Anhang zum Geschäftsbericht über die Staatsverwaltung und Rechtspflege des Kantons Appenzell I.Rh. 1995 Gerichtsentscheide Bewilligung des Erwerbes eines landwirtschaftlichen Gewerbes nach BGBB (Höchstpreisfestsetzung nach Art. 66 BGBB) Am 3. Mai 1995 r eichten X (Verkäufer) und Y (Käufer) ein Gesuch um die Bewilligung des Verkaufs der landwirtschaftlichen Liegenschaft Z, Parz. Z, mit einer Fläche von 4 ha 41 a 4 m2 ein. Als Kaufpreis wurde Fr. 200’000.-- eingesetzt. Mit Entscheid des Landeshauptmannamtes vom 10. Mai 1995 wurde der Verkauf nicht bewilligt. Zwar bestünden keine Verweigerungsgründe gegen den Erwerb g emäss Art. 63 lit. a, c und d BGBB, da es sich beim Käufer Y um einen praktizierenden Land- wirt handle, doch sei der vereinbarte Kaufpreis von F r. 200’000.-- gemäss Art. 66 BGBB überhöht. Dieser dürfe die Preise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre nicht um mehr als 5 % über- steigen. Für die Liegenschaft Z ergäbe dies einen höchstzulässigen Erwerbspreis von Fr. 127’100.--. Gegen diesen Entscheid erhob der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer am 17. Mai 1995 Beschwerde bei der zuständigen kantonsgerichtlichen Kommission. Erwägungen: ... 2. Bewilligungspflichtig gemäss Art. 61 BGBB ist der Erwerb von landwirtschaftl i- chen Grundstücke und Gewerben. Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist (Art. 6 BGBB). Als lan d- wirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit vo n landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Pr oduktion dient und die mindestens die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie beansprucht (Art. 7 Abs. 1 BGBB). Gemäss Art. 9 EG BGBB ist für ein landwirtschaftliches Gewerbe eine landwirtschaftliche Nutzfläche (Wiese, Weide, Streue und Wald) von mindestens 4,0 ha nötig, wobei die Weidfläche zu 70 % sowie die Wald- und Streuefläche zu 20 % ange- rechnet wird. Die Liegenschaft Z, Kat.Nr. Z, Parz. Nr. Z, besitzt eine landwirtschaftliche Nutzfläche von 4,41 ha gemäss Art. 9 EG BGBB und fällt dementsprechend als landwirtschaftl iches Gewerbe unter die Bewilligungspflicht, da auch unbestrittenermassen keine Ausnahme im Sinne von Art. 62 BGBB vorliegt. 3. Gemäss Art. 61 Abs. 2 BGBB wird die Bewilligung zum Erwerb eines landwir t- schaftlichen Gewerbes oder Grundstückes erteilt, wenn kein Verweigerungsgrund vor- liegt. Art. 63 BGBB zählt abschliessend die möglichen Gründe auf, unter denen eine Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstückes zu verweigern ist. Streitig ist vorliegend einzig, ob der vereinbarte Preis gemäss Art. 63 lit. b BGBB über- setzt ist. 4. Art. 66 BGBB legt fest, dass ein Erwerbspreis übersetzt ist, wenn er die Pre ise für vergleichbare landwirtschaftliche Gewerbe oder Grundstücke in der betreffe nden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt. Es gilt dem- gemäss das Gebiet abzugrenzen, die zu vergleichenden Gewerbe oder Grundstücke innerhalb dieses Gebietes zu bestimmen und die Basis für den Preisvergleich festzule- gen. a) Als Abgrenzung für die betreffende Gegend gelten nicht unbedingt politische Grenzen wie Gemeinde-, Bezirks- oder Kantonsgrenzen. Vielmehr gilt es aufgrund von Bodenbeschaffenheit, Betriebsstrukturen (Ackerbau, Rebbau, Viehwirtschaft usw.) und Zonenlage Regionen zu bilden, deren landwirtschaftliche Liegenschaften miteinander verglichen werden können. Weiter müssen in der ausgewählten betreffenden Gegend auch genügend Handänderungen von landwirtschaftlichen Liegenschaften stattfinden, um eine statistisch sinnvolle Vergleichsbasis zu erhalten. Vorliegend werden die Bezir- ke Appenzell, Schwende, Rüte, Schlatt-Haslen und Gonten (Inneres Land) zusammen- genommen, da aufgrund von Topographie und Betriebsstrukturen (reine Viehwirtschaft) Verkäufe innerhalb dieser Gegend grundsätzlich miteinander verglichen werden können. b) Die Preise für Gewerbe und Grundstücke lassen sich kaum miteinander verglei- chen. Auch bei der Entstehung des Gesetzes wurde zwischen landwirtschaftlichen Ge- werben und Grundstücken unterschieden (Hotz in: Das Bäuerliche Bode nrecht, Kom- mentar zum BGBB, Brugg 1995, N 9 Art. 66). Für das vorliegende Bewilligungsgesuch werden daher grundsätzlich nur die Verkäufe von landwirtschaftlichen Gewerben in den letzten fünf Jahren berücksichtigt. Durch das Grundbuchamt wu rden gemäss Art. 6 EG BGBB für das Innere Land in dieser Zeitspanne 93 Handä nderungen von landwirt- schaftlichen Gewerben gemäss BGBB registriert und in einer Liste zusammengestellt. 86 dieser Eigentumsübertragungen fanden innerhalb der Familie statt, das heisst, sie beruhten auf dem früheren Erb- und Vorkaufsrecht oder stützen sich neu auf die privat- rechtlichen Beschränkungen des Verkehrs mit landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken gemäss Art. 11ff. BGBB. (Diese Art von Erwerb durch Erbgang und durch erbrechtliche Zuweisung (lit. a) oder durch einen Nachkommen, den Ehegatten, die El- tern, ein Geschwister oder ein Geschwisterkind des Veräusserers (lit. b) bedarf als Ausnahme gemäss Art. 62 BGBB auch keiner Bewilligung.) Preise, welche den privatrechtlichen Beschränkungen des BGBB unterliegen, dürfen nicht zum Preisvergleich herangezogen werden, denn bei diesen Handänderungen in- nerhalb der Familie kommt die Preisgrenze nicht zur Anwendung. Bei deren Einbezug in die Preisstatistik würde die Preisgrenze in der Nähe des Ertragswertes li egen. Dies war aber keineswegs die Absicht des Gesetzgebers (Hotz, a.a.O., N 9 Art. 66). Es bleiben somit sieben Handänderungen von landwirtschaftlichen Gewerben im Inne- ren Land in den letzten 5 Jahren aus Freihandverkäufen, welche heute nach BGBB be- willigungspflichtig wären und deren Preise zu Vergleichszwecken herangezogen werden können. c) Für die Verkaufswerte dieser landwirtschaftlichen Gewerbe n ach BGBB sind landwirtschaftliche Massstäbe anzusetzen und diese den erzielten Verkaufspreisen ge- genüberzustellen. Im Vorentwurf wurde die Preisgrenze für Gewerbe auf dem dreifachen Ertragswert festgesetzt. In seiner Botschaft hat dann der Bundesrat zuerst grundsätzlich auf den Verkehrswert abgestellt. Dies wurde jedoch durch das Parl ament abgelehnt. Auch der Ertragswert als Vergleichsbasis für die Festsetzung der Preisgrenze hatte in den Räten keine Chance mehr und entsprechend wurde auf ihn in Art. 66 BGBB kein Bezug mehr genommen (Hotz, a.a.O., N 6 Art. 66). Als Vergleichsbasis ist es grundsätzlich sinnvoll, auf die letzte eidgenössische Schä t- zung für landwirtschaftliche Grundstücke abzustellen, welche in der ganzen Schweiz nach den gleichen Kriterien durchgeführt und dementsprechend auch gesamtschweize- rische Quervergleiche zulässt. Sie wird im Kanton Appenzell I.Rh. grundsätzlich durch die Grundstückschatzungskommission für landwirtschaftliche Grundstücke periodisch vorgenommen oder genehmigt (Art. 4 EG BGBB). Aufgrund der Gesetzesmaterialien darf jedoch nicht allein auf den darin enthaltenen Ertragswert abgestellt werden. Es gilt zum einen trotzdem den Ertragswert zu beachten, dem im ganzen bäuerl ichen Bodenrecht fundamentale Bedeutung zukommt (Botschaft zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht BGBB, BBl. 1988 III 988). Er gibt Auskunft über die mö gliche Ertragskraft eines Grundstückes, also die Einnahmenseite. Der Ertragswert ist ein ein- heitlicher Wert für den ganzen Bereich des bäuerlichen Bode nrechts. Er wird in allen Fällen von einer Verwaltungsbehörde festgelegt (Botschaft a.a.O., BBl. 1988 III 1061). Der Ertragswert entspricht dem Kapital, das mit dem Ertrag eines landwir tschaftlichen Gewerbes oder Grundstückes bei landesüblicher Bewirtscha ftung zum durchschnittli- chen Zinssatz der ersten Hypothek im Mittel mehrerer Jahre verzinst werden kann (Art. 10 Abs. 1 BGBB und Art. 1f. VBB). Die Einzelheiten für die Schätzung sind in der bundesrätlichen „Anleitung für die Schätzung des Landwirtschaftl ichen Ertragswertes (Schätzungsanleitung)“ enthalten, welche einen Anhang zur VBB bildet. Für die Boden- schätzung wird ausgehend von der natürlichen Ertragsfähigkeit und den Bewirtscha f- tungsverhältnissen eine Bodenpunktzahl festgelegt. Sie wird mit von der Verkehrslage abhängigen Umrechnungsfaktoren multipliziert, was den Ertragswert pro Hektare ergibt. Die Gebäudeschätzung beruht auf der Kapitalisierung von Mietwerten. Der Mietwert bestimmt sich anhand der Grösse und der Zweckmä ssigkeit der Inneneinrichtung, be- ziehungsweise deren Funktionsfähigkeit. Der Kapit alisierungssatz steht grundsätzlich fest, kann aber, aufgrund von Lage und Zustand eines Gebäudes, situationsbedingt max. um ca. 15 % gegen oben oder unten verändert werden. Anderseits sind nebst der durch den Ertragswert bestimmten Einnahmensmöglichkeiten für den Landwirt auch die auf ihn zukommenden möglichen Ausgaben wichtig. Bei ei- nem Grundstück betrifft dies vor allem den Zustand der Gebäude. Der bauliche Zustand findet, wie oben ausgeführt, nur un genügend Niederschlag in der Ertrag swertberech- nung, werden doch dabei grundsätzlich nur die raum- und infrastrukturmässigen Mög- lichkeiten der Gebäude bewertet. Insbesondere wird der Zustand der gesamten G e- bäudehülle überhaupt nicht berücksichtigt. Dies betrifft Dachdecker- und Spenglerarbei- ten, Fassadenrenovationen, neue Unterkellerungen. Auch angebrachte Isolationen wer- den nur zu einem geringen Anteil in die Ertragswertsberec hnung miteinbezogen. Der Zustand der Gebäude wird durch den Zeitwert in der Ba uwertberechnung des Schät- zungsprotokolls erfasst. Dieser Zeitwert muss Bestandteil der Vergleichsbasis sein, da würde er nicht berücksichtigt und nur auf den Ertragswert abgestellt, Verkäufer bevortei- ligt wären, die ihre Gebäude jahrelang vorlottern liessen, also keine Investitionen in de- ren Unterhalt oder Erneuerung tätigen würden. Er ist teuerungsbedingt mit definierten Faktoren aufzuwerten, je nach zeitlichem Abstand zwischen Schätzung und Verkauf. Es erscheint eine Berücksichtigung dieses Zeitwertes der Gebäude mit 20 % im Vergleich zum Ertragswert als angemessen. Die Vergleichsbasis (B) ergibt sich somit aus dem Ertragswert (EW) und 20 % des (aufgewerteten) Zeitwertes der Gebäude (ZW) zusammen {B = EW + 0,2 ZW}. Der um allfällige weitere geldwerte Leistungen vermehrte Verkaufspreis (VP) wird dieser Basis gegenübergestellt. Daraus ergibt sich ein Faktor (F) {F = VP : B}. Der maximale Ver- kaufspreis des zum Verkauf stehenden Grundstücks ergibt sich aus dessen Vergleichs- basis B mit dem durchschnittlichen Faktor (F) der letzten fünf Jahre mu ltipliziert, ver- mehrt um 5 % . Anzumerken bleibt, dass der Faktor sich im Laufe der Zeit verändert, da immer nur die letzten fünf Jahre vor Gesuchstellung berücksichtigt werden. In den nachfolgenden Tabellen wird auf Grund de r Schätzungsprotokolle für landwirt- schaftliche Grundstücke der 7 Referenzliegenschaften der Faktor (F) für den vorliegen- den Verkauf berechnet. Am Schluss der ersten Tabelle sind die Werte des zu beurtei- lenden Grundstückes Z fett eingetragen. Kat.Nr. Schatzung EW ZW B Q 1991 Fr. 157’000 Fr. 521’000 Fr. 261’200 R 1991 Fr. 117’000 Fr. 398’000 Fr. 196’600 S 1987 Fr. 110’000 Fr. 351’203 1) Fr. 180’241 T 1990/1992 Fr. 111’000 Fr. 398’188 2) Fr. 190’638 U 1987 Fr. 96’000 Fr. 354’926 3) Fr. 166’985 V 1990 Fr. 98’000 Fr. 264’132 4) Fr. 150’826 W 1989 Fr. 58’000 Fr. 240’536 5) Fr. 106’107 Z Fr. 75’000 Fr. 485’000 Fr. 172’000 1) ZW aufgewertet mit Faktor 1,241(Verkauf 1991) 2) ZW Kat. Nr. 377 aufgewertet mit Faktor 1,044 (Verkauf 1992) 3) ZW aufgewertet mit Faktor 1,241(Verkauf 1993) 4) ZW aufgewertet mit Faktor 1,044 (Verkauf 1993) 5) ZW aufgewertet mit Faktor 1,124 (Verkauf 1994) Kat.Nr. Verkaufsdatum B VP F Q 30.04.91 Fr. 261’200 Fr. 500’000 1,91 R 8.11.91 Fr. 196’600 Fr. 291’000 6) 1,48 S 12.12.91 Fr. 180’241 Fr. 734’485 4,08 T 25.03.92 Fr. 190’638 Fr. 317’000 7) 1,66 U 26.10.93 Fr. 166’985 Fr. 380’000 2,28 V 25.11.93 Fr. 150’826 Fr. 452’500 3,00 W 30.12.94 Fr. 106’107 Fr. 95’000 0,89 Durchschnittsfaktor: 2,19 6) inkl. Wohnrecht von wertmässig Fr. 41000.-- 7) inkl. Wohnrecht von wertmässig Fr. 40000.-- Die oben ermittelte Vergleichsbasis für das Grundstück Z, Kat.Nr. Z, beträgt Fr. 172’000.--. Bei einem in diesem Zeitpunkt gültigen Faktor von 2,19 ergibt sich, dass der vereinbarte Kaufpreis von Fr. 200’000.-- klar unterhalb des zulässigen Maximalbe- trages ist und deshalb nicht als übersetzt im Sinne von Art. 66 BGBB gilt. Deshalb ist die Beschwerde gutzuheissen und die Bewilligung zum Erwerb des Grundstückes Z, Kat. Z, Parz. Z, mit einer Fläche von 4 ha 41 a 4 m2, durch Y zum Preis von Fr. 200’000.- - zu erteilen. Damit wird der Entscheid des Landwirtschaftsdepartementes vom 10. Mai 1995 aufgehoben. (Entscheid KSB 5/95 vom 7. November 1995) Unzulässigkeit der Nichtigkeitsbeschwerde gemäss Art. 277 ZPO gegen Urteile des Kantonsgerichtspräsidenten: Erwägungen: ... 2. Der Beschwerdeführer beantragt in seiner Nichtigkeitsbeschwerde an das Kas- sationsgericht die Aufhebung eines Urteils des Kantonsgerichtspräsidenten, das auch mehrfach als solches gekennzeichnet ist. Es gilt deshalb zu prüfen, ob die Nichtigkeits- beschwerde auch gegen Entscheide des Präsidenten des Kantonsgeric htes oder le- diglich gegen solche des Kantonsgerichtes zulässig ist. Diese formelle Frage ist vorab zu entscheiden. a) Zur Beantwortung dieser Frage gilt es, die Systematik der gesamten kantonalen Zivilprozessordnung beizuziehen. In Art. 2 ZPO wird bei der Einteilung der Behörden der Rechtspflege unterschieden zwischen dem Präsidenten des Kantonsgerichtes (lit. f) und dem Kantonsgericht (lit. g). Die Regelung der sachlichen Zustä ndigkeiten in Art. 43f. ZPO ergibt die gleiche konsequente Unterscheidung. Weiter entscheidet der Präsident des Kantonsgerichtes nach Art. 236 ZPO immer im summarischen Verfahren. Auch bei den Rechtsmitteln wird zwischen dem Präsidenten des Einzelgerichtes (Art. 275 ZPO) und der Kollegialbehörde (Art. 264 ZPO) unterschieden. Grundsätzlich werden also in der gesamten ZPO immer beide Spruchb ehörden, Präsident und Gesamtgericht, ein- zeln und getrennt genannt. b) Die Entschei de des Präsidenten des Kantonsgerichtes sind gemäss Art. 43 Abs. 1 ZPO endgültig. Damit werden Rechtsmittel ausdrücklich ausgeschlossen; dies im Gegensatz zu der entsprechenden, das Kantonsgericht betreffenden B estimmung (Art. 44 ZPO). Nebst einer weiteren Unterscheidung zwischen den beiden Spruchbe- hörden (vgl. oben lit. a) ergibt sich daraus auch eine sachlich begründete, grundsätzliche Rechtsmittelbegrenzung bezüglich der Erkenntnisse des Präsidenten des Kantonsge- richtes. c) Zusammenfassend ergibt sich somit aus der gesamten Systematik der Zivilpro- zessordnung, dass es der Wille des Gesetzgebers war, die Nichtigkeitsb eschwerde gemäss Art. 47 ZPO und Art. 277 Abs. 1 Ziff. 1 ZPO nur gegen Erkenntnisse des Kan- tonsgerichtes als Gesamtgericht, nicht aber gegen Erkenntnisse des Präsidenten des Kantonsgerichts als Einzelrichter zuzulassen. 3. Dementsprechend ist die vorliegende Nichtigkeitsbeschwerde nicht zulässig. Auf die Nichtigkeitsbeschwerde wird deshalb nicht eingetreten. (Entscheid KAS 7/95; vgl. unveröffentlichtes Bundesgerichtsurteil 5P.313/1995)