9/21 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017 203 Zweitwohnung. Wiederaufbau. Altrechtliche Wohnung. Hauptnutzfläche. – Für die Beurteilung der Frage, ob eine altrechtliche Woh- nung i.S.v. Art. 10 f. ZWG vorliegt, ist unter anderem da- rauf abzustellen, ob die Wohnung in der Absicht einer klassischen Wohnnutzung bewilligt und erstellt wurde; massgebend für die Beurteilung sind vor allem die sei- nerzeitige Baubewilligung und die damaligen Umstände (E.5). – Art. 12 ZWG gibt dem Kanton und den Gemeinden die Kompetenz zum Erlass von Vorschriften, welche die Erstellung und Nutzung von Wohnungen stärker ein- schränken als das ZWG; die Bestimmung ist aber nicht direkt anwendbar und kann ohne ausführende kantona- le oder kommunale Vorschriften keine Grundlage für die Verweigerung einer Baubewilligung sein (E.6). – Altrechtliche Wohnungen dürfen gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG im Rahmen der vorbestandenen HNF wieder auf- gebaut werden; dabei darf die Wohnung im Rahmen der Bauvorschriften auch an einem anderen Ort der Parzelle wieder aufgebaut werden (E.7). Abitazione secondaria. Ricostruzione. Abitazione realizza- ta in virtù del diritto anteriore. Superficie utile principale. – Per decidere se un’abitazione è stata realizzata in virtù del diritto anteriore giusta gli artt. 10 s. LASec, occorre valutare fra l’altro se l’appartamento è stato autorizzato e costruito nell’intenzione di una classica utilizzazione quale abitazione; determinanti per la valutazione sono soprattutto l’autorizzazione all’epoca rilasciata e la si- tuazione di allora (cons. 5). – L’art. 12 LASec dà ai cantoni ed ai comuni la competenza di emanare disposizioni che limitano in modo più severo di quanto lo faccia la LASec l’erezione e l’utilizzazione di abitazioni; la disposizione non è però direttamente applicabile e senza le relative disposizioni di attuazione a livello cantonale o comunale non può fungere da fondamento per il rifiuto di una licenza di costruzione (cons. 6). – Abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore pos- sono giusta l’art. 11 cvp. 2 LASec essere rinnovate, tra- sformate e ricostruite nei limiti della SUP preesistente; 219/21 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017 204 nel rispetto dell’ordinamento edilizio, l’abitazione può in questi casi essere ricostruita anche su di un’altra parte della particella (cons. 7). Erwägungen: 5. a) Im Wesentlichen bestreitet die Beschwerdeführerin im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren, dass altrechtliche Wohnungen mit einer vorbestandenen Haupt- nutzfläche (HNF) für Zweitwohnungen von 527.27 m2 vorhanden seien und dass Zweitwohnungen im geplanten Umfang erstellt werden könnten. Es sei nicht ersichtlich, ob es sich bei der behaup- teten HNF von 527.27 m2 um diejenige von altrechtlichen Wohnun- gen handle. Die Planunterlagen in diesem Verfahren entsprächen den Unterlagen aus dem Verfahren R 12 133 und R 14 93 nicht. Die Architekturvermessung vom 22. Februar 2016 möge zwar bezüg- lich der Quadratmeterzahlen korrekt sein. Es sei aber fraglich, ob die Beschriftungen der Räume in der Vermessung korrekt seien. Es sei beinahe die gesamte Fläche der drei Obergeschosse als HNF im Sinne des ZW G bezeichnet worden, was falsch sei. Im 1. Ober- geschoss sei vom östlichen Treppenhaus eine Raumansammlung in die HNF mit einbezogen worden, welche dem Wohnungsbegriff gemäss ZW G nicht entspreche. Es handle sich um zwei direkt vom Gang her zugängliche Zimmer sowie ein Gang und eine separate Dusche mit WC. Eine Küche gebe es dort nicht. Auch das Zimmer in der Nordwestecke des 1. Obergeschosses scheine nicht zur Woh- nung im 1. Obergeschoss zu gehören, da es einen eigenen Zugang zum Treppenhaus und eine eigene Toilette und Dusche habe. Im 2. Obergeschoss liege dasselbe vor, nämlich ebenfalls eine Anzahl von Zimmern, welche durch einen Gang miteinander verbunden seien. Hier sei zwar eine Küche beschriftet, allerdings sei keine Einrichtung eingezeichnet. Zudem sei im östlichen Teil des Hau- ses ein Teil des Treppenhauses und des Gangs ebenfalls zur HNF gezählt worden, was nicht zulässig sei. Es spreche viel dafür, dass es sich bei den fraglichen Räumen im 1. und 2. Obergeschoss um Personalzimmer oder Büros handle. Solche würden unter Art. 2 Abs. 3 lit. g ZW G fallen und seien Erstwohnungen gleichgestellt. Da die Baubewilligungsbehörde keine Prüfung der Bestandesplä- ne vorgenommen habe, sei die Beschwerdeführerin gezwungen, Beschwerde zu erheben. Sollte sich aufgrund des Augenscheins und weiterer Unterlagen ergeben, dass tatsächlich die behauptete vorbestandene Hauptnutzung im Geschäftshaus C. bestehe9/21 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017 205 und die Beschwerdeführerin damit unterliegen, seien die Verfah- renskosten dennoch der Gemeinde anzulasten. b) Diesen Ausführungen ist − wie nachstehend dar- gestellt − nicht beizupflichten. In der SIA-Norm 416 wird die HNF − in Abgrenzung zur Nebennutzfläche, zur Verkehrsfläche und zur Funktionsfläche − wie folgt definiert: Geschossfläche (GF) Die Geschossfläche ist die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zugänglichen Geschosse einschliesslich der Kon- struktionsfläche. Nicht als Geschossflächen gerechnet werden Flächen von Hohlräumen unter dem untersten zugänglichen Geschoss. Die Geschossfläche gliedert sich in – Nettogeschossfläche – Konstruktionsfläche. Nettogeschossfläche (NGF) Die Nettogeschossfläche ist der Teil der Geschossfläche zwischen den umschliessenden oder innenliegenden Konstruktionsbauteilen. Die Nettogeschossfläche gliedert sich in – Nutzfläche, – Verkehrsfläche und – Funktionsfläche. Nutzfläche (NF) Die Nutzfläche ist der Teil der Nettogeschossfläche, welcher der Zweck- bestimmung und Nutzung des Gebäudes im weiteren Sinne dient. Die Nutzfläche gliedert sich in – Hauptnutzfläche und – Nebennutzfläche. Hauptnutzfläche (HNF) Die Hauptnutzfläche ist der Teil der Nutzfläche, welcher der Zweckbe- stimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinn dient. Nebennutzfläche (NNF) Die Nebennutzfläche ist der Teil der Nutzfläche, welcher die Hauptnutz- fläche zur Nutzfläche ergänzt. Sie ist je nach Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes zu definieren. Zu den Nebennutzflächen gehören z.B. im Wohnungsbau – Waschküchen, – Estrich- und Kellerräume, – Abstellräume, – Fahrzeugeinstellräume, – Schutzräume und9/21 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017 206 – Kehrichträume. Verkehrsfläche (VK) Die Verkehrsfläche ist der Teil der Nettogeschossfläche, welcher aus- schliesslich deren Erschliessung dient. Zur Verkehrsfläche gehören z.B. im Wohnungsbau die Flächen von aus- serhalb der Wohnung liegenden Korridoren, Eingangshallen, Treppen, Rampen und Aufzugsschächten. Funktionsfläche (FF) Die Funktionsfläche ist jener Teil der Nettogeschossfläche, der für hau- stechnische Anlagen zur Verfügung steht. Zur Funktionsfläche gehören Flächen wie – Räume für Haustechnikanlagen, – Motorenräume von Aufzugs- und Förderanlagen, – Ver- und Entsorgungsschächte, Installationsgeschosse sowie Ver- und Entsorgungskanäle und – Tankräume. c) Vorliegend ergibt sich die vorbestandene HNF Wohnen von gesamthaft 527.27 m2 (1. Obergeschoss 189.98 m2, 2. Oberge- schoss 180.5 m2, 3. Obergeschoss 156.79 m2) aus S. 22 der plan- lichen Darstellung im Dossier «1122 Abbruch/Neubau Wohn- und Geschäftshaus C. ». Entgegen den Ausführungen der Be- schwerdeführerin ist aus der erwähnten planlichen Darstellung auch ohne Weiteres ersichtlich, dass es sich bei der Fläche von 527.27 m2 um die vorbestehende HNF handelt, trägt die fragliche Seite 22 doch den Titel «Hauptnutzfläche Wohnen: bestehender Zustand». Die Beschwerdeführerin bestreitet die Korrektheit der planlichen Darstellung der HNF im Dossier 1122 bezüglich der Qua- dratmeterzahlen nicht, indem sie ausführt, die «Vermessung mag bezüglich der Quadratmeterzahlen korrekt sein; offensichtlich wur- de festgestellt, dass im Gegensatz zu den in den Verfahren R 12 133 und R 14 93 behaupteten altrechtlichen 679 m2 BGF lediglich noch deren 527.27 m2 vorliegen» (vgl. Beschwerdeschrift vom 12. Sep- tember 2016 Ziff. 5.2 S. 8, wobei die Beschwerdeführerin hier die Bruttogeschossfläche (BGF) mit der HNF verwechselt). Vielmehr bestreitet die Beschwerdeführerin die der Baubewilligung zugrun- de gelegte HNF mit der Begründung, einzelne Räume oder Zimmer im 1. und 2. Obergeschoss sowie gewisse Verkehrsflächen könnten nicht als Wohnung im Sinne von Art. 2 ZWG anerkannt werden mit der Konsequenz, dass sie nicht der vorbestandenen HNF im Sinne von Art. 11 ZWG zugerechnet werden könnten. Diese Rüge erweist sich − wie nachstehend dargestellt − als unbegründet.9/21 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017 207 d) Altrechtliche Wohnungen, d.h. Wohnungen, die vor der Annahme der Zweitwohnungsinitiative am 11. März 2012 recht- mässig bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren (vgl. Art. 10 ZWG), sind unter Vorbehalt bestehender oder künftiger Nutzungs- beschränkungen des kantonalen oder kommunalen Rechts in der Art der Wohnnutzung frei (Art. 11 Abs. 1 ZWG). Sie lassen sich als Erstwohnungen, Erstwohnungen gleichgestellte Wohnungen oder auch als Zweitwohnungen nutzen (vgl. ALIG , Der Wohnungsbegriff des Zweitwohnungsgesetzes [ZWG], in: Jusletter vom 30. Mai 2016, Rz. 68). Als Wohnung im Sinne des ZWG ist gemäss Art. 2 Abs. 1 ZWG eine Gesamtheit von Räumen zu verstehen, die (lit. a) für eine Wohnnutzung geeignet sind, (lit. b) eine bauliche Einheit bilden, (lit. c) einen Zugang entweder von aussen oder von einem gemeinsam mit anderen Wohnungen genutzten Bereich innerhalb des Gebäudes haben, (lit. d) über eine Kocheinrichtung verfügen und (lit. e) keine Fahrnis darstellen (vgl. zur Wohnungsdefinition des ZWG: ALIG , a.a.O., Rz. 11 ff.). Für die Beurteilung der Frage, ob eine altrechtliche Wohnung vorliegt, ist darauf abzustellen, ob die Wohnung in der Absicht einer klassischen Wohnnutzung bewilligt und erstellt wurde, auch wenn sie später allenfalls anders genutzt wurde (z.B. als touristisch bewirtschaftete oder zu Gewerbezwe- cken genutzte Wohnung). Massgebend für die Beurteilung, ob die Wohnung in der Absicht der klassischen Wohnnutzung erstellt wurde, sind vor allem die seinerzeitige Baubewilligung und die da- maligen Umstände. In der Botschaft des Bundesrates zum ZWG vom 19. Februar 2014 (BBl 2014 S. 2287 ff.) heisst es denn auch, dass die Nutzungsmöglichkeit einer am 11. März 2012 bestehenden Wohnung nicht von der tatsächlichen Nutzung dieser Wohnung am Abstimmungstag als Erst- oder Zweitwohnung abhängen kann, zumal diese von zufälligen Umständen bestimmt gewesen sein kann (BBl 2014 S. 2309). Mithin ist darauf abzustellen, mit welcher Absicht die Wohnung erstellt wurde. Geschah dies zur klassischen Wohnnutzung, handelt es sich um eine altrechtliche Wohnung, auch wenn vorübergehend eine andere Nutzung stattfindet. Vorü- bergehend bedeutet, dass ohne erhebliche Umbauten wieder eine Wohnnutzung hergestellt werden kann (vgl. zum Ganzen: Vollzugs- hilfe des Departements für Volkswirtschaft und Soziales Graubün- den [DVS] zum ZWG und zur ZW V vom Juni 2016 zu Art. 10 ZWG S. 23 f.). Liegt eine solche altrechtliche Wohnung vor, darf diese im Rahmen der vorbestandenen HNF erneuert, umgebaut und wieder aufgebaut werden. Werden in diesem Rahmen zusätzliche Woh- nungen geschaffen, so können diese bewilligt werden, ohne dass9/21 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017 208 eine Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG auferlegt wer- den muss (Art. 11 Abs. 2 ZWG). Werden keine neue Wohnungen geschaffen, so kann eine altrechtliche Wohnung innerhalb der Bau- zonen um maximal 30 Prozent der am 11. März 2012 bestandenen HNF vergrössert werden (Art. 11 Abs. 3 ZWG). Erweiterungen, die über dieses Mass hinausgehen, sind nur zulässig, wenn die Woh- nung als Erstwohnung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG oder − sofern die spezifischen Bewilligungsvoraussetzungen erfüllt sind − als touristisch bewirtschaftete Wohnung im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. b i.V.m. Art. 7 Abs. 2 lit. a oder b ZWG deklariert wird und die Nutzungsbeschränkung ins Grundbuch eingetragen wird (Art. 11 Abs. 4 ZWG). e) Wie vorstehend bereits erwähnt, ging die Beschwer- degegnerin 1 im vorliegenden Fall von einem altrechtlichen und damit vorbestehenden Zweitwohnungsbestand im Umfang von 527.27 m2 HNF aus (vgl. S. 22 der planlichen Darstellung im Dossier «1122 Abbruch/Neubau Wohn- und Geschäftshaus C. »). Nicht angerechnet zur bestehenden HNF wurden dabei neben der Fläche des Treppenhauses und der Balkone auch je ein Raum pro Oberge- schoss im Bereich des Treppenhauses. Dies ist − wie nachstehend dargestellt − nicht zu beanstanden. Wie die Beschwerdegegnerin- nen in ihren Rechtsschriften nachgewiesen haben (vgl. Vernehm- lassung der Beschwerdegegnerin 1 vom 25. Oktober 2016 Ziff. 3 S. 3, Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 vom 25. Okto- ber 2016 Ziff. 4 S. 3 ff.) und sich anlässlich des Augenscheins vom 4. Mai 2017 gezeigt hat, wurden die in den drei Obergeschossen des Wohn- und Geschäftshauses C. bestehenden Wohnun- gen ursprünglich nämlich als klassische Wohnungen bewilligt und wurden glaublich auch über Jahre so genutzt. Die in den Rechts- schriften der Beschwerdegegnerinnen enthaltenen Chronologien der Nutzung des Wohn- und Geschäftshauses C. zeigen, dass dieses ursprünglich im Jahr 1907 für Wohnzwecke im klassischen Sinne erstellt wurde (vgl. Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1- act.] 1) und deren drei Obergeschosse über die gesamte Geschoss- fläche auch über viele Jahrzehnte als Wohnhaus genutzt wurden. Zwar fanden in der Zwischenzeit verschiedene An- und Ausbauten an der Liegenschaft statt (vgl. Bg1-act. 2–26), wobei sich dadurch an der Wohnnutzung der drei Obergeschosse nie etwas geändert hat. In jüngster Zeit wurden einzelne Zimmer im nordöstlichen Bereich der Liegenschaft als Personalzimmer verwendet, welche teilweise über eigene Kocheinrichtungen verfügen. Anlässlich des Augenscheins vom 4. Mai 2017 hat sich indes gezeigt, dass diese9/21 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017 209 sich im nordöstlichen Teil des 1. und 2. Obergeschosses befind- lichen Räume, welche nach Auffassung der Beschwerdeführerin nicht als Wohnung im Sinne von Art. 2 ZWG anerkannt werden könnten mit der Konsequenz, dass sie nicht der vorbestandenen HNF im Sinne von Art. 11 ZWG zugerechnet werden könnten, ur- sprünglich ebenfalls Teil der grossen Wohnungen bildeten und erst später zum Zwecke der Erstellung von Personalzimmer und Aufenthaltsräumen für Angestellte, vom Rest der Wohnungen ab- getrennt wurden. Dies steht nach dem vorstehend Gesagten einer Anrechnung als vorbestehende HNF indes nicht entgegen, da die betreffenden Räume − wie der erwähnte Augenschein gezeigt hat − ohne erhebliche Umbauten wieder Wohnzwecken zugeführt wer- den könnten (vgl. vorstehend E.5d). Ebenfalls nicht zu beanstanden ist die Tatsache, dass im nordöstlichen Teil des Hauses im 1. und 2. Obergeschoss die Fläche der Gänge, welche die einzelnen, heute als Personalzimmer und Aufenthaltsräume genutzten Räume mit- einander verbindet, sowie im 1. Obergeschoss ein Teil der Treppe zur vorbestandenen HNF gezählt wurden. Denn gemäss SIA-Norm 416 beinhaltet die HNF − wie gesehen − sämtliche Teile der Nutzflä- che, welche der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinne dienen, während zur Nebennutzfläche, welche die HNF zur Nutzfläche ergänzt, im Wohnungsbau gemäss SIA-Norm 416 bloss Waschküchen, Estrich- und Kellerräume, Abstellräume, Fahrzeugeinstellräume, Schutzräume und Kehrichträume gehören. Da es sich bei den fraglichen zwei Gängen und dem Teil der Treppe überdies auch nicht um Verkehrsflächen im Sinne der SIA-Norm 416 handelt, zu welcher im Wohnungsbau die Flächen von ausser- halb der Wohnung liegenden Korridoren, Eingangshallen, Treppen, Rampen und Aufzugsschächten gehören, ist die Berücksichtigung der beiden Gänge im 1. und 2. Obergeschoss, welche ursprünglich zudem ebenfalls Teil der grossen Wohnungen bildeten, sowie ei- nes kleinen Teils der Treppe im 1. Obergeschoss, in keiner Weise zu beanstanden. Dementsprechend ging aber die Beschwerdegeg- nerin 1 vorliegend zu Recht von einer altrechtlichen bzw. vorbe- stehenden HNF von 527.27 m2 aus, zumal das gesamt Wohn- und Geschäftshaus C. − wie gesehen − in der Absicht der klas- sischen Wohnnutzung bewilligt und erstellt und in dieser Form auch über Jahrzehnte genutzt wurde. Ob die drei im Bereich des Treppenhauses liegenden Räume im 1., 2. bzw. 3. Obergeschoss (in der planlichen Darstellung auf S. 22 des Dossiers «1122 Abbruch/ Neubau Wohn- und Geschäftshaus C. » jeweils weiss einge- zeichnet), allenfalls auch noch zur vorbestehenden HNF hätten9/21 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017 210 gezählt werden können, braucht an dieser Stelle nicht beurteilt zu werden da diese − wie gesehen − eben nicht zur vorbestehenden HNF angerechnet wurden. Die im angefochtenen Bau- und Ein- spracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016, von der Beschwerdegegnerin 1 angenommene vorbestehenden HNF im Umfang von gesamthaft 527.27 m2 ist nach dem vorstehend Ge- sagten nicht zu beanstanden. Da das fragliche Bauvorhaben neu sechs altrechtliche Zweitwohnungen mit einer totalen HNF von 521.7 m2 vorsieht und dementsprechend die in Zweitwohnungen enthaltene, vorbestehende HNF um 5.57 m2 reduziert wird, er- weist sich der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016, diesbezüglich als rechtens. Dar- an vermag weder die Tatsache, dass im Baugesuch bezüglich der Zweitwohnungen offenbar noch von einer neuen HNF von 517 m2 (vgl. Dossier «1122 Abbruch/Neubau Wohn- und Geschäftshaus C. » S. 21) bzw. 516.74 m2 (vgl. Dossier «1122 Abbruch/Neu- bau Wohn- und Geschäftshaus C. » S. 23) gesprochen wurde, noch die Tatsache, dass das fragliche Bauprojekt gegenüber dem vorbestehenden Zustand zusätzliche neue Zweitwohnungen vor- sieht, etwas zu ändern. Denn einerseits liegt sowohl die im Bauge- such erwähnte neue HNF von 517 m2 bzw. 516.74 m2 als auch die im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 2., mitgeteilt am 11. August 2016, erwähnte neue HNF von 521.7 m2 klar unter der vorbestehenden HNF von 527.27 m2 gemäss S. 22 des Dos- siers «1122 Abbruch/Neubau Wohn- und Geschäftshaus C. ». Anderseits dürfen im Rahmen der vorbestandenen HNF gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG auch zusätzliche Wohnungen ohne Nutzungs- beschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG erstellt werden, sofern die HNF nicht erweitert wird, was vorliegend − wie gesehen − nicht der Fall ist (im Gegenteil, Reduktion der HNF um 5.57 m2). Ebenfalls als unbegründet erweist sich im Übrigen auch die beschwerde- führerische Rüge, wonach die Beschwerdegegnerin 1 hinsichtlich der altrechtlich vorbestandenen HNF ihrer Prüfungspflicht nicht nachgekommen sei. Denn die Beschwerdegegnerin 1 hat im Bau- bewilligungsverfahren abgeklärt, mit welcher Nutzungsabsicht die Obergeschosse ursprünglich bewilligt und erstellt wurden und ob eine nicht nur vorübergehende andere Nutzung vorliegt. Als Ergeb- nis dieser Prüfung hat sie die von der Beschwerdegegnerin 2 mit dem Baugesuch eingereichten Berechnungen der altrechtlich vor- bestehenden HNF im Dossier «1122 Abbruch/Neubau Wohn- und Geschäftshaus C. » genehmigt. Folglich erweist sich auch der Vorwurf, wonach die Beschwerdegegnerin 1 ihrer Prüfungspflicht9/21 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017 211 nicht nachgekommen sei, als unbegründet. Abschliessend sei an dieser Stelle noch festgehalten, dass die BGF bei der Beurteilung der sich hier stellenden Fragen keine Rolle spielt, weshalb auf die entsprechenden Ausführungen der Beschwerdeführerin nicht wei- ter einzugehen ist. Genauso ist nicht von Relevanz, dass die Plan- unterlagen im vorliegenden Verfahren angeblich den Unterlagen aus dem verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren R 12 133 und R 14 93 nicht entsprechen, war von der Beschwerdegegnerin 1 doch nicht das frühere, sondern einzig das vorliegende Projekt zu beurteilen. 6. a) Des Weiteren macht die Beschwerdeführerin eine missbräuchliche unbeschränkte Nutzung geltend, indem sie aus- führt, dass der Grundeigentümer des Hauses C. ebenfalls im Wohn- und Geschäftshaus C. wohne. Aus den bestehenden altrechtlichen Wohnungen sollten neue Zweitwohnungen gebaut werden. In welcher Wohnung bzw. wo der Grundeigentümer nach dem Umbau wohnen werde, sei nicht bekannt. In Bezug auf die vom Grundeigentümer bewohnte Wohnung liege eine missbräuch- liche unbeschränkte Nutzung vor. Die Beschwerdegegnerin 1 habe gestützt auf Art. 12 ZWG die Kompetenz, im Bereich der ungenutz- ten Wohnungen von altrechtlichen Wohnungen Massnahmen ge- gen Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen zu ergreifen. Ob die Gemeinde bereits Massnahmen gegen Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen ergriffen habe, könne offen bleiben. Allerdings sei dies ein weiterer Hinweis dafür, dass ein derartiges Projekt von der Baubewilligungsbehörde nicht einfach durchge- wunken werden könne, ohne die entsprechenden Prüfungen vorzu- nehmen. Dies umso mehr, als es sich hier um einen Fall von Art. 12 ZWG handle. Die Zweitwohnungsfläche in der Gemeinde werde dadurch weiter erhöht. Genau dies entspreche der unerwünschten Entwicklung. b) Gemäss Art. 12 Abs. 1 ZWG ergreifen die Kantone und Gemeinden bei Bedarf die Massnahmen, die nötig sind, um Miss- bräuche und unerwünschte Entwicklungen zu verhindern, die sich aufgrund einer unbeschränkten Nutzung altrechtlicher Wohnungen zu Zweitwohnungen ergeben können. Zu diesem Zweck können die Kantone die Umnutzung von bisher zu Erstwohnzwecken genutz- ten Wohnungen zu Zweitwohnzwecken sowie die Änderungsmög- lichkeiten nach Art. 11 Abs. 2 – 4 ZWG stärker einschränken als das ZWG. Soweit diese nutzungsmässigen und baulichen Änderungen nicht der Baubewilligungspflicht unterstehen, können die Kanto- ne sie ihr unterstellen (Art. 12 Abs. 2 ZWG). Im Kanton Graubün-9/21 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017 212 den wird die Kompetenz zum Erlass von strengeren Vorschriften im Sinne von Art. 12 Abs. 2 ZWG gemäss Art. 3 Abs. 1 KRG und Art. 35e KRVO den Gemeinden übertragen, sofern der Kanton nicht selber legiferiert. c) Zutreffend ist zwar, dass in der Botschaft des Bundes- rates zum ZWG vom 19. Februar 2014 (BBl 2014 S. 2287 ff.) fest- gehalten ist, dass Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen zum Beispiel darauf zurückgehen, dass Ortsansässige ihre an einer attraktiven Lage im Ortskern gelegene Erstwohnung an Auswärti- ge verkaufen, die sie zu Zweitwohnzwecken nutzen wollen. Bezie- hen sie parallel dazu in derselben Gemeinde eine andere, allenfalls neue Erstwohnung, kann dies nicht nur zu einer Entleerung der Ortskerne führen, sondern auch zu einer zusätzlichen Zersiedelung (BBl 2014 S. 2310). Vorliegend bestehen indes − mit Ausnahme der beschwerdeführerischen Behauptung, wonach der Grundeigen- tümer aktuell noch im Wohn- und Geschäftshaus C. woh- ne, aber nicht bekannt sei, wo dieser nach dem Umbau wohnen werde − keinerlei Hinweise, wonach im bestehenden Wohn- und Geschäftshaus C. wohnhafte Ortsansässige ihre Wohnung an Auswärtige zur Nutzung zu Zweitwohnzwecken verkaufen und die Ortsansässigen parallel dazu andere Erstwohnungen beziehen. Ein Missbrauch oder eine unerwünschte Entwicklung im Sinne von Art. 12 ZWG ist dementsprechend nicht ersichtlich, zumal das frag- liche Bauvorhaben neben den geplanten Zweitwohnungen auch Erstwohnungen beinhaltet und das Projekt somit weder zu einer Entleerung des Ortskerns noch zu einer Zersiedlung führt. Über- dies verkennt die Beschwerdeführerin auch, dass Art. 12 ZWG zwar dem Kanton und den Gemeinden die Kompetenz zum Erlass von Vorschriften gibt, welche die Erstellung und Nutzung von Wohnun- gen stärker einschränken als das ZWG. Die Bestimmung ist aber − worauf die Beschwerdegegnerinnen in ihren Vernehmlassungen vom 25. Oktober 2016 zu Recht hinweisen − nicht direkt anwendbar und kann deshalb ohne ausführende kantonale oder kommunale Vorschriften keine Grundlage für die Verweigerung einer Baube- willigung sein. Weder im Kanton Graubünden noch in der Gemein- de X. gibt es − abgesehen vom kommunalen Gesetz über die Kontingentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer Lenkungsabgabe vom 23. Oktober 2011 (Nr. 4.20.00) − gestützt auf Art. 12 ZWG erlassene, strengere Vorschriften, die dem vor- liegend zu beurteilenden Bauvorhaben entgegenstehen. Folglich erweist sich auch die beschwerdeführerische Rüge, wonach das Bauprojekt ein Missbrauch darstelle und zu einer unerwünschten9/21 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017 213 Entwicklung führe, weshalb ihm die Bewilligung zu versagen sei, als unbegründet. 7. a) Schliesslich rügt die Beschwerdeführerin noch, dass die behauptete altrechtliche HNF nicht an jedem Ort des Gebäudes wieder aufgebaut werden dürfe. Zwar sei ein Wohnungstausch in- nerhalb eines Wohngebäudes nach der Vollzugshilfe des DVS zuläs- sig. Dies sei allerdings nicht verfassungskonform. Bereits die freie Umnutzbarkeit von Erstwohnungen sei nicht verfassungskonform. Weitere Erleichterungen zu Gunsten der Umnutzung einer altrecht- lichen Erstwohnung in eine neue Zweitwohnung widersprächen Art. 75b BV. In der Botschaft zum ZWG stehe denn auch, altrechtli- che Wohnungen könnten umgebaut und wieder aufgebaut werden mit einer geringfügigen Standortverschiebung. b) Wie gesehen dürfen altrechtliche Wohnungen gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG im Rahmen der vorbestandenen HNF wieder aufgebaut werden. Die Vollzugshilfe des DVS zum ZWG und zur ZWV vom Juni 2016 äussert sich wie folgt zum Wiederaufbau (vgl. die entsprechenden Ausführungen zu Art. 11 Abs. 2 ZWG auf S. 25 der erwähnten Vollzugshilfe): «Die Wohnung darf abgebrochen und auf der Parzelle wiederaufgebaut werden. Es darf der Grundriss geändert, die Wohnung im Rahmen der Bauvorschriften an einem andern Ort der Parzelle aufgebaut etc. wer- den. Beim Recht zum Wiederaufbau einer altrechtlichen Wohnung han- delt es sich nämlich nicht um das Hofstattrecht, d.h. es müssen weder dieselben Grundrisse noch Höhen noch Umfänge etc. (nur HNF zzgl. Erweiterung [… ]) eingehalten werden.» Die Beschwerdeführerin ist − wie gesehen − der Auffas- sung, dass die Sichtweise des DVS im Widerspruch zu Art. 75b BV und zum ZWG stehe. Dem ist nicht beizupflichten. Einerseits ist es grundsätzlich nicht zu beanstanden, wenn sich die Beschwer- degegnerin 1 zur Beantwortung der Frage, ob die altrechtlich vor- bestehende HNF an jedem Ort des Gebäudes wieder aufgebaut werden darf, der Sichtweise des zuständigen Departements ge- mäss dessen Vollzugshilfe anschliesst. Anderseits widerspricht die Sichtweise des DVS − und das ist entscheidend − weder Art. 75b BV noch dem ZWG, zumal vorliegend keine zusätzlichen HNF für Zweitwohnungen geschaffen werden und weder die BV noch das ZWG die Möglichkeit der Platzierung von Zweitwohnungen im Falle eines rechtlich zulässigen Wiederaufbaus in irgendeiner Art ein- schränken. An diesem Ergebnis vermag die Formulierung in der9/21 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2017 214 Botschaft des Bundesrates zum ZWG vom 19. Februar 2014, wo- nach altrechtliche Wohnungen im Rahmen der vorbestandenen HNF erneuert, umgebaut und (gegebenenfalls mit einer geringfügi- gen Standortverschiebung) wieder aufgebaut werden dürfen (BBl 2014 S. 2310), entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung nichts zu ändern. Entscheidend ist nämlich nicht primär die Formu- lierung in der Botschaft, sondern vielmehr der Gesetzeswortlaut von Art. 11 Abs. 2 ZWG, welcher der Sichtweise des DVS, wonach die Wohnung im Rahmen der Bauvorschriften an einem anderen Ort der Parzelle wieder aufgebaut werden darf, − wie gesehen − nicht widerspricht. Im Übrigen steht auch die erwähnte Formulie- rung in der Botschaft des Bundesrates zum ZWG vom 19. Februar 2014 (geringfügige Standortverschiebung) der Sichtweise des DVS nicht grundsätzlich entgegen, definiert die Botschaft doch mit kei- nem Wort, was unter einer geringfügigen Standortverschiebung zu verstehen ist. Dementsprechend erweist sich aber auch der beschwerdeführerische Einwand betreffend Wiederaufbau der alt- rechtlich vorbestehenden HNF an einem anderen Ort als unbegrün- det und ist abzuweisen. R 16 56 Urteil vom 11. Mai 2017