<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2020.00088</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220759&amp;W10_KEY=4480704&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2020.00088</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.11.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Staats- und Gemeindesteuern 2016</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubewertung einer Liegenschaft / Verstoss gegen die Weisung über die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 (Weisung 2009)<br/><br/>Da keiner der in Ziff. 89 der Weisung 2009 aufgeführten vier Gründe für eine ausserordentliche Neubewertung gegeben ist, verstösst die durch das kantonale Steueramt vorgenommene Neubewertung der streitbetroffenen Liegenschaft für die Steuerperiode 2016 gegen die Weisung 2009 (E. 3.3.1). Da trotz einer erheblichen Preissteigerung der Immobilien im Kanton Zürich seit 2009 keine allgemeine Neubewertung mehr erfolgt ist, die Weisung 2009 eine ausserordentliche Neubewertung aber nur in den vier vorgesehenen Fällen zulässt, gewährleistet die Weisung 2009 keine regelmässige Verkehrswertbewertung mehr, wie dies das StHG vorschreibt. Das Steuerrekursgericht hat folglich die Weisung 2009 zu Recht nicht angewandt (E. 3.3.2). Die vom Steuerrekursgericht gestützt auf das Verkehrswertgutachten vorgenommene Erhöhung des Vermögenssteuerwerts stellt jedoch eine Ungleichbehandlung des Pflichtigen im Vergleich zu den restlichen Grundeigentümern im Kanton Zürich dar, welche der Pflichtige nicht hinnehmen muss. Aus diesem Grund hat er Anspruch, in der streitbetroffenen Steuerperiode 2016 die Liegenschaft zu dem gemäss der Weisung 2009 festgesetzten Vermögenssteuerwert von Fr. ... zu versteuern (E. 4.2).<br/><br/>Gutheissung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENMIETWERT">EIGENMIETWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GLEICHBEHANDLUNG">GLEICHBEHANDLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GLEICHBEHANDLUNG IM UNRECHT">GLEICHBEHANDLUNG IM UNRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENBEWERTUNG">LIEGENSCHAFTENBEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTGUTACHTEN">VERKEHRSWERTGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERMÃGENSSTEUERWERT">VERMÃGENSSTEUERWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWALTUNGSVERORDNUNG">VERWALTUNGSVERORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEISUNG 2009">WEISUNG 2009</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 39 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 39 Abs. III StG</span><br/><span class="ungerade">§ 51 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">Art. 14 Abs. I StHG</span><br/><span class="ungerade">Art. 17 Abs. I StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 1 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Grafik 2" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=48749" width="122"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2020.00088</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. November 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei <span>(Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corinna Bigler. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Staat ZÃ¼rich, <br/> vertreten durch das kantonale Steueramt,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><span>Dienstabteilung Recht, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2016,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A (nachfolgend: der Pflichtige) ist EigentÃ¼mer der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 (IndustriegebÃ¤ude mit â¦ m<sup>2</sup> GebÃ¤udegrundflÃ¤che und Umschwung), C 03 in E (nachfolgend: Liegenschaft C), welche er 1982 fÃ¼r Fr. â¦ erwarb. Die damals im Eigentum des Pflichtigen stehende "D AG" verlegte in der Folge ihren Betrieb in die Liegenschaft C. Im Jahr 2010 verkaufte der Pflichtige im Rahmen einer Nachfolgeregelung 100 % der Anteile an der D AG an einen langjÃ¤hrigen Mitarbeiter. Seither wurde die Liegenschaft C von der D AG zu einem jÃ¤hrlichen Bruttomietzins von Fr. 140'000.- gemietet. Im Rahmen der allgemeinen Neubewertung 2009 wurde der VermÃ¶genssteuerwert der Liegenschaft auf Fr. 892'000.- festgesetzt. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>In der SteuererklÃ¤rung 2016 deklarierte der Pflichtige fÃ¼r diese Liegenschaft einen Mietertrag von Fr. 140'000.- sowie einen VermÃ¶genssteuerwert von Fr. 892'000.-. Mit EinschÃ¤tzungsentscheid vom 20. September 2018 setzte das kantonale Steueramt den VermÃ¶genssteuerwert der Liegenschaft C auf Fr. 1'985'815.- fest. Als BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte es an, Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤user seien fÃ¼r die VermÃ¶genssteuer durch Kapitalisierung des gesamten Liegenschaftenertrags zu bewerten. Der Kapitalisierungssatz betrage 7,05 %. Gesamthaft schÃ¤tzte es den Pflichtigen fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern 2016 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ und einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. â¦ (zum Satz von Fr. â¦) ein. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit Einspracheentscheid vom 7. Mai 2019 hiess das kantonale Steueramt die gegen den EinschÃ¤tzungsentscheid vom 20. September 2018 erhobene Einsprache in einem vorliegend nicht mehr strittigen Punkt gut, in Bezug auf die Reduktion des VermÃ¶genssteuerwerts wies es die Einsprache hingegen ab. Es setzte das bei den Staats- und Gemeindesteuern 2016 steuerbare Einkommen auf Fr. â¦ und das steuerbare VermÃ¶gen auf Fr. â¦ (zum Satz von Fr. â¦) fest.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Gegen den Einspracheentscheid vom 7. Mai 2019 fÃ¼hrte der Pflichtige am 29. Mai 2019 Rekurs beim Steuerrekursgericht. Am 11. Dezember 2019 verfÃ¼gte der Einzelrichter des Steuerrekursgerichts, dass Ã¼ber den Verkehrswert der Liegenschaft C ein Gutachten angeordnet werde. In der Folge hiess der Einzelrichter des Steuerrekursgerichts den Rekurs teilweise gut und setzte das steuerbare Einkommen mit unbegrÃ¼ndetem Entscheid vom 11. August 2020 auf Fr. â¦ und das steuerbare VermÃ¶gen auf Fr. â¦ (zum Satz von Fr. â¦) fest. Der Pflichtige beantragte innert Frist eine BegrÃ¼ndung des Entscheids, welche vom Steuerrekursgericht am 31. August 2020 verschickt wurde.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Gegen die begrÃ¼ndete Version des Entscheids des Steuerrekursgerichts vom 11. August 2020 liess der Pflichtige am 21. September 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben. Er beantragte, der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 11. August 2020 betreffend die Staats- und Gemeindesteuern 2016 sei aufzuheben. Er sei fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern 2016 mit einem steuerbaren und satzbestimmenden Einkommen von Fr. â¦, einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. â¦ und einem satzbestimmenden VermÃ¶gen von Fr. â¦ einzuschÃ¤tzen. Der Verkehrswert der Liegenschaft C 03 in E (Kat.-Nr. 01) sei dabei fÃ¼r die Zwecke der Staats- und Gemeindesteuern auf Fr. 892'000.- festzulegen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners. </p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das kantonale Steueramt die Abweisung der Beschwerde beantragte und das Steuerrekursgericht auf eine Vernehmlassung verzichtete, liessen sich die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung (ESTV) und das Steueramt der Gemeinde E nicht vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer </span><span>erwÃ¤g</span><span>t:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht betreffend die Staats- und Gemeindesteuern kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Da ein Fall von grundsÃ¤tzlicher Bedeutung vorliegt, ist die Kammer zum Entscheid berufen, obwohl der Streitwert weniger als Fr. 20'000.- betrÃ¤gt (§ 38b Abs. 1 lit. c und Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung1">Umstritten ist vorliegend einzig die HÃ¶he des VermÃ¶genssteuerwerts der Liegenschaft C bzw. die damit verbundene Frage, ob die Liegenschaft C in der Steuerperiode 2016 neu bewertet werden durfte. Dass es sich bei der Liegenschaft C um eine industrielle/gewerbliche Liegenschaft handelt, ist zwischen den Parteien nicht strittig. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Den Akten kann folgender Sachverhalt entnommen werden: </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>2.1.1 </span></b>Im Einspracheentscheid erwog das kantonale Steueramt, die Gemeinde E habe die Liegenschaft im Rahmen der allgemeinen Neubewertung im Jahr 2009 nach deren Land- und Zeitbauwert bewertet, wie dies Rz. 46 der Weisung des Regierungsrates an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 (ZStB Nr. 21.1; nachfolgend: Weisung 2009) fÃ¼r industriell oder gewerbliche Liegenschaften vorschreibe. Die betroffene Liegenschaft werde seit Ã¼ber zehn Jahren zu einem jÃ¤hrlichen Mietzins von Fr. 140'000.- fremdvermietet. Da seit Ã¼ber zehn Jahren eine jÃ¤hrliche Marktmiete erzielt werde, mÃ¼sse davon ausgegangen werden, dass der schematisch, formelmÃ¤ssig ermittelte Steuerwert von Fr. 892'000.- zu einem VermÃ¶genssteuerwert fÃ¼hre, welcher deutlich unter 70 % des Markts- resp. Verkehrswerts liege. WÃ¼rde man die Liegenschaft â in Anlehnung an die Bewertung von GeschÃ¤ftshÃ¤usern â zum Ertragswert bewerten, ergÃ¤be dies einen Steuerwert von Fr. 1'985'815.- Daraus folge, dass der schematisch, formelmÃ¤ssig ermittelte Steuerwert von Fr. 892'000.- weit unter 70 % des Ertragswerts liege, weshalb eine individuelle SchÃ¤tzung des VermÃ¶genssteuerwerts vorzunehmen bzw. eine Abweichung vom formelmÃ¤ssig, schematisch ermittelten Steuerwert gerechtfertigt sei. Angesichts der Tatsache, dass es sich bei der Liegenschaft um eine voll an Dritte vermietete Liegenschaft handle, rechtfertige es sich, die Bewertung wie bei einem GeschÃ¤ftshaus nach Rz. 43 ff. der Weisung 2009 vorzunehmen. Es seien keine Anhaltspunkte vorhanden, welche darauf hindeuten wÃ¼rden, dass der so ermittelte Steuerwert von Fr. 1'985'815.- nicht innerhalb der vorgegebenen Bandbreite von 70 % bis 100 % des Verkehrswerts liegen wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.2 </b>Am 11. Dezember 2019 verfÃ¼gte der Einzelrichter des Steuerrekursgerichts, dass Ã¼ber die Liegenschaft C ein Gutachten angeordnet werde. Am 16. Juni 2020 fand ein Augenschein mit anschliessender Referentenaudienz statt. Die Gutachterin teilte den Parteien im Rahmen der Referentenaudienz mit, dass sie den Verkehrswert der Liegenschaft C per 31. Dezember 2016 auf Fr. 1'570'000.- schÃ¤tze. Am 10. Juli 2020 teilte das kantonale Steueramt dem Steuerrekursgericht mit, dass es nicht weiter am veranlagten VermÃ¶genssteuerwert von Fr. 1'985'815.- festhalte, sondern den vom Steuerrekursgericht vorgeschlagenen Wert von Fr. 1'410'000.- (abgerundet 90 % von Fr. 1'570'000.-) akzeptiere. Am 28. Juli 2020 informierte der Vertreter des Pflichtigen das Steuerrekursgericht, dass es den Entscheid auf Basis der SchÃ¤tzung der Expertin ausfÃ¤llen kÃ¶nne, eine Ausfertigung eines Gutachtens sei jedoch nicht gewÃ¼nscht. Des Weiteren teilte er mit, sie wÃ¼rden weiterhin die Auffassung vertreten, dass das kantonale Steueramt keine Neubewertung hÃ¤tte vornehmen dÃ¼rfen, weshalb eine Anfechtung beim Verwaltungsgericht ausdrÃ¼cklich vorbehalten werde. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Das Steuerrekursgericht kam in seinem Entscheid vom 11. August 2020 zum Schluss, das kantonale Steueramt sei nach dem Grundsatz der GesetzmÃ¤ssigkeit berechtigt und verpflichtet, die Festsetzung des VermÃ¶genssteuerwerts eines GrundstÃ¼cks in einer nachfolgenden Steuerperiode neu zu prÃ¼fen. Werde vor Steuerrekursgericht gerÃ¼gt, dass die Weisung 2009 unrichtig angewendet worden sei, so prÃ¼fe das Steuerrekursgericht â da es sich bei der Weisung 2009 um eine die SteuerjustizbehÃ¶rden nicht bindende Verwaltungsweisung handle â nicht die Berechtigung dieses Einwands, sondern es nehme eine individuelle SchÃ¤tzung des VermÃ¶genssteuerwerts mittels Expertengutachten vor. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Vor Verwaltungsgericht bringt der Pflichtige vor, die Liegenschaft C sei nach Erlass der Weisung 2009 neu bewertet worden. Betreffend die EinschÃ¤tzungsperiode 2016 gelte die Weisung 2009 bzw. die darauf gestÃ¼tzte Bewertung unverÃ¤ndert weiter. Es habe weder eine HandÃ¤nderung noch eine Totalrenovation stattgefunden noch habe sich ein anderer Tatbestand verwirklicht, der gemÃ¤ss Ziff. 89 ff. der Weisung 2009 eine Neubewertung auslÃ¶sen wÃ¼rde. Entsprechend habe fÃ¼r den Beschwerdegegner, fÃ¼r welchen die Weisung 2009 verbindlich sei, keine MÃ¶glichkeit bestanden, eine neue Bewertung vorzunehmen. Die vorgenommene Neubewertung verstosse gegen die Weisung 2009. Zudem habe der Beschwerdegegner mit der Neubewertung gegen das Rechtsgleichheitsgebot verstossen. Die Weisung 2009 bezwecke, eine gleichmÃ¤ssige Besteuerung der Steuerpflichtigen mit Immobilienbesitz zu bewirken, womit die verfassungsrechtlichen Vorgaben an die Besteuerung umgesetzt wÃ¼rden. Durch die Neubewertung ohne Vorliegen eines in der Weisung 2009 dafÃ¼r genannten Grundes habe der Beschwerdegegner als auch die Vorinstanz das Rechtsgleichheitsgebot in eindeutiger Weise verletzt. Zu dem mit dem Erlass der Weisung verfolgten Ziel â die Rechtsgleichheit im Rahmen der Besteuerung von GrundstÃ¼cken zu verwirklichen â stehe dies in diametralem Gegensatz. Denn die EinschÃ¤tzung aufgrund des gutachterlichen Werts hÃ¤tte zur Folge, dass die Liegenschaft C nach der Ertragswertmethode und nicht nach der Formel "Land + Zeitwert" bewertet wÃ¼rde. Dabei kÃ¤me ein hÃ¶herer Kapitalisierungszinssatz zur Anwendung als bei der VermÃ¶genssteuerbewertung fÃ¼r wesentlich risikoÃ¤rmere MehrfamilienhÃ¤user. Dies zeige die Ungleichbehandlung verglichen mit den Ã¼brigen Steuerpflichtigen, bei denen die Weisung wie vorgesehen angewendet werde. Die Missachtung der unmissverstÃ¤ndlichen Formulierung der Weisung 2009 habe zudem zu erheblichen Kosten und AufwÃ¤nden wie beispielsweise dem Gutachten oder dem Augenschein gefÃ¼hrt. Genau um solche Aufwendungen zu vermeiden, bestÃ¼nden solche Weisungen, deren Ignorierung in der EinschÃ¤tzungspraxis durch die Gerichte konsequent sanktioniert werden sollte. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zu prÃ¼fen ist in einem ersten Schritt, ob das kantonale Steueramt die Liegenschaft C gestÃ¼tzt auf die Weisung 2009 neu bewerten durfte.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.1.1 </span></b>Nach Art. 14 Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) wird das VermÃ¶gen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Ertragswert angemessen berÃ¼cksichtigt werden kann. Die Bewertung zum Verkehrswert ist fÃ¼r die Kantone bindend. Nach welchen Regeln der Verkehrswert zu ermitteln ist, schreibt das StHG indessen nicht vor. Ebenso wenig wird die Kann-Vorschrift betreffend die angemessene BerÃ¼cksichtigung des Ertragswerts nÃ¤her geregelt. Den Kantonen steht daher ein weiter Ermessensspielraum offen (BGE 134 II 207 E. 3.6, mit Hinweisen; BGr, 6. Mai 2019, 2C_277/2018, E. 4.1). <span>Als Verkehrswert gilt der Preis, der hierfÃ¼r im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (objektiver Marktwert, vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 39 StG N. 7). Der Kanton ZÃ¼rich hat Art. 14 Abs. 1 StHG in § 39 Abs. 1 StG umgesetzt. </span>Da Art. 14 Abs. 1 StHG eine Bewertung zum Verkehrswert verlangt, ist es gemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung unzulÃ¤ssig, eine generell deutlich unter dem Marktwert liegende Bewertung anzustreben (BGE 124 II 145 E. 6 = ASA 68, 767 = StE 1998 A 23.1 Nr. 1 = StR 1998, 306 = ZStP 1998, 221). Mit diesem Urteil hat das Bundesgericht den ehemaligen § 39 Abs. 3 Satz 3 StG, wonach der Verkehrswert in der Regel 60 % des Marktwerts betragen soll, als harmonisierungs- und verfassungswidrig eingestuft (vgl. Richner et al., § 39 StG N. 46). Am gleichen Tag entschied das Bundesgericht in Bezug auf das Gesetz des Kantons Tessin Ã¼ber die amtliche SchÃ¤tzung des unbeweglichen VermÃ¶gens, dass auch eine Reduktion des steuerrechtlichen GrundstÃ¼ckwerts auf 70 % des Verkehrswerts unzulÃ¤ssig ist (BGE 124 I 159 = Pra 2000 Nr. 160 = ASA 68, 679).</p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.1.2 </span></b><span>GemÃ¤ss Art. 17 Abs. 1 StHG bzw. § 51 Abs. 1 StG bemisst sich das steuerbare VermÃ¶gen nach dem Stand am Ende der Steuerperiode oder der Steuerpflicht. Daraus ist zu folgern, </span>dass das StHG den Kantonen nicht gestattet, das VermÃ¶gen nur in grÃ¶sseren zeitlichen AbstÃ¤nden zu bewerten bzw. die ermittelten VermÃ¶genswerte zu aktualisieren (BGE 131 I 291 E. 2.5.3; BGr, 21. April 2005, 2A.384/2004, E. 3.3; BGr, 21. April 2005, 2A.611/2004, E. 3.3). </p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.1.3 </span></b>Der<span> Regierungsrat erlÃ¤sst die fÃ¼r eine gleichmÃ¤ssige Bewertung von GrundstÃ¼cken notwendigen Dienstanweisungen (§ 39 Abs. 3 Satz 1 StG). Es kann eine schematische, formelmÃ¤ssige Bewertung vorgesehen werden, wobei jedoch den QualitÃ¤tsmerkmalen der GrundstÃ¼cke, die im Fall der VerÃ¤usserung auch den Kaufpreis massgeblich beeinflussen wÃ¼rden, angemessen Rechnung zu tragen ist (Satz 2). Die Formel ist so zu wÃ¤hlen, dass die am oberen Rand der Bandbreite liegenden SchÃ¤tzungen nicht Ã¼ber dem effektiven Marktwert liegen (Satz 3). FÃ¼hrt in EinzelfÃ¤llen die formelmÃ¤ssige Bewertung dennoch zu einem hÃ¶heren VermÃ¶genssteuerwert, ist eine individuelle SchÃ¤tzung vorzunehmen und dabei ein Wert von 90 % des effektiven Marktwerts anzustreben (§ 39 Abs. 4 StG). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.4 </b><span>Am 12. August 2009 hat der Regierungsrat gestÃ¼tzt auf §§ 21 Abs. 2, 39 Abs. 3 und 4 sowie 40 StG die Weisung 2009 erlassen, welche ab der Steuerperiode 2009 (1. Januar 2010) gÃ¼ltig ist.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.5 </b><span>Die Weisung 2009 sieht vor, dass Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤user sowie Stockwerkeigentum zu GeschÃ¤ftszwecken zum Ertragswert zu bewerten sind, wobei der Kapitalisierungssatz fÃ¼r alle MehrfamilienhÃ¤user 7,05 % betrÃ¤gt (Weisung 2009, Rz. 36 ff.). Der Verkehrswert von industriell oder gewerblichen Liegenschaften berechnet sich hingegen aus der Summe von Landwert und Zeitbauwert (Weisung 2009, Rz. 45 ff.). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.6 </b>FÃ¼hrt die schematische, formelmÃ¤ssige Ermittlung zu einem VermÃ¶genssteuerwert, der Ã¼ber 100 % des Verkehrswerts oder unter 70 % desselben liegt, so ist eine individuelle SchÃ¤tzung des VermÃ¶genssteuerwerts vorzunehmen. Bei der individuellen SchÃ¤tzung des Verkehrswerts ist in einem ersten Schritt auf folgende Grundlagen abzustellen: auf den zeitnahen Kaufpreis der Liegenschaft, auf den zeitnahen Anlagewert der Liegenschaft, auf ein nach anerkannten BewertungsgrundsÃ¤tzen erstelltes Privatgutachten (Weisung 2009, Rz. 79 ff.). Wird der Verkehrswert aufgrund einer individuellen SchÃ¤tzung ermittelt, ist der VermÃ¶genssteuerwert auf 70 % des ermittelten Verkehrswerts festzusetzen, wenn der Formelwert weniger als 70 % des Verkehrswerts betrÃ¤gt oder auf 90 % des ermittelten Verkehrswerts festzusetzen, wenn der Formelwert mehr als 100 % des Verkehrswerts betrÃ¤gt (Weisung 2009, Rz. 82).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.7 </b>Unter dem Titel Neufestsetzung von VermÃ¶genssteuerwerten und Eigenmietwerten von EinfamilienhÃ¤usern und Stockwerkeigentum (zu Wohnzwecken) sowie industriellen oder gewerblichen Liegenschaften hÃ¤lt die Weisung 2009 sodann fest, dass die VermÃ¶genssteuerwerte und Eigenmietwerte fÃ¼r die Steuerperiode 2009 allgemein nach dieser Weisung neu festzusetzen sind. Unter Vorbehalt der Ziff. 89â91 bleiben die VermÃ¶genssteuerwerte und Eigenmietwerte bis zu einer spÃ¤teren allgemeinen Neubewertung in den nachfolgenden Steuerperioden unverÃ¤ndert (Weisung 2009, Rz. 88). Eine ausserordentliche Neufestsetzung der VermÃ¶genssteuerwerte und Eigenmietwerte von Liegenschaften erfolgt in der laufenden Steuerperiode: fÃ¼r neu erstellte Liegenschaften, nach umfassender Totalrenovation von GebÃ¤uden, nach Abbruch von GebÃ¤uden sowie nach HandÃ¤nderungen (Weisung 2009, Rz. 89). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Bei der Weisung 2009 handelt es sich um eine Verwaltungsverordnung. Verwaltungsverordnungen richten sich begrifflich an die mit dem Vollzug einer bestimmten Ã¶ffentlichen Aufgabe betrauten Organe, somit an die VerwaltungsbehÃ¶rden mit deren Verwaltungspersonal (BGE 141 II 103 E. 3.5; BGE 141 II 199 E. 5.5; BGE 141 III 401 E. 4.2.2; BGE 139 V 122 E. 3.3.4; BGr, 24. Mai 2016, 2C_76/2015, E. 2.3.2). Die Steuerverwaltung kann zwecks einheitlicher und rechtsgleicher Gesetzesanwendung Verwaltungsverordnungen (Kreisschreiben, Weisungen, Direktiven usw.) erlassen (BGE 141 II 199 E. 5.5). Diese vereinfachen und rationalisieren die Verwaltungspraxis und erhÃ¶hen deren KohÃ¤renz, KontinuitÃ¤t, Voraussehbarkeit und Kontrolle (Michael Beusch in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die Direkte Bundessteuer, 3. A., Basel 2017, Art. 102 DBG N. 9).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Verwaltungsverordnungen sind grundsÃ¤tzlich behÃ¶rdenverbindlich, aber auch dies nur insoweit, als ihr Inhalt nicht in Widerspruch zur Rechtsordnung steht bzw. sie gesetzes- oder verfassungswidrig sind (BGr, 24. Mai 2016, 2C_76/2015, E. 2.3.2; BGr, 17. August 2015, 2C_264/2014, E. 2.4.1; Michael Beusch, Was Kreisschreiben dÃ¼rfen und was nicht, ST 8/2005, S. 615). Der VollzugsbehÃ¶rde steht jedoch keine generelle ÃberprÃ¼fungsbefugnis zu, sondern die Unverbindlichkeit beschrÃ¤nkt sich ausschliesslich auf offensichtliche FÃ¤lle (Beusch in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Art. 102 DBG N. 16, mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Verwaltungsverordnungen sind grundsÃ¤tzlich nicht gerichtsverbindlich. Aufgabe der Justiz ist es, die Einhaltung von Verfassung und Gesetz prinzipiell im Einzelfall zu Ã¼berprÃ¼fen. Damit dies effektiv geschehen kann, dÃ¼rfen Verwaltungsverordnungen fÃ¼r die GerichtsbehÃ¶rden gar nicht verbindlich sein, wÃ¤re doch sonst etwa eine in wortgetreuer AusfÃ¼hrung eines Kreisschreibens ergangene VerfÃ¼gung der gerichtlichen ÃberprÃ¼fung entzogen. Den JustizbehÃ¶rden verbleibt so die uneingeschrÃ¤nkte MÃ¶glichkeit der ÃberprÃ¼fung der auf Kreisschreiben basierenden Praxis (Beusch in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Art. 102 DBG N. 17). GemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf das Gericht nicht ohne triftigen Grund von einer Verwaltungsverordnung abweichen, solange diese eine Ã¼berzeugende Konkretisierung der rechtlichen Vorgaben darstellt (BGE 142 II 182 E. 2.3.3; BGE 141 II 199 E. 5.5; BGE 133 V 346 E. 5.4.2; BGr, 23. Mai 2011, 2C_258/2010, E. 4.2). Dadurch wird dem Bestreben der Verwaltung, durch interne Weisungen eine rechtsgleiche Gesetzesanwendung zu gewÃ¤hrleisten, Rechnung getragen (BGE 133 V 346 E. 5.4.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Der Wortlaut von Rz. 88 der Weisung 2009, wonach die erstmals fÃ¼r die Steuerperiode 2009 festgesetzten VermÃ¶genssteuerwerte und Eigenmietwerte â vorbehÃ¤ltlich der Ziff. 89â91 â bis zu einer spÃ¤teren allgemeinen Neubewertung in den nachfolgenden Steuerperioden unverÃ¤ndert bleiben, ist klar. Seit der allgemeinen Neubewertung fÃ¼r die Steuerperiode 2009 (Weisung 2009, Rz. 87) wurde keine solche allgemeine â kantonsweite, sÃ¤mtliche Liegenschaften erfassende â Neubewertung mehr vorgenommen. Aus dem systematischen Zusammenhang der Weisung 2009 ergibt sich somit, dass nur eine ausserordentliche Neubewertung infrage kÃ¤me. Vorliegend ist indes keiner der in Ziff. 89 aufgefÃ¼hrten vier GrÃ¼nde fÃ¼r eine ausserordentliche Neubewertung gegeben, was vom kantonalen Steueramt auch nicht bestritten wird. GestÃ¼tzt auf die Weisung 2009 durfte fÃ¼r die Steuerperiode 2016 keine ausserordentliche Neubewertung erfolgen. Da es sich bei der Weisung 2009 um eine Verwaltungsverordnung handelt, an welche das kantonale Steueramt grundsÃ¤tzlich gebunden ist (vgl. E. 3.2.2), durfte das kantonale Steueramt die Liegenschaft C mangels ausserordentlichen Neubewertungsgrundes im Sinn der Weisung 2009 nicht gestÃ¼tzt auf die Weisung 2009 neu bewerten. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Anders beurteilt sich die Situation auf Ebene des Steuerrekursgerichts. Als Gericht ist das Steuerrekursgericht nicht an die Weisung 2009 gebunden und kann von dieser abweichen, sofern diese keine Ã¼berzeugende Konkretisierung der rechtlichen Vorgaben darstellt (vgl. E. 3.2.3). Die rechtlichen Vorgaben zur Liegenschaftsbewertung fÃ¼r VermÃ¶genssteuerzwecke finden sich in Art. 14 Abs. 1 StHG und Art. 17 Abs. 1 StHG. Diese schreiben fÃ¼r die Kantone verbindlich vor, dass das VermÃ¶gen zum Verkehrswert am Ende der Steuerperiode zu bewerten ist. GestÃ¼tzt auf die Weisung 2009 fand im Kanton ZÃ¼rich im Jahr 2009 die letzte allgemeine Neubewertung von Liegenschaften statt. Die Liegenschaft C wurde ab der Steuerperiode 2009 mit einem VermÃ¶genssteuerwert von Fr. 892'000.- bewertet. GemÃ¤ss dem vom Steuerrekursgericht eingeholten Gutachten wurde der Verkehrswert der Liegenschaft C per Ende 2016 auf Fr. 1'570'000.- geschÃ¤tzt und der Steuerwert vom Steuerrekursgericht auf Fr. 1'410'000.- (abgerundet 90 % von Fr. 1'570'000.-) festgelegt. Der VermÃ¶genssteuerwert ist damit zwischen 2009 und 2016 um 58 % angestiegen. Der vorliegend zu beurteilende Fall zeigt, dass in der Steuerperiode 2016 nicht mehr auf den erstmals fÃ¼r die Steuerperiode 2009 festgelegten VermÃ¶genssteuerwert abgestellt werden kann. Da trotz erheblicher Preissteigerung seit 2009 keine allgemeine Neubewertung mehr erfolgt ist, die Weisung 2009 eine ausserordentliche Neubewertung aber nur in den vier vorgegebenen FÃ¤llen zulÃ¤sst, gewÃ¤hrleistet die Weisung 2009 keine regelmÃ¤ssige Verkehrswertbewertung der Liegenschaften, wie es das StHG vorschreibt. Das Steuerrekursgericht hat folglich die Weisung 2009 grundsÃ¤tzlich zu Recht nicht angewandt.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Es bleibt zu prÃ¼fen, ob die vom Steuerrekursgericht gestÃ¼tzt auf § 39 StG angeordnete VerkehrswertschÃ¤tzung bzw. die gestÃ¼tzt darauf erfolgte ErhÃ¶hung des VermÃ¶genssteuerwerts der Liegenschaft C von Fr. 892'000.- auf Fr. 1'410'000.- dem Grundsatz der Gleichbehandlung gemÃ¤ss Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) standhÃ¤lt. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Im Bereich der Steuern wird der Grundsatz der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 BV) durch die GrundsÃ¤tze der Allgemeinheit und GleichmÃ¤ssigkeit der Besteuerung sowie den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit konkretisiert (Art. 127 Abs. 2 BV). Nach dem Grundsatz der GleichmÃ¤ssigkeit der Besteuerung sind Personen, die sich in gleichen VerhÃ¤ltnissen befinden, in derselben Weise mit Steuern zu belasten. Wesentliche Ungleichheiten in den tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnissen mÃ¼ssen zu entsprechend unterschiedlichen Steuerbelastungen fÃ¼hren (BGE 133 I 206 E. 6.1; BGr, 6. Februar 2018, 2C_685/2017, E. 4.1; BGr, 8. MÃ¤rz 2017, 2C_550/2016, E. 4.1). <span>Die SteuerbehÃ¶rden sind verpflichtet, fÃ¼r eine vollstÃ¤ndige und richtige Besteuerung zu sorgen. Dabei ist der Grundsatz der Gesetz- oder RechtmÃ¤ssigkeit (LegalitÃ¤tsprinzip) von grundlegender Bedeutung, indem die BehÃ¶rden verpflichtet sind, das materielle Steuerrecht gesetzeskonform und rechtsgleich anzuwenden (Richner et al., VB zu § 119â131 StG N. 9). Der Umstand, dass andere Personen abweichend vom Gesetz behandelt wurden, gibt einer steuerpflichtigen Person grundsÃ¤tzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Der Grundsatz der GesetzmÃ¤ssigkeit der Verwaltung (LegalitÃ¤tsprinzip), der eine Ãbereinstimmung der Entscheide mit dem Gesetz verlangt, geht der Rücksichtnahme auf gleichmÃ¤ssige Rechtsanwendung vor (Richner et al., VB zu § 119â131 StG N. 111, mit weiteren Hinweisen). Ausnahmsweise wird ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht erkannt, wenn eine stÃ¤ndige rechtswidrige Praxis einer rechtsanwendenden BehÃ¶rde vorliegt und die BehÃ¶rde zu erkennen gibt, dass sie auch in Zukunft nicht von dieser Praxis abzuweichen gedenke (BGE 134 V 34 E. 9; BGr, 25. September 2009, 2C_49/2008, E. 5.6; vgl. auch Ulrich </span>HÃ¤felin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2020, Rz. 599<span>). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Der Weisung 2009 liegt offensichtlich der Mechanismus einer regelmÃ¤ssigen allgemeinen Neubewertung mit ausserordentlichen Neubewertungen in spezifischen Fallkonstellationen zugrunde. In welchem zeitlichen Abstand eine allgemeine Neubewertung zu erfolgen hat, legt die Weisung 2009 nicht fest. Da trotz erheblich gestiegener Immobilienpreise im Kanton ZÃ¼rich bis zur streitbetroffenen Steuerperiode 2016 (bzw. bis heute) keine allgemeine Neubewertung stattgefunden hat, gewÃ¤hrleistet die Weisung 2009 â vorbehaltlich eines ausserordentlichen Neubewertungsgrunds â keine mit dem StHG vereinbare VermÃ¶genssteuerbewertung mehr. Vielmehr fÃ¼hrt die (seit 2009 unverÃ¤nderte) Bewertung gemÃ¤ss Weisung 2009 dazu, dass eine Vielzahl von Liegenschaften im Kanton ZÃ¼rich einen VermÃ¶genssteuerwert aufweisen, der deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Dies widerspricht Art. 14 Abs. 1 und Art. 17 Abs. 1 StHG, welche den Kantonen vorschreiben, das VermÃ¶gen zum Verkehrswert am Ende der jeweiligen Steuerperiode zu bewerten (vgl. E. 3.3.2). Dieser Umstand berechtigt die SteuerbehÃ¶rden indes nicht, nach ihrem GutdÃ¼nken und Belieben einzelne Liegenschaften auszuwÃ¤hlen und diese neu zu bewerten, um Art. 14 Abs. 1 und Art. 17 Abs. 1 StHG gerecht zu werden. Vielmehr kann diese (allgemeine) Unterbewertung zwecks Gleichbehandlung aller GrundeigentÃ¼mer im Kanton ZÃ¼rich nur mit einer allgemeinen Neubewertung korrigiert werden. Derzeit ist jedoch nicht ersichtlich und wird vom Beschwerdegegner auch nicht geltend gemacht, dass eine allgemeine Neubewertung demnÃ¤chst vollzogen wÃ¼rde. Die vorliegend strittige ErhÃ¶hung des VermÃ¶genssteuerwerts der Liegenschaft C entsprÃ¤che wohl der in Art. 14 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 17 Abs. 1 StHG normierten und vom Kanton ZÃ¼rich in § 39 Abs. 1 in Verbindung mit § 51 Abs. 1 StG Ã¼bernommenen VermÃ¶genssteuerbewertung. Gleichzeitig fÃ¼hrte diese jedoch zu einer Ungleichbehandlung des Pflichtigen, weil der Pflichtige â anders als die anderen GrundeigentÃ¼mer im Kanton ZÃ¼rich â nicht von der Unterbewertung profitieren kÃ¶nnte (vgl. dazu auch StRG, 14. Februar 2020, 1 ST.2019.121). Da dem kantonalen Steueramt die Unterbesteuerung bewusst sein muss, es diese aber dennoch in Umsetzung der Weisung 2009 Ã¼ber die letzten Jahre fortfÃ¼hrte und derzeit keine Anzeichen fÃ¼r eine allgemeine Neubewertung vorhanden sind, hat der Pflichtige Anspruch auf eine Gleichbehandlung im Unrecht bzw. auf die EinschÃ¤tzung zum VermÃ¶genssteuerwert gemÃ¤ss der allgemeinen Neubewertung im Jahr 2009. Abgesehen von den in der Weisung 2009 festgehaltenen ausserordentlichen NeubewertungsgrÃ¼nden ist es dem kantonalen Steueramt aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes verwehrt, den VermÃ¶genssteuerwert einer Liegenschaft einzelfallartig zu erhÃ¶hen, wie es dies bei der Liegenschaft C gemacht hat. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das kantonale Steueramt durch die Neubewertung der Liegenschaft C fÃ¼r die Steuerperiode 2016 gegen die Weisung 2009 verstossen hat. Da die Weisung 2009 keine regelmÃ¤ssige Verkehrswertbewertung mehr gewÃ¤hrleistet, wie dies das StHG vorschreibt, hat das Steuerrekursgericht die Weisung 2009 zu Recht nicht angewandt. Die gestÃ¼tzt auf das Verkehrswertgutachten vorgenommene ErhÃ¶hung des VermÃ¶genssteuerwerts stellt jedoch eine Ungleichbehandlung des Pflichtigen im Vergleich zu den restlichen GrundeigentÃ¼mern im Kanton ZÃ¼rich dar, welche der Pflichtige nicht hinnehmen muss. Aus diesem Grund hat er Anspruch, in der streitbetroffenen Steuerperiode 2016 die Liegenschaft C zu dem gemÃ¤ss Weisung 2009 festgesetzten VermÃ¶genssteuerwert von Fr. 892'000.- zu versteuern. </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerde. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>FÃ¼r die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung im Beschwerdeverfahren gilt § 17 Abs. 2 VRG sinngemÃ¤ss (§ 152 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG). Nach § 17 Abs. 2 VRG kann die unterliegende Partei oder Amtsstelle im Verfahren vor Verwaltungsgericht zu einer angemessenen EntschÃ¤digung fÃ¼r die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet werden, wenn a) die rechtsgenÃ¼gende Darlegung komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte, oder b) ihre Rechtsbegehren oder angefochtene Anordnung offensichtlich unbegrÃ¼ndet waren. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die angemessene EntschÃ¤digung ist nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen festzusetzen (vgl. RB 1998 Nr. 8). Zu beachten ist allerdings § 8 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018 (GebV VGr). GestÃ¼tzt darauf ist die ParteientschÃ¤digung nach der Bedeutung der Streitsache, der Schwierigkeit des Falls, dem Zeitaufwand und den Auslagen zu bemessen. Ein unnÃ¶tiger oder geringfÃ¼giger Aufwand wird nicht ersetzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Einem bestimmten oder bestimmbaren Streitwert trÃ¤gt die 2. Kammer des Verwaltungsgerichts in langjÃ¤hriger Praxis bei einer vertretenen Partei durch Heranziehung der Verordnung des Obergerichts Ã¼ber die AnwaltsgebÃ¼hren vom 8. September 2010 (AnwGebV) Rechnung. Die nach dem dort in § 4 Abs. 1 festgelegten Tarif berechnete GrundgebÃ¼hr wird fÃ¼r das Beschwerdeverfahren in der Regel auf ein Drittel herabgesetzt (VGr, 13. Februar 2019, SB.2018.00027, E. 2.2.3; VGr, 21. Mai 2003, SB.2002.00103 und SB.2002.00104, E. 5b, verÃ¶ffentlicht in ZStP 2003, 361), wobei die so ermittelte EntschÃ¤digung bei Vorliegen besonderer UmstÃ¤nde um hÃ¶chstens die HÃ¤lfte Ã¼ber- oder unterschritten werden kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Der Streitwert betrÃ¤gt vorliegend rund Fr. 3'250.-. GestÃ¼tzt auf die obigen ErwÃ¤gungen betrÃ¤gt die ordentliche ProzessentschÃ¤digung Fr. 812.50.-. FÃ¼r das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht wird diese GrundgebÃ¼hr wiederum auf ein Drittel, somit auf Fr. 271.- herabgesetzt. Aufgrund der Bedeutung der Streitsache und dem Zeitaufwand rechtfertigt es sich jedoch, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Verfahren vor dem Steuerrekursgericht eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- (inkl. MWST) und fÃ¼r das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine solche von Fr. 500.- (inkl. MWST) zuzusprechen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der VermÃ¶genssteuerwert der Liegenschaft C in der Steuerperiode 2016 auf Fr. 892'000.- festgelegt. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern 2016 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ und einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. â¦ (zum Satz von Fr. â¦) eingeschÃ¤tzt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kosten des Rekursverfahrens (inkl. Expertenkosten) werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Verfahren vor dem Steuerrekursgericht eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- (inkl. MWST) zu bezahlen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 1'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 140.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 1'140.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdegegner auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>8. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>