<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="list-block col-lg-12 mb-5"> <div class="decis-block__flag"> C/4238/2008 </div> <div class="list-block__content row pb-3"> <h3 class="list-block__title col-lg-8"> <a href="/apps/decis/fr/cabl/show/1644648"> ACJC/886/2012 </a> (3) du 18.06.2012 sur JTBL/345/2010 ( OBL ) , RENVOYE </h3> <div class="col-lg-12"> <div> <b>Descripteurs</b> : ; LÉGITIMATION ACTIVE ET PASSIVE </div> <div> <b>Normes</b> : CO.164 CO.261 CO.260a.3 CC.2.2 </div> </div> <div class="col-lg-12 mt-4"> <div> <a href="/apps/decis/fr/cabl/file/2012/0008/ACJC_000886_2012_C_4238_2008.pdf"> <img alt="Pdf" border="no" src="data:image/png;base64,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"/> </a> </div> <span><a class="efd" href="#EF">En fait</a><br/><a class="efd" href="#ED">En droit</a></span> <div> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td>RÉPUBLIQUE ET CANTON DE GENÈVE </td> </tr> <tr> <td colspan="3" width="543"> <p>POUVOIR JUDICIAIRE</p> <p>C/4238/2008 <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/886/2012">ACJC/886/2012</a></p> <p>ARRÊT</p> <p>DE LA COUR DE JUSTICE</p> <p>Chambre des baux et loyers</p> <p>AUDIENCE DU LUNDI 18 JUIN 2012</p> </td> </tr> </table> <p> </p> <p>Entre</p> <p><b>H______ SA</b>, appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 3 mars 2010, comparant par Me Marie-Claude de Rham-Casthelaz, avocate, rue d'Italie 11, case postale 3170, 1211 Genève 3, en l’étude de laquelle il fait élection de domicile,</p> <p align="right">d’une part,</p> <p>et</p> <p><b>1) Monsieur</b> <b>S______</b>, </p> <p><b>2) Madame V______</b>, intimés, représentés par W______ SA Agence immobilière, case postale 6180, 1211 Genève 6, </p> <p align="right">d’autre part,</p> <p> </p> </div> <b><u><br clear="all"/> </u></b> <div> <a name="EF"><div class="efd">EN FAIT</div> <p><b>A. </b>Par jugement du 3 mars 2010, communiqué aux parties par plis recommandés du 10 mars 2010, le Tribunal des baux et loyers a débouté H______ SA de ses conclusions en paiement à l’encontre de S______ et de V______, et l’a condamnée au paiement des débours en 400 fr.</p> <p><b>B. </b>Par acte déposé au greffe de la Cour le 8 avril 2010, H______ SA forme appel de ce jugement, concluant à son annulation et à ce que la cause soit renvoyée au Tribunal des baux et loyers pour qu’il statue sur sa demande en paiement tendant à ce que S______ et V______ soient condamnés à lui verser le montant de 265'000 fr., plus intérêts à 5% dès le 1<sup>er</sup> janvier 2008.</p> <p>Dans leur mémoire de réponse du 12 mai 2010, S______ et V______ ont conclu à la confirmation du jugement entrepris, et au déboutement de l’appelante de toutes autres ou contraires conclusions.</p> <p><b>C. </b>Il résulte de la procédure les éléments pertinents suivants :</p> <p><b>a.</b> En date du 17 novembre 1987, A_____ et B______, alors propriétaires de l’immeuble sis rue ______ à ______, ont conclu un contrat de bail avec H______ SA, portant sur l’usage de locaux situés dans le même immeuble, destinés à l’exploitation d’un pub anglais. Ce contrat prévoyait également la remise, à titre de dépendance, d’un appartement de service de 3 pièces.</p> <p>Le contrat a pris effet le 1<sup>er</sup> janvier 1988 pour une durée de quinze ans. Il se renouvelait par la suite tacitement d’année en année. Le loyer annuel, réputé indexé à l’ISPC, a été fixé à 102'000 fr.</p> <p><b>b. </b>A______, B______ et H______ SA ont parallèlement conclu un contrat portant sur la remise du commerce que les premiers nommés exploitaient dans les locaux à l’enseigne X______. Entendu à titre de témoin, A______ a indiqué que le prix avait été fixé à 1'200'000 fr. et comprenait notamment le matériel, les installations, l’emplacement et la clientèle.</p> <p>Cette convention de remise de commerce n’a pas été produite par l’appelante.</p> <p><b>c. </b>A l’initiative de H______ SA, les parties ont convenu d’une disposition particulière, mentionnée à l’article 25 du contrat de bail, et dont le libellé est le suivant : <i>«Si la résiliation du contrat est le fait de la bailleresse </i>(sic)<i>, il est établi un inventaire estimatif du mobilier et du matériel. Cette dernière s’engage à reprendre le commerce au prix dudit inventaire augmenté de la valeur du goodwill. A défaut d’accord entre les parties, la valeur de l’inventaire et du goodwill sera déterminée à dire d’expert.»</i>.</p> <p><b>d. </b>H______ SA a transformé X______ en un pub anglais, exploité à l’enseigne Y______. Le coût de cette transformation n’a été ni allégué ni établi.</p> <p>A______ a indiqué lors de son audition que H______ SA avait exigé que la durée du contrat de bail soit de 15 ans, au lieu des 10 ans prévus, de manière à amortir le coût de ses investissements. H______ SA n’a pas contesté en cours de procédure cette exigence, ni son motif.</p> <p><b>e. </b>A la suite d’un changement d’actionnariat, H______ SA a décidé de se séparer de ses pubs anglais. Une convention de remise des commerces a été conclue le 28 juillet 1997 entre l’appelante, C______ et D______, lesquels se portaient acquéreurs, pour un montant de 450'000 fr., de l’agencement, des installations, du mobilier, du matériel d’exploitation et de la clientèle du Y______. </p> <p>H______ SA s’engageait par ailleurs à transférer le contrat de bail qui la liait à A______ et B______. Le paiement devait se faire par acomptes, soit 30'000 fr. au 15 août 1997, 170'000 fr. au 1<sup>er</sup> octobre 1997, puis 4'200 fr. par mois, dès le 1<sup>er</sup> novembre 1997 pour le solde. </p> <p>A titre de garantie du paiement, le contrat prévoyait que C______ et D______ cédaient tous leurs droits sur le fonds de commerce, et que pendant cette période, les acquéreurs seraient sous-locataires de l’appelante. Le contrat était également soumis à la condition suspensive que H______ SA obtienne un bail d’une durée de dix ans pour les locaux. Selon le témoin P______, directeur de la fiduciaire O______, chargée de la gestion administrative de H______ SA, le mobilier et l’équipement faisant partie de la remise du commerce ont été inscrits au Registre des pactes de réserve de propriété.</p> <p>H______ SA a été autorisée à sous-louer les locaux à C______ et D______, par avenant au contrat de bail du 16 septembre 1997. Cet avenant prévoyait en outre que les bailleurs s’engageaient à conclure avec les sous-locataires un nouveau bail d’une durée de cinq ans, dès le 1<sup>er</sup> janvier 2003, pour autant que les conditions financières de l’accord du 28 juillet 1997 soient respectées.</p> <p><b>f. </b>C______ et D______ ont connu des difficultés financières qui ne leur ont pas permis de s’acquitter du solde du prix du fonds de commerce. Les sous-locataires n’ont pas signé de nouveau contrat de bail avec A______ et B______, comme le prévoyait l’avenant du 16 septembre 1997.</p> <p><b>g. </b>En date du 31 mai 2006, V______ et S______ se sont portés acquéreurs de l’immeuble rue ______, pour un montant de 3'275'000 fr. Par avis officiel du 15 décembre 2006, les nouveaux acquéreurs ont résilié le bail de H______ SA pour le 31 décembre 2007. Le congé a été motivé par le souhait de reprendre la gestion de l’établissement public, et d’entreprendre des travaux sur le bâtiment.</p> <p>Par avis officiel du 5 janvier 2007, H______ SA a résilié le bail de sous-location qui la liait à C______ et D______ pour le 31 décembre 2007, au motif que ce contrat ne pouvait perdurer au-delà du bail principal.</p> <p>Les locaux ont finalement été restitués à V______ et S______ le 28 décembre 2007.</p> <p>A la demande de H______ SA, G______ SA a procédé à une estimation de la valeur du fonds de commerce, se composant d’une part matérielle, soit le mobilier, les installations et les équipements, et d’une part immatérielle, correspondant au « pas-de-porte ». L’estimation, datée du 1<sup>er</sup> mai 2007, fixe approximativement la valeur de l’agencement, du mobilier, du matériel et de la décoration du pub à un montant compris entre 120'000 fr. et 130'000 fr. L’expert n’a néanmoins réalisé aucun inventaire détaillé et chiffré, quoiqu’il mentionne que l’ensemble du mobilier, du matériel d’exploitation, des installations et de l’agencement présente un degré de vétusté marqué. </p> <p>Quant à la part immatérielle, elle a été fixée entre 130'000 fr. et 150'000 fr.</p> <p><b>h. </b>V______ et S______ ont quant à eux fait dresser un procès-verbal d’inventaire par l’intermédiaire de Me K______, huissier judiciaire, en date du 8 janvier 2008. Selon cet inventaire, la valeur de réalisation des installations ascende à un total de 6'850 fr. Selon Me K______, entendu à titre de témoin, ce montant aurait été différent si S______ et V______ s’étaient portés acquéreurs de ces biens.</p> <p><b>i. </b>V______ et S______ ont repris l’exploitation du pub au début du mois de janvier 2008. Le bar a été réouvert le 12 janvier 2008.</p> <p><b>j. </b>Par requête déposée le 6 février 2008 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, déclarée non conciliée lors de l’audience du 19 mars 2008, et portée devant le Tribunal des baux et loyers le 20 mars 2008, H______ SA a sollicité le paiement de 265'000 fr., plus intérêts à 5% dès le 1<sup>er</sup> janvier 2008.</p> <p>La demande était fondée sur l’article 25 des dispositions particulières du contrat de bail du 19 novembre 1987, lequel constituerait une convention fixant les principes et les modalités d’une indemnisation selon l’art. 260a al. 3 CO. </p> <p>V______ et S______ se sont opposés à cette demande, en faisant valoir plusieurs arguments. En premier lieu, l’éventuelle créance aurait été cédée soit aux précédents actionnaires de H______ SA, soit à C______ et D______, de telle manière que H______ SA ne disposerait pas de la légitimation active. </p> <p>Par ailleurs, la légitimation passive de S______ et V______ ferait également défaut. L’article 25 des dispositions particulières du contrat serait rattaché à la convention de remise du commerce conclue à l’époque entre A______, B______ et H______ SA et ne ferait pas partie du contrat de bail. Cette clause n’était ainsi pas opposable aux acquéreurs de l’immeuble, par le jeu de l’art. 261 al. 1 CO.</p> <p>Enfin, dans une argumentation subsidiaire, les demandeurs auraient échoué à démontrer la valeur du fonds de commerce, aucune expertise n’ayant été sollicitée.</p> <p><b>k. </b>Deux audiences de comparution personnelle des parties et des audiences d’enquêtes ont été ordonnées par le Tribunal des baux et loyers.</p> <p>Lors de l’audience de comparution personnelle des parties du 17 septembre 2009, K______, administrateur de H______ SA, a indiqué que la créance élevée en paiement à l’encontre de S______ et V______ avait fait l’objet d’une convention entre les nouveaux actionnaires et les précédents. Les montants que parviendrait à recouvrer H______ SA seraient versés aux anciens actionnaires. </p> <p>Lors de l’audience d’enquêtes du 4 mars 2009, C______, entendu à titre de témoin, a indiqué au Tribunal avoir convenu avec H______ SA que le montant éventuellement obtenu au cours de la procédure dirigée contre V______ et S______ serait destiné en premier lieu à rembourser le loyer dû au titre de la sous-location et le solde du contrat de remise du commerce du 28 juillet 1997. C______ a dit ignorer si cette convention comprenait une cession de la créance. </p> <p>Des courriers échangés entre les mandataires respectifs ont été produits en cours de procédure. H______ SA, par l’intermédiaire de son conseil, a proposé de ristourner à bien plaire l’éventuel solde de l’indemnité qui lui sera versée par les intimés, après déduction des montants qui lui sont dus. Cette offre a été acceptée par C______ et D______, par courrier de leur avocat du 21 décembre 2007.</p> <p>Le témoin P______ a précisé lors de son audition que le montant dû par D______ et C______ ascendait à 198'346 fr. 55.</p> <p><b>l. </b>Des pourparlers ont eu lieu entre les parties, avant la restitution des locaux, au sujet de l’indemnisation prévue par l’article 25 des dispositions particulières du contrat de bail (Pièce 7 chargé appelante). Les intimés avaient alors contesté les conclusions de l’expertise de G______ SA, et, selon leurs allégations, également remis en cause l’opposabilité de l’article 25 du contrat. </p> <p><b>m. </b>Par jugement du 3 mars 2010, le Tribunal des baux et loyers a débouté H______ SA de toutes ses conclusions. Le Tribunal a considéré que V______ et S______ ne disposaient pas de la légitimation passive. L’article 25 des dispositions particulières du contrat de bail du 17 novembre 1987 ressortissait au contrat de remise de commerce conclu à l’époque entre A______, B______ et H______ SA. Il ne liait pas V______ et S______. En procédant à une interprétation du contrat, le Tribunal a également considéré que H______ SA, A______ et B______ n’avaient pas voulu fixer les modalités pour la plus-value résultant de la rénovation des locaux, comme le prévoit l’art. 260a al. 3 CO.</p> </a><a name="ED"></a><div class="efd">EN DROIT</div> <p><b>1.</b> Aux termes de l’art. 405 al. 1 CPC, entré en vigueur le 1<sup>er</sup> janvier 2011 (RS 272), les recours sont régis par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision entreprise. S’agissant en l’espèce d’un appel dirigé contre un jugement communiqué aux parties le 10 mars 2010, la présente cause est régie par l’ancien droit de procédure.</p> <p><b>2.</b> L’appel est recevable pour avoir été déposé selon les formes et dans le délai prescrits (art. 443 et 444 aLPC).</p> <p><b>3.</b> Le Tribunal ayant statué en premier ressort (art. 56P aLOJ), la Cour revoit la cause librement; sous réserve de l’immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, <i>Commentaire de la loi de procédure civile genevoise</i>, no 15 ad. art. 291 LPC, no 2 ad. art. 145 LPC).</p> <p><b>4. 4.1.</b> Les intimés contestent la légitimation active de l’appelante. La créance, dont l’existence est contestée, aurait été cédée soit aux précédents actionnaires de H______ SA, soit à D______ et C______.</p> <p>La légitimation active est une question de droit matériel (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=130%20III%20417">130 III 417</a> consid. 3.1; <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=126%20III%2059">126 III 59</a> consid. 1a). Elle dépend du droit de fond et son défaut conduit au rejet de l’action, sans égard à la réalisation des éléments objectifs de la prétention litigieuse (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=125%20III%2082">125 III 82</a> consid.1a).</p> <p>L’une des caractéristiques de la cession de créance, régie par les art. 164ss CO, est d’opérer le transfert d’un droit. En cas de cession de créance valable, le cédant n’en est plus titulaire et n’est plus habilité à l’invoquer en justice (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=130%20III%20417">130 III 417</a> consid. 3.4 et les références).</p> <p>Pour être valable, la cession de créance doit être constatée par écrit (art. 165 al. 1 CO), sous peine de nullité (art. 11 al. 2 CO).</p> <p>La forme écrite doit couvrir tous les points objectivement et subjectivement essentiels de la cession : identité des personnes directement concernées (cédants, cessionnaires et débiteurs cédés) et volonté du cédant de céder une créance déterminée ou à tout le moins déterminable (Thomas PROBST, Commentaire romand, n. 5 ad. art. 165 CO).</p> <p><b>4.2.</b> En l’espèce, l’appelante ne conteste pas avoir conclu une convention avec ses précédents actionnaires, par laquelle elle s’engageait à reverser le montant éventuellement obtenu lors de la présente procédure à ses anciens actionnaires. Cette convention ne constitue néanmoins pas une cession de créance, l’appelante restant titulaire du droit. La convention particulière signée entre les anciens et les actuels actionnaires de l’appelante s’explique aisément. La créance qui fait l’objet de la présente procédure est incertaine, tant dans son principe que dans son montant, puisqu’elle a été contestée par les intimés. Cette incertitude influe sur le montant auquel devait être fixé le prix des actions de la société. La convention d’actionnaires produite en partie sous pièce n°35 par l’appelante confirme la consignation, au moyen d’un prélèvement, du prix de vente sur un compte bloqué correspondant aux créances douteuses. L’encaissement de ces créances viendra en déduction du prix de vente des actions. Un tel mécanisme ne correspond en rien à une cession de créance. Pour le surplus, les intimés n’avancent aucun élément sérieux susceptible d’étayer l’existence d’une véritable cession de créance.</p> <p>Enfin, aucune cession de créance n’est également intervenue entre l’appelante, D______ et C______. Il ressort des courriers échangés entre leurs mandataires respectifs que la première nommée a offert, à bien plaire, de rétrocéder l’éventuel solde de l’indemnité qui lui sera versée par les intimés, après déduction des montants qui lui sont dus. Aucun transfert de droit n’a été opéré.</p> <p>La légitimation active de l’appelante doit donc être admise.</p> <p><b>5. </b></p> <p><b>5.1.</b> <b>5.1.1.</b> Le Tribunal a débouté l’appelante de toutes ses conclusions, au motif que les intimés ne disposaient pas de la légitimation passive. Le Tribunal s’est fondé sur l’arrêt du Tribunal fédéral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4C.84/2007">4C.84/2007</a> du 5 juillet 2007. Le Tribunal fédéral avait estimé qu’une clause figurant dans des dispositions complémentaires pour établissements publics du canton de Vaud (éd. 1973), prévoyant l’indemnisation du locataire en cas de résiliation du bail, calculée sur la valeur du mobilier et du matériel présents dans le commerce, ainsi que la valeur immatérielle correspondant à la reprise de la clientèle, ressortissait au contrat de remise de commerce, et ne pouvait dès lors être opposée à un nouveau bailleur ensuite de l’aliénation de l’immeuble, selon l’art. 261 al. 1 CO.</p> <p>L’appelante conteste que les principes tirés de cette jurisprudence soient applicables en l’espèce, en faisant valoir que l’article 25 des dispositions particulières du contrat constitue une convention devant être appréhendée sous l’angle de l’art. 260a al. 3 CO, et qu’elle est dès lors opposable aux intimés. </p> <p>Selon l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. L’alinéa 3 de cette disposition prévoit que si, à la fin du bail, la chose présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptée par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées.</p> <p>L’art. 260a al. 3 CO est de droit dispositif (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=124%20III%20149">124 III 149</a> consid. 4 et 5). Les parties peuvent convenir d’une indemnité plus élevée que ne l’exige la disposition, ou au contraire supprimer toute indemnité (D. LACHAT, Commentaire romand, no 9 ad. art. 260a CO). La plus-value correspond à la valeur ajoutée à la chose louée, non amortie à la fin du bail. Elle s’apprécie objectivement, compte tenu des frais assumés par le locataire et de l’utilité des travaux pour le bailleur (D. LACHAT, op. cit., no 7 ad. art. 260a CO). Le juge doit apprécier de cas en cas si la plus-value est considérable, en tenant compte de l’ensemble des circonstances, tels que par exemple le coût des travaux et le loyer payé par le locataire.</p> <p>Le nature dispositive de l’art. 260a al. 3 CO s’étend au caractère considérable de la plus-value. Les parties peuvent convenir d’une indemnisation même si les travaux de rénovation et de modification n’entraînent pas une plus-value considérable de la chose, voire même aucune plus-value. Par contre, l’art. 260a al. 3 CO ne trouve pas application si la clause d’indemnisation ne concerne pas des travaux de rénovation ou de modification de la chose louée.</p> <p>Dans le cas présent, cette distinction est importante puisque dans la première hypothèse, la clause serait opposable à l’acquéreur de l’immeuble, selon l’art. 261 CO, mais pas forcément dans la deuxième hypothèse.</p> <p><b>5.1.2.</b> Il est nécessaire de déterminer la portée de l’article 25 du contrat. L’appelante prétend que cet article comprendrait également les travaux de transformation des locaux en pub anglais.</p> <p>Tout contrat s’interprète selon la volonté commune et réelle des parties (art. 18 CO) (interprétation dite subjective). Si cette volonté ne peut être établie en fait, le juge interprétera les comportements et les déclarations des parties selon le principe de la confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction de l’ensemble des circonstances (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=132%20III%20268">132 III 268</a> consid. 2.3.2). Les circonstances déterminantes sont celles qui ont précédé ou accompagné la manifestation de volonté (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=131%20III%20377">131 III 377</a> consid 4.2.1), à l’exclusion des événements postérieurs (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=118%20II%20365">118 II 365</a> consid.1). Il n’y a pas lieu de s’écarter du sens littéral du texte adopté par les co-contractants lorsqu’il n’y a pas de raison sérieuse de penser qu’il ne correspond pas à leur volonté (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=128%20III%20265">128 III 265</a> consid. 3a.) quoiqu’une interprétation purement littérale du texte soit en principe exclue (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=127%20III%20444">127 III 444</a> consid. 1b.) </p> <p><b>5.2.</b> <b>5.2.1.</b> La Cour retiendra que la commune et réelle intention des parties n’était pas d’intégrer le coût des transformations des locaux comme pouvant faire l’objet d’une indemnisation selon l’article 25 du contrat. En premier lieu, l’appelante a imposé que le contrat soit d’une durée de 15 ans, au lieu des 10 ans souhaités par A______ et B______, de manière à permettre un amortissement de ses investissements, parmi lesquels doit figurer le coût des transformations. L’appelante n’a à aucun moment allégué le coût des travaux de transformation, ce qu’elle n’aurait pas manqué de faire si elle estimait qu’ils étaient couverts par la disposition contractuelle en cause. </p> <p><b>5.2.2.</b> La solution ne serait pas différente si l’on devait interpréter le contrat selon le principe de la confiance. Celui-ci prévoit à ses articles 23 et 24 que l’appelante devra prendre à sa charge les coûts de transformation des locaux, de même que les modifications techniques de l’immeuble au cas où les travaux de transformation le nécessitaient. Ces articles précèdent immédiatement la clause litigieuse, laquelle ne mentionne, de manière claire, outre le «goodwill», que le mobilier et le matériel. L’on ne peut que comprendre que le sort des frais de transformation a été réglé par les articles 23 et 24, et qu’ils sont exclus de la clause d’indemnisation.</p> <p><b>5.3.</b> Reste à savoir si le mobilier, le matériel et la valeur immatérielle du commerce, tels que figurant au contrat de bail, peuvent être considérés comme des rénovations ou des modifications de la chose louée au sens de l’art. 260a al. 1 CO.</p> <p>Il est évident que la présence de mobilier ou de matériel dans les locaux ne constitue ni une modification ni une rénovation de la chose louée. Il s’agit de simples choses mobilières (art. 713 CC) auxquelles le principe de l’accession (art. 667 al. 1 CC) n’est pas applicable. Cette réflexion vaut également pour le «goodwill» ou «pas-de-porte». Ainsi, la disposition particulière du contrat de bail n’entre pas dans le champ d’application de l’art. 260a CO, et n’est, de ce point de vue, pas opposable aux intimés.</p> <p><b>6.</b> Indépendamment de l’existence de l’article 25 du contrat, l’appelante aurait pu se prévaloir de l’art. 260a al. 3 CO puisque les travaux de transformation des locaux en un pub anglais ont été autorisés. Or, l’appelante n’a jamais allégué le coût des travaux de transformation des locaux. Quoique la procédure soit régie par la maxime inquisitoire sociale, l’appelante n’était pas dispensée de collaborer activement à la constatation de l’état de fait déterminant, ni de présenter des offres de preuves complètes (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=125%20III%20231">125 III 231</a> consid. 4a). Il n’appartenait pas au Tribunal d’y suppléer, la maxime de la libre disposition du litige étant pour le surplus applicable.</p> <p><b>7. 7.1.</b> Le Tribunal a débouté l'appelante de ses conclusions en reprenant la solution adoptée par le Tribunal fédéral dans son arrêt du 5 juillet 2007 (<a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4C.84/2007">4C.84/2007</a>). La Cour ne peut partager cette opinion. L’état de fait soumis au Tribunal fédéral diffère sensiblement du cas d’espèce. Ainsi, la clause d’indemnisation dont a connu le Tribunal fédéral figurait dans des dispositions complémentaires pour établissements publics, alors que celle dont est question est directement intégrée au contrat de bail. </p> <p>Les intimés ne pouvaient ignorer l’existence de cette clause du bail au moment de leur acquisition – ce qu’ils prétendent d’ailleurs pour la première fois en appel - contrairement à l’acquéreur de l’immeuble dans le cas soumis au Tribunal fédéral. L’indemnisation est consacrée par une clause particulière du bail et non une convention séparée relative à la cession du fonds de commerce. L’on ne se trouve pas en présence d’un contrat composé, de telle sorte que l’application restrictive de l’art. 261 CO en raison de son caractère «exorbitant», n’a pas lieu d’être.</p> <p>Les appelants peuvent dès lors prétendre à être indemnisés par les intimés sur la base de l’article 25 du contrat. </p> <p><b>7.2.</b> La solution ne serait pas différente si les développements du Tribunal fédéral étaient transposables au cas d’espèce, dans la mesure où les intimés commettraient alors un abus de droit en se prévalant de l’inopposabilité de l’article 25 des dispositions particulières du contrat de bail. </p> <p>Selon l’art. 2 al. 2 CC, l’abus manifeste d’un droit n’est pas protégé par la loi. Les cas typiques d’abus de droit sont l’absence d’intérêt à l’exercice d’un droit, l’utilisation d’une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l’exercice d’un droit sans ménagement ou une attitude contradictoire (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=135%20III%20162">135 III 162</a> consid. 3.3.1). Le principe de l’interdiction de l’abus de droit permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l’exercice d’un droit allégué créerait une injustice manifeste. La question doit être tranchée au regard de toutes les circonstances concrètes, et l’abus doit être admis restrictivement.</p> <p><b>7.3.</b> Il ressort de l’instruction de la cause que les intimés ont résilié le bail de l’appelante pour reprendre la gestion de Y______, et non pour créer un autre établissement comme ils le prétendent pour la première fois en appel. A peine quinze jours après la restitution des locaux, les intimés ont repris l’exploitation du pub, après avoir entrepris quelques travaux de nettoyage et de réparation. Ils n’ont pas exigé que les locaux soient débarrassés, à leur restitution, du mobilier et du matériel. Ils ont ainsi profité de l’usage du matériel, du mobilier et de la clientèle. Enfin, des pourparlers ont eu lieu entre les parties au sujet de l’indemnité prévue par le contrat, avant la restitution des locaux. </p> <p>Les intimés ont allégué que la question de l’inopposabilité de la clause litigieuse avait été laissée ouverte, sans cependant produire leurs courriers à ce sujet. Or, il n’apparaît pas que les discussions transactionnelles aient été frappées du sceau de la confidentialité, puisque les intimés ne se sont pas opposés à la production de la pièce no 7 de l’appelante, laquelle laisse entendre que le principe d’une indemnisation est acquis. Au demeurant, quand bien même ils auraient effectivement laissé en suspens l’opposabilité de l’article 25 du contrat, leur comportement demeure contradictoire. En étant de bonne foi, ils auraient exigé de l’appelante le débarras complet du mobilier et du matériel présents dans les locaux. Les intimés commettent ainsi un abus de droit en invoquant l’inopposabilité de l’article 25 du contrat.</p> <p>Les intimés prétendent en appel n’avoir découvert l’article 25 que lors de la procédure en contestation du congé. Cette allégation n’est pas crédible. Il est inconcevable qu’ils n’aient pas pris connaissance du contrat de bail lors de l’acquisition de l’immeuble, voire avant l’envoi du congé du 15 décembre 2006, alors que précisément, leur but était de reprendre la gestion de l’établissement. Par ailleurs, le bail a été résilié pour l’échéance contractuelle correcte, ce qui démontre que les intimés avaient connaissance du contenu du contrat de bail. </p> <p><b>8.</b> Le Tribunal n’ayant pas statué sur le montant de l’indemnité à laquelle peut prétendre l’appelante, la cause lui sera renvoyée pour instruction complémentaire (SJ 1942 p. 250). La valeur du mobilier, du matériel et de la part immatérielle du fonds de commerce devra être fixée au jour de la restitution des locaux. L’estimation de G______ SA du 1<sup>er</sup> mai 2007, le procès-verbal d’inventaire réalisé par Me K______ le 8 janvier 2008 et les déclarations des parties et des témoins peuvent aider à fixer le montant de l’indemnité.</p> <p align="center">* * * * *</p> <b><br clear="all"/> </b> <p align="center"><b>PAR CES MOTIFS,</b></p> <p align="center"><b>LA COUR :</b></p> <p><b><u>A la forme</u> :</b></p> <p>Déclare recevable l’appel interjeté le 8 avril 2010 par H______ SA contre le jugement <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=JTBL/345/2010">JTBL/345/2010</a> rendu le 3 mars 2010 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4238/2008-2-D.</p> <p><b><u>Au fond</u> :</b></p> <p>Annule ce jugement.</p> <p>Retourne la cause au Tribunal des baux et loyers pour instruction complémentaire et nouvelle décision, au sens des considérants.</p> <p>Condamne S______ et V______ conjointement et solidairement à verser un émolument d’appel de 300 fr.</p> <p>Déboute les parties de toutes autres ou contraires conclusions.</p> <p>Siégeant :</p> <p>Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Pierre CURTIN et Madame Sylvie DROIN, juges; Monsieur Bertrand REICH et Monsieur Pierre STASTNY, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.</p> <p> </p> <div align="center"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td valign="top" width="246"> <p>La présidente :</p> <p>Nathalie LANDRY-BARTHE<i></i></p> </td> <td valign="top" width="94"> <p> </p> </td> <td width="227"> <p>La greffière :</p> <p>Maïté VALENTE<i></i></p> </td> </tr> </table> </div> <p><i><u> </u></i></p> <p><i><u> </u></i></p> <p><i><u> </u></i></p> <p><i><u> </u></i></p> <p><i><u> </u></i></p> <p><i><u> </u></i></p> <p><i><u> </u></i></p> <p><i><u> </u></i></p> <p><i><u> </u></i></p> <p><i><u>Indication des voies de recours</u></i><i> :</i></p> <p> </p> <p><i>Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.</i></p> <p><i>Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.</i></p> <p><i>Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure à 15'000 fr.</i></p> </div> </div> </div> </div></body></html>