<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00347</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210085&amp;W10_KEY=13013544&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00347</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.10.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Befehl</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Befehl zur Eintragung eines Nutzungsbeschränkungsreverses: Massgebende Sachlage, Verhältnismässigkeit, keine Abänderung der Baubewilligung Die Baubehörde ordnete der Beschwerdeführerin und Bauherrin die grundbuchliche Anmerkung eines Nutzungsbeschränkungsreverses an, nachdem diese mit der Einreichung verschiedener Planänderungen Anlass zur Besorgnis gab, die Erwerber der als Büro ausgewiesenen Stockwerkeigentumsanteile könnten diese in Überschreitung des zonenkonformen Wohnanteils von 65 % zu Wohnzwecken (um-)nutzen (E. 3). So sieht das Revisionsprojekt 2 für die bereits im Revisionsprojekt 1 mit Wohnungsgrundrissen ausgestalteten Einheiten Nasszellen und Küchen vor, welche für eine Wohnnutzung typisch sind (E. 3.4 und 3.5). Die dadurch ausgelösten berechtigten Zweifel der Baubehörde vermag die Beschwerdeführerin weder mit ihrer Behauptung, dass tatsächlich nur die Anschlüsse für die Küchen und Badezimmer realisert würden (E. 3.5), noch mit dem Argument aus dem Weg zu räumen, die vorgesehenen Duschen dienten einem echten Bedürfnis der Belegschaft (E. 3.6). Demzufolge kommt es auch nicht auf den entscheidrelevanten Zeitpunkt der Sachlage an (E. 3.6). Der angeordnete Revers ist zweck- und als das vorliegend mildeste Mittel auch verhältnismässig (E. 4). Überdies stellt er keine unzulässige Abänderung der erteilten Baubewilligungen dar (E. 5). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSBESCHRÃNKUNGSREVERS">NUTZUNGSBESCHRÃNKUNGSREVERS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG, EIGENMÃCHTIGE">UMNUTZUNG, EIGENMÃCHTIGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEITSPRINZIP">VERHÃLTNISMÃSSIGKEITSPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNNUTZUNG">WOHNNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ZWANGSMASSNAHMEN">ZWANGSMASSNAHMEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 321 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. 2 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11990" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00347</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. Oktober 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Robert Lauko. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>A AG,</span></a><span> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_8">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_13"><span>Bauausschuss Opfikon,</span></a><span> vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_18">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Befehl,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 20. Mai 2008 erteilte der Bauausschuss Opfikon der A GmbH die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Errichtung eines Wohn- und GewerbegebÃ¤udes auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 04 bzw. der E-Strasse 02 in F.</p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Infolge zwischenzeitlich aufgekommener Zweifel hinsichtlich der geplanten GrundstÃ¼cksnutzung ordnete der Bauausschuss Opfikon gegenÃ¼ber der A GmbH mit Beschluss vom 27. Oktober 2009 (Disp.-Ziff. I) die grundbuchliche Anmerkung eines NutzungsbeschrÃ¤nkungsreverses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 an. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span>Mittels PrÃ¤sidialverfÃ¼gung des Bauausschusses Opfikon vom 6. November 2009 wurde Disp.-Ziff. I des vorgenannten Beschlusses wegen offensichtlich unrichtiger Angabe des zu belastenden GrundstÃ¼cks aufgehoben und angeordnet, dass die fragliche Eintragung zulasten der Parzelle Kat.-Nr. 01 zu erfolgen habe.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Den von der A GmbH erhobenen Rekurs mit dem Antrag auf Aufhebung der beiden vorerwÃ¤hnten Anordnungen wies die Baurekurskommission IV mit Entscheid vom 3. Juni 2010 ab, nachdem der Bauausschuss Opfikon auf ein von der Rekurrentin eingereichtes WiedererwÃ¤gungsgesuch nicht eingetreten war. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Mit Beschwerde vom 5. Juli 2010 gelangte die mittlerweile als A AG firmierende Bauherrin an das Verwaltungsgericht, und beantragte, den Entscheid der Baurekurskommission IV vom 3. Juni 2010 sowie den Beschluss und die PrÃ¤sidialverfÃ¼gung des Bauausschusses Opfikon vom 27. Oktober bzw. 6. November 2010 aufzuheben und die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen. Ferner beantragte sie fÃ¼r beide Verfahren die Zusprechung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>In ihrer Beschwerdeantwort vom 13. September 2010 schloss der Bauausschuss Opfikon auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat das streitbetroffene GrundstÃ¼ck nach eigenen Angaben in Stockwerkeinheiten aufgeteilt und sÃ¤mtliche Einheiten bereits verkauft. Mangels Vornahme der EigentumsÃ¼bertragungen, welche erst bei Bezugsbereitschaft erfolgen sollen, ist sie allerdings noch deren EigentÃ¼merin. Selbst unter diesen UmstÃ¤nden hat sie an der BeschwerdefÃ¼hrung schon deswegen ein schutzwÃ¼rdiges Interesse, weil ihr aus der grundbuchlichen Anmerkung des vom Beschwerdegegner angeordneten NutzungsbeschrÃ¤nkungsreverses Kosten erwachsen. Als Adressatin des vorinstanzlichen Entscheids ist sie somit zur Beschwerde legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, die VerdachtsgrÃ¼nde der Vorinstanz bezÃ¼glich einer allfÃ¤lligen zonenwidrigen Nutzung des in Ãberbauung begriffenen GrundstÃ¼cks seien nicht stichhaltig. Soweit aufgrund der Baueingabe zum Revisionsprojekt 2 Ã¼berhaupt ein Verdacht bestanden habe, sei dieser bis zum Zeitpunkt des Rekursentscheids aus der Welt geschafft worden. Da bei Rechtsmittelentscheiden der im Zeitpunkt der UrteilsfÃ¤llung bestehende Sachverhalt massgeblich sei, habe die Vorinstanz die Voraussetzungen fÃ¼r die Anmerkung eines Nutzungsreverses gemÃ¤ss § 321 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu Unrecht bejaht. </p> <p class="Urteilstext">Sodann sieht die BeschwerdefÃ¼hrerin in den angefochtenen Anordnungen des Beschwerdegegners eine unzulÃ¤ssige Ãnderung der am 20. Mai 2008 erteilten Baubewilligung. Die nachtrÃ¤gliche Ãnderung von rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligungen sei ihrer Ansicht nach nur zulÃ¤ssig, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Durchsetzung des richtigen Rechts das entgegenstehende Interesse an der Rechtssicherheit Ã¼berwiege. Ãberdies sei die BeschwerdefÃ¼hrerin in ihrem Vertrauen auf die rechtskrÃ¤ftige Baubewilligung zu schÃ¼tzen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist GrundeigentÃ¼merin, Bauherrin und Generalunternehmerin eines Wohn- und GewerbegebÃ¤udes an der D-Strasse 04 bzw. der E-Strasse 02 in F, wobei das BaugrundstÃ¼ck der Zentrumszone Z6 angehÃ¶rt. In Ziff. II der den offensichtlich fehlerhaften <span>Beschluss des Bauausschusses vom 27. Oktober 2009</span> korrigierenden PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 6. November 2009 ordnete der Beschwerdegegner der BeschwerdefÃ¼hrerin die Eintragung eines NutzungsbeschrÃ¤nkungsreverses auf dem Grundbuchblatt des BaugrundstÃ¼cks mit folgendem Inhalt an:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Der Wohnanteil von 65 % ist gemÃ¤ss bewilligtem Revisionsprojekt 1, Bauausschussbeschluss vom 3. MÃ¤rz 2009 (Grundlage: Schema Nutzungsberechnung 1:100 Nr. 105 rev. 24. November 2008) beim Neubau Wohn- und GeschÃ¤ftshaus vollstÃ¤ndig ausgeschÃ¶pft. Eine weitergehende Wohnnutzung ist unzulÃ¤ssig."</span></p> <p class="Erwgung2">Hintergrund des NutzungsbeschrÃ¤nkungsreverses bildeten anlÃ¤sslich der Bewilligung verschiedener PlanÃ¤nderungen aufgetretene Verdachtsmomente, die BeschwerdefÃ¼hrerin kÃ¶nnte von den bewilligten PlÃ¤nen abweichen und den in der Zentrumszone Z6 zulÃ¤ssigen maximalen Wohnanteil von 65 % gemÃ¤ss Art. 9<sup>bis</sup> Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung vom 7. Mai 2007 (BZO) in Verbindung mit dem Zonenplan Ã¼berschreiten.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Nebenbestimmungen dÃ¼rfen laut § 321 Abs. 1 PBG nicht bloss zur Heilung von be­stehenden VerstÃ¶ssen, sondern auch â prÃ¤ventiv â zur Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zu­stands festgesetzt werden. Wo ein BedÃ¼rfnis besteht, kann die Anmerkung auch bei EigentumsbeschrÃ¤nkungen angeordnet werden, deren Umfang und Tragweite sich unmittelbar aus den Bauvorschriften ergibt (§ 321 Abs. 2 PGB).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b>Entgegen der Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrerin ist fÃ¼r das Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz bei der Beurteilung einer behÃ¶rdlich angeordneten Massnahme grundsÃ¤tzlich die zur Zeit des Erlasses der erstinstanzlichen VerfÃ¼gung bestehende Sachlage massgebend (RB 1961 Nr. 24; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin <span>RÃ¶h</span>l, Kommentar<span> zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 52 N. 16 f., auch zum Folgenden). Bei Vorliegen wichtiger prozessÃ¶konomischer GrÃ¼nde ist eine BerÃ¼cksichtigung neu eingetretener Tatsachen indes zulÃ¤ssig, sofern der Streitgegenstand dadurch nicht verÃ¤ndert wird und keine neuen Ermessensfragen aufgeworfen werden (RB 1982 Nr. 40; 1998 N. 60). </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Ob unter den gegebenen UmstÃ¤nden eine solche Betrachtungsweise angezeigt ist, kann hier offenbleiben, da unabhÃ¤ngig von der herangezogenen Sachlage ein hinreichendes BedÃ¼rfnis fÃ¼r die Statuierung des fraglichen NutzungsbeschrÃ¤nkungsreverses besteht.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b>Soweit abgestellt wird auf den zur Zeit des <span>Beschlusses vom 27. Oktober 2009 bzw. der diesen korrigierenden PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 6. November 2009, durfte der Beschwerdegegner berechtigte Zweifel bezÃ¼glich der geplanten Nutzung des streitbetroffenen GebÃ¤udes hegen. Durch ihr Verhalten gab die BeschwerdefÃ¼hrerin nÃ¤mlich wiederholt Anlass zur Besorgnis, der zulÃ¤ssige Wohnanteil von hÃ¶chstens 65 % kÃ¶nnte Ã¼berschritten werden. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>So wurde bereits durch die im Rahmen des Revisionsprojekts 1 erfolgte GrundrissÃ¤nderung der Grundstein gelegt fÃ¼r eine mÃ¶gliche spÃ¤tere Umnutzung zu Wohnzwecken der als BÃ¼ro bezeichneten Stockwerkeigentumsanteile. Waren in den ursprÃ¼nglichen PlÃ¤nen noch GrossraumbÃ¼ros vorgesehen, unterscheiden sich die im Rahmen des Revisionsprojekts 1 geplanten BÃ¼ros von ihrem Grundriss her praktisch nicht mehr von den als Wohnung ausgewiesenen Einheiten. Beispielsweise ist das auf dem 1. Obergeschoss geplante BÃ¼ro mit 117 m</span><sup><span>2</span></sup><span> nicht nur hinsichtlich seiner GrundflÃ¤che, sondern auch in Bezug auf die Aufteilung der RÃ¤umlichkeiten identisch mit der sich auf dem 2. Obergeschoss befindlichen 4.5-Zimmer-Wohnung. Zudem verfÃ¼gen die Wohnungen allesamt Ã¼ber offene KÃ¼chen, sodass sich auch von daher keine weitere Anpassung des Grundrisses der BÃ¼ro-Einheiten im Fall einer spÃ¤teren Wohnnutzung aufdrÃ¤ngte. Vor allem aber enthalten sÃ¤mtliche der in den BÃ¼ros geplanten Nasszellen eine Dusche (in der WC/Dusche des 121 m</span><sup><span>2</span></sup><span> grossen BÃ¼ros im Erdgeschoss ist Ã¼berdies eine Waschmaschine eingezeichnet), und die gegenwÃ¤rtig als Archiv ausgewiesenen RÃ¤ume scheinen fÃ¼r eine Umwandlung in ein Badezimmer hervorragend geeignet zu sein. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Was das Revisionsprojekt 2 betrifft, wurde dieses insbesondere zur ErfÃ¼llung verschiedener Auflagen und Bedingungen eingereicht und enthielt unter anderem den Nachweis behindertengerechten Bauens in Form eines Genehmigungsvermerks der BKZ Behindertenkonferenz Kanton ZÃ¼rich. Ãber die vom Beschwerdegegner geforderten und in der Folge bewilligten Ãnderungen hinaus sind darin â ohne jedoch farblich hervorgehoben zu sein â auch fÃ¼r die gewerblich zu nutzenden RÃ¤umlichkeiten KÃ¼chen sowie Badezimmer eingezeichnet, ausgestattet jeweils mit den fÃ¼r Wohnzwecke Ã¼blichen Einrichtungen. UnergrÃ¼ndlich ist deshalb die im Rekursverfahren geÃ¤usserte Bemerkung der BeschwerdefÃ¼hrerin, die KÃ¼chen der BÃ¼roeinheiten enthielten keine Kochherde, sind diese doch in den soeben genannten PlÃ¤nen des Revisionsprojekts 2 klar ersichtlich.</p> <p class="Urteilstext">Selbst wenn die durch die zweite Revision neu hinzugekommenen KÃ¼chen und SanitÃ¤rrÃ¤ume â wie von der BeschewerdefÃ¼hrerin behauptet â nicht realisiert, sondern nur die dafÃ¼r erforderlichen AnschlÃ¼sse erstellt werden sollten, bestand zum Zeitpunkt der angefochtenen Anordnungen und besteht heute noch die naheliegende MÃ¶glichkeit einer kÃ¼nftigen (Um-)Nutzung der gewerblichen RÃ¤umlichkeiten zu Wohnzwecken. Es kommt diesbezÃ¼glich nicht â wie vom Beschwerdegegner und der Vorinstanz bemÃ¤ngelt â darauf an, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin kein Revisionsgesuch fÃ¼r die im Revisionsprojekt 2 gegenÃ¼ber dem Revisionsprojekt 1 enthaltenen GrundrissÃ¤nderungen eingereicht hat. Denn mit oder ohne tatsÃ¤chliche Abweichung von den bewilligten PlÃ¤nen des Revisionsprojekts 1 bestehen unter den gegebenen UmstÃ¤nden ernsthafte Zweifel bezÃ¼glich einer kÃ¼nftigen Umnutzung der betreffenden RÃ¤umlichkeiten. Eine Umwandlung der gewerblichen RÃ¤umlichkeiten in Wohnungen liesse sich nÃ¤mlich auch nach einer plangemÃ¤ssen AusfÃ¼hrung des Bauvorhabens mit einem verhÃ¤ltnismÃ¤ssig geringen Aufwand realisieren. Insbesondere wÃ¤re dafÃ¼r keine Verschiebung von InnenwÃ¤nden notwendig. Ausserdem erwÃ¤hnt die BeschwerdefÃ¼hrerin in ihrer Replik des Rekursverfahrens selber die MÃ¶glichkeit der vom Beschwerdegegner befÃ¼rchteten Umnutzung, wenn auch namentlich fÃ¼r den Fall einer kÃ¼nftigen Ãnderung der geltenden Bau- und Zonenordnung. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt in ihrer Beschwerdeschrift nichts vor, was diese Bedenken entkrÃ¤ften kÃ¶nnte, was allerdings nicht erstaunt, wÃ¼rde dies doch gerade eine Abweichung von den bereits bewilligten PlÃ¤nen des Revisionsprojekts 1 bedingen, etwa durch Verzicht auf die genannten AnschlÃ¼sse bzw. die vorgesehenen Duschen. Der noch im Rekursverfahren erhobene Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin, die SanitÃ¤rrÃ¤ume dienten einem echten BedÃ¼rfnis, kann wohl als unbelegte (Schutz-)Behauptung abgetan werden. Bei derart kleinen BÃ¼roeinheiten mit jeweils 3 bis 4 EinzelrÃ¤umen erscheint eine eigene DuschmÃ¶glichkeit eher als unÃ¼bliche Luxusausstattung.</p> <p class="Urteilstext">Folglich war bzw. ist die Besorgnis des Beschwerdegegners, die gewerblichen RÃ¤umlichkeiten kÃ¶nnten zweckentfremdet werden, unabhÃ¤ngig davon begrÃ¼ndet, ob die zur Zeit der erstinstanzlichen Anordnung oder die wÃ¤hrend des Beschwerdeverfahrens vorherrschende Sachlage dem Beschwerdeentscheid zugrunde gelegt wird. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Nach dem VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip rechtfertigt sich eine Be­lastung des Bauherrn mit einer Nebenbestimmung nach § 321 PBG nur dann, wenn nach den UmstÃ¤nden eine kÃ¼nftige Rechts­verletzung wahrscheinlich ist (RB 1982 Nr. 155 = BEZ 1983 Nr. 6). LÃ¤sst sich die un­zulÃ¤s­sige Verwendung eines Raums zu Wohnzwecken aller Erfahrung nach mit einiger Si­cher­heit vorhersehen, ist der Missbrauch in erster Linie durch bauliche Massnahmen zu verhindern; liegt die Rechtsverletzung zwar nicht auf der Hand, kann sie aber auch nicht aus­ge­schlos­sen wer­den, kommt ein NutzungsbeschrÃ¤nkungsrevers infrage (VGr, 19. August 1988, BEZ 1988 Nr. 35; <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 11-21</span>). Einen diesbezÃ¼glich ergangenen Rekursentscheid prÃ¼ft das Verwal­tungs­gericht aufgrund von § 50 in Verbindung mit § 20 VRG nur unter dem Gesichtswinkel der Rechts­ver­let­zung. </p> <p class="Urteilstext">Damit die Anordnung eines NutzungsbeschrÃ¤nkungsreverses verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist, muss sie als Verwaltungs­massnahme fÃ¼r die Erreichung des angestreb­ten Ziels Ã¼berhaupt taugen. Trifft das nicht zu, fÃ¤llt sie von vornherein als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig ausser Betracht (Max Imboden/RenÃ© Rhinow, Schwei­zerische Verwaltungsrechtsprechung, 1986, Band I, Nr. 58 B IVa). Ferner muss der Revers im Rahmen der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung in sachlicher, rÃ¤umlicher, zeitlicher und personeller Hinsicht erforderlich sein, mithin das mildeste Mittel zur Erreichung des fraglichen Zwecks darstellen (David Fries, Reverse in der zÃ¼rcherischen Baurechtspraxis, Bd. 1, ZÃ¼rich 1990, S. 199 ff.). </p> <p class="Erwgung2">Der vorliegend strittige NutzungsbeschrÃ¤nkungsrevers erweist sich als der Sache nach mildeste Massnahme und nicht als unzweckmÃ¤ssig. Immerhin kÃ¶nnen dank ihm potenzielle Erwerber, die von dem durch das streitbetroffene Bauvorhaben nahezu vollstÃ¤ndig ausgeschÃ¶pften maximalen Wohnanteil von 65 % ansonsten keine Kenntnis erlangten, vom Erwerb einer BÃ¼roeinheit und einer allfÃ¤lligen zweckwidrigen Umnutzung abgehalten werden. Daran Ã¤ndert auch nichts, dass die vom Beschwerdegegner befÃ¼rchteten NutzungsÃ¤nderungen nach § 309 Abs. 1 lit. b PBG bewilligungspflichtig sind. Mit dem Revers sollen gerade auch rechtsunkundige StockwerkeigentÃ¼mer Ã¼ber die NutzungsbeschrÃ¤nkung informiert werden, die angesichts der zu einer Wohnnutzung geradezu einladenden VerhÃ¤ltnisse nicht an eine Bewilligung ihres Umnutzungsvorhabens denken wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung2">Obschon der Einbau einer kompletten KÃ¼che und eines Badezimmers in den gewerblichen RÃ¤umen aufgrund der Grundrisseinteilung sowie der vorhandenen AnschlÃ¼sse keine tiefgreifenden Eingriffe in die bestehende Bausubstanz erfordert, wird sich die BaubehÃ¶rde bei einer spÃ¤teren Kontrolle ohne Weiteres von deren Vorhandensein Ã¼berzeugen kÃ¶nnen. Damit stellen sich insbesondere auch keine Probleme im Hinblick auf die PrivatsphÃ¤re der sich im GebÃ¤ude befindlichen Personen, wie dies bei einer dauernden Ãberwachung der Einhaltung des Reverses der Fall wÃ¤re (vgl. VGr, 22. Juni. 2005, VB.2005.00208, www.vgrzh.ch; 19. August 1988, BEZ 1988 Nr. 35; Fritzsche/BÃ¶sch, S. 11-21).</p> <p class="Urteilstext">Es liegt jedenfalls noch im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen des Beschwerdegegners, wenn sie â wie in der Rekursantwort ausgefÃ¼hrt â unter Vorbehalt weitergehender Massnahmen vorerst auf solche verzichtet. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b>Der vorliegend angeordnete NutzungsbeschrÃ¤nkungsrevers hÃ¤lt auch unter dem Gesichtswinkel <span>der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit im engeren Sinn stand. Danach muss die streitbetroffene Massnahme in einem vernÃ¼nftigen Ver­hÃ¤ltnis zwischen dem angestrebten Ziel und dem Eingriff stehen, den sie fÃ¼r die Betroffenen bewirkt (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann,</span><span> Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich etc. 2010</span><span>, N. 613 ff.; </span><span>Ulrich HÃ¤felin/Walter Haller/Helen Keller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 7. A., ZÃ¼rich etc. 2008, N. </span><span>323). Der Eingriff ist entgegen den AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers als nicht schwerwiegend zu betrachten. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin die gewerblichen RÃ¤umlichkeiten nicht als Wohnungen verkauft hat, muss sie gegenÃ¼ber ihren KÃ¤ufern kaum mit grÃ¶sseren Schwierigkeiten rechnen. Erwerber von Wohnanteilen, die an der Nutzbarkeit ihrer Wohnung zweifeln, dÃ¼rften sich ferner mit einer Vorlage der im Rahmen des Revisionsprojekts 1 bewilligten PlÃ¤ne beruhigen lassen, zumal ihr Anteil dort explizit als Wohnung aufgefÃ¼hrt ist. Ein MissverhÃ¤ltnis zwischen EingriffsintensitÃ¤t und -wirkung liegt also nicht vor.</span></p> <p class="Urteilstext">Folglich erweist sich der vorliegende NutzungsbeschrÃ¤nkungsrevers als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht schliesslich geltend, durch die angefochtene Anordnung wÃ¼rden die rechtskrÃ¤ftig erteilte Baubewilligung vom 20. Mai 2008 und das rechtskrÃ¤ftig bewilligte Revisionsprojekt 1 vom 3. MÃ¤rz 2009 in unzulÃ¤ssiger Weise abgeÃ¤ndert.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>GrundsÃ¤tzlich sind zwar Reverse als Nebenbestimmung der Baubewilligung gleichzeitig mit dieser anzuordnen und zu erÃ¶ffnen (Fries, S. 298 ff., auch zum Folgenden). Eine spÃ¤tere Anordnung ist in der Regel nur zulÃ¤ssig, sofern die Voraussetzungen fÃ¼r einen Widerruf der Baubewilligung vorliegen und das Bestandesprivileg dem nicht entgegensteht. Weicht die Bauherrschaft indes eigenmÃ¤chtig von den bewilligten PlÃ¤nen in baurechtlich relevanter Weise ab, so kann die BaubehÃ¶rde, nach Aufforderung der Bauherrschaft um Einreichung eines neuerlichen Baugesuchs, die BewilligungsfÃ¤higkeit des Vorhabens von Amtes wegen abklÃ¤ren und die nÃ¶tigen Anordnungen treffen. In Rahmen dieser AbklÃ¤rung kann sie die ursprÃ¼ngliche Baubewilligung auch mit einem Revers verknÃ¼pfen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Vorliegend wich die BeschwerdefÃ¼hrerin mit der Einreichung der PlÃ¤ne des Revisionsprojekts 2 Ã¼ber die farblich gekennzeichneten Ãnderungen hinaus vom Revisionsprojekt 1 ab. Denn selbst wenn die neu eingezeichneten KÃ¼chen und Badezimmer nicht realisiert werden sollten, beabsichtigt die BeschwerdefÃ¼hrerin neuerdings zumindest die Vorbereitung der dafÃ¼r benÃ¶tigten AnschlÃ¼sse. Damit trat nach der Erteilung der Baubewilligung eine VerÃ¤nderung der Sachlage ein, welche die Anordnung des Reverses rechtfertigt, ohne dass die Voraussetzungen fÃ¼r einen Widerruf gegeben sein mÃ¼ssten.</p> <p class="Urteilstext">Unter diesen UmstÃ¤nden erscheint auch das Vertrauen der BeschwerdefÃ¼hrerin in den unverÃ¤nderten Weiterbestand der erteilten Bewilligungen nicht als schutzwÃ¼rdig. Im nachtrÃ¤glich angeordneten NutzungsbeschrÃ¤nkungsrevers liegt somit keine unzulÃ¤ssige AbÃ¤nderung derselben.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">Weil der streitbetroffene NutzungsbeschrÃ¤nkungsrevers rechtlich nicht zu beanstanden ist, erweist sich die <span>Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist demnach abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG) und steht ihr von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zu. Da dem obsiegenden Beschwergegner durch das Beschwerdeverfahren kein nennenswerter Aufwand entstanden ist, ist auch ihm keine ParteientschÃ¤digung auszurichten.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>