<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="658"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=226624" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=226625" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>10.2009.1</p> <p class="MsoNormal"><sup><span> </span></sup></p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal">4 aprile 2014</p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>Sentenza</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</span></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="5" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>Il Tribunale di espropriazione</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="5" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="5" valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="654"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Composto</span></p> <p class="MsoNormal"><span>dalla Presidente</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>Margherita De Morpurgo</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>e dai membri</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>ing. Argentino Jermini</span></p> <p class="MsoNormal"><span>arch. Lucia Montorfani Giovanzana</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretaria giurista</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Annalisa Butti</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>statuendo nella procedura di espropriazione materiale promossa da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="658"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>1. ISES 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>2. ISES 2</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>entrambe RA 1 </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>COEP 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>rappr. dall’ RA 2 </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="658"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>relativamente ai mapp. no. 361, 347 e 436 RT (ex mapp. no. 1827, 1847 e 1848 MAF) di __________,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>considerato, <b>in fatto ed in diritto</b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.</span><span>1.1. ISES 1 e ISES 2 sono comproprietarie, nel Comune di __________, del mapp. no. 361 RT (ex mapp. no. 1827 MAF). ISES 1 è altresì proprietaria unica dei mapp. no. 347 e 436 RT (ex mapp. no. 1847 e 1848 MAF). I tre fondi sono situati </span><span>ad ovest del nucleo di __________ in località __________, a valle della strada comunale denominata __________</span><span>. <br/> <br/> 1.2. Nel </span><span>PR del passato Comune di __________, approvato dal Consiglio di Stato il 25.11.1986, le tre particelle erano assegnate parte alla zona residenziale estensiva R2 (porzione nord) e parte al territorio fuori dalle zone edificabili (porzione sud). <br/> Nell’ottobre del 2001 ha avuto luogo l’aggregazione dei Comuni di __________ nel nuovo Comune di __________. Una seconda aggregazione con i Comuni di __________ è avvenuta nel 2008.<br/> Nella seduta del 25.10.2004 il Consiglio Comunale del nuovo Comune di __________ ha adottato la revisione del PR della sezione di __________. Questo proponeva, nel territorio situato a valle della Strada __________, una riduzione della fascia edificabile a 20 m di larghezza, ed un aumento degli indici edificatori. Per le particelle delle qui istanti (allora mapp. no. 1827, 1847 e 1848 MAF) ciò ha comportato una nuova ripartizione delle loro superfici tra zona residenziale estensiva RE e zona agricola. Le proprietarie non hanno contestato l’assetto disposto con il nuovo piano, il quale è stato approvato dal Consiglio di Stato con risoluzione no. 5230 del 14.10.2008. <br/> <br/> 1.3. Al suddetto processo pianificatorio di revisione si è sovrapposta la procedura di raggruppamento terreni (RT) ed inoltre, nel 2007, il mapp. no. 1847 MAF è stato frazionato nei nuovi mapp. no. 1847, 5974 e 5975 MAF (cfr. mutazione no. 4353 iscritta nel RFP il 3.12.2007; piano “<i>situazione planimetrica MAF</i>” del geometra revisore del 10.2.2011).<br/> In esito alla procedura di RT, che qui non occorre ripercorrere nel dettaglio, e dopo l’evasione di tutti i ricorsi in prima istanza, in data 18.8.2009 il Consiglio di Stato ha</span><span> approvato il nuovo riparto </span><span>e </span><span>ordinato la terminazione provvisoria dei fondi (cfr. FU ______ del ______). In tal modo </span><span>le part.</span><span> no. 1827, 1847 e 1848 MAF sono diventate rispettivamente i nuovi mapp. no. 361, 347 e 436 RT (cfr. piano “<i>situazione planimetrica dopo approvazione RT</i>” del geometra revisore del 10.2.2011). Il nuovo riparto non è stato ancora dichiarato definitivo, essendo tuttora pendenti dinanzi al Tribunale cantonale amministrativo i ricorsi contro le decisioni di prima istanza. <br/> <br/> 1.4. Con istanza del 9.3.2009 ISES 1</span><span> e ISES 2 hanno convenuto in causa, dinanzi a questo Tribunale, il COEP 1 lamentando il dezonamento dei mapp. no. 1847, 1848 e 1827 causato dal PR del 2008. Esse rilevano che le particelle hanno subito una notevole riduzione della superficie edificabile, la quale è compensata solo in parte con l’aumento degli indici. Perciò rivendicano un’indennità di fr. 150.- il mq a titolo di espropriazione materiale pari ad una perdita di valore del 30% per le ridotte capacità edificatorie.<br/> Con risposta del 30.6.2009, in ordine il Comune ha eccepito l’irricevibilità dell’istanza siccome prematura, essendo fondata su un PR che non può essere considerato un atto pianificatorio definitivo. Nel merito esso ha </span><span>contestato che siano dati i requisiti di un’espropriazione materiale e postulato pertanto la reiezione dell’istanza. <br/> L’udienza di conciliazione si è svolta il 12.3.2010 con esito negativo. Un sopralluogo è stato esperito il successivo 24.6.2010. Conclusa l’istruttoria, </span><span>le parti hanno rinunciato a comparire al dibattimento finale ed inoltrato ciascuna un memoriale conclusivo a conferma delle rispettive tesi e domande</span><span>. <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.</span><span>2.1. Anzitutto dev’essere esaminata l’eccezione sollevata dal Comune. Questi afferma che il PR del 2008 non può </span><span>essere considerato un atto pianificatorio definitivo, vuoi perché è in corso il processo pianificatorio per i Comuni aggregati, vuoi perché in sede di approvazione il Consiglio di Stato ha sospeso alcune scelte pianificatorie, in riferimento agli studi nel nuovo Comune, proprio a dipendenza della fusione. Perciò l’istanza sarebbe prematura e </span><span>quindi irricevibile.<br/> </span><span><br/> 2.2. </span><span>L’espropriazione materiale ha origine nella pianificazione (art. 5 cpv. 2 LPT), ovvero in un atto pianificatorio restrittivo a carattere definitivo (Kommentar zum RPG, </span><span>Riva</span><span>, ad art. 5, no. 106 ss).</span><span> Lo strumento pianificatorio per eccellenza è il PR in quanto </span><span>disciplina le attività di incidenza territoriale, istituendo, tra l‘altro, anche le restrizioni alla proprietà che fossero motivate da necessità pubbliche; esso entra in vigore con l’approvazione del Consiglio di Stato che ha effetto costitutivo e conferisce al piano forza vincolante (art. 24, 25, 39 cpv. 1 e 40 cpv. 1 vLALPT; norma transitoria di cui all’art. 107 Lst).<br/> Il PR del 2008 di __________ – sul quale le istanti fondano la loro pretesa – è il risultato di una procedura di revisione iniziata nel 1993. Nel 2001, all’epoca dell’aggregazione comunale, tale procedura era a tal punto avanzata che un messaggio municipale era già allo studio della Commissione pianificatoria e, dopo la fusione, è stata nominata una commissione ad hoc incaricata di proseguire i lavori e di aggiornare gli atti. Il piano che ne è scaturito è stato adottato dal Consiglio Comunale nel 2004 ed ha ottenuto l’approvazione del Consiglio di Stato in data 14.10.2008. E’ pur vero che quest’ultimo, su espressa richiesta del Municipio, ha sospeso la sua decisione relativamente ad alcuni comparti territoriali di __________ in considerazione degli studi pianificatori in atto per il nuovo Comune di __________ (cfr. ris. cit. p. 16-17). Tuttavia ciò non interessa in alcun modo la zona __________ ove sono situate le proprietà delle istanti ed il cui assetto è stato approvato </span><span>con la risoluzione del </span><span>14.10.2008. Pertanto il PR è un atto pianificatorio definitivo e vincolante a tutti gli effetti.<br/> Di conseguenza l’eccezione di irricevibilità dell’istanza è infondata e va respinta. <br/> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.</span><span>Il mapp. no. 361 RT (mq 3’116) è un terreno di forma regolare sul quale sorge una villa con un piano fuori terra ed una piscina; la porzione rimanente, a nord é piuttosto pianeggiante ed è utilizzata come giardino mentre a sud è in forte pendenza, in parte coltivata a vigna, e termina con un piccolo pianoro a confine con il bosco. La particella è accessibile veicolarmente dalla strada privata al mapp. no. 344, anch’essa di proprietà delle qui istanti, che si diparte dalla Strada __________. <br/> </span><span>Il mapp. no. 347 RT (mq 1’083) è un fondo in pendenza che presenta un pianoro sul quale sorge una casa unifamiliare con due piani fuori terra (rustico riattato); la superficie restante è destinata in parte a giardino e verso sud è incolta; i lati ovest e sud del fondo confinano con il bosco. La particella è accessibile dalla </span><span>Strada __________</span><span> attraverso una scala. <br/> Il mapp. no. 436 RT (mq 3’070) è un terreno di forma irregolare inedificato che presenta una piccola porzione pianeggiante sul lato est e per il resto è in declivio con forte pendenza; verso sud confina con il bosco dove è presente un piccolo pianoro e lungo il lato est scorre un riale. Il fondo è occupato da vegetazione incolta e, lungo il riale, da alberi ad alto fusto. La particella non è recintata ed è accessibile dalla </span><span>Strada __________ (cfr. verbale di sopralluogo del 24.6.2010 e documentazione fotografica annessa)</span><span>. <br/> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.</span><span>4.1. </span><span>L’espropriazione materiale si avvera per effetto di un divieto o di una restrizione particolarmente grave dell’uso attuale o del prevedibile uso futuro di un fondo che comprometta le facoltà essenziali derivanti dal diritto di proprietà, specie quella di edificare. Anche una restrizione di importanza secondaria può assumere connotazione di espropriazione materiale ove coinvolga una cerchia ristretta di proprietari, o ne colpisca uno solo, in maniera tale che, fosse loro negato un indennizzo, sarebbero costretti a sopportare un sacrificio eccessivo ed incompatibile con il principio della parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi occorre che l’atto limitativo sia definitivo e che, con la sua istituzione, il proprietario veda svanire una possibilità di miglior uso del fondo prevedibile ed oltremodo probabile in un prossimo futuro (Riva, op. cit., no. 123-134; DTF 131 II 151 c. 2.1, 132 II 218 c. 2.2 e rinvii; RtiD II-2008 no. 55 c. 4.2).</span><span><br/> <br/> 4.2. </span><span>Non ogni provvedimento pianificatorio apparentemente limitativo genera un’espropriazione materiale e quindi un obbligo di indennizzo. In effetti la garanzia della proprietà non conferisce al titolare il diritto di vedersi assegnato il proprio fondo ad una zona edificabile o mantenuto invariato uno specifico regime edilizio (Riva, op. cit., no. 114; DTF 123 II 481 c. 6c). Perciò la giurisprudenza sviluppatasi sul tema distingue due ipotesi: la cosiddetta non-attribuzione e il dezonamento, di cui, di principio, solo il secondo è indennizzabile. Equivale ad una non-attribuzione il rifiuto dell’autorità pianificatoria di assegnare un terreno alla zona edificabile nel contesto dell’adozione di una prima pianificazione conforme ai dettami costituzionali ed alla LPT; questa è la regola sia nel caso della revisione di un piano adottato prima dell’entrata in vigore della LPT, sia nel caso dell’adeguamento di un piano adottato in vigenza della LPT ma materialmente irrispettoso dell’ordinamento federale (DTF 131 II 151 c. 2.6, 728 c. 2.1 e 2.3, 125 II 431 c. 3b). Un dezonamento si verifica invece quando una particella già dichiarata costruibile da un piano conforme alla LPT venga, nell’ambito di una successiva revisione, estromessa dalla zona edificabile o subisca una limitazione delle sue possibilità edificatorie (DTF 122 II 326 c. 4c, 131 II 728 c. 2.3; RtiD II-2008 no. 55 c. 3.3).<br/> La data determinante per appurare se un fondo sia stato oggetto di espropriazione materiale è quella dell’entrata in vigore del provvedimento limitativo (DTF 132 II 218 c. 2.4 p. 222; RtiD II-2008 no. 55 c. 3.2).<br/> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.</span><span>5.1. Le istanti sostengono che </span><span>la revisione del PR approvata nel 2008 ha comportato per le loro proprietà delle limitazioni edificatorie costitutive di dezonamento.<br/> <br/> </span><span>5.2. </span><span>La sussistenza di un dezonamento presuppone, da un lato, che la particella interessata fosse precedentemente inserita in una zona edificabile istituita nel contesto di un piano di utilizzazione conforme alle esigenze materiali della LPT e, dall’altro, che il proprietario avrebbe fatto uso con alta probabilità delle possibilità di edificarla in un prossimo futuro (Riva, op. cit., no. 140;<span> Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, Aménagement du territoire, construction, expropriation, 2001, no. 1455; </span>DTF 131 II 728 c. 2.3. e 2.5; RtiD II-2008 no. 55 c. 3.3<span>). <br/> Affinché un piano regolatore possa essere considerato materialmente conforme alla LPT occorre in particolare che, nel rispetto degli art. 1-3 e 15 LPT, esso operi un’adeguata ripartizione del territorio separando le zone inedificabili da quelle edificabili ed assegnando a queste ultime soltanto i terreni idonei all’edificazione, e cioè quelli già edificati in larga misura o quelli che saranno prevedibilmente necessari all’edificazione ed urbanizzati entro 15 anni</span> (Riva, op. cit., no. 144; <span>DTF</span><span> 122 II 326 </span>c.<span> 5b).<br/> Di conseguenza è da ritenere materialmente contrario al diritto federale il piano regolatore che non opera una separazione chiara e vincolante delle diverse zone e che presenta un sovradimensionamento importante delle zone edificabili rispetto all’evoluzione demografia del Comune (</span>TF 1C_573/2011 del 30.8.2013 e rinvii, TRAM 50.2007.9 del 17.3.2011 c. 3.4.2<span>).<br/> </span></span><span><br/> 5.3.</span><span> Il PR/86 di __________ è nato a cavallo della fine degli anni ’70 e della prima metà degli anni ’80. Il primo progetto, esaminato in via preliminare dal Dipartimento dell’ambiente nel 1979, è stato riformulato per poi essere adottato dal Consiglio Comunale nel 1984 ed approvato dal Consiglio di Stato nel 1986. Tale piano è stato essenzialmente allestito secondo i disposti della </span><span>Legge edilizia del 19.2.1973 e non rispettava i dettami di contenuto della LPT, specie per quanto riguarda la corretta delimitazione delle zone edificabili. Ciò, segnatamente, in relazione al territorio ove sono ubicate le proprietà in esame. In effetti sulla fascia collinare tra il nucleo di __________ e l’omonimo _________, una certa attività edilizia si era sviluppata nell’area di __________ ubicata tra la strada che porta al _________ e la Strada __________; al contrario tutto il comprensorio a valle di quest’ultima, quindi anche la zona __________, ad eccezione di qualche costruzione isolata era prevalentemente inedificato (cfr. piano delle zone 1986). Perciò le particelle non appartenevano al territorio largamente edificato né erano necessarie all’edificazione nei 15 anni successivi. Lo stesso Consiglio di Stato ha del resto osservato, nella decisione di approvazione del piano, che nel 1986 risultavano </span><span>largamente insediati solo i comparti direttamente circostanti i nuclei di __________ e di __________, mentre sul resto del territorio gli insediamenti si erano diffusi a macchia d’olio ed maniera alquanto sparsa e disordinata, complice anche il fatto che non si era ancora proceduto ad un riordino fondiario. Situazione, questa, della quale l’autorità comunale ha dovuto tener conto, anche per assicurarsi un certo margine di sviluppo. Ne è scaturito tuttavia un piano chiaramente sovradimensionato con una contenibilità teorica eccedente le prevedibili necessità di crescita dei 10-15 anni a venire; ciò sulla base di previsioni di sviluppo demografico, prospettate dal Comune, sostanzialmente ottimistiche specie alla luce della difficile situazione fondiaria (cfr. ris. no. 7320 del 25.11.1986, p. 16-17). Tale sovradimensionamento è peraltro stato rimarcato anche a posteriori, in sede di revisione del PR: come si evince infatti dai dati contenuti nel relativo rapporto di pianificazione, la contenibilità del PR/1986 (stimata in 2'300 abitanti) superava di quasi il doppio l’effettivo sviluppo demografico della popolazione, che al dicembre del 2004 contava ca. 1'200 abitanti (cfr. Rapporto di pianificazione, p. 20 pto 4.2 e relativo allegato di p. 34; ris. del Consiglio di Stato no. 5230 del 14.10.2008, p. 19). <br/> In simili circostanze è evidente che il PR del 1986 di __________ non possa essere considerato conforme (cfr. TF 1C_573/2011 del 30.8.2013 c. 3.2. e rinvii, TRAM 50.2007.9 del 17.3.2011 c. 3.4.2<span>). </span></span><span>Di riflesso, è escluso che i fondi delle istanti possano aver subito un dezonamento </span><span>al momento in cui è entrata in vigore la revisione del PR.<br/> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.</span><span>6.1. Il PR frutto della revisione, approvato il 14.10.2008, è il </span><span>primo piano di utilizzo adottato secondo i precetti della LPT. Di conseguenza la parziale esclusione dei fondi delle istanti dalla zona edificabile configura una non-attribuzione.<br/> Tale provvedimento non implica di principio un obbligo di indennizzo. Solo <span>eccezionalmente esso può avere effetti equivalenti ad un’espropriazione</span>, segnatamente quando si possa ritenere che, alla data determinante, il proprietario poteva oggettivamente contare sul fatto che l’edificazione del suo fondo fosse attuabile con grande probabilità in un prossimo avvenire. Secondo la giurisprudenza questo potrebbe essere il caso qualora il fondo sia (cumulativamente) edificabile o quantomeno dotato delle infrastrutture di urbanizzazione primaria, sia ubicato entro un perimetro delle canalizzazioni (PGC o PGS) conforme alla legislazione sulla protezione delle acque, ed il proprietario abbia già investito somme considerevoli in vista della sua urbanizzazione e costruzione. Oppure qualora l’inclusione del fondo nella zona edificabile si imponga in ragione della sua appartenenza al territorio largamente edificato ai sensi dell’art. 15 let. a LPT. Oppure ancora qualora tale esigenza debba essere riconosciuta in virtù del principio della buona fede (DTF 132 II 218 c. 2.2, 125 II 431 c. 4a).<br/> In presenza di una limitazione parziale della possibilità di edificare, per stabilire se abbia avuto luogo un’espropriazione materiale occorre accertare il potenziale edilizio residuo del fondo. In particolare occorre verificare se il terreno resti suscettibile di un uso razionale; ciò tenendo presente che le restrizioni della proprietà che non impediscono ma limitano anche in maniera importante lo sfruttamento edilizio, non raggiungono una gravità tale da generare espropriazione materiale, quando un’utilizzazione conforme ed economicamente ragionevole del fondo rimane possibile (DTF 123 II 481 cond. 6b e rinvii). Qualora la restrizione parziale vada a gravare un fondo già edificato, inibendo soltanto la realizzazione di nuove costruzioni senza pregiudicare l’impiego di quelli esistenti, non vi è espropriazione materiale se gli edifici presenti garantiscono un’utilizzazione del fondo economicamente razionale (DTF 117 Ib 262 c. 2a; TRAM 50.2008.3 del 10.10.2008 c. 2.4).<br/> <br/> 6.2. Nel PR del 1986, i mapp. no. 1827, 1847 e 1848 MAF erano parzialmente assegnati alla zona residenziale estensiva (R2) dove vigeva un indice di sfruttamento dello 0.4, un indice di occupazione del 30%, una altezza massima di 7,5 m e una distanza minima dal confine di 3 m (cfr. art. 28 e 9 NAPR/1986).<br/> Il nuovo PR del 2008, ha confermato la parziale attribuzione delle proprietà alla zona residenziale estensiva (RE), con la differenza che la superficie edificabile è stata ridotta ad una fascia larga 20 m a valle della strada, ed i parametri edilizi aumentati: l’indice di sfruttamento a 0.5 e l’indice di occupazione a 40 %; l’altezza massima e la distanza minima sono invece rimaste invariate (cfr. art. 47 e 15 NAPR/2008; </span><span>rapporto di pianificazione, p. 30 pto 6.2.4).</span><span><br/> Eseguendo un confronto concreto sulla base dei suddetti parametri e delle misurazioni ufficiali (cfr. piano “ <i>calcolo superficie edificabile e non edificabile misurata secondo il PR del 1986 e PR del 2008<span>”</span><span> del geometra revisore del 15.2.2011), si ottengono le seguenti possibilità edificatorie:<br/> <br/> con il PR del 1986<br/> <br/> </span></i></span>mapp. no. 1827 MAF (361 RT) sup. computabile: mq 1’893 <br/> SE: mq 567.90 (mq 1'893 x 0.3)<br/> SUL: mq 757.20 (mq 1’893 x 0.4)<br/> <br/> mapp. no. 1847 MAF (347 RT) superficie computabile: mq 840 <br/> SE: mq 252 (mq 840 x 0.3)<br/> SUL: mq 336 (mq 840 x 0.4)<br/> <br/> mapp. no. 1848 MAF (436 RT) superficie computabile: mq 2’070 <br/> SE: mq 621 (mq 2'070 x 0.3)<br/> SUL: mq 828 (mq 2’070 x 0.4)<br/> <br/> <span>con il PR del 2008</span><span> <br/> <br/> </span>mapp. no. 1827 MAF (361 RT) superficie computabile: mq 1'278 <br/> SE: mq 511.20 (mq 1'278 x 0.4) <br/> SUL: mq 639 (mq 1’278 x 0.5)<br/> <span><br/> </span>mapp. no. 1847 MAF (347 RT) superficie computabile: mq 430 <br/> SE: mq 172 (mq 430 x 0.4)<br/> SUL: mq 215 (mq 430 x 0.5)<br/> <br/> mapp. no. 1848 MAF (436 RT) superficie computabile: mq 1’151<br/> SE: mq 460.40 (mq 1’151 x 0.4)<br/> SUL: mq 575.50 (mq 1’151 x 0.5) <span><br/> <br/> Da questi dati emerge che il PR del 2008 ha determinato una riduzione della SE e della SUL. Tale circostanza, di per sé stessa, non basta tuttavia per ammettere un’espropriazione materiale, ma è necessario verificare la situazione concreta dei fondi singolarmente. <br/> Nel 2008 i mapp. no. 1827 e 1847, entrambi già edificati con abitazioni unifamiliari, erano completamente urbanizzati, disponevano di un accesso diretto dalla Strada __________ oltre che dei raccordi alle infrastrutture, ed erano inclusi nel perimetro delle canalizzazioni stabilito dal PGS approvato il 24.4.1994 – piano tutt’ora in vigore, anche se riflette i limiti della zona edificabile disposta dal PR del 1986 e non è mai stato adeguato al nuovo PR (cfr. lettera dell’Ufficio tecnico comunale del 26.11.2010). Il nuovo azzonamento non ha impedito alle proprietarie di utilizzare gli edifici esistenti come già avveniva in passato, né <span>di eventualmente vendere o locare a terzi le proprietà. Inoltre, nonostante </span>la riduzione della superficie edificabile, resta la possibilità non solo di eseguire interventi conservativi, ma anche di procedere ad ampliamenti, rispettivamente alla demolizione degli edifici ed alla costruzione di nuovi stabili nel pieno rispetto dei parametri edilizi. E’ pur vero che l’edificabilità circoscritta alla sola parte alta dei terreni non lascia grande libertà di scelta dal profilo progettuale; tuttavia, alla luce della situazione concreta, tale limitazione non appare grave poiché quella è la parte più pregiata dei fondi, immediatamente servita dalle infrastrutture e facilmente edificabile, e l’uso ragionevole ne resta garantito. Bisogna infatti considerare che la porzione meridionale, a valle delle abitazioni, mal si presta ad uno sfruttamento autonomo essendo alquanto ripida e confinante con il bosco dal quale è obbligatorio mantenere una distanza minima di almeno 10 metri (art. 15 let. f NAPR/2008, art. 9.6 NAPR/86). Condizionamenti, questi, che sono di sicuro spessore dal profilo tecnico-architettonico e finanziario se soltanto si considerano le problematiche legate all’esecuzione di opere di urbanizzazione interna (accessi e posti auto) e di raccordo alla fognatura. Non è poi trascurabile che l’esclusione di tali superfici dalla zona edificabile preserva non solo un panorama invidiabile ma anche la tranquillità e quella certa privacy che sono il pregio di una zona residenziale; qualità che sono verosimilmente riconosciute ed apprezzate anche dalle proprietarie che hanno preferito conservare la cornice verde anziché sfruttare completamente (fintanto che è stato possibile) il potenziale edificatorio ammesso dal passato PR.<br/> Il mapp. no. 1848, ad oggi inedificato, presentava una situazione analoga dal profilo dell’urbanizzazione: era anch’esso accessibile dalla Strada __________, incluso nel perimetro del PGS e allacciabile senza dispendio rilevante alle infrastrutture comunali. Non risulta tuttavia che la proprietaria abbia mai affrontato una qualsiasi spesa in vista dell’edificazione o dell’urbanizzazione particolare del fondo, che è sempre stato lasciato allo stato naturale. In ogni caso la particella, tenuto conto dello stato morfologico similare a quello delle prime due, conserva una superficie edificabile sufficientemente ampia (mq 1'151) a fini edilizi.<br/> In definitiva, il PR del 2008 non ha precluso ma solo limitato le possibilità di sfruttamento, senza assumere contorni particolarmente gravi poiché ancora permette un uso conforme ed economicamente ragionevole dei fondi tenuto conto della loro configurazione. Non risulta peraltro che il Comune abbia mai fornito garanzie vincolati circa l’assetto futuro dei terreni né che le proprietarie abbiamo mai manifestato l’intenzione di sfruttare i fondi in modo più proficuo e siano state ostacolate per motivi legati alla pianificazione. Anzi, il fatto stesso che non abbiano contestato lo statuto pianificatorio stabilito con il nuovo PR è segno che non intendessero destinare le superfici ad un uso (edilizio) migliore e più redditizio (cfr. RDAT II-1996 no. 46 c. 3).<br/> <br/> 6.3. Alle considerazioni che precedono si aggiunge che, al momento dell’entrata in vigore del PR del 2008, non sussistevano motivi oggettivi che imponessero l’attribuzione di una maggiore superficie dei fondi alla zona edificabile. Anzitutto perché le particelle non erano, nemmeno a quell’epoca, incluse in un comprensorio edificato in larga misura ai sensi dell’art. 15 let. a LPT, concetto che la prassi interpreta in modo restrittivo assimilandovi soltanto il territorio edificato in senso stretto e gli spazi vuoti tra costruzioni (Baulücken) a tal punto segnati dall’impronta edilizia dei fondi circostanti da</span><span> non poter essere attribuiti ad altra destinazione (</span><span>Riva</span><span>, op. cit., no. 159; DTF 122 II c. 6a, 132 II 218 c. 4</span><span>). In effetti il comparto a valle della Strada __________ si compone tutt’ora di ampie superfici libere, prative e boschive, con qualche costruzione isolata; netta è la separazione che si intravvede rispetto alle zone insediate poste a monte della strada, la quale delimita chiaramente la zona edificabile. L</span><span>e particelle (ed il comprensorio al quale appartengono) non erano neppure necessarie all’edificazione nei prossimi 15 anni (art. 15 let. b LPT). Vero è che nonostante lo sforzo compiuto dal Comune per ridurre l’estensione di alcune zone edificabili, il Consiglio di Stato ha qualificato la contenibilità del nuovo PR come sensibilmente eccedente il presumibile bisogno (cfr. ris. del Consiglio di Stato no. 5230 del 14.10.2008, p. 19).</span><span><br/> Infine, considerato che il PR del 2008 non ha compromesso alcuna aspettativa edilizia concreta e che </span><span>la riduzione della fascia edificabile ha interessato tutti i fondi siti nel comprensorio a valle della Strada __________ per un fronte di ca. 400 m, </span><span>è pure da escludere l’ipotesi di un sacrificio particolare incompatibile con il principio della parità di trattamento (</span><span>RtiD</span><span> II 2008 no. 55 c. 4.4 e rinvii). <br/> <br/> </span><span>6.4. In conclusione, l’assetto pianificatorio disposto con il PR del 2008 non ha comportato un’espropriazione materiale a danno delle proprietà delle istanti, e di conseguenza l’istanza dev’essere respinta. </span><span><br/> </span><span><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.</span><span>Nei procedimenti contenziosi di espropriazione materiale le spese giudiziarie e le ripetibili sono ripartite come in una normale procedura amministrativa, ovvero a dipendenza dell’esito delle lite e del grado di soccombenza della parti (art. 47 e 49 nuova LPAmm; RDAT I-1994 no. 48; TRAM 50.2007.9 del 17.3.2011 c. 5.1). <br/> In concreto è equo ripartire la tassa di giustizia e le spese addebitandole per 2/3 alle istanti in solido, in quanto soccombenti, e per 1/3 al Comune siccome a sua volta soccombente in punto all’eccezione di irricevibilità dell’istanza. Le istanti dovranno inoltre rifondere al Comune, che si è avvalso della consulenza di un legale, ripetibili parziali commisurate all’assistenza prestata. A tal fine va tenuto conto dell’impegno profuso dal legale nello studio della pratica, nella corrispondenza e in conferenze, rispettivamente nella stesura delle memorie scritte (risposta e conclusioni), nonché della partecipazione ad un’udienza e un sopralluogo. Perciò le ripetibili a favore del Comune sono fissate in fr. 1'500.-.<br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Per i quali motivi</span></p> <p class="MsoNormal"><span>richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>dichiara</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>e pronuncia </span></b><span>1. L’eccezione di irricevibilità dell’istanza sollevata dal COEP 1 è respinta.<br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><span>2. L’istanza di indennizzo per espropriazione materiale è respinta. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><span>3. La tassa di giustizia e le spese in fr. 900.- sono a carico del COEP 1 per 1/3 e delle istanti per 2/3, le quali rifonderanno inoltre al Comune fr. 1'500.- per ripetibili. Le istanti rispondono con vincolo di solidarietà. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><span>4. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><span>5. Intimazione a:</span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="658"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>per il Tribunale di espropriazione</span></p> <p class="MsoNormal"><span>la Presidente la segretaria giurista</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Margherita De Morpurgo Annalisa Butti</span></p> </div></body></html>