2002 1 Art. 18 lit. e und Art. 18 quater aStG; § 1 ff. EMWD. Bemessung des steuer- lichen Eigenmietwerts (Entscheid des Obergerichts Nr. 66/2000/8 vom 21. Juni 2002 i.S. A.). Im Dekret über die Festsetzung des Eigenmietwerts v om 18. Dezember 1998 werden die Grundsätze der steuerlichen Bemessu ng des Eigenmietwerts nach dem bisherigen System stabilisierter Normmietw erte gesetzlich ver- ankert, wobei die generelle Anpassung der Schätzungswerte neu dem Grossen Rat obliegt und der steuerbare Eigenmietwert auf 70 % des Marktmietwerts beschränkt wird (E. 3a). Aus den von der kantonalen Steuerverwaltung erhobe nen Mietpreisen vermieteter Referenzobjekte ergibt sich, dass die b isherigen, für die Steuer- veranlagung massgebenden Eigenmietwertschätzungen i n der Regel den Grenzwert von 70 % des Marktmietwerts einhalten (E. 3b). Bestehen Anhaltspunkte, dass dies im konkreten Fal l nicht zutrifft, ist die betreffende Schätzung zu überprüfen. Im Hinblick au f eine gesetzmässige und rechtsgleiche Besteuerung müssen die zuständigen Be hörden auch dafür sor- gen, dass die Untergrenze von 60 % des Marktmietwer ts gemäss bundes- gerichtlicher Rechtsprechung eingehalten wird (E. 3c). Aus den Erwägungen: 3. – Gegenstand des vorliegenden Rekurses bildet einz ig die Festsetzung des Eigenmietwertes für die vom Rekurrenten bewohnte Liegenschaft ... a) Gemäss Art. 18 lit. e des Gesetzes über die direk ten Steuern vom 17. Dezember 1956 (aStG; OS 19, S. 212 ff.) unterli egt das gesamte Ein- kommen des Steuerpflichtigen aus Erwerbstätigkeit, Vermögensertrag oder andern Einnahmequellen der Einkommenssteuer, insbes ondere Einkommen aus unbeweglichem Vermögen wie Pacht- und Mietzinse , Mietwert der Woh- nung, die der Pflichtige im eigenen oder in einem i hm zur Nutzung überlasse- nen Haus inne hat. Für die Festsetzung des Eigenmie twertes bestimmt der in der Volksabstimmung vom 27. September 1998 (Volksin itiative "Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums") angenommene und seit diesem Zeit- punkt in Kraft stehende Art. 18 quater aStG (vgl. dazu ABl 1998, S. 1413, und zur Zulässigkeit der Volksinitiative BGE Nr. 1P.40/ 1997 vom 25. März 1998 i.S. A. u.a.), der Eigenmietwert sei unter Berücksi chtigung der ortsüblichen 2002 2 Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung sowie de r Bildung, Förderung und Erhaltung des selbstgenutzten Wohneigentums und der persönlichen Selbstvorsorge massvoll festzusetzen (Abs. 1). Als massvoll gelte eine Be- messung, die im Maximum 70 % der Marktmiete erreiche (Abs. 2). Der Gros- se Rat habe in einem Dekret Grundsätze über das Ver fahren und die Fest- legung des Eigenmietwertes zu erlassen (Abs. 3). Der Grosse Rat hat diesen Rechtsetzungsauftrag aus geführt und am 18. Dezember 1998 das Dekret über die Festsetzung d es Eigenmietwertes (EMWD, SHR 641.120) erlassen, welches auf den 1. Ja nuar 1999, also auf den Beginn der Steuerperiode 1999–2000, in Kraft ge treten ist. Dieses Dekret wiederholt in § 1 zunächst den Grundsatz, dass der steuerbare Eigenmietwert höchstens 70 % der Marktmiete betragen dürfe und da s Bundesrecht vor- behalten bleibe, womit die vom Bundesgericht festge setzte Untergrenze von 60 % gemeint ist (vgl. dazu BGE 124 I 145 ff., insb esondere E. 4d, S. 156 f., sowie die Vorlage des Regierungsrates vom 20. Oktober 1998 zum erwähnten Dekret [Amtsdruckschrift 98-80], S. 2). In § 2 wird sodann der Marktmiet- wert als derjenige Betrag umschrieben, der bei der Miete eines gleichartigen Objektes an vergleichbarer Wohnlage zu bezahlen wär e. In § 3 wird sodann festgehalten, der für die Besteuerung massgebende M ietwert sei durch das Amt für Grundstückschätzungen periodisch zu schätze n (Abs. 1). Für die Schätzung massgebend seien insbesondere Standortgem einde, Lage innerhalb der Gemeinde, Alter und Grösse sowie Bauart, Ausbau standard und Zustand des Objektes, wobei der geschätzte Mietwert auf ein en bestimmten Zeitpunkt stabilisiert werde (Abs. 2). Im übrigen wird die Ve rordnung des Regierungs- rates über die Bewertung der Grundstücke sowie das von ihm genehmigte Bewertungsreglement für das Schätzungsverfahren als anwendbar erklärt, soweit dieses Dekret nichts anderes festlege (Abs. 3). § 4 regelt sodann die Anpassung der Mietwerte. Zunächst wird bestimmt, da ss der Grosse Rat (nicht mehr wie bis anhin der Regierungsrat) die Ei genmietwerte generell an- zupassen habe, wenn die Grenzwerte nach § 1 über- o der unterschritten wer- den (Abs. 1). Hernach wird präzisiert, dass als Gru ndlage für die Anpassung ein Vergleich der geschätzten Mietwerte mit den Mietpreisen von vermieteten Objekten sowie die Entwicklung des allgemeinen Miet preisniveaus diene (Abs. 2) und die Mietpreise vermieteter Referenzobj ekte, insbesondere von Einfamilienhäusern und Wohnungen im Stockwerkeigent um, im Rahmen der Steuerveranlagung generell oder in bestimmten Segme nten zu erheben seien (Abs. 3). § 5 bestätigt sodann, dass die Festsetzun g des Eigenmietwertes mit der Steuerveranlagung durch die im Steuergesetz vor gesehenen Rechtsmittel angefochten werden könnten. Schliesslich hält § 6 a ls Übergangsbestimmung fest, als Eigenmietwert für die nach dem Inkrafttre ten dieses Dekretes begin- nenden Veranlagungsperioden, mithin insbesondere fü r die Veranlagungs-2002 3 periode 1999–2000, gelte der zuletzt vom Amt für Gr undstückschätzung ge- schätzte Eigenmietwert für das entsprechende Objekt ohne den vom Regie- rungsrat am 16. April 1996 beschlossenen generellen Zuschlag von 10 %. Das Dekret hält somit – mit den erwähnten Abweichu ngen (insbesondere Beschränkung auf maximal 70 % des Marktmietwertes; generelle Anpassun- gen der Schätzungswerte durch den Grossen Rat, nicht mehr durch den Regie- rungsrat) – am bisherigen System der Eigenmietwertf estsetzung mittels stabi- lisierter Normmietwerte fest. Das Obergericht hat d ieses System in einem publizierten Grundsatzentscheid im Prinzip als zulä ssig erklärt (OGE vom 18. September 1998 i.S. P., Amtsbericht 1998, S. 156 ff.). Der Kritik hinsicht- lich der zum Teil ungenügenden gesetzlichen Grundla ge ist der Grosse Rat dadurch nachgekommen, dass er die Grundzüge dieses Systems nun auf Dek- retsstufe geregelt hat (vgl. dazu auch die erwähnte Vorlage des Regierungs- rates, S. 3). b) Im vorliegenden Fall ist die Steuerverwaltung nac h diesem Dekret vor- gegangen und hat gemäss dessen § 6 den zuletzt vom Amt für Grundstück- schätzungen ermittelten Eigenmietwert ohne den früheren, vom Regierungsrat festgesetzten Zuschlag der Steuerveranlagung zugrun degelegt (vgl. zur Be- gründung dieser Regelung die erwähnte Vorlage des R egierungsrates, S. 4). Der Rekurrent bestreitet dies nicht, macht aber gel tend, der so ermittelte Eigenmietwert verletze im Falle seiner Liegenschaft die Obergrenze von 70 % des Marktmietwerts gemäss Art. 18 quater Abs. 2 aStG bzw. § 1 Abs. 1 EMWD. Er beantragt, es sei der Steuerveranlagung ein Eigenmietwert von Fr. 16'380.– zugrunde zu legen, was 65 % eines realistischen Mar ktmietwertes von Fr. 25'200.– (Fr. 2'100.– pro Monat) entspreche. Ge he man dagegen von dem von der Steuerverwaltung eingesetzten Eigenmietwert von Fr. 20'330.– aus, würde dies bei gleicher Rechnung (eingesetzter Eige nmietwert = 65 % des Marktmietwertes) bedeuten, dass der effektive Markt mietwert Fr. 31'277.– (Fr. 2'606.– pro Monat) betrage, was für ein bald 2 0-jähriges 5½-Zimmer- Durchschnittshaus mit einer Landfläche von 450 m 2 und einem Versiche- rungswert von Fr. 469'000.– völlig unrealistisch se i. Entgegen der Auffassung des Rekurrenten kann aber aufgrund der be- stehenden gesetzlichen Grundlagen, welche er nicht oder jedenfalls nicht aus- drücklich anficht und die vom Obergericht im erwähn ten Grundsatzentscheid grundsätzlich geschützt worden sind, nicht einfach eine freie Schätzung vor- genommen werden. Vielmehr sind hinsichtlich der Fes tsetzung des Eigen- mietwertes – insbesondere auch aus Gründen der steu erlichen Gleichbehand- lung der Grundeigentümer – primär die geltenden ges etzlichen Vorschriften, nämlich das erwähnte Dekret und die heute darauf ge stützten besonderen Vorschriften über die Bewertung der Grundstücke anz uwenden, wobei für 2002 4 den vorliegenden Fall die für die Steuerperiode 199 9–2000 massgebende Fas- sung dieser Vorschriften gilt, nämlich die Verordnu ng über die Bewertung der Grundstücke vom 18. Dezember 1990 (aGBV; OS 27, S. 287 ff.) und das Reglement über die Bewertung der Grundstücke vom 10 . Dezember 1990, Teil I: Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke. Es mu ss daher geprüft werden, ob diese Vorschriften im vorliegenden Fall richtig angewandt worden sind, und ob deren Anwendung im konkreten Fall zu einem Ergebnis führt, welches die Obergrenze des steuerbaren Eigenmietwertes gemä ss Art. 18 quater Abs. 2 aStG bzw. § 1 Abs. 1 EMWD einhält. Nur wenn dies ni cht der Fall wäre, könnte allenfalls zu einer freien Schätzung gegriff en werden (vgl. in diesem Sinn bereits den erwähnten OGE vom 18. September 19 98 i.S. P., E. 2b/bb/ccc, Amtsbericht 1998, S. 161). In diesem Zus ammenhang ist sodann festzuhalten, dass das Obergericht im Rekursverfahr en nach Art. 96 ff. aStG grundsätzlich mit voller Kognition (inkl. Ermessens prüfung) zu entscheiden hat und daher auch Schätzungsentscheide korrigieren muss, wenn sich er- weist, dass eine Schätzung fehlerhaft ist (Art. 101 aStG; vgl. dazu und zur Kognition bei Schätzungsfragen allgemein OGE vom 30 . Juni 1989 i.S. St. AG, Amtsbericht 1989, S. 175 ff.). c) Das Obergericht hat zu den erwähnten Fragen ein Gutachten ... ein- geholt. Dieses äussert sich zunächst – auch im Hinb lick auf weitere Fälle – zur Frage, ob die vom Amt für Grundstückschätzungen im ersten Quartal 1999 bei rund 600 vermieteten Einfamilienhäusern bz w. Eigentumswohnun- gen durchgeführten Mietzinserhebungen die Schlussfo lgerung zulasse, dass die geltenden, von diesem Amt nach dem System stabi lisierter Normmietwer- te geschätzten Eigenmietwerte im massgebenden Zeitp unkt, also für die Be- messungsjahre 1997–1998, in der Regel zwischen 60 u nd 70 % einer vollen Marktmiete lägen. Die Experten führen dazu aus, die getätigte Umfrage be- ruhe auf einer zu schmalen Vergleichsbasis, da sie lediglich 5 % der rund 14'000 Wohneinheiten im Kanton Schaffhausen erfasse. In diesem Zusammenhang ist jedoch darauf hinzuweise n, dass gemäss § 4 Abs. 3 EMWD lediglich die Mietpreise vermieteter Referenzobjekte zu erhe- ben sind. Der Sinn dieser Vorschrift besteht denn a uch darin, die geschätzten Mietwerte anhand konkreter Zahlen vergleichbarer ve rmieteter Objekte im Hinblick auf die Festsetzung der Eigenmietwerte für die jeweiligen Steuer- perioden zu überprüfen (vgl. dazu Regierungsratsvor lage, S. 4). Wie sich aus der Zusammenstellung des Amts für Grundstückschätzu ngen vom 3. Juni 1999 ergibt, hat dieses Amt aufgrund einer EDV-gest ützten Auswertung sei- ner Daten für den ganzen Kanton 1400 vermietete Ein familienhäuser und Eigentumswohnungen eruiert, für welche die Mietzins -Erhebungsblätter ver- sandt wurden. 1082 Erhebungsblätter kamen ausgefüll t zurück, was einer 2002 5 Rücklaufquote von immerhin 77,28 % entspricht. Von den 1082 Rück- meldungen mussten allerdings 378 als für einen Verg leich nicht brauchbar ausgeschieden werden, weil es sich herausstellte, d ass eine Familiennutzung vorlag, die Liegenschaft als Werkwohnung diente ode r im massgebenden Zeitpunkt leer stand und somit nicht auf die entspr echenden Zahlen abgestellt werden konnte. Für den Vergleich berücksichtigt wur den 704 Objekte, näm- lich 366 Einfamilienhäuser und 340 Eigentumswohnung en. Es trifft zu, dass damit insgesamt nur ein kleiner Teil dieser Objekte erfasst worden sind, weil eben nur sehr wenige dieser Objekte vermietet werde n. Bezogen auf die ver- mieteten Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen e rscheint die Miet- zinserhebung des Amts für Grundstückschätzungen abe r durchaus als re- präsentativ im Sinne von § 4 Abs. 3 EMWD, zumal imm erhin 77,28 % der entsprechenden vermieteten Objekte erfasst werden k onnten. Richtig ist frei- lich, dass sich aus dieser Erhebung insbesondere fü r Einfamilienhäuser im allgemeinen nur bedingt Schlüsse ziehen lassen, da insgesamt nur wenige sol- che Objekte vermietet werden und weitere Besonderhe iten (Vermietung im Freundes- und Bekanntenkreis; Berücksichtigung der Übernahme von Ver- mieterlasten durch die Mieter bei der Festsetzung d es Mietpreises; sehr unter- schiedliche Gewichtung der Liegenschaftsqualität du rch potenzielle Mieter) zu berücksichtigen sind. Berücksichtigt man diese Umstände, ergibt sich aus dem Gutachten im- merhin, dass in Neuhausen am Rheinfall – unter Weglassung von zwei bzw. drei Extremwerten nach oben und nach unten, für wel che besondere Gründe vorliegen – bei 29 von 38 vermieteten Einfamilienhä usern, von welchen die Mietpreise bekannt sind (also bei 76,32 % dieser Hä user), die stabilisierten Schätzungswerte den Grenzwert von 70 % des Marktmie twertes gemäss § 1 EMWD einhalten und die Schätzungswerte durchschnitt lich lediglich 57,53 % der Marktmiete betragen. In der Stadt Schaffhausen wurden die er- hobenen Mietpreise bei insgesamt 38 Einfamilienhäus ern mit jährlichen Mietzinseinnahmen von über Fr. 24'000.– mit den Sch ätzungswerten ver- glichen, wobei sich ebenfalls ergab, dass 29 Objekt e oder 76,32 % der er- wähnten Kategorie den Grenzwert von 70 % der vollen Marktmiete einhalten und die Schätzungswerte durchschnittlich 62,29 % de s erhobenen Markt- mietwertes betragen. Für diese beiden Gemeinden kan n daher durchaus ge- sagt werden, dass die Indizien dafür sprechen, dass die Schätzungswerte für Einfamilienhäuser in der Regel den gesetzlichen Grenzwert von 70 % ei nhal- ten. Dies stimmt auch mit den Feststellungen der Ei dgenössischen Steuer- verwaltung überein, wonach im Kanton Schaffhausen d ie durchschnittlichen Eigenmietwerte bei Einfamilienhäusern 64,4 % und be i Stockwerkeigentum 66,1 % des Marktwertes betragen. Allerdings ist dar auf hinzuweisen, dass diese Angaben ebenfalls auf der durch die kantonale Steuerverwaltung ge- 2002 6 mäss § 4 Abs. 3 EMWD durchgeführten Erhebung und ni cht etwa auf einer weiteren Untersuchung beruhen. Aus der von den Experten ausgewerteten Erhebung de r kantonalen Steu- erverwaltung ergibt sich allerdings auch, dass der erwähnte Grenzwert von 70 % der Marktmiete in einzelnen Fällen überschritt en wird. Sofern Anhalts- punkte dafür bestehen, dass dies bei einer Liegensc haft der Fall ist, muss da- her – im Sinne der in E. 3b dargelegten Grundsätze – die Bewertung des Amts für Grundstückschätzungen im konkreten Streitfall ü berprüft und allenfalls zu einer freien Schätzung gegriffen werden. Zu beachten ist freilich auch, dass in einzelnen Fällen für die heutigen Verhältnisse zu tiefe Schätzungen vorliegen, was wohl insbesondere mit dem unterschiedlichen Alt er der amtlichen Schät- zung zusammenhängen dürfte. Die zuständigen Behörde n werden daher bei der Organisation und Durchführung der Liegenschafte nschätzungen im Inte- resse des Gesetzmässigkeits- und des Gleichbehandlu ngsgrundsatzes auch darauf zu achten haben, dass nicht nur die gesetzli che Obergrenze, sondern auch die vom Bundesgericht festgesetzte Untergrenze von 60 % des Markt- mietwertes besser eingehalten wird (BGE 124 I 145 ff., E. 4, S. 154; vgl. dazu nun § 10 Abs. 2 der für Neuschätzungen ab 2001 gelt enden Verordnung über die Bewertung der Grundstücke vom 19. Dezember 2000 [SHR 641.301], wo vorgeschrieben wird, dass der Eigenmietwert 65 % de s im Bewertungsverfah- ren festgelegten Mietwertes betragen soll, was bei einer Schätzungstoleranz von +/– 10 % die Einhaltung der erwähnten Bandbreit e gewährleisten soll ...).