Direktion für Inneres und Justiz Münstergasse 2 3000 Bern 8 +41 31 633 76 78 (Telefon) +41 31 634 51 54 (Fax) Info.ra.dij@be.ch www.be.ch/ra -dij Unsere Referenz: 2020.DIJ.5506 Unsere Referenz: 2020.DIJ.5572 Beschwerdeentscheid vom 3. November 2020 Handänderungssteuer – Selbstgenutztes Wohneigentum Die ausschliessliche Wohnnutzung gemäss Art. 11b Abs. 1 HG schliesst jede andere Art der Benutzung der Liegenschaft aus. Bereits bei Deckungsgleichheit zwischen der Liegenschaft und der Domizil- und Rechnungsadresse einer AG liegt keine ausschliessliche Wohnnutzung mehr vor (E. 4.2 f.) . Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel du ou de la propriétaire L’utilisation exclusive à des fins d’habitation prévue par l’arti cle 11b, alinéa 1 LIMu est inconciliable avec tout autre type d’utilisation. Lorsqu’un immeuble tient à la fois lieu de logement et d’adresses domiciliaire et de facturation d’une société anonyme, il n’est plus utilisé exclusivement à ces fins (c. 4.2 s.). Sachverhalt A. Mit Kaufvertrag vom 26. Januar 2017 erwerben B.______ das Grundstück C.______ Gbbl.-Nr. 1000. Zu- sammen mit der Grundbuchanmeldung wird am 8. Februar 2017 beim Grundbuchamt A.______ (nachfol- gend Grundbuchamt), ein Gesuch um nachträgliche Befreiung und Stundung für selbstgenutztes Wohnei- gentum gestellt. Mit Verfügung vom 27. März 2017 veranlagt das Grundbuchamt die Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 17'658.10 und stundet die Steu er im Umfang von Fr. 14'400.– für die Dauer von vier Jahren ab Datum des Grundstückerwerbs. Für die gestundete Handänderungssteuer wird ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grundbuch eingetragen. 2/6 B. Am 2. Juni 2020 reichen B.______ dem Grundbuchamt je das Formular zum Nachweis des selbstgenutz- ten Wohneigentums sowie je eine Hauptwohnsitzbestäti gung der Einwohnergemeinde C.______ ein. Das Grundbuchamt fordert mit Schreiben vom 15. Juni 20 20 B.______ auf, neue Hauptwohnsitzbestäti- gungen einzureichen, da auf den eingereichten Unterlagen das Datum des Einzuges an der D.______ 2000 sowie die Bemerkung der ununterbrochenen Wohndauer fehlen. Gleichzeitig bittet das Grundbuch- amt B.______ zum Umstand Stellungnahme zu nehmen, dass die Firmen X.______ AG, Y.______ AG und die Z.______ AG unter derselben Adresse ( D.______ 2000) gemeldet sind. Mit Verfügung vom 20. Juli 2020 weist das Grundbuchamt das Gesuch vom 8. Februar 2017 um nachträg- liche Steuerbefreiung ab und hebt die Stundungsverfügung vom 27. März 2017 auf, da die Liegenschaft C.______ Gbbl. Nr. 1000 nicht ausschliesslich der Wohnnutzung diene . Gleichzeitig aufer legt das Grund- buchamt B.______ die gestundete Steuer von Fr. 1 4'400.– samt Zins und Gebühren zur Bezahlung. C. Gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 20. Juli 2020 erheben B.______, beide vertreten durch Notar E.______, am 20. August 2020 je einzeln Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ). Sie beantragen die Aufheb ung der angefochtenen Verfügun gen und die Befreiung von der gestundeten Handänderungssteuer. In seiner Vernehmlassung vom 9. September 2020 beantragt das Grundbuch amt die Abweisung der Be- schwerden. Mit Verfügung vom 11. September 2020 vereinigt das instruierende Rechtsamt der DIJ die Beschwerde- verfahren. B.______ halten in ihrer Eingabe vom 9. Oktober 2020 an ihren Beschwerden fest. Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 1. 1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungs steuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfah ren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmungen. In Anwen- dung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ ist damit für die Beurteilung der vorlie genden Beschwerde n gegen die Verfügung en des Grundbuchamts vom 20. Juli 2020 zuständig. 1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenom- men hat, durch die ange fochtene Verfügung besonders be rührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an 3/6 deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Ab s. 1 VRPG). Die Beschwerdeführenden sind durch die angefochtenen Verfügungen beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. Auf die im Übrigen form - und fristgerecht einge reichten Beschwerden ist einzutreten. 2. Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu entrich- ten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldu ng eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 17 Abs. 1 HG). Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberi n oder der Erwerber eines Grund stücks bei der Grundbuch- anmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grun dstück als Hauptwohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein auss ichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000. – der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstüc kserwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG). Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zwei Jahre ununterbrochen, per- sönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Haupt- wohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, h at der Bezug innert zwei Jahren ab Grund- stückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG. Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor A blauf der Stundung unaufge- fordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Vorausset zungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (A rt. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträg- liche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraus- setzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt d ie Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 3. Angefochten sind vorliegend die Verfügung en des Grundbuchamts vom 20. Juli 2020 , mit welchen das Gesuch der Beschwerdeführenden um nachträgliche Steuerbefreiung abgewiesen wurde. Zur Begründung gibt das Grundbuchamt an, dass das Grundstück C.______ Gbbl. Nr. 1000 nicht ausschliesslich der Wohn- nutzung diene, da die Gesellschaften X.______ AG, Y.______ AG und Z.______ AG ihre Domizil - sowie ihre Rechnungsadressen dort verzeichneten. Somit seien die gesetzlichen Voraussetzungen für eine nach- trägliche Steuerbefreiung nicht erfüllt. 4/6 Unbestritten ist, dass sich die Sitze der X.______ AG, der Y.______ AG und der Z.______ AG an der D.______ 2000 in 3000 C.______, und somit auf dem Grundst ück C.______ Gbbl. Nr. 1000 befinden. Strittig ist hingegen, ob die Verzeigung der Domiziladressen als eine Nutzung zu qualifizieren ist, welche r den Voraussetzungen für eine nachträgliche Steuerbefreiung nach Art. 11a i.V.m. Art. 17a HG entgegen- steht. 4. 4.1 Die Beschwerdeführenden führen sinngemäss aus, dass die alleinige Verzeigung der Domizilad- ressen der ausschliesslichen Wohnnutzung einer Liegenschaft nicht entgegensteh e. Dies insbesondere, da alle drei Gesellschaften auf dem strittigen Grundstück über keine Räumlichkeiten verfügten. Die drei Gesellschaften hätten ihre gewerblichen Räumlichkeiten an einem anderen Ort. Eine unternehmerische (Geschäfts-)Tätigkeit werde auf dem strittigen Grundstück keine ausgeübt, auch werde für die Domizilge- währung keine Miete oder sonstiges Entgelt bezahlt. Weiter bringen die Beschwerdeführenden vor, dass der Kanton Solothurn, auf dessen Regelungen sich die bernische Lösung massgeblich stütze, vorsehe, dass es unproblematisch sei, wenn der Eigentümer einzelne Räume seine r Wohnung oder üblicherweise zu einer Wohnung gehörende Nebenräume (Garagen, Bastelräume usw.) untergeordnet beruflich oder geschäftlich nutze. Aufgrund des gleichen Gesetzestextes gelte diese Regelung gemäss den Beschwer- deführenden analog für den Kanton B ern. Für die Beschwerdeführenden sei es daher nicht ersichtlich, dass die blosse Domizilgewährung ohne Nutzung einzelner R äume der Liegenschaft der Wohnnutzung entgegenstehe. Das Grundbuchamt seinerseits führt aus, dass aus Art. 11b Abs. 1 HG klar hervor g ehe, dass als Voraus- setzung für eine nachträgliche Steuerbefreiung im Sinne von Art .11a HG das Grundstück während min- destens zwei Jahren ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt werden müsse. Gemäss dem Gesetzes- wortlaut sei eine Steuerbefreiung somit ausges chlossen, wenn die Liegenschaft etwas anderem als dem Wohnzweck des Erwerber s diene. Ausschliessliche Wohnnutzung schliesse jede andere Art von Benut- zung der Liegenschaft aus. Vorliegend befänden sich die Sitze der drei Gesellschaften an der Adresse des Grundstückes C.______ Gbbl. Nr. 1000. Durch diese Deckungsgleichheit zwischen dem erworbenen Grundstück mit der Domizil - und Rechnungsadre sse der Gesellschaften liege keine ausschliessliche Wohnnutzung im Sinne von Art. 11b Abs. 1 HG vor. Dass keine unternehmerische Geschäftstätigkeit an der Wohnadresse ausgeführt werde und den Gesellschaften auch keine spezifischen Räumlichkeiten zur Verfügung gestellt würden, vermöge an diesem Umstand nichts zu ändern. 4.2 Der Sinngehalt einer Norm ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt jeder Auslegung ist der Wortlaut. Vom Wortlaut kann abgewichen werden, wenn aufgrund der weiteren Auslegungseleme nte triftige Gründe für die Annahme bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Vorschrift wiedergibt (zur Auslegungsmethodik statt vieler BVR 2013 S. 151 E. 3.3, 2013 S. 173 E. 4.3, 2012 S. 401 E. 3.3, 2011 S. 183 E. 4.3.1 je mit Hinweisen). Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG lautet wie folgt: «Die gestundete Steuer gemäss Artikel 11a Absatz 1 wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient. 5/6 Ein Hauptwohnsitz ist von der Erwerberin oder vom Erwerber währen d mindestens zweier Jahre ununter- brochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen». Aus Art. 11b Abs. 1 letzter Satz HG geht klar hervor, dass als Vorausset zung für eine nachträgliche Steu- erbefreiung im Sinne von Art. 11a HG das Grundstück während mindestens zwei Jahren ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt werden muss. Gemäss dem Gesetzeswortlaut ist eine Steuerbefreiung somit ausgeschlossen, wenn die Liegensc haft etwas anderem als dem Wohn zweck des Erwerbers dient. Wie die Beschwerdeführen den richtigerweise erkennen, orientiert sich Art. 11b HG an der Regelung im Kanton Solothurn, welche der vorbereitenden Kommission als Vorbild gedient hat (Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzli- cher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer [HG], Tagblatt des Grossen Rates des Kantons Bern 2013, Beilage 17, Bemerkun- gen zu Art. 11b [nachfolgend: Vortrag] , S. 6). Jedoch führt dies zu keinem anderen Schluss . Aus dem Vortrag geht hervor, dass der Erwerber das ganze Grundstück als Wohneigentum selber nutzen muss. So ist der Erwerb eines Mehrfamilienhauses beispielsweise dann nicht steuerbefreit, wenn der Erwe rber nicht sämtliche Wohnungen selbst bewohnt. Auch wenn ein Wohn - und Geschäftshaus erworben wird und der Erwerber Teile davon vermietet (unabhängig ob Wohn - oder Geschäftsräume), liegt keine vollumfängliche Selbstbewohnung vor. Dasselbe gilt auch, wen n der Erwerber die Geschäftsräu me in der Liegenschaft selber nutzt (Vortrag, S. 5). Der Vortrag enthält folglich keine Ausnahmeregelung betreffend geschäftliche Tätigkeiten, wie sie im Kanton Solothurn besteht. Der Gesetzgeber war nicht gewillt einen solchen Aus- nahmetatbestand zu schaffen, er orientierte sich lediglich an der solothurnischen Lösung. Der Ausnahme- tatbestand kann folglich nicht analog im Kanton Bern angewendet werden. Ausschliessliche Wohnnutzung schliesst jede andere Art von Benutzung der Liegen schaft aus. Wie bereits im zur Publikation vorgesehen Entscheid der DIJ vom 20. Februar 2020 (2019.JGK.6034) festgehalten, reicht es somit zur Erfüllung der Voraussetzung gemäss Art. 11b Abs. 1 letzter Satz HG nicht aus, dass die Liegenschaft lediglich überwiegend, d.h. zum grössten Teil und somit mehrheitlich, zum Wohnzweck durch den Erwerber genutzt wird (sog. Präponderanzmethode ). Aus diesem Grund kann die Präpon- deranzmethode, die der Praxis des Kantons Solothurn zur Grunde liegt (vgl. Steuerpraxis 20 13 Nr. 4 des Steueramts des Kantons Solothurn) und wie sie bis anhin im Merkblatt der Geschäftsleitung der Grund- buchämter zur nachträglichen Steuerbefreiung vorgesehen war (Merkblatt der Geschäftsleitung der Grund- buchämter des Kantons Bern betreffend nacht rägliche Steuerbefreiung gemäss Artikel 11a und 17a des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer [HG] vom 5. Februar 2019, Ziff. 3.3), bei der Überprüfung der Voraussetzung der ausschliesslichen Wohnnutzung im Sinne von Art. 11b Abs. 1 letzter Satz HG, nicht zur Anwendung kommen. Die Präponderanzmethode wurde in Nachgang zu m Entscheid der DIJ vom 20. Februar 2020 (2019.JGK.6034) aus dem Merkblatt der Geschäftsleitung der Grundbuchämter des Kantons Bern mit Änderung vom 13. Mai 2020 gestrichen. 4.3 Vorliegend befinde n sich die Sitze der X.______ AG, der Y.______ AG und der Z.______ AG un- bestrittenermassen an der Adresse der Liegenschaft C.______ Gbbl. Nr. 1000. Bereits aufgrund dieser Deckungsgleichheit zwischen der erworbenen Liegenschaft mit der Domizil - und Rechnungsadresse der 6/6 X.______ AG, der Y.______ AG und der Z.______ AG liegt keine ausschliessliche Wohnnutzung im Sinne von Art. 11a Abs. 1 letzter Satz HG vor. Auch wenn die unternehmerische Tätigkeit der drei Gesellschaften grundsätzlich in Räumlichkeiten anderer Liegenschaften erfolgt, impliziert die Domizilverzeigung doch eine – wenn auch nur geringe – Geschäftstätigkeit auf dem strittigen Grundstück . Zumindest muss an dieser Adresse die Post entgegengenommen werden, und es erfolgt allenfalls eine Erstbearbeitung. Der Gesetz- geber des Kantons Bern wollte indes nur die ausschliessliche Wohnnutzung steuerlich begünstigen und keine Mischnutzung. Die Voraussetzungen gemäss Art. 11b Abs. 1 HG sind vorliegend demnach nicht erfüllt. Das Grundbuch- amt hat somit zu Recht mit Verfügung en vom 20. Juli 2020 den Beschwerdeführenden die bisher gestun- dete Handänderungssteuer (inkl. Zins und Gebühr ) zur Bezahlung auferlegt. Die Beschwerde n erweisen sich nach dem Gesagten als unbegründet und sind abzuweisen. 5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdeführenden die Verfahrenskos- ten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal auf Fr. 2’000.– festgesetzt. Ersatzfähige Parteikos ten sind nicht angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 3 VRPG). Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 1. Die Beschwerden werden angewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in de r Höhe von pauschal Fr. 2'000.– werden B.______ je zur Hälfte, ausmachend Fr. 1'000. –, zur Bezahlung auferlegt. Eine sepa- rate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.