<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=39138" width="3"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="24" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=39139" width="21"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><a id="IN_NUMERO">11.95.00123</a></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="ID_LUOGO"><span>Lugano</span></a></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">31 ottobre 1995</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="IN_ISTANZA_SPEC"><b><span>La prima Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></a></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Epiney–Colombo, presidente, <br/> G. Bernasconi e Giani</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretaria:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Galfetti, vicecancelliera</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa n. __________della Pretura del Distretto di Bellinzona, </span><span> promossa con petizione del 30 ottobre 1990</span><span> dalla </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"> <b>COMUNIONE CONDOMINIALE DELLA PPP PARTICELLA N. __________RFD</b>, __________ <br/> (rappresentata dall’amministratrice __________ __________, __________,<br/> patrocinata dall’avv. __________ __________, __________)</p> <p class="MsoNormal"></p> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> __________ __________</span></b><span>, __________</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> __________ e __________ __________</span></b><span>, __________</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> __________ __________</span></b><span>, __________</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> __________ e __________ __________</span></b><span>, __________</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> __________ e __________ __________</span></b><span>, __________</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> __________ e __________ __________ __________</span></b><span>, __________</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> __________ __________</span></b><span>, __________ __________ </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> __________ e __________ __________</span></b><span>, __________</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> __________ __________</span></b><span>, __________</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> __________ e __________ __________</span></b><span>, __________</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> __________ __________</span></b><span>, __________</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> __________ __________</span></b><span>, __________ <br/> (patrocinata dall’avv. __________ __________, __________)</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> __________ __________</span></b><span>, __________</span></p> <p class="MsoNormal"><span> (rappresentata dall’amministratore __________ __________, __________, e patrocinata dall’avv. __________ __________, __________);</span></p> <p class="MsoNormal"></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>esaminati gli atti,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>posti a giudizio i seguenti</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>punti di questione:</span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="ricca"> 1. Se deve essere accolto l’appello presentato il 3 gennaio 1994 dalla Comunione dei comproprietari della PPP part. n. __________RFD di __________ contro la sentenza emessa il 29 novembre 1993 dal Pretore del Distretto di Bellinzona;</p> <p class="ricca"> 2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Ritenuto</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in fatto:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="ricca"> <b>A.</b> Il 21 marzo 1983 la __________ di __________ ha costituito in proprietà per piani, con rogito n. __________del notaio __________ __________ (doc. A), la sua particella n. __________ RFD di __________, su cui sorge uno stabile di appartamenti. A ogni unità di comproprietà per piani (PPP) è stata assegnata una cantina (A–S), mentre tutti i posteggi (10 coperti contrassegnati dalle lettere l–y e 14 scoperti indicati con le lettere “a–k”) sono stati concessi in diritto d’uso particolare al foglio PPP n. __________ (unità n. 3), come risulta dal punto 5 dell’atto di costituzione e dalla tabella di assegnazione planimetrica annessa al regolamento per l’uso e l’amministrazione della proprietà per piani (inserto C del rogito). Il regolamento è stato menzionato a registro fondiario.</p> <p class="ricca"> <b>B.</b> La __________ ha venduto nel corso degli anni 1983 – 1986 le singole unità di PPP e agli acquirenti che lo desideravano ha assegnato, contro pagamento, uno o più posteggi in uso particolare scorporandoli dall’unità PPP cui erano attribuiti e trasferendoli sulla quota venduta. In una prima fase i posteggi sono stati scorporati dal foglio n. __________ (unità n. 3): la __________ ha così venduto il 22 marzo 1984 ad __________ __________ il foglio PPP n. __________ (unità PPP n. 8) con il posteggio coperto “s” (doc. 16), il 17 maggio 1984 a __________ e __________ __________ il foglio PPP n. __________ (unità PPP n. 16) con il posteggio “x” (doc. 15), il 1° giugno 1984 a __________ __________ il foglio PPP n. __________ (unità n. 1) con il posteggio coperto “l” (doc. 14), il 18 luglio 1984 a __________ e __________ __________ il foglio PPP n. __________ (unità n. 11) con il posteggio coperto “v” (doc. 3), il 25 gennaio 1985 a __________ e __________ __________ il foglio PPP n. __________ (unità n. 14) con il posteggio coperto “n” (doc. 4), il 31 gennaio 1985 a __________ e __________ __________ i fogli PPP __________e __________ (unità PPP n. 2 e 3) con il posteggio coperto “o” (doc. 6). Al momento della vendita il foglio PPP n. __________è stato svincolato dai rimanenti diritti d’uso particolare sui posteggi, che sono stati trasferiti sul foglio n. __________ PPP (quota di PPP n. 9) rimasto di proprietà della __________. La ditta promotrice ha poi venduto il 17 maggio 1985 a __________ __________ il foglio PPP n. __________ (unità PPP n. 17) con il posteggio coperto “w” (doc. 5) e il 5 novembre 1985 a __________ __________ il foglio PPP n. __________con il posteggio coperto “u”, dopo averlo svincolato dagli altri diritti d’uso particolare sui posteggi, che sono stati attribuiti al foglio PPP n. __________, allora di proprietà della __________ (doc. 8). Con la cessione di quest’ultima quota di comproprietà il 24 settembre 1986 a __________ __________i, la venditrice ha trasferito i rimanenti diritti d’uso particolare sui posteggi a favore del foglio PPP n. __________ (doc. 8). Il 26 settembre 1986 la __________ ha venduto a __________ e __________ __________i, comproprietari del foglio PPP n. __________, il diritto d’uso particolare sul posteggio coperto “p” (doc. 7) e infine il 15 ottobre 1986 essa ha venduto a __________ __________ l’ultima quota di PPP ancora di sua proprietà, ossia il foglio PPP n. __________, comprensiva di tutti i posteggi non assegnati fino ad allora, ossia quelli non coperti contrassegnati con le lettere a–k, e quelli coperti contrassegnati con le lettere q, r, t, y (doc. 19).</p> <p class="ricca"> Le nuovo assegnazioni dei posteggi sono state tutte menzionate a registro fondiario, sotto la voce “regolamento”, con riferimento ai documenti giustificativi relativi alle singole istanze di svincolo del posteggio e assegnazione del medesimo alla nuova quota di comproprietà. Alcuni anni dopo la vendita dell’ultima quota di PPP, i comproprietari – resisi conto della mancanza di posti auto – con decisione assembleare del 7 giugno 1989 ne hanno statuito il ripristino in uso comune. Tale decisione, impugnata dalla comproprietaria __________ __________i, è stata annullata dal Pretore (inc. n. __________Pretura Bellinzona).</p> <p class="ricca"> <b>C.</b> Con petizione del 30 ottobre 1990 la Comunione dei comproprietari ha promosso nei confronti dei condomini titolari di diritti d’uso particolare sui posteggi, dei loro successori in diritto e della __________ __________, un’azione volta a ordinare all’ufficiale del registro fondiario – previo accertamento della nullità dei singoli contratti di compravendita dei posteggi –di correggere le avvenute menzioni, nel senso che tutti i posteggi siano assegnati al foglio PPP n. __________, come previsto nella tabella di assegnazione originaria. In via subordinata l’attrice ha chiesto di accertare che i trapassi dei posteggi sono avvenuti in violazione del regolamento.</p> <p class="ricca"> <b>D.</b> Il 14 dicembre 1990 i convenuti __________ __________, __________ e __________ __________, __________ __________, __________ e __________ __________, __________ e __________ __________, __________ e __________ __________ __________, __________ __________, __________ e __________ __________, __________ __________, __________ e __________ __________ e __________ __________ hanno aderito alla petizione, chiedendo di essere dimessi dalla lite.</p> <p class="ricca"> Con risposta del 17 dicembre successivo __________ __________ ha resistito alla petizione, chiedendone la reiezione.</p> <p class="ricca"> Anche la convenuta __________ nella propria risposta del 12 marzo 1991 ha proposto di respingere l’azione, contestando la propria legittimazione passiva, oltre che quella attiva dell’attrice, e rimproverando a quest’ultima un comportamento abusivo.</p> <p class="ricca"> <b>E.</b> All’udienza preliminare del 5 settembre 1991 il Pretore ha dimesso dalla lite i convenuti che ne avevano avanzato richiesta. Constatata l’assenza ingiustificata di __________ __________, egli ha convocato le parti alla seconda udienza preliminare, tenutasi il 17 ottobre 1991. In tale occasione le parti hanno offerto i rispettivi mezzi di prova. Avuta luogo l’istruttoria, le stesse sono state citate al dibattimento finale del 21 settembre 1993, nel corso del quale si sono confermate nei propri memoriali conclusivi, presentati rispettivamente il 25 agosto 1993 dalla __________ __________, il 14 settembre 1993 da __________ __________ e il 21 settembre 1993 dall’attrice.</p> <p class="ricca"> <b>F.</b> Con sentenza del 29 novembre 1993 il Pretore ha respinto la petizione e ha posto la tassa di giustizia di fr. 1’200.– e le spese di fr. 300.– a carico dell’attrice, tenuta inoltre a rifondere alle convenute __________ __________ e __________ __________ fr. 3’500.– ciascuna a titolo di ripetibili. Il primo giudice ha ritenuto che i contestati diritti d’uso sui posteggi costituivano per la società promotrice dei diritti propri, attribuitile con l’atto costitutivo della PPP, e pertanto liberamente cedibili. Da qui la conferma della validità dei contratti di compravendita dei posteggi e la reiezione – per mancanza del requisito dell’iscrizione indebita – della richiesta di rettifica del registro fondiario (art. 975 CC). Egli ha lasciate irrisolte – poiché ininfluenti per l’esito della vertenza – le questioni della legittimazione attiva e della legittimazione passiva della __________ __________.</p> <p class="ricca"> <b>G.</b> Insorta contro la predetta sentenza con un appello del 3 gennaio 1994, la Comunione condominiale della PPP particella n. __________RFD di __________ postula la riforma del giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione.</p> <p class="ricca"> <b>H.</b> Con scritti rispettivamente del 4 e del 8 febbraio 1994 i convenuti __________ __________, __________ __________, __________ e __________ __________, __________ e __________ __________, __________ e __________ __________, __________ e __________ __________ __________, __________ __________a, __________ e __________ __________, __________ __________, __________ e __________ __________, e __________ __________ hanno dichiarato di aderire all’appello, postulando la loro dimissione dalla lite.</p> <p class="ricca"> <b>I.</b> Nelle osservazioni del 7 febbraio 1994 la convenuta __________ __________ propone di respingere l’appello e di confermare il giudizio pretorile.</p> <p class="ricca"> <b>L.</b> La __________ con le proprie osservazioni del 8 febbraio successivo postula anch’essa la reiezione del gravame.</p> <p class="ricca"> </p> <p class="ricca">Considerato</p> <p class="ricca"><b> </b></p> <p class="ricca"><b>in diritto:</b></p> <p class="ricca"> <b>1.</b> Occorre preliminarmente verificare la legittimazione attiva dell’attrice, contestata dalla convenuta __________ __________. Questa sostiene infatti che, stante la natura dell’azione in esame (rettifica del registro fondiario nel senso di menzionare l’assegnazione di tutti i posteggi al foglio PPP n. __________, previo accertamento della nullità dei relativi contratti di compravendita), autorizzati a intentare siffatta causa sarebbero solo gli attuali proprietari del foglio PPP n. __________, ossia __________ e __________ __________, ad esclusione della comunione dei comproprietari. L’argomentazione non può essere condivisa</p> <p class="ricca"> Giusta l’art. 712 l cpv. 2 CC la comunione dei condomini può, in proprio nome, stare in giudizio come attrice o convenuta, escutere o essere escussa, nel luogo in cui trovasi la cosa. Secondo la dottrina, alla comunione dei comproprietari compete la capacità processuale nell’intero campo dell’amministrazione e dell’uso delle parti comuni del fondo in comproprietà, riservato il diritto al singolo comproprietario di agire da solo (<span>Meier–Hayoz/Rey</span>, Commentario bernese, art. 712 l CC n. 91). La capacità della comunione – da intendere in senso ampio – le consente ad esempio di convenire in giudizio singoli comproprietari o terzi beneficiari (contrattualmente) di un diritto d’uso particolare su una parte comune, che eccedono nell’esercizio del medesimo (<span>Meier–Hayoz/Rey</span>, op. cit., art. 712 g CC, n. 106–108). </p> <p class="ricca"> Come verrà illustrato in seguito (consid. 5 b), nel caso concreto il Pretore ha correttamente ritenuto – e nessuno lo contesta – che i posteggi litigiosi siano parti comuni del fondo (sentenza impugnata pag. 7). Controversa nella fattispecie è la titolarità dei diritti d’uso particolare sui singoli posteggi. Ora, vertendo il litigio sul godimento di parti comuni – e poco importa al riguardo che si tratta di diritti d’uso particolare e non comune – ne discende che all’attrice compete la legittimazione attiva per promuovere la causa in esame. </p> <p class="ricca"> <b>2.</b> La convenuta __________ __________ contesta la legittimità dell’appello, perché l’attrice non avrebbe formalmente deciso di impugnare la sentenza pretorile. Nemmeno tale assunto può essere condiviso.</p> <p class="ricca"> A norma dell’art. 712 t cpv. 2 CC l’amministratore di una proprietà per piani non può stare in giudizio senza essere stato autorizzato dall’assemblea dei comproprietari. L’autorizzazione a stare in lite è, di principio, necessaria anche per una procedura di ricorso, ma la procura rilasciata dall’assemblea dei comproprietari può prevedere fin dall’inizio la facoltà dell’amministratore di inoltrare ricorso in modo autonomo (<span>Meier–Hayoz/Rey</span>, op. cit., art. 712 t CC n. 46).</p> <p class="ricca"> Nella fattispecie la comunione dei comproprietari ha deciso nel corso di due successive assemblee di autorizzare l’amministrazione a stare in lite (verbali assembleari del 12 gennaio e del 6 marzo 1990, doc. M, N). In particolare, dal verbale 6 marzo 1990 emerge che l’assemblea ha autorizzato all’unanimità dei presenti la __________ __________ ad “agire nella procedura giudiziaria contro gli attuali e precedenti detentori del diritto d’uso riservato e garantito sui posteggi scoperti e coperti (...) con la facoltà (segnatamente) di (...) appellare (...) avanti tutte le autorità giudiziarie” (doc. N). La mancata riunione dell’assemblea dei comproprietari tra la ricezione della sentenza di primo grado e la presentazione del ricorso è quindi priva di rilievo, dal momento che la citata procura contemplava espressamente anche la facoltà per l’amministrazione di inoltrare appello contro il giudizio pretorile.</p> <p class="ricca"> <b>3.</b> La convenuta __________ __________ contesta dal canto suo di avere la legittimazione passiva. La qualità per agire (e per difendere) dev’essere esaminata d’ufficio dal giudice in ogni stadio di causa, sulla base dei fatti allegati e accertati (DTF 118 Ia 130 consid. 1 con rinvii). La legittimazione passiva del convenuto è data se l’azione è promossa contro il presunto diritto di quest’ultimo. Non si tratta di un presupposto processuale (art. 97 CPC), ma sostanziale, motivo per cui in caso di sua mancanza l’azione non è respinta in ordine bensì nel merito <span>(</span>O<span>ttaviani</span>, Le parti nel processo civile ticinese, pag. 17 seg.; <span>Kummer</span>, Grundriss des Zivilprozessrechts, 4<sup>a</sup> ed., Berna 1984, pag. 66 seg.).</p> <p class="ricca"> Come si è già illustrato, con l’azione in esame la comunione dei comproprietari chiede che – previo accertamento della nullità dei contratti di compravendita dei posteggi – sia fatto ordine all’Ufficiale dei registri di procedere alla correzione delle menzioni indebite, nel senso di iscrivere tutti i diritti d’uso a favore del foglio PPP n. __________. Ne consegue che l’attrice avrebbe dovuto convenire in giudizio solo i comproprietari che in base ai contratti litigiosi hanno acquistato i diritti d’uso particolare sui posteggi oggetto della vertenza, e i loro successori in diritto. La __________ __________ nei noti contratti ha ceduto tali diritti e non risulta più beneficiaria di alcuno di essi, ragione per cui essa difetta della legittimazione passiva, e la sua eccezione deve essere accolta.</p> <p class="ricca"> <b>4.</b> Con le osservazioni all’appello del 4 rispettivamente dell’8 febbraio 1994 i convenuti __________ __________, __________ __________, __________ e __________ __________a, __________ e Monica __________, __________ e __________ __________, __________ e __________ __________ __________, __________ __________, __________ e __________ __________, __________ __________, __________ e __________ __________ e __________ __________ hanno dichiarato di aderire all’appello, chiedendo di essere dimessi dalla lite. La richiesta è fondata, anche perché tutti i convenuti, ad eccezione di __________ __________ e della __________ __________ sono già stati dimessi in occasione della prima udienza preliminare svoltasi il 5 settembre 1991, e una seconda volta (verosimilmente a causa di una svista del Pretore) nella sentenza impugnata (pag. 2). E’ quindi a torto che l’appellante li ha convenuti anche in questa sede, la dimissione dalla lite avvenendo mediante ordinanza (<span>Ottaviani</span>, op. cit., pag. 131), per sua natura inappellabile (art. 95 cpv. 1 CPC). Né è ravvisabile l’esistenza di un litisconsorzio necessario, poiché il litigio verte sui diritti d’uso particolare di cui beneficiano i singoli comproprietari, ognuno dei quali avrebbe potuto essere convenuto indipendentemente dagli altri.</p> <p class="ricca"> <b>5.a)</b> L’appellante chiede anzitutto l’accertamento della nullità dei contratti di assegnazione dei posteggi, poiché conclusi senza il necessario consenso degli altri comproprietari e a torto pertanto il Pretore ne avrebbe ammessa la validità. Il primo giudice ha invece ritenuto che i diritti d’uso particolare sui posti auto sono stati creati nell’atto costitutivo della PPP (doc. A, punto 5 dell’atto di costituzione) e non nel regolamento, il quale non vi accenna se non nella tabella di assegnazione delle parti comuni. Per il che – a suo giudizio – l’alienazione di tali diritti d’uso non presupponeva una modifica del regolamento, e il consenso degli altri condomini si rivelava superfluo. </p> <p class="ricca"> <b>b)</b> Il Pretore ha correttamente ritenuto – e le parti non lo contestano – che tutti i posteggi in esame (sia coperti che scoperti) costituiscono parti comuni del fondo base (art. 712 b cpv. 2 e 3 CC), di principio soggette all’uso comune di tutti i comproprietari (<span>Meier–Hayoz/Rey</span>, op. cit., art. 712 g CC n. 39). La questione non merita pertanto ulteriore disamina (in merito alla natura di parte comune o no dei posteggi, si veda <span>Friedrich, </span>op. cit., pag. 53 seg.; <span>Meier–Hayoz/Rey</span>, op. cit., art. 712 b CC nn. 56, 66 seg.; <span>Ruedin</span>, Fragen um Autoabstellplätze, in: <span>Diggelmann/Kunz/Ruetschi</span>, Aktuelles Stockwerkeigentum, pag. 162 seg.; <span>Eggen, </span>in ZBGR 1972, 212 seg.). A ragione il primo giudice ha inoltre ammesso l’esistenza di diritti d’uso particolare sui posteggi, creati a favore del foglio PPP n. __________con l’atto di costituzione della PPP (sulla nozione di diritto d’uso particolare, cfr. <span>Meier–Hayoz/Rey</span>, op. cit., art. 712g CC n. 44 segg.; DTF 116 II 275 consid. 3c). Controversi sono invece i requisiti per l’alienabilità di tali diritti – in particolare se i singoli contratti richiedevano l’accordo degli altri comproprietari – e non la questione di sapere se tali diritti fossero stati creati con l’atto costitutivo o con il regolamento, contrariamente a quanto ritenuto dal Pretore.</p> <p class="ricca"> <b>c)</b> Per dottrina e giurisprudenza (<span>Meier–Hayoz/Rey</span>, op. cit., art. 712 g CC, n. 47 seg.; DTF 115 II 343; 116 II 280) il diritto d’uso particolare su una parte comune di una PPP può essere ceduto unicamente insieme alla quota di comproprietà cui è assegnato; qualora il titolare intenda nondimeno cedere il diritto conservando la propria quota di PPP, egli deve necessariamente provocare una decisione della comunione condominiale di svincolo del diritto dalla quota cui è attribuito, e di costituzione di un nuovo diritto d’uso particolare a favore dell’unità PPP del nuovo beneficiario. Diversamente – come la giurisprudenza ha già avuto modo di precisare – si giungerebbe al paradosso di consentire a terzi estranei alla comunione dei comproprietari di acquisire siffatti diritti con l’accordo di un solo condomino, quando per costituire una servitù su parti comuni è richiesto l’assenso di tutti i comproprietari (DTF 115 II 343 consid. c). Può, per contro, essere liberamente ceduto l’esercizio del diritto d’uso (<span>Meier–Hayoz/Rey</span>, op. cit., art. 712g CC n. 47). La decisione dell’assemblea dei comproprietari di sopprimere un diritto d’uso particolare esige la medesima maggioranza, per numero e per quote, prevista per la sua costituzione (maggioranza secondo l’art. 712 g cpv. 3 CC o unanimità, se convenuta; <span>Meier–Hayoz/Rey</span>, op. cit., art. 712g CC n. 48).</p> <p class="ricca"> <b>d)</b> Risulta dagli atti che la venditrice __________ __________ ha sempre ceduto i diritti d’uso particolare sui posteggi in modo indipendente dal foglio PPP cui erano assegnati. Essa ha cioè svincolato nei rogiti di compravendita il singolo diritto d’uso particolare dalla quota di comproprietà assegnataria, attribuendolo a una nuova. E non è contestato, inoltre, che le alienazioni di tali diritti siano avvenute senza l’accordo degli altri comproprietari, che non sono mai stati consultati in proposito, e tantomeno ne hanno mai formalmente deciso il trapasso. Se ne deduce che i contestati trapassi dei diritti d’uso particolare sono avvenuti in palese violazione dei presupposti legali e pertanto sono nulli (art. 20 CO). Contrariamente all’assunto pretorile è irrilevante che il regolamento non costituisca un esempio di chiarezza, i presupposti per il trasferimento di diritti d’uso particolare su parti comuni essendo comunque imperativi secondo il diritto federale. Su tale punto l’appello deve quindi essere accolto.</p> <p class="ricca"> A torto, del resto, il Pretore fa riferimento alla sentenza DTF 116 II 280 per sostenere l’esistenza di diritti propri della __________ __________ __________liberamente cedibili. Nella fattispecie giudicata dal Tribunale federale, contrariamente a quanto si è verificato nella presente fattispecie, la venditrice aveva infatti regolarmente alienato i singoli diritti d’uso unitamente all’unità di PPP cui erano stati assegnati. Le considerazioni pretorili secondo cui la __________ __________ non avrebbe portato alcuna modifica nella destinazione della cosa in comproprietà, né alcun cambiamento delle parti in comproprietà sono pertanto irrilevanti nella presente vertenza. Ugual sorte spetta alle argomentazioni dell’appellante sulla malafede delle __________ __________ e della convenuta __________ __________, come pure l’addotta mora della stessa nel pagamento dei posteggi.</p> <p class="ricca"> <b>e)</b> La convenuta __________ __________ ravvisa un abuso di diritto nell’inoltro della presente causa (art. 2 cpv. 2 CC), perché al momento dell’acquisto delle quote PPP dalla __________ __________ i compratori – informati sulla possibilità di acquistare diritti d’uso particolare su singoli posteggi, nulla avrebbero eccepito al riguardo. Tale assunto non può essere condiviso, già per il fatto che formalmente non sussiste alcuna identità tra la parte attrice e i singoli comproprietari che a suo tempo hanno acquistato i diritti sui posteggi dalla società promotrice. Si tratta cioè di soggetti distinti tra loro e all’uno non può essere ascritto il comportamento di altri. Tale identità costituisce invero un presupposto per la realizzazione dell’ipotesi di cui si prevale la convenuta (<i>venire contra factum proprium</i> :DTF 106 II 323 seg. consid. 3a; <span>Merz</span>, Commentario bernese, art. 2 CC, n. 401 segg.). Ne discende che l’eccezione deve essere respinta senza ulteriore disamina.</p> <p class="ricca"> <b>6.</b> L’ufficiale dei registri, sotto la voce “regolamento” ha menzionato sui singoli fogli delle unità PPP tutti i trapassi relativi ai diritti d’uso particolare sui posteggi. Con l’appello la Comunione dei comproprietari chiede in sostanza che – assodata l’indebita iscrizione dei diritti sui posteggi – sia fatto ordine all’ufficiale di correggere le citate iscrizioni, nel senso di trasferire tutti i diritti d’uso particolare relativi ai posteggi a favore del foglio PPP n. __________, come previsto nella tabella di assegnazione delle parti comuni. Il Pretore ha reputato che l’azione costituisse un’istanza di rettifica del registro fondiario secondo l’art. 975 CC, ritenuto inapplicabile per mancanza del requisito dell’iscrizione indebita. A ragione l’appellante contesta il riferimento a tale norma.</p> <p class="ricca"> <b>a)</b> Secondo gli art. 712 cpv. 3 CC e 79 cpv. 5 ORF ogni comproprietario e l’amministratore possono chiedere che il regolamento sia menzionato a registro fondiario. Ciò vale anche per le modifiche del regolamento stesso (<span>Friedrich</span>, Das Stockwerkeigentum, 2<sup>a</sup> ed., Berna 1972, pag. 206). Secondo giurisprudenza e dottrina unanimi, la menzione del regolamento esplica unicamente effetti dichiarativi e non costitutivi (<span>Scherrer</span>, Anmerkungen im Grundbuch, Zurigo, 1984, pag. 135 con riferimenti, 307; <span>Meier–Hayoz/Rey</span>, op. cit., art. 712 CC n. 92 seg.; <span>Friedrich</span>, op. cit., pag. 206; <span>Krenger</span>, Die Grundbuchberichtigungsklage, pag. 72; DTF 103 Ib 82, 111 Ia 183). Suo scopo è essenzialmente quello di informare i terzi, mentre non ha effetto alcuno sulla validità del regolamento (<span>Scherrer, </span>op. cit., pag. 135). Ora per giurisprudenza e dottrina univoche, la rettifica del registro fondiario ai sensi dell’art. 975 CC non trova applicazione alle menzioni indebite, fatti salvi – se mai – casi eccezionali in cui le menzioni esplicano effetto costitutivo, irrilevanti in questa sede (S<span>cherrer, </span>op. cit., pag. 191, 102 seg.). Se ne deduce che a ragione il Pretore non ha ritenuto applicabile alla fattispecie l’art. 975 CC, ma non perché le iscrizioni – come da lui presupposto – fossero legittima, bensì perché il disposto risulta inapplicabile alle menzioni. </p> <p class="ricca"> Giova precisare, per completezza, che le menzioni litigiose non possono essere corrette neppure facendo capo ai rimedi previsti agli art. 976 e 977 CC. Nella prima ipotesi – infatti – il disposto costituisce un caso speciale dell’art. 975 CC (<span>Scherrer, </span>op. cit., pag. 204), mentre la seconda contempla la fattispecie in cui l’iscrizione a causa di una svista non corrisponde al giustificativo, di per sé ineccepibile (<span>Scherrer</span>, op. cit., pag. 204).</p> <p class="ricca"> <b>b)</b> La dottrina ammette la possibilità di cancellare le menzioni, nonostante l’assenza di una specifica norma legale in materia, mediante applicazione analogica delle norme relative all’iscrizione di menzioni e alla cancellazione di iscrizioni di diritti reali (<span>Scherrer</span>, op. cit., pag. 156 seg.). A norma dell’art. 61 cpv. 1 e 2 ORF le disposizioni riguardanti le richieste di iscrizione si applicano anche alla richieste di cancellazione, ritenuto che occorrerà inoltre produrre una dichiarazione scritta delle persone a cui l’iscrizione conferisce dei diritti oppure un’autorizzazione del giudice. Mancando, come in concreto, l’accordo di tutti gli interessati alla cancellazione delle menzioni contestate, entra in considerazione unicamente un’azione giudiziaria di accertamento, assai simile nei suoi effetti all’azione prevista dall'art. 975 CC (<span>Scherrer</span>, op. cit., pag. 202). L’interesse della Comunione dei comproprietari attrice alla rettifica delle menzioni relative ai posteggi è evidente e l’azione, visto quanto esposto in precedenza sul trasferimento dei diritti d’uso particolare sulle parti comuni della proprietà per piani in (consid. 5), merita accoglimento.</p> <p class="ricca"> In accoglimento dell’appello, si giustifica pertanto di fare ordine all’ufficiale del registro fondiario di cancellare tutte le menzioni indebite relative ai trapassi dei diritti d’uso particolare sui posteggi. Così facendo la situazione risultante dal registro fondiario sarà nuovamente conforme a quanto previsto nell’atto di costituzione della PPP e nel piano di assegnazione. </p> <p class="ricca"> <b>7.</b> Dato l’esito dell’appello, la richiesta subordinata diviene priva d’oggetto.</p> <p class="ricca"> <b>8.</b> Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L’esito dell’appello comporta una modifica dell’impugnata sentenza anche sulle spese e le ripetibili. In prima sede, visto che l’attrice esce vincitrice sul merito della causa, ma considerato altresì che a eccezione di __________ __________ gli altri condomini sono stati dimessi dalla lite e che la __________ __________ è stata convenuta in giudizio a torto, si giustifica di ripartire tra l’attrice e la convenuta resistente la tassa di giustizia di fr. 1’200.– e le spese di fr. 300.– in ragione di metà ciascuno. L’attrice rifonderà inoltre alla convenuta __________ __________ fr. 3’500.– per ripetibili, e la convenuta __________ __________ verserà alla Comunione dei comproprietari un’indennità per ripetibili di fr. 1’750.–. Per analoghi motivi si giustifica inoltre – in questa sede – di suddividere tra le parti gli oneri processuali nel medesimo modo, e di assegnare ripetibili secondo gli stessi criteri.</p> <p class="ricca">Per questi motivi,</p> <p class="ricca">vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria</p> <p class="ricca"><b>pronuncia:</b></p> <p class="ricca"> </p> <p class="ricca"> <b>I.</b> L’appello è accolto e la sentenza impugnata è così riformata:</p> <p class="ricca"><span> </span></p> <p class="ricca"><span> 1. La petizione è accolta. Di conseguenza è fatto ordine all’Ufficiale dei registri di __________ di cancellare dai fogli delle singole quote di PPP sul fondo base n. __________RFD di __________, le menzioni relative ai diritti d’uso esclusivo sui posteggi in contrasto con quanto previsto al punto 5 dell’atto di costituzione e dalla tabella di assegnazione annessa al regolamento d’uso. In dettaglio:</span></p> <p class="ricca"><span> – posteggio coperto lettera s alla PPP fol. n. __________</span></p> <p class="ricca"><span> – posteggio coperto lettera x alla PPP fol. n. __________</span></p> <p class="ricca"><span> – posteggio coperto lettera l alla PPP fol. n. __________</span></p> <p class="ricca"><span> – posteggio coperto lettera v alla PPP fol. n. __________</span></p> <p class="ricca"><span> – posteggio coperto lettera n alla PPP fol. n. __________</span></p> <p class="ricca"><span> – posteggio coperto lettera o alle PPP nn. __________e __________</span></p> <p class="ricca"><span> – posteggio coperto lettera m alla PPP n. __________ </span></p> <p class="ricca"><span> – posteggio coperto lettera w alla PPP fol. n. __________</span></p> <p class="ricca"><span> – posteggio coperto lettera u alla PPP fol. n. __________</span></p> <p class="ricca"><span> – posteggio coperto lettera p alla PPP fol. n. __________</span></p> <p class="ricca"><span> – posteggio coperto lettera q alla PPP fol. n. __________</span></p> <p class="ricca"><span> – posteggio coperto lettera r alla PPP fol. n. __________</span></p> <p class="ricca"><span> – posteggio coperto lettera t alla PPP n. __________</span></p> <p class="ricca"><span> – posteggio coperto lettera y alla PPP n. __________</span></p> <p class="ricca"><span> – posteggi scoperti dalla lettera a alla lettera k alla PPP fol. n. __________</span></p> <p class="ricca"><span> 2. La tassa di giustizia di fr. 1’200.– e le spese di fr. 300.– sono poste a carico dell’attrice e della convenuta __________ __________ in ragione di ½ ciascuna. L’attrice rifonderà inoltre alla __________ __________ fr. 3’500.– per ripetibili e la convenuta __________ __________ verserà alla Comunione dei comproprietari della part. n. __________RFD __________ l’importo di fr. 1’500.– per ripetibili.</span></p> <p class="ricca"><span> 3. invariato</span></p> <p class="ricca"> <b>II.</b> Gli oneri del presente giudizio, consistenti in:</p> <p class="ricca"> a) tassa di giustizia fr. 750.–</p> <p class="ricca"> b) spese fr. 50.–</p> <p class="ricca"> fr. 800.–</p> <p class="ricca"> da anticipare dagli appellanti, sono ripartiti tra la Comunione dei comproprietari della part. n. __________ RFD __________ e __________ __________ in ragione di ½ ciascuno. L’appellante rifonderà inoltre alla __________ __________ fr. 1’000.– per ripetibili di appello e __________ __________ verserà alla Comunione dei comproprietari della part. n. __________RFD __________ fr. 1’000.– per ripetibili di appello.</p> <p class="ricca"> <b>III.</b> Intimazione: </p> <p class="ricca"> – avv. __________ __________, __________</p> <p class="ricca"> – avv. __________ __________, __________</p> <p class="ricca">__________ Comunicazione </p> <p class="ricca"> - alla Pretura del Distretto di Bellinzona</p> <p class="ricca"> – all’Ufficio dei registri di __________</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello</span></p> <p class="MsoNormal"><span>La presidente La segretaria </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div></body></html>