Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 9. Juni 2020 (400 20 65) ____________________________________________________________________ Zivilrecht Ausweisung nach Art. 641 Abs. 2 ZGB im ordentlichen Verfahren (E. 1.1 und E. 2.7) Keine Annahme eines faktischen Mietverhältnisses und keine Berufung auf mietrecht- liche Kündigungsbestimmungen bei Verbleib in einer Liegenschaft gegen den Willen der neuen Liegenschaftseigentümer (E. 2.5) Besetzung Präsident Roland Hofmann, Richterin Barbara Jermann Richterich (Ref.), Richter Philippe Spitz; Gerichtsschreiberin Nicole Schneider Parteien A.____ , vertreten durch Advokat Marco Giavarini, Lautengartenstrasse 7, Postfach 123, 4010 Basel, Klägerin B.____, vertreten durch Advokat Marco Giavarini, Lautengartenstrasse 7, Postfach 123, 4010 Basel, Kläger gegen C.____ , bestehend aus: 1. D.____ 2. E.____ 3. F.____ 4. G.____ alle vertreten durch Advokat Dr. Yves Waldmann, St. Johanns-Vorstadt 23, Postfach 1328, 4001 Basel, Beklagte und Berufungskläger Gegenstand Ausweisung gestützt auf Art. 641 ZGB Berufung gegen das Urteil des Zivilkreisgerichtspräsidenten Basel-Landschaft Ost vom 9. Januar 2020 Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Mit Urteil vom 9. Januar 2020 hiess der Gerichtspräsiden t des Zivilkreisgerichts Basel- Landschaft Ost die von A.____ und B.____, beide vertret en durch Advokat Marco Giavarini, ein- gereichte Klage betreffend Ausweisung gestützt auf Ar t. 641 ZGB gut und wies die Beklagten unter gleichzeitiger Androhung der polizeilichen Vollstreckung für den Nichtbefolgungsfall gericht- lich an, die Liegenschaft an der X.____-strasse in Y.___ _ sowie das dazugehörige Grundstück einschliesslich sämtlicher Nebengebäude und Anlagen bis sp ätestens Freitag, den 31. Januar 2020, 12.00 Uhr mittags, unter gleichzeitiger Abgabe sämtlicher Schlüssel an die Kläger gereinigt zu räumen (Ziff. 1). Die Friedensrichterkosten von CHF 2 50.-- sowie die Gerichtsgebühr von CHF 1'000.-- pauschal wurden in solidarischer Verbindung den Beklagten auferlegt und diese zudem verpflichtet, den Klägern in solidarischer Verbin dung eine Parteientschädigung von CHF 6'530.80 inkl. Spesen und inkl. CHF 466.90 MWSt zu bezahlen (Ziff. 2). B. Gegen dieses Urteil reichten die Beklagten, vertreten durch Advokat Dr. Yves Waldmann, mit Eingabe vom 2. März 2020 Berufung ein und stellten folgende Rechtsbegehren: «1. Das Urteil des Zivilkreisgerichts Basel-Landsch aft Ost vom 9. Januar 2020 (140 19 1435 II) sei in Gutheissung der Berufung aufzuheben. 2. Unter o/e Kostenfolge zu Lasten der Kläger und Berufungsbeklagten 1 und 2 und zwar in soli- darischer Haftung für die erst- und zweitinstanzlic hen Kosten.» Mit Verfügung vom 5. März 2020 verpflichtete der Prä sident der zivilrechtlichen Abteilung des Kantonsgerichts die Beklagten, die ab jetzt nur noch als B erufungskläger bezeichnet werden, zur Leistung eines Kostenvorschusses von CHF 1'800.--. Nach Eing ang des Gesuchs der Beru- fungskläger um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege vom 3. April 2020 wurde mit Verfü- gung vom 6. April 2020 auf die Einforderung dieses Kostenvorschusses verzichtet. C. Die Kläger, die von nun an nur noch Berufungsbeklagte genannt werden, stellten mit Beru- fungsantwort vom 28. April 2020 die nachfolgenden Anträge: «1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen. 2. Das Gesuch der Berufungskläger um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege sei ab- zuweisen. 3. unter o/e Kostenfolge zulasten der Berufungskläge r.» D. Mit Verfügung vom 29. April 2020 schloss der zuständige Präsident der Berufungsinstanz den Schriftenwechsel und ordnete an, dass die Dreierkam mer des Kantonsgerichts, Abteilung Zivilrecht, aufgrund der Akten entscheiden werde. Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht Erwägungen 1.1 Gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO sind erstinstanzliche E ndentscheide mit Berufung an- fechtbar, wobei in vermögensrechtlichen Streitigkeiten d ie Berufung nur zulässig ist, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegeh ren mindestens CHF 10'000.-- beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Ob diese Streitwertgrenze erre icht ist, hat das Kantonsgericht als Eintre- tensvoraussetzung von Amtes wegen zu prüfen (Art. 60 ZPO) . Lautet das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht den Streitwert fest, sofern sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind (Art. 91 Abs. 2 ZPO). Der Kläger ist derweilen verpflichtet, in seiner Klage den Streitwert anzugeben. Dies gilt sowohl im ordentlichen Verfahren (Art. 221 Abs. 1 lit. c ZPO) al s auch im vereinfachten Verfahren (Art. 244 Abs. 1 lit. d ZPO). Vorliegend geht es um eine Eigentumsfreiheitsklage gem äss Art. 641 Abs. 2 ZGB, mit welcher die Berufungsbeklagten die Ausweisung der Berufungskläge r aus der Liegenschaft an der X.____-strasse in Y.____ verlangen (vgl. Klage vom 30 . Juli 2019 zum konkreten Rechtsbegeh- ren). Solche Klagen gelten als zivilrechtliche Angeleg enheiten vermögensrechtlicher Natur (vgl. BGer 5A_655/2010 vom 5. Mai 2011, E. 1.1; BGer 5A_648/2010 vom 17. Januar 2011, E. 1.1 und KGE BL 400 13 127 vom 3. September 2013, E. 1). Die Berufungsbeklagten führten in ihrer Klage vom 30. Juli 2019 aus, dass hinsichtlich der Streitwertberechnung von einem hypo- thetischen Mietwert von CHF 3’000.-- und einer Dauer des erstinstanzlichen Verfahrens von etwa sechs Monaten auszugehen sei. Damit belaufe sich der Stre itwert auf CHF 18'000.--. Die Vor- instanz stellte insbesondere für die Frage nach dem anz uwendenden Verfahren auf diese Streit- wertberechnung ab. Die Dreierkammer der Abteilung Zivi lrecht des Kantonsgerichts Basel- Landschaft, die gemäss § 6 Abs. 1 lit. c EG ZPO für die Beurteilung der vorliegenden Berufung sachlich zuständig ist, erachtet diese Streitwertberechnung ebenfalls als vertretbar. Der für eine Berufung erforderliche Streitwert von CHF 10‘000.-- ist demnach in casu erreicht. 1.2 Mit der Berufung kann unrichtige Rechtsanwendung sow ie unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). D ie Berufung ist innert 30 Tagen seit Zu- stellung des begründeten Entscheids schriftlich und begründet bei der Rechtsmittelinstanz einzu- reichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Das nachträglich begründete Urteil vom 9. Januar 2020 wurde den Berufungsklägern bzw. ihrem Rechtsvertreter am 31. Januar 2020 zugestellt. Die gest ützt auf Art. 142 Abs. 3 ZPO bis zum nächsten Werktag verlängerte Rechtsmittelfrist ist mit der Berufung vom 2. März 2020, die glei- Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht chentags bei der Post zum Versand aufgegeben wurde, ein gehalten. Die Berufungskläger rügen, dass die Vorinstanz sowohl das Recht unrichtig angewendet als auch den rechtserheblichen Sachverhalt unrichtig festgestellt habe. Sie machen dam it zulässige Berufungsgründe geltend. Mit Bezug auf das Rechtsbegehren der Berufungskläger ist sodann festzuhalten, dass sie ledig- lich die Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils verlange n und nicht ausführen, wie in der Sache selbst zu entscheiden ist. Ein derartiges Begehren genügt nur in Fällen, in denen ein zweitin- stanzlicher Entscheid in der Hauptsache von vornherein ausgeschlossen ist (vgl. KGE BL 410 15 478 vom 29. Februar 2016, E. 1.2). Vorliegend ist ind essen auch ohne konkreten Antrag in der Hauptsache offensichtlich, dass die Berufungskläger die Abw eisung des gegnerischen Auswei- sungsbegehrens verlangen. Es ist daher davon auszugehen, dass sie implizit beantragen, das Ausweisungsbegehren sei abzuweisen. Die formellen Voraussetzungen sind demnach erfüllt und es kann auf die Berufung eingetreten werden. 2.1 Die Berufungsbeklagten haben die Liegenschaft an der X.____-strasse in Y.____ (Parzelle Nr. 174 GB Y.____) am 12. Juni 2018 anlässlich einer betreibungsamtlichen Zwangsversteige- rung für CHF 390’000.-- gekauft (vgl. Bescheinigung über den Steigerungszuschlag vom 12. Juni 2018; Beilage 1 zur Berufungsantwort). Bei den Berufu ngsklägern handelt es sich um die vorma- ligen Eigentümer der zwangsversteigerten Parzelle Nr. 1 74 GB Y.____. Die von ihnen am 18. Juni 2018 gegen die erwähnte Grundstückversteigerun g erhobene Beschwerde wurde mit Entscheid der Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Kon kurs Basel-Landschaft vom 14. Au- gust 2018 (420 2018 195) abgewiesen. Die gleichzeitig vo n den Berufungsklägern gegen die Berufungsbeklagten angestrengte Strafuntersuchung wegen Verdachts auf Geldwäscherei wurde von der Staatsanwaltschaft Basel-Landschaft nicht an Ha nd genommen (vgl. Nichtanhandnah- meverfügung vom 19. November 2018; Klagbeilage 20). D a bei einer Zwangsvollstreckung der Erwerber gestützt auf Art. 656 Abs. 2 ZGB unmittelbar mit dem Steigerungszuschlag das Eigen- tum am Grundstück erlangt, während dem nachträglichen Grundbucheintrag lediglich deklaratori- scher Charakter zukommt (vgl. BGer 5A_811/2017 vom 6. N ovember 2017, E. 3), sind die Beru- fungsbeklagten somit seit dem 12. Juni 2018 rechtsgültig Eigentümer der erwähnten Liegen- schaft. Der Eintrag im Grundbuch erfolgte am 6. September 2018. Mit Eingabe vom 23. Oktober 2018 reichten die Berufu ngsbeklagten beim Zivilkreisgericht Basel- Landschaft Ost ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen ein und beantragten die gerichtli- che Anweisung der Berufungskläger, die Liegenschaft an der X.____-strasse in Y.____ umge- hend zu räumen. Der zuständige Präsident des Zivilkreisge richts Basel-Landschaft Ost trat mit Urteil vom 27. November 2018 auf dieses Ausweisungsgesuch nicht ein. Die Berufungsbeklagten strengten daraufhin das ordentliche Verfahren an und beantragten mit Eingabe vom 17. Mai 2019 Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht beim Friedensrichteramt Kreis Waldenburg die Ausweisung der Berufungskläger gestützt auf Art. 641 ZGB. Mangels gütlicher Einigung anlässlich der Schli chtungsverhandlung stellte der Frie- densrichter am 17. Juli 2019 die Klagebewilligung aus. Die von den Berufungsbeklagten in der Folge beim Zivilkreisgericht Basel-Landschaft Ost einger eichte Klage vom 30. Juli 2019 betref- fend Ausweisung gestützt auf Art. 641 ZGB wurde – wie eingangs erwähnt – mit Urteil vom 9. Januar 2020 gutgeheissen. 2.2 Im Berufungsverfahren ist unbestritten, dass die Beruf ungsbeklagten seit 12. Juni 2018 Eigentümer der Parzelle Nr. 174 GB Y.____ sind. Es st eht des Weiteren fest, dass die Beru- fungskläger nach wie vor in der versteigerten Liegenschaf t wohnen und sich gegen die erstin- stanzliche Ausweisung wehren. Gerügt wird von den Beruf ungsklägern zunächst, dass die Beru- fungsbeklagten weder einen Termin für den Auszug noch f ür die Übergabe der Liegenschaft mit ihnen vereinbart hätten. Gemäss Ziff. 16 der Steigeru ngsbedingungen müsse der Käufer die Übergabe des Steigerungsobjekts mit den ehemaligen Ei gentümern vereinbaren. Die Berufungs- beklagten hätten sie stattdessen bis am 23. Oktober 2018 , also mehr als vier Monate nach dem Steigerungszuschlag in der Liegenschaft wohnen lassen. S ie seien schliesslich erst mit dem Ge- such der Berufungsbeklagten um Rechtsschutz in klaren Fäl len vom 23. Oktober 2018 zur Räu- mung der Liegenschaft aufgefordert worden. 2.3 Ziff. 16 der Steigerungsbedingungen betreffend die Zwangsverwertung der Liegenschaft Nr. 174 GB Y.____ vom 3. Mai 2018 lautet wie folgt (vgl. Klagbeilage 4): «Benützung der Liegenschaft durch die Schuldner: Die Liegenschaft wird durch die Familie C.____ bewoh nt und benutzt. Die Familie wurde durch das Betreibungsamt Basel-Landschaft aufgefordert, die L iegenschaft per Steigerungstag besen- rein zu räumen. Die Übergabe des Steigerungsobjektes h at der Ersteigerer direkt mit der Familie C.____ zu vereinbaren. Vorbehalten bliebt eine allfä llige anderslautende Vereinbarung mit dem neuen Eigentümer. Es wird Sache des Ersteigerers sein, die allfällig notwendig werdenden Vor- kehrungen zur Ausweisung der Familie Schäublin zu veranlassen.» Laut dieser von den Berufungsklägern selber angerufenen Bestimmung steht zunächst fest, dass sie offensichtlich schon vom Betreibungsamt Basel-Landsch aft zur Räumung der fraglichen Lie- genschaft angehalten worden waren und zwar auf den Steigerungstag hin, also per 12. Juni 2018. Die Steigerungsbedingungen, gegen die innert der Au flagefrist bei der Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs des Kantons Basel-Landschaft Beschwerde erhoben werden kann (vgl. Rechtsmittelbelehrung S. 5 des Protokolls der Grundstückversteigerung; Klagbeilage 4), sind von keiner Partei angefochten worden. Der Auszug stermin war damit in den Steigerungsbe- Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht dingungen rechtskräftig fixiert worden und musste nicht – wie die Berufungskläger meinen – nach dem erfolgten Steigerungszuschlag nochmals separat zwischen den Parteien vereinbart werden. In diesem Zusammenhang ist auch anzumerken, dass die Berufungskläger bereits mit Schreiben des Betreibungsamts Basel-Landschaft vom 6. April 2018 an gewiesen worden waren, die Lie- genschaft auf den Versteigerungstermin hin zu räumen ( vgl. Klagbeilagen 9 – 16). Es bestand somit überhaupt kein Anlass für eine weitere Aufforder ung zum Auszug. Nur der Zeitpunkt der Liegenschaftsübergabe, die in der Regel durch Übergabe der Hausschlüssel erfolgt, musste nach der Versteigerung direkt mit den Berufungsklägern abgem acht werden. Wie sich aus den Akten ergibt, haben die Berufungsbeklagten mehrfach versucht, mit den Berufungsklägern diesbezüg- lich Kontakt aufzunehmen. So ersuchten sie die Berufungskläger unmittelbar nach der Versteige- rung mit Schreiben vom 13. Juni 2018 um ein Gespräch, mit der Absicht, «…gemeinsam eine gute Lösung …» zu finden (vgl. Klagbeilage 17). Mit S chreiben vom 5. Oktober 2018 baten die Berufungsbeklagten erneut um ein Treffen zwecks Besprechu ng des weiteren Vorgehens (vgl. Klagbeilage 18). Als sie dann am 12. Oktober 2018, dem von ihnen angekündigten Termin, zur Liegenschaft an der X.____-strasse in Y.____ erschienen und dort mehrmals anklopften, wurde ihnen von den Berufungsklägern nicht geöffnet. Die Gem eindepräsidentin von Y.____, H.____, begleitete die Berufungsbeklagten zum besagten Treffe n und bestätigte diesen Sachverhalt (vgl. Aktennotiz vom 17. Oktober 2019; Klagbeilage 19). Am 2 3. Oktober 2018 reichten die Beru- fungsbeklagten sodann das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen beim Zivilkreisgericht Ba- sel-Landschaft Ost ein und verlangten die Ausweisung de r Berufungskläger. Damit steht fest, dass die Berufungsbeklagten mehrfach vergeblich versuch t haben, mit den Berufungsklägern bezüglich der Liegenschaftsübergabe in Kontakt zu treten. Den Berufungsbeklagten kann daher die Tatsache, dass kein konkreter Übergabezeitpunkt vereinbart wurde, nicht ernsthaft vorgewor- fen werden und es kann angesichts ihrer Bemühungen auch keine Rede davon sein, dass sie die Berufungskläger stillschweigend in der Liegenschaft wohne n liessen resp. mit der weiteren Nut- zung einverstanden waren. 2.4 Die Berufungskläger stellen sich im Weiteren auf den St andpunkt, dass die mietrecht- lichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine analog zur Anwendung gelangen müssten. Nach der Zwangsversteigerung vom 12. Juni 2018 hätten sie bis zur Einreichung der Klage vom 30. Juli 2019 in der Liegenschaft gewohnt, ohne währ end dieser einjährigen Nutzung eine Auf- forderung zum Auszug zu erhalten. Seit dem Urteil des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft Ost vom 27. November 2018 sei klar, dass sie sich auf die analog e Anwendung der mietrechtlichen Bestimmungen berufen würden. Die Berufungsbeklagten h ätten daher zunächst einen konkre- ten Auszugstermin festlegen müssen und zwar unter Beach tung der mietrechtlichen Auszugs- Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht frist von drei Monaten. Das Räumungsbegehren wäre erst nach Ablauf dieser Frist zulässig gewesen. 2.5 In seinem Urteil vom 27. November 2018 betreffend das A usweisungsgesuch der Beru- fungsbeklagten wies der Gerichtspräsident auf eine Lehrm einung hin, gemäss welcher die Vor- schriften über die mietrechtlichen Kündigungsbestimmunge n zu beachten seien, wenn jemand eine Liegenschaft für eine unbestimmte Zeit bewohne, o hne dass ein Mietvertrag abgeschlos- sen worden sei. Bei der besagten Lehrmeinung handelt es sich um einen Kommentar von Richard Püntener zur Gebrauchsleihe. Der Autor erinnert zunächst daran, dass die Gebrauchs- leihe im Unterschied zur Miete unentgeltlich sei und d ass im Falle einer solchen vereinbarten Überlassung einer Sache ohne Gegenleistung die Regeln der Gebrauchsleihe nach Art. 305 ff. OR und nicht die Regeln des Mietvertrags zur Anwendung gelangten. Wenn die Dauer der Lei- he weder durch die Parteivereinbarung noch durch den ve reinbarten Gebrauch begrenzt wor- den sei, könne der Verleiher die Sache gemäss Art. 31 0 OR jederzeit zurückverlangen. Zu gu- ter Letzt hält der Autor fest, dass die Vorschriften über die mietrechtlichen Kündigungstermine und -fristen analog anwendbar seien, wenn eine Gebrau chsleihe auf unbestimmte Zeit verein- bart worden sei (R ICHARD PÜNTENER , Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 42 f.). Dieser letzten Aussage ist ganz grundsätzlich entgegenzuhalten, d ass der Vertragsinhalt bei der Ge- brauchsleihe anders strukturiert ist und daher eine anal oge Anwendung der Kündigungsschutz- bestimmungen des Mietrechts ausser Betracht steht (vgl. dazu HANS GIGER , Berner Kommentar zum OR, 2013, Art. 253 N 159). Der erwähnten Auffassun g kann deshalb nicht gefolgt werden. Des Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass auch eine Gebrauchsleihe nur bei einer diesbezügli- chen Einigung der Parteien angenommen werden kann. E in derartiger Konsens ist im vorlie- genden Fall nicht erfolgt und wird von den Berufungsklä gern weder konkret geltend gemacht noch mit entsprechenden Beweisen untermauert. Die Anna hme eines faktischen Mietverhält- nisses kommt sodann ebenfalls nicht in Frage. Auf diese K onstruktion kann etwa zurückgegrif- fen werden, wenn ein ungültiger Vertrag während ein er bestimmten Dauer von den Parteien erfüllt wird oder wenn ein Mieter nach Beendigung de s Mietvertrags im Mietobjekt verbleibt. In beiden Beispielen wird eine grundsätzliche Einigung zum indest zu Beginn des Verhältnisses vorausgesetzt. Erfolgt die Nutzung des Mietobjekts jedoch gegen den Willen des Vermieters, so verbietet das Konsensualprinzip die Annahme eines Mietve rtrags (HANS GIGER , Berner Kom- mentar zum OR, 2013, Art. 253 N 75). 2.6 Wie erwähnt, kann vorliegend weder von einer explizite n vertraglichen Übereinstimmung noch von einer anderweitigen Einigung der Parteien, insbesondere durch stillschweigende Dul- dung, ausgegangen werden. Die Berufungskläger können se lbst aus dem Mietvertrag vom Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht 1. Januar 2017, den sie mit I.____ abgeschlossen haben (vgl. Klagbeilage 6), nichts zu ihren Gunsten ableiten resp. damit die analoge Anwendung der mietrechtlichen Kündigungsbestim- mungen begründen. Der besagte Mietvertrag ist zwar bei der Versteigerung der Liegenschaft auf die Berufungsbeklagten übergegangen. Diese kündig ten den besagten Vertrag jedoch mit Schreiben vom 7. Dezember 2018 auf den 31. März 2019. Schliesslich einigten sich die Beru- fungsbeklagten anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 20. Februar 2019 mit I.____ auf eine einmalige Erstreckung des Mietverhältnisses bis 30. September 2019 (vgl. Klagbeilage 7). Damit steht fest, dass auch dieses mietvertragliche Verhä ltnis, das für die heute strittige Ange- legenheit indessen ohnehin bedeutungslos ist, mittlerweile definitiv aufgelöst wurde. 2.7 Zusammenfassend ist also festzuhalten, dass die Berufungsklä ger bereits vor der Ver- steigerung wussten, dass sie die Liegenschaft an der X.___ _-strasse in Y.____ auf den Ver- steigerungstag hin zu räumen hatten. Die Berufungsbekla gten mussten daher die Berufungs- kläger keineswegs erneut zum Auszug auffordern, geschwei ge denn nach den mietrechtlichen Kündigungsbestimmungen vorgehen. Die Berufungsbeklagten können als neue Eigentümer der in Frage stehenden Liegenschaft frei darüber verfügen u nd sich gegen jede unbefugte Nutzung ihres Eigentums zur Wehr setzen. Sie dürfen insbesonder e mittels Eigentumsfreiheitsklage die Ausweisung von Personen verlangen, die ohne entsprechen de Berechtigung in der Liegen- schaft wohnen (EVA BACHOFNER , Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren und in wen iger klaren Fällen, 2019, § 5 N 88). Die Vorinstanz hat som it die von den Berufungsbeklagten ge- stützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB beantragte Ausweisung der Berufungskläger zu Recht geschützt. Die dagegen erhobene Berufung ist demzufolge abzuwei sen und das erstinstanzliche Urteil zu bestätigen. 3.1 Abschliessend ist über die Verteilung der Prozesskosten fü r das Rechtsmittelverfahren sowie über das Gesuch der Berufungskläger um unentgeltli che Rechtspflege zu befinden. Ge- mäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten, bestehe nd aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO) der unter liegenden Partei auferlegt. Die Voraus- setzungen für die Gewährung der unentgeltlichen Rechts pflege sind in Art. 117 ZPO geregelt. Nach dieser Bestimmung hat eine Person Anspruch auf unen tgeltliche Rechtspflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr R echtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Die gesuchstellende Partei hat ihre Bedürftigkeit na chzuweisen und die Nichtaussichtslosigkeit des Prozesses sowie die Notwendigkeit einer Rechtsverbei ständung darzulegen (vgl. K ARL SPÜHLER /A NNETTE DOLGE /M YRIAM GEHRI , Schweizerisches Zivilprozessrecht, 9. Aufl. 2010, § 38 N 108 f.). Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht Die Mittellosigkeit wird gemeinhin dann bejaht, wenn der Aufwand des notwendigen Lebensun- terhalts, der sogenannte «zivilprozessuale Notbedarf», da s massgebliche Einkommen über- steigt bzw. aus der Differenz nur ein kleiner Überschuss r esultiert, welcher es dem Gesuchstel- ler nicht erlauben würde, die Prozesskosten innert nützl icher Frist zu bezahlen. Nebst dem Ein- kommen ist auch vorhandenes Vermögen heranzuziehen, wobe i ein gewisser Umfang an Ver- mögen als sogenannter «Notgroschen» beansprucht werden darf und nicht zur Prozessführung angetastet werden muss. Bei ungenügendem Einkommen wird nach ständiger Praxis des Kan- tonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, e in Vermögen von etwa CHF 20'000.-- bis maximal CHF 25'000.-- als noch verhältnismässig gering und deshalb einem Gesuch um unent- geltliche Rechtspflege nicht grundsätzlich entgegenstehen d betrachtet. Die Höhe des Notgro- schens ergibt sich aus den Verhältnissen des konkreten Einze lfalls. Wenn das Vermögen die- sen Notgroschen übersteigt, ist es dem Gesuchsteller gru ndsätzlich unbesehen der Art der Vermögensanlage zumutbar, dieses zur Finanzierung des Pro zesses zu verwenden (vgl. KGE BL 410 11 72 vom 3. Mai 2011; publ. in: BJM 2012 340 ff. und AJP 2013 1248). Soweit es also die eigenen Mittel erlauben, einen Prozess zu finanzieren, ist der Zugang zur Justiz gewährleis- tet und ein Zugriff auf öffentliche Gelder nicht ang ezeigt. Die Aussichtslosigkeit eines Rechts- begehrens liegt im Weiteren dann vor, wenn die Gewi nnaussichten erheblich geringer sind als die Verlustgefahren und daher kaum mehr als ernsthaft bezeichnet werden können. Massge- bend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mitte l verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen oder davon absehen würde. Ein e Partei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen würde , also nicht bloss deshalb anstrengen können, weil dieser für sie nichts kostet (K ARL SPÜHLER /A NNETTE DOLGE /M YRIAM GEHRI , a.a.O., N 122). 3.2 Im vorliegenden Fall ist zunächst fraglich, ob die Beru fungskläger tatsächlich bedürftig im oben dargelegten Sinne sind. Die vormals in ihrem Eig entum stehende Parzelle Nr. 174 GB Y.____ wurde nämlich zu einem Preis von CHF 390'000.-- verkauft. Nach Abzug der Ausstände von CHF 226'911.90 (vgl. dazu Beschrieb und Lastenverzeic hnis des basellandschaftlichen Betreibungsamts vom 3. Mai 2018; Beilage 2 zur Berufu ngsantwort) verblieb den Berufungsklä- gern ein Betrag von etwa CHF 163'000.--. Es braucht indessen nicht weiter abgeklärt zu wer- den, ob die Berufungskläger trotz dieser Zahlung aktuell tatsächlich mittellos sind, weil die Be- willigung der unentgeltlichen Rechtspflege bereits w egen der Aussichtslosigkeit ihrer Berufung scheitert. Wie zuvor dargelegt wurde, wussten die Berufu ngskläger bereits vor dem Versteige- rungstermin, dass sie die von ihnen bewohnte Liegenscha ft auf diesen Termin hin räumen mussten. Die Sachlage war also damals schon klar. Sie ha ben sich dennoch in der Folge be- Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht harrlich den Kontaktversuchen der Berufungsbeklagten en tzogen und dadurch eine Regelung der Übergabemodalitäten vereitelt. Angesichts dieser Um stände erscheint es gewagt, dass die Berufungskläger dem Ausweisungsbegehren der Berufungsbe klagten entgegenhalten, der wei- tere Verbleib in der Liegenschaft sei von diesen stillschweigend geduldet worden. Dass sie aber selbst nach dem nunmehr klaren erstinstanzlichen Urteil weiterhin auf dieser Darstellung behar- ren und sich überdies auf die mietrechtlichen Kündigung sbestimmungen berufen, verdient kei- nen unentgeltlichen Rechtschutz. Für die Berufungskläger m usste von Anfang an klar sein, dass sie mit dieser Argumentation nicht durchdringen kön nen und ihre Berufung aussichtslos ist. Ihr Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rech tspflege vom 3. April 2020 ist daher abzuweisen. 3.3 Die Berufungskläger bleiben also nicht nur mit ihrer B erufung, sondern auch mit ihrem Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege erfolglos. Die E ntscheidgebühr, die in Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V. mit § 8 Abs. 1 lit. f der Verordnung über die Gebühren der Gerichte (Gebührenta- rif, GebT, SGS 170.31) auf CHF 1'800.-- festgesetzt w ird, geht daher entsprechend dem Aus- gang des Verfahrens zu ihren Lasten. Diese Kosten werden den Berufungsklägern in solidari- scher Verbindung auferlegt. Zu guter Letzt ist zu Gunsten der obsiegenden Berufungsb eklagten eine Parteientschädigung für das Berufungsverfahren festzusetzen. Da sie keine H onorarrechnung eingereicht haben, wird die Parteientschädigung gemäss § 18 Abs. 1 der Tar ifordnung für die Anwältinnen und Anwälte (TO; SGS 178.112) von Amtes wegen nach gerich tlichem Ermessen bestimmt. Dabei ist von einem Streitwert von CHF 18'000.-- und gemäss § 7 Abs. 1 lit. d TO einem Rahmen für das Grundhonorar von CHF 2'250.-- minimal bis CHF 3' 600.-- maximal auszugehen. Bei der konkreten Bemessung der Parteientschädigung ist zudem die Schwierigkeit des Falls und der Umfang der Bemühungen zu beachten. Je nachdem kommt der untere, obere oder ein mittlerer Ansatz zur Anwendung (vgl. § 7 Abs. 1 TO in fine). In Anbetracht, dass vorliegend die Sachlage klar war und im Berufungsverfahren die gleichen Fragen wie bereits vor erster Instanz zur Dis- kussion standen, kann davon ausgegangen werden, dass sich d ies auf den Umfang der Bemü- hungen im Rechtsmittelverfahren ausgewirkt hat. Es ersche int daher angebracht, die Parteient- schädigung im unteren Bereich des Honorarrahmens festzul egen. Nach Auffassung der zivil- rechtlichen Dreierkammer des Kantonsgerichts Basel-Land schaft ist den Berufungsbeklagten für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'400.-- pauschal zuzuspre- chen. Mehrwertsteuer und Auslagen werden bei der Festle gung der Entschädigung nur berück- sichtigt, wenn dies ausdrücklich beantragt wird und diese Positionen in der Honorarnote separat Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht ausgewiesen sind (vgl. KGE BL 400 19 196, E. 10.2). D ie Parteientschädigung wird den Beru- fungsklägern wiederum in solidarischer Verbindung auferlegt. Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil d es Zivilkreisgerichtspräsi- denten Basel-Landschaft Ost vom 9. Januar 2020 vollumfänglich bestätigt. 2. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren von CHF 1'800.-- wird den Berufungsklägern in solidarischer Verbindung auferlegt. 3. Die Berufungskläger haben den Berufungsbeklagten fü r das Berufungsver- fahren eine Parteientschädigung von CHF 2'400.-- pausch al und in soli- darischer Verbindung zu bezahlen. Präsident Roland Hofmann Gerichtsschreiberin Nicole Schneider Weiterzug Gegen diesen Entscheid wurde beim Schweizerischen Bundesgericht eine zivilrechtliche Be- schwerde erhoben (Verfahren Nr. 5A_70412020).