2018 Vollstreckung 327 XI. Vollstreckung 34 Vollstreckung; Parteiwechsel - Wird die streitbetroffene Liegenschaft während des Beschwer - deverfahrens gegen einen Vollstreckungsentscheid veräus sert, richten sich angeordnete Vollstreckungsmassnahmen wie die Nach- fristansetzung und das Androhen der Ersatzvornahme sowie der Bestrafung wegen U ngehorsams gegen amtliche Verfügungen nun - mehr gegen den Erwerber. - Das Beschwerdeverfahren wird auch gegen den Willen des Erwer - bers mit diesem fortgeführt (zwangsweiser Parteiwechsel). Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 7. November 2018, in Sachen A. und B. gegen Gemeinderat C. (WBE.2018.98). Aus den Erwägungen 2. Wenn das Streitobjekt während des Beschwerdeverfahrens ver - äussert wird und auf eine andere Partei übergeht, kann sich die Frage eines Parteiwechsels stellen (vgl. ISABELLE HÄNER, Die Beteiligten im Verwaltungsverfahren und Verwaltungsprozess, Zürich 2000, Rz. 369 ff.). Nach der Lehre und Rechtsprechung entfalten vor dem Ver - kauf einer Lie genschaft auferlegte übertragbare Pflichten, welche den Besitz oder das Eigentum daran voraussetzen, Wirkung gegen - über dem Erwerber (vgl. VGE vom 7 . März 2018 [WBE.2017.455], Erw. I/5.1; REGINA KIENER/BERNHARD RÜTSCHE/MATTHIAS KUHN, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. Auflage, Zürich/St. Gallen 2015, Rz. 594). Dies gilt entsprechend der verwaltungsgerichtlichen Rechtspre- chung auch für V ollstreckungsanordnungen wie die Nachfristan - setzung und das Androhen der Ersatzvornahme sowie der Bestrafung nach Art. 292 StGB (vgl. VGE vom 7 . März 2018 [WBE.2017.455], 328 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2018 Erw. I/5.1 f.). Wird eine streitbetroffene Liegenschaft während des Beschwerdeverfahrens veräussert, richten sich angefochtene V oll - streckungsanordnungen infolge eines zwangsweisen Parteiwechsels nunmehr geg en den Erwerber (vgl. VGE vom 7. März 2018 [WBE.2017.455], Erw. I/5.1; MICHAEL MERKER, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach dem aargauischen Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege, Kommentar zu den §§ 38-72 [a]VRPG, Zürich 1998 , V orbem. zu § 38 N 31; VERA MARANTELLI/SAID HUBER, in: BERNHARD WALDMANN/PHILIPPE WEISSENBERGER [Hrsg.], Praxiskommentar Verwaltungsverfahrens- gesetz, 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 6 N 48). Dieser kann gegen seinen Willen in das Beschwerdeverfahren einbezo gen werden; nach dem Parteiwechsel wird das Verfahren mit der neu ein- getretenen Partei wei tergeführt (vgl. VGE vom 7 . März 2018 [WBE.2017.455], Erw. I/5.1; KIENER/RÜTSCHE/KUHN, a.a.O., Rz. 596). (…) 2018 Übriges Verwaltungsrecht 329 XII. Übriges Verwaltungsrecht 35 Grundbuch - Eintragung der Ehefrau als Alleineigentümerin einer Liegenschaft gestützt auf den Todesschein des Ehemannes und die Ehe gatten- gesellschaft mit Anwachsungsvereinbarung - Bedeutung der Grundbuchanmeldung gestützt auf die Erbbescheini - gung, wenn die Liegenschaft bereits veräussert worden ist Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 24. Januar 2018, in Sachen A. gegen Departement V olkswirtschaft und Inneres (WBE.2017.373). Aus den Erwägungen 1. Der Beschwerdeführer bean standet, seine Anmeldung hätte nicht mit der Begründung abgewiesen werden dürfen, die Ehefrau des Erblassers habe aufgrund einer "ausserbuchlichen Anwachsung" (d.h. zufolge der Ehegattengesellschaftsklausel) als Alleineigentüme- rin der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen werden müssen. Das Bezirksgericht Lenzburg habe in der Verfügung den vier Kindern aus erster Ehe und der vierten Ehefrau eine Erbbescheinigung ausge - stellt. Sowohl entsprechend der GBV als auch den Weisungen des Grundbuchinspektors seien die Erben im Rahmen der Universal - sukzession in das Grundbuch einzutragen. In der Eingabe an die V orinstanz habe der Grundbuchverwalter die Begründung der Ab - weisung damit ergänzt, dass die Liegenschaft mittlerweile an die Töchter der Ehefrau weiterveräus sert und zu deren Gunsten eine Nutzniessung bestellt worden sei. Die V orinstanzen hätten einerseits Verwaltungsanordnungen missachtet und ande rerseits zivilrechtliche Bestimmungen falsch interpretiert. Der Grundbuchverwalter habe zu