<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00048</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208532&amp;W10_KEY=4467127&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00048</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.04.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Gestaltungsplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Privater Gestaltungsplan: Strassenabstand und Gebäudehöhe<br/><br/>(Die Baurekurskommission hiess einen Rekurs gegen den Privaten Gestaltungsplan gut. Dagegen erhoben die Gestaltungsplanträgerin und die Gemeinde Beschwerde.)<br/><br/>Die Baurekurskommission erachtete die Einwendungen betreffend kompetenzwidrige Zustimmung durch den Gemeinderat (Umgehung der Zustimmung durch die Gemeindeversammlung) hinsichtlich der gerügten Verletzung des Strassenabstands (Pflichtgebäudefluchten) als begründet, hinsichtlich der beanstandeten Überschreitung der höchstzulässigen Gebäudehöhe von 21,5 m als unbegründet (E. 3). <br/>Die Baurekurskommission bejahte zu Recht die Rekurslegitimation des Beschwerdegegners, der die Verletzung des Strassenabstands im Zusammenhang mit der Kompetenzwidrigkeit des Zustimmungsbeschlusses rügte (E. 4).<br/>Der angefochtene Rekursentscheid, der bezüglich der Pflichtgebäudefluchten den Zustimmungsbeschluss des Gemeinderats aufhebt und es Letzterem sowie der privaten Planungsträgerin überlässt, den Gestaltungsplan in der jetzigen Fassung der Gemeindeversammlung vorzulegen oder im dargelegten Sinn zu überarbeiten, ist nicht rechtsverletzend (E. 5.5).<br/>Der Gestaltungsplan weicht bezüglich der durch ihn ermöglichten Gebäudehöhen nicht von der Regelbauweise ab und bedarf daher insoweit nicht der Zustimmung der Gemeindeversammlung (E. 6.5).<br/><br/>Abweisung der vereinigten Beschwerden</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWACHSENER BODEN">GEWACHSENER BODEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOMPETENZ">KOMPETENZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFLICHTGEBÃUDEFLUCHT">PFLICHTGEBÃUDEFLUCHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATER GESTALTUNGSPLAN">PRIVATER GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REGELBAUWEISE">REGELBAUWEISE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REKURSLEGITIMATION">REKURSLEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: SONDERNUTZUNGSPLÃNE">SONDERNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENABSTAND">STRASSENABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TERRAINVERÃNDERUNG">TERRAINVERÃNDERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 5 Abs. II lit. a aBV</span><br/><span class="gerade">§ 49 Abs. II lit. b PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 86 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 265 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 322 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 329 Abs. IV PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 338a Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=9977" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00048<br/> VB.2008.00049</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">9. April 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident JÃ¼rg Bosshart<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Andreas Conne.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>A AG,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_7">RA B,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14"><span>C,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_20">RA D,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_5_26"><span> </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat Horgen,</span><span> vertreten durch <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_6_33">RA E,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Gestaltungsplan,<br/> <br/> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat Horgen stimmte am 26. Februar 2007 dem Privaten Gestaltungsplan "Schweiter Areal" der A AG (im Folgenden: GestaltungsplantrÃ¤gerin) auf den GrundstÃ¼cken Kat. Nrn. 01, 02, 03 und 04 zu. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den am 9. MÃ¤rz 2007 publizierten Beschluss erhob C am 10. April 2007 Rekurs. Die Baurekurskommission II hiess den Rekurs nach einem doppelten Schriftenwechsel am 18. Dezember 2007 gut, soweit sie darauf eintrat; demgemÃ¤ss hob sie den Beschluss des Gemeinderats Horgen vom 26. Februar 2007 auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhoben am 6. Februar 2008 die GestaltungsplantrÃ¤gerin (VB.2008.00048) sowie am 7. Februar 2008 der Gemeinderat Horgen (VB.2008.00049) Beschwerde an das Verwaltungsgericht, beide mit dem Antrag, den Rekursentscheid aufzuheben und die Sache zur Beurteilung der noch nicht behandelten RÃ¼gen an die Baurekurskommission II zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners. </p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 14. Februar 2008 vereinigte das Gericht die beiden Beschwerdeverfahren und lud die Baudirektion ein, das Genehmigungsverfahren durchzufÃ¼hren. Mit VerfÃ¼gung vom 18. September 2008 genehmigte die Direktion den privaten Gestaltungsplan âSchweiter Arealâ. </p> <p class="Urteilstext">Der Beschwerdegegner beantragte am 25. November 2008 die Abweisung der Beschwerden, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung von Beschwerden gegen GestaltungsplÃ¤ne zustÃ¤ndig (RB 1998 Nr. 26). Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten. Ob die Vorinstanz die Rekurslegitimation des heutigen Beschwerdegegners zu Recht bejaht habe, ist Gegenstand der materiellen Beurteilung (nachstehend E. 4).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>In der vom Gemeinderat Horgen erhobenen Beschwerde (VB.2008.00049) kommt nicht dem Gemeinderat, sondern der Gemeinde Horgen Parteistellung zu, da keine gesetzliche Spezialbestimmung dem Gemeinderat die Rekurs- und Beschwerdelegitimation einrÃ¤umt (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 12). Das Rubrum ist entsprechend zu berichtigen. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">In dem vom Gestaltungsplan erfassten "Schweiter Areal" betreibt die Maschinenfabrik Schweiter seit rund 80 Jahren ihre ProduktionswerkstÃ¤tten. Vor einigen Jahren erwarb die BeschwerdefÃ¼hrerin 1 diese Liegenschaften; einen Teil des Areals vermietete sie an die frÃ¼here EigentÃ¼merin; auf einem andern Teil errichtete sie ein Rechenzentrum, das im Hinblick auf die geplanten zusÃ¤tzlichen 2'000 ArbeitsplÃ¤tze mit dem so genannten "Panorama-GebÃ¤ude" aufgestockt und 2002 in Betrieb genommen wurde. Der Gestaltungsplan-Perimeter wird im Nordosten durch das Bahnareal Horgen Oberdorf, im SÃ¼dosten durch den Neugassweg sowie im SÃ¼dwesten durch die TÃ¶distrasse begrenzt. Im Nordwesten verlÃ¤uft die Grenze hinter dem BÃ¼rogebÃ¤ude "Panorama" und der Liegenschaft Dammstrasse 12. Das ca. 64'962 m<sup>2</sup> umfassende Gestaltungsplangebiet wird in die drei Teilgebiete A, B und C aufgeteilt. Das Areal liegt gemÃ¤ss der geltenden kommunalen Bau- und Zonenordnung vom 21. September 1995 (BZO) grÃ¶sstenteils in der Industriezone I 7 und soll neu auch fÃ¼r die Wohnnutzung geÃ¶ffnet werden (Teilgebiet A maximal 100 %, Teilgebiet B maximal 56 %, Teilgebiet C 0 %). Die mit S1, S2 und S3 bezeichneten GebÃ¤ude sollen erhalten bleiben, wobei Ãnderungen der Nutzweisen zulÃ¤ssig sein sollen. Die Erschliessung fÃ¼r den motorisierten Individualverkehr ist von der Oberdorfstrasse her Ã¼ber die Neugasse, von der TÃ¶di-/Dammstrasse her Ã¼ber die Untere Fabrikstrasse sowie Ã¼ber die TÃ¶distrasse vorgesehen. Die Parkierung soll grundsÃ¤tzlich unterirdisch erfolgen, wobei die Gesamtzahl der ParkplÃ¤tze hÃ¶chstens 1'100 betragen soll. </p> <p class="Erwgung2">Der Gestaltungsplan stÃ¼tzt sich auf die in Ziffer 6.5 BZO enthaltenen Sonderbauvorschriften. Danach kÃ¶nnen die im Zonenplan speziell markierten Teile der Industriezone alternativ zur BZO nach den Sonderbauvorschriften gemÃ¤ss § 79 ff. PBG Ã¼berbaut werden (Ziffer 6.5.1). Wird von den Sonderbauvorschriften Gebrauch gemacht, sind GestaltungsplÃ¤ne aufzustellen, die jeweils eine planerisch und stÃ¤dtebaulich zweckmÃ¤ssige BauzonenflÃ¤che zu umfassen haben (Ziffer 6.5.2 Abs. 1). Solche GestaltungsplÃ¤ne bedÃ¼rfen lediglich der Zustimmung durch den Gemeinderat und der Genehmigung durch den Regierungsrat, sofern sie den Rahmen der Bauordnung und dieser Sonderbauvorschriften nicht Ã¼berschreiten (Ziffer 6.5.2 Abs. 2).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Beschwerdegegner rÃ¼gte im Rekursverfahren, fÃ¼r die geplante Ãberbauung sei auf planerischer Stufe ein zweistufiges Vorgehen gewÃ¤hlt worden, indem in einem ersten Schritt 1995 die Sonderbauvorschriften in Ziffer 6.5 BZO und in einem zweiten Schritt 2008 der private Gestaltungsplan erlassen worden seien, womit in fragwÃ¼rdiger Weise die Zustimmung des StimmbÃ¼rgers umgangen worden sei. FragwÃ¼rdig sei sodann auch die Kombination von Sonderbauvorschriften mit einem privaten Gestaltungsplan, welche so im PBG nicht vorgesehen sei. Sodann fehle es an einem Zustimmungsbeschluss der Gemeindeversammlung fÃ¼r den privaten Gestaltungsplan; die blosse Zustimmung durch den Gemeinderat genÃ¼ge aus zwei GrÃ¼nden nicht: Zum einen sehe § 86 PBG die blosse Zustimmung durch den Gemeinderat nur fÃ¼r GestaltungsplÃ¤ne vor, die im betreffenden Gebiet den fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen geltenden Rahmen nicht Ã¼berschritten. Im hier streitbetroffenen Gebiet, das in der Industriezone liege, sei jedoch eine ArealÃ¼berbauung gar nicht zulÃ¤ssig. Aus § 86 PBG kÃ¶nne auch nicht abgeleitet werden, dass der Zustimmungsbeschluss des Gemeinderats auch dann genÃ¼ge, wenn ein Gestaltungsplan Privilegien gegenÃ¼ber der Regelbauweise gestÃ¼tzt auf Sonderbauvorschriften in Anspruch nehme. Zum andern genÃ¼ge der Zustimmungsbeschluss des Gemeinderats hier auch deswegen nicht, weil der angefochtene Gestaltungsplan in verschiedener Hinsicht sowohl von der Regelbauweise wie auch von den Sonderbauvorschriften abweiche; dies gelte namentlich hinsichtlich der Einhaltung des Strassenabstandes von 6 m sowie der Einhaltung der GebÃ¤udehÃ¶he von 25 m (richtig: 21,5 m). Neben diesen verfahrensrechtlichen RÃ¼gen brachte der Rekurrent verschiedene materiellrechtliche Einwendungen vor: Der Gestaltungsplan verletze die PlanungsgrundsÃ¤tze von Art. 3 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG), indem er mit einer Baumassenziffer von 5,4 unzulÃ¤ssig weitgehende BaumÃ¶glichkeiten erÃ¶ffne. Er genÃ¼ge den Anforderungen der Bestimmtheit nach § 83 Abs. 1 PBG nicht. Dem Gebiet fehle die nach Art. 15 RPG erforderliche Groberschliessung, welches Erfordernis hier ungeachtet dessen, dass keine formelle Zonenplanrevision vorzunehmen sei, zum Zug komme; denn der Gestaltungsplan laufe, indem er das Gebiet fÃ¼r die Wohnnutzung Ã¶ffne, materiell auf eine Umzonung hinaus. GegenÃ¼ber dem sÃ¼dlich des Gestaltungsplangebiets fliessenden Rubschbach bzw. der dort vorhandenen Ufervegetation werde der GewÃ¤sserabstand nicht eingehalten.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission prÃ¼fte im angefochtenen Entscheid lediglich die verfahrensrechtlichen RÃ¼gen. Die RÃ¼gen betreffend die Kombination der Sonderbauvorschriften mit der Gestaltungsplanpflicht verwarf sie als unbegrÃ¼ndet (vgl. Rekursentscheid E. 5.1â5.4). Die Einwendungen betreffend kompetenzwidrige Zustimmung durch den Gemeinderat erachtete sie hinsichtlich der gerÃ¼gten Verletzung des Strassenabstandes als begrÃ¼ndet (E. 6.5), hinsichtlich der beanstandeten Ãberschreitung der hÃ¶chstzulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he von 21,5 m als unbegrÃ¼ndet (E. 6.6). Zur Gutheissung des Rekurses und Aufhebung des Zustimmungsbeschlusses des Gemeinderats Horgen vom 26. Februar 2007 fÃ¼hrte demnach einzig ErwÃ¤gung 6.5 der Vorinstanz. Danach ist der Gestaltungsplan laut E. 7.1 des Rekursentscheids entweder der Gemeindeversammlung vorzulegen, oder er ist dergestalt anzupassen, dass er entsprechend Ziffer 6.5.2 BZO den Rahmen der kommunalen Bauordnung und Sonderbauvorschriften einhÃ¤lt, was fÃ¼r die vorliegende Fassung des Gestaltungsplans laut E. 6.5 des Rekursentscheids hinsichtlich der Einhaltung des Strassenabstandes von 6 m nicht zutrifft. Es ist daher vorweg festzuhalten, dass entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 der Gestaltungsplan nicht aufgehoben worden ist. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Im Rekursverfahren bestritten die BeschwerdefÃ¼hrenden als damalige Rekursgegnerinnen vorab die Rekurslegitimation des heutigen Beschwerdegegners nach § 338a Abs. 1 PBG. Die Baurekurskommission bejahte die Rekurslegitimation (E. 2). In den Beschwerdeschriften wird diese Beurteilung im Ergebnis zu Recht nicht in Frage gestellt. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen sind allerdings der Auffassung, die Baurekurskommission hÃ¤tte insoweit auf den Rekurs nicht eintreten sollen, als der heutige Beschwerdegegner im Rekurs (S. 6) die Verletzung von StrassenabstÃ¤nden gerÃ¼gt habe. Da einzig diese RÃ¼ge zur Aufhebung des Zustimmungsbeschlusses fÃ¼hrte (Rekursentscheid E. 6.5; vgl. vorstehend E. 3), ist vorweg Ã¼ber die diesbezÃ¼gliche Einwendung der BeschwerdefÃ¼hrerinnen zu befinden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Beschwerdebefugt ist der Einzelne im Hinblick auf die gestellten BeschwerdeantrÃ¤ge. Der Anfechtende kann sich somit auf alle Argumente und RechtssÃ¤tze berufen, welche im Ergebnis zur Gutheissung seines Beschwerdeantrags fÃ¼hren oder zumindest auf den ersten Blick hierzu geeignet sind. Wer aufgrund seines Rechtsschutzinteresses Zugang zum Verfahren findet, hat Anspruch darauf, dass die geltend gemachten Rechtsverletzungen Ã¼berprÃ¼ft werden. Allerdings muss das vom Anfechtenden ausgelÃ¶ste Rechtsmittelverfahren geeignet sein, ihm die gewÃ¼nschte Entlastung zu bringen. Das Rechtsschutzinteresse fehlt daher dort, wo von vornherein absehbar ist, dass die Gutheissung des Rechtsmittels die BeeintrÃ¤chtigung nicht vom Anfechtenden abzuwenden vermag, dass also die Anerkennung der gerÃ¼gten Rechtswidrigkeit und die entsprechende Ãnderung oder Aufhebung des Verwaltungsaktes an der BeeintrÃ¤chtigung nichts zu Ã¤ndern vermag (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 21; RB 1980 Nr. 7; RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14). </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen machen geltend, die vom Beschwerdegegner gerÃ¼gte Verletzung des Strassenabstandes an der Unteren und der Oberen Fabrikstrasse sowie am Hauptplatz wÃ¤re "mit Leichtigkeit" zu korrigieren, wobei eine solche geringfÃ¼gige Modifikation des Gestaltungsplans dem Beschwerdegegner, der seine Rekurslegitimation aus befÃ¼rchteten Immissionsbelastungen und AussichtsbeeintrÃ¤chtigungen ableite, keinerlei "Vorteil" bringen wÃ¼rde. Damit verkennen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen zum einen die Tragweite der zitierten Rechtsprechung. Selbst wenn nÃ¤mlich der streitbetroffene Gestaltungsplan wegen der gerÃ¼gten Verletzung des Strassenabstandes aufzuheben wÃ¤re, wÃ¼rde dies dem Beschwerdegegner einen Vorteil im Sinn der genannten Legitimationsrechtsprechung verschaffen. Mit dem angefochtenen Rekursentscheid wird der Gestaltungsplan nach dem Gesagten (E. 3) allerdings formell nicht aufgehoben. Indessen hat der heutige Beschwerdegegner die Verletzung des Strassenabstandes im Zusammenhang mit der gerÃ¼gten Kompetenzwidrigkeit des Zustimmungsbeschlusses beanstandet, und mit dieser RÃ¼ge hat er sein Ziel (die Aufhebung des Zustimmungsbeschlusses) auch erreicht. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin durfte und musste daher die Baurekurskommission auf die fragliche RÃ¼ge eingehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zu prÃ¼fen ist, ob der Gestaltungsplan mit den darin vorgesehenen PflichtgebÃ¤udefluchten baurechtliche Vorschriften betreffend den Strassenabstand verletzt und ob gegebenenfalls eine solche Verletzung den Zustimmungsbeschluss des Gemeinderats Horgen als kompetenzwidrig erscheinen lÃ¤sst, das heisst einen Zustimmungsbeschluss der Gemeindeversammlung erforderlich macht. Massgebend dafÃ¼r ist § 86 PBG. GemÃ¤ss dieser Bestimmung bedÃ¼rfen GestaltungsplÃ¤ne grundsÃ¤tzlich der Zustimmung des fÃ¼r den Erlass der Bau- und Zonenordnung zustÃ¤ndigen Organs (Satz 1). Ãberschreiten sie den fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen im betreffenden Gebiet geltenden Rahmen nicht, genÃ¼gt die Zustimmung des Gemeinderates (Satz 2).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Fehlen Baulinien fÃ¼r Ã¶ffentliche und private Strassen und PlÃ¤tze sowie fÃ¼r Ã¶ffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nÃ¶tig, so haben gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG oberirdische GebÃ¤ude einen Abstand von 6 m gegenÃ¼ber Strassen und PlÃ¤tzen und von 3,5 m gegenÃ¼ber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung keine anderen AbstÃ¤nde vorschreibt. Letzteres trifft bezÃ¼glich der BZO Horgen nicht zu, ist doch gemÃ¤ss Ziffer 10.2 BZO fÃ¼r HauptgebÃ¤ude gegenÃ¼ber Strassen und PlÃ¤tzen ein Abstand von 6 m und gegenÃ¼ber Wegen ein solcher von 3,5 m einzuhalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen machen geltend, der Gestaltungsplan halte sich bezÃ¼glich der beanstandeten PflichtgebÃ¤udefluchten im <i>Rahmen der Regelbauweise</i>. Er sehe nÃ¤mlich nur interne Zufahrten vor, die nicht als Strassen im Sinn von Ziffer 10.2 BZO zu gelten hÃ¤tten. Auf diesen Einwand sei die Baurekurskommission mit keinem Wort eingegangen, womit ihnen das rechtliche GehÃ¶r verweigert worden sei. Die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 macht zudem geltend, jedenfalls mÃ¼ssten die Obere und die Mittlere Fabrikstrasse (im Gestaltungsplan anders als die Untere Fabrikstrasse nicht hellblau, sondern lila bezeichnet) als "technisch bedingte Anlieferungswege" gewÃ¼rdigt werden, die nicht mit StrassenabstÃ¤nden belastet werden dÃ¼rften.</p> <p class="Urteilstext">Es trifft zu, dass die Baurekurskommission den von den BeschwerdefÃ¼hrerinnen bereits in den Rekursantworten erhobenen Einwand, der Gestaltungsplan sehe lediglich "interne Zufahrten" bzw. "arealinterne Erschliessungsachsen" vor, gegenÃ¼ber welchen die StrassenabstÃ¤nde nicht einzuhalten seien, nicht behandelt hat. Soweit den BeschwerdefÃ¼hrerinnen damit das rechtliche GehÃ¶r verweigert wurde, kann dieser Mangel dadurch, dass er im jetzigen Beschwerdeverfahren beurteilt wird, geheilt werden (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 8 N. 48).</p> <p class="Urteilstext">Der Gestaltungsplan definiert Erschliessungswege (TÃ¶distrasse, Neugasse, zum Teil Untere Fabrikstrasse, hellblau markiert) und Anlieferungswege (Obere und Untere Fabrikstrasse, lila markiert). Zur BegrÃ¼ndung ihres Einwandes, auf diese Wege seien die Abstandsvorschriften von Ziffer 10.2 BZO nicht anwendbar, berufen sich die BeschwerdefÃ¼hrerinnen auf das eine <i>Baubewilligung</i> betreffende Verwaltungsgerichtsurteil VB 93/0202 vom 10. Mai 1994. In jenem Entscheid (E. 8) war eine Zufahrtsrampe zu einer Unterniveaugarage mit 20 EinstellplÃ¤tzen fÃ¼r vier MehrfamilienhÃ¤user mit 16 Wohnungen zu beurteilen. Das Verwaltungsgericht qualifizierte diese Rampe angesichts ihrer Erschliessungsfunktion im Hinblick auf die Ãberbauung des NachbargrundstÃ¼ckes als Strasse (unter Hinweis auf RB 1982 Nr. 149), hielt aber fest, dass es sich um eine grundstÃ¼ckinterne Erschliessung handle, auf welche die Vorgaben von § 265 PBG in Verbindung mit den Zugangsnormalien sowie § 265 PBG nur sinngemÃ¤ss anwendbar seien (unter Hinweis auf RB 1986 Nr. 91). Das dort beurteilte Bauvorhaben lÃ¤sst sich mit dem vorliegend streitbetroffenen Gestaltungsplan nicht vergleichen. Dieser umfasst eine FlÃ¤che von 62'500 m<sup><span>2</span></sup> und ermÃ¶glicht Bauten mit einer oberirdischen Kubatur von insgesamt 337'000 m<sup><span>3</span></sup>; vorgesehen sind maximal 1'100 ParkplÃ¤tze, was auch eine UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung erforderlich macht. Es handelt sich damit nicht um grundstÃ¼ck- bzw. arealinterne Zufahrten, auf welche § 265 Abs. 1 PBG bzw. Ziffer 10.2 BZO nicht anwendbar wÃ¤re. Daran vermag der Umstand, dass das gesamte Areal einer GrundeigentÃ¼merin (A AG) gehÃ¶rt, nichts zu Ã¤ndern, zumal es mehrere GrundstÃ¼cke umfasst. </p> <p class="Urteilstext">Zwar darf der Gestaltungsplan ohnehin Festlegungen treffen, welche von den Abstandsvorschriften von § 265 Abs. 1 PBG bzw. Ziffer 10.2 BZO abweichen, regelt er doch in verbindlicher Weise die Sondernutzung des von ihm erfassten Areals und Ã¼bernimmt damit die Funktion der Bau- und Zonenordnung, die er teilweise ersetzt und ergÃ¤nzt (VGr, 4. Oktober 2007, VB.2007.00300, E. 6.3, www.vgrzh.ch). Hieraus kÃ¶nnen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen indessen im vorliegenden Zusammenhang nichts zu ihren Gunsten ableiten. Insoweit nÃ¤mlich der Gestaltungsplan von diesen Vorschriften abweicht, Ã¼berschreitet er den Rahmen der Bauordnung (einschliesslich der Sonderbauvorschriften von Ziffer 6.5 BZO), weshalb er diesfalls gemÃ¤ss Ziffer 6.5.2 Abs. 2 BZO (e contrario) und § 86 PBG der Genehmigung der Gemeindeversammlung bedarf. Davon (und, was die BeschwerdefÃ¼hrerinnen verkennen, nur davon) ist auch die Baurekurskommission ausgegangen (vgl. Rekursentscheid E. 7.1). Ob der Gestaltungsplan hinsichtlich der Einhaltung der StrassenabstÃ¤nde den Rahmen der Regelbauweise Ã¼berschreitet, was die Baurekurskommission bezÃ¼glich der PflichtgebÃ¤udefluchten an der Unteren und der Oberen Fabrikstrasse sowie am Hauptplatz bejaht hat, ist im Lichte des Zustimmungserfordernisses von § 86 PBG und Ziffer 6.5.2 BZO so zu prÃ¼fen, wie wenn es sich um geplante GebÃ¤ude an bestehenden Erschliessungsanlagen handeln wÃ¼rde. Dabei ist die Vorinstanz richtigerweise davon ausgegangen, dass der Strassenabstand von 6 m und nicht bloss der Wegabstand von 3,5 m einzuhalten sei (vgl. Rekursentscheid E. 6.5 in Verbindung mit E. 6.1). Im Hinblick auf die diesen Anlagen zugedachte Erschliessungsfunktion ist es unerheblich, dass sie im Gestaltungsplan als "Erschliessungswege" bzw. als "Anlieferungswege" bezeichnet werden und dass sie im Privateigentum stehen (vgl. RB 1982 Nr. 149 = BEZ 1982 Nr. 20). Jedenfalls die als "Erschliessungsweg" bezeichnete Untere Fabrikstrasse soll gemÃ¤ss Gestaltungsplan als Zufahrt fÃ¼r 500 ParkplÃ¤tze dienen. Davon geht die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 selber aus, wenn sie eventualiter geltend macht, zumindest bezÃ¼glich der als "Anlieferungsweg" bezeichneten Oberen und Mittleren Fabrikstrasse sei der Strassenabstand nicht einzuhalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen wandten schon im Rekursverfahren ein, dass die im Gestaltungsplan festgelegten PflichtgebÃ¤udefluchten als Baulinien im Sinn von § 264 PBG betrachtet werden kÃ¶nnten, weshalb ihnen gegenÃ¼ber die Abstandsvorschriften von Ziffer 10.2 BZO nicht einzuhalten seien. Damit machten sie sinngemÃ¤ss ebenfalls geltend, der Gestaltungsplan halte sich in dieser Hinsicht <i>im Rahmen der Regelbauweise</i>. Die Baurekurskommission verwarf dieses Argument: Verkehrsbaulinien bezweckten neben der Schaffung oder Erhaltung unÃ¼berbauter GrÃ¼nstreifen entlang der Strassen (so genannter VorgÃ¤rten) in erster Linie die Freihaltung des Landes fÃ¼r die Anlagen des fliessenden Verkehrs einschliesslich begleitender Bauten und Anlagen wie namentlich im Strassenraum situierter FahrzeugabstellplÃ¤tze, LÃ¤rmschutzanlagen oder Alleen. § 264 PBG stelle insofern eine Spezialvorschrift zu § 234 PBG dar, indem sie verhindern wolle, dass die Festsetzung eines kÃ¼nftigen Baulinienbereichs durch ein Bauvorhaben negativ prÃ¤judiziert werde. Ein solcher Anwendungsfall liege hier gerade nicht vor, gehe es doch nicht um eine Landsicherung fÃ¼r kÃ¼nftige Verkehrsanlagen, sondern darum, mit dem Instrument der PflichtgebÃ¤udefluchten den geltenden Strassenabstand von 6 m herabzusetzen.</p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen halten an ihrem Einwand fest: Der Gestaltungsplan unterscheide zwischen Baubegrenzungslinien und PflichtgebÃ¤udefluchten, wobei Letzteren, um die es hier gehe, vorwiegend wohnhygienische und gestalterische Funktion zukomme. Mit dieser Argumentation wird die zutreffende ErwÃ¤gung der Vorinstanz nicht entkrÃ¤ftet. Es mag durchaus zutreffen, dass den fraglichen PflichtgebÃ¤udefluchten auch eine gestalterische Funktion zukommt. Entscheidend ist jedoch, dass sie eindeutig nicht der Landsicherung dienen und deswegen nicht Baulinien im Sinn von § 264 PBG gleichgestellt werden kÃ¶nnen. Dies muss jedenfalls im vorliegenden Zusammenhang gelten, in welchem im Hinblick auf die Frage nach dem zustÃ¤ndigen Zustimmungsorgan (§ 86 PBG) einzig zu entscheiden ist, ob der Gestaltungsplan hinsichtlich der Einhaltung von StrassenabstÃ¤nden (§ 265 PBG; Ziffer 10.2 BZO) der Regelbauweise entspricht. </p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen ist auch die Baudirektion in ihrem Genehmigungsentscheid vom 18. September 2008 davon ausgegangen, mit den PflichtgebÃ¤udefluchten werde gleichermassen wie mit den Baubegrenzungslinien vom Strassenabstand gemÃ¤ss §§ 265 ff. abgewichen. Allerdings hÃ¤lt die Baudirektion gleichwohl dafÃ¼r, dass der Gestaltungsplan nicht von der kommunalen Bau- und Zonenordnung abweiche, weshalb die Zustimmung des Gemeinderats ausreiche, welcher Auffassung nach dem Gesagten nicht beigetreten werden kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen wandten schon im Rekursverfahren ein, dass der Gestaltungsplan die Privilegien von § 72 Abs. 2 PBG in Anspruch nehmen kÃ¶nne, weshalb er sich bezÃ¼glich der beanstandeten PflichtgebÃ¤udefluchten <i>im Rahmen einer ArealÃ¼berbauung</i> halte und jedenfalls aus <i>diesem</i> Grund nach § 86 Satz 2 PBG lediglich der Zustimmung des Gemeinderats bedÃ¼rfe. Die Baurekurskommission verwarf dieses Argument mit der BegrÃ¼ndung, das Areal liege in der Industriezone, in welcher Erleichterungen fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen im Sinn von § 72 PBG nicht zulÃ¤ssig seien, denn laut Ziffer 9.1.1 BZO seien ArealÃ¼berbauungen nur in Wohn- und Zentrumszonen zulÃ¤ssig. Vor Verwaltungsgericht halten die BeschwerdefÃ¼hrerinnen an ihrem Einwand fest. Die Betrachtungsweise der Baurekurskommission beruhe auf Ã¼berspitztem Formalismus und missachte jedenfalls das dem Gemeinderat zustehende Ermessen. </p> <p class="Erwgung2">Auch mit diesem Einwand verkennen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen, dass ihnen die Vorinstanz die MÃ¶glichkeit, mittels des Gestaltungsplans von der baurechtlichen Grundordnung, insbesondere hinsichtlich der Strassenabstandsregelung von Ziffer 10.2 BZO, abzuweichen, nicht abspricht. Es geht einzig darum, ob fÃ¼r den vorliegenden privaten Gestaltungsplan die Zustimmung des Gemeinderats genÃ¼gt oder jene der Gemeindeversammlung erforderlich ist. Massgebendes Kriterium hierfÃ¼r ist nach § 86 PBG, ob er "den fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen im betreffenden Gebiet geltenden Rahmen" Ã¼berschreitet, was hier nach der zutreffenden ErwÃ¤gung der Baurekurskommission gestÃ¼tzt auf § 72 PBG in Verbindung mit Ziffer 9.1.1 BZO der Fall ist. Darin liegt weder ein Ã¼berspitzter Formalismus noch eine Missachtung des der Gemeindeexekutive zustehenden Ermessens. Vielmehr geht es um die Respektierung des Grundsatzes der Gewaltentrennung, welcher die Zustimmung der Gemeindelegislative als des fÃ¼r die Grundordnung zustÃ¤ndigen Organs (§ 88 PBG) stets dann als geboten erscheinen lÃ¤sst, wenn private GestaltungsplÃ¤ne in einer Weise von der Grundordnung abweichen, die Ã¼ber allfÃ¤llige Sonderbauvorschriften im Sinn von § 79 PBG oder Ã¼ber Besondere Bauvorschriften im Sinn von § 72 PBG hinausgeht (vgl. VGr, 4. Dezember 2003, VB.2002.00376, E. 7, www.vgrzh.ch). Der damit abgesteckte Spielraum, in welchem fÃ¼r private GestaltungsplÃ¤ne die Zustimmung des Gemeinderats genÃ¼gt, setzt voraus, dass die kommunale Bauordnung im Gestaltungsplangebiet ArealÃ¼berbauungen zulÃ¤sst, was hier nach dem Gesagten nicht zutrifft. </p> <p class="Erwgung2">(Allerdings enthÃ¤lt die die BZO Horgen wie dargelegt in Ziffer 6.5 BZO Sonderbauvorschriften, auf die sich der vorliegende Gestaltungsplan, um in der Industriezone eine Wohnnutzung zu ermÃ¶glichen, gerade stÃ¼tzt und die er auch einhÃ¤lt. Das ist indessen im vorliegenden Zusammenhang nicht entscheidungswesentlich, weil die Sonderbauvorschriften von Ziffer 6.5 BZO keine Erleichterungen gegenÃ¼ber den Abstandsvorschriften in Ziffer 10.2 BZO vorsehen.)</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Zusammenfassend ergibt sich, dass der angefochtene Rekursentscheid, der den Zustimmungsbeschluss des Gemeinderats aufhebt und es Letzterem sowie der privaten PlanungstrÃ¤gerin Ã¼berlÃ¤sst, den Gestaltungsplan in der jetzigen Fassung der Gemeindeversammlung vorzulegen oder im dargelegten Sinn zu Ã¼berarbeiten, nicht rechtsverletzend ist. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 ergeben sich die Korrekturen, die am Gestaltungsplan fÃ¼r den Fall erforderlich sind, dass die Zustimmung des Gemeinderats genÃ¼gen soll, hinreichend klar aus dem angefochtenen Rekursentscheid; es betrifft dies die PflichtgebÃ¤udefluchten bergseits der Unteren Fabrikstrasse, talseits der Oberen Fabrikstrasse und am Hauptplatz. Davon geht im Ãbrigen auch die BeschwerdefÃ¼hrerin 1 aus. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>GemÃ¤ss den Gestaltungsplanvorschriften (GV) gilt als gewachsener Boden der mit Beschluss Nr. 166 des Gemeinderats vom 29. MÃ¤rz 2004 bestimmte Terrainverlauf (Art. 3); die GebÃ¤udehÃ¶he fÃ¼r Neubauten betrÃ¤gt maximal 21,5 m (Art. 6 AbS. 3). Der Beschluss des Gemeinderats erfolgte im Zusammenhang mit dem Masterplan, welcher vor der Festlegung des Gestaltungsplans (als dessen Grundlage) erarbeitet worden war. Die private BeschwerdefÃ¼hrerin (GestaltungsplantrÃ¤gerin) hatte mit Eingabe vom 22. Januar 2004 um "Erteilung der baurechtlichen Bewilligung fÃ¼r die Festsetzung des verbindlichen Terrainverlaufes fÃ¼r die Berechnung der Baumassenziffer und der GebÃ¤udehÃ¶hen auf den GrundstÃ¼cken Kat. Nrn. 01, 02, 03 und 04" ersucht. Der Gemeinderat entsprach diesem am 13. Februar 2004 im baurechtlichen Verfahren publizierten Gesuch mit Beschluss vom 29. MÃ¤rz 2004. Dementsprechend erteilte er der Gesuchstellerin die beantragte "Bewilligung" gemÃ¤ss den eingereichten Planungsunterlagen. Bezugnehmend auf die Regelung von § 5 Abs. 2 lit. a der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) erwog er, das ursprÃ¼nglich gewachsene Terrain sei nicht mehr nachvollziehbar, weil das fragliche Industriegebiet in den letzten 80 Jahren baulich mehrmals verÃ¤ndert und grÃ¶sstenteils mit Industrie- und Gewerbebauten Ã¼berbaut worden sei. Um bei kÃ¼nftigen Umnutzungen und Neubauten Unklarheiten bezÃ¼glich Baumasse und GebÃ¤udehÃ¶hen zu vermeiden, sei nunmehr das mutmasslich gewachsene Terrain durch den Geometer und das Bauamt ermittelt und anhand vorhandener Anhaltspunkte sowie eines alten HÃ¶henkurvenplanes aus dem Jahre 1867 neu festgelegt worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Wie erwÃ¤hnt (vorstehend E. 3), begrÃ¼ndete der Beschwerdegegner in seinem Rekurs die gerÃ¼gte Kompetenzwidrigkeit des gemeinderÃ¤tlichen Zustimmungsbeschlusses vom 26. Februar 2007 auch damit, dass Art. 3 in Verbindung mit Art. 6 Abs. 3 GV aufgrund des mit Gemeinderatsbeschluss vom 29. MÃ¤rz 2004 festgelegten GelÃ¤ndeverlaufs faktisch eine Ãberschreitung der nach der Grundordnung hÃ¶chstzulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he von 21,5 m ermÃ¶gliche, da das gewachsene, bestehende Terrain an verschiedenen Stellen des Areals um einiges tiefer liege; massgebend mÃ¼sse der bestehende, nicht der in jenem Beschluss festgelegte GelÃ¤ndeverlauf sein. Der Gestaltungsplan verstosse daher auch in dieser Hinsicht gegen die Regelbauweise. Die Baurekurskommission verwarf die RÃ¼ge mit der BegrÃ¼ndung, der Rekurrent habe den diesbezÃ¼glichen baurechtlichen Entscheid nicht verlangt; der rechtskrÃ¤ftige Beschluss vom 29. MÃ¤rz 2004 kÃ¶nne heute nicht mehr in Frage gestellt werden (Rekursentscheid E. 6.6). In der Beschwerdeantwort erneuert der Beschwerdegegner diese RÃ¼ge: Der Beschluss vom 29. MÃ¤rz 2004 sei in einem dem Baubewilligungsverfahren entsprechenden Prozedere erlassen worden, weshalb ihm gemÃ¤ss § 322 Abs. 1 PBG (der die GÃ¼ltigkeit nicht ausgenutzter baurechtlicher Bewilligungen auf drei Jahre beschrÃ¤nkt) heute keine Bedeutung mehr zukomme.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Auf diese vom Beschwerdegegner erneuerte RÃ¼ge ist einzugehen: Zwar ist der Rekursentscheid ohnehin zu bestÃ¤tigen, weil der Gestaltungsplan nach zutreffender Beurteilung der Rekurskommission bezÃ¼glich der PflichtgebÃ¤udefluchten von der Regelbauweise abweicht (vorstehend E. 5). Im Hinblick auf die den BeschwerdefÃ¼hrerinnen verbleibende MÃ¶glichkeit, den Gestaltungsplan so zu modifizieren, dass er nach wie vor lediglich der Zustimmung des Gemeinderats bedarf, ist mit dem jetzigen Beschwerdeentscheid Klarheit zu schaffen, ob der Gestaltungsplan auch bezÃ¼glich der ermÃ¶glichten GebÃ¤udehÃ¶hen von der Regelbauweise abweiche.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>GemÃ¤ss § 49 Abs. 2 lit. b PBG in Verbindung mit Ziffer 6.1 BZO betrÃ¤gt die GebÃ¤udehÃ¶he in der Industriezone I 7 21,5 m, welches Mass Art. 6 Abs. 3 GV Ã¼bernimmt. Laut § 280 Abs. 2 PBG wird die GebÃ¤udehÃ¶he von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunterliegenden gewachsenen Boden gemessen. GemÃ¤ss § 5 ABV gilt als gewachsener Boden der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens (Abs. 1). Auf frÃ¼here VerhÃ¤ltnisse ist gemÃ¤ss Abs. 2 zurÃ¼ckzugreifen, wenn der Boden innert eines Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der AusfÃ¼hrung der Bewilligungspflicht unterliegende Ausmass aufgeschÃ¼ttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem fÃ¶rmlichen Planungs- oder Projektierungsverfahren nicht ausdrÃ¼cklich als kÃ¼nftig gewachsener Boden erklÃ¤rt worden ist (lit. a) oder wenn der Boden im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des GrundstÃ¼cks oder zur Umgehung der Bauvorschriften umgestaltet worden ist (lit. b). Zu § 5 ABV hat sich eine differenzierte Praxis entwickelt (vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 13â20 bis 13â26; VGr, 2. November 2005 = RB 2005 Nr. 75 = BEZ 2006 Nr. 9).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Es fragt sich, ob die GÃ¼ltigkeit einer Terrainfestsetzung, wie sie hier mit Beschluss des Gemeinderats vom 29. MÃ¤rz 2004 erfolgt ist, der Natur der Sache nach der Befristung von § 322 Abs. 1 PBG von vornherein nicht unterliege. TrÃ¤fe dies zu, wÃ¤re der Einwand des Beschwerdegegners schon deswegen unbehelflich. Die Frage kann indessen offen bleiben. Selbst wenn mit dem Beschwerdegegner und entgegen der Baurekurskommission davon ausgegangen wird, der Beschluss vom 29. MÃ¤rz 2004 kÃ¶nne heute wegen Ablauf der dreijÃ¤hrigen Frist von § 322 Abs. 1 PBG <i>formell</i> keine GÃ¼ltigkeit mehr beanspruchen, kann der Beschwerdegegner hieraus nichts zu seinen Gunsten ableiten. Entscheidend ist, ob der Terrainverlauf mit jenem Beschluss in einer Weise festgelegt worden ist, welcher § 5 ABV und der dazu entwickelten Rechtsprechung entspricht. Der Beschwerdegegner hat weder in der Rekursschrift noch in der Beschwerdeantwort substanziiert geltend gemacht, die mit Beschluss vom 29. MÃ¤rz 2004 erfolgte Festlegung des Terrainverlaufs widerspreche den Vorgaben von § 5 ABV bzw. der dazu entwickelten Rechtsprechung. Insbesondere hat er nicht dargelegt, an welchen Stellen seiner Auffassung nach die Vorgaben in Art. 3 und 6 Abs. 2 GV GebÃ¤udehÃ¶hen ermÃ¶glichen wÃ¼rden, welche im Lichte des § 5 ABV von der Regelbauweise (Ziffer 6.1 BZO; Art. 6 Abs. 3 GV) abweichen wÃ¼rden.</p> <p class="Urteilstext">Es ergibt sich demnach, dass der Gestaltungsplan bezÃ¼glich der durch ihn ermÃ¶glichten GebÃ¤udehÃ¶hen nicht von der Regelbauweise abweicht und daher insoweit nicht der Zustimmung der Gemeindeversammlung bedarf. Der diesbezÃ¼glichen Schlussfolgerung der Baurekurskommission ist jedenfalls im Ergebnis beizupflichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Baurekurskommission hat sodann, wie dargelegt (vorstehend E. 3), weitere formelle RÃ¼gen des Beschwerdegegners betreffend das Zustandekommen des Gestaltungsplans verworfen (Rekursentscheid E. 5.4), auf die hier schon deswegen nicht nÃ¤her einzugehen ist, weil sie der Beschwerdegegner in der Beschwerdeantwort nicht mehr aufrechterhÃ¤lt. </p> <p class="Erwgung2">Mit den materiellen RÃ¼gen des Beschwerdegegners gegen den Inhalt des Gestaltungsplans musste sich die Baurekurskommission nicht auseinandersetzen. Aufgrund der vorstehenden ErwÃ¤gungen, wonach die aus formellen GrÃ¼nden erfolgte Aufhebung des gemeinderÃ¤tlichen Zustimmungsbeschlusses zu bestÃ¤tigen ist, braucht sich auch das Verwaltungsgericht mit diesen materiellen RÃ¼gen nicht zu befassen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2">Demnach sind die Beschwerden abzuweisen. Die Gerichtskosten sind den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrerinnen je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 3 VRG), denen bei diesem Verfahrensausgang von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zusteht (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine solche EntschÃ¤digung von je Fr. 1000.- zu entrichten.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrerinnen je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen werden verpflichtet, dem Beschwerdegegner binnen 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'000.- zu zahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>