Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern Direction de l’intérieur et de la justice du canton de Berne Münstergasse 2 Postfach 3000 Bern 8 Telefon 031 633 76 78 Telefax 031 634 51 54 2019.JGK.5419 Beschwerdeentscheid vom 23. Januar 20 20 Handänderungssteuer – Ausnahmefall für Erstreckung der Einzugsfrist Die Verzögerung der Wohnsitznahme durch den Grundeigentümer mit der Be- gründung, keinen Rückschritt im Gesundheitszustand einer bereits in der Woh- nung lebenden Person zu riskieren, stellt keinen begründeten Ausnahmefäll im Sinne von Art. 11b Abs. 2 letzter Satz HG dar (E. 3.2). Impôt sur les mutations – Exception justifiant une prolongation du délai pour emménager dans le logement Le report de l’installation du propriétaire foncier dans son logement au motif qu’il ne veut pas risquer d’aggraver l’état de santé d’une personne qui y réside déjà ne constitue pas un cas exceptionnel et motivé au sens de l’article 11b, alinéa 2, dernière phrase LIMu (c. 3.2). Sachverhalt A. A.______ kaufte am 7. Juni 2018 das Grundstück C.______ Gbbl. Nr. 1000. Der Erwerb des Grundstücks wurde am 12. Juni 2018 in das Grundbuch eingetragen. Mit Verfügung vom 24. September 2018 stundete das G rundbuchamt B.______ (nachfolgend Grundbuchamt) die veranlagte Handänderungssteuer von Fr. 14'400.– für die Dauer von drei Jahren ab Grundstückserwerb. Am 5. Juni 2019 stellte A.______ beim Grundbuchamt ein «Gesuch um Fristver- längerung der Einzugsfrist». Zur Begründung gab er an, dass er mit seinem Um- zug warten müsse, bis es D. ______ , welche an einer Multip len Chemikalien - Sensitivität (MCS) leide und der er erlaubt habe, sich zu ihrer Erholung in seiner 2 für MCS Patienten besonders gut eignenden Liegenschaft C.______ Gbbl. Nr. 1000 unterzukommen, etwas bessergehe. Das Grundbuchamt wies das Gesuch um Friste rstreckung mit Verfügung vom 5. Juli 2019 ab , hob gleichzeitig die Stundungsverfügung vom 24. September 2018 auf und auferlegte dem Beschwerdeführer die Bezahlung der bisher ge- stundeten Handänderungssteuer von Fr. 14'400. – zuzüglich Zinsen und Gebüh- ren. B. Gegen die Verfügung des Grundbuchamts vom 5. Juli 2019 reichte A.______ am 5. August 2019 Beschwerde bei der Justiz -, Gemeinde - und Kirchendirektion (JGK; seit dem 1. Januar 2020 Direktion für Inneres und Justiz [ DIJ]) ein. Er be- antragt die Wiedererwägung seines Fristerstreckungsgesuchs u nd die Erteilung einer zweijährigen Einzugsfrist, welche standardmässig gewährt werden könne. In seiner Vernehmlassung vom 15. August 2019 beantragt das Grundbuchamt die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde vom 5. August 2019 und die Bestätigung der Verfügung des Grundbuchamts vom 5. Juli 2019. Auf die verschiedenen Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen näher eingegangen. Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 1. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21), soweit das Gesetz vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) nichts Abweichendes bestimmt (Art. 26 Abs. 1 HG). Weil dieses Gesetz für die nachträgliche Steuerbefreiung, die nicht Teil der Handänderungssteuerveranla- gung ist, in Bezug auf das Rechtsmittelverfahren keine vom VRPG abweichen- den Vorschriften enthält, ist die DIJ zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig (Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG und Art. 1 Abs. 1 Bst. o der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Direktion für Inneres und Justiz [Organisationsverordnung DIJ, OrV DIJ; BSG 152.221.131]). Zur Beschwerdeführung ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilge- nommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Der Beschwerdeführer ist als unterlegener Gesuchsteller von der ange- fochtenen Verfügung besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung. Er ist daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die im Üb- rigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 3 2. Beim Erwerb eines Grundstück s ist dem Kanton grundsätzlich eine Handände- rungssteuer von 1,8 % auf der Gegenleistung des Grundstückerwerbs zu entrich- ten (Art. 1 i.V.m. Art. 4, 5, 6 und 11 HG). Die Erwerberin oder der Erwerber kann bei der Grundbuchanmeldung jedoch ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefrei- ung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will. Ist das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundb uchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800'000. – der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks (Art. 11a Abs. 1, 2 und 3 HG). Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber während mindestens zw ei Jahren ununterbrochen, persönlich und ausschliess- lich als Hauptwohnsitz dient (Art. 11b Abs. 1 HG). Der Hauptwohnsitz muss in- nert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen. In begründeten Ausnahmefällen können diese Fristen durch das Grundbuchamt erstreckt werden (Art. 11b Abs. 2 HG). Als Grundstückserwerb gilt der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch ( Vortrag der Kommission des Grossen Rates für die Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentü- mer» zur Änderung des Gesetzes über die Handänderungssteuer [HG], Tagblatt des Grossen Rates des Kantons Be rn 2013, Beilage Nr. 17 [nachfolgend Vor- trag], S. 5). 3. 3.1 Dem Gesuch um Verlängerung der Einzugsfrist des Beschwerdeführers vom 5. Juni 2019 lässt sich entnehmen, dass sich die Liegenschaft C.______ Gbbl. Nr. 1000 besonders für MCS Patienten eigne t. Aus diesem Grund hat der Beschwerdeführer die Selbsthilfegruppe E. ______ über die von ihm erworbene Liegenschaft ausserhalb und oberhalb C.______ informiert und als temporären Erholungsraum für MCS Patienten angeboten. Daraufhin ist D. ______ für einen als temporäre Erholungs - und Ausprobierphase geplanten Aufenthalt in seine Liegenschaft C.______ Gbbl. Nr. 1000 gezogen. Nach dem sich ihr Zustand in der Liegenschaft in C.______ markant verbesserte, hat D. ______ den Be- schwerdeführer darum gebeten, perman ent in der Liegenschaft wohnen zu dür- fen. Es sind daraufhin kleinere Änderungen am Gebäude vorgenommen worden, um möglichst baubiologisch tolerante Bedingungen für einen permanenten Auf- enthalt von D. ______ zu schaffen. Die Besserung des Gesundheitszustands von D. ______ geht aber nur sehr langsam und mit Rückschlägen vor sich. Deshalb ist der Beschwerdeführer der Ansicht, dass es für beide hilfreich sei, wenn er mit seinem definitiven Einzug in die Wohnung in der Liegenschaft C.______ Gbbl. Nr. 1000, welche dann von beiden genutzt werden soll, noch zuwarte, bis es D. ______ besser gehe. Er verweist in diesem Zusammenhang auf diverse gesund- 4 heitliche Rückschläge von D. ______, welche auf seine Verhaltensfehler zurück- zuführen seien (bspw. durch Erwärmen einer Maggi-Suppe oder Benutzung von Handtüchern, die nicht mit von D. ______ tolerierbarem Waschmittel gewaschen worden sind). In seiner Beschwerde macht der Beschwerdeführer sinngemäss geltend, dass er die Liegenschaft C.______ Gbbl. Nr. 1000 nicht innerhalb der einjährigen Ein- zugsfrist beziehen könne, weil D. ______ darin wohne und er keine Rückschläge in der Bes serung ihres Gesundheitszustand s riskieren wolle . Nach Ansicht des Beschwerdeführers liege es deshalb durchaus «an der Liegenschaft», weshalb er im Moment nicht einziehen könne. Auch sei für ihn nicht voraussehbar gewe- sen, dass sich aus dem ursprünglich geplanten temporären Erholungsaufenthalt von D. ______ infolge fehlender alternativer Wohnmöglichkeiten ein definitiver Einzug ergeben habe. Der Beschwerdeführer stellt sich weiter auf den Stand- punkt, dass es nicht an persönlichen und beruflichen Gründen liege, warum er nicht in die Liegenschaft einziehen könne. Das Grundbuchamt weist in seiner Verfügung vom 5. Juli 2019 die beantragte Fristverlängerung mit der Begründung ab, dass die vom Beschwerdeführer vor- gebrachten persönlichen und beruflichen Gründe für eine solche nicht berück- sichtigt we rden können. Eine Fristverlängerung könne nur in Ausnahmefällen gewährt werden, nämlich wenn die vorgebrach ten Gründe im Zusammenhang mit dem Grundstück stehen und nach objektiven Kriterien für den Gesuchsteller unvorhersehbar gewesen seien. 3.2 Vorliegend streitig und zu prüfen ist, ob es sich bei der vom Beschwerde- führer vorgebrachten Begründung für seinen nicht innerhalb eines Jahres seit Grundstückerwerb erfolgten Einzug in die Liegenschaft C.______ Gbbl. Nr. 1000 um einen «begründeten Ausnahmefall» im Sinne von Art. 11b Abs. 2 letzter Satz HG handelt und somit einen Fristerstreckungsgrund darstellt. 3.2.1 Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 2 letzter Satz HG gibt keinen näheren Auf- schluss darüber, was unter dem Begriff «begründete Ausnahmefälle» zu verste- hen ist. Den Materialien ist nur zu entnehmen, dass eine Erstreckung der Frist zur Wohnsitzbegründung «schwergewichtig [aber nicht ausschliesslich] bei un- vorhersehbaren oder unverschuldeten Verzögerungen beim Bau/Umzug denk- bar» ist. Ein genereller Anspruch auf eine Fristverlängerung besteht jedoch nicht (Vortrag, S. 5). 3.2.2 Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers liegt der Grund fü r die Ver- zögerung seines Einzug s nicht in der Liegenschaft C.______ Gbbl. Nr. 1000 selbst. Diese war bereits vor dem 12. Juni 2019 bewohnbar und be zugsfähig. Dies zeigt der Umstand, dass D. ______ bereits vor dem 5. Juni 2019 in die Lie- genschaft eingezogen ist und immer noch darin wohnt. Der Umstand, dass sich 5 die Liegenschaft besonders gut für MCS Patienten eignen soll, stellt keinen in der Liegenschaft liegenden Ausnahmegrund für eine Fristerstreckung im Sinne von Art. 11b Abs. 2 letzter Satz HG dar. Anders würde es sich allenfalls verhalten, wenn der Beschwerdeführer selbst ein MCS Patient wäre und die Liegenscha ft für ihn erst noch entsprechend seinen Bedürfnissen umgebaut oder abgeändert bzw. «MCS-freundlich» gemacht werden müsste. Dies ist vorliegend aber nicht der Fall. Der Grund für die Einzugsverzögerung liegt vorliegend darin, dass der Be- schwerdeführer seine Liegenschaft C.______ Gbbl. Nr. 1000 aufgrund ihrer be- sonderen Eignung für MCS Patienten D. ______, die an MCS leidet, zur Verfü- gung gestellt hat bzw. diese darin wohnen lässt und er zurzeit mit seinem eige- nen Einzug in die Liegenschaft keinen Rückschrit t ihres Gesundheitszustands riskieren will. Weil der Beschwerdeführer die Liegenschaft freiwillig und von sich aus D. ______ für ihre Erholungsphase zur Verfügung gestellt hat – ursprünglich nur temporär geplant, mittlerweile permanent –, kann nicht von ei ner «unver- schuldeten» Verzögerung gesprochen werden. Vielmehr war es seine persönli- che Entscheidung. Somit hat er die von ihm angerufenen Verzögerungsgründe selber verursacht und herbeigeführt. Es lag durchaus in seiner Hand, rechtzeitig vor dem 12. Juni 2019 in die Liegenschaft C.______ Gbbl. Nr. 1000 einzuziehen. Auch wenn dies bedeutet hätte, D. ______ aus seiner Liegenschaft zu verweisen oder durch den rechtzeitigen Einzug einen Rückschritt in ihrem Gesundheitszu- stand zu riskieren. Die DIJ kommt deshalb zum Schluss, dass vorliegend kein be gründeter Aus- nahmefall vor liegt, so dass die Erstreckung der Frist zur Wohnsitzbegründung nach Art. 11b Abs. 2 letzter Satz HG nicht gewährt werden kann. 3.3 Da kein begründeter Ausnahmefall im Sinne von Art. 11b Abs. 2 letzter Satz HG vorliegt, hätte der Beschwerdeführer innerhalb eines Jah res seit Grund- stückerwerb und folglich vor dem 12. Juni 2019 seinen Hauptwohnsitz in der Lie- genschaft C.______ Gbbl. Nr. 1000 begründen müssen. Weil dies nicht gesche- hen ist, wurde die Voraussetzung gemäss Art. 11b Abs. 2 erster Satz HG für eine nachträgliche Steuerbefreiung nicht erfüll t. Das Grundbuchamt hat somit zu Recht in seiner Verfügung vom 5. Juli 2019 die Stundung der Handänderungs- steuer von Fr. 14'400. – aufgehoben und dem Beschwerdeführer zuzüglich Zin- sen und Gebühren zur Bezahlung auferlegt. Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist abzu- weisen. 4. 4.1 Der Beschwerdeführer führt in seiner Beschwerde weiter aus, dass im Kan- ton Bern standardmässig entweder eine ein - oder zweijährige Einzugsfrist g elte. 6 Er habe beim Kauf die ein jährige Frist zugeteilt bekommen, ohne Begründung und ohne, dass er darüber informiert worden wäre. Er beantragt deshalb nach- träglich die zweijährige Frist. 4.2 Beim Kauf eines bereits bestehenden Objekts hat der Erwerber ab Eigen- tumsübergang ein Jahr Zeit, um in das Objekt einzuziehen. Bei einem noch nicht überbauten Grundstück, muss der Erwerber innerhalb von zwei Jahren ab Eigen- tumserwerb das fragliche Gebäud e bauen und darin einziehen (Art. 11b Abs. 2 HG; Vortrag S. 5). Diesbezüglich führt das Grundbuchamt korrekt aus, dass eine ein- oder zweijährige Einzugsfrist gestützt auf die Selbstdeklaration der steuer- pflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise verfügt wird. Gestützt auf den Antrag des Beschwerdeführers in der Deklaration des Kaufvertrags vom 12. Juni 2018 verfügte das Grundbucha mt am 24. Sep- tember 2018 eine ein jährige Einzugsfrist. Diese Verfügung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen und somit für den vorliegenden Fall massgebend. Davon abgesehen ist zweifelhaft, ob der Beschwerdeführer vorliegend selbst bei ent- sprechendem Antrag bei der Deklaration des Kaufvertrag s eine zweijährige Ein- zugsfrist zugesprochen erhalte n hätte: Die Baute auf dem Grundstück bestand bereits war auch bewohnbar, wie der Umstand zeigt, dass D. ______ bereits seit einiger Zeit darin wohnt. 5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der unterliegende Beschwerdeführer die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Ersatzfähige Parteikosten sind keine angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 3 VRPG). Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in der Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden A.______ zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist.