VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN R 13 143 5. Kammer bestehend aus Verwaltungsrichter Audétat als Vorsitzender, Verwaltungsrichte- rin Moser und Vizepräsident Priuli, Aktuar Gross URTEIL vom 1. April 2014 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache STWEG A._____ Haus 1 und B._____ und STWEG A._____ Haus 2-3, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, Beschwerdegegnerin und C._____ und D._____ , vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Christian Hew, Beschwerdegegner betreffend Quartierplanung E._____-strasse und F._____- strasse (Einleitung)- 2 - 1. Im konkreten Fall geht es nun um die Einleitung des Quartierplanverfah- rens E._____-strasse und F._____-strasse in der Gemeinde X._____. Wie im früheren Verwaltungsgerichtsurteil (VGU) R 10 67 vom 1. Februar 2011 bereits ausgeführt, ersuchten die Eigentümer der Parzelle Nr. 4800 (C._____ und D._____) im Juli 2012 die Gemeinde um Einleitung einer öffentlichen Quartierplanung im genannten Gebiet. Als Ziel der Quartier- planung wurde die Regelung der Erschliessung der unüberbauten Rest- fläche des Bauzonenbereichs zwischen F._____-strasse und E._____- strasse, d.h. des Grundstücks Nr. 4800, angegeben. Einzubeziehen seien neben dem Grundstück Nr. 4800 einerseits in Bezug auf den Hauptzu- gang die Grundstücke Nrn. 1421 und 872 sowie in Bezug auf eine vor- übergehende Baustellenerschliessung und einen Nebenzugang/Fussweg die Grundstücke Nrn. 5000, 1173, 4811, 4813, 4817, 4818, 4819, 4883, 4893, 4894 und 4911. Gegen dieses Gesuch gingen verschiedene Ein- sprachen ein, alle mit dem Antrag, auf die Einleitung und Durchführung einer Quartierplanung sei zu verzichten, eventuell die Einleitung und Durchführung desselben unter Entlassung der Grundstücke der Einspre- cher aus dem Quartierplangebiet. Begründet wurden die Einsprachen mit gegenteiligen Positionen: Auf der einen Seite argumentierten die Ei- gentümer der beiden Grundstücke Nrn. 1421 und 872 mit dem zu kleinen Quartierplangebiet und mit dem Umstand, dass die Erschliessung der Bauparzelle als weniger einschneidende Massnahme über die im Gene- rellen Erschliessungsplan (GEP) ausgeschiedene F._____-strasse erfol- gen könne. Auf der anderen Seite sähen die anderen Einsprecher nicht ein, weshalb eine Quartierplanung unter Einbezug ihrer Grundstücke er- folgen müsse, nachdem die Erschliessung der Bauparzelle dereinst oh- nehin über den unterirdischen Zubringertunnel unter Inanspruchnahme der Grundstücke Nrn. 1421 und 872 erfolgen werde; die Baustelle könne zudem gut mit einem Kran bedient werden, was umso mehr angezeigt - 3 - sei, als die F._____-strasse der Belastung als Baustellenzufahrt nicht standhalte. 2. Mit Entscheid vom 5. März 2013, mitgeteilt am 8. März 2013 wies die Gemeinde X._____ die Einsprachen ab, soweit sie darauf eintrat und hiess das Gesuch um Einleitung eines Quartierplanverfahrens über die vorgenannten Grundstücke gut. Die Gemeinde hielt im Wesentlichen fest, dass sich eine Quartierplanung u.U. auch nur auf ein einzelnes Grunds- tück beziehen könne; im Weiteren gehe es beim Einleitungsbeschluss nicht darum, bereits einer der beiden möglichen Erschliessungsvarianten den Vorzug zu geben, weshalb eben sämtliche Grundstücke, welche von einer der beiden Varianten betroffen sein könnten, in das Verfahrens ein- zubeziehen seien. Es könne unter diesen Umständen weder auf die Ein- leitung des Verfahrens verzichtet noch der Entlassung einzelner Grunds- tücke aus dem Beizugsgebiet zugestimmt werden. Wie sich dann die konkrete Erschliessung von Grundstück Nr. 4800 gestalte, werde sich aus dem zu erlassenden Quartierplan ergeben. 3. Gegen diesen Einleitungsbeschluss erhoben die Eigentümer der STWEG A._____ Haus 1 und B._____ (Grundstück Nr. 1421) und STWEG A._____ Haus 2 und 3 X._____ (Grundstück Nr. 872) Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit folgenden Rechtsbegehren: 1. Der Einleitungsbeschluss und Einspracheentscheid des Kleinen Land- rates X._____ vom 5. März 2013 sei aufzuheben. 2. Auf die Einleitung eines Quartierplanverfahrens sei zu verzichten. 3. Eventualiter zu Ziffer Nr. 2 hiervor seien die Grundstücke Nrn. 1421 und 872 im Grundbuch der Gemeinde X._____ aus dem Quartierplan- gebiet auszunehmen. 4. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegner.- 4 - Die Beschwerdeführer begründen ihre Beschwerde im Wesentlichen da- mit, dass mit dem beabsichtigten Quartierplanverfahren kein öffentliches Interesse verfolgt werde, es unverhältnismässig sei, weil die angestrebte Erschliessung bereits existiere und die Beschwerdeführer folglich über kein Rechtsschutzinteresse verfügten für eine zusätzliche Erschliessung, welche erst noch gegen zivilrechtliche Prinzipien (Eigentum) verstiessen. Sollte gleichwohl ein QP-Verfahren eingeleitet werden, so seien die Grundstücke der Beschwerdeführer auszunehmen, weil sie nichts zur weiteren Erschliessung des Baugrundstücks beitragen könnten. 4. In ihrer Vernehmlassung vom 7. Juni 2013 beantragten die Eigentümer der Bauparzelle Nr. 4800 (Beschwerdegegner/Bauherrschaft) Folgendes: 1. Die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutre- ten sei. 2. Unter gesetzlicher Kostenfolge. Sie verweisen auf den Einleitungsbeschluss der Vorinstanz, welche das ihr zustehende kommunale Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt habe. Es seien keine übergeordneten, vom Kanton zu sichern- de Interessen zu prüfen, sondern bloss lokale Anliegen und kommunale Erschliessungspflichten, die Sachnähe und Ortskenntnisse voraussetzten. 5. Die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) hielt in ihrer Eingabe vom 10. Juni 2013 unter Verweis auf ihren Entscheid die Einwände der Beschwerde- führer für verfehlt und beantragte: 1. Die Beschwerde sei abzuweisen; 2. Unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer. 6. Am 8. Juli 2013 folgten die Replik (Beschwerdeführer) und am 21. August bzw. 10. September 2013 die Dupliken (Beschwerdegegner). 7. Am 24. März 2014 führte das Verwaltungsgericht (V. Kammer) noch einen Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei von Seiten der Beschwerde-- 5 - führer zwei Vertreter der Stockwerkeigentümerverwaltung in Begleitung ihres Rechtsvertreters (RA Dr. Infanger) anwesend waren. Die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegnerin) war durch die Baufachchefin, den Bauin- spektor sowie ihren Rechtskonsulenten (RA Menn) vertreten. Seitens der Bauherrschaft (Eigentümer Parzelle Nr. 4800/Beschwerdegegner) waren C._____ und deren Rechtsvertreter (RA Hew) zugegen. Allen Anwesen- den wurde dabei an verschiedenen Standorten auch noch mündlich die Gelegenheit geboten, sich zu den örtlichen Raum-, Zufahrts- und Er- schliessungsverhältnissen bei den Parzellen Nrn. 1421 und 872 sowie Parzelle Nr. 4800 zu äussern. Der Rechtskonsulent der Gemeinde gab dabei zu Beginn des Augenscheins noch einen Plan mit Skizzierung des Beizugsgebiets im Quartierplangebiet (gelb markiert), des Verlaufs der F._____-strasse (rosa markiert), des unterirdischen Schräglifts (grün mar- kiert) und der Liegenschaften der Beschwerdeführer (blau schraffiert) an alle Anwesenden ab (Beilage 1 des Augenscheinprotokolls). Zuoberst auf der Parzelle Nr. 4800 bzw. am Ende der F._____-strasse reichte der Bau- inspektor noch einen Zonenplan mit dem exakten Verlauf der Gefahren- zone (rote Linie) entlang der F._____-strasse und der Bauparzelle ein (Beilage 2). Seitens des Gerichts wurden zudem noch insgesamt 34 Farb- fotos (samt Legende) erstellt und dem Protokoll des Augenscheins beige- fügt. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt sind vorliegend der Einleitungsbeschluss und der Ein- spracheentscheid vom 5. März 2013, worin die Gemeinde (Beschwerde- gegnerin) das Gesuch um Einleitung des Quartierplanverfahrens im Ge- biet E._____-strasse und F._____-strasse im Sinne der Eigentümer der Bauparzelle Nr. 4800 (Beschwerdegegner) guthiess und die dagegen er-- 6 - hobenen Einwände der beiden Stockwerkeigentümergemeinschaften Haus 1 und B._____ (Parzelle Nr. 1421) sowie Haus 2-3 (Parzelle Nr. 872) abwies. Strittig und zu klären ist im jetzigen Verfahrensstadium dabei einzig, ob das von der Beschwerdegegnerin ausgeschiedene Beizugsge- biet (vgl. Beilage 1 vom Augenschein [gelbe Markierung entlang der Par- zellengrenzen Nrn. 1421, 872, 4800, 4813, 4819, 4817, 4894, 4893, 4818, 4811, 4911, 4883 und 5000; ohne Einbezug der Parzellen Nrn. 4797 und 4798]) rechtmässig und vertretbar war, oder ob insbesondere auch die Parzellen Nrn. 1421 und 872 der Beschwerdeführer aus dem be- treffenden Beizugsgebiet hätten entlassen oder sogar ganz auf die Durch- führung eines Quartierplanverfahrens zur Erschliessung und (allenfalls späteren) Bebauung der Parzelle Nr. 4800 der Beschwerdegegner hätte verzichtet werden sollen (vgl. auch Beilage 3 der Beschwerdegegner [Plankopie vom 21.06.2012]). 2. a) Gemäss Art. 53 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) ist der Gemeindevorstand zuständig für die Einleitung und Durchführung der Quartierplanung sowie für den Erlass und Ände- rungen des Quartierplans. Die Gemeinden können für den Erlass und Än- derungen den Gemeinderat für zuständig erklären (Abs. 1). Der Gemein- devorstand beschliesst von Amtes wegen oder auf Antrag Privater über die Einleitung der Quartierplanung. Lehnt er private Anträge ab, teilt er dies den Antragsstellenden in einer anfechtbaren Verfügung mit (Abs. 2).Laut ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Abgren- zung eines Perimetergebiets ist dem Grundsatz Rechnung zu tragen, wo- nach ein Quartierplangebiet so zu begrenzen ist, dass es ein einheitli- ches, zusammenhängendes Gebiet umfasst (so bereits PVG 1985 N. 54, 1976 Nr. 56). Als Abgrenzungskriterium zum Beizug in ein derartiges Quartierplangebiet ist dabei konkret jeweils auf den Generellen Gestal- tungs- und Erschliessungsplan (GGP/GEP) und auf die bereits erfolgte - 7 - Bauetappierung abzustellen. Inwieweit eine oder mehrere bestimmte Par- zelle(n) von einem Quartierplanverfahren mitumfasst wird (werden), hängt sodann davon ab, ob sie für sich selbst aus der Zwecksetzung des jewei- ligen Quartierplans (Sonder-) Vorteile zu ziehen vermag (vermögen) oder ob eine oder mehrere Parzelle(n) zur Erschliessung anderer baureifer Grundstücke aus technischer und planerischer Notwendigkeit heraus in ein solches Verfahren mit einbezogen werden muss (müssen). Einzig die Begründung, für die betroffenen Parzellen bestünden überhaupt keine Überbauungsabsichten bzw. deren Überbauung und Erschliessung sei bereits seit langem erfolgt, vermag unter letzterem Gesichtspunkt daher für sich allein die Entlassung eines Grundstückes aus dem Quartierplan- verfahren noch nicht zu begründen; vielmehr muss zur Erreichung des übergeordneten Quartierplanungszieles grundsätzlich ein strenger Mass- stab an die Entlassung einzelner Grundstücke aus dem Quartierplanver- fahren gelegt werden und kann einer solchen nur dann stattgegeben wer- den, wenn die zur Diskussion gestellten Parzellen auf keinen Fall für die Erschliessung der übrigen Parzellen – selbst nur einer einzigen Parzelle - oder für eine allfällige Baulandumlegung benötigt werden (PVG 1993 Nr. 44, 1982 Nr. 54; vgl. ferner: PVG 2011 Nr. 17, 2010 Nr. 22 E.3, 2004 Nr. 28 sowie statt vieler: Urteile des Verwaltungsgerichts Graubünden [VGU] A 01 28 vom 11. Dezember 2001 E.3, R 09 59 vom 3. November 2009 E.3a, R 05 109/111 vom 10. März 2006 E.1c oder R 01 50 vom 27. Juni 2001 E.2b). b) Vorliegend sind die Beschwerdeführer der Meinung, dass die Einleitung eines Quartierplanverfahrens für eine einzelne Parzelle nicht statthaft sei, ausser diese habe ein Mindestmass von 5'000 m 2. Ausserdem bräuchten die Anrainer der F._____-strasse laut Auffassung der Beschwerdeführer nicht in das Quartierplangebiet einbezogen zu werden, weil sich die Bau- herrschaft für die Baustellenerschliessung bereits auf Art. 103 Abs. 1 des - 8 - Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch (EGzZGB; BR 210.100) abstützen könne. Die Beschwerdegegner (Bauherrschaft) widersprechen dieser Auffassung unter Hinweis auf VGU R 05 109/111. Es sei Aufgabe und Pflicht des Gemeinwesens, mit ihrem planungsrecht- lichen Instrumentarium für die rechtsgenügliche Erschliessung der Bau- zonen zu sorgen (so Art. 19 des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700] i.V.m. Art. 60 ff. KRG); dabei habe das zivilrechtliche Not- wegrecht nach Art. 694 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) nur subsidiären Charakter. Das Instrument der Quartierplanung kön- ne daher auch für die rechtliche Erschliessung bloss eines einzelnen, noch nicht überbauten Grundstücks zur Anwendung gelangen. Was die Abgrenzung des Beizugsgebiets betreffe, so hänge dieser Entscheid da- von ab, ob die betreffenden Grundstücke aus technischer und/oder plane- rischer Notwendigkeit heraus in ein solches Verfahren miteinzubeziehen seien, wobei ein Nichteinbezug bzw. die Entlassung von einzelnen Par- zellen nur zulässig sei, wenn diese im Rahmen des auszuarbeitenden Quartierplans auf keinen Fall für die zu regelnde Erschliessung benötigt würden. c) Ausgangspunkt für die Beurteilung der Grösse und Notwendigkeit des tatsächlich sinnvoll auszuscheidenden Beizugsgebiets muss der Zweck und Inhalt des damit verfolgten Ziels sein – nämlich eine möglichst ver- nünftige und einfache Erschliessung der Grundstücke bzw. vorliegend konkret der Parzelle Nr. 4800. Dem zitierten Verwaltungsgerichtsurteil R 05 109/111 kann entnommen, dass die Einleitung eines Quartierplanver- fahrens auch zur Erschliessung nur einer einzigen Bauparzelle erfolgen kann. Damals wurde – noch vor dem Inkrafttreten des revidierten KRG und der zugehörigen Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubün- den (KRVO; BR 801.110) – auf eine Bestimmung im kommunalen Bauge- setz (BauG) abgestellt, welches die Grösse der dannzumal betroffenen - 9 - Parzelle auf mindestens 4'000 m 2 festlegte, was in jenem Fall gegeben war. Heute hat das kommunale Baugesetz in der Frage betreffend Einlei- tung des Quartierplanverfahrens aber keine Geltung mehr, weil das Ver- fahren jetzt gemäss Art. 5 Abs. 1 KRG ausschliesslich kantonal geregelt ist. Aus dem erwähnten Mindestflächenmass kann daher heute nichts mehr abgeleitet werden. Weder das KRG noch die KRVO enthalten dies- bezüglich irgendwelche Vorschriften. Für das streitberufene Verwaltungs- gericht ist deshalb klar, dass das öffentliche Interesse an der Erschlies- sung von Bauparzellen – auch wenn es nur eine einzige ist – den privaten Interessen regelmässig vorgeht. Dies gilt umso mehr, als nach der Ab- stimmung über die Revision des RPG (1. Etappe im März 2013; vgl. BBl 2012 S. 5987) der Druck auf die Erschliessung bereits eingezonten Bau- landes nochmals zugenommen hat. Indem die Vorinstanz (Beschwerde- gegnerin) sowohl die Grundstücke der Beschwerdeführer (Parzellen Nrn. 1421 und 872) als auch sämtliche Anrainergrundstücke der F._____- strasse, also die Parzellen Nrn. 4800, 4811, 4813, 4817, 4818, 4819, 4893, 4894, 4883, 4911 und 5000 beizieht, lässt sie für die erst im Quar- tierplanverfahren selber zu treffende materielle Entscheidung der konkret noch zu erfolgenden Erschliessung der Parzelle Nr. 4800 alle denkbaren und technisch/rechtlich möglichen Ausführungsoptionen (ohne Präferenz- oder Präjudizcharakter) noch offen. Dieses Vorgehen ist nicht zu bean- standen, sondern entspricht vielmehr dem Grundsatz, wonach die Entlas- sung eines oder mehrerer Grundstücke im Perimetergebiet lediglich dann geboten und sinnvoll erscheint, wenn diese auf keinen Fall für eine zukünftige Erschliessung eines noch unbebauten Grundstücks (Parzelle Nr. 4800) in Frage kommen bzw. funktional sicher nicht benötigt werden. Soweit die Beschwerdeführer vorbringen, ihre beiden Hangparzellen Nrn. 1421 und 872 könnten nichts zur angestrebten Erschliessung der Parzelle Nr. 4800 beitragen, argumentieren sie bereits materiell-rechtlich, worauf im jetzigen Verfahrensstadium – wo es einzig und allein um eine generell - 10 - vertretbare Erfassung bzw. Abgrenzung des Quartierplangebiets mittels selbständig anfechtbarem Einleitungsbeschluss geht – daher (noch) nicht näher eingegangen werden kann. Massgebend ist hinsichtlich der Recht- mässigkeit des angefochtenen Einleitungsbeschlusses vielmehr, dass die Beschwerdeführer keine anderen Argumente vorbringen konnten, wel- che darauf hätten schliessen lassen, dass ihre beiden Parzellen Nrn. 1421 und 872 dereinst unter keinen Umständen für die Erschliessung der Par- zelle Nr. 4800 von Nutzen sein könnten und daher entlassen werden müssten. d) Die Beschwerdeführer haben weiter zur Eignung und Verhältnismässig- keit der Durchführung eines Quartierplanverfahrens geltend gemacht, die Vorinstanz (Beschwerdegegnerin) irre sich, wenn sie glaube, dass mittels Quartierplans dem Nachbarn auf Parzelle Nr. 4800 der Zutritt zu und über fremde Räumlichkeiten (Tiefgarage und Schräglift auf Parzellen Nrn. 1421 und 872) verschafft werden könnte, insbesondere nicht gestützt auf Art. 37 Abs. 3 des kommunalen Baugesetzes, welches nur die Zu- oder Aus- fahrten regle. Überdies diene die Quartierplanung nicht dazu, eine Wunscherschliessung zu ermöglichen, solange eine Erschliessung auch auf anderem Weg möglich sei; dies sei vorliegend jedoch mit der F._____-strasse gerade der Fall, welche auch im GEP als Erschlies- sungsstrasse klassiert sei. Ein Quartierplanverfahren sei daher unnütz; an der Eignung der F._____-strasse als Erschliessung für die Bauparzelle Nr. 4800 ändere auch nichts, dass ein kleiner Teil dieser Strasse in der Gefahrenzone 1 liege (vgl. Beilage 2 Augenscheinprotokoll; Abgabe an- lässlich Begehung durch Gemeinde; Zustellung Beilage 2 an Anwalt der Beschwerdeführer und an Anwalt der Beschwerdegegner zur Kenntnis- nahme durch Verwaltungsgericht). Im Kanton gebe es zahlreiche Stras- sen, die in einer Gefahrenzone lägen und es würden dort auch keine Bau- ten erstellt, welche dem Aufenthalt von Menschen und Tieren dienten; al-- 11 - lenfalls müsste ein geeigneter Objektschutz in Sinne von Art. 38 Abs. 4 KRG erstellt werden. Die Beschwerdegegner (Bauherrschaft) rufen in Erinnerung, dass die F._____-strasse eine Privatstrasse sei und die Tatsache allein, dass die- se im GEP als Erschliessungsstrasse aufgeführt sei, noch kein unmittel- bares Recht für die Gemeinde oder andere Private verleihe, diese mitzu- benutzen, ohne vorgängige Quartierplanung, Enteignung oder vertragli- che Einräumung von Dienstbarkeiten (PVG 2000 Nr. 50). Ausserdem ver- laufe die Strasse auf der Strecke von rund 70 % wegen Lawinengefahr in der Gefahrenzone 1, weshalb im Zuge der Quartierplanung zwingend bessere Erschliessungsvarianten zu prüfen seien. Auch die Tatsache, dass die verschiedenen Grundeigentümer im Einspracheverfahren gegen die Einleitung des Quartierplanverfahrens diametral gegensätzliche Posi- tionen bezogen hätten, spreche dafür, sämtliche für eine vorübergehende oder definitive Erschliessung der Bauparzelle Nr. 4800 faktisch in Frage kommenden Grundstücke ins Beizugsgebiet aufzunehmen. e) Das Gericht vermag sich der zuletzt genannten Argumentationskette der Beschwerdegegner (Bauherrschaft) anzuschliessen. Wie der gerichtliche Augenschein vom 24. März 2014 gezeigt hat, erscheint sowohl eine Er- schliessung der Bauparzelle Nr. 4800 von unten (südlich über die E._____-strasse in die Tiefgarage auf Parzelle Nr. 1421; dort existieren bereits vier Parkplätze [Nr. 20-23] zu Gunsten der Bauherrschaft und von dort besteht eine Zugangsvariante zur Parzelle Nr. 4800 hinauf via Schräglift zur Parzelle Nr. 872; mit Linksabzweigung in Richtung Baupar- zelle einschliesslich bereits bestehender Türvorrichtung am Ende des Schräglifts bzw. eines [unvollendeten] unterirdischen Betonstollens in Richtung Bauparzelle) als auch eine Erschliessung der Parzelle Nr. 4800 über die südlich verlaufende E._____-strasse und die direkt daran im Westen anschliessende F._____-strasse möglich (vgl. dazu u.a. auch die - 12 - 34 Gerichtsfotos samt entsprechender Erläuterungen an den besuchten Standorten 1-7). Insofern die Beschwerdeführer unter Berufung auf die fehlende privatrechtliche Zutrittsberechtigung über die Parzellen Nrn. 1421 und 872 versuchen, Teile des materiell-rechtlichen Entscheides der ei- gentlichen Quartierplanung (inklusive Bemessung der öffentlichen bzw. privaten Interessenz sowie Festlegung des Kostenverteilschlüssels je nach Sondernutzungsvorteil für die betroffenen Quartierplangenossen) vorwegzunehmen - so z.B. auch in Bezug auf die [Nicht-] Anwendbarkeit von Art. 37 Abs. 3 BauG -, kann ihnen im jetzigen Verfahrensstadium (erst Einleitung/Abgrenzung des Quartierplangebiets) zum vornherein nicht gefolgt werden, weil es hier einzig um die Auswahl und Bestimmung der Parzellen für eine vernünftige Erschliessung der Bauparzelle Nr. 4800 geht, über die konkrete Um- und Durchsetzung der letztlich vorzuneh- menden Erschliessung im fraglichen Quartierplangebiet aber noch über- haupt nichts entschieden wird. Die vertiefte Abklärung und Erarbeitung mehrerer denkbarer Erschliessungsvarianten zu Gunsten der Bauparzelle Nr. 4800 bleibt im Resultat also nur bei unveränderter Übernahme des angefochtenen Einleitungsbeschlusses gewahrt. Die von den Beschwer- deführern aufgeworfene Kernfrage, ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen die F._____-strasse für die Erschliessung des Bau- grundstücks Nr. 4800 geeignet sei, lässt sich denn auch erst nach einer materiell-rechtlichen Beurteilung der Gesamtsituation vor Ort im Zuge des noch bevorstehenden Quartierplanverfahrens schlüssig beantworten. Wie der gerichtliche Augenschein gezeigt hat, ist es heute augenfällig so, dass ohne weitere planerische Massnahmen die Zufahrt auf die Bauparzelle Nr. 4800 nicht möglich ist, weil die F._____-strasse bereits einige Meter (ca. 3-4 m) vor Erreichen des westlichsten Grenzpunktes der Parzelle Nr. 4800 endigt. Umgekehrt ist aber ebenso erstellt, dass zwar nicht alle Teile des Generellen Erschliessungsplans (GEP) der Beschwerdegegnerin vom 1. Juli 2008 durch die Regierung genehmigt wurden (vgl. dazu Beilage 8 - 13 - der Bauherrschaft). Laut dem besagten Regierungsbeschluss (Beilage 9) wurde das Enteignungsrecht (Sicherung des Rechts nach Art. 97 KRG) aber nur bezüglich der G._____-strasse (Teil Parzelle Nr. 706) samt an- schliessendem Fuss- und Fahrwegrecht ausdrücklich nicht erteilt. Im Üb- rigen gab der betreffende GEP "Teil Verkehr und Tourismus" (Teilrevision E._____ 2006) hingegen zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass und wurde daher genehmigt. Damit steht für das streitberufene Gericht aber zugleich auch schon fest, dass die bisher private F._____-strasse neuer- dings ins öffentliche Strassennetz der Gemeinde aufgenommen wurde und letztere seither somit über entsprechende Erschliessungsbefugnisse verfügt. f) Der angefochtene Einleitungsbeschluss (samt Einspracheentscheid) vom 5. März 2013 ist demnach rechtens und verhältnismässig, was zur Abwei- sung der Beschwerde vom 25. April 2013 führt. 3. a) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG den Beschwerdeführern (STWEG Haus 1-3) aufzuer- legen, welche gemäss Art. 72 Abs. 2 VRG solidarisch dafür haften. b) Die Beschwerdeführer haben die anwaltlich vertretenen und obsiegenden Beschwerdegegner (Bauherrschaft) nach Art. 78 Abs. 1 VRG zudem noch aussergerichtlich angemessen zu entschädigen, wobei hierfür auf die ein- gereichte Honorarnote vom 18. September 2013 des Rechtsanwalts der Beschwerdegegner in der Höhe von Fr. 5'204.-- abgestellt und diese - zu- züglich zweier Arbeitsstunden à Fr. 240.-- infolge Teilnahme am gerichtli- chen Augenschein vom 24. März 2014 – übernommen werden kann. Die Parteientschädigung zu Gunsten der Bauherrschaft beläuft sich demnach insgesamt auf Fr. 5'673.25 (gegliedert in: 19.25 Std. à Fr. 240.--/Std. [Fr. 4'620.--] plus 2 Std. à Fr. 240.-- [Augenschein Fr. 480.--] plus 3 % Spesen - 14 - [Fr. 153.--] und zuzüglich 8 % Mehrwertsteuer [Fr. 420.25]). Demgegenü- ber steht der Gemeinde (Beschwerdegegnerin) gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG keine solch aussergerichtliche Entschädigung zu, weil sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 314.-- zusammen Fr. 3'314.-- gehen zulasten der STWEG A._____ Haus 1 und B._____ sowie der STWEG A._____ Haus 2-3 X._____, solidarisch haftend, und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die solidarisch haftenden STWEG A._____ Haus 1 und B._____ sowie STWEG A._____ Haus 2-3 X._____ haben C._____ und D._____ aus- sergerichtlich mit total Fr. 5'673.25 (inkl. MWST) zu entschädigen. 4. 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