<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2021.00108</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221703&amp;W10_KEY=13013470&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2021.00108</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.10.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 29.12.2022 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer (3. Rechtsgang)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Berücksichtigung von Eigenleistungen bei der Grundstückgewinnsteuer / Bilanzänderung [Der Pflichtige machte bei der Grundstückgewinnsteuer von seiner Einzelfirma erbrachte Eigenleistungen von beträchtlichem Umfang geltend. Im Einspracheverfahren wurden diese erheblich gekürzt. Das Steuerrekursgericht bestätigte diese Kürzung, worauf der Pflichtige für die Veranlagung der Einkommens- und Vermögenssteuer eine bzw. verschiedene angepasste Jahresrechnungen der Einzelfirma einreichte, die u.a. die Kürzung der Eigenleistungen berücksichtigten. Vor Verwaltungsgericht beantragte der Pflichtige die Rückweisung an das Steuerrekursgericht, da dieses für die Prüfung der Eigenleistungen bei der Grundstückgewinnsteuer nicht auf die ursprünglich mit der Steuererklärung eingereichte Jahresrechnung abgestellt habe.] Abweisung des Antrags auf Vereinigung des vorliegenden Verfahrens mit den parallel geführten Einkommens- und Vermögenssteuerverfahren SB.2021.00106/107 (E. 1.1). Derjenige, der sich Eigenleistungen bei den Anlagekosten als wertvermehrende Aufwendungen anrechnen lassen will, hat diese im selben Umfang als Einkommen zu versteuern (E. 2.1.2). Regeln der Bilanzänderung und Bilanzberichtigung (E. 3.2.2). Sofern für eine Einzelfirma eine ordnungsgemässe Buchhaltung geführt wird, welche der Steuerbehörde eingereicht wird, gelten das Massgeblichkeitsprinzip und die Regeln zur Bilanzberichtigung und Bilanzänderung sinngemäss (E. 3.2.3). Wenn der Pflichtige geltend macht, es sei für die Beurteilung der Eigenleistungen im Grundstückgewinnsteuerfall auf die originalen mit der Steuererklärung eingereichten Jahresrechnungen abzustellen und im Einkommenssteuerverfahren auf die angepassten Jahresrechnungen mit den gekürzten Eigenleistungen, verhält er sich rechtsmissbräuchlich. Das Steuerrekursgericht hat zu Recht nicht auf die mit der Steuererklärung eingereichten Jahresrechnungen abgestellt. Abweisung des Rückweisungsantrags (E. 3.3). Abweisung des Eventualantrags auf Festsetzung der Grundstückgewinnsteuer auf Fr. 0.- (E. 4). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BILANZÃNDERUNG">BILANZÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BILANZBERICHTIGUNG">BILANZBERICHTIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENLEISTUNGEN">EIGENLEISTUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIDERSPRÃCHLICHES VERHALTEN">WIDERSPRÃCHLICHES VERHALTEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 58 Abs. I lit. a DBG</span><br/><span class="ungerade">§ 64 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=54622" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2021.00108</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. Oktober 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corinna Bigler. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt C, <br/> vertreten durch den Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer<br/> (3. Rechtsgang),</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">A (nachfolgend: der Pflichtige) erwarb am 23. Juni 2008 von der konkursiten D AG die beiden GrundstÃ¼cke alt Kat.-Nrn. 01 und 02 (1'703 m<sup>2</sup> Bauland mit Abbruchobjekt am E-Weg 03 in C) zum Preis von Fr. â¦ Im Kaufpreis inbegriffen war ein bewilligtes Ãberbauungsprojekt im Wert von Fr. â¦ Der Pflichtige betreibt u.a. die Einzelfirma "F" (nachfolgend: Einzelfirma), welche ihren Sitz bis am 1. MÃ¤rz 2011 in G im Kanton H hatte und seither am Wohnort des Pflichtigen und seiner Ehefrau in I im Kanton ZÃ¼rich. Mit seiner Einzelfirma realisierte der Pflichtige das miterworbene Projekt und verÃ¤usserte nach BegrÃ¼ndung von Stockwerkeigentum zwischen 27. Februar 2009 und 14. Juli 2011 sÃ¤mtliche elf Stockwerkeigentumseinheiten an verschiedene Erwerber. </p> <p class="Sachverhalt1">Mit EinschÃ¤tzungsentscheid vom 8. November 2012 auferlegte der Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern der Stadt C dem Pflichtigen gesondert ermittelte GrundstÃ¼ckgewinnsteuern von gesamthaft Fr. â¦ bei einem steuerbaren Gesamtgewinn von Fr. â¦ Dabei rechnete er u.<span> </span>a. Erschliessungskosten und bereits im VorgeschÃ¤ft berÃ¼cksichtigte Aufwendungen nicht vollumfÃ¤nglich bei den Anlagekosten an. Ferner korrigierte er Eigenleistungen bzw. Eigenhonorare fÃ¼r die von der Einzelfirma erbrachten Verkaufs-, Architektur- und Generalunternehmerleistungen.</p> <p class="Sachverhalt1">Auf Einsprache hin verminderte der Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern der Stadt C am 14. MÃ¤rz 2013 den GrundstÃ¼ckgewinn auf Fr. â¦ und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf insgesamt Fr. â¦ Die anrechenbaren Eigenleistungen setzte er auf Fr. â¦ fest. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Der hiergegen vom Pflichtigen erhobene Rekurs wurde vom Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 25. November 2015 nach Untersuchungshandlungen abgewiesen, der GrundstÃ¼ckgewinn auf Fr. â¦ und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nach angedrohter VerbÃ¶serung auf Fr. â¦ heraufgesetzt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Urteil vom 24. August 2016 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde des Pflichtigen gut. Es wies die Sache zum Neuentscheid an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ck mit der Anweisung, Steuerrekursrichter K wegen des mÃ¶glichen Anscheins der Befangenheit aus dem SpruchkÃ¶rper zu entlassen. </p> <p class="Sachverhalt1">Am 31. Januar 2017 wies das Steuerrekursgericht den Rekurs im zweiten Rechtsgang erneut ab und setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer erneut auf Fr. â¦ fest. Steuerrekursrichter K war bei diesem Entscheid nicht im SpruchkÃ¶rper. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>IV. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Urteil vom 31. Januar 2018 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde des Pflichtigen gut. Es wies die Sache erneut zur Neubeurteilung und zum Neuentscheid an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ck mit der Anweisung, es sei sicherzustellen, dass befangene Personen keinen Einfluss auf den Neuentscheid hÃ¤tten. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>V. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Am 18. Dezember 2019 fand unter der Leitung des Ersatzrichters L eine Referentenaudienz mit Vergleichsverhandlung statt. WÃ¤hrend der Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern der Stadt C dem Vergleichsvorschlag zustimmte, lehnte der Pflichtige diesen ab. Am 17. April 2020 sistierte das Steuerrekursgericht das Rekursverfahren bis das kantonale Steueramt ZÃ¼rich festgestellt habe, ob und in welchem Ausmass die bis am 1. MÃ¤rz 2011 im Kanton H domizilierte Einzelfirma des Pflichtigen ausserkantonale GeschÃ¤ftsverluste auswies, die antragsgemÃ¤ss bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu berÃ¼cksichtigen wÃ¤ren. Am 15. Mai 2020 erliess das kantonale Steueramt ZÃ¼rich Einspracheentscheide betreffend den Pflichtigen und dessen Ehefrau fÃ¼r die Steuerperioden 2008 bis 2010. Hiergegen erhoben sie Beschwerde bzw. Rekurs beim Steuerrekursgericht (Verfahrens-Nrn. 04 und 05). </p> <p class="Sachverhalt1">Am 13. Juli 2021 hiess das Steuerrekursgericht den Rekurs im 3. Rechtsgang teilweise gut und setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ auf Fr. â¦ herab. Mit der BegrÃ¼ndung, die vom Pflichtigen geltend gemachten hÃ¶heren Eigenleistungen kÃ¶nnten mangels Verbuchung in der Erfolgsrechnung der Einzelfirma nicht angerechnet werden, setzte es die anrechenbaren Eigenleistungen analog der Vorinstanz auf Fr. â¦ fest. Es liess GeschÃ¤ftsverluste der Einzelfirma aus den Steuerperioden 2009 und 2010 im Umfang von gesamthaft Fr. â¦ (2009: â¦ 2010: â¦) zur Verrechnung zu, woraus ein gesamthafter GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ resultierte. Ebenfalls am 13. Juli 2021 erging der Entscheid des Steuerrekursgerichts zu den parallel gefÃ¼hrten Verfahren 04 und 05 betreffend Direkte Bundessteuer 2008 und 2009 sowie Staats- und Gemeindesteuern 2008 und 2009 des Pflichtigen und seiner Ehefrau (nachfolgend: Einkommenssteuerverfahren). In diesen Verfahren geht es im Wesentlichen um die Festsetzung des Gewinns bzw. Verlusts sowie des Eigen- und Fremdkapitals der Einzelfirma. Das Steuerrekursgericht fÃ¼hrte das vorliegende Verfahren und das Einkommenssteuerverfahren parallel und zog die Akten im jeweiligen anderen Fall bei. Die vom Pflichtigen beantragte Vereinigung der Verfahren wies es ab und erliess entsprechend auch zwei separate Entscheide.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>VI. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 27. August 2021 gegen die beiden Entscheide des Steuerrekursgerichts vom 13. Juli 2021 liess der Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, die Sache betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer sei zur ordentlichen Sachverhaltsfeststellung und zum Entscheid unter vollstÃ¤ndiger BerÃ¼cksichtigung der interkantonalen Verlustverrechnung an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. Die Sache betreffend direkte Bundessteuer sowie Staats- und Gemeindesteuern 2008 und 2009 sei zur ordentlichen Sachverhaltsfeststellung und zum Neuentscheid an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. Das Steuerrekursgericht sei anzuweisen, die beiden interdependenten Verfahren zusammenzulegen. Eventualiter habe das Verwaltungsgericht die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ festzusetzen und nur das Verfahren betreffend direkte Bundessteuer und Staats- und Gemeindesteuern an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ckzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Sachverhalt1">Das Steuerrekursgericht verzichtete auf Vernehmlassung. Mit Beschwerdeantwort vom 16. September 2021 weist der Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern der Stadt C vorab darauf hin, dass das vorliegende Verfahren in hÃ¶chstem Masse verjÃ¤hrungsbedroht sei. Er beantragt, die Beschwerde sei unter Kostenfolgen abzuweisen, auf eine RÃ¼ckweisung sei zu verzichten und die Verfahren betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer und Einkommenssteuern seien nicht zu vereinigen. Zudem beantragte er eine angemessene ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b><span>Vor Steuerrekursgericht beantragte der Pflichtige eine Vereinigung der Einkommenssteuerverfahren mit dem GrundstÃ¼ckgewinnsteuerverfahren. Das Steuerrekursgericht hat diesen Antrag mit der BegrÃ¼ndung abgewiesen, die Parteien und die zu beurteilenden Rechtsfragen seien nicht identisch. Aus GrÃ¼nden der ProzessÃ¶konomie und zur Vermeidung von sich widersprechenden Entscheiden beurteilte es die Verfahren jedoch parallel und zog jeweils die Akten des anderen Verfahrens bei. Die parallele Erledigung der Einkommenssteuerverfahren (SB.2021.00106 und SB.2021.00107) und des vorliegenden GrundstÃ¼ckgewinnsteuerverfahrens (SB.2021.00108) ist auch vor Verwaltungsgericht angezeigt. Eine Vereinigung der Verfahren ist auch vor Verwaltungsgericht aufgrund der unterschiedlichen Parteien und Rechtsfragen ausgeschlossen. Die Behauptung des Pflichtigen, durch die Verweigerung der Vereinigung werde ihm die interkantonale Verlustverrechnung verwehrt, trifft nicht zu, hat das Steuerrekursgericht in seinem Entscheid vom 13. Juli 2021 betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer doch GeschÃ¤ftsverluste der ausserkantonalen Einzelunternehmung in HÃ¶he von </span>Fr. â¦ zum Abzug zugelassen. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.</span><span> </span><span>h. auf ErmessenÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.1 </b><span>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Steuerbarer GrundstÃ¼ckgewinn ist gemÃ¤ss § 219 Abs. 1 StG jener Betrag, um den der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt. WÃ¤hrend sich der ErlÃ¶s aus dem Kaufpreis und allen weiteren Leistungen des Erwerbers zusammensetzt (§ 222 StG), umfassen die Anlagekosten den Erwerbspreis (§ 220 StG) sowie die anrechenbaren Aufwendungen (§ 221 StG).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.2 </b><span>Bei Eigenleistungen handelt es sich in erster Linie um Leistungen, die der EigentÃ¼mer mit Eigenarbeit an seinem GrundstÃ¼ck ausfÃ¼hrt. Wenn eine steuerpflichtige Person Arbeiten durch eine von ihr beherrschte Gesellschaft ausfÃ¼hren lÃ¤sst, handelt es sich auch um Eigenleistungen. Wertvermehrende Eigenleistungen sind in gleicher Weise anrechenbar wie Aufwendungen fÃ¼r solche Leistungen Dritter. Eigenleistungen kÃ¶nnen mit jenem Betrag berÃ¼cksichtigt werden, der fÃ¼r die betreffende Arbeit im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr einem Dritten hÃ¤tte bezahlt werden mÃ¼ssen. Massgebend ist dabei der Marktwert der Eigenleistungen (Marktwertprinzip). Zu beachten ist jedoch, dass derjenige, der sich Eigenleistungen bei den Anlagekosten als wertvermehrende Aufwendungen anrechnen lassen will, diese im selben Umfang als Einkommen zu versteuern hat (vgl. zum Ganzen: Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. A., ZÃ¼rich 2021, § 221 N. 66 ff.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der Pflichtige rÃ¼gt, das Steuerrekursgericht habe bei der Beurteilung der Eigenleistungen auf die falschen Jahresrechnungen abgestellt und als Folge davon die Eigenleistungen zu Unrecht auf Fr. â¦ limitiert. Mit dem Vorentscheid zu jenem vom 13. Juli 2021 habe das Steuerrekursgericht die Eigenhonorare gekÃ¼rzt. Um eine Doppelbesteuerung der Eigenleistungen in den bis dahin getrennt gefÃ¼hrten Verfahren zu vermeiden, habe er im Einspracheverfahren zu den Einkommenssteuern korrigierte Jahresrechnungen seiner Einzelfirma eingereicht, welche die gekÃ¼rzten Eigenleistungen berÃ¼cksichtigen. Das Steuerrekursgericht habe fÃ¼r die Beurteilung der AbzugsfÃ¤higkeit der Eigenleistungen bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nun irrtÃ¼mlicherweise nicht auf die originalen mit der SteuererklÃ¤rung eingereichten Jahresrechnungen, sondern auf die angepassten Jahresrechnungen nach KÃ¼rzung der Eigenleistungen abgestellt. Aus den AbschlÃ¼ssen gehe jedoch hervor, dass die Eigenleistungen gekÃ¼rzt worden seien, seien doch die nachtrÃ¤glichen Buchungen mit "Korrektur Eigenhonorare" bezeichnet. Auch anhand des Datums der Jahresrechnungen aus dem Jahr 2016 hÃ¤tte das Steuerrekursgericht erkennen kÃ¶nnen, dass es sich dabei nicht um die mit den SteuererklÃ¤rungen eingereichten originalen Jahresrechnungen handle. Die originale Jahresrechnung 2008 vom 1. April 2010 weise auf dem Konto 06 einen Ertrag mit der Bezeichnung "M" in HÃ¶he von Fr. â¦ aus. Der originale Abschluss 2009 vom 2. Oktober 2010 weise auf dem Konto 06 einen Ertrag mit der Bezeichnung "M" von Fr. â¦ Ferner weise der originale Abschluss 2010 vom 11. Mai 2011 auf dem Konto 06 einen Ertrag mit der Bezeichnung "M" von Fr. â¦ und auf dem Konto 07 einen Ertrag mit der Bezeichnung "N" von Fr. â¦ aus. Gesamthaft wÃ¼rden sich die originÃ¤r verbuchten Eigenleistungen (vor der KÃ¼rzung aufgrund des GrundstÃ¼ckgewinnsteuerentscheids) auf Fr. â¦ belaufen. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Es ist nachfolgend zu prÃ¼fen, ob das Steuerrekursgericht im Rahmen der PrÃ¼fung der Eigenleistungen zu Recht auf die Jahresrechnungen vom 6. Juli 2016 (2008) bzw. vom 29. Juni 2016 (2009 und 2010), in welchen nur die gekÃ¼rzten Eigenleistungen verbucht wurden, abgestellt hat. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Aus den Akten ergeht, dass der Pflichtige im Laufe des Veranlagungs- und Einspracheverfahrens verschiedene Versionen der Jahresrechnungen 2008 bis 2010 eingereicht hat. Die originalen mit der SteuererklÃ¤rung eingereichten Jahresrechnungen 2008 bis 2010 weisen gesamthafte Eigenleistungen von Fr. â¦ aus. Die Differenz von rund Fr. â¦ zu den vom Pflichtigen geltend gemachten Fr. â¦ ist einzig auf den im Jahr 2010 auf dem Konto 07 verbuchten Ertrag "N" zurÃ¼ckzufÃ¼hren, der Fr. â¦ anstatt Fr. â¦ betrÃ¤gt. Nach Einreichung der SteuererklÃ¤rungen reichte der Pflichtige verschiedene angepasste Versionen der Jahresrechnungen 2008 bis 2010 ein. Im Nachgang zum Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 25. November 2015 betreffend das vorliegende Verfahren reichte der Pflichtige erneut neue Versionen datierend vom 14. Januar 2016 ein. Diese berÃ¼cksichtigten, dass das Steuerrekursgericht in seinem Entscheid die Eigenleistungen â wie bereits die Vorinstanz â auf Fr. â¦ reduzierte. So belaufen sich die in den AbschlÃ¼ssen vom 14. Januar 2016 verbuchten gesamthaften Eigenleistungen bloss noch auf Fr. â¦ Mit Schreiben vom 12. Juli 2016 liess der Pflichtige sodann Jahresrechnungen 2008 bis 2010 datierend vom 29. Juni 2016 (2009 und 2010) resp. vom 6. Juli 2016 (2008) samt KontoauszÃ¼gen einreichen. Letztmals reichte der Pflichtige am 16. MÃ¤rz 2020 eine neue Version der Jahresrechnung 2008 ein.</p> <p class="Erwgung2">Die Einspracheentscheide betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2008 bis 2010 sowie direkte Bundessteuer 2008 bis 2010 vom 15. Mai 2020 basieren auf den nachgereichten Jahresrechnungen 2008 bis 2010 vom 14. Januar 2016. Das kantonale Steueramt fÃ¼hrt in den Einspracheentscheiden aus, die Pflichtigen hÃ¤tten in der Vergangenheit diverse BilanzÃ¤nderungen vorgenommen, welche das Steueramt jeweils "entgegenkommenderweise und im Sinn der VerfahrensÃ¶konomie" akzeptiert habe. Letztmals sei die BilanzÃ¤nderung vom 14. Januar 2016 akzeptiert worden. Die neuste unzulÃ¤ssige BilanzÃ¤nderung fÃ¼r das Jahr 2008 vom 16. MÃ¤rz 2020 werde in Anwendung der massgebenden Rechtsprechung steuerlich ausser Acht gelassen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>GemÃ¤ss § 64 Abs. 1 StG bzw. Art. 58 Abs. 1 lit. a des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer (DBG) setzt sich der steuerbare Reingewinn aus dem Saldo der Erfolgsrechnung unter BerÃ¼cksichtigung des Saldovortrags des Vorjahres zusammen. Es gilt das Prinzip der Massgeblichkeit der nach den Regeln des Handelsrechts aufgestellten Handelsbilanz auch fÃ¼r die Steuerbilanz unter Vorbehalt der steuerrechtlichen Korrekturvorschriften sowie der zwingenden handelsrechtlichen Vorschriften (BGE 141 II 83 E. 3.1; <a href="http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=show_document&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=1954&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F137-II-353%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page353"><span>BGE</span></a> 137 II 353 E. 6.2; <a href="http://relevancy.bger.ch/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=show_document&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=1954&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F136-II-88%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page88"><span>BGE</span></a> II 88 E. 3.1).<a id="idp415232"></a> Der Grundsatz der Massgeblichkeit der Handelsbilanz fÃ¼r die Steuerbilanz wirkt sich auch in verfahrensrechtlicher Hinsicht aus: Die steuerpflichtige Gesellschaft muss sich nach diesem Prinzip grundsÃ¤tzlich auf die von ihr in ihren ordnungsgemÃ¤ss gefÃ¼hrten BÃ¼chern erscheinende Darstellung der VermÃ¶genslage des Jahresergebnisses behaften lassen (BGE 141 II 83 E. 3.1; BGr, 13. September 2011, 2C_515/2010, E. 2.2, in: StE 2011 B 23.41 Nr. 5). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>In Lehre und Rechtsprechung wird mit Bezug auf die Bilanzkorrekturen zwischen Bilanzberichtigungen und BilanzÃ¤nderungen unterschieden. Bei der Bilanzberichtigung wird ein handelsrechtswidriger durch einen handelsrechtskonformen Wertansatz ersetzt, wÃ¤hrend bei der BilanzÃ¤nderung ein handelsrechtskonformer Wertansatz durch eine andere, ebenfalls handelsrechtskonforme Bewertung ersetzt wird. Eine BilanzÃ¤nderung ist nur bis zur Einreichung der SteuererklÃ¤rung zulÃ¤ssig. Eine Ãnderung der Bilanz durch die steuerpflichtige Gesellschaft im Laufe des Veranlagungsverfahrens ist grundsÃ¤tzlich nur noch zulÃ¤ssig, wenn sich zeigt, dass sie in einem entschuldbaren Irrtum Ã¼ber die steuerlichen Folgen gewisse Buchungen vorgenommen hat. In der Regel ausgeschlossen sind hingegen BilanzÃ¤nderungen, mit denen WertÃ¤nderungen zum Ausgleich von Aufrechnungen im Veranlagungsverfahren erfolgen oder die lediglich aus GrÃ¼nden der Steuerersparnis vorgenommen werden (vgl. zum Ganzen BGE 141 II 83 E. 3.3 mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Sofern fÃ¼r eine Einzelfirma eine ordnungsgemÃ¤sse Buchhaltung gefÃ¼hrt wird, welche der SteuerbehÃ¶rde eingereicht wird, gelten das Massgeblichkeitsprinzip und die Regeln zur Bilanzberichtigung und BilanzÃ¤nderung sinngemÃ¤ss (BGr, 30. Juli 2015, 2C_374/2014, E. 3.5.3, vgl. auch Art. 18 Abs. 3 DBG). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Vorab ist festzuhalten, dass die Regeln der Bilanzberichtigung und BilanzÃ¤nderung und insbesondere das Verbot von BilanzÃ¤nderungen nach Einreichen der SteuererklÃ¤rung entgegen der Auffassung des Pflichtigen auch fÃ¼r seine Einzelfirma gelten, wurde doch fÃ¼r diese eine ordnungsgemÃ¤sse Buchhaltung gefÃ¼hrt. Ob die im vorliegenden Fall mit den SteuererklÃ¤rungen 2008 bis 2010 eingereichten Jahresrechnungen handelsrechtskonform waren, sodass das Nachreichen von angepassten Versionen unzulÃ¤ssig gewesen wÃ¤re, kann hier offenbleiben. Denn das kantonale Steueramt hat die spÃ¤ter eingereichten Versionen bis und mit den Versionen vom 14. Januar 2016 wie es selbst schreibt â entgegenkommenderweise und im Sinn der VerfahrensÃ¶konomie â akzeptiert. Darauf ist es gestÃ¼tzt auf den in der Bundesverfassung verankerten und auch im Steuerrecht geltenden Grundsatz von Treu und Glauben (<span>vgl. Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung [BV] und Art. 9 BV; Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. A., ZÃ¼rich 2021, VB zu §§ 119â131 StG N. 53 ff.) </span>zu behaften. Es bestehen keine Anzeichen dafÃ¼r und es wird vom Pflichtigen auch nicht geltend gemacht, dass die Versionen vom 14. Januar 2016 handelsrechtswidrig waren. Demzufolge durfte das kantonale Steueramt die zuletzt eingereichte Version vom 16. MÃ¤rz 2020 in Anwendung des Verbots von BilanzÃ¤nderungen verweigern. Mit den Versionen vom 14. Januar 2016 hat der Pflichtige u.<span> </span>a. die verbuchten Eigenleistungen von Fr. â¦ auf Fr. â¦ reduziert und damit die Eigenleistungen in etwa auf den durch das Steuerrekursgericht mit Urteil vom 25. November 2015 festgesetzten Betrag von Fr. â¦ angeglichen. Damit wollte er verhindern, dass auf dem ursprÃ¼nglich verbuchten Betrag an Eigenleistungen Einkommenssteuern anfallen, obwohl diese nur teilweise bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer abzugsfÃ¤hig sind. Wenn nun der Pflichtige geltend macht, es sei fÃ¼r die Beurteilung der Eigenleistungen im GrundstÃ¼ckgewinnsteuerfall auf die originalen mit der SteuererklÃ¤rung eingereichten Jahresrechnungen abzustellen und im Einkommenssteuerverfahren auf die angepassten Jahresrechnungen mit den gekÃ¼rzten Eigenleistungen, verhÃ¤lt er sich rechtsmissbrÃ¤uchlich. Dieses Verhalten ist nicht zu schÃ¼tzen. Auch der Pflichtige ist auf die von ihm nachgereichten angepassten Jahresrechnungen vom 14. Januar 2016 zu behaften. Auf diese ist sowohl im vorliegenden GrundstÃ¼ckgewinnsteuerverfahren als auch im parallel zu entscheidenden Einkommenssteuerverfahren abzustellen. </p> <p class="Erwgung2">Daraus folgt, dass das Steuerrekursgericht fÃ¼r die Beurteilung der Eigenleistungen, insbesondere deren Verbuchung, zu Recht nicht auf die originalen mit der SteuererklÃ¤rung eingereichten Jahresrechnungen, sondern auf die angepassten Jahresrechnungen, welche den gekÃ¼rzten Betrag an Eigenleistungen berÃ¼cksichtigen, abgestellt hat. Der verbuchte Betrag an Eigenleistungen betrÃ¤gt sowohl in den Versionen vom 6. Juli 2016 (2008) bzw. vom 29. Juni 2016 (2009 und 2010) als auch in jenen vom 14. Januar 2016 Fr. â¦ Es ist daher unerheblich, dass das Steuerrekursgericht fÃ¼r den verbuchten Betrag auf die Versionen vom 6. Juli 2016 (2008) bzw. vom 29. Juni 2016 (2009 und 2010) und nicht auf jene vom 14. Januar 2016 abgestellt hat. Demzufolge besteht aufgrund des Abstellens auf die Jahresrechnungen vom 6. Juli 2016 (2008) bzw. 29. Juli 2016 (2009 und 2010) keinen Anlass fÃ¼r eine erneute RÃ¼ckweisung der Streitsache an das Steuerrekursgericht. Andere GrÃ¼nde, die eine RÃ¼ckweisung erforderlich machen wÃ¼rden, macht der Pflichtige nicht geltend. </p> <p class="Erwgung2">Der Hauptantrag des Pflichtigen auf RÃ¼ckweisung ist abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Eventualiter beantragt der Pflichtige, das Verwaltungsgericht habe die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ festzusetzen. Die beiden Entscheide des Steuerrekursgerichts mÃ¼ssten zu einer GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ fÃ¼hren. So habe das Steuerrekursgericht ausserkantonale Verluste der Einzelfirma in HÃ¶he von gesamthaft Fr. â¦ (recte: Fr. â¦) angerechnet. Zudem fÃ¼hre die Korrektur der Eigenleistungen von den originÃ¤r verbuchten Fr. â¦ auf die durch den (angefochtenen) Entscheid anerkannten (gekÃ¼rzten) Eigenleistungen in der HÃ¶he von Fr. â¦ zu einem zusÃ¤tzlichen Verlust in der Einzelfirma von Fr. â¦ (recte: Fr. â¦). Die an die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer minimalst anrechenbaren ausserkantonalen Verluste wÃ¼rden somit Fr. â¦ (recte: Fr. â¦) betragen, was den vom Steuerrekursgericht festgestellten GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ Ã¼bersteige, weshalb die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ festzusetzen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Wie in E. 3.1 ausgefÃ¼hrt, stellen die Einspracheentscheide vom 15. Mai 2020 auf die JahresabschlÃ¼sse vom 14. Januar 2016 ab. In den Erfolgsrechnungen der Jahresrechnungen 2008 bis 2010 vom 14. Januar 2016 sind bloss die gekÃ¼rzten Eigenleistungen von Fr. â¦ verbucht, was im Vergleich zu den mit der SteuererklÃ¤rung eingereichten Jahresrechnungen zu einer entsprechenden ErhÃ¶hung der Verluste gefÃ¼hrt hat. Indem der Pflichtige geltend macht, die Differenz zu den ursprÃ¼nglich verbuchten Eigenleistungen fÃ¼hre zu einem weiteren anrechenbaren Verlust, verkennt er, dass diese Differenz bereits in die Ergebnisse der zu berÃ¼cksichtigenden Jahresrechnungen eingeflossen ist. Es bleibt damit bei der Anrechnung der durch das Steuerrekursgericht festgestellten Vorjahresverluste von gesamthaft Fr. â¦ sowie bei der durch das Steuerrekursgericht festgestellten GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ Die angerechneten Verluste erfahren durch das parallel gefÃ¼hrte Einkommenssteuerverfahren keine Anpassung, zumal auch dieses Verfahren abzuweisen ist. Damit ist der Eventualantrag des Pflichtigen abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung1">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen und es steht ihm keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 213 Satz 2 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 151 Abs. 1 bzw. § 152 StG und § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Eine solche steht auch dem Gemeindesteueramt nicht zu, ist diesem doch kein Ã¼ber dessen Ã¼bliche AmtstÃ¤tigkeit hinausgehender Aufwand entstanden. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 16'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 70.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 16'070.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen <span>dieses Urteil</span> kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-<span>rechtlichen</span> Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>