Seite 1 Entscheid vom 24. August 2018 (530 18 15) __________________________________________________ ___________________ Zuordnung von Liegenschaften zum Geschäfts- oder Privatvermögen Besetzung Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steu errichter Dr. L. Schneider, M. Zeller, Gerichtsschreiberin i.V. P. Blank Parteien A.B.____ und B.B.____ , vertreten durch Vischer AG , Frau N. Tarolli und Herr A. Briner, Aeschenvorstadt 4, 4010 Basel Beschwerdeführer gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstrasse 33 , 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin betreffend direkte Bundessteuer 2013 Seite 2 Sachverhalt: A. Der Steuerpflichtige mit Wohnsitz im Kanton Basel-Landsc haft ist selbstständig erwerbstätig und u.a. Eigentümer dreier Liegenschaften im Kanton C.____. In der basellandschaftlichen Veranlagungsverfügung zur direkten Bundessteuer 2013 vo m 16. November 2017 wurde der Mietertrag analog der Steuerausscheidung des Kantons C.____ behandelt und die Liegenschaf- ten wurden dem Geschäftsvermögen zugeordnet. B. Dagegen erhob der Pflichtige mit Eingabe vom 30. Novem ber 2017 Einsprache und verlangte, er sei gemäss seiner Selbstdeklaration zu veranlagen: Die drei Liegenschaften im Kanton C.____ seien dem Privatvermögen zuzuordnen und die Hypo theken auf diesen Liegenschaften seien dementsprechend als private Schuldzinsen anzusehen, obwohl sie als Geschäftsaufwand verbucht worden seien. Mit Einspracheentscheid vom 6. März 2018 wies die Steuerv erwaltung die Einsprache ab. Sie begründete die Abweisung u.a. damit, dass das Geschäftsve rmögen aufgrund der Jahresrech- nung der Einzelunternehmung veranlagt worden sei; diese Qualifikation entspreche einer jahre- langen, stets gleichen Zuordnung. C. Mit Beschwerde vom 5. April 2018 gelangte der Pflichtige an das Steuergericht und beantragte, es sei die Veranlagungsverfügung der Steuerverwaltung d es Kantons Basel-Landschaft vom 16. November 2017 betr. die direkte Bundessteuer 2013 aufzuheben. Weiter sei die Liegen- schaft an der D.____strasse in C.____ dem Privatvermögen des Beschwerdeführers zuzuwei- sen. Entsprechend sei auch das Einkommen aus der Liegenscha ft an der D.____strasse in C.____ als privater Vermögensertrag zu veranlagen. Der Beschwerdeführer sei für die direkte Bundessteuer mit einem steuerbaren und satzbestimmende n Einkommen von Fr. 232‘500.-- zu veranlagen; alles unter o/e Kostenfolge. Schliesslich be antragte er die Sistierung des Verfah- rens bis zur rechtskräftigen Veranlagung der kantonalen Steuern 2015 des Kantons C.____. Die beiden weiteren Liegenschaften sind hingegen nicht Gegenstand der Beschwerde; es wur- de ausdrücklich eingeräumt, diese seien zu Recht als Geschäftsvermögen qualifiziert worden. Mit Vernehmlassung vom 14. Mai 2018 beantragte die Ste uerverwaltung die Abweisung der Beschwerde und des Sistierungsantrags. Mit Verfügung vom 1. Juni 2018 wies der Präsident des S teuergerichts den Sistierungsantrag ab, da es im vorliegenden Verfahren um das Steuerjahr 2013 geht, wohingegen im Kanton C.____ über das Jahr 2015 befunden wird. Der Entscheid betreffend das Jahr 2015 kann sich a priori nur für die Zukunft, nicht aber für die Vergangenheit auswirken. Anlässlich der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Begehren fest. Seite 3 Erwägungen: 1. Das Steuergericht ist gemäss Art. 140 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG; SR 642.11) zur Anhandnahme der vorliegenden Streitsache zustän- dig, wobei gemäss § 4 der Vollzugsverordnung DBG vom 13. Dezember 1994 (SGS 336.21) i.V.m. § 129 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern vom 7. Februar 1974 (Steuergesetz, StG; SGS 331) Beschwerden, deren umstrit tener Steuerbetrag wie im vorlie- genden Fall Fr. 2’000.-- nicht übersteigt, vom Präsiden ten des Steuergerichts als Einzelrichter beurteilt werden. Aufgrund dessen, dass im Parallelfall betreffend die S taatssteuer 2016 der umstrittene Steuer- betrag die Grenze von Fr. 2‘000.-- übersteigt, was zur F olge hat, dass der Fall gemäss § 129 Abs. 2 StG durch den Präsidenten und zwei Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beur- teilt wird, ist der vorliegende Fall aus prozessökonomischen Gründen demselben Spruchkörper, d.h. dem Dreiergericht zur Beurteilung zu unterbreiten. Für das steuergerichtliche Beschwerdeverfahren gelten g emäss § 4 der Vollzugsverordnung DBG i. V. m. § 130 Abs. 1 StG die Vorschriften des Gese tzes über die Verfassungs- und Ver- waltungsprozessordnung vom 16. Dezember 1993 (Verwaltu ngsprozessordnung, VPO; SGS 271). Danach ist zur Beschwerde befugt, wer durch die angefochtene Verfügung oder den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdig es Interesse an der Änderung oder Aufhebung hat (§ 47 Abs. 1 lit. a VPO). Der Beschwerdeführer führt aus, er sei zur Beschwerde legitimiert, da wegen der steuerlichen Behandlung der streitbetroffenen Liegenschaft als Ge- schäftsvermögen deren Erträge bei der Berechnung der AH V-Beiträge berücksichtigt würden, sodass die von ihm zu leistenden AHV-Beiträge erheblich höher seien. Gemäss Art. 9 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Alters- u nd Hinterlassenenversicherung vom 20. Dezember 1946 (AHVG, SR 831.10) werden das Ein kommen aus selbständiger Er- werbstätigkeit und das im Betrieb eingesetzte eigene K apital von den kantonalen Steuerbehör- den ermittelt und den Ausgleichskassen gemeldet. Die An gaben der kantonalen Steuerbehör- den sind für die Ausgleichskassen verbindlich (Art. 23 Abs. 4 der Verordnung über die Alters- und Hinterlassenenversicherung vom 31. Oktober 1947 [AHVV, SR 831.101]). Dies bezieht sich auf die Bemessung des massgebenden Einkommens sowie des b etrieblichen Eigenkapitals (vgl. Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Sozialversicherungsrecht vom 19. Februar 2015 [710 14 155], E. 3.4; vgl. auch Ent scheid des Steuergerichts [StGE] vom 8. Juni 2018, 510 18 12). Somit hat der Beschwerdefü hrer ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung oder Aufhebung der Veranlagung. Da auch die übrigen in formeller Hinsicht an eine Besch werde zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist auf das Rechtsmittel einzutreten. Seite 4 2. Im vorliegenden Fall ist zu beurteilen, ob die Liegensc haft an der D.____strasse in C.____ Ge- schäfts- oder Privatvermögen darstellt, und ob der dara us resultierende Ertrag ein privater Ver- mögensertrag oder Einkommen aus selbstständiger Erwerbstätigkeit darstellt. Der Beschwerdeführer macht geltend, die zur Diskussion ste hende Liegenschaft sei mit Mitteln aus dem Privatvermögen finanziert und als private Vermöge nsanlage zur Absicherung seiner Altersvorsorge gekauft worden. Zwar sei diese seit dem Kauf am 30. März 1988 in der Jahres- rechnung geführt worden (zusammen mit den beiden ande ren Liegenschafen in C.____), je- doch habe er darauf nie Abschreibungen vorgenommen. Die Liegenschaft sei nie geschäftlich genutzt worden; auch hätte er diese Liegenschaft nie se lbst umgebaut. Überdies würde der Kaufvertrag auf seinen Namen und seine private Adresse lauten. Er hätte erst als er sich pensi- onieren liess, und auf den Mieterträgen AHV-Beiträge zu zahlen hatte, bemerkt, dass die Lie- genschaft zu seinem Geschäftsvermögen gezählt worden sei. Die Beschwerdegegnerin führt demgegenüber zur Begrün dung ihres Antrags auf Abweisung der Beschwerde aus, es könne sich bei der Liegenschaft an der D.____strasse in C.____ ent- weder um eine Kapitalliegenschaft oder um Umlaufvermögen handeln. Die Liegenschaft sei seit dem Erwerb im Jahre 1988 durchwegs in der Bilanz der Ei nzelunternehmung geführt und ent- sprechend versteuert worden. Ohne eine massgebliche Ände rung könne von dieser Qualifikati- on als Geschäftsvermögen nicht abgewichen werden. Weite r seien zwar keine Abschreibungen vorgenommen, doch seien Rückstellungen gebildet worden, w as nur bei Geschäftsvermögen möglich sei. 3. 3.1 Nach Art. 18 Abs. 2 DBG gehören zum steuerbaren Einkommen insbesondere alle Einkünf- te aus selbständiger Erwerbstätigkeit. Als Geschäftsvermög en gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen. Das Privatvermögen ist demgegenüber gesetzlich nicht def iniert und gilt als jenes Vermögen, das nicht Geschäftsvermögen ist (ARNOLD , Geschäfts- und Privatvermögen im schweizerischen Einkommenssteuerrecht, in: ASA 75 S. 265 ff., S. 271). 3.2 Wirtschaftsgüter können aufgrund ihrer Beschaffenheit und konkreten Zweckbestimmung notwendiges Geschäfts- oder notwendiges Privatvermögen bilden oder, wie namentlich Liegen- schaften, Alternativgüter darstellen (Urteil des Bunde sgerichts [BGer] 2A.52/2003 vom 23. Januar 2004, E. 2.2 m.w.H. auf die Rechtsprechung ). Ob ein Wertgegenstand dem Privat- oder Geschäftsvermögen zuzuordnen ist, ergibt sich aufgrund einer Würdigung aller in Betracht kommenden tatsächlichen Umstände (BGE 133 II 420, E. 3. 2). Ausschlaggebendes Zuteilungs- kriterium ist nach der gesetzlichen Begriffsumschreibung ("dienen") die aktuelle technisch- wirtschaftliche Funktion des fraglichen Vermögensgegenstan des (vgl. BGE 133 II 420, E. 3.2; ARNOLD , a.a.O., S. 274 f.). Auch bei Liegenschaften, die sich grundsätzlich sowohl für geschäft- liche als auch für rein private Nutzung eignen, ist zur Q ualifikation in erster Linie auf deren kon- krete technisch-wirtschaftliche Funktion abzustellen (vgl. B Ger 2C_475/2008 vom 1. Juli 2009, E. 2.3). Das Dienen kann mittelbar oder unmittelbar erfolgen: Unmittelbar durch die Beschaffenheit, mittelbar durch den Wert als notwendiges Betriebskapital oder als Reserve, sofern und soweit Seite 5 eine solche nach Art und Umfang des Geschäfts möglich ist (AMSCHWAND , Geschäftsvermögen oder Privatvermögen? Eine Übersicht, in: StR 55 [2000] S. 480 ff., S. 481). Entscheidend für die Zuordnung ist die objektive Beziehung des Wirtschaftsgutes zum Geschäft, wie sie sich in Wür- digung der Gesamtheit der Verhältnisse präsentiert (vgl. AMSCHWAND , a.a.O., S. 482). 3.3 Art. 18 Abs. 2 DBG statuiert zur Abgrenzung von Geschäft s- und Privatvermögen die Prä- ponderanzmethode (vgl. LOCHER , Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteu- er, Teil 1, 1. Aufl. 2001, Art. 18 N 146; vgl. dazu auch Kreisschreiben Nr. 2 der ESTV vom 12. November 1992 [KS Nr. 2]). Für Vermögenswerte, die sowohl einer geschäftlichen wie einer privaten Nutzung unterliegen, ist deshalb nicht mehr au f die Wertzerlegungsmethode sondern auf die Präponderanzmethode abzustellen. Dementsprechend werden gemischt genutzte Güter und Vermögenswerte nunmehr in ihrer Gesamtheit - entsprechend der überwiegenden Nutzung - entweder dem Geschäfts- oder dem Privatvermögen zugewi esen (Urteil des Bundesgerichts 2C_802/2012, E. 2.2 m.H.a. BGE 133 II 420 E. 3.3 S. 432; 125 V 218 E. 5a/b S. 219; Urteil 2A.52/2003 vom 23. Januar 2004 E. 2.4, in: ASA 74 S. 737, StE 2004 A 21.14 Nr. 15; ebenso LOCHER , a.a.O., Art. 18 N 147). 3.4 Neben der technisch-wirtschaftlichen Funktion des Wirtscha ftsguts können als weitere Ab- grenzungskriterien im Einzelfall die äussere Beschaffenh eit des Vermögenswertes, dessen tat- sächliche Nutzung, die Herkunft der Mittel zu dessen Finanzi erung, das Erwerbs- oder Ver- äusserungsmotiv, die zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse u nd auch die buchmässige Be- handlung dienen. Bei Liegenschaften kann zusätzlich auf den Grundbucheintrag abgestellt wer- den (zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 2A.44/2006 vom 17. November 2006, E. 2.2). Da- bei sind bei der Beurteilung nicht alle Indizien glei ch zu gewichten: Insbesondere ist die buch- mässige Behandlung der fraglichen Liegenschaft als wichti ges Indiz zu betrachten, sodass die konsequente Verbuchung einer Liegenschaft in den Geschäf tsbüchern ohne ausdrückliche Kennzeichnung als Privatvermögen schwerer wiegen kann, a ls die Herkunft der Mittel für den Erwerb des Grundstückes; vor allem wenn der mit ihr zusammenhängende Aufwand und Ertrag nicht konsequent über ein Privatkonto gebucht wird (vgl. dazu BGE 112 Ib 79 E. 3). Die Auf- nahme in die Buchhaltung allein vermag jedoch nach st ändiger bundesgerichtlicher Rechtspre- chung nicht die Zuteilung eines Vermögenswerts zum Geschäft svermögen bewirken (BGer 2A.52/2003 vom 23. Januar 2004, E. 2.3 m.w.H.; siehe d azu auch BLUMENSTEIN /L OCHER , Sys- tem des schweizerischen Steuerrechts, 7. Aufl. 2016, § 15 S. 290 ff.). 3.5 Weiter ist nach dem Grundsatz von Treu und Glauben eine Sachdarstellung, wie bspw. die Zuweisung von Vermögensgegenständen zum Privat- oder Gesc häftsvermögen, die von einem Steuerpflichtigen über Jahre hinweg in gleicher Art u nd Weise vertreten wurde, schwerer zu gewichten als die erstmalige Abgabe einer Erklärung (vgl . BGer 2C_475/2008 vom 1. Juli 2009 E. 3.3 m.H.a BGer 2A.52/2003 vom 23. Januar 2004, in ASA 74 S. 737 ff., E. 5.2). Sowohl die Buchführung als auch die steuerliche Deklaration sind Inst rumente, mit denen der Geschäftsin- haber seinen Willen bekunden kann (vgl. A LTORFER , Geschäftsvermögen und Privatvermögen im Einkommenssteuerrecht, Veröffentlichung der Handels-H ochschulen St. Gallen, Heft 53, Zürich/St. Gallen 1959, S. 75 f.). Es verstösst gegen T reu und Glauben, eine Liegenschaft kon- sequent in den Geschäftsbüchern zu führen und Abschreibun gen zu tätigen, dann aber, vor dem Hintergrund drohender steuerlicher Nachteile, den gegenteiligen Standpunkt einzunehmen Seite 6 (vgl. BGer 2C_475/2008 vom 1. Juli 2009 E. 3.3). Eine von der Steuerbehörde während langer Zeit akzeptierte Qualifikation ist ‒ gleich bleibende Verhältnisse vorbehalten ‒ ebenfalls ver- bindlich (vgl. L OCHER , Kommentar zum Bundesgesetz über die direkte Bundesste uer, Teil I, 1. Aufl. 2001, Art. 18 N 153). 3.6 Im schweizerischen Steuerrecht bildet grundsätzlich die Han delsbilanz die Grundlage zur Ermittlung des steuerpflichtigen Gewinns (sog. Massgebli chkeit der Handelsbilanz; vgl. S TENZ et al. in: Treuhand Kammer [Hrsg.], Schweizer Handbuch der Wirtschaftsprüfung, Bd. 1, Zürich 2009, S. 302 f.). Der Grundsatz der Massgeblichkeit der Handelsbilanz ergibt sich für die direk- ten Bundessteuern unmittelbar aus Art. 18 Abs. 3 i.V.m. Art. 58 DBG. Gemäss Art. 29 Abs. 1 DBG sind Rückstellungen zulasten der Erfolgsrechnung zulässig für (lit. a) im Geschäftsjahr begründete Verpflichtungen, deren Höhe noch unbestimmt ist; (lit. b) Verlustrisiken, die mit Aktiven des Umlaufvermögens, insbeso ndere Waren und Debitoren, ver- bunden sind; (lit. c) andere unmittelbar drohende Ver lustrisiken, die im Geschäftsjahr bestehen und (lit. d) künftige Forschungs- und Entwicklungsaufträge an Dritte bis zu 10 Prozent des steu- erbaren Geschäftsertrages, insgesamt jedoch höchstens bis zu einer Million Franken. Rückstel- lungen können gebildet werden, soweit sie nach allgem ein anerkannten kaufmännischen Grundsätzen notwendig sind; sie sind jedoch nur im Hinblick auf geschäftliche Aktivitäten zuläs- sig (vgl. ARNOLD , a.a.O., S. 267). 3.7 Was einmal Geschäftsvermögenscharakter hat, behält diesen bei, solange keine Veräusse- rung oder Entnahme ins Privatvermögen erfolgt (StGE vom 26. August 2016, 510 16 31, E. 3a). Dazu muss die steuerpflichtige Person den Steuerbehörden gegenüber den eindeutigen Willen äussern und klar erkennbar machen, bisher als Geschäftsverm ögen genutzte Vermögensge- genstände der geschäftlichen Vermögenssphäre zu entziehen und in Form einer Privatentnah- me ins Privatvermögen zu überführen (A RNOLD , a.a.O., S. 282 m.w.H.). Die Privatentnahme führt zu einer steuersystematischen Realisierung der still en Reserven im Umfang der Differenz zwischen Buchwert bzw. Einkommenssteuerwert und Verkehrswert und wird damit der steuerli- chen Veräusserung gleichgestellt (AMSCHWAND , a.a.O., S. 490). 4. Im vorliegenden Fall stellt das strittige Wirtschaftsgut, die Liegenschaft an der D.____strasse, ein sog. Alternativgut dar, das sich sowohl für geschäftliche als auch für private Nutzung eignet. Für die Vermögenszuordnung ist deshalb die objektive Bezi ehung zum Geschäft massgeblich, wie sie sich aus den Gesamtumständen präsentiert (E. 3.2 hiervor). Der Beschwerdeführer führt ein Einzelunternehmen, wel ches gemäss Eintragung im Handels- register C.____ folgende Zwecke verfolgt: "Ausführung von Architektur- und sämtliche Ingeni- eurarbeiten, Übernahme von Generalunternehmeraufträg en, Verkauf und Kauf von Immobilien sowie Liegenschaftsverwaltungen. Beteiligungen an weit eren Unternehmen, insbesondere im Bereich von Film- und Videoprojekten im In- und Ausla nd." Es besteht somit offenkundig ein enger Bezug der Geschäftsaktivitäten des Beschwerdeführers zum Immobilienbereich, was von vornherein für eine Zuordnung zum Geschäftsvermögen spricht . Dies gilt umso mehr, als der Pflichtige die streitbetroffene Liegenschaft von einer vo n ihm selbst beherrschten Aktiengesell- schaft erwarb, welche gemäss seinen Angaben an der heuti gen Hauptverhandlung ebenfalls in Seite 7 der Immobilienbranche tätig war. Der Umstand, dass der Vertrag auf die Privatadresse lautet, ist ein vergleichsweise schwaches Indiz, zumal die Hypoth ek wiederum über das Einzelunter- nehmen geführt wird. Weitere Unterlagen über die Fi nanzierung der Liegenschaft liegen nicht vor. Die Behauptung des Beschwerdeführers, die Finanzie rung sei mit Privatmitteln erfolgt, blieb unbelegt. Gleiches gilt auch für die Behauptung , die Liegenschaft sei zur Sicherung der Altersvorsorge erworben worden. Neben der hier zur Diskussion stehenden Liegenschaft, besit zt der Beschwerdeführer als Ein- zelunternehmer auch noch zwei weitere Liegenschaften, deren Zuordnung zum Geschäftsver- mögen erstellt und nicht strittig ist. Relevante Unter schiede zwischen diesen beiden Liegen- schaften der hier streitbetroffenen dritten Immobilie , sind gemäss dem Obenstehendem nicht auszumachen: Die Liegenschaft an der D.____strasse in C. ____ wird zudem seit dem Kauf am 30. März 1988, zusammen mit den anderen beiden, in ei nem ähnlichen Zeitraum erworbenen Liegenschaften, in den Jahresrechnungen der Einzelunter nehmung geführt. Gemäss der Jah- resrechnung 2012 sind für die fragliche Liegenschaft im Jahr 2011 Rückstellungen in der Höhe von Fr. 110‘000.-- und im Jahr 2012 in der Höhe von F r. 115‘000.-- verbucht worden; im Jahr 2013 gemäss Jahresrechnung 2013 solche in der Höhe von Fr. 57‘000.--. Rückstellungen sind aufgrund des Massgeblichkeitsprinzips grundsätzlich auch steu erlich zuzulassen. Die Möglich- keit Rückstellungen zu bilden besteht aber nur bei Geschä ftsvermögen (E. 3.6 hiervor). Weiter ist die fragliche Liegenschaft an der D.____strasse in beiden Bilanzen ‒ 2012 und 2013 ‒ als Aktivum unter dem Titel "Anlagevermögen" zusammen mit d en anderen Liegenschaften aufge- führt. Eine Kennzeichnung, dass es sich dabei um in die Bilanz aufgenommenes Privatvermö- gen handeln würde, ist nicht vorhanden. Buchhalterisch ist die Liegenschaft folglich über Jahr- zehnte hinweg als Geschäftsvermögen behandelt worden. Die Buchhaltung vermag für sich alleine genommen zwar ke ine Zuordnung zum Geschäftsver- mögen zu begründen, doch ist sie ein gewichtiges Indiz. Dies gilt umso mehr, wenn eine Lie- genschaft konsequent in der Geschäftsbuchhaltung aufgeführt wird, wenn keine Kennzeichnung als Privatvermögen vorhanden ist und der mit ihr zusamme nhängende Aufwand und Ertrag nicht konsequent über ein Privatkonto gebucht wird (E. 3 .4 hiervor). Eine über Jahre hinweg in gleicher Art und Weise vertretene Sachdarstellung ist schwerer zu gewichten, als die erstmalige Abgabe einer Erklärung in einem bestimmten Zeitpunkt ( E. 3.5 hiervor). Es verstösst damit ge- gen Treu und Glauben ‒ nach jahrelanger konsequenter Führung der Liegensch aft in den Ge- schäftsbüchern, und vor dem Hintergrund, dass dem Beschwerdeführer erst seit der Pensionie- rung aufgefallen sei, dass er auf die Liegenschaftserträge AHV-Beiträge zu bezahlen habe ‒ zu erklären, die Liegenschaft sei schon seit dem Erwerb Pri vatvermögen des Beschwerdeführers und nie Geschäftsvermögen gewesen. Dazu kommt, dass die Massgeblichkeit der Handelsbi- lanz auch im Bereich der selbstständigen Erwerbstätigk eit ein fundamentales Prinzip der Ge- winnermittlung ist (E. 3.6 hiervor). Eine von der Ste uerverwaltung während langer Zeit akzep- tierte Qualifikation ist bei gleichbleibenden Verhältnissen ebenfalls bindend (E. 3.5 hiervor). Im Einklang mit der Beschwerdegegnerin geht das Steuer gericht folglich davon aus, dass die Liegenschaft an der D.____strasse Geschäftsvermögen darst ellt. Die Einkünfte daraus sind deshalb Einkünfte aus selbstständiger Erwerbstätigkeit und keine privaten Vermögenserträge. Was einmal dem Geschäftsvermögen zugeordnet ist, bleibt Geschäftsvermögen, solange keine Veräusserung oder Privatentnahme mit entsprechenden St euerfolgen erfolgt (vgl. E. 3.7 hier- vor). Seite 8 5. Die Beschwerde erweist sich aufgrund dieser Erwägungen als unbegründet und ist damit voll- umfänglich abzuweisen. Ausgangsgemäss hat der Beschwerdeführer Verfahrenskosten von Fr. 500.-- zu bezahlen (Art. 144 Abs. 1 DBG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 VPO) u nd es ist ihm keine Parteientschädigung auszurichten (Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Verwal- tungsverfahren vom 20. Dezember 1968 [Verwaltungsverfah rensgesetzes, VwVG; SR 172.021]). Seite 9 Demgemäss w i r d e r k a n n t : 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Beschwerdeführer haben gemäss Art. 144 Abs. 1 DBG d ie Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 500.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits ge- leisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. 3. Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. der B eschwerdeführer (1), die Eidgenössische Steuerverwaltung, Bern (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (3).