Obergericht Zivilgericht, 4. Kammer ZSU.2024.82 (SZ.2024.16) Art. 71 Entscheid vom 11. Juni 2024 Besetzung Oberrichter Richli, Präsident Oberrichter Egloff Oberrichterin Massari Gerichtsschreiber Gasser Klägerin A._____ AG, […] vertreten durch B._____ AG, […] vertreten durch MLaw Tobias Bättig, Rechtsanwalt, […] Beklagte C._____, […] Gegenstand Mietausweisung - 2 - Das Obergericht entnimmt den Akten: 1. 1.1. Die A._____ AG als Vermieterin (Klägerin) schloss am 12. Oktober 2023 mit C._____ als Mieterin (Beklagte) einen Mietvertrag über eine 2 ½-Zim- merwohnung an der Q-Strasse in R._____ zu einem monatlichen Mietzins von Fr. 1'280.00 (inkl. Nebenkosten von Fr. 170.00) sowie einen Mietver- trag für einen Einstellhallenplatz an der selben Adresse zu einem monatli- chen Mietzins von Fr. 110.00. 1.2. Mit zwei separaten Schreiben vom 14. November 2023 mahnte die Klägerin die Beklagte für ausstehende Mietzins en (November 2023) betreffend die 2 ½-Zimmerwohnung und den Einstellhallenplatz, setzte ihr eine Zahlungs- frist von 30 Tagen zur Begleichung der Ausstände an und drohte ihr gleich- zeitig an, bei unbenütztem Ablauf der Frist die Mietverhältnisse ausseror- dentlich zu kündigen. 1.3. Nachdem die Mietzinsausstände innert Frist nicht beglichen wurden, sprach die Klägerin gegenüber der Beklagten am 18. Januar 2024 die Kün- digung für die 2 ½-Zimmerwohnung und den Einstellhallenplatz unter Ver- wendung je eines amtlichen Formulars per 29. Februar 2024 aus. 2. 2.1. Die Klägerin stellte mit Eingabe vom 7. März 2024 beim Präsidium des Be- zirksgerichts Kulm das Ausweisungsbegehren, weil die Wohnung und der Einstellhallenplatz nicht geräumt wurden. Die Beklagte liess sich mit Stel- lungnahme vom 21. März 2024 (Eingang beim Bezirksgericht Kulm) ver- nehmen. 2.2. Die Präsidentin des Bezirksgerichts Kulm erkannte am 2. April 2024 wie folgt: " 1. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, die 2.5 -Zimmerwohnung im Dach- geschoss Nr. […] und den Einstellhallenplatz Nr. […] an der Q-Strasse in T._____ innert 10 Tagen zu räumen, zu reinigen und zu verlassen und der Gesuchstellerin sämtliche Schlüssel der Mietobjekte zurückzugeben. 2. Für den Unterlassungsfall wird der Gesuchsgegnerin die polizeiliche Zwangsvollstreckung angedroht. - 3 - 3. Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird der Gesuchsgegnerin auferlegt und mit dem Vorschuss der Gesuchstellerin verrechnet, sodass die Ge- suchsgegnerin der Gesuchstellerin Fr. 800.00 direkt zu ersetzen hat. 4. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, der Gesuchstellerin eine Parteient- schädigung von Fr. 775.00 (inkl. Auslagen und MWSt) zu bezahlen. 5. Die Gesuchstellerin wird darauf hingewiesen, dass beim Präsidium des Zi- vilgerichts Kulm schriftlich die polizeiliche Räumung beantragt werden kann, falls die Gesuchsgegnerin dem Räumungsbefehl nicht fristgerecht nachkommt." 3. 3.1. Gegen diesen ihr am 8. April 2024 zugestellten Entscheid erhob die Be- klagte mit Eingabe vom 10. April 2024 (Posteingang beim Bezirksgericht Kulm) Beschwerde beim Bezirksgericht Kulm, welches die Eingabe zustän- digkeitshalber an das Obergericht des Kantons Aargau weiterleitete. Mit Ausnahme eines Antrags auf "Aufschiebung der Vollstreckbarkeit" stellte die Beklagte keinen konkreten Antrag. 3.2. Mit Verfügung vom 15. April 2024 wies der Instruktionsrichter des Oberge- richts des Kantons Aargau das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ab. 3.3. Mit Eingabe vom 23. April 2024 (Postaufgabe) liess sich die Beklagte er- neut vernehmen und stellte sinngemäss ein Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege. 3.4. Am 3. Mai 2024 reichte die Klägerin die Beschwerdeantwort ein und bean- tragte: " 1. Die Beschwerde vom 12. April 2024 sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MwSt) zu Lasten der Be- schwerdeführerin." - 4 - Das Obergericht zieht in Erwägung: 1. Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Streitwert von weniger als Fr. 10'000.00 ist die Beschwerde (Art. 308 Abs. 2 i.V.m. Art. 319 lit. a ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Mit der Beschwerde können die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststel- lung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue An- träge, neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Be- schwerdeverfahren ausgeschlossen (vgl. Art. 326 Abs. 1 ZPO). 2. 2.1. Die Vorinstanz hielt zur Begründung des angefochtenen Entscheids im We- sentlichen fest, dass aus den eingereichten Unterlagen hervorgehe, dass die Beklagte mit Einschreiben vom 14. November 2023 durch die Liegen- schaftsverwaltung der Klägerin betreffend die ausstehenden Mietzinse der Wohnung und des Einstellhallenplatzes für November 2023 gemahnt und ihr gleichzeitig eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt worden sei, ver- bunden mit der Androhung, bei unbenutztem Ablauf der Frist werde das Mietverhältnis gek ündigt. Diese Mahnschreiben seien der Beklagten am 15. November 202 3 durch die Post zur Abholung gemeldet worden. Die Abholfrist habe damit am 16. November 2023 zu laufen begonnen und am 22. November 2023 geendet. Die Mahnschreiben seien durch die Beklagte nicht abgeholt worden und würden als am 22. November 2023 zugestellt gelten. Die 30-tägige Zahlungsfrist habe damit am 23. November 2023 zu laufen begonnen und habe am 22. Dezember 2023 geendet. Das Mietver- hältnis sei von der Klägerin mit amtlichem Formular des Kantons Luzern am 18. Januar 2024 ausserordentlich auf den 29. Februar 2024 gekündigt worden. Diese Kündigung sei der Beklagten am 22. Januar 2024 zur Ab- holung gemeldet worden, womit sie als am 23. Januar 2024 zugestellt gelte. Das Mietverhältnis sei unter Einhaltung der 30-tägigen Kündigungs- frist auf Ende Februar 2024 rechtsgültig gekündigt worden. Ein Nichtigkeits- grund sei nicht ersichtlich. 2.2. Die Beklagte macht mit Beschwerde im Wesentlichen geltend, dass sie auf der Strasse landen würde, wenn die Wohnung bis am 15. April 2024 ge- räumt sein müsse. Sie beantrage, für alle eine passende Lösung zu finden. Sie schlage einen Abzahlungsplan vor, sowie einen neuen Mietvertrag, in welchem festgehalten werde, dass sofort gekündigt werden könne innert 10 Tagen. Die Abzahlung würde in monatlichen Raten zusätzlich zu den "aktuellen Mieten" erfolgen. Die Beklagte wäre froh, wenn eine gemein- same Lösung gefunden werden könne. - 5 - 2.3. Die Klägerin macht mit Beschwerdeantwort im Wesentlichen geltend, dass die Beklagte in Bezug auf die beiden Mietverträge am 2. November 2023 in Verzug geraten sei, weshalb die Klägerin die Mietverhältnisse ausseror- dentlich gekündigt habe. Sämtliche Voraussetzungen für eine ausseror- dentliche Kündigung nach Art. 257d OR hätten vorgelegen und die Kündi- gungen seien durch die Beklagte nicht angefochten worden, womit diese rechtskräftig seien. Ein allfälliger Anspruch auf eine Erstreckung des Miet- verhältnisses sei damit verwirkt. Aus den Ausführungen der Beklagten in ihrer Beschwerde ergebe sich kein Härtefall, welcher den verwirkten An- spruch auf Erstreckung wieder aufleben liesse. Ein Härtefall sei ohnehin zu verneinen, zumal der Markt ausreichend Wohnungen aufwe ise. Es würde ohnehin der Beklagten obliegen, detailliert darzulegen, inwiefern ihre Situ- ation einen Härtefall darstelle. Dieser Obliegenheit komme die Beklagte mit ihren spärlichen Ausführungen keineswegs in ausreichendem Masse nach. Die Beklagte vermöge nicht aufzuzeigen, inwiefern sie im Hinblick auf eine neue Wohngelegenheit tätig geworden sei. Daraus müsse geschlossen werden, dass sie keinerlei Suchbemühungen unternommen habe. 3. 3.1. Die Klägerin hat für die schriftliche Kündigung der hier massgeblichen Miet- verhältnisse ein amtliches Formular des Kantons Luzern verwendet (Bei- lage zum Mietausweisungsgesuch vom 7. März 2024), wobei sich die streit- gegenständlichen Mietobjekte im Kanton Aargau (R._____) befinden. Da- mit ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob die durch die Klägerin ausge- sprochenen Kündigungen vom 18. Januar 2024 gültig erfolgten oder als nichtig zu betrachten sind (vgl. Art. 266l Abs. 2 OR i.V.m. Art. 266o OR), was in jedem Verfahrensstadium von Amtes wegen zu berücksichtigen wäre (BGE 140 III 244 E. 4.1). An dieser Stelle sei vermerkt, dass der Einstellhallenplatz als mitvermiete- tes Objekt der 2 ½-Zimmerwohnung zu qualifizieren ist, womit eine einheit- liche Behandlung der beiden Mietverträge auch im Hinblick auf die Interes- senslage der Parteien vorliegend geboten erscheint (vgl. Art. 1 VMWG ; BGE 137 III 123 E. 2.2 f.). Beide Mietverträge haben identische Parteien und betreffen dieselbe Liegenschaft; die Mietverträge wurden beide am 12. Oktober 2023 abgeschlossen und per 29. Februar 2024 gekündigt, wobei sie auch die identischen Kündigungsbestimmungen beinhalten. Damit ist ein enger Zusammenhang ohne weitere s gegeben. Schliesslich ist davon auszugehen, dass die Mietverträge (jedenfalls aus Sicht der Beklagten) un- abhängig voneinander nicht eingegangen worden wären. 3.2. Nach Art. 266l Abs. 1 OR müssen Vermieter und Mieter von Wohn - und Geschäftsräumen schriftlich kündigen. Gemäss Art. 266l Abs. 2 OR muss - 6 - der Vermieter mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist und das angibt, wie der Mieter vorzugehen hat, wenn er die Kündigung an- fechten oder eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen will. Mit dem Formular erhält der Mieter eine Rechtsbelehrung hinsichtlich Kündi- gungsschutz und Erstreckung. Art. 9 VMWG umschreibt den wesentlichen Inhalt des amtlichen Formulars (vgl. ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2020, N 3 zu Art. 266l OR m.w.H.). Gemäss Art. 9 Abs. 1 lit. e VMWG muss das Formular für die Mitteilung der Kündi- gung im Sinne von Art. 266l Abs. 2 OR unter anderem das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit enthalten. Als gülti- ges amtliches Formular kommt nur dasjenige des Kantons am Ort der ge- legenen Sache in Frage. Vorbehalten bleibt der Fall, in welchem das von einem anderen Kanton genehmigte Formular alle Angaben enthält, welche das Recht des zuständigen Kantons verlangt ( vgl. ROGER WEBER, a.a.O., N 3 zu Art. 266l OR m.w.H.). Ebenfalls erweist sich gemäss Bundesgericht ein veraltetes Formular als gültig, soweit das verwendete Formular alle nach dem geltenden Recht für eine wirksame Anfechtung erforderlichen Angaben enthält. Die Verwendung eines alten amtlichen Formulars darf nur dann zur Nichtigkeit der Kündigung führen, wenn das alte Formular nicht dieselben Informationen enthält wie das neue Formular und wie sie von Art. 266l Abs. 2 OR sowie von Art. 9 Abs. 1 VMWG gefordert werden (vgl. BGE 140 III 244 E. 4). Die Übernahme des Formulars aus einem anderen Kanton hat grundsätzlich die Nichtigkeit zur Folge (Entscheid des Kantons- gerichts des Kantons St. Gallen, Einzelrichter für Rekurs im Obligationen- recht, vom 11. April 2002, in: GVP 2002, Nr. 53, S. 160 ff.). Die Berufung auf einen Formalmangel kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn sie im Wi- derspruch zu einem früheren Verhalten steht und dadurch erweckte be- rechtigte Erwartungen enttäuscht (vgl. dazu BGE 138 III 401 E. 2.2). 3.3. Ausweislich der Akten hat die Klägerin für die Kündigung der beiden Miet- verhältnisse mit der Beklagten (Mietwohnung und Halleneinstellplatz) ein amtliches Formular des Kantons Luzern verwendet , wobei sich die streit- gegenständlichen Mietobjekte im Kanton Aargau ( R._____) befinden. Zu- ständig für die Beurteilung einer mietrechtlichen Streitigkeit zwischen der Klägerin und Beklagten wären somit die Behörden im Kanton Aargau (Ort der gelegenen Sache [Art. 33 i.V.m. Art. 35 Abs. 1 lit. b ZPO]). Grundsätz- lich enthalten sowohl das amtliche Formular des Kantons Aargau wie auch dasjenige des Kantons Luzern im Wesentlichen die identischen Angaben. Im Gegensatz zum amtlichen Formular des Kantons Aargau enthält das amtliche Formular des Kantons Luzern den Hinweis, dass die Kündigung innert 30 Tagen bei der "Schlichtungsbehörde Miete und Pacht, Bahn- hofstrasse 22, 6002 Luzern" angefochten werden kann. Im Hinblick auf den vorliegenden Fall ist diese Belehrung offensichtlich falsch, zumal eine ent- sprechende Anfechtung der Kündigung durch die Beklagte bei der (je nach Bezirk) zuständigen Schlichtungsbehörde im Kanton Aargau hätte erfolgen - 7 - müssen, was denn im amtlichen Formular des Kantons Aargau auch ent- sprechend festgehalten wird. Fraglich ist, welche Rechtsfolge die Verwendung des amtlichen Formulars des Kantons Luzern vorliegend hat, wobei diese Rechtsfolge unter Berück- sichtigung des Zwecks des Formularzwangs bestimmt werden muss: Ein amtliches Formular hat zum Ziel, den Mieter über sein e Rechte zu infor- mieren, wie er die Kündigung anfechten und/oder die Mieterstreckung ver- langen kann. Die Formularpflicht bezweckt damit unter anderem, dem Mie- ter den Rechtsweg aufzuzeigen, zumal jeder Kanton die Schlichtungsstel- len (und die Gerichte) selbstständig organisiert (Art. 3 ZPO). Der gesetzge- berische Zweck, dem Mieter den korrekten Rechtsweg aufzuzeigen, wenn er gegen die Kündigung vorgehen möchte, ist im vorliegenden Fall mit dem von der Klägerin verwendeten amtlichen Formular des Kantons Luzern nicht er reicht worden . Dies ergibt sich aus der Bestimmung von Art. 9 Abs. 1 lit. e VMWG , wonach das Formular das Verzeichnis der Schlich- tungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit enthalten muss. Das im vor- liegenden Fall verwendete amtliche Formular ist auf den Rechtsweg im Kanton Luzern zugeschnitten, womit es gerade nicht die gleichen Informa- tionen enthält wie dasjenige des Kantons Aargau und den Anforderungen von Art. 9 Abs. 1 lit. e VMWG nicht genügt . Folglich hat das amtliche For- mular des Kantons Luzern nic ht alle nach dem geltenden Recht für eine wirksame Anfechtung erforderlichen Angaben enthalten, womit auch kein überspitzer Formalismus vorliegt, wenn im vorliegenden Fall von der – in Art. 266o OR ausdrücklich angeordneten – Nichtigkeit der Kündigung aus- gegangen wird. Da eine nichtige Kündigung keine Rechtswirkung entfaltet, spielt es denn auch keine Rolle, dass die Beklagte die Kündigung nicht an- gefochten hat. Schliesslich hat sich die rechtsunkundige Beklagte im ge- samten Verfahren nicht auf die Nichtigkeit der Kündigung berufen, sondern diese ist von Amtes wegen festzustellen, so dass von vornherein keine rechtsmissbräuchliche Geltendmachung der Nichtigkeit durch die Beklagte vorliegen kann. Dass die Vorinstanz die (von Amtes wegen zu berücksich- tigende) Nichtigkeit der Kündigung nicht geprüft und bejaht hat, kann nicht zum Nachteil der Beklagten gehen. Nach dem Dargelegten ist die Be- schwerde gutzuheissen. 4. 4.1. Bei einem reformatorischen Entscheid urteilt die Beschwerdeinstanz im Rechtsmittelverfahren auch über die Prozesskosten des erstinstanzlichen Verfahrens (Art. 318 Abs. 3 ZPO analog). Auf das Mietausweisbegehren der Klägerin vom 7. März 2024 ist nicht ein- zutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO) , so dass ihr die vorinstanzliche Entscheid- gebühr aufzuerlegen ist (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Der nicht anwaltlich vertre- tenen Beklagten ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da sie keine - 8 - Auslagen i.S.v. Art. 95 Abs. 3 lit. a ZPO geltend gemacht hat und kein be- gründeter Fall für eine Umtriebsentschädigung gemäss Art. 95 Abs. 3 lit. c ZPO vorliegt (vgl. BENEDIKT A. SUTER/CRISTINA VON HOLZEN, in: Thomas Sutter-Somm/Franz Hasenböhler/Christoph Leuenberger [Hrsg.], Kom- mentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 41 zu Art. 95 ZPO). 4.2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die obergerichtlichen Verfah- renskosten zu Lasten der Klägerin (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Damit ist das Rechtsschutzinteresse der Beklagten an der Bewilligung der unent geltli- chen Rechtspflege für das Rechtsmittelverfahren entfallen, sodass das ent- sprechende Gesuch gegenstandslos geworden ist. Der Beklagten ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (vgl. E. 4.1. hiervor). Das Obergericht beschliesst: Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Rechtsmittelverfahren wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben. Das Obergericht erkennt: 1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid der Präsidentin des Bezirksgerichts Kulm vom 2. April 2024 aufgehoben und es wird erkannt: 1. Auf das Mietausweisungsbegehren der Gesuchstellerin vom 7. März 2024 wird nicht eingetreten. 2. Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird der Gesuchstellerin auferlegt. 3. Es werden keine Parteientschädigungen ausgerichtet. 2. Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 geht zu Lasten der Klägerin. 3. Es werden keine Parteientschädigungen ausgerichtet. - 9 - Zustellung an: […] Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift- lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be- schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet- rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechts frage von grundsätzlicher Bedeu- tung oder es handle sich um einen Ent scheid des Konkurs - und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize rischen Bundes- gericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Un terschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzuleg en, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be- deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG) Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift- lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi- äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so- weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG). Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize rischen Bundes- gericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Un terschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizu legen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefoch tene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs- beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen (Art. 119 Abs. 1 BGG). - 10 - Aarau, 11. Juni 2024 Obergericht des Kantons Aargau Zivilgericht, 4. Kammer Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: Richli Gasser