© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/8 Publikationsplattform St.Galler Gerichte Fall-Nr.: I/1-2022/68 Stelle: Verwaltungsrekurskommission Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten Publikationsdatum: 11.05.2023 Entscheiddatum: 03.04.2023 Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 03.04.2023 Grundstückgewinn, Erwerbspreis. Teile des Grundstücks wurden im Jahr 2003 infolge Aufgabe der landwirtschaftlichen Tätigkeit ins Privatvermögen überführt. Gemäss Veranlagungsberechnung 2003 vom 13. April 2005 betrug der mit den übrigen Einkünften des Jahres 2003 besteuerte Liquidations- gewinn Fr. 38'770.–. Im Jahr 2006 wurde der Rest der Liegenschaft ins Privatvermögen überführt. Der Liquidationsgewinn (Differenz zwischen Buchwert und aktuellem Verkehrswert) von Fr. 362'000.– unterlag mit den übrigen Einkünften des Jahres 2006 der Einkommensbesteuerung. Einkommens-steuerrechtlich schied das Grundstück somit zum Wert von Fr. 400'770.– aus dem Geschäftsvermö-gen aus. Dieser sogenannte Entnahmewert entsprach dem Erwerbspreis, der gemäss Art. 136 Abs. 1 StG für die Berechnung der Anlagekosten zur Anwendung gelangt. Da es in der Folge zu zwei Han-dänderungen mit Steueraufschub kam (Erbgang im Jahr 2010 und Schenkung im Jahr 2011), ist die Entnahme aus dem Geschäftsvermögen als letzte Veräusserung im Sinn von Art. 136 Abs. 4 StG zu werten. Der massgebende Erwerb liegt somit nicht mehr als zwanzig Jahre zurück, weshalb die Wahl nach Art. 139 Abs. 3 StG ausser Betracht fällt (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 3. April 2023, I/1-2022/68). Gegen diesen Entscheid wurde Beschwerde beim Verwaltungsgericht erhoben (Verfahren B 2023/92). Entscheid siehe PDFKanton St. Gallen Gerichte Verwaltungsrekurskommission Abteilung I - 1. Kammer Entscheid vom 3. April 2023 Besetzung Präsidentin Louise Blanc Gähwiler, Richter Markus Frei und Richterin Barbara Steinbacher, Gerichtsschreiber Philipp Lenz Geschäftsnr. I/1-2022/68 Parteien S.__ und L.__, Rekurrenten, beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Armin Thaler, Gartenstrasse 8, Postfach 38, 9004 St. Gallen, gegen Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz, Gegenstand Grundstückgewinnsteuer (Fall-Nr. 0203808) I/1-2022/68 2/7 Sachverhalt : A.- Auf Ersuchen von S.__ und L.__ bewilligte das Landwirtschaftsamt mit Verfügung vom 21. September 2020 die Zerstückelung des Grundstücks Nr. __, N.__, mit einer Fläche von ___ m2. Es wurde in die folgenden drei neuen Grundstücke aufgeteilt: 1. Grundstück Nr. __: Wohnhaus mit Wirtsc haft (Nr. __), Scheune (Nr. __), Holzschopf (Nr. __) und ___ m2 Boden (Bauzone) 2. Grundstück Nr. __: Wohnhaus (Nr. __) und ___ m2 Boden (Bauzone) 3. Grundstück Nr. __: ___ m2 Boden B.- Am 4. Januar 2021 verkauften S.__ und L.__ ihre hälftigen Miteigentumsanteile an der ___ m2 umfassenden Liegenschaft Nr. __, im ___, N.__ mit Wohnhaus mit Wirtschaft, Scheune und Holzschopf an die A.__ AG mit Sitz in W.__. ___ m2 des Grundstücks befin- den sich in der Kernzone K2, die restlichen ___ m2 in der Wohnzone W2b (z wischen der Liegenschaftsfläche und den Zonenflächen besteht eine Rundungsdifferenz von ___ m2). In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer deklariert en S.__ und L.__ einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. ___, den sie wie folgt berechneten: Veräusserungserlös Fr.___ Erwerbspreis Fr.___ Nebenkosten Fr.___ Aufwendungen Fr.___ Anlagekosten Fr.___ Grundstückgewinn Fr.___ Die Steuerbehörde korrigierte die deklarierten Werte, setzte namentlich den Ertragswert als Erwerbspreis ein, und veranlagte die Steuerpflichtigen am 12. Januar 2022 mit einem steu- erbaren Grundstückgewinn von Fr. ___ Veräusserungserlös Fr.___ Abzüge Fr.___ Anrechenbarer Verkaufserlös Fr.___ Erwerbspreis: Fr.___ Nebenkosten Fr.___ Anrechenbare Anlagekosten Fr.___ Grundstückgewinn Fr.___ Die dagegen am 1. Februar 2022 erhobene Einsprache hiess das Kantonale Steueramt mit Entscheid vom 3. März 2022 teilweise gut. Es er höhte den Erwerbspreis auf Fr.___ was einen steuerbaren Gewinn von Fr.___ ergab. I/1-2022/68 3/7 C.- Mit Eingabe vom 31. März 2022 erhoben S.__ und L.__ durch ihren Rechtsvertreter Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (VRK). Sie beantrag- ten, der Einspracheentscheid des Kantonalen Steueramts vom 3. März 2022 sei aufzuhe- ben, der steuerbare Grundstückgewinn sei von Fr.___ um Fr.___ auf Fr.___ zu reduzieren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Das Kantonale Steueramt beantragte mit Vernehmlassung vom 27. Juni 2022, der Rekurs sei teilweise gutzuheissen und der Erwerbspreis auf Fr.___ festzulegen. Die Rekurrenten verzichteten auf eine Stellungnahme dazu. Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Begründung der Anträge wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen : 1.- [Eintretensvoraussetzungen] 2.- Im Rekursverfahren ist zu prüfen, ob die Vorinstanz den Grundstückgewinn zu Recht auf Fr.___ festlegte. Dabei ist einzig streitig, von welchem Erwerbspreis auszugehen ist. a) aa) Die Vorinstanz führte aus, es stelle sich die Frage, wie die rechtliche Substanzver- mehrung bei der Einzonung oder Aufzonung einer Liegenschaft, die sich im Zeitpunkt des Erwerbs noch in der Reservezone befunden habe, bei der Gewinnermittlung zu berücksich- tigen sei. Da die Grundstückgewinnsteuer die Besteuerung des unverdienten Wertzuwach- ses bezwecke, könne bei einer Ein - oder Aufzonung lediglich die zur Erreichung dieses Ziels getätigten objektbezogenen Aufwendungen als Anlagekosten angerechnet werden. Die durch Planungsmassnahmen erfolgte Wertsteigerung des Grundstücks sei dagegen für sich betrachtet ein der Grundstückgewinnsteuer unterliegender unverdienter Wertzuwachs. Der Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse (Kongruenzprinzip) bedeute nicht, dass auf- grund des Umstands, dass sich der Veräusserungserlös auf ein eingezontes oder aufge- zontes Grundstück beziehe, der Erwerbspreis voraussetzungslos auf eine ein- oder aufge- zonte Liegenschaft umzurechnen sei. Da das Grundstück vor zwanzig Jahren als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück qualifiziert worden sei, sei der Ertragswert massgebend und auf den dannzumal veranlagten Vermögenswert abzustellen. Der anrechenbare Er- satzwert (Ertragswert) betrage demnach Fr.___ Davon entfielen Fr.___ auf das Wohnhaus (Überführungswert vom Geschäfts- ins Privatvermögen), Fr.___ auf die Scheune, Fr .___ auf den Holzschopf und Fr.___ auf die ___ m2 Bauland (anteilsmässig von Fr.___ für ___ I/1-2022/68 4/7 m2). Im Rekursverfahren habe sie feststellen können, dass im Jahr 2003 der Boden und die restlichen Gebäude auf dem Grundstück ___ infolge Aufgabe der selbständigen Tätigkeit als Landwirt zum Wert von Fr.___ vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt worden seien. Die Überführung sei zu den Anlagekosten vorgenommen worden, die bei der Fest- legung des effektiven Erwerbspreises ebenfalls noch zu berücksichtigen seien. Dieser be- trage demnach Fr.___ (Fr.___ + Fr.___). bb) Die Rekurrenten führten aus, das al te Grundstück Nr. ___ habe sich bereits vor 1996 teilweise (___ m2 Bauland, Gebäude Nrn. ___, ___, ___ und ___) in der Bauzone befunden. Eigentümer sei damals K.__ sel. gewesen. Gemäss der amtlichen Schätzung vom 9. Mai 1996 habe der Ertragswert dieses Grundstücks Fr.___ und der Verkehrswert Fr.___ betra- gen. Wegen des Eintrags im Schätzungskataster für landwirtschaftliche Grundstücke sei es im Jahr 2001, zwanzig Jahre vor der Veräusserung vom 4. Januar 2021, beim V ermögen zum Ertragswert von Fr.___ besteuert worden. Im Jahr 2006 sei der Grundstücksteil mit dem Wohnhaus mit Wirtschaft (Vers.-Nr. ___) vom Geschäfts- ins Privatvermögen überführt und steuerlich mit einem Verkehrswert von Fr.___ erfasst worden. Fortan sei das (alte) Grundstück Nr. ___ beim Vermögen von K.__ sel. mit einem Verkehrswert von Fr.___ ver- anlagt worden. Die Vorinstanz ignoriere, dass sich die steuerrechtliche Qualifikation eines (landwirtschaftlichen) Grundstücks nach dem Recht zur Grundstückgewinnsteuer und nicht aus demjenigen der Vermögensteuer ergebe. Zudem verkenne sie, dass der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt der Privatentnahme massgebend sei. Im Rahmen der Ver- anlagung der Grundstückgewinnsteuer sei unberücksichtigt geblieben, dass der Verkauf nicht nur das Gebäude Nr. ___ umfasst habe, sondern auch weitere Gebäude und ___ m2 Boden, der bereits im Jahr 1996 vollständig in der Bauzone gelegen sei. Gemäss der Ver- fügung des Landwirtschaftsamts vom 21. September 2020 sei die Zerstückelung mit der Begründung bewilligt worden, dass die abzuparzellierenden Gebäude zu keinem landwirt- schaftlichen Gewerbe gehörten und der neue Grenzverlauf mit der Bauzonengrenze zu- sammenfalle. Die Grundstücke Nrn. ___ und ___ lägen somit vollumfänglich in der Bauzone. Daher sei das Grundstück Nr. ___ zwanzig Jahre vor dem Verkauf im Jahr 2021 nicht dem BGBB unterstellt gewesen. Zu beachten sei zudem das Kongruenzprinzip, wel- ches besage, dass sich die Grundstücksgewinnermittlung auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen müsse, um vergleichbare Verhältnisse herzustellen. Die Tat- sache, dass das Grundstück bei der Vermögenssteuer aufgrund der überwiegend landwirt- schaftlichen Fläche im Jahr 2001 als landwirtschaftliches Grundstück zum Ertragswert be- steuert worden sei, habe für die Belange der Grundstückgewinnsteuer daher keine Rele- vanz. Als Ersatzwert sei deshalb, nach dem Prinzip der vergleichbaren Verhältnisse, der amtliche Verkehrswert von vor zwanzig Jahren beizuziehen (Fr.___). I/1-2022/68 5/7 b) Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen die Gewinne, di e aus Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden (Art. 130 Abs. 1 StG). Als Veräusserung gelten jeder Eigentumswechsel und jede Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über ein Grundstück (Art. 131 Abs. 1 StG). Der Grund- stückgewinn entspricht dem Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt (Art. 134 StG). Als Erwerbspreis gilt der durch die Grundbuch- belege ausgewiesene Kaufpreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers oder der tat- sächlich bezahlte niedrigere Preis (Art. 136 Abs. 1 StG). Liegt kein Kaufpreis vor, wird der Erwerbspreis nach dem Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs bestimmt (Abs. 2). Bei Er- werb durch einen Pfandgläubiger oder Pfandbürgen, der das Grundstück im Zwangsver- wertungsverfahren erworben hat, gelten die erlittenen Verluste als Teil des Erwerbspreises (Abs. 3). Bei Erwerb aus Eigentumswechsel mit Steueraufschub ist der Erwerbspreis bei der letzten Veräusserung massgebend, die keinen Steueraufschub bewirkt hat oder bewirkt hätte (Abs. 4). Leistungen, für die eine Steuerhinterziehung eingetreten ist, die nicht mehr geahndet werden kann, werden nicht angerechnet (Abs. 5). Liegt der massgebende Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, kann der Steuerpflichtige anstelle der tatsächlichen Kosten den amtlichen Verkehrswert oder bei land - und forstwirtschaftlichen Grundstücken den amtli- chen Ertragswert vor 20 Jahren als Anlagekosten geltend machen. In diesem Fall sind die in den letzten 20 Jahren getätigten Aufwendungen nach Art. 137 StG zusätzlich anrechen- bar, soweit sie nachgewiesen werden (Art. 139 StG). c) aa) Aus den Akten ist ersichtlich, dass der frühere Eigentümer (K.__) das streitige Grund- stück am 31. März 1971 aus Erbteilung erwarb (vi-act. 2). Am 26. August 2003 gab er den Landwirtschaftsbetrieb auf und überführte das Grundstück vom Geschäfts - ins Privatver- mögen. Ausgenommen davon war das Restaurant, das im Geschäftsvermögen verblieb. Die wiedereingebrachten Abschreibungen in der Höhe von Fr. ___ wurden zusammen mit den übrigen Einkünften des Jahres 2003 besteuert, und die Liegenschaft "D.__, O.__" mit einem Wert von Fr.___ beim Vermögen veranlagt (vi-act. 9). Hinsichtlich der Steuerperiode 2005 teilte die Vorinstanz K.__ mit, gemäss Präponderanzmethode seien die Grundstücke Nrn. ___, ___, ___, ___ und ___ ab dem 1. Januar 2005 zum Verkehrswert zu versteuern. Es sei zudem darauf hinzuwe isen, dass auf den Grundstücken ___ und ___ die latente Steuerschuld der ergänzenden Vermögenssteuer (bis 31. Dezember 2004 und zugleich Be- ginn der Besteuerung zum Verkehrswert) liege. Diese werde fällig bei Realisierung (Ver- kauf) der Parzellen oder Teilen davon (vi -act. 4/3). Per 31. Mai 2006 haben die Eheleute auch die selbständige Erwerbst ätigkeit als Gastwirte aufgeben und das Restaurant zum Verkehrswert von Fr.___ (gemäss amtlicher Schätzung vom 9. Mai 1996) in das Privatver- mögen überführt. Die Vorinstanz besteuerte die Differenz zwischen dem Buchwert und dem I/1-2022/68 6/7 aktuellen Verkehrswert des Restaurants mit Wohnhaus (ohne Boden) zusammen mit den übrigen Einkünften des Jahres 2006 (act. 2/6). Sodann wurde das Grundstück "D.__, O.__" in der Veranlagungsberechnung für die Staats- und Gemeindesteuern 2006 mit einem Ver- mögenswert von Fr.___ erfasst (act. 2/7). Am 28. Juni 2010 gingen das Restaurant mit Wohnung (Nr. ___), die Scheune (Nr. ___), das Wohnhaus (Nr. ___), der Holzschopf (Nr. ___) und ___ m2 Boden durch Erbgang von K.__ sel. an D.__ über, die das Grundstück Nr. ___ mit Gebäuden am 14. April 2011 schenkungsweise an die Rekurrenten übertrug. bb) Aus dem zeitlichen Ablauf ergibt sich, dass Teile des Grundstücks im Jahr 2003 infolge Aufgabe der landwirtschaftlichen Tätigkeit ins Privatvermögen überführt wurden. Gemäss Veranlagungsberechnung 2003 vom 13. April 2005 betrug der mit den übrigen Einkünften des Jahres 2003 besteuerte Liquidationsgewinn Fr.___ Im Jahr 2006 wurde der Rest der Liegenschaft ins Privatvermögen überführt. Der Liquidationsgewinn (Differenz zwischen Buchwert und aktuellem Verkehrswert) von Fr.___ unterlag mit den übrigen Einkünften des Jahres 2006 der Einkommensbesteuerung. Diese Steuerveranlagungen wurden weder von den Rekurrenten noch – soweit ersichtlich – vom früheren Eigentümer bestritte n und er- wuchsen unangefochten in Rechtskraft. Einkommenssteuerrechtlich schied das Grund- stück Nr.___ somit zum Wert von Fr.___ aus dem Geschäftsvermögen aus. Dieser soge- nannte Entnahmewert entsprach dem Erwerbspreis, der gemäss Art. 136 Abs. 1 StG für die Berechnung der Anlagekosten zur Anwendung gelangt, und nicht der Verkehrswert, wie die Rekurrenten vorbrachten (vgl. WEIDMANN/GROSSMANN/ZIGERLIG, Wegweiser durch da s st. gallische Steuerrecht, 6. Aufl. 1999, S. 239; ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, Das st. galli- sche Steuerrecht, 7. Aufl. 2014, V. Teil N 81). Da es in der Folge zu zwei Handänderungen mit Steueraufschub kam (Erbgang vom 28. Juni 2010 und Schenkung vom 14. April 2011) – Gegenteiliges wurde jedenfalls von den Verfahrensbeteiligten nicht geltend gemacht –, ist die Entnahme aus dem Geschäftsvermögen als letzte Veräuss erung im Sinn von Art. 136 Abs. 4 StG zu werten. Der massgebende Erwerb liegt somit nicht mehr als zwanzig Jahre zurück, weshalb die Wahl nach Art. 139 Abs. 3 StG ausser Betracht fällt. Die Frage, ob der Ertrags- oder Verkehrswert einzusetzen ist, stellt sich somit nicht. cc) Der Vollständigkeit halber ist festzuhalten, dass die Schenkung vom 14. April 2011 an die Rekurrenten in der Handänderungsanzeige vom 4. Januar 2021 mit einem Erwerbspreis von Fr.___ aufgeführt wurde (inklusive Grundstücke Nrn. ___, ___, ___). Dabei dürfte es sich aber eher um ein Entgelt gehandelt haben, das bei der Berechnung der Grundstück- gewinnsteuer von den Verfahrensbeteiligten zu Recht nicht geltend gemacht wurde. Solche Gegenleistungen der Erwerber stellen namentlich keine wertvermehrenden Aufwendungen I/1-2022/68 7/7 dar. Der Steueraufschub nach Art. 132 Abs. 1 lit. a StG wird nur vollständig und nicht an- teilsmässig gewährt (vgl. ZWEIFEL/HUNZIKER/MARGRAF/OESTERHELT, Schweizeris ches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich/Basel/Genf 2021, § 7 N 11). Angerechnet wurden hingegen die von den Rekurrenten deklarierten Abzüge (Fr.___) und Nebenkosten (Fr.___). Diese Beträge sind nicht streitig. d) Der Rekurs ist somit teilweise gutzuheissen und der Einspracheentscheid des Kantona- len Steueramts vom 27. Juni 2022 aufzuheben. Der Grundstückgewinn aus der Veräusse- rung des Grundstücks Nr. __ (Grundbuch O.__) ist unter Berücksichtigung eines Erwerbs- preises von Fr.___ auf Fr.___ festzusetzen. 3.- [Kostenspruch] Entscheid: 1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen und der Einspracheentscheid des Kantonalen Steueramts vom 27. Juni 2022 aufgehoben. 2. Der steuerbare Grundstückgewinn aus der Veräusserung des Grundstücks Nr. ___ (Grundbuch O.__) beträgt Fr.___ und ist vom Kantonalen S teueramt neu zu veranla- gen. 3. [amtliche Kosten] 4. [ausseramtliche Kosten]