<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00027</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210602&amp;W10_KEY=4467119&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00027</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 06.04.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Vorentscheid zu Fragen der Baureife</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Selbsterschliessung einer gestaltungsplanpflichtigen Landfläche.<br/><br/>Solange für das gestaltungsplanpflichtige Gebiet kein Gestaltungsplan festgesetzt ist, würde das vom Grundeigentümer geplante private Strassenprojekt diesen im Sinn von § 234 PBG nachteilig präjudizieren (E. 5.5): Da sich die Erschliessungsanlagen den primären Zwecken des Gestaltungsplans unterzuordnen haben, ist in ihrer Erstellung eine Einschränkung des Planungsspielraums zu sehen. Dies gilt auch dann, wenn sie bei Unzweckmässigkeit auf Kosten des Grundeigentümers wieder entfernt werden können (E. 5.2 f.). Bei Zufahrten kommt hinzu, dass ihre Dimensionierung von der Anzahl der zu erschliessenden Wohneinheiten abhängt, deren Zahl sich wiederum aus dem - inhaltlich noch völlig offenen - Gestaltungsplan ergibt (E. 5.4). Von der Baubehörde kann nicht erwartet werden, sämtliche in Betracht kommenden Gestaltungspläne durchzuspielen, um eine Erschliessungslösung auf ihre Verträglichkeit bezüglich sämtlicher Planvarianten überprüfen zu können (E. 5.5).<br/><br/>Vorliegend sprechen neben dem Gestaltungsplan weitere fehlende planungsrechtliche Festlegungen (Quartierplan) gegen das Bauvorhaben (E. 5.6): Abgesehen davon, dass Gestaltungs- und Quartierpläne grundsätzlich in einem koordinierten Verfahren festzusetzen sind (E. 5.6.1), greift die vom Beschwerdeführer geplante Erschliessungslösung zu kurz, um eine hinreichende sowie raumplanerisch sinn- und zweckmässige Erschliessung des ganzen erschliessungsbedürftigen Gebiets sicherzustellen (E. 5.6.2). <br/> <br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSANLAGE">ERSCHLIESSUNGSANLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN">ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSPROJEKT">ERSCHLIESSUNGSPROJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSRECHT">ERSCHLIESSUNGSRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃJUDIZIERUNG">PRÃJUDIZIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORENTSCHEID">VORENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRT">ZUFAHRT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 48 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 83 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 123 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 234 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13127" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00027</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">6. April 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Robert Lauko. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A</span></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><span>,</span></a><span> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_15"><span>Gemeinderat StÃ¤fa,</span></a><span> vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_20">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span>D<a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_5_26">,</a><b> </b>vertreten durch RA E<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_6_32">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Vorentscheid zu Fragen der Baureife,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Entscheid vom 20. April 2010 beantwortete der Gemeinderat StÃ¤fa die ihm im Rahmen eines Vorentscheidgesuchs von A gestellten Fragen betreffend die Baureife des Gebiets F/G/H und die Ausgestaltung einer zu dessen Erschliessung geplanten Strasse im abschlÃ¤gigen Sinn.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den von A gegen diesen Beschluss erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission II mit Entscheid vom 23. November 2010 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 13. Januar 2011 beantragte A dem Verwaltungsgericht, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Sache dem Gemeinderat StÃ¤fa zur Neubeantwortung der Vorentscheidfragen im Sinn des verwaltungsgerichtlichen Entscheids zurÃ¼ckzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zugunsten des BeschwerdefÃ¼hrers.</p> <p class="Urteilstext">In seiner Beschwerdeantwort vom 8. MÃ¤rz 2011 schloss der Gemeinderat StÃ¤fa auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. D liess sich als Mitbeteiligter nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer ist EigentÃ¼mer einer grÃ¶sseren zusammenhÃ¤ngenden LandflÃ¤che, bestehend aus den Parzellen Kat.-Nrn. 01, 02 und 03. Die umliegenden GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 stehen im Eigentum seiner Kinder. GemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde StÃ¤fa vom 6. April 2009 (BZO) in Verbindung mit dem Zonenplan sind die bislang grÃ¶sstenteils unerschlossenen GrundstÃ¼cke verschiedenen Zonen (Kernzone KB, Wohnzone W2/1.4 und W2/1.9) zugewiesen und unterstehen teilweise einer Gestaltungsplanpflicht (Art. 27a BZO in Verbindung mit § 48 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Da der BeschwerdefÃ¼hrer vorhat, die Erschliessung der GrundstÃ¼cke selber an die Hand zu nehmen, stellte er dem Beschwerdegegner in seinem Vorentscheidgesuch vom 10. September 2009 folgende Fragen:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Stehen dem Bauvorhaben (zur Erstellung einer Strasse ab I-Strasse Ã¼ber den J-Bach mit anschliessender S-Kurve nordwÃ¤rts) fehlende planungsrechtliche Festlegungen, insbesondere ein das Gebiet F/G/H umfassender Gestaltungsplan entgegen?</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Kann das Vorhaben mit einer Strassenbreite von 4.5 m und einem Trottoir mit einer Breite von 2.00 m ausgefÃ¼hrt werden?"</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 20. April 2010 beantwortete der Beschwerdegegner die Fragen abschlÃ¤gig. Die vom BeschwerdefÃ¼hrer zur Erschliessung des quartierplanbedÃ¼rftigen Gebiets zwischen der M- und der K-Strasse geplanten Verkehrsanlagen umfassten nur Teilerschliessungsmassnahmen fÃ¼r den Ã¶stlichen Teil des Gebiets. In den Unterlagen seien keine Aussagen zur gesamten Erschliessung enthalten. Zudem mÃ¼sse die Baureifmachung unter BerÃ¼cksichtigung von Alternativen erfolgen. Die Bewilligung einer Teilerschliessung habe prÃ¤judizierende Auswirkung auf weitere Erschliessungsmassnahmen und wÃ¼rde den GrundeigentÃ¼mern im quartierplanbedÃ¼rftigen Gebiet die Mitwirkung gemÃ¤ss § 152 ff. PBG entziehen. Mit dem fÃ¼r das Gebiet F/G/H im Hinblick auf eine qualitativ gute Ãberbauung auszuarbeitenden Gestaltungsplan seien Aspekte wie die schonungsvolle Einpassung der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen, Sicherstellung eines ortsbildvertrÃ¤glichen LÃ¤rmschutzes sowie die gute Einordnung der Bauten zu regeln. Bei der vorliegenden Erschliessungsstudie kÃ¶nne nicht beurteilt werden, ob damit die Zielsetzungen des Gestaltungsplans erfÃ¼llt und die Ã¼bergreifenden Elemente koordiniert wÃ¼rden. Sie weise ein zu isoliertes Betrachtungsfeld auf. FÃ¼r die geplanten Teilerschliessungsmassnahmen kÃ¶nne ohne bewilligungsfÃ¤higen Gestaltungsplanentwurf keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden. Die Dimensionierung kÃ¼nftiger Erschliessungsanlagen mÃ¼sse im Zusammenhang mit der Gestaltungsplanausarbeitung erfolgen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hielt fest, dass das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 vollstÃ¤ndig und das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 zum grÃ¶ssten Teil im gestaltungsplanpflichtigen Gebiet lÃ¤gen, wÃ¤hrend die Parzelle Kat.-Nr. 01 sich ausserhalb davon befinde. Unbestritten sei, dass im streitbetroffenen Gebiet planerische Erschliessungsmassnahmen notwendig seien. Nachdem die von dem am 27. Oktober 1997 festgesetzten Erschliessungsplan bis 2002 vorgesehene 1. Etappe der Groberschliessung des Raums StÃ¤fa-Mitte aus nicht bekannten GrÃ¼nden bislang unverwirklicht geblieben sei, sei das Gebiet westlich der I-Strasse weder grob- noch feinerschlossen. Nach dem Erschliessungsbegriff reiche die strassenmÃ¤ssige ZugÃ¤nglichkeit fÃ¼r die Baureife eines GrundstÃ¼cks nicht aus. Dazu gehÃ¶re auch die Erschliessung mit Wasser, Abwasser und ElektrizitÃ¤t, wobei die entsprechenden Leitungen sinnvollerweise jeweils im Bereich der Erschliessungsstrassen zu verlegen seien. Damit zeitige die Vorentscheidfrage raumrelevante Wirkung und sei das Bauvorhaben hinsichtlich der fehlenden planungsrechtlichen Festlegungen in einem umfassenden Sinn zu betrachten. Die Bedeutung der Erschliessungsstrasse fÃ¼r das Gebiet H/F/L/G dÃ¼rfe nicht unterschÃ¤tzt werden. Aus diesem Grund sei es unumgÃ¤nglich, die raumplanerische ZweckmÃ¤ssigkeit des Bauvorhabens zu beurteilen und in die Entscheidung einfliessen zu lassen. Nur so kÃ¶nne die Frage nach der PrÃ¤judizierung der in diesem Gebiet notwendigen (Fein-)Erschliessungsplanung beantwortet werden. </p> <p class="Urteilstext">Die projektierte ErschliessungslÃ¶sung weise nicht nach, inwiefern sie im Sinn einer GesamterschliessungslÃ¶sung zweckmÃ¤ssig sei. Vielmehr zementiere sie die bestehenden Vorgaben. Auch wenn der Erschliessungsplan aus dem Jahr 1997 die Erschliessung des betreffenden Gebiets Ã¼ber die I-Strasse vorsehe, mÃ¼sse diese LÃ¶sung angesichts der 12 Jahre spÃ¤ter festgesetzten Gestaltungsplanpflicht im Rahmen eines Gestaltungsplans neu beurteilt werden kÃ¶nnen. So sei die in unmittelbarer NÃ¤he des Kindergartens vorbeifÃ¼hrende und in Form einer verkehrssicherheitsmÃ¤ssig nicht idealen "S-Kurve" geplante Strasse im Hinblick auf das zu erwartende Verkehrsaufkommen nicht ohne Weiteres zweckmÃ¤ssig. Es sei daher nicht abschÃ¤tzbar, ob die Vorgaben von Art. 27a BZO an den Gestaltungsplan, insbesondere die schonende Einordnung der Erschliessungsanlagen, durch das Bauvorhaben erreicht werden kÃ¶nnten.</p> <p class="Urteilstext">Entgegen der Ansicht des BeschwerdefÃ¼hrers und damaligen Rekurrenten kÃ¶nnte die Strasse wegen des Gebots von Treu und Glauben und der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit nicht ohne Weiteres in den nÃ¤chsten 15 Jahren (vgl. Art. 15 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979) in einem Quartierplan gestÃ¼tzt auf § 138 PBG aufgehoben werden. Selbst wenn sich diese Problematik allenfalls mit einem Beseitigungsrevers entschÃ¤rfen liesse, hÃ¤tte der Bau der Strasse prÃ¤judizierende Wirkung und fÃ¼hrte dennoch nicht unweigerlich zur Baureife der betreffenden GrÃ¼ndstÃ¼cke. Deren Ãberbauung mit grundstÃ¼cksinternen Erschliessungsanlagen hÃ¤tte hinsichtlich kÃ¼nftiger Erschliessungsmassnahmen ebenfalls prÃ¤judizierende Wirkung. Die zur Groberschliessung des Gebiets eigentlich mit der 1. Etappe des Erschliessungsplans bis 2002 fertigzustellende I-Strasse sei noch ungenÃ¼gend ausgebaut. Da insgesamt nicht abschliessend beurteilt werden kÃ¶nne, ob die vorgesehene Erschliessungsstrasse noch fehlende planungsrechtliche Festlegungen nachteilig beeinflusse, kÃ¶nne die Vorentscheidfrage nicht in einem positiven Sinn beantwortet werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bestreitet die mit dem Bauvorhaben verbundene negative PrÃ¤judizierung fehlender planungsrechtlicher Festlegungen. Das Gebiet M, welches durch die von ihm geplante Strasse erschlossen werden solle und keiner Gestaltungsplanpflicht unterliege, und das Gebiet F/G/H, fÃ¼r welches eine Gestaltungspflicht bestehe, seien in (erschliessungs-)planerischer Hinsicht unabhÃ¤ngig bzw. werde durch die geplante Strasse die Erschliessungsplanung im Gebiet F/G/H in keiner Weise beeintrÃ¤chtigt. Die neue Strasse solle der in der Kernzone gelegenen HÃ¤usergruppe zu einer verbesserten Erschliessung verhelfen. Weder die steile und schmale Zufahrt ab der Seestrasse noch die durch den schmalen Durchgang unter der Bahnlinie fÃ¼hrende Zufahrt von Norden her vermÃ¶chten die heutigen ErschliessungsbedÃ¼rfnisse im Zusammenhang mit der landwirtschaftlichen und anderweitigen Nutzung der zu erschliessenden GebÃ¤ude zu befriedigen. In der angefertigten Studie vom 30. Dezember 2009 wÃ¼rden die unÃ¼berbrÃ¼ckbaren Defizite einer alternativen ErschliessungslÃ¶sung mitten durch die HÃ¤usergruppe aufgezeigt. Dass es fÃ¼r die Erschliessung des Gebiets F/G/H nicht zwingend einer Zufahrt von Osten her durch das Gebiet M bedÃ¼rfe, werde zwar von der Vorinstanz bestÃ¤tigt. Nicht schlÃ¼ssig sei allerdings ihre Feststellung, der Bau der strittigen Strasse wÃ¼rde eine solche LÃ¶sung prÃ¤judizieren. Wenn das Gestaltungsplangebiet dereinst eine andere Erschliessung erhalten sollte, beschrÃ¤nkte sich die Funktion der geplanten Strasse einfach auf den mit dem Bau hauptsÃ¤chlich beabsichtigten Zweck, nÃ¤mlich die Erschliessung des Gebiets M und der in der Kernzone gelegenen HÃ¤usergruppe. Damit wÃ¼rden die BehÃ¶rden nicht vor vollendete Tatsachen gestellt, sondern kÃ¶nnten die Strasse je nach ZweckmÃ¤ssigkeit in die Planung einbeziehen oder nicht. Dass fÃ¼r das Gebiet M eine andere Erschliessung infrage kÃ¤me als der Anschluss an die I-Strasse, werde auch von der Vorinstanz nicht in Zweifel gezogen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Ferner wÃ¼rden durch Erschliessungsanlagen â im Gegensatz zu baulichen Massnahmen im Sinn von § 309 Abs. 1 lit. a PBG â keine unabÃ¤nderlichen, die Planung prÃ¤judizierenden VerhÃ¤ltnisse geschaffen. Der Einbezug bestehender Erschliessungsanlagen und ihre ÃberprÃ¼fung im Hinblick auf das neue Erschliessungsregime stellten regelmÃ¤ssig Massnahmen eines Quartierplanverfahrens dar. Nicht benÃ¶tigte Strassen und Wege seien aufzuheben und in die Masse der beteiligten GrundstÃ¼cke einzubeziehen (§ 138 Abs. 1 PBG), den Anforderungen nicht (mehr) genÃ¼gende ins Erschliessungsnetz zu integrieren und auszubauen. Da der BeschwerdefÃ¼hrer allein fÃ¼r die Erstellungskosten der geplanten Strasse aufkommen werde, spielten die Hinweise der Vorinstanz bezÃ¼glich VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit sowie Treu und Glauben keine Rolle. UnbegrÃ¼ndet seien auch deren Vorbehalte zu allfÃ¤lligen Konflikten mit bestehenden Garagenzufahrten bzw. AbstellplÃ¤tzen, da eine andere StrassenfÃ¼hrung vÃ¶llig unrealistisch sei und daher ausser Betracht bleiben mÃ¼sse. Die Wasserversorgung und die Entsorgung von AbwÃ¤ssern kÃ¶nnten sodann in spÃ¤teren Bewilligungsverfahren geklÃ¤rt werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Sollte die Beschwerde bezÃ¼glich der ersten Vorentscheidfrage gutgeheissen werden, solle das Verwaltungsgericht aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden selber Ã¼ber die zweite Frage befinden. Unter BerÃ¼cksichtigung der Ã¶stlich des J-Bachs befindlichen ca. 20 bestehenden Wohneinheiten genÃ¼ge zur Erschliessung der geplanten max. 70 neu zu erstellenden Wohneinheiten eine Zufahrtsstrasse mit einer Fahrbahnbreite von 4,5 m und einem 2 m breiten Trottoir.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>GemÃ¤ss § 233 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen Bauten und Anlagen nur auf GrundstÃ¼cken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die VerhÃ¤ltnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Das Erfordernis der Baureife kann der GrundeigentÃ¼mer auch durch Erstellung der erforderlichen Feinerschliessungsanlagen im Rahmen seines Selbsterschliessungsrechts nach Art. 19 Abs. 3 RPG herbeifÃ¼hren. Solche<span> von Privaten erstellte Feinerschliessungsanlagen mÃ¼ssen nach den vom Gemeinwesen genehmigten PlÃ¤nen erfolgen und sich an </span>den Zielen und GrundsÃ¤tzen des Raumplanungsrechts orientieren (VGr, 22. Oktober 2003, VB.2002.00410, E. 3b;<b><span> </span></b>RB 1987 Nr. 59 = BEZ 1988 Nr. 2; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 614). Diese Orientierung an den Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung beinhaltet, dass sich die Genehmigung durch<span> das Gemeinwesen nicht bloss auf die PrÃ¼fung der Abwesenheit baupolizeilicher MÃ¤ngel beschrÃ¤nkt, sondern umfassend die raumplanerische Zweck­mÃ¤ssigkeit der gewÃ¤hlten LÃ¶sung prÃ¼ft (vgl. Alfred Kuttler, Erschliessungsrecht und Erschliessungshilfe im Dienste der Raumordnung, ZBl 75/1974, S. 70 f.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Nach § 234 PBG ist ein GrundstÃ¼ck baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Vorliegend unterliegt das BaugrundstÃ¼ck einer â bislang unverwirklicht gebliebenen â Gestaltungspflicht. Im Gegensatz zu einem Quartierplan, der die erfassten GrundstÃ¼cke einer der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechenden Nutzung zufÃ¼hren soll (§ 123 Abs. 1 PBG), dient der Gestaltungsplan der Sicherstellung einer stÃ¤dtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreien Ãberbauung (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 3-23). Mit GestaltungsplÃ¤nen werden fÃ¼r bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage und Ã¤ussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei kann eine von der Regelbauweise abweichende Sonderbauordnung statuiert und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Soweit die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen nicht schon in einem Quartierplan geregelt sind, hat der Gestaltungsplan auch die diesbezÃ¼glichen Regelungen zu treffen (§ 83 Abs. 3 PBG). Der Regelungsbereich des Gestaltungsplans geht indes weit Ã¼ber denjenigen eines Quartier- oder Erschliessungsplans hinaus und strebt â unter Bereitstellung der dafÃ¼r benÃ¶tigen <i>planerischen</i> Mittel â eine OptimallÃ¶sung an. Jedenfalls richtet sich das Hauptaugenmerk von GestaltungsplÃ¤nen nicht auf die Erstellung von Erschliessungsanlagen; diese haben sich vielmehr den primÃ¤ren Planungszwecken unterzuordnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Vor diesem Hintergrund ist grundsÃ¤tzlich in jeder vorweggenommenen baulichen Massnahme im gestaltungsplanpflichtigen Gebiet eine EinschrÃ¤nkung des mit dem noch zu erstellenden Gestaltungsplan verbundenen Spielraums zu sehen, mag die Massnahme fÃ¼r sich genommen auch (vorerst) zweckmÃ¤ssig erscheinen. Selbst wenn die bereits erstellten Anlagen auf Kosten des BeschwerdefÃ¼hrers wieder entfernt werden kÃ¶nnen, besteht die Gefahr, dass die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde vor der ZerstÃ¶rung wirtschaftlicher Werte, die unter ihrer Mitwirkung entstanden sind, zurÃ¼ckschreckt und damit einen Teil der ansonsten in Betracht gezogenen BebauungsmÃ¶glichkeiten ausschliesst. Hinzu kommt, dass das â gesetzlich nicht besonders geregelte â Verfahren zum Erlass eines Gestaltungsplans nicht das erforderliche Instrumentarium zur <i>Durchsetzung</i> der planerischen Ziele, namentlich zur Beseitigung von planwidrigen (Erschliessungs-)Anlagen, bereitstellt (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch, S. 4-15). MÃ¼sste zur Aufstellung oder Realisierung des kÃ¼nftigen Gestaltungsplans aber ein (Teil-)Quartierplanverfahren eingeleitet werden, nur um bereits erstellte Erschliessungsanlagen wieder aufzuheben oder der vorgesehenen Ãberbauung anzupassen, so wÃ¤re auch darin eine nachteilige Beeinflussung der Gestaltungsplanung zu erblicken. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Was Zufahrten im Besonderen betrifft, ist sodann zu beachten, dass deren Mindestausgestaltung von der Anzahl der zu erschliessenden Wohneinheiten abhÃ¤ngt (siehe § 6 der <span>Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 in Verbindung mit dem Anhang</span>). Wie viele Wohneinheiten im betreffenden Gebiet letztlich zu erschliessen sind, lÃ¤sst sich ohne einen ausgearbeiteten Gestaltungsplanentwurf jedoch kaum beurteilen (vgl. die in dieser Hinsicht vÃ¶llig verschiedenen Projektvarianten in der Studie des BeschwerdefÃ¼hrers). Gerade wenn die Gestaltungsplanpflicht â wie vorliegend â eine schonungsvolle Einpassung der Erschliessungs- und Parkierungsanlagen verlangt, wÃ¤re die Planung der Zufahrt ohne Kenntnis der genauen Zahl der zu erschliessenden Wohneinheiten wegen der Gefahr einer Ãberdimensionierung problematisch. Selbst bei gleich bleibender LinienfÃ¼hrung spielt es fÃ¼r die Breite der vom BeschwerdefÃ¼hrer geplanten Strasse sowie die Anzahl und Anordnung der AbstellplÃ¤tze eine entscheidende Rolle, ob zu den bestehenden rund 20 Wohneinheiten noch 76 (fiktives Projekt 2) oder lediglich 6 (fiktives Projekt 3) hinzukommen sollen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Schliesslich kann von einer BaubehÃ¶rde nicht verlangt werden, im Rahmen von § 234 PBG die Gesamtheit der in Betracht kommenden GestaltungsplÃ¤ne durchzuspielen, um eine von der Bauherrschaft vorab geplante ErschliessungslÃ¶sung auf ihre VertrÃ¤glichkeit bezÃ¼glich sÃ¤mtlicher Planvarianten Ã¼berprÃ¼fen zu kÃ¶nnen. Solange die Aufstellung des Gestaltungsplans noch aussteht, ist das GrundstÃ¼ck daher als nicht baureif zu betrachten (VGr, 6. September 1995, VB.90.00027, E. 1b, nicht auf www.vgrzh.ch verÃ¶ffentlicht; BRK II, 12. November 2008, BEZ 2009 Nr. 9, E. 4.5; BRK III, 22. Oktober 2008, BEZ 2009 Nr. 8, E. 6.8; vgl. Fritzsche/BÃ¶sch, S. 3-19). Demzufolge steht der vom BeschwerdefÃ¼hrer geplanten Erschliessungsanlage mit Art. 27a BZO die Pflicht zur Erstellung eines Gestaltungsplans im Gebiet F/G/H und damit eine fehlende planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG entgegen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Weiter ist zu prÃ¼fen, ob auch andere planungsrechtliche Festlegungen, wie etwa ein fehlender Quartierplan, gegen das Bauvorhaben des BeschwerdefÃ¼hrers sprechen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.6.1 </b>Nach der Zweckumschreibung von § 123 Abs. 1 PBG ermÃ¶glicht der Quartierplan im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthÃ¤lt die dafÃ¼r nÃ¶tigen Anordnungen. Unter dem Gesichtswinkel der Allgemeininteressen soll der Quartierplan, neben anderen Instituten der Nutzungsplanung, eine geordnete, mit dem Ã¶ffentlichen Wohl Ã¼bereinstimmende Erschliessung und Parzellarordnung schaffen; von den Privatinteressen her gesehen verhilft er dem GrundeigentÃ¼mer zu baureifem Land (<span>Peter </span>MÃ¼ller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar<span> zum ZÃ¼rcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, WÃ¤denswil 1985</span>, § 123 N. 1). Quartier- und Gestaltungsplan (dazu oben E. 5.2) haben demnach gewisse BerÃ¼hrungspunkte und beeinflussen sich gegenseitig (RB 1987 Nr. 60 = BEZ 1987 Nr. 31, auch zum Folgenden; vgl. § 83 Abs. 3 und § 129 Abs. 1 PBG). Sie mÃ¼ssen daher aufeinander abgestimmt und grundsÃ¤tzlich in einem koordinierten Verfahren festgesetzt werden (vgl. § 33 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.6.2 </b>Das dem BeschwerdefÃ¼hrer und seinen Kindern gehÃ¶rende Land deckt sich nur teilweise mit dem gestaltungsplanpflichtigen Gebiet. WÃ¤hrend ein Teil (Parzelle Kat.-Nr. 01, Ã¶stlicher Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03) ausserhalb von diesem liegt, stehen die gestaltungsplanpflichtigen Teilbereiche G und H nicht in deren Eigentum. Hinzu kommt, dass die strassenmÃ¤ssige Groberschliessung des gestaltungsplanpflichtigen Gebiets Ã¼ber die I-Strasse, welche mit der 1. Etappe des Erschliessungsplans bis 2002 hÃ¤tte verlegt und ausgebaut werden sollen, gemÃ¤ss Feststellung der Vorinstanz ungenÃ¼gend ist (Rekursentscheid E. 5.9). </p> <p class="Urteilstext">Vor diesem Hintergrund und angesichts der inhaltlich noch vÃ¶llig offenen Gestaltungsplanung greift die vom BeschwerdefÃ¼hrer geplante ErschliessungslÃ¶sung zu kurz, um eine hinreichende sowie raumplanerisch sinn- und zweckmÃ¤ssige Erschliessung des ganzen erschliessungsbedÃ¼rftigen Gebiets sicherzustellen. Das private Strassenprojekt prÃ¤judiziert nebst dem Gestaltungsplan auch die noch ausstehende Quartierplanung im erschliessungsplanerisch voraussichtlich massgeblichen Einzugsgebiet.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="urteilstext0">Mangels Realisierbarkeit des Bauvorhabens braucht die zweite Vorentscheidfrage nicht entschieden zu werden und ist die Beschwerde abzuweisen. <span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG); eine ParteientschÃ¤digung steht ihm von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Da die Beschwerdeantwort nur einen geringfÃ¼gigen Aufwand verursacht hat, ist auch dem Beschwerdegegner keine </span>ParteientschÃ¤digung zuzusprec<span>hen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>