<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00324</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213511&amp;W10_KEY=4467109&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00324</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.11.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baurechtliche Bewilligung für den Abbruch von bestehenden Gebäuden und den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Unterniveaugarage: Pflicht zur finanziellen Sicherstellung der Ersatzbaute; Strassenabstand.<br/><br/>Soweit die Vorinstanz auf einzelne Rügen nicht eintrat, ging sie zu Recht davon aus, die behaupteten Mängel liessen sich mit für den Beschwerdeführer bedeutungslosen Nebenbestimmungen heilen (E. 3.2 und 6.2).<br/><br/>Der Abbruch der bestehenden Gebäude führt nicht zu einer das Ortsbild beeinträchtigenden Baulücke. Eine Sicherstellung der Erstellung der Ersatzbaute ist nicht erforderlich (E. 2.3).<br/><br/>§ 260 Abs. 3 PBG ist auch auf Strassen- und Wegabstände anzuwenden (E. 5.2). Bei Dachgeschossen über die Fassade hinausragende Bauteile fallen nicht unter § 260 Abs. 3 PBG (E. 5.5). Die entsprechenden Balkone sind daher zu redimensionieren (E. 5.6 f.).<br/><br/>Teilweise Gutheissung und Ergänzung der Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIE">BAULINIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULÃCKE">BAULÃCKE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESCHOSS">DACHGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESTALTUNG">DACHGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARAGENEINFAHRT">GARAGENEINFAHRT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEVORSPRUNG">GEBÃUDEVORSPRUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILD">ORTSBILD</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SICHERSTELLUNG">SICHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENABSTAND">STRASSENABSTAND</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 260 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 265 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 275 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 292 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=20839" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00324</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. November 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">A<b>, </b>vertreten durch RA B,</p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrer,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">1. C AG, vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">2. Gemeinderat Neerach, <br/> vertreten durch RA E, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerschaft,</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <b><span><br/> </span></b> <p class="MsoNormal">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 20. MÃ¤rz 2012 erteilte der Gemeinderat Neerach der C AG die Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung von zwei MehrfamilienhÃ¤usern mit Unterniveaugarage anstelle des abzubrechenden Bauernhauses samt Schopfbaute auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse in Neerach.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den von A hiergeben erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 28. MÃ¤rz 2013 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 2. Mai 2013 beantragte A dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid sowie die Baubewilligung aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Urteilstext">In seiner Vernehmlassung vom 17. Mai 2013 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 19. Juni 2013 stellte die Bauherrschaft den Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kÃ¶nne; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. Denselben Antrag stellte auch der Gemeinderat Neerach in seiner Eingabe vom 25. Juni 2013.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtpflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der Vorinstanz zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist EigentÃ¼mer der Parzelle Kat.-Nr. 02, die nÃ¶rdlich des BaugrundstÃ¼cks liegt und von diesem nur durch die F-Strasse getrennt wird. Er ist aufgrund dieser rÃ¤umlichen BeziehungsnÃ¤he in Zusammenhang mit den erhobenen RÃ¼gen grundsÃ¤tzlich zur Beschwerdeerhebung berechtigt (vgl. § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Falls dies auf einzelne der erhobenen EinwÃ¤nde nicht zutreffen sollte, ist dies im Rahmen der nachfolgenden ErwÃ¤gungen darzulegen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht zunÃ¤chst geltend, die durch den Abbruch der Bauten auf dem BaugrundstÃ¼ck resultierende BaulÃ¼cke fÃ¼hre zu einer erheblichen BeeintrÃ¤chtigung des Ortsbilds, sodass die BaubehÃ¶rde gemÃ¤ss Art. 14 BZO verpflichtet sei, von der Bauherrschaft eine finanzielle Sicherstellung der Ersatzbaute zu verlangen.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat vorab das Vorliegen einer das Ortsbild beeintrÃ¤chtigenden LÃ¼cke verneint. Sie hat ausgefÃ¼hrt, dass das abzubrechende GehÃ¶ft weder Teil einer zusammengebauten noch einer sonst in engem Bezug zueinander stehenden Bebauung sei, die ohne das Abbruchobjekt in stÃ¶render Weise als unvollstÃ¤ndig und lÃ¼ckenhaft erscheinen wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Neerach (BZO) in der Kernzone I. GemÃ¤ss Art. 14 BZO darf der Abbruch von GebÃ¤uden in dieser Zone nur bewilligt werden, wenn die BaulÃ¼cke das Ortsbild nicht beeintrÃ¤chtigt oder wenn die Erstellung der Ersatzbaute baurechtlich und finanziell gesichert ist. In Ãbereinstimmung mit der Vorinstanz ist entsprechend dem klaren Wortlaut der Bestimmung davon auszugehen, dass eine baurechtliche und finanzielle Sicherung der Erstellung einer Ersatzbaute nur verlangt werden kann, wenn eine das Ortsbild beeintrÃ¤chtigende BaulÃ¼cke entsteht.</p> <p class="Urteilstext">Beizupflichten ist der Vorinstanz auch darin, dass nicht jede unÃ¼berbaute Parzelle zu einer BeeintrÃ¤chtigung des Ortsbilds fÃ¼hrt. Wie sich bereits aus den Planunterlagen ergibt, ist das abzubrechende Bauernhaus samt Schopfbaute nicht Teil einer zusammengebauten Bebauung. Dass ein enger baulicher Zusammenhang mit benachbarten GebÃ¤uden bestehen kÃ¶nnte, ist weder aus den PlÃ¤nen noch aus der Fotodokumentation der Vorinstanz ersichtlich und wird auch nicht behauptet. Der BeschwerdefÃ¼hrer macht lediglich geltend, das GrundstÃ¼ck liege an prominenter Lage und markiere die Grenze der Kernzone. Ein nicht Ã¼berbautes GrundstÃ¼ck dieser GrÃ¶sse, das eigentlich mit den angrenzenden KernzonengrundstÃ¼cken ein harmonisches Ganzes bilden sollte, sei dem Ortsbild abtrÃ¤glich.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Zutreffend ist, dass es sich beim streitbetroffenen GrundstÃ¼ck von Norden her betrachtet im Bereich der G-Strasse um die erste in der Kernzone gelegene Parzelle Ã¶stlich der Strasse handelt. Die Lage des GrundstÃ¼cks lÃ¤sst sich insofern als prominent bezeichnen. Eine allfÃ¤llige BaulÃ¼cke kann indessen nicht einzig aus diesem Grund als das Ortsbild beeintrÃ¤chtigend qualifiziert werden. Wie die Fotodokumentation der Vorinstanz deutlich macht, erweckt die Kernzone im Bereich des BaugrundstÃ¼cks einen wenig geschlossenen Eindruck. Dies wird zum einen durch den Umstand hervorgerufen, dass sich in diesem Bereich zahlreiche Strassen verzweigen; das BaugrundstÃ¼ck liegt im optischen Einzugsbereich von zwei verschiedenen Kreuzungen (G-Strasse/J-Strasse/F-Strasse sowie G-Strasse/H-Strasse/I-Strasse). Zum anderen zeigt der Kernzonenplan, dass die Kernzone im fraglichen Bereich locker Ã¼berbaut ist; es sind verschiedene BaulÃ¼cken vorhanden. Die gesamte Kernzone I der Gemeinde weist zahlreiche BaulÃ¼cken, teilweise sogar grÃ¶ssere zusammenhÃ¤ngende nicht Ã¼berbaute Gebiete auf, was die lockere Bebauung als allgemeines Charakteristikum der Kernzone I erscheinen lÃ¤sst.</p> <p class="Erwgung2">Unter diesen UmstÃ¤nden ist es nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen die durch einen Abbruch entstehende BaulÃ¼cke auf dem BaugrundstÃ¼ck nicht als das Ortsbild beeintrÃ¤chtigend qualifiziert und demzufolge auf die rechtliche und finanzielle Sicherstellung der Erstellung einer Ersatzbaute verzichtet haben.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beanstandet im Weiteren die Feststellung der Vorinstanz, die Befensterung der Fassade des Hauses B/C im Bereich des Kreuzfirsts sei vom GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers aus nicht einsehbar. Die Fassade des geplanten GebÃ¤udes B/C sei vom Garten im Westen des GrundstÃ¼cks des BeschwerdefÃ¼hrers her einsehbar. Ausserdem sei sie im Bereich der EinmÃ¼ndung in die F-Strasse, die das GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers erschliesse, einsehbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Es mag zutreffen, dass die Westfassade des GebÃ¤udes B/C vom EinmÃ¼ndungsbereich der F-Strasse in die G-Strasse aus einsehbar ist. Dies vermag die Legitimation des BeschwerdefÃ¼hrers zur Erhebung seines Einwands indessen nicht zu begrÃ¼nden, selbst wenn sein GrundstÃ¼ck durch die F-Strasse erschlossen wird. Er ist als Passant auf der G-Strasse oder auf der F-Strasse von der Ã¤sthetischen Gestaltung der Fassade bzw. dessen Befensterung nicht mehr als jeder beliebige Dritte betroffen. Es fehlt ihm daher an einer qualifizierten Betroffenheit.</p> <p class="Erwgung2">Dass die Westfassade des GebÃ¤udes B/C vom Garten des GrundstÃ¼cks des BeschwerdefÃ¼hrers aus einsehbar sein kÃ¶nnte, erscheint aufgrund der Planunterlagen eher unwahrscheinlich, kann aber offenbleiben. Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, kÃ¶nnte ein allfÃ¤lliger gestalterischer Mangel der Fassade in diesem Bereich ohne Weiteres auflageweise geheilt werden, sodass der entsprechende Einwand ohnehin nicht zur beantragten Aufhebung der Baubewilligung fÃ¼hren wÃ¼rde. Dass ein diesbezÃ¼glicher Mangel einer Heilung mittels einer fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer bedeutungslosen Nebenbestimmung nicht zugÃ¤nglich wÃ¤re, bestreitet der BeschwerdefÃ¼hrer nicht und ist auch nicht ersichtlich. Die Vorinstanz ist daher auf diesen Einwand des BeschwerdefÃ¼hrers zu Recht nicht eingetreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, die Vorinstanz habe die geplante Garageneinfahrt nicht korrekt beurteilt. Das Projekt genÃ¼ge den Anforderungen von Art. 15 Abs. 3 BZO nicht. Die Feststellung, dass die gestalterischen MÃ¶glichkeiten funktionsbedingt beschrÃ¤nkt seien, sei nicht nachvollziehbar. Durch eine Lageverschiebung in den Ã¶stlichen Teil des BaugrundstÃ¼cks kÃ¶nnte beispielsweise eine bedeutend bessere Einordnung in die Umgebung erreicht werden. Ausserdem seien gestalterische Massnahmen wie Ãberdachung, Ausrichtung der Einfahrt oder Sicht- bzw. LÃ¤rmschutzmassnahmen zur Verbesserung der optischen Wirkung denkbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss Art. 15 Abs. 3 BZO sind FahrzeugabstellplÃ¤tze und Garagen in der Kernzone unauffÃ¤llig einzugliedern. Zufahrten dÃ¼rfen keine Ã¼bermÃ¤ssigen Terraineinschnitte aufweisen. Wie die Vorinstanz zutreffend anfÃ¼hrt, weist die Einfahrt in die Unterniveaugarage Ã¼bliche Dimensionen auf. Wie den Planunterlagen zu entnehmen ist, soll die Rampe anschliessend an den Velounterstand auf einer LÃ¤nge von 3,5 m Ã¼berdacht werden. Diese geringfÃ¼gige Ãberdachung liegt zwischen den beiden GebÃ¤uden A bzw. B/C und ist aus diesem Grund von Osten und Westen her gar nicht einsehbar. Im SÃ¼den wird die Sicht auf die Rampe durch den Velounterstand verdeckt.</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer substanziiert seine Behauptung, durch eine Lageverschiebung der Rampe oder gestalterische Massnahmen kÃ¶nne eine Verbesserung der optischen Wirkung erzielt werden, nicht. Seine AusfÃ¼hrungen sind nicht geeignet, die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Vorinstanzen infrage zu stellen. Die Beurteilung, ob eine andere Positionierung der Tiefgaragenein- bzw. Ausfahrtsrampe den Ã¤sthetischen Anforderungen auch zu genÃ¼gen vermÃ¶chte oder unter gestalterischem Aspekt sogar noch vorteilhafter beurteilt werden kÃ¶nnte, steht dem Verwaltungsgericht unter diesen UmstÃ¤nden nicht zu.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beanstandet ferner die ZulÃ¤ssigkeit des an der Westfassade des GebÃ¤udes B/C geplanten vorspringenden GebÃ¤udeteils. Er macht geltend, dieser Bauteil verletze den Strassenabstand, da sich die Bestimmung von § 260 Abs. 3 PBG entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht auf den Strassenabstand beziehe und deshalb im vorliegenden Fall auch nicht anwendbar sei. Selbst wenn davon auszugehen wÃ¤re, dass § 260 Abs. 3 PBG auch den Strassenabstand erfasse, stelle der streitbetroffene GebÃ¤udeteil keinen privilegierten Vorsprung im Sinn dieser Bestimmung dar.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>In Ãbereinstimmung mit der Vorinstanz ist darauf hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht die gefestigte Praxis des Baurekursgerichts, wonach die Bestimmung von § 260 Abs. 3 PBG auch auf Strassen- und WegabstÃ¤nde anzuwenden ist, bestÃ¤tigt hat (vgl. VGr, 11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 3.1 = BEZ 2012 Nr. 54). Es besteht keinerlei Veranlassung, von den dortigen ErwÃ¤gungen, auf die an dieser Stelle verwiesen werden kann, abzuweichen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>GemÃ¤ss § 260 Abs. 3 PBG dÃ¼rfen einzelne VorsprÃ¼nge hÃ¶chstens 2 m in den Abstandsbereich hineinragen. Erker, Balkone und dergleichen jedoch hÃ¶chstens auf einem Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge. In Ãbereinstimmung mit der Vorinstanz steht fest, dass es sich bei den beiden Balkonen des Obergeschosses, unter denen sich die GartensitzplÃ¤tze der beiden Erdgeschosswohnungen befinden, unzweifelhaft um abstandsprivilegierte VorsprÃ¼nge im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG handelt.</p> <p class="Erwgung2">Strittig sind demgegenÃ¼ber die den Wohnungen im ersten Dachgeschoss zugehÃ¶rigen Balkone. Der die Balkone der Obergeschosswohnungen bildende, etwa 1,8 m ab der Hauptfassade vorspringende Bauteil wird auf einer Breite von 10 m in den Bereich des ersten Dachgeschosses hinauf weitergefÃ¼hrt und durch einen eigenen First Ã¼berdacht ("Kreuzfirst"). Der vorspringende Bauteil weist eine eigene Giebelfassade auf, sodass zwei innenliegende Balkone resultieren, welche voneinander wiederum durch eine Wand getrennt sind. Strittig ist, ob dieser Bauteil im Dachgeschoss, der Ã¼ber die Hauptfassade des GebÃ¤udes B/C hinausragt, noch als privilegierter âeinzelner Vorsprungâ im Sinn der zitierten Bestimmung eingestuft werden kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Wie die Vorinstanz zutreffend ausfÃ¼hrt, ist die Abstandsprivilegierung von § 260 Abs. 3 PBG gemÃ¤ss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts restriktiv auszulegen und eine Ausdehnung der gemÃ¤ss dieser Bestimmung abstandsprivilegierten VorsprÃ¼nge auf den Bereich des Dachgeschosses ist abzulehnen (vgl. VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00150, E. 3.2 = BEZ 2006 Nr. 43). Das Gericht hat diese Auffassung im zitierten Entscheid jedoch nicht nur damit begrÃ¼ndet, dass der mit den Abstandsvorschriften verfolgte Zweck, nÃ¤mlich der Schutz von Wohnhygiene und Wohnimmissionen zugunsten von benachbarten GrundeigentÃ¼mern, nicht unterlaufen werden dÃ¼rfe. ZusÃ¤tzlich hat es ausgefÃ¼hrt, dass der Gesetzgeber die Ausgestaltung der Dachgeschosse insbesondere mit den Bestimmungen von § 292 sowie § 275 Abs. 2 PBG umfassend und abschliessend geregelt habe und mit der Privilegierung "einzelner VorsprÃ¼nge" nicht die im Gesetz festgelegte Ausgestaltung des Dachbereichs habe durchbrechen wollen. Der vom Gesetzgeber mit § 292 in Verbindung mit § 275 Abs. 2 PBG verfolgte Zweck wÃ¼rde nach Auffassung des Gerichts daher unterlaufen, wenn Auskragungen der Dachgeschosse zugelassen wÃ¼rden, die auf der Stirnseite sogar die ganze GebÃ¤udebreite einnehmen oder einer nach § 292 PBG zulÃ¤ssigen Dachaufbaute vorgelagert sein kÃ¶nnen (vgl. VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00150, E. 3.2 = BEZ 2006 Nr. 43).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Dass die nachbarschÃ¼tzende Funktion von § 260 Abs. 3 im Fall eines Strassen- oder Wegabstands in den Hintergrund tritt, wie die Vorinstanz argumentiert, mag zutreffen. UnverÃ¤ndert GÃ¼ltigkeit haben jedoch die AusfÃ¼hrungen zur Ausgestaltung der Dachgeschosse. Gerade im vorliegenden Fall wird deutlich, welche Auswirkungen die Auffassung der Vorinstanz auf die Dachgestaltung hÃ¤tte: Die Ã¼ber die Hauptfassade hinausragende DachflÃ¤che des vorspringenden GebÃ¤udeteils fÃ¼hrt zu einem einseitigen optischen Ãbergewicht der Dachaufbaute und damit zu einem ausserordentlich unausgewogenen gestalterischen Erscheinungsbild des Dachs. Es ist daher auch im Fall von Strassen- und WegabstÃ¤nden an der Praxis festzuhalten, dass Bauteile, die bei Dachgeschossen Ã¼ber die Fassade hinausragen, nicht unter § 260 Abs. 3 PBG fallen. Nichts daran zu Ã¤ndern vermag der Umstand, dass ein derart Ã¼berdachter Vorsprung bei Einhaltung der erforderlichen AbstÃ¤nde â allenfalls unter Vorbehalt gestalterischer Aspekte â auch realisiert werden kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Damit fÃ¤llt die streitige Balkonvorbaute im ersten Dachgeschoss nicht unter die in § 260 Abs. 3 PBG von der Einhaltung des ordentlichen Strassenabstands privilegierten Bauteile. Daran Ã¤ndert nichts, dass dieser Bauteil leicht unterhalb der Schnittlinie DachflÃ¤che/Fassade ansetzt; er ist baulich und funktional klarerweise Bestandteil des Dachgeschosses. Den Planunterlagen kann entnommen werden, dass der streitige Bauteil maximal 1,49 m in den Baulinienbereich hineinragt. Er ist aus diesem Grund nicht bewilligungsfÃ¤hig.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.7 </b>Die Beschwerde ist daher in diesem Punkt gutzuheissen.</p> <p class="Erwgung2">Die Verkehrsbaulinie entlang der G-Strasse wurde inzwischen offenbar aufgehoben; auf die Festsetzung einer neuen Baulinie im Bereich des BaugrundstÃ¼cks wurde verzichtet (vgl. VerfÃ¼gung der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 12. Juni 2012). Demzufolge ist auf dem BaugrundstÃ¼ck lediglich noch ein Strassenabstand von 6 m (gegenÃ¼ber einem ursprÃ¼nglichen Baulinienabstand von 7 m) einzuhalten (§ 265 Abs. 1 PBG). Nach dieser zugunsten der Bauherrschaft zu berÃ¼cksichtigenden RechtsÃ¤nderung ist von einer Abstandsunterschreitung des streitigen Bauteils von noch maximal 49 cm auszugehen. Eine Behebung dieses Mangels kann durch eine geringfÃ¼gige Verkleinerung der Balkone der beiden Wohnungen im Dachgeschoss erreicht werden. Es ist davon auszugehen, dass diese Verkleinerung weder mit technischen Problemen noch mit massgeblichen gestalterischen Ãnderungen des Erscheinungsbilds der Fassade verbunden ist. Es rechtfertigt sich daher im vorliegenden Fall, den Mangel mittels Statuierung einer entsprechenden Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG zu heilen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Schliesslich macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, das Baurekursgericht sei auf seine im Rekursverfahren erhobene RÃ¼ge der unzulÃ¤ssigen Ãberstellung der Baulinie entlang der F-Strasse zu Unrecht nicht eingetreten. Er habe aufgrund der ErwÃ¤gungen in der Baubewilligung nicht davon ausgehen mÃ¼ssen, dass er eine Verletzung des Strassenabstands im fraglichen Bereich habe rÃ¼gen mÃ¼ssen. Dass die BaubewilligungsbehÃ¶rde von einem einzuhaltenden Strassenabstand und nicht nur von einem durch eine Baulinie bestimmten Abstand ausgegangen sei, habe er erst in der Rekursantwort erfahren. Seine RÃ¼ge der Verletzung (auch) des Strassenabstands in der Replik sei daher nicht verspÃ¤tet und mÃ¼sse von der Rekursinstanz gehÃ¶rt werden. Das Nichteintreten stelle eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs dar.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer scheint der Auffassung zu sein, die Rekursinstanz sei auf die RÃ¼ge der Verletzung des gegenÃ¼ber der F-Strasse einzuhaltenden Abstands durch das Bauvorhaben (Unterniveaugarage bzw. Treppenaufgang) deshalb nicht eingetreten, weil sie den Einwand als verspÃ¤tet erhoben erachtet habe. Diese Auffassung ist verfehlt. Wie dem angefochtenen Entscheid ohne Weiteres entnommen werden kann, hat die Vorinstanz dem BeschwerdefÃ¼hrer ein schÃ¼tzenswertes Interesse an der Beanstandung eines allfÃ¤lligen entsprechenden Mangels des Bauvorhabens abgesprochen und ist aus diesem Grund auf die RÃ¼ge nicht eingetreten (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 6.3.3). Dies ist nicht zu beanstanden. Es ist in der Tat nicht ersichtlich, inwiefern der BeschwerdefÃ¼hrer in diesem Zusammenhang in seinen legitimationsbegrÃ¼ndenden Interessen berÃ¼hrt sein kÃ¶nnte. Ein allfÃ¤lliger Mangel kÃ¶nnte ohne Weiteres mittels einer entsprechenden Auflage (geringfÃ¼gige Anpassung der Tiefgarage bzw. Verschiebung des Treppenaufgangs) geheilt werden und wÃ¤re von vornherein nicht geeignet, die Baubewilligung infrage zu stellen. Dass die Statuierung einer Nebenbestimmung dem BeschwerdefÃ¼hrer irgendeinen rechtlichen oder faktischen Vorteil verschaffen kÃ¶nnte, wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Zusammenfassend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die Baubewilligung ist durch folgende Nebenbestimmung zu ergÃ¤nzen: "Die beiden Balkone im ersten Dachgeschoss des GebÃ¤udes B/C dÃ¼rfen den gegenÃ¼ber der G-Strasse einzuhaltenden Strassenabstand von 6 m nicht unterschreiten. Sie sind entsprechend zu redimensionieren."</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens zu einem FÃ¼nftel der Bauherrschaft und zu vier FÃ¼nfteln dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen. Eine ParteientschÃ¤digung steht dem mehrheitlich unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrer nicht zu. Hingegen ist er zu verpflichten, der Bauherrschaft eine angemessene reduzierte ParteientschÃ¤digung zu bezahlen. Der BaubewilligungsbehÃ¶rde steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss keine ParteientschÃ¤digung zu (VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. </p> <p class="Einzug2">In teilweiser Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 28. MÃ¤rz 2013 wird Dispositiv-Ziffer 1 des Beschlusses des Gemeinderats Neerach vom 20. MÃ¤rz 2012 durch folgende Nebenbestimmung ergÃ¤nzt:</p> <p class="EinzugZitat">" Die beiden Balkone im ersten Dachgeschoss des GebÃ¤udes B/C dÃ¼rfen den gegenÃ¼ber der G-Strasse einzuhaltenden Strassenabstand von 6 m nicht unterschreiten. Sie sind entsprechend zu redimensionieren."</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="Einzug2">Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 12'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 110.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 12'110.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens und die Rekurskosten in der HÃ¶he von Fr. 7'770.- werden zu vier FÃ¼nfteln dem BeschwerdefÃ¼hrer und zu einem FÃ¼nftel der Beschwerdegegnerin 1 auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine reduzierte ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an:â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>