<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2000.00001</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106164&amp;W10_KEY=13013577&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2000.00001</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.06.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 16.04.2002 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Entschädigung für materielle Enteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bewirken Freiflächen, mit denen der Kernzone zugeteilte Grundstücke zum Schutz von benachbarten Gebäuden belegt wurden, eine materielle Enteignung? Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde gemäss §§ 50 ff. VRG (E. 1a). Auf einen Augenschein kann verzichtet werden (E. 1b). Massgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob eine materielle Enteignung vorliegt, ist der 16. November 1985 (E. 2a). Es liegt keine materielle Enteignung vor, wenn sich ein Bauverbot nur auf einen kleinen Teil einer Parzelle bezieht und der Eigentümer den Rest noch bestimmungsgemäss nutzen kann. Die Grenze liegt im Bereich zwischen 35 und 45 %. Dabei sind mehrere Parzellen, die sich nur zusammen nutzen lassen, als Eiheit zu betrachten, während grosse Grundstücke, die verschiedenartige, nicht in engerem Zusammenhang stehende Teile umfassen, entsprechend aufzuteilen sind (E. 3a). Dem mit einer Freifläche belegten Teil des einen Grundstücks kommt selbständiger Charakter zu (E. 3b). Auch der betroffene Teil des zweiten Grundstücks ist gesondert zu betrachten, da es von einer anderen planerischen Massnahme betroffen ist als die anderen Teile und das Grundstück eher zufällig zusammenhängende Bereiche mit unterschiedlicher Ausrichtung umfasst (E. 3c). Die Grundsätze über die Nichteinzonung sind anwendbar (E. 4a). Eine Nichteinzonung stellt nur ausnahmsweise eine materielle Enteignung dar (E. 4b). Vorliegend fragt sich, ob die betroffenen Parzellenteile am Stichtag zum weitgehend überbauten Gebiet zählten (E. 4c). Beide Grundstücksteile gehören dem Dorfkern und deshalb dem weitgehend überbauten Gebiet an (E. 5c). Es lagen keine besonderen Umstände vor, die gegen eine Einzonung sprachen (E. 5d). Die Entschädigung bemisst sich aufgrund des Verkehrswerts mit bzw. ohne den fraglichen Eingriff. Die Werte sind anhand von Vergleichspreisen zu ermitteln. Massgeblicher Zeitpunkt ist das Inkrafttreten der Eigentumsbeschränkung (E. 6a). Das Verwaltungsgericht hat das Ermessen der Schätzungskommission zu respektieren (E. 6b). Es ist sachgerecht, Handänderungen sehr kleiner Parzellen und von an Autobahn oder Bahnlinie gelegenen Grundstücken nicht zu berücksichtigen (E. 6c). Die Schätzungskommission hat den 1985 verzeichneten Höhepunkt der Preisentwicklung zu wenig berücksichtigt (E. 6d). Die Abzüge für Baueinschränkungen in der Kernzone und den Restlandwert sind gerechtfertigt (E. 6e). BGE-Nr. 1A.159/2001 </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BGE">BGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREIFLÃCHE">FREIFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESAMTBETRACHTUNG">GESAMTBETRACHTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHTEINZONUNG">NICHTEINZONUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PREISENTWICKLUNG">PREISENTWICKLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RESTLANDWERT">RESTLANDWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STATISTISCHE METHODE">STATISTISCHE METHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TEILENTEIGNUNG">TEILENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHSMETHODE">VERGLEICHSMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEITGEHEND ÃBERBAUTES GEBIET">WEITGEHEND ÃBERBAUTES GEBIET</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 46 lit. I AbtrG</span><br/><span class="ungerade">Art. 26 lit. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 15 lit. a RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug2"><span>I. A hat im Rahmen der Teilung der Erbschaft von G die beiden Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 an der Dorfstrasse in X Ã¼bernommen. Die beiden GrundstÃ¼cke befinden sich im alten Dorfteil zwischen der refor­mierten Kirche und dem M-Haus. Die Parzelle Kat.-Nr. 02 mass ursprÃ¼nglich 62'515 m<sup>2 </sup>und umfasste auch den nordÃ¶stlichen Teil von O. Bei der DurchfÃ¼hrung der Erbteilung ist das GrundstÃ¼ck aufgeteilt worden.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die Gemeinde X verabschiedete am 12. Februar 1985 eine neue Bau- und Zonen­ord­nung. Der dazugehÃ¶rige Zonenplan setzte auf den beiden genannten Parzellen in dem Be­reich, der an die Dorfstrasse angrenzt, auf einer Tiefe von 30 Metern eine Kernzone fest. Den restlichen Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01 wies er ganz der Freihaltezone zu, wÃ¤h­rend auf der verbleibenden FlÃ¤che der Parzelle Kat.-Nr. 02 im Gebiet O eine Wohnzone W1E und auf dem Ã¼brigen Land eine Freihaltezone festgesetzt wurde. Die Ge­meinde erliess gleich­zeitig mit der Bau- und Zonenordnung einen Kernzonenplan, der auf den beiden der Kern­zone zugewiesenen Teilen der Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 eine FreiflÃ¤che aus­schied, die gÃ¤rtnerisch zu gestalten oder landwirtschaftlich zu nutzen war (Art. 8 der Bau­ordnung 1985). </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die am 4. April 1995 beschlossene neue kommunale Nutzungsplanung Ã¼bernahm die­se Festlegungen. Die auf den FreiflÃ¤chen gemÃ¤ss Kernzonenplan zulÃ¤ssigen Nutzungen wurden hingegen neu umschrieben. Danach sind dort eine landwirtschaftliche Nutzung, Garten- und GrÃ¼nflÃ¤chen sowie Zufahrten und ErschliessungsflÃ¤chen gestattet (Ziff. 3.1.6 der Bauordnung 1995).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>II. Noch bevor die Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 an A Ã¼ber­gingen, haben die Erben von G am 26. September 1995 gegenÃ¼ber der Gemeinde X EntschÃ¤digungsansprÃ¼che ange­meldet, da die genannten Planungs­massnahmen fÃ¼r sie eine materielle Enteignung zur Fol­ge hÃ¤tten. In der Folge wurden nicht nur die Parzellen, sondern auch die EntschÃ¤digungs­ansprÃ¼che an A ab­getreten. Da eine gÃ¼tliche Einigung nicht erzielt werden konnte, leitete die Gemeinde X das SchÃ¤tzungsverfahren ein. Die SchÃ¤tzungskommission II des Kantons ZÃ¼rich stellte am 25. Januar 2000 fest, dass die 1985 erfolgte FreiflÃ¤chenfestsetzung auf der Par­zelle Kat.-Nr. 01 eine materielle Enteignung bewirke und die Gemeinde X des­halb A</span><span> ca. Fr. 667'500.- </span><span>(ca. 1'500 m<sup>2</sup> [Nachmass vorbehalten] zu Fr. 445.- pro m<sup>2</sup>) zuzÃ¼glich Zins seit dem 26. September 1995 zu bezahlen habe. Mit Bezug auf die Parzelle Kat.-Nr. 02 verneinte die SchÃ¤tzungskommission dagegen eine EntschÃ¤­digungspflicht aus mate­rieller Enteignung.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>III. Die Gemeinde X liess dem Verwaltungsgericht am 27. Juli/11. Septem­ber 2000 mit Rekurs beantragen, es sei der Entscheid der SchÃ¤tzungskommission II inso­weit aufzu­heben, als darin mit Bezug auf die Parzelle Kat.-Nr. 01 eine materielle Ent­eignung bejaht und die Gemeinde X zur Bezahlung einer EntschÃ¤digung ver­pflichtet werde, eventualiter sei die HÃ¶he der EntschÃ¤digung auf hÃ¶chstens Fr. 370.- pro m<sup>2</sup> festzusetzen; weiter sei auch die Auflage der Verfahrenskosten aufzuheben (Verfahren VB.2000.00001).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>A liess gegen den genannten Entscheid am 28. Juli/11. September 2000 ebenfalls Rekurs erheben mit dem Antrag, es sei in teilweiser Aufhebung von Ziff. II des Dispositivs festzustellen, dass die Gemeinde X auch mit Bezug auf die Parzelle Kat.-Nr. 02 eine Ent­schÃ¤digung aus materieller Enteignung schulde, und es sei die Ge­meinde X zu verpflichten, ihm fÃ¼r die beiden GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 4350 zusammen ca. Fr. 1'518'000.- zu bezahlen; eventualiter sei das Verfahren zur Neube­urteilung an die SchÃ¤tzungskommission zurÃ¼ckzuweisen (Verfahren VB.2000.00002).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die SchÃ¤tzungskommission II beantragte mit Schreiben vom 4. Oktober 2000 die Abweisung der beiden Rekurse. Den gleichen Antrag stellten am 25. bzw. 27. Oktober 2000 der Rekursgegner und die Rekursgegnerin mit Bezug auf das Rechtsmittel der Ge­genpartei.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. a) Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 46 Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879 (AbtrG) fÃ¼r die Beurteilung der Rekurse zustÃ¤ndig. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde gemÃ¤ss §§ 50 ff. des Verwal­tungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>b) Der private Rekurrent beantragt die Vornahme eines Augenscheins. Da die ent­scheiderheblichen Tatsachen indessen aus den Akten mit genÃ¼gender Klarheit hervorge­hen, kann darauf verzichtet werden.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Streitgegenstand der beiden Rekursverfahren bildet in erster Linie die Frage, ob die Festsetzung einer FreiflÃ¤che auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 an der Dorf­strasse in X eine materielle Enteignung bewirke.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>a) Die fraglichen FreiflÃ¤chen bilden Teil des Kernzonenplans, der erstmals mit der Verabschiedung der kommunalen Nutzungsplanung vom 12. Februar 1985 erlassen und vom Regierungsrat am 9. Oktober 1985 genehmigt wurde. Der neue Kernzonenplan vom 4. April 1995 bestÃ¤tigt die bereits 1985 festgelegten FreiflÃ¤chen auf den beiden Parzellen des privaten Rekurrenten. Die umstrittene EigentumsbeschrÃ¤nkung ist am Tag nach der Publikation des Genehmigungsentscheids des Regierungsrats in Kraft getreten (Art. 34 der Bauordnung 1985). Der massgebliche Zeitpunkt fÃ¼r die Beurteilung, ob eine materielle Ent­eignung vorliegt, ist somit der 16. November 1985 (vgl. BGE 117 Ib 4 E. 2b).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>b) Die SchÃ¤tzungskommission hat das Vorliegen einer materiellen Enteignung unter zwei Gesichtspunkten geprÃ¼ft. Einerseits beurteilte sie die fraglichen FreiflÃ¤chenfestsetzun­gen im Licht der Rechtsprechung zur EntschÃ¤digungspflicht bei Nichteinzonungen. Ander­seits untersuchte sie, ob die genannten Planungsmassnahmen auf den betroffenen Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 lediglich als Teilenteignung anzusehen seien, die entschÃ¤di­gungs­los hingenommen werden mÃ¼sste. Beide Kriterien fÃ¼hren nach Ansicht der SchÃ¤t­zungskom­mis­sion zum Schluss, dass eine EntschÃ¤digungspflicht mit Bezug auf die Par­zelle Kat.-Nr. 01 zu bejahen, hinsichtlich des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 dagegen zu verneinen sei.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die Parteien stellen beide Argumentationen des Entscheids der SchÃ¤tzungskommis­sion in Frage. Im Folgenden ist zuerst zu prÃ¼fen, ob die Festsetzung der FreiflÃ¤chen fÃ¼r das fragliche Land lediglich ein Teilbauverbot bewirkt, das entschÃ¤digungslos hinzunehmen ist (E. 3). Soweit dies nicht der Fall ist, bedarf es anschliessend der PrÃ¼fung, ob ein Fall einer entschÃ¤digungspflichtigen Nichteinzonung bzw. Auszonung vorliegt (E. 4 und 5).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>3. a) Die Eigentumsgarantie als Wertgarantie gewÃ¤hrleistet nicht, dass eine Bauland­parzelle dauernd bestmÃ¶glich ausgenutzt werden kann. Der EigentÃ¼mer hat vielmehr Be­schrÃ¤nkungen der Nutzung in dem Umfang entschÃ¤digungslos hinzunehmen, als ihm noch ein wirtschaftlich sinnvoller, bestimmungsgemÃ¤sser Gebrauch seines Landes erhalten bleibt (BGr, 23. </span><span>Mai 1995, ZBl 98/1997, S. 179 E. 5b). </span><span>Daher ist eine materielle Enteig­nung zu verneinen, wenn sich ein Bauverbot lediglich auf einen kleinen Teil einer Parzelle erstreckt und der EigentÃ¼mer die restliche FlÃ¤che noch bestimmungsgemÃ¤ss baulich nutzen kann. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung lÃ¶st ein Baulandverlust von bis zu gut einem Drittel in der Regel noch keine EntschÃ¤digungspflicht aus (BGer, 14. Dezember 1983, ZBl 85/1984, S. 366 E. 2b). Das Verwaltungsgericht geht davon aus, dass ein Bau­verbot auf 40% der GesamtflÃ¤che in der Regel eine materielle Enteignung darstellt. Aller­dings betrachtet es diese Zahl lediglich als Mittelwert. Namentlich innerhalb der Band­brei­te von 35-45% Baulandverlust ist auf Grund der konkreten VerhÃ¤ltnisse zu beurteilen, ob eine materielle Enteignung vorliegt (RB 1997 Nr. 118).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Es ist allerdings zu beachten, dass GrundstÃ¼cksgrenzen oft zufÃ¤llig verlaufen und sich der Umfang eines Bauverbots deshalb nicht ohne Weiteres parzellenweise bestimmen lÃ¤sst. Andernfalls wÃ¼rde der EigentÃ¼mer mehrerer zusammenhÃ¤ngender Kleinparzellen ge­genÃ¼ber einem solchen eines grossen GrundstÃ¼cks in ungerechtfertigter Weise besser ge­stellt. Die Rechtsprechung verlangt daher eine Gesamtbetrachtung des von einer Eigen­tums­beschrÃ¤nkung betroffenen Grundbesitzes. So sind mehrere Parzellen, die sich nur zu­sammen baulich nutzen lassen, bei der Beurteilung des Masses des Baulandverlusts zusam­men zu betrachten. Umgekehrt ist bei grossen GrundstÃ¼cken, die verschiedenartige, in kei­nem engeren Zusammenhang stehende FlÃ¤chen umfassen, bei der Beurteilung des Umfangs des Eigentumseingriffs lediglich der davon betroffene Teil des Areals ins Auge zu fassen (BGE 89 I 381 E. 2; BGr, 21. August 1996, ZBl 98/1997, S. 368 E. 3; RB 1997 Nr. 117).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>b) Die SchÃ¤tzungskommission hat es abgelehnt, bei der WÃ¼rdigung der auf der Par­zelle Kat.-Nr. 01 festgesetzten FreiflÃ¤che auch die angrenzenden Ã¼berbauten GrundstÃ¼­cke miteinzubeziehen, da dem fraglichen GrundstÃ¼cksteil eine eigenstÃ¤ndige Bedeutung zu­kom­me. Die rekurrierende Gemeinde stellt diese Ansicht zu Unrecht in Frage. Dem mit der FreiflÃ¤che belegten Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01 kommt angesichts seiner GrÃ¶sse und Lage durchaus ein selbstÃ¤ndiger Charakter zu. Insbesondere lÃ¤sst er sich ohne Inan­spruchnahme und BeeintrÃ¤chtigung der benachbarten GrundstÃ¼cke Ã¼berbauen. Der nicht von der Frei­flÃ¤che erfasste Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 liegt in der Freihaltezone. Mit Bezug auf diese Parzelle kann eine materielle Enteignung daher nicht mit Blick auf noch verbleibende NutzungsmÃ¶glichkeiten verneint werden.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>c) Bei der Parzelle Kat.-Nr. 02 hat die SchÃ¤tzungskommission dagegen eine Ge­samt­betrachtung angestellt und festgehalten, dass die fragliche FreiflÃ¤che nur einen sehr kleinen Teil des GrundstÃ¼cks beschlage. Der weitaus grÃ¶sste Teil der Parzelle sei 1985 einer Wohn­­zone in empfindlichem Gebiet (W1E) und 1995 dem Gestaltungsplangebiet O zuge­wiesen worden. Auch ohne genaue Berechnungen stehe fest, dass der grÃ¶sste Teil des Lan­des damit weiterhin Ã¼berbaubar geblieben sei und eine materielle Enteignung schon des­halb ausser Betracht falle. Der private Rekurrent kritisiert diese Auffassung und ver­langt eine Betrachtung des gesamten Grundbesitzes seiner RechtsvorgÃ¤ngerin. Diese zeige, dass die kommunale Nutzungsplanung im Jahre 1985 mehr als die HÃ¤lfte ihres Lan­des im Ge­biet O der Freihaltezone zugewiesen habe. Damit sei die fÃ¼r die Annahme einer mate­riel­len Enteignung erforderliche EingriffsintensitÃ¤t lÃ¤ngst erreicht.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Beiden erwÃ¤hnten Auffassungen kann im Licht der erwÃ¤hnten Rechtsprechung nicht gefolgt werden. ZunÃ¤chst geht es nicht an, den gesamten Grundbesitz der RechtsvorgÃ¤nge­rin als Grundlage fÃ¼r die Beurteilung der EigentumsbeschrÃ¤nkung heranzuziehen. Denn dieser umfasst sehr unterschiedliche FlÃ¤chen, die wirtschaftlich ohne Weiteres unterschied­lichen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden kÃ¶nnen und Ã¼berdies nicht von ein und derselben pla­nerischen Massnahme betroffen sind, wie dies fÃ¼r eine Gesamtbetrachtung erforderlich wÃ¤re. Wie ein Blick auf den Grundbuch- und Zonenplan zeigt, ist aber auch eine Gesamt­betrachtung der im Jahr 1985 62'515 m<sup>2</sup> messenden Parzelle Kat.-Nr. 02 verfehlt. Diese umfasst mehrere selbstÃ¤ndige Teile, die eher zufÃ¤llig zusammenhÃ¤ngen. So zÃ¤hlt der sÃ¼dli­che Teil, der sich in der Bauzone befindet, zum Gebiet des O. Er ist gegen den See hin aus­gerichtet und wird durch die Z-strasse erschlossen. DemgegenÃ¼ber gehÃ¶rt der nÃ¶rdliche, mit der fraglichen FreiflÃ¤che belegte GrundstÃ¼cksteil zum Dorfkern, und eine Erschlies­sung hÃ¤tte hier von der Dorfstrasse her zu erfolgen. Bei dieser Sachlage ha­ben bei der Be­ur­teilung der im nÃ¶rdlichen Bereich festgesetzten FreiflÃ¤che die im sÃ¼dli­chen Teil ver­blei­benden NutzungsmÃ¶glichkeiten ausser Betracht zu bleiben. Es verhÃ¤lt sich gleich wie in dem vom Bundesgericht beurteilten Fall, in dem ein grosses GrundstÃ¼ck so­wohl die west­liche, gegen einen See abfallende als auch die Ã¶stliche Seite eines HÃ¼gels umfasste. Als die westliche Seite mit einem Bauverbot belegt worden war und der Grund­eigentÃ¼mer deshalb eine EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung verlangte, lehnte es das Bundesgericht ab, der vom Bauverbot betroffenen westlichen Seite die Ã¶stliche gegenÃ¼ber­zustellen, auf der weiterhin gebaut werden konnte (BGE 89 I 381 E. 3).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die FreiflÃ¤chenfestsetzung erreicht demnach auch mit Bezug auf die Parzelle Kat.-Nr. 02 die fÃ¼r die Annahme einer materiellen Enteignung erforderliche Eingriffsintensi­tÃ¤t.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. a) Die SchÃ¤tzungskommission hat die fraglichen FreiflÃ¤chenfestsetzungen als <i>Nichteinzonungen </i>im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung qualifiziert. Obwohl die umstrittenen FlÃ¤chen der Kernzone und damit einer Bauzone (§§ 47 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]) zugewiesen wurden, kommt die gleich­zeitige Festlegung einer FreiflÃ¤che in ihrer Wirkung einer Nichtbauzone gleich. Es recht­fertigt sich daher, die getroffenen Planungsmassnahmen entschÃ¤digungsrechtlich gleich zu beurteilen wie die Zuweisung zu einer Nichtbauzone (BGE 121 II 417 E. 3).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Im Ãbrigen ist es unbestritten, dass die Bau- und Zonenordnung aus dem Jahr 1985 die erste kommunale Nutzungsplanung darstellte, die unter der Herrschaft des eidgenÃ¶ssi­schen Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) erlassen wurde. Eine Zuweisung von Land zu einer Nichtbauzone, die im Rahmen des Wechsels von einer Bau- und Zonen­ordnung aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des RPG zu einer auf diesem Gesetz beruhen­den Ordnung erfolgt, gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts generell als Nicht­einzonung (BGE 125 II 431 E. 3b; 123 II 481 E. 6b; 122 II 326 E. 5c).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Das Vorliegen einer materiellen Enteignung ist daher im vorliegenden Fall nach den GrundsÃ¤tzen zu beurteilen, welche die Rechtsprechung fÃ¼r Nichteinzonungen aufgestellt hat. Die Parteien gehen grundsÃ¤tzlich ebenfalls von dieser Rechtslage aus. Der private Re­kurrent stellt sich allerdings im Rahmen einer EventualbegrÃ¼ndung auf den Standpunkt, die Festlegung der FreiflÃ¤chen sei als Auszonung anzusehen. Das ergebe sich daraus, dass die umstrittenen Teilparzellen in einem ersten Schritt der Kernzone zugewiesen und damit ein­gezont worden seien. In einem zweiten Schritt sei dann die bauliche Nutzung durch die Festsetzung einer FreiflÃ¤che wieder eingeschrÃ¤nkt worden, was eine Auszonung darstelle. Diese Argumentation Ã¼berzeugt nicht. Sie Ã¼bersieht, dass die Ausscheidung der FreiflÃ¤chen in den Jahren 1985 und 1995 durch KernzonenplÃ¤ne erfolgte, die Teil der Bau- und Zonen­ordnungen bildeten (Art. 2 der Bauordnung vom 12. Februar 1985; Ziff. 1.1 Abs. 1 der Bauordnung vom 4. April 1995). Es wurde auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 <i>in einem Zug </i>eine Kernzone und eine diese Ã¼berlagernde FreiflÃ¤che festgesetzt. Die beiden Fest­set­zungen sind damit aufeinander bezogen und deshalb in entschÃ¤digungsrechtlicher Hinsicht als Einheit zu betrachten.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>b) Die Nichteinzonung in eine Bauzone bei der erstmaligen Schaffung einer raumpla­nerischen Grundordnung, welche den verfassungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderun­gen entspricht, lÃ¶st grundsÃ¤tzlich keine EntschÃ¤digungspflicht aus. Sie trifft nur ausnahms­weise den EigentÃ¼mer enteignungsÃ¤hnlich, etwa dann, wenn er Ã¼berbaubares oder grob er­schlossenes Land besitzt, das von einem gewÃ¤sserschutzrechtskonformen Generellen Kana­lisationsprojekt erfasst wird, und wenn er fÃ¼r die Erschliessung und Ãberbauung seines Lan­­des schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Re­gel kumulativ erfÃ¼llt sein mÃ¼ssen. Sodann kÃ¶nnen weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein GrundstÃ¼ck unter UmstÃ¤nden hÃ¤tte einge­zont werden mÃ¼ssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das frag­liche GrundstÃ¼ck im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet (Art. 15 lit. a RPG) befindet. Sol­che UmstÃ¤nde hÃ¤tten mÃ¶glicherweise eine Einzonung gebieten kÃ¶nnen, so dass der Eigen­tÃ¼mer am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren Ãberbauung seines Landes rechnen durfte (BGE 125 II 431 E. 4a).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>c) Im vorliegenden Fall ist allein umstritten, ob sich eine EntschÃ¤digungspflicht dar­aus ergebe, dass die beiden mit einer FreiflÃ¤che belegten Parzellenteile am Stichtag zum weitgehend Ã¼berbauten Gebiet im Sinn von Art. 15 lit. a RPG zÃ¤hlten. Ein anderer Tatbe­stand, der bei Nichteinzonungen eine materielle Enteignung begrÃ¼nden kÃ¶nnte, steht nicht zur Diskussion.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. a) Der Begriff des weitgehend Ã¼berbauten Gebiets nach Art. 15 lit. a RPG umfasst im Wesentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche BaulÃ¼cken innerhalb dieses Bereichs. Zu den Letzteren zÃ¤hlen einzelne unÃ¼berbaute Parzellen, die unmittelbar an das Ã¼berbaute Land grenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ ge­ringe FlÃ¤che aufweisen. Die Nutzung der BaulÃ¼cke wird vorwiegend durch ihre Umgebung geprÃ¤gt. Das unÃ¼berbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehÃ¶ren, an der SiedlungsqualitÃ¤t teilhaben und von der bestehenden Ãberbauung so stark geprÃ¤gt sein, dass sinnvollerweise nur ihre Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt. Der Begriff der weitgehenden Ãberbauung ist somit nach der Rechtsprechung gebietsbezogen, Parzel­len Ã¼bergreifend zu verstehen. Der vorhandene Zustand auf einem GrundstÃ¼ck ist in seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit den VerhÃ¤ltnissen auf benachbarten Parzel­len zu betrachten. Der Siedlungscharakter ist vor allem auf Grund der NÃ¤he der HÃ¤user so­wie der vorhandenen Infrastruktur zu beurteilen. Peripher gelegene FlÃ¤chen, denen im Ver­hÃ¤ltnis zu dem sie umgebenden Land eine eigenstÃ¤ndige Bedeutung zukommt, sind nicht als weitgehend Ã¼berbautes Gebiet zu betrachten, selbst wenn dort eine gewisse BautÃ¤tigkeit eingesetzt hat. Dasselbe gilt fÃ¼r grÃ¶ssere BaulÃ¼cken in besiedeltem Gebiet, die der Auflo­ckerung der Siedlungsstrukturen, der ErhÃ¶hung der WohnqualitÃ¤t durch GrÃ¼nflÃ¤chen (Art. 1 Abs. 2 lit. b und Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG) und der Schaffung von Freizeitbereichen (Art. 3 Abs. 4 lit. b RPG) dienen. Ihnen kommt eine eigenstÃ¤ndige Funktion zu, und sie werden nicht von der sie umgebenden Ãberbauung mitgeprÃ¤gt (BGE 121 II 417 E. 5a).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>b) Die SchÃ¤tzungskommission gelangte gestÃ¼tzt auf diese Kriterien zum Schluss, dass wohl der mit einer FreiflÃ¤che belegte Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01, aber nicht jener des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 zum weitgehend Ã¼berbauten Gebiet zÃ¤hle. So liege das zu­erst genannte LandstÃ¼ck im relativ dicht Ã¼berbauten oberen Teil des Dorfkerns von X. Ausser­dem liege das Land zwischen zwei alten, unter Schutz gestellten Bauten, und es sei in die­sem Bereich auch die andere Strassenseite durchgehend Ã¼berbaut. Demgegen­Ã¼ber bilde die auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 festgesetzte FreiflÃ¤che Teil des unteren Dorf­kerns, in dem neuere GebÃ¤ude fehlten und die unÃ¼berbauten FlÃ¤chen Ã¼berwÃ¶gen. Da die FreiflÃ¤che zu­dem an einen unÃ¼berbauten Teil einer Liegenschaft auf der Hangkante mit prÃ¤chtiger See­sicht grenze, Ã¼berwiege der nicht Ã¼berbaute Charakter des Umfelds. Von einer BaulÃ¼cke kÃ¶nne daher nicht gesprochen werden.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>c) Wie aus den bei den Akten liegenden PlÃ¤nen hervorgeht, umfassen die beiden Frei­flÃ¤chen auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 zwei noch unÃ¼berbaut gebliebene Land­stÃ¼cke in der ersten Bautiefe sÃ¼dlich der Dorfstrasse. Es handelt sich um zwei Zwi­schen­rÃ¤ume im Rahmen der sich der Dorfstrasse entlang ziehenden HÃ¤userreihe. Die Frei­flÃ¤che auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 grenzt ihrerseits an eine weitere noch grÃ¶ssere Frei­flÃ¤che auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 08, auf dem sich das M-Haus befindet. Die Bebauung entlang der Dorfstrasse von der Kirche zum M-Haus bildet den alten Dorfkern von X. Auch wenn die Dichte im oberen Bereich bei der Kirche grÃ¶sser ist als am unteren Ende beim M-Haus, prÃ¤gen die Bauten doch den ganzen Bereich der Dorfstrasse. Die sich in den Akten be­find­lichen Fotos zeigen, dass es sich zum Teil um markante grÃ¶ssere Bauten handelt.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die beiden mit FreiflÃ¤chen belegten Teile der Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 sind un­bestrittenermassen voll erschlossen und baureif. Sie reihen sich als ZwischenrÃ¤ume in die vorhandene Ãberbauung ein und erscheinen so gesehen als typische BaulÃ¼cken. Die­ser Betrachtungsweise hÃ¤lt die Gemeinde X allerdings entgegen, die FreiflÃ¤chen bildeten Teil des sÃ¼dlich an den Dorfkern anschliessenden unÃ¼berbauten Gebiets und stell­ten deshalb keine BaulÃ¼cken dar. In der Tat fÃ¤llt auf, dass in X der Dorfkern im SÃ¼­den direkt an ein grÃ¶sseres Naherholungsgebiet angrenzt. Es fragt sich daher, ob die frag­lichen FreiflÃ¤chen in den noch unÃ¼berbauten ZwischenrÃ¤umen entlang der Dorfstrasse zur Hauptsache von der in diesem Bereich vorhandenen Bebauung oder vom angrenzenden Naherholungsgebiet geprÃ¤gt werden.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die Gemeinde hat die beiden umstrittenen Parzellenteile der Kernzone zugewiesen und damit zum Ausdruck gebracht, dass sie dieses Land zum Dorfkern von X zÃ¤hlt. Diese Beurteilung erscheint im Blick auf die bereits dargestellte vorhandene Ãber­bauung mit mehreren markanten, unter Schutz gestellten historischen Bauten ohne Weite­res sach­ge­recht. Wenn die Gemeinde in ihrem Rekurs demgegenÃ¼ber die ZugehÃ¶rigkeit der Frei­flÃ¤­chen zum sÃ¼dlich angrenzenden Naherholungsgebiet betont, widerspricht sie ihrer eige­nen Planung. Ihre Argumentation ist aber auch insofern widersprÃ¼chlich, als sie die Be­deutung der FreiflÃ¤chen als Umschwung fÃ¼r die unter Schutz stehenden Bauten hervor­hebt und dar­aus ihre NichtzugehÃ¶rigkeit zum weitgehend Ã¼berbauten Gebiet ableiten will. Wenn die FreiflÃ¤chen dem Umgebungsschutz der Bauten dienen, belegt dies gerade, dass sie durch die vorhandenen Bauten mitgeprÃ¤gt werden und sie daher zum weitgehend Ã¼ber­bauten Ge­biet gehÃ¶ren. Entgegen der Ansicht der SchÃ¤tzungskommission spielt auch keine Rolle, dass im Bereich der Parzelle Kat.-Nr. 02 die vorhandene Ãberbauung etwas weni­ger dicht ist und auf dem benachbarten GrundstÃ¼ck mit dem M-Haus ebenfalls eine FreiflÃ¤che fest­gesetzt wurde. Der obere und der untere Dorfteil hÃ¤ngen baulich offen­kundig zusam­men und sind nicht durch einen unÃ¼berbauten Bereich voneinander getrennt. Dementspre­chend ist der ganze Bereich entlang der Dorfstrasse zum weitgehend Ã¼berbau­ten Gebiet zu rech­nen. Dass auch der mit einer FreiflÃ¤che belegte Teil der Parzelle Kat.-Nr. 02 zum Sied­lungsbereich zÃ¤hlt, belegt im Ãbrigen seine Zuweisung zur Kernzone.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>d) Bildeten die fraglichen GrundstÃ¼cksteile am Stichtag somit Teil des weitgehend Ã¼berbauten Gebiets im Sinn von Art. 15 lit. a RPG, so durften die EigentÃ¼mer mit der Ein­zonung ihres Landes rechnen, und ihre Nichteinzonung lÃ¶st grundsÃ¤tzlich eine EntschÃ¤di­gungspflicht aus. Anders verhielte es sich nur dann, wenn wegen der besonderen Lage oder Beschaffenheit des GrundstÃ¼cks mit Blick auf die Ziele und GrundsÃ¤tze der Raumplanung (Art. 1, 3, 15 ff. RPG) eine Einzonung am Stichtag offensichtlich nicht in Frage gekommen wÃ¤re und der GrundeigentÃ¼mer dies erkennen konnte (BGE 121 II 417 E. 6a).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Solche besonderen UmstÃ¤nde, die erkennbar einer Einzonung entgegenstanden, sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Wohl mag die Ausscheidung von FreiflÃ¤chen an der Dorfstrasse zum Schutz des Umfelds der historischen Bauten wÃ¼nschbar erscheinen. Doch hÃ¤tte dem Umgebungsschutz auch bei einer Ãberbauung in ausreichendem Mass Rechnung getragen werden kÃ¶nnen. Die SchÃ¤tzungskommission hat festgestellt, dass die BauernhÃ¤u­ser und Scheunen entlang der Dorfstrasse keineswegs zwingend einen so grossen Um­schwung benÃ¶tigten, wie er mit den ausgeschiedenen FreiflÃ¤chen sichergestellt werde. Die Gemeinde macht gegenÃ¼ber dieser Beurteilung einzig geltend, die fraglichen GrundstÃ¼cks­teile lÃ¤gen nicht im eigentlichen Dorfkern, sondern am Rand des Kernzonengebiets, wes­halb hier ein grÃ¶sserer Umschwung erforderlich sei. Dieser Einwand Ã¼berzeugt nicht, nach­dem die Gemeinde mit der Zuweisung des fraglichen Landes zur Kernzone kundgetan hat, dass sie es zum Dorfkern zÃ¤hlt. Da fÃ¼r einen solchen eine dichte Ãberbauung typisch ist, mussten die GrundeigentÃ¼mer nicht damit rechnen, dass ihr zum weitgehend Ã¼berbauten Gebiet gehÃ¶rendes Land aus GrÃ¼nden des Umgebungsschutzes nicht eingezont werde. Die vorliegenden FreiflÃ¤chenfestsetzungen sind vergleichbar mit dem Bauverbot zum Schutz des Landguts Q in R. Dieses traf ebenfalls Liegenschaften innerhalb des weitgehend Ã¼ber­bauten Gebiets und war im Interesse des Umgebungsschutzes zwar wÃ¼nsch­bar, aber wie hier nicht zwingend notwendig, weshalb nach Ansicht des Bundesgerichts eine materielle Ent­eignung zu bejahen war (BGE 121 II 417 E. 7a).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>e) Aus diesen GrÃ¼nden ist eine EntschÃ¤digungspflicht aus materieller Enteignung fÃ¼r die FreiflÃ¤chenfestsetzungen auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 zu bejahen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Die SchÃ¤tzungskommission hat eine materielle Enteignung allein mit Bezug auf die Parzelle Kat.-Nr. 01 angenommen und dementsprechend lediglich fÃ¼r die darauf las­tende FreiflÃ¤che eine EntschÃ¤digung zugesprochen. Diese wird vom privaten Rekurrenten als zu gering, von der Gemeinde dagegen als zu hoch erachtet. Dabei richtet sich die Kritik einzig gegen den von der SchÃ¤tzungskommission als massgebend erachteten Quadratme­terpreis. Angesichts der gleichen Lage und GrundstÃ¼cksbeschaffenheit kann der fÃ¼r die Par­zelle Kat.-Nr. 01 bestimmte Quadratmeterpreis ebenfalls bei der EntschÃ¤digungsbe­rechnung fÃ¼r die FreiflÃ¤che auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 Anwendung finden. Eine RÃ¼ck­weisung der Sache an die SchÃ¤tzungskommission erÃ¼brigt sich daher.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>a) Bei materiellen Enteignungen ist der durch die Planungsmassnahme bewirkte Min­derwert des GrundstÃ¼cks zu entschÃ¤digen. Dieser bemisst sich nach dem Verkehrswert des GrundstÃ¼cks mit und ohne den fraglichen planerischen Eingriff. Nach der Rechtsprechung ist der Verkehrswert grundsÃ¤tzlich anhand von Vergleichspreisen zu ermitteln (Vergleichs­methode oder statistische Methode). Massgeblich sind die tatsÃ¤chlich bezahlten Preise fÃ¼r vergleichbare Liegenschaften. Allerdings fÃ¼hrt diese Methode nur zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in genÃ¼gender Zahl fÃ¼r Objekte Ã¤hnlicher Beschaffenheit zur Ver­fÃ¼gung stehen. An diese Voraussetzungen dÃ¼rfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen ge­stellt werden. So erfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, GrÃ¶sse, Er­schliessungsgrad und AusnÃ¼tzungsmÃ¶glichkeit praktisch IdentitÃ¤t besteht. Unterschieden der VergleichsgrundstÃ¼cke kann durch PreiszuschlÃ¤ge und -abzÃ¼ge Rechnung getragen wer­den. Auch braucht das VergleichsgrundstÃ¼ck nicht im selben Quartier zu liegen, sofern es hinsichtlich Lage, Umgebung, AusnÃ¼tzungsmÃ¶glichkeit usw. dem SchÃ¤tzungsobjekt Ã¤hnlich ist (BGE 122 I 168 E. 3a).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Massgeblicher Zeitpunkt fÃ¼r die Bestimmung des durch die materielle Enteignung be­­wirkten Minderwerts ist das Datum des Inkrafttretens der EigentumsbeschrÃ¤nkung (BGE 114 Ib 286 E. 5). Im vorliegenden Fall ist der Stichtag also der 16. November 1985.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>b) Die Bestimmung des Verkehrswerts einer Liegenschaft obliegt in erster Linie der aus Fachleuten zusammengesetzten SchÃ¤tzungskommission. Das Verwaltungsgericht hat das Ermessen, das dieser Kommission bei der SchÃ¤tzung zusteht, zu respektieren. Im Rechts­mittelverfahren hat es daher nur zu prÃ¼fen, ob die richtige SchÃ¤tzungsmethode ge­wÃ¤hlt wurde, alle fÃ¼r die SchÃ¤tzung wesentlichen UmstÃ¤nde BerÃ¼cksichtigung fanden und in einer sachlich nachvollziehbaren Weise gewÃ¼rdigt wurden (vgl. RB 1998 Nr. 44).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>c) Im vorliegenden Fall ermittelte die SchÃ¤tzungskommission drei HandÃ¤nderungen an der T-strasse, die ganz in der NÃ¤he der Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 statt­fanden und daher zu Vergleichszwecken geeignet sind. Ein erster Verkauf fand Ende 1983 statt; dabei wurde ein Quadratmeterpreis von Fr. 596.60 bezahlt. Zwei weitere HandÃ¤nde­rungen erfol­gten 1984, wobei der Quadratmeterpreis Fr. 475.- und Fr. 500.- betrug. Die SchÃ¤tzungs­kommission stellte ausserdem das generelle Preisniveau in X fest. Es bewegte sich â bei Ausklammerung nicht reprÃ¤sentativer Objekte â 1984 bei Fr. 494.90 pro m<sup>2</sup>, 1985 dagegen bei Fr. 733.45 pro m<sup>2</sup>. Um die Entwicklung zu Ã¼berprÃ¼fen, zog die Kom­mission auch die HandÃ¤nderungen von 1986 bei, doch fanden sich dabei nur zwei reprÃ¤sen­tative Transak­tio­nen mit einem Quadratmeterpreis von Fr. 560.- und Fr. 370.-.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die Gemeinde beanstandet in ihrem Rekurs, dass bei der Bestimmung des durch­schnitt­lichen Preisniveaus gewisse HandÃ¤nderungen â insbes. kleine AbtretungsflÃ¤chen fÃ¼r Trottoirs, GrundstÃ¼cke direkt neben der Autobahn oder der Bahnlinie â ausser Betracht ge­lassen wurden. Das gewÃ¤hlte Vorgehen ist jedoch durchaus sachgerecht, da fÃ¼r kleine Rest­flÃ¤chen und Land an besonderer Lage hÃ¤ufig nicht die marktÃ¼blichen Preise bezahlt werden und daher die von der Rechtsprechung verlangte Vergleichbarkeit fehlt. Wie es sich damit im Einzelnen verhÃ¤lt, kann aber offen bleiben, da sich bei Einbezug aller Hand­Ã¤nderungen kein anderes Bild der generellen Preisentwicklung in X ergibt, sondern im Gegen­teil der im Jahr 1985 verzeichnete HÃ¶hepunkt sogar noch markanter in Erscheinung tritt. Dass die Durchschnittspreise in diesem Fall tiefer ausfallen, ist entgegen der Meinung der Gemeinde nicht von Belang, da nach der erwÃ¤hnten Rechtsprechung ohnehin nicht die Durchschnitts­preise, sondern jene vergleichbarer GrundstÃ¼cke heranzuziehen sind.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>d) Die SchÃ¤tzungskommission legt gestÃ¼tzt auf die drei genannten Vergleichspreise und die festgestellte allgemeine Preisentwicklung den Landpreis fÃ¼r den von der FreiflÃ¤che belegten Teil der Parzelle Kat.-Nr. 01 auf Fr. 530.- pro m<sup>2</sup> fest. Die genauen Ãberlegun­gen der Preisbestimmung werden im Entscheid nicht dargelegt. Eine nÃ¤here Betrachtung zeigt, dass der ermittelte Quadratmeterpreis von Fr. 530.- ziemlich genau dem Durchschnitt der drei Vergleichspreise aus den Jahren 1983 und 1984 entspricht ([Fr. 596.60 + Fr. 475.- + Fr. 500.-]:3 = 523.85). Das bedeutet, dass die SchÃ¤tzungskommission den von ihr festge­stellten Anstieg des Preisniveaus im Stichjahr 1985 Ã¼berhaupt nicht berÃ¼cksichtigt hat. Sie fÃ¼hrt dazu lediglich aus, sie habe die 1985 verzeichneten HÃ¶chstpreise nicht Ã¼berbewerten wollen. Das erscheint zwar angesichts der beiden HandÃ¤nderungen aus dem Jahr 1986 mit viel tieferen Preisen durchaus vertretbar. Gleichwohl hÃ¤tte aber der markante Preisanstieg von 1985 auch bei der gebotenen ZurÃ¼ckhaltung gegenÃ¼ber mÃ¶glicherweise einmaligen Preis­­ausschlÃ¤gen nicht vÃ¶llig ausser Acht gelassen werden dÃ¼rfen. Die Preissteigerung war immerhin bei mehreren HandÃ¤nderungen zu verzeichnen und fiel sehr deutlich aus. Aus­ser­dem hatte sie bereits VorlÃ¤ufer in den Vorjahren, in denen vereinzelt deutlich hÃ¶here Preise als der Durchschnitt bezahlt wurden. Das gilt namentlich fÃ¼r das bereits erwÃ¤hnte Ver­gleichs­­geschÃ¤ft aus dem Jahre 1983, bei dem der Quadratmeterpreis bereits fast Fr. 600.- betrug.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Der private Rekurrent macht Ã¼berdies geltend, dass die LagequalitÃ¤t von Parzellen an der Dorfstrasse jene der VergleichsgrundstÃ¼cke an der T-strasse deutlich Ã¼bertreffe, was mit einem Preiszuschlag hÃ¤tte berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssen. Diesem Einwand ist eine gewisse Berechtigung nicht abzusprechen, da der Dorfstrasse mit den historischen Bauten zweifellos eine gesteigerte AttraktivitÃ¤t zukommt. Vor allem aber erhÃ¶ht das sÃ¼dliche an­grenzende unÃ¼berbaute Gebiet die Lagegunst. Diesen Vorteilen stehen aber auch gewisse Nachteile wie namentlich grÃ¶ssere Verkehrsimmissionen gegenÃ¼ber.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die SchÃ¤tzungskommission hat somit bei der Bestimmung des Landpreises wesentli­che Punkte ausser Acht gelassen, weshalb ihr Entscheid in diesem Punkt auch bei der be­schrÃ¤nkten Kognition des Verwaltungsgerichts nicht haltbar ist. Werden alle massgebli­chen Gesichtspunkte mitberÃ¼cksichtigt, erscheint es gerechtfertigt, von dem vom privaten Rekurrenten geltend gemachten Quadratmeterpreis von Fr. 600.- auszugehen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>e) Die SchÃ¤tzungskommission nahm vom grundsÃ¤tzlich ermittelten Landpreis einen Abzug von Fr. 50.- pro m<sup>2</sup> vor, weil beim Bauen im alten Dorfkern mit zusÃ¤tzlichen Er­schwernissen auf Grund von §§ 203 ff. und 238 Abs. 2 PBG hÃ¤tte gerechnet werden mÃ¼s­sen. Entgegen der Ansicht des privaten Rekurrenten erscheint ein solcher Abzug gerecht­fertigt. Denn das fragliche Land hÃ¤tte bei Wegfall der FreiflÃ¤che nicht irgendeiner Bauzone angehÃ¶rt, sondern es hÃ¤tte sich in einer Kernzone befunden, die sehr strenge Vorschriften Ã¼ber Stellung, Proportion und Gestaltung der Bauten kannte (Art. 4 der Bauordnung von 1985) und weiterhin kennt (Ziff. 3.1.1 ff. der Bauordnung von 1995). Das Bundesgericht hat in dem bereits erwÃ¤hnten Entscheid betreffend Liegenschaften in der Umgebung des Landguts Mariafeld in Feldmeilen ausgefÃ¼hrt, dass bei der Bemessung der EntschÃ¤digung EinschrÃ¤nkungen der Ãberbaubarkeit, die sich aus dem besonderen Umfeld ergeben, Rech­nung getragen wer­den mÃ¼sse (BGE 121 II 417 E. 7b und E. 8d).</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die Gemeinde hÃ¤lt den Abzug von Fr. 50.- pro m<sup>2</sup> fÃ¼r zu gering, begrÃ¼ndet dies aber nicht nÃ¤her. Das Verwaltungsgericht hat keinen Anlass, von dem von der SchÃ¤tzungs­kommission festgesetzten Betrag abzurÃ¼cken. Dasselbe gilt mit Bezug auf den Restland­wert, der im angefochtenen Entscheid mit Fr. 35.- pro m<sup>2</sup> beziffert wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>f) Die EntschÃ¤digung fÃ¼r die FreiflÃ¤chenfestsetzung auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 betrÃ¤gt somit Fr. 515.- pro m<sup>2</sup> (Fr. 600.- â [Fr. 50.- + Fr. 35.-]). Sie ist ab dem 26. September 1995 gemÃ¤ss § 183<sup>bis</sup> Abs. 3 des EinfÃ¼hrungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911/ 24. Mai 1959 (EG ZGB) zu verzinsen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Aus diesen GrÃ¼nden ist in teilweiser Gutheissung des Rekurses des Grundeigen­tÃ¼mers und in Abweisung des Rechtsmittels der Gemeinde die Ziffer II. des angefochtenen Entscheids teilweise aufzuheben und festzustellen, dass die Gemeinde auch fÃ¼r die Festset­zung einer FreiflÃ¤che auf Parzelle Kat.-Nr. 02 eine EntschÃ¤digung aus materieller Ent­eig­nung schuldet. Ausserdem ist die Gemeinde zu verpflichten, dem privaten Rekurrenten fÃ¼r das von der materiellen Enteignung betroffene Land Fr. 515.- pro m<sup>2</sup> zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>...</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs von A wird teilweise gutgeheissen, jener der Gemeinde X vollumfÃ¤nglich abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Ziff. </span><span>II des Entscheids der SchÃ¤tzungskommission vom 25. Januar 2000 wird aufgeho­ben und durch folgende Fassung ersetzt:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>âIn teilweiser Gutheissung der Klage wird festgestellt, dass die Zuweisung eines Teiles der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 von ca. 1'500 m<sup>2</sup> bzw. ca. 1260 m<sup>2</sup> in die FreiflÃ¤che der Kernzone Obere Dorfstrasse gemÃ¤ss Beschluss der Gemeindeversammlung vom 12. Februar 1985 einen enteignungsÃ¤hnlichen Tatbestand darstellt und die KlÃ¤gerin dem Beklagten eine EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung schuldet.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die KlÃ¤gerin wird verpflichtet, dem Beklagten fÃ¼r die mit der FreiflÃ¤che belegten Grund­stÃ¼cks­teile von ca. 1'500 m<sup>2</sup> und ca. 1'260 m<sup>2</sup> (Nachmass vorbehalten) Fr. 515.- pro m<sup>2</sup>, total ca. Fr. 1'421'400.-, zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die EntschÃ¤digung ist ab 26. September 1995 bis zum Tag der Auszahlung zum jeweiligen Zins­satz der ZÃ¼rcher Kantonalbank fÃ¼r bestehende 1. Hypotheken auf Wohnliegenschaften zu verzinsen.â</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>