<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00147</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208895&amp;W10_KEY=13013549&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00147</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.08.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachträgliche Baubewilligung für die Erhöhung einer Bruchsteinmauer: Einordnung. Der Einordnungsmangel liegt primär in der Höhe und Massivität der Bruchsteinmauer. Durch die auflageweise angeordnete Bepflanzung würde diese nicht kleiner oder weniger dominant in Bezug zur kleinräumigen unmittelbaren Umgebung wahrgenommen. Die Begrünungsauflage erweist sich somit nicht als taugliches Mittel die Anforderungen an eine befriedigende Gesamtwirkung einhalten zu können (E. 4.3). Die Einordnungsvorschrift von § 238 PBG ist direkt anwendbar und bietet eine hinreichende gesetzliche Grundlage, um die Errichtung von Bauten und Anlagen wegen ihrer unbefriedigenden Gesamtwirkung abzulehnen, auch wenn das Bauvorhaben sonst den baupolizeilichen Vorschriften zu genügen vermöchte (E. 4.6). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNUNGSAUFLAGE">BEGRÃNUNGSAUFLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEURTEILUNGSSPIELRAUM">BEURTEILUNGSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BRUCHSTEINMAUER">BRUCHSTEINMAUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSSPIELRAUM">ERMESSENSSPIELRAUM</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 178 EG ZGB</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=10488" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00147</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">26. August 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A</span></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><span>,</span></a><span> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>C<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_16">,</a> vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_22">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_5_27"><span>Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit VerfÃ¼gung vom 5. August 2008 erteilte der Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster A unter Auflagen die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die eigenmÃ¤chtig geÃ¤nderte Umgebungsgestaltung auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in F.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich am 11. Februar 2009 gut und hob die VerfÃ¼gung des Abteilungsvorstehers Bau der Stadt Uster vom 5. August 2008 auf, soweit sie die entlang der GrundstÃ¼ckgrenze zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 verlaufende Bruchsteinmauer betrifft. Sie wies die Sache zur weiteren Behandlung im Sinne der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ck.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 23. MÃ¤rz 2009 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Entscheid der Baurekurskommission III aufzuheben und die Baubewilligung des Abteilungsvorstehers Bau der Stadt Uster vom 5. August 2008 zu bestÃ¤tigten, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gegenpartei. In formeller Hinsicht beantragte die BeschwerdefÃ¼hrerin die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 15. April 2009 auf Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdegegner beantragte am 24. April 2009 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen sowie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Der Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster schloss am 27. April 2009 auf vollumfÃ¤ngliche Gutheissung der Beschwerde.</p> <p class="Urteilstext">Auf Begehren der Parteien wurde am 20. Mai 2009 Replik und am 3. Juli 2009 Duplik erstattet. Am 10. August 2009 wurde der Schriftenwechsel mit Einreichung der Triplik abgeschlossen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der Beschwerde gegen einen Entscheid der Baurekurskommission III zustÃ¤ndig. Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist als im Rekursverfahren unterliegende VerfÃ¼gungsadressatin zur Beschwerdeerhebung gestÃ¼tzt auf § 338a PBG ohne Weiteres befugt. Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Da der massgebliche Sachverhalt, soweit prozessrelevant, aus den Akten hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich der von den Parteien beantragte Augenschein (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck befindet sich gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uster vom 1. April 1999 (BZO) in der Landhauszone L2/30-II. Im SÃ¼dwesten grenzt es an die E-Strasse und im Ãbrigen an ebenfalls Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke. Das GrundstÃ¼ck des Beschwerdegegners grenzt im SÃ¼dosten unmittelbar an das BaugrundstÃ¼ck an.</p> <p class="Urteilstext">AnlÃ¤sslich der Baukontrolle wurde festgestellt, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin die Umgebung des neu erstellten Einfamilienhauses abweichend von den ursprÃ¼nglich bewilligten PlÃ¤nen gestaltet hat. Entlang der GrundstÃ¼cksgrenzen Kat.-Nrn. 04 und 05 wurde anstatt der bewilligten BÃ¶schung eine Bruchsteinmauer erstellt und im Bereich des Grenzverlaufs zum beschwerdegegnerischen GrundstÃ¼ck (Kat.-Nr. 03) wurde die Bruchsteinmauer gegenÃ¼ber den bewilligten PlÃ¤nen erhÃ¶ht. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht diesbezÃ¼glich geltend, sie habe die Abweichungen gegenÃ¼ber den erstbewilligten PlÃ¤nen nicht beauftragt. Vielmehr sei der Gartenbauunternehmer wÃ¤hrend einer Auslandabwesenheit der BeschwerdefÃ¼hrerin von den ursprÃ¼nglichen PlÃ¤nen abgewichen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der Bauvorstand der Stadt Uster erteilte die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die ErhÃ¶hung der Buchsteinmauer entlang der GrundstÃ¼cksgrenze zur beschwerdegegnerischen Liegenschaft unter der Auflage, dass diese begrÃ¼nt werde. Der Entscheid wurde damit begrÃ¼ndet, dass sowohl die erhÃ¶hte Bruchsteinmauer wie auch die darauf angepflanzte Thujahecke die Anforderungen an die HÃ¶hen gemÃ¤ss EinfÃ¼hrungsgesetz zum Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911 (EG ZGB) einhielten. In gestalterischer Hinsicht wÃ¼rde sich die Bruchsteinmauer jedoch nur dann befriedigend in die Umgebung einordnen, wenn sie wenigsten begrÃ¼nt wÃ¼rde.</p> <p class="Urteilstext">In der Rekursvernehmlassung vom 13. November 2008 hielt der Bauvorstand an seiner EinordnungsbegrÃ¼ndung fest und verwies noch einmal auf die Einhaltung der zivilrechtlichen Bestimmung von § 178 EG ZGB, weshalb der Beschwerdegegner als unmittelbar angrenzender Nachbar durch die Bruchsteinmauer nicht in rechtlich relevanter Weise in seiner Wohn- und LebensqualitÃ¤t Ã¼bermÃ¤ssig beeintrÃ¤chtigt sein kÃ¶nne.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Mit dem angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission III wurde die vom Bauvorstand der Stadt Uster erteilte nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die ErhÃ¶hung der Bruchsteinmauer entlang der GrundstÃ¼cksgrenze zur beschwerdegegnerischen Liegenschaft aufgehoben.</p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, die Vorinstanz habe eine eigene Ã¤sthetische WÃ¼rdigung vorgenommen, wozu sie gemÃ¤ss stÃ¤ndiger Praxis nicht berechtigt gewesen sei. Der Entscheid des Abteilungsvorstehers Bau der Stadt Uster beruhe auf sachlichen GrÃ¼nden. Die unter Auflagen erteilte Bewilligung sei weder offensichtlich unhaltbar noch qualifiziert falsch und damit fÃ¼r die Vorinstanz verbindlich. Die Gestaltung und Absicherung des Grenzbereichs zum GrundstÃ¼ck des Beschwerdegegners mit einer Blocksteinmauer sei nicht etwa deshalb nÃ¶tig geworden, weil das Terrain auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin beim Bau des Hauses im fraglichen Bereich zwecks Gewinnung einer ebenen GartenflÃ¤che massiv aufgeschÃ¼ttet worden sei. Aus dem bewilligten Bauplan "Nord-Fassade" vom 20. April 2008 ergebe sich deutlich, dass das Terrain bereits vorher im Anschluss an die E-Strasse eine eigentliche Mulde bildete, wÃ¤hrend es rÃ¼ckwÃ¤rtig, im Bereich des Hauses, um rund 2 m anstieg und dort nahezu die heutige HÃ¶he erreichte. Diese TerrainverhÃ¤ltnisse seien beim Bau des Hauses nur unwesentlich verÃ¤ndert worden. Die Hangsicherung sei vielmehr deshalb notwendig geworden, weil das Terrain auf dem angrenzenden GrundstÃ¼ck des Beschwerdegegners bei der seinerzeitigen Erstellung des Hauses erheblich abgetragen worden sei und der Garten heute rund 2 m tiefer liege als der Garten auf dem BaugrundstÃ¼ck. Wenn der Beschwerdegegner heute beklage, dass durch die Mauer ein GefÃ¼hl der Einschachtelung entstehe, sei dies somit primÃ¤r auf den markanten Niveauunterschied zum GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Dieses GefÃ¼hl werde durch die geringe Tiefe des Gartens noch verstÃ¤rkt. Diese UmstÃ¤nde seien jedoch vorgegeben und wÃ¼rden von der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht negativ beeinflusst. Jede andere Hangsicherung hÃ¤tte beim Beschwerdegegner zwangslÃ¤ufig das gleiche Unbehagen hervorgerufen. Diesem zentralen Aspekt habe die Vorinstanz in ihrem Entscheid mit keinem Wort Rechnung getragen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b>Nach § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben. GemÃ¤ss Abs. 2 der Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen, was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b>Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen <span>(VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2, </span>www.bger.ch)<span>. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 654).</span></p> <p class="erwgung30"><span>Der Gemeinde steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 19).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b>Anders als das Verwaltungsgericht ist die Baurekurskommission zwar gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 VRG grundsÃ¤tzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der RechtmÃ¤ssigkeit auch die ZweckmÃ¤ssigkeit eines kommunalen Entscheids Ã¼berprÃ¼fen kann. Soweit es jedoch um die ÃberprÃ¼fung eines kommunalen Einordnungsentscheids geht, darf die Rechtsmittelinstanz nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde setzen, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden SachumstÃ¤nde beruht. Diese ZurÃ¼ckhaltung hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig umschrieben (vgl. Rekursentscheid, E. 4.1). Sie darf nur dann einschreiten, wenn die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der kommunalen BehÃ¶rde sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen; RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19). Auf ihren Beurteilungsspielraum kann sich die kommunale BaubehÃ¶rde jedoch nur berufen, wenn sie spÃ¤testens in der Rekursantwort die geforderte nachvollziehbare BegrÃ¼ndung fÃ¼r ihren Entscheid vorbringt (RB 1991 Nr. 2).</p> <p class="Erwgung2"><span>Das neben der ÃberprÃ¼fung des Sachverhalts (§ 51 VRG) auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkte Verwaltungsgericht kann gemÃ¤ss § 50 Abs. 2 lit. c VRG nur bei Ermessensmissbrauch und -Ã¼berschreitung einschreiten. Als ErmessenÃ¼berschreitung gilt auch eine Ermessensunterschreitung, welche vorliegt, wenn die Rekursinstanz ihre ÃberprÃ¼fungsweise unzulÃ¤ssigerweise beschrÃ¤nkt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Baubewilligung enthÃ¤lt abgesehen von der Auflage, dass die Bruchsteinmauer zu begrÃ¼nen sei, keine ErwÃ¤gungen zur Frage der befriedigenden Einordnung im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG. In der Rekursvernehmlassung vom 13. November 2008 hÃ¤lt der Bauvorstand im Wesentlichen an seiner BegrÃ¼ndung fest und verweist auf die Einhaltung der zivilrechtlichen Bestimmung von § 178 EG ZGB.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Trotz ihrer zurÃ¼ckhaltenden ÃberprÃ¼fungsbefugnis kam die Vorinstanz zum Schluss, die Auffassung der kommunalen BaubehÃ¶rde, das Bauvorhaben ordne sich nicht befriedigend ein, sei nicht vertretbar. Dabei zog sie in ErwÃ¤gung, der Bauvorstand verkenne, dass eine StÃ¼tzmauer zwar die zivilrechtlichen HÃ¶henbegrenzungen einhalten, sich aber dennoch nicht genÃ¼gend in die Umgebung einordnen kÃ¶nne. Das geplante Bauvorhaben trete insbesondere vom rekurrentischen GrundstÃ¼ck aus gesehen Ã¤usserst massiv und dominant in Erscheinung und stehe in keinem VerhÃ¤ltnis zu den Liegenschaften und den relativ schmalen GÃ¤rten der Nachbarn, insbesondere zum Garten des Rekurrenten. Die abgestufte, bis zu 1.9 m hohe und aus bis zu fÃ¼nf Granitblocklagen bestehende Bruchsteinmauer, die zusammen mit einer oberhalb der Mauer gepflanzten bis zu 1 m hohen Hecke und dem aus einem kleinen Wiesenbord bestehenden Mauersockel auf einer LÃ¤nge von ca. 18 m â d.h. praktisch entlang der gesamten gemeinsamen Grenze â in einer HÃ¶he von Ã¼ber 3 m in Erscheinung trete, sei auch mit BegrÃ¼nung eine vÃ¶llig Ã¼berdimensioniert und sehr kompakt wirkende Anlage. Der entlang der rekurrentischen GrundstÃ¼cksgrenze verlaufenden Mauer fehle gerade wegen der HÃ¶he und MassivitÃ¤t aber auch wegen der Stellung zu den Nachbarliegenschaften jeglicher Bezug zur unmittelbaren Umgebung, wodurch sie unmotiviert und fremdkÃ¶rperhaft erscheine. Auch wenn das Quartier eine heterogene Bebauung aufweise und sich teilweise gegen die Strasse gerichtete StÃ¼tzmauern fÃ¤nden, so sei eine derart Ã¼berdimensionierte, gegen NachbargrundstÃ¼cke gerichtete Grenzbaute vÃ¶llig umgebungsfremd und deplatziert. Die Mauer scheine ohne Sorgfalt und ohne RÃ¼cksicht auf die Nachbarn erstellt worden zu sein. Die auflageweise verfÃ¼gte BegrÃ¼nung wÃ¼rde das Gesamtbild nur unwesentlich auflockern. An der Stellung, der Dominanz und der MassivitÃ¤t der Mauer wÃ¼rde sich nichts Ã¤ndern. Von einer befriedigenden Gesamtwirkung kÃ¶nne in keiner Weise gesprochen werden, womit die Vorinstanz das ihr zustehende Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Wie sich aus dem Rekursentscheid ergibt, hat die Vorinstanz die bereits erstellte Bruchsteinmauer sowie deren bauliche Umgebung u.a. gestÃ¼tzt auf einen Augenschein eingehend gewÃ¼rdigt. Insbesondere zog sie dabei in ErwÃ¤gung, dass diese vÃ¶llig Ã¼berdimensioniert wirke und wegen ihrer HÃ¶he und MassivitÃ¤t jeglichen Bezug zur unmittelbaren Umgebung fehle. Auch die BaubewilligungsbehÃ¶rde war sich der Einordnungsproblematik der nachtrÃ¤glich erhÃ¶hten Bruchsteinmauer offenbar bewusst, weshalb sie in der Baubewilligung anordnete, diese mit Pflanzen zu begrÃ¼nen. Sie hielt sogar ausdrÃ¼cklich fest, dass die ausgefÃ¼hrte Bruchsteinmauer aufgrund ihrer HÃ¶he und Gestaltung die gesetzliche Vorgabe einer befriedigenden Gesamtwirkung nur dann zu erfÃ¼llen vermÃ¶ge, wenn die Mauer wenigstens begrÃ¼nt wÃ¼rde. Daraus ergibt sich, dass sich die Bruchsteinmauer auch nach der Auffassung des Bauvorstands der Stadt Uster aufgrund ihrer HÃ¶he und Gestaltung ohne diese Auflage nicht befriedigend in die Umgebung einordnet. Zu prÃ¼fen ist somit, ob die nebenbestimmungsweise angeordnete BegrÃ¼nung eine taugliche Massnahme darstellt, um den Einordnungsmangel zu beseitigen.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat diesbezÃ¼glich erwogen, die auflageweise verfÃ¼gte BegrÃ¼nung wÃ¼rde das Gesamtbild nur unwesentlich auflockern; an der Stellung, der Dominanz und der MassivitÃ¤t der Mauer wÃ¼rde sich nichts Ã¤ndern. Dem ist ohne Weiteres zuzustimmen. Der Einordnungsmangel liegt primÃ¤r in der HÃ¶he und MassivitÃ¤t der Bruchsteinmauer. Durch eine Bepflanzung wÃ¼rde diese nicht kleiner oder weniger dominant in Bezug zur unmittelbaren Umgebung wahrgenommen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass eine BegrÃ¼nung noch zusÃ¤tzlich Raum und Licht beanspruchen wÃ¼rde, was die Situation im Hinblick auf die kleinen, beengten VerhÃ¤ltnisse im Garten des Beschwerdegegners nicht zu verbessern vermÃ¶chte. Die BegrÃ¼nungsauflage erweist sich somit nicht als taugliches Mittel, die Anforderungen an eine befriedigende Gesamtwirkung trotz des festgestellten Einordnungsmangels einhalten zu kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Entscheidendes Kriterium zur PrÃ¼fung der Einordnungsfrage ist vielmehr die ProportionalitÃ¤t der Mauer zur unmittelbaren Umgebung. DiesbezÃ¼glich ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass aus der Einhaltung der zivilrechtlichen HÃ¶henbegrenzungen, nicht zwingend auf eine befriedigende Einordnung in die Umgebung geschlossen werden kann. Die unmittelbare Umgebung besteht vorliegend aus dem schmalen, kleinrÃ¤umigen Garten und dem in nur ca. fÃ¼nf Metern Entfernung zur Bruchsteinmauer liegenden Wohnzimmer des Beschwerdegegners. Die AusfÃ¼hrungen des Beschwerdegegners, wonach sich von seinem Wohnzimmer aus gesehen durch die HÃ¶he der Mauer, deren Wirkung durch die oberhalb der Mauer gepflanzten ThujabÃ¤ume noch verstÃ¤rkt werde, der Eindruck eines Untergeschosses ergebe, sind aufgrund der bei den Akten liegenden Fotoaufnahmen ohne Weiteres nachvollziehbar. </p> <p class="Erwgung2">Im Vergleich zu den ursprÃ¼nglich bewilligten zwei Steinschichten mit einer 45°-BÃ¶schung im oberen Bereich bewirkt die ErhÃ¶hung der Steinmauer um zwei bis drei Schichten aufgrund des damit einhergehenden Wegfalls der BÃ¶schung die vom Beschwerdegegner umschriebene Einschachtelung. Wenn die Vorinstanz unter diesen UmstÃ¤nden zum Schluss kommt, eine derart Ã¼berdimensionierte, gegen NachbargrundstÃ¼cke gerichtete Grenzbaute sei vÃ¶llig umgebungsfremd und deplatziert, weshalb die BaubewilligungsbehÃ¶rde ihr zustehendes Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt habe, erweist sich diese WÃ¼rdigung ohne Weiteres als nachvollziehbar und nicht rechtsverletzend.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>An dieser EinschÃ¤tzung vermag auch der von der BeschwerdefÃ¼hrerin erhobene Einwand, das GefÃ¼hl der Einschachtelung sei primÃ¤r auf den vorbestehenden markanten Niveauunterschied zum GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin zurÃ¼ckzufÃ¼hren und sei somit vorgegeben gewesen, nichts zu Ã¤ndern.</p> <p class="Erwgung2">Wie sich aus dem mit der Duplik ins Recht gereichten Bauplan vom 14. Juli 1994 der SÃ¼dfassade der beschwerdegegnerischen Liegenschaft sowie den bei den Akten liegenden Fotoaufnahmen ergibt, war das vorbestehende gewachsene Terrain im Vergleich zur heutigen Situation wesentlich tiefer. Zwar bestand schon damals ein Niveauunterschied zum beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼ck. Von einer mit der jetzigen Situation vergleichbaren Einschachtelung durch die vorbestehende natÃ¼rliche BÃ¶schung kann jedoch nicht gesprochen werden.</p> <p class="Erwgung2">Vielmehr wurde der Niveauunterschied durch die auf dem beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼ck vorgenommenen AufschÃ¼ttungen wesentlich verstÃ¤rkt. Die nachtrÃ¤gliche, eigenmÃ¤chtige ErhÃ¶hung der Steinmauer fÃ¼hrte aufgrund des dadurch bedingten Wegfalls der in den erstbewilligten PlÃ¤nen vorgesehenen 45°-BÃ¶schung zusÃ¤tzlich zu einer erheblichen Verschlechterung der GelÃ¤ndemodulation der beschwerdegegnerischen Liegenschaft. Damit wurde das noch vertretbare Mass endgÃ¼ltig Ã¼berschritten, weshalb sich die Bruchsteinmauer nicht genÃ¼gend einzuordnen vermag.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend macht, es bedÃ¼rfe ganz ausserordentlicher VerhÃ¤ltnisse, damit die Mauer bzw. deren nachtrÃ¤gliche ErhÃ¶hung allein aus EinordnungsgrÃ¼nden verweigert werden kÃ¶nne, ist festzuhalten, dass sich die von ihr zitierte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (RB 1990 Nr. 78 und BEZ 2000 Nr. 51) auf das GebÃ¤udevolumen bezieht. Dieses ist hier nicht im Streit.</p> <p class="Erwgung2">Vielmehr ist die Einordnungsvorschrift von § 238 PBG direkt anwendbar und bietet eine hinreichende gesetzliche Grundlage, um die Errichtung von Bauten und Anlagen wegen ihrer unbefriedigenden Gesamtwirkung abzulehnen, auch wenn das Bauvorhaben sonst den baupolizeilichen Vorschriften zu genÃ¼gen vermÃ¶chte (RB 1979 Nr. 93).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>Schliesslich wendet die BeschwerdefÃ¼hrerin ein, es habe in der Umgebung bereits entsprechende Steinmauern. Die Steinmauer gemÃ¤ss act. 5/5, auf welche sich die BeschwerdefÃ¼hrerin bezieht, lÃ¤sst sich jedoch nicht mit der vorliegend streitigen Mauer vergleichen. Einerseits erscheinen die UmgebungsverhÃ¤ltnisse bei der Vergleichsmauer als weniger kleinrÃ¤umig. Andererseits besteht diese nicht aus massiven Bruchsteinen und ist in zwei kleinere StÃ¼tzmauern unterteilt. Diese werden mittig durch eine BÃ¶schung aufgelockert. Die obere StÃ¼tzmauer findet ihren Abschluss ebenfalls in einer BÃ¶schung. Der Niveauunterschied zum NachbargrundstÃ¼ck wird somit stufenweise mittels zweier BÃ¶schungen Ã¼berwunden, was die Vergleichsmauer wesentlich von der strittigen Bruchsteinmauer unterscheidet und sie weniger dominant in Erscheinung treten lÃ¤sst.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Recht annehmen durfte, die BaubewilligungsbehÃ¶rde habe das ihr zustehende Ermessen nicht mehr vertretbar gehandhabt.</p> <p class="Urteilstext">Die Frage der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands ist erstinstanzlich von der BaubewilligungsbehÃ¶rde zu beurteilen, weshalb die Sache an diese zur weiteren Behandlung im Sinne von § 341 PBG zurÃ¼ckzuweisen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. Mehrere am Verfahren Beteiligte tragen die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Der als Mitbeteiligter ins Verfahren einbezogene Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster hat in seiner "Mitbeantwortung der Beschwerde" vom 27. April 2009 die vollumfÃ¤ngliche Gutheissung der Beschwerde beantragt, weshalb er ebenfalls als unterliegend gilt und kostenpflichtig wird. AusgangsgemÃ¤ss sind die Verfahrenskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin und dem Mitbeteiligten je hÃ¤lftig und unter solidarischer Haftung aufzuerlegen. Ãberdies sind sie fÃ¼r das Beschwerdeverfahren je hÃ¤lftig zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- an den Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>Die Sache wird zur weiteren Behandlung im Sinne der ErwÃ¤gungen an den Abteilungsvorsteher Bau der Stadt Uster zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 270.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'270.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden je hÃ¤lftig und unter solidarischer Haftung der BeschwerdefÃ¼hrerin und dem Mitbeteiligten auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin und der Mitbeteiligte werden je hÃ¤lftig zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- an den Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>