Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 18. April 2023 (400 23 12) ____________________________________________________________________ Obligationenrecht Kündigung eines Mietvertrages wegen dringenden Eigenbedarfs der Vermieterschaft gemäss Art. 271a Abs. 3 lit. a OR (E. 4.4.1) Besetzung Präsident Roland Hofmann, Richterin Barbara Jermann Richterich (Ref.), Richter Philippe Spitz; Gerichtsschreiber Rageth Clavadetscher Parteien A. ____ vertreten durch Advokat Andreas Béguin, Picassoplatz 8, Postfach 330, 4010 Basel, Kläger B. ____ vertreten durch Advokat Andreas Béguin, Picassoplatz 8, Post- fach 330, 4010 Basel, Kläger gegen C. ____, vertreten durch Advokat Alexander Heinzelmann, Wasserturmplatz 3, Postfach 349, 4410 Liestal, Beklagter und Berufungskläger Gegenstand Miete Berufung gegen den Entscheid des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 27. Oktober 2022 A. Die Ehegatten A. ____ und B. ____ als Mieterschaft schlossen mit C. ____ als Vermieter einen Mietvertrag über das Mietobjekt 7 -Zimmer-Einfamilienhaus am U. ____weg XX in XXXX W. ____ ab. Der betreffende schriftlich verfasste Mietvertrag datiert vom 9. Februar 2011 und sah als Mietbeginn den 1. März 2011 vor. Nachdem die Vermieterschaft das Mietverhältnis mit- tels amtlich genehmigtem Formular, je mit separaten Schreiben vom 23. Juni 202 1 an die bei- Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht den Mieter gerichtet, wegen Eigenbedarfs per 30. November 2021 gekündigt hatte, wandte sich die Mieterschaft mit Schlichtungsgesuch vom 14. Juli 2021 an die Kantonale Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten und focht die Kündigung an. B. Das Schlichtungsverfahren ver lief ergebnislos, so dass die Mieterschaft, vertreten durch Advokat Andreas Béguin, beim Zivilkreisgericht Basel -Landschaft West (nachstehend: Zivil- kreisgericht oder Vorinstanz) mit Eingabe vom 2. Dezember 2021 unter Beibringun g der Klage- bewilligung vom 2. November 2021 gegen den Vermieter Klage einreichen liess mit den Rechtsbegehren, es sei die mit Formular vom 23. Juni 2021 per 30. November 2021 ausge- sprochene Kündigung des Mietverhältnisses über das erwähnte Mietobjekt als m issbräuchlich aufzuheben; eventualiter sei das Mietverhältnis angemessen zu erstrecken, erstmals mindes- tens um zwei Jahre bis 30. November 2023, alles unter o/e Kostenfolge. Der angegebene Kün- digungsgrund des Eigenbedarfs sei missbräuchlich, so die Mieter in ihrer Begründung. Der Kündigung seien mehrere Schlichtungs - und Gerichtsverfahren vorausgegangen, weshalb es sich um eine Rachekündigung handle und der geltend gemachte Eigenbedarf vorgeschoben sei. In seiner Klageantwort vom 1. März 2022 stellte sich d er beklagte Vermieter, vertreten durch Advokat Alexander Heinzelmann, auf den Standpunkt, dass die Kündigung rechtmässig und zu schützen sei. Es handle sich bei der Liegenschaft um sein Elternhaus, mit welchem er emotional stark verbunden sei. Auf den Zeit punkt der Pensionierung seiner Ehefrau per November 2021 hin sei er zusammen mit seiner Gattin sowie auch vor dem Hintergrund der Covid-Pandemie zum Schluss gekommen, dass sie mehr Räume und einen Garten möchten. C. Mit Entscheid vom 27. Oktober 2022 hiess die Präsidentin des Zivilkreisgerichts die Klage gut und hob die per 30. November 2021 ausgesprochene Kündigung vom 23. Juni 2021 zufolge Missbräuchlichkeit auf. Die Vorinstanz kam zusammenfassend zum Schluss, dass der geltend gemachte Eigenbedarf als Kündigungsgrund vorgeschoben worden sei. Die Kündigung erweise sich damit als missbräuchlich und sei somit aufzuheben. Aufgrund dieses Befunds liess die Vor- instanz die Frage nach der Dringlichkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs offen und erach- tete den Entscheid über den Eventualantrag auf Erstreckung des Mietverhältnisses als hinfällig. D. Gegen diesen zivilkreisgerichtlichen Entscheid vom 27. Oktober 2022 erhebt C. ____ (nachstehend: Berufungskläger), vertreten durch Advokat Alexander Heinzelmann, mit Eingabe vom 16. Januar 2023 beim Kantonsgericht Basel -Landschaft, Abteilung Zivilrecht, (nachste- hend: Kantonsgericht) Berufung mit den Begehren, es sei der Entscheid der Vorinstanz aufzu- heben und es sei festzustellen, dass die am 23. Juni 2021 ausgesproch ene Kündigung gültig sei. Sodann beantragt der Berufungskläger, dass das Mietverhältnis einmalig und definitiv bis 30. Juni 2022 zu erstrecken sei. Eventualiter sei der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und die Sache bezüglich Mieterstreckung zur Neubeu rteilung an die Vor instanz zurückzuweisen; alles unter o/e Kostenfolge. E. Die Berufungsantwort der Ehegatten A. ____ und B. ____ (nachstehend: Berufungsbe- klagte), vertreten durch Advokat Andreas Béguin, datiert vom 27. Februar 2023. Beantragt wird Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht die Abweisung der Berufung. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Subeventualiter sei das Mietverhältnis angemessen zu erstrecken, erstmals mindestens um 2 Jahre bis 30. November 2023; alles unter o/e Kostenfolge für be ide Verfah- ren. F. Mit kantonsgerichtlicher Verfügung vom 28. Februar 2023 wurde dem Berufungskläger die Berufungsantwort der Berufungsbeklagten vom 27. Februar 2023 zur Kenntnisnahme zugestellt und der Schriftenwechsel unter Hinweis auf das fakultative Replikrecht gemäss bundesgerichtli- cher Rechtsprechung geschlossen. Zugleich ordnete der instruierende Präsident der Abteilung Zivilrecht am Kantonsgericht die Zirkulation der Verfahrensakten bei der Dreierkammer an und stellte den Parteien den Berufungsentscheid auf Grundlage der Akten in Aussicht. Erwägungen 1.1 Die vorliegende Berufung richtet sich gegen den Entscheid des Zivilkreisgerichts vom 27. Oktober 2022, mit welchem die Vorinstanz die durch die Vermieterschaft am 23. Juni 2021 per 30. November 20 21 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses über das Einfamili- enhaus am U. ____weg XX in XXXX W. ____ zufolge Missbräuchlichkeit aufgehoben hat. Ge- gen diesen Endentscheid über eine vermögensrechtliche Streitigkeit kann gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a u nd Abs. 2 ZPO Berufung erhoben werden, wenn der Streitwert der zuletzt auf- rechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt. Der Streitwert wird durch die gestellten Rechtsbegehren bestimmt, wobei Zinsen und Kosten des laufenden Verfahrens sowie allfällige Eventualbegehren nicht hinzugerechnet werden (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Ficht – wie hier – der Vermieter die Aufhebung der Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses an, entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühes- tens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist dabei die dreijährige Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berück- sichtigen. Dieser Sperrfrist ist sodann die vertraglich ein zuhaltende Kündigungsfrist hinzuzu- rechnen, welche vorliegend drei Monate beträgt (BGE 137 III 389 E. 1.1, in: Praxis 1/2012 Nr. 6; BGer 4A_189/2011 E. 1.1, in: mp 2011 S. 315; BRÜLLHARDT/PÜNTENER, in: Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., 2022, S. 134). Folglich ist der Streitwert im Einklang mit der Vorinstanz und den übereinstimmenden Parteiangaben mit CHF 156’663.00 zu beziffern (geschuldeter monatli- cher Mietzins von CHF 4'017.00 x 39 Monate). Der für die Berufung erforderliche Streitwert von CHF 10'000.00 ist somit zweifellos erreicht. 1.2 Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begründe- ten Entscheids bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Der schriftlich begründete Entscheid der Präsident in des Zivilkreisgerichts vom 27. Oktober 2022 wurde dem Berufungskläger gemäss Rückschein der Schweizerischen Post am 6. Dezember 2022 zuge- stellt. Unter Berücksichtigung des Fristenstillstands 7 Tage vor und 7 Tage nach dem Weih- Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht nachtstag ist die Berufung vom 16. Januar 2023, welche vom Berufungskläger gleichentags bei der Schweizerischen Post zum Versand aufgegeben wurde, fristgerecht erhoben worden (Art. 142 Abs. 1 und Art. 143 Abs. 1 i.V.m. Art. 145 Abs. 1 lit. c ZPO). 1.3 Der Berufungskläger moniert in seiner Berufung, die Vorinstanz habe den Sachverhalt unrichtig festgestellt, indem sie ihren Entscheid auf eine nicht beweistaugliche Webseite abge- stützt habe. Zudem habe die Vorderrichterin sich bei d er Feststellung des Sachverhalt s von allgemeinen Vorurteilen über die "übliche" Wohnform im dritten Lebensabschnitt leiten lassen und darüber hinaus den wirklichen Sachverhalt für die Begründetheit des Eigenbedarfs des Be- rufungsklägers nicht richtig beurteilt. Sodann wird berufungsweise die Verletzung von Bun des- recht durch das Zivilkreisgericht geltend gemacht. Konkret wird die rechtsfehlerhafte Anwen- dung von Art. 271 Abs. 1 und Abs. 2 OR, Art. 271a Abs. 1 lit. a, Abs. 3 lit. a OR sowie Art. 53 ZPO und Art. 8 ZGB gerügt. Im Zusammenhang mit der Beweiserhebung (Besuch einer Web- seite) wird zudem die Verletzung des Anspruchs des Berufungsklägers auf rechtliches Gehör (Art. 29 BV) geltend gemacht. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass sämtliche geltend gemachten Rügen zulässige Berufungsgründe im Sinne von Art. 310 ZPO darstellen. 1.4 Da im vorliegenden Fall auch die übrigen Voraussetzungen im Sinne von Art. 59 ZPO erfüllt sind, insbesondere auch der beim Berufungskläger für das Rechtsmittelverfahren erho- bene Kostenvorschuss von CHF 8'000.00 mit Valutadatum vo m 24. Januar 2023 fristgerecht geleistet wurde, ist auf die Berufung vom 16. Januar 2023 einzutreten. Nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gelangt unter anderem bei einer Streitigkeit aus einem Mietvertrag über Wohnräume, soweit es eine Anfechtung der Kündigung zufolge Rechtsmissbräuchlichkeit zu beurteilen gilt, unabhängig von der Streitwerthöhe das vereinfachte Verfahren zur Anwendung, weshalb die Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts für die Beurteilung der Berufung zuständig ist (§ 6 Abs. 1 lit. c i. V. m. § 3 Abs. 1 EG ZPO, SGS 221). Gestützt auf Art. 316 Abs. 1 ZPO entscheidet das Kantonsgericht als Berufungsinstanz auf Grundlage der Akten. 2. Die Berufungsbeklagten weisen in der Berufungsantwort zwar in allgemeiner Weise auf das eingeschränkte Novenrecht im Berufungsverfahren im Sinne von Art. 317 ZPO hin, indem sie ausführen, insoweit der Berufungskläger neue Tatsachen geltend mache, welche ni cht be- reits im vorinstanzlichen Verfahren vorgebracht worden seien, obwohl dies ohne weiteres mög- lich gewesen wäre, seien diese aufgrund des Novenverbots im Berufungsverfahren unbeacht- lich. Da nicht konkret dargelegt wird und auch nicht ersichtlich ist, we lche Tatsachenbehaup- tungen des Berufungsklägers in der Berufung angeblich neu sein sollen, hat das Kantonsgericht keine Grundlage, um allfällige Verletzungen von Art. 317 ZPO zu beurteilen. Zudem hätte diese Frage der Zulässigkeit allfälliger Noven ohnehin offengelassen werden können, weil der Beru- fungsentscheid gestützt auf Tatsachenbehauptungen und Beweismittel beider Parteien ergeht, welche ausnahmslos bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorgetragen bzw. eingebracht wur- den. Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht 3. In materiellrechtlicher Hinsicht ist zwischen den Parteien streitig und vom Kantonsgericht zu entscheiden, ob die durch den Berufungskläger am 28. Oktober 2020 angekündigte und am 23. Juni 2021 per 30. November 2021 ausgesprochene Kündigung zulässig war oder, wie von der Vorinst anz festgestellt, ob diese als missbräuchlich qualifiziert werden muss und deshalb aufzuheben ist. Für die Beurteilung dieser Rechtsfrage ist im vorliegenden Fall Art. 271a Abs. 1 lit. d OR zunächst einschlägig. Nach dieser Bestimmung ist die Kündigung des Vermieters anfechtbar, wenn sie während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, es sei denn die Mieterschaft hat das betreffende Verfahren missbräuchlich eingeleitet. Wie vom Zivilkreisgeric ht erwogen und von den Parteien im Rechtsmittelverfahren unbestritten geblieben, haben die berufungsbekla- gen Mieter letztmals am 24. Dezember 2020 wegen behaupteter Mängel des Mietobjekts ein (Schlichtungs-)Verfahren eingeleitet. Das nach gescheitertem Schlichtungsversuch bei der Vor- instanz anhängig gemachte, betreffende Hauptverfahren (Verfahren des Zivilkreisgerichts Nr. 150 21 1283 IV) war zum Zeitpunkt des vorinstanzlichen Entscheids vom 27. Oktober 2022 noch hängig. Mit der Berufung legt der Berufungs kläger nunmehr die Abschreibungsverfügung des Zivilkreisgerichts im besagten Verfahren vom 7. Dezember 2022 ins Recht, wonach sich die Parteien unter anderem über die geltend gemachte Mangelhaftigkeit der Mietsache und deren Rechtsfolgen vergleichsweise geeinigt haben. Damit steht fest, dass die am 23. Juni 2021 aus- gesprochene Kündigung während der Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. d OR ausgespro- chen wurde. Dass das erwähnte am 24. Dezember 2020 rechtshängig gewordene Verfahren betreffend Mängel an de r Mietsache durch die berufungsbeklagte Mieterschaft rechtsmiss- bräuchlich eingeleitet worden sein soll, wurde gemäss Vorinstanz im vorliegend angefochtenen Entscheid vom 27. Oktober 2022 vom Berufungskläger zu keiner Zeit behauptet. Nachdem die- se zivilkrei sgerichtliche Feststellung berufungsweise unkommentiert blieb, gelangt das Kan- tonsgericht zum selben Schluss wie die Vorderrichterin, dass der Kündigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR zum Tragen kommt und damit zunächst eine gesetzliche Vermutung d er missbräuchlichen Kündigung durch den berufungsklägerischen Vermieter besteht. 4.1 Das Zivilkreisgericht führte in seinen Erwägungen unter Ziffer 9 des angefochtenen Ent- scheids korrekt aus, dass der Kündigungsschutz nach Art. 271a Abs. 3 lit. a OR durch brochen werden kann, wenn die Kündigung wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters selbst, na- her Verwandter oder Verschwägerter ausgesprochen wird. Bezogen auf den vorliegenden Fall verneinte die Vorinstanz einen Eigenbedarf des Berufungsklägers und liess bei ihrem Entscheid die Frage der Dringlichkeit ausdrücklich offen. Dementsprechend hob es die Kündigung vom 23. Juni 2021 zufolge Missbräuchlichkeit auf. Das Zivilkreisgericht erwog zur Begründung die- ses Entscheids, es bestünden Indizien für eine Rachek ündigung und der vom Berufungskläger angerufene Eigenbedarf sei nicht plausibel und deshalb als Kündigungsgrund nur vorgescho- ben. Aufgrund des chronologischen Ablaufs gelangte die Vorderrichterin zur Überzeugung, es sei unschwer festzustellen, dass sich da s Verhältnis zwischen den Vertragsparteien spätestens seit Oktober 2020, als sich die berufungsbeklagte Mieterschaft über behaupteten Schimmelbe- fall des Mietobjekts beim Berufungskläger beschwert hätten, merklich abgekühlt habe. Der Kon- Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht flikt sei mit den be iden Anzeigen eskaliert und habe in der am 23. Juni 2021 ausgesprochenen Kündigung des Mietvertrags geendet. Der Berufungskläger und seine Ehefrau als seine Rechtsvertreterin seien sogar straf - und aufsichtsrechtlich gegen die Berufungsbeklagten vor- gegangen. Daraus leitete das Zivilkreisgericht gewichtige Indizien dafür ab, dass es sich bei der Kündigung um eine Rachekündigung handle. In einem nächsten Schritt prüfte die Vorinstanz, ob der seitens des Berufungsklägers geltend gemachte Eigenbedarf bloss vor geschoben sei oder tatsächlich bestehe. Dabei empfand die Vorinstanz die Argumentation des Berufungsklägers nicht überzeugend. Dieser habe, so die Vorderrichterin im angefochtenen Entscheid, behauptet, dass er aus persönlichen Gründen gemeinsam mit seiner Ehefrau in sein Elternhaus ziehen möchte, da im November 2021 nun- mehr auch seine Ehefrau das Pensionsalter erreicht habe. Die Pandemie habe ihnen gezeigt, dass ihr bisheriges Logis für den dritten Lebensabschnitt nicht geeignet sei. Er fühle sich mit seinem Elternhaus sehr verbunden und habe die Erfahrung gemacht, dass seine Eltern bis zu ihrem Ableben in dieser Liegenschaft gewohnt hätten und auch dort gepflegt worden seien. Das Zivilkreisgericht brachte dem Wunsch des Berufungsklägers ein gewisses Verstän dnis entge- gen, verneinte indessen das Vorliegen eines dringenden Eigenbedarfs, wie er erforderlich wäre, um die Vermutung der Missbräuchlichkeit der Kündigung umzustossen. Zunächst sei festzuhal- ten, dass es sich bei der derzeit vom Berufungskläger und sein er Ehefrau bewohnten 3,5-Zimmerwohnung in Y. ____ um eine 140 m2 grosse Eigentumswohnung mit Loggia im 5. Obergeschoss des D. ___ mit Sicht auf den Vierwaldstättersee handle. Die Vorderrichterin zitierte aus der Liegenschaftsbeschreibung auf der Website «www.D. ____» zusammengefasst, dass die fragliche Liegenschaft aus der Feder des Stararchitekten E. ____ stamme und sich an bester Lage befinde. Sie verfüge mit Schwimmbad und Sauna, Hobby - und separaten Keller- räumen, einer Reihe von individuellen Weinkelle rn etc. über einen hohen Komfort. Im Gegen- satz dazu handle es sich bei der derzeit an die Berufungsbeklagten vermieteten Liegenschaft um ein älteres Haus mit Baujahr 1949 ohne vergleichbare Ausstattung und Komfort. Die Lie- genschaft befinde sich an einer Ha nglage. Vor der Vermietung seien gemäss den Ausführun- gen des Berufungsklägers im Rahmen einer teilweisen Sanierung eine Wand entfernt sowie die Bäder im ersten Stock und die Küche renoviert worden. Keine Veränderung habe die Gebäude- hülle erfahren. Strittig sei, ob die Mietliegenschaft ein Feuchtigkeitsproblem aufweise. Zumin- dest beabsichtige der Berufungskläger die Risse an der Westfassade der Mietliegenschaft repa- rieren und gleichzeitig auch den Garagentrakt streichen zu lassen. Es erscheine vor diesem Hintergrund wenig überzeugend, dass der Berufungskläger als ehemaliger Oberrichter und Rechtsanwalt, mit seiner Ehefrau, Rechtsanwältin und Notarin, ausgerechnet in diese Liegen- schaft ziehen möchte. Zwar sei die Behauptung der Vermieterschaft glaubwürdig, won ach das bisherige Y.___-Logis aufgrund der Konzeption als Loftwohnung allenfalls für die dritte Lebens- phase in der Tat nicht mehr geeignet sei. Damit war für die Vorinstanz indessen nicht auch er- stellt, dass einzig das Elternhaus des Berufungsklägers für eine diesbezügliche Neuorientierung in Frage käme. Ausser dass es sich um sein Elternhaus handle, welches er notabene seit rund 50 Jahren nicht mehr bewohnt habe, habe der Vermieter keine weiteren Umstände in Bezug auf die persönliche Verbundenheit mit dem Haus geltend gemacht. Auf die Frage nach der Verbun- Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht denheit mit W. ____ im Generellen habe der Berufungskläger geantwortet, dass er viele Kolle- gen und Freunde im Baselbiet habe, ohne indessen einen mit Wohnsitz in W. ____ und der näheren Umgebung zu nennen. Vielmehr befänden sich deren Wohnorte ausschliesslich im Bezirk Z. ____. Im Weiteren würdigte die Vor instanz im angefochtenen Entscheid auch den Jahrgang des Berufungsklägers (1944) und berief sich auf die allgemeine Lebenserfahrung, wonach im Lebensabschnitt, in welchem sich der Berufungskläger befinde, gemeinhin eher eine wohnliche Verkleinerung statt einer Vergrösserung angestrebt werde. Als nachteilig wertete das Zivilkreisgericht in diesem Zusammenhang das Treppensteigen und die Gartenpflege. Aus all diesen Gründen entstand bei der Vorderrichterin der Eindruck, dass die Idee eines Umzugs in das Elternhaus erst aufgekommen sei, nachdem die Berufungsbeklagten – zum wiederholten Mal – eine Mängelrüge erhoben hätten und das Mietverhältnis zunehmend aufwändig und müh- sam geworden sei. Die zeitliche Nähe der Mängelrüge der Mieterschaft und die mündlich in Aussicht gestellte Kündigung hätten diesen Eindruck verstärkt. Die Hinweise auf die veränder- ten Wohnbedürfnisse nach der Pensionierung resp. im Zuge der Cov id-Pandemie änderten nichts daran, dass mit dieser Begründung kein Eigenbedarf dargetan sei. Dem Berufungskläger und seiner Ehefrau stehe es jederzeit frei, sich wohnlich zu verändern. Nicht ersichtlich bzw. rechtsgenüglich dargetan sei jedoch, dass als ne uer Wohnort lediglich das Elternhaus in W. ____ in Frage käme. In diesem Zusammenhang sei noch zu erwähnen, dass der Beru- fungskläger keine Auskunft über seinen gesamten Liegenschaftsbesitz und das Ferienhaus im Tessin habe geben wollen. Auch der Hinweis da rauf, dass sich der Berufungskläger und seine Ehefrau bereits im November 2020 bei einem Immobilienspezialisten um Beratung im Hinblick auf die Gestaltung des Mietzinses in Bezug auf die Eigentumswohnung im D. ____ gewandt hätten, sei aus der Sicht der Vor instanz unbehelflich, zumal diese Wohnung unabhängig vom neuen Wohnort des Berufungsklägers und seiner Ehefrau vermietet werden könne. Zusammen- fassend erachtete es das Zivilkreisgericht als erstellt, dass der geltend gemachte Eigenbedarf als Kündigungsgrun d vorgeschoben worden sei. Infolgedessen liess die Vorderrichterin die Frage, ob es sich um einen ausreichend dringenden Eigenbedarf handle, offen und entschied auch nicht über das mieterseits gestellte Eventualbegehren um Mieterstreckung. Im Ergebnis hiess das Zivilkreisgericht die Klage der Berufungsbeklagten gut und hob die Kündigung auf. 4.2 Der Berufungskläger beanstandet in seiner Berufung den erstinstanzlichen Befund eines vorgeschobenen Eigenbedarfs. Zusammengefasst habe die Vorderrichterin dabei d en ent- scheidrelevanten Sachverhalt in mehreren Punkten ungenügend festgestellt und den Anspruch des Berufungsklägers auf das rechtliche Gehör verletzt. Vor allem aber gründe der angefochte- ne Entscheid auf einem diskriminierenden Vor - und Pauschalurteil über das Verhalten von Per- sonen in der dritten Lebensphase. 4.2.1 Zunächst weist der Berufungskläger darauf hin, dass die Vorinstanz für ihn und seine Ehefrau im Hinblick auf den dritten Lebensabschnitt neue Wohnbedürfnisse zugestanden hät- ten. So habe diese festgestellt, dass das bisherige Logis in Y. ____ aufgrund der Konzeption als Loftwohnung für die dritte Lebensphase in der Tat nicht mehr geeignet sei. Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht 4.2.2 Beim Vergleich des Ausbaustandards der Eigentumswohnung in Y. ____ mit demjenigen des Mietobjektes habe das Zivilkreisgericht eine Gehörsverletzung begangen, indem es unan- gekündigt auf eine Website abgestellt habe, welche aus Werbezwecken geschaltet sei. Weil die Vorinstanz es unterlassen habe, den Berufungskläger über ihre Recherche auf der Website «www.D. ____» durch das Gericht zu orientieren, sei es ihm verunmöglicht gewesen zu bele- gen, dass es sich bei der Website (inkl. Video) um eine Promotion bzw. pompöse Selbstdarstel- lung des Eigentümers einer der Wohnungen handle. Für das auf dem Internet beschriebene Objekt werde schon seit längerer Zeit ein Käufer gesucht, was die positive Darstellung erkläre. So gehörten die dort ebenfalls erwähnten Tennisplätze und Schiffsanlegestelle nicht zum Ob- jekt, das Hallenbad und die Sauna seien wegen Mängeln nicht in Betrieb un d der Concierge sei erforderlich, weil es viele Wechsel in den 52 Wohnungen gebe, weshalb jemand zum Rechten schauen müsse. Die erwähnte Loggia sei an einer sehr befahrenen Strasse und im Sommer sehr heiss, so dass sie zusammen mit der Terrasse nicht gut b enutzbar sei. Mit dem Hinweis auf die Webseite werte die Vorinstanz die Y.____-Wohnung auf und das Mietobjekt, welches bis 2008 vom Vater des Berufungsklägers, notabene einem ehemaligen Oberrichter und Für- sprecher, bewohnt worden sei, ab. Die Vor instanz sehe in der Hanglage des Mietobjekts einen Nachteil, verkenne indessen, dass nahezu die gesamte fragliche Grundstücksfläche am Fuss eines Hanges einschliesslich des Gartens flach sei. Sodann führe die Vorinstanz aus, dass es sich beim Mietobjekt um ein älteres Haus ohne (mit der Y.____-Wohnung) vergleichbaren Kom- fort handeln solle. Das werde von der Vorinstanz zu Unrecht so umgedeutet, dass es sich beim Mietobjekt immer noch um einen Sanierungsfall handle und es offene Fragen bezüglich Feuch- tigkeit gäbe. Dem wird vom Berufungskläger entgegnet, das Mietobjekt sei in einem gepflegten Zustand, was sich auch darin zeige, dass der Berufungskläger, als er von den (Haar -)Rissen im Fassadenverputz an der Westfassade erfahren habe, diese frühestmöglich, d.h. sobald es die Witterung zugelassen habe, sachgemäss habe reparieren lassen. Das Mietobjekt in W. ____ sei der Y.____-Wohnung insgesamt an Komfort und Ausstattung nicht unterlegen (vergleichba- rer Ausbau bei Nasszellen und Küche), sondern in der Summe der Vorzüge (be nutzbarer Bal- kon, Wintergarten, Cheminée, exklusive Gartennutzung) und dem aktuellen Wohnbedürfnis des Berufungsklägers und seiner Ehefrau sogar überlegen. 4.2.3 In Sachen persönlicher Verbundenheit zum Mietobjekt und zur Gemeinde W. ____ äus- sert sich der Berufungskläger dahingehend, dass er immerhin seit 50 Jahren Kontakt zu Kolle- gen im Baselbiet unterhalte. Im Weiteren habe er das Elternhaus im Jahre 2008 übernommen und dieses renoviert. Zudem habe er im Garten des betreffenden Grundstücks zusammen mit seiner Ehefrau ein Doppeleinfamilienhaus erstellen lassen, um das Haus zu erhalten, obwohl er dasselbe damals aus beruflichen Gründen nicht selber habe nutzen können. Die Ehefrau des Berufungsklägers habe im Rahmen ihrer Einvernahme als Zeugin an der vorins tanzlichen Hauptverhandlung bestätigt, dass ihr Ehemann sein Elternhaus liebe. Bei objektiver Tatsachen- feststellung könne dem Berufungskläger die jahrzehntelange Verbundenheit zu seinem Eltern- haus und seiner alten Heimat nicht abgesprochen werden. Der Schl uss der Vorinstanz, er kön- ne keine besondere Verbundenheit zu W. ____ nachweisen, habe er doch keinen einzigen Kol- legen mit Wohnsitz in W. ____ nennen können, sei zu kurz gegriffen. Es widerspreche einer Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht korrekten Beweisführung und einer pflichtgemässen Be weiswürdigung, die örtliche Nähe zu Kollegen in W. ____ als ausschliessliches Kriterium zu berücksichtigen, wenn es um die Frage der Verbundenheit gehe. 4.2.4 Die Feststellung der Vorinstanz, dass der Berufungskläger keine Auskunft über den Lie- genschaftsbesitz habe geben wollen, sei nicht korrekt und zudem irreführend. Der Berufungs- kläger habe einzig gesagt, dass er dazu nichts sagen wolle. Die Frage der Vorsitzenden an der Hauptverhandlung habe gelautet: «Wollen Sie?» Es sei ihm dabei suggeriert worden, da ss sei- ne Antwort nicht wichtig sei. Dass er ein Ferienhaus im Tessin habe, gehe aus den Akten her- vor. Allerdings könne von ihm nicht verlangt werden, für den dritten Lebensabschnitt dorthin zu ziehen. Zudem sei aktenkundig, dass der Berufungskläger in Mite igentum mit seiner Ehefrau die beiden Doppeleinfamilienhäuser (im Garten des Elternhauses) habe. Diese seien aber nicht alterstauglich, auch wenn die Gegenseite unsubstantiiert und ohne Belege etwas Anderes be- haupte. Folgte man der Vorinstanz, müsste er an einem beliebigen Ort nochmals neuen Wohn- raum suchen, sich dort einfügen und zurechtfinden, obwohl sein Elternhaus an einem Ort, der ihm seit seiner Kind - und Jugendzeit vertraut geblieben sei, alle Voraussetzungen für den drit- ten Lebensabschnitt erfülle. 4.2.5 Das Argument des fortgeschrittenen Alters, welches die Vorinstanz im Zusammenhang mit dem vorgeschobenen Eigenbedarf ebenfalls nenne, empfindet der Berufungskläger mit Jahrgang 1944 als Altersdiskriminierung. Anstelle mit der allgemeinen Lebenserfah rung als Pauschal- und Vorurteil zu operieren, hätte das Zivilkreisgericht die Situation genau prüfen müssen. Mit der Argumentation der Vorderrichterin würde den Senioren generell das Recht ab- gesprochen, im dritten Lebensabschnitt ein eigenes Haus zu bewoh nen und die Wohnsituation so zu gestalten, wie es ihnen dienlich und wohl sei. Der Hinweis auf die Treppe sei geradezu das Symbol für diese diskriminierende Haltung. Weder beim Berufungskläger noch bei seiner Ehefrau gäbe es indessen Einschränkungen, die g egen das Mietobjekt sprechen würden. Zu- dem könne man sich auch als älterer Mensch organisieren und bspw. für Gartenarbeiten Hilfs- personen beiziehen. 4.3.1 Die Berufungsbeklagten halten in ihrer Berufungsantwort dagegen, die Vorinstanz sei nach Prüfung des vom Berufungskläger vorgebrachten Kündigungsgrunds des Eigenbedarfs zutreffend zum Schluss gelangt, es handle sich dabei nicht um einen dringenden Eigenbedarf, der erforderlich sei, um die Vermutung der Missbräuchlichkeit der Kündigung umzustossen. Es treffe zwar zu, dass das Zivilkreisgericht das bisherige Logis des Berufungsklägers und seiner Ehefrau in Y. ____, welches als Loft -Wohnung konzipiert sei, für die dritte Lebensphase in der Tat als nicht mehr geeignet erachtet habe. Der Berufungskläger lasse jedoch die unmittelbar anschliessende Folgerung der Vorinstanz völlig ausser Acht, dass damit noch nicht erstellt sei, dass einzig das Elternhaus des Berufungsklägers für eine solche Neuorientierung in Frage kä- me. Mit der Vorinstanz sei in diesem Zusammenh ang festzuhalten, dass der Berufungskläger auf die Frage nach der Verbundenheit mit der Mietliegenschaft, ausser dass es sich um sein Elternhaus handle, welches er nota bene seit über 50 Jahren nicht mehr bewohne, keine weite- ren Umstände in Bezug auf die p ersönliche Verbundenheit mit dem Haus geltend gemacht ha- Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht be. Auf die Frage nach der Verbundenheit mit W. ____ im Generellen, habe er geantwortet, dass er viele Kollegen und Freunde im Baselbiet habe, ohne indessen einen einzigen nennen zu können, der in W. ____ oder der näheren Umgebung wohnen würde. 4.3.2 Die vorinstanzliche Feststellung treffe zu, wonach der nicht näher dargelegte Kündi- gungsgrund des Umzugs in die Liegenschaft in W. ____ in einem gewissen, vom Berufungsklä- ger nicht aufgelösten Widerspruch zur allgemeinen Lebenserfahrung stehe. Gemäss dieser werde im dritten Lebensabschnitt eher eine wohnliche Verkleinerung anstatt eine Vergrösse- rung mit Gartenarbeiten und Treppensteigen angestrebt. Die Vorinstanz habe bei der Prüfung des geltend gemachten E igenbedarfs zutreffend auch die berufungsklägerische Wohnsituation am bisherigen Ort in Y. ____, d.h. die 2008 erstellte Eigentumswohnung mit Komfort auf aller- höchstem Niveau, mit den Wohnverhältnissen im Einfamilienhaus mit Baujahr 1949 und einer Ausstattung ohne Komfort verglichen. Dass es der Vorinstanz dabei im Rahmen einer gesamt- haften Würdigung der Umstände wenig überzeugend erscheine, dass der Berufungskläger mit seiner Ehefrau ausgerechnet in die in verschiedenster Hinsicht weniger komfortable bzw. weni- ger geeignete Liegenschaft in W. ____ ziehe möchte, werde in der Berufung zwar behauptet, jedoch nicht unter Beweis gestellt. Was die gerügte – angeblich – untaugliche Sachverhaltser- mittlung und Gehörsverletzung durch die Vorinstanz zufolge Konsultatio n der Website «www.D. ____» mit Beschrieb der derzeitigen Eigentumswohnung angehe, sei der Einwand des Berufungsklägers, der Beschrieb des Gebäudes „ D. ____" gemäss genannter Website ent- spreche nicht den Tatsachen, insofern unbeachtlich, als für die Wohnun g selbst der gehobene Standard zwar generell in Abrede gestellt, aber nicht im Einzelnen substantiiert bestritten wer- de. Zudem sei bereits aus der vom Berufungskläger im vorinstanzlichen Verfahren eingereich- ten Duplikbeilage 36 (E -Mail vom 4. Februar 2021 des beauftragten Treuhänders F. ____ zur Ermittlung der Marktmiete der Eigentumswohnung) ersichtlich, dass es sich um ein Objekt an einer Toplage in Y. ____ handle und auch der darin mitgeteilte m 2-Preis von CHF 375.00 bis CHF 400.00 spreche für einen geho benen Standard der Wohnung. Der Befund der Vorinstanz, es sei somit wenig überzeugend, dass der Berufungskläger mit seiner Ehefrau ausgerechnet in die – im Vergleich zur bisherigen Wohnung – in verschiedenster Hinsicht weniger komfortable bzw. weniger geei gnete Liegenschaft in W. ____ ziehe möchte, sei nicht zu beanstanden, selbst wenn einzelne Qualitätsmerkmale bezüglich der bisherigen Wohnung nicht zutreffen soll- ten, was bestritten bleibe. 4.3.3 Das Mietobjekt befinde sich unbestrittenermassen an Hanglage und sei entgegen den Behauptungen der Gegenpartei keineswegs nahezu flach. Der Zugang zum Haus von der Strasse her weise mindestens 8 Treppenstufen auf und der untere Gartenteil sei über eine Gar- tentreppe erreichbar, welche zwischenzeitlich aufgrund der H anglange des Terrains teilweise etwas abgerutscht sei. Die Stockwerke im Mietobjekt seien mit internen Treppen verbunden und das Haus verfüge – im Gegensatz zur Wohnung in Y. ____ – über keinen Lift, was erfahrungs- gemäss im Alter hinderlich und entgegen de r Behauptung des Berufungsklägers sicherlich kein Vorteil sei. Wie die Mängelverfahren 2017/2018 und 2020/2022 deutlich machen würden, be- stehe in der Liegenschaft in W. ____ ein Feuchtigkeitsproblem. Sanierungsbedarf bestehe mit Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht Sicherheit bezüglich der Aussenhülle, was die im Frühling 2021 lediglich teilweise erfolgte Fas- sadenrenovation deutlich mache und auch aus dem Parteibericht der G . ____ AG vom 20. November 2020 ersichtlich sei. Dass die beiden Objekte in W. ____ und Y. ____ – wie vom Berufungskläger zwar behauptet, aber nicht nachgewiesen – denselben Standard in Küche und Nasszellen aufweisen würden, werde bestritten. 4.3.4 Wie die Vorinstanz zutreffend festhalte, sei der Berufungskläger nicht in der Lage, obwohl explizit danach gefragt, seine Verbundenheit mit W. ____ – ausser mit dem blossen Hinweis auf sein Elternhaus – glaubhaft darzutun. Auf die widersprüchlichen Aussagen des Berufungsklä- gers anlässlich der erstinstanzlichen Hauptverhandlung werde in der Berufung mit keinem Wort eingegangen: So w olle der Berufungskläger einerseits selten in W. ____ gewesen sein und deshalb die Gelegenheit genutzt haben, die Berufungsbeklagten anlässlich der Begutachtung des Mietobjekts wegen den Feuchtigkeitsmängeln vom 28. Oktober 2020 über die bevorste- hende Kündigung des Mietverhältnisses zu informieren. Anderseits will er seine Verbundenheit mit dem Baselbiet aufgrund von engen Kontakten mit häufigen Besuchen insbesondere im Raum Z. ____ glaubhaft machen. 4.3.5 Die Berufungsbeklagten hätten im vorinstanzlichen Verfahren geltend gemacht, der Beru- fungskläger verfüge in W. ____ in unmittelbarer Nähe zum Mietobjekt über zwei weitere Lie- genschaften mit alterstauglicheren Wohnungen (als es das Elternhaus des Berufungsk lägers sei) sowie auch über ein Ferienhaus angeblich im Tessin. Zudem hätten sie über solchen und allenfalls weiteren Liegenschaftsbesitz belegtermassen Auskunft verlangt. Die Frage nach sei- nem gesamten Liegenschaftsbesitz anlässlich der Befragung an der Hauptverhandlung sei dem Berufungskläger als langjährig tätigem Rechtsanwalt und Oberrichter am Kantonsgericht V. ____ zweifellos verständlich gewesen und er habe sich auch über die Tragweite der verwei- gerten Aussage im Klaren sein müssen, insbesondere auch darüber, dass er als kündigende Partei die Beweislast und die Folgen der Beweislosigkeit hinsichtlich des bestrittenen Kündi- gungsgrunds des dringenden Eigenbedarfs zu tragen habe. Die Weigerung der Auskunftsertei- lung sei zudem ein weiteres Indiz für die M issbräuchlichkeit der Kündigung wegen Eigenbe- darfs. 4.3.6 Die Berufungsbeklagten halten es für nicht nachvollziehbar, weshalb der Berufungskläger (und seine Ehefrau) im Alter auf einmal so viele Zimmer (7) benötigen sollten. Jedenfalls fehle es an einer hi nreichenden entsprechenden Substantiierung. Insoweit sich der Berufungskläger zur Glaubhaftmachung des dringenden Eigenbedarfs im Allgemeinen und zum Wunsch des Bezugs des Einfamilienhauses in W. ____ im Speziellen auf Tatsachen, wie seinen intakten Gesundheitszustand und Freizeitaktivitäten, berufe, seien diese als unzulässige Noven ohnehin unbeachtlich. Die Vorinstanz habe in Würdigung sämtlicher Umstände zutreffend festgehalten, dass der Wunsch des Berufungsklägers, zusammen mit seiner Ehefrau in sein El ternhaus zu ziehen, durchaus verständlich sei, dabei aber ebenso zutreffend verneint, dass es sich um ei- nen dringenden Eigenbedarf handle. Die Vorinstanz habe dabei zu Recht auch angenommen, dass die Idee eines Umzugs ins Elternhaus erst aufgekommen sei, n achdem die Berufungsbe- klagten zum wiederholten Mal eine Mängelrüge erhoben und sich das Mietverhältnis aus Sicht Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht eines objektiven Betrachters zunehmend aufwändiger und zusehends mühsamer gestaltet ha- be. Der Kündigungsgrund des geltend gemachten Eigenbedarf s sei deshalb zurecht als vorge- schoben taxiert worden. 4.4.1 Für die Beurteilung der vorliegenden Berufung durch das Kantonsgericht sind zunächst die einschlägigen Rechtsgrundlagen darzulegen. Wie vom Zivilkreisgericht in seinen Erwägun- gen unter Ziffer 9 d es angefochtenen Entscheids zutreffend erwogen und auch durch die Par- teien im Berufungsverfahren zurecht nicht beanstandet, kann der Kündigungsschutz nach Art. 271 a Abs. 3 lit. a OR durchbrochen werden, wenn die Kündigung wegen dringenden Ei- genbedarfs des Vermieters selbst, naher Verwandter oder Verschwägerter ausgesprochen wird. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, setzt die Sperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. d OR nicht ein und eine entsprechend begründete Kündigung ist rechtsgültig. Der Gesetzgeber h at in be- sagter Bestimmung eine Interessenabwägung zwischen dem dringenden Eigenbedarf des Ver- mieters und dem Schutzbedürfnis des Mieters nach einem Anfechtungs- oder Gerichtsverfahren mit entsprechendem Ausgang zugunsten des Vermieters vorgenommen. Der leg itime Bedarf des Eigentümers hat grundsätzlich Vorrang vor dem Interesse des Mieters (Das Schweizeri- sche Mietrecht [SVIT -Kommentar], 4. Aufl., 2018, Art. 271a OR N 88 mit Hinweis auf BGE 118 II 50, E. 3c; BGer 4C.400/2001, in: Pra 2000, Nr. 110, S. 635 ff. und MR A 3/02, S. 103 ff.; BGer 4C.388/2005 BGer 4C.17/2006, in: MRA 2/06, S. 61 ff.). Sodann wird die Rechtsgültigkeit der Kündigung nicht durch eine Abwägung der jeweiligen Interessen des Ver- mieters und des Mieters bestimmt. Das Interesse des Letzteren i n den Mieträumlichkeiten zu bleiben, findet nur oder erst bei Gültigkeit einer Kündigung des Vermieters wegen dringenden Eigenbedarfs bei der Frage der Mieterstreckung Berücksichtigung (BGE 142 III 336 E. 5.2.3, übersetzt in: Pra 10/2017 Nr. 79). Der Eigen bedarf hat ernst gemeint zu sein, darf also nicht vorgeschoben sein. Ebenso muss er aktuell sein. Ein bloss zukünftig möglicher Bedarf genügt nicht (BGE 142 336 E. 5.2.2.1, übersetzt in: Pra 10/2017 Nr. 79). Für die Frage, ob der Eigen- bedarf plausibel ist, hat das Gericht alle erheblichen Umstände des Falles im Zeitpunkt der Kündigung zu würdigen (BGE 142 336 E. 5.2.2.3, übersetzt in: Pra 10/2017 Nr. 79, mit Hinweis auf BGE 118 II 50 E. 3c, 132 III 737 E. 3.4.3, 138 III 59 E. 2.1 sowie BGer 4A_52/2015 E. 2. 3). Es müssen Gründe vorliegen, denen auch nach objektiver Beurteilung eine gewisse Bedeutung zukommt (BRÜLLHARDT/PÜNTENER, in: Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., 2022, S. 829 ). Wenn es um Eigenbedarf geht, wird dem entscheidenden Gericht ein grosser Erm essenspielraum zuerkannt, wobei die Vermieterschaft den geltend gemachten Eigenbedarf zu beweisen hat (Art. 8 ZGB; BGE 142 III 336 E. 5.2.3, übersetzt in: Pra 10/2017 Nr. 7, mit Hinweis auf BGE 118 II 50 E. 4 und 4A_85/208 E. 3.1 und BGer 4C_17/2006). Nebs t dem ernstgemeinten, aktuellen Eigenbedarf hat die Vermieterschaft sodann auch eine gewisse Dringlichkeit des gel- tend gemachten Eigenbedarfs nachzuweisen. Nach der höchstrichterlichen Praxis setzt der dringende Eigenbedarf keine Zwangs - oder gar Notlage d es Vermieters voraus. Es genügt, dass es ihm aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht zumutbar ist, auf die Benutzung der Mietsache zu verzichten. Das Erfordernis der Dringlichkeit ist dabei nicht allein zeitlich, son- dern auch sachlich zu verstehen (SVIT-Kommentar a.a.O. mit Hinweisen). Eine Kündigung we- Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht gen Eigenbedarfs ist deshalb missbräuchlich, wenn sich herausstellt, dass der angegebene Grund bloss vorgeschoben ist und sich der wahre nicht eruieren lässt. Diesfalls wird davon ausgegangen, die Kün digung beruhe auf keinem ernsthaften, jedenfalls nicht auf einem schutzwürdigen oder zulässigen Grund ( ANITA THANEI, in: Mietrecht für die Praxis, 10. Aufl., 2022, S. 899, mit Hinweis auf BGer 4A_623/2010 ). Wie bereits erwähnt, ist der Vermieter für den geltend gemachten Eigenbedarf beweispflichtig. Gelingt ihm der entsprechende Nachweis nicht, wird angenommen, der behauptete Kündigungsgrund sei vorgeschoben und die ausge- sprochene Kündigung deswegen missbräuchlich. Bringt ein Vermieter hingegen plausible Gründe für den behaupteten Eigenbedarf vor und kann er die seiner Begründung zugrundelie- genden Tatsachen beweisen bzw. werden dieselben von der Mieterschaft nicht bestritten, ist von einem rechtsgenüglich bewiesenen, ernstgemeinten Eigenbedarf auszugehen. Will die Mie- terschaft im Sinne eines Gegenbeweises den Eigenbedarf entkräften, weil auch noch andere Gründe behauptet werden, welche den wahren Auslöser der Kündigung darstellen und diesen Gründen ein grösseres Gewicht beim Entscheid zur Kündigung beizumessen ist als denjenigen, welche von der Vermieterschaft angerufen werden, ist für diesen Sachverhalt der Mieter be- weispflichtig. Im Weiteren liegt die Schwierigkeit bei der Beurteilung von Kündigungen wegen Eigenbedarfs im Umstand, dass die meisten Vorbringen und Beweismittel, mit denen der be- hauptete Eigenbedarf untermauert (oder gar bewiesen) werden soll, naturgemäss aus der Sphäre des Vermieters selbst stammen und daher bis zu einem gewissen Grad «verdachtsbe- lastet» sind, wie in der Literatur zutreffend angeführt wird (THOMAS KOLLER, Der vorgeschobene Eigenbedarf im Spannungsfeld Rechtskraft und Gerechtigkeit – Setzt das Bundesgericht für Vermieter Anreize zu flächendeckendem «Prozessbetrug», in Mi etrecht für die Praxis [mp], S. 207 ff.). Selbstverständlich haben die Gerichte diesen Umstand im Rahmen der Beweiswür- digung kritisch mit zu berücksichtigen. Bei in sich stimmigen Behauptungen der Vermieterschaft und glaubwürdigen Zeugen - bzw. Parteiaussagen dürfte das entscheidende Gericht kaum da- rum herumkommen, d en geltend gemachten Eigenbedarf als echt und nicht als bloss vorge- schoben zu betrachten. Das wirkt sich zwangsläufig zulasten des Mieters aus, indem eine Kün- digung (im Falle einer Kündigungsanfechtung gemäss Art. 271 und Art. 271a Abs. 3 lit. a OR) nicht als missbräuchlich qualifiziert und ihm zudem – wenn überhaupt – eine deutlich kürzere Erstreckung des Mietverhältnisses gewährt wird (THOMAS KOLLER a.a.O.). 4.4.2 Von der Vorinstanz attestiert und seitens der Berufungsbeklagten zugestanden wurde, dass die Wohnsituation des Berufungsklägers und seiner Ehefrau in der bisher bewohnten, im Stockwerkeigentum gehaltenen 3 -Zimmer-Loftwohnung an bester Lage in Y. ____ für den so- genannten dritten Lebensabschnitt nach Abschluss des Erwerbslebens nicht mehr geeignet sei. Diese Feststellung ist für das Kantonsgericht bindend. Dass der Berufungskläger demnach ak- tuell und plausibel Bedarf an Veränderung seiner Wohnsituation hat, ist somit erstellt, so dass für den geltend gemachten Eigenbedarf ein reeller Grund besteht. 4.4.3 Im Weiteren steht ausser Zweifel, dass der Berufungskläger mit Jahrgang 1944 seine berufliche Laufbahn als Anwalt und Oberrichter des Kantons V. ____ bereits beendet hat und seine Ehefrau gemäss Kündigungsschreiben vom 23. Juni 2021 Gleiches per End e November Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht 2021 mit dem Erreichen ihres Pensionsalters angekündigt hatte. Darüber, dass sie ihre berufli- che Tätigkeit als selbständige Anwältin in V. ____ auch tatsächlich eingestellt hat, ist zwar nichts aktenkundig. Zumal die Berufungsbeklagten diesen Sc hritt weder erstinstanzlich noch im Rechtsmittelverfahren kommentiert haben, ist davon auszugehen, dass die Ehefrau ihre Er- werbstätigkeit auch tatsächlich per Ende November 2021 aufgegeben hat. Damit trifft auch die in der Kündigung vom 23. Juni 2021 gemac hte Aussage des Berufungsklägers zu, dass mit Aufgabe der Erwerbstätigkeit der Ehefrau die Notwendigkeit der Nähe des Wohnortes zum Ar- beitsort entfalle. 4.4.4 Der Berufungskläger führte bereits im erstinstanzlichen Verfahren aus, nebst einer be- haupteten emotionalen Verbundenheit zu seinem Elternhaus habe er auch die Erfahrung ge- macht, dass seine Eltern bis zum Ableben in der fraglichen Liegenschaft gelebt hätten und dort auch gepflegt worden seien. Die Vorinstanz gab diesen von der Gegenseite unbestritten g eblie- benen Parteistandpunkt in der Entscheidbegründung zwar wieder, würdigte diesen bei der Ent- scheidfindung in den Erwägungen unter Ziffer 12 ihres Entscheids aber nicht. Die Tatsache der Bewohnung und Nutzung der Liegenschaft durch die Eltern des Berufun gsklägers im Alter ist indessen nach Ansicht des Kantonsgerichts für die Beurteilung des Eigenbedarfs des Beru- fungsklägers vorliegend zentral und insofern entscheidrelevant, als damit vom Berufungskläger hinreichend dargelegt wurde, dass sich das Mietobjek t für ein Leben im Alter, gegebenenfalls auch mit persönlicher Pflege und Betreuung sowie Hauswirtschaftshilfe, wie sie heutzutage von diversen privaten Unternehmen angeboten werden, grundsätzlich eignet. Nebst der Notwendig- keit einer Wohnveränderung durch Auszug aus der Wohnung in Y. ____ unterstreicht der Beru- fungskläger mit dieser Tatsachenbehauptung die Ernsthaftigkeit seines Vorhabens und damit auch den Eigenbedarf im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR, indem eine konkrete Möglichkeit für ihn besteht, den dritten Lebensabschnitt zusammen mit seiner Ehefrau in W. ____ in seinem Elternhaus zu verbringen. Wenn das Zivilkreisgericht von einer allgemeinen Lebenserfahrung ausgeht, nach welcher üblicherweise der Wohnraum im Hinblick auf den dritten Lebensab- schnitt eher verkleinert als vergrössert werde, trägt sie nach Ansicht des Kantonsgerichts dem vorliegenden Einzelfall nicht hinreichend Rechnung. Ganz abgesehen davon erscheint offen, ob es den Trend, auf welchen das Zivilkreisgericht die angeführte Lebenserfahrung abgestützt wis- sen will, überhaupt gibt. Indem die Vorinstanz zudem pauschal auf Erschwernisse, wie Garten- arbeit und Treppensteigen, hinweist, welche die Umzugspläne als unglaubwürdig und vorge- schoben erscheinen lassen würden, verfällt sie, wie der Berufungskläger berechtigterweise rügt, einem unzulässigen Pauschal - und Vorurteil, mit welchem älteren Menschen in der Tat die Freiheit abgesprochen wird, den Lebensabend in einer ihnen vertrauten Umgebung verbringen zu dürfen. Bei vorhandenen finanziel len Mitteln können für die Bestellung des Haushalts und Gartens problemlos Dritthilfe in Anspruch genommen und für bestehende Hindernisse bauliche Anpassungen vorgenommen werden. Der vorinstanzliche Verweis auf die allgemeine Lebenser- fahrung, welche nach A nsicht der Vorderrichterin in einem Widerspruch zum Wunsch nach ei- nem Umzug ins Elternhaus nach W. ____ stehen soll, greift somit zu kurz und erscheint für den vorliegenden Fall nicht sachgerecht. Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht 4.4.5 Dass das Zivilkreisgericht dem Berufungskläger seine persönliche Verbundenheit zum Elternhaus und dem Wohnort aus seiner Kindheit nach rund 50 -jähriger Abwesenheit unter an- derem mit der Begründung abgesprochen hat, er habe keinen einzigen Bekannten mit Wohnort in W. ____ zu nennen vermocht, sondern nur ange geben, Bekannte im Baselbiet und dies le- diglich im Bezirk Z. ____ zu haben, überzeugt nicht. Dem Berufungskläger ist beizupflichten, dass es für die Beurteilung der örtlichen Verbundenheit vorliegend nicht auf ein soziales Be- zugsnetz ausschliesslich in W. ____ ankommen kann, sondern für die Annahme einer solchen ein regionaler Bezug zu Personen im Umkreis von W. ____ bis nach Z. ____ und Umgebung ausreichend erscheint. Wie der Berufungskläger zudem in seiner Berufung zutreffend darauf hingewiesen hat, befindet sich das Mietobjekt in W. ____ deutlich näher zum Bezirk Z. ____ als sein bisheriger Wohnsitz in der Innerschweiz, so dass ihm die Pflege seiner Kontakte zu Be- kannten mit einem Umzug ins Elternhaus offensichtlich erleichtert würde. Dass der Berufungs- kläger zudem tatsächlich Bekannte im Baselbiet hat, wurde seitens der Berufungsbeklagten nicht in Abrede gestellt. Aus diesem Grund kann entgegen der Vor instanz auch nicht gefolgert werden, dem Berufungskläger mangle es abgesehen von der Tatsache, dass das Mietobjekt sein Elternhaus sei, an weiteren Bezugspunkten, welche für eine persönliche Verbundenheit sprechen. Vielmehr ist das Gegenteil der Fall, wonach mit einem Wohnsitz in W. ____ die Pfle- ge seiner Bekanntschaften weitergeführt und im Vergleich zum bisherigen Wohnort Y. ____ gar erleichtert wird. Daraus folgt auch, dass eine persönliche Verbundenheit des Berufungsklägers zum Ort des Mietobjekts glaubwürdig erscheint, was ebenfalls gegen ein Vorschieben des gel- tend gemachten Kündigungsgrundes aus Eigenbedarf spricht. 4.4.6 In tatsächlicher Hinsicht strittig ist unter den Parteien, ob der Ausbaustandard der vom Berufungskläger noc h bewohnten Wohnung in Y. ____ mit demjenigen des Mietobjekts ver- gleichbar sei. Die Berufungsbeklagten bringen zudem in ihrer Berufungsantwort vor, der Beru- fungskläger bringe in diesem Zusammenhang unzulässige Noven vor. Ob der Berufungskläger gegen das No venverbot im Sinne von Art. 317 ZPO verstossen hat, kann indessen offenblei- ben. Wie die Erwägungen unter den Ziffern E. 4.4.2 bis 4.4.6 gezeigt haben, vermag der Beru- fungskläger seinen Eigenbedarf insgesamt rechtsgenüglich nachzuweisen. Damit liegt die Be- weislast für den Gegenbeweis der Behauptung, der Kündigungsgrund sei trotzdem vorgescho- ben bei den Berufungsbeklagten. Diese haben nachzuweisen, dass nebst den bereits erwoge- nen Umständen zusätzliche Tatsachen zu berücksichtigen sind, aus welchen zu schlies sen ist, der Berufungskläger habe die Kündigung hauptsächlich ausgesprochen, um die Berufungsbe- klagten als unliebsame Mieter loszuwerden. Dieser Gegenbeweis, mit welchem der vermeintlich ernstgemeinte Eigenbedarf des Berufungsklägers in Zweifel gezogen wer den könnte, gelingt den Berufungsbeklagten allerdings nicht. So wird lediglich behauptet, das Mietobjekt habe ein gravierendes Feuchtigkeitsproblem, ohne dass dieser Mangel erwiesen wäre. Ebenso wenig gilt als erstellt, dass das Mietobjekt in einem derart mangelhaft unterhaltenen Zustand sei oder auf niedrigstem Ausbaustandard sei, dass ein ernstgemeinter Wechsel des Berufungsklägers aus dem bisherigen Wohnumfeld in Y. ____ nach W. ____ schlechterdings vorstellbar sei. Sodann hilft der pauschale Hinweis der Vorinstanz auf den gesellschaftlichen Status des Vermieters als Anwalt und ehemaliger Oberrichter in diesem Zusammenhang nicht weiter. Dass dieser auf- Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht grund seiner beruflichen Herkunft bestimmt nicht in eine allenfalls sanierungsbedürftige Altbau- liegenschaft umzuziehen beabsichtige, entspringt einem unbegründeten Vorurteil, welches zur Umstossung des nachgewiesenen Eigenbedarfs allein nicht taugt. 4.4.7 Das Zivilkreisgericht will allein aus der Chronologie der Geschehnisse gewichtige Indizien erkannt habe n, welche für das Vorliegen einer Rachekündigung und das Vorschieben eines Eigenbedarfs sprechen. Wie bereits wiederholt festgestellt, bestehen tatsächlich glaubwürdige Gründe für die Annahme eines ernstgemeinten, aktuellen Eigenbedarfs des Berufungskläger s. Die Parteien führten zwar auf verschiedensten Ebenen eine intensive juristische Auseinander- setzung, bei welcher der Berufungskläger zum Teil auch untaugliche Rechtsbehelfe wählte und mit diesen über das Ziel hinausschoss. Zu Letzteren ist einmal die Str afanzeige gegen den Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten zu zählen wegen angeblicher versuchter Nötigung nach mieterseits erhobener Rüge wegen Mängeln an der Mietsache und Aufforderung zu deren Behebung unter Androhung der Mietzinshinterlegung und unter Geltendmachung einer Miet- zinsreduktion. Ebenso ziellos ist eine Anzeige gegen denselben an die basel -städtische Auf- sichtskommission über die Anwältinnen und Anwälte wegen unerlaubtem Direktkontakt zur an- waltlich vertretenen Gegenpartei einzustufen. Im Einz elnen kann an dieser Stelle auf die Erwä- gungen der Vorinstanz unter Ziffer 10 der Begründung des Entscheids vom 27. Oktober 2022 verwiesen werden. Feststeht hingegen im Weiteren, dass der Berufungskläger die Kündigung wegen Eigenbedarfs erstmals anlässlich einer Besichtigung des Mietobjekts zur Untersuchung zweier Zimmer wegen angeblichem Schimmelbefalls am 28. Oktober 2020 mündlich angekün- digt hatte. Das Schlichtungsgesuch, welches die Berufungsbeklagten im Zusammenhang mit den geltend gemachten Mängeln an der Mietsache und Aufforderung zu deren Behebung unter Androhung der Mietzinshinterlegung etc. stellten, folgte erst rund zwei Monate nach der er- wähnten Besichtigung, am 24. Dezember 2020. Mit Schreiben vom 6. Januar 2021 wiederholte die Ehefrau des Beruf ungsklägers unter anderem die beabsichtigte Kündigung. Mit Klage vom 17. Mai 2021 an das Zivilkreisgericht beantragten die Berufungsbeklagten die Feststellung der Berechtigung zur Hinterlegung der Mietzinse ab April 2021, die Verpflichtung des Beklagten zu r Behebung von Mängeln, die Reduktion des Nettomietzinses ab Oktober 2020 samt Freigabe der hinterlegten Mietzinse an die Kläger im Umfang der Mietzinsreduktion sowie die Verpflich- tung des Berufungsklägers zum fachgerechten Rückschnitt von Sträuchern. Im R ahmen von weiterer Anwaltskorrespondenz im Zusammenhang mit der Mängelthematik zeigte die Ehefrau des Berufungsklägers dem Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten am 14. Juni 2021 an, dass die Kündigung noch vor den Sommerferien per 30. November 2021 ausgesprochen werde. Die- ser Ankündigung liess der Berufungskläger Taten folgen, indem am 23. Juni 2021 die Kündi- gung erfolgte. Dass diese Kündigung als unmittelbare Reaktion oder Folge der Auseinanderset- zung zwischen den vorliegenden Prozessparteien aufgrund der Chronologie der geschilderten Geschehnisse als Kulmination der Auseinandersetzung erfolgte, erscheint für das Kantonsge- richt nicht naheliegend. Die Kündigungsankündigung im Oktober 2020 erfolgte vor der Einlei- tung des erwähnten Schlichtungsverfahrens und auch vor der Einreichung der Strafanzeige am 21. Januar 2021 und der Anzeige an die Aufsichtskommission am 5. Januar 2021. Mithin scheint der Berufungskläger seinen Entschluss der Eigenbedarfsanmeldung bereits vor der vor- Seite 17 http://www.bl.ch/kantonsgericht instanzlich festgestellten Verschl echterung des Verhältnisses unter den Parteien gefasst zu haben. Sodann folgte die Kündigung in zeitlicher Hinsicht nicht unmittelbar nach Einleitung des Schlichtungs- oder Hauptverfahrens in Sachen Mängelbehebung, sondern erst Monate bzw. Wochen später. N icht übersehen werden darf, dass zwischen den Parteien auch schon früher mehrere mietrechtliche Streitigkeiten vor den zuständigen Schlichtungs - und Gerichtsbehörden ausgetragen wurden. Will man jedoch, wie die Vor instanz dazu neigt, aus der Tatsache eine r zuweilen auch mit harten Bandagen geführten juristischen Auseinandersetzung bei angemelde- tem Eigenbedarf durch die Vermieterschaft stets eine Rachekündigung ableiten, würde dies faktisch zur Unanwendbarkeit von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR führen. Ein solc her Befund liefe auch der gesetzlichen Konzeption diametral entgegen, wonach bei nachgewiesenem dringli- chem Eigenbedarf eine Missbräuchlichkeit einer während der Sperr frist von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR ausgesprochenen Kündigung immer verneint werden muss . Daraus folgt, dass auch unter diesem Blickwinkel der Kündigungsgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs nicht vor- geschoben wurde. Für eine Rachekündigung bestehen zwar gewisse Anzeichen. Eine verdich- tete Indizienkette, wie sie die Vorinstanz erblickt hab en will, ist für das Kantonsgericht indessen nicht ersichtlich. 4.4.8 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Berufungskläger seinen Eigenbedarf am vorliegenden Mietobjekt hinreichend plausibilisiert hat. Die Notwendigkeit einer Veränderung seiner aktuellen Wohnsituation im Hinblick auf den dritten Lebensabschnitt ist Fakt. Die Eignung des Elternhauses für den gewünschten Umzug steht für das Kantonsgericht ausser Frage, nachdem bereits die Eltern des Berufungsklägers bis zu ihrem Ableben die fragliche Li egen- schaft bewohnt haben. Aktuell ist beim Berufungskläger und seiner Ehefrau nichts über Ein- schränkungen bekannt, welche die Nutzung des Elternhauses von vornherein in Frage stellen könnten. Sollte sich ihre gesundheitliche Situation verändern, ist davon auszugehen, dass für die Bestellung des Haushalts und Gartens oder den Bezug von Pflegedienstleistungen vom Berufungskläger und seiner Ehefrau Dritthilfe in Anspruch genommen und auch allfällig erfor- derliche bauliche Anpassungen in Auftrag gegeben werden k önnen. Entgegen der Vorinstanz kann der Berufungskläger zum Mietobjekt eine persönliche Verbundenheit vorweisen, indem er seinen Bekanntenkreis in der Region hat. Der Eigenbedarf im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. a OR ist somit hinreichend nachgewiesen. D araus folgt, dass die Berufung gutzuheissen und der vorinstanzliche Entscheid vom 27. Oktober 2022 aufzuheben ist. 4.4.9 Die Vorinstanz hat den Entscheid zur Frage, ob der geltend gemachte Eigenbedarf auch dringend sei, ausdrücklich offengelassen. Ebenso wenig befand die Vorderrichterin über den mieterseits gestellten Antrag auf Erstreckung des Mietverhältnisses. Demgemäss ist die Ange- legenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen, um diese beiden wesentlichen Teile der vorliegen- den Streitsache beurteilen zu l assen (Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 1 ZPO). Dabei wird das Zivil- kreisgericht zu berücksichtigen haben, dass der dringende Eigenbedarf keine Zwangs- oder gar Notlage des Vermieters voraussetzt. Es genügt, dass es ihm aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht zumutbar ist, auf die Benutzung der Mietsache zu verzichten. Das Erfordernis der Dringlichkeit ist dabei nicht allein zeitlich, sondern auch sachlich zu verstehen (SVIT - Seite 18 http://www.bl.ch/kantonsgericht Kommentar a.a.O. mit Hinweisen). Demensprechend dürfte für die Annahme von Drin glichkeit nicht vorausgesetzt sein, dass der Umzug ins Elternhaus des Berufungsklägers für den dritten Lebensabschnitt die einzige Option für die Vermieterschaft darstellt. Eine abschliessende Beur- teilung über diese Rechtsfrage durch das Kantonsgericht bra ucht indessen nicht vorgenommen zu werden, zumal sich zunächst das Zivilkreisgericht im Rahmen der Neubeurteilung damit zu befassen hat. 5. Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens kann auf einen förmlichen Entscheid über die geltend gemachte Gehörsverletzung durch den Berufungskläger im Zusammenhang mit dem unangekündigten Besuch der Internetseite «www.D. ____ » durch die Vorinstanz für die Sachverhaltsermittlung verzichtet werden. Das Kantonsgericht erlaubt sich indessen den Hin- weis, dass das erkennende Gericht die Parteien über eine eigene Internetrecherche und das betreffende Suchergebnis unter dem Aspekt des rechtlichen Gehörs stets in Kenntnis zu setzen hat, und es ist den Parteien die Gelegenheit einzuräumen, sich zum Suchergebnis zu äussern, wenn es sich aus der Sicht des Gerichts um entscheidrelevantes Beweismaterial handelt (BGE 140 III 297 E. 3.5.3). 6. Abschliessend ist über die Ve rlegung der Prozesskosten für das Berufungsverfahren zu entscheiden. Massgebend für die Regelung der Kosten - und Entschädigungsfolgen sind die Bestimmungen der Art. 95 ff. ZPO. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden Partei auferlegt. Die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens sind deshalb voll- umfänglich den Berufungsbeklagten aufzuerlegen. Zudem haben diese der Gegenpartei eine Parteientschädigung zu entrichten. Die Entscheidgebühr für das vorliegende zweitinstanzliche Verfahren mit einem Streitwert von über CHF 100‘001.00 wird in Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 lit. f Ziff. 4 der Verordnung über die Gebühren der Gerichte (Gebührentarif, GebT, SGS 170.31) auf CHF 5’000.00 festgelegt. Der Rechtsvertreter des Berufung sklägers, Advokat Alexander Heinzelmann, hat mit der Berufung vom 16. Januar 2023 eine Honorarrech- nung eingereicht, welche der Gegenpartei mit kantonsgerichtlicher Verfügung vom 25. Januar 2023 zur Kenntnisnahme zugestellt wurde. Die Parteientschädigung is t gemäss Art. 105 Abs. 2 ZPO gestützt auf die kantonale Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte (TO; SGS 178.112) festzusetzen, wobei für die Bemessung derselben § 10 i.V.m. § 7 TO massge- bend sind. Der Rechtsvertreter des Berufungsklägers ist bei sein er Rechnungsstellung offen- sichtlich vom bereits bezifferten Streitwert von CHF 156'663.00 ausgegangen, zumal er auf § 7 Abs. 1 lit g ZPO («Streitwert 100'000 - 200’000») und auf § 10 TO verwiesen hat und ein Grundhonorar von CHF 9'800.00 (= 70% vom Grundhonorar in Höhe von CHF 14'000.00) gel- tend macht. Zuzüglich Auslagen und MWSt resultiert gemäss Rechnung des Berufungsklägers vom 16. Januar 2023 ein Honorar von CHF 10'811.25. Die Berufungsbeklagten liessen die Ho- norarnote der Gegenpartei in ihrer Berufungs antwort unkommentiert. Auch das Kantonsgericht sieht keinen Grund, eine andere Berechnung für die Bemessung der Parteientschädigung vor- zunehmen. Demnach sind die Berufungsbeklagten in solidarischer Verbindung zu verpflichten, dem Berufungskläger für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 10'811.25 (inkl. Auslagen und MWSt) zu bezahlen. Seite 19 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demnach wird erkannt: ://: 1. In Gutheissung der Berufung wird der Entscheid des Zivilkreisgerichts West vom 27. Oktober 2022 aufgehoben und zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. 2. Die Entscheidgebühr von CHF 5'000.00 für das Berufungsverfahren wird den Berufungsbeklagten auferlegt. Die Forderung des Staates wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss von CHF 8'000.00 verrechnet. Der zu viel geleistete Kostenvorschuss von CHF 3'000.00 wird dem Berufungskläger zurückerstattet. Die Berufungsbeklagten schulden dem Berufungskläger in solidarischer Verbindung CHF 5'000.00. 3. Die Berufungsbeklagten werden in solidarischer Verbindung verpflichtet, dem Berufungskläger für das Berufungsverfahren eine Parteientschädi- gung von CHF 10'811.25 (inkl. Auslagen und MWSt) zu bezahlen. Präsident Roland Hofmann Gerichtsschreiber Rageth Clavadetscher