<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <p class="AbsenderAmt"><span>Obergericht</span></p> <p class="AbsenderAbteilung"><span>Zivilkammer </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b><span> vom <a name="VF_DAT_ENTSCHEID">6. April 2017</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span>Es wirken mit:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Präsident Frey <a name="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span>Oberrichter Müller </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Oberrichterin Jeger <span> </span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gerichtsschreiber Schaller</span></p> <p class="MsoNormal"><span>In Sachen</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>A.___</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch Rechtsanwalt Christian Rudolf von Rohr,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Berufungskläger </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>B.___ GmbH</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch Rechtsanwältin Renate von Arx,<a name="BT_AUTOTEXT_VRTR"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Berufungsbeklagte </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>betreffend <b>Forderung aus Mietvertrag</b></span></p> <span><br clear="all"/> </span> <p class="MsoNormal"><span>zieht die Zivilkammer des Obergerichts in <b>Erwägung</b>:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>I.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 Die B.___ GmbH hatte von A.___ die Stockwerkeigentumseinheiten GB [...] Nr. [...] und GB [...] Nr. [...] inkl. 14 Parkplätze für einen monatlichen Mietzins von CHF 12‘000.00 sowie einen Lagerraum mit einem monatlichen Mietzins von CHF 2‘000.00 gemietet. Am 24. Februar 2015 überwies die B.___ GmbH für den Mietzins März 2015 CHF 14‘000.00 an A.___.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 C.___ erwarb am 27. Februar 2015 von A.___ das Grundstück GB [...] Nr. [...] zum Preis von CHF 1‘000‘000.00. Für eine Entschädigung von CHF 200‘000.00 räumte er C.___ zudem ein fünfjähriges Kaufrecht am Grundstück GB [...] Nr. [...] ein. Für letzteres schlossen C.___ und A.___ zusätzlich einen Mietvertrag mit einem monatlichen Mietzins CHF 5‘500.00, wie aus den Akten hervorgeht und von keiner Partei bestritten wird. Am 1. März 2015 schloss C.___ sodann mit der B.___ GmbH mit Wirkung ab sofort einen Mietvertrag für beide Liegenschaften. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Mit Klage vom 23. Dezember 2015 verlangte die B.___ GmbH (im Folgenden die Klägerin) von A.___ (im Folgenden der Beklagte) beim Richteramt Thal-Gäu den für den Monat März 2015 bezahlten Mietzins von CHF 14‘000.00 zurück, u.K.u.E.F.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Der Beklagte schloss in seiner Klageantwort vom 29. Februar 2016 auf Klageabweisung, u.K.u.E.F. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. Mit Urteil vom 21. Juni 2016 verurteilte der Amtsgerichtspräsident den Beklagten, der Klägerin den Betrag von CHF 14‘000.00 zu bezahlen. Weiter verpflichtete er den Beklagten, der Klägerin eine Parteientschädigung von CHF 3‘206.65 zu bezahlen und ihr die Gerichtskosten von CHF 2‘200.00 zurückzuerstatten. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. Gegen dieses Urteil erhob der Beklagte am 27. Oktober 2016 frist- und formgerecht Berufung beim Obergericht und verlangte dessen Aufhebung, u.K.u.E.F. Der mit der Berufung gestellte Sistierungsantrag wurde mit Verfügung des Präsidenten der Zivilkammer vom 12. Dezember 2016 abgewiesen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. Die Klägerin beantragte in ihrer Berufungsantwort vom 5. Januar 2017 die Abweisung der Berufung, u.K.u.E.F. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7. Der Beklagte stellt in der Berufungsschrift verschiedenste Beweisanträge, teils bei der Vorinstanz bereits gestellte, teils neue. Wie sogleich aufgezeigt wird, ist im Berufungsverfahren eine Beweisaufnahme ohnehin ausgeschlossen. Die Beweisanträge sind daher abzuweisen. Über die Berufung kann somit in Anwendung von Art. 316 Abs. 1 der Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>II.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 Die Berufung ist gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO schriftlich und begründet einzureichen. Nach Lehre und Rechtsprechung hat der Berufungskläger der Rechtsmittelinstanz im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene vor­instanzliche Entscheid falsch ist und abgeändert werden soll. Er hat der Berufungsinstanz gegenüber insbesondere auch Anträge darüber zu stellen, wie diese entscheiden soll. Enthält die Berufungsschrift keine Begründung und keinen wenigstens sinngemässen Antrag, ist von Amtes wegen auf die Berufung nicht einzutreten. Ist die Berufung nicht geradezu ungenügend, aber in der Substanz mangelhaft, indem sie sich auf rudimentäre, pauschale oder oberflächliche Kritik am angefochtenen Urteil beschränkt, ohne im Detail auf die Argumentation der Vor­instanz einzugehen, lässt dies das Eintreten auf die Berufung zwar unberührt, kann sich aber in der materiellen Beurteilung zum Nachteil des Berufungsklägers auswirken. Es genügt beispielsweise nicht, in einer Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die Vorakten anzubringen oder bloss zu wiederholen, was bereits vor der Vorinstanz vorgebracht wurde. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz ohne Mühe verstanden und nachvollzogen werden zu können. Verlangt wird, dass sich ein Berufungskläger in der Berufungsschrift detailliert mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzt. Es muss ersichtlich sein, was seiner Auffassung nach genau am angefochtenen Urteil falsch ist und korrigiert werden soll. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet und die Aktenstücke oder Beweismittel nennt, auf denen seine Kritik beruht. Mit diesen hat er sich auseinander zu setzen. Blosse appellatorische Kritik genügt nicht (vgl. z.B. Peter Reetz/Stefanie Theiler in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 311 N 34 ff.; BGE 138 III 374 E. 4.3).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 Wie bereits erwähnt, sind in der Berufungsschrift Berufungsanträge zu stellen. Das heisst, es ist bestimmt zu erklären, welche Änderungen im Dispositiv des angefochtenen Entscheids verlangt werden. Die Berufungsanträge sind so zu formulieren, dass sie bei Gutheissung der Berufung zum Urteil erhoben werden können. Der Berufungskläger darf sich nicht darauf beschränken, lediglich die Aufhebung des angefochtenen erstinstanzlichen Entscheids zu beantragen, sondern er muss einen Antrag in der Sache stellen, und zwar in den Rechtsbegehren der Berufungsschrift selbst, d.h. in den Berufungsanträgen, und nicht bloss in der Begründung (Ivo W. Hungerbühler/Manuel Bucher in: Alexander Brunner et al. [Hrsg.], Schweizerischen Zivilprozessordnung, DIKE-Kommentar, Zürich/St. Gallen 2016, Art. 311 N 16 und 20; ebenso Peter Reetz/Stefanie Theiler, a.a.O., Art. 311 N 34). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Der Beklagte hat in seiner Berufung lediglich die Aufhebung des angefochtenen Urteils verlangt. Er hat keinen Antrag gestellt, die Klage sei abzuweisen. Dies genügt den oben dargestellten Anforderungen nicht. Der Beklagte hat in seiner Berufungsschrift keinen rechtsgenüglichen Antrag gestellt. Auf die Berufung kann nicht eingetreten werden.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Wie nachfolgend aufgezeigt wird, wäre die Berufung ohnehin abzuweisen gewesen, selbst wenn ein Antrag in der Sache gestellt worden wäre. Dabei kann weiter offengelassen werden, inwiefern die Berufung den Begründungsanforderungen überhaupt genügt. Denn der Beklagte schildert in seiner Berufung vorab seine Sicht der Dinge und nimmt nur selten konkret Bezug auf das angefochtene Urteil. Zunächst sind indessen die Vorbringen des Beklagten bei der Vorinstanz und die Erwägungen des Vorderrichters kurz zusammenzufassen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.1 Der Beklagte hatte in seiner Klageantwort gegen die Rückforderung der CHF 14‘000.00 eingewendet, für die Zahlung der Klägerin habe ein Rechtsgrund bestanden. Er habe mit ihr eine Vereinbarung getroffen, wonach er C.___ trotz des geringeren Kaufpreises den Vorzug gebe, dafür aber den Mietzins für März 2015 sowie die Mietzinskaution in Höhe von CHF 21‘600.00 als Kompensation für die Einbusse beim Verkaufspreis behalten dürfe. Er habe nämlich mit der D.___ GmbH eine zweite Kaufinteressentin gehabt, die einen um CHF 70‘000.00 höheren Kaufpreis geboten habe, jedoch das Mietverhältnis mit der Klägerin nicht habe weiterführen wollen. C.___ sei als Kaufinteressent von der Klägerin ins Spiel gebracht worden, weil dieser bereit gewesen sei, das Mietverhältnis mit der Klägerin beizubehalten.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.2 Der Vorderrichter kam zum Schluss, gestützt auf die eingereichten Unterlagen, die Parteibefragungen sowie die Zeugenaussagen lasse sich die vom Beklagten behauptete Abmachung nicht beweisen. Die beiden Zeugen C.___ und die Immobilienmaklerin E.___ würden seiner Darstellung in wichtigen Punkten widersprechen. Zum einen stimme seine zeitliche Darstellung nicht mit derjenigen der Zeugin E.___ überein. Nach seiner Darstellung in der Klageantwort sei C.___ von der Klägerin als Kaufinteressent vorgestellt worden, nachdem die Absichtserklärung mit der D.___ GmbH unterzeichnet worden sei, also im Januar 2015. Die Zeugin E.___ hingegen gebe an, es seien bereits im Oktober 2014 Verhandlungen mit C.___ aufgenommen worden. In seiner Parteibefragung sei der Beklagte denn auch von seiner früheren Sachverhaltsdarstellung abgerückt. Auch die Aussagen des Zeugen C.___ und des Beklagten darüber, was zwischen ihnen im Restaurant Linde besprochen worden sein soll, würden sich widersprechen. Die Aussagen des Beklagten zum zeitlichen Ablauf der Vereinbarung sowie zum Sachverhalt allgemein seien nicht kongruent und ergäben auch aus finanziellen Überlegungen keinen Sinn. Es sei nicht logisch nachvollziehbar, wieso der Beklagte die beiden Liegenschaften an C.___ verkauft habe, wenn er ein um CHF 70‘000.00 besseres Kaufangebot gehabt hätte und er überdies die Maklergebühren von E.___ von CHF 40‘000.00 hätte einsparen können. Somit hätte er bei einem Verkauf an die D.___ GmbH CHF 110‘000.00 mehr erhalten. Ausserdem hätte er zusätzlich das Risiko, dass C.___ das Kaufrecht schliesslich nicht ausübt, ausgeschaltet. Seine Erklärung, aus wirtschaftlicher Sicht sei ein Mietzins von CHF 5‘500.00, den er für das zweite Objekt von C.___ erhalte, eine gute Investition, erscheine als gesucht. Falls nämlich das Angebot von C.___ wirtschaftlich besser sei, mache die angeblich mit der Klägerin eingegangene Vereinbarung noch weniger Sinn, denn es sei nicht nachvollziehbar, warum die Klägerin ihm noch Geld bezahlen sollte, wenn letzterer sowieso das wirtschaftlich bessere Angebot annehme.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. In seiner Berufung bringt der Beklagte vor, die Vorinstanz übergehe die Absichtserklärung der D.___ GmbH vom 9. Januar 2015 vollkommen. Diese habe einen Grund abgegeben, über den von Herrn C.___ gebotenen Kaufpreis zu diskutieren. Er habe selbst nie behauptet, die wirtschaftlich optimalste Lösung angestrebt zu haben. Sein Hauptziel, nicht mehr als Eigentümer einer Liegenschaft, in welcher ein Vergnügungsetablissement betrieben werde, wahrgenommen zu werden, habe er mit dem abgeschlossenen Geschäft erreicht. Es gehe nicht darum, wie der Zeuge C.___ bzw. die Zeugin E.___ gewisse Aussagen oder Verhaltensweisen beurteilt haben oder ob diese aus ihrer Sicht sinnvoll seien. Vielmehr sei entscheidend, ob eine Vereinbarung zwischen ihm und der Klägerin entstanden sei. Massgebend sei dabei die Aussage von F.___, dem Vertreter der Klägerin, wonach die Zahlung des zusätzlichen Mietzinses an den Beklagten deshalb erfolgt sei, weil man keine Kündigung wegen Zahlungsrückstands habe riskieren wollen. Diese Behauptung mache im Kontext der gültigen Kündigung per 30. Juni 2015 absolut keinen Sinn. Zudem sei der neue Mietvertrag mit C.___ am 1. März 2015 unterzeichnet worden. Ab diesem Zeitpunkt hätte der angeblich zu viel bezahlte Mietzins zurückgefordert werden können. Dies sei aber direkt nie geschehen. Es sei deshalb offensichtlich, dass die Zahlung aufgrund einer zusätzlichen Vereinbarung geleistet worden sei. Die Vor­instanz liege falsch, wenn sie ausführe, die Aussagen des Zeugen G.___ beträfen nur die vorliegend nicht eingeklagte Mietzinskaution und seien für den für den vorliegend relevanten Sachverhalt nicht von Bedeutung. Die von den Parteien abgeschlossene Vereinbarung umfasse sowohl den zusätzlichen Mietzins von CHF 14'000.00 als auch das Mietzinsdepot von CHF 21'600.00. Es bestehe ein direkter Zusammenhang zwischen Mietzins und Mietzinsdepot. Sei das eine geschuldet, müsse auch das andere geschuldet sein. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. Der Vorderrichter hat zwar die Absichtserklärung der D.___ GmbH vom 9. Januar 2015 nicht wörtlich erwähnt, er hat sich aber eingehend mit dem darin enthaltenen Kaufangebot auseinandergesetzt. Unter anderem hat er die Vorteile aufgezählt, die der Beklagte gehabt hätte, wenn er dieses Kaufangebot angenommen hätte. Dass ein Verkäufer bestrebt ist, für sich ein möglichst günstiges Ergebnis zu erzielen, entspricht der allgemeinen Lebenserfahrung und bedarf keiner besonderen Begründung. Erklärungsbedürftig ist vielmehr das Gegenteil, nämlich zu Gunsten seines bereits gekündigten Mieters, mit dem man vorher wiederholt Verfahren vor der Mietschlichtungsbehörde ausgetragen hat und mit dessen Geschäft man nicht mehr in Verbindung gebracht werden will, auf einen Teil der Erlöses zu verzichten. Völlig zu Recht hat es der Vorderrichter schliesslich als widersprüchlich erkannt, dass der Beklagte, obwohl der Vertragsschluss mit C.___ der unvorteilhaftere gewesen sein soll, gleichzeitig den mit diesem abgeschlossenen Mietvertrag über die zweite Stockwerkeigentumseinheit als gute Investition erklärt hat. Der Beklagte widerspricht sich erneut, wenn er in seiner Berufung nun wieder vorbringt, er habe selbst nie behauptet, die wirtschaftlich optimalste Lösung angestrebt zu haben. Allein daraus ergibt sich keine nachvollziehbare Erklärung dafür, wieso er nicht einen möglichst guten Erlös hat erzielen wollen. Zwar erscheint die Aussage von F.___, er habe keine Kündigung wegen Zahlungsverzugs riskieren wollen, nicht ganz schlüssig. Daraus lässt sich jedoch noch lange kein Beweis für die vom Beklagten behauptete Vereinbarung ableiten, zumal F.___ anlässlich seiner Befragung eine ganz andere, einleuchtende Aussage gemacht hat, nämlich dass die Verschreibung noch nicht stattgefunden hat und es Ende Monat war. Die Klägerin hat mit anderen Worten den Mietzins für den Monat März fristgerecht an ihren Vertragspartner geleistet. All diese Einwendungen zielen indessen an der Sache vorbei. Es war der Beklagte, der die von ihm behauptete Vereinbarung zu beweisen hatte. Mit seinen Vorbringen konnte er diesen Beweis nicht erbringen, zumal diese nicht stimmig und nachvollziehbar waren und darüber hinaus im Widerspruch zu den glaubwürdigen Aussagen der anderen Beteiligten standen. Schliesslich hat der Vorderrichter den Aussagen des Zeugen G.___ zu Recht keine Bedeutung beigemessen. Der vom Beklagten behauptet Zusammenhang zwischen der Mietzinskaution und dem Märzmietzins besteht nur, wenn man zum Vorneherein von der Existenz der Vereinbarung, die es ja zu beweisen gibt, ausgeht. Im Übrigen hat der Zeuge ohnehin nur das bestätigt, was der Beklagte vorher mit ihm telefonisch abgesprochen hat. Selbst wenn somit auf die Berufung einzutreten gewesen wäre, hätte diese abgewiesen werden müssen. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7. Auf die Berufung ist nach den Erwägungen in Ziffer 2 nicht einzutreten. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beklagte die Gerichtskosten des obergerichtlichen Verfahrens mit einer Entscheidgebühr von CHF 2‘750.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. Zudem hat der Beklagte der Klägerin für das Verfahren vor Obergericht eine Parteientschädigung zu bezahlen. Diese wird antragsgemäss auf CHF 3‘289.70 (inkl. Auslagen und MwSt.) festgesetzt.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Demnach wird <b>erkannt</b>:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<span> </span></span><span>Auf die Berufung wird nicht eingetreten.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<span> </span></span><span>A.___ hat die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 2‘750.00.00 zu bezahlen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<span> </span></span><span>A.___ hat der B.___ GmbH für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 3‘289.70 zu bezahlen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rechtsmittel: </span></b><span>Der Streitwert liegt unter CHF 15‘000.00. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Der Präsident Der Gerichtsschreiber</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Frey Schaller</span></p> </div></body></html></html>