PKG 2021 1 / 5 Praxis Kantonsgericht 2021 11 Entsorgung von im Mietobjekt zurückgelassenen Gegenstän- den durch den Vermieter Räumung und Rückgabe des Mietobjekts im Rahmen des Ausweisungsverfah- rens. Eine mögliche Dereliktion von Hab und Gut im Mietobjekt ist im Einzelfall zu prüfen (E. 2.1). Bei fehlender Ermächtigung zur Entsorgung von zurückgelassenen Gegenstän- den hat der Vermieter den Weg über die Verzugsregeln zu gehen (E. 2.1, E. 2.5). Risiko der Strafbarkeit und/oder Schadenersatzpflicht des Vermieters bei Ent- sorgung der Gegenstände des Mieters ohne den formellen Weg über Art. 93 OR zu beschreiten (E. 2.1, E. 2.6). Aus dem Sachverhalt: Im vorliegenden Fall geht es um einen Mieter, der zur Zahlung der fälligen Mietzinse für ein Wohnhaus aufgefordert wurde. Nachdem er innert Frist keine Mietzinszahlungen geleistet hatte, kündigte das Betreibungs- und Konkursamt den Mietvertrag in Vertretung des Vermie- ters auf den 28. Februar 2019. Der Mieter und seine Frau zogen (nach verlorenem Rechtsstreit gegen die Ausweisung) aus dem Mietobjekt aus, liessen jedoch ihren Hausrat zurück. Mehrere Fristen zur Räumung des Hausrats liess der Ausgewiesene verstreichen, weshalb der Vermie- ter die Wohnung in der Zeit vom 17.-19. April 2020 räumen liess. Den Hausrat deponierte er in einem Container und setzte dem Mieter eine Frist bis zum 29. April 2020, um diesen zu räumen und seinen Hausrat abzuholen. Da er dieser Aufforderung nicht nachkam, entsorgte der Vermieter die zurückgelassenen Gegenstände schlussendlich am 4. Mai 2020. Der Mieter erstattete schliesslich Strafanzeige wegen Sachentziehung und rechtswidriger Selbsthilfe ge- gen den Vermieter. Nach durchgeführter Strafuntersuchung kam die Staatsanwaltschaft zum Ergebnis, dass dem für die Räumung des Hauses und die anschliessende Entsorgung des Haus- rats verantwortlichen Beschuldigten kein strafrechtliches Verhalten angelastet werden könne, weshalb sie das Strafverfahren mit Verfügung vom 4. März 2021 einstellte. Dagegen erhob der Mieter Beschwerde beim Kantonsgericht Graubünden. Aus den Erwägungen: 2.1. Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt nach Beendigung des Mietvertrags zu räumen und ordnungsgemäss zurückzugeben (Art. 267 Abs. 1 OR). Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann sie im Rahmen eines Ausweisungsverfahrens durchgesetzt werden. Liegt ein PKG 2021 2 / 5 entsprechender Antrag vor, kann der Ausweisungsrichter in seinem Entscheid zudem Vollstre- ckungsmassnahmen anordnen (Art. 236 Abs. 3 ZPO). Dies ist bei der Mieterausweisung regel- mässig der Fall. Fehlen Vollstreckungsmassnahmen im Ausweisungsentscheid, so muss der Vermieter nach Eintritt der Vollstreckbarkeit zusätzlich ein gerichtliches Vollstreckungsverfah- ren einleiten, um die zwangsweise Vollstreckung des Entscheides zu erreichen (Art. 335 ff. ZPO; Eva Bachofner, Die Mieterausweisung, Rechtsschutz in klaren und in weniger klaren Fäl- len, Zürich 2019, Rz. 636 ff., 732 und 753 f.). Das Tun, zu dem der Ausgewiesene im Urteil verpflichtet wird, besteht in der Räumung und Rückgabe des Mietobjekts. Er hat somit auch seinen Hausrat daraus zu entfernen. Darüber hinaus sind die sich im Mietobjekt befindlichen Gegenstände indessen nicht Gegenstand des Ausweisungsentscheids. An den Eigentumsverhältnissen ändert sich durch die Ausweisung nichts. Ob allenfalls aufgrund des Umstands, dass der Mieter sein Hab und Gut im Mietobjekt zurücklässt, von einer Dereliktion auszugehen ist, ist im Einzelfall zu beurteilen. Eine Derelik- tion setzt eine Willenserklärung des Eigentümers voraus, wonach er auf das Eigentum verzich- tet. Ein solcher Verzicht wird nicht vermutet. Während eine Dereliktion angenommen werden kann, wenn nur Unrat zurückgelassen wird, ist dies bei einer kompletten Wohnungseinrich- tung nicht der Fall. Oftmals ist einem Mieter die Mitnahme seines Hab und Gutes aus finanzi- ellen, gesundheitlichen, psychischen oder anderen Gründen nicht möglich. Wo in derartigen Fällen nicht der Sozialstaat die notwendige Hilfe leistet, bleibt das Problem faktisch am Ver- mieter hängen. Er kann die Habe des Mieters nicht einfach auf öffentlichem Grund deponie- ren. Ebenso wenig kann er sich die Gegenstände gegen den Willen ihres Eigentümers aneignen oder darüber verfügen (Bachofner, a.a.O., Rz. 784, 827 ff.). Andererseits kann vom Vermieter auch nicht verlangt werden, dass er die zurückgelassene Habe des Mieters über eine unbegrenzte Zeit aufbewahrt oder hinterlegt. Er darf allerdings nicht einfach zur Selbsthilfe schreiten. Vielmehr hat er den Weg über die Verzugsregeln zu gehen. Die Pflicht des Vermieters, dem Ausgewiesenen dessen Habe herauszugeben, ergibt sich aus dem Eigentumsrecht des Ausgewiesenen. Es handelt sich also nicht um eine vertrag- liche Verpflichtung. Gestützt auf Art. 7 ZGB gelangen die Bestimmungen des Gläubigerverzugs aber auch auf andere zivilrechtliche Verhältnisse zur Anwendung, namentlich auf den sachen- rechtlichen Herausgabeanspruch. Zudem hat der ausgewiesene Mieter die vertragliche Pflicht, seine Habe aus dem Mietobjekt zu entfernen. Er befindet sich damit gleichzeitig im Gläubiger- und im Schuldnerverzug (Art. 91 ff. OR und Art. 102 ff. OR). Der Vermieter kann sich über die Regeln des Gläubigerverzugs zum Selbsthilfeverkauf ermächtigen lassen (Bachof- ner, a.a.O., Rz. 844 ff.). Verkauft oder entsorgt der Vermieter Gegenstände des Mieters ohne den formellen Weg über Art. 93 OR einzuhalten, setzt er sich dem Risiko einer Schadenersatz- pflicht aus (Bachofner, a.a.O., Rz. 858) und macht sich unter Umständen strafbar. Immerhin PKG 2021 3 / 5 muss es dem Vermieter erlaubt sein, Gegenstände, die nicht verwertbar sind oder keinen ob- jektiven Wert haben, zu entsorgen, sofern sie vom Mieter nicht innert Frist abgeholt werden (Bachofner, a.a.O., Rz. 859). 2.2. Vorliegend hiess das Regionalgericht Maloja mit Entscheid vom 8. Juli 2019 ein Gesuch des Beschwerdegegners und von C.________ um Mieterausweisung gut. Gleichzeitig wurden der Beschwerdegegner und C.________ ermächtigt, für die Wohnungsräumung Polizeigewalt in Anspruch zu nehmen. Die Kantonspolizei Graubünden wurde angewiesen, den Gesuchstel- lern auf ihr Ersuchen hin bei der Räumung behilflich zu sein (StA, act. 3.13). Dieser Entscheid wurde mit Urteil des Kantonsgerichts vom 18. Dezember 2019 bestätigt (StA, act. 3.15). Am 12. Februar 2020 bescheinigte das Kantonsgericht die Vollstreckbarkeit des Entscheids per 27. Dezember 2019 (StA, act. 3.19). 2.3. Die Vermieter verlangten von den Mietern wiederholt die Räumung und Rückgabe des Mietobjekts. Sie drohten für den Unterlassungsfall die polizeiliche Räumung an sowie die Ein- lagerung oder Entsorgung der sich noch im Mietobjekt befindlichen Gegenstände. Die Mieter wurden auf die Kosten für die Räumung durch eine Zügelfirma und die Einlagerung der Ge- genstände hingewiesen. Die Vermieter verlangten hierfür Kostenvorschüsse, die nie bezahlt wurden. Im Zeitraum vom 17.-19. April 2020 wurde das Haus vollständig geräumt. Die zurück- gelassenen Gegenstände wurden in einen Container verpackt und bei der Firma J.________, zur Abholung durch die Mieter bereitgestellt. Den Mietern wurde eine Frist für die Abholung der Gegenstände angesetzt. Dabei wurde wiederum angedroht, dass diese widrigenfalls ent- sorgt würden. Unterlagen sowie Gegenstände, welche nicht im Container untergebracht wer- den konnten, wurden nach vorheriger Ankündigung zur Abholung vor das Mietobjekt gestellt. Diese wurden anschliessend von den Mietern abgeholt. Die Mieter machten geltend, diese Unterlagen seien nicht korrekt vor der D.________ gelagert worden und daher durchnässt gewesen. Gleichentags wurde der Container durch den Beschwerdegegner unter Mithilfe von Familienmitgliedern geleert und die Gegenstände fachgerecht entsorgt (vgl. hierzu E.1, E. 3- 5). 2.4. Die Staatsanwaltschaft führt in der Einstellungsverfügung aus, die im Mietobjekt zurück- gelassenen Gegenstände seien sorgfältig verpackt und ordnungsgemäss in einem Container gelagert worden. Der Beschwerdeführer sei darauf aufmerksam gemacht worden, wo sich die geräumten Objekte befänden und, dass diese nach dem 29. April 2020 entsorgt würden, soll- ten sie bis dahin nicht abgeholt worden sein. Die vor dem Haus deponierten Sachen habe der Beschwerdeführer in der Folge abholen lassen. Die behauptete Beschädigung dieser Sachen habe sich nicht beweisen lassen. Der Container sei nach Ablauf der gesetzten Frist und nach- dem der Beschwerdeführer lediglich mit diversen E-Mails reagiert habe, am 4. Mai 2020 ge- leert und die darin befindlichen Gegenstände seien entsorgt worden. Wie im Mietrecht vor-PKG 2021 4 / 5 gesehen, habe der Beschwerdegegner die Ausweisung und Räumung des Hauses auf eigene Kosten veranlasst. Gleiches gelte hinsichtlich der Lagerung der geräumten Gegenstände. In- dem der Beschwerdegegner eine genügende Frist zur Abholung der Gegenstände eingeräumt habe, habe er vorschriftsgemäss gehandelt. Nach mehrfacher Androhung, die Sachen bei Nichtabholung zu entsorgen, sei er auch der Pflicht nachgekommen, den Beschwerdeführer vorgängig zu warnen. Durch die Nichtbeachtung der Abholfrist habe der Beschwerdeführer konkludent zu verstehen gegeben, auf die Gegenstände zu verzichten. Der Beschwerdegegner habe mithin nicht rechtswidrig gehandelt. Die Strafuntersuchung sei daher auch hinsichtlich des Vorwurfs der Sachbeschädigung einzustellen (act. E.1, 6.c). 2.5. Aufgrund der in Ziff. 2.1 dargelegten Rechtslage kann nicht von Vornherein gesagt wer- den, dass der Beschwerdegegner durch das zur Anzeige gebrachte Handeln keinen Straftatbe- stand erfüllt habe. Zwar wurde er richterlich ermächtigt, das Mietobjekt zu räumen, unter Zu- hilfenahme von polizeilicher Gewalt. Diese Ermächtigung umfasste jedoch nicht die Entsor- gung von zurückgelassenen Gegenständen. Der Beschwerdegegner ist auch nicht nach den Verzugsregeln vorgegangen. Ob aufgrund des Untätigbleibens des Beschwerdeführers und seiner Frau eine konkludente Dereliktion angenommen werden kann, wie dies die Staatsan- waltschaft offenbar tut, scheint keineswegs derart klar zu sein, dass sich eine Einstellung des Verfahrens unter Berücksichtigung des Grundsatzes in dubio pro duriore rechtfertigen lässt. Gegen eine Dereliktion spricht der Umstand, dass offenbar der gesamte Hausrat des Be- schwerdeführers zurückgelassen wurde und nicht etwa nur wertloser Unrat. Sodann war der Beschwerdeführer zahlungsunfähig (StA act. 3.14), was eine Abholung und Lagerung aus fi- nanziellen Gründen erschwert haben dürfte. Der Beschwerdeführer verwies wiederholt auf seine gesundheitlichen Probleme (doppelseitiger Leistenbruch; StA act. 3.20, 3.22, 3.27 [E- Mails vom 15., 16., 29., 30. April 2020]). Mit E-Mail vom 6. April 2020, 17:53:54 Uhr, teilte der Beschwerdeführer dem Rechtsanwalt des Beschwerdegegners ausdrücklich mit, es sei nicht erlaubt, den Hausrat zu entsorgen. Sofern er auf seinen unmöglichen Forderungen bestehe, werde er die Familie B.________ verantwortlich machen (StA, act. 3.27). Mit E-Mail vom 16. April 2020 wies er darauf hin, dass der gesamte Hausrat ordentlich eingelagert werden müsse (StA, act. 3.27). Am 20. April 2020 orientierte der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners den Beschwerdeführer darüber, dass die Wohnung geräumt worden sei und die zurückgelassenen Gegenstände deponiert worden seien. Diese könnten bis spätestens 29. April 2020 abgeholt werden. Im Unterlassungsfall würden sämtliche Gegenstände ohne weitere Mitteilung ent- sorgt. Am 29. und 30. April 2020 wies der Beschwerdeführer den Rechtsvertreter des Be- schwerdegegners in mehreren E-Mails darauf hin, dass er aufgrund eines Arztbesuchs den Ab- holtermin nicht einhalten könne. Gleichzeitig kündigte er erneut an, den Beschwerdegegner und seine Töchter haftbar zu machen, sollten diese auch nur ein Stück von seinem Hausrat PKG 2021 5 / 5 entsorgen (StA, act. 3.27). Unter diesen Umständen kann entgegen der Ansicht der Staatsan- waltschaft und des Beschwerdegegners nicht davon gesprochen werden, der Beschwerdefüh- rer habe konkludent auf seine Habe verzichtet (vgl. dazu Bachofner, a.a.O., Rz. 829 ff.). Im- merhin erscheint das Verhalten des Beschwerdeführers als ausgesprochen renitent, zumal er sich auf sein Eigentum beruft, dieses aber trotz mehrfacher Aufforderung nicht an sich nahm. Zu prüfen wäre allenfalls, ob dieses Verhalten als rechtsmissbräuchlich im Sinne eines venire contra factum proprium zu qualifizieren ist und daher keinen Rechtsschutz verdient (vgl. dazu Bachofner, a.a.O., Rz. 859). Dazu wäre aber vorausgesetzt, dass es dem Beschwerdeführer tatsächlich möglich gewesen wäre, sein Hab und Gut abzuholen bzw. abholen zu lassen. Auf- grund der erwähnten finanziellen und gesundheitlichen Schwierigkeiten des Beschwerdefüh- rers steht dies – jedenfalls aufgrund des vorliegenden Untersuchungsergebnisses – keines- wegs fest und wird vom Beschwerdeführer bestritten. Überdies ist darauf hinzuweisen, dass Rechtsmissbrauch nicht leichthin anzunehmen ist. 2.6. Anhand des aktenkundigen Sachverhalts ist somit nicht ausgeschlossen, dass in Bezug auf die Entsorgung der Gegenstände ein straftatbeständliches Verhalten, namentlich Sachentzie- hung und Sachbeschädigung vorliegt. Die angefochtene Verfügung ist demnach aufzuheben, soweit damit die Einstellung des Verfahrens in Bezug auf die Entsorgung der im Mietobjekt zurückgelassenen Gegenstände verfügt wurde. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuwei- sen, dass Gegenstand einer Einstellung ein untersuchter Lebenssachverhalt und nicht dessen rechtliche Würdigung durch die Staatsanwaltschaft ist (vgl. etwa BGE 144 IV 362 E. 1.3.1. und E. 1.4; PKG 2018 Nr. 20, insbes. E. 1.5; BGer 6B_888/2019 v. 9.12.2019 E. 1.6.; BGer 6B_775/2020 v. 23.11.2020 E. 2.1.). Im Rahmen der Fortführung des Verfahrens wird die Staatsanwaltschaft auch neu über die Kosten und Parteientschädigung für das Strafuntersu- chungsverfahren zu entscheiden haben. Nach dem Gesagten ist die angefochtene Verfügung aufzuheben, soweit darauf einzutreten ist, und die Sache ist zur Fortführung des Verfahrens im Sinne der Erwägungen an die Staatsanwaltschaft zurückzuweisen. SK2 21 17 Entscheid vom 6. August 2021