<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2001.00316</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106526&amp;W10_KEY=4467147&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2001.00316</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 31.01.2002</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Voraussetzungen für einen Vorentscheid gemäss § 323 f. PBG<br/><br/>Damit ein baurechtlicher Vorentscheid getroffen werden kann, muss der Gesuchsteller ein aktuelles Interesse dartun. Ein solches entfällt bzw. fehlt, wenn während der Hängigkeit eines Vorentscheidverfahrens ein Baugesuch eingereicht oder wenn ein Baubewilligungsverfahren sistiert wird, um der Bewilligungsbehörde gewisse Teilfragen vorentscheidweise zu unterbreiten (E. 2). Vorliegend sind zudem die der Bewilligungsbehörde vorgelegten Fragen nicht grundlegender Natur, weshalb sie einem Vorentscheid nicht zugänglich sind (E. 3).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AKTUELLES INTERESSE">AKTUELLES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLACHDACH">FLACHDACH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESONDERTE PRÃFUNG">GESONDERTE PRÃFUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDLAGE">GRUNDLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKSINTERN">GRUNDSTÃCKSINTERN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTLICHE GENOSSENSCHAFT">LANDWIRTSCHAFTLICHE GENOSSENSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NÃHERBAURECHT">NÃHERBAURECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃGEPRINZIP">RÃGEPRINZIP</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SISTIERUNG">SISTIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORENTSCHEID">VORENTSCHEID</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 270 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 323 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 324 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 21 lit. b VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. A. Die Landwirtschaftliche Genossenschaft X reichte am 9. Februar 2000 der Gemeinde Y ein Baugesuch ein fÃ¼r ein Wohn- und GewerbegebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 1 an der L-Strasse in Y. Die vorberatende Baukommission Y erachtete an ihrer Sitzung vom 4. April 2000 das Bau­projekt als nicht bewilligungsfÃ¤hig. Mit Schreiben vom 17. April 2000 teilte der Gemeinderat der Baugesuchstellerin mit, dass eine Baubewilligung aus nÃ¤her dargelegten GrÃ¼nden voraussichtlich nicht erteilt werden kÃ¶nne und ersuchte um Stellungnahme zum weiteren Vorgehen. Die Landwirtschaftliche Genossenschaft X ersuchte hierauf den Gemeinderat um Aussetzung des Verfahrens, um ein Ã¼berarbeitetes Projekt prÃ¤sentieren zu kÃ¶nnen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Mit Schreiben vom 6. Juli 2000 stellte die landwirtschaftliche Genossenschaft X dem Gemeinderat Y eine "Anfrage als Vorentscheid mit Rechtsverbind­lichkeit gegenÃ¼ber Dritten" und ersuchte um Beantwortung hinsichtlich </span></p> <p class="Einzug1"><span>- der Situierung und dem Erscheinungsbild </span></p> <p class="Einzug1"><span>- den geplanten FlachdÃ¤chern </span></p> <p class="Einzug1"><span>- den AussenverkaufsflÃ¤chen </span></p> <p class="Einzug1"><span>- dem NÃ¤herbaurecht </span></p> <p class="Einzug1"><span>- der Verkehrserschliessung </span></p> <p class="Einzug1"><span>des Bauprojekts.<br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>B. Mit Beschluss vom 17. Juli 2000 beantwortete der Gemeinderat Y vor­ent­scheids­weise die von der Landwirtschaftlichen Genossenschaft X gestellten Fragen. Hiergegen erhoben u.a. B 1 und B 2 am 25. August 2000 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung des angefoch­tenen Entscheids. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im Lauf des Rekursverfahrens reichte die Landwirtschaftliche Genossenschaft X abgeÃ¤nderte Planunterlagen ein, zu welchen der Gemeinderat am 19. Februar 2001 vorentscheidsweise hinsichtlich der Situierung/Erscheinungsbild und bezÃ¼glich der FlachdÃ¤cher Stellung nahm. Auch hiergegen erhoben B 1 und B 2 am 9. April 2001 Rekurs an die Baurekurskommission I. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die Baurekurskommission I vereinigte am 31. August 2001 die beiden Rekursverfahren, hiess die Rekurse gut und hob demgemÃ¤ss die BeschlÃ¼sse des Gemeinderats Y vom 17. Juli 2000 und vom 19. Februar 2001 auf. Die Baurekurskommission I Ã¤usserte sich zum Institut des Vorentscheids und kam zum Schluss, es entspreche, ganz ab­gesehen von der unzulÃ¤ssigen Verlagerung vom Baubewilligungs- in das Vorentscheidsverfahren, nicht Sinn und Zweck des Instituts des Vorentscheids, die vorliegend auf ein aus­gereiftes Projekt bezogenen Detailfragen zu beantworten. Auch unter dem Aspekt der Ver­bind­lich­keit des Vorentscheids sei zu verlangen, dass sich dieser deutlich und unmissverstÃ¤ndlich Ã¼ber baurechtliche Fragen ausspreche bzw. aussprechen kÃ¶nne und diese am besten mit ja oder nein beantworte. Eine Antwort mittels einlÃ¤sslichen AusfÃ¼hrungen "im Sinne der ErwÃ¤gungen" lasse regelmÃ¤ssig InterpretationsspielrÃ¤ume entstehen, was der Rechtssicherheit abtrÃ¤glich sei. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Beschwerde vom 5. Oktober 2001 beantragten die Landwirtschaftliche Genossenschaft X und die Gemeinde Y dem Verwaltungsgericht, den Re­kursentscheid aufzuheben, die BeschlÃ¼sse des Gemeinderats vom 17. Juli 2000 und vom 19. Fe­bruar 2001 wie­der herzustellen und die Sache zur materiellen Behandlung der Rekur­se an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Beschwerde­geg­ner­schaft. Die Baurekurskommission I beantragte Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft liess sich nicht vernehmen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <span><br/> </span> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Mit dem angefochtenen Rekursentscheid der Baurekurskommission I vom 31. Au­gust 2001 wurden die BeschlÃ¼sse des Gemeinderats Y vom 17. Juni 2000 und 19. Februar 2001 aufgehoben. Die Landwirtschaftliche Genossenschaft X ist als Baugesuchstellerin ohne weiteres in Anwendung von § 21 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) zur Beschwerde legitimiert. Fraglich ist, ob auch die Gemeinde Y entsprechend § 21 lit. b VRG beschwerde­befugt ist. Denn der Rekurs­entscheid der Vorinstanz erfolgte nicht infolge fehlender BaubewilligungsfÃ¤higkeit des Bauprojekts, sondern weil die dem Gemeinderat unterbreiteten Fragen gar nicht Gegenstand eines Vorentscheids bilden kÃ¶nnten. Inwiefern durch eine der­artige formelle Rekurs­erledigung schutzwÃ¼rdige Interessen einer Gemeinde betroffen sein kÃ¶nnen, zu deren Wahrung diese beschwerdebefugt wÃ¤re, ist schwer zu erkennen. Diese Frage kann indessen offen bleiben, da auf die Beschwerde angesichts der klaren Rechts­mit­tellegitimation der Bau­herrschaft auf jeden Fall einzutreten ist. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Der Vorwurf der BeschwerdefÃ¼hrerinnen, die Baurekurskommission habe das RÃ¼geprinzip verletzt, ist verfehlt. Es war der Vorinstanz nicht verwehrt zu prÃ¼fen, ob die dem Gemeinderat unterbreiteten Fragen Ã¼berhaupt Gegenstand des - angefochtenen - Vorentscheids sein konnten (RB 1982 Nr. 5, 1997 Nr. 7; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 81 ff.). Ob im Rekursverfahren der Bauherrschaft das rechtliche GehÃ¶r verweigert wurde, indem dieser vor dem Rekursentscheid keine MÃ¶glichkeit geboten wurde, zur rechtlichen Be­grÃ¼ndung Stellung zu nehmen, kann offenbleiben. Denn die BeschwerdefÃ¼hrerinnen konnten hierzu in ihrer Rechtsmittelschrift an das Verwaltungsgericht hinreichend Stellung nehmen, so dass eine allfÃ¤llige GehÃ¶rsverweigerung im Beschwerdeverfahren geheilt wurde. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) Gegenstand der PrÃ¼fung eines Bauprojekts bildet grundsÃ¤tzlich das Baugesuch mit <i>allen</i> rechtserheblichen Bestandteilen (RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14). Das Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) sieht in § 323 indessen vor, dass Ã¼ber Fragen, die fÃ¼r die spÃ¤tere BewilligungsfÃ¤higkeit eines Bauvorhabens <i>grundlegend </i>sind<i>, </i>Vorentscheide eingeholt werden kÃ¶nnen. Der Zweck ist Ã¶konomischer Natur, indem der Bauherr hinsichtlich eines Teilproblems Klarheit gewinnt, bevor ihm Aufwand und Kos­ten der (Detail-)Projektierung erwachsen (vgl. hierzu Walter Haller/Peter Karlen, Raum­­planungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Band I, Rz. 782; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 507; ders., Bewilligungsverfahren, in: Peter MÃ¼nch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in Bau­sachen, Basel 1998, Rz. 9.62). Die Verbindlichkeit solcher Vorentscheide ist grÃ¶sser als bei sonstigen AuskÃ¼nften von VerwaltungsbehÃ¶rden. Nach § 324 Abs. 1 PBG ist der Vorentscheid hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich, gÃ¼ltig und Ã¶ffentlichrechtlich anfechtbar wie baurechtliche Bewilligungen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts sind Vorentscheide wie Baugesuche entsprechend § 314 PBG Ã¶ffentlich bekanntzumachen, ansonsten eine Verletzung von Art. 33 Abs. 3 lit. a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) vorliegt (BGE 120 Ib 48 E. 2b; BGr, 9. Sep­tem­ber 1992, ZBl 95/1994, S. 66 E. 2b; VGr, 16. Dezember1994, BEZ 1995 Nr. 4 E. 2; vgl. zu dieser Frage auch Rudolf Kappeler in ZBl 95/1994, S. 72 ff.; Alain Griffel, Baurechtliche Vorentscheide ohne Drittverbindlichkeit, insbesondere nach zÃ¼rcherischem Recht, ZBl 97/ 1996, S. 260 ff.; Robert Zimmermann, Le Tribunal fÃ©dÃ©ral et l'autorisation prÃ©alable de construire, RDAF 52/1996, S. 281 ff.). <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Damit Ã¼ber baurechtliche Probleme Ã¼berhaupt ein Vorentscheid getroffen werden kann, mÃ¼ssen verschiedene Voraussetzungen vorliegen. Vorab muss der Gesuchsteller ein <i>aktuelles Interesse</i> dartun (MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, Rz. 512 ff. auch zum Fol­­genden). Weiter kÃ¶nnen nur <i>Rechtsfragen</i> zum Gegenstand eines Vorentscheids gemacht werden, welche zudem einer <i>gesonderten PrÃ¼fung</i> Ã¼berhaupt zugÃ¤nglich sind. Die Fragen sind <i>prÃ¤zis</i> zu fassen und haben nach § 323 Abs. 1 PBG <i>grundlegender</i> Natur zu sein. Schliesslich hat der Vorentscheid auch allenfalls nÃ¶tige Abstimmungen entsprechend dem bundesrechtlichen Gebot der Koordination (Art. 25a RPG) und der Gesamtbeurteilung gemÃ¤ss Art. 8 USG zu beachten (Arnold Marti, Kommentar RPG, ZÃ¼rich 1999, Art. 25a Rz. 17; MÃ¤der, Bewilligungsverfahren, Rz. 9.63). <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Nach MÃ¤der (Das Baubewilligungsverfahren, Rz. 512) wird ein Vorentscheidsverfahren mangels eines (aktuellen) Interesses dann gegenstandslos, wenn wÃ¤hrend dessen HÃ¤ngigkeit der Gesuchsteller ein damit Ã¼bereinstimmendes Baugesuch einreicht. Diese Rechts­auffassung ist zu bejahen. Denn â wie erwÃ¤hnt â dient der Vorentscheid dazu, unnÃ¼tzen Aufwand und unnÃ¶tige Kosten fÃ¼r die Projektierung mÃ¶glichst zu vermeiden. Dieser Zweck fÃ¤llt aber dahin, wenn das Bauvorhaben bereits den Projektierungsgrad eines Bau­gesuchs aufweist. In diesem Projektierungsstadium lÃ¤uft ein Vorentscheid auf die â unzulÃ¤ssige â Aufspaltung eines Baugesuchs hinaus (vgl. RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14). Aus den gleichen GrÃ¼nden muss aber einem Gesuchsteller auch dann ein aktuelles Interesse abgesprochen werden, wenn er â wie hier â ein Baubewilligungsverfahren sistiert, um der BewilligungsbehÃ¶rde gewisse Fragen bezÃ¼glich des (abgeÃ¤nderten) Projekts zum Vorentscheid zu unterbreiten. Zu Recht hat die Baurekurskommission in ihrem Entscheid vom 31. August 2001 generell die UnzulÃ¤ssigkeit eines derartigen Vorgehens festgehalten, welches zu einer Vermengung des Vorentscheidsverfahrens mit dem Baubewilligungsverfahren fÃ¼hrt. Die Beschwerde ist schon unter diesem Gesichtspunkt unbegrÃ¼ndet. Zum glei­chen Ergebnis fÃ¼hrt aber auch die nachfolgende (E. 3) PrÃ¼fung der streitigen BeschlÃ¼sse des Gemeinderats Y vom 17. Juli 2000 und 19. Februar 2001 im Lichte der Ã¼brigen Voraussetzungen des Vorentscheids. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. a) Die Landwirtschaftliche Genossenschaft X hat dem Gemeinderat am 6. Juli 2000 hinsichtlich "Situierung/Erscheinungsbild" und "Flachdach" folgende Fragen zum Vorentscheid unterbreitet: </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>"1. Situierung/Erscheinungsbild <br/> <br/> Der Verbindungsbau der LÃ¤den 1 und 2 ist auf die GrÃ¶sse eines untergeordneten GebÃ¤udeteils reduziert worden. Sind damit Erscheinung und Charakter gemÃ¤ss Bauordnung gewahrt? <br/> <br/> Um dem Eindruck des "Ã¼berladenen" Projektes zu entgehen, verzichtet die Bauherrschaft auf den Ausbau von Wohnungen Ã¼ber dem Laden 1 und somit auf ein Vollgeschoss. [...] zudem (sind) Situierung und Stellung der BaukÃ¶rper neu angesetzt worden. Kann mit den neuen LÃ¶sungen und der Ausgestaltung des "Marktplatzes" als Hofbildung eine befriedigende Gestaltung erreicht werden? [...]<br/> 2. Flachdach <br/> <br/> Es wird beabsichtigt, den "Marktplatz" [...] mit einer luftig-leichten Konstruktion zu decken. Damit wird die gewÃ¼nschte Hofbildung optisch unterstÃ¼tzt. Die Anlieferung und der Containerraum sollen ebenfalls flach gedeckt und gestalterisch die Verbindung mit dem Freihof angestrebt werden. Erteilt der Gemeinderat in diesen zwei Konstruktionselementen die Befreiung der Gestaltungsvorschrift?" </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die gleichen Problemkreise waren auch Gegenstand des Vorentscheids vom 19. Februar 2001. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>aa) Die Baurekurskommission I hat hierzu ausgefÃ¼hrt, die Frage bezÃ¼glich Situierung/Erscheinungsbild stehe im Zusammenhang mit der Gestaltung des ausgearbeiteten Bauvorhabens und der Detailprojektierung. Die Vorinstanz stÃ¼tze sich bei der Beantwortung auf die eingereichten PlÃ¤ne, die die QualitÃ¤t von einem Baugesuch beiliegenden PlÃ¤ne aufwiesen. Der Entscheid des Gemeinderats laufe auf eine Vorwegnahme der Beurteilung der Einordnungsfrage hinaus. Diese lasse sich jedoch im vorliegenden Fall nicht losgelÃ¶st von der Detailprojektierung beantworten. Es handle sich somit nicht um eine Frage von grundlegender Bedeutung, die einem Vorentscheid zugÃ¤nglich wÃ¤re. Dass die FassadenplÃ¤ne noch fehlten, Ã¤ndere daran nichts. Gleiches gelte fÃ¼r die Frage im Zusammenhang mit der BewilligungsfÃ¤higkeit des Flachdachs. GemÃ¤ss Art. 8 Abs. 3 der Bau- und Zonen­ordnung der Gemeinde Y vom 24. September 1993 (BZO) seien in der Kernzone FlachdÃ¤cher bei allen GebÃ¤uden unzulÃ¤ssig. Der Gemeinderat Ã¤ussere sich in seinem Entscheid vom 17. Juli 2000 dahingehend, dass er zur Frage der Dachgestaltung beim Marktplatz und bei dem Verbindungsbau zwischen den beiden LÃ¤den nicht abschliessend Stellung nehmen kÃ¶nne; es sei ihm im Sinne der ErwÃ¤gungen ein Detailprojekt einzureichen. FÃ¼r den Containerraum habe die BehÃ¶rde eine Ausnahmebewilligung in Aussicht ge­stellt. Auch im Entscheid vom 19. Februar 2001 habe sich der Gemeinderat detailliert mit der Gestaltung der FlachdachÃ¼berdeckung auseinandergesetzt. Diese Frage lasse sich jedoch nicht in einem Vorentscheid, sondern klarerweise nur gestÃ¼tzt auf das Detailprojekt beantworten. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Diese Fragen betreffen die Gestaltung einzelner Bauteile (Verbindungsbau, Situierung/Stellung der BaukÃ¶rper, Marktplatz, MarktplatzÃ¼berdachung, Ãberdachung Anlieferung und Containerraum). Was die Dachgestaltung der Anlieferung und des Containerraums betrifft, so sind diese von vornherein keine "grundlegend(en)" Fragen im Sinn von § 323 Abs. 1 PBG. Im weiteren ist der Vorinstanz darin beizupflichten, dass diese Fragen nicht losgelÃ¶st von einer Gesamtbeurteilung des Projekts in gestalterischer Hinsicht beantwortet werden kÃ¶nnen. Aus den in ErwÃ¤gung 2 aufgefÃ¼hrten GrÃ¼nden ist es jedenfalls nicht rechtsverletzend, wenn die Vorinstanz vorliegend nicht separat beurteilte. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Bauherrschaft ersuchte den Gemeinderat Y weiter um einen Vorentscheid bezÃ¼glich der AussenverkaufsflÃ¤chen. Die permanente AussenverkaufsflÃ¤che sei auf die nordÃ¶stliche FlÃ¤che hinter dem Laden I reduziert und grÃ¶sstenteils mit einem Schlepp­dach abgedeckt worden. Es sei beabsichtigt, gegen das GrundstÃ¼ck C den weitgehend bereits bestehenden Lebhag zu ergÃ¤nzen. Der Vorentscheid habe sich darÃ¼ber auszusprechen, ob diese Zweckbestimmung mit den vorgeschlagenen Massnahmen zonenkonform sei. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Hierzu hat die Baurekurskommission ausgefÃ¼hrt, auch diese Frage sei aufgrund der konkreten Detailprojektierung zu beantworten und kÃ¶nne nicht Gegenstand eines Vorentscheids sein. Es gehe darum, ob der geplante Aussenverkauf mit den von der Bauherrschaft getroffenen Massnahmen (FlÃ¤chenreduktion, Schleppdach, ErgÃ¤nzung des Lebhages) mit Art. 11 Abs. 1 BZO vereinbar sei. Diese Norm bestimme, dass die herkÃ¶mmliche Umgebungsgestaltung mit Einschluss der traditionellen Materialien zu erhalten und bei Sanierungen oder Neubauten mÃ¶glichst weitgehend zu Ã¼bernehmen sei. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auch dieser Auffassung der Vorinstanz ist beizupflichten. Die Frage, ob die Aus­senverkaufsflÃ¤che in ihrer Ausgestaltung (GrÃ¶sse, Schleppdach, ErgÃ¤nzung des Lebhages) mit Art. 11 Abs. 1 BZO vereinbar sei, ist nicht grundlegender Natur, sondern massgeblich von der Detailausgestaltung abhÃ¤ngig. Als solche kann sie nicht Gegenstand eines Vorentscheidsgesuchs sein, sondern ist im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens zu prÃ¼fen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die Bauherrschaft unterbreitete dem Gemeinderat weiter die Frage, ob dieser â unter den nÃ¤her beschriebenen UmstÃ¤nden - ein NÃ¤herbaurecht fÃ¼r die "partielle Grenz­unterschreitung gegenÃ¼ber dem GemeindegrundstÃ¼ck" erteile. Wie die Baurekurskommission I zu Recht ausgefÃ¼hrt hat, richtet sich diese Frage an den Gemeinderat als Grundeigen­tÃ¼mer und nicht als BaubewilligungsbehÃ¶rde, weshalb sie nicht in einem baurechtlichen Ent­scheid beantwortet werden kann. Es geht nicht darum, ob das Bauprojekt baupolizeilich relevanten Bestimmungen entspricht (§ 320 PBG), sondern ob die Gemeinde als Grundeigen­tÃ¼merin bereit ist, "durch nachbarliche Vereinbarung ... ein NÃ¤herbaurecht" zu begrÃ¼nden (§ 270 Abs. 3 PBG). Eine derartige Frage ist der Gemeinde als GrundeigentÃ¼merin los­gelÃ¶st von einem Vorentscheidsverfahren zu unterbreiten. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Die Landwirtschaftliche Genossenschaft X hat dem Gemeinderat schliesslich Fragen zu Verkehrserschliessung unterbreitet. Ob ein GrundstÃ¼ck im Sinn von § 236 und § 237 PBG hinreichend erschlossen ist, ist zweifellos eine grundlegende Frage, welche im Rahmen eines Vorentscheids der BaubewilligungsbehÃ¶rde zur Beantwortung unterbreitet werden kann. Vorliegend bezog sich indessen die Frage und auch die Beantwortung des Gemeinderats auf die grundstÃ¼ckinterne Erschliessung, d.h. auf die Situierung der Anlieferung und die Erschliessung der oberirdischen ParkflÃ¤chen und nicht auf die Erschliessung des GrundstÃ¼cks als solches. Diese Fragen sind zumindest im vorliegenden Fall solche der Detailausgestaltung des Bauprojekts und nicht grundlegender Art. Sie sind daher im Baubewilligungsverfahren zu prÃ¼fen und zu beantworten. Auch unter diesem Gesichtspunkt ist der Entscheid der Baurekurskommission nicht rechtsverletzend. Daran Ã¤ndert nichts, dass die private Beschwerdegegnerschaft im Rekursverfahren in Verkennung des Streitgegenstands die (externe) Erschliessung Ã¼ber die L-Strasse in Frage stellte. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Aus den erwÃ¤hnten GrÃ¼nden hat die Baurekurskommission I nicht rechtsverletzend entschieden, als sie die angefochtenen beiden Vorentscheide aufhob, weil diese auf ein ausgereiftes Projekt bezogene Detailfragen beantworteten. DemgemÃ¤ss ist die Beschwer­­de abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Rekurskosten der unterliegenden privaten BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen. Eine ParteientschÃ¤digung steht den BeschwerdefÃ¼hrerinnen von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ... </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>