<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00333</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216907&amp;W10_KEY=13013508&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00333</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.01.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Vertrauensschutz. Baulinienüberstellung durch ein Einfamilienhaus. Beseitigungsrevers. Richtige Feststellung des Sachverhalts. Vorliegend ist der Vertrauensschutz nach Art. 9 BV nicht verletzt. Eine vorbehaltlose Aussage seitens der zuständigen Behörde kann nicht festgestellt werden. Dem verantwortlichen Architekt musste die Problematik der allfällig getroffenen behördlichen Aussage zudem bewusst sein. Abgesehen davon werden ausserhalb des Vorentscheidverfahrens erteilte Auskünfte zu materiellen baurechtlichen Fragen kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt (E. 2). Eine Bewilligung nach § 100 Abs. 1 oder 3 PBG kommt vorliegend nicht in Betracht. Zunächst handelt es sich bei einem Einfamilienhaus nicht um einen einzelnen oberirdischen Vorsprung; zum anderen kann ein Teil eines Einfamilienhauses nicht "ohne Weiteres" beseitigt werden (E. 3). Ein Ermessensmissbrauch der Vorinstanz ist nicht ersichtlich, da sie eine Rechtsprüfung in Anwendung der vorherrschenden Praxis vorgenommen hat (E. 4). Ebenso wenig ist eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts ersichtlich, da die Ausführungen der Vorinstanz zu § 100 Abs. 3 PBG und die konkreten Erwägungen zum streitbetroffenen Einfamilienhaus sich als zutreffend erweisen (E. 5). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIE">BAULINIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIENÃBERSTELLUNG">BAULINIENÃBERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESEITIGUNGSREVERS">BESEITIGUNGSREVERS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINFAMILIENHAUS">EINFAMILIENHAUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSFESTSTELLUNG">SACHVERHALTSFESTSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="ungerade">§ 100 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 100 Abs. 3 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=32686" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00333</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. Januar 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Daniela KÃ¼hne. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1.1<b> </b>A,<b> </b></span></a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>beide vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>D,<b> </b>vertreten durch RA E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>F,<b> </b>vertreten durch RA G, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt Uster,<b> </b>Abteilung Bau, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster erteilte mit VerfÃ¼gung vom 5. Oktober 2015 A und B die Baubewilligung fÃ¼r den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der H-Gasse 02 in Oberuster.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen gelangten D (Beschwerdegegner 1) und F (Beschwerdegegner 2) mit separaten Rekurseingaben vom 13. November 2015 an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten hauptsÃ¤chlich die Aufhebung der Baubewilligung sowie eine ParteientschÃ¤digung. Mit Entscheid vom 11. Mai 2016 wurden die Rekurse gutgeheissen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid vom 11. Mai 2016 erhoben A und B am 13. Juni 2016 Beschwerde am Verwaltungsgericht und beantragten, Disp.-Ziff. II., III. und IV. des Entscheids aufzuheben und zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen sowie eine ParteientschÃ¤digung. Am 7. Juli 2016 verzichtete die Stadt Uster auf eine Mitbeantwortung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 28. Juli 2016 beantragte F die Abweisung der Beschwerde sowie eine ParteientschÃ¤digung. Mit Schreiben vom 10. August 2016 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. D beantragte mit Beschwerdeantwort vom 6. September 2016 die Abweisung der Beschwerde, soweit Ã¼berhaupt darauf einzutreten sei sowie eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Mit Replik vom 26. September 2016 hielten A und B an ihren AntrÃ¤gen fest, ebenso F in seiner freigestellten Vernehmlassung vom 24. Ok­tober 2016. D verzichtete am 7. Oktober 2016 auf eine Duplik. A und B liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen eine Verletzung des Grundsatzes des Vertrauensschutzes. Aufgrund der Auskunft des Bauinspektors I gegenÃ¼ber ihrem federfÃ¼hrenden Architekten J, was die zulÃ¤ssige Ãberstellung der Baulinie anbelangt, hÃ¤tten die BeschwerdefÃ¼hrenden Dispositionen getroffen, welche nicht ohne Nachteil wieder rÃ¼ckgÃ¤ngig gemacht werden kÃ¶nnten. Beide Beschwerdegegner halten dagegen fest, dass keine Verletzung des Vertrauensschutzes vorliege, da ausserhalb des Vorentscheidverfahrens erteilte AuskÃ¼nfte zu materiellen baurechtlichen Fragen kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt wÃ¼rden und der erfahrene Architekt J darÃ¼ber hinaus den Mangel der streitbetroffenen Auskunft durch I hÃ¤tte erkennen mÃ¼ssen. Der Beschwerdegegner 2 macht des Weiteren geltend, die RÃ¼ge des Vertrauensschutzes sei gar nicht erst zu prÃ¼fen, da die BeschwerdefÃ¼hrenden die damit zusammenhÃ¤ngenden Tatsachen im vorinstanzlichen Verfahren nicht vorgebracht hÃ¤tten.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Eine (rechtswidrige) Baute bzw. Anlage kann ausnahmsweise aufgrund des Grundsatzes des Vertrauensschutzes gemÃ¤ss Art. 9 BV geschÃ¼tzt werden. Der aus Art. 9 BV fliessende Grundsatz des Vertrauensschutzes bedeutet, dass der Private Anspruch darauf hat, in seinem berechtigten Vertrauen in behÃ¶rdliche Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begrÃ¼ndendes Verhalten der BehÃ¶rden geschÃ¼tzt zu werden. </p> <p class="Erwgung2">Der Schutz bei unrichtigen AuskÃ¼nften von BehÃ¶rden greift nur dann, wenn verschiedene Voraussetzungen kumulativ erfÃ¼llt sind. Die Auskunft muss eine genÃ¼gende inhaltliche Bestimmtheit aufweisen und vorbehaltlos erteilt worden sein. Alsdann gilt die Auskunft nur mit Bezug auf den Sachverhalt, wie er der BehÃ¶rde zur Kenntnis gebracht wurde, und steht immer unter dem stillschweigenden Vorbehalt einer RechtsÃ¤nderung. GeschÃ¼tzt wird nur der gutglÃ¤ubige Private; wer die Unrichtigkeit einer behÃ¶rdlichen Auskunft erkannte oder hÃ¤tte erkennen kÃ¶nnen, kann sich nicht auf Vertrauen berufen. Ferner muss die BehÃ¶rde, welche die Auskunft erteilt hat, hierfÃ¼r zustÃ¤ndig gewesen sein. Dabei genÃ¼gt es, dass der Private in guten Treuen annehmen durfte, die BehÃ¶rde bzw. die betreffende Person sei zur Erteilung der Auskunft befugt gewesen. Schliesslich muss der Adressat im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft eine fÃ¼r ihn nachteilige Disposition getroffen haben, die nicht oder jedenfalls nicht ohne Schaden rÃ¼ckgÃ¤ngig gemacht werden kann. Sind diese Voraussetzungen erfÃ¼llt, ist das Vertrauen des Privaten in eine unrichtige Auskunft zu schÃ¼tzen. Dies allerdings mit der EinschrÃ¤nkung, dass das Ã¶ffentliche Interesse an der richtigen Rechtsanwendung dem Vertrauensschutz ausnahmsweise vorgehen kann. Ob dies zutrifft, ist im Einzelfall durch InteressenabwÃ¤gung zu ermitteln. Das Ã¶ffentliche Interesse an der Durchsetzung von Planungs- und Bauvorschriften hat dabei regelmÃ¤ssig Vorrang vor dem Vertrauensschutz (vgl. zum Ganzen z.<span> </span>B. Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhl­mann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich 2016, N. 686 f.). </p> <p class="Erwgung2">AnwendungsfÃ¤lle des Vertrauensschutzes, die dazu fÃ¼hren, dass behÃ¶rdliches Handeln, Dulden oder Unterlassen den Anspruch auf Erteilung einer gegen objektives Recht verstossenden Baubewilligung auslÃ¶ste, sind nur selten anzunehmen, weil baurechtswidrige Bauten die Betroffenen auf lange Zeit beeintrÃ¤chtigen kÃ¶nnen (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00616, E. 5.8; HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, N. 652). Ein solcher Ausnahmefall kann dann vorliegen, wenn die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde die Meinung aufkommen lÃ¤sst, der betroffene Bauherr handle rechtmÃ¤ssig, es also nicht beim blossen Nichtstun der BehÃ¶rde geblieben ist. Ansonsten ist grosse ZurÃ¼ckhaltung geboten (vgl. VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89 [1988], S. 261 ff.; Beatrice Weber-DÃ¼rler, Vertrauensschutz im Ã¶ffentlichen Recht, Basel und Frankfurt am Main 1983, S. 122, S. 228).</p> <p class="Erwgung2">Im Kanton ZÃ¼rich besteht mit Bezug auf behÃ¶rdliche AuskÃ¼nfte, welche die kÃ¼nftige Erteilung einer Baubewilligung zum Gegenstand haben, insofern eine besondere Rechtslage, als zur KlÃ¤rung von Fragen hinsichtlich der BewilligungsfÃ¤higkeit eines Bauvorhabens von Gesetzes wegen die MÃ¶glichkeit eines Vorentscheids zur VerfÃ¼gung steht (§§ 323 f. PBG). Ausserhalb des Vorentscheidverfahrens erteilte AuskÃ¼nfte zu materiellen baurechtlichen Fragen werden daher kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.0061, E. 5.4; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, N. 341, mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Streitbetroffen ist das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01. Dieses ist mit einem Einfamilienhaus Ã¼berbaut. Projektiert ist ein Neubau eines weiteren Einfamilienhauses auf der nordÃ¶stlichen HÃ¤lfte des GrundstÃ¼ckes. Entlang der nordÃ¶stlichen Grenze des GrundstÃ¼cks verlÃ¤uft, in einem Abstand von 8 m zur Strasse (H-Gasse), eine Baulinie. Die Nordostfassade des Einfamilienhauses ragt 1 m in den Baulinienbereich hinein.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Nach voran Gesagtem ist zunÃ¤chst einmal zu prÃ¼fen, ob auf die RÃ¼ge der Verletzung des Vertrauensschutzes Ã¼berhaupt einzutreten ist. Es trifft zu, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden die RÃ¼ge der Verletzung des Vertrauensschutzes im vorinstanzlichen Verfahren nicht vorgebracht haben. Die BeschwerdefÃ¼hrenden befanden sich im vorinstanzlichen Verfahren jedoch nicht in der Rolle der Rekurrenten. Sie sahen sich erst mit dem Entscheid des Baurekursgerichts zur Beschwerde veranlasst. An die aus § 52 Abs. 2 VRG folgende Obliegenheit der beschwerdefÃ¼hrenden Partei, tatsÃ¤chliche Behauptungen vor einer als gerichtliche Instanz geltenden RekursbehÃ¶rde schon im Rekursverfahren vorzubringen, sind in FÃ¤llen, in denen nach Gutheissung des Rekurses der frÃ¼here Rekursgegner Beschwerde erhebt, nicht die gleichen strengen MassstÃ¤be anzusetzen wie in FÃ¤llen, in denen ein erfolglos gebliebener Rekurrent Beschwerde fÃ¼hrt (vgl. z.<span> </span>B. VGr, 23. September 2009, VB.2009.00091, E. 1; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich 2014 [Kommentar VRG], § 52 N. 22). Zudem hat das Baurekursgericht einen "Neuentscheid" getroffen; in diesen FÃ¤llen werden neue Tatsachenbehauptungen regelmÃ¤ssig zugelassen (Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 22). Dem Antrag des Beschwerdegegners 2, auf die Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin sei nicht einzutreten, ist nicht zu entsprechen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Allerdings ergibt sich im konkreten Fall keine materielle Verletzung des Vertrauensschutzes nach Art. 9 BV; dies aus mehreren GrÃ¼nden. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.5.1</b> GemÃ¤ss Angaben der BeschwerdefÃ¼hrenden hat ihr projektfÃ¼hrender Architekt J zu einem Zeitpunkt der ersten JahreshÃ¤lfte 2015 vom Bauinspektor der Stadt Uster, nÃ¤mlich I, die Auskunft erhalten, das geplante Einfamilienhaus so zu verkÃ¼rzen, dass es lediglich noch 1 m in die Baulinie hineinrage (Beschwerde, Ziff. A.4). Es lÃ¤sst sich aufgrund der Akten nicht nachvollziehen, ob diese Auskunft schriftlich oder mÃ¼ndlich erfolgte; ebenfalls lÃ¤sst sich nicht nachvollziehen, ob die Auskunft mit oder ohne Vorbehalt erteilt wurde. Somit erscheint bereits die Vorbehaltlosigkeit der Auskunft zweifelhaft. Nach allgemeiner Erfahrung neigen Amtsstellen bei der Beantwortung von Fragen, zu deren Entscheid sie nicht abschliessend zustÃ¤ndig sind und deren rechtliche Tragweite noch wenig geklÃ¤rt ist, berechtigterweise dazu, sich entsprechend vorsichtig zu Ã¤ussern. Diese Punkte kÃ¶nnten (eventuell) mittels einer Einvernahme der beteiligten Personen nÃ¤her geklÃ¤rt werden. Nachdem jedoch die Voraussetzungen eines berechtigten Vertrauens in die Auskunft bereits in anderer Hinsicht nicht erfÃ¼llt sind, kann auf die Beweisabnahme verzichtet werden (vgl. Ã¤hnlich auch VGr, 4. April 2012, VB.2011.0061, E. 5.7). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.5.2</b> Es ist im Ãbrigen davon auszugehen, dass dem die Aussage empfangenden J als erfahrenem Architekten bewusst war, dass die Verkehrsbaulinie grundsÃ¤tzlich nicht wie beabsichtigt mit einem Teil des Wohnhauses Ã¼berstellt werden darf. Es ist davon auszugehen, dass ein erfahrener Architekt mit den GrundsÃ¤tzen der Rechtsprechung zu § 99 und § 100 PBG (vgl. sogleich E. 3) bezÃ¼glich der Ãberstellung von Baulinien vertraut ist. (Wie die BeschwerdefÃ¼hrenden selbst angeben, wusste J um die Existenz der Baulinie.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5.3</b> Abgesehen davon werden ausserhalb des Vorentscheidverfahrens erteilte AuskÃ¼nfte zu materiellen baurechtlichen Fragen kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt (VGr, 4. April 2012, VB.2011.0061, E. 5.4). Auch sind FÃ¤lle, in denen behÃ¶rdliches Handeln den Anspruch auf Erteilung einer gegen objektives Recht verstossenden Baubewilligung auslÃ¶ste, nur selten anzunehmen, weil baurechtswidrige Bauten die Betroffenen auf lange Zeit beeintrÃ¤chtigen kÃ¶nnen (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00616, E. 5.8). Es sind im konkreten Fall keine besonderen GrÃ¼nde ersichtlich, eine Ausnahme von dieser etablierten Praxis zu machen. Ein Ã¼berwiegendes Interesse der BeschwerdefÃ¼hrenden gegenÃ¼ber dem objektiven Interesse an der Durchsetzung von Planungs- und Bauvorschriften ist nicht ersichtlich. NatÃ¼rlich besteht ihrerseits ein gewisses Interesse an der Realisierung des Bauprojektes; jedoch ist es den BeschwerdefÃ¼hrenden mÃ¶glich, ihr Bauprojekt ohne unzulÃ¤ssige Ãberstellung der Baulinie dennoch zu realisieren, indem sie ihr Projekt hinter die Baulinie versetzen. Die Durchsetzung der etablierten Rechtspraxis zur Ãberstellung von Baulinien nach § 99 und § 100 PBG Ã¼berwiegt das private Interesse an Ãberstellung der Baulinie eindeutig. </p> <p class="Urteilstext">Insgesamt ergibt sich somit jedenfalls keine Verletzung des Vertrauensschutzes nach Art. 9 BV.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen des Weiteren vor, im vorliegenden Fall sei eine Bewilligung nach § 99 Abs. 1 PBG, § 100 Abs. 1 oder 3 PBG fÃ¼r das geplante Einfamilienhaus zu erteilen. Zwar existiere im projektierten Bereich eine Baulinie. Diese habe aber an Bedeutung verloren und diene nicht mehr der Sicherstellung eines allfÃ¤lligen Ausbaus der Strasse, wie die Mitbeteiligte im Rekursverfahren selbst bestÃ¤tigt habe. Das geplante Einfamilienhaus widerspreche somit nicht dem Zweck der Baulinie. Des Weiteren kÃ¶nne eine Baulinie auch mit einzelnen GebÃ¤udevorsprÃ¼ngen nach § 100 Abs. 1 PBG Ã¼berstellt werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Baulinien dienen der Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und FlÃ¤chen (§ 96 Abs. 1 PBG). FÃ¼r die Sicherstellung baufreien Raumes entlang von Wegen, Strassen, PlÃ¤tzen und Eisenbahnen, gegebenenfalls samt begleitenden VorgÃ¤rten, LÃ¤rmschutzanlagen, GrÃ¼nzÃ¼gen und FahrzeugabstellplÃ¤tzen, gelangen hauptsÃ¤chlich Verkehrsbaulinien zur Anwendung (§ 96 Abs. 2 lit. a PBG). Sie stellen in erster Linie die fÃ¼r den Strassenbau benÃ¶tigten FlÃ¤chen sicher und schaffen zudem die fÃ¼r die Verkehrssicherheit erforderliche Sichtfreiheit; darÃ¼ber hinaus gewÃ¤hrleisten sie den an der Strasse liegenden GebÃ¤uden ausreichende Belichtung und Besonnung. Weiter vermindern sie auch die Einwirkungen, welche mit dem Strassenverkehr verbunden sind und sorgen fÃ¼r Schaffung oder Erhalt von GrÃ¼nflÃ¤chen in den Siedlungsgebieten, womit ihnen auch Ã¤sthetische Funktionen beizu­messen sind.</p> <p class="Erwgung2">Innerhalb von Baulinien dÃ¼rfen grundsÃ¤tzlich nur Bauten und Anlagen erstellt werden, die dem Zweck der Baulinien nicht widersprechen (§ 99 Abs. 1 PBG). Ansonsten besteht ein Bauverbot. Gewisse Ausnahmen sind allerdings zulÃ¤ssig: So dÃ¼rfen gemÃ¤ss § 100 Abs. 1 PBG einzelne oberirdische GebÃ¤udevorsprÃ¼nge bis zu 1,5 m Ã¼ber Verkehrsbaulinien und Baulinien fÃ¼r Versorgungsleitungen und Industriegleise hinausragen, mÃ¼ssen jedoch entschÃ¤digungslos beseitigt werden, sobald die AusfÃ¼hrung des Werks oder der Anlage, wofÃ¼r die Baulinie festgesetzt worden ist, dies erfordert.</p> <p class="Urteilstext">Das Gesetz definiert im Unterschied zu § 260 Abs. 3 PBG â welche Bestimmung die ZulÃ¤ssigkeit von einzelnen VorsprÃ¼ngen im Abstandsbereich regelt â nicht, welche GebÃ¤udeteile als "einzelne oberirdische VorsprÃ¼nge" zu qualifizieren sind. Die "Unterordnung" von einzelnen VorsprÃ¼ngen im Sinn von § 100 Abs. 1 PBG dÃ¼rfte in Analogie zu § 260 Abs. 3 PBG sicher dann zu bejahen sein, wenn sie auf jedem Geschoss nicht mehr als einen Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge einnehmen. <span>Im Unterschied zu § 260 Abs. 3 PBG dÃ¼rften einzelne VorsprÃ¼nge nach § 100 Abs. 1 PBG aber auch <i>mehr</i> als einen Drittel im VerhÃ¤ltnis zur FassadenlÃ¤nge betragen (vgl. </span>ChristophFritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, Band 2, Bau- und Umweltrecht, 5. Auflage, ZÃ¼rich 2011, S. 816). Gleichwohl mÃ¼ssen die VorsprÃ¼nge im VerhÃ¤ltnis zur Fassade untergeordnet sein, weil sonst nicht mehr von "einzelnen" VorsprÃ¼ngen gesprochen werden kann. Andernfalls kÃ¤me ihnen nicht Vorsprungscharakter zu, sondern wÃ¼rden VergrÃ¶sserungen der GebÃ¤udehÃ¼lle vorliegen, welche zur Respektierung der Baulinie verpflichtete Fassaden darstellen (BRKE I, 20. Oktober 2006, 0260/2006 und 0261/2006, E. 5 = BEZ 2006 Nr. 65, E. 5). </p> <p class="Erwgung2">Nach § 100 Abs. 3 PBG kÃ¶nnen weitergehende und andersartige Beanspruchungen des Baulinienbereichs mit der baurechtlichen Bewilligung, nÃ¶tigenfalls unter sichernden Nebenbestimmungen, gestattet werden. Hierbei hat die zustÃ¤ndige BaubehÃ¶rde im Einzelfall abzuwÃ¤gen zwischen den mit der Baulinienfestsetzung verfolgten Ã¶ffentlichen Interessen auf der einen und den privaten Interessen des GrundeigentÃ¼mers an einer zweckmÃ¤ssigen Nutzung seines GrundstÃ¼cks auf der anderen Seite sowie den Interessen allfÃ¤lliger Drittbetroffener (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 818).</p> <p class="Erwgung2">Entscheidend in der Beurteilung nach § 100 Abs. 3 PBG ist zunÃ¤chst, dass die Beanspruchungen des Baulinienbereichs bei allfÃ¤lliger Realisierung der Baulinie ohne Weiteres beseitigt werden kÃ¶nnen, zum Beispiel durch einen Beseitigungsrevers (VGr, 19. August 2015, VB.2015.00124, E. 3.4; 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00348, E. 3.3.). DarÃ¼ber hinaus dient § 100 Abs. 3 PBG dazu, Bauten und Anlagen zu ermÃ¶glichen, die aufgrund ihrer Funktion notwendigerweise auf einen Standort im Baulinienbereich angewiesen sind oder anderswo nur unzweckmÃ¤ssig lokalisiert werden kÃ¶nnen (VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.577, E. 4.3; BEZ 2009 Nr. 60, E. 6.2). Insgesamt werden somit als Bauten und Anlagen im Sinn von § 100 Abs. 3 PBG zum Beispiel StÃ¼tzmauern, Garageneinfahrten, Abfahrtsrampen und BesucherparkplÃ¤tze qualifiziert (Fritzsche/ BÃ¶sch/Wipf, S. 819 f.). Daneben werden in der Praxis oft Pergolen, GartensitzplÃ¤tze, GartenhÃ¤user und SchÃ¶pfe als nach § 100 Abs. 3 PBG zulÃ¤ssige Beanspruchungen eingestuft (VGr, 19. August 2015, VB.2015.00124, E. 3.4; 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00348 = BEZ 2007 Nr. 17). </p> <p class="Urteilstext">Somit sind insgesamt von der InteressenabwÃ¤gung nach § 100 Abs. 3 PBG Bauten und Anlagen ausgenommen, die nicht notwendigerweise auf den Standort im Baulinienbereich angewiesen sind und nicht ohne Weiteres beseitigt werden kÃ¶nnen, sei dies aus technischen oder rechtlichen GrÃ¼nden, oder weil die Beseitigung angesichts der investierten Mittel unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig wÃ¤re (VGr, 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00348, E. 2.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Das streitbetroffene Einfamilienhaus gehÃ¶rt im konkreten Fall offensichtlich nicht zur Strassenanlage und widerspricht somit grundsÃ¤tzlich den oben ausgefÃ¼hrten Zwecken der Baulinie. Es kann nicht argumentiert werden, die Baulinie habe im konkreten Fall ihre Bedeutung verloren. Zwar hat die Mitbeteiligte im Rekursverfahren ausgefÃ¼hrt, ein Ausbau der H-Gasse werde nicht mehr erfolgen und die Baulinie habe keine gestalterische Funktion. In der angefochtenen VerfÃ¼gung hat die Vorinstanz die Bewilligung fÃ¼r einen ebenfalls geplanten Schopf und zwei oberirdische AbstellplÃ¤tze allerdings lediglich unter Statuierung eines Beseitigungs- resp. Anpassungsreverses im Sinn von § 100 Abs. 3 PBG erteilt. Damit gibt die Mitbeteiligte indirekt selbst zu verstehen, dass die Baulinie nach wie vor GÃ¼ltigkeit hat und zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt allenfalls doch noch ausgebaut werden kÃ¶nnte. Dies bestÃ¤tigt auch die vorherrschende Situation an der H-Gasse, wonach im Abschnitt der H-Gasse bis zum K-Weg kein weiteres WohngebÃ¤ude die Baulinie beanspruchen, sondern nur GaragenvorplÃ¤tze und Garagenboxen, welche nach § 100 Abs. 3 PBG als ohne unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Aufwand wieder entfernbare Bauten (im Gegensatz zu EinfamilienhÃ¤usern) ausnahmsweise bewilligt werden kÃ¶nnen (vgl. sogleich unten). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Befindet sich das geplante Einfamilienhaus aber im grundsÃ¤tzlichen Widerspruch zu den Zwecken der Baulinie, so wÃ¤re eine Bewilligung nach § 100 Abs. 1 oder 3 PBG einzuholen. Jedoch handelt es sich bei der Baute â entgegen der AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden â klar nicht um einen "einzelnen" oberirdischen GebÃ¤udevorsprung im Sinn der oben dargestellten Rechtspraxis zu § 100 Abs. 1 PBG. Zu prÃ¼fen bleibt deshalb einzig eine Bewilligung nach § 100 Abs. 3 PBG.</p> <p class="Urteilstext">Ein Anpassungs- und Beseitigungsrevers kann nur statuiert werden, wenn bei einer allfÃ¤lligen Inanspruchnahme des Vorgartenbereiches der in den Baulinienbereich ragende GebÃ¤udeteil ohne Weiteres beseitigt werden kÃ¶nnte. Dies kann im vorliegenden Fall nicht gesagt werden. Wie die Vorinstanz richtig festhÃ¤lt, wÃ¤ren im Erdgeschoss vom RÃ¼ckbau der Eingangsbereich sowie der Toilettenraum und im Obergeschoss ein Teil eines Zimmer betroffen (dies ist aus den BauplÃ¤nen eindeutig ersichtlich). Dies wÃ¼rde einen massiven Eingriff in die Grundrissstruktur und die Statik des GebÃ¤udes darstellen und wÃ¤re offensichtlich nur mit erheblichem Aufwand mÃ¶glich. Auch die Kosten fÃ¼r einen solchen Eingriff wÃ¼rden sich in einem unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Bereich bewegen. Eine Bewilligung nach § 100 Abs. 3 PBG ist fÃ¼r das geplante Einfamilienhaus somit gemÃ¤ss herrschender Rechtspraxis klar nicht mÃ¶glich; deshalb muss grundsÃ¤tzlich auch keine InteressenabwÃ¤gung vorgenommen werden. Dies bestÃ¤tigt sich auch durch einen Blick auf die Bauten an der H-Gasse, wonach im Abschnitt der H-Gasse bis zum K-Weg kein weiteres WohngebÃ¤ude die Baulinie beansprucht, sondern nur GaragenvorplÃ¤tze und Garagen­boxen. Entgegen der AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden sind somit die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen nicht verfehlt (Beschwerde), sondern entsprechen gerade vorherrschender Praxis. </p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen ist darauf hinzuweisen, dass selbst bei einer nach § 100 Abs. 3 PBG vorgenommenen InteressenabwÃ¤gung keine Interessen der BeschwerdefÃ¼hrenden ersichtlich wÃ¤ren, welche das Ã¶ffentliche Interesse an der Durchsetzung der Rechtspraxis zur Ãberstellung von Baulinien und an der Sicherung des Zwecks der konkreten Baulinie Ã¼berwiegen wÃ¼rden. NatÃ¼rlich sind die Rechte von GrundeigentÃ¼mern zu berÃ¼cksichtigen und werden inskÃ¼nftig allenfalls auch verbessert, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden darlegen. Dies bedeutet jedoch umgekehrt nicht, dass inskÃ¼nftig ganze EinfamilienhÃ¤user in den Baulinienbereich gebaut werden dÃ¼rfen. Das Ã¶ffentliche Interesse an der Freihaltung von Baulinien zwecks spÃ¤terer Ausbaubarkeit, Verkehrssicherheit, Ãsthetik, Belichtung und Besonnung ist demnach nach wie vor als schwergewichtig zu erachten.</p> <p class="Urteilstext">Insgesamt ergibt sich somit, dass die Bewilligung des geplanten Einfamilienhauses in Widerspruch zu § 99 und § 100 Abs. 1 und 3 PBG steht.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen vor, die Vorinstanz habe einen Ermessensmissbrauch begangen. Die Erteilung einer auf § 100 Abs. 3 PBG gestÃ¼tzten Ausnahmebewilligung, mit oder ohne Revers, stehe im Ermessen der Mitbeteiligten. Die Vorinstanz habe durch ihren Entscheid in dieses Ermessen eingegriffen. Ihre Aussage, im Falle einer Beseitigung des die Baulinie Ã¼berragenden GebÃ¤udeteils wÃ¤re ein massiver Eingriff in die Grundrissstruktur und die Statik des GebÃ¤udes notwendig, welcher auch mit unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Kosten verbunden sei, stelle eine unzulÃ¤ssige Anmassung dar. Dieses Risiko liege bei den BeschwerdefÃ¼hrenden und sei ein "Nichtargument zwecks Bauverhinderung".</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden ist nicht beizupflichten. Zwar liegt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach § 100 Abs. 3 PBG und die dabei vorgenommene InteressenabwÃ¤gung grundsÃ¤tzlich im Ermessen der Mitbeteiligten. Die Vorinstanz ist jedoch berechtigt, das ausgeÃ¼bte Ermessen in einem erhobenen Verfahren zu Ã¼berprÃ¼fen (vgl. § 20 Abs. 1 VRG).</p> <p class="Erwgung2">Indem die Vorinstanz in ihrer ÃberprÃ¼fung die etablierte Rechtsprechung zu § 100 Abs. 3 PBG angewendet hat, hat sie ihrerseits keinen Ermessensmissbrauch begangen. Die Notwendigkeit der vorinstanzlichen Untersuchung der MassivitÃ¤t des Eingriffs in das Einfamilienhaus bei einem allfÃ¤lligen RÃ¼ckbau ergibt sich aus der Anwendung von § 100 Abs. 3 PBG. Aus den BauplÃ¤nen geht eindeutig hervor, dass von einem allfÃ¤lligen RÃ¼ckbau im Erdgeschoss der Eingangsbereich sowie der Toilettenraum und im Obergeschoss ein Teil eines Zimmers betroffen wÃ¤ren. Es ist nicht unsachlich bzw. missbrÃ¤uchlich, festzustellen, dass ein RÃ¼ckbau eines Zimmers, eines Toilettenraums sowie eines Eingangsbereichs mit einem massiven Eingriff in den Grundriss und die Statik eines GebÃ¤udes verbunden wÃ¤re, der wohl auch hohe Kosten verursachen wÃ¼rde. Dies fÃ¼hrt aber dazu, dass der RÃ¼ckbau des Einfamilienhauses im Sinn von § 100 Abs. 3 PBG nicht ohne Weiteres stattfinden kÃ¶nnte. Des Weiteren fliesst diese Feststellung auch in eine allfÃ¤llig nach § 100 Abs. 3 PBG vorzunehmende InteressenabwÃ¤gung mit ein. Die Vorinstanz hat somit eine RechtsprÃ¼fung der Sachlage vorgenommen und ihr Ermessen bzw. ihre Kognitionsbefugnis nicht missbraucht.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen des Weiteren eine unrichtige bzw. unvollstÃ¤ndige Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz geltend. Die Vorinstanz unterstelle der Mitbeteiligten Absichten, welche diese im Rekursverfahren mehrfach in Abrede gestellt habe. Nicht die ganze Fassade des geplanten Einfamilienhauses komme im Baulinienbereich zu stehen, sondern nur der Eingangsbereich. Und schliesslich sei auch die Feststellung nicht nachvollziehbar, dass an der H-Gasse bis zum K-Weg kein weiteres WohngebÃ¤ude die Baulinie beanspruche; dies spiele keine Rolle. Es sei jedenfalls Tatsache, dass an der H-Gasse zahlreiche Bauten stÃ¼nden, welche in die Verkehrsbaulinie hineinragten. Deshalb sei eine Baubewilligung nach § 100 Abs. 3 PBG zu erteilen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden ist nicht beizupflichten. ZunÃ¤chst einmal sind die Absichten der Mitbeteiligten fÃ¼r die ÃberprÃ¼fung des vorliegenden Falls nicht entscheidend, unabhÃ¤ngig davon, wie sie interpretiert werden. Des Weiteren ist es ebenfalls nicht entscheidend, ob die ganze Fassade oder nur der Eingangsbereich des geplanten Einfamilienhauses im Baulinienbereich zu stehen kommt. Ausschlaggebend fÃ¼r eine Bewilligung nach § 100 Abs. 3 PBG ist einzig, ob die streitbetroffene Baute ohne Weiteres wieder entfernt werden kann, was fÃ¼r den Eingangsbereich eines Einfamilienhauses inklusive Toilettenraum und Zimmer im Obergeschoss definitiv nicht gesagt werden kann. Und schliesslich spielt es gemÃ¤ss Rechtsprechung zu § 100 Abs. 3 PBG eine Rolle, ob eine Baute, die in den Baulinienbereich ragt, eine Baute wie ein WohngebÃ¤ude oder eine Baute wie StÃ¼tzmauern, Garageneinfahrten, Abfahrtsrampen und BesucherparkplÃ¤tze ist (Fritzsche/ BÃ¶sch/Wipf, S. 819 f.). Wie oben ausgefÃ¼hrt wurde, werden Bauten wie WohngebÃ¤ude nicht als Bauten im Sinn von § 100 Abs. 3 PBG qualifiziert, andere Bauten wie Garagen, SchÃ¶pfe, Pergolen, GartensitzplÃ¤tze und GartenhÃ¤user jedoch schon. Deshalb sind die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz, dass an der H-Gasse ansonsten keine Wohnbauten, sondern nur andere Bauten in den Baulinienbereich ragen, richtig und entscheidrelevant. Eine entscheidrelevante unrichtige Feststellung des Sachverhalts ist damit nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen an verschiedenen Stellen in ihren Rechtsschriften AusfÃ¼hrungen zu AusstandsgrÃ¼nden im Rekursverfahren und zur Gleichbehandlung im Unrecht, welche sie aber explizit nicht als BeschwerdegrÃ¼nde verstanden haben wollen. Auf diese AusfÃ¼hrungen braucht deshalb nicht weiter eingegangen werden. </p> <p class="Urteilstext">Somit ergibt sich, dass die Beschwerde insgesamt abzuweisen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu. Hingegen sind die BeschwerdefÃ¼hrenden solidarisch zur Bezahlung einer ParteientschÃ¤digung an die Beschwerdegegner 1 und 2 zu verpflichten; als angemessene ParteientschÃ¤digung erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 3'000.-. </p> <p class="Einzug1"><span><br/> DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 270.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'270.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerenden werden solidarisch verpflichtet, den Beschwerdegegnern 1 und 2 eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>