<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00043</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204954&amp;W10_KEY=13013566&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00043</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 06.04.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gebäudeaufstockung und -erweiterung. Hauptfassade und grosser Grundabstand. Das PBG unterscheidet nicht zwischen kleinem und grossem Grund- bzw. Grenzabstand. Bei der Regel von Art. 14 Abs. 1 BZO Stäfa, wonach der grosse Grundabstand für die am meisten gegen Süden gerichtete Hauptfassade gilt, handelt es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht, das in erster Linie von den Gemeindebehörden anzuwenden und auszulegen ist. Der Begriff der Hauptfassade ist ein kommunaler, der Auslegung zugänglicher unbestimmter Rechtsbegriff, welcher der örtlichen Baubehörde bei seiner Anwendung im Einzelfall einen erheblichen Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum lässt (E. 2.1). Sinn und Zweck des grossen Grenzabstands ist es, im Interesse des Bauherrn wie der Nachbarn zwischen Gebäude und Grenze auf jener Seite mehr Raum zu schaffen, zu der sich das Gebäude orientiert. Auf dieser Seite sollen durch den grösseren Abstand neben den Belichtungsverhältnissen der Immissionsschutz verbessert werden, da auf dieser Seite regelmässig auch der Aussenraum die intensivste Nutzung erfährt (E. 2.2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BELICHTUNG">BELICHTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDABSTAND">GRUNDABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HAUPTFASSADE">HAUPTFASSADE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMISSIONSSCHUTZ">IMMISSIONSSCHUTZ</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art./§ 14 Abs. I BZO StÃ¤fa</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2005 Nr. 21 S. 18</span><br/><span class="ungerade">RB 2005 Nr. 76</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 20. Juli 2004 bewilligte der Bauausschuss StÃ¤fa C und D den Umbau der Einfamilienhausliegenschaft L-Strasse in StÃ¤fa.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den gegen die Bewilligung erhobenen Rekurs des Nachbarn A wies die Baurekurskommission II am 7. Dezember 2004 weitgehend ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 27. Januar 2005 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid, soweit damit der Rekurs abgewiesen worden war, und die Baubewilligung vollstÃ¤ndig aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der privaten Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 8. Februar 2005 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde und der Bauausschuss verzichtete am 3. MÃ¤rz 2005 auf Vernehmlassung. C und D liessen am 4. MÃ¤rz 2005 Abweisung der Beschwerde und Zusprechung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung beantragen.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Streitig ist im Beschwerdeverfahren nur noch, welche Fassade des geplanten GebÃ¤udes fÃ¼r die Bestimmung des grossen Grenzabstands massgeblich ist. Laut Art. 14 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde StÃ¤fa vom 14. MÃ¤rz 1994 (BZO) gilt der grosse Grundabstand fÃ¼r die am meisten gegen SÃ¼den gerichtete Hauptfassade. WÃ¤hrend Bauherrschaft und Vorinstanzen der Auffassung sind, die fÃ¼r den grossen Grundabstand massgebliche Fassade sei die SÃ¼dostfassade, hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer die SÃ¼dwestfassade fÃ¼r massgeblich.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das kantonale Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) unterscheidet nicht zwischen kleinem und grossem Grund- bzw. Grenzabstand. Bei der Regel von Art. 14 Abs. 1 BZO, deren Anwendung hier umstritten ist, handelt es sich deshalb um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht, das in erster Linie von den GemeindebehÃ¶rden anzuwenden und auszulegen ist (RB 1981 Nr. 20, 1982 Nr. 38, 1984 Nr. 106; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 19). Der Begriff der Hauptfassade ist ein kommunaler, der Auslegung zugÃ¤nglicher unbestimmter Rechtsbegriff, welcher der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde bei seiner Anwendung im Einzelfall einen erheblichen Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum lÃ¤sst (RB 1982 Nr. 38). Soweit sich die Auslegung der BaubehÃ¶rde in diesem Rahmen bewegt, liegt keine Rechtsverletzung vor, die gemÃ¤ss § 50 VRG im Beschwerdeverfahren gerÃ¼gt werden kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Sinn und Zweck des grossen Grenzabstands ist es, im Interesse des Bauherrn wie der Nachbarn zwischen GebÃ¤ude und Grenze auf jener Seite mehr Raum zu schaffen, zu der sich das GebÃ¤ude orientiert (AGVE 1996, S. 519 E. 5b). Auf dieser Seite sollen durch den grÃ¶sseren Abstand neben den BelichtungsverhÃ¤ltnissen der Immissionsschutz verbessert werden, da auf dieser Seite regelmÃ¤ssig auch der Aussenraum die intensivste Nutzung erfÃ¤hrt. Aufgrund dieser Zielsetzung sind fÃ¼r die Bestimmung der massgeblichen Hauptfassade verschiedene AnknÃ¼pfungspunkte mÃ¶glich. So kann auf die Ausrichtung der FensterflÃ¤chen, auf Art und FlÃ¤chen der zur betreffenden Fassade orientierten RÃ¤ume, oder, wenn in erster Linie ein besserer Immissionsschutz erreicht werden soll, auf die Orientierung bezÃ¼glich der AussenrÃ¤ume abgestellt werden. Zumindest hilfsweise kann auch darauf abgestellt werden, welche Fassade aufgrund ihrer Gestaltung als die dominierendere erscheint.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Wie die Vorinstanz zutreffend festgestellt hat, sind die SÃ¼dost- und die SÃ¼dwestfassade ungefÃ¤hr gleich stark nach SÃ¼den ausgerichtet. WÃ¤hrend das streitbetroffene GebÃ¤ude im Erdgeschoss einen nahezu quadratischen Grundriss aufweist, misst in den Obergeschossen die SÃ¼dwestfassade rund 11 m und die SÃ¼dostfassade rund 7,7 m. Die SÃ¼dwestfassade weist mehr FensterÃ¶ffnungen auf und der grÃ¶ssere Teil der WohnrÃ¤ume ist, was die Belichtung betrifft, zu dieser Seite hin orientiert. Weil es sich um die Traufseite handelt und auf dieser Seite ein eingeschossiger Anbau geplant ist, dessen SchrÃ¤gdach bis unter die FensterbrÃ¼stungen des Obergeschosses reicht, erscheint diese Fassade gestalterisch jedoch nicht als dominant. Im teilweise frei gelegten Untergeschoss befinden sich hinter dieser Fassade die Garage sowie ein Abstellraum, die jedoch ebenso wenig wie das darÃ¼ber liegende Wohn-/Esszimmer auf dieser Seite AusgÃ¤nge in den Garten aufweisen. Hingegen Ã¶ffnet sich dieses Wohn-/Esszimmer auf der SÃ¼dostseite mit zwei FenstertÃ¼ren auf einen grossen gedeckten Sitzplatz, von dem eine breite Treppe auf einen tiefer liegenden zweiten Sitzplatz fÃ¼hrt. Die nach SÃ¼dosten gewandte Giebelfassade weist zwar deutlich weniger Fenster auf, erscheint aber wegen ihrer grÃ¶sseren HÃ¶he und der Ãffnung zum Aussenraum insgesamt als eindrÃ¼cklicher als die SÃ¼dwestfassade.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Wenn die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde unter diesen UmstÃ¤nden die SÃ¼dostfassade als fÃ¼r den grossen Grundabstand massgebliche Hauptfassade bezeichnet hat, so ist das jedenfalls nicht rechtsverletzend. Da sich auf dieser Seite der von den WohnrÃ¤umen her erschlossene gedeckte Sitzplatz befindet, von dem aus Ã¼ber eine Treppe auch der weitere Garten erschlossen wird, ist damit zu rechnen, dass sich die AktivitÃ¤ten der Bewohner im Freien hauptsÃ¤chlich auf dieser Seite entfalten werden. Neben diesen immissionsmÃ¤ssigen sprechen zudem auch gestalterische GrÃ¼nde dafÃ¼r, diese Fassade als Hauptfassade zu bezeichnen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet, weshalb sie abzuweisen ist. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG), der Ã¼berdies zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Zwischentitel">DemgemÃ¤ss <a id="Text25"></a>entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 500.- (Mehrwert­steuer inbegriffen) an die private Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>