Entscheid der Aufsichtsbehörde Schuldbetreibung und Konkurs Basel-Landschaft vom 19. November 2019 (420 19 233) ____________________________________________________________________ Schuldbetreibungs und Konkursrecht Zwangsverwaltung einer Liegenschaft durch das Betre ibungsamt, wodurch dem Grund- eigentümer die Verfügungsmacht über die Liegenschaf t entfällt; Eingehung oder Ände- rung eines neuen Mietverhältnisses bei zwangsverwalteten Liegenschaft nur mit Einwilli- gung des Betreibungsamts möglich; Überprüfung eines allfälligen faktischen Mietver- hältnisses durch das Betreibungsamt. Besetzung Präsidentin Christine Baltzer-Bader, Richterin Barbara Jermann Richter- ich (Ref.), Richter Dieter Freiburghaus; Aktuarin Karin Wiesner Parteien A.____ AG , vertreten durch Rechtsanwalt Peter Ruggle, Ruggle Partner, Limmatquai 4, Postfach 160, 8024 Zürich, Beschwerdeführerin gegen Betreibungsamt Basel -Landschaft , Eichenweg 12, Postfach, 4410 Liestal, Beschwerdegegner Gegenstand Betreibungsrechtliche Beschwerde gegen die Verfügung des Betreibungsamts Basel-Landschaft vom 17. September 2019 Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Mit Verfügung vom 16. August 2019 des Betreibungsamt s Basel-Landschaft wurde die A.____ AG aufgefordert, die Liegenschaft an der X.____gasse 30 in Y.____ bis zum Termin der Grundstückversteigerung vom 20. November 2019 besenrein zu räumen. Dagegen erhob die A.____ AG mit Eingabe vom 30. August 2019 Beschwerde an die Aufsichtsbehörde Schuldbe- treibung und Konkurs des Kantons Basel-Landschaft (nachf olgend Aufsichtsbehörde) im Ver- fahren 420 19 211. Sie verlangte die Aufhebung der V erfügung sowie die Erteilung der auf- schiebenden Wirkung mit der Begründung, es bestünden zwei gültige Mietverhältnisse für die fragliche Liegenschaft, welche auch im Fall eines Eigentümerwechsels auf den neuen Erwerber übergingen. Dem Betreibungsamt Basel-Landschaft sei es nicht gestattet, in bestehende Privat- rechtsverhältnisse einzugreifen, weshalb die Räumungsver fügung aufzuheben sei. Als Nach- weis ihrer Darstellung reichte die A.____ AG einersei ts einen Mietvertrag, datierend vom 30. November 2015, sowie eine Vereinbarung vom 16. Dezem ber 2018 mit der B.____ AG und andererseits einen Mietvertrag vom 30. September 2018 mit den Ehegatten C.____ ein. In sei- ner Vernehmlassung vom 10. September 2019 im Verfahren 420 19 211 stellte das Betrei- bungsamt Basel-Landschaft in Aussicht, die angefochtene Verfügung in Wiedererwägung zu ziehen und die Räumungsverfügung zu widerrufen, worauf der Beschwerde mit Verfügung der Aufsichtsbehörde vom 18. September 2019 die aufschiebe nde Wirkung erteilt wurde. Mit Ein- gabe vom 25. September 2019 informierte das Betreibu ngsamt Basel-Landschaft die Aufsichts- behörde, dass die Verfügung vom 16. August 2019 mittle rweile in Wiedererwägung gezogen worden und am 17. September 2019 neu verfügt worden sei. In der Folge wurde das Be- schwerdeverfahren 420 11 211 wegen Gegenstandslosigkeit als erledigt abgeschrieben. B. Mit Verfügung vom 17. September 2019 stellte das Bet reibungsamt Basel-Landschaft fest, den Mietvertrag zwischen der A.____ AG und der Fam ilie C.____ infolge Unverbindlichkeit nicht anzuerkennen. Deshalb hätten Herr und Frau C._ ___ die Liegenschaft an der X.____gasse 30 in Y.____ per Steigerungstag (20. November 2019) besenrein zu räumen. Fer- ner hätten Herr und Frau C.____ eine halbe Stunde vo r der öffentlichen Besichtigung des Ob- jekts am Dienstag, 29. Oktober 2019, von 15.00 Uhr bis 1 6.00 Uhr vor Ort zu sein, sich gebüh- rend vertreten zu lassen oder dem Betreibungsamt Base l-Landschaft vorgängig die Schlüssel der Liegenschaft zu übergeben. Zur Begründung führte d as Betreibungsamt Basel-Landschaft aus, der Mietvertrag zwischen der A.____ AG und der Fam ilie C.____ sei während der Periode der Zwangsverwaltung erstellt worden. Die amtliche Ver waltung und Bewirtschaftung eines ge- pfändeten Grundstückes trete ab Datum des ersten Pfändu ngsvollzuges von Amtes wegen ein und müsse nicht verfügt werden. Die Eigentümerin der L iegenschaft sei während der Zwangs- verwaltung nicht mehr befugt, Mietverträge ohne die Ei nwilligung des Betreibungsamtes Basel- Landschaft zu unterzeichnen. Des Weiteren sehe das Bet reibungsamt Basel-Landschaft nicht vor, Einfamilienhäuser, welche zur Versteigerung gelangten, zu vermieten. C. Mit Eingabe vom 30. September 2019 erhob der Rechtsv ertreter der A.____ AG (nach- folgend Beschwerdeführerin) Beschwerde an die Aufsichts behörde mit dem Begehren, es sei die Verfügung des Betreibungsamts Basel-Landschaft vo m 17. September 2019 ersatzlos auf- zuheben. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Last en des Betreibungsamts Basel- Landschaft. In prozessualer Hinsicht sei der Beschwerde d ie aufschiebende Wirkung zu ertei- len. Zur Begründung wurde im Wesentlichen angeführt , das Betreibungsamt Basel-Landschaft verlange die Räumung der Liegenschaft an der X.____ga sse 30 in Y.____, trotz des seit 1992 bestehenden Mietverhältnisses der Ehegatten C.____. Die Räumungsanordnung sei unzulässig und deshalb aufzuheben. D. Mit Vernehmlassung vom 13. Oktober 2019 beantragte da s Betreibungsamt Basel- Landschaft (nachfolgend Beschwerdegegner) die Abweisu ng der Beschwerde mit der Begrün- dung, der Mietvertrag der Beschwerdeführerin mit der F amilie C.____ sei zu einem Zeitpunkt vereinbart worden, in welchem die Liegenschaft bereits gepfändet gewesen sei, weshalb der Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht Mietvertrag ungültig sei. Zudem lägen keine Belege für den Umstand vor, dass bereits seit län- gerem ein Mietverhältnis zwischen der Beschwerdeführerin und der Familie C.____ bestehe. Deshalb sei die Beschwerde abzuweisen. E. Mit Verfügung vom 15. Oktober 2019 wies die Aufsichtsbeh örde den Antrag auf Ertei- lung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde ab, schloss den Schriftenwechsel und stellte den Entscheid zusammen mit dem Verfahren 420 19 211 aufgrund der Akten in Aussicht. Erwägungen 1. Mit Ausnahme der Fälle, in denen das Gesetz den Weg d er gerichtlichen Klage vor- schreibt, kann gegen jede Verfügung eines Betreibungsa mtes bei der Aufsichtsbehörde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde gefüh rt werden. Wird eine Geset- zesverletzung oder Unangemessenheit geltend gemacht, so muss die Beschwerde gemäss Art. 17 Abs. 2 SchKG grundsätzlich innert zehn Tagen seit de m Zeitpunkt, in welchem der Be- schwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten ha t, angebracht werden. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen die Verfügung des Betreibu ngsamts Basel-Landschaft vom 17. September 2019, die grundsätzlich der Beschwerde gemäss A rt. 17 SchKG zugänglich ist. Das Recht zur Beschwerdeführung kommt denjenigen natürliche n und juristischen Personen zu, welche durch die Verfügung in ihren Rechten betroffen sind und dadurch ein eigenes aktuelles Interesse an der Abänderung oder Aufhebung derselben haben. Die A.____ AG ist die Eigen- tümerin der Liegenschaft Nr. 482, Grundbuch Y.____. Sie ist durch die angefochtene Verfügung betroffen und daher fraglos zur Beschwerdeführung ber echtigt. Die Beschwerde vom 17. Sep- tember 2019 wurde rechtzeitig erhoben und genügt auch den weiteren formellen Voraussetzun- gen. Die sachliche Zuständigkeit der Dreierkammer der A bteilung Zivilrecht des Kantonsge- richts ist gemäss § 6 Abs. 3 lit. a EG SchKG gegeben ist , so dass auf die vorliegende Be- schwerde einzutreten ist. 2. Der Beschwerdegegner führt in seiner Vernehmlassung v om 13. Oktober 2019 zunächst aus, aufgrund der im Beschwerdeverfahren 420 19 211 mit Verfügung vom 18. September 2019 erteilten aufschiebenden Wirkung habe er sowohl die geplante Besichtigung als auch die auf den 20. November 2019 angesetzte Versteigerung der Lieg enschaft Nr. 482, Grundbuch Y.____, aufgehoben. Folglich seien die Ziffern 2 und 3 der angefochtenen Verfügung vom 17. September 2019 gegenstandslos. Dem gilt es beizupflichten , so dass im vorliegenden Verfah- ren lediglich noch Ziffer 1 der angefochtenen Verfügu ng strittig ist, in welcher der Beschwerde- gegner das Vorliegen eines gültigen Mietvertrags zwischen der A.____ AG und der Familie C.____ negiert. 3. Die Beschwerdeführerin moniert die Nichtanerkennung d es Mietverhältnisses zwischen ihr und der Familie C.____. Der Beschwerdegegner stelle sich auf den Standpunkt, der Mietver- trag sei nach dem ersten Pfändungsvollzug abgeschlossen wor den. Ein Mietvertrag sei nach diesem Datum nur in Absprache und mit schriftlicher Einwilligung rechtskräftig. Das Mietverhält- nis mit der Familie C.____ bestehe jedoch schon seit 199 2. Die Beschwerdeführerin habe die Liegenschaft an der X.____gasse 30 in Y.____ am 23. N ovember 1992 käuflich erworben. Un- mittelbar nach dem Kauf sei das Ehepaar C.____ einge zogen. Seit diesem Datum bestehe un- unterbrochen ein unbefristetes Mietverhältnis. Im Jahr 2 018 sei das Mietverhältnis lediglich er- neuert worden. Die Familie C.____ bezahle auch eine n Mietzins. Auch wenn der Beschwerde- gegner die Vereinbarung vom 20. (recte: 30.) Septemb er 2018 als unverbindlich betrachte, be- stehe dennoch ein faktisches Mietverhältnis zwischen der A.____ AG und der Familie C.____. Dieses Mietverhältnis könne nicht einfach mit der Unverbindlicherklärung der Vereinbarung vom 20. (recte: 30.) September 2018 beendet werden. Der Beschwerdegegner habe in diesem Punkt keine entsprechenden Abklärungen getroffen, obwohl er dazu verpflichtet gewesen wäre. Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht Das entsprechende Mietverhältnis sei deswegen in das Laste nverzeichnis aufzunehmen und die Beschwerde gutzuheissen. 4. Der Beschwerdegegner entgegnet in seiner Vernehmlassun g vom 13. Oktober 2019, er habe bereits in der Vernehmlassung des Beschwerdeverfah rens 420 19 211 ausgeführt, dass er mangels Belegen vom Nichtbestehen eines Mietverhältni sses ausgegangen sei. Alsdann werde mit der angefochtenen Verfügung keine vollständige Räumung der Liegenschaft verlangt, sondern lediglich die Räumung seitens der Familie C.__ __. Das Mietverhältnis zwischen der Beschwerdeführerin und der B.____ AG werde anerkannt. Entgegen der Darstellung der Be- schwerdeführerin werde in der ins Recht gelegten Verein barung vom 30. September 2018 mit der Familie C.____ nicht darauf hingewiesen, dass es sich lediglich um eine Erneuerung eines bereits bestehenden Vertrags handle. Auch sämtliche weit eren Beilagen zur Beschwerde vom 30. September 2019 belegten kein seit längerer Zeit a ndauerndes Mietverhältnis zwischen der Beschwerdeführerin und der Familie C.____. Deshalb ha be er davon ausgehen dürfen und müssen, dass besagtes Mietverhältnis mit Vereinbarung vom 30. September 2018 und damit zu einem Zeitpunkt geschlossen worden sei, zu welchem die L iegenschaft bereits gepfändet ge- wesen sei, weshalb es ungültig und folglich nicht zu beachten sei. 5.1 Wie der Beschwerdegegner in seiner Stellungnahme vom 1 3. Oktober 2019 korrekt aus- führt, hat das Betreibungsamt gemäss Art. 101 Abs. 1 der Verordnung über die Zwangsverwer- tung von Grundstücken (VZG) von der Stellung des Verwe rtungsbegehrens an für die Verwal- tung und Bewirtschaftung des Grundstückes zu sorgen (Art. 155 Abs. 1 SchKG, 102 Abs. 3 SchKG sowie Art. 16 ff. VZG). Es handelt sich dabei um eine umfassende Verwaltungsbefugnis des Amtes, welche im Sinne einer gesetzlichen Zwangsverwalt ung von Amtes wegen eintritt und entsprechend keiner Verfügung durch das Betreibun gsamt bedarf (BGer 5A_147/2009 E. 2.2). Die Verwaltung und Bewirtschaftung eines Grun dstücks umfasst sämtliche Massnah- men, die zu seiner Erhaltung nötig sind. Darunter fal len z.B. die Kündigung und Ausweisung von Mietern sowie die Neuvermietung (Art. 17 VZG; vg l. zum Ganzen BSK SchKG I- Känzig/Bernheim, Art. 155 N 20 und 22). Tritt die Zw angsverwaltung der Liegenschaft ein, so entfällt die Verfügungsmacht des Schuldners und Grunde igentümers über die Liegenschaft au- tomatisch. Der Schuldner erhält davon mit der obligat orischen Anzeige des Verwertungsbegeh- rens gemäss Art. 155 Abs. 2 SchKG Kenntnis. Zudem hat das Betreibungsamt gemäss Art. 97 VZG nach Stellung des Verwertungsbegehrens von Amtes we gen eine Verfügungsbeschrän- kung nach Art. 960 ZGB zur Vormerkung im Grundbuch anzum elden. Damit wird die Beschrän- kung der Verfügungsmacht des Schuldners und Eigentümers a uch für Dritte erkennbar (vgl. KGE 420 15 123, E. 3, vom 23. Juni 2015). Im vorlieg enden Fall legt die Beschwerdeführerin einen Mietvertrag zwischen ihr und der Familie C.____ v om 30. September 2018 ins Recht (Beilage 7 der Beschwerdeführerin im Verfahren 420 1 9 211), welcher ab Abschluss des Ver- trags für zehn Jahre gilt und nach Ablauf der zehnjähr igen Frist mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten gekündet werden kann. Der Abschluss dieses Vertrags fällt unbestritten in die Periode der Zwangsverwaltung durch den Beschwerdegegner. Da de r A.____ AG zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 30. September 2018 die Verfügungsmac ht über die fragliche Liegen- schaft Nr. 482, Grundbuch Y.____, fehlte, kann die A. ____ AG auch keine Änderung des be- haupteten faktischen Mietverhältnisses zu Gunsten der Ehe gatten C.____ vornehmen. Dem- gemäss ist dieser Mietvertrag ungültig und entfaltet keine Wirkungen. Es kann somit festgestellt werden, dass der Beschwerdegegner den Mietvertrag vom 30 . September 2018 zu Recht nicht anerkennt. 5.2 Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin wird in d ieser Vereinbarung mit keinem Wort darauf hingewiesen, dass es sich um eine Änderung des bereits bestehenden Mietver- hältnisses zwischen der A.____ AG und der Familie C.____ handle. Es ist nicht ausgeschlos- sen, dass D.____ als einziges Verwaltungsratsmitglied der A.____ AG zusammen mit seiner Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht Ehefrau D.____, einziges Verwaltungsratsmitglied der B. ____ AG, seit Kauf der Liegenschaft Nr. 482, Grundbuch Y.____, diese bewohnt und somit e in faktisches Mietverhältnis mit der A.____ AG entstanden sein könnte. Der Beschwerdegegner hat denn auch mit Schreiben vom 5. April 2019 (Beilage 2 des Beschwerdegegners im Verf ahren 420 19 211) die Ehegatten C.____ aufgefordert, die künftigen Mietzinse für die L iegenschaft an der X.____gasse 30 in Y.____ an das Betreibungsamt zu leisten sowie den akt uell gültigen Mietvertrag vorzulegen. Dieser Aufforderung sind die Ehegatten C.____ jedoch n icht nachgekommen, so dass der Be- schwerdegegner davon ausging, es bestünde kein Mietverhä ltnis mit den Ehegatten C.____. Nach Art. 91 Abs. 1 VZG stellt das Betreibungsamt gestütz t auf den Antrag des Grundpfand- gläubigers von Amtes fest, ob und welche Miet- und Pach tverträge auf dem Grundstück beste- hen. Dazu befragt das Betreibungsamt den Schuldner de s Grundstücks, wobei sich die Aus- kunftspflicht des Schuldners nach Art. 91 SchKG i.V.m. Ar t. 323 f. StGB richtet. Da vorliegend nicht ausgeschlossen werden kann, dass ein faktisches Mietverhä ltnis mit der Familie C.____ besteht, ist die Angelegenheit zur Abklärung, ob ein Mi etverhältnis mit der Familie C.____ vor- liegt, an das Betreibungsamt Basel-Landschaft zurückzuweisen. 6. Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die Beschwe rde im Sinne der Erwägung 5.2 teilweise gutzuheissen und das Betreibungsamt Basel-Landschaft in Aufhebung von Ziffer 1 der angefochtenen Verfügung anzuweisen ist, zu überprü fen, ob ein faktisches Mietverhältnis zwischen der Beschwerdeführerin und der Familie C.____ besteht. 7. Für das Beschwerdeverfahren werden gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG keine Kos- ten erhoben. Die Zusprechung einer Parteientschädigu ng ist im betreibungsrechtlichen Be- schwerdeverfahren gemäss Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG nicht vorgesehen. Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Beschwerde wird hinsichtlich Ziffer 1 der Ve rfügung des Betrei- bungsamts Basel-Landschaft vom 17. September 2019 gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung an das Betreibungsam t Basel- Landschaft im Sinne der Erwägungen zurückgewiesen. Die Ziffern 2 und 3 der Verfügung des Betreibungsamt s Basel- Landschaft vom 17. September 2019 werden zufolge Gege nstandslo- sigkeit als erledigt abgeschrieben. 2. Es werden keine Kosten erhoben. Jede Partei träg t ihre eigenen Partei- kosten. Präsidentin Christine Baltzer-Bader Aktuarin Karin Wiesner