A 09 31 4a Camera SENTENZA del 9 marzo 2010 nella vertenza di diritto amministrativo concernente decisione di comprensorio "area industriale - tappa 1" 1. Il 3/4 settembre 2001 il Municipio di … decretava l’inizio della procedura di comprensorio per l’urbanizzazione della zona industriale. Venivano al proposito emanati cinque decreti d’inizio concernenti i comprensori della rete stradale e marciapiedi (no. 1), delle canalizzazioni acque chiare e nere (no. 2), dell’acquedotto industriale (no. 3), della rete acqua potabile (no. 4) e della rete elettricità e illuminazione pubblica (no. 5). Contro i decreti d’inizio furono interposti diversi ricorsi al Tribunale amministrativo. Con sentenze del 22 gennaio 2002 (A 01 78, A 01 81 e 85, A 01 87) il Tribunale ampliava il perimetro dei singoli comprensori a tutte le particelle site nella zona industriale II, 1. tappa di urbanizzazione, e toglieva dal comprensorio no. 2 la parte inerente al canale a cielo aperto, dato che tale impianto sarebbe andato a beneficio anche di un'altra cerchia di proprietari. Il Tribunale confermava però la correttezza della procedura contributiva adottata e la chiave di ripartizione dei costi fra enti pubblici e privati. I piani dei cinque perimetri vennero modificati a seguito delle citate sentenze. A fine 2007 i lavori risultavano praticamente ultimati. Dopo aver consultato anche la Commissione comunale di perimetro, il 23 giugno 2008 il Municipio del Comune di … emanava le decisioni di ripartizione dei costi per i cinque perimetri ad ogni singolo proprietario. Per il suo fondo no. 190 di 2280 m2 l’… veniva obbligata a versare per il comprensorio rete stradale e marciapiedi (no. 1) fr. 10'018.60, per quello delle acque chiare e nere (no. 2) fr. 10'927.20, per quello dell’acqua industriale (no. 3) fr. 5'099.00, per quello dell’acqua potabile (no. 4) fr. 2'593.20 ed infine per quello della rete elettrica e illuminazione (no. 5) fr. 2'184.20. 2. L’11 luglio 2008 l’… SA, proprietaria della particella no. 190, interponeva opposizione contro il progetto di ripartizione dei costi di comprensorio inerente l’urbanizzazione dell’area industriale. La stessa postulava l’esclusione della propria particella no. 190 dal comprensorio della rete stradale così come pure un nuovo riparto dei costi per gli ulteriori perimetri. Con decisione del 4 giugno 2009 del Municipio di … l’opposizione veniva integralmente respinta. 3. Con decisione dell’assemblea comunale del 13 ottobre 2008 l’attribuzione pianificatoria dei fondi, i quali erano stati inseriti solo nella 2.a tappa di utilizzazione della zona industriale II, veniva sottoposta ad una revisione parziale. Alla base della stessa vi era la richiesta di acquisto di un terreno industriale da parte di una ditta estera, la quale intendeva realizzare nella zona un nuovo importante insediamento industriale. Con decisione del 13 gennaio 2009 il Governo del Cantone dei Grigioni approvava gli azzonamenti richiesti. Nel frattempo la ditta estera comunicava però la propria rinuncia al progetto a causa della grave crisi economica. Per questi motivi nella zona interessata non veniva eseguito alcun lavoro di urbanizzazione. 4. Nel proprio ricorso proposto al Tribunale amministrativo in data 6 luglio 2009, … SA chiedeva in via principale l’annullamento delle decisioni di ripartizione dei costi per tutti i comprensori e di conseguenza il ritorno degli atti al comune convenuto per un nuovo calcolo dei contributi In via subordinata, l’istante postulava la riduzione di tutti i contributi perimetrali in base ad una valutazione del Tribunale. L’immobile della ditta … SA, la quale si occuperebbe sia di restauri così come pure di vendita diretta, sarebbe stato costruito già da oltre 40 anni. A quel tempo si sarebbe trattato di zona artigianale. Il comune imporrebbe ora all’istante di pagare i contributi perimetrali in ragione del 100% per tutti e cinque i comprensori senza però tenere minimamente conto degli svantaggi che si sarebbero creati con i lavori di urbanizzazione per l’istante stessa. In merito ai contributi dei singoli comprensori imposti alla propria particella no. 190 l’istante adduceva la seguente motivazione: L’immobile dell’istante sarebbe stato costruito a suo tempo tenendo conto dell’oggettiva situazione. Sarebbe stato possibile accedere all’immobile direttamente dalla strada cantonale. Per questo motivo il fronte espositivo avrebbe fiancheggiato la stessa. Con i lavori di urbanizzazione i clienti della ricorrente dovrebbero ora attraversare tutta l’area industriale prima di giungere al negozio dalla parte opposta. L’accesso diretto dalla strada cantonale sarebbe stato sbarrato. Per i clienti di passaggio che scorgerebbero l’area espositiva non sarebbe più direttamente visibile trovare la strada d’accesso. La ricorrente si sarebbe quindi vista costretta a far costruire a proprie spese due posteggi a fianco della strada cantonale. Inoltre la qualità della nuova strada sarebbe nettamente inferiore a quella nel resto della zona industriale. Non ci sarebbe infatti il marciapiedi e la strada sarebbe tanto stretta da non permettere l’accesso con degli autocarri. Dal comprensorio per la rete stradale e marciapiedi la ricorrente non trarrebbe quindi alcun vantaggio, ma solamente dei rilevanti peggioramenti. L’istante dovrebbe pertanto venir esonerata dal relativo contributo. Per quel che concerne il comprensorio per le acque chiare e nere, l’istante avrebbe dovuto già in precedenza realizzare due fosse asettiche, una per le acque chiare ed una per quelle nere. Ora l’istante verrebbe obbligata a rifare il relativo impianto, anche se per le sue necessità sarebbe già stata urbanizzata. Il dimensionamento delle canalizzazioni sarebbe inoltre sproporzionato per rapporto alle reali necessità della piccola azienda artigianale. L’istante non avrebbe poi alcun vantaggio dall’acquedotto industriale. Anche se in un futuro l’istante dovesse prevedere un insediamento industriale sul proprio fondo, si dovrebbe dapprima procedere alla demolizione dell’attuale immobile artigianale. L’istante non godrebbe pertanto che di un possibile beneficio futuro. Infine pure l’impianto elettrico già esistente sarebbe più che sufficiente per i suoi bisogni. Lungo la strada cantonale e quindi nei pressi della vetrina della ricorrente non sarebbe stato apposto alcun lampione. 5. Nella propria presa di posizione il comune proponeva di respingere il ricorso. La delimitazione dei comprensori sarebbe infatti già stata effettuata con il rilascio del decreto d’inizio della procedura. Nel caso concreto poi il Tribunale amministrativo con sentenze del 22 gennaio / 14 febbraio 2002 avrebbe fissato su ricorso i perimetri, ampliando quelli inizialmente definiti dall’autorità comunale. Dalle citate sentenze si evincerebbe che la semplice possibilità di usufruire degli impianti di urbanizzazione accrescerebbe già il valore dell’immobile, indipendentemente dall’esistenza effettiva di un allacciamento. La richiesta di esclusione del fondo no. 190 dai perimetri a questo punto della procedura non potrebbe pertanto più essere accolta. In merito ai singoli perimetri il comune adduceva le seguenti argomentazioni alle diverse critiche della ricorrente: L’accesso diretto alla strada cantonale sarebbe stato oppresso per motivi di polizia e sicurezza stradale. Il citato accesso non sarebbe inoltre mai stato pianificato e quindi la soppressione non sarebbe dovuta alla procedura perimetrale. Grazie a quest’ultima la particella della ricorrente godrebbe ora di una possibilità di accesso illimitata, ossia pure con automezzi pesanti. Per quel che riguarda la canalizzazione acque chiare e nere al comune risulterebbe che l’istante si sarebbe già allacciata alle opere perimetrali. Dopo la messa in funzione del recettore pubblico la stessa sarebbe inoltre in base alla legge cantonale sulla protezione delle acque e al regolamento sulle canalizzazioni comunali obbligata ad allacciarsi. Tenendo conto del possibile vantaggio la ricorrente sarebbe inoltre obbligata a pagare pure il contributo perimetrale per l’acquedotto industriale che costeggerebbe due lati del suo fondo. Il comune prende inoltre atto che la ricorrente non solleverebbe alcuna critica contro l’inserimento del suo fondo nel comprensorio della rete acqua potabile. Infine il perimetro elettrico non riguarderebbe la parte delle installazioni elettriche di distribuzione, ma unicamente le opere di genio civile inerenti l’intervento di messa a terra del cavo. I proprietari delle linee elettriche di distribuzione si sarebbero assunti i costi delle installazioni e anche una parte essenziale dei costi per le opere di genio civile. Il contributo residuo suddiviso nell’ambito del perimetro coinciderebbe con la somma spesa per le opere di illuminazione della strada. La ricorrente confinerebbe direttamente con la nuova strada e beneficerebbe quindi della relativa nuova illuminazione. 6. In sede di replica la ricorrente confermava il proprio petito d’istanza e richiedeva inoltre in via subordinata il rinvio degli atti al comune per ricalcolo dei costi perimetrali inserendo pure le particelle site nella 2.a tappa della zona industriale. In seguito alla recente inclusione di ulteriori particelle nella 2.a tappa di urbanizzazione della zona industriale si giustificherebbe la revisione della decisione iniziale. L’urbanizzazione della 1.a tappa avverrebbe infatti utilizzando tutte le opere perimetrali già realizzate. Ogni altra conclusione violerebbe il principio di uguaglianza. La ricorrente inoltrava poi agli atti una stima immobiliare del 24 marzo 2005, dalla quale si evincerebbe un elenco delle varie fasi di costruzione del proprio immobile. Tutte le fasi di costruzione sarebbero antecedenti al 1994. A quel tempo le aree limitrofe non sarebbero ancora state incluse nella zona industriale. L’istante avrebbe pertanto dovuto lei stessa provvedere all’urbanizzazione della sua particella. Ciò significherebbe che il vantaggio della ricorrente sarebbe molto inferiore a quello delle altre ditte. 7. Il comune convenuto nella propria duplica ribadiva che la ricorrente sarebbe servita ottimamente dalle nuove infrastrutture dell’urbanizzazione sia per quel che riguarda lo stabile attuale, sia per quanto riguarda le possibilità di ampliamento. In merito alla richiesta di inclusione nei comprensori anche delle particelle della 2. tappa di urbanizzazione, il comune ribadirebbe che durante il decorso della procedura non sarebbe più possibile sollevare critiche contro la delimitazione dei comprensori. La revisione della pianificazione concernente la 2.a tappa di utilizzazione della zona industriale II sarebbe poi stata approvata dal Governo solamente il 13 gennaio 2009. Di conseguenza il 23 giugno 2008, al momento del rilascio delle decisioni di ripartizione dei costi, la citata modifica pianificatoria non avrebbe nemmeno potuto essere considerata. Inoltre le particelle interessate non sarebbero ancora affatto urbanizzate. La realizzazione delle strutture necessarie implicherebbe forzatamente un’ulteriore tappa di urbanizzazione. Senza gli impianti di urbanizzazione previsti dal relativo piano generale non sarebbe neppure possibile rilasciare un’autorizzazione edilizia per l’edificazione dei fondi in questione. Determinante non sarebbe la questione dell’azzonamento, ma quella se le opere di urbanizzazione realizzate servano o meno i fondi. 8. In data 16 dicembre 2009, il Tribunale amministrativo esperiva un sopralluogo a ... Presenti erano una rappresentante della ricorrente e quelli del comune convenuto con i propri legali, così come il Presidente della commissione di perimetro e l’ingegnere del progetto. Dopo aver visionato le opere realizzate e le particolarità della particella in questione alle parti interessate veniva data la possibilità di esprimersi sulla vertenza. Su quanto visto e sentito in detta sede si tornerà, per quanto utile ai fini decisionali, nelle considerazioni di merito che seguono. 9. Il 23 dicembre 2009 il comune inoltrava un’istanza di assunzione di nuove prove, dato che durante il sopralluogo la ricorrente avrebbe accusato il comune di aver impedito loro di ottenere dei posteggi e un accesso sulla strada cantonale. Con presa di posizione del 18 gennaio 2010 la ricorrente non si opponeva alle richieste del comune alla condizione che si sarebbero assunti anche i mezzi di prova proposti dalla ricorrente. Su proposta del Giudice istruttore le parti rinunciavano all’assunzione dei mezzi di prova proposti, ritenuti non determinanti ai fini del giudizio. 10. Sulle ulteriori argomentazioni delle parti si tornerà per quanto utile ai fini del giudizio nelle considerazioni di merito che seguono. Considerando in diritto: 1. Il Comune di … in data 6 settembre 2001 pubblicava sul Foglio ufficiale del Cantone dei Grigioni i cinque decreti d’inizio per l’urbanizzazione della zona industriale. Il 1. novembre 2005 è entrata in vigore la nuova Legge cantonale sulla pianificazione territoriale (LPTC). Giusta l’art. 108 cpv. 1 cifra 1 LPTC le procedure di pianificazione pendenti al momento dell’entrata in vigore della citata legge vengono portate avanti a livello comunale secondo le prescrizioni sulle competenze e procedurali già vigenti fino alla loro conclusione. Per i rimedi giuridici fa invece stato il nuovo diritto. Già con l’entrata in vigore il 1. gennaio 1988 della riveduta LPTC, la legislazione in materia di pianificazione restringeva il campo d’applicazione della Legge cantonale sui comprensori (LCompr), prevedendo all’art. 1 cpv. 4 LCompr (cfr. art. 106 cpv. 2 cifra 3 LPTC) una esplicita riserva a favore delle norme sull’esecuzione e sul finanziamento dell’urbanizzazione giusta il diritto sulla pianificazione territoriale, lasciando però ai comuni la possibilità di emanare norme procedurali proprie (art. 29 vOPTC). Il comune convenuto, il quale non dispone di norme procedurali proprie in materia, ha quindi effettuato a ragione la ripartizione dei costi in base alle norme procedurali e sulle competenze degli art. 24 e ss. della vOPTC. In merito al diritto applicabile anche la ricorrente non ha sollevato critiche. 2. Oggetto della presente controversia sono le seguenti tematiche sollevate dalla ricorrente: il perimetro dei comprensori (cons. 3), il calcolo e l’ammontare di tutti e cinque i contributi perimetrali a carico della particella no. 190 della ricorrente (cons. 4). 3. a) Con il decreto d’inizio viene definito il perimetro del comprensorio, il quale deve includere tutti quei proprietari immobiliari che traggono un beneficio economico particolare dall’esecuzione dell’opera, trovandosi in una specifica situazione di proprietà immobiliare. Per l’inclusione di un fondo nel perimetro di un determinato comprensorio non è indispensabile che il proprietario faccia pure concretamente uso del vantaggio economico che gli deriva dall’infrastruttura pubblica, ma basta la possibilità di usufruire di un simile vantaggio (PTA 1991 no. 44). È infatti la semplice possibilità di usufruire degli impianti d’urbanizzazione che accresce il valore della proprietà immobiliare e non l’esistenza effettiva di un allacciamento (DTA 504/90). In principio pertanto, con l’inclusione di un fondo nel perimetro del comprensorio, l’autorità comunale afferma l’esistenza di un vantaggio particolare per una determinata particella dalla realizzazione dell’infrastruttura. Praticamente nel decreto d’inizio non è possibile motivare oltre la situazione concreta di qualsiasi fondo incluso e non incluso nel perimetro scelto. Materialmente la ricorrente contesta innanzitutto la non inclusione delle particelle della zona industriale II, 2. tappa di utilizzazione, ossia le particelle ni. 202, 203, 204, 208 (parzialmente) e 210, le quali a suo avviso trarrebbero pure degli indubbi vantaggi dall’urbanizzazione già presente e da quella prevista. La ricorrente argomenta la propria richiesta con il fatto che il 13 ottobre 2008 il comune convenuto avrebbe approvato una revisione parziale della pianificazione locale, nella quale anche la 2. tappa di utilizzazione veniva assegnata formalmente alla zona industriale II. Questa revisione della pianificazione locale sarebbe inoltre stata approvata dal Governo con decreto del 13./14. gennaio 2009. Per questi motivi le citate particelle dovrebbe venir incluse nella zona di perimetro. Questa richiesta, come si preciserà qui di seguito, non merita protezione. b) Con sentenze STA A 01 78, 81, 82, 85 e 87 del 22 gennaio 2002 il Tribunale aveva ritenuto necessaria l’inclusione delle particelle ni. 192, 193, 200, 201, 207 e 208 (parzialmente) nei relativi comprensori, come avevano postulato i relativi ricorrenti. Le stesse erano infatti già state assegnate legalmente alla 1. tappa di utilizzazione della zona industriale II. La parte della zona industriale II che secondo il piano delle zone era stata assegnata alla 2. tappa di utilizzazione non era a quel tempo ancora stata approvata. Poiché l’approvazione da parte del Governo cantonale ha effetto costitutivo, la non approvazione della 2. tappa di utilizzazione comportò la mancata inclusione delle relative particelle nella zona industriale. Anche il Tribunale aveva ritenuto corretta la non inclusione delle particelle in oggetto. Anche se con decreto del 13/14 gennaio 2009 del Governo la 2. tappa di utilizzazione è stata assegnata alla zona industriale II, la decisione del comune deve essere confermata. Innanzitutto come precisa lo stesso, anche se questo fatto non è decisivo, le decisioni di ripartizione dei costi erano state emanate già il 23 giugno 2008 e quindi prima della decisione di revisione parziale della pianificazione e della relativa approvazione da parte del Governo. Già per questo motivo il comune al momento della delibera delle decisioni impugnate non poteva ancora tenere conto di dette particelle. Nel caso concreto vi sono però anche altri motivi a sostegno della decisione di non ampliamento dei perimetri. Già dall’inizio era stato previsto che l’urbanizzazione della zona industriale II sarebbe avvenuta in diverse tappe, in modo di poter adeguare il procedere dell’urbanizzazione alla relativa richiesta nella zona industriale. Come si evince dai piani delle opere eseguite e come si è potuto constatare anche in sede di sopralluogo, le particelle non inserite nei perimetri non sono ancora affatto urbanizzate. Per l’urbanizzazione delle particelle interessate si renderà necessaria la creazione di ulteriori infrastrutture. La realizzazione vera e propria non è però prevista nel prossimo futuro come ha dichiarato il comune convenuto, dato che la ditta estera che intendeva insediarsi, ha in seguito all’attuale crisi economica rinunciato al proprio progetto. La problematica di un eventuale cambiamento dello sfruttamento dell’opera già eseguita è inoltre esplicitamente regolata dall’art. 27 OPTC. Detta norma prevede che se entro dieci anni dal passaggio in giudicato della ripartizione dei costi, il modo di sfruttamento delle opere già eseguite dovesse cambiare sostanzialmente, tornando utile anche ad ulteriori proprietari, su richiesta di persone con obbligo contributivo o d'ufficio potrà essere avviata una nuova procedura contributiva (STA A 07 49 cons. 3b; DTF del 03.03.2009, 2C_434/2008, cons. 3). Anche alla luce di questa possibilità, la decisione del comune convenuto non da adito a critiche. Ne risulta che la non inclusione nel perimetro in oggetto delle particelle assegnate alla citata 2. tappa di utilizzazione è corretta. Su questo punto il ricorso deve pertanto essere respinto. 4. a) In merito ai contributi per i singoli comprensori la ricorrente ritiene che la sua particella sarebbe già stata sufficientemente urbanizzata. Le nuove infrastrutture comunali non le avrebbero pertanto apportato alcun vantaggio. Per questi motivi le decisioni del comune, giusta le quali alla ricorrente sarebbero stati imposti i relativi costi perimetrali nella misura del 100%, non sarebbero giustificabili. Anche questo Tribunale ritiene l’imposizione di un coefficiente del 100% per tutta la superficie del fondo della ricorrente per ogni singolo comprensorio quale troppo elevato. Il fondo della ricorrente si trova ora nella zona industriale e può indubbiamente godere di tutti le opere perimetrali. Indipendentemente dal fatto di sapere se la ricorrente è già allacciata a tutte le infrastrutture pubbliche o meno, già la sola possibilità di usufruire delle stesse rappresenta un beneficio economico particolare. Giusta costante prassi in questa materia, come già citato, non è infatti l’esistenza effettiva di un allacciamento, ma la semplice possibilità di usufruire degli impianti di urbanizzazione che accresce il valore della proprietà. Anche nella stima immobiliare, prodotta agli atti dalla ricorrente stessa, viene menzionato positivamente il fatto che l’urbanizzazione della zona industriale e quindi pure del fondo in parola è recente e completa (doc. E della ricorrente). Infine anche la ricorrente non critica i singoli impianti. La stessa ritiene però a ragione che il comune non ha affatto tenuto conto della situazione specifica del proprio fondo, la quale non è paragonabile agli altri insediamenti industriali della zona. La metà della particella no. 190 era infatti già stata sopraedificata da parecchi decenni. L’altra metà non è invece ancora edificata. I proprietari a suo tempo avevano quindi dovuto già provvedere ai necessari impianti di urbanizzazione a proprie spese. Le nuove infrastrutture pubbliche di recente realizzazione sono evidentemente dal punto di vista tecnico di un livello superiore. D’altro canto bisogna però anche tenere conto che le necessità specifiche della ricorrente non richiedono la costruzione d’infrastrutture simili. b) Per quel che concerne l’accesso al fondo della ricorrente si rivela che l’accesso diretto sulla strada cantonale era già stato soppresso in precedenza e non in seguito ai lavori di urbanizzazione. Le critiche relative al citato accesso sono già state sollevate dalle parti in una procedura amministrativa e giudiziaria. Su questo punto non è pertanto più dato entrare nel merito. In sede di sopralluogo questo Tribunale ha potuto constatare che il fondo della ricorrente è raggiungibile ora con veicoli di tutti i tipi attraverso la strada comunale della zona industriale, la quale è anche stata adeguatamente illuminata. Il fatto che la citata particella è stata inserita nel comprensorio no. 1 non da pertanto adito a critiche, anche se per accedere alla stessa bisogna attraversare la zona industriale. Tenendo conto delle necessità attuali della ricorrente, la rete stradale della zona industriale non rappresenta certamente la soluzione ideale. La tesi della ricorrente, giusta la quale per non perdere la clientela di passaggio si sarebbe vista costretta a costruire a proprie spese due posteggi lungo la strada cantonale, è quindi ben comprensibile. Esiste infatti ancora un accesso pedonale che collega tra l’altro i nuovi parcheggi con il fondo della ricorrente. Il comune imponendo un coefficiente del 100% per il comprensorio no. 1 non ha invece affatto tenuto conto della situazione particolare della ricorrente. Questi fatti devono però essere tenuti in considerazione quale svantaggi per la valutazione. c) In merito alle canalizzazioni acque chiare e nere la ricorrente è costretta ad assumersi i costi per i relativi nuovi allacciamenti alle stesse, così come pure quelli per lo smantellamento delle fosse asettiche ancora in funzione in precedenza. Anche se le nuove infrastrutture sono più moderne, il citato inconveniente non può essere del tutto tralasciato nella valutazione. Lo stesso discorso vale per l’allacciamento all’acquedotto per l’acqua potabile, indipendentemente di sapere se la particella della ricorrente sia allacciata o meno al già esistente acquedotto comunale o a quello della zona industriale, e pure per l’allacciamento alla nuova rete elettrica. Infine la ricorrente quale azienda artigianale non ha alcun bisogno di un acquedotto industriale. La nuova possibilità di allacciamento non rappresenta che un ipotetico vantaggio futuro. Anche per i relativi perimetri l’imposizione di un coefficiente del 100% per tutta la superficie della particella risulta pertanto poco giustificabile. d) Alla luce di quanto esposto questo Tribunale ritiene adeguato imporre per la metà della superficie della particella della ricorrente, la quale è già sopraedificata e svolge solamente un’attività artigianale da parecchi decenni, un coefficiente ridotto del 50%. In questo punto il ricorso è pertanto parzialmente accolto. Per l’altra metà non ancora sopraedificata l’imposizione di un vantaggio nella misura del 100%, come già previsto dal comune, non da invece adito a critiche e deve essere confermata. 5. In conclusione, le censure addotte dalla ricorrente sono in parte fondate e il ricorso deve essere parzialmente accolto nel senso dei considerandi. Per la ripartizione dei costi il Tribunale ha innanzitutto tenuto conto del fatto che la ricorrente soccombe con il proprio petito, giusta il quale i contributi perimetrali avrebbero dovuto essere ricalcolati inserendo nei comprensori perimetrali anche le particelle ni. 202, 203, 204, 210 e parte della 208, inserite nella 2. tappa di urbanizzazione della zona industriale II. La richiesta dell’istante di riduzione dei contributi perimetrali è stata inoltre accolta solo in modo parziale. Per questi motivi si giustifica di accollare tre quarti dei costi alla parte attrice ed un quarto al comune convenuto. Alla ricorrente viene assegnata un’indennità ridotta a titolo di ripetibili (art. 78 cpv. 1 LGA). Il Tribunale decide:1. Il ricorso è parzialmente accolto nel senso dei considerandi. In merito al calcolo e l’ammontare dei contributi dovuti dalla ricorrente per tutti i comprensori gli atti vengono ritornati al comune convenuto per rispettiva nuova decisione nel senso dei considerandi. Per quanto attiene la richiesta d’ampliamento dei perimetri alle particelle inserite nella 2. tappa di urbanizzazione della zona industriale II e per le pretese ulteriori riduzioni il ricorso è respinto. 2. Vengono prelevate - una tassa di Stato di fr. 3'000.-- - e le spese di cancelleria di fr. 302.-- totale fr. 3'302.-- il cui importo sarà versato nella misura di tre quarti dall’… SA e nella misura di un quarto dal Comune di … entro trenta giorni dalla notifica della presente decisione all’Amministrazione delle finanze del Cantone dei Grigioni, Coira. 3. Il Comune di … versa all’… SA un’indennità di fr. 1'125.00 (IVA inclusa) a titolo di ripetibili.