Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen 4-EV.2013.26 4-EV.2013.27 Urteil vom 20. August 2014 Besetzung Präsident E. Hauller Richter P. Andreatta Richter V. Oeschger Gerichtsschreiberin R. Gehrig Gesuchsteller Kanton Aargau vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Tiefbau, Sektion Landerwerb, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau Gesuchs- gegnerin 1 Gesuchs- gegner 2 A._____ B._____ Gesuchs- gegnerin 3 C._____ Gegenstand Rechtserwerb für den Ausbau der X-Strasse mit Gehweg (Q._____ IO K 407; formelle Enteignung) - 2 - Das Gericht entnimmt den Akten: A. In Q. soll die X-Strasse (K 407) zwischen Y-Strasse und Z-Gasse ausge- baut werden. Die Fahrbahn wird durchgehend auf 5.5 m verbreitert und die Strasse einseitig mit einem Gehweg ergänzt. Der Regierungsrat geneh- migte das Projekt (Fassung vom 8. September 2011) mit Beschluss vom 23. November 2011 und erteilte dafür das Enteignungsrecht im Sinne von § 132 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen (BauG; SAR 713.100) vom 19. Januar 1993 und § 8 Abs. 1 des Kantons- strassendekrets (SAR 751.12 0) vom 20. Oktober 1971 (RRB Nr. 2011- 001732). B.1. Vom Projekt ist u.a. die Parzelle aaa (im Halte von 669 m 2), im Eigentum von A., betroffen, von der ca. 18 m2 an den Kanton Aargau abzutreten und ca. 40 m2 vorübergehend beansprucht werden. A. hat den vom Kanton Aar- gau vorgelegten Enteignungsvertrag nicht unterschrieben. Weiter ist die Parzelle bbb (im Halte von 642 m2), im Eigentum von B. und C. (Gesamteigentum / einfache Gesellschaft), betroffen, von der ca. 19 m2 abzutreten und ca. 40 m2 vorübergehend beansprucht werden. Das Ehe- paar B./C. hat den vom Kanton Aargau vorgelegten Enteignungsvertrag ebenfalls nicht unterschrieben. Sowohl A. wie auch das Ehepaar B./C. haben sich jedoch mit der vorzeiti- gen Beanspruchung ihrer Grundstücke ab Oktober 2013 ausdrücklich ein- verstanden erklärt (Schreiben des Departements Bau, Verkehr und Umwelt [BVU] vom 24. September 2013 mit Unterschriften vom 26. Septe mber 2013 [A.] bzw. 30. September 2013 [ B./C.] an der Verhandlung vom 20. August 2014 zu den Akten gegeben). B.2. Das BVU reichte am 14. Oktober 2013 beim Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignungen (SKE), ein Gesuch um Einlei- tung des Enteignungsverfahrens für den Kanton Aargau ein (vgl. Akten 4- AV.2013.14). C.1. Voraussetzung für Einleitung und Durchführung eines Enteignungsverfah- rens sind das Vorliegen eines Enteignungstitels (vgl. § 132 BauG) und ein rechtskräftiges Bauprojekt (§ 151 BauG). Beides liegt mit dem erwähnten RRB Nr. 2011-001732 vom 23. November 2011 vor. Da nur mit den Eigen- tümern zweier Grundstücke keine gütliche Regelung gefunden werden konnte und die Verhältnisse übersichtlich sind, drängte es sich auf, das Verfahren nach § 151 Abs. 4 BauG vereinfacht einzuleiten. - 3 - C.2. Mit Einschreiben vom 12. November 2013 ersuchte der Präsident des SKE den Gemeinderat Q., die Enteignungsakten vom 15. November 2013 bis 15. Dezember 2013 auf der Gemeindekanzlei zur Einsichtnahme zur Ver- fügung zu halten. C.3. Mit weiteren Einschreiben vom selben Datum informierte der Präsident die Eigentümer der Parzellen bbb und aaa darüber, dass das Enteignungsver- fahren gemäss § 151 Abs. 4 BauG vereinfacht eröffnet werde, die Akten vom 15. November 2013 bis 15. Dezember 2013 auf der Gemeindekanzlei Q. zur Einsichtnahme auflägen, und allfällige Begehren gemäss § 152 Abs. 1 BauG innert der Auflagefrist einzureichen seien. C.4. A. und das Ehepaar B./C. forderten mit gemeinsamer Eingabe vom 27. No- vember 2013 einen höheren Landpreis für das abzutretende Land. Mit den vom Kanton offerierten Bepflanzungsentschädigungen von je Fr. 7'400.00 erklärten sich die Gesuchsgegner ausdrücklich einverstanden. C.5. Nachdem die drei vom Gericht angeschriebenen Grundeigentümer ihre Be- gehren gestellt hatten, konnte die Aktenauflage abgebrochen werden. Die Gemeinde Q. sandte die Unterlagen aufforderungsgemäss ans SKE zurück (Eingang 2. Dezember 2013). D. Mit Einschreiben vom 19. Dezember 2013 teilte das Gericht den Gesuchs- gegnern mit, es gehe davon aus, dass nur der Landpreis strittig sei. Falls entgegen der gerichtlichen Annahme noch weitere Fragen zu behandeln seien, sei dem Gericht innert Frist entsprec hend Mitteilung zu machen. Falls nur die Preisfrage umstritten sei, werde das Gericht auf die Durchfüh- rung eines Schriftenwechsels verzichten, vom Gemeinderat Q. Vergleichs- handänderungen einfordern und dann eine Instruktionsverhandlung durch- führen. Die Gesuchsgegner liessen sich nicht vernehmen. E.1. Mit Schreiben vom 23. Januar 2014 ersuchte das Gericht den Gemeinderat Q., die Handänderungsanzeigen ab Januar 2012 sowie eine anonymisierte Aufstellung derselben einzureichen. Die gewünschten Unterla gen gingen am 31. Januar 2014 beim Gericht ein. - 4 - E.2. Von den zahlreichen Handänderungen in der Gemeinde Q. erwies sich nach erster Durchsicht nur eine einzige als eventuell brauchbar für den be- absichtigten Vergleich. Aus diesem Grund ersuchte das Gericht das Grund- buchamt S. um einen Amtsbericht über Verkäufe unbebauter Grundstücke in den Nachbargemeinden von Q. ab Januar 2012. Die gewünschten Unterlagen wurden dem Gericht mit Schreiben vom 1. April 2014 eingereicht. F. Am 20. August 2014 führte das Spezialverwaltungsgericht eine Verhand- lung mit Augenschein durch (Präsenz siehe Protokoll S. 1) und fällte nach anschliessender Beratung das folgende Urteil. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. 1.1. Die Projektbewilligung mit Erteilung des Enteignungstitels liegt vor (Sach- verhalt A.). Die Auflage der Enteignungsakten hat ordnungsgemäss statt- gefunden. 1.2. Das Spezialverwaltungsgericht vollzieht die Vorschriften über die Enteig- nung und entscheidet über unerledigte Entschädigungsforderungen und Begehren um Ausdehnung der Enteignung sowie um Sachleistung (§§ 148 Abs. 1 und 154 Abs. 2 BauG), wobei es die gleichen Verfahrensregeln an- wendet, wie sie vor Verwaltungsgericht gelten (§ 149 Abs. 1 BauG). Die sachliche Zuständigkeit des Spezialverwaltungsgerichts ist gegeben. 1.3. Der Kanton Aargau ist als Enteigner befugt, das Verfahren der formellen Enteignung einleiten zu lassen. Die Gesuchsgegner sind als Eigentümer der vom Bauprojekt betroffenen und damit in das Enteignungsverfahren einbezogenen Parzelle n bbb und aaa ohne weiteres zur Einreichung von Begehren legitimiert (§§ 15 1 und 152 BauG; § 42 lit. a des Gesetzes üb er die Verwaltungsrechtspflege [VRPG, SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007). - 5 - 1.4. Die Gesuchsgegner haben ihr Begehren fristgerecht in einer gemeinsamen Eingabe dem Gericht unterbreitet (vorne C.4.). Das Gericht hat praxisge- mäss ein Verfahren pro Grundeigentümer eröffnet. Aus prozessökonomischen Gründen können Verfahren vereinigt werden, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und dieselben Rechtsfragen aufwerfen (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum Verwal- tungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, Vorbemerkungen zu §§ 4 - 31 N 33 - 35). Die Parzellen bbb und aaa stossen aneinander und sind mit zwei zusam- mengebauten Einfamilienhäusern überbaut. Die Ausgangslage ist für beide Grundstücke gleich, es stellen sich für beide dieselben Rechtsfragen. Die Interessen der Gesuchsgegner stimmen überein. Die Voraussetzungen für eine Vereinigung der beiden Verfahren ist damit gegeben (vgl. den Ent- scheid der ehemaligen Schätzungskommission [SchKE] 4-EV.2009.30/31 in Sachen EG L. gegen W.I. vom 23. Juni 2011 Erw. 1.3.). Die Gesuchsgegner haben diesen Schritt mit der gemeinsamen Eingabe bereits vorweggenommen. Das Gericht hat entsprechend zu einer gemein- samen Verhandlung eingeladen. Der Gesuchsteller hat nichts gegen die- ses Vorgehen eingewendet und es blieb auch an der Verhandlung unwi- dersprochen (Protokoll S. 2 und 4). 2. 2.1. 2.1.1. Im vorliegenden Fall ist einzig der Entschädigungsansatz für das abzutre- tende Land zu beurteilen (vorne C.4. und D.). Die vom Kanton Aargau of- ferierten Sachleistungen, die Teil der Gesamtentschädigung sind, sowie die Abgeltung für die Neubepflanzung wurden von den Gesuchsgegnern ak- zeptiert und sind vom Gericht nicht vertieft zu prüfen (Schreiben des Präsi- denten vom 19. Dezember 2013). An der Verhandlung vom 20. August 2014 verlangte der von den Gesuchs- gegnern beigezogene Berater (Bruder von B.) neu eine Schutzvorkehr vor Wasser ab der Strasse. Auf Hinweis des Präsidenten, die Sachleistungen seien bisher nicht umstritten gewesen, verzichtete er auf eine weitere Dis- kussion des neuen Vorbringens; es soll aussergerichtlich bilateral ange- gangen werden (vgl. Protokoll S. 9). Es ergibt sich daraus also keine Er- weiterung des Prozessgegenstands. 2.1.2. Der Kanton offeriert den Gesuchsgegnern für das abzutretend e Land Fr. 250.00/m2 (relativer Landwert; vgl. Gesuch vom 7. Mai 2013, S. 2). - 6 - Die Gesuchsgegner verlangten ursprünglich den Preis, den sie seinerzeit für die Grundstücke bezahlt hatten, das sind Fr. 750.00/m 2. An der Ver- handlung vom 20. August 2014 forderten sie neu den aktuellen Verkehrs- wert, welchen sie mit Fr. 1'100.00/m2 bezifferten (Protokoll S. 2 und 4). 2.1.3. Die Gesuchsgegner haben in der Verhandlung vom 20. August 2014 im Vergleich zum ursprünglichen Begehren ihre Forderungen erhöht. Derar- tige nachträgliche Weiterungen wären in devolutiven Rechtsmittelverfahren (Beschwerdeverfahren) vor der Verwaltungsjustiz unzulässig. Das aargau- ische Verwaltungsgericht und auch das SKE sind an die Beschwerdebe- gehren gebunden (§ 48 Abs. 2 VRPG). Dasselbe würde auch bei Weiter- zügen ans Bundesgericht gelten (vgl. Bundesgerichtsentscheid 1E.18/1999 vom 25. April 1999 Erw. 3 mit Hinweis auf BGE 114 Ib 300 [beide übrigens Enteignungsverfahren betreffend]). In Enteignungsverfahren handelt das SKE indessen nicht als Rechtsmittel- , sondern als Rechtsschutzinstanz. Es gibt kein Anfechtungsobjekt, das an das Gericht weitergezogen worden wäre. Es ist vielmehr so, dass ein Ent- eigner ein Gesuch um Einleitung des betreffenden Verfahrens beim Gericht stellt (§ 151 Abs. 1 BauG). Dieses räumt dann den Enteigneten eine Frist zur Anmeldung ihrer Begehren ein (§§ 151 Abs. 2 und 152 Abs. 1 BauG). Von der Rechtsnatur handelt es sich dabei in Bezug auf die Entschädi- gungsbegehren (anders bei Einwendungen gegen die Enteignung und Planänderungsbegehren; Baugesetzkommentar, N 1 Abs. 2 zu § 152 BauG) um eine verfahrensleitende Ordnungsfrist. Im Un terschied zu den fatal wirkenden Rechtsmittelfristen verliert der Enteignete seine Rechtspo- sition nicht, wenn er es versäumt, während der Enteignungsauflage eine Eingabe zu machen. Im Unterschied zum "Normalverfahren" ist er nicht verpflichtet, in irgendeiner Weise am Verfahren mitzuwirken, was sich auch in § 152 Abs. 2 BauG zeigt (zu den Rechtsfolgen des Nichtstuns vgl. im Übrigen AGVE 2005, S. 407 ff.). Zusammengefasst zielt das Enteignungs- verfahren vor dem SKE darauf ab, sicherzustellen, dass bei einem zwangs- weisen Eigentumseingriff der Rechtsschutz für den betroffenen Enteigne- ten gewahrt wird. Die Kontrollfunktion gilt selbst für die einigungsweise er- ledigten Enteignungsfälle (vgl. § 153 BauG, § 18 Abs. 1 der Verordnung über Landumlegung, Grenzbereinig ung und Enteignung [LEV] vom 23. Februar 1994 [SAR 713.112]). Der spezielle Charakter des Verfahrens wird schliesslich auch durch die ebenfalls speziellen Kostenregelungen (§§ 5 Abs. 2 und 149 Abs. 2 BauG) betont. Einem Enteigneten entstehen nur im Missbrauchsfall Verfahrenskosten (vgl. auch AGVE 2008 S. 373 ff), der Enteigner hat dagegen im Sinne einer Ausnahme schon in der ersten In- stanz, also vor dem SKE, für die Kosten aufzukommen. Angesichts dieser besonderen Ausgangslage hat das SKE seit jeher (vgl. z.B. § 19 des mittlerweile schon lange aufgehobenen [§ 166 lit. g BauG] - 7 - Dekrets über das Verfahren vor der Schätzungs kommission nach Bauge- setz und nach Gewässerschutzgesetz vom 22. Februar 1972) Begehrens- erweiterungen und sogar neue Anträge an der Hauptverhandlung zugelas- sen. Der guten Ordnung halber sei indessen festgehalten, dass auch im Enteig- nungsverfahren beide Parteien prozessual grundsätzlich auf ihren Anga- ben behaftet werden, soweit sie sich im ihnen zustehenden Ermessensrah- men bewegen, d.h. ke in zwingendes Recht verletzt wird, und betreffend Verbindlichkeit kein ausdrücklicher Vorbehalt gemacht wurde. Insofern ist die Aussage von Ralph van den Bergh zum Schluss seines Kommentars zu § 152 BauG, welche grundsätzlich mit der Meinung des Gerichts ü ber- einstimmt, zu relativieren (Baugesetzkommentar, § 152 N 8 am Ende). Für das vorliegende Verfahren ist entsprechend von einer Forderung von Fr. 1'100.00/m2 auszugehen. 2.2. Der Kanton argumentiert, die Streitgrundstücke hätten auch ohne die Ab- tretungsflächen noch genügend Ausnützung. Nutzungsbeschränkend wür- den sich eher die kommunalen Bauvorschriften auswirken. Ein nicht unwe- sentlicher Teil im westlichen Abschnitt der Parzellen sei mit einer Spezial- zone überlagert, wo nur Kleinbauten zugelassen seien. Die Abtretungsflä- che liege am Ostrand der Grundstücke, also nicht auf der Wohnseite. Die Garagen ragten nach der Abtretung zwar in den Grenzabstand hinein, hät- ten aber Besitzstandsschutz. Insgesamt sei keine Benachteiligung für künf- tige Ausbauten infolge der Abtretung zu erwarten. Die Liegenschaften wür- den durch die sanierte Strasse mit neuem Gehweg aufgewertet. Die Ge- suchsgegner seien gleich zu behandeln wie die übrigen Enteignungsbe- troffenen (Schreiben vom 11. Juni 2013, Beilage 2 zum Enteignungsgesuch BVU). 2.3. Die Gesuchsgegner halten dem entgegen, die Tatsache, dass die maximal mögliche Ausnützung nicht voll ausgeschöpft werden könne, rechtfertige keine Reduktion der Entschädigung. Es sei zwar richtig, dass die vorgese- hene Abtretung keine Benachteiligung für die möglichen baulichen Erwei- terungen ergebe, das sei aber nicht entschädigungsrelevant. Die Verkehrs- situation verbessere sich für die Grundstücke nicht unmittelbar (Ausfahrt bleibe wie vorher, das Trottoir liege auf der gegenüberliegenden Strassen- seite) (Schreiben vom 24. Juli 2013). 3. 3.1. Bei Enteignungen ist volle Entschädigung zu leisten (Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101] - 8 - vom 18. April 1999; § 21 Abs. 4 der Verfassung des Kantons Aargau [KV; SAR 110.000] vom 25. Juni 1980; § 143 BauG). Das bedeutet, dass dem Enteigneten der durch die Enteignung entstehende Schaden voll auszu- gleichen ist. Er soll weder einen Verlust erleiden noch einen Gewinn erzie- len, also nach der Enteignung wirtschaftlich gleichgestel lt sein wie vorher (Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2004 S. 205; BGE 127 I 190; Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, Bern 1986, Band II, N 28 zu Art. 22ter der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [aBV] vom 28. Mai 1874; Ulrich Häfe- lin/Georg Müller/ Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Auf- lage, Zürich 2010, N 2107; Andreas Baumann/Ralph van den Bergh/Martin Gossweiler/Christian Häuptli/Erika Häuptli -Schwaller/Verena Sommerhal- der Forestier, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013 [nachfolgend Baugesetzkommentar], Vorbemerkungen zu den §§ 142-147 BauG N 1ff.). 3.2. Gemäss § 143 Abs. 1 BauG sind dem Enteigneten alle Nachteile zu erset- zen, die aus dem Entzug seiner Rechte erwachsen. Das sind der Verkehrs- wert, bei Teilenteignungen ein allfälliger Minderwert des Restes sowie zu- sätzliche Nachteile im übrigen Vermögen als Folge der Enteignung (sog. Inkonvenienzen). Diese Unterteilung soll der präzisen Ermittlung der Ge- samtentschädigung dienen. Gleichwohl bildet die Entschädigung materiell und formell eine Einheit (Heinz Hess/Heinrich Weibel, Das Enteignungs- recht des Bundes, Band I, Kommentar zum Bundesgesetz über die Enteig- nung, Art. 19 EntG N 13; Baugesetzkommentar, §§ 143 -145 BauG, N 13 f.); BGE 129 II 420 Erw. 3.2.1 in: Die Praxis [Pra] 2005 S. 280 mit weiteren Hinweisen; Bundegerichtsentscheid 1C_356/2013 vom 5. März 2014 Erw. 2.1.1). 3.3. Dem Enteigneten ist jeweils grundsätzlich nur der objektive oder der sub- jektive Schaden zu ersetzen. Der erste bestimmt sich nach den Verkaufs- chancen des Enteignungsobjekts auf dem Markt, der zweite fragt nach dem besonderen Interesse des Eigentümers, gerade das Enteignungsobjekt weiter behalten und benutzen zu kön nen. Der höhere der beiden Wert e steht dem Enteigneten zu. Bei der in der Praxis üblichen Kumulationsme- thode wird eine Entschädigung für den Verkehrswert des abzutretenden Rechts, für den Minderwert der Restliegenschaft und für Inkonvenienzen festgelegt. Es werden also dem Verk ehrswert die weiteren Entschädi- gungskomponenten soweit zugeschlagen, als die subjektive Optik zu ei- nem höheren Ergebnis führt und die Positionen nicht schon im Verkehrs- wert enthalten sind. Ele mente der objektiven und subjektiven Betrach- tungsweise dürfen jedoch nicht derart vermengt werden, dass unzulässige - 9 - Doppelentschädigungen entstehen (vgl. Entscheid des Verwaltungsge- richts [VGE] WBE.2010.188 vom 13. April 2011 in Sachen F.O. gegen Kan- ton Aargau). 3.4. Die Höhe der Entschädigung ist im Regelfall nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheids des Spezialverwaltungsgerichts zu bemessen (§ 154 Abs. 2 Satz 2 BauG). Vereinbaren die Parteien aber – wie vorlie- gend – die vorzeitige Besitzergreifung, ist der vereinbarte Zeitpunkt der Er- greifung für die Entschädigung massgebend (ständige Praxis, vgl. den Ent- scheid des SKE [SKEE] 4-EV.2013.3 vom 11. Juni 2014 in Sachen Kanton AG gegen H.E. Erw. 3.4.) . Die Gesuchsgegner haben der Inbesitznahme der Abtretungsfläche durch den Kanton per 1. Oktober 2013 schriftlich zu- gestimmt (vgl. Zustimmungserklärungen vom 26. und 30. September 2013; Protokoll S. 9 f.). Stichtag ist demzufolge der 1. Oktober 2013. 3.5. Der Verkehrswert entspricht grundsätzlich dem Erlös, der für das enteig- nete Recht bei Veräusserung im freien Handel am massgebenden Stichtag objektiverweise hätte erzielt werden können (BGE 122 II 250; Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 50 und 80). Bei der Enteignung von Bauland spielt insbesondere die vorbestehende Ausschöpfung des baulichen Nut- zungspotentials für die Entschädigungsbemessung eine zentrale Rolle (Hess/ Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 56 ff.). Wesentlich ist, wie sich die Abtretung auf die Nutzbarkeit der Streitparzelle auswirkt. Gelten hohe Baulandpreise und werden diese massgeblich durch die bestmögli- che bauliche Ausnützung bestimmt, so richtet sich der Wert einer Teilfläche vorwiegend nach deren Einfluss auf die Überbaubarkeit des Grundstücks. Ein Teil, ohne den der Eigentümer nicht, nicht zweckmässig oder nur mit geringerem Volumen bauen kann, ist ein hochwertiger Flächenabschnitt (Schweizerisches Zentralblatt für Staats - und Verwaltungsrecht [ZBl] 74/1973, S. 332); er ist mit dem absoluten Landwert zu entschädigen. Be- einträchtigt die Abtretung die bauliche Nutzung des Restgrundstücks nicht, so handelt es sich um minderwertigen Boden und wird dementsprechend tiefer bewertet als das übrige Land (BGE 122 I 180), dafür ist der relative Landwert geschuldet (Aargauische Gerichts - und Verwaltungsentscheide [AGVE] 1998, S. 503 f.; 1989 S. 428; vgl. Hess/Weibel, a.a.O., Band I, Art. 19 EntG N 106; Peter Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, Diss., Zürich, 1966, S. 70). Das Ausmass der Herabsetzung ist nach pflichtge- mässem Ermessen festzusetzen (BGE 122 I 180). 3.6. Der Verkehrswert ist im Entei gnungsverfahren wenn immer möglich mit Hilfe der preisvergleichenden oder statistischen Methode zu ermitteln. Von Preisen, die in letzter Zeit in der nahen Umgebung für gleichartiges und gleichwertiges Land bezahlt worden sind, kann auf den Verkehrswert des - 10 - enteigneten Grundstücks geschlossen werden (BGE 114 Ib 286 Erw. 7 S. 295 f.; Hess/Weibel, a.a.O., N 80 zu Art. 19 EntG). Diese Methode führt nur zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung ste- hen. In der Regel lässt sich zwar auch aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Sind nur wenige Kaufpreise be- kannt, müssen diese aber besonders sorgfältig untersucht werden. Sie kön- nen nur zur Entschädigun gsbestimmung verwendet werden, wenn dem Vertragsabschluss nicht – wie etwa bei Verkäufen unter Verwandten sowie bei Arrondierungs- und ausgesprochenen Spekulationskäufen – unübliche Verhältnisse zugrunde liegen. Nur wenn überhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dürfen sich die Schätzungsbehörden auf die ausschliess- liche Anwendung von Methoden beschränken, die – wie die Lageklassen- methode oder die Methode der Rückwärtsrechnung – auf blosse Hypothe- sen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltende n Rentabilitäts- überlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verändert werden kann (BGE 122 I 168, Bundesgerichtsentscheide 1P.520/2003 vom 9. März 2004 Erw. 7.3. und 1C_266/2011 vom 20. Oktober 2011 Erw. 4.2). 4. 4.1. In einem ersten Schritt ist zu klären, ob der absolute oder der relative Land- wert geschuldet ist. Danach ist der Landpreis für die Streitgrundstücke fest- zulegen. 4.2. Nach der Praxis des Gerichts ist der volle, absolute Landpreis zu bezahlen, wenn vor der Abtretung der Teilflächen eine Ausnützungsreserve vorhan- den war, wobei das Gericht in diesem Zusammenhang nicht prüft, ob und wie diese Restausnutzung tatsächlich realisiert werden kann. Diese Linie wird seit der einschlägigen, gerichtsinternen Grundsatzdiskus- sion anlässlich einer Verhandlung vom 26. Mai 2009 lückenlos verfolgt und hat sich in der Praxis bewährt. Es ist dem Gericht bewusst, dass die darin liegende Schematisierung im Ergebnis der rechtstheoretisch eigentlich an- gebrachten, individuellen Doppelschätzung (vor und nach dem Eingriff) durch einen Gutachter unterlegen sein mag. Anderseits erlaubt das Vorge- hen gerade bei nicht allzu schwerwiegenden Eingriffen, wie hier, eine klare, ohne unverhältnismässigen Auf wand zu ziehende Abgrenzung zwischen absolutem und relativem Landwert, welche im Übrigen auch die Kompe- tenzaufteilung des aargauischen Rechts respektiert (vgl. nachfolgend Erw. 4.3.2.). Bei der Erhebung von Erschliessungsabgaben wird seit jeher ein ähnlicher Pragmatismus von der Rechtsprechung bis in die höchsten In- stanzen akzeptiert (vgl. die Bundesgerichtsentscheide 1C_75/2012 vom - 11 - 10. Juli 2012 Erw. 2.3. und 2C_356/2013 vom 17. März 2014 Erw. 5.2.2 ff.). Der konkrete Nachteil der Methode, dass in einem Einzelfall eine Aus- nützungsreserve allenfalls gar nie genutzt wird bzw. vielleicht nicht einmal genutzt werden kann, wiegt bei übersichtlichen Verhältnissen deren prakti- schen Vorteile in der Rechtsanwendung in keiner Weise auf und ist daher hinzunehmen. Selbstverständlich steht es dem Enteigner aber immer offen, für einen konkreten Fall mit geeigneten Mitteln (z.B. Überbauungsstudien) den Beweis zu erbringen, dass eine theoretisch bestehende Ausnützungs- reserve tatsächlich eben nicht zu realisieren ist. Dafür genügt der Hinweis auf allfällige "Einschränkungen durch andere Vorschriften" (Protokoll S. 6) jedenfalls nicht. 4.3. 4.3.1. Die Parzelle bbb hat eine zulässige Ausnützung von rund 225 m2 (642 m2 x 0.35), die Parzelle aaa eine solche von rund 234 m2 (669 m2 x 0.35) (vgl. § 7 der Bau- und Nutzungsordnung [BNO] der Gemeinde Q., beschlossen von der Gemeindeversammlung am 28. September 2005, genehmigt durch den Regierungsrat am 6. Dezember 2006). Mit der bestehenden Überbau- ung wurden je 218 m2 konsumiert (vgl. E-Mail Gemeindeschreiber-Stv. vom 26. Mai 2014). Beide Grundstücke verfügen demzufolge über Nutzungsre- serven, weshalb praxisgemäss der absolute Landwert zu entschädigen ist. Den Gesuchsgegnern gehören zudem die beiden anstossenden Parzellen ccc und ddd in der Spezialzone X-Strasse mit je 177 m 2. Die Ausnützung dieser Grundstücke ist ge mäss Gemeindepraxis an die Ausnü tzung der "Stammparzellen" bbb und aaa anzurechnen (vgl. erwähnte E-Mail vom 26. Mai 2014). Von dieser Berechnungsbasis gehen auch die Gesuchsgegner aus, die eine zulässige Gesamtnutzung für beide Grundstücke von zusam- men 572 m2 angeben (Schreiben an das BVU vom 12. April 2013 [Beilage zum Enteignungsgesuch]). Die Nutzungsreserve vergrössert sich danach also nochmals um 113 m 2, was die Abgeltung des absoluten Landwerts nochmals bekräftigt. 4.3.2. Die Tatsache, dass der abzutretende Streifen nicht an der Hauptwohnseite liegt und die Gestaltungsmöglichkeiten durch die Abtretung in absehbarer Zukunft aller Voraussicht nach nicht beeinträchtigt werden, ändert nichts an diesem Ergebnis. Die Argumente könnten erst ins Gewicht fallen, wenn die zulässige Bebauung nach der kommunalen Bauordnung nicht von der Grundstücksfläche abhängig wäre, was in Q. – wie eben ausgeführt – (zu- mindest noch [vgl. Protokoll S. 6]) nicht der Fall ist. Daher darf vorliegend nicht nur der relative Landwert entschädigt werden. Ob die Gesamtausnutzung überhaupt ausgeschöpft werden könnte, bzw. ob die Ausnützungsziffer korrekt festgelegt wurde, ist – wie erwähnt (Erw. - 12 - 4.2.) – im vorliegenden Enteignungsverfahren nicht zu prüfen (Proto koll S. 6). Dafür ist das SKE nicht zuständig. Es steht dem Gericht nicht zu, bei Gelegenheit eines Enteignungsverfahrens quasi aufsichtsweise die kom- munale BNO bzw. deren Anwendung durch den zuständigen Gemeinderat zu prüfen. 4.1.2 Seitens des enteignenden Kantons wurde an der Verhandlung in Frage ge- stellt, ob nicht auch zu berücksichtigen sei, dass die Ausbauarbeiten, ins- besondere das Trottoir, im Interesse der Gemeinde ausgeführt werde. Der Gehweg komme im Übrigen vor allem den Anstössern zugute und würde bei einer Gemeindestrasse aller Voraussicht nach die Erhebung von Stras- senbaubeiträgen rechtfertigen (Protokoll S. 11). Die These des Kantons mag durchaus zutreffen. Sie ändert indessen nichts für die vorliegend zu beurteilende Frage. Es ist eine weit verbreitete Unsitte, dass in Landerwerbsverhandlungen vom kaufwilligen Gemeinwesen ange- boten wird, man verzichte auf die Erhebung von Strassenbaubeiträgen, wenn die Abtretungsverpflichteten dafür einem mässigen Landpreisansatz zustimmten. Nicht selten besteht auch der Irrtum, dass der in einem Bei- tragsplan für die Kostenschätzung notwendig eingesetzte Landpreis diesen bereits abschliessend festlege, wenn nicht gar den Landkauf auc h formell besiegle. Beide Annahmen sind falsch, weil es sich beim Landerwerb und bei der Beitragserhebung um zwei selbständige, unabhängig voneinander bestehende und durchzuführende Verfahren handelt. Die individuelle Be- troffenheit misst sich im prozentual en Anteil an der Abtretungs - bzw. der Perimeterfläche und ist höchstens zufällig für beide Verfahren dieselbe. Im "Normalfall" ergeben sich Verzerrungen, wenn die Enteigneten nur einen reduzierten Landpreisansatz anstelle der eigentlich verfassungsmässig an- gezeigten vollen Entschädigung zugesprochen er halten. Erfahrungsge- mäss sind nie alle Beitragspflichtigen im gleichen Umfang von einer Land- abtretung betroffen. Es erübrigt sich hier, aus der Sicht des Beitragsrechts noch weitere Problemfelder aufzuzeigen. Das Gericht hat seit langem stets auf die notwendige Trennung von Enteignungs - und Beitragsrecht hinge- wiesen (vgl. z.B. schon AGVE 1993 S. 491 ff.). Eine Verquickung der bei- den Verfahren verletzt regelmässig die von der Verfassung gewährte Ei- gentumsgarantie, das Gleichbehandlungsgebot und das Willkürverbot. Die Tatsache, dass vorliegend keine Beiträge an den Ausbau bezahlt wer- den müssen (und wegen des erfolgten Baubeginns auch nicht nachträglich erhoben werden können [vgl. AGVE 2010, S. 127]), rechtfertigt also kein Abweichen von der korrekten vollen Ent schädigung für das abzutretende Land. Würde man vorliegend nicht den Verkehrswert entschädigen, würden die Abtretungspflichtigen indirekt doch einen Beitrag an den Ausbau leis- ten, während Anstösser ohne Abtretung nichts zahlen müssten. Das wäre nicht zulässig. - 13 - Zusammenfassend ergibt sich, dass für die Abtretungsflächen ab den Par- zellen bbb und aaa der absolute Landwert zu bezahlen ist. 5. 5.1. Die Grundstücke der Gesuchsgegner liegen in der Einfamilienhauszone am Rand des Baugebiets. In dieser Zone sind fre istehende Einfamilienhäuser und Doppeleinfamilienhäuser, mit zusätzlicher Kleinwohnung, sowie nicht störendes Gewerbe zugelassen. Die westlichen Grundstückränder sind mit der Spezialzone X-Strasse überlagert, welche eine gute Einbindung des Siedlungsrandes in die Landschaft bezweckt und ausschliesslich Tiefbau- ten und Kleinbauten zulässt (vgl. Bauzonenplan der Gemeinde Q., be- schlossen von der Gemeindeversammlung am 28. September 2005, ge- nehmigt durch den Regierungsrat am 6. Dezem ber 2006 und § 9 Abs. 2 und 5 d BNO). Diese Flächen haben dieselbe Ausnützung wie die nicht in der Spezialzone liegenden Abschnitte. Das Gelände neigt sich am westlichen Rand der Grundstücke. Die Fläche hinter den Häusern der Beschwerdeführenden fällt in zwei Stufen bis zum tiefer gelegenen Landwirtschaftsland ab, was den Grundstücken freie Sicht in die Weite gewährt. 5.2. Den Streitgrundstücken sind die Vergleichsobjekte gegenüberzustellen (Lage, Nutzungsmöglichkeiten und Preis). Das Gericht hat zuerst von der Gemeinde Q. die Handänderungsanzeigen ab Januar 2012 einverlangt. Von den 74 belegten Verkäufen taugt kein einziger zum Vergleich (73 be- treffen überbaute Grundstücke, der 74igste liegt in der Gewerbezone [Bei- lagen zum Schreiben der Gemeindeverwaltung Q. vom 30. Januar 2014]). Aus diesem Grund hat das Gericht das Grundbuchamt S. um Mitteilung der Handänderungspreise für unüberbaute Grundstücke in den Nachbarge- meinden für dieselbe Zeitspanne gebeten (Schreiben vom 21. März 2014). 5.3. Dem Gericht wurden 6 Handänderungen aus den Gemeinden T., R. und V. gemeldet, alle aus dem Jahre 2012 (Beilagen zum Schreiben des Grund- buchamts S. vom 1. April 2014). Die Preisspanne der Landverkäufe reicht von Fr. 638.00/m 2 bis Fr. 1'330.00/m2. Der Höchstpreis von Fr. 1'330 .00/m2 wurde für zwei be- nachbarte Grundstücke am W-Weg in T., Gemeindeteil W., bezahlt. Sie lie- gen in der Wohnzone W, einer Zone für "Wohnbauten mit Einfamilienhaus- charakter". Das Zusammenbauen bis zu sechs Wohneinheiten ist gestattet. Die Ausnützungsziffer beträgt grundsätzlich 0.3, kann unter bestim mten - 14 - Voraussetzungen aber bis auf 0.45 erhöht werden. Läden und nichtstören- des Kleingewerbe sind zugelassen (vgl. § 50 Abs. 2 und § 53 der Bauord- nung der Gemeinde T. vom Dezember 2009 [BO T.]; beschlossen von der Gemeindeversammlung am 5. März 1993, genehmigt vom Grossen Rat am 31. Oktober 1995, mit Anpassungen vom 28. November 2008). Die ver- kauften Grundstücke am W-Weg liegen mitten in der Bauzone. In V. wurden zwei Grundstücke in der Zone W2A für Fr. 1'000.00/m2 bzw. Fr. 1'100.00/m2 verkauft. Die Zone W2A ist für freistehende Einfamilienhäu- ser mit Einliegerwohnung und für Doppeleinfamilienhäuser vorgesehen. Die Ausnützungsziffer beträgt 0.35. Nichtstörende Betriebe sind zugelas- sen (vgl. § 5 f. der Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde V. [BNO V.], beschlossen von der Gemeindeversammlung am 3. Juni 2002, genehmigt vom Grossen Rat am 2. März 2004). Das verkaufte Bauland an der V- Gasse und der U-Strasse liegt am Bauzonenrand. Der tiefste Preis von rund Fr. 638.00/m2 wurde ebenfalls in V. bezahlt. Das Grundstück liegt in der Zone W2B. Im Unterschied zur W2A sind hier auch Reiheneinfamilienhäuser und ist der Geschosswohnungsbau zulässig. Die Ausnützungsziffer beträgt 0.4. Das Gebiet XY, wo die verkaufte Pa rzelle liegt, grenzt an den Bach ( V.) bzw. an die Grünzone, die dessen Verlauf folgt. Im Preis-Mittelfeld liegt der Kauf des Grundstücks in R.. Es liegt in der Ein- familienhauszone mit einer Ausnützung von 0.45. Die Einfamilienhauszone ist für Einfamilien -, Doppeleinfamilien- und Zweifamilienhäuser bestimmt. Im Rahmen von Arealüberbauungen und Gestaltungsplänen sind Gruppen- bauten gestattet, wobei jede Wohnung eine Gartenbeziehung haben muss. Es darf eine Einliegerwohnung gebaut werden. Nichtstörendes Gewerbe ist zulässig (§§ 4 und 6 der im Verkaufszeitpunkt geltenden Bau - und Nut- zungsordnung der Gemeinde R. [BNO R.], beschlossen von der Gemein- deversammlung am 23. Juni 2000, Teilgenehmigung des Grossen Rates vom 21. August 2001. Die aktuelle BNO wurde am 15. März 2014 vom Re- gierungsrat genehmigt). Das Grundstück liegt zwar nahe dem Bauzonen- rand, gegenüber ist aber ein Schulhaus, was wegen der Lärmbelastung preissenkend gewirkt haben könnte. 5.4. Die aufgeführten Ve rgleichshandänderungen (Erw. 5.3 .) zeichnen in der Region einen ungewöhnlich weiten Preisrahmen. Schon dieser Umstand verbietet es, neben der kleinen Zahl geeigneter Mutationen und der breiten Varianz der Preisbildungselemente für die Vergleichsobjekte in den einzel- nen Gemeinden einfach in herkömmlicher Weise den Durc hschnittswert der Vergleichshandänderungen zu ermitteln und darauf abzustellen. - 15 - Interessant ist auch, dass die Gesuchsteller davon ausgehen, dass sich für ihre Grundstücke heute in absoluter Betrachtung (d.h. erschlossen und un- überbaut) sogar ein Preis von Fr. 1'500.00 /m 2 bis Fr. 1'600.00/m 2 erzielen liesse, nachdem sie 1994 selbst noch Fr. 750.00/m 2 zu bezahlen hatten (Protokoll, S. 10). Sie sähen ihr Land nach der Wertigkeit also noch jenseits der für den massgeblichen Zeitrahmen ausgewiesenen Zahlen. Darauf stützen sie entsprechend d ie bereinigte Forderung von Fr. 1'100.00/m 2 (Erw. 2.1.2.). Sowohl die Kantonsvertreterin (Protokoll, S. 11) als auch die an der Ver- handlung ebenfalls anwesenden, ortskundigen Gemeindevertreter (Proto- koll S. 7) gestehen zu, dass in der Gemeinde Q. der absolute Landwert für gute Lagen wesentlich über den unt er diesem Titel angebotenen Fr. 500.00/m 2 liege. Fr. 1'000.00/m 2 lägen in solchen Fällen durchaus im Bereich des Möglichen. 5.5. Die Lage der Grundstücke der Gesuchsgegner ist attraktiv, das ist unbe- stritten. Sie stossen auf der Westseite an die Bauzonengrenze und genies- sen dank der leicht erhöhten Lage freie Aussicht ins Grüne. Auf der Ost- seite grenzen sie an die X-Strasse, die derzeit auf 5.5 m Breite ausgebaut und mit einem einseitigen Gehweg ergänzt wird. Die Strasse gehört zwar zur Gruppe der schwach belasteten Kantonsstrassen, der aktuelle Ausbau spricht aber dennoch für eine gewisse Verkehrsbelastung. Sie nimmt den Verkehr mehrerer Seitenstrassen aus dem Baugebiet auf und hat auch Durchgangsverkehr. Wie ausgeführt (Erw. 4.3.1. ) verfügen die Parzellen über Nutzungsreserven, die Gestaltungsfreiheit ist allerdings auf beiden Grundstücken etwas eingeschränkt, weil jeweils ein Abschnitt entlang der Westgrenze in der baulich nur sehr eingeschränkt nutzbaren Spezialzone X-Strasse liegt. Aufgrund dieser Ausgangslage ist nach übereinstimmender Ansicht der Fachrichter der Peis für die Abtretungsflächen zwar im oberen Bereich des Rahmens, nicht aber an dessen oberstem Rand anzusiedeln. Spekulati- onswerte, jenseits der erhärteten Werte, fallen von vornherein ausser Be- tracht. Die in der Nutzungsdiskussion zum Ausdruck gekommenen Zweifel an der Realisierbarkeit der nun geschmälerten Reserve (vgl. Erw. 4.1.) le- gen zusammen mit der nutzungsmässig tatsächlich begrenzten Auswir- kung des Eingriffs ( vgl. Erw. 4.3.1.) eine gewisse Zurückhaltung bei der Preisbemessung nahe, zumal Enteignungsentschädigungen jedenfalls nicht preistreibend sein sol len. In Würdigung aller erwähnten Umstände hält das Gericht für das vorliegende Verfahren einen absoluten Landwert von Fr. 1'000.00/m2 als Basis für die weitere Entschädigungsfestsetzung für angemessen. Dieses Ergebnis wird übrigens im Nachhinein durch ein Verkaufsangebot für eine unüberbaute, nach dem Beschrieb vergleichbare - 16 - Parzelle in Q. mit fast 2'000 m 2 zu Fr. 985.00/m 2 bestätigt, auf das das Ge- richt im Zuge der Urteilsredaktion gestossen ist. 5.6. 5.6.1. Der Kanton hätte die Abtretungsbetroffenen (insgesamt 49) im vorliegen- den Projekt mit einem einheitlichen Landpreis, ausgehend von einem ab- soluten Landwert von Fr. 500.00/m2, entschädigen wollen. Das sei in einem 2011 ebenfalls in der Gemeinde Q. ausgeführten Projekt von allen Enteig- neten akzeptiert worden (Protokoll S. 7). Es ist dem Gericht vertraut, dass insbesondere bei Strassenenteignungen mit zahlreichen von Eigentumseingriffen Betroffenen jeweils versucht wird, mit möglichst einheitlichen Entschädigungselementen zu arbeiten. In Rechtserwerbsverhandlungen sind unterschiedliche Ansätze, namentlich bei den Landpreisen, schwer zu vermitteln. Der Verhandlungsau fwand steigt und die Erfolgschancen für Einigungen sinken. Das ändert indessen nichts daran, dass die Entschädigungsfestsetzung in Enteignungsverfah- ren vor dem SKE einen Individualrechtsschutz sicherstellt (Erw. 2.1.3.). Er- folg und Risiko des ergriffenen Rechtsmittels kommen allein dem Gesuch- steller zu (vgl. z.B. SchKE 4 -BE.2011.1 vom 22. August 2012 in Sachen E.H. gegen EG E. Erw. 9.6.). Einheitliche Entschädigungssätze bleiben unproblematisch, wenn der an- gebotene Einheitspreis richtig ist, also dem Ve rkehrswert entspricht, und die betroffenen Abtretungsflächen gleichwertig sind. Ist die Voraussetzung auch nur subjektiv nicht erfüllt, ist es dem betreffenden Grundeigentümer unbenommen, zu versuchen, seine vom Angebot abweichenden Wertvor- stellungen beim SKE durchzusetzen. Das Gericht hat für jeden e inzelnen Fall zu prüfen, ob die individuelle Rechtsstellung, namentlich die verfas- sungsrechtliche Eigentumsgarantie, gewahrt ist. Für den konkreten Fall lässt sich nichts direkt ableiten, wenn andere Enteigne te im selben Stras- senbauprojekt ein Angebot akzeptiert haben, und schon gar nichts, wenn dieser Akzept ein anderes Projekt betrifft, das zudem bereits drei Jahre zu- rückliegt. 5.6.2. An der Verhandlung vom 20. August 2014 wurde deutlich, dass ein Haupt- problem für Kanton und Gemeinde im Umstand liegt, dass man offenbar allen Enteigneten versprochen hat, dass man "allen gleich viel bezahle" (Protokoll, S. 8 und 12). Dieses Versprechen beisst sich mit der Tatsache, dass sich alle Teilnehmenden an der Verhandlung darin einig waren, dass beispielsweise das Land gegenüber den Liegenschaften der Gesuchsteller auf der anderen Seite der X-Strasse klar tiefer zu bewerten gewesen wäre als die aktuellen Streitflächen (vgl. Protokoll passim). - 17 - Das ebenfalls verfassung srechtliche Gleichbehandlungsgebot fordert ei- nerseits, dass Gleiches gleich, anderseits aber eben auch, dass Unglei- ches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln ist (vgl. Häfelin/Müller/Uhlmann, a.a.O., N 495 mit zahlreichen Hinweisen auf Bun- desgerichtsentscheide). Enteignete haben Anspruch auf volle Entschädi- gung, nicht auf einen "Mischwert" aller betroffenen Grundstücke. Für das vorliegende Verfahren ergibt sich aus dem Gleichbehandlungsgebot jeden- falls keine Minderung des Entschädigungsanspruchs der Gesuchsteller. Es steht dem Gericht nicht zu, Kanton und Gemeinde in ihrem Verhalten ge- genüber den übrigen Enteigneten beraten zu wollen, zumal allfällige Strei- tigkeiten im Rechtserwerb letztlich wieder vom SKE zu beurteilen wären (vgl. die en tsprechende Klausel in den Enteignungsverträgen). Verdeutli- chungshalber sei immerhin erwähnt, dass in Serienenteignunge n selbst- verständlich in gewissem Mass schematisiert und vereinheitlicht werden darf (vgl. dazu auch Erw. 4.1. ). Erhebliche, klar wahrnehm- und begründ- bare Wertdifferenzen tatsächlicher (z.B. Aussicht) oder rechtlicher Art (z.B. unterschiedliche Zonierungen) müssen allerdings berücksichtigt werden und in entsprechenden, sachlich nachvollziehbaren Abstufungen zum Aus- druck kommen. Auf diesem Weg ist der Ausgleich zwischen Praktikabilität und Individualrechtsschutz zu suchen. 5.7. Die in der Kumulationsmethode (Erw. 3.3.) eigentlich weiter zu prüfenden Entschädigungspositionen (Minderwert der Restparzellen; Inkonvenien- zen) sind vorliegend nicht strittig und entsprechend nicht weiter zu behan- deln (vgl. Erw. 2.1.1.). 6. Gemäss § 146 Abs. 1 BauG wird die Entschädigung 20 Tage nach ihrer rechtskräftigen Festsetzung zur Zahlung fällig. Sie ist von diesem Zeitpunkt an, bei vorzeitiger Besitzergreifung vom Tage der Besitzergreifung an, zu verzinsen. Für die Verzinsung gilt gemäss einem Beschluss der dafür zu- ständigen 1. Kammer der Abteilung I des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2009 seit dem 1. Januar 2010 jeweils der hypo thekarische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen (vgl. § 19 der Verordnung über Landumlegung, Grenzbereinigung und Enteignung [LEV; SAR 713.112] vom 23. Februar 1994). Die Beschwerdeführenden haben sich mit der Inanspruchnahme ihrer Grundstücke per 1. Oktober 2013 einverstanden erklärt (vorne B.1.). Ab diesem Zeitpunkt ist ihnen die Entschädigung mit 2 % (Referenzzinssatz seit 3. September 2013) zu verzinsen. 7. Die Kosten des Verfahrens sind in der Regel vom entschädigungspflichti- gen Gemeinwesen zu trag en, wenn eine Entschädigung zugesprochen - 18 - wird (§ 149 Abs. 2 BauG). Der Kanton Aargau hat demzufolge die Verfah- renskosten zu übernehmen. Ein Parteikostenersatz ist den Gesuchstellern mangels anwaltlicher Vertre- tung nicht geschuldet (§ 149 Abs. 2 BauG in Verbindung mit § 29 VRPG). Für den beigezogenen Berater fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage für einen Parteikostenersatz (SKEE 4-BE.2011.21 vom 18. Dezember 2013 in Sachen M.A. gegen EG Z. Erw. 13.3.4.1.) Das Gericht erkennt: 1. Der Enteignungsvertragsentwurf zwischen dem Kanton Aargau und B. und C. sowie der Enteignungsvertragsentwurf zwischen dem Kanton Aargau und A. werden zu integrierten Bestandteilen des vorliegenden Ent- scheids erklärt, soweit sie den nachfolgenden Bestimmungen nicht wider- sprechen. 2.1. Der Kanton Aargau entschädigt die Abtretungsflächen gemäss Lander- werbsplan von ca. 19 m 2 ab der Parzelle bbb und von ca. 18 m 2 ab der Parzelle aaa mit Fr. 1'000.00/m2. 2.2. Die Entschädigungen werden 20 Tage nach Rechtskraft dieses Entscheids zur Zahlung fällig. Sie sind ab dem 1. Oktober 2013 (Tag der Inbesitz- nahme) mit 2 % zu verzinsen. 3.1. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus der Staatsgebühr von Fr. 3'400.00, der Ka nzleigebühr von Fr. 280.00 sowie den Auslagen von Fr. 296.00, zusammen Fr. 3'976.00, sind vom Kanton Aargau zu bezahlen. 3.2. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. Zustellung - Frau A. (unter Beilage einer Kopie des Protokolls der Verhandlung vom 20. August 2014) - Herr und Frau B. und C. (unter Beilage einer Kopie des Protokolls der Verhandlung vom 20. August 2014) - 19 - - Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Tiefbau, Sektion Landerwerb, Frau G., Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau (3, für sich und weitere Interessierte des BVU; unter Beilage einer Kopie des Protokolls der Verhandlung vom 20. August 2014) Mitteilung - Gemeinderat Q. - Mitwirkende Fachrichter - Gerichtskasse (intern) Rechtsmittelbelehrung Verwaltungsgerichtsbeschwerde Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau , obere Vorstadt 40, 5001 Aarau, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit dem 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde- schrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Be- gründung enthalten. Beweismittel sind anzugeben. Der angefochtene Ent- scheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizulegen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechts- pflege [VRPG; SAR 271.200] vom 4. Dezember 2007] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO; SR 272] vom 19. Dezember 2008). Aarau, 20. August 2014 Spezialverwaltungsgericht Kausalabgaben und Enteignungen Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: E. Hauller R. Gehrig