<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00471</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206439&amp;W10_KEY=13013559&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00471</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.01.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Frage des massgeblichen Abstands des projektierten Einfamilienhauses von Strasse bzw. von Weg. Abgrenzung zwischen Strasse und Weg. Für die Abgrenzung zwischen Strasse und Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG ist neben dem technischen Ausbau vor allem die Zweckbestimmung, insbesondere die Erschliessungsfunktion der Anlage, von Bedeutung. Gemäss den heranzuziehenden Zugangsnormalien ist auf die Zahl der erschlossenen Wohneinheiten abzustellen. Dabei müssen auch die zukünftigen Überbauungsmöglichkeiten auf den erschlossenen Grundstücken mitberücksichtigt werden, wobei auf die unter konkreten Umständen in absehbarer Zeit zu erwartende Überbauungsdichte abzustellen ist (E. 4.1). Als für die Qualifizierung als Weg oder Strasse massgeblichen Wohneinheiten gelten Ein-, Zwei- oder Dreizimmerwohnungen wie auch Einfamilienhäuser unabhängig von der Zahl und Grösse der Zimmer, die dazugehören. Die Wohneinheiten sind auch nicht zu "gewichten" (E. 4.3.1). Die L-Str. erschliesst zusammen mit dem Bauvorhaben nicht mehr als 10 Wohneinheiten und ist damit als Weg zu qualifizieren. Die Zahl von 10 Wohneinheiten dient nicht als strikte Trennlinie. Vielmehr kommt es für die Qualifikation als Weg oder Strasse (auch) auf Ausbau und Funktion der Erschliessung an. Auch unter diesem Gesichtspunkt ist die L-Str. als Weg zu qualifizieren. Massgeblich ist demnach ein Abstand gegenüber der L-Str. von 3,5 m, der vom Bauvorhaben eingehalten wird (E. 4.3.1 ff.). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTAND">ABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSFUNKTION">ERSCHLIESSUNGSFUNKTION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSSTRASSE">ERSCHLIESSUNGSSTRASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSE">STRASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENABSTAND">STRASSENABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEGABSTAND">WEGABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNEINHEIT">WOHNEINHEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 265 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 5 Zugangsnormalien</span><br/><span class="ungerade">§ 6 Abs. I Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=7564" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2006.00471</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">17. Januar 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Stephan HÃ¶rdegen. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_ORT_1_5">A,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide <a id="Anonym_ORT_3_17">RA C,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA F,</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_7_36">Gemeinderat Wallisellen<b>,</b></a><b> </b>vertreten durch <a id="Anonym_ORT_8_44">RA G,</a> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 28. Februar 2006 erteilte der Gemeinderat Wallisellen D und E unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in Wallisellen. Gleichzeitig erÃ¶ffnet wurde die VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 3. Februar 2006, mit welcher dem Bauvorhaben unter Auflagen die lÃ¤rmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung erteilt wurde. </p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Gegen beide Erlasse erhoben A und B gemeinsam am 5. April 2006 Rekurs und beantragten die Aufhebung der nachgesuchten Bewilligungen. Die Baurekurskommission IV wies die Rekurse mit Entscheid vom 5. Oktober 2006 ab. </p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 6. November 2006 liessen A und B dem Verwaltungsgericht zur Hauptsache die Aufhebung der baurechtlichen Bewilligung des Gemeinderates Wallisellen vom 28. Februar 2006 beantragen, unter Kosten und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegnerschaft,</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission IV schloss am 16. November 2006 auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegner beantragten mit Eingaben vom 7. Dezember 2006 und 11. Dezember 2006 ebenfalls Abweisung der Beschwerde, und zwar unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. </p> <p class="Urteilstext">Die ErwÃ¤gungen des Rekursentscheides und die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig zur Behandlung der Beschwerden gegen den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission IV. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die form- und fristgerecht erhobene Beschwerde einzutreten. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">In prozessualer Hinsicht beantragen die BeschwerdefÃ¼hrenden die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheines, damit das Verwaltungsgericht feststellen kÃ¶nne, dass die Liegenschaft M-Strasse Ã¼ber zwei Wohneinheiten verfÃ¼ge und dass das GrundstÃ¼ck "N-Strasse 06" hauptsÃ¤chlich Ã¼ber die L-Strasse her erschlossen sei. Da der massgebliche Sachverhalt, insbesondere die strittige Erschliessungsfunktion der L-Strasse, soweit prozessrelevant, aus den Akten hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich indessen ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 45, auch zum Folgenden). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden und dokumentieren die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse in rechtsgenÃ¼gender Weise.</p> <p class="Urteilstext"><span>Ebenso kann auf die Einvernahme der von den BeschwerdefÃ¼hrenden genannten Zeugen verzichtet werden. Die Erschliessungssituation bei der Liegenschaft M-Strasse ist nicht entscheidrelevant (vgl. E. 4.3.1 und 4.4). Hinsichtlich der Situation bei der Liegenschaft N-Strasse 06 des BeschwerdefÃ¼hrers ist auf die Akten und Feststellungen der Vorinstanz abzustellen. Die Zeugenaussagen von Verwandten des BeschwerdefÃ¼hrers oder von Bewohnern vermÃ¶chten hinsichtlich der prozessrelevanten Tatsachen nichts zu Ã¤ndern.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Neben der Baubewilligung des Gemeinderates Wallisellen war im Rekursverfahren auch die lÃ¤rmschutzrechtliche VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 3. Februar 2006 streitig, mit welcher diese gestÃ¼tzt auf Art. 31 Abs. 2 der LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 eine Ausnahmebewilligung fÃ¼r eine Baubewilligung in lÃ¤rmbelasteten Gebieten erteilt hatte. Vor Verwaltungsgericht ist nur noch die baurechtliche Bewilligung des Gemeinderates Wallisellen vom 28. Februar 2006 streitig; in der Sache selber die Frage, welcher Abstand das geplante Einfamilienhaus gegenÃ¼ber der L-Strasse einzuhalten hat. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Fehlen Baulinien fÃ¼r Ã¶ffentliche Strassen und PlÃ¤tze sowie fÃ¼r Ã¶ffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nÃ¶tig, so haben gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG oberirdische GebÃ¤ude einen Abstand von 6 m gegenÃ¼ber Strassen und PlÃ¤tzen und von 3,5 m gegenÃ¼ber Wegen einzuhalten, sofern â wie dies im vorliegenden Fall zutrifft â die Bau- und Zonenordnung keine anderen AbstÃ¤nde vorschreibt. Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt in der Wohnzone W 1.6 und grenzt an die L-Strasse. Der Neubau hÃ¤lt gegenÃ¼ber dieser Strasse einen Abstand von 3,54 m ein, ist mithin nur bewilligungsfÃ¤hig, wenn gegenÃ¼ber der L-Strasse der bei Wegen einzuhaltende Abstand von 3,5 m eingreift. </p> <p class="Urteilstext"><span>Wie das Verwaltungsgericht im wegleitenden Entscheid RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) festgehalten hat, ist die Abgrenzung zwischen Strassen und Wegen nicht scharf und kann sich vor allem nicht nach der oft inkonsequenten Bezeichnung in Strassennamen, Grundregistern und dergleichen richten. Neben dem technischen Ausbau ist vor allem die Zweckbestimmung, insbesondere die Erschliessungsfunktion der Anlage, von Bedeutung. Unter diesem Gesichtswinkel kÃ¶nnen die Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) als Richtlinie dienen. § 5 Zugangsnormalien unterscheidet als Zugangsarten den Zufahrtsweg, die Zufahrtsstrasse und die Erschliessungsstrasse. Die Festlegung der Zugangsart erfolgt gemÃ¤ss § 6 Abs. 1 Zugangsnormalien nach dem voraussichtlichen Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemÃ¤ss den Anwendungsbereichen im Anhang. Laut Anhang genÃ¼gt fÃ¼r die Erschliessung von bis zu 10 Wohneinheiten ein Zufahrtsweg, in dichter Ãberbauung, sofern mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen, kÃ¶nnen bis zu 30 Wohneinheiten mit einem Zufahrtsweg erschlossen werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts mÃ¼ssen fÃ¼r die Qualifikation als Strasse oder Weg auch die zukÃ¼nftigen ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten auf den erschlossenen GrundstÃ¼cken mitberÃ¼cksichtigt werden; indessen ist nicht auf das nach den Bauvorschriften theoretisch mÃ¶gliche Maximum an Wohneinheiten, sondern auf die unter konkreten UmstÃ¤nden in absehbarer Zeit zu erwartende Ãberbauungsdichte abzustellen (VGr, 27. November 2002, VB.2002.00273, E. 2c, www.vgrzh.ch).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die L-Strasse ist eine Stichstrasse und weist eine Breite von 4,5 m auf. Sie zweigt von der O-Strasse in nordwestlicher Richtung ab, verzweigt sich nach rund 65 m in einen ca. 15 m langen westlichen und einen ca. 30 m langen Ã¶stlichen Ast und endet je ohne Kehrplatz. </p> <p class="Urteilstext"><span>Die L-Strasse erschliesst nach den Feststellungen der Baurekurskommission zum heutigen Zeitpunkt sieben Wohneinheiten, zusammen mit dem BaugrundstÃ¼ck acht Wohneinheiten. Daraus schloss die Vorinstanz, dass es sich bei der L-Strasse um einen Zufahrtsweg im Sinn der Zugangsnormalien handelt, gegenÃ¼ber welchem ein Abstand von 3,5 m einzuhalten sei. DemgegenÃ¼ber vertreten die BeschwerdefÃ¼hrenden die Auffassung, die L-Strasse erschliesse mehr als 10 Wohneinheiten, weshalb von einer Zufahrtsstrasse auszugehen sei, gegenÃ¼ber welcher ein Abstand von 6 m eingreife. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Unbestritten ist die Erschliessung der GrundstÃ¼cke L-Strasse 03, 04 und 05 sowie N-Strasse 07 mit je 1 Wohneinheit und die Liegenschaft L-Strasse 08 mit 2 Wohneinheiten. Im Streit steht die Erschliessung der Liegenschaft M-Strasse (Kat.-Nr. 09) und N-Strasse 06 (Kat.-Nr. 10) im Eigentum des BeschwerdefÃ¼hrers.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>GemÃ¤ss Rekursentscheid wird die Liegenschaft M-Strasse mit einer Wohneinheit Ã¼ber die L-Strasse erschlossen. Die Baurekurskommission IV hielt hierzu fest, entgegen der Meinung der Rekurrierenden handle es sich bei diesem GebÃ¤ude nur um eine Wohneinheit. Dieses sei von der M-Strasse her erschlossen, allerdings befinde sich die Doppelgarage mit Durchgang zum Haus an der L-Strasse. Vor der Garage befinde sich eine befestigte FlÃ¤che, welche als Abstellplatz genutzt werden kÃ¶nne. Eine solche FlÃ¤che befinde sich aber auch entlang der M-Strasse. WÃ¤hrend Besucher wohl eher die Erschliessung von der M-Strasse her benÃ¼tzten, sei das GrundstÃ¼ck fÃ¼r die Bewohner eher von der L-Strasse her erschlossen. Diesen AusfÃ¼hrungen halten die BeschwerdefÃ¼hrenden entgegen, an das bestehende Einfamilienhaus M-Strasse sei gestÃ¼tzt auf eine Baubewilligung vom 6. Dezember 2005 im Jahr 2006 ein zweigeschossiger Anbau erstellt worden. Die beiden GebÃ¤udekomplexe seien durch ein eigenstÃ¤ndiges Treppenhaus getrennt und kÃ¶nnten separat genutzt werden. Das GrundstÃ¼ck M-Strasse verfÃ¼ge, wie anlÃ¤sslich des Augenscheines durch die Baurekurskommission festgestellt werden konnte, Ã¼ber zwei BriefkÃ¤sten, je separat angeschrieben sowie Ã¼ber zwei verschiedene Sonnerien. Es seien somit zwei Wohneinheiten mit Erschliessung Ã¼ber die L-Strasse anzurechnen. </p> <p class="Urteilstext"><span>Die private Beschwerdegegnerschaft fÃ¼hrt in ihrer Beschwerdeantwort aus, gemÃ¤ss eingeholten AuskÃ¼nften werde das Untergeschoss des Anbaus M-Strasse zwischenzeitlich als Einzimmerappartement fremdvermietet. Die Erschliessung dieses Appartements erfolge Ã¼ber einen separaten Zugang an der Nordwestseite des Anbaus; zusammen mit dem Appartement sei ein Parkplatz im Vorgarten des Anbaus vermietet. Dieses Appartement werde somit Ã¼ber die M-Strasse erschlossen. Die Garage mit Abstellplatz im Bereich der L-Strasse stehe allein den Bewohnern des Altbaus zur BenÃ¼tzung offen. </span></p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung ist der Begriff der Wohneinheit im Sinn der Zugangsnormalien nicht zu "gewichten", d.h. es spielt fÃ¼r die Anwendung des Begriffs keine Rolle, wie viele Personen im massgebenden Zeitpunkt in der betreffenden Wohneinheit leben oder Ã¼ber welche Zahl von Fahrzeugen sie verfÃ¼gen (RB 1992 Nr. 65 = BEZ 1992 Nr. 11, auch zum Folgenden). Als Wohneinheiten gelten vielmehr gemÃ¤ss Ã¼blichem Sprachgebrauch Ein-, Zwei- oder Dreizimmerwohnungen wie auch EinfamilienhÃ¤user unabhÃ¤ngig von der Zahl und GrÃ¶sse der Zimmer, die dazugehÃ¶ren. Vorliegend umfasst die Liegenschaft M-Strasse demnach zwei Wohneinheiten, nÃ¤mlich den Altbau (Einfamilienhaus) und das separat vermietete Appartement im Untergeschoss des neuen Anbaus mit separatem Zugang, eigenem Briefkasten und eigener Sonnerie. Sofern die AusfÃ¼hrungen der privaten Beschwerdegegnerschaft zutreffen, dass der zu diesem Appartement mitvermietete Parkplatz im Vorgarten sÃ¼dlich des Anbaus liegt (vgl. Foto Nr. 2 des Augenscheinprotokolls der Baurekurskommission IV vom 23. August 2006), was angesichts der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse und des Appartement-Hauszuganges naheliegend wÃ¤re, mÃ¼sste diese Wohneinheit indessen entsprechend der Adressierung als Ã¼ber die M-Strasse erschlossen gelten. Diese Frage kann indessen offen bleiben, da letztlich der Ausgang des Entscheides nicht davon abhÃ¤ngt, ob das Haus M-Strasse mit zwei oder nur mit einer Wohneinheit Ã¼ber die L-Strasse erschlossen wird (vgl. E. 4.4).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Hinsichtlich des GrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 10, N-Strasse 06, hat die Vorinstanz festgehalten, dieses sei von der N-Strasse her erschlossen. Der Parkplatz auf dem GrundstÃ¼ck entlang der L-Strasse sei als solcher nicht bewilligt. Die BeschwerdefÃ¼hrenden hingegen vertreten in ihrer Beschwerdeschrift die Auffassung, diese Liegenschaft werde durch die L-Strasse erschlossen. Der BeschwerdefÃ¼hrer habe ein Lastwagentransportunternehmen im Baugewerbe gefÃ¼hrt, Ã¼ber vier Lastwagen verfÃ¼gt, wobei die Zufahrt zum GrundstÃ¼ck jeweils via L-Strasse erfolgt sei, um dann in diesem GrundstÃ¼ckbereich die Lastwagen zu parkieren. Dieser Bereich an der L-Strasse werde seit Ã¼ber 30 Jahren als ParkflÃ¤che genutzt; er habe damit die Baubewilligung fÃ¼r die AbstellplÃ¤tze ersessen und Anspruch auf eine nachtrÃ¤gliche Bewilligungserteilung fÃ¼r die AbstellflÃ¤chen im hinteren Bereich des GrundstÃ¼ckes. Eine direkte Erschliessung Ã¼ber die N-Strasse sei zu gefÃ¤hrlich und auch nicht mehr zeitgemÃ¤ss, sei doch zum Beispiel bei der Liegenschaft N-Strasse 11, Kat.-Nr. 12, die Erschliessung Ã¼ber die N-Strasse verweigert worden. Aufgrund der aktuellen Nutzung sei von 2â3 Wohneinheiten, aufgrund der ÃberbauungsmÃ¶glichkeit mit mindestens 4 Wohnungen von 4 Wohneinheiten auszugehen.</p> <p class="Urteilstext"><span>Nach den anlÃ¤sslich des Augenscheines durch die Vorinstanz getroffenen Feststellungen wird die Liegenschaft N-Strasse 06 Ã¼ber diese Strasse erschlossen. Unbestrittenermassen sind die ParkplÃ¤tze entlang der L-Strasse nicht bewilligt. Entgegen der Rechtsauffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden wird eine Baubewilligung auch nach 30 Jahren (formell) rechtswidriger Nutzung nicht "ersessen" und besteht kein "durchsetzbarer Anspruch auf nachtrÃ¤gliche Bewilligungserteilung". Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist nach Ablauf von 30 Jahren vielmehr aus GrÃ¼nden der Rechtssicherheit allein der Anspruch auf Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustandes verwirkt, es entsteht aber kein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baubewilligung (BGE 107 Ia 121 S. 123 f.; FranÃ§ois Ruckstuhl, Ãffentlichrechtliche BaumÃ¤ngel, in: Peter MÃ¼nch/Peter Karlen/Thomas Geiser, Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel 1998, Rz. 14.51 und 14.62). Die ohne baurechtliche Bewilligung geschaffenen ParkiermÃ¶glichkeiten im rÃ¼ckwÃ¤rtigen Teil des GrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 10 sind somit nach wie vor (formell) rechtswidrig und fÃ¼hren auf jeden Fall nicht dazu, eine Erschliessung im Sinn der Zugangsnormalien Ã¼ber die L-Strasse anzunehmen. Unbehelflich ist von vornherein auch der Verweis auf die Erschliessungssituation beim rund 850 m (herausgemessen aus GIS-Datenbank) entfernten GrundstÃ¼ck N-Strasse 11. Wenn der Gemeinderat Wallisellen und die Vorinstanz davon ausgegangen sind, dass Kat.-Nr. 10 entsprechend der Adressierung und Ausrichtung Ã¼ber die N-Strasse erschlossen wird, ist dies auf jeden Fall nicht rechtsverletzend.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Selbst wenn bei der Liegenschaft N-Strasse 06 eine geteilte Erschliessungssituation anzunehmen wÃ¤re, so wÃ¤re hÃ¶chstens die Erschliessung einer (1) Wohneinheit Ã¼ber die L-Strasse anzunehmen. Abzustellen ist dabei auf die tatsÃ¤chliche heutige Ãberbauung mit dem GebÃ¤ude Assek.-Nr. 13 (welches gegenÃ¼ber der L-Strasse einen Abstand von 4,25 m einhÃ¤lt) und nicht auf eine gemÃ¤ss Zonenordnung maximal mÃ¶gliche AusnÃ¼tzung, geschweige denn auf eine solche unter Inanspruchnahme von NÃ¤herbaurechten. Konkrete PlÃ¤ne einer NeuÃ¼berbauung des GrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 10 haben die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht aufgezeigt; die Ãberbauungsabsichten erschÃ¶pften sich nach den AusfÃ¼hrungen in der Beschwerdeschrift bisher in "GesprÃ¤chen" im Jahr 2004 mit Gemeindevertretern. Aus dem gleichen Grund vermag die Behauptung, auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 15, L-Strasse 08, kÃ¶nnte ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohnungen erstellt werden, von vornherein nicht dazu fÃ¼hren, dass mehr als die Erschliessung der bestehenden zwei Wohneinheiten Ã¼ber die L-Strasse anzurechnen wÃ¤re. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Zusammengefasst ergibt sich, dass die L-Strasse zusammen mit dem streitigen Bauvorhaben nicht mehr als 10 Wohneinheiten erschliesst. Selbst wenn beim Haus M-Strasse und beim Haus N-Strasse 06 gegenÃ¼ber der Berechnung der Vorinstanz zusÃ¤tzlich je 1 Wohneinheit Ã¼ber die L-Strasse erschlossen wÃ¤ren, wÃ¼rde diese Strasse nicht mehr als 10 Wohneinheiten erschliessen. Zudem hat die Zahl von 10 Wohneinheiten nicht die Bedeutung einer strikten Trennlinie. Vielmehr kommt es fÃ¼r die Qualifikation als Weg (auch) auf Ausbau und Funktion der Erschliessung an (RB 1982 Nr. 149 = BEZ 1982 Nr. 20; VGr, 27. November 2002, VB.2002.273, E. 2, www.vgrzh.ch). Der nicht durchgehende Ausbau der L-Strasse sowie das Fehlen von KehrplÃ¤tzen je an den Strassenenden zeigt, dass diese Erschliessung darauf ausgerichtet ist, nur in beschrÃ¤nktem Umfang Motorfahrzeugverkehr aufzunehmen. Wenn die BaubewilligungsbehÃ¶rde und die Vorinstanz davon ausgegangen sind, bei der L-Strasse handle es sich mit der heutigen erschliessungsmÃ¤ssigen Beanspruchung und unter BerÃ¼cksichtigung der unter konkreten UmstÃ¤nden in absehbarer Zeit zu erwartenden Ãberbauungsdichte um einen Zugangsweg im Sinne der Zugangsnormalien, haben sie nicht rechtsverletzend entschieden. GegenÃ¼ber der L-Strasse ist somit gestÃ¼tzt auf § 265 Abs. 1 PBG ein Abstand von 3,5 m zu beachten. Dieser Abstand wird eingehalten.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼hren schliesslich aus, ihnen sei am 21. Juli vom stellvertretenden Gemeindeschreiber sowie am 27. August 2004 von der HochbausekretÃ¤rin von der Bauabteilung der Gemeinde Wallisellen mÃ¼ndlich die Auskunft erteilt worden, dass gegenÃ¼ber der L-Strasse ein Grenzabstand von 6 m zwingend eingehalten werden mÃ¼sse, andererseits die Liegenschaft Kat.-Nr. 10 (N-Strasse 06) als Ã¼ber die L-Strasse erschlossen gelte. Von der Gemeinde Wallisellen sei dabei auf der gesamten AnstosslÃ¤nge zur L-Strasse die Einhaltung des Grenzabstands von 6 m verlangt worden, auch im Bereich der gegen die N-Strasse hin schmaler werdenden L-Strasse. Ferner sei die Gemeinde kÃ¼rzlich bei der Erteilung einer Baubewilligung an den EigentÃ¼mer der Liegenschaft L-Strasse 1 fÃ¼r die Erstellung eines Wintergartens von einem Grenzabstand von 6 m ausgegangen.</p> <p class="Urteilstext">Die Gemeinde Wallisellen bestreitet diese Sachlage grundsÃ¤tzlich nicht. Im Rekursverfahren fÃ¼hrte sie aus, diese frÃ¼here Auffassung beruhe darauf, dass dannzumal fÃ¤lschlicherweise der effektive Ausbaugrad der L-Strasse, der Ã¼ber das Minimum eines Weges hinausgeht, als massgebend betrachtet worden sei. Nach erneuter PrÃ¼fung sei der Gemeinderat aber zum Schluss gelangt, dass die Erschliessungsfunktion der Strasse massgebend sei. Es handle sich somit um eine begrÃ¼ndete und damit ohne weiteres zulÃ¤ssige neue Beurteilung durch die zustÃ¤ndige BaubewilligungsbehÃ¶rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Dadurch, dass die BehÃ¶rde eine vom Gesetz abweichende Entscheidung getroffen hat, entsteht kein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht, sofern es sich wie hier um einen einzigen Fall (oder einige wenige FÃ¤lle) handelt (statt vieler Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., ZÃ¼rich 2006, Rz. 518 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). In Bezug auf die unrichtigen behÃ¶rdlichen AuskÃ¼nfte kÃ¶nnen die BeschwerdefÃ¼hrenden im Ãbrigen aus dem Vertrauensschutz nichts fÃ¼r sich ableiten. Es ist nicht ersichtlich, und wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden auch nicht dargelegt, dass und inwiefern die dafÃ¼r erforderlichen Voraussetzungen vorlÃ¤gen; auch wÃ¼rde im vorliegenden Fall das Ã¶ffentliche Interesse an der Einhaltung der gesetzlichen Ordnung Ã¼berwiegen (vgl. HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 668 ff.; vgl. auch RB 1981 Nr. 141).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerde erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. Die Verfahrenskosten sind in Anwendung von § 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen. Diesen steht gemÃ¤ss § 17 Abs. 2 VRG von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zu. Hingegen ist eine solche der privaten Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen erscheint eine EntschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.-. Der BaubewilligungsbehÃ¶rde ist keine UmtriebsentschÃ¤digung zuzuerkennen, da die Beantwortung derartiger Rechtsmittel zu deren Ã¼blicher VerwaltungstÃ¤tigkeit gehÃ¶rt und fÃ¼r diese keinen besonderen Aufwand erforderte (RB 1986 Nr. 5; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 19).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden je zur HÃ¤lfte unter solidarischer Haftung den BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden unter solidarischer Haftung je verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 750.-, total <br/> Fr. 1'500.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>