<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para">Tribunale federale </div> <div class="para">Tribunal federal </div> <div class="para"> </div> <div class="para">{T 0/2} </div> <div class="para">4C.405/2006 /biz </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Sentenza del 1° giugno 2007 </div> <div class="para">I Corte di diritto civile </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Composizione </div> <div class="para">Giudici federali Corboz, presidente, </div> <div class="para">Rottenberg Liatowitsch, Kolly, </div> <div class="para">cancelliera Gianinazzi. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Parti </div> <div class="para">A.________, </div> <div class="para">B.________, </div> <div class="para">C.________SA, </div> <div class="para">convenuti e ricorrenti, </div> <div class="para">tutti patrocinati dall'avv. dott. Tuto Rossi, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">contro </div> <div class="para"> </div> <div class="para">D.________, </div> <div class="para">attrice e opponente, </div> <div class="para">patrocinata dall'avv. dott. Carlo Postizzi. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Oggetto </div> <div class="para">diritto della locazione; rivendicazione della proprietà, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">ricorso per riforma [OG] contro la sentenza </div> <div class="para">emanata il 17 ottobre 2006 dalla I Camera civile </div> <div class="para">del Tribunale d'appello del Cantone Ticino. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Fatti: </div> <div class="para">A. </div> <div class="para">Il 27 giugno 2002 D.________ - in qualità di locatrice - e E.________SA - in qualità di conduttrice - hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto una casa d'abitazione a Cresciano. </div> <div class="para">A.a Con scritto del 23 dicembre 2004 D.________ ha notificato a E.________SA la disdetta del contratto con effetto al 1° luglio 2005. Preso atto del fatto che la sua missiva non era stata ritirata, la locatrice ha poi inviato il medesimo documento direttamente all'amministratore unico della società A.________. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Nel quadro dello scambio epistolare che ne è seguito, il 17 marzo 2005 A.________ - nella sua veste di amministratore unico di "C.________SA ex E.________SA" - ha contestato la validità della disdetta. </div> <div class="para">A.b Il 25 marzo 2005 D.________ ha comunicato a C.________SA e a A.________ di aver scoperto che E.________SA era stata liquidata e radiata dal registro di commercio il 2 novembre 2004. Asseverando che la cessata esistenza della società implicava la caducità del contratto, essa ha preteso la riconsegna dell'immobile entro il 15 aprile 2005. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">La richiesta è stata avversata da A.________, il quale con lettera dell'11 aprile 2005 ha obiettato che il contratto di locazione era stato ripreso da C.________SA; egli ha dipoi ribadito la contestazione della disdetta a titolo personale e in rappresentanza di C.________SA. </div> <div class="para">A.c Dopo il marzo 2005 nessun canone di locazione è più stato pagato. </div> <div class="para">B. </div> <div class="para">Il 3 maggio 2005 D.________ ha convenuto A.________, B.________ e C.________SA dinanzi alla Pretura del Distretto di Riviera con un'azione di rivendicazione di proprietà ex <span class="artref">art. 641 cpv. 2 CC</span>, intesa a ottenere l'immediata riconsegna del fondo da parte dei convenuti nonché "di parenti, conviventi e ospiti legati ad A.________". Richiamandosi all'asserito contratto di locazione, i convenuti si sono opposti alla petizione. Per lo stesso motivo essi hanno anche contestato la competenza del pretore, dichiarando che, in applicazione dell'<span class="artref">art. 274a CO</span>, l'attrice avrebbe dovuto anzitutto sottoporre la vertenza all'ufficio di conciliazione. </div> <div class="para">Tenuto conto dell'argomento sollevato dai convenuti, nella sentenza del 20 marzo 2006 il giudice di prima istanza si è in primo luogo chinato sul preteso trasferimento del contratto di locazione. Sulla scorta delle tavole processuali egli è giunto alla conclusione che l'attrice non ha mai acconsentito, né espressamente né tacitamente, ad un trasferimento del contratto di locazione dalla E.________SA ai convenuti, né prima né dopo essere venuta a conoscenza della radiazione della stessa. In assenza di un valido titolo giuridico suscettibile di legittimare la loro presenza nello stabile, l'occupazione della casa da parte dei convenuti è stata dichiarata abusiva, donde l'accoglimento dell'azione di rivendicazione. Ai convenuti è stato pertanto ordinato di liberare e riconsegnare il fondo entro venti giorni dalla crescita in giudicato della sentenza. </div> <div class="para">C. </div> <div class="para">I soccombenti si sono aggravati contro questo giudizio, postulandone l'annullamento già perché emanato senza che fosse stato preventiva-mente esperito il tentativo di conciliazione prescritto dall'<span class="artref">art. 274a CO</span>. In via subordinata hanno lamentato la mancata assunzione delle prove da loro offerte a sostegno dell'esistenza del rapporto di locazione. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">L'impugnativa è stata integralmente respinta il 17 ottobre 2006. Dopo aver disatteso la censura di ordine procedurale, la I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha confermato la decisione pretorile di rifiutare l'assunzione delle prove offerte dai conduttori, siccome non suscettibili di recare elementi decisivi per il giudizio. Infine, il giudizio di primo grado è stato seguito anche nel merito: né il fatto che l'attrice abbia accettato il pagamento di alcune pigioni da un terzo (C.________SA e B.________) né la corrispondenza versata agli atti permettono di concludere a favore dell'asserito trasferimento del contratto di locazione rispettivamente della conclusione di uno nuovo. </div> <div class="para">D. </div> <div class="para">Contro questa sentenza A.________, B.________ e C.________SA sono insorti dinanzi al Tribunale federale il 16 novembre 2006, con un ricorso per riforma fondato sulla violazione dell'art. 274 segg. CO. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Essi postulano, in via principale, la modifica della pronunzia impugnata nel senso dell'accoglimento dell'appello e, di conseguenza, della reiezione della petizione; in via subordinata chiedono che la causa venga rinviata alla Corte ticinese per assunzione dei mezzi di prova già richiesti e nuovo giudizio. </div> <div class="para">Con risposta del 30 gennaio 2007 D.________ ha proposto la reiezione del gravame nella misura in cui ammissibile. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Diritto: </div> <div class="para">1. </div> <div class="para">Il 1° gennaio 2007 è entrata in vigore la Legge sul Tribunale federale (LTF, RS 173.110; RU 2006 1205, 1241). Poiché la decisione in concreto impugnata è stata pronunciata prima di questa data, la procedura ricorsuale in rassegna resta tuttavia disciplinata dall'OG (<span class="artref">art. 132 cpv. 1 LTF</span>). </div> <div class="para">2. </div> <div class="para">Il ricorso per riforma è ammissibile per violazione del diritto federale, ovverosia quando un principio consacrato esplicitamente da una prescrizione federale o risultante implicitamente da essa non è stato applicato o ha avuto un'applicazione errata (<span class="artref"><artref id="CH/173.110/43/2" type="start"></artref><artref id="CH/173.110/43/1" type="start"></artref>art. 43 cpv. 1 e 2 OG</span><artref id="CH/173.110/43/2" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/2" type="end"></artref>). Nel quadro di tale rimedio non possono, per contro, essere invocate la violazione di un diritto costituzionale (art. 43 cpv. 1 seconda frase OG) o la violazione del diritto cantonale (cfr. art. 55 cpv. 1 lett. c OG; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=24&amp;from_date=25.05.2007&amp;to_date=13.06.2007&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F127-III-248%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page248">DTF 127 III 248</a> consid. 2c pag. 252). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Di regola, il diritto federale non è violato dall'accertamento dei fatti (<span class="artref">art. 43 cpv. 3 OG</span>). Nella giurisdizione di riforma, il Tribunale federale fonda il suo giudizio sui fatti così come sono stati accertati dall'ultima autorità cantonale, a meno che non siano state violate disposizioni federali in materia di prove, debbano venire rettificati accertamenti di fatto derivanti da una svista manifesta (<span class="artref">art. 63 cpv. 2 OG</span>) o si renda necessario un complemento degli stessi a norma dell'<span class="artref">art. 64 OG</span> (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=24&amp;from_date=25.05.2007&amp;to_date=13.06.2007&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F130-III-136%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page136">DTF 130 III 136</a> consid. 1.4 pag. 140), ovverosia mediante fatti allegati da una parte in sede cantonale in modo conforme alle norme sulla procedura, ma ritenuti a torto dall'autorità cantonale come irrilevanti o da essa negletti a causa dell'errata comprensione del diritto federale (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=24&amp;from_date=25.05.2007&amp;to_date=13.06.2007&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F130-III-102%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page102">DTF 130 III 102</a> consid. 2.2 pag. 106; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=24&amp;from_date=25.05.2007&amp;to_date=13.06.2007&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F127-III-248%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page248">127 III 248</a> consid. 2c con rinvii). Tutte queste critiche e gli atti cui si riferiscono devono essere debitamente specificati (art. 55 cpv. 1 lett. b e d OG). Fatte salve queste eccezioni, censure contro l'accertamento dei fatti e l'apprezzamento delle prove eseguiti dall'autorità cantonale sono improponibili, così come non si può far riferimento a circostanze non accertate nel giudizio impugnato, trattandosi di fatti nuovi (art. 55 cpv. 1 lett. c OG; DTF citati; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=24&amp;from_date=25.05.2007&amp;to_date=13.06.2007&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F129-III-618%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page618">129 III 618</a> consid. 3). </div> <div class="para">3. </div> <div class="para">Dinanzi al Tribunale federale i convenuti lamentano ancora una volta la violazione delle norme federali che disciplinano la procedura in materia di locazione, e segnatamente dell'<span class="artref">art. 274a CO</span>, in virtù del quale prima di adire il giudice civile è necessario sottoporre la vertenza a un'autorità di conciliazione. </div> <div class="para">3.1 I giudici cantonali hanno disatteso questo argomento per il motivo che l'attrice non ha intentato una causa in materia di locazione o di affitto bensì un'azione fondata sul diritto reale della proprietà (<span class="artref">art. 641 cpv.2 CC</span>). Diverso sarebbe stato - hanno precisato i giudici ticinesi - se l'attrice avesse chiesto di accertare l'inesistenza di un rapporto di locazione o se, pur invocando l'<span class="artref">art. 641 cpv. 2 CC</span> o l'<span class="artref">art. 679 CC</span>, avesse proceduto nei confronti di un conduttore o di un subconduttore; in simili ipotesi la conciliazione previa sarebbe stata obbligatoria. Per contro, una lite in materia di locazione non è data solo perché, come nella fattispecie in rassegna, nell'ambito di una causa fondata sulla proprietà il convenuto si pretende conduttore o subconduttore; in tale evenienza il Pretore dirime la questione pregiudiziale in maniera autonoma. </div> <div class="para">3.2 I convenuti contestano queste considerazioni. Richiamandosi a Higi (in: Zürcher Kommentar, n. 43 seg. ad <span class="artref">art. 274 CO</span>) essi sostengono che, ai fini dell'applicazione dell'art. 274 segg. CO, non è necessario che ambedue le parti si richiamino a un contratto di locazione; basta che sia dato un "mietrechtlicher Tatbestand", ovvero una "fattispecie attinente al diritto di locazione". Poco importa, quindi, che l'attrice fondi le sue pretese sul diritto di proprietà, dato che la causa verte sull'esistenza del contratto di locazione da loro asserito. L'azione di rivendicazione di proprietà ex <span class="artref">art. 641 cpv. 2 CO</span> nei confronti degli occupanti di un immobile è d'altro canto un classico caso di "fattispecie attinente al diritto di locazione". </div> <div class="para">3.3 Gli argomenti sollevati dai convenuti non sono privi di pertinenza. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Nella DTF 120 Il 112, concernente una vertenza che vedeva opposti il locatore principale e il subconduttore, il Tribunale federale ha effettivamente stabilito che la nozione di "controversia in materia di locazione" ex <span class="artref">art. 274b CO</span> va intesa in senso ampio (DTF citata consid. 3, cfr. anche Higi, op. cit., n. 42-62 ad <span class="artref">art. 274 CO</span>). La questione di sapere se le considerazioni esposte dal Tribunale federale in quel giudizio possano trovare applicazione, per analogia, alla fattispecie in esame non necessita tuttavia di essere ulteriormente approfondita, poiché anche qualora si volesse ammettere di essere in presenza di una controversia in materia di locazione, disciplinata dagli art. 274 segg. CO, l'esito del procedimento non potrebbe comunque essere quello auspicato nel ricorso. </div> <div class="para">4. </div> <div class="para">La richiesta dei convenuti di annullare la sentenza impugnata a causa del mancato esperimento del tentativo di conciliazione deve infatti venir in ogni caso respinta per i motivi esposti qui di seguito. </div> <div class="para">4.1 Vale innanzitutto la pena di rilevare che, contrariamente a quanto ritengono i convenuti, nell'ambito della locazione l'obbligo di adire preventivamente l'autorità di conciliazione non è assoluto. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">In una recente sentenza il Tribunale federale ha, in particolare, precisato che nessuna disposizione di diritto federale impone di adire preventivamente l'autorità di conciliazione nella procedura di sfratto susseguente alla disdetta straordinaria per mora del conduttore nel pagamento delle pigioni, ex <span class="artref">art. 257d CO</span> (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=24&amp;from_date=25.05.2007&amp;to_date=13.06.2007&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F132-III-747%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page747">DTF 132 III 747</a>). Considerato che, stando a quanto accertato nella sentenza impugnata, dopo il marzo 2005 i convenuti non hanno più pagato alcun canone di locazione, ci si potrebbe chiedere se la fattispecie in esame non dovrebbe essere trattata alla stessa stregua. </div> <div class="para">4.2 Sia come sia, il mancato pagamento dei canoni di locazione sta a indicare che i convenuti si prevalgono dell'esistenza di un contratto di locazione e pretendono di beneficiare dei diritti che ne derivano senza, da parte loro, adempiere l'obbligo di pagare il corrispettivo per la concessione in uso della cosa asseritamente locata (<span class="artref">art. 257 CO</span>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Un simile comportamento non può essere tutelato. Giusta l'<span class="artref">art. 2 cpv. 1 CC</span> ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede sia nell'esercizio dei propri diritti che nell'adempimento dei propri obblighi. </div> <div class="para">4.2.1 Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge (<span class="artref">art. 2 cpv. 2 CC</span>). Vi è in particolare un abuso di diritto qualora un istituto giuridico venga utilizzato ad un fine diverso di quello per cui è stato creato (cfr. ad esempio <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=24&amp;from_date=25.05.2007&amp;to_date=13.06.2007&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F122-III-321%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page321">DTF 122 III 321</a> consid. 4a), qualora un diritto venga esercitato senza scopo (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=24&amp;from_date=25.05.2007&amp;to_date=13.06.2007&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F129-III-493%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page493">DTF 129 III 493</a> consid. 5.1 pag. 497) oppure nell'intento di procurarsi un beneficio manifestamente sproporzionato, tenuto conto degli interessi in gioco (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=24&amp;from_date=25.05.2007&amp;to_date=13.06.2007&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F123-III-200%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page200">DTF 123 III 200</a> consid. 2b pag. 203), infine, a determinate condizioni, qualora una persona assuma un comportamento contraddittorio (venire contra factum proprium: cfr. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=24&amp;from_date=25.05.2007&amp;to_date=13.06.2007&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-III-257%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page257">DTF 125 III 257</a> consid. 2a con rinvii). </div> <div class="para">4.2.2 In concreto, annullare la sentenza impugnata a causa del mancato esperimento del tentativo di conciliazione significherebbe, come detto, tutelare un comportamento contraddittorio dei convenuti, i quali potrebbero inoltre ottenere - mediante l'ulteriore protrarsi della procedura - un beneficio manifestamente sproporzionato, se si considera che da oltre due anni l'attrice, oltre a non poter disporre della propria proprietà, non percepisce più alcunché per l'uso della casa. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Si osserva infine che gli argomenti dei convenuti in merito all'esistenza di un contratto di locazione sono stati esaminati ed evasi negativamente dalle autorità cantonali. </div> <div class="para">5. </div> <div class="para">Nel gravame la sentenza impugnata viene invero criticata anche su questo punto. Così come formulate, le critiche ricorsuali si avverano tuttavia inammissibili. </div> <div class="para">5.1 I convenuti sostengono che l'esistenza del contratto di locazione sarebbe dimostrata dalla corrispondenza versata agli atti, dalla quale emergerebbe che l'attrice ha sempre considerato A.________ quale suo inquilino. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Sennonché la decisione in senso contrario dei giudici ticinesi, i quali hanno valutato in maniera opposta la documentazione prodotta, poggia sull'apprezzamento delle prove e non può pertanto venir censurata nel quadro dell'attuale rimedio (cfr. quanto esposto supra, al consid. 2). </div> <div class="para">5.2 Lo stesso vale laddove i convenuti si dolgono di non aver potuto fornire la prova della legittimità del loro possesso della cosa locata e rimproverano alla Corte ticinese di essere incorsa in un formalismo eccessivo (<span class="artref">art. 29 Cost.</span>) e nell'arbitrio (<span class="artref">art. 9 Cost.</span>) rifiutando, in pratica, l'assunzione di tutti i mezzi di prova da loro offerti a sostegno dell'asserito rapporto di locazione. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">I giudici ticinesi hanno infatti osservato che le prove offerte dai convenuti erano state scartate o per motivi di ordine processuale - con riferimento alla richiesta di interrogatorio formale del marito dell'attrice - o perché irrilevanti ai fini del giudizio. Trattandosi di una questione concernente l'applicazione del diritto processuale cantonale e, soprattutto, l'apprezzamento anticipato delle prove, essa sfugge all'esame del Tribunale federale nella giurisdizione per riforma. </div> <div class="para">6. </div> <div class="para">Ciò comporta la reiezione del ricorso per riforma nella misura in cui è ammissibile. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Gli oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 7 nonché <span class="artref"><artref id="CH/173.110/2" type="start"></artref><artref id="CH/173.110/159/5" type="start"></artref><artref id="CH/173.110/159/2" type="start"></artref><artref id="CH/173.110/159/1" type="start"></artref>art. 159 cpv. 1, 2 e 5 OG</span><artref id="CH/173.110/159/2" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/159/5" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/2" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/5" type="end"></artref>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia: </div> <div class="para">1. </div> <div class="para">Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto. </div> <div class="para">2. </div> <div class="para">La tassa di giustizia di fr. 2'000.-- è posta a carico dei convenuti, in solido, i quali rifonderanno all'attrice, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 2'500.-- per ripetibili della sede federale. </div> <div class="para">3. </div> <div class="para">Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino. </div> <div class="para">Losanna, 1° giugno 2007 </div> <div class="para">In nome della I Corte di diritto civile </div> <div class="para">del Tribunale federale svizzero </div> <div class="para">Il presidente: La cancelliera: </div> <div class="para"> </div> </div></body></html>