R 12 88 5. Kammer URTEIL vom 5. März 2013 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baugesuch 1. Am 31. August 2011 beurteilte der Gemeindevorstand … das Gesuch von … vom 7. August 2011 betreffend Abtausch Erstwohnungsverpflichtung ablehnend. Die Umlegung der Erstwohnungsverpflichtung, die heute auf der Hauptwohnung mit Süd- und Aussichtslage liege, in die modifizierte Wohnung an der rückwärtigen Seite des Hauses im Erd- und Untergeschoss sei mit dem Gemeindebaugesetz nicht vereinbar. Gemäss der kommunalen Baugesetzgebung seien nachträgliche Änderungen in der Zuteilung nur bei gleicher Qualität der Wohnungen zulässig. Die rückwärtige Wohnung ohne Südlage und mit fehlender Panoramaaussicht sowie weniger grosszügigen und zum Teil im Untergeschoss liegenden Räumen sei von weitaus geringerer Qualität. 2. Dagegen erhob … am 3. Oktober 2011 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhebung dieses Entscheides unter Erteilung der Bewilligung, eventualiter die Aufhebung und Rückweisung. Mit Urteil vom 10. Januar 2012, mitgeteilt am 5. April 2012 (R 11 105), hiess das Verwaltungsgericht aus formellen Gründen (Rechtsverweigerung) die Beschwerde gut, ohne sich indessen mit der Frage der von … nachgesuchten Änderung der Erst- und Zweitwohnungszuteilung auseinander zu setzen. 3. Am 27. Juni 2012 reichte … bei der Gemeinde … ein revidiertes Baugesuch ein. Gegenüber dem Gesuch vom 7. August 2011 sei lediglich hinzugekommen, dass im Erdgeschoss im Zimmer in der nordwestlichen Ecke des Gebäudes (Sauna) ein Fassadenfenster eingebaut werden solle. Gemäss Plan Flächensplittung (Beilage zum Gesuch) sollten die östliche Mansarde und das Bad im Obergeschoss, das Wohn-/Esszimmer im südöstlichen Teil des Erdgeschosses sowie die Wohnräumlichkeiten im Südosten des Untergeschosses der neuen Erstwohnung zugeteilt werden. Die westliche Mansarde im Obergeschoss und die Wohnräumlichkeiten im südwestlichen Bereich des Erdgeschosses sollten hingegen Teil der neuen Zweitwohnung sein. Die Wohnungen seien von gleicher Qualität. Gemäss der kommunalen Baugesetzgebung müsse der Erstwohnungsteil mindestens eine Wohnung mit einer Bruttogeschossfläche (BGF) von 80 m² beinhalten. Die bestehende Erstwohnung weise eine BGF von lediglich 75.4 m² auf und hätte gar nicht bewilligt werden dürfen. Die zum Abtausch angebotene Wohnung weise hingegen eine BGF von 93.87 m² auf. Er habe nicht gewusst, dass eine Wohnnutzung im Untergeschoss zulässig sei, sonst hätte er von Anfang an um die vorliegend beantragte Zuteilung ersucht. Ihm sei zu gestatten, die wegen Unwissenheit getroffene Entscheidung zu korrigieren. Er wolle der neuen Erstwohnung noch zusätzliche Räumlichkeiten zuweisen. Zudem plane er in der jetzigen Zweitwohnung an der Stelle der Keilwand im Erdgeschoss eine Treppe, die ins Untergeschoss führe, was die interne Erschliessung der neuen Erstwohnung verbessere. Zudem sei er bereit, der Mansarde im Obergeschoss das Bad zuzuweisen. Es sei stossend, die zum Abtausch vorgeschlagene Erstwohnung am abstrakten Begriff der Qualität zu messen und nicht an der Qualität, die von der Gemeinde bei anderen Baugesuchen bewilligt werde. 4. Am 11. Juni und 2. Juli 2012, mitgeteilt am 27. Juli 2012, verweigerte der Gemeindevorstand den beantragten Abtausch Erst-/Zweitwohnung die Bewilligung (Dispositiv-Ziff. 2) und verpflichtete …, die ganze 4-Zimmer- Wohnung Südwest im Erdgeschoss und Dachgeschoss der ortsansässigen Bevölkerung als Erstwohnraum im Sinne der kommunalen Baugesetzgebung zur Verfügung zu stellen (Dispositiv-Ziff. 3). Hingegen bewilligte der Gemeindevorstand die beantragten Umbaumassnahmen (Dispositiv-Ziff. 1). … wurde sodann verpflichtet, der Gemeinde unter dem Titel "Baubewilligungsgebühr und Auslagen für Rechtsberatung" Fr. 1‘500.-- zu bezahlen (Dispositiv-Ziff. 5). Zudem wurde er verpflichtet, der Gemeinde unter dem Titel "provisorische Anschlussgebühren" Fr. 9‘000.-- zu bezahlen (Dispositiv-Ziff. 6). Die neu als Erstwohnung angebotene Wohnung habe keine Aussicht, sei weniger grosszügig, weise kleinere Fensterfronten auf und erstrecke sich über drei Geschosse, was deren Benützung erschwere. Die Räumlichkeiten lägen zum Teil sogar im Untergeschoss. Dieses sei bis anhin vorwiegend als Keller genutzt worden. Zwar wolle … der Erstwohnung zusätzliche Räumlichkeiten zuweisen und eine Treppe vom Erdgeschoss ins Untergeschoss erstellen. Damit werde jedoch keine Gleichwertigkeit erreicht. Eine Ungleichbehandlung liege nicht vor, es gebe in der Gemeinde keinen Fall, wo Ähnliches bewilligt worden sei. Die Baubewilligungsgebühr stütze sich auf Art. 96 KRG. Für den bewilligten Teil würden Fr. 700.-- erhoben, für den abgewiesenen Teil Fr. 800.-- (Kosten des Rechtsberaters). Die Fr. 9‘000.-- stellten provisorische Anschlussgebühren inkl. MWST dar. 5. Dagegen erhob … (nachfolgend Beschwerdeführer) am 29. August 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhebung des Entscheides des Gemeindevorstandes vom 11. Juni und 2. Juli 2012 insoweit, als der Neuzuteilung von Erst- und Zweitwohnung die Baubewilligung verweigert werde. Diese sei zu erteilen (Aufhebung von Dispositiv-Ziff. 2 und 3). Zudem sei über die Verfahrenskosten und die Anschlussgebühren neu zu befinden (Dispositiv-Ziff. 5 und 6). Eventualiter sei Dispositiv-Ziff. 3 so anzupassen, dass die bestehende Erstwohnungsverpflichtung nicht auf den Wohnraum Südwest im Dachgeschoss ausgedehnt werde. Subeventualiter sei die Angelegenheit mit verbindlichen Anordnungen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Gemeinde hätte nach der Kassation des ersten Baubescheids durch das Verwaltungsgericht im zweiten Baubescheid zusätzlich zur bestehenden Erstwohnungsverpflichtung die Mansarde Südwest im Dachgeschoss der Liegenschaft nicht mit einer Erstwohnungspflicht belegen dürfen. Das Verwaltungsgericht habe eine verbindliche Anordnung im Sinne von Art. 37 Abs. 1 VRG erteilt. Es habe nicht gesagt, dass die Zuteilung von Erst- und Zweitwohnung nochmals zu überprüfen sei. Deswegen sei Ziff. 3 des angefochtenen Entscheids aufzuheben. Die Gemeinde dürfe nicht einfach einen Raum herauspicken und zu der bestehenden Erstwohnung schlagen. Der Beschwerdeführer hätte dazu zuerst angehört werden müssen. Der Beizug eines Rechtsberaters sei nicht gerechtfertigt gewesen, weswegen die Fr. 800.-- ihm nicht auferlegt werden dürften. Zudem habe die Gemeinde nicht belegt, dass der Betrag dem tatsächlichen Aufwand entspreche. In den Begriff der Qualität sei auch das Preis-/Leistungsverhältnis einzubeziehen. Gemäss bundesgerichtlicher Praxis dürfte er aufgrund der Schätzungen respektive des Wertes der Liegenschaft für die bestehende Erstwohnung einen Mietzins von monatlich Fr. 4‘787.60 verlangen. Die neue Erstwohnung wäre dagegen günstiger. Die kommunale Baugesetzgebung schreibe vor, dass die Erstwohnungsanteile auszuweisen sein. Alles was nicht Erstwohnungsteil sei, sei Zweitwohnung. Die bewilligte (Erst-)Wohnung sei mit 75.4 m² kleiner als 80 m². Es gehe nicht an, die fehlende BGF zu kompensieren, indem man der rechtskräftig festgesetzten Erstwohnung die Mansarde im Südwesten des Dachgeschosses zuschlage. Die angebotene Erstwohnung weise eine BGF von über 80 m², nämlich 93.87 m², auf. Zwar erstrecke sich die Wohnung über drei Stockwerke, habe aber zukünftig eine interne (Treppen-)Erschliessung. Nur die Mansarde im Dachgeschoss sei über das Treppenhaus erschlossen, was bei Mansarden aber üblich sei. Die Schlafzimmer im Untergeschoss seien grosszügig. Das Wohnzimmer liege im Erdgeschoss und verfüge über eine gute Aussicht. Falls der Wohnraum Südwest im Dachgeschoss der bestehenden Erstwohnung zugeschlagen werden dürfe, müssten die Anschlussgebühren angepasst werden. 6. Am 2. Oktober 2012 beantragte die Gemeinde (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Sie habe keine verwaltungsgerichtlichen Anordnungen missachtet. Mit Dispositiv-Ziff. 3 habe der Gemeindevorstand nur angeordnet, was aufgrund der kommunalen Baugesetzgebung ohnehin schon gelte. Zudem habe der Beschwerdeführer nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts der Gemeinde ein abgeändertes Baugesuch eingereicht. Die Kostenregelung sei korrekt. Der Fall sei schon formell nicht einfach zu beurteilen gewesen. Mit Fr. 800.-- sei der Aufwand des Rechtsberaters nicht abgedeckt. Der Betrag beinhalte neben der Abfassung des angefochtenen Entscheides auch die Teilnahme des Rechtsberaters an der Besprechung in … In vorliegender Angelegenheit stehe der Beschwerdegegnerin ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu. Diese Kognitionsbeschränkung sei auch mit Bezug auf die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Verletzung von Art. 81 Abs. 2 BG zu beachten. Die zum Abtausch angebotene Erstwohnung müsste von gleicher Qualität wie die jetzige Erstwohnung sein. Dies sei hier klar nicht der Fall. Die jetzige Erstwohnung erstrecke sich nur über zwei Geschosse, die neu angebotene über drei mit kleinen Wohnflächen. Die jetzige Erstwohnung habe ein Wohnzimmer und zwei Schlafzimmer im Erdgeschoss und eine Aussenterrasse. Der Grossteil der Räume in der jetzigen Zweitwohnung lägen im Untergeschoss. Das Preis-/Leistungsverhältnis spiele bei der Bemessung der Qualität keine Rolle. Ein Vermieter habe keinen Anspruch auf einen Mietzins bis zur Höhe der kostendeckenden Bruttorendite, sondern gemäss Bundesgericht lediglich ein angemessenes Entgelt. Die Berechnung der Ausnützungsziffer, welche für die jetzige Erstwohnung eine BGF von 75.4 m² ergebe, stamme vom Beschwerdeführer selbst. Dieser habe selber - neu - die südwestliche Mansarde der unterliegenden Wohnung zugeschlagen. Die Mansarde könnte ohne weiteres in einem nachfolgenden Baugesuch als Teil der bisherigen Zweitwohnung erklärt werden. Was aber nicht gehe, sei die Aufteilung der Erstwohnung in Teile, welche der Erstwohnungspflicht unterlägen und solche, bei denen dies nicht der Fall wäre. Andernfalls könnte die Gemeinde ihre Kontrollfunktion nicht wahrnehmen. Ein Abtausch müsste mindestens flächengleich sein, in jedem Fall aber müsse die Erstwohnung 80 m² BGF beinhalten. Der Beschwerdeführer könne froh sein, dass ihn die Gemeinde nicht dazu verpflichtet habe, die Differenz von 75.4 m 2 zu 80 m 2 auszugleichen.7. In seiner Replik vom 15. November 2012 hielt der Beschwerdeführer an seinen Anträgen fest und vertiefte seine Begründung. Er wies lediglich noch darauf hin, dass Art. 81 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes der Eigentumsgarantie widerspreche. 8. In ihrer Duplik vom 27. November 2012 hielt die Gemeinde ebenfalls an ihren Anträgen fest. Es brauche nicht einmal beurteilt zu werden, ob die vom Beschwerdeführer zum Abtausch vorgeschlagene Erstwohnung die gleiche Qualität wie die bisherige Erstwohnung aufweise. Aufgrund des kommunalen Baugesetzes müsse ein Erstwohnungsanteil mindestens eine BGF von 80 m² aufweisen, sofern in einem Gebäude so viel Bruttogeschossfläche vorhanden sei. Hier könne es sich gemäss Baugesetzgebung nur um die so genannte anrechenbare BGF handeln. Somit müsse eine Erstwohnung mindestens 80 m² anrechenbare BGF schaffen. Der Beschwerdeführer habe mit der bewilligten Wohnung 75.4 m² Erstwohnung geschaffen, dies als anrechenbare BGF. Die jetzige Zweit- und jetzt als neue Erstwohnung angebotene Wohnung weise lediglich eine anrechenbare BGF von 33 m² auf. Die restlichen 113.31 m² seien nach dem vom Beschwerdeführer mit dem Baugesuch vom 27. Juni 2012 respektive dem Plan Flächensplittung, Beilage 7 des Beschwerdeführers, nicht anrechenbare BGF. Die neu als Erstwohnung angebotene ursprüngliche Zweitwohnung habe auch mit der Erweiterung lediglich eine anrechenbare BGF von 41.85 m², also weniger als 80 m² und auch weniger als die anrechenbare BGF der bisherigen Erstwohnung, welche 75.4 m² anrechenbare BGF beinhalte. Es wäre fragwürdig, wenn der Erstwohnungsanteil vollständig bzw. weitgehend mit sogenannter nicht anrechenbarer BGF abgegolten werden könne. Diese habe nicht die gleiche Qualität wie die anrechenbaren Flächen. Schon allein die Tatsache, dass der grösste Teil der vom Beschwerdeführer angebotenen Erstwohnung aus nicht anrechenbaren Räumen bestehe, 41.85 m² BGF anrechenbar und 52.02 m² nicht anrechenbar, zeige, dass die Argumentation der Gemeinde im angefochtenen Entscheid und in der Vernehmlassung bezüglich Qualität zutreffend gewesen sei. Abschliessend hielt die Beschwerdegegnerin fest, Art. 81 Abs. 2 BG widerspreche der Eigentumsgarantie entgegen dem Vorbringen des Beschwerdeführers nicht. 9. Am 4. März 2013 führte das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden einen Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei allen Anwesenden die Gelegenheit geboten wurde, sich nochmals zur Sache zu äussern. Der Beschwerdeführer war dabei in Begleitung seiner Ehegattin sowie seines Rechtsvertreters persönlich zugegen, während die Gemeinde neben deren Rechtsvertreter durch den Gemeindepräsident und ein weiteres Gemeindevorstandsmitglied vertreten war. Zu Beginn des Augenscheins wurde die Liegenschaft von aussen betrachtet und anschliessend die bestehende Erstwohnung, sodann die bestehende Zweitwohnung im Erdgeschoss und Untergeschoss und die Räumlichkeiten im Dachgeschoss. Auf das Ergebnis des Augenscheins sowie die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt in vorliegender Angelegenheit bildet der Baubescheid des Gemeindevorstandes vom 11. Juni und 2. Juli 2012. Streitig und zu prüfen ist zum Einen, ob der Gemeindevorstand die Bewilligung für den Abtausch der Erst-/Zweitwohnung zu Recht nicht erteilt hat und zum Anderen, ob der von der Gemeinde verfügte „Zuschlag“ der südwestlichen Mansarde zur jetzigen Erstwohnung rechtmässig erfolgte. Die weiteren Streitgegenstände sind sodann die von der Gemeinde auferlegten Gebühren in der Höhe von Fr. 800.-- für den Beizug eines Rechtsvertreters im vorinstanzlichen Verfahren sowie die provisorisch verfügten Anschlussgebühren in der Höhe von Fr. 700.--.2. Erster Streitgegenstand ist die verweigerte Bewilligung für den vom Beschwerdeführer beantragten Abtausch der Erst-/Zweitwohnung. Gemäss Art. 81 Abs. 2 des Baugesetzes der Gemeinde (BG) sind nachträgliche Änderungen in der Zuteilung der Erst- bzw. Zweitwohnungen im Rahmen dieses Gesetzes bei gleicher Qualität der Erstwohnung zulässig, wobei nachträgliche Änderungen in jedem Fall bewilligungspflichtig sind. a) Im angefochtenen Entscheid lehnte die Beschwerdegegnerin die Bewilligung der beantragten Änderung der Zuteilung u.a. mit der Begründung ab, die heutige Zweitwohnung ohne Südlage und mit fehlender Panoramaaussicht sowie mit weniger grosszügigen und zum Teil im Untergeschoss liegenden Räumen weise nicht die gleiche Qualität auf, wie die heutige Erstwohnung. Im Rahmen der Duplik argumentierte die Gemeinde sodann, vorliegend brauche nicht beurteilt zu werden, ob die vom Beschwerdeführer zum Abtausch vorgeschlagene Erstwohnung die gleiche Qualität wie die bisherige Erstwohnung aufweise. Gemäss Art. 75 Abs. 4 BG müsse der Erstwohnungsanteil mindestens eine Wohnung mit einer Bruttogeschossfläche (BGF) von 80 m 2 beinhalten, sofern in einem Gebäude soviel BGF vorhanden sei. Die Beschwerdegegnerin machte weiter geltend, dass sich diese Werte auf die „sog. anrechenbare BGF“ bezögen. Ferner hielt sie dafür, dass die im Untergeschoss gelegenen Räume der jetzigen Zweitwohnung inklusive der dort vorgesehenen Schlafräume und der Dusche/WC nicht anrechenbar seien, somit die jetzige Zweitwohnung und ursprüngliche Erstwohnung von vornherein zu wenig anrechenbare BGF aufweise (nämlich 41.85 m 2 inkl. der beantragten Erweiterung anstelle der benötigten 80 m 2) und schon aus diesem Grund nicht bewilligungsfähig sei. Dies ist nicht zutreffend. Zwar sind in Geschossen, die nicht vollständig über dem gewachsenen oder abgegrabenen Boden liegen, die Raumteile ohne Rücksicht auf die Nutzung anzurechnen, die mehr als 1.60 m über das gewachsene oder abgegrabene Terrain hinausragen (Art. 19 Abs. 2 BG), was vorliegend aber gemäss den Plänen nicht der Fall ist und es sich so gesehen bei den Räumen im Untergeschoss um nichtanrechenbare Räume handeln würde. Indessen stellen die beiden Schlafzimmer im Untergeschoss sowie die Dusche/WC im Untergeschoss klar Wohnräume dar. In Art. 19 Abs. 4 BG sind sodann – wenn auch nicht abschliessend – alle nicht anrechenbaren Flächen aufgelistet. Es ist ausdrücklich bestimmt, dass es sich bei diesen Ausnahmen um Flächen handelt, die dem Wohnen und dem Gewerbe nicht dienen oder hierfür nicht verwertbar sind (Art. 19 Abs. 4 BG). Gestützt auf den Wortlaut dieser Bestimmung ist folglich festzuhalten, dass Wohnräume unter diesen Ausnahmen nicht figurieren. Gestützt auf die durch die Beschwerdegegnerin erteilten Bewilligungen für die Umbauarbeiten im Untergeschoss ist jedoch auch die Gemeinde offenbar mit der Nutzung der verschiedenen Räume als Wohnräume (Dusche/WC, Schlafzimmer im Untergeschoss) einverstanden. Auch anlässlich des Augenscheins vom 4. März 2013 ergab sich diesbezüglich nichts Gegenteiliges. Führte die Beschwerdegegnerin doch auf Nachfrage des Vorsitzenden, weshalb der Ausbau der drei Räume im Untergeschoss zu Wohnzwecken denn bewilligt worden sei, wenn diese Wohnflächen dennoch nicht angerechnet werden könnten, aus, für die Erteilung der Bewilligung sei die Belichtung massgebend. Sei diese zu zwei Drittel gegeben, so könne die Bewilligung erteilt werden, was hier der Fall gewesen sei. Folgedessen steht der Nutzung der Räume im Untergeschoss zu Wohnzwecken auch aus Sicht der Gemeinde nichts entgegen, ansonsten diese Umbauarbeiten nicht hätten bewilligt werden können. Ebenfalls stellen die beiden Dachmansarden nach der entsprechenden Rechtsänderung von Art. 75 Abs. 3 BG, wonach im Dachgeschoss nunmehr Raumteile ohne Rücksicht auf die Nutzung anzurechnen sind, deren lichte Höhe gemessen bis Dachunterschicht 1.80 m überschreitet, zumindest in diesem Umfang anrechenbare Räume dar. Damit ist die zum Tausch angebotene jetzige Zweitwohnung (inkl. Untergeschoss und Mansarde) nach der Berechnung des Beschwerdeführers, auf die auch die Beschwerdegegnerin abstellt, mindestens 80 m 2 gross und deshalb zum Abtausch in dieser Hinsicht geeignet. b) aa) Der Abtausch der Erst-/Zweitwohnung wurde gemäss Ausführungen der Beschwerdegegnerin im angefochtenem Entscheid aufgrund der fehlenden Gleichwertigkeit der Qualität der Wohnungen (Art. 81 Abs. 2 BG) nicht bewilligt. bb) Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, die zum Abtausch angebotene Wohnung (ursprüngliche Zweitwohnung) weise eine BGF von 93.87 m 2 auf und sei damit um 24.4 % grösser, d.h. weitaus grosszügiger als die ursprüngliche Erstwohnung. Die Grösse der BGF stelle für die Beurteilung der Gleichwertigkeit der Qualität der Wohnungen ein massgebendes Kriterium dar, messe doch die Beschwerdegegnerin selber diesem Kriterium bei der Auslegung des Begriffs der „Qualität“ eine überragende Bedeutung zu. Die Tatsache, dass die BGF der heutigen Zweitwohnung sich über drei Stockwerke ziehe, mindere – entgegen der Auffassung der Beschwedegegnerin – die Qualität keineswegs. Schliesslich würde das Untergeschoss durch eine Treppe in der Wohnung erschlossen. Diese geplanten Umbauarbeiten seien bereits durch die Beschwerdegegnerin bewilligt worden. Der Beschwerdeführer macht weiter geltend, dass die Wohnräume im Untergeschoss hochwertig ausgebaut worden seien (Holzmetallfenster mit Dreifachverglasung und elektrischen Storen, Anschluss an kontrollierte Wohnungslüftungsanlage mit Zu- und Abluft, polierte Granitböden und eingebaute Halogenbeleuchtung). Sodann verfüge auch die heutige Zweitwohnung über eine grossartige Aussicht. cc) In Art. 81 Abs. 2 Satz 1 BG ist bestimmt, dass nachträgliche Änderungen in der Zuteilung der Erst- bzw. Zweitwohnungen im Rahmen dieses Gesetzes bei gleicher Qualität zulässig sind. Bei der Auslegung und Beurteilung der Frage nach der „Gleichwertigkeit der Qualität“ der Wohnungen steht der Beschwerdegegnerin – wie diese denn auch zu Recht geltend macht – ein weiter Ermessensspielraum zu. Anlässlich des Augenscheins vom 4. März 2013 konnte sich das Gericht an Ort und Stelle ein Bild der beiden zur Diskussion stehenden bzw. zum Abtausch vorgeschlagenen Wohnungen machen. Dabei präsentierte sich die bestehende Erstwohnung im Südwesten als geräumige und lichtdurchflutete 3-Zimmer-Wohnung, die sich über eine Etage erstreckt. Das Gericht konnte sich dabei insbesondere davon überzeugen, dass der Wohn-/Essbereich grosszügig und hell gestaltet wurde. Dabei erstreckt sich über die Länge des Wohn-/Essbereichs eine Terrasse, die sowohl vom Wohn- /Esszimmer als auch vom Schlafzimmer zugänglich ist. Demgegenüber präsentierte sich die bestehende Zweitwohnung im Südosten gerade im Bereich des Wohn-/Esszimmers als bedeutend kleiner und weniger hell, somit qualitativ nicht vergleichbar mit der heutigen Erstwohnung. Auch der Umstand, dass sich die zum Abtausch angebotene und bestehende Zweitwohnung über drei Stockwerke erstreckt, wobei sich im Untergeschoss ein Schlafzimmer, ein Büro und eine Dusche/WC befindet, spricht gegen die vom Beschwerdeführer geltend gemachte Gleichwertigkeit der Wohnungen. Schliesslich ist insbesondere die Belichtung der Räume im Untergeschoss, die als Schlafzimmer gedacht sind, nicht vergleichbar mit der Situation der Schlafzimmer bei der bestehenden Erstwohnung, die mit Panoramafenster versehen und lichtdurchflutet sind. Zentral in diesem Zusammenhang ist denn auch die Äusserung des Bauchef-Stellvertreters und Gemeindevorstandsmitglieds, der anlässlich des Augenscheins ausführte, für die Bewilligung einer Erstwohnung sei für die Gemeinde das Kriterium der Besonnung zentral und er hält weiter fest, unter diesem Aspekt sei die heutige Erstwohnung deutlich besser gelegen. Gestützt auf den Augenschein kommt das Gericht ebenfalls zur Überzeugung, dass die Lage der heutigen Erstwohnung deutlich besser ist. Qualitativ hochwertiger ist die heutige Erstwohnung aber auch im Hinblick auf den grosszügig gestalteten Wohn- /Essbereich, der nicht vergleichbar mit demjenigen der heutigen Zweitwohnung ist. Gestützt auf die Ergebnisse des Augenscheins gelangt das Gericht demnach zum Schluss, dass die Gemeinde die Bewilligung für den Abtausch der Erst-/ Zweitwohnung im Rahmen ihres Ermessensspielraums zu Recht verweigert hat und die Beschwerde in diesem Punkt folglich abzuweisen ist. c) Der Beschwerdeführer verlangt weiter, dass in die Qualitätsbeurteilung von abzutauschenden Wohnungen das Kostenargument einbezogen werde. Zweck der Erstwohnungsanteilsregelung bestehe gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung darin, einen bestimmten Anteil des neu geschaffenen Wohnraums der einheimischen Bevölkerung zur Verfügung zu stellen. Um dieses Ziel zu erreichen, müsse der Wohnraum aber auch bezahlbar sein. Der Beschwerdeführer macht sodann geltend, dass er gestützt auf die einschlägigen Bestimmungen des Mietrechts berechtigt sei, für die ursprüngliche Erstwohnung einen monatlichen Mietzins von Fr. 4‘787.60 zu verlangen. Zweifelsohne habe die südwestliche Wohnung (ursprüngliche Erstwohnung) mit ihren grossen Panoramafenstern einen höheren Marktwert als die südöstliche Wohnung (ursprüngliche Zweitwohnung), weshalb sie teurer vermietet werden könnte. Dies liege jedoch nicht im Interesse der einheimischen Bevölkerung, welcher es in erster Linie darum gehe, preisgünstigen Wohnraum zu erhalten. Der in Art. 81 Abs. 2 BG verwendete Begriff der „gleichen Qualität“ sei folglich in diesem Sinne zu interpretieren. Diese Argumentation ist – wie von der Beschwerdegegnerin zu Recht dargelegt – unbegründet. Richtig ist, dass Ziel der Erstwohnungsanteilsregelung ist, der einheimischen Bevölkerung ausreichend Wohnraum zur Verfügung zu stellen und dies zu einem angemessenen Entgelt. Vor diesem Hintergrund wurde denn auch die Bestimmung von Art. 72 BG erlassen. Darin ist u.a. bestimmt, wo die mit einer Erstwohnungsverpflichtung belegten Wohnungen nicht von ortsansässigen Eigentümer/innen genutzt werden, sind sie gegen angemessenes Entgelt Ortsansässigen zur Verfügung zu stellen (Abs. 2). Angemessen ist ein Entgelt, welches für vergleichbare Wohneinheiten in vergleichbarer Lage in der Region bezahlt wird (Abs. 3). Durch den Erlass dieser gesetzlichen Bestimmungen hat die Gemeinde die Frage der Mietpreise für Erstwohnungen geregelt und diesen damit eine Grenze gesetzt, die den Bestimmungen des Bundeszivilrechts vorgeht. Gestützt darauf kann das Kostenargument schon deshalb bei der Beurteilung der Qualität der zum Abtausch gebotenen Wohnungen gemäss Art. 81 Abs. 2 BG keine Rolle mehr spielen. d) Schliesslich rügt der Beschwerdeführer, Art. 81 Abs. 2 BG verstosse gegen die in Art. 26 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) garantierte Eigentumsgarantie. Das Gericht teilt diese Auffassung aus folgenden Gründen nicht: Einerseits besteht ein hohes öffentliches Interesse daran, dass der Schutz der Erstwohnungen nicht verwässert wird, indem nachträglich Wohnungsabtäusche stattfinden, bei denen die Qualität neuerer Erstwohnungen deutlich unter denjenigen des Vorzustandes liegt. Andererseits ist der Eingriff verhältnismässig, denn es wird ja nicht in das Eigentum des Gesuchstellers eingegriffen bzw. diesem etwas weggenommen, sondern bloss der früher bewilligte Zustand bestätigt. Vor diesem Hintergrund ist die diesbezügliche Rüge des Beschwerdeführers auch in diesem Punkt nicht stichhaltig. e) Zusammenfassend ist damit festzuhalten, dass die Beschwerde hinsichtlich des nicht bewilligten Abtauschs der Erst-/Zweitwohnung aus den in Erwägung 2a-d dargelegten Gründen abzuweisen ist. 3. a) Der Beschwerdeführer macht für den Fall, dass der Abtausch der Erst- und Zweitwohnung nicht bewilligt werde geltend, dass die bestehende Erstwohnungsverpflichtung nicht auf den Wohnraum im südwestlichen Dachgeschoss ausgedehnt werden dürfe. Eine solche Ausdehnung sei sowohl in prozessualer als auch materieller Hinsicht unzulässig. Bei der Belegung einer Wohnung mit einer Erstwohnungsverpflichtung handle es sich um eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung, welche u.a. einer gesetzlichen Grundlage bedürfe. Im Gemeindegesetz fehle jedoch eine rechtliche Grundlage, die es erlaube, einer rechtskräftig festgesetzten und im Grundbuch angemerkten Erstwohnung weitere Räume zuzuschlagen. b) Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, mit Dispositiv-Ziff. 3 des angefochtenen Entscheides sei nur das angeordnet worden, was aufgrund von Art. 72 BG ohnehin schon gelte, nämlich, dass die nicht von ortsansässigen Eigentümern benutzen Erstwohnungen gegen angemessenes Entgelt Ortsansässigen zu Verfügung zu stellen seien. Somit würde diese Regelung auch gelten, wenn der Gemeindevorstand in der Baubewilligung vom 27. Juli 2012 auf die Anordnung in Dispositiv-Ziff. 3 verzichtet hätte bzw. diese nun vom Verwaltungsgericht aufgehoben würde. Schon aus diesem Grund habe der Beschwerdeführer kein Rechtsschutzinteresse an der Aufhebung dieser Anordnung. c) Wie unter Erwägung 2 ausgeführt, hat die Beschwerdegegnerin den Abtausch der Erst-/Zweitwohnung zu Recht nicht bewilligt. Folglich bleibt es beim ursprünglich bewilligten Zustand. Dieser Zustand ergibt sich vorliegend aus dem bei den Akten liegenden Plan der Gemeinde, den diese am 6. Oktober 2006 bewilligt hat (act. Bg./Nr. 7). Die jetzige mit einer Erstwohnungsverpflichtung belegte Wohnung umfasst gestützt darauf, die im Südwesten der Liegenschaft gelegene 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss mit Küche/Wohnzimmer, Zimmer, Schlafzimmer, Dusche/WC, Sauna, Bad-WC und Eingangsbereich. Die Beschwerdegegnerin verkennt in ihren Ausführungen, dass die im angefochtenen Entscheid unter Dispositiv-Ziff. 3 getroffene Anordnung eben gerade nicht dem entspricht, was in Art. 72 BG ohnehin gesetzlich normiert ist. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführer denn auch ein Rechtsschutzinteresse an der materiellen Prüfung dieser Frage durch das Gericht bzw. an einer allfälligen Aufhebung der von der Beschwerdegegnerin getroffenen Anordnung. Der Beschwerdeführer hält diesbezüglich nämlich zu Recht fest, dass die Erstwohnungsverpflichtung mit Dispositiv-Ziff. 3 des angefochtenen Entscheides auf die südwestliche Mansarde im Dachgeschoss ausgedehnt wurde. Dieses Vorgehen der Gemeinde – Zuschlag der südwestlichen Mansarde zur jetzigen Erstwohnung lediglich gestützt auf das Abtauschgesuch Erst-/Zweitwohnung des Beschwerdeführers und damit Ausdehnung der heutigen Wohnfläche der Erstwohnung – ist nicht zulässig. Ist doch die Gemeinde selber auch nicht der Ansicht, dass die jetzige Erstwohnung den gesetzlichen Ansprüchen nicht mehr genüge. Vielmehr erklärte sie selber, dass sie anlässlich eines entsprechenden Gesuches die Zuteilung der südwestlichen Mansarde zur jetzigen Zweitwohnung bewilligen würde. Es ist deshalb nicht nachvollziehbar, weswegen die Gemeinde gemäss Dispositiv-Ziff. 3 des angefochtenen Entscheides die südwestliche Mansarde einfach der jetzigen Erstwohnung zugeschlagen hat. Zwar schlug das Gesuch des Beschwerdeführers zum Abtausch vor, diesen Raum zur jetzigen Erstwohnung und beantragten zukünftigen Zweitwohnung zu schlagen, jedoch nur unter der Voraussetzung, dass der Tausch eben von der Gemeinde bewilligt würde, was jetzt – wie festgestellt zu Recht – nicht der Fall ist. Somit ist Dispositiv-Ziff. 3 des angefochtenen Entscheides aufzuheben und die Beschwerde diesbezüglich gutzuheissen. 4. a) Der Beschwerdeführer rügt weiter die Fr. 800.-- für den Beizug eines Rechtsvertreters im vorinstanzlichen Verfahren, welche ihm auferlegt worden seien, als unzulässig. Art. 96 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) stelle keinen Freipass für Gemeinden dar, externe Rechtsberater hinzuzuziehen, wann immer es ihnen beliebe. Nach allgemeinen verwaltungsrechtlichen Grundsätzen dürfe dies nur erfolgen, wenn es die Umstände rechtfertigten, was insbesondere der Fall sei bei schwierigen oder politisch heiklen Fällen. b) Wie von den Parteien richtig dargelegt, ist die Gemeinde berechtigt, für ihren Aufwand im Baubewilligungsverfahren und in weiteren baupolizeilichen Verfahren Gebühren zu erheben (Art. 96 Abs. 1 KRG). Kostenpflichtig ist dabei derjenige, der den Aufwand durch Gesuche aller Art oder durch sein Verhalten verursacht hat (Art. 96 Abs. 2 Satz 1 KRG), wobei die Gemeinden die Bemessung und Erhebung der Gebühren in einer Gebührenverordnung regeln (Abs. 3). c) Aufgrund der erwähnten gesetzlichen Grundlage hat die Gemeinde die Kosten von Fr. 1‘500.-- (Baubewilligungsgebühr von Fr. 700.-- + Aufwandentschädigung [Beizug Rechtsvertreter] Fr. 800.--) dem Beschwerdeführer im Zusammenhang mit seinem bei der Gemeinde eingereichten Baugesuch zu Recht auferlegt. Entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers war der Beizug eines Anwaltes auch nicht unnötig, waren doch im vorliegenden Verfahren verschiedene Rechtsfragen sowohl in formeller als auch in materieller Hinsicht zu beantworten. Die Höhe des Honorars ist mit Fr. 800.--, insbesondere auch unter Berücksichtigung der Teilnahme des Anwalts an der vom Beschwerdeführer gewünschten Besprechung in …, eher bescheiden und nicht zu beanstanden. Die Beschwerde ist demnach in diesem Punkt abzuweisen. 5. a) Weiter beanstandet der Beschwerdeführer für den Fall, dass der Zuschlag der südwestlichen Mansarde zur heutigen Erstwohnung nicht rechtmässig erfolgt sei, die provisorisch verfügten Anschlussgebühren in der Höhe von Fr. 9‘000.--. b) Wie unter Erwägung 3 ausgeführt, ist der von der Gemeinde verfügte Zuschlag der südwestlichen Mansarde zur jetzigen Zweitwohnung nicht rechtmässig erfolgt. Indessen handelt es sich bei den in Rechnung gestellten Anschlussgebühren in der Höhe von Fr. 9‘000.-- um provisorische Gebühren, was im angefochtenen Entscheid ausdrücklich so festgehalten wurde. Des Weiteren wurde im angefochtenen Entscheid ausgeführt, dass unmittelbar nach Abschluss der Bauarbeiten, die Neuschätzung der Baute durch die Schätzungskommission vom Bauherrn zu veranlassen sei. Damit geht aus dem angefochtenen Entscheid klar hervor, dass diese provisorisch verfügten Anschlussgebühren ohnehin angepasst werden, sobald die neue amtliche Schätzung vorliegt. Damit fehlt es dem Beschwerdeführer diesbezüglich an einem rechtserheblichen Interesse zur Anpassung der nur provisorisch verfügten Gebühr. Folglich ist in diesem Punkt nicht auf die Beschwerde einzutreten. 6. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Beschwerde hinsichtlich des Zuschlags der südwestlichen Mansarde zur jetzigen Erstwohnung gutzuheissen und die Dispositiv-Ziff. 3 des Baubescheids des Gemeindevorstands vom 11. Juni und 2. Juli 2012 aufzuheben ist. Hinsichtlich der gerügten provisorischen Anschlussgebühr ist mangels rechtserheblichen Interesses nicht auf die Beschwerde einzutreten. Im Übrigen – Abtausch Erst-/Zweitwohnung und Kostenregelung bzw. Beizug Rechtsvertreter im vorinstanzlichen Verfahren – ist die Beschwerde abzuweisen. 7. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Kosten zu vier Fünfteln dem Beschwerdeführer und zu einem Fünftel der Beschwerdegegnerin auferlegt (vgl. Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG]). b) Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG hat die obsiegende Partei ferner Anspruch auf den Ersatz der durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten durch die unterliegende Partei. Vom anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer liegt die Honorarnote des Vertreters vom 5. Dezember 2012 ohne detailliertes Leistungsverzeichnis bei den Akten. Geltend gemacht wird ein anwaltlicher Aufwand von Fr. 7‘700.-- (25.67 Std. à Fr. 300.--) zuzüglich einer Auslagenpauschale von 4 % des Honorars zuzüglich MWST, was ein Total von Fr. 8‘648.65 (inkl. MWST) ergibt. Gemäss Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) gilt ein Stundenansatz zwischen Fr. 210.-- und Fr. 270.-- als üblich. Entsprechend ist die vom Rechtsvertreter des Beschwerdeführers eingereichte Honorarnote zu kürzen. Gestützt auf das Ausgeführte und unter Berücksichtigung des lediglich teilweisen Obsiegens des Beschwerdeführers erachtet das Gericht eine reduzierte ausseramtliche Entschädigung in der Höhe von Fr. 1‘500.-- als angemessen. Die Beschwerdegegnerin hat entsprechend dem Beschwerdeführer gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG die notwendigen Parteikosten im Umfang Fr. 1‘500.-- (inkl. MWST) zu ersetzen. Aufgrund der Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis teilweise obsiegt hat, ist ihr keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Demnach erkennt das Gericht:1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Dispositv-Ziff. 3 des Entscheids des Gemeindevorstandes vom 11. Juni und 2. Juli 2012 aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2‘500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 410.-- zusammen Fr. 2‘910.-- gehen zu vier Fünfteln zulasten des Beschwerdeführers sowie zu einem Fünftel zulasten der Gemeinde und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Gemeinde hat den Beschwerdeführer mit Fr. 1‘500.-- (inkl. MWST) aussergerichtlich zu entschädigen. Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Verfügung vom 20. November 2013 als gegenstandslos geworden abgeschrieben (1C_560/2013).