© Kanton St.Gallen 2021 Seite 1/21 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 17-3861 Stelle: Generalsekretariat Baudepartement Instanz: Baudepartement Publikationsdatum: 22.04.2021 Entscheiddatum: 08.04.2021 BDE 2021 Nr. 29 Art. 25a RPG. Kommt die Baubewilligungsbehörde zum Ergebnis, dass die bestehende Erschliessung über eine vorhandene Strasse für geplante Neubauten unzureichend ist, ist es nicht zulässig, die Baubewilligung zu erteilen und mit der Auflage zu verbinden, dass mit den Bau- und Abbrucharbeiten erst begonnen werden darf, wenn der Teilstrassenplan für den Ausbau der Strasse in Rechtskraft erwachsen ist. Bei der hinreichenden Erschliessung handelt es sich nicht um ein untergeordnetes Bauhindernis, das mit einer Auflage beseitigt werden kann, sondern um eine Grundvoraussetzung, welche für die Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens von ausschlaggebender Bedeutung ist. Indem die Vorinstanz das Baugesuch nicht wenigstens zeitgleich mit einem die strassenmässige Erschliessung sicherstellenden Teilstrassenplan aufgelegt und materiell behandelt hat, hat sie gegen die ihr obliegende Koordinationspflicht verstossen (Erw. 4.2). // (Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben.) BDE 2021 Nr. 29 finden Sie im angehängten PDF-DokumentKanton St.Gallen Baudepartement 17-3861 Entscheid Nr. 29/2021 vom 8. April 2021 Rekurrenten A.___ B.___ C.___ D.___ E.___ F.___ G.___ H.___ alle vertreten durch lic.iur. Titus Marty, Rechtsanwalt, Obere Bahn- hofstrasse 11, 9501 Wil gegen Vorinstanz Baukommission Z.___ (Entscheid vom 6. Juni 2017) Rekursgegner I.___ vertreten durch Dr.iur. Rudolf Schwager, Rechtsanwalt, Poststras- se 23, 9001 St.Gallen Betreff Baubewilligung (Abbruch der bestehenden Gebäude und Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage) Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 2/20 Sachverhalt A. J.___, Y.___, und K.___, X.___, sind Eigentümer der Grundstücke Nrn. 001 und 002, beide Grundbuch X.___, an der M.___strasse in X.___. Die beiden Grundstücke liegen gemäss geltendem Zonenplan der früheren Gemeinde X.___ vom 14. Dezember 2012 in der Kern- zone und gemäss Schutzverordnung der früheren Gemeinde X.___ vom 30. August 1995 (SchutzV) im Ortsbildschutzgebiet. Sie sind mit einem Wohn- sowie einem Wohn- und Gewerbehaus (Vers.-Nrn. 003 und 004) überbaut. In unmittelbarer Nachbarschaft der beiden Grund- stücke befinden sich mehrere Einzelschutzobjekte. B. a) Mit Baugesuch vom 8. Juli 2016 beantragten die I.___, W.___, bei der Baukommission der Stadt Z.___ die Baubewilligung zum Ab- bruch der bestehenden Gebäude Vers.-Nrn. 003 und 004 sowie zum Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamer Tiefgarage auf den Grundstücken Nrn. 001 und 002. Die Zu- und Wegfahrt soll über die N.___strasse erfolgen. b) Innert der Auflagefrist vom 19. August bis 1. September 2016 erhoben A.___, L.___, C.___, D.___ sowie H.___, alle X.___, wie auch die E.___, V.___, und die O.___AG, Z.___, sowie G.___, U.___, ge- meinsam öffentlich-rechtliche und privatrechtliche Einsprache nach Art. 684 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (SR 210; abgekürzt ZGB) gegen das Bauvorhaben. Mit Einspracheergänzung vom 23. September 2016, in welcher neu alle Einsprecher von lic.iur. Titus Marty, Rechtsanwalt, Wil, vertreten wurden, rügten sie, das Bauvorha- ben verletze die kantonalgesetzlichen Bestimmungen für die Kernzone bzw. die subsidiäre Regelung von Art. 67 des Baugesetzes vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG). Es missachte zudem die für die Kernzone geltende besondere Gestaltungsvorschrift von Art. 12 Abs. 1 des Baureglements der früheren Gemeinde X.___ vom 14. De- zember 2012 (BauR). Der für das Haus Nord ermittelte Niveaupunkt sei falsch ermittelt worden , was eine Überschreitung der Gebäudehöhe zur Folge habe. Die geltenden Strassenabstände von 4 m gegenüber der M.___strasse und von 3 m gegenüber der N.___strasse würden unterschritten, ohne dass Gründe für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung vorlägen. Die geplanten fassa- denbündigen Dachgauben würden gegen die Vorschriften für Dach- aufbauten verstossen und die Dachlandschaft beeinträchtigen. Ledig- lich zwei Besucherparkplätze seien nicht ausreichend, und sie lägen zudem an einem ungeeigneten, die Verkehrssicherheit gefährdenden Ort. Die Zu- und Wegfahrt in die Tiefgarage sei nicht verkehrssicher ausgestaltet. Das Bauvorhaben habe übermässige Auswirkungen auf die beiden direkt angrenzenden Grundstücke Nrn. 005 und 006 zur Folge; aufgrund der übermässigen Höhe der geplanten Gebäude werde den Eigentümern dieser Grundstücke Licht und Besonnung wie auch Sicht entzogen. Als Eventualantrag beantragten die Einsprecher Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 3/20 den Erlass einer Planungszone durch den Stadtrat und die Sistierung des Baubewilligungsverfahrens bis zum Inkrafttreten des neuen Bau- reglements der Stadt Z.___. c) Am 15. Februar 2017 reichten die Gesuchsteller angepasste Pläne ein. Die Höhe des Hauses Nord wurde um 65 cm gesenkt. Auf die Wohnung im Westflügel des Erdgeschosses wurde verzichtet und das Haus Süd leicht abgedreht, wobei der Gebäudeabstand von 6 m zum Haus Nord im Innenhof beibehalten wurde. Bei beiden Häusern wurden die Längen der Dachgauben um jeweils 15 cm reduziert und die Befensterung jener der unteren Geschosse angepasst. d) Der Rechtsvertreter der Einsprecher hielt nach Erhalt der Kor- rekturpläne und weiterer Unterlagen an der Einsprache fest und er- gänzte die Begründung in dem Sinn, dass auch eine ungenügende strassenmässige Erschliessung vorliege. e) Mit Beschluss vom 6. Juni 2017 erteilte die Baukommission der Stadt Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Sie hiess die öffentlich -rechtliche Einsprache von A.___, L.___, C.___, D.___, der E.___, der O.___ AG, von G.___ sowie H.___ bezüglich der ungenügenden Erschliessung und der Unzulässigkeit einer Ersatz- abgabe für fehlende Besucherparkplätze gut, wies sie im Übrigen je- doch ab. Zur Begründung wurde geltend gemacht, es brauche keine Planungszone. Das Bauvorhaben füge sich gut in die Umgebung ein, was auch das Archite ktenkollegium der Stadt Z.___ bestätigt habe; damit seien die Vorgaben von Art. 5 SchutzV erfüllt. Auch sehe Art. 12 BauR bewusst keine Bestimmungen zur äusseren Erscheinungsform von Bauten und Anlagen vor; Art. 67 BauG komme vorliegend nicht zur Anwendung, womit auch keine maximale Gebäudehöhe gelte. Als Richtwert werde jedoch Art. 6 des früheren, bis 14. Dezember 2012 geltenden Baureglements der Gemeinde X.___ beigezogen, welcher eine maximale Gebäudehöhe von 8 m vorgesehen habe. Das Haus Süd überschreite diese damals geltende Gebäudehöhe bloss um 5 %. Die Unterschreitung des Strassenabstands sei ein charakteristisches Merkmal des Ortsbilds und solle im Ortsbildschutzgebiet von Neubau- ten übernommen werden. Da die Verkehrssicherheit nicht gefährdet sei, rechtfertige sich die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 108 Abs. 2 Bst. a des Strassengesetzes (sGS 732.1; abgekürzt StrG). Die Voraussetzungen von Art. 24 BauR seien erfüllt, weshalb der interne Gebäudeabstand zwischen den Häusern Nord und Süd auf 6 m reduziert werden dürfe. Mit dem Korrekturgesuch seien die Dach- gauben und Fensterflächen verkleinert worden, womit sie sich nun gut in die Umgebung einfügten. Die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage halte sämtliche Vorgaben ein. Der bestehenden unzureichenden Erschlies- sung begegnete die Baukommission mit einer Auflage in der Baube- willigung, wonach mit den Abbruch - und Bauarbeiten erst begonnen werden dürfe, wenn der Teilstrassenplan für den Ausbau der N.___strasse in Rechtskraft erwachsen sei. In Bezug auf die ungenü- gende Zahl an Besucherparkplätzen verfügte die Baukommission zu- Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 4/20 dem die Auflage, dass in der Tiefgarage vier frei zugängliche Park- plätze für Besucher anzubieten seien. Die privatrechtliche Einsprache nach Art. 684 ZGB wies die Baukommission mit der Begründung ab, das Bauvorhaben entspreche den öffentlich-rechtlichen Bauvorschrif- ten und es seien keine besonderen Umstände ersichtlich, welche übermässige Einwirkungen auf die Nachbargrundstücke zur Folge ha- ben könnten. C. Gegen diesen Beschluss erhoben A.___, L.___, C.___, D.___, die E.___, die O.___ AG, G.___ sowie H.___ durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 26. Juni 2017 Rekurs beim Baudepartement. Mit Rekursergänzung vom 24. Juli 2017 werden folgende Anträge gestellt: 1. Das Rekursverfahren sei bis zum Vorliegen eines Ent- scheides des Stadtrates über das Begehren um Erlass einer Planungszone zu sistieren. 2. Es sei der Baubewilligungs- und Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 06. Juni 2017 vollumfänglich auf- zuheben. 3. Das Baugesuch sei aus öffentlich-rechtlichen und aus privatrechtlichen Gründen (Art. 684 ZGB) abzuweisen, eventuell zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zu- rückzuweisen. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Zur Begründung wird geltend gemacht, das Begehren um Erlass einer Planungszone hätte zuständigkeitshalber dem Stadtrat zur Entschei- dung unterbreitet werden müssen. Die Baukommission sei dazu nicht zuständig gewesen. Die ungenügende Erschliessung stelle kein Bau- hindernis von untergeordneter Bedeutung dar, welches mit einer Auf- lage beseitigt werden könne. Mit der Erteilung der Baubewilligung trotz fehlender hinreichender Erschliessung sei die Koordinationspflicht ver- letzt worden. Das bewilligte Bauvorhaben präjudiziere das nachfol- gende Strassenplanverfahren. Die schiefwinkligen, ineinander ver- schränkten Baukörper mit übermässig vielen und zu grossen Gauben sowie unruhiger, heterogener Fensteranordnung und horizontal schief verlaufenden Dächern würden sich nicht gut ins Ortsbild einfügen; da- mit würden die Bestimmungen von Art. 12 Abs. 1 sowie Art. 33 Abs. 1 BauR verletzt. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zu r Unter- schreitung des Strassenabstands – sowohl zur M.___strasse als auch zur N.___strasse – sei zu Unrecht erfolgt, weil die Verkehrssicherheit nicht gewährleistet sei. Auch die Reduktion des Gebäudeabstands von 8 m auf 6 m sei unzulässig, weil die dafür nötigen Voraussetzungen von Art. 24 BauR nicht erfüllt seien. Da Art. 12 BauR keine konkreten Vorschriften zur äusseren Erscheinungsform von Bauten und Anlagen enthalte, gelte subsidiär Art. 67 BauG. Der Niveaupunkt des Hauses Nord könne, wenn der Geländeverlauf in der Umgebung berücksichtigt Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 5/20 werde, nicht stimmen. Die spitzwinklige Ein- und Ausfahrt der Tiefga- rage genüge den Anforderungen der Verkehrssicherheit nicht. Die übermässige Höhe des Hauses Nord habe negative Immissionen im Sinn von Art. 684 ZGB für die benachbarten Rekurrenten zur Folge. D. a) Mit Vernehmlassung vom 4. September 2017 beantragt die Vor- instanz unter Verweis auf den angefochtenen Entscheid, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. b) Mit Vernehmlassung vom 12. Oktober 2017 beantragen die Rekursgegner, vertreten durch Dr.iur. Rudolf Schwager, Rechtsanwalt, St.Gallen, den Rekurs unter Kostenfolge abzuweisen. Zur Begründung wird geltend gemacht, die Erschliessung sei hinrei- chend, da für die Zu - und Wegfahrt in die Tiefgarage nur ein kurzes Teilstück der N.___strasse beansprucht werden müsse und deren Breite aufgrund de s geringen Verkehrsaufkommens und der guten Übersichtlichkeit genüge. Die Verneinung der hinreichenden Er- schliessung durch die Vorinstanz verstosse gegen den Grundsatz der Rechtsgleichheit, da sich die Frage einer Aufklassierung der N.___strasse in eine Ge meindestrasse zweiter Klasse aufgrund der Anzahl Wohneinheiten bereits bei der Bewilligung des Neubaus auf Grundstück Nr. 007 (Haus zur N.___) hätte stellen müssen. Die ange- fochtene Baubewilligung verstosse auch nicht gegen das Koordinati- onsgebot, da mit der Auflage, dass mit den Abbruch- und Bauarbeiten erst begonnen werden dürfe, wenn der Teilstrassenplan für den Aus- bau der N.___strasse in Rechtskraft erwachsen sei, eine hinreichende Verknüpfung von Baubewilligungs- und Teilstrassenplanverfahren er- folgt sei. Mit dem Korrekturgesuch seien die Höhe des Hauses Nord sowie die Zahl und Grösse der Dachgauben reduziert worden, wodurch – in Übereinstimmung mit der Beurteilung durch das Archi- tektenkollegium – eine gute Einordnung des Bauvorhabens in die bau- liche Umgebung gegeben sei. Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zur Unterschreitung des Strassenabstands seien erfüllt, da weder die Verkehrssicherheit noch andere öffentliche Interessen oder Interessen von Nachbarn beein- trächtigt würden. Das Baureglement schreibe für die Kernzone keinen Gebäudeabstand vor. Selbst wenn aber in der Kernzone ein Gebäu- deabstand von 8 m gelten würde, sei die Unterschreitung gestützt auf Art. 24 BauR zulässig. Die Einfahrt in die Tiefgarage sei v erkehrssi- cher ausgestaltet. Auch die Knotensichtweiten seien – selbst für den Fall der Verbreiterung der N.___strasse – gegeben. Die Auswirkungen der neuen Überbauung auf die Wohnhäuser auf den Grundstücken Nrn. 005 und 006 seien massvoll und keineswegs üb ermässig, da diese Häuser deutlich höher lägen. c) Auf Antrag der Rekursgegner erfolgte vom 3. Januar 2018 bis 31. Oktober 2020 eine mehrmals verlängerte Sistierung des Rekurs- verfahrens, zuerst zur Erarbeitung eines allfälligen Korrekturgesuchs, danach aufgrund des inzwischen eingeleiteten Teilstrassenplanver- fahrens für den Ausbau der N.___strasse. Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 6/20 d) Mit Beschluss vom 21. November 2018 wies der Stadtrat Z.___ das im Rahmen der Einsprache gegen das Bauvorhaben gestellte Ge- such der Rekurrenten um Erlass einer Planungszone über die Grund- stücke Nrn. 001 und 002 mit der Begründung ab, es solle bewusst da- rauf verzichtet werden, mittels Erlass einer Planungszone der derzeit laufenden Revision der Ortsplanung von Z.___ Vorwirkung zu ver- schaffen. e) Mit Schreiben vom 19. November 2020 ersucht der Vertreter der Rekursgegner, das Rekursverfahren wieder fortzusetzen, weil das Teilstrassenplanverfahren inzwischen erstinstanzlich abgeschlossen und dagegen bereits zwei Rekurse beim Baudepartement (Verfahren Nrn. 20-3788 und 20-3795) erhoben worden seien. f) Mit verfahrensleitender Anordnung vom 2. Dezember 2020 wurde die Sistierung des Rekursverfahrens Nr. 17-3861 aufgehoben und die kantonale Denkmalpflege (DMP) zur Erstellung eines Amtsbe- richts eingeladen. g) Mit Amtsbericht vom 29. Januar 2021 führt die DMP aus, die neu geplante Bebauung nehme in den wesentlichen Punkten die Schutz- ziele der Schutzverordnung auf. Die eigenständige Architektur füge sich gut in den Bestand ein und trage auch der geforderten baulichen Verdichtung angemessen Rechnung. Die Bauten seien massstäblich gut proportioniert und würden den Dialog mit den ortsbildprägenden Bauten der Umgebung aufnehmen, ohne diese zu beeinträchtigen. Unter Berücksichtigung der Topografie lägen die geplanten Gebäude- und Firsthöhen durchwegs im Bereich der angrenzenden, ortsbaulich bedeutsamen Bauten. Es erfolge durch die geplanten Neubauten keine wesentliche Beeinträchtigung eines Schutzgegenstands. Mit er- gänzender Stellungnahme vom 5. Februar 2021 führt die DMP aus, die von de r Vorinstanz bewilligte Unterschreitung des Strassenab- stands gegenüber der M.___strasse erscheine aus denkmalpflegeri- scher Sicht erforderlich und verlange nach einer Ausnahme bewilli- gung. Demgegenüber werde die Unterschreitung des Abstands zur N.___strasse zwar ortsbaulich als passend empfunden, könne aber nicht aus den Zielen des Ortsbildschutzes abgeleitet werden. h) Mit Amtsbericht vom 19. Februar 2021 führt das kantonale Tief- bauamt (TBA) aus, die Kombination aus privater Grundstückszufahrt und Strassenknoten M.___strasse/N.___strasse verstosse einerseits gegen die Norm 40 050 ("Grundstückszufahrten") der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS) sowie gegen Art. 65 f. BauR und sei andererseits auch nicht genügend verkehrssicher. Die nötigen Sichtweiten auf die öffentlichen Strassen könnten bei der ge- planten Grundstückszufahrt nicht eingehalten werden, da es sich um eine schleifende Zufahrt handle; eine solche sei schon aus grundsätz- lichen Sicherheitsaspekten zu vermeiden. Auch sei die Breite der N.___strasse im Einmündungsbereich in die M.___strasse sowohl im Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 7/20 Bestand als auch mit dem geplanten Strassenprojekt nicht ausrei- chend, um eine verkehrssichere Erschliessung der an der N.___strasse liegenden Grundstücke sicherzustellen. E. a) Am 12. März 2021 reicht der Vertreter der Rekurrenten eine Stel- lungnahme zu den erwähnten Amtsberichten sowie seine Kostennote ein. Er macht zusätzlich geltend, das erforderliche Material- und Farb- konzept fehle beim umstrittenen Baugesuch, weshalb der Amtsbericht der DMP unvollständig sei. Das Vorgehen der Vorinstanz, mittels einer Auflage die Nachreichung des Material- und Farbkonzepts in einem Gebiet mit erhöhten ästhetischen Anforderungen zu verlangen, sei un- zulässig. Die DMP befürworte im Amtsbericht die Strassenabstands- unterschreitung gegenüber der N.___strasse als ortsbaulich passend, sehe sie jedoch ausdrücklich nicht aus Gründen des Ortsbildschutzes geboten; somit hätte von der Vorinstanz keine Ausnahebewilligung er- teilt werden dürfen. Das massive Ausmass der geplanten Strassenab- standsunterschreitung gegenüber der M.___strasse könne entgegen dem Amtsbericht der DMP nicht mit dem historischen Bestand begrün- det werden, weil die noch bestehende Baute (Vers.-Nr. 004) eine an- dere Stellung zur Strasse aufweise. In einer weiteren Eingabe, eben- falls vom 12. März 2021, teilt der Vertreter der Rekurrenten mit , die E.___ sowie G.___ würden sich aus dem Rekursverfahren zurückzie- hen. F.___, Z.___, habe das Grundstück Nr. 008 inzwischen von der O.___AG übernommen und trete als der en Rechtsnachfolger in das Rekursverfahren ein. Ebenso würden B.___, X.___, als neue Eigentü- mer des Grundstücks Nr. 009 und damit als Rechtsnachfolger von L.___ in das Rekursverfahren eintreten. b) Am 16. März 2021 reicht die Vorinstanz und am 18. März 2021 der Vertreter der Rekursgegner eine Stellungnahme zu den erwähnten Amtsberichten ein. c) Mit Eingabe vom 29. März 2021 nimmt der Vertreter der Rekurs- gegner Stellung zur Stellungnahme des Vertreters der Rekurrenten vom 12. März 2021. F. Auf die weiteren Ausf ührungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die Zuständigkeit des Baudep artementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). Aufgrund des Umstands, dass die heutige Vorstehe- Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 8/20 rin des Baudepartementes bei m vorinstanzlichen Einspracheent- scheid und bei der Erteilung der Baubewilligung noch als Mitglied der Baukommission Z.___ mitgewirkt hatte, hat sie in den Ausstand zu tre- ten. Entsprechend hat der Vorsteher des Volkswirtschaftsdepartemen- tes über das Rechtsm ittel zu befinden (Art. 24 Abs. 2 des Staatsver- waltungsgesetzes [sGS 140.1]). Unabhängig davon war das Re kurs- verfahren von der Rechtsabteilung des Baudepartementes zu instru- ieren (vgl. ABl 2015 3468). 1.2 Die Rekurrenten beantragen in Ziff. 1 der Rekursergänzung vom 24. Juli 2017 die Sistierung des Rekursverfahrens bis zum Vorliegen eines Entscheids des Stadtrat es Z.___ über ihr Begehren um Erlass einer Planungszone. Mit Beschluss vom 21. November 2018 wies der Stadtrat Z.___ das im Rahmen der Einsprache gegen das Bauvorha- ben gestellte Gesuch der Rekurrenten um Erlass einer Planungszone über die Grundstücke Nrn. 001 und 002 nachträglich ab. Dieser Be- schluss ist zwischenzeitlich in Rechtskraft erwachsen. Mithin ist der Rekurs in Bezug auf den Sistierungsantrag gegenstandslos. 1.3 Der Vertreter der Rekurrenten hatte am 26. Juni 2017 unter an- derem auch für die E.___ und G.___ Rekurs erhoben. Mit Stellung- nahme vom 12. März 2021 erklärte er jedoch, dass die E.___ und G.___ sich aus dem Rekursverfahren zurückgezogen hätten. Mithin ist der Rekurs in Bezug auf die E.___ und G.___ zufolge Rückzugs ab- zuschreiben (Art. 57 Abs. 1 VRP). 1.4 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Fraglich ist, ob die Rekursberechtigung nach Art. 45 VRP gegeben ist. 1.4.1 Die Rekursgegner bringen vor, mit Ausnahme von C.___ seien die Rekurrenten in Bezug auf die Rügen der ungenügenden Erschlies- sung mit der vorgesehenen Zu - und Wegfahrt über die N.___strasse und in Bezug auf die Unterschreitung des Strassenabstands gegen- über der N.___strasse gar nicht selbst betroffen. Sodann sei lediglich F.___ Eigentümer eines Grundstücks mit geschütztem Kulturobjek t (Grundstück Nr. 008); die anderen Rekurrenten seien in Bezug auf die Anliegen des Ortsbildschutzes nicht mehr als die Allgemeinheit betrof- fen. Damit machen die Rekursgegner sinngemäss geltend, dass ein- zelne Rekurrenten in Bezug auf einzelne Rügen nicht zur Rekurserhe- bung legitimiert seien. 1.4.2 Nach Art. 45 VRP ist zur Erhebung des Rekurses berechtigt, wer an der Änderung oder Aufhebung der Verfügung oder des Entscheids ein eigenes schutzwürdiges Interesse dartut. Nach der bundesgericht- lichen Rechtsprechung sind Nachbarn zur Beschwerdeführung gegen ein Bauvorhaben legitimiert, wenn sie mit Sicherheit oder zumindest grosser Wahrscheinlichkeit durch Immissionen (Lärm, Staub, Erschüt- terungen, Licht oder andere Einwirkungen) betroffen werden, die der Bau oder Betrieb der fraglichen Anlage hervorruft. Als wichtiges Krite- rium zur Beurteilung der Betroffenheit dient in der Praxis die räumliche Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 9/20 Distanz zum Bauvorhaben bzw. zur Anlage. Die Rech tsprechung be- jaht in der Regel die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden. Bei grösseren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung glaubhaft gemacht und ge- stützt auf eine Gesamtwürdigung der konkreten Verhältnisse beurteilt werden (BGE 140 II 214 Erw. 2.3 mit Hinweisen). 1.4.3 Die erforderliche räumliche Nähe der Rekurrenten, die sich alle in einer Distanz von weniger als 40 m zum Bauvorhaben befinden, wird vorliegend zu Recht nicht bestritten. Folglich muss die besondere Betroffenheit der Rekurrenten nicht näher begründet werden, weil sie aufgrund der Distanz von unter 100 m grundsätzlich zu vermuten ist (Urteils des Bundesgerichtes 1C_286/2020 vom 15. Dezember 2020 Erw. 2.4). Gründe für ein Abw eichen von diesem Grundsatz nenn en die Rekursgegner nicht. Sie stellen lediglich das schutzwürdige Inte- resse der Rekurrenten bei einzelnen Rügen in Abrede. In Bausachen wird nach der Rechtsprechung ein praktischer Nutzen allerdings be- reits bejaht, wenn das Durchdringen von Rügen dazu führen würde, dass das Bauvorhaben im die Beschwerdeführer belastenden Bereich nicht oder anders realisiert würde als geplant. Das schutzwürdige In- teresse besteht im Umstand, einen materiellen oder ideellen Nachteil zu vermeide n, den der angefochtene Entscheid mit sich bringen würde. Sind die Voraussetzungen für die Beschwerdelegitimation ge- geben, ist der Beschwerdeführer mit sämtlichen Rügen zum Verfahren zugelassen, wenn ihm durch die Gutheissung der Beschwerde ein praktischer Nutzen entstehen würde. In diesem Rahmen ist eine rüge- spezifische Beurteilung der Legitimation nicht statthaft. Ein bloss mit- telbares oder ausschliesslich allgemeines öffentliches Interesse be- gründet hingegen – ohne die erforderliche Beziehungsnähe zur Streit- sache selber – keine Parteistellung (Urteil des Bundesgerichtes 1C_313/2019 vom 28. April 2020 Erw. 2.3; 1C_25/2019 vom 5. März 2020 Erw. 3.1; BDE Nr. 60/2020 vom 10. Juli 2020 Erw. 1.2.1). Damit ist die Rekursberechtigung der Rekurrenten vorliegend aufgrund der vorhandenen räumlichen Nähe grundsätzlich und unabhängig von den einzelnen Rügen gegeben. 1.5 Die Rekursgegner erachten die Einwendung des fehlenden Ma- terial- und Farbkonzepts des Vertreters der Rekurrenten in der Stel- lungnahme vom 12. März 2021 zu m Amtsbericht der DMP vom 29. Januar 2021 als verspätet und erblick en darin einen Verstoss gegen Treu und Glauben. 1.5.1 Grundsätzlich sind i m Rekursverfahren neue Begehren zuläs- sig, d.h. die Rechtsbegehren können gegenüber dem erstinstanzli- chen Verfahren grundsätzlich erweitert bzw. geändert werden. Eine ausdehnende Änderung eines Antrags ist jedoch nur innerhalb der Re- kursfrist bzw. der zur Antragstellung angesetzten Nachfrist zulässig (GVP 2015 Nr. 67, Erw. 3 mit Hinweisen ). Gleiches gilt grundsätzlich für Sachverhaltsdarstellung und Begründung des Rekurses. Auch sie haben im Rahmen der Rekurseingabe bzw. innert der nach Art. 48 Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 10/20 Abs. 2 VRP gesetzten Nachfrist zu erfolgen (Urteil des Bundesgerich- tes 1C_643/2015 vom 3. August 2016 Erw. 2.2.2) – allerspätestens aber an dem die Sachverhaltsermittlung grundsätzlich abschliessen- den Augenschein ( Urteil des Bundesgerichtes 1C_643/2015 vom 3. August 2016 Erw. 2.2.4; vgl. zum Ganzen BDE Nr. 41/2017 vom 24. November 2017 Erw. 2.2.1 ff. und BDE Nr. 7/2021 vom 22. Januar 2021 Erw. 1.3.1 f.). 1.5.2 Die Änderung des Klagegrunds in einer nachträglichen Pro- zesseingabe ist gemäss Praxis nur zulässig, wenn die Gegenpartei zustimmt. Fehlt deren Einwilligung, so kann die entscheidende Be- hörde eine Änderung des Klagegrunds dennoch zulassen, sofern dar- aus keine erhebliche Erschwerung oder Verzögerung des Verfahrens zu erwarten ist. Die Behörde hat sich für diesen Entscheid vorab an prozessökonomischen Gesichtspunkten zu orientieren. Die Geltend- machung neuer Bauhinderungsgründe nach Ablauf der Rechtsmittel- frist oder einer allfälligen Frist zur Rekursergänzung wird in der Regel zugelassen, wenn bereits erhebliche Abklärungen getroffen worden sind und die bisherige Arbeit für die Beurteilung des geänderten Kla- gegrunds verwendbar ist ( vgl. MERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, Kom- mentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997, Art. 26 N 8). Führt die Beurteilung des neuen Bauhinde- rungsgrunds dagegen zu einer erheblichen Erschwerung oder Verzö- gerung des Rekursverfahrens, insbesondere durch zusätzli che Be- weismassnahmen, werden im Rekursverfahren verspätet vorge- brachte Bauhinderungsgründe nicht berücksichtigt (BDE Nr. 41/2017 vom 24. November 2017 Erw. 2.2.6). 1.5.3 Die Rekurrenten bringen zwar keine Gründe vor, weshalb es ihnen im Rahmen der Rekursschrift nicht möglich gewesen sei, die an- lässlich der Stellungnahme vom 12. März 2021 zum Amtsbericht der DMP vom 29. Januar 2021 erstmals vorgebrachte Rüge vorzubringen. Allerdings haben sie den Einwand des fehlenden Material- und Farb- konzepts immerhin in der Stellungnahme vom 12. März 2021 zum Amtsbericht der DMP vom 29. Januar 2021 und damit noch während der Sachverhaltsermittlung im Rekursverfahren vorgebracht, weshalb der nachträgliche Einwand dennoch nicht verspätet erfolgt ist. Ausser- dem wirft die Rüge des fehlenden Material- und Farbkonzepts haupt- sächlich rechtliche Fragen auf, die keiner weiteren Sachverhaltsabklä- rungen bedürfen und somit zu keiner Verzögerung des Rekursverfah- rens führen. Ein rechtsmissbräuchliches Vorgehen lässt sich aus die- ser nachträglichen Rüge nicht ableiten. Auf die in der Stellungnahme vom 12. März 2021 erhobene Rüge ist deshalb in den nachfolgenden Erwägungen einzugehen. 1.6 Auf den Rekurs ist somit einzutreten. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; ab- gekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz aufgehoben worden Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 11/20 (Art. 172 Bst. a PBG). Gestützt auf Art. 173 PBG werden die bei Voll- zugsbeginn dieses Erlasses hängigen Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nach jenem Recht beurteilt, das im Zeitpunkt des erstin- stanzlichen Entscheids der Baubewilligungsbehörde Gültigkeit hat te (Art. 173 Abs. 1 PBG). Vorbehalten bleibt die Anwendung neuen Rechts, soweit es für die Baugesuchstell er günstiger ist (Art. 173 Abs. 2 PBG). Der erstinstanzliche Eins prache- und Baubewilligungs- entscheid erging am 6. Juni 2017. Mithin sind vorliegend somit grund- sätzlich weiterhin das Baugesetz und das kommunale Baureglement anwendbar. 3. Die Rekurrenten machen in formeller Hinsicht eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör geltend, weil die Vorinstanz bei der Frage der Einfügung der umstrittenen Mehrfamilienhäuser ins Ortsbild lediglich auf die Ausführungen des Architektenkollegiums verwiesen habe, ohne sich mit den auch nach der Einreichung der Korrekturpläne verbliebenen Rügen und Einwendungen der Einsprecher auseinan- derzusetzen. 3.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt unter anderem, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechts- stellung Betroffenen auch tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die grundsätzliche Pflicht der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Der Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag ent- schieden hat. Die Begründung eines Entscheids muss so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittel- instanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen kön- nen. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen ge- nannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Das bedeutet indessen nicht, dass sich diese ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem recht- lichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 134 I 83 Erw. 4.1 mit Hinweisen). Die Begründung muss jedoch auf jeden Fall angemessen und hinreichend, d.h. nachvollziehbar und verständlich, sein. Dabei sind die Anforderungen an die Begründung umso höher, je grösser der Entscheidungsspielraum der Behörde ist und je stärker ein Entscheid in die indi viduellen Rechte eingreift (BGE 112 IA 107 Erw. 2b mit Hinwei sen; BDE Nr. 82/2020 vom 28. August 2020 Erw. 3.1). 3.2 Die Vorinstanz gibt im angefochtenen Beschluss die Stellung- nahme des Architektenkollegiums vom November 2016 sowie den Nachtrag vom März 2017 zum Korrekturgesuch wider und schliesst sich in der Folge dieser Expertenmeinung ausdrücklich an. Dadurch macht sie die Ausführungen des Architektenkollegiums zu ihren eige- nen Erwägungen. Die Erwägung der Vorinstanz im angefochtenen Be- schluss, dass durch die Projektanpassung die verbliebenen Mängel Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 12/20 am Projekt beseitigt und die Einfügung in die Umgebung gelungen sei, gibt zu verstehen, dass die übrigen Einwendungen der Einsprecher von ihr nicht als ausschlaggebend betrachtet wurden. Eine solche Be- gründung ist zwar knapp, aber zulässig, zumal sich die Vorinstanz nicht ausdrücklich zu jeder tatbeständlichen Behauptung äussern muss. Aus dem angefochtenen Beschluss geht damit mit genügender Klarheit hervor, aus welchen Gründen die Vorinstanz die Vorgaben von Art. 5 SchutzV bezüglich guter Einfügung als erfüllt betrachte te. Die Vorinstanz hat somit ihre Begründungspflicht nicht verletzt, wes- halb sich die Rüge der Rekurrenten auf Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör als unbegründet erweist. 4. Die Rekurrenten beanstanden in materieller Hinsicht die unzu- reichende Erschliessung der Baugrundstücke Nrn. 001 und 002. Sie rügen, die ungenügende strassenmässige Erschliessung stelle kein Bauhindernis von untergeordneter Bedeutung dar, welches mit einer Auflage beseitigt werden könne. Die Baubewilligung sei deshalb schon allein aus diesem Grund aufzuheben. 4.1 Nach Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (SR 700; abg ekürzt RPG) ist Land insbesondere dann erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht. Da das Bundesrecht nur allgemeine Grundsätze enthält, ergeben sich die Anforderungen an die Erschliessung im Detail aus dem kantonalen Recht (B. HEER, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht unter Berück- sichtigung des Raumplanungs- und Umweltschutzrechts des Bundes, Bern 2003, Rz. 508). Nach Art. 49 Abs. 2 Bst. a BauG ist Land stras- senmässig erschlossen, wenn es über hinreichende Zu- und Wegfahr- ten verfügt. Eine Zufahrt ist dann als hinreichend zu betrachten, wenn sie tatsächlich so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der bestehenden und der geplanten Überbauung genügt, den zu er- wartenden Fahrzeugen und Fussgängern sicheren Weg bietet und von den öffentlichen Diensten (namentlich Feuerwehr, Sanität, Kehrichtab- fuhr und Schneeräumung) ungehindert benützt werden kann und – wenn sie über fremdes Grundeigentum führt – rechtlich gesichert ist (HEER, a.a.O., Rz. 513 ; BDE Nr. 2/2021 vom 11. Januar 2021 Erw. 6.2.1). Erfüllt ein Baugesuch die gesetzlichen Anforderungen nicht, ist grundsätzlich die Baubewilligung zu verweigern . Durch Ne- benbestimmungen wie Auflagen können lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, die Be- willigung mit gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingun- gen, Befristungen) zu verknüpfen, entfällt, wenn die Mängel eine we- sentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern. Die Anordnung von Neb enbestimmungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die Mängel zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht . Es g eht beispielsweise nicht an, einen Bau zu bewilligen mit der Auflage, die fehlende Erschliessung müsse vor Baubeginn geregelt sein. Dies folgt aus dem Grundsatz der Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 13/20 Einheit des Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung ei- nes baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt werden soll. Das bun- desrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a RPG verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen Bewilli- gungsverfahren geprüft wird. Nachgelagerte Verfahren sind nur dann zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll ist und sich daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben oder ergeben können (Urteil des Bundesgerichtes 1C_615/2017 vom 12. Oktober 2018 Erw. 2.5 mit Hinweisen; VerwGE B 2014/100 vom 27. April 2016 Erw. 7.1). 4.2 Die Vorinstanz kam im angefochtenen Beschluss selbst zum Er- gebnis, dass die Erschliessung über die bestehende N.___strasse, eine Gemeindestrasse 3. Klasse, für die geplanten Neubauten auf den Grundstücken Nrn. 001 und 002 unzureichend sei. Aus diesem Grund wurde die Baubewilligung mit der Auflage verbunden, dass mit den Bau- und Abbrucharbeiten erst begonnen werden dürfe, wenn der Teil- strassenplan für die Umklassierung der N.___strasse in eine Gemein- destrasse 2. Klasse und der damit verbundene Ausbau der N.___strasse in Rechtskraft erwachsen seien. Die Vorinstanz war sich somit bewusst, dass z wischen dem Bauvorhaben und dem nachfol- gend ausgearbeiteten – und inzwischen in den Rekursverfahren Nrn. 20-3788 und 20 -3795 zu beurteilenden – Teilstrassenplan N.___strasse eine Abhängigkeit besteht, womit sie auch die Pflicht zur Koordination der beiden Anliegen (Baubewilligungs- und Teilstrassen- planverfahren) hätte erkennen müssen. Um dieser Koordinations- pflicht nachzukommen, genügte es jedoch nicht, die vorliegend um- strittene Baubewilligung vorab zu erteilen und nur mit der Auflage zu verknüpfen, dass mit den Bau - und Abbrucharbeiten erst begonnen werden dürfe, wenn der für die Erschliessung notwendige Teilstras- senplan für de n Ausbau der N.___strasse in Rechtskraft erwachsen sei. Es macht nicht nur wenig Sinn, zuerst die Platzierung von Neu- bauten auf einem Grundstück zu bewilligen und dabei gleichzeitig auch noch Ausnahmebewilligungen zur Unterschreitung des Abstands von den b estehenden, ungenügend ausgebauten Erschliessungs- strassen zu gewähren. Durch ein solches Vorgehen wird der künftige Strassenausbau geradezu negativ präjudiziert. Die Vorinstanz ver- kannte somit, dass es sich bei der hinreichenden Erschliessung nicht um ein untergeordnetes Bauhindernis handelt, welches mit einer Auf- lage beseitigt werden kann, sondern um eine Grundvoraussetzung, die für die Bewilligungsfähigkeit eines Bauvorhabens von ausschlag- gebender Bedeutung ist. Mit der zeitlich vorgelagerten Erteilung de r Baubewilligung präjudizierte die Vor instanz den nachfolgenden Teil- strassenplan, welcher eigentlich Voraussetzung für die zu bewilligen- den Bauprojekte hätte sein müssen. Indem die Vorinstanz das Bauge- such nicht wenigstens zeitgleich mit einem die strassenmässige Er- schliessung sicherstellenden Teilstrassenplan aufgelegt und materiell behandelt hat, hat sie gegen die ihr obliegende Koordinationspflicht verstossen. Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 14/20 4.3 Allein schon aufgrund d ieser ungenügenden Koordination zwi- schen der angefochtenen Baubewilli gung und dem Teilstrassenplan ist die Baubewilligung aufzuheben und der Rekurs gutzuheissen. Da- bei ist unter Verweis auf den ebenfalls mit heutigem Datum ergehen- den BDE Nr. 28/2021 anzumerken, dass selbst bei einer Koordination des vorliegend streitgegenständlichen Bauvorhabens mit dem in den Rekursverfahren Nrn. 20-3788 und 20 -3795 streitgegenständlichen Teilstrassenplan die erforderliche hinreichende Erschliessung des Quartiers N.___ nicht gegeben wäre , w eil s owohl der vorgesehene Wendeplatz am Ende der N.___strasse als auch der geplante Einmündungsbereich der N.___strasse in die M.___strasse ungenügend dimensioniert sind. 5. Bei diesem Ergebnis erübrigten sich eigentlich weitere Ausführungen zum geplanten Bauvorhaben. Aus verfahrensökonomischen Gründen scheint es jedoch angezeigt, auf die wesentlichsten zusätzlichen Mängel des Bauvorhabens im Folgenden noch kurz einzugehen. 5.1 Die Rekurrenten rügen eine unzulässige Unterschreitung des Gebäudeabstands zwischen den geplanten Mehrfamilienhäusern, wo- gegen die Rekursgegner der Ansicht sind, in der Kernzone gebe es gar keinen Gebäudeabstand. 5.1.1 Art. 12 Abs. 2 BauR sieht für Bauten in der Kernzone einen all- seitigen Grenzabstand von 4 m vor. Der Gebäudeabstand ist nach Art. 57 BauG – der Art. 93 PBG entspricht – die kürzeste Entfernung zwischen zwei Fassaden (Abs. 1). Fehlen im Baureglement Vorschrif- ten zum Gebäudeabstand , so ist der Gebäudeabstand gleich der Summe der für die beiden Gebäude vorgeschriebenen Grenzabstände (Abs. 2), wobei der Gebäudeab stand auch zwischen Gebäuden auf dem gleichen Grundstück einzuhalten ist (Abs. 4). Gemäss Art. 24 BauR wird zwischen Bauten auf dem gleichen Grundstück, die betrieb- lich oder funktionell zusammengehören, ein reduzierter Gebäudeab- stand bewilligt, wenn dadurc h weder wohn - noch arbeitshygienische Nachteile entstehen (keine nach Art. 34 Bst. c BauR erforderlichen Fenster) noch öffentliche oder nachbarliche Interessen verletzt werden und eine architektonisch gute Lösung erzielt wird (Abs. 1). Zwischen Hauptbauten kann unter diesen Voraussetzungen der Gebäudeab- stand bis auf 6 m reduziert werden (Abs. 2). 5.1.2 Vorliegend müsste also zwischen dem Haus Nord und dem Haus Süd grundsätzlich ein Gebäudeabstand von 8 m eingehalten werden (Art. 57 Abs. 2 BauG in Verbindung mit Art. 12 Abs. 2 BauR). Zwischen der südwestlichen Fassade des Hauses Nord und der nord- östlichen Fassade des Hauses Süd wird jedoch bloss ein Gebäudeab- stand von 6 m eingehalten. Selbst zwischen der nordöstlichen Ecke des Hauses Süd und der südwestlichen Fas sade des Hauses Nord besteht lediglich ein Gebäudeabstand von etwa 7 m. Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 15/20 Damit diese Unterschreitung nach Art. 24 BauR zulässig wäre, müsste es sich bei den beiden Häusern Nord und Süd um betrieblich oder funktionell zusammengehörende Bauten handeln. Die beiden Mehrfa- milienhäuser sind zwar unterirdisch über die gemeinsame Tiefgarage miteinander verbunden, weisen aber ansonsten keine Zusammeng e- hörigkeit auf. Es sind keine betrieblichen oder funktionalen Gründe er- sichtlich – und solche werden von der Vorinstanz und den Rekursgeg- nern auch nicht vorgebracht –, weshalb die beiden Gebäude näher aneinandergebaut werden müssten. Allein der Umstand, da ss die Mehrfamilienhäuser über eine gemeinsame Tiefgarage verfügen, ver- mag die Unterschreitung des Gebäudeabstands jedenfalls nicht zu rechtfertigen. Hinzu kommt, dass sich im Bereich der Abstandsunter- schreitung im Erdgeschoss sowie im ersten Obergeschoss des Hau- ses Süd jeweils die Koch-, Ess- und Wohnbereiche befinden. Ein Teil der Fenster in den Koch-, Ess- und Wohnbereichen dieser beiden Ge- schosse sind nach Osten gerichtet und befinden sich folglich im Be- reich der gerügten Abstandsunterschreitung. Im zweiten Oberge- schoss des Hauses Süd ist das einzige Fenster des Zimmers 2 nach Osten gerichtet und befindet sich damit ebenfalls im Bereich der Ab- standsunterschreitung. Die Voraussetzung, wonach keine der nach Art. 34 Bst. c BauR erforderlichen Fenster für die Belichtung von Auf- enthaltsräumen von einem reduzierten Gebäudeabstand betroffen sein dürfen, ist somit ebenfalls nicht erfüllt. Die Unterschreitung des Gebäudeabstands von 8 m ist damit nicht zulässig und hätte ebenfalls die Aufhebung der Baubewilligung zur Folge gehabt. 5.2 Die Rekurrenten machen zudem geltend, die geplanten Neu- bauten würden sich nicht gut in die charakteristische Umgebung ein- ordnen. Mit Eingabe vom 12. März 2021 rügen sie, es fehle das erfor- derliche Material- und Farbkonzept, weshalb die Frage der Einordnung derzeit noch gar nicht beurteilbar sei. Bereich der Abstands- unterschreitung (1. OG) Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 16/20 Nach ständiger Rechtsprechung ist in Gebieten mit erhöhten ästheti- schen Anforderungen das Baugesuch stets einschliesslich der konkre- ten Fassaden- und Dachgestaltung sowie Material- und Farbwahl zu beurteilen, weil andernfalls die Einfügung der Baute bzw. die allfällige Beeinträchtigung eines Schutzgegenstands noch nicht abschliessend beurteilt werden kann (GVP 2010 Nr . 132; VerwGE B 2011/122 vom 1. Mai 2012 Erw. 2.3; BDE Nr. 32/2019 vom 5. Juni 2019 Erw. 5; BDE Nr. 20/2020 vom 20. März 2020 Erw. 2.5.1 ff.; BDE Nr. 33/2020 vom 5. Mai 2020 Erw. 3.1). Diesen Anforderungen kamen die Rekursgeg- ner vorliegend nicht nach; das Baugesuch wurde ohne Material - und Farbkonzept eingereicht. Der Umstand, dass im Zeitpunkt der Baube- willigung der östlich unmittelbar angrenzende Neubau des Hauses "Zur N.___" im Gang war, ändert nichts an der Tatsache, dass für die Baugrundstücke erhöhte ästhetische Anforderungen bestehen. Ob- wohl das Baugrundstück im Ortsbildschutzgebiet liegt und das Archi- tektenkollegium noch ausdrücklich darauf aufmerksam machte, dass ein angepasstes Material- und Farbkonzept als Teil der Baueingabe zu erbringen sei, sah die Vorinstanz von einer gleichzeitigen Prüfung des gesamten Bauvorhabens ab bzw. war ihr mangels Vollständigkeit der Baugesuchsunterlagen eine gleichzeitige Prüfung erst gar nicht möglich. Die Vorinstanz war sich jedoch der Notwendigkeit eines um- fassenden Material- und Farbkonzepts bewusst und ordnete deshalb in Ziff. 4 der Auflagen zur Baubewilligung vom 6. Juni 2017 die Nach- reichung eines solchen noch vor Baubeginn an. Damit verwies sie die Prüfung der Fassaden- und Dachgestaltung sowie der Material- und Farbwahl in ein nachlaufendes Bewilligungsverfahren, was in Ge bie- ten mit erhöhten ästhetischen Anforderungen nach dem oben Gesag- ten gerade unzulässig ist. Somit ergibt sich, dass der Rekurs auch in- folge unvollständiger Gesuchsunterlagen bzw. daraus resultierender unkoordinierter Beurteilung des Baugesuchs gutzuheisse n und die Baubewilligung aufzuheben gewesen wäre. 5.3 Im Weiteren wenden die Rekurrenten ein, die geplante, spitz- winklige Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage in die N.___strasse genüge den Anforderungen der Verkehrssicherheit nicht. Eine Zufahrt ist dann als hinreichend zu betrachten, wenn sie tatsäch- lich so beschaffen ist, dass sie bau- und verkehrstechnisch der beste- henden und der geplanten Überbauung genügt und den zu erwarten- den Fahrzeugen und Fussgängern sicheren Weg bietet (vgl. vorste- hend Erw. 4.1). Das TBA führt in Bezug auf die geplante Grundstücks- zufahrt im Amtsbericht vom 19. Februar 2021 aus, die nötigen Sicht- weiten auf die N.___strasse und die M.___strasse seien von dieser aus nicht eingehalten, da es sich um eine schleifend angelegte Zufahrt handle. E ine solche sei an sich schon aus grundsätzlichen Sicher- heitsaspekten zu vermeiden, in einem Verkehrsknoten zweier öffentli- cher Strassen sei sie aber überhaupt nicht verantwortbar. Die geplante Tiefgarageneinfahrt ist damit nicht verkehrssicher ausgestaltet und kann daher nicht als hinreichende Erschliessung betrachtet werden. Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 17/20 Das Bauvorhaben wäre also auch m angels einer hinreichend ver- kehrssicheren Zufahrt zu den Baugrundstücken nicht bewilligungsfä- hig. 5.4 Die Rekurrenten rügen weiter, die Ausnahmebewilligung zur Un- terschreitung des Strassenabstands – sowohl zur M.___strasse als auch zur N.___strasse – sei zu Unrecht erteilt worden. 5.4.1 Gemäss Art. 108 Abs. 2 StrG kann die zuständige Behörde Aus- nahmen von Strassenabsta ndsvorschriften bewilligen, wenn weder Verkehrssicherheit noch Strasse beeinträchtigt werden (Bst. a), Schutzobjekte nach Art. 115 PBG zu erhalten sind (Bst. b) oder redu- zierte Abstände für Lärmschutzanlagen der Einhaltung der Lärm- schutzgesetzgebung dienen (Bst. c). Ausnahmen nach Strassenrecht sind nur zurückhaltend und einzig bei Vorliegen besonderer Verhält- nisse zu gewähren, auch wenn der Gesetzeswortlaut nicht zwingend nach einem Härtefall im Sinn von Art. 77 Abs. 1 Bst. a BauG verlangt (GVP 2006 Nr. 35 S. 155; D. GMÜR, in: G. Germann [Hrsg.], Kurzkom- mentar zum st.gallischen Strassengesetz vom 12. Juni 1988, St.Gal- len 1988, Art. 108 N 3) und strassenrechtliche Ausnahmebewilligun- gen nicht nur bei Vorliegen einer eigentlichen Ausnahmesituation er- teilt werd en dürfen (VerwGE B 2013/50 und 51 vom 8. Juli 2014 Erw. 3.3.2; BDE Nr. 5/2021 vom 20. Januar 2021 Erw. 7.1). 5.4.2 Es ist vorliegend unbestritten, dass die geplanten Neubauten den Strassenabstand sowohl zur M.___strasse als auch zur N.___strasse (teilweise massiv) unterschreiten. Die DMP führte in ih- rer ergänzenden Stellungnahme vom 5. Februar 2021 zum Amtsbe- richt diesbezüglich aus, die von der Vorinstanz bewilligte Unterschrei- tung des Strassenabstands gegenüber der M.___strasse sei aus denkmalpflegerischer Sicht erforderlich. Demgegenüber werde die Unterschreitung des Strassenabstands zur N.___strasse zwar orts- baulich als passend empfunden, diese Abstandsunterschreitung sei aber nicht mit Gründen des Ortsbildschutzes rechtfertigbar. Unter die- sen Umständen ist mit den Rekurrenten davon auszugehen, dass zu- mindest die ausnahmsweise Unterschreitung des Strassenabstands entlang der N.___strasse durch das Haus Süd nicht zu Recht bewilligt wurde. 5.5 Die Rekurrenten beanstanden sodann, dass der Niveaupunkt beim Haus Nord falsch ermittelt worden sei. Der fragliche Niveaupunkt könne – unter Berücksichtigung des Geländeverlaufs in der Umge- bung und der bestehenden Aufschüttung zur Garage und zum heuti- gen Sitzplatz hin – nicht stimmen. Den Rekurrenten ist zuzustimmen, dass die Ermittlung des Niveaupunkts aufgrund der eingereichten Un- terlagen nicht nachvollziehbar ist. Der eingezeichnete Verlauf des ge- wachsenen Terrains scheint um einiges tiefer zu liegen als der ange- gebene Niveaupunkt des Hauses Nord. Es ist jedoch auch anzumer- ken, dass es in der Kernzone keine Vorgaben betreffend Gebäude- höhe oder Geschosszahl gibt. Vielmehr sind die zulässigen Gebäude- Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 18/20 dimensionen im Einzelfall aufgrund der Einfügung in die charakteristi- sche bauliche Umgebung festzulegen. Entsprechend spielt auch der Niveaupunkt als Ausgangspunkt zur Bestimmung der Gebäudehöhe und der Geschossart im vorliegenden Fall für sich allein keine wesent- liche Rolle. Mangels Entscheidrelevanz durfte die Vorinstanz deshalb auf weitere Abklärungen und Beweisabnahmen in Bezug auf den Ni- veaupunkt verzichten. 6. Zusammenfassend ergibt sich, dass infolge ungenügender Koordina- tion zwischen der angefochtenen Baubewilligung und dem Teilstras- senplan N.___strasse die Baubewilligung und der Einspracheent- scheid der Baukommission Z.___ vom 6. Juni 2017 aufzuheben sind. Der Rekurs erweist sich somit als begründet und ist im Sinn der Erwä- gungen gutzuheissen. 7. 7.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Ent scheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons - und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten den Rekursgegnern zu überbinden. 7.2 Der von P.___ am 21. Juli 2017 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– ist zurückzuerstatten. 8. Rekurrenten, Rekursgegner und Vorinstanz stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 8.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) fi nden sac hgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 8.2 Die Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund- sätzlich Anspruch auf eine aus seramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Nach Art. 22 Abs. 1 Bst. a der Hon orarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) beträgt das Honorar in der Verwaltungsrechtspflege vor Verwaltungsbehörden pauschal Fr. 500.– bis Fr. 6'000.–. Für ein aussergewöhnlich aufwendiges Verfahren kann das Honorar um 100 Prozent erhöht werden (Art. 22 Abs. 2 HonO). Innerhalb d es für eine Pauschale gesetzten Rahmens wird das Grundhonorar nach den be- sonderen Umständen, namentlich nach Art und Umfang der notwendi- Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 19/20 gen Bemühungen, der Schwierig keit des Falls und den wirtschaftli- chen Verhältnissen der Beteili gten, bemessen (Art. 19 HonO). Nach ständiger Praxis des Baudeparte mentes wird für durchschnittlich schwierige Rekursverfahren (ohne Rekursaugenschein) regelmässig ein mittleres Honorar von Fr. 2'750. –, bzw. von Fr. 3'250. – mit Re- kursaugenschein, zuzüglich Mehrwertsteuer festgesetz t, sofern ein begründeter Antrag auf Ent schädigung der Mehrwertsteuer gestellt wurde. 8.2.1 Der Rechtsvertreter der Rekurrenten reichte am 12. März 2021 eine Kostennote über insgesamt Fr. 4'928.35 (bestehend aus einem Honorar von Fr. 4'400.–, plus 4 % Barauslagen, plus 7,7 % Mehrwert- steuer) ein. Er begründete die über dem mittleren Honorar liegende Kostennote mit der besonderen Schwierigkeit des Rekurses sowie da- mit, dass er eine Vielzahl an Rekurrenten vertreten habe und ein mehr- facher Schriftenwechsel stattgefunden habe. Das vorliegende Rekurs- verfahren ist – entgegen der Ansicht des Vertreters der Rekurrenten – nur als durchschnittlich schwierig zu werten. Aufgrund der Vertretung mehrerer Rekurrenten und des umfangreichen Schriftenwechsels er- geben sich jedoch besondere Umstände und dadurch ein überdurch- schnittlicher Aufwand für den Rechtsvertreter der Rekurrenten, die es rechtfertigen, die üblicherweise zugesprochene pauschale Entschädi- gung von Fr. 2'750.– antragsgemäss um 60 %, also um Fr. 1'650.–, zu erhöhen. Die Zusprache einer ausseramtlichen Entschädigung in der Höhe von insgesamt Fr. 4'400. – zuzüglich vier Prozent (pauschale) Barauslagen (Fr. 176.–) plus Mehrwertsteuer erscheint als angemes- sen. Die ausseramtliche Entschädigung ist von den Rekursgegnern zu bezahlen. 8.3 Da die Rekursgegner mit ihren Anträgen unterliegen, haben sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädi- gung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. 8.4 Die Vorinstanz hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz der ausseramtlichen Kosten ( R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach st.gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, Lachen/St.Gallen 2004, S. 176). Sie bringt keine Gründe vor, die ein Abweichen von dieser Regel rechtfertigen. Ihr Begehren ist daher abzuweisen. Entscheid 1. a) Der Rekurs der E.___, V.___, und von G.___, U.___, wird zufolge Rückzugs von der Geschäftsliste des Baudepartementes abgeschrieben. b) Der Rekurs von A.___, B.___, C.___, D.___ und H.___, alle X.___, sowie von F.___, Z.___, wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen, soweit er nicht gegenstandslos geworden ist. Entscheid des Baudepartementes SG (Nr. 29/2021), Seite 20/20 c) Der Beschluss Nr. 56/2017 der Baukommission Z.___ vom 6. Juni 2017 (Baubewilligung und Einspracheentscheid) wird aufgeho- ben. 2. a) Die I.___, W.___, bezahlen eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.–. b) Der am 21. Juli 2017 von P.___geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'000.– wird zurückerstattet. 3. a) Das Begehren von A.___, B.___, C.___, D.___, H.___ und F.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird gutgeheissen. Die I.___ entschädigen A.___, B.___, C.___, D.___, H.___, und F.___ ausseramtlich mit insgesamt Fr. 4'576.– zuzüglich Mehrwertsteuer. b) Das Begehren der I.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. c) Das Begehren der Politischen Gemeinde Z.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. Der Vorsteher des Volkswirtschaftsdepartementes Beat Tinner Regierungsrat