<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00554</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219028&amp;W10_KEY=4480706&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00554</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 28.02.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Quartiererhaltungszone. Wendehammer. Vorentscheid. Verfahren nach Strassengesetz. Nichtigkeit. Genügende Erschliessung. Begrünung. Gemeindeautonomie.<br/><br/>Quartiererhaltungszonen sind keine Schutzobjekte im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG. Ihr Zweck liegt in der Erhaltung und Förderung der Siedlungsqualität. Damit sind nicht hohe architektonische Ansprüche gemeint; ebenso wenig sollen durch Quartiererhaltungszonen Verdichtungseffekte zunichte gemacht werden (E. 2.3). Gemäss BZO ist in der vorliegenden Quartiererhaltungszone die geschlossene Bauweise zustimmungsfrei gestattet. Das geplante Bauprojekt verstösst weder gegen die vorherrschende bauliche Situation noch gegen die BZO-Regelung, wodurch kein Verstoss gegen das Gebot der Erhaltung von Quartiererhaltungszonen vorliegt (E. 2.8).<br/><br/>Die Frage der Zulässigkeit der Verlegung des Wendehammers wurde bereits durch publizierten Vorentscheid beantwortet, wodurch die diesbezüglichen Rügen des Beschwerdeführers verspätet sind (E. 3.2). Eine Nichtigkeit des Vorentscheids liegt nicht vor, da kein schwerer, offensichtlicher Mangel ersichtlich ist dadurch, dass auf ein Verfahren nach Strassengesetz verzichtet wurde (E. 3.2.4). Auch ist der neu geplante Wendehammer verkehrssicher und eine genügende Erschliessung ist sichergestellt (E. 3.3).<br/><br/>Eine ungenügende Begrünung der streitbetroffenen Parzellenfläche ist nicht ersichtlich. Die Auslegung der entsprechenden BZO-Bestimmung erscheint angesichts der Gemeindeautonomie als zulässig (E. 4.5).<br/><br/>Abweisung.<br/><br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNUNGSPFLICHT">BEGRÃNUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIENSTBARKEIT">DIENSTBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEAUTONOMIE">GEMEINDEAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHTIGKEIT">NICHTIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERERHALTUNGSZONE">QUARTIERERHALTUNGSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SIEDLUNGSQUALITÃT">SIEDLUNGSQUALITÃT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENGESETZ">STRASSENGESETZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERDICHTUNG">VERDICHTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERE ERSCHLIESSUNG">VERKEHRSSICHERE ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORENTSCHEID">VORENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WENDEHAMMER">WENDEHAMMER</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 50a Abs. 1 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 233 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 236 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 257 Abs. 1 lit. a PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 324 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=42105" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00554</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">28. Februar 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Daniela KÃ¼hne.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Stiftung C, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 13. Juli 2017 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich der Stiftung C die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau von Alterswohnungen auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 am E-GÃ¤sschen 03 und 04 in ZÃ¼rich.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 17. August 2017 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheides sowie eine ParteientschÃ¤digung. Mit Entscheid vom 13. Juli 2018 wurde der Rekurs abgewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 13. September 2018 erhob A Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung der Frage der ZonenkonformitÃ¤t an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, eventualiter den Entscheid des Baurekursgerichts vom 13. Juli 2018 und der Bauentscheid der Bausektion des Stadtrates der Stadt ZÃ¼rich vom 13. Juli 2017 aufzuheben; des Weiteren festzustellen, dass der Vorentscheid der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 26. Mai 2015 betreffend GrÃ¶sse, Lage und Ãberbauung des Wendeplatzes und die mit dem vor Baurekursgericht angefochtenen Bauentscheid der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 13. Juli 2017 laut ErwÃ¤gung A e) in ErwÃ¤gung E a) erfolgte Beurteilung der Verlegung des Wendehammers nichtig seien. In prozessualer Hinsicht verlangte A die Neuordnung der Kosten des Rekursverfahrens sowie eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Mit Schreiben vom 11. Oktober 2018 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 12. Oktober 2018 beantragte die Stiftung C die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, sowie eine ParteientschÃ¤digung (zzgl. Mehrwertsteuer von 7,7 %). Mit Schreiben vom 17. Oktober 2018 beantragte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich die Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerdereplik vom 19. November 2018 hielt A an den AntrÃ¤gen in der Beschwerde fest, unter Berichtigung des geforderten Mehrwertsteuersatzes von 8 % auf 7,7 %. Mit Duplik vom 28. November 2018 hielt die Stiftung C an ihren AntrÃ¤gen fest, ebenso A mit Triplik vom 21. Januar 2018. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich verzichtete per E-Mail vom 25. Januar 2018 auf eine weitere Vernehmlassung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung1">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt, dass hinsichtlich des streitbetroffenen Bauprojekts eine fehlende ZonenkonformitÃ¤t vorliege. Das Bauprojekt, welches eine noch bestehende HÃ¤userlÃ¼cke am E-GÃ¤sschen zu schliessen plane, verstosse gegen das Gebot der Erhaltung von Ortsteilen in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung in Quartiererhaltungszonen. Es gÃ¤be im Bereich des streitbetroffenen Bauvorhabens weder eine Strasse mit prÃ¤gnantem Strassenraum noch eine die Strasse (das E-GÃ¤sschen) begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise. Mehr als 50 % des betroffenen Strassenraums seien "offen". Zudem sei der unÃ¼berbaute Teil des GrundstÃ¼ckes hinter der Apsis der Kirche G ein raumgreifender mit BÃ¤umen bestÃ¼ckter Platz, welcher zur Erholung diene. Er werde optisch und raumwirksam erweitert durch den Raum, der sich Ã¼ber das wenig befahrene E-GÃ¤sschen, die 21 m breite â hier streitbetroffene â Ãffnung der sÃ¼dÃ¶stlichen Flucht der Bebauung des E-GÃ¤sschens und den dahinter liegenden Hof erschliesse. Zu einer hochwertigen Siedlungsstruktur gehÃ¶rten auch solche Freiraumstrukturen. Die Erhaltung der beschriebenen einzigartigen Situation im Nahbereich der Kirche G sei hÃ¶her zu gewichten als ihre Erweiterung durch eine stÃ¤dtebaulich fragwÃ¼rdige Schliessung einer offenen Blockrandbebauung.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die streitbetroffenen BaugrundstÃ¼cke befinden sich in der Quartiererhaltungszone QI5b. Die Bauherrschaft betreibt auf dem nÃ¶rdlichen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 ein Altersheim, welches durch den geplanten Neubau auf Kat.-Nr. 01 mit Alterswohnungen ergÃ¤nzt werden soll. Dieser soll an die SÃ¼dwestfassade des bestehenden Altersheims angebaut werden und sich Ã¼ber die gesamte LÃ¤nge des sÃ¼dlichen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 erstrecken. Im SÃ¼dwesten soll der Neubau wiederum in geschlossener Bauweise an die bestehende Baute auf dem benachbarten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 angefÃ¼gt werden. Das im sÃ¼dwestlichen Bereich des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 bestehende GebÃ¤ude soll dem Neubau weichen. Ebenso sind eine Verlegung des am Ende des E-GÃ¤sschens situierten Wendeplatzes und eine neue Zufahrt durch die Neubaute hindurch in den Innenhof vorgesehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>GemÃ¤ss § 50a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) umfassen Quartiererhaltungszonen in sich geschlossene Ortsteile mit hoher SiedlungsqualitÃ¤t, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung erhalten oder erweitert werden sollen. Die Quartiererhaltungszonen stellen keine Schutzobjekte dar, sodass nur die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG gelten. <span>Eine Quartiererhaltungszone fÃ¼hrt nicht per se zur Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG, weil sie â im Gegensatz zu einer Kernzone â gemÃ¤ss § 50a Abs. 1 PBG nicht eine denkmalschÃ¼tzerische Zielsetzung verfolgt, sondern die Erhaltung und FÃ¶rderung der SiedlungsqualitÃ¤t bezweckt (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00511 E. 5.6.1; BEZ 1995 Nr. 5 E. 2; </span>vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, Band 2, Bau- und Umweltrecht, 5. Auflage, ZÃ¼rich 2011, S. 663<span>). </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Mit dem Begriff der SiedlungsqualitÃ¤t ist nicht gemeint, dass ein Siedlungsbereich hohe architektonische oder andere herausragende AnsprÃ¼che erfÃ¼llen mÃ¼sse. Es genÃ¼gt, wenn ein Ortsteil "geschlossen" ist und eine "bauliche Gliederung" aufweist, die ihn, meist unter MitberÃ¼cksichtigung der Aussenraumgestaltung einheitlich (oder vielfÃ¤ltig) erscheinen lÃ¤sst. ZusÃ¤tzliches wird nicht verlangt. Quartiererhaltungszonen sind von verdichtetem Bauen nicht ausgenommen; sie sollen nicht dafÃ¼r eingesetzt werden, Verdichtungseffekte zunichte zu machen (BEZ 1995 Nr. 5 E. 3 und 5).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Das streitbetroffene Geviert zwischen H-, I-Strasse, E-GÃ¤sschen und J-Platz ist der Quartiererhaltungszone QI5b zugeschieden. GemÃ¤ss Art. 24f Abs. 1 BZO zeichnen sich die Gebiete der Quartiererhaltungszone I durch eine die Strassen begleitende, mehrheitlich geschlossene Bauweise von hoher Dichte des spÃ¤ten 19. und frÃ¼hen 20. Jahrhunderts mit prÃ¤gnanten StrassenrÃ¤umen und InnenhÃ¶fen oder AnsÃ¤tzen zu einer Hofbildung aus. Der rÃ¼ckwÃ¤rtige Bereich oder die HÃ¶fe sind unterschiedlich dichtbebaut oder grossflÃ¤chig frei gehalten. Nach Abs. 2 weisen die Strassenfassaden mit ReprÃ¤sentationsfunktion Ã¼berwiegend 4 bis 5 Vollgeschosse mit ausgeprÃ¤gtem Sockelgeschoss und Traufbereich auf. Die rÃ¼ckwÃ¤rtigen Fassaden sind meist einfacher gestaltet. GemÃ¤ss Art. 24g Abs. 2 BZO dÃ¼rfen Neubauten mit fÃ¼nf Voll-, einem anrechenbaren Untergeschoss und zwei anrechenbaren Dachgeschossen sowie im seitlichen Bereich zustimmungsfrei in geschlossener Bauweise entlang Strassen und PlÃ¤tzen erstellt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Wie die Vorinstanz richtig ausfÃ¼hrt, ist das Geviert H-, I-Strasse, E-GÃ¤sschen und J-Platz von einer fÃ¼r das Quartier typischen Blockrandbebauung umrandet, welche bis auf eine LÃ¼cke nÃ¶rdlich des Altersheims und der vom Bauvorhaben betroffenen, rund 21 m breiten Ãffnung vollstÃ¤ndig geschlossen ist. Der auf dem sÃ¼dlichen BaugrundstÃ¼ck vorhandene gebÃ¤udefreie Bereich wird gegenwÃ¤rtig in Form von AbstellplÃ¤tzen sowie als Zufahrt zu diesen genutzt und dient zugleich als Wendehammer am Ende des E-GÃ¤sschens. Das E-GÃ¤sschen endet als Stichstrasse vor der Zufahrt zu einer privaten Tiefgarage. Die sÃ¼dÃ¶stliche an das E-GÃ¤sschen grenzende Bebauung ist bis zum BaugrundstÃ¼ck hin geschlossen und findet ihren Fortsatz in der auf der gleichen Flucht stehenden Nordfassade des Altersheims. Auf der nordwestlichen Seite des E-GÃ¤sschens endet die der Strasse folgende Bebauung vor der Tiefgarageneinfahrt, hinter der sich die frei stehende Kirche G befindet. Zwischen der Kirche, der geschlossenen Bebauung entlang der nÃ¶rdlich verlaufenden K-Strasse, welche wiederum an die Bebauung am J-Platz anschliesst, und dem Altersheim befindet sich eine Ã¶ffentlich zugÃ¤ngliche Parkanlage mit Sitzgelegenheiten. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Angesichts des dargelegten Sachverhalts kann der RÃ¼ge des BeschwerdefÃ¼hrers nicht gefolgt werden. Entgegen den AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers liegt im streitbetroffenen Geviert eine mehrheitlich geschlossene Bauweise vor. Es umfasst eine Blockrandbebauung, welche entlang der I-Strasse, der H-Strasse und des J-Platzes vollstÃ¤ndig geschlossen ist und einzig entlang dem E-GÃ¤sschen noch LÃ¼cken aufweist. Dabei kÃ¶nnen, wie die Beschwerdegegnerin 2 richtig darlegt, das E-GÃ¤sschen und seine LÃ¼cken bei der Kirche G und beim streitbetroffenen GrundstÃ¼ck nicht isoliert betrachtet werden, sondern sind insgesamt im Kontext des Gevierts zu betrachten. Die genannten LÃ¼cken machen in diesem Geviert prozentual nur noch einen geringen Anteil aus. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>UnabhÃ¤ngig von der aktuell vorgefundenen baulichen Situation ist im konkreten Fall aber vor allem entscheidrelevant, was in der BZO geregelt ist. GemÃ¤ss den genannten Bestimmungen 24f und 24g BZO liegt im konkreten Fall keine Schutzzone, sondern eine Quartiererhaltungszone vor, wo eine geschlossene Bauweise entlang Strassen und PlÃ¤tzen im seitlichen Bereich zustimmungsfrei gestattet ist. Wie bereits dargelegt, liegt der Sinn und Zweck einer solchen Quartiererhaltungszone nicht in der Bewahrung hoher architektonischer AnsprÃ¼che oder in der Verhinderung von Siedlungseffekten (vgl. z.<span> </span>B. <span>BEZ 1995 Nr. 5 E. 3 und 5). Beim Instrument der Quartiererhaltungszone handelt es sich um ein Instrument der Ortsplanung und Weiterentwicklung der Quartiere und nicht um eine Schutzzone zum Erhalt des Status Quo (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00511, E. 5.6.1). </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Daran Ã¤ndern auch die Verweise des BeschwerdefÃ¼hrers auf den ErlÃ¤uterungsbericht zur Teilrevision BZO 2014 vom 1. Oktober 2014 nichts. In diesem Bericht sind hochwertige Siedlungsstrukturen erwÃ¤hnt, welche durchaus auch Freiraumstrukturen (nebst beispielsweise Blockrandstrukturen) umfassen. Hieraus ergibt sich jedoch kein Widerspruch zu den genannten BZO-Bestimmungen, sondern lediglich die (nicht zwingende) MÃ¶glichkeit, in Quartiererhaltungszonen nebst Blockrandstrukturen auch Freiraumstrukturen zu berÃ¼cksichtigen. Das streitbetroffene Bauprojekt Ã¼bernimmt die im Geviert vorherrschende Struktur der Blockrandbebauung und steht dem Sinn der Quartiererhaltungszone gemÃ¤ss BZO-Bestimmungen nicht entgegen. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Zudem werden Freiraumstrukturen durch den Freiraum bei der Kirche G in der konkreten Quartiererhaltungszone weiterhin berÃ¼cksichtigt. Die Schliessung der streitbetroffenen unÃ¼berbauten LÃ¼cke hat keine entscheidrelevante Auswirkung auf die Kirche, da diese vom E-GÃ¤sschen zurÃ¼ckversetzt steht und einen angeschlossenen Freiraum mit angrenzender Parkanlage aufweist, welcher vom geplanten Bauprojekt unangetastet bleibt. </span>Somit droht auch kein rechtswidriger Verlust einer zwingend schÃ¼tzenswerten Situation im Bereich des KirchengebÃ¤udes. Ebenfalls ist angesichts der massgeblichen BZO-Bestimmungen nicht entscheidrelevant, einen allenfalls in Fragmenten noch ablesbaren frÃ¼heren dÃ¶rflichen/lÃ¤ndlichen Charakter der Bebauung zu erhalten (wobei dieser angesichts der bereits bestehenden Verdichtung des gesamten Gevierts ohnehin kaum erkennbar erscheint). Die historischen UrsprÃ¼nge spielen fÃ¼r eine Quartiererhaltungszone, die ja eben gerade keine Schutzzone darstellt, keine ausschlaggebende Rolle.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.8 </b>Es ist der Vorinstanz somit beizupflichten, dass vorliegend weder angesichts der vorherrschenden aktuellen baulichen Situation noch angesichts der rechtlichen Regelung Faktoren erkennbar sind, welche gegen das geplante Bauprojekt in der Quartiererhaltungszone QI5b sprechen wÃ¼rden. Die Schliessung der streitbetroffenen LÃ¼cke durch den Neubau steht im Einklang mit der gesetzgeberischen Absicht. Insgesamt ergibt sich somit, dass kein Verstoss gegen das Gebot der Erhaltung oder Erweiterung von Ortsteilen in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung in der Quartiererhaltungszone vorliegt. Ebenso wenig liegt in diesem Zusammenhang ein Verstoss gegen das WillkÃ¼rverbot oder eine materielle Rechtsverweigerung vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beanstandet weiter, dass fÃ¼r die nicht ohne Schwierigkeiten zu erreichende, geplante Verlegung des bestehenden Wendehammers vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 auf das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 (GebÃ¤udekubus der Beschwerdegegnerin 1) eine strassenrechtliche Bewilligung fehle, weshalb eine unzureichende Erschliessung im Sinn von § 233 PBG bestÃ¼nde. Die Aufhebung des bestehenden Wendehammers wÃ¼rde zudem den Anschluss des Wegrechtes des BeschwerdefÃ¼hrers an das Ã¶ffentliche Strassennetz unterbrechen. Eine Belastung der Ã¶ffentlichen Wegparzelle mit dem vorbestehenden Wegrecht bei zwischenzeitlichen Parzellierungen sei aus derzeit unbekannten GrÃ¼nden unterblieben. Der BeschwerdefÃ¼hrer habe einer Verlegung seines Wegrechtes nicht zugestimmt. Ãberdies sei der Zugang nach § 237 Abs. 1 und 2 PBG weder in tatsÃ¤chlicher Hinsicht gewÃ¤hrleistet noch verkehrssicher. Insgesamt sei die Verlegung des Wendehammers somit unzulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>Die Vorinstanz hielt hierzu fest, dass die Frage der ZulÃ¤ssigkeit der Verlegung des Wendehammers bereits mit Vorentscheid BE 727/15 vom 26. Mai 2015 (gutheissend) beantwortet wurde. Dieser Vorentscheid sei vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht angefochten und somit rechtskrÃ¤ftig geworden. Die Beschwerdegegnerschaft schliesst sich vor dem Verwaltungsgericht dieser EinschÃ¤tzung an. Die RÃ¼ge bezÃ¼glich der mangelhaften Verlegung des Wendehammers bzw. der ungenÃ¼genden Erschliessung kÃ¶nne deshalb nicht mehr berÃ¼cksichtigt werden und erfolge verspÃ¤tet. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.2 </b>Dahingegen wendet der BeschwerdefÃ¼hrer wiederum ein, der genannte Vorentscheid sei als nichtig zu erachten, da er im falschen Verfahren ergangen worden sei. Er hÃ¤tte nicht im Baubewilligungsverfahren, sondern in einem Verfahren gemÃ¤ss Strassengesetz getroffen werden mÃ¼ssen. Somit liege ein gravierender Mangel und Nichtigkeit des Vorentscheids vor; diese Nichtigkeit sei im verwaltungsgerichtlichen Verfahren festzustellen. Hiergegen argumentierte die Vorinstanz, dass es zwar grundsÃ¤tzlich richtig sei, dass der Bau von Verkehrsanlagen im Rahmen der DurchfÃ¼hrung eines Strassenprojektes nach dem Strassengesetz oder dem im Planungs- und Baugesetz geregelten Quartierplanverfahren zu erfolgen habe. Es sei aber zu berÃ¼cksichtigen, dass die Bauherrschaft mit der betreffenden Auflage vorbehaltlos einverstanden sei, der neue Wendehammer in das Bauprojekt integriert worden sei und sowohl der aufzuhebende Wendehammer als auch das BaugrundstÃ¼ck im Eigentum der Stadt ZÃ¼rich stÃ¼nden. Die Bauherrschaft Ã¼bernehme sÃ¤mtliche Kosten des Projekts, weshalb nicht zu beanstanden sei, wenn vorliegend auf ein Verfahren gemÃ¤ss Strassengesetz verzichtet worden sei. </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerin 1 erachtet vor Verwaltungsgericht auch die RÃ¼ge der Nichtigkeit des baurechtlichen Vorentscheids als verspÃ¤tet, da sie vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht bereits im Rekursverfahren vorgebracht worden sei; somit sei auf diese RÃ¼ge nicht einzutreten. Im Ãbrigen weisen sowohl die Beschwerdegegnerin 1 als auch 2 darauf hin, dass der Vorentscheid ohnehin nicht als nichtig zu erachten sei. Dies treffe nur auf offensichtliche und ganz schwere MÃ¤ngel zu. Vorliegend handle es sich gemÃ¤ss Beschwerdegegnerin 2 nicht um einen solchen Mangel, da verschiedene Gemeinden die Praxis verfolgten, den Ausbau von Gemeinde- oder Quartierstrassen im Baubewilligungs- und nicht im Verfahren nach Strassengesetz zu bewilligen, wenn die Bauherrschaft die Kosten Ã¼bernehme. Die Beschwerdegegnerin 1 weist darauf hin, dass untergeordnete Anpassungen der vorliegenden Art gemÃ¤ss Rechtsprechung im Rahmen des baurechtlichen Verfahrens bewilligt und gesichert werden dÃ¼rften und es kein separates strassenrechtliches Festsetzungsverfahren brauche. Bei Anwendung der Be­stimmungen des Strassengesetzes wÃ¤re gemÃ¤ss Beschwerdegegnerin 2 hinsichtlich der Verlegung des Wendehammers ohnehin von einem Projekt von untergeordneter Bedeutung auszugehen, wobei nach den einschlÃ¤gigen Bestimmungen des Strassengesetzes auf das Mitwirkungs- und das Einspracheverfahren ohnehin verzichtet hÃ¤tte werden kÃ¶nnen. Somit habe der BeschwerdefÃ¼hrer dadurch, dass die Beurteilung des Wendehammers im Baubewilligungsverfahren stattgefunden habe, eine Ausweitung seiner Verfahrensrechte erfahren, wodurch fÃ¼r ihn keine Veranlassung bestehe, Nichtigkeit geltend zu machen. Insgesamt sei die Nichtigkeit deshalb zu verneinen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.3 </b>Die Vorinstanz hielt schliesslich bezÃ¼glich der materiellen Beurteilung des Wendehammers fest, dass durch die neue Lage des Wendehammers ohnehin keine ungenÃ¼gende Erschliessung im Sinn von § 233 Abs. 1 und § 237 PBG entstÃ¼nde bzw. dieser seinen Zweck nicht mehr zu erfÃ¼llen vermÃ¶chte. Die neue Situation erweise sich insgesamt als Ã¼bersichtlich und verkehrssicher. Die Beschwerdegegnerschaft schliesst sich vor Verwaltungsgericht dieser vorinstanzlichen EinschÃ¤tzung ein und weist darauf hin, dass eine hinreichende, verkehrssichere Erschliessung vorliege.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>ZunÃ¤chst ist sowohl der Vorinstanz als auch der Beschwerdegegnerschaft beizupflichten, dass Ã¼ber die Frage der ZulÃ¤ssigkeit der Verlegung des Wendehammers bereits mit Vorentscheid BE 727/15 vom 26. Mai 2015 (gutheissend) entschieden wurde. Dieser Entscheid wurde im Tagblatt der Stadt ZÃ¼rich am 8. April 2015 und im Amtsblatt des Kantons ZÃ¼rich am 10. April 2015 publiziert und vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht angefochten (was dieser vor Verwaltungsgericht auch nicht bestreitet). GemÃ¤ss § 324 PBG sind Vorentscheide hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich wie baurechtliche Bewilligungen. Der BeschwerdefÃ¼hrer hat sich die gutheissende Beantwortung bezÃ¼glich der ZulÃ¤ssigkeit der Verlegung des Wendehammers deshalb entgegenhalten zu lassen und konnte sie nicht mehr zum gegenwÃ¤rtigen Rekurs- bzw. Beschwerdethema erheben. Seine diesbezÃ¼glichen RÃ¼gen erfolgten somit sowohl vor der Vorinstanz als auch vor dem Verwaltungsgericht grundsÃ¤tzlich verspÃ¤tet.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.1 </span></b>Hingegen ist zu prÃ¼fen, ob der RÃ¼ge der Nichtigkeit des Vorentscheids BE 727/15 zu folgen ist. Eine solche RÃ¼ge kann von jedermann jederzeit geltend gemacht werden und ist von staatlichen Instanzen jederzeit und von Amtes wegen zu beachten (BGE 139 II 243, 260; 138 II 501, 503 f.; VGr, <span>29. August 2001, PB.2001.00011, E. 3b; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., ZÃ¼rich etc. 2016, Rz. 1096). Dadurch fÃ¤llt nicht ins Gewicht, ob der BeschwerdefÃ¼hrer die Erhebung der NichtigkeitsrÃ¼ge allenfalls vor der Vorinstanz versÃ¤umt hat, wie die Beschwerdegegnerin 1 bemÃ¤ngeln mÃ¶chte. Die RÃ¼ge ist vom Verwaltungsgericht zu prÃ¼fen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Nach der bundesgerichtlichen Evidenztheorie ist Nichtigkeit einer VerfÃ¼gung nicht leichthin, sondern lediglich bei offensichtlichen und besonders schweren MÃ¤ngeln anzunehmen (BGE 136 II 489 E. 3.3 mit Hinweisen). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Lehre setzt die Nichtigkeit kumulativ die ErfÃ¼llung von drei Voraussetzungen voraus: Der anhaftende Mangel muss erstens besonders schwer, zweitens offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar sein, und drittens soll die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefÃ¤hrdet und das berechtigte Vertrauen des BÃ¼rgers in die GÃ¼ltigkeit der VerfÃ¼­gung nicht getÃ¤uscht werden. Offenkundig ist der schwere Fehler der VerfÃ¼gung, wenn er schon dem juristisch nicht geschulten DurchschnittsbÃ¼rger bzw. Laien auffÃ¤llt. Nur bei kumulativer ErfÃ¼llung aller drei Voraussetzungen fÃ¼hre eine mangelhafte VerfÃ¼gung zu Nichtigkeit. Als Beispiele nichtiger VerfÃ¼gungen werden solche genannt, die entweder unsinnig, unverstÃ¤ndlich oder unausfÃ¼hrbar sind, oder die gegen absolute Verbote der Bundes­verfassung oder eines Gesetzes verstossen (zum Ganzen VGr, 9. Februar 2017, VB.2016.00572 E. 3.2; 16. Juni 1999, VB.1999.00098, E. 4b [nicht publiziert]; vgl. auch HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 1096 ff.).</p> <p class="Urteilstext"><span>Des Weiteren hat das Verwaltungsgericht in stÃ¤ndiger Rechtsprechung festgestellt, dass eine falsche Verfahrenswahl im Baurecht nicht ohne Weiteres zur Aufhebung des nachfolgend ergangenen baurechtlichen Entscheids fÃ¼hrt. Vielmehr kommt es darauf an, ob der Betroffene seine RÃ¼gen trotz der falschen Verfahrenswahl der Rekursinstanz vortragen und damit seine Interessen wahren konnte. War er in der Lage, dies zu tun, besteht kein Grund, die Bewilligung aufzuheben, nur weil sie im unrichtigen Verfahren ergangen ist (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00209 E. 2.12; 16. Juni 1999, VB.99.00098, E. 4c; 27. September 1996, VB.96.00107 + 00108; 15. MÃ¤rz 1996, VB.95.00159; FranÃ§ois Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zÃ¼rcherischen Planungs- und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 302 f.). Zwar bezieht sich diese Rechtsprechung auf eine falsche Verfahrenswahl <i>innerhalb </i>des Baurechts, ist jedoch vorliegend zusammen mit der Rechtsprechung zur Nichtigkeit von VerfÃ¼gungen zumindest sinngemÃ¤ss in die ErwÃ¤gungen miteinzubeziehen. In einem anderen Entscheid hat das Verwaltungsgericht explizit festgestellt, dass die Wahrung der Verfahrensrechte bzw. das Offenstehen des Rechtsweges gegen die Nichtigkeit einer VerfÃ¼gung spricht, selbst wenn die VerfÃ¼gung durch eine unzustÃ¤ndige BehÃ¶rde getroffen wurde (VGr, 29. August 2001, PB.2001.00011, E. 3b mit weiteren Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Nach voran Gesagtem ergibt sich zusammengefasst, dass die Nichtigkeit einer VerfÃ¼gung einen Ausnahmefall darstellt und eine solche von der Rechtsprechung und Lehre nur mit grosser ZurÃ¼ckhaltung angenommen wird. </p> <p class="Erwgung3">Vorliegend ist ein solcher Ausnahmefall nicht ersichtlich. Der streitbetroffene Wendehammer steht im Eigentum der Stadt ZÃ¼rich und soll ohne NutzungseinschrÃ¤nkungen fÃ¼r die Ãffentlichkeit und ohne Entwidmung beibehalten werden; einzig findet eine Verschiebung der Lage der WendemÃ¶glichkeit vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 auf das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 statt. Die Kosten fÃ¼r die Verschiebung trÃ¤gt die Bauherrschaft. Es handelt sich somit insgesamt weder um eine Entwidmung, Umwidmung oder Aufhebung einer Strasse, sondern um eine Anpassung von untergeordneter Bedeutung, die nicht zu einer wesentlichen VerÃ¤nderung fÃ¼hrt. Selbst wenn ein Verfahren nach dem Strassengesetz vom 27. September 1981 (StrG) in Betracht gezogen werden mÃ¼sste, so kÃ¶nnte bei solchen Projekten von untergeordneter Bedeutung auf ein Mitwirkungs- und Einspracheverfahren gemÃ¤ss § 13 Abs. 1 und § 17 Abs. 5 StrG verzichtet werden. Die Verfahrensrechte des BeschwerdefÃ¼hrers wurden durch die Behandlung der Frage im baurechtlichen Vorentscheid mit RechtsmittelmÃ¶glichkeit somit ausgebaut und keineswegs eingeschrÃ¤nkt. Er hÃ¤tte seine Interessen vollumfÃ¤nglich wahren kÃ¶nnen. Im Licht der oben genannten Rechtsprechung ergibt sich bereits an dieser Stelle, dass das erste Nichtigkeitskriterium der Schwere des Mangels zweifelhaft erscheint bzw. fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer kein einleuchtender Grund besteht, sich auf die Nichtigkeit der Bewilligung zu berufen (vgl. VGr, 29. August 2001, PB.2001.00011 E. 3b).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b>Hinzu kommt, dass gemÃ¤ss zitierter Praxis einiger Gemeinden und zitierter Rechtsprechung in FÃ¤llen, in denen die Bauherrschaft die Kosten eines solchen untergeordneten Projekts Ã¼bernimmt, auf ein separates Verfahren nach Strassengesetz verzichtet und der Entscheid im baurechtlichen Verfahren hierÃ¼ber regelmÃ¤ssig als zulÃ¤ssig erachtet wird (vgl. dazu die von der Beschwerdegegnerin 1 und 2 zitierten Entscheide der Vorinstanz, BRGE I Nrn. 0047/2016 und 0048/2016, E. 8.5). Angesichts dieser Praxis erweist sich auch das Kriterium der Offensichtlichkeit bzw. Evidenz eines formellen Mangels bzw. einer falschen Verfahrenswahl fÃ¼r eine NichtigkeitsrÃ¼ge als zumindest zweifelhaft. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.5 </b>Nach dem vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht angefochtenen, in Rechtskraft erwachsenen Vorentscheid bezÃ¼glich des Wendehammers wÃ¤re es schliesslich auch unter dem Aspekt der Rechtssicherheit, dem dritten Kriterium einer NichtigkeitsrÃ¼ge, problematisch, das Vertrauen auf diesen im Jahr 2015 ergangenen Entscheid nicht zu stÃ¼tzen, auf welchem das Bauprojekt und die anschliessende Baubewilligung aus dem Jahr 2017 basieren â zumal davon auszugehen ist, dass sich an der inhaltlichen Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit der Verschiebung des Wendehammers auch nach Anwendung des Strassengesetzes nichts Ã¤ndern wÃ¼rde und es sich somit um einen formellen Leerlauf handeln wÃ¼rde. Eine Annahme der Nichtigkeit wÃ¼rde in diesem Sinn zu einem Schwebezustand und im Interesse der Rechtssicherheit unerwÃ¼nschten Ergebnis fÃ¼hren (vgl. Ã¤hnlich VGr, 29. August 2001, PB.2001.00011 E. 3b).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.6 </b>Insgesamt ergibt sich somit, dass keine Nichtigkeit des streitbetroffenen Vorentscheids BE 727/15 vom 26. Mai 2015 vorliegt. Da der BeschwerdefÃ¼hrer den genannten Vorentscheid nicht angefochten hat, erscheinen seine inhaltlichen RÃ¼gen bezÃ¼glich einer ungenÃ¼genden Erschliessung deshalb als grundsÃ¤tzlich verspÃ¤tet.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Der VollstÃ¤ndigkeit halber sei festzuhalten, dass eine ungenÃ¼gende Erschliessung im Sinn von § 233 PBG, wie der BeschwerdefÃ¼hrer sie beanstandet, zudem ohnehin nicht ersichtlich ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b><span>GemÃ¤ss</span> § 233 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen Bauten und Anlagen nur auf GrundstÃ¼cken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die VerhÃ¤ltnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Das Erfordernis der Baureife bedingt nach § 234 PBG eine genÃ¼gende Erschliessung. Bei der genÃ¼genden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genÃ¼gen haben. Erschlossen ist ein GrundstÃ¼ck unter anderem dann, wenn es fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist (§ 236 Abs. 1 PBG). GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zudem sollen Zufahrten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Die neu geplante WendemÃ¶glichkeit knapp 20 Meter vom Ende der Stichstrasse fÃ¼hrt, wie die Vorinstanz richtig darlegt, nicht dazu, dass dieser seinen Zweck nicht mehr zu erfÃ¼llen vermÃ¶chte. Wie die Beschwerdegegnerin 1 richtig darlegt, besteht heute am nordÃ¶stlichen Ende des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 06 (E-GÃ¤sschen) ein blosser Wendewinkel (Wende-"L"); beim angrenzenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 10, das fÃ¼r die VervollstÃ¤ndigung zu einem Wende-T benÃ¶tigt wÃ¼rde, handelt es sich nicht um Ã¶ffentlichen Grund. Im Vergleich dazu bringt die geplante WendemÃ¶glichkeit auf Kat-Nrn. 01 eine Verbesserung, da nun ein vollstÃ¤ndiges Wende-T geschaffen wird mit der MÃ¶glichkeit der Ein- und Ausfahrt von bzw. in beide Richtungen des E-GÃ¤sschens. Die dauernde BenÃ¼tzbarkeit des neuen Wendeplatzes zu Gunsten der Ãffentlichkeit durch entsprechende Dienstbarkeit wird mit dem Bewilligungsbeschluss der Beschwerdegegnerin 2 verbindlich sichergestellt.</p> <p class="Erwgung3">Fahrzeuglenkern, welche bis zum Ende des E-GÃ¤sschens und nicht in die dortige Tiefgarage fahren, ist es zumutbar, auf der geraden Strasse einige Meter zurÃ¼ckzusetzen und dann auf dem neuen Kehrplatz zu wenden. Dies wÃ¤re auch hinsichtlich der Verkehrssicherheit als vertretbar zu erachten, da der Strassenabschnitt genÃ¼gend Ã¼bersichtlich, relativ breit sowie gut ausgebaut ist (vgl. Ã¤hnlich BGr, 17. April 2018, 1C_433/2017 E. 4.5.2). Aufgrund der Ã¶rtlichen Gegebenheiten erfolgen die Ein- und Ausfahrten ohnehin mit tiefer Geschwindigkeit. Die neu geplante WendemÃ¶glichkeit entspricht von den Abmessungen her weiterhin denjenigen der bestehenden WendemÃ¶glichkeit am Ende der Sackgasse. Aufgrund des vorgelagerten, rund 3 m breiten Trottoirs sind BeeintrÃ¤chtigungen des Fahrverkehrs nicht zu erwarten. Die PrÃ¼fung der verkehrstechnischen und sicherheitsrelevanten Aspekte hat gemÃ¤ss Bauentscheid 1043/17 vom 13. Juli 2017 insgesamt keine Behinderung oder GefÃ¤hrdung im Sinn von § 240 PBG ergeben. Die gesamte Situation kann somit als Ã¼bersichtlich und verkehrssicher beurteilt werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass dem zugunsten des beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼cks in Form einer Grunddienstbarkeit eingerÃ¤umten Fuss- und Fahrwegrecht keine Erschliessungsfunktion zukommt, da das genannte GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 09 Ã¼ber die I-Strasse hinreichend erschlossen ist.</p> <p class="Erwgung3">Die vom BeschwerdefÃ¼hrer behauptete Verletzung der genannten Dienstbarkeit kann nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens sein, sondern wÃ¤re auf dem zivilrechtlichen Weg zu prÃ¼fen (§ 317 PBG, § 1 VRG; <span>vgl. auch Kaspar PlÃ¼ss, </span>in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], <span>§ 1 N. 38</span>). <span>Wird von dritter Seite, etwa von Nachbarn, geltend gemacht, einem Bauvorhaben wÃ¼rden privatrechtliche Hindernisse, namentlich in Form von Dienstbarkeiten, entgegenstehen, muss grundsÃ¤tzlich der zivilprozessuale Weg eingeschlagen werden. So hat das Verwaltungsgericht klargestellt, dass die Erteilung einer Baubewilligung grundsÃ¤tzlich unabhÃ¤ngig von allfÃ¤lligen dem Bauprojekt entgegenstehenden zivilrechtlichen Dienstbarkeiten erfolgt (VGr, 18. September 2012, VB.2012.00154, E. 2.1). Ob das private Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten einer Nachbarparzelle durch ein Bauprojekt unzulÃ¤ssig beeintrÃ¤chtigt wird, ist nicht Gegenstand des verwaltungsrechtlichen Verfahrens; geprÃ¼ft wird deshalb im Ã¶ffentlich-rechtlichen Verfahren bloss, ob das NachbargrundstÃ¼ck trotz dem Bauprojekt im Sinn von § 236 Abs. 1 und § 237 Abs. 1 PBG genÃ¼gend zugÃ¤nglich bleibt und ob die Verkehrssicherheit nach § 237 Abs. 2 PBG weiterhin gegeben ist (VGr, 10. Dezember 2015, VB.2015.00392 E. 2.2; 12. Juni 2013, VB.2013.00050 E. 6.3 und 6.4).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Insgesamt ergibt sich somit, dass allen RÃ¼gen des BeschwerdefÃ¼hrers im Zusammenhang mit der ZulÃ¤ssigkeit der Verlegung des Wendehammers nicht gefolgt werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Schliesslich rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer einen Verstoss gegen Art. 11 Abs. 2 Satz 1 BZO zufolge Unterschreitung der FlÃ¤che, die nach dieser Bestimmung zu begrÃ¼nen sei. Bei der Erstellung von HauptgebÃ¤uden sei in Quartiererhaltungszonen mindestens die HÃ¤lfte der nicht mit GebÃ¤uden Ã¼berstellten ParzellenflÃ¤che zu begrÃ¼nen. Diese erforderlichen 50 % GrÃ¼n- und RuheflÃ¤chen seien vorliegend nicht eingehalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b><span>Die zulÃ¤ssige bauliche GrundstÃ¼cknutzung ergibt sich gemÃ¤ss § 250 Abs. 1 PBG aus der Bau- und Zonenordnung sowie aus den Bauvorschriften. Laut § 251 lit. a PBG wird die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung durch AusnÃ¼tzungs-, Ãberbauungs-, FreiflÃ¤chen- und Baumassenziffern festgelegt. FreiflÃ¤chenziffern verlangen nach § 257 Abs. 1 PBG die Freihaltung eines â im VerhÃ¤ltnis zur massgeblichen GrundflÃ¤che â bestimmten offenen FlÃ¤chenanteils fÃ¼r "dauernde Spiel- und RuheplÃ¤tze sowie GÃ¤rten". Die Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich legt fÃ¼r bestimmte Gebiete der Zentrumszonen (Art. 18 Abs. 2 BZO) und fÃ¼r Industriezonen (Art. 19 BZO) eine FreiflÃ¤chenziffer fest. </span></p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss Art. 11 Abs. 2 BZO sind bei der Erstellung von HauptgebÃ¤uden in Wohnzonen mindestens zwei Drittel, in den Quartiererhaltungszonen mindestens die HÃ¤lfte und in Zentrumszonen mindestens ein Drittel der nicht mit GebÃ¤uden Ã¼berstellten ParzellenflÃ¤che zu begrÃ¼nen. Ein Teil dieser FlÃ¤che ist der Art der Ãberbauung entsprechend als Spiel- oder RuheflÃ¤che oder als Freizeit- oder Pflanzgarten herzurichten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Bei Art. 11 Abs. 2 BZO handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht (vgl. § 49 Abs. 2 lit. b PBG). Dieses Recht ist in erster Linie durch die GemeindebehÃ¶rden anzuwenden und auszulegen. Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Rechts kann sich fÃ¼r die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden BehÃ¶rde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einrÃ¤umt (VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2, vgl. dazu Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.). </p> <p class="Erwgung2">Das Baurekursgericht ist in solchen FÃ¤llen verpflichtet, sich mit den EntscheidgrÃ¼nden der BaubewilligungsbehÃ¶rde mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid Ã¼ber Auslegung und Anwendung ihres eigenen Rechts begrÃ¼ndet, desto hÃ¶her werden dabei die Anforderungen an die BegrÃ¼ndung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der GemeindebehÃ¶rde plausibel und stichhaltig begrÃ¼ndet, so bedarf es deshalb besonders Ã¼berzeugender GrÃ¼nde, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende erstinstanzliche BehÃ¶rde tun wÃ¼rde. Der Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschrÃ¤nkt (VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563 E. 3.2; 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248 E. 4.3.2; vgl. dazu Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.). Dasselbe gilt auch fÃ¼r das Verwaltungsgericht.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Im konkreten Fall ist beim streitbetroffenen Bauprojekt eine chaussierte FlÃ¤che vorgesehen, die als gemeinschaftliche AufenthaltsflÃ¤che fÃ¼r die Bewohnerinnen dienen und mit mobilen PflanztrÃ¶gen bestÃ¼ckt werden soll. Des Weiteren ist eine Bepflanzung mit drei BÃ¤umen vorgesehen sowie eine begrÃ¼nte FlÃ¤che als Abschluss zur Nachbarparzelle.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss AusfÃ¼hrungen der Beschwerdegegnerin 2 zÃ¤hlen nach der stÃ¤dtischen Praxis nicht nur RasenflÃ¤chen, Gartenbeete oder mit StrÃ¤uchern und BÃ¤umen bestÃ¼ckte FlÃ¤chen zu den GrÃ¼nflÃ¤chen im Sinn von Art. 11 Abs. 2 BZO, sondern auch chaussierte Bereiche, welche nicht als VerkehrsflÃ¤chen dienen, sondern fÃ¼r den Aufenthalt der Bewohnerinnen und/oder als SpielflÃ¤chen durch Kinder genutzt werden kÃ¶nnen. Der Ãbergang von eigentlichen begrÃ¼nten FlÃ¤chen zu Spiel- und RuheflÃ¤chen sei dementsprechend fliessend, und seien deshalb Spiel- und RuheflÃ¤chen nicht noch zusÃ¤tzlich zu GrÃ¼nflÃ¤chen auszuweisen. Die geplanten Strukturen im konkreten Fall entsprÃ¤chen einer fÃ¼r das Gebiet Ã¼blichen Hofgestaltung in der Quartiererhaltungszone und erfÃ¼llten die in Art. 11 Abs. 2 BZO umschriebenen Anforderungen vollumfÃ¤nglich. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die AusfÃ¼hrungen der Beschwerdegegnerin 2 erscheinen rechtmÃ¤ssig. ZunÃ¤chst ist es im Licht der oben dargestellten Rechtsprechung richtig, wenn die Beschwerdegegnerin 2 vor Verwaltungsgericht nochmalig darauf verweist, dass die Auslegung der kommunalen Bestimmung Art. 11 Abs. 2 BZO in erster Linie ihr selbst Ã¼berlassen ist. Sowohl die Vorinstanz als auch das Verwaltungsgericht haben diesen kommunalen Auslegungsspielraum aufgrund der Gemeindeautonomie zu beachten und greifen in denselbigen nur mit Ã¤usserster ZurÃ¼ckhaltung ein (VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563 E. 3.2).</p> <p class="Erwgung2">Des Weiteren erscheinen die AusfÃ¼hrungen der Beschwerdegegnerin 2 auch inhaltlich als zulÃ¤ssig und nicht als willkÃ¼rlich, wie der BeschwerdefÃ¼hrer beanstandet. Art. 11 Abs. 2 Satz 1 BZO fordert, dass in den Quartiererhaltungszonen mindestens die HÃ¤lfte der nicht mit GebÃ¤uden Ã¼berstellten ParzellenflÃ¤che zu begrÃ¼nen sei. In Satz 3 derselben Bestimmung wird des Weiteren festgehalten, dass "ein Teil dieser FlÃ¤che" "der Art der Ãberbauung entsprechend" als Spiel- oder RuheflÃ¤che oder als Freizeit- oder Pflanzgarten herzurichten sei. Es erscheint vertretbar bzw. nicht rechtsverletzend, den gesamten Wortlaut der Bestimmung so auszulegen, dass der Ãbergang von begrÃ¼nten GartenflÃ¤chen zu Spiel- und RuheflÃ¤chen als fliessend zu erachten ist und die geforderte HÃ¤lfte der nicht mit GebÃ¤uden Ã¼berstellten ParzellenflÃ¤che nicht insgesamt als GartenflÃ¤che, sondern als Garten- <i>und</i> Spiel-/RuheflÃ¤che zu verstehen, wovon letztere zumindest teilweise auch chaussiert sein kann. Es ist, wie die Vorinstanz festhÃ¤lt, somit nicht zu beanstanden, wenn nicht nur bei der Bestimmung des Anteils an Ruhe- und SpielflÃ¤chen die Art der Ãberbauung berÃ¼cksichtigt wird, sondern auch bei deren Ausgestaltung. Die geplante Ausgestaltung trÃ¤gt den BedÃ¼rfnissen der Bewohnerinnen des Altersheims und somit der Art der Ãberbauung Rechnung und gewÃ¤hrleistet, dass der Innenhof dem Aufenthalt im Freien gewidmet ist. Ebenso trifft zu, wie die Beschwerdegegnerin 1 darlegt, dass der Hof mit dem geplanten Projekt im Vergleich zum bestehenden Zustand aufgewertet wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Es sind somit insgesamt keine rechtsverletzenden Anhaltspunkte ersichtlich, welche die Vorinstanz oder das Verwaltungsgericht zum Eingriff in den kommunalen Auslegungsspielraum berechtigen wÃ¼rde. Eine Verletzung von Art. 11 Abs. 2 BZO liegt nicht vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung1">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht dem BeschwerdefÃ¼hrer keine ParteientschÃ¤digung zu. Vielmehr ist der BeschwerdefÃ¼hrer <span>antragsgemÃ¤ss zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen, wobei sich insgesamt Fr. 4'000.- als angemessen erweisen (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen: <br/> Fr. 210.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'210.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>