<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2017.00001</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218125&amp;W10_KEY=4467068&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2017.00001</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.04.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Formelle Teilenteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Formelle Teilenteignung: Entschädigung für Vorgartenland<br/><br/>Rechtliche Grundlagen für die Entschädigung von enteignetem Vorgartenland (E. 2.2 ff.). Umstritten ist, ob es sich bei der enteigneten Fläche um Vorgartenland handelt und deshalb eine Reduktion vom Landwert vorzunehmen ist. Bei der Abtretungsfläche handelt es sich um einen befestigten Vorplatz, der sich nicht selbständig nutzen lässt (E. 4.3). Ein strassenseitiger Neubau fällt aufgrund der Grundstücksform und der bestehenden Überbauung ausser Betracht (E. 4.4.1). Ob eine Erweiterung des bestehenden Gebäudes zulässig wäre, erscheint fraglich (E. 4.4.2). Die Verbreiterung des Strassenraums führt weder zu einem wahrnehmbaren Verlust an Privatsphäre noch zu nennenswerten Mehrimmissionen (E. 4.4.3). Die Abtretung führt damit nicht zu einem Minderwert des Restgrundstücks, der nach § 13 Abs. 2 lit. a AbtrG vergütet werden müsste (E. 4.4.4). Beim streitbetroffenen Landstreifen handelt es sich um Vorgartenland, das zu einem reduzierten Ansatz zu entschädigen ist (E. 4.5 f.). <br/><br/>Gutheissung des Rekurses.<br/><br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABTRETUNGSENTSCHÃDIGUNG">ABTRETUNGSENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNG">ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNGSENTSCHÃDIGUNG">ENTEIGNUNGSENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHÃDIGUNG">ENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMELLE ENTEIGNUNG">FORMELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWERT">LANDWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MINDERWERT">MINDERWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSVERFAHREN">SCHÃTZUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORGARTENLAND">VORGARTENLAND</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 11 AbtrG</span><br/><span class="gerade">§ 13 AbtrG</span><br/><span class="ungerade">§ 13 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="gerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=37460" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VR.2017.00001</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">12. April 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Rahel Zehnder.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Kanton ZÃ¼rich, Baudirektion, Tiefbauamt,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><span>vertreten durch A,</span><span> <br/> dieser vertreten durch das Immobilienamt, Assetmanagement/Landerwerb, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> RA B und C, Fachspezialistin Landerwerb,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrent, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Erbengemeinschaft D, nÃ¤mlich:<br/> 1. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2. F, </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA G, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Formelle Teilenteignung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Der Regierungsrat setzte am 28. September 2016 das Projekt fÃ¼r die Erstellung eines neuen Kreisels bei den Knoten H-/I-Strasse und H-/Umfahrungs­strasse sowie weitere bauliche Massnahmen an der H- und I-Strasse im Ortsteil J, K, fest. Das Vorhaben soll die aufgrund der starken Verkehrsbelastung beeintrÃ¤chtigte Verkehrssicherheit verbessern. VorgÃ¤ngig waren das Projekt Ã¶ffentlich aufgelegt und den betroffenen GrundeigentÃ¼mern die hierzu erforderliche Landenteignung mitgeteilt worden. Danach hatten die Erben des D, nÃ¤mlich E und F, eine FlÃ¤che von rund 68 m² abzutreten, wofÃ¼r ihnen eine EntschÃ¤digung von Fr. 734.-/m² mit dem Hinweis "Fr. 1'100.-/m² abzÃ¼glich 1/3 fÃ¼r Vorgartenland im Strassenabstandsbereich laut Bundesgericht" angeboten wurde.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Einsprache vom 14. Juli 2015 hatten die Erben D Projekteinsprache erhoben, die auch das Begehren um eine MinderwertentschÃ¤digung von Fr. 50'000.- enthielt. Nachdem sie die Projekteinsprache zurÃ¼ckgezogen und einer vorzeitigen Besitzeinweisung zugestimmt hatten, ersuchte der Kanton ZÃ¼rich am 22. Juni 2017 um Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Daraufhin Ã¼berwies das Statthalteramt L die Akten der SchÃ¤tzungskommission III.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Am 17. August 2017 fand die SchÃ¤tzungsverhandlung mit Augenschein statt. Dabei widersetzten sich die Erben D einem Einschlag fÃ¼r Vorgartenland und verlangten eine EntschÃ¤digung von Fr. 1'100.-/m² samt einer MinderwertentschÃ¤digung von Fr. 50'000.-.</p> <p class="Urteilstext">Die SchÃ¤tzungskommission III hiess die Klage am gleichen Tag teilweise gut und verpflichtete den Kanton ZÃ¼rich, den Erben D eine EntschÃ¤digung von Fr. 1'100.-/m² fÃ¼r 68 m² zu bezahlen. Eine weitere VergÃ¼tung wurde nicht zugesprochen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen den am 31. Oktober 2017 versandten Entscheid meldete der Kanton ZÃ¼rich am 20. November 2017 Rekurs beim Verwaltungsgericht an. Nachdem der AbteilungsprÃ¤sident hierzu Frist angesetzt hatte, beantragte das Immobilienamt der Baudirektion namens des Kantons ZÃ¼rich am 11. Dezember 2017:</p> <p class="Urteilstext"><span>"1. Es sei Dispositiv-Ziffer 1 des Entscheids der SchÃ¤tzungskommission [â¦] III vom 17. August 2017 aufzuheben;</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 2. es sei die Rekurrentin zu verpflichten, der Rekursgegnerschaft eine AbtretungsentschÃ¤digung i.H.v. CHF 734.00/m² fÃ¼r die Landabtretung im Umfang von ca. 59 m² auf Kat.-Nr. 01 [â¦] zu bezahlen;</span></p> <p class="Urteilstext"><span> 3. alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerschaft."</span></p> <p class="Urteilstext">Mit Rekursantwort vom 22. Januar 2018 liessen die Erben D Abweisung des Rekurses beantragen. Zudem verlangten sie eine ParteientschÃ¤digung. Mit Replik vom 2. Februar 2018 sowie Duplik vom 19. Februar 2018 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Urteilstext">Auf die ErwÃ¤gungen des SchÃ¤tzungsentscheids und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b>Das<span> Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (in der Fassung vom 8. Juni 1997, AbtrG) zustÃ¤ndig. Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>Ãber abtretungsrechtliche Rekurse entscheidet das Verwaltungsgericht laut § 46 Abs. 2 Halbsatz 2 AbtrG nach den Bestimmungen Ã¼ber die Verwaltungsrechtspflege. Massgebend sind somit die §§ 49 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG). GemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b sowie Abs. 2 VRG Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier nicht relevanter Ausnahmen verwehrt (§ 50 Abs. 2 VRG). Im Rechtsmittelverfahren gegen den SchÃ¤tzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen SchÃ¤tzungsverfahrens lediglich zu prÃ¼fen, ob die SchÃ¤tzung auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhte, insbesondere, ob die von der Kommission gewÃ¤hlte SchÃ¤tzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar sei. Ferner ist zu klÃ¤ren, ob bezÃ¼glich der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke alle fÃ¼r die SchÃ¤tzung wesentlichen UmstÃ¤nde berÃ¼cksichtigt wurden. Nicht zu Ã¼berprÃ¼fen ist hingegen die Angemessenheit des SchÃ¤tzungsentscheids (VGr, 7. Februar 2013, VR.2012.00003, E. 3.1 [im Ergebnis vom Bundesgericht am 27. August 2013 bestÃ¤tigt, 1C_339/2013], mit Hinweis auf VGr, 10. September 1998, VR.98.00002/3, auszugsweise in RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 32â86 N. 10; Tobias Jaag/Markus RÃ¼ssli</span>, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons ZÃ¼rich, 4. A., ZÃ¼rich usw. 2012, Rz. 2128 und 3642).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Streitgegenstand im vorliegenden Rekursverfahren bildet einzig noch die Frage, zu welchem Ansatz das abgetretene Land zu vergÃ¼ten ist. Eine von den betroffenen EigentÃ¼mern zusÃ¤tzlich geltend gemachte MinderwertentschÃ¤digung hat die Vorinstanz ebenso verneint wie einen Unfreiwilligkeitszuschlag. Die Rekursgegnerschaft hat den SchÃ¤tzungsentscheid insoweit akzeptiert. Die enteignete FlÃ¤che betrÃ¤gt nicht ca. 68 m², wie die SchÃ¤tzungskommission III angenommen hat, sondern gemÃ¤ss einer Vereinbarung zwischen den Parteien Ã¼ber Anpassungsarbeiten vom 12. Februar 2016 bloss ca. 59 m². Dabei handelt es sich um einen rund 30 m langen und 2 m breiten Streifen des 2'175 m<sup>2</sup> grossen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01, das mit zwei WohnhÃ¤usern und zwei NebengebÃ¤uden Ã¼berbaut ist. WÃ¤hrend die Rekursgegnerschaft mit der SchÃ¤tzungskommission III einen Wert von Fr. 1'100.-/m² fÃ¼r angemessen erachtet, verficht der Rekurrent eine um einen Drittel auf Fr. 734.-/m² verminderte EntschÃ¤digung.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 und § 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller VermÃ¶gensnachteile gefordert werden. GemÃ¤ss § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist fÃ¼r die Bestimmung der EntschÃ¤digung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Stichtag fÃ¼r das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re <span>(VGr, 7. Februar 2013, VR.2012.00003, E. 3.2, mit Hinweis auf VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.3, mit weiteren Hinweisen, unter anderem auf BGE 113 Ib 39 E. 2a</span>). <span>Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausfÃ¼hrlich dazu VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001/2, E. 5.2).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten, wenn es sich bei der abzutretenden LandflÃ¤che um so genanntes Vorgartenland handelt, das heisst um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht oder bloss beschrÃ¤nkt Ã¼berbaut werden kann. Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts insbesondere dann, wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil des GesamtgrundstÃ¼cks ausmacht und fÃ¼r sich allein betrachtet auf dem Markt kaum einen Preis erzielen kÃ¶nnte. Erschwerend kommt in solchen FÃ¤llen nicht selten hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem RestgrundstÃ¼ck fÃ¼r sich allein betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lÃ¤sst. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es daher zulÃ¤ssig, bei der Bemessung der EntschÃ¤digung fÃ¼r die Abtretung von Vorgartenland den Quadratmeter-Durchschnittswert fÃ¼r das GesamtgrundstÃ¼ck vor der Enteignung zu ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfÃ¤lligen Minder- oder HÃ¶herwertigkeit der abzutretenden FlÃ¤che durch AbzÃ¼ge bzw. ZuschlÃ¤ge Rechnung getragen wird. Die Durchschnittsberechnung wird dabei hÃ¤ufig mit der Vergleichsmethode verknÃ¼pft, indem â in einem ersten Schritt â der Verkehrswert des ganzen GrundstÃ¼cks aus tatsÃ¤chlich bezahlten Preisen fÃ¼r vergleichbare GrundstÃ¼cke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende GrÃ¼nde vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag reduziert. Das Mass des unter dem Titel Vorgartenland vorzunehmenden Abzugs vom zu entschÃ¤digenden Verkehrswert kann selten prÃ¤zis bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen festzulegen (VGr, 7. Februar 2013, VR.2012.00003, E. 3.3 mit Hinweisen, insbesondere auf VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.4; VGr, 7. April 2006, VR.2005.00003/4, E. 3.1, auszugsweise in RB 2006 Nr. 118, E. 3.1 und BEZ 2006 Nr. 35, sowie auf BGE 122 I 168 E. 4c).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>So erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts um zwei Drittel als zulÃ¤ssig, da das abzutretende Vorgartenland nicht hÃ¤tte Ã¼berbaut werden kÃ¶nnen, der Erholungswert auch nach der Abtretung noch vorhanden war, die baulichen NutzungsmÃ¶glichkeiten der abtretungspflichtigen GrundstÃ¼cke nicht beeintrÃ¤chtigt wurden und mit der Abtretung eine Verbesserung des Hochwasserschutzes verbunden war (VGr, 7. April 2006, VR.2005.0003/4, E. 3.4, ebenso VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.6). In einem anderen Fall erachteten Bundes- und Verwaltungsgericht einen Einschlag auf den Baulandwert um drei Viertel als zulÃ¤ssig, da der Verlust der AbtretungsflÃ¤che weder einen Einfluss auf die AusnÃ¼tzung des GrundstÃ¼cks noch auf dessen Ãberbaubarkeit hatte. Die betreffende Parzelle war erst wenige Jahre zuvor mit einem Wohn- und GeschÃ¤ftshaus Ã¼berbaut worden, das eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren Jahrzehnten aufwies (BGr, 14. Dezember 2009, 1C_361/2009; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b><span>Allerdings unterscheidet das Bundesgericht im Zusammenhang mit dem allfÃ¤lligen Abzug bei Vorgartenland zwischen bereits Ã¼berbauten und noch nicht Ã¼berbauten Liegenschaften (BGr, 27. August 2013, 1C_339/2013, E. 2.4, mit Hinweis auf BGr, 29. Juni 2000, 1P.743/1999, E. 4c/aa). Dabei hat es offengelassen, ob der Begriff "Vorgartenland" bei unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cken Ã¼berhaupt zur Anwendung gelangen kann (vgl. BGE 122 I 168 E. 4b, worauf der Entscheid 1P.743/1999, E. 4c/aa, unter anderem ausdrÃ¼cklich hinweist). So oder so ist gemÃ¤ss den erwÃ¤hnten Entscheiden in solchen FÃ¤llen zu prÃ¼fen, ob das RestgrundstÃ¼ck durch die Abtretung einen Minderwert erfahren hat und dem Enteigneten weitere zu entschÃ¤digende Nachteile entstanden sind. Das Bundesgericht fÃ¼hrte weiter aus, bei noch nicht Ã¼berbautem Bauland, dessen gesamte bauliche AusnÃ¼tzung durch eine Teilenteignung nicht reduziert werde, kÃ¶nne das Mass des Abzuges vom zu entschÃ¤digenden Verkehrswert selten genau bestimmt werden; vielmehr sei das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen in Anbetracht der konkreten VerhÃ¤ltnisse festzulegen. Dabei kÃ¶nnten die Lage, die Beschaffenheit und Ã¤hnliche die WohnqualitÃ¤t betreffende Ãberlegungen berÃ¼cksichtigt werden. Bei GrundstÃ¼cken, die sich mit Ein- oder ZweifamilienhÃ¤usern und Villen etc. Ã¼berbauen liessen, spiele die Umgebungsgestaltung eine erhÃ¶hte Rolle und sei die typische KÃ¤uferschaft eher bereit, zusammen mit der Restparzelle auch fÃ¼r das so genannte Vorgartenland einen hÃ¶heren Preis bzw. den vollen Baulandwert zu bezahlen. Mit Blick auf die gesamte AusnÃ¼tzung unterscheide der Baulandmarkt schliesslich in solchen VerhÃ¤ltnissen kaum zwischen innerhalb und ausserhalb der Baulinie gelegenem Bauland, sondern gehe von einem einheitlichen Quadratmeter-Preis aus (so ausdrÃ¼cklich in BGr, 29. Juni 2000, 1P.743/1999, E. 4c/aa mit zahlreichen Hinweisen; zum Ganzen auch RenÃ© A. Rhinow/Beat KrÃ¤henmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, ErgÃ¤nzungsband, 6. A., Basel/Frankfurt a.</span><span> </span><span>M. 1990, Nr. 128 V a, mit weiteren Hinweisen; Carmen Walker SpÃ¤h, Vorgartenland im Abtretungsverfahren, in PBG aktuell, ZÃ¼rcher Zeitschrift fÃ¼r Ã¶ffentliches Baurecht, PBG 2013/1 S. 5 Ziff. III).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die SchÃ¤tzungskommission III erwog, dass das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung K vom 22. Juni 2007 (BZO) in der Kernzone I liege. Dort sei nach Art. 5 Abs. 4 BZO das Bauen auf oder das NÃ¤herbauen an die Strassengrenze gestattet, wenn dadurch das Strassen- und Ortsbild eine Verbesserung erfahre sowie die Verkehrssicherheit und die Wohnhygiene nicht beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rden. Beim Wohnhaus I-Strasse 02 auf Kat.-Nr. 01 handle es sich um ein Schutzobjekt (Schutzziel blau). Laut Art. 9 Abs. 2 BZO dÃ¼rften die in den DetailplÃ¤nen blau bezeichneten Bauten nur unter Beibehaltung von Lage, GrundflÃ¤che, wesentlichen Fassadenelementen und Dach umgebaut oder erneuert werden; Schutzmassnahmen fÃ¼r einzelne Bauteile blieben vorbehalten. Unter diesen UmstÃ¤nden handle es sich bei der abgetretenen FlÃ¤che nicht um Vorgartenland im eigentlichen Sinn, sondern um vollwertiges Bau- bzw. Nutzland. Der betroffene Landstreifen sei bislang als privater Vorplatz, als AbstellflÃ¤che sowie zur Ein- und Ausfahrt genutzt worden. Zudem habe er Raum zugunsten der PrivatsphÃ¤re und Wohnhygiene gegenÃ¼ber der I-Strasse gewÃ¤hrt. Weil die Teilenteignung somit zu einer materiellen wie immateriellen NutzungsbeschrÃ¤nkung fÃ¼hre, rechtfertige sich kein Einschlag auf dem vollen Landwert.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Dem hÃ¤lt der Kanton ZÃ¼rich in seiner RekursbegrÃ¼ndung entgegen, dass vorliegend weder das Bauen oder NÃ¤herbauen an die Strassengrenze infrage gekommen wÃ¤re noch eine minderwertrelevante NutzungseinschrÃ¤nkung vorliege. FÃ¼r die Reduktion des Strassenabstands fehlten die Voraussetzungen von Art. 5 Abs. 4 BZO. Sodann wÃ¼rde ein Neubau den von der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 verlangten Mindestabstand von 2,5 m gegenÃ¼ber einer Staatsstrasse unterschreiten. Weil Art. 9 Abs. 2 BZO fÃ¼r blau bezeichnete Bauten u.<span> </span>a. die Beibehaltung der GrundflÃ¤che verlange, kÃ¶nne die Liegenschaft I-Strasse 02 weder in Richtung der Staatsstrasse erweitert, geschweige denn abgebrochen und im AbtretungsflÃ¤chenperimeter neu aufgebaut werden. Unter diesen UmstÃ¤nden handle es sich bei der streitbetroffenen FlÃ¤che um Vorgartenland. Sodann treffe es nicht zu, dass das RestgrundstÃ¼ck aufgrund des Verlusts an PrivatsphÃ¤re und der BeeintrÃ¤chtigung der Wohnhygiene einen Minderwert erleide. Ein solcher setze nÃ¤mlich einen adÃ¤quaten Kausalzusammenhang zwischen dem Werk und der Enteignung voraus. Weil das HausgrundstÃ¼ck unmittelbar an die Strasse grenze, handle es sich beim Vorgarten nicht um einen Schutzschild, dessen Wegfall das RestgrundstÃ¼ck entwerte. In der Replik hÃ¤lt der Rekurrent an seinem Standpunkt fest.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Rekursgegnerschaft verteidigt den SchÃ¤tzungsentscheid damit, dass es sich bei der AbtretungsflÃ¤che nicht um Vorgartenland handle. Denn entlang der I-Strasse fehlten Baulinien, und das Bauen oder NÃ¤herbauen an die Strassengrenze sei kraft Art. 5 Abs. 4 BZO unter Vorbehalten gestattet. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung komme der Umgebung von GrundstÃ¼cken, die mit Ein- oder ZweifamilienhÃ¤usern Ã¼berbaut werden kÃ¶nnten, erhÃ¶hte Bedeutung zu, was sich auf dem Markt mit einem Zuschlag bis zum vollen Baulandwert niederschlage. Mit dem Ausbau der I-Strasse werde zudem die inventarisierte Umgebung beseitigt, was den Wert der Restparzelle erheblich schmÃ¤lere. Unter diesen UmstÃ¤nden habe die Vorinstanz die EntschÃ¤digung zu Recht dem Baulandwert gleichgesetzt. Die Behauptung des Rekurrenten, wonach die Verkehrssicherheitsverordnung fÃ¼r Bauten einen Abstand von 2,5 m vom Fahrbahnrand vorschreibe, treffe nicht zu. Sodann hÃ¤tte es Art. 9 Abs. 2 BZO den GrundeigentÃ¼mern nicht verwehrt, vor dem Wohnhaus I-Strasse 02 ein NebengebÃ¤ude fÃ¼r den Verkauf von landwirtschaftlichen Produkten aufzustellen und zu betreiben. ErgÃ¤nzend wird in der Duplik ausgefÃ¼hrt, dass mit dem Trottoirbau der Vorplatz vor der Scheune fast vollstÃ¤ndig verloren gehe sowie die Ein- und Ausfahrt erschwert wÃ¼rden. Weil die erweiterte Strasse fast an das GebÃ¤ude grenze und das Dach auf die StrassenflÃ¤che rage, kÃ¶nnten Leitern oder GerÃ¼ste fÃ¼r den Unterhalt des GebÃ¤udes kÃ¼nftig nicht mehr auf dem eigenen Vorplatz abgestellt werden, sondern mÃ¼sse der Ã¶ffentliche Grund beansprucht werden, was eine Bewilligung erfordere und eine GebÃ¼hrenzahlung nach sich ziehe.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Parteien ziehen den von der fachkundigen SchÃ¤tzungskommission III ermittelten Landwert der AbtretungsflÃ¤che von Fr. 1'100.-/m² nicht in Zweifel. FÃ¼r das Verwaltungsgericht besteht kein Anlass, diesen Wert zu hinterfragen. Anzumerken ist, dass der Ansatz von Fr. 1'100.-/m² genau dem vom Statistischen Amt des Kantons ZÃ¼rich fÃ¼r die Gemeinde K im Jahr 2016 ermittelten Medianwert fÃ¼r Bauland entspricht (www.web.statis­tik.zh.ch → Bodenpreise). Wie gesagt, dreht sich der Streit einzig darum, ob der Rekurrent der Rekursgegnerschaft den vollen Verkehrswert zu vergÃ¼ten hat oder ob die enteignete FlÃ¤che als Vorgartenland zu betrachten und deswegen eine Reduktion vorzunehmen ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 der Rekursgegnerschaft an der I-Strasse in J misst 2'175 m² und ist mit den WohnhÃ¤usern I-Strasse 02 (Vers.-Nr. 03; blau bezeichnete Baute gemÃ¤ss BZO) sowie I-Strasse 02a (Vers.-Nr. 06; grau bezeichnete Baute gemÃ¤ss BZO) Ã¼berbaut; im hinterliegenden Teil der Parzelle befinden sich das NebengebÃ¤ude Vers.-Nr. 05 sowie eine weitere Kleinbaute. Die fÃ¼r den Strassenausbau bzw. fÃ¼r die Verbreiterung des Trottoirs benÃ¶tigte AbtretungsflÃ¤che von 59 m² erstreckt sich entlang der westlichen Grenze von Kat.-Nr. 01 bzw. entlang der I-Strasse rund 30 m auf einer Tiefe von rund 2 m. Dadurch kommt die sÃ¼dwestliche Ecke des Wohnhauses I-Strasse 02 fast an die Strassengrenze zu liegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Wie die dem Protokoll der SchÃ¤tzungsverhandlung vom 17. August 2017 beiliegende Fotografie zeigt, handelt es sich bei der AbtretungsflÃ¤che um den Teil eines befestigten Vorplatzes. Eine gestalterische QualitÃ¤t kann der geteerten FlÃ¤che nicht zuerkannt werden; daran Ã¤ndern auch zwei dort platzierte Topfpflanzen nichts. Ebenso wenig lÃ¤sst sich die langgezogene, schmale FlÃ¤che selbststÃ¤ndig nutzen. Sollte sich die Rekursgegnerschaft Ã¼berhaupt noch landwirtschaftlich betÃ¤tigen, was nicht aktenkundig ist, kÃ¶nnte ein allfÃ¤lliger Verkaufsstand nÃ¶rdlich oder sÃ¼dlich des Wohnhauses I-Strasse 02 aufgestellt werden. Die Funktion als schon zuvor eher knappe VerkehrsflÃ¤che bei der Zu- und Wegfahrt erfÃ¼llt der Landstreifen auch nach dessen Enteignung und der kÃ¼nftigen Verwendung als Trottoir. Dasselbe gilt bei einer allfÃ¤lligen Inanspruchnahme des Strassenraums fÃ¼r den GebÃ¤udeunterhalt. Weil dieser Fall selten eintreffen dÃ¼rfte und das Trottoir wohl nur kurzfristig Ã¼berstellt wird, erscheint die BefÃ¼rchtung der Rekursgegnerschaft â auch vor dem Hintergrund dieses Verfahrens â als unbegrÃ¼ndet, dass sie hierfÃ¼r nach Mass­gabe von § 231 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) eine Bewilligung benÃ¶tigen wÃ¼rde und zudem noch eine EntschÃ¤digung leisten mÃ¼sste.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Zu prÃ¼fen bleibt die Bedeutung der AbtretungsflÃ¤che fÃ¼r das RestgrundstÃ¼ck. Dabei steht die Frage im Vordergrund, ob der Landverlust die bauliche Nutzung beeintrÃ¤chtige. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>FÃ¼r das in der Kernzone I liegende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 erlaubt Art. 5 Abs. 4 BZO einen reduzierten Strassenabstand. Danach ist das Bauen auf oder das NÃ¤herbauen an die Strassengrenze gestattet, wenn dadurch das Strassen- und Ortsbild verbessert sowie die Verkehrssicherheit und die Wohnhygiene nicht beeintrÃ¤chtigt werden. Diese Regelung tritt entsprechend § 265 Abs. 1 PBG sowie § 49 PBG an die Stelle des kantonalrechtlich normierten Strassenabstands von 6 m (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 825). Angesichts der GrundstÃ¼cksform und der bestehenden Ãberbauung fÃ¤llt ein strassenseitiger Neubau auf Kat.-Nr. 01 von vornherein ausser Betracht. Ebenso erscheint ein solcher im rÃ¼ckwÃ¤rtigen Ã¶stlichen GrundstÃ¼cksteil neben dem Einfamilienhaus I-Strasse 02a und den beiden NebengebÃ¤uden praktisch als ausgeschlossen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Eine allfÃ¤llige Erweiterung des letztgenannten Objekts als "grau bezeichnete Baute" gemÃ¤ss Art. 9 Abs. 4 BZO wird durch die Abtretung der 59 m² nicht beeintrÃ¤chtigt und erscheint mÃ¶glich. Anders verhÃ¤lt es sich beim der Strasse zugewandten Bauernhaus I-Strasse 02, das im Kernzonenplan als "blau bezeichnete Baute" nach Art. 9 Abs. 2 BZO markiert ist. Eine solche darf nur unter Beibehaltung von Lage, GrundflÃ¤che, wesentlichen Fassadenelementen und Dach umgebaut oder erneuert werden, wobei Schutzmassnahmen fÃ¼r einzelne Bauteile vorbehalten bleiben. Es erscheint mehr als fraglich, ob im Fall einer GebÃ¤udeerweiterung die kumulativen Voraussetzungen fÃ¼r einen reduzierten Strassenabstand nach Art. 5 Abs. 4 BZO erfÃ¼llt wÃ¤ren. Insbesondere ist nicht zu erkennen, dass und in welcher Weise eine VergrÃ¶sserung des Bauernhauses das Strassen- und Ortsbild verbessern kÃ¶nnte. Ebenso erscheint die Zufahrt Ã¼ber die I-Strasse als Staatsstrasse auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 als kritisch. Denn kraft §§ 240 f. PBG hÃ¤tte die Verkehrserschliessung grundsÃ¤tzlich rÃ¼ckwÃ¤rtig zu erfolgen, was vorliegend angesichts der dort verlaufenden Zonengrenze â Ã¶stlich von dieser erstreckt sich eine Reservezone â jedoch ausgeschlossen wÃ¤re. Im Weiteren erlaubt Art. 9 Abs. 2 BZO bei den "blau bezeichneten Bauten" zwar einen Umbau und eine Erneuerung, nicht aber eine Erweiterung.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Weil schon heute freie Sicht vom Wohnhaus I-Strasse 02 auf die stark befahrene Durchgangsstrasse besteht, bedeutet die Verbreiterung des Strassenraums schliesslich keinen wahrnehmbaren Verlust an PrivatsphÃ¤re. Ebenso wenig fÃ¼hrt das Bauvorhaben zu nennenswerten Mehrimmissionen an der strassenseitigen Hausfassade. Selbst wenn dies zutreffen sollte, wÃ¤re dieser Nachteil nicht durch eine zusÃ¤tzliche EntschÃ¤digung fÃ¼r das enteignete Land abzugelten, sondern ergÃ¤be sich unter den entsprechenden umweltrechtlichen Voraussetzungen allenfalls ein Anspruch auf LÃ¤rmschutzmassnahmen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.4 </b>Nach dem Gesagten fÃ¼hrt die Abtretung von 59 m² nicht zu einem Minderwert des RestgrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01, der gemÃ¤ss § 13 Abs. 2 lit. a AbtrG vergÃ¼tet werden mÃ¼sste.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Wie der Rekurrent zutreffend ausfÃ¼hrt, handelt es sich beim streitbetroffenen Landstreifen seiner Beschaffenheit nach um Vorgartenland. Zwar trifft es zu, dass dessen bauliche Nutzung nicht â wie im Regelfall â durch eine Baulinie oder den allgemeinen kantonalrechtlichen Strassenabstand von 6 m gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG eingeschrÃ¤nkt ist. Deren Funktion Ã¼bernehmen jedoch die genannten Kernzonenvorschriften von Art. 5 Abs. 4 BZO und Art. 9 Abs. 2 BZO, die eine bauliche Erweiterung oder gar einen Neubau ebenso ausschliessen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Unter diesen UmstÃ¤nden gelten die abgetretenen 59 m² als minderwertiges Land, das zu einem reduzierten Ansatz zu entschÃ¤digen ist. Weil es dem Verwaltungsgericht verwehrt ist, Ã¼ber die AntrÃ¤ge des Rekurrenten hinauszugehen und den SchÃ¤tzungsentscheid zuungunsten der Rekursgegnerschaft zu Ã¤ndern (Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 32â86 N. 10), kann aus diesem prozessualen Grund dahingestellt bleiben, ob ein hÃ¶herer Einschlag als ein Drittel auf dem Baulandwert gerechtfertigt sein kÃ¶nnte. Die vom Rekurrenten beantragte Verminderung der EntschÃ¤digung um einen Drittel von Fr. 1'100.-/m² auf Fr. 734.-/m² ist in der Praxis hÃ¤ufig anzutreffen (vgl. z.<span> </span>B. VGr, 7. Februar 2013, VR.2012.00003, vom Bundesgericht bestÃ¤tigt mit Entscheid 1C_339/2013 vom 27. August 2013) und erscheint auch hier vertretbar, wirkt sich jedenfalls keineswegs zum Nachteil der Rekursgegnerschaft aus.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur Gutheissung des Rekurses und Aufhebung von Dispositiv-Ziffer 1 des angefochtenen Entscheids. DemgemÃ¤ss hat der Rekurrent der Rekursgegnerschaft fÃ¼r die Abtretung von 59 m² Land von Kat.-Nr. 01 (Nachmass vorbehalten) eine EntschÃ¤digung von Fr. 734.-/m² zu bezahlen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Gutheissung des Rekurses bewirkt keine Ãnderung der vorinstanzlichen Kostenauflage, weil die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens laut § 63 Abs. 1 erster Satzteil AbtrG in der Regel vom Enteigner getragen werden. Von diesem Grundsatz abzuweichen besteht hier kein Anlass. DemgegenÃ¼ber sind die Kosten des Rekursverfahrens der unterliegenden Rekursgegnerschaft zu Ã¼berbinden (§ 70 in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dieser muss eine ParteientschÃ¤digung von vornherein versagt bleiben. Indessen sind die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 VRG fÃ¼r die Zusprechung einer solchen VergÃ¼tung auch mit Bezug auf den Rekurrenten nicht erfÃ¼llt. Denn angesichts des liquiden Sachverhalts und der eng begrenzten Streitfrage ist ihm kein grÃ¶sserer Aufwand erwachsen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer 1 des Entscheids der SchÃ¤tzungskommission III vom 17. August 2017 wird aufgehoben und der Rekurrent verpflichtet, der Rekursgegnerschaft fÃ¼r die Abtretung von 59 m² Land (Nachmass vorbehalten) von Kat.-Nr. 01, J (K), eine EntschÃ¤digung von Fr. 734.-/m² zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'200.--; die Ã¼brigen Kosten betragen: <br/> Fr. 160.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 2'360.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den Rekursgegnern 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r den gesamten Betrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>