<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SR.2007.00011</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207383&amp;W10_KEY=4467130&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SR.2007.00011</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.02.2008</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Erbschaftssteuer (Nachveranlagung)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Rekurrentin erbte 1999 zum Ertragswert bewertete Grundstücke und schrieb sie im Jahr 2001 zum Verkauf aus. Daraufhin nahm die Finanzdirektion eine Nachveranlagung vor, weil die Grundstücke durch die Ausschreibung, die Verkaufsverhandlungen und das Einholen von Kaufofferten ihren landwirtschaftlichen Charakter verloren hätten bzw. zweckentfremdet worden seien (§ 17 ESchG). Die Indizien sprechen indessen gegen eine Zweckentfremdung: So existieren keine Anhaltspunkte dafür, dass die tatsächliche landwirtschaftliche Nutzung der Grundstücke (entscheidendes Kriterium) dauernd oder vorübergehend entgeltlich preisgegeben worden wäre. Dass der mündliche Pachtvertrag dem Nachweis für die weitere langfristige Nutzung möglicherweise nicht genügen würde, ist nicht entscheidend, geht es doch rückblickend um die Feststellung einer bereits eingetretenen Zweckentfremdung. Sodann spricht der Wortlaut von § 17 ESchG, wo die Veräusserung ausdrücklich und separat als Nachveranlagungsgrund genannt wird, dagegen, dass bereits eine bevorstehende Veräusserung als Zweckentfremdung betrachtet werden kann. Schliesslich erhielt die Rekurrentin kein Geld, d.h. der im Grundstück liegende Verkehrswert wurde nicht realisiert. Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERBSCHAFTSNACHSTEUER">ERBSCHAFTSNACHSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERBSCHAFTSSTEUER">ERBSCHAFTSSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERTRAGSWERT">ERTRAGSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREMDBEWIRTSCHAFTUNG">FREMDBEWIRTSCHAFTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTLICH">LANDWIRTSCHAFTLICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTLICHE NUTZUNG">LANDWIRTSCHAFTLICHE NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTLICHES GRUNDSTÃCK">LANDWIRTSCHAFTLICHES GRUNDSTÃCK</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHVERANLAGUNG">NACHVERANLAGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PACHT">PACHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: URPRODUKTION">URPRODUKTION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORZUGSBEWERTUNG">VORZUGSBEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWECKÃNDERUNG">ZWECKÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWECKENTFREMDUNG">ZWECKENTFREMDUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 15 ESchG</span><br/><span class="gerade">§ 17 ESchG</span><br/><span class="ungerade">§ 17 Abs. I ESchG</span><br/><span class="gerade">§ 43 Abs. I ESchG</span><br/><span class="ungerade">§ 43 Abs. II ESchG</span><br/><span class="gerade">LPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 275 OR</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">RB 2008 Nr. 98 S. 185</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8689" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SR.2007.00011</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. Februar 2008</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Silvia Hunziker.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_VORNAME_1_1"><span>A, vertreten durch RA B,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrentin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_REKG_1_3_15"><span>Staat ZÃ¼rich,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegner</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Erbschaftssteuer <br/> (Nachveranlagung),</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">1994 starb C, geboren 1915, wohnhaft gewesen L-Strasse 01 in R. Mit VerfÃ¼gung vom 19. MÃ¤rz 1997 auferlegte die Finanzdirektion ihren Erben D und E gestÃ¼tzt auf § 22 Abs. 1, § 21 Abs. 4 und § 24 Abs. 2 sowie §§ 15-17 des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986 (ESchG) unter BerÃ¼cksichtigung des Freibetrags von Fr. 10'000.- gemÃ¤ss § 21 Abs. 1 lit. b ESchG (damalige Fassung) Erbschaftssteuern von je Fr. â¦. Dabei wurden die BaugrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 04 und 03 in T sowie das landwirtschaftliche GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 02 in S gemÃ¤ss § 15 ESchG mit dem Ertragswert zum VermÃ¶gen gerechnet. Diese VerfÃ¼gung blieb unangefochten. Im Rahmen der Erbteilung vom 7. MÃ¤rz 1996 wurden die genannten GrundstÃ¼cke ins Alleineigentum des Miterben E Ã¼bertragen. E verstarb am 26. Juli 1999 und hinterliess als Alleinerbin seine Ehefrau, A.</p> <p class="Urteilstext">Am 30. August 1999 wurde das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 02 in S verkauft. Die Liegenschaft Kat.Nr. 03 in T wurde im Jahr 2001 zum Verkauf ausgeschrieben. BezÃ¼glich Kat.Nr. 04 teilte der Vertreter von A mit, dass es sich dabei um 1'515m² Garten, um den Umschwung des Mehrfamilienhauses M-Strasse 05 (Kat.Nr. 06) handle.</p> <p class="Urteilstext">Mit VerfÃ¼gung vom 16. November 2001 Ã¤nderte die Finanzdirektion die VerfÃ¼gung vom 19. MÃ¤rz 1997 ab und erhÃ¶hte die D und E auferlegte Steuer gestÃ¼tzt auf § 17 ESchG um je Fr. â¦ auf je Fr. â¦, insgesamt um Fr. â¦ auf Fr. â¦ .</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Finanzdirektion hiess die hiergegen erhobene Einsprache von A am 6. September 2007 teilweise gut, nÃ¤mlich bezÃ¼glich der Verkehrswerte der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke, und setzte die Erbschaftssteuer von Fr. â¦ um Fr. â¦ auf Fr. â¦ herab. Hingegen wies sie die Einsprache ab, soweit sie die Nachveranlagung betraf, weil sie die Voraussetzungen fÃ¼r eine Nachveranlagung zu den vom Gutachter ermittelten Verkehrswerten als erfÃ¼llt erachtete. Denn das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 03 habe durch die Ausschreibung, die Verkaufsverhandlungen und das Einholen von Kaufofferten seinen landwirtschaftlichen Charakter verloren. Es komme nicht darauf an, ob der mÃ¼ndliche Pachtvertrag dem Nachweis dienen kÃ¶nnte, dass das GrundstÃ¼ck aus heutiger Sicht in naher Zukunft nicht verkauft werden soll, habe dieser Pachtvertrag doch â wie aus den Verkaufsverhandlungen geschlossen werden kÃ¶nne â einer Realisierung des Landes nicht entgegengestanden. Das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 04 sei nachzuveranlagen gewesen, da es ohne das daneben befindliche Industriebauland von der GrÃ¶sse und der Lage her fÃ¼r eine professionelle landwirtschaftliche Nutzung nicht geeignet sei. Zum einen erfÃ¼lle eine FlÃ¤che von 1'515m² das geforderte Mindestmass an beworbener FlÃ¤che nicht. Zum anderen wirke sich die Lage des GrundstÃ¼cks unmittelbar neben einem Mehrfamilienhaus und der Zufahrt bzw. dem Zugang zur Garage fÃ¼r eine intensive landwirtschaftliche Nutzung nachteilig aus. Im Ãbrigen handle es sich wohl um den erweiterten Umschwung (Garten) von Kat.Nr. 06 mit einem Wohnhaus, wie die Einsprecherin auf Anfrage des kantonalen Steueramts zunÃ¤chst habe mitteilen lassen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Rekurs vom 18. September 2007 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, die VerfÃ¼gung der Finanzdirektion aufzuheben und die Erbschaftssteuer von Fr. â¦ auf Fr. â¦ herabzusetzen. Ãberdies verlangte sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Die Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuern des kantonalen Steueramts schloss am 18. Oktober 2007 auf Abweisung des Rekurses.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen den Einspracheentscheid der Finanzdirektion kann der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 1 ESchG beim Verwaltungsgericht Rekurs erheben. Laut § 43 Abs. 4 ESchG sind die Bestimmungen Ã¼ber das Rekursverfahren bei EinschÃ¤tzungen fÃ¼r die Staatssteuer sinngemÃ¤ss anwendbar (vgl. §§ 147 ff. des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Rekurs kÃ¶nnen laut § 43 Abs. 2 ESchG alle MÃ¤ngel des angefochtenen Entscheids sowie des vorangegangenen Verfahrens gerÃ¼gt werden. Dabei sind neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel zulÃ¤ssig (VGr, 22. November 2000, ZStP 2001, S. 148 E. 1a mit </span>Hinweisen<span>). Das Verwaltungsgericht hat damit die gleiche freie und umfassende PrÃ¼fungsbefugnis wie die Finanzdirektion im Einspracheverfahren. Immerhin erfolgt im Rahmen des Rekursverfahrens eine Erweiterung der dem Pflichtigen obliegenden Mitwirkungspflicht in dem Sinn, als dieser den von ihm geforderten Nachweis durch eine substanziierte Sachdarstellung und Beschaffung oder Bezeichnung von Beweismitteln fÃ¼r die Richtigkeit seiner Darstellung anzutreten hat. Fehlt es daran, trifft das Verwaltungsgericht keine weitere Untersuchungspflicht; namentlich hat es nichts vorzukehren, um sich fehlende Grundlagen zu beschaffen (RB 1987 Nr. 35).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der Erbschaftssteuer unterliegen gemÃ¤ss § 3 Abs. 1 ESchG alle VermÃ¶gensÃ¼bergÃ¤nge (ErbanfÃ¤lle und Zuwendungen) kraft gesetzlichen Erbrechts oder aufgrund einer VerfÃ¼gung von Todes wegen. Berechnet wird die Steuer vom Verkehrswert, den das Ã¼bergegangene VermÃ¶gen im Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs, mithin bei ErÃ¶ffnung des Erbgangs, aufweist (§ 13 Abs. 1 in Verbindung mit § 7 lit. a ESchG; RB 1967 Nr. 42, RB 1967 Nr. 37 = ZR 67 Nr. 7). Dies ist hier der 27. September 1994. Dabei werden land- und forstwirtschaftliche GrundstÃ¼cke zum Ertragswert bewertet (§ 15 ESchG). Wird ein derart privilegiert bewertetes GrundstÃ¼ck innert 20 Jahren ganz oder teilweise verÃ¤ussert oder fallen innert dieser Frist die Voraussetzungen der Vorzugsbewertung dahin, wird die Steuer nachtrÃ¤g­lich vom damaligen Verkehrswert, hÃ¶chstens jedoch vom erzielten ErlÃ¶s berechnet und dem VerÃ¤usserer oder EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks auferlegt (§ 17 ESchG).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Ausgehend von den Gesetzesmaterialien (Amtsblatt des Kantons ZÃ¼rich 1985 S. 223 ff.) und vom Zweck der gesetzlich vorgeschriebenen Ertragswertbewertung landwirtschaftlicher GrundstÃ¼cke, nÃ¤mlich deren Ãbernahme zu erleichtern und dadurch den landwirt­schaft­li­chen Charakter Ã¼bernommener GrundstÃ¼cke zu erhalten, hat das Verwaltungsgericht im Entscheid RB 1994 Nr. 67 (= ZStP 1994, 228) grundsÃ¤tzliche Kriterien fÃ¼r die Qualifizierung eines GrundstÃ¼cks als "landwirtschaftlich" im Sinn von § 15 ESchG aufgestellt. Danach ist die tatsÃ¤chliche landwirtschaftliche Bewerbung des GrundstÃ¼cks entscheidend, so­fern dessen Zweckentfremdung â insbesondere Ãberbauung oder VerÃ¤usserung â nicht unmittelbar bevorsteht. 'Landwirtschaftlich' ist ein GrundstÃ¼ck, das der Urproduktion dient, d.h. der Nutzung vorab fÃ¼r Acker‑, Obst‑ und GemÃ¼sebau, Anbau von Blumen und Zierpflanzen, Baum­schulen, sowie Viehzucht und Nutztierhaltung. Nicht erforderlich ist, dass das Ã¼bernommene GrundstÃ¼ck Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes (Betriebs) ist; es kann auch als Nebenerwerb oder aus Liebhaberei (Hobby) landwirtschaftlich beworben werden. <span class="UrteilstextChar">Sodann kommt es nicht auf den Erschliessungsgrad oder die bau­rechtliche ZonenzugehÃ¶rigkeit an </span>(VGr, 1. MÃ¤rz 2006, SR.2005.00018, www.vgrzh.ch<span class="UrteilstextChar">).</span> Geschieht die Nutzung nicht innerhalb eines Land­wirt­schafts­betriebs, was sich nach objektiv-funktionellen Kriterien beurteilt, ist ein Min­dest­mass an beworbener FlÃ¤che bzw. gehaltener Tiere sowie eine gewisse In­ten­si­tÃ¤t und ProfessionalitÃ¤t der Bewirtschaftung erforderlich.</p> <p class="Erwgung2">Wie einleitend festgehalten wurde, zielt die Vorzugsbewertung zum Ertragswert auf eine erleichterte Ãbernahme der betroffenen GrundstÃ¼cke ab, wodurch deren landwirtschaftliche Nutzung gefÃ¶rdert bzw. erst ermÃ¶glicht werden soll. Dass landwirtschaftlich genutzte FlÃ¤chen in einer Bauzone nach dem Tod des Betriebsinhabers weiterhin in der angestammten oder in gleichartiger Weise beworben werden, setzt zunÃ¤chst voraus, dass die Erben diese Absicht haben und auch kundtun. Dabei verlangt das Gesetz nicht die Be­wirtschaftung durch den EigentÃ¼mer selbst, sondern lÃ¤sst auch ein PachtverhÃ¤ltnis genÃ¼gen (RB 1993 Nr. 31; VGr, 1. MÃ¤rz 2006, SR.2005.00018, E. 3.1, www.vgrzh.ch). Im Fall einer Fremdbewirtschaftung von BaulandgrundstÃ¼cken muss allerdings â zur Vermeidung von MissbrÃ¤uchen, die sich auch mit dem Institut der Nachveranlagung gemÃ¤ss § 17 ESchG nicht ausschliessen lassen, â mit grosser Wahrscheinlichkeit feststehen, dass sie weiterhin langjÃ¤hrig der Landwirtschaft zur VerfÃ¼gung steht. Ein solcher Nachweis kann etwa durch einen langdauernden Pachtvertrag geleistet werden (PVG 1998 Nr. 38; vgl. auch Karin Beerli-Looser [Die Erbschafts‑ und Schenkungssteuer im Kanton Thurgau, ZÃ¼rich 1993, S. 249 mit Fn. 888]). Denn ein Pachtvertrag im Sinn von Art. 275 ff. des Obligationenrechts (OR) bzw. im Sinn des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 Ã¼ber die landwirtschaftliche Pacht (LPG) enthÃ¤lt zahlreiche Schutzbestimmungen zugunsten der PÃ¤chter, so etwa mit Bezug auf die Pachtdauer (Art. 7-9 LPG), den Eintritt eines Erwerbers in das bestehende PachtverhÃ¤ltnis (Art. 14-15 LPG) und die Beendigung der Pacht (Art. 16-21 LPG), welche den Interessen von EigentÃ¼mern, die auf einen weiten Handlungsspielraum bedacht seien, entgegenstehe. Die Erben kÃ¶nnen jedoch auch anderweitige Dispositionen treffen, welche die langfristige landwirtschaftliche Nutzung in rechtlich verbindlicher Weise sicherstellen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Eine Nachveranlagung wird durchgefÃ¼hrt, wenn das privilegiert bewertete GrundstÃ¼ck innert 20 Jahren ganz oder teilweise verÃ¤ussert wird oder aber die Voraussetzungen fÃ¼r die Vorzugsbewertung â auf andere Art und Weise, ohne eigentliche VerÃ¤usserung â dahinfallen (§ 17 Abs. 1 ESchG).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>Mit den "Voraussetzungen fÃ¼r die Vorzugsbewertung" in § 17 Abs. 1 ESchG sind dieselben Kriterien gemeint, aufgrund derer ein GrundstÃ¼ck â im Zeitpunkt der (Erst-) Veranlagung â als "landwirtschaftlich" im Sinn von § 15 ESchG beurteilt wurde. Dies ergibt sich zum einen aus dem Wortlaut und dem systematischen Zusammenhang von § 15 und § 17 ESchG. Zum anderen entspricht diese Auslegung dem Sinn und Zweck von § 17 Abs. 1 ESchG. Das Institut der Nachveranlagung dient der steuerlichen Gleichbehandlung von GrundstÃ¼cken, deren Voraussetzungen fÃ¼r die Vorzugsbewertung nachtrÃ¤glich dahinfallen, und solchen, die von Anfang an nicht vorzugsweise bewertet wurden (Amtsblatt des Kantons ZÃ¼rich 1985 S. 226), indem die unbesteuert gebliebene Differenz zwischen dem fÃ¼r die frÃ¼here Veranlagung massgebenden Wert und dem damaligen Verkehrswert nachtrÃ¤glich besteuert wird. Entgegen der Ansicht der Rekurrentin beurteilt es sich somit nach denselben Kriterien, ob ein GrundstÃ¼ck im Zeitpunkt der (Erst-) Veranlagung der Erbschaftssteuer als "landwirtschaftlich" im Sinn von § 15 ESchG qualifiziert werden kann und ob bei einem zunÃ¤chst zum Ertragswert bewerteten landwirtschaftlichen GrundstÃ¼ck nachtrÃ¤glich eine Zweckentfremdung gemÃ¤ss § 17 Abs. 1 ESchG stattgefunden hat.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>Eine Zweckentfremdung, welche wie die VerÃ¤usserung ganz oder teilweise erfolgen kann, ist demnach dann gegeben, wenn die landwirtschaftliche Nutzung des GrundstÃ¼cks dauernd oder nur vorÃ¼bergehend gegen Entgelt preisgegeben wird (Hans Ulrich Meuter, Ertragsbewertung und ergÃ¤nzende VermÃ¶genssteuer, ZStP1995, S. 10 f.; Markus Baumgartner, VermÃ¶gensbesteuerung land- und forstwirtschaftlicher GrundstÃ¼cke im Kanton ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 2002, S. 132). Damit bÃ¼sst das bis anhin steuerlich privilegierte GrundstÃ¼ck seinen bisherigen land- bzw. forstwirtschaftlichen Charakter ein. Am hÃ¤ufigsten erfolgt die Zweckentfremdung durch die Ãberbauung von ursprÃ¼nglich land- oder forstwirtschaftlich genutztem Land mit nicht landwirtschaftlichen GebÃ¤uden oder durch den Umbau eines landwirtschaftlichen GebÃ¤udes, so dass dieses danach einem nicht landwirtschaftlichen Zweck dient. Sodann stellt die entgeltliche EinrÃ¤umung eines befristeten Kiesausbeutungsrechts (RB 1979 Nr. 38) oder eines befristeten Baurechts (Baumgartner, S. 137) eine ZweckÃ¤nderung dar. Auch vorÃ¼bergehende Zweckentfremdungen kÃ¶nnen somit eine Nachveranlagung auslÃ¶sen, wobei jedoch eine gewisse Zeitdauer vorauszusetzen ist. Keine Zweckentfremdung lÃ¤ge deshalb bei der entgeltlichen Ãberlassung eines landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cks z.B. fÃ¼r ein Motocross-Rennen oder einen Zirkus vor (vgl. Meuter, S. 11 FN 33).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Entscheidendes Kriterium â sowohl fÃ¼r die Qualifikation als 'landwirtschaftliches GrundstÃ¼ck' als auch fÃ¼r die Feststellung einer Zweckentfremdung â ist die tatsÃ¤chliche landwirtschaftliche Nutzung des GrundstÃ¼cks im Veranlagungszeitpunkt. Bei einer Zweckentfremdung geht es somit grundsÃ¤tzlich darum, rÃ¼ckblickend einen allfÃ¤lligen Wegfall der Voraussetzungen eines 'landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cks' festzustellen. Ob ein GrundstÃ¼ck voraussichtlich auch kÃ¼nftig 'landwirtschaftlich' genutzt werden wird, gilt es nur dann zu berÃ¼cksichtigen, wenn eine Zweckentfremdung unmittelbar bevorsteht. Dies ist etwa der Fall, wenn ein Selbstbewirtschafter stirbt und kein Erbe in der Lage oder willens ist, den Betrieb zu Ã¼bernehmen, und deshalb im Veranlagungszeitpunkt unklar ist, ob das GrundstÃ¼ck landwirtschaftlich genutzt wird.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Was das entscheidende Kriterium â die tatsÃ¤chliche landwirtschaftliche Nutzung des GrundstÃ¼cks â angeht, enthalten die Akten keine Anhaltspunkte dafÃ¼r, dass die tatsÃ¤chliche landwirtschaftliche Nutzung der streitgegenstÃ¤ndlichen GrundstÃ¼cke dauernd oder vorÃ¼bergehend gegen EntschÃ¤digung preisgegeben worden wÃ¤re. GemÃ¤ss Angaben der Rekurrentin hat seit dem Erbgang im Jahr 1994 keine Ãnderung in der Nutzung der GrundstÃ¼cke stattgefunden: Sie wÃ¼rden unverÃ¤ndert zum Anbau von BiogemÃ¼se genutzt und dienten somit der Urproduktion. Der Rekursgegner bestreitet dies im Grunde genommen nicht, obwohl er bezÃ¼glich des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 04 durchblicken lÃ¤sst, dass es sich hierbei wohl "um den Garten bzw. die Wiese eines Mehrfamilienhauses" handle. Somit kann festgehalten werden, dass die tatsÃ¤chliche landwirtschaftliche Nutzung im Zeitpunkt der Nachveranlagung (noch) nicht aufgegeben worden war. Die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse sprechen demnach fÃ¼r eine Qualifikation der streitgegenstÃ¤ndlichen GrundstÃ¼cke als 'landwirtschaftlich' im Sinn von § 15 ESchG und gegen eine Zweckentfremdung. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Rekurrentin macht geltend, das GrundstÃ¼ck habe entgegen der Ansicht des Rekursgegners durch die Ausschreibung, die Verkaufsverhandlungen sowie das Einholen von Kaufofferten seinen landwirtschaftlichen Charakter nicht verloren. DemgegenÃ¼ber hat die Vorinstanz darin eine Zweckentfremdung erblickt, weil es sich um Bauland gehandelt habe, dessen VerÃ¤usserung und ZweckÃ¤nderung unmittelbar bevorgestanden habe, und es offensichtlich nicht beabsichtigt gewesen sei, das Bauland langfristig einer landwirtschaftlichen Nutzung zu erhalten. Der mÃ¼ndliche Pachtvertrag genÃ¼ge im Fall einer Fremdbewirtschaftung gemÃ¤ss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts als erforderlicher Nachweis der Sicherstellung der langjÃ¤hrigen professionellen Nutzung nicht, weil er im Fall einer VerÃ¤usserung jederzeit hÃ¤tte aufgelÃ¶st werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>TatsÃ¤chlich verlangte das Verwaltungsgericht im Fall einer Fremdbewirtschaftung einen langdauernden Pachtvertrag zwecks Nachweises, dass das GrundstÃ¼ck weiterhin langjÃ¤hrig der Landwirtschaft zur VerfÃ¼gung steht (vgl. E. 2.2; z.B. VGr, 30. August 2000, SR.2000.00003; VGr, 11. Juni 2003, SR.2002.00013). In diesen von der Finanzdirektion angefÃ¼hrten Entscheiden war es im Veranlagungszeitpunkt unklar, ob das GrundstÃ¼ck landwirtschaftlich genutzt wurde. Da zudem konkrete Hinweise auf eine unmittelbar bevorstehende Zweckentfremdung hindeuteten, musste eine Prognose gestellt werden, ob die Kriterien fÃ¼r eine Vorzugsbewertung auch in Zukunft erfÃ¼llt sein wÃ¼rden. Ein Pachtvertrag wurde verlangt, weil im Fall einer Fremdbewirtschaftung ein Pachtvertrag angesichts der KÃ¼ndigungsschutzbestimmungen ein gewichtiges Indiz dafÃ¼r ist, dass die Erben die landwirtschaftliche Nutzung nicht aufzugeben trachten. Im Unterschied zu diesen Fallkonstellationen geht es im vorliegenden Fall rÃ¼ckblickend um die Feststellung einer bereits eingetretenen Zweckentfremdung, die eine Nachveranlagung rechtfertigen wÃ¼rde, weshalb es nicht entscheidend ist, ob der mÃ¼ndliche Pachtvertrag dem Nachweis fÃ¼r die weitere langfristige landwirtschaftliche Nutzung genÃ¼gen wÃ¼rde. Denn im Fall einer spÃ¤teren VerÃ¤usserung oder Zweckentfremdung wÃ¤re ohnehin eine Nachveranlagung zum Verkehrswert durchzufÃ¼hren.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Im Rahmen der Feststellung einer Zweckentfremdung kÃ¶nnte der Pachtvertrag von Belang sein, nÃ¤mlich dann, wenn er vor dem Zeitpunkt der Nachveranlagung aufgelÃ¶st worden wÃ¤re, weil die AuflÃ¶sung des Pachtvertrages auf eine Zweckentfremdung hindeuten kÃ¶nnte. Doch hierfÃ¼r fehlen im vorliegenden Fall konkrete Anhaltspunkte. Vielmehr legt die Rekurrentin mittels einer BestÃ¤tigung des PÃ¤chters dar, dass der Pachtvertrag nicht aufgelÃ¶st worden sei. Der Rekursgegner bestreitet dies nicht, sondern bringt lediglich vor, der (mÃ¼ndliche) Pachtvertrag hÃ¤tte jederzeit aufgelÃ¶st werden kÃ¶nnen und hÃ¤tte somit einer VerÃ¤usserung nicht im Wege gestanden. Da deshalb davon auszugehen ist, dass der Pachtvertrag gerade nicht aufgelÃ¶st wurde, spricht auch dies dagegen, dass eine Zweckentfremdung eingetreten ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Die Ausschreibung, die Verkaufsverhandlungen und das Einholen von Kaufofferten mÃ¶gen zwar eine bevorstehende VerÃ¤usserung indizieren. Die Tatsache, dass die VerÃ¤usserung in § 17 ESchG ausdrÃ¼cklich und separat als Nachveranlagungsgrund genannt wird, spricht jedoch dagegen, dass eine bevorstehende VerÃ¤usserung und die damit einhergehenden Vorbereitungshandlungen bereits als (vorÃ¼bergehende) Zweckentfremdung betrachtet werden kÃ¶nnen. Ansonsten hÃ¤tte der Nachveranlagungsgrund der VerÃ¤usserung, wie die Rekurrentin zutreffend feststellt, keinen Sinn mehr.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b>Gegen eine (vorÃ¼bergehende) Zweckentfremdung spricht ferner, dass die Rekurrentin fÃ¼r ihr Vorgehen kein Entgelt erhielt und damit den im GrundstÃ¼ck liegenden Verkehrswert nicht realisierte (vgl. E. 2.3.2). Der innere Grund fÃ¼r die Bewertung zum Ertragswert â nÃ¤mlich der Umstand, dass der Verkehrswert eines landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cks den Ertragswert meist erheblich Ã¼bersteigt (Amtsblatt des Kantons ZÃ¼rich 1985 S. 223) â ist somit nicht entfallen, weshalb es nicht gerechtfertigt war, eine Nachveranlagung durchzufÃ¼hren (vgl. auch RB 1975 Nr. 95).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass die GrundstÃ¼cke trotz der Ausschreibung, der Verkaufsverhandlungen und dem Einholen von Kaufofferten weiterhin der Urproduktion dienen und somit als 'landwirtschaftliche GrundstÃ¼cke' qualifiziert werden kÃ¶nnen. Die angefÃ¼hrten Indizien fÃ¼r eine Zweckentfremdung vermÃ¶gen eine tatsÃ¤chlich erfolgte ZweckÃ¤nderung nicht nachzuweisen. Die landwirtschaftliche Nutzung wurde weder dauernd noch vorÃ¼bergehend und nicht entgeltlich preisgegeben. Da es vorliegend darum geht, ob vor dem Zeitpunkt der Nachveranlagung eine Zweckentfremdung eingetreten ist, ist es nicht entscheidend, was die Rekurrentin danach mit den GrundstÃ¼cken zu tun gedachte. Unter diesen UmstÃ¤nden ist ein Nachweis der Sicherstellung des langjÃ¤hrigen PachtverhÃ¤ltnisses nicht erforderlich, weshalb auch davon abgesehen werden kann, den PÃ¤chter F als Zeugen einzuvernehmen, zumal es unbestritten ist, dass der Pachtvertrag vor der geltend gemachten Zweckentfremdung bestand und nicht aufgelÃ¶st wurde.</p> <p class="Urteilstext">Das fÃ¼hrt zur Gutheissung des Rekurses.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Rekursverfahrens dem unterliegenden Rekursgegner aufzuerlegen (§ 44 Abs. 1 Satz 1 ESchG). Der obsiegenden Rekurrentin steht eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu, weil die ProzessfÃ¼hrung den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigte (§ 43 Abs. 4 ESchG in Verbindung mit § 152 StG und § 17 Abs. 2 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird gutgeheissen. Die Erbschaftssteuer wird auf Fr. â¦ festgesetzt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 9'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 9'100.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Rekursgegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der Rekursgegner wird verpflichtet, der Rekurrentin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 5'400.- (MWST inbegriffen) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>