Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern Direction de la justice, des affaires communales et des affaires ecclésiastiques du canton de Berne Münstergasse 2 3011 Bern Telefon 031 633 76 78 Telefax 031 633 76 25 32.13-11.66 Beschwerdeentscheid vom 21. September 2012 Ausserbuchlicher Erwer b durch Vereinsfusion; Ausweis über das Verf ü- gungsrecht Art. 965 Abs. 1 und 2 ZGB, Art. 18a Abs. 1 Bst. b aGBV, Art. 104 Abs. 3 FusG . Die notarielle Rechtslagebescheinigung, wonach das Eigentum an einem Grund- stück zufolge Fusion auf den übernehmenden Verein übergegangen ist, ist ge- stützt auf den schriftlichen Fusionsvertrag und die Fusionsbesc hlüsse der betei- ligten Vereine auszustellen (E. 4.3.1 -4.3.3). Enthält diese öffentliche Feststel- lungsurkunde nicht alle erforderlichen Angaben bzw. offensichtliche Irrtümer oder Widersprüche, muss sich der Grundbuchverwalter nicht auf sie verlassen und darf er die Beibringung der Fusionsun terlagen als ergänzende Belege verlangen (E. 4.3.4). Acquisition sans inscription au registre foncier par fusion d’ associations; attestation sur le droit de disposer Articles 965, alinéa 1 et 2 CCS, 18a, alinéa 1, lettre b aORC et 104, alinéa 3 LFus. L’attestation notariale sur la situation juridique, selon laquelle la propriété d’un immeuble a été transférée à l’association reprenante suite à une fusion doit être délivrée sur la base du contrat de fusion écrit et sur les décisions relatives à la fusion des associations concernées ( c. 4.3.1 à 4.3.3). Si cet acte authentique de constatation ne contient pas toutes les indications nécessaires ou comporte des erreurs ou des contradictions manifestes, le conservateur du registre foncier ne doit pas s’y fier et peut exiger que les documents concernant la fusion lui soient fournis en tant que pièces justificatives complémentaires (c. 4.3.4). 2 Sachverhalt A. Am 15. Dezember 2010 meldete Notar A. die Urschrift Nr. 100 (Parzellierung und Kaufvertrag vom 13. Dezember 2010 zwischen dem Verein X. und B.) beim Grundbuchamt zur grundbuchlichen Behandlung an (Grundbuchanmeldung Nr. 100). Gemäss dieser Urschrift parzelliert der Verein X. sein Grundstück Gemein- de C. Gbbl. Nr. 1000 in zwei Teilflächen von 1151 m 2 und 837 m2, wovon er die grössere als Restfläche der Parzelle Nr. 1000 an B. verkauft. Unter Ziffer I. stellt der beurkundende Notar einleitend fest, dass «infolge Fusion der Verkäufer als Verein neu in X. unbenannt worden ist». In der anschliessenden B eschreibung der Liegenschaft Nr. 1000 ist als Alleineigentümerin der Verein Y. aufgeführt. Mit Anmeldung vom 15. Dezember 2010 (Eingang beim Grundbuchamt am 20. Dezember 2010) ersuchte Notar A. das Grundbuchamt zudem um Einschrei- bung von B. als Grundpfandgläubiger des auf Parzelle Nr. 1000 lastenden Na- men-Schuldbriefs im Gläubigerregister (Grundbuchanmeldung Nr. 200). Der A n- meldung beigelegt war der am 13. Dezember 2010 durch den Verein X. auf B. indossierte Schuldbrief. Auf entsprechende Aufforderung des Grundbuchamts hin reichte der Notar am 1. Juli 2011 folgende Unterlagen ein, welche die Fusion des Vereins Y. in den Verein X. belegen sollten: eine Kopie des Protokolls der Gründungsversammlung des Vereins X. vom 16. Mai 2008, eine Kopie des Hauptversammlungsprotokolls des Vereins Y. vom 16. Mai 2008 und eine Kopie des Protokolls der Vorstands- sitzung des Vereins X. vom 20. Juni 2011. Diese Unterlagen schickte das Grund- buchamt dem Notar am 4. Juli 2011 zur Beglaubigung zurück. Die beglaubigten Protokolle gingen am 6. Juli 2011 beim Grundbuchamt ein. Am 19. Juli 2011 teilte das Grundbuchamt dem Notar mit, dass die Fusion durch die eingereichten Protokolle in keiner Art und Weise belegt sei. Es ersu chte ihn daher um Auskunft darüber, auf welche Erkenntnisse und Dokumen te er seine notarielle Feststellung abstütze, wonach der Verein Y. infolge Fusion in den Ver- ein X. umbenannt worden sei. In der Folge reichte Notar A. am 9. September 2011 eine beglaubi gte zweite Version des Hauptver sammlungsprotokolls des Vereins Y. vom 16. Mai 2008 nach, welcher entnommen werden kann, dass der Verein Y. per 1. Januar 2009 aufgelöst und dessen Aktiven und Passiven auf den neu gegründeten Verein X. übertragen werden soll ten. Gleichzeitig liess der Notar dem Grundbuchamt einen Nachtrag zur Urschrift Nr. 100 zukommen, worin er feststellte, dass sämtliche Aktiven und Passiven des Vereins Y. per 1. Januar 2009 in den neu gegründeten, interkommunalen Verein X. überführt worden sei- en und die Liegenschaft Nr. 1000, die im Alleineigentum des Vereins Y. gestan- 3 den habe, infolge dieser Vermögensübertragung nun im Alleineigentum des Ve r- eins X. stehe. B. Das Grundbuchamt wies die Grundbuchanmeldungen vom 15. Dezember 2010 und vom 20. D ezember 2010 mit Verfügung vom 26. September 2011 ab. Es erwog im Wesentlichen, eine Fusion des Vereins Y. mit weiteren Vereinen zum Verein X. sei nicht nachgewiesen und eine Verm ögensübertragung nach Art. 69 ff. des Bundesgesetzes vom 3. Oktober 2003 über Fusion, Spaltung, Umwand- lung und Vermögensübertragung (Fusionsgesetz, FusG; SR 221.301) vom Ver- ein Y. auf den Verein X. sei ausgeschlossen, weil Ersterer nicht im Handelsregis- ter eingetragen gewesen sei. Schliesslich könne auch keine Vermögensübertr a- gung nach Art. 181 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; SR 220) stat t- gefunden haben, da die Aktiven hier durch Einzel rechtsnachfolge übergehen würden. Damit stehe fest, dass der Verein X. weder Eigentümer der veräusserten Liegenschaft noch Gläubiger des indossierten Schuldbriefs geworden sei. Er ha- be daher nicht über das Grundstück verfügen oder die Gläubigerrechte am Schuldbrief übertragen können. C. Gegen diese Verfügung führt Notar A. mit Eingabe vom 25. Oktober 2011 B e- schwerde bei der Justiz -, Gemeinde - und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK). Er beantragt, das Grundbuchamt sei in Aufhebung der Abweisungsverf ü- gung vom 26. September 2011 anzuweisen, die Grundbuchanmeldungen Nrn. 100 und 200 umgehend zu behandeln und im Grundbuch zu vollziehen, und ihm sei für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung zuzusprechen. Das Grundbuchamt beantragt mit Vernehmlassung vom 25. November 2011 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung: 1. Gegen Verfügungen des Grundbuchverwalters kann bei der kantonalen Auf- sichtsbehörde Beschwerde geführt werden (Art. 103 Abs. 1 und Art. 104 Abs. 1 der alten Grundbuchverordnung vom 22. Februar 1910 [aGBV; bis am 31. Dezember 2011 geltende Fassung gemäss AS 1987 1600]; Art. 956a Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs [ZGB; SR 210] in der seit 1. Januar 2012 geltenden Fassung). Die JGK ist kantonale Aufsichtsbehörde über die Grund- buchämter und demnach zuständig zur Beurteilung von B eschwerden gegen deren Verfügungen (Art. 124 Abs. 1 des Gesetzes vom 28. Mai 1911 betreffend 4 die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [EG ZGB; BSG 211.1]). Für das Verfahren gelten nach Art. 10 Abs. 3 Satz 1 EG ZGB die Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Die JGK verfügt über die gleiche Kognition wie die Grundbuchäm- ter ( HENRI DESCHENAUX, Schweizerisches Privatrecht, Band V/3.I, Das Grund- buch, 1988, S. 193; vgl. auch E. 4.5.2 hiernach). 2. 2.1 Die Beschwerde ri chtet sich zunächst gegen die Abweisung der Anmel- dung Nr. 100 betreffend die Eigentumsübertragung an der Liegenschaft Nr. 1000. Gegen solche Verfügungen des Grundbuchamtes stand bis zum 31. Dezember 2011 die besondere Grundbuchbeschwerde nach Art. 103 aGBV zur Verfügung (statt vieler SCHMID-TSCHIRREN/PFÄFFLI, Die Beschwerden im Grundbuchrecht, in BN 2007 S. 18 ff., S. 19), zu welcher der Anmeldende sowie alle übrigen von der Abweisung berührten Personen legitimiert waren (Art. 103 Abs. 1 aGBV). Seit dem 1. Januar 2012 ist für die Legitimation zur Grundbuchbe schwerde Art. 956a Abs. 2 ZGB massgebend, der bestimmt, dass zur Beschwerde jede Person be- rechtigt ist, die von der Verfügung des Grundbuchamts besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Ziffer 1). – Neue Verfahrensbestimmungen sind grundsätzlich sofort und damit auch in be- reits hängigen Verfahren anwendbar. Anders verhält es sich mit Vorschriften, welche zu einer Verschlecht erung des Rechtsschutzes für eine Partei führen. Gestützt auf den Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 der Bundesver- fassung [BV; SR 101]) wird diesfalls das Verfahren nach altem Recht fortgesetzt (M ERKLI/AESCHLIMANN/HERZOG, Kommentar zum bernischen VRPG, 1997, Art. 134 N. 2). Vo rliegend bestimmt sich die Beschwerdebefugnis demnach grundsätzlich nach Art. 956a Abs. 2 Ziffer 1 ZGB, soweit damit nicht eine Ver- schlechterung des Rechtsschutzes verbunden ist. 2.2 Notar A. führt als beteiligte Urkundsperson Beschwerde. Nach der Recht- sprechung und Lehre zu Art. 103 aGBV war neben der Beschwerdebe fugnis der von der Abweisung betroffenen Urkundsparteien auch diejenige der betei ligten Urkundsperson grundsätzlich zu bejahen. Erforderlich war allerdings, dass die Notarin oder der Notar ein schützenswertes Interesse hatte , welches namentlich dann zu bejahen war, wenn im Grundbuchbeschwerdeverfahren die richtige Aus- übung ihrer bzw. seiner beruflichen Tätigkeit in Frage stand, was mit Blick auf eine allfällige Verantwortlichkeitsklage von Bedeutun g sein konnte. Nicht ausrei- chend war demgegenüber ein rein theo retisches Interesse an der Klärung einer aufgeworfenen Frage (BGE 116 II 136; BGer 5A.33/2006 vom 24.4.2007, E. 1 ; BVR 1999 S. 49 ff. E. 1b-1d; R OLAND PFÄFFLI, Der Ausweis für die Eigentumsein- tragung im Grundbuch, 1999, S. 56 [nachfolgend: Der Ausweis] ; SCHMID- 5 TSCHIRREN/PFÄFFLI, a.a.O., 19 f. ; WOLF/PFAMMATTER, in Stefan Wolf [Hrsg.], Kommentar zum bernischen Notariatsrecht, 2009, Art. 21 NG N. 31). Mit der per 1. Januar 2012 erfolgten Überführu ng der Legitimat ionsbestimmung von der aGBV ins ZGB wurde deren Wortlaut an die Vorschriften zur Beschwer - delegitimation in der Bundesrechtspflege angepasst (namentlich an Art. 76 Abs. 1 und Art. 89 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun- desgericht [BGG; SR 173.110]). Nicht zuletzt mit Blick auf diese Anglei chung hat die JGK in einem Entscheid vom 30. August 2012 in Zweifel gezogen, ob es sich auch zukünftig rechtfertigt, dem Notar die Befugnis zur Beschwerde führung in eigenem Namen zuzuerk ennen. Sie hat die Frage letztlich aber offen gelassen (JGKE 32.13-12.30, E. 1.2). Die Frage braucht auch vorli egend nicht geklärt zu werden. Denn selbst wenn Art. 956a Abs. 2 ZGB dem Notar die Beschwerdebe- fugnis ausdrücklich aberkennen würde, würde diese Einschränkung nach der eingangs wiedergegebenen übergangsrechtlichen R egel auf das vorliegende, noch vor dem 1. Januar 2012 anhängig gemachte Beschwerdever fahren keine Anwendung finden. Umso weniger kann eine auf Art. 956a Abs. 2 ZGB abg e- stützte neue Praxis auf das noch vor dem 1. Januar 2012 eingeleitete Verfahren angewendet werden. Die Beschwerdebefugnis von Notar A. ist daher nach Art. 103 Abs. 1 aGBV und der dazugehörigen Praxis und Lehre zu beurteilen. 2.3 Vorliegend wird im Beschwerdeverfahren vor der JGK namentlich zu klären sein, ob das Verfügungsrecht des Vereins X. an der Liegenschaft Nr. 1000 hin- reichend ausgewiesen ist. Damit im Zusammenhang steht die Frage, ob die nota- rielle Feststellung im Kaufvertrag, wonach «infolge Fusion der Verkäufer als V er- ein neu in X. unbenannt worden ist», genügend und ko rrekt war. Es geht somit auch um die richtige Ausübung der berufl ichen Tätigkeit von Notar A. , weshalb gestützt auf die Praxis und Lehre zu Art. 103 Abs. 1 aGBV dessen Beschwerde- befugnis bejaht werden muss. Insoweit ist auf die form - und fristgereicht eingereichte Beschwerde einz utreten (zur Beschwerde betreffend das abgewiesene Gesuch um Eintragung von B. im Gläubigerregister siehe E. 5 hiernach). 3. Am 1. Januar 2012 sind die Änderung des ZGB vom 11. D ezember 2009 betref- fend das Sachenrecht sowie die neue Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 (GBV; BSG 211.432.1) in Kraft getreten. Mangels einer besonderen Über- gangsregelung beantwortet sich die Frage, ob im hängigen Ver fahren altes oder neues (materielles) Recht Anwendung findet, nach den von der Lehre und der Rechtsprechung entwickelten Regeln. Demnach ist das während eines hängigen Beschwerdeverfahrens in Kraft getretene neue Recht grundsätzlich unbe achtlich und gelangt das alte Recht zur Anwendung, sofern das neue Recht nicht aus- 6 nahmsweise der öffentlichen Ordnung halber bzw. zur Durchsetzung wesentl i- cher öffentlicher Interessen erlassen wurde oder milder ist (Näheres bei TSCHAN- NEN/ZIMMERLI/MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. Aufl. 2009, § 24 N. 19 ff.; vgl. auch den in Art. 1 SchlT ZGB enthaltenen Grundsatz der Nichtrückwi r- kung). Auf die kürzlich in Kraft getretenen Änderungen im Sachenrecht trifft – soweit hier von Interesse – keine der genannten Ausnahmen zu. Die vorliegende Beschwerde beurteilt sich somit nach der Rechtslage vor dem 1. Januar 2012. 4. 4.1 Laut dem Grundbuch ist der Verein Y. Alleineigentümer der Parzelle Nr. 1000. Die Weiterveräusserung der Parzelle an B. erfolgte aber durch den Verein X., wobei der Beschwerdeführer im öff entlich beurkundeten Vertrag vom 13. Dezember 2010 ei nleitend feststellte, dass der Verkäufer als Verein infolge Fusion neu in X. umbenannt worden sei. Strittig ist, ob das Verfügung srecht des Vereins X. hinsichtlich des Grundstücks Nr. 1000 mit dieser öffentlich beurkunde- ten Feststellung sowie mit den nachgereichten Unterlagen und den vom B e- schwerdeführer im Beschwerdeverfahren gemachten Ausführungen hinreichend ausgewiesen ist. 4.2 Grundbuchliche Verfügungen dürfen nur auf Grund eines Ausweises über das V erfügungsrecht und den Rechtsgrund vorgenommen werden (Art. 965 Abs. 1 ZGB). Der Ausweis über das Verfügungsrecht liegt im Nachweis, dass der Gesuchsteller die nach Massgabe des Grundbuchs verfügungsberechtigte Per- son ist oder von dieser eine Vollmacht erhalten hat (Art. 965 Abs. 2 ZGB). Der Grundbucheintrag vermittelt zwar lediglich eine Vermutung zugunsten des tat- sächlichen Verfügungsberechtigten. Das Grundbuchamt darf sich bei der Prüfung des Verfügungsrechts aber grundsätzlich auf den Grundbucheintrag v erlassen (JÜRG SCHMID, in Basler Kommentar, 4. Aufl. 2011, Art. 965 ZGB N. 2 f.). 4.2.1 Die materielle Verfügungsberechtigung und der Grundbucheintrag fallen auseinander, wo jemand ein dingliches Recht an einem Grundstück nicht recht s- geschäftlich, sondern unabhängig von der Grundbucheintragung unmittelbar g e- stützt auf Tatsachen erwirbt, denen das Gesetz eine entsprechende B edeutung zumisst (vgl. Art. 656 Abs. 2 ZGB, sog. ausserbuchlicher Erwerb; statt vieler HENRI DESCHENAUX, a.a.O., S. 307). Die Aufzählung entsprechender Tatbestän- de in Art. 656 Abs. 2 ZGB ist nicht abschliessend. Zu den ausserbuchlichen E r- werbstatbeständen gehören auch gesellschaftsrechtliche Umstrukturi erungen nach FusG, namentlich die Fusion (statt vieler HERMANN LAIM, in Basler Ko m- mentar, 4. Aufl. 2011, Art. 656 ZGB N. 64 ff.; D IETER ZOBL, Grundbuchrecht, 2. Aufl. 2004, Rn. 103, Fn. 222). So bestimmt Art. 22 Abs. 1 FusG, dass mit Rechtswirksamkeit der Fusion alle Aktiven und Passiven der übertragenden G e- sellschaft von Gesetzes wegen auf die übernehmende Gesellschaft übergehen. 7 Für den Übergang des Eigentums an einem Grundstück ist damit kein Grund- bucheintrag erforderlich (TSCHÄNI/MEINHARDT/PAPA, in Basler Kommentar, 2005, Art. 22 FusG N. 6). 4.2.2 Beim ausserbuchlichen Erwerb des Eigentums an einem Grundstück b e- steht insofern eine Pflicht zur Eintragung im Grundbuch, als dem materiell B e- rechtigten erst nach erfolgter Grundbucheintragung die formelle Verfügungsbe- fugnis über das Grundstück zusteht (Art. 656 Abs. 2 ZGB; HERMANN LAIM, a.a.O., Art. 656 ZGB N. 36; vgl. auch H ENRI DESCHENAUX, a.a.O., S. 308; bezüglich des Eigentumsübergangs infolge Fusion siehe Art. 104 Abs. 1 und 2 FusG und EHRAT/WIDMER, in Basler Kommentar, 2005, Art. 104 FusG N. 1). Die Eintragung wirkt hier nur deklaratorisch (DIETER ZOBL, a.a.O., Rn. 101). Mit Blick auf den öffentl ichen Glauben des Grundbuchs (Art. 973 Abs. 1 ZGB) empfiehlt es sich, den ausserbuchlichen Eigentumsübergang möglichst rasch beim Grundbuchamt zur Eintragung anzumelden (vgl. die Fristen in Art. 104 Abs. 1 und 2 FusG, die aber nur den Charakter von Ordnungsvorschriften haben [EHRAT/WIDMER, a.a.O., Art. 104 FusG N. 13]). Dem Erwerber ist es aber unbe- nommen, den Rechtsübergang auch erst anlässlich der Weiterveräusserung des Grundstücks geltend zu machen. Diesfalls hat das Grundbuchamt richtigerweise eine doppelte Eintragung zu prüfen (vgl. dazu A RTHUR MEIER-HAYOZ, Berner Kommentar, 3. Aufl. 1974, Art. 665 ZGB N. 30, m.w.H.; vgl. auch A RTHUR HOMBERGER, Zürcher Kommentar, 2. Aufl. 1938, Art. 965 ZGB N. 22) : Zunächst hat es den geltend gemachten ausserbuchlichen Erwerbstatbestand zu überpr ü- fen und den Rechtsübergang im Grundbuch einzutragen. Daraus folgt alsdann die für die Weiterveräusserung an den Dritten gemäss Art. 965 Abs. 1 und 2 ZGB erforderliche materielle und formelle Verfügungsberechtigung des Veräusserers. Der Verein X. hatte den geltend gemachten ausserbuchlichen E igentumserwerb der Liegenschaft Nr. 1000 zufolge Fusion mit dem Verein Y. nicht umgehend im Anschluss an die behauptete Fusion zur Eint ragung im Grundbuch angemeldet, sondern berief sich erst anlässlich der Grund buchanmeldung des Verkaufs an B. darauf. Demzufolge musste das Grundbuchamt pr üfen, ob der ins Feld geführte ausserbuchliche Erwerb des Grundstücks Nr. 1000 und mit ihm das Verfüg ungs- recht des Vereins X. hinreichend ausgewiesen waren. 4.2.3 Der Beschwerdeführer verlangt in der Grundbuchanmeldung vom 15. D e- zember 2010 nur die Einschreibung des Eigentumsübergangs infolge Kaufs. Eine ausdrückliche Anmeldung des geltend gemachten, vorg ängigen ausserbuchl i- chen Erwerbs fehlt. – Das grundbuchliche Eintragungsverfahren beruht auf dem Antragsprinzip. Demnach darf der Grundbuchverwalter Eintragungen vorbehäl t- lich der im ZGB und in der GBV vorgesehenen Ausnahmen nur auf A nmeldung hin vornehmen (Art. 11 aGBV; statt vieler J ÜRG SCHMID, a.a.O., Art. 963 ZGB 8 N. 3 f.). Die Grundbuchanmeldung hat klar, unbedingt, vorbehaltlos und schriftlich zu erfolgen und alle vorzunehmenden Eintragungen einzeln zu nennen (Art. 12 f. aGBV). Das Antragsprinzip gilt grundsätzlich auch im Bereich des ausserbuchl i- chen Erwerbs ( CHRISTIAN BRÜCKNER, Ausserbuchlicher Eigentumser werb an Grundstücken, in ZGBR 2000 S. 217 ff., 219; R OLAND PFÄFFLI, Das Antragsprin- zip im Grundbuchrecht unter besonderer Berücksichtigung des Er bgangs, in BN 1985 S. 63 ff., 64). Zur Frage, ob für die Eintragung eines ausserbuchlichen E r- werbsvorgangs auch dann eine ausdrückliche Grundbuchanmel dung gegeben sein muss, wenn er erst anlässlich der Weiterveräusserung geltend gemacht wird, oder ob diesfall s ausnahmsweise eine implizite Anmeldung genügt, haben sich Praxis und Lehre soweit ersichtlich noch nicht geäu ssert. Die Frage braucht auch vorliegend nicht geklärt zu werden, da die Beschwerde – wie sich nachfol- gend zeigen wird – ohnehin abzuweisen sein wird. 4.3 4.3.1 Im Bereich des ausserbuchlichen Erwerbs dinglicher Rechte an Grundst ü- cken deckt sich der Nachweis des Verfügungsrechts mit demjenigen des Rechts- grundes ( B ETTINA DEILLON-SCHEGG, Grundbuchan meldung und Prüfungspflicht des Grundbuchverwalters im Eintragungsverfahren, 1997, S. 326 ). Fusionieren Vereine oder Stiftungen und ist der übertragende oder der übernehmende Rechtsträger nicht im Handelsregister eingetragen, verlangt Art. 18a Abs. 1 Bst. b aGBV als Ausweis für den Eigentumsübergang eine öf fentliche Urkunde über die Tatsache, dass das Eigentum an den Grundstücken auf den überneh- menden Rechtsträger übergegangen ist, sowie einen beglaubigten Handelsregis- terauszug des eingetragenen Rechtsträgers (siehe auch Art. 104 Abs. 3 FusG). Ist – wie im vorliegenden Fall – keiner der beteiligten Rechtsträger im Handelsre- gister eingetragen, bildet die öffentliche Feststellungsurkunde die einzige Grund- lage der Grund bucheintragung (U RS FASEL, Kommentar Grundbuchverordnung, 2007, Art. 18a N. 32). 4.3.2 Bei der öffentlichen Urkunde im Sinne von Art. 18a Abs. 1 Bst. b aGBV und Art. 104 Abs. 3 FusG handelt es sich um eine gesetzlich vorgeschriebene Rechtslagebescheinigung (P ETER STÄHLI, in Stefan Wolf [Hrsg.], Kommentar zum bernischen Notariatsrecht, 2009, Art. 51/52 NV N. 32). Das Wesen einer notariel- len Rechtslagebescheinigung besteht darin, dass hier Tatsachen (Vorgänge oder Zustände) festgestellt werden, aus denen sich zwingend die bescheinigte Rechtslage ergibt. Eine andere rechtliche Würdigung muss logisch ausgeschlos- sen sein ( PETER STÄHLI, a.a.O., Art. 51/52 NV N. 18, mit Verweis auf STEFAN WOLF, Notarielle Feststellung von aussergrundbuchlichen Eigentumsübergän- gen, in BN 1998 S. 241 ff., 244). Die Notarin oder der Notar darf nur Tatsachen beurkunden, die si e oder er selbst vorschriftsgemäss wahrgenommen hat (Art. 34 Abs. 1 des Notariatsgesetzes 9 vom 22. November 2005 [NG; BSG 169.11]). Erforderlich ist daher, dass die U r- kundsperson die Tatsachen persönlich festgestellt hat ( STEFAN WOLF, a.a.O., S. 243). Grundsätzlich wird verlangt, dass sie die Tatsachen selbst sinnlich wahrgenommen hat (sog. Wahrnehmungsbeurkundung; P ETER STÄHLI, a.a.O., Art. 51/52 NV N. 39). Weitgehend anerkannt ist aber auch die sog. Überzeu- gungsbeurkundung, bei der sich die Urkundsperson l ediglich auf Indizien stützt und aus diesen auf die beurkundete Tatsache schliesst ( PETER STÄHLI, a.a.O., Art. 51/52 NV N . 40 ff.; vgl. auch A RON PFAMMATTER, in Stefan Wolf [Hrsg.], Kommentar zum bernischen Notariatrecht, 2009, Art. 34 NG N. 4). Hier ist alle r- dings vorausgesetzt, dass sich aus den von der Notarin oder vom Notar persön- lich festgestellten bzw. sinnlich wahrgenommenen Indizien zwingend auf die be- urkundete Ta tsache schliessen lässt und andere Schlüsse logisch unmöglich sind (PETER STÄHLI, a.a.O., Art. 51/52 NV N. 45). Im Hinblick auf ihre Wahrheit s- pflicht muss die Urkundsperson vom Vorhandensein der beurkundeten Tats a- chen überdies aufgrund objektiver Umstände überzeugt sein ( CHRISTIAN BRÜCKNER, Schweizerisches Beurkundungsrecht, 1993, N. 3116; v gl. auch Art. 34 Abs. 1 NG). 4.3.3 In der öffentlichen Feststellungsurkunde gemäss Art. 18a Abs. 1 Bst. b aGBV bzw. Art. 104 Abs. 3 FusG hat die Notarin oder der Notar die Tatsache der Fusion nach Art. 3 ff. FusG festzustellen und den daraus gestützt auf Art. 22 Abs. 1 FusG zwingend folgenden Eigentumsübergang zu bescheinigen. Weil diese Urkunde erst nach der Umstrukturierung auf Ersuchen des übernehmen- den Rechtsträgers ausgestellt wird, handelt es sich um einen Fall der Überzeu- gungsbeurkundung ( EHRAT/WIDMER, a.a.O., Art. 104 FusG N. 27). Dabei stellt sich die Frage, gestützt auf welche Indizien bzw. Grundlagen die Urkund sperson die Tatsache der Fusion von nicht im Handelsregister eingetragenen Ver einen feststellen darf. Fusion im Sinne von Art. 3 ff. FusG meint die vertraglich vereinbarte, liquidations- lose Vereinigung von zwei oder mehreren Gesellschaften zu einer einzigen recht- lichen Einheit, wobei die Aktiven und Passiven auf dem Weg der Universalsuk- zession übergehen und die Kontinuität der Mitgliedschaft gewahrt bleibt ( MEIER- HAYOZ/FORSTMOSER, Schweizerisches Gesellschaftsrecht, 10. Aufl. 2007, § 25 N. 29 f.; T SCHÄNI/PAPA, in Basler Kommentar, 2005, Art. 3 FusG N. 1 ff.). Die Voraussetzungen und das Verfahren werden in Art. 12 ff. FusG aus Gründen der Rechtssicherheit und Transparenz eingehend geregelt (vgl. Art. 1 Abs. 2 FusG). Die Fusion von zwei oder mehreren Vereinen erfordert den Abschluss eines schriftlichen Fusionsvertrags durch die Vorstände der beteiligten Vereine (Art. 12 FusG und Art. 69 ZGB). Dieser muss die in Art. 13 Abs. 1 FusG genannten Punk- te regeln und bedarf nach seinem Abschluss der Genehmigung durch die Gene- ralversammlungen (Art. 12 Abs. 2 FusG), wobei je ein qualifiziertes Mehr von drei Vierteln erforderlich ist (Art. 18 Abs. 1 Bst. e FusG). Die Vereinsversammlungs- 10 beschlüsse müssen nicht öffentlich beurkundet werden (Art. 20 Abs. 2 FusG). Zu Beweiszwecken ist allerdings ein schriftliches Beschlussprot okoll zu erstellen (vgl. HEINI/SCHERER, in Basler Kommentar, 4. Aufl. 2010, Art. 66 N. 21 , m.w.H.). Die Fusion von Vereinen, die nicht im Handelsregister eingetr agen sind, wird mit Vorliegen des Fusionsbeschlusses aller beteiligten Vereine wirksam (Art. 22 Abs. 2 FusG; PATRICK SCHLEIFFER, in Basler Kommentar, 2005, Art. 22 N. 23). Im allgeme inen Sprachgebrauch werden mit «Fusion» oft auch Vorgänge be- zeichnet, die zwar in ihren wirtschaftlichen Konsequenzen mit der Fusion nach Art. 3 ff. FusG weitgehend übereinstimmen, rechtlich aber anders zu qualifizieren und daher von dieser abzugrenzen sind. Dazu gehört namentlich die sog. unec h- te Fusion. Hier überträgt eine Gesellschaft ein Unternehmen oder einen Unter- nehmensteil mit Aktiven und Passiven nach Massgabe von Art. 181 OR auf eine andere Gesellschaft und wird alsdann aufgelöst und formell l iquidiert ( M EIER- HAYOZ/FORSTMOSER, a.a.O., § 25 N. 34; L UKAS MORSCHER, in Basler Kommen- tar, 2005, Art. 4 FusG N. 11; TSCHÄNI/PAPA, a.a.O., Art. 3 FusG N. 12). Im Unter- schied zur echten Fusion erfolgt die Vermögensübertragung nach Art. 181 OR mittels Singularsu kzession. Für die Übertragung eines Grundstücks b edarf es daher eines öffentlich beurkundeten Vertrags und der anschliessenden Eintr a- gung im Grundbuch (ROLF TSCHÄNI, in Basler Kommentar, 5. Aufl. 2011, Art. 181 OR N. 1). Der Eigentum sübergang erfolgt also nicht ausserbuchlich wie im Falle der Fusion nach Art. 3 ff. FusG. Mit Blick auf die in Art. 12 ff. FusG zur Gewährleistung von Rechtssicherheit und Transparenz eingehend geregel ten Voraussetzungen einer Vereinsfusion und wegen der Notwendigkeit, die Fusion nach FusG von anderen Vorgängen abz u- grenzen, die im allgemeinen Sprachgebrauch auch als «Fusion» bezeichnet werden, bilden richtigerweise nur der Fusionsvertrag gemäss Art. 12 f. FusG z u- sammen mit den Fusionsbe schlüssen aller beteiligten Vereine eine zuv erlässige Grundlage für die Erstellung einer öffentlichen Feststellungsurkunde nach Art. 18a Abs. 1 Bst. b aGBV bzw. Art. 104 Abs. 3 FusG. Beim Abstellen auf ande- re Indizien (wie beispielsweise mündliche Mitteilungen von an der Fusion beteilig- ten natürlichen Personen) besteht demgegenüber immer die Gefahr, dass ein Vorgang als (echte) Fusion bezeichnet wird, der die gesetzlichen Voraussetzun- gen hierfür gar nicht erfüllt (vgl. auch E. 4.3.2 hiervor). Die Urkundsperson hat die Rechtslagebescheinigung nach Art. 18a Abs. 1 Bst. b aGBV und Art. 104 Abs. 3 FusG demnach auf der Basis des schriftlichen Fusionsvertrags und der Fusions- beschlüsse der beteiligten Rechtsträger auszustellen, wobei sie in ihrer Urkunde auch ausdrücklich auf diese Belege Bezug nehmen sollte (W EIBEL/CRAMER, Zür- cher Kommentar, 2. Aufl. 2012, Art. 104 FusG N. 19, vgl. auch N. 21; siehe z u- dem das Beispiel bei R OLAND PFÄFFLI, Fusionsgesetz und Grundbuchführung, in BN 2004 S. 236 ff., 245 f.). 11 4.3.4 Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, der öff entlich beurkundete Kauf- vertrag enthalte einleitend die in Art. 18a Abs. 1 Bst. b aGBV bzw. Art. 104 Abs. 3 FusG geforde rte Rechtslagebescheinigung. Damit sei der Rechtsgrundausweis vollständig erbracht gewesen. Das Grundbuchamt habe seine Prüfungsbefu gnis überschritten, als es die Fusionsunterlagen einverlangt und die eingereichten Dokumente überdies interpretiert habe. – Zu klären ist mit Blick auf diese Rügen vorerst, ob das Grundbuchamt die Plausibilität eines Ausweises gemäss Art. 18a Abs. 1 Bst. b aGB V bzw. Art. 104 Abs. 3 FusG überhaupt prüfen und allenfalls die Nachreichung von Belegen verlangen darf. Hinsichtlich der Frage, ob jemand ausserbuchlich unmittelbar gestützt auf das Gesetz ein dingliches Recht an einem Grundstück erworben hat, kommt dem Grundbuchverwalter grundsätzlich volle Überprüfungsbefugnis zu ( H ENRI DESCHENAUX, a.a.O., S. 507). Wo die GBV als Ausweis für den Rechtsübergang eine öffentliche Feststellung surkunde vorschreibt, hat der Grundbuchverwalter sich indessen grundsätzlich auf di ese zu verlassen. So darf er nach der Lehre und Praxis die als Ausweis für den Erbgang vorzulegende Erbenbescheinigung (Art. 18 Abs. 2 Bst. a aGBV) nur dahingehend überprüfen, ob diese von der nach kantonalem Recht z uständigen Behörde ausgestellt worden is t und ob sie die bundesrechtlich geforderten Angaben enthält. Er ist demgegenüber nicht befugt, die Bescheinigung materiell zu überprüfen, darf also nicht abklären, ob den darin aufgeführten Erben diese E igenschaft wirklich zukommt oder ob alle wirklichen Erben darin auch tatsächlich aufgeführt sind. Vorbehalten bleiben allerdings Fälle offensichtlicher Irrtümer oder Widersprüche ( B ETTINA DEILLON-SCHEGG, a.a.O., S. 172; HENRI DESCHENAUX, a.a.O., S. 516; R OLAND PFÄFFLI, Der Ausweis, a.a.O., S. 115; vgl. auch URS FASEL, a.a.O., Art. 18 N. 251; JGKE 32.13 -04.54 vom 3.5.2004, E. 2). Analoges muss für die Überprüfung einer öffentlichen Fes t- stellungsurkunde nach Art. 18a Abs. 1 Bst. b aGBV bzw. Art. 104 Abs. 3 FusG gelten. Demnach muss sich der Grundbuchverwalter nicht auf sie verlassen, wenn die Urkunde nicht alle erforderlichen Angaben oder aber offensichtliche Irrtümer oder Wider sprüche enthält. In einem solchen Fall darf er – jedenfalls dort, wo wie vorliegend nicht auch ein beglaubigter Handelsregisterauszug einzu- reichen ist, – der anmeldenden Person eine kurze Nac hfrist zur Beibringung der Fusionsunterlagen als ergänzende Belege ansetzen (vgl. zur bisher praxisübl i- chen Nachfristansetzung bei formellen Mängeln der Anmeldung [wie nicht vor- handenen Belegen]: JGKE vom 2.8.1994, in ZGBR 1996 S. 174 ff., 178 ff.; ROLAND PFÄFFLI, Der Ausweis, a.a.O., S. 44; vgl. auch Art. 87 Abs. 2 GBV [seit 1. Januar 2012 in Kraft] und JÜRG SCHMID, a.a.O., Art. 948 ZGB N. 15a). 4.3.5 Im vorliegenden Fall enthält der öffentlich beurkundete Kaufvertrag vom 13. Dezember 2010 einleitend unter der Überschrift «Namensänderung» die Feststellung, dass «infolge Fusion der Verkäufer als Verein neu in X. unbenannt worden ist». Wie das Grundbuchamt in seiner Vernehmlassung zu Recht aus- 12 führt, sind Fusion und Namensänderung nicht dasselbe. Die blosse Änderung des Vereinsnamens bewirkt keine Veränderung der Rechtszuständigkeit. Dem- gegenüber gehen bei der Fusion nach Art. 3 ff. FusG sämtliche Aktiven und Pas- siven auf dem Weg der Universalsukzession auf einen andern Rechtsträger über; eine Namensänderung findet nicht statt. Die Feststellung, wonach «infolge Fus i- on der Verkäufer als Verein neu in X. unbenannt worden ist», ist damit offensicht- lich widersprüchlich bzw. falsch: Die bescheinigte Rechtslage (Namensänderung) ergibt sich gerade nicht zwingend aus der festgestellten Tatsache (Fusion), son- dern Tatsache und Rechtslage schliessen sich gegenseitig aus. Hinzu kommt, dass die Feststellungsurkunde inhaltlich unvollständig ist. So fehlen nähere A n- gaben zur Fusion (welche Vereine haben wann fusioniert?) und Angaben zu den Grundlagen, auf welche sich die Feststel lung des Notars stützt (Fusionsvertrag und Fusionsbeschlüsse aller beteiligten Vereine, vgl. E. 4.3.3). Unter diesen U m- ständen musste und durfte si ch das Grundbuchamt nicht auf die im öffentlich beurkundeten Vertrag enthaltene einlei tende Feststellung verlassen. Es durfte dem Beschwerdeführer somit eine Nachfrist zur Beibringung der Fusionsunterl a- gen ansetzen. 4.4 4.4.1 Der Beschwerdeführer macht gel tend, dass die Fusion des Vereins Y. in den Verein X. jedenfalls mit den auf Aufforderung des Grundbuchamts nachg e- reichten Unterlagen hinreichend ausgewiesen sei. Zwar würden die eingereichten Protokolle den Fusionsbeschluss juristisch nicht einwandfrei und vollständig wi e- dergeben, da sie von juristischen Laien abgefasst worden seien. Den Unterlagen könne aber immerhin implizit entnommen werden, dass der Verein Y. durch Fu- sion in den Verein X. überführt worden und sein Vereinsvermögen per 1. Januar 2009 auf die neue Trägerschaft übergegangen sei. – Nach Auffassung des Grundbuchamts belegen die nachgereichten Unterlagen die Fusion der beiden Vereine nicht. So liege kein schriftlicher Fusionsvertrag vor und würden auch die Fusionsbeschlüsse der beteiligten Ver eine fehlen. Für den Nachweis des Verf ü- gungsrechts des Vereins X. könne es nicht genügen, dass in den Akten an ver- schiedenen Stellen von einer Fusion die Rede sei. 4.4.2 Aus dem Protokoll zur Gründungsversammlung des Vereins X. vom 16. Mai 2008 geht hervor, dass die damalige Präsidentin des Vereins Y. im Rah- men der Begrüssung die «Vorgeschichte der Fusion» erläuterte, wonach sich – nachdem Verhandlungen mit anderen Organisationen gescheitert seien – schliesslich die Vereine Y. und Z. «zusammengetan» hätten. Gemäss Traktan- denliste der gleichentags durchgeführten Hauptversammlung des Vereins Y. (in der am 1. Juli 2011 eingereichten Protokollversion) sollten dessen Mitglieder an- lässlich der Versammlung über die Auflösung des Vereins und die Verwendung des Vereinsvermögens befinden. Eine entsprechende Diskussion und Beschluss- 13 fassung ist allerdings nicht protokolliert. Die beiden Protokolle enthalten demnach höchstens einen Hinweis auf eine beabsichtigte Fusion, verm ögen eine solche indessen nicht zu belegen. Nicht einmal ein solcher Hinweis kann schliesslich dem Protokoll der Vorstandssitzung des Vereins X. vom 20. Juni 2011 entnom- men werden. Am 9. September 2011 reichte der Beschwerdeführer dem Grundbuchamt eine zweite Version des Protokolls zur Generalversammlun g des Vereins Y. vom 16. Mai 2008 ein, welche in wesentlichen Punkten von der ersten Protokollvers i- on abweicht. So wird dort unter Traktandum Ziffer 4 Folgendes ausgeführt: «Die Präsidentin erklärt den Anwesenden, dass nach der Gründung des neuen Vereins X. nun der alte Verein Y. aufgelöst werden muss. Sie weist auf die unten aufgeführten Artikel 20 und 14 der aktuellen Statuten hin. Bis 31.12.2008 wird der bisherige Vorstand die laufenden Geschäfte noch bear- beiten, und sie dann ab 01.01.2009 dem neu gewähl ten Vorstand überge- ben. (...) Es gibt keine Wortmeldungen, die Präsidentin stellt folgenden Antrag: Der Vorstand des Vereins Y. beantragt die Auflösung des Vereins Y. per 01.01.2009. Beschluss: Der Antrag wird zum Beschluss erhoben.» Unter Traktandum Ziffer 5 lässt sich der zweiten Protokollversion weiter entneh- men: «In den Statuten des Vereins Y. ist die Auflösung des Vereinsvermögens ge- regelt. Das Vermögen soll per 01.01.2009 in den neuen Verein fliessen. Die Mitgliederversammlung muss bestimmen, wer über die Verwendung Kompe- tenzen erhält. Die Präsidentin verliest den Antrag: Die Aktiven und Passiven des Vereins Y. (Betriebs- und Vereinsvermögen) werden per 01.01.2009 auf den Verein X. übertragen. Der Vorstand des Vereins Y. führt die Liquidation durch und erstellt einen Bericht und eine Schlussabrechnung zuhanden der ordentlichen Mitgliederversammlung des Vereins X. im Frühjahr 2009. Beschluss: Der Antrag wird ohne Diskussion zum Beschluss erhoben.» 4.4.3 Solange sich den eingereichten Belegen der Parteiwi lle eindeutig entneh- men lässt, darf das Grundbuchamt eine Anmeldung nicht nur deswegen abwe i- sen, weil die gewählte Formulierung juristisch nicht exakt ist. Stattdessen hat es den Beleg zu interpretieren und soweit nötig und möglich in die juristisch zutre f- fende Term inologie zu überführen ( CHRISTIAN BRÜCKNER, Sorgfaltspflicht der Urkundsperson und Prüfungsbereich des Grundbuchführers bei Abfassung und Prüfung des Rechtsgrundausweises, in ZGBR 1983 S. 65 ff., 69 f.; vgl. auch A RTHUR HOMBERGER, a.a.O., Art. 965 ZGB N. 56, und Art. 18 Abs. 1 OR). 14 Dem Generalversammlungsprotokoll des Vereins Y. lässt sich der Wille des Ve r- eins zu seiner Auflösung und zur Übertragung des Vermögens auf den neu g e- gründeten Verein X. entnehmen. Bezüglich der Art und Weise der Vermögen s- übertragung ist das Protokoll indessen nicht eindeutig: Zwar beschloss die Gene- ralversammlung die Übertragung der Aktiven und Passiven auf den neu gegrün- deten Verein X., was auf den ersten Blick auf den Willen zur Fusion nach FusG hindeutet. Gleichzeitig beschloss die Generalver sammlung aber die Liquidation des Vereins Y. mit Erstellung einer Schlussabrechnung zuhanden der Mitglieder- versammlung des neuen Vereins X.. Wie bereits ausgeführt, wird die übertragen- de Gesellschaft bei einer Fusion nach Art. 3 ff . FusG ohne Liquidation aufgelöst. Demgegenüber zeichnet sich die sog. unechte Fusion dadurch aus, dass die übertragende Gesellschaft nach der Übertragung der Aktiven und Passiven (nach Massgabe von Art. 181 OR, also durch Singularsukzession hinsichtlich d er Akti- ven) aufgelöst und förmlich liquidiert wird (Näheres in E. 4.3.3 hiervor). Das G e- neralversammlungsprotokoll vom 16. Mai 2008 (zweite Version) könnte also auch den Beschluss zu einer solchen unechten Fusion bzw. Verm ögensübertragung nach Art. 181 OR wiedergeben. Entgegen dem Beschwerdeführer kann aus dem Protokoll mithin nicht gefolgert werden, dass der Verein Y. eindeutig eine Fusion nach Art. 3 ff. FusG habe beschliessen wollen. 4.4.4 Selbst wenn die Generalversammlung des Vereins Y. am 16. Mai 2008 eindeutig eine (echte) Fusion mit anderen Vereinen beschlossen hätte, wäre der entsprechende Beschluss kein genügender Fusionsbeschluss. Gegen stand bzw. Inhalt des Fusionsbeschlusses bildet gemäss Art. 12 Abs. 2 und Art. 18 Abs. 1 Satz 1 FusG die Genehmig ung des von den Exekutivorganen der an der Fusion beteiligten Vereine vorgängig abgeschlossenen Fusionsvertrags. Der Fusionsbe- schluss muss sich somit auf einen konkreten, zum Zeitpunkt der Beschlussfas- sung bereits abgeschlossenen Fusionsvertrag beziehen. E ine Genehmigung der Fusion als solcher oder die Zustimmung zu einem zukünftigen Fus ionsvorhaben sind nicht ausreichend ( PATRICK SCHLEIFFER, a.a.O., Art. 18 FusG N. 10 f.; THOMAS GELZER, Zürcher Kommentar, 2. Aufl. 2012, Art. 18 FusG N. 4 und 7 f.). – Der von der Generalversammlung des Vereins Y. am 16. Mai 2008 gefasste Beschluss nimmt in keiner Weise Bezug zu einem konkreten, bereits abg e- schlossenen Fusionsvertrag, sondern enthält allenfalls die Zustimmung zur Fus i- on als solcher respektive zu deren Rechtsfolgen (Vermögensübertragung auf den Verein X. und Auflösung des Vereins Y. ), was nach dem Gesagten gerade nicht ausreicht. Hinzu kommt, dass die Beibringung des Fusionsbeschlusses nur eines der betei- ligten Vereine als Beleg für die Fusion ohnehin nicht tau gt. Das Grundbuc hamt weist zu Recht darauf hin, dass der Nachweis nur mit Einreichung des schriftl i- 15 chen Fusionsvertrags und der Fusionsbeschlüsse aller beteiligten Vereine er- bracht werden kann (siehe auch E. 4.3.3 hiervor). 4.4.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass entgegen den Ausführungen des Beschwerdeführers auch mit den nachgereichten, beglaubigten Unterlagen eine (echte) Fusion des Vereins Y. und weiterer Vereine in den Verein X. nicht hinrei- chend belegt ist. Angesichts dieser Umstände kann offen bleiben, wie zu würdi- gen ist, dass die durch den Beschwerdeführer beglaubigte zweite Version des Protokolls der Generalversammlung des Vereins Y. in den entscheidenden Punk- ten massgeblich von der am 1. Juli 2011 eingereichten ersten Version abweicht und dass der Vorstand des Vereins X. offenbar an der Sitzung vom 20. Juni 2011 feststellte, die Originalprotokolle der Versammlungen vom 16. Mai 2008 seien nicht vorhanden. 4.5 4.5.1 Am 9. September 2011 reichte der Beschwerdeführer dem Grundbuchamt einen Nachtrag zur Urschrift Nr. 100 ein, worin er feststellte, dass sämtliche Akti- ven und Passiven des Vereins Y. per 1. Januar 2009 in den neu gegründeten, interkommunalen Verein X. überführt worden seien und die Liegenschaft Nr. 1000 infolge dieser Vermögensübertrag ung nunmehr im Alleineigentum des Vereins X. stehe. – Das Grundbuchamt ist der Auffassung, der Beschwerdeführer habe damit eine Vermögensübertragung nach Art. 69 ff. FusG bescheinigen wo l- len. Eine solche sei bereits deswegen ausgeschlossen, weil die beteil igten Ver- eine nicht im Handelregister eingetragen seien. Nach der Einschätzung des Grundbuchamts stellt der Nachtrag eine falsche Rechtslagebe scheinigung dar, weshalb es gegen den Beschwerdeführer beim Amt für B etriebswirtschaft und Aufsicht (ABA) der JGK eine Aufsichtsanzeige wegen allfälliger Verletzung not a- rieller Berufspflichten eingereicht hat. Ob der Nachtrag zur Urschrift Nr. 100 vom 9. September 2011 als Bescheinigung einer Vermögensübertragung nach Art. 69 ff. FusG zu betrachten ist, kann vorlie- gend offen gelassen werden. Denn auch wenn es sich – wie vom Beschwerde- führer geltend gemacht – um eine Bescheinigung des ausserbuchlichen Eigen- tumsübergangs zufolge Fusion handeln würde, würde diese den Anford erungen an den Ausweis gemäss Art. 18a Abs. 1 Bst . b aGBV oder Art. 104 Abs. 3 FusG nicht genügen: In Ziffer 1 des Nachtrags wird festgestellt, dass die Aktiven und Passiven gestützt «auf den Vereinsversammlungsbeschluss vom 16.5.2008» in den neuen Verein X. überführt worden seien. Dieser Beschluss bildet nach dem Gesagten indessen keinen genügenden Fusionsbeschluss im Sinne von Art. 18 FusG (E. 4.4.3 und 4.4.4 hiervor). Und überdies würde er allei ne als Grundlage für eine vorschriftsgemässe Feststellung einer Fusion nach FusG nicht genügen, muss sich die se doch auch auf den Fusionsvertrag und die Fus ionsbeschlüsse der weiteren beteiligten Gesellschaften abstützen (E. 4.3.3 hiervor). Die Feststel- 16 lungsurkunde gemäss Nachtrag zur Urschrift Nr. 100 stützt sich demnach auf offensichtlich unzureichende Grundlag en, weshalb der Grundbuchver walter sich nicht darauf verlassen musste (vgl. auch E. 4.3.4). 4.5.2 Der Beschwerdeführer beantragt im Verfahren vor der JGK die Einverna h- me von zwei Vorstandsmitgliedern des Vereins Y. sowie der Einwohnergemei n- deräte der Gemeinden C., D., E., F. und G.. Sie alle sollen die Fusion bestätigen. Die Grundbuchbeschwerde an die Aufsichtsbehörde hat devolutive Wi rkung: Die Angelegenheit wird vor die Aufsichtsbehörde gebracht, damit diese sie unter al- len tatsächlichen und rechtlichen Gesichtspunkten erneut prüfe. Entspr echend gehen die Befugnisse der Aufsichtsbehörde bei der Abklärung des Sac hverhalts nicht weiter als jene des Grundbuchverwalters selber ( HENRI DESCHENAUX, a.a.O., S. 193 f. und 574). Im Verfahren vor dem Grundbuchamt wird kein eigent- liches Beweisverfahren durchgeführt. Als Beweismittel kommen grundsätzlich nur Urkunden (Belege) in Frage; der Anmeldende kann insbesondere nicht verlan- gen, dass Zeugen einvernommen oder Sachverständige beigezogen wer den (H ENRI DESCHENAUX, a. a.O., S. 141 und 526; A RTHUR HOMBERGER, a.a.O., Art. 965 ZGB N. 52). Demzufolge ist die Einvernahme von Zeugen auch im B e- schwerdeverfahren vor der JGK als Aufsichtsbehörde nicht gestattet. Die ent- sprechenden Beweisanträge des Beschwerdeführers sind daher abzuweisen. 4.5.3 Der Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, er habe von der Fusion des Vereins Y. in den Verein X. im Zusammenhang mit einem aufsichtsrechtl i- chen Verfahren, in welchem er die Gemeinde C. gegen den Verein X. anwaltlich vertreten habe, umfassend und rechtsgenü glich Kenntnis erlangt. Keine Partei habe damals die Fusion bestritten; stattdessen hätten säm tliche Parteien sie als erfolgt vorausgesetzt. Als weitere Belege reicht er in diesem Zu sammenhang ein Schreiben der Gemeinde D. , die vom damaligen Gegenanwalt verfasste au f- sichtsrechtliche Anzeige und die Abschreibungsverfügung des zuständigen R e- gierungsstatthalters ein. – Nach Auffassung des Grundbuchamts verletzt der B e- schwerdeführer mit diesen Ausführungen und der Einreichung entsprechender Belege sein Berufsgeheimnis, weshalb die Ausfüh rungen und Beweismittel aus den Akten zu streichen seien. Ob der Beschwerdeführer mit der Preisgabe von Erkenntnissen aus dem au f- sichtsrechtlichen Verfahren zwischen dem Verein X. und den Anschlussgemein- den und mit der Beibringung von aus diesem Verfahren stammen den Unterlagen sein Berufsgeheimnis gemäss Art. 13 des Bundesgesetzes vom 23. Juni 2000 über die Freizügigkeit der Anwältinnen und Anwälte (Anwaltsgesetz, BGFA; SR 935.61) verletzt hat, kann nicht i m vorliegenden Verfahren g eprüft werden. Zur Beurteilung dieser Frage ist die Anwaltsaufsichtsbehörde z uständig (Art. 14 ff. BGFA; Art. 31 ff. des Kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 [KAG; 17 BSG 168.11]). Gestützt auf Art. 15 Abs. 1 BGFA sind die kantonalen Gerichts - und Verwaltungsbehörden allerdings zur Meldung möglicher Berufspflichtverlet- zungen an die Anwaltsaufsichtsbehörde verpflichtet. Ob der in Frage st ehende Vorfall eine mögliche Berufsgeheimnisverletzung darstellt und daher der Au f- sichtsbehörde gemeldet wird, wird die JGK ausserhalb des vorliegenden B e- schwerdeverfahrens entscheiden. So oder anders vermögen auch die vom Beschwerdeführer ins Feld geführ ten Kenntnisse aus dem aufsichtsrechtlichen Verfahren und die in diesem Zusam- menhang von ihm eingereichten Beilagen keinen hinreichenden Nac hweis für eine Fusion des Vereins Y. sowie anderer V ereine zum Verein X. zu erbringen. Dieser Nachweis lässt sich nur durch den Fusionsvertrag und die Fusionsbe- schlüsse der beteiligten Vereine bzw. durch eine auf diese Grundlagen abg e- stützte öffentliche Feststellungsurkunde erbringen. Wie das Grund buchamt zu Recht ausführt, kann es nicht genügen, dass alle Beteiligten von einer erfolgrei- chen Fusion ausgingen und dass in den eingereic hten Dokumenten von einer Vereinsfusion die Rede ist. Aus demselben Grund taugen auch die restlichen vom Beschwerdeführer eingereichten Unterlagen (Protokoll der Kommission vom 11. August 2009 und Auszug aus dem Protokoll der Gemeinderatssitzung der Gemeinde C. vom 17. März 2008) nicht als Belege für die Fusion. 4.6 Zusammenfassend gelangt die JGK zum Schluss, dass die Fusion des Vereins Y. und weiterer Vereine zum Verein X. weder durch die einleitende Fest- stellung im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 13. Dezem ber 2010 noch durch die vom Beschwerdeführer dem Grundbuchamt auf entsprechende Auffo r- derung hin nachgereichten beglaubigten Unterlagen rechtsgenüglich nachgewi e- sen ist. Auch der Nachtrag zur Urschrift Nr. 100 vom 9. Sep tember 2011 sowie die Ausführungen des Beschwerdeführ ers betreffend die im aufsichtsrechtlichen Verfahren erlangten Erkenntnisse bzw. die restlichen vom Beschwerdeführer eingereichten Unterlagen taugen nicht, um den entsprechenden Nachweis zu erbringen. Ist die Fusion nicht erstellt, so sind der ausserbuchli che Erwerb der Liegenschaft Nr. 1000 durch den Verein X. und mit ihm auch dessen Verf ügungsrecht nicht ausgewiesen im Sinne von Art. 965 Abs. 1 und 2 ZGB. Das Grundbuchamt hat die Anmeldung Nr. 100 daher zu Recht abgewiesen. 5. Die Beschwerde richtet sich auch gegen die vom Grundbuchamt abgewi esene Anmeldung Nr. 200 zur Eintragung von B. als Grundpfandgläubiger des Namen- Schuldbriefs im Gläubigerregister. 5.1 Der Namen-Schuldbrief wurde gemäss Indossament am 5. Dezember 2007 von der damaligen Gläubigerin au f den Verein Y. übertragen. Dieser liess sich 18 am 6. Dezember 2007 im Gläubigerregister eintragen. Mit Indossament vom 13. Dezember 2010 übertrug der Verein X. den Namen-Schuldbrief auf B.. Das Grundbuchamt verweigerte die Eintragung von B. im Gläubigerregi ster mit der Begründung, der Verein X. sei weder infolge Fusion noch durch Vermögensüber- tragung Gläubiger des Namen- Schuldbriefs gewor den und habe ihn demnach auch nicht wirksam auf B. weiter übertragen können. 5.2 Im Grundbuch wird nur der Gläubiger zur Zeit der Errichtung eines Pfan d- rechts eingetragen. Ein späterer Übergang des Gläubigerrechts vollzieht sich bei der Grundpfandverschreibung und beim (Papier -)Schuldbrief ausserhalb des Grundbuchs durch Zession bzw. nach den Regeln des Wertpapierrechts ( DIETER ZOBL, a.a.O., Rn. 264 und Fn. 571; ERNST/ZOGG, in Basler Kommentar, 4. Aufl. 2011, Art. 835 ZGB N. 18; vgl. auch Art. 66 Abs. 1 aGBV). Der Erwerber einer Grundpfandverschreibung oder eines (Papier)Schuldbriefs ist jedoch berechtigt, sich im Gläubigerregister bzw. auf dem Hauptbuchblatt in die Abteilung «Grund- pfandrechte» eintragen zu lassen (Art. 66 Abs. 2 aGBV). Dieser Eintrag hat kei- nerlei Grundbuchwirkung: Er verfügt weder über positive noch über negative Rechtskraft und geniesst auch keinen öffentlichen Glauben. Der Eintrag hat aber zur Folge, dass das Grundbuchamt die von Gesetzes wegen an den Gläu biger eines Grundpfandrechts zu erlassenden Anzeigen an diese Person zu richten hat (BGE 87 III 64 E. 2, 108 II 47 E. 4; U RS FASEL, a.a.O., Art. 66 N. 10; D IETER ZOBL, a.a.O., Rn. 267; JÜRG SCHMID, a.a.O., Art. 942 ZGB N. 28). Wer sich im Gläubigerregister eintragen lassen möchte, hat ein entsprechendes Ers uchen an das Grundbuchamt zu richten und sein Recht glaubhaft zu machen (Art. 66 Abs. 2 aGBV; zum Glaubhaftmachen URS FASEL, a.a.O., Art. 66 N. 13 f.). 5.3 Vorliegend ersuchte der Beschwerdeführer namens von B. um dessen Ein- schreibung im Gläubigerregister. Ob der Beschwerdeführer ohne besondere B e- vollmächtigung zu diesem Ersuchen legitimiert war, ist indess en fra glich. Aus Art. 21 Abs. 4 Satz 1 NG und der im öffentlich beurkundeten Kaufver trag vom 13. Dezember 2010 enthaltenen Einwilligung zur grundbuchlichen B ehandlung des Vertrages folgt richtigerweise lediglich die Ermächtigung zur Anmeldung der- jenigen Änderungen, die einer grundbuchlichen Behandlung bedürfen. Die Über- tragung des Namen -Schuldbriefs, bei dem es sich gemäss Ziffer III.3.c) des Kaufvertrags um einen (unbelehnten) Eigentümerschuldbrief han delt, ist zwar eine Folge des Grundstückverkaufs. Sie v ollzieht sich nach dem Gesagten aber ausserhalb des Grundbuchs. Überdies ist der neue Gläubiger nur berechtigt und nicht auch verpflichtet, sich im Gläubigerregister eintragen zu lassen (Art. 66 Abs. 2 aGBV; E. 5.2 hiervor). Damit handelt es sich bei der Ü bertragung des Namen-Schuldbriefs gerade nicht um ein der grundbuchlichen Behandlung be- dürftiges Geschäft, weshalb der Beschwerdeführer aus Art. 21 Abs. 4 Satz 1 NG und der im Kaufvertrag enthaltenen Eintragungseinwilligung keine Ermächtigung 19 zur entsprechenden Anmeldung ableiten kann. Der Beschwerdeführer hätte sich demnach richtigerweise mittels einer schriftlichen Vollmacht ausweisen müssen (Art. 16 Abs. 1 aGBV; Art. 15 Abs. 1 VRPG). Ihn eine solche nachträglich bei- bringen zu lassen, erübrigt sich indessen, weil die Beschwerde gegen die Abwei- sung der Anmeldung Nr. 200 – wie sich sogleich zeigen wird – ohnehin unbe- gründet ist. 5.4 Fraglich ist weiter, ob der Beschwerdeführer befugt ist, in eigenem Namen gegen die abgewiesene Anmeldung des Gläubigerwechsels Beschwerde zu füh- ren. – Wie bereits ausgeführt (E. 2.1 und 2.2 hiervor), beurteilt sich die Legitim a- tion des Notars zur Beschwerdeführung in eigenem Namen vorliegend noch nach der Praxis und der Lehre zur aGBV, welche die selbständige Beschwerdelegit i- mation des Notars unter bestimmten Voraussetzungen bejahten – soweit ersicht- lich aber nur im Zusammenhang mit der besonderen Grundbuchbeschwerde nach Art. 103 Abs. 1 aGBV (vgl. BGE 116 II 136 E. 4b; BVR 1999 S. 49 E. 1b; ROLAND PFÄFFLI, Der Ausweis, a.a.O., S. 56; SCHMID-TSCHIRREN/PFÄFFLI, a.a.O., S. 19 f.). Gegen die Weigerung des Grundbuchamts, jemanden im Gläubigerr e- gister einzuschreiben, war indessen nicht die besondere, sondern die allgemeine Grundbuchbeschwerde nach Art. 104 aGBV gegeben ( URS FASEL, a.a.O ., Art. 104 N. 6; SCHMID-TSCHIRREN/PFÄFFLI, a.a.O., S. 20; seit dem 1. Januar 2012 wird nicht mehr zwischen besonderer und allgemeiner Grund buchbeschwerde unterschieden [vgl. Art. 956a ZGB]). Ob die Praxis und die Lehre zur Beschwer - delegitimation der Urku ndsperson nach Art. 103 Abs. 1 aGBV im Bereich der allgemeinen Grundbuchbeschwerde nach Art. 104 aGBV analoge Geltung bean- spruchen können, ist fraglich. Die Frage braucht indessen nicht abschliessend geklärt zu werden, weil die Beschwerde auch im fraglichen Punkt – wie bereits erwähnt – abzuweisen sein wird. 5.5 Nach den eingehenden Ausführungen in E. 4 hiervor und entgegen der Darlegung des Beschwerdeführers ist nicht belegt, dass die Aktiven und Pass i- ven des Vereins Y. zufolge Fusion nach Art. 3 ff. FusG auf den Verein X. überge- gangen sind. Unter diesen Umständen ist auch nicht glaubhaft gemacht, dass Verein X. zufolge Universalsukzession Gläubiger des Namen-Schuldbriefs wurde und diesen wirksam durch Indossament auf B. übertragen konnte. Das Grund- buchamt musste somit auch die Anmeldung Nr. 200 abweisen. 6. Zusammenfassend gelangt die JGK zum Schluss, dass das Grundbuchamt beide Anmeldungen des Beschwerdeführers (Nrn. 100 und 200) zu Recht abgewi esen hat. Die Beschwerde erweist sich damit als öffentlich- rechtlich unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf überhaupt einzutreten ist (siehe E. 5.4). 20 7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der Beschwerdeführer die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 3 VRPG). Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit überhaupt darauf einzutreten ist. 2. Die Kosten für das Beschwerdeverfahren vor der Justiz -, Gemeinde- und Ki r- chendirektion in der Höhe von pauschal Fr. 1'000. – werden Notar A. zur Bezah- lung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.