<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00171</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210755&amp;W10_KEY=13013539&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00171</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.05.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 19.03.2012 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bauen ausserhalb der Bauzonen: Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands [Beim Einzug einer Familie in ein in der Landwirtschaftszone gelegenes Ökonomiegebäude wurden verschiedene bauliche Massnahmen im Innern durchgeführt. Die Behörden verweigerten dem bereits ausgeführten Umnutzungsprojekt und den zusätzlich geplanten Fensterveränderungen die raumplanungsrechtliche Bewilligung und ordneten die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands an.] Die bereits ausgeführten Arbeiten ermöglichen noch nicht die Umnutzung der bisher als Sattelkammer/Aufenthaltsraum bzw. Abstellraum genutzten Flächen zu einer zweigeschossigen Wohnung, da hierfür die Fensterflächen nicht ausreichen und ein Fensterausbruch für eine genügende Belichtung notwendig ist. Ist die vorgesehene Umnutzung ohne bauliche und bewilligungspflichtige Massnahmen nicht zulässig, kommt eine Bewilligung nach Art. 24a RPG nicht in Frage (E. 3.2). Da das streitbetroffene Gebäude nicht durch eine Rechtsänderung, sondern durch die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs rechtswidrig geworden ist, liegt kein Anwendungsfall von Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 41 RPV vor (E. 3.3). Das bestehende Gebäude würde erst durch den vorgesehenen Einbau und die Vergrösserung der Fenster als Wohnbaute erscheinen. Diese Veränderung der äusseren Erscheinung und der baulichen Grundstruktur steht einer Bewilligung gemäss Art. 24d Abs. 3 lit. d RPG entgegen (E. 3.4). Der angeordnete Rückbau und die diesbezügliche Frist erweisen sich als rechtmässig (E. 4). Abweisung der Beschwerde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUDIREKTION">BAUDIREKTION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULICH">BAULICH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUPROJEKT">BAUPROJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUREKURSGERICHT">BAUREKURSGERICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUZONE">BAUZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BELICHTUNG">BELICHTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESSCHUTZ">BESTANDESSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWILLIGUNG">BEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINBAU">EINBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FENSTERFLÃCHE">FENSTERFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FRIST/-EN">FRIST/-EN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTLICHES GEWERBE">LANDWIRTSCHAFTLICHES GEWERBE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃKONOMIEGEBÃUDE">ÃKONOMIEGEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RAUMPLANUNGSRECHT">RAUMPLANUNGSRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKBAU">RÃCKBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMBAU">UMBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG">UMNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNFLÃCHE">WOHNFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNNUTZUNG">WOHNNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNRAUM">WOHNRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENWIDRIGKEIT">ZONENWIDRIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWECKÃNDERUNG">ZWECKÃNDERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 302 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 329 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 16a RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 22 Abs. I RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24 lit. a RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24a Abs. I RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24c RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24d RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 41 RPV</span><br/><span class="ungerade">Art. 42 RPV</span><br/><span class="gerade">Art. 42a RPV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13176" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00171</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">26. Mai 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baukommission E, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">A und B sind EigentÃ¼mer des in der Landwirtschaftszone gelegenen Hof Ds in E. Im Jahr 2002 zog deren Sohn ins ÃkonomiegebÃ¤ude Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 ein, wo er heute zusammen mit seiner Ehefrau und drei Kindern wohnt. Beim Einzug wurden verschiedene bauliche Massnahmen im Innern ausgefÃ¼hrt. Mit VerfÃ¼gung vom 16. August 2010 verweigerte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich sowohl dem bereits ausgefÃ¼hrten Umnutzungsprojekt als auch zusÃ¤tzlich geplanten FensterverÃ¤nderungen die raumplanungsrechtliche Bewilligung. Mit Beschluss vom 7. September 2010 erÃ¶ffnete die Baukommission E den beiden EigentÃ¼mern diese kantonale VerfÃ¼gung und setzte ihnen gleichzeitig Frist bis 30. April 2011, im ÃkonomiegebÃ¤ude den rechtmÃ¤ssigen Zustand wieder herzustellen, d.h. die KÃ¼che im Erdgeschoss und die WohnrÃ¤ume/Zimmer im Obergeschoss zurÃ¼ckzubauen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen beide Entscheide erhoben A und B am 18. Oktober 2010 Rekurs mit dem Antrag, die Entscheide seien aufzuheben und die Akten zum Neuentscheid im Sinn ihrer AusfÃ¼hrungen an die Vorinstanzen zurÃ¼ckzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zugunsten der Rekurrierenden. Das Baurekursgericht wies die vereinigten Rekurse mit Entscheid vom 1. Februar 2011 ab und setzte die Frist zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands neu auf 6 Monate ab Rechtskraft des Urteils an. Die Kosten auferlegte es den beiden Rekurrierenden solidarisch und sprach ihnen keine UmtriebsentschÃ¤digung zu.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diesen Rekursentscheid erhoben A und B am 7. MÃ¤rz 2011 Beschwerde am Verwaltungsgericht und erneuerten ihren Rekursantrag, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu ihren Gunsten im Rekurs- und im Beschwerdeverfahren. Die Baukommission E verzichtete am 17. MÃ¤rz 2011 unter Verweis auf die eingereichten Akten auf eine Beschwerdeantwort. Das Baurekursgericht beantragte am 29. MÃ¤rz 2011 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion schloss in ihrer Beschwerdeantwort vom 11. April 2011 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung1">Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde gegen einen Entscheid des Baurekursgerichts zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Hof D, bestehend aus einem Wohnhaus, einem Grossviehstall, einer Remise und dem streitbetroffenen ÃkonomiegebÃ¤ude, wurde gesamthaft im Jahr 1961 realisiert. Die BeschwerdefÃ¼hrenden, welche selber im hofeigenen Wohnhaus wohnen, erwarben den Hof 2001 und betreiben dort einen kleinen Futterbaubetrieb mit Pferdehaltung. Das teilweise bereits realisierte Bauprojekt im ÃkonomiegebÃ¤ude sieht den Einbau einer zweigeschossigen Wohnung mit einer deklarierten WohnnutzflÃ¤che von insgesamt knapp 130 m<sup>2</sup> vor. Heute besteht hier im Erdgeschoss neben dem Eingang mit Treppenaufgang ins Obergeschoss eine Sattelkammer / ein Aufenthaltsraum mit Kochnische sowie ein WC (EG-FlÃ¤che 35,28 m<sup>2</sup>). Die Kochnische scheint gestÃ¼tzt auf eine 1975 gewÃ¤hrte Baubewilligung fÃ¼r eine veterinÃ¤r-chirurgische Klinik entstanden zu sein, welche in der Folge jedoch nur in einzelnen Bauteilen realisiert worden ist. FÃ¼r die Umnutzung soll auf dieser Ebene im Wesentlichen nur ein bestehendes Fenster zu KÃ¼che/Essraum raumhoch vergrÃ¶ssert werden. Im Obergeschoss bestand die gesamte umgenutzte FlÃ¤che von 93,6 m<sup>2</sup> ursprÃ¼nglich aus einem Abstellraum ohne Raumteilung und mit weitgehend geschlossenen Fassaden. Einzig in der SÃ¼dwestfassade sind zwei rund 50 cm hohe Fenster unterhalb der Dachkante vorhanden. Im Obergeschoss sind durch Wandeinbauten ein Vorplatz, zwei Kammern, ein Wohnraum und eine Dusche entstanden. Mittels FensterausbrÃ¼chen und DachflÃ¤chenfenstern sollen diese RÃ¤ume belichtet werden. Ausserhalb der deklarierten neuen WohnnutzflÃ¤che bestand zudem ein Knechtezimmer im Obergeschoss. Dessen WÃ¤nde sollen gemÃ¤ss Projekt auch abgebrochen werden, sodass hier durch neue TrennwÃ¤nde zwei EstrichrÃ¤ume sowie ein 29 m<sup>2</sup> grosser Bastel- und ein 30 m<sup>2</sup> grosser Hauswirtschaftsraum entstehen sollen. Auch hier soll die Belichtung, welche bisher nur fÃ¼r das Knechtezimmer gegeben war, Ã¼ber FensterausbrÃ¼che und DachflÃ¤chenfenster verbessert werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Baudirektion ging davon aus, dass das Bauvorhaben nicht landwirtschaftszonenkonform im Sinn von Art. 16a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) sei, da der Pferdebetrieb nur 0,27 StandardarbeitskrÃ¤fte erfordere und daher nicht als landwirtschaftliches Gewerbe gelte. Die heutigen Betreiber seien auch nicht ein Leben lang in der Landwirtschaft tÃ¤tig gewesen, weshalb sie keinen Wohnraum fÃ¼r die abtretende Generation geltend machen kÃ¶nnten. Die BeschwerdefÃ¼hrenden anerkannten diese zutreffende EinschÃ¤tzung bereits im Rekursverfahren. </p> <p class="Urteilstext">Weiter verneinten die Vorinstanzen auch die Standortgebundenheit des Betriebs im Sinn von Art. 24 lit. a RPG. Auch diese Beurteilung ist rechtmÃ¤ssig und wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht infrage gestellt.</p> <p class="Urteilstext">Als mÃ¶gliche Anspruchsgrundlage fÃ¼r eine Ausnahmebewilligung kommen vorliegend die Art. 24a RPG (ZweckÃ¤nderungen ohne bauliche Massnahmen), Art. 24c RPG (bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen) oder Art. 24d RPG (landwirtschaftsfremde Wohnnutzung, hobbymÃ¤ssige Tierhaltung und schÃ¼tzenswerte Bauten und Anlagen) infrage.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss Art. 24a Abs. 1 RPG ist die Bewilligung zu erteilen, wenn die Ãnderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzone keine baulichen Massnahmen im Sinn von Art. 22 Abs. 1 RPG erfordert und wenn dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (lit. a) und sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulÃ¤ssig ist (lit. b). Mit der ZweckÃ¤nderung einhergehen dÃ¼rfen baulicher Unterhalt, Renovationen oder kleinere Reparaturen, nicht aber Arbeiten, welche im Hinblick auf die neue Nutzung ausgefÃ¼hrt werden und ihrerseits der Bewilligungspflicht unterstehen (vgl. Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht, ErlÃ¤uterungen und Empfehlungen fÃ¼r den Vollzug, Ziff. 5.3; Rudolf Muggli, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich etc. 2010, Art. 22 N. 35 und Art. 24a N. 7). </p> <p class="Erwgung2">Das Baurekursgericht beurteilte die vollzogenen bzw. vorgesehenen baulichen Massnahmen als zu weit gehend. DemgegenÃ¼ber bringen die BeschwerdefÃ¼hrer vor, die bisher bereits ausgefÃ¼hrten Arbeiten (Unterteilung des Obergeschosses durch HolzwÃ¤nde, Ersatz der HolztÃ¤ferverkleidungen durch Gipsplatten, Verlegen eines Laminatbodens und Einbau der Duschkabine) seien nicht bewilligungspflichtig, weshalb die ZweckÃ¤nderung hierfÃ¼r nach Art. 24a RPG gestattet werden kÃ¶nne. Die Fenster in der Fassade des Obergeschosses und die DachflÃ¤chenfenster kÃ¶nnten alsdann nach Art. 24c RPG bewilligt werden. </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrer verkennen mit ihrer Argumentation, dass die von ihnen genannten und bereits ausgefÃ¼hrten Arbeiten noch keineswegs die Umnutzung der bisher als Sattelkammer/Aufenthaltsraum bzw. als Abstellraum genutzten FlÃ¤chen zu einer zweigeschossigen Wohnung ermÃ¶glichen. So weisen die im Obergeschoss auf einer WohnflÃ¤che von 93,60 m<sup>2</sup> vorgesehenen RÃ¤ume bisher nur eine ganz minimale Belichtung auf, welche bei Weitem nicht das notwendige Mass von 9,36 m<sup>2</sup> FensterflÃ¤che (§ 302 Abs. 1 PBG) erreicht. Auch im Erdgeschoss ist der vorgesehene Fensterausbruch fÃ¼r eine genÃ¼gende Belichtung notwendig. Ist jedoch die vorgesehene Umnutzung ohne bauliche und bewilligungspflichtige Massnahmen nicht zulÃ¤ssig, so kommt eine Bewilligung nach Art. 24a RPG von vornherein nicht infrage. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Nach Art. 24c RPG werden bestimmungsgemÃ¤ss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsÃ¤tzlich geschÃ¼tzt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen kÃ¶nnen erneuert, teilweise geÃ¤ndert, massvoll erweitert oder wieder aufgebaut werden, sofern sie rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert wurden. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2). Voraussetzung fÃ¼r die Anwendbarkeit der Bestimmung ist gemÃ¤ss Art. 41 RPV, dass die Bauten und Anlagen seinerzeit in Ãbereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geÃ¤ndert wurden, durch die nachtrÃ¤gliche Ãnderung von Erlassen oder PlÃ¤nen jedoch zonenwidrig geworden sind. Als solche gelten in erster Linie Bauten, die in Ãbereinstimmung mit dem materiellen Recht vor dem 1. Juli 1972 erstellt oder geÃ¤ndert wurden, als mit dem Inkrafttreten des GewÃ¤sserschutzgesetzes erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde (BGE 129 II 396 E. 4.2.1). Ãnderungen an Bauten und Anlagen, auf die Art. 24c RPG anwendbar ist, sind nach Art. 42 RPV zulÃ¤ssig, wenn die IdentitÃ¤t der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen ZÃ¼gen gewahrt bleibt (Abs. 1 Satz 1). </p> <p class="Erwgung2">Das Baurekursgericht verneinte einen Anwendungsfall von Art. 24c RPG, da das streitbetroffene GebÃ¤ude nicht durch eine RechtsÃ¤nderung, sondern durch die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs rechtswidrig geworden sei. Auch sei es nicht mÃ¶glich, das Vorhaben als noch nicht ausgeschÃ¶pfte Erweiterung des bestehenden Wohnhauses der BeschwerdefÃ¼hrenden zu bewilligen, da auch dieses Wohnhaus durch die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs und nicht durch eine RechtsÃ¤nderung resp. Umzonung zonenwidrig geworden sei. Diesen zutreffenden AusfÃ¼hrungen halten die BeschwerdefÃ¼hrenden nichts Substanzielles entgegen. Zwar beanspruchen sie wie bereits im Rekursverfahren 51 m<sup>2</sup> als Erweiterung des bestehenden Wohnhauses, sie vermÃ¶gen aber nicht darzutun, dass das bestehende, sehr grosszÃ¼gige Wohnhaus Ã¼berhaupt unter den Bestandesschutz von Art. 24c RPG fÃ¤llt und dass insbesondere die Voraussetzungen von Art. 41 RPV erfÃ¼llt sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Nach Art. 24d RPG kÃ¶nnen in landwirtschaftlichen Wohnbauten, die in ihrer Substanz erhalten sind, unter den Voraussetzungen von Abs. 3 derselben Bestimmung landwirtschaftsfremde Wohnnutzungen zugelassen werden. Dabei sind auch Erweiterungen zulÃ¤ssig, welche fÃ¼r eine zeitgemÃ¤sse Wohnnutzung unumgÃ¤nglich sind (Art. 42a RPV).</p> <p class="Erwgung2">Das Baurekursgericht erwog, nach dieser Bestimmung kÃ¶nne nicht das ganze ÃkonomiegebÃ¤ude umgebaut werden, da es trotz des eingebauten Knechtezimmers keine landwirtschaftliche Wohnbaute sei. Allenfalls kÃ¶nne zwar das Knechtezimmer zeitgemÃ¤ss umgebaut werden, dessen Umnutzung in eine Wohnung fÃ¼r eine fÃ¼nfkÃ¶pfige Familie sprenge jedoch den Rahmen des MÃ¶glichen bei Weitem. DemgegenÃ¼ber berufen sich die BeschwerdefÃ¼hrenden darauf, dass das GebÃ¤ude bei Eigentumsantritt nicht nur in der KÃ¼che, im Erdgeschoss und im Knechtezimmer, sondern auch in anderen RÃ¤umen des Obergeschosses zum Wohnen umgenutzt worden war. Dies zeige sich aufgrund der vorgefundenen isolierten Fassaden, des isolierten Dachs und der ZwischenwÃ¤nde. </p> <p class="Erwgung2">Bei der Qualifikation des bestehenden GebÃ¤udes ist grundsÃ¤tzlich auf den bewilligten und seither fortbestehenden Zustand abzustellen. Demnach spielt es keine Rolle, welche Umnutzungen darin bereits vor dem Kauf durch die BeschwerdefÃ¼hrenden vollzogen waren. Als ursprÃ¼nglich rechtmÃ¤ssig kann die frÃ¼here Wohnnutzung im Knechtezimmer (31 m<sup>2</sup>) gelten, welches bereits in den UmbauplÃ¤nen von 1975 als bestehend ausgewiesen war. Diese landwirtschaftliche Wohnnutzung wurde aber inzwischen aufgegeben und kann daher grundsÃ¤tzlich nicht wieder aufleben, nur um eine landwirtschaftsfremde Wohnnutzung zu rechtfertigen. Ob daneben auch der Aufenthaltsraum mit Kochnische im Erdgeschoss als rechtmÃ¤ssig gelten kann, ist ebenfalls fraglich. UrsprÃ¼nglich wurde dieser Raum als ReiterstÃ¼bli und damit nicht als Wohnraum genutzt. Die Bewilligung von 1975 wurde sodann nicht annexweise als zum Knechtezimmer notwendigen Aufenthaltsraum mit Kochgelegenheit etc., sondern fÃ¼r eine veterinÃ¤r-chirurgische Klinik erteilt, welche aber in der Folge gar nicht realisiert wurde. Selbst wenn jedoch beide RÃ¤ume als bisher zugelassene Wohnnutzung betrachtet wÃ¼rden, so beschrÃ¤nkte sich diese auf eine geringe FlÃ¤che und kann keinen Umbau in eine zweigeschossige Familienwohnung, welche sich unter Einbezug von Bastel- und Hauswirtschaftsraum auf rund 188 m<sup>2</sup> erstrecken soll, rechtfertigen. Das bestehende GebÃ¤ude prÃ¤sentiert sich heute auch von aussen keineswegs als Wohnbaute, sondern wÃ¼rde Ã¼berhaupt erst durch den vorgesehenen Einbau und die VergrÃ¶sserung der Fenster als solche erscheinen. Diese VerÃ¤nderung der Ã¤usseren Erscheinung und der baulichen Grundstruktur stehen einer Bewilligung gemÃ¤ss Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG ebenfalls klar entgegen. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden meinen schliesslich zu Unrecht, eine bereits vor dem Kauf vollzogene Erweiterung der WohnflÃ¤che fÃ¼r Betriebsangestellte wÃ¤re unter den bisherigen Fassungen von Art. 24 RPG zulÃ¤ssig gewesen. Solche Erweiterungen haben seit Inkrafttreten des RPG stets von der landwirtschaftsbetrieblichen Notwendigkeit zusÃ¤tzlichen Wohnraums ausserhalb der Bauzone abgehangen (vgl. fÃ¼r viele BGE 121 II 67 mit Hinweisen), wozu die BeschwerdefÃ¼hrer Ã¼berhaupt keine Angaben machen. Zudem hÃ¤tte eine Wohnraumerweiterung ohne zusÃ¤tzliche Belichtung auch den wohnhygienischen Anforderungen von § 302 PBG widersprochen. Falls tatsÃ¤chlich bereits frÃ¼her Wohnraumerweiterungen im ÃkonomiegebÃ¤ude stattgefunden haben sollten, so spricht das Fehlen entsprechender baulicher Belichtungsmassnahmen daher eher gegen als fÃ¼r die damalige ZulÃ¤ssigkeit dieser Umnutzungen.</p> <p class="Urteilstext">Die Bewilligung nach den Art. 24 ff. RPG wurde daher zu Recht verweigert.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss § 341 PBG hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren; hierzu dienen der Verwaltungszwang und die Schuldbetreibung. GestÃ¼tzt auf diese Bestimmung setzte die Baukommission den BeschwerdefÃ¼hrenden eine Frist bis 30. April 2011, um im ÃkonomiegebÃ¤ude Assek.-Nr. 01 den rechtmÃ¤ssigen Zustand wiederherzustellen, d.h. die KÃ¼che im Erdgeschoss und die WohnrÃ¤ume/Zimmer im Obergeschoss zurÃ¼ckzubauen. Das Baurekursgericht erneuerte die kurz vor Ablauf stehende Frist auf 6 Monate ab Rechtskraft seines Rekursentscheids.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen nichts vor, was die RechtmÃ¤ssigkeit der angefochtenen Anordnung infrage stellen kÃ¶nnte. Die RÃ¼ckbaupflicht erstreckt sich zu Recht auf alle baulichen Massnahmen, welche die Wohnumnutzung ermÃ¶glichten. Dabei spielt es keine Rolle, dass es sich dabei teilweise nur um geringfÃ¼gige VerÃ¤nderungen handelt, welche fÃ¼r sich allein nicht baubewilligungspflichtig gewesen wÃ¤ren. Der Umstand, dass die Umnutzung bereits vollzogen wurde, zeigt, dass diese Massnahmen mit zur Aufnahme der unzulÃ¤ssigen Wohnnutzung beitrugen. Ebenfalls nicht zu beanstanden ist der Einbezug der im Erdgeschoss liegenden KÃ¼che, welche die vollzogene Umnutzung wesentlich begÃ¼nstigt haben dÃ¼rfte. Da das Knechtezimmer im Obergeschoss heute nicht mehr als solches genutzt wird, besteht jedenfalls fÃ¼r eine annexweise Wohnnutzung dazu im Erdgeschoss kein Anlass mehr. </p> <p class="Urteilstext">Der Umstand, dass derzeit eine fÃ¼nfkÃ¶pfige Familie im GebÃ¤ude wohnt, mag grundsÃ¤tzlich die GewÃ¤hrung einer relativ langen RÃ¼ckbaufrist begrÃ¼nden. Zum Schutz dieser Bewohner ist aber auf der anderen Seite auch zu beachten, dass die RÃ¤umlichkeiten die Anforderungen an die Wohnhygiene nicht erfÃ¼llen. Zudem wurde im Wohnhaus der BeschwerdefÃ¼hrenden im Jahr 2001 der Umbau sehr grosszÃ¼giger NutzflÃ¤chen bewilligt, sodass die Familie nÃ¶tigenfalls vorÃ¼bergehend auch dort ein Unterkommen finden sollte. Ausserdem mussten sich die BeschwerdefÃ¼hrenden von Anfang an bewusst sein, dass die vollzogene Umnutzung riskant war; mit einem RÃ¼ckbau mussten sie spÃ¤testens seit dem Hindernisbrief der Baudirektion vom 14. April 2009 rechnen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind ausgangsgemÃ¤ss den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen als unterliegender Partei nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.-- die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r den ganzen Betrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span><span><a id="Text11"></a></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an...</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>