<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2019.00100</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220096&amp;W10_KEY=13013485&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2019.00100</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 01.04.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 13.07.2020 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ermessenseinschätzung bei der Grundstückgewinnsteuer [Der Pflichtige verkaufte 15 Wohnungen eines Mehrfamilienhauses an verschiedene Käufer und reichte lediglich eine Grundstückgewinnsteuererklärung ein. Der mehrfachen Aufforderung bzw. Mahnung pro Handänderung eine Grundstückgewinnsteuererklärung einzureichen, kam er nicht nach, weshalb das Gemeindesteueramt zu Ermessenseinschätzungen schritt.] Abweisung der gerügten Gehörsverletzungen (E. 3.4). Abweisung des Antrags auf Zeugenbefragung (E. 3.5). Eine Ermessensveranlagung kann nach § 140 Abs. 2 Satz 1 StG nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit angefochten werden (E. 4.2.2). Der Pflichtige hat den Beweis, dass die vorliegende Schätzung der wertvermehrenden Kosten offensichtlich zu tief bzw. das Abstellen auf die Schätzungsverfügung willkürlich sei, nicht erbracht (E. 5.4). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSEINSCHÃTZUNG">ERMESSENSEINSCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MAHNUNG">MAHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERAUFSCHUB">STEUERAUFSCHUB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERERKLÃRUNG">STEUERERKLÃRUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEUGENEINVERNAHME">ZEUGENEINVERNAHME</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">§ 125 StG</span><br/><span class="gerade">§ 133 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 139 Abs. II StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 StG</span><br/><span class="gerade">§ 221 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 222 StG</span><br/><span class="gerade">§ 223 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 226 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=47256" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2019.00100 <br/> SB.2019.00101</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">1. April 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corinna Seiler. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch B GmbH,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde C, vertreten durch den Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A (nachfolgend: der Pflichtige) und seine Ehefrau I erwarben von D am 25. Oktober 2000 als MiteigentÃ¼mer je zur HÃ¤lfte einen Miteigentumsanteil von 510/1000 am GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, E-Strasse 02 + 03 in der Gemeinde C mit Sonderrecht an zehn Wohnungen und NebenrÃ¤umen. Am 29. Dezember 2000 kaufte der Pflichtige (fÃ¼r seine Einzelfirma) von der F AG den Ã¼brigen Miteigentumsanteil von 490/1000 an der besagten Liegenschaft mit Sonderrecht an "Hallengarage, LagerrÃ¤ume, Oeltankraum, Werkhalle sowie BÃ¼rorÃ¤umlichkeiten von der F AG". Am 7. Juli 2006 Ã¼bertrug ihm seine Ehefrau ihren am 25. Oktober 2000 gekauften hÃ¤lftigen Miteigentumsanteil. Am 7. November 2006 liess der Pflichtige Stockwerkeigentum mit 15 Einheiten begrÃ¼nden und verÃ¤usserte bis am 1. Februar 2012 die fÃ¼nfzehn Wohnungen im Rahmen von vierzehn VerkaufsgeschÃ¤ften â ein KÃ¤ufer Ã¼bernahm am 24. November 2006 gleich zwei Wohnungen. Mit Schreiben vom 23. November 2011 bestÃ¤tigte der Vertreter des Pflichtigen dem Gemeindesteueramt den Fristenstillstand aufgrund der erfolgten Depotzahlungen, der erhaltenen Fristerstreckungen und der bereits ergangenen Korrespondenz. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 13. Mai 2014 liess der Pflichtige eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuererklÃ¤rung (fÃ¼r alle 15 HandÃ¤nderungen) mit deklarierten wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. â¦ und einem GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ einreichen. Als Beilage wurde ein 22-seitiges Excel-Dokument vom 23. MÃ¤rz 2007 (nachfolgend: Bauabrechnung) eingereicht. Am 23. Mai 2014 ersuchte das Gemeindesteueramt den Vertreter des Pflichtigen um Zustellung zusÃ¤tzlicher Unterlagen (eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuererklÃ¤rung pro HandÃ¤nderung, Ãbersicht sÃ¤mtlicher HandÃ¤nderungen mit Anlagekosten, MÃ¤klerhonoraren, Verkaufspreisen, Gewinnen, Verlustverrechnung etc. sowie fÃ¼r die Ersatzbeschaffung eine chronologische Aufstellung Ã¼ber die An- und Abmeldungen des Pflichtigen und dessen ImmobilienkÃ¤ufe) bis am 30. Juni 2014. Am 28. April 2015 erliess das Gemeindesteueramt eine 2. Mahnung zur Einreichung der besagten Unterlagen und wies auf die drohenden Rechtsnachteile im Unterlassensfall hin. Nachdem der Pflichtige auch auf die 2. Mahnung nicht reagiert hatte, erliess der Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde C am 19. Juni 2015 vierzehn Veranlagungsentscheide. In Abweichung von der SteuererklÃ¤rung, in welcher wertvermehrende Aufwendungen im Umfang von Fr. â¦ deklariert wurden, setzte es diese nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen auf Fr. â¦, was der baulichen Wertvermehrung gemÃ¤ss SchÃ¤tzungsverfÃ¼gung der GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich vom 7. Dezember 2007 entspricht (nachfolgend: SchÃ¤tzungsverfÃ¼gung). Die restlichen Bestandteile der Anlagekosten (Erwerb, MÃ¤rklerprovision, HandÃ¤nderungsgebÃ¼hren sowie Baukreditzinsen) Ã¼bernahm es von der SteuererklÃ¤rung und teilte diese quotal nach der jeweiligen Wertquote auf die 15 Einheiten auf. Hinsichtlich der Stockwerkeinheit Nr. 14 setzte es â ohne eine Ersatzbeschaffung zu gewÃ¤hren â den GrundstÃ¼ckgewinn auf Fr. â¦ und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ fest. Dies fÃ¼hrte zu den folgenden eingeschÃ¤tzten GrundstÃ¼ckgewinnen und GrundstÃ¼ckgewinnsteuern:</p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Nr. / Datum <br/> HandÃ¤nderung</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Anteil (1:1'000)</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>Anlagekosten (Fr.) </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>ErlÃ¶s <br/> (Fr.)</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>GrundstÃ¼ck-gewinn (Fr.)</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span>GrundstÃ¼ck-gewinnsteuer (Fr.) </span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>2006/174M<br/> 7.11.2006</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>2006/175M<br/> 10.11.2006</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>2006/176M<br/> 10.11.2006 </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>2006/181M<br/> 20.11.2006</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>2006/182M<br/> 24.11.2006<br/> (Loft Nr. 2)<br/> (Loft Nr. 4) </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>2006/195M <br/> 8.12.2006</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>2008/238A<br/> 3.11.2008</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>2009/199A<br/> 5.10.2009</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>2009/200A<br/> 9.10.2009</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>2009/201A<br/> 12.10.2009 </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>2011/007<br/> 6.1.2011</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>2011/016<br/> 19.1.2011</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>2011/025<br/> 1.2.2011</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>2012/012<br/> 1.2.2012</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b><span> </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Hiergegen liess der Pflichtige am 25. Juli 2015 Einsprache erheben, worin er beantragte, der steuerbare GrundstÃ¼ckgewinn fÃ¼r die VerÃ¤usserungen der Stockwerkeinheiten Nr. 1â13 und 15 sei gesamthaft auf Fr. â¦ und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦- festzusetzen. Hinsichtlich der Stockwerkeinheit Nr. 14 sei der GrundstÃ¼ckgewinn auf Fr. â¦ festzulegen und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zufolge Ersatzbeschaffung aufzuschieben. Zudem ersuchte der Pflichtige um eine mÃ¼ndliche Einspracheverhandlung, sollte seinen AntrÃ¤gen nicht vollumfÃ¤nglich entsprochen werden. Die in der Einsprache offerierte AushÃ¤ndigung von 44 Bundesordnern mit sÃ¤mtlichen Belegen der Bauabrechnung erfolgte gemÃ¤ss Ãbergabequittung am 19. August 2015. Am 27. November 2015 fand zwischen den Parteien eine Einspracheverhandlung statt. Mit Schreiben vom 4. Februar 2016 erinnerte das Gemeindesteueramt den Vertreter des Pflichtigen, dass er an der Sitzung vom 27. November 2015 zugesichert habe, die in der 2. Mahnung vom 28. April 2015 verlangten Unterlagen bis am 31. Dezember 2015 einzureichen. Innert derselben Frist habe er AbklÃ¤rungen bei der GebÃ¤udeversicherung ZÃ¼rich betreffend die SchÃ¤tzungen treffen wollen sowie eine Aufteilung der Kosten in werterhaltend und wertvermehrend in Aussicht gestellt. Das Gemeindesteueramt gewÃ¤hrte eine letzte Frist zur Einreichung dieser Unterlagen bis am 4. MÃ¤rz 2016 und verwies in Bezug auf die Rechtsmittelbelehrung auf die 2. Mahnung vom 28. April 2015. In der Folge erstreckte das Gemeindesteueramt diese Frist wegen einer unfallbedingten teilweisen ArbeitsunfÃ¤higkeit des Vertreters wiederholt, letztmals bis am 30. Juni 2016. Mit E-Mail vom 8. Juli 2016 liess der Pflichtige dem Gemeindesteueramt mitteilen, er sei unprÃ¤judizierlich bereit, 10 % der mit der Bauabrechnung ins Recht gelegten Umbaukosten als werterhaltende (Umbau-)Kosten zu anerkennen, obwohl er diese nicht mit seiner privaten SteuererklÃ¤rung geltend gemacht habe. Das Gemeindesteueramt informierte den Pflichtigen mit Schreiben vom 2. August 2016 darÃ¼ber, dass es nicht auf seinen Vorschlag eintreten werde, und forderte ihn abermals auf, diverse Unterlagen innert 20 Tagen einzureichen. Die erneut erstreckte Frist wurde unbenutzt verstrichen. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Der Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern der Gemeine C hiess die Einsprache in Bezug auf die GewÃ¤hrung des Steueraufschubs hinsichtlich der Stockwerkeinheit Nr. 14 am 30. September 2016 teilweise gut und setzte den GrundstÃ¼ckgewinn auf Fr. â¦ fest. Zu Gunsten des Pflichtigen erwog es, die EinschÃ¤tzung hÃ¤tte im EinschÃ¤tzungsverfahren nicht nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen vorgenommen werden dÃ¼rfen. Die Gemeinde habe aber im Einspracheverfahren die gleichen Rechte wie im EinschÃ¤tzungsverfahren. Da auch die Auflage vom 2. August 2016 trotz Fristerstreckung nicht erfÃ¼llt worden sei, dÃ¼rften die Anlagekosten im Einspracheentscheid nun zu Recht nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen geschÃ¤tzt werden. Mit Ausnahme des gewÃ¤hrten Steueraufschubs hinsichtlich der Stockwerkeinheit Nr. 14 Ã¼bernahm es die im EinschÃ¤tzungsverfahren festgesetzten GrundstÃ¼ckgewinne und GrundstÃ¼ckgewinnsteuern (vgl. Tabelle in <b>B</b>.) </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit zwei separaten Rekursen je vom 4. November 2016 liess der Pflichtige dem Steuerrekursgericht die Aufhebung der Einspracheentscheide beantragen. Die eine Rekursschrift bezog sich auf die VerkÃ¤ufe der Stockwerkeinheiten Nr. 1â13 und Nr. 15 und die andere auf den Steueraufschub hinsichtlich des Verkaufs der Stockwerkeinheit Nr. 14. Am 6. September 2019 wies das Steuerrekursgericht die beiden Rekurse (GR.2016.38 und GR.2016.39) in einem Entscheid vollumfÃ¤nglich ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid des Steuerrekursgericht vom 6. September 2019 betreffend die beiden vereinigten Verfahren GR.2016.38 und GR.2016.39 liess der Pflichtige am 17. Oktober 2019 "vorsorglich" Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben. Darin beantragte er, der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 6. September 2019 sei unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen aufzuheben und die steuerpflichtigen GrundstÃ¼ckgewinne sowie die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer fÃ¼r den Verkauf der Stockwerkeinheiten Nr. 1â15 seien wie folgt festzulegen: </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b>HandÃ¤nderung</b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b>GrundstÃ¼ckgewinn (Fr.)</b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b>Verrechenbarer<br/> Verlust (Fr.)</b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b>GrundstÃ¼ckgewinnsteuer (Fr.)</b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">2006/174M</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">2006/175M</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">2006/176M</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">2006/181M</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">2006/182M</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">2006/195M</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">2008/238A</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">2009/199A</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">2009/200A</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">2009/201A</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">2011/007</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">2011/016</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">2011/025</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">2012/012</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>â¦</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 21. Oktober 2019 vereinigte das Verwaltungsgericht die Verfahren SB.2019.00100 (GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Stockwerkeinheiten Nr. 1â13 und 15) und SB.2019.00101 (aufgeschobene GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Stockwerkeinheit Nr. 14).</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, beantragte das Gemeindesteueramt die vollumfÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Pflichtigen. Es folgten keine weiteren Eingaben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung1"><span>Die Beschwerden bezÃ¼glich die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer </span><span>der Stockwerkeinheiten Nr. 1â13 und 15 </span><span>(SB.2019.00110) und die aufgeschobene GrundstÃ¼ckgewinnsteuer </span><span>der Stockwerkeinheit Nr. 14 </span><span>(SB.2019.00101) betreffen denselben Pflichtigen und dasselbe GrundstÃ¼ck, weshalb sie mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 21. Oktober 2019 zu Recht vereinigt wurden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.</span><span> </span><span>h. auf ErmessenÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b><span>In Bezug auf die Beweislast gilt Folgendes: Der Nachweis fÃ¼r steuerbegrÃ¼ndende oder steuererhÃ¶hende Tatsachen obliegt der SteuerbehÃ¶rde, der Nachweis fÃ¼r steueraufhebende oder steuermindernde Tatsachen der steuerpflichtigen Person; diese hat die entsprechenden Tatsachen nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen (BGE 140 II 248 E. 3.5; BGr, 22. Februar 2019, 2C_57/2017, E. 1.5). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>In der Beschwerdeschrift vom 17. Oktober 2019 macht der Pflichtige geltend, die Beschwerde erfolgte vorsorglich, da sich die Parteien seit dem 29. August 2019 in aussergerichtlichen Vergleichsverhandlungen befÃ¤nden. Das Gemeindesteueramt fÃ¼hrte in seiner Beschwerdeantwort vom 14. November 2019 dazu aus, dass am 15. August 2019 zwischen dem Pflichtigen, dem GemeindeprÃ¤sident sowie dem Leiter des Gemeindesteueramts ein Treffen stattgefunden habe. Im Anschluss daran habe der Pflichtige seinen Vertreter beauftragt, mit dem Gemeindesteueramt in Kontakt zu treten. Am 22. August 2019 hÃ¤tten der Vertreter des Pflichtigen und der Leiter des Gemeindesteueramts telefonisch vereinbart, dass der Vertreter dem Gemeindesteueramt bis am 30. August 2019 eine differenzierte Aufstellung der Investitionen verteilt nach Wohnungen und Lofts einreichen werde. Bis im Zeitpunkt der Beschwerdeantwort seien diese Unterlagen jedoch beim Gemeindesteueramt nicht eingegangen. Das Gemeindesteueramt habe seither auch nichts mehr vom Vertreter oder vom Pflichtigen gehÃ¶rt. Da der Pflichtige weder eine Replik einreichte, in welcher er sich zum Stand der aussergerichtlichen Vergleichsverhandlung hÃ¤tte Ã¤ussern kÃ¶nnen, noch eine Sistierung des Verfahrens beantragte, ist das Verfahren uneingeschrÃ¤nkt fortzufÃ¼hren.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>In verfahrensrechtlicher Hinsicht rÃ¼gt der Pflichtige, sein Anspruch auf GewÃ¤hrung des rechtlichen GehÃ¶rs sei im vorinstanzlichen Verfahren verletzt worden. Da der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219785&amp;W10_KEY=3720897&amp;nTrefferzeile=2&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx3"></a> gemÃ¤ss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) formeller Natur ist und seine Verletzung grundsÃ¤tzlich ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids fÃ¼hrt, rechtfertigt es sich, die RÃ¼ge der GehÃ¶rsverletzung vorweg zu prÃ¼fen (BGE 124 V 389 E. 1; VGr, 4. Dezember 2019, SB.2019.00087, E. 2.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span>Der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r gemÃ¤ss Art. 29 Abs. 2 BV umfasst den Anspruch auf einen begrÃ¼ndeten Entscheid, der sich mit den Parteivorbringen auseinandersetzt. Dabei wird nicht verlangt, dass jede einzelne Parteibehauptung ausdrÃ¼cklich geprÃ¼ft wird; es genÃ¼gt, wenn aus der EntscheidbegrÃ¼ndung hervorgeht, dass sich die entscheidende BehÃ¶rde mit den Parteivorbringen befasst hat und ersichtlich ist, aus welchen GrÃ¼nden sie diese fÃ¼r unerheblich bzw. unrichtig gehalten hat (vgl. BGE 134 I 83 E. 4.1; VGr, 21. Februar 2017, SB.2016.00082, E. 2.1). Aus dem Grundsatz des rechtlichen GehÃ¶rs folgt auch der Anspruch der steuerpflichtigen Person auf Beweisabnahme (Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 125 StG N 3 f. auch zum Folgenden und mit weiteren Hinweisen). Es wird ihr das Recht eingerÃ¤umt, Beweismassnahmen zu beantragen, wie auf der anderen Seite die SteuerbehÃ¶rde verpflichtet wird, rechtzeitig und formgerecht angebotene Beweismittel zu behaupteten Tatsachen, die rechtserheblich sind, wirklich abzunehmen, soweit die angebotenen Beweismittel nicht offensichtlich beweisuntauglich sind. Das Recht auf Beweisabnahme ist demzufolge nicht unbeschrÃ¤nkt: Die offerierten Beweismittel mÃ¼ssen sich auf eine rechtserhebliche Tatsache beziehen. Gegenstand des Beweisverfahrens bilden daher nur jene Tatsachen, die fÃ¼r die EinschÃ¤tzung wesentlich sind und somit den Umfang der Steuerfaktoren beeinflussen kÃ¶nnen. Im Weiteren mÃ¼ssen die offerierten Beweismittel sich nicht nur auf rechtserhebliche Tatsachen beziehen, sondern die offerierten Beweismittel mÃ¼ssen auch geeignet sein, das Vorhandensein dieser Tatsache zu beweisen (Geeignetheit des Beweismittels).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r sieht der Pflichtige u.<span> </span>a. darin, dass die Vorinstanz entgegen seinem Rekursantrag die eingereichte Bauabrechnung im Entscheid nicht berÃ¼cksichtig habe. Wie aus der ausfÃ¼hrlichen ErwÃ¤gung 4b/dd des vorinstanzlichen Entscheids hervorgeht, hat sich die Vorinstanz eingehend mit der als Beilage zur SteuererklÃ¤rung eingereichten Bauabrechnung auseinandergesetzt. So zeigt die Vorinstanz auch Ã¼berzeugend auf, dass die in der Bauabrechnung geltend gemachte Gesamtsumme der Baukosten von Fr. â¦ nicht nachvollzogen werden kann, ergÃ¤be die Summe der einzelnen Positionen doch lediglich rund Fr. â¦ In Bezug auf die Bauabrechnung liegt damit keine GehÃ¶rsverletzung vor. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Des Weiteren macht der Pflichtige geltend, die Vorinstanz habe seinen Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r verletzt, indem sie die edierten Belege zur Bauabrechnung nicht gewÃ¼rdigt habe. DiesbezÃ¼glich fÃ¼hrt er in der Beschwerdeschrift aus, er habe dem Gemeindesteueramt eine vollstÃ¤ndige GrundstÃ¼ckgewinnsteuererklÃ¤rung Ã¼ber den Gesamtverkauf mit den entsprechenden Belegen eingereicht und aufgrund der KomplexitÃ¤t und der Dauer der erfolgten Umnutzungen und Umbauten angeboten, die AntrÃ¤ge an die Grundsteuerkommission gemeinsam zu erarbeiten sowie die Edition sÃ¤mtlicher Belege der Bauabrechnung offeriert. Diese 44 Bundesordner seien dem Gemeindesteueramt im Einspracheverfahren Ã¼bergeben worden. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b><span>Analog zum Staatssteuerrecht (§§ 133 ff. StG) gehÃ¶rt auch bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer in formeller Hinsicht die Pflicht zur Einreichung einer SteuererklÃ¤rung zu den Verfahrenspflichten der steuerpflichtigen Person (Richner et al., § 226 StG N 2 mit Verweis auf RB 1986 Nr. 50, 1981 Nr. 90). Bei der VerÃ¤usserung einer Mehrheit von GrundstÃ¼cken ist fÃ¼r die Gewinnermittlung stets vom KaufgeschÃ¤ft auszugehen (VGr, 19. Dezember 1990, SR 90/0038; RB 1960 Nr. 76). Was demzufolge gemÃ¤ss Vertrag verÃ¤ussert wird, bildet Grundlage fÃ¼r die Gewinnermittlung: Werden einzelne GrundstÃ¼cke an mehrere Erwerber verÃ¤ussert, ist der Gewinn fÃ¼r jedes GrundstÃ¼ck einzeln zu besteuern. Werden die GrundstÃ¼cke dagegen als Einheit in den Handel gebracht, ist der auf allen GrundstÃ¼cken zusammen erzielte Gewinn gesamthaft zu besteuern; es liegt eine GesamtverÃ¤usserung vor (Richner et al., § 223 StG N 3). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b><span>Vorliegend wurden 15 Wohnungen gestÃ¼tzt auf 14 KaufvertrÃ¤ge an 14 verschiedene KÃ¤ufer verÃ¤ussert, weshalb fÃ¼r die Gewinnermittlung vom einzelnen KaufgeschÃ¤ft auszugehen ist und keine GesamtverÃ¤usserung vorliegt. Demzufolge hat das Gemeindesteueramt vom Pflichtigen zu Recht die Einreichung einer SteuererklÃ¤rung pro HandÃ¤nderung mit den jeweiligen Belegen zu den geltend gemachten Anlagekosten verlangt. Die Erstellung der SteuererklÃ¤rung ist eine Verfahrenspflicht des Steuerpflichtigen. Indem der Pflichtige trotz mehrfacher Mahnung bis heute keine separaten SteuererklÃ¤rungen pro HandÃ¤nderung eingereicht hat, hat er seine Verfahrenspflicht verletzt. Ohne vorliegende SteuererklÃ¤rungen pro HandÃ¤nderung mit den entsprechenden AntrÃ¤gen in Bezug auf die Anklagekosten war das Gemeindesteueramt vorliegend nicht verpflichtet, die 44 Bundesordner als Beweis zu berÃ¼cksichtigen, fehlten ihm doch aufgrund der nicht eingereichten SteuererklÃ¤rungen die AntrÃ¤ge zu den Anlagekosten. Eine Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV ist bei dieser Sachlage nicht zu erkennen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Der Pflichtige beantragte vor der Vorinstanz wie auch im vorliegenden Verfahren, der Architekt und Bauleiter G und die Kreditsachbearbeiterin H seien zum Umfang und den Kosten der an der betroffenen Liegenschaft vorgenommenen Um-, Aus-, An- und Ausbauarbeiten zu befragen. Indem die Vorinstanz diese Zeugen nicht einvernommen habe, habe sie seinen Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r verletzt. Vorliegend einzig streitig ist die HÃ¶he der wertvermehrenden Kosten. Die Vorinstanz fÃ¼hrte diesbezÃ¼glich zutreffend aus, dass sich die gemÃ¤ss § 221 Abs. 1 lit. a StG bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zum Abzug zugelassenen Baukosten nur durch eine schriftlich abgefasste substanziierte Sachdarstellung, welche mit Aufzeichnungen wie WerkvertrÃ¤gen, Rechnungen etc. untermauert wird, zuverlÃ¤ssig ermitteln liessen. Die angebotenen Zeugenaussagen vermÃ¶gen die vom Pflichtigen nicht eingereichten SteuererklÃ¤rungen und diesbezÃ¼glichen Aufstellungen zu den Anlagekosten pro Stockwerkeinheit nicht zu ersetzen. Da die angebotenen Zeugenaussagen nicht geeignet sind, die vorliegend rechtserhebliche Tatsache (vgl. E. 3.2) â den Anteil an wertvermehrenden Aufwendungen â zu belegen, durften die Vorinstanzen und darf auch das Verwaltungsgericht auf die Einvernahme der genannten Zeugen verzichten, ohne den Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r des Pflichtigen zu verletzten. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b><span>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Steuerbarer GrundstÃ¼ckgewinn ist gemÃ¤ss § 219 Abs. 1 StG jener Betrag, um den der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt. WÃ¤hrend sich der ErlÃ¶s aus dem Kaufpreis und allen weiteren Leistungen des Erwerbers zusammensetzt (§ 222 StG), umfassen die Anlagekosten den Erwerbspreis (§ 220 StG) sowie die anrechenbaren Aufwendungen (§ 221 StG). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b><span>Da wertvermehrende Aufwendungen nach § 221 Abs. 1 lit. a StG die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer mindern, ist der steuerpflichtige VerÃ¤usserer beweisbelastet</span> <span>und hat diese aufgrund seiner Mitwirkungspflicht hinsichtlich Bestand und Umfang nachzuweisen (vgl. VGr, 3. Juli 2019, SB.2019.000015, E. 2). Den Nachweis hat er durch</span> eine <span>substanziierte Sachdarstellung</span> <span>anzutreten. Als substanziiert gilt eine Sachdarstellung, die hinsichtlich Art, Motiv und Rechtsgrund alle Tatsachenbehauptungen enthÃ¤lt, die â ohne weitere Untersuchung, aber unter Vorbehalt der Beweiserhebung â die rechtliche WÃ¼rdigung der geltend gemachten Steuerminderung erlaubt (Richner et al., § 221 StG N 16). Ist die</span> <span>Substanziierung oder das Beweismittelangebot ungenÃ¼gend, so hat die RechtsmittelbehÃ¶rde nicht von Amts wegen eine Untersuchung zu fÃ¼hren, um sich die fehlenden Grundlagen zu beschaffen (Richner et al., § 221 StG N 18).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.3 </b><span>Analog zum Staatssteuerrecht (§§ 133 ff. StG) gehÃ¶rt auch bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer in formeller Hinsicht die Pflicht zur Einreichung einer SteuererklÃ¤rung zu den Verfahrenspflichten der steuerpflichtigen Person (Richner et al., § 226 StG N 2 mit Verweis auf RB 1986 Nr. 50, 1981 Nr. 90). Die unterlassene Einreichung der SteuererklÃ¤rung zieht, nach erfolgloser Mahnung, eine EinschÃ¤tzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen nach sich. Ãbt die steuerpflichtige Person durch Nichteinreichen der SteuererklÃ¤rung bezÃ¼glich der Anlagekosten das ihr zustehende Recht nicht aus, so hat eine Anrechnung der Anlagekosten zu unterbleiben (RB 1982 Nr. 95). Ist dem Gemeindesteueramt bzw. der EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde die Tatsache von Anlagekosten bekannt, sind diese aufgrund des Aktenstands (der nicht zu ergÃ¤nzen ist), zu schÃ¤tzen (Richner et al., § 226 StG N 3). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Hat die steuerpflichtige Person trotz Mahnung ihre Verfahrenspflichten nicht erfÃ¼llt oder kÃ¶nnen die Steuerfaktoren mangels zuverlÃ¤ssiger Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden, so nimmt die VeranlagungsbehÃ¶rde die Veranlagung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen vor (§ 139 Abs. 2 StG). GemÃ¤ss § 206 StG gelten die gesetzlichen Bestimmungen zur ErmessenseinschÃ¤tzung bei den Staatssteuern auch fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer (vgl. BGr, 14. Juni 2016, 2C_450/2015, E. 3.3.1). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Eine Ermessensveranlagung kann nach § 140 Abs. 2 Satz 1 StG nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit angefochten werden. Durch diese Besonderheit wird die PrÃ¼fungsbefugnis beschrÃ¤nkt (Martin Zweifel/Silvia Hunziker in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. A., Basel 2017 [nachfolgend: Kommentar StHG], Art. 48 N 42; Art. 132 N 33; Martin Zweifel et al., Schweizerisches Steuerverfahrensrecht Direkte Steuern, 2. A., ZÃ¼rich etc. 2018, § 20 Rz. 19; vgl. auch Richner et al., § 140 StG N 73). Diese PrÃ¤misse gilt auch im Rekurs- und Beschwerdeverfahren (Zweifel/Hunziker, Kommentar StHG, Art. 49 N 62; dieselben, Kommentar DBG, Art. 132 N 55).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Der Nachweis der offensichtlichen Unrichtigkeit der Ermessensveranlagung wird im Ãbrigen dem Steuerpflichtigen Ã¼berbunden, was nicht mit der "Umkehr der Beweislast" gleichzusetzen ist (zum Ganzen Zweifel/Hunziker, Kommentar StHG, Art. 48 N 44; dieselben, Kommentar DBG, Art. 132 N 37; Zweifel et al., Schweizerisches Steuerverfahrensrecht, § 20 Rz. 22). Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, kann der Steuerpflichtige die offensichtliche Unrichtigkeit der Ermessensveranlagung grundsÃ¤tzlich auf zwei Arten nachweisen: Er kann den wirklichen Sachverhalt dartun und beweisen, womit die Voraussetzungen einer Ermessensveranlagung entfallen, weil die Steuerfaktoren einwandfrei ermittelt werden kÃ¶nnen. Ist ihm dies nicht mÃ¶glich, so bleibt es zwar bei einer ErmessenseinschÃ¤tzung, doch steht ihm noch der Nachweis offen, dass die getroffene SchÃ¤tzung offensichtlich zu hoch ausgefallen ist (Zweifel/Hunziker, Kommentar StHG, Art. 48 N 46, dieselben, Kommentar DBG, Art. 132 N 39). "Offensichtlich unrichtig" ist eine SchÃ¤tzung, wenn sie sachlich nicht begrÃ¼ndbar ist, insbesondere erkennbar pÃ¶nal oder fiskalisch motiviert ist, sich auf sachwidrige SchÃ¤tzungsgrundlagen, -methoden oder -hilfsmittel stÃ¼tzt oder sonst mit den aktenkundigen VerhÃ¤ltnissen des Einzelfalls aufgrund der Lebenserfahrung vernÃ¼nftigerweise nicht vereinbart werden kann. Offensichtlich unrichtig ist demzufolge eine SchÃ¤tzung, die auf missbrÃ¤uchlicher BestÃ¤tigung des SchÃ¤tzungsermessens beruht, das heisst, willkÃ¼rlich ist (Zweifel/Hunziker, Kommentar StHG; Art. 48 N 59; dieselben, Kommentar DBG, Art. 132 N 52).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Vorinstanz ist zum Schluss gekommen, die vom Vertreter des Pflichtigen mit Schreiben vom 22. November 2011 abgegebene ErklÃ¤rung habe den Lauf der VerjÃ¤hrung unterbrochen und dementsprechend seien die vor 2009 erfolgten HandÃ¤nderungen noch nicht verjÃ¤hrt. Der Pflichtige hat dies zwar vor der Vorinstanz noch bestritten, Ã¤ussert sich aber im vorliegenden Verfahren nicht mehr dazu, weshalb nicht weiter darauf einzugehen ist (vgl. auch BGE 133 II 366 E. 3.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die EinschÃ¤tzung der vorliegend zu beurteilenden 15 HandÃ¤nderungen erfolgte im EinschÃ¤tzungs- als auch im Einspracheverfahren teilweise nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen. GeschÃ¤tzt wurden vom Gemeindesteueramt einzig die wertvermehrenden Aufwendungen, welche es anstatt der in der SteuererklÃ¤rung deklarierten Fr. â¦ entsprechend der SchÃ¤tzungsverfÃ¼gung auf Fr. â¦ schÃ¤tzte. Die restlichen Faktoren entnahm es der SteuererklÃ¤rung des Pflichtigen und verteilte diese quotal auf die fÃ¼nfzehn Stockwerkeinheiten. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Der Pflichtige wendet zur erfolgten ErmessenseinschÃ¤tzung ein, die Voraussetzungen fÃ¼r die Vornahme einer ErmessenseinschÃ¤tzung wÃ¼rden auch im vorinstanzlichen Verfahren nicht vorliegen. Da das rechtliche GehÃ¶r des Pflichtigen durch die Verweigerung von Beweisabnahmen und Einvernahme von bezeichneten Zeugen verletzt worden sei, sei die EinschÃ¤tzung nicht pflichtgemÃ¤ss vorgenommen worden. Ferner macht er geltend, die vom Pflichtigen ausgefÃ¼hrten Bauarbeiten an der Liegenschaft E-Strasse 02 + 03 hÃ¤tten zu einer technisch wirtschaftlichen Neubaute gefÃ¼hrt und deshalb hÃ¤tten die Baukosten, inklusive Schuldzinsen, vollumfÃ¤nglich wertvermehrenden Charakter. Werde eine Liegenschaft umgebaut und neuen Zwecken zugefÃ¼hrt, liege eine "Herstellung" vor, wenn die "Renovation" umfang-, d.h. betragsmÃ¤ssig einem Neubau gleichkomme, was in casu aufgrund des VerhÃ¤ltnisses der Umbaukosten (Fr. â¦) zum zeitnahen Erwerbspreis (Fr. â¦) der Fall sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.1 </b>Was der Pflichtige gegen die ErmessenseinschÃ¤tzung vorbringt, ist nicht geeignet, deren ZulÃ¤ssigkeit infrage zu stellen. Wie in E. 3 ausgefÃ¼hrt, wurde das rechtliche GehÃ¶r des Pflichtigen durch die angebliche Verweigerung der Beweisabnahmen und den Verzicht auf die Zeugeneinvernahmen nicht verletzt. Folglich fÃ¼hren diese Vorbringen auch nicht zur UnzulÃ¤ssigkeit der ErmessenseinschÃ¤tzung. Der Pflichtige wurde wÃ¤hrend mehreren Jahren vom Gemeindesteueramt zu Recht aufgefordert, fÃ¼r jede HandÃ¤nderung eine separate SteuererklÃ¤rung mit Nachweis zu den darin geltend gemachten Anklagekosten einzureichen. Eine separate SteuererklÃ¤rung pro HandÃ¤nderung ist im vorliegenden Fall insbesondere auch deshalb unerlÃ¤sslich, da die Stockwerkeinheiten zwischen 2006 und 2012 verkauft wurden und folglich die unterschiedlich langen Haltedauern den GrundstÃ¼cksteuergewinn beeinflussen (vgl. § 225 Abs. 3 StG). Der Pflichtige ist dieser Aufforderung trotz Mahnung bis heute nicht nachgekommen und hat damit die im EinschÃ¤tzungs- und Einspracheverfahren versÃ¤umten Verfahrenspflichten nicht nachgeholt, sodass sich der Sachverhalt hinsichtlich der wertvermehrenden Aufwendungen pro HandÃ¤nderung nach wie vor als ungewiss erweist (Zweifel et al., Schweizerisches Steuerverfahrensrecht, § 19 Rz. 15). Die Voraussetzungen fÃ¼r eine EinschÃ¤tzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen waren und sind gegeben. Nachdem der Pflichtige den wirklichen Sachverhalt nicht dargetan und bewiesen hat, womit die Voraussetzungen einer Ermessensveranlagung entfielen, weil die Steuerfaktoren einwandfrei ermittelt werden kÃ¶nnten, bleibt es bei einer ErmessenseinschÃ¤tzung. Dem Pflichtigen steht indes noch der Nachweis offen, dass die getroffene SchÃ¤tzung offensichtlich zu hoch ausgefallen ist (vgl. E. 4.2.3).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.2 </b>Indem der Pflichtige behauptet, der vorliegende Umbau komme einem Neubau gleich und die gesamten Umbaukosten seien folglich wertvermehrend, rÃ¼gt er sinngemÃ¤ss, die vom Gemeindesteueramt vorgenommene SchÃ¤tzung der wertvermehrenden Aufwendung bzw. das Abstellen auf die SchÃ¤tzungsvereinbarung sei offensichtlich unrichtig. Dieser Behauptung steht zum einen das SchÃ¤tzungsergebnis der SchÃ¤tzungsverfÃ¼gung entgegen, gemÃ¤ss welchem die streitbetroffene Liegenschaft mit einer Versicherungssumme von Fr. â¦ versichert ist (Versicherungsart: Neuwert) und die bauliche Wertvermehrung auf Fr. â¦ festgesetzt wurde. Weiter kann den HandÃ¤nderungsanzeigen vom 27. Oktober 2000 (Erwerb des Miteigentumsanteils von 510/1000 durch den Pflichtigen und seine Ehefrau) und vom 29. Dezember 2000 (Erwerb des Miteigentumsanteils von 490/1000 durch den Pflichtigen) entnommen werden, dass der GebÃ¤udeversicherungswert schon im Zeitpunkt des Erwerbs Fr. â¦ betrug. Des Weiteren wurden die vorgenommenen Bauarbeiten auf dem Baugesuch vom 16. September 2004 als NutzungsÃ¤nderung sowie Anbau oder Umbau, nicht jedoch als Neubau qualifiziert und als Sanierung und Umnutzung des Wohn- und GeschÃ¤ftshauses der F AG beschrieben. Vor diesem Hintergrund erscheint die Behauptung des Pflichtigen, den gesamten Baukosten komme wertvermehrenden Charakter zu, als nicht zutreffend. Der Pflichtige hat den Beweis, dass die vorliegende SchÃ¤tzung der wertvermehrenden Kosten offensichtlich zu tief bzw. das Abstellen auf die SchÃ¤tzungsverfÃ¼gung willkÃ¼rlich sei, damit nicht erbracht. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Auch das erneut vor Verwaltungsgericht vorgebrachte Argument, der Pflichtige habe mit seinen EinkommenssteuererklÃ¤rungen der Jahre 2000 bis 2011 keine den Umbau betreffenden Liegenschaftsunterhaltskosten geltend gemacht, Ã¤ndert am Ergebnis nichts. Die Vorinstanz stellte diesbezÃ¼glich zutreffend fest, dass die Tatsache, dass die Kosten bei der Einkommenssteuer nicht geltend gemacht wurden, keinen Nachweis dafÃ¼r darstelle, in welchem Umfang wertvermehrende Aufwendungen hÃ¤tten berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssen (vgl. auch <span>Richner et al., § 221 StG N 34). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">In Anwendung der quotalen Aufteilung der Anlagekosten setzte das Gemeindesteueramt den steuerbaren GrundstÃ¼ckgewinn der Stockwerteinheit Nr. 14 mit Einspracheentscheid auf Fr. â¦ fest und gewÃ¤hrte dem Pflichtigen den vollen Steueraufschub. Die bei der Vorinstanz beantragte Reduktion auf einen steuerbaren Gewinn von Fr. â¦ und eine aufzuschiebende GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ wies die Vorinstanz ab. Vor Verwaltungsgericht beantragt der Pflichtige, den aufzuschiebenden GrundstÃ¼ckgewinn auf Fr. â¦ festzusetzen. Die Differenz von Fr. 364'544.- zum im Einspracheentscheid festgelegten GrundstÃ¼ckgewinn ist wiederum auf die vom Pflichtigen geltend gemachten hÃ¶heren wertvermehrenden Aufwendungen zurÃ¼ckzufÃ¼hren. WÃ¤hrend das Gemeindesteueramt von quotalen wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. â¦ (54 â° von Fr. â¦) ausgeht, rechnet der Pflichtige mit einem Betrag von Fr. â¦ (54 â° von Fr. â¦). FÃ¼r die BegrÃ¼ndung, weshalb nicht auf die hÃ¶heren wertvermehrenden Aufwendungen abzustellen ist, kann deshalb auf E. 5 verwiesen werden. </p> <p class="Urteilstext">Damit sind die (vereinigten) Beschwerden abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Pflichtigen aufzuerlegen und steht ihm keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 213 Satz 2 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 151 Abs. 1 bzw. § 152 StG und § 17 Abs. 2 VRG). Eine solche steht auch dem Gemeindesteueramt nicht zu, ist diesem doch kein Ã¼ber dessen Ã¼bliche AmtstÃ¤tigkeit hinausgehender Aufwand entstanden. </span></p> <p class="Erwgung1">DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer der Stockwerkeinheiten Nr. 1â13 und 15 (SB.2019.00100) wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerde betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer der Stockwerkeinheit Nr. 14 (SB.2019.00101) wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr fÃ¼r das Verfahren SB.2019.00100 wird festgesetzt auf: <br/> Fr. 48'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 70.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 48'570.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die GerichtsgebÃ¼hr fÃ¼r das Verfahren SB.2019.00101 wird festgesetzt auf: <br/> Fr. 500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 70.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 570.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Gegen <span>dieses Urteil</span> kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-<span>rechtlichen</span> Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Die Beschwerdefrist steht wÃ¤hrend der gemÃ¤ss der Verordnung Ã¼ber den Stillstand der Fristen im Zivil- und Verwaltungsverfahren zur Aufrechterhaltung der Justiz im Zusammenhang mit dem Coronavirus (COVID-19) vom 20. MÃ¤rz 2020 verlÃ¤ngerten Gerichtsferien vom 21. MÃ¤rz 2020 bis und mit 19. April 2020 still.</span></p> <p class="Einzug2"><span>8. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>