<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2014.00511</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214910&amp;W10_KEY=13013519&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2014.00511</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 29.01.2015</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Errichtung eines Mehrfamilienhauses: Anordnung des Baukörpers, Bedeutung von Baulinien. Ein Gebäude, dessen Volumen sich aus der Umgebung heraushebt, ist als solches besonders sorgfältig zu gestalten; mehr als eine befriedigende Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG kann dennoch nicht verlangt werden (E. 2.1). § 238 Abs. 1 PBG bildet grundsätzlich keine Grundlage, um in einem Quartier eine einheitliche und gleichgeschaltete Überbauung durchzusetzen. Vor allem lässt sich aus dieser Bestimmung kein generelles Gebot ableiten, die in der Nachbarschaft bestehenden Baumaterialien, Kubaturen, Dachformen und Firstrichtungen zu übernehmen (E. 2.3). Baulinien wollen primär Land für Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse freihalten. Mit einer Baulinie kann die Verpflichtung des Bauens auf der Baulinie verbunden werden. Vorliegend existiert keine solche Vorschrift, welche der Bauherrschaft vorschreiben würde, ihre Baute zwingend auf der Baulinie zu errichten. Der fraglichen Baulinie kommt sodann keine ortsbaulich-gestalterische Funktion zu (E. 2.3.1). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABÃNDERUNGSPLÃNE">ABÃNDERUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIE">BAULINIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESUCHERPARKPLATZ">BESUCHERPARKPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINLENKER(RADIUS)">EINLENKER(RADIUS)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KUBATUR">KUBATUR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUUNGSMUSTER">ÃBERBAUUNGSMUSTER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNGSPLAN">UMGEBUNGSPLAN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 11 Abs. I USG</span><br/><span class="ungerade">Art. 11 Abs. II USG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=26179" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2014.00511</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">29. Januar 2015</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin Tanner. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Baugesellschaft D, <br/> bestehend aus:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 E, vertreten durch H,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 F, vertreten durch H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.3 G, vertreten durch H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>alle vertreten durch RA I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. BaubehÃ¶rde Zollikon, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 11. November 2011 erteilte die BaubehÃ¶rde Zollikon der Baugesellschaft D, bestehend aus E und F sowie G, die Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der J-03/04 in Zollikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 6. Januar 2014 rekurrierten die Nachbarn A und B an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Mit Entscheid vom 8. Juli 2014 hiess das Baurekursgericht das Rechtsmittel teilweise gut (Disp.-Ziff. I Abs. 1) und ordnete an, dass die Ausfahrt nebst dem Hauszugang im Sinn seiner ErwÃ¤gungen zu Ã¼berarbeiten seien. Vor Baubeginn seien der BaubehÃ¶rde AbÃ¤nderungsplÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen (Disp.-Ziff. I Abs. 2). Im Ãbrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab (Disp.-Ziff. I Abs. 3).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 10. September 2014 fÃ¼hrten A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht und stellten folgende AntrÃ¤ge:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der angefochtene Entscheid sei in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Eventualiter</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> a) sei Disp.-Ziff. I Abs. 2 des angefochtenen Entscheides aufzuheben und durch weitergehende und griffige[re] Formulierungen zu ersetzen; subeventuell seien die Akten an die Vorinstanz zur Neuformulierung zurÃ¼ckzuweisen;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>b) seien im Sinne der nachfolgenden AusfÃ¼hrungen weitergehende Auflagen zur LÃ¤rmreduktion anzuordnen; subeventuell seien die Akten diesbezÃ¼glich zur ErgÃ¤nzung der Baubewilligung zurÃ¼ckzuweisen;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> c) sei vor Baubeginn der Nachweis eines leicht zugÃ¤nglichen Besucherparkplatzes zu erbringen;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 3. unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht liess sich am 1. Oktober 2014 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die BaubehÃ¶rde Zollikon verzichtete stillschweigend auf eine Vernehmlassung. Die Baugesellschaft D beantragte am 14. Oktober 2014 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von A und B. Am 24. November 2014 reichten diese eine Replik ein. Die Duplik der Baugesellschaft D datiert vom 8. Dezember 2014. Am 29. Dezember 2014 liessen sich A und B dazu vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Parzellen Kat.-Nr. 01 und 02 sind mit einem in den 1950er-Jahren erbauten Doppeleinfamilienhaus Ã¼berstellt. Die Bauherrschaft mÃ¶chte dieses GebÃ¤ude abbrechen, die beiden Parzellen vereinigen und darauf ein dreigeschossiges FÃ¼nffamilienhaus samt Unterniveaugarage mit 12 EinstellplÃ¤tzen errichten. Durch die Parzellenvereinigung entsteht ein nahezu quadratisches BaugrundstÃ¼ck. Dieses grenzt im SÃ¼dwesten an die K-Strasse, im Nordosten an die J-Strasse und im Nordwesten an die den BeschwerdefÃ¼hrenden gehÃ¶rende Parzelle. Die Balkone und Gartenterrassen des projektierten Mehrfamilienhauses sind auf die K-Strasse ausgerichtet.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. </p> <p class="Erwgung2">Wohl ist ein GebÃ¤ude, dessen Volumen sich â wie hier â aus der Umgebung heraushebt, besonders sorgfÃ¤ltig zu gestalten. Dies bedeutet allerdings nicht, dass wegen eines vergleichsweise grossen Volumens mehr als eine befriedigende Einordnung verlangt werden kann; aber dieses Ziel ist mit Projekten, welche die AusnÃ¼tzung maximal beanspruchen, schwieriger zu erreichen als mit Bauten, die volumenmÃ¤ssig der bestehenden Ãberbauungsstruktur entsprechen (VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2, mit Hinweisen). </p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend des Augenscheins im Rekursverfahren gab der Rechtsvertreter der BeschwerdefÃ¼hrenden zu Protokoll, seine Kritik richte sich nicht gegen die Gestaltung der projektierten Baute als solche, sondern nur gegen deren fehlende Einpassung in die Umgebung. Auch im vorliegenden Verfahren wird keine Kritik am Bauvorhaben selbst geÃ¼bt. Die geplante Erscheinung des GebÃ¤udes ist denn auch durchaus ansprechend und erfÃ¼llt das Kriterium einer besonders sorgfÃ¤ltigen Gestaltung.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde richtet sich unter dem Titel von § 238 Abs. 1 PBG vielmehr gegen die Platzierung des GebÃ¤udes auf dem GrundstÃ¼ck. Die Frage der Platzierung ist indessen von der eigentlichen Gestaltung des GebÃ¤udes zu unterscheiden. Jedenfalls lÃ¤sst sich aus der erwÃ¤hnten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht ableiten, die Platzierung des GebÃ¤udes innerhalb des GrundstÃ¼cks sei besonders sorgfÃ¤ltig zu wÃ¤hlen. FÃ¼r die Beurteilung der folgenden RÃ¼gen ist deshalb uneingeschrÃ¤nkt vom Grundsatz auszugehen, dass fÃ¼r das Bauvorhaben nicht mehr als eine befriedigende Einordnung verlangt werden kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen mit Bezug auf die Platzierung geltend, die vorgesehene Ausrichtung der GebÃ¤udelÃ¤nge quer zur J-Strasse sei quartierfremd und in der nÃ¤heren Umgebung nicht zu finden. Das dem Quartier zugrunde liegende Ãberbauungsmuster des Architekten L sehe nÃ¤mlich vor, dass die GebÃ¤ude in abwechselnder Reihenfolge "quer, lÃ¤ngs, quer" angeordnet wÃ¼rden. In Abweichung von diesem Konzept sei das streitbetroffene Mehrfamilienhaus mit seiner Hauptwohnseite auf die K-Strasse ausgerichtet.</p> <p class="Erwgung2">§ 238 Abs. 1 PBG bildet grundsÃ¤tzlich keine Grundlage, um in einem Quartier eine einheitliche und gleichgeschaltete Ãberbauung durchzusetzen. Jedenfalls lÃ¤sst sich aus dieser Bestimmung kein generelles Gebot ableiten, die in der Nachbarschaft bestehenden Bau­materialien, Kubaturen, Dachformen und Firstrichtungen zu Ã¼bernehmen. Lediglich wenn sich die bestehenden Bauten zu einem guten Quartierbild fÃ¼gen, kann allenfalls eine Pflicht zur Ãbernahme der charakterisierenden Elemente geboten sein. Will eine Gemeinde ausserhalb dieses Sonderfalls in einem Quartier einen einheitlichen Bebauungsstil durchsetzen, so hat sie dies mittels Gestaltungs-, Kernzonen- oder Quartiererhaltungsvorschriften explizit festzusetzen (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 655â658). Vorliegend bestehen keine solchen speziellen Vorschriften. Die Bauparzelle liegt in einem Quartier, welches Ã¼berwiegend mit Einfamilien- und kleineren MehrfamilienhÃ¤usern aus den 1950er-Jahren Ã¼berbaut ist. Es ist nicht ersichtlich und wird in der Beschwerde auch nicht nÃ¤her begrÃ¼ndet, weshalb dieses Quartier besondere architektonische QualitÃ¤ten aufweisen soll. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Weiter machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, der Hauptwohnseite sei ein grÃ¶sserer Gartenbereich vorgelagert, mit der Folge, dass das GebÃ¤ude rund 4,5 bis 9 Meter hinter die Baulinie zu stehen komme. DemgegenÃ¼ber rÃ¼cke das GebÃ¤ude auf den Ã¼brigen drei GrundstÃ¼ckseiten so nahe wie mÃ¶glich an die Nachbarparzellen heran, was sich insbesondere zum Nachteil der BeschwerdefÃ¼hrenden auswirke. So werde deren Liegenschaft durch diese Anordnung optisch fast erdrÃ¼ckt; das GebÃ¤ude stehe in einem wortwÃ¶rtlichen Sinn "quer in der Landschaft". Mit § 238 Abs. 1 PBG sei es unvereinbar, die ganze zulÃ¤ssige Baumasse von der K-Strasse weg einseitig in den Bereich gegen das GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden hin anzuordnen.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>Baulinien wollen primÃ¤r Land fÃ¼r Bauten und Anlagen im Ã¶ffentlichen Interesse freihalten. Mit einer Baulinie kann die Verpflichtung des Bauens auf der Baulinie (sogenannte Randbebauung) verbunden werden (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 159 f.). Vorliegend existiert keine solche Vorschrift, welche der Bauherrschaft vorschreiben wÃ¼rde, ihre Baute zwingend auf der Baulinie zu errichten. Sodann kommt der fraglichen Baulinie keine ortsbaulich-gestalterische Funktion zu. Dies wÃ¤re allenfalls dann anzunehmen, wenn alle andern GebÃ¤ude in der Umgebung direkt auf der Baulinie stÃ¼nden. Vorliegend fehlt es an einem solchen einheitlichen Bebauungsplan. So ist etwa das Nachbarhaus auf der Parzelle Kat.-Nr. 05 gegenÃ¼ber der Baulinie zurÃ¼ckversetzt. Unter diesen UmstÃ¤nden steht es im Ermessen der Bauherrschaft, ob sie ihren Neubau auf oder hinter der Baulinie erstellen mÃ¶chte. Die Bauherrschaft hat sich im Interesse eines grÃ¶sseren Vorgartenbereichs dazu entschieden, das Mehrfamilienhaus deutlich hinter der Baulinie zu errichten. Dies ist nicht zu beanstanden. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>Zur RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrenden, das Bauvorhaben sei auf der Parzelle einseitig zum Nachteil der Nachbarliegenschaft angeordnet, ist Folgendes festzuhalten: Das GebÃ¤ude respektiert die Grenz- und GebÃ¤udeabstandsvorschriften. § 238 Abs. 1 PBG bildet in aller Regel keine Grundlage, um die Bauherrschaft mit Blick auf die Platzierung des BaukÃ¶rpers zu einer darÃ¼ber hinausgehenden RÃ¼cksichtnahme auf die Nachbarinteressen zu verpflichten. Allein aus dem Umstand, dass die Neubaute deutlich stÃ¤rker in die NÃ¤he des nachbarlichen GrundstÃ¼cks rÃ¼ckt, lÃ¤sst sich nicht auf eine Verletzung der Einordnung schliessen. Der hier vorliegende GrÃ¶ssenunterschied zwischen dem geplanten GebÃ¤ude und dem nachbarlichen kleineren Wohnhaus ist zwar erheblich; der Unterschied ist aber jedenfalls noch nicht von einem Ausmass, dass mit Blick auf § 238 Abs. 1 PBG eine Verschiebung des Neubaus verlangt werden kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Weiter machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, wÃ¤hrend des vorinstanzlichen Augenscheins habe die Bauherrschaft AbÃ¤nderungsplÃ¤ne prÃ¤sentiert. Diese PlÃ¤ne seien dann allerdings nicht zu den Akten genommen worden. Trotzdem habe die Vorinstanz in ihren ErwÃ¤gungen Folgendes festgehalten: "Es drÃ¤ngt sich wohl auf, diese Variante [gemeint ist gemÃ¤ss den AbÃ¤nderungsplÃ¤nen] unter dem Aspekt einer genÃ¼genden Einordnung von Hauszugang, Rampe und Ãberdeckung weiterzuverfolgen." Die BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¤tten zu diesen PlÃ¤nen keine Stellung nehmen kÃ¶nnen, was eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r darstelle. Zudem sei die zitierte ErwÃ¤gung zu unbestimmt, als dass fÃ¼r die Bauherrschaft klar wÃ¤re, wie die Ãnderungen zu erfolgen hÃ¤tten. FÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrenden sei unklar, worauf sie infolge dieser Auflage Anspruch hÃ¤tten.</p> <p class="Erwgung2">Die von der Vorinstanz in ihren ErwÃ¤gungen angesprochenen AbÃ¤nderungsplÃ¤ne liegen in der Tat nicht bei den Akten. Indessen kann offenbleiben, was sie genau beinhalten. Sie wurden durch die lokale BaubehÃ¶rde noch nicht bewilligt und bilden deshalb nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Abgesehen davon ist die zitierte Passage des vorinstanzlichen Entscheids als blosse Empfehlung zu werten. Solche Empfehlungen entfalten keine Rechtswirkungen, weshalb sie im vorliegenden Verfahren nicht anfechtbar sind.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Weiter beanstanden die BeschwerdefÃ¼hrenden, die Rampe zur Tiefgarage des Mehrfamilienhauses fÃ¼hre in einem Abstand von 1,5 Metern entlang der Grenze, vorerst in einem GefÃ¤lle von 5 %, dann in einem solchen von 15 %. Rund 14 Meter der Zufahrt und der Rampe seien ungedeckt; zwischen Rampe und Strasse seien sodann in der Rampenwandfortsetzung BriefkÃ¤sten eingebaut. Diese BriefkÃ¤sten kÃ¶nnten in Verbindung mit einem davor wartenden Auto geleert werden, was zusÃ¤tzlichen LÃ¤rm verursache. LÃ¤rm erzeuge nicht nur das Wegfahren auf der Rampe aufwÃ¤rts, sondern auch das Warten vor dem Gittertor bei laufendem Motor. Dies stÃ¶re insbesondere die Rekurrierenden, deren Wohn- und Schlafzimmer auf das BaugrundstÃ¼ck ausgerichtet seien. Dieser LÃ¤rm werde an den RampenwÃ¤nden reflektiert, was die Immissionen noch verstÃ¤rke. Die Parkierungsanlage des Bauprojekts erzeuge trotz ihrer ZonenkonformitÃ¤t mehr als den quartierÃ¼blichen LÃ¤rm, da Anlagen Ã¤hnlicher Dimension in der Umgebung fehlen wÃ¼rden und auch nicht zu erwarten seien. Angesichts der konkreten Ã¶rtlichen Gegebenheiten kÃ¶nne nicht von einem umweltrechtlichen Bagatellfall gesprochen werden. Entsprechend wÃ¤ren verhÃ¤ltnismÃ¤ssige Massnahmen zur LÃ¤rmreduktion zu prÃ¼fen gewesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss Art. 11 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG) sind LÃ¤rmbelastungen durch Massnahmen bei der Quelle zu begrenzen. UnabhÃ¤ngig von der bestehenden Umweltbelastung sind Emissionen im Rahmen der Vorsorge so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich mÃ¶glich und wirtschaftlich tragbar ist (Abs. 2). Lehre und Rechtsprechung anerkennen zudem einen sogenannten Bagatellbereich, in welchem gestÃ¼tzt auf das Vorsorgeprinzip nach Art. 11 Abs. 2 USG keine Massnahmen zu treffen sind. In diesem Sinn kÃ¶nnen Emissionen so geringfÃ¼gig sein, dass sich keinerlei Massnahmen der Vorsorge rechtfertigen (BGr, 3. Februar 2010, 1C_162/2009, E. 3). Wie die BeschwerdefÃ¼hrenden selbst einrÃ¤umen, ist die Unterniveaugarage zonenkonform und beachtet â insbesondere was den Neigungswinkel der Zufahrtsrampe anbelangt â die gesetzlichen Vorgaben. Eine solche Tiefgarage verursacht im Vergleich zu AussenparkplÃ¤tzen keine Zusatzemissionen. Das Gegenteil ist vielmehr der Fall: Das besonders lÃ¤rmintensive Starten der Automotoren sowie das Ãffnen und Schliessen der FahrzeugtÃ¼ren geschieht in einem unterirdischen, weitgehend geschlossenen Raum. Dies dÃ¤mmt den LÃ¤rm. FÃ¼r die von den BeschwerdefÃ¼hrenden beantragten weitergehenden LÃ¤rmschutzmassnahmen, wie insbesondere die vollstÃ¤ndige RampenÃ¼berdachung, Erstellung von schallabsorbierenden WÃ¤nden und Reduktion der Anzahl ParkplÃ¤tze fehlt eine Rechtsgrundlage. Der von der BenÃ¼tzung der Tiefgarage ausgehende LÃ¤rm bewegt sich im Bagatellbereich, weshalb keine Emissionsreduktion verlangt werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Vorinstanz hielt in Bezug auf die Verkehrssicherheit der Tiefgaragenausfahrt Folgendes fest: Bei einer solchen Ausfahrt auf eine Tempo-30-Strasse genÃ¼ge im Regelfall eine Sichtweite von 30 Metern. Das Bauprojekt sehe lediglich von der Hauptzufahrtsseite her einen Einlenker mit einem Radius von 4 Metern vor. DemgegenÃ¼ber fehle ein solcher Einlenker nach rechts in Richtung Nordosten. Die lokale BaubehÃ¶rde habe zwar immerhin angeordnet, dass in beiden Richtungen die Sichtweiten eingehalten werden mÃ¼ssten. Massgebend wÃ¤re indessen der regulÃ¤re Beobachtungspunkt, der bei einem Einlenker von 4 Metern und einer halben Fahrbahnbreite von 1,35 Meter in einem seitlichen Abstand von mithin 5,35 Metern vom GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden entfernt liege. Die vor­instanzliche Auflage, wonach die Sichtweiten in beiden Richtungen eingehalten werden mÃ¼ssten, sei deshalb entsprechend zu ergÃ¤nzen. Ob sich bereits daraus eine Verlegung der Ausfahrt zumindest im Strassenanstossbereich ergeben mÃ¼sse, werde sich zeigen. Abgesehen davon habe die Bauherrschaft anlÃ¤sslich des Augenscheins AbÃ¤nderungsplÃ¤ne prÃ¤sentiert, die eine Verschiebung der Garageneinfahrt mit weitergehender Ãberdachung vorsehe. Es drÃ¤nge sich wohl auf, diese Variante unter dem Aspekt der HerbeifÃ¼hrung einer genÃ¼genden Einordnung von Hauszugang, Rampe und Ãberdeckung weiterzuverfolgen. Vor Baubeginn seien entsprechende AbÃ¤nderungsplÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden halten dem entgegen, die erforderliche Sichtweite von 30 Metern nach rechts kÃ¶nne infolge einer BÃ¶schung auf ihrem GrundstÃ¼ck nicht eingehalten werden. Als Folge davon lasse sich das Bauprojekt nur nach tiefgreifenden Ãnderungen realisieren. Solche tiefgreifenden ProjektÃ¤nderungen seien auch deshalb notwendig, weil die Garagenzufahrtsrampe einen Einlenkerradius von mindestens 4 Meter einzuhalten habe. Die verkehrstechnischen MÃ¤ngel lassen sich nicht im Sinn von § 321 PBG ohne besondere Schwierigkeiten beheben.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Wie oben dargelegt, hat die Vorinstanz aus GrÃ¼nden der Verkehrssicherheit auflagenweise eine Anpassung der Tiefgarageneinfahrt verlangt. Entgegen der Beschwerde durfte sie sich darauf beschrÃ¤nken, die verkehrstechnischen Anforderungen zu nennen, denen diese modifizierte Ausfahrt zu genÃ¼gen hat. DemgegenÃ¼ber wird es Sache der Bauherrschaft sein, zu entscheiden, mit welchen planerischen Massnahmen sie diese Vorgaben umsetzen will. Den BeschwerdefÃ¼hrenden entsteht dadurch kein Nachteil: Vor Baubeginn hat die Beschwerdegegnerschaft entsprechende AbÃ¤nderungsplÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen. Gegen diesen Bewilligungsentscheid werden dereinst die entsprechenden Rechtsmittel zur VerfÃ¼gung stehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Weiter rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden, das projektierte Mehrfamilienhaus sehe zu Unrecht keinen Besucherparkplatz vor. Da BesucherparkplÃ¤tze an leicht zugÃ¤nglicher Lage zu erstellen seien, kÃ¶nnen die ParkplÃ¤tze in der projektierten Tiefgarage nicht als BesucherparkplÃ¤tze angerechnet werden. Diese Tiefgarage sei nÃ¤mlich mit einem nicht allgemein zugÃ¤nglichen Gittertor abgeschlossen. Als Folge davon sei mit einer ProjektÃ¤nderung nachzuweisen, dass der Besucherparkplatz in der Tiefgarage an leicht zugÃ¤nglicher Lage ausgewiesen sei, oder aber der Umgebungsplan habe zwingend einen Besucherparkplatz zu enthalten, der den normalienkonformen Anforderungen entspreche und den Sichtbereich ab Ausfahrt Richtung links nicht unzulÃ¤ssig einschrÃ¤nke. Diese Nachweise seien vor Baubeginn zu erbringen. Wo und wie der Abstellplatz angeordnet werde, kÃ¶nne den beschwerdefÃ¼hrenden Nachbarn aus GrÃ¼nden der Verkehrssicherheit und Immissionen nicht egal sein. Sie sind daher zur RÃ¼ge des fehlenden Nachweises legitimiert.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Baubewilligung hÃ¤lt in Bezug auf den Besucherparkplatz Folgendes fest: Dieser sei unpraktisch angeordnet, weshalb seine Geometrie zu Ã¼berprÃ¼fen sei. Da es sich nicht um einen Pflichtparkplatz handle, mÃ¼sse dessen Korrektur nicht vor Baufreigabe nachgewiesen werden. Entsprechend sei vor AusfÃ¼hrung bzw. zusammen mit dem noch einzureichenden detaillierten Umgebungsplan eine dementsprechende ProjektÃ¤nderung bewilligen zu lassen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die BaubehÃ¶rde hat den Entscheid Ã¼ber den fraglichen Parkplatz nicht in der Stammbaubewilligung selbst getroffen, sondern diesen in das spÃ¤tere Umgebungsplanverfahren verschoben. Da hier keine PflichtparkplÃ¤tze zur Diskussion stehen, ist diese Vorgehensweise nicht zu beanstanden: GemÃ¤ss Art. 28 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 ist "pro 6 Wohneinheiten" ein Besucherparkplatz zu errichten. Vorliegend sind lediglich fÃ¼nf Wohneinheiten projektiert; der Schwellenwert fÃ¼r die Errichtung eines Besucherparkplatzes wird damit nicht erreicht. FÃ¼r eine Aufrundung dieser fÃ¼nf Wohneinheiten auf sechs besteht keine Rechtsgrundlage. An dieser Tatsache vermag auch die von den BeschwerdefÃ¼hrenden angerufene Wegleitung der Baudirektion zur Regelung des Parkplatz-Bedarfs in kommunalen Erlassen vom Oktober 1997 nichts zu Ã¤ndern (abrufbar unter www.awel.zh.ch): Wie aus ihrem Vorwort hervorgeht, handelt es sich hierbei bloss um eine Empfehlung, nicht aber eine gemeindeverbindliche Anordnung.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten unter solidarischer Haftung den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen nicht zu; hingegen ist eine solche EntschÃ¤digung antragsgemÃ¤ss der privaten Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 210.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 210.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung den BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden je unter solidarischer Haftung verpflichtet, den Beschwerdegegnern 1.1, 1.2 und 1.3 eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 450.- (insgesamt Fr. 2'700.-) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>