<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para"> </div> <div class="para">Bundesgericht </div> <div class="para">Tribunal fédéral </div> <div class="para">Tribunale federale </div> <div class="para">Tribunal federal </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <img height="74" src="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/displayimage.php?id=2025-03-04-4A_655-2024.1&amp;type=gif" width="95"/> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4A_655/2024</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Urteil vom 4. März 2025</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>I. zivilrechtliche Abteilung</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Besetzung </div> <div class="para">Bundesrichter Hurni, Präsident, </div> <div class="para">Bundesrichterin Kiss, </div> <div class="para">Bundesrichter Denys, </div> <div class="para">Gerichtsschreiber Kistler. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Verfahrensbeteiligte </div> <div class="para">1. A.________, </div> <div class="para">2. B.________, </div> <div class="para">beide vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber, </div> <div class="para">Beschwerdeführer, </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <i>gegen</i> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">C.________ Stiftung, </div> <div class="para">vertreten durch Rechtsanwalt Armin Sahli, </div> <div class="para">Beschwerdegegnerin. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Gegenstand </div> <div class="para">Mietvertrag, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Freiburg, II. Zivilappellationshof, vom 4. November 2024 (102 2024 150). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Sachverhalt:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.</b> </div> <div class="para">A.________ und B.________ (Kläger, Beschwerdeführer) sind Mieter des Chalets X.________ in U.________. Vermieterin ist die C.________ Stiftung mit Sitz in V.________ (Beklagte, Beschwerdegegnerin). </div> <div class="para">Am 28. Juni 2022 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.a.</b> In der Folge riefen die Kläger die zuständige Schlichtungsbehörde an, die ihnen anlässlich der erfolglosen Schlichtungsverhandlung vom 12. September 2022 die Klagebewilligung erteilte. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.b.</b> Mit Klage vom 13. Oktober 2022 beantragten die Kläger dem Mietgericht des Sense- und Seebezirks, dass die Kündigung des Chalets X.________ vom 28. Juni 2022 aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen sei, im Mietobjekt bestehende Mängel zu beheben. Weiter sei der Mietzins wegen der beanstandeten Mängel zu reduzieren und es sei die Beklagte zu verurteilen, ihnen die zu viel bezahlten Mietzinse zurückzuerstatten. </div> <div class="para">Die Beklagte bestritt in ihrer Klageantwort vom 19. Januar 2023 die Rechtzeitigkeit der Klage nicht und anerkannte u.a. eine Mietzinsreduktion für die Dauer der Behebung des Wasserschadens für den Zeitraum vom 21. November 2021 bis zum 30. Juni 2022 von 20 %, ausmachend Fr. 2'943.70. Im Übrigen schloss sie im Wesentlichen auf Abweisung der Klage. </div> <div class="para">Mit Entscheid vom 13. August 2024 trat das Mietgericht des Sense- und Seebezirks auf die Klage vom 13. Oktober 2022 nicht ein. Es kam zum Schluss, dass die dreissigtägige Klagefrist nach <span class="artref">Art. 209 Abs. 4 ZPO</span> am 13. September 2022 zu laufen begonnen und am 12. Oktober 2022 geendet habe. Die Klage sei am 13. Oktober 2022 und somit einen Tag zu spät eingereicht worden. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.c.</b> Mit Urteil vom 4. November 2024 wies das Kantonsgericht Freiburg die gegen diesen Entscheid erhobene Berufung der Kläger ab. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>C.</b> </div> <div class="para">Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragen die Beschwerdeführer dem Bundesgericht, es sei das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache sei an das Mietgericht zur Sachprüfung zurückzuweisen. </div> <div class="para">Die Beschwerdegegnerin und die Vorinstanz beantragen in ihren Vernehmlassungen (sinngemäss) die Abweisung der Beschwerde. </div> <div class="para">Die Parteien reichten Replik und Duplik ein. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Erwägungen:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Die Beschwerde in Zivilsachen richtet sich gegen einen Endentscheid (<span class="artref">Art. 90 BGG</span>), der in einer Zivilsache (<span class="artref">Art. 72 Abs. 1 BGG</span>) von einem oberen kantonalen Gericht als Rechtsmittelinstanz erlassen worden ist (<span class="artref">Art. 75 BGG</span>). Die Beschwerdeführer sind mit ihren Anträgen unterlegen (<span class="artref">Art. 76 BGG</span>). Der Streitwert ist erreicht (<span class="artref">Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG</span>) und die Beschwerdefrist eingehalten (<span class="artref">Art. 100 Abs. 1 BGG</span>). Auf die Beschwerde in Zivilsachen ist - unter Vorbehalt hinreichender Begründung (<span class="artref">Art. 42 Abs. 2 und <artref id="CH/173.110/106/2" type="start"></artref>Art. 106 Abs. 2 BGG</span><artref id="CH/173.110/42/2" type="end"></artref>) - einzutreten. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para">Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung von <span class="artref">Art. 238 lit. h ZPO</span>, da der angefochtene Entscheid keine rechtsgültige Unterschrift trage. Diese sei nicht eigenhändig erfolgt, vielmehr enthalte der ihnen eröffnete Entscheid auf der letzten Seite lediglich die einkopierten Unterschriften der Gerichtspräsidentin und der Gerichtsschreiberin. Auch eine eigentliche elektronische Signatur sei nicht vorhanden. Der angefochtene Entscheid sei daher nichtig. </div> <div class="para">Mit dieser Rüge sind die Beschwerdeführer nicht zu hören, da sie einen formellen Mangel betrifft, der nach Treu und Glauben (<span class="artref">Art. 52 ZPO</span>) unverzüglich bei der vorinstanzlichen Gerichtskanzlei zu rügen gewesen wäre (vgl. Urteil 4A_455/2024 vom 27. Januar 2025 E. 2 m.H.). Dass sie dies getan hätten, tun die Beschwerdeführer nicht dar und ist aus den Akten auch nicht ersichtlich. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">Die Beschwerdeführer rügen eine Verletzung von <span class="artref">Art. 199 ZPO</span>. Es treffe zwar zu, dass die Klage einen Tag zu spät eingereicht worden sei. Allerdings liege der Streitwert bei über Fr. 100'000.--, womit die Parteien auf die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens hätten verzichten können. Damit hätten sie aber auch auf die Einhaltung der Klagefrist nach <span class="artref">Art. 209 Abs. 4 ZPO</span> verzichten können, was die Beschwerdegegnerin denn auch getan habe, indem sie in ihrer Klageantwort die Einhaltung der Klagefrist nicht bestritten habe. </div> <div class="para">Die Rüge ist unbegründet: </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.1.</b> Zwar können die Parteien gemäss <span class="artref">Art. 199 Abs. 1 ZPO</span> bei vermögensrechtlichen Streitigkeiten mit einem Streitwert von mindestens Fr. 100'000.-- gemeinsam auf die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens verzichten, was auch für Mietangelegenheiten gilt (vgl. statt aller Jörg Honegger, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], Bd. I, <span class="artref"><artref id="CH/272/1" type="start"></artref>Art. 1 - 218 ZPO</span><artref id="CH/272/218" type="end"></artref>, 4. Aufl. 2025, N. 1 zu <span class="artref">Art. 199 ZPO</span> m.H.). Demgegenüber steht es den Parteien nicht offen, nur auf gewisse Aspekte des Schlichtungsverfahrens zu verzichten, wie etwa das persönliche Erscheinen der Parteien. Ebensowenig steht es den Parteien frei, die Klagefristen nach <span class="artref"><artref id="CH/272/209/4" type="start"></artref><artref id="CH/272/209/3" type="start"></artref>Art. 209 Abs. 3 und 4 ZPO</span><artref id="CH/272/209/4" type="end"></artref><artref id="CH/272/4" type="end"></artref> abzuändern. Das Erfordernis einer gültigen Klagebewilligung entfällt nur dann, wenn die Parteien auf das Schlichtungsverfahren als Ganzes verzichten. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.2.</b> Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdegegnerin in ihrer Klageantwort die fristgerechte Einreichung der Klage nicht ausdrücklich bestritten. Das Prozessverhalten der Beschwerdegegnerin kann aber nach Treu und Glauben nicht als konkludenter Verzicht auf ein gehöriges Schlichtungsverfahren und damit eine gültige Klagebewilligung als solche ausgelegt werden. Die Beschwerdegegnerin bestreitet in ihrer Beschwerdevernehmlassung auch ausdrücklich, auf ein Schlichtungsverfahren verzichtet zu haben. Wie dargelegt, stand es den Parteien zudem nicht offen, einvernehmlich die Klagefrist nach <span class="artref">Art. 209 Abs. 4 ZPO</span> zu verlängern. Damit ist das Mietgericht zu Recht nicht auf die Klage eingetreten. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para">Die Beschwerde ist unbegründet und daher abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer unter solidarischer Haftbarkeit kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und 5 sowie <span class="artref"><artref id="CH/173.110/68/4" type="start"></artref><artref id="CH/173.110/68/2" type="start"></artref>Art. 68 Abs. 2 und 4 BGG</span><artref id="CH/173.110/68/4" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/4" type="end"></artref>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b> Demnach erkennt das Bundesgericht:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Die Beschwerde wird abgewiesen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para">Die Gerichtskosten von Fr. 5'500.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 6'500.-- zu entschädigen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para">Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Freiburg, II. Zivilappellationshof, schriftlich mitgeteilt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Lausanne, 4. März 2025 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung </div> <div class="para">des Schweizerischen Bundesgerichts </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Der Präsident: Hurni </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Der Gerichtsschreiber: Kistler </div> </div></body></html>