Beschwerdeführerin A1. und A2. Vorinstanz Steuerverwaltung Appenzell Ausserrhoden, Gutenberg-Zentrum, 9102 Herisau Gegenstand Staats- und Gemeindesteuern 2020 Beschwerde gegen den Einspracheentscheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 22. November 2021 Obergericht Appenzell Ausserrhoden 2. Abteilung Urteil vom 23. August 2022 Mitwirkende Obergerichtsvizepräsident M. Hüsser Oberrichterin J. Lanker Oberrichter M. Winiger, M. Müller, R. Kläger Obergerichtsschreiberin A. Mauerhofer Verfahren Nr. O2V 21 69 Sitzungsort Trogen Seite 2 Rechtsbegehren a) der Beschwerdeführer: Der Einsprache-Entscheid der kant. Steuerverwaltung ist abzulehnen. Die von uns erstellte Steuererklärung ist in der eingereichten Form, mit allen beigelegten Unterlagen zu akzeptieren. Der Steuerverwaltung ist Einhalt zu gebieten, in all den Belangen, wo diese ihre "Kompeten- zen" in willkürlicher Art und Weise missbrauchen. Unter Kosten- und Spesenfolge zu Lasten der Steuerverwaltung Herisau. b) der Vorinstanz: 1. Die Beschwerde sei abzuweisen. 2. Unter Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. Sachverhalt A. Am 10. März 2021 reichten A1. und A2. (nachfolgend: die Beschwerde führerin und der Beschwerdeführer bzw. beide zusammen: die Beschwerdeführer) ihre Steu ererklärung für die Steuerperiode 2020 bei der Kantonalen Steuerverwaltung Appen zell Aus serrhoden (nachfolgend: Vorinstanz) ein. In der Steuererklärung deklarierten sie ein nach den geltend gemachten Ab zügen resultierendes steuerbares Ein kommen von Fr. […], welches unter anderem Liegenschaftserträge im Betrag von insgesamt Fr. 91'773.-- mitenthielt, sowie ein steuerbares Vermögen von Fr. […] (KStV.AR.act. 2). B. Am 7. September 2021 veranlagte die Vorinstanz die Beschwerdeführer (KStV.AR.act. 4). Basierend auf einem steuer baren Einkommen von Fr. […], welches unter Mitberück sich- tigung von Liegenschaftserträgen von total Fr. 99'130.-- festgesetzt worden war, sowie dem von den Beschwerdeführer deklarierten steuerbaren Vermögen von Fr. […] wurden Staats- und Gemeinde steuern von Fr. […] erhoben. Für die Festsetzung des steuerbaren Einkommens waren die von den Beschwerdeführern deklarierten Liegenschaftserträge in B. im Rahmen der Veranlagung erhöht worden mit dem Vermerk: "Der Eigenmietwert (Mietwert gemäss Grundstückschätzung) ist auch dann voll steu erbar, wenn eine Woh nung oder ein Wohnhaus unentgeltlich oder zu einem günstigeren Miet zins einer nahestehenden Person Seite 3 zur Verfügung gestellt oder vermietet wird (Vor zugsmiete)." Direkte Bundessteuern wurden keine erhoben. C. Mit Schreiben vom 28. September 2021 reichten die Beschwerdeführer bei der Vorin stanz Einsprache gegen diese Steuerveranlagung ein (KStV.AR.act. 5). Sie beanstandeten, die in der Veranlagung für die Staats- und Gemeindesteuern eingesetzten Soll-Mietzinseinnahmen betreffend die Liegenschaft in B. würden in keiner Weise der tat sächlichen Vermietbarkeit von Wohnungen an jenem Standort entsprechen. D. Mit Einspracheentscheid vom 22. November 2021 (KStV.AR.act. 7) wies die Vorinstanz die Einsprache ab und hielt fest, entgegen der Selbstdeklaration sei bei der an die Eltern der Beschwerdeführerin vermieteten Wohnung auf den geschätzten Miet wert der Grundstück - schätzungsbehörde anstatt auf die tatsächlichen Mieteinnahmen ab gestellt worden. Der im Schätzungsprotokoll über die Schätz ung vom 15. De zember 2015 festgelegte M ietwert für die an die Eltern ver mietete 4.5-Zimmer-Wohnung, das Zim mer im EG sowie die Garage belaufe sich insgesamt auf Fr. 1'950.--. Gegen die Schätzwerte sei damals keine Einsprache erhoben worden, weshalb diese nun für die Beschwerdeführer und die Steuerverwaltung ver- bindlich seien. E. Gegen diesen Einspracheentscheid richtet sich die von den Beschwerdeführern am 18. Dezember 2021 (Postaufgabe) eingereichte Beschwerde ans Obergericht mit den eingangs erwähnten Anträgen. Mit Vernehmlassung vom 13. Januar 2022 beantragte die Vorinstanz Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. Am 28. Januar 2022 replizierten die Beschwerdeführer unter Fest haltung an d en mit der Beschwerde gestellten Anträgen. Die Vorinstanz verzichtete still schweigend auf die Ein rei- chung einer Duplik. Da von der Durchführung einer mündli chen Verhandlung bereits abge- sehen worden war, wurde die Angelegenheit nach Ab schluss des Schriftenwechsels direkt zur Beratung an der Sitzung der 2. Abteilung des Obergerichts vom 23. August 2022 traktan- diert. F. Auf weitere Einzelheiten im Sachverhalt und in den Akten sowie auf die Argumente der Par- teien in den Rechtsschriften wird, soweit entscheidrelevant, in den nachfolgenden Erwägung- en näher eingegangen. Seite 4 Erwägungen 1. Formelles 1.1 Einspracheentscheide der Vorinstanz können innert 30 Tagen nach Eröffnung schriftlich mit Beschwerde beim Obergericht angefochten wer den; die Beschwerde hat einen Antrag zu enthalten und ist zu begründen (Art. 188 Abs. 1 Steuergeset z [StG, bGS 621.11] i.V.m. Art. 28 Abs. 1 lit. a Justizgesetz [JG, bGS 145.31]). Die am 18. De zember 2021 der Post übergebene Beschwerde gegen den von der Vorinstanz am 22. November 2021 erlassenen Einspracheentscheid enthält sowohl Anträge als auch eine Begründung und erfolgte innert laufender Rechtsmittelfrist recht zeitig. Als direkt vom Einsprache entscheid vom 22. November 2021 betroffenen Steu erpflichtigen kommt den Beschwerde führern nach Art. 59 i.V.m. Art. 32 Abs. 1 des Ge setzes über die Ver waltungsrechtspflege (VRPG, bGS 143.1) ein schutzwürdiges Interesse an der Auf hebung oder Änderung des Ent scheids zu. Der angeforderte Kostenvorschuss von Fr. 800.-- ging rechtzeitig bei der Gerichtskasse ein. Da somit sowohl auf Seiten der Beschwerdeführer als auch mit Bezug auf die Beschwerde- schrift sämtliche formellen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten, wobei der Antrag, wonach der Steuerv erwaltung "Einhalt zu gebieten (sei) in allen Belangen, wo diese ihre Kompetenzen in willkürlicher Art und Weise missbrauchen", im vorliegenden Beschwerdeverfahren lediglich mit Bezug auf den konkret an gefochtenen Einspracheentscheid zu prüfen ist. 1.2 Der Entscheid über Steuerstreitsachen fällt unabhängig vom Streitwert in die Zuständigkeit der Abteilungen des Obergerichts (Art. 29 Abs. 1 lit. a Justizgesetz [JG, bGS 145.31] e con- trario). Das Gesamtgericht hat Beschwerden in Steuerstreitsachen der 2. Abteilung zur Beur- teilung zugewiesen (so publiziert im aktuellen Staatskalender des Kantons Appen zell Aus- serrhoden [https://staatskalender.ar.ch/organizations/pdf], Ziff. 2.6.1.2), weshalb diese zur Behandlung der Beschwerde zuständig ist. 1.3 Die vorliegende Beschwerde betrifft nur den Bereich der kantonalen Steuern, während die zeitgleich vorgenommene Ver anlagung der direkten Bundessteuer betreffend dieselbe Steuerperiode nicht weiter zu prüfen ist: Zwischen den Parteien strittig ist einzig die von der Vorinstanz für die Festsetzung des steuer baren Einkommens bei der Veranlagung der Staats- und Gemeindesteuern vorgenommene Aufrechnung der Differenz zwischen verein - bartem Mietzins und amtlich geschätz tem Miet wert be treffend die im Eigentu m der Seite 5 Beschwerdeführerin stehenden, an ihre Eltern ver mieteten Wohnung. Im Bundes steuerbe- reich wurde keine solche Aufrechnung vorgenommen, sondern auf die tatsächlichen Mietein- nahmen ab gestellt (KStV.AR.act. 7, S. 2, Ziff. 2.5); auf grund der Entlastung infolge des Elterntarifs waren bei den Beschwerdeführern im Resultat zudem ohnehin keine Bun des- steuern zu erheben (KStV.AR.act. 4, Schlussrechnung Direkte Bundessteuer 2020). 2. Materielles 2.1 Zu den bundesgesetzlich vorgeschriebenen kantonalen Steuern gehören (unter anderem) die im vorliegenden Verfahren betroffenen Einkommens- und Vermögenssteuern natürlicher Personen (Art. 2 Abs. 1 lit. a des Bun desgesetzes über die Harmo nisierung der di rekten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG, SR 642.14]). Die Kantone haben der Einkom- menssteuer alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte zu unter stellen, darunter aus- drücklich auch die Eigennutzung von Grundstücken (Art. 7 Abs. 1 StHG). 2.2 Für den Bereich der – wie bereits erwähnt, im vorliegenden Verfahren allerdings gar nicht betroffenen – direkten Bundessteuer gilt, dass bei Mietverträgen unter Verwandten nicht be- reits aus der blossen Tatsache, dass der vereinbarte Mietzins unter dem Eigenmietwert liegt, auf E igennutzung geschlossen werden kann. Im Bereich der kantonalen Steuern be steht dagegen mehr Freiraum, da das StHG betreffend Eigen mietwertbesteuerung grundsätzlich keine engeren Schranken vorsieht, als sich aus den verfassungsmässigen Grundsätzen er- geben (vgl. dazu BGE 123 II 9 E. 4b und 132 I 157 E. 3.3, je m.w.H.). So haben verschiedene Kantone – darunter auch Appenzell Ausserrhoden – im kantonalen Steuerrecht eine klare gesetzliche Grundlage geschaffen, die es erlaubt, bei den kantonalen Steuern eine Differenz zwischen vereinbartem Mietzins und Eigenmietwert steuerlich zu er fassen (Urteil des Bun - desgerichts 2C_188/2007 vom 26. Juni 2008 E. 2.3 m.w.H.). Die einschlägigen gesetzlichen Grundlagen in Appenzell Ausserrhoden lauten wie folgt: Der kantonalen Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte (Art. 19 Abs. 1 StG). Als Einkommen steuerbar sind unter anderen auch alle Erträge aus unbeweglichem Ver mögen, insbesondere alle Einkünfte au s Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung (Art. 24 Abs. 1 lit. a StG). Wohnt eine steuerpflichtige Person dauernd in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus, so wird für die Ermitt lung des steuerbaren Einkommens der sog. Eigenmietwert berücksichtigt (vgl. Art. 24 Abs. 1 lit. b StG). Gemäss Art. 24 Abs. 2 StG gilt als Ei genmietwert der Betrag, den die steuerpflichtige Person bei der Ver mietung ihres Grundstücks als Miete erzielen könnte; "Er ist auch dann Seite 6 voll steuerbar, wen n das Grundstück zu einem tieferen Miet - oder Pachtzins einer nahe - stehenden Person überlassen wird." Gestützt auf die Kompetenznorm in Art. 24 Abs. 3 StG hat der Regierungsrat ausserdem in Art. 11 Abs. 1 Satz 1 der Verordnung zum Steuergesetz (StV, bGS 621.111) präzisiert: "Massgebend für die Berechnung des Eigenmietwertes ist in der Regel der Mietwert der letzten amtlichen Schätzung". 2.3 Im konkreten Fall geht es um die Frage, welches Einkommen bei den Beschwerdeführern im Zusammenhang mit der an die Eltern der Beschwerdeführerin vermieteten Wohnung im Zweifamilienhaus in B. zu besteuern ist. a. Die betroffene Liegenschaft wurde am 15. Dezember 2015 durch die Grundstückschätzungs- behörde letztmals amtlich ge schätzt (siehe Schätzungsprotokoll bei KStV.AR.act. 7.3). Als Mietwert pro Jahr setzten die Schät zer insgesamt Fr. 39'000.-- ein, zusammengesetzt aus folgenden Einzelpositionen: - EG, Zimmer mit WC Fr. 3'000.-- - OG 3.5 Zimmer-Wohnung Fr. 14'400.-- - OG/DG 4.5 Zimmer-Wohnung Fr. 19'200.-- - 2 Garagen Fr. 2'400.-- Der aktuelle amtlich geschätzte Mietwert für die in der hier be troffenen Steuerperiode 2020 an die El tern der Be schwerdeführerin vermieteten Räumlichkeiten (4.5 -Zimmer-Wohnung, Garage und EG-Zimmer) beträgt demnach Fr. 23'400.--. b. Tatsächlich bezahlten die Eltern in der hier betroffenen Steuerperiode 2020 den Be schwer- deführern eine n deutlich tie feren Mietzins von Fr. 16'800. --. Die Vor instanz qua lifizierte diesen tatsächlichen Mietzins angesichts der Differenz zum Schätzwert als Vorzugsmietzins im Sinn von Art. 24 Abs. 2 StG. Dementsprechend wurde im Rahmen der Steuerveranlagung der Staats - und Gemeindesteuern bei der Ermittlung des steu erbaren Ein kommens der höhere Schätzwert anstelle der tatsächlich erzielten Mietzinseinnahmen berücksichtigt. 2.4 Dieses Vorgehen der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden: Gestü tzt auf die explizite, im formellen Gesetz enthaltene Regelung von Art. 24 Abs. 2 StG ist die Diffe renz zwischen vereinbarten Mietzins und Eigenmietwert bei den kanto nalen Steuern in Appenzell Aus ser- rhoden (anders als bei der direkten Bundessteuer, wo diesbezüglich keine explizite Rechts- grundlage im Bundessteuerrecht besteht und daher für eine Aufrechnung einge schränktere Voraussetzungen bestehen, vgl. BGE 146 II 97) steuerlich zu erfassen. Dass dabei auf den Seite 7 amtlich geschätzten Mietwert abgestellt wurde, steht im Einklang mit den ge setzlichen Grundlagen (E. 2.2 vorstehend). Die Beschwerde ist abzuweisen. 2.5 Die Beschwerdeführer wenden ein, der tatsächlich erzielte Mietzins von Fr. 16'800.-- sei durchaus marktgerecht. Ein höherer Mietzins – dementsprechend insbesondere auch der geschätzte Mietwert von Fr. 23'400.-- – wäre in B. an diesem Standort mit seit kurzem aufge- stellter Funkantenne in unmittelbarer Nähe und angesichts der direkt an der Kantonsstrasse gelegenen Lage der Li egenschaft unrealistisch. Gemäss der Schätzung von 2015 betrage der Realwert der Liegenschaft Fr. 1'087'000.--. Bei der späteren Schätzung des Konkursamts im April 2017 sei bereits von einem tie feren Wert von Fr. 930'000. -- ausgegangen worden und der Zuschlag bzw. Kauf dieser Liegenschaft sei schliesslich für nochmals deutlich tiefere Fr. 720'000.-- erfolgt. Somit bestehe eine erhebliche Diskrepanz zwischen dem finalen Ver- kaufserlös und der amt lichen bzw. der konkursamtlichen Schätzung. In dem mit der Replik eingereichten "Vergleich / Liegenschafts-Schätzungen versus Mietpreiskalkulation" (act. 11) gelangen die Beschwerdeführer deshalb zum Schluss, dass die Liegenschaft richtigerweise zu einem Steuerwert von Fr. 640'000.-- bei der Steuerveranlagung 2020 hätte berücksichtigt werden müssen und somit eigentlich auch die Vermögenssteuer den aktuellen Daten anzu- passen wäre. Zu dieser Argumentation zieht das Obergericht Folgendes in Erwägung: a. Die Liegenschaft in B. hat in zweierlei Hinsicht Bedeutung für die Steuerver anlagung der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit den Staats - und Gemeindesteuern: Einer seits bilden die Erträge auf der Liegenschaft steuerbares Einkommen und andererseits unterliegt die Liegenschaft als Vermögen der Vermögenssteuer. b. Was Letzteres betrifft, kann auf Art. 47 Abs. 1 StG verwiesen werden, welcher für die Ver - mögenssteuer explizit fest legt: "Für Grundstücke ist der amtliche Verkehrswert massge - bend." Der von der Vorinstanz bei der Vermögenssteuerveranlagung berücksichtigte Steuer- wert der Liegenschaft von Fr. 742'000.-- entspricht somit dem im Steuergesetz vorgesehen Wert und ist richtig, da bei der letzten amtlichen Schätzung vom 15. Dezember 2015 für die betreffende Liegenschaft ein Verkehrs wert von Fr. 742'000. -- ermittelt wurde. Davon abweichende, anderweitig berechnete oder ausserhalb einer amtlichen Schätzung ermittelte Werte sind nicht entschei dend. Im Üb rigen überzeugt die von den Beschwerde führern eingereichte Vergleichsrechnung (act. 11), mit welcher der Realwert von Fr. 1'087'000.-- und der tatsächliche Erwerbspreis von Fr. 720'000.-- in Bezug zueinander gesetzt werden, schon deshalb nicht, weil diese beiden Werte gar nicht das Glei che ab bilden. Der von den Beschwerdeführern angeführte Realwert von Fr. 1'087'000. --, der auf dem Neuwert der Seite 8 Liegenschaft und dem Bodenwert basiert, lässt die aktuellen Marktverhältnisse ausser Acht. Der amtlich geschätzte Verkehrswert, auf den es im Steuerrecht gestützt auf die gesetzlichen Vorschriften ankommt, entspricht dem Marktwert und ergibt sich aus einer Berücksichtigung der Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren wie Land- und Bauwert, rechtlichen Gegeben- heiten, Nutzungsmöglichkeiten, tatsäch lichen Eigenschaften, sowie Lage und Beschaffen - heit (Art. 9 Abs. 1 Grundstückschätzungsverordnung [GSV, bGS 621.21], vom Regierungsrat erlassen gestützt auf die Kompetenznorm in Art. 152 StG). Der Verkehrswert entspricht dem zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielbaren Preis für eine Immobilie und berücksichtigt (unter anderem) explizit auch die konkreten Marktverhältnisse. Der tatsächlich von der Beschwer- deführerin bezahlte Kaufpreis von Fr. 720'000.-- wäre daher, wenn ein Ver gleich z u den Schätzwerten vom 15. Dezember 2015 gemacht werden soll, nicht zum Realwert, son dern allenfalls zum geschätzten Verkehrswert von Fr. 742'000.-- in Beziehung zu setzen. Ein Ver- gleich zwischen diesen vergleichbaren Grössen ergibt, dass der von der Beschwerdeführerin bezahlte Kaufpreis (Fr. 720'000.--) lediglich rund 3% tie fer lag als der im Dezember 2015 geschätzte Verkehrswert (Fr. 742'000.--). Da bei Schätzwerten naturgemäss eine bestimmte Spannweite besteht, in nerhalb welcher der Wert fest gelegt wer den kann, kann daraus geschlossen werden, dass die amtliche Verkehrswert schätzung durchaus im rea listischen Bereich lag. c. Wenn die Beschwerdeführer geltend machen, am betroffenen Standort in B. sei der gemäss Schätzung vom 15. Dezember 2015 angenommene höhere Mietzins gänzlich unrealistisch, richten sie sich damit gegen die Festlegung der Miet werte ge mäss Schätzung vom 15. Dezember 2015. Die materielle Überprüfung der dortigen Miet wertschätzung ist allerdings nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerde verfahrens. An gefochten im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist der Einspracheentscheid der Vorin stanz vom 22. November 2021. Das Obergericht hat im Rahmen des vorliegenden Beschwerdeverfah- rens zu prüfen, ob dieser Einspracheentscheid bzw. damit einher gehend, die mit diesem Entscheid bestätigte Steuerveranlagung für die Steuerperiode 2020 (und dort namentlich die Festsetzung des steuerbaren Einkommens bei den Liegenschaftserträgen) rechtens ist oder nicht. Dies ist zu bejahen: Wie bereits aufgezeigt (E. 2.4 i.V.m. E. 2.2 vorstehend), ist gemäss den in Appenzell Ausser rhoden für die kantonalen Steuern geltenden steuergesetzlichen Grundlagen der sog. Ei genmietwert als Einkommen steuer bar, wenn ein Grund stück zu einem tieferen Mietzins einer nahestehenden Person überlassen wird (Art. 24 Abs. 2 Satz 2 StG). Die Eltern der Be schwerdeführerin sind nahestehende Personen im Sinn von Art. 24 Abs. 2 StG und bezahlten in der Steuerperiode 2020 für die von ihnen gemieteten Räumlich- keiten im Mehrfamilienhaus in B. einen Mietzins von Fr. 16'800.--. Als Eigenmietwert gilt der Betrag, den die steuerpflichtige Person bei der Vermietung ihres Grund stücks (theoretisch) als Miete erzielen könnte (Art. 24 Abs. 2 Satz 1 StG); massgebend für die Berechnung des Seite 9 Eigenmietwertes ist der Mietwert der letz ten amtlichen Schätzung (Art. 11 Abs. 1 StV) und dieser beträgt für die von den Eltern der Beschwerdeführerin gemiete ten Räumlichkeiten Fr. 23'400.--. Dementsprechend hat die Vorinstanz, was gestützt auf die klaren gesetzlichen Grundlagen richtig (und zu lässig: vgl. dazu Urteil 2C_188/2007 des Bundesgerichts vom 26. Juni 2008 E. 2.3) ist, in Anwendung von Art. 24 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 11 Abs. 1 StV für die Festlegung des steuer baren Ein kommens den geschätzten Miet wert und nicht den tatsächlich von den Eltern der Beschwerdeführerin bezahlten Mietzins berücksichtigt. d. Eine Überprüfung der rechtskräftigen Schätzwerte gemäss amtlicher Schätzung vom 15. De- zember 2015 hat im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht stattzufinden. Immerhin kann aber abschliessend angemerkt werden, dass im konkreten Fall entgegen der Argumentation der Beschwerdeführer ohnehin kein Anhaltspunkt dafür besteht, dass der von den Beschwer- deführern als unrealistisch gerügte Schätzwert tatsächlich offensichtlich unrichtig wäre:  Das Vorgehen bei amtlichen Schätz ungen ist in der Ver ordnung über die amtlichen Grundstückschätzungen festgelegt (GSV). Im Rahmen der amtlichen Schätzung werden gemäss Art. 8 Abs. 1 GSV folgende Werte eines Grundstücks ermittelt: Der Verkehrswert, der Realwert, der Ertrags wert und der (hier interessierende) Mietwert. Ge mäss Art. 13 Abs. 1 GSV entspricht der Mietwert einer Marktmiete, welche als Miet- oder Pachtertrag erzielt wer den kann. Für die Berech nung sind ins besondere das orts übliche Miet - zinsniveau sowie die wert bildenden Faktoren wie Lag e, Bauzone, Ge bäudegrösse, Beschaffenheit, Ausbaustandard und Umschwung der Liegenschaft sowie die darauf ein- wirkenden Immissionen zu berücksichtigen (Art. 13 Abs. 2 GSV).  Wenn die Beschwerdeführer vorbringen, insbesondere die Lage der Lie genschaft direkt an der Strasse, das Fehlen eines Liftes, die abgeschrägten Decken im Dachgeschoss und die Funkantenne in der Nähe seien im kon kreten Fall mitzuberücksichtigen, so sind das also alles Punkte, welche im Rahmen der Schätzung bereits miteinbezogen worden sind.  Im Übrigen konnte die 3.5 -Zimmer-Wohnung im ersten Stock des Mehr familienhauses samt Garagen platz in der hier betroffenen Steuerperiode 2020 zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'400.-- an eine Dritt person vermietet werden (KStV.AR.act. 7.1), was über den amtlich ge schätzten Mietwerten liegt (die amtlich geschätzten Mietwerte betragen Fr. 1'200.-- für die Wohnung bzw. Fr. 100. -- für die Garage; vgl. KStV.AR.act. 7.3). Auch deshalb erscheint es wenig überzeugend, wenn die Beschwerdeführer geltend machen, der Miet wert für die um mehr als einen Drittel grössere Wohnung, die an die Eltern vermietet ist, sei offensichtlich unrealistisch eingeschätzt worden.  Schliesslich ändert auch die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin im Dezember 2015 noch nicht Eigentümerin der Liegenschaft war und daher damals auch keine Einsprache Seite 10 gegen die nun von den Beschwerdeführern als unrealistisch gerügte Schätzung des Miet- werts erheben konnte, nichts daran, dass das Vorgehen der Vorinstanz bei der hier in Frage stehenden Steuerveranlagung 2020 als rechtmässig zu beurteilen ist. Ein Eigen - tumswechsel führt notabene nicht automatisch zu einer Neuschätzung einer Liegenschaft: Der Erwerber übernimmt daher mit der Liegenschaft in der Regel auch die gel tenden amtlichen Schätzwerte. Wenn die Beschwer deführer geltend machen, sie würden Hand bieten zu einer Neu schätzung der Liegen schaft, welche ihrer Ansicht nach aber auf Kosten der Steuerverwaltung vorzunehmen wäre (vgl. dazu act. 1, S. 3 in fine), verkennen sie damit, dass zwar jedes Grundstück mindes tens alle zehn Jahre von Amtes wegen gebührenfrei neu geschätzt wird (Art. 6 Abs. 1 GSV), ausserhalb dieser im regelmässigen Turnus er folgenden Ak tualisierung der Schätz ung eine für die Ei gentümer kostenlose Neuschätzung aber nur dann stattfindet, wenn das Grundbuchamt oder die kanto nale Steuerverwaltung feststellt, dass eine Schätzung in erheblichem Mass überholt ist (Art. 6 Abs. 2 lit. a GSV). Nachdem die Be schwerdeführer die Lie genschaft bei der konkursamtlichen Versteigerung für einen Kaufpreis von Fr. 720'000.-- erworben haben, ist darin zwar eine gewisse, aber keine erhebliche Diskrepanz zum geschätzten Verkehrs- wert von Fr. 742'000.-- zu erblicken. Im konkreten Fall bestand bzw. besteht seitens der Behörden daher kein Anlass für eine ausserhalb des Turnus stattfindenden Neuschätzung gestützt auf Art. 6 Abs. 2 lit. a GSV. Selbstver ständlich steht es dem Grund eigentümer oder der Grund eigentümerin einer Lie genschaft aber jeder zeit frei, beim zuständigen Grundbuchamt eine Neu schätzung, diesfalls aber auf eigene Kosten, zu be antragen (Art. 7 Abs. 1 GSV). Die Beschwerdeführer haben dies offenbar bis dato nicht gewünscht. 3. Kosten und Entschädigung 3.1 Die 2. Abteilung des Obergerichts hat in der vorliegenden Sache als Verwaltungsgericht ent- schieden. Vor Ver waltungsgericht betragen die Ver fahrenskosten ge mäss Art. 4a des Gesetzes über die Ge bühren in Verwaltungssachen (bGS 233.2) bis zu Fr. 5‘000.--. Inner- halb des Gebührenrahmens sind die Ge bühren nach dem Zeit - und Ar beitsaufwand, der Bedeutung des Geschäfts sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen Leistungsfähig- keit der Gebührenpflichtigen zu bemessen (Art. 20 VRPG). Im vorl iegenden Fall erscheint, insbesondere angesichts des geringen Streitwerts, eine Gebühr von Fr. 800.-- angemessen, weshalb die Verfahrenskosten auf diesen Betrag festgelegt werden. Wer eine Amtshandlung verlangt oder veranlasst, hat die Verfahrenskoste n zu entrichten (Art. 19 Abs. 1 Satz 1 VRPG). Im Rechtsmittelverfahren ist gebühren - und kostenpflichtig, wer ganz oder teilweise unterliegt oder auf dessen Rechtsmittel nicht eingetreten wird (Art. 53 Seite 11 Abs. 1 i.V.m. Art. 19 Abs. 3 VRPG). Beim vorliegenden Verfahrensausgang sind die Kosten somit von den Beschwerdeführern zu tragen . Sie können mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. 3.2 Nachdem die Beschwerdeführer mit ihrer Beschwerde unterlegen sind und der Vorinstanz unabhängig vom Verfahrensausgang weder Kosten auferlegt werden noch Entschädigungen auszurichten sind (Art. 53 Abs. 1 und 3 i.V.m. Art. 22 Abs. 1 und 24 Abs. 3 VRPG), sind keine Entschädigungen zuzusprechen. Seite 12 Demgemäss erkennt das Obergericht: 1. Die Beschwerde von A1. und A2. wird abgewiesen. 2. Den Beschwerdeführern wird eine Entscheidgebühr von Fr. 800.-- auferlegt. Diese wird mit dem Kostenvorschuss verrechnet. 3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 4. Rechtsmittel: Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit der Zustellung Beschwerde in öffentlich - rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Zulässigkeit einer solchen Beschwerde richtet sich nach Art. 82 ff. Bundesgerichtsgesetz (BGG, SR 173.110). Die Beschwerde ist beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten; der angefochtene Entschei d sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel keine aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). 5. Zustellung an die Beschwerdeführer und die Vorinstanz. Im Namen der 2. Abteilung des Obergerichts Der Obergerichtsvizepräsident: Dr. iur. Manuel Hüsser Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. Annika Mauerhofer versandt am: 26. August 2022