<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2024.00069</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224476&amp;W10_KEY=13045533&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2024.00069</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.11.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">4. Abteilung/4. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 23.01.2025 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Ãbriges Verwaltungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Kündigung Pachtverhältnis</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Die Stadt Dietikon verpachtet Familiengärten an ihre Einwohnerinnen und Einwohner. Als ein Pächter Rekurs gegen die von der Stadt ausgesprochene Kündigung seines Pachtverhältnisses für einen Familiengarten erhob, trat der Bezirksrat nicht hierauf ein, da er das Verhältnis zwischen den Parteien als zivilrechtlich beurteilte. Hiergegen erhoben sowohl Verpächterin als auch Pächter Beschwerde an das Verwaltungsgericht.] Auf die Beschwerde des Pächters ist nicht einzutreten, da er mit der Qualifikation des Pachtverhältnisses als zivilrechtlich einverstanden ist und es ihm folglich am Beschwerdewillen fehlt (E. 1.4). Auf die Beschwerde der Verpächterin als Gemeinwesen ist einzutreten, da sie aufgrund der vorinstanzlichen Annahme eines privatrechtlichen Vertrags wie eine Privatperson betroffen ist (E. 1.5). Wie sich aus der Auslegung der Gemeindeordnung und dem Gesamtkontext ergibt, erfüllt die Verpächterin mit der Verpachtung von Familiengärten eine öffentliche Aufgabe und gehört die entsprechende Familiengartenanlage zu ihrem Verwaltungsvermögen (E. 3.4). Da die Familiengärten nur einzelnen Personen exklusiv und unter Ausschluss übriger potenzieller Nutzer dauerhaft zugewiesen werden, handelt es sich dabei weder um öffentliche Sachen im Gemeingebrauch noch um Anstaltssachen, sondern um Verwaltungsvermögen im Einzelgebrauch (E. 3.5). Die Benutzung von Verwaltungsvermögen und das Verhältnis zwischen Staat und Benutzer ist im Allgemeinen öffentlich-rechtlich geregelt (E. 4.1). Im vorliegenden Fall wurden die Familiengärten auf Grundlage eines Behördenerlasses - dem Familiengartenreglement - vergeben und es bestehen weder darin noch im abgeschlossenen "Vertrag" Verweise auf das Privatrecht (E. 4.2). Aus einer allfällig abweichenden Rechtsgestaltung in anderen Gemeinden kann für den vorliegenden Fall nichts abgeleitet werden (E. 4.3). Im Resultat ist das streitgegenständliche Pachtverhältnis öffentlich-rechtlicher Natur, womit die Beurteilung von Streitigkeiten, die sich daraus ergeben, den Verwaltungsbehörden und -gerichten und nicht der Ziviljustiz obliegen (E. 4.7). Da zwischen den Parteien aufgrund des Regelungsinhalts des Familiengartenreglements praktisch kein Spielraum bei der Aushandlung des Pachtverhältnisses mehr bestand, ist der "Pachtvertrag", mit welchem das Pachtverhältnis begründet wurde, als mitwirkungsbedürftige Verfügung zu qualifizieren. Entsprechend erfolgte auch die Kündigung verfügungsweise und ist der Bezirksrat zuständige Rekursinstanz. Dieser ist zu Unrecht nicht auf den Rekurs des Pächters eingetreten (E. 5.3-5.4). Es besteht keine rechtliche Grundlage dafür, das Verfahren an einen anderen Bezirksrat als den örtlich zuständigen zurückzuweisen (E. 6.2). Nichteintreten auf die Beschwerdes des Pächters (VB.2024.00069). Abweisung UP/URB-Gesuch des Pächters. Gutheissung der Beschwerde der Verpächterin und Rückweisung an den Bezirksrat (VB.2024.00105).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESCHWERDEWILLE">BESCHWERDEWILLE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FAMILIENGÃRTEN">FAMILIENGÃRTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FINANZVERMÃGEN">FINANZVERMÃGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FUNKTIONSTHEORIE">FUNKTIONSTHEORIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MITWIRKUNGSBEDÃRFTIGE VERFÃGUNG">MITWIRKUNGSBEDÃRFTIGE VERFÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHE AUFGABEN">ÃFFENTLICHE AUFGABEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHE SACHE">ÃFFENTLICHE SACHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PACHT">PACHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHREBERGÃRTEN">SCHREBERGÃRTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWALTUNGSRECHTLICHER VERTRAG">VERWALTUNGSRECHTLICHER VERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWALTUNGSVERMÃGEN">VERWALTUNGSVERMÃGEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 1 VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 21 Abs. 2 VRG</span><br/><span class="gerade">§ 49 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>4. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=68165" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2024.00069<br/> VB.2024.00105</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal">der 4. Kammer</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">7. November 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Tamara NÃ¼ssle<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Marco Donatsch, Verwaltungsrichter Martin Bertschi, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Dumenig Stiffler.<span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">A,<b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrer (VB.2024.00069) und </b></p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegner (VB.2024.00105),</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Stadt Dietikon,<b> </b><br/> vertreten durch den Stadtrat Dietikon, </p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerin (VB.2024.00069) und</b></p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrerin (VB.2024.00105),</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend KÃ¼ndigung PachtverhÃ¤ltnis,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>A schloss mit der Stadt Dietikon am 11./13. Oktober 2006 einen "Pachtvertrag" Ã¼ber den Familiengarten Nr. 01 in der Gartenanlage B.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Am 18. August 2023 wandte sich A wegen einer Meinungsverschiedenheit mit der Stadt Dietikon betreffend den Abriss eines Schuppens in der Gartenanlage B mit einer Aufsichtsbeschwerde an den Bezirksrat Dietikon. Mit einfachem Schreiben vom 24. August 2023 teilte der Schreiber des Bezirksrats, lic.</span><span> </span><span>iur. C, daraufhin A mit, dass es sich bei dessen PachtverhÃ¤ltnis mit der Stadt Dietikon um einen privatrechtlichen Pachtvertrag handle, weshalb der Bezirksrat keine Veranlassung sehe, ein Aufsichtsverfahren zu erÃ¶ffnen, und sich A an die zustÃ¤ndige SchlichtungsbehÃ¶rde wenden solle.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span>Am 28. August 2023 kÃ¼ndigte der Hochbauvorsteher der Stadt Dietikon das PachtverhÃ¤ltnis mit A entschÃ¤digungslos auf Ende November 2023. Auf entsprechendes Neubeurteilungsgesuch von A hin bestÃ¤tigte der Stadtrat die KÃ¼ndigung mit Beschluss vom 23. Oktober 2023.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>D. </span></b><span>Am 17. November 2023 reichte A beim Friedensrichteramt Geroldswil ein Schlichtungsgesuch ein, woraufhin das Friedensrichteramt das Verfahren Nr. [â¦] erÃ¶ffnete und mit VerfÃ¼gung vom 4. Dezember 2023 "bis [â¦] zur KlÃ¤rung der sachlichen/Ã¶rtlichen ZustÃ¤ndigkeit bis auf [W]eiteres" sistierte.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bereits am 22. November 2023 hatte A Rekurs gegen den Neubeurteilungsbeschluss des Stadtrats Dietikon vom 23. Oktober 2023 an den Bezirksrat Dietikon erhoben und die PrÃ¼fung von aufsichtsrechtlichen Massnahmen verlangt. Der Bezirksrat trat mit Beschluss vom 25. Januar 2024 mangels sachlicher ZustÃ¤ndigkeit nicht auf den Rekurs ein (Dispositiv-Ziff. I), leistete der Aufsichtsbeschwerde keine Folge (Dispositiv-Ziff. II), schrieb ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege als gegenstandslos ab (Dispositiv-Ziff. III) und erhob keine Verfahrenskosten (Dispositiv-Ziff. IV).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Am 3. Februar 2024 richtete A eine als "Gesuch Art. 18 ZPO Einlassung: KÃ¼ndigung PachtverhÃ¤ltnis" bezeichnete Eingabe unter Beilage des Beschlusses des Bezirksrats vom 25. Januar 2024 an das Verwaltungsgericht und beantragte sinngemÃ¤ss, dass das Gericht sich nach Art. 18 der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (SR 272, ZPO) auf die PrÃ¼fung der Frage einlassen solle, ob die KÃ¼ndigung des PachtverhÃ¤ltnisses nach zivilprozessualen Regeln gÃ¼ltig erfolgt sei. Das Verwaltungsgericht erÃ¶ffnete daraufhin das GeschÃ¤ft VB.2024.00069.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>A ergÃ¤nzte mit Eingabe vom 13. Februar 2024 sinngemÃ¤ss, dass er auch um eine inhaltliche ÃberprÃ¼fung der KÃ¼ndigung bitte. Er liess dem Gericht am 17. Februar 2024 und am 22. Februar 2024 weitere Eingaben zukommen, wobei er in letzterer sinngemÃ¤ss finanzielle AnsprÃ¼che sowie eine Rechtsverweigerung betreffend die Instandhaltung der Zugangswege gegenÃ¼ber der Stadt Dietikon geltend machte. Mit Schreiben vom 28. Februar 2024 beantragte er unentgeltliche Rechtsvertretung und ProzessfÃ¼hrung. Mit VerfÃ¼gung vom 5. MÃ¤rz 2024 wies der stellvertretende AbteilungsprÃ¤sident das Gesuch um unentgeltliche Rechtsvertretung ab und setzte A Frist an, um betreffend sein Gesuch um unentgeltliche ProzessfÃ¼hrung seine BedÃ¼rftigkeit zu belegen. A nahm am 29. Februar 2024 Stellung und fÃ¼hrte aus, dass er keine inhaltliche PrÃ¼fung verlange, sondern nur eine PrÃ¼fung in "Sachen ZPO, Formfehler, KÃ¼ndigungsfristen", und beantragte, dass es der Stadt Dietikon zu verbieten sei, "eine weitere RachekÃ¼ndigung auszusprechen", bis die ZustÃ¤ndigkeit geklÃ¤rt sei. In der Folge reichte er am 7. MÃ¤rz 2024, 22. April 2024, 25. April 2024, 8. Juli 2024, 15. Juli 2024, 17. Oktober 2024 und 28. Oktober 2024 weitere Eingaben ein.</span></p> <p class="Urteilstext">Der Bezirksrat Dietikon am 22. Februar 2024 und die Stadt Dietikon am 6. MÃ¤rz 2024 beantragten Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.</p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Die Stadt Dietikon erhob am 23. Februar 2024 Beschwerde an das Verwaltungsgericht gegen den Beschluss des Bezirksrats Dietikon vom 25. Januar 2024 und beantragte, dieser sei aufzuheben und der Bezirksrat sei anzuweisen, die Streitsache im Ã¶ffentlich-rechtlichen Verfahren zu entscheiden. Eventualiter sei das Verfahren einem anderen Bezirksrat des Kantons ZÃ¼rich zum Entscheid zuzuweisen. Subeventualiter habe das Verwaltungsgericht direkt die RechtmÃ¤ssigkeit der KÃ¼ndigung des PachtverhÃ¤ltnisses mit A zu bestÃ¤tigen und diesen anzuweisen, den Familiengarten unverzÃ¼glich zu rÃ¤umen. Das Verwaltungsgericht erÃ¶ffnete daraufhin das GeschÃ¤ft VB.2024.00105.</span></p> <p class="Urteilstext">Der Bezirksrat Dietikon beantragte am 29. Februar 2024 die Abweisung der Beschwerde. A beantragte am 14. MÃ¤rz 2024 sinngemÃ¤ss ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Ausserdem beantragte er, es sei der Stadt Dietikon zu verbieten, einen bestimmten Schuppen (GebÃ¤ude-Nr. 02) in der Gartenanlage B abzureissen, und das Verwaltungsgericht habe zu prÃ¼fen, ob die Stadt Dietikon berechtigt sei, den Abriss und die RÃ¤umung dieser Baute anzuordnen. Schliesslich machte er sinngemÃ¤ss finanzielle AnsprÃ¼che gegen die Stadt Dietikon geltend. In der Folge reichte A am 20. MÃ¤rz 2024, 18. April 2024, 13. Mai 2024 und 26. Mai 2024 weitere Eingaben ein. Die Stadt Dietikon hielt mit Schreiben vom 10. April 2024 an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht kann Verfahren vereinigen, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und dieselben Rechtsfragen aufwerfen (§ 71 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2] in Verbindung mit Art. 125 lit. c ZPO). Hier haben beide Beschwerden den Nichteintretensbeschluss des Bezirksrats Dietikon zum Gegenstand, weshalb die Verfahren zu vereinigen sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Im Sinne der einfacheren Lesbarkeit des vorliegenden Urteils wird in der Folge der BeschwerdefÃ¼hrer im Verfahren VB.2024.00069 (Beschwerdegegner im Verfahren VB.2024.00105) als PÃ¤chter und die BeschwerdefÃ¼hrerin im Verfahren VB.2024.00105 (Beschwerdegegnerin im Verfahren VB.2024.00069) als VerpÃ¤chterin bezeichnet.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r Beschwerden gegen Rekursentscheide eines Bezirksrats betreffend Anordnungen einer politischen Gemeinde nach §§ 41 ff. VRG zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>1.4.1 </b>Die Vorinstanz trat auf eine Beschwerde des PÃ¤chters gegen den Neubeurteilungsentscheid der VerpÃ¤chterin vom 23. Oktober 2023 mit der BegrÃ¼ndung nicht ein, dass der Pachtvertrag zwischen der VerpÃ¤chterin und dem PÃ¤chter betreffend den Familiengarten Nr. 01 in der Gartenanlage B der Bewirtschaftung von stÃ¤dtischem Land im FinanzvermÃ¶gen und nicht der ErfÃ¼llung einer Ã¶ffentlichen Aufgabe diene. Es handle sich um einen Pachtvertrag im Sinn von Art. 275 ff. des Obligationenrechts (SR 220). Folglich sei die Streitigkeit zwischen VerpÃ¤chterin und PÃ¤chter zivilrechtlicher Natur und durch die Zivilgerichte zu behandeln.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.4.2 </b>Aus dem Beschwerdeantrag und â soweit nÃ¶tig â der BegrÃ¼ndung muss der klare Anfechtungswillen des BeschwerdefÃ¼hrers hervorgehen, das heisst der Wille, als RechtsmittelklÃ¤ger aufzutreten und vor der Rechtsmittelinstanz die Aufhebung oder Ãnderung eines bestimmten Hoheitsaktes anzustreben. LÃ¤sst sich einer Eingabe nicht einmal ein minimaler Anfechtungswille entnehmen, so liegt keine gÃ¼ltige RechtsmittelerklÃ¤rung vor. In einem solchen Fall erÃ¼brigt es sich, eine Nachfrist zur Verbesserung anzusetzen; auf die Eingabe ist vielmehr nicht einzutreten. Dies gilt auch bei Laienrekursen, wobei gegenÃ¼ber rechtsunkundigen Personen jedoch keine allzu grosse Strenge angebracht ist (Alain Griffel, in: ders. [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [Kommentar VRG], 3. A., ZÃ¼rich 2014, § 54 N. 1 in Verbindung mit § 23 N. 7).</p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref178264646"><b>1.4.3 </b>Der PÃ¤chter bringt in seinen Eingaben mehrfach zum Ausdruck, dass er mit dem Schluss der Vorinstanz, dass das PachtverhÃ¤ltnis zivilrechtlicher Natur und deshalb durch die Zivilgerichte zu behandeln sei, einverstanden sei und hiergegen keine Beschwerde erheben mÃ¶chte. So seien auch aus seiner Sicht fÃ¼r die Beurteilung der KÃ¼ndigung die Zivilgerichte zustÃ¤ndig. Er habe lediglich anfragen wollen, ob das Verwaltungsgericht sich nach Art. 18 ZPO auf die Beantwortung von Sachfragen, die vom Friedensrichter nicht geklÃ¤rt werden kÃ¶nnten, einlassen kÃ¶nne. Eine Behandlung bezÃ¼glich KÃ¼ndigung des PachtverhÃ¤ltnisses durch das Verwaltungsgericht lehne er ab. Es gehe nur um eine "ungezwungene Antwort zu diesem Thema rsp. juristische Meinung". Es kÃ¶nne "bezÃ¼glich Effizienz" dem "Wunsch des Stadtrats" entsprochen werden und auf seine Beschwerde nicht eingetreten werden. Daneben Ã¤ussert er sich jedoch mehrfach auch inhaltlich zur AusgangsverfÃ¼gung â dem KÃ¼ndigungsbeschluss des Stadtrats vom 23. Oktober 2023 â und macht geltend, dieser verstosse gegen (zivil-)prozessuale Regeln (Fristeinhaltung, Zustellung und Rechtsmittelbelehrung) und verletze seine verfassungsmÃ¤ssigen Rechte. SinngemÃ¤ss stellt er auch einen Antrag auf Aufhebung dieses Beschlusses und bringt vor, es wÃ¼rde Sinn machen, den ganzen "Schnickschnack" hier (soll wohl heissen: im vorliegenden Verfahren) zu behandeln.</a></p> <p class="Erwgung3"><b>1.4.4 </b>Dem PÃ¤chter fehlt bei dieser Ausgangslage in Bezug auf den vorinstanzlichen Entscheid â welcher ausschliesslich die Zuweisung der Streitsache ins Zivilverfahren zum Gegenstand hatte â offensichtlich der Beschwerdewillen. Es ist widersprÃ¼chlich, wenn er dem Verwaltungsgericht die ZustÃ¤ndigkeit abspricht, gleichzeitig aber auch (sinngemÃ¤ss) AntrÃ¤ge in der Sache stellt. Entsprechend ist auf seine Beschwerde nicht einzutreten.</p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref178000920"><b>1.4.5 </b>Soweit der PÃ¤chter verschiedene AntrÃ¤ge stellt, die sich auf die Instandsetzung der Zugangswege in der Gartenanlage B, den Abriss der Baute 02, die allfÃ¤llige erneute Aussprache einer KÃ¼ndigung sowie verschiedene finanzielle AnsprÃ¼che gegen die VerpÃ¤chterin unter verschiedenen Titeln beziehen, ist auch auf diese nicht einzutreten, da diesbezÃ¼glich kein Anfechtungsobjekt besteht. Wie erwÃ¤hnt behandelte der vorinstanzliche Entscheid lediglich die rechtliche Qualifikation des PachtverhÃ¤ltnisses. </a>Ãber die vom PÃ¤chter ausserhalb dieses Streitgegenstands gestellten Begehren kann deshalb im vorliegenden Verfahren nicht befunden werden.<a id="_Ref173251715"></a></p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b> </p> <p class="Erwgung3"><a id="_Hlk190329318"><b>1.5.1 </b>Nach § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 VRG sind Gemeinden und andere TrÃ¤ger Ã¶ffentlicher Aufgaben mit RechtspersÃ¶nlichkeit beschwerdeberechtigt, wenn sie durch die Anordnung wie eine Privatperson berÃ¼hrt sind und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren Aufhebung oder Ãnderung haben (lit. a), die Verletzung von Garantien rÃ¼gen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewÃ¤hrt (lit. b) oder bei der ErfÃ¼llung von gesetzlichen Aufgaben in ihren schutzwÃ¼rdigen Interessen anderweitig verletzt sind, insbesondere bei einem wesentlichen Eingriff in ihr Finanz- oder VerwaltungsvermÃ¶gen (lit. c). </a>Die Beschwerdelegitimation stellt eine Prozessvoraussetzung dar und ist von Amtes wegen zu prÃ¼fen (statt vieler VGr, 10. Mai 2024, VB.2024.00240, E. 3.1; Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 49 N. 2 in Verbindung mit § 21 N. 7).</p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref178264537"><b>1.5.2 </b>GemÃ¤ss dem Entscheid der Vorinstanz liege zwischen der VerpÃ¤chterin und dem PÃ¤chter ein privatrechtlicher Vertrag vor. Bei dieser Ausgangslage ist in Bezug auf die Qualifikation ihres RechtsverhÃ¤ltnisses mit dem PÃ¤chter eine Betroffenheit der VerpÃ¤chterin wie eine Privatperson zu bejahen</a>, womit sie als Gemeinde beschwerdelegitimiert ist. Da auch die Ã¼brigen Voraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde der VerpÃ¤chterin einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Zu klÃ¤ren ist, ob die Vorinstanz mangels sachlicher ZustÃ¤ndigkeit zu Recht nicht auf die Beschwerde des PÃ¤chters eingetreten ist, weil sie die Streitigkeit der Parteien als zivilrechtlich qualifiziert hat. GemÃ¤ss § 1 VRG werden Ã¶ffentlich-rechtliche Angelegenheiten von den VerwaltungsbehÃ¶rden und vom Verwaltungsgericht entschieden; privatrechtliche AnsprÃ¼che sind demgegenÃ¼ber vor den Zivilgerichten geltend zu machen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Ob eine streitige Zivilsache oder eine Ã¶ffentlich-rechtliche Angelegenheit vorliegt, beurteilt sich nach der Rechtsnatur des Streitgegenstands. FÃ¼r die Abgrenzung von Privat- und Ã¶ffentlichem Recht hat die Lehre mehrere Theorien (z.<span> </span>B. Interessen-, Funktions-, Subordinationstheorie) mit unterschiedlichen Abgrenzungskriterien entwickelt (BGE 138 I 274 E. 1.2 mit Hinweisen, auch zum Folgenden; siehe ferner Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 1 N. 14; OGr, 20. Juni 2016, LF150056, E. 11). Das Bundesgericht nimmt die Abgrenzung gestÃ¼tzt auf verschiedene Methoden (Methodenpluralismus) vor, wobei keiner a priori ein Vorrang zukommt. Vielmehr prÃ¼ft es in jedem Einzelfall, welches Abgrenzungskriterium den konkreten Gegebenheiten am besten gerecht wird (<a id="_Hlk190329558">PlÃ¼ss, § 1 N. 16; VGr, 30. August 2023, VB.2023.00346,</a> E. 3.2; siehe zum Ganzen auch VGr, 7. August 2020, VK.2020.00001, E. 1.4 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>In der vorliegenden Konstellation drÃ¤ngt sich fÃ¼r die Beantwortung der ZulÃ¤ssigkeit eines Rekurses im Sinn von §§ 19 ff. VRG in erster Linie die Funktionstheorie auf. Danach gehÃ¶rt eine Norm zum Ã¶ffentlichen Recht, wenn das von ihr gesteuerte Verwaltungshandeln unmittelbar der Besorgung von Ã¶ffentlichen Aufgaben dient, es sei denn, das einschlÃ¤gige Gesetz unterstelle dieses Handeln dem Zivilrecht (vgl. BGE 138 I 274 E. 1.2). Die Ã¶ffentlichen Aufgaben werden durch Verfassung und Gesetz bestimmt und sind das Ergebnis eines politischen Entscheids. Was eine Ã¶ffentliche Aufgabe ist, wer diese Aufgabe Ã¼bernimmt und wie sie zu erfÃ¼llen ist, wird durch Gesetzesauslegung bestimmt (BGE 149 II 225 E. 5.5.1; 138 II 134 E. 4.3.1). Sofern Ã¶ffentliche Sachen dem Gemeinwesen zur ErfÃ¼llung seiner Aufgaben dienen, kann dabei auch die Art der Ã¶ffentlichen Sache einen Einfluss auf die Qualifikation der mit der Sache im Zusammenhang stehenden RechtsverhÃ¤ltnisse haben (zum Ganzen VGr, 7. August 2020, VK.2020.00001, E. 3.2 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Rechtsprechung und Lehre unterscheiden innerhalb der Ã¶ffentlichen Sachen im weiteren Sinn zwischen dem FinanzvermÃ¶gen, welches nur mittelbar der ErfÃ¼llung von Verwaltungsaufgaben dient, und den Ã¶ffentlichen Sachen im engeren Sinn. Letztere unterteilen sich in VerwaltungsvermÃ¶gen und Ã¶ffentliche Sachen im Gemeingebrauch. Beide dienen unmittelbar durch ihren Gebrauchswert der ErfÃ¼llung Ã¶ffentlicher Aufgaben. Sie unterscheiden sich vor allem durch ihren Benutzerkreis: Ãffentliche Sachen im Gemeingebrauch stehen im Rahmen ihrer Zweckbestimmung allen Privaten zur Benutzung offen. VerwaltungsvermÃ¶gen dient dagegen einem beschrÃ¤nkten Benutzerkreis unmittelbar durch seinen Gebrauchswert fÃ¼r die Besorgung Ã¶ffentlicher Aufgaben und umfasst die von VerwaltungstrÃ¤gerinnen und -trÃ¤gern zur Besorgung Ã¶ffentlicher Aufgaben genutzten sogenannten Verwaltungssachen sowie die Anstaltssachen, die einem bestimmten privaten Benutzerkreis offenstehen (zum Ganzen BGE 138 I 274 E. 2.3.2; VGr, 30. August 2023, VB.2023.00346, E. 3.3 â 7. August 2020, VK.2020.00001, E. 3.2 â 6. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00391, E. 4.1 f.; AndrÃ© Werner Moser, Der Ã¶ffentliche Grund und seine BenÃ¼tzung, Bern 2011, S. 57 f.; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2020, Rz. 2205 ff.). Nebst den Verwaltungssachen und den Anstaltssachen postuliert ein Teil der Lehre ausserdem eine dritte Kategorie des VerwaltungsvermÃ¶gens: das VerwaltungsvermÃ¶gen im Einzelgebrauch, welches nur bestimmten Privaten exklusiv und fÃ¼r lÃ¤ngere Dauer zur Nutzung zur VerfÃ¼gung steht und bei dem die Ã¼brigen Nutzer ausgeschlossen sind (vgl. Markus Heer, Die ausserordentliche Nutzung des VerwaltungsvermÃ¶gens durch Private, ZÃ¼rich etc. 2006, S. 11; Tobias Jaag, Gemeingebrauch und Sondernutzung Ã¶ffentlicher Sachen, ZBl 93/1992, S. 145 ff., S. 149, welcher von VerwaltungsvermÃ¶gen im "Sondergebrauch" spricht).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref181104219"><b>3.1 </b>Die VerpÃ¤chterin ist EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Nr. 03 in der Gemeinde Geroldswil und betreibt auf diesem GrundstÃ¼ck die Familiengartenanlage B. Die Verpachtung der einzelnen FamiliengÃ¤rten erfolgt hierbei nach Massgabe des Familiengartenreglements der Stadt Dietikon vom 20. November 1989 (Familiengartenreglement, Systematische Rechtssammlung der Stadt Dietikon Nr. 101.3). Dieses wurde vom Stadtrat der Stadt Dietikon als ExekutivbehÃ¶rde erlassen, um die rechtsgleiche Behandlung aller PÃ¤chter der stÃ¤dtischen FamiliengÃ¤rten zu garantieren</a>.</p> <p class="Erwgung2">Das Familiengartenreglement sieht vor, dass die FamiliengÃ¤rten ausschliesslich an Einwohnerinnen und Einwohner von Dietikon verpachtet werden und eine Warteliste gefÃ¼hrt wird (Art. 3 Familiengartenreglement). FÃ¼r die Verpachtung wird ein Vertrag mit den einzelnen PÃ¤chtern abgeschlossen, welcher den Pachtgegenstand, den Pachtzins und den Pachtbeginn festhÃ¤lt; im Ãbrigen gilt fÃ¼r das PachtverhÃ¤ltnis das Familiengartenreglement (Art. 2 Familiengartenreglement). Art. 4 des Familiengartenreglements sieht unter dem Titel "Zuweisung" vor, dass die Liegenschaftenverwaltung die freien GÃ¤rten verpachtet (Abs. 1), und legt Zuweisungsregeln, die die Priorisierung gewisser potenzieller PÃ¤chter regelt, fest (Abs. 2). Ausserdem regelt das Familiengartenreglement insbesondere die Beendigung des PachtverhÃ¤ltnisses (Art. 5â7) und stellt es eine Gartenordnung auf (Art. 11 ff.), welche den PÃ¤chtern Vorgaben fÃ¼r die Nutzung der ihnen zugewiesenen GÃ¤rten macht. Art. 33 Familiengartenreglement sieht vor, dass das Reglement bei Inkrafttreten allfÃ¤llig anders lautenden PachtvertrÃ¤gen vorgeht, und Art. 34 Familiengartenreglement, dass die Liegenschaftenverwaltung Ausnahmen (vom Reglement) genehmigen kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der "Pachtvertrag" zwischen der VerpÃ¤chterin und dem PÃ¤chter vom 11. Oktober 2006 definiert das Pachtobjekt (Familiengarten 01 in der Gartenanlage B, <a id="_Hlk190329760">FlÃ¤che von 2,35 Aren</a>), legt den Pachtbeginn auf den 1. Oktober 2006 fest und <a id="_Hlk190329778">vereinbart einen jÃ¤hrlichen Pachtzins von Fr. 50.- pro Are respektive insgesamt Fr. 117.50</a>. Des Weiteren enthÃ¤lt der "Pachtvertrag" eine KÃ¼ndigungsbestimmung ("Dieser Pachtvertrag kann mit einer KÃ¼ndigungsfrist von 3 Monaten auf Ende Dezember gekÃ¼ndigt werden") und erklÃ¤rt das durch den Stadtrat Dietikon genehmigte Familiengartenreglement, ausgenommen die Regelungen zu den Bauten, da sich die Gartenanlage B auf Gemeindegebiet von Geroldswil und entsprechend in der ZustÃ¤ndigkeit von deren BaubehÃ¶rde befindet, zum integrierenden Bestandteil des Vertrags.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die VerpÃ¤chterin bringt im Wesentlichen vor, beim Familiengartenreglement handle es sich um einen Ã¶ffentlich-rechtlichen Erlass, der die Verpachtung der stÃ¤dtischen FamiliengÃ¤rten umfassend regle und keinen Raum fÃ¼r privatrechtliche Regelungen lasse. Mit dem Anbieten von FamiliengÃ¤rten biete die VerpÃ¤chterin zudem seit Jahrzehnten einem Teil der BevÃ¶lkerung die MÃ¶glichkeit, sich auf einem StÃ¼ck Land zu erholen, die Freizeit zu verbringen und sich als HobbygÃ¤rtner zu betÃ¤tigen. Die FamiliengÃ¤rten erfÃ¼llten damit ganz direkt fÃ¼r eine stÃ¤dtische BevÃ¶lkerung den Zweck, sich in der Natur zu betÃ¤tigen und einen Ausgleich finden zu kÃ¶nnen. Dies entspreche einem grossen sozial- und gesundheitspolitischen Ã¶ffentlichen BedÃ¼rfnis und die FÃ¶rderung von Frei- und NaturrÃ¤umen zur Freizeitnutzung, Erholung und Begegnung sei auch Teil des aktuellen Regierungsprogramms. Nur weil hierfÃ¼r keine ausdrÃ¼ckliche gesetzliche Grundlage existiere, kÃ¶nne nicht ohne Weiteres darauf geschlossen werden, dass keine Ã¶ffentliche Aufgabe verfolgt werde. Hingegen verfolgte die Verpachtung der FamiliengÃ¤rten â im Gegensatz zu der nach privatwirtschaftlichen GrundsÃ¤tzen gefÃ¼hrten Verwaltung von Liegenschaften im FinanzvermÃ¶gen (Wohnimmobilien) â keinen Renditezweck. Die entsprechenden ErtrÃ¤ge wÃ¼rden auch in der Buchhaltung der VerpÃ¤chterin auf einem Konto des VerwaltungsvermÃ¶gens gebucht und die Pachtzinsen seien sehr bescheiden, was nur durch eine Zuzahlung von Ã¶ffentlichen Geldern mÃ¶glich sei. So habe der Bereich FamiliengÃ¤rten zum Beispiel im Rechnungsjahr 2023 mit einem Verlust von fast Fr. 50'000.- abgeschlossen. Die FamiliengÃ¤rten wÃ¼rden denn auch immer wieder zusÃ¤tzliche Investitionen bedingen, denen keine MehrertrÃ¤ge gegenÃ¼berstÃ¼nden und die nicht auf die PÃ¤chter Ã¼berwÃ¤lzt werden kÃ¶nnten. Schliesslich handle es sich beim Familiengartenreglement nicht bloss um eine "Hausordnung", wie dies die Vorinstanz qualifiziert habe, da es nicht bloss die Nutzung der FamiliengÃ¤rten regle, sondern auch umfassend den gesamten Vertragsinhalt des "Pachtvertrags" abgesehen von Pachtgegenstand, Pachtzins und Pachtbeginn. Die Bindung der Verwaltung an das Familiengartenreglement und die grÃ¶sstenteils fehlenden VerhandlungsmÃ¶glichkeiten eines an einem Familiengarten interessierten potenziellen PÃ¤chters bewirkten, dass dieser nur die Wahl habe, dem Vertrag mit dem vorbestimmten Inhalt zuzustimmen oder auf die Pacht zu verzichten; es bestehe keine inhaltliche Gestaltungsfreiheit. Der Vertragsschluss bestehe schliesslich auch nur in der "Zuweisung" des Gartens (vgl. Art. 4 Familiengartenreglement). Diese sei als mitwirkungsbedÃ¼rftige VerfÃ¼gung und nicht als privatrechtlicher Vertrag zu verstehen. Nicht gegen eine Qualifikation der Verpachtung der FamiliengÃ¤rten als ErfÃ¼llung einer Ã¶ffentlichen Aufgabe spreche sodann deren beschrÃ¤nkte VerfÃ¼gbarkeit. Die Knappheit Ã¶ffentlichen Bodens sei eine unverÃ¤nderliche Tatsache. Vielmehr sei zu berÃ¼cksichtigen, dass die VerpÃ¤chterin trotz dieser Tatsache die FamiliengÃ¤rten nur ihrer GemeindebevÃ¶lkerung zur VerfÃ¼gung stelle, statt die FlÃ¤che auf dem privaten Markt anzubieten oder an den HÃ¶chstbietenden zu versteigern, obwohl so sicher hÃ¶here ErtrÃ¤ge erzielt werden kÃ¶nnten. Schliesslich hÃ¤tten die PÃ¤chter auch keine Ertragsziele zu erfÃ¼llen, wie dies bei einer privatrechtlichen Pacht typischerweise der Fall wÃ¤re. Sie kÃ¶nnten und dÃ¼rften den Familiengarten ausschliesslich zu ihrer persÃ¶nlichen Erholung und Freizeitgestaltung nutzen. Aus alledem ergebe sich, dass das VerhÃ¤ltnis zwischen der VerpÃ¤chterin und den PÃ¤chtern der FamiliengÃ¤rten zwingend als Ã¶ffentlich-rechtlich zu qualifizieren sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Art. 3 Abs. 2 der Gemeindeordnung der Stadt Dietikon vom 13. Juni 2021 (Gemeindeordnung, Systematische Rechtssammlung der Stadt Dietikon Nr. 100.1) sieht vor, dass "die Stadt [â¦] nicht nur die vom Gesetz Ã¼bertragenen Aufgaben erfÃ¼llen, sondern ihren Einwohnerinnen und Einwohnern zu bestmÃ¶glicher LebensqualitÃ¤t verhelfen, die Landschaft, insbesondere im Bereich von Limmat und Reppisch, mÃ¶glichst schonen und der Wirtschaft gute EntwicklungsmÃ¶glichkeiten sichern [will]". Hierbei handelt es sich um eine breit gefasste Zweckbestimmung, die jedoch grundsÃ¤tzlich zur BegrÃ¼ndung verschiedener Ã¶ffentlicher Aufgaben herangezogen werden kann. Auf den vorliegenden Fall bezogen kann als notorisch betrachtet werden, dass FamiliengÃ¤rten fÃ¼r die StadtbevÃ¶lkerung, welche Zugang hierzu erhÃ¤lt, zur LebensqualitÃ¤t beitragen. Zudem ist der Betrieb von FamiliengÃ¤rten als Landnutzung von tiefer IntensitÃ¤t, welcher sogar in Freihaltezonen nach § 39 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (LS 700.1) zulÃ¤ssig ist, geeignet, die Landschaft im Vergleich zu anderen Nutzungen zu schonen. Hierbei ist zu erwÃ¤hnen, dass die Gartenanlage B im Ufergebiet der Limmat liegt, welches von der Gemeindeordnung explizit als besonders schonenswert befunden wird. Entsprechend ist davon auszugehen, dass die VerpÃ¤chterin mit der Verpachtung von FamiliengÃ¤rten in der Familiengartenanlage B eine Ã¶ffentliche Aufgabe gemÃ¤ss Art. 3 Abs. 2 Gemeindeordnung erfÃ¼llt. Dass es an einer expliziten formal-gesetzlichen Grundlage fÃ¼r die BegrÃ¼ndung der entsprechenden Ã¶ffentlichen Aufgabe fehlt, vermag diesen Schluss nicht umzustossen. Vielmehr ergibt sich aus dem â auch im Folgenden weiter ausgefÃ¼hrten â Gesamtkontext, dass die Stadt Dietikon mit der Verpachtung der FamiliengÃ¤rten eine Ã¶ffentliche Aufgabe wahrnimmt, zumal diesbezÃ¼glich auch keine Alternative auf dem freien Markt besteht.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>So sprechen auch weitere UmstÃ¤nde fÃ¼r die Zuordnung der Familiengartenanlage B zum VerwaltungsvermÃ¶gen der VerpÃ¤chterin. Es wÃ¤ren zahlreiche Vorgehensweisen denkbar, die bei der Vergabe der FamiliengÃ¤rten eine Renditemaximierung erlauben wÃ¼rden, wenn dies â wie bei Ã¶ffentlichen Sachen im FinanzvermÃ¶gen Ã¼blich â denn das Ziel wÃ¤re. So kÃ¶nnte die VerpÃ¤chterin die Pachtobjekte an den oder die Meistbietenden versteigern oder sich zumindest die PÃ¤chter nach marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten aussuchen. So scheint die VerpÃ¤chterin bei der Vermietung von stÃ¤dtischen Wohnliegenschaften â als klassischem Fall der Verwaltung von FinanzvermÃ¶gen (vgl. Moser, S. 12 f. mit Hinweisen) â auch vorzugehen. Dass sie sich bei der Verpachtung der FamiliengÃ¤rten stattdessen mittels des Familiengartenreglements selbst insofern beschrÃ¤nkt, dass sie nur an ihre eigene BevÃ¶lkerung verpachtet und die Zuteilung nur nach den im Familienreglement genannten Kriterien und nicht unter BerÃ¼cksichtigung von finanziellen Interessen erfolgt, spricht fÃ¼r die ErfÃ¼llung einer Ã¶ffentlichen Aufgabe. Ebenso verhÃ¤lt es sich mit der HÃ¶he des verlangten Pachtzinses. Zwar mag ein jÃ¤hrlicher Pachtzins von Fr. 50.- pro Are immer noch Ã¼ber dem hÃ¶chsten erlaubten Pachtzins fÃ¼r (Landwirtschafts-)Land im Eigentum des Kantons liegen. Dies Ã¤ndert jedoch nichts daran, dass objektiv betrachtet eine jÃ¤hrliche GebÃ¼hr von Fr. 50.- pro Are zur Nutzung eines Familiengartens als nicht besonders hoch scheint. Nichts anderes wÃ¼rde gelten, wenn der jÃ¤hrliche Pachtzins pro Are mittlerweile Fr. 100.- betragen wÃ¼rde, wie der PÃ¤chter behauptet, ohne dies jedoch zu belegen. Auch scheint es offensichtlich, dass die Nutzung der verpachteten FamiliengÃ¤rten im vorliegenden Fall auf die Nutzung zur Erholung und zur HobbygÃ¤rtnerei beschrÃ¤nkt ist. So bringt der PÃ¤chter zumindest selbst vor, dass die Nutzung des Familiengartens nicht gewerblich erfolge. Zwar macht er auch geltend, dass er bis zu 40 % seines eigenen Nahrungsmittelbedarfs mit den ErtrÃ¤gen des Familiengarten decke, dies allein lÃ¤sst aber noch nicht den Schluss zu, dass wirtschaftliche Interessen der PÃ¤chter fÃ¼r die ZurverfÃ¼gungstellung von FamiliengÃ¤rten seitens der VerpÃ¤chterin im Vordergrund stÃ¼nden.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b>Soweit der PÃ¤chter sinngemÃ¤ss vorbringt, aus Art. 86 und 89 der GeschÃ¤ftsordnung des Stadtrats der Stadt Dietikon vom 6. Dezember 2021 (GeschÃ¤ftsordnung, Systematische Rechtssammlung der Stadt Dietikon Nr. 100.3) sei abzuleiten, dass die Liegenschaftenverwaltung, welche die Verpachtung der FamiliengÃ¤rten besorgt, nur fÃ¼r die Bewirtschaftung von FinanzvermÃ¶gen zustÃ¤ndig sei, ist dem nicht zu folgen. Vielmehr ergibt sich aus Art. 89 Abs. 1 der GeschÃ¤ftsordnung, dass die Liegenschaftenverwaltung fÃ¼r die Verwaltung und den betrieblichen Unterhalt aller vermietbaren und verpachtbaren stÃ¤dtischen GrundstÃ¼cke und Hochbauten sowie der Verwaltungsliegenschaften, die nicht einer anderen Verwaltungsabteilung zugewiesen sind, zustÃ¤ndig ist. Dass sich diese ZustÃ¤ndigkeit nur auf GrundstÃ¼cke und Liegenschaften im FinanzvermÃ¶gen beziehen wÃ¼rde, ist nicht ersichtlich. Vielmehr ist unter anderem explizit von Verwaltungsliegenschaften die Rede, womit auch die Verwaltung von VerwaltungsvermÃ¶gen in der ZustÃ¤ndigkeit der Liegenschaftenverwaltung liegen kann. Aus der ZustÃ¤ndigkeit der Liegenschaftenverwaltung kÃ¶nnen also keine RÃ¼ckschlÃ¼sse auf die rechtliche Qualifikation des PachtverhÃ¤ltnisses gezogen werden. Nicht weiter einzugehen ist sodann auf die Argumentation des PÃ¤chters mit Bezug auf das Bundesgesetz Ã¼ber die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG, SR 221.213.2). UnabhÃ¤ngig von der Frage, ob Ã¼berhaupt eine landwirtschaftliche Nutzung vorliegt, ist der vorliegend das Pachtobjekt darstellende Familiengarten Nr. 01 mit einer FlÃ¤che von 2,35 Aren gemÃ¤ss Art. 2 Abs. 1 lit. b LPG als sogenannt kleines GrundstÃ¼ck sowieso vom Anwendungsbereich dieses Gesetzes ausgenommen. Schliesslich ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Lage der Familiengartenanlage B auf dem Gemeindegebiet der Gemeinde Geroldswil (und damit nicht auf dem Stadtgebiet der VerpÃ¤chterin) einer Nutzung dieses Landes zur ErfÃ¼llung Ã¶ffentlicher Aufgaben der VerpÃ¤chterin zwingend entgegenstehen sollte (vgl. jedoch immerhin E. 3.5).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.4 </b>Als Zwischenstand ist damit festzuhalten, dass die VerpÃ¤chterin ihre FamiliengÃ¤rten direkt in ErfÃ¼llung einer Ã¶ffentlichen Aufgabe verpachtet und die Familiengartenanlage entsprechend Teil des VerwaltungsvermÃ¶gens der VerpÃ¤chterin ist.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref181028247"><b>3.5 </b>Zu klÃ¤ren bleibt die Frage, um was fÃ¼r eine Art von VerwaltungsvermÃ¶gen es sich handelt. </a><a id="_Hlk190331945">Da die Familiengartenanlage nicht auf Gemeindegebiet der VerpÃ¤chterin liegt, sondern auf demjenigen der Nachbargemeinde Geroldswil und es der VerpÃ¤chterin entsprechend an der hoheitlichen Gewalt Ã¼ber dieses GrundstÃ¼ck fehlt, </a>ist es fraglich, ob es sich dabei aus der Optik der VerpÃ¤chterin Ã¼berhaupt um eine Ã¶ffentliche Sache im Gemeingebrauch handeln kÃ¶nnte. Dies kann jedoch offenbleiben, da ohnehin nicht von einer offenen ZugÃ¤nglichkeit der Familiengartenanlage zur Nutzung durch eine breite Ãffentlichkeit, sondern von einem eingeschrÃ¤nkten Nutzerkreis auszugehen ist. Mithin handelt es sich bei der Familiengartenanlage B nicht um eine Ã¶ffentliche Sache im Gemeingebrauch.</p> <p class="Urteilstext">Ebenso ist nicht von einer Anstaltssache im klassischen Sinn auszugehen. Im Gegensatz zu einem Hallenbad oder einem Vorlesungssaal an einer UniversitÃ¤t (als typische Beispiele einer Anstaltssache, vgl. Moser, S. 32 f.), welche von mehreren, dem eingeschrÃ¤nkten Nutzerkreis zugehÃ¶rigen Personen gleichzeitig genutzt werden kÃ¶nnen und deren Nutzung Ã¼blicherweise zeitlich beschrÃ¤nkt ist, ist die Nutzung der FamiliengÃ¤rten in der Familiengartenanlage B einzelnen Personen (den PÃ¤chtern) exklusiv und unter Ausschluss Ã¼briger potenzieller Nutzer dauerhaft zugewiesen. Diese Ausgangslage ist am ehesten vergleichbar mit derjenigen bei der Vermietung von im VerwaltungsvermÃ¶gen des Gemeinwesens stehenden Sozialwohnungen oder LadenflÃ¤chen an BahnhÃ¶fen (vgl. Jaag, S. 149; Heer, S. 71). Mithin handelt es sich bei den FamiliengÃ¤rten in der Familiengartenanlage B um VerwaltungsvermÃ¶gen im Einzelgebrauch.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref176948976"><b>4.1 </b>WÃ¤hrend das FinanzvermÃ¶gen im AussenverhÃ¤ltnis (VerhÃ¤ltnis Staat</a><span>â</span>Private) grundsÃ¤tzlich dem Privatrecht untersteht, finden auf die Ã¶ffentlichen Sachen im engeren Sinn, das heisst auf das VerwaltungsvermÃ¶gen und die Ã¶ffentlichen Sachen im Gemeingebrauch, nach der im Bund und in den Kantonen massgeblichen dualistischen Theorie sowohl Ã¶ffentliches wie privates Recht Anwendung. Das Privatrecht bestimmt namentlich Begriff und Inhalt des Eigentums und der dinglichen und obligatorischen Rechte an Ã¶ffentlichen Sachen im engeren Sinn sowie die Formen der BegrÃ¼ndung und Ãbertragung dieser Rechte. DemgegenÃ¼ber richten sich VerfÃ¼gungsmacht und Zweckbestimmung im Allgemeinen nach den Vorschriften des Ã¶ffentlichen Rechts; dieses regelt insbesondere die konkreten NutzungsmÃ¶glichkeiten, den Schutz der Ã¶ffentlichen Sache im engeren Sinn vor BeschÃ¤digungen sowie die Abgaben fÃ¼r bestimmte Arten der Benutzung (zum Ganzen HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, N. 2240 und N. 2246).</p> <p class="Erwgung2">Die Benutzung von VerwaltungsvermÃ¶gen und das VerhÃ¤ltnis zwischen Staat und Benutzerinnen bzw. Benutzern sind daher im Allgemeinen Ã¶ffentlich-rechtlich geregelt; das Entgelt fÃ¼r die Benutzung stellt eine Ã¶ffentliche Abgabe dar. Ausnahmen bestehen vor allem bei Ã¶ffentlichen Anstalten, wenn das Ã¶ffentliche Recht das BenutzungsverhÃ¤ltnis dem Privatrecht unterstellt, sowie bei der einzelfallbezogenen ausserordentlichen Nutzung und der Sondernutzung von VerwaltungsvermÃ¶gen (vgl. HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, N. 2249). Einzelne Stimmen in der Literatur halten sogar dafÃ¼r, dass das VerhÃ¤ltnis zwischen Staat und Nutzer von VerwaltungsvermÃ¶gen im Einzelgebrauch sich nur nach dem Ã¶ffentlichen Recht richten kann (vgl. Heer, S. 131 Fn. 367).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das zur Anwendung gelangende Familiengartenreglement ist wie bereits erwÃ¤hnt ein BehÃ¶rdenerlass und sieht nebst der Benutzungsordnung fÃ¼r die Familiengartenanlagen auch Regeln zur Zuweisung der einzelnen Gartenparzellen und der Beendigung der PachtverhÃ¤ltnisse vor. Hieraus ergibt sich die klare Absicht der VerpÃ¤chterin, die Zulassung ihrer Einwohner zur Pacht eines Familiengartens Ã¶ffentlich-rechtlich (vgl. insbesondere die Art. 3 und 4 des Familiengartenreglements) und nicht privatrechtlich zu regeln. Es sind keine Verweise auf das Privatrecht ersichtlich und auch der "Pachtvertrag" vom 11./13. Oktober 2006 enthÃ¤lt keinen solchen. Die Tatsache allein, dass es sich dabei um einen Vertrag handeln kÃ¶nnte, muss noch nicht zwingend auf ein privatrechtliches VerhÃ¤ltnis hindeuten. So sind auch VertragsverhÃ¤ltnisse zwischen Staat und Privaten, die zur (nicht bloss hilfsweisen) ErfÃ¼llung einer Ã¶ffentlichen Aufgabe eingegangen wurden, als Ã¶ffentlich-rechtlich zu qualifizieren (vgl. VGr, 10. September 2020, VB.2019.00617, E. 5.3.3). Dies ist beispielsweise der Fall beim VerhÃ¤ltnis zwischen einer Gemeinde als Betreiberin einer Kinderkrippe und den die Krippe besuchenden Kindern bzw. deren Eltern (VGr, 1. November 2016, VB.2016.00462, E. 2.3), allenfalls dem VerhÃ¤ltnis zwischen einem kommunalen Altersheim und dessen Benutzerinnen und Benutzern (VGr, 23. Januar 2019, VB.2018.00376, E. 3.2 ff., im Ergebnis aber offengelassen; vgl. aber VGr, 24. Oktober 2018, VK.2018.00002, E. 1.3) oder dem VerhÃ¤ltnis zwischen kommunalem Wasserversorgungsbetrieb und Wasserbeziehenden (VGr, 21. Dezember 2000, VB.2000.00325, E. 1b; BGr, 20. Februar 2012, 2C_404/2010, E. 1). Aus diesen Beispielen ergibt sich auch, dass ein Ã¶ffentlich-rechtliches VertragsverhÃ¤ltnis nicht nur dann vorliegen kann, wenn die infrage stehende Ã¶ffentliche Aufgabe nach Vertragsschluss durch einen Privaten erfÃ¼llt wird (vgl. BGr, 11. Januar 2022, 4A_275/2021, E. 4.1 [nicht publ. in BGE 148 III 172]), sondern auch dann, wenn durch die ZurverfÃ¼gungstellung einer Sache oder einer Dienstleistung durch das Gemeinwesen selbst eine Ã¶ffentliche Aufgabe erfÃ¼llt wird und das VertragsverhÃ¤ltnis bloss die ModalitÃ¤ten dieser ZurverfÃ¼gungstellung regelt. Ohnehin ist vorliegend aber umstritten, ob es sich beim "Pachtvertrag" Ã¼berhaupt um einen Vertrag oder nicht doch vielmehr um eine (mitwirkungsbedÃ¼rftige) VerfÃ¼gung handelt. Dies kann hier noch offenbleiben, da nach dem Gesagten so oder so von einem Ã¶ffentlich-rechtlichen RechtsverhÃ¤ltnis auszugehen ist. Auf die Frage wird aber noch zurÃ¼ckzukommen sein (vgl. unten E. 5 betreffend die richtige Verfahrensart zur KÃ¼ndigungsanfechtung).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Nichts zur Sache tut unter diesen UmstÃ¤nden das Vorbringen des PÃ¤chters, wonach er von anderen Gemeinden die Auskunft erhalten habe, dass diese ihre FamiliengÃ¤rten zivilrechtlich verpachten wÃ¼rden. Weder sind solche AuskÃ¼nfte belegt, noch hÃ¤tten tatsÃ¤chlich abweichende Rechtsgestaltungen in anderen Gemeinden einen Einfluss auf die Qualifikation des RechtsverhÃ¤ltnisses des PÃ¤chters mit der VerpÃ¤chterin. Aus dem gleichen Grund kann der PÃ¤chter auch nichts aus dem von ihm zu den Akten gereichten Bundesgerichtsurteil 2C_1009/2020 ableiten, da dieses keine Ã¼ber den Einzelfall hinausgehende Aussage zur Qualifikation des dort streitbetroffenen PachtverhÃ¤ltnisses enthÃ¤lt. Es ist zwar durchaus denkbar und wohl vielerorts auch Ã¼blich, dass ein Gemeinwesen fÃ¼r die Verwaltung von FamiliengÃ¤rten einen privatrechtlichen Verein zwischenschaltet, der die Verwaltung der Anlage und die Verpachtung der einzelnen FamiliengÃ¤rten besorgt. In diesem Fall wÃ¤re nur das RechtsverhÃ¤ltnis zwischen dem Gemeinwesen und dem entsprechenden Familiengartenverein Ã¶ffentlich-rechtlicher Natur und die PachtvertrÃ¤ge zwischen dem Verein und den Privatpersonen privatrechtlich (vgl. Moser, S. 395). Jedoch hat sich die VerpÃ¤chterin (zumindest fÃ¼r die hier streitbetroffene Familiengartenanlage) gegen ein solches Vorgehen entschieden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Soweit die Vorinstanz auf act. [â¦] verweist, um die Qualifikation des Familiengartenreglements als "Hausordnung" zu belegen oder dessen Inhalt als Privatrecht zu qualifizieren, ist anzumerken, dass es sich beim genannten AktenstÃ¼ck um einen Beschluss des Gemeinderats der Gemeinde Geroldswil vom 6. Juni 2011 handelt, der bloss en passant an einer Stelle den Inhalt des Familiengartenreglements der Stadt Dietikon als "privatrechtlich" bezeichnet, ohne dass dies fÃ¼r den Beschluss erheblich gewesen wÃ¤re. Dem kann in der vorliegenden Betrachtung keine Bedeutung zukommen. Vielmehr ist aufgrund des zuvor AusgefÃ¼hrten von einer rein Ã¶ffentlich-rechtlichen Natur des Familiengartenreglements als Regulierung der Nutzungsberechtigung von VerwaltungsvermÃ¶gen durch Private auszugehen. Zwar enthÃ¤lt das Familiengartenreglement Bestimmungen Ã¤hnlich einer Hausordnung (insbesondere Art. 11 ff. unter dem Titel "Gartenordnung"), jedoch regelt es zusÃ¤tzlich auch BegrÃ¼ndung und Beendigung des PachtverhÃ¤ltnisses, womit es Ã¼ber den Regelungsinhalt einer Hausordnung deutlich hinausgeht.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Nach dem zuvor AusgefÃ¼hrten untersteht das vorliegend streitbetroffene PachtverhÃ¤ltnis einzig dem Ã¶ffentlichen Recht. Entsprechend gehen auch die AusfÃ¼hrungen des PÃ¤chters mit Bezug auf die obligationenrechtliche Regelung des Pachtvertrags an der Sache vorbei.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Schliesslich ist dem PÃ¤chter auch nicht zu folgen, wenn er vorbringt, das Bezirksgericht Dietikon habe rechtskrÃ¤ftig entscheiden, dass das Friedensrichteramt der Gemeinde Geroldswil fÃ¼r die Beurteilung der Streitigkeit aus dem PachtverhÃ¤ltnis zustÃ¤ndig sei, worÃ¼ber sich das Verwaltungsgericht nicht hinwegsetzen kÃ¶nne. Ob ein solches Urteil das Verwaltungsgericht Ã¼berhaupt binden wÃ¼rde, braucht vorliegend nicht geklÃ¤rt zu werden. Im Recht liegt nÃ¤mlich einzig das Urteil des Bezirksgerichts Dietikon vom 7. Februar 2024, mit welchem es dem PÃ¤chter fÃ¼r das Schlichtungsverfahren vor dem Friedensrichteramt der Gemeinde Geroldswil betreffend das PachtverhÃ¤ltnis mit der VerpÃ¤chterin die unentgeltliche Rechtspflege gewÃ¤hrte und einen unentgeltlichen Rechtsbeistand bestellte. Damit qualifizierte das Bezirksgericht zwar implizit die Begehren des PÃ¤chters als nicht aussichtslos (vgl. Art. 117 lit. b ZPO). Eine inhaltliche Aussage zur sachlichen ZustÃ¤ndigkeit der Zivilgerichte ist dem Urteil aber nicht zu entnehmen. Vielmehr ist zu beachten, dass das Friedensrichteramt Geroldswil von sich aus am 4. Dezember 2023 das zivilrechtliche Schlichtungsverfahren bis zur KlÃ¤rung der sachlichen ZustÃ¤ndigkeit sistierte. Dass diese Sistierung mittlerweile aufgehoben worden wÃ¤re, ist weder ersichtlich noch geltend gemacht. Damit liegt kein Urteil eines Zivilgerichts betreffend die sachliche ZustÃ¤ndigkeit zur Beurteilung der Streitsache zwischen der VerpÃ¤chterin und dem PÃ¤chter vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>Das PachtverhÃ¤ltnis zwischen der VerpÃ¤chterin und dem PÃ¤chter ist damit Ã¶ffentlich-rechtlicher Natur und entsprechend obliegt die Beurteilung von Streitigkeiten, die sich daraus ergeben, den VerwaltungsbehÃ¶rden und -gerichten und nicht der Ziviljustiz.</p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref181096067"><b>5. </b> </a></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Abschliessend ist zu klÃ¤ren, ob das streitbetroffene PachtverhÃ¤ltnis auf einem verwaltungsrechtlichen Vertrag oder auf einer (mitwirkungsbedÃ¼rftigen) VerfÃ¼gung basiert, da dies Auswirkungen auf den Rechtsmittelzug zur Anfechtung der KÃ¼ndigung hat. Handelte es sich beim "Pachtvertrag" vom 11./13. Oktober 2006 um einen verwaltungsrechtlichen Vertrag, wÃ¤re das Verwaltungsgericht grundsÃ¤tzlich originÃ¤r im Klageverfahren fÃ¼r die Behandlung der gegebenenfalls als verwaltungsrechtliche Klage entgegenzunehmenden KÃ¼ndigungsanfechtung des PÃ¤chters zustÃ¤ndig (vgl. § 81 lit. b VRG). Ist das RechtsverhÃ¤ltnis jedoch mittels VerfÃ¼gung begrÃ¼ndet worden, wÃ¤re auch dessen KÃ¼ndigung eine VerfÃ¼gung, die mit Rekurs beim Bezirksrat anzufechten ist (vgl. § 19b Abs. 2 lit. c Ziff. 1 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Der verwaltungsrechtliche Vertrag ist die auf Ã¼bereinstimmenden WillenserklÃ¤rungen zweier oder mehrerer Rechtssubjekte beruhende Vereinbarung, welche die Regelung einer konkreten verwaltungsrechtlichen Rechtsbeziehung zum Gegenstand hat (HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 1286). Soweit das geregelte RechtsverhÃ¤ltnis zwischen einem VerwaltungstrÃ¤ger und einem Privaten besteht, liegt ein subordinationsrechtlicher Vertrag vor (Pierre Tschannen/Markus MÃ¼ller/Markus Kern, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., Bern 2022, Rz. 982). Subordinationsrechtliche VertrÃ¤ge sind zulÃ¤ssig, wenn 1) das Gesetz die Vertragsform ausdrÃ¼cklich oder stillschweigend zulÃ¤sst, 2) sachliche GrÃ¼nde bestehen, welche die Vertragsform gegenÃ¼ber der VerfÃ¼gung als die geeignetere Handlungsform ausweisen, bzw. ein zulÃ¤ssiges Vertragsmotiv vorliegt und 3) der Vertragsinhalt rechtmÃ¤ssig bleibt (Tschannen/MÃ¼ller/Kern, Rz. 984 ff. mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Als zulÃ¤ssige Motive gelten insbesondere der Wunsch beider Parteien nach einer dauerhaften gegenseitigen Bindung sowie dem Ausschluss eines einseitigen Verzichts auf die ErfÃ¼llung der Pflichten, das Bestehen eines erheblichen Ermessensspielraums, der nach Sinn und Zweck des Gesetzes konsensual konkretisiert werden soll, oder das Bestreben, einen verwaltungsrechtlichen Konflikt zwischen einem Gemeinwesen und einem BÃ¼rger einvernehmlich beizulegen. KÃ¶nnen wesentliche Punkte des geregelten VerhÃ¤ltnisses von den Parteien nicht frei ausgehandelt werden, so ist von einer mitwirkungsbedÃ¼rftigen VerfÃ¼gung auszugehen (RenÃ© Wiederkehr, Allgemeines Verwaltungsrecht, Bern 2018, § 6 N. 360; HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 1290; zum Ganzen VGr, 23. Januar 2019, VB.2018.00376, E. 3.3).</p> <p class="Urteilstext">Heer vertritt die Ansicht, dass zur Zulassung eines Privaten zur Nutzung des VerwaltungsvermÃ¶gens im Einzelgebrauch generell ein verwaltungsrechtlicher Vertrag geeigneter scheint als eine VerfÃ¼gung (Heer, S. 127). Durch das Ziel der dauerhaften gegenseitigen Bindung, welche ein besonderes Vertrauen in den Bestand der Rechtsbeziehung schaffen solle, bestehe ein besonderes Motiv fÃ¼r die Wahl eines Vertrags als Handlungsform (Heer, S. 128). Jedoch sei der Vertrag dann ungeeignet, wenn zahlreiche Gesuche zu behandeln sind â diesfalls sei aus GrÃ¼nden der Rechtsgleichheit die Zulassung durch Bewilligungen zu erteilen (Heer, S. 128 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Im vorliegenden Fall bestand fÃ¼r die Ausgestaltung des einzelnen PachtverhÃ¤ltnisses zwischen der VerpÃ¤chterin und potenziellen PÃ¤chtern kein nennenswerter Gestaltungsspielraum. GemÃ¤ss Art. 3 des Familiengartenreglements (Randtitel "Anmeldung") in der Fassung vom 20. November 1989, welche zum Zeitpunkt der Verpachtung des Familiengartens Nr. 01 in der Familiengartenanlage B an den PÃ¤chter in Kraft stand, konnten sich interessierte Einwohnerinnen und Einwohner von Dietikon bei der Liegenschaftenverwaltung um einen Familiengarten bewerben. Wenn keine GÃ¤rten frei waren, wurden die Interessenten auf die Warteliste gesetzt. GemÃ¤ss Art. 4 des Familiengartenreglements (Randtitel "Zuweisung") wies die Liegenschaftenverwaltung frei werdende GÃ¤rten nach den Kriterien Anmeldedatum, WÃ¼nsche der Bewerber betreffend Anlage und berechtigte Interessen der abgebenden PÃ¤chter zu. Mit anderen Worten durften an einem Familiengarten interessierte Personen zwar ihre WÃ¼nsche hinsichtlich der Zuteilung eines spezifischen Familiengartens Ã¤ussern, letztlich oblag es aber vollstÃ¤ndig der VerpÃ¤chterin, zu entscheiden, wem welcher Familiengarten zugeteilt wurde. DiesbezÃ¼glich bestand also kein Verhandlungsspielraum. Gleich verhÃ¤lt es sich bezÃ¼glich der Nutzungs- und KÃ¼ndigungsmodalitÃ¤ten, diese waren und sind abschliessend im Familiengartenreglement geregelt und liessen keinen Spielraum fÃ¼r Abweichungen. Der hier relevante "Pachtvertrag" vom 11./13. Oktober 2006 enthÃ¤lt zwar eine eigene Bestimmung zur KÃ¼ndigung. Diese entspricht jedoch inhaltlich Art. 5 des Familiengartenreglements, wie er zum Zeitpunkt der BegrÃ¼ndung des RechtsverhÃ¤ltnisses in Kraft stand. Insofern gibt der "Pachtvertrag" nur die Bestimmung des Familiengartenreglements wieder und ist nicht das Resultat eines Verhandlungsprozesses.</p> <p class="Urteilstext">Immerhin sah Art. 2 des Familiengartenreglements (Randtitel "Vertrag") vor, dass die Liegenschaftenverwaltung mit den einzelnen PÃ¤chtern einen "Vertrag" abschliesst, welcher den Pachtgegenstand, den Pachtzins und den Pachtbeginn festhalte, und dass im Ãbrigen das Reglement gelte. Nach dem zuvor Gesagten bestand jedoch betreffend den Pachtgegenstand kein Verhandlungsspielraum, womit sich eine allfÃ¤llige Verhandlung zwischen VerpÃ¤chterin und Privatem nur noch auf Pachtzins und Pachtbeginn hÃ¤tte beziehen kÃ¶nnen. Die konsensuale LÃ¶sung gewisser Einzelpunkte macht aber verfÃ¼gte RechtsverhÃ¤ltnisse noch nicht zu vertraglichen (VGr, 14. August 2002, PK.2002.00003, E. 3a/bb, wonach beispielsweise auch bei einem verfÃ¼gten Ã¶ffentlich-rechtlichen ArbeitsverhÃ¤ltnis der Stellenantritt abzusprechen ist, zitiert in HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 1291). Im Ãbrigen ist die Bezeichnung im Reglement als "Vertrag" nicht prÃ¤judizierend. Auf die Bezeichnung kann es fÃ¼r die juristische Qualifikation nicht (alleine) ankommen.</p> <p class="Urteilstext">Letztlich ist auch zu berÃ¼cksichtigen, dass der Stadtrat das Familiengartenreglement deshalb erliess, weil er die rechtsgleiche Behandlung aller PÃ¤chter der stÃ¤dtischen FamiliengÃ¤rten garantieren wollte. GemÃ¤ss Angaben der VerpÃ¤chterin sind Ã¼ber hundert Personen auf der Warteliste. Vor diesem Hintergrund macht eine klare gesetzliche Grundlage, die den Verhandlungsspielraum auf ein Minimum reduziert, durchaus Sinn und ist im Sinn der Rechtsgleichheit sogar geboten (vgl. Heer, S. 128 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Bei dieser Ausgangslage ist bei der Verpachtung der FamiliengÃ¤rten in der Gartenanlage B von hoheitlichem Handeln vonseiten der VerpÃ¤chterin auszugehen und handelt es sich beim "Pachtvertrag" vom 11./13. Oktober 2006 um eine (mitwirkungsbedÃ¼rftige) VerfÃ¼gung. Entsprechend hatte auch die KÃ¼ndigung des PachtverhÃ¤ltnisses in VerfÃ¼gungsform zu erfolgen und ist fÃ¼r die Behandlung eines gegen die KÃ¼ndigung gerichteten Rechtsmittels der Bezirksrat zustÃ¤ndig. Folglich ist der Bezirksrat zu Unrecht nicht auf den Rekurs des PÃ¤chters vom 22. November 2023 gegen den Neubeurteilungsbeschluss des Stadtrats vom 23. Oktober 2023 betreffend die KÃ¼ndigung des PachtverhÃ¤ltnisses eingetreten. Bei diesem Ergebnis â der Gutheissung der Beschwerde der VerpÃ¤chterin â braucht nicht weiter auf deren Vorbringen betreffend eine angebliche Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs durch den Bezirksrat eingegangen zu werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Zu befinden bleibt Ã¼ber den Antrag der VerpÃ¤chterin, dass die RÃ¼ckweisung nicht an den Bezirksrat Dietikon zu erfolgen habe, sondern an einen anderen Bezirksrat des Kantons ZÃ¼rich. Dies begrÃ¼ndet sie mit dem Schreiben des Ratsschreibers des Bezirksrats Dietikon, lic.<span> </span>iur. C, vom 24. August 2023, mit welchem dieser dem PÃ¤chter noch vor VerfahrenserÃ¶ffnung des hier ursÃ¤chlichen Rekursverfahrens mitteilte, dass das PachtverhÃ¤ltnis zwischen diesem und der Stadt Dietikon privatrechtlich sei und die Beurteilung der entsprechenden Streitigkeit in der ZustÃ¤ndigkeit der Zivilgerichte liege, weshalb der Bezirksrat keine Veranlassung sehe, ein Aufsichtsverfahren zu erÃ¶ffnen. Der Bezirksrat sei hiermit ohne RechtszustÃ¤ndigkeit vorgeprescht, habe sich in das laufende KÃ¼ndigungsverfahren eingemischt und sich formell in einer der Hauptfragen festgelegt, obwohl er hÃ¤tte wissen mÃ¼ssen, dass die Gemeinde eine andere Rechtsauffassung verfolge und der Bezirksrat nÃ¤chste Rechtsmittelinstanz sein wÃ¼rde. Entsprechend sieht sich die VerpÃ¤chterin in ihrem Anspruch auf Beurteilung durch einen nicht vorbefassten und unparteiischen Richter verletzt. Der Bezirksrat habe objektiv das Vertrauen auf Unbefangenheit und Unparteilichkeit verloren.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Das Vorgehen des Bezirksratsschreibers, per einfachem Brief nicht auf eine Aufsichtsbeschwerde einzutreten und hierbei gegenÃ¼ber einer Verfahrenspartei eines absehbaren Rekursverfahrens rechtliche AusfÃ¼hrungen zu machen, die wesentlich den Inhalt dieses Rekursverfahrens beschlagen, ist in der Tat problematisch. Hinzu kommt, dass die Rechtsnatur des VerhÃ¤ltnisses zwischen dem BÃ¼rger und dem Gemeinwesen fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit einer diesbezÃ¼glichen Aufsichtsbeschwerde entgegen den AusfÃ¼hrungen im entsprechenden Brief gar nicht von Belang ist. Da sich die Vorbefassung vorliegend jedoch auf die Frage der rechtlichen Qualifikation des PachtverhÃ¤ltnisses beschrÃ¤nkt und diese Frage durch den vorliegenden Entscheid der Disposition des Bezirksrats entzogen wird, ist eine RÃ¼ckweisung an diesen fÃ¼r eine weitere Beurteilung der KÃ¼ndigung des PachtverhÃ¤ltnisses ohne Mitwirkung des betreffenden Ratsschreibers unbedenklich. Dieser wirkte bereits am hier angefochtenen Nichteintretensentscheid nicht mit. Schliesslich besteht ohnehin keine rechtliche Grundlage, die es dem Verwaltungsgericht erlauben wÃ¼rde, eine RÃ¼ckweisung an eine andere Vorinstanz als diejenige, welche Ã¶rtlich zustÃ¤ndig ist, vorzunehmen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Im Resultat ist die Beschwerde der VerpÃ¤chterin gutzuheissen, der Nichteintretensentscheid des Bezirksrats des Bezirks Dietikon vom 25. Januar 2024 aufzuheben und die Sache zur materiellen Beurteilung an diesen zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem unterliegenden PÃ¤chter aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>GemÃ¤ss § 16 Abs. 1 VRG haben Private, welchen die nÃ¶tigen Mittel fehlen und deren Begehren nicht offenkundig aussichtslos erscheinen, auf Ersuchen Anspruch auf unentgeltliche ProzessfÃ¼hrung. Ein Anspruch auf Bestellung einer unentgeltlichen Rechtsvertretung besteht, wenn sie zusÃ¤tzlich nicht in der Lage sind, ihre Rechte im Verfahren selbst zu wahren (§ 16 Abs. 2 VRG). Offenkundig aussichtslos sind Begehren, deren Chancen auf Gutheissung um derart viel kleiner als jene auf Abweisung erscheinen, dass sie kaum als ernsthaft bezeichnet werden kÃ¶nnen (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 16 N. 46). Mittellos ist, wer nicht in der Lage ist, die Gerichts- und Anwaltskosten innert angemessener Frist zu bezahlen (PlÃ¼ss, § 16 N. 20).</p> <p class="Erwgung2">Das Gesuch des PÃ¤chters um Bestellung einer unentgeltlichen Rechtsvertretung wies der stellvertretende Abteilungsvorsitzende bereits mit VerfÃ¼gung vom 5. MÃ¤rz 2024 ab. Was die unentgeltliche ProzessfÃ¼hrung betrifft, ist festzustellen, dass die Beschwerde des PÃ¤chters zufolge der unklaren AntrÃ¤ge, auf die nicht eingetreten werden kann, als offensichtlich aussichtslos zu qualifizieren ist. Ob der PÃ¤chter mittellos im Sinn von § 16 Abs. 1 VRG ist, kann bei diesem Ergebnis offenbleiben. Das Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2">Beim vorliegenden RÃ¼ckweisungsentscheid handelt es sich um einen Zwischenentscheid. Soweit damit Ã¼ber die ZustÃ¤ndigkeit des Bezirksrats entschieden wurde, kann dagegen nach Art. 92 Abs. 1 BGG Beschwerde ans Bundesgericht erhoben werden; eine spÃ¤tere Anfechtung mit dem Endentscheid ist ausgeschlossen (Art. 92 Abs. 2 BGG).</p> <p class="Erwgung2">Im Ãbrigen lÃ¤sst sich der vorliegende RÃ¼ckweisungsentscheid nach Art. 93 Abs. 1 BGG nur anfechten, wenn er einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss <a id="Text31">erkennt</a> <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Verfahren VB.2024.00069 und VB.2024.00105 werden vereinigt.</p> <p class="Einzug2">2. Auf die Beschwerde im Verfahren VB.2024.00069 wird nicht eingetreten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Beschwerde im Verfahren VB.2024.00105 wird gutgeheissen. Der Beschluss des Bezirksrats Dietikon vom 25. Januar 2024 wird aufgehoben.</p> <p class="Einzug2"> Die Sache wird zum neuen Entscheid an den Bezirksrat Dietikon zurÃ¼ckgewiesen.</p> <p class="Einzug2">4. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 165.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 2'665.--</u> Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">5. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer (VB.2024.00069) resp. dem <br/> Beschwerdegegner (VB.2024.00105) auferlegt.</p> <p class="Einzug2">6. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</p> <p class="Einzug2">7. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde im Sinn der ErwÃ¤gungen erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">8. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien (an die Stadt Dietikon unter Beilage von Kopien von act. [â¦]);<br/> b) den Bezirksrat Dietikon.</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>