© Kanton St.Gallen 2021 Seite 1/12 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 19-9601 Stelle: Generalsekretariat Baudepartement Instanz: Baudepartement Publikationsdatum: 17.03.2020 Entscheiddatum: 03.03.2020 BDE 2020 Nr. 14 Art. 92 Abs. 1 und 95 Abs. 1 PBG, Art. 56 Abs. 1 und 4 sowie 65 Abs. 1 BauG. Bauten oder Bauteile gelten auch dann als unterirdisch, wenn sie nur unter dem gestalteten Terrain liegen. Dies gilt allerdings nur für den Fall, dass die kommunalen Regelbauvorschriften dies zulassen und die Bauten oder Bauteile auch tatsächlich unter Terrain liegen (Erw. 3.1). Nur unterirdische Bauten brauchen keinen Grenzabstand einzuhalten. Nicht als unterirdisch geltende Geschosse oder Bauteile haben dagegen stets Grenzabstand und Mehrlängenzuschlag einzuhalten, selbst wenn ihre Fassaden mit Erde überdeckt oder vorgeschüttet und damit vom Nachbargrundstück aus unsichtbar gemacht werden (Erw. 4.3). // (Dieser Entscheid wurde mit VerwGE B 2020/55 vom 12. November 2020 bestätigt.) BDE 2020 Nr. 14 finden Sie im angehängten PDF-DokumentKanton St.Gallen Baudepartement 19-9601 Entscheid Nr. 14/2020 vom 3. März 2020 Rekurrenten A.___ B.___ beide vertreten durch Dr. Christoph Bürgi, Rechtsanwalt, Blumen- bergplatz 1, 9000 St.Gallen gegen Vorinstanz Gemeinderat Z.___ (Entscheid vom 18. November 2019) Rekursgegner C.___ Betreff Baubewilligung (Erweiterung Pflegewohnheim) Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 14/2020), Seite 2/11 Sachverhalt A. Der C.___, Z.___, ist Eigentümer der Grundstücke Nrn. 001, 002 und 003, Grundbuch Z.___, an der M.___ in Z.___. Die Grundstücke liegen gemäss geltendem Zonenplan der Gemeinde Z.___ vom 22. Dezem- ber 1998 in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (öBA). Sie sind mit dem Alters- und Pflegewohnheim M.___ überbaut, das Pflege- und Betreuungsdienstleistungen für pflegebedürftige Personen jeden Alters sowie für demente Betagte erbringt. B. a) Mit Baugesuch Nr. 2018.0093 vom 10. Juli 2018 beantragte der C.___ beim Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung für die Erweiterung des Pflegewohnheims. Die bestehenden Gebäude sollen auf drei Ge- schosse aufgestockt, und auf dem südlichen Teil des Grundstücks Nr. 003 soll ein eingeschossiger Pavillon für Demenzkranke neu er- stellt werden. b) Innert der Auflagefrist vom 14. bis 28. August 2018 erhoben die Miteigentümer des westlich angrenzenden Grundstücks Nr. 004, A.__ und B.___ beide vertreten durch Dr. Christoph Bürgi, Rechtsanwalt, St.Gallen, beim Gemeinderat Z.___ Einsprache gegen das Bauvorha- ben. Sie rügten insbesondere, der Demenzpavillon sei keine unterirdi- sche Baute, weshalb er den ordentlichen Grenzabstand und zudem auch den Mehrlängenzuschlag zum südlich angrenzenden Grund- stück Nr. 005 einzuhalten hätte; gemäss den Plänen solle der Erwei- terungsbau aber unmittelbar auf die Grundstücksgrenze gestellt wer- den. c) Als Folge der Einsprache überarbeitete der C.___ das Bauge- such. In dem beim Gemeinderat Z.___ am 23. Juli 2019 eingereichten Korrekturgesuch war in erster Linie eine Tieferlegung des Demenzpa- villons vorgesehen. d) Am 16. August 2019 stellte das Bauamt Z.___ dem Vertreter der Einsprecher die gesamten Korrekturpläne zu und eröffnete ihm ge- stützt auf Art. 141 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG) die Einsprachefrist von 14 Tagen. Mit Schreiben vom 30. August 2019 erhoben A.___ und B.___ durch ihren Vertreter beim Gemeinderat Z.___ auch Einsprache gegen das Korrekturgesuch. Sie machten u.a. geltend, der Demenzpavillon sei nach wie vor keine un- terirdische Baute; zudem sei es nicht zulässig, das K orrekturgesuch nur dem vereinfachten Verfahren (Art. 140 f. PBG) zu unterstellen. e) Mit Beschluss vom 18. November 2019 erteilte der Gemeinderat Z.___ die Baubewilligung und wies die Einsprache im Wesentlichen ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, der Demenzpavillon werde, so- weit er den Grenzabstand von 4 m unterschreite, mit einer Aufschüt- tung überdeckt; in diesem Bereich gelte er deshalb als unterirdische Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 14/2020), Seite 3/11 Baute. Obwohl der Demenzpavillon 68 m lang sei, brauche er keinen Mehrlängenzuschlag einzuhalten, weil die Baute – von Süden aus ge- sehen – keine sichtbare Fassade aufweise. C. Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.___ durch ihren Ver- treter am 9. Dezember 2019 Rekurs beim Baude partement. Mit Re- kursergänzung vom 14. Januar 2020 werden folgende Anträge ge- stellt: 1. Der Einspracheentscheid des Gemeinderates Z.___ vom 18. November 2019 (Versand 25. November 2019) sei aufzuheben. 2. Die Baubewilligung Nr. 2018.0093 samt den zugehöri- gen kantonalen Bewilligungen und Verfügungen seien aufzuheben. 3. Unter Kostenfolge (zzgl. MwSt) zulasten des Gesuch- stellers. Zur Begründung wird ausgeführt, der Demenzpavillon sei keine unter- irdische Baute. Entgegen Art. 39 Abs. 1 des Baureglements der Ge- meinde Z.___ vom 4. April 2014 (BauR) respektiere die vorgesehene Überschüttung den natürlichen Terrainverlauf nicht. Die Aufschüttung sei zudem bautechnisch nicht zwingend nötig und diene auch nicht einer besseren Umgebungsgestaltung, wie es Art. 39 Abs. 2 BauR verlange. Der Pavillon werde nicht einmal vollständig überdeckt, son- dern nur ein 4 m breiter Gebäudeteil parallel zur Südgrenze. Ab die- sem 4 m-Streifen liege das Dach des Pavillons (ohne jegliche Überde- ckung) sichtbar über dem gewachsenen Terrain und sei auch frei be- gehbar. Im Weiteren halte der Erweiterungsbau den Mehrlängenzu- schlag nicht ein und sei die von der Vorinstanz gewährte Ausnahme- bewilligung nach Art. 108 PBG für die Verletzung der Abgrabungsbe- stimmungen von Art. 40 Abs. 1 BauR unzulässig. D. Mit Stellungnahme vom 24. Januar 2020 beantragt die Vorinstanz, den Rekurs abzuweisen. Sie bringt vor, die Beurteilung der Frage der bes- seren Umgebungsgestaltung im Zusammenhang mit den vorgesehe- nen Terrainveränderungen liege im Ermessen der Baubewilligungsbe- hörde, in das die Rekursinstanz nicht ohne Not eingreifen dürfe. Die Einhaltung eines Mehrlängenzuschlags sei nicht erforderlich, weil der Demenzpavillon als unterirdische Baute keine Fassade aufweise, von der ein solcher Abstand gemessen werden könne. Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 14/2020), Seite 4/11 Erwägungen 1. 1.1 Die Zuständigkeit des Baudepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten. 2. Die Rekurrenten machen geltend, das Korrekturgesuch sei zu Unrecht dem vereinfachten Verf ahren unterstellt worden . Art. 140 PBG dürfe nur in Fällen zur Anwendung gelangen, in denen schon das dem Kor- rekturgesuch vorausgegangene Baugesuch dem vereinfachten Ver- fahren unterstellt worden sei. Das sei vorliegend nicht der Fall, weil für die Erweiterung des Pflegeheims das ordentliche Bewilligungsverfah- ren durchgeführt worden sei. Es trifft zu, dass d as ursprüngliche Baugesuch Nr. 2018.0093 vom 10. Juli 2018 dem ordentlichen Baubewilligungsverfahren (Art. 138 f. PBG) unterstellt und vom 14. bis 28. August 2018 öffentlich aufgelegt worden war. Demgegenüber wählte die Vorinstanz für das bei ihr am 23. Juli 2019 eingereichte Korrekturgesuch das vereinfachte Verfah- ren. Bauten und Anlagen können nach Art. 140 Abs. 1 PBG im verein- fachten Verfahren bewilligt werden, wenn sie keine Interessen von Dritten oder nur die Interessen von wenigen einspracheberechtigten Personen berühren. Diese Voraussetzungen sind vorliegend offenkun- dig erfüllt, nachdem das Korrekturgesuch neben der Absenkung des Demenzpavillons nur die sich daraus ergebenden Anpassungen und interne Grundrissverschiebungen beinhaltete und zudem einzig die heutigen Rekurrenten gegen das ursprüngliche Baugesuch Einspra- che erhoben hatten. Entgegen der Ansicht der Rekurrenten ist es kei- neswegs geboten, das vereinfachte Verfahren nur in Fällen anzuwen- den, in denen schon das ursprüngliche Baugesuch dem vereinfachten Verfahren unterstanden hat. Das vereinfachte Verfahren (bei Korrek- turgesuchen) ist nicht von der Art des Vorverfahrens abhängig, son- dern einzig vom Vorliegen der in Art. 140 Abs. 1 PBG umschriebenen Voraussetzungen. Es entspricht der gängigen Praxis i n Baubewilli- gungsverfahren, dass Korrekturgesuche zu bereits öffentlich aufgeleg- ten Baugesuchen, die nach Aussen keine oder geringere Auswirkun- gen entfalten als das ursprüngliche Baugesuch, nur mehr dem verein- fachten Verfahren unterstellt werden. Im Übrigen wäre aber auch nicht ersichtlich, inwiefern die Rekurrenten wegen der Durchführung des vereinfachten Verfahrens vorliegend einen rechtlichen Nachteil erlitten Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 14/2020), Seite 5/11 hätten, nachdem es ihnen offensichtlich möglich war, rechtzeitig Ein- sprache gegen das Korrekturgesuch zu ergreifen. 3. In materieller Hinsicht rügen die Rekurrenten, der umstrittene De- menzpavillon werde auf die Grenze zu Grundstück Nr. 005 gestellt. Er sei aber keine unterirdische Baute, weshalb er in der öBA einen or- dentlichen Grenzabstand von 4 m einhalten müsse. Demgegenüber hält die Vorinstanz dafür, dass es sich beim südlichen Gebäudeteil des Pavillons um einen unterirdischen Bauteil ha ndle, der vom Grenzab- stand befreit sei. 3.1 Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch liegen unterirdische Bauten unter dem Terrain. Eine detaillierte Begriffsumschreibung ent- halten jedoch weder (der in diesem Verfahren nicht direkt anwend- bare) Art. 95 Abs. 1 PBG, wonach für unterirdische Gebäude oder Ge- bäudeteile keine Abstandsvorschriften bestehen, noch Art. 56 Abs. 4 des Baugesetzes vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürz t BauG), wonach unterirdische Bauten bis zur Grenze gestellt werden können, wenn dadurch schutzwürdige Interessen der Nachbarn nicht beein- trächtigt werden . Die Gemeinden können den Begriff der unterirdi- schen Baute im Baureglement zwar näher umschreiben, sind dabei aber an den Sinn und Zweck von Art. 56 Abs. 4 BauG gebunden. Somit können auch unter dem gestalteten Ter rain bzw. unter einer künstli- chen Aufschüttung liegende Bauten als unterirdisch gelten, sofern die Regelbauvorschriften der Gemeinde dies zulassen ( BDE Nr. 4/2016 vom 25. Januar 2016 Erw. 3.2 mit Hinweisen); solche Bauten oder Bauteile müssen aber auf jeden Fall stets unter dem (gewachsenen oder gestalteten) Terrain liegen. Regelungen in kommunalen Baureg- lementen, wonach unterirdische Bauten teilweise auch über dem Ter- rain liegen dürfen, würden dagegen gegen kantonales Recht verstos- sen und wären mithin unzulässig. 3.2 Die Gemeinde Z.___ hat den Begriff der unterirdischen Baute in Art. 31 BauR insofern näher umschrieben, als eine Baute dann als un- terirdisch gilt, wenn sie unter dem in zulässiger Weise gestalteten Ter- rain nach Art. 39 und 40 BauR liegt. Daraus folgt einerseits unmissver- ständlich, dass unterirdische Bauten immer überdeckt sein müssen. Anderseits folgt aus Art. 31 BauR aber auch, dass die Überdeckung einer unterirdischen Baute auch den zusätzlichen Anforderungen von Art. 39 und 40 BauR entsprechen muss. Gemäss Art. 39 Abs. 2 BauR sind Terrainveränderungen nur zulässig, wenn sie bautechnisch zwin- gend notwendig sind oder einer besseren Umgebungsgestaltung die- nen; sie haben sich dabei dem Geländeverlauf der Umgebung anzu- passen. Nach Art. 40 Abs. 2 BauR sind Auffüllungen unter Berücksich- tigung von Art. 39 ansprechend zu gestalten und haben sich dem ge- wachsenen Terrainverlauf gut anzupassen. Mit Ausnahme kleinräumi- ger Geländemulden darf dabei die Höhe von 1,20 m ab dem gewach- senen Terrain nicht überschritten werden. Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 14/2020), Seite 6/11 3.3 Nach dem Situationsplan (Massstab 1:500) wird der Demenzpa- villon, der eine Länge von 68 m und eine Breite von 11,67 m aufweist, unmittelbar auf die Grenze zu Grundstück Nr. 005 gestellt. In der fol- genden Abbildung 1 ist der umstrittene Pavillon dargestellt, wobei zwi- schen einem rund 4 m breite n gelbfarbenen und ein em rund 7,7 m breiten rosafarbenen Bereich unterschieden wird. Der gelbfarbene Teil des Pavillons wird mit Erde überdeckt, während der rosafarbene Teil offen zu Tage tritt, begehbar und – gemäss Plänen – allseitig von ei- nem Geländer umgeben ist: Abbildung 1 3.4 In der nachfolgenden Abbildung 2 ist der Pavillon im Querschnitt (A-A, Massstab 1:200) dargestellt. Aus dem Querschnitt ergibt sich, dass die Oberkante der begehbaren Decke des Pavillons (rosafarbe- ner Bereich aus Abbildung 1) mehr als 1 m über dem Niveaupunkt von 415,65 m und über dem gewachsenen Terrain zu liegen komm t. Im südlichen, rund 4 m breiten Teil des Pavillons (gelbfarbener Bereich aus Abbildung 1), wird die Decke des Pavillons in Richtung Süden ab- fallend leicht abgesenkt und in der Folge mit Erde überschüttet, wobei die Aufschüttungshöhe – zumindest in dem im Querschnitt dargestell- ten Bereich – rund 1 m über dem gewachsenen Terrain liegt: Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 14/2020), Seite 7/11 Abbildung 2 3.5 Die umstrittene Aufschüttung dient somit dem Überdecken des südlichen Teils des Demenzpavillons (gelbfarbener Bereich aus Abbil- dung 1) und bewirkt, dass der umstrittene Gebäudeteil unter dem ge- stalteten Terrain liegt, wie es Art. 31 BauR als Grundvoraussetzung für das Vorliegen einer unterirdischen Baute verlangt. Die Ostansicht in der folgenden Abbildung 3 macht das deutlich: Abbildung 3 Abbildung 3 zeigt gleichzeitig aber auch auf, dass d ie geplante Ter- rainveränderung weder den zusätzlichen Vorgaben von Art. 39 Abs. 2 BauR noch jenen von Art. 40 Abs. 2 BauR entspricht. So ist die Auffül- lung ganz offensichtlich nicht aus bautechnischen Gründen zwingend nötig. Ihr einziger Zweck liegt vielmehr darin, den südlichen Teil des Pavillons unter dem Terrain verschwinden zu lassen, um die Grenzab- standsvorschriften der öBA nicht einhalten zu müssen. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz kann nicht behauptet werden, dieser ange- schüttete Hügel füge sich gut ins gewachsene Terrain ein. Das Ge- genteil ist der Fall: Die Terrainveränderung widerspricht dem Verlauf des natürlichen, von Süden nach Norden abfallenden Terrains. Ist die Terrainveränderung aber bautechnisch nicht zwingend notwendig, dient sie nicht einer besseren Umgebungsgestaltung und passt sie Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 14/2020), Seite 8/11 sich auch nicht gut dem gewachsenen Terrainverlauf an, liegt eben keine zulässige unterirdische Baute bzw. kein zulässiger unterirdi- scher Bauteil im Sinn von Art. 31 BauR vor. Folglich wird der ordentli- che Grenzabstand von 4 m durch das umstrittene Bauvorhaben ver- letzt. 4. Die Rekurrenten wenden weiter ein, der Demenzpavillon müsse neben dem ordentlichen Grenzabstand von 4 m auch den in Art. 13 BauR vorgeschriebenen Mehrlängenzuschlag einhalten. 4.1 Nach Art. 13 Abs. 2 BauR beträgt der Mehrlängenzuschlag zum Grenzabstand in der öBA für Gebäudelängen über 30 m ¼ der Mehr- länge, insgesamt jedoch beträgt der Abstand maximal 8 m. Der um- strittene Pavillon weist eine Mehrlänge von 38 m auf. Der rechnerisch daraus resultierende Mehrlängenzuschlag betrüge folglich 9,5 m; er wird jedoch durch das in Art. 13 Abs. 2 BauR vorgegebene Maximal- mass auf 4 m beschränkt. Daraus folgt, dass der Pavillon zum Grund- stück Nr. 005 einen Grenzabstand (einschliessl ich Mehrlängenzu- schlag) von insgesamt 8 m einzuhalten hätte. Zu prüfen bleibt, ob die Vorinstanz – neben dem zu Unrecht angenommenen Verzicht auf die Einhaltung des Grenzabstands – wenigstens zu Recht von der Einhal- tung des Mehrlängenzuschlags abgesehen ha t. Diesbezüglich bringt die Vorinstanz zur Begründung vor, die Einhaltung des Mehrlängen- zuschlags sei nicht nötig, weil es vorliegend keine mit dem Mehrlän- genzuschlag zu schützende nachbarliche Interessen gebe. 4.2 Der Mehrlängenzuschlag entspricht nach Art. 65 Abs. 1 BauG der Vergrösserung des Grenzabstands im Verhältnis zur Überschrei- tung einer festgelegten Gebäudelänge. Der Mehrlängenzuschlag ist damit nichts Anderes als ein – wegen Vorliegens besonderer Um- stände – vergrösserter Grenzab stand. F ür die Bestimmung des Schutzzwecks der Norm kann deshalb auf die Rechtsprechung zum Grenzabstand abgestellt werden. Nachdem Art. 92 Abs. 1 PBG in die- sem Verfahren nicht direkt anwendbar ist, wird auf die Rechtspre- chung zu Art. 56 Abs. 1 BauG zurückgegriffen. Gemäss Art. 56 Abs. 1 BauG gilt als Grenzabstand von Gebäuden die kürzeste Entfernung zwischen Fassade und Grenze, wobei im Grundriss gemessen wird. Als Fassade wird gemäss Art. 56 BauG die Aussenwand eines Ge- bäudes verstanden (vgl. VerwGE B 2008/48 vom 19. August 2008 Erw. 2.4). Der Grenzabstand regelt zusammen mit den weiteren Re- gelbauvorschriften die Nutzungsstärke bzw. die maximal zulässige Nutzung, die sogenannte Baudichte. D ie öffentlichen Interessen an den Grenz - und Gebäudeabständen liegen auf den Gebieten der Feuer- und der Gesundheitspolizei, der guten Gestaltung der Siedlun- gen und der Ästhetik. Daneben hat der Grenzabstand, insbesondere im Zusammenhang mit dem regelmässig von ihm abhängenden Ge- bäudeabstand, auch nachbarschützende Funktionen. So sollen durch die Grenzabstände vor allem die mannigfachen Einflüsse von Bauten und ihrer Benutzung auf Nachbargrundstücke gemindert werden (BDE Nr. 44/2018 vom 28. September 2018 Erw. 4.2 mit Hinweisen). Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 14/2020), Seite 9/11 Grenzabstandsvorschriften – zu denen also auch der Mehrlängenzu- schlag gehört – verfolgen somit eine Vielzahl von öffentlichen Interes- sen. Unter diesen Umständen greift es von vornherein zu kurz, wenn die Vorinstanz von der Einhaltun g des Mehrlängenzuschlags schon deshalb absieht, nur weil sie vorliegend keine schutzwürdigen nach- barlichen Interessen erkennen kann. Zudem ist ihre Begründung aber auch nicht nachvollziehbar, weil sich das südlich angrenzende, heute noch unüberbaute Grundstück Nr. 005 in der Wohnzone für dreige- schossige Bauten befindet und deshalb offenkundig von einem 68 m langen Baukörper betroffen wäre, wenn dieser ohne Einhaltung des Mehrlängenzuschlags im unmittelbaren Grenzbereich erstellt werden dürfte. 4.3 Die Vorinstanz geht zudem davon aus, dass der Pavillon von Süden aus gesehen keine sichtbare Fassade aufweise, weshalb eben- falls kein Mehrlängenzuschlag einzuhalten sei. Nach Art. 27 Abs. 1 BauR ist der grosse Grenzabstand gegenüber der am stärksten nach Süden gerichteten Hauptfassade, der kleine Grenz- abstand gegenüber den übrigen Fassaden einzuhalten. Die einzige (ordentliche) Ausnahme vom Grundsatz der Einhaltung eines Grenzabstands zwischen Gebäudefassaden und Gr undstücks- grenzen sieht Art. 56 Abs. 4 BauG vor. Nach dieser Bestimmung haben lediglich unterirdische Bauten keinen Grenzabstand einzuhalten; eine unterirdische Baute liegt nach dem oben unter Erw. 3 Ausgeführten aber im Fall des umstrittenen Pavillons gerade nicht vor . Bei diesem handelt es um einen e ingeschossigen Baukörper. Unabhängig davon, ob der Pavillon rechtlich als Unter- oder Voll geschoss qualifiziert wird, ist vor seinen – nicht als unterirdisch geltenden – Fassaden der Grenzabstand (vorliegend zusätzlich auch mit Mehrlängenzuschlag ) einzuhalten (BDE Nr. 44/2018 vom 28. September 2018 Erw. 4.3). Eine andere Auslegung macht keinen Sinn und würde dazu führen , dass nicht unterirdische Unter-, Sockel- aber auch Voll geschosse stets in den Grenzabstand hineingebaut werden könnten, wenn sie nur gleichzeitig mit Erde überdeckt oder ihre Fassaden vorgeschüttet und damit vom Nachbargrundstück aus unsichtbar gemacht würden. 5. Zusammenfassend ergibt sich somit, dass der Rekurs begründet ist, weil der geplante Erweiterungsbau keine unterirdische Baute darstellt und den Grenzabstandsbestimmungen widerspricht. Der Rekurs ist deshalb im Sinn der Erwägungen gutzuheissen, womit Baubewilligung und Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 18. November 2019 auf- zuheben sind. Bei diesem Ergebnis kann offenbleiben, ob die Ausnahmebewilligung für die Art. 40 Abs. 1 BauR widersprechende Abgrabung von der Vorinstanz zu Recht erteilt worden ist . Ebenso kann offenbleiben, ob das Baugesuch unvollständig ist, weil – wie die Rekurrenten vorbrin- Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 14/2020), Seite 10/11 gen – Bemusterung, Entsorgungskonzept, Zustandsaufnahme der Ka- nalisation, bereinigter Kanalisationsplan, Energienachweis und der Nachweis betreffend behindertengerechtes Bauen noch nicht vorlie- gen. 6. 6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Ent scheidgebühr beträgt Fr. 3'000. – (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kanto ns- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wären die amtlichen Koste n dem Rekursgegner aufzuerlegen. Auf deren Erhebung ist jedoch zu verzichten (Art. 95 Abs. 3 VRP in Verbindung mit Art. 140 Abs. 1 des Gemeindegesetzes [sGS 151.2]; R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach st.gallischem Verwaltungsrechtspflegege- setz, Lachen/St.Gallen 2004, S. 107). 6.2 Der vom Vertreter der Rekurrenten am 24. Dezember 2019 ge- leistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurück zu erstatten. 7. Die Rekurrenten stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) fi nden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 7.2 Die Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund- sätzlich Anspruch auf eine aus seramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Der Vertreter der Rekurrenten beantragt die Zusprache einer ausseramtlichen Entschädigung zuzüglich Mehrwertsteuer. Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwen- dung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 2'750.– (zuzüglich Mehrwert- steuer) festzulegen; sie ist vom Rekursgegner zu bezahlen. Entscheid 1. a) Der Rekurs von A.___ und B.___ wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 14/2020), Seite 11/11 b) Die Baubewilligung (Nr. 2018.0093) und der Einspracheent- scheid des Gemeinderates Z.___ vom 18. November 2019 werden aufgehoben. 2. a) Auf die Erhebung der amtli chen Kosten in der Höhe von Fr. 3'000.– beim C.___, Z.___, wird verzichtet. b) Der am 24. Dezember 2019 vom Vertreter der Rekurrenten ge- leistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 3. Das Begehren von A.___ und B.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. Der C.___ entschädigt die Rekurrenten ausseramtlich mit insgesamt Fr. 2'750.– (zuzüglich Mehrwertsteuer). Der Vorsteher Marc Mächler Regierungsrat