<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2002.00207</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106912&amp;W10_KEY=4467145&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2002.00207</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 28.10.2002</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Verletzung eines privaten, behördlich genehmigten Quartierplans durch die Erteilung einer Baubewilligung für eine Verbindungsstrasse.<br/><br/>Ein von Privaten aufgestellter und behördlich genehmigter Quartierplan kann zwangsweise durchgesetzt werden. Soweit für eine Änderung keine einvernehmliche Lösung zustande kommt, ist ein Revisionsverfahren erforderlich (E. 2e). Wenn nach der Genehmigung des Quartierplans weitere Grundstücke einbezogen werden oder grössere Änderungen an Ausgestaltung oder Funktion der Erschliessungsanlagen vorgenommen werden sollen, ist Einstimmigkeit vorausgesetzt. Eine nur von einem Teil der Quartierplangenossen unterzeichnete Zusatzvereinbarung vermag ein Revisionsverfahren nicht zu ersetzen (E. 2f). Ein Baubewilligungsverfahren gewährleistet keinen ausreichenden Rechtsschutz für betroffene Dritte. Das Verfahren der Quartierplanrevision gewährleistet den Quartierplangenossen Mitwirkungsrechte, die Dritten in einem Baubewilligungsverfahren nicht zustehen würden und die auch ein Anfechtungsverfahren nicht zu ersetzen vermag. Die faktische Erweiterung des Quartierplangebiets und die Änderung bzw. Ergänzung der Quartierplananlagen im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens verletzen den Gehörsanspruch der Quartierplangenossen (E. 2g). Gutheissung (E. 3).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN">ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATER QUARTIERPLAN">PRIVATER QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLANREVISION">QUARTIERPLANREVISION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SONDERNUTZUNGSPLÃNE">SONDERNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERBINDUNGSSTRASSE">VERBINDUNGSSTRASSE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 4 lit. III aQuartierplanV</span><br/><span class="ungerade">§ 19 BauG</span><br/><span class="gerade">§ 160a PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 160b PBG</span><br/><span class="gerade">§ 236 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2002 Nr. 62</span><br/><span class="gerade">RB 2002 Nr. 76 S. 181</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Der Gemeinderat X erteilte am 9. April 2001 der Genossenschaft C und der Po­li­tischen Gemeinde X die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung einer Verbindungs­strasse zwischen der K-strasse und dem P. Die geplante Stichstrasse durchquert das an der K-strasse gelegene, gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 19. Juni 1995 (BZO) mit Ge­staltungsplanpflicht belegte GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 der Politischen Gemeinde X und endet auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 der Genossenschaft, wo eine Ãberbau­ung mit 21 ReihenhÃ¤usern erschlossen werden soll.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Gegen diese Baubewilligung wurden mehrere Rekurse erhoben, so auch von A, Ei­gentÃ¼mer eines GrundstÃ¼cks an der K-strasse, der wegen des zu erwartenden Mehrverkehrs mit stÃ¤rkeren LÃ¤rmimmissionen an dieser Strasse rechnet. Die Bau­rekurskommis­sion II vereinigte die Verfahren und wies die Rekurse am 21. Mai 2002 vollumfÃ¤nglich ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Beschwerde vom 24. Juni 2002 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid und die Baubewilligung vom 9. April 2001 aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der privaten Beschwerdegegnerin.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Zur BegrÃ¼ndung wurde vorgebracht, die Erstellung der Verbindungsstrasse verletze den Quartierplan Q und missachte den planerischen Stufenaufbau, die Stras­senparzelle sei rechtlich nicht hinreichend gesichert, der Strassenbau prÃ¤judiziere die Gestal­tungsplanung auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 der Politischen Gemeinde X und der zusÃ¤tzliche Verkehr werde zu einer unzulÃ¤ssigen LÃ¤rmbelastung an der K-­strasse fÃ¼hren. Schliesslich habe der Gemeinderat andere Erschliessungsvarianten zu Un­recht verworfen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baurekurskommission II schloss am 9. Juli 2002 auf Abweisung der Beschwer­de. Gemeinde und Gemeinderat X am 2. und die Genossenschaft C am 4. Sep­­tember 2002 liessen beantragen, die Beschwerde sei unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen abzu­weisen, soweit darauf einzutreten sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die BegrÃ¼ndung des angefochtenen Entscheids und die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden EntscheidungsgrÃ¼nde wiedergegeben. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. GemÃ¤ss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/ 20. Mai 1984 (PBG) ist zu Rekurs und Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anord­nung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung hat. Diese beiden Voraussetzungen sind beim BeschwerdefÃ¼hrer erfÃ¼llt, der als EigentÃ¼mer ei­nes GrundstÃ¼cks an der K-strasse durch den zusÃ¤tzlichen Verkehr, der dieser durch die umstrittene Verbindungsstrasse zugeleitet wÃ¼rde, offenkundig mehr als irgendein Dritter betrof­­fen wÃ¤re. Ob er aus dem privaten Quartierplan Q AnsprÃ¼che ab­leiten kann, die der angefochtenen Baubewilligung im Wege stehen, ist eine Frage der ma­teriellen PrÃ¼fung. Auf die innert Frist beim sachlich und funktionell zustÃ¤ndigen Verwal­tungsgericht erhobene Be­schwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Der BeschwerdefÃ¼hrer macht in erster Linie geltend, der Anschluss der geplanten Verbindungsstrasse an die K-strasse verstosse gegen Festlegungen des Quartierplans Q. In des­sen Ziffer 3.7 sei festgehalten worden, dass nach der Teilbau­ordnung Q kein Ausbau der L- und der M-strasse erfol­gen, sondern die 2. Etappe der Ãberbauung P der Genossenschaft C von der N-gasse her erschlossen werden solle; die Notzufahrt ab dem projektierten Kehr­platz an der K-strasse sei auch ohne BeitrÃ¤ge der Genossenschaft C an die dafÃ¼r mit­­­be­nutz­ten Strassen und Wege gewÃ¤hrleistet. Mit der Zusatzvereinbarung vom 4. April 1985 hÃ¤tten zwar einzelne GrundeigentÃ¼mer im Quartierplangebiet der priva­ten Beschwerde­geg­nerin die MitbenÃ¼tzung gewisser Erschliessungsanlagen zugesagt, der BeschwerdefÃ¼h­rer und weitere Quartierplangenossen seien aber dabei schlicht Ã¼bergangen worden. Der Be­schwer­defÃ¼hrer habe deshalb von der klaren und unmissverstÃ¤ndlichen Zu­sicherung des Ge­meinderats bei der Festsetzung des Quartierplans ausgehen kÃ¶nnen, wonach die Erschlies­­sung des Gebiets P Ã¼ber die N-gasse erfolgen werde. Davon sei auch bei der Dimen­sionierung der K-strasse ausgegangen worden, die als Wohn­strasse ausgestaltet sei. Eine Ãn­de­rung dieser Erschliessungsordnung kÃ¶nne nur Ã¼ber eine ordentliche Revision des Quartierplans Q erfolgen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Am 28. Mai 1976 unterzeichneten zahlreiche GrundeigentÃ¼mer im Gebiet Q eine GrundeigentÃ¼merbauordnung, welche die Unterstellung der erfassten GrundstÃ¼cke unter eine von den nÃ¤mlichen GrundeigentÃ¼mern vereinbarte, von der Gemeindeversammlung noch zu erlassende Teilbauordnung vorsah sowie âim Sinne eines privaten Quartierplansâ die zur Her­stellung der Ãberbaubarkeit erforderlichen Landumlegungen und Erschlies­sungs­­mass­nah­men regelte. Die Teilbauordnung Q mit dem zugehÃ¶rigen Richtplan, welcher insbesondere die generelle LinienfÃ¼hrung der Fahrstrassen und der Ã¶ffentlichen Fusswege festlegte, wur­de von der Gemeindeversammlung am 1. Juli 1976 festgesetzt und vom Regierungsrat am 28. Juni 1978 genehmigt. GemÃ¤ss einer âZusatzvereinbarungâ vom 28. Juli 1978 zwischen den Beteiligten des privaten Quartierplans und drei weiteren GrundeigentÃ¼­mern, da­runter der RechtsvorgÃ¤nger des heutigen BeschwerdefÃ¼hrers, stimmten Letztere dem Stras­senprojekt, der Abtretung von Strassenland und der Leistung von BeitrÃ¤gen an den Strassenbau zu. Am 17. September 1979 wurde der private Quartierplan vom Gemeinderat X und am 19. Dezember 1979 vom Regierungsrat genehmigt. Am 4. Juni 1984 erliess die Gemeinde X eine neue Bau- und Zonenordnung, welche vom Regierungsrat am 17. April 1985 genehmigt wurde. Mit dem In-Kraft-Treten dieser Bauordnung wurde ausdrÃ¼cklich auch die Teilbauord­nung Q vom 1. Juli 1976 ausser Kraft gesetzt. Am 4. April 1985 wurde zwischen der Genossenschaft C und den âEigentÃ¼mern im Perimeter des privaten Quartierplanes Q, X, Er­schliessungsabschnitt Nordâ eine weitere Zusatzvereinbarung zum privaten Quar­tierplan Q getroffen, wonach die Genossenschaft C gegen Be­teiligung an den Erstellungskosten zur MitbenÃ¼tzung der Quartierplan-Erschliessungsan­la­gen Nord berechtigt ist. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Teilbauordnung Q vom 1. Juli 1976 mit zugehÃ¶rigem Richtplan, der unter anderem die Erschliessung des Gebiets Q ordnete, ist mit dem In-Kraft-Treten der Bau- und Zonenordnung vom 4. Juni 1984 aufgehoben worden. So­mit lÃ¤sst sich der Umstand, dass gemÃ¤ss diesem Richtplan das Gebiet P nicht ab der K-strasse erschlossen werden sollte, fÃ¼r sich allein dem umstrittenen Stras­senbau nicht mehr entgegenhalten. Der BeschwerdefÃ¼hrer stÃ¼tzt denn auch die RÃ¼ge der Quar­tierplanwidrigkeit nicht auf die Teilbauordnung, sondern auf Ziffer 3.7 des privaten Quartierplans Q, wo auf das Erschlies­sungskonzept der Teilbauordnung Be­zug genommen wird.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Wo entsprechende PlÃ¤ne bestehen, sind sie gemÃ¤ss § 236 Abs. 2 PBG fÃ¼r Art, La­ge, Ausgestaltung und LeistungsvermÃ¶gen der Erschliessungs- und Versorgungsanlagen sowie Ausstattungen und AusrÃ¼stungen auch dann verbindlich, wenn beabsichtigt ist, vorerst nur einzelne GrundstÃ¼cke entsprechend zu nutzen; unter UmstÃ¤nden ist eine etappenweise Erstellung zulÃ¤ssig. Diese Bestimmung bezieht sich insbesondere auch auf QuartierplÃ¤ne (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 2. A., WÃ¤denswil 2000, S. 208). Im wegleitenden Entscheid RB 1984 Nr. 79 (= ZBl 85/1984, S. 374 = ZR 83 Nr. 103) hat das Verwaltungsgericht erwogen, dass das dem rechtskrÃ¤ftig festgesetz­ten und genehmigten Quartierplan zu Grunde liegende Erschliessungskonzept fÃ¼r den einzel­­nen GrundeigentÃ¼mer verbindlich sei und dass davon bei der Erstellung von Bauten im Allgemeinen nicht abgewichen werden kÃ¶nne; insbesondere stehe es nicht im Belieben ein­zelner GrundeigentÃ¼mer, das quartierplanmÃ¤ssige Erschliessungskonzept unbeachtet zu </span></p> <p class="Einzug1"><span>las­­­­­sen und andere Anlagen mit der nÃ¤mlichen Zweckbestimmung zu errichten. An dieser Praxis ist in spÃ¤teren Entscheiden festgehalten worden (VGr, 23. August 1991, VB.1991/0056; VB.1998.00299 vom 9. Dezember 1998). In einem neueren Entscheid vom 26. September 2001 (VB.2001.00149 bzw. 00150 und 00152, http://www.vgrzh.ch/recht­spre­chung) ist sie dahingehend verfeinert worden, dass bei einem grÃ¶sseren GrundstÃ¼ck, </span></p> <p class="Einzug1"><span>das von zwei Strassen erschlossen werde, es dem GrundeigentÃ¼mer freistehe, die Erschlies­­sung von der einen oder anderen Strasse her vorzunehmen, sofern jede fÃ¼r sich den zusÃ¤tzlichen Verkehr aufzunehmen vermÃ¶ge und keine zusÃ¤tzlichen Erschliessungsanlagen erforder­lich wÃ¼rden; sodann hat das Gericht in zustimmendem Sinn auf die ErwÃ¤gungen der Baurekurs­kommission verwiesen, wonach (vorbehÃ¤ltlich einer ausdrÃ¼cklichen Festsetzung) aus </span></p> <p class="Einzug1"><span>den Ãberbauungsannahmen, auf denen die Planung der Erschliessung beruhe, und den Peri­­metern fÃ¼r die Verlegung der entsprechenden Kosten keine Verpflichtung abgeleitet werden kÃ¶nne, das an eine bestimmte Quartierplanstrasse angrenzende Gebiet jedenfalls Ã¼ber diese Strasse zu erschliessen (BRK II, 3. April 2001, BEZ 2001 Nr. 59). Das Bundesgericht hat am 5. Februar 2002 eine gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 26. Sep­tember 2001 erhobene staatsrechtliche Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Die von den beteiligten GrundeigentÃ¼mern am 28. Mai 1976 vereinbarte GrundeigentÃ¼mer-Bauordnung Q, die auch den privaten Quartierplan umfasst, stÃ¼tzt sich ausdrÃ¼cklich auf das seinerzeitige Baugesetz fÃ¼r Ortschaften mit stÃ¤dtischen Ver­hÃ¤lt­nis­sen vom 23. April 1893 (BauG; ZG 5, 3). Zwar wird in Ziffer 3.8 der Vereinbarung ergÃ¤nzend bereits auf Bestimmungen des neuen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 verwiesen, doch stand dieses damals erst teilweise in Kraft (vgl. OS 46, 41); insbesondere die Be­stimmungen Ã¼ber das Quartierplanverfahren wurden erst auf 1.</span> <span>Juli 1987 in Kraft gesetzt (OS 46, 833). Nachdem eine Unterstellung unter das neue Recht gemÃ¤ss § 355 PBG soweit ersichtlich nicht stattgefunden hat, ist mit der Baurekurskommission davon auszugehen, dass sich das Quartierplanverfahren noch nach den altrechtlichen Vorschriften richtete.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>e) Gemeinde und Gemeinderat X wollen den Quartierplan Q als âsuperprivatesâ Ver­fahren verstanden haben (Beschwerdeantwort Ziffer 6.b). Ein solcher âsuperprivater Quartierplanâ enthÃ¤lt lediglich eine auf privatrechtlicher Basis beruhen­de Vereinbarung der beteiligten GrundeigentÃ¼mer Ã¼ber die zur Erschliessung ihrer GrundstÃ¼cke erforderlichen Landumlegungen und Erschliessungsanlagen bzw. deren Erstellung und Finanzierung. Er braucht nicht den Verfahrensvorschriften des frÃ¼heren Baugesetzes bzw. des geltenden Pla­nungs- und Baugesetzes zu genÃ¼gen (vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 2. A., WÃ¤denswil 2000, S. 131; Fridolin StÃ¶ri, Grob- und Feinerschliessung durch die GrundeigentÃ¼mer, PBG aktuell 3/1996, S. 13 ff.) und hat insbesondere nicht die QualitÃ¤t eines Sondernutzungplans. Da er grundsÃ¤tzlich oh­ne behÃ¶rdliche Mit­wirkung durchgefÃ¼hrt wird (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, Bd. 1, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 366) kann er, ohne dass eine fÃ¶rmliche Revisi­on erforderlich ist, durch Zusatzvereinbarungen der Beteiligten jederzeit geÃ¤ndert werden. Das vereinbarte Erschliessungskonzept hat wie der gesamte âPlanâ nur privatrechtliche Verbindlichkeit, und seine Missachtung stellt kein Bauhindernis im Sinn von § 236 Abs. 2 PBG dar.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Quartierplan Q ist zwar von den beteiligten GrundeigentÃ¼mern aufgestellt, jedoch vom Gemeinderat am 17. September genehmigt und am 21. September 1979 im Amts­blatt ausgeschrieben worden; am 19. Dezember 1979 erfolgte die Genehmigung durch den Regierungsrat. Damit handelt es sich beim Quartierplan Q nicht um eine bloss privatrechtliche Landumlegungs- und Erschliessungsvereinbarung, son­dern um einen privaten Quartierplan im Sinn von § 19 BauG, der von den BehÃ¶rden ge­mÃ¤ss §§ 4 ff. der (alten) Verordnung betreffend das Verfahren bei PrÃ¼fung von QuartierplÃ¤­nen und bei Grenzregulierungen vom 24. Februar 1894 (aQuartierplanV; ZG 5, 52) geprÃ¼ft und genehmigt worden ist. Ein solcher von Privaten aufgestellter und behÃ¶rdlich genehmig­ter Quartierplan ist ebenso als Sondernut­zungsplan zu qualifizieren wie ein durch den Ge­meinderat aufgestellter; gleich wie der pri­vate Quartierplan im Sinn von § 160a PBG kann er nach rechtskrÃ¤ftiger Genehmigung zwangsweise durchgesetzt werden; lediglich das Zustandekommen des Quartierplanentwurfs beruht auf Freiwilligkeit (Peter MÃ¼ller/ Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum ZÃ¼rcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, WÃ¤denswil 1985, § 131 N. 1).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Damit ist das Erschliessungskonzept, wie es mit dem Quartierplan Q festgelegt wor­den ist, verbindlich. Es kann davon nicht ohne weiteres ab­ge­wichen werden, sondern es ist, soweit fÃ¼r eine Ãnderung keine einvernehmliche LÃ¶sung zu­stande kommt, ein Revisionsverfahren erforderlich. Davon ist zutreffend auch die Baure­kurskommission ausgegangen; auf ihre diesbezÃ¼glichen ErwÃ¤gungen (Ziffer 8.a) ist in zustimmendem Sinn zu verweisen (vgl. auch RB 1984 Nr. 79 = ZBl 85/1984, S. 374 = ZR 83 Nr. 103, Erw. c).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>f) Die Beschwerdegegner halten eine Quartierplan-Revision fÃ¼r entbehrlich, weil sich die Genossenschaft C gestÃ¼tzt auf die mit den âVollmitgliedernâ des Quartier­plans am 4. April 1985 getroffene Vereinbarung in den Quartierplan eingekauft habe. Die Zustim­mung der Ã¼brigen GrundeigentÃ¼mer zu dieser Vereinbarung sei nicht erforderlich gewesen, weil sich diese, darunter der RechtsvorgÃ¤nger des BeschwerdefÃ¼hrers, dem Quartier­plan nicht als Vollmitglieder, sondern ebenfalls nur durch eine Zusatzvereinbarung angeschlossen hÃ¤tten, welche sich auf das EinverstÃ¤ndnis zum Strassenprojekt, die Abtretung von Strassenland und die Zahlung pauschaler BeitrÃ¤ge beschrÃ¤nkt habe. Wenn eine Zu­satz­vereinbarung mit diesen GrundeigentÃ¼mern habe getroffen werden kÃ¶nnen, mÃ¼sse dies auch fÃ¼r die mit der Genossenschaft C geschlossene gelten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerdegegner Ã¼bersehen, dass die am 28. Juli 1978 mit dem RechtsvorgÃ¤n­­ger des BeschwerdefÃ¼hrers und zwei weiteren GrundeigentÃ¼mern getroffene Zusatzvereinbarung noch im Rahmen der Aufstellung des Quartierplans durch die beteiligten Privaten erfolgte. In jenem Zeitpunkt war der Beizug weiterer EigentÃ¼mer unproblematisch, so­weit er in einem einstimmig verabschiedeten Planwerk mÃ¼ndete, und entsprechend wurde der Plan Ã¼ber die neue Quartierplananlage auch von den neu beigetretenen GrundeigentÃ¼mern unterzeichnet. Diese Unterzeichnung durch sÃ¤mtliche Beteiligten ist Voraussetzung fÃ¼r das Zustandekommen eines privaten Quartierplans und war gemÃ¤ss § 4 Abs. 3 aQuartierplanV vom Gemeinderat im Rahmen des Genehmigungsverfahrens zu prÃ¼fen. Ungeach­tet ihres spÃ¤teren Einbezugs in das Aufstellungsverfahren sind deshalb auch die auf Grund der Zusatzvereinbarung vom 28. Juli 1978 beigetretenen GrundeigentÃ¼mer spÃ¤testens mit der rechtskrÃ¤ftigen Genehmigung vollwertige Quartierplangenossen geworden; fÃ¼r die von den Beschwerdegegnern vertretene Differenzierung, die allenfalls im Zusammenhang mit dem bei einer Erweiterung des Quartierplangebiets zu revidierenden Kostenverleger von Be­­deutung sein kÃ¶nnte, bleibt jedenfalls hinsichtlich der Mitwirkungsrechte der Quartierplan­genossen kein Raum.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgegenÃ¼ber erfolgte der Abschluss der Zusatzvereinbarung mit der Genossenschaft C erst am 4. April 1985 und damit lange nach der rechtskrÃ¤ftigen Genehmigung des Quartierplans. Ist schon bei der Aufstellung eines privaten Quartierplans Einstim­mig­keit vor­ausgesetzt, so muss dies erst recht gelten, wenn erst nach der Genehmigung wei­tere GrundstÃ¼cke einbezogen oder grÃ¶ssere Ãnderungen an Ausgestaltung oder Funktion der Erschliessungsanlagen vorgenommen werden sollen. Die nur von einem Teil der Quar­tier­plangenossen unterzeichnete Zusatzvereinbarung vom 4. April 1985 vermag deshalb ein Revisionsverfahren nicht zu ersetzen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>g) Die Baurekurskommission hat den Mangel der Zusatzvereinbarung vom 4. April 1985 zwar erkannt, ist aber der Auffassung, auf das Revisionsverfahren, das bei fehlender Zu­stimmung aller Quartierplangenossen grundsÃ¤tzlich geboten wÃ¤re, kÃ¶nne gleichwohl ver­zichtet werden. Sie habe bereits in ihrem Entscheid vom 14. November 2000, als sie die Be­willigung fÃ¼r die Ãberbauung P aufgehoben habe, erwogen, dass be­zÃ¼g­lich der fÃ¼r diese Ãber­bauung geplanten Erschliessungsstrasse ein Verfahren durchzufÃ¼hren sei, in welchem alle verkehrsrelevanten Aspekte umfassend geprÃ¼ft wÃ¼rden und in welchem betroffene Drit­te ihre Rechte wahrnehmen kÃ¶nnten, was nicht nur in einem eigent­lichen Pla­nungsverfahren wie der Revision des Quartierplans Q oder der Erstellung eines Gestaltungsplans fÃ¼r das Ge­biet S, sondern mÃ¶glicherweise auch in einem Baubewilligungsverfahren geschehen kÃ¶nne. Nun sei in dem vom Gemeinderat gewÃ¤hlten Baubewilligungsverfahren die umfassende PrÃ¼­fung vorgenommen und, wie die ge­gen die Baubewilligung erhobenen Rechtsmittel zeigten, ein ausreichender Rechtsschutz gewÃ¤hrleistet wor­­den; einen zusÃ¤tzlichen Vorteil hÃ¤tten die Anfechtenden weder von einem Quartierplanverfahren noch von einem Verfahren im Sinne des Strassengesetzes zu erwarten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diese Auffassung ist rechtsirrtÃ¼mlich. Sie verkennt, dass das Verfahren einer Quartierplanrevision (§ 160b PBG) den Quartierplangenossen Mitwirkungsrechte gewÃ¤hrleistet, die Dritten in einem Baubewilligungsverfahren nicht zustehen und die auch ein Anfechtungs­verfahren nicht zu ersetzen vermag (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972, S. 148 = ZR 70 Nr. 41; MÃ¼ller/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, Vorbemerkungen zu den §§ 147-160 N. 4). Auch in einem auf Teilmassnahmen beschrÃ¤nkten Revisionsverfahren ist der Quartierplan-entwurf aufzulegen, kÃ¶nnen innert der Auflagefrist Begehren insbesondere auch zu den Grundlagen der Erschliessung gestellt werden und findet eine GrundeigentÃ¼merversammlung statt, an welcher der Ã¼berarbeitete Entwurf erlÃ¤utert und zu den Begehren Stellung ge­nommen wird (§160b in Verbindung mit §§ 153 ff. PBG). Eine solche Mitwirkung der Be­tei­ligten des Quartierplans Q hat hier nicht stattgefunden. Die faktische Erweiterung des Quar­tierplangebiets und die Ãnderung bzw. ErgÃ¤nzung der Quartierplananlagen im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens verletzt damit den GehÃ¶rsanspruch der Quartierplangenossen. Dass der Gemeinderat im Baubewilligungsverfahren fÃ¼r die umstrit­tene Verbindungsstras­se Erschliessungsvarianten geprÃ¼ft hat, vermag daran nichts zu Ã¤ndern. Die Tauglichkeit dieser und allfÃ¤lliger weiterer Varianten wird im Licht der von den Quartierplangenossen in­nert der Auflagefrist vorgebrachten Begehren erneut zu prÃ¼fen sein, ebenso wie die Frage, ob die K-strasse den zusÃ¤tzlichen Verkehr aufzunehmen vermag und die massgeblichen um­weltrechtlichen Bestimmungen eingehalten werden. Dieser PrÃ¼fung ist nicht vorzugreifen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Die Beschwerde ist deshalb gutzuheissen. DemgemÃ¤ss sind der Rekursentscheid und die Baubewilligung des Gemeinderats X vom 9. April 2001 aufzuheben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. DemgemÃ¤ss werden der Rekursentscheid und die Baubewilligung des Gemeinderats X vom 9. April 2001 aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>