<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2004.00151</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204354&amp;W10_KEY=4467141&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2004.00151</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.07.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Unterschreitung des Grenzabstands eines vereinbarten Näherbaurechts<br/><br/>Rechtsnatur und Auslegungsregeln für das Näherbaurecht (E. 2.3)<br/>Auslegung des vereinbarten Näherbaurechts gemäss dem mutmasslichen Willen der Parteien: Mit der Unterzeichnung des Baugesuchplans hat der Beschwerdegegner einem konkreten Bauprojekt zugestimmt, das mit einem Abstand von exakt 1,83 m an seine Grenze gestellt werden sollte. Naturgemäss wird mit einem einseitigen Näherbaurecht das Recht gewährt, eine Baute in Unterschreitung des vorgesehenen Grenzabstands zu erstellen. Für den Grundeigentümer, der das Näherbaurecht einräumt, ist also der Grenzabstand bzw. die Unterschreitung des gesetzlichen Grenzabstands und nicht die konkrete Länge des Baus entscheidend (E. 2.4).<br/>Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands: Nach ständiger Rechtsprechung ist ein Abbruchbefehl dann unverhältnismässig, wenn die Abweichung vom gesetzes- oder bauordnungsgemässen Zustand gering ist und die berührten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigentümer durch den Abruch entstünde, nicht zu rechtfertigen vermögen. Von den erwähnten allgemeinen Interessen sind - in Ergänzung der Rechtsprechung - insbesondere auch die privaten Interessen eines Nachbarn erfasst (E. 3.3).<br/>Abweisung</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG">AUSLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NÃHERBAURECHT">NÃHERBAURECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROJEKTÃNDERUNG">PROJEKTÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTMÃSSIGER ZUSTAND">RECHTMÃSSIGER ZUSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 2 Abs. I ABauV</span><br/><span class="gerade">§ 5 lit. l BauVV</span><br/><span class="ungerade">§ 218 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 270 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 270 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 341 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2004 Nr. 49 S. 15</span><br/><span class="gerade">RB 2004 Nr. 78</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschluss vom 24. April 2001 hatte die Baukommission WÃ¤denswil A unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Umbau seines Einfamilienhauses sowie zur Errichtung eines gedeckten Gartensitzplatzes auf dem Grund­stÃ¼ck Kat.-Nr. 01 (Kernzone C) an der L-Strasse in WÃ¤denswil erteilt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Schreiben vom 28. November 2002 und 9. Juni 2003 machte C, EigentÃ¼mer der benachbarten Parzelle Kat.-Nr. 02, das Bauamt bzw. den Stadtrat von WÃ¤denswil darauf aufmerksam, dass beim zwischenzeitlich gebauten Gartensitzplatz der vereinbarte Grenzabstand bzw. das von ihm genehmigte NÃ¤herbaurecht unterschritten wurde. Da seine Zustimmung fÃ¼r ein NÃ¤herbaurecht von 1,83 m auf Grund falscher Planmasse erfolgt war, forderte er den Widerruf der erteilten Baubewilligung und verlangte eine entsprechende Redimensionierung der Baute.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschluss vom 15. Juli 2003 bestÃ¤tigte die Baukommission der Stadt WÃ¤denswil die vom Bauamt am 27. MÃ¤rz 2003 erfolgte Genehmigung des geÃ¤nderten Bauprojekts ("Grenzabstand SÃ¼dost ca. 1,425 m anstatt von 1,836 m"). Infolge der falschen Massangaben bezÃ¼glich der LÃ¤nge zwischen gedecktem Sitzplatz und der SÃ¼dostgrenze von Seiten der Architektin betrage der Grenzabstand der erstellten Baute bzw. des gedeckten Gartensitzplatzes nur noch 1,42 m; die vereinbarte Breite des Gartensitzplatzes von 4,5 m sei jedoch eingehalten. Die Forderung nach RÃ¼ckbau / VerkÃ¼rzung des gedeckten Gartensitzplatzes um ca. 41 cm erachtete die Baukommission als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diesen Beschluss der Baukommission WÃ¤denswil erhob C Rekurs und beantragte dessen Aufhebung sowie den RÃ¼ckbau des Gartensitzplatzes auf den zwischen den GrundeigentÃ¼mern vereinbarten Grenzabstand. Die Baurekurskommission II des Kantons ZÃ¼rich hiess diesen Rekurs mit Entscheid vom 2. MÃ¤rz 2004 gut. Damit hob sie den Beschluss der Baukommission vom 15. Juli 2003 auf und lud diese ein, die fÃ¼r die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands erforderlichen Massnahmen anzuordnen.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Hiergegen liess A am 5. April 2004 Beschwerde erheben und beantragen, der Entscheid der Baurekurskommission II sei aufzuheben und der Beschluss der Baukommission WÃ¤denswil vom 15. Juli 2003 sei zu bestÃ¤tigen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission II beantragte am 4. Mai 2004 die Abweisung der Beschwerde. Auch C beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom 6. Mai 2004 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners. Die Baukommission verzichtete auf eine Vernehmlassung.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, in den nachfolgenden ErwÃ¤gungen wiedergegeben.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Streitbetroffenes Bauobjekt ist der realisierte gedeckte Gartensitzplatz</span><span> bzw. dessen Abstand zur sÃ¼dÃ¶stlichen Grenze. GemÃ¤ss der ursprÃ¼nglichen Baubewilligung vom 24. April 2001 war unter anderem ein Sitzplatz geplant, der auf einer FlÃ¤che von 4,50 m x 4,10 m Ã¼berdacht werden sollte. Die Dachkonstruktion des Sitzplatzes sollte gemÃ¤ss dem der Baubewilligung zugrunde liegenden Plan 2 A an der Ostfassade des bestehenden Wohnhauses befestigt werden. Mittels einer auf der SÃ¼dseite zu erstellenden 4,5 m langen Mauer und einer verglasten Rollwand auf der Ostseite sollte der Sitzplatz eingewandet werden. FÃ¼r die nÃ¶rdliche LÃ¤ngsseite, die offen bleiben sollte, war die AbstÃ¼tzung des Daches mit zwei Pfosten geplant. Die Ostfassade sollte in einem Abstand von 1,83 m zur sÃ¼dÃ¶stlich angrenzenden Parzelle des Beschwerdegegners gestellt werden. Diese Abstandsunterschreitung ("ca. 1,83 m anstatt 3,50 m") wurde von der BewilligungsbehÃ¶rde gestÃ¼tzt auf das eingerÃ¤umte NÃ¤herbaurecht des Beschwerdegegners bewilligt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>In der Folge wurde der geplante Sitzplatz ausgefÃ¼hrt. Die Baufreigabe erfolgte am 24. Juli 2001. Dabei stellte sich heraus, dass bei der Ostfassade des Ã¼berdachten Gartensitzplatzes der bewilligte Abstand von 1,83 m nicht eingehalten wurde. GemÃ¤ss Revisionsplan Nr. 20 wurde die Fassade des Anbaus mit einem Abstand von lediglich 1,425 m zur sÃ¼dÃ¶stlich gelegenen Parzelle gestellt. Diese AbstandsÃ¤nderung bzw. der ihr zugrunde liegende Revisionsplan Nr. 20 wurde vom Bauamt mit Beschluss vom 27. MÃ¤rz 2003 nachtrÃ¤glich genehmigt. Die Baukommission, welche diese Genehmigung am 15. Juli 2003 bestÃ¤tigte, begrÃ¼ndete dies damit, dass die Massdifferenz auf einem Irrtum der Architektin in Bezug auf das Gesamtmass Hausflucht-SÃ¼dostgrenze beruhe. GemÃ¤ss der vom Bauamt am 14. Juli 2003 vorgenommenen Massaufnahme betrÃ¤gt der Abstand der Fassade zur sÃ¼dÃ¶stlich gelegenen Parzelle des Beschwerdegegners nur 1,35 m.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Der Ã¼berdachte Gartensitzplatz, welcher auf drei Seiten (Ostfassade des Wohnhauses, Mauer auf der SÃ¼dseite sowie verglaste Ostfassade des Anbaus) von WÃ¤nden umfasst wird, ist unbestritten als ein GebÃ¤ude im Sinn der Legaldefinition von § 2 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 zu qualifizieren. Ob der Gartensitzplatz als Besonderes GebÃ¤ude im Sinn von § 49 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu qualifizieren ist, kann vorliegend offen gelassen werden, da der gesetzliche Grenzabstand von § 270 Abs. 1 PBG auch fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude gilt, sofern nicht in der Bau- und Zonenordnung davon abweichende Vorschriften enthalten sind. Dasselbe gilt auch fÃ¼r die Regelung des NÃ¤herbaurechts gemÃ¤ss § 270 Abs. 3 PBG. Trifft die kommunale Bau- und Zonenordnung keine Unterscheidungen zwischen HauptgebÃ¤uden und Besonderen GebÃ¤uden, gilt der bauordnungsgemÃ¤sse Abstand auch fÃ¼r letztere (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 3. A., ZÃ¼rich 2003, S. 12-54). Die Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung der Stadt WÃ¤denswil vom 19. Januar 1998 sehen mit Ausnahme von Art. 27 (max. FlÃ¤che von Besonderen GebÃ¤uden) keine Spezialbestimmungen fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude vor. Demnach gilt fÃ¼r die Kernzone C der in Art. 16 Ziff. 1 vorgesehene Grundgrenzabstand von mindestens 5 m. Der bereits realisierte Gartensitzplatz hÃ¤tte also einen Abstand von 5 m zur sÃ¼dÃ¶stlichen Parzelle des Beschwerde­gegners einhalten mÃ¼ssen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>GemÃ¤ss § 270 Abs. 3 PBG â welcher auch die Besonderen GebÃ¤ude erfasst â kann dieser Grenzabstand unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher VerhÃ¤ltnisse mit einem zwischen den Nachbarn vereinbarten NÃ¤herbaurecht unterschritten werden. Vorliegend haben die Parteien in Bezug auf den Ã¼berdachten Gartensitzplatz ein solches NÃ¤herbaurecht vereinbart. Dies ist als solches unbestritten. Hingegen ist der Inhalt bzw. die Auslegung des NÃ¤herbaurechts strittig.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, die Parteien hÃ¤tten vereinbart, dass der Sitzplatzanbau eine LÃ¤nge von 4,5 m aufweisen dÃ¼rfe. Das Restmass, welches im Zeitpunkt der Vereinbarung nicht definiert worden sei, beinhalte das NÃ¤herbaurecht. Der Beschwerdegegner habe auf einem zwar nicht von ihm unterzeichneten Plan neben verschiedenen Linien auch das Mass von 4,5 m festgehalten. Im Zeitpunkt der Vereinbarung des NÃ¤herbaurechts sei fÃ¼r den Beschwerdegegner lediglich die LÃ¤nge des gedeckten Sitzplatzes von 4,5 m wesentlich gewesen. Ãber das Restmass zur gemeinsamen Grenze habe man sich nicht unterhalten. Es sei zwar richtig, dass auf dem Baueingabeplan vom 26. Januar 2001 sowohl die SitzplatzlÃ¤nge mit 4,5 m als auch das Restmass zur gemeinsamen Grenze mit 1,83 m vermasst gewesen sei. Der Beschwerdegegner habe diesen Plan als zustimmender Nachbar unterzeichnet im Hinblick darauf, dass die LÃ¤nge des gedeckten Sitzplatzes 4,5 m aufweise. Es dÃ¼rfe davon ausgegangen werden, dass der Beschwerdegegner den Plan auch unterzeichnet hÃ¤tte, wenn das korrekte Restmass mit 1,43 m eingetragen gewesen wÃ¤re. Wenn die Parteien tatsÃ¤chlich das Restmass hÃ¤tten definieren wollen, so hÃ¤tten sie mit Bestimmtheit eine gerade Zahl angegeben und nicht 1,83 m. Bei der LÃ¤nge des Sitzplatzanbaus hÃ¤tten sie denn auch, wie dies Ã¼blich sei, eine gerade Zahl von 4,5 m vereinbart. Entgegen der Darstellung der Vorinstanz wÃ¼rden die ErwÃ¤gungen in der Baubewilligung vom 24. April 2001, wo das NÃ¤herbaurecht mit ca. 1,83 m angegeben worden war, keinen Zusammenhang mit der vorgÃ¤ngig getroffenen Vereinbarung unter den Parteien herstellen. An der Abfassung der Baubewilligung seien die Parteien nicht beteiligt gewesen, weshalb dieses Dokument nicht als Auslegungshilfe fÃ¼r das unter den Parteien vereinbarte NÃ¤herbaurecht dienen kÃ¶nne.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>DemgegenÃ¼ber fÃ¼hrt der Beschwerdegegner an, dass ursprÃ¼nglich ein Grenzabstand von 2 m hÃ¤tte eingehalten werden sollen. Nur aufgrund eines falschen Planes habe er einem auf 1,83 m reduzierten NÃ¤herbaurecht zugestimmt. Dies sei aus der einzigen schriftlichen Unterlage, dem Plan fÃ¼r das Baugesuch, ersichtlich. Die Baubewilligung wurde deshalb auch mit diesem Mass erteilt und sei fÃ¼r die Bauherrschaft verbindlich. Es treffe zu, dass auf dem Bauplan das Mass fÃ¼r den Sitzplatz 4,5 m betrage, jedoch bei einer Gesamtbreite des GrundstÃ¼cks von 6,33 m. Da dieser Plan jedoch von falschen Massen ausgehe, mÃ¼sse er als ungÃ¼ltig angesehen werden. Somit bestehe ein vertragsloser Zustand. Wenn der BeschwerdefÃ¼hrer davon ausgehe, dass er auch einem kleineren Abstand zugestimmt hÃ¤tte, hÃ¤tte er ihn orientieren und die notwendige Zustimmung einholen kÃ¶nnen; dies habe der Beschwer­defÃ¼hrer wohlweislich unterlassen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Die EinrÃ¤umung eines NÃ¤herbaurechts stellt ein RechtsgeschÃ¤ft dar und erfolgt durch privatrechtlichen Vertrag. Inhalt des zweiseitigen (und damit nicht einseitig widerrufbaren) RechtsgeschÃ¤fts ist eine private Abstandsregelung, welche von den ordentlichen Ã¶ffentlichrechtlichen Grenz- und/oder GebÃ¤udeabstandsvorschriften abweicht (Maja SchÃ¼pbach Schmid, Das NÃ¤herbaurecht in der zÃ¼rcherischen baurechtlichen Praxis, ZÃ¼rich 2001, S. 37 ff.). Der zivilrechtliche NÃ¤herbaurechtsvertrag entfaltet aufgrund von § 270 Abs. 3 in Verbindung mit § 218 Abs. 2 PBG Ã¶ffentlichrechtliche Wirkung. Damit ist die private NÃ¤her­baurechtsvereinbarung fÃ¼r die BaubehÃ¶rde verbindlich.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der gesetzlich nicht geregelte NÃ¤herbaurechtsvertrag (Innominatkontrakt) bedarf keiner besonderen Form, d.h. der Vertrag kann auch mÃ¼ndlich zustande kommen. FÃ¼r den gemÃ¤ss § 5 lit. l der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 erforderlichen Nachweis der NÃ¤herbaurechtsvereinbarung gegenÃ¼ber der BaubehÃ¶rde genÃ¼gt eine einfache, schriftlich abgefasste ErklÃ¤rung des belasteten GrundeigentÃ¼mers zuhanden der BaubehÃ¶rde. In der Praxis wird einem unterzeichneten SchriftstÃ¼ck auch die Unterzeichnung einer Katasterkopie oder eines einen anderen Bestandteil der Baugesuchunterlagen bildenden Plans des Bauvorhabens durch den belasteten Nachbar gleichgestellt (SchÃ¼pbach Schmid, S. 44 ff.). Bei der Unterzeichnung von BaugesuchsplÃ¤nen ist in der Regel davon auszugehen, dass der Nachbar seine Zustimmung nur fÃ¼r dieses konkrete Bauvorhaben, d.h. projektbezogen erteilt hat (SchÃ¼pbach Schmid, S. 60).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Richtmass fÃ¼r die Frage der ZulÃ¤ssigkeit von ProjektÃ¤nderungen innerhalb des Abstandsbereichs ist der Inhalt der einer Baubewilligung zugrunde liegenden NÃ¤herbauvereinbarung, d.h. der Inhalt der konkreten nachbarlichen Zustimmung (SchÃ¼pbach Schmid, S. 63). Der Inhalt einer NÃ¤herbauvereinbarung hat nach den Regeln der Vertragsauslegung zu erfolgen. Massgebend fÃ¼r die Bestimmung des Vertragsinhalts ist der Ã¼bereinstimmende wirkliche Wille der Parteien (vgl. Art. 18 Abs. 1 des Obligationenrechts). Wenn dieser sich nicht mehr feststellen lÃ¤sst, ist der mutmassliche Wille der Parteien nach dem obligationenrechtlichen Vertrauensprinzip zu ermitteln. DemgemÃ¤ss ist die WillensÃ¤usserung einer Partei so zu verstehen, wie sie ein vernÃ¼nftiger und korrekter EmpfÃ¤nger nach den gesamten UmstÃ¤nden verstehen durfte und musste (SchÃ¼pbach Schmid, S. 39 und 70 f.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.4 </span></b><span>Die Parteien sind sich Ã¼ber das konkrete Abstandsmass zur sÃ¼dÃ¶stlich gelegenen Parzelle uneinig. WÃ¤hrend der Beschwerdegegner sich auf den Standpunkt stellt, er habe einem Grenzabstand der Baute von genau 1,83 m zugestimmt, ist der BeschwerdefÃ¼hrer der Ansicht, das NÃ¤herbaurecht sei fÃ¼r die Erstellung eines 4,5 m langen gedeckten Sitzplatzes vereinbart worden bzw. das Restmass zur Parzellengrenze des Beschwerdegegners entspreche dem NÃ¤herbaurecht. Demzufolge ist der BeschwerdefÃ¼hrer der Meinung, dass das abgeÃ¤nderte Projekt bzw. die Unterschreitung des nachbarlich vereinbarten Grenzabstands vom NÃ¤herbaurecht gedeckt werde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Damit ist der mutmassliche Wille der Parteien in Bezug auf das NÃ¤herbaurecht zu ermitteln. Grundlage hierfÃ¼r bildet der am 6. April 2001 vom Beschwerdegegner (mit)unter­zei­chnete Projektplan 2 A, welcher der ursprÃ¼nglichen Baubewilligung vom 24. April 2001 zugrunde lag. GemÃ¤ss dem darauf aufgefÃ¼hrten Grundrissplan "Erdgeschoss" war im Anschluss an den KÃ¼chen- und Wohnraum ein nach Norden ausgerichteter gedeckter Gartensitzplatz mit einer Tiefe von 4,5 m und einem Abstand von 1,83 m zur nachbarlichen Grenze eingezeichnet. Mit der Unterzeichnung dieses Baugesuchplans hat der Beschwerdegegner damit einem konkreten Bauprojekt zugestimmt, das mit einem Abstand von exakt 1,83 m an seine Grenze gestellt werden sollte. Der Einwand, der Beschwerdegegner habe diesen Plan im Hinblick darauf unterzeichnet, dass die LÃ¤nge der geplanten Baute 4,5 m betrage, ist nicht stichhaltig. Das vermÃ¶gen auch ein paar Linien sowie die Massangabe von 4,5 m, die angeblich vom Beschwerdegegner auf einem undatierten und nicht unterzeichneten Plan festgehalten worden sind, nicht zu belegen. NaturgemÃ¤ss wird mit einem einseitigen NÃ¤herbaurecht das Recht gewÃ¤hrt, eine Baute in Unterschreitung des vorgesehenen Grenzabstands zu erstellen. FÃ¼r den GrundeigentÃ¼mer, welcher das NÃ¤herbaurecht einrÃ¤umt, ist also der Grenzabstand der Baute bzw. die Unterschreitung des gesetzlichen Grenzabstands und nicht die konkrete LÃ¤nge der Baute entscheidend. Im Ãbrigen hat auch die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde in der ursprÃ¼nglichen Bewilligung die ZustimmungserklÃ¤rung des Beschwerdegegners dahingehend interpretiert. In ErwÃ¤gung lit. e hat sie nÃ¤mlich angefÃ¼hrt, die Zustimmung des Nachbarn der Parzelle Kat.-Nr. 02 zum NÃ¤herbaurecht "ca. 1,83 anstatt 3,5 m" liege vor. Das zwischen den Parteien vereinbarte NÃ¤herbaurecht steht entgegen den AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers in engstem Zusammenhang mit den baurechtlichen ErwÃ¤gungen der BaubehÃ¶rde. Letztere hatte das Vorliegen der privatrechtlichen NÃ¤herbaurechtsvereinbarung in materiellrechtlicher Hinsicht geprÃ¼ft und fÃ¼r die Baubewilligung verbindlich erklÃ¤rt; insofern kann die erwÃ¤hnte ErwÃ¤gung sehr wohl als "Auslegungshilfe" herangezogen werden. Anzumerken bleibt, dass der BeschwerdefÃ¼hrer gegen die ursprÃ¼ngliche Baubewilligung vom 24. April 2001 auch keinen diesbezÃ¼glichen Rekurs erhoben hatte. Nicht Ã¼berzeugend ist auch das Argument, die Parteien hÃ¤tten mit Bestimmtheit eine gerade Zahl fÃ¼r den Grenzabstand vereinbart, wenn dieser Inhalt des NÃ¤herbaurechts gewesen wÃ¤re. Tatsache ist, dass das falsche wie auch das spÃ¤ter von der Architektin korrigierte Mass der Distanz Hausflucht-Parzellengrenze eine ungerade Zahl von 6,33 m bzw. 5,92 m ausmacht. HÃ¤tten die Parteien fÃ¼r den Grenzabstand ein gerades Mass vereinbart, so wÃ¤re die LÃ¤nge des Gartensitzplatzes automatisch ungerade ausgefallen; aus bautechnischen GrÃ¼nden machte es vorliegend wohl viel mehr Sinn, die GartensitzplatzlÃ¤nge mit einem geraden Mass zu projektieren. Im Ãbrigen misst der realisierte Gartensitzplatz gemÃ¤ss der Massaufnahme seitens des Bauamts vom 14. Juli 2003 gar nicht 4,5 m sondern lediglich 4,36 m â eine ebenfalls ungerade Masszahl. Schliesslich ist auch nicht nachvollziehbar, weshalb der Beschwerdegegner â gestÃ¼tzt auf die richtigen Massangaben â einem noch kÃ¼rzeren Grenzabstand hÃ¤tte zustimmen sollen. Zu Recht wendet der Beschwerdegegner hierzu ein, aufgrund einer solchen Annahme hÃ¤tte der BeschwerdefÃ¼hrer ihn orientieren und die notwendige Zustimmung einholen kÃ¶nnen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass der Beschwerdegegner mit seiner Unterschrift auf dem Baueingabeplan einem projektbezogenen NÃ¤herbaurecht von 1,83 m zugestimmt hat. Zu Recht hat demnach die Vorinstanz entschieden, dass das infolge falscher Massangaben der Architektin des BeschwerdefÃ¼hrers geÃ¤nderte Bauprojekt nicht vom eingerÃ¤umten NÃ¤herbaurecht gemÃ¤ss der ursprÃ¼nglichen Baubewilligung gedeckt war und m</span><span>ithin eine Verletzung von § 270 Abs. 3 PBG vorliegt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Damit stellt sich die Frage, was mit dem bereits erstellten Gartensitzplatz bzw. dessen Ostfassade zu geschehen hat.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer lÃ¤sst beantragen, es sei von einer Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands abzusehen. Bei der Unterschreitung des Grenzabstands seien keine Ã¶ffentlichen Interessen beeintrÃ¤chtigt, da vorliegend auch ein Grenzbau zulÃ¤ssig gewesen wÃ¤re, sofern der Beschwerdegegner diesem zugestimmt hÃ¤tte. Bei der Frage, ob die Abweichung geringfÃ¼gig sei oder nicht, sei sodann zu berÃ¼cksichtigen, dass es sich vorliegend nicht um ein mehrstÃ¶ckiges Haus handle, sondern um eine Ã¼berdachte Sitzplatzanbaute, welche gegen die GrundstÃ¼cksgrenze des BeschwerdefÃ¼hrers mit einer zu Ã¶ffnenden Glaswand versehen sei. Zudem wÃ¤re die Sitzplatzanbaute vom Wohnhaus des Beschwerdegeg­ners durch TreppenabgÃ¤nge getrennt. Demnach fÃ¼hre die zu beurteilende Abstandsunterschreitung zu keiner BeeintrÃ¤chtigung der wohnhygienischen VerhÃ¤ltnisse. Der Anbau fÃ¼hre weder zu Schattenwurf noch zu Lichtentzug zulasten der Liegenschaft des Beschwerdegegners. Unter diesen UmstÃ¤nden sei die Normabweichung noch als geringfÃ¼gig zu beurteilen. Wenn die BaubehÃ¶rde, wie dies aufgrund des vorinstanzlichen Entscheids zu schliessen sei, schon wÃ¤hrend der Bauphase von einer allfÃ¤lligen Unterschreitung des Grenzabstands gewusst hatte, wÃ¤re sie zu einem unverzÃ¼glichen Einschreiten verpflichtet gewesen. SelbstverstÃ¤ndlich kÃ¶nne es nicht angehen, wenn eine BaubehÃ¶rde in Kenntnis einer allfÃ¤lligen Gesetzesverletzung eine Baute vollenden lasse und nachtrÃ¤glich deren Abbruch befehlen wÃ¼rde. In diesem Falle wÃ¼rde der Abbruchbefehl dem Vertrauensprinzip zuwiderlaufen. Die Baukommission habe folgerichtig von einer Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands abgesehen.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Es sei unbestritten, dass die Architektin des BeschwerdefÃ¼hrers den Baueingabeplan falsch vermessen hatte. Der BeschwerdefÃ¼hrer sei sich bewusst, dass er sich das Verhalten der Architektin anrechnen lassen mÃ¼sse. Er sei aber der Auffassung, dass dieses Verhalten nicht als FahrlÃ¤ssigkeit beurteilt werden dÃ¼rfe und der von der Vorinstanz erhobene Vorwurf der BÃ¶sglÃ¤ubigkeit nicht gerechtfertigt sei. Sodann dÃ¼rfe nicht Ã¼bersehen werden, dass der BeschwerdefÃ¼hrer von der Abstandsverletzung nicht profitiere, denn er verfÃ¼ge auch heute nur Ã¼ber einen 4,5 m langen Gartensitzplatz. An dieser Stelle sei nochmals hervorzuheben, dass die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu Kosten von mindestens Fr. 30'000.- fÃ¼hren wÃ¼rde, mÃ¼sse doch ein grosser Teil des Gartensitzplatzes abgerissen werden. Die Ãnderung des Sitzplatzes wÃ¼rde praktisch einen Neubau erfordern, wobei zu diesen Kosten noch die Demontagekosten hinzukommen wÃ¼rden. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Dagegen fÃ¼hrt der Beschwerdegegner an, die Baubewilligung sei auf 1,83 m Grenzabstand ausgestellt. Gebaut worden sei auf 1,35 m â somit 0,48 m nÃ¤her als bewilligt. Es handle sich also nicht um eine geringfÃ¼gige Abweichung und in keinem Fall kÃ¶nne von einer Normabweichung gesprochen werden. Dass die Baukommission WÃ¤denswil ohne nÃ¤here BegrÃ¼ndung von einer Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands abgesehen habe, liege wohl in der Tatsache begrÃ¼ndet, dass diese BehÃ¶rde anscheinend ihren Pflichten nicht in gebÃ¼hrendem Masse nachgekommen sei. Ausserdem sei anzumerken, dass es nicht in der Kompetenz der BaubehÃ¶rde liege, privatrechtliche Absprachen Ã¼ber GrenzabstÃ¤nde abzuÃ¤ndern. Die hohen Kosten zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands kÃ¶nnten nicht als Grund fÃ¼r die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit angefÃ¼hrt werden. Dieser unrechtmÃ¤ssige Zustand sei durch Unterlassungen und Verschulden des BeschwerdefÃ¼hrers zustande gekommen und hÃ¤tte durch ein rechtzeitiges Informieren der betroffenen Parteien vermieden werden kÃ¶nnen. Es gebe keinen Grund, ein solches Verhalten zu schÃ¼tzen oder sogar zu belohnen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>GemÃ¤ss § 341 PBG hat die zustÃ¤ndige BaubehÃ¶rde ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut entsprechend die vorbehaltlose Durchsetzung der Rechtsordnung bzw. die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands. Ein Ermessen, ob die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde tÃ¤tig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht damit grundsÃ¤tzlich nicht (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033, <span>www.vgrzh.ch;</span> Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 665, FranÃ§ois Ruckstuhl, Ãffentlichrechtliche BaumÃ¤ngel, in: Peter MÃ¼nch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel/Genf/MÃ¼nchen 1998, N. 14.63 ff., je auch zum Folgenden).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Allerdings hat die BehÃ¶rde beim Vollzug den Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit zu beachten, und zwar auch dann, wenn der Bauherr die widerrechtliche Baute bÃ¶swillig erstellt hat. Dieser muss aber in Kauf nehmen, dass die BehÃ¶rden aus grundsÃ¤tzlichen ErwÃ¤gungen, nÃ¤mlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzesmÃ¤ssigen Zustandes erhÃ¶htes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berÃ¼cksichtigen (BGE 111 1b 213 E. 6b S. 213). Die Frage nach der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Abbruchs ist eine Rechtsfrage, zu deren ÃberprÃ¼fung das Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) befugt ist (RB 1984 Nr. 18). Allerdings ist mit der Gewichtung der in Frage stehenden Ã¶ffentlichen und privaten Interessen die Auslegung unbestimmter Begriffe verbunden, bei der den verfÃ¼genden VerwaltungsbehÃ¶rden ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den die Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼fen (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Mar­tin RÃ¶hl, Kommentar zu Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A, ZÃ¼rich 1999, § 50 N. 73).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung ist ein Abbruchbefehl dann unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn die Abweichung vom gesetz- oder bauordnungsgemÃ¤ssen Zustand gering ist und die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem EigentÃ¼mer durch den Abbruch entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen (BGE 111 Ib 213 E. 6.b. S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262). Von den erwÃ¤hnten allgemeinen Interessen sind â in ErgÃ¤nzung der Rechtsprechung â insbesondere auch die privaten Interessen eines Nachbarn erfasst. GeringfÃ¼gig ist eine Abweichung, wenn nur um Weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie dem Bauherrn keinen oder nur einen geringfÃ¼gigen Nutzen bringt (MÃ¤der, Rz. 665). Entscheidend sind diesbezÃ¼glich auch prÃ¤judizielle Aspekte. Ferner kÃ¶nnen GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes einen Verzicht gebieten, wenn die Bauherrschaft gutglÃ¤ubig angenommen hat, sie sei zur AusfÃ¼hrung der Baute ermÃ¤chtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwer wiegende Ã¶ffentliche Interessen entgegenstehen. Wer dem Baugesuch fahrlÃ¤ssig ungenaue alte ArchivplÃ¤ne zugrunde legt, sodass die BauausfÃ¼hrung vom bewilligten Projekt abweicht, kann sich nicht auf die GutglÃ¤ubigkeit berufen (Fritzsche/BÃ¶sch, S. 24-9 ff.; BEZ 1992 Nr.13).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span>Grenzabstandsvorschriften regeln MindestabstÃ¤nde von Bauten und Anlagen gegenÃ¼ber NachbargrundstÃ¼cken. Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde sollen primÃ¤r die verschiedenen EinflÃ¼sse von Bauten und ihrer Benutzung auf NachbargrundstÃ¼cke mildern. Die EinrÃ¤umung eines NÃ¤herbaurechts ist nur unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feu­erpolizeilicher VerhÃ¤ltnisse zulÃ¤ssig (§ 270 Abs. 3 PBG). Insofern trÃ¤gt auch die NÃ¤herbaurechtsvorschrift dem Nachbarschutz, der primÃ¤ren Funktion der Abstandsvorschriften, Rechnung (SchÃ¼pbach Schmid, S. 9 ff.). Vorliegend wurde dem BeschwerdefÃ¼hrer ein projektbezogenes NÃ¤herbaurecht eingerÃ¤umt (vgl. E. 2.4), das einer extensiven Auslegung nicht zugÃ¤nglich sein darf. GemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde WÃ¤denswil betrÃ¤gt der Grundabstand des Gartensitzplatzes zur sÃ¼dÃ¶stlichen Parzellengrenze grundsÃ¤tzlich 5 m (vgl. E. 2.1). Mit einem NÃ¤herbaurecht von 1,83 m hat der Beschwerdegegner dem BeschwerdefÃ¼hrer demnach erlaubt, den vorgesehenen Grenzabstand um mehr als drei Meter zu unterschreiten. Infolge falscher Massangaben seitens der Architektin wurde die eingerÃ¤umte Abstandsunterschreitung um weitere 0,41 m bzw. 0,48 m (gemÃ¤ss der Nachmessung des Bauamts) unterschritten. Vor allem auch im VerhÃ¤ltnis zur Tiefe des realisierten Gartensitzplatzes von 4,5 m (4.36 m gemÃ¤ss der Nachmessung des Bauamts) bzw. zur kurzen Distanz zwischen Hausflucht-Parzellengrenze ist diese Abweichung vom vereinbarten NÃ¤herbaurecht als nicht mehr geringfÃ¼gig zu bezeichnen. Dies vermag auch der Einwand, beim realisierten Bau handle es sich nicht um ein mehrstÃ¶ckiges GebÃ¤ude bzw. die Sitzplatzanbaute fÃ¼hre weder zu einem Schattenwurf noch zu einem Lichtentzug, nicht zu entkrÃ¤ften. Wie der BeschwerdefÃ¼hrer selbst anfÃ¼hrt, ist der von der Architektin gemachte Messfehler, welcher diesen Rechtsstreit auch ausgelÃ¶st hat, ihm selbst anzurechnen. Es kann nicht angehen, dass ein GrundeigentÃ¼mer, der seinem Nachbar ein NÃ¤herbaurecht einrÃ¤umt, durch einen fahrlÃ¤ssigen Fehler einer Architektin mit der Realisation der Baute einen noch kÃ¼rzeren Abstand von fast einem halben Meter erdulden muss. Die Vorinstanz hat richtig ausgefÃ¼hrt, dass der Bauherr â also der BeschwerdefÃ¼hrer â sowie die Projektverfasserin fÃ¼r die formelle und materielle Korrektheit der PlÃ¤ne zu sorgen haben. Dabei ist zum nachbarlichen Schutz sowie zum Schutz der Rechtsordnung ein strenger Sorgfaltsmassstab anzuwenden; eine diesbezÃ¼gliche NachlÃ¤ssigkeit darf nicht zugunsten des BeschwerdefÃ¼hrers ausgelegt werden (vorinstanzlicher Entscheid, S. 8 f.). Aus den Akten geht des Weiteren auch nicht hervor, dass der BeschwerdefÃ¼hrer seinen Nachbarn oder die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde im Rahmen der Bauarbeiten Ã¼ber den Massirrtum und die damit zusammenhÃ¤ngende Unterschreitung des NÃ¤herbaurechts orientiert hat. GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes, die einen Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands nahe legen wÃ¼rden, sind damit nicht erkennbar. Von einem Ã¼berwiegenden Interesse an der Beibehaltung des rechtswidrigen Gartensitzplatzes bzw. der verglasten Rollwand auf der Ostseite gegenÃ¼ber den Ã¶ffentlichen Interessen des Nachbarschutzes sowie der Einhaltung der Rechtsordnung ist deshalb nicht auszugehen. Dem widersprechen auch die dadurch entstehenden Kosten von offenbar Fr. 30'000.- fÃ¼r die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands nicht.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands erweist sich damit als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="MsoBodyText"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm als unterliegende Partei von vornherein nicht zu. Die Voraussetzungen fÃ¼r die Zusprechung einer solchen an den Beschwerdegegner sind ebenfalls nicht erfÃ¼llt, weil ihm im Verfahren vor Verwaltungsgericht nur geringe Umtriebe entstanden sind und kein besonderer Aufwand erforderlich war (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 2'090.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. ParteientschÃ¤digungen werden keine zugesprochen.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</p> <p class="Urteilstext"><span>6. â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>