Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du R E P U B L I Q U E E T CANTON DE GENEVE P O U V O I R J U D I C I A I R E C/19581/2007 ACJC/262/2009 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre d’appel en matière de baux et loyers AUDIENCE DU LUNDI 9 MARS 2009 Entre X______ et Y______ SA , tous deux appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers du 6 juin 2008, comparant par Me Soli PARDO, avocat, rue Prévost- Martin 5, case postale 60, 1211 Genève 4, en l’étude duquel ils font élection de domicile, d'une part, et Z______ , intimée, comparant par Me Jacques BERTA, avocat, rue Versonnex 7, 1207 Genève, en l’étude duquel elle fait élection de domicile, d'autre part, - 2/7 - C/19581/2007 EN FAIT A. Par acte adressé au greffe de la Cour le 10 juillet 2008, X______ et Y______ SA appellent du jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 6 juin 2008, communiqué aux parties le même jour, les condamnant à évacuer immédiatement de leur personne et de leurs biens les bureaux qu’ils occupent au 2 ème étage de l’immeuble sis ______ à Genève en les laissant en bon état de réparation locative et déboutant les parties de toutes autres conclusions. Les appelants concluent préalablement à ce que la Cour annule le jugement susmentionné et constate principalement la nullité des avis de résiliation de bail qui leur ont été notifiés le 26 juin 2007. A titre subsidiaire, ils sollicitent le renvoi de la cause au Tribunal des baux et loyers pour qu’il ordonne l’ouverture des enquêtes. A l'appui de leurs conclusions, les appelants exposent que c’est à tort que le Tribunal des baux et loyers n’a pas admis l’existence d’une créance des locataires envers la bailleresse. Ils soutiennent en effet que dans la mesure où ils ont fait valoir le droit à une indemnité en raison de travaux à plus-value, le montant de cette indemnité pouvait être invoqué en compensation des loyers échus, de sorte qu’aucun retard de paiement ne saurait être admis. Il découlerait de ce qui précède que le congé notifié serait sans fondement. Z______ conclut pour sa part principalement à l’irrecevabilité de l’appel et, à titre subsidiaire, à la confirmation du jugement querellé. B. Les faits suivants résultent du dossier : a. Le 9 juin 1987, Z______, propriétaire, et la société A ______ SA ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location de locaux commerciaux d’une surface de 113m 2 environ situés du côté du quai Général-Guisan au 2 ème étage de l’immeuble sis ______ à Genève. Le bail a été conclu pour une durée de dix ans à compter du 1 er octobre 1988, renouvelable ensuite de cinq ans en cinq ans. Initialement, le loyer a été fixé à 16'800 fr. par an, charges non comprises. b. Par avenant du 27 mai 1997, la société AB ______ SA a succédé à A ______ SA en qualité de locataire. Par jugement du Tribunal des baux et loyers du 5 octobre 2005 rendu d’entente entre les parties, il a été donné acte à ces dernières que la locataire était désormais C, X & ASSOCIES SA, émanation de la société AB ______ SA, le bail étant prolongé jusqu’au 30 septembre 2013 aux mêmes conditions de résiliation et de renouvellement. - 3/7 - C/19581/2007 Dans cette décision, le loyer annuel a été fixé comme suit : 27'480 fr. du 1er octobre 2003 au 30 septembre 2004, 32’064 fr. du 1 er octobre 2004 au 30 septembre 2005, 36’648 fr. du 1 er octobre 2005 au 30 septembre 2006, 41’232 fr. du 1 er octobre 2006 au 30 septembre 2007 et 45'816 fr. du 1 er octobre 2007 au 30 septembre 2010. Il a en outre été prévu que le loyer serait indexé à l’indice suisse des prix à la consommation dès le 1 er octobre 2010. Par avenant du 26 septembre 2006, X______ et la société Y______ SA ont succédé à C, X & ASSOCIES SA en qualité de locataires. Cet avenant prévoyait également que C______ et X______ demeuraient conjointement et solidairement responsables de l’arriéré de loyer dû au 30 septembre 2006, à savoir 20'238 fr. 85. c. Par avis comminatoire du 8 mai 2007, la représentante de la propriétaire a mis X______ et Y______ SA en demeure de lui régler dans les trente jours la somme de 38'682 fr. 85 à titre d'arriérés de loyer dus au 31 mai 2007. Elle les a informés de son intention, à défaut de paiement intégral de cette somme dans le délai imparti, de résilier le bail conformément à l'art. 257d CO. Par courrier du 7 juin 2007, les locataires ont déclaré compenser les arriérés de loyer dus avec le coût des travaux entrepris par eux dans les locaux. Ils ont allégué que le coût des travaux a ascendé à 84'089 fr. 95 et ont affirmé être disposés à en prendre en charge la moitié, l’autre moitié devant être assumée par la bailleresse. Par courrier du 16 juin 2007, la représentante de la bailleresse s’est opposée à la compensation, arguant de l’absence de demande écrite émanant de la part des locataires en vue d’obtenir l’autorisation de procéder à des travaux et une participation de la bailleresse à ceux-ci. Considérant que la somme susmentionnée n'avait pas été intégralement réglée dans le délai, la représentante de la bailleresse a résilié le bail par avis officiel du 26 juin 2007 pour le 31 juillet 2007. d. Par requête du 27 juillet 2007, X______ et la société Y______ SA ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers en vue de contester le congé qui leur a été notifié. Par requête du 14 août 2007, la bailleresse a pour sa part sollicité l’évacuation des locataires pour défaut de paiement auprès de ladite Commission. Les deux causes n’ayant pu aboutir à une conciliation lors d’audiences qui ont eu lieu le 16 novembre 2007, la bailleresse a porté sa requête par-devant le Tribunal des baux et loyers le 19 novembre 2007. Les locataires ont quant à eux saisi le Tribunal des baux et loyers de la requête en contestation de congé le 14 décembre 2007. - 4/7 - C/19581/2007 Une audience de comparution personnelle des parties et de plaidoiries a été fixée le 28 janvier 2008. Lors de celle-ci, la représentante de la bailleresse a indiqué qu’aucun versement n’était intervenu dans le délai comminatoire et que le montant des arriérés de loyer dus au jour de l’audience ascendait à 72'416 fr. 85. Elle s’est également opposée à la compensation avec une éventuelle indemnité pour des travaux à plus-value. Selon elle, ces travaux n’ont pas été réalisés avec l’accord de la bailleresse. Pour le surplus, une éventuelle indemnité ne serait due qu’au terme du bail. X______ a quant à lui affirmé que les travaux avaient été réalisés en accord avec la bailleresse. Le Tribunal des baux et loyers a alors ordonné une nouvelle audience de comparution personnelle des parties, laquelle a eu lieu le 31 mars 2008. Lors de celle-ci, le représentant de la bailleresse a indiqué que des arriérés de loyer subsistaient pour un montant de 52'063 fr. 30. Il a admis que des travaux avaient été réalisés, mais sans que l’accord de Z______ ait été donné d’une quelconque manière. X______ a pour sa part précisé que la société C, X & ASSOCIES SA s’était acquittée du coût des travaux, C______ lui ayant affirmé avoir obtenu l’accord de la bailleresse au sujet de l’exécution des travaux. A l'issue de cette dernière audience, la cause a été gardée à juger. EN DROIT 1. L'appel est recevable pour avoir été déposé selon la forme et dans le délai prescrits (art. 443 et 444 LPC). En effet, la décision querellée ayant été notifiée au conseil des appelants le 10 juin 2008 comme celui-ci le soutient, l’appel formé le 10 juillet 2008 l’a été le dernier jour du délai utile. S'agissant d'une procédure en évacuation pour défaut de paiement et en contestation de congé, le Tribunal a statué en premier ressort (art. 56P al. 2 LOJ; SJ 1997 p. 538 consid. 1b). La Cour revoit donc la cause librement; sous réserve de l'immutabilité du litige, elle peut connaître de nouvelles conclusions, de nouveaux allégués et de nouvelles preuves (BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/ SCHMIDT, Commentaire de la loi de procédure civile genevoise, n. 2 ad art. 445 LPC). 2. Selon l'art. 257d CO, lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de trente jours au moins. Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; - 5/7 - C/19581/2007 les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois. En matière d'évacuation pour défaut de paiement du loyer, le juge doit examiner si la créance invoquée par le bailleur existe, si elle est exigible, si le délai imparti est conforme à l'art. 257d al. 1 CO, si l'avis comminatoire du bailleur était assorti d'une menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti, si la somme réclamée n'a pas été payée, et si le congé satisfait aux exigences de forme prévues aux art. 266l et 266n CO et respecte le délai et le terme prescrits par l'art. 257d al. 2 CO. Lorsque les conditions formelles et matérielles de l'évacuation sont réalisées, l'art. 257d CO ne laisse aucune marge d'appréciation au juge. Il suffit ainsi que l'arriéré de loyer ne soit pas payé dans le délai de 30 jours imparti par le bailleur pour que la résiliation du bail pour non paiement de loyer soit acquise. Le juge doit alors prononcer l'évacuation. Dans le présent cas, les appelants ne contestent pas ne pas s’être acquittés du loyer pendant plusieurs mois et avoir ainsi accumulé des arriérés de loyers. Ils invoquent cependant la compensation avec une indemnité au sens de l’art. 260a al. 3 CO pour justifier de l’extinction de la créance d’arriérés de loyer. Il convient donc d’examiner si la compensation est admissible. 3. En principe, le locataire en retard dans le paiement de son loyer est en demeure, ce qui justifie l’application de la procédure prévue à l’art. 257d CO (ATF 119 II 232 consid. 3; HIGI, Zürcher Kommentar, n. 12 ad art. 257d CO). Tel n’est toutefois pas le cas lorsque le bailleur est lui-même en demeure (art. 91 CO), par exemple lorsque le locataire a invoqué la compensation à temps (cf. art. 124 al. 1 CO; ATF 119 II 241 consid. 6b). La déclaration de compensation pour empêcher le congé extraordinaire de l’art. 257d CO doit intervenir dans le délai comminatoire fixé sur la base de l’art. 257d CO (ATF 119 II 241). Il n’est pas nécessaire que la prétention, par exemple en réduction de loyer, ait déjà fait l’objet d’une décision judiciaire pour être invoquée en compensation. Le locataire, qui n’est pas au bénéfice d’une telle décision, court uniquement le risque de voir confirmée la résiliation de son bail fondée sur l’art. 257d al. 2 CO, s’il n’était pas fondé à opposer l’existence d’un défaut en compensation des loyers réclamés (ATF 4C.65/2003 du 23 sept. 2003, consid. 3.2; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 314). Lorsque deux personnes sont débitrices l’une envers l’autre de sommes d’argent ou d’autres prestations de même espèce, chacune des parties peut compenser sa dette avec sa créance, si les deux dettes sont exigibles (art. 120 al. 1 CO). 4. Le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur (art. 260a al. 1 CO). Si, à la fin du bail, la chose - 6/7 - C/19581/2007 présente une plus-value considérable résultant de la rénovation ou de la modification acceptée par le bailleur, le locataire peut exiger une indemnité pour cette plus-value; sont réservées les conventions écrites prévoyant des indemnités plus élevées (art. 260a al. 3 CO). Il découle de ce qui précède que la créance compensante du locataire doit être échue et exigible. En cours de bail, celui-ci ne peut donc pas compenser les loyers avec l’indemnité pour rénovation à laquelle il pourrait prétendre à la fin du contrat (LACHAT, op. cit. p. 313 et 314). En l'espèce, les locataires entendent opposer à la créance d’arriérés de loyer celle découlant de l’indemnité en raison de travaux à plus-value. Une telle indemnité n’est toutefois exigible qu’à l’échéance du bail sauf convention contraire, condition non réalisée dans le présent cas. Cette indemnité a en effet pour vocation de compenser en faveur du locataire l’augmentation de valeur apportée au bien qui n’aurait pas encore été amortie au terme du bail. Pour ce motif, elle ne peut être déterminée qu’à l’issue du bail et non durant celui-ci. L’indemnité au sens de l’art. 260a al. 3 CO n’était donc pas exigible au moment de la déclaration des appelants en vue de compenser, intervenue dans le délai comminatoire. Les locataires ayant invoqué une créance non encore exigible, la compensation ne saurait être admise. Par conséquent, à défaut de paiement ou de déclaration valable de compensation dans le délai comminatoire, le bail a été résilié. La requête en évacuation doit être admise, comme l’a justement retenu le Tribunal. Le jugement querellé ne pourra donc qu'être confirmé. 5. Les appelants qui succombent devront s'acquitter d'un émolument d'appel (art. 447 al. 2 LPC). 6. En matière d’évacuation à la suite d’un congé valable, la valeur litigieuse au sens de l’art. 51 LTF est considérée comme indéterminée. * * * * * PAR CES MOTIFS, LA COUR : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté par X______ et Y______ SA contre le jugement JTBL/795/2008 rendu le 6 juin 2008 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/19581/2007-5-D. - 7/7 - C/19581/2007 Au fond : Confirme ce jugement. Condamne X______ et Y______ SA, conjointement et solidairement, à verser à l'Etat de Genève un émolument d’appel de 300 fr. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Monsieur François CHAIX, président; Mesdames Marguerite JACOT-DES-COMBES et Florence KRAUSKOPF, juges; Messieurs Bertrand REICH et Olivier LUTZ, juges assesseurs; Madame Muriel REHFUSS, greffier. Le président : François CHAIX Le greffier : Muriel REHFUSS Indication des voies de recours : Le Tribunal fédéral connaît, comme juridiction ordinaire de recours, des recours en matière civile; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 72 à 77 et 90 ss de la loi sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110). Il connaît également des recours constitutionnels subsidiaires; la qualité et les autres conditions pour interjeter recours sont déterminées par les art. 113 à 119 et 90 ss LTF. Dans les deux cas, le recours motivé doit être formé dans les trente jours qui suivent la notification de l'expédition complète de l'arrêt attaqué. L'art. 119 al. 1 LTF prévoit que si une partie forme un recours ordinaire et un recours constitutionnel, elle doit déposer les deux recours dans un seul mémoire. Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14. Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF indéterminée.