<html> <head> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="Content-Type"/> <meta content="Microsoft Word 15 (filtered)" name="Generator"/> </head> <body lang="DE-CH" link="blue" vlink="#954F72"> <div class="WordSection1"> <p class="Haupttitel">Ãbersicht Ã¼ber das Erschliessungsrecht im Kanton Obwalden</p> <p class="Haupttitel"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>MLaw Lukas Widmer, Rechtsanwalt, Ebikon<span class="MsoFootnoteReference"> <a href="#_ftn1" name="_ftnref1" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span>[1]</span></span></a></span></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>I. Erschliessungspflicht, Erschliessungsprogramm und -reglement, Selbsterschliessung sowie Bevorschussung der Erschliessung</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Erschliessungspflicht</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 Die Groberschliessung obliegt grundsÃ¤tzlich den Gemeinden</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 Die Feinerschliessung obliegt grundsÃ¤tzlich den GrundeigentÃ¼mern</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.3 Erschliessung ist trotz Ãbertragung von einzelnen Pflichten eine Gemeindeaufgabe</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.4 Die GrundeigentÃ¼mer haben keinen rechtlichen Anspruch auf Erschliessung</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Erschliessungsprogramm und Erschliessungsreglement</span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Recht der GrundeigentÃ¼mer auf Selbsterschliessung oder Bevorschussung der Erschliessung</span></p> <p class="MsoNormal"><span>II. Die Erschliessung von Bauzonen im Besonderen</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Die Notwendigkeit der Erschliessung von Baulandparzellen</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Der Begriff der strassenmÃ¤ssigen Erschliessung und quantitative sowie qualitative Anforderungen</span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Eine hinreichende Zufahrt fÃ¼r die Erschliessung einer Bauzone muss selber im Baugebiet liegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <h1><a name="_Toc469302409">I. Erschliessungspflicht, Erschliessungsprogramm und -reglement, Selbsterschliessung sowie Bevorschussung der Erschliessung</a></h1> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <h2><a name="_Toc469302410">1. Erschliessungspflicht</a></h2> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <h3><a name="_Toc469302411">1.1 Die Groberschliessung obliegt grundsÃ¤tzlich den Gemeinden</a></h3> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die Einwohnergemeinden haben in den rechtskrÃ¤ftig ausgeschiedenen Bauzonen â insbesondere in den fÃ¼r die Wohnnutzung vorgesehenen Zonen â innerhalb der im Erschliessungsprogramm vorgesehenen Frist die Groberschliessung zu gewÃ¤hrleisten. Letztere beinhaltet die Versorgung einer Bauzone mit den HauptstrÃ¤ngen der Erschliessungsanlagen. Es sind somit jene Strassen und Wege zu erstellen bzw. auszubauen, welche unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen (Art. 19 Abs. 2 Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700], Art. 4 Abs. 1 und Art. 5 Wohnbau- und EigentumsfÃ¶rderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 [WEG; SR 843], Art. 28 Abs. 1 Baugesetz vom 12. Juni 1994 [BauG; GDB 710.1]), Art. 3 Abs. 2 Bau- und Zonenreglement der Einwohnergemeinde Alpnach vom 22. Juni 2008; Art. 15 Abs. 1 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Lungern vom 29. September 2008; Art. 1 Abs. 1 Erschliessungsreglement der Einwohnergemeinde Sarnen vom 28. November 1999; Bau- und Raumentwicklungsdepartement/Kantonaler Rechtsdienst, ErlÃ¤uterungen BauG/BauV, April 1995/November 2008, S. 52 f.; Entscheid des Regierungsrats vom 2. Dezember 2014 [Nr. 210], Erw. 5, publiziert in OGVE 2014/15 Nr. 59).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die Pflicht zur Groberschliessung kann von den Gemeinden an Ã¶ffentlich-rechtliche Versorgungswerke oder â durch Vertrag oder Konzession â an privatrechtliche Versorgungswerke abgetreten werden. Diese MÃ¶glichkeit fÃ¤llt jedoch eher fÃ¼r die Wasser‑, Ener­gie- sowie Abwasserleitungen in Betracht. FÃ¼r die Strassen ist dies eher selten. In einem solchen Fall obliegt die Ã¶ffentlich-rechtliche Aufgabe der Groberschliessung dem betreffenden Versorgungswerk (Art. 28 Abs. 1 BauG).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Des Weiteren kann der Gemeinderat gestÃ¼tzt auf das Erschliessungsprogramm den interessierten GrundeigentÃ¼mern vertraglich die Planung und Erstellung von Erschliessungsanlagen nach den von der Gemeinde festgelegten PlÃ¤nen Ã¼bertragen bzw. delegieren. Dabei handelt es sich um verwaltungsrechtliche VertrÃ¤ge. Dies setzt jedoch voraus, dass Zeitpunkt und Umfang der Leistungen der Gemeinde an die betreffenden Anlagen gemÃ¤ss Erschliessungsprogramm sowie der GrundeigentÃ¼meranteil rechtskrÃ¤ftig festgelegt sein mÃ¼ssen (Botschaft des Regierungsrats Ã¼ber dringliche Anpassungen im Baugesetz zur Umsetzung der kantonalen Richtplanung vom 16. Dezember 2008, S. 15). Im betreffenden Vertrag sind Zeit und HÃ¶he der Leistungen der Gemeinde an die Kosten der betreffenden Anlagen sowie der GrundeigentÃ¼meranteil, die Aufsicht Ã¼ber Bau und AusfÃ¼hrung der Anlagen sowie die Regelung der EigentumsverhÃ¤ltnisse an den Anlagen festzuhalten (Art. 19 Abs. 2 RPG, Art. 5 Abs. 2 WEG, Art. 28 Abs. 2 BauG und Art. 15 Abs. 2 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Lungern). Voraussetzung ist aber, dass die GrundeigentÃ¼mer die Kosten bevorschussen und dass fÃ¼r die Erschliessungstrasse die notwendigen, planerischen Grundlagen vorliegen. Unter diesen Bedingungen verfÃ¼gen die GrundeigentÃ¼mer Ã¼ber einen Anspruch auf die sog. Privaterschliessung. Art. 28 Abs. 2 BauG schliesst es Ã¼berdies nicht aus, dass die GrundeigentÃ¼mer die Groberschliessung lediglich bevorschussen, die Realisierung hingegen durch die Gemeinde erfolgt (Bau- und Raumentwicklungsdepartement/Kantonaler Rechtsdienst, a.a.O., S. 53). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Eine weitere MÃ¶glichkeit stellt der Abschluss von verwaltungsrechtlichen VertrÃ¤gen zwischen den Gemeinden und den GrundeigentÃ¼mern im Hinblick auf die Ãberbauung von GrundstÃ¼cken dar, in welchen besondere FinanzierungsmodalitÃ¤ten fÃ¼r die Erschliessung festgelegt werden (Art. 28a Abs. 1 BauG: sog. vertragliche Mehrwertbeteiligung). Damit wird eine vertragliche Regelung unter Ausschluss der Finanzierung gemÃ¤ss Erschliessungsprogramm ermÃ¶glicht (Botschaft des Regierungsrats Ã¼ber dringliche Anpassungen im Baugesetz zur Umsetzung der kantonalen Richtplanung vom 16. Dezember 2008, S. 16).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die Kosten fÃ¼r die Groberschliessung werden grundsÃ¤tzlich von den Gemeinden getragen. Letztere kÃ¶nnen jedoch an die Kosten der Groberschliessung (Sammelstrassen [vgl. z.B. Art. 13 Abs. 3 und 4 Erschliessungsreglement der Einwohnergemeinde Alpnach vom 11. Juni 1990, Art. 11 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Lungern und Art. 13 Abs. 4 Erschliessungsreglement der Einwohnergemeinde Sarnen] und Erschliessungsstrassen A [vgl. z.B. Art. 13 Abs. 5 Erschliessungsreglement der Einwohnergemeinde Alpnach, Art. 12 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Lungern und Art. 13 Abs. 5 Erschliessungsreglement der Einwohnergemeinde Sarnen]) von den GrundeigentÃ¼mern, denen durch den Bau der Anlage ein wirtschaftlicher Sondervorteil erwÃ¤chst, angemessene BeitrÃ¤ge erheben. Diese werden kurz nach Fertigstellung der Anlagen fÃ¤llig (Art. 6 Abs. 1 WEG, Art. 29 Abs. 1 und Abs. 3 BauG; vgl. dazu auch beispielsweise auch Art. 35 Abs. 1 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Lungern, Art. 31 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Sachseln vom 19. September 2005, Art. 3 Erschliessungsreglement der Einwohnergemeinde Sarnen). Die betreffenden BeitrÃ¤ge werden mittels eines Beitragsperimeterplans festgelegt (Art. 22 Abs. 1 Verordnung zum Baugesetz vom 7. Juli 1994 [BauV; GDB 710.11] und Art. 38 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Lungern). GemÃ¤ss Art. 1 Abs. 1 Bst. a der Verordnung zum Wohnbau- und EigentumsfÃ¶rderungsgesetz vom 30. November 1981 (VWEG; SR 843.1) hat die Gesamtheit der GrundeigentÃ¼mer wenigstens 30 % der Kosten fÃ¼r die Anlagen der Groberschliessung zu tragen. Die GrundeigentÃ¼mer im Perimetergebiet haben â je nach der Ausgestaltung des kommunalen Rechts â fÃ¼r Sammelstrassen einen Kostenanteil von 50 % (vgl. Art. 41 Abs. 1 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Lungern und Art. 14 Abs. 1 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Sarnen) oder gar keine Kostenanteile (vgl. Art. 14 Abs. 1 Erschliessungsreglement der Einwohnergemeinde Alpnach und Art. 39 Abs. 1 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Sachseln) zu Ã¼bernehmen. FÃ¼r Erschliessungsstrassen haben die GrundeigentÃ¼mer Kostenanteile von 70-75 % zu Ã¼bernehmen (Art. 14 Abs. 1 Erschliessungsreglement der Einwohnergemeinde Alpnach, Art. 41 Abs. 1 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Lungern, Art. 14 Abs. 1 Erschliessungsreglement der Einwohnergemeinde Sarnen und Art. 39 Abs. 1 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Sachseln). Beim Ausbau von bestehenden Sammelstrassen und Erschliessungsstrassen A, welche als Erschliessung innerhalb oder ausserhalb des Baugebietes nicht mehr genÃ¼gen, bestehen verschiedentlich Sonderregelungen (vgl. Art. 15 Erschliessungsreglement der Einwohnergemeinde Alpnach, Art. 42 Abs. 2 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Lungern, Art. 15 Erschliessungsreglement der Einwohnergemeinde Sarnen, Art. 40 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Sachseln).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <h3><a name="_Toc469302412">1.2 Die Feinerschliessung obliegt grundsÃ¤tzlich den GrundeigentÃ¼mern</a></h3> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die Feinerschliessung des Baugebiets obliegt hingegen den GrundeigentÃ¼mern. Sie dient der Verbindung der einzelnen GrundstÃ¼cke mit den HauptstrÃ¤ngen der Erschliessungsanlagen mittels Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen Quartierstrassen (Art. 4 Abs. 2 WEG). Die Anlagen der Feinerschliessung haben aber stets den Vorschriften der Gemeinden, der Versorgungswerke oder dem massgebenden Quartierplan zu entsprechen. Erfordert die Feinerschliessung die gemeinsame Mitwirkung mehrerer GrundeigentÃ¼mer und kÃ¶nnen sich diese nicht einigen, so kann die Gemeinde die Erschliessung anstelle der GrundeigentÃ¼mer selber ausfÃ¼hren, wenn ein ausgewiesener Bedarf an erschlossenem Bauland besteht (Art. 5 Abs. 2 WEG sowie Art. 28 Abs. 3 und Abs. 4 Bau; vgl. ferner Art. 15 Abs. 3 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Lungern). Dies ist insbesondere in jenen FÃ¤llen hilfreich, in welchen die Feinerschliessung eines GrundstÃ¼cks durch andere GrundeigentÃ¼mer blockiert wird. Die Gemeinde ist bei solchen Konstellationen ermÃ¤chtigt, die Feinerschliessung auch mit den Mitteln des Enteignungsrechts selber â im Sinne einer Ersatzvornahme â auszufÃ¼hren. Dies bedingt jedoch, dass der Bedarf nach erschlossenem Bauland aufgrund von Fakten nachgewiesen ist. Der Entscheid, die Feinerschliessung selber auszufÃ¼hren, obliegt der Gemeinde (Bau- und Raumentwicklungsdepartement/Kantonaler Rechtsdienst, a.a.O., S. 54).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die Kosten der Feinerschliessung gehen in der Regel voll zu Lasten der GrundeigentÃ¼mer. Die Gemeinde hat einen Kostenanteil zu Ã¼bernehmen, wenn die Anlage mindestens teilweise auch der Ãffentlichkeit dient (Art. 6 Abs. 2 WEG, Art. 29 Abs. 2 BauG und Art. 35 Abs. 2 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Lungern). Eine allfÃ¤llige Beitragserhebung erfolgt durch die GrundeigentÃ¼mer nach Massgabe des Privatrechts (vgl. Art. 14 Abs. 1 Erschliessungsreglement der Einwohnergemeinde Alpnach, Art. 41 Abs. 1 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Lungern, Art. 14 Abs. 1 Erschliessungsreglement der Einwohnergemeine Sarnen und Art. 39 Abs. 1 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Sachseln). FÃ¼r Wohnzonen sieht Art. 1 Abs. 1 Bst. b VWEG vor, dass die Gesamtheit der GrundeigentÃ¼mer wenigstens 70 % der Kosten der Anlagen der Feinerschliessung tragen muss.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <h3><a name="_Toc469302413">1.3 Erschliessung ist trotz Ãbertragung von einzelnen Pflichten eine Gemeinde-aufgabe</a></h3> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>SÃ¤mtliche, vorerwÃ¤hnten Erschliessungspflichten gelten Ã¼berdies auch fÃ¼r jene GrundstÃ¼cke, deren Erschliessung aufgrund der konkreten VerhÃ¤ltnisse (z.B. Hanglage, zu erwartender Widerstand Dritter in der Erschliessungsplanung) mit Schwierigkeiten verbunden sind (BGE 131 II 72, Erw. 3.5). Aus dem Gesagten geht zudem hervor, dass die Erschliessung der Bauzonen von Bundesrechts wegen zur Ã¶ffentlichen Aufgabe erhoben worden ist. Das Gemeinwesen kann zwar bestimmte Aufgaben der Erschliessung an Private Ã¼bertragen. Diese ÃberbindungsmÃ¶glichkeit Ã¤ndert aber nichts daran, dass die Gemeinden fÃ¼r die Erschliessung verantwortlich sind (BGE 119 Ib 124, Erw. 3). Dementsprechend ist bei Ãbertragung der Feinerschliessung an die GrundeigentÃ¼mer stets die MÃ¶glichkeit einer Ersatzvornahme vorzusehen, falls die diese ihre Aufgaben nicht ordnungsgemÃ¤ss wahrnehmen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <h3><a name="_Toc469302414">1.4 Die GrundeigentÃ¼mer haben keinen rechtlichen Anspruch auf Erschliessung</a></h3> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Der einzelne GrundeigentÃ¼mer verfÃ¼gt hingegen Ã¼ber keinen einklagbaren Anspruch darauf, dass die betreffende Gemeinde ihre Erschliessungspflicht real erfÃ¼llt. Ein Privater kann insbesondere nicht vom Kanton verlangen, eine bestimmte Zone oder ein GrundstÃ¼ck zu erschliessen bzw. erschliessen zu lassen, wenn die Gemeinde dies ablehnt. Ein solcher Anspruch lÃ¤sst sich auch nicht aus der Eigentumsgarantie (Art. 26 Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV; SR 101] oder dem Rechtsgleichheitsgrundsatz (Art. 8 BV) ableiten. GemÃ¤ss Art. 32 Abs. 3 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) kann ein GrundeigentÃ¼mer zwar eine Rechtsverweigerungs- bzw. -verzÃ¶gerungsbeschwerde oder eine Aufsichtsbeschwerde erheben sowie eine Ersatzforderung stellen, wenn die Erschliessung nicht fristgerecht erfolgt. Diese Bestimmung begrÃ¼ndet jedoch mangels Grundlage in einem formellen Gesetz keinen wirklichen, echten Anspruch des GrundeigentÃ¼mers auf Erschliessung (Entscheid des Regierungsrats vom 27. Januar 2015 [Nr. 289] in Sachen Aufsichtsbeschwerde betreffend Erschliessung des Baugebiets MilchrÃ¼ti-ChÃ¤len-ChÃ¤lenmattli, Erw. 2.1; Jomini, in Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich/Basel/Genf 2010, N 51 zu Art. 19 RPG). Ihm ist es jedoch â worauf noch vertieft einzugehen wird â bei Verzug des Gemeinwesens gemÃ¤ss Art. 19 Abs. 3 RPG erlaubt, sein Land nach den von der Gemeinde genehmigten PlÃ¤nen selber zu erschliessen oder die Erschliessung durch das Gemeinwesen nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts zu bevorschussen (Waldmann/HÃ¤nni, Kommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, N 30 zu Art. 19 RPG).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <h2><a name="_Toc469302415">2. Erschliessungsprogramm und Erschliessungsreglement</a></h2> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die Gemeinden sind gemÃ¤ss Art. 19 Abs. 2 RPG und Art. 30 Abs. 1 BauG verpflichtet, ein Erschliessungsprogramm zu erarbeiten und zu beschliessen. Dabei handelt es sich um einen Bestandteil der fÃ¼r die Ortsplanung erforderlichen Grundlagen, welche die Gemeinden gemÃ¤ss Art. 11 Abs. 2 BauG zu erstellen haben. Das Erschliessungsprogramm gehÃ¶rt somit zu den Genehmigungsakten jeder kommunalen Nutzungsplanung (vgl. Art. 8 Abs. 2 BauV). Der Regierungsrat genehmigt ZonenplanÃ¤nderungen nur dann, wenn gleichzeitig ein genÃ¼gendes Erschliessungsprogramm vorliegt (vgl. Botschaft des Regierungsrats Ã¼ber dringliche Anpassungen im Baugesetz zur Umsetzung der kantonalen Richtplanung vom 16. Dezember 2008, S. 13).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Im Erschliessungsprogramm wird gestÃ¼tzt auf die erwÃ¼nschte rÃ¤umliche Ordnung der Gemeinde aufgezeigt, wie, wann und mit welchen Gesamtkosten die Erschliessung, ihr Ausbau oder Ersatz erfolgen sollen. Aufgrund der Festlegung von Fristen wird auch jeweils klar ersichtlich, wann sich das Gemeinwesen mit der Erschliessungspflicht in Verzug befindet und die AnsprÃ¼che der GrundeigentÃ¼mer auf Selbsterschliessung und Bevorschussung gemÃ¤ss Art. 19 Abs. 3 RPG entstehen. Des Weiteren werden die Gemeinden ebenfalls dazu angehalten, durch die Festlegung des Erschliessungsprogramms die Nutzungs- und Finanzplanung aufeinander abzustimmen (Eymann, Erschliessungsrecht und Erschliessungsprogramm, Vollzugshilfe zu den neuen bundesrechtlichen Bestimmungen Ã¼ber die Erschliessung in: EJPD/BRP [Hrsg.], Bern 1999, S. 6 f.).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dementsprechend hat das Erschliessungsprogramm sÃ¤mtliche Bauzonen der betreffenden Gemeinde zu erfassen und die Sicherstellung der Grob- und Feinerschliessung zu thematisieren. Somit ist auch die Erstellung sÃ¤mtlicher, fÃ¼r die Erschliessung von Bauzonen notwendigen Strassen zu planen. Des Weiteren ist die zeitliche Abfolge der einzelnen Erschliessungsvorhaben aufzuzeigen. Die Fristen sind parzellenscharf und gebietsbezogen festzulegen. Als Grundlage fÃ¼r den konkreten Inhalt des Erschliessungsprogramms dienen die Nutzungsplanung, die Ãbersicht Ã¼ber den Stand der Erschliessung, bestehende Konzepte und RichtplÃ¤ne sowie die Finanzplanung (Entscheid des Regierungsrats vom 27. Januar 2015 [Nr. 289] in Sachen Aufsichtsbeschwerde betreffend Erschliessung des Baugebiets MilchrÃ¼ti-ChÃ¤len-ChÃ¤lenmattli, Erw. 2.1]; Waldmann/HÃ¤nni, a.a.O., N 39 zu Art. 19 RPG; Eymann, a.a.O., S. 16 f.).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die Gemeinden sind Ã¼berdies gehalten, die Einzelheiten der Kostentragung, der Erschliessungsaufwendungen sowie die weiteren Folgen, die sich aus der Erschliessungspflicht ergeben, in einem Erschliessungsreglement zu regeln (Art. 17 Abs. 2 und Art. 30 Abs. 2 BauG).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <h2><a name="_Toc469302416">3. Recht der GrundeigentÃ¼mer auf Selbsterschliessung oder Bevorschussung der Erschliessung</a></h2> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>GemÃ¤ss Art. 19 Abs. 3 RPG haben die GrundeigentÃ¼mer das Recht, ihr Land nach den vom Gemeinwesen genehmigten PlÃ¤nen selber zu erschliessen oder die Erschliessung durch das Gemeinwesen zu bevorschussen. Zur Geltendmachung des Anspruchs kÃ¶nnen sich die betroffenen GrundeigentÃ¼mer auf die Vorgaben des Erschliessungsprogramms berufen. Sind die vorgesehenen Fristen abgelaufen, ist ihnen die Erlaubnis zur Selbsterschliessung bzw. zur Bevorschussung der Erschliessungskosten zu erteilen. Sie sind zur Selbsterschliessung bzw. zur Bevorschussung der Erschliessungskosten Ã¼berdies dann ermÃ¤chtigt, wenn die Arbeiten zur Erschliessung der betreffenden GrundstÃ¼cke bei sachgerechter ErfÃ¼llung der Erschliessungspflicht bereits hÃ¤tte erfolgen mÃ¼ssen (Eymann, a.a.O., S. 23 f.).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Art. 19 Abs. 3 RPG rÃ¤umt den GrundeigentÃ¼mern jedoch keinen Anspruch auf eigenmÃ¤chtige Erschliessung ein. Sie mÃ¼ssen sich vielmehr vorgÃ¤ngig behÃ¶rdlich dazu ermÃ¤chtigen lassen (sog. Gestattungsverfahren). Sie kÃ¶nnen sich dementsprechend das Recht auf Selbsterschliessung bzw. Bevorschussung der Erschliessungskosten als Partei in einem rechtlichen Verfahren erstreiten. Es erweist sich gegenwÃ¤rtig noch als umstritten, ob die Wahl zwischen Selbsterschliessung und Bevorschussung den GrundeigentÃ¼mern oder den Gemeinden zusteht. Der Entscheid, mit welchem Anspruch an die Gemeinde herangetreten werden soll, obliegt vorderhand klar primÃ¤r den GrundeigentÃ¼mern. Den Gemeinden kommt jedoch, sofern die Voraussetzungen von Art. 19 Abs. 3 RPG erfÃ¼llt sind, in der Beurteilung der Rechtsfolge ein gewisses Auswahlermessen zu (Eymann, a.a.O., S. 26 f.; Jomini, a.a.O., N 64 zu Art. 19 RPG).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die Gestattung der Selbsterschliessung bzw. Privaterschliessung stellt weder die Ãbertragung einer Ã¶ffentlichen Aufgabe dar noch kommt sie der Erteilung einer Konzession gleich. Die GrundeigentÃ¼mer treten lediglich als private Bauherren auf, welche die Erschliessungsanlagen vorerst auf eigene Kosten planen und bauen. Sie schliessen in diesem Rahmen die entsprechenden VertrÃ¤ge fÃ¼r die Erstellung der Erschliessungsanlagen in eigenem Namen ab (Eymann, a.a.O., S. 26 f.). Bevor den GrundeigentÃ¼mern der Bau von Erschliessungsanlagen gestattet wird, mÃ¼ssen jedoch die bau- und planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Erstellung dieser Anlagen gegeben sein Dabei spielen insbesondere SondernutzungsplÃ¤ne, im Kanton Obwalden etwa QuartierplÃ¤ne, sowie die im Baubewilligungsverfahren gutgeheissenen ProjektplÃ¤ne eine wesentliche Rolle (Eymann, a.a.O., S. 25 f.). Wo entsprechende kommunale PlÃ¤ne fehlen, ist den GrundeigentÃ¼mern zu gestatten, selbst geschaffene PlÃ¤ne in das Erschliessungsverfahren miteinfliessen und genehmigen zu lassen. Sofern fÃ¼r die Erstellung einer Erschliessungsanlage ein Landerwerb von Dritten erforderlich ist, ist an die Gemeinde ebenfalls das Begehren zu richten, ein Enteignungsverfahren durchzufÃ¼hren bzw. ein bestehendes Enteignungsrecht zu Ã¼bertragen (Eymann, a.a.O., S. 26). Die im Rahmen der Selbsterschliessung erstellten Erschliessungsanlagen sind spÃ¤testens nach ihrer Fertigstellung in das Eigentum der Gemeinde zu Ã¼berfÃ¼hren. Letztere hat dem GrundeigentÃ¼mer die ihm entstandenen Kosten, unter Abzug eines allfÃ¤llig geschuldeten GrundeigentÃ¼merbeitrags, zurÃ¼ckzubezahlen, wobei es sich jeweils um gebundene Ausgaben handelt. Des Weiteren werden in einem Beitragsplan die der Gemeinde entstandenen Kosten auf die Ã¼brigen GrundeigentÃ¼mer verteilt (Eymann, a.a.O., S. 27 f.; Waldmann/HÃ¤nni, a.a.O., N 70 zu Art. 19 RPG).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Mit der Gestattung der Bevorschussung der Erschliessungskosten ist die Gemeinde auch weiterhin die zustÃ¤ndige Bauherrschaft. Jedoch lÃ¤sst sich mit dieser MÃ¶glichkeit eine Erschliessung realisieren, obwohl dem Gemeinwesen die finanziellen Mittel dafÃ¼r aktuell fehlen. Mit dem Gestatten der Bevorschussung ist die Gemeinde aber rechtlich verpflichtet, die betreffende Erschliessung an die Hand zu nehmen. Es besteht somit ein Anspruch auf RealerfÃ¼llung (Eymann, a.a.O., S. 28). Auch bei der Bevorschussung ist die Gemeinde gehalten, die Vorausleistungen der GrundeigentÃ¼mer zurÃ¼ckzuerstatten. Es handelt sich hierbei wiederum um gebundene Ausgaben. Auch hier gilt wiederum, dass vom Betrag ein allfÃ¤llig geschuldeter GrundeigentÃ¼merbeitrag abgezogen werden darf. Ab Rechtskraft des Gestattungsaktes, frÃ¼hestens ab Bezahlung durch die GrundeigentÃ¼mer, wird die Gemeinde zinspflichtig (Eymann, a.a.O., S. 28).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <h1><a name="_Toc469302417">II. Die Erschliessung von Bauzonen im Besonderen</a></h1> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <h2><a name="_Toc469302418">1. Die Notwendigkeit der Erschliessung von Baulandparzellen</a></h2> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>GemÃ¤ss Art. 15 Abs. 4 Bst. b RPG umfassen Bauzonen jenes Land, welches weitgehend Ã¼berbaut oder voraussichtlich innert 15 Jahren benÃ¶tigt oder erschlossen wird. Daraus folgt, dass jene FlÃ¤chen, welche â allenfalls aus finanziellen GrÃ¼nden â nicht innert nÃ¼tzlicher Frist erschlossen werden kÃ¶nnen, nicht in die Bauzone gehÃ¶ren (Waldmann/HÃ¤nni, a.a.O., N 35 zu Art. 15 RPG). Kann eine Gemeinde die Bauzone, z.B. aus finanziellen GrÃ¼nden, nicht innert der vorgegebenen Frist erschliessen, so muss die Zone, auch wenn der Bedarf objektiv betrachtet gegeben wÃ¤re, verkleinert werden. Es ist jedoch auch mÃ¶glich, die Erschliessung gestÃ¼tzt auf einen Erschliessungsplan etappenweise durchzufÃ¼hren (FlÃ¼ckiger/Grodecki, a.a.O., N 124 f. zu Art. 15 RPG).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Des Weiteren darf eine Baubewilligung nur dann erteilt werden, wenn das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG). Darunter fallen unter anderem die Grob- und die Feinerschliessung gemÃ¤ss Art. 4 WEG. Das Erfordernis der Erschliessung gilt fÃ¼r sÃ¤mtliche Nutzungszonen. Es dÃ¼rfen vom Grundsatz der hinreichenden Erschliessung Ã¼berdies keine Ausnahmen gemacht werden. GemÃ¤ss dem Wortlaut von Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG hat das fÃ¼r die Ãberbauung erschlossene Land bereits im Zeitpunkt der Baubewilligung tatsÃ¤chlich erschlossen zu sein. Eine rechtskrÃ¤ftige Erschliessungsplanung fÃ¼r sich alleine genÃ¼gt grundsÃ¤tzlich nicht, solange die erforderlichen Erschliessungsanlagen nicht effektiv realisiert worden sind. Das Bundesgericht nimmt diesbezÃ¼glich eine etwas grosszÃ¼gigere Haltung ein und lÃ¤sst es genÃ¼gen, wenn im Zeitpunkt der Baubewilligung sichergestellt ist, dass das Bauprojekt spÃ¤testens im Zeitpunkt der Realisierung Ã¼ber die erforderliche Erschliessung verfÃ¼gt (BGE 127 I 103, Erw. 7d; Waldmann/HÃ¤nni, a.a.O., N 61 ff. zu Art. 22 RPG). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <h2><a name="_Toc469302419">2. Der Begriff der strassenmÃ¤ssigen Erschliessung und quantitative sowie qualitative Anforderungen</a></h2> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Eine hinreichende Erschliessung setzt unter anderem auch voraus, dass eine hinreichende Zufahrt besteht (Art. 19 Abs. 1 RPG und Art. 35 Abs. 1 BauG). Unter einer âhinreichenden Zufahrtâ wird â zumindest fÃ¼r die Erschliessung von Bauzonen â immer eine strassenmÃ¤ssige Erschliessung verlangt. Zu berÃ¼cksichtigen sind jeweils die betreffenden Ã¶rtlichen UmstÃ¤nde und Gegebenheiten (Art. 35 BauG; Jomini, a.a.O., N 18 zu Art. 19 RPG; VVGE 1989 und 1990, Band IX, Nr. 15, Erw. 3). Dabei ist, wie bereits erwÃ¤hnt, zwischen Grob- und Feinerschliessung zu unterscheiden. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die Einwohnergemeinden kennen insbesondere Sammelstrassen (z.T. untergliedert in Sammelstrassen A und B), Erschliessungsstrassen A sowie Erschliessungsstrassen B (vgl. z.B. Art. 13 Erschliessungsreglement der Einwohnergemeinde Alpnach, Art. 11-13 und Art. 23 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Lungern, Art. 13 Erschliessungsreglement und Art. 16 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Sarnen und Art. 8-11 sowie Art. 19 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Sachseln):</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Sammelstrassen (allenfalls A oder B) dienen der Groberschliessung und befinden sich im Eigentum der Einwohnergemeinde. Sie umfassen Strassen- und Hauptachsen des Fusswegnetzes, welche ein Quartier oder einen Dorfteil mit dem Ã¼bergeordneten Strassennetz verbinden. Sie verfÃ¼gen regelmÃ¤ssig Ã¼ber eine Mindestbreite von fÃ¼nf bis sechs Metern und eine Trottoirbreite von 1.50 bis 2.00 Metern. Die betreffenden Strassen kÃ¶nnen auch einen geringeren Ausbaustandard aufweisen, sofern sie der Erschliessung von Aussengebieten dienen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Erschliessungsstrassen A (Quartiererschliessungsstrassen) sind Teil der Groberschliessung und befinden sich im Eigentum der Einwohnergemeinde. Sie dienen der Erschliessung von Wohnquartieren. Sie verfÃ¼gen Ã¼ber eine Mindestbreite von 4.50 bis fÃ¼nf Metern mit zwei Fahrstreifen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Erschliessungsstrassen B (Zufahrtswege) sind Strassen, die sich im Eigentum der Korporationen oder von Privaten befinden und dienen der Erschliessung von GebÃ¤udegruppen in der GrÃ¶sse bis zu 30 Wohneinheiten. Sie verbinden die einzelnen GrundstÃ¼cke mit den Ã¼bergeordneten Erschliessungsstrassen (Feinerschliessung). Sie weisen in der Regel nur einen Fahrstreifen auf. Sie kÃ¶nnen einspurig erstellt werden, wenn eine genÃ¼gende Ãbersicht gewÃ¤hrleistet ist und eine ausreichende Anzahl AusweichmÃ¶glichkeiten vorhanden ist. Sie verfÃ¼gen Ã¼ber eine Mindestbreite von drei bis 4.50 Metern mit einem Fahrstreifen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Eine hinreichende Zufahrt hat zwingend die Sicherheit der Fahrzeuglenker sowie der Ã¼brigen Benutzer, wie namentlich der FussgÃ¤nger, zu gewÃ¤hrleisten. Des Weiteren ist der Bodenbelag nutzergerecht zu wÃ¤hlen. Ãberdies mÃ¼ssen die Sicht und KreuzungsmÃ¶glichkeiten ausreichend sein. Ebenfalls ist erforderlich, dass die betreffende Zufahrt wÃ¤hrend des ganzen Jahres auch durch grÃ¶ssere Fahrzeuge sowie durch Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste (Feuerwehr, ElektrizitÃ¤ts- und Wasserwerke, Notfalldienst, Kehrichtabfuhr) bedenkenlos benutzt werden kann (Urteil des Bundesgerichts vom 6. Mai 1993, in: ZBl 1994, S. 91; VVGE 1981 und 1982, Band V, Nr. 61, Erw. 1; VVGE 1989 und 1990, Band IX, Nr. 15, Erw. 3; VVGE 1991 und 1992, Band X, Nr. 60, Erw. 4b; VVGE 1993 und 1994, Band XI, Nr. 27, Erw. 6a). Es ist jedoch auf der Gegenseite zu beachten, dass Erschliessungsanlagen, insbesondere Strassen, nicht grÃ¶sser erstellt werden sollen, als es ihr Zweck erfordert (vgl. Art. 35 Abs. 1 BauG).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die vom Bundesrecht gegebenen Voraussetzungen werden im kantonalen und kommunalen Recht in Vorschriften Ã¼ber die Fahrbahnbreite oder Steigung und Beschaffenheit der Strassen konkretisiert. Die BehÃ¶rden pflegen fÃ¼r die Beurteilung der technischen Anforderungen an eine Zufahrt in der Regel die NormblÃ¤tter der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS) beizuziehen. Diese stellen jedoch lediglich Richtlinien dar, sofern auf sie nicht gesetzlich verwiesen wird (Waldmann/HÃ¤nni, a.a.O., N 21 zu Art. 19 RPG; vgl. Art. 16 Abs. 2 Strassenverordnung vom 14. September 1935 [GDB 720.11]). Die kommunalen Reglemente enthalten unter anderem Vorschriften Ã¼ber das Situations- und Normalprofil, das LÃ¤ngenprofil, das QuergefÃ¤lle, die Sichtbehinderung sowie die Ausgestaltung und Kennzeichnung von Sackgassen (vgl. anstatt vieler Art. 23 ff. Strassenreglement der Einwohnergemeinde Lungern). Von den vorgeschriebenen Fahrwegbreiten kann in begrÃ¼ndeten FÃ¤llen abgewichen werden (vgl. Art. 53 Abs. 1 Bst. a BauG; Art. 19 Abs. 4 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Sachseln; VVGE 1981 und 1982, Band V, Nr. 61, Erw. 2). Ein begrÃ¼ndeter Fall liegt insbesondere dann vor, wenn die Anwendung der ordentlichen Vorschriften zu einer offensichtlichen HÃ¤rte fÃ¼r die Bauherrschaft fÃ¼hrt und durch die Erteilung einer Ausnahmebewilligung weder andere Ã¶ffentliche Interessen noch solche der Nachbarn wesentlich beeintrÃ¤chtigt werden. Eine solche Konstellation ist dann gegeben, wenn eine eingezonte Liegenschaft durch Beharren auf den gesetzlichen Vorschriften nicht mehr Ã¼berbaubar wÃ¤re (VVGE 1991 und 1992, Band X, Nr. 60; VGE vom 4. Juli 2012 i.S. P.W. AG c. H.E.G. AG und Kons, Erw. 3.3.2). Das StrassengefÃ¤lle darf Ã¼berdies in der Regel nicht mehr als 10 %, in schwierigem GelÃ¤nde nicht mehr als 12 % betragen. Zudem sind zwischen GefÃ¤llswechseln ausreichend grosse Ausrundungen einzulegen (vgl. z.B. Art. 24 Abs. 1 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Lungern, Art. 17 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Sarnen und Art. 20 Strassenreglement der Einwohnergemeinde Sachseln).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Eine hinreichende Zufahrt muss Ã¼berdies sÃ¤mtlichen Verkehr der Zone, welche sie erschliesst, aufnehmen kÃ¶nnen. FÃ¼hrt ein GrundstÃ¼ck nach seiner nutzungsplangemÃ¤ssen Ãberbauung zu einer Verkehrszunahme, welche das Strassennetz nicht zu bewÃ¤ltigen vermag und welche zu schÃ¤dlichen und lÃ¤stigen Einwirkungen auf die Umgebung fÃ¼hrt, kann dieses nicht als erschlossen angesehen werden. Die Vorschriften des Bundesgesetzes Ã¼ber den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01) mÃ¼ssen mÃ¶glichst eingehalten werden (Jomini, a.a.O., N 20 zu Art. 19 RPG).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verwaltungsgericht hat in einem konkreten Fall eine knapp drei Meter breite Quartierstrasse, welche der Erschliessung eines Dutzends HÃ¤user dienen sollte, als ungenÃ¼gend bezeichnet. Hinzu kam, dass die betreffende Strasse mit einem GefÃ¤lle von 15 % und unÃ¼bersichtlich in die Kantonsstrasse einmÃ¼ndete (VVGE 1978 bis 1980, Band IV, Nr. 55, Erw. 3). Ebenfalls als unzureichend qualifizierte das Verwaltungsgericht eine relativ kurze Stichstrasse von drei Metern Breite, welche neben der Erschliessung eines einzelnen Hauses auch als Zufahrt fÃ¼r eine Tiefgarage mit 12 ParkplÃ¤tzen dienen sollte. In diesem Zusammenhang war es zudem von Bedeutung, dass von der Kantonsstrasse in die Stichstrasse einmÃ¼ndende Fahrzeuge zufolge der Schwierigkeit, auf dieser selber zu kreuzen, gegebenenfalls auf dem Trottoir oder auf der Kantonsstrasse halten mussten (VGE vom 9. September 1982 i.S. B. c. B., Erw. 3). In einem anderen Fall wurde eine nur 2.5 Meter breite Zufahrt zu einem einzelnen Haus als knapp genÃ¼gend erachtet. Dabei handelte es sich insofern um aussergewÃ¶hnliche VerhÃ¤ltnisse, als es ein Einzelobjekt war und auch grÃ¶ssere Fahrzeuge ohne BenÃ¼tzung der sehr kurzen Einfahrt nahe genug an das Haus heranfahren konnten (VGE vom 12. MÃ¤rz 1981 i.S. K., Erw. 2). In einem weiteren Fall wurde eine rund 80 Meter lange Quartierstrasse, welche eine Breite von 3.5 Meter aufwies und als Zufahrt zu 17 Ã¼berbauten Parzellen diente und durch welche zusÃ¤tzlich vier DoppeleinfamilienhÃ¤user erschlossen werden sollten als ungenÃ¼gend erachtet (VGE vom 25. Mai/11. Juli 1983 i.S. L.B. und Kons, Erw. 2b). Das Verwaltungsgericht befand Ã¼berdies einen Weg mit einer Breite von 2.5 bis knapp drei Metern nicht als ausreichend, da ein gefahrloses Kreuzen beim Begegnungsfall Fahrzeug/FussgÃ¤nger bzw. Radfahrer auf grÃ¶sseren Streckenabschnitten nicht gewÃ¤hrleistet war. Die faktisch denkbare LÃ¶sung, auf private, an die Strasse angrenzende AbstellplÃ¤tze auszuweichen, wurde als ungenÃ¼gend erachtet, weil keine entsprechende Grunddienstbarkeit bestand (VVGE 1991 und 1992, Band X, Nr. 60, Erw. 5). Bei besonderen VerhÃ¤ltnissen (z.B. bei gebotener Verlangsamung des Verkehrs) kann Ã¼berdies die Fahrbahnbreite auch bei Gegenverkehr bis auf drei Meter herabgesetzt werden. Soweit die kantonale Praxis verlangt, dass im Sinne einer genÃ¼genden Erschliessung auch ein gefahrloses Kreuzen gewÃ¤hrleistet sein mÃ¼sse, muss es fÃ¼r die Erschliessung von Wohnquartieren genÃ¼gen, dass das Kreuzen von Motorfahrzeugen mittels Ausweichstellen ermÃ¶glicht wird. Hingegen sollte das Kreuzen eines Fahrzeugs mit FussgÃ¤ngern und Velofahrern auch ohne Ausweichstellen gewÃ¤hrleistet sein (VVGE 1991 und 1992, Band X, Nr. 60, Erw. 4c; VVGE 1993 und 1994, Band XI, Nr. 27, Erw. 6b). Das Verwaltungsgericht hielt in einem weiteren Urteil fest, dass eine Ein- und Ausfahrt, welche ein mehrmaliges Vor- und RÃ¼cksetzen erfordert, den allgemeinen Anforderungen an eine hinreichende Erschliessung im Allgemeinen nicht genÃ¼ge (VVGE 2009 und 2010, Band XIX, Nr. 15, Erw. 1).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die rechtsgenÃ¼gliche, strassenmÃ¤ssige Erschliessung setzt ausserdem voraus, dass die Erstellung der Zufahrt spÃ¤testens auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Bauvorhabens rechtlich gewÃ¤hrleistet ist (vgl. auch Art. 35 Abs. 1 Satz 3 BauG; VVGE 1989 und 1990, Band IX, Nr. 15, Erw. 3). Dies ist jeweils dann gegeben, wenn die Strassen und Wege im Zeitpunkt der Baubewilligung bereits bestehen und der Bauherr berechtigt ist, sie fÃ¼r sein Bauprojekt zu nutzen, oder wenn GewÃ¤hr dafÃ¼r besteht, dass sie spÃ¤testens bei Fertigstellung der Bauten und Anlagen vollendet sein werden, und die AnschlÃ¼sse an das Strassennetz bewilligt sind. MÃ¼ssen die Zufahrt oder Teile davon auf fremdem Grund erstellt werden, muss deren Erstellung rechtlich gesichert sein (vgl. BGE 121 I 68, Erw. 3a; VVGE 1993 und 1994, Band XI, Nr. 25, Erw. 2). DafÃ¼r kommen primÃ¤r planerische Mittel in Frage (z.B. SondernutzungsplÃ¤ne: Ãberbauungsordnungen, Erschliessungs- und Quartier- oder GestaltungsplÃ¤ne). Sofern es sich als erforderlich erweist, ist der benÃ¶tigte Boden durch Landumlegungen und Grenzregulierungen bzw. -bereinigungen auszuscheiden (vgl. VVGE 1995 und 1996, Band XII, Nr. 18, Erw. 5). GrundsÃ¤tzlich ist es genÃ¼gend, wenn im Zeitpunkt der Baubewilligung ein rechtskrÃ¤ftiger Sondernutzungsplan vorliegt. Nichtsdestotrotz muss aber gleichzeitig feststehen, dass auch die tatsÃ¤chliche Erstellung einer hinreichenden Zufahrt samt Belag spÃ¤testens auf den Zeitpunkt der Realisierung des Bauprojekts gewÃ¤hrleistet ist (VVGE 1989 und 1990, Band IX, Nr. 15; Jomini, a.a.O., N 22 zu Art. 19 RPG). Des Weiteren fallen auch privatrechtliche Vereinbarungen zwischen den GrundeigentÃ¼mern, welche dem Betroffenen das Recht zur Errichtung und/oder Nutzung einer Zufahrt einrÃ¤umen (BGE 121 I 65, Erw. 4a; Entscheid des Regierungsrats vom 2. Dezember 2014 [Nr. 210], Erw. 5, publiziert in OGVE 2014/15 Nr. 59; siehe ferner auch VVGE 1987 und 1988, Band VIII, Nr. 56). Privatstrassen sind jedoch nicht immer geeignet, eine hinreichende Zufahrt zu begrÃ¼nden, da eine zweckmÃ¤ssige Verkehrserschliessung eine auf die geordnete QuartierÃ¼berbauung ausgerichtete Parzellarordnung und Erschliessung erfordert (BGE 119 Ib 135, Erw. 4a cc). Nach der Rechtsprechung und Lehre ist es Ã¼berdies zulÃ¤ssig, die Baubewilligung an die aufschiebende Bedingung des Nachweises einer rechtlich hinreichend gesicherten Erschliessung vor Baubeginn zu knÃ¼pfen (vgl. VGE vom 4. Juli 2012 i.S. P.W. AG c. H.E.G. AG und Kons, Erw. 5.2; VVGE 1993 und 1994, Band XI, Nr. 25, Erw. 3; MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, Diss. ZÃ¼rich 1991, N 474 ff.). Hingegen ist die Sicherung der Erschliessung durch Auflagen nicht mÃ¶glich, insbesondere nicht, wenn durch die Auflage fremdes Eigentum betroffen wÃ¼rde (VVGE 1993 und 1994, Band XI, Nr. 25, Erw. 3).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <h2><a name="_Toc469302420">3. Eine hinreichende Zufahrt fÃ¼r die Erschliessung einer Bauzone muss selber im Baugebiet liegen</a></h2> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Eine Strasse, welcher die Funktion zugedacht wird, Land in der Bauzone zu erschliessen, soll grundsÃ¤tzlich durch das Siedlungsgebiet fÃ¼hren und nicht Land ausserhalb der Bauzone beanspruchen. In der Regel kann einer solchen Anlage keine Standortgebundenheit (objektives Angewiesensein) ausserhalb der Bauzone zuerkannt werden. Dementsprechend fÃ¤llt auch die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemÃ¤ss Art. 24 RPG ausser Betracht (Urteil des Bundesgerichts 1A.232/2005 vom 13. Juni 2006, Erw. 2.2; BGE 118 1b, Erw. 4a; BGE 112 Ib 175, Erw. 5; Bandli, Bauen ausserhalb der Bauzonen, Diss. Bern 1989, S. 185). Vielmehr mÃ¼sste dargelegt werden, dass sich die betreffende Strasse nicht in der Bauzone errichten lÃ¤sst. Der entsprechende Nachweis erweist sich jedoch als Ã¼beraus schwierig, da davon ausgegangen wird, dass es regelmÃ¤ssig entsprechende raumplanerische Mittel gibt, die Strassenanlagen in die Bauzonen zu integrieren (Muggli, a.a.O., N 21 zu Art. 24 RPG; Waldmann/HÃ¤nnni, a.a.O., N 16 zu Art. 24 RPG). Die Standortgebundenheit darf nur dann bejaht werden, wenn die Strasse aus technischen oder betriebswirtschaftlichen GrÃ¼nden oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzonen angewiesen ist. Dabei beurteilen sich die Voraussetzungen nach objektiven MassstÃ¤ben, und es kann weder auf die subjektiven Vorstellungen und WÃ¼nsche des Einzelnen noch auf die persÃ¶nliche ZweckmÃ¤ssigkeit oder Bequemlichkeit ankommen (Urteil des Bundesgerichts 1A.232/2005 vom 13. Juni 2006, Erw. 2.2).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Insbesondere stellt der Umstand, dass bereits eine â fÃ¼r den neuen Zweck aber ungenÃ¼gende â Strasse besteht, fÃ¼r sich allein noch kein zwingender Grund dafÃ¼r dar, die Erschliessung kÃ¼nftiger Bauten Ã¼ber diese Strasse zu bewerkstelligen (BGE 118 Ib 497, Erw. 4a). Des Weiteren ist der Umstand, dass das fÃ¼r die strassenmÃ¤ssige Erschliessung benÃ¶tigte Land ausserhalb der Bauzone billiger ist und die StrassenfÃ¼hrung ausserhalb der Bauzone weniger Konflikte mit Anwohnern hervorruft, ebenfalls kein stichhaltiges Argument. Zudem berechtigen auch MÃ¤ngel und LÃ¼cken in der Erschliessungsplanung nicht zur Annahme einer Standortgebundenheit (Muggli, a.a.O., N 21 zu Art. 24 RPG). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Bundesgericht hat in BGE 118 Ib 497 (Erw. 4c) klar betont, dass die Gemeinden gehalten seien, mÃ¶gliche Alternativen einer strassenmÃ¤ssigen Erschliessung von der Bauzone her zu prÃ¼fen. Der alleinige Umstand, dass die erforderlichen Durchfahrtsrechte fehlten, kÃ¶nne die Standortgebundenheit einer Ã¼ber ein Nichtbaugebiet fÃ¼hrenden Strasse nicht begrÃ¼nden. Neben der MÃ¶glichkeit einer Baulandumlegung kÃ¤me Ã¼berdies auch die MÃ¶glichkeit eines Bebauungsplans in Betracht. Mit einem solchen Plan kÃ¶nne einerseits die Erschliessung innerhalb der Bauzone festgelegt werden und andererseits liesse sich mit diesem raumplanerischen Instrument ebenfalls die Zonengrenze neu ziehen. Somit mÃ¼sse nicht zwingend eine grossrÃ¤umige Zonenplanrevision angestrebt werden.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> </div> <div><br clear="all"/> <hr align="left" size="1" width="33%"/> <div id="ftn1"> <p class="MsoFootnoteText"><a href="#_ftnref1" name="_ftn1" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span lang="X-NONE"><span class="MsoFootnoteReference"><span lang="X-NONE">[1]</span></span></span></span></a><span> Der Autor war wÃ¤hrend vier Jahren juristischer Mitarbeiter des kantonalen Rechtsdienstes. Die fÃ¼r diese Publikation erweiterte Darstellung beruht auf einem von ihm verfassten Bericht fÃ¼r das Bau- und Raumentwicklungsdepartement.</span></p> </div> </div> </body> </html>