2006-0076 2507 ad 00.421 Initiative parlementaire Time-sharing en matière immobilière. Protection des consommateurs Rapport du 21 octobre 2005 de la Commission des affaires juridiques du Conseil national Avis du Conseil fédéral du 1er mars 2006 Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs, Nous exprimons ci-après notre avis, conformément à l’art. 112, al. 3, de la loi sur le Parlement (LParl), au sujet du rapport de la Commission des affaires juridiques du Conseil national du 21 octobre 2005. Nous vous prions d’agréer, Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs, l’assu- rance de notre haute considération. 1er mars 2006 Au nom du Conseil fédéral suisse: Le président de la Confédération, Moritz Leuenberger La chancelière de la Confédération, Annemarie Huber-Hotz 2508 Avis 1 Le point de la situation Le 21 octobre 2005, la Commission des af faires juridiques du Conseil national (CAJ-N) a adopté son rapport sur l’initiative parlementaire de Dardel (00.421) «Time-sharing en matière immobilière. Protection des consommateurs» et le projet de modification du code des obligations (CO) et de la loi fédérale du 19 décembre 1986 1 contre la concurrence déloyale (LCD). Le Conseil fédéral a été invité à donner son avis. Le but des modifications du CO et de la LCD proposées par la CAJ-N est de proté- ger les acquéreurs de droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé de la même manière que le fait dans l’Union européenne la directive 94/47/CE concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l’acquisition d’un droit d’utilisation à temps partiel de biens immobiliers 2 (ci-après: la directive). Une obligation d’information du fournisseur de droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé avant la conclusion du contrat et au moment de la conclusion (art. 3 a LCD et 40 h P-CO) et un droit de révocation de 10 jours en faveur de l’acquéreur (ci-après: le consommateur) d’un droit d’ utilisation d’immeubles en temps partagé (art. 40i P-CO) sont prévus. 2 Avis du Conseil fédéral 2.1 En général Comme l’a montré la procédure de consultation, la CAJ-N, par son projet, répond à une demande de protection des consommate urs qui bénéficie d’un soutien large. Plusieurs recommandations de la Commission fédérale de la consommation en témoignent également. Dans l’intérêt de la protection des consommateurs et de la sécurité du droit, il semble indiqué que le Parlement entre en matière sur le projet, après que la CAJ-N l’a adopté à une majorité claire de 18 voix contre 3 (et une abstention). Pour le reste, le Conseil fédéral renvoi e à son rapport complet adopté en réponse au postulat Frick (98.3488) «Commerce avec le droit de domicile temporaire dans le domaine du tourisme. Protection envers des méthodes douteuses». 3 Les considéra- tions suivantes sont encore valables aujourd’hui: 1. Les utilisateurs de logements de vacances en Suisse ont recours à la location ou à l’acquisition des logements; les droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé sont par contre rares et leur existence est établie dans quel- ques cantons. 4 La société «Hotel- und Appartmenthaus Immobilien AG» (Hapimag) a acquis une certaine notoriété. 1 RS 241 2 JOCE L 280 du 29 .10.1994, p. 83 ss 3 Le rapport a été adopté par le Conseil fédéral le 31 mars 2000 et peut être téléchargé à l’adresse Internet suivante: http://www.ofj.admin.ch/etc/medialib/data/wirtschaft/ gesetzgebung/konsumentenschutz.Par.0008.File.tmp/frick-f.pdf 4 Voir rapport ( op.cit., n. 3), p. 6 2509 2. Le droit en vigueur offre déjà certaines possibilités de combattre les abus dans la commercialisation de droits d’utilisation d’immeubles en temps par- tagé. Les acquéreurs de droits d’utilisation en temps partagé peuvent ainsi attaquer le contrat sur la base des règles générales du code des obligations lorsqu’ils sont victimes d’une lésion ou d’un dol de la part du fournisseur (art. 21 et 28 CO) ou qu’ils sont dans l’erreur au moment de la conclusion du contrat (art. 23 CO) 5. De plus, les fournisseurs utilisant des méthodes de vente particulièrement agressives sont passibles de l’emprisonnement ou d’une amende pouvant aller jusqu’à 100 000 francs (art. 3, let. h, en relation avec l’art. 23 LCD). Les droits d’utilisation en temps partagé sont enfin explicitement mentionnés à l’art. 10, al. 1, let. s, de l’ordonnance du 11 décembre 1978 sur l’indication des prix (OIP) 6. Les acquéreurs de droits d’utilisation en temps partagé sont ainsi assurés d’être informés du prix en temps voulu et de manière exacte. 3. Les contrats d’utilisation d’immeubles en temps partagé présentent souvent un caractère international, soit que l’immeuble concerné se trouve à l’étran- ger, soit que le fournisseur est domicilié ou a son siège hors de Suisse. Dans ces cas, les règles de droit international privé et de procédure internationale sont à prendre en compte: elles entraî nent l’application du droit étranger à certains état des fait et, dans certaines circonstances, l’impossibilité de porter une affaire devant les tribunaux suisses.7 Le Conseil fédéral exprime un avis positif sur le principe du projet. Il émet toutefois quelques réserves sur les propositions concrètes faites dans le projet. Ses proposi- tions de modification se trouvent au ch. 2.2. Son avis sur les propositions de minori- té suit au ch. 2.3. Le Conseil fédéral n’a pas de remarques particulières à formuler sur l’art. 40 j P-CO (Paiement) et l’art. 40k P-CO (Annulation de contrats de crédit). Ces deux proposi- tions contribuent substantiellement à l’effectivité du droit de révocation proposé (art. 40i P-CO). Le Conseil fédéral approuve également l’idée de renoncer à exiger une autorisation préalable des fournisseurs professionnels de droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé et à prévoir des règles particulières sur la langue du contrat, approche qui s’écarte volontaireme nt du modèle européen (art. 4 de la directive). 2.2 Propositions de modification 2.2.1 Systématique La CAJ-N propose de placer la nouvelle ré glementation en matière d’utilisation d’immeubles en temps partagé dans la partie générale du code des obligations. Elle a fait ce choix, car les droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé se présentent sous différentes formes (sous la forme d’un droit personnel, réel ou d’une participa- 5 Voir rapport ( op.cit, n. 3), p. 7 6 RS 942.211 7 Voir rapport ( op.cit, n. 3), p. 9 ss et l’arrêt de la CJCE du 13 octobre 2005, affaire C- 73/04, Klein. Cet arrêt a pour but de réduire la portée du for au lieu de situation de l’immeuble au profit de la compétence des tribunaux de l’Etat où les acquéreurs de droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé sont domiciliés. 2510 tion à une société) et la CAJ-N voulait éviter des répétitions et des renvois fasti- dieux. Cette réglementation constitue toutefois un corps étranger dans la partie générale du code des obligations. Les c ontrats d’utilisation d’immeubles en temps partagé portent sur un type de cession qui se situe entre la vente traditionnelle et le bail portant sur un immeuble. Il serait donc opportun de placer la nouvelle réglemen- tation dans la partie spéciale du code des obligations, consacrée aux contrats spé- ciaux. La place la plus adéquate serait dans le Titre sixième, à la suite des disposi- tions traitant «De la vente et de l’échange» (art. 184 à 238 CO). 8 Les adaptations suivantes en résulteraient: Le Titre sixième aurait un nouvel intitulé: «De la vente, de l’échange et de l’ut ilisation d’immeubles en temps partagé». Le Chapitre V qui serait ajouté s’intitulerait quant à lui «Utilisation d’immeubles en temps partagé» et comprendrait les dispositions suivantes: 238 a [40 g]9 (Objet et champ d’application); 238b [40h] (Forme et contenu du contrat); 238 c [40i] (Droit de révocation); 238 d [40 j] (Paiement) et 238 e [40 k] (Annulation de contrats de crédit). 2.2.2 Champ d’application Le projet de la CAJ-N ne se limite pas à la reprise du droit européen (voir ch. 1). Sur trois points importants, il va au-delà. 1. Si l’on s’en tient à l’art. 1 de la dir ective, les obligations d’information et le droit de révocation ne s’imposent qu’aux fournisseurs qui commercialisent des droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé dans l’exercice de leur profession. Ces obligations s’appliquent également, selon le projet, aux consommateurs qui aliènent des droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé entre eux (art. 40 g, al. 2, let. a, P-CO). L’extension proposée du champ d’application n’est pas praticab le. Elle impose des obligations dis- proportionnées aux consommateurs. Il est à craindre qu’ils ne soient plus en mesure de revendre des droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé sans l’aide de professionnels. 2. Contrairement à la directive, les m odifications proposées s’appliqueraient non seulement à l’aliénation de droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé, mais également aux intermédiaires qui mettent en contact des alié- nateurs et des acquéreurs potentiels de ces droits (art. 40 g, al. 2, let. b, P-CO). Cette proposition risque elle aussi de devenir une nouvelle source d’insécurité juridique. Il s’agira par exemple de déterminer si l’interdiction de paiement avant l’écoulement du délai de révocation (art. 40 j P-CO) s’applique également à l’activité d’intermédiaire et de délimiter le droit de révocation accordé dans ces cas (art. 40 i P-CO) par rapport à la possibilité de révoquer une procuration (art. 34, al. 1, CO) et de résilier un mandat (art. 404 CO). 8 Cette solution correspond sur le plan de la systématique à la situation juridique en Alle- magne: la loi spéciale a été abandonnée avec la révision tendant à moderniser le droit des obligations. La réglementation des contrats d’utilisation en temps partagé a été placée entre le contrat d’échange et le contrat de prêt (§ 481 à 487 BGB). 9 La numérotation indiquée entr e crochets se réfère à systématique proposée par la CAJ-N. 2511 3. L’art. 40 g, al. 1, P-CO définit les droits d’utilisation en temps partagé comme des périodes de temps déterminées et récurrentes pendant lesquelles le droit d’utiliser un immeuble est cédé. Cette condition est également rem- plie lorsqu’une personne loue un logement de vacances pendant une semaine au printemps et une semaine en automne. De l’avis du Conseil fédéral, une définition si large des droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé n’est pas praticable et n’est certainement pas voulue par la CAJ-N. Confor- mément à l’art. 2 de la directive, se uls les droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé d’une durée de trois années au minimum devraient être inclus. Pour ces motifs, le Conseil fédéral propose de reformuler l’art. 40 g, al. 2, P-CO comme suit: «Les dispositions qui suivent s’appliquent aux contrats d’une durée minimale de trois ans.» Si l’on renonce, comme nous le proposons, à inclure les contrats entre intermédiaires et aliénateurs de droits, les art. 40 h, al. 6, P-CO et 3 a, al. 2, P-LCD deviennent sans objet. 2.2.3 Droit de révoquer des contrats fait en la forme authentique L’art. 40i P-CO accorde un droit de révocation aux acquéreurs de droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé, que le contrat ait été fait en la forme authentique ou non. De l’avis du Conseil fédéral, la prot ection du consommateur qui en résulte va au-delà du but visé pour ce qui est des contrats faits en la forme authentique. Dans ces cas, il revient à l’officier public d’attir er l’attention de l’acquéreur sur la portée de la transaction et d’empêcher ainsi la conclusion d’un contrat qui lui serait défavo- rable. Le droit de révocation s’avère alor s superflu. La liquidation du contrat s’en trouve aussi grandement compliquée, si le contrat fait en la forme authentique a déjà fait l’objet d’une inscription au registre foncier. L’ajout d’un al. 4 à l’art. 40i P-CO permet d’éviter ces conséquences indésirables: «Le consommateur ne peut pas révoquer un contrat fait en la forme authentique.» Au cas où le législateur exclut le droit de révoquer les contrats faits en la forme authentique, l’art. 40h, al. 2, let. l, P-CO doit égalem ent être adapté. L’information devra alors seulement porter sur le droit de révocation qui est effectivement donné: «[…] s’il est donné, le droit de révocation du contrat ainsi que les conditions d’exer- cice de ce droit et le délai de révocation; […]». 2.2.4 Sanctions en cas de non-respect des prescriptions de forme Les contrats d’utilisation d’immeubles en temps partagé requièrent, selon le projet, la forme écrite qualifiée. Ils doivent en d’autr es termes être signés à la main par le consommateur et contenir les indications pr escrites par la loi. Le non-respect de ces prescriptions risque d’entraîner la nullité du contrat ou l’interprétation des indica- tions manquantes en défaveur du fournisseur de droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé (art. 40 h, al. 5 et 6 en relation avec l’art. 40 g, al. 1 et 2, P-CO). Le système proposé est inutilement compliqué et nuit à la sécurité du droit. 2512 Selon l’art. 11, al. 2, CO, la validité du contrat est subordonnée à l’observation de la forme prescrite par la loi. L’application de cette règle aux contrats d’utilisation d’immeubles en temps partagé est suffisante. L’invocation abusive de la nullité du contrat ne sera pas possible en raison de l’interdiction de l’abus de droit (art. 2, al. 2, CC). Cette solution éprouvée devrait également s’appliquer aux contrats d’utilisation d’immeubles en temps partagé. La question de la validité d’un contrat et celle de son interprétation et de son complètement sont des questions qu’il faut éviter de mélanger. Pour ces raisons, le Conseil fédéral propose de renoncer à l’art. 40 h, al. 5, P-CO. Il en va de même de l’al. 6, s’il n’a pas déjà été abandonné pour les raisons exposées au ch. 2.2.2. Il est par contre nécessaire de ne pas se limiter à la mention du droit de révocation à l’art. 40k P-CO. Un contrat de crédit lié à l’ acquisition de droits d’utilisation en temps partagé doit pouvoir être annulé dans les cas où un contrat d’utilisation d’immeubles en temps partagé n’est pas valable car il n’est pas conforme à l’art. 40h P-CO et donc frappé de nullité en raison du non respect des prescriptions de forme. L’art. 40k, al. 1 devrait de ce fait être complété comme suit: «La révocation et la nullité du contrat relatif à l’acquisition d’un droit d’utilisation d’immeubles en temps partagé annulent automatiquement tout contrat de crédit […].» 2.2.5 LCD Le Conseil fédéral propose d’abandonner la modification de la LCD (art. 3a P-LCD) proposée par la CAJ-N. La LCD contient, à l’art. 2, une clause gé nérale qui prévoit le caractère déloyal et illicite de tout comportement ou prati que commercial qui est trompeur ou qui contrevient de toute autre manière aux règles de la bonne foi et qui influe sur les rapports entre concurrents ou entre fournisseurs et clients. L’art. 3 LCD comprend les principaux états de fait considérés comme déloyaux, comme la tromperie (let. b), les méthodes de vente particulièrement agre ssives (let. h) ou la dissimulation (let. i). Ces quatre dispositions, qui s’appliquent à to us les types de relations commerciales ou économiques, offrent une base solide contre tout acte déloyal. L’interdiction de la tromperie et de la dissimulation en partic ulier, s’appliquent aux indications incom- plètes sur l’entreprise, les prestations offertes, les affaires ainsi que la qualité, les possibilités d’utilisation et l’utilité des prestations. Des indications objectivement exactes peuvent être trompeuses si le destinataire les comprend mal. 10 Ce n’est pas uniquement la formulation de l’offre qui est déterminante, mais aussi la présentation et l’ensemble des circonstances. Des affirmations inexactes qui seraient suggérées entre les lignes ou qui ne seraient rectifiées ou précisées qu’à un autre endroit, souvent difficile à trouver, sont également constitutives de tromperie. La LCD dans sa teneur actuelle, qui a sa raison d’être dans son caractère général et son applicabilité à tous les secteurs de l’économie, comprend ainsi déjà les obliga- tions d’information prévues à l’art. 3 a. L’énumération trop détaillée engendre des répétitions et des recoupements entre les différentes dispositions. 10 Voir ATF 106 IV 218 2513 Du point de vue de la technique légi slative, il est à relever que l’art. 3 a P-LCD constituerait un corps étranger dans la LCD. Du fait de la densité normative de la réglementation, cette disposition acquerrait une importance qu’elle n’a pas du point de vue matériel (voir ch. 2.1) 2.3 Propositions de minorité Le Conseil fédéral reconnaît que le projet de la CAJ-N est le résultat d’un compro- mis. Il soutient de ce fait la majorité de la commission sur tous les points contestés. Voici les détails de sa position sur chaque point: 1. Art. 40 h, al. 2, let. j, P-CO: La minorité (Thanei) demande la mention dans le contrat que le consommateur n’a pas d’autres frais à sa charge. De l’avis de la majorité, cette règle n’est nécessaire que dans la mesure où il s’agit de frais liés à l’utilisation du bien ou aux services offerts dans le contrat. Ce dernier avis est à privilégier dans le sens où il apporte une précision utile sans restreindre inutilement le champ d’application de la disposition. 2. Art. 40 h, al. 2, let. l, en relation avec l’art. 40i P-CO: La minorité (Baumann) demande de renoncer au droit de révoca tion. Il est patent que le projet per- drait beaucoup de son importance pratique si cette proposition venait à être acceptée. Le droit suisse en vigueur présente principalement des lacunes en relation à l’absence de droit de révocation. Celui-ci existe certes en cas de contrat conclu par démarchage ou de contrat semblable, mais il se limite aux choses mobilières et aux services (art. 40a, al. 1, CO). 3. Art. 40 i, al. 2 et 3, P-CO: La minorité (Garbani) souhaite un droit de révoca- tion plus incisif et propose de prol onger le délai de révocation de 10 à 14 jours. Le Conseil fédéral ne voit pas de fondement à cette prolongation alors que le droit européen se contente d’un délai de 10 jours (art. 5 de la directive). 4. Art. 40 i bis P-CO: Deux minorités (Garbani et Thanei) souhaitent que le consommateur ait le droit de se départir du contrat d’utilisation d’immeubles en temps partagé après trois années (minorité Garbani) ou cinq années (mi- norité Thanei). Il s’agit d’une restriction extraordinairement lourde de la liberté contractuelle des fournisseurs. On ne peut exiger d’eux qu’ils repren- nent dans chaque cas les droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé après trois ou cinq années. 5. Art. 3 a, al. 1, let. i, P-LCD: La minorité (Baumann) refuse les sanctions re- levant du droit de la concurrence déloyale si le fournisseur a omis d’infor- mer sur la possibilité de révoquer le contrat. Le Conseil fédéral est d’un au- tre avis. L’omission d’informer sur le droit de révocation est à traiter de la même manière que celle des autres indications prévues à l’art. 3a, al. 1, let. a à h, P-LCD. Le Conseil fédéral renvoie par ailleurs à l’abandon complet de la révision de la LCD qu’il a proposé (voir ch. 2.2.5). 6. Art. 3 a, al. 4, P-LCD: La minorité (Thanei) souhaite une mention explicite des méthodes de vente agressives de droits d’utilisation d’immeubles en temps partagé. Le Conseil fédéral considère une telle disposition comme superflue, vu que l’art. 3, let. h, LCD réprouve déjà ce comportement (voir ch. 2.1). Le risque existe par ailleurs que cet état de fait spécial vide 2514 l’interdiction générale de méthodes de vente agressives de sa substance. Le Conseil fédéral renvoie par ailleurs à l’abandon complet de la révision de la LCD qu’il a proposé (voir ch. 2.2.5). 3 Résumé Le Conseil fédéral propose au Conseil national d’entrer en matière sur le projet, d’adopter ses propositions de modification (voir ch. 2.3) et de rejeter les proposi- tions de minorité de la commission (voir. ch. 2.3). Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali Initiative parlementaire. Time-sharing en matière immobilière. Protection des consommateurs. Rapport du 21 octobre 2005 de la Commission des affaires juridiques du Conseil national. Avis du Conseil fédéral In Bundesblatt Dans Feuille fédérale In Foglio federale Jahr 2006 Année Anno Band 1 Volume Volume Heft 09 Cahier Numero Geschäftsnummer 00.421 Numéro d'affaire Numero dell'oggetto Datum 07.03.2006 Date Data Seite 2507-2514 Page Pagina Ref. No 10 139 405 Die elektronischen Daten der Schweizerischen Bundeskanzlei wurden durch das Schweizerische Bundesarchiv übernommen. Les données électroniques de la Chancellerie fédérale suisse ont été reprises par les Archives fédérales suisses. I dati elettronici della Cancelleria federale svizzera sono stati ripresi dall'Archivio federale svizzero.