<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00107</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210228&amp;W10_KEY=13013542&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00107</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 17.11.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für den Teilabbruch und den Neubau eines Einfamilienhauses: Strassenmässige Erschliessung, Messweise für die Gebäudehöhe. Da die Bausubstanz im Wesentlichen ausgetauscht werden soll, ist das Bauvorhaben als Neubau einzustufen, was ein baureifes Grundstück voraussetzt (E. 4.2). Der Entscheid des Gemeinderats, gestützt auf § 360 Abs. 3 PBG von den Anforderungen an einen Zufahrtsweg abzuweichen und auf das Erfordernis der Bankette zu verzichten, erweist sich als vertretbar (E. 6). Selbst wenn der bereits teilweise erstellte Kehrplatz nicht schon mit der Stammbaubewilligung als rechtskräftig bewilligt anzusehen wäre, könnte die Beschwerdeführerin aus der Nichtzustellung des bewilligten Umgebungsplans nichts für sich ableiten, da sie im Wissen um die Bauausführung nicht rechtzeitig deren Zustellung verlangt hat (E. 7.3). Durch das servitutarisch festgelegte Mitbenützungsrecht der öffentlichen Dienste und Zubringer ist der betreffende Kehrplatz rechtlich gesichert (E. 7.4). Für die Bemessung der Gebäudehöhe ist auch an den Ecken die Traufansicht massgebend (E. 8.2). Das geplante Einfamilienhaus hält die zulässige Gebäudehöhe auch hinsichtlich des - durch Interpolation der Baubehörde festgestellten - ursprünglichen Terrainverlaufs ein (E. 8.4). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BANKETTE">BANKETTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FUSSGÃNGERSCHUTZ">FUSSGÃNGERSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWACHSENER BODEN">GEWACHSENER BODEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KEHRMÃGLICHKEIT">KEHRMÃGLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KEHRPLATZ">KEHRPLATZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAU">NEUBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NOTZUFAHRT">NOTZUFAHRT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHE SICHERUNG">RECHTLICHE SICHERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STICHSTRASSE">STICHSTRASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENMÃSSIGE ERSCHLIESSUNG">STRASSENMÃSSIGE ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TRAUFSEITE">TRAUFSEITE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERE ERSCHLIESSUNG">VERKEHRSSICHERE ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSWEG">ZUFAHRTSWEG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSTELLUNGSPFLICHT">ZUSTELLUNGSPFLICHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 233 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 280 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 315 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 316 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 360 Abs. 3 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 3 Zugangsnormalien</span><br/><span class="ungerade">§ 11 Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=12396" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00107</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">17. November 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Robert Lauko. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 C<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_15">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 D<a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_4_20">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA E<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_5_26">,</a> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. <a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_6_32">Gemeinderat Kappel am Albis,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 20. Juli 2009 erteilte der Gemeinderat von Kappel am Albis C und D die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Teilabbruch des bestehenden und den Bau eines neuen Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Kappel am Albis.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der gegen diesen Beschluss von A eingelegte Rekurs wurde von der Baurekurskommission II nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins am 19. November 2009 mit Entscheid vom 2. Februar 2010 abgewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen gelangte A am 8. MÃ¤rz 2010 mit einer Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des gemeinderÃ¤tlichen Beschlusses unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Urteilstext">In ihrer Vernehmlassung vom 30. MÃ¤rz 2010 verwies die Baurekurskommission II unter Anbringung punktueller ErgÃ¤nzungen auf die ErwÃ¤gungen im angefochtenen Rekursentscheid und beantragte die Abweisung der Beschwerde unter den Ã¼blichen Kostenfolgen.</p> <p class="Urteilstext">Die Gemeinde Kappel am Albis wie auch C und D schlossen in ihren Beschwerdeantworten vom 6. April bzw. 12. Mai 2010 auf Abweisung der Beschwerde, jeweils unter Kosten und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin.</p> <p class="Urteilstext">Mit Replik vom 18. Juni 2010 bzw. Duplik vom 28. Juli 2010 hielten A bzw. C und D an ihren jeweiligen Standpunkten fest. Die Gemeinde Kappel am Albis verzichtete in ihrer Mitteilung vom 13. August 2010 auf die Verfassung einer ausfÃ¼hrlichen Duplik.</p> <p class="Urteilstext">In ihrer Stellungnahme vom 31. August hielt A erneut an ihren Vorbringen fest. Hierzu nahmen C und D ihrerseits am 13. September 2010 Stellung.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 6. Oktober 2010 wurde von der Gemeinde Kappel am Albis ein Amtsbericht Ã¼ber den fÃ¼r die strassenmÃ¤ssige Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks erforderlichen Kehrplatz und die diesbezÃ¼glichen BenÃ¼tzungsrechte der Ã¶ffentlichen Dienste eingeholt.</p> <p class="Urteilstext">Zu dem am 21. Oktober 2010 eingereichten Amtsbericht nahmen die private Beschwerdegegnerschaft und die BeschwerdefÃ¼hrerin am 28. Oktober bzw. 8. November 2010 Stellung.</p> <p class="Urteilstext">Die ErwÃ¤gungen im Rekursentscheid sowie die AusfÃ¼hrungen der Parteien in den Rechtsschriften werden â soweit rechtserheblich â in den nachfolgenden ErwÃ¤gungen wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin wendet sich als MiteigentÃ¼merin der Parzelle Kat.-Nr. 03, deren westliche Ecke an das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 angrenzt, gegen das Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerschaft. Dieses besteht im Abbruch des bestehenden eingeschossigen Einfamilienhauses bis auf das Keller-/Garagengeschoss und der anschliessenden Errichtung eines neuen Einfamilienhauses mit zwei Obergeschossen und einem Dachgeschoss auf dem zu erhaltenden Fundament. Aufgrund ihrer direkten nachbarlichen Beziehung zum betreffenden BaugrundstÃ¼ck ist die BeschwerdefÃ¼hrerin ohne Weiteres im Sinn von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 zur Erhebung der Beschwerde legitimiert. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Zur BegrÃ¼ndung ihrer Beschwerde macht die BeschwerdefÃ¼hrerin vorab die mangelhafte Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks geltend. Die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass die bestehende private Stichstrasse F-Strasse (Kat.-Nr. 04) trotz fehlender Bankette einen hinreichenden FussgÃ¤ngerschutz in Begegnungssituationen mit Fahrzeugen und damit einen verkehrssicheren Zugang zum GrundstÃ¼ck gewÃ¤hrleiste. Vielmehr genÃ¼ge die Erschliessung Ã¼ber die F-Strasse nicht einmal den Anforderungen an eine Notzufahrt. Ein Abgehen von den einschlÃ¤gigen Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge (Zugangsnormalien) vom 9. Dezember 1987 (ZN) sei ohne Vorliegen wichtiger GrÃ¼nde jedoch unstatthaft. </p> <p class="Erwgung2">UnabhÃ¤ngig von der ZugÃ¤nglichkeit fÃ¼r Rettungsdienste mÃ¼sse die strassenmÃ¤ssige Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks zudem nach Massgabe der Zugangsnormalien verkehrssicher sein, im konkreten Fall also den Anforderungen an einen Zufahrtsweg gemÃ¤ss § 5 Abs. 1 lit. a ZN genÃ¼gen, was grundsÃ¤tzlich das Vorhandensein beidseitiger Bankette von je 0,3 m erfordere. Ein Verzicht auf Letztere sei vorliegend unzulÃ¤ssig, da fÃ¼r die FussgÃ¤nger keine rechtlich gesicherten AusweichmÃ¶glichkeiten bestÃ¼nden, zumal es den AnstÃ¶ssern freistehe, ihr GrundstÃ¼ck durch einen Zaun abzusperren.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Dem hÃ¤lt die private Beschwerdegegnerschaft entgegen, die Anforderungen an eine Notzufahrt seien erfÃ¼llt, weil diese bereits Ã¼ber die weniger als 80 m vom BaugrundstÃ¼ck entfernte G-Strasse sichergestellt werden kÃ¶nne. Ãberdies sei die Zufahrt Ã¼ber die F-Strasse als verkehrssicher einzustufen, da sie geradlinig von der G-Strasse bis zum streitbetroffenen GrundstÃ¼ck verlaufe, genÃ¼gend Kreuzungs- und WendemÃ¶glichkeiten biete und nur acht Wohneinheiten erschliesse. Unter diesen UmstÃ¤nden sei ein Abweichen von den Zugangsnormalien nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung2">Ausserdem bestehe zugunsten der Wegparzelle ein im Grundbuch eingetragenes Fuss- und Fahrwegrecht, das der seitlichen Erweiterung des Weges diene und bis 50 cm breiter als die heutige Strassenbreite sei. Daraus ergebe sich die rechtliche ZulÃ¤ssigkeit einer allfÃ¤lligen Strassenverbreiterung, welche gegebenenfalls auch auflageweise erfolgen kÃ¶nne. Insgesamt sei die Unterschreitung der Grundanforderungen der Zugangsnormalien mit 10 bis 20 cm nur geringfÃ¼gig und beschrÃ¤nke sich auf eine 20 bis 30 m lange Teilstrecke, entlang derer dank der angrenzenden Garageneinfahrten Motorfahrzeuge und FussgÃ¤nger problemlos kreuzen kÃ¶nnten. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Nach § 233 PBG dÃ¼rfen Bauten und Anlagen nur auf GrundstÃ¼cken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die VerhÃ¤ltnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Dies gilt nach Abs. 2 der nÃ¤mlichen Vorschrift auch fÃ¼r Umbauten oder NutzungsÃ¤nderungen, durch die von den bisherigen VerhÃ¤ltnissen wesentlich abgewichen wird. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Vorinstanz liess die Frage, ob es sich bei dem streitbetroffenen Bauvorhaben um einen Neu- oder einen Umbau handelt, mit der BegrÃ¼ndung offen, eine wesentliche Abweichung von den bisherigen VerhÃ¤ltnissen liege nicht vor, weil vom BaugrundstÃ¼ck nach Realisierung des Projekts nicht mehr Verkehr ausgehen wÃ¼rde als bisher (Rekursentscheid E. 3.5.2). </p> <p class="Erwgung2">Richtigerweise muss aus dem Fehlen einer wesentlichen Abweichung aber gerade der umgekehrte Schluss gezogen werden: Da die Baureife bei Neubauten immer eine zwingende Voraussetzung fÃ¼r die Erteilung einer Baubewilligung ist (§ 233 Abs. 1 PBG), blosse Umbauten hingegen nur bei Vorliegen einer wesentlichen Abweichung von den bisherigen VerhÃ¤ltnissen diesem Erfordernis zu genÃ¼gen haben (§ 233 Abs. 2 PBG), ist die diesbezÃ¼gliche Qualifikation eines Bauvorhabens von zentraler Bedeutung. Denn nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts fÃ¼hrt selbst die Erschaffung einer zusÃ¤tzlichen Wohneinheit nicht zwingend eine verÃ¤nderte Erschliessungssituation und somit eine wesentliche Abweichung von den bisherigen VerhÃ¤ltnissen herbei (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 3.2; RB 1997<span> Nr. 83</span>). WÃ¤re das streitbetroffene Bauprojekt demnach nur als Umbau einzustufen, mÃ¼sste die Baureife und damit die Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks, von dem tatsÃ¤chlich keine Verkehrszunahme zu erwarten ist, mangels verÃ¤nderter Erschliessungssituation nicht erneut geprÃ¼ft werden. </p> <p class="Erwgung2">Vorliegend soll das bestehende eingeschossige Einfamilienhaus bis auf das Fundament abgerissen und darauf ein neues, dreigeschossiges Einfamilienhaus errichtet werden. Bei einem solchen Bauvorhaben wird die Bausubstanz im Wesentlichen ausgetauscht, was den Rahmen eines noch unter den § 233 Abs. 2 PBG fallenden Umbaus sprengt. Damit entspricht das geplante Projekt einem Neubau im Sinn von § 233 Abs. 1 PBG.</p> <p class="Erwgung2">Demzufolge muss das streitbetroffene GrundstÃ¼ck baureif sein, was nach § 234 PBG eine genÃ¼gende Erschliessung bedingt.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">§ 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist. Hinreichende ZugÃ¤nglichkeit erfordert in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlÃ¤sst Ã¼ber die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3">Von diesen technischen Anforderungen, wie sie etwa fÃ¼r den Strassenausbau in den Zugangsnormalien festgehalten sind, kÃ¶nnen gestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 3 PBG aus wichtigen GrÃ¼nden Erleichterungen gewÃ¤hrt werden. In § 11 ZN sind GrÃ¼nde fÃ¼r solche Abweichungen beispielhaft aufgezÃ¤hlt (RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45). </p> <p class="Erwgung3">Bei der GewÃ¤hrung von Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2, www.vgrzh.ch = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Diese prÃ¼fen, ob die GemeindebehÃ¶rde den ihr eingerÃ¤umten Ermessensspielraum nicht Ã¼berschritten hat, im vorliegenden Zusammenhang also insbesondere, ob die bewilligte ErschliessungslÃ¶sung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der ZweckmÃ¤ssigkeit als vertretbar erscheint. Eine ÃberprÃ¼fung dieser ErmessensausÃ¼bung steht dem Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG nur bei Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, ErmessensÃ¼berschreitung und Ermessensunterschreitung eingreifen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Jeder Zugang zu einem GrundstÃ¼ck muss nach § 3 ZN mindestens als Notzufahrt ausgestaltet werden und hat als solche wenigstens in einem Zugangsweg oder einer entsprechend ausgestalteten tragfÃ¤higen Fahrspur zu bestehen. </p> <p class="Erwgung2">Die abgewickelte Distanz vom Eingang des streitbetroffenen GebÃ¤udes bis zum Fahrbahnrand der G-Strasse betrÃ¤gt nach der von der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht bestrittenen Feststellung der Vorinstanz 77 m. Somit wird die Erreichbarkeit des BaugrundstÃ¼cks fÃ¼r NotfalleinsÃ¤tze bereits Ã¼ber die G-Strasse sichergestellt (<span>VGr, 17. Juli 2005, VB.2005.00334, E. 4.1</span>, www.vgrzh.ch). </p> <p class="Erwgung3">Daraus folgt indes nicht, dass deswegen auf die Verkehrssicherheit eines bestehenden Zugangs verzichtet werden kÃ¶nnte; die Anforderungen an die jeweilige Zufahrtsart gelten vielmehr unabhÃ¤ngig vom Erfordernis der Notzufahrt (VGr, 11. MÃ¤rz. 2009, VB.2008.00163, E. 2.4, www.vgrzh.ch). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Je nach Anzahl der zu erschliessenden Wohneinheiten definieren die Zugangsnormalien verschiedene Zugangsarten und legen die dazugehÃ¶rigen Anforderungen fest (§ 5 Abs. 1 ZN in Verbindung mit dem Anhang zu den Zugangsnormalien). DemgemÃ¤ss gilt ein bis 10 Wohneinheiten erschliessender Zugang noch als Zufahrtsweg. </p> <p class="Urteilstext">Die F-Strasse erschliesst unter BerÃ¼cksichtigung der beiden am 9. November 2009 auf den erst kÃ¼rzlich ausgeschiedenen Parzellen Kat.-Nrn. 05 und 06 bewilligten EinfamilienhÃ¤usern acht Wohneinheiten. Ferner wurde mit der Neuparzellierung des bisherigen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 07 eine gegenwÃ¤rtig noch unbebaute Parzelle Kat.-Nr. 08 geschaffen. Da abgesehen von dieser im Quartier keine weiteren BaulÃ¼cken bestehen, dient die F-Strasse vorliegend der Erschliessung von nicht mehr als zehn Wohneinheiten, sodass sie den Anforderungen an einen Zufahrtsweg gemÃ¤ss § 5 Abs. 1 lit. a ZN genÃ¼gen muss.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Ein Zufahrtsweg muss gemÃ¤ss dem Anhang zu den Zugangsnormalien eine Breite von 3 bis 3,5 m und beidseitige Bankette von je 0,3 m aufweisen. Insgesamt betrÃ¤gt die erforderliche Mindestbreite also 3,6 m. Die durchwegs asphaltierte F-Strasse ist an ihrer schmalsten Stelle ca. 3,3 bis 3,4 m breit und verfÃ¼gt Ã¼ber keine Bankette. Sie unterschreitet dort die fÃ¼r einen Zufahrtsweg minimale Gesamtbreite um bis zu 30 cm. </p> <p class="Erwgung2"><span>GemÃ¤ss § 11 ZN kÃ¶nnen im Einzelfall unter Vorbehalt der Notzufahrt geringere Anforderungen an einen Zugang gestellt werden, wenn es aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unerlÃ¤sslich ist. Die KÃ¼rze und der geradlinige Verlauf eines Zugangs vermÃ¶gen nach der nicht abschliessenden AufzÃ¤hlung in § 11 ZN ebenfalls Erleichterungen zu rechtfertigen (VGr, 24. MÃ¤rz 2010, VB.2009.00507, E. 4.4). </span></p> <p class="Erwgung2">Die Bankette dienen in erster Linie dem Schutz der FussgÃ¤nger. Auf sie darf nur dann verzichtet werden, wenn der Schutz der FussgÃ¤nger bei Begegnungssituationen mit Fahrzeugen anderweitig gewÃ¤hrleistet ist (VGr, 11. MÃ¤rz, 2009, VB.2008.00163, E. 2.6, www.vgrzh.ch). </p> <p class="Urteilstext">Nach den AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz beschrÃ¤nkt sich die Unterschreitung der vorgeschriebenen Wegbreite von 3,6 m auf einen mit 10 bis 15 m relativ kurzen Abschnitt. Ausserdem verlÃ¤uft die F-Strasse im Bereich zwischen dem streitbetroffenen GrundstÃ¼ck und der EinmÃ¼ndung in die G-Strasse vollkommen geradlinig. Aufgrund der durchschnittlichen Breite von Personenwagen von 1,8 m und nach Abzug des beidseitig einzukalkulierenden Bewegungsspielraums von 0,2 m verbleibt fÃ¼r den Begegnungsfall mit FussgÃ¤ngern an der schmalsten Stelle der F-Strasse ein Bereich von 1,1 m. (vgl. dazu VSS-Norm SN 640 201). Ein Kreuzen von FussgÃ¤ngern und Fahrzeugen dÃ¼rfte somit in der Regel auch ohne Inanspruchnahme des angrenzenden â rechtlich nicht gesicherten â Privatgrunds mÃ¶glich sein. Ferner kann in kritischen Begegnungssituationen auf eine breitere Wegstelle auswichen werden. </p> <p class="Urteilstext"><span>Unter diesen UmstÃ¤nden durfte der Gemeinderat in vertretbarer AusÃ¼bung seines Ermessens gestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 3 PBG von den Anforderungen der </span>Zugangsnormalien <span>abweichen und auf das Erfordernis der Bankette verzichten.</span> </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Ein Zufahrtsweg muss, wenn er als Stichstrasse angelegt ist, gemÃ¤ss dem Anhang zu den Zugangsnormalien Ã¼ber eine KehrmÃ¶glichkeit verfÃ¼gen. Diese kann auch auf privatem Grund angelegt sein, falls dessen Benutzbarkeit durch den Anrainer- und Zubringerverkehr <span>rechtlich gesichert ist (vgl. VGr, 2. November 2005, VB.2005.00263, E. 4.1.2, </span>www.vgrzh.ch). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.1 </span></b>GemÃ¤ss dem <span>am 21. Oktober 2010 eingereichten Amtsbericht hat sich die Gemeinde Kappel am Albis mittels Personaldienstbarkeit ein durch die Ã¶ffentlichen Dienste und Zubringer auszuÃ¼bendes Mitbenutzungsrecht an dem sich auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 08, 09 und 04 geplanten und bereits teilweise realisierten Kehrplatz zusichern lassen. Ferner gab die Gemeinde die Parzellierungsbewilligung vom 12. April 2010 inkl. Katasterplan zu den Akten, mit der die Unterteilung des bisherigen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 07 in vier GrundstÃ¼cke mit den Kat.-Nrn. 08â06 genehmigt wurde.</span></p> <p class="Erwgung2">Hiergegen wendet die BeschwerdefÃ¼hrerin ein, fÃ¼r den Kehrplatz fehle eine rechtskrÃ¤ftige Bewilligung, weil ihr diese ebenso wenig wie die Parzellierungsbewilligung zugestellt worden sei, obwohl sie den betreffenden Stammbeschluss vom 9. November 2009 fristgerecht angefordert habe. SinngemÃ¤ss macht die BeschwerdefÃ¼hrerin damit geltend, die Baubewilligung fÃ¼r den Kehrplatz sei noch nicht in formelle Rechtskraft erwachsen, da der Fristenlauf zur Anfechtung der am 17. Juni 2010 per Genehmigungsvermerk bewilligten UmgebungsplÃ¤ne fÃ¼r den Kehrplatz ihr gegenÃ¼ber erst mit Erhalt des Amtsberichts am 28. Oktober 2010 begonnen habe und zum gegenwÃ¤rtigen Zeitpunkt noch andauere. </p> <p class="Erwgung2">Allerdings kann die BeschwerdefÃ¼hrerin aus der Nichtzustellung der bewilligten PlÃ¤ne selbst dann nichts fÃ¼r sich ableiten, wenn die Erstellung des Kehrplatzes allein mit der rechtskrÃ¤ftigen Stammbewilligung noch nicht als hinreichend gesichert anzusehen wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Nach § 316 Abs. 2 PBG sind dem Gesuchsteller, der rechtzeitig ein Zustellungsbegehren im Sinn von § 315 Abs. 1 PBG gestellt hat, alle baurechtlichen Entscheide Ã¼ber das Vorhaben zuzustellen, solange keine neue Aussteckung und Bekanntmachung erfolgt ist. Eine Baubewilligung, die in Ãnderung oder ErgÃ¤nzung einer frÃ¼heren Bewilligung erteilt wird und ohne selbstÃ¤ndige Ausschreibung und Aussteckung des Projekts ergeht, ist in ihrer Geltung von der ursprÃ¼nglichen Bewilligung (der sogenannten Stammbaubewilligung) abhÃ¤ngig und hat keinen selbstÃ¤ndigen Bestand (VGr, 12. September 2001, VB.2001.00078, E. 3; 20. Dezember 1988, VB.1988.00147, E. 2.c). Das ursprÃ¼ngliche Zustellungsbegehren erstreckt sich somit auch auf solche Ãnderungs- oder ErgÃ¤nzungsbewilligungen.</p> <p class="Urteilstext">Aus der Nichtzustellung einer Ã¤ndernden oder ergÃ¤nzenden Bewilligung darf dem Gesuchssteller kein Nachteil entstehen, weshalb fÃ¼r ihn die diesbezÃ¼gliche Rekursfrist grundsÃ¤tzlich erst mit Kenntnisnahme der Bewilligung zu laufen beginnt (VGr, 16. Februar 2001, <a id="GA_GESCH_NR">VB.2000.00171</a>, VB.2000.00195, E. 1.b.bb; vgl. RB 1981 Nr. 144). Wie bei einer fehlenden oder qualifiziert mangelhaften Publikation des Bauvorhabens darf der Betreffende jedoch nach Treu und Glauben mit der Geltendmachung seiner AnsprÃ¼che nicht beliebig zuwarten; sobald er vom Bauvorhaben weiss, hat er sich um die nachtrÃ¤gliche Zustellung des Ã¤ndernden oder ergÃ¤nzenden baurechtlichen Entscheids zu bemÃ¼hen (vgl. RB 1980 Nr. 2; FranÃ§ois Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zÃ¼rcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 301).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Vorliegend erlangte die BeschwerdefÃ¼hrerin â nach eigenen Angaben â zwar erst durch den ihr am 28. Oktober 2010 zugestellten Umgebungsplans Kenntnis von der am 17. Juni 2010 per Genehmigungsvermerk erteilten Planbewilligung betreffend den Kehrplatz. SpÃ¤testens mit Erhalt der Beschwerdeduplik am 18. August 2010 und der beigelegten Fotografien musste die BeschwerdefÃ¼hrerin aber davon ausgehen, dass dieser bereits (teilweise) erstellt war. Sie hÃ¤tte deshalb binnen 20 Tagen ab Kenntnisnahme von der Realisierung des Kehrplatzes von der BaubehÃ¶rde die nachtrÃ¤gliche Zustellung der betreffenden Baubewilligung verlangen mÃ¼ssen (analog § 315 Abs. 1 PBG; Ruckstuhl, S. 301), zumal der entsprechende Plan gemÃ¤ss Disp.-Ziff. 2.4 der Stammbewilligung vom 9. November 2009 noch vor Baubeginn einzureichen und dies der BeschwerdefÃ¼hrerin auch bekannt war. </p> <p class="Urteilstext">Da sie dies unterliess, kann sie sich nach Treu und Glauben nicht mehr auf die Verletzung der behÃ¶rdlichen Zustellungspflicht (§ 316 Abs. 2 PBG) berufen. Demzufolge erwuchs der Genehmigungsvermerk vom 17. Juni 2010 hinsichtlich des Kehrplatzes auch ihr gegenÃ¼ber in formelle Rechtskraft und kann daher nicht mehr angefochten werden. Was die Parzellierungsbewilligung vom 12. April 2010 betrifft, kann die BeschwerdefÃ¼hrerin mangels schutzwÃ¼rdigem Interesse ohnehin nicht dagegen vorgehen. </p> <p class="Urteilstext">Der tatsÃ¤chlichen Vollendung des Kehrplatzes stellen sich somit keine rechtlichen Hindernisse mehr in den Weg.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Wie in E. 7.1 erwÃ¤hnt, ist der Kehrplatz ausserdem servitutarisch zugunsten der Gemeinde Kappel gesichert, wobei die Ã¶ffentlichen Dienste und Zubringer ausÃ¼bungsberechtigt sind. Entgegen der Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrerin ist nicht erforderlich, dass die Bauherrschaft selber Ã¼ber rechtlich explizit gesicherte BenÃ¼tzungsrechte am fraglichen Kehrplatz verfÃ¼gt, steht doch der privaten Beschwerdegegnerschaft und ihren Besuchern zum Wenden notfalls die eigene Garageneinfahrt zur VerfÃ¼gung.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt schliesslich die Ãberschreitung der hÃ¶chstzulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he an der nordwestlichen GebÃ¤udeecke. FÃ¼r deren Bemessung sei der heutige Terrainverlauf massgebend, da es sich um einen Neubau handle. Dass sich die Vorinstanz mit diesem Vorbringen unter Hinweis darauf, die von ihr angefÃ¼hrten Messpunkte befÃ¤nden sich an der Giebelfassade, nicht auseinandersetzt habe, sei unhaltbar, mÃ¼sse doch die GebÃ¤udehÃ¶he auch an den giebelseitigen GebÃ¤udeecken eingehalten werden.</p> <p class="Urteilstext">Ausserdem sei das bestehende Terrain entlang des Hauses unrichtig dargestellt worden. Es falle nicht gleichfÃ¶rmig ab und liege im Bereich der sich an der nordwestlichen GebÃ¤udeecke befindlichen EingangstÃ¼r auf einer HÃ¶he von rund 586,17 m. Damit werde die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he massiv Ã¼berschritten.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>8.1 </span></b>Das BaugrundstÃ¼ck befindet sich gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kappel am Albis <span>vom 27. Mai 1994 (BZO) in Verbindung mit dem geltenden Zonenplan (BZO) in der zweigeschossigen Wohnzone</span> W2. In dieser Zone betrÃ¤gt die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he 7,5 m (Art. 11 Abs. 1 lit. d BZO). Die GebÃ¤udehÃ¶he wird gemÃ¤ss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunter liegenden (gewachsenen) Boden gemessen. Massgebend sind die traufseitigen Fassaden (VGr, 12. September 2001, VB.2001.00142, E. 3.b.aa, www.vgrzh.ch). </p> <p class="Erwgung2">Die Traufseiten des geplanten GebÃ¤udes, das Ã¼ber ein SchrÃ¤gdach verfÃ¼gt, sind gegen Osten bzw. Westen ausgerichtet. NÃ¶rdlich und damit giebelseitig stÃ¶sst an das bestehende Einfamilienhaus eine tiefer gelegene Garage inkl. Vorplatz an, welche im Rahmen des Bauvorhabens erhalten bleiben und weiterhin von Norden her an das neu zu errichtende GebÃ¤ude angrenzen soll. Der Boden des Garagenanbaus liegt auf einer HÃ¶he von 586,17 m Ã¼ber Meer, wÃ¤hrend das geplante Einfamilienhaus â wie schon das bestehende â an seiner nordwestlichen Ecke ab einer Meereskote von 587,75 m aus dem Erdreich ragt. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Nach der Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤tte die BaubehÃ¶rde fÃ¼r die Bemessung der GebÃ¤udehÃ¶he anstelle der letztgenannten HÃ¶he den tiefer liegenden Grund des Garagenanbaus zum Bezugspunkt nehmen sollen, wodurch die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he Ã¼berschritten wÃ¼rde. HierfÃ¼r verweist die BeschwerdefÃ¼hrerin auf zwei Entscheide des Verwaltungsgerichts, wonach die GebÃ¤udehÃ¶he an den GebÃ¤udeecken auch giebelseitig einzuhalten sei.</p> <p class="Urteilstext">Soweit in den Entscheiden vom 5. August 2009, VB.2009.00171, und vom 12. September 2001, VB.2001.00142, beide unter www.vgrzh.ch, ausgefÃ¼hrt wird, die GebÃ¤udehÃ¶he mÃ¼sse giebelseitig (nur) an den GebÃ¤udeecken eingehalten werden, folgt daraus nicht, dass giebelseitig ein anderer Bezugspunkt gelten kÃ¶nnte als in der Traufansicht. Gemeint ist damit lediglich, dass der traufseitige Eckpunkt sich zugleich als Eckpunkt der entsprechenden Giebelseite prÃ¤sentiert. FÃ¼r die Bemessung der HÃ¶he an einer bestimmten GebÃ¤udeecke ist stets von einem einzigen und im Zweifel von der Traufseite her zu bestimmenden Eckpunkt auszugehen. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Betrachtet man die Trauf- und somit Westseite des geplanten GebÃ¤udes, erweist sich die von der BaubehÃ¶rde durchgefÃ¼hrte Bemessung der GebÃ¤udehÃ¶he ausgehend von dem HÃ¶henpunkt, oberhalb von dem die Westfassade des Hauses aus dem Boden ragt, als korrekt. WÃ¼rde nÃ¤mlich der Boden von der betreffenden GebÃ¤udekante her nicht â wie vorliegend â vÃ¶llig senkrecht, sondern auch nur in einem etwas flacheren Winkel abfallen, kÃ¶nnten hinsichtlich des massgeblichen Bezugspunkts die von der BeschwerdefÃ¼hrerin herbeigerufenen Zweifel gar nicht erst aufkommen. Demnach ist der von der BaubehÃ¶rde gewÃ¤hlte Messpunkt an der betreffenden Nordwestseite nicht zu beanstanden, weshalb es auch nicht darauf ankommt, wann die umstrittenen Abgrabungen fÃ¼r den Garagenanbau vorgenommen wurden bzw. welche Terrainsituation nÃ¶rdlich des geplanten Einfamilienhauses ursprÃ¼nglich vorgelegen hat. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>FÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he ist folglich der im nordwestlichen Eckbereich anliegende, mit einem Blockwurf gesicherte Grund und damit die Meereskote von 587,75 m massgebend. Dies gilt unabhÃ¤ngig davon, ob vorliegend von einem Neu- oder einem Umbau ausgegangen wird. Im letzteren Fall wÃ¤re zwar fÃ¼r den gewachsenen Boden im Sinn von § 280 Abs. 1 PBG auf die <span>TerrainverhÃ¤ltnisse bei Einreichung des ursprÃ¼nglichen Baugesuchs </span>abzustellen (VGr, <span>28. September 2005</span>,<span> RB 2005 Nr. 75 = BEZ 2006 Nr. 9)</span>. An der zu diesem Zweck durchgefÃ¼hrten Interpolation der BaubehÃ¶rde, welche die ursprÃ¼ngliche HÃ¶he des fraglichen Terrains mangels existierender PlÃ¤ne mit 587,75 m bestÃ¤tigt hat, ist jedoch nichts auszusetzen. Somit hat die BaubehÃ¶rde die GebÃ¤udehÃ¶he an der betreffenden Nordwestecke korrekterweise mit 7,5 m festgestellt. </p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2">Da sich alle gegen das streitbetroffene Bauvorhaben gerichteten RÃ¼gen als unbegrÃ¼ndet herausstellen, ist die Beschwerde abzuweisen. Diesem Ausgang entsprechend sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Angesichts der Schwierigkeit der sich stellenden Rechtsfragen und des damit verbundenen hÃ¶heren Rechtsverfolgungsaufwands rechtfertigt es sich, der privaten Beschwerdegegnerschaft fÃ¼r die Verfahren vor beiden Instanzen eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen. Angemessen erscheint eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.-. Dem obsiegenden Beschwerdegegner 1.2 steht als Amtsstelle in diesem Fall keine ParteientschÃ¤digung zu. </p> <p class="Erwgung2">Dem Antrag der BeschwerdefÃ¼hrerin auf reduzierte Gerichtskosten bzw. ParteientschÃ¤digung im Fall ihres Unterliegens ist schon deswegen nicht zu folgen, weil es entsprechend § 233 Abs. 1 PBG genÃ¼gt, wenn die Erschliessungsvoraussetzungen auf die Fertigstellung der Baute hin gesichert sind.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 390.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4<span>'</span>390.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. </span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die <span>BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1.1 und dem Beschwerdegegner 1.2 eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>