BRKE II Nrn. 61-63/2001 vom 3. April 2001 in BEZ 2001 Nr. 59 (bestätigt mit VB.2001.00149,150,152 vom 26. September 2001) Die F- und die A-strasse, an welche das Bauareal anstösst, wurden im Rahmen des Quartierplanes O geplant und realisiert («Erschliessungsstrassen A und B»). Beide wu r- den als Stichstrassen mit einer 5 m breiten Fahrbahn und einem 1.75 m breiten Tro ttoir konzipiert. Sollten künftig auch die verbleibenden 4400 m 2 des Baugrundstückes überbaut und auch auf den übrigen bestehenden, grundsätzlich überbauten Parzellen an der F - strasse e inige W ohneinheiten realisiert werden, ergäbe sich zusammen mit der heu te strittigen Areal überbauung mit 11 W ohneinheiten ein Total von kaum über 30 über die F-strasse erschlo ssenen Einheiten. Angesichts des Ausbaustandards könnte das en t- sprechende Ve rkehrsaufkommen bei weitem von der F -strasse aufgenommen werden, da deren E rschliessungskapazitäten nicht annähernd ausgeschöpft würden. Aus auf den Ausbaugrad der Quartierstrassen beschränkter verkehrstechnischer Sicht wird das Quartierplankonzept bei einem vollumfänglichen Anschluss der Arealüberbauung an die F-strasse und unter prospektiver Mitberücksichtigung weiterer Überbauungsmöglichke i- ten offensichtlich nicht in Frage gestellt, zumal die A -strasse mit zwei Grossüberbauu n- gen heute deutlich mehr W ohneinheiten (ca. 50) erschliesst als die F -strasse (§ 128 Abs. 2 PBG i.V.m. § 237 PBG). Bei der Aufstellung des Quartierplanes O wurden in Berücksichtigung der damals bestehenden Parzellarordnung wie üblich Überbauungsannahmen getroffen und zur Herbeiführung der Erschliessung des weitgehend unüberbauten Ostteils des Quartie r- plangebietes zwei neue Strassenzüge angelegt. Die heute von der strittigen Arealübe r- bauung beanspruchten Flächen waren den Grundstücken 1 und 2 zugeschlagen. W äh- rend das Grun dstück 1 auf die A -strasse hin orientiert wurde, richtete der Plan die E r- schliessung des Grundstückes 2 im Umfang von zwei Bautiefen auf die F-strasse und im übrigen auf die B -strasse (Sammelstrasse) aus. Entsprechend erfolgten die Beteiligu n- gen an den Strasse nerstellungskosten. Mit den im Plan Strassenperimeter eingezeic h- neten Pfeilen wurde die s entsprechend der Legende dargestellt, da die farbliche Ei n- rahmung der Parzellen(teile) nicht strassenbezogen erfolgte. Aus diesen Pfeilen eine absolut zwingende Erschliessung svorgabe ableiten zu wollen, geht daher nicht an. So l- ches ergibt sich auch nicht aus dem Technischen Bericht. W enn dort ausgeführt wird, dass der nördliche Teil des Quartierpla ngebietes durch die Erschliessungsstrasse A (F - strasse) und der zentrale und südliche Teil über die Erschliessungsstrasse B (A -strasse) erschlossen werden, ist damit nur das Quartierplankonzept umschrieben. Anhaltspunkte dafür, dass dieses bei der nachfolgenden ko nkreten Planung von Bauvorhaben auf den Anstossgrundstücken aus verkehrstechnischen oder anderen Gründen unumstösslich sein sollte, ergeben sich aber ni cht.- 2 - Bei einer Gesamtüberbauung eines an verschiedene Strassen anstossenden Ar e- als kann es den Grundeigentümern in der Regel nicht verwehrt werden, eine einheitliche Parkierungslösung anzustreben, statt nach Massgabe des ursprünglichen, auf den d a- mals getroffenen Überbauungsannahmen basierenden Konzeptes verschiedene grun d- stücksinterne Zufahrten anzulegen und eine entsprechende Verteilung von Abstellplä t- zen vorzunehmen. Vorliegend sollen drei Gebäude mit insgesamt 11 W ohneinheiten re- alisiert werden. Da somi t eher eine kleinere Überbauung ansteht, kann nicht ernsthaft behauptet werden, das Quartierplankonzept gerate aus dem Lot, wenn die Erschlie s- sung dieser Einheiten vollu mfänglich über die F -strasse erfolgt und nicht auch noch en t- sprechend der beanspruchten Grundflächen auf die A - oder gar die B -strasse ausg e- richtet wird. Je nach den gegebenen erschliessungstechnischen Verhältnissen und in s- besondere bei grösseren Überbauungen können den Überbauungsplanungen der Grundeigentümer allerdings im Einzelfall durcha us Grenzen gesetzt sein und beispiel s- weise nicht in jedem Fall Verkehrslenkungen auf eine b eliebige Erschliessungsachse ins Auge gefasst werden. Derartige die Bauherrschaft ei nschränkende Gründe sind hier aber nicht erkennbar. Eine Revision des Quartierpla nes ist in solchen Fällen nicht nötig, und es kommt insbesondere die Festlegung eines neuen Ko stenverteilers aufgrund der nach der vollständigen Überbauung des Quartierplangebietes ta tsächlich erfolgten E r- schliessung nicht in Betracht. Die Grundeigentümer haben allesamt E rschliessungsbei- träge geleistet, und es gelten deren Grundstücke als erschlossen. Die Strassen wurden erstellt, ins Eigentum der Gemeinde überführt und sind dem Gemei ngebrauch gewidmet. Mit den Rekurrenten ist allerdings festzuhalten, dass eine bergseitige, seitliche Z u- fahrt zu einer Unterniveaugarage an einer Hanglage selten anzutreffen ist. Im Regelfall erfolgt die Zufahrt talseits und wird eine Unterniveaugarage im untersten Geschoss g e- plant. W enn die Bauherrschaft vorliegend einem andere n Projekt den Vorzug gegeben hat und die Untern iveaugarage in der dritten Geschossebene im bereits wieder flacher werden Teil des Ba ugrundstücks anlegen will, weil auch talseits schon eine der Übe r- bauung an der A -strasse dienende Unterniveaugarage auf dem Baugrundstück besteht, ist dies nicht zu beansta nden. Es steht grundsätzlich im Belieben der Bauherrschaft, in welcher Weise sie ihr Grun dstück im Rahmen der gesetzlichen Regelungen überbauen will. Richtig ist zwar auch der Vorhalt der Rekurrenten, dass es verkehrsmässig vorteil- hafter erschiene, das Baugrun dstück über die A -strasse zu erschliessen, da der A n- schluss an das übergeordnete Stra ssennetz der Gemeinde X kürzer wäre. Bei Fahrten in Richtung X über die P - und die B-strasse zur C-strasse entsteht ein Mehrweg von 500 m. W erden bei Fahrten in Richtung Z ebenfalls diese Strassenzüge benutzt, fiele der nämliche Umweg an. Indessen steht den Verkehrsteilnehmern von den fraglichen Wohngebieten von X nach Z der kürzeste W eg über das Gemeindegebiet von Y offen , indem sie über die P - und die S-strasse fahren. Dieser Durchgangsverkehr ist aus Sicht der Gemeinde Y allerdings unerwünscht, ohne dass mit entsprechenden Fahrverboten darauf reagiert worden wäre. Die mit diversen Massnahmen (versetzte Verschmäleru n- gen e tc.) verkehrsberuhigte Ausgestaltung der beiden Strassen lässt indessen deren Benützung, wie sich die Delegation der Baurekurskommission übe rzeugen konnte, auch bei einem in Kauf zu nehmenden kleineren Umweg bereits heute nicht gerade als sehr attraktiv er scheinen. Angesichts des in Rede stehenden Verkehrsaufko mmens können jedenfalls weder raumplanerische oder immissionsmässige Überlegungen die Bauher r- schaft zu einer anderen Erschliessung zwingen. Dass die F -strasse angesichts des heute äusserst geringen Ve rkehrsaufkommen den rekurrentischen Kindern als Spielraum dient, kann der Bauherrschaft ebenfalls nicht entgegengehalten werden. Auch deren Grundstück befindet sich an der F -strasse und in - 3 - der Bauzone. Schliesslich bleibt zu erwähnen, dass die gewählte Ers chliessungslösung auch o f- fensichtlich nicht dazu führt, dass dem Projekt die Arealüberbauungswürdigkeit nach § 71 PBG abzusprechen wäre. Sodann ist auch keine Lärmprognose erforderlich. Selbst mit den Fahrzeugbewegungen von 11 W ohneinheiten zugehörigen 33 Abstellplätzen kann klare rweise immer noch von einer äusserst ruhigen und privilegierten W ohnlage gesprochen werden. Somit erweist sich die Erschliessung des Vorhabens über die F -strasse unter allen Titeln als rechtskonform.