<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00160</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221965&amp;W10_KEY=13013469&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00160</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.12.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nebenbestimmungsweise Heilung von Mängeln. Auch bei zurückversetzten Fassaden bildet die Dachfläche des obersten Vollgeschosses den oberen Messpunkt der Gebäudehöhe, wenn dieses in der Gesamtbetrachtung fassadenbildend wirkt (E. 4.3). Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen. Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen können mithin lediglich untergeordnete Mängel eines Baugesuchs behoben werden. Die Möglichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfällt, wenn die Mängel eine wesentliche Projektänderung bzw. eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erfordern (E. 6.1). Bereits mit Blick auf die unterschiedlichen Behebungsvarianten kann nicht mehr von einem geringfügigen Projektmangel die Rede sein, der mit einer ausreichend konkreten Nebenbestimmung behoben werden könnte (E. 6.4 ff.). Auch mit Blick auf den Nachbarschutz erscheint eine Neuprojektierung zwingend (E. 6.7). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEILUNG">HEILUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MÃNGELBEHEBUNG">MÃNGELBEHEBUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNGEN">NEBENBESTIMMUNGEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=55379" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00160</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. Dezember 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<span> </span></span><span>D,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>E,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat StÃ¤fa,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 19. Mai 2020 erteilte der Gemeinderat StÃ¤fa E und D unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau von zwei MehrfamilienhÃ¤usern auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 und 03 in StÃ¤fa.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen gelangten E und D mit Rekurs vom 19. Juni 2020 an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung dreier Auflagen (Bauherrenrekurs; vorinstanzliche GeschÃ¤ftsnummer 04). Am 22. Juni 2020 erhoben sodann A und B Rekurs bei der Vorinstanz mit dem Antrag, die Baubewilligung aufzuheben (Nachbarrekurs; vorinstanzliche GeschÃ¤ftsnummer 05). </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht vereinigte die Verfahren mit Entscheid vom 27. Januar 2021, wies den Bauherrenrekurs ab und hiess den Nachbarrekurs teilweise gut. DemgemÃ¤ss wurde der Beschluss des Gemeinderats StÃ¤fa mit der Auflage ergÃ¤nzt, dass die Bauherrschaft vor Baufreigabe Ã¼berarbeitete PlÃ¤ne zur Bewilligung einzureichen habe, aus denen hervorgehe, dass das Bauvorhaben den Grenzabstand und die GebÃ¤udehÃ¶he einhalte. Im Ãbrigen wies das Baurekursgericht (auch) den Nachbarrekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhoben A und B am 3. MÃ¤rz 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten, die Baubewilligung sei nicht um eine Auflage zu ergÃ¤nzen, sondern vollstÃ¤ndig aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 15. MÃ¤rz 2021 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat StÃ¤fa beantragte am 1. April 2021, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. D und E stellten mit Beschwerdeantwort vom 9. April 2021 den Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Die Replik- und Duplikschrift vom 10. bzw. 19. Mai 2021 brachte keine AnnÃ¤herung der Standpunkte.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind als EigentÃ¼merin bzw. als dauerhafter Bewohner des Ã¶stlich angrenzenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 06 sowie als im Rekursverfahren teilweise Unterliegende ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt. Auf die Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde StÃ¤fa (BZO) in der Wohnzone W2/1,9 und ist mit zwei zum Abbruch vorgesehenen WohngebÃ¤uden Ã¼berstellt. An deren statt sind ein nÃ¶rdliches und ein sÃ¼dliches Mehrfamilienhaus mit insgesamt acht Wohneinheiten und einer gemeinsamen Tiefgarage geplant. Die Erschliessung soll Ã¼ber die vor dem sÃ¼dlichen Mehrfamilienhaus befindliche Tiefgaragenzufahrt zur G-Strasse hin erfolgen. Das gemeinsame Untergeschoss begreift auch den Bereich zwischen den beiden MehrfamilienhÃ¤usern und beinhaltet nebst 17 FahrzeugabstellplÃ¤tzen im Wesentlichen Keller-, Trocknungs- und TechnikrÃ¤ume sowie FahrradabstellplÃ¤tze.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Strittig ist, ob die von der Vorinstanz erkannten MÃ¤ngel betreffend GebÃ¤udehÃ¶he und betreffend GrenzabstÃ¤nde des nÃ¶rdlichen Mehrfamilienhauses nebenbestimmungsweise heilbar sind. In Bezug auf den Mangel betreffend GebÃ¤udehÃ¶he ist zudem dessen Umfang umstritten; nach Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden ist die GebÃ¤udehÃ¶henÃ¼berschreitung grÃ¶sser als von der Vorinstanz angenommen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die private Beschwerdegegnerschaft 1 sieht beim nÃ¶rdlichen Mehrfamilienhaus den Bau von zwei Vollgeschossen unter Flachdach sowie von einem anrechenbaren Untergeschoss vor. Das zweite â nicht anrechenbare â Untergeschoss bildet die erwÃ¤hnte Tiefgarage. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>In der Zone W2/1,9 betrÃ¤gt die GebÃ¤udehÃ¶he gemÃ¤ss Art. 13 Abs. 2 lit. b 2. Spiegelstrich BZO diesfalls maximal 8,5 m. Mit der Auffassung der Vorinstanz ist zunÃ¤chst die in den BauplÃ¤nen eingezeichnete, sich auf ein hypothetisches Dachprofil stÃ¼tzende Messweise ("KÃ¤seglocke") nicht korrekt, nachdem die BZO StÃ¤fa Geschosszahlvorschriften enthÃ¤lt und es sich vorliegend auch nicht um eine SchrÃ¤gdachbaute handelt (vgl. VGr, 11. MÃ¤rz 2009, VB.2008.00435, E. 2.2, auch zum Nachfolgenden). Es kann in Anwendung von <span>§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG auf die vorinstanzlichen AusfÃ¼hrungen verwiesen werden. Massgebend ist nicht ein hypothetisches GebÃ¤udeprofil. Die GebÃ¤udehÃ¶he ist vorliegend vielmehr im herkÃ¶mmlichen Sinne von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunterliegenden gewachsenen Boden zu messen (§ 280 Abs. 1, 1. Teilsatz PBG). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b><span>Die fÃ¼r die Messung der GebÃ¤udehÃ¶he massgebliche (hypothetische) sÃ¼dliche Trauffassade des Mehrfamilienhauses Nord ist vorliegend gestaffelt. Die Fassade des oberen Vollgeschosses ist gegenÃ¼ber den Fassaden der darunterliegenden Geschosse (unteres Vollgeschoss und anrechenbares Untergeschoss) zurÃ¼ckversetzt. Auch bei zurÃ¼ckversetzten Fassaden bildet die DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses den oberen Messpunkt der GebÃ¤udehÃ¶he, wenn dieses in der Gesamtbetrachtung fassadenbildend wirkt. Das ist vorliegend zu bejahen. Die Absturzsicherung und das Terrassenvordach auf (nur) 6,33 m LÃ¤nge fÃ¼hren mit der Auffassung der Vorinstanz, mit welcher sich die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht substanziiert auseinandersetzen, nicht dazu, dass die rÃ¼ckversetzte Fassade dieses obersten Vollgeschosses optisch nicht mehr eigenstÃ¤ndig in Erscheinung treten wÃ¼rde (vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 1178; der vorliegende Fall entspricht abgesehen vom Terrassenvordach der dort publizierten Skizze).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b><span>Der Schnittpunkt zwischen Fassade und DachflÃ¤che des obersten, zurÃ¼ckversetzten Vollgeschosses liegt auf 461,60<sup>5</sup> m Ã¼.</span><span> </span><span>M. Von diesem Punkt aus ist im Lot senkrecht auf den darunterliegenden gewachsenen Boden zu messen. Bei der sÃ¼dÃ¶stlichen GebÃ¤udeecke ergibt dies auf einer LÃ¤nge von 4,53 m (vorspringendes Wohnzimmer) eine GebÃ¤udehÃ¶henÃ¼berschreitung von bis zu 0,3 m. Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden ist vorliegend der Punkt 461,60<sup>5</sup> m Ã¼.</span><span> </span><span>M. am tatsÃ¤chlichen GebÃ¤udekÃ¶rper des zurÃ¼ckversetzten obersten Vollgeschosses relevant, da dieses wie erwÃ¤hnt optisch eigenstÃ¤ndig in Erscheinung tritt. DemgemÃ¤ss ist nicht ein weiter sÃ¼dlich liegender, quasi in der virtuellen VerlÃ¤ngerung der Fassade der unteren Geschosse auf derselben HÃ¶he in der Luft zu definierender Punkt massgeblich. Die vorliegende GebÃ¤udekonstellation ist nicht mit dem in </span>Ziff. 16.5.2.4 des zitierten Werks von Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz erwÃ¤hnten Entscheid (VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 3.4.2) eines bezÃ¼glich der Geschossigkeit recht ungewÃ¶hnlichen GebÃ¤udekÃ¶rpers vergleichbar, zumal es in jenem Entscheid ohnehin um ein Attikageschoss bzw. um ein hypothetisches Dachprofil ging.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Zusammengefasst liegt eine GebÃ¤udehÃ¶henÃ¼berschreitung â nur, aber immerhin â in dem bereits von der Vorinstanz eruierten Umfang vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der fÃ¼r die Nordfassade des Mehrfamilienhauses Nord zur Anwendung gelangende kleine Grundabstand betrÃ¤gt grundsÃ¤tzlich 4 m (Art. 13 Abs. 1 BZO). GemÃ¤ss Art. 14a Abs. 1 BZO ist der Grenzabstand um die HÃ¤lfte der MehrlÃ¤nge bis auf maximal 10 m zu vergrÃ¶ssern, wenn in der Zone W2/1,9 eine FassadenlÃ¤nge mehr als 25 m misst. Nach Art. 14a Abs. 2 2. Spiegelstrich BZO werden bei der Berechnung der fÃ¼r die MehrlÃ¤ngenzuschlÃ¤ge massgeblichen FassadenlÃ¤ngen die FassadenlÃ¤ngen von GebÃ¤uden zusammengerechnet, wenn in der Zone W2/1,9 ein GebÃ¤udeabstand von 8 m unterschritten wird.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit der Auffassung der Vorinstanz hÃ¤lt das Mehrfamilienhaus Nord an seiner nordÃ¶stlichen Ecke zum Ã¶stlich gelegenen, vorbestehenden GebÃ¤ude der BeschwerdefÃ¼hrenden an der G-Strasse 07 einen GebÃ¤udeabstand von minimal nur rund 7,5 m ein. In sÃ¼dliche Richtung erhÃ¶ht sich der GebÃ¤udeabstand, da die Grundrisse der GebÃ¤ude nicht absolut parallel verlaufen, leicht; bis auf maximal ca. 7,8 m. In Anwendung von Art. 14a Abs. 2 2. Spiegelstrich BZO sind daher die Nordfassaden des geplanten Mehrfamilienhauses Nord (26,75 m) und des GebÃ¤udes an der G-Strasse 07 (8 m [www.gis.zh.ch]) bei der Berechnung des MehrlÃ¤ngenzuschlags zusammenzurechnen. Eine demgemÃ¤ss 34,75 m lange Fassade hÃ¤tte zur Grenze zu den nÃ¶rdlich gelegenen GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 08 und 09 einen Abstand von 4 m plus 4,875 m (9,75 m MehrlÃ¤nge / 2), sprich 8,875 m, einzuhalten. Das Mehrfamilienhaus Nord unterschreitet dieses Mass mit dem geplanten kleinen Grundabstand zur Nordgrenze von 4,92 m um rund 4 m und ist dergestalt unstreitig nicht bewilligungsfÃ¤hig.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands Anordnungen nÃ¶tig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknÃ¼pfen (§ 321 Abs. 1 PBG). </p> <p class="Urteilstext"><span>Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen kÃ¶nnen mithin lediglich untergeordnete MÃ¤ngel eines Baugesuchs behoben werden. Die MÃ¶glichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfÃ¤llt, wenn die MÃ¤ngel eine wesentliche ProjektÃ¤nderung bzw. eine konzeptionelle Ãberarbeitung des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grÃ¶sseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die MÃ¤ngel zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt werden soll. Das bundesrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprÃ¼ft wird (BGr, 12. April 2019, 1C_266/2018, E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen). Solange die MÃ¤ngel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden kÃ¶nnen, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die MÃ¤ngel indessen wesentliche ProjektÃ¤nderungen nach sich, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5). </span>Ausserdem kÃ¶nnen nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, fÃ¼r sich allein betrachtet kleinerer MÃ¤ngel unter UmstÃ¤nden viele verschiedene MÃ¶glichkeiten der MÃ¤ngelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen Ãnderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der MÃ¤ngel zur Folge haben wird. Auch in diesen FÃ¤llen fÃ¤llt eine auflageweise Behebung der MÃ¤ngel ausser Betracht (VGr, 27. MÃ¤rz 2020, VB.2018.00696, E. 9.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Nach Auffassung der Vorinstanz sind sowohl der Mangel betreffend GebÃ¤udehÃ¶he wie auch jener betreffend Grenzabstand auflageweise heilbar. Die private Beschwerdegegnerschaft 1 habe vor Baufreigabe Ã¼berarbeitete PlÃ¤ne zur Bewilligung einzureichen, aus denen hervorgehe, dass das Bauvorhaben den Grenzabstand und die GebÃ¤udehÃ¶he einhalte. Die BeschwerdefÃ¼hrenden stellen die nebenbestimmungsweise Heilbarkeit beider MÃ¤ngel in Abrede.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>In Bezug auf den Mangel betreffend Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he allein ist die Auffassung der Vorinstanz zutreffend. Erforderlich und ausreichend zur Behebung dieses Mangels allein ist ein weitergehender RÃ¼cksprung der Fassade des vorspringenden Wohnzimmers im obersten Vollgeschoss, sodass der Vorsprung nach Massgabe der oben umschriebenen Messweise innerhalb der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he untergebracht werden kann. Dies ist wie die Verkleinerung eines Zimmers um etwa einen Meter ohne Weiteres nebenbestimmungsweise zu bewerkstelligen, zumal vorliegend bei der RÃ¼ckversetzung des vorspringenden Teils des Wohnzimmers nicht einmal eine Ãnderung der Raumaufteilung oder die Verschiebung einer ZimmertÃ¼r notwendig wird (vgl. VGr, 26. August 2021, VB.2021.00123, E. 4.3.2 f.). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>In Bezug auf den Mangel des unterschrittenen kleinen Grundabstands zu den nÃ¶rdlich gelegenen GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 08 und 09 schlÃ¤gt die Vorinstanz die Herstellung eines GebÃ¤udeabstands von 8 m zum Ã¶stlich gelegenen GebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 vor, damit das Bauprojekt der Rechtsfolge von Art. 14a Abs. 2 2. Spiegelstrich BZO (Zusammenrechnung der FassadenlÃ¤ngen der GebÃ¤ude bei der Berechnung des MehrlÃ¤ngenzuschlags) entgeht; beispielsweise durch Verschiebung des Mehrfamilienhauses Nord um 0,5 m nach Westen oder durch Reduktion seiner GesamtlÃ¤nge um 0,5 m.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Westlich des BaugrundstÃ¼cks verlÃ¤uft der H-Weg, bei dem es sich gemÃ¤ss zutreffender WÃ¼rdigung der Vorinstanz, auf welche insoweit in Anwendung von § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG verwiesen werden kann, um einen Ã¶ffentlichen Weg (und nicht etwa eine Strasse oder den erschliessungsrechtlichen Bestandteil einer solchen) im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG handelt. Vom H-Weg hat das Mehrfamilienhaus Nord demnach grundsÃ¤tzlich einen Wegabstand von 3,5 m einzuhalten. Der gemÃ¤ss derzeitigem Planungsstand vorgesehene Wegabstand betrÃ¤gt minimal (an der SÃ¼dwestecke des GebÃ¤udes) 3,7 m. Entgegen vorinstanzlicher Auffassung ist demnach nicht einfach eine Verschiebung des gesamten Mehrfamilienhauses Nord nach Westen um 0,5 m mÃ¶glich, sondern bei gleichbleibender Ausrichtung des GebÃ¤udes innerhalb des GrundstÃ¼cks grundsÃ¤tzlich nur um maximal 0,2 m (vgl. jedoch nachfolgend E. 6.7). Der nach Norden einzuhaltende Grenzabstand von 8,875 m bliebe bei einer Verschiebung des GebÃ¤udes um 0,2 m nach Westen bestehen bzw. massiv unterschritten. Deshalb mÃ¼sste die Verschiebung des Mehrfamilienhauses Nord nach Westen mit einer gleichzeitigen Drehung bzw. Abwinklung des gesamten GebÃ¤udes innerhalb des BaugrundstÃ¼cks einhergehen, um auf der Ostseite an jeder Stelle der Fassade einen minimalen GebÃ¤udeabstand von 8 m zum GebÃ¤ude an der G-Strasse 07 herzustellen. ErgÃ¤nzend oder alternativ fiele die VerkÃ¼rzung des gesamten GebÃ¤udes um bis zu 0,5 m â allenfalls wiederum im Verein mit einer zusÃ¤tzlichen geringfÃ¼gigen Abwinklung des gesamten GebÃ¤udes innerhalb des BaugrundstÃ¼cks â in Betracht. Zusammengefasst lÃ¤sst sich der Abstand der Ostfassade des Mehrfamilienhauses Nord zum GebÃ¤ude an der G-Strasse 07 â vorbehÃ¤ltlich der AusfÃ¼hrungen unter nachfolgender E. 6.7 â grundsÃ¤tzlich nur dann durchgehend auf 8 m erhÃ¶hen, wenn das GebÃ¤ude nicht nur nach Westen verschoben, sondern gleichzeitig entweder leicht abgewinkelt oder verkÃ¼rzt wird.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b>Wenngleich die grundsÃ¤tzliche Behebbarkeit der vorliegend eruierten Abstandsunterschreitung nicht infrage steht, kann bereits mit Blick auf die unterschiedlichen Behebungsvarianten nicht mehr von einem geringfÃ¼gigen Projektmangel die Rede sein, der mit einer ausreichend konkreten Nebenbestimmung behoben werden kÃ¶nnte. Anders als bei der blossen Verkleinerung eines Zimmers um einen Meter (VGr, 26. August 2021, VB.2021.00123, E. 4.3.2 f.) ist bei der â allenfalls kombinierten â Verschiebung, Drehung oder VerkÃ¼rzung eines ganzen Mehrfamilienhauses nicht ohne grÃ¶sseren planerischen Aufwand beurteilbar, welche baurechtlichen und konzeptionellen Auswirkungen die gewÃ¤hlte MÃ¤ngelbehebung nach sich zieht. Beispielsweise steigt das BaugrundstÃ¼ck offenbar nicht nur von SÃ¼den nach Norden, sondern auch von Osten nach Westen an. Welche Auswirkungen die gewÃ¤hlte Behebung des Mangels in Bezug auf die GebÃ¤udehÃ¶he entlang der Westfassade nach sich zieht, bedarf demnach vertiefter AbklÃ¤rungen, zumal die GebÃ¤udehÃ¶he gemÃ¤ss aktueller Projektierung an der Westfassade bereits ausgeschÃ¶pft bzw. an der SÃ¼dwestecke ebenfalls bereits Ã¼berschritten und nebenbestimmungsweise zur Behebung auferlegt ist. Allenfalls wird im Rahmen der MÃ¤ngelbehebung das Terrain neu zu interpolieren sein. Zudem gilt in der Gemeinde StÃ¤fa die Besonderheit, dass die GebÃ¤udehÃ¶he grundsÃ¤tzlich auch ab dem gestalteten Terrain einzuhalten ist (Art. 35 Abs. 1 BZO). Auch insoweit besteht eine bereits von der Beschwerdegegnerin 2 auferlegte AbÃ¤nderungsverpflichtung (ebenda). Auch das gestaltete Terrain kÃ¶nnte im Falle einer Anderspositionierung des Mehrfamilienhauses Nord von rechtsrelevanten Ãnderungen betroffen sein. Von einer VerkÃ¼rzung des gesamten Mehrfamilienhauses Nord um bis zu 0,5 m wÃ¤ren sodann zahlreiche RÃ¤ume, allenfalls auch das Tiefgaragengeschoss und damit der Anschluss der Tiefgarage an das Mehrfamilienhaus SÃ¼d tangiert. Auch insoweit sind die baurechtlichen und konzeptionellen Auswirkungen nicht ohne grÃ¶sseren planerischen Aufwand beurteilbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.7 </b>Ins Gewicht fÃ¤llt sodann, dass gerade mit Blick auf den Nachbarschutz vorliegend eine Neuprojektierung zwingend ist. Mit einer Drehung oder namentlich Verschiebung des Mehrfamilienhauses Nord um 0,2 m nach Westen im Rahmen einer nebenbestimmungsweisen Heilung im Sinne von § 321 PBG mussten etwa die hinterliegenden EigentÃ¼mer der nÃ¶rdlich anstossenden GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 08 und 09 nicht rechnen. Eine solche Umprojektierung nebenbestimmungsweise bzw. in einem nachgelagerten Baubewilligungsverfahren zum Bauentscheid vom 19. Mai 2020 zuzulassen, wÃ¼rde diese EigentÃ¼mer, die den Bauentscheid vom 19. Mai 2020 innert der Ausschreibungsfrist nicht verlangt haben, ihrer originÃ¤ren Rekursrechte gegen ein nicht unwesentlich geÃ¤ndertes Bauvorhaben in unmittelbarer SÃ¼dlage vor ihren GrundstÃ¼cken berauben. Hinzu kommt, dass der Beschwerdegegner 2 in seiner Beschwerdeantwort die MÃ¶glichkeit antÃ¶nt, dass bei Wegen und PlÃ¤tzen ohne bedeutende Werkleitungen geringere AbstÃ¤nde bewilligt werden kÃ¶nnten (Art. 34 Abs. 3 BZO), weshalb eine (gemeint wohl: komplette, also um 0,5 m) Verschiebung des Mehrfamilienhauses Nord nach Westen grundsÃ¤tzlich denkbar sei. Diese Aussage lÃ¤sst vermuten, dass es sich beim H-Weg um einen ebensolchen Weg ohne bedeutende Werkleitungen handelt, und eine MÃ¤ngelbehebung nach Auffassung des Beschwerdegegners 2 durch (erstmalige) Inanspruchnahme einer entsprechenden Ausnahmebewilligung gemÃ¤ss Art. 34 Abs. 3 BZO mÃ¶glich sein soll. Die ergÃ¤nzende Erteilung einer solchen Ausnahmebewilligung zwecks Versetzung des gesamten Mehrfamilienhauses Nord um 0,5 m (und nicht nur 0,2 m) nach Westen im Rahmen eines blossen MÃ¤ngelbehebungsverfahrens wÃ¤re in nachbarschutzrechtlicher Hinsicht noch weniger hinnehmbar. Weder die EigentÃ¼mer der nÃ¶rdlich angrenzenden GrundstÃ¼cke noch die BeschwerdefÃ¼hrenden mussten damit rechnen, dass das Mehrfamilienhaus Nord in einem nachgelagerten MÃ¤ngelbehebungsverfahren um einen halben Meter verschoben werden kÃ¶nnte. Sie durften sich vielmehr darauf verlassen, dass ihnen im Falle eines dergestalt verÃ¤nderten Bauvorhabens (wieder) die vollen Parteirechte zustehen (vgl. Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, S. 461 f.). Nur dieses Vorgehen verbÃ¼rgt die nÃ¶tige Klarheit und Bestimmtheit des Verfahrens im Interesse der Nachbarn (VGr, 20. Dezember 1983, VB 76/1983 = BEZ 1984 Nr. 5).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.8 </b>Zusammengefasst ist die durch den zu geringen GebÃ¤udeabstand verursachte Grenzabstandsverletzung zu den nÃ¶rdlich anstossenden NachbargrundstÃ¼cken sowohl im Lichte des Gebots der Einheit des Bauentscheids wie auch mit Blick auf den Schutz der Parteirechte der Nachbarn nicht ohne Weiteres nebenbestimmungsweise heilbar. Zumal im Verein mit den ebenfalls zu behebenden MÃ¤ngeln betreffend GebÃ¤udehÃ¶he an der West- und an der Ostfassade sowie im Lichte des Umstands, dass die Behebung dieser mehrerer MÃ¤ngel auch gestalterisch nicht ohne Weiteres absehbare Auswirkungen nach sich ziehen kann, eine Neuprojektierung erforderlich wird.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das AusgefÃ¼hrte fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung der Baubewilligung sowie des Rekursentscheids.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Entsprechend ist die Kostenverteilung fÃ¼r das Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen, dass die Rekurskosten durch die betreffend den Nachbarrekurs vollstÃ¤ndig unterliegenden Parteien, nÃ¤mlich durch die Beschwerdegegnerschaft 1 und 2, je zur HÃ¤lfte zu tragen sind.</p> <p class="Urteilstext">Eine ParteientschÃ¤digung steht der privaten Beschwerdegegnerschaft 1 bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 4'500.--. <span>Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss nicht entschÃ¤digungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A. ZÃ¼rich etc. 2014, § 17 N. 94).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des Gemeinderats StÃ¤fa vom 19. Mai 2020 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 27. Januar 2021 werden aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 9'360.-) werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 180.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'180.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die private Beschwerdegegnerschaft 1 wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>