<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="list-block col-lg-12 mb-5"> <div class="decis-block__flag"> C/13292/2020 </div> <div class="list-block__content row pb-3"> <h3 class="list-block__title col-lg-8"> <a href="/apps/decis/fr/cabl/show/3245145"> ACJC/157/2023 </a> du 06.02.2023 sur JTBL/297/2022 ( OBL ) , CONFIRME </h3> <div class="col-lg-12"> <div> <b>Normes</b> : CO.257f.al3; CO.262.al1 </div> </div> <div class="col-lg-12 mt-4"> <div> <a href="/apps/decis/fr/cabl/file//2023/0001/ACJC_000157_2023_C_13292_2020.pdf"> <img alt="Pdf" border="no" src="data:image/png;base64,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"/> </a> </div> <span><a class="efd" href="#EF">En fait</a><br/><a class="efd" href="#ED">En droit</a><br/><a class="efd" href="#PCM">Par ces motifs</a></span> <div> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td width="231"> <p>rpublique et</p> </td> <td valign="top" width="76"> </td> <td width="236"> <p>canton de genve</p> </td> </tr> <tr> <td colspan="3" width="543"> <p>POUVOIR JUDICIAIRE</p> <p>C/13292/2020 <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/157/2023">ACJC/157/2023</a></p> <p>ARRæT</p> <p>DE LA COUR DE JUSTICE</p> <p>Chambre des baux et loyers</p> <p>DU LUNDI 6 FEVRIER 2023</p> </td> </tr> </table> <p> </p> <p>Entre</p> <p><b>A</b><b>______ SA</b>, sise ______ (VS), appelante d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 26 avril 2022, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvtique 6, 1204 Genve, en l'tude duquel elle fait lection de domicile,</p> <p> </p> <p>et</p> <p><b> </b></p> <p><b>Madame B</b><b>______</b>, domicilie ______ [GE], intime, reprsente par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle elle fait lection de domicile.</p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> </div> <b><u><br clear="all"/> </u></b> <div> <a name="EF"></a><div class="efd">EN FAIT</div> <p><b>A.</b> Par jugement <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=JTBL/297/2022">JTBL/297/2022</a> du 26 avril 2022, communiqu pour notification aux parties le 27 avril 2022, le Tribunal des baux et loyers a dclar inefficace le cong notifi le 2 juin 2020  B______ pour le 31 juillet 2020 par A______ SA concernant les locaux commerciaux au 7<sup>me</sup> tage de l'immeuble sis no. ______, rue 1______  Genve (ch. 1 du dispositif), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et a dit que la procdure tait gratuite (ch. 3).</p> <p> En substance, les premiers juges ont considr que B______ n'avait pas viol son devoir de diligence et que, quoi qu'il en soit, aucun motif de refus de sous-location n'tait ralis en l'espce. Ds lors, la rsiliation du bail donne en raison de l'existence de la sous-location et des conditions de cette dernire devait tre considre comme inefficace.</p> <p><b>B. a.</b> Par acte dpos le 25 mai 2022 au greffe universel et transmis le mme jour  la Cour de justice, A______ SA forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut  ce que la Cour, cela fait, constate l'efficacit du cong donn  B______, condamne cette dernire  vacuer immdiatement les locaux litigieux et ordonne  la force publique de procder  l'expulsion de la locataire ds l'entre en force du jugement d'vacuation.</p> <p> <b>b.</b> Par acte dpos le 28 juin 2022, B______ conclut  la confirmation du jugement du Tribunal.</p> <p><b> c.</b> A______ SA a rpliqu le 29 aot 2022 et a persist dans ses conclusions. </p> <p><b>d.</b> Les parties ont t avises le 10 octobre 2022 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde  juger, B______ n'ayant pas fait usage de son droit de dupliquer.</p> <p><b>C.</b> Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure :</p> <p> <b>a.</b> Le 31 aot 2006, C______, bailleresse (ci-aprs la premire bailleresse), D______ et B______, locataires, ont conclu un contrat de bail  loyer portant sur la location de bureaux de 146 m<sup>2</sup> au 7<sup>me</sup> tage de l'immeuble sis rue 1______ no. ______  Genve.</p> <p>Suite au dcs de D______ en avril 2019, B______ est reste seule titulaire du bail.</p> <p>Le contrat de bail a t conclu pour une dure de cinq ans, du 1<sup>er</sup> novembre 2006 au 31 octobre 2011, renouvelable ensuite tacitement de cinq ans en cinq ans. Le pravis de rsiliation tait de six mois.</p> <p>Les locaux taient destins  l'usage d'un cabinet psychiatrique exclusivement.</p> <p>Le loyer, index  l'indice suisse des prix  la consommation, a t fix en dernier lieu, le 1<sup>er</sup> aot 2017,  3'728 fr. par mois et les charges mensuelles  180 fr.</p> <p>A une date indtermine, A______ SA est devenue propritaire de l'immeuble susmentionn.</p> <p>L'immeuble a t gr par [la rgie immobilire] E______ jusqu'au 31 dcembre 2017, puis par [la rgie immobilire] F______ ds cette date.</p> <p>D______ tait l'interlocuteur principal des rgies susmentionnes.</p> <p> <b>b.</b> Par courrier du 3 juin 2006, B______ a fait part  la premire bailleresse de son souhait de s'installer dans les locaux en question en tant que psychiatre, avec deux collgues psychologues, tout en tant seule responsable du bail, D______ faisant office de garant. </p> <p>Il tait galement convenu avec E______ et la premire bailleresse que des cloisons soient installes afin de constituer des bureaux spars dans les locaux qui taient alors en Ç open space È. A teneur du bail, les travaux ont t pris en charge pour partie par la bailleresse et pour partie par B______.</p> <p>Aprs la ralisation des travaux, les locaux se composaient de quatre bureaux, d'une salle d'attente, d'un hall d'entre, d'une salle de runion avec kitchenette et de deux pices d'eau.</p> <p><b>c. </b>B______ exerce son activit de psychiatre dans l'un des bureaux et sous-loue les trois autres. </p> <p>Le deuxime bureau est exploit par G______, psychologue, qui exerce son activit  plein temps. Au dbut du bail, elle partageait le bureau avec H______, chacune exerant  mi-temps.</p> <p>Le troisime bureau est occup par I______, psychologue.</p> <p>Le quatrime bureau a t occup par J______ de juin 2016  mars 2018. Depuis mi-avril 2019, il est occup par K______, psychiatre-psychothrapeute, qui exerce son activit  80%.</p> <p>Chaque thrapeute a l'usage exclusif d'un bureau. Les autres pices (salle d'attente, salle de confrence avec kitchenette, sanitaires et hall) sont utilises de manire commune.</p> <p><b>d.</b> Sur le plan financier, le loyer et les charges, ainsi que tous les frais du cabinet (assurance mnage, femme de mnage, frais administratifs) et les achats divers (meubles, produits de nettoyage, matriel de bureau commun, fax et photocopieuse, caftria, entretien gnral et dcoration) sont partags en quatre parts.</p> <p>Les frais mensuels sont rpartis entre les quatre thrapeutes de la faon suivante :</p> <p>- Loyer et provision pour chauffage et eau chaude 977 fr.</p> <p>- Assurance mnage / RC 3 fr. 51</p> <p>- Acompte pour frais de fonctionnement et dpenses communes 150 fr.</p> <p>(lectricit, frais de mnage, achat de matriel, etc.), adapt selon</p> <p>les besoins et spcificits dans le bilan de fin d'anne.</p> <p>Total 1'130 fr. 50</p> <p><b>e.</b> B______ tablit chaque anne un dcompte des montants dus et verss par chacune des sous-locataires et leur rembourse l'ventuel trop-peru. Le loyer, les charges et toutes les dpenses et achats communs y sont consigns et partags en quatre. Si l'une des sous-locataires effectue un achat, la locataire la rembourse et consigne le montant au bilan.</p> <p><b>f.</b> Le nom de chaque thrapeute figure sur la plaque au bas de l'immeuble, ainsi que sur la porte palire et sur la porte du bureau qu'elle occupe.</p> <p>Au dbut du bail, le 11 septembre 2006, la premire bailleresse avait tabli un bulletin de commande de plaquettes pour la porte des locaux et la bote aux lettres, aux noms de B______, de H______ et de G______.</p> <p><b>g. </b>Par jugement du 7 dcembre 2020, le Tribunal a notamment accord  B______ une rduction de loyer de 30% du 4 septembre 2016 au 29 novembre 2017, les locaux tant affects d'un dfaut li  des infiltrations d'eau.</p> <p>Lors de l'audience du 29 janvier 2019 qui s'est tenue dans le cadre de cette procdure, L______, reprsentant [de la rgie] E______, a dclar que la sous-location n'tait pas autorise.</p> <p><b>h.</b> Par courrier du 10 mars 2020, A______ SA a invit B______  lui transmettre l'intgralit des contrats de sous-location en cours.</p> <p><b>i.</b> B______ a rpondu le 31 mars 2020  A______ SA que cette dernire n'ignorait pas que les locaux avaient toujours t partiellement sous-lous, selon accord intervenu entre les parties au dbut du bail. Elle lui a remis la copie des contrats de sous-location et avenants, ainsi que la feuille de calcul concernant la rpartition des frais entre elle et les sous-locataires.</p> <p><b>j. </b>Le 1<sup>er</sup> avril 2020, A______ SA a invit B______  lui communiquer la surface des locaux lous aux sous-locataires. </p> <p><b>k.</b> Le 8 avril 2020, B______ a rpondu  A______ SA que les bureaux de I______ et de G______ mesuraient 26 m<sup>2</sup>, celui de K______ et le sien mesuraient 25 m<sup>2</sup>.</p> <p><b>l.</b> Dans son courrier du 9 avril 2020, A______ SA a considr que les conditions des sous-locations taient manifestement abusives. Elle a mis B______ en demeure de ne plus les pratiquer d'ici au 31 mai 2020.</p> <p><b>m.</b> Le 28 mai 2020, B______ a contest ces allgations aux motifs qu'elle partageait de manire tout  fait gale l'ensemble de la surface des locaux avec les sous-locataires et ne pratiquait aucune majoration de loyer.</p> <p><b>n.</b> Par avis officiel du 2 juin 2020, A______ SA a rsili le bail pour le 31 juillet 2020, en se fondant sur l'article 257f al. 3 CO.</p> <p><b>o.</b> Par requte dpose le 3 juillet 2020 par-devant la Commission de conciliation, dclare non concilie lors de l'audience du 14 janvier 2021 et porte devant le Tribunal le 12 fvrier 2021, B______ a conclu, principalement,  ce que le Tribunal constate l'inefficacit du cong notifi le 2 juin 2020 pour le 31 juillet 2020 portant sur les locaux commerciaux et, subsidiairement,  ce qu'il annule le cong.</p> <p>A l'appui de sa requte, B______ a notamment produit un courrier du 20 octobre 2020 sign par les trois sous-locataires expliquant de manire dtaille le fonctionnement du cabinet sur un plan organisationnel et financier, ainsi que les factures relatives aux frais de fonctionnement et aux dpenses communes mentionnes dans le bilan adress  chaque sous-locataire pour la priode de janvier  octobre 2020.</p> <p><b>p.</b> Dans sa rponse du 19 avril 2021, A______ SA a conclu  la validation de la rsiliation. Elle a pris des conclusions reconventionnelles en vacuation et en excution directe de celle-ci.</p> <p>En substance, elle a fait valoir que les contrats de sous-location avaient t conclus sans son accord pralable. Les conditions de la sous-location taient abusives, la participation aux prtendus frais communs induisant une majoration de loyer de 15,7% injustifie.</p> <p><b>q.</b> Lors de l'audience du 29 juin 2021 du Tribunal, les parties ont chacune dpos un charg de pices complmentaire.</p> <p>Le conseil de A______ SA a expos que la prcite n'avait pas t informe de l'identit des hritiers de feu D______ et partant des titulaires du bail que le 25 novembre 2019, de sorte qu'elle n'avait pu adresser de mise en demeure plus tt.</p> <p>B______ a dclar qu'elle avait lou les locaux dans le but de les partager avec deux collgues. La bailleresse et les locataires avaient particip aux travaux d'amnagement des locaux. Elle tait venue voir comment se droulaient les travaux et connatre l'organisation du cabinet. Les locaux avaient t sous-lous depuis le dbut du bail. Il y avait eu quelques changements de sous-locataires dont elle n'avait pas avis sa bailleresse. Celle-ci ne l'avait jamais interpele au sujet des sous-locations alors qu'elle-mme et sa reprsentante avaient effectu plusieurs visites dans le cabinet.</p> <p><b>r.</b> Lors des audiences des 5 octobre, 23 novembre 2021 et 18 janvier 2022 le Tribunal a procd  l'audition de tmoins.</p> <p>I______ a dclar qu'elle avait suivi les discussions au dbut du bail, confirmant qu'il tait clairement tabli que les locaux, qui sont vastes, seraient partags entre plusieurs personnes. Il lui tait arriv d'tre prsente dans les locaux lors des visites de la rgie grant l'immeuble. A une ou deux reprises, elle avait tlphon  la rgie en s'annonant par son nom, sans prciser qu'elle tait sous-locataire. Elle utilisait plusieurs fois par jour le Ç secrtariat/caftria È o se trouvent le fax, la photocopieuse, le frigo et les machines  caf.</p> <p>G______ a expos qu'il tait prvu depuis le dbut que les locaux soient partags. Elle avait particip aux discussions avec l'architecte et [la rgie] E______ concernant les travaux d'amnagement des locaux. Elle ne figurait pas sur le bail car il tait plus simple vis--vis de la rgie d'avoir un seul interlocuteur. Elle a confirm les montants des charges factures figurant au bilan et indiqu qu'elle faisait confiance  B______, ne demandant pas  voir les pices comptables.</p> <p>K______ a dclar que les chiffres du bilan correspondaient aux frais partags. Elle n'avait pas demand les pices comptables mais y avait accs.</p> <p>L______, directeur auprs de F______ jusqu'au 31 dcembre 2020, a dclar qu'il n'avait pas eu de contacts directs avec la locataire, mais qu'il tait au courant des changes concernant la rfection de la toiture, des infiltrations ainsi que d'ventuelles sous-locations, problmatiques qui taient discutes avec la bailleresse. Il a confirm les propos inscrits dans le procs-verbal du 29 janvier 2019. Il ne se souvenait pas avoir t inform des changements de locataires. A l'occasion d'une visite dans l'immeuble, il avait vu des noms sur la porte palire diffrents de ceux des locataires et souponn une sous-location. Il en avait inform A______ SA. Il avait aussi regard dans le dossier et constat qu'il n'y avait pas de sous-location autorise. Il ne savait pas pourquoi un dlai de plus d'une anne s'tait coul entre ce constat et l'avis de rsiliation. Il ignorait si tout le dossier avait t remis  [la rgie] F______, mais il partait du principe que tel tait le cas.</p> <p>M______, en charge de l'immeuble en question auprs de [la rgie] E______ jusqu'au 31 dcembre 2017, a dclar qu'elle avait rencontr  trois reprises la locataire. A l'poque, elle avait visit les locaux et constat qu'il y avait plusieurs mdecins qui occupaient des salles diffrentes, ce qui ne posait pas de problme. Elle ne s'occupait que des aspects techniques et ne connaissait pas les liens existants entre la locataire et les autres personnes qui utilisaient les locaux.</p> <p><b>s.</b> Dans leurs plaidoiries finales crites des 21 fvrier et 8 mars 2022, les parties ont persist dans leurs conclusions. </p> <p><b>t.</b> Les 24 et 25 mars 2022, les parties ont adress au Tribunal des dterminations spontanes. </p> <p><b>u.</b> Le Tribunal a gard la cause  juger le 26 mars 2022.</p> <b><u><br clear="all"/> </u></b> <a name="ED"></a><div class="efd">EN DROIT</div> <p><b>1.</b> <b>1.1 </b>L'appel est recevable contre les dcisions finales et les dcisions incidentes de premire instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).</p> <p>Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_388/2016">4A_388/2016</a> du 15 mars 2017 consid. 1).</p> <p>Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent dtermine, le Tribunal dtermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas  s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement errone (art. 91 al. 2 CPC). La dtermination de la valeur litigieuse suit les mmes rgles que pour la procdure devant le Tribunal fdral (Rtornaz in : Procdure civile suisse, Les grands thmes pour les praticiens, Neuchtel, 2010, p. 363; Sphler, Basler Kommentar, Schweizeriche Zivilprozessordnung, 3<sup>me</sup> dition, 2017, n. 9 ad art. 308 CPC).</p> <p>Dans une contestation portant sur la validit d'une rsiliation de bail, la valeur litigieuse est gale au loyer de la priode minimum pendant laquelle le contrat subsiste ncessairement si la rsiliation n'est pas valable, priode qui s'tend jusqu' la date pour laquelle un nouveau cong peut tre donn ou l'a effectivement t. Lorsque le bail bnficie de la protection contre les congs des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considration la priode de protection de trois ans ds la fin de la procdure judiciaire qui est prvue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=137%20III%20389">137 III 389</a> consid. 1.1; <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=136%20III%20196">136 III 196</a> consid. 1.1; arrt du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_388/2016">4A_388/2016</a> du 15 mars 2017 consid. 1). </p> <p>En l'espce, le loyer annuel des locaux, charges comprises, s'lve  46'896 fr., de sorte que la valeur litigieuse est suprieure  10'000 fr.</p> <p>La voie de l'appel est donc ouverte.</p> <p><b>1.2 </b>L'appel a t interjet dans le dlai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. </p> <p><b>1.3</b> L'appel peut tre form pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrle librement l'apprciation des preuves effectue par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=138%20III%20374">138 III 374</a> consid. 4.3.1).</p> <p><b>1.4</b> Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC).</p> <p><b>2.</b> L'appelante reproche au Tribunal d'avoir dclar inefficace le cong litigieux, alors que les conditions de l'art. 257f al. 3 CO taient remplies et que l'intime s'adonnait  une sous-location  des conditions abusives, en violation de l'art. 262 al. 2 CO.</p> <p><b>2.1 </b>En vertu de l'art. 257f al. 1 et 2 CO, le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin ncessaire et, s'il s'agit d'un immeuble, d'avoir pour les habitants et les voisins les gards qui leur sont dus.</p> <p>Aux termes de l'art. 257f al. 3 CO, lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation crite du bailleur, persiste  enfreindre son devoir de diligence ou  manquer d'gards envers les voisins, le bailleur peut rsilier le contrat avec effet immdiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent tre rsilis moyennant un dlai de cong minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.</p> <p>Ainsi, en cas de violation persistante des devoirs noncs ci-dessus, l'art. 257f al. 3 CO confre au bailleur un droit de rsiliation anticipe (<a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/929/2022">ACJC/929/2022</a> du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; Wessner, in : Droit du bail  loyer et  ferme, Commentaire pratique, 2e d., Ble 2017, n. 3 ad art. 257f CO). </p> <p>L'art. 257f al. 3 CO suppose la ralisation des conditions cumulatives suivantes : la violation de la diligence incombant au locataire, un avertissement crit du bailleur, la persistance du locataire  ne pas respecter son devoir en relation avec les manquements voqus par le bailleur dans sa protestation, le caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, le respect d'un pravis de 30 jours pour la fin d'un mois (arrts du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_87/2012">4A_87/2012</a> du 10 avril 2012 consid. 4.1 et <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4C_306/2003">4C_306/2003</a> du 20 fvrier 2004 consid. 3.1).</p> <p>La rsiliation anticipe du bail en vertu de l'art. 257f al. 3 CO prsuppose l'envoi d'une protestation crite du bailleur qui a pour but de faire cesser une violation en cours et d'en empcher une nouvelle; elle doit indiquer prcisment l'obligation viole par le locataire et les mesures qu'il lui revient de prendre pour que la situation redevienne normale. La protestation crite du bailleur doit mentionner l'tat de fait constituant un usage contraire au bail et ce qu'il est demand au locataire (<a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/929/2022">ACJC/929/2022</a> du 7 juillet 2022 consid. 4.1.1; <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/1282/2013">ACJC/1282/2013</a> du 4 novembre 2013 consid. 4.2 et autres arrts cits). Seules des circonstances exceptionnelles justifient de priver le locataire d'une telle possibilit (arrts du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_162/2014">4A_162/2014</a> du 26 aot 2014 consid. 2.2 et <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_456/2010">4A_456/2010</a> du 18 avril 2011 consid. 3.2).</p> <p>Ainsi, le cong doit correspondre  un fait pour lequel un avertissement initial a dj t donn et ne peut pas survenir longtemps aprs ce dernier (arrts du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_457/2013">4A_457/2013</a> consid. 3.1; <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4C_270/2001">4C_270/2001</a> du 26 novembre 2001 consid. 3b dd et <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/1141/2003">ACJC/1141/2003</a> du 10 novembre 2003).</p> <p>La persistance du locataire  ne pas respecter ses devoirs exige que les perturbations se poursuivent malgr la mise en demeure (arrt du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_173/2017">4A_173/2017</a> du 11 octobre 2017 consid. 3.1.2).</p> <p>Il appartient au bailleur de prouver la ralisation desdites conditions. Lorsque ces conditions ne sont pas remplies, la rsiliation anticipe est inefficace; elle ne peut pas tre convertie en une rsiliation ordinaire (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=135%20III%20441">135 III 441</a> consid. 3.3; arrt du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_140/2019">4A_140/2019</a> du 26 septembre 2019 consid. 4.2).</p> <p>L'exigence du caractre insupportable du maintien du contrat pour le bailleur n'a pas de porte indpendante, lorsque le bail est rsili en raison d'une sous-location dnue d'autorisation pralable et que la sous-location aurait pu tre refuse  bon droit par le bailleur pour l'un des motifs prvus  l'art. 262 al. 2 CO (ATF <br/> <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=134%20III%20300">134 III 300</a> consid. 3.1; <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=134%20III%20446">134 III 446</a> consid. 2.2).</p> <p><b>2.2</b> Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (art. 262 al. 1 CO).</p> <p>L'art. 262 al. 1 CO n'exige pas que le consentement  la sous-location soit donn par crit par le bailleur. Le consentement peut donc tre donn oralement ou mme tacitement (actes concluants, silence du bailleur) (arrt du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_290/2015">4A_290/2015</a> du 9 septembre 2015 consid. 3.1).</p> <p>Le locataire qui sous-loue totalement ou partiellement le logement remis  bail sans requrir le consentement du bailleur viole son devoir de diligence et s'expose  une rsiliation anticipe du contrat au sens de l'art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait dispos d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer  la sous-location (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=134%20III%20300">134 III 300</a> consid. 3.1).</p> <p>Les cas dans lesquels le bailleur peut refuser son consentement, numrs de manire exhaustive  l'art. 262 al. 2 CO, sont les suivants : lorsque le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (a), lorsque les conditions de la sous-location, compares  celle du contrat de bail, sont abusives (b), et lorsque la sous-location prsente pour le bailleur des inconvnients majeurs (c).</p> <p>Enfin, la jurisprudence a prcis que la sous-location partielle est conue notamment pour le cas d'un appartement devenu trop grand  la suite, par exemple, du dcs ou du dpart de l'un de ses occupants et qui est sous-lou  un tiers pour partie seulement (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=138%20III%2059">138 III 59</a> consid. 2.2.1; arrts du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_507/2012">4A_507/2012</a> du 19 dcembre 2012 consid. 3.2 ; <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_367/2010">4A_367/2010</a> du 4 octobre 2010 consid. 2.1).</p> <p><b>2.3</b> En l'espce, l'intime a d'emble prcis par crit, lorsqu'elle a manifest son intrt  louer les locaux litigieux, qu'elle entendait les partager avec d'autres thrapeutes, mais serait seule locataire. A la suite de ce courrier, des cloisons ont t montes afin de crer quatre espaces de bureaux distincts, d'entente entre la premire bailleresse et l'intime, qui ont particip chacune financirement aux travaux. Des plaques ont t mises aux noms de plusieurs thrapeutes par E______ et la premire bailleresse a eu accs aux locaux. Au vu de ces lments et de la volont clairement exprime de B______ d'en sous-louer une partie, ce qui a t fait depuis la prise du bail, il ne peut tre retenu que la sous-location n'tait pas admise par la premire bailleresse ou n'aurait pas t porte  sa connaissance. L'argument de l'appelante selon lequel la prsence d'autres thrapeutes dans les locaux ou les discussions au sujet de l'amnagement de ces derniers avec E______ n'entranait pas encore leur qualit de sous-locataire ne convainc pas, au vu des circonstances dcrites ci-dessus. </p> <p>Il convient ainsi de retenir, avec le Tribunal, que la sous-location tait connue et admise,  tout le moins par actes concluants par la premire bailleresse.</p> <p>Le fait que l'appelante ait ralis de manire fortuite qu'une partie des locaux tait sous-loue dans la mesure o cette information ne figurait pas explicitement au dossier de location ne dcoule pas d'un manque de diligence de la part de l'intime, les conditions du bail n'ayant pas t modifies par le changement de propritaire de l'immeuble. </p> <p>Par ailleurs, l'absence de contacts directs entre les sous-locataires et F______ ne permet pas de remettre en cause ce qui prcde.</p> <p>L'absence d'information  la bailleresse des changements de sous-locataires ne conduit pas  elle seule de constater la violation de son devoir de diligence par l'intime, dans la mesure o il n'est pas dmontr qu'il s'agirait d'une pratique nouvelle qui n'tait pas accepte par la premire bailleresse, respectivement que celle-ci requrait de donner son accord  chaque changement de sous-locataire. </p> <p>Enfin, l'appelante n'explique pas en quoi le Tribunal aurait considr  tort que les autres conditions de l'art. 257f al. 3 CO taient remplies. Il convient de retenir,  l'instar du Tribunal, que les conditions poses au prononc d'un cong anticip ne sont pas remplies.</p> <p><b>2.4</b> Par ailleurs, il ressort des faits tablis que B______ et ses trois sous-locataires disposent chacune de la jouissance d'un bureau de taille quasiment identique aux autres, ainsi que d'un accs gal aux parties communes des locaux et paient chacune un quart du loyer du bail principal. Elles partagent de manire gale les frais de fonctionnement du cabinet, qui sont clairement distingus du loyer, et ceux-ci font l'objet de dcomptes desquels il ne peut tre considr qu'ils ne correspondraient pas aux dpenses effectives. Les acomptes, puis les montants finaux effectivement verss pour les frais de fonctionnement, ne correspondent ainsi nullement  un loyer major, mais bien  des autres dpenses, lies aux activits des occupants. </p> <p>Contrairement  ce que prtend l'appelante, le Tribunal n'a pas err en considrant que la ralit de ces frais et de leur rpartition gale entre les occupantes des locaux tait admise, quand bien mme les sous-locataires ne procdaient pas  une vrification systmatique et minutieuse de toutes les pices comptables. De mme, les critiques de l'appelante quant  la crdibilit de ces pices ne permettent pas de retenir que ce serait  tort que le Tribunal a t convaincu de leur valeur probante, ce d'autant plus qu'il s'agit, pour la plupart, d'achats ncessaires au fonctionnement d'un cabinet (matriel de nettoyage, d'imprimante, masques chirurgicaux, etc.). De plus, dans la mesure o les faits ont t tablis en dtail et o l'tablissement des faits n'est pas critiqu dans l'appel, il n'apparat pas ncessaire d'y revenir plus en avant.</p> <p>Il sied au surplus de rappeler que les conditions de la sous-location ont t transmises  l'appelante ds qu'elle l'a demand et que celle-ci ne fait pas tat d'un inconvnient majeur autre que la sous-location reprsenterait pour elle.</p> <p>Aprs examen des conditions de la sous-location, il en dcoule que l'appelante ne pouvait la refuser, dans la mesure o les conditions poses par la loi sont respectes.</p> <p>Ainsi, les conditions poses au prononc d'un cong selon l'art. 257f al. 3 CO ne sont pas runies, de sorte que le jugement querell sera intgralement confirm.</p> <p><b>3. </b>Au vu de ce qui prcde, il n'est pas ncessaire d'examiner la question de l'annulabilit du cong.</p> <p>De mme, l'appelante sera dboute de ses conclusions en vacuation, ce d'autant plus qu'elle n'explique pas en quoi le Tribunal aurait err sur ce point.</p> <p><b>4.</b> A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=139%20III%20182">139 III 182</a> consid. 2.6).</p> <p>* * * * *</p> <p> </p> <b><br clear="all"/> </b> <a name="PCM"></a><div class="efd">PAR CES MOTIFS,<br/> La Chambre des baux et loyers :</div> <p>A la forme :</p> <p>Dclare recevable l'appel interjet le 25 mai 2022 par A______ SA contre le jugement <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=JTBL/297/2022">JTBL/297/2022</a> rendu le 26 avril 2022 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/13292/2020-1-OSB.</p> <p>Au fond :</p> <p>Confirme le jugement entrepris.</p> <p>Dit que la procdure est gratuite.</p> <p>Dboute les parties de toutes autres conclusions.<b></b></p> <p>Sigeant :</p> <p>Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame <br/> Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire.</p> <p> </p> <div align="center"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td valign="top" width="246"> <p>La prsidente :</p> <p>Nathalie LANDRY-BARTHE<i></i></p> </td> <td valign="top" width="94"> <p> </p> </td> <td width="227"> <p>La greffire :</p> <p>Mat VALENTE<i></i></p> </td> </tr> </table> </div> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p><i><u> </u></i></p> <p><i><u> </u></i></p> <p><i><u> </u></i></p> <p><i><u> </u></i></p> <p><i><u> </u></i></p> <p><i><u>Indication des voies de recours</u> : </i></p> <p><i> </i></p> <p><i>Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile.</i></p> <p><i>Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.</i></p> </div> </div> </div> </div></body></html>