<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2011.00004</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211309&amp;W10_KEY=4467117&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2011.00004</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.12.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.09.2012 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Materielle Enteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Materielle Enteignung.<br/>[Die Rekurrentin ist Eigentümerin eines in der Stadt Zürich gelegenen Grundstücks, das im Osten mit einer Villa und im Westen mit einem Schulhaus überbaut ist. Ursprünglich gehörte das Grundstück einer Zone an, in der Bauten mit vier Vollgeschossen erlaubt waren. 1985 wurde der östliche Grundstückteil aufgrund eines Gemeinderatsbeschlusses der Kernzone zugeordnet, was eine Beschränkung auf zwei relativ kleinflächige Baubereiche zur Folge hatte. Die Schätzungskommission verneinte das Vorliegen einer materiellen Enteignung, wogegen sich die Rekurrentin vor Verwaltungsgericht wehrt.] <br/>Heilung einer allfälligen Gehörsverletzung im Zusammenhang mit dem vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll (E. 2). <br/>Materielle Enteignung: Gesetzliche Grundlagen und Rechtsprechung (E. 3). <br/>Die 1985 erfolgte eigentumsbeschränkende Zonenzuordnung bewirkte keine Auszonung, da die Stadt Zürich erst 1992/99 erstmals eine RPG-konforme Bauzonenordnung festsetzte (E. 4).<br/>Verneinung des Vorliegens einer Baulücke, weil die ausgeschiedene Kernzone ein einheitliches Ganzes bildet und die Rekurrentin nicht damit rechnen konnte, dass der ganze östliche Teil ihres Grundstücks dem Baubereich zugewiesen wird (E. 5). <br/>Für die Beurteilung der Intensität des Eigentumseingriffs ist der Umfang der Nutzungsbeschränkung massgebend, die die Zuteilung des östlichen Grundstückteils zur Kernzone bewirkte. Da zwischen dem östlichen und westlichen Parzellenteil ein - wenn auch lockerer - Zusammenhang besteht, ist die Nutzungsbeschränkung nicht etwa nur bezogen auf den östlichen Teil zu berechnen, sondern bezogen auf die gesamte Grundstückfläche (E. 6). <br/>Die Schwere des Eigentumseingriffs bemisst sich daran, welchen Geschossflächenverlust die Kernzonenzuteilung bewirkte. Kein relevanter Indikator ist hingegen der verursachte Baulandverlust, denn dieser stellt bei überbauten Grundstücken in der Regel kein geeignetes Kriterium für die Beurteilung der Eingriffsintensität dar (E. 7). <br/>Im vorliegendenFall beträgt der durch die Kernzonenzuteilung bewirkte Geschossflächenverlust - bezogen auf die gesamte Parzelle - höchstens 29 Prozent. Da der Ausnützungsverlust weniger als ein Drittel beträgt, ist weiterhin von einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung des Grundstücks auszugehen, weshalb die Rekurrentin den Eigentumseingriff entschädigungslos hinzunehmen hat (E. 8). Verneinung des Sonderopfer-Tatbestands: Die entschädigungslos hinzunehmende Eigentumsbeschränkung führt nicht zu einer rechtsungleichen Behandlung der Rekurrentin, denn von der Kernzonenzuteilung waren zahlreiche weitere Grundstücke mit grossem Umschwung betroffen (E. 9). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSVERLUST">AUSNÃTZUNGSVERLUST</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSZONUNG">AUSZONUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULANDVERLUST">BAULANDVERLUST</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULÃCKE">BAULÃCKE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSEINGRIFF">EIGENTUMSEINGRIFF</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINGRIFFSINTENSITÃT">EINGRIFFSINTENSITÃT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHÃDIGUNG">ENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSFLÃCHE">GESCHOSSFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHTEINZONUNG">NICHTEINZONUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSBESCHRÃNKUNG">NUTZUNGSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROTOKOLL">PROTOKOLL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SONDEROPFER">SONDEROPFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUTES GRUNDSTÃCK">ÃBERBAUTES GRUNDSTÃCK</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENORDNUNG">ZONENORDNUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 5 Abs. II RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13700" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VR.2011.00004</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. Dezember 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Kaspar PlÃ¼ss.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stiftung A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrentin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt ZÃ¼rich, vertreten durch RA C,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend materielle Enteignung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Die Stiftung A ist EigentÃ¼merin des 7017 m<sup>2</sup> grossen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 in ZÃ¼rich, auf welchem sich ein 1979 erbautes Schulhaus, die Villa E und eine unterirdische Parkgarage befinden. GemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung 1963 der Stadt ZÃ¼rich (BZO 1963) befand sich das GrundstÃ¼ck in der Zone B, das Bauten mit vier Vollgeschossen erlaubte. Im Zusammenhang mit dem Schulhausbau waren die frÃ¼heren GrundstÃ¼cke alt-Kat.-Nrn. 02 und 03 zum infrage stehenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 zusammengelegt worden.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Am 16. September 1985 traten fÃ¼r das GrundstÃ¼ck die Bauvorschriften fÃ¼r die Kernzone F gemÃ¤ss Gemeinderatsbeschluss vom 23. Mai 1984 in Kraft. GestÃ¼tzt darauf wurde der Ã¶stliche Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 mit einer FlÃ¤che von ca. 3'877 m<sup>2</sup> der Kernzone F mit zwei Baubereichen zugewiesen: Der eine Baubereich mit Profilerhaltung umfasste die Villa E an der G-Strasse, der andere mit der Bezeichnung 4/200 am SÃ¼dwestende lÃ¤sst ein viergeschossiges GebÃ¤ude mit einer GebÃ¤udegrundflÃ¤che von 200 m<sup>2</sup> zu. Die hier massgebenden Vorschriften wurden in die vom Grossen Gemeinderat am 23. Oktober 1991 beschlossene und vom Volk am 17. Mai 1992 angenommene Bau- und Zonenordnung (BZO 1992) bzw. die am 24. November 1999 vom Grossen Gemeinderat verabschiedete Revisionsvorlage (BZO 1999) Ã¼berfÃ¼hrt. Die frÃ¼heren Bauvorschriften fÃ¼r die Kernzone F wurden daher formell aufgehoben.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der westliche Teil des GrundstÃ¼cks von ca. 3'140 m<sup>2</sup> mit dem Schulhaus lag gemÃ¤ss BZO 1992 in der Zone W4 und wurde mit der BZO 1999 der Quartiererhaltungszone mit einem Wohnanteil 0 zugewiesen.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span> Am 12. Juli 1990 kam zwischen der Stiftung A und der Stadt ZÃ¼rich ein verwaltungsrechtlicher Vertrag betreffend Denkmalschutz, Umbau und Renovation der Villa E zustande. Dabei verpflichtete sich die Stadt, an die durch denkmalpflegerische Auflagen entstehenden Mehrkosten fÃ¼r die Erhaltung und Instandstellung der geschÃ¼tzten Teile einen einmaligen Pauschalbeitrag von Fr. 400'000.- zu bezahlen. Die Geltendmachung eines allfÃ¤lligen EntschÃ¤digungsanspruchs zufolge materieller Enteignung wegen des mit der Kernzone F angeordneten partiellen Bauverbots blieb vorbehalten.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Die Stiftung A verlangte am 26. Juli 1995 zwecks Vermeidung der Verwirkung von der Stadt ZÃ¼rich fÃ¼r die nicht ausgeschiedenen Baubereiche auf dem Ã¶stlichen Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 (Art. 27 BZO) eine EntschÃ¤digung wegen materieller Enteignung in HÃ¶he von Fr. 8'775'000.- bis Fr. 14'152'500.-, zuzÃ¼glich Zins. Am 29. Juni 2004 bezifferte die Stiftung A die EntschÃ¤digungsforderung neu mit Fr. 5'630'000.-. Nachdem eine Einigungsverhandlung vom 14. MÃ¤rz 2005 gescheitert war und die Stiftung A zwecks Vergleichsfindung den Ausbau der Tiefgarage erfolglos geprÃ¼ft hatte, ersuchte sie am 7. August 2009 um Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Die Stadt ZÃ¼rich stellte am 7. Dezember 2009 gestÃ¼tzt auf § 39 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (AbtrG) beim Statthalteramt des Bezirks ZÃ¼rich das Begehren um Anordnung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Das Statthalteramt Ã¼berwies die Akten am 9. Dezember 2009 an die SchÃ¤tzungskommission des 1. Kreises des Kantons ZÃ¼rich. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Am 12. Januar 2010 ging bei der SchÃ¤tzungskommission I fristgemÃ¤ss die Klageschrift der Stadt ZÃ¼rich ein, unter anderem mit den AntrÃ¤gen, es sei festzustellen, dass der Stiftung A keine EntschÃ¤digung wegen materieller Enteignung geschuldet sei, eventualiter sei die Stadt zu verpflichten, eine EntschÃ¤digung von hÃ¶chstens Fr. 5'198'700.- zu bezahlen, zuzÃ¼glich Zins seit dem 26. Juli 1995. Unter Heranziehung des SchÃ¤tzungsprotokolls und -berichts der SchÃ¤tzungskommission der Stadt ZÃ¼rich vom 2. Dezember 2009 sei von einem AusnÃ¼tzungsverlust von ca. 26 % bzw. einem Wertverlust von 19,5 %, entsprechend Fr. 5'198'700.-, auszugehen. Bezogen auf das gesamte GrundstÃ¼ck liege daher kein genÃ¼gend intensiver Eingriff vor, welcher eine EntschÃ¤digung rechtfertige.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Mit Klageantwort vom 14. April 2010 beantragte die Stiftung A die Feststellung des Vorliegens einer materiellen Enteignung. Die Stadt ZÃ¼rich sei zu verpflichten, eine EntschÃ¤digung von mindestens Fr. 10'893'190.- zu bezahlen, zuzÃ¼glich Zins seit dem 26. Juli 1995. Auch wenn der streitbetroffene Parzellenteil einer Bauzone zugewiesen worden sei, komme die gleichzeitige Anordnung eines Nichtbaubereichs einer Nichteinzonung gleich. Das GrundstÃ¼ck liege im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet, das nicht zum historischen Ortskern der Stadt gehÃ¶re, weshalb auch nicht mit der Anordnung eines Nichtbaubereichs habe gerechnet werden mÃ¼ssen. Nach der Rechtsprechung sei daher eine materielle Enteignung zu bejahen, ohne dass die Tragweite der verbleibenden NutzungsmÃ¶glichkeiten geprÃ¼ft werden mÃ¼sste. Ausserdem sei die von der Stadt vorgenommene Gesamtbetrachtung der beiden GrundstÃ¼cksparzellen abzulehnen, seien doch der Ã¶stliche und westliche Parzellenteil je selbststÃ¤ndig, was sich aus der unterschiedlichen Einzonung und Erschliessungssituation ergebe. Wirtschaftlich gesehen bildeten der Bau und Betrieb der Schulhausanlage auf dem westlichen GrundstÃ¼cksteil ohnehin keine kommerzielle GrundstÃ¼cksnutzung, weshalb sich damit auch nicht eine bestimmungsgemÃ¤sse und wirtschaftlich gute Nutzung rechtfertigen lasse. Der Nutzungsverlust liege im Ostteil bei etwa 66 % (Vergleich eines Zusatzbaus von 2'722 m<sup>2</sup> nach frÃ¼herer Bauzone mit einem neu erlaubten im Umfang von 950 m<sup>2</sup>, vgl. SchÃ¤tzung S. 17), was eine materielle Enteignung darstelle. Ausgehend von einem Nichtbaubereich von 3'311 m<sup>2</sup> bzw. von 85 % im Ã¶stlichen Teil (3'877 m<sup>2</sup> ./. 366 m<sup>2</sup> Villa E ./. 200 m<sup>2</sup> ausgeschiedener Baubereich) und einer EntschÃ¤digung von Fr. 3'290.- pro Quadratmeter ergebe sich die geforderte EntschÃ¤digungssumme.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span>In der Replikschrift vom 19. Mai 2010 prÃ¤zisierte die Stadt ZÃ¼rich ihren rechtlichen Standpunkt, indem sie das Vorliegen einer Nichteinzonung verneinte. Zu beurteilen sei nur eine EinschrÃ¤nkung der baulichen Nutzung innerhalb der Bauzone. Zudem habe die Stiftung A durchaus mit der Unterschutzstellung eines entsprechenden Umschwungs der Villa E rechnen mÃ¼ssen. Auch wÃ¼rde die BauverbotsflÃ¤che in der Kernzone rein rechnerisch betrachtet zwar 3'311 m<sup>2</sup> umfassen. Die nutzungsmÃ¤ssig relevante BauverbotsflÃ¤che betrage aber nur knapp 1'500 m<sup>2</sup>, mÃ¼ssten doch der minimal notwendige Umschwung sowie die im Baulinienbereich liegende FlÃ¤che abgezogen werden. Selbst bei dieser Betrachtungsweise sei daher von einem geringeren Minderwert auszugehen.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>D. </span></b><span>Die Stiftung A hielt in der Duplikschrift vom 28. Juni 2010 an ihren bisherigen Standpunkten vollumfÃ¤nglich fest.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>E. </span></b><span>Am 26. August 2010 nahm die SchÃ¤tzungskommission einen Augenschein vor, zu welchem die Parteien eingeladen waren. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>F. </span></b><span>In der Folge prÃ¼fte die SchÃ¤tzungskommission, ob es sich bei der fraglichen Umzonung um eine entschÃ¤digungspflichtige Auszonung handle, und stellte mit Entscheid vom 23. November 2010 fest, dass die Stadt ZÃ¼rich der Stiftung A wegen der Zuweisung eines Teils des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 zur Kernzone F keine EntschÃ¤digung zufolge materieller Enteignung schulde. Die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens wurden der Stadt ZÃ¼rich auferlegt und der Stiftung A wurde keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen. Die SchÃ¤tzungskommission erwog im Wesentlichen, dass der Ã¶stliche und westliche GrundstÃ¼cksteil einheitlich zu betrachten seien. Der sich aufgrund der Umzonung ergebende Verlust an GeschossflÃ¤che liege bei 1'822 m<sup>2</sup> bzw. 26 %, was den massgebenden AusnÃ¼tzungsverlust definiere. Die Voraussetzungen fÃ¼r eine materielle Enteignung seien somit nicht gegeben. Die SchÃ¤tzungskommission lehnte es ab, den verbleibenden AusnÃ¼tzungswert mit dem Verkehrswert des ganzen GrundstÃ¼cks in Relation zu setzen.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>IV. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Stiftung A ersuchte das Verwaltungsgericht fristgemÃ¤ss am 2. August 2011 um ErÃ¶ffnung des Rekursverfahrens gegen den Entscheid der SchÃ¤tzungskommission vom 23. November 2010. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 2. August 2011 wurde Frist zur Einreichung eines begrÃ¼ndeten Rekurses angesetzt. Am 5. September 2011 ging innert Frist die Rekursschrift der Stiftung A ein mit den AntrÃ¤gen, es sei der Entscheid der SchÃ¤tzungskommission vom 23. November 2010 aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Ausscheidung eines Nichtbaubereichs auf Kat.-Nr. 01 im Halte von ca. 3'311 m<sup>2</sup> â eventualiter im Halte von ca. 2'893 m<sup>2</sup> â in ZÃ¼rich im Rahmen der Festsetzung "F" eine materielle Enteignung darstelle. DemgemÃ¤ss sei das Verfahren an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen und diese anzuweisen, Ã¼ber die EntschÃ¤digungsforderung im Betrag von mindestens Fr. 10'893'190.-, zuzÃ¼glich Zins seit dem 26. Juli 1995, zu urteilen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Stadt ZÃ¼rich. Mit Rekursantwort vom 10. September 2011 beantragte die Stadt ZÃ¼rich, es sei in BestÃ¤tigung des Entscheids der kantonalen SchÃ¤tzungskommission vom 23. November 2010 festzustellen, dass der Stiftung A aus der Zuweisung eines Teils des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 in ZÃ¼rich keine EntschÃ¤digung wegen materieller Enteignung geschuldet sei. Der Rekurs sei daher unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Stiftung A abzuweisen. Am 6. Oktober 2011 ging der schriftliche Verzicht der Vorinstanz auf Vernehmlassung, am 26. Oktober 2011 eine freigestellte Rekursreplik und am 8. November 2011 eine freigestellte Duplikschrift ein. Die Stiftung A verzichtete am 17. November 2011 auf eine weitere Vernehmlassung.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 1 AbtrG zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde gemÃ¤ss den §§ 50 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 41 N. 40; RB 2001 Nr. 25, 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Rekurrentin beanstandet, dass die Vorinstanz den Parteien weder vor dem angefochtenen Entscheid ein Protokoll Ã¼ber den Augenschein vom 26. August 2010 zugestellt noch die Ergebnisse desselben im angefochtenen Entscheid festgehalten habe. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der Augenschein ist die Besichtigung einer Streitsache an Ort und Stelle durch die entscheidende BehÃ¶rde, in der Regel in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten. Er ermÃ¶glicht der BehÃ¶rde die unmittelbare Wahrnehmung von Tatsachen. Ãber die wesentlichen Ergebnisse ist ein Protokoll zu erstellen, welches den Verfahrensbeteiligten nach den GrundsÃ¤tzen des rechtlichen GehÃ¶rs jederzeit zur Einsichtnahme offenzuhalten ist (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 41, 49).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>In den Akten der SchÃ¤tzungskommission befindet sich<b> </b>ein<b> </b>nachtrÃ¤glich erstelltes, nicht unterzeichnetes und jedenfalls so nicht formgÃ¼ltiges "Protokoll" vom 6. September 2010 betreffend den Augenschein vom 26. August 2010. Es ist nicht ersichtlich, dass die Parteien von der Vorinstanz darÃ¼ber in Kenntnis gesetzt worden wÃ¤ren bzw. vor FÃ¤llung des Entscheids Einsicht in die Akten genommen hÃ¤tten. Die RÃ¼ge der Rekurrentin erfolgt daher grundsÃ¤tzlich zu Recht. Im angefochtenen Entscheid, welcher von der ProtokollfÃ¼hrerin mit unterzeichnet ist, sind aber Datum, Ort und die am Augenschein teilnehmenden Personen aufgefÃ¼hrt, was wenigstens einem Kurzprotokoll ohne weitere SachverhaltsabklÃ¤rungen â analog einer blossen Besichtigung â entspricht (zur "blossen Besichtigung" vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 51). Unter diesen UmstÃ¤nden kann aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden auf eine RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz zur Behebung des Mangels verzichtet werden, zumal die Parteivertreter am Augenschein teilgenommen haben und eine RÃ¼ckweisung, die in diesem Zusammenhang nicht beantragt wurde, einen formalistischen Leerlauf bedeuten wÃ¼rde. Im Ãbrigen mÃ¼sste der allfÃ¤llige Verfahrensmangel ohnehin als geheilt erachtet werden, da es der BeschwerdefÃ¼hrerin offenstand, im Rahmen des Rekursverfahrens Einblick in das besagte Protokoll zu nehmen, und weil keine Anzeichen dafÃ¼r ersichtlich sind, dass die SchÃ¤tzungskommission den Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r im Zusammenhang mit Augenscheinprotokollen systematisch missachtet (vgl. BGE 137 I 195 E. 2.3.2 und BGE 126 II 111 E. 6b/aa). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die Akten geben hinreichend Auskunft Ã¼ber die massgebenden UmstÃ¤nde des streitbetroffenen Gebiets. Daher kann im vorliegenden Verfahren auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins verzichtet werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Nach Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) schuldet das Gemeinwesen fÃ¼r EigentumsbeschrÃ¤nkungen, die einer Enteignung gleichkommen, volle EntschÃ¤digung.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt eine auf Planungen zurÃ¼ckzufÃ¼hrende EigentumsbeschrÃ¤nkung dann einer Enteignung gleich, wenn dem EigentÃ¼mer der bisherige oder ein voraussehbarer kÃ¼nftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder besonders schwer eingeschrÃ¤nkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann er ausnahmsweise einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne EigentÃ¼mer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit als unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung geleistet wÃ¼rde. In beiden FÃ¤llen ist die MÃ¶glichkeit einer kÃ¼nftigen besseren Nutzung der Sache nur zu berÃ¼cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines GrundstÃ¼cks ist in der Regel die MÃ¶glichkeit einer Ãberbauung zu verstehen (BGE 131 II 728 E. 2, 125 II 431 E. 3a, je mit Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S 164 ff.; derselbe in: Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch [Hrsg.], Kommentar RPG, ZÃ¼rich etc. 2010, Art. 5 N. 123 ff.; Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 5 N. 33 ff.; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008, S. 591 ff.; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 238 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Vom Entzug einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis im Sinn des Tatbestands einer materiellen Enteignung kann im Licht der verfassungsmÃ¤ssigen Ordnung des Bodenrechts grundsÃ¤tzlich von vornherein nur dann gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen GrundstÃ¼ck einschloss. Eine solche verfassungsmÃ¤ssige Grundordnung liegt vor, wenn die Gemeinde Ã¼ber einen Nutzungsplan verfÃ¼gte, der die Bauzonen in zweckmÃ¤ssiger Weise und unter Beachtung der Grundsatzbestimmung von Art. 15 RPG rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt. Nur unter dieser Voraussetzung ist das fragliche GrundstÃ¼ck von einer <i>Auszonung</i> betroffen worden, welche in der Regel als materielle Enteignung zu wÃ¼rdigen ist. Wird dagegen bei der erstmaligen Festsetzung einer verfassungs- und gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine Liegenschaft keiner Zone fÃ¼r private Bauten zugewiesen, so liegt nach der bundesgerichtlichen Praxis eine <i>Nichteinzonung</i> vor, und zwar auch dann, wenn die infrage stehende FlÃ¤che nach dem frÃ¼heren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht Ã¼berbaut werden durfte (BGE 122 II 326 E. 4c; Riva, Hauptfragen, S. 177 ff.;. derselbe in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 142 f.; HÃ¤nni, S. 595 ff.; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 239 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Eine Nichteinzonung ist in der Regel als Inhaltsbestimmung des Grundeigentums entschÃ¤digungslos hinzunehmen. Nur ausnahmsweise kann eine Nichteinzonung den GrundeigentÃ¼mer enteignungsÃ¤hnlich treffen, etwa dann, wenn er Ã¼berbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gewÃ¤sserschutzrechtlichen generellen Kanalisationsprojekt erfasst wird, und wenn er fÃ¼r die Erschliessung und Ãberbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erfÃ¼llt sein mÃ¼ssen. Sodann kÃ¶nnen weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein GrundstÃ¼ck unter UmstÃ¤nden hÃ¤tte eingezont werden mÃ¼ssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche GrundstÃ¼ck im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet befindet. Aufgrund solcher UmstÃ¤nde lÃ¤sst sich annehmen, der EigentÃ¼mer habe am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit mit einer aus eigener Kraft realisierbaren Ãberbauung seines Landes rechnen dÃ¼rfen. Dabei geht es vor allem um BaulÃ¼cken, das heisst einzelne unÃ¼berbaute Parzellen, die unmittelbar an das Ã¼berbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe FlÃ¤che aufweisen. Die Nutzung der BaulÃ¼cke wird vorwiegend von der sie umgebenden Ãberbauung geprÃ¤gt; das unÃ¼berbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehÃ¶ren, an der SiedlungsqualitÃ¤t teilhaben und von der bestehenden Ãberbauung so stark geprÃ¤gt sein, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme in die Bauzone infrage kommt (BGE 132 II 218 E. 2.2/2.3/4.2.1 und BGE 131 II 728 E. 2.1, je mit Hinweisen; Waldmann/HÃ¤nni, Art. 5 N. 58 ff.; HÃ¤nni S. 597 f.; Riva, Kommentar RPG, Art. 5 N. 146−160; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 241, je mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Werden bei der erstmaligen Festsetzung der Nutzungsplanung im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet liegende nicht Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke nach den GrundsÃ¤tzen des RPG beispielsweise einer Kernzone mit weitgehendem Bauverbot zugewiesen, sodass eine Ãberbauung der Parzelle ausgeschlossen wird, beurteilt sich die Frage der materiellen Enteignung ebenfalls nach den GrundsÃ¤tzen einer Nichteinzonung (BGE 121 II 417 E. 3b und 3e [Landgut Mariafeld in Feldmeilen]).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>In FÃ¤llen, in denen es lediglich um die <i>Verminderung</i> der baulichen Nutzung geht, liegt ein entschÃ¤digungspflichtiger Entzug wesentlicher Eigentumsbefugnisse nur vor, wenn die Massnahme eine bestimmungsgemÃ¤sse, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der betroffenen Liegenschaft nicht mehr zulÃ¤sst. Die EntschÃ¤digungspflicht beurteilt sich nach den erwÃ¤hnten allgemeinen Kriterien zur materiellen Enteignung. Massgebend sind vor allem die IntensitÃ¤t des Eingriffs und der Umfang des vom Betroffenen geforderten Sonderopfers. Im Allgemeinen erreichen aber BeschrÃ¤nkungen der Nutzungsmasse durch Abzonung nicht die IntensitÃ¤t eines enteignungsÃ¤hnlichen Eingriffs (VGr, 26. Mai 2011, VR.2011.00001 E. 4.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Das Bundesgericht hat beispielsweise weder in der Auszonung eines Viertels einer Parzelle (BGE 112 Ib 496 E. 3a) noch in der Belegung eines Drittels mit einem Bauverbot einen enteignungsÃ¤hnlichen Tatbestand erblickt. Am 21. November 1984 hat es in einem Fall, in dem die AusnÃ¼tzung von 0,25 auf 0,07 (also um fast drei Viertel) herabgesetzt wurde, eine materielle Enteignung ebenfalls verneint (ZBl 86/1985, S. 211 ff.). Auch in BGE 97 I 632, wo eine Reduktion des baulichen Nutzungsmasses auf einen Drittel und eine geschÃ¤tzte Wertverminderung von 20 % eingetreten war, erblickte es keine materielle Enteignung. Die den EigentÃ¼mern verbleibenden Eigentumsbefugnisse erschienen dem Bundesgericht immer noch als ausreichend (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipfli, S. 242). Das Bundesgericht prÃ¤zisierte spÃ¤ter, das Urteil sei nicht so zu verstehen, dass im Sinne einer allgemeinen Richtlinie oder gar eines absoluten Grenzwerts bestimmt worden wÃ¤re, der Ansatz von 20 % Wertverminderung sei entscheidend fÃ¼r die Frage, ob eine materielle Enteignung vorliege oder nicht (BGE 111 Ib 257 E. 4a). Vielmehr hat es in konstanter Praxis abgelehnt, eine materielle Enteignung ab einer bestimmten prozentualen Verminderung des Verkehrswerts zu bejahen. Es lÃ¤sst sich sogar feststellen, dass das Gericht in aller Regel in seinen UrteilserwÃ¤gungen auf die Frage der eingetretenen Werteinbusse Ã¼berhaupt nicht eingeht (vgl. VGr, 20. August 2009, VR.2008.00001, E. 4.2 [ehemalige Spinnerei Jakobstal] mit Hinweis auf Riva, Hauptfragen, S. 274 f.; siehe auch Waldmann/HÃ¤nni, Art. 5 N. 63; Al­fred Kuttler, Materielle Enteignung aus Sicht des Bundesgerichts, ZBl 88/1987, S. 185 ff., 197). </p> <p class="Erwgung2">Dies Ã¤ndert aber nichts daran, dass die Schwere eines Eingriffs wenn mÃ¶glich gestÃ¼tzt auf andere Faktoren quantifiziert werden soll, etwa durch Festlegung eines sich auf die unÃ¼berbaubar gewordene FlÃ¤che oder den AusnÃ¼tzungsverlust beziehenden Prozentsatzes (vgl. RB 1997 Nr. 117â119 [Freihaltezone BurghÃ¶lzli]). Das Verwaltungsgericht hat in diesem Zusammenhang prÃ¤zisiert, die AnknÃ¼pfung an den dem GrundeigentÃ¼mer verbleibenden wirtschaftlichen Nutzen fÃ¼hre zu weniger klaren Ergebnissen; Ã¼berdies verleite sie zu einer ergebnisorientierten und damit untauglichen Argumentation, indem der Betroffene unter Hinweis auf immer noch "beachtliche" BewerbungsmÃ¶glichkeiten entschÃ¤digungslos bleibe. AnknÃ¼pfend an die bundesgerichtliche Rechtsprechung, welche den Entzug der BaulandqualitÃ¤t im Umfang von gut einem Drittel noch nicht als enteignungsgleichen Eingriff wÃ¼rdige, erachtete Verwaltungsgericht sodann die fÃ¼r die Annahme einer materiellen Enteignung erforderliche EingriffsintensitÃ¤t bei einem Baulandverlust von 40 % in der Regel als erreicht. Den Besonderheiten des Einzelfalls sei in der Weise Rechnung zu tragen, dass ein Eingriff innerhalb einer Bandbreite von 35 % bis 45 % aufgrund der konkreten VerhÃ¤ltnisse so oder anders zu qualifizieren sei.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>In der Stadt ZÃ¼rich wurde 1992/99 erstmals eine RPG-konforme Planung geschaffen (BGE 132 II 218 E. 2.1 mit Hinweisen, unter anderem auf BGr, 4. November 2003, 1A.72/2003 [BÃ¼rglihÃ¼gel], auszugsweise in ZBl 106/2005 S. 661 sowie VGr, 23. Januar 2003, VR.2002.00005, E. 5 [BÃ¼rglihÃ¼gel]; RB 1997 Nr. 119; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 240). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Der Ã¶stliche Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. RI 5083 der Rekurrentin wurde bereits am 16. September 1985, dem hier massgebenden Stichtag, rechtskrÃ¤ftig der Kernzone F zugewiesen, demnach noch vor der Anpassung der damaligen BZO an das Raumplanungsgesetz. Somit beurteilt sich eine allfÃ¤llige EntschÃ¤digungspflicht gemÃ¤ss den bei einer Nichteinzonung geltenden GrundsÃ¤tzen (vorn E. 3.5). Dass die massgebenden Vorschriften betreffend die Kernzone F spÃ¤ter in die BZO 1992/1999 Ã¼berfÃ¼hrt wurden, spielt dabei keine Rolle (vgl. BGE 132 II 728 E. 2.3 mit Hinweisen), muss doch bei der PrÃ¼fung, ob eine vor Inkrafttreten des RPG erlassene Nutzungsplanung bereits den Anforderungen des RPG genÃ¼gte, die Nutzungsplanung als Ganzes beurteilt werden. Eine sektorielle Betrachtungsweise ist ausgeschlossen (BGE 121 II 417 E. 3d; RB 1997 Nr. 119).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b>Die partielle Zuweisung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 in die Kernzone F unterteilt den Ã¶stlichen Teil des GrundstÃ¼cks in zwei <span>Baubereiche, jenen mit Profilerhaltung betreffend die Villa E und jenen mit der Bezeichnung 4/200 am SÃ¼dwestende des GrundstÃ¼cks, wonach ein viergeschossiges GebÃ¤ude mit einer GebÃ¤udegrundflÃ¤che von 200 m<sup>2</sup> zugelassen ist (vgl. SchÃ¤tzung, S. 10 f.). Fraglich ist daher, inwieweit zufolge des Nichtbaubereichs auf dem Ostteil vom Vorliegen einer BaulÃ¼cke und damit von einem entschÃ¤digungsrechtlichen Einzonungsgebot auszugehen ist (vgl. E. 3.4), wie dies die Rekurrentin geltend macht.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b><span>Die Grenze der Kernzone F verlÃ¤uft am sÃ¼dÃ¶stlichen Ende Ã¼ber die G-Strasse durch das streitbetroffene GrundstÃ¼ck entlang der ursprÃ¼nglichen Parzellengrenze alt-Kat.-Nrn. 02 und 03 und umfasst in jenem Bereich die Villa E sowie die danebenliegende Villa H (Erben I) mit entsprechendem Umschwung. Der Einbezug dieses sÃ¼dÃ¶stlichen Gebiets in die Kernzone F gehÃ¶rt trotz Ãbergreifens Ã¼ber die G-Strasse mit Bildung einer halbinselfÃ¶rmigen Appendix zu einem einheitlichen Ganzen bzw. bildet Teil des die Kernzone definierenden, prÃ¤genden Charakters, unter anderem mit parkartigen Gartenanlagen mit seltenem Baumbestand, ausgedehnten GrÃ¼nflÃ¤chen und Einzelbauten barocken Ursprungs. Daher kann in Bezug auf den Nichtbaubereich auf dem streitbetroffenen GrundstÃ¼ck nicht davon ausgegangen werden, dieser hÃ¤tte sinnvollerweise in die Bauzone aufgenommen werden mÃ¼ssen. Daran Ã¤ndern auch die sÃ¼dlich/sÃ¼dÃ¶stlich angrenzenden NachbargebÃ¤ude nichts, zumal gerade in jenem Bereich auf dem GrundstÃ¼ck der Rekurrentin ein Baubereich (4/200) ausgeschieden ist. Eine allfÃ¤llige EntschÃ¤digung wegen materieller Enteignung lÃ¤sst sich somit nicht zufolge Vorliegens einer BaulÃ¼cke im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung herleiten (BGE 132 II 218 E. 4.2.1, vgl. auch BGr, 16. April 2002, 1A.159/2001, in ZBl 103/2002 S. 658 E. 2.1; BGr, 11. November 1997, 1A.200/1997, in ZBl 100/1999 S. 33, E. 4a−c, 4e). Auch ist das Argument der Rekurrentin, es sei fÃ¼r sie nicht vorhersehbar gewesen, dass der Ã¶stliche GrundstÃ¼cksteil von einem planerischen Bauverbot betroffen wÃ¼rde, nicht stichhaltig. So hatte der Stadtrat schon weit im Vorfeld der Anpassung der BZO an das RPG festgehalten, in gewissen innerstÃ¤dtischen Bereichen sei vor allem eine bessere DurchgrÃ¼nung anzustreben (vgl. BGE 132 II 218 E. 6.5 mit Hinweis auf Weisungen des ZÃ¼rcher Stadtrats vom 17. November 1982 und 10. MÃ¤rz 1985). Allein angesichts des speziellen Charakters des Ã¶stlichen Teils der streitbetroffenen Parzelle (mit Villa und Park) sowie der soeben dargelegten Lage insgesamt konnte keineswegs mit der Zuweisung des ganzen Ã¶stlichen Teils der Parzelle Kat.-Nr. 01 zum Baubereich gerechnet werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b><span>Im Folgenden ist daher zu prÃ¼fen, ob die Verminderung der baulichen Nutzung weiterhin eine wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der Liegenschaft zulÃ¤sst oder ob von einer enteignungsÃ¤hnlichen Situation, analog einer entschÃ¤digungspflichtigen Nichteinzonung, ausgegangen werden muss. Wie in ErwÃ¤gung 3.7 ausgefÃ¼hrt, ist in diesem Zusammenhang die Schwere des Eingriffs zu quantifizieren, da es nicht angeht, unter dem pauschalen Hinweis auf immer noch "beachtliche" wirtschaftliche NutzungsmÃ¶glichkeiten eine EntschÃ¤digung von vornherein zu verneinen. Die Parteien sind sich sowohl Ã¼ber die der Beurteilung zugrunde zu legenden AnknÃ¼pfungspunkte als auch die daraus zu ziehenden Schlussfolgerungen uneinig. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">Vorab stellt sich die Frage, ob die Quantifizierung des durch die Zuweisung des Ã¶stlichen Teils des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks in die Kernzone F bewirkten Eingriffs bezogen auf die gesamte Parzelle oder nur den Ostteil zu erfolgen hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die SchÃ¤tzungskommission ging von einer einheitlichen Betrachtung aus. Sie begrÃ¼ndete dies unter anderem damit, dass die beiden 1979 zusammengelegten GrundstÃ¼cke nicht je ein losgelÃ¶stes Eigenleben fÃ¼hren wÃ¼rden. So werde das Foyer der Villa E von den SchÃ¼lern des auf dem westlichen Teil gelegenen Schulhauses genutzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die Rekurrentin macht geltend, die SchÃ¤tzungskommission habe den Sachverhalt unvollstÃ¤ndig und unrichtig festgestellt, indem sie einen â wenn auch lockeren â Zusammenhang zwischen den beiden GrundstÃ¼ckteilen angenommen habe. Beim SchÃ¼lerfoyer in der Villa E, das von allen KantonsschÃ¼lern der Umgebung genutzt werden kÃ¶nne, handle es sich um eine jederzeit aufhebbare Mietnutzung. Die Schule D auf dem westlichen GrundstÃ¼cksteil sei auf den Betrieb des SchÃ¼lerfoyers nicht angewiesen. Zu Unrecht habe die Vorinstanz auch die Baurechtsdienstbarkeit mit der Stiftung J in Bezug auf den ganzen westlichen GrundstÃ¼cksteil ausgeblendet, womit zivilrechtlich ein separates GrundstÃ¼ck entstanden sei (Art. 655 Abs. 2 Ziff. 2 Zivilgesetzbuch [ZGB]), was schon am Stichtag so gewesen sei. Der Baurechtszins von Fr. 25'000.-, den die Rekurrentin dafÃ¼r erhalte, sei symbolischer Natur. Sie vermÃ¶ge daraus praktisch keinen wirtschaftlichen Nutzen zu ziehen. Ebenfalls zu Unrecht habe die Vorinstanz sodann die unterschiedlichen ErschliessungsverhÃ¤ltnisse der beiden GrundstÃ¼cksteile ausser Acht gelassen. Der Ã¶stliche Teil sei zusÃ¤tzlich von der K-Strasse her erschlossen, falle von der G-Strasse gegen die K-Strasse ab und sei beim Bauverbotsteil gegen die K-Strasse hin erheblich viel breiter als im Westteil. Die beiden Parzellenteile wÃ¼rden insgesamt planerisch wie auch von den zivilrechtlichen VerhÃ¤ltnissen her ein Eigenleben fÃ¼hren. Sodann diene der im Ostbereich gelegene Gartenteil weder der Schule noch sei er Ã¶ffentlich. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die Rekursgegnerin stellt sich dagegen auf den Standpunkt, die SchÃ¤tzungskommission habe zu Recht die infrage stehende Parzelle gesamthaft in die Beurteilung einbezogen. Sie weist auch darauf hin, die Rekurrentin habe ein Baugesuch fÃ¼r die Erweiterung des Schulhauses, mit welchem sie zusÃ¤tzliche GeschossflÃ¤chen von gut 1'900 m<sup>2</sup> gewinnen wolle, eingereicht. Das Bauprojekt setze Ausnahmebewilligungen voraus, welche zu geben die Rekursgegnerin gewillt sei. Es sei umso stossender, wenn die Rekurrentin nur die BerÃ¼cksichtigung des Kernzonenbereichs verlange. Die angestrebte VergrÃ¶sserung des Schulhauses sei auch im Rahmen des Nutzungsverlusts zu berÃ¼cksichtigen. </p> <p class="Urteilstext">Die Rekurrentin fÃ¼hrt aus, die anvisierte Schulhauserweiterung sei unbeachtlich, seien doch allein die VerhÃ¤ltnisse am Stichtag massgebend.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>GrundsÃ¤tzlich ist bei einer Begrenzung der Nutzung auf die ganze Parzelle und nicht nur einen Teil derselben abzustellen (vgl. Riva, Hauptfragen, S. 268 f., derselbe in RPG-Kommentar, Art. 5 N. 167, 180; HÃ¤nni, S. 599, RB 1997 Nr. 117 [BurghÃ¶lzli]; VGr, 23. Januar 2003, VR.2002.00005, E. 3d [BÃ¼rglihÃ¼gel]; vgl. auch BGr, 25. Oktober 2004, 1A.19/2004 E. 2.3.1−2.3.4, E. 3.2.2, auszugsweise in ZBl 101/2000 S. 41 [TiergÃ¤rtli]). Dabei ist ein gewisser Zusammenhang mit dem von der EigentumsbeschrÃ¤nkung betroffenen Grundbesitz erforderlich (RB 1997 Nr. 117).</p> <p class="Erwgung2">Vorliegend ist mit der SchÃ¤tzungskommission zumindest eine lockere Beziehung zwischen dem Ã¶stlichen und westlichen Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 klar zu bejahen. Diese Beziehung ergibt sich nicht nur aufgrund der EigentumsverhÃ¤ltnisse hinsichtlich des in dieser Form seit 1979 bestehenden GrundstÃ¼cks. Die Zusammenlegung der GrundstÃ¼cke alt-Kat.-Nrn. 02 und 03 war auch eine Bedingung fÃ¼r die Erteilung der baupolizeilichen Bewilligung fÃ¼r die auf dem westlichen Teil stehende Schulhausanlage. Somit wurde mit Zusammenlegung der GrundstÃ¼cke eine Parzelle mit neuem Charakter geschaffen. Aber auch aus dem Situationsplan und den Fotografien in der SchÃ¤tzung ist ein lockerer Zusammenhang des Ã¶stlichen und westlichen GrundstÃ¼ckteils unverkennbar. Entsprechend ist fÃ¼r die Beurteilung der durch die teilweise Einzonung in die Kernzone F bewirkten EingriffsintensitÃ¤t auf die gesamte FlÃ¤che des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks und nicht nur auf den Ã¶stlichen Teil abzustellen. Dies gilt unabhÃ¤ngig von der effektiv ausgeÃ¼bten Nutzung der Liegenschaft durch die Rekurrentin, weshalb der bestehende baurechtliche Vertrag und die jederzeit aufhebbare mietrechtliche Nutzung der Villa E als SchÃ¼lerfoyer fÃ¼r KantonsschÃ¼ler aus der Umgebung nicht weiter zu gewichten sind. Ebenso wenig rechtfertigt der Umstand, dass das GrundstÃ¼ck in zwei verschiedene Zonen fÃ¤llt und der Ã¶stliche Teil zusÃ¤tzlich von der K-Strasse her erschlossen sei, eine separate Betrachtung des westlichen und Ã¶stlichen GrundstÃ¼ckteils (so schon BGr, 14. Dezember 1983, ZBl 85/1984 S. 366). Jedenfalls liegen entgegen den AusfÃ¼hrungen der Rekurrentin keine UmstÃ¤nde vor, welche ausnahmsweise eine isolierte Betrachtung des Ã¶stlichen Parzellenteils â beispielsweise weil eine Baute wegen der GrundstÃ¼cksform nur gerade auf dem Nichtbaubereich hÃ¤tte realisiert werden kÃ¶nnen (BGE 89 I 381 E. 2) â rechtfertigen wÃ¼rden. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat daher zu Recht die EingriffsintensitÃ¤t bezogen auf das gesamte GrundstÃ¼ck Ã¼berprÃ¼ft. Es ist aber auch korrekt, dass die heute geplante Schulhauserweiterung nicht weiter in die Beurteilung miteinbezogen wurde, bilden doch allein die am Stichtag (dem 16. September 1985) massgebenden VerhÃ¤ltnisse die Beurteilungsgrundlage (vgl. HÃ¤nni, S. 616 f.)</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">Ein weiterer Streitpunkt ist, ob fÃ¼r die PrÃ¼fung der EingriffsintensitÃ¤t auf den AusnÃ¼tzungsverlust oder das FlÃ¤chenausmass des Bauverbots, das heisst den Baulandverlust, abzustellen sei. Die Frage der eingetretenen Werteinbusse ist im vorliegenden Verfahren dagegen nicht weiter zu berÃ¼cksichtigen (E. 3.7), wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die Rekurrentin beanstandet, die SchÃ¤tzungskommission habe es unterlassen die massgebliche TeilflÃ¤che zu bestimmen, die vom Bauverbot gemÃ¤ss den Kernzonenvorschriften betroffen sei, obgleich sie in allgemeiner Weise auf die Rechtsprechung hingewiesen habe, wonach die EingriffsintensitÃ¤t am massgeblichen Verlust von Bauland gemessen worden sei. Wie schon im SchÃ¤tzungsverfahren ist sie der Meinung, es sei von einem Baulandverlust von 3'311 m<sup>2</sup> auszugehen, wovon eventualiter, entsprechend dem Grenzabstandsbild der Villa E, hÃ¶chstens 418 m<sup>2</sup> abgezogen werden kÃ¶nnten. Da im angefochtenen Entscheid die Feststellungen zur BauverbotsflÃ¤che und zur BezugsgrÃ¶sse fehlten, erstaune es nicht, dass auch die Schlussfolgerung auf eine entsprechende VerhÃ¤ltniszahl fehle, was aber von wesentlicher Bedeutung wÃ¤re. Der angefochtene Entscheid sei daher mangelhaft. Selbst wenn die ganze Parzelle von ca. 7'017 m<sup>2</sup> als BezugsgrÃ¶sse angenommen wÃ¼rde, wÃ¼rde dies bei einem Baulandverlust von 3'311 m<sup>2</sup> rund 47 % und von 2'893 m<sup>2</sup> rund 41 % ausmachen, was gemÃ¤ss RB 1997 Nr. 118 als hinreichend intensiv fÃ¼r die Annahme einer materiellen Enteignung zu betrachten sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die Rekursgegnerin stellt sich auf den Standpunkt, bei unÃ¼berbautem Bauland drÃ¤nge sich ein Vergleich der BaulandflÃ¤chen vor und nach der Massnahme zwar auf. Bei Ã¼berbauten Parzellen, insbesondere bei zentrumsnahen GrundstÃ¼cken, auf denen keine AusnÃ¼tzungsziffer liege, sondern andere primÃ¤re Bauvorschriften die mÃ¶gliche AusnÃ¼tzung definierten, sei ein blosser FlÃ¤chenvergleich aber wenig aussagekrÃ¤ftig. Relevant sei nur eine Methode, die einen Bezug zum Ertragswert des GrundstÃ¼cks herstelle, was durch einen Vergleich der baulichen AusnÃ¼tzungsmÃ¶glichkeiten mit und ohne BaubeschrÃ¤nkung erreicht werde, wie ihn die SchÃ¤tzungskommission vorgenommen habe. Im Weiteren bestreitet die Rekursgegnerin die FlÃ¤chenangaben der Rekurrentin betreffend den Baulandverlust.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>FÃ¼r die Beurteilung der EingriffsintensitÃ¤t ist keineswegs immer auf den Baulandverlust abzustellen, sondern es ist im Einzelfall zu prÃ¼fen, welche BezugsgrÃ¶ssen die IntensitÃ¤t des Eingriffs am plausibelsten aufzuzeigen vermÃ¶gen. So hat das Verwaltungsgericht am 20. August 2009 auf eine NutzflÃ¤chenberechnung bezogen auf einzelne GebÃ¤ude abgestellt (VR.2008.00001, E. 6.3.7 [ehemalige Spinnerei Jakobstal]; vom Bundesgericht diesbezÃ¼glich geschÃ¼tzt, BGr, 10. August 2010, 1C_487/2009 E. 6). Die BerÃ¼cksichtigung des Baulandverlusts kann insbesondere bei nicht Ã¼berbautem Land â mangels anderer AnknÃ¼pfungspunkte â massgebender Indikator fÃ¼r die Beurteilung der Schwere des Eingriffs und der damit einhergehenden wirtschaftlichen Einbusse sein. Da aber vorliegend die Parzelle bereits teilweise Ã¼berbaut ist und auf dem in die Kernzone F Ã¼berfÃ¼hrten GrundstÃ¼cksteil ausserdem eine Zusatzbaute erlaubt ist, liegt es auf der Hand, dass der Baulandverlust â im Gegensatz zur anrechenbaren GeschossflÃ¤che â kein zuverlÃ¤ssiger Indikator hinsichtlich der Schwere des Eingriffs ist. Es erweist sich daher als korrekt, wenn die Vorinstanz die bestehende anrechenbare GeschossflÃ¤che des GrundstÃ¼cks zuzÃ¼glich der unter der BZO 1963 noch mÃ¶glichen mit der Situation nach dem Stichtag verglichen und den entsprechenden AusnÃ¼tzungsverlust zum Massstab genommen hat. Es musste daher auch nicht der durch die ÃberfÃ¼hrung in die Kernzone F entstandene Baulandverlust quadratmetermÃ¤ssig eruiert werden, weshalb die RÃ¼ge der ungenÃ¼genden bzw. unvollstÃ¤ndigen Feststellung des Sachverhalts nicht greift.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Somit ist fÃ¼r die Quantifizierung der Eingriffsschwere der durch die entsprechende Einzonung verursachte Verlust der anrechenbaren GeschossflÃ¤che heranzuziehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Die Vorinstanz bezifferte gestÃ¼tzt auf die SchÃ¤tzung die bestehende GeschossflÃ¤che des GrundstÃ¼cks vor dem Stichtag mit rund 4'276 m<sup>2</sup>, bestehend aus 3'521 m<sup>2</sup> fÃ¼r das SchulgebÃ¤ude und 755 m<sup>2</sup> fÃ¼r die Villa E. ZusÃ¤tzlich wÃ¤ren nach der BZO 63 noch 2'722 m<sup>2</sup>, nÃ¤mlich vier Vollgeschosse Ã 693 m<sup>2</sup>, mÃ¶glich gewesen, was ein Total von 7'048 m<sup>2</sup> ergebe. Nach dem Stichtag belaufe sich die anrechenbare GeschossflÃ¤che auf die bestehenden 4'276 m<sup>2</sup> zuzÃ¼glich 950 m<sup>2</sup> (4 x 200 m<sup>2</sup> + 150 m<sup>2</sup> fÃ¼r das Dachgeschoss im Baubereich am SÃ¼dwestende des Ã¶stlichen GrundstÃ¼ckteils). Dies fÃ¼hre zu einem Verlust von 1'822 m<sup>2</sup> bzw. einem AusnÃ¼tzungsverlust von 26 % (4'276 m<sup>2</sup> zuzÃ¼glich 950 m<sup>2</sup> verglichen mit 7'048 m<sup>2</sup>).</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Die Rekurrentin macht geltend, die von der Vorinstanz herangezogene zusÃ¤tzlich mÃ¶glich gewesene GeschossflÃ¤che von 2'722 m<sup>2</sup> der Zusatzbaute gemÃ¤ss BZO 1963 schÃ¶pfe die damaligen baulichen NutzungsmÃ¶glichkeiten nicht aus. Da das sÃ¼dÃ¶stliche NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 auch ihr gehÃ¶re, wÃ¤re daran angrenzend zusÃ¤tzlich eine GrundflÃ¤che von 48,8 m<sup>2</sup> Ã¼berbaubar gewesen. Eine weitere GrundflÃ¤che von 26 m<sup>2</sup> wÃ¤re im Nachbarbereich der Villa E Ã¼berbaubar gewesen, ebenso sÃ¼dÃ¶stlich daran angrenzend eine weitere FlÃ¤che von ca. 6,3 m<sup>2</sup>. Dies ergebe somit weitere 81,1 m<sup>2</sup> bzw. â zuzÃ¼glich dem Wert der Vorinstanz von 693 m<sup>2</sup> â ein Total von 774,1 m<sup>2</sup>. In BerÃ¼cksichtigung der vier Geschosse wÃ¤re daher eine Zusatzbaute mit einer GeschossflÃ¤che von 3'096 m<sup>2</sup> (4 x 774,1 m<sup>2</sup>) mÃ¶glich gewesen, was einem GeschossflÃ¤chenverlust von 2'146 m<sup>2</sup> bzw. 55,7 % entspreche (3'096 m<sup>2</sup> abzÃ¼glich 950 m<sup>2</sup> der nunmehr noch mÃ¶glichen Zusatzbaute = 2'146 m<sup>2</sup>; diese FlÃ¤che im VerhÃ¤ltnis zur gemÃ¤ss BZO 1963 Ã¼berbaubaren FlÃ¤che von 3'851 m<sup>2</sup> [inklusive 755 m<sup>2</sup> Villa E] = 55,7 %). </p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Die Rekursgegnerin ist damit einverstanden, dass die GrundflÃ¤che des mÃ¶glich gewesenen Zusatzbaus mit 693 m<sup>2</sup> + 49 m<sup>2</sup> + 26 m<sup>2</sup> = 768 m<sup>2</sup> angerechnet werde (ZusatzflÃ¤chen A und B). Die ZusatzflÃ¤che C wÃ¤re dagegen baulich nicht mÃ¶glich gewesen und sei nicht zu berÃ¼cksichtigen. Die verloren gegangene GeschossflÃ¤che betrage daher nicht 3'096 m<sup>2</sup>, sondern 3'072 m<sup>2</sup> (GrundflÃ¤che des Zusatzbaus gemÃ¤ss SchÃ¤tzung 693 m<sup>2</sup> zuzÃ¼glich 49 m<sup>2</sup> und 26 m<sup>2</sup> = 768 m<sup>2</sup> x 4 Geschosse). Auch seien die Schlussfolgerungen der Rekurrentin unzutreffend, betrachte sie doch wiederum nur den Ã¶stlichen GrundstÃ¼cksteil. Die anrechenbare GeschossflÃ¤che hÃ¤tte gemÃ¤ss BZO 1963 7'348 m<sup>2</sup> betragen bzw. der Verlust der anrechenbaren GeschossflÃ¤che 2'122 m<sup>2</sup> (anstatt 1'822 m<sup>2</sup>). Dies entspreche einem AusnÃ¼tzungsverlust von knapp 28,9 %, welcher wieder auf ca. 22 % sinke, wenn die geplante ZusatzflÃ¤che des SchulgebÃ¤udes mit einberechnet werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>Wie bereits dargelegt, ist der Verlust der anrechenbaren GeschossflÃ¤che bezogen auf das <i>gesamte</i> GrundstÃ¼ck zu berechnen. Dabei ist die gemÃ¤ss SchÃ¤tzung nach der BZO 1963 zusÃ¤tzlich mÃ¶glich gewesene GeschossflÃ¤che von 2'772 m<sup>2</sup> um die von der Rekurrentin aufgefÃ¼hrten Bereiche A, B und C von insgesamt 324,4 m<sup>2</sup> auf 3'096 m<sup>2</sup> zu erhÃ¶hen. Die Rekursgegnerin ist denn auch mit dem Einbezug der Bereiche A und B einverstanden (GrundflÃ¤chen von 48,8 m<sup>2</sup> bzw. 26 m<sup>2</sup>), nicht aber mit dem Bereich C, da er baulich nicht mÃ¶glich sei. Eine Baute mit dem von der Rekurrentin eingezeichneten kleinen Spickel, welcher den Bereich C ausmacht, erscheint in der Tat als schwer realisierbar, kann aber im Rahmen der vorliegenden hypothetischen Fragestellung auch nicht gÃ¤nzlich ausgeschlossen werden. Somit ist davon auszugehen, dass die gesamte anrechenbare GeschossflÃ¤che <i>vor dem Stichtag</i> rund <i>7'372 m<sup>2</sup></i> betrug (3'521 m<sup>2</sup> SchulgebÃ¤ude, 755 m<sup>2</sup> Villa E, 2'772 m<sup>2</sup> zuzÃ¼glich 324 m<sup>2</sup> gemÃ¤ss BZO 1963 mÃ¶glich gewesene zusÃ¤tzliche GeschossflÃ¤che). <i>Nach dem Stichtag </i>betrug die anrechenbare GeschossflÃ¤che noch <i>5'226 m<sup>2</sup></i> (3'521 m<sup>2</sup> SchulgebÃ¤ude, 755 m<sup>2</sup> Villa E und die im zweiten Baubereich des Ã¶stlichen GrundstÃ¼ckbereichs mÃ¶gliche Baute mit einer GeschossflÃ¤che von 950 m<sup>2</sup>). Der AusnÃ¼tzungsverlust betrÃ¤gt demnach<i> 29 %</i>. Von diesem Betrag wÃ¤re an sich noch ein Abzug vorzunehmen aufgrund der am Stichtag im westlichen GrundstÃ¼ckteil bestehenden ErweiterungsmÃ¶glichkeiten. Anhand der vorliegenden Akten lÃ¤sst sich das damalige AusnÃ¼tzungspotenzial allerdings nicht zuverlÃ¤ssig eruieren. Die Frage kann vorliegend aber offenbleiben, denn der festgestellte AusnÃ¼tzungsverlust (29 %) betrÃ¤gt auch ohne Abzug weniger als ein Drittel und liegt somit grundsÃ¤tzlich im Rahmen eines entschÃ¤digungslos hinzunehmenden Eingriffs (vgl. E. 3.7). Gesamthaft betrachtet ist vorliegend eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung weiterhin gegeben. ErgÃ¤nzend ist festzuhalten, dass allgemein solche Nutzungen als wirtschaftlich sinnvoll erachtet werden, die sich am bisherigen Zustand orientieren; auf die Rendite, wie sie bei bestmÃ¶glicher Verwertung des Eigentums unter dem alten Rechtszustand mÃ¶glich gewesen wÃ¤re, kommt es nicht entscheidend an (VK.1993.0003, E. 5; Riva, Hauptfragen, S. 284, derselbe in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 167).</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Zu beurteilen bleibt der allfÃ¤llige Tatbestand eines Sonderopfers. Dieser unterscheidet sich vom Haupttatbestand der materiellen Enteignung darin, dass einerseits eine geringere EingriffsintensitÃ¤t genÃ¼gt und andererseits â als zusÃ¤tzliche Voraussetzung â durch die EigentumsbeschrÃ¤nkung ein einziger oder einzelne GrundeigentÃ¼mer so getroffen werden, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung geleistet wÃ¼rde. Auch in diesen FÃ¤llen ist jedoch eine gewisse EingriffsintensitÃ¤t erforderlich. Ein Eigentumseingriff ohne erhebliche Nutzungseinbusse kann von vornherein kein unzumutbares Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit bedeuten (VGr, 26. Mai 2011, VR.2011.00001, E. 5.1 [ehemalige Spinnerei Jakobstal] mit Hinweis auf BGE 131 II 728 E. 2, 123 II 481 E. 6a, 121 II 417 E. 4a sowie BGE 111 Ib 257 E. 4c).</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Die Rekurrentin verweist auf BGE 107 Ib 380, wonach das Vorliegen einer materiellen Enteignung unter dem Titel des Sonderopfers bei einer Belegung einer Parzelle zu drei Viertel mit einem Bauverbot ohne starken AusnÃ¼tzungsverlust geprÃ¼ft worden sei. Weiter sei zu beachten, dass sÃ¼dlich der G-Strasse nur zwei Liegenschaften in die Kernzone F einbezogen worden seien, nÃ¤mlich die Villa E und die daneben liegende Villa H. Beim letztgenannten GrundstÃ¼ck sei die Unterschutzstellung samt Bauverbot auf dem Umschwung als materielle Enteignung anerkannt und entschÃ¤digt worden (BGr, 6. November 1991, 1A.15/1990). Andere von der Kernzone erfasste GrundeigentÃ¼mer hÃ¤tten diese planerische Massnahme erfolgreich angefochten. Die Gegenpartei habe keine Drittpersonen benannt, die in vergleichbarer Weise von Bauverboten getroffen worden seien.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.3 </b>Die Rekursgegnerin verneint das Vorliegen des Tatbestands eines Sonderopfers. Die EntschÃ¤digung im Zusammenhang mit der Unterschutzstellung der NachbarVilla H habe mit der Kernzone F unmittelbar nichts zu tun, sei die Unterschutzstellung doch bereits Jahre vor der Festsetzung der Kernzone, durch eine VerfÃ¼gung der kantonalen Baudirektion vom 25. Januar 1982, erfolgt. In der Folge seien sich der Kanton und die GrundeigentÃ¼mer einig gewesen, dass eine materielle Enteignung vorliege. Die GrÃ¼nde dafÃ¼r liessen sich heute kaum mehr rekonstruieren. Jedenfalls bilde dies vorliegend keinen Grund fÃ¼r die Zusprechung einer EntschÃ¤digung. Im Ãbrigen ergebe sich aus dem Kernzonenplan, dass das GrundstÃ¼ck der Rekurrentin keineswegs in einzigartiger Weise betroffen oder eingeschrÃ¤nkt worden sei. Im Zusammenhang mit der Kernzone F seien keine anderweitigen EntschÃ¤digungen wegen materieller Enteignung zugesprochen worden.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>9.4 </span></b>Der Hinweis der Rekurrentin auf BGE 107 Ib 380 taugt vorliegend nicht als Grundlage fÃ¼r die Annahme eines Sonderopfertatbestands. Zum einen ging es in jenem Entscheid um einen einzelnen vom Eingriff in spezieller Weise betroffenen EigentÃ¼mer, zum andern hielt das Bundesgericht die untere Instanz dazu an, die aufgrund der topografischen und geologischen VerhÃ¤ltnisse Ã¼berhaupt noch mÃ¶gliche Bebauung samt aufzuwendender Baukosten nÃ¤her zu Ã¼berprÃ¼fen. Die dort zu beurteilenden VerhÃ¤ltnisse sind daher nicht mit den vorliegenden vergleichbar. Dasselbe gilt im Zusammenhang mit der Unterschutzstellung der Villa H, wofÃ¼r eine EntschÃ¤digung entrichtet wurde. Die Rekursgegnerin weist zu Recht darauf hin, die unter dem Titel "Denkmalschutz" erfolgte Unterschutzstellung der Villa H samt Umschwung sei schon Jahre vor der Festsetzung der Kernzone F erfolgt, und als Parteien hÃ¤tten sich der Staat ZÃ¼rich und die betreffenden EigentÃ¼mer gegenÃ¼bergestanden (vgl. BGr 1A.15/1990). Die EntschÃ¤digung erfolgte somit unter anderen Gesichtspunkten, welche hier nicht weiter zu berÃ¼cksichtigen sind. An dieser Stelle ist festzuhalten, dass die Rekurrentin vor Vorinstanz ausdrÃ¼cklich auf den Beizug der Akten des SchÃ¤tzungsverfahrens in Sachen Staat ZÃ¼rich gegen die Erben I (Villa H) verzichtet hat. Nicht ersichtlich ist sodann, weshalb die spÃ¤tere Inkraftsetzung der Kernzone F in Bezug auf jene GrundstÃ¼ckeigentÃ¼mer, welche gegen die Festlegung der Kernzone F staatsrechtliche Beschwerde erhoben hatten, einen Sonderopfertatbestand der Rekurrentin begrÃ¼nden soll. Zwar hat das Bundesgericht jene staatsrechtliche Beschwerde teilweise gutgeheissen, da es an der erforderlichen gesetzlichen Grundlage fÃ¼r die Kernzonenfestsetzung gefehlt habe. Das Bundesgericht hielt aber gleichzeitig fest, mittlerweile habe der Gesetzgeber den Mangel beseitigt (BGr, 6. Januar 1991, 1P.652/1989/1P.677/1989, E. 3g). Die Kernzone F ist daher im Ergebnis fÃ¼r alle betroffenen GrundstÃ¼ckeigentÃ¼mer gleichermassen verbindlich geworden. Klar ersichtlich ist sodann, dass eine Vielzahl von GrundstÃ¼cken mit grossem Umschwung zur Kernzone F gehÃ¶ren (<span>vgl. PlÃ¤ne im Bericht des BÃ¼ros fÃ¼r Denkmalpflege der Stadt ZÃ¼rich vom MÃ¤rz 1984), was nach Auskunft der Rekursgegnerin keine EntschÃ¤digungen nach sich gezogen hat. Von einer stossenden Rechtsungleichheit, welche zu entschÃ¤digen wÃ¤re, kann daher bezÃ¼glich der Zuweisung des Ã¶stlichen Teils der streitbetroffenen Parzelle in die Kernzone F nicht ausgegangen werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>10. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Aufgrund der gemachten AusfÃ¼hrungen ergibt sich somit, dass der Rekurs vollumfÃ¤nglich abzuweisen ist.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Gerichtskosten sind ausgangsgemÃ¤ss der Rekurrentin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie gestÃ¼tzt auf § 17 Abs. 2 VRG zur Entrichtung einer solchen an die Rekursgegnerin zu verpflichten. Im Verfahren betreffend materielle Enteignung ist die Stellung des Gemeinwesens vergleichbar mit jener einer Privatperson, die finanzielle AnsprÃ¼che abwehren will, was fÃ¼r die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung spricht (VGr, 20. August 2009, VR.2008.0001, E. 10; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 21).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 50'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 140.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 50'140.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Rekursverfahrens werden der Rekurrentin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Rekurrentin wird verpflichtet, der Rekursgegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 6'000.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>