Steuerrekursgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung 2 GR.2012.58 Entscheid 22. Januar 2013 Mitwirkend: Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Marcus Thalmann, Steuerrichter Alexander Widl und Gerichtsschreiber Stefan Eichenberger In Sachen 1. A, 2. B, Rekurrenten, vertreten durch CREDIT SUISSE AG, Bleicherweg 33, Postfach, 8070 Zürich, gegen G em ei n de C, Rekursgegnerin, betreffend Grundstückgewinnsteuer - 2 - 2 GR.2012.58 hat sich ergeben: A. A ist seit mehr als 20 Jah ren Alleineigentümer des Grundstücks Kat.Nr. 1, einem Wohnhaus mit Werkstatt und 3'035 m 2 Land in der Gemeinde C. Dieses Grund- stück diente ihm als Wohn - und Produktionsstätte für seinen Betrieb . Im Dezember 1992 erwarben er und seine Ehefrau B (nachfolgend die Pflichtigen) als Miteigentümer je zur Hälfte die angrenzenden Grundstücke Kat.Nrn. 2 (Wohnhaus mit Scheune und 4'140 m2 Land), 3 (2'129 m2 Acker und Wiese) und 4 (3'067 m2 Acker und Wiese) zum Preis von Fr. 860'000.-. Am 25. August 2010 traten die Pfl ichtigen von ihrem Grun d- stück alt Kat.Nr. 3 17 m2 Trottoirgebiet (neu unter Kat.Nr. 5) zum Preis von Fr. 6'120. - an die Politische Gemeinde C ab. Weitere 36 m 2 (neu unter Kat.Nr. 6) traten sie für Fr. 12'960.- an den Kanton Zürich ab. Ferner wurde der Grenzverlauf der Grundstücke alt Kat.Nr. 3 (neuKat.Nr. 7) und Kat.Nrn. 2 und 4 geringfügig geändert. Den verbleiben- den im Miteigentum befindlichen Grundbesitz veräusserten die Pflicht igen danach wie folgt: GR-Nr. Datum Hand- änderung Kat.Nr. Erwerber Erlös 2010/0062 23.12.2010 7 (2'088 m2) D AG 793'440.- 2011/0047 20.9.2011 2 (4'134 m2) D AG 1'421'186.- 2011/0051 17.11.2011 4 (3'061 m2) E 3'061.- Ferner veräusserte der Pflichtige im Mai 2011 sein im Alleineigentum befindliches Grundstück Kat.Nr. 1 zum Preis von Fr. 1'400'000.- an F (GR-Nr. 2011/0019). Mit Veranlagungsentscheiden vom 8. November 2010, 3. Oktober 2011 und 20. Februar 2012, die im Einsprache - bzw. Revisionsverfahren am 20. Februar 2012 korrigiert wurden, ermittelte d ie zuständige Grundsteuerbehörde der Gemeinde C hin- sichtlich der gemeinsam ve räusserten Grundstücke Teilgewinne von Fr. 11'460. - (GR- Nr. 2010/0038), Fr. 5'191.- (GR-Nr. 2010/0039), Fr. 725'171.- (GR-Nr. 2010/0062) und Fr. 651'463. - (GR-Nr. 2011/0047). Nach V errechnung des Verlusts von Fr. 27'821.-, der aus der Veräusserung des Grundstücks Kat.Nr. 4 an E resultierte (GR Nr. 2011/0051), setzte die zuständige Grundsteuerbehörde der Gemeinde C mit Ein- spracheentscheid vom 20. Februar 2012 (GR -Nr. 2010/0038+39), Revisionsentscheid vom 20. Februar 2012 (GR -Nr. 2010/0062) und Veranlagungsentscheid vom 20. Fe b- ruar 2012 (GR-Nr. 2011/0047) die steuerbaren Gewinne entsprechend herab und au f-- 3 - 2 GR.2012.58 erlegte den Pflichtigen nach vollständiger Veräusserung ihres im Dezember 1992 ge- meinsam erworbenen Grun dbesitzes Grundstückgewinnsteuern von Fr. 954.80 (GR-Nr. 2010/0038), Fr. 341.- (GR-Nr. 2010/0039), Fr. 161'447.60 (GR-Nr. 2010/0062) und Fr. 144'408.40 (GR-Nr. 2011/0047). Hinsichtlich des vom Pflichtigen A allein ver- äusserten Grundstücks Kat.Nr. 1 ermittel te der Gemeinderat gemäss Veranlagungs- entscheid vom 22. August 2011 einen Verlust von Fr. 394'997. - (GR-Nr. 2011/0019). Entgegen dem Antrag der Pflichtigen wurde dieser Verlust nicht mit den von den Pflich- tigen A und B gemeinsam erzielten Grundstückgewinnen verrechnet. B. Eine hiergegen erhobene Einsprachen, womit die Pflichtigen die Verrech- nung des Verlusts von Fr. 494'997.- mit den Teilgewinnen bezüglich der übrigen Tei l- veräusserungen beantragten, wies d ie zuständige Grundsteuerbehörde der Gemeinde C am 20. August 2012 ab. C. Mit Rekurs vom 24. September 2012 liessen die Pflichtigen ihren im Ei n- spracheverfahren gestellten Antrag erneuern und beantragen, den insgesamt steue r- baren Grundstückgewinn auf Fr. 970'56 4.- festzusetzen. Ferner verlan gten sie eine Parteientschädigung. In der Rekursantwort vo m 22. November 2012 schloss die zuständige Grundsteuerbehörde der Gemeinde C auf Abweisung des Rekurses. Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. a) Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 des Steuergeset- zes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erh oben, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grundstückgewinn ist laut § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und - 4 - 2 GR.2012.58 Aufwendungen) übersteigt. Wird ein Grundstück parzellenweise veräussert, ist nach dem Grundsatz der gesonderten Gewinnermittlung der Gewinn und die Steuer für je- des veräusserte Grundstück im Sinn von § 207 StG gesondert zu ermitteln ( RB 1998 Nr. 167, 1981 Nr. 91 ; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., 2006, § 219 N 6 f.). Es werden grundsätzlich weder meh- rere Grundstückgewinne zusammengerechnet noch allfällige Verluste bei den gewin n- bringenden Veräusserungen berücksichtigt (Richner/Frei/Kaufmann, § 219 N 7). Davon bestehen lediglich zwei Ausnahmen. Einerseits ist eine Zusammenrechnung der ei n- zelnen Gewinne nach der Steuerpraxis dann möglich, wenn mehrere grundbuchlich selbständige Grundstücke als einheitliches Wirtschaftsgut in den Handel gebracht we r- den (RB 1981 Nr. 91, auch zum Folgenden). Umgekehrt können gemäss § 224 Abs. 3 StG Verluste aus Teilveräusserungen nach vollständiger Veräusserung des Grun d- stücks den Anlagekosten der mit Gewinn veräusserten Parzellen anteilsmässig zug e- rechnet werden. b) Der Gesetzgeber geht nach dem Wortlaut von § 224 Abs. 3 StG von der Vor- stellung aus, dass der Veräusserer ein einz iges Grundstück erworben, dieses parze l- liert und die Teilparzellen vollständig veräussert hat (RB 2001 Nr. 106). Nach der Steu- erpraxis ist die Verlustverrechnung jedoch auch bei der vollständigen Teilveräusserung eines Grundstückkomplexes möglich, sofern d ie verschiedenen Grundstücke ein ei n- heitliches Wirtschaftsgut bilden ( Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 15). Massg e- bend ist jedoch, dass die teilveräusserten Grundstücke aus der Sicht des Veräusserers bereits im Zeitpunkt des Erwerbs ein einheitliche s Wirtschaftsgut bildeten (RB 2001 Nr. 106). Dies ist dann der Fall, wenn der Veräusserer gleichzeitig oder aufgrund eines einheitlichen Rechtsgeschäfts mehrere Grundstü cke, die aufgrund ihrer Lage oder Zweckbestimmung in einem gemeinsamen wirtschaftliche n Zusammenhang stehen, erwirbt und einer geme insamen Zweckbestimmung zuführt ( Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter, § 224 N 16; VGr, 1. November 2000, SB.2000.00011). We iter setzt die Verlustverrechnung gemäss § 224 Abs. 3 StG voraus, dass alle Teilveräusseru n- gen vom gle ichen Verkäufer vorgenommen werden ( Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 17). Letztere Voraussetzung ist einzig dann entbehrlich, wenn die Eigentum s- verhältnisse aufgrund eines Steueraufschubtatbestandes i.S. von 216 Abs. 3 StG (z.B. Erbgang oder Schenkung) geändert haben. 2. Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für die beantragte Verlustver- rechnung in mehrfacher Hinsicht nicht erfüllt. Einerseits fehlt es am Erfordernis der - 5 - 2 GR.2012.58 Identität der Veräusserer, weil das verlustbringende Grundstück Kat.Nr. 1 im Alleinei- gentum des Pflichtigen A und die übrigen Parzellen im Miteigentum der Pflichtigen A und B standen. Andererseits sind die fraglich en Grundstücke zu verschiedenen, nicht naheliegenden Zeitpunkten erworben worden. Kat.Nr. 1 gehörte dem Pflichtigen A bereits vor dem 11. Mai 1991; Kat.Nrn. 2, 3 und 4 erwarben die Pflicht igen erst im Dezember 1992. Bei dieser Sachlage ist ein einheitlicher Kaufentschluss nicht geg e- ben und kommt es auf die Ab sicht der Pflichtigen, mit dem Zukauf der Grundst ücke Kat.Nrn. 2, 3 und 4 den Standort des Betriebsgeländes zu sichern und eine Baulandre- serve für eine künftige Betriebs erweiterung zu schaffen, allein nicht an (VGr, 1. November 2000, SB.2000.00011 betreffend Erwerb mehrerer Grundstücke zu ve r- schiedenen Zei ten zur Sicherung eines Filialstandorts ). Entscheidend ist nach der Rechtsprechung vielmehr, ob die in Frage stehenden Grundstücke als einheitliches Wirtschaftsgut rechtsgeschäftlich in den Verkehr gebracht worden sind. Daran mangelt es hier, so dass die b eantragte Verlustverrechnung zu verweigern und der Rekurs s o- mit abzuweisen ist. 3. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens den Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG) und steht ihnen die beantragte Parteien t- schädigung nicht zu (§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrecht s- pflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). Demgemäss erkennt die Kammer: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. […]