<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00732</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211753&amp;W10_KEY=13013535&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00732</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 25.04.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Verweigerung der nachträglichen baurechtlichen Bewilligung für die Umnutzung eines Kosmetikstudios in einen sexgewerblichen Massagesalon. Befehl zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Zonenkonformität; Vertrauensschutz. Zwischen Sexgewerbe und Wohnnutzung besteht vorliegend ein Konfliktpotenzial, das geeignet ist, die Wohnqualität zu vermindern. Die Vorinstanzen haben ideelle Immissionen zu Recht bejaht (E. 4.2). Zudem passt der Betrieb auch seinem Wesen und seiner Funktion nach nicht in die Wohnzone (E. 4.3). Gründe des Vertrauensschutzes können zu einer Verkürzung der grundsätzlich dreissigjährigen Frist führen, innert welcher die Baubehörden die Widerherstellung des rechtmässigen Zustands verlangen können. Bei blosser Untätigkeit der Behörde ist das Entstehen einer Vertrauensgrundlage nur mit Zurückhaltung anzunehmen. Vorliegend sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, die es rechtfertigen würden, die dreissigjährige Frist zu verkürzen (E. 5.2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DULDUNG">DULDUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IDEELLE IMMISSIONEN">IDEELLE IMMISSIONEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MASSAGESALON">MASSAGESALON</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG">NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSÃNDERUNG">NUTZUNGSÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SEXGEWERBE">SEXGEWERBE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTÃTIGKEIT DER BEHÃRDE">UNTÃTIGKEIT DER BEHÃRDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL">WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNZONE">WOHNZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 20 BZO Dietikon</span><br/><span class="gerade">Art. 20a BZO Dietikon</span><br/><span class="ungerade">§ 52 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 341 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14593" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00732</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">25. April 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadtrat Dietikon, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Stadtrat Dietikon verweigerte A mit Beschluss vom 11. April 2011 die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Umnutzung eines Kosmetikstudios in einen sexgewerblichen Massagesalon im GebÃ¤ude Assek.-Nr. 01 an der C-Strasse 24, GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03, in Dietikon. Gleichzeitig verlangte der Stadtrat die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands gemÃ¤ss baurechtlichem Entscheid vom 17. Juni 1993 innert 60 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids. </p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob A am 26. Mai 2011 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragte, es sei der angefochtene Beschluss aufzuheben und die nachgesuchte Bewilligung zu erteilen, eventualiter sei auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verzichten. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 14. Oktober 2011 ab. </p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 16. November 2011 beantragte A dem Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 14. Oktober 2011 aufzuheben und die nachgesuchte Umnutzung und Erweiterung des Masssagesalons zu sexgewerblicher Nutzung im Unter- und Erdgeschoss zu bewilligen, eventualiter auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verzichten, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht und der Stadtrat Dietikon beantragten Abweisung der Beschwerde; Letzterer schloss zudem auf Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Der BeschwerdefÃ¼hrer reichte am 13. Februar 2012 eine Stellungnahme zur Beschwerdeantwort des Beschwerdegegners ein. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschluss vom 17. Juni 1993 bewilligte die Baukommission Dietikon dem heutigen BeschwerdefÃ¼hrer den Umbau des Wohnhauses C-Strasse 24 mit Einbau eines Kosmetikstudios mit Solarium in einem Teilbereich des Erd- und Untergeschosses. Das heute im Erd- und Untergeschoss betriebene sexgewerbliche Etablissement wurde nie bewilligt. DemgemÃ¤ss ist die RechtmÃ¤ssigkeit dieser bewilligungspflichtigen Nutzung materiell zu beurteilen. Dabei findet </span>nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dasjenige Recht Anwendung, das bei der baulichen oder nutzungsmÃ¤ssigen Ãnderung in Kraft stand. Hat sich dieses Recht in der Zwischenzeit geÃ¤ndert, so ist nur dann darauf abzustellen, wenn es fÃ¼r die Bauherrschaft gÃ¼nstiger ist (<span>BGE 123 II 248 E. 3a/bb; BGr, 5. Mai 2003, 1P.771/2001, E. 7; </span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 482).</p> <p class="Urteilstext"><b><span>2. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.1 </span></b><span>Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 mit dem GebÃ¤ude C-Strasse 24 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Dietikon (BZO) der dreigeschossigen Wohnzone W3/65 zugeteilt. </span>Wohnzonen sind nach § 52 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) in erster Linie fÃ¼r Wohnbauten bestimmt. Die kommunale Bau- und Zonenordnung kann in Wohnzonen mÃ¤ssig stÃ¶rende (oder auch nur nicht stÃ¶rende) Betriebe zulassen; stark stÃ¶rende Betriebe und solche, die unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Verkehr auslÃ¶sen, sind hingegen nicht zulÃ¤ssig (§ 52 Abs. 3 PBG).</p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss Art. 20a BZO sind in der Stadtgemeinde Dietikon in den Wohnzonen ohne Gewerbeerleichterung, mithin auch in der W3/65, lediglich nicht stÃ¶rende Betriebe und Nutzungen im Sinn von Art. 20 BZO gestattet. Art. 20 BZO bestimmt, dass in allen Wohnzonen neben Wohnungen nur Betriebe und andere Nutzungen zulÃ¤ssig sind, sofern diese ihrem Wesen nach (lit. a), von der Funktion her (lit. b), in der MassstÃ¤blichkeit der baulichen Erscheinung (lit. c) und bezÃ¼glich der Auswirkungen auf die Nutzungsordnung und die Umwelt (lit. d) in die entsprechenden Zone passen und nur beschrÃ¤nke Emissionen aufweisen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Beim Entscheid darÃ¼ber, ob die Nutzung der streitbetroffenen Liegenschaft fÃ¼r eine sexgewerbliche Nutzung zonenkonform im Sinn von Art. 20 und 20a BZO ist, geht es vorab um die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe des kommunalen Rechts. Diese Auslegung steht in erster Linie den kommunalen BehÃ¶rden zu und ist von den Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼berprÃ¼fen (VGr, 23. November 2011, VB.2011.00432, E. 3.5; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 19, mit zahlreichen Hinweisen). Auch bei der Auslegung des von § 52 Abs. 3 PBG Ã¼bernommenen Begriffs des mÃ¤ssig stÃ¶renden Betriebs bzw. dessen Abgrenzung zum nicht stÃ¶renden Betrieb steht der Gemeinde eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit zu (BGE 136 I 395 E. 3.2.3). Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen von vornherein nur eine Rechtskontrolle zu <span>(§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.1 </span></b><span>Zur BegrÃ¼ndung der Bauverweigerung fÃ¼hrte der Stadtrat Dietikon in seinem Beschluss vom 11. April 2011 und in seiner Rekursvernehmlassung vom 25. Juli 2011 an, der sexgewerbliche Betrieb im dicht bewohnten Gebiet des C-Quartiers wirke sich negativ auf diese Wohnzone aus und kÃ¶nne somit den Anforderungen von Art. 20 BZO nicht genÃ¼gen. Mit dem Betrieb des sexgewerblichen Etablissements seien Immissionen verbunden, die nicht zonenkonform seien und zu Klagen Anlass gegeben hÃ¤tten. Nebst der stÃ¶renden LÃ¤rmeinwirkung durch den zumeist motorisierten Freierverkehr, entstÃ¼nden durch die Nutzweise der Liegenschaft weitere Immissionen ideeller Art, d.</span><span> </span><span>h. Einwirkungen, die das seelische Empfinden verletzten bzw. unangenehme psychische EindrÃ¼cke erweckten. Die sexgewerbliche Nutzung an der schmalen Quartierstrasse und im ruhigen Wohnquartier passe weder von ihrem Wesen noch von der Funktion noch von den Auswirkungen auf die Umwelt her in das dicht besiedelte Wohnquartier. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht schÃ¼tzte die Rechtsauffassung des Stadtrats Dietikon und bemerkte ergÃ¤nzend, es sei gerichtsnotorisch, dass mit dem Betrieb eines sexgewerblichen Etablissements ideelle Immissionen verbunden seien. Hinsichtlich der ZonenkonformitÃ¤t und des StÃ¶rpotenzials von sexgewerblichen Betrieben kÃ¶nne auf die Handhabung dieses Problems in der Stadt ZÃ¼rich, bevor in deren Bau- und Zonenordnung eine explizite Regelung getroffen worden sei, zurÃ¼ckgegriffen werden. Die ab 1994 geltende und vom Bundesgericht bestÃ¤tigte Praxis der Stadt ZÃ¼rich habe die Einrichtung von sexgewerblichen Salons und vergleichbaren Einrichtungen in Bauzonen mit einem Wohnanteil von mindestens 50 % als nicht zulÃ¤ssig erachtet. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2 </span></b><span>Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer in seiner Beschwerdeschrift zusammengefasst entgegen, die Liegenschaft C-Strasse 02 bewirke keine ideellen Immissionen. Wegen dieser wirke die Umgebung weder unsicher noch unÃ¤sthetisch noch sonst wie unerfreulich. Der BeschwerdefÃ¼hrer erfÃ¼lle die feuer-, sicherheits- und fremdenpolizeilichen Vorgaben und gebe keinen Anlass zu irgendwelchen Beanstandungen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.1 </span></b>BezÃ¼glich der im Hinblick auf die erlaubten LÃ¤rmeinwirkungen Ã¼blichen und seit je getroffenen (typisierten) Differenzierung zwischen nicht, mÃ¤ssig und stark stÃ¶rendem Gewerbe kommt seit dem Inkrafttreten des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 und der LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 dem kantonalen und kommunalen Recht keine selbstÃ¤ndige Bedeutung mehr zu. Die ZulÃ¤ssigkeit von Betrieben richtet sich heute unter lÃ¤rmschutzrechtlichen Aspekten ausschliesslich nach dem Umweltschutzgesetz und seinen AusfÃ¼hrungsbestimmungen.</p> <p class="Urteilstext"><span>Soweit es um raum- und ortsplanerische Anliegen geht, haben die erwÃ¤hnten Kategorien von Betrieben ihre Bedeutung indessen nicht verloren (BGE 123 II 560 E. 3c; 118 Ia 112 E. 1b; RB 1994 Nr. 73; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Bd. 1, ZÃ¼rich 1999, Rz. 550 f.). BerÃ¼cksichtigt werden kÃ¶nnen namentlich ideelle Immissionen, das heisst Einwirkungen, die das seelische Empfinden verletzen beziehungsweise unangenehme psychische EindrÃ¼cke erwecken (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00417, E. 3.1 = BEZ 2010 Nr. 2; BGE 108 Ia 140). Auch solche Einwirkungen kÃ¶nnen die WohnqualitÃ¤t, und sei es auch nur Ã¼ber den Ruf der Wohngegend, in erheblichem Mass beeintrÃ¤chtigen (BGr, 27. Januar 2005, 1P.160/2004, E. 4.1). Dabei wird nicht vorausgesetzt, dass die StÃ¶rungen des Wohlbefindens an nach aussen in Erscheinung tretende VorgÃ¤nge anknÃ¼pfen, wie beispielsweise bei Betrieben des Sexgewerbes an aufreizende Werbung oder die Begegnung mit Freiern und dergleichen. Ins Gewicht fallen Ã¼berdies Einwirkungen auf das psychische Wohlbefinden, die aus der blossen Vorstellung darÃ¼ber entstehen, was im Innern eines benachbarten GebÃ¤udes vor sich geht (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00417, E. 3.1 = BEZ 2010 Nr. 2).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Hier enthÃ¤lt die Bau- und Zonenordnung der Stadt Dietikon zudem eine nÃ¤here Umschreibung der zulÃ¤ssigen Nutzungen und verlangt in Art. 20 BZO, dass eine Baute oder Anlage nicht nur hinsichtlich der mit ihr verbundenen Immissionen, sondern auch ihrem Wesen nach (lit. a), von ihrer Funktion her (lit. b) sowie bezÃ¼glich der baulichen Erscheinung (lit. c) und Auswirkungen auf die Nutzungsordnung und die Umwelt (lit. d) in die Wohnzone passen.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.2</span></b><span> Die Vorinstanzen begrÃ¼ndeten die Bauverweigerung vorab mit den vom sexgewerblichen Betrieb ausgehenden ideellen Immissionen. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung </span>bedingt die Qualifizierung ideeller Immissionen als "stark stÃ¶rend" ein erhebliches Konfliktpotenzial zwischen den sich entgegenstehenden Nutzungen, insbesondere zu Wohnnutzungen (BGE 136 I 395, E. 4.3.3). Da Art. 20a BZO in allen Wohnzonen ohne Gewerbeerleichterung, somit auch in der Zone W3/65, aber nur "nicht stÃ¶rende" Betriebe gestattet, genÃ¼gt bereits ein "mehr als geringes" Konfliktpotenzial, um eine Nicht-Wohnnutzung zu verweigern (<span>VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00417, E. 2.2 = BEZ 2010 Nr. 2, auch zum Folgenden; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 774</span>). Insbesondere darf die betreffende Nutzung ein gesundes und ruhiges Wohnen im Allgemeinen nicht beeintrÃ¤chtigen und muss einwandfrei in eine Wohnzone passen.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanzen haben die von einem sexgewerblichen Betrieb ausgehenden ideellen Immissionen detailliert aufgezeigt. Auf deren AusfÃ¼hrungen kann verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). </span>Nach dem oben erwÃ¤hnten Massstab hat es das Bundesgericht als vertretbar bezeichnet, in einer Zone mit einem Wohnanteil von mindestens 60<span> </span>% sexgewerbliche Betriebe aufgrund ihrer ideellen Immissionen als "stark stÃ¶rend" einzustufen (BGr, 5. Mai 2003, 1P.771/2001, E. 9.2 = ZBl 2004 [105], S. 111). Umso mehr ist hier in einem Mehrfamilienhaus eines Wohnquartiers die Annahme von ideellen Immissionen, die das Mass eines nicht stÃ¶renden Betriebs Ã¼berschreiten, vertretbar. Die Vorinstanzen haben richtig erwogen, dass zwischen Sexgewerbe und Wohnnutzungen ein Konfliktpotenzial besteht, das geeignet ist, die WohnqualitÃ¤t zu vermindern. Dabei ist unmassgeblich, ob der Betrieb die feuer-, sicherheits- und fremdenpolizeilichen Vorgaben "vorbildlich" erfÃ¼llt, denn ideelle Immissionen sind Einwirkungen, die das seelische Empfinden verletzen bzw. unangenehme psychische EindrÃ¼cke erwecken (BGE 136 I 395 E. 4.3.2). </p> <p class="Urteilstext"><b>4.3 </b>Der Betrieb passt nicht nur hinsichtlich der damit verbundenen ideellen Immissionen, sondern auch seinem Wesen und seiner Funktion nach nicht in die Wohnzone (vgl. Art. 20 lit. a und b BZO; funktionale Betrachtungsweise; vgl. hierzu <span>VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00417, E. 3.2 = BEZ 2010 Nr. 2</span>). Unter diesem Gesichtspunkt kÃ¶nnen Betriebe dann zonenwidrig sein, wenn sie ihrem Charakter nach nicht in eine Zone passen, das heisst in Bezug auf reine Wohnzonen nicht der Befriedigung der tÃ¤glichen BedÃ¼rfnisse von Quartierbewohnern dienen (VGr, 18. November 2009, <span>VB.2009.00324, E. 4.3</span>). Wie der BeschwerdefÃ¼hrer selber ausfÃ¼hrt, stellt der streitbetroffene Betrieb eines "der renommiertesten Etablissements der Stadt" dar und ist nicht nur in Dietikon, sondern "weit darÃ¼ber hinaus bekannt". Sein "Einzugsbereich" ist somit nicht nur quartierbezogen, sondern geradezu Ã¼berkommunal, was nicht mit Art. 20 lit. a und b BZO vereinbar ist. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.4 </span></b><span>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der streitbetroffene Betrieb gegen Art. 20 und 20a BZO verstÃ¶sst. Diese Bestimmungen wurden am 28. MÃ¤rz 1996 erlassen und am 21. August 1996 vom Regierungsrat genehmigt. Unklar ist, ob diese Bestimmungen im Zeitpunkt der NutzungsÃ¤nderung bereits in Kraft waren, behauptete doch der BeschwerdefÃ¼hrer im Rekursverfahren, das Kosmetikstudio sei "Mitte 1996" aufgegeben und danach die RÃ¤ume vermietet und als sexgewerblicher Massagesalon genutzt worden. Diese Sachdarstellung wird jedoch nicht belegt, denn die eingereichten MietvertrÃ¤ge sind allesamt viel spÃ¤teren Datums. Zudem stellen Art. 20 und 20a BZO planungsrechtliche Massnahmen dar, die nach ihrem Erlass im MÃ¤rz 1996 auf jeden Fall gestÃ¼tzt auf § 234 PBG bei einer NutzungsÃ¤nderung im Sommer 1996 hÃ¤tten berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssen. Letztlich ist diese Frage indessen nicht entscheidrelevant, denn das streitbetroffene GrundstÃ¼ck war bereits damals der Wohnzone W3 zugeteilt, in der wie heute nur nicht stÃ¶rende Betriebe zulÃ¤ssig waren (Art. 20 altBZO e contrario). Zu Recht haben die Vorinstanzen das Baugesuch als zonenwidrig eingestuft und hierfÃ¼r die (nachtrÃ¤gliche) Baubewilligung verweigert. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.1 </span></b><span>Wie schon im Rekursverfahren stellt der BeschwerdefÃ¼hrer vor Verwaltungsgericht den Eventualantrag, es sei auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verzichten. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrt er an, seine damalige Freundin habe Mitte 1996 den Betrieb des am 17. Juni 1993 bewilligten Kosmetikstudios aufgegeben. Die RÃ¤ume seien vom Nachmieter erstmals und in Eigenregie sexgewerblich genutzt worden. Dieser Mieter habe ihm als Vermieter vorgegeben, Ã¼ber eine entsprechende Bewilligung zu verfÃ¼gen. Das Erd- und Untergeschoss sei dann trotz Mieterwechsel als sexgewerblicher Betrieb weitergefÃ¼hrt worden. Am 29. November 2010 habe der Beschwerdegegner ihn aufgefordert, fÃ¼r die vor 15 Jahren erfolgte Umnutzung ein Baugesuch einzureichen. Der Beschwerdegegner habe damit 15 Jahre dem Treiben in der Liegenschaft C-Strasse 02 zugesehen und wÃ¤hrend dieser Zeit weder die Nutzung beanstandet noch zur Einreichung eines Baugesuchs aufgefordert. Als juristischer Laie habe er sich angesichts der 15 Jahre dauernden UntÃ¤tigkeit der BehÃ¶rde darauf verlassen dÃ¼rfen, dass die sexgewerbliche Nutzung der Liegenschaft rechtens war, zumal gerade im Rotlichtbereich in aller Regel rigorose und grÃ¼ndliche Kontrollen durchgefÃ¼hrt wÃ¼rden. In Dietikon und weit darÃ¼ber hinaus sei bekannt, dass die Liegenschaft C-Strasse 02 eines der Ã¤ltesten Etablissements beherberge. HÃ¤tte der Beschwerdegegner die gebotene Sorgfalt an den Tag gelegt bzw. hÃ¤tte die Kommunikation zwischen den BehÃ¶rden funktioniert, hÃ¤tte sie die nun beanstandete Nutzung lÃ¤ngst rÃ¼gen und entsprechende Schritte einleiten mÃ¼ssen. Der Beschwerdegegner mÃ¼sse sich das Wissen der Polizei anrechnen lassen. Er habe den baurechtswidrigen Zustand jahrelang nicht nur geduldet, sondern angesichts der hinlÃ¤nglich bekannten Existenz des sexgewerblich genutzten Etablissements geradezu die Augen verschlossen und damit einen Vertrauenstatbestand geschaffen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.2</span></b><span> GemÃ¤ss § 341 PBG hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren. Nach der bundesgerichtlichen Praxis verwirkt im Bereich des Baurechts der Anspruch der BehÃ¶rden, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verlangen, aus GrÃ¼nden der Rechtssicherheit grundsÃ¤tzlich nach 30 Jahren (BGE 107 Ia 121; BGr, 19. September 2001; 1P.768/2000 E. 3a). Vorliegend betrÃ¤gt die Zeitdauer zwischen der behaupteten Umnutzung des bewilligten Kosmetiksalons in einen sexgewerblichen Betrieb (Mitte 1996) und der Aufforderung zur Einreichung eines (nachtrÃ¤glichen) Baugesuchs am 29. November 2010 rund 14 Jahre. Die dreissigjÃ¤hrige Frist ist damit noch lÃ¤ngst nicht verstrichen. Es kann sich daher vorliegend hÃ¶chstens fragen, ob aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes eine kÃ¼rzere Verwirkungsfrist eingreift. Dies ist namentlich dann der Fall, wenn die BaupolizeibehÃ¶rden zwar vor Ablauf der dreissigjÃ¤hrigen Frist einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber Ã¼ber Jahre hinaus duldeten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hÃ¤tten kennen mÃ¼ssen (BGE 107 Ia 124 E. 1c). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer leitet den Vertrauenstatbestand daraus ab, dass die zustÃ¤ndige BaubehÃ¶rde den rechtswidrigen Zustand wÃ¤hrend Jahren duldete bzw. untÃ¤tig war. Solange die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde angesichts eines baurechtswidrigen Zustands bloss untÃ¤tig geblieben ist, ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung indessen grosse ZurÃ¼ckhaltung bei der Deutung der UntÃ¤tigkeit als behÃ¶rdliche Duldung geboten (Haller/Karlen, N. 879; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 1988 (89), S. 261 ff., E. 3b; BGr, 19. September 2001; 1P.768/2000 E. 4c). Hier ist zudem nicht erstellt, wann genau die rechtswidrige sexgewerbliche Nutzung der Liegenschaft C-Strasse 02 erstmals ausgeÃ¼bt wurde und wann die BehÃ¶rde von dieser Nutzung Kenntnis erhielt. Der Stadtrat Dietikon bestreitet, dass das Etablissement "langjÃ¤hrig" geduldet worden sei, und fÃ¼hrt hierzu aus, die BaubehÃ¶rde habe erst durch Klagen aus dem Wohnquartier vom Betrieb Kenntnis erhalten. Zu Recht hat die Vor­instanz das Vorliegen eines Vertrauenstatbestands abgelehnt, weil sich keine Hinweise fÃ¤nden, die es rechtfertigen wÃ¼rden, angesichts des Grundsatzes von Treu und Glauben die dreissigjÃ¤hrige Frist zu verkÃ¼rzen. Es kommt hinzu, dass der heutige BeschwerdefÃ¼hrer bereits 1993 beim Gesuch einer NutzungsÃ¤nderung in einen Kosmetiksalon, das am 17. Juni 1993 bewilligt wurde, als Baugesuchsteller auftrat. Er kann sich daher nicht darauf berufen, geglaubt zu haben, die Mieter hÃ¤tten Ã¼ber eine Bewilligung fÃ¼r den Betrieb des Sexetablissements verfÃ¼gt, umso mehr, als er nach § 310 Abs. 3 PBG in Verbindung mit § 5 lit. m der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 einem solchen Gesuch hÃ¤tte zustimmen mÃ¼ssen. Es besteht kein Grund, auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verzichten. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>6. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm von vornherein nicht zu. Eine solche ist aber auch dem Beschwerdegegner nicht zuzusprechen, da die Beantwortung der Beschwerde zur Ã¼blichen AmtstÃ¤tigkeit einer BehÃ¶rde gehÃ¶rt, die ihren Beschluss verteidigt, und keinen besonderen Aufwand erforderte (§ 17 Abs. 2 VRG). </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'100.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>