<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00730</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222485&amp;W10_KEY=13013464&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00730</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.06.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>privater Gestaltungsplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Privater Gestaltungsplan in der Kern- und Zentrumszone. Beschwerdelegitimation des Nachbarn (E. 2). Verzicht auf Augenschein (E. 3). Keine Pflicht zur Aussteckung des projektbezogenen Gestaltungsplans, auch nicht für den Augenschein (E. 5.3). Keine Kognitionsunterschreitung durch die Vorinstanz (E. 6). Richtplankonformität der Baumassenziffer (E. 7). Die konkrete Ausgestaltung der zulässigen Baukörper lässt den Gestaltungsplan nicht als unangemessen, unzweckmässig oder unrechtmässig erscheinen (E. 8). Nicht bereits der private Gestaltungsplan, sondern erst das bestimmte Bauvorhaben ist auf seine rechtsgenügende Einordnung gemäss § 238 PBG hin zu überprüfen (E. 8.3). Der Gestaltungsplan missachtet keinen Strassenabstand (E. 9). Die Suspendierung der Baulinie bedurfte keiner Zustimmung der Gemeindeversammlung und ist materiell nicht zu beanstanden (E. 10). Eine Etappierung der Überbauung ist zulässig und von der Bauwilligkeit der Beschwerdegegner ist auszugehen (E. 11). Die Gebühr des Rekursverfahrens ist nicht zu hoch (E. 12.2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABWEICHUNG">ABWEICHUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTECKUNG">AUSSTECKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEREICH">BAUBEREICH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUDICHTE">BAUDICHTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIE">BAULINIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ETAPPIERUNG">ETAPPIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GERICHTSGEBÃHR">GERICHTSGEBÃHR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATER GESTALTUNGSPLAN">PRIVATER GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RICHTPLAN">RICHTPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: SONDERNUTZUNGSPLÃNE">SONDERNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENABSTAND">STRASSENABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUSPENDIERUNG">SUSPENDIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZENTRUMSZONE">ZENTRUMSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSICHERUNG">ZUSICHERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 7 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 83 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 265 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 279 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 284 Abs. IV PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 311 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 338a PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 33 Abs. III lit. b RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 3 lit. b VErV</span><br/><span class="ungerade">Art. 3 lit. c VErV</span><br/><span class="gerade">§ 20 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=57921" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00730</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. Juni 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Yannick Weber.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>F, vertreten durch RA G, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinderat Gossau, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 J, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>beide vertreten durch K AG, </span></p> <p class="MsoBodyText">diese vertreten durch RA L, </p> <p class="MsoNormal"><span>4.1 M, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.2 N, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend privaten Gestaltungsplan,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat Gossau erteilte am 11. November 2020 seine Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan "BÃ¼elgass 15 &amp; 17". Dieser umfasst die GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 01 von I und J sowie Kat.-Nr. 02 von M und N. Am 22. Februar 2021 genehmigte die Baudirektion den Gemeinderatsbeschluss. GemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Gossau vom 26. November 2018 (von der Baudirektion genehmigt am 25. April 2019; BZO) liegt das Areal teilweise in der Kernzone KA und teilweise in der Zentrumszone Z. FÃ¼r Letztere statuiert Art. 22a Abs. 2 BZO eine Gestaltungsplanpflicht.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Hiergegen erhob F fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte zur Hauptsache die Aufhebung der angefochtenen VerfÃ¼gungen. Nachdem das Gericht einen doppelten Schriftenwechsel durchgefÃ¼hrt und der Rekurrent eine Triplik eingereicht hatte, fand am 19. August 2021 ein Augenschein auf dem Lokal statt. Daraufhin wies das Baurekursgericht den Rekurs am 22. September 2021 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 22. Oktober 2021 liess F dem Verwaltungsgericht beantragen, dass der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. September 2021 samt dem Gemeinderatsbeschluss vom 11. November 2020 und der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 22. Februar 2021 aufzuheben und die Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan "BÃ¼elgass 15 &amp; 17" bzw. die Genehmigung desselben zu verweigern seien. Ausserdem verlangte er eine ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Beschwerde- wie das Rekursverfahren. Verfahrensrechtlich beantragte er die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins unter Aussteckung der maximal mÃ¶glichen BaukÃ¶rper gemÃ¤ss Gestaltungsplan.</p> <p class="Urteilstext">In seiner Vernehmlassung vom 9. November 2021 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellten am 24. November 2021 der Gemeinderat Gossau â dieser unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â sowie die Baudirektion. Ebenso lautet die am 26. November 2021 erstattete Beschwerdeantwort von I und J auf Abweisung der Beschwerde und Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Mit Replik vom 22. Dezember 2021 und Duplikschriften je vom 21. Januar 2022 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Urteilstext">Auf die Feststellungen des Baurekursgerichts am Augenschein, auf die ErwÃ¤gungen des Rekursentscheids und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhobenen Beschwerde zustÃ¤ndig.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Streitgegenstand bilden der Zustimmungsbeschluss des Gemeinderats Gossau zum privaten Gestaltungsplan </span>"BÃ¼elgass 15 &amp; 17" und die darauf bezogene GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion. F ist EigentÃ¼mer des nÃ¶rdlich an das Gestaltungsplangebiet anstossenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03, das durch die neu geschaffenen NutzungsmÃ¶glichkeiten betroffen wird. Unter diesen UmstÃ¤nden ist er kraft § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) legitimiert, sich mit Beschwerde gegen den Rekursentscheid zu wehren.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><b><span> </span></b></p> <p class="Urteilstext">Die vom Baurekursgericht am Augenschein getroffenen Feststellungen, die in einem sehr <span>ausfÃ¼hrlichen und mit zahlreichen Fotografien versehenen Protokoll dokumentiert sind, kÃ¶nnen auch vom Verwaltungsgericht berÃ¼cksichtigt werden (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 81). Ausserdem geben die Akten â so etwa die Modellfotos im Bericht nach Art. 47 RPV (Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000), S. 23 â Ã¼ber die massgebenden UmstÃ¤nde des streitbetroffenen Planungsakts hinreichend Auskunft. Auf einen gerichtlichen Lokaltermin kann daher verzichtet werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Das Gestaltungsplangebiet umfasst die beiden GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 01 mit einer FlÃ¤che von 3'018 m<sup>2</sup> und Kat.-Nr. 02 mit einer solchen von 490 m<sup>2</sup>. Letzteres liegt in einem RÃ¼cksprung im sÃ¼dÃ¶stlichen Teil von Ersterem; zusammen weisen sie eine annÃ¤hernd rechteckige Form auf. Nur im nordwestlichen Bereich des Perimeters besteht ein RÃ¼cksprung; dort grenzt das Gestaltungsplangebiet an das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 des BeschwerdefÃ¼hrers. Kat.-Nr. 02 liegt vollumfÃ¤nglich in der Kernzone KA; Kat.-Nr. 01 befindet sich ungefÃ¤hr hÃ¤lftig in der Kernzone KA (westlicher Teil) und in der Zentrumszone Z (Ã¶stlicher Teil). Im SÃ¼dwesten stÃ¶sst der Perimeter an die BÃ¼elgass. Jenseits derselben ist die erste Bautiefe ebenfalls der Kernzone KA zugewiesen, ebenso die Parzelle nordwestlich des Perimeters, zu denen auch Kat.-Nr. 03 des BeschwerdefÃ¼hrers zÃ¤hlt. Nord- und sÃ¼dÃ¶stlich dominiert die Zentrumszone Z. Dazu gehÃ¶ren insbesondere das an der Nordostseite des Perimeters angrenzende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04, das einen Teil des privaten Gestaltungsplans "Zentrum BÃ¼elgass" bildet, sowie das weiter nÃ¶rdlich liegende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07, das zum privaten Gestaltungsplan "Accum Areal" gehÃ¶rt. Der am 3. September 2003 genehmigte Gestaltungsplan "Zentrum BÃ¼elgass" umfasst die heutigen GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 04, 08, 09, 010 und 012; der Gestaltungsplan "Accum Areal", genehmigt am 14. Oktober 2013, besteht aus den Parzellen Kat.-Nrn. 07, 013, 014 und 0115. Das Beizugsgebiet der drei GestaltungsplÃ¤ne liegt innerhalb des Strassendreiecks BÃ¼elgass/GrÃ¼t­strasse/Laufenbachstrasse im Zentrum von Gossau; mit gut 3'500 m<sup>2</sup> ist der Perimeter des Gestaltungsplans "BÃ¼elgass 15 &amp; 17" am kleinsten; etwa doppelt so gross ist das Beizugsgebiet des Accum-Areals und noch etwas grÃ¶sser jenes des Zentrums BÃ¼elgass.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Im Perimeter des streitbetroffenen privaten Gestaltungsplans "BÃ¼elgass 15 &amp; 17" ist vorgesehen, anstelle der bestehenden Wohn- und Industriebauten je ein GebÃ¤ude in den drei Baubereichen A, B und C zu errichten. Unterhalb derselben und des dazwischenliegenden T-fÃ¶rmigen Zwischenraums befindet sich ein durchgehendes Sockelgeschoss (Baubereich D); ein weiterer Baubereich E umfasst zwei zusÃ¤tzliche Untergeschosse unter den vier Baubereichen AâD. Der Baubereich A, der die hÃ¶chste maximale HÃ¶henkote aufweist, liegt im nordÃ¶stlichen Bereich des Perimeters und damit vollstÃ¤ndig in der Zentrumszone; die Baubereiche B und C befinden sich im Westen und SÃ¼den und damit in der Kernzone.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>In verfahrensrechtlicher Hinsicht erneuert der BeschwerdefÃ¼hrer die schon im Rekursverfahren erhobene RÃ¼ge, dass die gemÃ¤ss dem streitbetroffenen Gestaltungsplan hÃ¶chstzulÃ¤ssige Ausdehnung der GebÃ¤ude hÃ¤tte ausgesteckt werden mÃ¼ssen. Dass das Baurekursgericht diesen Antrag nicht beachtet bzw. nicht behandelt habe, stelle Ã¼berdies eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs dar.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Das Baurekursgericht hat im Rekursentscheid hierzu festgehalten, dass es weder verpflichtet gewesen sei, mittels einer ZwischenverfÃ¼gung den Augenschein zu verschieben noch eine Aussteckung anzuordnen. Was die Aussteckung betreffe, kÃ¶nne eine solche nach stÃ¤ndiger Praxis auch bei einem projektbezogenen Gestaltungsplan unterbleiben.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Eine Aussteckung wird im ZÃ¼rcher Recht gemÃ¤ss §§ 83 ff. PBG fÃ¼r GestaltungsplÃ¤ne â im Unterschied zu einem Baugesuch (§ 311 PBG) â nicht verlangt. Diese erfolgt erst im Rahmen des nachfolgenden Baubewilligungsverfahrens (<span>VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017, E. 3.2.1; 21. Dezember 2017, </span>VB.2017.00371, E 6.2; Carmen Walker SpÃ¤h, Aussteckung â Hilfsmittel zur Visualisierung von Bauprojekten, PBG aktuell 4/2010, S. 8<span>; vgl. auch Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zÃ¼rcherischem Recht, ZÃ¼rich 1985, S. 241 ff.</span>). Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, ermÃ¶glichten ihr als Fachgericht die zahlreichen bei den Akten liegenden Planunterlagen, insbesondere das Modell, die gemÃ¤ss Gestaltungsplan zulÃ¤ssige HÃ¶henentwicklung der GebÃ¤ude und ihren Bezug zur Umgebung zuverlÃ¤ssig zu beurteilen. Unter diesen UmstÃ¤nden hat das Baurekursgericht zu Recht darauf verzichtet, trotz fehlender gesetzlicher Verpflichtung eine Aussteckung anzuordnen. Gleiches gilt fÃ¼r das Verwaltungsgericht. Unter diesen UmstÃ¤nden gab es auch keine Veranlassung, den Augenschein zu verschieben.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Im Rekurs- und Beschwerdeverfahren gilt ein unterschiedlicher ÃberprÃ¼fungsmassstab: Mit Rekurs kÃ¶nnen gerÃ¼gt werden: a. Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, ErmessensÃ¼berschreitung oder Ermessensunterschreitung, b. unrichtige oder ungenÃ¼gende Feststellung des Sachverhalts, c. Unangemessenheit der angefochtenen Anordnung (§ 20 Abs. 1 VRG). Mit Beschwerde kÃ¶nnen hingegen grundsÃ¤tzlich nur die RÃ¼gen gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG erhoben werden (§ 50 Abs. 1 VRG); die RÃ¼ge der Unangemessenheit ist bloss dann zulÃ¤ssig, wenn ein Gesetz dies vorsieht (§ 50 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sind die RekursbehÃ¶rden grundsÃ¤tzlich verpflichtet, ihre umfassende ÃberprÃ¼fungsbefugnis nach § 20 Abs. 1 VRG voll auszuschÃ¶pfen und angefochtene Entscheide demnach auch auf Unangemessenheit zu Ã¼berprÃ¼fen (vgl. VGr, 21. Dezember 2017, VB.2017.00371, E. 5.2). DemgegenÃ¼ber ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, das Ermessen des Baurekursgerichts zu hinterfragen. Mangels abweichender spezialgesetzlicher Grundlage kann das Gericht den angefochtenen Entscheid nur auf eigentliche Rechtsfehler, nicht aber auf Unangemessenheit Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 Abs. 2 VRG). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979, denn bereits das Rekursverfahren gewÃ¤hrleistet die volle ÃberprÃ¼fung durch wenigstens eine Rechtsmittelinstanz (vgl. Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Handkommentar Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 33 N. 75).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer wirft dem Baurekursgericht eine ungenÃ¼gende PrÃ¼fungsdichte bzw. eine Kognitionsunterschreitung vor. Die zurÃ¼ckhaltende ÃberprÃ¼fung eines privaten Gestaltungsplans sei dann nicht sachgerecht, wenn einem solchen ohne eigenstÃ¤ndige behÃ¶rdliche ÃberprÃ¼fung zugestimmt bzw. dieser so genehmigt werde. Vorliegend habe sich der Gemeinderat in seiner ZustimmungsverfÃ¼gung allein auf die rudimentÃ¤re Beurteilung durch die Ortsbildkommission gestÃ¼tzt, die sich ihrerseits aber bloss auf das Richtprojekt bezogen habe. Der streitbetroffene Gestaltungsplan sei hingegen nicht geprÃ¼ft worden. Die Baudirektion habe sich in der Genehmigung auf die Aussage beschrÃ¤nkt, dass von der Vorgabe des Richtplans hier ausnahmsweise abgewichen werden dÃ¼rfe.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>Wie vom Gemeinderat bereits im Rekursverfahren unwidersprochen ausgefÃ¼hrt, hat er zur PrÃ¼fung des Gestaltungsplans eine fachkundige Ortsplanerin sowie die Ortsbildkommission beigezogen. Letzterer gehÃ¶ren laut Art. 7 Abs. 3 BZO neben zwei Mitgliedern des Gemeinderats auch externe Fachexperten an. Unter diesen UmstÃ¤nden kann von einer mangelhaften PrÃ¼fung nicht die Rede sein. Wenn sich der Gemeinderat im Beschluss vom 11. November 2020 kurz gefasst und im Wesentlichen auf die Beurteilung durch die Ortsbildkommission verwiesen hat, liegt darin kein BegrÃ¼ndungsmangel. Ebenso wenig war die Baudirektion gehalten, diesbezÃ¼glich weitere ErwÃ¤gungen anzustellen. Weil das Richtprojekt den Vorgaben des Gestaltungsplans entspricht und die gemÃ¤ss Art. 5 der Gestaltungsplanvorschriften (GPV) maximal zulÃ¤ssige Baumasse von 18'230 m<sup>3</sup> mit einer solchen von 17'758.7 m<sup>3</sup> sogar etwas unterschreitet, erweist sich auch der Vorwurf als unbegrÃ¼ndet, dass die Ortsbildkommission und mit ihr der Gemeinderat nur das Richtprojekt und nicht auch den Gestaltungsplan geprÃ¼ft hÃ¤tten. Nachdem der Gemeinderat im Zustimmungsbeschluss begrÃ¼ndet hat, weshalb hier vom Richtplan abgewichen werden durfte, war die Baudirektion nicht gehalten, ihre gleiche Auffassung weiter zu erÃ¶rtern.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Unter lit. B "Bau- und Nutzungsvorschriften" regelt Art. 5 GPV die bauliche Dichte. Erlaubt ist eine maximale Baumassenziffer von 5,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2 </sup>(Abs. 1). Die hÃ¶chstzulÃ¤ssigen oberirdischen Baumassen werden fÃ¼r die Baubereiche AâE separat festgelegt (Abs. 2); dabei entfÃ¤llt von der gesamten Baumasse von 18'230 m<sup>3</sup> mit 9'300 m<sup>3</sup> Ã¼ber die HÃ¤lfte auf den Baubereich A. Nach Art. 7 GPV werden die maximalen GebÃ¤udehÃ¶hen im Situationsplan mittels HÃ¶henkoten in Metern Ã¼ber Meer festgelegt (Abs. 1); im Baubereich A kÃ¶nnen maximal fÃ¼nf Vollgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss ausgebildet werden. Art. 4 Abs. 1 BZO setzt fÃ¼r die Kernzone A keine Baumassenziffer fest; das zulÃ¤ssige Grundmass wird durch die anrechenbaren Vollgeschosse sowie die erlaubte horizontale und vertikale Ausdehnung des BaukÃ¶rpers definiert. FÃ¼r die Zentrumszone gelten laut Art. 14 Abs. 1 BZO die kantonalrechtlichen Vorschriften, mithin die §§ 51 und 49a PBG.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b> Das Baurekursgericht erwog, dass der regionale Richtplan hinsichtlich der baulichen Dichte fÃ¼r die Dichtestufen "hoch" und "sehr hoch" nur Mindestwerte bestimme. Hinzu komme, dass die Nutzungsdichtestufen in diesem Plan nicht parzellenscharf festgelegt, sondern in der kommunalen Richt- und Nutzungsplanung konkretisiert wÃ¼rden. Dabei dÃ¼rfe gemÃ¤ss der Rechtsprechung innerhalb eines Gebiets unter Einhaltung der Dichtevorgaben differenziert werden; zulÃ¤ssig sei auch, in einzelnen Gebietsteilen erheblich von den Zieldichten abzuweichen, wenn in der kommunalen Gesamtbetrachtung die Dichtevorgabe insgesamt eingehalten werde. Abgesehen davon, dass â wie nÃ¤her dargelegt wurde â eine Abweichung von den als blosse Mindestwerte ausgestalteten Richtwerten zur baulichen Dichte nicht erkennbar sei, wÃ¤re eine solche hier zulÃ¤ssig. Den Akten liessen sich keine Hinweise entnehmen, dass die bestehende Dichte und die Auswirkungen des Gestaltungsplans auf die Entwicklung des Dichtemasses unrichtig beurteilt worden wÃ¤ren. Die Vorgaben des Richtplans seien sowohl gegenwÃ¤rtig als auch unter BerÃ¼cksichtigung der mit dem streitbetroffenen Gestaltungsplan ermÃ¶glichten Entwicklung eingehalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer erneuert den Einwand, dass der Gestaltungsplan mit einer Baumassenziffer von 5,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> wesentlich vom regionalen Richtplan abweiche, was der Bericht gemÃ¤ss Art. 47 RPV wie auch die Baudirektion in ihrer GenehmigungsverfÃ¼gung einrÃ¤umten. Obschon diese Abweichung bereits im Planungsprozess festgestanden habe, komme das Baurekursgericht zum nicht nachvollziehbaren gegenteiligen Schluss. Eine Analyse der tatsÃ¤chlich relevanten Baumasse sei nicht erfolgt. Deshalb mÃ¼sse davon ausgegangen werden, dass sich die Genehmigung auf eine Baumassenziffer von 5,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> beziehe und diese im Baubereich A gar 6,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> betrage. Schliesslich interessiere nur das Maximalmass der baulichen Dichte und nicht die relative Zunahme. </p> <p class="Erwgung2">Dem halten die Beschwerdegegner entgegen, dass der Richtplan die Gebiete mit hoher baulicher Dichte grossflÃ¤chig ausscheide und kleinrÃ¤umige Dichteunterschiede nicht berÃ¼cksichtige; Ã¶rtliche Abweichungen seien daher zulÃ¤ssig. Die Quartieranalyse fÃ¼hre die GeschossflÃ¤che auf, von der auf die AusnÃ¼tzungsziffer geschlossen werden kÃ¶nne, was nach den Vorgaben des regionalen Richtplans genÃ¼ge. Die unbestrittene Zunahme der baulichen Dichte um lediglich 15 % bestÃ¤tige, dass diese sich mit der angestammten Baumasse vertrage.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.1 </b>Das Baurekursgericht hat die massgebenden Rechtsgrundlagen betreffend die mit dem streitbetroffenen Gestaltungsplan vorgesehene bauliche Dichte in E. 5.2 des angefochtenen Entscheids zutreffend wiedergegeben. Auf diese ErwÃ¤gungen kann in Anwendung von <span>§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG</span> verwiesen werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.2 </b> Der Richtplantext des regionalen Richtplans Oberland (festgesetzt mit RRB Nr. 1266/<br/> 2018; maps.zh.ch/system/docs/are_rp/RegRicht/pzotext.pdf) bezeichnet auf S. 30 f. das Zentrum von Gossau als Mischgebiet von regionaler Bedeutung mit dem Koordinationshinweis "hohe bauliche Dichte". In der Tabelle 12 "Gebiete mit hoher baulicher Dichte" wird das Gebiet Mitteldorf in Gossau aufgefÃ¼hrt. Hinsichtlich der anzustrebenden baulichen Dichte hÃ¤lt der Richtplan fest (S. 34):</p> <p class="Urteilstext">"Mit der Bezeichnung hohe bauliche Dichte werden Gebiete an zentralen Lagen bezeichnet, die sehr gut mit dem Ã¶ffentlichen Verkehr erschlossen sind. Die in § 49a Abs. 1 PBG genannten Mindestdichten sollen deutlich Ã¼berschritten werden. Gebiete in urbanen Zentrumslagen, welche hervorragend mit dem Ã¶ffentlichen Verkehr erschlossen sind, sollen eine 'sehr hohe bauliche Dichte' aufweisen. â¦ Die Ausscheidung von Gebieten mit hoher baulicher Dichte erfolgt grossflÃ¤chig ohne BerÃ¼cksichtigung von kleinrÃ¤umigen Dichteunterschieden. Ãrtliche Abweichungen sind daher zulÃ¤ssig. Eine geringere Dichte ist namentlich bei schÃ¼tzens- oder erhaltenswerten Bebauungsstrukturen zulÃ¤ssig."</p> <p class="Erwgung3">In Tabelle 14 auf S. 38 sind "Richtwerte bauliche Dichte fÃ¼r Wohn- und Mischzonen" aufgefÃ¼hrt. FÃ¼r das im Mischgebiet und im Gebiet hoher baulicher Dichte liegende Beizugsgebiet des Gestaltungsplans gilt die Dichtestufe "hoch", d.<span> </span>h. mindestens 4 Vollgeschosse und eine AusnÃ¼tzungsziffer von Ã¼ber 65 % bzw. eine Baumassenziffer von Ã¼ber 2,7 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>. In der Dichtestufe "sehr hoch" sind mindestens 5 Vollgeschosse und eine AusnÃ¼tzungsziffer von Ã¼ber 105 % bzw. eine Baumassenziffer von Ã¼ber 4,3 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> anzustreben.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.3 </b>Es kann offenbleiben, ob der Auslegung des Baurekursgerichts zu folgen ist, wonach die Dichtestufe "hoch" in der erwÃ¤hnten Tabelle 14 des regionalen Richtplans eine Ãberschneidung mit der Dichtestufe "sehr hoch" allgemein zulÃ¤sst. Massgebend fÃ¤llt jedoch ins Gewicht, dass kleinrÃ¤umige Dichteunterschiede und Ã¶rtliche Abweichungen nach der Richtplanung zulÃ¤ssig sind (BGr, 17. November 2020, 1C_26/2020, E. 4.4.3). Angesichts der geringen GrÃ¶sse des Beizugsgebiets des Gestaltungsplans "BÃ¼elgass 15 &amp; 17" von lediglich gut 3'500 m<sup>2</sup> fÃ¤llt weder die gemÃ¤ss Art. 5 Abs. 1 GPV festgelegte maximale Baumassenziffer von 5,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> besonders stark ins Gewicht noch die Konzentration auf 6,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> im nordÃ¶stlichen Teil. Hinzu kommt, dass die hÃ¶chstzulÃ¤ssige Baumasse gemÃ¤ss Art. 5 Abs. 2 GPV im nordÃ¶stlichen Baubereich A an der Grenze zum Beizugsgebiet der beiden GestaltungsplÃ¤ne "Zentrum BÃ¼elgass" und "Accum Areal" liegt und nÃ¶rdlich wie westlich der BaukÃ¶rper ein als "Spiel- und RuheflÃ¤chen" bezeichneter Freiraum vorgesehen ist. Ebenso wenig ist gemÃ¤ss den Vorgaben in Tabelle 14 (S. 38) auf eine Verletzung des Richtplans zu schliessen, wenn Art. 7 Abs. 4 GPV im Baubereich A maximal 5 Vollgeschosse erlaubt. Wie der Bericht nach Art. 47 RPV sodann eingehend und zutreffend festhÃ¤lt (S. 8 ff.), respektiert der Gestaltungsplan auch die Vorgaben der kommunalen Bau- und Zonenordnung wie des Planungs- und Baugesetzes. Schliesslich ist die RÃ¼ge einer fehlenden ÃberprÃ¼fung der vorhandenen Baumasse unbegrÃ¼ndet. Die vom Gemeinderat im Rekursverfahren eingereichte Erhebung der Planpartner AG vom 3. Mai 2021 betreffend "grobe AbschÃ¤tzung Dichtemasse", die sich auf das geografische Informationssystem des Kantons ZÃ¼rich (GIS-ZH) stÃ¼tzt, Ã¤ussert sich ausfÃ¼hrlich zu dieser Frage. Aus den im beigelegten "Wohnungsspiegel" aufgefÃ¼hrten GeschossflÃ¤chen, die gemÃ¤ss Gestaltungsplan realisiert werden kÃ¶nnen, lÃ¤sst sich das gemÃ¤ss regionalem Richtplan zulÃ¤ssige Dichtemass Ã¼berprÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Neben der abstrakten RÃ¼ge einer Ã¼bermÃ¤ssigen baulichen Dichte beanstandet der BeschwerdefÃ¼hrer die konkrete Ausgestaltung der zulÃ¤ssigen BaukÃ¶rper. Der Gestaltungsplan sei unangemessen, unzweckmÃ¤ssig und unrechtmÃ¤ssig.</p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht erwog hierzu, dass die allgemeine Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG auf einen Gestaltungsplan nicht direkt anwendbar sei; vielmehr gelte es zu prÃ¼fen, ob sich ein Vorhaben mit den gemÃ¤ss Gestaltungsplan zulÃ¤ssigen Ausmassen rechtsgenÃ¼gend in die Umgebung einordnen kÃ¶nne. Vorliegend sei mit dem Gestaltungsplan keine Abweichung von der Grundordnung verbunden. Insbesondere dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, durch dessen Mitte die Grenze zwischen Zentrums- und Kernzone verlaufe, komme eine Scharnierfunktion zu. Die von den Vorinstanzen als angemessen gewÃ¼rdigte Ãberleitung lasse sich â wie nÃ¤her ausgefÃ¼hrt wurde â vertreten. Daher dÃ¼rfe davon ausgegangen werden, dass die durch den Gestaltungsplan erÃ¶ffneten baulichen MÃ¶glichkeiten nicht zu BaukÃ¶rpern fÃ¼hrten, die der bestehenden Siedlungsstruktur widersprÃ¤chen, sondern die Anforderungen einer besonders guten Gestaltung nach Art. 10 Abs. 1 GPV erfÃ¼llten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt, dass der Gestaltungsplan mit einer durchschnittlichen Baumassenziffer von 5,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> und im Baubereich A sogar von 6,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> nicht nur die in der Gemeinde Gossau geltenden Masse von 1,7 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>, 2,0 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> und 2,4 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> weit Ã¼bersteige, sondern sogar die in den Bahnhofsgebieten von Uster und Wetzikon angestrebten. Weshalb ein fÃ¼nfgeschossiges GebÃ¤ude zur Fassung des Platzes "Im Zentrum" erforderlich sei, leuchte nicht ein. Die "unnÃ¶tigen und immensen HÃ¶hen" im Baubereich A verunmÃ¶glichten die angestrebte Angleichung an die kleinmassstÃ¤bliche Umgebung. Wegen des viel zu geringen Abstands von 5 m gegenÃ¼ber dem Baubereich A hÃ¤tte das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 des BeschwerdefÃ¼hrers, wo nur zwei Vollgeschosse zulÃ¤ssig seien, einen Lichtentzug zu erwarten, der sogar Ã¼ber die durch HochhÃ¤user zulÃ¤ssige Beschattung hinausgehe. Die Abstandsvorschrift im Gestaltungsplan nehme in keiner Weise auf die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse RÃ¼cksicht und entleere die Grundnutzungsordnung ihres Inhalts. Ferner sei die im Gestaltungsplan verankerte Pflicht, in der Kernzone FlachdÃ¤cher zu erstellen, unzulÃ¤ssig. Wie die Visualisierung des Richtprojekts zeige, hÃ¤tten die vorgesehenen BaukÃ¶rper nichts mit einer Kernzone zu tun.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Gegenstand des Beschwerdeverfahrens bildet ein privater Gestaltungsplan und nicht ein bestimmtes Bauvorhaben. Wie das Baurekursgericht zutreffend festgehalten hat, ist erst Letzteres auf seine rechtsgenÃ¼gende Einordnung gemÃ¤ss § 238 PBG hin zu Ã¼berprÃ¼fen (so auch <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel </span>Kunz,<span> ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019</span>, S. 184 f.). Dass eine solche hier von vornherein nicht erzielt werden kÃ¶nne, lÃ¤sst sich nicht sagen. Die Kritik an der im Baubereich A gemÃ¤ss Art. 5 Abs. 2 GPV zulÃ¤ssigen hohen baulichen Dichte von 9'300 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>, fÃ¼nf Vollgeschossen und einer GebÃ¤udehÃ¶he von rund 18 m ist unbegrÃ¼ndet. ZunÃ¤chst ist damit keine Abweichung von den in Art. 14 BZO fÃ¼r die Zentrumszone, in welcher der Baubereich A liegt, geltenden Massvorschriften verbunden. Sodann lÃ¤sst sich die von der Vorinstanz geschÃ¼tzte Auffassung des Gemeinderats durchaus vertreten, dass an dieser zentralen Lage auf einer vergleichsweise kleinen FlÃ¤che von rund 1'000 m<sup>2</sup> eine hohe Baudichte planerisch gerechtfertigt ist. Die nÃ¶rdlich des Baubereichs vorgesehene GrÃ¼nflÃ¤che mit BÃ¤umen trÃ¤gt zu einer Auflockerung der Baumasse bei. Die mit dem Richtprojekt visualisierte mÃ¶gliche Ausgestaltung der BaukÃ¶rper zeigt eine dichte Ãberbauung; dass diese Ã¼bermÃ¤ssig sei und der GebÃ¤udekomplex im Baubereich A das nordwestlich angrenzende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 des BeschwerdefÃ¼hrers geradezu erdrÃ¼cke, trifft jedoch nicht zu. Weil der Baubereich A wie gesagt nur eine kleine FlÃ¤che umfasst, ist ein Vergleich mit den Gebieten rund um die BahnhÃ¶fe von Uster und Wetzikon von vornherein unbehelflich. Indem der Gestaltungsplan im Baubereich B, der in der Kernzone KA liegt, nur zwei Vollgeschosse vorsieht, nimmt er auf die kleinmassstÃ¤bliche Umgebung hinreichend RÃ¼cksicht. Da sich das in § 284 Abs. 4 PBG statuierte Verbot der Ã¼bermÃ¤ssigen EinschrÃ¤nkung der Nachbarschaft durch Schattenwurf einzig auf HochhÃ¤user bezieht, kann der vom BeschwerdefÃ¼hrer eingereichten Beschattungsstudie von vornherein keine entscheidende Bedeutung zukommen. Im Grundsatz ist es dem Bauherrn gestattet, das ihm von den massgebenden planungs- und baurechtlichen Vorschriften zugestandene Bauvolumen auszuschÃ¶pfen (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 820 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Schliesslich lÃ¤sst sich die mit Art. 11 Abs. 1 GPV fÃ¼r die HauptgebÃ¤ude vorgeschriebene Bauweise mit FlachdÃ¤chern nicht beanstanden, weil Art. 6 Abs. 1 Satz 2 BZO eine solche Gestaltung fÃ¼r die Kernzone grundsÃ¤tzlich zulÃ¤sst. Wie der Gemeinderat unwidersprochen ausgefÃ¼hrt hat, sind Flachdachbauten in der Kernzone von Gossau auch schon rechtskrÃ¤ftig bewilligt worden.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer erneuert die RÃ¼ge, dass der Baubereich A gegenÃ¼ber dem Ã¶stlich angrenzenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 keinen Strassenabstand einhalte, obschon § 265 Abs. 1 PBG einen solchen von 6 m vorschreibe.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz hielt hierzu fest, dass das Gestaltungsplangebiet von der GrÃ¼tstrasse her Ã¼ber die auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07 gelegene Strasse "Im Zentrum" bzw. deren Fortsetzung im nordwestlichen Teil von Kat.-Nr. 04 ("Zentrum BÃ¼elgass") erschlossen werde, wobei die bestehende Tiefgarageneinfahrt des Zentrums genutzt und dafÃ¼r neu eine unterirdische Verzweigung geplant sei. Dabei werde die heutige Einfahrt teilweise Ã¼berdeckt. Die sÃ¼dÃ¶stliche Seite des Baubereichs A komme auf die Grenze zu Kat.-Nr. 04 zu liegen, wofÃ¼r ein NÃ¤herbaurecht bestehe. Vorliegend sei kein Strassenabstand einzuhalten. Denn beim Baubereich A, an den auf der Nachbarparzelle Kat.-Nr. 04 die Ãberdachung der Tiefgarageneinfahrt anschliesse, befinde sich im Grenzbereich keine offene Zufahrt, sondern ein besonderes GebÃ¤ude. GegenÃ¼ber einem solchen mÃ¼sse kein Strassen-, sondern der gewÃ¶hnliche Grenzabstand eingehalten werden, von dem hier jedoch dispensiert worden sei. Daran Ã¤ndere nichts, dass unter der Ãberdachung die Tiefgarageneinfahrt verlaufe, weil nicht durch das besondere GebÃ¤ude "hindurchgemessen" werde. Ein kleiner Teil des Baubereichs A befinde sich innerhalb des Abstands von 6 m; indessen werde dieser Teil der Zufahrt gar nicht verÃ¤ndert. Vielmehr werde dort die Einfahrt im Sinn einer Rampe unter das Niveau des Ã¼brigen GelÃ¤ndes abgesenkt und seitlich von zwei StÃ¼tzmauern eingefasst. Auf eine derart ausgestaltete Zufahrtsrampe sei § 265 PBG nicht anwendbar.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Dem hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer entgegen, das Baurekursgericht habe im Westen von Kat.-Nr. 04 eine Abstandsverletzung zu Unrecht mit dem Argument verneint, dass aufgrund der partiellen Einhausung der ErschliessungsflÃ¤che ein abstandsfreies besonderes GebÃ¤ude vorliege. Vielmehr befinde sich die entsprechende FlÃ¤che ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters, weshalb die Zufahrt wie heute nicht eingehaust sei. Selbst wenn ein besonderes GebÃ¤ude vorlÃ¤ge, kÃ¤me die Abstandspflicht gemÃ¤ss § 265 PBG doch zum Zug. Neue GebÃ¤ude mÃ¼ssten auch dann den Strassenabstand einhalten, wenn der nordÃ¶stliche Teil der Garageneinfahrt unverÃ¤ndert bleibe.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.3 </b>Vorab gilt es zu prÃ¼fen, ob es sich bei der zur Tiefgarage fÃ¼hrenden Rampe um eine abstandspflichtige ErschliessungsflÃ¤che oder bloss um eine Hauszufahrt handelt. Als letztere gelten nach § 3 lit. c der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) private grundstÃ¼cks- oder arealinterne Strassen, Wege, Fahrspuren und Pfade fÃ¼r die Erreichbarkeit von GrundstÃ¼cken und der darauf bestehenden oder vorgesehenen Bauten und Anlagen. DemgegenÃ¼ber sind gemÃ¤ss § 3 lit. b VErV Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der GrundstÃ¼cksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (abstandspflichtige) Zufahrten. Vorliegend verlÃ¤uft die Rampe zur Tiefgarage auf dem ausserhalb des Gestaltungsplanperimeters liegenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 und gilt somit nicht als Hauszufahrt. Indessen entfÃ¤llt eine Abstandspflicht nach § 265 Abs. 1 PBG, weil Art. 14 Abs. 3 BZO in der Zentrumszone das Bauen auf oder das NÃ¤herbauen an die Strassengrenze gestattet, wenn dadurch das Ortsbild verbessert und die Wohnhygiene sowie die Verkehrssicherheit nicht beeintrÃ¤chtigt werden. Da sich die RÃ¼gen einer mit dem Gestaltungsplan geschaffenen Ã¼bermÃ¤ssigen baulichen Dichte und der konkreten Erscheinung der mÃ¶glichen BaukÃ¶rper nach dem in E. 7 und E. 8 Gesagten als unbegrÃ¼ndet erweisen, kann eine durch den NÃ¤herbau bewirkte Verbesserung des Ortsbildes bejaht werden; zumindest stellt diese Betrachtung keine Rechtsverletzung dar, in die das Verwaltungsgericht korrigierend eingreifen mÃ¼sste. Ebenso wenig liegt eine BeeintrÃ¤chtigung der Wohnhygiene oder der Verkehrssicherheit vor. Nach dem Gesagten missachtet der Gestaltungsplan daher keinen Strassenabstand.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>10.1 </b>Die Baubereiche C und D im sÃ¼dwestlichen Teil des Perimeters liegen teilweise innerhalb der Verkehrsbaulinie RRB Nr. 2015/1959 entlang der BÃ¼elgass. Laut Art. 3 Abs. 4 GPV werden im Geltungsbereich des Gestaltungsplans die Baulinien und deren Wirkung nach <br/> § 279 Abs. 2 PBG suspendiert. Das Baurekursgericht verwarf die RÃ¼ge, dass dieser Anord­nung die Gemeindeversammlung hÃ¤tte zustimmen mÃ¼ssen; denn fÃ¼r die Genehmigung von Bau- und Niveaulinien sei in der Gemeinde Gossau der Gemeinderat zustÃ¤ndig und dies gelte auch fÃ¼r eine Suspendierung.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt, dass sich die Vorinstanz nur zur Kompetenz fÃ¼r die Suspendierung ausgesprochen, die materiell-rechtliche Frage jedoch nicht beantwortet habe, ob Baulinien im Rahmen eines Gestaltungsplans ignoriert werden dÃ¼rften. Die Aufhebung oder Anpassung von Baulinien mÃ¼sse den verfahrensrechtlichen Anforderungen von § 7 PBG genÃ¼gen. Die Regelung von Art. 3 Abs. 4 GPV setze die Baulinie ohne jegliche InteressenabwÃ¤gung ausser Kraft. Eine derart weitgehende Privilegierung sprenge den Rahmen eines exekutorischen Gestaltungsplans. Materiell sei die nicht nÃ¤her geprÃ¼fte faktische Aufhebung der bisherigen Baulinie unzweckmÃ¤ssig. Denn ein allfÃ¤lliger Ausbau der BÃ¼elgass werde damit ausgeschlossen, obwohl diese die Anforderungen der Verkehrserschliessungsverordnung offensichtlich nicht erfÃ¼lle. Zwar hÃ¤tten die von einer Baulinie betroffenen GrundeigentÃ¼mer kraft § 110a PBG einen Anspruch auf deren ÃberprÃ¼fung, wenn die Richtplanung den dadurch gesicherten Ausbau nicht mehr vorsehe. Hier sei jedoch weder der Richtplan geÃ¤ndert noch die Baulinie materiell Ã¼berprÃ¼ft worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.3 </b>Die Regelung von Art. 3 Abs. 4 GPV ist â wie die Ã¼brigen Vorschriften â Bestandteil des streitbetroffenen privaten Gestaltungsplans BÃ¼elgass 15 &amp; 17. Wie aus dem Bericht nach Art. 47 RPV hervorgeht (S. 39), fand die nach § 7 PBG erforderliche AnhÃ¶rung und Ã¶ffentliche Auflage statt. Im Rahmen derselben hatte jedermann Gelegenheit, sich zu allen planlichen und verbalen Festlegungen zu Ã¤ussern, mithin auch zur streitbetroffenen Suspendierung der Baulinie nordÃ¶stlich der BÃ¼elgass. Wie das Baurekursgericht zutreffend festgehalten hat, ist gemÃ¤ss Art. 24 Abs. 2 Ziffer 7 der Gemeindeordnung Gossau vom 24. September 2017 der Gemeinderat fÃ¼r die Genehmigung von Bau- und Niveaulinien zustÃ¤ndig. Dass die mit dem Gestaltungsplan erfolgte Suspendierung planungsrechtlich von einer solchen Tragweite sei, dass die Zustimmung der Gemeindeversammlung hÃ¤tte eingeholt werden mÃ¼ssen, lÃ¤sst sich nicht sagen. Zwar ist mit dem BeschwerdefÃ¼hrer davon auszugehen, dass die in Art. 3 Abs. 4 GPV angeordnete Suspendierung der Baulinien im Perimeter des Gestaltungsplans â jedenfalls nach einer entsprechenden Ãberbauung â faktisch deren Aufhebung gleichkommt. Gegen diese Festlegung lÃ¤sst sich jedoch materiell nichts einwenden: Weil der nordwestliche Bereich der BÃ¼elgass in der Kernzone liegt, ist es hinzunehmen, dass der Ausbau den An­forderungen der Verkehrserschliessungsverordnung nicht vollumfÃ¤nglich entspricht. Dass damit eine BeeintrÃ¤chtigung der Verkehrssicherheit fÃ¼r die AnstÃ¶sser verbunden sei, macht der BeschwerdefÃ¼hrer nicht geltend. Jedenfalls dÃ¼rfte die BÃ¼elgass vom Durchgangsverkehr kaum berÃ¼hrt werden; denn dieser verlÃ¤uft Ã¼ber die GrÃ¼tstrasse sowie die Berg- und Laufenbachstrasse. Weitere Einwendungen gegen das Erschliessungskonzept des Gestaltungsplans erhebt der BeschwerdefÃ¼hrer vor Verwaltungsgericht nicht mehr.</p> <p class="Erwgung1"><b>11. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>11.1 </b>Art. 26 GPV erklÃ¤rt die AusfÃ¼hrung in Etappen fÃ¼r zulÃ¤ssig (Abs. 1). Die Etappen entsprechen den Baubereichen A, B und C mit den korrespondierenden Anteilen der Baubereiche D und E (Untergeschosse; Abs. 2). Die Etappe A muss samt Erschliessung der Tiefgarage als erste Etappe realisiert werden (Abs. 3). Der Rekursentscheid hÃ¤lt fest, dass eine bloss teilweise Realisierung der Ãberbauung den rechtlichen Vorgaben entsprechen mÃ¼sste, was bezÃ¼glich der Gestaltung des Aussenraums durch die Verpflichtung zu einer besonders guten Gestaltung gemÃ¤ss Art. 10 Abs. 1 GPV sichergestellt sei. Im Ãbrigen stehe nicht fest, dass im Fall einer Realisierung allein des Baubereichs A, was bautechnisch allerdings wenig wahrscheinlich sei, die Ãberleitung zum baulichen Umfeld dahinfalle.</p> <p class="Erwgung2"><b>11.2 </b>Dem hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer entgegen, dass die GebÃ¤ude auf den Baubereichen B und C in den Planungsgrundlagen als zentrales Element zur gestalterischen Ãberleitung in die Kernzone beurteilt wÃ¼rden. Wenn die Vorinstanz diese GebÃ¤ude aus Sicht der Einordnung als entbehrlich wÃ¼rdige, stehe dies im Widerspruch zum Konzept des Gestaltungsplans. Weil die Beschwerdegegner Nrn. 4.1 und 4.2 kein Interesse an einem Neubau zeigten, hÃ¤tte der Gemeinderat sicherstellen mÃ¼ssen, dass zuerst die Baubereiche B und C realisiert wÃ¼rden, statt dass das GebÃ¤ude im Baubereich A als SolitÃ¤r die Umgebung dominiere.</p> <p class="Erwgung2"><b>11.3 </b>Die Etappierung der Ãberbauung ist bei GestaltungsplÃ¤nen grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 187). Der BeschwerdefÃ¼hrer bezweifelt zwar mit gutem Grund, ob ein Verzicht auf eine Ãberbauung der Baubereiche B und C den gestalterischen Anforderungen von Art. 10 Abs. 1 GPV noch standhalten wÃ¼rde. Indessen besteht kein vernÃ¼nftiger Zweifel, dass der Gestaltungsplan vollumfÃ¤nglich realisiert wird. Die vom BeschwerdefÃ¼hrer befÃ¼rchtete Erstellung allein des Baubereichs A wÃ¤re nicht nur bautechnisch unzweckmÃ¤ssig, weil die verschiedenen Bereiche nach dem in E. 4.2 Gesagten aufeinander abgestimmt sind, sondern vor allem auch wirtschaftlich unsinnig. Wenn der BeschwerdefÃ¼hrer â ohne dies schlÃ¼ssig nachzuweisen â befÃ¼rchtet, dass die Beschwerdegegner Nrn. 4.1 und 4.2 als EigentÃ¼mer des kleinen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 nicht bauwillig seien, rechtfertigt sich die Annahme, dass die Beschwerdegegner Nrn. 3.1 und 3.2 als treibende Kraft des Gestaltungsplans fÃ¼r dessen vollstÃ¤ndige Umsetzung besorgt sind.</p> <p class="Urteilstext"><span>Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>12. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>12.1 </b>Bei diesem Prozessausgang wird der BeschwerdefÃ¼hrer kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm von vornherein nicht zu; vielmehr ist er gemÃ¤ss § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu verpflichten, den anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegnern Nrn. 3.1 und 3.2 eine solche VergÃ¼tung im angemessenen Betrag von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-; Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen. DemgegenÃ¼ber muss dem Gemeinderat Gossau eine solche VergÃ¼tung versagt bleiben, weil sich dessen BemÃ¼hungen darauf beschrÃ¤nkt haben, den angefochtenen Rekursentscheid zu verteidigen.</p> <p class="Erwgung2"><b>12.2 </b>In Anbetracht des komplexen Sachverhalts und der schwierigen Rechtsfragen besteht kein Anlass, die vom Baurekursgericht fÃ¼r das Rekursverfahren festgesetzte SpruchgebÃ¼hr von Fr. 8'500.- herabzusetzen. Dass dem BeschwerdefÃ¼hrer anlÃ¤sslich des vorinstanzlichen Augenscheins eine geringere GebÃ¼hr in Aussicht gestellt worden sei, lÃ¤sst sich den Akten nicht entnehmen. Eine diesbezÃ¼gliche Antwort des AbteilungsprÃ¤sidenten auf eine entsprechende Frage einer Partei wÃ¤re denn auch hÃ¶chstens als Information und nicht als Zusicherung zu wÃ¼rdigen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 300.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 6'300.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern Nrn. 3.1 und 3.2 eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 2'000.- </span><span>(Mehrwertsteuer inbegriffen)</span><span> zu bezahlen,</span><span> zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht;<br/> c) den Regierungsrat;<br/> d) das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE).</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>