Entscheid des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft, > Abteilung Enteignungsgericht vom 10. April 2014 (650 13 61) Enteignung – Formelle Enteignung Entschädigung für Landabtretung / Vorübergehende Enteignung Nach Ablauf der Frist des § 51 EntG können neue Begehren bis zur Schlussbegehung (§ 70 EntG) nur dann gestellt werden, wenn der bzw. die Enteignete glaubhaft macht, dass er bzw. sie sich trotz Anwendung der zumutbaren Sorgfalt über die Auswirkungen der Enteignung auf Grund des Werkplanes nicht im Klaren gewesen ist. (E. 1.4) Liegen genügend Vergleichsobjekte vor, kann der Verkehrswert anhand der statistischen Methode ermittelt werden. (E. 2.3) Für die Ermittlung der Entschädigung für Landabtretungen ist in der Regel auf den Ver - kehrswert im Zeitpunkt der Hauptverhandlung vor erster Instanz abzustellen. (E. 2.4) An die Voraussetzungen für Vergleichsobjekte dürfen nicht zu hohe Anforderungen geste llt werden. So erfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschlie s- sungsgrad und Ausnützungsmöglichkeit praktisch Identität besteht. Den Unterschieden der Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge oder -abzüge Rechnung getr agen we r- den. (E. 2.6) Der mit einem Bauverbot belegte Landstreifen zwischen Strasse und Baulinie wird tiefer als das übrige Land bewertet, wenn die Abtretung dieses Landstreifens die bauliche Nutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigt. (E. 2.6) Expropriationsverträge zwischen der öffentlichen Hand und privaten Eigentümern sind mit Vorsicht zu würdigen, denn um ein drohendes Enteignungsverfahren abzuwehren, bezahlt der Enteigner vielfach einen überdurchschnittlichen Preis, oder der Enteignete begn ügt sich mit einem zu tiefen Angebot. (E. 2.10) Erwirbt ein Gemeinwesen vorübergehend Rechte, die lediglich während des Baus eines auf Dauer angelegten Werkes benötigt werden, kann eine vorübergehende Enteignung vorlie- gen, welche – sofern ein Schaden nachgewiesen wird – zu entschädigen ist. (E. 3) Nur falls gefällte Bäume den Verkehrswert beeinflussen, ist eine Inkonvenienzentschädigung geschuldet. (E. 4) Gemäss § 28 Abs. 4 EntG ist die Enteignungsentschädigung im Falle einer vorzeitigen B e- sitzeinweisung vom Tage der Besitzergreifung durch den Enteigner oder die Enteignerin zu verzinsen. ( E. 5) Der Zinsfuss wird nach ständiger Praxis des Enteignungsgerichts analog den für das Entei g- nungsverfahren des Bundes geltenden Ansätzen festgelegt. (E. 5) 600 13 61 Urteil vom 10. April 2014 Besetzung Abteilungspräsident Dr. Ivo Corvini-Mohn, Richter Danilo Assolari, Richterin Margrit Elbert, Richter Peter Issler, Richter Dr. Pascal Leumann, Gerichtsschreiberin Miriam Lüdi Parteien A.____, Kläger, vertreten durch Dr. Michael Kull, Advokat, Marktplatz 18, 4001 Basel gegen B.____, Beklagter Gegenstand Enteignungsentschädigung - 2 - A. Am 23. August 1994 beantragte der Regierungsrat beim Landrat die Bewilligung des Kr e- dites, die Erteilung des Enteignungsrechts und die Genehmigung von Änderungen am generellen Projekt für den Ausbau der L.____-Linie 1 , Abschnitt Haltestelle M.____ bis Endhaltestelle N.____ (0.4 bis 8.1 km) in den Gemeinden O.____, P.____ und N.____. Diese Vorlage wurde mit Beschluss Nr. 2481 vom 23. März 1995 vom Landrat bewilligt. B. Die Bau - und Umweltschutzdirektion (BUD) beschloss mit Entscheid Nr. 554 vom 16. Dezember 2011 den Nutzungsplan für die Erneuerung des Ortszentrums P.____ als Bestandteil des vom Landrat am 23. März 1995 beschlossen en generellen Projekts. Die Planauflage des Nutzungsplans Erneuerung des Ortszentrums P.___ _ fand vom 9. Januar 2012 bis zum 7. Februar 2012 statt. C. Mit RRB Nr. 494 vom 31. Oktober 2012 wurde die Rechtskraftbescheinigung für den ka n- tonalen Nutzungsplan Erneuerung Ortszentrum P.____ ausgestellt. D. Mit Eingabe vom 5. März 2013 reichte der B.____ beim Steuer- und Enteignungsgericht, Abteilung Enteignungsgericht, (nachfolgend Enteignungsgericht) ein Gesuch um vorzeit i- ge Besitzeinweisung betreffend Nutzungsplan Erneuerung des Ortszentrums P.____ für Flächen der Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ ein. E. Am 12. April 2013 fand betreffend das Verfahren der vorzeitigen Besitzeinweisung (Nr. 600 13 33) eine Hauptverhandlung mit Augenschein statt. Mit Beschluss desselben Tages wurde die vorzeitige Besitzeinweisung bewilligt. A.____, im Verfahren Nr. 600 13 33 vertreten durch Dr. Michael Kull, Advokat in Basel, erhielt Frist bis zum 1. Juli 2013 zur schriftlich begründeten Anmeldung allfälliger Forderungsbegehren bzw. zur Einreichung der allfälligen materiellen Klage. - 3 - F. Mit Eingabe vom 28. Juni 2013 erhob der wiederum durch Dr. Michael Kull, Advokat in Basel, vertretene A.____ Klage beim Enteignungsgericht und beantragte eine Entschäd i- gung von total Fr. 264'933.00 zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 12. April 2013, unter o/e Kostenfolge. Die geltend gemachte Entschä digung resultiere aus einer formellen Entei g- nung im Halte von 154 m2 (Fr. 1‘600.00/m2), aus einer vorübergehenden Nutzung einer Fläche im Halte von 200 m2 (Fr. 17.00/m2) und aus einer weiteren vorübergehenden Nu t- zung einer Fläche im Halte von 30 m2 (Fr. 580.00/m2). G. Der Beklagte beantragte mit seiner Eingabe vom 1. Oktober 2013, es sei eine Entschädi- gung aus forme ller Enteignung gemäss richterlichem Ermessen, jedoch von maximal Fr. 138'600.00, zuzusprechen. Die Forderung des Klägers sei abzuweisen, sofern sie die Entschädigung von Fr. 138'600.00 übersteige. Die o/e Kosten seien gemäss Entei g- nungsgesetz festzulegen. Zur Begründung führte der Beklagte im Wesentlichen aus, dass gemäss Vergleichspreise von Parzellen in naher Umgebung der Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ die vorliegende formelle Enteignung mit einem Quadratmeterpreis von Fr. 900.00/m2 zu entschädigen sei. Die vom Kläger geltend gemachte Entschädigung für eine vorübergehende Enteignung im Halte von 200 m2 sei nicht zuzusprechen, da ein Schaden nicht nachgewiesen werde. Ebenfalls sei für die Rüge betreffend der ca. 30 m2 keine Entschädigung zuzusprechen , da die irrtümlich erstellte Baute auf dieser Fläche rückgängig gemacht worden sei und zudem die Werkleitungseigentümer zu belangen se i- en. H. Mit Präsidialverfügung vom 15. Oktober 2013 wurden die Akten des Verfahrens Nr. 600 13 33 (vorzeitige Besitzeinweisung) zum vorliegenden Verfahren beigezogen. I. Am 23. Oktober 2013 beantragte der Kläger die Einholung von Verträgen bzw. Unterlagen beim Grundbuchamt für Parzellen an der Q.____strasse, R.____gasse und S.____strasse der Gemeinde P.____. - 4 - J. Mit Präsidialverfügung vom 31. Oktober 2013 wird der Antrag des Klägers betreffend Ei n- holung von Verträgen bzw. Unterlagen beim Grundbuchamt abgelehnt. Beim Hochbauamt Basel-Landschaft, Abteilung Immobilienverkehr, (ehemaliges Amt für Liegenschaftsve r- kehr, nachfolgend Hochbauamt) wird eine Landpreiserhebung für Parzellen in den Wohn - und Geschäftszonen WG2 und WG3 der Einwohnergemeinde P.____ angefordert. Die Landpreiserhebung des Hochbauamtes sieht wie folgt aus (Erhebungsjahr 1994-2014): Liste des Hochbauamtes (unüberbaute Parzellen) WG2 Lage Fr./m2 1. T.____weg 692.00 2. U.____strasse 873.85 3. U.____strasse 1‘054.20 4. V.____gasse 1000.50 5. V.____gasse 1000.50 6. V.____gasse 999.60 Liste des Hochbauamtes (unüberbaute Parzellen) WG2C Lage Fr./m2 1. V.____gasse 1000.50 2. V.____gasse 999.60 Liste des Hochbauamtes (unüberbaute Parzellen) WG2C Lage Fr./m2 1. W.____strasse/X.____weg 695.20 2. W.____strasse/X.____weg 695.20 3. Y.____hof Süd 610.30 4. Y.____hof Süd 610.30 5. Y.____hof Ost 923.00 6. Y.____hof Ost 1‘000.00 7. 950.00 8. 950.00 9. 950.00 - 5 - K. Anlässlich der am 19. Dezember 2013 vor dem Präsidenten des Enteignungsgerichts durchgeführten Vorverhandlung beantragte der Kläger eine amtliche Erkundigung betre f- fend Handänderungen der Parzellen Nrn. 53, 144, 274 und 1103 des Grundbuchs P.____ sowie der Parzelle des Werkhofs der Gemeinde P.____. Zudem haben die Parteien mit- geteilt, sie würden die Möglichkeit einer aussergerichtlichen Einigung prüfen, weshalb das vorliegende Verfahren sistiert wurde. L. Mit Eingabe vom 29. Januar 2014 teilte der Kläger mit, dass die Parteien keine ausserg e- richtliche Einigung erzielen konnten. Zudem beantragte der Kläger, es seien seine bish e- rigen Anträge bezüglich Einholung von Landpreiserhebungen gutzuheissen. M. Mit Präsidialverfügung vom 6. Februar 2014 wurde die Sistierung des vorliegenden Ve r- fahrens aufgehoben. Die Beweisanträge des Klägers betreffend amtliche Erkundigung der Handänderungen der Parzellen Nrn. 53, 144, 274 und 1103 des Grundbuchs P.____ s o- wie der Parzelle des Werkhofs der Gemeinde P.____ wurden abgelehnt. Der Antrag des Klägers auf Einhol ung einer Offerte betreffend Entschädigung für Bauland im Dorfkern von P.____ wurde insofern gutgeheissen, als dass beim Statistischen Amt Basel - Landschaft eine Liste betreffend Handänderungen, welche Parzellen in 500 Meter Distanz zur Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ betreffen, eingefordert wurden. Das Statist i- sche Amt Basel-Landschaft hat am 12. Februar 2014 folgende Daten aufgrund der vore r- wähnten Anfrage dem Gericht zugestellt (Erhebungsjahr 2010 - 2012): Liste des Statistischen Amtes Basel-Landschaft (überbaute Parzellen, Verkauf von Wohn- und Geschäftsgebäuden) WG3 Lage Fr./m2 1. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 2‘702.00 2. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 2‘541.00 3. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 1‘200.00 - 6 - Liste des Statistischen Amtes Basel-Landschaft (überbaute Parzellen, Verkauf von Einfa- milienhäusern) WG2 Lage Fr./m2 1. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 2‘932.00 2. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 2‘056.00 3. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 3‘857.00 4. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 3‘712.00 5. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 2‘127.00 6. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 1‘667.00 7. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 3‘360.00 8. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 2‘825.00 Liste des Statistischen Amtes Basel-Landschaft (überbaute Parzellen, Verkauf von Einfa- milienhäusern mit anschliessendem Abbruch [Bauland], Verkauf mit bleibenden Woh n- rechten) WG2 Lage Fr./m2 1. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 1‘322.00 2. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 1‘294.00 3. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 1‘633.00 4. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 1‘568.00 5. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 1‘315.00 N. Der Kläger teilte mit Eingabe vom 26. Februar 2014 mit, dass er die Preise des Statisti- schen Amtes Basel-Landschaft vom 12. Februar 2014 für vergleichbar erachte. Ausse r- dem macht der Kläger neu geltend, es sei für drei Kastanienbäume, welche bei der Au s- führung des Bauprojekts gefällt worden seien, eine Inkonvenienzentschädigung in der Höhe von je Fr. 1‘000.00 auszurichten. O. Der Beklagte bringt mit Eingabe vom 28. Februar 2014 vor, die Liste des Statistischen Amtes Basel-Landschaft vom 12. Februar 2014 sei für die vorliegende Beurteilung der Enteignungsentschädigung nicht heranzuziehen. Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgebracht, die Handänderungen würden Verkäufe von ganzen Grundstücken mit G e- bäuden betreffen, weshalb aus den Preisen nicht eruierbar sei, welcher Betrag dem B o- - 7 - den und welcher dem Gebäude zuzuschreiben sei. Zudem handle es sich bei der zu beur- teilenden formellen Enteignung um eine Streifenenteignung ohne Gebäude, weshalb Preise für überbaute Parzellen des Statistischen Amtes Basel -Landschaft nicht vergleich- bar seien. P. Mit Präsidialverfügung vom 25. März 2014 wurde festgestellt, dass die Einwohnergemein- de P.____ zurzeit ihre bau - und zonenrechtlichen Grundlagen revidiert, weshalb die en t- sprechenden Unterlagen vom Beklagten eingefordert wurden. Des Weiteren wurde vom Hochbauamt eine Liste mit Handänderungen eingefordert, welche Parzellen in der WG4 Zone bzw. welche Parzellen mit vier - oder fünfstöckigen Bauten des Grundbuchs P.____ betreffen. Schliesslich wurde vom Statistischen Amt Basel-Landschaft eine Liste eingefor- dert mit Handänderungen, welche Parzellen in der WG4 Zone bzw. Parzellen mit vier - o- der fünfstöckigen Bauten des Grundbuchs P.____ betreffen und welche zudem in 500 Meter Distanz zur Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ liegen. Q. Gemäss Auskunft des Hochbauamtes vom 27. März 2014 liegen keine Daten für Ha n- dänderungen betreffend Grundstücke in der WG4 Zone bzw. Parzellen mit vier- oder fünf- stöckigen Bauten des Grundbuchs P.____ vor. R. Gemäss Auskunft des Statistischen Amtes Basel -Landschaft vom 1. April 2014 liegen im Zeitraum vom Jahr 2010 bis 2012 keine Daten für Handänderungen vor, welche Parzellen in der WG4 Zone bzw. Parzellen mit vier - oder fünfstöckigen Bauten des Grundbuchs P.____ betreffen und welche zudem in 500 Meter Distanz zur Parzelle Nr. 21 des Grund- buchs P.____ liegen. S. Das Gericht forderte am 3. April 2014 beim Bauinspektorat P.____ eine Erkundigung b e- treffend Nutzungsreserve der Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ ein. Gemäss Aus- kunft des Bauinspektorats beträgt die Nutzungsreserve für die erwähnte Parzelle 2.52 m2. - 8 - T. Mit Präsidialverfügung vom 8. April 2014 wird der Kläger aufgefordert, dem Gericht die geltende Vereinbarung zwischen Baurechtsnehmer und -geber zuzustellen. U. Anlässlich der heutigen mit einem Augenschein verbundenen Hauptverhandlung teilt der Kläger mit, dass keine aktuelle Vereinbarung zwischen dem Baurechtsnehmer und -geber vorliege, und verweist auf den bereits eingereichten Baurechtsvertrag vom 13. August 1987. Im Übrigen halten die Parteien an ihren Begehren und Begründungen fest. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der Erwägu n- gen eingegangen. Das Enteignungsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1. 1.1 Gegenstand des vorliegenden Urteils ist die Frage der Entschädigung für die formelle Enteignung einer Teilfläche der Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ im Halte von 154 m2, die Entschädigung für eine vorübergehende Nutzung einer Teilfläche der e r- wähnten Parzelle im Halte von 200 m2 und die Entschädigung für eine Inkonvenienzen t- schädigung für drei Kastanienbäume, welche sich auf der erwähnten Parzelle befunden hätten. Die dauernde und vorübergehende Beanspruchung des Landes sowie die Fällung der Kastanien bäume erfolgte im Rahmen des kantonalen Strassenbauprojekts Erneu e- rung des Ortszentrums P.____. Zuständig für die Festsetzung derartiger Entschädigungen nach kantonalem Recht ist gemäss § 47 Abs. 1 des Gesetzes über die Enteignung vom 19. Juni 1950 (EntG, SGS 410) das Enteignungsgericht in erster Instanz. 1.2 Der Kläger macht zudem eine Entschädigung für eine angeblich vom Beklagten bebaute, jedoch nicht enteignete Fläche im Halte von 30 m2 geltend. Die Fläche von 30 m2 wurde irrtümlich in Anspruch genomm en und die darauf erstellten Bauten wurden - 9 - rückgängig gemacht. Es handelt sich nicht um eine Klage betreffend Enteignungsen t- schädigung, weshalb das Enteignungsgericht für das Vorbringen unzuständig ist. 1.3 Das Enteignungsgericht hat im Sinne des § 51 Ent G mit Beschluss vom 14. April 2013 dem Kläger eine Frist bis zum 1. Juli 2013 gesetzt, um Entschädigungsforderungen beim Gericht anzumelden. Der Kläger hat am 28. Juni 2013 seine Forderungen betreffend Entschädigung für eine formelle Enteignung im Halte vo n 154 m2 und für eine vorüberg e- hende Nutzung für die Fläche im Halte von 200 m2 fristgerecht geltend gemacht. 1.4 Nicht innert der Frist bis zum 1. Juli 2013 im Sinne des § 51 EntG hat der Kläger erst mit Eingabe vom 26. Februar 2014 eine Inkonvenienzentschädigung für drei Kast a- nienbäume in der Höhe von je Fr. 1‘000.00, welche bei der Ausführung des Bauprojekts gefällt worden seien, geltend gemacht. Gemäss § 54 Abs. 1 EntG können nach Ablauf der Frist des § 51 EntG neue Begehren bis zur Schlussbegehung (§ 70 EntG) gestellt werden, wenn der Enteignete glaubhaft macht, dass er sich trotz Anwendung der zumutbaren Sorgfalt über die Auswirkungen der Enteignung auf Grund des Werkplanes nicht im Kl a- ren gewesen ist. Der Kläger hat die verspätete Ein reichung seines ergänzenden Bege h- rens vom 26. Februar 2014 nicht begründet und aus den Akten gehen ebenfalls keine Gründe hervor, weshalb dieses Begehren erst am 26. Februar 2014 gestellt wurde. Auf das entsprechende Begehren ist somit nicht einzutreten. A uch wenn formell ein Nichtei n- treten festzustellen ist, hat sich das Gericht inhaltlich mit dem erwähnten Begehren ause i- nandergesetzt (vgl. nachfolgend Ziffer 4). 1.5 Als Eigentümer der Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ , von welcher im Rahmen des Strassenbaus ein Streifen enteignet und ein weiterer Streifen vorübergehend beansprucht wurde, ist der Kläger zur Erhebung einer Forderungsklage beim Entei g- nungsgericht legitimiert (vgl. § 52 EntG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen vorliegen, ist auf die Klage einzutreten. 2. 2.1 Gegenstand des vorliegenden Verfahrens stellt unter anderem die Frage der En t- schädigung für die Enteignung der Teilfläche von 154 m2 der Parzelle Nr. 21 des Grund- - 10 - buchs P.____ dar. Der Kläger beantragt für eine formelle Enteignung im Halte von 154 m2 eine Entschädigung von Fr. 246‘400.00 (1‘600.00 Fr./m2). Der Beklagte erachtet hingegen für dieselbe Fläche eine Entschädigung von maximal Fr. 138'600.00 (900.00 Fr./m2) als angemessen. 2.2 Die Enteignungsentschädigung gilt gemäss § 17 und § 19 EntG alle Nachteile ab, die dem Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen. Demnach sind zunächst der volle Verkehrswert des enteigneten Grundstückes oder Rechtes (§ 19 Abs. 1 lit. a EntG) und, wenn von ei nem Grundstück nur ein Teil in A n- spruch genommen wird, auch der Betrag, um den der Verkehrswert des verbliebenen Teils sich vermindert (Minderwert, § 19 Abs. 1 lit. b EntG), zu vergüten. Zusätzlich sind al- le weiteren dem Enteigneten verursachten Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen (Inkonvenienzen, § 19 Abs. 1 lit. c EntG), zu entschädigen. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes ist auch die Möglichkeit einer besseren Verwendung angemessen zu be rücksichtigen (§ 19 Abs. 2 EntG). Die vorerwähnten Bestimmungen des kantonalen Enteignungsgesetzes stimmen im Wortlaut mit den ihnen entsprechenden Artikeln des Bundesgesetzes über die Entei g- nung (EntG Bund) vom 20. Juni 1930 vollends überein. Bei der Auslegung der kantonalen Normen kann daher auch auf die Literatur und Praxis zum Enteignungsgesetz des Bu n- des abgestellt werden. 2.3 Die Enteignungsentschädigung ist entweder nach objektiven Gesichtspunkten, d. h. nach dem Wert, den das enteignete Recht aufgr und der bisherigen Nutzung oder ei- ner möglichen besseren Verwendung für einen Käufer aufweist (Verkehrswert) oder aber nach subjektiven Kriterien, d. h. nach dem Interesse des Enteigneten an der Beibehaltung des fraglichen Rechts zu bemessen (BGE 113 IB 39 E. 2a mit Hinweisen). Gemäss bun- desgerichtlicher Rechtsprechung ist diejenige Methode anzuwenden, die für den Entei g- neten günstiger ist (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 11. November 2013 A - 5581/2012 E. 6.8.1; HEINZ HESS/ HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes , Bd. I, Bern 1986, N 10 zu Art. 19). Der Verkehrswert ist gemäss Bundesgericht primär an- hand von Vergleichspreisen festzulegen (sog. statistische Methode oder Vergleichsm e- thode, Urteil des Bundesverwaltungsg erichts vom 11. November 2013 A -5581/2012 E. 6.8.1; BGE 113 Ib 39 E. 2a mit Hinweisen); nur wenn keine Vergleichspreise vorha n- - 11 - den sind, darf ausschliesslich nach anderen Methoden vorgegangen werden, die (wie die sog. Lageklassenmethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung) auf b losse Hypo- thesen abstellen (BGE 122 I 168 E. 3a). Wie nachstehend dargelegt wird, sind für die B e- urteilung der vorliegenden formellen Enteignung Vergleichspreise in genügender Anzahl vorhanden, weshalb die Entschädigung mittels statistischer Methode zu berechnen ist. 2.4 Für die Ermittlung der Entschädigung für Landabtretungen ist in der Regel auf den Verkehrswert im Zeitpunkt der Hauptverhandlung vor erster Instanz abzustellen (vgl. Urteil des Enteignungsgerichts vom 29. März 2004 [600 02 105] E. 4a, vom 27. Juni 2003 [600 03 21] E. 3b). Das gilt auch im Falle der vorzeitigen Besitzeinweisung (vgl. PETER LUDWIG/BEAT STALDER, Bernisches Verwaltungsrecht, 2. Auflage, Bern 2013, N 39; Urteil des bernischen Verwaltungsgerichts vom 24. Mai 1993 in: BVR 1994 S. 258 E. 2a). Für den v orliegenden Fall hat deshalb – vorbehältlich der Verzinsungsfrage – der 10. April 2014 als massgebender Stichtag und Bewertungszeitpunkt zu gelten. 2.5 Die Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ liegt in der Wohn- und Geschäftszone (WG3c und WG4) im Sinne des § 21 des Raumplanungs - und Baugesetzes vom 8. Januar 1998 (RBG, SGS 400). Diese Wohn - und Geschäftszone umfasst ein Gebiet, welches der Wohnnutzung und wenig störenden Betrieben vorbehalten ist. Die Parzelle befindet sich zudem im Richtplan für Ausnahmebauten der Einwohnergemeinde P.____ vom 23. April 1968 (RRB -Nr. 1155), wonach 5 -stöckige Gebäude gebaut we rden dürfen und die Ausnützungsziffer 90 % + 10 %, d.h. 100 %, beträgt. Gemäss Angaben des Bau- inspektorats P.____ ist für die Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ eine Nutzungsr e- serve von 2.52 m2 vorhanden, d. h. sie ist grundsätzlich vollständig ausgenut zt. Der al l- gemeine Siedlungsbau in der Umgebung der Parzelle, welche sich an zentraler Lage der Gemeinde befindet, ist grösstenteils sehr dicht und mehrstöckig. Die Parzelle befindet sich in einem Siedlungsgebiet mit städtischem Charakter, weshalb davon au szugehen ist, dass die Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ durch die überbaute Umgebung en t- scheidend geprägt wird. Die Parzelle ist im Baurecht abgegeben. Die abzutretende Fläche (154 m2) wurde mit dem Abschluss des Verfahrens auf vorzeitige Besitzeinwei sung auf den 14. April 2013 an den Enteigner übergeben. - 12 - 2.6 Vergleichspreise für Bauten, die in derselben Zone wie die Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ und über dieselbe Ausnützungsmöglichkeit wie die genannte Parzelle verfügen, liegen dem Hochbauamt und dem Statistischen Amt Basel-Landschaft nicht vor. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung dürfen allerdings an die Voraussetzungen für Vergleichsobjekte nicht zu hohe Anforderungen gestel lt werden (vgl. BGE 1P.520/2003 vom 9. März 2004 E. 7.3, 102 Ib 354 E. 2). So erfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschliessungsgrad und Ausnützungsmöglichkeit praktisch Identität besteht. Unterschieden der Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszu- schläge oder -abzüge Rechnung getrage n werden ( vgl. etwa BGE 1P.520/2003 vom 9. März 2004 E. 7.3, 122 I 168 E. 3a). Des Weiteren ist zu beachten, dass sich die enteig- nete Fläche vor der Baulinie befindet. Nach Lehre und Rechtsprechung wird der mit e i- nem Bauverbot belegte Landstreifen zwischen Strasse und Baulinie tiefer als das übrige Land bewertet, wenn die Abtretung dieses Landstreifens die bauliche Nutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigt (vgl. BGE 1C_339/2013 vom 27. August 2013 E. 2.4; VGE vom 18. Februar 1987, in: BLVGE 1987 [Nr. 13.2] E. 2; Urteil des Enteignungsg e- richts vom 7. Februar 2013 [600 12 22] E. 4.2, vom 29. März 2004 [600 02 105] E. 5c, vom 27. Juni 2003 [600 03 21] E. 3c/aa; HESS/WEIBEL, a.a.O., N. 106 zu Art. 19 m.w.H.). Nach Praxis des Enteignungsgerichts entfallen bei der Berechnung des Verkehrswerts von Land vor der Baulinie in der Regel zwei Drittel auf die bauliche Nutzung und ein Drittel auf den Flächenwert (Urteil des Enteignungsgerichts vom 28. Februar 2002 [600 00 305] E. 3b, Urteil des Enteignungsgerichts vom 31. Januar 2002 [600 01 61] E. 8 jeweils m.w.H.; VGE vom 18. Februar 1987, in: BLVGE 1987 [Nr. 13.2] E. 2). Es gilt allerdings zu beachten, dass das Mass des Abzugs vom zu entschädigenden Verkehrswert nach pflichtgemässen Ermessen festzulegen ist (vgl. BGE 122 I 168 E. 4c, BGE 105 Ib 327 E. 1c). Die Festsetzung des Bodenwertes kann in der Regel nicht losgelöst von der Frage erfolgen, ob das Restgrundstück durch die Abtretung einen Minderwert erfahren hat, wes- halb auch ein anderer als ein 2/3-Abzug bei der Festsetzung des Preises für Land vor der Baulinie gerechtfertigt sein kann (BGE 105 Ib 327 E. 1c). Aufgrund des Näherrückens der Q.____strasse durch die Enteignung und somit der Wertminderung der Restparzelle ist im vorliegenden Fall eine Reduktion um ein Drittel anstelle einer Reduktion um zwei Drittel des Vergleichspreises ausreichend. - 13 - 2.7 Die Landpreiserhebung des Statistischen A mtes Basel -Landschaft vom 12. Februar 2014 zeigt folgendes Bild bezüglich Handänderungen der letzten drei Jahre für Parzellen, welche sich in 500 m Distanz zur Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ und in der WG3 Zone befinden: Aus diesen Handänderungen resultiert ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von rund Fr. 2'148.00. Da es sich um eine Streifenenteignung handelt, ist im Sinne der vorang e- henden Erwägung 2.6 ein um ein Drittel reduzierter Vergleichspreis von 1‘503.60 Fr./m2 massgebend. 2.8 Aufgrund der räumlichen Nähe der V.____gasse zur Parzelle Nr. 21 des Grun d- buchs P.____, sind die Preise der Landpreiserhebung des Hochbauamtes, welche Parzel- len an dieser Strasse betreffen, als Vergleichspreise heranzuziehen: Liste des Hochbauamtes (unüberbaute Parzellen) WG2 Lage Fr./m2 1. V.____gasse 1‘000.50 2. V.____gasse 1‘000.50 3. V.____gasse 999.60 Liste des Hochbauamtes (unüberbaute Parzellen) WG2C Lage Fr./m2 1. V.____gasse 1‘000.50 2. V.____gasse 999.60 Aufgrund der rückwärtigen Lage dieser WG2 Parzellen an der V.____gasse gegenüber der zentralen lukrativeren Lage der zu beurteilenden Fläche auf der Parzelle Nr. 21 des Liste des Statistischen Amtes Basel-Landschaft (überbaute Parzellen, Verkauf von Wohn- und Geschäftsgebäuden) WG3 Lage Fr./m2 1. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 2‘702.00 2. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 2‘541.00 3. im Umkreis von 500m von der Parzelle Nr. 21 1‘200.00 - 14 - Grundbuchs P.____ an der Q.____strasse muss ein Zuschlag von 200.00 Fr./m2 vorge- nommen werden. Damit resultiert ein Quadratmeterpreis von Fr. 1'200.00. Des Weiteren bedarf es einer Aufrechnung aufgrund der zulässigen Ausnutzung von lediglich 60 % in der WG2 Zone. Der Preis setzt sich aus einem Flächenanteil von 33 % und einem Nut- zugsanteil von 67 % zusammen. Wird auf eine Nutzung von 100 % aufgerechnet, resul- tiert eine Zunahme der Nutzung auf 66.7 %. Für den Nutzungsanteil resultiert ein Preis von 1'340.00 Fr./m2 und für den Landanteil ein Preis von 396.00 Fr./m2. Dies entspricht einem Landpreis bei 100 % Nutzung von 1'736 .00 Fr./m2 bzw. bei einer Reduktion au f- grund der vorliegenden Streifenenteignung resultiert ein Vergleichspreis von 1‘215.00 Fr./m2. 2.9 Des Weiteren wurde dem Baurechtsvertrag vom 13. August 1987 für den Ba u- rechtszins ein Landpreis von 900.00 Fr./m2 zugrunde gelegt. Gemäss Art. 7.4 des Ba u- rechtsvertrages vom 13. August 1987 wird der Baurechtszins alle 5 Jahre zu zwei Drittel dem Landesindex der Konsumentenpreise angepasst. Der Indexstand von 1987 b etrug 109.8 Punkte und der Indexstand von 2013 beträgt 159.5 Punkte. Es liegt eine Teuerung von 45.3 % vor. Aufgrund der vorliegenden Streifenenteignung ist eine Reduktion um ein Drittel vorzunehmen. Die Teuerung beträgt daher 33.2%. Der massgebende Vergle ichs- preis liegt somit bei 1‘172.00 Fr./m2. 2.10 Aus dem Regierungsratsbeschluss Nr. 185 vom 24. April 2012 ist ersichtlich, dass der Kanton zwecks Knotenneubau Z.____-Q.____strasse P.____ eine Fläche von 28 m2 der Parzelle Nr. 128 des Grundbuchs P.____ zu einem Quadratmeterpreis von Fr. 567.00 erwarb. Diese Parzelle befindet sich ebenfalls an der Q.____strasse der Gemeinde P.____. Des Weiteren wurde eine Inkonvenienzentschädigung für das Näherrücken der Strasse von Fr. 40'000.00 vereinbart. Umgerechnet res ultiert damit für die 28 m2 ein Quadratmeterpreis von Fr. 1'995.60 unter Berücksichtigung der Inkonvenienzentschäd i- gung. Allerdings sind Expropriationsverträge zwischen der öffentlichen Hand und privaten Eigentümern mit Vorsicht zu würdigen, denn um ein drohendes Enteignungsverfahren ab- zuwehren, bezahlt der Enteigner vielfach einen überdurchschnittlichen Preis, oder der Enteignete begnügt sich mit einem zu tiefen Angebot (vgl. PETER WIEDERKEHR, Die Ex- propriationsentschädigung, Zürich 1966, S. 36). Vorlieg end wird deshalb bei der Ermit t- - 15 - lung des zu vergütenden Landpreises der vorerwähnte Expropriationsvertrag nicht b e- rücksichtigt. 2.11 Massgebend sind vorliegend somit im Sinne der vorangehenden Erwägungen Vergleichspreise von 1‘503.60 Fr./m2 (vgl. Erw. 2.7) , 1‘215.00 Fr./m2 (vgl. Erw. 2.8) und 1‘172.00 Fr./m2 (vgl. Erw. 2.9). Das Gericht erachtet deshalb vorliegend für die Festse t- zung der formellen Entschädigung für die Landabtretung im Halte von 154 m 2 den durch- schnittlichen Quadratmeterpreis der erwähnten Vergleichspreise als angemessen (Fr. 1'300.00). Für die formelle Enteignung von 154 m2 resultiert eine Entschädigung von Fr. 200‘200.00. 3. 3.1 Für die vorübergehende Nutzung der 200 m2 macht der Kläger zusätzlich eine Entschädigung von Fr. 1‘333.00 geltend (Fr. 17.00/m2). Der Beklagte hingegen beantragt, dass keine Entschädigung für die vorübergehende Nutzung geschuldet sei. 3.2 Erwirbt ein Gemeinwesen vorübergehend Rechte, die lediglich während des Baus eines auf Dauer angelegten Werkes benötigt werden, kann eine sogenannte "vorüberg e- hende Enteignung" vorliegen (vgl. BGE 99 Ib 91 E. 3; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 6 N 12). Entsprechend bestimmt § 8 EntG, dass eine Enteignung für eine zeitlich beschränkte Dauer angeordnet werden kann. Dem Betroffenen wird in diesen Fällen nicht das Land selbst entzogen, sondern die Nutzung daran (vgl. BGE 109 Ib 268 E. 3). In Lehre und Rechtsprechung ist diese Entschädigungspflicht als ein Sonderfall der in Art. 19 lit. c EntG umschriebenen Pflicht des Enteigners, "weitere Na chteile" zu vergüten, bezeichnet und der Enteignungsbann als vorübergehende Beschränkung der Rechte des Eigentümers im Sinne von Art. 5 Abs. 2 EntG Bund betrachtet worden (vgl. BGE 109 IB 268 E. 2a, 106 Ib 19 E. 7a, HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 44 N 1). Es stellt sich die Frage, ob der Kläger die Fläche, welche vorübergehend genutzt wurde, tatsächlich anderweitig nutzen hätte können. Ein Schaden wird vom Kläger weder behauptet noch bewiesen, weshalb ihm ke i- ne Entschädigung für die vorübergehende Nutzung der 200 m2 zugesprochen wird. - 16 - 4. Der Kläger macht, wie bereits erwähnt, geltend, es sei für die drei Kastanienbäume, we l- che bei der Ausführung des Bauprojekts gefällt worden seien, eine Inkonvenienzentsch ä- digung in der Höhe von je Fr. 1‘000.00 auszurichten. Am Augenschein konnte festgestellt werden, dass lediglich zwei Kastanienbäume gefällt wurden. Diese befanden sich auf der enteigneten Fläche. Nur falls gefällte Bäume den Verkehrswert beeinflussen, ist eine I n- konvenienzentschädigung geschuldet (vgl. BGE 1C_266 /2011 vom 20. Oktober 2011 E. 6). Vorliegend befindet sich die Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ in der Wohn- und Gewerbezone. Potenzielle Käufer dürften nicht bereit sein, wegen der Bäume einen höheren Landwert zu bezahlen, da sie diese für die zonenkonforme Nutzung gar nicht be- nötigen würden. In der Regel werden die Bäume unter diesen Umständen daher von e i- nem potentiellen Käufer nicht vergütet, weshalb diese auch vom Enteigner nicht zu en t- schädigen sind ( HESS/WEIBEL, a.a.O., N 90 zu Art. 19). Somit i st für die gefällten Kast a- nienbäume keine Inkonvenienzentschädigung geschuldet. 5. 5.1 Der Kläger beantragt für die geltend gemachten Entschädigungen einen Zins zu 5 % seit dem 12. April 2013. Der Beklagte hingegen erachtet diesen Zinssatz als zu hoch. Es sei der Zinssatz nach dem hypothekarischen Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen massgebend. 5.2 Gemäss § 28 Abs. 4 EntG ist die Enteignungsentschädigung im Falle einer vorze i- tigen Besitzeinweisung vom Tage der Besitzergreifung durch den Enteigner oder d ie Ent- eignerin zu verzinsen. Im vorliegenden Fall wurde die enteignete Fläche der Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ per 12. April 2013 durch den B.____ in Besitz genommen. Der Zinsfuss wird nach ständiger Praxis des Enteignungsgerichts analog den für das En t- eignungsverfahren des Bundes geltenden Ansätzen festgelegt (vgl. Urteil des Entei g- nungsgerichts vom 29. März 2004 [600 02 105] E. 6, vom 31. Januar 2002 [600 01 61] E. 10). Seit dem 1. Januar 2010 richtet sich der Zinsfuss im bundesrechtlichen Entei g- nungsverfahren nach dem hypothekarischen Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen ( vgl. Beschluss der 1. Kammer der Abteilung I des B undesverwaltungsgerichts vom 9. November 2009). Dieser betrug am 2. Juni 2012 2.25 % und beträgt seit 3. September - 17 - 2013 2 %. Ein Zinssatz von 2.25 % ist folglich vom 12. April 2013 bis 2. September 2013 und ein Zinssatz von 2 % ist ab dem 3. September 2013 massgebend. 6. 6.1 Bezüglich der Kosten statuiert § 71 A bs. 1 EntG, dass im Enteign ungsverfahren die Verfahrenskosten des erstinstanzli chen Verfahrens vom Enteigner bzw. von der Ent - eignerin zu tragen sind. Im vorliegenden Fall ist der Enteigner der B.____, vertreten durch die Bau- und Umweltschutzdirektion, so dass gestützt auf § 20 Abs. 4 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung vom 16. Dezember 1993 (SGS 27 1, VPO) und i.V.m. § 2 Abs. 3 lit. a des Verwaltungsverfahrensgesetzes Basel -Landschaft vom 13. Juni 1988 (SGS 175, VwVG BL) keine Verfahrenskosten erhoben werden. 6.2 Nach § 71 Abs. 2 EntG trägt der Enteigner die Parteientschädigung für den Beizug einer Anwältin oder eines Anwalts. Von der Zusprechung einer Parteientschädigung kann ausnahmsweise ganz oder teilweise abgesehen werden, wenn die enteignete Partei nicht oder nur teilweise obsiegt (§ 71 Abs. 2 Satz 2 EntG). Mit dieser Bestimmung räumt der Gesetzgeber dem Enteignungsgericht ein Ermessen ein, im Einzelfall vom Grundsatz der Tragung der Parteikosten durch die Enteignerin oder den Enteigner abzuweichen (vgl. Vorlage des Regierungsrats an den Landrat vom 31. Oktober 2006 [2006/262] betreffend effizientes Verfahren vor Steuer - und Enteignungsgericht, S. 4). Voraussetzung ist, dass die enteignete Partei nicht oder nur teilweise obsiegt hat, wobei auch in diesen Fällen nur ausnahmsweise ganz oder teilweise von einer Parteientschädigung abgesehen werden kann. Vorliegend sind keinerlei Gründe für eine Ausnahme ersichtlich, welche ein Abwe i- chen vom Grundsatz der Parteientschädigung zulasten der Enteignerin rechtfertigen wü r- den. Der Anspruch des Klägers auf eine Parteientschädigung nach § 71 Abs. 2 EntG ist dementsprechend zu bejahen. Der Vertreter des Klägers weist in seiner Honorarnote vom 26. März 2014 einen Zeitaufwand von 39,5 Stunden à Fr. 300.00 auf, Auslagen von Fr. 557.00, zuzüglich Mehrwertsteuer von 8 %. Der vor dem Enteignungsgericht für Be i- tragsfälle im üblichen Rahmen praxisgemäss anwendbare Tarif beträgt Fr. 250.00 pro Stunde (vgl . Urteil des Enteignungsgerichts vom 20. Dezember 2012 [650 11 118] E. 7, vom 18. November 2010 [650 09 88] E. 5.2). Zudem gilt für Massenkopien gemäss § 15 Abs. 2 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte vom 17. November 2003 - 18 - (SGS 178.112) ein Tarif von Fr. 0.50 pro Kopie. Dem Vertreter des Klägers wird mithin ei- ne auf einem Zeitaufwand von 39,5 Stunden à Fr. 250.00 basierende Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt Fr. 9‘875.00 sowie Auslagen von Fr. 303.50, zuzüglich Fr. 814.30 Mehrwertsteuer, insgesamt somit Fr. 10‘992.80 zugesprochen. - 19 - D e m g e m ä s s w i r d e r k a n n t : 1. Der Beklagte hat dem Kläger für die Abtretung von 154 m² der Parzelle Nr. 21 des Grund- buchs P.____ eine Entschädigung von Fr. 200‘200.00 (Fr. 1‘300.00 pro m²) zu bezahlen, zuzüglich des seit dem 12. April 2013 (Datum der vorzeitigen Besitzeinweisung) anfalle n- den Zinses in der Höhe von 2.25 % bis 2. September 2013 bzw. des seit dem 3. September 2013 geltenden Zinses in der Höhe von 2 %. 2. Auf die Mehrforderungen und übrigen Entschädigungsforderungen des Klägers wird nicht eingetreten, bzw. die entsprechenden Begehren werden abgewiesen. 3. Die Verfahrenskosten gehen zu Lasten des Staates. 4. Der Beklagte hat dem Vertreter des Klägers eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 10‘992.80 (inklusive Auslagen und Mehrwertsteuer) zu entrichten. 5. Das Grundbuchamt Basel -Landschaft wird angewiesen, nach erfolgtem Eigentumsübe r- gang den Rechtserwerb des Beklagten an der Fläche der Parzelle Nr. 21 des Grundbuchs P.____ gemäss Landerw erbsplan vom 26. November 2010 zum Plan Nr. 201 611 020 – 119 b einzutragen. 6. Dieses Urteil wird dem Vertreter des Klägers (2) sowie dem Beklagten (1) schriftlich mit- geteilt. Nach Rechtskraft wird das Urteil zudem dem Grundbuchamt Basel -Landschaft schriftlich mitgeteilt. - 20 - Rechtsmittelbelehrung Gegen Entscheide des Enteignungsgerichts kann innert 10 Tagen, vom Empfang des Entscheids an gerechnet, beim Kantonsgericht (Abteilung Verfassungs - und Verwaltungsrecht), Bahnhof- platz 16, 4410 Liestal, schriftlich Beschwerde erhoben werden. Die Beschwerde muss ein klar u m- schriebenes Begehren sowie die Unterschrift der Beschwerdeführenden oder der sie vertretenden Person enthalten. Dieser Entscheid ist der Beschwerde in Kopie beizulegen. Liestal, 21. August 2014 Im Namen der Abteilung Enteignungsgericht des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft Abteilungspräsident: Dr. Ivo Corvini-Mohn Gerichtsschreiberin: Miriam Lüdi