<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00412</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223678&amp;W10_KEY=13045524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00412</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.11.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Ausnahmebewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung und Ausnahmebewilligung. [Verweigerte Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Gebäudes und den Neubau eines Wohnhauses auf einem Grundstück in der Landwirtschaftszone.] Voraussetzung für die Anwendbarkeit von Art. 24c RPG ist gemäss Art. 41 Abs. 1 RPV, dass die Bauten und Anlagen rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (sogenannt altrechtliche Bauten und Anlagen). Als solche gelten in erster Linie Bauten, die vor dem 1. Juli 1972 rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, als mit dem Inkrafttreten des Gewässerschutzgesetzes erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde (E. 3.1). Der Landwirtschaftszone zugewiesene altrechtliche Wohnbauten, deren landwirtschaftliche Wohnnutzung vor oder nach dieser Zuweisung aufgegeben wurde, dürfen gemäss Art. 24c RPG verändert werden (E. 3.3). Es ist davon auszugehen, dass das im November 1948 bewilligte Einfamilienhaus von Anfang an teilweise abweichend vom Bauplan aus dem Jahr 1947 gebaut wurde und die beiden Mansardenzimmer im Dachgeschoss möglicherweise bereits bei der Errichtung des Gebäudes im Jahr 1949 und jedenfalls vor dem 1. Juli 1972 eingebaut wurden (E. 4.3). Es spricht viel dafür, dass das Dachgeschoss mit den eingebauten Mansardenzimmern, so wie es ursprünglich errichtet wurde, formell nie bewilligt wurde. Jedenfalls ist das Gegenteil nicht erwiesen und trägt der Beschwerdeführer die Folgen davon (E. 4.4). Für die Bewilligungsfähigkeit des geplanten Ersatzbaus ist jedoch entscheidend, ob das Dachgeschoss, so wie es im Jahr 1949 bzw. jedenfalls vor dem 1. Juli 1972 tatsächlich errichtet wurde, in Übereinstimmung mit dem damals geltenden materiellen Recht erstellt wurde. Nur wenn das vor dem 1. Juli 1972 erstellte Dachgeschoss materiell dem damaligen Recht widersprechen würde, müsste die unrechtmässig errichtete Wohnfläche für die Berechnung der zulässigen Erweiterung unbeachtet bleiben. Mit der Frage, ob das Dachgeschoss dem vor dem 1. Juli 1972 geltenden materiellen Recht entsprach, hat sich weder die Vorinstanz noch die Baudirektion auseinandergesetzt. Gestützt auf die vorhandenen Akten lässt sie sich nicht beantworten. Der rechtserhebliche Sachverhalt ist insoweit unvollständig erstellt (E. 4.5). Gutheissung und Rückweisung an die Baudirektion im Sinn der Erwägungen.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ALTRECHTLICHE BAUTE">ALTRECHTLICHE BAUTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWEISLAST">BEWEISLAST</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BRUTTOGESCHOSSFLÃCHE">BRUTTOGESCHOSSFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBAU">ERSATZBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMELLE BAURECHTSWIDRIGKEIT">FORMELLE BAURECHTSWIDRIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEVOLUMEN">GEBÃUDEVOLUMEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IDENTITÃT">IDENTITÃT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MATERIELLE BAURECHTSWIDRGIKEIT">MATERIELLE BAURECHTSWIDRGIKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNGSENTSCHEID">RÃCKWEISUNGSENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SPRUNGRÃCKWEISUNG">SPRUNGRÃCKWEISUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TRENNUNGSGRUNDSATZ">TRENNUNGSGRUNDSATZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSUCHUNGSGRUNDSATZ">UNTERSUCHUNGSGRUNDSATZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WESENSGLEICHHEIT">WESENSGLEICHHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNNUTZUNG">WOHNNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENWIDRIGKEIT">ZONENWIDRIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWISCHENENTSCHEID">ZWISCHENENTSCHEID</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 24c Abs. I RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24c Abs. II RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24c Abs. III RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 41 Abs. I RPV</span><br/><span class="ungerade">Art. 42 Abs. I RPV</span><br/><span class="gerade">Art. 42 Abs. III RPV</span><br/><span class="ungerade">Art. 42 Abs. III lit. b RPV</span><br/><span class="gerade">§ 7 Abs. I VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 Abs. II VRG</span><br/><span class="gerade">Art. 8 ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=64108" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00412</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. November 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter Adrian Mattle, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">A, vertreten durch RA B,</p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrer, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">1. Baukommission Wetzikon, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerinnen,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung und Ausnahmebewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Gesuch vom 14. September 2020 ersuchte A bei der Gemeinde Wetzikon um die Bewilligung fÃ¼r den Abbruch des bestehenden GebÃ¤udes (Assek.-Nr. 01) und den Neubau eines Wohnhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 am C-Weg 03 in D, Wetzikon. Das BaugrundstÃ¼ck liegt in der Landwirtschaftszone. Das Baugesuch zum ausserhalb der Bauzonen gelegenen Bauvorhaben wurde zur Beurteilung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich weitergeleitet. Mit VerfÃ¼gung vom 12. Juli 2021 verweigerte die Baudirektion die Bewilligung fÃ¼r das Bauvorhaben. Die Baukommission Wetzikon erÃ¶ffnete A die VerfÃ¼gung der Baudirektion am 2. November 2021, ohne selber einen materiellen Entscheid zu treffen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen die VerfÃ¼gungen der Baudirektion und der Baukommission erhob A am 3. Dezember 2021 Rekurs an das Baurekursgericht mit dem Antrag auf Aufhebung der angefochtenen Entscheide und ZurÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanzen zur PrÃ¼fung der BewilligungsfÃ¤higkeit des Bauvorhabens. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 1. Juni 2022 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob A am 4. Juli 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Er beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben und das Bauprojekt an die Baudirektion und die Gemeinde Wetzikon zur PrÃ¼fung der BewilligungsfÃ¤higkeit zurÃ¼ckzuweisen. Die Kosten des Beschwerde- und des Rekursverfahrens seien der Vorinstanz bzw. der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen und diese seien zu einer angemessenen EntschÃ¤digung an den BeschwerdefÃ¼hrer zu verpflichten. Die Baudirektion und das Baurekursgericht beantragten je Beschwerdeabweisung. Die Baukommission Wetzikon liess sich nicht vernehmen. Mit Eingabe vom 26. September 2022 hielt A an seinen AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Urteilstext">Mit Schreiben vom 7. Juli 2023 zeigte Rechtsanwalt B die Ãbernahme der Vertretung der Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers von Rechtsanwalt E an.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer </span><span>erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Als Baugesuchsteller und EigentÃ¼mer des betroffenen GrundstÃ¼cks ist der BeschwerdefÃ¼hrer nach § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert (vgl. auch § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG, LS 700.1]). Da die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Bauten und Anlagen dÃ¼rfen nur mit behÃ¶rdlicher Bewilligung errichtet oder geÃ¤ndert werden (Art. 22 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG, SR 700]). Voraussetzung einer Bewilligung ist nach Art. 22 Abs. 2 RPG, dass die Bauten und Anlagen zonenkonform sind (lit. a) und das Land erschlossen ist (lit. b). FÃ¼r nicht zonenkonforme Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen ist eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24â24e bzw. Art. 37a RPG erforderlich. Bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen entscheidet die zustÃ¤ndige kantonale BehÃ¶rde, ob sie zonenkonform sind oder ob fÃ¼r sie eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann (Art. 25 Abs. 2 RPG). Vorliegend zustÃ¤ndig war die Beschwerdegegnerin 2 (vgl. § 7 und Anhang Ziffer 1.2.1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV, LS 700.6] in Verbindung mit § 319 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck liegt in der Landwirtschaftszone (vgl. Art. 16 RPG) und damit ausserhalb der Bauzonen. Sowohl das bestehende als auch das neu geplante Wohnhaus sind in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform (vgl. Art. 16a RPG), weshalb die Beschwerdegegnerin 2 eine Bewilligung nach Art. 22 RPG verweigerte. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestÃ¼tzt auf Art. 24 RPG schloss die Beschwerdegegnerin 2 wegen fehlender Standortgebundenheit des Bauvorhabens aus. Weiter prÃ¼fte und verneinte die Beschwerdegegnerin 2 die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestÃ¼tzt auf Art. 24c RPG.</p> <p class="Urteilstext"><span>Wie bereits im Verfahren vor der Vorinstanz bringt der BeschwerdefÃ¼hrer zu Recht nicht vor, das Bauvorhaben hÃ¤tte von der Beschwerdegegnerin 2 als zonenkonforme oder als ausserhalb der Bauzonen standortgebundene Baute bewilligt werden mÃ¼ssen. Er macht aber geltend, die Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG seien erfÃ¼llt, weshalb die Beschwerdegegnerin 2 eine solche nicht hÃ¤tte verweigern dÃ¼rfen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemÃ¤ss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsÃ¤tzlich geschÃ¼tzt. Mit Ausnahmebewilligung der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde kÃ¶nnen solche Bauten und Anlagen erneuert, teilweise geÃ¤ndert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind (Art. 24c Abs. 2 RPG). Dies gilt auch fÃ¼r landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ãkonomiebauten, die rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind, bevor das betreffende GrundstÃ¼ck Bestandteil des Nichtbaugebietes im Sinne des Bundesrechts wurde (Art. 24c Abs. 3 RPG). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 5 RPG). Voraussetzung fÃ¼r die Anwendbarkeit von Art. 24c RPG ist gemÃ¤ss Art. 41 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV, SR 700.1), dass die Bauten und Anlagen rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind, bevor das betreffende GrundstÃ¼ck Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde (sogenannt altrechtliche Bauten und Anlagen). Als solche gelten in erster Linie Bauten, die vor dem 1. Juli 1972 rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind, als mit dem Inkrafttreten des GewÃ¤sserschutzgesetzes erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde (BGE 129 II 396 E. 4.2.1 S. 398; BGr, 28. April 2021, 1C_469/2019, E. 6.2 mit Hinweis, nicht publ. in: BGE 147 II 309). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Ãnderungen an Bauten und Anlagen, auf die Art. 24c RPG anwendbar ist, sind nach Art. 42 Abs. 1 RPV zulÃ¤ssig, wenn die IdentitÃ¤t der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen ZÃ¼gen gewahrt bleibt, wobei Verbesserungen gestalterischer Art mÃ¶glich sind. VerÃ¤nderungen am Ã¤usseren Erscheinungsbild mÃ¼ssen fÃ¼r eine zeitgemÃ¤sse Wohnnutzung oder eine energetische Sanierung nÃ¶tig oder darauf ausgerichtet sein, die Einpassung in die Landschaft zu verbessern (Art. 24c Abs. 4 RPG). GemÃ¤ss Abs. 2 von Art. 42 RPV ist massgeblicher Vergleichszustand fÃ¼r die Beurteilung der IdentitÃ¤t der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Erlass- oder PlanÃ¤nderung befand. Ob die IdentitÃ¤t der Baute oder Anlage schliesslich gewahrt bleibt, ist nach Abs. 3 von Art. 42 RPV unter WÃ¼rdigung der gesamten UmstÃ¤nde zu beurteilen (BGr, 20. Juni 2017, 1C_99/2017, E. 3). </p> <p class="Urteilstext"><span>Erfolgt die Erweiterung einer Baute ganz oder teilweise ausserhalb des bestehenden GebÃ¤udevolumens, ist die IdentitÃ¤t jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn die anrechenbare BruttogeschossflÃ¤che oder die GesamtflÃ¤che (Summe von anrechenbarer BruttogeschossflÃ¤che und Brutto-NebenflÃ¤che) um mehr als 30 % oder um mehr als 100 m² erweitert wird (Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV). Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV, wonach Erweiterungen innerhalb des bestehenden GebÃ¤udevolumens nur zur HÃ¤lfte angerechnet werden, ist vorliegend nicht anwendbar, weil eine bestehende Baute abgebrochen und wieder aufgebaut werden soll (vgl. Art. 42 Abs. 4 Satz 3 RPV).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Seit der Revision von Art. 24c RPG vom 23. Dezember 2011 hÃ¤ngt die ZulÃ¤ssigkeit der VerÃ¤nderungsmÃ¶glichkeiten fÃ¼r landwirtschaftliche Wohnbauten samt einem angebauten Ãkonomieteil nicht mehr davon ab, ob die Zonenwidrigkeit der Baute durch die Zuweisung in eine Nichtbauzone oder durch tatsÃ¤chliches Verhalten wie insbesondere die Aufgabe eines Landwirtschaftsbetriebs bewirkt worden ist. Somit dÃ¼rfen der Landwirtschaftszone zugewiesene altrechtliche Wohnbauten, deren landwirtschaftliche Wohnnutzung vor oder nach dieser Zuweisung aufgegeben wurde, gemÃ¤ss Art. 24c RPG verÃ¤ndert werden (BGE 147 II 25 E. 3.2 S. 28 und E. 3.5 S. 29 f.; BGr, 30. November 2021, 1C_572/2020, E. 2.1; VGr, 24. August 2023, VB.2022.00704, E. 2.3).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>In ihrer VerfÃ¼gung vom 12. Juli 2021 stellte die Beschwerdegegnerin 2 dem geplanten Ersatzneubau fÃ¼r die Beurteilung der Wesensgleichheit bzw. der IdentitÃ¤t das GebÃ¤ude gegenÃ¼ber, welches auf den vom BeschwerdefÃ¼hrer selber eingereichten PlÃ¤nen vom Oktober 1947 ersichtlich ist. Die Beschwerdegegnerin 2 stellte fest, gewisse RÃ¤ume seien zwar anders ausgefÃ¼hrt und genutzt worden als auf den eingereichten PlÃ¤nen ersichtlich. Die Gesuchsteller hÃ¤tten jedoch keine Dokumente oder Unterlagen vorweisen kÃ¶nnen, welche die RechtmÃ¤ssigkeit dieser Anpassungen belegen wÃ¼rden. GemÃ¤ss Praxis der Beschwerdegegnerin 2 wÃ¼rden fÃ¼r die Bestimmung des rechtmÃ¤ssigen Zustands die vorhandenen PlÃ¤ne herangezogen. Immerhin habe sie im Untergeschoss des bestehenden GebÃ¤udes einen Zugangsstreifen der WohnflÃ¤che statt den NebenflÃ¤chen zugerechnet, weil die Gesuchsteller glaubhaft dargelegt hÃ¤tten, dass der Eingang im Untergeschoss als Haupteingang des GebÃ¤udes fungiert habe. Stelle man in diesem Sinne auf die PlÃ¤ne vom Oktober 1947 ab, wÃ¼rden die neu erstellten zonenwidrigen FlÃ¤chen (d.h. die Wohn- und NebennutzflÃ¤chen insgesamt) das nach Art. 42 Abs. 3 RPV zulÃ¤ssige Erweiterungskontingent zwar einhalten, die Erweiterung der WohnnutzflÃ¤che um 101,39 % bzw. 131,30 m² Ã¼bersteige jedoch den zulÃ¤ssigen Rahmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Vorinstanz stimmte diesen Ãberlegungen im angefochtenen Entscheid zu. Sie ergÃ¤nzte, dass die Baubewilligung vom 15. November 1948 ausdrÃ¼cklich auf den "vorliegenden Bauplan" hinweise. Die in den Akten liegenden Bauzeichnungen vom Oktober 1947, welche die Ansichten der Fassaden, den Grundriss des Erd- und Kellergeschosses sowie einen Schnitt aufzeigten, seien die einzigen in den Akten vorhandenen BauplÃ¤ne des Wohnhauses. Anderweitige PlÃ¤ne seien jedenfalls weder in den Archiven der Ã¶rtlichen und kantonalen BaubehÃ¶rden noch beim Bauherrn auffindbar. Da der Bauherr offenbar Ã¼ber einen kompletten Satz an baurechtlichen Unterlagen aus der Entstehungszeit des Wohnhauses verfÃ¼ge, liege die Vermutung nahe, dass fÃ¼r dasselbe nach Oktober 1947 keine weiteren BauplÃ¤ne angefertigt worden seien. Es sei daher aus guten GrÃ¼nden davon auszugehen, dass die Baubewilligung vom 15. November 1948 gestÃ¼tzt auf die genannten Bauzeichnungen vom Oktober 1947 erteilt worden sei. Daran Ã¤ndere der Umstand nichts, dass diese BauplÃ¤ne keinen Stempel der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde aufweisen wÃ¼rden. Infolgedessen gelten das Erd- und das Kellergeschoss des Wohnhauses, welche im grossen Ganzen in Ãbereinstimmung mit den BauplÃ¤nen erstellt worden seien, sowohl in formeller als auch in materieller Hinsicht als rechtskonform. Das Dachgeschoss, welches den BauplÃ¤nen zufolge nur eine Winde aufweise und in welchem abweichend vom Bauplan unter einem Kniestock unter anderem zwei Mansardenzimmer eingebaut worden seien, sei demgegenÃ¼ber erwiesenermassen formell baurechtswidrig und deshalb nicht im Sinne von Art. 41 Abs. 1 RPV rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden. Es sei folglich nicht zulÃ¤ssig, die illegal erstellte WohnflÃ¤che als rechtmÃ¤ssig erstellte WohnnutzflÃ¤che in die Berechnung des Referenzzustands fÃ¼r eine Erweiterung einzubeziehen. Unerheblich sei, dass das Dachgeschoss einschliesslich der beiden Mansardenzimmer mit grosser Wahrscheinlichkeit bereits vor dem 1. Juli 1972 realisiert worden sei und dass gemÃ¤ss Schilderung des Bauherrn im Jahr 1969 das Dachgeschoss isoliert und Dachfenster eingebaut worden seien, zumal auch fÃ¼r diese baulichen Ãnderungen keine Baubewilligungen eingeholt worden seien. Die RÃ¼ge des Rekurrenten, wonach die Zimmer im Dachgeschoss bei der Ausgangslage mitberÃ¼cksichtigt und an die vorbestehende WohnflÃ¤che angerechnet werden mÃ¼ssen, sei daher unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht vor, der Bauplan aus dem Jahr 1947 stimme nicht mit dem im Jahr 1949 errichteten Projekt Ã¼berein. Wie ein Bild aus der Bauzeit belege, sei das Dachgeschoss des 1949 errichteten GebÃ¤udes von Anfang an hÃ¶her gebaut worden, als auf dem Bauplan aus dem Jahr 1947 dargestellt. Wie das Bild aus der Bauzeit aufzeige, seien statt der zunÃ¤chst geplanten kleinen Dachluken an den Stirnseiten des Dachgeschosses von Anfang an normale Wohnzimmerfenster eingebaut worden. Dies lasse mit grosser Wahrscheinlichkeit darauf schliessen, dass die beiden stirnseitigen Mansardenzimmer bereits beim Bau im Dachgeschoss und jedenfalls vor dem 1. Juli 1972 eingebaut worden seien.</p> <p class="Urteilstext"><span>Mit dem BeschwerdefÃ¼hrer ist davon auszugehen, dass das am 15. November 1948 bewilligte Einfamilienhaus von Anfang an teilweise abweichend vom Bauplan aus dem Jahr 1947 gebaut wurde. Wie auf den Fotografien aus der Bauzeit zu sehen ist, setzte bereits das ursprÃ¼nglich erstellte Satteldach nicht wie auf dem Bauplan aus dem Jahr 1947 direkt auf der Decke des darunter liegenden Vollgeschosses an, sondern lag dieses Ã¼ber einem Kniestock, womit die HÃ¶he des Dachgeschosses vergrÃ¶ssert wurde. Ebenso ist aus den Fotografien aus der Bauzeit ersichtlich, dass an den Giebelseiten des Dachgeschosses von Anfang an nicht kleine Dachluken, sondern gewÃ¶hnliche Zimmerfenster eingebaut wurden. Ein Onkel und eine Tante des BeschwerdefÃ¼hrers bestÃ¤tigten sodann im Rekursverfahren, dass die beiden Mansardenzimmer im Dachgeschoss in den 1960er Jahren bereits bestanden hÃ¤tten, als sie zusammen mit fÃ¼nf weiteren Personen im GebÃ¤ude gewohnt hÃ¤tten. Es ist somit davon auszugehen, dass die beiden Mansardenzimmer im Dachgeschoss mÃ¶glicherweise bereits bei der Errichtung des GebÃ¤udes im Jahr 1949 und jedenfalls vor dem 1. Juli 1972 eingebaut wurden. Davon ging auch die Vorinstanz aus, erklÃ¤rte sie doch im angefochtenen Entscheid, es sei fÃ¼r den Ausgang des Verfahrens unerheblich, dass das Dachgeschoss einschliesslich der beiden Mansardenzimmer mit grosser Wahrscheinlichkeit bereits vor dem 1. Juli 1972 realisiert worden seien.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht sinngemÃ¤ss geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht und namentlich in Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV, SR 101]) davon ausgegangen, dass die beiden Mansardenzimmer im Dachstock formell nicht bewilligt worden seien. Er weist darauf hin, dass der Rohbau des GebÃ¤udes am 14. Juni 1949 von der Gemeinde abgenommen und am 28. Oktober 1949 eine Bezugsbewilligung erteilt worden sei, ohne dass die BaubehÃ¶rde interveniert habe. Aufgrund der Tatsache, dass in der Baubewilligung vom 15. November 1948 auf einen Bauplan verwiesen worden und das Bauprojekt unter den Augen der BaubehÃ¶rde gebaut worden sei, sei davon auszugehen, dass es noch einen anderen Projektplan gegeben habe als denjenigen aus dem Jahr 1947, welchen er eingereicht habe. Dass dem so sei, kÃ¶nne auch daraus geschlossen werden, dass der Bauplan aus dem Jahr 1947 anders als z.B. ein Situationsplan vom 12. MÃ¤rz 1948 keinen Stempel der Gemeinde aufweise und nicht vom damaligen Gesuchsteller unterzeichnet sei. Wenn die Gemeinde Ã¼ber keine aussagekrÃ¤ftigen PlÃ¤ne verfÃ¼ge und mÃ¶glicherweise ihrer Aufbewahrungspflicht nicht nachgekommen sei, kÃ¶nne dies nicht ihm angelastet werden. Es sei Sache der BaubehÃ¶rden, die Akten Ã¼ber eine bebaute Liegenschaft nachzufÃ¼hren, und nicht seine Aufgabe, die RechtmÃ¤ssigkeit der Baute nachzuweisen. Hinzu komme, dass er den BaubehÃ¶rden erklÃ¤rt habe, auf den von ihm eingereichten Plan aus dem Jahr 1947 dÃ¼rfe nicht abgestellt werden, weshalb dieser als nicht existent hÃ¤tte betrachtet werden mÃ¼ssen.</p> <p class="Urteilstext"><span>Im Verwaltungsverfahren gilt der Untersuchungsgrundsatz, wonach es Sache der BehÃ¶rde und nicht der Parteien ist, den Sachverhalt festzustellen und dazu, soweit nÃ¶tig, Beweis zu erheben; die Parteien trifft eine Mitwirkungspflicht, insbesondere fÃ¼r Tatsachen, welche sie besser kennen als die BehÃ¶rden (§ 7 Abs. 1 und 2 VRG; vgl. VGr, 24. November 2022, VB.2021.00276, E. 5.1.1; BGE 138 II 465 E. 8.6.4 S. 497 mit Hinweisen). Vom Untersuchungsgrundsatz ist die objektive Beweislast zu unterscheiden. Bleibt eine rechtserhebliche Tatsache trotz rechtskonform durchgefÃ¼hrtem Verfahren unbewiesen, trÃ¤gt nach den Ã¼blichen Beweislastregeln (Art. 8 des Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 [ZGB]), die auch im Ã¶ffentlichen Recht als allgemeiner Rechtsgrundsatz gelten, diejenige Person die Folgen, die Rechte aus der behaupteten, aber unbewiesenen Tatsache ableitet (vgl. BGE 144 II 332 E. 4.1.3 S. 337 f.; 140 V 290 E. 4.1 S. 297; BGr, 17. August 2020, 1C_182/2019, E. 4.1). Die damit angesprochene BeweisfÃ¼hrungslast kann auch auf § 7 Abs. 2 lit. a und b VRG zurÃ¼ckgefÃ¼hrt werden (vgl. VGr, 24. November 2022, VB.2021.00276, E. 5.1.3). Nach diesen GrundsÃ¤tzen trÃ¤gt daher diejenige Person die objektive Beweislast, die sich auf die Besitzstandsgarantie beruft und geltend macht, eine in der Landwirtschaftszone nicht standortgebundene Anlage sei in ihrem Bestand geschÃ¼tzt, weil sie schon vor dem 1. Juli 1972 rechtmÃ¤ssig erstellt und zu anderen als landwirtschaftlichen Zwecken genutzt worden sei (BGr, 28. April 2021, 1C_469/2019 bzw. 1C_483/2019, E. 6.4 mit Hinweisen; vgl. auch VGr, 10. September 2012, VB.2012.00081, E. 3.3).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dass die Beschwerdegegnerin 2 und die Vorinstanz unter den gegebenen UmstÃ¤nden davon ausgingen, die Baubewilligung vom 15. November 1948 beziehe sich auf den vom BeschwerdefÃ¼hrer selber eingereichten Bauplan aus dem Jahr 1947, ist nicht zu beanstanden, zumal in der Baubewilligung ausdrÃ¼cklich auf einen Bauplan verwiesen wird und ein anderer Plan weder von den BehÃ¶rden noch vom BeschwerdefÃ¼hrer vorgelegt wurde. Die Vermutung, die Baubewilligung vom 15. November 1948 nehme Bezug auf den vom BeschwerdefÃ¼hrer eingereichten Bauplan aus dem Jahr 1947, wird nicht dadurch umgestossen, dass das Bauvorhaben anders als auf dem Bauplan aus dem Jahr 1947 erstellt wurde, dass der vom BeschwerdefÃ¼hrer eingereichte Bauplan aus dem Jahr 1947 keinen Stempel der Gemeinde bzw. keine Unterschrift des damaligen Gesuchstellers trÃ¤gt oder dass die Gemeinde im Jahr 1949 den Rohbau abgenommen sowie eine Bezugsbewilligung erteilt hat. Dass die Beschwerdegegnerin 2 und die Vorinstanz in diesem Zusammenhang die Beweise nicht korrekt gewÃ¼rdigt oder den Grundsatz von Treu und Glauben missachtet hÃ¤tten, ist nicht zu sehen. Dem BeschwerdefÃ¼hrer kann auch nicht gefolgt werden, wenn er vorbringt, der von ihm eingereichte Bauplan aus dem Jahr 1947 mÃ¼sse als nicht existent betrachtet werden. Es spricht somit viel dafÃ¼r, dass das Dachgeschoss mit den eingebauten Mansardenzimmern, so wie es ursprÃ¼nglich errichtet wurde, formell nie bewilligt wurde. Jedenfalls ist das Gegenteil nicht erwiesen und trÃ¤gt der BeschwerdefÃ¼hrer die Folgen davon. Der Umstand, dass die GemeindebehÃ¶rden von der Abweichung des errichteten GebÃ¤udes vom Bauplan aus dem Jahr 1947 gewusst haben oder hÃ¤tten wissen kÃ¶nnen, Ã¤ndert daran nichts und vermag eine formelle Baubewilligung nicht zu ersetzen (vgl. VGr, 23. August 2007, VB.2007.00227, E. 5.2). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Zu prÃ¼fen bleibt, ob der Umstand, dass das Dachgeschoss, so wie es ursprÃ¼nglich errichtet wurde, im Jahr 1948 und auch spÃ¤ter (wahrscheinlich) nicht formell bewilligt wurde, fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit des geplanten Ersatzbaus Ã¼berhaupt von Bedeutung ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.1 </b>Art. 24c Abs. 2 RPG bleibt seinem Wortlaut gemÃ¤ss Bauten und Anlagen vorbehalten, die rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind (vgl. auch Art. 41 Abs. 1 RPV). Bei illegal erstellten Bauten ist in erster Linie zu prÃ¼fen, ob die Rechtswidrigkeit bloss formaler oder auch materieller Natur ist. Erweist sich die Baute als materiell rechtswidrig, kommt eine Anwendung von Art. 24c Abs. 2 RPG von vornherein nicht in Frage. Hingegen schliesst die formelle Rechtswidrigkeit die Anwendung von Art. 24c Abs. 2 RPG nicht aus. Entscheidend ist vielmehr, ob die Baute auch materiell rechtswidrig erstellt wurde (VGr, 23. August 2007, VB 2007.00227, E. 5.2; BGr, 19. Mai 2004, 1A.17/2004, E. 2.2.5; ErlÃ¤uterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen fÃ¼r den Vollzug des Bundesamts fÃ¼r Raumentwicklung aus dem Jahr 2000/2001, Teil V Bewilligungen nach Artikel 24c RPG: Ãnderungen an zonenwidrig gewordenen Bauten und Anlagen, S. 5 Fussnote 1; anderer Ansicht: Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, ZÃ¼rich etc. 2017, S. 249 Rz. 15). In diesem Sinne hielt Art. 41 RPV in seiner bis zum 31. Oktober 2012 geltenden Fassung noch ausdrÃ¼cklich fest, Art. 24c RPG sei anwendbar auf Bauten und Anlagen, die seinerzeit in Ãbereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geÃ¤ndert wurden. Der gegenÃ¼ber dem frÃ¼heren Recht vereinfachte Wortlaut von Art. 41 Abs. 1 RPV beabsichtigte keine inhaltliche Ãnderung. Massgebend blieb die materielle RechtmÃ¤ssigkeit (VGr, 9. Dezember 2021, VB.2021.00205, E. 3.2; ErlÃ¤uternder Bericht des Bundesamts fÃ¼r Raumentwicklung vom Oktober 2012 zur Teilrevision der Raumplanungsverordnung, S. 8). Von der Konstellation der formell rechtswidrigen, aber in Ãbereinstimmung mit dem materiellen Recht errichteten Baute oder Anlage zu unterscheiden ist die Konstellation, in welcher bei einer materiell unrechtmÃ¤ssigen Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen nach dem Grundsatz von Treu und Glauben auf die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands verzichtet wurde und die Anwendung von Art. 24c RPG ausgeschlossen ist (BGr, 6. Juni 2012, 1C_514/2011, E. 5.4; 19. Mai 2004, 1A.17/2004, E. 2.2; Muggli, S. 249 Rz. 15).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.2 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrte im angefochtenen Entscheid â ohne zwischen formeller und materieller RechtmÃ¤ssigkeit zu unterscheiden â aus, illegal erstellte Bauten und Anlagen wÃ¼rden das RechtmÃ¤ssigkeitserfordernis nach Art. 24c Abs. 2 RPG und Art. 41 Abs. 1 RPV nicht erfÃ¼llen. Sie stellte fest, dass das Dachgeschoss des bestehenden GebÃ¤udes formell baurechtswidrig errichtet worden sei (vgl. E. 4.4 hiervor). Daraus folgerte sie, das GebÃ¤ude sei nicht im Sinne dieser Bestimmungen rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden und die illegal erstellte WohnflÃ¤che dÃ¼rfe fÃ¼r die Berechnung der zulÃ¤ssigen Erweiterung keine Rolle spielen. </p> <p class="Urteilstext"><span>Entscheidend ist nach der dargelegten Rechtsprechung jedoch, ob das Dachgeschoss, so wie es im Jahr 1949 bzw. jedenfalls vor dem 1. Juli 1972 tatsÃ¤chlich errichtet wurde (vgl. E. 4.3 hiervor), in Ãbereinstimmung mit dem damals geltenden materiellen Recht erstellt wurde. Nur wenn das vor dem 1. Juli 1972 erstellte Dachgeschoss materiell dem damaligen Recht widersprechen wÃ¼rde, mÃ¼sste die unrechtmÃ¤ssig errichtete WohnflÃ¤che fÃ¼r die Berechnung der zulÃ¤ssigen Erweiterung unbeachtet bleiben. Daran wÃ¼rde sich wiederum nichts Ã¤ndern, wenn die zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden eine allfÃ¤llige materielle UnrechtmÃ¤ssigkeit bewusst geduldet bzw. diesfalls auf die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands verzichtet hÃ¤tten (vgl. E. 4.5.1 hiervor).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.3 </b>Mit der Frage, ob das Dachgeschoss dem vor dem 1. Juli 1972 geltenden materiellen Recht entsprach, hat sich die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid wie schon die Beschwerdegegnerin 2 nicht auseinandergesetzt. Die Frage lÃ¤sst sich gestÃ¼tzt auf die vorhandenen Akten nicht beantworten. Der rechtserhebliche Sachverhalt ist insoweit unvollstÃ¤ndig erstellt und es ist nicht Sache des Verwaltungsgerichts, als erste Instanz entsprechende AbklÃ¤rungen zu treffen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>In ihrer Vernehmlassung vom 5. August 2022 verweist die Beschwerdegegnerin 2 auf den beigelegten Mitbericht des Amts fÃ¼r Raumentwicklung vom 3. August 2022. Darin erklÃ¤rt das Amt fÃ¼r Raumentwicklung, die Wesensgleichheit des geplanten Ersatzbaus im Vergleich zum bestehenden GebÃ¤ude sei nicht gegeben, weil das neue GebÃ¤ude erhÃ¶ht werden solle. Der BeschwerdefÃ¼hrer widerspricht in seiner Stellungnahme vom 26. September 2022. Die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid und die Beschwerdegegnerin 2 in ihrer VerfÃ¼gung vom 12. Juli 2021 haben sich mit dem vom Amt fÃ¼r Raumentwicklung neu aufgeworfenen Punkt nicht auseinandergesetzt, zumal sie die Erteilung einer Bewilligung nach Art. 24c RPG schon aus den genannten GrÃ¼nden ausgeschlossen hatten, ohne die weiteren Voraussetzungen nÃ¤her zu prÃ¼fen. Es ist unter den gegebenen UmstÃ¤nden wiederum nicht Sache des Verwaltungsgerichts, als erste Instanz darÃ¼ber zu befinden, ob das IdentitÃ¤tserfordernis nach Art. 41 Abs. 1 RPV i.V.m. Art. 24c RPG schon wegen der HÃ¶he des geplanten Ersatzbaus nicht erfÃ¼llt sei.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Nach dem AusgefÃ¼hrten ist die Beschwerde gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid vom 1. Juni 2022, die VerfÃ¼gung der Beschwerdegegnerin 2 vom 12. Juli 2021 und die VerfÃ¼gung der Beschwerdegegnerin 1 vom 2. November 2021 sind aufzuheben. Die Sache ist zur weiteren Behandlung des Baugesuchs an die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zurÃ¼ckzuweisen, zumal AbklÃ¤rungen zu treffen sind, fÃ¼r welche diese besser geeignet sind als die Vorinstanz (zur ZulÃ¤ssigkeit einer solchen SprungrÃ¼ckweisung Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 64 N. 4 mit Hinweisen). Jedenfalls sofern die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG nicht schon an einer anderen Voraussetzung scheitert, wird die Beschwerdegegnerin 2 abzuklÃ¤ren und darÃ¼ber zu befinden haben, ob das Dachgeschoss dem vor dem 1. Juli 1972 geltenden materiellen Recht entsprach, was bei der FlÃ¤chenberechnung nach Art. 42 Abs. 3 RPV entsprechend zu berÃ¼cksichtigen wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>GemÃ¤ss § 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG tragen die Verfahrensbeteiligten die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Vorliegend ist die RÃ¼ckweisung zur weiteren Behandlung des Baugesuchs an die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 als Obsiegen des BeschwerdefÃ¼hrers zu werten. Die Kosten fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren sind der Beschwerdegegnerin 2 aufzuerlegen, zumal die Beschwerdegegnerin 1 dem BeschwerdefÃ¼hrer (bisher) lediglich die VerfÃ¼gung der Beschwerdegegnerin 2 erÃ¶ffnet hat. Die Beschwerdegegnerin 2 ist zu verpflichten, dem anwaltlich vertretenen BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 5'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zur Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden Dispositivs ist Folgendes zu erlÃ¤utern: Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen RÃ¼ckweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsÃ¤tzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) weiterziehen lÃ¤sst (BGE 134 II 137 E. 1.3.2). Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann mit Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff. BGG) anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. Juni 2022, die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 12. Juli 2021 und die VerfÃ¼gung der Baukommission Wetzikon vom 2. November 2021 werden aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Baukommission Wetzikon und die Baudirektion zurÃ¼ckgewiesen. Die Rekurskosten von Fr. 4'205.- werden der Beschwerdegegnerin 2 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 230.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'730.--</u> Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin 2 auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Die Beschwerdegegnerin 2 wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine Parteient-schÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren von insgesamt Fr. 5'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde erhoben werden. Sie ist binnen 30 Tagen ab Zustellung einzureichen beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</p> <p class="Einzug2"> c) das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE).</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>