R 07 18 4a Camera SENTENZA del 21 giugno 2007 nella vertenza di diritto amministrativo concernente opposizione edilizia 1. In data 20 settembre 2006 la ditta … SA ha inoltrato alla competente autorità edilizia del Comune di … una domanda di costruzione avente per oggetto la realizzazione di nove case unifamiliari e di quattro palazzine sulle particelle no. 2194, 2195 e 2196 site in località ... Il 6 dicembre 2006 lo studio fiduciario … SA, quale amministratore delle proprietà condominiali ubicate sulle vicine particelle ni. 2190 e 2193, ha presentato tempestiva opposizione contro il progetto di costruzione in oggetto contestando, in sostanza, la conformità delle sezioni rilevate, presunti depositi di materiale che avrebbero snaturato la morfologia del terreno, l’altezza dei muri di sostegno nonché la lunghezza della facciata sul fronte strada. 2. Dopo aver concesso alla richiedente la licenza il diritto di esprimersi nel merito dell’opposizione, tramite decisione del 5 febbraio 2007 il Municipio di … ha respinto l’opposizione presentata dallo studio fiduciario … SA in qualità di amministratore del …, rilasciando contestualmente la licenza edilizia alla ditta … SA. In sostanza, l’autorità comunale ha giudicato quali infondate le contestazioni sollevate dall’opponente considerando il progetto conforme alla vigente normativa edilizia. 3. Tramite tempestivo ricorso del 23 febbraio 2007, lo studio fiduciario … SA ha impugnato a nome della comproprietà condominiale Panorama la citata decisione davanti al Tribunale amministrativo chiedendone l’annullamento con conseguente reiezione della domanda di costruzione. La società amministratrice solleva, in pratica, le medesime contestazioni avanzate in sede di autorità comunale, lamentando quindi la mancata conformità delle sezioni ufficiali, che non sarebbero state correttamente rilevate a causa del materiale depositato sulle particelle oggetto del previsto intervento edilizio che ne avrebbe snaturato la configurazione naturale. Inoltre, i muri di contenimento previsti sul lato est delle case, caratterizzati da un’altezza variabile dai 4 ai 5,2 metri, non sarebbero conformi al disposto dell’art. 82 della normativa edilizia comunale che prevederebbe, per tali strutture, un’altezza massima di 2,5 metri. Infine, il fronte est delle nove case, caratterizzato dagli ingressi delle autorimesse verso la strada interna, sarebbe caratterizzato da una lunghezza di 150 metri e, costituendo a tutti gli effetti una facciata, lederebbe le disposizioni del piano regolatore che limiterebbero la lunghezza massima delle facciate a 40 metri. 4. Tramite la propria presa di posizione, il comune convenuto propone, per quanto ricevibile, di respingere il ricorso. Le possibilità edificatorie nell’area in oggetto sarebbero rette dalle disposizioni edilizie specifiche per la zona “…”, destinata alla realizzazione di un centro residenziale con albergo, piscina e appartamenti. Il progetto di costruzione sarebbe conseguentemente conforme sia alle prescrizioni pianificatorie generali che a quelle particolareggiate concernenti la zona in questione. Il deposito di terra sul terreno oggetto dell’intervento edilizio non avrebbe implicato alcuna modifica della morfologia dello stesso, mentre, in ogni caso, le quote del terreno naturale sarebbero state rilevate in maniera conforme. Il muro di sostegno previsto a monte della strada di quartiere, caratterizzato da un’altezza variabile fra i 4 e i 5,2 metri, costituirebbe la misura meglio adeguata ai fini del contenimento del terreno circostante le nove case unifamiliari e sarebbe realizzabile in virtù della corretta interpretazione dell’art. 98 della legge edilizia comunale (LE), che perseguirebbe il fine di una sistemazione del terreno in armonia con la zona circostante prevedendo quindi le necessarie deroghe all’altezza massima di tali strutture. Inoltre, il muro di sostegno a valle delle nove case unifamiliari non potrebbe essere considerato alla stregua di facciata degli edifici. 5. Nella propria presa di posizione la ditta … SA propone, in via principale, di dichiarare il ricorso quale irricevibile e, in via eventuale, per quanto il gravame fosse ritenuto ricevibile, di respingere integralmente lo stesso. Lo studio fiduciario … SA, quale amministratore del …, avrebbe presentato ricorso al Tribunale amministrativo conscio che la maggioranza dei condomini detentori della maggioranza delle quote della proprietà per piani (PPP) non fosse assolutamente intenzionata a contestare la licenza edilizia. A titolo di prova la convenuta presenta una dichiarazione sottoscritta dalla quale risulterebbe che i proprietari di 59 unità, su un totale di 111, detentori di un totale di quote corrispondente a 569/1000 della PPP, sarebbero stati contrari a sollevare opposizione o ricorso contro il progetto di costruzione no. 2637 presentato al Comune di … dalla ditta … SA, avente per oggetto la sovraedificazione delle particelle ni. 2194, 2195 e 2196. Inoltre, detti proprietari confermerebbero di non essere mai stati informati dall’amministratore della sua intenzione di presentare opposizione contro la domanda edilizia e, conseguentemente, ricorso al Tribunale amministrativo contro la decisione del Comune di … del 5 febbraio 2007 e quindi deciderebbero, quale maggioranza dei proprietari di unità PPP, di ritirare a titolo definitivo il ricorso proposto dallo studio fiduciario … SA in qualità di amministratore del ... Alla luce di tale fattispecie sarebbe quindi palese la mancata legittimazione dello studio fiduciario amministratore a proporre il ricorso amministrativo in nome della proprietà condominiale. Per quanto concerne l’aspetto materiale del contenzioso la convenuta, a propria volta, ribadisce la conformità del progetto edilizio adducendo argomenti analoghi a quelli presentati dal comune che saranno ripresi, se necessario, nell’ambito dei considerandi in diritto. 6. Tramite replica lo studio fiduciario … SA, a nome della comunione dei comproprietari del …, mantiene il petito del proprio ricorso. Per quanto concerne la problematica della legittimazione sollevata dalla ditta … SA, la ricorrente rinvia agli art. 41 e 42 del regolamento condominiale che prevederebbero per l’amministratore l’autorizzazione a compiere tutti gli atti di amministrazione comune e a prendere le misure improcrastinabili per preservare la comunione dei comproprietari da danni imminenti o crescenti. L’amministratore necessiterebbe di un’autorizzazione specifica per stare in causa unicamente in relazione alle azioni civili, mentre non sarebbe sottoposto a simile vincolo per quanto concerne le pratiche amministrative. La ricorrente ritiene perciò che, trattandosi di una pratica amministrativa e essendo il termine di ricorso relativamente corto, sarebbe sussistita la necessità di agire immediatamente onde evitare la perenzione dei diritti e quindi l’insorgere di danni non più rimediabili per i condomini. In sede di Tribunale amministrativo non avrebbe alcuna valenza legale il parere della maggioranza dei condomini, rispettivamente della maggioranza delle quote, in quanto non scaturito nel contesto di un’assemblea nel rispetto delle premesse formali e materiali del regolamento condominiale. La ricorrente approfondisce poi nella replica l’aspetto materiale del contenzioso riassunto in precedenza. 7. In sede di duplica il comune ribadisce, in sostanza, gli argomenti di carattere materiale oggetto della presa di posizione, mentre la ditta … SA riprende la problematica della legittimazione formale al ricorso da parte dell’amministratore rilevando come lo stesso, pur conscio della contrarietà della maggioranza dei condomini che detengono contestualmente la maggioranza delle quote, non intenderebbe ritirare il gravame facendo altresì valere che un’assemblea non avrebbe potuto essere convocata tempestivamente. La convenuta, da parte sua, ritiene che, durante il lasso di tempo di almeno 3 mesi trascorso dall’emanazione della decisione, l’assemblea straordinaria dei condomini avrebbe potuto, a tutti gli effetti, essere convocata. Tale omissione sarebbe da ricondurre alla circostanza che vedeva l’amministratore conscio dell’esito per lui negativo dell’assemblea in quanto la maggioranza dei condomini si sarebbe dichiarata contraria al ricorso e lo avrebbe obbligato a ritirarlo. Un amministratore potrebbe agire di propria iniziativa in rappresentanza della comunione dei comproprietari in casi caratterizzati da urgenza nonché presupponendo di rappresentare la maggioranza di detti condomini. Non sarebbe però ammissibile per l’amministratore condurre una procedura ricorsuale in rappresentanza di una minoranza dei condomini e delle quote. In simile evenienza spetterebbe a ogni singolo condomino perorare i propri diritti tramite ricorso. Considerando in diritto:1. Il 1. gennaio 2007 è entrata in vigore la nuova legge cantonale sulla giustizia amministrativa (LGA). Giusta la disposizione transitoria di cui all’art. 85 cpv. 2 LGA, l’impugnabilità e la procedura di ricorso si conformano al nuovo diritto se al momento della sua entrata in vigore non è ancora scaduto il termine di ricorso. Considerando che, nel caso in giudizio, la decisione impugnata stessa è stata emanata il 22 gennaio 2007 e quindi notificata il 5 febbraio seguente, la procedura di impugnazione è retta dal nuovo diritto. 2. a) Ai sensi dell’art. 50 LGA, è legittimato al ricorso chiunque risulti colpito dalla decisione contestata e goda di un interesse tutelabile alla sua abrogazione o modifica. La legittimazione al ricorso descritta dall’art. 50 LGA corrisponde testualmente ai parametri di legittimazione previsti dall’art. 103 lett. a OG. Onde uniformare i requisiti di legittimazione al ricorso a livello cantonale con quelli a livello federale, il Tribunale amministrativo, dopo diversi aggiornamenti della propria prassi, tramite la sentenza R 03 69, ripresa in PTA 2003 no. 34, ha stabilito come la problematica della legittimazione al ricorso debba essere regolata in modo unitario in tutti i campi di pertinenza della Corte amministrativa. La revisione della prassi riguarda l’interpretazione della norma per la quale gode del requisito di tutelabile non solo l’interesse garantito da una disposizione legale bensì pure un mero interesse di fatto all’abrogazione o modifica della decisione impugnata. In tal senso, come premesso, si persegue, a prescindere da eventuali disposizioni speciali, una prassi unitaria per l’accertamento della legittimazione al ricorso. Di conseguenza, l’art. 50 LGA viene interpretato alla stessa stregua dell’art. 103 lett. a OG e della relativa giurisprudenza. Un’interpretazione della legittimazione al ricorso sulla base dei parametri applicabili per il diritto federale appare, a maggior ragione, appropriata, tenendo conto che, in molteplici pratiche, la normativa procedurale cantonale deve, in ogni caso, garantire delle premesse ricorsuali pari a quelle del diritto federale, qualora una decisione possa essere impugnata tramite i rimedi legali ordinari davanti al Tribunale federale (art. 98a OG; DTF 122 II 132, 121 II 74). b) In base alla prassi precedentemente descritta, la legittimazione al ricorso, ai sensi dell’art. 50 LGA, viene riconosciuta quando il cittadino, colpito da una decisione, comprova un interesse, anche se meramente di fatto, all’abrogazione o modifica della disposizione stessa. In ogni caso, l’interessato deve sempre ancora essere toccato dalla decisione in maniera tale da rendere concreto l’interesse al giudizio nel merito della pratica. Detto interesse deve rivestire intensità tale da poter essere giudicato quale personale e quindi superiore a quello della collettività. Colui che intende impugnare una decisione amministrativa deve quindi dimostrare che, nel caso della mancata abrogazione o modifica della stessa, egli sarebbe soggetto a degli effettivi svantaggi. Di conseguenza, detto interesse, e contrario, implica la salvaguardia di una situazione di fatto a vantaggio del ricorrente, perseguibile tramite la contestazione ricorsuale di un cambiamento che comporterebbe degli svantaggi materiali o ideali (DTF 122 II 369; 121 II 361, 120 Ib 487). Tale prassi permette quindi di differenziare il ricorso di diritto amministrativo dal gravame popolare che continua ad essere inammissibile. Inoltre, l’interesse, di regola, deve essere attuale, con la conseguenza che la decisione giudiziaria deve risultare atta ad incidere sulla situazione legale o di fatto del ricorrente, così da evitare delle pratiche dal mero carattere accademico volte unicamente a chiarire una situazione legale astratta (DTF 120 Ib 308). Secondo la costante prassi, spetta al ricorrente motivare al Tribunale la propria legittimazione illustrando, a mano della fattispecie concreta, i motivi per i quali egli sarebbe colpito in misura maggiore a quella della collettività nonché gli svantaggi, legali o di fatto, che comporta nei suoi confronti la decisione stessa. 3. a) Prima di procedere all’esame del contenzioso nell’ottica materiale occorre accertare se esistano o meno i presupposti della legittimazione al ricorso amministrativo da parte dell’amministratore condominiale, contestati dall’impresa edile convenuta. L’istituto della proprietà per piani, che costituisce una forma particolare di comproprietà regolata dagli art. 712a-t del Codice Civile Svizzero (CC), è caratterizzato da un diritto reale collettivo di più persone sulla stessa particella. In tal senso, i proprietari per piani formano una comunione giuridica la quale non è di per sé stessa titolare di diritti e oneri che sono invece di pertinenza dei singoli membri. Onde poter espletare le faccende comuni si è perciò reso necessario regolamentare, sia nell’ottica interna che in quella esterna, il rapporto legale fra i singoli proprietari per piani. Di conseguenza, oltre che dalla componente di diritto reale, la comunione dei comproprietari per piani è caratterizzata pure da una componente di diritto comunitario di carattere corporativo. Elemento determinante di detta costruzione è la facoltà limitata della comunione dei comproprietari in campo patrimoniale, processuale, esecutivo e in quello della capacità di disporre. La comunione dei proprietari per piani, che non detiene personalità giuridica propria, può quindi essere considerata una comunione amministrativa basata sul diritto reale nonché caratterizzata da particolari attributi corporativi. Tenor l’art. 712l cpv. 2 CC, la comunione dei proprietari per piani può, in proprio nome, stare in giudizio come attrice o convenuta, escutere o essere escussa, nel luogo in cui si trova la cosa. Indubbiamente, quindi, la comunione dei proprietari può godere della legittimazione attiva e passiva nel contesto dei procedimenti amministrativi quali quello in giudizio. b) Alla luce della situazione legale precedentemente descritta, nella propria prassi il Tribunale amministrativo ha sempre riconosciuto la legittimazione dell’amministratore della comunione dei proprietari per piani a rappresentare la stessa in giudizio senza pretendere espressamente la presentazione di un estratto della decisione emanata al riguardo dall’assemblea dei condomini poiché, in mancanza di contestazione, data per scontata. Nel caso in giudizio la situazione appare diversa in quanto l’impresa edilizia convenuta ha contestato espressamente la legittimazione dell’amministratore condominiale ad impugnare la decisione comunale non solo a causa del mancato presupposto della decisione assembleare nel merito, bensì, a maggior ragione, per la contrarietà al riguardo espressa in forma scritta dalla maggioranza dei condomini che detiene contestualmente la maggioranza delle quote.Da parte sua, l’amministratore giustifica il proprio agire con l’urgenza dell’intervento e, in sostanza, con la necessità di perorare i diritti dei condomini indipendentemente dalla loro volontà. Ai sensi dell’art. 712t CC, l’amministratore rappresenta la comunione e i comproprietari in tutti gli affari dell’amministrazione comune che gli competono per legge. Egli non può stare in un giudizio civile come attore o come convenuto senza esserne precedentemente autorizzato dall’assemblea dei comproprietari, salvo si tratti di procedura sommaria; nei casi urgenti, l’autorizzazione può essere chiesta successivamente. Secondo l’art. 43 cifra 2 del regolamento condominiale, per rappresentare i proprietari in cause civili l'amministratore necessita del consenso dell’assemblea dei comproprietari. Sia le disposizioni del CC che quelle del regolamento condominiale non regolano la problematica della facoltà di rappresentanza dell’amministratore nelle cause amministrative. Secondo questa Corte non è però possibile concludere e contrario dal testo dell’art. 712t cpv. 2 CC che il legislatore abbia inteso escludere a priori la necessità di una decisione assembleare per permettere all’amministratore di rappresentare la comunione dei comproprietari nelle cause amministrative. Lo stesso Tribunale Federale nella propria decisione DTF 114 II 312, pur lasciando aperta la questione, ha considerato come, tenendo conto della finalità della norma in oggetto, si potrebbe concludere sulla necessità della decisione dei comproprietari anche nel caso delle cause amministrative. Sempre secondo la Corte federale, l'ordinamento stabilito dall'art. 712t cpv. 2 CC si fonda sulle considerazioni che un processo, che potrebbe anche essere promosso contro uno o più proprietari per piani, implica sovente degli sviluppi imprevisti e provoca non solo ingenti spese ma turba pure i rapporti, giungendo persino a cagionare inimicizie durature tra proprietari e vicini (Messaggio 7 dicembre 1962 del Consiglio federale, in FF 1962 pag. 1864; Gillioz, L'autorisation d'ester en justice au nom de la communauté des copropriétaires par étage, RSJ 80/1984 pag. 284; Liver, Sachenrecht, in Schweizerisches Privatrecht, vol. V/1, pagg. 103/4; Kurt Müller, Der Verwalter von Liegenschaften mit Stockwerkeigentum, tesi Zurigo 1965, pag. 137; SJ 1978 pag. 125).Per ovvie ragioni detti inconvenienti possono verificarsi anche in una procedura di ricorso di diritto amministrativo per cui il Tribunale Federale lascia chiaramente intendere la necessità di una decisione nel merito da parte dell'assemblea dei condomini. Secondo la dottrina, la formulazione dell'art. 712t CC non esclude che, nei casi non caratterizzati da urgenza, l'amministratore che ha agito senza chiedere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale possa essere considerato alla stregua di un rappresentante senza poteri (falsus procurator) con la possibilità di presentare, pendente lite, la ratifica da parte dell'assemblea condominiale degli atti precedentemente eseguiti senza legittimazione che sana il vizio con effetto ex tunc (Gillioz, op. cit., pag. 287; inoltre Guldener, Schweizerisches Zivilprozessrecht, III. ediz., pag. 285). c) Nel caso in giudizio, l'amministratore condominiale, dal giorno della notifica della decisione comunale ha goduto di un lasso di tempo di 20 giorni che, in effetti, malgrado l'errata indicazione della decisione stessa, ai sensi dell'art. 52 cpv. 1 LGA, avrebbe dovuto estendersi a 30 giorni, per l'inoltro del ricorso al Tribunale amministrativo. Tenendo conto che, ai sensi dell'art. 29 cifra 1 del regolamento condominiale, l'assemblea deve essere convocata con un preavviso di almeno 20 giorni, appare comprensibile che l'amministratore abbia deciso di agire "motu proprio" a salvaguardia del presunto interesse dei condomini e quindi abbia impugnato la decisione di prima istanza. Detto amministratore avrebbe però potuto convocare contestualmente un'assemblea straordinaria onde ottenere la ratifica del proprio intervento. L'amministratore, però, non solo ha omesso di indire un'assemblea già in tale momento, bensì, anche in seguito, malgrado la palese contestazione della sua legittimazione formale da parte dell'impresa edile convenuta, ha tralasciato di dar seguito ad un simile atto amministrativo volto ad ottenere la ratifica del suo intervento processuale. Nell'ottica temporale, l'iter della pratica di ricorso in sede di Tribunale amministrativo avrebbe comodamente permesso all'amministratore, per esempio in virtù di una richiesta di proroga dei termini o di sospensione della procedura, di organizzare l'assemblea condominiale in oggetto. Appare logico presupporre che detta assemblea, malgrado le chiare contestazioni della società convenuta, non sia stata indetta proprio perché, nel contesto specifico, la convenuta ha pure presentato una dichiarazione sottoscritta dalla maggioranza dei condomini detentori della maggioranza di quote della stessa comunione ricorrente, tramite la quale viene negata all'amministratore l'autorizzazione a stare in giudizio e viene intimato il ritiro del gravame. L'esito dell'assemblea che, in applicazione dell'art. 33 del regolamento condominiale, avrebbe dovuto decidere a maggioranza semplice, sarebbe stato scontato. Alla luce delle conclusioni esposte, l'amministratore che ha dato seguito al ricorso amministrativo senza il previo consenso dell'assemblea condominiale e che, malgrado le contestazioni al riguardo e l'onere probatorio a suo carico, ha omesso di presentare, pendente lite, una decisione assembleare di ratifica della sua azione giudiziaria, non gode della legittimazione formale a rappresentare in giudizio la comunione dei proprietari per piani, per cui il ricorso deve essere dichiarato quale irricevibile. 4. Visto l'esito del gravame, le spese procedurali vengono poste a carico della comunione dei comproprietari ricorrente, la quale dovrà altresì rifondere integralmente alla ditta … SA, patrocinata da un avvocato, le spese legali documentate (art. 78 cpv. 1 LGA). In applicazione dell'art. 78 cpv. 2 LGA, il comune convenuto non gode del diritto all'assegnazione di ripetibili. Il Tribunale decide: 1. Il ricorso è irricevibile. 2. Vengono prelevate - una tassa di Stato di fr. 2'500.-- - e le spese di cancelleria di fr. 295.-- totale fr. 2'795.-- il cui importo sarà versato dalla … entro trenta giorni dalla notifica della presente decisione all’Amministrazione delle finanze del Cantone dei Grigioni, Coira. 3. La … è tenuta a versare alla ditta … SA l'importo di fr. 3'888.50 (IVA inclusa) a titolo di ripetibili.