<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SR.2013.00015</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214138&amp;W10_KEY=4467107&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SR.2013.00015</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.05.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nachsteuer (Staats- und Gemeindesteuern 2002 bis 2010) 2. Rechtsgang</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachsteuer wegen Nichtdeklaration des vollen Eigenmietwerts durch faktischen Eigentümer / Verzinsung (2. Rechtsgang)<br/><br/>Zusammen mit seinen Geschwistern erbte der Pflichtige eine Liegenschaft, die er gegen Entrichtung eines geringen Mietzinses selbst bewohnte. 1997 wurde ihm die Liegenschaft im Rahmen der Erbteilung zu Alleineigentum zugewiesen. Die Eigentumsübertragung wurde erst 2011 zur Eintragung angemeldet. In diesem Zeitpunkt hatte der Pflichtige den vereinbarten Kaufpreis bereits vollständig beglichen. Die Eigenmietwertbesteuerung (§ 21 Abs. 1 lit. b StG) beginnt grds. mit der zivilrechtl. Handänderung. Vorliegend ist aber bereits die vorangehende unentgeltliche Zuwendungsnutzung steuerbar. Die zinslose Kaufpreisvorauszahlung stellt einen Gegenwert für das Nutzungsrecht dar. Nur der unentgeltliche Teil des Nutzungsrechts ist als Eigennutzung zu versteuern. Der entsprechende Wert ergibt sich aus der Differenz zwischen Eigenmietwert und der Gegenleistung (E. 2). Diesen Wert (Zins auf die Kaufpreisvorauszahlung) hat das kStA im 2. Rechtsgang korrekt ermittelt (E. 4). Die nicht erhobene Steuer wird samt Zins als Nachsteuer eingefordert (§ 160 Abs. 1 StG). Unter "Zins" ist der Verzugszins und nicht der Ausgleichszins, wie das kStA vorbringt, zu verstehen (E. 4.3). Verböserung (E. 4.3.3). Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSGLEICHSZINS">AUSGLEICHSZINS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENMIETWERT">EIGENMIETWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAUFPREISVORAUSZAHLUNG">KAUFPREISVORAUSZAHLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHSTEUER">NACHSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REFERENZZINSSATZ">REFERENZZINSSATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNENTGELTLICHES NUTZUNGSRECHT">UNENTGELTLICHES NUTZUNGSRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERBÃSERUNG">VERBÃSERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERZUGSZINS AUF NACHSTEUER">VERZUGSZINS AUF NACHSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZINS">ZINS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 21 Abs. I lit. b StG</span><br/><span class="ungerade">§ 160 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 176 StG</span><br/><span class="ungerade">Art. 53 Abs. I StHG</span><br/><span class="gerade">§ 49 Abs. I VO StG</span><br/><span class="ungerade">§ 52 VO StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22372" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SR.2013.00015</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">14. Mai 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrierende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Staat ZÃ¼rich, <br/> vertreten durch das kantonale Steueramt, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Nachsteuer<br/> (Staats- und Gemeindesteuern 2002 bis 2010)<br/> 2. Rechtsgang,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A erbte im Jahr 1991 zusammen mit seinen drei BrÃ¼dern C, D und E von der verstorbenen Mutter die Liegenschaft F-Strasse 01, in G. Ab 1993 mieteten A und B (nachfolgend: die Pflichtigen) die Liegenschaft von den drei BrÃ¼dern zu einem jÃ¤hrlichen Mietzins von Fr. â¦, wobei die Investitionen und Nebenkosten zulasten der Mieter gingen. Mit Erbteilungsvertrag vom 14. Juni 1997 kamen die Erben Ã¼berein, dass das unter ihnen bestehende GesamthandverhÃ¤ltnis aufzulÃ¶sen sei und die GrundstÃ¼cke dem Miterben, A, zum Alleineigentum zuzuweisen sei. Der Ãbernahmepreis betrug pauschal Fr. â¦. Unter den weiteren Bestimmungen wurde unter Ziffer 1 vermerkt, dass der Ãbergang der Vertragsobjekte in Rechten und Pflichten, Nutzen und Gefahr, bereits stattgefunden habe. Im Weiteren wurde gemÃ¤ss Ziffer 8 der bestehende Mietvertrag mit dem Erwerber mit dem Vollzug dieses Vertrags automatisch aufgehoben. Nach Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises wurde die Eintragung ins Grundregister am 3. Januar 2011 angemeldet. Weil das pflichtige Ehepaar in ihren SteuererklÃ¤rungen 2002â2009 lediglich einen Eigenmietwert von Fr. â¦ und einen VermÃ¶genssteuerwert von Fr. â¦, was ¼ des Gesamtwerts entsprach, deklariert hatte, auferlegte ihnen das kantonale Steueramt am 8. August 2012 fÃ¼r die Steuerperioden 2002â2009 eine Nachsteuer (samt Zins) von Fr. â¦. Das Nachsteuerverfahren betreffend die Steuerperiode 2010 wurde eingestellt. Die hiergegen erhobene Einsprache mit dem Antrag, es sei von der Auflage einer Nachsteuer abzusehen, wies das kantonale Steueramt am 24. September 2012 ab.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Entscheid vom 10. Juli 2013 (SR.2012.00011) hiess die Kammer des Verwaltungsgerichts einen dagegen erhobenen Rekurs teilweise gut und wies die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an das kantonale Steueramt zurÃ¼ck. Dies in der ErwÃ¤gung, dass den Pflichtigen zwar zu Recht eine Nachsteuer auferlegt worden sei, jedoch nur der unentgeltliche Teil des Nutzungsrechts der Pflichtigen als Eigennutzung zu besteuern sei. Demzufolge habe die Vorinstanz den Differenzbetrag festzustellen zwischen dem Eigenmietwert und der von den Pflichtigen erbrachten Gegenleistung, welche dem Zins, der auf der Kaufpreisvorauszahlung erwirtschaftet wird, entspreche. Hierbei habe das kantonale Steueramt von einem in den entsprechenden Steuerperioden durchschnittlichen Zinssatz auszugehen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Im zweiten Rechtsgang reduzierte das kantonale Steueramt die Nachsteuer </span>(samt Zins) mit VerfÃ¼gung im <span>Einsprache</span>verfahren <span>vom 16. September 2013 auf Fr. </span>â¦<span>. FÃ¼r die Berechnung des </span>â <span>vom Eigenmietwert in Abzug zu bringenden </span>â <span>Zins auf die Kaufpreisvorauszahlung stellte es auf einen Durchschnitt der monatlichen ZinssÃ¤tze fÃ¼r Spareinlagen und fÃ¼r neue 1. Hypotheken (Kantonalbanken) ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Rekurs vom 26. Oktober 2013 (Poststempel vom 24. Oktober 2013) beantragten die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht sinngemÃ¤ss, die VerfÃ¼gungen des kantonalen Steueramts</span> seien<span> fÃ¼r nichtig zu erklÃ¤ren. Eventualiter sei fÃ¼r die </span>Berechnung des Zinses auf der Kaufpreisvorauszahlung<span> auf den vom Regierungsrat des Kantons ZÃ¼rich festgelegten Zinssatz von 2</span> <span>% abzustellen. Subeventualiter sei von einer Nachbesteuerung gÃ¤nzlich abzusehen, da kein bedeutender Differenzbetrag vorliege, wobei</span> bei einer Miete<span> die Grenze bei 80</span> <span>% des Eigenmietwerts liege.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das kantonale Steueramt schloss auf Abweisung de</span>s Rekurses<span>. Zudem verlangte es die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>In ihre</span>m Schreiben<span> vom 20. November 2013 hielten die Pflichtigen an ihren AntrÃ¤gen fest. </span></p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 24. MÃ¤rz 2014 wurden die Pflichtigen darÃ¼ber informiert, dass das kantonale Steueramt bei der Berechnung der Verzugszinsen ab 1. Januar 2008 statt eines Zinssatzes von 4,5 % einen solchen von 2 % bzw. 1,5 % zur Anwendung gebracht habe und die Zinsberechnung daher von Amtes wegen zu berichtigen sei, womit eine VerbÃ¶serung einhergehe. Zur Wahrung des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r wurde den Pflichtigen eine Frist von 20 Tagen angesetzt, um zur allfÃ¤lligen VerbÃ¶serung Stellung zu nehmen.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 1. April 2014 teilten die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht mit, sie seien der Ansicht, der durch die Regierung festgesetzte Zinsfuss sei verbindlich, weshalb auch fÃ¼r die Berechnung des "Gegenwerts des Nutzungsrechts" auf den vom Regierungsrat festgesetzten Zinssatz von 4,5 % abgestellt werden mÃ¼sse. Unter diesen Voraussetzungen wÃ¼rden sie diesen Zinssatz auch fÃ¼r allfÃ¤llige Verzugszinsen akzeptieren.</p> <p class="Urteilstext">Das kantonale Steueramt liess am 9. April 2014 unaufgefordert eine Stellungnahme zukommen, in welcher es beantragte, es sei auf die VerbÃ¶serung (Verzugszinsen von 4,5 % statt 2 % resp. 1,5 %) zu verzichten.</p> <p class="Urteilstext"><span>D</span>ie <span>Einzelrichter</span>in<span> hat den Fall an die 2. Kammer Ã¼berwiesen.</span></p> <p class="Sachverhalt1">Die Kammer erwÃ¤gt:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Ergibt sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der SteuerbehÃ¶rde nicht bekannt waren, dass eine EinschÃ¤tzung zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskrÃ¤ftige EinschÃ¤tzung unvollstÃ¤ndig ist, oder ist eine unterbliebene oder unvollstÃ¤ndige EinschÃ¤t­zung auf ein Verbrechen oder ein Vergehen gegen die SteuerbehÃ¶rde zurÃ¼ckzufÃ¼hren, wird laut § 160 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) die nicht erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b>Dem Verwaltungsgericht kommt im Rekursverfahren gegen Nachsteuerentscheide<span> grundsÃ¤tzlich eine umfassende ÃberprÃ¼fungsbefugnis zu (§</span> <span>147 Abs.</span> <span>3 in Verbindung mit §</span> <span>162 Abs.</span> <span>3 Satz</span> <span>2 StG</span>; <span>Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013,</span> § 162 N. 40<span>). Weist es </span>dagegen<span> im Rekursverfahren die Streitsache zu neuer Untersuchung und zum Neuentscheid an das kantonale Steueramt zurÃ¼ck, so ist es bei erneuter Befassung mit der Sache an seine Rechtsauffassung im RÃ¼ckweisungsentscheid gebunden (vgl. VGr, 21. September 2011, SB.2011.00042, E. 1.3; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 149 N.</span> <span>40). Im Folgenden werden daher die massgeblichen ErwÃ¤gungen des RÃ¼ckweisungsentscheids (SR.2012.00011, E. 3) im Wortlaut wiedergegeben:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>GemÃ¤ss § 21 Abs. 1 lit. b StG ist der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts fÃ¼r den Eigengebrauch zur VerfÃ¼gung stehen, steuerbar. Unter unentgeltlichem Nutzungsrecht â meist aufgrund eines beschrÃ¤nkten dinglichen Rechts, nÃ¤mlich einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts â ist jedes Nutzungsrecht zu verstehen, das nicht aufgrund eines periodischen Entgelts eingerÃ¤umt wird. Darunter fallen die Zuwendungsnutzung (eingerÃ¤umt durch die blosse Zuwendung des Nutzungsrechts unter Beibehaltung des Grundeigentums) und die Vorbehaltsnutzung (das heisst der RÃ¼ckbehalt des Nutzungsrechts im Rahmen einer GrundstÃ¼ckÃ¼bertragung). Nach § 38 Abs. 1 StG unterliegt das</span><span> </span><span>gesamte ReinvermÃ¶gen der VermÃ¶genssteuer. NutzniessungsvermÃ¶gen wird dem Nutzniesser zugerechnet (§ 38 Abs. 2 StG). Nutzniessungen, die ohne rechtliche Verpflichtung faktisch gewÃ¤hrt werden (sog. faktische Nutzniessungen), sind vermÃ¶genssteuerlich wie echte Nutzniessungen zu behandeln. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Die Rekurrierenden haben in ihren SteuererklÃ¤rungen 2002â2009 einen Eigenmietwert von Fr. </span>â¦<span>und einen VermÃ¶genssteuerwert von Fr. </span>â¦<span>, was ¼ des Gesamtwerts und damit des Erbanteils des Ehemanns entsprach, deklariert. Sie stellen sich dabei auf den Standpunkt, dass das Eigentum an der Liegenschaft erst mit Eintragung im Grundbuch am 3. Januar 2011 auf sie Ã¼bergegangen sei, weshalb sie erst ab diesem Zeitpunkt den vollen Ertrags- und VermÃ¶genswert zu versteuern hÃ¤tten. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>GrundsÃ¤tzlich beginnt die Eigenmietwertbesteuerung zwar erst im Zeitpunkt der zivilrechtlichen HandÃ¤nderung, welche erst mit dem Eintrag im Grundbuch stattfindet. Indessen ist â wie bereits erwÃ¤hnt â die unentgeltliche Zuwendungsnutzung steuerbar. GemÃ¤ss dem Erbteilungsvertrag vom 14. Juni 1997 sind die Erben Ã¼bereingekommen, das unter ihnen bestehende GesamthandverhÃ¤ltnis aufzulÃ¶sen und die GrundstÃ¼cke dem Rekurrenten zu Alleineigentum zuzuweisen. Der Besitzesantritt hat bereits stattgefunden und im Weiteren wurde vereinbart, dass die Vertragsparteien Ã¼ber die mit den Vertragsobjekten verbundenen Einnahmen und Ausgaben (Mietzins, KehrichtgebÃ¼hr, Wasser/Abwasser, GebÃ¤udeversicherung usw.) sowie Ã¼ber die Hypothekarzinsen und den Energievorrat (zum Einstandspreis) separat zum Wert am Antrittstag auseinandergesetzt sind. Schliesslich wurde der bestehende Mietvertrag mit dem Vollzug des Vertrags automatisch aufgehoben. Nach Angaben der Rekurrierenden im Schreiben vom 28. Juni 2012 hÃ¤tten sie bis zu den Kaufpreiszahlungen jÃ¤hrlich je Fr. </span>â¦<span>an die BrÃ¼der des Pflichtigen bezahlt. Die letzte Kaufpreiszahlung von Fr. </span>â¦<span> erfolgte am 1. Februar 1999 an den Bruder E. Damit haben die Rekurrierenden die streitbetroffene Liegenschaft nach diesem Zeitpunkt, ohne ein direktes Entgelt zu zahlen, genutzt, wobei jedoch alle Investitionen und alle Nebenkosten zu ihren Lasten gingen. Ausserdem haben sie den vollen Kaufpreis von Fr. </span>â¦<span> fÃ¼r die Liegenschaft in den streitbetroffenen Steuerjahren zinslos vorausbezahlt, was einen Gegenwert fÃ¼r das Nutzungsrecht darstellt. Das dem Pflichtigen zustehende Nutzungsrecht bis zur EigentumsÃ¼bertragung ist damit zumindest nur, aber immerhin, teilweise entgeltlich. Der unentgeltliche Teil dieses Nutzungsrechts ist als Eigennutzung im Sinn von § 21 Abs. 1 lit. b StG zu besteuern. Der entsprechende Wert ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Eigenmietwert und der Gegenleistung, die dem Zins, welcher auf der Kaufpreisvorauszahlung erwirtschaftet wird, entspricht (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 21 N. 69 auch zum Folgenden und mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Die steuerliche Erfassung ist jedoch nur zulÃ¤ssig, wenn ein bedeutender Differenzbetrag vorliegt. Diese Grenze darf bei einer Miete von 80 % des Eigenmietwerts angenommen werden. Aufgrund des Gesagten hat die Vorinstanz in einem weiteren Rechtsgang diesen Differenzbetrag festzustellen, indem sie bei der Gegenleistung von einem in den entsprechenden Steuerperioden durchschnittlichen Zinssatz auszugehen hat. Die Rekurrierenden erheben schliesslich keine substanziierten RÃ¼gen gegen die Festsetzung des Eigenmietwerts. Insbesondere legen sie den baulichen Zustand des GebÃ¤udes nicht nÃ¤her dar. Damit kann auch auf die Abnahme der angebotenen Zeugen verzichtet werden, da diese eine fehlende substanziierte Sachdarstellung nicht zu ersetzen vermÃ¶gen. Somit besteht kein Anlass zu einer weiteren ÃberprÃ¼fung des Eigenmietwerts.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dies fÃ¼hrt zur teilweisen Gutheissung des Rekurses. Die Sache ist im Sinn der ErwÃ¤gungen zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Im zweiten Rechtsgang vor Verwaltungsgericht bringen die Pflichtigen vor, die VerfÃ¼gung im Einspracheverfahren vom 16. September 2013 sei nichtig, da diese nur in Kopie zugestellt worden sei und die Originalunterschriften fehlten.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Diese RÃ¼ge erweist sich als unbegrÃ¼ndet: Zum einen wÃ¤re der Einspracheentscheid </span>selbst<span> ohne Unterschrift gÃ¼ltig, was §</span> <span>8 Abs. 1 der Verordnung zum Steuergesetz vom 1. April 1998 (VO StG) ausdrÃ¼cklich vorsieht. Denn im Massenverfahren ist eine eigenhÃ¤ndige Unterschrift grundsÃ¤tzlich entbehrlich (vgl. Roger Cadosch, DBG Kommentar, 2. A., ZÃ¼rich 2008, Art. 116 DBG; Martin Zweifel/Hugo Casanova, Schweizerisches Steuerverfahrensrecht, ZÃ¼rich etc. 2008, § 15 N. 40; BGE 138 II 501 E. 3.2.2). Zum andern </span>entspricht es der <span>gÃ¤ngige</span>n<span> Praxis</span> in der Verwaltung<span>, jeweils das verbleibende Original handschriftlich zu unterzeichnen und den Parteien eine Kopie des Originalentscheids zuzustellen (vgl. </span>Kaspar PlÃ¼ss in: <span>Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar</span> zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [<span>VRG</span>]<span>, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 10 N. 12). </span>Weiter kÃ¤me die <span>Nichtigkeit einer VerfÃ¼gung </span>ohnehin <span>nur in Betracht, wenn ein besonders schwerwiegender ErÃ¶ffnungsfehler vorlieg</span>en wÃ¼rde<span> (z.</span><span> </span><span>B. mÃ¼ndliche statt schriftliche</span> ErÃ¶ffnung<span>). Bei der angefochtenen VerfÃ¼gung sind </span>solche <span>formelle</span>n<span> MÃ¤ngel </span>jedoch nicht <span>ersichtlich</span>; vielmehr wird sie <span>sÃ¤mtliche</span>n<span> formellen </span>Anforderungen gerecht, die an die ErÃ¶ffnung einer VerfÃ¼gung gestellt werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Weiter wenden sich die Pflichtigen gegen den vom kantonalen Steueramt verwendeten Zinssatz fÃ¼r die Berechnung der Gegenleistung (<span>Zins auf die Kaufpreisvorauszahlung</span>). WÃ¤hrend sie in der Beschwerde verlangen, es sei auf einen Zinssatz von 2 % abzustellen, beantragen sie in ihrer Eingabe vom 1. April 2014, es sei auf einen Zinssatz von 4,5 % abzustellen, entsprechend dem Verzugszins gemÃ¤ss Beschluss des Regierungsrats vom 11. Juli 2007 bzw. 9. November 2011 Ã¼ber die Festsetzung und Berechnung von Zinsen ab 1. Januar 2008/1. Januar 2012 fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das Verwaltungsgericht hat das kantonale Steueramt im ersten Rechtsgang angewiesen, <span>d</span>e<span>n Differenzbetrag </span>zwischen Gegenleistung (Zins auf die Kaufpreisvorauszahlung) und Eigenmietwert festzustellen. FÃ¼r die Berechnung des Zinses hatte es "<span>von einem in den entsprechenden Steuerperioden durchschnittlichen Zinssatz auszugehen</span>" (siehe E. 2.2). Mit dieser Formulierung wurde dem kantonalen Steueramt bei der Wahl des Zinssatzes bewusst ein gewisses Ermessen eingerÃ¤umt. Dass es sich hierbei nicht um den Verzugszins handeln kann, der auf den geschuldeten Nachsteuern erhoben wird (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 160 N. 43), und der vom Regierungsrat durch Beschluss festgesetzt wird, liegt auf der Hand: Vielmehr muss es sich um einen "marktÃ¼blichen" Zinssatz handeln, wobei in der Regel auf den Referenzzinssatz (hypothekarischer Durchschnittszinssatz) abzustellen ist. Auf den Referenzzinssatz wird etwa auch im Bereich der GrundstÃ¼ckgewinnsteuern abgestellt, wenn der Zinsvorteil auf Vorauszahlungen des GrundstÃ¼ckpreises vor der EigentumsÃ¼bertragung berechnet werden soll, welcher zum Kaufpreis hinzuaddiert wird (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N. 49). Dieser einheitliche Referenzzinssatz gilt indessen erst seit dem 1. Januar 2008 (vgl. Art. 12a Abs. 1 der Verordnung vom 9. Mai 1990 Ã¼ber die Miete und Pacht von Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen [VMWG]). Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn das kantonale Steueramt fÃ¼r die Berechnung der Zinsen auf einen durchschnittlichen Zinssatz abstellte, welchen es aus den ZinssÃ¤tzen fÃ¼r neue 1. Hypotheken (variabel) der Kantonalbanken und ZinssÃ¤tzen fÃ¼r Spareinlagen errechnete. Damit hat das kantonale Steueramt bei der Wahl der anwendbaren ZinssÃ¤tze (Zins auf Kaufpreisvorauszahlung) sein pflichtgemÃ¤sses Ermessen nicht verletzt und sich an die Anweisungen im RÃ¼ckweisungsentscheid (vgl. E. 2.2) gehalten. Somit muss es bei der vom kantonalen Steueramt vorgenommenen Berechnung der Zinsen auf der Kaufpreisvorauszahlung sein Bewenden haben. Dabei hat das kantonale Steueramt auch den "bedeutenden Differenzbetrag" der Gegenleistung im VerhÃ¤ltnis zum Eigenmietwert von 80 % nicht Ã¼berschritten (vgl. E. 2.2):</p> <p class="Urteilstext">[â¦]</p> <p class="Erwgung2">Demzufolge wurde die "nicht erhobene Steuer" im Sinn von § 160 Abs. 1 StG fÃ¼r die Steuerperioden 2002â2009 zu Recht auf Fr. â¦ festgesetzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Die nicht erhobene Steuer wird samt Zins als Nachsteuer eingefordert (vgl. § 160 Abs. 1 StG). Laut § 52 VO StG sind Nachsteuern ab dem Verfalltag der jeweiligen Steuerperiode zu verzinsen. Als Verfalltag gilt in der Regel der 30. September in der Steuerperiode (§ 49 Abs. 1 VO StG). Der massgebliche Zinssatz wird durch den Regierungsrat festgesetzt (§ 176 StG). FÃ¼r die Steuerperioden 1999â2007 galt sowohl fÃ¼r Ausgleichs- als auch fÃ¼r Verzugszinsen ein einheitlicher Zinssatz von 2 % (Beschluss des Regierungsrats vom 14. Oktober 1998 Ã¼ber die Festsetzung des Skontos und die Berechnung von Zinsen fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern; LS 631.61/ZStB Nr. 33/401). Auf den 1. Januar 2008 wurde der Verzugszins fÃ¼r periodische und nicht periodische Steuern neu auf 4,5 % festgesetzt, wÃ¤hrend der Ausgleichzins weiterhin bei 2 % verblieb und per 1. Januar 2012 schliesslich auf 1,5 % herabgesetzt wurde (Beschluss des Regierungsrats vom 11. Juli 2007 bzw. 9. November 2011 Ã¼ber die Festsetzung und Berechnung von Zinsen ab 1. Januar 2008/1. Januar 2012 fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern; LS 631.611/ZStB Nr. 33/403). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Das kantonale Steueramt legte seiner Zinsberechnung fÃ¼r die Steuerperioden 2002â2011 einen Zinssatz von 2 % zugrunde, ab Steuerperiode 2012 einen solchen von 1,5 %, wobei es sich um den jeweils gÃ¼ltigen Ausgleichszins gemÃ¤ss Regierungsratsbeschluss handelte. Nachdem das Verwaltungsgericht die Pflichtigen mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 24. MÃ¤rz 2014 darauf hingewiesen hatte, dass ab 1. Januar 2008 statt eines (Ausgleichs-) Zinssatzes von 2 % bzw. 1,5 % der Verzugszinssatz von 4,5 % zur Anwendung gelange, stellte sich das kantonale Steueramt in seiner freiwilligen Stellungnahme vom 9. April 2014 auf den Standpunkt, Verzugszinsen seien nur dann geschuldet, wenn ein Steuerpflichtiger nach Eintritt der Rechtskraft des Steuerentscheids die Forderung nicht innert 30 Tagen ab Zustellung der entsprechenden Rechnung begleiche. Ab Verfalltag (30. September) bis zum Datum der Schlussrechnung sei jeweils ein Ausgleichszins von 2 % respektive 1,5 % geschuldet. Selbst wenn die Nachsteuerpflicht bereits in dem Zeitpunkt entstehe, in welchem die ungenÃ¼gende EinschÃ¤tzung vorgenommen worden sei, entstehe die Nachsteuerschuld erst mit Rechtskraft des Nachsteuerentscheids, weshalb ein Verzugszins von 4,5 % erst dann zur Anwendung gelange, wenn die rechtskrÃ¤ftig festgesetzten Nachsteuern nicht innert der Zahlungsfrist von 30 Tagen ab Zustellung der Nachsteuerrechnung bezahlt wÃ¼rden. Nachsteuern wÃ¼rden demzufolge den gleichen Zinsregeln unterliegen wie ordentlich veranlagte Steuern.</p> <p class="Erwgung3">Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden: Mit Inkrafttreten von Art. 53 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) wurde die Nachsteuer fÃ¼r alle Kantone verbindlich mit der Verzugszinspflicht verknÃ¼pft (Klaus A. Vallender in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2. A., Basel 2002, Art. 53 StHG N. 3a). Mit der NachsteuerverfÃ¼gung werden die Nachsteuern und die seit der ursprÃ¼nglichen FÃ¤lligkeit aufgelaufenen Verzugszinsen berechnet und eingefordert. Der so berechnete Gesamtbetrag â Nachsteuern <i>und</i> aufgelaufene Verzugszinsen â werden mit der Zustellung der NachsteuerverfÃ¼gung fÃ¤llig. Bezahlt der Steuerpflichtige diese Nachsteuern nicht innert 30 Tagen ab Zustellung der VerfÃ¼gung, so hat er auf dem Gesamtbetrag, und damit auch auf dem in Rechnung gestellten Zins, Verzugszinsen zu entrichten (vgl. zum Ganzen: Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 160 N. 42 ff. und § 162a N. 14; Hans Frey in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2b, 2. A., Basel 2008, Art. 164 DBG N. 7; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Handkommentar zum DBG, 2. A., ZÃ¼rich 2009, Art. 164 N. 6; Peter Agner/Beat Jung/Gotthard Steinmann, Kommentar zum Gesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer, ZÃ¼rich 1995, Art. 164 Rz. 1; Hugo Casanova, Die Nachsteuer, in: ASA 68 (1999/2000) S. 1 ff., S. 9; Kreisschreiben Nr. 21 der EidgenÃ¶ssischen Steuerverwaltung vom 7. April 1995, <span>Das Nachsteuer- und das Steuerstrafrecht nach dem DBG, Ziff. II.5</span>). Aus dem Gesagten wird deutlich, dass die Nachsteuer im Sinn von § 160 Abs. 1 StG die nicht erhobene Steuer als auch die Verzugszinsen bis zur FÃ¤lligkeit der NachsteuerverfÃ¼gung enthÃ¤lt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Die Zinsberechnung des kantonalen Steueramts ist daher von Amtes wegen zu berichtigen und damit ab 1. Januar 2008 mit einem Verzugszins von 4,5 % zu rechnen. Da hiermit eine VerbÃ¶serung gemÃ¤ss § 162 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit § 149 Abs. 2 StG einhergeht, wurde den Pflichtigen â zur Wahrung ihres rechtlichen GehÃ¶rs â Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Die Pflichtigen haben sich mit Eingabe vom 1. April 2014 dahingehend vernehmen lassen, dass sie sich grundsÃ¤tzlich nicht gegen eine allfÃ¤llige VerbÃ¶serung wenden. Indessen stellten sie gleichzeitig den Antrag, der Zinssatz von 4,5 % sei auch fÃ¼r die Berechnung des "Gegenwerts des Nutzungsrechts" heranzuziehen. Dass dies nicht in Betracht kommt, wurde bereits unter E. 4.2 ausgefÃ¼hrt. FÃ¼r die Berechnung der Verzugszinsen ist daher ab 1. Januar 2008 ein Zinssatz von 4,5 % zur Anwendung zu bringen. Bis und mit Entscheiddatum des kantonalen Steueramts (16. September 2013 bzw. 20. September 2013 als Stichtag fÃ¼r die Verzugszinsberechnung) ergibt sich folgendes Bild: </p> <p class="Erwgung3">[â¦]</p> <p class="Erwgung3">Zusammengefasst schulden die Pflichtigen auf der nicht erhobenen Staatssteuer einen Verzugszins von Fr. â¦ anstelle von Fr. â¦ (VerbÃ¶serung um Fr. â¦); fÃ¼r die nicht erhobene Gemeindesteuer ist anstelle eines Verzugszinses von Fr. â¦ ein solcher von Fr. â¦ geschuldet (VerbÃ¶serung um Fr. â¦).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.4 </b>FÃ¼r die Zeitspanne vom Erlass der VerfÃ¼gung des kantonalen Steueramts (Stichtag: 20. September 2013) bis zum heutigen Urteilsdatum (14. Mai 2014) fallen weitere Verzugszinsen an: </p> <p class="Urteilstext">[â¦]</p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung des Rekurses. Die nicht erhobene Steuer (Staats- und Gemeindesteuern 2002â2009) betrÃ¤gt Fr. â¦. Die darauf geschuldeten Verzugszinsen werden neu auf Fr. â¦ festgesetzt. Dies ergibt neu eine Nachsteuer (samt Zins) von Fr. â¦.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Rekurrierenden aufzuerlegen (§ 162 Abs. 3 in Verbindung mit</span><span> </span><span>§ 151 Abs. 1 StG)</span>,<span> und es ist weder ihnen noch â mangels ausserordentlichem Aufwand â</span><span> </span><span>dem Rekursgegner eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 162 Abs. 3 in Verbindung mit § 152 StG und § 17 Abs. 2 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird abgewiesen. Die Nachsteuer fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern 2002â2009 (samt Zins) wird auf Fr. â¦ festgesetzt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 1'200.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 1'300.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den Rekurrierenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>