<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2004.00407</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204808&amp;W10_KEY=13013566&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2004.00407</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 03.02.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 09.11.2005 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Ausnahmebewilligung nach Art. 24 - 24d bzw. 37a RPG</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachträgliche Baubewilligung für Erstellung einer Scheune (inzwischen als Werkhof für Tiefbauunternehmung verwendet) und für Umnutzung eines Umschlagplatzes (inzwischen baugewerblich genutzt); Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands; Wiederherstellungsfrist Das Beschwerdeverfahren ist nicht zu sistieren (E. 1). Das nachträglich eingereichte Aktenstück dient dem Beweis einer bereits früher erhobenen Behauptung und ist zu berücksichtigen. Ein Augenschein ist nicht notwendig (E. 2). Scheune: Der Bau der Scheune wurde 1980 bewilligt. Unklar ist, ob unter der damaligen Rechtslage die Baubewilligung von der Baudirektion ausdrücklich genehmigt wurde. Der Bauherr durfte aber von einer Genehmigung ausgehen. Die Bewilligung bezog sich auf eine Scheune für landwirtschaftliche Zwecke, nicht aber auf die Nutzung als Werkhof (E. 4.1.1 f.). Die Scheune war nach dem 1980 geltenden Recht nicht bewilligungsfähig (E. 4.2. am Anfang) und ist es auch nicht nach der heutigen Rechtslage (E. 4.2.1, 4.2.3): Die Voraussetzungen für Bauten in Streusiedlungsgebieten nach Art. 39 RPV (zur zweifelhaften Gesetzmässigkeit: E. 4.2.2) sind nicht erfüllt (fraglich, ob "Gebäudekomplex"; Tiefbauunternehmung ist kein K l e i n gewerbe). Umschlagplatz: Der Platz diente ursprünglich einer standortgebundenen forstwirtschaftlichen Nutzung. Die seit 1981 verfolgte nicht standortgebundene baugewerbliche Nutzung kann auch gestützt auf Art. 24c und Art. 37a RPG nicht nachträglich bewilligt werden (E. 5). Wiederherstellung: Die Nichtreaktion der örtlichen Baubehörde seit 23 Jahren steht unter den konkreten Umständen der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nicht entgegen. Dem Bauherrn musste die Bedeutung der baurechtlichen Hindernisse für die Umnutzung der Scheune und für die baugewerbliche Nutzung des Umschlagplatzes bewusst sein (E. 6.2 f.). Wiederherstellungsfrist: Die Frist ist angesichts der langen Duldung des baurechtswidrigen Zustands bis zum Erreichen des AHV-Alters des Bauherrn und Unternehmers (Ende 2008) zu verlängern. Teilweise Gutheissung der Beschwerde des Bauherrn (in Bezug auf Wiederherstellungsfrist). </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KIESPLATZ">KIESPLATZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG">NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSÃNDERUNG">NUTZUNGSÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECYCLINGPLATZ">RECYCLINGPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STREUSIEDLUNGSGEBIET">STREUSIEDLUNGSGEBIET</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TURBENTHAL">TURBENTHAL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMSCHLAGPLATZ">UMSCHLAGPLATZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERKHOF">WERKHOF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNGSFRIST">WIEDERHERSTELLUNGSFRIST</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWECKÃNDERUNG">ZWECKÃNDERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 24 RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24c RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 37a RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 39 RPV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 15. September 1980 erteilte die Baukommission X A die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung einer Scheune mit Einstellraum auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 1 im âÃbrigen Gemeindegebietâ von X. In einer Nebenbestimmung wurde festgehalten, dass die Scheune nur fÃ¼r landwirtschaftliche Zwecke verwendet werden dÃ¼rfe und jede ZweckÃ¤nderung der Bewilligungspflicht unterliege. Weiter wurde vorbehalten, dass die Baudirektion gemÃ¤ss § 2 der damals geltenden EinfÃ¼hrungsverordnung vom 19. Dezember 1979 zum RPG (EV RPG, ZÃ¼rcher Gesetzessammlung 1981, 700.15) die Bewilligung noch genehmige. Am 30. Dezember 1980 erteilte das Amt fÃ¼r GewÃ¤sserschutz und Wasserbau (AGW, heute AWEL) die fÃ¼r das Bauvorhaben notwendige gewÃ¤sserschutzrechtliche und wasserbaupolizeiliche Bewilligung. Eine fÃ¶rmliche raumplanungsrechtliche Genehmigung der Baubewilligung von Seiten der Baudirektion wurde nicht erteilt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die geplante Scheune Vers.-Nr. 2 wurde im Jahre 1981 erstellt und von A samt dem Platz um die Scheune herum fÃ¼r sein im Aufbau begriffenes Tiefbauunternehmen genutzt. Gleichzeitig wurde auch auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 3, 4 und 5 ein Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz eingerichtet.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>A ersuchte im FrÃ¼hjahr 2003 um Bewilligung einer Waschanlage fÃ¼r Lastwagen neben der bestehenden Scheune auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 1 und um nachtrÃ¤gliche Bewilligung der bereits erfolgten Umnutzung der Scheune sowie fÃ¼r den bereits erstellten Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz. Die betroffenen GrundstÃ¼cke befinden sich heute alle in der Landwirtschaftszone. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 24. und 25. September 2003 verweigerte die Baudirektion (Amt fÃ¼r Raumordnung und Vermessung, ARV) die Bewilligung fÃ¼r die Waschanlage und fÃ¼r den bereits erstellten Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz, bewilligte aber die Umnutzung der Scheune. Die Gemeinde wurde eingeladen, fÃ¼r den bereits begonnenen Bau der Waschanlage einen Baustopp zu erlassen und dafÃ¼r zu sorgen, dass auf dem Bauplatz sowie auf dem Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz der rechtmÃ¤ssige Zustand wiederhergestellt werde. Dementsprechend verweigerte auch die Baukommission X am 22. Oktober 2003 die Bewilligung fÃ¼r den Neubau der Waschanlage und fÃ¼r den Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz, setzte fÃ¼r die Wiederherstellung Fristen von 120 Tagen (Waschanlage) und 400 Tagen (Umschlagplatz) ab Eintritt der Rechtskraft des Beschlusses und erteilte die Bewilligung fÃ¼r die Umnutzung der Scheune. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen die VerfÃ¼gungen der Baudirektion und der Gemeinde erhob A Rekurs an den Regierungsrat mit dem Antrag, es sei ihm die Bewilligung fÃ¼r den Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz zu erteilen. Die Pro Natura gelangte ebenfalls mit Rekurs an den Regierungsrat und beantragte, die Umnutzung der Scheune sei zu verweigern, eventuell sei sie unter Einbezug des Ãkonomieteils des alten Bauernhauses auf das zulÃ¤ssige Mass zu reduzieren. Die Baukommission X sei aufzufordern, fÃ¼r die Umnutzung des Hofbereichs in einen Werkplatz ein nachtrÃ¤gliches Bewilligungsverfahren durchzufÃ¼hren.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Staatskanzlei vereinigte die beiden Rekurse zusammen mit einem weiteren Rekurs von A gegen eine am 6. Dezember 2002 verweigerte Bewilligung fÃ¼r Kiesabbau und WiederauffÃ¼llung auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 3. Am 14. Juli 2004 trennte der Regierungsrat das letztere Rechtsmittel wieder von den anderen und wies es ab (RRB 1056/2004). Am gleichen Tag wies der Regierungsrat auch den Rekurs von A betr. Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz ab, hiess hingegen den Rekurs der Pro Natura betr. Scheunenumnutzung gut, soweit er ihn nicht gegenstandslos betrachtete (Umnutzung Hofbereich). Weiter wurde A aufgefordert, die gewerbliche Nutzung der Scheune sowie des diese umgebenden Platzes binnen zwÃ¶lf Monaten ab Eintritt der Rechtskraft des Rekursentscheides aufzuheben und den rechtmÃ¤ssigen Zustand wiederherzustellen, ansonsten die Gemeinde X den rechtmÃ¤ssigen Zustand auf dem Wege der Ersatzvornahme wiederherzustellen habe bzw. Strafanzeige zu erstatten sei (RRB 1055/2004).</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>IV. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen den Rekursentscheid erhob A am 20. September 2004 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die BehÃ¶rden seien einzuladen, die nachgesuchten Bewilligungen fÃ¼r die Umnutzung der Scheune und den Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz zu erteilen, eventualiter sei auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes bei der Scheune und beim Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz zu verzichten, subeventualiter sei die Wiederherstellungsfrist angemessen, d.h. auf mindestens fÃ¼nf Jahre ab Rechtskraft des Entscheides zu verlÃ¤ngern, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen. In prozessualer Hinsicht beantragte der BeschwerdefÃ¼hrer, es sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren und das Beschwerdeverfahren sei einstweilen zu sistieren.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 19. Oktober 2004 erstattete die Pro Natura ihre Beschwerdeantwort und beantragte, der BeschwerdefÃ¼hrer sei zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes zu verpflichten, falls er in der Hauptsache unterliege. Mit einer VerlÃ¤ngerung der Beseitigungsfrist auf vier Jahre erklÃ¤rte sie sich einverstanden. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins und eine Sistierung des Verfahrens lehnte sie ab. Am 6. Oktober 2004 beantragte die Staatskanzlei im Auftrag des Regierungsrates die Abweisung der Beschwerde, ohne sich gegen die beantragte Sistierung zu wenden. Die Baudirektion beantragte am 28. Oktober 2004 ebenfalls die Beschwerdeabweisung.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 15. November 2004 reichte der BeschwerdefÃ¼hrer ein neues Beweismittel zu den Akten. Die Eingabe wurde den Beschwerdegegnerinnen zur Kenntnisnahme zugestellt.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer verlangt eine einstweilige Sistierung des Verfahrens, bis feststehe, ob eine einvernehmliche Streiterledigung mÃ¶glich sei oder nicht, bzw. bis eine der Parteien die Fortsetzung des Verfahrens verlangte. Die Beschwerdegegnerin widersetzt sich diesem Antrag, da rechtliche Grundsatzfragen im Vordergrund stÃ¤nden und wenig Raum fÃ¼r eine LÃ¶sung auf Verhandlungsebene bleibe. Das Beschwerdeverfahren ist daher fortzusetzen. </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der vom BeschwerdefÃ¼hrer im Nachgang an den Schriftenwechsel neu eingereichte Beschluss der Baukommission X betr. Baukontrolle vom 17. September 1982 dient dem Beweis seiner bereits frÃ¼her im Verfahren erhobenen Behauptung, wonach die Gemeinde von Anfang gewusst habe, dass er die Scheune fÃ¼r sein nichtlandwirtschaftliches Gewerbe nutze. Als neues Beweismittel ist das AktenstÃ¼ck damit zulÃ¤ssig und im Beschwerdeverfahren zu beachten (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 52 N. 14).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Weitere Beweiserhebungen sind jedoch nicht angezeigt. Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten samt PlÃ¤nen und Fotografien hervorgeht, erÃ¼brigt sich insbesondere ein Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 E. 1 mit weiteren Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im angefochtenen Entscheid ging der Regierungsrat im Wesentlichen davon aus, dass die 1981 erstellte Scheune nur fÃ¼r landwirtschaftliche Zwecke bewilligt worden und die raumplanungsrechtliche Genehmigung unterblieben sei. Der ebenfalls 1981 umgenutzte Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz sei nie bewilligt worden, obwohl bereits damals eine Bewilligungspflicht fÃ¼r Werk- und LagerplÃ¤tze bestanden habe. FÃ¼r beide Nutzungen hÃ¤tte nach dem damaligen Recht mangels Standortgebundenheit keine Bewilligung erteilt werden dÃ¼rfen. Auch nach dem heutigen Recht kÃ¤me keine Bewilligung fÃ¼r die zonenfremden und nicht standortgebundenen Nutzungen in Frage. Der als Neuanlage zu beurteilende Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz kÃ¶nne insbesondere auch nicht nach Art. 24c des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979/20. MÃ¤rz 1998 (RPG) bzw. Art. 37a RPG bewilligt werden, da der Grossvater des BeschwerdefÃ¼hrers den Platz frÃ¼her zu land- und forstwirtschaftlichen Zwecken oder/und im Randbereich allenfalls zur standortgebundenen Kiesausbeutung genutzt habe und der neue Platz ohnehin erst nach dem 1. Januar 1980 erstellt worden sei. FÃ¼r die Umnutzung der Scheune samt dem dazugehÃ¶rigen Hofbereich scheide sodann auch eine Bewilligung gemÃ¤ss Art. 39 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) in einem Gebiet mit traditioneller Streubauweise aus, da kein GebÃ¤udekomplex, sondern ein rein gewerblich genutzter Einzelbau vorliege. Der rechtmÃ¤ssige Zustand sei vom BeschwerdefÃ¼hrer wiederherzustellen, da keine GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes dagegen sprÃ¤chen. Zudem wiege die Verletzung der Ã¶ffentlichen Interessen schwer, da sich die fraglichen GrundstÃ¼cke im Landschaftsschutzgebiet befÃ¤nden. Der Anspruch auf Wiederherstellung sei auch nicht infolge Ablaufs einer Frist von 30 Jahren verwirkt. </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>FÃ¼r die Frage der BewilligungsfÃ¤higkeit der Scheunenumnutzung ist vorab strittig, fÃ¼r welche Nutzung der Scheunenneubau im Jahre 1980 ursprÃ¼nglich bewilligt und genehmigt worden ist. Der BeschwerdefÃ¼hrer macht dazu geltend, der Neubau sei im Hinblick auf eine gewerbliche Nutzung seines Tiefbaubetriebs bewilligt worden. Die Baukommission X sowie auch die Baudirektion hÃ¤tten Kenntnis davon gehabt, dass er die Scheune benÃ¶tige, weil er sich selbstÃ¤ndig habe machen wollen und zu diesem Zweck bereits einen Bagger, einen Trax und einen Lastwagen gekauft habe. Er habe dank einem Hinweis in der Baubewilligung auf die Genehmigung von Seiten der Baudirektion vertrauen dÃ¼rfen. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.1.1 </span></b><span>Bis zur Revision der Bauverfahrensverordnung am 5. September 1990 (BVV) wurde im Kanton ZÃ¼rich die nach Art. 25 Abs. 2 aRPG erforderliche kantonale Bewilligung fÃ¼r Bauten ausserhalb der Bauzonen im so genannten Meldeverfahren erteilt (§ 18 BVV in der Fassung vom 19. April 1978, ZÃ¼rcher Gesetzessammlung 1981, 700.6; vgl. auch BGE 118 Ib 326 E. 2a, 116 Ib 63 E. 6b, Prozessgeschichte in BGE 115 Ib 400). In diesem Verfahren musste die Gemeinde ein Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen jeweils vor der Bewilligungserteilung der Baudirektion melden, welche innert 30 Tagen zu entscheiden hatte, ob sie die kommunale Bewilligung ihrer Genehmigung unterstellen wollte. Ohne einen entsprechenden Entscheid innert Frist war keine kantonale Genehmigung nÃ¶tig. Dieses Verfahren war allerdings erst ab dem 1. Januar 1985 massgebend (Anhang 2.23 der Bauverfahrensverordnung in der Fassung vom 5. Dezember 1984, OS 49, 212). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Wie das Verfahren betreffend Bewilligungen ausserhalb der Bauzonen in den frÃ¼hen 80er Jahren durchgefÃ¼hrt wurde, ist unklar. Fest steht zwar, dass bereits damals die ZustÃ¤ndigkeit zur Bewilligungserteilung bei der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde lag und die Baudirektion den Entscheid lediglich zu genehmigen hatte (§ 2 EV RPG). Ob diese Genehmigung aber nach der damaligen Praxis als erteilt galt, wenn die von der Gemeinde orientierte Baudirektion sich nicht innert einer bestimmten Frist meldete, lÃ¤sst sich nicht eruieren. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.1.2 </span></b><span>Die von der Baukommission X erteilte Baubewilligung stÃ¼tzte sich auf einen Grundriss Schnitt und Fassadenplan vom 8. September 1980 und datierte selber vom 15. September 1980. Verschickt wurde die Bewilligung aber erst am 5. Dezember 1980, nachdem vom BeschwerdefÃ¼hrer offenbar noch ein BedÃ¼rfnisnachweis verlangt worden war (Datum: 3. Oktober 1980). Der vom BeschwerdefÃ¼hrer im Beschwerdeverfahren eingereichte Grundriss, Schnitt und Fassadenplan vom 8. September 1980 trÃ¤gt einen Stempel der Baukommission âGenehmigt mit Bedingungenâ vom 28. November 1980. Demnach ist unklar, wann die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde tatsÃ¤chlich entschieden hat und ob bzw. in welcher Art in der Zeit zwischen dem 15. September 1980 und dem 28. November 1980 allenfalls ein Meinungsaustausch zwischen der Baukommission und der Baudirektion stattgefunden hat. Immerhin darf aber aus dem Text der erteilten Baubewilligung der Baukommission X geschlossen werden, dass die Genehmigung der Baudirektion nicht nur bei fÃ¶rmlicher ErÃ¶ffnung, sondern auch durch blossen Fristablauf als erteilt gelten konnte. In Ziff. 12 der Bewilligung wurde nÃ¤mlich festgehalten, dass vor Eintritt der Rechtskraft der Genehmigung nicht mit den Bauarbeiten begonnen werden dÃ¼rfe und dass die Rechtskraft ohne gegenteiligen Bericht spÃ¤testens am 10. Januar 1981 eintrete. Dass dem BeschwerdefÃ¼hrer bis zu diesem Datum ein gegenteiliger Bericht zugestellt worden wÃ¤re, ist nicht aktenkundig und wird auch nicht behauptet. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei dieser Sachlage durfte der BeschwerdefÃ¼hrer als VerfÃ¼gungsadressat davon ausgehen, dass die erteilte Baubewilligung infolge Fristablaufs auch durch die Baudirektion genehmigt war. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dass dem BeschwerdefÃ¼hrer 1980 jedoch eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung der Scheune bewilligt worden wÃ¤re, lÃ¤sst sich aus den UmstÃ¤nden bei Bewilligungserteilung nicht ableiten. Aufgrund der Baubewilligung musste dem BeschwerdefÃ¼hrer klar sein, dass die kantonale Genehmigung nur soweit als durch Fristablauf erteilt gelten konnte, als die Baubewilligung selber ging. Diese aber bezeichnete als Bauobjekt eine âScheune mit Einstellraumâ und hielt in Ziff. 2 ausdrÃ¼cklich fest, die Scheune dÃ¼rfe nur fÃ¼r landwirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Wenn nun auch aus den BaugesuchsplÃ¤nen allenfalls eine andere Nutzung ablesbar gewesen sein mag â was keineswegs eindeutig der Fall ist â und auch der BedÃ¼rfnisnachweis vom 3. Oktober 1980 von der Notwendigkeit sprach, einen Trax, einen Bagger und einen Lastwagen einzustellen, kann daraus jedenfalls nicht gefolgert werden, dieser Sachverhalt sei der zustÃ¤ndigen kantonalen GenehmigungsbehÃ¶rde tatsÃ¤chlich zur Kenntnis gebracht bzw. von ihr genehmigt worden. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>An dieser Ausgangslage Ã¤nderte auch das spÃ¤tere Verhalten der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden nichts. Zwar belegt das Baukontrollprotokoll der Baukommission vom 17. September 1982, dass die Gemeinde zur Kenntnis genommen hatte, dass das errichtete GebÃ¤ude zum Ã¼berwiegenden Teil als gewerbliche EinstellrÃ¤ume benÃ¼tzt werde. Jedoch steht der Begriff gewerblich noch nicht zwingend in einem Gegensatz zu einem landwirtschaftlichen Zweck und kÃ¶nnte auch nur als GegenstÃ¼ck zu einer Wohnnutzung verstanden werden. Auf jeden Fall konnte aus dieser Bemerkung nicht geschlossen werden, dass die nur fÃ¼r eine landwirtschaftliche Nutzung erteilte Bewilligung und deren Genehmigung der Baudirektion nun einen neuen Sachverhalt mit abdeckte. Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer aus den nachfolgenden, vor diversen BehÃ¶rden durchgefÃ¼hrten Bewilligungsverfahren ableiten will, die Baudirektion hÃ¤tte auch die nichtlandwirtschaftliche Nutzung genehmigt, kann ihm ohnehin nicht gefolgt werden. In keinem dieser Verfahren hat die fÃ¼r die raumplanungsrechtliche Genehmigung allein zustÃ¤ndige Baudirektion etwas bewilligt oder genehmigt, das in irgendeiner Weise die Nutzung der Scheune als Werkhof beinhaltete. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>Zu Recht ist der Regierungsrat im Weiteren davon ausgegangen, dass die Umnutzung im Jahr 1981 nach dem damaligen Recht nicht bewilligungsfÃ¤hig war. Das anerkennt auch der BeschwerdefÃ¼hrer. Strittig ist jedoch, ob nach dem heute anwendbaren Art. 24 RPG in Verbindung mit Art. 39 RPV eine Bewilligung erteilt werden kann.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.2.1 </span></b><span>Nach dieser Bestimmung kÃ¶nnen die Kantone in Gebieten mit traditioneller Streubauweise, die im kantonalen Richtplan rÃ¤umlich festgelegt sind und in denen die Dauerbesiedlung im Hinblick auf die anzustrebende rÃ¤umliche Entwicklung gestÃ¤rkt werden soll, gewisse NutzungsÃ¤nderungen als standortgebunden bewilligen. Im kantonalen Richtplan vom 31. Januar 1995 hat der Kantonsrat die Gemeinde X als solches Gebiet bezeichnet (Text, Ziff. 3.2.4). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nach dem hier interessierenden Art. 39 Abs. 1 lit. b RPV kann die NutzungsÃ¤nderung bewilligt werden, wenn sie bestehende Bauten oder GebÃ¤udekomplexe betrifft, die Wohnungen enthalten, und zu Zwecken des im Einzelnen beispielhaft angefÃ¼hrten Ã¶rtlichen Kleingewerbes erfolgt. Dabei darf der Gewerbeteil in der Regel nicht mehr als die HÃ¤lfte der Baute oder des GebÃ¤udekomplexes beanspruchen. Nach Art. 39 Abs. 2 lit. a bis f RPV ist die Bewilligung an verschiedene weitere raumplanungsrechtliche Voraussetzungen geknÃ¼pft. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.2.2 </span></b><span>Art. 39 RPV entspricht im Wesentlichen Art. 24 der Raumplanungsverordnung in der Fassung vom 22. Mai 1996 (AS 1996, 1534), der seinerseits auf Art. 24 der Raumplanungsverordnung in der ursprÃ¼nglichen Fassung vom 2. Oktober 1989 (AS 1989, 1985) zurÃ¼ckging, wo erstmals Bestimmungen Ã¼ber die Erhaltung bestehender Bausubstanz ausserhalb der Bauzone auf Verordnungsebene erlassen wurden (vgl. Raumplanungsverordnung vom 26. MÃ¤rz 1986, AS 1986, 626). Mit der Zulassung kleingewerblicher Umnutzungen erweitert Art. 39 Abs. 1 RPV letztlich den in Art. 24 lit. a RPG definierten Begriff der Standortgebundenheit und perpetuiert auf Verordnungsebene einen eigenstÃ¤ndigen Ausnahmetatbestand, welcher neben den zahlreichen neuen ins Gesetz aufgenommenen SondertatbestÃ¤nden zur Anwendung gelangen soll. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei der Beratung der RPG-Revision im Jahre 1997 brachte der damalige Nationalrat Samuel Schmid einen Antrag ein, wonach den Kantonen zu gestatten sei, in gut erhaltenen landwirtschaftlichen Wohnbauten landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zuzulassen und vorzusehen, dass diese mit einer kleingewerblichen Nutzung verbunden werden dÃ¼rfen (Amtl. Bull. NR 1997, S. 1862 f.). Zur BegrÃ¼ndung brachte er vor, die intakte Bausubstanz mÃ¼sse unter anderem auch in traditionellen Streubaugebieten weiterhin genutzt werden kÃ¶nnen. Der Antrag wurde abgelehnt im Wesentlichen mit der BegrÃ¼ndung, der Bundesrat sei beauftragt worden, den BedÃ¼rfnissen der Landwirtschaft nach ergÃ¤nzender gewerblicher TÃ¤tigkeit besser Rechnung zu tragen, was erfÃ¼llt sei. Das Kleingewerbe habe bei der landwirtschaftsfremden Wohnnutzung keinen Bezug mehr zur Landwirtschaft und solle gegenÃ¼ber dem Ã¼brigen in der Bauzone angesiedelten Gewerbe keinen Wettbewerbsvorteil erhalten. Bei Annahme des Antrages bestehe die Gefahr, dass eine saubere Trennung zwischen Baugebiet und Nichtbaugebiet schleichend relativiert werde (Voten Stucki, Epiney, Durrer, Dupraz und Koller, Amtl. Bull. NR 1997, S. 1866 ff.). Damit darf angenommen werden, dass der Gesetzgeber eine Ã¼ber die Gesetzesrevision hinausgehende weitere Ãffnung der Landwirtschaftszone fÃ¼r die kleingewerbliche Umnutzung bestehender Wohnbauten ausdrÃ¼cklich ablehnte. Es bestehen daher beachtenswerte GrÃ¼nde zur Annahme, dass Art. 39 Abs. 1 lit. b RPV gesetzeswidrig und damit unbeachtlich ist (vgl. Peter Karlen, Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24â24d RPG, in: ZBl 101/2001, S. 291 ff., 294 und 305). Auf der anderen Seite kann jedoch auch eingewendet werden, der Gesetzgeber habe mit der Gesetzesrevision nicht UmnutzungsmÃ¶glichkeiten verbieten wollen, die bereits nach dem bisherigen Verordnungsrecht in traditionellen Streubaugebieten zulÃ¤ssig waren, zumal die EinflussmÃ¶glichkeiten des Bundes dank des Erfordernisses des kantonalen Richtplaneintrages hier grÃ¶sser sind als im Anwendungsbereich von Art. 24d RPG, wo der Bund nur im Einzelfall Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben kann (vgl. Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht, ErlÃ¤uterungen zur Raumplanungsverordnung, Bern 2000, S. 40). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Frage braucht an dieser Stelle nicht abschliessend geprÃ¼ft zu werden, da die vorliegend strittige Umnutzungsbewilligung selbst bei Anwendung von Art. 39 Abs. 1 lit. b RPV nicht erteilt werden kÃ¶nnte. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.2.3 </span></b><span>Da die umgenutzte Scheune selber keine WohnrÃ¤ume enthÃ¤lt, kommt eine Bewilligung nach Art. 39 Abs. 1 lit. b RPV nur in Frage, wenn die Scheune zusammen mit dem ehemaligen Vielzweckbauernhaus Assek.-Nr. 6 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 7 als GebÃ¤udekomplex angesehen wird. Der Regierungsrat verneinte diese Voraussetzung, da Scheune und Wohnhaus rund 25 m voneinander entfernt liegen und zwischen ihnen ein Flurweg verlÃ¤uft. Ob diese Beurteilung zutrifft, ist zumindest fraglich. Zwar muss das umzunutzende GebÃ¤ude in der Tat sowohl visuell als auch funktionell zu einem bestehenden GebÃ¤udekomplex gehÃ¶ren (vgl. Christoph Bandli/Lukas BÃ¼hlmann/FranÃ§oise Nicati/Pierre Tschannen, Zur neuen Raumplanungsverordnung des Bundes, in: Baurecht 1990, S. 20 ff., S. 25), jedoch besteht vorliegend durchaus ein visueller Zusammenhang und erscheint es auch nicht als allzu aussergewÃ¶hnlich, dass eine landwirtschaftliche Siedlung AbstÃ¤nde zwischen Wohn- und Ãkonomie-/Stallbaute im hier gegebenen Ausmass aufweist. In funktioneller Hinsicht jedenfalls wurde die fragliche Scheune durchaus im Zusammenhang mit dem vom BeschwerdefÃ¼hrer bewohnten Bauernhaus im L bewilligt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Fraglich ist im Weiteren, ob es sich beim Tiefbauunternehmen des BeschwerdefÃ¼hrers noch um ein Ã¶rtliches Kleingewerbe im Sinne von Art. 39 Abs. 1 lit. b RPV handelt. Aufgrund der in der Bestimmung beispielhaft aufzÃ¤hlten Gewerbearten (KÃ¤sereien, holzverarbeitende Betriebe, mechanische WerkstÃ¤tten, Schlossereien, DetailhandelslÃ¤den, WirtshÃ¤user) dÃ¼rften hier industrieÃ¤hnliche Betriebe mit mehr als fÃ¼nf ArbeitsplÃ¤tzen und serienmÃ¤ssiger, automatisierter Produktionsform und entsprechend hohem Investitionsbedarf ausgeschlossen sein (vgl. Bandli/BÃ¼hlmann/Nicati/Tschannen, S. 25). Der Betrieb des BeschwerdefÃ¼hrers beschÃ¤ftigt nach dessen Angaben zwei Voll- und einen Teilzeitangestellten und fÃ¼hrt in den Gemeinden Y, Z und X kleinere Strassenbauarbeiten wie Reparaturen, Ausbesserungen und Belagserneuerungen durch. Von der Anzahl der Angestellten und dem Einsatzgebiet her erfÃ¼llt der Tiefbautrieb damit wohl gerade noch die Anforderungen eines lokalen Gewerbes. Jedoch spricht der Umstand, dass selbst ein kleines Tiefbauunternehmen wie das vorliegende einen relativ grossen BetriebsflÃ¤chenbedarf innerhalb und ausserhalb eines GebÃ¤udes aufweist, klar gegen ein Ã¶rtliches <i>Klein</i>gewerbe. Insofern muss die in Art. 39 Abs. 1 lit. b RPV zusÃ¤tzlich verlangte BeschrÃ¤nkung des Gewerbevolumens auf die HÃ¤lfte des GebÃ¤udekomplexes mit zur Auslegung des Begriffes des Ã¶rtlichen Kleingewerbes herangezogen werden. Eine Gewerbeart, die von vornherein wesentlich mehr FlÃ¤che beansprucht als eine Ã¼bliche bÃ¤uerliche Wohnung, kann aber nicht mehr als Ã¶rtliches Kleingewerbe im Sinne von Art. 39 Abs. 1 lit. b RPV gelten. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die GrundflÃ¤che der Scheune betrÃ¤gt im vorliegenden Fall fast das Doppelte derjenigen des Bauernhauses, welches seinerseits als ehemaliges Vielzweckbauernhaus nur teilweise der Wohnnutzung zugerechnet werden kann. Damit dÃ¼rfte, selbst wenn die GesamthÃ¶hen von Scheune und Bauernhaus in etwa vergleichbar sind, das gesamte Gewerbevolumen ein Mehrfaches des Wohnvolumens betragen. Dementsprechend wird die nach Art. 39 Abs. 1 lit. b RPV zwar nur âin der Regelâ massgebende Volumenbegrenzung auf die HÃ¤lfte des ganzen Komplexes hier bei weitem nicht eingehalten. GrÃ¼nde fÃ¼r ein derart massives Abweichen von der Regel sind nicht ersichtlich. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>DemgemÃ¤ss hat der Regierungsrat zu Recht die nachtrÃ¤gliche Bewilligung fÃ¼r die bereits erfolgte Scheunenumnutzung verweigert. Unter diesen UmstÃ¤nden kann offen bleiben, ob die Umnutzung die weiteren Voraussetzungen gemÃ¤ss Art. 39 Abs. 2 RPV erfÃ¼llt, insbesondere ob ihr keine Ã¼berwiegenden Interessen des Landschaftsschutzes entgegenstehen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Hinsichtlich des bestehenden Umschlag-, Recycling- und Kiesplatzes macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, dieser sei schon seit Jahrzehnten von seinem Grossvater und seinem Vater gewerblich genutzt worden und habe bei seiner Errichtung gar keiner Bewilligung bedurft. Falls man dem Platz keinen Bestandesschutz zugestehen wolle, so sei er immerhin als betriebsnotwendiger Bestandteil des Werkhofes bewilligungsfÃ¤hig.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nach den Angaben des BeschwerdefÃ¼hrers waren sowohl sein Grossvater wie auch sein Vater als Landwirte tÃ¤tig. Der Platz wurde von ihnen zunÃ¤chst als KÃ¶hler- und spÃ¤ter als Kiesumschlagplatz im Zusammenhang mit einem kleinen Kiesabbaugebiet auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 3 genutzt. Bei der damaligen Nutzung handelte es sich demnach um eine forstwirtschaftliche bzw. um eine standortgebundene Nutzung. Die Luftaufnahmen von Juli 1981 zeigen zudem, dass der damalige Platz von seiner Ausdehnung her um ein Vielfaches kleiner war als der heute beanspruchte. Damit steht fest, dass die Nutzbarmachung des Platzes fÃ¼r den nicht standortgebundenen Tiefbaubetrieb des BeschwerdefÃ¼hrers im Jahre 1981 eine bewilligungspflichtige NutzungsÃ¤nderung einer baurechtlich relevanten FlÃ¤che im Sinne von § 309 Abs. 1 lit. b Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) darstellte. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Bezug auf die BewilligungsfÃ¤higkeit des Platzes hat der Regierungsrat zutreffend ausgefÃ¼hrt, eine Bewilligung nach altem Recht komme mangels Standortgebundenheit nicht in Frage. Es liege aber auch nach neuem Recht kein Anwendungsfall von Art. 24c RPG vor, wenn die frÃ¼here Nutzung land- und forstwirtschaftlich bzw. standortgebunden gewesen sei. Ebenso verneinte er zu Recht die Anwendbarkeit von Art. 37a RPG, da der Platz vom BeschwerdefÃ¼hrer erst nach dem 1. Januar 1980 erstellt worden sei. Da nach dem vorstehend AusgefÃ¼hrten auch die Umnutzung der Scheune nicht bewilligungsfÃ¤hig ist, kann der Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz schliesslich auch nicht als Bestandteil des Werkhofes im Sinne von Art. 24 RPG in Verbindung mit Art. 39 RPV bewilligt werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>6. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.1 </span></b><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer wehrt sich gegen die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes, da die bestehende gewerbliche Nutzung wÃ¤hrend 23 Jahren von der BehÃ¶rde nicht nur stillschweigend geduldet, sondern ausdrÃ¼cklich akzeptiert worden sei. Der gewerbliche Verwendungszweck sei vom BeschwerdefÃ¼hrer nie verheimlicht worden, weshalb er als gutglÃ¤ubig gelten kÃ¶nne. Im Vertrauen auf das behÃ¶rdliche Verhalten habe er den Betrieb weiterentwickelt und VermÃ¶gensdispositionen getroffen, die sich nicht ohne Nachteil rÃ¼ckgÃ¤ngig machen liessen. Zudem bestehe am Fortbestand seines Betriebes auch ein Ã¶ffentliches Interesse. Die 30-jÃ¤hrige Frist fÃ¼r die Verwirkung des behÃ¶rdlichen Beseitigungsanspruches sei keine absolute und kÃ¶nne je nachdem auch verlÃ¤ngert oder verkÃ¼rzt werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.2 </span></b><span>Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der BehÃ¶rden, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes zu verlangen, im Interesse der Rechtssicherheit grundsÃ¤tzlich nach 30 Jahren. GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes kÃ¶nnen allerdings auch eine kÃ¼rzere Verwirkungsfrist rechtfertigen, dies namentlich dann, wenn die BaupolizeibehÃ¶rden zwar vor Ablauf der 30-jÃ¤hrigen Frist einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber Ã¼ber Jahre hinaus dul­deten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei An­wendung der gebotenen Sorgfalt hÃ¤tten kennen mÃ¼ssen. Solange die BehÃ¶rde jedoch bloss untÃ¤tig geblieben ist, erscheint bei der Deutung der UntÃ¤tigkeit als behÃ¶rdliche Duldung grosse ZurÃ¼ckhaltung geboten (BGr, 19. September 2001, 1P.768/2000 E. 3, www.bger.ch<span> </span>und ZBl 102/2002, S. 188; BGE 107 la 121 E. 1; VGr, 24. Januar 2002, BEZ 2002 Nr. 4 E. 4a mit Hinweisen). Auf Vertrauensschutz kann sich sodann nur berufen, wer selber in guten Glauben gehandelt hat (BGE 113 Ia 332 E. 3b = Pra 77/1988 Nr. 130; BGE 111 Ib 213 E. 6a; VGr, 24. Januar 2002, BEZ 2002 Nr. 4 E. 4c). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.3 </span></b><span>Im vorliegenden Fall kann angenommen werden, dass die Baukommission X bei der gebotenen Sorgfalt von Anfang an hÃ¤tte erkennen kÃ¶nnen, dass der Scheunenneubau nicht landwirtschaftlich, sondern fÃ¼r das im Aufbau begriffene Tiefbauunternehmen des BeschwerdefÃ¼hrers genutzt wurde. Aufgrund des BedÃ¼rfnisnachweises vom 3. Oktober 1980 und der darin erwÃ¤hnten GerÃ¤te (Bagger, Trax und Lastwagen) sowie dank der 1982 durchgefÃ¼hrten Kontrolle hat sie die nichtlandwirtschaftliche Nutzung der Scheune mÃ¶glicherweise sogar tatsÃ¤chlich erkannt. Insofern sollte die Auflage in der Baubewilligung, wonach nur eine landwirtschaftliche Nutzung zulÃ¤ssig sei, wohl eher dem Buchstaben des Gesetzes, als den tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnissen Rechnung tragen. SpÃ¤testens im Verfahren betr. Bewilligung einer Mulde fÃ¼r Alteisen und eines BehÃ¤lters fÃ¼r Baggerschaufeln und BetonkÃ¼bel im Jahre 1997 war sodann vollends klar, welcher Nutzung das als Werkhof bezeichnete GebÃ¤ude diente. Dennoch durfte der BeschwerdefÃ¼hrer daraus nichts fÃ¼r sich ableiten. Es kann ihm zwar nicht vorgeworfen werden, dass er die tatsÃ¤chliche Nutzung der Scheune aktiv verheimlicht hÃ¤tte, jedoch musste ihm als VerfÃ¼gungsadressat der ursprÃ¼nglichen Baubewilligung inklusive der expliziten Nutzungsauflage bewusst sein und auch in den folgenden Jahren bewusst bleiben, dass das GebÃ¤ude nur im Zusammenhang mit einer landwirtschaftlichen Nutzung bewilligt worden war. Auch wenn sich die Baukommission als die fÃ¼r den Vollzug des Bau- und Planungsrechtes zustÃ¤ndige BehÃ¶rde durchaus widersprÃ¼chlich verhielt, so hat es sich der BeschwerdefÃ¼hrer doch zu einem wesentlichen Teil selber zuzuschreiben, wenn er in einen Betrieb investierte, dessen Existenzberechtigung raumplanungsrechtlich nicht abgesichert war. Dabei darf von ihm als Inhaber eines â wenn auch nur kleinen â Tiefbaubetriebes erwartet werden, die Verbindlichkeit einer ausdrÃ¼cklichen behÃ¶rdlichen NutzungsbeschrÃ¤nkung zu erkennen. Ohne die explizite Aufhebung der ursprÃ¼nglichen Auflage im Sinne einer fÃ¶rmlichen Bewilligung der nichtlandwirtschaftlichen Nutzung und deren Genehmigung durch die kantonale Baudirektion durfte er daher nicht darauf vertrauen, die BehÃ¶rde verzichte definitiv auf die Durchsetzung der ursprÃ¼nglichen NutzungsbeschrÃ¤nkung. In diesem Sinne hinderte ihn die ursprÃ¼ngliche Auflage auch daran, die betriebliche Weiterentwicklung am gegebenen Standort in gutem Glauben voranzutreiben.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gleiches gilt im Wesentlichen auch fÃ¼r den Umschlag-, Recycling- und Kiesplatz, dessen Nutzung ausschliesslich im Zusammenhang mit der betrieblichen Nutzung des Werkhofes stand. Dem BeschwerdefÃ¼hrer als Tiefbauunternehmer musste klar sein, dass der Wechsel von einer forstwirtschaftlichen/standortgebundenen zu einer baugewerblichen Platznutzung und die immense VergrÃ¶sserung des Platzes nicht ohne fÃ¶rmliche Bewilligung erfolgen durften. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Angesichts des erheblichen raumplanungsrechtlichen Verstosses und in WÃ¼rdigung der gegebenen UmstÃ¤nde besteht daher kein Anlass dafÃ¼r, den Anspruch der BehÃ¶rden auf Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes bereits nach Ablauf von 23 Jahren seit Errichtung der Scheune und Einrichtung des Platzes als verwirkt zu betrachten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.4 </span></b><span>Eventualiter verlangt der BeschwerdefÃ¼hrer eine VerlÃ¤ngerung der Wiederherstellungsfrist auf mindestens fÃ¼nf Jahre ab Rechtskraft des Entscheides. Er macht dazu geltend, einer kÃ¼rzeren Frist stÃ¼nden wesentliche private und auch Ã¶ffentliche Interessen entgegen. Er wÃ¤re gezwungen, seinen Betrieb aufzuheben, da er diesen nicht in eine Gewerbe- oder Industriezone verlegen kÃ¶nne, und mÃ¼sste seine Angestellten entlassen, was deren bleibende Arbeitslosigkeit nach sich ziehen wÃ¼rde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerdegegner 1 erklÃ¤rte, sich mit einer VerlÃ¤ngerung der Beseitigungsfrist auf vier Jahre einverstanden, da der 61-jÃ¤hrige BeschwerdefÃ¼hrer dann das AHV-Alter erreicht habe und berufliche und private Vorsorge erhalten werde. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Da vorliegend bereits ein wesentlicher Teil der 30-jÃ¤hrigen Verwirkungsfrist verstrichen ist, die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde den baurechtswidrigen Zustand immerhin wÃ¤hrend langer Zeit ohne Einschreiten duldete und der BeschwerdefÃ¼hrer offenbar innert absehbarer Zeit ohnehin das AHV-Alter erreichen wird, rechtfertigt es sich, eine FristverlÃ¤ngerung im Sinne des Antrages der Beschwerdegegnerin 1 zu gewÃ¤hren. Damit der BeschwerdefÃ¼hrer nicht durch Einlegen einer Verwaltungsgerichtsbeschwerde zu einer zusÃ¤tzlichen FristverlÃ¤ngerung gelangt, ist die Frist nicht auf die Rechtskraft des vorliegenden Entscheides sondern auf Ende 2008 zu terminieren. Bei dieser Fristansetzung muss dem BeschwerdefÃ¼hrer aber klar sein, dass eine weitere Erstreckung der Beseitigungsfrist nicht in Frage kommt und er daher â falls dies tatsÃ¤chlich notwendig ist â die definitive Betriebsschliessung auf diesen Zeitpunkt hin planen muss. Entsprechend den angefochtenen Entscheiden sind bei Nichteinhaltung der Frist die Ersatzvornahme und eine Strafanzeige anzudrohen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>7. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu 4/5 dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen. Unter den hier gegebenen UmstÃ¤nden rechtfertigt es sich sodann, die restlichen Gerichtskosten nicht der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen, sondern auf die Gerichtskasse zu nehmen (§ 13 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 70 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht dem BeschwerdefÃ¼hrer damit nicht zu (vgl. § 17 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerin 1 hat keine solche verlangt. </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. DemgemÃ¤ss wird dem BeschwerdefÃ¼hrer eine Frist bis Ende 2008 angesetzt, um die gewerbliche Nutzung der Scheune, des diese umgebenden Platzes sowie des Umschlag-, Recycling- und Kiesplatzes aufzugeben und den rechtmÃ¤ssigen Zustand wiederherzustellen, ansonsten die Beschwerdegegnerin 4 den rechtmÃ¤ssigen Zustand auf dem Weg der Ersatzvornahme wiederherzustellen hat bzw. Strafanzeige zu erstatten ist. Im Ã¼brigen Umfang wird die Beschwerde abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten, <br/> Fr. 4'150.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer zu 4/5 auferlegt und im Ã¼brigen Umfang auf die Gerichtskasse genommen.</p> <p class="Einzug2">4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</p> <p class="Urteilstext"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>