BRKE II Nrn. 0230 und 0231/2007 vom 6. November 2007 in BEZ 2008 Nr. 8 Im Streit lagen die Bewilligungen der kommunalen Baubehörde und der Baud i- rektion Kanton Zürich für e ine Nutzungserweiterung (L ohnkelterei, Degustationen und andere Anlässe) in einem Rebbaubetrieb in der Reservezone. Der private R e- kursgegner hatte in den letzten Jahren begonnen, in den Betriebsräumen Degustat i- onen und Anlässe wie Apéros, Geburtstags - und Hochzeitsfeiern, Ausstellungen und dergleichen mehr durchzu führen. Zudem kelterte er neben den eigenen auch noch fremde Trauben. Mit den a ngefochtenen Bewilligungen wurde die nachträgliche B e- willigung hierfür erteilt. Aus den Erwägungen: 5.1. Die Rekurrentin bringt zunächst vor, di e Lohnkelterei mit Degustationen sei in der Reservezone nicht zonenkonform und daher lediglich mittels Ausnahmebewi l- ligung gem äss Art. 24 RPG zu bewilligen. Die Vorau ssetzungen von Art. 24 RPG, nämlich Standortgebundenheit und das Fehlen von überwiegenden entgegenste- henden Intere ssen, seien vorliegend nicht erfüllt. (…) Die entsprechende Ausna h- mebewilligung sei daher zu Unrecht erteilt worden. (…) 6.1. Gemäss Art. 24 RPG kann die Errichtung von Bauten und Anlagen ausse r- halb der Bauzonen sowie deren Zweckänd erung abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG bewilligt werden, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort au s- serhalb der Bauzonen erfordert (lit. a) und der Bewilligung keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b). Die bundesgerichtli che Rechtsprechung anerkennt Bauten, die der Landwir t- schaft dienen und betrieblich notwendig sind, ausserhalb der Bauzonen grundsät z- lich als standortgebunden, soweit sie nicht in einer Lan dwirtschaftszone liegen und wegen ihrer Bodenabhängigkeit ohnehin zo nenkonform sind. In der Landwirtschaft s- zone zonenkonforme Bauten gelten somit in den übrigen Nicht -Bauzonen als stand- ortgebunden (vgl. zum Ga nzen anstelle vieler BGE 115 Ib 895 E. 3, 122 II 160 E. 3; - 2 - P. Hänni, Planungs -, Bau- und besonderes Umwel tschutzrecht, 4. A., 2002, S. 207; W. Haller/P. Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., 1999, Rz. 709). Gemäss Art. 16a RPG in Verbindung mit Art. 34 Abs. 2 RPV sind in der Lan d- wirtschaftszone Bauten und Anlagen, die der Aufbereitung, der Lagerung oder d em Verkauf landwirtschaftlicher oder gartenbaulicher Produkte dienen, dann zonenko n- form, wenn die Produkte in der Region und zu mehr als der Hälfte auf dem Standor t- betrieb erzeugt werden. Zudem darf die Aufbereitung, die Lagerung oder der Ve r- kauf nicht ind ustriell-gewerblicher Art sein und der landwirtschaftliche oder garte n- bauliche Charakter des Standortbetriebs muss gewahrt bleiben. 6.2. Das streitbetroffene Grundstück liegt in der Reservezone, einer Nicht - Bauzone. Zonenkonforme Bauten sind damit nicht mö glich, und eine Baubewilligung kann einzig unter den Voraussetzungen von Art. 24 ff. RPG erteilt werden. Der bu n- desgerichtlichen Rechtsprechung zur Standortgebundenheit ausserhalb von Bau - und Landwirtschaftszonen folgend ist daher zunächst zu prüfen, ob d ie Lohnkelterei und die Degu stationen in der Landwirtschaftszone im Sinne von Art. 16a RPG in Verbindung mit Art. 34 Abs. 2 RPV zonenkonform sind. Den Zweifeln der Rekurrentin an der Erfüllung der Voraussetzungen von Art. 34 Abs. 2 RPV ist nicht be izupflichten. Zunächst ist sie darauf hinzuweisen, dass in Dispositiv-Ziffer I.1. der raumplanungsrechtlichen Bewi lligung die Auflage gemacht wurde, der Anteil der Lohnkelterei sei im Verhältnis zur Eigenverarbeitung unterg e- ordnet zu halten. Damit ist sichergeste llt, dass die Kelterei Art. 34 Abs. 2 lit. a RPV entspricht. Sollte es in der Vergangenheit vorgekommen sein, dass mehr als die Hälfte der gekelterten Trauben aus fremder Produktion stammte, wäre dies zwar ta t- sächlich unter der hier angewendeten Bestimmung nicht zulässig g ewesen, kann aber einer nachträglichen – einzig in die Zukunft wirkenden – Bewilligung nicht en t- gegenstehen. Von nun an hat sich der private Rekursgegner an die von der Baud i- rektion Kanton Zürich statuierte Auflage zu halten. Es darf angen ommen werden, dass er dies auch tut. Was die streitbetroffene Kelterei zu einem industriell -gewerblichen Betrieb m a- chen soll, legt die Rekurre ntin nicht dar, und es ist auch nicht ersichtlich. Allein die Tatsache, dass auch fremde Trauben gekeltert werden , kann nicht den Ausschlag geben, ist dies doch gemäss Raumplanungsverordnung ausdrücklich vo rgesehen. Dass durch die Kelterei allein der landwirtschaftliche Charakter des W einguts nicht gewahrt bliebe, macht selbst die Rekurrentin nicht geltend. Die Degu stationen, welche – unter der Voraussetzung, dass grösstenteils eigene W eine verkostet we r- den – wie die Lohnkelterei die Voraussetzungen von Art. 34 Abs. 2 lit. a und b RPV erfüllen, vermag daran nichts zu ändern. Die Degustationen dienen der Verkauf s- promotion und damit dem Verkauf der Trauben bzw. des daraus hergestellten W eins und sind unbestrittenermassen nicht industriell -gewerblicher Art. Sie werden daher in ihrer Bedeutung gegenüber dem Rebbau naturgemäss nicht überhand nehmen. Schliesslich ist dem re kurrentischen Einwand, die Degustationen könnten nicht vom Eventbetrieb u nterschieden werden, zu widersprechen. Es ist sehr wohl möglich, diese Nutzungen differenziert zu betrachten. W ährend bei den vom privaten R e- kursgegner organisierten Degustationen die Verkostung des W eins und damit seine Vermarktung im Vordergrund stehen, handelt es sich bei den übrigen Anlässen in - 3 - der Regel um das Zurverfügungstellen von Räumen für die Durchführung von Ve r- anstaltungen grundsätzlich beliebiger Art, die von den Gästen s elbst organisiert wer- den. Der Einwand, die für Partys und andere Anlässe vorgesehenen Räume könnten auch für Degustationen benützt werden, ändert daran nichts. Nachdem sich die D e- gustationen als mit Art. 34 Abs. 2 RPV vereinbar erwiesen haben, dürfen sie i n den vorhandenen Räumen durchgeführt werden; wie viel Raum dafür – zumindest theo- retisch – zur Verfügung steht, b eeinflusst die Beurteilung nicht. Die übrigen Anlässe – welche unbestrittenermassen nicht auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen sind – sind separat zu beurteilen. Die Baudirektion Kanton Zürich ist somit in ihrem Entscheid, die Lohnkelterei und die Degustationen wären in der Landwirtschaftszone zonenkonform und könnten daher als ausserhalb der Bauzone standortg ebunden gelten, zu schützen. 6.3. Im Weiteren ist nun zu prüfen, ob der Bewilligung überwiegende Interessen entgegenstehen (vgl. Art. 24 lit. b RPG). Die Rekurrentin stellt sich dabei auf den Standpunkt, die sich auf die Zonenordnung und das G esetz abstützenden Intere s- sen der Bewohner der umliegenden Bauzonen an der W ahrung der W ohnqualität in der nahen Umgebung des Baugrundstückes überwögen die Interessen des privaten Rekursgegners am Betrieb der Lohnkelterei und der Durchführung von Degustati o- nen. Dieser Argumentation ist en tgegenzuhalten, dass hier verschiedene Zonen mit unterschiedlich intensiven Nutzungsmöglichkeiten aneina nder grenzen. Es besteht kein Anlass, in solchen «Grenzgebieten» nur Nutzungen zuzulassen, welche in der am wenigsten intensiv genutzten Zone zulässig w ären, liefe dies doch auf eine raumplanerisch kaum mehr begründbare Einschränkung standortgebundener und insoweit zulässiger Nutzungen hinaus. Das Keltern von fremden Trauben gegen Entgelt s owie die Durchführung von Degustationen eigenen W eins wären zwar i n einer W ohnzone, in der nur nicht st örende Betriebe zulässig sind (vgl. Art. 3.4.1 BZO für die dem Baugrun dstück benachbarte W ohnzone W 1.7), kaum zulässig. Dies kann indes kein Anlass für ein Verbot in einer a nstossenden Reservezone bi l- den. Diese Nutzunge n weisen im Vergleich zu andern landwirtschaftszonenko nfor- men (und damit in der Reservezone standortgebundenen) Nutzungen ein deutlich geringeres Störpotential auf. Es gilt dabei insbesondere zu bede nken, dass Trauben nur nach der Lese im Herbst gekeltert werden. Die Degustationen finden – schon aufgrund des hier her rschenden Klimas – zu einem grossen Teil im Innern statt und haben so nur b eschränkt störende W irkung auf die umliegenden W ohnzonen. Ö f- fentliche Intere ssen, welche gegen die Bewilligung der Lohn kelterei und der Degu s- tationen stehen, sind keine ersichtlich. Dem steht das Interesse des privaten R e- kursgegners an der Vera rbeitung und einer optimalen Vermarktung seiner Produkte gegenüber. Dem kommt nicht zuletzt au fgrund der wirtschaftlichen Bedeutung eini- ges Gewicht zu. Insgesamt vermag das Interesse der Rekurrentin j enes des privaten Rekursgegners nicht zu überwiegen. (…) 6.5. Die Rekurse sind daher bezüglich der Lohnkelterei und der Degustationen abzuweisen. 7. Die Rekurrentin rügt im W eiteren, es s ei nicht genügend abgeklärt worden, ob die Voraussetzungen von Art. 24b RPG, gestützt auf den die raumplanungsrech t- liche Bewilligung erteilt wurde, erfüllt seien. Insb esondere habe es die Baudirektion Kanton Zürich versäumt abzuklären, ob der Rebbaubetrieb des privaten Rekursgeg-- 4 - ners auf einen Nebenerwerb angewiesen sei, um seinem Betreiber ein existenzs i- cherndes Einkommen zu g ewähren. Der private Rekursgegner mache solches nicht geltend, und in den Bewilligungsunterlagen finde sich kein Hinweis auf die Notw en- digkeit einer zusätzlichen Einkommensquelle. Dem hält die Baudirektion Kanton Zürich entgegen, mit der beabsichtigten G e- setzesrevision sollten dera rtige betriebsnahe Tätigkeiten, die einen engen sachl i- chen Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe hätten, a uch möglich sein, wenn der Betreib nicht auf ein Zusatzeinkommen angewiesen sei. Angesichts des grossen Strukturwandels in der Landwirtschaft und der baldigen Inkraftsetzung der Teilrev i- sion des Rau mplanungsgesetzes sei das vorliegende Konzept noch als kna pp aus- reichend erachtet worden. Eine ausführliche Betriebsrechnung sei nicht mehr z u- sätzlich eingeholt worden. Auch der private Rekursgegner beruft sich auf die bevorstehende Teilrevision des Raumplanungsgesetzes, wonach in Zukunft auf das Erfordernis eine s Zusat z- einkommens verzichtet werden solle. Im Übrigen sei dieses Erfordernis – wenn überhaupt – nur sehr schwer zu beurteilen. Der private Rekursgegner räumt zwar ein, dass die vorgelegten Unterlagen den Anforderungen bei strikter Beachtung der Rechtsprechung des Bundesg erichts nicht auf den ersten Blick genügten, hält aber dafür, dass es offensichtlich sei, dass der betroffene Betrieb auf ein Zusatzeinko m- men angewiesen sei. 8.1. Gemäss Art. 24b Abs. 1 RPG können bauliche Massnahmen zur Einric h- tung eines b etriebsnahen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs in bestehenden Bauten und Anlagen bewilligt werden, wenn landwir tschaftliche Gewerbe ohne die zusätzliche Einkommensquelle nicht weiter bestehen können. Dies muss der G e- suchsteller mit einem Betriebskonzept nachweisen (vgl. Art. 40 Abs. 1 RPV). Per 1. September 2007 wurde im Rahmen einer Teilrevision des Raumpl a- nungsgesetzes unter anderem der neue Art. 24b Abs. 1 bis RPG in Kraft gesetzt. D a- nach können Nebenbetriebe mit einem engen sachlichen Bezug zum lan dwirtschaft- lichen Gewerbe unabhängig vom Erfordernis eines Zusatzeinkommens bewilligt we r- den. Ziel der Teilrevision des Raum planungsgesetzes war unter anderem eine Ve r- besserung der Nebene rwerbsmöglichkeiten für die Landwirtschaft (vgl. die Botschaft des Bundesrates zur Teilrevision des Raumpl anungsgesetzes [Botschaft] Ziff. 1.2.2). Neu sollen bei den nichtlandwirtschaftlichen Zusatzaktivitäten Tätigke iten, die einen engen sachlichen Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe aufweisen, in verschi e- dener Hinsicht privilegiert werden. Dabei dachte der Gesetzgeber an Aktivitäten wie zum Beispiel das Schlafen im Stroh, Gäst ezimmer auf dem Bauernhof oder auch sozialtherapeutische Angebote, bei denen das Leben auf dem Bauernhof einen w e- sentlichen Bestandteil der Betreu ung ausmacht. Bezüglich der übrigen Nebenbetri e- be, das heisst so lchen, die keinen engen Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe aufweisen, soll grundsätzlich am geltenden Recht festgehalten werden, was bede u- tet, dass sie nur eingerichtet werden dürfen, wenn sie wirtschaftlich notwendig sind Dass eine Beibehaltung von Abs. 1 von Art. 24b RPG nur dann einen Sinn e r- gibt, wenn unter den b etriebsnahen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetrieben etwas - 5 - anderes zu verstehen ist als unter Nebenbetrieben mit einem engen sachlichen Be- zug zum landwirtschaftlichen Gewerbe, versteht sich von selbst. W ährend in Abs. 1 der Bestimmung der Kreis der Berechtigten durch das Erfordernis der wirtschaftl i- chen Notwendigkeit stark eingeschränkt wird, jedoch sehr viele Arten von Nebenb e- trieben erlaubt sind, berechtigt demg egenüber Abs. 1 bis praktisch alle Landwirte zur Einrichtung von Nebenbetrieben; im Gegenzug sind dafür nur noch wenige Arten von Nebenbetrieben zulässig. 8.2. Der private Rekursgegner vermietet auf seinem W eingut Räume, in denen Feste und Veransta ltungen verschiedenster Art durchgeführt werden können. Hie r- bei ist Bedingung, dass der W ein, welcher wä hrend dieser Anlässe getrunken wird, vom W eingut stammt. Inwiefern dabei ein enger sachlicher Bezug zum landwir t- schaftlichen Gewerbe besteht, ist nicht ersichtlich. W ährend bei den in der Botschaft genannten, neu zulässigen nichtlandwirtschaftlichen Tätigkeiten das «Erlebnis Land- wirtschaft» im Zentrum steht, indem zum Beispiel am Alltag des Landwirts teilg e- nommen oder zumindest ein Einblick darin gewonnen werden kann, ist im vorliege n- den Fall einziger Anknüpfungspunkt der Konsum von vom Hof stammenden Produ k- ten. Solches könnte aber ebenso gut in einem abgetrennten Saal eines Restaurants in einer Bauzone geschehen. Dass die Miete r von Degustations - und Partyräumen ausser dem Bezug des W eins irgendwie mit dem landwir tschaftlichen Gewerbe in Kontakt kommen, geht weder aus den eingereichten Unterlagen oder aus der W eb- site des privaten Rekursgegners, auf welcher er die Räumlichkeiten anbietet, hervor, noch macht er solches geltend. Insgesamt betrachtet fehlt dem Vermieten von Räumlichkeiten zur Durchführung von Anlässen in diesem Rahmen der erforderliche enge Bezug zum landwirtschaftlichen Gewerbe, sodass eine Bewilligung dieser T ä- tigkeit gestützt auf Art. 24b Abs. 1 bis RPG nicht in Frage kommt. 8.3. Somit bleibt zu prüfen, ob die Anlässe nach Art. 24b Abs. 1 RPG bewilligt werden können. Das vom privaten Rekursgegner eingereichte Betriebskonzept en t- hält keine Angaben über die wirtschaft liche Rentabilität des W einbaubetriebes. Es ist daraus nicht ersichtlich, mit welchem Einsatz welcher Erfolg erzielt wird. Als Grundlage für die Beurteilung der Frage, ob der streitbetroffene W einbaubetrieb auf ein zusätzliches Einkommen angewiesen ist, ta ugt das sogenannte Betriebskonzept daher nicht. Die Baudirektion Kanton Zürich hat somit die raumplanungsrechtliche Bewilligung gestützt auf Art. 24b Abs. 1 RPG erteilt, ohne in der Lage zu sein, die dafür notwendigen Voraussetzungen zu prüfen. Die von der Rekurrentin und dem privaten Rekursgegner in der Rekursschrift bzw. der Vernehmlassung aufgezeigten Rechenbeispiele entbehren jeder Aussagekraft. Über die Notwendigkeit eines Z u- satzeinkommens sagen sie nichts Verlässliches aus. Die Baudirektion Kanton Zür ich hat folglich den Sachverhalt ungenügend abg e- klärt. Es ist nicht Sache der Baurekurskommission II, entsprechende Untersuchu n- gen nachzuholen, weshalb die Bewilligung für die Durchführung von Anlässen au f- zuheben und die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsa bklärung und neuer En t- scheidfindung an die Baudirektion Kanton Zürich zurückzuweisen ist.