<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2006 25 S.113</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">113</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>25</b></span> <span class="ft2"><b>Liegenschaftsunterhaltskosten (§ 39 StG; § 24 StGV).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Generelle Umschreibung der abzugsfähigen Liegenschaftsunterhalts-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>kosten (Erw. 1).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Anwendung der "Dumont-Praxis" unter neuem Recht. Auslegung</b></span><br/> <span class="ft2"><b>der aktuellen, auch für das kantonale Recht verbindlichen Praxis des</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Bundesgerichts (Erw. 2).</b></span><br/> <br/> <span class="ft1">Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 18. September 2006 in</span><br/> <span class="ft1">Sachen Kantonales Steueramt gegen Steuerrekursgericht und J.G. Publikation</span><br/> <span class="ft1">in StE 2007 vorgesehen.</span><br/> <br/> <span class="ft5"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft6">1./1.1. Bei Liegenschaften im Privatvermögen können die Un-</span><br/> <span class="ft6">terhaltskosten, die Versicherungsprämien und die Kosten der Ver-</span><br/> <span class="ft6">waltung durch Dritte abgezogen werden. Den Unterhaltskosten sind</span><br/> <span class="ft6">Investitionen gleichgestellt, die dem Energiesparen und dem Um-</span><br/> <span class="ft6">weltschutz dienen, soweit sie bei der direkten Bundessteuer abzieh-</span><br/> <span class="ft6">bar sind (§ 39 Abs. 2 StG).</span><br/> <span class="ft6">1.2./1.2.1. Als Kosten für den Unterhalt von Liegenschaften</span><br/> <span class="ft6">gelten bloss die werterhaltenden Aufwendungen (§ 24 Abs. 1 StGV;</span><br/> <span class="ft6">§ 41 lit. d StG e contrario). Sie dienen dazu, die Liegenschaft im ein-</span><br/> <span class="ft6">kommenssteuerrechtlich massgebenden Nutzwert zu erhalten. Durch</span><br/> <span class="ft6">solche Massnahmen bleiben Gestalt und Zweckbestimmung des Ge-</span><br/> <span class="ft6">bäudes unverändert. Lediglich die mangelhaften Installationen wer-</span><br/> <span class="ft6">den ersetzt bzw. die vorhandenen, aber schadhaft gewordenen Ge-</span><br/> <span class="ft6">bäudeteile repariert. Die Liegenschaft wird unterhaltsmässig wieder</span><br/> <span class="ft6">in denjenigen Zustand versetzt, in dem sie einmal war. Der bisherige</span><br/> <span class="ft6">Verwendungszweck, allenfalls modernisiert, bleibt erhalten (vgl. Pe-</span><br/> <span class="ft6">ter Locher, Kommentar zum DBG, I. Teil, Therwil/Basel 2001, Art.</span><br/> <span class="ft6">32 N 24; Dieter Egloff, in: Kommentar zum Aargauer Steuergesetz,</span><br/> <span class="ft6">Band 1, 2. Aufl., Muri/Bern 2004, § 39 N 38; Richner/Frei/ Kauf-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">114</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">mann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz,</span><br/> <span class="ft6">2. Aufl., Zürich 2006, § 30 N 38). Die Liegenschaftsunterhaltskosten,</span><br/> <span class="ft6">die dementsprechend als Gewinnungskosten abzugsfähig sind, lassen</span><br/> <span class="ft6">sich wie folgt unterscheiden (vgl. Locher, a.a.O., Art. 32 N 24;</span><br/> <span class="ft6">Egloff, a.a.O., § 39 N 38; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., §</span><br/> <span class="ft6">30 N 41ff.):</span><br/> <span class="ft5"><i>- Instandhaltungskosten</i> sind die in kürzeren Zeitabständen an-</span><br/> <span class="ft6">fallenden Auslagen, welche dem Erhalt der Liegenschaft in ihrer</span><br/> <span class="ft6">technischen Funktionsfähigkeit dienen (Reparaturen, Ausbesserun-</span><br/> <span class="ft6">gen, Servicearbeiten an fest installierten Geräten).</span><br/> <span class="ft5"><i>- Instandstellungskosten</i> fallen in grösseren Zeitabständen an</span><br/> <span class="ft6">und dienen der Erhaltung der Ertragsfähigkeit des Objektes (z.B.</span><br/> <span class="ft6">Fassadenrenovation, Neuanstrich).</span><br/> <span class="ft6">(Der Unterbegriff <i>Wiederinstandstellungskosten</i> wird im Fol-</span><br/> <span class="ft6">genden dort verwendet, wo die Instandstellung über Gebühr hinaus-</span><br/> <span class="ft6">geschoben wurde.)</span><br/> <span class="ft5"><i>- Ersatzanschaffungskosten</i></span> <span class="ft6">für den zeitgemässen, gleichwerti-</span><br/> <span class="ft6">gen und gleichen Komfort bietenden Ersatz von unbrauchbar gewor-</span><br/> <span class="ft6">denen Einrichtungen (Heizungsanlagen, Kücheneinrichtungen, sani-</span><br/> <span class="ft6">täre Installationen, Bodenbeläge).</span><br/> <span class="ft6">1.2.2. Wenn nach objektiven technischen Kriterien, unter funk-</span><br/> <span class="ft6">tionaler Betrachtungsweise, die Liegenschaft jedoch in einen besse-</span><br/> <span class="ft6">ren Zustand mit höherem Nutzungswert gebracht wird und damit in</span><br/> <span class="ft6">den Rang eines besser ausgestatteten, wertvolleren Gebäudes rückt,</span><br/> <span class="ft6">handelt es sich insoweit um wertvermehrende Kosten, die nicht ab-</span><br/> <span class="ft6">ziehbar sind (Locher, a.a.O., Art. 32 N 25; Egloff, a.a.O., § 39 N 59</span><br/> <span class="ft6">f.; Richner/Frei/Kaufmann/ Meuter, a.a.O., § 30 N 48).</span><br/> <span class="ft6">Für die Abgrenzung der werterhaltenden von den wertvermeh-</span><br/> <span class="ft6">renden Aufwendungen wird der ersetzte oder renovierte Bauteil dar-</span><br/> <span class="ft6">auf untersucht, ob er eine Wertsteigerung erfahren hat, ob er gegen-</span><br/> <span class="ft6">über dem alten Bauteil eine höhere Qualität oder einen besseren</span><br/> <span class="ft6">Komfort bietet. Ist dies nicht der Fall, können die Unterhaltskosten</span><br/> <span class="ft6">vollständig abgezogen werden. Weist ein neuer Bauteil demgegen-</span><br/> <span class="ft6">über eine bessere Qualität bzw. einen höheren Komfort als der er-</span><br/> <span class="ft6">setzte Bauteil auf, dann liegen im Umfang der Wertsteigerung nicht</span><br/> <span class="ft6">abzugsfähige Anlagekosten vor (vgl. Egloff, a.a.O., § 39 N 30; Rich-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">115</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">ner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 30 N 48). Weisen Arbeiten an</span><br/> <span class="ft6">einer Liegenschaft sowohl werterhaltende wie wertvermehrende</span><br/> <span class="ft6">Komponenten auf, ist eine Aufteilung der Kosten nach pflichtge-</span><br/> <span class="ft6">mässem Ermessen vorzunehmen (Egloff, a.a.O., § 39 N 40).</span><br/> <span class="ft6">1.3. Läuft die Instandstellung, Umgestaltung oder Modernisie-</span><br/> <span class="ft6">rung der Liegenschaft auf eine grundlegende Neugestaltung hinaus,</span><br/> <span class="ft6">die einer eigentlichen Neuerstellung gleichkommt (als Merkmale</span><br/> <span class="ft6">oder Indizien hierfür werden genannt: Steigerung des Miet-/Pacht-</span><br/> <span class="ft6">ertrags, geänderte Nutzung [Locher, a.a.O., Art. 32 N 46]), werden</span><br/> <span class="ft6">die dafür aufgewendeten Kosten behandelt wie die Kosten von Neu-,</span><br/> <span class="ft6">Um-, Ein- und Ausbauten; sie sind nicht - auch nicht teilweise - als</span><br/> <span class="ft6">Unterhalt abziehbar (vgl. Locher, a.a.O., Art. 32 N 30, Art. 34 N 27;</span><br/> <span class="ft6">Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 30 N 48).</span><br/> <span class="ft6">2./2.1. Gemäss § 39 Abs. 3 StG können die Unterhaltskosten</span><br/> <span class="ft6">vollumfänglich auch von der neuen Eigentümerschaft zum Abzug</span><br/> <span class="ft6">gebracht werden, sofern die Liegenschaft nicht in vernachlässigtem</span><br/> <span class="ft6">Zustand erworben wurde. Diese Bestimmung beruht auf der 1973</span><br/> <span class="ft6">eingeführten und später präzisierten bzw. relativierten sog. Dumont-</span><br/> <span class="ft6">Praxis des Bundesgerichts (BGE 99 Ib 362 ff.; 123 II 218 ff.; StE</span><br/> <span class="ft6">2005, A 23.1 Nr. 10 mit weiteren Hinweisen). Die ursprünglich rein</span><br/> <span class="ft6">bautechnische Betrachtungsweise der abzugsfähigen Liegenschafts-</span><br/> <span class="ft6">kosten wurde zu Gunsten einer wirtschaftlichen aufgegeben. Unter</span><br/> <span class="ft6">dem Aspekt der Rechtsgleichheit soll der Steuerpflichtige, der eine</span><br/> <span class="ft6">Liegenschaft in schlechtem Zustand erwirbt, nicht besser gestellt sein</span><br/> <span class="ft6">als derjenige, der ein bereits durch den Verkäufer saniertes Objekt zu</span><br/> <span class="ft6">entsprechend höherem Preis erwirbt (StE 2005, A 23.1 Nr. 10;</span><br/> <span class="ft6">Egloff, a.a.O., § 39 N 71). "Handelt es sich um eine vom bisherigen</span><br/> <span class="ft6">Eigentümer vernachlässigte Liegenschaft, so sind die Kosten, die der</span><br/> <span class="ft6">Erwerber zur Instandstellung in den ersten fünf Jahren aufwenden</span><br/> <span class="ft6">muss, steuerlich grundsätzlich nicht abziehbar ... Geht es dagegen</span><br/> <span class="ft6">um eine nicht vernachlässigte Liegenschaft, kann der neue Eigentü-</span><br/> <span class="ft6">mer die "anschaffungsnahen" Kosten steuerlich abziehen, soweit sie</span><br/> <span class="ft6">für den normalen, periodischen Unterhalt (und nicht zum Nachholen</span><br/> <span class="ft6">unterbliebenen Unterhalts) aufgewendet werden. Davon zu unter-</span><br/> <span class="ft6">scheiden ist der Fall, wo der neue Vermieter oder Verpächter die Lie-</span><br/> <span class="ft6">genschaft renoviert, um den Miet- oder Pachtertrag zu steigern, oder</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">116</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">wo eine (auch selbst genutzte) Liegenschaft ganz oder teilweise um-</span><br/> <span class="ft6">gebaut oder einer neuen Nutzung zugeführt wird. Insofern dienen die</span><br/> <span class="ft6">Ausgaben nicht dazu, die Liegenschaft in ihrem bisherigen vertrags-</span><br/> <span class="ft6">oder nutzungsmässigen Zustand zu erhalten, sondern zielen darauf</span><br/> <span class="ft6">ab, die Einkommensquelle zu verbessern" (StE 2005, A 23.1 Nr. 10</span><br/> <span class="ft6">mit weiteren Hinweisen).</span><br/> <span class="ft6">2.2. Das Bundesgericht hat im soeben erwähnten Entscheid</span><br/> <span class="ft6">ausdrücklich erkannt, dass der Begriff der Unterhaltskosten unter</span><br/> <span class="ft6">dem Geltungsbereich des StHG im kantonalen Recht nicht anders</span><br/> <span class="ft6">ausgelegt werden darf als auf dem Gebiet der direkten Bundessteuer</span><br/> <span class="ft6">(vertikale Steuerharmonisierung). Ebenso gilt die Dumont-Praxis des</span><br/> <span class="ft6">Bundesgerichts uneingeschränkt auch für das kantonale Steuerrecht</span><br/> <span class="ft6">(StE 2005, A 23.1 Nr. 10 Erw. 3). Die Vorgabe des Bundesgerichts,</span><br/> <span class="ft6">wonach die Zulässigkeit der Abzüge von Liegenschaftsunterhalts-</span><br/> <span class="ft6">kosten nach einer Eigentumsübertragung (Dumont-Praxis) für die</span><br/> <span class="ft6">ganze Schweiz einheitlich beurteilt werden muss, schliesst grund-</span><br/> <span class="ft6">sätzlich die Berücksichtigung des kantonalen Rechts (§ 39 Abs. 3</span><br/> <span class="ft6">StG; § 24 Abs. 2 und 3 StGV; Merkblatt Liegenschaftsunterhalt des</span><br/> <span class="ft6">KStA vom 30. September 2001 [Merkblatt LUK]) selbst im Sinne</span><br/> <span class="ft6">einer Auslegungshilfe aus.</span><br/> <span class="ft6">2.3./2.3.1. Die vom Bundesgericht zur Dumont-Praxis ergange-</span><br/> <span class="ft6">nen publizierten Entscheide betrafen weit überwiegend vernachläs-</span><br/> <span class="ft6">sigte, einer umfassenden Renovation unterzogene Liegenschaften.</span><br/> <span class="ft7">- BGE 2A.71/2006 vom 21. Juni 2006: Kaufpreis Liegenschaft</span><br/> <span class="ft7">Fr. 2'000'000.--, Renovation für Fr. 600'000.--, davon der grösste Teil als</span><br/> <span class="ft7">Unterhalt geltend gemacht.</span><br/> <span class="ft7">- StE 2005, A 23.1 Nr. 10: Renovation Einfamilienhaus Baujahr 1931</span><br/> <span class="ft7">für rund Fr. 120'000.--</span><br/> <span class="ft7">- BGE 2A.389/2003 vom 10. März 2004: Kaufpreis Einfamilienhaus</span><br/> <span class="ft7">Fr. 925'000.--, Renovation für Fr. 460'000.--</span><br/> <span class="ft7">- BGE 123 II 218: Kaufpreis Mehrfamilienhaus Fr. 2'280'000.--, um-</span><br/> <span class="ft7">fassende Renovation mit Um- und Anbauten für Fr. 3'380'000.--, davon</span><br/> <span class="ft7">Fr. 2'310'000.-- als Unterhalt geltend gemacht</span><br/> <span class="ft7">- BGE 99 Ib 362: Umbau- und Renovationskosten von Fr. 168'000.--,</span><br/> <span class="ft7">davon Fr. 89'000.-- Unterhalt.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">117</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">- ASA 70/2001-02, S. 155 ff.: Kaufpreis Liegenschaft Fr. 1'400'000.--.</span><br/> <span class="ft7">Soweit ersichtlich, liess das Bundesgericht hier ohne nähere Prüfung, ob es</span><br/> <span class="ft7">tatsächlich um die Nachholung unterlassenen Unterhalts ging, die anschaf-</span><br/> <span class="ft7">fungsnahen Kosten für den Ersatz von Kühlschrank, Waschmaschine und</span><br/> <span class="ft7">Rollläden (Kosten total rund Fr. 9'700.--), zum Abzug nicht bzw. nur zur</span><br/> <span class="ft7">Hälfte (Energiesparmassnahmen) zu - möglicherweise weil nur die Recht-</span><br/> <span class="ft7">mässigkeit der Regelung betreffend Energiesparmassnahmen streitig war.</span><br/> <span class="ft6">Bei diesen Fällen (ausser dem letztgenannten) stellten die Höhe</span><br/> <span class="ft6">der Renovationskosten sowie das Verhältnis zwischen Erwerbspreis</span><br/> <span class="ft6">und Instandstellungskosten ein gewichtiges Indiz für das Vorliegen</span><br/> <span class="ft6">einer im Unterhalt vernachlässigten Liegenschaft dar. Art und Um-</span><br/> <span class="ft6">fang der Bauarbeiten gingen über den normalen periodischen Unter-</span><br/> <span class="ft6">halt offensichtlich weit hinaus. Es konnte ohne weiteres davon aus-</span><br/> <span class="ft6">gegangen werden, dass der Preis für derart vernachlässigte Liegen-</span><br/> <span class="ft6">schaften deutlich niedriger lag als für ordnungsgemäss unterhaltene</span><br/> <span class="ft6">bzw. renovierte Vergleichsobjekte.</span><br/> <span class="ft6">2.3.2. Für weniger klar liegende Fälle löst die bundesgerichtli-</span><br/> <span class="ft6">che Umschreibung der Dumont-Praxis (vorne Erw. 2.1 zitiert) nicht</span><br/> <span class="ft6">alle Zuordnungsprobleme, denn die Formulierungen sind, wie das</span><br/> <span class="ft6">Verwaltungsgericht schon früher festgehalten hat (StE 2000, B 25.6</span><br/> <span class="ft6">Nr. 38 [noch zum aStG, bevor das StHG direkte Anwendung bean-</span><br/> <span class="ft6">spruchte]), nicht durchwegs eindeutig.</span><br/> <span class="ft6">Das Bundesgericht unterscheidet zunächst zwischen vernach-</span><br/> <span class="ft6">lässigten und nicht vernachlässigten Liegenschaften. Bei den ver-</span><br/> <span class="ft6">nachlässigten Liegenschaften sind die in den ersten fünf Jahren nach</span><br/> <span class="ft6">dem Erwerb aufgewendeten Kosten als Wiederinstandstellungs-</span><br/> <span class="ft6">kosten grundsätzlich nicht abzugsfähig. Bei den nicht vernachlässig-</span><br/> <span class="ft6">ten Liegenschaften kann der neue Eigentümer die Unterhaltskosten</span><br/> <span class="ft6">von Anfang an vollumfänglich abziehen. Der hier in Klammern an-</span><br/> <span class="ft6">gebrachte Vorbehalt der Kosten zum Nachholen unterbliebenen Un-</span><br/> <span class="ft6">terhalts ist aus systematischen Überlegungen (da es sich immer noch</span><br/> <span class="ft6">um die Kategorie der nicht vernachlässigten Liegenschaften handelt)</span><br/> <span class="ft6">offenbar so zu verstehen, dass bei einzelnen Bauteilen und Einrich-</span><br/> <span class="ft6">tungen, wo der frühere Eigentümer einzelne bereits überfällige In-</span><br/> <span class="ft6">standstellungsarbeiten sowie Ersatzanschaffungen nicht mehr vor-</span><br/> <span class="ft6">nahm (ohne dass deswegen die Liegenschaft insgesamt als vernach-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">118</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">lässigt zu bezeichnen wäre), die dadurch anfallenden Wiederinstand-</span><br/> <span class="ft6">stellungskosten - gleich wie bei vernachlässigten Liegenschaften - in</span><br/> <span class="ft6">den ersten fünf Jahren nach dem Erwerb nicht abgezogen werden</span><br/> <span class="ft6">können. Dagegen ist bei Instandstellungskosten, die im gewöhnli-</span><br/> <span class="ft6">chen Lauf der Dinge anfallen, die Abzugsfähigkeit gegeben. Unab-</span><br/> <span class="ft6">hängig vom Zustand beim Erwerb ist der Fall der Neugestaltung</span><br/> <span class="ft6">(dazu vorne Erw. 1.3; von Renovation zu sprechen, wirkt missver-</span><br/> <span class="ft6">ständlich, da dieser Begriff auch im Zusammenhang mit der Instand-</span><br/> <span class="ft6">stellung des Gebäudes verwendet wird) zu behandeln; diese Kosten</span><br/> <span class="ft6">stellen nicht Unterhaltskosten dar.</span><br/> <span class="ft6">2.3.3. Dies führt, bezogen auf die ersten fünf Jahre nach dem</span><br/> <span class="ft6">Erwerb, zu folgenden Ergebnissen:</span><br/> <span class="ft5"><i>- Neugestaltung:</i> Keine Unterhaltskosten, kein Abzug.</span><br/> <span class="ft5"><i>- Vernachlässigte Liegenschaft:</i> Alle Kosten gelten als Wie-</span><br/> <span class="ft6">derinstandstellungskosten, kein Abzug.</span><br/> <span class="ft5"><i>- Nicht vernachlässigte Liegenschaft:</i> Abzug der Instandhal-</span><br/> <span class="ft6">tungs-, der Ersatzanschaffungs- und der (normalen) Instandstel-</span><br/> <span class="ft6">lungskosten, kein Abzug der Kosten von Wiederinstandstellungsar-</span><br/> <span class="ft6">beiten und überfälligen Ersatzanschaffungen. Bei grundsätzlicher</span><br/> <span class="ft6">Abzugsfähigkeit, insbesondere bei den Ersatzanschaffungskosten, ist</span><br/> <span class="ft6">gegebenenfalls nach Werterhaltung/Wertvermehrung aufzuteilen.</span><br/> <span class="ft6">2.3.4. Die Abgrenzung zwischen Neugestaltung, vernachläs-</span><br/> <span class="ft6">sigter und nicht vernachlässigter Liegenschaft muss aufgrund einer</span><br/> <span class="ft6">Gesamtbetrachtung erfolgen. Für die Abgrenzung (bei den nicht ver-</span><br/> <span class="ft6">nachlässigten Liegenschaften) zwischen den normalen Instandstel-</span><br/> <span class="ft6">lungsarbeiten einerseits und den Wiederinstandstellungsarbeiten und</span><br/> <span class="ft6">überfälligen Ersatzanschaffungen andererseits kommt nur eine Ein-</span><br/> <span class="ft6">zelbetrachtung in Frage (siehe Locher, a.a.O., Art. 32 N 18; Egloff,</span><br/> <span class="ft6">a.a.O., § 39 N 29 ff.).</span><br/> <span class="ft6">3./3.1. Sofern die obige Auslegung der bundesgerichtlichen</span><br/> <span class="ft6">Rechtsprechung zutrifft - was letztlich nur durch das Bundesgericht</span><br/> <span class="ft6">selber zu beantworten ist -, entsprechen ihr die einschlägigen Be-</span><br/> <span class="ft6">stimmungen des aargauischen Rechts (§ 39 Abs. 2-4 StG; § 24 StGV;</span><br/> <span class="ft6">Merkblatt LUK), namentlich soweit es um die Dumont-Praxis geht,</span><br/> <span class="ft6">nur teilweise (nachfolgend Erw. 3.2). Wegen des Vorrangs des Bun-</span><br/> <span class="ft6">desrechts (Art. 72 Abs. 2 StHG) ist dies jedoch bedeutungslos.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">119</span></div> <div class="page" id="S7"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">3.2./3.2.1. Nach § 24 Abs. 2 und 3 StGV gilt eine Liegenschaft</span><br/> <span class="ft6">als vernachlässigt, wenn die in grösseren Zeitabständen (15 und mehr</span><br/> <span class="ft6">Jahre) anfallenden Unterhaltsarbeiten unterblieben sind und erst</span><br/> <span class="ft6">durch die neue Eigentümerschaft ausgeführt werden. Bei einer ver-</span><br/> <span class="ft6">nachlässigten Liegenschaft können innert 5 Jahren seit Erwerb nur</span><br/> <span class="ft6">die den Unterhaltskosten gleichgestellten Investitionskosten gemäss</span><br/> <span class="ft6">§ 39 Abs. 2 StG abgezogen werden.</span><br/> <span class="ft6">Im Übrigen werden gemäss Merkblatt LUK sämtliche Aufwen-</span><br/> <span class="ft6">dungen für den Ersatz von Bauteilen mit einer Lebensdauer von we-</span><br/> <span class="ft6">niger als 15 Jahren stets, auch bei umfassenden Renovationen, zum</span><br/> <span class="ft6">Abzug zugelassen. Demgegenüber gelten Aufwendungen für den Er-</span><br/> <span class="ft6">satz von Bauteilen mit einer Lebensdauer von mehr als 15 Jahren in</span><br/> <span class="ft6">den ersten 5 Jahren seit dem Erwerb der Liegenschaft generell als</span><br/> <span class="ft6">nicht abzugsfähig (Merkblatt LUK, Ziff. 5.1.2. S. 8 ff.).</span><br/> <span class="ft6">3.2.2. § 24 Abs. 2 StGV definiert die Vernachlässigung einer</span><br/> <span class="ft6">Liegenschaft danach, ob die in grösseren Zeitabständen (15 und mehr</span><br/> <span class="ft6">Jahre) anfallenden Unterhaltsarbeiten unterblieben sind und erst vom</span><br/> <span class="ft6">neuen Eigentümer nachgeholt werden. Dagegen knüpft das Merkblatt</span><br/> <span class="ft6">LUK allein an die Lebensdauer des ersetzten Bauteils an, ohne</span><br/> <span class="ft6">Rücksicht darauf, wie alt dieser tatsächlich ist und in welchem Un-</span><br/> <span class="ft6">terhaltszustand er sich befindet. Baujahr der Liegenschaft und letzt-</span><br/> <span class="ft6">maliger Ersatz oder Reparatur des entsprechenden Bauteils bleiben</span><br/> <span class="ft6">ohne Bedeutung. Der Ersatz einer intakten Holzbaukonstruktion bei-</span><br/> <span class="ft6">spielsweise, ob sie 2-, 10- oder 20-jährig ist, würde gemäss Merk-</span><br/> <span class="ft6">blatt somit in jedem Fall als nicht abzugsfähige Instandstellung gel-</span><br/> <span class="ft6">ten, weil die mittlere Lebensdauer (60-80 Jahre) die 15-Jahres-</span><br/> <span class="ft6">Grenze überschreitet. Demgegenüber kann der Ersatz eines 20-jähri-</span><br/> <span class="ft6">gen, zerschlissenen Spannteppichs vollumfänglich zum Abzug ge-</span><br/> <span class="ft6">bracht werden, weil die Lebensdauer nach dem Merkblatt lediglich</span><br/> <span class="ft6">8-12 Jahre beträgt, es sich daher um Instandhaltung, nicht Instand-</span><br/> <span class="ft6">stellung handeln soll.</span><br/> <span class="ft6">Die Regelung mag durch Praktikabilität bestechen, doch ist sie</span><br/> <span class="ft6">mit der massgebenden Rechtsprechung des Bundesgerichts nicht zu</span><br/> <span class="ft6">vereinbaren. Das Vorliegen einer vernachlässigten Liegenschaft</span><br/> <span class="ft6">hängt von einer über § 24 Abs. 2 StGV hinausgehenden Gesamtbe-</span><br/> <span class="ft6">trachtung ab; für die übrigen Fragen kann nicht einzig auf die gene-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">120</span></div> <div class="page" id="S8"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">relle durchschnittliche Lebensdauer eines Bauteils, ohne Berück-</span><br/> <span class="ft6">sichtigung des tatsächlichen Alters des zu ersetzenden Bauteils, ab-</span><br/> <span class="ft6">gestellt werden.</span><br/> <span class="ft6">3.3. Ob und wie die Widersprüche zu beheben sind, ist nicht</span><br/> <span class="ft6">hier zu erörtern. Für die Unterscheidung, ob es sich um Instand-</span><br/> <span class="ft6">stellungs- oder Wiederinstandstellungskosten handelt bzw. ob Er-</span><br/> <span class="ft6">satzanschaffungen im normalen Zeitablauf erfolgten oder überfällig</span><br/> <span class="ft6">waren, wird es aber (überkantonale) Grundlagen brauchen, bei denen</span><br/> <span class="ft6">eine Normalgebrauchsdauer (übliche Gebrauchsdauer, "Lebens-</span><br/> <span class="ft6">dauer", "Lebenserwartung") von Bauteilen und Einrichtungen festge-</span><br/> <span class="ft6">setzt wird, und zwar aus Praktikabilitätsgründen - wie beispielsweise</span><br/> <span class="ft6">in der "Lebensdauertabelle", herausgegeben vom Hauseigentümer-</span><br/> <span class="ft6">verband Schweiz und dem Schweizerischen Mieterinnen- und Mie-</span><br/> <span class="ft6">terverband vom Dezember 2005 (Lebensdauertabelle HEV/MV),</span><br/> <span class="ft6">aber anders als im Merkblatt LUK - nicht mit Zeitrahmen, sondern</span><br/> <span class="ft6">mit fester Normalgebrauchsdauer.</span><br/> <span class="ft6">4./4.1. Die Beschwerdegegner haben kurz nach dem Erwerb der</span><br/> <span class="ft6">17-jährigen Liegenschaft (Kaufpreis Fr. 850'000.--) Renovationsar-</span><br/> <span class="ft6">beiten für rund Fr. 53'000.-- getätigt, wovon rund Fr. 43'000.-- als</span><br/> <span class="ft6">Liegenschaftsunterhaltskosten geltend gemacht werden.</span><br/> <span class="ft6">4.2. Eine detaillierte Beschreibung des Vorzustandes der Lie-</span><br/> <span class="ft6">genschaft fehlt. Sie wird jedoch von den Beschwerdegegnern wie</span><br/> <span class="ft6">auch von den Steuerbehörden übereinstimmend als in gutem, nicht</span><br/> <span class="ft6">vernachlässigtem Zustand geschildert. Hierauf ist abzustellen.</span><br/> <br/></div> </div> </body> </html>