Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 3. Oktober 2013 (410 13 217) ____________________________________________________________________ Zivilprozessrecht Rechtsschutz in klaren Fällen / Mietausweisung Besetzung Präsidentin Christine Baltzer-Bader; Gerichtsschreiberin i.V. Dominique Gass Parteien A.____, B.____, Beschwerdeführer gegen C.____AG, vertreten durch D.____ AG , wiederum vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Héritier, Holbeinstrasse 36, 4051 Basel, Beschwerdegegnerin Gegenstand Rechtsschutz in klaren Fällen / Mietausweisung Beschwerde gegen den Entscheid des Gerichtspräsidenten des Be- zirksgerichts Arlesheim vom 12. August 2013 Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Mit Schreiben vom 27. Mai 2013 kündigte C.____AG den Mietern A.____ und B.____ den Mietvertrag über eine 4-Zimmerwohnung im 7. Stock der Liegenschaft E.____. Mit einem Ge- such im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 17. Juli 2013 gelangte die C.____AG, vertreten durch die D.____ AG, an das Bezirksgericht Arles heim und beantragte, A.____ und B.____ seien gerichtlich anzuweisen, die genannte 4-Zimmerwohnung per sofort zu verlassen. B. Mit Entscheid vom 12. August 2013 hiess der Gerichtspräsid ent des Bezirksgerichts Ar- lesheim das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen gut. Die Gesuchsbeklagten wurden unter Androhung der polizeilichen Vollstreckung im Nichtbefol gungsfalle richterlich angewiesen, das Mietobjekt E.____ bis spätestens 26. August 2013, 12.00 Uhr mittags, unter Abgabe sämtlicher Schlüssel an die Vermieterschaft zu räumen. Die Gerichtsgebühr wurde den Gesuchsbeklagten auferlegt und die Parteikosten wurden sog. wettgeschla gen. Der Gerichtspräsident erwog im Wesentlichen, dass einem Ausweisungsbegehren stattgegeben werde, wenn das Mietverhältnis klar beendet worden sei und die Gesuchsklägerin diesen Sachverhalt sofort beweisen könne. Die Vermieterin sei gemäss Art. 257d Abs. 1 OR dazu befugt, bei Zahlungsrückstand der Mieter schriftlich eine Zahlungsfrist anzusetzen und diesen anzu drohen, dass bei unbenutztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Die Gesuchs beklagten hätten vorliegend keine Belege eingereicht, welche die Zahlung des fälligen Mietzinses innert der angesetzten Mahnfrist belegt hätten, weshalb die Vermieterschaft nach Ablau f einer 30-tägigen Frist rechtmässig die Kündigung des Mietverhältnisses per 30. Juni 2013 ausge sprochen habe. Die Gesuchsbeklag- ten hätten das Mietobjekt nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht verlassen, weshalb das Gesuch um Mietausweisung gutzuheissen sei. C. Die Mieterschaft reichte mit Eingabe vom 21. August 201 3 beim Kantonsgericht Basel- Landschaft, Abteilung Zivilrecht, Beschwerde gegen den Entscheid des Präsidenten des Be- zirksgerichts Arlesheim vom 12. August 2013 ein. Sie beant ragte, der besagte Entscheid sei aufzuheben und der Beschwerde die aufschiebende Wirkun g zu gewähren. Zur Begründung wurde zusammengefasst vorgebracht, dass eine von der D.____ AG vorgeschlagene Vertrags- verlängerung nicht, wie behauptet, abgelehnt worden s ei. Sie hätten den Vertrag lediglich mit der darin aufgeführten Abzahlung betreffend Inkassogebü hren nicht unterzeichnen wollen. Fer- ner seien sämtliche ausstehende Mietzinse bezahlt worden, auch wenn dies nicht innert der 30- tägigen Frist erfolgt sei. Die beantragte Räumung er scheine unter diesem Gesichtspunkt unan- gemessen. D. Mit Verfügung vom 23. August 2013 erteilte die Präside ntin der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts Basel-Landschaft der Beschwerde die aufschiebende Wirkung. E. Mit Stellungnahme vom 7. September 2013 beantragte die Beschwerdegegnerin, vertre- ten durch Rechtsanwalt Patrick Héritier, die Abweisung de r Beschwerde und die umgehende Ausweisung der Beschwerdeführer aus dem Mietobjekt, al les unter o/e-Kostenfolge. Den Mie- tern sei gemäss Art. 257 Abs. 1 OR frist- und formgere cht nach erfolgter Androhung gekündigt worden. Die Mieter hätten es versäumt, die Kündigung anzufechten. Das Mietverhältnis sei per 30. Juni 2013 beendet worden und die Voraussetzungen fü r die Mietausweisung seien erfüllt. Die Vermieterschaft habe sogar einen Versuch unternommen, die Angelegenheit aussergericht- Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht lich zu lösen, jedoch hätten die Beschwerdeführer diese Einigungsmöglichkeit verweigert. Wei- ter wies die Beschwerdegegnerin darauf hin, dass die Be schwerdeführer notorisch und regel- mässig in erheblichen Zahlungsrückstand geraten seien. F. Am 18. September 2013 reichten die Beschwerdeführer no chmals eine Stellungnahme ein und erwiderten, dass der Mietzins des Monats April am 28. Juni 2013 beglichen worden sei. Daher würden keine offenen Beträge mehr bestehen. A._ ___ verfüge über ein geregeltes Ein- kommen, weshalb die Begleichung der Mietzinse künftig kein Problem darstelle. Erwägungen 1.1 Gemäss Art. 319 lit. a ZPO sind nicht berufungsfähige e rstinstanzliche Entscheide mit Beschwerde anfechtbar. In vermögensrechtlichen Angelege nheiten ist die Berufung nur zuläs- sig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltene n Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Vorlieg end besteht der Streitwert im kumulierten Mietzins für die Dauer des Ausweisungsverfahrens. Angesicht s des streitigen Mietzinses ist davon auszugehen, dass die Summe unterhalb der Streitwe rtgrenze liegt und gegen den ange- fochtenen Entscheid somit lediglich das Rechtsmittel der Beschwerde gegeben ist. Gemäss Art. 321 Abs. 2 ZPO ist die Beschwerde gegen Entscheide , welche - wie der vorliegende Ent- scheid (Art. 248 lit. b ZPO) - im summarischen Verfahren ergangen sind, innert zehn Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheids einzureichen. Der b egründete Entscheid des Bezirks- gerichtspräsidenten Arlesheim wurde der Vermieterschaft laut Rückschein am 14. August 2013 zugestellt, weshalb die Beschwerdefrist mit Postaufgabe der Beschwerdeschrift am 22. August 2013 gewahrt wurde. Der Kostenvorschuss für das zweitinstanzliche Verfahren von CHF 300.00 wurde nach Ansetzen einer Nachfrist fristgerecht am 16. September 2013 bezahlt. 1.2 Die Beschwerde ist schriftlich und begründet einzureiche n (Art. 321 Abs. 1 ZPO). Vorlie- gend bestreiten die Beschwerdeführer vorderhand die Rech tmässigkeit der durch die Vermie- terschaft ausgesprochenen Kündigung des Mietverhältnisses. So bringen sie mehrfach vor, dass alle Mietzinse beglichen worden seien. Auch nehmen sie Bezug auf das von der Vermie- terschaft gemachte Vertragsangebot. Zu der angeordneten Ausweisung aus dem Mietobjekt nehmen sie jedoch nur insofern Stellung, als dass sie diese als unangemessen bezeichnen. Sie führen jedoch nicht aus, aus welchen Gründen kein Rechtssch utz in klaren Fällen gewährt wer- den sollte. Da die Beschwerdeführer nicht anwaltlich ver treten sind, dürfen an die Beurteilung der genügenden Begründung der Beschwerde keine allzu h ohen Anforderungen gestellt wer- den. Es ist somit anzunehmen, dass die Beschwerdeführer sin ngemäss das Vorliegen eines klaren Falles bestreiten, weshalb die Beschwerde als gen ügend begründet qualifiziert werden kann. Da die Formalien erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. Zuständig für die Beurteilung der Beschwerde ist gemäss § 5 Abs. 1 lit. b EG ZPO (SGS 221) das Präsidium der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts. Der Entscheid erfolgt in Anwendung von Art. 327 Abs. 2 ZPO aufgrund der Akten. Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht 2. Gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO gewährt das Gericht Rechtssch utz in klaren Fällen, wenn der Sachverhalt liquid, also unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a), und die Rechtslage klar ist (lit. b). Unbestritten ist ein Sachverhalt, wenn der Gesuchsgegner die Tatsachenvorbringen des Gesuchstellers im Gesuch nicht bestreitet. Sofortige Beweisbarkeit liegt vor, wenn der Sachver- halt ohne zeitliche Verzögerung und ohne besonderen A ufwand nachgewiesen werden kann. Da das Erfordernis des liquiden Sachverhalts einer ausgep rägten Beweismittelbeschränkung unterliegt, ist der Beweis in der Regel durch Urkunden zu erbringen. Vermag die Gegenpartei die vom Gesuchsteller behaupteten Tatsachen glaubhaft z u bestreiten oder dem geltend ge- machten Anspruch glaubhafte Einreden entgegenzusetzen, die der Gesuchsteller nicht als un- erheblich entkräften kann, so liegt kein liquider Sach verhalt vor (S UTTER -SOMM /L ÖTSCHER , in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommenta r zur Schweizerischen ZPO, 2013, Art. 257 N 4 ff.). Das Kriterium der klaren Rechtslag e ist sodann erfüllt, wenn sich die Rechts- folge im Rahmen bewährter Lehre und Rechtsprechung ohn e Weiteres ergibt (Botschaft ZPO, S. 7352). Für den Richter dürfen über die Bedeutung einer anzuwendenden Rechtsvorschrift keine begründeten Zweifel bestehen (BGE 118 II 302 E. 3). 3. In casu ist zu prüfen, ob ein liquider Sachverhalt und eine klare Rechtslage gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO vorliegen. Es stellt sich die Frage, ob die von der Vermieterschaft ausgespro- chene Kündigung vom 27. Mai 2013, welche sich auf Art. 257d OR stützt, rechtmässig erfolgt ist. Ist der Mieter nach der Übernahme des Mietobjekts mi t der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so darf ihm der Vermieter gemä ss Art. 257d Abs. 1 OR schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei un benütztem Ablauf der Frist das Miet- verhältnis gekündigt werde. Bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt diese Frist mindestens 30 Tage. Bezahlt der Mieter innert dieser angesetzten Fri st nicht, so kann der Vermieter das Miet- verhältnis mit einer 30-tägigen Frist auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Die Vermieterschaft stellt sich auf den Standpunkt, dass der Mi etzins des Monats April 2013 nicht oder zumindest verspätet bezahlt worden sei. Mit an beide Mieter separat zugestellte Schreiben vom 16. April 2013 wurden die Mieter auf die fehlend e Bezahlung hingewiesen und darauf auf- merksam gemacht, dass das Mietverhältnis gekündigt werden könne, wenn die Miete nicht in- nerhalb von 30 Tagen beglichen werde. Aus einem von de n Beschwerdeführern eingereichten Einzahlungsschein der UBS ergibt sich, dass der Mietzins de s Monats April erst am 28. Juni 2013 beglichen wurde. Dies wird von den Beschwerdefüh rern in ihrer Stellungnahme vom 18. September 2013 darüber hinaus ausdrücklich bestätig t. Somit ist erwiesen, dass die Zah- lung der fälligen Forderung nicht innerhalb der angesetzten 30-tägigen Frist, welche am 16. Mai 2013 abgelaufen ist, erfolgte. In der Folge wurde da s Mietverhältnis gemäss Art. 266l OR schriftlich mit einem amtlichen Kündigungsformular (Schr eiben vom 27. Mai 2013) per 30. Juni 2013 gekündigt. Das Kündigungsschreiben wurde beiden Mietern separat zugestellt. Da alle Voraussetzungen des Art. 257d OR erfüllt sind, ist die Kü ndigung rechtmässig ergangen. Die Beschwerdeführer vermochten den Sachverhalt nicht glaub haft zu bestreiten. Somit handelt es sich vorliegend um einen klaren Fall i.S.v. Art. 257 ZPO . Mit der gültigen Kündigung ist dem Begehren um Mietausweisung stattzugeben, weil sich die M ieter ab diesem Zeitpunkt unrecht- mässig im Mietobjekt aufhalten. Das Gesuch um Mietausweisu ng wurde folglich zu Recht von der Vorinstanz gutgeheissen. Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht 4. Die Beschwerdeführer bringen weitere Argumente vor, w elche jedoch an der Rechtslage nichts ändern. Gemäss Art. 320 ZPO können mit Beschwerde die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden. Blosse Ermessensfragen sind hingegen nicht mit Beschwerde vorzub ringen. Im Rahmen eines Mieter- ausweisungsverfahrens werden lediglich die Gültigkeitsvor aussetzungen der Kündigung ge- prüft. Die Rüge der Beschwerdeführer, die Ausweisung se i nicht verhältnismässig, kann hinge- gen nicht gehört werden. Insbesondere besteht im Verfa hren der Mieterausweisung kein An- spruch auf Gewährung einer grosszügigen Auszugsfrist. Auch die Ausführungen der Beschwer- deführer über die von der Vermieterschaft vorgeschlagene Vertragsverlängerung und die Inkas- sogebühren sind für das vorliegende Verfahren nicht rel evant. Im Ergebnis ist die Beschwerde deshalb abzuweisen. Mit der Erteilung der aufschieben den Wirkung und dem Ablauf der Aus- zugsfrist der Vorinstanz ist den Beschwerdeführern eine ne ue kurze Frist anzusetzen. Sie ha- ben das fragliche Mietobjekt unter Abgabe sämtlicher Schl üssel an die Vermieterschaft und unter Androhung der polizeilichen Vollstreckung im Nicht befolgungsfall bis zum 21. Oktober 2013 zu räumen und zu verlassen. 5. Abschliessend ist noch über die Verteilung der Prozesskost en für das Rechtsmittelverfah- ren, bestehend aus den Gerichtskosten sowie der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO), zu befinden. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Proze sskosten der unterliegenden Partei auferlegt. Die vorstehenden Erwägungen haben gezeigt, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Die Gerichtskosten werden auf CHF 300.00 festgesetzt un d den Beschwerdeführern auferlegt. Darüber hinaus haben die Beschwerdeführer der Beschwer degegnerin eine Parteientschädi- gung zu bezahlen. Der Rechtsvertreter der Beschwerdegeg nerin hat keine Honorarnote einge- reicht, sodass der Entscheid über die Höhe der Entschädigu ng im Ermessen des Gerichts liegt (§ 18 der Tarifordnung für Anwältinnen und Anwälte (TO; SGS 178.112)). In Anbetracht der vom Rechtsvertreter verfassten kurzen Stellungnahme vom 7. September 2013 und der Tatsa- che, dass es sich vorliegend nicht um einen komplexen Fal l handelt, erscheint ein Zeitaufwand von zwei Stunden zu einem Ansatz von CHF 200.00 als ang emessen. Die Beschwerdeführer haben der Beschwerdegegnerin somit für das kantonsger ichtliche Verfahren eine Parteient- schädigung von CHF 400.00, zuzüglich geschätzten Auslagen vo n CHF 15.00 sowie 8 % Mehrwertsteuer von CHF 33.20, total somit CHF 448.20, auszurichten. Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die kantonsgerichtliche Entscheidgebühr von CHF 300 .00 wird den Be- schwerdeführern auferlegt. 3. Die Beschwerdeführer haben der Beschwerdegegnerin für das kan- tonsgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung vo n CHF 448.20 auszurichten. 4. Die Beschwerdeführer werden unter Androhung der p olizeilichen Voll- streckung im Nichtbefolgungsfall richterlich angewiesen, das Mietobjekt unter Abgabe sämtlicher Schlüssel an die Vermieterschaft bis zum 21. Oktober 2013 zu räumen und zu verlassen. Präsidentin Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiberin i.V. Dominique Gass