Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 19. Juni 2012 (400 12 4) ____________________________________________________________________ Sachenrecht / Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht Vorkaufsrecht des Pächters Besetzung Präsidentin Christine Baltzer-Bader, Richter René Bore r (Ref.), Richter Dieter Freiburghaus; Gerichtsschreiber Hansruedi Zweifel Parteien A.____, vertreten durch Rechtsanwalt Hans Ryhner-Seebeck, Bahnhofstrasse 15, 8750 Glarus, Kläger und Berufungskläger gegen B.____, vertreten durch Advokat Daniel Borter, Fischmarkt 19, 4410 Liestal, Beklagter und Berufungsbeklagter Gegenstand Sachenrecht / Grundbuchberichtigung Parz. 659 GB C.____ Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts Waldenburg vom 19. September 2011 A. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 12.09.2007 erwarb B.____ (Beklagter) von der Erbengemeinschaft von D.____ die Parz. Nr. 659, GB C.____, zum Preis von Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht CHF 30'960.00. Am 23.05.2008 wurde der Beklagte als E igentümer der Parzelle Nr. 659, GB C.____, im Grundbuch eingetragen. Der Verkauf der Parz. Nr. 659, GB C.____, an den Beklag- ten wurde am 26.06.2008 im Amtsblatt des Kantons Basel -Landschaft publiziert. Mit Schreiben vom 10.07.2008 an das Grundbuchamt Waldenburg teilte der Kläger diesem Folgendes mit: "Ich betone nochmals, dass ich auf all diesen Parzellen (A nmerkung der Urteilsredaktion: u.a. Parzelle Nr. 659, GB C.____) mein mir zustehendes Päch tervorkaufsrecht geltend machen will, sofern diese verkauft werden oder wurden. (…) Ich bitte Sie, mir zu diesen Parzellen und insbe- sondere auch zu den im Amtsblatt angezeigten Mutation en zu Parz. Nr. 606, Nr. 924 und Nr. 659 das Vorkaufsrecht zu ermöglichen." Mit Schreib en an den Kläger vom 18.07.2008 hielt der stellvertretende Grundbuchverwalter des Grundbuchamtes Waldenburg u.a. Folgendes fest: "Die Parzelle GB C.____ Nr. 659 ist mit Kaufvertrag vo m 12. September 2007 an Herrn B.____ verkauft worden. Mit Anzeige vom 13. September 2007 h aben wir Ihnen dies schriftlich mitge- teilt und gleichzeitig auf die gesetzlichen Bestimmung en des Pächtervorkaufsrechts hingewie- sen. Innert der dreimonatigen Ausübungsfrist ist keine schriftliche Anmeldung beim Grundbuch- amt Waldenburg eingetroffen. Die in Ihrem Schreiben vom 10. Juli 2008 erwähnten früheren telefonischen Mitteilungen, wonach an allen Parzelle n ein Vorkaufsrecht geltend gemacht wer- de, stellt eine Ankündigung dar, vermag aber eine rech tsgenügliche Anmeldung nicht zu erset- zen." Mit Schreiben vom 28.08.2008 hielt der Kläger ge genüber der Bezirksschreiberei Wal- denburg u.a. fest, dass bezüglich Parzelle Nr. 659, GB C .____, das Pächtervorkaufsrecht als rechtzeitig ausgeübt angesehen werden müsse, habe er un term 10.07.2008 doch mitgeteilt, dass er für diese Parzelle das Vorkaufsrecht geltend mache . Mit Verfügung vom 08.09.2008 erteilte das Landwirtschaftliche Zentrum Ebenrain (LZE ) dem Kläger die Bewilligung zum Er- werb der Parzelle Nr. 659, GB C.____, zu einem Preis von CHF 30'960.00. Am 01.12.2008 reichte der Kläger Klage mit dem Betreffnis "Feststell ung eines Pachtverhältnisses, evtl. Forde- rung" und "Ausübung Vorkaufsrecht / Grundbuchberichtig ung (Parz. 659 C.____)" gegen den Beklagten und gegen die Erbengemeinschaft von D.____ e in. Eine Orientierungskopie der Kla- ge vom 01.12.2008 sandte der Rechtsvertreter des Klägers an die Gegenpartei zur Kenntnis- nahme. Er stellte folgende Rechtsbegehren: "1. Es sei gerichtlich festzustellen, dass der Kläger Päc hter des Grundstückes "E.___", d.h. der Parz.-Nr. 659 GB C.____, ist. 2. Die Beklagten seien zu verpflichten, den zwischen ihne n abgeschlossenen Kaufvertrag betreffend die Parz.-Nr. 659 GB C.____ vorzulegen. 3. Es sei gerichtlich festzustellen, dass der Kläger das i hm zustehende Pächtervorkaufsrecht betreffend die Parz.-Nr. 659 GB C.____ rechtzeitig ausgeübt hat. 4. Es sei davon Vormerk zu nehmen, dass das Landwirtschaftli che Zentrum Ebenrain den Er- werb der genannten Parzellen durch den Kläger mit Ver fügung vom 8. September 2008 bewil- ligt hat. 5. Das Grundbuchamt Waldenburg sei anzuweisen, das Gru ndbuch dahingehend zu berichti- gen, dass die Beklagten zu 2. grundbuchlich wieder als Ei gentümer der Parz.-Nr. 659 GB C.____ eingetragen sind. 6. Die Beklagten zu 2., allenfalls der Beklagte zu 1., se ien zu verpflichten, dem Erwerb der ge- nannten Parzellen durch den Kläger i.S.v. Art. 18 Abs. 1 Litera d GBV zuzustimmen und die erforderliche Erklärung schriftlich abzugeben. Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht 7. Es sei das Grundbuchamt Waldenburg anzuweisen, den Kl äger mit vertragskonformer Be- zahlung des Kaufpreises als neuen Eigentümer der Parz-Nr . 659 GB C.____ im Grundbuch einzutragen. 8. Eventuell sei für den Fall der Abweisung der Begeh ren 3.-7. gerichtlich festzustellen, dass der Kläger berechtigt ist, die Parz.-Nr. 659 GB C.___ _ bis zum Ablauf der Pacht weiterhin zu bewirtschaften, alles vorbehältlich eines Pachterstreckungsb egehrens. Subeventuell seien die Beklagten zu 2. zu verpflichten, dem Kläger angemessene n Schadenersatz u.a. gestützt auf Art. 15 Abs. 4 LPG zu bezahlen. 9. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten und unter dem Vorbe- halt sämtlicher weiterer Rechte für den Kläger." B. Der heutige Beklagte beantragte die Abweisung der Kla ge, unter o/e Kostenfolge. Im Falle der Gutheissung der Klage seien die Kosten der E rbengemeinschaft von D.____ und dem Kläger aufzuerlegen und das Verfahren betr. Ansprüche auf Schadenersatz nach Art. 975 Abs. 2 ZGB und Rückerstattung des Kaufpreises nebst Zins un d Kosten ad separatum zu ver- weisen. Die Erbengemeinschaft von D.____ beantragte die Abweisung der Klage unter o/e Kos- tenfolge und die Beschränkung des Verfahrens auf die Vorfrage, ob die Erbengemeinschaft von D.____ passivlegitimiert sei. Das Verfahren wurde mit Ve rfügung vom 21.06.2010 vorläufig auf die Frage der Passivlegitimation der Erbengemeinschaft von D.____ beschränkt und der zu dieser Frage geführte Schriftenwechsel wurde für geschl ossen erklärt. In Bezug auf die Erben- gemeinschaft von D.____ wies das Bezirksgericht Waldenburg die Klage mit Urteil vom 24.01.2011 ab. Dieses Urteil ist in Rechtskraft erwachsen. C. Nach Einholung von Anträgen der Parteien über den we iteren Verlauf des Verfahrens wurde mit Verfügung vom 25.05.2011 der Schriftenwech sel geschlossen, der Beizug der Ver- fahrensakten Nr. 150 07 179 betr. Pacht ab Bezirksgeri cht Waldenburg angeordnet und dem Beklagten Frist zur Einreichung von Belegen betreffend Kaufpreis, Steuern, Gebühren und wei- tere Auslagen angesetzt. Mit Eingabe vom 14.06.2011 r eichte der Beklagte Belege für die Be- zahlung des Kaufpreises, der Handänderungssteuern und der Grundbuchgebühren ein und verwies auf die angefallene Gebühr für die Erwerbsbewi lligung des LZE. Mit Urteil vom 19.09.2011 wies das Bezirksgericht Waldenburg auch die K lage gegen den Beklagten ab, so- weit es darauf eintrat. Die Gerichtskosten wurden dem K läger auferlegt und der Kläger wurde zur Bezahlung einer Parteientschädigung an den Beklagten verurteilt. Das Bezirksgericht erwog dabei Folgendes: Der Kläger mache einen Fehler im Grundbuch geltend, welcher auf das Fehlen der materiell- rechtlichen Voraussetzungen der Eintragung zurückzuführen sei. Die Klage stelle entgegen der Auffassung des Klägers eine Grundbuchberichtigungsklage g emäss Art. 975 ZGB und nicht eine Berichtigungsklage gemäss Art. 977 ZGB dar. Zur Gru ndbuchberichtigungsklage sei be- fugt, wer durch einen ungerechtfertigten Grundbuchein trag in seinen dinglichen Rechten ver- letzt sei. Vorkaufsrechte blieben, auch wenn ihnen wie z.B . durch Art. 47 BGBB durch das Ge- setz realobligatorische Wirkung verliehen werde, persön liche Rechte. Die vom Kläger behaup- tete Missachtung des von ihm geltend gemachten Vorkaufsre chts sei keine Verletzung dingli- cher Rechte, weshalb er nicht aktivlegitimiert sei. Die Passivlegitimation des Beklagten könne offen bleiben, weil die Klage auch abgesehen davon abzuweisen sei. Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht Beim Vorkaufsrecht handle es sich um ein rechtsbegründend es Gestaltungsrecht, mit welchem der Berechtigte durch Abgabe der entsprechenden Ausübungserklärung gegenüber dem Eigen- tümer einen Kaufvertrag zu seinen Gunsten voll wirksam machen könne. Als Gestaltungsrecht sei die Ausübungserklärung einseitig und empfangsbedür ftig, d.h. sie müsse innert der Aus- übungsfrist dem richtigen Adressaten zugehen. Das Vorkauf srecht sei gegenüber dem jeweili- gen Eigentümer des Grundstücks geltend zu machen. Die Fri st betrage 3 Monate und beginne ab Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrags und ende spätestens nach Ablauf von 2 Jahren seit der Eintragung des neuen Eigentümers im Gru ndbuch. Nach der Publikation des Verkaufs von Parzelle Nr. 659, GB C.____, im hiesigen Am tsblatt sei der Kläger spätestens am 10.07.2008 über den Vertragsinhalt soweit informiert gewesen, dass er sich über die Ausübung des Vorkaufsrechts habe schlüssig werden können. Die Frist e nde somit spätestens am 10.10.2008. Da der Beklagte am 23.05.2008 als Eigentü mer der Parzelle Nr. 659, GB C.____, im Grundbuch eingetragen worden sei, sei das Vorkaufsre cht ab diesem Zeitpunkt gegenüber dem Beklagten auszuüben gewesen. Eine vom Kläger gegenüb er dem Grundbuchamt Walden- burg abgegebene Erklärung vermöge diesen Anforderunge n nicht zu genügen. Das Grund- buchamt Waldenburg sei von den Parteien des Kaufvert rags auch nicht ermächtigt worden, eine entsprechende Erklärung des Vorkaufsberechtigten für den jeweiligen Eigentümer entge- gen zu nehmen. Eine Erklärung gegenüber dem Grundbucha mt erweise sich daher gegenüber demjenigen, welchem sie zugehen müsse, erst dann als wirksa m, wenn und soweit sie diesem von der Amtsstelle innerhalb der Verwirkungsfrist ausgeri chtet werde. Geschehe dies nicht, so habe der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht verwirkt. Eine Weiterleitung der Schreiben des Klägers an das Grundbuchamt Waldenburg vom 10.07.2008 und vom 28.08.2008 an die dama- lige Eigentümerschaft der Parzelle Nr. 659, GB C.___ _, innert Frist sei nicht aktenkundig. Der Kläger habe somit den Nachweis, dass er seine Ausübungserklärung innert Frist gegenüber der jeweiligen Eigentümerschaft direkt und unmittelbar ode r indirekt und mittelbar ausgeübt habe, nicht erbringen können. Daher sei das klägerische Hauptbegehren abzuweisen. Bei den klägerischen Rechtsbegehren 1, 2 und 3 handle e s sich nur um die Grundlagen zur Gutheissung des Hauptbegehrens, weshalb diesen Anträgen keine selbständige Bedeutung zukomme. Auf diese sei daher nicht einzutreten. Beim Re chtsbegehren 4 handle es sich um keinen gegenüber dem Beklagten geltend gemachten Ansp ruch, weshalb darauf nicht einzutre- ten sei. Mangels hinreichender Substanziierung sei das Rechtsbegehren 8 abzuweisen. D. Gegen das Urteil des Bezirksgerichts Waldenburg vom 19.09. 2011 erklärte der Kläger mit Eingabe vom 03.01.2012 Berufung und stellte folgende Rechtsbegehren: "1. Es sei das Urteil des BG Waldenburg vom 19. September 2011 vollumfänglich aufzuheben. 2. In Gutheissung der Berufung sei das Grundbuchamt Waldenburg anzuweisen, den Appellan- ten mit vertragskonformer Bezahlung des Kaufpreises für die Parz.-Nr. 659 GB C.____ als neu- en Eigentümer im Grundbuch einzutragen. 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Appellaten und unter dem Vor- behalt sämtlicher weiterer Rechte für den Appellanten." Er begründete seine Anträge wie folgt: Anders als im Parallelfall betreffend Parzelle Nr. 824, GB C.____, habe der Kläger weder von der Bezirksschreiberei Waldenburg noch von den Parteien des Kaufvertrags eine Mitteilung über den erfolgten Verkauf erhalten. Er habe erst aus der Pub- likation im Amtsblatt des Kantons Basel-Landschaft vom 26 .06.2008 überhaupt Kenntnis vom Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht Kaufvertrag betreffend Parzelle Nr. 659, GB C.____, erhalten. Da der Kaufpreis dem Amtsblatt indessen nicht habe entnommen werden können, sei ihm de r Kaufpreis von CHF 30'960.00 für die Parzelle Nr. 659, GB C.____, erstmals bei der Erte ilung der Erwerbsbewilligung durch das LZE unterm 08.09.2008 bekannt geworden. Der Kaufpreis gehöre zum essentiellen Inhalt eines Kaufvertrags, weshalb er erst seit dessen Kenntnis über de n Vertragsinhalt informiert gewesen sei. Der Fristenbeginn könne deshalb erst auf den 08.09 .2008 gelegt werden. Die Klage gegen den Appellaten und gegen die Verkäuferschaft sei am 0 1.12.2008 anhängig gemacht worden. Klarer könne ein Vorkaufsrecht nicht geltend gemacht we rden. Mit der Klageeinleitung am 01.12.2008 sei die Dreimonatsfrist eingehalten worden. Ob die Rechtsgrundlage für das Haupt- rechtsbegehren des Klägers in Art. 975 oder 977 ZGB zu finden sei, habe nicht der Appellant zu entscheiden. Vielmehr habe das Gericht das Recht von Amte s wegen anzuwenden. Gleiches gelte auch für die Frage der Passivlegitimation des Bekla gten. Weil im Zeitpunkt der Klageein- leitung unsicher gewesen sei, wer im Grundbuch als Ei gentümer eingetragen sei, hätten der frühere und der neue Eigentümer ins Recht gefasst werden müssen. E. Mit Berufungsantwort vom 07.03.2012 beantragte der B erufungsbeklagte die kostenfälli- ge Abweisung der Berufung, soweit darauf eingetrete n werde. Im Falle der Gutheissung der Berufung seien die ordentlichen und ausserordentlichen Kosten dem Berufungskläger aufzuer- legen und sei das Verfahren betreffend Schadenersatz n ach Art. 975 Abs. 2 ZGB sowie Rück- erstattung des Kaufpreises nebst Zins und Kosten ad separat um zu verweisen, eventualiter sei dem Berufungsbeklagten Frist zur Substanziierung der Scha denersatzforderung und Einrei- chung der Beweise anzusetzen. Der Berufungsbeklagte habe von der Erbengemeinschaft de s D.____ die Parzelle Nr. 659, GB C.____, gekauft und bezahlt, und sei als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden. Über die Ausübung oder Nicht-Ausübung des Vorkaufsrechts durch de n Berufungskläger sei er im damaligen Zeitpunkt nicht informiert worden. Mit Verfügung vom 23.08.2007 habe das LZE dem Berufungsbeklagten die Erwerbsbewilligung erteilt. In dieser Verfügung seien die essentiellen Bestandteile des Kaufvertrags detailliert festgehalten worden. Eine Kopie der Erwerbsbewilli- gung sei dem Berufungskläger zugestellt worden, welcher dagegen keine Beschwerde erhoben habe. Das Grundbuchamt Waldenburg habe mit Schreiben vo m 18.07.2008 an den Berufungs- kläger festgestellt, dass die Anzeige über den Abschluss eines Kaufvertrags betreffend Parzelle Nr. 659, GB C.____, dem Berufungskläger am 13.09.2007 mitgeteilt worden sei und er innert der dreimonatigen Frist keine schriftliche Anmeldung ei ngereicht habe. Die Ausführung in der Berufung, wonach der Berufungskläger erst durch die Pu blikation im Amtsblatt am 26.06.2008 vom Verkauf erfahren habe, sei somit unzutreffend: sow ohl das LZE (23.08.2007) als auch die Bezirksschreiberei (13.09.2007) hätten den Berufungskläger über den Verkauf der genannten Parzelle informiert. Die erstmalige Geltendmachung de s Pächtervorkaufsrechts mit Schreiben vom 10.07.2008 an die Bezirksschreiberei sei offensichtlich verspätet und nicht gegenüber der Verkäuferin geltend gemacht worden. Die Vorinstanz h abe die rechtzeitige und rechtsgenügli- che Geltendmachung des Vorkaufsrechts zu Recht verneint. Zut reffend habe die Vorinstanz festgehalten, dass das Pächtervorkaufsrecht ein persönli ches und nicht ein dingliches Recht sei. Für die Grundbuchberichtigungsklage nach Art. 975 Z GB fehle somit dem Berufungskläger die Aktivlegitimation. Der Berufungsbeklagte bewirtschaft e zwischenzeitlich die gekaufte Land- wirtschaftsparzelle. Er sei in seinem dinglichen Recht al s Eigentümer zu schützen, da er die Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht Parzelle in guten Treuen erworben habe. Für den Fall der Gutheissung der Berufung behalte sich der Berufungsbeklagte sämtliche Schadenersatzansprüche nach Art. 975 Abs. 2 ZGB vor. F. Zur Hauptverhandlung erscheinen der Bruder des Berufu ngsklägers, F.____, und der Rechtsbeistand des Berufungsklägers sowie die Berufungsbe klagten persönlich in Begleitung ihres Rechtsbeistands. Die Parteien bestätigen auf Fra ge, dass seit Frühling 2011 die Parzelle Nr. 659, GB C.____, vom Berufungsbeklagten bewirtschaft et wird. Beide Parteien halten an ihren Anträgen und an ihren Begründungen gemäss ihren schriftlichen Eingaben fest. Erwägungen 1. Eintretensvoraussetzungen Der Entscheid der Vorinstanz ist nach dem 1. Januar 201 1 und damit nach Inkrafttreten der neuen Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) er gangen, so dass diese für das Rechtsmittelverfahren zur Anwendung gelangt (Art. 405 Abs. 1 ZPO). Gegen einen Endent- scheid in vermögensrechtlichen Streitigkeiten mit einem S treitwert von mindestens CHF 10'000.00 kann gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a und A bs. 2 ZPO Berufung erhoben werden. Mit Berufung kann gemäss Art. 309 ZPO unrichtige Rechtsa nwendung oder/und unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden. D ie Berufung ist schriftlich und be- gründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begründete n Entscheides bei der Rechtsmit- telinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Stre itwertgrenze ist im vorliegenden Fall klar erreicht. Der angefochtene Entscheid wurde dem Kläger am 18.11.2011 zugestellt. Der letzte Tag der Rechtsmittelfrist fiel auf den 18.12.2011, wom it sie gemäss Art. 145 Abs. 1 lit. c ZPO bis und mit 02.01.2012 still stand. Die Rechtsmittelfri st ist durch die Berufung vom 03.01.2012 somit eingehalten. Der Kläger rügt die unrichtige Fest stellung des Sachverhalts und die unrich- tige Anwendung des Bundeszivilrechts, womit er zulässige Be rufungsgründe geltend macht. Gemäss § 6 Abs. 1 lit. d EG ZPO ist die Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsge- richts für die Beurteilung von Berufungen gegen Entsche ide der Dreierkammern der Bezirksge- richte sachlich zuständig. Da auch die übrigen Formalien für das Rechtsmittel der Berufung ein- gehalten sind, ist auf diese einzutreten. 2. Aktivlegitimation Ist wie im vorliegenden Fall der Dritterwerber eines l andwirtschaftlichen Grundstücks bereits im Grundbuch eingetragen und erteilt dieser keine Zustimmung für die Übertragung des Eigentums auf den Vorkaufsberechtigten, so muss die Eigentumsüber tragung vom Vorkaufsberechtigten klageweise erzwungen werden. Die rechtsgültige Ausübung e ines gesetzlichen Vorkaufsrechts gibt dem Vorkaufsberechtigten einen Anspruch auf Übe rtragung des Eigentums an der Sache (BGE 137 III 296 E. 2.2). Dabei handelt es sich mangel s dinglicher Berechtigung des Klägers nicht um eine Grundbuchberichtigungsklage gemäss Art. 975 ZGB, sondern um die Durchset- zung eines realobligatorischen Anspruchs (Pfäffli, Die p raktischen Auswirkungen in neuen bäu- erlichen Bodenrecht, in ZBGR 74/1993 S. 192). Das Geri cht hat die Aktivlegitimation als Frage der Rechtsanwendung von Amtes wegen zu prüfen. Der Kläger begründete das Hauptbegehren der Klage um Übertragung des Eigentums auf ihn (vgl. R echtsbegehren 7) mit der seines Er- achtens frist- und formgerechten Ausübung des gesetzlich en Vorkaufsrechts des Pächters ge- Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht mäss Art. 47 BGBB. Aus dem Hauptrechtsbegehren und aus der Klagebegründung vom 11.10.2009 ergibt sich also mit hinreichender Deutlich keit, dass der Kläger mit seiner Klage die Durchsetzung eines realobligatorischen Anspruchs bezweckt. Dass der Kläger im Betreffnis der Klage von "Grundbuchberichtigung" spricht, kann ihm nicht schaden. Die Aktivlegitimation des Klägers ist daher entgegen der Ansicht der Vorinstanz gegeben. 3. Passivlegitimation Die Passivlegitimation muss wie die Aktivlegitimation im Zeitpunkt des Urteils vorliegen (Staehe- lin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, § 13 N 20). Dem Vorkaufsberechtigten steht die Kla- ge auf gerichtliche Zusprechung des Eigentums gegenüber d em im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zu, und zwar unabhängig davon, ob es sich beim Eingetragenen um den Verkäufer oder den Käufer des umstrittenen Grundstücks handelt (B GE 97 II 280 E. 2). Denn nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer kann einer vorkaufsber echtigten Person Eigentum ver- schaffen (Kommentar BGBB, 2. Aufl., Brugg 2011, Vorbe m. zu Artikel 50-55 N 7; Pfäffli, Die praktischen Auswirkungen in neuen bäuerlichen Bodenrecht, in ZBGR 74/1993 S. 191). Zum Zeitpunkt des vorinstanzlichen Urteils war der Beklagte im Grundbuch als Eigentümer der Par- zelle Nr. 659, GB C.____, eingetragen. Folglich ist se ine Passivlegitimation entgegen den Aus- führungen der Vorinstanz, welche diese Frage offen gelassen hat, zu bejahen. 4. Ausübung des Vorkaufsrechts Für die Ausübung des Vorkaufsrechts des Pächters gelten d ie allgemeinen Voraussetzungen gemäss Art. 681a ZGB (Kommentar BGBB, 2. Aufl., Brug g 2011, Art. 47 N 25 und Vorbem. zu Artikel 50-55 N 4). Art. 681a Abs. 1 ZGB lautet: "1 Der Verkäufer muss die Vorkaufsberechtigten über den Abschluss und den Inhalt des Kauf- vertrags in Kenntnis setzen. 2 Will der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausüben, so muss er es innert dreier Monate seit Kenntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrages geltend ma chen. Nach Ablauf von zwei Jah- ren seit der Eintragung des neuen Eigentümers in das G rundbuch kann das Recht nicht mehr geltend gemacht werden. 3 Der Vorkaufsberechtigte kann seinen Anspruch innerha lb dieser Fristen gegenüber jedem Eigentümer des Grundstücks geltend machen." Den Verkäufer trifft eine Mitteilungspflicht gegenübe r allen vorkaufsberechtigten Personen. Die Mitteilung hat nach Abschluss des den Vorkaufsfall ausl ösenden Rechtsgeschäfts zu erfolgen. Der Mitteilungspflicht ist nicht Genüge getan, wenn d er Vorkaufsberechtigte bloss von schwe- benden Kaufsverhandlungen in Kenntnis gesetzt wird, es wäre denn, dass dieser daraufhin auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet (Zürcher Komm entar, 2. Aufl., Zürich 1977, Art. 681/682 N 38; Berner Kommentar, 3. Aufl., Bern 1975, Art. 681 ZGB N 202). Zum Inhalt der Mitteilung gehören insbesondere der Gegenstand des Vo rkaufsrechts, der Übernahmepreis sowie Abreden über Nebenleistungen und andere Vertrag sfolgen, die nicht als selbstverständ- lich oder für die Willensbildung des Vorkaufsberechtigte n völlig belanglos zu betrachten sind. Erhält der Vorkaufsberechtigte keine oder nur eine gan z unvollständige Ausfertigung des Kauf- vertrags, so ist er nicht zu Nachforschungen auf eigene Kosten verpflichtet (Berner Kommentar, 3. Aufl. Bern 1975, Art. 681 N 206). Solange die Mi tteilung nicht erfolgt ist, beginnt auch die relative Verwirkungsfrist von 3 Monaten für die Ausübun gserklärung nicht zu laufen, wenn der Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht Vorkaufsberechtigte (nach Eintritt des Vorkaufsfalls) nicht auf andere Weise vom Abschluss und Inhalt des Rechtsgeschäfts, das den Vorkaufsfall auslöst, Ke nntnis erhalten hat (Kommentar BGBB, 2. Aufl., Brugg 2011, Vorbem. zu Artikel 50-55 N 5 und 7). Den Verkäufer, der den Vor- kaufsberechtigten nicht über den Verkauf unterrichtet hat, trifft die Beweislast, wenn er behaup- ten will, der Berechtigte habe vom Verkauf früher als von ihm zugegeben hinreichende Kenntnis gehabt (BGE 73 II 168 E. 5). Die Ausübungsfrist ist vo m Vorkaufsberechtigten gewahrt, wenn dessen Ausübungserklärung innert der Frist dem jeweilig en Eigentümer des veräusserten landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks zugegangen ist (Kommentar BGBB, 2. Aufl., Brugg 2011, Vorbem. zu Artikel 50-55 N 7). Dass die Ausübungserklärung den jeweiligen Ei- gentümer nicht direkt, sondern durch Vermittlung ei nes Dritten erreicht, kann ihrer Wirksamkeit nicht schaden, da für solche Erklärungen keine Formvorschriften bestehen (BGE 73 II 169 E. 6; Berner Kommentar zum ZGB, 3. Aufl., Bern 1975, Art. 681 N 227). Geschieht keine Weiterlei- tung durch den Dritten an den jeweiligen Eigentümer , so hat der Vorkaufsberechtigte sein Vor- kaufsrecht verwirkt (ZWR 1985 S. 127 E. 2.c). Nach der bun desgerichtlichen Rechtsprechung muss die Erklärung, mit welcher das Vorkaufsrecht ausgeü bt wird, eindeutig, vorbehaltlos und bedingungslos sein, und sie ist unwiderruflich (BGE 117 II 32 E. 2.a). Im Übrigen genügt die einfache Erklärung des Vorkaufsberechtigten, von seinem V orkaufsrecht Gebrauch machen zu wollen (Kommentar BGBB, 2. Aufl., Brugg 2011, Vorbe m. zu Artikel 50-55, N 8). Dass die Aus- übungserklärung dem zutreffenden Adressaten rechtzeitig z uging, hat gemäss Art. 8 ZGB der Vorkaufsberechtigte zu beweisen. Dass die Bezirksschreiberei Waldenburg dem Kläger vom Verkau f der Parzelle Nr. 659, GB C.____, an den Beklagten mit Schreiben vom 13.09.2007 Mitteilung gemacht habe, ist eine un- bewiesene Tatsache. Folglich hat er erst nach der im A mtsblatt vom 26.06.2008 erfolgten Pub- likation von diesem Verkauf Kenntnis nehmen können. De r Kaufpreis als wesentlicher Inhalt des Kaufvertrags ist hingegen nicht publiziert worden (vgl. Klagantwortbeilage 9). Zwar wurde die Erwerbsbewilligung, welche das LZE dem Beklagten mit Verfügung vom 23.08.2007 erteilte (vgl. Klagantwortbeilage 5), auch dem Kläger schriftlich mitgeteilt. Dies war aber noch vor dem Abschluss des Kaufvertrags (vgl. Klagantwortbeilage 6) un d damit vor dem Eintritt des Vor- kaufsfalls, mithin zu einem Zeitpunkt, in welchem der Kl äger noch nicht wusste, dass es zu ei- nem Vorkaufsfall kommt. Er musste der Mitteilung der V erfügung vom 23.08.2007 daher keine zivilrechtliche Bedeutung beimessen, weshalb darin auch kei ne rechtswirksame Preisbekannt- gabe an den Vorkaufsberechtigten erblickt werden kann. V om Kaufpreis erfuhr der Kläger viel- mehr erst im Rahmen der Einholung einer Erwerbsbewill igung, welche ihm das LZE mit Verfü- gung vom 08.09.2008 samt Preisangabe für die Parzelle Nr. 659, GB C.____, erteilte (vgl. Klagbeilage 3), d.h. frühestens 1 bis 2 Tage nach dem 08.09.2008. Indem die Vorinstanz die Kenntnis des Klägers über den Vertragsinhalt spätestens per 10.07.2008 angenommen hat, hat sie den massgeblichen Sachverhalt unrichtig festgestellt. Mit Klage vom 01.12.2008 an das Bezirksgericht Waldenburg machte der Kläger das Vorkaufs- recht prozessual gegenüber der Erbengemeinschaft des D.____ und gegenüber dem Beklagten geltend. Von dieser Klage ging der Gegenpartei wenige Tage nach dem 01.12.2008 eine Orien- tierungskopie zu (vgl. Vorinstanz act. 40), was im Übrige n unbestritten ist. Somit ist dem Kläger nach Ansicht des Kantonsgerichts der Beweis dafür, dass d ie Ausübungserklärung des Klägers der mit dem Vorkaufsrecht belasteten Partei innert der Dreimonatsfrist zur Kenntnis gelangt ist, gelungen. Die Feststellung der Bezirksschreiberei in ihre m Schreiben an den Kläger vom Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht 18.07.2008, dass bezüglich Parzelle Nr. 659, GB C.____, innert Frist kein Vorkaufsrecht aus- geübt worden sein, ist einerseits unzutreffend und andererseits rechtlich ohne Bedeutung, steht doch im Streitfall die Prüfung der Fristeinhaltung e inzig dem Zivilrichter zu. Die Vorinstanz hat den Sachverhalt unrichtig festgestellt, indem sie die aktenkundige Zustellung der Klage vom 01.12.2008 an die mit dem Vorkaufsrecht belastete Par tei innert der dreimonatigen Verwir- kungsfrist nicht berücksichtigt hat. Die Vorinstanz nahm daher zu Unrecht eine Verwirkung des Vorkaufsrechts des Klägers an. 5. Gutglaubensschutz des Dritterwerbers Der Einwand des Beklagten, er sei beim Kauf der Parzell e Nr. 659, GB C.____, und bei der Eigentumsübertragung auf ihn über die Problematik des Pächtervorkaufsrechts nicht informiert gewesen, ist aktenwidrig. So hält der öffentliche beur kundete Kaufvertrag unter Ziff. 7.c "Vor- kaufsrecht Pächter" fest, dass gemäss Angaben der Verkäuferschaft bezüglich des Kaufobjekts ein Vertragsverhältnis betreffend den Kauf von Heu- und Emdgras mit dem Kläger bestehe, welches die Verkäuferschaft gekündigt habe. Gleichzeitig haben die Parteien im Kaufvertrag unter Ziff. 7.c "Vorkaufsrecht Pächter" das Grundbucham t Waldenburg ermächtigt, den Kläger über den Abschluss dieses Kaufvertrags in Kenntnis zu setze n. Damit haben die Parteien ver- einbart, dass die gesetzliche Mitteilungspflicht des Verkä ufers betreffend den Eintritt eines Vor- kaufsfalls gegenüber einem allfälligen Vorkaufsberechti gten stellvertretend für den Verkäufer durch das Grundbuchamt erfüllt werden soll (vgl. zum Ganzen Klagantwortbeilage 6). Ferner ist die absolute Verwirkungsfrist von zwei Jahren gemäss Art. 681a Abs. 2 ZGB deshalb ins Ge- setz aufgenommen worden, weil ein gesetzliches Vorkaufsrech t innert dieser Frist auch gegen- über einem gutgläubigen Erwerber eines vorkaufsbelaste ten Grundstücks geltend gemacht werden kann (BSK ZGB II-Rey/Strebel, 4. Aufl. Basel 2 011, Art. 681a N 4; Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Zürich 2007, Göksu, Art. 681a ZGB N 4). Die Berufung des Beklag- ten auf den Gutglaubensschutz des Dritterwerbers stösst damit ins Leere. Folglich besteht auch keine Rechtsgrundlage für eine Schadenersatzforderung des Beklagten gemäss Art. 975 Abs. 2 ZGB gegenüber dem Kläger. 6. Voraussetzungen des Pächtervorkaufsrechts gemäss Art. 47 BGBB Der Kläger machte das Bestehen eines landwirtschaftlichen Pachtverhältnisses geltend. Der Beklagte verzichtete auf eine Stellungnahme zum Pachtve rhältnis zwischen der Erbengemein- schaft des D.____ und dem Kläger für die Parzelle Nr. 659, GB C.____, und zu den Vorausset- zungen nach Art. 47 BGBB. Die Parzelle Nr. 659, GB C. ____, ist ein landwirtschaftliches Grundstück. Art. 47 Abs. 2 BGBB lautet: Wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräussert, so ha t der Pächter am Pachtgegenstand ein Vorkaufsrecht, wenn: a. die gesetzliche Mindestpachtdauer nach den Bestimmunge n des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht abgelaufen ist und b. der Pächter Eigentümer eines landwirtschaftlichen Ge werbes ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt und das gepachtete Grundstück im ortsübliche n Bewirtschaftungsbereich die- ses Gewerbes liegt. Die gesetzliche Mindestpachtdauer beträgt gemäss Art. 7 Abs. 1 LPG für einzelne Grundstücke Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht sechs Jahre. Gemäss Ziff. 1 des Urteils des Bezirksgerichts Wald enburg vom 18.09.2007 wur- de der "Kaufvertrag für Heu- und Emdgras stehend ab Wi ese" betreffend die Parzellen Nr. 694 und 824, beide GB C.____, als landwirtschaftliches Pach tverhältnis zwischen der Erbenge- meinschaft des D.____ und dem Kläger qualifiziert, welch es seit dem 01.01.2001 bestand (vgl. die von der Vorinstanz beigezogenen Akten betr. Pacht, Verfahren Nr. 150 07 179). Da die Par- zelle Nr. 659, GB C.____, mit der Flurbezeichnung "E. ____" im besagten Vertrag ebenfalls na- mentlich erwähnt worden ist (vgl. Klagbeilage 1), gilt auch für diese Parzelle die rechtliche Qua- lifikation als landwirtschaftliches Pachtverhältnis. Damit sind die gesetzlichen Voraussetzungen von Art. 47 Abs. 2 lit. a BGBB erfüllt. Am Vorliegen der Voraussetzungen von Art. 47 Abs. 2 lit. b BGBB bestehen angesichts der vom Kläger bewirtsch afteten landwirtschaftlichen Nutzflä- che von 22.25 ha und der Lage von Parzelle Nr. 659, GB C.____, innerhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Klägers (vgl. zu diesen beiden Voraussetzungen Verfügung des LZE vom 08.09.2008, Klagbeilage 3) keine Zweifel. O b der Kläger die fragliche Parzelle als Selbstbewirtschafter bewirtschaftet, mag dahingestellt b leiben, ist dies doch nur für das Päch- tervorkaufsrecht an einem landwirtschaftlichen Gewerbe (vg l. Art. 47 Abs. 1 BGBB ) aber nicht für das Pächtervorkaufsrecht an einem landwirtschaftliche n Grundstück erforderlich. Der Beru- fungskläger hat mithin nachgewiesen, dass sämtliche Vorausse tzungen für eine erfolgreiche Geltendmachung des Vorkaufsrechts vorliegen. 7. Vollzug des rechtsgültig ausgeübten Vorkaufsrecht des Pächters Die Bestimmungen über das Vorkaufsrecht des Pächters reg eln die Bedingungen nicht, unter denen das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann. Nach Art. 681 Abs. 1 ZGB können die gesetz- lichen Vorkaufsrechte, zu denen auch das Vorkaufsrecht d es Pächters gehört, unter den Vor- aussetzungen geltend gemacht werden, die für die vert raglichen Vorkaufsrechte gelten. Diese Bestimmung verweist stillschweigend auch auf Art. 216d Abs. 3 OR. Danach kann der Vor- kaufsberechtigte, soweit der Vorkaufsvertrag nichts ande res vorsieht, das Grundstück zu den Bedingungen erwerben, die der Verkäufer mit dem Drit ten vereinbart hat. Die Vorkaufsbedin- gungen entsprechen somit grundsätzlich den im Kaufvertr ag festgelegten Bedingungen. Der Pächter hat daher den Preis zu bezahlen, den der Dritte zu zahlen bereit ist (Kommentar BGBB, 2. Aufl., Brugg 2011, Art. 44 N 2, Art. 47 N 27). Der Kläger liess sich dabei behaften, die Bedingungen d es Kaufvertrags zu erfüllen und den Verkaufspreis sowie seinen Anteil an den Kosten vertrag skonform zu erstatten (vgl. Klagebe- gründung S. 7 Ziff. 9, Vorinstanz act. 88, sowie Berufungsbegründung S. 6 Ziff. 4). Der Beklagte erhielt bereits im vorinstanzlichen Verfahren Gelegenh eit, die Belege betreffend Kaufpreis, Steuern, Gebühren und weitere Auslagen nachzureichen und damit seine Eventualforderung zu substanziieren. Somit ist das Kantonsgericht anhand der vorliegenden Akten in der Lage, in der Sache selbst umfassend zu entscheiden, ohne die Ansprüc he des Beklagten auf Rückerstat- tung des Kaufpreises nebst Zins und Kosten ad separatum ver weisen oder die Sache an die Vorinstanz zurückweisen zu müssen. Laut Kaufvertrag vom 12.09.2007 hat der Käufer den K aufpreis von CHF 30'960.00 vor der Ei- gentumsübertragung vollständig zu bezahlen und zusätzlich die mit diesem Vertrag verbunde- nen Beurkundungs- und Grundbuchgebühren sowie die Hand änderungssteuer zur Hälfte zu übernehmen (vgl. Klagantwortbeilage 6, Ziff. 1 bis 4 und Ziff. 9). Der Rückerstattungsanspruch des Beklagten setzt sich folglich aus dem Kaufpreis von CHF 30'960.00, dem Gebührenanteil Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht von CHF 534.65 und der Handänderungssteuer von CHF 387.00 zusammen (vgl. Beilagen zum Schreiben des Beklagten vom 14.06.2011 an das Bezirksgericht Waldenburg). Die Tragung der Gebühr von CHF 250.00 für die Erwerbsbewilligung de s LZE ist in den Bedingungen des Kauf- vertrags nicht geregelt, weshalb keine Rechtsgrundlage besteht, diese auf den Vorkaufsberech- tigten zu überwälzen. Der Beklagte musste als Käufer ein es landwirtschaftlichen Grundstücks, an dem ein Pachtverhältnis bestand, ohnehin damit rech nen, dass der Pächter das gesetzliche Vorkaufsrecht ausübt und dass damit die von ihm bezahlte Gebühr für die öffentlich-rechtliche Erwerbsbewilligung nutzlos werden könnte. Die vom Bekl agten im erstinstanzlichen Verfahren vorbehaltene Zinsforderung ist weder in der Höhe noch in der Dauer genügend substanziiert worden. Der Beklagte erhielt bereits im erstinstanzlichen Verfahren Gelegenheit zur Substanzi- ierung der für den Fall der Klagegutheissung beantrag ten Zinsforderung (vgl. Verfügung des Bezirksgerichtsvizepräsidenten Waldenburg vom 25.05.2011 unter ausdrücklicher Bezugnahme auf S. 5 der Klagantwort vom 04.03.2010), unterliess dies jedoch hinsichtlich der Zinsforderung. Daher ist dem in der Berufungsantwort für den Fall de r Gutheissung der Berufung gestellten Eventualantrag auf Fristansetzung zur Substanziierung der Schadenersatzforderung und Ein- reichung der Beweise nicht stattzugeben und von der Zu sprechung einer Zinsforderung auf dem Rückerstattungsanspruch abzusehen. Der Beklagte konnte die fragliche Parzelle seit Früh- ling 2011 landwirtschaftlich nutzen, weshalb ab diesem Zeitpunkt ohnehin kein Grund bestünde, dem Beklagten eine Zinsforderung auf dem Rückerstattun gsanspruch zuzusprechen. Deshalb ist die Berufung antragsgemäss gutzuheissen. 8. Kostenentscheid Abschliessend ist über die Verlegung der Prozesskosten für das vorinstanzliche Verfahren so- wie das Berufungsverfahren zu entscheiden. Massgebend für die Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen sind die Bestimmungen der Art. 95 ff. ZPO. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden Partei auferlegt. Die vorstehenden Ausführungen haben gezeigt, dass der Beklagte im Berufungsverfahren vollumfänglich unterlegen ist, weshalb ihm die Gerichtskosten für die zweite Instanz sowie eine Parteientschädigung an die Gegenpar- tei aufzuerlegen sind. Die Entscheidgebühr für das Ber ufungsverfahren wird in Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V. mit § 8 Abs. 1 lit. b der Verordnung über die Gebühren der Gerichte (Gebühren- tarif, GebT, SGS 170.31) auf CHF 2'000.00 festgelegt . Der Rechtsbeistand des Klägers hat keine Honorarnote eingereicht, weshalb die Rechnung de s Rechtsbeistands des Beklagten als Grundlage herangezogen wird. Das Kantonsgericht bemisst die zu leistende Parteientschädi- gung in Anwendung der §§ 7, 10 und 14 der Tarifordn ung für die Anwältinnen und Anwälte (SGS 178.112) auf CHF 2'300.00 inkl. Auslagen und inkl . MWST. An den im erstinstanzlichen Verfahren vom Kläger zusätzlich noch geltend gemachten, d iversen Feststellungsbegehren hat der Kläger nicht festgehalten und das erstinstanzliche Ur teil diesbezüglich akzeptiert. Dies ist bei der Kostenverteilung für das erstinstanzliche Verfahren im Sinne einer bloss teilweise erfolg- reichen Klage gemäss Art. 106 Abs. 2 ZPO zu berücksichtige n. Das Kantonsgericht hält es da- her für angemessen, die erstinstanzlichen Gerichtskosten zu einem Viertel dem Kläger und zu drei Vierteln dem Beklagten aufzuerlegen und den Beklagten zu verpflichten, nebst der Tragung der eigenen Anwaltskosten dem Kläger eine reduzierte P arteientschädigung in Höhe von rund der Hälfte der mutmasslichen Anwaltskosten des Klägers zu l eisten. Der Rechtsbeistand des Klägers hat auch im erstinstanzlichen Verfahren keine Hon orarnote eingereicht, weshalb die Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht Rechnung des Rechtsbeistands des Beklagten als Grundlage he rangezogen wird. Das Kan- tonsgericht bemisst die zu leistende Parteientschädigung in Anwendung der §§ 7, 8 und 14 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte (TO, S GS 178.112) auf CHF 3'500.00 inkl. Aus- lagen und inkl. MWST. Demnach wird erkannt: ://: 1. In Gutheissung der Berufung wird das Urteil d es Bezirksgerichts Wa l- denburg vom 19. September 2011 vollumfänglich aufgehob en und wird das Grundbuchamt Waldenburg angewiesen, den Berufungskl äger g e- gen Nachweis der vertragskonformen Bezahlung des Kaufpre ises samt Kostenanteil an den Berufungsbeklagten (mittels Postqu ittung oder B e- lastungsanzeige über den Betrag von CHF 31'881.65) al s neuen Eige n- tümer der Parzelle Nr. 659, GB C.____, im Grundbuch einzutragen. 2. Die Gerichtsgebühr von pauschal CHF 2'000.00 für da s Berufungsve r- fahren wird dem Berufungsbekl agten auferlegt. Die erstinstanzlichen Gerichtskosten von CHF 1'000.00 zuzüglich Begründungstaxe von CHF 1'000.00 gemäss Urteil vom 19. September 2011 werden zu 3/4 dem Berufungsbeklagten und zu 1/4 dem Berufungskläger auferlegt. 3. Der Berufungsbeklagte hat dem Berufungskläger für das Berufungsve r- fahren eine Parteientschädigung von CHF 2'300.00 inkl. Auslagen und inkl. MWST von CHF 170.35 und für das erstinstanzliche Verfahren eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 3'500.00 inkl. Auslagen und inkl. MWST von CHF 259.25 zu bezahlen. Präsidentin Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiber Hansruedi Zweifel Gegen diesen Entscheid hat der Berufungsbeklagte Beschwerde an das Bundesgericht erho- ben (5A_671/2012).