Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer II II 2020 24 Entscheid vom 16. November 2020 Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident Dr.oec. Andreas Risi, Richter Dr.iur. Frank Lampert, Richter Dr.iur. Thomas Twerenbold, Gerichtsschreiber Parteien 1. A.________, 2. B.________, Beschwerdeführer, gegen Bezirk Einsiedeln, Bau- und Umweltbehörde, Hauptstrasse 78, Postfach 161, 8840 Einsiedeln, Vorinstanz, Gegenstand Kausalabgaben (Vorteilsabgabe)2 Sachverhalt: A.A.________ und B.________ ersuchten mit Baugesuch vom 14. Dezember 2015 (sowie abgeänderten Planunterlagen vom 29.4.2016 / 14.6.2016) um Bewil- ligung für den Abbruch Liegenschaften Assek.-Nrn. xxx (Geschäfts- und Wohn- haus) sowie yyy (Garage) und den Neubau Vierfamilienhaus, C.________strasse …. , U.________/SZ, Grundstück GB Nr. zzz (Bf-act. 1 [For- mular Z01]; Vi-act. Beilage 1/2 [Formular Z01] u. 1/3 [Formular Z15 – Zufahr- ten/Unterschreitung Strassenabstand] u. 1/6 [Plan Nr. 03b "Allgemein – Abbruch / Neu" vom 29.4.2016]). Mit Beschluss Nr. 164 vom 21. Oktober 2016 erteilte die Bau- und Umweltbehörde des Bezirks Einsiedeln die Baubewilligung für das er- wähnte Bauvorhaben (Bf-act. 2 = Vi-act. Beilage 2/1). Unter den Bedingungen und Auflagen für die Erteilung der Einfahrtsbewilligung wurde (u.a.) unter Ziff. 4.15 darauf hingewiesen, dass die Verrechnung einer allfälligen Vorteilsab- gabe mit separater Verfügung erfolgt. B.Mit Verfügung der Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln Nr. 004 vom 13. Januar 2020 legte die Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln das Total der Vorteilsabgabe und Gebühren auf den Betrag von Fr. 7‘203.00 (inklusive Bearbeitungsgebühren, nicht mehrwertsteuerpflichtig) fest (Bf-act. 12 = Vi-act. Beilage 17). Gestützt auf die (vom Bezirk Einsiedeln Büro Bauen abgeänderten) Planunterlagen vom 14. November 2019 / 4. Dezember 2019 (Vi-act. Beilage 11/2 u. 13/3) bzw. die Ermittlung der baulichen Erweiterung der Nutzfläche und den auf Grund der (aktualisierten) Schätzung der kantonalen Güterschatzungskommis-sion vom 14. November 2019 (Vi-act. Beilage 10/2 u. 14/2) festgelegten Verkehrswert sind folgende Berechnungsparameter ermittelt worden: Berechnung der VTA / Erweiterung der Nutzfläche Quadratmeterpreis Bauland gem. Verkehrswertschätzung CHF/m2 1'500.00 Anrechenbare, zusätzlich bebaute Nutzfläche m2 110.22 Verkehrswert (Quadratmeterpreis x Nutzfläche) CHF 165'330.00 Prozentsatz gemäss BRB Nr. 03/2015 % 4 Berechnung Vorteilsabgabe (Verkehrswert x %-Satz) CHF 6'613.00 6'613.00 Gebühren 1. Grundpauschale CHF 150.00 2. Gebühren Verkehrswertschätzung CHF 80.00 3. Arbeitsaufwand Sachbearbeiterin (3 Std.) CHF 270.00 4. Ausfertigung und Zustellung CHF 90.00 Total Gebühren CHF 590.00 590.00 Total Vorteilsabgabe und Gebühren (gerundet) CHF 7'203.003 C.Gegen die Verfügung der Bau- und Umweltbehörde Einsiedeln Nr. 004 vom 13. Januar 2020 (Versand: 16.1.2020) erheben A.________ und B.________ mit Eingabe vom 3. Februar 2020 (Postaufgabe am gleichen Tag) rechtzeitig innerhalb der Rechtsmittelfrist von 20 Tagen Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit folgenden Rechtsbegehren: 1. Die Beschwerde sei gutzuheissen und die Verfügung vom 13. Januar 2020 sei aufzuheben. 2. Es sei festzustellen, dass auf die Erhebung einer Vorteilsabgabe für das Bauvorhaben „Abbruch Liegenschaften Assek.-Nrn. xxx und yyy sowie Neubau Vierfamilienhaus, GB Nr. zzz“ zu verzichten sei. 3. Eventualiter sei die Güterschatzung des Grundstücks GB Nr. zzz neu vorzunehmen und angemessen herabzusetzen. 4. Subeventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 5. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners. D.Mit Verfügung vom 11. Februar 2020 überweist der Regierungsrat die Beschwerde gestützt auf § 52 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 als Sprungbeschwerde zum Entscheid ans Verwaltungsgericht. E.Mit Vernehmlassung ans Verwaltungsgericht vom 3. April 2020 beantragt der Bezirk Einsiedeln, Bau- und Umweltbehörde (Vorinstanz), die Abweisung der Beschwerde und Bestätigung des Beschlusses der Bau- und Umweltbehörde Nr. 004 vom 13. Januar 2020, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. Die Beschwerdeführer halten in ihrer Stellungnahme/Replik vom 24. April 2020 an ihren Rechtsbegehren fest. Der verfahrensleitende Richter lud die Parteien zu einer ergänzenden Stellungnahme zu auf www.mapplus.ch publizierten Luftaufnahmen der Liegenschaft GB Nr. zzz älteren Datums ein, wovon nur die Beschwerdeführer Gebrauch machten. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.1Gemäss § 58 Abs. 1 des kantonalen Strassengesetzes (StraG; SRSZ 442.110) vom 15. September 1999 erhebt der Strassenträger für das Un- terschreiten des Strassenabstandes (§ 42) und für die Erstellung von Zufahrten und Zugängen (§§ 47 f.) eine Vorteilsabgabe. Die Abgabenpflicht entsteht bei Zu- fahrten und Zugängen im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung für die Bebauung oder für die bauliche Erweiterung der Nutzfläche (§ 58 Abs. 2 Bst. b StraG). Die Vorteilsabgabe beträgt höchstens 5 Prozent des Verkehrswertes der wie folgt bestimmten Fläche: bei Zufahrten und Zugängen nach der effektiv bebauten 4 Nutzfläche, aber ohne die Fläche der Zugänge und Zufahrten selbst (vgl. § 58 Abs. 3 Bst. b StraG). 1.2Bei Zufahrten und privaten Zugängen zu Hauptstrassen wird der Betrag der Vorteilsabgabe in Prozent des Verkehrswertes der effektiv bebauten Fläche durch § 28 Abs. 2 der Strassenverordnung (StraV; SRSZ 442.111) vom 18. Ja- nuar 2000 festgelegt. Für Bewilligungen an den anderen Strassen legt der Be- zirksrat beziehungsweise der Gemeinderat die Höhe der Vorteilsabgabe fest (§ 28 Abs. 3 StraV). Der Verkehrswert (Landwert) wird auf Grund einer Schät- zung der kantonalen Güterschatzungskommission festgelegt (§ 28 Abs. 4 StraV). 1.3Gemäss Beschluss des Bezirksrats Einsiedeln (BRB) Nr. 003 vom 14. Ja- nuar 2015 (Vi-act. Beilage 3/3) beträgt die Vorteilsabgabe für den Bezirk Einsie- deln bei der Erschliessung von Mehrfamilienhäusern 4 Prozent des Verkehrswer- tes nach der effektiv bebauten Nutzfläche (Disp.-Ziff. 1.2 Bst. b). Ferner wurde im Beschluss vom Bezirksrat Einsiedeln auch davon Vormerk genommen, dass gemäss Praxis Bezirk Einsiedeln bei einer Erweiterung der Nutzfläche bis 30 Prozent zur vorherigen Überbauung auf die Erhebung der Vorteilsabgabe ganz verzichtet wird (vgl. Disp.-Ziff. 3 in Verb. mit Ziff. 6 der Erwägungen). 2.1Im vorliegenden Fall ist streitig, ob und inwiefern die Vorinstanz berechtigt und verpflichtet ist, im Zusammenhang mit dem am 21. Oktober 2016 bewilligten Bauvorhaben eine Vorteilsabgabe für die Erstellung von Zufahrten und Zugängen zu erheben. 2.2Das Verwaltungsgericht hat festgestellt, dass die Vorteilsabgabe nicht rückwirkend gilt (VGE 721/02 vom 9.1.2003, Erw. 3b). Vorteile, die bereits vor In- krafttreten der Abgabepflicht am 1. Januar 2000 bestanden haben, sind nicht ab- gabepflichtig. Für vor dem 1. Januar 2000 überbaute Grundstücke kann mithin eine Abgabepflicht im Zusammenhang mit direkten Zufahrten und Zugängen erst ausgelöst werden, wenn eine bauliche Erweiterung der Nutzfläche bewilligt wird. Bewilligungspflichtige Änderungen bestehender Bauten, die bereits vor dem 1. Januar 2000 bestanden haben, sind ohne bauliche Erweiterung der Nutzfläche (Renovationen, Umbauten innerhalb bestehender Kubaturen oder reine Nut- zungsänderungen) nicht abgabepflichtig. Allfällige Verschiebungen der Nutz- flächen innerhalb einer Liegenschaft sind unerheblich (VGE 722/03 vom 6.2.2004, Erw. 3.4). 2.3Bei Neubauten, die anstelle eines abgebrochenen oder durch höhere Ge- walt zerstörten, vor dem 1. Januar 2000 bestandenen Gebäudes erstellt werden, ist wie folgt vorzugehen. Immer vorausgesetzt, dass die Grundvoraussetzung für 5 die Abgabepflicht (die Bewilligungspflicht gemäss § 47 StraG sowie eine direkte Zufahrt) erfüllt ist, muss aus sachlichen, aber auch aus Gründen der Rechts- gleichheit an die Praxis bei Renovationen, Um- und Ausbauten sowie Nutzungs- änderungen angeknüpft werden. Soweit mithin die bisherige Nutzfläche durch die Neubaute nicht vergrössert wird, rechtfertigt sich auch keine Erhebung der Vor- teilsabgabe, während die darüber hinaus reichende Nutzfläche der Abgabepflicht unterliegt (VGE 718/04 vom 27.2.2004 publiziert in: EGV-SZ 2004 B. 5.1 S. 144 ff. [Erw. 2.4] S. 146). 3.1Mit ihrem Hauptantrag verlangen die Beschwerdeführer, es sei festzustel- len, dass auf die Erhebung einer Vorteilsabgabe für das Bauvorhaben "Abbruch Liegenschaften Assek.-Nrn. xxx und yyy sowie Neubau Vierfamilienhaus, GB Nr. zzz" zu verzichten sei. Gemäss Beschluss des Bezirks Einsiedeln (BRB) Nr. 003 vom 14. Januar 2015 (Disp.-Ziff. 3 in Verb. mit Ziff. 6 der Erwägungen) wird entsprechend der Praxis Bezirk Einsiedeln bei einer Erweiterung der Nutz- fläche bis 30 Prozent zur vorherigen Überbauung auf die Erhebung der Vorteils- abgabe ganz verzichtet. Es ist zu prüfen, ob im vorliegenden Fall auf die Erhe- bung der Vorteilsabgabe verzichtet werden kann, weil die Erweiterung der Nutz- fläche - wie von den Beschwerdeführern geltend gemacht - weniger als 30 Pro- zent betrage. 3.2Die Vorinstanz gelangt ausgehend von der neuen anrechenbaren Nutz- fläche (Neubau) von 288.5 m 2 und einer rechtmässig bewilligten anrechenbaren bestehenden Nutzfläche (Altbestand) von 178.28 m2 zum Ergebnis, dass sich die anrechenbare Nutzfläche (Altbestand) um 110.22 m 2 erhöhe, d.h. eine Erhöhung der Nutzfläche gegenüber dem Altbestand um 61.82 Prozent. Für die Ermittlung der altrechtlich anzuerkennenden Nutzfläche erfolgte dabei durch die Vorinstanz eine Reduzierung der von den Beschwerdeführern im Plan "Vorteilsabgabe" vom 10. Juni 2019 (Bf-act. 7; Vi-act. Beilage 9/1 u. 9/2) an- gegebenen Nutzfläche Parkplatz/Aussenlokal (Altbestand) von 92.00 m 2 auf 46.40 m2 (bzw. nochmals reduziert auf 43.12 m 2) (Vi-act. Beilage 11/2: Abgeän- derter Plan durch das Büro Bauen vom 14.11.2019) sowie eine Reduzierung der angegebenen Nutzfläche der Garage (Altbestand) von 42.6 m 2 auf 22.96 m 2 (Vi- act. Beilage 13/3: Abgeänderter Plan durch das Büro Bauen vom 4.12.2019). Gebäude 112.20 m 2 Garage 22.96 m 2 Aussenlokal, Parkplatz 43.12 m 2 Nutzfläche bestehend 178.28 m 2 Nutzfläche neu 288.50 m 2 Erweiterte, anrechenbare Nutzfläche (61.82%) 110.22 m 26 Als Zwischenfazit hielt die Vorinstanz deshalb fest, ein Verzicht auf die Vorteils- abgabe gemäss BRB Nr. 003 vom 14. Januar 2015 sei nicht möglich, da die zu- sätzlich anrechenbare Nutzfläche des Neubaus 30 Prozent der anrechenbaren Nutzfläche (Altbestand) übersteige (Vernehmlassung, Materielles Ziff. 2.6, Sei- te 15). 3.3Die Beschwerdeführer vertreten demgegenüber den Standpunkt, dass kei- ne Vorteilsabgabe geschuldet sei, da die erweiterte anrechenbare Nutzfläche er- wiesenermassen weniger als 30 Prozent betrage (Beschwerde, Materielles Ziff. 2.4., Seite 7; Stellungnahme/Replik, zu Ziffer 2.6, Seite 8 f.). Dabei gingen die Beschwerdeführer zunächst davon aus, dass die einstmalige Garagenfläche im vollen Ausmass (42.60 m 2) zu berücksichtigen sei, und auch der ehemalige Vorplatz des Restaurants (Aussenlokal, Parkplatz 92.00 m 2) – aufgrund der langjährigen Nutzung als Gästeparkplatz – vollumfänglich als be- stehende Nutzfläche in die Berechnung miteinzubeziehen sei (Beschwerde, Ma- terielles Ziff. 2.4., Seite 7; Stellungnahme/Replik, zu Ziffer 13., Seite 4 f.). Gebäude 112.20 m 2 Garage 42.60 m 2 Vorplatz 92.00 m 2 Nutzfläche bestehend 246.80 m 2 Nutzfläche neu 288.50 m 2 Erweiterte, anrechenbare Nutzfläche (16.9%) 41.70 m 2 Im weiteren Verlauf hielten die Beschwerdeführer an ihrer Berechnung zumindest insoweit fest, dass die ganze Garage (42.60 m 2) wie auch zwei Parkfelder (30.00 m2) als bestehende Nutzfläche ausgewiesen und anzurechnen seien. Die- se seien ebenso aufgrund der Verwirkung des Anspruchs der Behörden auf Wie- derherstellung des rechtmässigen Zustandes bzw. des Vertrauensschutzes in ih- rem Bestand garantiert. Die (reduzierte) Fläche des Aussenlokals von 43.12 m 2 werde anerkannt (Stellungnahme/Replik, zu Ziffer 2.5, Seite 8). Gebäude 112.20 m 2 Garage 42.60 m 2 Aussenlokal 43.12 m 2 2 Parkfelder à je 15 m2 30.00 m 2 Nutzfläche bestehend 227.92 m 2 Nutzfläche neu 288.50 m 2 Erweiterte, anrechenbare Nutzfläche (26.58%) 60.58 m 2 Zuletzt machten die Beschwerdeführer geltend, die gesamte Fläche des Vorplat- zes des Restaurants sei befestigt/asphaltiert und beinhalte neben den Parkfel- dern (30 m 2) und dem Aussenlokal (43.12 m 2) auch abzugsberechtigte Abstell- bereiche für Kleinfahrzeuge (Motorräder, Fahrräder, etc.) und Zugang. Über den 7 Platz sei je nach Bedarf und Platzangebot verfügt worden. Entsprechend müss- ten Zugangsflächen jeweils errechnet werden. Die Differenzfläche von 18.88 m 2 sei in örtlich nicht definierte Zugangsfläche und in abzugsberechtigte Abstell- fläche aufzuteilen (Stellungnahme/Replik, Zu Ziffer 2.6, Seite 9). Aussenlokal, Parkplatz 92.00 m 2 Aussenlokal - 43.12 m 2 Parkfeld - 30.00 m 2 Differenzfläche 18.88 m 2 3.4Strittig und nachfolgend zu prüfen sind somit die anrechenbare Fläche der bestehenden Nutzfläche (Altbau) hinsichtlich der Fläche des Vorplatzes des Re- staurantes (Aussenfläche/Aussenlokal/Parkplätze) sowie der Garagenfläche. Unbestritten sind hingegen die alte Gebäudefläche (112.20 m 2) sowie die Nutz- fläche neu (288.50 m2). 3.4.1Es ist vertretbar und nicht willkürlich, wenn die Vorinstanz von der Fläche des Vorplatzes des Restaurants (92.00 m 2) gestützt auf das "Leitbild D.________" (Vi-act. Beilage 1/8. u. 1/9) nur (aber immerhin) das Aussenlokal (46.40 m2 bzw. reduziert auf 43.12 m 2) berücksichtigt hat. Wie die Beschwerde- führer selber bemerken, überlagern sich Aussenlokal und Parkfläche (Stellung- nahme/Replik, zu Ziffer 2.6, Seite 9), weshalb bereits aus diesem Grund das Aussenlokal und die Parkfläche nicht gleichzeitig (kumulativ) berücksichtigt wer- den können. Die Flächen der Zugänge und Zufahrten zählen sodann ausdrück- lich nicht zur anrechenbaren Nutzfläche (vgl. § 58 Abs. 3 Bst. b StraG), was die Anrechnung der gesamten Fläche ohnehin ausschliesst. Der Umstand, dass ein gewisser Anteil der Fläche des Vorplatzes "je nach Bedarf und Platzangebot" als Abstellfläche genutzt wurde, führt nicht dazu, dass diese Abstellflächen als ab- zugsfähige Nutzflächen (Altbestand) zu betrachten wären (Stellungnahme/Replik, zu Ziffer 2.6 Seite 8 f.). Die von den Beschwerdeführern als Beweis offerierten Fotografien führen zu keiner anderen Beurteilung (Bf-act. 17). Auf eine Zeugen- befragung, dass der ganze Platz vor dem Restaurant als Parkplatz für die Gäste genutzt wurde (Bf-act. 18), kann (bzw. konnte) in antizipierter Beweiswürdigung verzichtet werden (Beschwerde, Materielles Ziff. 2.3.2., Seite 6 f.). Wenn die ver- fügende Instanz und – im Beschwerdefall – das Gericht die Beweise anders wür- digt als die Beschwerdeführer, so liegt darin keine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Eine Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz erü- brigt sich (Beschwerde, Rechtsbegehren zu Ziff. 4). Mithin ist die Anrechnung von 43.12 m2 für 'Aussenlokal, Parkplatz' nicht zu beanstanden. 3.4.2 Demgegenüber erscheint es nicht gerechtfertigt, dass die Vorinstanz die anrechenbare, bestehende Nutzfläche (Altbestand) der Garage (Assek.-Nr. yyy) 8 von 42.60 m 2 auf 22.96 m 2 korrigiert hat, weil die Beschwerdeführer keinen Nachweis für die Bewilligung der behaupteten Nutzfläche (Altbestand) geliefert hätten und bezüglich der Erweiterung des Gebäudes Assek.-Nr. yyy von ur- sprünglich 22.96 m 2 auf 42.6 m 2 keine Baubewilligungen aktenkundig seien, weshalb davon auszugehen sei, dass die Baute Assek.-Nr. yyy ohne Bewilligung erweitert wurde (Vernehmlassung, Materielles Ziff. 2.5, Seite 14 f.). Es mag zwar zutreffen, dass die Nachführungen am Gebäude Assek.-Nr. yyy (Mutation No. …. vom 15.2.1974 [Vi-act. Beilage 19/2] und Mutation No. …. vom 27.8.1993 [Vi-act. Beilage 19/3]) in der amtlichen Vermessung und im Grund- buchplan eine (fehlende) Baubewilligung nicht ersetzen können. Ebenso wenig kann man sich diesbezüglich auf die Angaben der Grundstücksbeschreibung im Grundbuchauszug verlassen (Bf-act. Beilage 16 [Grundbuchauszug vom 12.11.2015] und Stellungnahme/Replik, Beilage 6 [Grundbuchauszug vom 14.3.2017]), da den beschreibenden Angaben im Plan für das Grundbuch, wie den Angaben über die Gebäude, die weiteren Objekte, die Kulturart etc., aber auch der Flächenangabe, keine rechtliche Bedeutung zukommt (Jürg Schmid, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 6. Aufl. 2019, N 25 zu Art. 950 ZGB). Die Beschwerdeführer können sich sodann auch nicht auf ihre Gutgläubigkeit beru- fen (Stellungnahme/Replik, zu Ziffer 17. bis 21., Seite 5 f.), weil praxisgemäss öf- fentlich-rechtliche Pflichten oder Belastungen des Grundeigentums, wie sie im Bau- und Planungsrecht vorkommen, bei der Handänderung grundsätzlich auf den Erwerber übergehen, der sich insbesondere auch den bösen Glauben seines Rechtsvorgängers anrechnen lassen muss (vgl. Urteil BGer 1C_337/2008 vom 18.11.2008 Erw. 3.3). Im vorliegenden Fall lässt sich indessen zumindest feststellen, dass die Erweite- rung der Garage jedenfalls bereits vor Erteilung der Baubewilligung Nr. 343 vom 23. Juli 1973 (Vi-act. Beilage 13/1) und vor der anschliessenden Mutation No. …. vom 15. Februar 1974 (Vi-act. Beilage 19/2) erfolgt sein musste (gemäss Mail Amt für Vermessung und Geoinformation vom 19.2.2020 erfolgte 1974 die Muta- tion von 'alte Fläche 23 m2 auf neue Fläche 41 m2'' Vi-act. Beilage 19/1). Dies be- legen die auf www.mapplus.ch publizierten Luftaufnahmen des Grundstückes GB Nr. zzz (vgl. Schreiben des Gerichtes vom 30.9.2020 mit Auszügen der Luftauf- nahmen; VG-act. 16). Es darf deshalb angenommen werden, dass die Behörden zum damaligen Zeitpunkt bei der Erteilung der Baubewilligung für den Um- und Aufbau des bestehenden Schopfes 1973 auch schon Kenntnis vom entspre- chenden Anbau am Gebäude Assek.-Nr. yyy hatten. Entgegen der Vorinstanz ist daher nicht davon auszugehen, dass die mit der Mutation No. …. vom 15. Fe- bruar 1974 eingemessene und in der amtlichen Vermessung nachgeführte Erwei- terung der Garage ohne erforderliche Baubewilligung (und ohne Wissen der 9 Behörden) ausgeführt worden war. In der Mutation No. …. (Vi-act. Beilage 19/2) wurde die Garage mit den Dimensionen 400 x 435 und 424/426 x 539/547 ange- geben, was einer Fläche von 40.47 m 2 oder gerundet - wie vom Amt für Vermes- sung und Geoinformation gemeldet - von 41 m 2 entspricht (vgl. Vi-act Beilage 19/1). Anders verhält es sich für die spätere mit der Mutation No. …. vom 27. August 1993 (Vi-act. Beilage 19/3) eingemessene und in der amtlichen Vermessung nachgeführte Vergrösserung des Gebäudes Assek.-Nr. yyy um 2.00 m 2 (neue Fläche 43 m 2). Hier ist unklar geblieben, zu welchem Zeitpunkt und unter wel- chen Umständen die Vergrösserung der Garage erfolgte. Die Beschwerdeführer vermögen auch nicht nachzuweisen, dass hier der Anspruch der Behörden im Bereich des Baurechts auf die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes wegen Schaffung eines Vertrauenstatbestandes und/oder Zeitablaufs verwirkt worden wäre (BGE 107 Ia 121 ff.; Urteil BGer 1P.768/2000 vom 19.9.2001 Erw. 3). Unbehelflich ist dabei auch der Einwand der Beschwerdeführer, dass die Erweiterung der Garage um 2.00 m 2 spätestens bei der Baubewilligung am 21. Oktober 2016 von den Behörden ordentlich hätte bewilligt werden können bzw. damit auch indirekt erfolgt sei, wird doch durch die entsprechende Bewilli- gung der zusätzlichen Nutzfläche gerade die (strittige) Abgabepflicht ausgelöst. 3.4.3Nach dem Gesagten ist die durch die Vorinstanz vorgenommene Reduzie- rung der altrechtlich anzuerkennenden Nutzfläche Parkplatz/Aussenlokal (Altbe- stand) von 92.00 m 2 auf 46.40 m 2 (bzw. reduziert auf 43.12 m 2) nicht zu bean- standen. Demgegenüber erscheint die Reduzierung der angegebenen Nutzfläche der Garage (Altbestand) von 42.6 m2 auf 22.96 m2 nicht gerechtfertigt. Zumindest die mit der Mutation No. …. vom 15. Februar 1974 eingemessene und in der amtlichen Vermessung nachgeführte Erweiterung der Garage (alte Fläche 23 m 2, neue Fläche 41 m 2; Vi-act. Beilage 19/1) ist als bestehende Nutzfläche (Altbe- stand) anzurechnen. Dies ergibt dann folgende Berechnung: Gebäude 112.20 m 2 Garage 41.00 m 2 Aussenlokal, Parkplatz 43.12 m 2 Nutzfläche bestehend 196.32 m 2 Nutzfläche neu 288.50 m 2 Erweiterte, anrechenbare Nutzfläche (46.95%) 92.18 m 2 Damit vermag die (geringfügige) Korrektur der Garagenfläche insgesamt nichts an dem Ergebnis zu ändern, dass durch den Neubau die anrechenbare Nutz- fläche zur vorherigen Überbauung (Altbau) jedenfalls um mehr als 30 Prozent erweitert wird, weshalb ein Verzicht auf die Erhebung der Vorteilsabgabe ent- sprechend der Praxis Bezirk Einsiedeln nicht möglich erscheint. Massgebend für 10 die Berechnung der Vorteilsabgabe ist eine erweiterte, anrechenbare Nutzfläche von 92.18 m2. 4.1Eventualiter beantragen die Beschwerdeführer, dass die Güterschatzung des Grundstückes GB Nr. zzz neu vorzunehmen und angemessen herabzuset- zen sei (Beschwerde, Rechtsbegehren zu Ziff. 3). Der Betrag der Vorteilsabgabe wird in Prozent des Verkehrswertes der effektiv bebauten Fläche festgelegt. Die Festlegung des Landwertes ist dazu auf Grund einer aktualisierten Schätzung der kantonalen Güterschatzungskommission vom 14. November 2019 vorge- nommen worden (Vi-act. Beilage 10/2 u. 14/2). 4.2Dass die Abgabepflicht im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung ausgelöst wird, bedeutet entgegen der Meinung der Beschwerdeführer nicht, dass der rele- vante m2-Preis im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung als Grundlage für eine Be- rechnung der Vorteilsabgabe herangezogen werden müsste (Beschwerde, Mate- rielles Ziff. 3, Seite 7 f.). Die Abgabepflicht ist unzweifelhaft im Zeitpunkt der Be- willigungserteilung entstanden. Die angeordnete Pflicht kommt jedoch erst zum Tragen, wenn die Baubewilligung auch tatsächlich konsumiert wird (s.a. VGE 339/93 vom 23.12.1993 publiziert in: EGV-SZ 1993, Nr. 30 S. 98 ff. [Erw. 2.d] S. 100 f.). Dabei kann die definitive Vorteilsabgabe erst auf Grund einer (aktuali- sierten) Verkehrswertschätzung der kantonalen Güterschatzungskommission festgesetzt werden. 4.3Die kantonale Güterschatzungskommission hat den Bodenwert mit Hilfe des Residualwertverfahrens ermittelt (Vi-act. Beilage 10/2 u. 14/2; Vernehmlas- sung, Materielles Ziff. 3.3 u. 3.4, Seite 16). Der Residualwert, dem ein Abbruch und ein darauffolgender Neubau – im Sinne der bestmöglichen Nutzung ("High- est and Best Use") – zugrunde liegt, entspricht einer Investorenbetrachtung. Die Residualwertmethode ist ein Landbewertungsmodell, das insbesondere dann zur Anwendung kommt, wenn keine geeigneten Vergleichswerte vorhanden sind (BGE 114 Ib 286 Erw. 7 S. 295 f.). Die Beschwerdeführer behaupten nicht, dass Vergleichspreise vorhanden (gewesen) wären, die in der fraglichen Zeit für zum Vergleich geeignete Liegenschaften bezahlt worden sind. Die getroffene Metho- denwahl ist insofern nicht zu beanstanden. 4.4Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Residualwertmethode von der kanto- nalen Güterschatzungskommission falsch angewendet worden wäre (vgl. E-Mail vom 9. Dezember 2019 der kantonalen Steuerverwaltung = Vi-act. Beilage 14/2). Bei der Residualwertmethode wird der Wert für baureifes Land aus dem ermittel- ten Wert einer realisierbaren und zonenkonformen Bebauung abgeleitet. Der Dif- ferenzbetrag aus diesem "geplanten" Wert abzüglich der Entwicklungs- bzw. 11 Herstellungskosten der Bebauung ergeben schliesslich den gesuchten Landwert (vgl. dazu etwa Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Ausgabe 2019, Schwei- zerische Vereinigung kantonaler Grundstücksbewertungsexperten SVKG [Hrsg.], S. 190 ff.). Die Beschwerdeführer bringen nichts vor, was eine Verletzung allge- mein anerkannter Schätzungsmethoden erkennen liesse (Beschwerde, Materiel- les Ziff. 3, Seite 7 f.; Stellungnahme/Replik, zu Ziffer 3.1 bis 3.4, Seite 9). 5.Die Beschwerde erweist sich als unbegründet, soweit die Befreiung von der Vorteilsabgabe beantragt und soweit Fehlerhaftigkeit der Güterschatzung geltend gemacht wurde. Sie ist in diesen Punkten abzuweisen. Hingegen ist die Berech- nung der Vorteilsabgabe der Vorinstanz gemäss angefochtener Verfügung da- hingehend zu korrigieren, als für die Garage Altbestand eine Fläche von 41 m 2 anzurechnen ist. Dies ergibt neu folgende Berechnung: Berechnung der VTA / Erweiterung der Nutzfläche Quadratmeterpreis Bauland gem. Verkehrswertschätzung CHF/m2 1'500.00 Anrechenbare, zusätzlich bebaute Nutzfläche m2 92.18 Verkehrswert (Quadratmeterpreis x Nutzfläche) CHF 138'270.00 Prozentsatz gemäss BRB Nr. 03/2015 % 4 Berechnung Vorteilsabgabe (Verkehrswert x %-Satz) CHF 5'530.80 5'530.80 Gebühren 1. Grundpauschale CHF 150.00 2. Gebühren Verkehrswertschätzung CHF 80.00 3. Arbeitsaufwand Sachbearbeiterin (3 Std.) CHF 270.00 4. Ausfertigung und Zustellung CHF 90.00 Total Gebühren CHF 590.00 590.00 Total Vorteilsabgabe und Gebühren CHF 6'120.80 Die Beschwerdeführer schulden damit eine Vorteilsabgabe in der Höhe von Fr. 6'120.80 (anstelle von Fr. 7'203.-- gemäss angefochtener Verfügung). 6.1Die Verfahrenskosten sind dem Ausgang des Verfahrens entsprechend zu verteilen (§ 72 Abs. 2 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Die auf Fr. 800.-- festzusetzenden Verfahrens- kosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten, Barauslagen) gehen im Umfang von Fr. 700.-- zu Lasten der Beschwerdeführer und im Umfang von Fr. 100.-- zu Las- ten der Vorinstanz. 6.2Eine Parteientschädigung ist weder den Beschwerdeführern noch der Vor- instanz, die beide nicht anwaltschaftlich vertreten sind, zuzusprechen (§ 74 Abs. 1 und Abs. 4 VRP). 12 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Vorteilsabgabe inkl. Gebühren auf Fr. 6'120.80 festgesetzt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Kosten von Fr. 800.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barausla- gen) werden im Umfang von Fr. 700.-- den Beschwerdeführern und im Um- fang von Fr. 100.-- der Vorinstanz auferlegt. Die Beschwerdeführer haben am 21. Februar 2020 einen Kostenvorschuss von 800.-- geleistet, womit ihr Rückerstattungsanspruch Fr. 100.-- beträgt. Die Vorinstanz hat den Betrag von Fr. 100.-- innert 30 Tagen auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwal- tungsgerichts zu überweisen. 3. Eine Parteientschädigung wird nicht zugesprochen. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe- schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 5. Zustellung an: - die Beschwerdeführer (2/R) - die Vorinstanz (R) - den Regierungsrat - und das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (z.K.). Schwyz, 16. November 2020 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Vizepräsident: Der Gerichtsschreiber:13 *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru- mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 20. November 2020