<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2014.00307</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215117&amp;W10_KEY=4467102&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2014.00307</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.04.2015</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 10.08.2016 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bau eines ringförmigen Mehrfamilienhauses mit rund 277 Wohnungen in Zürich-Höngg: fehlende Koordinationspflicht gemäss Art. 25a Abs. 1 RPG bei Baurechtsverträgen, Zulässigkeit der sog. "Lüftungsfensterpraxis", fehlende Pflicht zur Ausdohlung eines Baches, Anforderungen an eine Arealüberbauung.<br/><br/>Der Abschluss eines Baurechtsvertrages bildet keine von der Baubewilligungsbehörde zu prüfende Voraussetzung, um ein Grundstück in einer bestimmten Weise überbauen zu dürfen, folglich besteht auch keine Koordinationspflicht im Sinn von Art. 25a Abs. 1 RPG (E. 8.2). Für eine akzessorische Überprüfung von Art. 8 BZO-Zürich besteht kein Raum (E. 10.3). Nach der im Kanton Zürich üblichen sog. "Lüftungsfensterpraxis" braucht der Lärmgrenzwert nicht bei jedem Fenster, das geöffnet werden kann, eingehalten zu werden. Vielmehr genügt es nach dieser Praxis, wenn bei jedem lärmempfindlichen Raum ein Fenster geöffnet werden kann, ohne dass im jeweiligen Raum eine über der Grenze zur Schädlichkeit oder Lästigkeit liegende Belästigung eintritt. An dieser Praxis ist trotz Kritik in der Lehre festzuhalten (E. 11). Ist kein Eingriff in die bestehende Eindolung eines Baches vorgesehen, besteht keine Pflicht zur Offenlegung des überdeckten Gewässers (E. 12.2).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABFALLENTSORGUNGSKONZEPT">ABFALLENTSORGUNGSKONZEPT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNDUNGSDICHTE">BEGRÃNDUNGSDICHTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREILEGUNGSPFLICHT">FREILEGUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWÃSSERRAUM">GEWÃSSERRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GROSSPROJEKT">GROSSPROJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOORDINATIONSPFLICHT">KOORDINATIONSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃFTUNGSFENSTERPRAXIS">LÃFTUNGSFENSTERPRAXIS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHATTENWURF">SCHATTENWURF</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 30 aBV</span><br/><span class="gerade">Art. 36a Abs. I GSchG</span><br/><span class="ungerade">Art. 38 Abs. I GSchG</span><br/><span class="gerade">Art. 41c Abs. I GSchV</span><br/><span class="ungerade">Art. 31 LSV</span><br/><span class="gerade">Art. 39 Abs. I LSV</span><br/><span class="ungerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 284 Abs. IV PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 302 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 25a Abs. I RPG</span><br/><span class="ungerade">§ 5a VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=25575" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2014.00307</p> <p class="MsoNormal">VB.2014.00309</p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. April 2015</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin Tanner. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">1.â10. vertreten durch RA A, </p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoBodyText">11.â64. vertreten durch den BeschwerdefÃ¼hrer 5.2,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Baugenossenschaft Sonnengarten, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. GBMZ GemeinnÃ¼tzige Bau- und <br/> Mietergenossenschaft, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Stiftung Alterswohnungen der Stadt ZÃ¼rich SAW, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 8. Januar 2013 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich der Baugenossenschaft Sonnengarten, der GemeinnÃ¼tzigen Bau- und Mietergenossenschaft sowie der Stiftung Alterswohnungen der Stadt ZÃ¼rich die Bewilligung fÃ¼r die Errichtung der WohnÃ¼berbauung GrÃ¼nwald auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. HG7471 in ZÃ¼rich-HÃ¶ngg. Zusammen mit der Baubewilligung wurde der Bauherrschaft die gewÃ¤sserschutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 1. November 2012 erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen rekurrierten die Interessengemeinschaft pro RÃ¼tihof â contra Ringling sowie die weiteren in der Rekursschrift vom 14. Februar 2013 aufgefÃ¼hrten Personen an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Ebenfalls Rekurs erhoben der BeschwerdefÃ¼hrer 1.2 und die weiteren in der Rekursschrift vom 15. Februar 2013 genannten Personen. Mit Entscheid vom 28. MÃ¤rz 2014 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Verfahren und wies die Rechtsmittel in der Hauptsache â nÃ¤mlich soweit es darauf eintrat â ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die Interessengemeinschaft pro RÃ¼tihof â contra Ringling sowie die weiteren in der Beschwerdeschrift vom 15. Mai 2014 genannten Personen fÃ¼hrten dagegen Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie stellten folgende AntrÃ¤ge:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der Entscheid vom 28. MÃ¤rz 2014 des Baurekursgerichts des Kantons ZÃ¼rich [â¦] ist aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Die Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung einer WohnÃ¼berbauung [â¦] ist aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> eventualiter:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> zur Neuentscheidung zurÃ¼ckzuweisen, dies unter Auftrag zur Erstellung von vier Gutachten</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> a) Ã¼ber die ErfÃ¼llung der Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung gemÃ¤ss § 71 PBG, "besonders gute Einordnung in das Ortsbild", namentlich auch die Gestaltung der Aussen-Fassaden mit dem auf 2-Meter HÃ¶he zugemauerten, mit einem Guckloch versehenen Patio-Balkonen,</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> b) Ã¼ber die ErfÃ¼llung der Anforderungen gemÃ¤ss § 236 PBG, "Bauten im Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird",</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> c) Ã¼ber den vom Neubau RINGLING zu erwartenden Schattenwurf auf die Nachbarliegenschaften,</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> d) Ã¼ber die WindverhÃ¤ltnisse im Innenhof, namentlich aber in den 6 Durchgangs-"HÃ¶hlen" der GebÃ¤ude-Ecken, insbesondere zu den Aus­wirkungen fÃ¼r den Ã¶ffentlichen Zugang und die Nutzung des Innenhofes (grÃ¼ne Insel), wenn diese HofdurchgÃ¤nge mit Windschutz-Toren verschlossen werden sollten (Vorschlag des Baurekursgerichtes)</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 3. Das Verwaltungsgericht soll an Ort und Stelle einen Augenschein vornehmen, wozu die BeschwerdefÃ¼hrenden nochmals zur mÃ¼ndlichen Argumentation einzuladen sind.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 4. Unter gesetzlichen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zzgl. MwSt. auf der ParteientschÃ¤digung)."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 19. Juni 2014 die Abweisung der Beschwerde. Mit demselben Schluss liess sich am 19. August 2014 die Bausektion des Stadtrates vernehmen. Am 22. August 2014 reichten die Baugenossenschaft Sonnengarten, der GemeinnÃ¼tzigen Bau- und Mietergenossenschaft sowie der Stiftung Alterswohnungen der Stadt ZÃ¼rich eine Beschwerdeantwort ein. Darin beantragten sie die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Die Replik dazu datiert vom 24. September 2014. Am 4. und 18. November 2014 reichten die Bausektion und die drei Baugenossenschaften eine Duplik ein. Die Interessengemeinschaft pro RÃ¼tihof â contra Ringling sowie die weiteren in der Beschwerdeschrift vom 15. Mai 2014 genannten Personen verzichteten stillschweigend auf eine weitere Vernehmlassung dazu.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Ebenfalls Beschwerde fÃ¼hrten der BeschwerdefÃ¼hrer 1.2 und die weiteren in der Beschwerdeschrift vom 16. Mai 2014 genannten Personen. Sie stellten folgende AntrÃ¤ge:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der Entscheid vom 28. MÃ¤rz 2014 des Baurekursgerichts des Kantons ZÃ¼rich [â¦] sei aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> Die Baubewilligung fÃ¼r die WohnÃ¼berbauung GrÃ¼nwald [â¦] sei aufzuheben, eventuell sei die Angelegenheit zur Neuentscheidung an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> Es sei den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Verfahren vor Baurekursgericht eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Unter gesetzlichen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zzgl. MwSt. auf der ParteientschÃ¤digung).</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>In verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht stellten sie folgende AntrÃ¤ge:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Es sei ein Augenschein vorzunehmen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Es sei ein Gutachten Ã¼ber die ErfÃ¼llung der Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung (§ 71 PBG) einzuholen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 3. Es seien die Baugesuchsakten samt dem Modell zum Projekt 'Ringling' zu den Gerichtsakten zu nehmen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 4. Es sei ein Schattendiagramm Ã¼ber die Ãberbauung Ringling II einzuholen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 5. Weitere BeweisantrÃ¤ge bleiben vorbehalten."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Das Amt fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft sowie die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich beantragten am 10. bzw. 18. Juni 2014 die Abweisung der Beschwerde. Mit demselben Schluss liessen sich am 19. Juni und am 19. August 2014 das Baurekursgericht und die Bausektion des Stadtrates vernehmen. Am 22. August 2014 reichten die Baugenossenschaft Sonnengarten, der GemeinnÃ¼tzigen Bau- und Mietergenossenschaft sowie der Stiftung Alterswohnungen der Stadt ZÃ¼rich eine Beschwerdeantwort ein. Darin beantragten sie die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Die Replik dazu datiert vom 14. Oktober 2014. Am 4. und 18 November 2014 reichten die Bausektion und die Baugenossenschaft Sonnengarten, der GemeinnÃ¼tzigen Bau- und Mietergenossenschaft sowie der Stiftung Alterswohnungen der Stadt ZÃ¼rich eine Duplik ein. Am 1. Dezember 2014 erklÃ¤rten der BeschwerdefÃ¼hrer 1.2 und die weiteren in der Beschwerdeschrift vom 16. Mai 2014 genannten Personen Verzicht auf Vernehmlassung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Vereinigung von Verfahren ist aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden zulÃ¤ssig, wenn mehrere Begehren den gleichen Sachverhalt betreffen und dieselben Rechtsfragen aufwerfen (§ 71 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit Art. 125 lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]). Eine Vereinigung ist insbesondere dann angezeigt, wenn sich zwei oder mehrere Rechtsmittelbegehren eines Privaten oder eines Gemeinwesens gegen dieselbe VerfÃ¼gung richten (Martin Bertschi/Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 4â31 N. 50â60). Vorliegend richten sich die beiden Beschwerden gegen denselben Rekursentscheid vom 28. MÃ¤rz 2014. Entsprechend rechtfertigt es sich, die Verfahren VB.2014.00307 und VB.2014.00309 zu vereinigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Stadt ZÃ¼rich ist EigentÃ¼merin der rund 30'000 Quadratmeter grossen Parzelle Kat.-Nr. 7471. Diese liegt am Rande von ZÃ¼rich-HÃ¶ngg und wurde den Beschwerdegegnerinnen im Baurecht Ã¼bertragen. Die Beschwerdegegnerinnen mÃ¶chten darauf eine blockrandartige Wohnsiedlung mit einem grossen Innenhof errichten. In dem als "Ringling" bezeichneten GebÃ¤ude sollen 277 Wohnungen, eine Tiefgarage mit 212 Autoabstell­plÃ¤tzen, ein Quartier- und Jugendtreff, ein Kindergarten und -hort sowie ein Laden und ein CafÃ© untergebracht werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen die BeschwerdefÃ¼hrenden, das Verwaltungsgericht habe einen Augenschein durchzufÃ¼hren. Ein Augenschein dient der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts und erÃ¼brigt sich, wenn sich dieser aus den Akten hinreichend ergibt. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; PlÃ¼ss, § 7 N. 79). Im Beschwerdeverfahren kÃ¶nnen auch die Augenscheinfeststellungen der Vorinstanz berÃ¼cksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Wie die nachfolgenden AusfÃ¼hrungen zeigen, ist der Sachverhalt ausreichend erstellt. Auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins kann deshalb verzichtet werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden verlangen den Beizug verschiedener Akten. Sie legten indessen nicht substanziiert dar, inwiefern diese Akten entscheidrelevant sein kÃ¶nnten. Auf den Beizug ist daher zu verzichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, sie hÃ¤tten im Rekursverfahren die Einholung eines Gutachtens zur Vereinbarkeit des strittigen Projekts mit den in § 71 PBG umschriebenen ArealÃ¼berbauungsvoraussetzungen beantragt. In der Folge habe sich die Vorinstanz geweigert, ein solches Gutachten einzuholen. Dies sei zu Unrecht geschehen, denn die Vorinstanz verfÃ¼ge nicht Ã¼ber die erforderliche Fachkompetenz, um ein derart komplexes Grossprojekt korrekt zu beurteilen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss § 7 Abs. 1 VRG ist der Sachverhalt von Amtes wegen, unter anderem durch den Beizug von SachverstÃ¤ndigen, abzuklÃ¤ren. Gutachten von SachverstÃ¤ndigen sind immer dann anzuordnen, wenn der BehÃ¶rde die zur Feststellung des TatsÃ¤chlichen erforderlichen Sachkenntnisse fehlen (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 66). Die sachverstÃ¤ndige Person hat sich in ihrem Gutachten auf Aussagen zu ihrem Fachgebiet zu beschrÃ¤nken und darf dem Gericht insbesondere die rechtliche WÃ¼rdigung und Subsumption nicht abnehmen (UnzulÃ¤ssigkeit der sogenannten "dÃ©mission du juge"; Alfred BÃ¼hler, Erwartungen des Richters an den SachverstÃ¤ndigen, in: AJP 5/99, S. 567 ff., 574). AuskÃ¼nfte und Gutachten von SachverstÃ¤ndigen dÃ¼rfen mithin einzig zu Sachverhaltsfragen, nicht aber zu Rechtsfragen eingeholt werden (PlÃ¼ss, § 7 N. 68). Nach Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¤tte sich die sachverstÃ¤ndige Person "zur Vereinbarkeit des Projektes mit § 71 PBG" und damit zu einer Rechtsfrage Ã¤ussern sollen. Da die Anwendung dieser Norm zur ureigenen Aufgabe der Vorinstanz zÃ¤hlt, ist ein solches Gutachten unzulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen diesbezÃ¼glich ferner, die Vorinstanz sei nicht auf ihre Argumente eingegangen und habe sich insbesondere nicht mit den einzelnen Anforderungen von § 71 PBG auseinandergesetzt. Die BegrÃ¼ndung eines Entscheides muss so abgefasst werden, dass sich der Betroffene Ã¼ber dessen Tragweite Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen kann. Sie muss zumindest kurz die wesentlichen Ãberlegungen nennen, von denen sich die Entscheidinstanz hat leiten lassen und auf die sie ihren Entscheid stÃ¼tzt, und es muss grundsÃ¤tzlich ersichtlich werden, wieso die BehÃ¶rde vorgebrachte Ãusserungen fÃ¼r unerheblich, unrichtig oder unzulÃ¤ssig hielt. Dabei darf sich die BegrÃ¼ndung auf jene Aspekte beschrÃ¤nken, die die BehÃ¶rde aus sachlich haltbaren GrÃ¼nden als wesentlich betrachtet. Nicht erforderlich ist deshalb, dass sich die BegrÃ¼ndung mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegt (PlÃ¼ss, § 10 N. 25 mit Verweis auf BGE 137 II 266 E. 3.2). Die Vorinstanz hat sich mit den Argumenten der BeschwerdefÃ¼hrenden zu § 71 PBG ausreichend auseinandergesetzt. Im Ãbrigen kann diesbezÃ¼glich auf die ErwÃ¤gung 14 verwiesen werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Weiter machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, fÃ¼r eine gewissenhafte Beurteilung der kubischen Gliederung und des architektonischen Ausdrucks des GebÃ¤udes sei ein detailliertes, dreidimensionales Modell unerlÃ¤sslich. Ein solches Modell drÃ¤nge sich besonders wegen der aussergewÃ¶hnlichen Dimensionen des Projektes auf, die selbst fÃ¼r Fach­leute nur schwer zu erfassen seien. Es sei nicht einzusehen, weshalb bei diesem besonderen Projekt nicht auf ein solches Hilfsmittel zurÃ¼ckgegriffen werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Bei den Akten befindet sich ein Gipsmodell im Massstab 1:500. Dieses Modell erlaubt es, die Dimensionen des Projektes und seine Wirkung auf die unmittelbare Umgebung abzuschÃ¤tzen. Unter diesen UmstÃ¤nden besteht keine Notwendigkeit, ein weiteres Modell anfertigen zu lassen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden legen nicht dar, weshalb ein detaillierteres Modell als das bereits vorhandene notwendig sein soll.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen sodann geltend, sie hÃ¤tten im Rekurs die Einholung eines Schattendiagramms verlangt, was von der Vorinstanz indessen zu Unrecht abgelehnt worden sei. Entgegen der Vorinstanz sei der Schattenwurf nicht nur bei HochhÃ¤usern, sondern Ã¼berall dort von Bedeutung, wo ein GebÃ¤ude von der Regelbauweise abweiche.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Nach § 284 Abs. 4 PBG in Verbindung mit § 30 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) darf die Nachbarschaft nicht wesentlich durch Schattenwurf beeintrÃ¤chtigt werden. Diese Bestimmungen beziehen sich nach ihrem klaren Wortlaut lediglich auf den Spezialfall der HochhÃ¤user. Unter den Begriff des Hochhauses fallen gemÃ¤ss § 282 PBG GebÃ¤ude, die hÃ¶her als 25 m sind. DemgegenÃ¼ber bestimmen bei allen anderen GebÃ¤uden die <span class="MsoPageNumber">Abstandsvorschriften und weiteren Baubegrenzungsnormen abschliessend, welche </span>Auswirkungen durch Lichtentzug und Schattenwurf auf ein NachbargrundstÃ¼ck zulÃ¤ssig sind (VGr, 19. August 2005, VB.2005.00321, E. 2.2; VGr, 2. Juni 2010, VB.2010.00001, E. 6.2). Das projektierte Bauvorhaben Ã¼berschreitet an keiner Stelle die Grenze von 25 m und ist folglich nicht als Hochhaus zu qualifizieren. Entsprechend brauchte die Vorinstanz den von der Ãberbauung ausgehenden Schatten nicht gesondert zu ermitteln.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼hren weiter aus, bereits beim Studienauftrag, aus welchem das Projekt "Ringling" als Sieger hervorgegangen sei, habe das Amt fÃ¼r Baubewilligungen, vertreten durch D, mitgewirkt. Ein weiterer Sachzwang sei ferner dadurch geschaffen worden, dass sich die Stadt ZÃ¼rich verpflichtet habe, die Wettbewerbs- und Projektkosten bis zu einem Betrag von Fr. 800'000.- zu Ã¼bernehmen, sollte das Projekt "Ringling" nicht realisiert werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>GemÃ¤ss § 5a Abs. 1 VRG haben Personen, die eine Anordnung zu treffen, dabei mitzuwirken oder sie vorzubereiten haben, in den Ausstand zu treten, wenn sie in der Sache persÃ¶nlich befangen erscheinen, insbesondere, weil sie in der Sache ein persÃ¶nliches Interesse haben. Der frÃ¼here Kreisarchitekt D war weder in die Vorbereitungen noch in den Erlass der strittigen Baubewilligung involviert; er hat die Stadt ZÃ¼rich vielmehr bereits zu einem frÃ¼heren Zeitpunkt verlassen. Die Verpflichtung der Stadt ZÃ¼rich zur Bezahlung von Fr. 800'000.- begrÃ¼ndet sodann kein <i>persÃ¶nliches</i> Interesse der einzelnen Mitglieder der BaubewilligungsbehÃ¶rde am Verfahrensausgang. In diesem Sinn darf eine BaubehÃ¶rde unbestrittenermassen auch die Projekte ihres eigenen Gemeinwesens bewilligen und braucht nicht in den Ausstand zu treten, nur weil dieses Vorhaben finanzielle oder sonstige Auswirkungen haben kÃ¶nnte. Die ZugehÃ¶rigkeit zum Gemeinwesen, welches selbst zu bauen beabsichtigt, begrÃ¼ndet mithin keine Ausstandspflicht. Umso weniger kann dies fÃ¼r den genossenschaftlichen Wohnungsbau gelten â selbst wenn dieser durch staatliche Mittel gefÃ¶rdert sein sollte. Von einem Anschein der Befangenheit der BaubewilligungsbehÃ¶rde ist deshalb vorliegend nicht auszugehen. Im Ãbrigen kann diesbezÃ¼glich auf die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Weiter rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden, die Stadt ZÃ¼rich subventioniere das Projekt "Ringling" in ihren BaurechtsvertrÃ¤gen. Diesen VertrÃ¤gen komme demnach auch eine Projektgenehmigungsfunktion zu, weshalb ihr Abschluss mit dem Baubewilligungsverfahren hÃ¤tte koordiniert werden mÃ¼ssen. Da dies nicht geschehen sei, liege ein Verstoss gegen Art. 25a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Art. 25a Abs. 1 RPG sieht eine Koordinationspflicht bloss dann vor, wenn die Errichtung einer Baute VerfÃ¼gungen mehrerer BehÃ¶rden erfordert. Darunter sind Ã¶ffentlich-rechtliche Baubewilligungsvoraussetzungen zu verstehen. Der Abschluss eines Baurechtsvertrages bildet keine von der BaubewilligungsbehÃ¶rde zu prÃ¼fende Voraussetzung, um ein GrundstÃ¼ck in einer bestimmten Weise Ã¼berbauen zu dÃ¼rfen. Eine dahin gehende gesetzliche Bestimmung ist nicht ersichtlich. Da der Baurechtsvertrag keinen Einfluss auf die Ã¶ffentlich-rechtliche BewilligungsfÃ¤higkeit hat, besteht auch keine Koordinationspflicht im Sinn von Art. 25a Abs. 1 RPG.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen sodann geltend, gemÃ¤ss Quartierplan vom 11. Juni 1975 dÃ¼rfe auf der Bauparzelle eine BruttogeschossflÃ¤che von maximal 22'738 m<sup><span>2</span></sup> realisiert werden. Dieser Quartierplan sei auch heute noch gÃ¼ltig. Die mit Bauentscheid bewilligte AusnÃ¼tzung betrage 36'155,6 m<sup><span>2</span></sup>, was einer MehrausnÃ¼tzung von 13'417,6 m<sup><span>2</span></sup> entspreche. Es sei nicht einzusehen, weshalb der Quartierplan nun ausgerechnet bei der letzten unÃ¼berbauten Parzelle nicht mehr gelten solle. Die Vorinstanz berufe sich diesbezÃ¼glich auf einen Vorbehalt der RechtsÃ¤nderung im Quartierplanfestsetzungsbeschluss vom 11. Juni 1975. Dieser Vorbehalt beziehe sich richtigerweise aber nicht auf die grundlegenden Festlegungen wie "Landeinteilung", "Erschliessung" und "BruttogeschossflÃ¤chen". Gerade die Zuordnung von BruttogeschossflÃ¤chen auf die einzelnen Parzellen sei ein planerischer Akt, der das Abweichen von der Regelbauweise rechtfertige. Es sei zudem nicht erklÃ¤rbar, weshalb in einem Quartierplan Festsetzungen von derart zentraler Bedeutung gemacht werden, welche dann unter den Vorbehalt einer kurz vor dem Inkrafttreten stehenden RechtsÃ¤nderung gestellt werde. TatsÃ¤chlich habe denn auch die Bausektion des Stadtrates ZÃ¼rich dies bis anhin ebenso beurteilt. SÃ¤mtliche anderen GrundstÃ¼cke innerhalb des Quartierplanperimeters seien denn auch in Bezug auf die BruttogeschossflÃ¤chen nach den Vorgaben des Quartierplanes Ã¼berbaut worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Mit Beschluss vom 11. Juni 1975 setzte der Stadtrat von ZÃ¼rich den Quartierplan RÃ¼tihof fest. In den entsprechenden ErwÃ¤gungen hielt er unter anderem Folgendes fest: </p> <p class="EinzugZitat"><span>"Mit der Genehmigung des Quartierplanes stimmt der Stadtrat dem Plan lediglich unter quartierplanrechtlichen Gesichtspunkten zu. Die UeberprÃ¼fung der einzelnen Bauprojekte unter baupolizeilichen Aspekten erfolgt dagegen nicht im Quartierplanverfahren, sondern erst spÃ¤ter im baupolizeirechtlichen Bewilligungsverfahren. Die baupolizeilichen Vorschriften bleiben somit vorbehalten. In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass sich dieser Vorbehalt nicht nur auf das geltende Baupolizeirecht bezieht. Das Planungs- und Baurecht ist heute allgemein im Umbruch begriffen. Dies trifft insbesondere fÃ¼r den Kanton ZÃ¼rich zu, dessen geltendes Baugesetz durch ein neues und umfassenderes Planungs- und Baugesetz abgelÃ¶st werden soll. Das neue Gesetz wird auf baupolizeilicher Ebene verschiedene RechtsÃ¤nderungen mit sich bringen, die fÃ¼r kÃ¼nftige Bauvorhaben in Rechnung zu stellen sind."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Zu den Baupolizeivorschriften zÃ¤hlen unter anderem die Nutzungsziffern und die damit zusammenhÃ¤ngenden Regeln Ã¼ber das VerhÃ¤ltnis von anrechenbaren LandflÃ¤chen und Ã¼berbautem Raum (Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008, S. 313). Beim AusnÃ¼tzungsmass handelt es sich folglich um eine solche baupolizeiliche Vorschrift, deren Ãnderung der Stadtrat von ZÃ¼rich bei der Quartierplanfestsetzung ausdrÃ¼cklich vorbehalten hat. Seit der Festsetzung des Quartierplans wurden die AusnÃ¼tzungsvorschriften mehrfach geÃ¤ndert. Entsprechend kÃ¶nnen sich die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht (mehr) darauf berufen, dass der Quartierplan ursprÃ¼nglich einmal eine maximal zulÃ¤ssige BruttogeschossflÃ¤che von lediglich 22'738 Quadratmeter vorgesehen hatte. Vielmehr ist das Bauprojekt nach den aktuell geltenden Vorschriften zu beurteilen. Dies gilt umso mehr, als eine AbÃ¤nderung der Bauvorschriften durch den Quartierplan grundsÃ¤tzlich nicht zulÃ¤ssig ist (vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, Band 1, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 176). Seit Inkrafttreten der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) per 2. September 2000 berechnet sich die AusnÃ¼tzungsziffer bei ArealÃ¼berbauungen nach der in Art. 8 Abs. 5 BZO umschriebenen Formel. Die vorliegend maximal zulÃ¤ssigen 41'077,4 m<sup><span>2</span></sup> werden mit den projektierten 36'155,6 m<sup><span>2</span></sup> nicht ausgeschÃ¶pft. </p> <p class="Erwgung2"><b>9.3 </b>Zwar hat die Stadt ZÃ¼rich im damaligen Vertrag offensichtlich einen geringen Teil der ihr zustehenden AusnÃ¼tzung auf andere GrundstÃ¼cke Ã¼bertragen; daraus liesse sich allenfalls der Schluss ziehen, sie dÃ¼rfe ihr GrundstÃ¼ck â auch heute â nicht voll ausnÃ¼tzen. Wie soeben erwÃ¤hnt wird aber mit dem vorliegenden Projekt nicht die volle gesetzlich zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung beansprucht. Jedenfalls bestehen keine Anhaltspunkte dafÃ¼r, dass das aktuelle Projekt die seinerzeit auf andere GrundstÃ¼cke Ã¼bertragene AusnÃ¼tzung wieder beanspruchen wÃ¼rde. Die BeschwerdefÃ¼hrenden vermÃ¶gen zu ihren Gunsten auch nichts Entscheidendes aus dem Umstand abzuleiten, dass die anderen GrundstÃ¼cke des Perimeters nach der gemÃ¤ss dem Quartierplan zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung Ã¼berbaut wurden: Die entsprechenden Baubewilligungen aus den Jahren 1979â1990 wurden vor Inkrafttreten der BZO-Ãnderungen erteilt, mithin zu einem Zeitpunkt, als die Vorgaben des Quartierplanes noch galten. Angesichts der unterschiedlichen Bewilligungsgrundlagen liegt keine verpÃ¶nte Ungleichbehandlung oder unzulÃ¤ssige PraxisÃ¤nderung vor. Dabei fÃ¤llt auch ins Gewicht, dass es allen vom Quartierplan betroffenen GrundeigentÃ¼mern offensteht, mittels Ersatzneubauten von der zwischenzeitlich zulÃ¤ssigen erhÃ¶hten AusnÃ¼tzungsmÃ¶glichkeit Gebrauch zu machen. Wenn sich die Vorinstanz hier nicht mit allen Argumenten der Beschwerde ausdrÃ¼cklich auseinandergesetzt hat, so liegt darin noch keine GehÃ¶rsverletzung. Die Vorinstanz hat sich mit der sich hier stellenden Grundproblematik ausreichend befasst.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>10.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen weiter geltend, den Beschwerdegegnerinnen sei zu Unrecht erlaubt worden, in Abweichung von der Regelbauweise ein GebÃ¤ude mit sieben Geschossen zu errichten. Art. 8 Abs. 4 BZO, der diese MÃ¶glichkeit vorsehe, verstosse gegen das LegalitÃ¤tsprinzip. In Art. 8 Abs. 4 BZO finde eine unzulÃ¤ssige Delegation von Entscheidkompetenzen von der Legislative an die Exekutive statt. Die Exekutive kÃ¶nne nach eigenem Ermessen bestimmen, ob sie ein drei- oder siebengeschossiges GebÃ¤ude bewillige. Diese Freiheit der Exekutive im Umfang von vier Geschossen Ã¼berschreite das dreigeschossige Mass, welches die Legislative als Regel festgelegt habe. Insgesamt habe die Legislative der Exekutive einen zu grossen Spielraum eingerÃ¤umt. Es mÃ¼sse im vorliegenden Fall mÃ¶glich sein, Art. 8 Abs. 4 BZO akzessorisch zu Ã¼berprÃ¼fen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¤tten nicht damit rechnen mÃ¼ssen, dass auf der Parzelle Kat.-Nr. HG 7471, welche in der Wohnzone W3 liege, plÃ¶tzlich eine Ãberbauung mit sieben Geschossen bewilligt werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.2 </b><span>Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist ein Nutzungsplan grundsÃ¤tzlich im Anschluss an seinen Erlass anzufechten. Seine akzessorische ÃberprÃ¼fung im Zusammenhang mit einem spÃ¤teren Anwendungsakt, insbesondere im Baubewilligungsverfahren, ist nur mÃ¶glich, wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht Ã¼ber die ihm auferlegten BeschrÃ¤nkungen Rechenschaft geben konnte, er im damaligen Zeitpunkt keine MÃ¶glichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen oder sich die tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen VerhÃ¤ltnisse seit Planerlass grundlegend verÃ¤ndert haben. Die gleichen Regeln gelten auch fÃ¼r Bauvorschriften, die dazu dienen, Art, Natur und Umfang der in einem solchen Plan graphisch dargestellten Nutzungen zu umschreiben, d.</span><span> </span><span>h. die an Stelle einer Planlegende stehen und mit dem Nutzungsplan ein untrennbares Ganzes bilden. Sie legen fÃ¼r bestimmte, kar</span>tographisch ausgewiesene Parzellen konkret und verbindlich die bauliche Nutzbarkeit fest (BGr, 22. Dezember 2000, 1P.495/2000, E. 1b mit zahlreichen Hinweisen auf die Rechtsprechung). Zudem hat das Verwaltungsgericht eine akzessorische PrÃ¼fung von Art. 8 Abs. 1 BZO bereits im Urteil vom 27. Januar 2015 (VB.2009.00596, E. 4) abgelehnt.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.3 </b>Nach Art. 8 Abs. 1 BZO sind ArealÃ¼berbauungen in allen Wohnzonen, ausgenommen W2b, sowie in allen Zentrumszonen und Zonen fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zulÃ¤ssig. Voraussetzung ist allerdings, dass die ArealflÃ¤che mindestens 6'000 Quadratmeter betrÃ¤gt (Art. 8 Abs. 2 BZO). GemÃ¤ss Art. 8 Abs. 4 BZO darf bei ArealÃ¼berbauungen die zonenmÃ¤ssige Vollgeschosszahl in den zweigeschossigen Wohnzonen auf drei und in den Ã¼brigen Zonen auf sieben Vollgeschosse erhÃ¶ht werden. Die Bauparzelle misst rund 30'000 Quadratmeter und Ã¼berschreitet damit die MinimalgrÃ¶sse fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen um ein mehrfaches. Angesichts der GrundstÃ¼cksgrÃ¶sse mussten die EigentÃ¼mer der Nachbarparzellen mit einer erhÃ¶hten Wahrscheinlichkeit damit rechnen, dass die streitbetroffene Parzelle dereinst nach Massgabe von Art. 8 BZO Ã¼berbaut werde. Es trifft somit nicht zu, dass sich die BeschwerdefÃ¼hrenden im Zeitpunkt des Erlasses von Art. 8 BZO keine Rechenschaft Ã¼ber dessen Tragweite geben konnten. FÃ¼r eine akzessorische ÃberprÃ¼fung dieser Bestimmung besteht somit kein Raum. Im Ãbrigen kann diesbezÃ¼glich auf die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>11. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>11.1 </b>Zwischen den Parteien ist strittig, ob die Baubewilligung aus lÃ¤rmschutzrechtlichen GrÃ¼nden zu verweigern ist oder nicht. Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen vorab, die Vorinstanz habe sich nicht im gebotenen Mass mit ihrer Kritik an der sogenannten "LÃ¼ftungsfensterpraxis" auseinandergesetzt. Damit habe die Vorinstanz die BeschwerdefÃ¼hrenden in ihrem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r verletzt. Wie bereits dargelegt, verlangt der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r nicht, dass sich die Rechtsmittelinstanz mit sÃ¤mtlichen Argumenten der Parteien ausdrÃ¼cklich auseinandersetzt. Aus der BegrÃ¼ndung der Vorinstanz wird deutlich, weshalb sie an ihrer bisherigen Praxis festhalten will. Auch wenn eine vertiefte Auseinandersetzung mit den Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden mÃ¶glich gewesen wÃ¤re, hat die Vorinstanz das rechtliche GehÃ¶r nicht verletzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>11.2 </b>Die Bauherrschaft liess ein Gutachten erstellen, welches sich zur LÃ¤rmbelastung wie folgt Ã¤ussert:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"An den stark verkehrslÃ¤rmbelasteten Expositionen sind die Wohnungsgrundrisse grundsÃ¤tzlich so ausgelegt, dass lÃ¤rmempfindliche RÃ¤ume grÃ¶sstenteils zum ruhigen Innenhof hin belÃ¼ftet werden kÃ¶nnen. In EinzelfÃ¤llen wo eine lÃ¤rmabgewandte Anordnung aus wohnhygienischen GrÃ¼nden nicht mÃ¶glich ist, werden LÃ¼ftungsfenster durch baulich-gestalterische Massnahmen geschÃ¼tzt. Je nach LÃ¤rmbelastung sind Patiobalkone (vollstÃ¤ndig umschlossen), Loggiabalkone (seitlich abgeschlossen, schallharter BrÃ¼stung) oder Abschirmelemente (L-fÃ¶rmige Winkelelemente) vorgesehen. [â¦] Die Untersuchungen haben gezeigt, dass die Anforderungen der LÃ¤rmschutzverordnung sowohl bezÃ¼glich StrassenverkehrslÃ¤rm [â¦] als auch bezÃ¼glich Industrie- und GewerbelÃ¤rm [â¦] eingehalten werden."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Dieses Gutachten wurde von keiner Partei angezweifelt. Entsprechend ist davon auszugehen, dass die ihm zugrunde liegenden akustischen Berechnungen korrekt sind. Es beruht auf der im Kanton ZÃ¼rich Ã¼blichen LÃ¤rmermittlungspraxis. Danach gilt als massgeblicher Beurteilungsort das am wenigsten lÃ¤rmexponierte Fenster eines Raumes, sofern die entsprechende FensterflÃ¤che mindestens 5 % der BodenflÃ¤che entspricht (vgl. Die BroschÃ¼re "Bauen im LÃ¤rm" der Fachstelle LÃ¤rmschutz des Tiefbauamtes, S. 6 [abrufbar unter www.tba.zh.ch]). Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Auffassung, diese Praxis verstosse gegen die LÃ¤rmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV). Art. 39 Abs. 1 LSV sehe nÃ¤mlich vor, dass der LÃ¤rm in der Mitte der offenen Fester lÃ¤rmempfindlicher RÃ¤ume zu ermitteln sei. Als bundesrechtswidrig erweise sich demgegenÃ¼ber die von der Vorinstanz geschÃ¼tzte "LÃ¼ftungsfenster-Praxis", wonach es genÃ¼ge, dass der LÃ¤rmgrenzwert lediglich an dem am wenigsten lÃ¤rmexponierten Fenster eingehalten werde. Vielmehr dÃ¼rfe die Baubewilligung fÃ¼r ein lÃ¤rmempfindliches GebÃ¤ude nur dann erteilt werden, wenn der Grenzwert an sÃ¤mtlichen Fenstern der lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume eingehalten werde. Abgesehen davon sei es unzulÃ¤ssig, mittels sogenannter Patio-Balkone den LÃ¤rm zu reduzieren.</p> <p class="Erwgung2"><b>11.3 </b>Art. 39 Abs. 1 LSV, der sich mit dem Ort der Ermittlung der LÃ¤rmimmissionen befasst, hÃ¤lt Folgendes fest: "Bei GebÃ¤uden werden die LÃ¤rmimmissionen in der Mitte der offenen Fenster lÃ¤rmempfindlicher RÃ¤ume ermittelt." Nach der im Kanton ZÃ¼rich Ã¼blichen sogenannten "LÃ¼ftungsfensterpraxis" braucht der LÃ¤rmgrenzwert nicht bei jedem Fenster, das geÃ¶ffnet werden kann, eingehalten werden. Vielmehr genÃ¼gt es nach dieser Praxis, wenn bei jedem lÃ¤rmempfindlichen Raum ein Fenster geÃ¶ffnet werden kann, ohne dass im jeweiligen Raum eine Ã¼ber der Grenze zur SchÃ¤dlichkeit oder LÃ¤stigkeit liegende BelÃ¤stigung eintritt. </p> <p class="Erwgung2"><b>11.4 </b>In der Literatur ist diese Praxis vereinzelt auf Kritik gestossen. So wird sie etwa von Christoph JÃ¤ger fÃ¼r bundesrechtswidrig gehalten. Er begrÃ¼ndet seinen ablehnenden Standpunkt im Wesentlichen mit teleologischen Ãberlegungen: Art. 31 LSV ziele auf den Schutz der Menschen vor schÃ¤dlichem LÃ¤rm ab. Die Vorschrift diene in erster Linie dem Gesundheitsschutz. FÃ¼r den Fall, dass die Immissionsgrenzwerte nicht eingehalten seien, verankere der Gesetzgeber im Grundsatz ein Bauverbot fÃ¼r lÃ¤rmempfindliche GebÃ¤ude und gewichte damit den Gesundheitsschutz klar hÃ¶her als die Interessen an der Errichtung einer Baute. Die gesetzliche Ordnung sei sehr restriktiv, was auch die Vollzugspraxis prÃ¤gen mÃ¼sse. Als Folge der LÃ¼ftungsfensterpraxis konzentriere sich die Projektgestaltung auf die Abschirmung dieses einen Fensters, wÃ¤hrend die anderen Fenster vernachlÃ¤ssigt wÃ¼rden. Dies schmÃ¤lere in unzulÃ¤ssiger Weise den Gesundheitsschutz und senke letztlich die bundesrechtlichen Anforderungen an das ausnahmsweise Bauen im lÃ¤rmbelasteten Gebiet (Christoph JÃ¤ger, Bauen im lÃ¤rmbelasteten Gebiet, InteressenabwÃ¤gung nach Art. 31 Abs. 2 LSV, in: Raum &amp; Umwelt, 4/2009, S. 10â13). Auch im Kommentar zum Umweltschutzgesetz wird diese Messweise unter Verweis auf den klaren Wortlaut von Art. 39 Abs. 1 LSV sowie den vorstehend erwÃ¤hnten Aufsatz von Christoph JÃ¤ger als offensichtlich bundesrechtswidrig beurteilt (Alain Griffel/Heribert Rausch, Kommentar zum Umweltschutzgesetz: ErgÃ¤nzungsband zur 2. Auflage, ZÃ¼rich 2011, Art. 22 USG Rz. 5).</p> <p class="Erwgung2"><b>11.5 </b>Die neuere bundesgerichtliche Praxis favorisiert einen pragmatischen Methodenpluralismus und lehnt es namentlich ab, die einzelnen Auslegungselemente einer hierarchischen Ordnung zu unterstellen (BGE 139 II 173 E. 2.1 mit Hinweisen). Auslegungselemente sind insbesondere der Wortlaut der Norm, ihr Sinn und Zweck, ihre Entstehungsgeschichte sowie die Bedeutung, die der Norm im Zusammenhang mit anderen Bestimmungen zukommt. Die Auslegung ist daher auf die sachlich richtige Anwendung der betreffenden Norm (BGE 140 V 8 E. 2.2.1, mit Hinweisen) sowie auf die Regelungsabsicht des Gesetzgebers und die damit erkennbar getroffenen Wertentscheidungen ausgerichtet (BGE 128 I 34 E. 3b). Davon ist bei der Auslegung von Art. 31 LSV auszugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>11.6 </b>Entgegen der Beschwerde kann aus dem Umstand, dass Art. 39 Abs. 1 LSV von Fenstern (Mehrzahl) spricht, nicht geschlossen werden, dass die LÃ¤rmimmissionen bei sÃ¤mtlichen Fenstern zu ermitteln sei. Der Fenster-Plural ist bloss grammatikalische Folge des Umstandes sein, dass in der Bestimmung von RÃ¤umen (Mehrzahl) die Rede ist. Die im Kanton ZÃ¼rich Ã¼bliche Praxis der LÃ¤rmmessung lÃ¤sst sich somit mit dem Wortlaut von Art. 39 Abs. 1 LSV vereinen. Auch der in der Beschwerde erwÃ¤hnte Bundesgerichtsentscheid vom 30. November 2011 (1C_331/2011 E. 7) Ã¤ndert an dieser EinschÃ¤tzung nichts: Darin hÃ¤lt das Bundesgericht bloss fest, dass KomfortlÃ¼ftungen nicht als bauliche Massnahmen im Sinn von Art. 29â31 LSV anerkannt werden kÃ¶nnen. Vorliegend stehen indessen keine solchen lÃ¼ftungstechnischen Massnahmen als Mittel zur LÃ¤rmreduktion zur Diskussion.</p> <p class="Erwgung2"><b>11.7 </b>Ein Verbot der bisherigen LÃ¼ftungsfensterpraxis hÃ¤tte zur Folge, dass an stark lÃ¤rmbelasteten Strassenfassaden keine Fenster mehr angebracht werden dÃ¼rften, die sich Ã¶ffnen lassen. Zudem beruht die Forderung nach einem Verbot auf der zu engen Annahme, dass ein Fenster primÃ¤r der BelÃ¼ftung von RÃ¤umen diene. Diese Funktion kommt einem Fenster zwar unbestrittenermassen auch zu. Der Hauptzweck eines Fensters besteht indessen darin, den dahinter liegenden Raum mit ausreichend Sonnenlicht zu versehen. Entsprechend lÃ¤sst es § 302 Abs. 2 PBG genÃ¼gen, wenn Fenster bloss "in ausreichendem Masse geÃ¶ffnet werden kÃ¶nnen". Die MÃ¶glichkeit der BelÃ¼ftung von RÃ¤umen wird vom (kantonalen) Gesetzgeber bloss als sekundÃ¤re Fensterfunktion verstanden und bildet folglich kein konstitutives Element des Fensterbegriffs. Ihren Hauptzweck der Belichtung erfÃ¼llen Fenster auch in geschlossenem Zustand. Insofern ist nicht nachvollziehbar, weshalb der LÃ¤rmgrenzwert an sÃ¤mtlichen Fenstern gemessen werden muss, wenn es auch Fenster gibt, die sich gar nicht Ã¶ffnen lassen. Bei diesen Fenstern ist eine LÃ¤rmmessung ausgeschlossen. Eine Ungleichbehandlung von Fenstern, die sich Ã¶ffnen lassen und solchen, bei denen dies konstruktiv ausgeschlossen ist, erscheint wenig sachgerecht. Denn eine solche Unterscheidung hÃ¤tte im Ergebnis bloss zur Folge, dass der Bauherr die Anzahl der Fenster, welche sich Ã¶ffnen lassen, reduziert. Dass dies nicht im Interesse der Wohnhygiene und damit der Bewohner ist, bedarf keiner nÃ¤heren BegrÃ¼ndung. Man kÃ¶nnte dagegen einwenden, es liege nicht am kantonalen Gesetzgeber, den lÃ¤rmschutzrechtlichen Fensterbegriff zu definieren; das Bundesrecht sehe zwingend vor, dass sich sÃ¤mtliche Fenster Ã¶ffnen lassen mÃ¼ssen, um als solche gelten zu dÃ¼rfen. Eine solche Forderung hÃ¤tte indessen erhebliche architektonische Konsequenzen: So liessen sich etwa vollverglaste HochhÃ¤user Ã¼berhaupt nicht mehr realisieren. Denn bei dieser Art von GebÃ¤uden ist es aus baustatischen GrÃ¼nden unumgÃ¤nglich, dass ein grosser Teil der Glasfassade bzw. der FensterflÃ¤che geschlossen bleibt. HÃ¤tte der Bundesgesetzgeber tatsÃ¤chlich ein solches umfassendes Verbot von geschlossenen Fenstern beabsichtigt gehabt, hÃ¤tte er dies in einem formellen Bundesgesetz verankern mÃ¼ssen. Auch die in der Beschwerde angefÃ¼hrten teleologischen Ãberlegungen vermÃ¶gen an dieser Tatsache nichts zu Ã¤ndern: Dem LÃ¤rmschutz wird gebÃ¼hrend Rechnung getragen, wenn die akustischen Messungen an einem fÃ¼r die LÃ¼ftung geeigneten Fenster erfolgen. Es ist nicht erforderlich, dass eine lÃ¤rmgeschÃ¼tzte LÃ¼ftung Ã¼ber sÃ¤mtliche Fenster mÃ¶glich sein muss. Abgesehen davon will der Bundesgesetzgeber gemÃ¤ss Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG kompakte Siedlungen schaffen, mithin die Siedlungsentwicklung nach innen lenken. Mit diesem Gebot der Verdichtung sind weit grÃ¶ssere StrassenabstÃ¤nde, wie sie Folge der von den BeschwerdefÃ¼hrenden propagierten Messweise sind, nicht zu vereinbaren.</p> <p class="Erwgung2"><b>11.8 </b>Es ist entgegen der Beschwerde auch nicht nachvollziehbar, weshalb Patio-Balkone zur Schallreduktion unzulÃ¤ssig sein sollen. Die Rechtsordnung enthÃ¤lt keine Bestimmung, die es einem Bauherrn verbieten wÃ¼rde, zu solchen Schallschutzmassnahmen zu greifen. Das Gegenteil ist vielmehr der Fall: Art. 31 Abs. 1 lit. b LSV sieht ausdrÃ¼cklich vor, dass GebÃ¤ude durch bauliche oder gestalterische Massnahmen gegen LÃ¤rm abgeschirmt werden kÃ¶nnen. Bei den Patio-Balkonen handelt es sich nicht um verpÃ¶nte Schallblenden oder Ã¤hnliche Schutzmassnahmen ohne Zusatznutzen. Vielmehr lassen sich die Balkone bestimmungsgemÃ¤ss zum Aufenthalt im Freien oder als AbstellflÃ¤chen nutzen. Es trifft sodann auch nicht zu, dass aufgrund der Patio-Balkone der gemÃ¤ss § 302 Abs. 1 PBG erforderliche Aussenbezug nicht mehr gegeben ist: Die mit einem Patio-Balkon versehenen RÃ¤ume verfÃ¼gen zusÃ¤tzlich Ã¼ber Fenster, welche direkt ins Freie fÃ¼hren. Zudem fÃ¼hren die TÃ¼ren zu den Patio-Balkonen insofern ins Freie, als sie sich normal Ã¶ffnen lassen und aufgrund der offenen Gestaltung der Balkone deshalb eine genÃ¼gende BelÃ¼ftung der WohnrÃ¤ume erlauben.</p> <p class="Erwgung1"><b>12. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>12.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen weiter geltend, es sei unbestritten, dass der FÃ¼rtlibach freigelegt werden mÃ¼sse; umstritten sei bloss, ob dies im Rahmen der vorliegenden Ãberbauung zu geschehen habe. Der eingedolte FÃ¼rtlibach verlaufe zumindest teilweise deutlich innerhalb der Bauparzelle. In diesem Bereich sei ein Zugang zur projektierten Ãberbauung Ringling vorgesehen. Zudem wÃ¼rden in diesem Bereich hochstÃ¤mmige BÃ¤ume unmittelbar auf der Bachdole gepflanzt. FÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrenden sei klar, dass mit der Baugrube und deren Sicherung bzw. den BÃ¤umen zwangslÃ¤ufig in die Eindolung eingegriffen werde. Dies lÃ¶se die Freilegungspflicht nach Art. 38 Abs. 1 des GewÃ¤sserschutzgesetzes vom 24. Januar 1991 (GschG) aus. Abgesehen davon sei die BachÃ¶ffnung vom Stadtrat schon lÃ¤ngst beschlossen worden. Im Rahmen der BaurechtsvertrÃ¤ge habe er nÃ¤mlich die Beschwerdegegnerinnen zur BachÃ¶ffnung verpflichtet.</p> <p class="Erwgung2"><b>12.2 </b>Art. 38 Abs. 1 GschG erklÃ¤rt das Ãberdecken und Eindolen von FliessgewÃ¤ssern fÃ¼r unzulÃ¤ssig. Dieses Verbot gilt nicht nur fÃ¼r neue Eindolungen, sondern auch fÃ¼r den Ersatz bestehender Eindolungen. Diese kÃ¶nnen daher grundsÃ¤tzlich nur noch unterhalten, nicht aber mehr erneuert werden (Art. 38 Abs. 2 lit. e GschG). Ist demgegenÃ¼ber kein solcher Eingriff in die bestehende Eindolung vorgesehen, besteht keine Pflicht zur Offenlegung des Ã¼berdeckten GewÃ¤ssers. Vorliegend sind keine Bauarbeiten an der bestehenden Eindolung geplant. Entsprechend besteht auch keine Offenlegungspflicht. Nicht entscheidend ist in diesem Zusammenhang, dass infolge des Baugrubenaushubs oder durch das Setzen der BÃ¤ume die bestehende Eindolung beschÃ¤digt werden kÃ¶nnte. Die theoretische denkbare MÃ¶glichkeit eines Schadens an einer bestehenden Eindolung begrÃ¼ndet noch keine Offenlegungspflicht. Sodann kÃ¶nnen die BeschwerdefÃ¼hrenden auch aus den BaurechtsvertrÃ¤gen, die eine Offenlegung des Baches vorsehen, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Sie sind nicht als Parteien an diesen VertrÃ¤gen beteiligt. Abgesehen davon ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts Ã¼ber privatrechtliche AnsprÃ¼che zu befinden (§ 1 VRG). Die BeschwerdefÃ¼hrenden kÃ¶nnen im Baubewilligungsverfahren nicht die Durchsetzung einer vertraglichen Verpflichtung zugunsten Dritter erreichen.</p> <p class="Erwgung1"><b>13. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>13.1 </b>Weiter machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, das Projekt Ringling schliesse eine kÃ¼nftige Offenlegung des FÃ¼rtlibachs aus. FÃ¼r eine nachhaltige Revitalisierung der GewÃ¤sser seien gemÃ¤ss Art. 41b Abs. 2 lit. b der GewÃ¤sserschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV) GewÃ¤sserrÃ¤ume nÃ¶tig. Es gehe deshalb nicht an, fÃ¼r den FÃ¼rtlibach einen Korridor von lediglich 11 Metern vorzusehen bzw. diesen zwischen die Strasse "Im oberen Boden" und die Ãberbauung "Ringling" einzuzwÃ¤ngen. Abgesehen davon seien drei Zugangsbereiche zur geplanten Ãberbauung im Uferstreifen des eingedolten FÃ¼rtlibachs gelegen. Der Bau derartiger Anlagen sei nur gestÃ¼tzt auf Ausnahmebewilligungen zulÃ¤ssig. Solche Ausnahmebewilligungen dÃ¼rften gemÃ¤ss Art. 41c Abs. 1 GSchV lediglich dann erteilt werden, wenn es sich bei der fraglichen Parzelle um dicht Ã¼berbautes Gebiet handeln wÃ¼rde. Die Bauparzelle weise eine GrundflÃ¤che von Ã¼ber 30'000 Quadratmeter auf und kÃ¶nne deshalb weder als raumplanungsrechtliche BaulÃ¼cke noch als ein gewÃ¤sserschutzrechtlich dicht Ã¼berbautes Gebiet qualifiziert werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>13.2 </b><span>GemÃ¤ss Art. 36a Abs. 1 GSchG mÃ¼ssen die Kantone den Raumbedarf der oberirdischen GewÃ¤sser festlegen, der erforderlich ist fÃ¼r die GewÃ¤hrleistung der natÃ¼rlichen Funktionen der GewÃ¤sser, des Schutzes vor Hochwasser und der GewÃ¤ssernutzung (GewÃ¤sserraum). Die Kantone sorgen dafÃ¼r, dass der GewÃ¤sserraum bei der Richt- und Nutzungsplanung berÃ¼cksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird (Art. 36a Abs. 3 GSchG).</span> Ziff. 1 der Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung der GewÃ¤sserschutzverordnung vom 4. Mai 2011 (ÃbBst GSchV) verpflichtet die Kantone, die in Art. 41a f. GschV vorgesehenen GewÃ¤sserrÃ¤ume bis zum 31. Dezember 2018 festzulegen. Solange die Kantone diese GewÃ¤sserrÃ¤ume nicht festgelegt haben, sind die Voraussetzungen von Art. 41c Abs. 1 f. GSchV fÃ¼r den Bau von Anlagen entlang von GewÃ¤ssern wie folgt einzuhalten (Ziff. 2 lit. a ÃbBst GSchV): Bei FliessgewÃ¤ssern mit einer Gerinnsohle von bis zu 12 Metern sind beidseitig der GewÃ¤sser Uferstreifen von je 8 Metern zuzÃ¼glich der Breite der bestehenden Gerinnsohle einzuhalten. Die Bachdole des FÃ¼rtlibachs weist einen Durchmesser von 0,2 bis 0,25 Meter auf. Als Folge davon muss auf beiden Seiten des Bachs ein Uferstreifen von mindestens 8,25 Meter freigehalten werden. Zwischen der Bachdole und der Hausfassade verlÃ¤uft ein 11 Meter breiter GrÃ¼nkorridor. An drei Stellen dieses Korridors wird der vorgenannte Mindestabstand von 8,25 Metern unterschritten: ZunÃ¤chst ist an der Kreuzung Geeringstrasse/Im Oberen Boden ein asphaltierter Quartierplatz geplant, dessen BelagsoberflÃ¤che direkt an die bestehenden FussgÃ¤ngerÃ¼berwege anschliessen soll. Dadurch befindet sich ein Teil des Quartierplatzes innerhalb des Uferstreifens des FÃ¼rtlibachs. Sodann ist an der Kreuzung Im Oberen Boden/Im Stelzenacker der Zugang zum Siedlungsinnenhof vorgesehen. Als Folge davon wird ein Teil der FlÃ¤che Ã¼ber der RÃ¶hre des FÃ¼rtlibachs asphaltiert. Schliesslich unterschreitet die Zufahrt zur Tiefgarage den Abstand zur BachrÃ¶hre. Nachstehend ist zu prÃ¼fen, ob fÃ¼r diese drei Mindestabstandsunterschreitungen eine genÃ¼gende Rechtsgrundlage besteht.</p> <p class="Erwgung2"><b>13.3 </b>Im GewÃ¤sserraum dÃ¼rfen nur standortgebundene, im Ã¶ffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder BrÃ¼cken erstellt werden (Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV).<span> </span>Weder der Quartierplatz noch der Zugang zum Innenhof oder die Tiefgarageneinfahrt sind aufgrund ihrer Zweckbestimmung auf einen Standort in unmittelbarer NÃ¤he des FÃ¼rtlibachs angewiesen. Damit scheidet Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV als Grundlage fÃ¼r den Bau dieser Anlagen aus. GemÃ¤ss Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV kann die BehÃ¶rde in dicht Ã¼berbauten Gebieten fÃ¼r zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV). Zwischen den Parteien ist strittig, ob die Bauparzelle in einem "dicht Ã¼berbauten Gebiet" liegt. In diese Kategorie fallen insbesondere StÃ¤dte und Dorfzentren. Weitere Indizien fÃ¼r das Vorliegen eines dicht Ã¼berbauten Gebietes sind zum Beispiel: baulich weitgehend ausgenÃ¼tzte GrundstÃ¼cke in der Umgebung, angrenzende Bauten und Anlagen, welche den entsprechenden GewÃ¤sserraum bereits beanspruchen sowie eine BaulÃ¼cke auf dem zur Ãberbauung vorgesehenen GrundstÃ¼ck (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 791). Die Bauparzelle befindet sich in ZÃ¼rich-HÃ¶ngg. Auch wenn HÃ¶ngg zu den peripheren Quartieren von ZÃ¼rich zÃ¤hlt, weist dieser Stadtteil doch einen klar erkennbaren urbanen Charakter auf: Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck grenzt auf vier von fÃ¼nf Seiten an Parzellen an, welche durchgehend mit grÃ¶sseren MehrfamilienhÃ¤usern Ã¼berstellt sind. Angesichts dieser grossmasstÃ¤blich gehaltenen Siedlungsstruktur ist von einem dicht Ã¼berbauten Gebiet auszugehen (vgl. BGE 140 II 437 E. 5). Nicht entscheidend ins Gewicht fÃ¤llt dabei, dass das BaugrundstÃ¼ck mit rund 30'000 Quadratmetern verhÃ¤ltnismÃ¤ssig gross ist. Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden in diesem Zusammenhang angerufenen Urteile (BGE 132 II 218, 121 II 417) sind nicht einschlÃ¤gig. Sie beziehen sich auf den BaulÃ¼ckenbegriff, wie er vom Bundesgericht in Bezug auf die raumplanungsrechtliche (Nicht-)Einzonung von GrundstÃ¼cken entwickelt wurde. Vorliegend geht es nicht um eine BeschrÃ¤nkung des Baugebiets, wie dies der restriktive BaulÃ¼ckenbegriff bezweckt. Vielmehr soll mit Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV eine Siedlungsentwicklung nach innen und eine aus Sicht der Raumplanung erwÃ¼nschte stÃ¤dtebauliche Verdichtung ermÃ¶glicht werden (ErlÃ¤uternder Bericht vom 20. April 2011 des Bundesamts fÃ¼r Umwelt [BAFU] zur parlamentarischen Initiative Schutz und Nutzung der GewÃ¤sser [nachstehend als ErlÃ¤uternder Bericht zitiert], S. 15). Es sind keine Ã¶ffentlichen Interessen ersichtlich, welche der beantragten Ausnahmebewilligung entgegenstehen wÃ¼rden. So befinden sich auf der Bauparzelle weder Objekte des Natur- und Heimatschutzes noch stellen sich unlÃ¶sbare Hochwasserschutzprobleme.</p> <p class="Erwgung1"><b>14. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>14.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, die BaubewilligungsbehÃ¶rde habe nicht geprÃ¼ft, ob die Anforderungen von § 71 PBG erfÃ¼llt seien. Aus diesem Grund bestehe die Aufgabe des Baurekursgerichts darin, die Einhaltung von § 71 PBG frei zu Ã¼berprÃ¼fen, ohne der Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich einen Entscheidungsspielraum zu gewÃ¤hren. Nach der neueren Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts genÃ¼ge es nicht mehr, dass sich die Vorinstanz mit oberflÃ¤chlichen ErwÃ¤gungen hinter die BaubewilligungsbehÃ¶rde stelle.</p> <p class="Erwgung2"><b>14.2 </b>Die Vorinstanz hat die jÃ¼ngere Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Kognition des Baurekursgerichts korrekt zusammengefasst. Dabei liess sie es nicht bei theoretischen AusfÃ¼hrungen bewenden, sondern setzte sich vertieft auch mit den Eigenheiten des konkreten Bauprojekts auseinander. Nicht zu beanstanden ist dabei, dass die Vorinstanz nicht auf sÃ¤mtliche einzelnen RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden eingegangen ist. Wie oben dargelegt, ist es mit Art. 29 Abs. 2 BV zu vereinbaren, wenn der angefochtene Entscheid bloss die wesentlichen Ãberlegungen nennt, von denen sich die Entscheidinstanz hat leiten lassen.</p> <p class="Erwgung1"><b>15. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>15.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, das Projekt Ringling werde den Anforderungen von § 71 PBG in keiner Weise gerecht. Die Vorinstanz habe den Fehler gemacht, dass sie bei jeden einzelnen Kritikpunkt geprÃ¼ft habe, ob er einer Baubewilligung entgegenstehe. Richtigerweise hÃ¤tte sie die negativen Punkte gesamthaft in die InteressenabwÃ¤gung einfliessen lassen mÃ¼ssen. In diesem Sinn hÃ¤tte die Vorinstanz nicht bloss untersuchen dÃ¼rfen, ob der LÃ¤rmgrenzwert eingehalten werde. Vielmehr hÃ¤tte sie zum Schluss kommen mÃ¼ssen, dass die Lage des Bauvorhabens an einer stark befahrenen Kantonsstrasse zu einer insgesamt "schlechten" LÃ¤rmsituation fÃ¼hre und deshalb nicht mit § 71 PBG zu vereinbaren sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>15.2 </b>§ 71 PBG regelt die Anforderungen, denen eine ArealÃ¼berbauung genÃ¼gen muss, wie folgt: Die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung mÃ¼ssen besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein (Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung, kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung (Abs. 2). Entgegen der Beschwerde genÃ¼gt es, wenn eine ArealÃ¼berbauung die bundesrechtlichen LÃ¤rmschutzvorgaben erfÃ¼llt. § 71 PBG stellt diesbezÃ¼glich keine weitergehenden Anforderungen auf.</p> <p class="Erwgung1"><b>16. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>16.1 </b>Weiter rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden, das Bauvorhaben missachte die Ã¼bergeordneten Planungsziele. Seit dem 25. MÃ¤rz 2010 verfÃ¼ge die Stadt ZÃ¼rich Ã¼ber eine behÃ¶rdenverbindliche "RÃ¤umliche Entwicklungsstrategie" (RES). Diese unterteile das Siedlungsgebiet in einen "urbanen, kompakten StadtkÃ¶rper" und einen "durchgrÃ¼nten StadtkÃ¶rper". Das Quartier RÃ¼tihof liege im "durchgrÃ¼nten StadtkÃ¶rper", welcher wie folgt spezifiziert werde: "Geringe bis mittlere bauliche Dichte, Bebauung losgelÃ¶st vom Strassenraum, offene Anordnung, markante DurchgrÃ¼nung, GÃ¤rten und BÃ¤ume, mehrheitlich ausgedehnte Wohngebiete". Der regionale Richtplan, welcher am 1. September 2013 Ã¶ffentlich aufgelegt worden sei, Ã¼bernehme den Begriff des "durchgrÃ¼nten StadtkÃ¶rpers" gemÃ¤ss der RES. Das Baurekursgericht hÃ¤tte erkennen mÃ¼ssen, dass die rÃ¤umliche Entwicklungsstrategie und der regionale Richtplan die Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung gemÃ¤ss § 71 PBG konkretisiere. Das Projekt Ringling verlaufe unmittelbar entlang des Strassenraums und sei somit alles andere als "losgelÃ¶st vom Strassenraum". Ebenso wenig erfÃ¼lle das Bauvorhaben die Anforderung "offene Anordnung", handle es sich doch um eine geschlossene, ringfÃ¶rmige Ãberbauung. Von einer "markanten DurchgrÃ¼nung" kÃ¶nne ebenfalls keine Rede sein.</p> <p class="Erwgung2"><b>16.2 </b>Vorab ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei den AusfÃ¼hrungen im Zusammenhang mit der RES um neue, erstmals im Beschwerdeverfahren vorgebrachte und damit unzulÃ¤ssige RÃ¼gen handelt. Abgesehen davon vermÃ¶gen die entsprechenden AusfÃ¼hrungen auch inhaltlich nicht zu Ã¼berzeugen. Die RES der Stadt ZÃ¼rich ist ein "Wegweiser und wichtiges Arbeitsinstrument fÃ¼r die kÃ¼nftige Stadtplanung". Weiter soll die RES "Grundlage fÃ¼r die [â¦] Ãberarbeitung des Regionalen Richtplanes" bilden und "starke Signale [geben], wie die Bau- und Zonenordnungen in Teilbereichen revidiert werden mÃ¼sste" (Vorwort der RES). Die RES bewegt sich mit anderen Worten auf einer hÃ¶heren Abstraktionsebene als der stÃ¤dtische Richtplan. RichtplÃ¤ne sind bloss behÃ¶rdenverbindlich (§ 19 Abs. 1 PBG) und begrÃ¼nden gegenÃ¼ber dem Einzelnen keine Rechte und Pflichten. Sie stellen mit anderen Worten keine RechtssÃ¤tze dar, auf welche sich Nachbarn berufen kÃ¶nnen (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 114 mit Verweis auf RB 1999 Nr. 96). Wenn nun aber bereits ein Richtplan keine baubeschrÃ¤nkende Wirkung entfaltet, kann dies umso weniger fÃ¼r ein blosses Strategiepapier gelten. Nach dem Gesagten erÃ¼brigt es sich zu prÃ¼fen, ob das Bauvorhaben mit der RES und dem stÃ¤dtischen Richtplan zu vereinbaren ist. Es trifft auch nicht zu, dass die RES die in § 71 PBG genannten Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung konkretisieren wÃ¼rde. Zu einer solchen nÃ¤heren Umschreibung einer kantonalrechtlichen Bestimmung wÃ¤re die stadtzÃ¼rcher Exekutive ohnehin nicht berechtigt.</p> <p class="Erwgung1"><b>17. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>17.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden monieren sodann, das Bauvorhaben nehme keine RÃ¼cksicht auf das Ortsbild sowie die bauliche und landschaftliche Umgebung, insbesondere die kleinteilige Siedlungsstruktur. Die bestehende Bebauung im RÃ¼tihof weise eine offene Anordnung auf und sei durchgrÃ¼nt. Die bewaldeten WÃ¤lle entlang der Regensdorfer- und Frankentalerstrasse bildeten einen wichtigen Bestandteil des Quartierplangebietes. Das Projekt "Ringling" halte sich nicht an diese vorgegebene Ordnung, sondern stelle im harten Gegensatz dazu riesige BaukÃ¶rper direkt an die Strasse. Der architektonische Ausdruck werde durch riesige Fassaden bestimmt, aus denen 80 ummauerte "Patio-Balkone" hervorstechen. Der BaukÃ¶rper bilde eine Marke, die weitherum sichtbar sei. Zudem verletze das Projekt die Praxis des Stadtrates ZÃ¼rich zur Vorgartengestaltung. Im Interesse eines besonders guten Erscheinungsbildes dÃ¼rfe das Vorgartengebiet in der Regel zu nicht mehr als einem Dritten fÃ¼r HauszugÃ¤nge, Garagenzufahrt, ParkplÃ¤tze, ContainerstellplÃ¤tze usw. befestigt werden. Vorliegend werde diese Drittelsregelung missachtet.</p> <p class="Erwgung2"><b>17.2 </b>Was die Kritik an der Gestaltung des Bauvorhabens anbelangt, kann zunÃ¤chst auf die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). ErgÃ¤nzend ist Folgendes festzuhalten: GemÃ¤ss § 71 Abs. 1 PBG muss eine ArealÃ¼berbauung qualifizierten Ã¤sthetischen Anforderungen gerecht werden. Zu berÃ¼cksichtigen sind diesbezÃ¼glich unter anderem die Beziehung der Baute zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung (§ 71 Abs. 2 PBG). Auch wenn das Gesetz den Umgebungsbezug ausdrÃ¼cklich als massgebliches Beurteilungskriterium nennt, bedeutet dies nicht, dass die Bauherrschaft zwingend den im Quartier vorherrschenden Architekturstil Ã¼bernehmen mÃ¼sste. Eine solche Orientierung an der vorhandenen Architektur bzw. an bereits vorhandenen Bauformen drÃ¤ngt sich bloss dann auf, wenn auf Objekte des Natur- oder Heimatschutzes RÃ¼cksicht genommen werden muss. Abgesehen von solchen Situationen ist der Bauherr in der kÃ¼nstlerisch-architektonischen Gestaltung seiner Baute und deren Umschwung grundsÃ¤tzlich frei (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 134). </p> <p class="Erwgung2"><b>17.3 </b>Die Bauparzelle liegt in ZÃ¼rich-HÃ¶ngg am Rand des stÃ¤dtischen Siedlungsgebiets. Auf den angrenzenden Parzellen stehen MehrfamilienhÃ¤user aus den 1960er- bis 2000er-Jahren. Ein Grossteil dieser HÃ¤user weist FlachdÃ¤cher auf, die teils begrÃ¼nt sind und auf denen vereinzelt Fotovoltaik-Anlagen stehen. Daneben findet sich im Quartier aber auch eine Reihe neuerer Steildachbauten. Die GebÃ¤ude sind zeilenfÃ¶rmig, schrÃ¤g versetzt oder u-fÃ¶rmig angeordnet. Sie weisen weisse, rÃ¶tliche oder gelb-brÃ¤unliche Tafel- bzw. Verputzfassaden auf. Ein einheitliches Bebauungskonzept ist nicht erkennbar. Angesichts dieser Vielfalt von GebÃ¤udeformen und Materialisierungen braucht das Projekt "Ringling" nicht auf eine vorbestehende Siedlungsstruktur RÃ¼cksicht zu nehmen. Vielmehr durfte sich das Bauvorhaben einer eigenstÃ¤ndigen, zeitgemÃ¤ssen Architektursprache bedienen. Dazu zÃ¤hlen auch die Patio-Balkone, welche die Fassaden auflockern und der Siedlung ein unverwechselbares Gesicht verleihen. Dass das Projekt "Ringling" keinen begrÃ¼nten Vorgartenbereich aufweist, liegt in der Natur der als Blockrandbebauung ausgestalteten Siedlung. Darin ist kein Nachteil zu erblicken. Die GrÃ¼nflÃ¤chen befinden sich stattdessen im grosszÃ¼gig bemessenen Innenhof, mithin auf den lÃ¤rmabgewandten Seiten des GebÃ¤udekomplexes. Die mit BÃ¤umen bepflanzten WÃ¤lle entlang der Regensdorfer- und Frankentalerstrasse sind demgegenÃ¼ber als blosses "StrassenabstandsgrÃ¼n" konzipiert. Im Unterschied zum Ringling-Innenhof kÃ¶nnen solche GrÃ¼nstreifen weder von spielenden Kindern noch von Erholung suchenden Erwachsenen sinnvoll genutzt werden. Damit weisen sie keine besonderen stÃ¤dtebaulichen QualitÃ¤ten auf.</p> <p class="Erwgung1"><b>18. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>18.1 </b>In Bezug auf die Wohnlichkeit und Wohnhygiene des Bauvorhabens machen die BeschwerdefÃ¼hrenden Folgendes geltend: In dem parallel zur Frankentalstrasse ausgerichteten GebÃ¤udeteil seien viele lÃ¤rmempfindliche RÃ¤ume untergebracht. Darin liege ein wesentlicher konzeptioneller Fehler des vorliegenden Projekts. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die LÃ¤rmsituation bei der Beurteilung gemÃ¤ss § 71 PBG nicht zu einem vernichtenden Resultat gefÃ¼hrt habe. Die Vorinstanz lasse ausser Acht, dass die bis zu 16 Meter hohen Zugangstore zum Innenhof als Schalltrichter wirkten und den LÃ¤rm von den nahen Kantonsstrassen in den Innenhof eindringen liessen. Zudem wÃ¼rden die im Quartier RÃ¼tihof herrschenden Westwinde auf die hohen Fassaden entlang der Strasse "Im Oberen Boden" und der "Geeringstrasse" aufprallen, was zu starken WindstrÃ¶men fÃ¼hre. Zum Thema "Wohnlichkeit" gehÃ¶re ferner, dass rund sechzig Wohnungen in der projektierten Ãberbauung schiefe Ecken aufwiesen. Dies erschwere die MÃ¶blierung und Benutzung, weshalb die Ãberbauung als unzweckmÃ¤ssig einzustufen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>18.2 </b>Wie oben dargelegt, erfÃ¼llt das Projekt Ringling die bundesrechtlichen LÃ¤rmschutzvorgaben. § 71 PBG bildet keine Grundlage, um diesbezÃ¼glich strengere Anforderungen aufzustellen. Damit erÃ¼brigt es sich auf die AusfÃ¼hrungen zur angeblichen Schalltrichterwirkung der Tore einzugehen. Auch die Grundrisse der geplanten Wohnungen lassen keine Verletzung von § 71 PBG erkennen.</p> <p class="Erwgung1"><b>19. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>19.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen sodann, die vorgesehene AbfallentsorgungslÃ¶sung Ã¼berzeuge nicht. FÃ¼r die Bewohner der 277 Wohnungen sei es nÃ¤mlich Ã¼berhaupt nicht komfortabel, den Abfall zentral Ã¼ber lediglich vier Unterflurcontainer entsorgen zu mÃ¼ssen. Gleiches gelte fÃ¼r den 150 Meter langen Weg, den die Bewohner vom Hauszugang bis zu ihren ParkplÃ¤tzen in der Autoabstellhalle zurÃ¼cklegen mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung2"><b>19.2 </b>SÃ¤mtliche Abfallentsorgungskonzepte weisen technisch bedingte Vor- und Nachteile auf; diese gilt es im Einzelfall gegeneinander abzuwÃ¤gen. Vorliegend hat sich die Bauherrschaft im Interesse einer reduzierten LÃ¤rm- und Geruchsbelastung entschieden, den Abfall zentral in Unterflurcontainern zu sammeln. Zwar mÃ¼ssen die Anwohner bei dieser LÃ¶sung mit ihren KehrrichtsÃ¤cken im Vergleich zu einer dezentralen Sammlung in Rollcontainern lÃ¤ngere Wege zurÃ¼cklegen. Dieser Nachteil vermag indessen die mit Unterflurcontainern verbundenen Vorteile nicht aufzuwiegen: So gehen von solchen unterirdischen SammelbehÃ¤ltern bedeutend weniger LÃ¤rm- und Geruchsemissionen aus. Zudem vermÃ¶gen sie auch in Ã¤sthetischer Hinsicht mehr zu befriedigen als 28 vor den HauseingÃ¤ngen platzierte Rollcontainer, wie sie fÃ¼r die vorliegende Siedlung erforderlich wÃ¤ren. Dies liegt letztlich auch im Interesse der Nachbarn. Insgesamt ist somit von einer zweckmÃ¤ssigen EntsorgungslÃ¶sung im Sinn von § 71 Abs. 1 f. PBG auszugehen. Was schliesslich die Parkplatzsituation und die Erschliessung der Siedlung betrifft, so lÃ¤sst es die Beschwerde bei der nicht nÃ¤her begrÃ¼ndeten Behauptung bewenden, diese sei ungenÃ¼gend und mit § 71 PBG nicht zu vereinbaren. Entsprechend kann diesbezÃ¼glich auf die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>20. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>20.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen sodann geltend, bei einer ArealÃ¼berbauung dÃ¼rfe die Vollgeschosszahl auf sieben Vollgeschosse erhÃ¶ht werden. Das Projekt Ringling weise jedoch an der sÃ¼dÃ¶stlichen Ecke acht Geschosse auf und sei deshalb nicht bewilligungsfÃ¤hig.</p> <p class="Erwgung2"><b>20.2 </b>§ 275 PBG unterscheidet zwischen Voll-, Dach- und Untergeschossen. Diese Bestimmung definiert die einzelnen Geschossarten wie folgt: Vollgeschosse sind horziontale GebÃ¤udeabschnitte, die Ã¼ber dem gewachsenen Boden und unter der Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che liegen (Abs. 1). Als Untergeschosse gelten demgegenÃ¼ber GebÃ¤udeabschnitte, die ganz oder teilweise in den gewachsenen Boden hineinragen (Abs. 3). ArealÃ¼berbauungen dÃ¼rfen maximal sieben Vollgeschosse (Art. 8 Abs. 4 Satz 1 BZO) und ein einzelnes Untergeschoss (Art. 13 Abs. 1 BZO) aufweisen. Das von den BeschwerdefÃ¼hrenden als unzulÃ¤ssig gerÃ¼gte Geschoss ragt teilweise in den gewachsenen Boden hinein. Entsprechend ist es als Untergeschoss zu qualifizieren, welches gemÃ¤ss Art. 8 Abs. 4 in Verbindung mit Art. 13 Abs. 1 BZO erlaubt ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>21. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>21.1 </b>Weiter monieren die BeschwerdefÃ¼hrenden, die Ãberbauung halte gegenÃ¼ber der Strasse "Im Stelzenacker" den gesetzlichen Grenzabstand von 11 Metern nicht ein.</p> <p class="Erwgung2"><b>21.2 </b>Sieht man von hier nicht einschlÃ¤gigen Ausnahmen ab, mÃ¼ssen GebÃ¤ude gegenÃ¼ber Strassen, PlÃ¤tzen und Wegen grundsÃ¤tzlich keinen Grenzabstand im Sinn von Art. 13â15 BZO einhalten. Vielmehr bestimmt sich der in solchen FÃ¤llen zu beachtende Abstand ausschliesslich nach Art. 12 Abs. 1 BZO. Der Strassenabstand tritt mit anderen Worten an die Stelle des Grenzabstandes (vgl. VGr, 1. Juni 2005, VB.2005.00017, E. 3). GemÃ¤ss Art. 12 Abs. 1 BZO betrÃ¤gt der Strassenabstand 6 Meter. Das Bauvorhaben hÃ¤lt diesen 6-Meter-Abstand ein, wie selbst die BeschwerdefÃ¼hrenden anerkennen.</p> <p class="Erwgung1"><b>22. </b> </p> <p class="Urteilstext">Weiter machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, die verfehlte GebÃ¤udeabwinklung bewirke, dass nicht behinderungsgerecht gebaut werden kÃ¶nne. Im Beschwerdeverfahren dÃ¼rfen sich die Parteien nicht damit begnÃ¼gen, pauschale Behauptungen aufzustellen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden missachten dieses Substanziierungserfordernis, wenn sie das Bauprojekt in genereller Weise als nicht behinderungsgerecht bezeichnen.</p> <p class="Erwgung1"><b>23. </b> </p> <p class="Erwgung2">Sodann machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, die Zufahrt zur Tiefgarage missachte die Zugangsnormalien. Auf diese RÃ¼gen braucht nicht nÃ¤her eingegangen zu werden, handelt es sich doch hierbei um eine erstmals in der Beschwerdereplik vorgebrachte neue Tatsachenbehauptung; ein solches Novum ist gemÃ¤ss § 52 Abs. 2 VRG unzulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung1"><b>24. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>24.1 </b>Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Erwgung2"><b>24.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG).</p> <p class="Urteilstext">Im Einzelnen sind die die Kosten den BeschwerdefÃ¼hrenden 3, 4, 6, 7, 8, 9 und 10 je zu einem 1/64 sowie den BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 5.1 und 5.2 je zu einem 1/128 aufzuerlegen, jeweils unter solidarischer Haftung fÃ¼r 10/64 der Kosten. </p> <p class="Urteilstext">Sodann sind die Kosten den BeschwerdefÃ¼hrenden 13, 14, 16, 17, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 34, 39, 41, 43, 44, 45, 48, 49, 50, 51, 53, 54, 55, 57, 58, 60, 61 sowie 64 je zu 1/64 sowie den BeschwerdefÃ¼hrenden 11.1, 11.2, 12.1, 12.2, 15.1, 15.2, 18.1, 18.2, 19.1, 19.2, 20.1, 20.2, 21.1, 21.2, 28.1, 28.2, 31.1, 31.2, 32.1, 32.2, 33.1, 33.2, 35.1, 35.2, 36.1, 36.2, 37.1, 37.2, 38.1, 38.2, 40.1, 40.2, 42.1, 42.2, 46.1, 46.2, 47.1, 47.2, 52.1, 52.2, 56.1, 56.2, 59.1, 59.2, 62.1, 62.2, 63.1 sowie 63.2 je zu einem 1/128 aufzuerlegen, jeweils unter solidarischer Haftung fÃ¼r 54/64 der Kosten. </p> <p class="Erwgung2"><b>24.3 </b>Eine ParteientschÃ¤digung steht den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden nicht zu. </p> <p class="Erwgung2">Hingegen ist eine solche EntschÃ¤digung antragsgemÃ¤ss der privaten Beschwerdegegnerin zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG). Der Baudirektion (bzw. dem Amt fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft) ist durch die Beantwortung der vorliegenden Beschwerde kein besonderer Aufwand entstanden, welcher die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung rechtfertigen wÃ¼rde.</p> <p class="Urteilstext">Im Einzelnen sind die BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 3, 4, 5.1, 5.2, 6, 7, 8, 9 und 10 unter solidarischer Haftung zu verpflichten, den Beschwerdegegnerinnen 1, 2 und 3 eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 250.- (total Fr. 750.-, nÃ¤mlich die BeschwerdefÃ¼hrenden 3, 4, 6, 7, 8, 9 und 10 je Fr. 75.- und die BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 5.1 und 5.2 je Fr. 37.50) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</p> <p class="Urteilstext">Sodann sind die BeschwerdefÃ¼hrenden 11.1, 11.2, 12.1, 12.2, 13, 14, 15.1, 15.2, 16, 17, 18.1, 18.2, 19.1, 19.2, 20.1, 20.2, 21.1, 21.2, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28.1, 28.2, 29, 30, 31.1, 31.2, 32.1, 32.2, 33.1, 33.2, 34, 35.1, 35.2, 36.1, 36.2, 37.1, 37.2, 38.1, 38.2, 39, 40.1, 40.2, 41, 42.1, 42.2, 43, 44, 45, 46.1, 46.2, 47.1, 47.2, 48, 49, 50, 51, 52.1, 52.2, 53, 54, 55, 56.1, 56.2, 57, 58, 59.1, 59.2, 60, 61, 62.1, 62.2, 63.1, 63.2 und 64 unter solidarischer Haftung zu verpflichten, den Beschwerdegegnerinnen 1, 2 und 3 eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'350.- (total Fr. 4'050.-, nÃ¤mlich die BeschwerdefÃ¼hrenden 13, 14, 16, 17, 14, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 34, 39, 41, 43, 44, 45, 48, 49, 50, 51, 53, 54, 55, 57, 58, 60, 61 sowie 64 je Fr. 75.- und die BeschwerdefÃ¼hrenden 11.1, 11.2, 12.1, 12.2, 15.1, 15.2, 18.1, 18.2, 19.1, 19.2, 20.1, 20.2, 21.1, 21.2, 28.1, 28.2, 31.1, 31.2, 32.1, 32.2, 33.1, 33.2, 35.1, 35.2, 36.1, 36.2, 37.1, 37.2, 38.1, 38.2, 40.1, 40.2, 42.1, 42.2, 46.1, 46.2, 47.1, 47.2, 52.1, 52.2, 56.1, 56.2, 59.1, 59.2, 62.1, 62.2, 63.1 sowie 63.2 je Fr. 37.50) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</p> <p class="Urteilstext">Damit erhalten die Beschwerdegegnerinnen 1-3 je eine ParteientschÃ¤digung von total Fr. 1'600.- und belÃ¤uft sich die gesamte fÃ¼r das Beschwerdeverfahren geschuldete EntschÃ¤digung auf Fr. 4'800.-.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer:</span></p> <p class="Urteilstext">Die Verfahren VB.2014.00307 und VB.2014.00309 werden vereinigt;</p> <p class="Einzug1"><span>und erkennt:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 30'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 500.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 30'500.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 3, 4, 6, 7, 8, 9 und 10 je zu einem 1/64 sowie den BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 5.1 und 5.2 je zu einem 1/128 auferlegt, jeweils unter solidarischer Haftung fÃ¼r 10/64 der Kosten. </span></p> <p class="Einzug2"><span>Weiter werden die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden 13, 14, 16, 17, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 34, 39, 41, 43, 44, 45, 48, 49, 50, 51, 53, 54, 55, 57, 58, 60, 61 sowie 64 je zu 1/64 sowie den BeschwerdefÃ¼hrenden 11.1, 11.2, 12.1, 12.2, 15.1, 15.2, 18.1, 18.2, 19.1, 19.2, 20.1, 20.2, 21.1, 21.2, 28.1, 28.2, 31.1, 31.2, 32.1, 32.2, 33.1, 33.2, 35.1, 35.2, 36.1, 36.2, 37.1, 37.2, 38.1, 38.2, 40.1, 40.2, 42.1, 42.2, 46.1, 46.2, 47.1, 47.2, 52.1, 52.2, 56.1, 56.2, 59.1, 59.2, 62.1, 62.2, 63.1 sowie 63.2 je zu einem 1/128 auferlegt, jeweils unter solidarischer Haftung fÃ¼r 54/64 der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 3, 4, 5.1, 5.2, 6, 7, 8, 9 und 10 werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, den Beschwerdegegnerinnen 1, 2 und 3 eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 250.- (total Fr. 750.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden 11.1, 11.2, 12.1, 12.2, 13, 14, 15.1, 15.2, 16, 17, 18.1, 18.2, 19.1, 19.2, 20.1, 20.2, 21.1, 21.2, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28.1, 28.2, 29, 30, 31.1, 31.2, 32.1, 32.2, 33.1, 33.2, 34, 35.1, 35.2, 36.1, 36.2, 37.1, 37.2, 38.1, 38.2, 39, 40.1, 40.2, 41, 42.1, 42.2, 43, 44, 45, 46.1, 46.2, 47.1, 47.2, 48, 49, 50, 51, 52.1, 52.2, 53, 54, 55, 56.1, 56.2, 57, 58, 59.1, 59.2, 60, 61, 62.1, 62.2, 63.1, 63.2 und 64 unter solidarischer Haftung verpflichtet, den Beschwerdegegnerinnen 1, 2 und 3 eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'350.- (total Fr. 4'050.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>