<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00552</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217263&amp;W10_KEY=13013505&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00552</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.06.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Wohngebäudes: Einordnung; Schattenwurf; Überprüfung einer Pflanzendienstbarkeit im Baubewilligungsverfahren Allein gestützt auf § 238 PBG kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grundstück zulässigen Volumens nur aufgrund ausserordentlicher Umstände durchgesetzt werden. Sind die Voraussetzungen dafür nicht gegeben, so wird verlangt, dass ein Gebäude, das sich durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigneter Weise Rechnung trägt. Diese Rechtsprechung gilt unabhängig davon, ob aufgrund der Rüge mangelhafter Einordnung eine (auflageweise) Reduktion des Gebäudevolumens oder eine Verweigerung der Baubewilligung (weil die auflageweise Behebung nicht möglich ist) beantragt wird (E. 4.2). Eine rechtsverletzende Beurteilung der Einordnung liegt nicht vor (E. 4.5). Gebäude, welche die Abstandsvorschriften und weiteren Baubegrenzungsnormen einhalten, können durch Lichtentzug oder Schattenwurf zum vornherein nicht dergestalt auf Nachbargrundstücke einwirken, dass ihre Erstellung gestützt auf die allgemeinen Immissionsbestimmungen verhindert werden könnte (E. 5.2). Privatrechtliche Institute sind im Baubewilligungsverfahren nur dann zu prüfen, wenn sie baupolizeilich relevant sind. Die Pflanzendienstbarkeit ist vorliegend nicht baurechtlich relevant, weil die Erteilung der Baubewilligung nicht von Ersatzpflanzungen abhängig ist (E. 6). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃSTHETIKVORSCHRIFT">ÃSTHETIKVORSCHRIFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMSCHUTZ">BAUMSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMSCHUTZGEBIET">BAUMSCHUTZGEBIET</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIENSTBARKEIT">DIENSTBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZPFLANZUNG">ERSATZPFLANZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FARB- UND MATERIALKONZEPT">FARB- UND MATERIALKONZEPT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEVOLUMEN">GEBÃUDEVOLUMEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUE TATSACHENBEHAUPTUNG">NEUE TATSACHENBEHAUPTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARTEIGUTACHTEN">PARTEIGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFLANZEN">PFLANZEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHATTENWURF">SCHATTENWURF</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLUMEN">VOLUMEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 26 BV</span><br/><span class="ungerade">§ 226 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 52 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=34530" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00552</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. Juni 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Alexandra Altherr MÃ¼ller.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C AG, vertreten durch RA D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Mit Beschluss vom 24. November 2015 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich der C AG eine Baubewilligung fÃ¼r zwei MehrfamilienhÃ¤user auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 01 und 02 an der E-Strasse 03, 04 und 05 in I.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dagegen rekurrierte A sowie drei weitere Nachbarn an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Mit Entscheid vom 12. August 2016 vereinigte das Baurekursgericht die vier Rechtsmittel und wies sie ab, soweit darauf eingetreten wurde und sie nicht als durch ProjektÃ¤nderung gegenstandslos geworden abgeschrieben wurden. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 15. September 2016 liess A Beschwerde beim Verwaltungsgericht fÃ¼hren und folgende AntrÃ¤ge stellen:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. August 2016 (und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 [recte 2] vom 24. November 2015) sei aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid vom 12. August 2016 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3. Subeventualiter sei der angefochtene Entscheid vom 12. August 2016 (und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 [rechte 2] vom 24. November 2015) teilweise aufzuheben und anzuordnen, dass eine hellere und lichtreflektierende Hausfarbe gewÃ¤hlt und grau und dunkle Farben vermieden werden.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>4. Subsubeventualiter sei der angefochtene Entscheid vom 12. August 2016 (und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 [recte 2] vom 24. November 2015) teilweise aufzuheben und anzuordnen, dass von der Pflanzung hochwachsender BÃ¤ume und NadelgehÃ¶lze im Ost-West-Korridor auf der Nordseite abgesehen, hingegen die bestehende schlanke FÃ¶hre als SolitÃ¤r belassen wird.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>5. Unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zzgl. MwSt) auch betreffend das Verfahren vor Baurekursgericht."</span></p> <p class="Urteilstext">Die C AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 6. Oktober 2016 die vollumfÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten As. Das Baurekursgericht liess sich am 17./18. Oktober 2016 ebenfalls mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich stellte am 19. Oktober 2016 den Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Am 9. November 2016 machte A eine weitere Eingabe. Am 28. November 2016 nahm die C AG dazu Stellung; A Ã¤usserte sich wiederum daraufhin mit Eingabe vom 5. Januar 2017. Schliesslich machte die C AG am 16. Januar 2017 eine Eingabe. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist EigentÃ¼mer des unmittelbar an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 06 (E-Strasse 07). Soweit er im Rekursverfahren unterlegen ist, ist er daher ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (vgl. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG; Martin Bertschi in: Alain Griffel (Hrsg.), Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 29+53 ff.). Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Auf den Parzellen Kat.-Nr. 01 und 02 in I sollen zwei WohngebÃ¤ude mit Garagenbaute abgebrochen werden. Die Parzellen liegen gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der dreigeschossigen Wohnzone W3. Die BaugrundstÃ¼cke sollen zu einem GrundstÃ¼ck zusammengefÃ¼hrt und darauf ein GebÃ¤udekomplex aus zwei Kuben erstellt werden. Die Kuben sind derart zueinander versetzt, dass sie sich jeweils auf einem Drittel der entsprechenden Fassade berÃ¼hren und im nordÃ¶stlichen bzw. sÃ¼dwestlichen Teil des zusammenzulegenden BaugrundstÃ¼cks zu liegen kommen. Die Baute weist zudem einen vertikalen Versatz auf, wobei der hangseitige, sÃ¼dwestlich gelegene Kubus den talseitigen, nordÃ¶stlich gelegenen optisch Ã¼berragt. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht zunÃ¤chst geltend, das Bauvorhaben verstosse gegen § 238 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (</span>PBG). Nach dieser Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben (Abs. 1). Weiter ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen (Abs. 2). </p> <p class="Erwgung2">In diesem Zusammenhang bringt der BeschwerdefÃ¼hrer im Wesentlichen vor, die Vorinstanz habe es unterlassen, die Einordnung nach § 238 PBG umfassend und auf den konkreten Fall bezogen zu prÃ¼fen. Hingegen habe sie massgebend darauf abgestellt, ob <i>triftige GrÃ¼nde</i> fÃ¼r eine Reduktion des GebÃ¤udevolumens vorliegen wÃ¼rden. Es treffe zwar zu, dass eine BehÃ¶rde nach herrschender Lehre und Rechtsprechung durch die Anwendung der Gestaltungsbestimmungen die zonengemÃ¤ssen BaumÃ¶glichkeiten nicht <i>generell</i> reduzieren dÃ¼rfe. Dies bedeute jedoch nicht, dass es im konkreten Einzelfall nicht mÃ¶glich sein solle, ein Bauprojekt wegen mangelhafter Einordnung zu untersagen. Indem die Vorinstanz fÃ¼r die InteressenabwÃ¤gung nur "besonders triftige GrÃ¼nde" berÃ¼cksichtigt habe, habe sie die InteressenabwÃ¤gung unzureichend und rechtsfehlerhaft vorgenommen und den Sachverhalt unrichtig festgestellt. Das streitbetroffene Bauprojekt sei voluminÃ¶s und hebe sich von seiner Umgebung ab. Es treffe zwar zu, dass sich in der Umgebung auch andere grÃ¶ssere Bauvolumina finden liessen, indessen seien diese (viel) besser gestaltet. Die Gliederung in zwei Kuben ziehe das Gesamtvolumen diagonal erheblich sowohl in die LÃ¤nge wie auch in die Breite, wie es sonst nirgends im Quartier angetroffen werden kÃ¶nne. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Zur Beurteilung der ortsbaulichen Eingliederung und Gesamtwirkung reicht der BeschwerdefÃ¼hrer sodann erstmals ein Gutachten ein. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>GemÃ¤ss diesem werde die im ortsbaulichen Kontext massgebliche Bebauungsstruktur weitgehend durch die Parzellarstruktur bestimmt; das nÃ¤here Umfeld des Wohnquartiers weise Ã¼berwiegend linear angeordnete Einzelbauten im Sinn von solitÃ¤ren Stadtvillen auf. HÃ¤ufig werde mit dem Typus der Stadtvilla im Park in bestehenden Wohnquartieren mit grosszÃ¼gigen FreirÃ¤umen eine angemessene Verdichtung unter Wahrung von Quartierstruktur und ausgeprÃ¤gter DurchgrÃ¼nung erreicht. Auch das Neubau-Projekt wÃ¤hle den quartierÃ¼blichen Typus des SolitÃ¤rs, setze diesen jedoch in einer untypischen und quartierfremden Weise ein. Dadurch, dass die Einzelbauten Ã¼ber Eck zusammengebaut seien, wÃ¼rde die QuartierÃ¼blichkeit sowohl in Bezug auf den GebÃ¤udetypus als auch hinsichtlich der (linearen) Anordnung durchbrochen. Die einzelnen BaukÃ¶rper seien im Quartier, welches den Charakter mit grÃ¶sseren Punktbauten weitgehend erhalten habe, grundsÃ¤tzlich denkbar. Mit dem Zusammenbau entstehe jedoch ein quartierfremdes Bauvolumen, das den Rahmen der umgebenden Baukuben deutlich sprenge. Die beiden als Einzelbauten ortsuntypischen Villen wÃ¼rden schliesslich de facto fÃ¼r die Wirkung im Park vor allem die GrÃ¼nrÃ¤ume der Nachbarliegenschaften beanspruchen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Parteigutachten bzw. Gutachten, die von Parteien eingereicht werden, kommt nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung nur die beschrÃ¤nkte Aussagekraft von Parteivorbringen zu (VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00343, E. 6.3). <span>Expertisen, die von einer Partei eingeholt und in das Verfahren als Beweismittel eingebracht werden, darf der Beweiswert aber nicht schon aus dem Grund abgesprochen werden, weil sie von einer Partei stammen (BGE 137 II 266 E. 3.2; </span>Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 148; VGr, 9. Februar 2017, VB.2016.00600, E. 3.2). Werden sie jedoch erst im Beschwerdeverfahren eingereicht, unterstehen sie als Tatsachenbehauptungen der EinschrÃ¤nkung von § 52 Abs. 2 VRG, wonach Noven nur so weit zulÃ¤ssig sind, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist (VGr, 22. Februar 2012, VB.2011.00672, E. 4.2). Der BeschwerdefÃ¼hrer beanstandete indes schon im Rekursverfahren die mangelnde Einordnung gemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG, weshalb es sich nicht um eine neue Tatsachenbehauptung handelt. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Neu ist hingegen die Tatsachenbehauptung, das Bauprojekt nehme keine besondere RÃ¼cksicht auf das inventarisierte GebÃ¤ude und den Garagenvorbau auf der Nachbarparzelle Nr. 10 sowie auf die MorÃ¤nenwÃ¤lle F, weshalb § 238 Abs. 2 PBG verletzt sei. Da es sich um eine nach § 52 Abs. 2 VRG unzulÃ¤ssige neue Tatsachenbehauptung handelt, brÃ¤uchte darauf nicht nÃ¤her eingegangen zu werden. Ohnehin erfÃ¼llt jedoch das Bauvorhaben auch die Vorgaben von § 238 Abs. 2 PBG, wie nachfolgend ersichtlich wird. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Ob das Bauvorhaben die Voraussetzungen von § 238 PBG erfÃ¼llt, beurteilt sich nach seiner GrÃ¶sse, architektonischen Ausgestaltung und Beziehung, namentlich aus seiner Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Bei dieser Beurteilung ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, <span>21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 5.1; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 652</span>).</p> <p class="Erwgung2">Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der BegrÃ¼ndung ihres Entscheids berÃ¼cksichtigt die BaubehÃ¶rde die fÃ¼r die Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst. Das Baurekursgericht seinerseits ist in seiner Angemessenheitskontrolle bloss insofern eingeschrÃ¤nkt, als es die Einordnung des Bauvorhabens nicht vÃ¶llig frei und unbesehen des angefochtenen Bauentscheids wÃ¼rdigen darf. Vielmehr muss es diesen Entscheid unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der EntscheidgrÃ¼nde Ã¼berprÃ¼fen. Dabei hat es sich mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie von der lokalen BaubehÃ¶rde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt wurden. Eine weiter gehende EinschrÃ¤nkung der baurekursgerichtlichen PrÃ¼fungsbefugnis besteht demgegenÃ¼ber nicht. Beim Baurekursgericht handelt es sich um ein Fachgericht, welches aufgrund seiner Zusammensetzung ohne Weiteres in der Lage ist, die Gestaltung eines Bauvorhabens fachmÃ¤nnisch zu beurteilen; die fÃ¼r die Beurteilung der Gesamtwirkung erforderlichen Ortskenntnisse kÃ¶nnen sich seine Mitglieder mittels eines Augenscheins beschaffen. Das Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, -Ã¼berschreitung und -unter­schreitung hin Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. November 2015, VB.2015.532, E. 3.3 â 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3 â 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Dem BeschwerdefÃ¼hrer ist insofern Recht zu geben, als Bauten nicht nur die geltenden Baunormen einzuhalten haben, sondern auch allfÃ¤llige strengere Ã¤sthetische Schutzvorschriften (vgl. BGE 115 Ia 370 E. 5; BGr, 15. April 2005, 1P.709/2004, E. 2.3, beides auch zum Folgenden). Denn Ãsthetikvorschriften haben eine eigenstÃ¤ndige Bedeutung. Sie sind nicht vorneweg eingehalten, sofern die Bauvorschriften respektiert sind, da sich die Schutzbereiche der Ãsthetik- bzw. der Bauvorschriften nicht zwingend decken. Die Anwendung einer Ãsthetikklausel kann daher im Einzelfall zu einer Reduktion des nach der Zonenordnung zulÃ¤ssigen Bauens fÃ¼hren (nicht aber zu einer generellen Reduktion, was jedoch vorliegend ohnehin nicht infrage steht). </p> <p class="Erwgung2">Wie die Vorinstanz jedoch zu Recht erwogen hat, kann nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung allein gestÃ¼tzt auf § 238 PBG â auch im Einzelfall â ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens nur aufgrund ausserordentlicher UmstÃ¤nde durchgesetzt werden. Infolge des in Art. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) verankerten Grundsatzes der haushÃ¤lterischen Bodennutzung besteht ein Ã¶ffentliches Interesse daran, dass der GrundeigentÃ¼mer die ihm von der Rechtsordnung zugestandenen BaumÃ¶glichkeiten tatsÃ¤chlich ausschÃ¶pft. Im Widerspruch zu diesem privaten wie raumplanerischen Interesse an einer konzentrierten Bodennutzung kann das Einordnungsgebot eine zurÃ¼ckhaltende Bauweise nahelegen. HierfÃ¼r sind jedoch besonders triftige GrÃ¼nde erforderlich, wie eine Ã¼berdurchschnittliche QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung, eine weitherum zurÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pfte AusnÃ¼tzung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit (zum Ganzen RB 1990 Nr. 78; VGr, 28. MÃ¤rz 2007, VB.2007.00036, E. 3.3 und 5. Dezember 2013, VB.2013.00598 E. 9.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 660). Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, so verlangt § 238 PBG gleichwohl, dass ein GebÃ¤ude, das sich durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem SpannungsverhÃ¤ltnis in geeigneter Weise Rechnung trÃ¤gt. Nebst einer besonders sorgfÃ¤ltigen Gestaltung fallen Massnahmen wie beispielsweise eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens in Betracht (VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18). </p> <p class="Erwgung2">Diese Rechtsprechung gilt unabhÃ¤ngig davon, ob aufgrund der RÃ¼ge mangelhafter Einordnung eine (auflageweise) Reduktion des GebÃ¤udevolumens oder eine Verweigerung der Baubewilligung (weil die auflageweise Behebung nicht mÃ¶glich ist) beantragt wird. Da der BeschwerdefÃ¼hrer geltend macht, das Bauvorhaben sei zu voluminÃ¶s bzw. Ã¼berdimensioniert und ordne sich deshalb nicht ein, hat die Vorinstanz zu Recht geprÃ¼ft, ob triftige GrÃ¼nde fÃ¼r eine Reduktion des GebÃ¤udevolumens vorliegen. DarÃ¼ber hinaus hat sie jedoch auch ganz grundsÃ¤tzlich geprÃ¼ft, ob sich das Bauvorhaben befriedigend einordnen lÃ¤sst und hat dies bejaht. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Dem Bauentscheid lÃ¤sst sich entnehmen, dass sich der BaukÃ¶rper durch seine Verformung auf dem GrundstÃ¼ck verankere. Die additive Setzung von zwei versetzten KÃ¶rpern, die sich wieder zu einem KÃ¶rper verschmelzen, kÃ¶nne sich in der KÃ¶rnigkeit den Anforderungen entsprechend befriedigend in den Kontext einfÃ¼gen. Die Fassadengestaltung Ã¼bernehme den Ausdruck der umliegenden Bauten und stehe in einem ausgewogenen VerhÃ¤ltnis zwischen geschlossenen und offenen Teilen der Fassade. Eine horizontale wie auch vertikale Gliederung strukturiere den BaukÃ¶rper. Zudem nehme der BaukÃ¶rper sÃ¼dseitig RÃ¼cksicht auf den bestehenden Baumbestand. Die gestalterischen Anforderungen von § 238 PBG seien somit erfÃ¼llt. Die Fassade bestehe aus einem grobkÃ¶rnigen grauen Putz, die FensterbÃ¤nke wie auch der Dachrand wÃ¼rden in einem grauen Aluminium materialisiert und den Farbton der Fassade Ã¼bernehmen. Die Fenster wÃ¼rden in einem bronzenen Farbton ausgefÃ¼hrt; die StaketengelÃ¤nder in einem dunkelbraunen Ton. Die Fallarm-Markisen kÃ¶nnten sich in einem violetten Farbton, aber auch in einem ans Materialisierungskonzept angepassten bronzenen Ton befriedigend einfÃ¼gen. Gesamthaft gesehen erzeuge die im eingereichten Konzept vorgesehene Materialisierung ein stimmiges Projekt. </p> <p class="Urteilstext">Im Rekursverfahren fÃ¼hrte die Beschwerdegegnerin 2 zudem an, dass sich das Bauvorhaben im durchgrÃ¼nten Stadtgebiet I befinde, welches von unterschiedlich grossen Punktbauten geprÃ¤gt werde. In der Nachbarschaft seien das Wohnhaus E-Strasse 11, das GewerbegebÃ¤ude E-Strasse 08/G-Strasse 09 und die vier- bis fÃ¼nfgeschossige WohnÃ¼berbauung H als grÃ¶ssere Bauvolumina zu nennen. In diesem baulichen Umfeld wirke die Dimensionierung nicht stÃ¶rend. Mit der Gliederung in zwei versetzt aneinandergebaute und dem Terrainverlauf folgende, abgestufte Kuben werde das Gesamtvolumen heruntergebrochen und passe sich der MasstÃ¤blichkeit der Umgebung an. Damit nehme das Bauvorhaben auch die gebotene RÃ¼cksicht auf das benachbarte Inventarobjekt E-Strasse 11. Das bauliche Umfeld des Projekts sei von GebÃ¤uden mit muralem Ausdruck geprÃ¤gt. Die geplante Fassadengestaltung Ã¼bernehme dieses Merkmal und weise dabei ein ausgewogenes VerhÃ¤ltnis von geschlossenen und offenen Fassadenteilen auf. Der BaukÃ¶rper werde durch eine horizontale und auch vertikale Gliederung strukturiert. Bei den GebÃ¤uden in der Umgebung des Bauvorhabens wÃ¼rden erdige FarbtÃ¶ne vorherrschen. Die beim streitigen Projekt vorgesehene graue Farbgebung fÃ¼r das GebÃ¤udeÃ¤ussere sei zurÃ¼ckhaltend und fÃ¼ge sich deshalb gut in die TonalitÃ¤t der Fassaden in der Nachbarschaft ein. Beispielsweise verfÃ¼ge auch das in der NÃ¤he gelegene GebÃ¤ude E-Strasse 12 Ã¼ber eine graue Fassadengestaltung und wirke deswegen nicht fremd. Das Farb- und Materialkonzept sei sorgfÃ¤ltig ausgearbeitet und stimmig. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Das Baurekursgericht setzt sich in seinem Entscheid eingehend mit den AusfÃ¼hrungen der BaubehÃ¶rde sowie den hiergegen vorgebrachten RÃ¼gen des BeschwerdefÃ¼hrers auseinander und gelangt nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins zum Schluss, dass die gestalterischen Anforderungen von § 238 Abs. 1 und 2 PBG erfÃ¼llt seien. Indem das Bauvolumen von unten nach oben gestuft werde und die beiden BaukÃ¶rper auch horizontal versetzt seien, verfÃ¼ge es nicht Ã¼ber eine wuchtige Erscheinung. In der bestehenden baulichen Umgebung seien auch grÃ¶ssere Bauvolumina anzutreffen. Trotz seines Volumens trete das Bauvorhaben durch den zweifachen Versatz bedingt nicht dominierend oder stÃ¶rend in Erscheinung. Die nÃ¤here bauliche Umgebung zeichne sich zudem nicht durch eine besondere QualitÃ¤t aus. Auch kÃ¶nne nicht von einer weitherum zurÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pften AusnÃ¼tzung oder von einer qualifizierten landschaftlichen Empfindlichkeit gesprochen werden. Auch bezÃ¼glich der Farbgebung sei nichts ersichtlich, das gegen eine rechtsgenÃ¼gende Einordnung und Gestaltung sprechen wÃ¼rde. Die geplante Baute ordne sich ohne Weiteres in der Umgebung, in welcher die Farben Weiss, Beige und Grau dominierten, ein. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Entgegen der RÃ¼ge des BeschwerdefÃ¼hrers hat das Baurekursgericht die Einordnung nach allen massgeblichen Kriterien und auf den konkreten Fall bezogen geprÃ¼ft. Eine rechtsfehlerhafte InteressenabwÃ¤gung oder eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung liegen nicht vor. Die WÃ¼rdigung der Einordnung des Bauprojekts ist nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. </p> <p class="Erwgung2">Das Bauvorhaben, welches in zwei BaukÃ¶rper gegliedert ist, Ã¼bernimmt bezÃ¼glich KÃ¶rnigkeit den Massstab der umliegenden GebÃ¤ude. Die BaukÃ¶rper heben sich nicht durch ihr Volumen aus der baulichen Umgebung heraus. Dass alle anderen sich in der Umgebung befindenden voluminÃ¶sen Bauten besser gestaltet worden sind, ist nicht ersichtlich. Die BaukÃ¶rper treten nicht dominierend oder stÃ¶rend in Erscheinung. Sie lassen zudem zum Inventarobjekt an der E-Strasse 11 einen hinreichenden Abstand, welcher stark begrÃ¼nt ist. Das Bauvorhaben beeintrÃ¤chtigt damit nicht die Wahrnehmung des Inventarobjekts. Es ist zudem dem GelÃ¤ndeverlauf folgend abgestuft und nimmt damit auch die gebotene RÃ¼cksicht auf die MorÃ¤nenwelle F. Das ins Recht gelegte Gutachten, welchem nur die beschrÃ¤nkte Aussagekraft eines Parteivorbringens zukommt, vermag die WÃ¼rdigung der Einordnung durch die Beschwerdegegnerin 2 und die Vorinstanz nicht zu entkrÃ¤ften. Wie aus verschiedenen Bildern ersichtlich ist, Ã¼berwiegen in der Umgebung des Bauvorhabens zwar die SolitÃ¤rbauten, dennoch gibt es â wie die Beschwerdegegnerin 2 zu Recht vorbringt â diverse zusammengebaute oder abgewinkelte GebÃ¤ude. Ein Bebauungsmuster, zu welchem das Bauvorhaben in Widerspruch steht, ist nicht ersichtlich. In Bezug auf die Gestaltung der Umgebung bzw. des Vorgartengebiets ist festzuhalten, dass die Beschwerdegegnerin 2 der Bauherrschaft im Bauentscheid einige Auflagen machte, um insbesondere dem Charakter des stark durchgrÃ¼nten Quartiers Rechnung zu tragen. Auch bezÃ¼glich der Farbgebung ist nicht ersichtlich, dass sich das Bauprojekt nicht rechtsgenÃ¼gend einordnen liesse. FÃ¼r die Frage der befriedigenden Einordnung ist schliesslich nicht wesentlich, ob ein anderes Bauvorhaben realisiert werden kÃ¶nnte, welches die Nachbarn weniger beeintrÃ¤chtigen wÃ¼rde. Der BeschwerdefÃ¼hrer vermag nicht darzulegen, dass die Beurteilung der Einordnung nach § 238 Abs. 1 und 2 PBG durch das Baurekursgericht als Fachgericht rechtsverletzend ist. Entsprechend gibt es auch keinen Anlass, dem Beschwerdegegner 2 vorzuschreiben, eine hellere und lichtreflektierende Hausfarbe zu wÃ¤hlen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt eine Verletzung der Eigentumsgarantie gemÃ¤ss Art. 26 BV wegen Ã¼bermÃ¤ssiger Beschattung seines GrundstÃ¼cks durch die projektierten GebÃ¤ude und reicht dazu neu auch ein Privatgutachten ein. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Nach § 284 Abs. 4 PBG in Verbindung mit § 30 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) darf die Nachbarschaft nicht wesentlich durch Schattenwurf beeintrÃ¤chtigt werden. Diese Bestimmungen beziehen sich nach ihrem klaren Wortlaut lediglich auf den Spezialfall der HochhÃ¤user. Unter den Begriff des Hochhauses fallen gemÃ¤ss § 282 PBG GebÃ¤ude, die hÃ¶her als 25 m sind. Das projektierte Bauvorhaben Ã¼berschreitet an keiner Stelle die Grenze von 25 m und ist folglich nicht als Hochhaus zu qualifizieren. </p> <p class="Erwgung2">Bei allen anderen GebÃ¤uden bestimmen die <span class="MsoPageNumber">Abstandsvorschriften und weiteren Baubegrenzungsnormen abschliessend, welche </span>Auswirkungen durch Lichtentzug und Schattenwurf auf ein NachbargrundstÃ¼ck zulÃ¤ssig sind. FÃ¼r die Anwendung der allgemeinen Immissionsschutzbestimmung von § 226 Abs. 1 PBG, wonach jedermann verpflichtet ist, bei der Eigentums- und BesitzausÃ¼bung alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung mÃ¶glichst gering zu halten, bleibt kein Raum (VGr, 19. August 2005, VB.2005.00321, E. 2.2; VGr, 2. Juni 2010, VB.2010.00001, E. 6.2). GebÃ¤ude, welche die Abstandsvorschriften und die weiteren Baubegrenzungsnormen einhalten, kÃ¶nnen daher durch Lichtentzug oder Schattenwurf zum vornherein nicht dergestalt auf NachbargrundstÃ¼cke einwirken, dass ihre Erstellung gestÃ¼tzt auf § 226 PBG verhindert werden kÃ¶nnte (RB 1990 Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 1990 Nr. 28). Der Schattenwurf und die geltend gemachte Wertverminderung sind daher hinzunehmen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht schliesslich geltend, dass es auf dem BaugrundstÃ¼ck ein Servitut gebe, keine hochwachsenden BÃ¤ume zu pflanzen. Dieses Servitut habe teils grundbuchlichen Niederschlag gefunden. Ausser den "bestehenden ObstbÃ¤umen" dÃ¼rften auf dem GrundstÃ¼ck nur StrÃ¤ucher gepflanzt werden. Die von der Bausektion angeordneten Ersatzpflanzungen seien deshalb gar nicht mÃ¶glich. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Im Baubewilligungsverfahren wird abgeklÃ¤rt, ob einem Bauvorhaben keine Ã¶ffentlich-rechtlichen Bestimmungen, namentlich keine solchen aus dem Planungs-, Bau- und Umweltschutzrecht, entgegenstehen. DemgegenÃ¼ber obliegt die ÃberprÃ¼fung auf Ãbereinstimmung mit privatrechtlichen Vorschriften oder Vereinbarungen den Privaten, denen im Streitfall das zivilgerichtliche Verfahren zur VerfÃ¼gung steht (§ 1 VRG; § 317 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]; VGr, 30. September 2014, VB.2014.00314, E. 2.2, nicht auf www.vgrzh.ch verÃ¶ffentlicht). Privatrechtliche Institute sind im Baubewilligungsverfahren nur dann zu prÃ¼fen, wenn sie baupolizeilich relevant sind, wie zum Beispiel die (privatrechtliche) Sicherung der dauernden und jederzeitigen BenÃ¼tzung einer Zufahrt oder die Parzellanordnung (VGr, 11. Januar 2006, VB.2005.00464, E. 3.2). Die Pflanzendienstbarkeit ist vorliegend jedoch nicht baupolizeilich relevant: Im Unterschied etwa zu einem Wegrecht hÃ¤ngt vorliegend die Ãberbauung (bzw. deren Einordnung) nicht vom Bestand oder Nichtbestand der Dienstbarkeit ab. Der Beseitigung der drei Birken wurde stattgegeben, weil diese BÃ¤ume aufgrund schlechter VitalitÃ¤t und Bruchgefahr als nicht bzw. nur bedingt erhaltenswÃ¼rdig eingestuft wurden. Eine langfristige Entwicklung dieser BÃ¤ume in Zusammenhang mit dem Bauvorhaben sei deshalb unrealistisch. Die Beseitigung der FÃ¶hre werde erlaubt, weil aufgrund der geplanten GebÃ¤udesetzung der markante Baumbestand im SÃ¼den der Parzelle erhalten werden kÃ¶nne. Hingegen wurde die Bewilligung zur Beseitigung der vier BÃ¤ume nicht an Ersatzpflanzungen gebunden. Der Bauentscheid hÃ¤lt zwar fest, dass solche vorgesehen sind, macht die Erteilung der Baubewilligung bzw. den Entscheid Ã¼ber die befriedigende Einordnung jedoch nicht davon abhÃ¤ngig. Entsprechend ist eine ÃberprÃ¼fung der fraglichen Dienstbarkeit durch das Verwaltungsgericht nicht angezeigt. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist nach dem Gesagten vollumfÃ¤nglich abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm nicht zu. Er ist zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 5'000.- (Mehrwertsteuer eingeschlossen). DemgegenÃ¼ber ist der lokalen BaubehÃ¶rde in der vorliegenden Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (vgl. PlÃ¼ss, § 17 N. 100).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Zwischentitel">1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 13'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 480.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 13'480.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 5'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦ </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>