VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 14 37 5. Kammer Vorsitz Racioppi Richter Meisser, Audétat Aktuarin Baumann-Maissen URTEIL vom 21. Januar 2016 in der Streitsache A._____, B._____, C._____, D._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Martin Buchli, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel, Beschwerdegegnerin E._____, F._____, G._____, Beigeladene betreffend Quartierplan "H._____" (Kostenverteiler)- 2 - 1. Mit Beschluss vom 18. August 2003 leitete der Gemeindevorstand X._____ das Quartierplanverfahren für das Gebiet "H._____" ein, um die dortigen Erschliessungsanlagen (Strasse, Wasser, Abwasser und elektri- sche Energie) zu erstellen sowie die Rahmenbedingungen für eine ge- ordnete Überbauung und haushälterische Nutzung des Baulandes festzu- legen. Das Quartierplangebiet "H._____" umfasste ursprünglich die Par- zellen 181 sowie 186 bis und mit 192 und wurde in der Folge um das Grundstück 478 ausgedehnt. Mit Verfügung vom 4. Oktober 2010 be- schloss die Gemeinde X._____, den Quartierplan gemäss den öffentlich aufgelegten Quartierplanvorschriften durchzuführen, die dagegen einge- gangenen Einsprachen mit separaten Entscheiden abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, und die Beschlüsse über die Kostenverteilung nach Durchführung des Quartierplanverfahrens zu fassen. Dieser Ent- scheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 2. Die Realisierung der im Quartierplan "H._____" vorgesehenen Erschlies- sungsanlagen bedingte mehrere Landabtretungen zur Erstellung der Er- schliessungsstrasse (neu geschaffene Parzelle 1457) sowie den Abbruch des auf der Parzelle 191 gelegenen Stalles (Gebäudenummer 191A). Der Eigentümer der Parzelle 191 liess den Stall auf eigene Kosten abbrechen und erstellte einen Anbau an das vorbestehende Wohn- und Geschäfts- haus. Nach Abschluss der im Quartierplan "H._____" vorgesehenen Er- schliessungsarbeiten publizierte die Gemeinde X._____ den Kostenvertei- ler für den Quartierplan "H._____" und stellte diesen den betroffenen Grundeigentümern am 29. Oktober 2013 zu. Dagegen erhoben drei der darin mit Abgaben belasteten Grundstückseigentümer, B._____ und C._____ (Parzellen 189 und 190), A._____ (Parzelle 192) sowie D._____ (Parzellen 187 und 188) Einsprache bei der Gemeinde X._____. Diese Einsprachen wies der Gemeindevorstand X._____ in drei separaten Ein- spracheentscheiden vom 17. Februar 2014, mitgeteilt am 19. Februar 2014, ab. - 3 - 3. Gegen diese drei Einspracheentscheide gelangten A._____, B._____ und C._____ sowie D._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 19. März 2014 mit gemeinsamer Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kan- tons Graubünden. Darin stellten sie folgende Anträge: 1. Die im Kostenverteiler unter der Rubrik "Stall" angeführten Kosten von Total Fr. 87'967.-- und die unter der Rubrik "Landpreis" festgelegte Entschädigung von Total Fr. 48'123.-- seien zu streichen und die effektiven Kostenanteile dementsprechend neu festzusetzen. 2. Eventuell sei die Sache in Gutheissung der Beschwerde an die Gemeinde X._____ zum Erlass eines neuen Kostenverteilers und zur Neufestlegung der Kostenanteile unter Beachtung der Weisungen des Verwaltungsgerichts zurückzuweisen. 3. (Kostenfolge) Die Beschwerde wurde im Wesentlichen damit begründet, dass der zu tragende Kostenanteil nicht sachgerecht sei, gegen die gemäss ständiger bundesgerichtlicher Praxis geltende Kostenverlegung nach Massgabe des wirtschaftlichen Sondervorteils verstosse und in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanke zuwiderlaufe. 4. In der Vernehmlassung vom 30. April 2014 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. 5. Die Beschwerdeführer nahmen dazu am 9. Mai 2014 replicando Stellung. In der Duplik vom 23. Mai 2014 hielt die Beschwerdegegnerin an ihren Anträgen fest und setzte sich mit den Einwänden der Beschwerdeführer auseinander. Zugleich reichte sie ein zweites Gutachten des Amtes für Schätzungswesen des Kantons Graubünden (ASW) betreffend das auf der Parzelle 191 gelegene Stallgebäude ein. Dazu nahmen die Be- schwerdeführer in der Triplik vom 10. Juni 2014 Stellung. Die Beschwer- degegnerin äusserte sich zu den entsprechenden Vorbringen in der Qua- druplik vom 20. Juni 2014.- 4 - 6. Mit prozessleitender Verfügung vom 10. November 2014 lud der zustän- dige Instruktionsrichter die Erben E._____ (Parzelle 181), F._____ (Par- zelle 186) und G._____ (Parzelle 191) zur Teilnahme am Beschwerdever- fahren ein. Diese reichten keine Stellungnahmen ein. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensparteien und die einge- reichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er- wägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen die Einspracheentscheide der Gemeinde X._____ vom 17. Februar 2014. Gegen solche kommuna- len Entscheide, die weder bei einer anderen Instanz angefochten werden können noch endgültig sind, kann Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhoben werden (Art. 49 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Die angefochtenen Ein- spracheentscheide sind demnach taugliche Anfechtungsobjekte für eine verwaltungsgerichtliche Beschwerde. Die Beurteilung der dagegen erho- benen Beschwerde fällt folglich in die Zuständigkeit des angerufenen Ge- richts. b) Die Beschwerdeführer sind von den angefochtenen Einspracheentschei- den überdies berührt und haben als direkte Adressaten der separat aus- gefertigten Einspracheentscheide ein schutzwürdiges Interesse an deren gerichtlicher Überprüfung (Art. 50 VRG). Soweit die Beschwerdegegnerin in diesem Zusammenhang darauf hinweist, A._____ habe im Einsprache- verfahren noch die Meinung vertreten, die dem Eigentümer der Parzelle 191 zugesprochene Entschädigung sei zu Recht auf der Grundlage eines - 5 - Landpreises von Fr. 350.-- pro m 2 festgelegt worden, ist einzuräumen, dass A._____ in der Einsprache vom 19. November 2013 in der Tat aus- führte, es sei völlig korrekt, G._____ (Eigentümer der Parzelle 191) für dasjenige Land, das er für den Strassenbau zur Verfügung stellen müsse, mit Fr. 350.-- pro m 2 zu entschädigen (vgl. Beilage der Beschwerdegeg- nerin [Bg-act.] 12 S. 4 Ziff. 4). Mit diesen Ausführungen hat A._____ die Angemessenheit des von der Beschwerdegegnerin festgelegten m 2- Preises und damit die auf dieser Grundlage für die streitige Minderzutei- lung festgelegte Entschädigung von Fr. 48'123.-- anerkannt. Daran ändert die Tatsache nichts, dass A._____ – wie die Beschwerdeführer festhalten (vgl. dazu Replik vom 9. Mai 2014 S. 8) – weiter hinten in der Einsprache die durch das Quartierplanverfahren "H._____" verursachten Kosten und den auferlegten Kostenanteil im Hinblick auf die eingetretene Kosten- überschreitung als vollkommen übersetzt rügt (vgl. Einsprache vom 19. November 2013 S. 5 Ziff. 5 [Bg-act. 12]), handelt es sich hierbei doch um eine pauschale Kritik an den erhobenen Erschliessungs- und Pla- nungskosten, welche sich nicht auf konkrete Kostenpositionen bezieht und die vorgängige Anerkennung der Angemessenheit des berücksichtig- ten Landpreises in keiner Weise zu relativeren vermag. Dies führt jedoch nicht dazu, A._____ vorliegend in Bezug auf die streitige Kostenposition "Landpreis" die Beschwerdelegitimation mangels formeller Beschwer ab- zusprechen. Dem steht zum einen entgegen, dass im vorliegenden Be- schwerdeverfahren die Angemessenheit der im Kostenverteiler betreffend die Parzelle 191 berücksichtigten Entschädigung nicht hinsichtlich einzel- ner Schadenspositionen, sondern bezüglich der gesamten Entschädigung zu untersuchen sein wird (vgl. dazu nachfolgend E.3a). Zum anderen ha- ben die übrigen Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Einspracheverfah- ren den der angefochtenen Minderzuteilung zugrunde liegenden Land- preis explizit (vgl. Einsprachen von B._____ und C._____ vom 18. No- vember 2013 S. 3 [Bg-act. 13]) bzw. implizit (Einsprache von D._____ vom 19. November 2013 [Bg-act. 14]) als übersetzt gerügt. B._____ und - 6 - C._____ sowie D._____ sind hinsichtlich des monierten Landpreises demnach in jedem Fall formell beschwert und damit zur Beschwerde- führung berechtigt. Unter diesen Umständen ist die Beschwerdelegitima- tion des Beschwerdeführers diesbezüglich selbst dann zu bejahen, wenn seine formelle Beschwer zu verneinen wäre, müssen doch bei einer ge- meinsamen Beschwerdeführung, wie der vorliegenden, rechtsprechungs- gemäss nicht ausnahmslos alle Beschwerdeführern zur Beschwerde- führung legitimiert sein, um auf die Beschwerde einzutreten und die erho- benen materiellen Einwände zu prüfen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.115/1998 vom 7. September 1998 E.2, publiziert in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 2000 S. 83 ff.; Urteil des Verwaltungsgerichts R 15 26 vom 25. August 2015 E.2d). Die Be- schwerdeführer sind folglich bezüglich aller von ihnen erhobenen Ein- wände als beschwerdeberechtigt anzusehen. Auf die von ihnen überdies frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 52 Abs. 1 VRG) ist damit einzutreten. 2. a) Streitig ist die im angefochtenen Einspracheentscheid betreffend die Par- zelle 191 vorgenommene Bemessung der durch das Quartierplanverfah- ren "H._____" verursachten Kosten und deren Verteilung. Gemäss Art. 54 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes des Kantons Graubünden (KRG; BR 801.100) gehen die Kosten der Quartierplanung und Quartierer- schliessung zulasten der Quartierplanbeteiligten. Die Quartierplangenos- sen haben grundsätzlich alle Kosten zu tragen, welche bei der Ausarbei- tung des Quartierplans und für den Bau der im Quartierplan vorgesehe- nen Erschliessungsanlagen anfallen. Für die Abgabepflicht und die Auftei- lung der Planungs- und Erschliessungskosten unter den Quartierplanbe- teiligten gelten sinngemäss die Bestimmungen über die Erhebung von Beiträgen (Art. 54 Abs. 3 KRG). Dabei wird im Allgemeinen zwischen den Planungs- und Erschliessungskosten unterschieden. Zu Letzteren zählen die Aufwendungen für den Bau der im Quartierplan vorgesehenen Er-- 7 - schliessungsanlagen, einschliesslich allfälliger Kosten für die Beschaffung des zu diesem Zweck erforderlichen Landes. Die Aufteilung des Privatan- teils dieser Kosten sowie der Planungskosten orientiert sich in der Regel an der möglichen Grundstücksnutzung unter Berücksichtigung allfälliger anderweitiger Vor- und Nachteile (Art. 63 Abs. 3 KRG, vgl. im Weiteren Art. 54 Abs. 4 KRG i.V.m. Art. 22 ff. Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden [KVO; BR 801.110]). b) Die Realisierung der im Rahmen des Quartierplans "H._____" vorgese- henen Erschliessungsanlagen bedingte den Abbruch des auf der Parzelle 191 gelegenen Stallgebäudes (Gebäudenummer 191A) sowie mehrere Landabtretungen zugunsten der als Quartierstrasse neu ausgeschiede- nen Parzelle Nr. 1457. Solche Vorkehren sind als Eingriffe in die Eigen- tumsgarantie nur zulässig, wenn sie auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen Interesse liegen und sich als verhält- nismässig erweisen (Art. 26 i.V.m. Art. 36 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]). Als enteignungsähn- liche Tatbestände sind sie gemäss Art. 26 Abs. 2 BV überdies voll zu ent- schädigen (BGE 96 I 130 E.3). Mit diesem verfassungsmässigen Grund- satz ist es jedoch vereinbar, wenn bei Landumlegungen für Anlagen, die dem Umlegungsgebiet dienen, Landabzüge gemacht werden. Im Fläche- nabzug für derartige Zwecke liegt keine Expropriation, weil er eine vor- zugslastähnliche Gegenleistung der Grundeigentümer für die ihnen aus der Ausführung der Umlegung zukommenden Vorteile darstellt (BGE 100 Ia 223 E.3; PETER KLEB, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zürcher Studien zum öffentlichen Recht, Zürich/Basel/Genf 2004, S. 24). In diesem Sinne sah bereits der bis zum 31. Oktober 2005 geltende Art. 42 aKRG im Falle von Landumlegungen, einen unentgeltlichen Abzug von Flächenanteilen für die notwendige Er- schliessung vor. Eine entsprechende Regelung findet sich nunmehr in dem die Landumlegung betreffenden Art. 69 Abs. 1 KRG. Hingegen ist für - 8 - über einen solchen allgemeinen Abzug hinausgehende Mehr- oder Min- derzuteilungen an Land oder anderweitige Eingriffe in das Eigentum als enteignungsähnliche Eingriffe von Verfassungswegen eine volle Entschä- digung geschuldet (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts R 11 72 vom 10. Januar 2012 E.2, R 10 115 vom 22. Februar 2011 E.4a; BERNHARD WALDMANN, in: WALDMANN / BELSER / EPINEY [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesverfassung, Basel 2015, Art. 26 N. 87 und N. 100 ff.). Dabei ist bei Landumlegungen im Rahmen von Quartierplanverfahren eine wertgleiche Realentschädigung anzustreben. Nur wenn ein solcher Realersatz im Einzelfall nicht möglich, ist eine pekuniäre Entschädigung auszurichten. c) In Umsetzung dieser Grundsätze hat die Beschwerdegegnerin die durch das Quartierplanverfahren "H._____" entstandenen Planungs- und Er- schliessungskosten in den angefochtenen Einspracheentscheiden ermit- telt und den Quartierplangenossen nach Massgabe des im Einleitungsbe- schluss festgelegten Gewichtungsfaktors auferlegt (vgl. Bg-act. 11). Diese Kostenabrechnung wird von den Beschwerdeführern im vorliegenden Be- schwerdeverfahren nur mehr insofern beanstandet, als darin einerseits unter der Rubrik "Stall" Kosten von total Fr. 87'967.-- für den Abbruch des auf der Parzelle 191 gelegenen Stallgebäudes 191A berücksichtigt wur- den, andererseits dem Eigentümer der Parzelle 191 infolge der mit dem Quartierplanverfahrenen "H._____" verbundenen Minderzuteilung eine Entschädigung von Fr. 48'123.-- zuerkannt wurde. Betreffend diese Kos- tenpositionen ist ausgewiesen, dass die Realisierung der im Quartierplan "H._____" vorgesehenen Erschliessungsanlagen den Abbruch des auf der Parzelle 191 gelegenen Stallgebäudes 191A sowie eine Landabtre- tung zulasten der Parzelle 191 im Umfang von 152 m 2 (389 m 2 [alte Grundstücksfläche] – 237 m 2 [neue Grundstücksfläche]) bedingte. Wird davon der allgemeine Landabzug von 14.51 m2 (3.729 % von 389 m2 [alte Grundstücksfläche]) subtrahiert, resultiert eine entschädigungspflichtige Minderzuteilung von 137.49 m 2 (152 m2 - 14.51 m 2 [allgemeiner Abzug], - 9 - vgl. Bg-act. 11). Die Richtigkeit dieser Sachverhaltsfeststellungen wird von den Beschwerdeführern zu Recht nicht in Abrede gestellt. Streitig und nachfolgend zu prüfen ist nur, welche Entschädigung infolge dieses ent- eignungsähnlichen Tatbestandes geschuldet und von den abgabepflichti- gen Grundstückseigentümern zu tragen ist. 3. a) Art. 26 Abs. 2 BV statuiert für Enteignungen und enteignungsähnliche Eigentumsbeschränkungen, wie der vorliegend in Frage stehenden, eine volle Entschädigung. Eine bloss angemessene Entschädigung reicht nicht aus. Der Enteignete soll durch die Entschädigung weder besser noch schlechter gestellt werden, als wenn die Enteignung bzw. die enteig- nungsähnliche Eigentumsbeschränkung nicht stattgefunden hätte (KLAUS A. VALLENDER / PETER HETTICH, in: EHRENZELLER / SCHINDLER / SCHWEIZER / VALLENDER [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, 3. Aufl., Zürich / Basel / Genf 2014, Art. 26 N. 72; WALDMANN, a.a.O., Art. 26 N. 101; FRANZ KESSLER COENDIT, Formelle Enteignung, in: BIAGGINI / HÄNER / SA- XER / SCHOTT [Hrsg.], Fachhandbuch Verwaltungsrecht, Zürich / Basel / Genf 2015, Rz. 26.134). Diesen verfassungsmässigen Grundsatz hat der kantonale Gesetzgeber im Falle formeller Enteignungen in Art. 10 Abs. 1 des Enteignungsgesetzes des Kantons Graubünden (EntG; BR 803.100) dahingehend konkretisiert, als dass die Entschädigung unter Berücksich- tigung aller Nachteile festzusetzen ist, die dem Enteigneten ohne sein Verschulden aus dem Entzug oder der Beschränkung seiner Rechte er- wachsen. Zu vergüten sind demnach der volle Verkehrswert des enteig- neten Rechts (Art. 10 Abs. 1 lit. a EntG), der Minderwert, der entsteht, wenn von einem Grundstück oder von mehreren wirtschaftlich zusam- menhängenden Grundstücken nur ein Teil in Anspruch genommen wird (Art. 10 Abs. 1 lit. b EntG), ein angemessener Anteil an den Wiederbe- schaffungskosten, sofern der subjektive Schaden eines Enteigneten, der auf die Wiederbeschaffung angewiesen ist, höher ist als der Verkehrswert des enteigneten Objektes (Art. 10 Abs. 1 lit. c EntG) sowie alle weiteren - 10 - den Enteigneten treffenden Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen (sog. In- konvenienzentschädigung; Art. 10 Abs. 1 lit. d EntG). Umfasst eine Ent- eignungsentschädigung mehr als eine der vorgenannten Schadenpositio- nen, so ist sie gleichwohl als einheitliche Schadenssumme aufzufassen (PVG 1970 Nr. 44). Es ist daher stets aufgrund der gesamten Entschädi- gungssumme zu entscheiden, ob der aus der Eigentumsgarantie flies- sende und im kantonalen Enteignungsgesetz konkretisierte Grundsatz der vollen Entschädigung beachtet wurde. Das Verwaltungsgericht korrigiert eine angefochtene Entschädigungssumme deshalb nicht bereits, wenn es einzelne Schadenspositionen als unrichtig erachtet, sondern erst wenn die Entschädigung insgesamt zu einer Bereicherung oder finanziellen Schlechterstellung des betroffenen Grundstückseigentümers führt (vgl. PVG 1986 Nr. 36a; 1997 Nr. 58). b) Wird von einem Grundstück – wie vorliegend betreffend die Parzelle 191 – eine Teilfläche abgetrennt, ohne die bisherige Grundstücksnutzung zu verunmöglichen und eine Wiederbeschaffung erforderlich zu machen, so setzt sich die Entschädigung nach dem vorangehend Ausgeführten aus dem Verkehrswert der abzutrennenden Teilfläche (Art. 10 Abs. 1 lit. a EntG), einem allfälligen Minderwert beim verkleinerten Restgrundstück (Art. 10 Abs. 1 lit. b EntG) und einer Inkonvenienzentschädigung (Art. 10 Abs. 1 lit. d EntG) zusammen. Letztere umfasst alle Aufwendungen, wel- che die Enteignung mit sich bringt (Umzugskosten, Erwerbsausfall, Kos- ten für Anpassungsarbeiten oder unnütz gewordene Planungen usw.), sowie allfällige durch die Enteignung verursachte Umsatzeinbussen vor- übergehender Natur (vgl. zum Begriff: BGE 113 Ib 39 E.2b; KESSLER COENDIT, a.a.O., Rz. 26.150; ULRICH HÄFELIN / GEORG MÜLLER / FELIX UHL- MANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich / St. Gallen 2010, N. 2114; HEINZ HESS / HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bun- des, Kommentar, Band I, Bern 1986, Art. 19 N. 183 ff.). Beim verbleiben-- 11 - den Restgrundstück können sodann im Sinne von Art. 10 Abs. 1 lit. b EntG Minderwerte entstehen, wenn beispielsweise wegen eines kleineren Gartens die Nachfrage und die bisherigen Mietzinse sinken, wenn infolge eines schlechteren Zugangs oder Zufahrt nur mehr minderwertigere Nut- zungen möglich sind oder wenn wegen des Flächenabgangs Kosten für Umgebungsanpassungen anfallen (FRANCESCO CANONICA, Immobilienbe- wertung, Schätzerwissen im Überblick, Schweizerischer Immobilienschät- zer-Verband SIV [Hrsg.], 2009, S. 340). Der Flächenabgang führt indes- sen dann zu keinem Minderwert, wenn mit dem Restgrundstück die glei- chen Erträge erzielbar sind, der gleiche Zinssatz gilt und keine anderen wirtschaftlichen Nachteile entstanden sind (CANONICA, a.a.O., S. 340). Ob die Enteignung einer Teilfläche einen Minderwert des verbleibenden Restgrundstücks nach sich zieht, ist im Regelfall durch eine Gegenüber- stellung der Verkehrswerte des Grundstücks vor und nach der Enteignung bzw. dem enteignungsähnlichen Eingriff zu bestimmen (CANONICA, a.a.O., S. 340, 381; HESS / WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 186 f.). c) Bezüglich der streitigen Entschädigungssumme hielt die Beschwerdegeg- nerin im angefochtenen Einspracheentscheid fest, sich bei deren Festle- gung an die amtlichen Dokumente bzw. die Rechnungen im Zusammen- hang mit dem Abbruch gehalten zu haben. Danach hätten die Abbruch- planung und die Wiederherstellung des Grundstücks 191 Fr. 3'741.-- und der eigentliche Abbruch des Stalls Fr. 22'226.-- gekostet. Die entspre- chenden Kostenpositionen seien im Detail ausgewiesen und durch Rech- nungen belegt. Bezüglich der Entschädigung für den Stall habe sie auf die amtliche Schätzung vom 31. Juli 2001 abgestellt, die für das Stallgebäude 191A einen Wert (Zeitwert) von Fr. 62'000.-- ausweise. Die Entschädi- gung für die Minderzuteilung habe sie ausgehend von dem eingeholten Gutachten mit Fr. 350.-- pro m2 auf Fr. 48'123.-- festgelegt. Diese Berech- nung ist insoweit unbeanstandet geblieben, als die Beschwerdegegnerin darin annimmt, die Enteignung einer Teilfläche habe den Wert des ver-- 12 - bleibenden Restgrundstücks nicht vermindert. In den Akten deutet denn auch nichts auf einen solchen Minderwert hin, zumal der Eigentümer der Parzelle 191 eine derartige Vermögenseinbusse nie behauptet hat und trotz erheblich verkleinertem Grundstück in der Lage gewesen ist, einen Anbau zum bestehenden Wohn- und Geschäftshaus zu realisieren und den ihm zur Verfügung stehenden Raum dadurch erheblich zu vergrös- sern. Sollte die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Beschwerdeverfah- ren erstmals mit dem Argument, die Parzelle 191 grenze aufgrund der Quartierplanung neu an eine Erschliessungsstrasse und müsse damit weitere Nachteile, wie Emissionen, hinnehmen (vgl. Vernehmlassung vom 30. April 2014 S. 12), einen Minderwert der Restparzelle 191 postulieren, so ist anzumerken, dass sie diesen nicht beziffert und damit aus dieser Argumentation nichts Konkretes hinsichtlich der geschuldeten Entschädi- gung ableitet. Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht erforderlich, die- ser Behauptung näher nachzugehen. Anschliessend ist demnach nur zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einspracheent- scheid die Inkonvenienzentschädigung in Form der Kosten für die Ab- bruchplanung, den Abbruch des Stalles sowie die Wiederherstellungsar- beiten und den Verkehrswert der infolge des Quartierplans "H._____" ab- zutrennenden Teilfläche korrekt bemessen hat. 4. a) Hinsichtlich der erstgenannten Kosten bringen die Beschwerdeführer vor, der Eigentümer der Parzelle 191 hätte ohne den Abbruch des fraglichen Stallgebäudes das auf der Parzelle 191 gelegene Wohngebäude nicht erweitern können. Bei den Abbruchkosten handle es sich somit um "Oh- nehin-Kosten", die der Eigentümer der Parzelle 191 bei der Überbauung des östlichen Parzellenteils so oder anders hätte tragen müssen. Die frag- lichen Kosten seien ihm deshalb nicht zu entschädigen. Dagegen wendet die Beschwerdegegnerin ein, die im Quartierplan rechtskräftig beschlos- sene Nordanschliessung habe insbesondere das Einverständnis des Ei- gentümers von Parzelle 191 vorausgesetzt, weil dafür das auf dem fragli-- 13 - chen Grundstück existierende Stallgebäude habe abgebrochen werden müssen. Der Eigentümer des fraglichen Stallgebäudes sei damit einver- standen gewesen, soweit Landabtretung und Minderwerte angemessen entschädigt würden. Wäre eine andere Erschliessungsvariante im Quar- tierplan aufgenommen worden, würde der Eigentümer noch über den ur- sprünglichen Stall verfügen und hätte auch die Möglichkeit gehabt, in An- wendung des Hofstattrechts an gleicher Stelle eine neue Baute zu errich- ten oder den Anbau zu realisieren, wenn auch nicht im heutigen Aus- mass. Die Aussage der Beschwerdeführer, es handle sich bei den unter der Position "Stall" aufgeführten Kosten um "Ohnehin-Kosten" sei dem- nach absolut unbegründet. b) Es ist unbestritten und aufgrund der Akten ausgewiesen, dass den Ei- gentümer der Parzelle 191 keine Rechtspflicht traf, das Stallgebäude 191A abzubrechen, und er für die Abbruchplanung, den Abbruch des Stalles sowie die Wiederherstellung des Grundstücks insgesamt Fr. 25'967.-- (Fr. 3'741.-- + Fr. 22'226.-- [vgl. Bg-act. 11 S. 2]) aufge- wendet hat. Diese Kosten stehen folglich in unmittelbarem Zusammen- hang mit dem Quartierplanverfahren "H._____" und der darin im Hinblick auf die Realisierung der Quartierstrasse betreffend die Parzelle 191 erfor- derlichen baulichen Vorkehren. Mit anderen Worten wurden die fraglichen Kosten durch die entsprechende Quartierplanung verursacht. In der Regel dürften solche Aufwendungen freilich nicht beim von der Landumlegung betroffenen Grundstückseigentümer, sondern bei der Gemeinde als der für die Umsetzung des Quartierplans zuständigen Behörde anfallen, in- dem diese die entsprechenden Aufträge vergibt und die anfallenden Rechnungen begleicht. Überlässt die Gemeinde diese Aufgabe dem von der Landumlegung betroffenen Grundstückseigentümer, so handelt es sich bei den fraglichen Kosten um weitere Vermögensnachteile im Sinne von Art. 10 Abs. 1 lit. c EntG, welche dem betroffenen Grundstücksei- gentümer als Inkonvenienzen zu entschädigen sind. Denkbar ist auch, die - 14 - fraglichen Kosten als Auslagen im Rahmen eines Auftrags (Art. 394 ff. des Obligationenrechts [OR; SR 210]) oder allenfalls einer Geschäfts- führung ohne Auftrag (Art. 419 ff. OR) anzusehen. Ungeachtet der rechtli- chen Qualifikation bilden diese einen Teil der Planungs- und Erschlies- sungskosten im Sinne von Art. 54 Abs. 3 KRG, die von den Quartierplan- genossen insoweit zu übernehmen sind, als sie bei der ordentlichen Aus- führung der durch die Quartierplanung bedingten baulichen Vorkehren entstanden sind und sich als angemessen erweisen. Dass die für die Ab- bruchplanung, den Abbruch des Stalles sowie die Wiederherstellung nach diesen baulichen Vorkehren aufgewendeten Fr. 25'967.-- in dieser Bezie- hung zu beanstanden sind, haben die Beschwerdeführer nicht geltend gemacht und ist nicht ersichtlich. Die Beschwerdegegnerin hat die fragli- chen Kosten folglich im angefochtenen Einspracheentscheid zu Recht berücksichtigt und den abgabepflichtigen Grundstückseigentümer an- teilsmässig auferlegt. Dies gilt selbst dann, wenn die Behauptung der Be- schwerdeführer zutreffen sollte, wonach der Eigentümer der Parzelle 191 die fraglichen Kosten bei der Überbauung des östlichen Parzellenteils oh- nehin hätte tragen müssen, beschlägt doch diese Frage – wie nachfol- gend zu zeigen sein wird (vgl. E.6b nachfolgend) – den Verkehrswert der infolge des Quartierplans "H._____" abzutrennenden Teilfläche der Par- zelle 191, mithin die Frage, ob es sich beim fraglichen Stallgebäude um ein Abbruchobjekt handelt oder nicht. 5. a) Die Beschwerdeführer machen hinsichtlich der dem Eigentümer der Par- zelle 191 infolge des Abbruchs des Stalles und der entschädigungspflich- tigen Minderzuteilung zuerkannten Entschädigung im Wesentlichen gel- tend, beim Entzug von Eigentum bemesse sich die Entschädigung – gleich wie bei einer Enteignung – nach dem Verkehrswert und nicht dem Zeitwert eines Objektes. Das in Frage stehende Stallgebäude sei im massgeblichen Zeitpunkt aufgrund seines schlechten Zustandes gar nicht mehr "verkehrsfähig" gewesen. Selbst wenn indessen entgegen dieser - 15 - Auffassung die Stallkosten zu entschädigen wären und als Bemessungs- grundlage der Zeitwert als massgebend betrachtet werde, sei der einge- setzte Wert nicht haltbar, da die von der Beschwerdegegnerin herange- zogene Schätzung über zwölf Jahre zurückliege. Bezüglich des Wertes des abgetretenen Bodens sei sodann zu beachten, dass hierfür der Ver- kehrswert massgebend sei, den der Boden vor Erlass des Quartierplanes "H._____" gehabt habe. Die Parzelle 191 sei vorher noch weitgehend un- erschlossen gewesen. Wenn man den Betrag der Erschliessung abziehe und auch die Kosten für den Abbruch des Stalles resultiere ein Entschä- digungsanspruch von höchstens Fr. 271.69 pro m 2. Der von der Be- schwerdegegnerin angenommene m 2-Preis von Fr. 350.-- sei im Übrigen schon im Ansatz falsch. Eine flächenmässige Minderzuteilung impliziere noch keineswegs auch eine Wertverminderung der von der Planfestset- zung betroffenen Parzelle. Entscheidend sei, ob eine solche Planfestset- zung die für den wirtschaftlichen Wert einer Parzelle massgebende Bau- geschossfläche reduziere. Dies sei im vorliegenden Fall zu verneinen. Der Grundeigentümer erleide durch diese Planungsmassnahme keine wirtschaftliche Einbusse und habe dementsprechend keine Entschädi- gung für die Minderzuteilung zu beanspruchen. Insofern habe der Ei- gentümer der Parzelle 191 durch die Quartierplanung keinen wirtschaftli- chen Nachteil erlitten, weshalb ihm hierfür keine Entschädigung zustehe. Jedenfalls erwiesen sich die diesbezüglichen Sachverhaltsvorkehren der Beschwerdegegnerin als unzureichend. Deshalb sei betreffend den Wert der abgetretenen Teilfläche der Parzelle 191 eine Expertise einzuholen, die sich insbesondere auch zu der vor und nach Erlass des Quartierplans realisierbaren Baugeschossfläche äussere. Im Übrigen sei nicht einzuse- hen, weshalb die Beschwerdegegnerin dem Eigentümer von Parzelle 191 bereits im April 2012 von Fr. 62'000.-- für den Stall und im August 2013 Fr. 3'741.05 für den Aufwand für die Abbruchplanung und für die Wieder- herstellungskosten bezahlt habe, obwohl der Kostenverteiler bis heute noch nicht rechtskräftig sei.- 16 - b) Dieser Argumentation hält die Beschwerdegegnerin entgegen, der Ei- gentümer der Parzelle 191 würde ohne das Quartierplanverfahren noch über das Stallgebäude verfügen. In diesem Fall hätte er auch die Mög- lichkeit gehabt, an gleicher Stelle eine neue Baute zu errichten oder den Anbau zu realisieren, wenn eine Erschliessungsvariante gewählt worden wäre, die keine Landumlegung zulasten seines Grundstücks nach sich gezogen hätte. Zudem sei die Parzelle 191 bereits vor Erlass des Quar- tierplans "H._____" strassenmässig hinreichend erschlossen gewesen. Bezüglich der Höhe der für das Stallgebäude festgelegten Entschädigung sei im Weiteren festzuhalten, dass der Zeitwert, welcher den Neubauwert abzüglich der technischen Altersentwertung darstelle, im vorliegenden Fall für die Festlegung der Entschädigung aussagekräftiger sei als der Verkehrswert. Hinsichtlich des mit der Duplik vom 23. Mai 2014 einge- reichten Gutachtens des ASW betreffend den Stall auf der Parzelle 191 bringt die Beschwerdegegnerin sodann vor, hierbei handle es sich um ein internes Dokument, das ihr dazu gedient habe, einen Vergleichswert zu erhalten. Die Beschwerdegegnerin sei bei der Entschädigung des Stalles immer vom Zeitwert gemäss der amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001 im Betrag von Fr. 62'000.-- ausgegangen. Der Eigentümer der Parzelle 191 habe den Zeitwert der Rechnung der Gebäudeversicherung Graubünden vom 14. Januar 2010 in der Höhe von Fr. 70'300.-- gefordert. Aus diesem Grund habe die Beschwerdegegnerin das ASW um eine neue Einschätzung ersucht. Dieses habe einen Zeitwert ohne Aufwen- dungen für Rückbau, Abtransport etc. von Fr. 38'500.-- ermittelt. Die frag- liche Berechnung lasse jedoch unberücksichtigt, dass sich der Zeitwert mit zunehmendem Alter der Baute erhöhe. Auch wenn dieser Trend auf den ersten Blick falsch erscheine, gebe es eine plausible Erklärung dafür. Die Reproduktionskosten (Neuwert) eines Gebäudes würden im Vergleich zu früheren Jahren immer teurer. Da sich der Zeitwert aufgrund des Neu- wertes abzüglich der Altersentwertung errechne, sei es nachvollziehbar, - 17 - dass auch der Zeitwert steige. Die Beschwerdegegnerin habe deshalb am im Kostenvoranschlag festgelegten Betrag von Fr. 62'000.-- festgehalten. Schliesslich sei unbestritten, dass die Fläche der Parzelle 191 aufgrund der Quartierplanung um 237.49 m 2 reduziert worden sei. Eine Ausnut- zungsziffer habe für die in der Dorfzone 3 liegende Parzelle weder vor noch nach der Quartierplanung bestanden. Das ASW habe für den Aus- gleich der Mehr- und Minderfläche den Bodenwert auf Fr. 350.-- pro m 2 festgelegt. Es seien keine Gründe ersichtlich, von dieser Einschätzung abzuweichen. Eine gerichtliche Expertise sei nicht erforderlich. Im Übrigen entspreche es der gängigen Praxis der Beschwerdegegnerin, im Kosten- verteiler aufgeführte Positionen bereits vorschussweise zu begleichen. 6. a) Die Beschwerdegegnerin holte zur Ermittlung der streitigen Entschädi- gung zunächst die amtliche Schätzung vom 31. Juli 2001 betreffend die Parzelle 191 ein. Danach beträgt der Verkehrswert für die gesamte Par- zelle Fr. 439'000.-- und deren Ertragswert Fr. 225'000.--. Der Zeitwert für das interessierende Stallgebäude wird darin mit Fr. 62'000.-- (Zeitwert von 40 %) und der Landpreis für die Parzelle 191 mit Fr. 400.-- pro m 2 bezif- fert (Bg-act. 15). Diese Schätzung war im Zeitpunkt der Anordnung der Landumlegung indessen bereits neun Jahre alt und im Zeitpunkt der Leis- tung der Entschädigung (April 2012) fast elfjährig. Daher kann sie nicht ohne weiteres als Grundlage für die Bemessung der geschuldeten Ent- eignungsentschädigung dienen. Dessen war sich offenbar auch die Be- schwerdegegnerin bewusst, ersuchte sie doch das ASW mit schriftlichem Auftrag vom 17. Mai 2011 sowie 31. August 2011 den Bodenwert für die im Einzugsgebiet des Quartierplans "H._____" liegenden Grundstücke sowie den Wert des Stallgebäudes 191A (ohne Boden) zu bestimmen (vgl. Bg-act. 16 und 17). I._____, Immobilienbewerter mit eidgenössi- schem Fachausweis, zertifizierter Gerichtsexperte, hielt in seinem Gut- achten vom 10. November 2011 nach Besichtigung der örtlichen Gege- benheiten hinsichtlich des Landpreises im Wesentlichen fest, das Ein-- 18 - zugsgebiet des Quartierplanverfahrens "H._____" umfasse eine Fläche von rund 5'000 m 2 (Bg-act. 16 S. 2). Die Grundstücke seien mit älteren Wohn- und Gewerbeliegenschaften überbaut. Das Gebiet liege im Dorf- zentrum von X._____. Die Besonnung sei ganzjährig mittel bis gut. Die Fernsicht eingeschränkt. Die Verkehrslage sei ebenfalls gut. Für die direkt an der Durchgangsstrasse angrenzenden Grundstücke sei die Lärmim- mission erheblich. Der zu schätzende Bodenwert gelte für baureif er- schlossene Grundstücke. Die Kosten für die Quartierplanung, Mutationen und baureife Erschliessung seien vom Bodenwert nicht abgezogen wor- den. Für die Bodenbewertung sei die Vergleichsmethode angewandt wor- den. Dabei seien eine repräsentative Anzahl von Freihandverkäufen ver- gleichbarer, nicht überbauter Grundstücke im Ort bzw. in der Region her- angezogen worden. Unter Berücksichtigung dieser Elemente betrage der Wert für baureif parzelliertes und erschlossenes Land Fr. 350.-- pro m 2 (Bg-act. 16 S. 1, 3). Diese Angaben ergänzte I._____ in Bezug auf das Stallgebäude 191A im Gutachten vom 10. November 2011 dahingehend, als er festhielt, der einseitig angebaute Stall weise nach SIA 116 ein Vo- lumen von 1'097 m 3 auf (Bg-act. 17 S. 2). Das Objekt sei vor über 100 Jahren erstellt worden. Der Stall bestehe aus einem Rohbau in einfacher Ausführung ohne Innenausbau. Er werde seit vielen Jahren nicht mehr benutzt. Deshalb seien auch keine Unterhaltsarbeiten ausgeführt worden. Das Mauerwerk des Unterstalles sei baufällig. Das Rundholz verwittert und teilweise vom Holzwurm befallen. Die Dachabschlüsse seien defekt. Die Dachrinnen und Fallrohre seien verrostet. Die Ziegelabdeckung teil- weise defekt. Davon ausgehend werde der Zeitwert des fraglichen Stalles bei einem Volumen von 1'097 m 3 und einer Entschädigung von rund Fr. 35.-- pro m3 pauschal auf Fr. 38'500.-- festgelegt. Darin nicht enthalten seien die Aufwendungen für den Rückbau, Aufräumarbeiten und die er- forderlichen Wiederherstellungskosten in Form der Fassade, des Daches und des angebauten Nachbargebäudes. Die Entschädigung für Gebäude ohne Boden im Zusammenhang mit Quartierplänen, Strassenanpassun-- 19 - gen etc. orientiere sich branchenüblich am Zeitwert. Der Zeitwert entspre- che dem Neuwert abzüglich der technischen Altersentwicklung, die zufol- ge Alter, Abnützung, Witterungseinflüssen, Bauschäden, Baumängeln und aus anderen Gründen eingetreten sei. Dabei handle es sich nicht um einen Marktwert der durch die Vergleichsmethode mit Freihandverkäufen ermittelt werde (Bg-act. 17 S.3 f.). b) Diese Ausführungen von I._____ berücksichtigen die massgeblichen örtli- chen Gegebenheiten zum massgeblichen Zeitpunkt, sind für die streitigen Belange umfassend und in sich schlüssig. Sie stammen ausserdem von einem ausgewiesenen Fachmann. Dieser hat die streitige Entschädigung im Grundsatz wie für eine überbaute Parzelle festgelegt. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ist dieses Vorgehen nicht zu bean- standen. Den Beschwerdeführern ist zwar darin zuzustimmen, dass für ein Gebäude im freihändigen Verkauf kein Erlös erzielt werde kann, wenn es sich hierbei um ein Abbruchobjekt handelt. In einem solchen Fall wür- den potentielle Käufer des Landes die abbruchreife Baute vielmehr als wertvermindernden Umstand ansehen, weil sie für eine Neuüberbauung abgebrochen werden müsste. Deshalb mindert sich der Wert von mit ei- nem Abbruchobjekt überbauten Land regelmässig um die Abbruch- und Räumungskosten (vgl. BGE 106 Ib 223 E.3b; Urteil des Bundesgerichts 1C_256/2010 vom 14. März 2011 E.2.1.3). Im vorliegenden Fall kommt dem Stallgebäude 191A indessen, wie I._____ im Gutachten vom 10. No- vember 2011 überzeugend darlegt, ein Vermögenswert zu. Mit dieser Be- urteilung stimmt überein, dass die Gebäudeversicherung Graubünden (GVG) das fragliche Stallgebäude bis zu dessen Abbruch nicht zum Ab- bruch-, sondern zum Zeitwert (vgl. Bg-act. 18) versichert und den Stall folglich ebenfalls als versicherbaren Vermögenswert eingestuft hatte (vgl. zu den massgeblichen Begriffen: http://gvg.gr.ch > Versicherungswerte, letztmals besucht am 13. April 2016). Vor dem Hintergrund der amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001, worin dem interessierenden Stallgebäude - 20 - ein Zeitwert von 40 % attestiert wurde (Bg-act. 15), erscheint es denn auch als höchst unwahrscheinlich, dass dieses Gebäude selbst bei kom- plett fehlenden Unterhaltsarbeiten innert zehn Jahren jeden Wert verloren und zum Abbruchobjekt geworden sein sollte. Kommt hinzu, dass das Quartierplanverfahren seinen Ursprung im 2003 genommen hatte und der Eigentümer des interessierenden Stalles vor der konkreten Möglichkeit des Abrisses für den Bau der Erschliessungsstrasse in den letzten Jahren verständlicherweise keine oder zumindest keine wesentlichen Unterhalts- arbeiten geleistet hat. Hinsichtlich des für die Bemessung der streitigen Entschädigung zu wählenden Vorgehens ist damit klar, dass bei der Fest- legung der streitigen Entschädigung für die abgetretene Teilfläche grundsätzlich von einer überbauten Parzelle auszugehen ist, freilich mit der Besonderheit, dass nur ein Teil des Bodens, auf dem sich der Stall befindet, abgetreten wurde (vgl. Quartierplan H._____ vom 4. Oktober 2010 [Bg-act. 8]). Aufgrund dieser besonderen Ausgangslage erweist es sich als unerlässlich, die Entschädigung für die Minderzuteilung von 137.49 m2 sowie das Stallgebäude (ohne Boden) gesondert festzulegen und anschliessend zu addieren. c) Anschliessend ist demzufolge zunächst der Verkehrswert der fraglichen Objekte zu ermitteln. Dieser ist nach der Rechtsprechung im Regelfall an- hand der Vergleichswertmethode zu bestimmen, da sich, was eine unbe- stimmte Vielzahl von Kaufsinteressenten auf dem freien Markt für das enteignete Grundstück bezahlt hätte, am zuverlässigsten aufgrund der tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften ermitteln lässt. Preise, die in der nahen Umgebung für gleichartiges und gleichwer- tiges Land in letzter Zeit bezahlt worden sind, lassen zuverlässige und präzise Rückschlüsse auf den Verkehrswert des interessierenden Grund- stücks zu (vgl. BGE 138 II 77 E.7.3, 134 II 49, 131 II 458, 122 I 168 E.3a; ULRICH HÄFELIN / GEORG MÜLLER / FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwal- tungsrecht, 6. Aufl., Zürich / St. Gallen 2010, N. 2110; Das Schweizeri-- 21 - sche Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien [nachfolgend zitiert: Schätzerhandbuch], Ausgabe 2005, S. 50; WEIBEL / HESS, a.a.O., Art. 19 N. 80 und N. 94). Die Vergleichsmethode führt allerdings nur zu sachge- rechten Ergebnissen, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für Ob- jekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraus- setzung dürfen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht allzu hohe Anforderungen gestellt werden. So erfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschliessungsgrad und Ausnüt- zungsmöglichkeit praktisch Identität besteht, da Unterschieden bei den Vergleichsgrundstücken durch angemessene Preiszuschläge oder Abzü- ge Rechnung getragen werden kann. Auch braucht das Vergleichsgrund- stück nicht im selben Quartier zu liegen. Es genügt, wenn es hinsichtlich Lage, Umgebung, Ausnützungsmöglichkeit und weiterer wertbestimmen- der Eigenschaften dem Schätzungsobjekt ähnlich ist und sich damit als Vergleichsobjekt eignet (BGE 122 I 168 E.3a, 115 Ib 408 E.2c, 102 Ib 353 E.2; vgl. KESSLER COENDIT, a.a.O., Rz. 26.160; HESS / WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 80). Je umfangreicher und aktueller das Vergleichsmaterial ist, desto zuverlässiger lässt sich der Verkehrswert auf dem interessierenden Liegenschaftsmarkt ermitteln (HESS / WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 83). d) aa) Diese Voraussetzung für die Anwendung der Vergleichsmethode ist vor- liegend unstreitig hinsichtlich der entschädigungspflichtigen Minderzutei- lung von Bauland im Umfang von 137.49 m 2 erfüllt. Den betreffenden Verkehrswert von Fr. 48'123.-- vermochte der von der Beschwerdegeg- nerin beigezogene Experte aufgrund einer repräsentativen Anzahl von Freihandverkäufen vergleichbarer, nicht überbauter Grundstücke in X._____ und Umgebung zu ermitteln. Soweit die Beschwerdeführer dies- bezüglich einwenden, die in Frage stehende Landfläche beeinflusse die zulässige Ausnützung auf der Restparzelle nicht, weshalb der Eigentümer der Parzelle 191 aufgrund der Landabtretung keine wirtschaftliche Ein- busse erlitten habe, kann ihm nicht gefolgt werden. Die in Frage stehende - 22 - Teilfläche besitzt einen eigenen Vermögenswert. Dies ergibt sich bereits aus der Systematik von Art. 10 Abs. 1 EntG, worin die Teilfläche (Art. 10 Abs. 1 lit. a EntG) neben einem allfälligen Minder- bzw. Mehrwert des verbleibenden Rechtsgrundstücks (Art. 10 Abs. 1 lit. b EntG) als ei- genständige Schadensposition aufgeführt wird. Der Landpreis für ent- sprechende Teilflächen wird bei überbauten Grünstücken indessen in der Regel tiefer als das übliche Land bewertet, wenn die Abtretung – wie im Falle eines mit einem Bauverbot belasteten Vorgartengebiets – die bauli- che Nutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigt (vgl. HESS / WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 106). Im vorliegenden Fall dürfte sich eine solche Be- trachtung allerdings, wie die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, je- denfalls insoweit verbieten, als die abzutretende Teilfläche Land betrifft, auf dem sich das Stallgebäude 191A befand und insofern wohl über das Hofstattrecht eine zusätzliche bauliche Ausnützung garantierte. Wie es sich diesbezüglich verhält, kann jedoch letztlich offengelassen werden. Denn I._____ hat als fachkundiger Experte die Vergleichsverkäufe im Hinblick auf die Festlegung des Preises für die im Rahmen des Quartier- plans "H._____" vorgenommenen Minder- und Mehrzuteilungen ausge- sucht. Unter diesen Umständen kann ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die von ihm herangezogenen Vergleichsverkäufe der in Frage stehenden Teilfläche hinsichtlich der wertbestimmenden Eigen- schaften ähneln und sich als Vergleichsobjekt für die Festlegung des in- teressierenden m 2-Preises eignen. Der festgelegte Preis von Fr. 350.-- pro m2 beruht folglich auf einer tragfähigen Vergleichsbasis. bb) Der entsprechende Wert bezieht sich allerdings auf baureif parzelliertes und erschlossenes Land (Bg-act. 16 S. 1, 3). Die in Frage stehende Min- derzuteilung betrifft, wie die Verfahrensparteien zutreffend ausführen, Land, welches nicht vollständig von den Quartierplankosten befreit ist, aber von einem verminderten Kostenfaktor von 0.5 profitiert (vgl. Quar- tierplan "H._____" vom 4. Oktober 2010 [Bg-act. 8]). Dadurch wird der - 23 - Tatsache Rechnung getragen, dass die bereits seit langem überbaute Pa- rzelle 191 durch das Quartierplanverfahren zwar eine erschliessungs- mässige Aufwertung erfahren hat, aber schon vorgängig über eine Er- schliessung verfügte, die ihr auch nach der Durchführung des Quartier- planverfahrens weiterhin von Nutzen ist. Wenn die Beschwerdegegnerin die streitige Teilfläche vor diesem Hintergrund für die Zwecke der Ent- schädigung als erschlossenes Land eingestuft hat, so hat sie den ihr in dieser Frage zuzubilligenden Ermessenspielraum nicht überschritten. Dies gilt umso mehr, als der Landpreis für die Parzelle 191 bereits in der amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001 mit Fr. 400.-- pro m 2 angegeben wurde und die Beschwerdegegnerin damit von einem um Fr. 50.-- darun- ter liegenden Schätzwert ausgegangen ist. Es ist somit nicht zu bean- standen, wenn die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einspra- cheentscheid von einem Verkehrswert der Minderzuteilung von Fr. 48'123.-- (137.49 x Fr. 350.--) ausgegangen ist. e) aa) Den Wert des Stalles 191A ohne Boden hat der von der Beschwerdegeg- nerin beigezogene Experte, I._____, nicht aufgrund der Vergleichsmetho- de, sondern aufgrund des Zeitwerts des interessierenden Stallgebäudes ermittelt. Dies entspricht laut Aussage von I._____ dem branchenüblichen Vorgehen im Zusammenhang mit Quartierplänen sowie Strassenanpas- sungen. Ob hiermit den gesetzlichen Anforderungen in allen Fällen Genüge getan wird, mag mit den Beschwerdeführern durchaus bezweifelt werden. Jedenfalls mit Blick auf das in Frage stehende Stallgebäude ist dieses Vorgehen indessen nicht zu beanstanden, kann doch ohne weite- res ausgeschlossen werden, dass in X._____ und Umgebung in den ver- gangenen Jahren ausreichend vergleichbare Ställe ohne zugehörigen Boden freihändig veräussert wurden, um die Bestimmung des Verkehrs- wert aufgrund der Vergleichsmethode zu ermöglichen. Fehlt es demzufol- ge an ausreichend geeigneten Vergleichsverkäufen, so ist der Verkehrs- wert mithilfe anderer Schätzungsmethoden, die in den Fachkreisen der - 24 - Immobilienbewertung geläufig sind, zu bestimmen (KESSLER COENDIT, a.a.O., Rz. 26.159; HESS / WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 95). Als solche gelten für Gebäude ohne Boden der Gebäude-Zeitwert als Teil der Real- oder Sachwertmethode (vgl. KESSLER COENDIT, a.a.O., Rz. 26.159; Schätzer- handbuch, a.a.O., S. 48) und bei Ertragsliegenschaften allenfalls die Er- tragswertmethode (vgl. KESSLER COENDIT, a.a.O., Rz. 26.165; Schätzer- handbuch, a.a.O., S. 48) allein oder in Kombination mit der Real- oder Sachwertmethode (vgl. Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 48). Die beiden letztgenannten Methoden scheiden im vorliegenden Fall von vornherein aus, da das in Frage stehende Stallgebäude vor seinem Abbruch bereits seit Jahrzehnten nicht mehr genutzt und demzufolge keine Ertragsliegen- schaft darstellt. Damit dürfte der Gebäude-Zeitwert die einzige Schät- zungsmethode sein, die unter den gegebenen Umständen eine Bestim- mung des Verkehrswerts erlaubt. Jedenfalls besteht unter diesen Um- ständen kein Anlass, an der Tauglichkeit der von I._____ als fachkundi- gem Experten für die Bestimmung des Verkehrswerts des Stallgebäudes 191A gewählten Schätzungsmethode zu zweifeln. bb) Seine diesbezüglichen Ausführungen erscheinen ausserdem sowohl hin- sichtlich der einzelnen Berechnungsparameter als auch der vorgenom- menen Gesamtschätzung als begründet. Dass die Beschwerdegegnerin davon abgewichen ist und den Verkehrswert auf Fr. 62'000.-- festgelegt hat, vermag nicht zu überzeugen. Die Behauptung der Beschwerdegeg- nerin, wonach tendenziell mit zunehmendem Alter eines Gebäudes auch der Zeitwert steige, weil der Neuwert parallel dazu steige, mag mögli- cherweise für eine gut unterhaltene Wohnbaute zutreffend sein, kann aber sicherlich nicht eins zu eins auf einen Stall übertragen werden. Erst recht kann eine solche eigene Einschätzung, die von der Beschwerde- gegnerin ohne nähere Begründung als notorischer Erfahrungswert heran- gezogen wird, eine anderslautende Beurteilung in einem fachkundigen Gutachten nicht zu erschüttern. Die Argumentation der Beschwerdegeg-- 25 - nerin erweckt im Übrigen den Eindruck, als wären der Gebäudeversiche- rungsneuwert und der Wert der amtlichen Schätzung zwei voneinander unabhängige Werte. Dem ist aber nicht so. Die Gebäudeversicherung Graubünden übernimmt für die Festlegung des Versicherungswerts viel- mehr die Daten des ASW (siehe http://gvg.gr.ch > Versicherung > Versi- cherungswerte, http://gvg.gr.ch/gvg-versicherung- versicherungswerteletztmals besucht am 13. April 2016). Der Zeitwert für die Prämienberechnung der GVG entspricht im Falle des interessierenden Stallgebäudes nur deshalb nicht dem Zeitwert gemäss amtlicher Schät- zung vom 31. Juli 2001, weil die GVG die ermittelten Zeitwerte jährlich der Baukostenentwicklung anpasst, um sicherzustellen, dass im Schadenfall die Wiederherstellung zu den aktuellen Preisen möglich ist (siehe http://gvg.gr.ch > Versicherung > Prämien / Versicherungsindex, letztmals besucht am 13. April 2016). So beträgt der Zeitwert der amtlichen Schät- zung vom 31. Juli 2007 Fr. 62'000.-- (Bg-act. 18). Wird dieser Zeitwert auf den Indexwechsel im 2004 hin neu bestimmt, so beträgt er Fr. 66'000.-- (= CHF 62'000/870*930; abgerundet auf tausend). Per 2010 beläuft sich der indexierte Zeitwert sodann auf Fr. 70'300.-- (= CHF 66'000/108*115; auf- gerundet auf nächste 100), was dem in der Rechnung vom 14. Januar 2010 ausgewiesenen Versicherungswert entspricht (Bg-act. 18). Diesen versicherten Zeitwert hat die GVG folglich ermittelt, indem sie den Zeit- wert gemäss der amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001 dem Baukosten- index angepasst hat. Diese Schätzung des Verkehrswerts des Stallge- bäudes 191A ist weitaus weniger verlässlich als die fachkundige Beurtei- lung von I._____ im Gutachten vom 10. November 2011, die auf einer In- spektion der örtlichen Gegebenheiten im für die Schätzung relevanten Zeitraum beruht. I._____ nimmt im Gutachten vom 10. November 2011 überdies ausführlich zur amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001 Stellung. Danach wurde der Neuwert des Stalles 191A in der fraglichen Schätzung mit Fr. 154'000.-- bewertet, was bei einem massgebenden Volumen von 1'097 m3 Fr. 140.-- pro m3 entspreche. Zum damaligen Zeitpunkt habe der - 26 - Index der Gebäudeversicherung Graubünden 870 Punkte betragen. Der Zeitwert sei auf 40 % geschätzt worden. Im Jahr 2011 habe der Index der Gebäudeversicherung Graubünden 1'027 Punkte betragen. Der damals angenommene Neuwert belaufe sich demnach auf Fr. 182'000.--, was Fr. 165.-- pro m 3 entspreche (Bg-act. 17 S. 3). Der Neuwert entspreche den Reproduktionskosten eines Gebäudes. Aufgrund der sehr einfachen baulichen Ausführung ohne Innensaubau seien Fr. 165.-- pro m 3 offen- sichtlich übersetzt. Der Neuwert sei weiterhin mit Fr. 140.-- pro m 3 zu be- ziffern, womit der Gebäudeneuwert Fr. 154'000.--. Angesicht des schlech- ten baulichen Zustands des Stalls sei der Zeitwert auf 25 % festzulegen, womit der Verkehrswert Fr. 38'500.-- betrage (Bg-act. 17 S. 3 f.). Die Be- schwerdegegnerin setzt sich mit diesen Ausführungen nicht auseinander, sondern spricht pauschal von nicht nachvollziehbaren Abzügen, ohne zu spezifizieren, welche der fraglichen Berechnungsschritte sie als unzutref- fend erachtet. Solche Ausführungen sind nicht geeignet, begründete Zweifel an der Richtigkeit des Gutachtens vom 10. November 2011 zu wecken. cc) Der Beschwerdegegnerin hätte als zuständige Behörde indessen wohl dennoch die Möglichkeit gehabt, sich bei I._____ zu erkundigen, weshalb er den Verkehrswert des interessierenden Stallgebäudes deutlich niedri- ger angesetzt hat als in der amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001. Hätte sie seine Ausführungen trotz Rückfrage immer noch nicht überzeugt, so hätte sie ausserdem von Amtes wegen ein weiteres Gutachten einholen können (Art. 11 VRG). Die Beschwerdegegnerin hat jedoch von solch er- gänzenden Sachverhaltsabklärungen abgesehen, das amtliche Gutachten von I._____ vom 10. November 2011 als internes Dokument deklariert und die streitige Entschädigung für das Stallgebäude 191A aufgrund der amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001 mit Fr. 62'000.-- beziffert. Noch in der Vernehmlassung vom 30. April 2014 argumentierte sie einzig mit der Schätzung vom 31. Juli 2001 und unterschlug das Gutachten vom - 27 - 10. November 2011, obgleich die Beschwerdeführer ausdrücklich geltend machten, die Beschwerdegegnerin habe ein entsprechendes Gutachten eingeholt. Mit diesem Verhalten hat die Beschwerdegegnerin nicht nur ih- re Aktenführungspflicht sowie den Anspruch der Beschwerdeführer auf Akteneinsicht in schwerwiegender Weise verletzt, sondern überdies die ihr vorliegenden Beweise falsch gewürdigt. Für sie bestand nämlich keine Veranlassung, an der Richtigkeit des Gutachtens vom 10. November 2011 zu zweifeln. Die Beschwerdegegnerin hätte das fragliche Gutachten folglich als voll beweiskräftig einstufen und den Verkehrswert des Stallge- bäudes 191A gestützt darauf auf Fr. 38'500.-- festlegen müssen. f) Aus dem vorangehend Ausgeführten folgt, dass dem Eigentümer der Par- zelle 191 für die erlittene Minderzuteilung eine Entschädigung von Fr. 48'123.-- und für den Abbruch des Stallgebäudes 191A eine Entschä- digung von Fr. 38'500.-- zusteht. Dass weitere Beweisvorkehren an die- sem Ergebnis etwas zu ändern vermögen, ist auszuschliessen. Der An- trag der Beschwerdeführer, bezüglich der Verkehrswerte der fraglichen Objekte eine Expertise einzuholen, ist deshalb in antizipierter Beweiswür- digung abzuweisen (BGE 134 I 134 I 140 E.5.3, 131 I 153 E.3; Urteil des Bundesgerichts 4A_130/2014 vom 14. Juli 2014 E.5.3). 7. Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass die Beschwer- degegnerin im angefochtenen Einspracheentscheid für die Abbruchpla- nung, den Abbruch des Stalles sowie die Wiederherstellung zu Recht Aufwendungen von Fr. 25'967.-- sowie für die Minderzuteilung zu Lasten der Parzelle 191 Kosten von Fr. 48'123.-- berücksichtigt und den abgabe- pflichtigen Grundeigentümern anteilsmässig auferlegt hat. Dagegen hätte sie für das Stallgebäude 191A nur eine Entschädigung von Fr. 38'500.-- miteinbeziehen und den abgabepflichtigen Grundeigentümern belasten dürfen. Die vorliegende Beschwerde erweist sich demnach teilweise als begründet. Der angefochtene Einspracheentscheid ist demzufolge aufzu-- 28 - heben und die Angelegenheit für die Neuberechnung der Beiträge ausge- hend von einer Entschädigung von Fr. 38'500.-- für das sich vormals auf der Parzelle 191 befindende Stallgebäude an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. 8. Bei diesem Verfahrensausgang und mit Blick auf die schwerwiegende Verletzung des Akteneinsichtsrechts der Beschwerdeführer erscheint es gerechtfertigt, die Parteien jeweils als hälftig obsiegend einzustufen. Dementsprechend gehen die Verfahrenskosten je zur Hälfte zu Lasten der Beschwerdegegnerin und der solidarisch haftenden Beschwerde- führenden (Art. 73 und Art. 72 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerin schuldet den Beschwerdeführern für das vorliegende Beschwerdeverfah- ren überdies eine reduzierte aussergerichtliche Parteientschädigung, die vom Gericht in Anbetracht der Schwierigkeit der sich stellenden Sach- und Rechtsfragen und des durch das Verhalten der Beschwerdegegnerin erforderlich gewordenen doppelten Rechtsschriftenwechsels ermessens- weise auf Fr. 3'000.--, inkl. MWST und Barauslagen, festgelegt wird (Art. 78 Abs. 1 VRG). Der Beschwerdegegnerin steht keine (reduzierte) Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).- 29 - Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, der Einspracheentscheid der Gemeinde X._____ vom 17. Februar 2014 wird aufgehoben und die Angelegenheit zur Neuverteilung der Kosten im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde X._____ zurückgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 710.-- zusammen Fr. 3'710.-- gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ und der solidarisch haftenden Beschwerdeführer. Sie sind innert 30 Tagen seit Zustellung die- ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Gemeinde X._____ hat die Beschwerdeführer für das vorliegende Be- schwerdeverfahren aussergerichtlich mit Fr. 3'000.-- (inkl. MWST und Bar- auslagen) zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]