<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00279</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223676&amp;W10_KEY=13013452&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00279</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.11.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Ãbriges Verwaltungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Wasserrechtliche Konzession</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Wasserrechtliche Konzession. Das Baurekursgericht sah sich im angefochtenen Entscheid zu Recht durch seinen (Zwischen-)Entscheid im ersten Rechtsgang gebunden; das Verwaltungsgericht seinerseits ist dies nicht (E. 1.3). Die vom Landanlagegebiet auf eine Betonplatte (Betonpodest) führende Treppe, die beiden Treppengeländer sowie das Betonpodest bedürfen einer wasserrechtlichen Konzession: Sie befinden sich im Bereich eines öffentlichen Gewässers, sind mit diesem fest verbunden und ermöglichen der Beschwerdeführerin die ausschliessliche Nutzung. Es handelt sich um eine konzessionspflichtige Sondernutzung durch die Beschwerdeführerin. Eine solche kann nicht unbefristet erteilt werden (zum Ganzen E. 3). Die Erhebung und die Berechnung der Nutzungsgebühren ist nicht zu beanstanden (E. 4). Die Konzession vom 13. März 1880 betrifft nur die Bauten auf dem Landanlagegebiet sowie das "Podest (unter Wasser)", also â entgegen der Beschwerdeführerin â mit Ausnahme des "Podests (unter Wasser)" gerade nicht das in der Verfügung der Baudirektion genannte "Objekt". Jene Objekte, d.h. die (übrigen) seeseitigen Bauten vor dem Landanlagegebiet im Bereich der öffentlichen Seeparzelle, werden von der Konzession vom 13. März 1880 nicht erfasst. Da die von der Beschwerdeführerin beanstandeten allgemeinen Nebenbestimmungen jedoch ausschliesslich für diese Bauten vor dem Landanlagegebiet mit Ausnahme des "Podests (unter Wasser)" gelten (müssen), lassen sie die Konzession vom 13. März 1880 unberührt (E. 5.2). Sämtliche speziellen Nebenbestimmungen verfügen über eine Rechtsgrundlage (E. 5.3). Grundsätzliche Zulässigkeit der Grundbuchanmerkung der wasserrechtlichen Konzession (E. 6). Die Gerichtsgebühr des zweiten Rekursverfahrens ist zu reduzieren (E. 7). Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BINDUNGSWIRKUNG">BINDUNGSWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃHREN">GEBÃHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDBUCH">GRUNDBUCH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONZESSION">KONZESSION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDANLAGE">LANDANLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNGEN">NEBENBESTIMMUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES GEWÃSSER">ÃFFENTLICHES GEWÃSSER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNGSENTSCHEID">RÃCKWEISUNGSENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SONDERNUTZUNG">SONDERNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Besonderes Verwaltungsrecht (ohne...) ST: ÃBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT">ÃBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WASSERRECHTLICHE KONZESSION">WASSERRECHTLICHE KONZESSION</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 41b Abs. I GSchV</span><br/><span class="ungerade">Art. 41c Abs. II GSchV</span><br/><span class="gerade">Art./§ 2 Abs. I KonzessionsV</span><br/><span class="ungerade">Art./§ 13 lit. d KonzessionsV</span><br/><span class="gerade">Art. 105 Abs. I KV</span><br/><span class="ungerade">§ 36 Abs. I WasserwirtschaftsG</span><br/><span class="gerade">§ 44 WasserwirtschaftsG</span><br/><span class="ungerade">§ 47 Abs. I WasserwirtschaftsG</span><br/><span class="gerade">§ 75 lit. a WasserwirtschaftsG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=64188" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00279</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. November 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">A, </a></p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrerin, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerin, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Gemeinderat B, </p> <p class="MsoNormal"><b>Mitbeteiligter,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Wasserrechtliche Konzession,</b></p> <p class="Einzug1">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit VerfÃ¼gung Nr. 17-0133 vom 31. August 2017 bewilligte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich, Amt fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL), A den Fortbestand verschiedener Bauten und Anlagen auf ihren an den ZÃ¼richsee grenzenden KleingrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04 in B (Dispositivziffer I.1). Weiter wurde A unter zahlreichen Nebenbestimmungen eine bis 31. Dezember 2032 befristete wasserrechtliche Konzession und eine fischereirechtliche Bewilligung erteilt, auf den erwÃ¤hnten GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04 in B verschiedene Bauten und Anlagen, darunter ein "Podest (unter Wasser)", fortbestehen zu lassen bzw. fÃ¼r den Eigenbedarf zu nutzen (Dispositivziffer I.2). FÃ¼r die Nutzung des Podests, des Podests (unter Wasser) sowie der Ufertreppe legte die Baudirektion eine jÃ¤hrliche NutzungsgebÃ¼hr von insgesamt Fr. 679.85 fest (Dispositivziffer I.3) und ordnete die Grundbuchanmerkung der Konzession an (Dispositivziffer I.4).</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht hiess einen von A dagegen eingereichten Rekurs mit Entscheid vom 12. Juni 2018 teilweise gut, hob die VerfÃ¼gung Nr. 17-0133 der Baudirektion vom 31. August 2017 bezÃ¼glich der Konzessions- und GebÃ¼hrenpflicht des "Podests (unter Wasser)" auf und lud die Baudirektion ein, die jÃ¤hrliche NutzungsgebÃ¼hr neu festzulegen. Im Ãbrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab und auferlegte A die Kosten zu zwei Dritteln.</p> <p class="Urteilstext">Auf die gegen den RÃ¼ckweisungsentscheid des Baurekursgerichts gerichtete Beschwerde trat das Verwaltungsgericht mit Beschluss vom 24. MÃ¤rz 2020 (VB.2018.00416) nicht ein.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit VerfÃ¼gung Nr. 19-0310 vom 18. November 2020 verfÃ¼gte die Baudirektion, die mit VerfÃ¼gung Nr. AWEL 17-0133 vom 31. August 2017 festgesetzte NutzungsgebÃ¼hr werde aufgehoben (Dispositivziffer I.1). Weiter setzte die Baudirektion die jÃ¤hrlichen NutzungsgebÃ¼hren fÃ¼r das Podest und die Ufertreppe fest (Dispositivziffer I.2), ordnete die Grundbuchanmerkung der Konzession an (Dispositivziffer I.2) und erhob die NutzungsgebÃ¼hren fÃ¼r die Jahre 2018, 2019 und 2020 (Dispositivziffer II).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht hiess einen dagegen eingereichten Rekurs von A mit Entscheid vom 23. MÃ¤rz 2021 teilweise gut und hob Dispositivziffer I.2 der VerfÃ¼gung der Baudirektion insoweit auf, als damit die Grundbuchanmerkung angeordnet worden war. Im Ãbrigen wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat, und auferlegte die Verfahrenskosten von insgesamt Fr. 3'680.- zu 3/4 A. Ferner sprach es keine UmtriebsentschÃ¤digungen zu.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 21. April 2021 beantragte A dem Verwaltungsgericht, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. MÃ¤rz 2021 sowie der vorherige, "Bindungswirkung entfaltende" Entscheid seien aufzuheben. Es sei festzustellen, dass die Ufermauer auf ihrer ganzen LÃ¤nge durch die vorgelagerten Betonpodeste (Wellenbrecher) geschÃ¼tzt werde und dieser Uferschutz keine Konzession des AWEL brauche. Es sei weiter festzustellen, dass Anmerkungen am Grundbuch und NutzungsgebÃ¼hren entfallen. Ferner beantragte sie die Zusprechung einer EntschÃ¤digung zulasten der Baudirektion.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 14. Mai 2021 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion beantragte am 25. Mai 2021 unter Verweis auf den Mitbericht des AWEL vom 20. Mai 2021 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Hierzu nahm die BeschwerdefÃ¼hrerin am 8. Juni 2021 nochmals Stellung. Mit VerfÃ¼gung vom 3. MÃ¤rz 2022 zog das Verwaltungsgericht die Akten aus dem Beschwerdeverfahren VB.2018.00416 bei.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist durch den angefochtenen Beschluss berÃ¼hrt und hat ein aktuelles schutzwÃ¼rdiges Interesse an dessen Aufhebung, weshalb sie zur Beschwerde berechtigt ist (§ 78b Abs. 1 des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 [WWG; LS 724.11] in Verbindung mit § 49 und § 21 Abs. 1 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Angefochten ist ein Endentscheid des Baurekursgerichts vom 23. MÃ¤rz 2021. Mit Beschluss vom 24. MÃ¤rz 2020 (VB.2018.00416, E. 1.4) hatte das Verwaltungsgericht den Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. Juni 2018 als noch nicht anfechtbaren Zwischenentscheid qualifiziert und festgehalten, dass mit dem Nichteintreten des Verwaltungsgerichts der Rechtsmittelweg der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht beschrÃ¤nkt werde; es sei ihr mÃ¶glich, die von der Beschwerdegegnerin vorgenommene Berechnung der NutzungsgebÃ¼hren erneut bei der Vorinstanz anzufechten, gegen deren Endentscheid sodann die Beschwerde an das Verwaltungsgericht auch in Bezug auf die Nebenbestimmungen der wasserrechtlichen Konzession umfassend offenstehe (vgl. Art. 93 Abs. 3 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG], SR 173.110). Davon hat die BeschwerdefÃ¼hrerin Gebrauch gemacht. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht sah sich in seinem Entscheid vom 23. MÃ¤rz 2021 zu Recht durch seinen (Zwischen-)Entscheid im ersten Rechtsgang gebunden, da es Ã¼ber die entsprechenden Fragen (Konzessionspflicht von Podest und Ufertreppe, ZulÃ¤ssigkeit der Nebenbestimmungen) bereits entschieden habe (vgl. BGE 133 V 477 E. 5.2.3; Marco Donatsch, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [Kommentar VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 64 N. 14 ff.). Das Verwaltungsgericht seinerseits ist dagegen an den RÃ¼ckweisungsentscheid des Baurekursgerichts vom 12. Juni 2018 nicht gebunden und kann daher Ã¼ber die von der BeschwerdefÃ¼hrerin gestellten AntrÃ¤ge, auch wenn sie den ersten Entscheid des Baurekursgerichts betreffen, im vorliegenden Verfahren grundsÃ¤tzlich befinden. Aus diesem Grund wurden die Akten des ersten Rechtsganges beigezogen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Dabei ist jedoch zu berÃ¼cksichtigen, dass Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens nur sein kann, was Gegenstand des angefochtenen Entscheids war bzw. nach richtiger Gesetzesanwendung hÃ¤tte sein sollen (Martin Bertschi, Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu § 19â29a N. 45 ff.). Der Streitgegenstand kann sich im Lauf des Rechtsmittelverfahrens verengen, aber grundsÃ¤tzlich nicht erweitern oder inhaltlich verÃ¤ndern (BGE 136 II 457 E. 4.2). Der Streitgegenstand im Rechtsmittelverfahren bestimmt sich einerseits durch den Gegenstand der angefochtenen VerfÃ¼gung und andererseits durch die Parteibegehren (BGE 136 II 165 E. 5; 133 II 181 E. 3.3). GegenstÃ¤nde, Ã¼ber welche die erstinstanzlich verfÃ¼gende BehÃ¶rde nicht entschieden hat und Ã¼ber welche sie auch nicht entscheiden musste, dÃ¼rfen nachfolgende Instanzen grundsÃ¤tzlich nicht beurteilen, ansonsten sie in die funktionelle ZustÃ¤ndigkeit der ersten Instanz eingreifen. Das Anfechtungsobjekt, die VerfÃ¼gung der unteren Instanz, bildet den Rahmen, welcher den mÃ¶glichen Umfang des Streitgegenstands begrenzt (Alfred KÃ¶lz/Isabelle HÃ¤ner/Martin Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2013, N. 686 ff.).</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht erachtete den Streitgegenstand in seinem Entscheid vom 12. Juni 2018 als auf die Bewilligungspflicht der seeseitigen Bauten vor dem Landanlagegebiet im Bereich der Ã¶ffentlichen Seeparzelle und die dafÃ¼r zu leistenden periodischen NutzungsgebÃ¼hren sowie die damit verbundenen Nebenbestimmungen begrenzt. Da mit der angefochtenen VerfÃ¼gung die (befristete) Bewilligung fÃ¼r die Bauten auf dem Landanlagegebiet nunmehr unbefristet erteilt worden sei, liege es nicht im Interesse der BeschwerdefÃ¼hrerin, diese neue Bewilligung fÃ¼r ihre Bauten auf dem Anlagegebiet nicht zu erhalten. Dem ist grundsÃ¤tzlich beizupflichten; nicht davon betroffen ist indes die umstrittene Frage des Umfangs der "Landanlage" (vgl. etwa E. 3.4 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b>Soweit in der Bemerkung der BeschwerdefÃ¼hrerin, dass auch der Betonsockel vor dem Ã¶stlichen Teil der Ufermauer als Wellenbrecher diene, was bei einem Augenschein sofort klar werde, ein sinngemÃ¤sser Antrag auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht zu erblicken wÃ¤re, ist Folgendes festzuhalten: Der Entscheid darÃ¼ber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 28. Juni 2017, 1C_578/2016, E. 2.2; 21. September 2016, 1C_556/2013, E. 2.2).</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten liegenden PlÃ¤ne und der im Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. Juni 2018 enthaltenen Fotografie mÃ¶glich. Damit und zusammen mit den Ã¼brigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenÃ¼gend erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.6 </b>BezÃ¼glich der Feststellungsbegehren der BeschwerdefÃ¼hrerin ist festzuhalten, dass der Entscheid Ã¼ber deren Hauptantrag â die vollumfÃ¤ngliche Aufhebung der angefochtenen Entscheide â bereits eine Auseinandersetzung mit jenen Fragen bedingt. Da somit das mit den Feststellungsbegehren bezweckte Ziel auch mit dem Leistungs- bzw. Gestaltungsbegehren erreicht werden kann und Feststellungsbegehren subsidiÃ¤r sind (VGr, 25. August 2022, VB.2022.00157, E. 1.2; 23. August 2019, VB.2019.00014, E. 1.3; 18. Dezember 2013, VB.2013.00731, E. 1.2 mit Hinweisen), ist auf die Feststellungsbegehren der BeschwerdefÃ¼hrerin mangels schutzwÃ¼rdigen Feststellungsinteresses nicht einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.7 </b>Da die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde â vorbehÃ¤ltlich des soeben (E. 1.6) Gesagten â einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Am 13. MÃ¤rz 1880 erteilte der "Director der Ã¶ffentl. Arbeiten" (heute: kantonaler Baudirektor) C unter verschiedenen Auflagen die Konzession fÃ¼r die Erstellung einer 349 m<sup>2</sup> grossen Landanlage im Seegebiet vor seinem Haus. In der Folge wurde diese Landanlage erstellt, mit einer Ufermauer gesichert bzw. gegen den See abgegrenzt und in mehrere Kleinparzellen aufgeteilt. Zudem wurde konzessionsgemÃ¤ss die Steinvorlage, welche sich im Bereich der Seeparzelle auf Ã¶ffentlichem Grund befindet, als Wellenbrecher zum Schutz der Ufermauer errichtet. FÃ¼r die Bauten auf der Landanlage wurden die entsprechenden Bewilligungen eingeholt. Jahrzehnte spÃ¤ter wurde im Rahmen von Sanierungsarbeiten anstatt einer Steinvorlage ein seeseitiger Betonsockel ("Podest unter Wasser") entlang der Ufermauer als Wellenbrecher realisiert, der wie eine Steinvorlage die Erosion und AbnÃ¼tzung der Ufermauer verhindern soll. FÃ¼r den Fortbestand dieses Uferschutzes erteilte die Baudirektion der BeschwerdefÃ¼hrerin mit VerfÃ¼gung Nr. 17-0133 vom 31. August 2017 eine bis 31. Dezember 2032 befristete wasserrechtliche Konzession. Ferner konzedierte die Baudirektion eine Ufertreppe samt GelÃ¤nder, das darunterliegende Podest bzw. Fundament dieser Treppe und die entsprechend privat genutzte SeeflÃ¤che (Dispositiv-Ziff. I.2.). FÃ¼r all diese Nutzungen wurde die BeschwerdefÃ¼hrerin zu einer jÃ¤hrlichen NutzungsgebÃ¼hr von insgesamt Fr. 679.85 verpflichtet (Dispositiv-Ziff. I.3.). Ausserdem ordnete sie die Grundbuchanmerkung der Konzession an (Dispositiv-Ziff. I.4.). Schliesslich bewilligte die Baudirektion der BeschwerdefÃ¼hrerin den Fortbestand ihrer Bauten auf dem Landanlagegebiet fÃ¼r den Eigenbedarf ohne zeitliches Limit (Dispositiv-Ziff. I.1.).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das Baurekursgericht stellte mit Entscheid vom 12. Juni 2018 fest, dass fÃ¼r das "Podest (unter Wasser)" keine Konzessionspflicht bestehe, da der fragliche Betonsockel von seiner Funktion her lediglich eine im 19. Jahrhundert zum Schutz der Ufermauer erstellte Steinvorlage ersetze und der BeschwerdefÃ¼hrerin keinen Sondervorteil im Rahmen eines Sondernutzungsrechts verschaffe (E. 4.2). BezÃ¼glich der weiteren konzedierten Bauten und Anlagen auf Seegebiet â d.h. fÃ¼r die vom Landanlagegebiet auf eine Betonplatte (Betonpodest) fÃ¼hrende Treppe, die beiden TreppengelÃ¤nder sowie das dafÃ¼r beanspruchte Seegebiet â wurde jedoch festgehalten, dass fÃ¼r diese eine Konzessionspflicht bestehe und die Erhebung jÃ¤hrlicher NutzungsgebÃ¼hren zulÃ¤ssig sei (E. 4.3). Die Bewilligung der Bauten auf dem Landanlagegebiet erachtete das Baurekursgericht als nicht vom Streitgegenstand erfasst. Als rechtskonform beurteilte das Baurekursgericht ferner die Nebenbestimmungen zur Konzession sowie die angeordnete Grundbuchanmerkung (E. 4.4). Entsprechend hob es die VerfÃ¼gung Nr. 17-0133 im Sinn einer teilweisen Gutheissung nur bezÃ¼glich der Konzessions- und GebÃ¼hrenpflicht des "Podests (unter Wasser)" auf und lud die Baudirektion ein, die jÃ¤hrliche NutzungsgebÃ¼hr neu festzulegen. Im Ãbrigen wurde der Rekurs abgewiesen.</p> <p class="Urteilstext">In Umsetzung des Entscheids des Baurekursgerichts setzte die Baudirektion mit VerfÃ¼gung Nr. 19-0310 vom 18. November 2020 die NutzungsgebÃ¼hren fÃ¼r das Podest und die Ufertreppe auf jÃ¤hrlich Fr. 274.90 fest (Dispositiv-Ziff. I.2.). Dabei ging sie davon aus, dass die durch das Podest abgegrenzte SeeflÃ¤che 7 m<sup>2</sup>, die durch die Ufertreppe abgegrenzte SeeflÃ¤che 5 m<sup>2</sup> betrÃ¤gt. Des Weiteren ordnete sie die Grundbuchanmerkung der Konzession an (Dispositiv-Ziff. I.2.).</p> <p class="Urteilstext">In seinem Entscheid vom 23. MÃ¤rz 2021 Ã¼berprÃ¼fte und bestÃ¤tigte das Baurekursgericht die Festsetzung der NutzungsgebÃ¼hren (E. 5.2). Dagegen hob es die (erneut) angeordnete Grundbuchanmerkung der Konzession auf (E. 5.3) und hiess den Rekurs in diesem Punkt teilweise gut.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin vertritt in ihrer Beschwerde die Ansicht, die Bewilligung zur Erstellung von Bauten auf Landanlagen werde einmal erteilt. Periodisch zu erneuernde "Baukonzessionen" wÃ¤ren rechtswidrig und verletzten das LegalitÃ¤tsprinzip. Sie macht geltend, nicht nur der Betonsockel vor dem westlichen Teil der Ufermauer, sondern auch derjenige vor dem Ã¶stlichen Teil diene als Wellenbrecher. Dass der Fuss der Treppe auf dem Wellenbrecher abgestÃ¼tzt sei, Ã¤ndere an seiner Funktion nichts. Die Einrichtungen, die als Wellenbrecher die Ufermauer schÃ¼tzen, seien in der VerfÃ¼gung von 1880 zwingend vorgeschrieben. Der Uferschutz brauche Ã¼ber die ganze LÃ¤nge der Landanlage seit 1880 weder periodische Baukonzessionen noch Bewilligungen und sei keine GebÃ¼hrenquelle. Ferner sollen keine Anmerkungen im Grundbuch gestattet werden. Der Vertrag von 1880 genÃ¼ge. Die Nebenbestimmung, wonach sie ihr Eigentum, die Landanlage, ohne EntschÃ¤digung entfernen mÃ¼sste, wenn ein Weg oder eine Strasse erstellt wÃ¼rde, sei ein willkÃ¼rlicher Eingriff in ihr Privateigentum und verletze Art. 26 und Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101). Sodann fÃ¼hrt die BeschwerdefÃ¼hrerin aus, die Ufertreppe sei historisch als Teil der Landanlage wahrgenommen worden. Die Umdeutung des AWEL zur Sondernutzung im Umfang von 5 m<sup>2</sup> Seegebiet sei schleierhaft.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die Beschwerdegegnerin entgegnet, die (landseitige) Landanlage stehe vorliegend nicht zur Diskussion. Das Podest und die Ufertreppe seien indes nicht Teil der Landanlage, sondern Seegebiet und damit Ã¶ffentlicher Grund. Die private Nutzung dieser im Bereich eines Ã¶ffentlichen GewÃ¤ssers liegenden Bauten und Anlagen gehe klar Ã¼ber den schlichten Gemeingebrauch hinaus und sei daher konzessionspflichtig. Konzessionspflichtige Nutzungen Ã¶ffentlicher GewÃ¤sser seien in der Regel zu befristen. Die Beschwerdegegnerin habe die NutzungsgebÃ¼hren fÃ¼r das Podest und die Ufertreppe auf der Grundlage der einschlÃ¤gigen Rechtsnormen und der FlÃ¤chenausmessung vorgenommen. Im Grundsatz sei die Grundbuchanmerkung rechtskonform, sobald das Verwaltungsgericht rechtskrÃ¤ftig Ã¼ber Konzessionspflicht und Nebenbestimmungen entschieden habe.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Umstritten ist erstens, ob die vom Landanlagegebiet auf eine Betonplatte (Betonpodest) fÃ¼hrende Treppe, die beiden TreppengelÃ¤nder sowie das Betonpodest einer wasserrechtlichen Konzession bedÃ¼rfen und ob diese Konzession befristet werden darf.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Nach Art. 105 Abs. 1 der ZÃ¼rcher Kantonsverfassung (KV; LS 101) Ã¼bt der Kanton die Hoheit Ã¼ber die GewÃ¤sser aus. Die Ã¶ffentlichen GewÃ¤sser stehen der Allgemeinheit im Rahmen des schlichten Gemeingebrauchs zur Nutzung offen (vgl. Tobias Jaag/Markus RÃ¼ssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons ZÃ¼rich, 5. A., ZÃ¼rich etc. 2019, Rz. 3415 ff.; Markus RÃ¼ssli in: Isabelle HÃ¤ner/Markus RÃ¼ssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur ZÃ¼rcher Kantonsverfassung, ZÃ¼rich etc. 2007, Art. 105 N. 3 ff.). Als Inanspruchnahme eines Sees und des darunter liegenden Erdreichs gilt namentlich dessen rÃ¤umliche Nutzung. Dazu gehÃ¶ren gemÃ¤ss § 75 lit. a WWG insbesondere Bauten und Anlagen wie GebÃ¤ude, Bootsstationierungen und zugehÃ¶rige Anlagen, Stege, FlÃ¶sse, BrÃ¼cken oder Leitungen. Nach § 36 Abs. 1 WWG bedÃ¼rfen die den Gemeingebrauch beschrÃ¤nkenden oder Ã¼bersteigenden Nutzungen der Ã¶ffentlichen GewÃ¤sser, die dazu erforderlichen Bauten und Anlagen sowie deren Ãnderungen je nach Art der Nutzung einer Konzession oder einer Bewilligung. Konzessions- und bewilligungspflichtige Nutzungen Ã¶ffentlicher GewÃ¤sser sind gebÃ¼hrenpflichtig (§ 47 Abs. 1 WWG); sie werden mit den gebotenen Nebenbestimmungen verknÃ¼pft und in der Regel befristet (§ 44 WWG).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>GemÃ¤ss der ursprÃ¼nglichen Konzessionserteilung im Jahr 1880 soll die Landanlage "in ihrem ganzen Umfange ihrer Begrenzung an den See mit einer soliden Mauer oder SteinbÃ¶schung gesichert, und vor dem Fusse derselben eine tÃ¼chtige, bis Ã¼ber die HÃ¤lfte der Umfassungsmauer oder, BÃ¶schung hinausreichende Steinvorlage zum Brechen der Wellen angelegt werden". Die Vorinstanzen gingen davon aus, dass diese Steinvorlage im Rahmen einer Sanierung durch das "Podest (unter Wasser)" ersetzt wurde, welches sich im See vor den Parzellen Kat.-Nrn. 05, 03 und 04 befindet, nicht jedoch durch das Betonpodest, auf welches die Ufertreppe von Parzelle Kat.-Nrn. 01 bzw. 02 mÃ¼ndet. Als Folge davon liegt nach Auffassung des Baurekursgerichts nur bezÃ¼glich des ausschliesslich dem Uferschutz dienenden "Podests (unter Wasser)" kein (neuer) konzessionsrechtlicher Tatbestand vor. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht nicht geltend, die Steinvorlage sei zusÃ¤tzlich und gleichzeitig durch das Betonpodest, auf welches die Ufertreppe von Parzelle Kat.-Nrn. 01 bzw. 02 mÃ¼ndet, ersetzt worden. Dies ergibt sich auch nicht aus den Akten und kann nicht allein aus dem Umstand, dass das Betonpodest ebenfalls als Wellenbrecher dienen kann, hergeleitet werden, zumal die Konzession von 1880 keine Berechtigung vermittelt, die vorgeschriebene Steinvorlage durch eine beliebige andere, als Wellenbrecher dienende Vorrichtung ersetzen zu dÃ¼rfen. Demnach erachtete die Vorinstanz dieses Betonpodest zu Recht nicht als von der ursprÃ¼nglichen Konzession von 1880 erfasst bzw. nicht als Ersatz der darin vorgeschriebenen Steinvorlage. Im Ãbrigen weist dieses Betonpodest andere Masse als das "Podest (unter Wasser)" auf, was bereits optisch ins Auge sticht, und es fehlte eine ErklÃ¤rung dafÃ¼r, weshalb nicht ein zusammenhÃ¤ngendes Podest als Wellenbrecher als Ersatz fÃ¼r die Steinvorlage errichtet worden ist. Ob die Auffassung des Baurekursgerichts, wonach das angeblich als Wellenbrecher konzipierte und wiederum (wie die vorbestehende Steinvorlage) rein dem Uferschutz dienende "Podest (unter Wasser)" mangels eines daraus resultierenden Sondervorteils nicht der Konzessionspflicht unterliege, Ã¼berhaupt zutrifft, erscheint fraglich, bedarf aber keiner nÃ¤heren Ausleuchtung, wÃ¤re doch dem Verwaltungsgericht prozessual verwehrt, den angefochtenen Entscheid diesbezÃ¼glich zum Nachteil der BeschwerdefÃ¼hrerin abzuÃ¤ndern (§ 63 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die vom Landanlagegebiet auf eine Betonplatte (Betonpodest) fÃ¼hrende Treppe, die beiden TreppengelÃ¤nder sowie das Betonpodest befinden sich rÃ¤umlich betrachtet nicht auf dem Land, sondern im Bereich des ZÃ¼richsees, also eines Ã¶ffentlichen GewÃ¤ssers.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht unter Berufung auf Art. 11 der Vorschriften und Bedingungen fÃ¼r Landanlagen und Seebauten in den zÃ¼rcherischen Seen vom 2. MÃ¤rz 1921 geltend, Ufertreppen seien im Kanton ZÃ¼rich bereits vor 100 Jahren den Landanlagen zugerechnet worden. Art. 11 regelt, dass "an den Inhaber der Bewilligung zu Eigentum abgetreten [werden]: Das Gebiet von Landanlagen, steinerne Ufertreppen und kleine Wasserbecken, die auf mindestens drei Seiten von Land umgeben sind (vorbehalten bleiben die Gesetze und Verordnungen der Fischerei)". Wie aus den PlÃ¤nen hervorgeht, ist die vorliegend umstrittene Ufertreppe jedoch nicht auf drei Seiten von Land umgeben. Ferner unterscheidet auch Art. 11 selbst zwischen dem Gebiet von Landanlagen und Ufertreppen und zÃ¤hlt somit Ufertreppen nicht zu den Landanlagen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Nachdem die vom Landanlagegebiet auf eine Betonplatte (Betonpodest) fÃ¼hrende Treppe, die beiden TreppengelÃ¤nder sowie das Betonpodest nicht zu den Bauten auf dem Landanlagegebiet gehÃ¶ren, fÃ¼hren die diesbezÃ¼glichen Argumente der BeschwerdefÃ¼hrerin ins Leere. So kann sie beispielsweise nichts zu ihren Gunsten aus BGE 139 II 470, der die Erstellung eines Einfamilienhauses auf Landanlagegebiet betrifft, ableiten. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Da sich die strittigen Vorrichtungen â selbst wenn sie den Bauten auf der Landanlage zugerechnet wÃ¼rden â im Bereich des ZÃ¼richsees, eines Ã¶ffentlichen GewÃ¤ssers, befinden und diesen rÃ¤umlich beanspruchen, stellt sich die Frage nach der Qualifikation der vorliegenden Nutzung des ZÃ¼richsees (vgl. E. 3.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.1 </b>Als Gemeingebrauch von Ã¶ffentlichen GewÃ¤ssern werden etwa das Baden, soweit die polizeiliche Ordnung es zulÃ¤sst, das SchÃ¶pfen von Wasser mit einfachen Einrichtungen oder das TrÃ¤nken von Haustieren eingestuft (§ 2 Abs. 1 der Konzessionsverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz vom 21. Oktober 1992 [KonzV WWG]; LS 724.211). Ist die gleichzeitige und gleichartige Mitbenutzung durch andere Personen beeintrÃ¤chtigt, liegt dagegen regelmÃ¤ssig gesteigerter Gemeingebrauch vor (z.B. nautische Veranstaltungen, Wakeboarden, Aufstellen von Bojen, Entnahme von nicht unerheblichen Wassermengen; vgl. BGr, 10. August 2005, 2P.191/2004, E. 2.4.1 f.). Werden andere Personen gÃ¤nzlich von einer Nutzung ausgeschlossen, indem berechtigte Personen eine ausschliessliche VerfÃ¼gung Ã¼ber einen Teil der Sache erhalten, handelt es sich um eine Sondernutzung. Ein Indiz fÃ¼r eine Sondernutzung bildet die dauernde und feste Verbindung mit der Ã¶ffentlichen Sache (BGr, 2. Juni 2012, 2C_900/2011, E. 2.2; AndrÃ© W. Moser, Der Ã¶ffentliche Grund und seine BenÃ¼tzung, Bern 2011, S. 269 ff.; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2020, Rz. 2312).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.2 </b>Die vom Landanlagegebiet auf eine Betonplatte (Betonpodest) fÃ¼hrende Treppe, die beiden TreppengelÃ¤nder sowie das Betonpodest sind dauernd und fest mit dem ZÃ¼richsee verbunden und ermÃ¶glichen der BeschwerdefÃ¼hrerin die ausschliessliche Nutzung, wÃ¤hrend andere Personen von der Nutzung dieses Bereichs des ZÃ¼richsees ausgeschlossen sind. Demzufolge gingen die Vorinstanzen zutreffend von einer konzessionspflichtigen Sondernutzung durch die BeschwerdefÃ¼hrerin aus.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.3 </b>Was die BeschwerdefÃ¼hrerin dagegen vorbringt, vermag nicht zu Ã¼berzeugen. Sie scheint der Ansicht zu sein, eine Sondernutzung liege nur dann vor, wenn sie den ganzen ZÃ¼richsee vollstÃ¤ndig dem Gemeingebrauch entzÃ¶ge. Sie leitet dies aus der Weisung des Regierungsrats vom 28. Januar 2015 zur in der Folge an der Urne verworfenen ersten Vorlage zu einem neuen Wassergesetz (ABl 2015-02-20, Meldungs-Nr. 00102089, S. 84) ab, wo steht: "Wird durch eine bestimmte Nutzung das GewÃ¤sser vollstÃ¤ndig dem Gemeingebrauch entzogen und werden damit andere Personen lÃ¤ngerdauernd gÃ¤nzlich von der GewÃ¤ssernutzung ausgeschlossen, liegt eine sog. Sondernutzung vor". Dabei verkennt die BeschwerdefÃ¼hrerin, dass sie den ZÃ¼richsee sehr wohl im Bereich der Ufertreppe und des Betonpodests vollstÃ¤ndig dem Gemeingebrauch entzieht, da andere Personen von der Nutzung des Seegebietes im Bereich der Treppe dauerhaft ausgeschlossen sind. Die Sondernutzung kann und muss sich auf einen Teil eines GewÃ¤ssers beziehen kÃ¶nnen, ansonsten wÃ¼rden die AusfÃ¼hrungen in der Weisung keinen Sinn ergeben, lÃ¤ge doch grundsÃ¤tzlich nie eine Sondernutzung vor, weil es schon faktisch kaum mÃ¶glich wÃ¤re, den ganzen ZÃ¼richsee oder die ganze Limmat im vollen Ausmass Ã¼berall dem Gemeingebrauch zu entziehen. Im Ãbrigen zÃ¤hlt denn auch besagte Weisung die Errichtung von Bauten und Anlagen in oberirdischen GewÃ¤ssern wie etwa von Stegen zu den konzessionspflichtigen Unterfangen (ebenso die Weisung vom 29. Januar 2020 zum verabschiedeten neuen Wassergesetz vom 12. Dezember 2022, ABl 2020-02-28, Meldungs-Nr. RS-ZH01-0000000228, S. 101).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Durch die Konzession wurde der BeschwerdefÃ¼hrerin ein Sondernutzungsrecht am darin bezeichneten Seegebiet eingerÃ¤umt. Ein solches Sondernutzungsrecht kann nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht auf ewig, d.h. auf unbefristete Dauer erteilt werden, da sich das Gemeinwesen nicht seiner Hoheitsgewalt Ã¼ber eine Ã¶ffentliche Sache entÃ¤ussern kann. Sondernutzungskonzessionen ohne zeitliche Begrenzung gelten vielmehr gar als verfassungswidrig und altrechtliche Konzessionen sind nachtrÃ¤glich zu befristen und kÃ¶nnen unter GewÃ¤hrung einer angemessenen Ãbergangsfrist entschÃ¤digungslos aufgelÃ¶st werden (BGE 145 II 140 E. 6.4, 127 II 69 E. 4 f.; ferner Peter Karlen, Schweizerisches Verwaltungsrecht, ZÃ¼rich etc. 2018, S. 365; HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 2313; Moser, S. 274 f.). Die im Schrifttum vorgenommenen Differenzierungen in Bezug auf Landanlagekonzessionen (Markus RÃ¼ssli, Landanlagen und Bauten auf Landanlagen im Kanton ZÃ¼rich, in: ZBl 108/2007 S. 666 ff., 677 f.; Stefan Vogel, Landanlagekonzessionen im Kanton ZÃ¼rich, in: Staats- und Verwaltungsrecht auf vier Ebenen, Festschrift fÃ¼r Tobias Jaag, Markus RÃ¼ssli und andere [Hrsg.], 2012, S. 369 ff., 371 ff.) betreffen das Landanlageland selbst und nicht das von der (altrechtlichen) Landanlagekonzession nicht erfasste, diesem vorgelagerte Seegebiet, in welchem sich die streitige Treppe befindet (oben E. 3.4). Auch wenn § 44 WWG (ebenso de lege ferenda § 69 Abs. 2 des Wassergesetzes vom 12. Dezember 2022) vorsieht, dass Konzessionen nur "in der Regel" befristet werden, bleibt den zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden diesbezÃ¼glich mit Blick auf die vorerwÃ¤hnte hÃ¶chstrichterliche Rechtsprechung kein eigentliches Ermessen mehr. Nach § 13 lit. d KonzV WWG sind Inanspruchnahmen von GewÃ¤ssern auf die Dauer von 15â40 Jahren zu befristen. Die vorliegende Befristung (auf 15 Jahre) ist vor diesem Hintergrund zulÃ¤ssig bzw. sogar geboten und nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>FÃ¼r die EinrÃ¤umung eines Sondernutzungsrechts an einer Ã¶ffentlichen Sache kann eine KonzessionsgebÃ¼hr erhoben werden (Moser, S. 280; Adrian HungerbÃ¼hler, GrundsÃ¤tze des Kausalabgabenrechts, ZBl 104/2003 S. 505 ff., 509). FÃ¼r die Erhebung einer solchen GebÃ¼hr bedarf es nach den allgemeinen GrundsÃ¤tzen des Abgaberechts einer gesetzlichen Grundlage. Die erforderliche Gesetzesgrundlage (Art. 38 Abs. 1 lit. d KV; vgl. auch Art. 664 Abs. 3 ZGB) findet sich in § 47 WWG. Nach Absatz 2 dieser Norm bemisst sich die NutzungsgebÃ¼hr nach Massgabe der eingerÃ¤umten Sondervorteile, namentlich des wirtschaftlichen Nutzens, der Art und Dauer der Konzession oder der Bewilligung, der fÃ¼r die Ãffentlichkeit entstehenden Nachteile, des Verwendungszwecks, der Menge des beanspruchten Wassers sowie â bei der Inanspruchnahme der GewÃ¤sser â des Werts angrenzender GrundstÃ¼cke. Die Bemessung der KonzessionsgebÃ¼hr fÃ¼r die Inanspruchnahme von Ã¶ffentlichen OberflÃ¤chengewÃ¤ssern wird in §§ 16 ff. der GebÃ¼hrenverordnung des Kantons ZÃ¼rich vom 21. Oktober 1992 zum Wasserwirtschaftsgesetz (GebV WWG; LS 724.21) konkretisiert. GemÃ¤ss § 17 Abs. 1 GebV WWG ist fÃ¼r bewilligungspflichtige lang dauernde und intensive Inanspruchnahmen, insbesondere zu baulichen Zwecken, eine jÃ¤hrlich festzusetzende NutzungsgebÃ¼hr zu entrichten. Die GebÃ¼hr ergibt sich aus dem Landwert multipliziert mit dem Zinssatz. FÃ¼r BootsunterstÃ¤nde, Bootssteganlagen, Pontons, BootsliegeplÃ¤tze und Ã¤hnliche Anlagen zu privater Nutzung wird eine jÃ¤hrliche NutzungsgebÃ¼hr von Fr. 17.60 je beanspruchten Quadratmeter erhoben (§ 19 GebV WWG).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin ist der Kanton ZÃ¼rich durchaus berechtigt, fÃ¼r die Sondernutzung eines kleinen Teils des ZÃ¼richsees eine GebÃ¼hr zu verlangen. Die Beschwerdegegnerin ist hierbei von der Sondernutzung von 7 m<sup>2</sup> (Podest) und 5 m<sup>2</sup> (Ufertreppe) ausgegangen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt in ihrer Replik, die Treppe Ã¼berbrÃ¼cke lediglich 2,2 m<sup>2</sup> WasserflÃ¤che, was sie mit dem Doppelmeter 1:1 gemessen habe. Dabei verkennt die BeschwerdefÃ¼hrerin, dass nicht nur die Ã¼berbrÃ¼ckte, sondern die gesamte abgegrenzte bzw. beanspruchte FlÃ¤che als Grundlage fÃ¼r die Ermittlung der FlÃ¤che gemÃ¤ss § 19 GebV WWG herangezogen wird. Die Beschwerdegegnerin hat sich hierfÃ¼r zu Recht auf den Seebautenkataster der amtlichen Vermessung gestÃ¼tzt. Weiter bringt die BeschwerdefÃ¼hrerin gegen die Berechnung der GebÃ¼hr nichts vor und es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern die Festsetzung der GebÃ¼hr durch die Beschwerdegegnerin fehlerhaft sein sollte. Die Berechnung der NutzungsgebÃ¼hren ist daher nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt unter Verweis auf ihre Beschwerde vom 7. Juli 2018, dass ihr zusÃ¤tzlich zu den ursprÃ¼nglichen Nebenbestimmungen gemÃ¤ss Vertrag vom 13. MÃ¤rz 1880 weitere allgemeine und spezielle Nebenbestimmungen auferlegt worden seien. Danach mÃ¼sste beispielsweise "das Objekt" â d.h. die Landanlage, gemÃ¤ss Ziff. 2 â bei der Erstellung eines Uferweges ohne EntschÃ¤digung entfernt werden (Ziff. 16 der allgemeinen Nebenbestimmungen). Dies stelle einen Eingriff in die Eigentumsgarantie dar. Mit den allgemeinen Nebenbestimmungen wÃ¼rde der Vertrag von 1880 ausgehebelt. Sodann mangle es den speziellen Nebenbestimmungen Ziff. 2 lit. bâe an einer rechtlichen Grundlage. Art. 41c Abs. 2 der GewÃ¤sserschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201) garantiere den Fortbestand rechtens bestehender Bauten im GewÃ¤sserraum.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Der Vertrag bzw. die Konzession vom 13. MÃ¤rz 1880 betrifft die Erstellung einer Landanlage ("Landanlagekonzession") und regelt die Rechte und Pflichten des KonzessionÃ¤rs/Bauherrn am aufgeschÃ¼tteten Seegebiet. Diese Konzession vom 13. MÃ¤rz 1880 betrifft somit nur die Bauten auf dem Landanlagegebiet sowie â nach hier nicht zu Ã¼berprÃ¼fender Meinung des Baurekursgerichts â das "Podest (unter Wasser)" (vgl. E. 3.3), also â entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin â mit Ausnahme des "Podests (unter Wasser)" gerade nicht das in Dispositivziffer I.2 der VerfÃ¼gung Nr. 17-0133 vom 31. August 2017 genannte "Objekt". Jene Objekte i.S.v. Dispositivziffer I.2, d.h. die (Ã¼brigen) seeseitigen Bauten vor dem Landanlagegebiet im Bereich der Ã¶ffentlichen Seeparzelle, werden von der Konzession vom 13. MÃ¤rz 1880 nicht erfasst. Da die von der BeschwerdefÃ¼hrerin beanstandeten allgemeinen Nebenbestimmungen jedoch ausschliesslich fÃ¼r diese Bauten vor dem Landanlagegebiet mit Ausnahme des "Podests (unter Wasser)" gelten (mÃ¼ssen), lassen sie die Konzession vom 13. MÃ¤rz 1880 unberÃ¼hrt. Entsprechend kann auch offenbleiben, inwieweit sich diese nach Massgabe der erwÃ¤hnten bundesgerichtlichen Rechtsprechung (oben E. 3.7) gegebenenfalls nicht auch nachtrÃ¤glich befristen bzw. bloss unter einschrÃ¤nkenden Nebenbestimmungen verlÃ¤ngern liesse.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>In Bezug auf die gerÃ¼gte fehlende gesetzliche Grundlage fÃ¼r die speziellen Nebenbestimmungen in Dispositivziffer 2 lit. bâe der VerfÃ¼gung Nr. 17-0133 vom 31. August 2017 ist â soweit sich diese nicht ohnehin auf die generelle ErmÃ¤chtigung von § 44 WWG, die Konzessionen mit den gebotenen Nebenbestimmungen zu verknÃ¼pfen, stÃ¼tzen lassen â Folgendes festzuhalten: Lit. b, wonach das dauernde Stationieren von Schiffen an und auf den Bauten und Anlagen im Ã¶ffentlichen GewÃ¤sser nicht gestattet ist, stÃ¼tzt sich ausdrÃ¼cklich auf die Verordnung Ã¼ber das Stationieren von Schiffen vom 14. Oktober 1992 (Stationierungsverordnung; LS 747.4). GemÃ¤ss deren § 4 Abs. 1 i.V.m. § 1 ist das Stationieren von Schiffen auf Ã¶ffentlichem GewÃ¤ssergebiet ausserhalb konzessionierter Anlagen untersagt. Die Pflicht gemÃ¤ss lit. c der Nebenbestimmungen, die amtliche Vermessung nachfÃ¼hren zu lassen, beruht auf Art. 29 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 5. Oktober 2007 Ã¼ber Geoinformation (GeoIG; SR 510.62). Kraft Art. 34 Abs. 2 lit. a GeoIG sind die Kantone fÃ¼r die DurchfÃ¼hrung der amtlichen Vermessung zustÃ¤ndig. Im Kanton ZÃ¼rich legt der Regierungsrat die kantonalen Erweiterungen des bundesrechtlich vorgegebenen Inhalts der Vermessung fest und erlÃ¤sst AusfÃ¼hrungsbestimmungen insbesondere fÃ¼r die Vermarkung und Vermessung der GrundstÃ¼cksgrenzen und das Erheben der Ã¼brigen Bestandteile der amtlichen Vermessung (§ 17 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 lit. a des Kantonalen Geoinformationsgesetzes vom 24. Oktober 2011 [LS 704.1]). Sodann stÃ¼tzt sich lit. d der Nebenbestimmungen auf § 46 Abs. 2 WWG, wonach die Konzession samt den Nebenbestimmungen im Grundbuch angemerkt werden kann, wenn sie mit dem Eigentum an einem GrundstÃ¼ck subjektiv-dinglich verbunden wird (dazu sogleich E. 6). Die Befristung der Konzession i.S.v. lit. e der Nebenbestimmung basiert auf § 44 WWG (vgl. E. 3.7).</p> <p class="Urteilstext">SÃ¤mtliche speziellen Nebenbestimmungen verfÃ¼gen somit Ã¼ber eine Rechtsgrundlage. Hinsichtlich des angerufenen Bestandesschutzes i.S.v. Art. 41c Abs. 2 GSchV ist anzumerken, dass der GewÃ¤sserraum gemÃ¤ss Art. 41b Abs. 1 GSchV "gemessen ab der Uferlinie, mindestens 15 m betragen" muss, gemeint ist ab Uferlinie landwÃ¤rts. Demzufolge kann sich die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r die Bauten auf der GewÃ¤sserparzelle nicht auf den Bestandesschutz i.S.v. Art. 41c Abs. 2 GSchV berufen. Im Ãbrigen gewÃ¤hrte diese Norm ohnehin nur den Besitzstand gegenÃ¼ber den (gewÃ¤sserschutzrechtlichen) Vorgaben des Bundes an den GewÃ¤sserraum; soweit es â wie hier â um die Wahrung allfÃ¤lliger aus frÃ¼heren (kantonalen) Sondernutzungskonzessionen an GewÃ¤ssern abgeleiteter Rechte geht, ist diese Bestimmung von vornherein nicht einschlÃ¤gig.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die VerfÃ¼gung Nr. 17-0133 vom 31. August 2017 sieht vor, dass die wasserrechtliche Konzession samt Nebenbestimmungen "nach Eintritt der Rechtskraft dieser VerfÃ¼gung" im Grundbuch angemerkt werden soll. Wie die Beschwerdegegnerin in ihrer Beschwerdeantwort zu Recht geltend macht, erachtete das Baurekursgericht die Grundbuchanmerkung sehr wohl grundsÃ¤tzlich als zulÃ¤ssig. Da die Grundbuchanmerkung bereits in der VerfÃ¼gung Nr. 17-0133 vom 31. August 2017 angeordnet und nicht aufgehoben worden sei, bestehe jedoch kein Raum fÃ¼r die erneute Anordnung einer identischen Grundbuchanmerkung mit VerfÃ¼gung vom 18. November 2020. Somit hob das Baurekursgericht lediglich die Anordnung der zweiten identischen, nicht aber der ersten â gemÃ¤ss VerfÃ¼gung Nr. 17-0133 vom 31. August 2017 â Grundbuchanmerkung auf. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht indessen geltend, es sollen Ã¼berhaupt keine Anmerkungen im Grundbuch gestattet werden, der Vertrag von 1880 genÃ¼ge. Sie begrÃ¼ndet jedoch ihren Antrag nicht weiter. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>§ 46 Abs. 2 WWG sieht vor, dass die Konzession samt Nebenbestimmungen im Grundbuch angemerkt werden kann, wenn sie mit dem Eigentum an einem bestimmten GrundstÃ¼ck subjektiv-dinglich verbunden ist. Letzteres ist im vorliegenden Fall unbestrittenermassen erfÃ¼llt, sodass eine Grundbuchanmerkung der wasserrechtlichen Konzession (Dispositivziffer I.2 der VerfÃ¼gung Nr. 17-0133 vom 31. August 2017) unter Ausnahme des "Podests (unter Wasser)" zulÃ¤ssig ist (vgl. E. 5.2). Entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin genÃ¼gt die Landanlagekonzession von 1880 nicht, betrifft diese doch andere Bauten und Anlagen (vgl. E. 5.2 sowie Dispositivziffer I.1 der VerfÃ¼gung Nr. 17-0133 vom 31. August 2017).</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Schliesslich beanstandet die BeschwerdefÃ¼hrerin die GerichtsgebÃ¼hren der Vorinstanz. Der erste Rekurs sei notwendig gewesen, um die Reduktion der vom AWEL viel zu hoch angesetzten NutzungsgebÃ¼hren zu erreichen. Wegen der unzutreffenden Rechtsmittelbelehrung hÃ¤tte sie anschliessend Beschwerde ans Verwaltungsgericht erhoben, was ihr unnÃ¶tigen Aufwand beschert habe. Zum zweiten Rekurs sei sie gezwungen gewesen, um die Frage der Konzessionspflicht und der Nebenbestimmungen vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fen lassen zu kÃ¶nnen. Dieses zweite Verfahren kÃ¶nne aber nicht ihr angelastet werden. Die hohen GerichtsgebÃ¼hren fÃ¼r die kleinen Streitwerte seien nach Art. 18 KV (wohlfeile Rechtspflege) nicht zulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Vorab ist festzuhalten, dass das Verwaltungsgericht dem Umstand, dass die Vorinstanz die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht auf die (mÃ¶glicherweise) eingeschrÃ¤nkte Anfechtbarkeit des ersten Rekursentscheids hingewiesen hatte, entsprechend Rechnung trug, indem es die Kosten des 1. Rechtsgangs vor Verwaltungsgericht (VB.2018.00416) der Vorinstanz auferlegte. Mangels besonderen Aufwands sprach es der BeschwerdefÃ¼hrerin keine Partei- bzw. UmtriebsentschÃ¤digung zu. Sollte die BeschwerdefÃ¼hrerin hiermit nicht einverstanden sein, steht es ihr frei, dagegen Beschwerde beim Bundesgericht zu erheben.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Im vorliegenden Entscheid zu Ã¼berprÃ¼fen sind jedoch die GebÃ¼hrenhÃ¶he sowie die Kostenverteilung in den beiden Entscheiden durch die Vorinstanz. Die Vorinstanz ging in beiden Entscheiden von einem nicht bestimmbaren Streitwert aus und setzte die GerichtsgebÃ¼hr gestÃ¼tzt auf die Kriterien von § 338 Abs. 1 PBG auf Fr. 3'600.- und Fr. 3'500.- fest. Im ersten Verfahren erachtete sie die BeschwerdefÃ¼hrerin als zu 2/3, im zweiten Verfahren als zu 3/4 unterliegend. In diesem Umfang auferlegte sie ihr die Kosten und verweigerte ihr eine UmtriebsentschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Insgesamt belaufen sich die Kosten, welche die Vorinstanz der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das (bzw. die beiden) Rekursverfahren auferlegte, somit auf rund Fr. 5'000.-. Wie die Vorinstanz in ihren BegrÃ¼ndungen zu Recht festgehalten hat, steht ihr zwar bei der Bemessung der GebÃ¼hrenhÃ¶he ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 13 N. 25 ff.). Nichtsdestotrotz erscheint die GebÃ¼hrenhÃ¶he im zweiten Rekursverfahren, in welchem die VerfÃ¼gung Nr. 19-0310 vom 18. November 2020 und damit lediglich noch die Neuberechnung der NutzungsgebÃ¼hr und die zum zweiten Mal angeordneten Grundbuchanmerkung beurteilt werden konnten, mit Fr. 3'500.- als zu hoch, zumal sich der Rekurs inhaltlich nicht gegen die Neuberechnung an sich, sondern nur gegen die wiederum angeordnete Grundbuchanmerkung wandte. Dass die BeschwerdefÃ¼hrerin im zweiten Rekursverfahren die RÃ¼gen des ersten Rekursverfahrens sehr kurz zusammengefasst auf nicht einmal einer A4-Seite wiederholte, um sie dann spÃ¤ter vor Verwaltungsgericht vorbringen zu kÃ¶nnen, kann ihr nicht zum Nachteil gereichen, jedenfalls nicht in diesem Ausmass. Es kann von ihr als juristischer Laiin nicht erwartet werden, die prozessrechtlichen Besonderheiten bei RÃ¼ckweisungen bzw. wiederholter Anfechtung in einem zweiten Rechtsgang zu kennen. Die GerichtsgebÃ¼hr des zweiten Rekursverfahrens ist daher zu reduzieren und neu auf Fr. 2'000.- festzusetzen. Davon ist der BeschwerdefÃ¼hrerin dementsprechend zudem lediglich die HÃ¤lfte aufzuerlegen. Eine UmtriebsentschÃ¤digung ist ihr mangels Ã¼berwiegenden Obsiegens zu verweigern.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammengefasst ist die Beschwerde somit teilweise gutzuheissen und sind die Kosten des Verfahrens gemÃ¤ss Dispositivziffer II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 23. MÃ¤rz 2021 auf Fr. 2'000.- zuzÃ¼glich Fr. 180.- Zustellkosten, total Fr. 2'180.- festzusetzen, wobei die Kosten je zur HÃ¤lfte der Rekurrentin (BeschwerdefÃ¼hrerin) und der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich auferlegt werden. Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Da sie lediglich in einem untergeordneten Punkt obsiegt, in der Sache jedoch vollstÃ¤ndig unterliegt, sind die Kosten dieses Verfahrens vollumfÃ¤nglich der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine UmtriebsentschÃ¤digung ist ihr nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und Dispositivziffer II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 23. MÃ¤rz 2021 wie folgt abgeÃ¤ndert: "Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus Fr. 2'000.- GerichtsgebÃ¼hr, Fr. 180.- Zustellkosten, Fr. 2'180.- Total werden je zur HÃ¤lfte der Rekurrentin und der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich auferlegt. [â¦]". Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'300.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 305.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'605.--</u> Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Es wird keine UmtriebsentschÃ¤digung zugesprochen.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) den Mitbeteiligten;<br/> c) das Baurekursgericht;<br/> d) das Bundesamt fÃ¼r Umwelt (BAFU);<br/> e) das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE).</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>