<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2000.00005</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106076&amp;W10_KEY=4467149&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2000.00005</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 29.03.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Abtretungsentschädigung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Abtretung von Privatrechten, Entschädigung:<br/><br/>Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts (E. 1a). Kognition des Verwaltungsgerichts im Rahmen eines Rekursverfahrens gegen einen Entscheid einer Schätzungskommission (E. 1b).<br/>Stichtag für die Bestimmung der Entschädigung ist der Zeitpunkt des Entscheids der Schätzungskommission (E. 2a).<br/>Die Entschädigung richtet sich nach dem Verkehrswert (E. 3a). Gemäss der Planungsgeschichte bildeten die enteigneten Grundstücke am Stichtag Landwirtschaftsland (E. 3b). Die Berechnung des Ansatzes gestützt auf einen Vergleich mit den Handänderungen von Landwirtschaftsland während einer Vergleichsperiode ist nicht zu beanstanden (E. 3c).<br/>Parteientschädigung im Schätzungsverfahren: Offen gelassen, ob die Verweigerung einer Parteientschädigung gemäss heutiger Praxis unter allen Umständen gerechtfertigt ist. Vorliegend obsiegten die Privaten im Schätzungsverfahren nur geringfügig, so dass entsprechend § 17 Abs. 2 VRG keine Parteientschädigung zuzusprechen gewesen wäre (E. 4a).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: FORMELLE ENTEIGNUNG">FORMELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARTEIENTSCHÃDIGUNG">PARTEIENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSVERFAHREN">SCHÃTZUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STICHTAG">STICHTAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSTÃNDIGKEIT">ZUSTÃNDIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 13 lit. I AbtrG</span><br/><span class="ungerade">§ 46 AbtrG</span><br/><span class="gerade">§ 51 AbtrG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Die Baudirektion setzte am 18. Februar 1998 das Projekt fÃ¼r den regionalen Rad­weg und die Neugestaltung einer Strasse im Eingangsbereich des Ortsteil B, Gemeinde X, fest. Das Projekt beansprucht unter anderem ca. 131 m<sup>2</sup> Land ab Kat.-Nr. 01 der Erben des A. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Nachdem die Einigungsverhandlungen Ã¼ber die EntschÃ¤digungsan­sprÃ¼­che fÃ¼r die Landabtretung erfolglos verlaufen wa­ren, ersuchte die Baudirektion das Statthalteramt Y am 4. MÃ¤rz 1999 um An­ord­nung des SchÃ¤tzungsverfahrens.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die SchÃ¤tzungskommission I fÃ¼hrte am 25. Mai 1999 eine SchÃ¤tzungsver­hand­lung mit Augenschein durch und traf ihren Entscheid, nach einer vorlÃ¤ufigen Sistierung des Ver­fahrens bis im Dezember 1999, am 18. April 2000. Dabei setzte sie die Enteignungsent­schÃ¤digung auf Fr. 12.‑-/m<sup>2</sup> fest (Urteils-Dispositiv Ziffer 3); das ge­naue Nachmass der Ab­tretungsflÃ¤che blieb vorbehalten (Dispositiv Ziffer 4). Die Ver­gÃ¼­tung hatte der Staat ZÃ¼rich ab 1. April 1999 â dem Datum der vorzeitigen Besitz­ein­wei­sung, wozu die Enteig­neten eingewilligt hatten und wovon im Beschluss-Dispositiv Vor­merk genommen wur­de â bis zur Auszahlung zu 5 % zu verzinsen (Dispositiv Zif­fer 5). Die Verfahrenskosten wurden dem Staat ZÃ¼rich auferlegt (Dispositiv Ziffer 6) und die Zusprechung einer Partei­entschÃ¤­digung abgelehnt (Dispositiv Ziffer 7).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Gegen den am 25. Oktober 2000 versandten SchÃ¤tzungsentscheid meldeten die Erben durch ihren Rechtsvertreter am 13. November 2000 Rekurs an und reichten innert der angesetzten Frist am 4. Dezember 2000 die Rekursbe­grÃ¼ndung ein. Sie beantragen, der zu entschÃ¤digende Verkehrswert sei auf Fr. 300.--, evtl. auf Fr. 31.50, jedenfalls auf mehr als Fr. 12.--/ m<sup>2</sup> festzusetzen. Ausserdem beantragen sie eine ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das SchÃ¤tzungs- und das Rekursverfahren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die SchÃ¤tzungskommission I erklÃ¤rte am 7. Dezember 2000 Verzicht auf Ver­nehmlassung, unter Verweis auf ihren Entscheid und die Akten. Die Baudirektion bean­tragte am 22. Dezember 2000 die Abweisung des Rekurses.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>IV. Am 30. Januar 2001 teilte der verwaltungsgerichtliche Referent dem Vertreter der Rekurrierenden mit, dass nach seiner Beurteilung der Rekurs jedenfalls im Hauptbe­gehren aussichtslos sei, und bot den Rekurrierenden Gelegenheit, ihr Rechtsmittel zurÃ¼ck­zuziehen. Mit Zuschrift vom 3. Februar 2001 liessen die Erben mittei­len, sie hielten am Rekurs fest.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auf die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden Urteils­grÃ¼n­den Bezug genommen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (AbtrG; in der Fassung vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997) zustÃ¤ndig. Das Verfahren richtet sich dabei nach den Bestimmungen Ã¼ber die Be­schwerde an das Verwaltungsgericht (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23). Aufgrund des Streit­werts ist die Angelegenheit ge­mÃ¤ss § 38 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) durch die Kammer zu entscheiden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) In den angefochtenen Punkten hat das Verwaltungsgericht den Entscheid der SchÃ¤t­zungskommission nach § 51 AbtrG wie ein gerichtlich erhobenes Gut­achten zu be­rÃ¼cksichtigen. Dabei muss es in erster Linie prÃ¼fen, ob die SchÃ¤tzung auf zu­treffender Rechtsgrundlage beruhe, namentlich ob die angewendeten Bewertungskrite­rien verfas­sungs‑ und gesetzmÃ¤ssig seien. Sodann hat das Verwaltungsgericht in freier Be­weis­wÃ¼rdi­gung zu untersuchen, ob der SchÃ¤tzungsentscheid dadurch zu Ã¼berzeugen ver­mÃ¶­ge, dass er vollstÃ¤ndig und klar sei sowie eine einleuchtende und widerspruchsfreie Be­grÃ¼n­dung ent­halte (RB 1961 Nr. 136 = ZBl 62/1961, S. 352 = ZR 60 Nr. 104; RB 1964 Nr. 127; VGr, 4. April 1968, ZR 67 Nr. 108; VGr, 7. November 1972, ZBl 72/1973, S. 331). Die Rolle ei­nes gerichtlich erhobenen Gutachtens im Sinn von § 51 AbtrG kann dem SchÃ¤t­zungs­ent­scheid allerdings nur soweit zukommen, als eigentliche SchÃ¤tzungsfragen â insbesondere die nach der HÃ¶he einer Zahlungsverpflichtung â zu beurteilen sind. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Die Rekurrierenden machen geltend, massgebender Stichtag fÃ¼r die Bestimmung des Verkehrswertes und den Beginn des Zinsenlaufes fÃ¼r die vorzeitige Besitzeinweisung sei der 14. April 1998, d.h. das Datum, an welchem der Gemeinderat X das Pro­jekt Ã¶ffent­lich ausschrieb.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) GemÃ¤ss einer seit Jahrzehnten beachteten Praxis ist im Kanton ZÃ¼rich â wie in zahlreichen anderen Kantonen â fÃ¼r die Berechnung der EnteignungsentschÃ¤digung, d.h. fÃ¼r die Festsetzung des Verkehrswertes des enteigneten GrundstÃ¼ckes oder Landes, der Zeitpunkt des Entscheides der SchÃ¤tzungskommission massgeblich (RB 1964 Nr. 117 - 119, mit Hinweisen). Auf diese Weise wird die Bewertung so nahe als prozessual tunlich an die Auszahlung herangerÃ¼ckt und im Zeitpunkt des mit der Zahlung einhergehenden RechtsÃ¼bergangs ein mÃ¶glichst wertgleicher Ersatz gewÃ¤hrleistet. In einem Grundsatzent­scheid vom 31. Oktober 1974 hat das Verwaltungsgericht ausgefÃ¼hrt, auf diesen Stichtag sei nicht nur bei steigenden, sondern auch bei abnehmenden Verkehrswerten abzustellen (ZBl 76/1975 S. 341 f.). Zwar dÃ¼rfen ab der Ã¶ffentlichen Planauflage und der persÃ¶nlichen Anzeige ohne Einwilligung des Enteignungsberechtigten an der Ã¤ussern Beschaffenheit des Abtretungsgegenstandes keine wesentlichen und hinsichtlich der rechtlichen VerhÃ¤ltnisse Ã¼berhaupt keine VerÃ¤nderungen mehr vorgenommen werden (§ 26 AbtrG). Ein Rechts­Ã¼ber­gang erfolgt damit aber noch nicht, und das Abtretungsobjekt nimmt an allfÃ¤lligen WertverÃ¤nderungen immer noch zu Gunsten oder zu Lasten des bisherigen EigentÃ¼mers teil. Der vorliegende Fall gibt keinen Anlass, diese Praxis in Frage zu stellen. Auch die Tatsache, dass Art. 19<sup>bis</sup> Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Enteignung vom 20. Juni 1930/18. MÃ¤rz 1971 (SR 711) bereits den Zeitpunkt der Einigungsverhandlung zum Stich­tag erklÃ¤rt, stellt keinen Grund fÃ¼r eine PraxisÃ¤nderung dar, wie das Verwaltungsgericht schon im erwÃ¤hnten Urteil vom 31. Oktober 1974 entschieden hat. Auch nach Bundesrecht ist der Stichtag im Ãbrigen nicht bereits derjenige Zeitpunkt, in welchem die Massnahme, fÃ¼r die enteignet werden soll, Ã¶ffentlich ausgeschrieben wird. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Stichtag fÃ¼r die Bewertung des enteigneten Landes ist damit der 18. April 2000.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) GemÃ¤ss der ausdrÃ¼cklichen Regelung in § 54 AbtrG ist die Verzinsung im Fall der vorzeitigen Besitzeinweisung ab dem Tage des Ãbergangs der Rechte bis zur Bezah­lung der EntschÃ¤digung zu leisten. Die von den Rekurrierenden verlangte Verzinsung ab einem frÃ¼heren Zeitpunkt findet im Gesetz keine StÃ¼tze.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. a) GemÃ¤ss § 13 Abs. 1 AbtrG richtet sich die zu entrichtende EntschÃ¤digung nach dem Verkehrswert. Darunter versteht die Praxis, wie im angefochtenen Entscheid zutref­fend ausgefÃ¼hrt wird, den Preis, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Stichtag fÃ¼r das betreffende VermÃ¶gensobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (RB 1991 Nr. 47 mit Ver­weisungen; BGE 113 Ib 39 E. 2a). Darin kommt dessen objektiver Wert zum Aus­druck (Max Imboden/RenÃ© Rhi­now, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band II, 6. A., Basel 1986, und RenÃ© Rhinow/Beat KrÃ¤­henmann, Schweizerische Verwaltungsrecht­sprechung, ErgÃ¤n­zungs­band, Basel 1990, je Nr. 128 B IIIa). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die SchÃ¤tzungskommission hat erwogen, aufgrund der zonenplanerischen Zu­ordnung des GrundstÃ¼cks der Rekurrierenden sei das enteignete Land zu fÃ¼r Landwirt­schaftsland bezahlten AnsÃ¤tzen zu entschÃ¤digen. Die Rekurrierenden sind demgegenÃ¼ber der Auffassung, ihr Land sei als in der Reservezone gelegen zu bewerten. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>aa) In diesem Zusammenhang ist das planerische Schicksal des streitbetroffenen Landes kurz nachzuzeichnen. Kat.-Nr. 01 im Halte von insgesamt 8421 m<sup>2</sup> und die an­gren­zende Parzelle Nr. 02 mit 1687 m<sup>2</sup> liegen nÃ¶rdlich vom Ortsteil B, Gemeinde X. Die GrundstÃ¼cke waren 1981 der Reservezone zugewiesen worden, nachdem sie zuvor noch der Wohnzone zugehÃ¶rt hatten. Am 8./9. MÃ¤rz 1995 be­schloss die Gemeindeversammlung X eine revidierte Bau- und Zonenordnung. Hierbei wurden die fraglichen Parzellen in der Reservezone belassen. Der Regierungsrat verweigerte dieser Zonierung mit RRB 2234 vom 26. Juli 1995 die Geneh­migung, da das fragliche Gebiet mit dem Richtplan vom 31. Januar 1995 neu dem Land­wirtschaftsgebiet zugewiesen worden sei. Die Baudirektion werde dieses Gebiet daher der Landwirtschaftszone zuzuweisen haben. Am 28. Januar 1998 entliess die Gemeinde X in Nachachtung des RRB 2234/1995 die GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 01 und 02 aus der Reservezone, um sie fÃ¼r die Zuweisung zur Landwirtschaftszone durch die Baudirektion freizugeben. Den gegen diese Umzonung gerichteten Rekurs der heutigen Rekurrierenden wies die Baurekurskommission am 17. Dezember 1998 ab, soweit sie dar­auf eintrat. Der Entscheid wurde nicht angefochten. Am 2. August 1999 ver­fÃ¼gte die Baudirektion die Zuweisung der fraglichen GrundstÃ¼cke zur kantonalen Landwirtschafts­zone.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Es besteht daher kein Zweifel, dass das enteignete Land am Stichtag Landwirt­schaftsland darstellte. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Das auf Kat.-Nr. 01 befindliche Bauernhaus ist im Mai 1995 abgebrannt. Die kantonale GebÃ¤udeversicherung hat bei der Schadensberechnung im Juni 1995 fÃ¼r die Ge­bÃ¤udeflÃ¤che samt Umschwung (851 m<sup>2</sup>) einen Wert von Fr. 300.-/m<sup>2</sup> eingesetzt, was die GrundeigentÃ¼mer nicht angefochten haben. Ferner wurde der Ã¼berbaute Teil der Parzelle 1989 steuerlich mit Fr. 250.-- und 1993 mit Fr. 320.-/m<sup>2</sup> bewertet. Wie die SchÃ¤tzungs­kommission mit Recht erwogen hat, kÃ¶nnen die Rekurrierenden hieraus schon deswegen nichts fÃ¼r sich ableiten, weil die fraglichen Bewertungen in einem Zeitpunkt erfolgten, in welchem das Land noch der Reservezone zugewiesen war. Ãberdies ist die steuerliche Be­wertung bzw. die Bewertung im Rahmen eines Versicherungsfalles im Abtretungsverfah­ren nicht massgeblich (vgl. BGE 108 Ib 345 E. 5b); der Verkehrswert des enteigneten Lan­des ist vielmehr in erster Linie nach der Vergleichsmethode zu bestimmen (122 I 168 E. 3a; Imboden/Rhinow/KrÃ¤henmann, Nr. 128 B IVd). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>cc) Wie angemerkt werden mag, wÃ¼rde auch eine Vorverlegung des Stichtages auf den 14. April 1998, entsprechend den â wie erwÃ¤hnt rechtlich unzutreffenden â Vorstel­lungen der Rekurrierenden, zu keiner anderen Beurteilung fÃ¼hren. Bereits auf Grund des (Nicht-)Genehmigungsbeschlusses RRB 2234/1995, der von keiner Seite gerichtlich ange­fochten wurde, stand fest, dass die GrundstÃ¼cke der Rekurrierenden nach Auffassung des Regierungsrates der Landwirtschaftszone zuzuweisen waren. Es ist kaum vorstellbar, dass sich nachher noch ein KÃ¤ufer gefunden hÃ¤tte, der den fÃ¼r Reservezonenland zu entrichten­den Preis bezahlt hÃ¤tte. Erst recht muss dies ab dem 28. Januar 1998 gelten, d.h. ab dem Zeitpunkt, an welchem der kommunale Zonenplan entsprechend RRB 2234/1995 abgeÃ¤n­dert wurde. Wohl wurde diese ZonenplanÃ¤nderung erst mit dem sie schÃ¼tzenden Rekurs­entscheid der Baurekurskommission vom 17. Dezember 1998 rechtskrÃ¤ftig und erfolgte die Zuweisung zur Landwirtschaftszone durch die Baudirektion erst im August 1999. Das Ã¤n­dert aber nichts daran, dass die Rekurrierenden spÃ¤testens ab Januar 1998 nicht mehr er­warten konnten, fÃ¼r ihr Land den fÃ¼r Reservezonenland bezahlten Preis zu erzielen. Insbe­sondere kÃ¶nnen sich die Rekurrierenden auch nicht darauf berufen, dass die kommunale ZonenplanÃ¤nderung vom 28. Januar 1998 noch der Genehmigung durch den Regierungsrat bedurfte, nachdem diese Ãnderung ja bereits auf einen regierungsrÃ¤tlichen Genehmigungs­beschluss zurÃ¼ckgeht, in welchem genau diese Ãnderung verlangt worden war. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>dd) Nach dem Gesagten ist das enteignete Land nach AnsÃ¤tzen zu entschÃ¤digen, die fÃ¼r vergleichbares Landwirtschaftsland bezahlt werden. Ein hÃ¶herer Ansatz kommt nicht in Betracht.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die SchÃ¤tzungskommission I hat den massgeblichen EntschÃ¤digungsansatz ent­sprechend dem Angebot des Rekursgegners auf Fr. 12.--/m<sup>2</sup> festgesetzt. Sie hat zunÃ¤chst die Preise fÃ¼r HandÃ¤nderungen von Landwirtschaftsland zwischen 1993 und 2000 erhoben und festgestellt, dass aus dem Jahr 2000 keine vergleichstauglichen HandÃ¤nderungen vor­liegen und zwei der HandÃ¤nderungen des Jahres 1999 ebenfalls nicht vergleichstauglich sind. Sie hat ermittelt, dass das arithmetische Mittel der vergleichstauglichen Hand­Ã¤nde­rungen im Zeitraum 1993 - 1999 Fr. 11.66/m<sup>2</sup> betrÃ¤gt. Dabei falle auf, dass das Preisniveau in den letzten Jahren gesunken sei, was an sich dafÃ¼r sprechen wÃ¼rde, die 1993 bezahlten Preise nicht zu berÃ¼cksichtigen. Da der Enteigner indessen beantragt habe, eine EntschÃ¤di­gung von Fr. 12.--/m<sup>2</sup> zu bezahlen, was eindeutig nicht zu wenig sei, erachte die Kommis­sion diesen Preis als angemessen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>aa) Die Rekurrierenden halten dieser SchÃ¤tzung entgegen, es sei unzulÃ¤ssig, den Ent­schÃ¤digungsansatz auf Grund eines blossen Durchschnittswertes der fÃ¼r Landwirt­schaftsland bezahlten Preise zu ermitteln. Vielmehr mÃ¼sse darauf geachtet werden, welches der gehandelten GrundstÃ¼cke mit demjenigen der Rekurrierenden am ehesten verglichen werden kÃ¶nne. FÃ¼r diesen Vergleich eigne sich letztlich nur die Parzelle Nr. 03 (2'520 m<sup>2</sup> Wiesen und Acker, Ortsteil B), welche am 29. Dezember 1993 zu Fr. 30.--/m<sup>2</sup> verkauft worden sei. Nur diese Parzelle habe direkten Anstoss an die Hauptstrasse X-Ortsteil B und sei erschlossen. Dieser Einwand Ã¼bersieht, dass sich der Wert landwirtschaftlicher Grund­stÃ¼cke in erster Linie entsprechend der Eignung fÃ¼r den Land­bau, d.h. auf Grund von Krite­rien wie BodenqualitÃ¤t, Lokalklima und Exposition und nur in zweiter Linie auf Grund des Erschliessungsgrades bestimmt. Es ist wohl mÃ¶glich, dass der direkte Strassenanstoss in gewissen FÃ¤llen wertsteigernd sein kann; zwingend ist dies indes keineswegs. Unzutref­fend erscheint insbesondere die Annahme der Rekurrierenden, dass die vorhandene Er­schliessung ohne weiteres dazu fÃ¼hre, dass das Land fÃ¼r die Errich­tung von Gartenbauan­lagen, GewÃ¤chshÃ¤usern, TreibhÃ¤usern, Masthallen etc. genutzt wer­den kÃ¶nne. Die Errich­tung solcher Bauten setzt voraus, dass eine innere Aufstockung im Sinne von Art. 16a Abs. 2 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700; Fas­sung vom 20. MÃ¤rz 1998, in Kraft seit 1. September 2000) vorliegt oder dass der Kanton das in Anspruch genommene Land in einem Planungsverfahren fÃ¼r die intensi­vierte Nut­zung freigegeben hat (Art. 16a Abs. 3 RPG). Auch vor der Revision des Raum­planungsge­setzes war die Errichtung der von den Rekurrierenden erwÃ¤hnten Anlagen nur unter re­striktiven Voraussetzungen mÃ¶glich. Nichts deutet darauf hin, dass diese Voraus­setzungen am Stichtag erfÃ¼llt waren. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>§ 307 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) gestattet den Wiederaufbau von GebÃ¤uden, die durch Brand oder andere Kata­stro­phen zerstÃ¶rt worden sind, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen und das Baugesuch innert drei Jahren seit der ZerstÃ¶rung einge­reicht wird. Da die Rekurrierenden innert drei Jahren kein Baugesuch eingereicht haben, war ihr Brandstattrecht fÃ¼r das 1995 abgebrannte Bauernhaus seit 1998 verfallen und konnte sich nicht mehr wertsteigernd auf den Bodenpreis auswirken. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Schliesslich ist der von den Rekurrierenden angestrebte Vergleich auch deswegen unzulÃ¤ssig, weil der Verkauf von Parzelle Nr. 03 sieben Jahre vor dem Stichtag lag und nicht dargelegt ist, inwiefern die damals gegebenen, Ã¼berdies nicht nÃ¤her dargelegten Um­stÃ¤nde auch am Stichtag noch massgebend waren. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die von der SchÃ¤tzungskommission I gewÃ¤hlte Methode des Vergleichs mit allen nicht aus besonderen GrÃ¼nden auszuschliessenden HandÃ¤nderungen von Landwirtschafts­land wÃ¤hrend der Vergleichsperiode ist daher nicht zu beanstanden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Die Rekurrierenden rÃ¼gen auch, der angefochtene Entscheid setze sich Ã¼ber Art. 66 des Bundesgesetzes Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB, SR 211.412.11) hinweg. Art. 66 BGBB regelt die Frage, wann ein Erwerbspreis als Ã¼ber­setzt im Sinne von Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB gilt, was zur Folge hat, dass die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde die HandÃ¤nderung des betroffenen landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cks nicht bewil­ligen darf. GemÃ¤ss Art. 66 BGBB gilt der Erwerbspreis als Ã¼bersetzt, wenn er die Preise fÃ¼r vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder GrundstÃ¼cke in der betreffenden Ge­gend im Mittel der letzten fÃ¼nf Jahre um mehr als 5 Prozent Ã¼bersteigt. Es ist fraglich, ob Art. 66 BGBB im kantonalrechtlichen SchÃ¤tzungsverfahren wegen formeller Enteignung zur Anwendung zu gelangen hat. Die Frage kann aber offen bleiben. Die SchÃ¤tzungskom­mission hat den Mittelwert fÃ¼r vergleichbare GrundstÃ¼cke nicht nur der letzten fÃ¼nf, son­dern der letzten sieben Jahre vor dem Stichdatum berÃ¼cksichtigt. Damit ist sie den Rekur­rierenden entgegengekommen, da die GrundstÃ¼ckspreise nach 1993 sanken und sich fÃ¼r die Periode 1995-2000 tiefere Durchschnittspreise ergÃ¤ben. Der Vorwurf, Art. 66 BGBB sei missachtet worden, ist offensichtlich unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Auch sonst bringen die Rekurrierenden nichts vor, was ein Abweichen vom Ent­schÃ¤digungsansatz rechtfertigen wÃ¼rden, den die SchÃ¤tzungskommission ermittelt hat. Der Rekurs ist daher in der Sache selbst abzuweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. a) Die Rekurrierenden wenden sich Ã¼berdies dagegen, dass die SchÃ¤tzungskom­mission I ihnen keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen hat. GemÃ¤ss feststehender Praxis sprechen die SchÃ¤tzungskommissionen im Enteignungsverfahren keine ParteientschÃ¤di­gungen zu (vgl. Martin Bernet, Die ParteientschÃ¤digung in der schweizerischen Verwal­tungsrechtspflege, ZÃ¼rich 1986, Rz. 106, der diese Praxis als "auffÃ¤llig restriktiv" qualifi­ziert). Ob die Verweigerung einer ParteientschÃ¤digung im SchÃ¤tzungsverfahren unter allen UmstÃ¤nden gerechtfertigt sei, kann vorliegend dahingestellt bleiben. Wohl erklÃ¤rte sich der Kanton nach der SchÃ¤tzungsverhandlung bereit, die EntschÃ¤digung von Fr. 8.-- auf <br/> Fr. 12.--/m<sup>2</sup> zu erhÃ¶hen. Indessen unterlagen die GrundeigentÃ¼mer bereits im SchÃ¤tzungs­verfahren mit ihrem Antrag auf eine EntschÃ¤digung von Fr. 300.--/m<sup>2</sup>. Ihr "Obsiegen" er­scheint daher als geringfÃ¼gig, so dass eine ParteientschÃ¤digung nicht zuzusprechen gewe­sen wÃ¤re (vgl. zur entsprechenden Handhabung von § 17 Abs. 2 VRG Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼­rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 17 N. 32).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2">1. Der Rekurs wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">...</p> <p class="Einzug2"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>