VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 20 83 5. Kammer Vorsitz Meisser Richter Audétat, Racioppi Aktuarin ad hoc Bundi URTEIL vom 2. November 2020 in der Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Sascha M. Duff, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde B._____, Beschwerdegegnerin betreffend Baugesuch- 2 - 1. Am 31. März 1995 wurde beim Grundbuchamt C._____ ein Fuss- und Fahrwegrecht zu Lasten der Parzelle D._____, welches der damaligen po- litischen Gemeinde E._____ gehörte, zu Gunsten der damaligen Par- zelle F._____, die auf G._____ als Eigentümer lautete, errichtet. Dieser Grunddienstbarkeitsvertrag wurde am 19. Mai 1995 ins Grundbuch der da- maligen Gemeinde E._____ eingetragen. Bei der damaligen Par- zelle D._____ handelt es sich um die heutige Parzelle H._____ und bei Pa- rzelle F._____ um die heutige Parzelle I._____. Infolge Fusion der Gemein- den J._____, K._____, L._____, M._____, C._____, E._____, N._____ und O._____ auf den 1. Januar ist nicht mehr die Gemeinde E._____ Eigentü- merin von Parzelle H._____, sondern die politische Gemeinde B._____. Parzelle I._____ gehört heute infolge Erbgangs der Erbengemeinschaft "A._____" zu Gesamteigentum. 2. Am 13. März 2020 reichte die Erbengemeinschaft "A._____" (nachfolgend: Erbengemeinschaft) bei der Gemeinde B._____ ein Baugesuch für Umge- bungsarbeiten auf den Parzellen I._____ und H._____ in E._____ ein. Da- bei ging es einerseits um die Sanierung einer Sickerleitung, Stützmauer und Bodenplatte sowie des Abstellplatzes auf Parzelle I._____ und ande- rerseits um die Sanierung der Zufahrt (koffern und schottern) auf Par- zelle H._____. 3. Das Bauvorhaben wurde am 20. März 2020 publiziert. Dagegen gingen keine Einsprachen ein. 4. Am 30. April 2020 erteilte die Baukommission der Gemeinde B._____ der Erbengemeinschaft lediglich die Baubewilligung für die vorgesehenen bau- lichen Veränderungen auf Parzelle I._____. Hingegen wurde festgehalten, dass es nicht zulässig sei, bauliche Arbeiten oder Veränderungen der be- stehenden Situation auf der Parzelle H._____ vorzunehmen, da die Ge- meinde B._____ keine Zustimmung für Veränderungen auf ihrem Grunds- tück an Dritte erteilt habe. Dagegen könne innert einer zehntägigen Frist ein Rechtsmittel beim Gemeindevorstand erhoben werden. Bei Erhebung - 3 - eines solchen Rechtsmittels werde die Verfügung der Baukommission komplett aufgehoben und der Gemeindevorstand habe darüber zu befin- den. 5. Mit undatiertem Schreiben, welches der Gemeinde B._____ am 5. Mai 2020 zugegangen ist, hat die Erbengemeinschaft Einsprache erhoben. Sie ist nicht damit einverstanden, dass auf Parzelle H._____ die von ihr vorge- sehenen baulichen Veränderungen trotz des Grunddienstbarkeitsvertrags nicht zulässig seien. Sie hätte erhofft, dass die Situation geklärt sei, nach- dem am 6. März 2020 ein Gespräch mit dem Gemeindepräsidenten P._____ stattgefunden habe. Sie möchte im Grunde genommen nur we- nige unwesentliche Änderungen auf Parzelle H._____ entsprechend ihrem Fuss- und Fahrwegrecht gemäss Grundbucheintrag vom 19. Mai 1995 vor- nehmen, um diese Zufahrt zu sanieren. 6. Mit Verfügung vom 23. Juni 2020 teilte die Gemeinde B._____ der Erben- gemeinschaft mit, dass für den Teil des Projekts, der Parzelle H._____ be- treffe, keine Bewilligung erteilt werde. Daher verfügte sie in Ziffer 2 der Ver- fügung, dass auf Parzelle H._____, welche nicht im Eigentum der Erben- gemeinschaft stehe, keine baulichen Vorhaben oder Änderungen an der bestehenden Situation vorgenommen werden dürfen. Die Baubewilligung wurde hingegen für die vorgesehenen Veränderungen auf Parzelle I._____ erteilt. 7. Dagegen erhob die Erbengemeinschaft (nachfolgend: Beschwerdeführe- rin) am 17. August 2020, eingegangen am 18. August 2020, Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (nachfolgend: Verwal- tungsgericht) und stellte die folgenden Rechtsbegehren: "1. Es sei Ziffer 2 der angefochtenen Baubewilligung vom 23. Juni 2020 der Gemeinde B._____ vollumfänglich aufzuheben. 2. Es sei die Gemeinde B._____ zu verpflichten, auf ihre Kosten den Teil ihres Parkplatzes auf Parzelle Nr. H._____, welcher das Fuss- und Fahrwegrecht vom 19. Mai 1995 der Beschwerdeführerin be- einträchtigt, zurückzubauen, d.h. es seien die Rasengittersteine - 4 - und der Schacht im Bereich des Fuss- und Fahrwegrechts zuguns- ten der Parzelle Nr. I._____ durch die Gemeinde B._____ auf de- ren Kosten zu entfernen. 3. Es sei der Beschwerdeführerin zu bewilligen, gemäss grundbuch- licher Dienstbarkeit vom 19. Mai 1995 auf Parzelle Nr. H._____ eine geschotterte, frostsichere Zufahrt (inklusive Kofferung etc.) zu erstellen. 4. Unter voller Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST zulas- ten der Gemeinde." 8. Mit Eingabe vom 9. September 2020 reichte die Gemeinde B._____ (nach- folgend: Beschwerdegegnerin) ihre Vernehmlassung ein und beantragte die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde gegen die Verfügung vom 23. Juni 2020. 9. Am 19. Oktober 2020 reichte die Beschwerdeführerin ihre Replik ein, wobei sie ihren Standpunkt im Wesentlichen weiter vertiefte. 10. Die Beschwerdegegnerin reichte keine weitere Stellungnahme ein. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die angefochtene Verfügung vom 23. Juni 2020 sowie die weiteren Akten, wird, sofern erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen näher eingegangen Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts- pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind oder bei einer anderen Instanz angefochten werden können. Die angefoch- tene Verfügung vom 23. Juni 2020 ist weder endgültig noch kann sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. Damit stellt sie ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht dar. Als - 5 - Adressatin der angefochtenen Verfügung ist die Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung auf (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 52 Abs. 2 und Art. 38 Abs. 1 und 2 VRG) ist somit einzu- treten. 2. Streitgegenstand bildet die Frage, ob die Beschwerdegegnerin in Ziffer 2 der angefochtenen Verfügung die Baubewilligung für die Sanierung der Zu- fahrt gemäss dem im Grundbuch eingetragenen Fuss- und Fahrwegrecht vom 19. Mai 1995 zu Lasten ihrer Parzelle H._____ und zu Gunsten der Parzelle I._____ der Beschwerdeführerin zu Recht verweigert hat. Um dies beurteilen zu können, muss geklärt werden, ob die im Baugesuch vorgese- henen baulichen Massnahmen für die Zufahrtsanierung auf Par- zelle H._____ sich eindeutig gemäss dem Inhalt des Grunddienstbarkeits- vertrags als zulässig erweisen würden. Sodann wäre zu beurteilen, ob die vertraglich zulässigen baulichen Massnahmen auch gemäss den geltenden Bauvorschriften der Gemeinde B._____ hätten bewilligt werden müssen. 3. Gemäss Art. 89 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes des Kantons Graubün- den (KRG; BR 801.100) ist das Baugesuch durch den Eigentümer oder die Eigentümerin mitzuunterzeichnen, sofern die Bauherrschaft nicht Eigentü- merin des Baugrundstücks ist. Ist sie nicht Eigentümerin des für die Er- schliessung benötigten Bodens, wird die Baubewilligung nur erteilt, wenn die erforderlichen Rechte für die Erschliessung des Bauvorhabens im Bau- gesuch nachgewiesen werden. In casu ist unbestritten, dass Par- zelle I._____ im Eigentum der Beschwerdeführerin über die Par- zelle H._____ im Eigentum der Beschwerdegegnerin seit vielen Jahren mit einer Zufahrt erschlossen ist. Die Beschwerdeführerin beabsichtigt diese Zufahrt gemäss ihrem Baugesuch zu sanieren. In Ziffer 2 der angefochte- nen Verfügung hält die Beschwerdegegnerin zur Sanierung dieser Zufahrt fest, dass auf ihrer Parzelle H._____, welche nicht im Eigentum der Be- schwerdeführerin stehe, keine baulichen Vorhaben oder Änderungen an der bestehenden Situation vorgenommen werden dürfen. In ihrem Bauge-- 6 - such erbringt die Beschwerdeführerin mit dem eingereichten Grunddienst- barkeitsvertrag vom 19. Mai 1995 zwischen ihr und der ehemaligen Ge- meinde E._____ resp. der heutigen Gemeinde B._____ (vgl. Bereinigung des Grundbuchregisters infolge Einführung des eidgenössischen Grund- buchregisters in E._____, Beilage der Beschwerdeführerin [bf-act. 4]) für die nachgesuchte Sanierung ihrer Zufahrt über Parzelle H._____ gemäss Art. 89 Abs. 3 KRG den Nachweis ihrer erforderlichen Rechte für die Er- schliessung ihrer Parzelle I._____. Dieser Grunddienstbarkeitsvertrag ge- währt dem jeweiligen Eigentümer von Parzelle I._____ resp. der Beschwer- deführerin die Erschliessung über Parzelle H._____, insbesondere ein Fuss- und Fahrwegrecht zu errichten und zu unterhalten. Aufgrund dieses Grunddienstbarkeitsvertrags ist die Beschwerdeführerin keine Drittperson, sondern, zusammen mit der Beschwerdegegnerin, ebenfalls Vertragspar- tei, die beide aufgrund der dinglichen Wirkung des im Grundbuch eingetra- genen Grunddienstbarkeitsvertrags vom 19. Mai 1995 gegenseitig Rechte und Pflichten in Bezug auf eine dauernde Erschliessung der Par- zelle I._____ mit einer Zufahrt über Parzelle H._____ haben. Soweit sich die im Baugesuch vorgesehenen baulichen Massnahmen im Rahmen des Grunddienstbarkeitsvertrags vom 19. Mai 1995 halten, hat die Beschwer- degegnerin als Eigentümerin von Parzelle H._____ solche baulichen Mass- nahmen in Bezug auf diese Zufahrt zu dulden. Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdegegnerin das Baugesuch der Beschwerdeführerin bezüglich der baulichen Massnahmen an der Zufahrt über Parzelle H._____ offen- sichtlich nicht auf die Übereinstimmung mit dem Vertragsinhalt des Grund- dienstbarkeitsvertrags vom 19. Mai 1995 geprüft. Die Abweisung des Bau- gesuchs lässt sich somit nicht damit rechtfertigen, dass die Beschwerde- gegnerin jegliche Bauarbeiten und Veränderungen auf Parzelle H._____ verbietet. Die Beschwerdegegnerin ist nach dem Grundsatz "pacta sunt servanda" verpflichtet, als Vertragspartei den Grunddienstbarkeitsvertrag vom 19. Mai 1995 gegenüber der Beschwerdeführerin einzuhalten. Daher hat die Beschwerdegegnerin zu prüfen, ob die gemäss Baugesuch von der - 7 - Beschwerdeführerin beabsichtigten baulichen Massnahmen an der Zufahrt über Parzelle H._____ mit dem Inhalt des Grunddienstbarkeitsvertrags vom 19. Mai 1995 übereinstimmen. Anschliessend erfolgt entsprechend dem Ergebnis dieser Überprüfung die Erteilung oder Verweigerung der Baubewilligung der Sanierung dieser Zufahrt über Parzelle H._____ gemäss den geltenden Bauvorschriften. 4. Gemäss Art. 47 Abs. 1 VRG ist das Verwaltungsgericht auch zu der für die Beurteilung der Hauptsache unerlässlichen Beantwortung von Vorfragen zuständig. Gemäss Abs. 2 kann es das Verfahren aussetzen, bis die Vor- frage durch die ordentlicherweise zuständige Instanz entschieden ist. Es handelt sich in casu bei der Frage der Rechte und Pflichten gemäss dem Grunddienstbarkeitsvertrag vom 19. Mai 1995 um eine Vorfrage, die für die Beurteilung der Hauptfrage unerlässlich ist. Die Auslegung eines zivilrecht- lichen Vertrags durch eine Verwaltungsbehörde ist nur angezeigt, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat ergibt (Urteile des Bundesgerichts 1C_246/2015 vom 4. März 2016 E.2.4, 1C_237/2010 vom 30. August 2010 E. 2.4.2 m.H.; PLÜSS KASPAR, in: Kom- mentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, ALAIN GRIFFEL [Hrsg.], 3. Aufl. Zürich 2014, § 1 Rz. 60 f., HÄFELIN/MÜLLER/UHL- MANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 1755). Da der Inhalt der Dienstbarkeit und die vorgesehenen baulichen Verände- rungen in casu ohne weiteres feststellbar sind, wird nachstehend – soweit erforderlich – darauf eingegangen. 4.1. Generell gilt, dass gemäss Art. 730 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilge- setzbuches (ZGB; SR 210) ein Grundstück zum Vorteil eines andern Grundstückes in der Weise belastet werden kann, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses andern Grundstückes ge- fallen lassen muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf. Art. 731 ZGB normiert, dass es zur Errichtung einer Dienstbarkeit einer Eintragung ins Grundbuch bedarf. Es gilt das absolute Eintragungsprinzip und es gilt für jene Dienstbarkeiten, - 8 - die durch Rechtsgeschäft begründet werden (SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, Sachenrecht, 5. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2017 Rz 1241). Sollen Inhalt oder Umfang der Dienstbarkeit geändert werden, müssen die Parteien einen entsprechenden Vertrag abschliessen, der grundsätzlich ebenfalls öffent- lich zu beurkunden ist (SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, a.a.O., Rz 1244a). Sofern sich die Ausübung einer Dienstbarkeit auf einen Teil des Grundstücks be- schränkt und die örtliche Lage im Vertrag nicht genügend bestimmbar um- schrieben ist, muss sie gemäss Art. 732 Abs. 2 ZGB in einem Auszug des Planes für das Grundbuch zeichnerisch dargestellt werden. Dieser Plan bil- det Bestandteil des Rechtsgrundausweises (SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, a.a.O., Rz 1246). Das dienende Grundstück wird zum Vorteil des herr- schenden Grundstücks belastet, und zwar in der Weise, dass sein Eigentü- mer zu Gunsten des Eigentümers des anderen Grundstücks sein Eigen- tumsrecht nicht ausüben darf (SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, a.a.O., Rz 1256). 4.2. Die Beschwerdegegnerin hat am 31. März 1995 ein Fuss- und Fahrweg- recht zu Lasten ihrer Parzelle H._____ und zu Gunsten der Par- zelle I._____ im Eigentum der Beschwerdeführerin errichtet. Die entspre- chende Dienstbarkeit wurde am 19. Mai 1995 in Grundbuch der damaligen Gemeinde E._____ eingetragen. Folglich muss der Eigentümer der Par- zelle H._____ dulden, dass der Eigentümer der Parzelle I._____ dauernd sein Fuss- und Fahrwegrecht ausüben kann und die Beschwerdegegnerin darf ihr Eigentumsrecht nur insoweit ausüben, als sie die Dienstbarkeit zu Gunsten der Beschwerdeführerin nicht verletzt. Das Dispositiv Ziffer 2 der angefochtenen Verfügung hält fest, dass keine baulichen Arbeiten und Ver- änderungen auf der Parzelle H._____, welche nicht im Eigentum der Bau- herrschaft steht, erlaubt sind. Diese Ziffer 2 steht nicht im Einklang mit dem Fuss- und Fahrwegrecht der Beschwerdeführerin (vgl. Grundstück-Auszug Q.________ [bf-act. 3] und Bereinigung des Grundbuchregisters wegen der Einführung des eidgenössischen Grundbuchregisters in E._____ [bf- act. 4]). In diesem Grunddienstbarkeitsvertrag wird dem jeweiligen Eigentü- mer der Parzelle I._____ nicht nur das Recht auf Errichtung von zwei Fuss- - 9 - und Fahrwegen (vau 1 und vau 2 [bf-act. 4]) auf der Parzelle H._____ ge- stattet, sondern auch diese beiden Zufahrtswege zu unterhalten, wobei sämtliche dafür anfallenden Kosten zu Lasten des jeweiligen Eigentümers der Parzelle I._____ gehen. Auch wurden diese beiden Wegdienstbarkei- ten, d.h. die beiden Wegverläufe auf dem Plan 1:500 der damaligen Ge- meinde E._____, farblich eingezeichnet. Dieser Plan bildet, wie oben in der Erwägung 4.1. festgehalten, Bestandteil des Rechtsgrundausweises. Der Vertragstext hält klar und unmissverständlich fest, dass der jeweilige Eigentümer von Parzelle I._____ sein Fuss- und Fahrwegrecht über die Pa- rzelle H._____ erstellen und unterhalten darf (bf-act. 4). Insbesondere er- geben sich aus lit. b. des Grunddienstbarkeitsvertrags, die diese Zufahrt als "vau 2" bezeichnet, und aus der dazugehörigen und von den Vertrags- parteien mitunterzeichneten Planbeilage, dass diese Zufahrt 4 Meter breit ist und von der "via R.________" her über Parzelle H._____ zu Par- zelle I._____ führt. Weiter bestimmt der Vertragstext, dass der Eigentümer von Parzelle I._____ die Kosten für die Errichtung und den Unterhalt dieser Zufahrt zu tragen hat. Daher gehen die Sanierungskosten dieser Zufahrt gemäss Baugesuch zu Lasten der Beschwerdeführerin. Schliesslich hält der Grunddienstbarkeitsvertrag fest, dass dieser Zufahrtsweg auf Par- zelle H._____ auch der Öffentlichkeit offen stehen muss. Dass die Be- schwerdeführerin dagegen verstossen hätte, wird weder behauptet noch ergibt sich dies aus den Akten. 4.3. In Bezug auf vorliegendes Baubewilligungsverfahren ist es nicht relevant, ob die Beschwerdegegnerin die Ausübung des Fuss- und Fahrwegrechts gegenüber der Beschwerdeführerin verletzt habe, und wird daher vom Ver- waltungsgericht nicht geprüft. Falls sich jedoch die Vertragsparteien betref- fend die Ausübung des Fuss- und Fahrwegrechtes nicht einigen können und diesbezüglich gegenseitige Verletzungen des Dienstbarkeitsvertrags vom 19. Mai 1995 geltend machen wollen, sind die Zivilgerichte zuständig und nicht das im vorliegenden Fall angerufene Verwaltungsgericht. - 10 - 5. Vor diesem Hintergrund wird die Beschwerde gutgeheissen und Ziffer 2 der angefochtenen Verfügung aufgehoben. Die Sache wird zu weiteren Ab- klärungen an die Vorinstanz zurückgewiesen, welche im Sinne der Erwä- gungen vorerst die baulichen Massnahmen am Zufahrtsweg auf Par- zelle H._____ gemäss dem Baugesuch der Beschwerdeführerin zu über- prüfen hat, ob diese mit dem Grunddienstbarkeitsvertrag vom 31. März 1995, der am 19. Mai 1995 ins Grundbuch eingetragen wurde, im Einklang stehen. Soweit diese Sanierungsarbeiten am Zufahrtsweg dem Grund- dienstbarkeitsvertrag entsprechen, hat die Vorinstanz anschliessend im Baubewilligungsverfahren noch zu prüfen, ob diesbezüglich ebenfalls die geltenden Bauvorschriften eingehalten sind. 6.1. Die Gerichtskosten gehen bei diesem Ausgang des Verfahrens zu Lasten der Beschwerdegegnerin, welche die Beschwerdeführerin aussergericht- lich zu entschädigen hat. 6.2. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin reichte am 13. November 2020 eine Honorarnote im Betrag von Fr. 4'156.05 (14 Stunden à Fr. 240.-- [Fr. 3'360.--] und 4.5 Stunden à Fr. 150.-- [Fr. 675.--], zzgl. 3% Kleinspesenpau- schale [Fr. 121.05] sowie 7.7% MWST [Fr. 320.02]) ein. Der für das vorlie- gende Verfahren geltend gemachte Vertretungsaufwand erscheint als ange- messen. Demnach hat die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung im Betrag von Fr. 4'156.05 zu bezahlen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Die an- gefochtene Verfügung wird in Ziffer 2 aufgehoben und die Sache zu weite- ren Abklärungen im Sinne der Erwägungen und zu neuem Entscheid an die Gemeinde B._____ zurückgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend- 11 - - aus einer Staatsgebühr von CHF 2'500.-- - und den Kanzleiauslagen von CHF 248.-- zusammen CHF 2'748.-- gehen zulasten der Gemeinde B._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu- stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubün- den, Chur, zu bezahlen. 3. Die Gemeinde B._____ hat die A._____ aussergerichtlich mit Fr. 4'156.05 (inkl. MWST) zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]