© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/20 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 21-8698, 21-8984 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 08.09.2022 Entscheiddatum: 08.06.2022 BUDE 2022 Nr. 049 Art. 61 BauG. Räume mit genügenden Belüftungs- und Belichtungsmöglichkeiten eignen sich für den längeren Aufenthalt von Personen und können zumindest als Arbeitsraum verwendet werden. Vorliegend war, aufgrund objektiver Kriterien, der knapp 14 m2 grosse Raum bei der Ausnützungsberechnung einzubeziehen, auch wenn er die vom Baureglement geforderte Fensterfläche nicht aufwies (Erw.3.4.2). Verfügt ein Bauvorhaben über zwei annährend gleichwertige Hauptwohnseiten und sieht das kommunale Baureglement in diesem Fall eine Aufteilung der Summe des grossen und kleinen Grenzabstands vor, so ist die Summe des grossen und kleinen Grenzabstands hälftig auf die beiden annähernd gleichwertigen Hauptwohnseiten aufzuteilen (Erw. 4.6). BUDE 2022 Nr. 49 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 21-8698/21-8984 Entscheid Nr. 49/2022 vom 8. Juni 2022 Rekurrenten 1 A.___, B.___, alle vertreten durch MLaw Michael Nagel, Rechtsanwalt, Marktplatz 4, 9004 St.Gallen und Rekurrent 2 C.___, vertreten durch Dr.iur. Anja Müller-Gerteis, Paradiesweg 2, 9410 Heiden Vorinstanz Stadtrat Z.___ (Entscheid vom 6. September 2021) Rekursgegnerin D.___, vertreten durch Dr.iur. Werner Ritter, Rechtsanwalt, Bahnhofstrasse 24, 9443 Widnau Betreff Baubewilligung (Neubau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage und Luft- Wasser Wärmepumpe) Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 2/19 Sachverhalt A. Die D.___, Y.___, ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, Grund- buch Z.___, am M.___ in Z.___. Das Grundstück liegt gemäss gelten- dem Zonenplan der Stadt Z.___ vom 19. Dezember 1995 in der Wohn- zone W2. Es ist unüberbaut. Das Grundstück wird im Nordosten über die Strasse " M.___" (Gemeindestrasse 3. Klasse) erschlossen. Im westlichen Teil von Grundstück Nr. 001 befindet sich eine bewaldete Fläche von 120 m2. B. a) Mit Baugesuch vom 4. Mai 2021 beantragte die D.___ bei der Bauverwaltung Z.___ die Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf Grundstück Nr. 001. Im Unter -, Erd - und Dachgeschoss soll je eine 4 -Zimmer-Wohnung realisiert werden. Im Tiefgaragengeschoss sind insgesamt sieben Parkplätze geplant. b) Innert der Auflagefrist vom 12. bis 25. Mai 2021 erhoben A.___ sowie B.___, alle Z.___ und vertreten durch MLaw Michael N agel, Rechtsanwalt, St.Gallen , Einsprache gegen das Bauvorhaben. Mit Einsprachergänzung vom 4. Juni 2021 rügten sie insbesondere die Nichteinhaltung des grossen Grenzabstands von 7 m gegen Süden. Eine Aufteilung der Summe des kleinen und grossen Grenzabstands sei nur bei zwei annähernd gleichwertigen Hauptwohnseiten möglich; das gegenständliche Bauvorhaben weise jedoch keine gleichwertigen Hauptwohnseiten auf. Entsprechend sei der eingeplante Grenzabstand von 5 m an der Südfassade nicht ausreichend. Weiter sei die zulässige Gebäudelänge von 25 m überschritten und das Bauvorhaben verletze den Waldabstand, da es lediglich 8 m Abstand zum Wald halte. Weiter sei der Niveaupunkt falsch berechnet, da das geplante Gebäude den gewachsenen Boden im Bereich der nördlichen und südlichen Ecke der Tiefgarage sowie im Westen und Süden des Erdgeschosses schneide. Zudem seien zur Erstellung der Tiefgarage und des Untergeschosses Abgrabungen geplant, welche die maximale Abgrabungshöhe von 2 m im Bereich der Garageneinfahrt nicht einhalten würden. c) Ebenfalls innert der Auflagefrist vom 12. bis 25. Mai 2021 erhob C.___, Z.___, vertreten durch Dr.iur. Anja Müller -Gerteis, Rechtsan- wältin, Heiden, Einsprache gegen das Bauvorhaben. Er brachte ins - besondere vor, die beabsichtigten Abgrabungen würden die zulässige Höhe überschreiten und der grosse Grenzabstand würde nicht einge- halten. In Bezug auf die Ausnützungsziffer rügte er, dass die Bruttoge- schossfläche der Tiefgarage von 35 m2 falsch bemessen und die Flä- che des Abstellraums im Untergeschoss nicht einberechnet worden sei. d) Mit Beschlüssen vom 6. September 2021 erteilte der Stadtrat Z.___ die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen und wies Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 3/19 die Einsprachen von A.___, B.___ sowie C.___ ab. Zur Begründung wurde insbesondere ausgeführt, dass das Grundstück Nr. 001 ohne die Aufteilung der Summe des grossen und kleinen Grenzabstands nicht sinnvoll bebaut werden könne und eine Aufteilung angezeigt sei. In Bezug auf die Rüge der fehlerhaften Festsetzung des Niveaupunkts brachte der Stadtrat Z.___ einzig vor, dieser sei durch den Geometer gemessen und bestätigt worden. Weiter führte der Stadtrat Z.___ aus, dass die maximal zulässige Abgrabungshöhe im Bereich der Tiefga - rage nicht überschritten werde. Zudem sei die Berechnung der Aus - nützungsziffer richtig erfolgt und entsprechend eingehalten, we il der Abstellraum im Untergeschoss lediglich eine Fensterfläche mit einem Lichtmass von 5,3% der Bodenfläche aufweise, ein Raum jedoch min- destens über eine Fensterfläche mit einem Lichtmass von 10% der Bodenfläche verfügen müsse, um angerechnet werden zu können. Zu- dem seien die Treppenhäuser entgegen der Auffassung der Einspre - cher bei der Berechnung der Ausnützungsziffer einberechnet worden, jedoch seien bei einem Gebäude mit einer Tiefgarage, einem Unter - geschoss und zwei Vollgeschossen gesamthaft nur drei Treppenläufe zu rechnen, da ansonsten ein Treppenlauf doppelt in die Berechnung der Ausnützungsziffer einfliessen würde. Die Angabe der Fläche für die Ausnützungsberechnung in der Tiefgarage sei verwirrend, aber korrekt. Ausserdem müsse die klassierte Strassenfläche für die anre- chenbare Parzellenfläche nicht in Abzug gebracht werden, da sie nicht abparzelliert wurde und nach wie vor in der Bauzone liege. C. a) Gegen diese Beschlüsse erhoben A.___ sowie B.___ durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 22. September 2021 Rekurs beim Baudepartment (seit 1. Oktober 2021: Bau- und Umweltdeparte- ment; im Folgenden Rekurs 1). Mit Rekursergänzung vom 2. November 2021 werden folgende Anträge gestellt: 1. Es seien die Baubewilligung und der Einspracheent - scheid des Stadtrates Z.___ vom 6. September 2021 betreffend Baugesuch Nr. 2021-157, Neubau Mehrfa- milienhaus mit Tiefgarage und Luft -Wasser Wärmpe- pumpe aufzuheben und es sei die Baubewilligung nicht zu erteilen; 2. Verfahrensantrag: bereits entsprochen 3. Alles unter Kosten - und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt. zulasten der Rekursgegnerin. Zur Begründung wird insbesondere geltend gemacht, es sei nicht nachvollziehbar, wie der Niveaupunkt festgelegt worden sei. Nach An- sicht der Rekurrenten 1 könne es sich aber beim gemäss den Bauge- suchsunterlagen bestimmten Niveaupunkt nicht um den Schwerpunkt jenes Teils des Gebäudevolumens handeln, der den gewachsenen Boden durchschneide. Im Weiteren seien unzulässige Terrainverän - derungen geplant, durch welche die zulässige Abgrabungshöhe über- Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 4/19 schritten werde. Ausserdem sei der grosse Grenzabstand gegen Sü - den nicht eingehalten. Eine Aufteilung der Summe des grossen und des kleinen Grenzabstands auf annähernd gleichwertige Hauptwohn- seiten sei vorliegend zu Unrecht erfolgt, weil es sich bei der Südwest- seite nicht um eine Hauptwohnseite handle. Zudem wird vorgebracht, die zulässige Gebäudelänge sei überschritten, es befänden sich Mau- ern der Garageneinfahrt im Strassenabstand, sowie Stützmauern des Gartens im Untergeschoss würden bis unmittelbar an die Grund - stücksgrenze zu Grundstück Nr. 002 reichen und würden daher den Grenzabstand unterschreiten. Ausserdem sei die Tiefgarage nicht un- terirdisch und könne daher nicht vom privilegierten Grenzabstand pro- fitieren. b) Mit Schreiben vom 4. Oktober 2021 erhob auch C.___, durch seine Rechtsvertreterin Rekurs beim Bau- und Umweltdepartment (im Folgenden Rekurs 2). Es werden folgende Anträge gestellt: 1. Der Baubewilligungs - und der Einspracheentscheid des Stadtrats der Stadt Z.___ vom 6. September 2021 seien aufzuheben; 2. das Baugesuch der D.___, N.___, Y.___ für den Neu- bau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage und Luft - Wasser-Wärmepumpe auf dem Grunds tück Nr. 001 sei abzuweisen; 3. Eventualiter: 3.1. Es sei auflageweise durch geeignete Schutzmassnahmen sicherzustellen, dass bei der Bauausführung die drohenden Erschütterungseinwir - kungen am Grundstück und an der Liegenschaft des Einsprechers vermieden und die Vorgaben der VSS - Norm SN 640 312 berücksichtigt werden; 3.2. Es sei auflageweise auf Kosten der Baugesuch - stellerin der Zustand der Liegenschaft des Einsprechers sowohl vor Baubeginn als auch nach der Fertigstellung durch eine Expertise (Rissprotokoll) festzustellen; 3.3. Es seien auflageweise auf Kosten der Baugesuchstellerin während und nach der Beendigung der Bauarbeiten am Gebäude und an den Stützmauern Erschütterungs - und Deformationsmessungen und am Felsen Inklinometermessungen durchzuführen. 3.4. Es sei durch die Baugesuchstellerin eine Sicherheitsleistung im Umfang von mindestens CHF 300'000 für Schäden an der Liegenschaft M.___ , Z.___ und seiner Umgebung zu hinterlegen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 5/19 3.5 Es sei auflageweise auf Kosten der Baugesuchstellerin ein Zustandsprotokoll der Strasse zu erstellen. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MWST zulasten des Rekursgegners Zur Begründung wird vorgebracht, das Bauvorhaben halte die Grenzabstände nicht ein. Ebenso befinde sich eine Stützmauer an der östlichen Grundstücksgrenze sowie die beiden Stützmauern entlang der Tiefgarageneinfahrt im Strassenabstand. Weiter sei die zulässige Gebäudelänge nicht eingehalten, da Vorbauten im Gegensatz zu Anbauten einzuberechnen seien. Ausserdem sei die Festlegung des Niveaupunkts fehlerhaft, da dieser nach jenem Teil des Gebäudevolumens zu bestimmen sei, der den gewachsenen Boden durchschneide und nicht nach dem auf dem gewachsenen Terrain projizierten Schwerpunkt des kleinsten die Untergeschossgrundfläche ohne Terrasse umfa ssenden Rechtecks. Zudem seien unzulässige Abgrabungen und Terrainveränderungen geplant, da insbesondere im Bereich der Tiefgarageneinfahrt Abgrabungen von mehr als 2 m vorgesehen seien. Weiter werde die Ausnützungsziffer von 0,5 überschritten, da die Strassenfläche nicht von der anrechenbaren Parzellenfläche abgezogen worden sei. Ausserdem seien die Angaben der für die Ausnützungsberechnung massgeblichen Fläche in der Tiefgarage nicht nachvollziehbar. In privatrechtlicher Hinsicht bringt der Rekurrent 2 vo r, dass aufgrund der beabsichtigten Sprengungen des felsigen Bodens auf Grundstück Nr. 001 mit Erschütterungen und Schäden an seiner Liegenschaft zu rechnen sei. D. a) Mit Schreiben vom 10. November 2021 verzichtet die Vorinstanz – ohne Antragstellung – auf eine Vernehmlassung in den beiden Rekursverfahren. b) Mit Vernehmlassungen vom 11. April 2022 beantragt die Rekursgegnerin, vertreten durch Dr.iur. Werner Ritter, Rechtsanwalt, Widnau, die Rekurse unter Kostenfolge zuzüglich Barauslagen und Mehrwertsteuer abzuweisen. Sie bringt insbesondere vor, die Grenzabstände seien eingehalten. Dies auch deshalb, weil die Nordostfassade des Bauvorhabens nicht den Grenzabstand, sondern den Strassenabstand einzuhalten habe. Ausserdem handle es sich bei den im Strassenabstand geplanten Stützmauern um Anlagen, die dem Verkehr dienen, welche gemäss Art. 108 des Strassengesetzes (sGS 732.1; abgekürzt StrG) keinen Strassenabstand einzuhalten hätten. Weiter seien Vorbauten bei der Bestimmung der Gebäudelänge nicht mitei nzubeziehen, weshalb die zulässige Gebäudelänge nicht überschritten sei. Zudem sei bereits von der Vorinstanz dargelegt worden, dass die geplanten Abgrabungen das zulässige Mass einhalten würden. c) Mit Schreiben vom 9. Mai 2022 nimmt der Rekur rent 2 zu den Vorbringen der Rekursgegnerin Stellung. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 6/19 E. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vorgenannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zusammenhang. Sie werfen dieselben Sachverhalts - und Rechtsfragen auf. Es ist somit zweckmässig, sie verfahrensrechtlich zu vereinigen und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/9 6 und B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30). 1.2 Die Zuständigkeit des Bau - und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf die Rekurse ist einzutreten. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürz t BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache - und Baubewilligungs - entscheid erging am 6. September 2021. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtli che Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 ( Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung. 3. Der Rekurrent 2 rügt, das geplante Bauvorhaben überschreite die Ausnützungsziffer. 3.1 Nach Art. 61 Abs. 1 BauG ist die Ausnützungsziffer die Verhältniszahl der Summe aller anrechenbaren Geschossflächen zur anrechenbaren Parzellenfläche. Nach Art. 62 Abs. 2 BauG zählen zu den anrechenbaren Geschossflächen die nutzbaren Geschossflächen einschliesslich Gänge, Treppenhäuser und Mauerquerschnitte. Nicht anrechenbar sind unter anderem Keller -, Estrich - und nichtgewerbliche Einstellräume, unterirdische gewerbliche Lagerräume sowie Gemeinschaftsräume in Mehrfamilienhäusern. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 7/19 Massgebend ist nicht die Bezeichnung eines Raums in den Planunterlagen oder die Absicht der Baugesuchsteller, sondern die nach objektiven Kriterien beurteilte Verwendungs möglichkeit eines Raums. Gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist für die Nutzung eines Raums zu Arbeitszwecken eine natürliche Belichtung nicht zwingend erforderlich. Das Fehlen von Fenstern in den Plänen schliesst eine Eignung zur Nutzung als Arbeitsraum nicht aus. Sodann muss die Belüftung nicht zwingend über Fenster erfolgen (VerwGE B 2009/25 vom 15. Oktober 2009 Erw. 3.5.4 mit Hinweisen; siehe auch BDE Nr. 68/2013 vom 8. November 2013 Erw. 2 und BDE Nr. 33/2021 vom 19. April 2021 Erw. 5.2.1). Zudem sind nach ständiger Praxis der Rechtsmittelinstanzen Gänge und Treppenhäuser bei der Berechnung der Ausnützungsziffer einzubeziehen, soweit sie als Zugang zu anrechenbaren Geschossflächen dienen. Dies ist der Fall, wenn sie sich in einem Geschoss mi t anrechenbaren Räumlichkeiten befinden oder als Hauseingang dienen und gilt selbst dann, wenn sich der Hauseingang im Untergeschoss befindet, das für sich keine anrechenbaren Geschossflächen enthält (GVP 1996 Nr. 104 mit Hinweisen; B. HEER, St.Gallisches Bau- und Planungsrecht, Bern 2003, Rz. 665). 3.2 Das strittige Bauvorhaben liegt in der Wohnzone W2. In dieser Zone ist eine Ausnützung von 0,5 erlaubt (Art. 5 Abs. 1 des Baureglementes der Stadt Z.___; abgekürzt BauR). Gemäss dem Plan "Ausnutzungsziffer", Massstab 1:200, datiert vom 3. Mai 2021, sowie gemäss den Angaben im Geoportal stehen der Rekursgegnerin nach Abzug der Waldfläche von 120 m2 als anrechenbare Parzellenfläche insgesamt 1'109,8 m2 (gemäss Geoportal 1'110 m2) zur Verfügung. Bei einer Ausnützung von 0,5 ergibt dies eine zulässige anrechenbare Geschossfläche von 554, 9 m2. Die Rekursgegnerin selber geht von einer anrechenbaren Geschossfläche von 558,9 m2 aus. Bereits damit ist die zulässige anrechenbare Geschossfläche um 4 m2 und dadurch die zulässige Ausnützung überschritten. 3.3 Zudem ist der Ausnützungsberechnung vom 3. Mai 2021 zu entnehmen, dass die Fläche des Treppenaufgangs im Obergeschoss von 13,45 m2 nicht in die Berechnung der Ausnutzungsziffer einbezogen wurde. Allerdings stellt der Treppenaufgang – neben einer internen Liftanlage – die einzige, bau - und feuerpolizeilich zwingend erforderliche Erschliessung des Dachgeschosses dar. Da sich im Dachgeschoss anrechenbare Geschossflächen befinden, ist auch der Treppenaufgang ins Dachgeschoss mit einer Fläche von 13,45 m2 der anrechenbaren Geschossfläche zuzurechnen. Nebst den Treppenaufgängen ist auch die Zugangsfläche zur anrechenbaren Geschossfläche in der Tiefg arage in die Berechnung der Ausnützungsziffer miteinzubeziehen, da der Gebäudezugang einzig über die Tiefgarage möglich ist. Dies ist in den Bauunterlagen grundsätzlich auch der Fall, es ist vorliegend jedoch äussert zweifelhaft, ob diese Zugangsfläche dur ch die Festlegung eines Streifens von der im Garagentor integrierten Eingangstür bis zum Durchgang zu den Keller -, Velo - und Technikräumen am Ende der Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 8/19 Tiefgarage korrekt erfolgt ist, zumal die Fahrzeughalter die Zugangsfläche von sämtlichen Fahrzeugabstell plätzen aus überqueren werden. Da die Ausnützungsziffer aufgrund der vorstehenden Ausführungen bereits überschritten ist, kann die Frage der korrekten Flächenberechnung in der Tiefgarage vorliegend aber offen bleiben. 3.4 Die Ausnützungsberechnung vom 3. Mai 2021 berücksichtigt sodann den als "Abstellraum" bezeichneten Raum im Untergeschoss mit einer Fläche von 13,77 m2 nicht. Der Raum verfügt über ein mit einem Lichtschacht verbundenes Entlüftungsfenster. 3.4.1 Bei der Beurteilung der Nutzbarkeit kommt es entscheidend auf die nach objektiven Gesichtspunkten beurteilten Verwendungsmöglichkeiten eines Raums bzw. einer Geschossfläche an. Es muss die Frage beantwortet werden, welche Nutzung ein Raum in seiner baulichen Gestaltung zulässt. Kann er ohne eigentliche bauliche Massnahmen als Wohn -, Schlaf - oder Arbeitsraum verwendet werden, ist er unabhängig von einer allfälligen anderslautenden Nutzungsangabe anzurechnen (VerwGE B 2015/14 vom 20. Januar 2017 Erw. 13.5 mit Hinweisen). Räume sind somit nur dann nicht anrechenbar, wenn sie sich auf Grund gesundheits - oder feuerpolizeilicher Bestimmungen für den längeren Aufenthalt von Personen nicht eignen. Ein Gebäudeteil ist rechtlich ohne weiteres als anrechenbarer Wohn- oder Arbeitsraum zu behandeln, wenn er die erforderlichen wohnhygienischen Anforderungen erfüllt. Ob ein Raum anrechenbaren Zwecken dient oder dafür verwendbar ist, beurteilt sich im Einzelfall anhand objektiver Kriterien und nicht nach der Absichtserklärung des Bauherrn oder der Bezeichnung in den Baueingabeplänen (BDE Nr. 38/2019 vom 24. Juni 2019 Erw. 5.4 mit Hinweisen). 3.4.2 Art. 7 BauR sieht als wohnhygienische Anforderung vor, dass die Bodenfläche von Wohn - und Schlafräumen mindestens 10 m2 (Abs. 2) und das Lichtmass der Fensterflächen von Wohn -, Schlaf - und Arbeitsräumen mindestens 10% der Bodenfläche zu betragen hat (Abs. 3). Der fragliche, als "Abstellraum" bezeichnete Raum verfügt über eine Fläche von 13,77 m2 und hält damit die für "Aufenthaltsräume" in Art. 7 Abs. 2 BauR vorgesehene Mindestbodenfläche von 10 m2 ohne Weiteres ein. Zudem handelt es sich nicht um einen gefangenen Raum innerhalb des Wohnungsgrundrisses, sondern der Raum verfügt über ein Fenster von 0,73 m2, was rund 5% seiner Bodenfläche entspricht. Mit dieser Fensterfläche wird zwar die Vo rgabe von 10% der Bodenfläche unterschritten. Insgesamt ist gleichwohl von genügenden Belüftungs- und Belichtungsmöglichkeiten auszugehen und der Raum eignet sich für den längeren Aufenthalt von Personen bzw. er kann gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung jedenfalls als Arbeitsraum verwendet werden. Damit ist seine Fläche anrechenbar und die zulässige Ausnützung wird (zusätzlich) überschritten. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 9/19 3.5 Ebenso in der Ausnützungsberechnung vom 3. Mai 2021 unberücksichtigt geblieben sind die Speisekammern. A us den eingereichten Grundrissplänen ist nicht eindeutig ersichtlich, ob es sich dabei um offene und direkt begehbare Speisekammern handelt, oder ob sie durch Türen von der Küche abgetrennt sind. Sollten die Speisekammern nicht durch Türen abgetrennt sein, so sind auch diese zur anrechenbaren Geschossfläche hinzuzurechnen. 3.6 Zusammenfassend ergibt sich, dass die Ausnützungsziffer, die gemäss der Ausnützungszifferberechnung vom 3. Mai 2021 sogar bereits knapp überschritten war, nach Einberechnung des Treppenaufgangs und des Abstellraums im Untergeschoss deutlich überschritten ist. Entsprechend sind die Rekurse bereits aus diesem Grund gutzuheissen und die Entscheide der Vorinstanz vom 6. September 2021 aufzuheben. 4. Die Rekurrenten 1 und der Rekurrent 2 rügen zudem, das Bauvorhaben halte den grossen Grenzabstand gegen Süden nicht ein. Die Vorinstanz bringt vor, Grundstück Nr. 001 könne ohne die Aufteilung der Summe des grossen und kleinen Grenzabstands nicht sinnvoll bebaut werden, weshalb eine Aufteilung angezeigt sei. 4.1 Der Grenzabstand regelt zusammen mit den weiteren Regelbauvorschriften die maximal zulässige Nutzung, die sogenannte Baudichte in einem Gebiet. Die öffentlichen Interessen an den Grenz- und Gebäudeabständen liegen auf den Gebieten der Feuer - und der Gesundheitspolizei, der guten Gestaltung der Siedlungen ohne zu dichte Überbauungen und der Ästhetik. Daneben hat der Grenzabstand auch nachbarschützende Funktionen, indem die negativen Immissionen auf die Nachbargrundstücke gemindert werden (HEER, a.a.O., Rz. 612). Da die Stadt Z.___ das PBG noch nicht umgesetzt hat und die Bestimmungen zum Grenzabstand (Art. 92 PBG) nicht unmittelbar anwendbar sind, kommt weiterhin das BauG und das BauR zur Anwendung. Unter der Geltung des BauG ist es den politischen Gemeinden überlassen, einen grossen und einen kleinen Grenzabstand vorzusehen. Der grosse Grenzabstand dient nicht in erster Linie dem Nachbarschutz, sondern will im Interesse der Wohnhygiene eine gute Besonnung und Belichtung der Hauptfassade gewährleisten (BDE Nr. 13/2012 vom 2 5. Februar 2013 Erw. 2.3.1; VerwGE vom 14. Juli 1976 i.S. L.). Auf dieser Seite soll durch den grösseren Abstand aber auch der Immissionsschutz verbessert werden, da hier auch oft der Aussenraum die intensivste Nutzung erfährt. Aufgrund dieser Zielsetzung sind für die Bestimmung der massgeblichen Hauptwohnseite verschiedene Anknüpfungspunkte möglich. 4.2 Das kantonale Recht definiert die Grenzabstände nicht quantitativ und enthält auch keine Regeln über die Verteilung des kleinen und grossen Grenzabstands. Die konkrete Regelung ist somit Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 10/19 der politischen Gemeinde im Rahmen des kommunalen Baureglements vorbehalten. Nach Art. 5 Abs. 1 BauR haben Bauten in der Wohnzone W2 einen grossen Grenzabstand von 7 m und einen kleinen Grenzabstand von 4 m einzuhalten. Der grosse Grenzabstand ist auf der gegen die südliche Himmelshälfte orientierten Hauptwohnseite einzuhalten. Weist eine Baute annähernd gleichwertige Hauptwohnseiten auf, so kann die Aufteilung der Summe des grossen und kleinen Grenz abstands auf die entsprechenden Fassaden gestattet werden (Art. 5 Abs. 1 Fussnote 1 BauR). Mit dem Begriff der Hauptwohnseite wird an die Nutzung angeknüpft. Entsprechend ist auf Art und Flächen der zur betreffenden Fassade orientierten Räume abzustellen , wobei die Nutzung des Wohn - und Essbereichs dabei regelmässig ausgeprägter ist als die der Schlafzimmer und der weiteren Nebenräume. Zum Wohnbereich wird auch der Küchenbereich gezählt, zumal heutzutage der Wohnbereich häufig aus einem grossen Raum zum W ohnen, Essen und Kochen besteht (VerwGE B 2013/51 vom 8. Juli 2014 Erw. 3 ff.; siehe zudem Botschaft und Entwurf der Regierung vom 5. Oktober 2021 zum II. Nachtrag zum Planungs- und Baugesetz Ziff. 3.2.20, S.28). So kann auf die Ausrichtung der Fensterfläc hen, auf Art und Flächen der zur betreffenden Fassade orientierten Räume, oder – wenn in erster Linie ein besserer Immissionsschutz erreicht werden soll – auf die Orientierung bezüglich der Aussenräume, wie Sitzplatz oder Balkonanordnungen, abgestellt werd en. Zumindest hilfsweise kann auch darauf abgestellt werden, welche Fassade aufgrund ihrer Gestaltung als die dominierende erscheint (vgl. BEZ 2005, Nr. 21, S. 18 f.). Die Länge der Wohnseite spielt demgegenüber gemäss dem Wortlaut von Art. 5 Abs. 1 BauR keine Rolle. Folglich kann je nach den örtlichen Verhältnissen auch eine der Kurzseiten eines Gebäudes als Hauptwohnseite ausgestaltet sein (VerwGE B 2015/14 vom 20. Januar 2017 Erw. 10.1; VerwGE B 2013/50, 2013/51 vom 8. Juli 2014 Erw. 3.1.2 und 3.1.4; sie he ergänzend auch Botschaft und Entwurf der Regierung vom 5. Oktober 2021 zum II. Nachtrag zum Planungs- und Baugesetz Ziff. 3.2.20, S.28). 4.3 Unter den Parteien ist streitig, welche Wohnseite die Hauptwohnseite des geplanten Gebäudes bildet. In Frage kommen grundsätzlich die Nordwest-, die Nordost- sowie die Südostfassade. An der Nordwestfassade befinden sich hauptsächlich Nebenräume (Trockenraum, Waschraum, Bad) sowie ein Elternschlafzimmer. Auch ist sie nicht gegen die südliche Himmelshälfte orientiert. A n der Nordostfassade kommt ein Teil des Kochbereichs sowie der räumlich offen gestaltete Ess - und Wohnbereich entlang einer grossen Glasfront zu liegen. Sie ist zumindest teilweise gegen die südliche Himmelshälfte orientiert. Der Südostfassade sind im Erd - und Dachgeschoss zwei Kinderzimmer, eine Nasszelle sowie die (offene) Küche samt Speisekammer zugewandt. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 11/19 Vorliegend hat die Vorinstanz die Nordostseite aufgrund des grosszügig gestalteten Wohn - und Essbereichs als eine Hauptwohnseite qualifiziert. Im Weiteren ist sie der Ansicht, dass die Raumaufteilung entlang der Südostfassade und der Nordwestfassade des geplanten Gebäudes praktisch gleichwertig sei. Dabei übersieht sie in Bezug auf die Nutzungen auf der Südostseite, dass einerseits der (offene) Küchenbereich auch zum Wohnbereich zu zählen ist und andererseits die beiden Kinderzimmer als Wohnräume und nicht bloss als reine Schlafräume gelten. Kinderzimmer werden viel intensiver genutzt als beispielsweise Elternschlafzimmer (welches auf der Nordwestseite angeordnet ist), da sie Kindern auch tagsüber als Spiel- und Aufenthaltsraum dienen. Damit liegt entlang der – auch aufgrund ihrer Länge dominierend wirkenden – Südostfassade eine ausgeprägte Wohnraumnutzung mit Hauptwohnseitencharakter vor , während entlang der Nordwestfassade auf einer wesentlichen Fläche lediglich Nebenräume geplant sind. Vor diesem Hintergrund stellt sich sogar die Frage, ob nicht die Südostfassade als die einzige Hauptwohnseite anzusehen und damit der grosse Grenzabstand von 7 m einzig gegen Süden einzuhalten wäre. Da vorliegend gegenüber der Südostfassade lediglich ein Grenzabstand von 5 m vorgesehen ist, wäre die Baubewilligung aus diesem Grund aufzuheben. 4.4 Demgegenüber geht die Vorinstanz aufgrund des Wortlauts von Art. 5 Abs. 1 Fussnote 1 BauR und der Anordnung der Räume davon aus, das geplante Gebäude weise zwei annähernd gleichwertige Hauptwohnseiten auf. Beim Begriff "Hauptwohnseite" gemäss Art. 5 Abs. 1 Fussnote 1 BauR handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff. Ein unbestimmter Rechtsbegriff ist vom Begriff des „Ermessens“ zu unterscheiden. Unbestimmte Rechtsbegriffe kennzeichnen sich dadurch, dass die Umschreibung des Tatbestands unbestimmt ist, wohingegen beim Ermessen die Unbestimmtheit die Rechtsfolgeseite betrif ft. Die Konkretisierung eines unbestimmten Rechtsbegriffs erfolgt durch Auslegung und stellt keine Ausübung von Ermessen dar. Dem Bau - und Umweltdepartement kommt bei der Überprüfung eines solchen unbestimmten Rechtsbegriffs volle Kognition zu. Das Departe ment auferlegt sich jedoch eine gewisse Zurückhaltung, insbesondere wenn die Baubehörde zur Beurteilung der konkreten Umstände besser geeignet ist als die Rekursinstanz. Dies ist insbesondere der Fall, wo die örtlichen Verhältnisse bei der Auslegung eine R olle spielen (BDE Nr. 34/2021 vom 22. April 2021 Erw.3.3 mit Hinweisen). Vorliegend kam die Vorinstanz bei der Auslegung von Art. 5 Abs. 1 Fussnote 1 BauR zum Schluss, dass es sich bei der Nordostseite um eine Hauptwohnseite handle, und dass die Südost- und Nordwestseite aufgrund der Raumaufteilung praktisch gleichwertig seien. Damit geht die Vorinstanz davon aus, der Tatbestand von Art. 5 Abs. 1 Fussnote 1 BauR sei erfüllt, und es sei eine Aufteilung der Summe des grossen und kleinen Grenzabstands zulässig. Weiter ist die Vorinstanz der Ansicht, auf welche Art die Aufteilung der Summe der Grenzabstände erfolgen müsse, schreibe Art. 5 Ziff. 1 BauR nicht vor. Es sei jedoch zu berücksichtigen, dass Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 12/19 auf der Nordostseite der Strassenabstand und auf der Nordwests eite der Waldabstand einzuhalten seien. 4.5 Nach dem Wortlaut von Art. 5 Abs. 1 Fussnote 1 BauR kann die Summe des grossen und kleinen Grenzabstands auf die entsprechenden, annähernd gleich wertigen Hauptwohnseiten, aufgeteilt werden. In der Regel entspricht es der Praxis der Gemeinden bei diesem Wortlaut eine hälftige Aufteilung der Summe des Grenzabstands auf die beiden annähernd gleichwertigen Hauptwohnseiten zuzulassen. Diese Praxis wurde vom Verwaltungsgericht im Urteil vom 8. Juli 2014 bestätigt, indem erklärt wurde, dass die Baubewilligungsbehörde bei einer Bestimmung im kommunalen Baureglement ohne Vorgabe der Aufteilung des Grenzabstands frei war, bei gleichwertigen Fassaden eine allfällige hälftige Aufteilung zuzulassen (VerwGE B 2013/50 und B 2013/51 vom 8. Juli 2014 Erw. 3.1.5). 4.6 Somit kann festgehalten werden, dass selbst wenn dem Ausle- gungsergebnis der Vorinstanz gefolgt und davon ausgegangen wird, das vorliegende Bauvorhaben verfüge über zwei annähren d gleich- wertige Hauptwohnseiten, die Vorinst anz in der Annahme fehl geht, dass auf eine Aufteilung der Summe des grossen und kleinen Grenz- abstands gegen Süden aus Praktikabilitätsgründen verzichtet werden könnte. Vielmehr liegt – wie vorstehend in Erwägung 4.3 aufgezeigt – eine Hauptwohnseite auf jeden Fall an der Südostseite. Entsprechend wäre – bei der Annahme zweier annähernd gleichwertigen Haupt - wohnseiten – die Summe des grossen und kleinen Grenzabstands (11 m) hälftig auf die beiden annähernd gleichwertigen Hauptwohnseiten, also auf die Nordost- und Südostfassade aufzutei- len. Auf der Nordostseite wird der aufgrund der Aufteilung einzuhal - tende Grenzabstand von 5,5 m vom Strassenabstand gemäss Art. 6 Abs. 1 BauR von lediglich 3 m ersetzt. Auf der Südostseite hingegen müsste mindestens ein Grenzabstand von 5,5 m eingehalten werden. Da vorliegend lediglich die Einhaltung eines Grenzabstands von 5 m geplant ist, ist der G renzabstand gegen Süden auch bei Annahme zweier annähernd gleichwertiger Hauptwohnseiten und in der Folge einer Aufteilung des grossen und kleinen Grenzabstands nicht einge- halten und die Rekurse sind auch in dieser Hinsicht begründet. 5. Bei diesem Ergebnis würden sich weitere Ausführungen zu den Rügen der Rekurrenten an sich erübrigen. Aus verfahrensökonomischen Gründen sind jedoch folgende Überlegungen angezeigt: 5.1 Die Rekurrenten rügen in Bezug auf die geplanten Terrainver - änderungen insbesondere, die zulässige Abgrabungshöhe von 2 m im Bereich der Garageneinfahrt sei überschritten. Demgegenüber hält die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid in Erwägung 4c in aller Kürze fest, die Abgrabungshöhe betrage im Bereich der Tiefgarageneinfahrt 2 m und halte damit das zulässige Mass ein. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 13/19 5.1.1 Gemäss Art. 9 Abs. 1 BauR sind Bauten und Anlagen auf das natürliche Terrain auszurichten. Terrainveränderungen, insbesondere Aufschüttungen, Stützmauern und Abgrabungen, sind ansprechend zu gestalten und haben sich dem bestehenden Terrainverlauf gut anzu - passen. Für Garagenzufahrten oder Kellereingänge können Abgra - bungen bis zu 2 m bewilligt werden, wenn sie gesamthaft die Länge der Hauptfassade nicht überschreiten oder nicht zu einer Beeinträch- tigung der baulichen oder landschaftlichen Umgebung führen (Art. 9 Abs. 3 BauR). Diese Bestimmung beinhaltet nebst einer gestalteri - schen insbesondere eine nutzungsplanerische Funktion. Die Festle - gung einer maximalen Abgrabungshöhe ist unter anderem dazu ge - eignet, die Ausnützung eines Grundstücks zu beschränken. 5.1.2 Das rekursgegenständliche Baugesuch umfasst unter anderem einen Grundriss plan des Tiefgaragengeschosses, die "Nord -Ost Ansicht" sowie die Pläne "Schnitt A-A", "Schnitt A1-A1" und "Schnitt B- B" (alle im Massstab 1:100 und datiert vom 3. Mai 2021). Aus dem Plan "Nord-Ost Ansicht" ist ersichtlich, dass für die Garageneinfahrt zwei seitliche Stützmauern erstellt werden. Die Höhendifferenz zwi - schen der Oberkannte der Garageneinfahrt (475,26 m.ü.M) und der Unterkannte der nördlicher gelegenen Stützmauer ("neue Höhenkote" bei 472,95 m.ü.M) beträgt 2,31 m. Inwiefern für die Erstellung dieser Einfahrt Abgrabungen und Anpassungen des Terrainverlaufs vorge - nommen werden müssten, sollte gemäss dem Grundrissplan des Tief- garagengeschosses grundsätzlich aus dem Plan "Schnitt A -A1" er - sichtlich sein. Es ist unklar, ob damit der Plan "Schnitt A -A" oder "Schnitt A1-A1" gemeint ist. Immerhin führt der Plan "Schnitt A1 -A1" durch die südlicher gelegene Stützmauer der Tiefgarageneinfahrt. Aus den in diesem Plan eingezeichneten beiden Markierungslinien "Ter - rain Bestand" (durchgezogen und in roter Farbe), sowie "Abgrabung" (gestrichelt und in roter Farbe) und "Terrain neu" (grün und durchge - zogen) ergibt sich nicht eindeutig, welches nun das bestehende Ter - rain ist bzw. was davon abgetragen werden soll. Vielmehr erweckt die Darstellung den Anschein, dass die gesamte grün eingefärbte Fläche abgetragen werden soll. In diesem Fall wäre die zulässige Abgra - bungshöhe von 2 m deutlich überschritten. 5.1.3 Zusammengefasst kann aufgrund der unklaren Darstellung die Einhaltung der Regelbauvorschriften im Bereich der Tiefgaragenein- fahrt nicht überprüft werden. 5.2 Zudem rügen die Rekurrenten, die zulässige Gebäudelänge ge- mäss Art. 4 Abs. 7 BauR bemesse sich zwar ohne Anbauten aber mit Vorbauten. Mit den geplanten Vorbauten weise das Bauvorhaben eine Gebäudelänge von 27,1 m auf, wodurch die zulässige Gebäudelänge von 25 m überschritten sei. Die Vorinstanz geht davon aus, dass die Nordwestfassade zur Bestimmung der Gebäudelänge massgeblich sei und dass Vorbauten nicht zur Gebäudelänge gerechnet werden müss- ten, weshalb die Gebäudelänge eingehalten sei. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 14/19 5.2.1 Für die Anwendbarkeit von Art. 82 PBG, welche die Gebäude - länge definiert, braucht es eine entsprechende Umsetzung des kom - munalen Rechts, die vorliegend noch aussteht. Im Baugesetz aus dem Jahr 1972 wird die Gebäudelänge nicht festgelegt. Art. 4 Abs. 7 BauR definiert die Gebäudelänge als die längste Fassadenabmessung ohne Anbauten. Bei abgesetzten und gegliederten Fassaden bemisst sich die massgebende Gebäudelänge nach der senkrechten Projektion der äussersten Gebäudekante auf die Flucht des längsten Fassadenteils. Als Gebäudefassaden von Wohnbauten gelten nach dem gewöhnli - chen Sprachgebrauch gemeinhin nur die tragenden, im Regelfall bis auf die Fensteröffnungen geschlossenen und Witterungsschutz bie - tenden Gebäudeabschlüsse, wie die Aussenwände und das Dach, die zusätzlich auch die energetisch erforderliche Isolation nach aussen aufweisen. Der eigentlichen Gebäudefassade vorgelagerte Stützen sind dagegen, gleich wie offene oder geschlossene Balkone, Balkon- brüstungen, -geländer oder einfache, nicht thermisch relevante Bal - konverglasungen, nicht als Aussenfassade zu betrachten (vgl. BDE Nr. 124/2020 vom 10. Dezember 2020 Erw. 10.1.3.1 f; BDE Nr. 77/2020 vom 20. August 2020 Erw. 5.3; BDE Nr. 38/2021 vom 30. April 2021 Erw. 7.1.4; VerwGE B 2020/86 vom 6. November 2020 Erw. 4.1). 5.2.2 Vorliegend misst die Nordwestfassade gemäss dem Plan "Erd- geschoss" vom 3. Mai 2021 von der südlichsten Ecke bis zum Beginn der Terrassenfläche 13,52 m. Die abgewinkelte Verlängerung dieser Fassade entlang der Terrassenfläche misst 11,5 m. Die Südostfas - sade beträgt gemäss diesem Plan 23,06 m. Somit befindet sich die längste Fassadenabmessung an der Südostfassade. Da die Nordost- fassade nicht im rechten Winkel zur Südostfassade verläuft und des - halb einen leichten Versatz aufweist, handelt es sich um eine abge - setzte Fassade im Sinn von Art. 4 Abs. 7 BauR. Diese Absetzung hat zur Folge, dass sich die massgebende Gebäudelänge nach der senk- rechten Projektion der äussersten Gebäudekante auf die Flucht d es längsten Fassadenteils bemisst. Die äusserste Gebäudekante, welche auf die Flucht des längsten Fassadenteils zu projizieren ist, ist auf - grund der vorstehenden Ausführungen die nördlichste Ecke der Ter - rasse. Die im BauR vorgesehene senkrechte Projektion der äussersten Ge- bäudekante auf die Flucht der Südostfassade verlängert die für die Gebäudelänge massgebliche Abmessung der Südostfassade wesent- lich. Aus den Plänen ergibt sich die korrekte Abmessung nicht. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Gebäudelänge bei korrekter Be- rechnung leicht überschritten und die Rekurse der Rekurrenten auch diesbezüglich begründet sind. 5.3 Die Rekurrenten beanstanden zudem, es sei nicht nachvollzieh- bar, wie der Niveaupunkt festgelegt worden sei. Ihrer Ansicht nach könne es sich aber beim in den Baugesuch unterlagen festgelegten Niveaupunkt nicht um den Schwerpunkt jenes Teils des Gebäudevo - lumens handeln, der den gewachsenen Boden durchschneidet. Mit Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 15/19 diesen Einwänden, welche die Rekurrenten bereits im Einsprachever- fahren vorgebracht haben, habe sich die Vorinstanz nicht auseinan - dergesetzt und im Einspracheentscheid lediglich festgehalten, dass der Niveaupunkt vom Geometer gemessen und bestätigt worden sei. 5.3.1 Der Niveaupunkt wird als Referenzpunkt zur Ermittlung der Gebäudehöhe – gemäss vorliegend anwendbarem Art. 60 Abs. 2 BauG – stets vom Schwerpunkt jenes Teils des Gebäudevolumens bestimmt, der den gewachsenen Boden durchschneidet. Veränderun- gen am Gebäudevolumen unter - oder oberhalb dieser Schnittebene haben keinen Einfluss auf die Festlegung des Niveaupunkts und damit auf die Gebäudehöhe (GVP 2008 Nr. 102; BDE Nr. 124/2020 vom 10. Dezember 2020 Erw. 10.1.2). 5.3.2 Wie aus den eingereichten Baugesuchsunterlagen hervorgeht, wurde der Niveaupunkt bei 479,74 m.ü.M. ermittelt. Ausgangspunkt für die Festlegung des Niveaupunkts ist gemäss Bauvermessung der FKL & Partner AG, Grabs, vom 12. Februar 2020 der abgebildete Grundriss des Gebäudes. In den Baugesuchsplänen ist zudem der Verlauf des gewachsenen Terrains vermasst. 5.3.3 Diese Festlegung des Niveaupunkts ist – zumal die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid vom 6. September 2021 jegliche Begrün- dung schuldig bliebt, weshalb dieser Niveaupunkt stimmten sollte – wahrscheinlich nicht korrekt. Dies, weil aufgrund der eingereichten Baugesuchsunterlagen davon auszugehen ist, dass das Tiefgaragen- geschoss Richtung Nordosten unter dem Untergeschoss vorspringt und das Gebäude den gewachsenen Boden auch im Bereich des nörd- lichen und südlichen Ecks der Tiefgarage , im Untergeschoss sowie teilweise im Erdgeschoss schneidet. Folglich hätte auch dieses Volu- men für die Ermittlung des Niveaupunkts herangezogen werden müs- sen, nicht aber ausschliesslich der Grundriss der oberirdischen Haupt- baute. Aufgrund der Relevanz des Niveaupunkts zur Bestimmung der Gebäudehöhe, hätte die Vorinstanz deshalb weitere Abklärungen in Bezug auf den Niveaupunkt vornehmen müssen. Auch deshalb sind die Rekurse gutzuheissen. 6. Die Rekurrenten 1 beantragen die Zusprechung einer ausseramtlichen Entschädigung im erstinstanzlichen Verfahren. 6.1 Art. 98 Abs. 2 VRP sieht in Rekursverfahren die Entschädigung ausseramtlicher Kosten vor, soweit sie aufgrund der Sach - und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen. Demgegenüber werden gemäss Art. 98 Abs. 3 Bst. b VRP in erstinstanzlichen und in Einspracheverfahren in der Regel keine ausseramtlichen Kosten zu - gesprochen. Die Zusprechung einer ausseramtlichen Entschädigung wird praxisgemäss dann als gerechtfertigt erachtet, wenn das Verfah- ren willkürlich eröffnet wurde bzw. der angefochtene Entscheid willkür- lich erging oder wenn für die Betroffenen zur Wahrung ihrer Rechte im erstinstanzlichen Verwaltungs- bzw. Einspracheverfahren der Beizug Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 16/19 eines Anwalts oder einer Anwältin unbedingt erforderlich war. Die Frage, wann ein e fachkundige rechtliche Vertretung notwendig er - scheint, ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes in sachgemässer Analogie zur Praxis bei der Gewährung der unentgelt- lichen Rechtsverbeiständung zu beantworten (VerwGE B 2002/155 vom 22. Mai 2003 Erw. 2b und VerwGE B 2015/44 vom 28. Juni 2016 Erw. 3.2). Dementsprechend ist insbesondere auf die Schwierigkeit der sich im Verfahren stellenden Fragen, die Rechtskenntnisse der Beteiligten, die Bedeutung der Streitsache für die Betroffenen und auf eine allfällige Rechtsvertretung der Gegenpartei abzustellen. Dabei ist allerdings zu beachten, dass an das Vorhandensein und die Massge- blichkeit dieser Kriterien im Rahmen von Art. 98 Abs. 3 Bst. b VRP hö- here Anforderungen als bei Art. 98 Abs. 2 VRP zu stellen sind, wo sich die Notwendigkeit der Entschädigung ausseramtlicher Kosten eben - falls anhand dieser Kriterien beurteilt. Erforderlich sind somit eine ge- wisse Komplexität der Angelegenheit und besondere Umstände, die den Beizug eines Anwalts oder einer A nwältin geradezu bedingen. Bietet ein Fall bzw. eine konkrete Baueingabe bei objektiver Betrach- tungsweise für einen durchschnittlich rechtskundigen Bürger nicht mehr Schwierigkeiten als viele andere, ähnlich gelagerte Fälle, besteht deshalb regelmässig ke in Entschädigungsanspruch. Andernfalls müsste in sämtlichen Einspracheverfahren eine ausseramtliche Ent - schädigung zugesprochen werden, was die gesetzliche Regelung aus den Angeln heben würde. In Frage kommt daher in Einsprache- bzw. erstinstanzlichen Verw altungsverfahren im Rahmen des geltenden Art. 98 Abs. 3 Bst. b VRP eine einzelfallweise Anordnung der Entschä- digungspflicht (BDE Nr. 4/2012 vom 28. Februar 2012 Erw. 3.1 mit Hinweisen). 6.2 Die Rekurrenten 1 machen geltend, es sei ihnen ermessenweise für das Einspracheverfahren eine Parteientschädigung zuzusprechen. Dies, weil es sich beim rekursgegenständlichen Baugesuch bereits um das sechste Baugesuch der Rekursgegnerin handle. Die bisherigen Baugesuche seien aufgrund der Rügen der Einsprecher bzw. der Re- kurrenten 1 abgewiesen worden. Entsprechend habe die Rekursgeg- nerin die Kosten für die rechtlichen Abklärungen betreffend die Einhal- tung der Regelbauvorschriften auf die Einsprecher, bzw. die Rekurren- ten 1, überbunden. Beim vorliegenden Baugesuch handle es sich um eines von komplexer Natur, da insbesondere die Geologie und die Hanglage die Beurteilung desselben erschweren, was für das Vorlie - gen eines Ausnahmefalls spreche. Es sei unbillig, das Kostenrisiko für ein kompliziertes Baugesuch auf die Rekurrenten 1 abzuwälzen, wes- halb ihnen im Rahmen dieses Rekursverfahrens eine Parteientschädi- gung für das Einspracheverfahren zuzusprechen sei. 6.3 Zwar mag es zutreffen, dass den Rekurrenten 1 im Rahmen der mehrfachen Einspracheverfahren ein nicht unbeachtlicher Kostenauf- wand entstanden ist, jedoch kommt es in der Praxis häufig vor, dass ein Bauvorhaben überarbeitet und geändert wird. Auch beim geplan - ten Bauvorhaben selbst handelt es sich um ein nicht ungewöhnliches Mehrfamilienhaus, dessen Beurteilung sich durch die Hanglage nicht Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 17/19 wesentlich von anderen Baugesuchen unterscheidet. Unter dem Blick- winkel von Art. 98 Abs. 3 Bst. b VRP betrachtet unterschied sich das vorliegende Einspracheverfahren hinsichtlich Komplexität und Auf - wand nicht derart von übrigen Baueinspracheverfahren, dass ein Ab- weichen von der Regel, wonach in erstinstanzlichen Verfahren keine ausseramtlichen Kosten zugesprochen werden, zwingend geboten wäre. 7. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Ausnützungsziffer überschrit- ten und der Grenzabstand gegen Süden nicht eingehalten ist. Zudem kann die Festlegung des Niveaupunkts und das Ausmass der geplan- ten Abgrabung im Bereich der Tiefgarageneinfahrt nicht nachvollzo - gen werden. Die angefochtene Baubewilligung und der Einsprache - entscheid vom 6. September 2021 sind deshalb aufzuheben. Die Re- kurse erweisen sich als begründet und sind im Sinn der Erwägungen gutzuheissen. 8. 8.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons - und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu überbinden. 8.2 Der von der schochauer ag, St.Gallen, am 30. September 2021 in Rekurs 1 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzu- erstatten. 8.3 Der von E.____, Y.___, am 15. Oktober 2021 in Rekurs 2 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 9. Die Rekurrenten und die Rekursgegnerin stellen jeweils ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 9.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter - liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 9.2 Die Rekurrenten 1 obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfah- ren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizu g eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 18/19 Honorarordnung (sGS 963.75) ermessensweise auf Fr. 2'750.– zuzüglich der Barauslagenpauschale von 4 Prozent, insgesamt also Fr. 2'860.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. 9.3 Der Rekurrent 2 obsiegt mit seinen Anträgen. Weil keine Kos - tennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 HonO ermessensweise auf Fr. 2'750.– zuzüglich der Barauslagenpauschale von 4 Prozent, insgesamt also auf Fr. 2'860.– (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzule- gen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. 9.4 Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. Entscheid 1. a) Der Rekurs von A.___ und B.___, alle Z.___, wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. b) Der Rekurs von C.___, Z.___, wird im Sinn der Erwägungen gut- geheissen. c) Der Beschluss des Stadtrates Z.___ vom 6. September 2021 und der Einspracheentscheid vom 6. September 2021 werden aufgehoben. 2. a) Die D.___,Y.___, bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 3'000.-. b) Der am 30. September 2021 von der schochauer ag, St.Gallen, geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. c) Der am 15. Oktober 2021 von Heinrich Eggenberger, Heiden, geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 3. a) Das Begehren von A.___ und B.___ um Ersatz der ausseramt- lichen Kosten wird gutgeheissen. Die D.___ entschädigt A.___ und B.___ ausseramtlich mit insgesamt Fr. 2'860.– zuzüglich Mehrwertsteuer. b) Das Begehren von C.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos - ten wird gutgeheissen. Die D.___ entschädigt C.___ ausseramtlich mit insgesamt Fr. 2'860.– zuzüglich Mehrwertsteuer. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 49/2022), Seite 19/19 c) Das Begehren der D.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin