<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2007.00459</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207422&amp;W10_KEY=4467130&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2007.00459</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.03.2008</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.10.2008 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung und Befehl<br/>Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für das Einrichten von vier sexgewerblichen Massagesalons anstelle von Wohnungen. Befehl zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes.<br/><br/>Da die Nutzung der Wohnungen in allererster Linie sexgewerblicher Art ist, lässt sich die Unterbringung der in den betreffenden Lokalitäten tätigen Personen nicht als Wohnnutzung im Sinne des kommunalen Wohnanteilplans qualifizieren, so dass nicht mehr von einem angemessenen Verhältnis im Sinne von § 52 Abs. 1 PBG gesprochen werden kann (E. 4.1).<br/><br/>Bereits im Zeitpunkt der Errichtung der Massagesalons verfolgte die beschwerdegegnerische Stadt Zürich eine konstant restriktive Praxis, wonach in Gebieten mit einer Wohnanteilsfestlegung von mehr als 50 % sexgewerbliche Salons oder ähnliche Betriebe nicht zulässig sind (E. 4.3).<br/><br/>Nach Lehre und Rechtsprechung ist bei blosser Untätigkeit der Behörde das Entstehen einer Vertrauensgrundlage nur mit Zurückhaltung anzunehmen. Es genügt nicht, dass die Behörde untätig geblieben ist, sondern es müssen zusätzliche Anhaltspunkte bei den Betroffenen die Meinung aufkommen lassen, rechtmässig gehandelt zu haben. Solche Anhaltspunkte bestehen hier offenkundig nicht (E. 6.3).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWILLIGUNGSFÃHIGKEIT">BEWILLIGUNGSFÃHIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FUNKTIONALE BETRACHTUNG">FUNKTIONALE BETRACHTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MASSAGESALON">MASSAGESALON</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNANTEIL">WOHNANTEIL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNNUTZUNG">WOHNNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ZWANGSMASSNAHMEN">ZWANGSMASSNAHMEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 52 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 24c Abs. III BZO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8745" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2007.00459</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">12. MÃ¤rz 2008</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_VORNAME_1_1">A,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_VORNAME_2_6">B, </a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b><a id="Anonym_VORNAME_3_11">C, </a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b><a id="Anonym_VORNAME_4_16">D, </a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.<b> </b><a id="Anonym_VORNAME_5_21">E, </a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_7_35"><span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 20. April 2007 verweigerte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich A, B, C, D sowie E die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Einrichtung von sexgewerblichen Massagesalons im ersten bis vierten Obergeschoss des GebÃ¤udes auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in ZÃ¼rich 11 â Oerlikon und befahl die Herstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen von den Vorgenannten erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission mit Entscheid vom 13. September 2007 vollumfÃ¤nglich ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 12. Oktober 2007 liessen die BeschwerdefÃ¼hrenden dem Verwaltungsgericht beantragen:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der Rekursentscheid vom 13.9.2007 sowie der Bauentscheid vom 20.4.2007, BE 584/07 der Stadt ZÃ¼rich, L-Strasse 02 in ZÃ¼rich 11 â Oerlikon, sei vollumfÃ¤nglich aufzuheben und die nachgesuchte baurechtliche Bewilligung sei zu erteilen;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2.<span> </span></span><span>der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zukommen zu lassen;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3.<span> </span></span><span>den BeschwerdefÃ¼hrern sei eine angemessene EntschÃ¤digung zuzusprechen;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>4.<span> </span></span><span>die Kosten des Verfahrens seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen."</span></p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission I schloss am 23. Oktober 2007 auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin beantragte am 14. November 2007 Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Dies unter Zusprechung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig zur Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission I. Als Mieter der streitbetroffenen RÃ¤umlichkeiten sowie Adressaten des angefochtenen Beschlusses sind die BeschwerdefÃ¼hrenden Nr. 1 bis 4 ohne weiteres im Sinne von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerdeerhebung legitimiert; ebenso der BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 5 als GrundeigentÃ¼mer der streitbetroffenen Liegenschaft und Adressat des angefochtenen Entscheids. Auf das frist- und formgerecht erhobene Rechtsmittel ist einzutreten.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Da mit dem angefochtenen Entscheid nicht etwas anderes bestimmt wurde, kommt der Beschwerde von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung zu (§ 55 Abs. 1 VRG).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das fÃ¼nfstÃ¶ckige GebÃ¤ude L-Strasse 02 mit LadenlokalitÃ¤ten im Erdgeschoss und je einer 4-Zimmerwohnung im ersten bis vierten Obergeschoss liegt gemÃ¤ss der kommunalen Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO) vom 23. Oktober 1991 in der Quartiererhaltungszone Ql5d, welche einen Wohnanteil von 60 % aufweist. In den RÃ¤umlichkeiten der Wohnungen im ersten bis vierten Obergeschoss des streitbetroffenen GebÃ¤udes werden Massagesalons mit erotischem Angebot betrieben. GemÃ¤ss Art. 24c Abs. 3 BZO sind dort, wo ein Wohnanteil von mindestens 50 % vorgeschrieben ist, sexgewerbliche Salons oder vergleichbare Einrichtungen nicht zulÃ¤ssig.</p> <p class="Urteilstext">Mit dem angefochtenen Beschluss vom 20. April 2007 verweigerte die Beschwerdegegnerin die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Einrichtung der sexgewerblichen Massagesalons. Dies im Wesentlichen mit der BegrÃ¼ndung, dass keiner der Salons â weder im Zeitpunkt der Errichtung noch nach heutigem Recht â bewilligungsfÃ¤hig sei. GrÃ¼nde fÃ¼r einen Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes lÃ¤gen nicht vor, weshalb die sexgewerbliche Nutzung aufzugeben und die betroffenen RÃ¤ume wieder der Wohnnutzung zur VerfÃ¼gung zu stellen seien.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die sexgewerbliche Nutzung der streitbetroffenen Wohnungen ist grundsÃ¤tzlich unbestritten. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen hingegen geltend, die Stadtpolizei sei seit 1996 Ã¼ber die NutzungsÃ¤nderung im Bild gewesen. Nebst der genannten Nutzung habe die Mieterschaft die Wohnungen auch zu eigentlichen Wohnzwecken genutzt, weshalb davon auszugehen sei, dass der vorgeschriebene Wohnanteil innerhalb der Liegenschaft stets eingehalten wurde. Da die Nutzung sehr diskret und ohne jegliche Immissionen stattfinde, sei sie auch unter der funktionalen Betrachtungsweise, entsprechend zonenkonform und daher durchaus bewilligungsfÃ¤hig. Mitnichten habe im Jahr 1996 eine gefestigte Praxis in Bezug auf die Bewilligung von Sexsalons in Zonen mit Wohnanteil von 60 % und schon gar nicht auf dem Gebiet von Oerlikon bestanden. Die Vorinstanz kÃ¶nne keinerlei PrÃ¤judizien nennen, welche den Anforderungen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entsprechen wÃ¼rden. Vor allem habe im Jahr 1996 eine gesetzliche Grundlage fÃ¼r ein pauschales Verbot von sexgewerblichen Teilnutzungen in Gebieten mit Wohnanteil von 50 % und mehr gefehlt. Die damalige Praxis der Stadt ZÃ¼rich sei vom Bundesgericht erstmals im November 1996 bestÃ¤tigt worden. Bis zu diesem Datum kÃ¶nne hingegen nicht von einer gerichtlich gefestigten und sanktionierten Praxis gesprochen werden. Vor dem Hintergrund der tatsÃ¤chlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse, der unmittelbar angrenzenden Gebiete ohne bzw. mit wenig Wohnanteil und des guten Einvernehmens mit der Nachbarschaft, wÃ¤re eine Bewilligung im Ermessen der BehÃ¶rden gelegen und mit Ã¼berwiegender Wahrscheinlichkeit erteilt worden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zu prÃ¼fen ist die materielle BewilligungsfÃ¤higkeit der Einrichtung von sexgewerblichen Massagesalons in einer Liegenschaft mit einem vorgeschriebenen Wohnanteil von Ã¼ber 50 %. Dabei steht gestÃ¼tzt auf den Polizeirapport vom 17. Oktober 2006 fest, dass es sich bei allen vier Salons um sexgewerbliche Betriebe mit mehreren ArbeitsplÃ¤tzen handelt und nicht um erotische Dienstleistungen, die von einer Person in ihrer Privatwohnung angeboten werden (Zur Unterscheidung siehe VGr, 24. Januar 1997, BEZ 1997 Nr. 1 E. 4c/dd.).</p> <p class="Urteilstext">Die Frage nach der BewilligungsfÃ¤higkeit ist aufgrund des zur Zeit der eigenmÃ¤chtigen NutzungsÃ¤nderung geltenden Rechts zu beantworten. Neueres Recht ist hingegen dann zu berÃ¼cksichtigen, wenn es sich zu Gunsten der Bauherrschaft auswirkt <span>(BGE 123 II 248 E. 3a/bb S. 252; Arnold Marti, Die Sanktionen im Ã¶ffentlichen Baurecht, Schweizerische Baurechtstagung 2001, S. 84; Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, ZÃ¼rich 1999, S. 118 f.; FranÃ§ois Ruckstuhl, Ãffentlichrechtliche BaumÃ¤ngel, in: Peter MÃ¼nch/Peter Karlen/Thomas Geiser (Hrsg.), Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel 1998, Rz. 14.50).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Vorab machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, neben der sexgewerblichen Nutzung nÃ¼tze die Mieterschaft die Wohnungen auch zu eigentlichen Wohnzwecken, weshalb davon auszugehen sei, dass der vorgeschriebene Wohnanteil innerhalb der Liegenschaft stets eingehalten wurde.</p> <p class="Urteilstext">Dieser Argumentation ist nicht zu folgen. Aus der Fotodokumentation zum Polizeirapport mit den bebilderten Anpreisungen der einzelnen Standorte geht eindeutig hervor, dass die Nutzung der Wohnungen in allererster Linie sexgewerblicher Art ist. Eine allfÃ¤llige Wohnnutzung ist dementsprechend nur von untergeordneter Bedeutung, weshalb nicht mehr von einem angemessenen VerhÃ¤ltnis im Sinn von § 52 Abs. 1 PBG gesprochen werden kann. Eine Wohnnutzung wÃ¤re nur bei einer klaren internen Aufteilung annehmbar, wobei je ein separater Zugang diese gewÃ¤hrleisten mÃ¼sste (RB 1988 Nr. 56). Die Unterbringung der in den sexgewerblichen Betrieben tÃ¤tigen Personen in der betreffenden LokalitÃ¤t lÃ¤sst sich vorliegend nicht als Wohnnutzung im Sinne des kommunalen Wohnanteilplans qualifizieren. Jedenfalls kann daraus nicht auf das Einhalten des vorgeschriebenen Wohnanteils innerhalb der Liegenschaft geschlossen werden, zumal gemÃ¤ss Polizeirapport im streitbetroffenen GebÃ¤ude keine Personen wohnen, die nicht aktiv im Sexgewerbe tÃ¤tig sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>BezÃ¼glich der Frage des anwendbaren Rechts kann â wie die Vorinstanz richtig ausfÃ¼hrt â offen bleiben, wann die Umnutzung in den letzten elf Jahren tatsÃ¤chlich erfolgt ist. Erfolgte sie bereits im Jahr 1996, kam bis am 14. Juni 1996 die Bau- und Zonenordnung 1963 (BZO 1963) als massgebender Erlass zur Anwendung. Danach trat die von der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich aufsichtsrechtlich erlassene Bau- und Zonenordnung (BD-BZO 1995) in Kraft. Nach beiden Regelungen befand sich das streitbetroffene GebÃ¤ude in einem Gebiet mit einem Wohnanteil von 66 %.</p> <p class="Urteilstext">Da bereits das Erdgeschoss gewerblich genutzt wird, ergibt sich, dass nur schon mit der Errichtung eines Sexsalons der damalige Mindestwohnanteil unterschritten war. Zwei der fÃ¼nf Geschosse dienten dann Nicht-Wohnzwecken, was den Wohnanteil auf 60 % reduziert. Die Einrichtung auch nur eines Massagesalons wÃ¤re daher wegen Verletzung des Mindest-Wohnanteils bereits nicht bewilligungsfÃ¤hig gewesen. Ausserdem stand bis Ende 1998 das Gesetz Ã¼ber die Erhaltung von Wohnungen fÃ¼r Familien vom 30. Juni 1974 (WEG) in Kraft, welches den Abbruch, den Umbau und die ZweckÃ¤nderung von Wohnungen ab 2<sup><span>1</span></sup>/<sub><span>2</span></sub> Zimmern der Bewilligungspflicht unterstellte. GrÃ¼nde, weshalb fÃ¼r die Unterschreitung des Mindestwohnanteils bzw. fÃ¼r eine ZweckÃ¤nderung der 4-Zimmerwohnung gestÃ¼tzt auf § 5 und 6 WEG eine Ausnahmebewilligung erteilt worden wÃ¤re, sind nicht ersichtlich. Aus dem Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden, es habe damals der Politik der Stadt ZÃ¼rich entsprochen, das Sexgewerbe von der Innenstadt an die Peripherie zu verlagern und zu dezentralisieren, weshalb damals einige sexgewerbliche Salons an der L-Strasse und deren Umgebung faktisch bewilligt bzw. behÃ¶rdlich begrÃ¼sst oder zumindest geduldet waren, lÃ¤sst sich ein Anspruch auf ausnahmsweise Erteilung einer Umnutzungsbewilligung jedenfalls nicht ableiten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Im Weiteren rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden, es habe im Jahr 1996 keine gefestigte Praxis in Bezug auf die Bewilligung von Sexsalons in Zonen mit Wohnanteil von 60 % bestanden. Die damalige Praxis der Stadt ZÃ¼rich sei vom Bundesgericht erstmals im November 1996 bestÃ¤tigt worden. Bis zu diesem Datum kÃ¶nne hingegen nicht von einer gerichtlich gefestigten und sanktionierten Praxis gesprochen werden.</p> <p class="Urteilstext">Wie bereits die Vorinstanz zutreffend ausfÃ¼hrte, befolgt die beschwerdegegnerische Stadt ZÃ¼rich seit Dezember 1994 eine konstant restriktive Praxis, wonach in Gebieten mit einer Wohnanteilsfestlegung von mehr als 50 % sexgewerbliche Salons oder Ã¤hnliche Betriebe nicht zulÃ¤ssig sind. Dass die Beschwerdegegnerin seit Ende 1994 konstant die funktionale Betrachtungsweise zur Anwendung bringt, ist aufgrund der bei den Akten liegenden PrÃ¤judizien erstellt. Zwar bestand mit Bezug auf die ZulÃ¤ssigkeit von Bordellbetrieben in Wohnzonen der Stadt ZÃ¼rich bis zum Entscheid des Bundesgerichts vom 26. November 1997 eine gewisse Rechtsunsicherheit. Daraus kann jedoch nicht abgeleitet werden, dass die Einrichtung derartiger Betriebe bis dahin hÃ¤tte bewilligt werden mÃ¼ssen; vielmehr ergibt sich aus den PrÃ¤judizien von Verwaltungsgericht und Bundesgericht das Gegenteil. Das Verwaltungsgericht hat die Praxis der funktionalen Betrachtungsweise wiederholt bestÃ¤tigt und insbesondere festgehalten, dass die abweichende Argumentation der obersten Instanz am Ergebnis jedenfalls nichts Ã¤ndere (VGr, 9. Dezember 1998, BEZ 1999 Nr. 1; VGr, 24. MÃ¤rz 1999, VB.98.00330-00333). Das Verwaltungsgericht und das Bundesgericht sind Ã¼bereinstimmend und klar zum Ergebnis gelangt, dass sexgewerbliche Betriebe in Wohn- und Kernzonen der Stadt ZÃ¼rich mit einem Wohnanteil von Ã¼ber 50 % ausgeschlossen sind. Da keine Unterscheidung zwischen zentralen und peripheren Gebieten getroffen wurde, liegen keine Anhaltspunkte vor, weshalb diese Praxis nicht auch fÃ¼r das im Zentrum von Oerlikon liegende streitbetroffene GrundstÃ¼ck gegolten haben soll. Damit steht fest, dass auch bei rechtzeitiger Einreichung eines Gesuches die Umnutzung nicht bewilligt worden wÃ¤re.</p> <p class="Urteilstext">Die Praxis der funktionalen Betrachtungsweise wurde in der Folge ins geschriebene Recht Ã¼berfÃ¼hrt und gilt gemÃ¤ss Art. 24c Abs. 3 BZO auch nach heutigem Recht. Somit lÃ¤sst sich die BewilligungsfÃ¤higkeit der nachgesuchten NutzungsÃ¤nderung weder nach dem im Zeitpunkt der Errichtung geltenden noch nach dem aktuellen Recht bejahen. Da sich somit die Umnutzung nie als bewilligungsfÃ¤hig erwiesen hat, kÃ¶nnen sich die Beschwerde­fÃ¼hrenden auch nicht auf die Besitzstandsgarantie nach § 357 PBG stÃ¼tzen.</p> <p class="Urteilstext">An diesem Resultat vermag auch der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden, bis dato seien beim EigentÃ¼mer noch nie Beschwerden eingegangen, nichts zu Ã¤ndern, da nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ein Bordellbetrieb in der Stadt ZÃ¼rich in Wohn- oder Kernzonen mit einem Wohnanteil von Ã¼ber 50 % auch dann nicht zulÃ¤ssig ist, wenn keine nachbarlichen Klagen oder sonstige negative Vorkommnisse bekannt sind (RB 2000 Nr. 94 E. 4. b) cc) = VGr, 17. Februar 2000, BEZ 2000 Nr. 18). Dass sich das streitbetroffene GebÃ¤ude an der L-Strasse 02 generell zur Wohnnutzung nicht eigne, kann trotz der exponierten Lage nicht gesagt werden, zumal zahlreiche Wohnlagen in der Stadt ZÃ¼rich eine Ã¤hnliche VerkehrslÃ¤rm- und Abgasbelastung aufweisen (RB 1992 Nr. 75 = BEZ 1992 Nr. 30).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden auch vor Verwaltungsgericht mit dem Einwand, die Nutzung sei angesichts der Lage des GebÃ¤udes in der Nachbarschaft von Zonen mit einem Wohnanteil von 0 bis 20 % durchaus bewilligungsfÃ¤hig, sinngemÃ¤ss eine akzessorische ÃberprÃ¼fung des Zonenplans beantragen, kann auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz verwiesen werden, wonach sich seit der rechtskrÃ¤ftigen Zonierung des streitbetroffenen GebÃ¤udes weder die rechtlichen noch die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse geÃ¤ndert haben, so dass die Voraussetzungen einer akzessorischen ÃberprÃ¼fung vorliegend nicht gegeben sind (vgl. vorinstanzlicher Entscheid, E. 6).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, die Beschwerdegegnerin kÃ¶nne die Aufgabe der sexgewerblichen Nutzung nicht mehr verlangen, weil dieser Anspruch wegen Schaffung eines Vertrauenstatbestands bzw. wegen Fristablaufs verwirkt sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Nach § 341 PBG hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde, ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren. Beim Vollzug hat die BehÃ¶rde den Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit zu beachten. Ein Abbruchbefehl ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dann unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn die Abweichung vom gesetzmÃ¤ssigen Zustand gering ist und die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem EigentÃ¼mer durch den Abbruch entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen (BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Bd. 1, ZÃ¼rich 1999, Rz. 865 ff.). GeringfÃ¼gig ist eine Abweichung vom Erlaubten dann, wenn nur um Weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie der Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen bringt (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. Auflage, ZÃ¼rich 2006, S. 24-10).</p> <p class="Urteilstext"><span>Bei bedeutenderen Abweichungen von den materiellen Bauvorschriften kÃ¶nnen allein GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands fÃ¼hren (RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23). Solche GrÃ¼nde liegen dann vor, wenn der Bauherr gutglÃ¤ubig angenommen hat, er sei zur BauausfÃ¼hrung ermÃ¤chtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwer wiegende Ã¶ffentliche Interessen entgegenstehen (RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22, mit Hinweisen; Fritzsche/BÃ¶sch, S. 24-11).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.2 </span></b>Die strittige sexgewerbliche Nutzung der vier Obergeschosse ist einer ordentlichen Baubewilligung nicht zugÃ¤nglich. Die vollumfÃ¤ngliche Nichteinhaltung der Wohnanteilsvorschrift durch die sexgewerbliche Nutzung sÃ¤mtlicher Obergeschosse stellt keine untergeordnete Regelabweichung mehr dar. <span>Somit kÃ¶nnen allein GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands fÃ¼hren. Vorauszusetzen ist hierbei, dass der Bauherr gutglÃ¤ubig angenommen hat, er sei zur BauausfÃ¼hrung ermÃ¤chtigt.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.3 </span></b><span>Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts verwirkt im Bereich des Baurechts der Anspruch der BehÃ¶rden, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verlangen, aus GrÃ¼nden der Rechtssicherheit grundsÃ¤tzlich nach 30 Jahren (BGE 107 Ia 121 E. 1b). Diese Voraussetzung ist hier offenkundig nicht erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Eine kÃ¼rzere Verwirkungsfrist rechtfertigt sich nach der bundesgerichtlichen Recht­sprechung aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes (Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999), und zwar namentlich dann, wenn die BaubehÃ¶rden zwar vor Ablauf der 30-jÃ¤hrigen Frist einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber Ã¼ber Jahre hinaus duldeten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hÃ¤tten kennen mÃ¼ssen (BGE 107 Ia 121 E. 1c).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden wollen eine Vertrauensgrundlage daraus ableiten, dass die fÃ¼r Milieufragen zustÃ¤ndige Dienstabteilung der Stadtpolizei Ã¼ber den Bestand der Sexsalons in der Liegenschaft L-Strasse 02 seit 1996 im Bild gewesen sein soll. Ob dies zutrifft und ob das Wissen der Stadtpolizei den BaubehÃ¶rden angerechnet werden mÃ¼sste, kann indessen offen bleiben. Denn nach Lehre und Rechtsprechung ist bei blosser UntÃ¤tigkeit der BehÃ¶rde das Entstehen einer Vertrauensgrundlage nur mit ZurÃ¼ckhaltung anzunehmen (BGr, 19. September 2001, 1P.768/2000 E. 4c, www.bger.ch, ZBl 103/2002, S. 188, 195; VGr, 24. Januar 2002, BEZ 2002 Nr. 4 E. 4a; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 261; Beatrice Weber-DÃ¼rler, Vertrauensschutz im Ã¶ffentlichen Recht, Basel/Frankfurt a.M. 1983, S. 228; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A, ZÃ¼rich 1999, Rz. 879; HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 652). Es genÃ¼gt nicht, dass die BehÃ¶rde untÃ¤tig geblieben ist, sondern es mÃ¼ssen zusÃ¤tzliche Anhaltspunkte bei den Betroffenen die Meinung aufkommen lassen, rechtmÃ¤ssig gehandelt zu haben. Solche Anhaltspunkte bestehen hier offenkundig nicht. Die ZÃ¼rcher Praxis, das Sexgewerbe aus intensiv genutzten Wohnzonen generell auszuschliessen (RB 1997 Nr. 65 [Leitsatz] = BEZ 1997 Nr. 1 [volle BegrÃ¼ndung]), ist allgemein bekannt. Das Wissen darÃ¼ber kann jedenfalls bei den in dieser Branche TÃ¤tigen vorausgesetzt werden (VGr, 11. Februar 2004, VB.2003.00371, E. 3, </span>www.vgrzh.ch<span>)</span><span>. Den BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¤tte daher bei gebotener Sorgfalt die fehlende Bewilligung fÃ¼r die sexgewerbliche Nutzung bekannt sein mÃ¼ssen, weshalb sie sich nicht auf Vertrauensschutz berufen kÃ¶nnen.</span></p> <p class="Urteilstext">Die sexgewerblichen Betriebe der BeschwerdefÃ¼hrenden sind somit nicht bewilligungsfÃ¤hig. <span>Eine Verletzung der Eigentumsgarantie oder der Wirtschaftsfreiheit ist nicht ersichtlich. Vielmehr erweist sich die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes unter den gegebenen UmstÃ¤nden als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist.</p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Da die Streitigkeit vier Salons mit jeweils mehreren MassagerÃ¤umen betrifft, und angesichts der gerichtsnotorisch hohen Einnahmen, die aus sexgewerblichen Nutzungen erzielt werden (vgl. VGr, 1. Juni 2005, VB.2005.00181, E. 4, <a href="http://www.vgrzh.ch/"><span>www.vgrzh.ch</span></a>), rechtfertigt sich eine GerichtsgebÃ¼hr von Fr. 10'000.-. Als EigentÃ¼mer der Liegenschaft kommt dem BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 5 an allen vier Wohnungen ein Streitinteresse zu, den BeschwerdefÃ¼hrenden Nr. 1-4 hingegen nur an der jeweils von ihnen gemieteten Wohnung. Die Verfahrenskosten sind deshalb dem EigentÃ¼mer zur HÃ¤lfte und den anderen vier BeschwerdefÃ¼hrenden je zu 1/8 aufzuerlegen. Da sich die Beschwerde â die Ã¼ber weite Teile der Rekursschrift entspricht â als offensichtlich unbegrÃ¼ndet erweist, werden die BeschwerdefÃ¼hrenden nach dem nÃ¤mlichen Verteiler zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- an die Beschwerdegegnerin verpflichtet (§ 17 Abs. 2 lit. b VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 10'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zur HÃ¤lfte dem BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 5 und zu je 1/8 den BeschwerdefÃ¼hrenden Nr. 1-4 auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden nach dem nÃ¤mlichen Verteiler, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag, zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- an die Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>