<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00472</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210419&amp;W10_KEY=4467120&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00472</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.01.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Denkmalschutz</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Unterschutzstellung von drei Wohnhäusern.<br/><br/>Die Qualifikation als Ensemble im Sinn des Natur- und Heimatschutzes erfordert nicht, dass ein Ensemble ursprünglich gewollt als solches geschaffen wurde. Ein Ensemble kann auch historisch gewachsen sein (E. 6.2).<br/><br/>Der Stadtrat hat in überzeugender Art und Weise dargelegt, weshalb die Gebäude wichtige Zeugen für die Epoche der Verstädterung darstellen, und sich dabei auf verschiedene Gutachten und Berichte gestützt. Die Vorinstanz hat durch ihre zu restriktive Beurteilung der Zeugeneingenschaft zu Unrecht in den dem Stadtrat zustehenden Beurteilungsspielraum eingegriffen (E. 7).<br/><br/>Die wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers vermögen die erheblichen öffentlichen Interessen an einer Unterschutzstellung nicht aufzuwiegen (E. 8.3). <br/><br/>Gutheissung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEURTEILUNGSSPIELRAUM">BEURTEILUNGSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENSEMBLE">ENSEMBLE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSSPIELRAUM">ERMESSENSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARTENANLAGE">GARTENANLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZUMFANG">SCHUTZUMFANG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WICHTIGER ZEUGE">WICHTIGER ZEUGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEUGENEIGENSCHAFT">ZEUGENEIGENSCHAFT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 1 Abs. I RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=12811" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00472</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">26. Januar 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>Stadt ZÃ¼rich,</span></a><span> vertreten durch den Stadtrat von ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_15">,</a> vertreten durch RA B<a id="BT_Z_PLZ_N"></a>,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Denkmalschutz,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 2. Dezember 2009 (Nr. 1589) stellte der Stadtrat von ZÃ¼rich die GebÃ¤ude Assek.-Nrn. 01, 02 und 03 auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 04 und 05 an der C-Strasse 06, 07 und 08 in ZÃ¼rich samt Teilen der Umgebung mit genau bezeichnetem Umfang unter Schutz. </p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob A, EigentÃ¼mer der unter Schutz gestellten Objekte, am 25. Januar 2010 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die GebÃ¤ude C-Strasse 06, 07 und 08 aus dem Inventar der kommunalen Schutzobjekte zu entlassen. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission I hiess den Rekurs am 6. August 2010 gut, hob den Beschluss des Stadtrats von ZÃ¼rich vom 2. Dezember 2009 betreffend Unterschutzstellung auf und lud den Stadtrat ein, die Objekte aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung zu entlassen. </p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Rekursentscheid liess der Stadtrat von ZÃ¼rich am 15. September 2010 Beschwerde erheben und beantragen, den Entscheid der Baurekurskommission I vom 6. August 2010 aufzuheben und den Beschluss des Stadtrats vom 2. Dezember 2009 zu bestÃ¤tigen, unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdegegners. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission I und A beantragten Abweisung der Beschwerde, Letzterer zudem die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Urteilstext">Die ErwÃ¤gungen im Stadtratsbeschluss vom 2. Dezember 2009 und im Rekursentscheid vom 6. August 2010 sowie die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die Stadt ZÃ¼rich ist zur Beschwerde legitimiert, da der Erlass von Schutzmassnahmen fÃ¼r Objekte von kommunaler Bedeutung nach § 211 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) dem Gemeinderat (Gemeindeexekutive) obliegt und damit vorliegend Interessen und Aufgaben betroffen sind, welche die BeschwerdefÃ¼hrerin wahrzunehmen hat (RB 1998 Nr. 13). Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2. </span></b></p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 10. Juni 2010 einen Augenschein im Beisein der Parteien durchgefÃ¼hrt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der Akten, insbesondere auch der verschiedenen Dokumentationen der streitbezogenen Liegenschaften, mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext"><b><span>3. </span></b></p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfÃ¼gende BehÃ¶rde die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die KlÃ¤rung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Hierzu kann und soll sie nÃ¶tigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen. Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien â wÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139). Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das Verwaltungsgericht grundsÃ¤tzlich frei prÃ¼ft. Bei der Auslegung und Anwendung der fÃ¼r die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie "wichtiger Zeuge" oder "wesentliche MitprÃ¤gung" steht der fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde jedoch eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und ErmessensbetÃ¤tigung zu (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3, auch zum Folgenden), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei Ã¼berprÃ¼fen kÃ¶nnen (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 VRG von vornherein eingeschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis hat deshalb namentlich zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>EigentumsbeschrÃ¤nkungen zum Schutz von BaudenkmÃ¤lern liegen allgemein im Ã¶ffentlichen Interesse. Wie weit dieses Ã¶ffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen, auf wissenschaftliche Kriterien abgestÃ¼tzten, den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks berÃ¼cksichtigenden Gesamtbeurteilung sorgfÃ¤ltig zu prÃ¼fen (<span>BGE 120 Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b; 1</span>18 Ia 384 E. 5a). Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dÃ¼rfen sie aber nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie mÃ¼ssen breiter, d.h. auf objektive und grundsÃ¤tzliche Kriterien abgestÃ¼tzt sein und von einem grÃ¶sseren Teil der BevÃ¶lkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse AllgemeingÃ¼ltigkeit erheben zu kÃ¶nnen (<span>BGE 120 Ia 270 E. 4a; 118 Ia </span>384 E. 5a, mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext"><a id="ERW4"><b>3.4 </b>Die Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprÃ¤gendes Element" fÃ¼r die Umgebung fÃ¼hrt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu werten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar ebenfalls grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind; auch insofern steht ihnen eine <span class="UrteilstextChar">von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).</span></a></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Zur AbklÃ¤rung der SchutzwÃ¼rdigkeit der Liegenschaften liess die BeschwerdefÃ¼hrerin beim Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau, ArchÃ¤ologie und Denkmalpflege, sowie bei GrÃ¼n Stadt ZÃ¼rich, Gartendenkmalpflege, ein Gutachten erstellen. Weiter holte die BeschwerdefÃ¼hrerin bei D-Architekten, ZÃ¼rich, eine "Nutzungs- und Machbarkeitsstudie zu den Liegenschaften C-Strasse 06, 07 und 08" ein sowie vom Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau, Liegenschaftenbewertung, einen Bericht Ã¼ber die "Ãkonomische(n) Auswirkungen einer allfÃ¤lligen Unterschutzstellung". GestÃ¼tzt auf diese Unterlagen begrÃ¼ndete die BeschwerdefÃ¼hrerin die Unterschutzstellung der Liegenschaften C-Strasse 06, 07 und 08 in ihrem Beschluss vom 2. Dezember 2009 im Wesentlichen wie folgt:</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.1 </span></b><span>Die drei ein Ensemble bildenden GebÃ¤ude wurden alle in der zweiten HÃ¤lfte des 19. Jahrhunderts auf dem Gebiet der damaligen Gemeinde F erstellt. Sie stammen aus der Zeitspanne zwischen dem dÃ¶rflichen F (bis etwa 1830) und der Vereinigung der Gemeinde mit der Stadt ZÃ¼rich (1893) und sind sehr typische Vertreter dieser Zeit. Das Wohnhaus C-Strasse 07, âEâ genannt, wurde 1863 als erstes WohngebÃ¤ude Ã¼berhaupt im Wiesland zwischen dem alten Dorfkern im Norden und dem 1855 erÃ¶ffneten Eisenbahndamm im SÃ¼den erbaut. Bauherr war der aus G zugewanderte Schreinermeister H. Gleichzeitig erstellte er daneben eine frei stehende WerkstÃ¤tte, die 1871 vom Schlosser I zum Wohnhaus (C-Strasse 08) ausgebaut wurde. Wie Nr. 08 war auch die 1878 erstellte C-Strasse 06 anfangs eine (Zimmermanns-)WerkstÃ¤tte, bevor es 1887 zum Ausbau zum Wohnhaus kam. In der Umgebung der drei Bauten entwickelte sich zwischen 1865 und 1893 ein vom alten Dorfkern in F abgerÃ¼cktes, handwerklich-proletarisches Vorstadtquartier als erste Ausbauetappe der Vorortsgemeinde in Richtung der Stadt. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei den zwei GebÃ¤uden Nrn. 06 und 08 handelt es sich um typische einfache Baumeisterarchitektur. Die zweigeschossigen HÃ¤user mit langrechteckigem Grundriss, in der Falllinie des Hangs angeordnet, wirken wegen der Hanglage hoch und schmal. Die nur im hinteren Teil abgetieften Kellergeschosse machen auf der Frontseite den Eindruck von zusÃ¤tzlichen Hauptgeschossen. Bei beiden HÃ¤usern sind die Keller gemauert, die Obergeschosse vorwiegend in Fachwerk erstellt und die Fassaden verputzt. In regelmÃ¤ssigen Achsen angeordnete Einzelfenster sind vereinzelt mit dÃ¼nnen horizontalen Verdachungen versehen. Die Wohnungsgrundrisse in den Hauptgeschossen und den ausgebauten Dachgeschossen sind kleinteilig. Einfache TÃ¤fer und BretterbÃ¶den zeugen von den WohnverhÃ¤ltnissen in Handwerker- und Arbeiterhaushalten seit dem ausgehenden 19. Jahrhundert. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das von der Strasse zurÃ¼ckversetzt stehende Haus C-Strasse 07 unterscheidet sich wesentlich von seinen beiden NachbargebÃ¤uden. Der verschindelte Blockbau trÃ¤gt Schmuck an allen Ecken und Enden: an den BalkenvorstÃ¶ssen der Eckverbindungen, an den die trauf- und giebelseitigen VordÃ¤chern tragenden Blockkonsolen, an den vorstossenden und die Laube tragenden Deckenbalken; an den Rafen des Daches sind reiche Verzierungen mit Schnitzereien und zu floralen Motiven gesÃ¤gte AbschlÃ¼sse angebracht. Bogenfriese schmÃ¼cken die FensterbÃ¤nke und AbschlussrÃ¤hme. LaubsÃ¤gewerk ziert die Laube an der Nord- und Westfassade. Die Grundrisse der beiden Wohnungen sind einfach und kleinteilig und ihre Ausstattung umfasst zwei WandschrÃ¤nke, WandtÃ¤fer und mehrere originale Fenster. Vor dem Haus Nr. 07 und flankiert von den HÃ¤usern Nrn. 06 und 08 liegt ein grosser, fast bÃ¤uerlicher Hausgarten, der das Zentrum des Ensembles bildet. Er wird durch gekreuzte Rasenwege in vier quadratische Rechtecke gegliedert, die jeweils mit Stellriemen eingefasst sind. Hier wird noch heute GemÃ¼se angepflanzt. Das Haus Nr. 07 und der dazugehÃ¶rige Garten wurden auch schon literarisch gewÃ¼rdigt. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.2 </span></b><span>Die drei WohnhÃ¤user zusammen mit ihren GÃ¤rten haben eine hohe ortsbildprÃ¤gende Wirkung. In der Nachbarschaft zum betont stÃ¤dtisch geprÃ¤gten Landenbergquartier mit seinen Blockrandbauten bilden sie eine vorstÃ¤dtische "Idylle". Das im Schweizer Holzstil gehaltene BlockgebÃ¤ude Nr. 07 ist mit seinen geschnitzten und farblichen Verzierungen das SchmuckstÃ¼ck des Ensembles. Die beiden HandwerkerhÃ¤user Nrn. 06 und 08 aus der gleichen Epoche flankieren und schÃ¼tzen das fragil wirkende âEâ sowie den Blumen- und GemÃ¼segarten. Dieses aus vorfabrizierten Teilen zusammengebaute "Chalet" ist als GebÃ¤udetyp in der Stadt ZÃ¼rich einzigartig. Es existiert kein zweites vergleichbares GebÃ¤ude. Die anderen beiden sind sehr typische, in einfacher Baumeisterarchitektur gehaltene Handwerker- und ProletarierwohnhÃ¤user, wie sie in der Phase des ersten vorstÃ¤dtischen Ausbaus von F unter dem Einfluss der schnell wachsenden Stadt erstellt wurden, um den vielen Zuwandernden Unterkunft zu bieten. Diese zwei HÃ¤user gehÃ¶ren zu den wenigen Vertretern dieser Gattung, die im Inventar enthalten sind. Bauten dieses Typs, die einst â zwischen der dÃ¶rflich-agrarischen Epoche und der Eingemeindung â das Bild der aufstrebenden Aussengemeinden prÃ¤gten, sind im Lauf der Jahrzehnte immer weniger geworden. Da es sich um Alltagsbauten handelt, die keine differenzierte architektonische Gestaltung erhalten haben, wurden sie von der BevÃ¶lkerung, aber auch von der Denkmalpflege lange wenig beachtet. Unter sozial- und wirtschaftsgeschichtlichem Aspekt, der nach Informationen zur Lebensweise und zu den Lebensbedingungen in einer bestimmten Epoche fragt, haben diese Handwerker- und ProletarierwohnhÃ¤user einen bedeutenden Stellenwert fÃ¼r die Epoche der frÃ¼hen VerstÃ¤dterung. Wie schnell diese Art von Bauten dezimiert wird, zeigen verschiedene (nÃ¤her ausgefÃ¼hrte) Beispiele. Im Unterschied zu diesen Beispielen wurden alle drei Bauten an der C-Strasse 06, 07 und 08 bereits 1986 ins Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgenommen. Sie bilden ein ortsbildprÃ¤gendes Ensemble und sind sowohl in ihrer Ã¤usseren Erscheinung als auch mit ihrer einfachen Ausstattung und Grundrissaufteilung wichtige Zeugen des Wachstums von F vom Dorf (bis etwa 1830) zum Stadtquartier (ab 1893), welches zu einem ganz erheblichen Teil von Handwerker- und Arbeiterfamilien getragen wurde. Es gibt keine zweite, im Inventar enthaltene GebÃ¤udegruppe im Quartier F, die diese Entwicklung dokumentieren wÃ¼rde. Der Nutzgarten vor dem Haus C-Strasse 07 bildet nicht nur unter dem Gesichtspunkt des Ortsbildes das verbindende Zentrum des Ensembles. Er ist auch ein Relikt und wichtiges Zeugnis fÃ¼r die sich wenn mÃ¶glich auf ein StÃ¼ck Selbstversorgung stÃ¼tzende Lebensweise in wenig vermÃ¶glichen Arbeiter- und Handwerkerhaushalten im 19. Jahrhundert. Die drei WohnhÃ¤user sind daher samt Teilen ihrer Umgebung wichtige Zeugen einer wirtschaftlichen, politischen, sozialen und baukÃ¼nstlerischen Epoche, welche das Ortsbild wesentlich mitprÃ¤gen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.1 </span></b><span>Hinsichtlich des im Schweizer Holzstil erbauten Chalet <i>C-Strasse 07</i> fÃ¼hrt die Vorinstanz aus, der Bautyp und das Baudekor schienen nach freiem GutdÃ¼nken zusammengestellt worden zu sein. Die Blockbauweise stamme aus dem alpinen Raum, die Verschindelung der Fassade sei ein Stilelement aus der Ostschweiz, die Zierfriese und das Dekor der Baukonsolen lehnten sich an das Berner OberlÃ¤nder Bauernhaus an und die Bautradition des schweizerischen Mittellandes widerspiegle sich im typischen Rafendach. Diese Vielfalt und Vermengung verschiedenster, einst lokal begrenzter Baustile sei typisch fÃ¼r den Schweizer Holzstil. Das GebÃ¤ude zeichne sich als frÃ¼her Vertreter dieser Stilrichtung aus, die spÃ¤ter zur Mode geworden sei und im Historismus gemÃ¼ndet habe. Das GebÃ¤ude kÃ¶nne allenfalls als wichtiger Zeuge des Schweizer Holzstils betrachtet werden, worauf der angefochtene Beschluss indessen nicht abziele. Dagegen bezeuge es die Epoche der VerstÃ¤dterung, fÃ¼r welche die Handwerker- und ProletarierhÃ¤user stÃ¼nden, nicht. Ãber die damaligen Lebensbedingungen der neuen BevÃ¶lkerungsschicht der zuziehenden Arbeiter- und Handwerkerfamilien kÃ¶nne es kaum Aussagen machen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.2 </span></b><span>Die Aussage der Vorinstanz, der angefochtene Entscheid des Stadtrats ZÃ¼rich vom 2. Dezember 2009 ziele nicht auf die Erhaltung des GebÃ¤udes C-Strasse 07 als wichtiger Zeuge des Schweizer Holzstils, ist aktenwidrig. Denn wie bereits vorn (E. 4.2) zitiert, hÃ¤lt der angefochtene Entscheid als "BegrÃ¼ndung" fÃ¼r die Unterschutzstellung u.a. fest, das im Schweizer Holzstil gehaltene BlockgebÃ¤ude Nr. 07 sei mit seinen geschnitzten und farblichen Verzierungen das "SchmuckstÃ¼ck des Ensembles" und "als GebÃ¤udetyp in der Stadt ZÃ¼rich einzigartig. Es existiert kein zweites vergleichbares GebÃ¤ude". Die architektonische Erscheinung dieses GebÃ¤udes mit seinem "Schmuck-Programm" wird im angefochtenen Entscheid detailliert geschildert (vgl. vorn E. 4.1). Die AusfÃ¼hrungen des Stadtrats ZÃ¼rich werden durch das Gutachten des Amts fÃ¼r StÃ¤dtebau, ArchÃ¤ologie und Denkmalpflege gestÃ¼tzt, welches zum Schluss kommt, dass das Haus nahezu unverfÃ¤lscht erhalten und mit seinem Dekorreichtum nicht nur fÃ¼r das Quartier F, sondern fÃ¼r ganz ZÃ¼rich einzigartig sei. Wenn der Stadtrat ZÃ¼rich dem GebÃ¤ude C-Strasse 07 unter diesen Voraussetzungen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG SchutzobjektsqualitÃ¤t zuerkannte, mindestens als wichtiger Zeuge fÃ¼r den Schweizer Holzstil, hat er offensichtlich gesetzmÃ¤ssig entschieden. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>6.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>6.1 </span></b><span>Die Vorinstanz verneinte im Weiteren auch eine SchutzwÃ¼rdigkeit der streitbezogenen <i>GebÃ¤udegruppe </i>als Ensemble und fÃ¼hrte hierzu aus, die Zeit der "VerstÃ¤dterung", d.h. der Ãbergangsphase von F vom lÃ¤ndlichen Bauerndorf mit den entsprechenden Bauten zum Stadtteil der sogenannten GrÃ¼nderzeit mit ihren BlockrandÃ¼berbauungen, kÃ¶nne ohne Weiteres als Epoche im Sinn von § 203 ff. PBG verstanden werden. Eine andere Frage sei, wie wichtig eine Epoche sei. Mehr als andere Epochen reprÃ¤sentiere eine Ãbergangsphase eine Zeit des Wandels und der Metamorphose, in der das Bestehende aufgeweicht werde und das KÃ¼nftige noch unklar sei. Als GebÃ¤udegruppe hafte den drei GebÃ¤uden etwas ZufÃ¤lliges an. Sie stÃ¼nden stilistisch in keinem Zusammenhang. Die GebÃ¤ude C-Strasse 06 und 08 seien schlichte Baumeisterarchitektur, gewÃ¶hnliche Zweckbauten aus der Bauzeit. Das Chalet dagegen sei im Schweizer Holzstil gehalten. Es sei hÃ¶chst fragwÃ¼rdig, ob die ursprÃ¼nglichen Bauherren ein Ensemble schaffen wollten, sondern es sei zu vermuten, dass sich die von der Vorinstanz beschriebene Ensemblewirkung einzig aus den tatsÃ¤chlichen Gegebenheiten ablesen lasse, die mit der Anlegung des GemÃ¼segartens zusammenhingen. Der Erbauer des Chalets habe offensichtlich die Absicht gehabt, auf dem gut besonnten sÃ¼dwestlichen Teil des GrundstÃ¼cks einen GemÃ¼segarten zu erstellen, um so der "konstruierten LÃ¤ndlichkeit" zu huldigen. Die Anspielung an lÃ¤ndliche Gebiete habe eine ZurÃ¼ckversetzung des Chalets von der C-Strasse bedingt. Derweil seien die schlichten Handwerker- und ProletariergebÃ¤ude C-Strasse 06 und 08 auf die Strassengrenze bzw. im Abstand eines kleinen Vorgartens von dieser zurÃ¼ckversetzt erstellt worden, womit sich eine U-fÃ¶rmige Anordnung der GebÃ¤ude ergeben habe. Diese Anordnung erscheine indessen nicht durchkomponiert, sondern habe sich aus dem langrechteckigen Grundriss der GebÃ¤ude C-Strasse 06 und 08 ergeben. Als GebÃ¤udegruppe fehle den drei Einzelobjekten der innere Zusammenhalt, und eine bewusste Konstruktion als Ensemble lasse sich nicht erkennen. Damit entfalle die SchutzwÃ¼rdigkeit als Ensemble. Die drei GebÃ¤ude nÃ¤hmen im GefÃ¼ge der C-Strasse auch keine ortsprÃ¤gende Situation ein (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.4). Der "Bauerngarten" fÃ¼hre zwar zu einer Auflockerung des Strassenraums. Seine Wirkung sei allerdings auf den Bereich der drei streitbetroffenen GebÃ¤ude beschrÃ¤nkt, da er im Ablauf der C-Strasse von den GebÃ¤uden C-Strasse 06 und 08 verdeckt werde. Die GebÃ¤udegruppe sei nicht ortsprÃ¤gend, sondern werde allenfalls als vorstÃ¤dtische Oase im SiedlungsgefÃ¼ge der C-Strasse wahrgenommen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>6.2. </span></b><span>Als "Ensemble" im Sinn des Natur- und Heimatschutzes bezeichnet man eine Gruppe von GebÃ¤uden und AussenrÃ¤umen, die im Zusammenhang eine besondere stÃ¤dtebauliche QualitÃ¤t haben und als Gruppe wahrgenommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles wird geprÃ¤gt durch die einzelnen Elemente und ihr rÃ¤umliches Zusammenspiel (vgl. Definition bei http://de.wikipedia.org). Zu Recht wendet die BeschwerdefÃ¼hrerin ein, die Vorinstanz gehe fÃ¤lschlicherweise davon aus, ein Ensemble mÃ¼sse von den ursprÃ¼nglichen Bauherren gewollt als solches geschaffen worden und "durchkomponiert" sein. Neben den einheitlich geplanten Ensembles gibt es auch solche, die nicht als solche geschaffen wurden, sondern historisch gewachsen sind. Entscheidend ist vielmehr, dass die Gesamtanlage mit ihrer besonderen geschichtlichen, kulturellen oder Ã¤sthetischen Bedeutung den Charakter und die IdentitÃ¤t eines Orts massgeblich bestimmt und diesem eine besondere Wertigkeit gibt. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Gutachten des Amts fÃ¼r StÃ¤dtebau, ArchÃ¤ologie und Denkmalpflege misst den drei Bauten C-Strasse 06, 07 und 08 Ensemblecharakter zu. Die beiden langrechteckigen, zweigeschossigen WohnhÃ¤user 06 und 08, die wegen der ebenerdigen Kellergeschosse eine ungewÃ¶hnliche HÃ¶he aufweisen, wÃ¼rden das zurÃ¼ckversetzte, filigrane Chalet-Wohnhaus Nr. 07 sowie den diesem vorgelagerten GemÃ¼segarten flankieren, der dadurch zum Zentrum des Ensembles werde. Diese Betrachtungsweise hat der Stadtrat ZÃ¼rich im angefochtenen Beschluss vom 2. Dezember 2009 Ã¼bernommen, was durchaus nachvollziehbar und nicht rechtsverletzend ist. Die drei Bauten stammen alle aus derselben Epoche mit demselben wirtschaftlichen und sozialen Hintergrund, die Bauten C-Strasse 07 und 08 hatten sogar den gleichen Erbauer. Obschon sich das â als schutzwÃ¼rdig erkannte (E. 5.2) â Chalet C-Strasse 07 im Baustil vÃ¶llig von den beiden anderen GebÃ¤uden unterscheidet, werden die drei Bauten doch durch deren Stellung, d.h. die U-fÃ¶rmige Anordnung mit der flankierenden Position der GebÃ¤ude 06 und 08 gegenÃ¼ber dem zurÃ¼ckversetzten Chalet Nr. 07 mit dem vorgelagerten Bauerngarten "zusammengebunden". Der Schluss der BeschwerdefÃ¼hrerin, die drei Bauten bildeten ein stimmiges und aussagekrÃ¤ftiges Ensemble, welches ihre SchutzwÃ¼rdigkeit Ã¼ber jene der Einzelbauten hinaushebe, ist nachvollziehbar und nicht rechtsverletzend. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>6.3 </span></b><span>Zu Unrecht verneint die Vorinstanz auch einen ortsprÃ¤genden Situationswert, weil die Wirkung des Bauerngartens auf den Bereich der drei GebÃ¤ude beschrÃ¤nkt sei und im Ablauf der C-Strasse von den GebÃ¤uden C-Strasse 06 und 08 verdeckt werde. Die GebÃ¤udegruppe wirke nicht ortsprÃ¤gend, sondern allenfalls als vorstÃ¤dtische Oase im SiedlungsgefÃ¼ge. Weshalb eine "vorstÃ¤dtische Oase im SiedlungsgefÃ¼ge" aber keinen Situationswert aufweisen soll, ist nicht nachvollziehbar. Die C-Strasse hat in jenem Bereich einen leicht geschwungenen Verlauf und stellt ein eigenstÃ¤ndiges Quartier mit vorstÃ¤dtischem GeprÃ¤ge dar. Ãstlich und westlich der drei streitbezogenen Bauten besteht eine kleinteilige Bebauung mit VorgÃ¤rten und Bauten, deren hohe Giebelfassaden fast bis an den Strassenrand stossen. Dem Betrachter, der den mittleren Teil der C-Strasse begeht, Ã¶ffnet sich schrittweise der Blick auf den Bauerngarten und das zurÃ¼ckversetzte Chalet, bis er vor diesem das ganze Ensemble mit seinen rÃ¤umlichen BezÃ¼gen erblickt. Diese Situation kann durchaus als ortsprÃ¤gend im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG bezeichnet werden. Auch unter diesem Aspekt hat die Vorinstanz zu Unrecht in die Entscheidungsfreiheit eingegriffen, welche dem Stadtrat ZÃ¼rich beim Entscheid zusteht, ob einer oder mehreren Bauten SchutzobjektsqualitÃ¤t zukommt (vgl. vorn E. 3.2). </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>7. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>7.1 </span></b><span>Die Baurekurskommission I erachtet schliesslich auch die wichtige Zeugenschaft der GebÃ¤ude <i>C-Strasse 06 und 08 </i>als "eher fraglich" (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5.2 und 4.5.4). Das GebÃ¤ude C-Strasse 06 sei 1878 als WerkstattgebÃ¤ude erbaut und 1887 zu einem Wohn- und WerkstattgebÃ¤ude ausgebaut worden. Gleichzeitig sei wohl der bergseitige Zinnenanbau erfolgt. Das GebÃ¤ude C-Strasse 08 sei bis ins Jahr 1871 ein WerkstattgebÃ¤ude mit Saal und Keller gewesen, bevor es zum Wohnhaus ausgebaut worden sei. Auch wenn sich die GebÃ¤ude als typische Vertreter aus der Ãbergangszeit reprÃ¤sentierten, bedeute dies nicht unbesehen, dass sie als wichtige Zeugen einzustufen seien. Sie bezeugten zwar die Lebensbedingungen in der Zeit der frÃ¼heren Epoche, aber dies mache sie noch nicht zu wichtigen Zeugen. Der Stadtrat begrÃ¼nde die ErhaltenswÃ¼rdigkeit der beiden Bauten auch mit dem Umstand, dass viele vergleichbare Bauten schnell dezimiert und durch grÃ¶ssere Bauten ersetzt wÃ¼rden. Die Zeugeneigenschaft mÃ¼sse aber in den GebÃ¤uden selbst begrÃ¼ndet sein und sich nicht aus dem Umstand ergeben, dass andere, mÃ¶glicherweise sogar bedeutendere Zeugen nicht mehr bestÃ¼nden. VersÃ¤umnisse bei gewichtigen Objekten dÃ¼rften nicht zu Denkmalschutzmassnahmen bei wenig bedeutsamen GebÃ¤uden fÃ¼hren. Bei den beiden GebÃ¤uden C-Strasse 06 und 08 handle es sich um durchschnittliche GebÃ¤ude, wie sie zu ihrer Entstehungszeit beliebig erstellt worden seien. Dieser Umstand mache sie zwar zu Zeugen der Epoche. Die Wichtigkeit ihrer Zeugenschaft sei dagegen infrage zu stellen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>7.2 </span></b><span>Das Gutachten des Amts fÃ¼r StÃ¤dtebau, ArchÃ¤ologie und Denkmalpflege kommt zum Schluss, die drei Bauten an der C-Strasse 09, 06 und 07 (recte: 06, 07 und 08) seien gut erkennbare Vertreter einer klar umrissenen Epoche der Wipkinger Quartiergeschichte, nÃ¤mlich der vorstÃ¤dtischen Entwicklung nach dem Ende der dÃ¶rflichen Flurordnung (um 1830) und vor der Stadtvereinigung 1893. Ihre Einbettung in eine Gruppe gleichartiger Bauten, wie sie heute gegeben sei, sei sehr positiv. Aber auch fÃ¼r sich allein legten sie Zeugnis ab von dieser Epoche. Die siedlungsgeschichtliche Entwicklung zwischen ca. 1860 und 1893 sei von bestimmten sozialen Schichten getragen worden. Die Bauern des Dorfes hÃ¤tten Teile ihres Landbesitzes in kleinen Parzellen als Bauland verkauft. Die Bauherren hÃ¤tten aus dem Handwerkerstand gestammt. Sie seien nicht vermÃ¶gend gewesen und hÃ¤tten ihr GlÃ¼ck versucht mit dem Bau eines Wohnhauses mit WerkstÃ¤tte fÃ¼r sich und als Mietobjekt fÃ¼r die wachsende (Hilfs-)Arbeiterschaft. Die soziale und wirtschaftliche Herkunft der Bauherren habe sich in der architektonischen Gestaltung der GebÃ¤ude widerspiegelt; es seien einfache, verputzte FachwerkgebÃ¤ude mit Satteldach gewesen, denen jede Zurschaustellung von Status abgegangen sei. Die Bewohnerschaft habe aus dem Proletariat gestammt. Seit 1871 die J-BrÃ¼cke erÃ¶ffnet worden sei, habe sich das C-Quartier in Fusswegdistanz von den neuen Fabriken in N (heute Quartier K) befunden. Die Zusammensetzung der Bewohnerschaft sei bis in die zweite HÃ¤lfte des 20. Jahrhunderts sehr Ã¤hnlich gewesen. Die GebÃ¤ude an der C-Strasse 06, 07 und 08 seien sehr typische Zeugnisse fÃ¼r die von zugewanderten Handwerkern (als Bauherren) und Arbeitern/Arbeiterinnen (als Mietende) getragene frÃ¼he VerstÃ¤dterung in einem Vorort vor der Eingemeindung. Als gÃ¼nstige StudentenwohnhÃ¤user ab den 1970er Jahren seien sie wichtig fÃ¼r das VerstÃ¤ndnis der geschilderten gesellschaftlichen VerÃ¤nderungen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>7.3. </span></b><span>Die streitbezogenen Objekte bezeugen die "Epoche der VerstÃ¤dterung", d.h. die Entwicklung von F vom Dorf zum Stadtquartier mit Blockrandbebauung, von der bÃ¤uerlichen Siedlung zum Quartier der Handwerker, Arbeiter und Gewerbetreibenden. Die Vorinstanz stellt die Wichtigkeit dieser Epoche zu Unrecht infrage, weil es sich um eine "Ãbergangsphase" gehandelt habe, die sich primÃ¤r durch das nicht mehr respektive noch nicht Bestehende kennzeichne (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.2) und weder fÃ¼r die rurale Vergangenheit noch die stÃ¤dtische Zukunft von F Zeugnis ablege (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.3.). Die BeschwerdefÃ¼hrerin legt in Ã¼berzeugender Weise dar (Beschwerdeschrift, S. 4), weshalb es sich bei dieser Epoche der VerstÃ¤dterung um eine Ã¤usserst wichtige Epoche der Stadtentwicklung handle, in welcher innert kÃ¼rzerer Zeit unter sozial-, wirtschafts-, siedlungs- und rechtshistorischen Aspekten eine rasante Entwicklung stattgefunden hat (vgl. auch BGr, 15. MÃ¤rz 2010, 1C_543/2009, E. 2.5.1 und 2.5.2 bezÃ¼glich der Dokumentation des Ãbergangs von einem lÃ¤ndlich-bÃ¤uerlichen Ortsteil zu einem Ortskern mit stÃ¤dtischem Charakter in N). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die vorinstanzliche Betrachtungsweise ist auch insofern zu eng, als sie offenbar die Beurteilung der wichtigen Zeugenschaft auf die baukÃ¼nstlerischen Aspekte der betreffenden Bauten fokussiert. Die Zeugeneigenschaft kann gemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG indessen nicht nur fÃ¼r eine baukÃ¼nstlerische Epoche, sondern auch fÃ¼r eine solche in politischer, wirtschaftlicher oder sozialer Hinsicht gegeben sein. Wenn â wie hier â eine einfache Bauweise geradezu Charakteristikum einer solchen Epoche darstellt, kann die Zeugeneigenschaft eines GebÃ¤udes nicht mit dem Argument verneint werden, dieses hÃ¤tte keine "differenzierte architektonische Gestaltung" erhalten (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5.1). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Wenig fallbezogen ist schliesslich die Aussage der Vorinstanz, VersÃ¤umnisse bei gewichtigen Objekten dÃ¼rften nicht zu Denkmalschutzmassnahmen bei wenig bedeutsamen GebÃ¤uden fÃ¼hren. Vorliegend gibt es keine konkreten Hinweise, dass der BeschwerdefÃ¼hrerin "VersÃ¤umnisse bei gewichtigen Objekten" vorzuwerfen wÃ¤ren. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat vielmehr die in den GebÃ¤uden selber begrÃ¼ndeten Zeugeneigenschaften der drei Objekte C-Strasse 06, 07 und 08, insbesondere auch in sozialer, wirtschaftlicher und siedlungshistorischer Hinsicht, dargelegt und darauf hingewiesen, dass GebÃ¤ude mit Ã¤hnlicher Zeugeneigenschaft in ZÃ¼rich allmÃ¤hlich seltener wÃ¼rden. Zudem hat die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht zu Schutzmassnahmen bei "wenig bedeutsamen GebÃ¤uden" gegriffen, nachdem bedeutsamere GebÃ¤ude abgebrochen wurden, sondern schon 1986 eine Auswahl getroffen, als sie die streitbezogenen GebÃ¤ude ins Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufnahm. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>7.4 </span></b><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass die Rechtsauffassung der Stadt ZÃ¼rich, die drei GebÃ¤ude C-Strasse 06, 07 und 08 wÃ¼rden SchutzobjektsqualitÃ¤t aufweisen, vertretbar und innerhalb der dem Gemeinwesen bei einer solchen Wertung zustehenden Entscheidungsfreiheit (vgl. vorn E. 3.2) liegt. Die drei GebÃ¤ude sind einzeln als wichtige Zeugen des Schweizer Holzstils (C-Strasse 07) bzw. der "Epoche der VerstÃ¤dterung" (C-Strasse 06 und 08), d.h. der Entwicklung von F vom Dorf zum Stadtquartier mit Blockrandbebauung, von der bÃ¤uerlichen Siedlung zum Quartier der Handwerker, Arbeiter und Gewerbetreibenden, einzustufen, welche zudem ein einzigartiges Ensemble bilden. Sie sind schÃ¼tzenswert. Dass einzelne RÃ¤ume zusammengelegt werden dÃ¼rfen, Ã¤ndert daran nichts, da die KleinrÃ¤umigkeit und Schlichtheit auch dann zumindest ablesbar und der massgebende Charakter somit erhalten bleibt. Zum Schutzbereich gehÃ¶rt auch der ebenfalls von der angefochtenen SchutzverfÃ¼gung betroffene Garten vor dem Haus Nr. 07 und der Vorgarten vor dem Haus Nr. 08. Ãber deren gartendenkmalpflegerische Bedeutung hat GrÃ¼n Stadt ZÃ¼rich am 13. Juni 2007 eine "WÃ¼rdigung" erstattet. Diese kommt zum Schluss, dass die GÃ¤rten an der C-Strasse zusammen mit den Wohnbauten Nrn. 06, 07 und 08 ein Ensemble bilden und noch immer auf eindrÃ¼ckliche Weise die einstige enge Verflechtung von Wohnen, Arbeiten und Selbstversorgung einer Handwerker- und Gewerbesiedlung aus der zweiten HÃ¤lfte des 19. Jahrhunderts aufzeigten und Zeugen der Stadtentwicklung von F seien. Auch diese WÃ¼rdigung wird nicht erschÃ¼ttert. Insbesondere ist offensichtlich, dass der Garten vor dem Haus Nr. 07 und der Vorgarten vor dem Haus Nr. 08 unverzichtbare Elemente des schutzwÃ¼rdigen Ensembles darstellen und im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zur Umgebung gehÃ¶ren, welche fÃ¼r die Wirkung der drei Wohnbauten C-Strasse 06, 07 und 08 "wesentlich" ist. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>8. </span></b></p> <p class="Urteilstext">Sind die drei Objekte als schutzwÃ¼rdig im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu qualifizieren, so ist in einem zweiten Schritt aufgrund einer InteressenabwÃ¤gung zu beurteilen, ob der Unterschutzstellung nicht Ã¼berwiegende private oder (andere) Ã¶ffentliche Interessen entgegenstehen.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>8.1 </span></b>Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vermÃ¶gen finanzielle Interessen der EigentÃ¼mer an einer mÃ¶glichst Gewinn bringenden AusnÃ¼tzung ihrer Liegenschaften das Ã¶ffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme grundsÃ¤tzlich nicht zu Ã¼berwiegen (BGE 126 I 219 E. 2c; 120 Ia 270 E. 6c, 118 Ia 384 E. 5e; 109 Ia 257 E. 5d; BGr, 13. September 2005, 1P.79/2005, E. 4.8, ZBl 108/2007, S. 83 ff., 90). Andernfalls kÃ¶nnten GebÃ¤ude, die auf stark unternutzten GrundstÃ¼cken der AusschÃ¶pfung der AusnÃ¼tzungsreserven im Weg stehen, nie unter Schutz gestellt werden. Hingegen ist es zulÃ¤ssig, dass das Gemeinwesen, das in solchen FÃ¤llen mit EntschÃ¤digungsansprÃ¼chen der EigentÃ¼mer rechnen muss, im Rahmen der InteressenabwÃ¤gung die damit einhergehende finanzielle Belastung in Rechnung stellt und aus RÃ¼cksicht auf die eigene finanzielle LeistungsfÃ¤higkeit auf eine Unterschutzstellung verzichtet (Engeler, S. 145 f.; VGr, 27. August 2003, VB.2003.00121, E. 5); diese Ãberlegungen greifen bei der vorliegenden Konstellation indessen von vornherein nicht ein. Eine Unterschutzstellung kann aber weiter auch dann als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheinen, wenn die Erhaltung des Schutzobjekts einen Restaurierungsaufwand bedingen wÃ¼rde, der in keinem vernÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnis zum Zweck der Unterschutzstellung mehr stÃ¼nde (vgl. statt vieler RB 1995 Nr. 74 = BEZ 1995 Nr. 28; VGr, 08. Oktober 2002, VB.2002.00034, E. 4). </p> <p class="Urteilstext"><b><span>8.2 </span></b><span>Die Vorinstanz fÃ¼hrt in ihrem Rekursentscheid aus, bereits das SchÃ¤tzungsprotokoll der Stadt ZÃ¼rich halte fest, dass das private, wirtschaftliche Interesse des Rekurrenten fÃ¼r den Ersatz der streitbetroffenen GebÃ¤ude durch ein Neubauvorhaben spreche. Dabei gehe dieses von einem Ersatzbau in der GrÃ¶sse der bestehenden GebÃ¤ude aus. Ausser Acht gelassen werde, welche Rendite ein Bauvorhaben realisieren kÃ¶nnte, das die zulÃ¤ssigen BaumÃ¶glichkeiten besser nutze. GemÃ¤ss der Nutzungs- und Machbarkeitsstudie D-Architekten beliefen sich die Sanierungskosten je nach Variante auf Fr. 2'100'000.- bis Fr. 3'500'000.-. Um bei einer Investition in dieser HÃ¶he eine Nettorendite von 6 % zu erhalten, wÃ¤ren Einnahmen von Fr. 150'000.- bis Fr. 198'000.- notwendig. Der Stadtrat berechne die maximalen Mietzinseinnahmen mit Fr. 113'824.- und gehe von Sanierungskosten von rund 1,5 Mio. Franken aus. Die Verzinsung mit 6 % ergÃ¤be eine Rendite von Fr. 90'000.-. Mit den Mietzinseinnahmen kÃ¶nnte also knapp die Investitionen fÃ¼r die Sanierung kapitalisiert werden. Nicht berÃ¼cksichtigt sei jedoch der bestehende Wert der Liegenschaften. Der Verkehrswert der beiden Liegenschaften belaufe sich gemÃ¤ss einer SchÃ¤tzung der Stiftung Baukultur vom 13. Januar 2006 auf Fr. 2'011'000.-. Ein potenzieller Investor mÃ¼sse also ausgehend von diesen Zahlen im Minimum gegen ca. 3,5 Mio. bis maximal 5,5 Mio. Franken aufwenden, um die GebÃ¤ude zu erstehen und zu sanieren, um danach jÃ¤hrliche Mietzinseinnahmen von Fr. 113'824.- generieren zu kÃ¶nnen. Diese Zahlen stÃ¼nden im Gegensatz zu den im Gutachten zu den Ã¶konomischen Auswirkungen angegebenen Gesamtwerten von Fr. 570'000.- bis Fr. 680'000.-. Eine wirtschaftliche Nutzung der GebÃ¤ude sei damit kaum noch gegeben. Die Rendite einzig von den im Gutachten festgehaltenen Gesamtwerten zu bestimmen, bedeute, dass fast sÃ¤mtliche Investitionen fÃ¼r die Renovation auf einen Schlag abgeschrieben werden mÃ¼ssten. Das wirtschaftliche Interesse des Rekurrenten spreche klar gegen eine Unterschutzstellung. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>8.3 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin holte vom BÃ¼ro D-Architekten, ZÃ¼rich, zur Umsetzung des Gutachtens des Amts fÃ¼r StÃ¤dtebau, ArchÃ¤ologie und Denkmalpflege, eine Nutzungs- und Machbarkeitsstudie ein. Diese zeigt im Wesentlichen zwei Umbau-/Sanierungsvarianten (A und B) auf und ermittelte aufgrund einer GrobkostenschÃ¤tzung Investitionskosten fÃ¼r die Renovation und den Umbau der ganzen GebÃ¤udegruppe von total Fr. 2'100'000.- (Variante A) bis Fr. 3'500'000.- (Variante B). Im Weiteren ermittelte das Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau der Stadt ZÃ¼rich, Liegenschaftenbewertung, in einem Bericht vom 27. Juni 2007 die "Ãkonomische(n) Auswirkungen einer allfÃ¤lligen Unterschutzstellung". </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die von den beiden Berichten ermittelten Zahlen dÃ¼rfen nicht vermischt werden. Die Studie von D-Architekten zeigt UmbaumÃ¶glichkeiten mit den entsprechenden Kosten auf. Der Mietertrag der so umgebauten/sanierten GebÃ¤ude wird nicht ermittelt. Der Umbau bewegt sich offensichtlich auf einer hÃ¶heren Komfort-/Standardstufe, als jene gemÃ¤ss Bericht des Amts fÃ¼r StÃ¤dtebau vom 27. Juni 2007, wÃ¼rde damit aber auch einen hÃ¶heren Mietertrag ermÃ¶glichen. Die im Bericht des Amts fÃ¼r StÃ¤dtebau ermittelten MietertrÃ¤ge dÃ¼rfen daher nicht mit den Erneuerungskosten des Berichts von D-Architekten in Beziehung gesetzt werden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Bericht des Amts fÃ¼r StÃ¤dtebau vom 27. Juni 2007 geht von Sanierungskosten von Fr. 1'564'000.- bzw. Fr. 1'548'000.- und von Mietzinseinnahmen nach dem Umbau von Fr. 113'824.- respektive Fr. 121'240.- aus. Ausgehend von einem Szenario, dass die Liegenschaften fÃ¼nf Jahre mit den entsprechenden Mietzinsen weiterbetrieben, dann wÃ¤hrend eines Jahres â ohne Mieteinnahmen â umgebaut und anschliessend die sanierten Wohnungen mit angepassten Zinsen neu vermietet werden, errechnet die stÃ¤dtische SchÃ¤tzungskommission einen Liegenschaftengesamtwert von â je nach Schutzumfang â zwischen Fr. 570'000.- bis Fr. 680'000.-, wÃ¤hrend sich bei einem Ersatz der bestehenden Bauten durch Neubauten mit gleichem Volumen ein Liegenschaftengesamtwert von Fr. 760'000.- ergibt. Diese Zahlen setzt die Vorinstanz einer SchÃ¤tzung der Stiftung Baukultur vom 13. Januar 2006 gegenÃ¼ber, welche auf einen Verkehrswert von Fr. 2'011'000.- schliesst. Diese SchÃ¤tzung beruht offensichtlich einfach auf einer Addition von Baulandpreisen von Fr. 2'000.-/m<sup>2</sup> mit den GebÃ¤udezeitwerten, ohne jede Ertragswertberechnung, was selbst bei Annahme, bei den GebÃ¤uden handle es sich â wirtschaftlich betrachtet â um Abbruchobjekte, nicht fachgerecht wÃ¤re. Die Berechnungen der stÃ¤dtischen SchÃ¤tzungskommission zeigen, dass ausgehend von einem heutigen Gesamtliegenschaftenwert zwischen Fr. 570'000.- bis Fr. 680'000.- fÃ¼r die beiden insgesamt 763 m<sup>2</sup> grossen GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 04 und 05 auch nach einer Gesamtsanierung mit Umbau eine angemessene Rendite mÃ¶glich ist. Auf eine grÃ¶sstmÃ¶gliche AusnÃ¼tzung hat ein GrundeigentÃ¼mer keinen Anspruch. Renditeberechnungen, die mit einer NeuÃ¼berbauung erzielt werden kÃ¶nnten, sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht massgeblich (BGE 118 Ia 384 E. 5e; Engeler, S. 195 f.). Unter diesen UmstÃ¤nden vermÃ¶gen die privaten Interessen des Beschwerdegegners das erhebliche Ã¶ffentliche Interesse an der Unterschutzstellung nicht aufzuwiegen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>8.4 </span></b><span>Nach der Auffassung der Vorinstanz spricht sodann auch der dem Schweizerischen Raumplanungsgesetz zugrunde liegende Grundsatz des haushÃ¤lterischen Umgangs mit dem Boden (Art. 1 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]) gegen eine Unterschutzstellung. Es kÃ¶nne zwar nicht in Abrede gestellt werden, dass bei einem Neubauvorhaben die Realisierung von grÃ¶sseren Wohnungen zu erwarten sei, wodurch der FlÃ¤chenverbrauch an Wohnraum pro Kopf hÃ¶her ausfalle. Der Augenschein habe aber ergeben, dass die WohnverhÃ¤ltnisse in den Wohnungen beengend seien und die einzelnen Zimmer zum Teil kaum die MindestflÃ¤che gemÃ¤ss § 303 PBG aufwiesen. Die Wohnungen wÃ¼rden heutigen durchschnittlichen Anforderungen nicht gerecht. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz Ã¼bersieht in diesem Zusammenhang, dass die angefochtene SchutzverfÃ¼gung nicht die Erhaltung der Wohnungsgrundrisse verlangt. Die einzelnen (kleinen) Zimmer kÃ¶nnen mithin zusammengelegt werden, was den Ausbau zu attraktiven Wohnungen zulÃ¤sst. Verfehlt ist der Einwand der Vorinstanz, die in Art. 1 Abs. 1 RPG verankerte Zielvorstellungen der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens (utilisation mesurÃ©e du sol) stehe hier der Unterschutzstellung entgegen. Diese Zielvorstellungen haben vorab die Richt- und Nutzungsplanung im Auge (vgl. Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Handkommentar zur RPG, 2006, Art. 1 N. 4 f.) und schrÃ¤nken keineswegs den Erlass von konkreten und im Ã¶ffentlichen Interesse liegende Schutzmassnahmen ein. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>9. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass sich die Unterschutzstellung der </span>GebÃ¤ude Assek.-Nrn. 01, 02 und 03 auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 04 und 05 an der C-Strasse 06, 07 und 08 in ZÃ¼rich samt Teilen der Umgebung durch den Stadtrat ZÃ¼rich als rechtmÃ¤ssig erweist und zu Unrecht von der Baurekurskommission I aufgehoben wurde. Die Beschwerde der Stadt ZÃ¼rich ist gutzuheissen. </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen. Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission I vom 6. August 2010 wird aufgehoben und der Beschluss des Stadtrats von ZÃ¼rich vom 2. Dezember 2009 (Nr. 1589) betreffend die </span><span>Unterschutzstellung der </span><span>GebÃ¤ude Assek.-Nrn. 01, 02 und 03 auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 04 und 05 an der C-Strasse 06, 07 und 08 in ZÃ¼rich wiederhergestellt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens werden dem Beschwerdegegner auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden sowohl fÃ¼r das Rekurs- als auch fÃ¼r das Beschwerdeverfahren keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 06, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>