VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 15 94 5. Kammer Vorsitz Meisser RichterIn Audétat, Moser Aktuar Gross URTEIL vom 2. Februar 2016 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache Eheleute A._____, Eheleute B._____, Eheleute C._____, D._____, Eheleute E._____, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally, Beschwerdegegnerin betreffend Quartierplan F._____ (Einleitungsbeschluss)- 2 - 1. Am 1. November 1995 trat der Quartierplan (QP) F._____ in der Gemein- de X._____ in Kraft. Gemäss Art. 9 der Quartierplanvorschriften (QPV) richtet sich die gesamte Nutzung der einbezogenen Parzellen nach der Neuzuteilungstabelle. Die Bruttogeschossfläche (BGF) ist aufgrund der Parzellen in den Bauzonen nach Altbestand – abzüglich der anteilsmässi- gen Strassenfläche (allgemeiner Landabzug) – berechnet und unabhän- gig der Zonenzugehörigkeit nach Neuzuteilung massgebend. Parzellen, die teilweise überbaut sind, können im Rahmen der Baugesetzgebung weiter bis zur maximal zulässigen Bruttogeschossfläche laut Neuzutei- lungstabelle überbaut werden. Die Berechnung der bereits verbauten Bruttogeschossfläche richtet sich nach dem jeweils gültigen Baugesetz. 2. Am 25. Juni 2015 stellte G._____, Eigentümer der in der W2 gelegenen Parzelle 299 im Quartierplangebiet F._____ der Gemeinde das Gesuch, eine Änderung des Quartierplanes (QPs) einzuleiten. Insbesondere sei die Ausnützungsziffer (AZ) von 0.4 zu erhöhen, allenfalls örtlich auf ein Gebiet bei Parzelle 299 beschränkt. 3. Am 25., mitgeteilt am 26. August 2015, beschloss der Gemeindevorstand, die Absichtserklärung für die Revision des QPs F._____ im Bezirksamts- blatt vom 28. August 2015 zu publizieren, was auch geschah. Die Unter- lagen (QP F._____ vom 1. November 1995) wurden ab der Publikation bis zum 28. September 2015 öffentlich aufgelegt und es wurde darauf hingewiesen, dass während der Auflagefrist beim Gemeindevorstand Ein- sprache erhoben werden könne. 4. Gegen diese Absichtserklärung erhoben u.a. die Eheleute B._____ (Grundeigentümer Parzelle 293) am 17. September 2015, die Eheleute E._____ (Eigentümer Parzelle 300) am 20. September 2015, die Eheleute C._____ (Eigentümer Parzelle 294) am 21. September 2015, die Eheleute A._____ (Eigentümer Parzelle 962) am 26. September 2015 und D._____ (Eigentümer Parzelle 298) am 28. September 2015 je für sich Einsprache - 3 - bei der Gemeinde gegen den geplanten Einleitungsbeschluss betreffend Quartierplanrevision. Alle genannten Parzellen liegen im QP-Gebiet F._____ und in der W2. 5. Am 19., mitgeteilt am 22. Oktober 2015, wies die Gemeinde die Einspra- chen ab, soweit sie darauf eintrat. Sie leitete die Revision des QPs F._____ gestützt auf Art. 21 Absatz 2 i.V.m. Art. 16 Abs. 4 KRVO ein und bezweckte damit die Überprüfung und Anpassung des QPs an die heute geltende Grundordnung, insbesondere betreffend Ausnützung, sowie an die heutigen Bedürfnisse. Der QP solle in Abhängigkeit von dieser Über- prüfung ganz oder teilweise revidiert werden. Beizugsgebiet sei das bis- herige QP-Gebiet. Die Kosten des Einleitungsbeschlusses würden mit den übrigen Kosten des Revisionsverfahrens nach dem noch zu erlas- senden Kostenschlüssel verteilt. Die Gemeinde habe Verständnis für die von den Einsprechern vorgebrachten Gründe, die für eine Nichterhöhung der AZ im QP-Gebiet sprächen. Indessen gebe es auch Gründe, die für eine Erhöhung sprächen, nämlich Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG (Verdichtung der Siedlungsfläche). Die Frage der möglichen Erhöhung der AZ sei aber nicht in diesem Verfahren zu entscheiden. Dies habe die Gemeinde be- reits verbindlich im Rahmen der letzten Teilrevision der Ortsplanung ge- tan. Sie habe die AZ in der W2 von 0.4 auf 0.55 erhöht. Beim QP handle es sich um eine - der Grundordnung, bestehend aus Baugesetz (BG), Zo- nenplan (ZP), Generellem Erschliessungsplan (GEP) und Generellem Gestaltungsplan (GGP) - nachgelagerte und untergeordnete Spezialpla- nung (Art. 51 Abs. 1 KRG). Der QP konkretisiere und präzisiere die Grundordnung, habe sich aber an deren verbindliche Vorgaben zu halten. Abweichungen von der Grundordnung seien nur dort zulässig, wo dies die übergeordnete Grundordnung selber vorsehe (Art. 11 Abs. 2 BG). Wenn die Grundordnung nach Erlass des QPs ändere, sei Art. 21 Abs. 1 KRVO massgebend. Falls sich die Verhältnisse seit dem Erlass erheblich geän- dert hätten, würden Quartierpläne überprüft und nötigenfalls angepasst. Eine Anpassung sei vorzunehmen, wenn ein noch nicht ausgeführter QP - 4 - den geänderten Vorschriften der Grundordnung nicht (mehr) entspreche. Beim QP F._____, der schon 20-jährig sei, komme der Rechtssicherheit und damit der Planbeständigkeit keine nennenswerte Bedeutung zu. Es handle es sich nicht um einen reinen Quartiererschliessungsplan, sondern um einen QP, der auch den einzelnen Parzellen die zur Verfügung ste- hende BGF, in der W2 basierend auf der damaligen AZ von 0.4, in Qua- dratmetern zugewiesen habe (Art. 9 QPV). Dies entspreche nicht mehr der aktuellen Grundordnung mit einer AZ von 0.55 in der W2. Die Not- wendigkeit der Quartierplanrevision könne nicht damit verneint werden, dass der QP bereits ausgeführt sei. Der QP sei noch nicht ausgeführt, zumal grosse überbaubare Flächen noch nicht überbaut seien. Art. 21 Abs. 1 KRVO könne zudem nicht im Sinne eines Umkehrschlusses so verstanden werden, dass bereits ausgeführte Quartierpläne niemals an die geänderte Grundordnung angepasst würden. Auch bei bereits ausge- führten Quartierplänen sei die Notwendigkeit einer Anpassung im Einzel- fall zu prüfen. Bezwecke eine AZ-Erhöhung wie vorliegend auch eine bau- liche Verdichtung, wären auch schon ausgeführte Quartierpläne an die geänderte Grundordnung anzupassen. 6. Dagegen erhoben die Eheleute A._____, B._____, C._____, E._____ sowie D._____ (Beschwerdeführer) gemeinsam am 18. November 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und be- antragten, der Einleitungsbeschluss der Gemeinde vom 19. Oktober 2015 betreffend Revision "QP F._____" sei vollumfänglich aufzuheben. Anhand des Protokollauszuges der Sitzung vom 25. August 2015 sei nicht ersichtlich, welchen Zweck die Änderung des QPs genau verfolge. Eine Änderung mindestens mit Bezug auf die Ausnützung könne eine Totalre- vision oder im Minimum die Anpassung der AZ beinhalten. Wegen dieser Unklarheit seien verschiedene Grundeigentümer zur Wahrung ihrer Rech- te gezwungen gewesen, Einsprache zu erheben. Einer Totalrevision oder der Erhöhung der AZ könnten sie nicht zustimmen. Sie hätten kein Inter- esse an einer Revision des QPs und wollten sich auch nicht an den Pla-- 5 - nungskosten beteiligen. Bei einer Änderung der AZ würden nur diejenigen Grundeigentümer profitieren, deren Parzellen bisher noch nicht überbaut seien. Diese könnten mehr Ausnützung verbauen, weswegen der Kosten- verteiler – und zwar rückwirkend - neu erstellt werden müsste. Bei Parzel- le 299 handle es sich um eine vollständig erschlossene Bauparzelle, die nach den bestehenden QP-Vorschriften bestens überbaut werden könnte. Der QP sei zwar schon 20 Jahre alt, genüge aber der Grundordnung nach wie vor. Unbestritten sei, dass seither verschiedene Gesetzesgrundlagen geändert hätten, so auch Art. 1 und 3 RPG, die 2010 im Rahmen einer Teilrevision modifiziert worden seien und die Ziele der Raumplanung da- hingehend erweiterten, dass die Siedlungsentwicklung mithilfe einer ver- dichteten Bauweise nach innen gelenkt werden solle, sowie das KRG, welches die Regelung des Quartierplanverfahrens auf die kantonale Ebe- ne gehoben habe. Auf Gemeindeebene sei das neue BG von 2012 zu er- wähnen. Nur weil der QP alt sei und von verschiedenen Gesetzesände- rungen überlagert werde, verstosse er nicht per se gegen übergeordnetes Recht. Die damalige Erschliessung- und Gestaltungsplanung sei nach wie vor sachgerecht. Mit der vorgenommenen Quartierplanung sei eine Nut- zung in der W2 mit Einfamilienhauscharakter beabsichtigt und von den Grundeigentümern gewünscht gewesen. Eine intensivere Nutzung sei nie beabsichtigt gewesen. Sogar eine verdichtete Bauweise sei gemäss QP möglich (Grenzabstände, geschlossene Bauweise etc.). Dies zeigten be- reits ausgeführte Bauprojekte. Verschiedene Grundeigentümer hätten ei- nen AZ-Transfer vornehmen müssen, um gemäss der bestehenden Quar- tierplanung die Gebäude erstellen zu können. Zusammenfassend sei zu sagen, der QP sei noch aktuell und aufgrund der Planbeständigkeit nicht zu revidieren. Zudem sei er schon ausgeführt und erfülle die Vorausset- zungen von Art. 21 Abs. 1 in fine KRVO nicht. 7. Am 7. Dezember 2015 beantragte die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Sie argumentierte im Wesentlichen gleich wie im angefochtenen Entscheid (s. Ziff. 5, hiervor). Der QP von - 6 - 1995 verweise betreffend Ausnützung nicht einfach auf das jeweils gel- tende BG, sondern auf die im Anhang des QP für jede einzelne Parzelle definierte zulässige BGF in Quadratmetern (Art. 9 Abs. 1 QPV in Verbin- dung mit der Neuzuteilungstabelle). Neben anderen Gründen sei hier ent- scheidend, dass die Frage betreffend Erhöhung oder Nichterhöhung der AZ nicht in diesem Verfahren entschieden werden dürfe, da die Gemein- de anlässlich der letzten Teilrevision der Ortsplanung u.a. entschieden habe, sie wolle die AZ in der W2 auf 0.55 erhöhen. Somit sei der QP an- zupassen, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert und die Anpas- sung nötig sei. Die Verhältnisse hätten sich offensichtlich erheblich geän- dert (AZ-Erhöhung bspw. in der W2 von 37.5 %). Die Planänderung sei auch notwendig. Der QP sei noch nicht ausgeführt. Überbaubare Flächen seien noch nicht überbaut. Zudem stimme nicht, dass bereits ausgeführte Quartierpläne nie an die geänderte Grundordnung angepasst würden. Auch bei diesen sei die Notwendigkeit einer Anpassung im Einzelfall zu prüfen. Wenn die bauliche Verdichtung gemäss Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG z.B. beabsichtigt sei, seien auch bereits ausgeführte Quartierpläne an die geänderte Grundordnung anzupassen. Der Zweck der Planung müsse wohl bekannt gegeben werden, indessen müsse im Einleitungsbeschluss nicht bereits das Ergebnis der Planung vorweggenommen werden. Hier sei der Planungszweck in der Absichtserklärung, den amtlichen Publikati- onen und im Einleitungsbeschluss definiert worden; mit Überprüfung und Anpassung des QPs an die heute geltende Grundordnung (inkl. AZ) und an die heutigen Bedürfnisse. Dies sei genügend klar. Das subjektive Inter- esse an der Beibehaltung der derzeit grundordnungswidrigen Quartierpla- nung vermöge die privaten Interessen anderer Grundeigentümer sowie die gegenteiligen öffentlichen Interessen nicht zu überwiegen. Gegen die Revision spreche auch nicht der Umstand, dass Parzelle 299 auch ohne Quartierplanrevision überbaubar sei, zumal eine verdichtete Bauweise im öffentlichen Interesse liege (Art. 1 Abs. 3 lit. abis RPG) und die diesem Ziel entsprechenden privaten Interessen des Eigentümers von Parzelle 299 ebenfalls beachtlich seien.- 7 - Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt ist hier der Einspracheentscheid vom 19./22. Oktober 2015, worin die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) die Einsprachen meh- rerer Grundeigentümer im Quartierplangebiet F._____ in der W2 (Be- schwerdeführer) gegen den Einleitungsbeschluss betreffend Quartierplan- revision einschliesslich AZ-Erhöhung von 0.4 auf 0.55 in der W2 ablehnte und damit ihren früheren Beschluss vom 25./26. August 2015, welchem das Gesuch des Grundeigentümers der Parzelle 299 im Quartierplange- biet F._____ betreffend Änderung des bestehenden Quartierplanes inklu- sive AZ-Erhöhung in der W2 zugrunde lag, bestätigte. Damit konnten sich die Beschwerdeführer nicht einverstanden erklären, weshalb sie dagegen gemeinsam am 18. November 2015 Beschwerde beim Verwaltungsge- richt des Kantons Graubünden erhoben und die Aufhebung des angefoch- tenen Einleitungsbeschlusses betreffend Revision „QP F._____“ und so- mit die Beibehaltung der im betreffenden Quartierplangebiet in der W2 seit über 20 Jahren geltenden Bebauungsvorschriften und Nutzungsverhält- nisse verlangten. Beschwerdethema bildet demnach die Frage, ob eine neu verabschiedete und in Kraft getretene Grundordnung in einer Ge- meinde der bisher gültigen Quartierplanung in einem bestimmten Ortsteil derselben Gemeinde vorgeht oder die Rechtsbeständigkeit einer solch (älteren) Quartierplanung weiterhin unverändert gilt bzw. unbesehen der veränderten Verhältnisse zu beachten ist. 2. a) In formeller Hinsicht gilt es zunächst die Anfechtbarkeit der Einleitung eines Quartierplanverfahrens und der Abgrenzung des Plangebietes zu klären. Nach Art. 16 Abs. 2 der Raumplanungsverordnung für den Kanton - 8 - Graubünden (KRVO; BR 801.110) kann während der öffentlichen Auflage beim Gemeindevorstand gegen die beabsichtigte Einleitung des Verfah- rens sowie die Abgrenzung des Plangebietes Einsprache erhoben wer- den. Für die Legitimation zur Einsprache gelten die gleichen Vorausset- zungen wie für die Planungsbeschwerde an die Regierung. Einwendun- gen gegen das Verfahren an sich und das Planungsgebiet können im wei- teren Verfahren nicht mehr erhoben werden. Im konkreten Fall ist lediglich die Einleitung des Quartierplanverfahrens strittig, die Abgrenzung des Quartierplangebiets F._____ ist hingegen unbestritten. Der angefochtene Einleitungsbeschluss wurde im massgeblichen Bezirksamtsblatt vom 28. August 2015 publiziert und samt revidierter Quartierplanunterlagen bis zum 28. September 2015 öffentlich aufgelegt, wogegen mehrere Quar- tierplangenossen (s. im Sachverhalt Ziff. 4, hiervor) in der davon betroffe- nen W2 im Zeitraum zwischen dem 17. September und 26. September 2015 frist- und formgerecht Einsprache erhoben. Am durchgeführten Ein- spracheverfahren gibt es daher nichts auszusetzen, zumal für die Revisi- on bzw. die Aufhebung oder Änderung von Quartierplänen gemäss Art. 21 Abs. 2 KRVO sinngemäss die Bestimmungen über das Quartierplan- verfahren zur Anwendung kommen (s. zum Wortlaut E.3a, hiernach), womit ein Einleitungsbeschluss nach Art. 16 Abs. 4 KRVO zu fassen und derselbe gemäss Art. 16 Abs. 2 KRVO eben auch anfechtbar war. b) Gemäss Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe- bung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu er- mächtigt ist. Laut Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG können mit der Beschwerde ‘Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens‘ geltend gemacht werden. Nach Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Vorliegend ist akten- kundig erstellt, dass die Beschwerdeführer allesamt Eigentümer von be-- 9 - reits überbauten Grundstücken in der W2 im betreffenden Quartierplan- gebiet sind und somit durch die Revision des bestehenden Quartierplans (inkl. AZ-Erhöhung 0.4 auf 0.55) nachteilig berührt sein könnten, weil sie selbst ihre Grundstücke ehemals weniger intensiv bebauen und nutzen konnten als dies zukünftig u.a. dem Eigentümer der Parzelle 299 möglich sein sollte. Eine höhere Bebauungs- und Nutzungsdichte bedeutet in der Regel einen finanziellen Mehrwert, womit die Betroffenheit der Beschwer- deführer hinreichend belegt ist. Im Übrigen machen sie eine Rechtsverlet- zung i.S.v. Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG geltend, weil die Rechtmässigkeit und Beständigkeit des bisherigen Quartierplanes nicht einfach im Nachhinein durch eine Änderung oder Anpassung der Grundordnung aufgehoben werden könne. Zudem ist erstellt, dass der angefochtene Einleitungsent- scheid vom 19./22. Oktober 2015 und die dagegen erhobene Beschwerde vom 18. November 2015 datieren, womit die 30-tägige Anfechtungsfrist gemäss Art. 52 Abs. 1 VRG ebenfalls eingehalten wurde und folgerichtig auf die Beschwerde vollumfänglich einzutreten ist. 3. a) Materiell sind vorliegend die einschlägigen Bestimmungen des kommuna- len Baugesetzes (BG; das von der Gemeindeversammlung am 26. März 2012 angenommen bzw. verabschiedet wurde sowie von der Regierung am 6. November 2012 genehmigt und sofort [Art. 49 Abs. 1 des Raum- planungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100)] in Kraft trat; s. www.X._____.ch), die Quartierplanvorschriften (QPV) des Quartierplans 'F._____' vom 1. Oktober 1995, die massgebenden Vor- schriften des KRG und der KRVO (s, E.2a, hiervor) sowie als Erstes die zum Teil neuen und hierarchisch übergeordneten Vorschriften des Bun- desgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) anzuführen:- 10 - Art. 1 Abs. 1 und 2 lit. abis RPG – Ziele 1Bund, Kantone und Gemeinden sorgen dafür, dass der Boden haushälte- risch genutzt und das Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird. Sie stimmen ihre raumwirksamen Tätigkeiten aufeinander ab und verwirkli- chen eine auf die erwünschte Entwicklung des Landes ausgerichtete Ordnung der Besiedlung. Sie achten dabei auf die natürlichen Gegeben- heiten sowie auf die Bedürfnisse der Bevölkerung und Wirtschaft. 2Sie unterstützen mit Massnahmen der Raumplanung insbesondere die Bestrebungen, a. […] abis die Siedlungsentwicklung nach innen zu lenken, unter Berücksichti- gung einer angemessenen Wohnqualität; * [*Neu eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014] Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG – Planungsgrundsätze 3Die Siedlungen sind nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestal- ten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Insbesondere sollen abis Massnahmen getroffen werden zur besseren Nutzung der brachlie- genden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen und der Mög- lichkeit zur Verdichtung der Siedlungsfläche.* [*Neu eingefügt durch Ziff. I des BG vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1. Mai 2014] Art. 21 Abs. 1 u. 2 RPG – Verbindlichkeit; Anpassung (inkl. Quartierpläne) 1Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich. 2Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nut- zungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst. Art. 22 Abs. 1 bis 3 KRG – Allgemeines (zur Grundordnung) 1Die Gemeinden erlassen die Grundordnung. Diese bestimmt die Nutzung sowie die Grundzüge der Gestaltung und Erschliessung des Gemeinde- gebietes. Sie ist für jedermann verbindlich. 2Die Grundordnung besteht aus dem Baugesetz, dem Zonenplan, dem Generellen Gestaltungsplan und dem Generellen Erschliessungsplan. Für Teilgebiete kann ein Arealplan erlassen werden. Anstelle eines Generellen Gestaltungsplans können die Gemeinden im Baugesetz Gestaltungsvor- schriften erlassen. 3Die Grundordnung berücksichtigt die Vorgaben und Vorschriften des übergeordneten Rechts. Die Gemeinden können im Rahmen ihrer Zu- ständigkeit strengere Bestimmungen aufstellen, soweit es die örtlichen Verhältnisse erfordern und die übergeordnete Regelung dem nicht entge- gensteht. Art. 51 Abs. 1 und 2 KRG – Quartierplanung 1Der Quartierplan regelt im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren Teilge- bieten der Bauzone im Detail. Das Planungsgebiet kann ausnahmsweise - 11 - auf Grundstücke ausserhalb der Bauzonen ausgedehnt werden, falls die Planung dies erfordert. 2Der Quartierplan besteht aus den Quartierplanbestimmungen (QP-Vor- schriften [QPV]) und je nach Zweck aus dem Quartiergestaltungsplan und dem Quartiererschliessungsplan. Art. 21 Abs. 1 u. 2 KRVO – Aufhebung / Änderung von Quartierplänen 1Haben sich die Verhältnisse seit dem Erlass erheblich geändert, werden Quartierpläne von Amtes wegen oder auf Antrag von Quartierplanbeteilig- ten überprüft und nötigenfalls angepasst. Eine Anpassung ist insbesonde- re vorzunehmen, wenn ein noch nicht ausgeführter Quartierplan geänder- ten Vorschriften der Grundordnung nicht mehr entspricht. 2Für die Aufhebung oder Änderung von Quartierplänen gelten sinngemäss die Bestimmungen über das Quartierplanverfahren. Art. 9 Ziff. 1 und 2 BG – Allgemeines (zur Grundordnung) 1. Zuständig für Erlass und Änderung von Baugesetz, Zonenplan, Gene- rellen Gestaltungsplänen und Generellen Erschliessungsplänen ist die Gemeindeversammlung. 2. Zuständig für den Erlass von Arealplänen und Quartierplänen ist der Gemeindevorstand. Art. 13 BG – Zonenschema (Wohnzone W 2) Ausnützungsziffer (AZ) 0.55; max. Fassadenhöhe 8.50 m (+z*) max. Gesamthöhe 10.0 m max. Gebäudelänge 25 m Grenzabstand klein 4 m Grenzabstand gross 6 m [*z = Zuschlag bei Hanglage gemäss Art. 18 BG] Art. 9 QPV [1995] – Parzellennutzung und Ausnützung (Baugestaltung) 1Die Gesamtnutzung der einbezogenen Parzellen richtet sich nach der Neuzuteilungstabelle. Die Bruttogeschossfläche (BGF) ist auf Grund der Parzellen in den Bauzonen gemäss Altbestand – abzüglich der anteils- mässigen Strassenfläche (allgemeiner Landabzug) – berechnet und un- abhängig der Zonenzugehörigkeit gemäss Neuzuteilung massgebend. 2Parzellen, die teilweise überbaut sind, können im Rahmen der Bauge- setzgebung weiter bis zur maximal zulässigen Bruttogeschossfläche (gemäss der Neuzuteilungstabelle) überbaut werden. Die Berechnung der bereits verbauten BGF richtet sich nach dem jeweils gültigen Baugesetz. b) Im Lichte dieser Vorgaben gilt es hier zu entscheiden, ob die gestützt auf Art. 9 Ziff. 1 BG und Art. 22 Abs. 1 KRG durch die Beschwerdegegnerin geänderte Grundordnung dazu führen konnte, dass auch ein gültiger Ein-- 12 - leitungsbeschuss betreffend Quartierplanrevision (inkl. AZ-Erhöhung von 0.4 auf 0.55 in der W2) gefasst werden durfte. 4. a) Für die Einleitung einer Änderung oder Anpassung eines Quartierplanes (hier des QP‘s F._____ von 1995) wird nach Art. 21 Abs. 1 KRVO vor- ausgesetzt, dass sich die Verhältnisse seit dem Erlass desselben erheb- lich geändert haben. Die Bestimmung korrespondiert mit und richtet sich nach dem höherrangigen Art. 21 Abs. 2 RPG, welcher besagt, dass – so- fern sich die Verhältnisse erheblich geändert haben – die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst werden. Diese Bundesvorschrift gilt für alle Arten von Nutzungsplänen, auch für Quartierpläne (vgl. WALDMANN /HÄNNI, Handkommentar, RPG, Bern 2006, Art. 21 N 3). Der hier in Frage stehende Quartierplan F._____ entspricht mindestens in Bezug auf die geltende Ausnützungsziffer (AZ) in der W2 nicht mehr der Grundordnung (neu nach Art. 13 BG – AZ 0.55). Der genannte Quartierplan hat die mög- liche Ausnützung für die einzelnen Bauparzellen absolut in Quadratme- tern, basierend für den in der W2 liegenden Teil des QP-Gebietes (s. Bei- lage 7 der Beschwerdegegnerin; mit gelber Farbmarkierung W2) auf der altrechtlichen AZ von 0.4 festgelegt (s. Art. 9 QPV mit Anhang Neuzutei- lungstabelle; z.B. für den Eigentümer der Parzelle 299 mit einer Fläche in der W2 von 1‘003 m2 ergab dies bei AZ 0.4 eine BGF von 401 m 2). Seit der mit dem neuen Baugesetz 2012 geänderten und in Kraft getretenen Grundordnung in der W2 mit einer höheren AZ von 0.55 (z.B. für Parzelle 299 neu BGF von 551.65 m 2; also +150.65 m 2 [+27 %]) haben sich die Verhältnisse folglich aber tatsächlich erheblich verändert und muss der bereits 20-jährige Quartierplan F._____ schon deshalb revidiert werden. b) Nach Art. 21 Abs. 1 KRVO ist eine Anpassung des Quartierplanes weiter insbesondere dann vorzunehmen, falls ein noch nicht ausgeführter Quar- tierplan geänderten Vorschriften der Grundordnung nicht mehr entspricht. Ein Blick auf das in Frage stehende Quartierplangebiet zeigt, dass insbe- sondere auf den in der W2 liegenden Teilen des Quartierplangebietes - 13 - noch grosse Flächen nicht überbaut sind (s. Beilage 7 der Beschwerde- gegnerin; so die noch allesamt unüberbauten Parzellen 289 [im Halte von 4‘265 m2], 292 [935 m 2], 295 [1‘619 m2] und 935 [3‘363 m2]). Der betref- fende Quartierplan kann deshalb keinesfalls bereits als ausgeführt gelten. Aber selbst wenn man dazu anderer Meinung ist, wäre die Notwendigkeit einer Anpassung vorliegend zu prüfen, da hier auch die bauliche Verdich- tung und damit die Erreichung des übergeordneten Planungsziels gemäss Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG beabsichtigt ist. c) Hinzu kommt, dass die verabschiedete Plananpassung als nötig bezeich- net werden darf. Beim in Frage stehenden Quartierplan, welcher bereits 20-jährig ist, kommt der Rechtssicherheit und damit auch der Planbestän- digkeit keine nennenswerte Bedeutung (mehr) zu. Beim betreffenden Quartierplan handelt es sich nicht um einen reinen Quartiererschlies- sungsplan. Ein solcher müsste durch die vorliegend zur Diskussion ste- hende AZ-Erhöhung nur dann revidiert werden, wenn die Erschliessungs- anordnungen den aktuellen Bedürfnissen nicht mehr genügten. Beim frag- lichen Quartierplan handelt es sich aber gerade nicht um einen solchen reinen Quartiererschliessungsplan (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 14 76 vom 12. März 2015 E.5 lit. b-e, wo- nach ein solcher Quartiererschliessungsplan Gegenstand der Beschwer- de bildete). Im Gegensatz dazu handelt es sich hier um einen Quartier- plan, welcher den einzelnen Parzellen auch schon die zur Verfügung ste- hende Bruttogeschossfläche (BGF) in Quadratmetern zugewiesen hat (vgl. Beilage 1.1 der Beschwerdegegnerin; Art. 9 QPV mit Anhang betref- fend Neuzuteilungstabelle auf der Basis der damaligen AZ von 0.4). Diese Parzellennutzungen entsprechen nach dem vorne unter E.4a Gesagten aber offenkundig nicht mehr der aktuellen Grundordnung mit einer AZ von 0.55 und einer dadurch beträchtlich höheren Gebrauchsintensität. d) Zum Einwand der Beschwerdeführer, wonach aus dem Protokollauszug vom 25. August 2015 nicht ersichtlich sei, welchen Zweck die Änderung - 14 - des Quartierplans genau verfolgt habe, ist festzuhalten, dass auch diese Rüge unbegründet ist. Die Formulierung in Art. 16 Abs. 1 KRVO, wonach bei Einleitung der Quartierplanung der „Zweck der Planung“ bekanntzu- geben sei, wurde durch die öffentliche Publikation des Beschlusses vom 25./26. August 2015 im massgeblichen Bezirksamtsblatt vom 28. August 2015 hinreichend erfüllt, wurde unter dem Titel „Zweck“ der Revision doch wörtlich angeführt: „Überprüfung und Anpassung des Quartierplans an die heute geltende Grundordnung – insbesondere betreffend Ausnützung – sowie an die heutigen Bedürfnisse. Der Quartierplan soll in Abhängigkeit von dieser Überprüfung ganz oder teilweise revidiert werden“ (vgl. Beilage 9 der Beschwerdegegnerin). Damit wurde der verlangte Planungszweck genügend eröffnet, um sich ein Bild über die bevorstehende Revision ma- chen und diese allenfalls mittels Einsprache und mittels Beschwerde frist- und sachgerecht anfechten zu können, was die Einsprecher zuerst je für sich und danach als Beschwerdeführer zusammen mit Beschwerdeschrift vom 18. November 2015 bewiesen haben. e) In Bezug auf die Interessenabwägung zwischen den privaten Interessen (u.a. des Grundeigentümers der Parzelle 299), den öffentlichen Interes- sen der Planungsträgerin (Gemeinde/Beschwerdegegnerin) und den pri- vaten Interessen einer bestimmten Zahl von Quartierplangenossen (Be- schwerdeführer) kann sich das Gericht ebenfalls der Argumentation der Beschwerdegegnerin in der Vernehmlassung vom 7. Dezember 2015 (s. Ziff. 15.2, S. 7-8) anschliessen. Insbesondere vermag das subjektive In- teresse an der Beibehaltung der derzeit grundordnungswidrigen Quartier- planung die privaten Interessen anderer Grundeigentümer sowie die ge- genteiligen öffentlichen Interessen nicht zu überwiegen. Nicht massge- bend gegen die Revision spricht deshalb namentlich der Umstand, dass Parzelle 299 auch ohne Quartierplanrevision überbaubar ist, zumal die verdichtete Bauweise zweifelsfrei im öffentlichen Interesse liegt (vgl. E.3a, hiervor mit Art. 3 Abs. 3 lit. a bis RPG) und die diesem Planungsziel ent-- 15 - sprechenden privaten Interessen des Grundeigentümers von Parzelle 299 ebenfalls zu berücksichtigen und gebührend hoch zu würdigen sind. f) Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Entscheid vom 19./22. Oktober 2015 betreffend Einleitungsbeschluss Quartierplanrevisi- on rechtmässig und zu schützen ist, was zur Abweisung der Beschwerde vom 18. November 2015 führt. 5. a) Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG anteilsmässig (zu je 1/5) den Beschwer- deführern aufzuerlegen, die unter sich solidarisch für das Ganze haften. b) Aussergerichtlich steht der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin nach Art. 78 Abs. 2 VRG keine Parteientschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 448.-- zusammen Fr. 3'448.-- gehen anteilsmässig zulasten der Eheleute A._____ (1/5), Eheleute B._____ (1/5), Eheleute C._____ (1/5), E._____ (1/5) sowie D._____ (1/5) – alle untereinander solidarisch haftend für das Ganze - und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.- 16 - 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]