<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2004.00028</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204167&amp;W10_KEY=4467141&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2004.00028</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.04.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Mehrfamilienhaus mit Unterniveaugarage: Gebäudelänge, planungsrechtliche Baureife<br/><br/>Die Vorinstanzen haben das Bauvorhaben rechtsirrtümlich als geschlossene Überbauung gewürdigt. Die für frei stehende Gebäude massgebliche Gebäudelänge wird deutlich überschritten (E. 2). Voraussetzungen des Präjudizierungsverbots gemäss § 234 PBG (E. 3.1). Verlauf der Planungsarbeiten im vorliegenden Fall (E. 3.2). Im vorliegenden Fall durfte aufgrund der Umstände des Verlaufs der Planungsarbeiten der Antrag einer vom Gemeinderat eingesetzten Ortsplanungskommission auf Verkürzung der Maximallänge für geschlossene Überbauungen von 40 auf 25 m dem Gemeinderat zugerechnet werden. Bereits die Baubehörde hätte deshalb die Baubewilligung auch gestützt auf § 234 PBG verweigern müssen (E. 3.4). Frage der Berücksichtigung der Änderung einer planungsrechtlichen Festlegung im laufenden Rechtsmittelverfahren. Interessenabwägung im konkreten Fall zwischen dem privaten Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens und dem öffentlichen Interesse, dass die künftige Planung nicht negativ präjudiziert werde. Im vorliegenden Fall überwiegt das öffentliche Interesse. Somit hätte die Beschränkung der Gebäudelänge auf 25 m jedenfalls im Rekursverfahren beachtet werden müssen (E. 3.5). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FUNKTIONALE EIGENSTÃNDIGKEIT">FUNKTIONALE EIGENSTÃNDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDELÃNGE">GEBÃUDELÃNGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEEXEKUTIVE">GEMEINDEEXEKUTIVE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDERAT">GEMEINDERAT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHLOSSENE BAUWEISE">GESCHLOSSENE BAUWEISE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIFT">LIFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MEHRFAMILIENHAUS">MEHRFAMILIENHAUS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANÃNDERUNG">PLANÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSZONE">PLANUNGSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃJUDIZIERUNG">PRÃJUDIZIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃJUDIZIERUNGSVERBOT">PRÃJUDIZIERUNGSVERBOT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REVISION">REVISION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERNIVEAUGARAGE">UNTERNIVEAUGARAGE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 31 ABauV</span><br/><span class="ungerade">Art. 19 BZO KÃ¼snacht</span><br/><span class="gerade">Art. 32 Abs. I BZO KÃ¼snacht</span><br/><span class="ungerade">§ 7 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 286 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 4 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 27 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">RB 2004 Nr. 69</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 22. April 2003 erteilte die Baukommission KÃ¼snacht K die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r ein Mehrfamilienhaus mit Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 und fÃ¼r zwei BesucherabstellplÃ¤tze in der bestehenden Garage Vers.-Nr. 02 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 an der O-Strasse in KÃ¼snacht. Gleichzeitig wurde die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 4. April 2003 betreffend die strassenpolizeiliche Bewilligung der BesucherabstellplÃ¤tze erÃ¶ffnet.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die von verschiedenen Nachbarn gegen beide Bewilligungen erhobenen Rekurse vereinigte die Baurekurskommission II und wies sie nach einem Augenschein am 25. November 2003 ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen den Rekursentscheid liessen A und B, C, D und E, F, G, H sowie I Beschwerde erheben und dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid und die angefochtenen Bewilligungen aufzuheben, eventuell die Sache zur ErgÃ¤nzung und neuerlichen Entscheidung an die Rekurskommission zurÃ¼ckzuweisen, jedenfalls unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegnerin.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz am 2. und die Baudirektion am 3. Februar 2004 beantragten Abweisung der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerin am 19. Februar und die Baukommission KÃ¼snacht am 23. MÃ¤rz 2004 schlossen auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Eingabe vom 25. Februar 2004 liessen die BeschwerdefÃ¼hrenden darauf hinweisen, dass die Gemeinde KÃ¼snacht an den Gemeindeversammlungen vom 12., 19. und 26. Januar sowie 2. Februar 2004 der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung vom 5. Dezember 1994 (BZO) zugestimmt habe, das heisst insbesondere auch der BeschrÃ¤nkung der GesamtlÃ¤nge von geschlossenen Ãberbauungen in den zweigeschossigen Wohnzonen auf 25 m und der Reduktion der Baumassenziffer in der hier massgeblichen Wohnzone W2/1,50 auf 1,40.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurs­kommission zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Laut Art. 19 BZO ist in der Zone W2/1,50 eine GebÃ¤udelÃ¤nge von 25 m zulÃ¤ssig; sodann ist laut Art. 32 BZO die geschlossene Ãberbauung bis zu einer GesamtlÃ¤nge von 40 m ge­stattet.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen wie bereits im Rekursverfahren geltend, die geplante Baute mit einer GesamtlÃ¤nge von 35 m bestehe nicht, wie dies der Begriff der geschlossenen Ãberbauung voraussetze, aus zwei seitlich zusammengebauten eigenstÃ¤ndigen BaukÃ¶rpern, sondern sei wegen der Erschliessung durch einen einzigen Liftschacht und der Verwischung der Vertikaltrennung in den beiden Untergeschossen als einziges GebÃ¤ude zu behandeln, das eine GesamtlÃ¤nge von 25 m einzuhalten habe.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Mangels einer eigenen Definition im kommunalen Recht ist auf die Begriffsbestimmung der geschlossenen Bauweise im kantonalen Recht zurÃ¼ckzugreifen. Wie das Verwaltungsgericht bereits im Entscheid VB 93/0142 vom 19. November 1993 erwogen hat, setzt der Begriff der geschlossenen Bauweise im Sinn von § 286 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und § 31 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) eine funktionale EigenstÃ¤ndigkeit der einzelnen BaukÃ¶rper voraus, damit von zusammengebauten GebÃ¤uden im Sinn von § 31 Abs. 2 ABauV gesprochen werden kann. Das schliesst nicht aus, dass wie hier die beiden GebÃ¤ude Ã¼ber einer sich unter beiden BaukÃ¶rpern erstreckenden Unterniveaugarage erstellt werden und Ã¼ber einen einzigen Lift verfÃ¼gen. Entscheidend fÃ¼r die funktionale EigenstÃ¤ndigkeit ist jedoch neben der deutlichen vertikalen Trennung (RB 1998 Nr. 118), dass jeder BaukÃ¶rper auch fÃ¼r sich allein Ã¼ber eine genÃ¼gende interne Erschliessung verfÃ¼gt. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfÃ¼llt: Die beiden Wohnungen im ersten Untergeschoss werden neben dem Lift lediglich Ã¼ber den beiden Wohnungen dienenden Treppenabgang und den gemeinsamen Vorplatz erschlossen; zudem ist die erforderliche vertikale Trennung der beiden BaukÃ¶rper in diesem Bereich nicht vorhanden. Die Wohnungen im Erd- und ersten Obergeschoss verfÃ¼gen zwar Ã¼ber separate ZugÃ¤nge, sind jedoch fÃ¼r den Zugang zur Unterniveaugarage ebenfalls auf den gemeinsamen Lift bzw. die einzige Treppenverbindung vom Erd- ins zweite Untergeschoss angewiesen. Insgesamt kÃ¶nnen deshalb die beiden BaukÃ¶rper nicht als funktio­nal eigenstÃ¤ndig gelten.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanzen haben deshalb das Bauvorhaben rechtsirrtÃ¼mlich als geschlossene Ãberbauung im Sinn von Art. 32 Abs. 1 BZO gewÃ¼rdigt. Die fÃ¼r frei stehende GebÃ¤ude massgebliche GebÃ¤udelÃ¤nge von 25 m gemÃ¤ss Art. 19 Abs. 1 BZO wird durch den 35 m langen BaukÃ¶rper deutlich Ã¼berschritten. Ob dieser Mangel durch Anpassungen des Grundrisses insbesondere im ersten Untergeschoss geheilt werden kÃ¶nnte, kann offen bleiben, da sich die Baubewilligung auch aus anderen GrÃ¼nden nicht als rechtens erweist.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Laut § 234 PBG ist ein GrundstÃ¼ck baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind zusammengefasst der Auffassung, dass gestÃ¼tzt auf diese Bestimmung bereits die Baukommission die Erteilung der Baubewilligung hÃ¤tte verweigern mÃ¼ssen, da in jenem Zeitpunkt, am 22. April 2003, der Zwischenbericht der Ortsplanungskommission vom 3. Februar 2003 bekannt gewesen sei, welche mit Beschluss vom 27. Januar 2003 zu Handen des Gemeinderats und der Baudirektion unter anderem die Reduktion der Baumassenziffer in der Wohnzone W2/1,50 auf 1,40 und die Reduktion der GebÃ¤udelÃ¤nge auch fÃ¼r geschlossene Ãberbauungen auf 25 m beantragt habe. Jedenfalls aber hÃ¤tten diese Ãnderungen der BZO, die der Gemeinderat am 27. Mai 2003 zur Ã¶ffentlichen Auflage und am 30. Ok­tober 2003 zu Handen der Gemeindeversammlung verabschiedet habe, im spÃ¤ter ergangenen Rekursentscheid vom 25. November 2003 berÃ¼cksichtigt und aufgrund der gebotenen InteressenabwÃ¤gung zur Aufhebung der Bewilligung fÃ¼r ein Bauvorhaben fÃ¼hren mÃ¼ssen, das mit den beantragten Ãnderungen in offensichtlichem Widerspruch stehe.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span> Damit einem Bauvorhaben die Ãnderung einer planungsrechtlichen Festlegung entgegengehalten werden kann, muss sie nach dem Wortlaut von § 234 PBG (in der Fassung vom 1. September 1991) vom Gemeinderat "beantragt" sein. Damit ist klargestellt, dass beabsichtigte PlanÃ¤nderungen nur zu berÃ¼cksichtigen sind, wenn sie vom Gemeinderat, d.h. von der Gemeindeexekutive ausgehen, und ein entsprechender formeller Beschluss der GesamtbehÃ¶rde vorliegt (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, Rz. 266). Allerdings ist nicht erst der formelle Ãnde­rungsantrag der Gemeindeexekutive an die Gemeindeversammlung oder zu Handen des Gemeindeparlaments massgebend, sondern muss bereits die Vorbereitungsphase der Planung mit der gemÃ¤ss Art. 4 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) und § 7 PBG vorgeschriebenen Mitwirkung der BevÃ¶lkerung vor einer PrÃ¤judizierung geschÃ¼tzt sein (Wolf/Kull, Rz. 267; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Bau­recht, 3. A., ZÃ¼rich 2003, S. 9-8). Als in diesem Sinn beantragte Ãnderung hat es deshalb die Baurekurskommission genÃ¼gen lassen, dass der Gemeinderat noch vor der vorgeschrie­benen Ã¶ffentlichen Auflage Ã¼ber einen ersten Revisionsentwurf ein freiwilliges Vernehmlassungsverfahren bei "interessierten Kreisen" durchgefÃ¼hrt hatte (BRK IV Nr. 166/1993, BEZ 1994 Nr. 3). Diese Auslegung stÃ¼tzt sich auf die in der kantonsrÃ¤tlichen Beratung betonte Stossrichtung der Neuformulierung von § 234 PBG, nÃ¤mlich zu verhindern, dass mit Volksinitiativen, parlamentarischen Motionen und dergleichen missliebige Bauvorhaben verhindert werden kÃ¶nnen. Sie wird Ã¼berdies gestÃ¼tzt durch die Rechtsprechung des Bundesgerichts, welches in BGE 116 Ia 449 E. 4a darauf hingewiesen hat, dass § 234 PBG die Funktion einer Planungszone im Sinn von Art. 27 RPG habe und deshalb auch dem Schutz von PlanÃ¤nderungen vor PrÃ¤judizierung diene. Auch aus dieser bundesrechtlichen Sicht darf die Voraussetzung von § 234 PBG, dass die PlanÃ¤nderung vom Gemeinderat beantragt sein muss, nicht derart eng ausgelegt werden, dass der Schutz vor PrÃ¤judizierung nicht mehr wirksam ist; die von der Exekutive mit formellen BeschlÃ¼ssen dokumentierten Revisionsbestrebungen kÃ¶nnten sonst durch nachtrÃ¤glich eingereichte Baugesuche unterlaufen werden. Jedenfalls aber muss die vorgesehene PlanÃ¤nderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben (RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40). Auf den unspezifiziert gehaltenen Exekutivbeschluss, die BZO einer Revision zu unterziehen, lÃ¤sst sich eine Bauverweigerung nicht stÃ¼tzen (Fritzsche/BÃ¶sch, S. 9-8). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Die Bestrebungen zur Revision der BZO der Gemeinde KÃ¼snacht vom 5. Dezember 1994 haben eine lÃ¤ngere Geschichte. Eine erste vom Gemeinderat beantragte Teilrevision mit dem Ziel, die MÃ¶glichkeiten zur baulichen Verdichtung zu beschrÃ¤nken, hat die Gemein­deversammlung vom 10. Dezember 2001 als zu wenig weit gehend zur Ãberarbeitung an den Gemeinderat zurÃ¼ckgewiesen. Dieser hat darauf am 16. Mai 2002 eine Ortsplanungs­kommission mit der Aufgabe beauftragt, eine neue Vorlage auszuarbeiten "als Grundlage fÃ¼r Antrag und Weisung zu Handen der Gemeindeversammlung". In einem Rund­schreiben von anfangs Februar 2003 an alle Haushaltungen hat diese Kommission ihre am 22. Januar 2003 beschlossenen ÃnderungsantrÃ¤ge der Ãffentlichkeit bekannt gegeben und am 27. Mai 2003 ihren Entwurf dem Gemeinderat zur DurchfÃ¼hrung von AnhÃ¶rung und Ã¶ffentlicher Auflage abgeliefert. Am 2. Oktober 2003 hat sie dem Gemeinderat ihren abschliessenden Bericht erstattet, welcher dem Gemeinderat als Grundlage fÃ¼r Antrag und Weisung vom 30. Oktober 2003 zu Handen der Gemeindeversammlung diente. In den Gemeindeversammlungen vom 12., 19. und 26. Januar sowie 2. Februar 2004 wurde dem Antrag des Gemeinderates mit im vorliegenden Zusammenhang unwesentlichen Ãnderungen zugestimmt.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Wie dieser Ablauf zeigt, lag ein erster Antrag zur Ãnderung der BZO, wie ihn § 234 PBG voraussetzt, bereits im Zeitpunkt der Gemeindeversammlung vom 10. Dezember 2001 vor. Mit dem RÃ¼ckweisungsbeschluss wurde die vom Gemeinderat angestrebte PlanÃ¤nderung nicht grundsÃ¤tzlich in Frage gestellt, sondern durch den Auftrag, die vorgesehenen BeschrÃ¤nkungen zu verschÃ¤rfen, zusÃ¤tzlich unterstÃ¼tzt. Den ersten Antrag des Gemeinderats hat die private Beschwerdegegnerin berÃ¼cksichtigt, indem sie die GebÃ¤udelÃ¤nge ihres Projekts bereits auf 35 m begrenzte. Insofern wurde dem PrÃ¤judizierungsverbot von § 234 PBG Rechnung getragen. Der von der Ortsplanungskommission im Auftrag des Gemeinderats ausgearbeitete neue Entwurf hat das Ãnderungsvorhaben des Gemeinderats in der von der Gemeindeversammlung vorgegebenen Zielrichtung, das heisst hin zu einer weiteren BeschrÃ¤nkung der baulichen VerdichtungsmÃ¶glichkeiten, weiter ausgefÃ¼hrt. Am Tatbestand einer vom Gemeinderat beantragten Ãnderung hat sich damit nichts geÃ¤ndert.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span>Sodann stellt sich die Frage, ab welchem Zeitpunkt die Absicht zu einer PlanÃ¤nderung, welche die weitere Begrenzung der GebÃ¤udelÃ¤nge auf 25 m zum Gegenstand hatte, hinreichend konkretisiert war, um gestÃ¼tzt auf § 234 PBG einem Bauvorhaben entgegenhalten zu werden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Wie dem Zwischenbericht der Ortsplanungskommission vom 3. Februar 2003 entnommen werden kann, sollte unter anderem zur Erhaltung einer wohnlichen und durchgrÃ¼nten Gemeinde in verschiedenen Zonen die Baumassenziffer reduziert und zur Verhinderung der unerwÃ¼nschten "Riegelwirkung" in den zweigeschossigen Wohnzonen die MaximallÃ¤nge fÃ¼r geschlossene Ãberbauungen von 40 auf 25 m verkÃ¼rzt werden. Diese bei der Erteilung der Baubewilligung am 22. April 2003 vorliegenden ÃnderungsvorschlÃ¤ge waren hinreichend konkret, um erkennen zu lassen, dass das am 20. Januar 2003 eingereichte Baugesuch der privaten Beschwerdegegnerin mit einer Baumassenziffer von nahezu 1,50 und einer LÃ¤nge von 35 m diese in Ãnderung begriffenen planungsrechtlichen Festlegungen prÃ¤judizieren wÃ¼rde. Der Bericht stammte zwar nicht vom Gemeinderat, wie in § 234 PBG vorgesehen, betraf aber die Vorbereitungsphase der Planung, die nach dem Gesagten ebenfalls vor einer PrÃ¤judizierung zu schÃ¼tzen ist (vorn, E. 3.1). Dabei ist zu berÃ¼cksichtigen, dass der Wille, die GebÃ¤udelÃ¤nge zu beschrÃ¤nken, bereits aus dem ersten Entwurf des Gemeinderats hervorgegangen war und dass die Gemeindeversammlung diesen als zu wenig weit gehend zurÃ¼ckgewiesen hatte. Die von der Ortsplanungskommission vorgeschlagene Neuordnung wurde somit zumindest dem Grundsatz nach von Gemeinderat und Gemeindeversammlung unterstÃ¼tzt, und es bestand eine hinreichend grosse Wahrscheinlichkeit, dass die vorgeschlagenen Ãnderungen verwirklicht wÃ¼rden. Unter diesen UmstÃ¤nden war mit dem Antrag der Kommission die PlanÃ¤nderung hinreichend konkretisiert und hÃ¤tte daher bei der Beurteilung des Baugesuchs durch die BaubehÃ¶rde am 22. April 2003 berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bereits die Baukommission hÃ¤tte deshalb die Baubewilligung auch gestÃ¼tzt auf § 234 PBG verweigern mÃ¼ssen. Art. 19 Abs. 1a lit. e der revidierten BZO Ã¤ndert daran nichts. Diese Bestimmung, wonach fÃ¼r Bauten, "welche vor dem 6. Juni 2003 (Beginn der Vorwirkung der Teilrevision) bewilligt worden sind", die Bestimmungen von Artikel 19a gelten, will den Anwendungsbereich der Sonderbauvorschriften fÃ¼r bestehende Bauten gemÃ¤ss Artikel 19a ordnen und nicht die Frage der negativen Vorwirkung entscheiden, die ohnehin abschliessend durch das kantonale Recht geregelt ist. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.5 </span></b><span>Nach Erteilung der Baubewilligung am 22. April 2003 und kurz vor bzw. nach Rekurserhebung (26. bzw. 30. Mai 2003) hat der Gemeinderat KÃ¼snacht gestÃ¼tzt auf den abschlies­senden Bericht der Ortsplanungskommission am 27. Mai 2003 zuhanden der AnhÃ¶rung und Ã¶ffentlichen Auflage die Teilrevision der BZO verabschiedet. Ob diese Ãnderung einer planungsrechtlichen Festlegung im laufenden Rechtsmittelverfahren zu berÃ¼cksichtigen ist, hÃ¤ngt nach stÃ¤ndiger verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung von einer InteressenabwÃ¤gung im konkreten Fall zwischen dem privaten Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens und dem Ã¶ffentlichen Interesse, dass die kÃ¼nftige Planung nicht negativ prÃ¤judiziert werde, ab (RB 2000 Nr. 97 = BEZ 2000 Nr. 38; RB 1985 Nr. 116 lit. b, je mit Hinweisen).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diese InteressenabwÃ¤gung hat die Baurekurskommission nur unvollstÃ¤ndig und damit rechtsverletzend vorgenommen. Insbesondere hat sie nicht berÃ¼cksichtigt, dass die Bauherrschaft nach der RÃ¼ckweisung der vom Gemeinderat beantragten Teilrevision durch die Gemeindeversammlung vom 10. Dezember 2001 aufgrund der laufenden Planungsarbeiten mit weiter gehender BeschrÃ¤nkung der ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten rechnen musste und dass deshalb dem Aspekt der Rechtssicherheit ein geringes Gewicht zukommt. Sodann hat die Vorinstanz die rÃ¤umliche Wirkung des geplanten BaukÃ¶rpers bagatellisiert. Mit seiner LÃ¤nge von 35 m sprengt er die bestehende Ãberbauungsstruktur und steht exemplarisch fÃ¼r das, was mit der mittlerweile von der Gemeindeversammlung beschlossenen, aber noch nicht rechtskrÃ¤ftigen Revision der BZO verhindert werden soll. Somit hÃ¤tte die BeschrÃ¤nkung der GebÃ¤udelÃ¤nge auf 25 m jedenfalls im Rekursverfahren beachtet werden mÃ¼ssen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Ist die Baubewilligung schon aufgrund der ÃberlÃ¤nge nach geltendem Recht und der PrÃ¤judizierung der revidierten BZO aufzuheben, erÃ¼brigt sich eine PrÃ¼fung der weiteren mit der Beschwerde erhobenen RÃ¼gen. Mit der Baubewilligung der Baukommission KÃ¼snacht vom 22. April 2003 ist zwingend auch die mit dieser koordinierte strassenpolizeiliche Bewilligung der Baudirektion vom 4. April 2003 aufzuheben.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens je zur HÃ¤lfte der privaten Beschwerdegegnerin und der Baukommission KÃ¼snacht aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Der Baudirektion, die am Verfahren nur am Rande beteiligt ist, sind keine Kosten aufzuerlegen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die private Beschwerdegegnerin ist Ã¼berdies fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 5'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die BeschwerdefÃ¼hrenden zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. DemgemÃ¤ss werden der Rekursentscheid und die Baubewilligung der Baukommission KÃ¼snacht vom 22. April 2003 sowie die strassenpolizeiliche Bewilligung der Baudirektion vom 4. April 2003 aufgehoben.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 8'120.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden je zur HÃ¤lfte der privaten Beschwerdegegnerin und der Gemeinde KÃ¼snacht auferlegt. </p> <p class="Einzug2">4. Die private Beschwerdegegnerin wird fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 5'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die BeschwerdefÃ¼hrenden verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen von der Rechtskraft des Entscheids an gerechnet. </p> <p class="Urteilstext"><span>5. â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>