<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="38" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=6459" width="37"/></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="25" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=6460" width="21"/></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><a id="IN_NUMERO"><span>12.2001.00085</span></a></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="ID_LUOGO"><span>Lugano</span></a></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE"><span>29 agosto 2001</span></a><span>/fb</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="IN_ISTANZA_SPEC"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></a></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Cocchi, presidente <br/> Chiesa e Rusca</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretario:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Petrini</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire in materia di locazione nella causa - inc. no. DI.2001.00023 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud - e più precisamente sull'istanza di sfratto 5 marzo 2001 promossa da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>rappr. dall'avv. __________</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>rappr. dall'avv. __________</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"><span>nonché sull'istanza di contestazione della disdetta con domanda di protrazione introdotta il 22 febbraio 2001 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso da </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> __________</span></b></p> <p class="R1"><span> rappr. dall'avv. __________</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><span> contro</span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________</span></b></p> <p class="R1"><span> rappr. dall'avv. __________ </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"><span>sulle quali il Segretario assessore si è pronunciato, con sentenza 31 maggio / 5 giugno 2001, con cui ha accertato la validità della disdetta 22 gennaio 2001 e decretato lo sfratto di __________ dai locali commerciali (posteggio scoperto, magazzino, area stazione di servizio carburante e negozio) al pianterreno e al I. piano dello stabile "__________" in __________ a __________;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>appellante quest'ultimo con atto di appello 15 giugno 2001, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di contestazione della disdetta e di annullare il decreto di sfratto, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>mentre la controparte, con osservazioni 13 luglio 2001, postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>richiamato il decreto 21 giugno 2001 con cui il presidente di questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>preso atto del pagamento da parte dell'appellante della cauzione processuale posta a suo carico con il decreto 6 agosto 2001;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti,</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>ritenuto</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>in fatto:</span></b></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>A.</b> Con contratto 28 dicembre 1994 __________ - titolare dell'omonimo Garage - in qualità di conduttore, e l'Immobiliare __________, in qualità di locatrice, hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto una superficie commerciale (posteggio scoperto, magazzino, area stazione di servizio carburante e negozio) al pianterreno e al I. piano dello stabile "__________" in __________a __________: il contratto, concluso per una durata decennale fino al 31 dicembre 2005, prevedeva una pigione annua di fr. 80'000.- (doc. A). </span></p> <p class="R1"><span> A seguito della vendita ai pubblici incanti dell'immobile oggetto della locazione, alla locatrice, con effetto al 14 novembre 2000, è subentrata l'Immobiliare __________.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>B.</b> Il 19 dicembre 2000 la nuova proprietaria ha diffidato ex art. 257d CO il conduttore a pagare entro 30 giorni la pigione relativa al mese di dicembre 2000 (doc. B). Non essendo intervenuto alcun pagamento nel termine assegnato, il 22 gennaio 2001 essa gli ha significato la disdetta straordinaria del contratto per il 28 febbraio 2001 (doc. C). Da qui la presente causa.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>C.</b> Il 5 marzo 2001 l'Immobiliare __________ (in seguito: istante), rilevando come l'ente locato non fosse stato liberato alla scadenza del termine di disdetta, ha adito la Pretura con un'istanza di sfratto. In precedenza, il 22 febbraio 2001, __________ (in seguito: convenuto) aveva provveduto a contestare la disdetta avanti all'Ufficio di conciliazione, evidenziando come egli non si trovasse assolutamente in mora, stante che la pigione doveva essere versata con rate trimestrali posticipate e che in ogni caso la stessa, da ridursi siccome spropositata e per la presenza di vari difetti dell'ente locato, era da considerarsi compensata, fermo restando che la disdetta era comunque abusiva; in via subordinata aveva postulato la protrazione del contratto fino al 30 giugno 2006. </span></p> <p class="R1"><span> In applicazione dell'art. 274g CO la decisione su entrambe le istanze è stata devoluta al giudice dello sfratto.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>D.</b> Con il giudizio qui impugnato il Segretario assessore ha ritenuto che il contratto specificava chiaramente l'obbligo di versare anticipatamente le pigioni, ciò che del resto l'istante aveva provveduto a rammentare alla controparte al momento del trapasso di proprietà senza che quest'ultima avesse avuto nulla da obbiettare, mentre il convenuto non era stato in grado di provare che il contratto di locazione fosse stato a suo tempo modificato nel senso di prevedere un pagamento posticipato della pigione. Escluso che la parte convenuta potesse prevalersi in concreto dell'eccezione di compensazione e della facoltà di ridurre la pigione, di cui in ogni caso non si era avvalsa nei 30 giorni dalla notifica della diffida, rispettivamente che la disdetta per mora fosse eventualmente abusiva, il giudice di prime cure ha pertanto concluso per la validità della rescissione e, non potendosi ipotizzare una protrazione del contratto, esclusa per legge, per il benfondato dell'istanza di sfratto. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>E.</b> Con l'appello che qui ci occupa il convenuto chiede, previa assunzione di un documento (doc. 23) a suo tempo estromesso dall'incarto dal primo giudice, la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza di contestazione della disdetta e con ciò di annullare il decreto di sfratto.</span></p> <p class="R1"><span> L'appellante, oltre a riproporre gli argomenti difensivi già esposti e sviluppati in prima sede, censura la mancata convocazione delle parti avanti all'Ufficio di conciliazione e la presunta mancata applicazione da parte del Segretario assessore degli art. 404 e segg. CPC. Il primo giudizio viene inoltre contestato nella misura in cui indica quale oggetto dello sfratto l'immobile in via __________ anziché 8 e nella misura in cui lo sfratto viene dichiarato esecutivo dopo 10 giorni dalla sua intimazione - periodo di tempo ritenuto oltretutto insufficiente per potervi ragionevolmente dar seguito - quando l'istante si era limitata a postulare un termine di 5 giorni senza per altro averne indicato la decorrenza rispettivamente pone a carico del convenuto le spese dell'eventuale deposito degli oggetti o mobili che egli avrebbe omesso di ritirare, ciò che la controparte mai aveva preteso.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>F.</b> Delle osservazioni con cui l'istante postula la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>considerando</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>in diritto:</span></b></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>1.</b> Premessa fondamentale affinché il locatore possa disdire il contratto di locazione ai sensi dell'art. 257d cpv. 2 CO è che il conduttore, in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scadute, non abbia dato seguito alla diffida di pagamento di cui al cpv. 1 della medesima norma.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>2.</b> Nel caso di specie il convenuto contesta di esser stato in mora con il pagamento della pigione di dicembre 2000, allorché l'istante, il 19 dicembre 2000, lo aveva diffidato a pagare il dovuto entro 30 giorni con la comminatoria che il mancato pagamento nel termine avrebbe comportato lo scioglimento del rapporto contrattuale (doc. E): a suo giudizio, a quel momento la pigione di dicembre non era in realtà ancora esigibile.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3.</b> Giusta l'art. 257c CO il conduttore è tenuto a pagare il corrispettivo e, se del caso, le spese accessorie alla fine di ogni mese, ma al più tardi alla fine della locazione, salvo patti o usi locali contrari.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> Ebbene, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice e dalla parte istante, non è assolutamente vero che il contratto di locazione, cui quest'ultima è subentrata, sanciva l'obbligo del pagamento anticipato delle pigioni. Dal particolare tenore dell'art. 4 del contratto di cui al doc. A ("<i>Pigione annua: fr. 80'000.- (ottantamila franchi svizzeri) pagabile in rate mensili/trimestrali/semestrali anticipate di fr. … cadauna</i>") - la precedente proprietaria ed il convenuto nell'occasione avevano provveduto a compilare solo parzialmente il testo prestampato edito dalla CATEF, indicando unicamente la somma della pigione - si può in effetti unicamente desumere l'ammontare della pigione, mentre, non avendo esse completato lo spazio puntinato che si riferiva all'ammontare delle rate, né optato per una delle tre rateizzazioni possibili "<i>mensili/trimestrali/semestrali"</i>,<i> </i>ben si può ritenere che quest'ultima parte dell'accordo, anche se formalmente non interlineata, non interessasse rispettivamente non fosse da loro voluta; l'uso dell'aggettivo "<i>anticipate</i>", coniugato al plurale e ovviamente riferito alle "<i>rate</i>", esclude inoltre che lo stesso potesse eventualmente essere posto in relazione diretta con la pigione annua. Ne discende che tale pattuizione, in assenza di un uso locale - non preteso né provato dall'istante - non comportava ancora una modifica del principio dispositivo stabilito dalla legge, secondo cui il pagamento della pigione andava eseguito alla fine di ogni mese o alla fine della locazione (cfr. <b>Higi</b>, Zürcher Kommentar, N. 12 ad art. 257c CO).</span></p> <p class="R1"><span> Nemmeno il fatto che il convenuto abbia omesso di reagire alla lettera 22 novembre 2000 con cui la nuova proprietaria gli aveva specificato che i canoni di locazione dovevano essere pagati in rate mensili anticipate (doc. E) rispettivamente alla diffida in cui pure si menzionava, più in generale, l'obbligo di pagamento anticipato della pigione (doc. B) può giovare alla parte istante: ritenuto che la proposta formulata a quel momento configurava un chiaro peggioramento della posizione del convenuto e che il rapporto contrattuale tra quelle parti era venuto in essere da poco tempo e dunque non era ancora consolidato, ben si può ritenere che in base alla natura particolare del negozio e alle particolari circostanze la mancata reazione a quegli scritti da parte del convenuto non poteva oggettivamente essere intesa quale tacita accettazione ai sensi dell'art. 6 CO (<b>IICCA</b> 13 febbraio 1995 in re H. SA/S. SA, pure riferito a un contratto di locazione; per tanti: <b>Kramer/Schmidlin</b>, Berner Kommentar, N. 30 e segg. e N. 49 e seg. ad art. 6 CO; <b>Bucher</b>, Schweizerisches Obligationenrecht - Allgemeiner Teil, 2. ed., Zurigo 1988, p. 135; <b>Merz</b>, Vertrag und Vertragsschluss, 2. ed., Friborgo 1992, p. 121 e seg.), così che, per le modalità di pagamento della pigione, continuava a far stato quanto stabilito all'art. 257c CO.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> Non avendo per il resto l'istante - cui incombeva l'onere della prova (art. 8 CC) - versato agli atti altre prove documentali o testimoniali a sostegno della tesi dell'obbligo di pagamento anticipato della pigione, se ne deve concludere che, il 19 dicembre 2000, allorché è stato diffidato ai sensi dell'art. 257d CO, il convenuto non era in realtà ancora in mora, per cui la disdetta del contratto significatagli il 22 gennaio 2001 deve essere dichiarata inefficace siccome prematura.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>4.</b> Ne discende l'accoglimento del gravame, senza che sia necessario esaminare le rimanenti censure d'appello.</span></p> <p class="R1"><span> La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili di entrambe le sedi seguono la soccombenza (art. 148 CPC), ritenuto che, non avendo l'appellante censurato l'ammontare delle ripetibili assegnate dal Segretario assessore, le stesse gli possono essere attribuite unicamente in quella, limitata, misura.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>Per i quali motivi,</span></p> <p class="R1"><span>richiamati gli art. 148 CPC e la TG</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>dichiara e pronuncia</span></b></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> I. </span></b><span>L’appello 15 giugno 2001 di __________ <b>è accolto. </b></span></p> <p class="R1"><span> Di conseguenza la sentenza 31 maggio 2001 della Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud è così riformata:</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span><i><span> <b>1.</b> In accoglimento dell'istanza 22 febbraio 2001 di __________, la disdetta 22 gennaio 2001 è dichiarata inefficace.</span></i></p> <p class="R1"><span> </span><i><span> <b>§.</b> Di conseguenza l'istanza di sfratto 5 marzo 2001 di Immobiliare __________ è respinta.</span></i></p> <p class="R1"><i><span> <b>2. </b>La tassa di giustizia in fr. 250.- e le spese, da anticipare come di rito, restano a carico di Immobiliare __________, con l'obbligo di rifondere alla controparte fr. 450.- a titolo di ripetibili. </span></i></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> II. </span></b><span>Le spese della procedura d’appello consistenti in:</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> a) tassa di giustizia fr. 480.-</span></p> <p class="R1"><span> b) spese fr. 20.-</span></p> <p class="R1"><span> Totale fr. 500.-</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> da anticiparsi dall'appellante, sono poste a carico dell'appellata, che rifonderà alla controparte fr. 3'500.- per ripetibili.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> III. </span></b><span>Intimazione a: - __________</span></p> <p class="R1"><span> Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio sud</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente Il segretario</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> </div></body></html>