<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2014.00074</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215993&amp;W10_KEY=4467080&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2014.00074</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.01.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 14.11.2016 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Treu und Glauben. Rechtliches Gehör. Grenzabstand. Rückbau.<br/><br/>Vorliegend ist von einer Verletzung des rechtlichen Gehörs auszugehen; diese kann jedoch geheilt werden, da eine Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf führen würde (E. 2.2).<br/><br/>Die Beschwerdeführenden können sich nicht erfolgreich auf Treu und Glauben berufen, da die Äusserungen eines einzelnen Mitglieds der Baukommission ihnen keine Vertrauensgrundlage verschaffte und sie zudem nicht gutgläubig waren (E. 2.3).<br/><br/>Bauten oder Teile von solchen, die polizeiwidrig sind, müssen grundsätzlich abgebrochen oder geändert werden. Die Beschwerdeführerenden sind somit verpflichtet, das rechtswidrige Dach zurückzubauen. In Fällen, da ein Bauherr Bauvorschriften missachtet und durch rechtswidriges Verhalten Tatsachen schafft, kann die nachträgliche Wiederherstellung nicht von einer Abwägung der Interessen der Bauherrschaft an ihren getroffenen Investitionen einerseits sowie der öffentlichen und nachbarlichen Interessen andererseits abhängen. Sonst ergäbe sich die unhaltbare Folge, dass der Grundsatz der Verhältnismässigkeit umso eher verletzt wäre, je umfangreichere Investitionen in Abweichung von der erteilten Bewilligung getätigt worden sind (E. 3.4).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVESTITIONEN">INVESTITIONEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKBAU">RÃCKBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÃSSIGEN ZUSTANDS">WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÃSSIGEN ZUSTANDS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="gerade">Art. 29 Abs. 2 BV</span><br/><span class="ungerade">§ 270 Abs. 3 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 7 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=29388" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2014.00074</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. Januar 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Daniela KÃ¼hne. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat Niederhasli, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <span><br/> </span> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 14. Mai 2013 erteilte der Gemeinderat Niederhasli A und B unter Bedingungen und Auflagen die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r ein eigenmÃ¤chtig erstelltes Gartenhaus auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse in Niederhasli. Als Rechtsmittelinstanz wurde das Baurekursgericht genannt, bezÃ¼glich Sachgebiete, die nicht planungs- oder baurechtlicher Natur sind, der Bezirksrat Dielsdorf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen wandten sich A und B mit gemeinsamer Rekurseingabe vom 24. Juni 2013 an das Baurekursgericht und beantragten, Dispositiv-Ziffern 2, 4, 5, 8, 9, 10, 12 und 14 seien ganz oder teilweise aufzuheben. Die Rekursschrift an das Baurekursgericht wurde gleichzeitig als Rekursschrift an den Bezirksrat gerichtet. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 19. Dezember 2013 mit Bezug auf Dispositiv-Ziffern 8, 9, 10, 12 und 14 ab und setzte eine neue Frist von drei Monaten ab Rechtskraft des Entscheids, um die streitbetroffenen Nebenbestimmungen zu erfÃ¼llen. Mit Bezug auf Dispositiv-Ziffern 2, 4 und 5 trat es auf den Rekurs nicht ein.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen diesen Entscheid erhoben A und B am 3. Februar 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben, soweit dieser die Dispositiv-Ziffern 8, 9 und 14 des baurechtlichen Entscheids des Gemeinderats Niederhasli bestÃ¤tige, eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, unter EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht beantragte am 28. Februar 2014 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Niederhasli beantragte mit Beschwerdeantwort vom 11. MÃ¤rz 2014 die Abweisung der Beschwerde, unter EntschÃ¤digungsfolgen. Mit Eingabe vom 10. April 2014 hielten A und B an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Auf dem der Kernzone K2 zugeteilten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse in E befand sich eine 1985 bewilligte Jauchegrube. Im Jahr 2010 kauften die BeschwerdefÃ¼hrenden das GrundstÃ¼ck, setzten die Jauchegrube ausser Betrieb und erstellten ohne Baubewilligung mit den vorhandenen Bauteilen der Jauchegrube als Fundament ein Gartenhaus. Die Baute befindet sich zu nahe an der Grenze zur Parzelle Kat.-Nr. 02. Ein entsprechendes NÃ¤herbaurecht wurde nachtrÃ¤glich gewÃ¤hrt. Des Weiteren reicht das Fundament im Westen bis an die GrundstÃ¼cksgrenze, Teile des Daches ragen darÃ¼ber hinaus. Das von diesem Ãberbau betroffene GrundstÃ¼ck (Kat.-Nr. 03) liegt in der Landwirtschaftszone und gehÃ¶rt der Gemeinde. Die Bestrebungen fÃ¼r einen Landabtausch und eine ZonenplanÃ¤nderung, welche der streitbetroffenen Baute zu einem ausreichenden Abstand und zu ZonenkonformitÃ¤t verholfen hÃ¤tte, wurden auf Antrag des Gemeinderats an der Gemeindeversammlung vom 25. September 2012 abgelehnt. Der Gemeinderat begrÃ¼ndete seinen Antrag mit dem im regionalen und im kommunalen Richtplan eingetragenen Trasseeverlauf der Umfahrungsstrasse E.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Streitgegenstand dieses Verfahrens bilden die Ziffern 8, 9 und 14 des beschwerdegegnerischen Entscheids und damit die Frage des Grenzabstands zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 mit der Auflage, das Dach des Gartenhauses teilweise zurÃ¼ckzubauen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen zunÃ¤chst eine unrichtige bzw. unterlassene Sachverhaltsfeststellung durch die Vorinstanz geltend. Das Baurekursgericht setze sich mit dem Sachverhalt, wie er von den BeschwerdefÃ¼hrenden dargelegt wurde, wie auch mit den offerierten Beweisen nicht auseinander.</p> <p class="Erwgung2">Der RÃ¼gegrund der fehlerhaften Feststellung des Sachverhalts weist einen engen Bezug zu jenem der Verletzung von Verfahrensvorschriften auf, namentlich wenn die Vorinstanz die Untersuchungspflicht (§ 7 VRG) oder die aus dem rechtlichen GehÃ¶r (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) abgeleitete Beweisabnahmepflicht verletzt hat (Marco Donatsch <span>in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], </span>§ 20 N. 40). Das Verwaltungsgericht wendet gemÃ¤ss § 7 Abs. 1 und 4 VRG das Recht von Amtes wegen an und wÃ¼rdigt die Beweise frei (PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 134 ff., 164 ff., 173 f.). Es hat die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen mit voller Kognition zu prÃ¼fen (Donatsch, Kommentar VRG, § 50 N. 60).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrt aus, fÃ¼r den Entscheid in der vorliegenden Sache spielten allfÃ¤llige frÃ¼here Zusicherungen oder geplante Vorhaben keine Rolle. Massgebend seien einzig die heute geltenden GrenzverhÃ¤ltnisse und Festlegungen, wie sie im Katasterplan vom 14. Mai 2013 und im Zonenplan vom 2. September 1998, revidiert am 25. September 2012 enthalten seien. Im Resultat ist der Vorinstanz â wie noch zu zeigen sein wird (vgl. E. 2 unten) â zuzustimmen. Sie hat den Sachverhalt nicht unrichtig festgestellt. Die Vorinstanz hat zwar die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrenden aufgenommen, aber nicht nÃ¤her begrÃ¼ndet, wie sie zu ihrem Schluss gekommen ist. Damit hat sie das rechtliche GehÃ¶r der BeschwerdefÃ¼hrenden verletzt.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.4 </span></b>Der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r ist formeller Natur; wird er verletzt, ist der betreffende Entscheid grundsÃ¤tzlich unabhÃ¤ngig davon, ob er inhaltlich richtig ist oder nicht, aufzuheben. Eine Heilung des Mangels im anschliessenden Rechtsmittelverfahren ist jedoch mÃ¶glich. Sie verlangt erstens, dass die betroffene Partei sich vor einer Rechtsmittelinstanz Ã¤ussern kann, welche die gleich umfassende ÃberprÃ¼fungsbefugnis hat. Zweitens setzt sie zusÃ¤tzlich voraus, dass die Verletzung entweder nicht schwer wiegt oder â wenn die Verletzung schwer wiegt â dass die RÃ¼ckweisung nur zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnÃ¶tigen VerzÃ¶gerungen fÃ¼hren wÃ¼rde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer raschen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wÃ¤ren (VGr, 30. Juni 2010, VB.2009.00472, E. 2.3 mit Hinweisen). Davon ist vorliegend auszugehen.</p> <p class="Erwgung2">Die Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs betrifft die fehlende Auseinandersetzung mit dem Grundsatz von Treu und Glauben, einer Rechtsfrage, welche das Verwaltungsgericht mit der gleich umfassenden ÃberprÃ¼fungsbefugnis wie die Vorinstanz prÃ¼ft. Im Ãbrigen erscheint eine Neubeurteilung durch das Baurekursgericht angesichts der hinreichend geklÃ¤rten Sachlage nicht notwendig und kÃ¤me einem formalistischen Leerlauf gleich. <span>Demnach ist die </span>Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs als im Beschwerdeverfahren geheilt zu betrachten und erweist sich eine RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz insbesondere auch aus verfahrensÃ¶konomischen GrÃ¼nden nicht als notwendig. Dem Verfahrensfehler ist allerdings bei der Verteilung der Gerichtskosten Rechnung zu tragen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden erstellten im MÃ¤rz 2011 die streitbetroffene Baute ohne Bewilligung. Sie machen geltend, dass sie das Gartenhaus vertrauend auf verschiedene Zusicherungen errichten liessen.</p> <p class="Erwgung2">Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behÃ¶rdliches Verhalten, sofern eine genÃ¼gende Vertrauensgrundlage vorliegt, auf welche sie sich in guten Treuen verlassen durfte, sie im Vertrauen in die Richtigkeit des behÃ¶rdlichen Verhaltens Dispositionen getroffen hat, die ohne Nachteile nicht rÃ¼ckgÃ¤ngig gemacht werden kÃ¶nnen, und zudem das private Interesse am Vertrauensschutz das Ã¶ffentliche Interesse an der objektiv richtigen Rechtsanwendung Ã¼berwiegt (vgl. statt vieler Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich etc. 2010, Rz. 631 f.; RenÃ© Wiederkehr/Paul Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Bd. I, Bern 2012, Rz. 1970 ff.). Bei behÃ¶rdlichen AuskÃ¼nften ist zusÃ¤tzlich vorausgesetzt, dass die Auskunft eine gewisse inhaltliche Bestimmtheit aufweist, die Amtsstelle, welche die Auskunft gab, zur Auskunftserteilung zustÃ¤ndig gewesen ist und die Auskunft vorbehaltlos erfolgt ist. GeschÃ¼tzt werden ausserdem nur gutglÃ¤ubige Private. Wer die Unrichtigkeit einer behÃ¶rdlichen Auskunft kannte oder hÃ¤tte erkennen sollen, kann sich nicht auf sein Vertrauen berufen. Ãndert sich die tatsÃ¤chliche Situation massgeblich, so hat die BehÃ¶rde den neuen Sachverhalt zu beurteilen und ist an ihre frÃ¼heren Aussagen nicht mehr gebunden (HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 668 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Beschwerde fÃ¼hrt aus, dass die VerkÃ¤uferschaft wÃ¤hrend der GrundstÃ¼cksbesichtigung im August 2009 behauptete, die Grenze verlaufe entlang des bestehenden Zauns. Der Grenzverlauf ergibt sich nicht aus einem Zaun, sondern aus dem Katasterplan. Es wird denn auch zu Recht nicht geltend gemacht, die Grenze sei im Katasterplan falsch eingetragen gewesen. FÃ¼r die Frage des Grenzverlaufs war es sodann auch nicht entscheidend, dass die Jauchegrube nicht eingezeichnet war.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, vertrauend auf die Zusicherung eines Landabtauschs mit Umzonung durch den GemeindeprÃ¤sidenten und den Abteilungsleiter Bau und Umwelt hÃ¤tten sie den Kaufvertrag mit der VerkÃ¤uferschaft abgeschlossen und seien in der Folge einen Pachtvertrag mit dem Beschwerdegegner hinsichtlich der angrenzenden FlÃ¤che der Parzelle Kat.-Nr. 03 eingegangen. Der frÃ¼here GemeindeprÃ¤sident habe sich dahingehend geÃ¤ussert, er unterstÃ¼tze das Projekt fÃ¼r eine im damaligen Zeitpunkt noch geplante Therapiestation.</p> <p class="Erwgung2">Diese Zusicherungen konnten keine Vertrauensgrundlage bilden, da sie nicht vom zustÃ¤ndigen Organ ergingen. FÃ¼r eine Ãnderung des Zonenplans ist nicht der Gemeinderat oder eine Delegation desselben zustÃ¤ndig (§ 88 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). <span>Der Gemeinderat konnte nicht in eigener ZustÃ¤ndigkeit Ã¼ber die Umzonung entscheiden. </span>Dass der Landabtauschplan von den Parteien des Kaufvertrages als wesentliche Grundlage des GrundstÃ¼ckverkaufs erachtet wurde, hilft den BeschwerdefÃ¼hrenden im verwaltungsrechtlichen Verfahren nichts. Beim Plan handelt es sich lediglich um eine Skizze. Es fehlte die genaue Vermassung und auch Unterschriften der Gemeindevertreter. Dem Beschwerdegegner ist zuzustimmen, wenn er feststellt, dass den privaten Parteien klar gewesen sein musste, dass derartige LandgeschÃ¤fte in der heutigen Zeit nicht per Handschlag erledigt wÃ¼rden und ein offizieller Antrag an den Gemeinderat hÃ¤tte gerichtet werden sollen. FÃ¼r den Fall, dass der Tausch samt Grenzmutation ohne Verschulden der BeschwerdefÃ¼hrenden bis zum 31. Dezember 2012 nicht zustande kommen sollte, "z.B. Nichterteilung der Parzellierungsbewilligung der Gemeinde Niederhasli, Nichterteilung der Bewilligung des ALN Amt fÃ¼r Landschaft und Natur usw.", sah der Kaufvertrag in Ziff. 14 explizit eine Reduktion des Kaufpreises vor. Ein mÃ¶gliches Scheitern dieses Tausches infolge Nichterteilung von nÃ¶tigen Bewilligungen wird im privaten Kaufvertrag sogar ausdrÃ¼cklich thematisiert.</p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerde fÃ¼hrt weiter aus, die Gemeinde habe dem BeschwerdefÃ¼hrer 1 im MÃ¤rz 2011 mitgeteilt, er mÃ¼sse die Jauchegrube absturzsicher machen. Ein Baukommissionsmitglied habe in Kenntnis der Situation der BeschwerdefÃ¼hrenden empfohlen, das Gartenhaus nunmehr aufzustellen mit der BegrÃ¼ndung, die Gemeinde werde nichts dagegen einzuwenden haben, sofern keine Nachbarn reklamieren wÃ¼rden. Die Ãusserungen eines einzelnen Mitglieds der Baukommission verschafften den BeschwerdefÃ¼hrenden keine Vertrauensgrundlage, da die Zusicherung zudem nicht vorbehaltlos erfolgte. Die BeschwerdefÃ¼hrenden waren ausserdem nicht mehr gutglÃ¤ubig, da die Grenzsituation zum NachbargrundstÃ¼ck nach wie vor ungeklÃ¤rt war. Sie durften deshalb nicht annehmen, eine Bewilligung mit Umzonung werde mit dieser Zusicherung ohne Weiteres erteilt, zumal es sich um ein GrundstÃ¼ck in der Kernzone handelt, wo erhÃ¶hte Anforderungen an Umbau, Ersatz- und Neubauten gestellt werden (vgl. § 50 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Zusammengefasst ergibt sich, dass sich die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht erfolgreich auf Treu und Glauben berufen kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Damit bleibt zu prÃ¼fen, ob die Beschwerdegegnerin den TeilrÃ¼ckbau des Dachs zu Recht angeordnet hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Baut jemand ohne Bewilligung oder weicht er von bewilligten PlÃ¤nen wesentlich ab, so stellt dies eine formell rechtswidrige Handlung dar. In solchen FÃ¤llen ist im Rahmen eines gesetzlich nicht speziell geregelten nachtrÃ¤glichen Bewilligungsverfahrens zu prÃ¼fen, ob die bereits erstellten Bauteile bewilligungsfÃ¤hig sind oder nicht (VGr, 10. September 2014, VB.2014.00275, E. 5.1; BEZ 2006 Nr. 16 mit weiteren Hinweisen). Ist die materielle RechtmÃ¤ssigkeit einer Baute und Anlage nachtrÃ¤glich zu beurteilen, so findet nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dasjenige Recht Anwendung, das bei der baulichen Ãnderung in Kraft stand (zum Ganzen Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 482; VGr, 11. April 2013, VB.2012.00788, E. 5.1 Abs. 1 [je mit Hinweisen]).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die streitbetroffene Baute befindet sich in der Kernzone K2 und hat deshalb ungeachtet der Tatsache, dass sie an die landwirtschaftliche Zone angrenzt, die Abstandsvorschriften fÃ¼r die Kernzone K2 einzuhalten. GemÃ¤ss Art. 4 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Niederhasli (BZO) ist in der Kernzone K2 ein Grenzabstand von mindestens 3,5 Meter einzuhalten. Durch nachbarliche Vereinbarung kann ein NÃ¤herbaurecht begrÃ¼ndet werden (§ 270 Abs. 3 PBG). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Vorab ist zu prÃ¼fen, ob das Gartenhaus Ã¼berhaupt einen Grenzabstand einzuhalten hat. Ãffentlich-rechtliche AbstÃ¤nde sind grundsÃ¤tzlich nur von GebÃ¤uden, nicht aber von anderen Bauten und Anlagen einzuhalten. GebÃ¤ude sind Bauten und Anlagen, die einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen Ã¤ussere, namentlich atmosphÃ¤rische EinflÃ¼sse mehr oder weniger vollstÃ¤ndig abschliessen und eine gewisse Dimension erreichen (vgl. § 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977).</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat sich anlÃ¤sslich eines Referentenaugenscheins ein Bild vor Ort gemacht. Aktenkundig sind ausserdem verschiedene Bilder der Entstehung der Baute sowie des fertig erstellten Gartenhauses. Das stabil aus Holz gebaute Gartenhaus wurde direkt auf das Fundament der Jauchegrube angeschraubt. Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen vor, es verfÃ¼ge Ã¼ber keinen Wasseranschluss und habe keinen Kanalisationsanschluss. In elektrischer Hinsicht sei es ebenso wenig erschlossen und auch nicht unterkellert, wie die Vorinstanz angenommen habe. Die Frage des Wasseranschlusses ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens, weshalb nicht darauf einzugehen ist. GemÃ¤ss den BaueingabeplÃ¤nen hat das GebÃ¤ude einschliesslich der Ã¼berdachten Terrasse eine GrundflÃ¤che von 8 Meter auf 6,55 Meter, hinzu kommt der Ã¼berdachte Carport im Ausmass von einer Breite von 2,58 Meter auf 6,55 Meter, wobei der Carport nordwestlich nur noch eine Breite von 1,59 Meter aufweist. Auf die Bezeichnung Carport kommt es dabei nicht an. Die Dimensionen sind gross genug, um Fahrzeuge zumindest im vorderen Teil unterstellen zu kÃ¶nnen. Mit der Vorinstanz ist ausserdem von der Unterkellerung der Baute auszugehen. Dies wird auch aus den eingereichten PlÃ¤nen deutlich. Es ist demzufolge von einem abstandspflichtigen GebÃ¤ude auszugehen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>In Dispositiv-Ziff. 8 des beschwerdegegnerischen Entscheids stellt die Gemeinde Niederhasli ein NÃ¤herbaurecht zur Parzelle Kat.-Nr. 03 in Aussicht, sobald das Ã¼ber die Grenze ragende Vordach um mindestens 3 Meter zurÃ¼ckgenommen werde. Dispositiv-Ziff. 9 verlangt sodann eine Reduktion des westlichen Vordachs bei der Terrassenecke um mindestens 2 Meter. FÃ¼r den RÃ¼ckbau wurde eine Frist bis zum 1. Juli 2013 angesetzt, ansonsten kein NÃ¤herbaurecht erteilt wÃ¼rde. Das GebÃ¤ude hÃ¤tte dannzumal einen normalen Grenzabstand von 3,5 Meter einzuhalten.</p> <p class="Erwgung3">Wie die Vorinstanz festgestellt hat, sind die beiden Anordnungen widersprÃ¼chlich formuliert oder zumindest nicht ohne weitere AusfÃ¼hrungen zu verstehen, da es sich um dasselbe westliche Vordach handelt. GestÃ¼tzt auf die Vernehmlassung des Beschwerdegegners kam die Vorinstanz zum Schluss, es solle einzig eine Ecke des Vordaches entfernt werden. Es sei im Grundrissplan eingetragen, ab welchen Linien die verlangte Reduktion um 3 Meter zu bemessen sei. Danach sei lediglich ein Teil der TerrassenÃ¼berdachung vom verlangten RÃ¼ckbau betroffen, nicht aber das Fundament, die Terrasse und der eigentliche BaukÃ¶rper. Dessen Fassade werde durch einen kleinen Dachvorsprung geschÃ¼tzt<a id="_GoBack"></a>. Davon geht auch die Beschwerde aus. Die diesbezÃ¼glich etwas unklar formulierte Beschwerdeantwort und die darauffolgende Stellungnahme der BeschwerdefÃ¼hrenden Ã¤ndern an diesen Feststellungen nichts. Auf den neu eingereichten PlÃ¤nen ist Ã¼bereinstimmend eingezeichnet, dass der 2 Meter-Abstand von der Dachecke des Gartenhauses aus bemessen ist. Dies stimmt auch mit Dispositiv-Ziff. 9 des angefochtenen Entscheids des Beschwerdegegners Ã¼berein. Es bleibt demzufolge bei den Feststellungen der Vorinstanz.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Bauten und Anlagen oder Teile von solchen, die polizeiwidrig sind, mÃ¼ssen grundsÃ¤tzlich abgebrochen oder geÃ¤ndert werden. Beim Entscheid Ã¼ber die Wiederherstellung ist das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip zu beachten. Aus GrÃ¼nden der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit ist auf die Wiederherstellung des rechtsmÃ¤ssigen Zustands zu verzichten, wenn die Abweichung vom gesetzes- oder bauordnungsgemÃ¤ssen Zustand geringfÃ¼gig ist und die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, welcher der Bauherrschaft durch den Abbruch entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen. GeringfÃ¼gig ist eine Abweichung, wenn nur um Weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie der Bauherrschaft keine oder nur einen geringen Nutzen bringt (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 483 f. mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass die Auflagen in Dispositiv-Ziff. 8 und 9 rechtmÃ¤ssig sind. Auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz kann vorab verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG; E. 3.4.). ErgÃ¤nzend ist Folgendes festzuhalten: </p> <p class="Erwgung2">In der Beschwerde wird ausgefÃ¼hrt, der Abteilungsleiter Bau und Umwelt habe dem BeschwerdefÃ¼hrer 1 am 11. Januar 2010 persÃ¶nlich mitgeteilt, das Gartenhaus habe einen Abstand von 3,5 Meter zur Grenze einzuhalten, worauf eine Unklarheit Ã¼ber den Verlauf der GrundstÃ¼cksgrenze entstanden sei. Somit kann spÃ¤testens ab dem 11. Januar 2010 nicht mehr von der GutlÃ¤ubigkeit der BeschwerdefÃ¼hrenden ausgegangen werden.</p> <p class="Urteilstext">Sodann haben die BeschwerdefÃ¼hrenden, entgegen der in der Beschwerde vertretenen Ansicht, kein wohlerworbenes Recht an der Baute. FÃ¼r das Gartenhaus wurde zwar die Jauchegrube als Fundament gebraucht, die Baute selbst wurde jedoch erst 2011 erstellt. Die Duldung einer Jauchegrube an der Grenze zur Landwirtschaftszone kann nicht mit der Erstellung eines Gartenhauses in der Kernzone gleichgesetzt werden.</p> <p class="Urteilstext">Die im Beschwerdeverfahren erstmals vorgebrachte RÃ¼ge, das rÃ¼ckgebaute Dach verstosse gegen Gestaltungsvorschriften der BZO (Art. 7 Abs. 2 sowie Art. 8 Abs. 6 BZO), ist nach stÃ¤ndiger Praxis des Verwaltungsgerichts verspÃ¤tet.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden reichen als Novum vor Verwaltungsgericht ein Schreiben der Holzbaufirma ein, die das Gartenhaus erstellt hat. Darin wird ausgefÃ¼hrt, dass der RÃ¼ckbau die Statik und die Sicherheit gefÃ¤hrde. Es kann entgegen der Vorinstanz nicht mehr von einer aus der Luft gegriffenen Behauptung gesprochen werden. Das Schreiben sagt jedoch auch nicht, dass ein RÃ¼ckbau nicht mÃ¶glich wÃ¤re. Es sei "nicht sinnvoll, das heisst die gesamte Konstruktion mÃ¼sste abgeÃ¤ndert werden". Es bleibt demzufolge bei den Feststellungen der Vorinstanz, die BeschwerdefÃ¼hrenden mÃ¼ssten den Aufwand in Kauf nehmen.</p> <p class="Erwgung2">In FÃ¤llen, da ein Bauherr Bauvorschriften missachtet und durch rechtswidriges Verhalten Tatsachen schafft, kann die nachtrÃ¤gliche Wiederherstellung nicht von einer AbwÃ¤gung der Interessen der Bauherrschaft an ihren getroffenen Investitionen einerseits sowie der Ã¶ffentlichen und nachbarlichen Interessen anderseits abhÃ¤ngen. Sonst ergÃ¤be sich die unhaltbare Folge, dass der Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit umso eher verletzt und die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands umso erschwerter wÃ¤re, je umfangreichere Investitionen in Abweichung von der erteilten Bewilligung und im Widerspruch zum materiellen Baurecht getÃ¤tigt worden sind (BEZ 2002 Nr. 39). Die eingereichten Belege der Investitionen der BeschwerdefÃ¼hrenden sind daher nur von marginaler Bedeutung (vgl. auch BGr, 1. Oktober 2015, 1C_415/2014, E. 4.3). Die privaten Interessen vermÃ¶gen die nachbarlichen sowie die Ã¶ffentlichen Interessen jedenfalls nicht aufzuwiegen.</p> <p class="Urteilstext">Dadurch dass die BeschwerdefÃ¼hrenden mit dem Bau des Gartenhauses vollendete Tatsachen geschaffen haben, ist ein TeilrÃ¼ckbau des Daches mit GewÃ¤hrung des NÃ¤herbaurechts fÃ¼r den nach dem RÃ¼ckbau immer noch zu nahe in den Grenzbereich ragenden Teil als milde Massnahme zu bezeichnen.</p> <p class="Urteilstext">Abschliessend kÃ¶nnen sich die BeschwerdefÃ¼hrenden auch nicht auf den Grundsatz der Rechtsgleichheit berufen. Die AusfÃ¼hrungen dazu sind zum einen nicht genÃ¼gend substanziiert, zum anderen kann aus der GewÃ¤hrung eines Landabtausches an einem anderen Ort nicht auf eine Verletzung der Rechtsgleichheit geschlossen werden. Die Rechtsgleichheit gebietet, Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich zu behandeln. Wie dieser Grundsatz vorliegend verletzt sein soll, wird nicht nÃ¤her ausgefÃ¼hrt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Zusammengefasst ergibt sich, dass der RÃ¼ckbau des Dachs um 3 Meter rechtmÃ¤ssig angeordnet wurde. Die Beschwerde ist daher abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Vorinstanz hat sodann fÃ¼r den RÃ¼ckbau des Vordachs eine Frist von drei Monaten ab Rechtskraft des vorinstanzlichen Entscheids angeordnet, was angemessen erscheint.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Angesichts der festgestellten GehÃ¶rsverletzung im vorinstanzlichen Verfahren, rechtfertigt es sich in Anwendung des Verursacherprinzips, 1/3 der Gerichtskosten dem Baurekursgericht zu Ã¼berbinden. Die Ã¼brigen Kosten sind entsprechend dem Ausgang des Verfahrens zu je einem Drittel den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden, unter solidarischer Haftung fÃ¼r zwei Drittel des Gesamtbetrages, aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 14 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen nicht zu. Den Beschwerdegegnern ist mangels eines erheblichen Aufwands ebenso wenig eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 160.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 2'160.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je 1/3 auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r 2/3 sowie dem Baurekursgericht zu 1/3 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>