<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2002.00013</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106842&amp;W10_KEY=4467146&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2002.00013</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 25.09.2002</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Verlustverrechnung<br/><br/>Auf Teilveräusserungen vor und nach Ende 1998 ist das jeweils für Handänderungen geltende materielle Recht anwendbar. Die Verlustverrechnung erfolgt erst nach der letzten Teilveräusserung bzw. der Veräusserung des gesamten Grundstücks und demnach im vorliegenden Fall nach neuem Recht. Bedarf die Durchsetzung der Verlustverrechnung der Aufhebung rechtskräfig veranlagter Teilveräusserungen, so hat dies mittels der Revision zu erfolgen. Dabei ist zu bemerken, dass die Höhe des Grundstückverlusts zu den Motiven eines Entscheids gehört und der Rechtskraft nicht zugänglich ist. Auf die Ermittlung des Verlusts ist - entgegen gewisser Kommentatoren - das im Zeitpunkt der verlustbringenden Handänderung geltende materielle Recht anwendbar.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANWENDBARES RECHT">ANWENDBARES RECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKVERLUST">GRUNDSTÃCKVERLUST</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANDÃNDERUNG">HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARZELLEN">PARZELLEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSKRAFT">RECHTSKRAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REVISION">REVISION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TEILVERÃUSSERUNG">TEILVERÃUSSERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERLUSTVERRECHNUNG">VERLUSTVERRECHNUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 161 aStG</span><br/><span class="ungerade">§ 169 lit. II aStG</span><br/><span class="gerade">§ 169 lit. III aStG</span><br/><span class="ungerade">§ 155 StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 221 lit. II StG</span><br/><span class="gerade">§ 224 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 279 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">RB 2002 Nr. 123</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 1 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1">I. Mit Ã¶ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 14. September 1999 verÃ¤usserte die A AG das in der Gemeinde X gelegene GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01, ein Wohnhaus mit 205 m<sup>2</sup> GebÃ¤udegrundflÃ¤che, Hofraum und Garten, zum Preis von Fr. 720'000.- an E. Bei dieser HandÃ¤nderung handelte es sich um die letzte TeilverÃ¤us­serung des ursprÃ¼nglichen GrundstÃ¼cks aKat.Nr. 02.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Die VerÃ¤usserin beantragte im anschliessenden Veranlagungsverfahren gleichzeitig die Revision der Veranlagungsentscheide zu den frÃ¼heren TeilverÃ¤usserungen. Die Kommis­­sion fÃ¼r die Grundsteuern der Gemeinde X setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteu­ern nach Verlustverrechnung in ihrem teilweise gutheissenden Einspracheentscheid auf insgesamt Fr. 357'700.- fest. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">II. Den von der A AG hiergegen gerichteten Rekurs, womit sie die ErmÃ¤ssigung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuern auf insgesamt Fr. 24'745.- beantragte, wies die Steuerrekurs­kom­­mission III am 11. Dezember 2001 ab.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Die Steuerrekurskommission III verwarf im Wesentlichen die Auffassung der Pflich­­tigen, die anrechenbaren GrundstÃ¼ckverluste, die sich aus HandÃ¤nderungen vor dem 31. Dezember 1998 ergeben hÃ¤tten, seien nach neuem Recht zu ermitteln. Aus diesem Grund seien die von der Pflichtigen geltend gemachten und erst aufgrund des neuen Rechts als Aufwendungen anrechenbaren Finanzierungskosten insoweit bei der Verlustverrechnung nicht zu berÃ¼cksichtigen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">III. Mit Beschwerde vom 13. Februar 2002 liess die Pflichtige dem Verwaltungsgericht den vor Steuerrekurskommission III gestellten Antrag wiederholen; ausserdem verlangte sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">WÃ¤hrend die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Gemeinde X auf Abweisung der Beschwerde und forderte ihrerseits eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">1. Das Steuergesetz vom 8. Juli 1951 (aStG) wurde kraft § 269 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) mit dessen Inkrafttreten am 1. Januar 1999 aufgehoben. Laut § 279 Abs. 1 StG wird die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nach neuem Recht erhoben, wenn die Hand­Ã¤nderung nach dem 31. Dezember 1998 vollzogen wurde.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">a) Von der streitbetroffenen ursprÃ¼nglichen Liegenschaft aKat.Nr. 02 wurden 22 Par­zellen verÃ¤ussert, wobei 21 HandÃ¤nderungen vor dem 31. Dezember 1998 erfolgten und nur eine einzige nach diesem Zeitpunkt stattfand.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">b) Jede TeilverÃ¤usserung, also jede VerÃ¤usserung einer Parzelle eines ursprÃ¼nglich einheitlichen GrundstÃ¼cks, stellt eine rechtlich eigenstÃ¤ndige HandÃ¤nderung dar, welche den Steuertatbestand von § 161 aStG bzw. von § 216 StG erfÃ¼llt. Jede einzelne solche Hand­­Ã¤nderung erfordert daher fÃ¼r sich die Veranlagung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer oder die Feststellung der VeranlagungsbehÃ¶rde, dass die Steuer nicht geschuldet ist. Derartige Ver­fÃ¼gungen erwachsen unabhÃ¤ngig voneinander in Rechtskraft. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Daraus folgt, dass fÃ¼r die Ermittlung des GrundstÃ¼ckgewinns bzw. -verlusts von TeilverÃ¤usserungen und die Berechnung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer das im Zeitpunkt der betreffenden HandÃ¤nderung jeweils geltende materielle Recht anwendbar ist. Demnach ist das neue Recht entsprechend der intertemporalen Anordnung von § 279 Abs. 1 StG lediglich auf die Gewinnermittlung und Steuerberechnung der am 14. September 1999 verÃ¤us­ser­ten Parzelle Kat.Nr. 01 anwendbar. Das gilt auch fÃ¼r den â in den gleichlautenden Vor­schriften von § 169 Abs. 2 und 3 aStG und § 224 Abs. 1 und 2 StG festgehaltenen â ma­teriellrechtlichen Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">2. a) Verluste aus TeilverÃ¤usserungen kÃ¶nnen kraft § 169 Abs. 3 aStG bzw. § 224 Abs. 3 StG nach vollstÃ¤ndiger VerÃ¤usserung des GrundstÃ¼cks den Anlagekosten der mit Ge­winn verÃ¤usserten Parzellen anteilmÃ¤ssig zugerechnet werden. Weil die Verlustverrechnung erst nach VerÃ¤usserung der letzten Parzelle geltend gemacht werden kann (RB 1991 Nr. 42), was vorliegend nach dem 31. Dezember 1998 geschehen ist, gelangt insoweit das neue Recht zur Anwendung, welches inhaltlich freilich mit dem frÃ¼heren Recht Ã¼bereinstimmt.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">b) Bedarf die Durchsetzung der Verlustverrechnung im Sinn von § 224 Abs. 3 StG der Aufhebung rechtskrÃ¤ftiger VerfÃ¼gungen Ã¼ber TeilverÃ¤usserungen, so sind hierfÃ¼r die formellen Bestimmungen von § 156 ff. StG Ã¼ber die Revision massgebend. Dabei ist in Abweichung von § 157 Abs. 1 StG stets die kommunale VeranlagungsbehÃ¶rde zur Revision zustÃ¤ndig, wie das Verwaltungsgericht in lÃ¼ckenfÃ¼llender Rechtsprechung zur frÃ¼heren Vorschrift von § 169 Abs. 3 aStG erkannt hat (RB 1982 Nr. 113; 1972 Nr. 50). Neue Tatsachen und Beweismittel kÃ¶nnen demgegenÃ¼ber nur unter den ordentlichen revisionsrechtlichen Voraussetzungen von § 155 ff. StG geltend gemacht werden. § 224 Abs. 3 StG begrÃ¼ndet einen besonderen Revisionsgrund nur insoweit, als die Verlustverrechnung selber in Frage steht.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">c) Die Feststellung der HÃ¶he eines GrundstÃ¼ckverlusts, der dazu fÃ¼hrt, dass die BehÃ¶rde im Dispositiv erkennt, es sei keine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer geschuldet, gehÃ¶rt nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung zu den Motiven eines Entscheids, welche nicht der Rechtskraft zugÃ¤nglich sind (vgl. RB 1996 Nr. 44 mit Hinweisen). Somit kann die HÃ¶he der verrechen­baren GrundstÃ¼ckverluste erst im Zusammenhang mit der in § 224 Abs. 3 StG vorgesehenen anteiligen Anrechnung an die Anlagekosten der mit Gewinn verÃ¤usserten Parzellen rechtskrÃ¤ftig verbindlich festgestellt werden. Soweit die Steuerrekurskommission III mit ih­rer ErwÃ¤gung, es komme auf die "(ermittelten) Verluste aus TeilverÃ¤usserungen" an, eine andere Auffassung zum Ausdruck gebracht haben sollte, wÃ¤re diese unzutreffend.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Auf die Ermittlung des Verlusts ist das im Zeitpunkt der verlustbringenden Hand­Ã¤n­derung geltende materielle Recht anwendbar (vgl. ErwÃ¤gung 1b). Verluste aus vor dem 31. Dezember 1998 erfolgten TeilverÃ¤usserungen sind somit nach altem Recht zu ermitteln. Der auch von der Pflichtigen vertretenen gegenteiligen Ansicht der Kommentatoren des ZÃ¼rcher Steuergesetzes (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum har­monisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, ZÃ¼rich 1999, § 279 N. 6) kann sich das Verwaltungsgericht nicht anschliessen. Diese Auffassung steht im Widerspruch dazu, dass TeilverÃ¤us­se­rungen eigenstÃ¤ndige HandÃ¤nderungen sind; sie wÃ¼rde ausserdem richtig gesehen zu ei­ner unzulÃ¤ssigen GesetzesrÃ¼ckwirkung und zu einer rechtsungleichen Behandlung derjenigen Steuerpflichtigen fÃ¼hren, welche GrundstÃ¼cke gesamthaft unter altem Recht verÃ¤ussert haben.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Aus § 224 Abs. 3 StG lÃ¤sst sich nichts Anderes ableiten: Diese Vorschrift regelt nach ihrem insoweit klaren Wortlaut bloss, dass Verluste aus TeilverÃ¤usserungen verrechen­bar sind, wie sie zu verrechnen sind â nÃ¤mlich durch anteilmÃ¤ssige Zurechnung zu den Anlagekosten der gewinnbringend verÃ¤usserten Parzellen â, und wann sie verrechnet werden dÃ¼rfen, nÃ¤mlich erst nach vollstÃ¤ndiger VerÃ¤usserung aller Parzellen. Ihrem ausschliess­lichen Zweck entsprechend, die Verlustverrechnung bei TeilverÃ¤usserungen zu ge­wÃ¤hrleisten, ord­net sie nicht, wie die Verluste â und die zur Verrechnung stehenden Gewin­ne â zu ermitteln sind. Die Gewinn- und Verlustermittlung bestimmt sich einzig und al­lein nach den materiellen Regeln von § 164 ff. in Verbindung mit § 169 Abs. 1 und 2 aStG bzw. § 219 ff. in Ver­bindung mit § 224 Abs. 1 und 2 StG, je nachdem, ob die Hand­Ã¤nde­rung an der betreffenden Parzelle vor oder nach dem 31. Dezember 1998 stattgefunden hat. Am Grundsatz, wonach TeilverÃ¤usserungen eigenstÃ¤ndige HandÃ¤nderungen sind, bei welchen der Gewinn gesondert zu berechnen und die Steuer gesondert zu veranlagen ist, Ã¤ndert § 224 Abs. 3 StG nichts; diese Vorschrift will einzig die Verrechnung von Verlusten aus Teil­verÃ¤usserungen sicherstellen. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">3. Nach dem Gesagten sind entgegen der Auffassung der Pflichtigen die gemÃ¤ss § 224 Abs. 3 StG anrechenbaren GrundstÃ¼ckverluste, die sich aus HandÃ¤nderungen vor dem 31. Dezember 1998 ergeben haben, nicht nach neuem, sondern nach altem Recht zu er­mitteln. Das fÃ¼hrt insbesondere dazu, dass die von der Pflichtigen geltend gemachten Fi­nanzierungskosten, die erst unter dem neuen Recht bei der Gewinnermittlung im Rahmen der Anlagekosten gestÃ¼tzt auf § 221 Abs. 2 StG als Aufwendungen angerechnet werden kÃ¶nnen, bei TeilverÃ¤usserungen vor dem 31. Dezember 1998 nicht zu berÃ¼cksichtigen sind. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Das fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">4. ... </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2">1.<span> </span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">...</p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>