<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00536</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224673&amp;W10_KEY=13045523&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00536</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.01.2025</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hÃ¤ngig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und forstrechtliche Bewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für Neubau Einfamilienhaus Behandlung der Rüge der Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör (E. 3). Rüge der ungenügenden Profilierung des Dachfirstes der Neubaute ist vorliegend verspätet (E. 4). Die Beschwerdeführenden rügen die ungenügende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung. Das Bauvorhaben ist in Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG zu prüfen, welcher eine befriedigende Gesamtwirkung verlangt. Der optische Gegensatz zum baulichen Umfeld ist vorliegend primär im Umstand begründet, dass die älteren Wohnhäuser die baulichen Möglichkeiten der Bauordnung bei Weitem nicht ausschöpften und auf den Ausbau der Dachgeschosse weitgehend verzichtet wurde. Wenn die Vorinstanz dem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung attestiert, so ist dies nicht als rechtsverletzend zu beurteilen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass weder einzelne Wohnhäuser noch das Quartierbild als solches geschützt sind, sodass von Neubauten keine Übernahme der architektonischen Gestaltung der vorbestehenden Bauten verlangt werden kann (E. 5). Das neue Hauptgebäude soll mit seiner Südostfassade auf die Waldabstandslinie gestellt werden. Der Pool soll in einem Abstand von 10 m zum Wald errichtet werden. Die daran anschliessende Terrasse soll einen Waldabstand von 5 m aufweisen. Die geplante Unterniveaugarage reicht bis auf 5 m an den Wald heran. Bei den im Waldabstandsbereich geplanten Bauteilen handelt es sich nicht um oberirdische Gebäude. Für unterirdische Bauten und Anlagen im Abstandsbereich gilt gemäss § 262 Abs. 3 PBG das Forstpolizeirecht. Für die Erteilung einer forstrechtlichen Bewilligung sind keine besonderen Verhältnisse wie bei der Anwendung der Ausnahmebestimmung von § 220 PBG vorauszusetzen. Der in Art. 17 Abs. 3 WaG verwendete Begriff der "wichtigen Gründe" verlangt keine besonderen Vorkommnisse, welche nur in einem speziellen Einzelfall vorliegen dürfen. Die Begründung der zuständigen Behörde für die Erteilung der forstrechtlichen Bewilligung fällt vorliegend zwar etwas knapp aus, inhaltlich ist sie jedoch nicht zu beanstanden (E. 6). Antrag der Beschwerdeführenden auf Eröffnung des Baufreigabeentscheids (E. 7). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUFREIGABEENTSCHEID">BAUFREIGABEENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHFORM">DACHFORM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINFAMILIENHAUS">EINFAMILIENHAUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINFAMILIENHAUSQUARTIER">EINFAMILIENHAUSQUARTIER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAU">NEUBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERSPÃTETE RÃGEN">VERSPÃTETE RÃGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WALD">WALD</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WALDABSTAND">WALDABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WALDABSTANDSLINIE">WALDABSTANDSLINIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WALDBEWIRTSCHAFTUNG">WALDBEWIRTSCHAFTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 93 Abs. I BGG</span><br/><span class="gerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 262 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 315 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 316 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 17 WaG</span><br/><span class="ungerade">Art. 17 Abs. III WaG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=69598" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00536</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom 30. Januar 2025</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz), </span>Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, Gerichtsschreiberin Sabrina Susanna Gubler. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA I,</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Ausschuss Hochbau und Planung der Gemeinde J, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung und forstrechtliche Bewilligung</span></b><b>,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 18. Januar 2023 erteilte der Ausschuss Hochbau und Planung der Gemeinde J G und H die Baubewilligung fÃ¼r den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02 in der Gemeinde L. Gleichzeitig wurde die forstrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 23. November 2022 erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den gegen diese Entscheide von A und B, C und D sowie E erhobenen Rekurs vom 23. Februar 2023 wies das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich mit Entscheid vom 26. Juli 2023 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid gelangten A und B, C und D sowie E mit Eingabe vom 14. September 2023 an das Verwaltungsgericht mit folgenden materiellen Rechtsbegehren:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons ZÃ¼rich vom 26. Juli 2023, G.-Nr. R3.2023.00037, BRGE III Nr. 0106/2023 sei vollumfÃ¤nglich aufzuheben, und das Verfahren sei an die Vorinstanz zur Ausfertigung einer vollstÃ¤ndigen BegrÃ¼ndung zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Eventualiter seien der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons ZÃ¼rich vom 26. Juli 2023, G.-Nr. R3.2023.00037, BRGE III Nr. 0106/2023 und die Baubewilligung der Gemeinde J gemÃ¤ss Beschluss des gemeindlichen Ausschusses Hochbau und Planung vom 18. Januar 2023, mit der GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 23. November 2023, Nr. BVV 22-2853 vollumfÃ¤nglich aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3. Subeventualiter sei die Baufreigabebewilligung den BeschwerdefÃ¼hrenden mit Rechtsmittelbelehrung zu erÃ¶ffnen."</span></p> <p class="Urteilstext">In formeller Hinsicht beantragten die BeschwerdefÃ¼hrenden Folgendes:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Die Beschwerdegegner 1 seien durch das Verwaltungsgericht zu verpflichten, den Dachfirst des Neubauvorhabens zu profilieren.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Die Beschwerdegegnerin 2 sei zu verpflichten, das Baugesuch nach Aussteckung des Dachfirsts nochmals zu publizieren.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3. Neue Gesuchsteller und Gesuchstellerinnen um Zustellung des baurechtlichen Entscheids auf Dachfirstpublikation hin seien zum Verfahren beizuladen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>4. Nach Profilierung des Dachfirsts und der Beiladung von allfÃ¤lligen Gesuchstellerinnen und Gesuchstellern nach Ziff. 3 vorstehend sei ein Augenschein anzuordnen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>5. Unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer) fÃ¼r das vorliegende Verfahren und das Verfahren vor Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen 1 â 4."</span></p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 28. September 2023 beantragte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich unter Verweis auf den Mitbericht des Amts fÃ¼r Landschaft und Natur vom 25. September 2023 die Abweisung der Beschwerde. Das Baurekursgericht beantragte am 5. Oktober 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 16. Oktober 2023 erstattete die Bauherrschaft ihre Beschwerdeantwort und beantragte die Abweisung der Beschwerde unter BestÃ¤tigung der angefochtenen Entscheide; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (inkl. MwSt.) zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Mit Replik vom 16. November 2023 hielten die BeschwerdefÃ¼hrenden an ihren AntrÃ¤gen fest. Mit Eingabe vom 20. November 2023 hielt die Bauherrschaft an ihren AntrÃ¤gen fest und verzichtete im Ãbrigen auf die Erstattung einer Duplik. Die kommunale BaubewilligungsbehÃ¶rde liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer </span><span>erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsgerichtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt in der zweigeschossigen Wohnzone W2 gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde J vom 13. MÃ¤rz 2013. Das bestehende Einfamilienhaus soll abgebrochen und durch eine Neubaute ersetzt werden. Geplant ist die Erstellung eines neuen Einfamilienhauses mit zwei Vollgeschossen sowie anrechenbarem Dach- und Unterschoss. Im Aussenbereich ist ein Pool vorgesehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen vorab eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r durch die Vorinstanz geltend.</p> <p class="Erwgung2">Sie beanstanden zunÃ¤chst die BegrÃ¼ndung des Rekursentscheids hinsichtlich der Einordnung des Bauvorhabens. Das Baurekursgericht stelle zwar ein Spannungsfeld zwischen dem baulichen Umfeld und der Neubaute fest. Es fehle jedoch in den ErwÃ¤gungen jegliche Auseinandersetzung mit diesem Aspekt der Einordnung. Eine Heilung dieses Mangels durch das Verwaltungsgericht, welchem nur eine beschrÃ¤nkte Kognition zustehe, falle ausser Betracht. Im Weiteren sei das Baurekursgericht unter Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r auf den Rekursantrag auf Erstellung eines Gutachtens Ã¼ber die charakteristischen ortsbildrelevanten Merkmale des Wohnquartiers K nicht eingegangen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) umfasst als verfassungsrechtliches Mitwirkungsrecht alle Befugnisse, die einer betroffenen Person einzurÃ¤umen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (BGE 144 I 11 E. 5.3; 144 II 427 E. 3.1). Zu den Teilgehalten dieser Garantie zÃ¤hlt namentlich der Anspruch, <span>dass die BehÃ¶rde die Vorbringen der Beteiligten tatsÃ¤chlich hÃ¶rt, prÃ¼ft und berÃ¼cksichtigt und ihre Entscheide vor diesem Hintergrund begrÃ¼ndet. Die BehÃ¶rde muss sich jedoch in der BegrÃ¼ndung ihres Entscheids nicht mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich befassen und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegen. </span>Vielmehr kann sich die BehÃ¶rde auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken<span> (BGE 142 I 135 E. 2.1; 138 I 232 E. 5.1; 137 II 266 E. 3.2</span>).<span> </span>Der BegrÃ¼ndungspflicht ist auf alle FÃ¤lle GenÃ¼ge getan, wenn sich der Betroffene Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen kann (vgl. zum Ganzen <span>BGE 138 I 232 E. 5.1; </span>136 I 229 E. 5.2; 134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen). Ebenfalls Ausfluss des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r ist, dass angebotene Beweise abgenommen werden, wenn diese zur AbklÃ¤rung des rechtserheblichen Sachverhalts tauglich erscheinen (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 10; Gerold Steinmann/Benjamin Schindler/Damian Wyss in: Bernhard Ehrenzeller et al. [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 4. A. [St. Galler Kommentar], 2023, Art. 29 N. 64). Die Entscheidinstanz kann auf die Abnahme von Beweisen ohne Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs verzichten, wenn sie aufgrund bereits vorliegender Akten ihre Meinung gebildet hat und ohne WillkÃ¼r annehmen darf, dass ihre Beurteilung auch durch weitere Beweiserhebungen nicht mehr geÃ¤ndert wÃ¼rde (antizipierte<span> BeweiswÃ¼rdigung; vgl. BGE 144 II 427 E. 3.1.3; 141 I 60 E. 3.3; 140 I 285 E. 6.3.1; vgl. auch </span>PlÃ¼ss, § 7 N. 19, <span>sowie Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 60 N. 11</span>).</p> <p class="Urteilstext">Der Anspruch auf GewÃ¤hrung des rechtlichen GehÃ¶rs ist formeller Natur und setzt keinen Nachweis eines materiellen Interesses voraus. Eine GehÃ¶rsverletzung zieht daher grundsÃ¤tzlich die Aufhebung der angefochtenen Anordnung nach sich. Eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs kann jedoch geheilt werden, wenn sie nicht besonders schwer wiegt und die unterlassene GehÃ¶rsgewÃ¤hrung in einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, das eine PrÃ¼fung im gleichen Umfang wie durch die Vorinstanz gestattet (vgl. etwa BGE 147 IV 340 E. 4.11.3; 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2). <span>Von einer RÃ¼ckweisung ist sodann selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs abzusehen, wenn und soweit die RÃ¼ckweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnÃ¶tigen VerzÃ¶gerungen fÃ¼hren wÃ¼rde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer befÃ¶rderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wÃ¤ren (vgl. BGE 142 II 218 E. 2.8.1; 137 I 195 E. 2.3.2; VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00561, E. 2.2; 12. Dezember 2018, VB.2018.00574, E. 3.5).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Das Baurekursgericht setzt sich im angefochtenen Entscheid in den ErwÃ¤gungen 3.3.3, 3.3.4 und 3.3.5 mit der Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche und landschaftliche Umgebung auseinander. Es erlÃ¤utert dabei insbesondere seine Beurteilung des baulichen Umfelds bzw. des VerhÃ¤ltnisses der Proportionen der geplanten Neubaute zur baulichen Umgebung. Der BegrÃ¼ndungspflicht ist damit GenÃ¼ge getan. Eine GehÃ¶rsverletzung ist nicht festzustellen, selbst wenn das Gericht nicht auf sÃ¤mtliche EinwÃ¤nde der Rekurrenten im Detail eingegangen ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>EinzurÃ¤umen ist, dass das Baurekursgericht sich zum Antrag der BeschwerdefÃ¼hrenden auf Erstellung eines Gutachtens weder im angefochtenen Entscheid noch anlÃ¤sslich des Augenscheintermins geÃ¤ussert und insbesondere nicht begrÃ¼ndet hat, weshalb es die Erstellung eines Gutachtens als Beweismittel als nicht erforderlich erachtet. DiesbezÃ¼glich hat es den Anspruch der BeschwerdefÃ¼hrenden auf rechtliches GehÃ¶r verletzt.</p> <p class="Erwgung2">Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass es sich beim Baurekursgericht um ein Fachgericht handelt, welches aufgrund seiner Zusammensetzung in der Lage ist, die Gestaltung eines Bauvorhabens fachlich zu beurteilen. Die fÃ¼r die Beurteilung der Gesamtwirkung erforderlichen Ortskenntnisse kann sich das Gericht mittels Augenscheins verschaffen (VGr, 18. Dezember 2019, VB.2019.00217, E. 5.5.3 mit Verweis auf VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00467, E. 5.3, sowie 27. Februar 2020, VB.2018.00690, E. 3.4 mit weiteren Verweisen auf VGr, 29. August 2019, VB.2017.00778, E. 5.3, und 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 4.2.3). Das Baurekursgericht hat im vorliegenden Fall einen Augenschein durchgefÃ¼hrt, seine Feststellungen protokolliert und in seinen ErwÃ¤gungen seine Feststellungen zur baulichen Umgebung und deren QualitÃ¤t wiedergegeben. Dass das Gericht auf die Einholung eines Gutachtens zur Beurteilung der charakterlichen ortsbildrelevanten Merkmale des Quartiers verzichtet hat, ist daher nicht zu beanstanden, da der Sachverhalt hinreichend erstellt war. Eine Aufhebung des angefochtenen Entscheids verbunden mit einer diesbezÃ¼glichen RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz wÃ¼rde einen formalistischen Leerlauf bedeuten und ist daher aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden abzulehnen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen ferner die ungenÃ¼gende Profilierung des Dachfirstes der Neubaute. Es handle sich vorliegend um einen vom Regelfall gemÃ¤ss Lehre und Rechtsprechung abweichenden Ausnahmefall, in welchem der Dachfirst auszustecken sei, da die FirsthÃ¶he des Neubauvorhabens ausserordentlich hoch und ansonsten das Bauvorhaben in seinen Auswirkungen nicht beurteilbar sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>In Ãbereinstimmung mit dem Baurekursgericht ist darauf hinzuweisen, dass dieser Einwand im Rekursverfahren erst in der Replik und damit verspÃ¤tet erhoben wurde. Nach Ablauf der Rekursfrist kÃ¶nnen sowohl AntrÃ¤ge als auch BegrÃ¼ndung grundsÃ¤tzlich nicht mehr erweitert werden. VerspÃ¤tet erhobene RÃ¼gen werden daher â auch bei grundsÃ¤tzlichem Eintreten auf den Rekurs â nicht mehr berÃ¼cksichtigt.</p> <p class="Erwgung2">Im Ãbrigen erwiese sich der Einwand ohnehin als unbegrÃ¼ndet. Den BeschwerdefÃ¼hrenden wÃ¤re auch dann, wenn die Aussteckung des Firsts zu Unrecht unterblieben wÃ¤re, kein Nachteil erwachsen. Nicht nur haben sie rechtzeitig ein Rechtsmittel eingereicht. Sie haben insbesondere auch die mit der ihrer Meinung nach sehr hohen FirsthÃ¶he verbundene RÃ¼ge der ungenÃ¼genden Einordnung der Neubaute in die bauliche Umgebung erhoben und einlÃ¤sslich begrÃ¼ndet. Sie konnten sich demzufolge offensichtlich ein Bild Ã¼ber die Ausgestaltung des geplanten GebÃ¤udes machen. FÃ¼r die Beurteilung eines konkreten Bauvorhabens ist denn auch primÃ¤r auf die BaueingabeplÃ¤ne abzustellen. Der Profilierung kommt nur eine unterstÃ¼tzende Funktion zu (vgl. Daniel Kunz/Markus Lanter in: Christoph Fritzsche, Peter BÃ¶sch, Thomas Wipf, Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 7. A., WÃ¤denswil 2024, S. 473).</p> <p class="Erwgung2">Auf die RÃ¼ge der mangelnden Aussteckung ist daher nicht weiter einzugehen. Die formellen AntrÃ¤ge Nrn. 1 bis 3 sind abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>GemÃ¤ss dem formellen Antrag Nr. 4 der BeschwerdefÃ¼hrenden soll nach neuer Profilierung des Bauvorhabens und der Beiladung von allfÃ¤lligen Gesuchstellerinnen und Gesuchstellern ein Augenschein "angeordnet" werden.</p> <p class="Erwgung2">Ob dieser Antrag auf einen Augenschein durch das Baurekursgericht oder durch das Verwaltungsgericht abzielt, bleibt unklar. Da die formellen AntrÃ¤ge Nrn. 1 bis 3 abzuweisen sind (vgl. vorstehende ErwÃ¤gungen unter Ziffer 4), fÃ¤llt ein weiterer Augenschein durch das Baurekursgericht ausser Betracht.</p> <p class="Erwgung2">Sollten die BeschwerdefÃ¼hrenden einen Antrag auf DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht stellen, so ist dieser abzuweisen. Eine Delegation der 3. Abteilung des Baurekursgerichts fÃ¼hrte am 21. Juni 2023 im Beisein der Parteien einen Augenschein durch und dokumentierte diesen mit einem Protokoll und aussagekrÃ¤ftigen Fotografien. Sodann finden sich auch weitere Aufnahmen der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse in den Unterlagen. Der wesentliche Sachverhalt fÃ¼r die Beurteilung der erhobenen RÃ¼gen ergibt sich damit mit ausreichender Deutlichkeit aus den vorliegenden Akten. Ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht erÃ¼brigt sich unter diesen UmstÃ¤nden.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen in materieller Hinsicht vorab die ungenÃ¼gende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche Umgebung. Die Feststellung der Vorinstanz, wonach die Neubaute nicht in klarem und krassem Widerspruch zur baulichen Umgebung stehen wÃ¼rde, sei unzutreffend. Vielmehr erweise sich die geplante Neubaute als eigentliche "Faust aufs Auge". Der krasse und klare Widerspruch zum baulichen Umfeld werde durch die zu den Akten gereichten Visualisierungen deutlich gemacht. Mit der Formensprache des Daches werde der umliegenden Bebauung in keiner Weise Rechnung getragen. Das neue Volumen stelle im Vergleich mit den bestehenden Bauten einen krassen Volumensprung dar. Die Fassadengestaltung sei vÃ¶llig eigenstÃ¤ndig und nehme keinerlei Bezug zu der in der Umgebung vorherrschenden Gestaltung. Die geplanten Dacherker fÃ¤nden sich im umliegenden Quartier nirgends. Das mit dem Volumensprung geschaffene SpannungsverhÃ¤ltnis werde in keiner Weise berÃ¼cksichtigt, es liege vielmehr eine geradezu ignorante architektonische EigenstÃ¤ndigkeit vor. Bei der gartenseitigen Anbaute sowie dem Staketenvorbau handle es sich gestalterisch um FremdkÃ¶rper.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Bauherrschaft weist zunÃ¤chst darauf hin, dass es sich bei den von den BeschwerdefÃ¼hrenden eingereichten Visualisierungen um reine Parteibehauptungen ohne Beweiswert handle, welchen es Ã¼berdies an der MassstÃ¤blichkeit fehle. Diese seien ausserdem erst vor der zweiten Instanz und damit zu spÃ¤t eingereicht worden. Im Weiteren schreibe die Gestaltungsvorschrift von § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) keine Ãbernahme von quartiereigenen Bauformen vor. Das Quartier sei entgegen der Darstellung der BeschwerdefÃ¼hrenden im Ãbrigen nicht homogen. So steche beispielsweise der solitÃ¤re Turmbau der BeschwerdefÃ¼hrer 1 an der K-Strasse 03 hervor. Das Quartier unterstehe schliesslich weder dem Ortsbildschutz noch einer Quartiererhaltungszone. Die Neubaute weise zwar einen eigenstÃ¤ndigen, aber zurÃ¼ckhaltenden architektonischen Charakter auf. Das Bauvorhaben schÃ¶pfe ausserdem die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung nur zu zwei Dritteln aus.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben.</p> <p class="Erwgung2">Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu beurteilen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (vgl. zum Ganzen VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1 mit Hinweisen). Die genÃ¼gende Einordnung fehlt dabei nicht bereits bei der EinfÃ¼hrung einer neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer Ã¤lteren Ãberbauung. Eine Bauverweigerung setzt das Vorliegen eines konkreten Einordnungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenÃ¼ber der Ausgestaltung von GebÃ¤uden, HÃ¤usergruppen oder StrassenzÃ¼gen in stÃ¶renden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prÃ¤genden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 19. Mai 2022, VB.2021.00732/VB.2021.00733, E. 5.2.2 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Bei der Anwendung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde aufgrund der offenen Formulierung Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2.1; 22. Oktober 2020, VB.2019.00133, E. 5.2 mit Hinweis; BGE 145 I 52 E. 3.6). Das Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewÃ¤hrleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum Ã¼berschritten hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden ErwÃ¤gungen leiten lÃ¤sst oder die GrundsÃ¤tze der Rechtsgleichheit und der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit verletzt. Das Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, ErmessensÃ¼berschreitung und -unterschreitung hin Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. Mai 2022, VB.2021.00732/VB.2021.00733, E. 5.2.3 mit Hinweis).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Mit dem Baurekursgericht ist davon auszugehen, dass das BaugrundstÃ¼ck weder einer Kernzone noch einer Quartiererhaltungszone zugewiesen ist. In der NÃ¤he des geplanten Bauvorhabens befinden sich keine Objekte des Natur- und Heimatschutzes. Das Bauvorhaben ist daher in Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG zu prÃ¼fen, welcher eine befriedigende Gesamtwirkung verlangt (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3.3.4). Als zutreffend erweist sich ferner die architektonische Beurteilung des baulichen Umfelds des BaugrundstÃ¼cks durch die Vorinstanz: Das Quartier ist weitgehend geprÃ¤gt von schlichten EinfamilienhÃ¤usern, welche die zulÃ¤ssige zweigeschossige Bauweise hÃ¤ufig nicht ausschÃ¶pfen. Die GebÃ¤ude weisen flach geneigte SatteldÃ¤cher ohne Dachaufbauten und ohne ausgebautes Dachgeschoss auf und zeichnen sich durch eine schlichte gradlinige Erscheinung aus (vgl. angefochtener Entscheid, E. 3.3.5.). Es ist daher davon auszugehen, dass sich die bauliche Umgebung grundsÃ¤tzlich durch eine gewisse optische Einheitlichkeit und qualitativ hochwertige Gestaltung auszeichnet.</p> <p class="Urteilstext">Es ist indessen auch festzustellen, dass die bauliche Erneuerung des Quartiers bereits eingesetzt hat: Das dem Bauvorhaben benachbarte Wohnhaus K-Strasse 03 beispielsweise weist nicht nur ein grÃ¶sseres Volumen als die Mehrheit der Ã¤lteren EinfamilienhÃ¤user im Quartier und ein ausgebautes Dachgeschoss auf, sondern auch eine vollstÃ¤ndig andere architektonische Gestaltung, welche in starken Gegensatz zum Ã¼brigen Quartierbild tritt. Auch die GebÃ¤ude K-Strasse 04 mit dem Vorbau und M-Strasse 05 weisen deutliche VolumenvergrÃ¶sserungen und auch Abweichungen im baulichen Charakter auf.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Dass das Bauvorhaben die primÃ¤ren BaubeschrÃ¤nkungsnormen einhÃ¤lt, ist unbestritten. Ebenfalls nicht strittig ist, dass das geplante Wohnhaus weder die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he noch die FirsthÃ¶he ganz ausschÃ¶pft. Der optische Gegensatz zum baulichen Umfeld ist primÃ¤r im Umstand begrÃ¼ndet, dass die Ã¤lteren WohnhÃ¤user die baulichen MÃ¶glichkeiten der Bauordnung bei Weitem nicht ausschÃ¶pften und auf den Ausbau der Dachgeschosse weitgehend verzichtet wurde.</p> <p class="Erwgung2">Dem Baurekursgericht ist darin beizupflichten, dass das Bauvorhaben eine unauffÃ¤llige und gradlinige Gestaltung aufweist. Es liegt weder eine unkonventionelle noch eine ungewohnte Architektursprache vor. Die Dachform (SchrÃ¤gdach) wurde von der Umgebung Ã¼bernommen. Eine gewisse optische Diskrepanz zur Mehrheit der WohnhÃ¤user im Quartier entsteht allerdings durch die Steilheit des SchrÃ¤gdachs und die Dachaufbauten, welche Konsequenz des ausgebauten Dachgeschosses sind. Dieser Umstand kann bereits den Planunterlagen, dem Augenscheinprotokoll bzw. insbesondere den Fotos entnommen werden und ist im Ãbrigen unbestritten. Die Fragen, ob die Visualisierungen verspÃ¤tet eingereicht wurden und Ã¼berhaupt geeignet sind, einen realistischen Eindruck des geplanten BaukÃ¶rpers zu vermitteln, kÃ¶nnen unter diesen UmstÃ¤nden offenbleiben.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Wenn die Vorinstanz dem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung attestiert, so ist dies nicht als rechtsverletzend zu beurteilen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass weder einzelne WohnhÃ¤user noch das Quartierbild als solches geschÃ¼tzt sind, sodass von Neubauten keine Ãbernahme der architektonischen Gestaltung der vorbestehenden Bauten verlangt werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden schliesslich die Unterschreitung des Waldabstands durch das Bauvorhaben. Sie machen geltend, eine Unterschreitung setze nach der Waldgesetzgebung das Vorliegen einer Ausnahmesituation voraus, welche die Unterschreitung aus wichtigen GrÃ¼nden rechtfertige. Ausserdem mÃ¼sse eine InteressenabwÃ¤gung vorgenommen werden. Diese Voraussetzungen habe die FachbehÃ¶rde nicht geprÃ¼ft. Die PrÃ¼fung sei daher unvollstÃ¤ndig und widerspreche Art. 17 Abs. 3 des Bundesgesetzes Ã¼ber den Wald vom 4. Oktober 1991 (Waldgesetz; WaG). Ein besonderes Interesse fÃ¼r die fragliche Ausnahmebewilligung sei vorliegend nicht ersichtlich. Eine BeeintrÃ¤chtigung der Schutzfunktion des Waldabstands liege bereits dann vor, wenn eine bauliche Massnahme auf lÃ¤ngere Sicht die Walderhaltung beeinflusse. Auch zu dieser Frage habe sich die FachbehÃ¶rde nicht geÃ¤ussert.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der Waldabstand betrÃ¤gt im Bereich des BaugrundstÃ¼cks rund 20 m. Das neue HauptgebÃ¤ude soll mit seiner SÃ¼dostfassade auf die Waldabstandslinie gestellt werden. Der Pool soll in einem Abstand von 10 m zum Wald errichtet werden. Die daran anschliessende Terrasse soll einen Waldabstand von 5 m aufweisen. Die geplante Unterniveaugarage reicht bis auf 5 m an den Wald heran.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>GemÃ¤ss § 262 Abs. 1 PBG <span>in der hier </span>anwendbaren, bis 28. Februar in Kraft stehenden Fassung <span>(Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2) </span>dÃ¼rfen oberirdische GebÃ¤ude die im Zonenplan festgelegte Waldabstandslinie nicht Ã¼berschreiten. FÃ¼r unterirdische Bauten und Anlagen im Abstandsbereich gilt gemÃ¤ss § 262 Abs. 3 PBG <span>in der hier anwendbaren, bis 28. Februar in Kraft stehenden Fassung (Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2) </span>das Forstpolizeirecht.</p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss Art. 17 WaG sind Bauten und Anlagen in WaldesnÃ¤he nur zulÃ¤ssig, wenn sie die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes nicht beeintrÃ¤chtigen (Abs. 1). Die Kantone schreiben einen angemessenen Mindestabstand der Bauten und Anlagen vom Waldrand vor und berÃ¼cksichtigen dabei die Lage und die zu erwartende HÃ¶he des Bestandes (Abs. 2). Aus wichtigen GrÃ¼nden kÃ¶nnen die zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden die Unterschreitung des Waldabstands unter Auflagen und Bedingungen bewilligen (Abs. 3). GemÃ¤ss § 3 der kantonalen Waldabstandsverordnung vom 28. Oktober 1998 (KWaV) sind Bauten und Anlagen innerhalb der Waldabstandslinie oder bei deren Fehlen innerhalb des Waldabstands von 15 m bewilligungspflichtig.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Bei den im Waldabstandsbereich geplanten Bauteilen handelt es sich nicht um oberirdische GebÃ¤ude, sodass sie nicht unter das grundsÃ¤tzliche Bauverbot von § 262 Abs. 1 PBG <span>in der hier anwendbaren, bis 28. Februar in Kraft stehenden Fassung (Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2) </span>fallen. Die Erstellung von unterirdischen Bauten und Anlagen sowie oberirdischen Anlagen, welche keine GebÃ¤udequalitÃ¤t aufweisen, bedÃ¼rfen einer Bewilligung nach dem Forstpolizeirecht.</p> <p class="Urteilstext">Diese wurde vorliegend von der kantonalen BehÃ¶rde im Wesentlichen mit folgender BegrÃ¼ndung erteilt: Die Waldbewirtschaftung sei im Bereich des BaugrundstÃ¼cks schon heute sehr aufwÃ¤ndig. Das geplante Bauvorhaben fÃ¼hre daher zu keiner Verschlechterung der Situation. Mit 5 m Waldabstand des Untergeschosses stehe ein genÃ¼gend grosser Wurzelraum zur VerfÃ¼gung. Die BewilligungsbehÃ¶rde teile die EinschÃ¤tzung des Architekten, dass die BÃ¶schung der Baugrube steiler als 1:1 realisiert werden kÃ¶nne und diese daher gegenÃ¼ber dem Wald einen Abstand von 3 m wahre. Mit nachteiligen Folgen der Waldentwicklung sei nicht zu rechnen. Im Beschwerdeverfahren verwies das Amt fÃ¼r Landschaft und Natur auf seinen Mitbericht vom 23. MÃ¤rz 2023. Darin hat es ausgefÃ¼hrt, dass der kantonalen ForstbehÃ¶rde die forstrechtliche PrÃ¼fung im Sinne von Art. 17 WaG obliege, ob durch das geplante Vorhaben die Erhaltung, Pflege und Nutzung des Waldes beeintrÃ¤chtigt werde oder nicht. Dass im vorliegenden Fall keine der gesetzlich verfolgten Schutzfunktionen ernsthaft gefÃ¤hrdet erscheine bzw. keine solche mit Wahrscheinlichkeit zu erwarten sei, sei im Rahmen der forstrechtlichen Bewilligung hinreichend festgestellt worden. Der in Frage stehende Waldabstand werde unter BerÃ¼cksichtigung der noch jungen Bestockung und des anstehenden Felses als ausreichend erachtet, um nachteilige Folgen der Waldentwicklung auszuschliessen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Diese AusfÃ¼hrungen erscheinen plausibel. Zutreffend ist der Hinweis der Bauherrschaft, dass fÃ¼r die Erteilung einer forstrechtlichen Bewilligung keine besonderen VerhÃ¤ltnisse wie bei der Anwendung der Ausnahmebestimmung von § 220 PBG vorauszusetzen sind. Der in Art. 17 Abs. 3 WaG verwendete Begriff der "wichtigen GrÃ¼nde" verlangt keine besonderen Vorkommnisse, welche nur in einem speziellen Einzelfall vorliegen dÃ¼rfen. Wie der Bundesrat in der Botschaft zur Ãnderung des Waldgesetzes vom 21. Mai 2014 ausfÃ¼hrt, verlangt die Bestimmung, dass die GrÃ¼nde fÃ¼r die Unterschreitung des Waldabstands dargelegt und eine InteressenabwÃ¤gung durchgefÃ¼hrt werden muss und das Resultat dieser Ãberlegungen entsprechend festzuhalten ist (vgl. BBl 2014 S. 4924). Letztere AusfÃ¼hrungen beziehen sich zwar primÃ¤r auf die forstrechtliche Bewilligung im Rahmen von Bundesleitverfahren, kÃ¶nnen aber als Indiz fÃ¼r den gesetzgeberischen Willen auch fÃ¼r die Anwendung durch die kantonalen BehÃ¶rden herangezogen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b>Indem die BehÃ¶rde darauf hinweist, dass es sich um eine kleine und junge Bestockung auf felsigem Untergrund handle, deren Bewirtschaftung schon heute aufwÃ¤ndig sei und durch das Bauvorhaben nicht zusÃ¤tzlich verschlechtert wÃ¼rde, hat sie ihre GrÃ¼nde fÃ¼r die Bewilligung genannt. Implizit hat sie auch eine InteressenabwÃ¤gung vorgenommen, indem sie ausfÃ¼hrt, nachteilige Folgen fÃ¼r die Waldentwicklung kÃ¶nnten ausgeschlossen werden.</p> <p class="Urteilstext">Damit ist die BegrÃ¼ndung fÃ¼r die Erteilung der forstrechtlichen Bewilligung zwar etwas knapp ausgefallen, inhaltlich ist sie jedoch nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Ebenfalls nicht zu berÃ¼cksichtigen ist schliesslich der Antrag der BeschwerdefÃ¼hrenden, es sei ihnen der Baufreigabeentscheid zu erÃ¶ffnen, damit sie diesen hinsichtlich Materialisierung noch anfechten kÃ¶nnten. Dieser Antrag wurde erst im Beschwerdeverfahren gestellt und ist demzufolge verspÃ¤tet (vgl. die vorstehenden AusfÃ¼hrungen unter E. 4.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Im Ãbrigen wÃ¤re auch dieses Begehren unbegrÃ¼ndet. Das Material- und Farbkonzept wurde in der Baubewilligung ausdrÃ¼cklich einer spÃ¤teren Bewilligung vorbehalten. Der Baubeginn ist an das Vorliegen bzw. die Rechtskraft dieser Bewilligung geknÃ¼pft. Diese wird sÃ¤mtlichen Gesuchstellern und Gesuchstellerinnen, welche seinerzeit das Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids gestÃ¼tzt auf § 315 Abs. 1 PBG gestellt haben, von Gesetzes wegen zuzustellen sein (vgl. § 316 Abs. 2 PBG). Letztere erhalten so die Gelegenheit, diese noch anzufechten. Die Baufreigabe selbst ist nicht mehr anfechtbar, da sie keine neuen materiellen Beurteilungen, sondern lediglich die BestÃ¤tigung durch die BaubewilligungsbehÃ¶rde enthÃ¤lt, dass sÃ¤mtliche in der Baubewilligung verlangten nachtrÃ¤glichen Bewilligungen rechtskrÃ¤ftig erteilt und alle auf den Baubeginn gestellten Nebenbestimmungen erfÃ¼llt sind (vgl. § 326 PBG). </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 bis 3 zu je einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Bei diesem Ausgang steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zur Zahlung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die Bauherrschaft zu verpflichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Soweit es sich vorliegend angesichts der vor Baubeginn zu erfÃ¼llenden Bedingungen und Auflagen um einen Zwischenentscheid handelt, ist dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbar (BGE 149 II 170 E. 1; BGr, 13. November 2020, 1C_590/2019, E. 1.4).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 240.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'240.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 bis 3 unter solidarischer Haftung zu je einem Drittel auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1 bis 3 werden solidarisch verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'000.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinne der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>