<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00596</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209401&amp;W10_KEY=4467124&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00596</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.01.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 01.10.2010 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung (Wiederaufnahme von VB.2008.00428)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Arealüberbauung (7 MFH mit 105 Wohnungen und Unterniveaugarage). Akzessorische Überprüfung von Bauvorschriften, die in engem Sachzusammenhang mit dem Zonenplan stehen. Beurteilung der Arealüberbauungsqualität. Lärmemissionen von Tiefgarage.<br/><br/>Eine im engen Sachzusammenhang mit dem Zonenplan stehende Bauvorschrift kann im Rahmen einer Nachbarbeschwerde nur dann akzessorisch überprüft werden, wenn sich der Nachbar über die Möglichkeiten der baulichen Nutzung in der Nachbarschaft beim Erlass der betreffenden Bauvorschrift nicht im Klaren sein konnte und im damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen. Dies trifft vorliegend nicht zu, weshalb Art. 8 BZO der Stadt Zürich nicht akzessorisch angefochten werden kann (E. 4.2).<br/><br/>Bei der Beurteilung der Arealüberbauungsqualität eines Bauprojekts im Sinn von § 71 PBG kommt der kommunalen Baubehörde ein von den Rechtsmittelinstanzen zu respektierender Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu. Der gewählten Lösung mit schlanken, frei gestellten, punktartigen, unterschiedlich abgedrehten und in die Höhe entwickelten Baukörpern wurde zu Recht Arealüberbauungsqualität im Sinn von § 71 PBG zugesprochen (E. 5).<br/><br/>Die Lärmemmissionen der projektierten Tiefgarage, bei der von von 97 Parkplätzen auszugehen ist, halten die Grenzwerte gemäss Anhang 3 und 4 LSV ein (E. 6).<br/><br/>Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AKZESSORISCHE NORMENKONTROLLE">AKZESSORISCHE NORMENKONTROLLE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃSTHETIK">ÃSTHETIK</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSANFORDERUNGEN">GESTALTUNGSANFORDERUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSVORSCHRIFT">GESTALTUNGSVORSCHRIFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLAN">NUTZUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENPLAN">ZONENPLAN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 2 Abs. I LSV</span><br/><span class="gerade">Art. 7 LSV</span><br/><span class="ungerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 8 BZO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11055" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00596</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. Januar 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Tanja Kamber. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>21 BeschwerdefÃ¼hrende,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA A<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_22_109">,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_23_115">Liegenschaftenverwaltung der Stadt ZÃ¼rich,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_24_120"> Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</a><b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung (Wiederaufnahme von VB.2008.00428),</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Bausektion des Stadtrates ZÃ¼rich erteilte am 21. August 2007 der Liegenschaftenverwaltung der Stadt ZÃ¼rich die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung mit 7 MehrfamilienhÃ¤usern und insgesamt 105 Wohnungen sowie fÃ¼r 89 AutoabstellplÃ¤tze in einer Unterniveaugarage und 9 ParkplÃ¤tze im Freien auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der B-Strasse/C-Strasse/D-Strasse in ZÃ¼rich. </p> <p class="Urteilstext"><b>II.</b></p> <p class="Urteilstext">Den gegen diesen Beschluss von E sowie weiteren 34 Mitrekurrenten erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission I mit Entscheid vom 4. Juli 2008 ab. </p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid der Rekurskommission erhoben E sowie weitere 20 unterlegene Mitrekurrenten Beschwerde an das Verwaltungsgericht (VB.2008.00428). Dieses wies die Beschwerde mit Entscheid vom 14. Januar 2009 ab. </p> <p class="Urteilstext"><b>IV. </b></p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts erhoben E sowie weitere 17 am kantonalen Verfahren beteiligte Personen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht. Das Bundesgericht hiess die Beschwerde mit Urteil vom 22. September 2009 gut, hob das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts vom 14. Januar 2009 auf und wies die Sache an die Vorinstanz zurÃ¼ck. Das Bundesgericht schloss auf eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs, weil die BeschwerdefÃ¼hrenden im kantonalen Verfahren nicht in das Modell des Bauprojekts, und damit nicht in alle entscheidrelevanten Akten Einsicht gehabt hÃ¤tten. </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht rÃ¤umte im neuen Verfahren (VB.2009.00596) den BeschwerdefÃ¼hrenden mit VerfÃ¼gung vom 20. Oktober 2009 die MÃ¶glichkeit ein, sich zum Modell des Bauprojekts zu Ã¤ussern. Die BeschwerdefÃ¼hrenden reichten hierzu am 14. Dezember 2009 eine Stellungnahme ein.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1.</b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>1.1 </span></b><span>Im Anschluss an den RÃ¼ckweisungsentscheid des Bundesgerichts wird das kantonale Verfahren in dem Zustand wieder aufgenommen, in welchem es sich unmittelbar vor dem Erlass des aufgehobenen Entscheids befunden hat (Jean-FranÃ§ois Poudret in: Commentaire de la loi fÃ©dÃ©rale d'organisation judiciaire, Bd. II, Bern 1990, Art. 66 N. 1.2). FÃ¼r die erneute Beurteilung durch die kantonalen Instanzen sind die ErwÃ¤gungen des Bundesgerichts verbindlich; zusÃ¤tzliche RechtsgrÃ¼nde oder Tatsachen, zu denen sich das Bundesgericht nicht geÃ¤ussert hat, dÃ¼rfen jedoch in Betracht gezogen werden (Poudret, Art. 66 N. 1.3.2; Alfred KÃ¶lz/Isabelle HÃ¤ner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A., ZÃ¼rich 1998, Rz. 1019; RenÃ© Rhinow/Heinrich Koller/Christina Kiss, Ãffentliches Prozessrecht und Justizverfassungsrecht des Bundes, Basel 1996, Rz. 1586). Die genannten Regeln gelten im Rahmen des neuen Bundesgerichtsgesetzes (vgl. Ulrich Meyer, Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, 2008, Art. 107 N. 18).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b>Nicht angefochten haben den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 14. Januar 2009 die damaligen BeschwerdefÃ¼hrenden F, G und H (BeschwerdefÃ¼hrende Nrn. 4, 9 und 20). Auch wenn das Bundesgericht gemÃ¤ss Urteil vom 22. September 2009 den Entscheid des Verwaltungsgerichts insgesamt aufgehoben hat, kann dies nicht die Abweisung der Beschwerde dieser BeschwerdefÃ¼hrenden betreffen (vgl. BGE 117 Ia 157 E. 4b; Walter KÃ¤lin, Das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde, 2. A., Bern 1994, S. 400). Es hat deshalb insofern bei der Abweisung der Beschwerde zu bleiben, was insbesondere bezÃ¼glich der Regelung der Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen von Bedeutung ist. Davon ist mit separatem Beschluss Vormerk zu nehmen.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>2. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.1 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden verlangten in ihrer Beschwerde vom 18. September 2008 im ersten Rechtsgang vor Verwaltungsgericht die Edition einer Stellungnahme von Kreisarchitekt I zuhanden der Bausektion ZÃ¼rich. Diesen Antrag lehnte das Verwaltungsgericht im ersten Rechtsgang ab, weil kein Anspruch auf Einsicht in dieses verwaltungsinterne AktenstÃ¼ck bestehe (E. 1.2). Das Bundesgericht hat in seinem Urteil vom 22. September 2009 (E. 3.1 und 3.3) die Rechtsauffassung des Verwaltungsgerichts geschÃ¼tzt. Auf diese Frage ist somit nicht mehr weiter einzugehen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2 </span></b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Da der massgebliche Sachverhalt, soweit prozessrelevant, aus den Akten einschliesslich <span>des dem Gericht zur VerfÃ¼gung stehenden Modells, zu welchem sich die BeschwerdefÃ¼hrenden nunmehr im zweiten Rechtsgang Ã¤ussern konnten,</span> hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich indessen ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden und dokumentieren die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse in rechtsgenÃ¼gender Weise.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>3. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Das </span><span>BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 umfasst 11'582 m<sup>2</sup> und stÃ¶sst sÃ¼dlich an die C-Strasse, im Osten an die B-Strasse, im Westen an die D-Strasse und im Norden an Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke. Das GrundstÃ¼ck ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO) der dreigeschossigen Wohnzone W3 zugeteilt. Das Projekt mit 7 MehrfamilienhÃ¤usern und Unterniveaugarage wurde von der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich als ArealÃ¼berbauung im Sinn von Art. 8 BZO bewilligt. Strittig sind vor Verwaltungsgericht die Recht- und ZweckmÃ¤ssigkeit der kommunalen ArealÃ¼berbauungsprivilegien, die ArealÃ¼berbauungsqualitÃ¤t des Bauprojekts, die Ãberschreitung der Planungswerte durch den Verkehr in die Unterniveaugarage und die ungenÃ¼gende Parkplatzzahl. Weiter machen die BeschwerdefÃ¼hrenden eine Verletzung von § 17 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) durch die Vorinstanz geltend, weil sie mit dem Rekursentscheid zu einer UmtriebsentschÃ¤digung an die Liegenschaftenverwaltung der Stadt ZÃ¼rich verpflichtet wurden.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4. </span></b></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Die </span>Baurekurskommission I hat die (akzessorische) ÃberprÃ¼fung der Vereinbarkeit von Art. 8 BZO mit dem Ã¼bergeordneten Recht mit Hinweis auf die Rechtsprechung abgelehnt. Die MÃ¶glichkeit der akzessorischen ÃberprÃ¼fung von RechtssÃ¤tzen grÃ¼nde im Gedanken, dass der Einzelne beim Erlass einer Rechtsnorm im Allgemeinen noch nicht wisse, ob und wie ihn diese eines Tages treffen werde, und er deshalb vor dem konkreten, ihn betreffenden Anwendungsfall noch keinen Anlass habe, die Norm vor den Rechtsmittelinstanzen infrage zu stellen. FÃ¼r Vorschriften, welche die baulichen MÃ¶glichkeiten in bestimmten Zonen regelten, schliesse die Rechtsprechung eine akzessorische ÃberprÃ¼fung aus; denn solchen Vorschriften werde wegen ihrer Bezugnahme auf bereits im Erlasszeitpunkt bestimmbare Gebiete die Abstraktheit abgesprochen, welche fÃ¼r die Annahme vorauszusetzen wÃ¤re, der einzelne GrundeigentÃ¼mer habe erst im konkreten Anwendungsfall Anlass, sich mit der Norm auseinanderzusetzen (Rekursentscheid, E. 5).</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden wenden hiergegen zur Hauptsache ein, die akzessorische ÃberprÃ¼fung von Bauvorschriften sei mÃ¶glich, wenn sich der Betroffene bei Erlass Ã¼ber die ihm auferlegten BeschrÃ¤nkungen nicht im Klaren sein konnte oder wenn sich die tatsÃ¤chliche Situation seit Erlass des Zonenplans entscheidend verÃ¤ndert habe. FÃ¼r einen "Nicht-Baujuristen" sei die Tragweite von Art. 8 BZO beim Erlass der Vorschrift nicht erkennbar gewesen. 1999 habe ein Nachbar nicht damit rechnen mÃ¼ssen, dass innerhalb Ã¼berbauter und gewachsener Strukturen bestehende Bauten beseitigt und an deren Stelle ArealÃ¼berbauungen mit massiv hÃ¶herer AusnÃ¼tzung, Geschosszahl und GebÃ¤udehÃ¶he erstellt wÃ¼rden bzw. von der BaubehÃ¶rde regelmÃ¤ssig bewilligt wÃ¼rden. FÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung sei eine MindestflÃ¤che von 6'000 m<sup>2</sup> nÃ¶tig. Von einem Anwohner kÃ¶nne nicht verlangt werden, eine Bauvorschrift vorsorglich mit Rekurs anzufechten, wenn er gar nicht voraussehen kÃ¶nne, ob diese in seiner Umgebung jemals zur Anwendung gelange. FÃ¼r eine Anfechtung habe auch deshalb kein Anlass bestanden, weil die bestehende Siedlung C-Strasse 1999 noch im Inventar der schÃ¼tzenswerten Bauten der Stadt ZÃ¼rich verzeichnet gewesen sei. Es sei fÃ¼r die Nachbarn nicht voraussehbar gewesen, dass ein potenzielles Schutzobjekt "geschleift" und durch eine ArealÃ¼berbauung ersetzt werde. Auch habe sich die tatsÃ¤chliche Situation verÃ¤ndert, weil die Bewilligungspraxis nicht mit § 71 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) vereinbar sei und beim Erlass von Art. 8 BZO nicht mit solchen AuswÃ¼chsen des ArealÃ¼berbauungsinstituts habe gerechnet werden mÃ¼ssen. </p> <p class="Urteilstext"><b>4.2</b></p> <p class="Urteilstext"><b>4.2.1 </b>Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind NutzungsplÃ¤ne und damit in engem Sachzusammenhang stehende planerische Festlegungen im Anschluss an ihren Erlass anzufechten und ist eine akzessorische ÃberprÃ¼fung im Allgemeinen ausgeschlossen. Diese Rechtsprechung gilt auch fÃ¼r Bauvorschriften, die dazu dienen, Art, Natur und Umfang der im Zonenplan dargestellten Nutzungen zu umschreiben (BGE 106 Ia 383 E. 3b S. 387; BGr, 5. September 1997, ZBl 100 (1999) S. 218 ff. E. 3, mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Ob ein Zonenplan â und damit eine damit in Sachzusammenhang stehende Bauvorschrift â nur anschliessend an den Erlass oder auch bei spÃ¤terer Anwendung noch angefochten werden kann, bestimmt sich in erste Linie danach, ob sich der Betroffene schon bei Erlass Ã¼ber die ihm auferlegten BeschrÃ¤nkungen im Klaren sein konnte und welche MÃ¶glichkeiten er in diesem Zeitpunkt hatte, seine Interessen zu verteidigen (BGE 106 Ia 383 E. 3c S. 387; 119 Ib 480 E. 5c). Im Zusammenhang mit der geltend gemachten akzessorischen ÃberprÃ¼fung einer Bauvorschrift auf eine Nachbarbeschwerde hin ist somit entscheidend, ob sich dieser Ã¼ber die MÃ¶glichkeiten der baulichen Nutzung in der Nachbarschaft bei Erlass der Bauvorschrift im Klaren sein konnte und er im damaligen Zeitpunkt die MÃ¶glichkeiten hatte, seine Interessen zu verteidigen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>GemÃ¤ss Art. 8 BZO sind ArealÃ¼berbauungen in allen Wohnzonen, ausgenommen W2b, sowie in Zentrumszonen und Zonen fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zulÃ¤ssig (Abs. 1). Die ArealflÃ¤che muss mindestens 6'000 m<sup>2</sup> betragen (Abs. 2). Dabei darf die zonengemÃ¤sse Vollgeschosszahl in den zweigeschossigen Wohnzonen auf drei und in den Ã¼brigen Zonen auf sieben Vollgeschosse erhÃ¶ht werden. Die maximale GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt in den zweigeschossigen Wohnzonen 11,5 m und in den Ã¼brigen Zonen 25 m (Abs. 4). Die AusnÃ¼tzungsziffer darf gemÃ¤ss der in Art. 8 Abs. 5 BZO festgelegten Formel erhÃ¶ht werden. Die gegenÃ¼ber der Regelbauweise zulÃ¤ssige ErhÃ¶hung der baulichen MÃ¶glichkeiten im Rahmen einer ArealÃ¼berbauung ist in Art. 8 BZO unmissverstÃ¤ndlich festgehalten. Bei Erlass der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich mussten sich die BeschwerdefÃ¼hrenden Ã¼ber die Konsequenzen einer ArealÃ¼berbauung in ihrer Nachbarschaft, insbesondere hinsichtlich der zulÃ¤ssigen ErhÃ¶hung der Vollgeschosszahl von drei auf sieben, im Klaren sein. Das Bauareal war von seiner GrÃ¶sse her (11'582 m<sup>2</sup>) fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung geeignet. Der Rechtsschutz gegen Art. 8 BZO wurde der Nachbarschaft im Zeitpunkt des Erlasses der Bau- und Zonenordnung gewÃ¤hrt. </p> <p class="Urteilstext"><span>Die rechtlichen und tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse haben sich seit dem Planerlass nicht in rechtlich relevanter Weise verÃ¤ndert. Die Inventarisierung von Bauten hat keine grundeigentÃ¼merverbindliche Wirkung (vgl. § 203 Abs. 2 PBG) und die BeschwerdefÃ¼hrenden konnten nicht darauf vertrauen, dass die benachbarten Bauten formell unter Schutz gestellt wÃ¼rden, wodurch eine ArealÃ¼berbauung auf dem BaugrundstÃ¼ck faktisch nicht mehr mÃ¶glich gewesen wÃ¤re. Wenn die Vorinstanz auf diesen offensichtlich unbegrÃ¼ndeten Einwand nicht nÃ¤her eingegangen ist, stellt dies keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs dar. Gleiches gilt fÃ¼r den unbegrÃ¼ndeten Einwand, die Stadt ZÃ¼rich habe eine mit § 71 PBG nicht vereinbare Bewilligungspraxis und mit den "AuswÃ¼chsen" des ArealÃ¼berbauungsinstituts habe niemand rechnen mÃ¼ssen. Zu Recht hat die Rekurskommission es abgelehnt, Art. 8 BZO vorfrageweise (akzessorisch) auf seine RechtmÃ¤ssigkeit hin zu Ã¼berprÃ¼fen.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.</span></b></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b>Zur Einrede der fehlenden ArealÃ¼berbauungsqualitÃ¤t des Projekts hat die Baurekurskommission I erwogen, es herrsche Einigkeit darÃ¼ber, dass die siebengeschossigen Bauten mit einer GebÃ¤udehÃ¶he von jeweils 22,35 m eine ZÃ¤sur im baulichen Umfeld schaffen wÃ¼rden. Die an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden Parzellen seien dagegen mit EinfamilienhÃ¤usern oder kleineren MehrfamilienhÃ¤usern Ã¼berstellt. Vor allem in stÃ¤dtischen Gebieten seien abrupte GefÃ¤llbrÃ¼che in der Geschossigkeit hÃ¤ufig und stellten Teil des stÃ¤dtischen Erscheinungsbildes dar. AnlÃ¤sslich des Augenscheins habe sich gezeigt, dass die ZÃ¤sur bei einer etwas grossrÃ¤umigeren Betrachtung des baulichen Umfeldes gar nicht mehr so markant erscheine: im SÃ¼dwesten und Westen stÃ¼nden zahlreiche WohnblÃ¶cke mit bis zu 5 Geschossen, und auch die Schulhausanlage im SÃ¼dosten sei bezÃ¼glich Kubatur mit dem Bauvorhaben vergleichbar. Der Unterschied zu den sÃ¼dlich gelegenen GebÃ¤uden werde durch das leicht ansteigende GelÃ¤nde etwas abgeschwÃ¤cht. Die Ãberbauung werde dem Quartier zweifellos einen auch in der Ferne wirkenden baulichen Akzent verleihen, doch sei dieser angesichts der Ã¼brigen baulichen Gegebenheiten im nÃ¤heren und ferneren Umfeld positiv zu werten. Mit dem Bauen in die HÃ¶he wÃ¼rden zugleich FreirÃ¤ume gewonnen, was seinerseits einem bundesrechtlichen Planungsgrundsatz entspreche (Art. 3 Abs. 3 lit. e des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]). Das von den Rekurrierenden angesprochene Verbot von Kleinstbauzonen sei vor allem bei der Definition der Bauzonen bzw. bei deren Abgrenzung von den Nichtbauzonen zu beachten. Solange wie vorliegend nicht unterschiedliche Nutzweisen, sondern unterschiedliche ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten zur Debatte stÃ¼nden, stelle sich das Problem der verpÃ¶nten Kleinstbauzone nicht. Das Bauvorhaben stelle fÃ¼r sich ein Ã¤sthetisch und architektonisch gelungenes Konzept dar. Mit der asymmetrischen Anordnung der sieben Kuben werde dem Zeitgeist entsprechend auf Abwechslung hin- und von GleichfÃ¶rmigkeit wegtendiert. Mit der Ausrichtung in die HÃ¶he wÃ¼rden FreiflÃ¤chen gewonnen, liessen sich die GebÃ¤ude in GrÃ¼nbereiche einbetten und werde ein gewisses Mass an Durchsicht gewahrt. Mit den teils abgeschrÃ¤gten GebÃ¤udeecken und den verhÃ¤ltnismÃ¤ssig grosszÃ¼gigen FassadenÃ¶ffnungen werde sodann auch im Detail ein optisch ansprechendes Bauwerk geschaffen. Da die HochhaushÃ¶he von 25 m nicht erreicht werde, kÃ¶nne sodann der Schattenwurf der MehrfamilienhÃ¤user kein Kriterium fÃ¼r deren ZulÃ¤ssigkeit sein. Zusammenfassend sei das Bauvorhaben unter dem Gesichtspunkt von § 71 PBG nicht zu beanstanden. </p> <p class="Urteilstext">Neben allgemeinen Bemerkungen zum "ArealÃ¼berbauungsinstitut der Stadt ZÃ¼rich" und der RÃ¼ge, dass die BauplÃ¤ne nur im Massstab 1:200 vorgelegen hÃ¤tten, bringen die BeschwerdefÃ¼hrenden in ihrer Beschwerdeschrift in diesem Zusammenhang vor, je niedergeschossiger das Areal selbst oder dessen bauliche Umgebung sei, desto grÃ¶ssere ZurÃ¼ckhaltung habe man sich bei der Beanspruchung der Geschossprivilegien aufzuerlegen. Der streitigen ArealÃ¼berbauung mangle es vorab an der geforderten besonders guten Beziehung zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Das direkte Umfeld des BaugrundstÃ¼cks sei vorwiegend durch EinfamilienhÃ¤user oder kleinere MehrfamilienhÃ¤user geprÃ¤gt. Die geplanten achtgeschossigen Bauten wÃ¼rden eine auffÃ¤llige und stÃ¶rende ZÃ¤sur im Quartier schaffen. Von GefÃ¤llbrÃ¼chen in der Geschossigkeit, wie sie die Vorinstanz am Augenschein festgestellt habe, kÃ¶nne keine Rede sein. Der Umstand, dass in der Stadt ZÃ¼rich bereits in der Wohnzone W3 vier zusÃ¤tzliche Vollgeschosse realisiert werden kÃ¶nnten, was Bauten mit sieben Vollgeschossen und einem zusÃ¤tzlichen Unter- und einem Dachgeschoss mit einer GebÃ¤udehÃ¶he von 25 m erlaube, habe zur Folge, dass eine ArealÃ¼berbauung, welche die BaumÃ¶glichkeiten von Art. 8 BZO ausschÃ¶pfe, regelmÃ¤ssig eine markante und stÃ¶rende ZÃ¤sur zur Nachbarschaft bewirke und die geforderte gute Beziehung zur baulichen Umgebung nicht erreiche. SÃ¼dlich des BaugrundstÃ¼cks verlaufe die zweigeschossige Wohnzone W2. Die Vorinstanz habe ausser Acht gelassen, dass die Regelbauweise in der Zone W3 nur ein Geschoss mehr erlaube als die Zone W2, wÃ¤hrend der Unterschied bei ArealÃ¼berbauungen vier Geschosse betrage. Eine ArealÃ¼berbauung in der Zone W3 mÃ¼sse auf diese unterschiedliche Zonierung RÃ¼cksicht nehmen, was eine stÃ¤rkere Abstufung der BaukÃ¶rper gegen die Zone W2 hin verlange. Ein grundlegendes Problem bei ArealÃ¼berbauungen in der Stadt ZÃ¼rich liege darin, dass die Stadt regelmÃ¤ssig Architekturwettbewerbe durchfÃ¼hre und die Wettbewerbsvorgaben selber definiere. Faktisch werde damit â zumindest was die Ã¤sthetischen Belange betreffe â die Wettbewerbs-Jury zur BewilligungsbehÃ¶rde. Die von § 71 PBG verlangte einzelfallweise Beurteilung finde somit regelmÃ¤ssig nicht statt. In solchen FÃ¤llen drÃ¤nge es sich auf, wie dort, wo die BaubehÃ¶rde von ihrem Ermessensspielraum keinen Gebrauch gemacht habe, die kommunalen Entscheide ohne die sonst gebotene ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼berprÃ¼fen und sich keine KognitionsbeschrÃ¤nkung aufzuerlegen. Die Neubauten erinnerten an Plattenbauten ostdeutscher PrÃ¤gung, deren HÃ¶he in einem MissverhÃ¤ltnis zu den Grundrissabmessungen stehe, was ihnen ein unproportioniertes, Ã¼bergewichtiges Aussehen verleihe. Auch der nahtlose Ãbergang der Bauvolumen zum Terrain sei ein Mangel des Projekts; auf ein Sockelgeschoss kÃ¶nne nicht verzichtet werden. Gleiches gelte fÃ¼r die Stellung der Bauten innerhalb des Bauareals; die Bauten wiesen untereinander lediglich einen Abstand von 7 m auf, was Durchblicke auf ein absolutes Minimum beschrÃ¤nke und auch der WohnqualitÃ¤t abtrÃ¤glich sei. GemÃ¤ss Umgebungsplan werde der Vorgartenbereich entlang der D-Strasse nahezu auf der HÃ¤lfte der AnstosslÃ¤nge fÃ¼r die Garagenzufahrt, oberirdische Fahrzeug- und VeloabstellplÃ¤tze, Fusswegverbindung und Containerstandplatz in Anspruch genommen, was in Widerspruch mit der Praxis der Stadt ZÃ¼rich stehe, die Ãffnung von VorgÃ¤rten nur auf einem Drittel der AnstosslÃ¤nge zuzulassen. Im Rahmen von § 71 PBG kÃ¶nne auch nicht hingenommen werden, dass aufgrund der VergrÃ¶sserung der Tiefgarage, die wegen der zusÃ¤tzlich zu schaffenden EinstellplÃ¤tze unumgÃ¤nglich sei, weitere BÃ¤ume gefÃ¤llt werden mÃ¼ssten. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>GemÃ¤ss § 71 PBG mÃ¼ssen bei ArealÃ¼berbauungen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein (Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung (Abs. 2). <span>Als Sondervorschrift fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen geht § 71 PBG der allgemeinen Gestaltungsnorm von § 238 PBG vor. Abs. 1 von § 71 PBG umschreibt die Anforderungen an ArealÃ¼berbauungen mit unbestimmten Rechtsbegriffen, die der BaubehÃ¶rde einen von der Rekursinstanz zu respektierenden Beurteilungsspielraum Ã¶ffnen. Dieser wird durch Abs. 2 insoweit konkretisiert, als in einer nicht abschliessenden AufzÃ¤hlung die massgeblichen Beurteilungskriterien genannt werden (VGr, 9. April 2003, BEZ 2003 Nr. 22; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 3-17 f.).</span></p> <p class="erwgung20"><span>Die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe ist eine vom Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 50 VRG grundsÃ¤tzlich Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage; soweit jedoch der Entscheid besondere Kenntnisse oder Vertrautheit mit den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen voraussetzt, greift das Verwaltungsgericht solange nicht ein, als die Auslegung der VerwaltungsbehÃ¶rden als vertretbar erscheint. Soweit der VerwaltungsbehÃ¶rde ein Ermessensspielraum zusteht, kann das Verwaltungsgericht ohnehin nur nach Massgabe von § 50 Abs. 2 lit. c VRG einschreiten (vgl. zur Abgrenzung von Ermessen und Auslegung von unbestimmten Rechtsbegriffen in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts: KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 50 N. 77 und 84).</span></p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 20 Abs. 1 VRG kÃ¶nnen im Rekursverfahren alle MÃ¤ngel des Verfahrens und der angefochtenen Anordnung Ã¼berprÃ¼ft werden. Aufgrund der Gemeindeautonomie bestehen aber auch fÃ¼r die Rekursinstanzen BeschrÃ¤nkungen der PrÃ¼fungsbefugnis, und zwar unter anderem dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler Bestimmungen eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einrÃ¤umt (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19). Eine solche anerkennt die Rechtsprechung bei der Anwendung von § 238 PBG Ã¼ber die Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaftliche Umgebung (RB 1979 Nr. 10, RB 1970 Nr. 12; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti); sie ist aber auch bezÃ¼glich § 71 PBG betreffend ArealÃ¼berbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen der baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu beurteilen sind und Ã¼berdies das kantonale Recht der Gemeinde bezÃ¼glich der bei der WÃ¼rdigung zu beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrÃ¼cklich einen Beurteilungsspielraum Ã¶ffnet (VGr, 22. Februar 2006, VB.2005.00583, E. 4.2, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Urteilstext"><b>5.2.1</b> Zu verwerfen ist vorab der geltend gemachte Mangel, dass die Bauherrschaft die BauplÃ¤ne nur im Massstab 1:200 und nicht 1:100 vorgelegt hat. GemÃ¤ss § 3 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 sind "in der Regel" BauplÃ¤ne im Massstab 1:100 einzureichen. Es entspricht der Praxis, dass bei grÃ¶sseren Bauvorhaben die PlÃ¤ne im Massstab 1:200 erstellt werden. Dies bedeutet keinen Rechtsnachteil, kÃ¶nnen doch die PlÃ¤ne ohne Weiteres rechtlich beurteilt werden, hat aber den Vorteil der Ãbersichtlichkeit. Es kann auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Rekurskommission verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit§ 70 VRG).</p> <p class="Urteilstext"><b>5.2.2</b> Entgegen den Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden besteht auch kein Grund, von den vorne (E. 4.2) erwÃ¤hnten GrundsÃ¤tzen abzuweichen, wenn ein Bauprojekt eines Gemeinwesens zu beurteilen ist. Die ZustÃ¤ndigkeit der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde gemÃ¤ss § 318 PBG bringt es zwangslÃ¤ufig mit sich, dass diese BaubehÃ¶rde auch Ã¼ber Baugesuche entscheidet, in denen die Gemeinde selber als Baugesuchstellerin auftritt (RB 1997 Nr. 103). Die DurchfÃ¼hrung eines Wettbewerbs bindet die BaubewilligungsbehÃ¶rde keineswegs, erhÃ¶ht aber generell die QualitÃ¤t der Bauprojekte und erlaubt der BewilligungsbehÃ¶rde, ihren Entscheid auf eine breite fachlich abgestÃ¼tzte Entscheidungsgrundlage zu stÃ¼tzen. Dies zeigt sich insbesondere auch hier, wo sich eine sehr grosse Zahl von â teilweise internationalen â ArchitekturbÃ¼ros am Wettbewerb beteiligten und die Wettbewerbs-Jury 118 Projekte zu beurteilen hatte. Dies lÃ¤sst sich nicht im Ernst einem Fall gleichsetzen, bei welchem eine BaubehÃ¶rde den ihr zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum gar nicht ausÃ¼bt und sich daher auch nicht auf diesen berufen kann (RB 1991 Nr. 2). Vorliegend hat sich die Bausektion im angefochtenen Bauentscheid vielmehr eingehend mit der Frage der Einordnung und ArealÃ¼berbauungsqualitÃ¤t des streitigen Bauvorhabens befasst und auch in ihren Rechtsmittelschriften ausfÃ¼hrlich zu den diesbezÃ¼glichen RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden Stellung genommen. Zu Recht hat die Vorinstanz den der BaubewilligungsbehÃ¶rde zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum beachtet. </p> <p class="Urteilstext"><b>5.2.3 </b>GemÃ¤ss Art. 8 BZO sind ArealÃ¼berbauungen in der Stadt ZÃ¼rich in allen Wohnzonen, ausgenommen W2b, sowie in allen Zentrumszonen und Zonen fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zulÃ¤ssig (Abs. 1). Die zonengemÃ¤sse Vollgeschosszahl darf dabei in den zweigeschossigen Wohnzonen auf drei und in den Ã¼brigen Zonen auf sieben Vollgeschosse erhÃ¶ht werden (Abs. 4 Satz 1). Die maximale GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt in den zweigeschossigen Wohnzonen 11,5 m und in den Ã¼brigen Zonen 25 m (Abs. 4 Satz 2). Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, eine ArealÃ¼berbauung in einer Wohnzone W3 am Rand zur Wohnzone W2, welche die Geschosszahl "ganz oder zur Hauptsache" ausschÃ¶pfe, vermÃ¶ge regelmÃ¤ssig die geforderte gute Beziehung zur baulichen Umgebung nicht mehr zu erreichen. Diese Auffassung ist abzulehnen. Es sind zwar durchaus FÃ¤lle denkbar, in welchen aufgrund der konkreten Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse â zum Beispiel wegen der NÃ¤he eines Schutzobjekts â aus Ã¤sthetisch-architektonischen GrÃ¼nden die gemÃ¤ss Bauordnung zulÃ¤ssige Geschosszahl nicht ausgeschÃ¶pft werden kann. Es wÃ¼rde aber dem Zweck des Instituts der ArealÃ¼berbauung und auch dem Willen des Gesetzgebers zuwiderlaufen, wenn generell in der dreigeschossigen Wohnzone die gemÃ¤ss Art. 8 Abs. 5 BZO zulÃ¤ssige Vollgeschosszahl bei ArealÃ¼berbauungen nicht ausgeschÃ¶pft werden kÃ¶nnte. Wenn der Gesetzgeber bei ArealÃ¼berbauungen in der zweigeschossigen Wohnzone die Vollgeschosszahl auf drei und in den Ã¼brigen Zonen auf sieben begrenzte, hat er bewusst in Kauf genommen, dass in der dreigeschossigen Wohnzone Ãberbauungen mit sieben Vollgeschossen realisiert werden und dadurch auch die entsprechenden klaren ZÃ¤suren zur baulichen Umgebung entstehen. Der durch eine ArealÃ¼berbauung zur baulichen Nachbarschaft geschaffene Kontrast, der auf die ErhÃ¶hung der Vollgeschosszahl, GebÃ¤udehÃ¶he und AusnÃ¼tzung zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist, kann nicht einer ungenÃ¼genden Einordnung gleichgesetzt werden (RB 1997 Nr. 79; VGr, 22. Februar 2006, VB.2005.00583, E. 4.3, www.vgrzh.ch). GemÃ¤ss gefestigter Rechtsprechung ist es beispielsweise einem GrundeigentÃ¼mer auch unbenommen, die ihm aufgrund der Bau- und Zonenordnung zustehende Baumasse auszuschÃ¶pfen (RB 1992 Nr. 66); er muss sich also nicht deswegen BeschrÃ¤nkungen auferlegen, weil Nachbarparzellen entweder nicht voll ausgenÃ¼tzt oder einer Zone mit geringerer AusnÃ¼tzung zugeteilt sind.</p> <p class="Urteilstext"><b>5.2.4 </b>Die Stadt ZÃ¼rich fÃ¼hrte im Jahr 2005 Ã¼ber das Bauareal einen Projektwettbewerb im offenen Verfahren durch. Das Verfahren richtete sich nach den gesetzlichen Bestimmungen des Ã¶ffentlichen Beschaffungswesens und subsidiÃ¤r nach der SIA-Ordnung 142. Ziel des Projektwettbewerbs waren u.a. "stÃ¤dtebaulich, architektonisch und aussenrÃ¤umlich qualitÃ¤tsvolle und zeitgemÃ¤sse Neubauten". Das streitige Bauprojekt ging im September 2005 als Siegerprojekt aus 118 eingereichten und beurteilten Projekten hervor. Die Bausektion hat in ihrem baurechtlichen Entscheid vom 21. August 2007 zur Einordnung und ArealÃ¼berbauungsqualitÃ¤t festgehalten, durch die punktartige Bebauung bleibe das Areal zu einem grossen Teil unÃ¼berbaut. Dies ermÃ¶gliche, das Durchfliessen des Hanges spÃ¼rbar zu machen. Die ZugÃ¤nge erfolgten Ã¼ber einen parkartigen Aussenraum, der sorgfÃ¤ltig gestaltet und von hoher QualitÃ¤t sei. Die unterschiedlich abgedrehten BaukÃ¶rper bewirkten spannende Raum- und SichtbezÃ¼ge innerhalb der Siedlung sowie Durchblicke als weitere Sichtachsen Ã¼ber die GrundstÃ¼cksgrenze hinaus. Die Idee, die GebÃ¤udekÃ¶rper zwischen die bestehenden BÃ¤ume zu setzen und diese mit wenigen neuen BÃ¤umen parkartig auszuweiten, sei stadtrÃ¤umlich interessant und gut. Jedoch mÃ¼ssten trotz dieser Grundidee teilweise alte, grosse BÃ¤ume gefÃ¤llt werden. Es mÃ¼sse daher Ã¼berprÃ¼ft werden, ob trotz der Unterniveaugarage, welche einen grÃ¶sseren Perimeter als die oberirdischen GebÃ¤ude beanspruche, vermehrt bestehende BÃ¤ume erhalten werden kÃ¶nnten. Die sieben turmartigen BaukÃ¶rper wirkten elegant und seien gut proportioniert. Sie verhielten sich gegenÃ¼ber der Bebauungsstruktur der kleinmassstÃ¤blichen EinfamilienhÃ¤user zwar sehr autonom und abgesetzt, was entsprechend dem Konzept jedoch verstÃ¤ndlich und mÃ¶glich erscheine. Der nahtlose Ãbergang der Bauvolumen zum Terrain sei eigenwillig, aber gestalterisch durchaus mÃ¶glich. Er werde durch die Gliederung mit vertikalen, unterschiedlich hohen FensterbÃ¤ndern noch stÃ¤rker erfassbar. Die ArealÃ¼berbauung weise ein klares Konzept auf und Ã¼berzeuge mit einem attraktiven, parkartigen Aussenraum, der sich Ã¼ber die Arealgrenze hinaus positiv auszuwirken vermÃ¶ge. </p> <p class="Urteilstext">Diese Ãberlegungen der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich sind durchaus nachvollziehbar, und zu Recht ist ihnen die Rekurskommission gefolgt. Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden beanstandete ZÃ¤sur wurde von der Bausektion und der Vorinstanz keineswegs verkannt, sondern sorgfÃ¤ltig beurteilt. Weshalb das Konzept mit PunkthÃ¤usern und sorgfÃ¤ltig gestalteten FreirÃ¤umen vorliegend die falsche LÃ¶sung sei, vermÃ¶gen die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht nÃ¤her darzulegen. Im Gegensatz dazu begrÃ¼ndet der Bericht des Preisgerichts das gewÃ¤hlte Konzept. Das Preisgericht prÃ¤mierte in den ersten drei RÃ¤ngen Projekte, welche stÃ¤dtebaulich alle das nÃ¤mliche Grundkonzept aufweisen und PunkthÃ¤user unterschiedlicher Dichte und HÃ¶he mit grossen FreirÃ¤umen entwickelten. Die fachlich gut besetzte Wettbewerbs-Jury hat andere stÃ¤dtebaulich vorgeschlagene Dispositionen, z.B. Zeilenbauten parallel und quer zum Uetliberghang abgelehnt, weil diese ein typisches gemeinsames Merkmal der unterschiedlichen Bebauungsmuster im Quartier vermissen liessen, nÃ¤mlich die vom Waldsaum talwÃ¤rts durchfliessenden FreirÃ¤ume.</p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden, die Neubauten erinnerten an Plattenbauten ostdeutscher PrÃ¤gung, hÃ¤tten ein unproportioniertes, Ã¼bergewichtiges Aussehen und auf ein Sockelgeschoss, welches den Bauten optisch einen festen Stand verleihe, kÃ¶nne nicht verzichtet werden, geben eine abweichende Ã¤sthetische Meinung wieder, vermÃ¶gen aber nicht dem Bauprojekt eine gute Einordnung und/oder ArealÃ¼berbauungsqualitÃ¤t abzusprechen. Die Darlegungen der Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich zu den Ã¤sthetisch-architektonischen VorzÃ¼gen des Bauprojekts, welche sich auf die fachlich breit abgestÃ¼tzte Auffassung der Wettbewerbs-Jury stÃ¼tzen kann, Ã¼berzeugen. Die LÃ¶sung mit schlanken, freigestellten, punktartigen und in die HÃ¶he entwickelten GebÃ¤uden ermÃ¶glicht grosse FreirÃ¤ume. Die GebÃ¤ude halten gegenÃ¼ber den nÃ¶rdlich gelegenen Liegenschaften grosse AbstÃ¤nde ein; ihre Fassaden verlaufen zudem nicht parallel zu den gemeinsamen GrundstÃ¼cksgrenzen, sondern sind abgewinkelt, wodurch weitere FreirÃ¤ume â auch fÃ¼r die Nachbarschaft â entstehen. Der Verzicht auf ein Sockelgeschoss und der nahtlose Ãbergang der BaukÃ¶rper zum Terrain ist â wie die Bausektion zu Recht ausfÃ¼hrt â eine eigenwillige architektonische LÃ¶sung, deshalb aber keineswegs gestalterisch unzulÃ¤ssig. Ein Anspruch auf Besonnung steht den BeschwerdefÃ¼hrenden im Rahmen der baupolizeilichen Vorschriften zu; soweit die entsprechenden Vorschriften Ã¼ber AbstÃ¤nde, HÃ¶hen, AusnÃ¼tzung usw. eingehalten sind, was hier der Fall ist, steht der Nachbarschaft kein weitergehender Anspruch zu. FÃ¼r den Schattenwurf von HochhÃ¤usern kennt § 284 Abs. 4 PBG in Verbindung mit § 30 der Allgemeinen Bauverordnung eine spezielle Regelung, welche hier nicht eingreift, da keine HochhÃ¤user geplant sind. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden bemÃ¤ngeln auch die WohnqualitÃ¤t der Ãberbauung, weil die GebÃ¤ude zueinander zum Teil AbstÃ¤nde von nur gerade 7 m aufweisen. Viel entscheidender als die AbstÃ¤nde ist aber die Stellung der einzelnen Bauten zueinander, und diesbezÃ¼glich hat die Bausektion zu Recht darauf hingewiesen, die gegeneinander abgewinkelten BaukÃ¶rper wÃ¼rden interessante Raum- und SichtbezÃ¼ge innerhalb der Siedlung und auch Durchblicke Ã¼ber die GrundstÃ¼cksgrenze hinaus bewirken. Auch der â im Rechtsmittelverfahren nicht beanstandeten â Wohnungstypologie gesteht der Bericht des Preisgerichts eine hohe QualitÃ¤t zu. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.5 </b>Das Bauprojekt konzentriert die Garagenzufahrt, die oberirdischen VeloabstellplÃ¤tze, einen Teil der BesucherparkplÃ¤tze und den Containerstandplatz an der D-Strasse. Dies ist einordnungsmÃ¤ssig nicht zu beanstanden. Die "Drittelsregelung" der Stadt ZÃ¼rich zielt in erster Linie auf die Erhaltung bestehender VorgÃ¤rten. Die Konzentration der genannten Anlagen an der D-Strasse hat den Vorteil, dass die Vorgartenbereiche an der C-Strasse ganz und an der B-Strasse weitestgehend geschont werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.6 </b>Das Bauprojekt sieht 9 oberirdische BesucherparkplÃ¤tze und 89 AutoabstellplÃ¤tze in der Tiefgarage vor. Es lÃ¶st aber die Pflicht zur Schaffung von 108 AutoabstellplÃ¤tzen aus, wovon 11 BesucherparkplÃ¤tze. Die Zahl der ParkplÃ¤tze in der Unterniveaugarage ist mithin von 89 um 8 auf 97 zu erhÃ¶hen. Dieser Mangel des Baugesuchs ist im Zusammenhang mit dem Gesamtvorhaben vÃ¶llig untergeordneter Natur und gemÃ¤ss § 321 PBG mittels Nebenbestimmung korrigierbar. Zu Recht hat die Bausektion in Dispositiv-Ziffer II.B.13 des baurechtlichen Entscheids vom 21. August 2007 die entsprechende Auflage statuiert und den Nachweis von 108 AutoabstellplÃ¤tzen verlangt. Der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden, dies wÃ¼rde grÃ¶ssere Ãnderungen der Parkierungsanlage bewirken und sich auf die Stellung der Bauten auswirken, ist haltlos, umso mehr, als die Tiefgarage nicht unter den MehrfamilienhÃ¤usern angelegt ist und vergrÃ¶ssert werden kann, ohne die Stellung der BaukÃ¶rper zu verÃ¤ndern. Da verschiedene Bereiche â so zwischen den HÃ¤usern 2, 3 und 4 â ohne grÃ¶ssere BÃ¤ume sind, dÃ¼rften die Ãnderungen problemlos mÃ¶glich sein, ohne BÃ¤ume zu fÃ¤llen. Diese Frage kann aber ohnehin erst nach Vorliegen der entsprechenden AbÃ¤nderungsplÃ¤ne beurteilt werden und ist nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Baurekurskommission zu Recht den Entscheid der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, das streitige Projekt erfÃ¼lle die ArealÃ¼berbauungsqualitÃ¤ten im Sinn von § 71 PBG, geschÃ¼tzt hat. Der Rekurskommission kann auf jeden Fall keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>6.</b></p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Beanstandet werden weiter die von der Tiefgarage ausgehenden LÃ¤rmemissionen. Die Baurekurskommission kam zum Schluss, fÃ¼r die vorliegende Parkierungsanlage erscheine eine analoge Anwendung der Belastungsgrenzwerte fÃ¼r StrassenverkehrslÃ¤rm gemÃ¤ss Anhang 3 der LÃ¤rmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) als sachgerecht. Bauherrschaft und BaubewilligungsbehÃ¶rde hÃ¤tten indes die Werte gemÃ¤ss Anhang 6 LSV fÃ¼r Industrie- und GewerbelÃ¤rm angewandt. Die Werte gemÃ¤ss Anhang 3 und 6 seien zwar identisch, hÃ¤tten jedoch unterschiedliche Nachtruhefenster. Eine Anwendung der strengen Nachtwerte bereits ab 19 Uhr gemÃ¤ss dem auf Industrie- und GewerbelÃ¤rm zugeschnittenen Anhang 6 LSV sei nicht angebracht; vielmehr sei vom Ã¼blichen Nachtruhefenster von 22 Uhr bis 06 Uhr gemÃ¤ss Anhang 3 LSV auszugehen. Das im LÃ¤rmgutachten veranschlagte VerhÃ¤ltnis zwischen Tag- und Nachtfahrten von ca. 75:25 sei nicht zu beanstanden. Die veranschlagte Fahrtenzahl sei zwar aufgrund der zu erhÃ¶henden Zahl der Parkfelder leicht nach oben zu korrigieren, doch werde sich dies infolge der VerkÃ¼rzung des Nachtruhefensters um Ã¼ber 30 % (22 Uhr bis 06 Uhr statt 19 Uhr bis 07 Uhr) nicht in einer ErhÃ¶hung des anzunehmenden Durchschnittspegels niederschlagen. Somit sei davon auszugehen, dass der LÃ¤rmwert Nacht von 45 dB(A) nicht Ã¼berschritten sei. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden wenden hiergegen ein, das LÃ¤rmgutachten sei von 89 ParkplÃ¤tzen in der Unterniveaugarage ausgegangen. GemÃ¤ss Baubewilligung seien acht ParkplÃ¤tze mehr zu erstellen, was sich in einem rund 10 % hÃ¶heren tÃ¤glichen Verkehrsaufkommen niederschlage. Bei den Feststellungen der Vorinstanz handle es sich um reine Annahmen, die jeder wissenschaftlichen Grundlage entbehrten. Sie wÃ¤re zwingend gehalten gewesen, die Sache zur weiteren AbklÃ¤rung des Sachverhalts zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die geplante Unterniveaugarage stellt eine AussenlÃ¤rm erzeugende neue ortsfeste Anlage im Sinn von Art. 2 Abs. 1 und Art. 7 LSV dar. Als solche hat sie einerseits die einschlÃ¤gigen Belastungsgrenzwerte der jeweiligen Empfindlichkeitsstufen einzuhalten (Art. 7 Abs. 1 lit. b LSV) und anderseits darf nach dem in den Art. 11 Abs. 2 Umweltschutzgesetz vom 7. Oktober 1983 (USG) und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV statuierten Vorsorgeprinzip verlangt werden, dass die Emissionen so weit begrenzt werden, als dies technisch machbar und betrieblich mÃ¶glich sowie wirtschaftlich tragbar ist. WÃ¤hrend die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich in ihrer Baubewilligung vom 21. August 2007 die LÃ¤rmimmissionen der Unterniveaugarage nach Anhang 6 LSV (Industrie- und GewerbelÃ¤rm) beurteilt hat, hat die Vorinstanz die Belastungsgrenzwerte nach Anhang 3 LSV fÃ¼r StrassenlÃ¤rm analog angewendet. Beide AnhÃ¤nge sehen gleich hohe Grenzwerte vor, fÃ¼r die Nachtperiode einen solchen von 45 dB(A); indessen ist das Nachtruhefenster gemÃ¤ss Anhang 6 LSV auf Industrie- und GewerbelÃ¤rm zugeschnitten und dauert von 19 bis 07 Uhr, wÃ¤hrend Anhang 3 LSV fÃ¼r StrassenlÃ¤rm ein Nachtruhefenster von 22 bis 06 Uhr festlegt. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Die Fachstelle LÃ¤rmschutz der kantonalen Baudirektion beurteilt gemÃ¤ss ihrem Merkblatt "Praxis des Kantons ZÃ¼rich zur LÃ¤rmbeurteilung von Tiefgaragenzufahrten bei WohnÃ¼berbauungen" Garagenzufahrten je nach Parkplatzzahl differenziert: FÃ¼r Tiefgaragen bis 100 ParkplÃ¤tze gilt eine Nachtperiode nach Anhang 3 LSV (StrassenlÃ¤rm) von 22 bis 06 Uhr, wobei die Fachstelle 90 % des Verkehrs dem Tag und 10 % der Nacht zurechnet; fÃ¼r Tiefgaragen mit mehr als 100 ParkplÃ¤tzen gilt die Nachtperiode nach Anhang 6 LSV (Industrie- und GewerbelÃ¤rm) von 19 bis 07 Uhr mit einem Verkehrsanteil von 75 % am Tag und 25 % in der Nacht. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2.2</b> Das streitige Bauprojekt weist 11 BesucherparkplÃ¤tze und 87 ParkplÃ¤tze in der Garage auf. GemÃ¤ss Baubewilligung sind indessen 108 AutoabstellplÃ¤tze, wovon 11 an leicht zugÃ¤nglicher Lage fÃ¼r die Besucher, nachzuweisen (Dispositiv-Ziffer II.B.13). FÃ¼r die Berechnung der LÃ¤rmimmissionen ist daher unbestrittenermassen von 97 ParkplÃ¤tzen in der Unterniveaugarage auszugehen. </p> <p class="Urteilstext">Die Bauherrschaft hat mit ihrer Beschwerdeantwort ein LÃ¤rmgutachten des IngenieurbÃ¼ros fÃ¼r Bauphysik und Akustik, Firma J, eingereicht. Dieses hat die Berechnungen der Unterniveaugarage mit 97 ParkplÃ¤tzen sowohl gemÃ¤ss LSV Anhang 3 als auch gemÃ¤ss LSV Anhang 6 vorgenommen. Das Gutachten ermittelt fÃ¼r die Nachtperiode einen Grenzwert von 42.7 dB(A) bzw. von 40.6 dB(A). Nach beiden Berechnungsarten wird somit der Planungswert von 45 dB(A) gut eingehalten. Die BeschwerdefÃ¼hrenden haben in ihrer Replik vom 3. Dezember 2008 diese Werte nicht infrage gestellt. Die von der Tiefgarage ausgehenden LÃ¤rmemissionen halten die Grenzwerte gemÃ¤ss LSV ein.</p> <p class="Erwgung1"><b>7.</b></p> <p class="Erwgung1"><b>7.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden schliesslich, dass sie von der Vorinstanz zur Zahlung einer UmtriebsentschÃ¤digung von Fr. 1'500.- an die Liegenschaftenverwaltung der Stadt ZÃ¼rich verpflichtet wurden (Dispositiv-Ziffer III des Rekursentscheids). Die Liegenschaftenverwaltung der Stadt ZÃ¼rich habe sich im vorinstanzlichen Verfahren durch das Hochbaudepartement vertreten lassen. Diese Vertretung gehÃ¶re zu den angestammten amtlichen Aufgaben dieses Departements und verursache keinen das Ã¼bliche Mass erheblich Ã¼bersteigenden Rechtsverfolgungsaufwand. Die gesetzlichen Voraussetzungen fÃ¼r die Zusprechung einer EntschÃ¤digung seien somit nicht erfÃ¼llt.</p> <p class="Urteilstext"><b>7.2 </b>GemÃ¤ss § 17 Abs. 2 VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle unter anderem dann zu einer angemessenen EntschÃ¤digung fÃ¼r die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet werden, wenn die rechtsgenÃ¼gende Darlegung komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigte (lit. a).</p> <p class="Urteilstext"><span>Das Gemeinwesen besitzt in der Regel keinen Anspruch auf ParteientschÃ¤digung; vor allem GrÃ¶ssere und LeistungsfÃ¤higere haben sich so zu organisieren, dass sie Verwaltungsstreitsachen selbst durchfechten kÃ¶nnen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 19). Denn die Erhebung und Beantwortung von Rechtsmitteln gehÃ¶rt zu den angestammten amtlichen Aufgaben. Wahrt das Gemeinwesen hingegen nicht in erster Linie hoheitliche Interessen, sondern ist es wie eine Privatperson betroffen, ist es mit Bezug auf die ParteientschÃ¤digung unabhÃ¤ngig von seiner GrÃ¶sse und LeistungsfÃ¤higkeit wie ein Privater zu behandeln (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 21).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Hier ist die Stadt ZÃ¼rich als Bauherrin wie eine Privatperson am Verfahren beteiligt. Sie ist daher hinsichtlich der EntschÃ¤digungsberechtigung (aber auch der EntschÃ¤digungsverpflichtung) gemÃ¤ss § 17 Abs. 2 VRG wie eine Private zu behandeln. Die Beantwortung der umfangreichen Rekursschrift, in welcher neben den vor Verwaltungsgericht noch streitigen Punkten weitere RÃ¼gen vorgebracht wurden (Beanspruchung des Baulinienbereichs, Fehlen einer genÃ¼genden und verkehrssicheren Erschliessung), verursachte einen erheblichen Aufwand und rechtfertigte die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung an die Bauherrin. Die HÃ¶he der EntschÃ¤digung von Fr. 1'500.- ist nicht zu beanstanden.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>8. </span></b></p> <p class="Urteilstext">Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde unbegrÃ¼ndet und abzuweisen ist und die Gerichtskosten in Anwendung von § 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit 70 VRG den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen sind. Bei der Bemessung der Gerichtskosten ist unter anderem zu berÃ¼cksichtigen, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden die Aufhebung der Baubewilligung fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung mit sieben MehrfamilienhÃ¤usern und insgesamt 105 Wohnungen und veranschlagten Baukosten von 35 Millionen beantragen (§ 2 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997). Eine UmtriebsentschÃ¤digung steht den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden von vornherein nicht zu. Vielmehr sind sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG aus den in ErwÃ¤gung 7.2 genannten GrÃ¼nden zu verpflichten, der Bauherrin eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen. Angemessen ist eine solche von Fr. 1'000.-.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer:</span></p> <p class="Urteilstext">Es wird davon Vormerk genommen, dass die Abweisung der Beschwerde VB.2008.00428 durch die BeschwerdefÃ¼hrenden F, G und H (BeschwerdefÃ¼hrende Nrn. 4, 9 und 20, unangefochten geblieben ist und diese daher verpflichtet bleiben: </p> <p class="Urteilstext">a) zur Bezahlung von je 1/21 der Gerichtskosten des Verfahrens VB.2008.00428, nÃ¤mlich von je Fr. 1'432.85 (1/21 der Gesamtgerichtskosten von Fr. 30'090.--), unter solidarischer Haftung fÃ¼r Fr. 4'298.55 (3/21 von Fr. 30'090.--);</p> <p class="Urteilstext">b) zur Leistung einer ParteientschÃ¤digung von je Fr. 47.60 (1/21 der GesamtparteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.--) an die Beschwerdegegnerin Nr. 1, unter solidarischer Haftung von 142.80 (3/21 der GesamtparteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.--);</p> <p class="Urteilstext">und entscheidet: </p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 26'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 26'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zu je 1/18 den BeschwerdefÃ¼hrenden 1â3, 5â8, 10â19 und 21 auferlegt unter solidarischer Haftung fÃ¼r die ganzen Gerichtskosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1â3, 5â8, 10â19 und 21 werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin Nr. 1 eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>