<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="38" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=5441" width="37"/></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="25" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=5442" width="21"/></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><a id="IN_NUMERO"><span>12.1999.00233</span></a></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="ID_LUOGO"><span>Lugano</span></a></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE"><span>11 febbraio 2000</span></a><span>/fb</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="IN_ISTANZA_SPEC"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></a></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Cocchi, presidente <br/> Chiesa e Zali</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretario:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Petrini</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa inc. no. DI.99.241 della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza 20 ottobre 1999 da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________ e</span></b><span> __________</span></p> <p class="MsoNormal"><span> rappr. dall'__________<span> </span></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>rappr. dall'avv. __________</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span>in materia di locazione (riduzione della pigione) che il Segretario-assessore della Pretura, con sentenza 29 novembre 1999, ha parzialmente accolto fissando la pigione mensile dovuta dagli istanti alla convenuta, per la locazione dell'appartamento di 3 locali in via __________ a __________, in Fr. 891.- a far tempo dal 1 dicembre 1999.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Appellante la società convenuta la quale, con atto di appello 6 dicembre 1999, chiede:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><i><span> 1. L'appello è accolto.</span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span> 2. È annullata la decisione 29 novembre 1999 del Segretario assessore della Pretura di Bellinzona.</span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span> 3. Protestate spese e ripetibili.</span></i></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Mentre la controparte, con osservazioni 21 dicembre 1999, chiede che l'appello venga respinto.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>Letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti</span></p> <p class="R1"><span>Considerato</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>in fatto ed in diritto</span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><span> <b>1. </b>Gli istanti occupano in locazione, dal dicembre 1992, un appartamento nello stabile di proprietà della convenuta __________ in via __________ a __________. Il canone di locazione era determinato in Fr.1'100.- mensili e non ha subito nel frattempo variazioni.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>2. </b>Il 9 luglio 1999 i locatari hanno chiesto alla locatrice, a seguito della diminuzione del tasso ipotecario dal 6.5% al 3.75%, la riduzione della pigione dal 1 dicembre 1999 e, fallito l'esperimento di conciliazione avanti alla preposta autorità in materia di locazione, si sono rivolti al giudice.</span></p> <p class="R1"><span> Con l'istanza introduttiva di causa hanno chiesto che la pigione mensile venisse ridotta a Fr. 889.35. La controparte si è opposta alla domanda argomentando che il reddito dello stabile, così come è, non è sproporzionato e che, in ogni caso, la pigione pagata dagli istanti corrisponde a quella di mercato nella zona. Inoltre sostiene come non si possa chiedere una riduzione partendo da un tasso ipotecario di sette anni prima quando, nel frattempo, vi sono stati rinnovi taciti del contratto.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3. </b>Il primo giudice ha ridotto la pigione mensile a Fr. 891.-, a partire dal 1 dicembre 1999. Ha ritenuto che la locatrice non ha provato un reddito insufficiente dell'immobile non avendo presentato dei documenti giustificativi riguardanti il periodo in questione e non potendo del resto valere quelli, richiamati da un'altra simile causa con altri inquilini ma non ammessi, degli anni 1996 e 1997; in ogni caso nel calcolo del reddito netto, così come esposto per il 1998, la convenuta ha preso in considerazione costi che non possono essere riconosciuti come ad esempio l'ammortamento dell'investimento così che, ignorando tale posta, il reddito dello stabile si rivela superiore a quello attualmente ammissibile. Il fatto poi per gli inquilini di non avere chiesto la diminuzione della pigione al momento delle singole riduzioni del tasso ipotecario non significa che gli stessi vi abbiano rinunciato.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>4. </b>Con l'appello, introdotto tempestivamente, l'__________ ritiene che il reddito netto annuale dell'immobile non è sproporzionato, corrisponde a quello di mercato e l'eventuale riduzione potrebbe essere presa in considerazione solo per quanto riguarda la differenza che scaturisce tra le ultime due variazioni del tasso ipotecario senza dover ritornare, per tale calcolo, al 1992. Conclude chiedendo l'annullamento della sentenza del Segretario-assessore.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> Con le osservazioni all'appello le controparti ne chiedono la reiezione per motivi di merito che, se necessario, verranno ripresi nel seguito dell'esposizione di diritto.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>5. </b>In ordine va rilevato che<b> l</b>'appello è carente dal punto di vista formale a prescindere dalle stranezze di un appello (unica forma di gravame ammissibile in concreto stante il valore di causa superiore ai Fr. 8'000.- dovendo far capo per la sua determinazione all'art. 7 cpv. 3 CPC: <b>Cocchi/Trezzini</b>, CPC, ad art. 7 n. 1) che, in diritto, si richiama alle disposizioni del ricorso per cassazione.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> L'art. 309 cpv. 2 CPC impone che l'atto di appello, pena la sua nullità (art. 309 cpv. 5 CPC), contenga le domande (litt. e) e i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda (litt. f). </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> Per quanto è delle domande formulate in appello, l'appellante chiede l'annullamento della sentenza del primo giudice. Ora è già stato deciso che è inammissibile l'appello che si limita a chiedere che la sentenza pretorile venga annullata senza, per questo, invocare particolari motivi di annullamento (<b>Cocchi/Trezzini</b>, CPC, ad art. 309 n. 4), motivi che l'appellante assolutamente non evoca. Le domande d'appello devono essere, infatti, intese alla modifica della sentenza impugnata alfine di ottenere un giudicato favorevole alla parte che appella (<b>Cocchi/Trezzini</b>, ibidem). La formulazione chiara delle domande è imprescindibile poiché esse delimitano la portata dell'appello dal momento che, in seconda sede pur anche nell'ambito di una controversia di tipo sociale, l'autorità giudicante è vincolata dalle domande di parte pena la nullità della sua sentenza (<b>ICCTF </b>7 marzo 1997 C. c. C.).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> Per quanto riguarda invece la motivazione va subito evidenziato come, nella parte di gravame che riguarda il merito, l'appellante non discute dell'argomento - esclusione di talune poste del conteggio inteso a dimostrare l'insufficienza del reddito dell'immobile che in tal modo appare superiore a quello giustificabile - che ha indotto il Pretore a non tenerne conto ed a decidere la riduzione della pigione. L'appellante si limita, infatti, acriticamente, a sostenere di aver dimostrato che il reddito netto non è sproporzionato.</span></p> <p class="R1"><span> Nel caso concreto si può tuttavia prescindere dal sanzionare, in ordine, le difformità dell'atto di appello riguardo alle esigenze minime che ci si deve attendere che un patrocinatore conosca e metta in atto dal momento che, anche nel merito, si impone la reiezione dell'appello. E questo anche se il patrocinatore dell'appellante non ha tratto insegnamento dalle censure d'ordine formulate al proposito di un suo appello riguardante altri inquilini dello stesso stabile che, con osservazioni di tre/quattro mesi prima, ne evidenziavano le carenze formali.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>6.</b> Nel merito della controversia, la parte appellante non ha affatto dimostrato che il reddito dell'immobile non è sproporzionato; ha sì presentato una bilancio al 31.12.1998 - ma magari era meglio conoscere i risultati almeno del primo semestre 1999, trattandosi del periodo interessato - ma non ha sostanziato quel documento con i necessari giustificativi. Non potevano evidentemente soccorrere quelli richiamati da altro incarto, e giustamente non ammessi dal primo giudice, che si riferiscono agli anni 1996 e 1997 e che non possono comprovare alcunché per il 1998. Inoltre il giudice di prime cure, sulla sola base del conteggio presentato, ha tratto convincimento che il reddito netto è superiore a quello ammissibile per essere considerato sufficiente e quindi non sproporzionato. Mancando del resto qualsiasi critica puntuale al non riconoscimento della posta di ammortamento dell'investimento non si può far altro che richiamare e confermare al proposito la corretta motivazione della sentenza impugnata.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> La considerazione riguardante la conformità della pigione a quelle di mercato è restata, come anche costatato dal primo giudice, incomprovata. I documenti di raffronto presentati ancora successivamente all'inoltro dell'appello non possono essere tenuti in considerazione ostandovi la disposizione dell'art. 321 cpv. 1 litt. b) CPC.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> Anche il prevalersi, come punto di partenza per la determinazione del tasso ipotecario dal quale operare la diminuzione, della situazione al momento dell'inizio del contratto è conforme a diritto poiché l'evoluzione verso il basso delle componenti relative, come il tasso ipotecario, che contribuiscono alla determinazione la pigione si opera dall'ultima sua fissazione (<b>Lachat</b>, Le bail à loyer, Lausanne 1997, pag. 274) che, nel caso concreto, è ancora quella iniziale. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>7. </b>L'appello, inconsistente, deve così essere respinto con seguito di spese e ripetibili.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>Per i quali motivi </span></p> <p class="R1"><span>vista, per le spese, l'art. 148 CPC e la vigente TG</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>dichiara e pronuncia</span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> 1. </span></b><span>L'appello 6 dicembre 1999 di __________ è respinto.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>2. </b>Le spese della procedura d'appello consistenti in:</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> -tassa di giustizia Fr. 500.-</span></p> <p class="R1"><span> -esborsi di cancelleria Fr. 50.-</span></p> <p class="R1"><span> totale Fr. 550.-</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> da anticiparsi dall'appellante restano a suo carico con l'obbligo di rifondere a controparte Fr. 500.- per ripetibili.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3. </b>Intimazione a: - __________</span></p> <p class="R1"><span> Comunicazione alla Pretura di Bellinzona</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente Il segretario</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div></body></html>