<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2017.00105</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217986&amp;W10_KEY=13013500&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2017.00105</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.02.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.05.2019 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstückgewinnsteuer: Gutachten zum Verkehrswert vor 20 Jahren Der pflichtige Alleinaktionär veräusserte sämtliche Aktien einer Immobiliengesellschaft. Der Vorgang wurde als wirtschaftliche Handänderung der Grundstückgewinnsteuer unterworfen. Umstritten ist die Bestimmung des Verkehrswerts vor 20 Jahren (§ 220 Abs. 2 StG) durch die amtliche Gutachterin. Bei der Überprüfung von amtlichen Gutachten beschränkt sich das Verwaltungsgericht auf die Prüfung, ob das Gutachten vollständig, klar, gehörig begründet, frei von Lücken und Widersprüchen ist, auf zutreffenden tatsächlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat. Das vorliegende, nach der DCF-Methode erstellte Gutachten für ein Wohn- und Gewerbezentrum mit Hotel erfüllt diese Anforderungen. Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AMTLICHES GUTACHTEN">AMTLICHES GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANLAGEKOSTEN">ANLAGEKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DISCOUNTED CASH-FLOW-METHODE">DISCOUNTED CASH-FLOW-METHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMOBILIENGESELLSCHAFT">IMMOBILIENGESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATGUTACHTEN">PRIVATGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN">VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIRTSCHAFTLICHE HANDÃNDERUNG">WIRTSCHAFTLICHE HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 220 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 Abs. II StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=37256" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2017.00105</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. Februar 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch die B AG,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde G, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A (nachfolgend der Pflichtige), AlleinaktionÃ¤r der C AG mit Sitz in G, verÃ¤usserte am 27. Mai 2011 sÃ¤mtliche Aktien der C AG an die D AG zum Preis von Fr. â¦. Zum Zeitpunkt des Verkaufs der Aktien war die C AG EigentÃ¼merin eines in der Stadt ZÃ¼rich gelegenen GrundstÃ¼cks (Kat.-Nr. 01, Liegenschaft E-Strasse 02/03) sowie der GrundstÃ¼cke GBBL 04 bis 05, F-Platz 06 bis 07, in G.</p> <p class="Sachverhalt2">Die Grundsteuerkommission G wÃ¼rdigte den Verkauf der Aktien der C AG als wirtschaftliche HandÃ¤nderung und auferlegte dem Pflichtigen am 26. Februar 2013 bezÃ¼glich der in G gelegenen GrundstÃ¼cke eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦. Dabei ging sie von einem grundsteuerlich zu berÃ¼cksichtigenden VerkaufserlÃ¶s von Fr. â¦ und Anlagekosten von Fr. â¦ (anteiliger Landpreis Fr. â¦, Erstellungskosten Fr. â¦, wertvermehrende Aufwendungen Fr. â¦) aus. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Einspracheentscheid vom 17. Dezember 2013 wies die Grundsteuerkommission die am 22. MÃ¤rz 2013 vom Pflichtigen erhobene Einsprache ab und erhÃ¶hte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦. Sie berÃ¼cksichtigte dabei zugunsten des Pflichtigen eine neu geltend gemachte MÃ¤klerprovision von Fr. â¦, anerkannte jedoch nur mehr Anlagekosten von Fr. â¦.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen vom Pflichtigen am 20. Januar 2014 erhobenen Rekurs hiess das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 25. Juli 2017 teilweise gut und reduzierte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦. Dabei bestÃ¤tigte es nach Erstellung eines Gutachtens zur Frage des Verkehrswerts vor 20 Jahren grundsÃ¤tzlich den Einspracheentscheid, berÃ¼cksichtigte jedoch neu einen Verlust aus der HandÃ¤nderung der in der Stadt ZÃ¼rich gelegenen Liegenschaft "E-Strasse 02/03" im Betrag von Fr. â¦. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 5. September 2017 an das Verwaltungsgericht beantragte der Pflichtige, der Entscheid des Steuerrekursgerichts sei aufzuheben und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ festzusetzen, eventuell sei die Sache an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen zur Anordnung einer Oberexpertise betreffend den Verkehrswert vor 20 Jahren, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Sachverhalt1">Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung, die Beschwerdegegnerin beantragte die Abweisung der Beschwerde, unter "Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Gegenpartei".</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]). GrundstÃ¼ckgewinn ist der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt die massgebende HandÃ¤nderung mehr als zwanzig Jahre zurÃ¼ck, darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (§ 220 Abs. 1 und 2 StG). Der durch SchÃ¤tzung zu ermittelnde Verkehrswert entspricht dem Preis, der hierfÃ¼r im gewÃ¶hnlichen Ge­schÃ¤ftsverkehr mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re. Dieser Wert ist bei den Grundsteuern individuell nach allgemeinen BewertungsgrundsÃ¤tzen zu schÃ¤tzen (vgl. VGr, 28. September 2011, SB.2011.00010 = ZStP 2012, 90 ff., E. 2.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Amtliche Gutachten unterliegen wie Privatgutachten der freien BeweiswÃ¼rdigung durch die erkennende BehÃ¶rde. WÃ¤hrend Privatgutachten die Aussagekraft einer Parteibehauptung zukommt, gelten amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum Privatgutachter wird der amtliche Gutachter von der erkennenden BehÃ¶rde ausgewÃ¤hlt, instruiert und darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung steht. Folglich besitzt das Privatgutachten wegen der fehlenden NeutralitÃ¤t des Gutachters nicht denselben Rang wie ein amtliches Gutachten. Von einem amtlichen Gutachten darf nicht ohne zwingende GrÃ¼nde abgewichen werden. Die erkennende BehÃ¶rde kann sich deshalb bei der BeweiswÃ¼rdigung auf die PrÃ¼fung beschrÃ¤nken, ob das amtliche Gutachten vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet, frei von LÃ¼cken und WidersprÃ¼chen ist, auf zutreffenden tatsÃ¤chlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat (vgl. VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018 = ZStP 2012, 323 ff., E. 2.3 f.).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Der Verkauf sÃ¤mtlicher Aktien der C AG erfÃ¼llt unbestrittenermassen die Voraussetzungen einer wirtschaftlichen HandÃ¤nderung an den GrundstÃ¼cken im Eigentum der verÃ¤usserten Gesellschaft. Vor Verwaltungsgericht einzig noch umstritten ist die HÃ¶he der Anlagekosten der GrundstÃ¼cke in G. Die Vorinstanz stellt auf die AusfÃ¼hrungen von H in deren Gutachten vom 15. April 2015 ab und geht von einem Verkehrswert vor 20 Jahren in der HÃ¶he von Fr. â¦ aus. Damit liege die Summe der Kosten des Landerwerbs (Fr. â¦) und die anrechenbaren Kosten der GebÃ¤udeerstellung (Fr. â¦) mit Fr. â¦ Ã¼ber dem Verkehrswert vor 20 Jahren. Daher sei zugunsten des Pflichtigen auf diesen Wert abzustellen. </p> <p class="Urteilstext">DemgegenÃ¼ber erhebt der Pflichtige eine Reihe von Einwendungen gegen das Gutachten H vom 15. April 2015 und verficht beschwerdeweise einen Verkehrswert der Liegenschaften vor 20 Jahren von Fr. â¦ (unter Verweis auf die AusfÃ¼hrungen in der Einsprache vom 22. MÃ¤rz 2013) bzw. von Fr. â¦ (Gutachten I, vom 15. Juni 2015). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die streitbetroffenen Liegenschaften umfassen gemÃ¤ss Gutachten H ein Wohn- und Gewerbezentrum mit Hotel, eine GrundflÃ¤che von insgesamt Ã¼ber â¦ m<sup>2</sup>, verteilt auf sieben separate GrundstÃ¼cke. Die Ãberbauung weist eine Kubatur von rund â¦ m<sup>3</sup> und einen totalen GebÃ¤udeversicherungswert GVZ von Fr. â¦ auf. Diese Feststellungen des Gutachtens sind unbestritten. Vor diesem Hintergrund erscheint es geradezu angezeigt, dass die Gutachterin H je getrennt die Verkehrswerte der Liegenschaften aufgrund der unterschiedlichen Nutzungen bestimmte und diese dann zur Bestimmung des totalen Verkehrswerts zusammenfÃ¼hrte. Die vorliegend zu bewertende Ãberbauung ist nicht mit der SchÃ¤tzung eines einzelnen Mehrfamilienhauses vergleichbar, bei welchem tatsÃ¤chlich nicht einzelne Nutzungsbereiche separat geschÃ¤tzt werden. Weswegen die Summe der von der Gutachterin einzeln geschÃ¤tzten DCF-Werte den totalen Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaften nicht richtig abbilden soll, legt der Pflichtige denn auch nicht substanziiert dar. Sodann sei in diesem Zusammenhang auf das Privatgutachten der I, vom 15. Juni 2015 verwiesen, welches ebenfalls mit Detailberechnungen der einzelnen Liegenschaften der Ãberbauung arbeitete und diese Werte zusammenfÃ¼hrte. Das Gutachten H ist damit im Licht dieser Vorgehensweise jedenfalls hinreichend klar und gehÃ¶rig begrÃ¼ndet.</p> <p class="Urteilstext">Inwieweit die Gutachterin unrichtige Quadratmeterpreise im Zusammenhang mit der GrÃ¶sse und Lage der Wohnungen verwendet haben soll, ist nicht ersichtlich. Dies behauptet der Pflichtige zwar, ohne hierzu weitere AusfÃ¼hrungen zu machen oder den Vorwurf sonst zu substanziieren. Die von der Gutachterin in diesem Zusammenhang vorgenommene Pauschalisierung erscheint indessen nicht per se falsch oder nicht sachgerecht; das Gutachten ist auch in diesem Bereich vollstÃ¤ndig sowie klar und gehÃ¶rig begrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Hinsichtlich der Bewertungsmethodik hat ein oberinstanzliches Gericht einzig zu beurteilen, ob die Vorinstanz oder die begutachtende Fachperson eine Methode gewÃ¤hlt hat, die nachvollziehbar, plausibel, anerkannt ist, in vergleichbaren FÃ¤llen verbreitete Anwendung findet, begrÃ¼ndetermassen besser oder mindestens ebenso bewÃ¤hrt ist wie andere Methoden und den VerhÃ¤ltnissen im konkreten Einzelfall Rechnung trÃ¤gt (BGr, 18. September 2013, 2C_309/2013 und 2C_310/2013, E. 2.3.1, mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2">Das Gutachten H ist nach der Methode des abgezinsten Zahlungsstroms (auch Discounted Cash-Flow respektive DCF-Methode genannt) erstellt worden. Dabei wird der Mietwert, d.<span> </span>h. die am Markt zum Stichtag nachhaltig, innert nÃ¼tzlicher Frist und ohne Gerichtsrisiko erzielbaren Mietzinsen, bestimmt. Die Anwendung der DCF-Methode an sich wird vom Pflichtigen â zu Recht â nicht infrage gestellt. Sie erscheint denn auch gerade fÃ¼r Renditeobjekte wie Mehrfamilien- und GeschÃ¤ftshÃ¤user geeignet (<span>Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 220 N. 146; SVKG, Das Schweizerische SchÃ¤tzerhandbuch, 4. A., Aarau 2012, S. 107), welche es vorliegend zu schÃ¤tzen galt.</span></p> <p class="Urteilstext">Umstritten sind letztlich weitere, vor allem tatsÃ¤chliche Annahmen, welche die Gutachterin getroffen hat:</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Die Gutachterin geht zur Ermittlung des nachhaltigen Mietzinses "BÃ¼ro und Gewerbe" entgegen der Auffassung des Pflichtigen nicht von einer jÃ¤hrlichen Senkung der ErtrÃ¤ge von 9 % ab dem fÃ¼r 1991 errechneten Niveau aus. Vielmehr hat die Gutachterin die Mietzinse gemÃ¤ss den vorhandenen Unterlagen fÃ¼r 1995 mit einem Totalbetrag von Fr. â¦ p.<span> </span>a. festgestellt und hiervon 9 % in Abzug gebracht und den so errechneten Mietzinsertrag von Fr. â¦ als nachhaltigen Mietwert bezeichnet. Dies hat keinen Zusammenhang mit einem unrichtig ermittelten Leerstand, wie der Pflichtige weiter vortrÃ¤gt. Die Gutachterin begrÃ¼ndet diesen Einschlag von 9 % damit, dass die Anfangsmieten nach Erstellung auf hohem Niveau lagen, was sie auf den sehr guten Standard des Ausbaus zurÃ¼ckfÃ¼hrt. Die Senkung um 9 % nach 10 Jahren entspreche dem bei dieser Ausgangslage nachhaltig erzielbaren Mietertrag. Die Vorinstanz ergÃ¤nzt diese Bemerkung u.<span> </span>a. mit dem Hinweis auf die Zinsentwicklung, die am Stichtag bereits absehbare Krise des Immobilienmarkts und die Verschlechterung des wirtschaftlichen Umfelds. Dass all diese UmstÃ¤nde den mit den zu schÃ¤tzenden BÃ¼ro- und Gewerbeliegenschaften nachhaltig erzielbaren Ertrag negativ beeinflusst haben, ist nachvollziehbar. Die umstrittene Reduktion des Mietertrags um 9 % erweist sich damit als klar und hinreichend begrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Der von der Gutachterin verwendete Zinssatz fÃ¼r die Diskontierung von 4,45 % (gewichteter Durchschnitt, Spanne je nach Nutzung zwischen von 4 % bis 5 %) ist ebenfalls nachvollziehbar: So wendet sich auch der Pflichtige nicht substanziiert gegen die Feststellung, dass der Realzins fÃ¼r risikoarme Anlagen bei rund 2 % lag. Bei einem Zinssatz fÃ¼r 10-jÃ¤hrige Bundesobligationen per Stichtag von 6,23 % ist der von der Expertin verwendete Realzins als AusgangsgrÃ¶sse sicherlich nicht zu beanstanden. Nicht bestritten wird weiter, dass hierzu ZuschlÃ¤ge (oder AbschlÃ¤ge) fÃ¼r Chancen und Risiken zu tÃ¤tigen sind. TatsÃ¤chlich resultiert bei Ãbernahme der vom privaten Experten I (Gutachten I vom 15. Juni 2015) hierfÃ¼r verwendeten ZuschlÃ¤ge (zwischen 2,89 % und 3,69 %) bereits ein Ã¼ber der Annahme der Expertin liegender und sich fÃ¼r den Pflichtigen ungÃ¼nstiger auswirkender Wert. </p> <p class="Erwgung3">Dass die Expertin sodann den Kapitalisierungszinssatz ebenfalls auf 4,45 % schÃ¤tzt, ist eben so wenig zu korrigieren: Entgegen der Auffassung des Pflichtigen hat die Expertin nicht ausgefÃ¼hrt, Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssatz seien dasselbe, sondern sie hat die HÃ¶he der beiden Werte identisch geschÃ¤tzt. Wie die Vorinstanz durchaus zu Recht ausfÃ¼hrt, geht es im vorliegenden Kontext bei beiden Berechnungen (Kapitalisierung und Diskontierung) um die Bestimmung eines Barwerts â dass hierzu unterschiedliche mathematische Operationen zur Anwendung kommen, Ã¤ndert an dieser zutreffenden Feststellung nichts. Die Verwendung des der HÃ¶he nach identischen Zinssatzes fÃ¼r Diskontierung und Kapitalisierung ist damit im Licht der beschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungskognition des Verwaltungsgerichts (vgl. E. 1.2 vorstehend) zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Unbestritten ist weiter, dass der Pflichtige nicht Ã¼ber aussagekrÃ¤ftige Unterlagen zu den Mietzinsen fÃ¼r die Jahre 1991 bis 1995 verfÃ¼gt. Die Expertin hat daher ausgehend vom Mieterspiegel 1995 die Mietwerte 1991 bis 1994 nicht indexmÃ¤ssig umgerechnet. Dieses Vorgehen erscheint â in Ãbereinstimmung mit der Vorinstanz â unter der Annahme vertretbar, dass sich die MietertrÃ¤ge in dieser Periode nicht wesentlich Ã¤nderten und tatsÃ¤chlich tendenziell zufolge Abbaus von LeerstÃ¤nden eher erhÃ¶hten. Allein der ausgewiesene Mietertrag fÃ¼r das Hotel war um 1991 rund Fr. â¦ tiefer als 1995, womit sich mehr als die HÃ¤lfte der von der Expertin angenommenen Minderung des Bruttomietertrags von rund Fr. â¦ erklÃ¤rt. Der Verzicht der Gutachterin auf das Abstellen auf den Angebotspreisindex und eine entsprechende Umrechnung der ErtrÃ¤ge ist angesichts dieser UmstÃ¤nde und der im Ãbrigen fehlenden MietvertrÃ¤ge â wiederum unter Hinweis auf die beschrÃ¤nkte Kognition des Verwaltungsgerichts â vertretbar und damit nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b>Richtig ist letztlich, dass die Expertin ab Erstellung der Ãberbauung Kosten fÃ¼r die Instandhaltung (3 % des Netto-Soll-Mietertrags) berÃ¼cksichtigt hat. Unterhaltsarbeiten sind ab Beginn der Nutzung bzw. Bewirtschaftung einer Liegenschaft fÃ¼r eine nachhaltige Nutzung zu berÃ¼cksichtigen und nicht weiter zu begrÃ¼nden. Inwieweit dabei der Ausbaustandard der Liegenschaften eine Rolle spielen soll, ist nicht ersichtlich. Einzig eigentliche Instandsetzungsarbeiten im Sinn von Erneuerungen der Bauten wÃ¤ren in dieser ersten Phase nach Erstellung der Bauten und bei hohem Ausbaustandard erklÃ¤rungsbedÃ¼rftig. Die Expertin hat solche Kosten aber Ã¼berall ausdrÃ¼cklich erst im Exitjahr (2001) aufgenommen. Die Kritik des Pflichtigen an diesem Vorgehen der Expertin ist ebenfalls unberechtigt. </p> <p class="Urteilstext">Damit erweist sich das Gutachten als vollstÃ¤ndig, klar und hinreichend begrÃ¼ndet. Gegen die Sachkenntnis und Unbefangenheit der Gutachterin erhebt der Pflichtige â zu Recht â keine Einwendungen. Damit sind keine GrÃ¼nde ersichtlich, welche zur Abweichung von den Erkenntnissen des amtlichen Gutachtens oder zur RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz Anlass geben.</p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Urteilstext">Auf die Berechnung der Beschwerdegegnerin in der Beschwerdeantwort, welche im Resultat auf eine ErhÃ¶hung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zielt, ist nicht weiter einzugehen, da<span> das ZÃ¼rcher Recht die MÃ¶glichkeit der Anschlussbeschwerde nicht vorsieht (RB 2001 Nr. 94). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihm keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG). <span>Da sich die Aufwendungen der Beschwerdegegnerin fÃ¼r das vorliegende Verfahren â anders als im Rekursverfahren â auf die Beantwortung einer Eingabe beschrÃ¤nkt haben und damit nicht Ã¼ber das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer gewÃ¶hnlichen TÃ¤tigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG). </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 15'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 15'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>