<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00334</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218228&amp;W10_KEY=13013499&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00334</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.05.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Bauausschlussbeschluss/Vorentscheid</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Zusätzliche Wohneinheiten: Abweichen von Zugangsnormalien. Der Zufahrtsweg erfüllt aufgrund seiner Dimensionen die technischen Anforderungen der Zugangsnormalien an eine Zufahrtsstrasse für bis zu zehn Wohneinheiten nicht vollumfänglich. Er ist an seiner schmalsten Stelle 3,12 m breit und verfügt über keine Bankette; ein Trottoir ist nicht vorhanden (E. 4.2). Für die strittige Ausgangsfrage, wie viele Wohneinheiten bereits über den Zufahrtsweg erschlossen werden ist die Frage entscheidend, auf welcher Strasse sich die Fahrzeugbewegungen im Zusammenhang mit der Nutzung der Wohneinheiten abspielen. Die Zugangsart wird nach dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen festgelegt. Belastet wird jener Zugang, über den die Garagen oder Abstellplätze zugänglich sind (E. 5.1). Im Umstand, dass die durch den privaten Zufahrtsweg erschlossenen Grundstücke mit Ausnahme von zwei Parzellen alle an einer gemeinsamen Unterniveaugarage beteiligt sind und deren Zufahrt nicht über den massgeblichen Teil des Zufahrtswegs erfolgt, kann ein wichtiger Grund für geringere Anforderungen an den Ausbaustandard erblickt werden (E. 6.2). Die Tempo-30-Zone erhöht die Sicherheit im Mündungsbereich für alle Verkehrsteilnehmer. Die leichte Überschaubarkeit ist auch gegeben, wenn nur ein jeweils grösseres Teilstück des Weges gut überschaubar ist. Auf dem Zufahrtsweg ist von tiefen Fahrgeschwindigkeiten auszugehen, welche durch einen geringeren Ausbaustandard erfahrungsgemäss eher begünstigt werden (E. 6.3). Die Verkehrssicherheitsaspekte stehen einem (geringfügigen) Abweichen vom technischen Ausbaustandard nicht entgegen (E. 6.4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TEMPO-30-ZONE">TEMPO-30-ZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSAUFKOMMEN">VERKEHRSAUFKOMMEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNEINHEIT">WOHNEINHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSWEG">ZUFAHRTSWEG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 360 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 6 Zugangsnormalien</span><br/><span class="ungerade">§ 11 lit. d Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=38280" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2017.00334</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">24. Mai 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A,<b> </b><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1<b> </b>C,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2<b> </b>D,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>F AG,<b> </b>vertreten durch RA G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Bauausschuss Maur,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Bauausschlussbeschluss/Vorentscheid,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit drittverbindlichem Vorentscheid vom 11. Februar 2015 beantwortete der Bauausschuss der Gemeinde Maur der F AG drei ihm mit Vorentscheidsgesuch vom 28. Oktober 2014 vorgelegte, die Ãberbauung der Parzelle Kat.-Nr. 01 (alt Kat.-Nr. 02) an der H-Strasse in Forch betreffende Fragen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierten A, B sowie D und C am 19. MÃ¤rz 2015 gemeinsam beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich, welches das Rechtsmittel mit Entscheid vom 12. April 2017 abwies.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit gemeinsamer Eingabe vom 26. Mai 2017 erhoben A, B sowie D und C Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des Rekursentscheids hinsichtlich der Frage 1.1 gemÃ¤ss Vorentscheidsgesuch und RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz zur Neubeurteilung; eventualiter sei direkt ein materieller Entscheid zur Frage der Erschliessung von zusÃ¤tzlichen Wohneinheiten â zusÃ¤tzlich zu den heute bereits erschlossenen sieben Wohneinheiten â Ã¼ber den Zufahrtsweg der privaten H-Strasse zu fÃ¤llen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Bauherrschaft. In prozessualer Hinsicht stellten die BeschwerdefÃ¼hrenden den Antrag, es sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren, mit oder ohne Beisein der Parteien.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 13. Juni 2017 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Um Abweisung der Beschwerde ersuchte auch die Gemeinde Maur mit Eingabe vom 23. Juni 2017. In ihrer Beschwerdeantwort vom 30. Juni 2017 stellte die Bauherrschaft den Antrag, es sei die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen und der angefochtene Entscheid zu bestÃ¤tigen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Mit Replik vom 25. September 2017 hielten die BeschwerdefÃ¼hrenden an ihren AntrÃ¤gen fest. </p> <p class="Urteilstext">Die Gemeinde Maur verzichtete am 10. Oktober 2017 auf die Erstattung einer Duplik, wÃ¤hrend die Bauherrschaft mit Eingabe vom 17. Oktober 2017 an ihren AntrÃ¤gen festhielt. Am 9. November 2017 nahmen die BeschwerdefÃ¼hrenden zu der Duplik der Bauherrschaft Stellung. Die Bauherrschaft wiederum erstattete am 21. November 2017 ihre Stellungnahme zu dieser Eingabe. Am 15. Dezember 2017 erstatteten die BeschwerdefÃ¼hrenden ihre Schlussbemerkungen, welche sie am 9. Januar 2018 ergÃ¤nzten. Dazu nahm die Bauherrschaft am 12. Januar 2018 Stellung. Die BeschwerdefÃ¼hrenden liessen sich zu dieser Eingabe nicht mehr vernehmen. Mit Eingabe vom 14. Mai 2018 ersuchte der Rechtsvertreter der BeschwerdefÃ¼hrenden, ihm bis 30. Juni 2018 keine fristauslÃ¶senden Entscheide zuzustellen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind unbestrittenermassen zur Erhebung der vorliegenden Beschwerde legitimiert (§ 338a PBG). Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck ist gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur mehrheitlich der Wohnzone W1 zugeschieden. Ein schmaler Streifen entlang der westlichen GrundstÃ¼cksgrenze liegt in der Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG2. Die GrundeigentÃ¼merin plant die Erstellung neuer Wohnbauten auf der Parzelle. Mit Gesuch vom 28. Oktober 2014 unterbreitete sie der BaubewilligungsbehÃ¶rde drei verschiedene Fragen zur vorentscheidsweisen Beurteilung. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist lediglich noch die Frage 1.1 nach der Ã¼ber den bestehenden Zufahrtsweg erschliessbaren und damit auf dem BaugrundstÃ¼ck realisierbaren Anzahl Wohneinheiten strittig.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Sowohl die BaubewilligungsbehÃ¶rde als auch das Baurekursgericht gehen davon aus, dass Ã¼ber den bestehenden Zufahrtsweg bereits heute fÃ¼nf Wohneinheiten erschlossen und damit auf dem BaugrundstÃ¼ck maximal fÃ¼nf weitere Wohneinheiten erstellt werden kÃ¶nnen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden bestreiten diese Auffassung. Ihrer Meinung nach sind noch maximal drei weitere Wohneinheiten Ã¼ber den bestehenden Zufahrtsweg erschliessbar, da der Zufahrtsweg bereits sieben Wohneinheiten erschliesse. Ausserdem erfÃ¼lle der Zufahrtsweg die technischen Anforderungen der Zugangsnormalien nicht; ein Abweichen von den Normalien sei jedoch aus VerkehrssicherheitsgrÃ¼nden nicht zulÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>In prozessualer Hinsicht beantragen die BeschwerdefÃ¼hrenden die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht, sei dies im Beisein oder ohne Beisein der Parteien.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Ein Augenschein wÃ¤re dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar wÃ¤ren und anzunehmen wÃ¤re, die Parteien vermÃ¶chten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr, 21. Dezember 2011, VB.2011.00608, E. 2.2; <span>Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [Kommentar VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, </span>§ 7 N. 79). Die Vorinstanz hat am 7. Februar 2017 einen Abteilungsaugenschein durchgefÃ¼hrt und diesen mittels Protokoll und Fotografien gut dokumentiert. Damit und zusammen mit den Ã¼brigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenÃ¼gend erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten. Dies gilt im vorliegenden Fall umso mehr, als der tatsÃ¤chliche Ausbaustandard des Zufahrtswegs durch das Baurekursgericht anlÃ¤sslich des Augenscheins festgestellt wurde und nicht umstritten ist (vgl. nachfolgende ErwÃ¤gungen unter Ziffer 4.2).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Bei der genÃ¼genden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genÃ¼gen haben. Erschlossen ist ein GrundstÃ¼ck unter anderem dann, wenn es fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist (§ 236 Abs. 1 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [</span>PBG]). GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten mÃ¼ssen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). GestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge (Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 [ZN]). Von Normalien soll nur aus wichtigen GrÃ¼nden abgewichen werden (§ 360 Abs. 3 PBG). GemÃ¤ss § 11 ZN kÃ¶nnen im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn dies aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unerlÃ¤sslich erscheint. Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulÃ¤ssig ist oder nicht, hat sich die BewilligungsbehÃ¶rde neben den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen TatbestÃ¤nden vor allem an § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren, wonach Zufahrten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein mÃ¼ssen (VGr, 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 2.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das BaugrundstÃ¼ck wird Ã¼ber einen von der H-Strasse in nÃ¶rdlicher Richtung fÃ¼hrenden Zufahrtsweg erschlossen. Dieser Zufahrtsweg ist nicht als eigene Wegparzelle ausgeschieden, sondern fÃ¼hrt Ã¼ber die einzelnen GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 03, 04, 05, 06, 07 und 01. SÃ¤mtliche der genannten Parzellen sowie das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 09 verfÃ¼gen zur BenÃ¼tzung des Zufahrtswegs Ã¼ber ein grundbuchlich gesichertes Fuss- und Fahrwegrecht und tragen auch die Unterhaltskosten anteilsmÃ¤ssig. Nicht umstritten sind vorliegend die AusbauverhÃ¤ltnisse dieses Zufahrtswegs. Die diesbezÃ¼glichen Feststellungen des Baurekursgerichts anlÃ¤sslich des Augenscheins werden nicht beanstandet. Danach weist der Zufahrtsweg an seiner schmalsten Stelle, welche sich neben der Tiefgarageneinfahrt befindet, 2,89 m (ohne Hinzurechnung der beidseitigen Pflastersteine) bzw. 3,12 m (unter Hinzurechnung der beidseitigen Pflastersteine) auf. Der Zufahrtweg verfÃ¼gt Ã¼ber keine Bankette; ein Trottoir ist nicht vorhanden. Er erfÃ¼llt daher aufgrund seiner Dimensionen die technischen Anforderungen der Zugangsnormalien an eine Zufahrtsstrasse fÃ¼r bis zu zehn Wohneinheiten nicht vollumfÃ¤nglich (§ 6 Abs. 2 ZN).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Strittig ist zunÃ¤chst die Ausgangsfrage, wie viele Wohneinheiten heute Ã¼ber den Zufahrtsweg erschlossen werden. Das Baurekursgericht geht von fÃ¼nf Wohneinheiten aus und prÃ¼ft, welcher Erschliessung die einzelnen Wohneinheiten zuzurechnen sind. Es bezeichnet zu Recht die Frage als entscheidend, auf welcher Strasse sich die Fahrzeugbewegungen im Zusammenhang mit der Nutzung der Wohneinheiten abspielen. Die Zugangsart wird gemÃ¤ss § 6 ZN nach dem <i>voraussichtlichen Verkehrsaufkommen</i> festgelegt. Belastet wird jener Zugang, Ã¼ber den die Garagen oder AbstellplÃ¤tze zugÃ¤nglich sind. Nicht massgeblich ist der Standort von BriefkÃ¤sten oder von blossen FussgÃ¤ngerzugÃ¤ngen oder -verbindungen (VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00373, E. 5.3.2; 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00669 / VB.2010.00671, E. 5.4.1 mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BaubewilligungsbehÃ¶rde und das Baurekursgericht ordnen die beiden GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 10 und 03 der Ã¶ffentlichen H-Strasse zu, wÃ¤hrend die Ã¼brigen GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 04, 05, 06, 07 und 09 unbestrittenermassen als Ã¼ber den privaten Zufahrtsweg erschlossen gelten. Die BeschwerdefÃ¼hrenden bezeichnen es als krass tatsachenwidrig, wenn das Baurekursgericht davon ausgehe, dass die Einfahrt in die Tiefgarage direkt ab der H-Strasse erfolge. Vielmehr mÃ¼sse der Zufahrtsweg bis zur Tiefgarageneinfahrt Ã¼ber eine Distanz von 15 m befahren werden. Die beiden Wohneinheiten H-Strasse 11 und 12 seien daher erschliessungsmÃ¤ssig dem Zufahrtsweg und nicht der Ã¶ffentlichen H-Strasse zuzurechnen. Ausgehend von bereits sieben erschlossenen Wohneinheiten seien nur noch drei weitere Wohneinheiten zulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Wie das Baurekursgericht zutreffend ausfÃ¼hrt, erfolgt die Einfahrt zur Unterniveaugarage, welche der Ãberbauung H-Strasse 11 bis 13 dient, auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03. Wie den Planunterlagen und den Augenscheinfotos ohne Weiteres entnommen werden kann, erfolgen die Einfahrt zur Unterniveaugarage sowie die Zufahrt zum privaten Zufahrtsweg unmittelbar nebeneinander Ã¼ber einen gemeinsamen MÃ¼ndungsbereich ab der Ã¶ffentlichen H-Strasse. Dieser MÃ¼ndungsbereich misst an seiner schmalsten Stelle laut Planunterlage rund 4 m. Ob es sich bei diesem gemeinsamen MÃ¼ndungsbereich formell nun bereits um einen Teil des Zufahrtswegs handelt oder ob davon auszugehen ist, dass der eigentliche Zufahrtsweg erst auf der HÃ¶he der Tiefgaragenrampe, also nach dem MÃ¼ndungsbereich, beginnt, ist letztlich nicht massgebend. Fest steht, dass die Zufahrt zu den AbstellplÃ¤tzen der beiden HÃ¤user H-Strasse 11 und 12 in der Tiefgarage Ã¼ber den (verbreiterten) MÃ¼ndungsbereich erfolgt, den Fussweg im schmaleren TeilstÃ¼ck nicht tangiert und auf diesem insofern auch kein Verkehrsaufkommen generiert. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn das Baurekursgericht diese beiden Wohneinheiten â mit Ausnahme des gemeinsamen Besucherabstellplatzes â direkt der H-Strasse und nicht der Erschliessung Ã¼ber den privaten Zufahrtsweg zuordnet. Es kann ergÃ¤nzend auf die diesbezÃ¼glichen ErwÃ¤gungen verwiesen werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Was den Ausbaustandard des privaten Zufahrtswegs anbelangt, kann ebenfalls auf die tatsÃ¤chlichen Feststellungen des Baurekursgerichts verwiesen werden. Der Zufahrtsweg verfÃ¼gt unbestrittenermassen Ã¼ber keine Bankette und unterschreitet die vorgeschriebene Mindestbreite von 3,6 m. Zur Frage der Verkehrssicherheit der Erschliessung hat das Baurekursgericht Folgendes ausgefÃ¼hrt: Es handle sich beim streitbetroffenen Zufahrtsweg um eine ungefÃ¤hr 150 m lange Sackgasse. Das Verkehrsaufkommen sei auf Stichstrassen im Unterschied zu Durchgangsstrassen generell gering. Dem Umstand, dass eine Strasse nicht oder bloss selten von Drittpersonen befahren wÃ¼rde, sei bei VerkehrssicherheitsÃ¼berlegungen Rechnung zu tragen. Selbst von Anwohnern werde der Zufahrtsweg im vorliegenden Fall nur geringfÃ¼gig befahren. Grund dafÃ¼r sei die gemeinschaftliche Tiefgarage, deren Ein- und Ausfahrt sich zu Beginn des Zufahrtswegs befinde. Alle Wohneinheiten verfÃ¼gten dort Ã¼ber zwei AbstellplÃ¤tze und seien â mit Ausnahme des sich am Ende des Zufahrtswegs befindenden Wohnhauses H-Strasse 14 â durch einen direkten unterirdischen Zugang mit der Tiefgarage verbunden. Die Anwohner mÃ¼ssten â mit Ausnahme der Bewohner der Liegenschaft H-Strasse 14 â den Zufahrtsweg daher nicht einmal als Fussweg benutzen, um zu ihren Liegenschaften zu gelangen. Es sei daher auch selten mit Gegenverkehr zu rechnen. Die Ã¶rtlichen Gegebenheiten wie auch der Ausbaustandard des Zufahrtswegs erforderten tiefe Fahrgeschwindigkeiten. Die Ã¶ffentliche H-Strasse liege ausserdem in einer Tempo-30-Zone, was der Verkehrssicherheit ebenfalls entgegenkomme. AnlÃ¤sslich des Augenscheins habe sich im Weiteren gezeigt, dass der Zufahrtsweg Ã¼berwiegend gradlinig verlaufe und leicht Ã¼berschaubar sei. Es bestehe daher â anders etwa als bei einer kurvigen oder stark abschÃ¼ssigen Strasse kein erhÃ¶htes BedÃ¼rfnis nach Ausweichstellen oder einer gut ausgebauten Strasse. Unter BerÃ¼cksichtigung des geringen Verkehrsaufkommens und der guten SichtverhÃ¤ltnisse sei auch die Sicherheit fÃ¼r FussgÃ¤nger ohne Weiteres gewÃ¤hrleistet. Ausserdem bestÃ¼nden mehrere Ausweichstellen und WendemÃ¶glichkeiten. So befinde sich etwa auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 im Bereich des Besucherabstellplatzes im vordersten Wegabschnitt eine WendemÃ¶glichkeit. Eine weitere Ausweichstelle sei auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07 an der Grenze zum BaugrundstÃ¼ck vorhanden. Schliesslich befinde sich auch auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 09 ein Wendeplatz, dessen BenÃ¼tzung fÃ¼r die Ã¼brigen Anwohner des Zufahrtswegs allerdings rechtlich nicht gesichert sei. Zu berÃ¼cksichtigen sei schliesslich, dass die MÃ¶glichkeit gegeben sei, auf dem BaugrundstÃ¼ck einen Kehrplatz zu erstellen. Angesichts der geschilderten VerhÃ¤ltnisse falle daher der Umstand, dass der Zufahrtsweg die Breite von 3,6 m unterschreite, nur unwesentlich ins Gewicht. Schliesslich dÃ¼rfe der Umstand, dass der Zufahrtsweg in einem weitgehend Ã¼berbauten Quartier liege, nicht ausser Acht gelassen werden, da den Geboten der haushÃ¤lterischen Bodennutzung und der Siedlungsentwicklung nach Innen Rechnung zu tragen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Diesen AusfÃ¼hrungen ist beizupflichten. Im Umstand, dass die durch den privaten Zufahrtsweg erschlossenen GrundstÃ¼cke mit Ausnahme von zwei Parzellen alle an einer gemeinsamen Unterniveaugarage beteiligt sind und deren Zufahrt nicht Ã¼ber den massgeblichen Teil des Zufahrtswegs erfolgt, kann ein <i>wichtiger Grund</i> gemÃ¤ss § 11 lit. d ZN fÃ¼r geringere Anforderungen an den Ausbaustandard erblickt werden. FÃ¼r die Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden, bei den in § 11 lit. d ZN genannten gemeinschaftlichen ParkierungslÃ¶sungen mÃ¼sse es sich um eine private oder Ã¶ffentliche Gemeinschaftsanlage im Sinn von § 245 Abs. 2 PBG oder um eine gemeinschaftliche ParkierungslÃ¶sung von Nachbarn handeln, die privatrechtlich nicht ohnehin verbunden seien, bestehen keine gesetzlichen Anhaltspunkte. Auch Sinn und Zweck der Vorschrift von § 11 lit. d ZN, welcher VerkehrssicherheitsÃ¼berlegungen zugrunde liegen, gebieten diese EinschrÃ¤nkung nicht. Die Motivation fÃ¼r eine gemeinschaftliche ParkierungslÃ¶sung kann unter verkehrssicherheitspolitischen Ãberlegungen nicht massgebend sein. Auszugehen ist vielmehr vom Umstand, dass eine gemeinschaftliche Parkierung weniger Verkehrsaufkommen auf dem Zufahrtsweg generiert als dies etwa bei separaten Garagen bei den einzelnen WohnhÃ¤usern der Fall wÃ¤re. Es ist in diesem Fall auch dann von einem geringen Verkehrsaufkommen auszugehen, wenn die Anwohner den Zufahrtsweg (gelegentlich) befahren und ihre Fahrzeuge (teilweise) auf den BesucherparkplÃ¤tzen abstellen, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen und was Ersteren in der Tat rechtlich nicht verwehrt ist. Die Frage, wie viele der oberirdischen AbstellplÃ¤tze entlang des Zufahrtswegs von Besuchern und wie viele (auch) von Anwohnern benutzt werden, kann offenbleiben. Feststeht, dass die Zufahrt zur gemeinschaftlichen Unterniveaugarage nur Ã¼ber den verbreiterten MÃ¼ndungsbereich und nicht Ã¼ber den schmalen Teil des Zufahrtswegs erfolgt. Ausserdem verfÃ¼gen die HÃ¤user H-Strasse 11 bis 13 jeweils Ã¼ber einen direkten (FussgÃ¤nger)Zugang zur Unterniveaugarage. Die Anzahl der Verkehrsteilnehmer auf dem Zufahrtsweg ist im vorliegenden Fall ausserdem aufgrund des Umstandes, dass dieser als Sackgasse ausgestaltet ist und nicht durchgehend verlÃ¤uft, zusÃ¤tzlich limitiert und als gering zu beurteilen. Es mangelt deshalb entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht an einem wichtigen Grund im Sinn der Zugangsnormalien, welcher ein Abweichen von den technischen Anforderungen zulÃ¤sst. Ob Ãberlegungen im Zusammenhang mit den Geboten der inneren Verdichtung und der haushÃ¤lterischen Bodennutzung ebenfalls ein Abweichen rechtfertigen wÃ¼rden, braucht daher an dieser Stelle nicht geprÃ¼ft zu werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Dass die Ã¶ffentliche H-Strasse nur mit 30 km/h befahren werden kann, darf hinsichtlich der Frage der <i>Verkehrssicherheit</i> berÃ¼cksichtigt werden. Der Umstand beschlÃ¤gt die Verkehrssicherheit der Ausfahrtssituation vom privaten Zufahrtsweg bzw. der Tiefgarage in die Ã¶ffentliche H-Strasse. Die Tempo-30-Zone erhÃ¶ht die Sicherheit im MÃ¼ndungsbereich fÃ¼r alle Verkehrsteilnehmer, wenn auch einzurÃ¤umen ist, dass der Temporegelung auf der Ã¶ffentlichen H-Strasse fÃ¼r die Sicherheitsaspekte auf dem Ã¼brigen Zufahrtsweg keine grosse Bedeutung zukommt (vgl. VGr, 29. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00535, E. 4.3.4). Zutreffend ist aufgrund der Fotounterlagen, dass der Zufahrtsweg fÃ¼r Verkehrsteilnehmer nicht durchgehend Ã¼berblickbar ist. Wenn das Baurekursgericht in seinen ErwÃ¤gungen davon spricht, dass der Zufahrtsweg "leicht Ã¼berschaubar" sei, so ist dies jedoch zutreffend. Leichte Ãberschaubarkeit ist auch gegeben, wenn nur ein jeweils grÃ¶sseres TeilstÃ¼ck des Weges gut Ã¼berschaubar ist. Es ist nicht erforderlich, dass der Zufahrtsweg auf seiner gesamten LÃ¤nge von einem Standort aus Ã¼berblickt werden kann. Zutreffend und unbestritten ist, dass der Weg praktisch gerade verlÃ¤uft und keine unÃ¼bersichtlichen Kurven aufweist. Die Strasse ist nicht steil ansteigend oder abschÃ¼ssig; die GefÃ¤llsÃ¤nderungen sind minim. Wie die Augenscheinfotos klar aufzeigen, ist ein Ausweichen fÃ¼r FussgÃ¤nger â mit Ausnahme des kurzen, gut Ã¼berblickbaren TeilstÃ¼cks entlang der StÃ¼tzmauer der Tiefgarageneinfahrt â ohne Weiteres mÃ¶glich. Eine GefÃ¤hrdung von FussgÃ¤ngern, die etwa den Abfallcontainerplatz im MÃ¼ndungsbereich erreichen wollen, kann angesichts der geschilderten VerhÃ¤ltnisse ausgeschlossen werden.</p> <p class="Erwgung2">Beizupflichten ist dem Baurekursgericht im Weiteren darin, dass von tiefen Fahrgeschwindigkeiten auf dem Zufahrtsweg auszugehen ist. Diese werden durch einen geringeren Ausbaustandard erfahrungsgemÃ¤ss eher begÃ¼nstigt. Der am Ende der Stichstrasse auf Kat.-Nr. 09 gelegene Kehrplatz ist unbestrittenermassen rechtlich nicht gesichert. Indessen wurde auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07 bei Erstellung der WohnhÃ¤user H-Strasse 11 bis 13 eine der Ãberbauung dienende offizielle Ausweich- oder Wendestelle geschaffen. Dies fÃ¼hren die BeschwerdefÃ¼hrenden selber aus und wird im Ãbrigen durch den offiziellen Katasterplan der amtlichen Vermessung bestÃ¤tigt. Wie die Fotodokumentation deutlich macht, bleibt ein Ausweichen an dieser Stelle auch dann mÃ¶glich, wenn bereits zwei Fahrzeuge abgestellt sind. Wie die Rekursinstanz zutreffend ausfÃ¼hrte, kann auf dem BaugrundstÃ¼ck selber ausserdem ohne Weiteres eine Wendestelle geschaffen und rechtlich gesichert werden. Schliesslich ist auch beim Erfordernis von gelegentlichen RÃ¼ckwÃ¤rtsfahrmanÃ¶vern nicht per se von aus VerkehrssicherheitsgrÃ¼nden bedenklichen VerhÃ¤ltnissen auszugehen. So kann von den jeweiligen FahrzeugfÃ¼hrern erwartet werden, dass die beim RÃ¼ckwÃ¤rtsfahren die notwendige Vorsicht walten lassen (vgl. BGr, 17. April 2018, 1C_433/2017, E. 4.5.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Zusammenfassend erweisen sich die beschwerdefÃ¼hrerischen RÃ¼gen als unbegrÃ¼ndet. Die Beurteilung der Verkehrssicherheit auf dem Zufahrtsweg durch die Vorinstanzen ist nicht zu beanstanden. Die Verkehrssicherheitsaspekte stehen einem (geringfÃ¼gigen) Abweichen vom technischen Ausbaustandard nicht entgegen. Es liegt demzufolge â entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden â auch keine unzulÃ¤ssige Umgebung der Vorschriften Ã¼ber das Quartierplanverfahren vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen im Weiteren geltend, die geplante Erstellung von fÃ¼nf zusÃ¤tzlichen Wohneinheiten verunmÃ¶gliche die nach den Bestimmungen des GewÃ¤sserschutzgesetzes geforderte Ãffnung des Dorfbachs verbunden mit der Freihaltung des GewÃ¤sserraums. Diese Frage ist nicht Gegenstand des Vorentscheids. Die der BaubewilligungsbehÃ¶rde vorgelegte Fragestellung nach der realisierbaren Anzahl Wohneinheiten auf dem BaugrundstÃ¼ck wurde von dieser â aufgrund der Formulierung der Fragegestellung durch die Bauherrschaft â zu Recht nur mit Blick auf die strassenmÃ¤ssige Erschliessung Ã¼ber den Zufahrtsweg beurteilt. Andere Fragen der BewilligungsfÃ¤higkeit wurden nicht geprÃ¼ft. Dass das Baurekursgericht die Frage des im Bereich des BaugrundstÃ¼cks eingedolten und gemÃ¤ss VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 14. Februar 2014 aufgehobenen Abschnitts des Ã¶ffentlichen Dorfbachs nicht beurteilt hat, ist daher nicht zu beanstanden. Gegenstand des Rekurs- und auch des Beschwerdeverfahrens kann nur sein, was auch Gegenstand der Beurteilung durch den Bauausschuss war (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 11 und <span>§ 20a N. 9 f.</span>). Demzufolge kann die Frage auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht beurteilt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden stellen schliesslich die rechtliche Sicherung der Zufahrt in Frage und machen geltend, die VergrÃ¶sserung des BaugrundstÃ¼cks laufe allenfalls auf eine unzulÃ¤ssige Mehrbelastung gemÃ¤ss Art. 739 ZGB heraus. Werden ZugÃ¤nge zu GrundstÃ¼cken privatrechtlich geordnet, so muss dadurch die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemÃ¤sse BenÃ¼tzung der Zufahrt gesichert sein. Ob die zivilrechtliche Ordnung diesem Ã¶ffentlich-rechtlichen Erfordernis genÃ¼gt, hat die BaubewilligungsbehÃ¶rde bei der PrÃ¼fung des Baugesuchs vorfrageweise zu entscheiden. Ist der Inhalt einer Dienstbarkeit nicht leicht feststellbar und ergibt die Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, ist die Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft â nÃ¶tigenfalls mithilfe des Zivilgerichts â einen hinreichenden Ausweis Ã¼ber ihre Berechtigung am ZufahrtsgrundstÃ¼ck verschafft hat (VGr, 5. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00543, E. 3.2; <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, </span>S. 593; BEZ 1981 Nr. 1). Auch diese Frage hat die BaubewilligungsbehÃ¶rde bisher zu Recht nicht beurteilt; sie ist daher nicht Gegenstand des vorliegenden Vorentscheids und ist weder einer Beurteilung durch das Baurekursgericht noch durch das Verwaltungsgericht zugÃ¤nglich.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 zu je einem Drittel und den BeschwerdefÃ¼hrenden 3.1. und 3.2 zu je einem Sechstel unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung an die unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¤llt ausser Betracht. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1, 2 sowie 3.1 und 3.2 sind jedoch im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung zu einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Einzug1Tab"><span>Betreffend Gesuch um Verzicht auf fristauslÃ¶sende Zustellungen bleibt anzumerken, dass AnwÃ¤lte ihren Kanzleibetrieb grundsÃ¤tzlich so organisieren mÃ¼ssen, dass Fristen auch in ihrer Abwesenheit bzw. im Hinderungsfall gewahrt werden kÃ¶nnen (vgl. Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 12 N. 51). Vorliegend bestehen keine ausreichenden GrÃ¼nde zur Annahme, dass die Organisation einer Vertretung fÃ¼r den Zeitraum der medizinisch bedingten Abwesenheit nicht mÃ¶glich wÃ¤re. Dem Gesuch um Verzicht auf fristauslÃ¶sende Zustellungen wird daher nicht entsprochen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 240.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'240.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 zu je einem Drittel und den BeschwerdefÃ¼hrenden 3.1. und 3.2 zu je einem Sechstel unter solidarischer Haftung auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1, 2 sowie 3.1 und 3.2 werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdgegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- (inkl. MWSt) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>