<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para"> </div> <div class="para">[AZA 3] </div> <div class="para">1P.602/1999/mks </div> <div class="para">1P.616/1999 </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <i> I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG</i> </div> <div class="para"> ********************************** </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>11. Juli 2000 </u> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Es wirken mit: Bundesrichter Aeschlimann, präsidierendes </div> <div class="para">Mitglied der I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundes- </div> <div class="para">richter Féraud, Ersatzrichter Seiler und Gerichtsschreiber </div> <div class="para">Bopp. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">--------- </div> <div class="para"> </div> <div class="para">In Sachen </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1P.602/1999 </div> <div class="para"> <u>Silvio M a r z i M a r c h e s i</u>, Susenbergstrasse 35, </div> <div class="para">Zürich, Beschwerdeführer I, vertreten durch Rechtsanwalt </div> <div class="para">Dr. Jacob Stickelberger, Höhestrasse 17, Zollikon, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">und </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1P.616/1999 </div> <div class="para">1. <u>Ulrich R i c h a r d</u>, Forstersteig 12, Zürich, </div> <div class="para">2. <u>Maja R a u c h</u>, Forstersteig 14, Zürich, </div> <div class="para">3. <u>Marc-Antoine d e D i e t r i c h</u>, Paris (F), </div> <div class="para">4. <u>Carl H. D u i s b e r g jun.</u>, Forstersteig 18, Zürich, </div> <div class="para">5. <u>Jürg C. S y z</u>, Alpenstrasse 14, Zug, </div> <div class="para">6. <u>Alfred F r ü h</u>, Forsterstrasse 4, Zürich, </div> <div class="para">7. <u>Hans M ü l l e r</u>, Forsterstrasse 40, Zürich, </div> <div class="para">Beschwerdeführer II, alle vertreten durch Rechtsanwalt </div> <div class="para">Dr. Walter Bischofberger, Rämistrasse 29, Postfach 760, </div> <div class="para">Zürich, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">gegen </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>S c h ä p p i B a u t e n KG</u>, Sihlfeldstrasse 10, Zürich, </div> <div class="para">Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Robert </div> <div class="para">Wolfer, Nüschelerstrasse 35, Postfach 4173, Zürich, </div> <div class="para"> <u>Bausektion der Stadt Z ü r i c h</u>, </div> <div class="para"> <u>Verwaltungsgericht des Kantons Z ü r i c h</u>, 1. Abteilung, </div> <div class="para">1. Kammer, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">betreffend </div> <div class="para"> Baubewilligung (Arealüberbauung), </div> <div class="para">hat sich ergeben: </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>A.- </u> </div> <div class="para"> Am 10. Februar 1998 reichte die Schäppi Bauten KG </div> <div class="para">der Baupolizei der Stadt Zürich ein Baugesuch ein für eine </div> <div class="para">Arealüberbauung, bestehend aus drei Mehrfamilienhäusern auf </div> <div class="para">den Grundstücken Nrn. 2281 und 2282 im Dreieck Forsterstras- </div> <div class="para">se, Forstersteig und Heubeeriweg in Zürich, in der Wohnzone </div> <div class="para">W2bI (zweigeschossige Wohnzone, besonderes Wohngebiet I). </div> <div class="para">Die Bausektion der Stadt Zürich erteilte am 7. Juli 1998 die </div> <div class="para">Baubewilligung mit zahlreichen Nebenbestimmungen. Dagegen </div> <div class="para">rekurrierten mehrere Eigentümer bzw. Mieter nachbarlicher </div> <div class="para">Liegenschaften an die Baurekurskommission I des Kantons </div> <div class="para">Zürich. Diese vereinigte die verschiedenen Verfahren. Mit </div> <div class="para">Entscheid vom 12. März 1999 hiess sie einige der Rekurse in </div> <div class="para">Nebenpunkten teilweise gut; im Übrigen wies sie aber die </div> <div class="para">Rekurse ab, soweit sie darauf eintrat. Dagegen erhoben </div> <div class="para">Silvio Marzi Marchesi einerseits sowie Ulrich Richard, Maja </div> <div class="para">Rauch, Marc-Antoine de Dietrich, Carl. H. Duisberg, Jürg </div> <div class="para">C. Syz, Alfred Früh und Hans Müller andererseits Beschwerde </div> <div class="para">an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Dieses ver- </div> <div class="para">einigte die beiden Verfahren und wies die Beschwerden mit </div> <div class="para">Entscheid vom 20. August 1999 ab. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>B.- </u> </div> <div class="para"> Silvio Marzi Marchesi einerseits (Beschwerdeführer </div> <div class="para">I; Verfahren 1P.602/1999) sowie Ulrich Richard, Maja Rauch, </div> <div class="para">Marc-Antoine de Dietrich, Carl. H. Duisberg, Jürg C. Syz, </div> <div class="para">Alfred Früh und Hans Müller andererseits (Beschwerdeführer </div> <div class="para">II; Verfahren 1P.616/1999) erhoben am 13. bzw. 14. Oktober </div> <div class="para">1999 staatsrechtliche Beschwerde. Der Beschwerdeführer I hat </div> <div class="para">beantragt, den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufzuheben, </div> <div class="para">der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuzuerkennen und das </div> <div class="para">Beschwerdeverfahren zu sistieren, bis der Gemeinderat Zürich </div> <div class="para">über die neuste Revisionsvorlage betreffend den Entwurf der </div> <div class="para">Bau- und Zonenordnung 1999 beschlossen habe. Die Beschwerde- </div> <div class="para">führer II haben den Antrag gestellt, den Entscheid des Ver- </div> <div class="para">waltungsgerichts und die Baubewilligung vom 7. Juli 1998 </div> <div class="para">aufzuheben, eventuell die Sache zur Neubeurteilung an die </div> <div class="para">Vorinstanz zurückzuweisen. Zudem haben sie um Erteilung der </div> <div class="para">aufschiebenden Wirkung, Anordnung eines zweiten Schriften- </div> <div class="para">wechsels und Durchführung eines Augenscheins ersucht. Am </div> <div class="para">10. November 1999 hat der Beschwerdeführer I dem Bundes- </div> <div class="para">gericht mitgeteilt, der Gemeinderat der Stadt Zürich habe </div> <div class="para">am 27. Oktober 1999 beschlossen, in der in Frage stehenden </div> <div class="para">Zone jede Arealüberbauung auszuschliessen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>C.- </u> </div> <div class="para"> Mit Verfügungen vom 12. November 1999 hat der Prä- </div> <div class="para">sident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung des Bundes- </div> <div class="para">gerichts das Sistierungsgesuch des Beschwerdeführers I als </div> <div class="para">gegenstandslos geworden abgeschrieben und den Beschwerden </div> <div class="para">aufschiebende Wirkung zuerkannt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>D.- </u> </div> <div class="para"> Die Beschwerdeführer II beantragen, die Beschwerde </div> <div class="para">des Beschwerdeführers I gutzuheissen. Die Schäppi Bauten KG </div> <div class="para">stellt den Antrag, die Beschwerden abzuweisen, soweit darauf </div> <div class="para">einzutreten sei. Die Bausektion der Stadt Zürich verzichtet </div> <div class="para">auf eine Stellungnahme zur Beschwerde 1P.602/1999 und bean- </div> <div class="para">tragt, die Beschwerde 1P.616/1999 abzuweisen. Das Verwal- </div> <div class="para">tungsgericht stellt den Antrag, die Beschwerden abzuweisen, </div> <div class="para">soweit darauf einzutreten sei. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>E.- </u> </div> <div class="para"> In dem vom Bundesgericht angeordneten zweiten </div> <div class="para">Schriftenwechsel halten die Verfahrensbeteiligten an ihren </div> <div class="para">Anträgen fest. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>Das Bundesgericht zieht in Erwägung: </u> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>1.- </u> </div> <div class="para"> Die beiden Beschwerden richten sich gegen das </div> <div class="para">nämliche Projekt und haben den gleichen angefochtenen Ent- </div> <div class="para">scheid zum Gegenstand. Es rechtfertigt sich, die beiden </div> <div class="para">Verfahren zu vereinigen (<span class="artref">Art. 24 BZP</span> in Verbindung mit </div> <div class="para"><span class="artref">Art. 40 OG</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>2.- </u> </div> <div class="para"> a) Die staatsrechtliche Beschwerde gegen den auf </div> <div class="para">kantonales Recht gestützten, kantonal letztinstanzlichen </div> <div class="para">Endentscheid des Verwaltungsgerichts ist zulässig (<span class="artref">Art. 84 </span></div> <div class="para">Abs. 2, <artref id="CH/173.110/86/1" type="start"></artref>Art. 86 Abs. 1 und <artref id="CH/173.110/87" type="start"></artref>Art. 87 OG<artref id="CH/173.110/86/1" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/84/2" type="end"></artref>). Nicht eingetreten </div> <div class="para">werden kann hingegen auf den Antrag der Beschwerdeführer II, </div> <div class="para">die Baubewilligung vom 7. Juli 1998 aufzuheben: Die staats- </div> <div class="para">rechtliche Beschwerde kann sich - abgesehen von hier nicht </div> <div class="para">vorliegenden Ausnahmen (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-I-492%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page492">BGE 125 I 492</a> E. 1a/aa S. 493 f., </div> <div class="para">mit Hinweisen) - nur gegen den letztinstanzlichen kantonalen </div> <div class="para">Entscheid richten (<span class="artref">Art. 86 Abs. 1 OG</span>), mithin gegen das Ur- </div> <div class="para">teil des Verwaltungsgerichts. Wird dieses Urteil aufgehoben, </div> <div class="para">hat das Verwaltungsgericht über die bei ihm eingereichten </div> <div class="para">Beschwerden neu zu befinden und in diesem Rahmen über das </div> <div class="para">Schicksal der Baubewilligung zu entscheiden. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> b) Die Legitimation zur staatsrechtlichen Beschwer- </div> <div class="para">de richtet sich unabhängig von der verfahrensrechtlichen </div> <div class="para">Stellung im kantonalen Verfahren nach <span class="artref">Art. 88 OG</span>. Nachbarn </div> <div class="para">sind zur staatsrechtlichen Beschwerde gegen die Erteilung </div> <div class="para">einer Baubewilligung legitimiert, sofern sie die willkürli- </div> <div class="para">che Anwendung von nachbarschützenden Normen geltend machen, </div> <div class="para">sich im Schutzbereich dieser Vorschriften befinden und durch </div> <div class="para">die behaupteten widerrechtlichen Auswirkungen der Bauten be- </div> <div class="para">troffen werden; zudem können sie trotz fehlender Legitima- </div> <div class="para">tion in der Sache die Verletzung von Verfahrensvorschriften </div> <div class="para">rügen, deren Missachtung eine formelle Rechtsverweigerung </div> <div class="para">darstellt (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-II-440%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page440">BGE 125 II 440</a> E. 1c S. 442 f.; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F119-IA-362%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page362">119 Ia 362</a> E. 1b </div> <div class="para">S. 364 f.; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F118-IA-232%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page232">118 Ia 232</a> E. 1a S. 234; BGE vom 21. Dezember </div> <div class="para">1992, auszugsweise in ZBl 94/1993 316, nicht publ. E. 1a). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Die Beschwerdeführer sind nach ihrer unbestrittenen </div> <div class="para">Darstellung Eigentümer oder Bewohner von Liegenschaften, die </div> <div class="para">dem Baugrundstück benachbart sind. Sie rügen einerseits die </div> <div class="para">Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, wozu sie </div> <div class="para">ohne weiteres legitimiert sind. Sodann rügen sie eine will- </div> <div class="para">kürliche Anwendung der Vorschriften über die Arealüberbauun- </div> <div class="para">gen (§ 69 ff. des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom </div> <div class="para">7. September 1975, PBG). Diese Vorschriften gelten nach der </div> <div class="para">Rechtsprechung des Bundesgerichts jedenfalls als nachbar- </div> <div class="para">schützend, soweit sie eine für die Nachbarn nachteilige Ab- </div> <div class="para">weichung von nachbarschützenden Bestimmungen der Regelbau- </div> <div class="para">weise ermöglichen (nicht publ. Urteile des Bundesgerichts </div> <div class="para">vom 16. September 1999 i.S. D., E. 1b/bb, vom 10. August </div> <div class="para">1993 i.S. V., E. 1a, und vom 9. August 1993 i.S. G., E. 1a). </div> <div class="para">Dies trifft insbesondere für die hier zur Diskussion stehen- </div> <div class="para">den Vorschriften zu, welche das Mass der zulässigen Ausnüt- </div> <div class="para">zung eines Grundstücks bestimmen (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F117-IA-18%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page18">BGE 117 Ia 18</a> E. 3b S. 20; </div> <div class="para">BGE vom 21. Dezember 1992, auszugsweise in ZBl 94/1993 316, </div> <div class="para">nicht publ. E. 1b). Die Beschwerdeführer sind insoweit auch </div> <div class="para">legitimiert, eine willkürliche (Nicht-) Anwendung von <span class="artref">§ 234 </span></div> <div class="para">PBG zu rügen, weil davon die Anwendung oder Nichtanwendung </div> <div class="para">der nachbarschützenden Vorschriften über Ausnützung und Ge- </div> <div class="para">staltung des Bauprojekts abhängt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> c) Auf den von den Beschwerdeführern II beantragten </div> <div class="para">Augenschein kann verzichtet werden, da der rechtserhebliche </div> <div class="para">Sachverhalt mit genügender Klarheit aus den Akten hervor- </div> <div class="para">geht. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>3.- </u> </div> <div class="para"> Umstritten ist in erster Linie die grundsätzliche </div> <div class="para">Zulässigkeit der Arealüberbauung. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> a) Nach der in der Stadt Zürich in Kraft stehenden, </div> <div class="para">ersatzweise durch die kantonale Baudirektion am 9. Mai 1995 </div> <div class="para">verfügten Bau- und Zonenordnung (BD-BZO bzw. "BZO Hofmann") </div> <div class="para">sind in der Zone W2b Arealüberbauungen zulässig. Gemäss </div> <div class="para"><span class="artref">§ 234 PBG</span> kann jedoch ein Bauprojekt nur bewilligt werden, </div> <div class="para">wenn dadurch nicht eine noch fehlende oder durch den Gemein- </div> <div class="para">derat (bzw. in der Stadt Zürich: durch den Stadtrat) bean- </div> <div class="para">tragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst </div> <div class="para">wird. Diese Bestimmung hat damit die Funktion einer Bau- </div> <div class="para">sperre bzw. Planungszone im Sinne von <span class="artref">Art. 27 RPG</span> (BGE 116 </div> <div class="para">Ia 449 E. 4a S. 453; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F110-IA-163%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page163">110 Ia 163</a>, nicht publ. E. 4; s. auch </div> <div class="para"> <u>Walter Haller/Peter Karlen</u>, Raumplanungs-, Bau- und Umwelt- </div> <div class="para">recht, Band I, 3. Aufl., Zürich 1999, S. 99, und <u>Alexander</u> </div> <div class="para"> <u>Ruch</u>, Kommentar RPG, Zürich 1999, Art. 27 Rz. 9). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> b) Am 28. Januar 1998 verabschiedete der Stadtrat </div> <div class="para">einen Entwurf für eine neue Bau- und Zonenordnung (nachfol- </div> <div class="para">gend: BZO-E 98). Nach diesem Entwurf wäre auf dem fraglichen </div> <div class="para">Bauland unbestrittenerweise keine Arealüberbauung zulässig </div> <div class="para">gewesen. Der Entwurf wurde am 6. März 1998 öffentlich aufge- </div> <div class="para">legt. Aufgrund von Eingaben während des Einwendungsverfah- </div> <div class="para">rens verabschiedete der Stadtrat am 16. Dezember 1998 eine </div> <div class="para">überarbeitete Fassung zuhanden des Gemeinderates (nachfol- </div> <div class="para">gend: BZO-E 99). Nach diesem Entwurf sind in der Zone W2 </div> <div class="para">(mit Einschluss der Zone W2b) auf Grundstücken von mehr als </div> <div class="para">4'000 m2 Arealüberbauungen bis zu einer Gebäudehöhe von </div> <div class="para">11,5 Metern zulässig. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Die Baurekurskommission hatte in ihrem Entscheid </div> <div class="para">vom 12. März 1999 erwogen, die Darlegungen der damaligen </div> <div class="para">Rekurrenten bezögen sich auf den BZO-E 98, der indessen </div> <div class="para">nicht mehr aktuell sei; sie prüfte das Bauvorhaben im Lichte </div> <div class="para">des BZO-E 99 und kam zum Schluss, es sei damit vereinbar. </div> <div class="para">Das Verwaltungsgericht führte aus, nach seiner ständigen </div> <div class="para">Praxis sei auf das im Zeitpunkt des letztinstanzlichen </div> <div class="para">Entscheids geltende Recht abzustellen. Bei der intertempo- </div> <div class="para">ralen Anwendung von <span class="artref">§ 234 PBG</span> erachte es als einzige sach- </div> <div class="para">gerechte Lösung eine Interessenabwägung im Einzelfall. Wenn </div> <div class="para">es während des Rechtsmittelverfahrens zu einem Antrag des </div> <div class="para">Stadtrates betreffend die Änderung einer planungsrechtlichen </div> <div class="para">Festlegung komme, könne diese Änderung dem Bauvorhaben nur </div> <div class="para">entgegengehalten werden, wenn die konkrete Interessenabwä- </div> <div class="para">gung zugunsten des Gemeinwesens ausfalle. Im konkreten Fall </div> <div class="para">spreche die Interessenabwägung gegen eine negative Vorwir- </div> <div class="para">kung des Stadtratsbeschlusses vom 16. Dezember 1998. Zudem </div> <div class="para">würde der BZO-E 99 durch das zu beurteilende Projekt nicht </div> <div class="para">negativ beeinflusst. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> c) Die Beschwerdeführer rügen in diesem Zusammen- </div> <div class="para">hang eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör </div> <div class="para">gemäss <span class="artref">Art. 4 aBV</span>. Im Zeitpunkt ihres Rekurses an die </div> <div class="para">Baurekurskommission sei erst der BZO-E 98 bekannt gewesen, </div> <div class="para">weshalb sich die Rekursbegründung nur darauf habe beziehen </div> <div class="para">können. Erst im Verlauf des Rekursverfahrens sei der </div> <div class="para">BZO-E 99 verabschiedet worden. Die Baurekurskommission </div> <div class="para">habe ihren Entscheid auf diesen neuen Entwurf abgestützt, </div> <div class="para">zu dem sie, die Beschwerdeführer, sich nicht mehr hätten </div> <div class="para">äussern können. Das Verwaltungsgericht habe zudem die </div> <div class="para">inzwischen verabschiedete nochmalige Änderung des BZO-E </div> <div class="para">vom 7. Juli 1999 nicht zur Kenntnis genommen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> aa) Die Beschwerdeführer machen nicht die Verlet- </div> <div class="para">zung kantonaler Vorschriften geltend, die den Umfang des </div> <div class="para">Anspruchs auf rechtliches Gehör regeln. Zu prüfen ist daher </div> <div class="para">nur - und zwar mit freier Kognition -, ob die unmittelbar </div> <div class="para">aus dem Verfassungsrecht fliessenden Minimalgarantien ver- </div> <div class="para">letzt sind (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F126-I-19%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page19">BGE 126 I 19</a> E. 2a S. 21 f.<span class="artref">; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-I-49%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page49">124 I 49</a></span> E. 3a </div> <div class="para">S. 51<span class="artref">; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F122-I-153%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page153">122 I 153</a></span> E. 3 S. 158, mit weiteren Hinweisen). Der </div> <div class="para">unmittelbar verfassungsrechtliche Gehörsanspruch, wie er </div> <div class="para">bisher aus <span class="artref">Art. 4 aBV</span> floss und jetzt in Art. 29 Abs. 2 der </div> <div class="para">am 1. Januar 2000 in Kraft getretenen Bundesverfassung vom </div> <div class="para">18. April 1999 ausdrücklich gewährleistet ist, umfasst </div> <div class="para">namentlich das Recht, sich vor Erlass einer belastenden Ver- </div> <div class="para">fügung zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubrin- </div> <div class="para">gen, an der Erhebung von Beweisen mitzuwirken oder sich </div> <div class="para">zumindest zum Beweisergebnis äussern zu können (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-I-40%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page48">BGE 124 I 48</a> </div> <div class="para">E. 3a S. 51<span class="artref">; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F122-I-53%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page53">122 I 53</a></span> E. 4a S. 55, mit weiteren Hinweisen). </div> <div class="para">Ein Anspruch, sich auch zu Rechtsfragen zu äussern, besteht </div> <div class="para">dann, wenn die Behörde ihren Entscheid auf eine völlig neue </div> <div class="para">rechtliche Basis zu stützen gedenkt, namentlich wenn sie den </div> <div class="para">Entscheid mit einer Rechtsnorm oder einem Rechtsgrund zu </div> <div class="para">begründen beabsichtigt, die im bisherigen Verfahren nicht </div> <div class="para">herangezogen wurden, auf die sich die beteiligten Parteien </div> <div class="para">nicht berufen haben und mit deren Erheblichkeit sie vernünf- </div> <div class="para">tigerweise nicht rechnen konnten (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F126-I-19%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page19">BGE 126 I 19</a> E. 2c/aa </div> <div class="para">S. 22<span class="artref">; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-I-40%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page48">124 I 48</a></span> E. 3c S. 52; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F115-IA-94%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page94">115 Ia 94</a> E. 1b S. 96 f., mit </div> <div class="para">weiteren Hinweisen; <u>Michele Albertini</u>, Der verfassungsmäs- </div> <div class="para">sige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren </div> <div class="para">des modernen Staates, Diss. Bern 2000, S. 270 f.; <u>Georg</u> </div> <div class="para"> <u>Müller</u>, Kommentar zur Bundesverfassung, Rz. 105 zu <span class="artref">Art. 4 </span></div> <div class="para">BV). Das ist insbesondere dann der Fall, wenn sich im Laufe </div> <div class="para">des Rechtsmittelverfahrens unerwarteterweise die anwendbaren </div> <div class="para">planungsrechtlichen Grundlagen ändern (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F114-IA-97%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page97">BGE 114 Ia 97</a> E. 2b </div> <div class="para">S. 99 f.; BGE vom 16. März 1993 i.S. M. in RDAT 1994 I 43 </div> <div class="para">102, E. 3b; <u>Albertini</u>, a.a.O., S. 271). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> bb) Nach den dargelegten Grundsätzen hatten die </div> <div class="para">Beschwerdeführer einen Anspruch darauf, sich zu der neuen </div> <div class="para">planungsrechtlichen Situation zu äussern, die sich aus der </div> <div class="para">nach Einreichung ihres Rekurses erfolgten Verabschiedung des </div> <div class="para">BZO-E 99 ergab. Nach ihrer unwidersprochenen Darstellung er- </div> <div class="para">hielten sie erst anlässlich des von der Baurekurskommission </div> <div class="para">durchgeführten Augenscheins vom 27. Januar bzw. 1. März 1999 </div> <div class="para">Kenntnis davon, dass der Stadtrat am 16. Dezember 1998 eine </div> <div class="para">Änderung des BZO-Entwurfs beschlossen hatte. Eine fundierte </div> <div class="para">Stellungnahme dazu war unter diesen Umständen am Augenschein </div> <div class="para">selber nicht möglich. Ein weiterer Schriftenwechsel zu die- </div> <div class="para">ser Frage wurde nicht angeordnet. Die Baurekurskommission </div> <div class="para">hat damit den Anspruch der Beschwerdeführer auf rechtliches </div> <div class="para">Gehör verletzt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> cc) Nach der Rechtsprechung kann eine Verletzung </div> <div class="para">des Anspruchs auf rechtliches Gehör in oberer Instanz ge- </div> <div class="para">heilt werden, wenn dieser die gleiche bzw. eine nicht engere </div> <div class="para">Überprüfungsbefugnis zusteht wie der Vorinstanz (BGE 124 II </div> <div class="para">132 E. 2d S. 138 f.; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F118-IB-269%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page269">118 Ib 269</a> E. 3a S. 275 f.; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F116-IA-94%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page94">116 Ia 94</a> </div> <div class="para">E. 2 S. 95 f.; <u>Albertini</u>, a.a.O., S. 460 f.; <u>Müller</u>, a.a.O., </div> <div class="para">Rz. 103 zu <span class="artref">Art. 4 BV</span>). Das Erfordernis der nicht engeren </div> <div class="para">Überprüfungsbefugnis gilt indessen nicht abstrakt, sondern </div> <div class="para">bezieht sich nur auf diejenigen Aspekte, die sich im konkre- </div> <div class="para">ten Fall tatsächlich stellen; betreffen die Gehörsverweige- </div> <div class="para">rungen reine Rechtsfragen, so genügt es zur Heilung, wenn </div> <div class="para">die Rechtsmittelinstanz eine uneingeschränkte Rechtsprüfung </div> <div class="para">vornehmen kann (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F116-IA-94%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page94">BGE 116 Ia 94</a> E. 2 S. 96 f.). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> dd) Vorliegend betraf die Verletzung des rechtli- </div> <div class="para">chen Gehörs durch die Baurekurskommission einzig die Frage, </div> <div class="para">ob das Projekt mit dem gegenüber dem BZO-E 98 geänderten </div> <div class="para">BZO-E 99 vereinbar war und ob überhaupt der BZO-E 99 mass- </div> <div class="para">gebend war. Das sind Rechtsfragen, die vom Verwaltungsge- </div> <div class="para">richt im Beschwerdeverfahren vollumfänglich überprüft werden </div> <div class="para">konnten. Die Beschwerdeführer konnten sich dazu im Verfahren </div> <div class="para">vor Verwaltungsgericht äussern. Damit wurde die Verletzung </div> <div class="para">des rechtlichen Gehörs geheilt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> ee) Mit Recht nicht berücksichtigt hat das Verwal- </div> <div class="para">tungsgericht die am 7. Juli 1999 erfolgte Änderung des </div> <div class="para">BZO-E 99. Denn diese betraf nicht die Arealüberbauungen </div> <div class="para">in Wohnzonen, sondern nur diejenigen in Zentrumszonen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> d) Die Beschwerdegegnerin bringt vor, gemäss </div> <div class="para">Ziff. II BD-BZO seien künftige Änderungen von kommunalen </div> <div class="para">Vorschriften erst beachtlich, wenn sie von der Gemeinde- </div> <div class="para">legislative angenommen, rechtskräftig geworden und vom </div> <div class="para">Regierungsrat genehmigt seien. Die Anwendung von <span class="artref">§ 234 PBG</span> </div> <div class="para">bzw. eine negative Vorwirkung von beantragten planungsrecht- </div> <div class="para">lichen Festlegungen sei daher im erfassten Gebiet von vorn- </div> <div class="para">herein unzulässig. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> aa) Da die Beschwerdegegnerin im kantonalen Verfah- </div> <div class="para">ren obsiegt hat, kann sie zwar weder selber staatsrechtliche </div> <div class="para">Beschwerde führen noch die Begründung des kantonalen Ent- </div> <div class="para">scheids anfechten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtspre- </div> <div class="para">chung ist es indessen zulässig, dass sie in einem von der </div> <div class="para">anderen Seite eingeleiteten Beschwerdeverfahren den ange- </div> <div class="para">fochtenen Hoheitsakt in den ihr nachteiligen Punkten kriti- </div> <div class="para">siert (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F123-I-56%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page56">BGE 123 I 56</a> E. 2a S. 57, mit Hinweis). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> bb) Die Kritik ist indessen unbegründet. Die </div> <div class="para">BD-BZO ist durch die Baudirektion aufsichtsrechtlich ver- </div> <div class="para">fügt worden. Inhaltlich stellt sie jedoch nicht eine Ver- </div> <div class="para">fügung, das heisst einen individuell-konkreten Hoheitsakt, </div> <div class="para">sondern eine generell-abstrakte Regelung dar. Als solche </div> <div class="para">hat sie sich an die Regeln der Normenhierarchie zu halten </div> <div class="para">und muss sie von den Verwaltungsjustizbehörden daraufhin </div> <div class="para">überprüft werden, ob sie nicht gegen übergeordnetes Recht </div> <div class="para">verstösst ( <u>Ulrich Häfelin/Walter Haller</u>, Schweizerisches </div> <div class="para">Bundesstaatsrecht, 4. Aufl., Zürich 1998, S. 592 ff., be- </div> <div class="para">sonders S. 596 Rz. 1803; <u>Pierre Moor</u>, Droit administratif, </div> <div class="para">Vol. 1, 2. Aufl., Bern 1994, S. 98). Wenn die BD-BZO vor- </div> <div class="para">sieht, dass eine künftige Änderung erst beachtlich ist, </div> <div class="para">wenn sie rechtskräftig und genehmigt ist, verstösst dies </div> <div class="para">klar und eindeutig gegen <span class="artref">§ 234 PBG</span>, welcher bereits den </div> <div class="para">vom Gemeinderat <u>beantragten</u> Festlegungen eine Vorwirkung </div> <div class="para">beimisst. Wohl hat die zuständige Direktion nach <span class="artref">§ 344 PBG</span>, </div> <div class="para">worauf sich die BD-BZO stützt, die Kompetenz, die erforder- </div> <div class="para">lichen vorläufigen Regelungen zu erlassen. Doch muss sich </div> <div class="para">die Direktion dabei selbstverständlich an das Gesetz halten </div> <div class="para">und kann nicht aufsichtsrechtlich gesetzwidrige Anordnungen </div> <div class="para">treffen. Soweit die BD-BZO Regelungen enthält, die dem Ge- </div> <div class="para">setz widersprechen, ist sie deshalb nicht anwendbar. Da </div> <div class="para">vorliegend der Widerspruch zum übergeordneten Recht klar </div> <div class="para">und offensichtlich ist, war es auch entbehrlich, dass sich </div> <div class="para">das Verwaltungsgericht mit den entsprechenden Vorbringen der </div> <div class="para">Beschwerdegegnerin auseinander setzte. Unbegründet ist die </div> <div class="para">Kritik der Beschwerdegegnerin, damit würde eine kantonale </div> <div class="para">Regelung (nämlich die BD-BZO) durch eine kommunale Regelung </div> <div class="para">ausser Kraft gesetzt. Denn zur Diskussion steht nicht das </div> <div class="para">Verhältnis zwischen kantonalem und kommunalem Recht, sondern </div> <div class="para">dasjenige zwischen dem formellen kantonalen Gesetz (<span class="artref">§ 234 </span></div> <div class="para">PBG) und der von der Direktion angeordneten Bau- und Zonen- </div> <div class="para">ordnung. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> e) Die Beschwerdeführer machen geltend, gemäss </div> <div class="para"><span class="artref">§ 234 PBG</span> hätte die Baubewilligung vom 7. Juli 1998 gar </div> <div class="para">nicht erteilt werden dürfen, weil dadurch der am 28. Januar </div> <div class="para">1998 verabschiedete BZO-E 98, welcher für das fragliche Ge- </div> <div class="para">biet keine Arealüberbauung zuliess, nachteilig beeinflusst </div> <div class="para">werde. Die städtische Planungsabsicht, im fraglichen Gebiet </div> <div class="para">keine Arealüberbauungen zuzulassen, sei auch durch die seit- </div> <div class="para">herigen Beschlüsse der zuständigen Kommission des Gemeinde- </div> <div class="para">rates vom 28. September 1999 und des Gemeinderates vom </div> <div class="para">27. Oktober 1999 bestätigt worden. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> aa) Die Anwendung von <span class="artref">§ 234 PBG</span> kann im Verfahren </div> <div class="para">der staatsrechtlichen Beschwerde nicht frei, sondern nur auf </div> <div class="para">Willkür hin überprüft werden. Willkürlich ist ein Entscheid </div> <div class="para">nicht schon dann, wenn eine andere Lösung ebenfalls vertret- </div> <div class="para">bar erscheint oder gar vorzuziehen wäre, sondern erst dann, </div> <div class="para">wenn er offensichtlich unhaltbar ist, zur tatsächlichen </div> <div class="para">Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen </div> <div class="para">unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stos- </div> <div class="para">sender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Will- </div> <div class="para">kür liegt sodann nur vor, wenn nicht bloss die Begründung </div> <div class="para">eines Entscheids, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist </div> <div class="para">(s. etwa <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-I-166%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page166">BGE 125 I 166</a> E. 2a S. 168<span class="artref">; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-I-247%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page247">124 I 247</a></span> E. 5 S. 250<span class="artref">; </span></div> <div class="para">123 I 1 E. 4a S. 5, mit weiteren Hinweisen). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> bb) Im vorliegenden Verfahren unbeachtlich ist die </div> <div class="para">Tatsache, dass der Gemeinderat inzwischen beschlossen hat, </div> <div class="para">im fraglichen Gebiet keine Arealüberbauungen zuzulassen. </div> <div class="para">Die staatsrechtliche Beschwerde ist kein reformatorisches </div> <div class="para">Rechtsmittel. Mit ihr kann einzig überprüft werden, ob der </div> <div class="para">angefochtene Entscheid im Zeitpunkt, in dem er erging, mit </div> <div class="para">der damals geltenden bzw. bestehenden Rechts- und Sachlage </div> <div class="para">vereinbar war (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-II-508%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page508">BGE 125 II 508</a> E. 3b S. 510; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F120-IA-126%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page126">120 Ia 126</a> E. 3b </div> <div class="para">S. 130 f. und E. 4d/cc S. 135; <u>Madeleine Camprubi</u>, Kassation </div> <div class="para">und positive Anordnungen bei der staatsrechtlichen Beschwer- </div> <div class="para">de, Diss. Zürich 1999, S. 42; <u>Walter Kälin</u>, Das Verfahren </div> <div class="para">der staatsrechtlichen Beschwerde, 2. Aufl., Bern 1994, </div> <div class="para">S. 370). Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts </div> <div class="para">datiert vom 20. August 1999. Die späteren Beschlüsse der </div> <div class="para">zuständigen kommunalen Planungsorgane können für die Beur- </div> <div class="para">teilung der vorliegenden Beschwerde nicht massgebend sein. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> cc) Es ist unbestritten, dass nach dem im Zeitpunkt </div> <div class="para">der Baubewilligung aktuellen BZO-E 98 im fraglichen Gebiet </div> <div class="para">eine Arealüberbauung nicht zulässig gewesen wäre. Die Be- </div> <div class="para">schwerdeführer machen daher an sich mit Recht geltend, dass </div> <div class="para">die Bausektion der Stadt Zürich gemäss <span class="artref">§ 234 PBG</span> die Bau- </div> <div class="para">bewilligung hätte verweigern müssen. Indessen hat der Stadt- </div> <div class="para">rat nach Erteilung der Baubewilligung mit dem Beschluss vom </div> <div class="para">16. Dezember 1998 seinen Antrag an den Gemeinderat geändert </div> <div class="para">und dabei Arealüberbauungen auch in der Zone W2b vorgesehen. </div> <div class="para">Entscheidend ist somit die Frage, ob das Verwaltungsgericht </div> <div class="para">zulässigerweise den BZO-E 99 anstelle des BZO-E 98 berück- </div> <div class="para">sichtigt hat. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> dd) Unbegründet ist zunächst die Rüge, einzig ein </div> <div class="para">nach <span class="artref">§ 7 PBG</span> publizierter Planentwurf könne im Rahmen von </div> <div class="para"><span class="artref">§ 234 PBG</span> berücksichtigt werden; publiziert worden sei nur </div> <div class="para">der BZO-E 98, nicht aber der BZO-E 99. <span class="artref">§ 234 PBG</span> verlangt </div> <div class="para">eine hinreichend konkretisierte Planungsabsicht, wobei aber </div> <div class="para">verschiedene Planungsstadien in Frage kommen (vgl. BGE 118 </div> <div class="para">Ia 510 E. 4b S. 512 f.; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F116-IA-449%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page449">116 Ia 449</a> E. 3b S. 451 f.; 110 Ia </div> <div class="para">163 E. 6a S. 165; ZBl 85/1984 76, E. 3b). Im vorliegenden </div> <div class="para">Fall hat der Stadtrat am 16. Dezember 1998, gestützt auf </div> <div class="para">das Ergebnis des Anhörungsverfahrens, den im März 1998 pub- </div> <div class="para">lizierten BZO-E 98 als Vorschlag zuhanden des Gemeinderates </div> <div class="para">geändert und damit seinen Änderungswillen hinreichend kon- </div> <div class="para">kret dokumentiert. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> ee) In <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F118-IA-510%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page510">BGE 118 Ia 510</a> hatte das Bundesgericht zu </div> <div class="para">beurteilen, ob künftige planungsrechtliche Festlegungen, die </div> <div class="para">erst im Laufe eines Rechtsmittelverfahrens konkrete Gestalt </div> <div class="para">annehmen, gemäss <span class="artref">§ 234 PBG</span> einem Projekt die zur Zeit des </div> <div class="para">erstinstanzlichen Bauentscheids noch bestehende Baureife zu </div> <div class="para">nehmen vermöchten. Das Verwaltungsgericht hatte damals ent- </div> <div class="para">schieden, der Wegfall der planungsrechtlichen Baureife wäh- </div> <div class="para">rend des Rechtsmittelverfahrens sei nur zu berücksichtigen, </div> <div class="para">wenn die Abwägung der auf dem Spiel stehenden Interessen </div> <div class="para">zugunsten des Gemeinwesens ausfalle. Im konkreten Fall kam </div> <div class="para">das Verwaltungsgericht damals zum Ergebnis, dass kein über- </div> <div class="para">wiegendes Interesse an einer Beachtung der vorgesehenen </div> <div class="para">künftigen Planung bestehe. Das Bundesgericht schützte auf </div> <div class="para">staatsrechtliche Beschwerde hin den Entscheid des Verwal- </div> <div class="para">tungsgerichts, wobei freilich dessen Praxis, eine konkrete </div> <div class="para">Interessenabwägung vorzunehmen, nicht beanstandet worden und </div> <div class="para">demzufolge vom Bundesgericht nicht zu prüfen war (a.a.O., </div> <div class="para">E. 4c S. 513). Hier verhält es sich umgekehrt: Während des </div> <div class="para">Rechtsmittelverfahrens wurde durch Änderung der stadträt- </div> <div class="para">lichen Planungsabsichten eine zur Zeit des erstinstanzlichen </div> <div class="para">Entscheids noch nicht bestehende Baureife geschaffen. Es </div> <div class="para">fragt sich, ob das Verwaltungsgericht unter diesen Umständen </div> <div class="para">das Projekt bewilligen durfte. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> ff) Nach ständiger Rechtsprechung des zürcherischen </div> <div class="para">Verwaltungsgerichts ist in Baubewilligungssachen auf das im </div> <div class="para">Zeitpunkt des letztinstanzlichen Entscheids geltende Recht </div> <div class="para">abzustellen, vorliegend mithin auf das Recht, welches am </div> <div class="para">20. August 1999 in Kraft stand. Die Beschwerdeführer bringen </div> <div class="para">nicht substanziiert vor, diese Rechtsprechung stehe im </div> <div class="para">Widerspruch zu einer klaren Norm oder zu anerkannten Rechts- </div> <div class="para">grundsätzen. Bei der Beurteilung der Frage, welches Recht </div> <div class="para">bei einer Änderung der Rechtsgrundlage Anwendung findet, </div> <div class="para">gilt der Grundsatz, dass diejenigen Rechtssätze massgebend </div> <div class="para">sind, die bei der Erfüllung des rechtlich zu ordnenden oder </div> <div class="para">zu Rechtsfolgen führenden Tatbestandes Geltung haben (BGE </div> <div class="para">119 Ib 103 E. 5 S. 110; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F113-IB-246%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page246">113 Ib 246</a> E. 2a S. 249). Nach der </div> <div class="para">Rechtsprechung des Bundesgerichts kann deshalb in Baubewil- </div> <div class="para">ligungssachen ein im Laufe des Rechtsmittelverfahrens neu </div> <div class="para">in Kraft getretenes Recht berücksichtigt werden, da der </div> <div class="para">rechtlich zu ordnende Sachverhalt der Baubeginn ist (BGE </div> <div class="para">113 Ib 246 E. 2a S. 249; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F107-IB-133%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page133">107 Ib 133</a> E. 2a S. 137; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F99-IA-113%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page113">99 Ia 113</a> </div> <div class="para">E. 4b S. 122; <u>Fritz Gygi</u>, Verwaltungsrecht, Bern 1986, </div> <div class="para">S. 113 f.; <u>Max Imboden/René A. Rhinow</u>, Schweizerische Ver- </div> <div class="para">waltungsrechtsprechung, 5. Aufl., Basel 1976, Nr. 15.B.II.a </div> <div class="para">S. 96; <u>René A. Rhinow/Beat Krähenmann</u>, Schweizerische Ver- </div> <div class="para">waltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel/Frankfurt </div> <div class="para">1990, Nr. 15.B.II.a S. 44). Die dagegen in der Lehre teil- </div> <div class="para">weise erhobene Kritik ( <u>Haller/Karlen</u>, a.a.O., S. 99 f. und </div> <div class="para">223; <u>Alfred Kölz</u>, Intertemporales Verwaltungsrecht, ZSR 1983 </div> <div class="para">II S. 208 ff.; <u>Pierre Moor</u>, Droit administratif I, 2. Aufl., </div> <div class="para">Bern 1994, S. 175 f.) geht insbesondere von der Konstella- </div> <div class="para">tion aus, dass zum Nachteil des Bauwilligen auf strengeres </div> <div class="para">Recht abgestellt wird, was hier nicht der Fall ist. Demnach </div> <div class="para">kann es jedenfalls nicht als willkürlich erachtet werden, </div> <div class="para">wenn das Verwaltungsgericht davon ausgegangen ist, dass </div> <div class="para">nicht die zur Zeit der Erteilung der Baubewilligung, sondern </div> <div class="para">die zur Zeit seines Urteils aktuelle Planungsabsicht zu be- </div> <div class="para">rücksichtigen sei, mithin der BZO-E 99. Dieser enthielt kein </div> <div class="para">generelles Verbot von Arealüberbauungen in der Zone W2b. </div> <div class="para">Dass der Gemeinderat die dem BZO-E 99 zugrunde liegende </div> <div class="para">Planungsabsicht nachträglich wieder geändert hat, kann - wie </div> <div class="para">ausgeführt (E. 3e/bb) - nicht massgebend sein. Es ist daher </div> <div class="para">verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, wenn das Verwal- </div> <div class="para">tungsgericht das hier streitige Projekt nicht als grundsätz- </div> <div class="para">lich unzulässig betrachtete. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>4.- </u> </div> <div class="para"> Umstritten ist weiter, ob das fragliche Bauvorhaben </div> <div class="para">mit dem kraft Vorwirkung beachtlichen BZO-E 99 vereinbar </div> <div class="para">ist. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> a) Das Verwaltungsgericht hat den Einwand der nega- </div> <div class="para">tiven Vorwirkung mit zwei alternativen Begründungen verwor- </div> <div class="para">fen. Es hat erstens erwogen, bei der intertemporalen Anwen- </div> <div class="para">dung von <span class="artref">§ 234 PBG</span> sei eine Interessenabwägung im Einzelfall </div> <div class="para">vorzunehmen. Zweitens hat es ausgeführt, dass auch eine </div> <div class="para">negative Präjudizierung des BZO-E 99 durch die vorgesehene </div> <div class="para">Überbauung verneint werden müsste. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <span class="artref">§ 234 PBG</span> verlangt an sich zwingend die Berücksich- </div> <div class="para">tigung der beantragten planungsrechtlichen Festlegungen, </div> <div class="para">ohne dass den Behörden dabei ein Ermessensspielraum zukäme </div> <div class="para">(vgl. auch <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F116-IA-449%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page449">BGE 116 Ia 449</a> E. 4c S. 454; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F110-IA-163%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page163">110 Ia 163</a> E. 6a </div> <div class="para">S. 165). Die Frage, ob die Praxis des Verwaltungsgerichts, </div> <div class="para">in solchen Fällen eine Interessenabwägung vorzunehmen, eine </div> <div class="para">willkürliche Anwendung von <span class="artref">§ 234 PBG</span> darstelle, kann jedoch </div> <div class="para">offen gelassen werden, wenn sich die zweite Begründung, wo- </div> <div class="para">nach durch das Projekt eine nachteilige Beeinflussung des </div> <div class="para">BZO-E 99 nicht anzunehmen sei, willkürfrei halten lässt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> b) Zu prüfen ist demnach, ob das Verwaltungsgericht </div> <div class="para">willkürlich eine nachteilige Beeinflussung des hier massge- </div> <div class="para">benden BZO-E 99 durch das streitige Projekt verneint hat. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> aa) Das Verwaltungsgericht hat erwogen, gemäss </div> <div class="para">Art. 8 BZO-E 99 wäre für Arealüberbauungen eine Gebäudehöhe </div> <div class="para">von 11,5 Metern und eine Ausnützung von 50 % erlaubt. Diese </div> <div class="para">Ausnützung werde durch das streitige Projekt zwar über- </div> <div class="para">schritten, doch könnte diese Ausnützungsüberschreitung durch </div> <div class="para">eine eher geringfügige Abänderung des Bauvorhabens (Umwand- </div> <div class="para">lung des dritten Vollgeschosses in ein Dachgeschoss) behoben </div> <div class="para">werden, ohne dass sich dadurch für die Beschwerdeführer ein </div> <div class="para">wesentlich anderes Bild der streitigen Überbauung bieten </div> <div class="para">würde. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> bb) Diese Beurteilung ist jedenfalls nicht willkür- </div> <div class="para">lich. <span class="artref">§ 234 PBG</span> bedeutet nicht, dass das beantragte künftige </div> <div class="para">Recht strikt vorangewendet werden müsste, wie wenn es be- </div> <div class="para">reits in Kraft stünde; zu verhindern ist bloss eine negative </div> <div class="para">Präjudizierung der beabsichtigten Planung (vgl. BGE 118 Ia </div> <div class="para">510 E. 4d/e S. 514 f.; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=6&amp;from_date=30.06.2000&amp;to_date=19.07.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F116-IA-449%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page449">116 Ia 449</a> E. 4a S. 453). Damit ist </div> <div class="para">vereinbar, geringfügige Abweichungen vom beantragten künf- </div> <div class="para">tigen Recht zuzulassen. Die Beschwerdeführer stellen nicht </div> <div class="para">in Abrede, dass bei dem vom Verwaltungsgericht herangezoge- </div> <div class="para">nen, mit dem BZO-E 99 konformen Vergleichsbeispiel (Dach- </div> <div class="para">geschoss statt drittes Vollgeschoss) das Gebäude optisch </div> <div class="para">nicht wesentlich anders wirken würde als das vorliegend </div> <div class="para">bewilligte. Die Nachbarn würden dadurch in ihrer Aussicht </div> <div class="para">in vergleichbarer Weise beeinträchtigt wie durch das jetzt </div> <div class="para">bewilligte Projekt. Dasselbe würde für den quartierprägenden </div> <div class="para">Charakter der Überbauung gelten. Die Beschwerdeführer wenden </div> <div class="para">sich in Wirklichkeit dagegen, dass der bestehende Charakter </div> <div class="para">des Quartiers durch grössere Wohnblöcke im Stil des strei- </div> <div class="para">tigen Projekts verändert wird. Solche Projekte wären jedoch </div> <div class="para">nach dem hier massgebenden BZO-E 99 grundsätzlich zulässig </div> <div class="para">gewesen und können daher nicht generell verweigert werden. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> cc) Unbegründet ist die Rüge der Beschwerdefüh- </div> <div class="para">rer II, nach dem BZO-E 99 wäre nur eine Gebäudehöhe von </div> <div class="para">11,5 Metern zulässig gewesen, während das fragliche Projekt </div> <div class="para">eine Höhe von 14,4 Metern erreiche. Das zürcherische Bau- </div> <div class="para">recht versteht unter "Gebäudehöhe" die Fassadenhöhe der </div> <div class="para">erlaubten Vollgeschosszahl (<span class="artref">§ 278 PBG</span>). Über diese Gebäude- </div> <div class="para">höhe hinaus können ein Schrägdach bis maximal 7 Meter Höhe </div> <div class="para">(<span class="artref">§ 281 Abs. 1 lit. b PBG</span>) bzw. Dachgeschosse und Dachauf- </div> <div class="para">bauten errichtet werden. Es spricht nichts dafür, dass der </div> <div class="para">Begriff "Gebäudehöhe" in Art. 8 Abs. 4 BZO-E 99 in Abwei- </div> <div class="para">chung von der sonst im zürcherischen Baurecht verwendeten </div> <div class="para">üblichen Terminologie die Gesamthöhe (Firsthöhe) meinen </div> <div class="para">würde. Nach den von den Beschwerdeführern II eingereichten </div> <div class="para">Plänen überschreiten die fraglichen Gebäude die so gemessene </div> <div class="para">Gebäudehöhe von 11,5 Metern nicht. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> c) Der Beschwerdeführer I rügt, das Verwaltungs- </div> <div class="para">gericht habe eine willkürliche Interessenabwägung vorge- </div> <div class="para">nommen; es hätte berücksichtigen müssen, dass die Verhinde- </div> <div class="para">rung von Arealüberbauungen am Zürichberg gewichtigen öffent- </div> <div class="para">lichen Interessen diene. Diese Rüge ist schon deshalb unbe- </div> <div class="para">gründet, weil nach der im Zeitpunkt des Urteils des Verwal- </div> <div class="para">tungsgerichts massgebenden Planungsabsicht (BZO-E 99) eben </div> <div class="para">gerade keine generelle Verhinderung von Arealüberbauungen </div> <div class="para">am Zürichberg vorgesehen war. Ein Bauprojekt kann nicht </div> <div class="para">gestützt auf <span class="artref">§ 234 PBG</span> im Hinblick auf irgendwelche plane- </div> <div class="para">rischen oder politischen Ziele und Vorstellungen verhindert </div> <div class="para">werden, auch wenn diese als solche berechtigt sein mögen. </div> <div class="para">Demzufolge ist es auch unerheblich, ob - was das Verwal- </div> <div class="para">tungsgericht annimmt und die Beschwerdeführer bestreiten - </div> <div class="para">der Planungsaufwand der Beschwerdegegnerin gross gewesen </div> <div class="para">ist. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> d) Hat das Verwaltungsgericht zulässigerweise bei </div> <div class="para">der Anwendung von <span class="artref">§ 234 PBG</span> den BZO-E 99 zugrunde gelegt und </div> <div class="para">eine nachteilige Beeinflussung der beabsichtigten Planung </div> <div class="para">durch das streitige Projekt verneint, so ist es unerheblich, </div> <div class="para">ob die Beschwerdegegnerin ihr Baugesuch in spekulativer Ab- </div> <div class="para">sicht eingereicht hat und sich des Risikos von Rechtsände- </div> <div class="para">rungen bewusst sein musste. Wohl hätte sie sich vermutlich </div> <div class="para">nicht auf den Vertrauensschutz berufen können, wenn der </div> <div class="para">Stadtrat den BZO-E 99 nicht verabschiedet hätte und in der </div> <div class="para">Folge die Rechtsmittelinstanzen gestützt auf <span class="artref">§ 234 PBG</span> und </div> <div class="para">den BZO-E 98 die Bewilligung verweigert hätten. Dass dies </div> <div class="para">nicht eingetreten ist, kann ihr aber nicht zum Nachteil </div> <div class="para">gereichen. Zwar erhält damit im Ergebnis die Beschwerdegeg- </div> <div class="para">nerin das Recht, ein Bauprojekt zu realisieren, das voraus- </div> <div class="para">sichtlich in Zukunft nicht mehr bewilligt werden würde. Das </div> <div class="para">ist jedoch nichts anderes als die logische Folge daraus, </div> <div class="para">dass das bisher geltende Recht (BD-BZO) Arealüberbauungen </div> <div class="para">zulässt und im massgeblichen Entscheidungszeitpunkt (20. Au- </div> <div class="para">gust 1999) die Planungsabsicht, in Zukunft Arealüberbauungen </div> <div class="para">auszuschliessen, noch nicht mit der erforderlichen Klarheit </div> <div class="para">festgelegt war. Darin, dass einem Bauherrn aufgrund der noch </div> <div class="para">geltenden Rechtslage ein Projekt bewilligt wird, welches </div> <div class="para">später nach Änderung des Planungsrechts anderen Bauherren </div> <div class="para">nicht mehr bewilligt werden wird, liegt keine Rechtsun- </div> <div class="para">gleichheit; es ist dies die Konsequenz der Änderbarkeit </div> <div class="para">der Rechtsordnung. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>5.- </u> </div> <div class="para"> Zu prüfen bleibt, ob die geltenden Vorschriften </div> <div class="para">über die Arealüberbauung willkürlich angewendet wurden. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> a) Die Beschwerdeführer II rügen eine willkürliche </div> <div class="para">Anwendung der Vorschriften über die Berechnung der Über- </div> <div class="para">bauungsziffer. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> aa) Unbestritten ist auf dem Baugrundstück eine </div> <div class="para">Überbauungsziffer von maximal 22 % der massgebenden Grund- </div> <div class="para">stücksfläche zulässig, was 1'180,5 m2entspricht. Das Ver- </div> <div class="para">waltungsgericht geht davon aus, dass das streitbetroffene </div> <div class="para">Projekt insgesamt eine überbaute Fläche von 1'222 m2 auf- </div> <div class="para">weist, wobei aber gemäss Nebenbestimmung in der Baubewilli- </div> <div class="para">gung eine entsprechende Korrektur angeordnet worden sei. </div> <div class="para">Die Beschwerdeführer II berechnen hingegen eine überbaute </div> <div class="para">Fläche von 1'472,6 m2. Die Differenz resultiert aus einer </div> <div class="para">unterschiedlichen Berechnung der Balkone, die eine Tiefe von </div> <div class="para">2,1 Metern aufweisen, sowie der Eingangsüberdachungen. Nach </div> <div class="para"><span class="artref">§ 256 Abs. 2 PBG</span> fallen für die Berechnung der massgebenden </div> <div class="para">Überbauungsziffer "oberirdische Vorsprünge wie Balkone bis </div> <div class="para">zu einer Tiefe von 2 m" ausser Ansatz. Das Verwaltungsge- </div> <div class="para">richt hat diese Bestimmung so ausgelegt, dass nur derjenige </div> <div class="para">Teil der Balkone, der 2 Meter überschreitet, zu berücksich- </div> <div class="para">tigen ist. Die Beschwerdeführer sind hingegen der Ansicht, </div> <div class="para">Balkone von mehr als 2 Metern Tiefe seien in ihrer ganzen </div> <div class="para">Tiefe anzurechnen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> bb) Die Betrachtungsweise der Beschwerdeführer ent- </div> <div class="para">spricht zwar der skizzenhaften erläuternden Darstellung im </div> <div class="para">Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977. Doch </div> <div class="para">kann die gegenteilige Ansicht des Verwaltungsgerichts jeden- </div> <div class="para">falls nicht als willkürlich betrachtet werden. Sie ent- </div> <div class="para">spricht dem Wortlaut von <span class="artref">§ 256 Abs. 2 PBG</span> und ist auch im </div> <div class="para">Ergebnis sinnvoll. Es wäre in sich widersprüchlich und </div> <div class="para">stossend, einen Balkon von 2 Metern Tiefe überhaupt nicht, </div> <div class="para">einen Balkon von 2,1 Metern jedoch in seiner ganzen Tiefe </div> <div class="para">anzurechnen. Aktenwidrig ist die Rüge der Beschwerdeführer </div> <div class="para">II, das Verwaltungsgericht räume selber ein, dass diese </div> <div class="para">Auslegung gegen den Wortlaut von <span class="artref">§ 256 PBG</span> und gegen die </div> <div class="para">bisherige Praxis zustande komme. Das Verwaltungsgericht </div> <div class="para">erachtet im Gegenteil den Wortlaut als Stütze der von ihm </div> <div class="para">vertretenen Auslegung und äussert sich zur bisherigen Praxis </div> <div class="para">überhaupt nicht. Dasselbe gilt auch für die Eingangsüber- </div> <div class="para">dachungen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> b) Die Beschwerdeführer II rügen sodann eine will- </div> <div class="para">kürliche Anwendung der Vorschriften über die zulässige Aus- </div> <div class="para">nützung. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> aa) Die Beteiligten sind sich einig, dass die zu- </div> <div class="para">lässige Ausnützung nicht höher sein darf als die Ausnützung, </div> <div class="para">die bei einem Vergleichsprojekt nach Regelbauweise zulässig </div> <div class="para">wäre. Umstritten ist jedoch die konkrete Berechnung des Ver- </div> <div class="para">gleichsprojekts. Unbestritten wären bei einer Regelbauweise </div> <div class="para">zwei Vollgeschosse, ein Dachgeschoss und ein Untergeschoss </div> <div class="para">erlaubt. Das Verwaltungsgericht hat demgemäss die massge- </div> <div class="para">bende Überbauungsziffer von 1'180,5 m2 mit 3,8 multipliziert </div> <div class="para">(drei Geschosse zu 100 % und das Dachgeschoss zu 80 %), was </div> <div class="para">eine erlaubte Bruttogeschossfläche von rund 4'485,5 m2er- </div> <div class="para">gebe, die vorliegend eingehalten sei. Die Beschwerdeführer </div> <div class="para">gehen demgegenüber davon aus, dass das Vergleichsprojekt </div> <div class="para">nicht nur aufgrund der Überbauungsziffer, sondern auch an- </div> <div class="para">hand der weiteren Primärvorschriften wie Abstände, Geschoss- </div> <div class="para">zahl, Gebäudehöhe, Gebäudelänge, Gebäudebreite usw. zu be- </div> <div class="para">stimmen sei. Die vom Verwaltungsgericht berechnete zulässige </div> <div class="para">Nutzungsfläche komme nur unter Verletzung der Vorschriften </div> <div class="para">über die Geschosszahl und die Gebäudehöhe zustande. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> bb) Selbst wenn der Ansicht der Beschwerdeführer </div> <div class="para">gefolgt wird, dass für die Berechnung des Vergleichsprojekts </div> <div class="para">auch die Vorschriften über die Geschosszahl und Gebäudehöhe </div> <div class="para">zu berücksichtigen seien, ist nicht ersichtlich, inwiefern </div> <div class="para">die Betrachtung des Verwaltungsgerichts willkürlich sein </div> <div class="para">soll. In der Zone W2 sind nach Regelbauweise unbestritten </div> <div class="para">zwei Vollgeschosse zulässig. Das zusätzlich erlaubte Dach- </div> <div class="para">geschoss mit 80 % anzurechnen, ist jedenfalls nicht will- </div> <div class="para">kürlich. Ebenso wenig ist ersichtlich, weshalb ein Unter- </div> <div class="para">geschoss unzulässig sein sollte. Die gemäss <span class="artref">§ 279 Abs. 1 PBG</span> </div> <div class="para">in der Regelbauweise zulässige Gebäudehöhe von 8,1 Metern </div> <div class="para">lässt jedenfalls zwei Vollgeschosse und ein nutzbares Unter- </div> <div class="para">geschoss zu. Wohl darf ein Untergeschoss, soweit es nicht </div> <div class="para">über eine hinreichende Fensterfläche verfügt, nicht zu Wohn- </div> <div class="para">und Schlafzwecken genutzt werden (<span class="artref">§ 302 PBG</span>), doch sind </div> <div class="para">andere Nutzungen zulässig und denkbar. Zudem kann bei einer </div> <div class="para">Gebäudehöhe von 8,1 Metern ein wesentlicher oder gar der </div> <div class="para">grösste Teil des Untergeschosses oberirdisch liegen, zumal </div> <div class="para">wenn die maximale Geschosshöhe nicht ausgenützt wird. Die </div> <div class="para">vom Verwaltungsgericht zugrunde gelegte Vergleichs-Regel- </div> <div class="para">überbauung antizipiert somit nicht bereits Arealüberbau- </div> <div class="para">ungsprivilegien. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> cc) Soweit eine Verletzung der Vorschriften über </div> <div class="para">die Gebäudehöhe gerügt wird, ist dies unbegründet. Nach <span class="artref">§ 72 </span></div> <div class="para">Abs. 1 PBG kann die Bau- und Zonenordnung für Arealüberbau- </div> <div class="para">ungen Abweichungen von den Bestimmungen für die Regelbau- </div> <div class="para">weise erlauben. Nach Darlegung der Baurekurskommission, auf </div> <div class="para">welche das Verwaltungsgericht verweist, darf gemäss Art. 17 </div> <div class="para">Abs. 4 BD-BZO bei Arealüberbauungen die zonengemässe Voll- </div> <div class="para">geschosszahl und Gebäudehöhe überschritten werden. Die Be- </div> <div class="para">schwerdeführer legen nicht dar, inwiefern dies willkürlich </div> <div class="para">sein soll. Im Übrigen vergleichen die Beschwerdeführer II </div> <div class="para">fälschlicherweise die vorliegend bewilligte gesamte Höhe der </div> <div class="para">Gebäude (bis zu 14,4 m) mit der angeblich nach Regelbauweise </div> <div class="para">zulässigen Gebäudehöhe von 8,1 Metern. Denn zusätzlich zu </div> <div class="para">dieser Höhe könnten nach Regelbauweise ein Dachgeschoss oder </div> <div class="para">ein Schrägdach bis zu 7 Metern Höhe errichtet werden (vorne </div> <div class="para">E. 4b/cc). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> c) Schliesslich rügt der Beschwerdeführer I eine </div> <div class="para">willkürliche Anwendung von <span class="artref">§ 71 PBG</span>. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> aa) Nach dieser Bestimmung müssen Arealüberbauungen </div> <div class="para">"besonders gut gestaltet" sein. Die Baurekurskommission hat </div> <div class="para">erwogen, dass die örtliche Baubehörde bei der Anwendung </div> <div class="para">dieser Vorschrift über einen erheblichen Ermessensspielraum </div> <div class="para">verfüge; die Rechtsmittelinstanz greife nur ein, wenn die </div> <div class="para">kommunale Baubehörde ihr Ermessen missbraucht, überschritten </div> <div class="para">oder sonstwie rechtsverletzend gehandhabt habe. Das Verwal- </div> <div class="para">tungsgericht hat ausgeführt, die Baurekurskommission habe </div> <div class="para">die zur Kognition entwickelten Grundsätze zutreffend darge- </div> <div class="para">legt. Sei der angefochtene Entscheid vertretbar, müsse er </div> <div class="para">geschützt werden, auch wenn andere Lösungen ebenfalls denk- </div> <div class="para">bar wären. Es, das Verwaltungsgericht, habe die Frage der </div> <div class="para">Gestaltung und Einordnung nicht von Grund auf selber zu </div> <div class="para">prüfen, sondern nur zu entscheiden, ob die Bausektion das </div> <div class="para">ihr zustehende Ermessen in rechtsverletzender Weise gehand- </div> <div class="para">habt habe. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> bb) Diese Erwägungen entsprechen dem allgemeinen </div> <div class="para">Grundsatz, dass die Gerichte die Ermessensausübung der loka- </div> <div class="para">len Behörden nicht überprüfen, solange sie nicht rechtsfeh- </div> <div class="para">lerhaft ist. Der Beschwerdeführer I beanstandet einzig in </div> <div class="para">appellatorischer Weise die von den kantonalen Behörden ange- </div> <div class="para">stellten Beurteilungen, legt aber nicht dar, inwiefern diese </div> <div class="para">rechtsfehlerhaft sein sollen. Erst recht nicht macht er gel- </div> <div class="para">tend, dass das Verwaltungsgericht, indem es den Ermessens- </div> <div class="para">spielraum der Verwaltungsbehörden respektierte, willkürlich </div> <div class="para">gehandelt haben soll. Es liegt auf der Hand, dass zu der </div> <div class="para">Frage, ob eine Überbauung besonders gut gestaltet sei, sehr </div> <div class="para">unterschiedliche Ansichten vertreten werden können. Zwar mag </div> <div class="para">zutreffen, dass das vorgesehene Projekt vom Charakter des </div> <div class="para">Quartiers und insbesondere der unmittelbar benachbarten </div> <div class="para">Liegenschaften deutlich abweicht. Das ist offensichtlich </div> <div class="para">darauf zurückzuführen, dass - wie der Beschwerdeführer I </div> <div class="para">ausführt - die bestehende bauliche Ausnützung der Umgebung </div> <div class="para">weit hinter der zulässigen Ausnützung zurückgeblieben ist. </div> <div class="para">Indessen besteht kein Anspruch darauf, dass ein bisheriger </div> <div class="para">Quartiercharakter erhalten bleibt, wenn die anwendbare </div> <div class="para">baurechtliche Ordnung (BD-BZO) eine dichtere Überbauung </div> <div class="para">zulässt. Wohl muss nach <span class="artref">§ 71 Abs. 2 PBG</span> auch die Beziehung </div> <div class="para">des Projekts zum Ortsbild sowie zur baulichen und land- </div> <div class="para">schaftlichen Umgebung beachtet werden. Es ist den Beschwer- </div> <div class="para">deführern ohne weiteres zuzugestehen, dass Bauprojekte </div> <div class="para">denkbar sind, die besser auf die Umgebung abgestimmt wären. </div> <div class="para">Doch vermag dies den angefochtenen Entscheid angesichts des </div> <div class="para">grossen Ermessensspielraumes, den <span class="artref">§ 71 PBG</span> den zuständigen </div> <div class="para">Behörden einräumt, nicht als willkürlich erscheinen zu </div> <div class="para">lassen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>6.- </u> </div> <div class="para"> Die staatsrechtlichen Beschwerden erweisen sich </div> <div class="para">somit als unbegründet und sind daher abzuweisen, soweit auf </div> <div class="para">sie einzutreten ist. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichts- </div> <div class="para">kosten je hälftig dem Beschwerdeführer I sowie den Beschwer- </div> <div class="para">deführern II (unter sich mit solidarischer Haftung) aufzuer- </div> <div class="para">legen (Art. 156 Abs. 1 und 7 in Verbindung mit <span class="artref">Art. 153 und </span></div> <div class="para"><artref id="CH/173.110/153^a" type="start"></artref>Art. 153a OG<artref id="CH/173.110/153" type="end"></artref>). Die Beschwerdeführer haben zudem der privaten </div> <div class="para">Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine </div> <div class="para">angemessene Parteientschädigung zu entrichten (<span class="artref"><artref id="CH/173.110/159/2" type="start"></artref><artref id="CH/173.110/159/1" type="start"></artref>Art. 159 </span></div> <div class="para">Abs. 1 und 2 OG<artref id="CH/173.110/159/2" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/2" type="end"></artref>). </div> <div class="para"> <u>Demnach erkennt das Bundesgericht: </u> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>1.- </u> </div> <div class="para"> Die Verfahren 1P.602/1999 und 1P.616/1999 werden </div> <div class="para">vereinigt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>2.- </u> </div> <div class="para"> Die staatsrechtlichen Beschwerden werden abgewie- </div> <div class="para">sen, soweit darauf einzutreten ist. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>3.- </u> </div> <div class="para"> Die Gerichtsgebühr von insgesamt Fr. 8'000.-- wird </div> <div class="para">je zur Hälfte, das heisst zu je Fr. 4'000.--, dem Beschwer- </div> <div class="para">deführer I und den Beschwerdeführern II (unter sich unter </div> <div class="para">solidarischer Haftung) auferlegt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>4.- </u> </div> <div class="para"> Der Beschwerdeführer I und die Beschwerdeführer II </div> <div class="para">(diese gemeinsam) haben die private Beschwerdegegnerin für </div> <div class="para">das bundesgerichtliche Verfahren mit je Fr. 4'000.-- zu ent- </div> <div class="para">schädigen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>5.- </u> </div> <div class="para"> Dieses Urteil wird den Parteien, der Bausektion der </div> <div class="para">Stadt Zürich und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich </div> <div class="para">(1. Abteilung, 1. Kammer) schriftlich mitgeteilt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">______________ </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Lausanne, 11. Juli 2000 </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung </div> <div class="para"> </div> <div class="para">des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS </div> <div class="para"> Das präsidierende Mitglied: Der Gerichtsschreiber: </div> </div></body></html>