R 05 71 4. Kammer URTEIL vom 29. September 2005 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Ortsplanungsrevision 1. Am 14. März 1999 erliessen die Stimmberechtigten der Gemeinde … eine totalrevidierte neue Ortsplanung, welche von der Regierung am 29. Februar 2000 genehmigt wurde. Mit dieser neuen Ortsplanung wurde die bisherige Ortsplanung vom 8. April 1984, von der Regierung genehmigt am 16. Februar 1997, ersetzt. Im Zonenplan „Bereich Siedlung“ 1:2'500 vom 14. März 1999 wurde im Gebiet der bestehenden Waldsiedlung „…“ ein Perimeter (Planungsfenster) bezeichnet, innerhalb dessen die Ablösung der bisherigen Grundordnung (von 1984/87) erst in einer nächsten Phase erfolgen sollte, dies u.a. wegen der Komplexität der nutzungsplanerischen Erfassung der Waldsiedlung … Am 4. April 2004 beschlossen die Stimmberechtigten von … die noch ausstehende, teilgebietsbezogene Nutzungsplanung „…“, welche aus folgenden Planungsmitteln besteht: - Ergänzung Baugesetz (Art. 82a und 86 Abs. 4) - Zonenplan Bereich Siedlung (Ergänzung) 1:2'500 „…“ - Genereller Gestaltungsplan (GGP) und Genereller Erschliessungsplan (GEP) 1:1000 „…“ - Vorschriften zum GGP/GEP „…“. Da die im Zonenplan „…“ ausgeschiedenen Bauzonen („Spezialzonen …“) stellenweise auf Flächen ausgeschieden wurden, die gemäss Rahmen der 1996/1997 im Vorfeld der Totalrevision der Ortsplanung durchgeführten, rechtskräftigen Waldfeststellung als Wald gelten, reichte die Gemeinde … in Anwendung von Art. 12 WaG dem Kanton ein Rodungsgesuch für total 700,9 m2 Wald ein (vgl. Rodungsplan „…“ 1:1000 vom 4. April 2004). Gegen die von den Stimmberechtigten der Gemeinde … am 4. April 2004 beschlossene Nutzungsplanung „…“ erhob die …, Eigentümerin der Parzelle Nr. 1813, fristgerecht Planungsbeschwerde an die Regierung mit dem Begehren, es sei die angefochtene Teilgebietsplanung dahingehend abzuändern, dass der „Baubereich für Hauptbauten“ für die Parzelle Nr. 1813 entsprechend dem ersten Planentwurf im Übersichtsplan 1:2'000 vorgesehenen „Waldabstandslinie“ festzulegen (Ziff. 1). Das Mass der für die Parzelle 1813 zulässigen Nutzung sei im GGP auf 520 m 2 festzulegen (Ziff. 2). Zur Begründung wurde vorgebracht, der festgelegte Baubereich sei zu einschränkend. Es bestehe kein einleuchtender Grund, weshalb das heute bald 50-jährige Gebäude im Falle eines Ersatzbaus auf den Meter genau innerhalb der heutigen Gebäudehülle erstellt werden müsse. Vor allem sei nicht nachvollziehbar, weshalb im Bereich für nicht AZ-pflichtige An- und Nebenbauten nicht auch Gebäudeteile mit AZ-pflichtigen Nutzungen errichtet werden dürfen. Damit könnten zudem Vorteile sowohl in Bezug auf den Waldabstand als auch hinsichtlich architektonischer Gestaltung erzielt werden. Gesamthaft betrachtet sei die angeordnete Einschränkung des Baubereichs für Hauptbauten unverhältnismässig und völlig deplaziert. Es sei davon auszugehen, dass die … bis zu 500 m 2 BGF einen beliebigen Ersatzbau und bis zu 520 m 2 BGF nur einen Ersatzbau streng nach Hofstattrecht, d.h. innerhalb der bestehenden Gebäudehülle (allenfalls noch unter Ausnützung der zugestandenen minimalen Baubereiche für Hauptbauten) realisieren dürfe. Diese Unterscheidung sei sinnlos. Unklar sei die Rechtslage, wenn nur ein Teil des bestehenden Wohnhauses umgebaut werden soll. Alle diese Unklarheiten könnten beseitigt werden, wenn der … sowohl für den Fall eines Wiederaufbaus im Hofstattrecht als auch für den Fall eines beliebigen Ersatzbaus einheitlich 520 m2 BGF zugestanden würde. Mit Entscheid vom 10. Mai 2005, mitgeteilt am 12. Mai 2005, wies die Regierung des Kantons Graubünden die Beschwerde ab. Angesichts der Vorgeschichte, der rechtskräftigen Waldfeststellungen, des konkreten Überbauungstandes im Gebiet und auf der Parzelle der Beschwerdeführerin, des aktuellen und des künftigen über das ganze Gebiet geltenden Nutzungsmasses und der beschränkten Baumöglichkeiten lasse sich die gemeindliche Planung nicht beanstanden. Die geltend gemachten privaten Interessen hätten hinter die von der Gemeinde mit der Planung verfolgten öffentlichen Interessen zurückzutreten. 2. Dagegen liess die … am 2. Juni 2005 beim Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Rekurs erheben mit den Anträgen, es sei die angefochtene Teilgebietsplanung abzuändern und der „Baubereich für Hauptbauten“ für die Parzelle Nr. 1813 entsprechend dem ersten Planentwurf im Übersichtsplan 1:2'000 vorgesehenen „Waldabstandslinie“ festzulegen (Ziff. 1). Das Mass der für die Parzelle 1813 zulässigen Nutzung sei im GGP auf 520 m2 festzulegen (Ziff. 2). Zur Begründung vertiefte sie im Wesentlichen die bereits ihrer Eingabe vor der Vorinstanz zugrunde liegenden Überlegungen. 3. a) Die Regierung des Kantons Graubünden beantragte unter Verweis auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid die Abweisung des Rekurses. b) Ebenfalls Abweisung des Rekurses beantragte die Gemeinde ... 4. Am 29. September 2005 führte eine Delegation der IV. Kammer des Verwaltungsgerichts einen Augenschein durch, an welchem der Rechtsvertreter der Rekurrentin, Mitglieder der Gemeindebehörden mit ihrem Rechtsvertreter sowie der Raumplanungsjurist der Regierung teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern. Auf die Ausführungen am Augenschein, wie auch auf die weiteren Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 61 Abs. 2 KRG in der Fassung vom 25. Juni 1995 kann unter anderem gegen Beschlüsse und Entscheide der Regierung im Sinne von Art. 37 Abs. 3 und Art. 37a KRG Rekurs an das Verwaltungsgericht erhoben werden. Genehmigungs- und Beschwerdeentscheide der Regierung in Ortsplanungssachen sind mithin beim Verwaltungsgericht anfechtbar. Gemäss Art. 53 lit. a VGG erstreckt sich die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes im Rekursverfahren auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhaltes. Das Verwaltungsgericht überprüft somit den Sachverhalt und die Rechtsfragen frei. Dagegen beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig oder angemessen sei. Amtete die Regierung nicht nur als Genehmigungs-, sondern - wie vorliegend - auch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittelbehörde, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 53 lit. a VGG (vgl. PVG 1996 Nr. 42, 1999 Nr. 44). Anzumerken bleibt noch, dass es sich bei der zur Diskussion stehenden Teilgebietsplanung um den Abschluss einer Ortsplanung handelt, mit welcher die erste bundesrechtskonforme Bauzonenausscheidung vorgenommen worden ist (vgl. VGU R 00 25). 2. a) Die Rekurrentin beantragt die Abänderung der Planung und die Festlegung des Baubereiches für Hauptbauten auf ihrer Parzelle entsprechend dem ersten Planentwurf im Übersichtsplan 1:2000. Sie begründet ihr Begehren im Wesentlichen mit der Überlegung, dass angesichts der Vorgeschichte des Gebietes und der damals verfolgten Ziele die Überbauung ihrer Parzelle in den 60er Jahren zu keiner Übernutzung geführt habe. Zwar möge es zutreffen, dass aus der Sicht des kommunalen Baugesetzes 1984 die Parzelle als übernutzt gelte und auch den heutigen Waldabstandsvorschriften nicht genüge. Das sei indessen ohne Belang, da nach der heutigen Rechtslage wohl das gesamte Grundstück als Wald gelten würde und gar nicht in eine Bauzone gehören würde. Rekursthema sei daher die Frage, in welcher Weise die generelle Baufreiheit im Rahmen der streitigen Planung unter dem Gesichtspunkt der Eigentumsfreiheit eingeschränkt werden dürfe. Der ausgeschiedene Baubereich erscheine aus dieser Sicht als zu einschränkend. Es bestehe kein einleuchtender Grund, bei einem allfälligen Abbruch des Gebäudes ein neu zu errichtendes Haus genau innerhalb der bestehenden Gebäudehülle wieder zu errichten. Im Übrigen entspreche der von ihr beantragte Baubereich genau jenem, wie er anlässlich der ersten Auflage vorgesehen gewesen sei. Die in der zweiten Auflage vorgenommene und nunmehr beschlossene Einschränkung sei unzulässig. Dies umso mehr, als ihr Haus auf einem bewaldeten Hügel stehe, nicht einsehbar sei und auch keine Gründe für die im Plan enthaltenen baulichen Vorgaben ersichtlich seien. Für die Beschränkung der Eigentumsfreiheit bestehe nicht das geringste öffentliche Interesse. Unbehelflich sei das Argument der angestrebten rechtsgleichen Behandlung aller Eigentümer im Gebiet. Aus diesen Einwänden kann sie jedoch nichts zugunsten ihrer Begehren ableiten. b) Fest steht, dass mit der streitigen Teilgebietsplanung auf allen im (bewaldeten) Teilgebiet A gelegenen Parzellen im „…“ die „Baubereiche für Hauptbauten“ gemäss Art. 5 Abs. 1 der Vorschriften zum GGP/GEP relativ eng entlang der Fassaden der bestehenden Bauten festgelegt worden sind. Besonders eng wurden die Hauptbereiche ausgeschieden bei jenen Grundstücken, welche ausgehend von der bisher geltenden AZ (gemäss BG 1984: 0.15) bereits annähernd bzw. vollständig ausgenutzt oder - wie dasjenige der Rekurrentin - gar übernutzt sind. Grosszügigere Baubereiche für Hauptbauten wurden generell nur dort vorgesehen, wo noch Nutzungsreserven vorhanden waren (so u.a. z.B. auf Parzelle Nr. 1865: Reserve 229 m2, Parzellen Nr. 1760/2284: 195 m2, Parzelle Nr. 1763: 66 m2). Planerisch lässt sich das umschriebene Vorgehen nicht nur ohne weiteres vertreten, sondern die Planungsbehörden waren angesichts der Vorgeschichte der Waldsiedlung (Sonderstatut …; Ortsplanung 1984), des Überbauungstandes, der Nutzungen bzw. Übernutzungen der Parzellen, des Ergebnisses der rechtskräftigen Waldfeststellungen und des Ablaufs der neuen Planung (vgl. dazu den Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 4. April 2004) verpflichtet, mit geeigneten Massnahmen Planung und Wirklichkeit in Übereinstimmung zu bringen. Dabei war es zweifellos richtig, den baulichen Möglichkeiten (bebaubare Fläche, maximal zulässige Gebäudehöhe, maximales Nutzungsmass [max. 500 m2 BGF, bzw. Verdoppelung der bisher beanspruchten BGF]) ausgehend von den rechtskräftig bewilligten Altbauten (und unter Bezugnahme auf deren Lage, Ausrichtung, Dimensionierung, Erschliessung, vorhandene BGF und das gemäss NUP 1984 zulässige Nutzungsmass) relativ enge Grenzen zu setzen. Es lässt sich daher nicht beanstanden, wenn insbesondere den bereits heute „übernutzten“ Parzellen (wie z.B. jene der Rekurrentin, auf welcher bereits 520 m 2 BGF realisiert worden sind, das vorgesehene maximale Nutzungsmass also bereits überschritten worden ist) nur noch vergleichsweise beschränkte bauliche Möglichkeiten zu belassen. Diese Eigentumsbeschränkung steht entgegen der rekurrentischen Auffassung in einem erheblichen öffentlichen Interesse, hinter welches das private Interesse an weitergehenden Baumöglichkeiten zurückzutreten hat. Die von der Rekurrentin ins Feld geführte parzellenbezogene Betrachtungsweise (schwer einsehbarer Baustandort abseits der übrigen Parzellen, spezielle Lage auf bewaldetem Hügel) ist in diesem Zusammenhang unbeachtlich. Sie verkennt, dass einer Planung immer eine parzellenübergreifende Betrachtung sowie ein Planungskonzept zugrunde liegen muss und dass damit den Gegebenheiten eines grösseren, zusammenhängenden Gebietes Rechnung getragen werden soll. Entgegen der rekurrentischen Auffassung hat der Augenschein auch bestätigt, dass es sich beim fraglichen Teilgebiet um einen landschaftlich heiklen und sensiblen Bereich handelt, dem bei der Umschreibung der (noch verbleibenden) künftigen Nutzungsmöglichkeiten angemessen Rechnung getragen werden muss, was mit der streitigen Planung offensichtlich erreicht werden kann. Wie seitens der Beschwerdegegnerinnen im Übrigen zu Recht dargelegt worden ist, erweist sich die angefochtene Planung aber unter der Optik des Gleichheitsgebotes als geboten. Soweit die Rekurrentin eine Ausdehnung des Baubereiches verlangt, ist ihrem Antrag daher kein Erfolg beschieden. c) Nicht gefolgt werden kann der Rekurrentin auch soweit, als sie mit ihren Begehren eine Erhöhung des Nutzungsmasses (für beliebige Ersatzbauten) für ihre Parzelle auf 520 m2 BGF beantragt. Fest steht, dass die rekurrentische Parzelle Nr. 1813 im Halte von 2'993 m 2 mit der darauf stehenden Villa gemäss bisher geltender AZ 0.15 bereits heute weit übernutzt (um 71 m2 BGF) ist. Angesichts der Parzellengrösse resultiert eine zulässige BGF von lediglich 449 m2. Zu Recht hat die Vorinstanz in diesem Zusammenhang ausgeführt, dass es unter diesen Umständen aus planerischer Sicht vertretbar gewesen wäre, das Nutzungsmass für den Fall einer beliebigen Ersatzbaute ausserhalb des Hofstattrechts auf der rekurrentischen Parzelle gar auf diesen Wert zu begrenzen. Wenn mit der angefochtenen Planung aber das zulässige Nutzungsmass - analog den anderen übernutzen Parzellen - auf 500 m2 BGF heraufgesetzt worden ist, so stellt dies zweifellos ein Entgegenkommen dar. Hinzukommt, dass mit der streitigen Planung der Rekurrentin auch noch ein Baubereich für eingeschossige An- und Nebenbauten (ohne Wohn- und Arbeitsräume) zugestanden worden ist. Aus planungsrechtlicher Sicht besteht jedenfalls überhaupt kein Anlass, das Nutzungsmass für den von der Rekurrentin angestrebten, beliebigen Ersatzbau mit dem Nutzungsmass für einen Ersatzbau im Hofstattrecht gleichzusetzen. Dies umso weniger, als Wiederaufbauten im Hofstattrecht generell privilegierter behandelt werden als ein beliebiger Ersatzbau, welcher grundsätzlich die in herkömmlichen Bauzonen geltende Regelbauweise (i.c. AZ 0.15) einzuhalten hat. Auch aus dieser Sicht betrachtet, erweist sich der Rekurs als unbegründet. Was die Rekurrentin dagegen noch vorbringen lässt, ist nicht geeignet, den angefochtenen Entscheid und die diesem zugrunde liegende Planung als falsch oder willkürlich erscheinen zu lassen. Der angefochtene Entscheid ist demnach zu bestätigen und der Rekurs vollumfänglich abzuweisen. 3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Rekurrentin, welche überdies die anwaltlich vertretene Rekursgegnerin 2 angemessen aussergerichtlich zu entschädigen hat. Demnach erkennt das Gericht: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 198.-- zusammen Fr. 6’198.--gehen zulasten der … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die … hat die Gemeinde … aussergerichtlich mit Fr. 2'000.-- zu entschädigen.