<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2002.00398</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107044&amp;W10_KEY=13013573&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2002.00398</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.02.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nichteinhaltung von Nebenbestimmungen bei Projektänderung Im vorliegenden Fall weist das Bauprojekt einer Gewerbebaute, für das die Stammbewilligung erteilt worden ist, nach Ausstattung und Fläche zwei Wohnungen auf, obwohl nur eine betriebsnotwendige Wohnung zulässig ist. Die von der Beschwerdegegnerin verlangten geänderten Projektpläne wurden nicht genehmigt. Bereits Grundriss und Ausstattung der beiden Geschosse weisen auf zwei Wohneinheiten hin; eine interne Verbindungstreppe vermag daran nichts zu ändern. Die Beurteilung, ob das Bauvorhaben eine oder zwei Wohneinheiten aufweist, hat sich nicht nach der Bezeichnung der vorgesehenen Nutzung in den Plänen, sondern nach objektiven Kriterien zu richten. Entscheidend ist, ob zwei voneinander unabhängig nutzbare Wohneinheiten vorhanden sind bzw. ob dieser Zustand ohne grosse bauliche Änderungen herbeigeführt werden könnte. Die Frage, welche Fläche betriebsnotwendig ist, muss ebenfalls anhand objektiver Kriterien geprüft werden (E. 1 und 2). Die Mängel können nicht mit Anpassungen bei der Ausstattung und geringfügigen Grundrissänderungen, sondern nur mit einer tief greifenden Umprojektierung behoben werden. Sie hätten bereits zur Verweigerung der Stammbewilligung führen müssen (E. 3). Abweisung (E. 4).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETRIEBSANGEHÃRIGE/-R">BETRIEBSANGEHÃRIGE/-R</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BRUTTOGESCHOSSFLÃCHE">BRUTTOGESCHOSSFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBEBAUTE">GEWERBEBAUTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBEZONE">GEWERBEZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDRISS">GRUNDRISS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROJEKTÃNDERUNG">PROJEKTÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STAMMBEWILLIGUNG">STAMMBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNEINHEIT">WOHNEINHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNFLÃCHE">WOHNFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 56 Abs. IV PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Mit Beschluss vom 13. September 2001 erteilte die Baukommission X A, B, C und D die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r ein Wohn- und Gewerbehaus auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 am K-weg in X; unter den Nebenbestimmungen wurde unter anderem festgehal­ten, dass statt den zwei geplanten Wohnungen nur eine einzige zulÃ¤ssig sei, weshalb vor der Erteilung der Baufreigabe entspre­chend Ã¼berarbeitete ProjektplÃ¤ne zur Genehmigung ein­zureichen seien.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Den gegen diesen Beschluss erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission III am 27. Februar 2002 ab, soweit sie darauf eintrat. Dieser Entscheid blieb unangefochten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 19. MÃ¤rz 2002 reichte die Bauherrschaft geÃ¤nderte ProjektplÃ¤ne ein. Mit Beschluss vom 17. Juni 2002 genehmigte die Baukommission X diese Ãnderungen, hielt aber wiederum fest, dass die Bedingung, wonach nur eine einzige betriebsnotwendige Wohnung zulÃ¤ssig sei, weiterhin nicht erfÃ¼llt sei. Das Projekt sei diesbezÃ¼glich nur insofern geÃ¤ndert worden, als die Wohnungen im Erd- und ersten Obergeschoss durch eine in­terne Treppe mit­einander verbunden worden seien; das Ã¤ndere nichts daran, dass in beiden Geschossen jeweils die ganze fÃ¼r eine Wohnnutzung erforderliche Infrastruktur und in jedem Geschoss eine separate Erschliessung vorhanden sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Auch gegen diesen Beschluss der Baukommission liess die Bauherrschaft Rekurs erheben. Die Baurekurskommission III wies das Rechtsmittel am 23. Oktober 2002 ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Beschwerde vom 28. November 2002 liessen A, B, C und D dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid aufzuheben und festzustellen, "dass sich das Baugesuch lediglich auf eine Wohnung beziehe und dementsprechend die Nebenbestimmung gemÃ¤ss Dispositiv Ziff. 2.5 der Stammbaubewilligung vom 13. September 2001 durch die ProjektÃ¤nderung erfÃ¼llt werde". Die Verfahrenskosten seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und diese zur einer ParteientschÃ¤digung zu ver­pflichten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Vorinstanz am 10. Dezember 2002 und die Beschwerdegegnerin am 20. Januar 2003 beantragten Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die BegrÃ¼ndung des Rekursentscheids und die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nde wiedergegeben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Die BeschwerdefÃ¼hrenden haben in ihrer Rekurseingabe vom 31. Juli 2002 unter anderem gerÃ¼gt, dass bei drei NachbarhÃ¤usern Wohnanteile von mindestens 50 % be­willigt worden seien und diese Wohnungen jeweils ebenfalls mehr als ein Geschoss belegen wÃ¼rden; es sei deshalb rechtsungleich, wenn den BeschwerdefÃ¼hrenden die Bewilligung fÃ¼r die geplante Maisonette-Wohnung verweigert werde. Die Rekurskommission ist darauf mit der BegrÃ¼ndung nicht eingetreten, dieser Einwand hÃ¤tte im Verfahren gegen die Stammbewilligung vom 13. September 2001 erhoben werden mÃ¼ssen und sei nicht mehr zu hÃ¶ren. Es sei einzig noch zu prÃ¼fen, ob die Bedingung gemÃ¤ss Ziffer 2.5 dieser Bewilligung erfÃ¼llt sei, nÃ¤mlich ob auf dem GrundstÃ¼ck nur eine Wohnung vorgesehen sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) In der Stammbewilligung vom 13. September 2001 ist die Auflage, geÃ¤nderte PlÃ¤­ne mit nur einer Wohnung zur Genehmigung einzureichen (Dispositiv Ziffer 2.5), damit begrÃ¼ndet worden, dass in der Gewerbezone wohnungsÃ¤hnliche Nutzungen mit Ausnahme von betriebsnotwendigen Wohnungen fÃ¼r Hauswarte, Betriebsinhaber oder Pikettdienst aus­­geschlossen seien; nach der Praxis werde lediglich eine Wohnung pro Betrieb bzw. GrundstÃ¼ck bewilligt, und ein Nachweis dafÃ¼r, dass hier zwei Wohnungen betriebsnotwendig seien, liege nicht vor (ErwÃ¤gung 1.8). In der Rekursantwort vom 29. November 2001 hat die Beschwerdegegnerin ihre BegrÃ¼ndung dahingehend ergÃ¤nzt, dass das Bauvorhaben entgegen der Behauptung der Bauherrschaft zwei Wohnungen umfasse, wie sich auf Grund der praktisch identischen Grundrisse des ersten und des zweiten Obergeschosses und dem Vorhandensein der zu Wohnzwecken erforderlichen Infrastruktur (KÃ¼che, Bad/WC, WC, Balkon mit CheminÃ©e sowie WaschkÃ¼che mit Heizung und weiteren Installationen) auf bei­den Geschossen zeige; sodann Ã¼berschreite die WohnflÃ¤che mit 300 m<sup>2</sup> BruttogeschossflÃ¤che den betriebsnotwendigen Bedarf bei weitem; bei einer grosszÃ¼gigen Betrachtung kÃ¶nnte eine WohnungsgrÃ¶sse von 150 m<sup>2</sup> als Ã¼blich bezeichnet werden. Auch in dem im vorliegenden Verfahren angefochtenen Beschluss der Beschwerdegegnerin vom 17. Juni 2002 wurde die Genehmigung der geÃ¤nderten PlÃ¤ne einzig damit begrÃ¼ndet, dass die neu vorgesehene interne Verbindungstreppe am Vorhandensein von zwei separaten Wohnungen nichts Ã¤ndere.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Bewilligungsverweigerung ist somit nicht, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden anzunehmen scheinen, damit begrÃ¼ndet worden, dass ihr Projekt einen Wohnanteil von 50 % aufweise und sich die WohnflÃ¤che Ã¼ber mehrere Geschosse erstrecke, wie dies anscheinend bei den von ihnen bezeichneten Nachbarbauten zutrifft. Einziger Verweigerungsgrund war in beiden BeschlÃ¼ssen der Beschwerdegegnerin, dass die geplante Gewerbebaute nach Aus­­stattung und FlÃ¤che nicht bloss eine, sondern unzulÃ¤ssigerweise zwei Wohnungen aufweise. Dass solches auch bei den Nachbarbauten zutreffe, machen die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht geltend. Damit kann von einer rechtsungleichen Behandlung von vornherein keine Rede sein und kann offen bleiben, ob die Baurekurskommission auf diesen Einwand hÃ¤tte eingehen mÃ¼ssen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. GemÃ¤ss § 56 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind in Industrie- und Gewerbezonen Wohnungen fÃ¼r standortgebundene BetriebsangehÃ¶rige zulÃ¤ssig. Dass dies im vorliegenden Fall nur eine Wohnung sein darf, ist mit dem unangefochten gebliebenen Rekursentscheid vom 23. Oktober 2002 rechtskrÃ¤ftig entschieden und mithin nicht mehr zu diskutieren. Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, ist im vorliegenden Verfahren betreffend die Genehmigung der geÃ¤nderten PlÃ¤ne ledig­­lich noch zu entscheiden, ob das geÃ¤nderte Projekt die Auflage erfÃ¼llt, dass der geplante Gewerbebau nur eine Wohnung enthÃ¤lt. Entgegen der Darstellung der BeschwerdefÃ¼hrenden trifft dies offenkundig nicht zu. Wie die Baurekurskommission zutreffend dargelegt hat, weisen bereits Grundriss und Ausstattung der beiden Geschosse auf zwei Wohneinhei­ten hin; die interne Verbindungstreppe Ã¤ndert daran nichts. Auf die AusfÃ¼hrungen der Vor­instanz ist in zustimmendem Sinn zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Zu verdeutlichen ist, dass sich die Beurteilung, ob das Bauvorhaben eine oder zwei Wohneinheiten aufweist, nicht nach der Bezeichnung der vorgesehenen Nutzung in den PlÃ¤nen, sondern nach objektiven Kriterien zu richten hat. Entscheidend ist dabei, ob zwei voneinander unabhÃ¤ngig nutzbare Wohneinheiten vorhanden sind bzw. ob dieser Zustand ohne grosse bauliche Ãnderungen herbeigefÃ¼hrt werden kÃ¶nnte. Dies trifft beim umstrittenen Projekt ohne weiteres zu. Die von der Baurekurskommission aufgezeigten MÃ¶glichkeiten zur vollstÃ¤ndigen Trennung der beiden Wohneinheiten sind keineswegs abwegig; insbesondere lÃ¤sst sich der Deckendurchbruch fÃ¼r die interne Treppenverbindung mit geringem Aufwand schliessen. Ob die BeschwerdefÃ¼hrenden diese MÃ¶glichkeiten in Betracht ziehen, ist nicht von Bedeutung; ausschlaggebend ist, dass bei objektiver Betrachtung Grundrissgestaltung und Ausstattung der beiden Geschosse weit eher auf die Bewerbung durch zwei separate als durch eine einzige Wohneinheit ausgerichtet sind.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>ZusÃ¤tzlich ist zu berÃ¼cksichtigen, dass, worauf die Beschwerdegegnerin bereits in der Rekursantwort vom 29. November 2001 hingewiesen hat, die ZulÃ¤ssigkeit einer betrieblich notwendigen Wohnung nicht bedeutet, dass eine beliebig grosse FlÃ¤che zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Welche FlÃ¤che betriebsnotwendig ist, </span>muss anhand objektiver Kriterien geprÃ¼ft werden; wie das Bundesgericht fÃ¼r den vergleichbaren Fall betriebsnotwendiger WohnrÃ¤ume in Landwirtschaftszonen festgehalten hat, kann es auf subjektive Vorstellungen und WÃ¼nsche des Einzelnen ebenso wenig ankommen wie auf die persÃ¶nliche ZweckmÃ¤ssigkeit und Bequemlichkeit (BGE 121 II 307 E. 3b, 121 II 67 E. 3a). Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die Beschwerdegegnerin ohne weiteren Nachweis der Betriebsnotwendigkeit pro Gewerbebetrieb lediglich eine Wohnung Ã¼blicher GrÃ¶sse zulÃ¤sst, welches Mass beim Projekt der BeschwerdefÃ¼hrenden mit einer WohnflÃ¤che von 300 m<sup>2</sup> offenkundig Ã¼berschritten wird.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">3. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Auffassung, allfÃ¤llige MÃ¤ngel des Bauvorhabens hÃ¤tten durch Nebenbestimmungen geheilt werden kÃ¶nnen; insbesondere hÃ¤tten auflageweise die Schliessung des Zugangs zum Treppenhaus im ersten Obergeschoss und der Verzicht auf die dortige "SatellitenkÃ¼che" verlangt werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel des Bauvorhabens ohne besondere Schwie­rigkeiten behoben werden, oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands Anordnungen nÃ¶tig, so sind gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknÃ¼pfen. Solche kommen dann nicht in Betracht, wenn der Mangel des Bauvorhabens nicht bloss untergeordneter Natur ist, sondern zu einer wesentlichen ProjektÃ¤nderung zwingt (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, S. 241 f.). Dies ist hier der Fall, wo entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden die MÃ¤ngel nicht mit Anpassungen bei der Ausstattung und geringfÃ¼gigen GrundrissÃ¤nderungen behoben werden kÃ¶nnen, sondern mit einer tief greifenden Umprojektierung dafÃ¼r zu sorgen ist, dass der geplante Gewerbebau nur noch eine einzige, in der FlÃ¤che um deutlich mehr als 100 m<sup>2</sup> reduzierte Wohneinheit und keine weiteren gleichermassen zu Wohnzwecken geeigneten FlÃ¤chen aufweist. Im Ãbrigen ist anzumerken, dass diese MÃ¤ngel bereits zur Verweigerung der Stammbewilligung hÃ¤tten fÃ¼hren mÃ¼ssen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">4. Die Beschwerde ist als unbegrÃ¼ndet abzuweisen. ...</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entschiedet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>