Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2024 22 Entscheid vom 27. Juni 2024 Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident lic.iur., Karl Gasser, Richter Monica Huber-Landolt, Richterin lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber Parteien A.________, Beschwerdeführerin, gegen 1.Gemeinderat Wollerau, Hauptstrasse 15, Postfach 335, 8832 Wollerau, 2.Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, 3.B.________, Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt C.________ und/oder Rechtsan- wältin D.________, 4.E.________ AG, Beigeladene, vertreten durch Rechtsanwalt F.________ und/oder Rechtsan- walt G.________, Gegenstand Planungs- und Baurecht (nachträgliche Baubewilligung)2 Sachverhalt: A.Mit Beschluss (RRB) Nr. 986/2016 vom 6. Dezember 2016 genehmigte der Regierungsrat des Kantons Schwyz den Gestaltungsplan (GP) "H.________" inkl. Sonderbauvorschriften (SBV), welcher die damaligen Grundstücke KTN 001.________, KTN 002.________ (teils) und KTN 003.________ (heute KTN 001.________, 004.________, 005.________, 006.________, 007.________, 008.________ und 003.________) umfasst. Mit Beschluss (GRB) Nr. 2016 vom 11. Oktober 2016 erteilte der Gemeinderat Wollerau der E.________ AG die Baubewilligung für den Ausbau der Erschlies- sungsstrasse und mit GRB Nr. 2017.59 vom 18. April 2017 eine Projektänderung an der Strasse. Mit GRB Nr. 2017.180 vom 14. August 2017 erteilte der Gemein- derat die Baubewilligung für den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern (MFH), ein Einfamilienhaus (EFH) sowie eine Tiefgarage. Es folgten weitere Baubewilligun- gen für eine Projektänderung bei der Tiefgarage (GRB Nr. 2018.4 vom 9.1.2018), für eine Gebäudeschutzleitung und eine Erdsonden-Wärmepumpenanlage (GRB Nr. 2018.143 und GRB Nr. 2018.145, beide vom 14.5.2018) sowie für eine weitere Projektänderung (GRB Nr. 2019.154 vom 29.10.2019). Mit GRB Nr. 2022.323 vom 10. Oktober 2022 erteilte der Gemeinderat die Bau- bewilligung für das nachträgliche Baugesuch für "Umgebung, Zaun, Stützmauer, UFC [Unterflurcontainer]" unter Auflagen. Eine dagegen von einer Nachbarin ein- gereichte Beschwerde wies der Regierungsrat mit RRB Nr. 322/2023 vom 25. April 2023 ab. Eine hiergegen erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit VGE III 2023 77 vom 28. September 2023 im Sinne der Er- wägungen teilweise gut; im Übrigen wies es die Beschwerde im Sinne der Erwä- gungen ab, soweit darauf einzutreten war. Eine dagegen erhobene Beschwerde ist beim Bundesgericht anhängig. B.A.________, Eigentümerin einer 3.5-Zimmerwohnung im Haus "I.________", H.________weg 10 in Wollerau (KTN 001.________) in der zwi- schenzeitlich realisierten Wohnüberbauung im Gestaltungsplangebiet "H.________", monierte mit einer Eingabe vom 13. September 2021 beim Gemein- derat, es seien gewisse Keller- bzw. Nebenräume im Haus "I.________" wider- rechtlich zu Wohnräumen aus- bzw. umgebaut worden und sie forderte das Bau- amt auf, sämtliche Keller- und Nebenräume in der Überbauung "H.________" zu kontrollieren (Vi-act. II.-01 Beilage 22). C.Am 13./14. Dezember 2021 führte die Abteilung Hochbau der Gemeinde Wollerau Baukontrollen bei insgesamt 14 Keller- und Hobbyräumen in der Über- bauung "H.________" durch und stellte gewisse Abweichungen vom bewilligten 3 Zustand fest (vgl. Vi-act. II.-01 Beilage 21). Mit GRB Nr. 2022.233 vom 20. Juni 2022 beurteilte der Gemeinderat die Einwände von A.________ bezüglich Umnut- zung als nicht zutreffend und wies diese als erledigt ab (Vi-act. II.-01 Beilage 21). D.Der Regierungsrat hiess eine von A.________ dagegen erhobene Be- schwerde mit RRB Nr. 862/2022 vom 8. November 2022 gut und wies die Sache zur Durchführung eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens für die festge- stellten Abweichungen an den Gemeinderat zurück (Vi-act. II.-01 Beilage 19). E.Am 24. Mai 2023 beschwerte sich A.________ beim Hochbauamt der Ge- meinde Wollerau darüber, dass für die klimatisierten Weinkeller in den Häusern "J.________" (H.________weg 6) und "K.________" (H.________weg 4) keine nachträglichen Baubewilligungsverfahren durchgeführt worden seien (Vi-act. II.-01 Beilage 18). F.Mit GRB Nr. 2023.129 vom 19. Juni 2023 (Versand am 21.6. 2023) entschied der Gemeinderat (Vi-act. II.-01 Beilage 17): 1. Im Zusammenhang mit den drei Gegenstand der Einsprache/Klage von A.________ vom 24.5.2023 bildenden Räumen wird im Sinne der Erwägungen weder ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren noch ein nochmaliger Augenschein durchgeführt. 2.-3. (Rechtsmittelbelehrung und Zustellung). G.Dagegen erhob A.________ am 27. Juni 2023 fristgerecht Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat und beantragte (Vi-act. I.-01): 1. Gemeinderatsbeschluss Nr. 2023.129: Beschluss Ziffer 1, Seite 3 sei aufzuheben. 2. Der Gemeinderat sei aufzufordern, beim Bauamt ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren sowie einen Augenschein der Nebenräume Haus J.________ zu erzwingen (mit Fokus auf Waschen/Keller). 3. Es gilt, das fragwürdige Dokument «Baubewilligung vom 29.10.19 durch das Bauamt/Regierungsrat prüfen zu lassen (Zweck, inhaltliche Themen, Richtigkeit, Legalität, Nutzen, Echtheit). Das Bauamt muss dem Regierungsrat die Richtigkeit, Gültigkeit der Baubewilligung beweisen. 4. Der Weinkeller muss in die Legalität geführt werden, um den gesetzlichen Aspekten zu entsprechen. 5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen der Bauherrschaft bzw. die Vorinstanz. H.Mit RRB Nr. 60/2024 vom 30. Januar 2024 (Versand am 6.2.2024) entschied der Regierungsrat wie folgt: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der angefochtene Beschluss Nr. 2023.129 vom 19. Juni 2023 wird aufgehoben und die Sache zur Durchführung einer Baukontrolle und eines nachträglichen 4 Baubewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1600.-- werden zur Hälfte der Beschwerdeführerin auferlegt (Fr. 800.--) und mit ihrem Kostenvorschuss (Fr. 1500.--) verrechnet. Je ein Viertel der Verfahrenskosten werden der Gemeinde Wollerau (Fr. 400.--) und dem Beschwerdegegner (Fr. 400.--) auferlegt. (…). 3. Parteientschädigungen werden keine zugesprochen. 4.-6. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). I.Gegen diesen RRB Nr. 60/2024 erhebt A.________ mit Eingabe vom 24. Fe- bruar 2024 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwal- tungsgericht mit den folgenden Anträgen 1. Der Beschluss des Regierungsrats des Kantons Schwyz Nr. 60/2024 vom 30. Januar 2024 sei aufzuheben und die gegen den Beschluss Nr. 2023.129 des Gemeinderates Wollerau vom 19. Juni 2023 eingereichte Beschwerde sei gutzuheissen. Die Klage VB139/2022 wurde vom Regierungsrat am 8. November 2022 in allen Punkten gutgeheissen. 2. Unter Kosten und Entschädigungsfolgen (inkl. MwSt.) zu Lasten der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanzen. J.Das Sicherheitsdepartement erklärt am 29. Februar 2024 an den Erwägun- gen des angefochtenen RRB Nr. 60/2024 festzuhalten und auf die Einreichung einer Vernehmlassung zu verzichten. Die Beigeladene beantragt mit Vernehmlassung vom 25. März 2024, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 8.1% MwSt) zulasten der Beschwerdeführerin. Die Gemeinde ersucht mit Stellungnahme vom 17. April 2024 um Abweisung der Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführerin. Der Beschwerdegegner beantragt mit Vernehmlassung vom 29. April 2024: 1. Auf die Beschwerde sei nicht einzutreten. 2. Eventualiter: Auf die Beschwerde sei insoweit nicht einzutreten, als der Regierungsrat den Beschluss des Gemeinderats Wollerau Nr. 2023.129 vom 19. Juni 2023 in teilweiser Gutheissung der Beschwerde von A.________ aufgehoben und die Sache zur Durchführung einer Baukontrolle und eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz (den Gemeinderat Wollerau) zurückgewiesen hat (Dispositiv-Ziffer 1 des Beschlusses des Regierungsrats). Im Übrigen sei die Beschwerde abzuweisen. 3. Subeventualiter: Die Beschwerde sei abzuweisen. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (letzteres zzgl. 8.1 % MwSt.) zulasten der Beschwerdeführerin. 5 K.Mit Replik vom 16. Mai 2024 ersucht die Beschwerdeführerin um Gutheissung ihrer Beschwerde; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner. L.Die Beigeladene ersucht mit Duplik vom 21. Mai 2024 um antragsgemässen Entscheid, sofern darauf eingetreten werden könne und sie erklärt, sämtliche Ausführungen in der Replik vom 16. Mai 2024 zu bestreiten und - unter Verweis auf die bisherigen Eingaben - auf eine Duplik zu verzichten. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.1Nach § 14 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 kann eine Drittperson auf ihr Gesuch hin, auf Antrag einer Partei oder von Amtes wegen als Nebenpartei in das Verfahren einbezogen werden, wenn sie durch eine Verfügung oder einen Entscheid voraussichtlich in ihren schützenswer- ten Interessen betroffen ist (Abs. 1). Die beigeladene Person kann im Verfahren Parteirechte ausüben; sie kann Anträge nur zu Gunsten oder zu Lasten der Haupt- parteien stellen (Abs. 2). Die Verfügung oder der Entscheid wird auch gegenüber der beigeladenen Person rechtswirksam (Abs. 3). 1.2Die von der Beschwerdeführerin als Beschwerdegegnerin aufgeführte E.________ AG ist als ursprüngliche Bauherrschaft der Wohnüberbauung im Ge- staltungsplangebiet "H.________" in Wollerau voraussichtlich in ihren schützens- werten Interessen betroffen (vgl. dazu auch RRB Nr. 862/2022 vom 8.11.2022 [= Vi-act. II.-01 Beilage 19] E. 5.1). Daher wurde sie mit Verfügung vom 17. Fe- bruar 2024 ins vorliegende Verfahren einbezogen. 2.1Vor Erlass einer Verfügung oder eines Entscheides prüft die Behörde von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. Sie prüft u.a. insbesondere die Rechtsmittelbefugnis (§ 27 Abs. 1 lit. d VRP). Zur Ein- reichung eines Rechtsmittels ist gemäss § 37 Abs. 1 VRP berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), durch den angefochtenen Entscheid oder die angefochtene Verfügung besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides oder der Verfügung hat (lit. c). 2.2Den Anforderungen von § 37 Abs. 1 lit. b und c VRP kommt dann eine be- sondere Bedeutung zu, wenn ein Dritter (z.B. Nachbar) den Entscheid anficht. Ist in einem solchen Fall durch ein unmittelbares Berührtsein eine spezifische Bezie-6 hungsnähe gegeben, hat der Beschwerdeführer ein ausreichendes Rechtsschut- zinteresse daran, dass der angefochtene Entscheid aufgehoben wird. Dieses In- teresse besteht im praktischen Nutzen, den die erfolgreiche Beschwerde dem Be- schwerdeführer eintragen würde, d.h. in der Abwendung eines Nachteils wirt- schaftlicher, ideeller, materieller oder anderweitiger Natur, den der angefochtene Entscheid für ihn zur Folge hätte (vgl. Aemisegger/Haag, in: Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, 2020 Art. 33 N 64; Hensler, Die Ver- waltungsgerichtsbeschwerde im Kanton Schwyz, Zürich 1980, S. 37 ff.; EGV-SZ 1998 Nr. 2 E. 2d). 2.3Der Umfang der Tätigkeit des Verwaltungsgerichts als Beschwerdeinstanz wird durch den Anfechtungsgegenstand abgegrenzt. Es kann grundsätzlich nur das Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sein, was auch Gegenstand der zu- grunde liegenden Verfügung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hätte sein müssen. Gegenstände, über welche die erste Instanz bzw. die Vorinstanz zu Recht nicht entschieden hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich des Verwal- tungsgerichts als Beschwerdeinstanz (vgl. statt vieler VGE III 2020 175 vom 22.2.2021 E. 1.1; VGE III 2016 5 vom 26.10.2016 E. 2.1, je m.H.; Bertschi, in: Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich [kurz: Kommentar VRG], 3. Aufl. 2014, Vorbem. zu §§ 19-28a, Rz. 44-49; Kölz/ Häner/Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl. 2013, Rz. 685 ff.; EGV-SZ 1979, S. 122). 2.4Anfechtungsgegenstand bzw. Streitgegenstand ist das Dispositiv, nicht je- doch einzelne Elemente der Begründung (Müller, in: Auer/Müller/Schindler [Hrsg.], Kommentar VwVG, 2. Aufl. 2019, Art. 44 Rz. 5; Hensler, a.a.O., S. 58). Die Be- gründung nimmt grundsätzlich nicht an der Rechtskraft teil. Nur das Dispositiv er- wächst in (formelle) Rechtskraft sodass auch nur das Dispositiv anfechtbar ist (BGE 140 I 144 E. 2.4.2 mit m.w.H.). Ausführungen, die allein in den Erwägungen enthalten sind, haben keine rechtliche Verbindlichkeit. Sie sind aber insoweit für die Rechtsverbindlichkeit des Dispositivs unerlässlich, als sie dessen Inhalt ver- deutlichen (vgl. Camprubi, in: Auer/Müller/Schindler, a.a.O., Art. 61 Rz. 24). Aller- dings können auch die Erwägungen an der Rechtskraft teilhaben, namentlich dann, wenn das Dispositiv mit der Formulierung "im Sinne der Erwägungen" aus- drücklich auf sie verweist (vgl. Griffel, in: Kommentar VRG, § 28 N 7; Hirzel, in: Waldmann/Weissenberger [Hrsg.], Praxiskommentar VwVG, 3. Aufl. 2023, Art. 61 Rz. 43; BGE 144 V 418 E. 4.2 m.H.; Urteil BGer 1C_126/2008 vom 17.11.2008 E. 3.2; 1P.563/2004 + 1P.611/2003 vom 17.5.2005 E. 3.4.2, je m.w.H.).7 2.5.1 Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen. Als Eigentümerin einer 3.5-Zimmerwohnung im Haus "I.________" welches sich in unmittelbarer Nachbarschaft zu den Häusern "J.________" und "K.________" be- findet und zur selben Wohnüberbauung im Gestaltungsplangebiet "H.________" in Wollerau gehört, ist eine spezifische Beziehungsnähe gegeben (vgl. E. 2.2 hier- vor). 2.5.2 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB Nr. 60/2024 (Disp.-Ziff. 1) die Beschwerde teilweise gutgeheissen, den angefochtenen GRB Nr. 2023.129 vom 19. Juni 2023 (Vi-act. II.-01 Beilage 17) aufgehoben und die Sache zur Durch- führung einer Baukontrolle und eines nachträglichen Baubewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. In E. 6 hat er seine voranstehende Beurteilung ("nach dem Gesagten") dahingehend zusammenge- fasst, dass der Gemeinderat unverzüglich eine Baukontrolle in dem als "Waschen, Keller" bezeichneten Raum vorzunehmen und diese Baukontrolle ausführlich mit diversen Fotografien zu belegen habe. Entsprechend der dabei angetroffenen Si- tuation habe er anschliessend in einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren einerseits über die Bewilligungsfähigkeit der Bodenheizung und allfälliger sanitärer Einrichtungen oder Anschlüsse in diesem als "Waschen, Keller" bezeichneten Raum und andererseits über die Klimatisierung in dem als "Keller" bezeichneten Raum zu entscheiden. Für den als "Weinkeller 1" bezeichneten Raum hat der Regierungsrat kein Erfor- dernis für eine Baukontrolle mit anschliessendem nachträglichen Baubewilligungs- verfahren erkannt. Bei diesem Raum lägen keine Abweichungen von der Baube- willigung vor. Insbesondere dürfe bei einem speziell als Weinkeller konzipierten und als solchen bezeichneten Raum davon ausgegangen werden, dass eine ent- sprechende Klimatisierung bzw. Kühlung des Raumes auf eine für die Weinlage- rung optimale Temperatur vorhanden sei bzw. von der Bewilligung des Weinkellers mitumfasst werde. Ausser dem edlen Ausbau und der Präsentation dieses Wein- kellers seien keine weiteren Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass dieser (als Showroom) gewerblich genutzt werde (E. 4.2). Bezüglich der gewerblichen Nut- zung des als "Keller" bezeichneten Raums hat der Regierungsrat anschliessend auf die Ausführungen zum "Weinkeller 1" verwiesen (E. 4.3). 2.5.3 Somit wurde der GRB Nr. 2023.129 vom 19. Juni 2023 mit dem angefoch- tenen RRB Nr. 60/2024 nicht vollumfänglich aufgehoben. Mit der Rückweisung der Sache an die Vorinstanz "im Sinne der Erwägungen" wurden Gegenstand und Um- fang der mit diesem Entscheid angeordneten Baukontrolle und des durchzuführen- den nachträglichen Baubewilligungsverfahrens (zusammengefasst in E. 6) in verbindlicher Weise definiert.8 Soweit das Erfordernis einer Baukontrolle und eines nachträglichen Baubewilli- gungsverfahrens in den Erwägungen des angefochtenen RRB Nr. 60/2024 - auf welche im Dispositiv verwiesen wurde - damit zugleich verbindlich verneint wurde, hat der Regierungsrat - ungeachtet der formellen Aufhebung des GRB Nr. 2023.129 - die vom Gemeinderat darin vertretene Position geschützt. Diesbezüg- lich hat der vorinstanzliche Rückweisungsentscheid als instanzabschliessender, ordentlich anfechtbarer Endentscheid im Sinne der Rechtsprechung zu gelten (vgl. VGE III 2018 121 vom 18.12.2018 E. 1.4 m.H.). Insoweit hat die Beschwerdefüh- rerin als im vorinstanzlichen Verfahren unterlegene Partei und als Eigentümerin einer 3.5-Zimmerwohnung im Haus "I.________" (innerhalb des Gestaltungsplan- gebiets "H.________" in Wollerau) ein hinreichendes, aktuelles und praktisches Rechtsschutzinteresse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids (vgl. auch RRB Nr. 862/2022 vom 8.11.2022 [= Vi-act. II.-01 Beilage 19] E. 2.3). Die sich stellenden Fragen, ob Baukontrollen und ein nachträgliches Baubewilligungs- verfahren auch hinsichtlich der als "Keller" resp. "Weinkeller 1" bezeichneten Räume erforderlich sind, beschlagen u.a. die Ausnützungsziffer und das Minergie- Zertifikat, welche im Gestaltungsplangebiet "H.________" insgesamt eingehalten werden müssen (vgl. E. 2.2 hiervor; BGE 135 II 172 E. 2.1 m.H.). In diesem Um- fang ist auf die Beschwerde einzutreten. 2.6Nach § 38 Abs. 2 VRP muss eine Eingabe im Rechtsmittelverfahren einen Antrag und eine Begründung enthalten. Aus dem Antrag muss ersichtlich sein, in- wiefern nach Meinung der rekurrierenden Partei das Dispositiv der angefochtenen Verfügung abzuändern ist, sofern nicht deren gänzliche Aufhebung verlangt wird. Allerdings ist die Praxis diesbezüglich nicht allzu streng (vgl. Griffel, in: Kommentar VRG, § 23 N 12; Daum, in: Herzog/Daum [Hrsg.], Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl. 2020, Art. 32 N 18, je m.w.H.). Namentlich an Laienbeschwerden werden praxisgemäss weniger hohe Anforderungen gestellt als an solche anwaltlich vertretener Parteien (vgl. VGE III 2022 66 vom 19.9.2022 E. 1.2.2; VGE III 2019 212 vom 19.2.2020 E. 1.2.1; VGE 99/04 vom 13.4.2005 E. 1.2). Es genügt, wenn aus dem Zusammenhang heraus und unter Zuhilfenahme der Begründung zumindest sinngemäss erkennbar ist, was der Beschwerdeführer will. Wegleitend ist dabei der Grundsatz von Treu und Glauben (VGE III 2022 63 + 64 vom 19.9.2022 E. 1.2.1; VGE III 2014 72 vom 22.5.2014 E. 1.1, je m.H.). Mit den Anträgen in Ziff. 1 der Beschwerde vom 24. April 2024, wird der Streitge- genstand im Sinne der zitierten Lehrmeinungen hinreichend umschrieben. Aus dem Zusammenhang heraus und unter Zuhilfenahme der Begründung wird - trotz Polemik und unstrukturierten Abschweifungen und Wiederholungen - zumindest 9 sinngemäss erkennbar, an welchen Mängeln der angefochtene RRB Nr. 60/2024 nach Ansicht der Beschwerdeführerin leidet. Auf die Beschwerde ist auch unter diesem Gesichtspunkt einzutreten. 3.1Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden (Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700] vom 22.6.1979; § 75 Abs. 1 Satz 1 des Pla- nungs- und Baugesetzes [PBG; SRSZ 400.100] vom 14.5.1987). Bauten und An- lagen werden namentlich dann geändert, wenn sie äusserlich umgestaltet, erwei- tert, erheblich umgebaut oder einer neuen, baupolizeilich bedeutsamen Zweckbe- stimmung zugeführt werden (§ 75 Abs. 2 PBG). Eine Nutzungsänderung ist auch dann bewilligungspflichtig, wenn sie nicht äusserlich wahrnehmbar ist bzw. keine baulichen Veränderungen mit ihr einhergehen (Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, Zür- cher Planungs- und Baurecht, 6. Aufl. 2019, Bd. 1, S. 356). Ist ein baurechtserhebliches Verhalten trotz bestehender Bewilligungspflicht nicht vollumfänglich durch eine formell einwandfreie Bewilligung gedeckt, ist es formell rechtswidrig. Materielle Baurechtswidrigkeit liegt demgegenüber vor, wenn ein bau- rechtlich bedeutsames Verhalten gegen irgendwelches materielles Recht ver- stösst, das auf ein Bauvorhaben anwendbar ist (vgl. statt vieler VGE III 2019 67 vom 24.10.2019 E. 4.1 m.H.; Hagenbuch, Kontrolle, Vollstreckung und Vollzug von Verfügungen im Baurecht, in: EGV-SZ 1998, S. 191; Mäder, Das Baubewilligungs- verfahren, Zürich 1991, Rz. 614 ff.; Beeler, Die widerrechtliche Baute, Zürich 1984, S. 39). 3.2Unregelmässigkeiten im Baugeschehen - auch ausserhalb eines ordentli- chen Baubewilligungsverfahren, an dessen Ende die Bauabnahme durch die Bau- kontrolle steht (vgl. § 88 PBG) - können der Kontrollbehörde auf verschiedene Ar- ten zur Kenntnis gebracht werden, u.a. durch Anzeige von Nachbarn (vgl. Beeler, a.a.O., S. 51 f.; Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., Bd. 1, S. 492; Waldmann, in: Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht [kurz: FHB Öffentliches Baurecht], 2016, Rz. 6.6). Stellt die Behörde eine formell rechtswidrige Bautätigkeit (bzw. ein formell rechts- widriges baurechtserhebliches Verhalten) fest, hat sie von Amtes wegen ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Im nachträglichen Bau- bewilligungsverfahren ist zu prüfen, ob die formelle Widerrechtlichkeit durch die Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung beseitigt werden kann (vgl. statt vie- ler VGE III 2019 75 vom 21.11.2019 E. 1.5; VGE 586+595/93 vom 29.9.1993 E. 4c, je m.H. u.a. auf Beeler, a.a.O., S. 62 f.). Sofern die Abweichung gegenüber den 10 Bauvorschriften nicht bedeutungslos ist, verfügt die Bewilligungsbehörde auf Kos- ten des Bauherrn die Abänderung oder Entfernung von widerrechtlichen Bauten und Anlagen (§ 87 Abs. 2 PBG). Nach konstanter Praxis ist das Vorliegen formeller und materieller Rechtswidrigkeit unabdingbare Voraussetzung für eine Abbruch- bzw. Entfernungsmassnahme im Baurecht (statt vieler VGE III 2021 160 vom 26.9.2022 E. 1.2 m.H. u.a. auf Beeler, a.a.O., S. 75 f.). 3.3Das nachträgliche Baubewilligungsverfahren wird wie ein gewöhnliches Ver- fahren eingeleitet und durchgeführt. Auch im nachträglichen Bewilligungsverfahren liegt die Verfahrensherrschaft beim Bauherrn. Gegenüber dem ursprünglichen Baubewilligungsverfahren besteht im nachträglichen eine faktisch wie rechtlich ge- steigerte Mitwirkungspflicht des Bauherrn. (vgl. Mäder, a.a.O., Rz. 649 ff.; Beeler, a.a.O., S. 63; Berner, Luzerner Bau- und Planungsrecht, 2012, Rz. 1077 f.; Wald- mann, in: Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht 2016, Rz. 6.8). 3.4Gegenstand des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens bildet der Um- fang der tatsächlich ausgeführten Arbeiten und nicht die von der Bauherrschaft nachträglich eingereichten Pläne und Unterlagen (Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 60 Rz. 124). Die Zweckbestim- mung eines Gebäudes bestimmt sich nicht nach den erklärten Nutzungsabsichten oder Bezeichnung in den Plänen; massgebend ist vielmehr die objektive Eignung bzw. Verwendbarkeit eines Raumes aufgrund seiner baulichen Ausstattung (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz, a.a.O., Bd. 2, S. 1107; Huber, Die Ausnützungsziffer, Zürich 1986, S. 51, 68 f.; Urteil BGer 1C_446/2017 vom 20.12.2017 E. 3.2; EGV- SZ 2008 B 8.9 E. 3.2.2 in fine). Als Grundlage für ein ordnungsgemässes und ef- fizientes nachträgliches Baubewilligungsverfahren erweist es sich daher als unab- dingbar, den Ist-Zustand der bereits erstellten Baute gesamthaft, zumindest aber in den von sämtlichen nachträglichen baulichen Änderungen betroffenen Berei- chen vollständig zu erfassen und in einer Weise zu dokumentieren, welche den Vergleich mit den bewilligten Plänen (bzw. Bauten/Anlagen) ohne weiteres ermög- licht (vgl. VGE III 2017 233 vom 27.7.2018 E. 2.2.3). 3.5Die Kantone dürfen für bestimmte Bauvorhaben ein vereinfachtes Verfahren vorsehen (sog. kleine Baubewilligung) sowie Kleinstbauten einer blossen Anzei- gepflicht unterstellen oder überhaupt von der Bewilligungspflicht ausnehmen, so- fern sie keine nennenswerten Einflüsse auf Raum, Erschliessung und Umwelt be- wirken (vgl. Urteil BGer 1C_157/2011 vom 21.7.2011 E. 3.1 m.H.; VGE III 2022 89 vom 29.3.2023 E. 1.2.2). In Art. 87 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde Wol- lerau (BauR) wird zur Durchführung des Meldeverfahrens zudem vorausgesetzt, 11 dass durch das Bauvorhaben offensichtlich keine öffentlichen oder privaten Inter- essen berührt werden und keine Nebenbestimmungen oder Ausnahmebewilligun- gen notwendig sind. Gemäss § 79 PGB bewilligt die Bewilligungsbehörde kleinere Bauvorhaben oder Änderungen bewilligter Bauvorhaben im vereinfachten Verfahren - ohne Auflage und Publikation -, wenn das schriftliche Einverständnis der direkten Anstösser und der zuständigen Bewilligungsinstanzen des Kantons und des Bezirks vorliegt (Abs. 1 Satz 1). Sie zeigt die Bewilligung den direkten Anstössern und den zustän- digen Bewilligungsinstanzen des Kantons und des Bezirks an (Abs. 2). Fehlt das schriftliche Einverständnis eines direkten Anstössers, so wird diesem mit der schriftlichen Anzeige eine Frist von 20 Tagen angesetzt mit dem Hinweis, dass innert dieser Frist Einsprache erhoben werden kann (Abs. 3). 4.1Gemäss § 24 Abs. 2 PBG und Art. 15 der vom Regierungsrat am 6. Dezem- ber 2016 genehmigten Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan "H.________" (SBV H.________) muss die Überbauung im Minergie-Standard ausgeführt wer- den, wobei die Anforderungen dem aktuellen Stand der Technik im jeweiligen Bau- jahr entsprechen müssen. Entsprechend muss in der Überbauung "H.________" in Wollerau der Minergie- Standard eingehalten werden, womit das Minergie-Zertifikat eine Bewilligungs- voraussetzung darstellt (vgl. angefochtener RRB Nr. 60/2024 E. 4.4 und E. 5.3). Folglich müssen energetisch relevante Projektänderungen, welche einen wesent- lichen Einfluss auf die Charakteristik der Bauten bezogen auf den Minergie-Stan- dard haben können, im Baubewilligungsverfahren auf ihre Vereinbarkeit mit dem Minergie-Zertifikat überprüft werden (§ 17 Abs. 1 des kantonalen Energiegesetzes [KEnG; SRSZ 420.100] vom 16.9.2008 i.V.m. § 3 Abs. 1 der kantonalen Energie- verordnung [KEnV; SRSZ 420.111 vom 16.2.2010). Daher sind minergie-relevante Projektänderungen vom Antragssteller mit der Baubestätigung der Zertifizierungs- stelle mit allen notwendigen Unterlagen zu melden und die nötigen Anpassungen im Nachweis vorzunehmen (vgl. Anwendungshilfe zu den Gebäudestandards MINERGIE®/MINERGIE-P®/MINERGIE-A®, Version 2020.1, Ziff. 3.1 ff.; vgl. das Schreiben des Amts für Umwelt und Energie [AUE] vom 18.5.2022 [= Vi-act. II.-01 Beilagen 20, Anhang]). 4.2In den aktenkundigen Unterlagen zu den mit GRB Nr. 2019.154 vom 29. Ok- tober 2019 bewilligten Projektänderungen (vgl. Vi-act. II.-01 Beilagen 3 - 16) findet sich kein Hinweis darauf, dass mit der - neben zahlreichen weiteren Änderungen - unter anderem beabsichtigten Eliminierung von 10 Autoabstellplätzen zu Gunsten 12 von Hobby- und (Wein)Kellerräumen auch minergie-relevante Änderungen ge- genüber dem mit GRB Nr. 2017.180 vom 14. August 2017 bewilligten Bauvorha- ben im Gestaltungsplangebiet "H.________" vorgesehen waren. Mögliche miner- gie- relevante energetische Auswirkungen aufgrund der neu projektierten Hobby- und (Wein)Kellerräume wurden weder im GRB Nr. 2019.154 vom 29. Oktober 2019 noch im Gesamtentscheid des ARE vom 4. Oktober 2019 (Vi-act. II.-01 Beilagen 1 und 2) thematisiert oder gar konkret bewilligt. Aus dem Schreiben des AUE vom 18. Mai 2022 (Vi-act. II.-01 Beilagen 20, Anhang) ergibt sich ferner, dass der Zer- tifizierungsstelle mit der Baubestätigung keine energetisch relevanten Auswirkun- gen aufgrund der neu projektierten und mit GRB Nr. 2019.154 bewilligten Hobby- und (Wein)Kellerräume gemeldet und im Minergie-Zertifikat entsprechend keine Anpassungen vorgenommen wurden. 4.3.1 Im Revisionseingabeplan Nr. R02 vom 6. August 2019 (Grundriss Level 0 = Vi-act. II.-01 Beilage 7) ist ein als "Weinkeller 1" bezeichneter, 48.16 m2 grosser Raum eingezeichnet, welcher mit GRB Nr. 2019.154 vom 29. Oktober 2019 (Vi- act. II.-01 Beilage 1) genehmigt wurde. 4.3.2 Bei einem Weinkeller handelt es sich nicht per definitionem um einen aktiv klimatisierten Raum. Alleine aus der blossen Bezeichnung eines Raumes als "Weinkeller 1" in einem revidierten Grundrissplan lässt sich mit anderen Worten nicht - quasi begriffsimmanent - davon ausgehen, dass die Regulierung von Tem- peratur und Feuchtigkeit dieses so benannten Raumes mittels einer Klimaanlage geplant sei. Die Baubewilligungsbehörde muss sich im Klaren darüber sein, wel- ches Bauprojekt sie bewilligt, resp. welche konkrete Änderungen an einem bereits bewilligten Projekt sie genehmigt. Daher muss aus Gründen der Rechtssicherheit vorausgesetzt werden, dass aus einer Revisionseingabe (Pläne und Baube- schrieb) unzweideutig hervorgeht resp. klar deklariert wird, welche spezifischen Änderungen an einem bereits bewilligten Projekt vorgenommen werden sollen. Darunter fällt - insbesondere in Konstellationen wie der vorliegenden, bei welcher das Minergie-Zertifikat eine Bewilligungsvoraussetzung darstellt (vgl. E. 4.1 hier- vor) - auch, wenn bisher ungeheizte oder ungekühlte Räume neu beheizt oder gekühlt resp. klimatisiert werden sollen. Die blosse Verwendung von interpretati- onsfähigen Raumbezeichnungen (wie "Weinkeller 1") bei abzuändernden Räumen nach neuer Raumaufteilung in einem revidierten Grundrissplan vermag dies nicht zu leisten, denn damit wird in nicht mit der vorauszusetzenden Bestimmtheit de- klariert, dass die in diesem Plan dokumentierten Raum-Umgestaltungen auch energetisch relevante Änderungen gegenüber der ursprünglichen Baueingabe mit- umfassen sollen. 13 4.3.3 Dass es sich bei der Klimatisierung eines Raumes mit einer Grundfläche von rund 48 m 2 und einer Höhe von ca. 2.5 m (vgl. Höhenangaben Vi-act. II.-01 Beilagen 7 und 13), - welche ihrem Zweck entsprechend wohl permanent (24/7) erfolgen soll - um eine Änderung mit potentiell wesentlichen Einfluss auf die Ein- haltung des Minergie-Standards handelt, kann resp. muss sowohl a priori als auch aufgrund des Berichts des AUE vom 18. Mai 2022 (Vi-act. II.-01 Beilagen 20, An- hang) angenommen werden (vgl. auch RRB Nr. 862/2022 [= Vi-act. II.-01 Beilage 19] E. 4.5 in fine). 4.4Nachdem in den Revisionsunterlagen vom August/September 2019 keine Projektänderungen mit Bezug auf den zwingend einzuhaltenden Minergie-Stan- dard deklariert wurden und in den einschlägigen kommunalen und kantonalen Be- willigungsentscheiden offensichtlich auch nicht davon ausgegangen wurde, dass die angestrebten Raumoptimierungen energetisch relevante Änderungen mitbein- halten könnten (vgl. E. 4.1 f. hiervor), kann dem Regierungsrat nicht gefolgt wer- den, dass die vom Gesuchsteller nicht konkret beantragte und im Baubewilligungs- verfahren überhaupt nicht thematisierte Klimatisierung des 48.16 m 2 grossen, als "Weinkeller" bezeichneten Kellerraums mit GRB Nr. 2019.154 vom 29. Oktober 2019 bewilligt, resp. von dieser Bewilligung mitumfasst wurde. Im Ergebnis verhält es sich diesbezüglich beim "Weinkeller 1" nicht anders, als bei dem angrenzenden 45.34 m2 grossen "Keller", bei welchem der Regierungsrat im angefochtenen RRB Nr. 60/2024 E. 4.4 zu Recht festgehalten hat, dass die bei der Baukontrolle vom 13./14. Dezember 2021 vorgefundene Klimatisierung durch die Baubewilligung vom 29. Oktober 2019 nicht abdeckt sei, und dass diese Klimati- sierung - ähnlich wie der nachträgliche Einbau einer Bodenheizung - Auswirkun- gen auf das Minergie-Zertifikat habe. Dementsprechend muss die formell bau- rechtswidrige Raumklimatisierung des "Weinkeller 1", wie jene des "Keller", in einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren auf ihre Bewilligungsfähigkeit bzw. Vereinbarkeit mit dem Minergie-Zertifikat überprüft werden. 5.1Im Protokoll zur Baukontrolle vom 13./14. Dezember 2021 findet sich zum "Weinkeller 1" ein einziges, ungünstig belichtetes, ausserhalb des Raumes (im Korridor/Vorraum) aufgenommenes Foto, welches diesen Raum lediglich sche- menhaft abbildet. Im Beschrieb dazu wird festgehalten (Vi-act. II.-01 Beilage 21): Der Weinkeller wird über einen wohnungsinternen unbeheizten Korridor vom Haus J.________ erschlossen. Der Zugang erfolgt über eine Glasfront. Der Weinkeller ist mit einem Bodenbelag aus Parkett ausgestattet. Die Decke und die Wände sind mit Sichtmauerwerk ausgestattet. Es sind diverse Einbauten (Weinregale und Schränke) vorhanden. Die Beleuchtung erfolgt über Einbauspots. Der Raum ist klimatisiert.14 Der Regierungsrat hat im angefochtenen RRB Nr. 60/2024 (E. 4.2) dazu im Wesentlichen ausgeführt, trotz des edlen Ausbaus und der Präsentation des "Weinkellers 1" seien keine weiteren Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass dieser gewerblich (als Showroom) genutzt werde. Auch die Beschwerdeführerin bringe diesbezüglich keine Indizien oder Beweise vor. 5.2Es erscheint aufgrund des dekorativen Ausbaus dieses "Weinkeller 1"naheliegend, dass dessen Nutzung nicht auf eine blosse Einlagerung von Weinen ausgelegt sein kann, sondern insbesondere auch auf deren Präsentation. Damit aber bestehen objektive Anhaltspunkte dafür, dass dieser 'edel ausgebaute' und offenbar optimal gekühlte und befeuchtete "Weinkeller 1" objektiv für eine gewerbliche Nutzung (als Showroom) geeignet ist (vgl. E. 3.4 hiervor; Art. 28 Abs. 2 lit. a BauR). Die bloss oberflächlich erfasste und dokumentierte Baukontrolle die- ses Raumes vom 13./14. Dezember 2021 erlaubt diesbezüglich jedoch keine (ab- schliessende) Beurteilung. Für die Zweckbestimmung dieses Raumes ist nicht ausschlaggebend, ob und wel- che (weiteren) Indizien oder gar Beweise die Beschwerdeführerin hierzu beizubrin- gen vermag. Auch scheint a priori fraglich, ob sich aus dem Fehlen einer auffälligen Laufkundschaft im Gestaltungsplangebiet "H.________" auf eine nicht vorhan- dene gewerbliche Nutzung dieses Raumes als Showroom für exklusive Weine schliessen lässt, zumal sich das Gestaltungsplangebiet "H.________" nicht im Ein- zugsbereich einer Einkaufsstrasse befindet, und im Segment ausgewählter Exklu- sivweine wohl eher eine - allenfalls auch kleine - Stammkundschaft zu erwarten wäre. Im Übrigen wird der "Weinkeller 1" - entgegen der Darstellung in der Bau- kontrolle vom 13./14. Dezember 2021 - nicht nur über einen Korridor vom Haus J.________ her erschlossen; der dem "Weinkeller 1" vorgelagerte Vorraum ist auch von der Doppelgaragenbox (PP 51 und 52) aus zugänglich (vgl. Vi-act. II.-01 Beilage 7). Daher erscheint es unter dem Aspekt der möglichen Anrechenbarkeit an die Brut- togeschossfläche sachlich geboten, dass anhand einer Baukontrolle, bei welcher der Ist-Zustand vollständig zu erfassen und zu dokumentieren ist, beim "Weinkeller 1" - und gleichermassen auch bei dem über denselben Korridor/Vorraum erschlos- senen, ebenfalls als Lagerraum für Weine genutzten "Keller" - in einem nachträg- lichen Baubewilligungsverfahren geprüft wird, ob es sich um publikumsoffene Show- resp. Lagerräume (Art. 28 Abs. 2 lit. h BauR) handelt. 6.1Indem die Beschwerdeführerin in der Beschwerdeschrift vom 24. Februar 2024 und in der Replik vom 16. Mai 2024 verschiedene Aspekte ausgiebig wieder- holt und kommentiert, welche auch im angefochtenen RRB Nr. 60/2024 (E. 5.2 ff.) 15 zum mit "Waschen, Keller" bezeichneten Raum festgestellt wurden, wie der Einbau einer Bodenheizung, Belichtung und Belüftung über Glastüren ins Freie, direkter Zugang über das Entrée des Einfamilienhauses und getroffener Vorbereitungen für eine zukünftige Installation verschiedener sanitärer Einrichtungen, ergeben sich daraus keine andere als die bereits vom Regierungsrat getroffenen Folgerun- gen, dass diese Umstände als Indizien für eine Verwendbarkeit dieses Raumes als Wohnraum zu werten sind. Dies führt sowohl unter dem Aspekt, dass ganz oder teilweise als Wohn- oder Ar- beitsräume verwendbare, zu Wohnungen gehörende Kellerräume i.S.v. Art. 28 Abs. 2 lit. a BauR als anrechenbare Bruttogeschossflächen gelten (vgl. E. 3.4 hier- vor), als auch der möglichen Auswirkungen auf das Minergie-Zertifikat (vgl. dazu E. 4.1 f. hiervor) dazu, dass der Ist-Zustand des Raumes "Waschen, Keller" im Rahmen einer Baukontrolle vollständig zu erfassen und zu dokumentieren ist (vgl. angefochtener RRB Nr. 60/2024 E. 6; E. 2.5.2 hiervor) und anschliessend in einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren die Bewilligungsfähigkeit der vorgenom- menen Änderungen genau zu klären und zu beurteilen sind (vgl. dazu auch E. 3.1 ff. hiervor). 6.2Das kommunale Baureglement setzt einzig für Veranden, Vorbauten, Bal- kone und Terrassen mit Windschutzverglasungen das Fehlen von heiztechnischen Installationen voraus, damit diese nicht an die Bruttogeschossfläche angerechnet werden müssen (Art. 28 Abs. 2 lit. e BauR), nicht aber bei den weiteren, in Art. 28 Abs. 2 lit. a-d und f-i BauR aufgeführten Räumen und Flächen. Mithin führt die Be- heizung oder Klimatisierung solcher Räume entgegen der Ansicht der Beschwer- deführerin nicht zwangsläufig zu deren Anrechenbarkeit an die Bruttogeschoss- fläche. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren sind daher keine Beweise über die (ur- sprünglichen oder aktuellen) Ausbaupläne der streitgegenständlichen Räume ab- zunehmen und es ist auch kein Augenschein durchzuführen. Ebensowenig ist vor- liegend darüber zu befinden, ob die formelle Widerrechtlichkeit durch die Erteilung einer nachträglichen Baubewilligung beseitigt werden kann oder ob Abänderungs-/ Entfernungsmassnahme erforderlich sind. Dies ist, wie erwähnt, anhand eines ord- nungsgemäss erhobenen Ist-Zustandes, im Rahmen eines nachträglichen Baube- willigungsverfahrens zu eruieren. 6.3Anzufügen ist, dass sämtliche potentiell Betroffene in das nachträgliche Bau- bewilligungsverfahren miteinzubeziehen sind (vgl. RRB Nr. 862/2022 vom 8.11.2022 [= (Vi-act. II.-01 Beilage 19] E. 5, 5.1) und - im Falle der Durchführung im vereinfachten Verfahren - der verbindliche Verfahrensablauf von § 79 PGB ein-16 zuhalten ist (vgl. E. 3.5 hiervor). Eine Rechtsmittelfrist beginnt erst im Zeitpunkt zu laufen, in welchem die Betroffenen von der Verfügung Kenntnis nehmen konnten. Beschwerdeberechtigten, denen die Verfügung nicht eröffnet wird, kann der Frist- ablauf - unter Vorbehalt von Treu und Glauben - grundsätzlich nicht entgegenge- halten werden (vgl. Kölz/Häner/Bertschi, a.a.O., Rz. 642; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verfahrensrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 1079 m.H.), weswegen eine la- tente Rechtsunsicherheit geschaffen wird, wenn potentiell Betroffene und/oder Be- schwerdeberechtigte nicht gesetzeskonform ins Verfahren einbezogen werden. 7.1Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde insoweit als begründet und ist entsprechend gutzuheissen, als die Sache an den Gemeinderat zurückzuwei- sen ist, damit dieser einerseits auch über die Bewilligungsfähigkeit der Klimatisie- rung des mit "Weinkeller 1" bezeichneten Raumes in einem nachträglichen Bau- bewilligungsverfahren zu entscheiden hat (vgl. E. 4.4 hiervor). Andererseits wird er auf der Grundlage einer Baukontrolle, bei welcher der Ist-Zustand (auch) der als "Weinkeller 1" und "Keller" bezeichneten Räume vollständig zu erfassen und zu dokumentieren ist, im Rahmen des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens die Bewilligungsfähigkeit dieser Räume unter dem Aspekt der Anrechenbarkeit an die Bruttogeschossfläche (vgl. E. 5.2. hiervor) zu prüfen haben. Die vom Regierungsrat im angefochtenen RRB Nr. 60/2024 (E. 6) angeordnete Baukontrolle in dem als "Waschen, Keller" bezeichneten Raum und die anschlies- sende Klärung der Bewilligungsfähigkeit der vorgenommenen Änderungen in die- sem Raum wie auch der Klimatisierung im als "Keller" bezeichneten Raum in ei- nem nachträglichen Baubewilligungsverfahren bleiben davon unberührt. 7.2Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten wer- den kann (vgl. E. 2.5.3 und E. 6.2 hiervor). Im vorliegenden Verfahrens ist nicht über den möglichen Ausgang des nachträglichen Baubewilligungsverfahrens zu spekulieren (vgl. E. 3.3 f. sowie E. 6.1 hiervor), weswegen auf die Ausführungen der Beschwerdeführerin, wie die einzelnen der streitgegenständlichen Räume nach ihrer Ansicht baurechtlich zu bewerten sind, nicht weiter einzugehen ist. Ebensowenig bilden die Modalitäten der Zertifizierung des Minergie-Standards und die Überarbeitung des Minergie-Zertifikats Gegenstand des vorliegenden Be- schwerdeverfahrens. 8.1.1Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des vorliegenden Verwal- tungsgerichtsverfahren von Fr. 2'500.-- im Verhältnis von einem Fünftel zu vier Fünftel der Beschwerdeführerin einerseits und den übrigen Verfahrensbeteiligten anderseits aufzuerlegen, d.h. auf den Beschwerdegegner, die Beigeladene, die 17 Gemeinde Freienbach, den Kanton Schwyz sowie die Beschwerdeführerin entfal- len je Fr. 500.--. Bei dieser Kostenverlegung wird berücksichtigt, dass die Beschwerdeführerin zwar bezüglich der Durchführung einer Baukontrolle und eines nachträglichen Baube- willigungsverfahren durchgedrungen ist (E. 7.1 hiervor), sich aber die zahlreichen weiteren Rügen als unbegründet erwiesen haben, soweit darauf eingetreten wer- den konnte (E. 7.2). 8.1.2Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'600.-- sind aufgrund des Teilobsiegens im vorliegenden Verfahren neu zu 1/4 (Fr. 400.-) von der Beschwerdeführerin und zu je 3/8 (je Fr. 600.--) vom Beschwerdegegner und der Gemeinde Wollerau zu tragen. Auch nach der teilweisen Gutheissung der vorliegenden Beschwerde ist die Beschwerdeführerin mit ihren Anträgen im vor- instanzlichen Verfahren nicht vollständig durchgedrungen. 8.2.1Eine Parteientschädigung wird nicht beanwalteten Verfahrensbeteiligten trotz ganzem oder teilweisem Obsiegen praxisgemäss nicht zugesprochen (vgl. VGE III 2019 33 vom 25.9.2019 E. 8.3). Die Beschwerdeführerin hat daher keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (die allenfalls mit einer Parteientschädi- gung zu Gunsten der ebenfalls teils obsiegenden beanwalteten Verfahrensbetei- ligten verrechnet werden könnte, vgl. nachstehend E. 8.2.2). 8.2.2Einen Anspruch auf eine dem Verfahrensausgang entsprechend reduzierte Parteientschädigung haben hingegen der beanwaltete Beschwerdegegner sowie die beanwaltete Beigeladene. Diese Parteientschädigung wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf total je Fr. 1'200.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgelegt. Hiervon entfallen also je ein Drittel (je Fr. 400.--) auf die Beschwerdeführerin, die Gemeinde sowie den Kanton. 8.2.3Im regierungsrätlichen Verfahren waren weder die Beschwerdeführerin noch der Beschwerdegegner beanwaltet, womit für das regierungsrätliche Verfahren nach wie vor keine Parteientschädigungen zuzusprechen sind. 18 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden der angefochtene RRB Nr. 60/2024 vom 30. Januar 2024 sowie der mitangefochtene GRB Nr. 2023.129 vom 19. Juni 2023 aufgehoben und die Sache wird zur Durch- führung einer Baukontrolle und eines nachträglichen Baubewilligungsverfah- rens im Sinne der Erwägungen (zusammengefasst in E. 7.1) an den Gemein- derat zurückgewiesen. Im Übrigen (E. 7.2) wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die Verfahrenskosten für das regierungsrätliche Verfahren von insgesamt Fr. 1'600.-- gehen neu je zu 1/4 (Fr. 400.--) zu Lasten der Beschwerdeführe- rin und zu je 3/8 (je Fr. 600.--) zu Lasten des Beschwerdegegners und der Gemeinde Wollerau. 3. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanz- leikosten und Barauslagen) von Fr. 2'500.-- werden zu je 1/5 (je Fr. 500.--) der Beschwerdeführerin, dem Beschwerdegegner, der Beigeladenen, der Gemeinde Wollerau sowie dem Kanton Schwyz auferlegt. Die Beschwerdeführerin hat am 7. März 2024 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- geleistet, so dass ihr Fr. 2'000.-- aus der Gerichtskasse zurück- zuerstatten ist. Der Beschwerdegegner, die Beigeladene und die Gemeinde Wollerau haben ihre Betreffnisse von je Fr. 500.-- innert 30 Tagen seit Zustellung des Ent- scheids auf das Postkonto IBAN CH10 0900 0000 6002 2238 6 des Verwal- tungsgerichts zu überweisen. Auf die kantonsinterne Verrechnung wird ver- zichtet. 4. Die Beschwerdeführerin, die Gemeinde Wollerau und der Kanton Schwyz haben dem beanwalteten Beschwerdegegner und ebenso der beanwalteten Beigeladenen für das verwaltungsgerichtliche Verfahren eine Parteientschä- digung von je Fr. 400.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen. 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zuläs- sig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde* 19 erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt wer- den (Art. 113 ff. BGG). 6. Zustellung an: - die Beschwerdeführerin (samt Eingabe der Beigeladenen vom 21.5.2024) (R) - den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners (samt Eingabe der Beigeladenen vom 21.5.2024) (2/R) - den Rechtsvertreter der Beigeladenen (2/R) - den Gemeinderat Wollerau (samt Eingabe der Beigeladenen vom 21.5.2024) (R) - den Regierungsrat (EB) - und das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (samt Eingabe der Beigeladenen vom 21.5.2024) (EB). Schwyz, 27. Juni 2024 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru- mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 30. Juli 2024