<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2005.00041</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205424&amp;W10_KEY=13013563&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2005.00041</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.10.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 11.05.2006 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Einschätzung 2001</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Einfluss des Fluglärms auf Eigenmiet- und Vermögenssteuerwert Die Pflichtigen beantragen für das Steuerjahr 2001 eine Reduktion des Eigenmiet- und Vermögenssteuerwerts ihrer Eigentumswohnung in Kloten, weil diese seit Oktober 2001 aufgrund der Staatsverträge mit Deutschland verstärkten Fluglärmimmissionen ausgesetzt sei. Dass das kantonale Steueramt vorliegend auf die Formelwerte gemäss Weisung 1999 abgestellt hat, ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Die Anwendung der Weisung 1999 erweist sich weder als willkürlich noch als rechtsverletzend, weil die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Gemeinde Kloten im massgebenden Zeitraum weder einen Einbruch noch eine Stagnation erkennen lässt, sondern gerade in Bezug auf die Bodenpreisentwicklung eine leicht steigende Tendenz ausweist. Das Bundesgericht hat das Novenverbot vor Verwaltungsgericht in einem aktuellen Entscheid geschützt. Ob die Voraussetzungen für eine formelle Enteignung erfüllt sind, hat das Verwaltungsgericht nicht selbständig zu prüfen; mangels Handänderung besteht jedenfalls kein Anspruch auf ausserordentliche Neufestsetzung der Eigenmiet- und Vermögenssteuerwerte. Das von der Rekurskommission zur Überprüfung der Verfassungsmässigkeit der Formelwerte eingeholte amtliche Gutachten erweist sich indessen als mangelhaft: So ist insbesondere die hedonische Bewertungsmethode für den vorliegenden Fall ungeeignet, zudem bringt der Gutachter zahlreiche Vorbehalte an und kann letztlich keine nachvollziehbar begründete Aussage zum Einfluss der Fluglärmzunahme auf den Verkehrswert der Liegenschaft machen. Rückweisung an die Vorinstanz zur Einholung eines neuen Gutachtens. Diese hat im Übrigen zu Unrecht eine reformatio in peius vorgenommen, indem sie den vollen individuell ermittelten Verkehrswert als Vermögenssteuerwert herangezogen hat; bewegt sich der Formelwert innerhalb der in Weisung 1999 Rz. 82 vorgesehenen Bandbreite von 70 bis 100% des Verkehrswerts, muss auf den Formelwert abgestellt werden.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSERORDENTLICHE NEUFESTSETZUNG">AUSSERORDENTLICHE NEUFESTSETZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWERTUNGSMETHODE">BEWERTUNGSMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BODENPREIS">BODENPREIS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENMIETWERT">EIGENMIETWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSWOHNUNG">EIGENTUMSWOHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: Steuern von Einkommen und VermÃ¶gen, Kapital, Ertra ST: EINKOMMENSSTEUER">EINKOMMENSSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNG">ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLUGHAFEN">FLUGHAFEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLUGLÃRM">FLUGLÃRM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMELWERTE">FORMELWERTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANDÃNDERUNG">HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEDONISCHE METHODE">HEDONISCHE METHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KLOTEN">KLOTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NOVENVERBOT">NOVENVERBOT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSGLEICHHEIT">RECHTSGLEICHHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REFORMATIO IN PEIUS">REFORMATIO IN PEIUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SISTIERUNG">SISTIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG">VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: Steuern von Einkommen und VermÃ¶gen, Kapital, Ertra ST: VERMÃGENSSTEUER">VERMÃGENSSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERMÃGENSSTEUERWERT">VERMÃGENSSTEUERWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEISUNG 1999">WEISUNG 1999</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 21 Abs. II StG</span><br/><span class="gerade">§ 21 Abs. II lit. a StG</span><br/><span class="ungerade">§ 39 Abs. I StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A und seine Ehefrau B sind EigentÃ¼mer einer 5 ½-Zimmer-Eigentumswohnung an der L-Strasse in Kloten. Die Liegenschaft befindet sich am Ã¶stlichen Ortsrand in der Anflugschneise der Piste 28 des Flughafens ZÃ¼rich-Kloten.</p> <p class="Sachverhalt2">FÃ¼r das Steuerjahr 2001 deklarierten A und B gegenÃ¼ber den Formelwerten von Fr. 22'900.- bzw. Fr. 417'000.- gemÃ¤ss Neubewertung 1999 (Weisung des Regierungsrates an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 1999 vom 3. MÃ¤rz 1999 [Weisung 1999], ZÃ¼rcher Steuerbuch I/1 Nr. 15/500) einen um einen Drittel verminderten (Brutto-)Eigenmietwert von Fr. 15'267.- und einen im gleichen Umfang herabgesetzten VermÃ¶genssteuerwert von Fr. 278'000.--. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrten sie LÃ¤rmimmissionen an, welchen ihre Liegenschaft wegen verstÃ¤rkten Flugbewegungen insbesondere zur Nachtzeit aufgrund des Staatsvertrags mit Deutschland vom 18. Oktober 2001 ausgesetzt sei.</p> <p class="Sachverhalt2">Mit EinschÃ¤tzungs- bzw. Einspracheentscheid vom 27. Juni 2002 bzw. 25. Juli 2002 hielt das kantonale Steueramt an den genannten Formelwerten fest und schÃ¤tzte A und B mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ und einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. â¦ ein.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Hiergegen liessen A und B Rekurs erheben und beantragen, fÃ¼r die Steuerperiode 2001 seien der Eigenmietwert und der VermÃ¶genssteuerwert der Eigentumswohnung in Kloten um 40% auf Fr. 13'740.- bzw. Fr. 250'200.- herabzusetzen. Nach Einholung eines amtlichen Gutachtens vom 20. Februar 2004 (ergÃ¤nzt durch ein Nachtragsgutachten vom 7. Juli 2004), welches einen Marktmietwert von Fr. 2'599.- pro Monat und einen Verkehrswert per Ende 2001 von Fr. 590'000.- ergeben hatte, sowie nach DurchfÃ¼hrung einer Referentenaudienz wies die Steuerrekurskommission III das Rechtsmittel mit Entscheid vom 12. April 2005 ab. Dabei nahm sie gegenÃ¼ber dem EinschÃ¤tzungs- bzw. Einspracheentscheid eine reformatio in peius vor und erhÃ¶hte das steuerbare VermÃ¶gen auf Fr. â¦, indem sie den VermÃ¶genssteuerwert auf 100% des im Gutachten ermittelten Verkehrswerts festsetzte.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 18. Mai 2005 liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen, der Entscheid der Steuerrekurskommission III sei aufzuheben und der Eigenmietwert und der VermÃ¶genssteuerwert der Liegenschaft in Kloten seien fÃ¼r das Steuerjahr 2001 um 40% auf Fr. 13'760.- bzw. Fr. 250'200.- herabzusetzen. Eventualiter sei das Verfahren bis nach Erlass eines rechtskrÃ¤ftigen Entscheids im Enteignungsverfahren zu sistieren. Subeventualiter seien der Eigenmietwert und der VermÃ¶genssteuerwert fÃ¼r das Steuerjahr 2001 auf den Formelwerten von Fr. 22'900.- bzw. Fr. 417'000.- zu belassen. Gleichzeitig verlangten sie eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Sachverhalt2">WÃ¤hrend die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, beantragte das kantonale Steueramt die teilweise Gutheissung der Beschwerde, indem der Eigenmietwert auf Fr. 22'900.- zu belassen, der VermÃ¶genssteuerwert hingegen auf Fr. 466'000.- festzulegen sei; eventualiter sei der VermÃ¶genssteuerwert auf den Formelwert von Fr. 417'000.- herabzusetzen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Re­kurskommission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessen­heit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch.</p> <p class="Erwgung2">Ihr Ermessen Ã¼berschreitet die BehÃ¶rde, wenn sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlÃ¤sst, indem sie nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einrÃ¤umt. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die BehÃ¶rde das Ermessen zwar im gesetzlich vorgegebenen Rahmen ausÃ¼bt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betÃ¤tigt; das ist insbesondere der Fall, wenn die ErmessensbetÃ¤tigung als unhaltbar, als willkÃ¼rlich und rechtsungleich erscheint (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Im Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, ZÃ¼rich 1999, § 153 N. 43, auch zum Folgenden). Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteu­ergrund (§ 155 beziehungsweise § 160 StG) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulÃ¤ssig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stÃ¼tzen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149).</p> <p class="Erwgung2">Diese Rechtslage im Steuerbeschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht ist vergleichbar mit derjenigen im Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren vor Bundesgericht, wo gemÃ¤ss Art. 105 Abs. 2 des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG) die Sachverhaltsfeststellung das Bundesgericht bindet, wenn eine richterliche BehÃ¶rde als Vorinstanz den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig, unvollstÃ¤ndig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen festgestellt hat, woraus sich in solchen FÃ¤llen die UnzulÃ¤ssigkeit neuer Tatsachen und Beweismittel ergibt (BGE 130 II 149 E. 1.2 mit weiteren Hinweisen; BGr, 2. Mai 2000, 2A.499/1999 E. 1b, www.bger.ch; Alfred KÃ¶lz/Isabelle HÃ¤ner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2.A., ZÃ¼rich 1998, N. 940 ff.). Damit befindet sich das vor dem ZÃ¼rcher Verwaltungsgericht bei Steuerbeschwerden geltende Novenverbot auch in Ãbereinstimmung mit Art. 98a Abs. 3 OG<span>.</span></p> <p class="Erwgung2">Kein anderes Ergebnis folgt schliesslich aus der Rechtsweggarantie von Art. 29a der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und aus der harmonisierungsrechtlich gebotenen ParallelitÃ¤t des Instanzenzugs von kantonalen Steuern und direkter Bundessteuer (vgl. Michael Beusch, <span>Auswirkungen der Rechtsweggarantie von Art. 29a BV auf den Rechtsschutz im Steuerrecht</span>, ASA 73 [2004/05], 719 f.; Ders., Vereinbarkeit eines Novenverbots vor der zweiten kantonalen Instanz mit den Vorgaben des Bundesgesetzes Ã¼ber die direkte Bundessteuer sowie dem Steuerharmonisierungsgesetz, Bemerkungen zum Bundesgerichtsentscheid vom 27. Oktober 2004, 2A.609/2003 = StE 2005 A 23.2 Nr. 2, in AJP 2005, 869 ff.).</p> <p class="Erwgung2">Soweit sich die Pflichtigen mit ihren RÃ¼gen gegen die ZulÃ¤ssigkeit des Novenverbots richten, sei auf diese konstante und in jÃ¼ngeren Entscheiden bestÃ¤tigte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts verwiesen (vgl. etwa fÃ¼r die direkte Bundessteuer VGr, 9. MÃ¤rz 2005, SB.2004.00092, E. 1.4, www.vgrzh.ch). Es ist zum heutigen Zeitpunkt kein Grund ersichtlich, weshalb davon abzuweichen wÃ¤re, zumal auch das Bundesgericht das entsprechende Novenverbot in einem aktuellen Entscheid geschÃ¼tzt hat (vgl. BGr, 16. September 2005, 2A.113/2005, E. 2, www.bger.ch). Daher erÃ¼brigt es sich, im Einzelnen auf die diesbezÃ¼glichen Vorbringen der Pflichtigen einzugehen, und erweisen sich die im vorliegenden Verfahren angerufenen Noven als unbeachtlich. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Steuerbar ist gemÃ¤ss § 21 Abs. 1 lit. b StG der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts fÃ¼r den Eigengebrauch zur VerfÃ¼gung stehen. § 21 Abs. 2 StG ermÃ¤chtigt den Regierungsrat zum Erlass der fÃ¼r die durchschnittlich gleichmÃ¤ssige Bemessung des Eigenmietwerts selbstbewohnter Liegenschaften oder Liegenschaftsteile notwendigen Dienstanweisungen. Dabei kann eine schematische, formelmÃ¤ssige Bewertung der Eigenmietwerte vorgesehen werden, wobei folgende Leitlinien zu beachten sind: Der Eigenmietwert ist unter BerÃ¼cksichtigung der FÃ¶rderung von Eigentumsbildung und Selbstvorsorge in der Regel auf 60% des Marktwerts festzulegen (§ 21 Abs. 2 lit. a StG in der fÃ¼r das streitbetroffene Jahr 2001 geltenden Fassung); QualitÃ¤tsmerkmalen der Liegenschaften oder Liegenschaftsteile, die im Fall der Vermietung auch den Mietzins massgeblich beeinflussen wÃ¼rden, ist im Rahmen einer schematischen, formelmÃ¤ssigen Bewertung der Eigenmietwerte angemessen Rechnung zu tragen (lit. b); bei am Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen ist der Eigenmietwert zudem unter BerÃ¼cksichtigung der tatsÃ¤chlichen Nutzung festzulegen (lit. c). </p> <p class="Erwgung2">Das Bundesgericht qualifizierte die in § 21 Abs. 2 lit. a StG vorgesehene Festsetzung des Eigenmietwerts "in der Regel" auf 60% des Marktwerts als verfassungswidrig und hielt fest, dass die untere Bandbreite bei 60% bis 70% der Marktmiete liege, wobei 60% eine verfassungsrechtliche Untergrenze darstelle (BGE 124 I 145 E. 4d).</p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht gelangte in einem PrÃ¤judiz vom 31. Oktober 1995 zum Schluss, im Einzelfall sei eine der Formelwertmethode entsprechende Bewertung des Eigenmietwerts dann verfassungskonform, wenn das Ergebnis vom Methodenziel von 70% des Marktwerts um hÃ¶chstens 20% nach oben oder 10% nach unten abweiche, also zwischen 60% und 90% des Marktwerts liege (VGr, 31. Oktober 1995, SB.94.00047 = StE 1996 A 21.11 Nr. 39 = ZStP 1995, 305). Soweit demnach die formelmÃ¤ssig ermittelten Eigenmietwerte 90% des tatsÃ¤chlich erzielbaren Mietzinses im Zeitpunkt der Bewertung Ã¼berschreiten, erweisen sie sich als verfassungswidrig hoch (VGr, 4. Oktober 2000, SB.2000.00021, E. 3a). Der Grund fÃ¼r die GewÃ¤hrung dieses Einschlags liegt unter anderem darin, dass der eingeschrÃ¤nkten DisponibilitÃ¤t des nicht frei verfÃ¼gbaren (Einkunfts-)Nutzens des selbstbewohnten Grundeigentums Rechnung getragen werden soll (VGr, 31. Oktober 1995, SB.94.00047, E. 3b = StE 1996 A 21.11 Nr. 39 = ZStP 1995, 305).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>GemÃ¤ss § 39 Abs. 1 und 3 StG wird das VermÃ¶gen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Regierungsrat die fÃ¼r die gleichmÃ¤ssige Bewertung von GrundstÃ¼cken notwendigen Dienstanweisungen erlÃ¤sst.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>GestÃ¼tzt auf § 21 Abs. 2 und § 39 Abs. 3 StG hat der Regierungsrat am 3. MÃ¤rz 1999 die fÃ¼r das hier im Streit liegende Steuerjahr massgebliche Weisung an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte ab Steuerperiode 1999 erlassen.</p> <p class="Erwgung2">Die genaue Bewertung des Mietwerts und des VermÃ¶genssteuerwerts einer selbstbewohnten Liegenschaft zum Verkehrswert ist â wenn Ã¼berhaupt â nur durch eine individuelle SchÃ¤tzung dieses Werts mÃ¶glich, welche den VerhÃ¤ltnissen und Besonderheiten des betreffenden Objekts gerecht wird. Eine derartige Einzel­be­wertung, welche einen Augenschein der Liegenschaft vor­aus­setzt und durch sach­kun­di­ge, mit anerkannten Regeln der LiegenschaftenschÃ¤tzung vertraute Personen vorzunehmen ist, verbietet sich in­des­sen angesichts der grossen Zahl der zu bewertenden Objekte und der beschrÃ¤nkten personellen Ressourcen der Steuer­ver­wal­tung im Kanton ZÃ¼rich von vornherein. Der Re­gie­rungsrat hat daher zu Recht in seinen Weisungen an die Steuerbe­hÃ¶r­den eine sche­ma­ti­sche, formelmÃ¤ssige Bewertung des Eigenmietwerts sowie des VermÃ¶genssteuerwerts selbst­genutzter Ein­fa­mili­enhÃ¤user und Eigentumswohnungen vorgeschrieben (VGr, 31. Oktober 1995, SB.94.00047, E. 3b = StE 1996 A 21.11 Nr. 39 = ZStP 1995, 305).</p> <p class="Erwgung2">Massgebende GrÃ¶ssen fÃ¼r die Festlegung des Eigenmiet- bzw. VermÃ¶genssteuerwerts sind der Landwert und der Zeitbauwert (Weisung 1999 Rz. 20 und 59). FÃ¼r die Ermittlung des Verkehrswerts einer Liegenschaft besteht neben der formelmÃ¤ssigen Bewertung auch die MÃ¶glichkeit einer individuellen SchÃ¤tzung, sofern die schematische, formelmÃ¤ssige Ermittlung zu einem VermÃ¶genssteuerwert fÃ¼hrt, welcher Ã¼ber 100% des Verkehrswerts oder unter 70% desselben liegt (Weisung 1999 Rz. 79). Dabei kann zur Ermittlung des Verkehrswerts ein amtliches Gutachten angeordnet werden (Weisung 1999 Rz. 81). Ebenso ist fÃ¼r die Festlegung des Eigenmietwerts eine individuelle SchÃ¤tzung vorzunehmen, wenn die formelmÃ¤ssige Bewertung in einem Ã¼ber 90% oder unter 60% der Marktmiete liegenden Eigenmietwert resultiert (Weisung 1999 Rz. 83). Daneben hat der Steuerpflichtige ganz allgemein Anspruch darauf, die Angemessenheit des Formelwerts im konkreten Einzelfall zu bestreiten und die Einholung eines amtlichen Gutachtens zu verlangen (VGr, 29. September 1999, SB.1999.00035, E. 5b = ZStP 2000, 18).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Wird im Verfahren von einem SachverstÃ¤ndigen ein Gutachten Ã¼ber den Verkehrs­wert eines GrundstÃ¼cks eingeholt, so unterliegt es als Beweismittel der freien Beweis­wÃ¼rdigung durch die erkennende BehÃ¶rde (vgl. Martin Zweifel, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2, Basel etc. 2000, Art. 115 DBG N. 43 f., auch zum Folgenden). Angesichts der Funktion des Gutachtens, der BehÃ¶rde fachspezi­fische Informationen zu liefern, rechtfertigt es sich, dass sich die BehÃ¶rde bei der Be­weiswÃ¼rdigung auf die PrÃ¼fung beschrÃ¤nkt, ob die Expertise vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet, frei von LÃ¼cken und WidersprÃ¼chen ist, auf zutreffenden tatsÃ¤chlichen Fest­stellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichen­de Sach­kenntnis und die erforder­liche Unbefangenheit gehabt hat (RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1; RB 1985 Nr. 47; vgl. schon BGr, 3. Dezember 1943, ASA 12 [1943/44] 386 ff. E. 3; BGE 110 Ib 52 E. 2). Vermag das Gutachten nicht zu Ã¼berzeugen, so kann das Verwaltungsgericht gestÃ¼tzt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue SchÃ¤tzung vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November 1972, ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens Ã¼ber einen weiten Beur­tei­lungsspielraum verfÃ¼gt (RB 2003 Nr. 88; RB 1976 Nr. 54; RB 1985 Nr. 47).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Pflichtigen rÃ¼gen vorab, die Vorinstanz habe zu Unrecht den Antrag auf ausserordentliche Neufestsetzung des Eigenmiet- und des VermÃ¶genssteuerwerts abgewiesen, obschon die zwangsweise Erduldung von Ã¼bermÃ¤ssigem FluglÃ¤rm eine Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte und folglich eine teilweise HandÃ¤nderung im Sinn von Weisung 1999 Rz. 90 darstelle, wobei eine massgebliche HandÃ¤nderung bereits ab dem Zeitpunkt des Auftritts der ersten Ã¼bermÃ¤ssigen Immissionen und nicht erst bei Leistung der EntschÃ¤digung gegeben sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Laut Weisung 1999 Rz. 90 erfolgt in der laufenden Steuerperiode eine ausserordentliche Neufestsetzung der VermÃ¶genssteuer- und der Eigenmietwerte fÃ¼r neu erstellte Liegenschaften, nach umfassender Totalrenovation von GebÃ¤uden, nach Abbruch von GebÃ¤uden oder nach HandÃ¤nderungen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Als HandÃ¤nderung ganz allgemein gilt die Ãbertragung von Eigentum oder eigentumsÃ¤hnlichen Befugnissen an einem GrundstÃ¼ck oder GrundstÃ¼cksanteil vom bisherigen RechtstrÃ¤ger auf einen anderen. WÃ¤hrend unter einer zivilrechtlichen HandÃ¤nderung der Ãbergang von zivil- bzw. sachenrechtlichem Eigentum verstanden wird, zeichnet sich die so genannte wirtschaftliche HandÃ¤nderung durch den Ãbergang der wirtschaftlichen VerfÃ¼gungsmacht ohne Ãnderung der zivilrechtlichen VerhÃ¤ltnisse aus (vgl. Richner/Frei/Kaufmann, § 216 N. 7 ff., N. 57 ff.). Den HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken gleichgestellt ist die Belastung eines GrundstÃ¼cks mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder Ã¶ffentlichrechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkungen, wenn diese die unbeschrÃ¤nkte Bewirtschaftung oder den VerÃ¤usserungswert des GrundstÃ¼cks dauernd und wesentlich beeintrÃ¤chtigen und dafÃ¼r ein Entgelt entrichtet wird (§ 216 Abs. 2 lit. b StG).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Es ist unbestritten, dass das Recht des Nachbarn, sich gegen von einem Ã¶ffentlichen Werk ausgehende Ã¼bermÃ¤ssige Immissionen zu wehren, durch formelle Enteignung entzogen werden kann (vgl. Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., ZÃ¼rich 2002, N. 2086 ff.; BGE 131 II 137 ff.; BGE 118 Ib 203 E. 8). Ebenso ist anerkannt, dass RechtsgeschÃ¤fte, welche ihren Rechtsgrund in einer Enteignung haben, grundsÃ¤tzlich zivilrechtliche HandÃ¤nderungen darstellen (vgl. Richner/Frei/Kaufmann, § 216 N. 34 ff.). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts kommt die Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte fÃ¼r den betroffenen GrundeigentÃ¼mer der Errichtung einer Grunddienstbarkeit mit dem Inhalt der Pflicht zur Duldung der Ã¼bermÃ¤ssigen Immissionen gleich (BGE 122 II 349 E. 4b).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Indessen ist vorliegend die Frage, ob die betreffenden Immissionen tatsÃ¤chlich mit einer formellen Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte gleichzusetzen sind, von den zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden bislang noch gar nicht entschieden worden und muss auch von der Vorinstanz oder dem Verwaltungsgericht nicht geprÃ¼ft werden. Selbst wenn eine selbstÃ¤ndige PrÃ¼fung zum Ergebnis gelangte, die Erfordernisse fÃ¼r die Annahme einer formellen Enteignung seien erfÃ¼llt, lÃ¤ge zum heutigen Zeitpunkt (noch) keine HandÃ¤nderung vor: Einerseits erfordert eine solche HandÃ¤nderung bereits nach dem Gesetzeswortlaut von § 216 Abs. 2 lit. b StG die Entrichtung eines Entgelts. Andererseits erfolgt eine zivilrechtliche HandÃ¤nderung durch formelle Enteignung nach eidgenÃ¶ssischem Enteignungsrecht erst im Zeitpunkt der Bezahlung der EntschÃ¤digung, bildet doch Letztere unabdingbare Voraussetzung fÃ¼r den RechtsÃ¼bergang (vgl. Art. 91 in Verbindung mit Art. 19<sup>bis</sup> Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 Ã¼ber die Enteignung; Richner/Frei/Kaufmann, § 216 N. 37; HÃ¤felin/MÃ¼ller, N. 2161). Die BegrÃ¼ndung der Pflichtigen, weshalb von diesem Grundsatz, wonach der HandÃ¤nderungszeitpunkt erst bei Leistung der EntschÃ¤digung anzusetzen sei, bei der Enteignung von nachbarlichen AbwehransprÃ¼chen abzuweichen wÃ¤re, Ã¼berzeugt nicht. Dass das Verfahren der formellen Enteignung fÃ¼r solche Abwehrrechte kaum geeignet sein soll, weil die entsprechenden Rechte ab dem ersten Auftreten der Ã¼bermÃ¤ssigen Immissionen bereits faktisch in Besitz genommen wÃ¼rden, obschon in diesem Moment das Enteignungsverfahren in der Regel noch gar nicht erÃ¶ffnet sei, ist nicht einzusehen. Nachdem die HandÃ¤nderung im Zusammenhang mit Enteignungen nach eidgenÃ¶ssischem Recht sogar bei vorzeitiger Besitzeseinweisung erst bei Bezahlung der EntschÃ¤digung erfolgt, rechtfertigt sich keine abweichende Behandlung von nachbarlichen Abwehrrechten, da beide FÃ¤lle durchaus vergleichbar â weil mit der gleichen Konsequenz einer noch vor dem RechtsÃ¼bergang hinzunehmenden faktischen EigentumsbeschrÃ¤nkung verbunden â sind. Dem Zeitpunkt der ErÃ¶ffnung des formellen Enteignungsverfahrens kommt dabei keine entscheidende Rolle zu.</p> <p class="Erwgung3">Gegen die Annahme einer (teilweisen) HandÃ¤nderung durch Enteignung von Nachbarrechten spricht weiter der Umstand, dass eine solche HandÃ¤nderung im Sinn von § 216 Abs. 2 lit. b StG zusÃ¤tzlich erfordert, dass die unbeschrÃ¤nkte Bewirtschaftung oder der VerÃ¤usserungswert des GrundstÃ¼cks dauernd beeintrÃ¤chtigt wird. Das Kriterium der Dauerhaftigkeit dÃ¼rfte aber vor Inkrafttreten des definitiven Betriebsreglements des Flughafens ZÃ¼rich-Kloten noch nicht erfÃ¼llt sein.</p> <p class="Erwgung3">Schliesslich ist fraglich, ob die Enteignung nachbarlicher Abwehrrechte Ã¼berhaupt unter den in Weisung 1999 Rz. 90 verwendeten Begriff der HandÃ¤nderung subsumiert werden kann. In diesem Zusammenhang hat das kantonale Steueramt in seiner Beschwerdeantwort zu Recht darauf hingewiesen, dass die ausserordentliche Neufestsetzung im Sinn von Weisung 1999 Rz. 90 bei HandÃ¤nderungen vor allem deshalb erfolge, weil der EigentÃ¼mer der Liegenschaft wechsle und zudem ein zeitnaher Kaufpreis der Liegenschaft bekannt sei, welcher in der Regel dem tatsÃ¤chlichen Verkehrswert entspreche. In der vorliegenden Situation widerspreche deshalb eine ausserordentliche Neubewertung dem Sinn der Regelung von Weisung 1999 Rz. 90 und bestehe daher gar kein Anspruch auf ausserordentliche Neubewertung.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Mangels HandÃ¤nderung bleibt fÃ¼r eine ausserordentliche Neufestsetzung gemÃ¤ss Weisung 1999 Rz. 90 somit kein Raum. Das diesbezÃ¼gliche Vorgehen der Rekurskommission ist nicht zu beanstanden; diese war insbesondere nicht gehalten, sich mit den betreffenden Argumenten der Pflichtigen auseinanderzusetzen, so dass der Vorwurf der formellen Rechtsverweigerung unbegrÃ¼ndet ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Was die von den Pflichtigen im Sinn eines Eventualbegehrens beantragte Sistierung des Beschwerdeverfahrens bis nach Abschluss des Enteignungsverfahrens betrifft, so ist festzuhalten, dass das Steuergesetz keinen Anspruch der Parteien auf Sistierung eines Verfahrens vorsieht. Das Ã¶ffentliche Interesse an der periodenbezogenen und damit Ã¶konomischen Erhebung der Steuern wie auch das Beschleunigungsgebot fallen vorliegend schwerer ins Gewicht als das Interesse der Pflichtigen an der Sistierung des Verfahrens (VGr, 2. Mai 2001, SR.2000.28, E. 1a, www.vgrzh.ch). Eine Sistierung ist deshalb nicht angezeigt, zumal nach dem Gesagten (vgl. E. 3.2.3) hÃ¶chst fraglich ist, ob eine formelle Enteignung von nachbarlichen Abwehrrechten Ã¼berhaupt eine HandÃ¤nderung im Sinn von Weisung 1999 Rz. 90 darstellt.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der Beschwerdegegner hat fÃ¼r die Festlegung des Eigenmiet- und des VermÃ¶genssteuerwerts die Formelwerte gemÃ¤ss Weisung 1999 herangezogen. Diese auf die vorliegende Streitigkeit grundsÃ¤tzlich anwendbare Weisung sieht in Rz. 88 vor, dass VermÃ¶genssteuerwert und Eigenmietwert im Steu­erjahr 1999 allgemein nach dieser Weisung neu festzulegen sind. Unter Vorbehalt der Ziffern 90-92 bleiben diese Werte bis zu einer spÃ¤teren allgemeinen Neubewertung in den nachfolgenden Steuerperioden unverÃ¤ndert (Weisung 1999 Rz. 89).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Pflichtigen machen im Wesentlichen geltend, dass sich die LÃ¤rmbelastung ihrer Liegenschaft seit Herbst 2001 wesentlich erhÃ¶ht habe, weil insbesondere der Staatsvertrag mit Deutschland vom 18. Oktober 2001 die Anzahl nÃ¤chtlicher AnflÃ¼ge von Osten her Ã¼ber die Piste 28, in deren Anflugschneise sich die Liegenschaft befinde, stark habe ansteigen lassen. Die Formelbewertung gemÃ¤ss Weisung 1999 sei fÃ¼r die FluglÃ¤rmthematik generell Ã¼berfordert und habe den FluglÃ¤rm nur ungenÃ¼gend berÃ¼cksichtigt. Die im Jahr 1999 vorgenommene Einteilung der streitbetroffenen Liegenschaft in die amtliche Lageklasse 2 habe ab Oktober 2001 nicht mehr der tatsÃ¤chlichen Situation entsprochen, so dass aus der Formelbewertung viel zu hohe VermÃ¶genssteuer- und Eigenmietwerte fÃ¼r die neu vom FluglÃ¤rm betroffenen Liegenschaften resultierten. Indem die Formelbewertung keine MÃ¶glichkeit biete, die grundlegende Wertverminderung infolge des neu hinzugetretenen FluglÃ¤rms entsprechend ihrem tatsÃ¤chlichen Ausmass abzubilden, verletze sie das Gebot der Rechtsgleichheit. Die Anwendung der Weisung 1999 im konkreten Fall sei willkÃ¼rlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Mit diesen Vorbringen wenden sich die Pflichtigen gegen die Grundmechanik der Weisung 1999 als solche, indem sie rÃ¼gen, diese fÃ¼hre angesichts der verÃ¤nderten FluglÃ¤rmverhÃ¤ltnisse zu Ã¼berhÃ¶hten Eigenmiet- und VermÃ¶genssteuerwerten, beruhe folglich auf einer Grundlage, welche den tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnissen im Jahr 2001 nicht mehr entspreche.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Vorab ist festzuhalten, dass nicht gesagt werden kann, die Weisung 1999 lasse die FluglÃ¤rmproblematik gÃ¤nzlich ausser Acht. Vielmehr ist dem Faktor FluglÃ¤rm, von welchem die Gemeinde Kloten unstreitig bereits bei Erlass der betreffenden Weisung betroffen war, insofern Rechnung getragen worden, als er bei der Zuteilung in die amtlichen Lageklassen bzw. bei der Ermittlung des Landwerts berÃ¼cksichtigt worden ist. Die Festlegung der Landwerte von Wohnbauland gemÃ¤ss Weisung 1999 erfolgt durch externe SachverstÃ¤ndige (Firma E) fÃ¼r jede zÃ¼rcherische Gemeinde individuell und beruht auf empirisch erhobenen Daten von Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken und dem kantonalen Mittel der Bodenpreise. Basis fÃ¼r die Weisung 1999 bilden Daten aus den Jahren 1997 und 1998. Laut Beschwerdegegnerin sind die Landwerte sowohl im Jahr 2001 als auch im Jahr 2002 anhand von aktuellen Daten Ã¼berprÃ¼ft worden, ohne dass sich fÃ¼r die Gemeinde Kloten als Ganzes Hinweise auf wesentliche VerÃ¤nderungen bei den Immobilienpreisen ergeben hÃ¤tten.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Es dÃ¼rfte unbestritten sein, dass die ab Oktober 2001 eingetretene VerÃ¤nderung der FluglÃ¤rmsituation in Kloten durch das neue Anflugregime gestÃ¼tzt auf die StaatsvertrÃ¤ge mit Deutschland bei Erlass der Weisung 1999 kaum vorausgesehen werden konnte. So hat etwa das Verwaltungsgericht â allerdings im Zusammenhang mit der Weisung 1996 â festgehalten, dass die mit der "4. Welle" verbundene FluglÃ¤rmzunahme in die formelmÃ¤ssige Bewertung nicht eingeflossen sei (VGr, 4. Oktober 2000, SB.2000.00021, E. 3). Um die der Weisung 1999 zugrunde liegenden Werte in Frage zu stellen, mÃ¼sste jedoch nachgewiesen werden, dass mit der Zunahme des FluglÃ¤rms im Jahr 2001 tatsÃ¤chlich eine massive Werteinbusse der Liegenschaften in Kloten verbunden war, welche die Grundlagen der Weisung 1999 als zu hoch erscheinen lÃ¤sst, so dass der Faktor FluglÃ¤rm eine grÃ¶ssere Gewichtung erfahren mÃ¼sste. Um dies beurteilen zu kÃ¶nnen, ist primÃ¤r auf die Entwicklung des Immobilienmarktes in Kloten im fraglichen Zeitraum abzustellen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Verfolgt man zunÃ¤chst die Entwicklung der Bodenpreise in der Gemeinde Kloten ab 1996 bis 2001, lÃ¤sst sich Folgendes feststellen: Der Median (= Wert, der von der HÃ¤lfte der VerkÃ¤ufe unter- bzw. Ã¼berschritten wird und gerade bei DatensÃ¤tzen mit hÃ¤ufigen Ausreissern â wie bei den Bodenpreisen â der aussagekrÃ¤ftigste Richtwert ist) der Preise bei FreihandverkÃ¤ufen von erschlossenem, unbebautem Wohnland erlitt 1997 einen massiven Einbruch auf Fr. 541.-/m<sup>2</sup>, nachdem er 1996 noch Fr. 790.-/m<sup>2 </sup>betragen hatte. Im Folgejahr 1998 wurde der Tiefstwert von Fr. 505.-/m<sup>2</sup> erreicht. Die Entwicklung ab 1998 bis 2001 ist hingegen durch einen leichten AufwÃ¤rtstrend gekennzeichnet, betrug doch der Median im Jahr 1999 Fr. 571.-/m<sup>2</sup> und im massgeblichen Jahr 2001 bereits Fr. 620.-/m<sup>2</sup>. Wird berÃ¼cksichtigt, dass die der Weisung 1999 zugrunde liegenden Landwerte auf Daten der Jahre 1997 und 1998 beruhen, so lÃ¤sst sich im Vergleich zum Jahr 2001 somit ein deutlicher Anstieg verzeichnen. Das arithmetische Mittel der Bodenpreise lÃ¤sst zwar im Jahr 2001 gegenÃ¼ber dem Vorjahr 2000 einen Einbruch erkennen, die Preise des Jahres 2001 (Fr. 631.-/m<sup>2</sup>) entsprechen jedoch annÃ¤hernd den Werten der Jahre 1997 (Fr. 626.-/m<sup>2</sup>) und 1998 (Fr. 658.-/m<sup>2</sup>) (Daten des Statistischen Amts des Kantons ZÃ¼rich, http://www.statistik.zh.ch/themen/05/bodenpreise/bodenpreise.php?p=2).</p> <p class="Erwgung3">Aktenkundig ist weiter eine Grafik der Firma E (welche fÃ¼r die Festlegung der Landwerte von Wohnbauland der Weisung 1999 zustÃ¤ndig war), wonach der Transaktionspreisindex der Gemeinde Kloten fÃ¼r EinfamilienhÃ¤user ab dem 3. Quartal des Jahres 2000 einen konstanten Anstieg erfuhr, welcher seine Spitze im 2. Quartal des Jahres 2002 erreichte und erst anschliessend wieder zu sinken begann. Von einem Einbruch im Jahr 2001 kann somit keine Rede sein. Was den Transaktionspreisindex fÃ¼r Eigentumswohnungen betrifft, so ist dieser im Jahr 2001 gegenÃ¼ber dem Vorjahr 2000 zwar leicht gesunken, von einem eigentlichen Einbruch kann jedoch auch hier keinesfalls gesprochen werden. AuskÃ¼nfte Ã¼ber die Entwicklung der Immobilienpreise lassen sich sodann einer Darstellung der Firma F AG Ã¼ber FreihandverkÃ¤ufe von Eigentumswohnungen in Kloten entnehmen, wonach die Preise ab 1997 bis 2000 anstiegen und von 2000 bis 2001 nahezu konstant blieben; ein Einbruch ist dort also nicht zu beobachten. ZusÃ¤tzlich ist die Anzahl Freihandtransaktionen in der Gemeinde Kloten im Jahr 2001 gegenÃ¼ber dem Vorjahr 2000 angestiegen. Betrachtet man daneben beispielsweise die Entwicklung der WohnbautÃ¤tigkeit in Kloten, so ergibt ein Vergleich der Anzahl neuerstellter EinfamilienhÃ¤user im Jahr 2001 einen absoluten HÃ¶hepunkt von 52 HÃ¤usern, wÃ¤hrend die Anzahl in den Vorjahren deutlich geringer ausfiel (1998: 17; 2000: 14; vgl. https://data.statistik.zh.ch/infospc/geport/gemeinde.jsp?bfs=50). Die Entwicklung des Immobilienmarktes ab dem Jahr 2002 ist fÃ¼r die vorliegend zu beurteilenden Fragen nicht von Belang, weshalb auf die diesbezÃ¼glichen AusfÃ¼hrungen der Pflichtigen nicht nÃ¤her einzugehen ist. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.4 </b>Die geschilderte Entwicklung des Immobilienmarktes in der Gemeinde Kloten lÃ¤sst fÃ¼r das Jahr 2001 trotz der Zunahme des FluglÃ¤rms weder einen Einbruch noch eine Stagnation erkennen, vielmehr sind die Bodenpreise ab 1997 bis 2001 tendenziell gestiegen. Folgt man den amtlichen Statistiken, hat eine wesentliche Verminderung der Immobilienwerte in der Gemeinde Kloten erst nach dem Jahr 2002 stattgefunden. Auch wenn daraus nicht zwingend der Schluss gezogen werden darf, die Zunahme des FluglÃ¤rms im Jahr 2001 habe die damaligen Boden- und Immobilienpreise in Kloten nicht beeinflusst, bildet diese Entwicklung doch gewichtiges Indiz dafÃ¼r, dass die Weisung 1999 auf Landwerten und Einstufungen in amtliche Lageklassen beruht, welche auch fÃ¼r das Jahr 2001 fÃ¼r die Gemeinde Kloten im Allgemeinen und die streitbetroffene Liegenschaft im Besonderen noch angemessen erscheinen, weil in jenem Jahr keine massgebliche Wertverminderung der Liegenschaften eingetreten ist, welche durch die Toleranzen der Formelbewertung nicht aufgefangen wÃ¼rde. Die bis zum Jahr 2001 ansteigende Bodenpreisentwicklung zeigt gerade, dass dem Faktor FluglÃ¤rm entgegen der Ansicht der Pflichtigen zumindest im Jahr 2001 nicht ein derart grosses Gewicht zukam, dass von einem "Killer-Faktor" schlechthin gesprochen werden mÃ¼sste. Vielmehr haben offenbar die anderen Vorteile, welche eine Liegenschaft am Standort Kloten mit sich bringt, gegenÃ¼ber dem Nachteil FluglÃ¤rm Ã¼berwogen. Daher kann nicht gesagt werden, die Grundlagen der Weisung 1999 seien wegen der Ãnderung des Anflugregimes Ã¼berholt worden und hÃ¤tten im Jahr 2001 nicht mehr der tatsÃ¤chlichen Situation entsprochen. </p> <p class="Erwgung3">Unter BerÃ¼cksichtigung dieser UmstÃ¤nde liegt in der Anwendung der Weisung 1999 auf den vorliegenden Fall entgegen der von den Pflichtigen geÃ¤usserten Auffassung insbesondere auch keine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots. Zwar betrifft die in E. 4.3.3. dargestellte Entwicklung des Immobilienmarktes die Gemeinde Kloten als Ganzes, ohne dass Differenzierungen bezÃ¼glich der konkreten Lage innerhalb der Gemeinde vorgenommen worden wÃ¤ren, und ist es durchaus denkbar, dass eine Analyse der Immobilienpreise, welche sich auf das vom neuen Anflugregime speziell betroffene Quartier beschrÃ¤nkt, eine im Vergleich zu anderen Standorten in der Gemeinde hÃ¶here zusÃ¤tzliche FluglÃ¤rmbelastung und mÃ¶glicherweise eine leicht anders verlaufende Preisentwicklung ergeben wÃ¼rde. Indessen kann eine Formelbewertung, soll sie den An­forde­run­gen der Massenverwaltung entsprechen, nur auf einigen wenigen, wenngleich wich­ti­gen, gemein­samen Merkmalen der SchÃ¤tzungs­ob­jekte beruhen, und muss die man­nigfachen indivi­du­el­len Unterschiede der einzelnen Objekte hingegen ausser acht las­sen, was in der Na­tur der Sache liegt. Die damit erzielte Vereinfachung ist, wie das Verwaltungs­gericht mit Bezug auf die formelmÃ¤ssige Ermittlung der VermÃ¶genswerte von Lie­genschaften wiederholt erklÃ¤rt hat (so etwa VGr, 31. August 1994, SB 94/0007, unter Hinweis auf VGr, 23. September 1982, SB 31/1982), nicht nur im Interesse der Praktika­bi­li­tÃ¤t und der rationellen Verwaltung erforderlich, sondern Ã¼berhaupt nicht vermeidbar und damit schlechterdings hinzunehmen (VGr, 31. Oktober 1995, SB.94.00047, E. 3b = StE 1996 A 21.11 Nr. 39 = ZStP 1995, 305). Darin ist auch keine Verletzung des Grundsatzes der GleichmÃ¤ssigkeit der Besteuerung oder der Besteuerung nach der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit zu erblicken. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.5 </b>Die grundsÃ¤tzliche Anwendung der Weisung 1999 auf den vorliegenden Fall erweist sich nach dem Gesagten nicht als willkÃ¼rlich. Sind â wie die Pflichtigen hier geltend machen â nur einzelne Liegenschaften oder einzelne Quartiere betroffen, bildet die MÃ¶glichkeit einer individuellen SchÃ¤tzung unter BerÃ¼cksichtigung des konkreten Einflusses des FluglÃ¤rms eine sachgerechte LÃ¶sung, um die VerfassungsmÃ¤ssigkeit der Formelwerte zu Ã¼berprÃ¼fen. Inwiefern die KorrekturmÃ¶glichkeit von Weisung 1999 Rz. 79 ff. unzureichend sein soll, ist nicht ersichtlich, zumal Steuerpflichtige in jedem Fall die MÃ¶glichkeit haben, die Formelwerte anhand einer individuellen SchÃ¤tzung kontrollieren zu lassen (vgl. E. 2.3). Im Ãbrigen fand mit der ab Steuerperiode 2003 geltenden Weisung 2003 eine allgemeine Neubewertung statt, welche dem verstÃ¤rkten FluglÃ¤rm durch generelle Senkung der massgebenden Landwerte fÃ¼r die Gemeinde Kloten sowie Zuteilung der streitbetroffenen Liegenschaft in eine andere Lageklasse Rechnung getragen hat.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Zahlreiche RÃ¼gen der Pflichtigen richten sich gegen das von der Rekurskommission eingeholte amtliche Gutachten von G vom 20. Februar 2004: Die vom Gutachter angewendete hedonische/Ã¶konometrische Methode sei zur Bewertung fluglÃ¤rmgeschÃ¤digter Liegenschaften ungeeignet, kÃ¶nne doch das Gutachten nur auf den Datenpool der F AG abstellen, welcher die Daten von in der ganzen Schweiz getÃ¤tigten Freihandtransaktionen umfasse, von denen nur ein kleiner Teil in Kloten selbst erfolgt sei. Dem FluglÃ¤rm sei ausschliesslich durch VerÃ¤nderung des Faktors "Lage im Ort" Rechnung getragen worden, welches Vorgehen jedoch angesichts der Bedeutung des FluglÃ¤rms fÃ¼r den Wert einer Liegenschaft als vÃ¶llig unzureichend erscheine. Schliesslich habe die Vorinstanz die ausdrÃ¼cklichen Vorbehalte des amtlichen Gutachters gÃ¤nzlich ignoriert.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Rekurskommission hat in ihrem Entscheid erwogen, das entsprechende Bewertungsmodell unterscheide sich trotz des etwas anderen Ansatzes in der praktischen Anwendung kaum von der herkÃ¶mmlichen Vergleichsmethode; beide Verfahren berÃ¼cksichtigten und quantifizierten preisbestimmende Eigenschaften von GebÃ¤uden, GrundstÃ¼cken und deren Umgebung. Der FluglÃ¤rm bilde zwar einen gewichtigen Faktor fÃ¼r die Wertbestimmung, stehe aber gleichwohl in einem komplexen Zusammenhang mit zahlreichen anderen Objekteigenschaften, weshalb er nicht als eigenstÃ¤ndiger Faktor erfasst werden mÃ¼sse.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Der Verkehrswert von Liegenschaften muss grundsÃ¤tzlich nach anerkannten BewertungsgrundsÃ¤tzen geschÃ¤tzt werden und entspricht dem Preis, der dafÃ¼r im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Bewer­tungsstichtag mutmasslich zu erzielen wÃ¤re (RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen). Bei Ã¼berbauten Liegenschaften wird er regelmÃ¤ssig anhand des Real­werts als Summe von Boden- und Bauwert sowie des Ertragswerts ermittelt. Die Gewichtung dieser beiden Faktoren hÃ¤ngt vom Einzelfall ab; bei Renditeobjekten hat der Ertragswert mehr Gewicht, wÃ¤hrend bei GrundstÃ¼cken, die in erster Linie der Eigennutzung dienen, der Real- oder Sachwert eine grÃ¶ssere Rolle spielt (RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000 Nr. 19; RB 2003 Nr. 88). Nach stÃ¤ndiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist der Verkehrswert in der Regel primÃ¤r anhand von Vergleichspreisen zu ermitteln, die fÃ¼r mÃ¶glichst nahe gelegene, Ã¤hnliche und stichtagsnah ge­handelte GrundstÃ¼cke bezahlt worden sind, also unter Anwendung der statistischen (Vergleichs-)Methode (statt vieler: BGE 122 I 173 E. 3a; RB 1976 Nr. 116; RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000, 150). Andere SchÃ¤tzungsmethoden, wie etwa die RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung oder die Lageklassenmethode, dÃ¼rfen nur subsidiÃ¤r unter besonderen UmstÃ¤nden herangezogen werden, wenn die statistische Methode im konkreten Fall versagt (Felix Richner/Walter Frei, Kommentar zum ZÃ¼rcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, ZÃ¼rich 1996, § 13 N. 80). Zwar liegt es auf der Hand, dass die Genauigkeit der SchÃ¤tzung nach der statistischen Methode mit der Anzahl der ihr zugrunde liegenden VergleichshandÃ¤nderungen zunimmt, indessen kann nicht gesagt werden, die Vergleichsmethode liefere nur dort brauchbare Resultate, wo sich eine Vielzahl von HandÃ¤nderungen zum Vergleich anbÃ¶ten (VGr, 6. April 1994, SR 94/0005; VGr, 2. Dezember 1992, SR 92/0079). </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>Der amtliche Gutachter hat den Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft per Ende 2001 auf Fr. 590'000.- geschÃ¤tzt und dabei eine Reduktion aufgrund des FluglÃ¤rms von rund 16,7% festgestellt. Bei der von ihm verwendeten hedonischen Bewertungsmethode handelt es sich um ein standardisiertes Vergleichswertverfahren, in welchem mittels Regressionsanalyse aus einer grossen Menge von Objektdaten die werterheblichen Faktoren bestimmt werden. Eine Liegenschaft wird dabei in verschiedene Kriterien baulicher (FlÃ¤che, Raumvolumen, Baujahr, BauqualitÃ¤t, etc.) und geografischer Art (Lage innerhalb des Quartiers und in der Gemeinde, Infrastruktur, etc.) gegliedert. Dahinter steckt die Idee, dass die Eigenschaften einer Liegenschaft zwar nur gebÃ¼ndelt in Form eines Hauses bzw. einer Wohnung erworben werden kÃ¶nnen, indessen implizit ein Markt und ein Preis fÃ¼r jede dieser Eigenschaften besteht, wobei der Kaufpreis die Summe der Ausgaben darstellt, welche der typische KÃ¤ufer fÃ¼r eine bestimmte Menge an Eigenschaften bei einem gegebenen impliziten Preis dieser Eigenschaften zu zahlen bereit ist. Mit Hilfe von umfangreichen Datenbanken, welche effektiv erfolgte Verkaufstransaktionen in der ganzen Schweiz enthalten, werden die einzelnen Kriterien nach ihrem Werteinfluss gewichtet, damit in AbhÃ¤ngigkeit zu den gespeicherten Daten ein Verkehrswert ermittelt werden kann (Marco Salvi, Vom Wert der Sicht und anderer Dinge, Der hedonische Ansatz, http://www.wif.ethz.ch/teaching/salvi_hedonische_immobilienbewertung_ss05.pdf; Barbara V. Stuber/Heinrich Wessa, Bewertung von Immobilien nach Swiss GAAP FER 26, Neue Rechnungslegungsvorschriften fÃ¼r Pensionskassen, ST 2005, S. 341 f.). </p> <p class="Erwgung3">Im vorliegend verwendeten hedonischen Modell der Firma F AG werden Elemente wie (Flug-)LÃ¤rm insofern berÃ¼cksichtigt, als sie in das Kriterium "Standort in der Gemeinde" Eingang finden, welches vier AusprÃ¤gungen kennt: "sehr gut", "gut", "mittel" und "schlecht". Der amtliche Gutachter hat die Zunahme des FluglÃ¤rms im konkreten Fall durch eine VerÃ¤nderung der Lageklasse von "gut" zu "schlecht" in die Verkehrswertermittlung einfliessen lassen. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>In WÃ¼rdigung des amtlichen Gutachtens kommt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass dieses nicht gehÃ¶rig begrÃ¼ndet ist.</p> <p class="Erwgung3">Einerseits erscheint unter BerÃ¼cksichtigung der konkreten UmstÃ¤nde Ã¤usserst fraglich, ob das hedonische Modell in der Art, wie es vom amtlichen Gutachter vorliegend verwendet worden ist, fÃ¼r den hier zu beurteilenden Fall eine taugliche Bewertungsmethode darstellt. So zieht das entsprechende Modell Vergleichsobjekte heran, welche sich nicht (nur) in der Gemeinde Kloten, sondern in der ganzen Schweiz befinden. Eine der im Gutachten enthaltenen Grafiken nimmt beispielsweise Bezug auf HandÃ¤nderungspreise von mit der Liegenschaft in Kloten vergleichbaren Eigentumswohnungen in AbhÃ¤ngigkeit der NettowohnflÃ¤che; der Gutachter fÃ¼hrt hierzu ausdrÃ¼cklich aus, es handle sich bei den aufgefÃ¼hrten Transaktionen um HandÃ¤nderungen von Eigentumswohnungen, von denen nur ein kleiner Teil in der Gemeinde Kloten selber liege. Damit aber wird dem besonderen Standort Kloten in unmittelbarer NÃ¤he zu einem Flughafen zu wenig Rechnung getragen. Die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Gemeinde Kloten selbst und insbesondere im betroffenen Quartier findet â anders als bei der klassischen Vergleichsmethode â kaum BerÃ¼cksichtigung, obschon diese als wesentlich zu betrachten wÃ¤re, selbst wenn im massgeblichen Zeitraum nur wenige VergleichshandÃ¤nderungen stattgefunden haben sollten (vgl. E. 5.3). Zwar fÃ¼hrt der Gutachter Grafiken Ã¼ber den Bodenpreis-Median in Kloten sowie Ã¼ber Immobilienpreise bei FreihandverkÃ¤ufen von Eigentumswohnungen in Kloten an, ohne jedoch daraus konkrete RÃ¼ckschlÃ¼sse auf den zu ermittelnden Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft zu ziehen. AnlÃ¤sslich der Referentenaudienz erklÃ¤rte er hierzu sogar, die Bodenpreis-Grafik weise lediglich beispielhaften Charakter auf und habe nur mittelbar etwas mit dem Gutachten zu tun. Weiter gab er an, die von ihm eruierte Reduktion des Verkehrswerts um rund 17% beruhe nicht auf konkreten statistischen Feststellungen in Kloten. Sodann kann er die Frage, weshalb die Boden- und Immobilienpreise in Kloten trotz Zunahme des FluglÃ¤rms gestiegen sind, nicht schlÃ¼ssig beantworten; vielmehr rÃ¤umt er ein, dass zur AbklÃ¤rung dieser Frage eine umfassendere Auswertung der zugrunde liegenden Rohdaten notwendig wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung3">Ausserdem bleibt unklar, wie die Bestimmung der StandortqualitÃ¤t der Vergleichsobjekte nach dem vorliegend verwendeten Modell der F AG zu Stande kommt. Der Gutachter erlÃ¤uterte hierzu nur, beim Datenpool der F AG handle es sich um vertrauliche Kundendaten von Banken, Pensionskassen und Versicherungen. DarÃ¼ber hinaus fragt sich ohnehin, ob es angemessen erscheint, den Einfluss des FluglÃ¤rms dadurch zu gewichten, dass die StandortqualitÃ¤t von "gut" auf "schlecht" verÃ¤ndert wird, wÃ¼rde doch dies bedeuten, dass der zusÃ¤tzliche FluglÃ¤rm sÃ¤mtliche positiven Lagefaktoren der Liegenschaft vÃ¶llig Ã¼berlagern wÃ¼rde. Diese Abstufung in die schlechteste aller Lageklassen mutet vielmehr willkÃ¼rlich an, zumal der Gutachter selbst einrÃ¤umt, dass empirisch zuerst noch ermittelt werden mÃ¼sste, welche LÃ¤rmzunahme es tatsÃ¤chlich rechtfertige, die Lage innerhalb der Gemeinde Kloten zu verÃ¤ndern.</p> <p class="Erwgung3">Hinzu kommen weitere Vorbehalte, die der Gutachter gerade auch mit Blick auf die von ihm verwendete hedonische Methode macht: So gibt er zu bedenken, die heutigen hedonischen Modelle kÃ¶nnten den Einfluss des FluglÃ¤rms auf die Verkehrswerte lediglich abschÃ¤tzen, um gleichzeitig die Empfehlung abzugeben, es wÃ¼rde sich eine umfassendere Studie bzw. ein Ausbau des hedonischen Modells aufdrÃ¤ngen. Ãberdies zieht er einerseits Ergebnisse von auslÃ¤ndischen Modellen heran, um gleichzeitig einzuschrÃ¤nken, dass eine umfassende empirische Arbeit zuerst noch aufzeigen mÃ¼sse, ob jene Werte auch fÃ¼r die Schweiz Geltung hÃ¤tten. Sogar mit Bezug auf die Anwendung der Resultate von Schweizer Modellen werden Vorbehalte angebracht, weil der Einfluss des FluglÃ¤rms nur indirekt gemessen werde. ZusÃ¤tzliche Vorbehalte betreffen die Aussagekraft sowie die Genauigkeit der berÃ¼cksichtigten durchschnittlichen LÃ¤rmwerte der EMPA, weil diese nichts Ã¼ber die Streuung des FluglÃ¤rms aussagten und mit einer gewissen Unsicherheit verbunden seien.</p> <p class="Erwgung3">Der Gutachter kann letztlich keine konkrete und nachvollziehbar begrÃ¼ndete Aussage zum Einfluss der FluglÃ¤rmzunahme auf den Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft machen. Vielmehr beruht seine Expertise zu sehr auf allgemeinen Daten und ungesicherten Grundlagen, so dass im Ergebnis keine individuelle SchÃ¤tzung vorliegt, welche den Besonderheiten der Liegenschaft ausreichend Rechnung trÃ¤gt. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Indem die Rekurskommission in ihrem Entscheid auf das mangelhafte amtliche Gutachten abgestellt hat, hat sie eine Rechtsverletzung begangen. Sie wird im zweiten Rechtsgang ein neues amtliches Gutachten Ã¼ber den Verkehrswert und den Marktmietwert der streitbetroffenen Liegenschaft einholen mÃ¼ssen, welches auf anerkannten Bewertungsmethoden beruht, sich eingehend mit der konkreten Situation der streitbetroffenen Liegenschaft auseinandersetzt und dabei insbesondere auch die Entwicklung des Immobilienmarktes in der Gemeinde Kloten im Allgemeinen sowie im betroffenen Quartier im Besonderen gebÃ¼hrend berÃ¼cksichtigt.</p> <p class="Erwgung2">Sollte ein gehÃ¶rig begrÃ¼ndetes Gutachten im zweiten Rechtsgang wiederum einen Verkehrswert ergeben, welcher dazu fÃ¼hrt, dass sich der Formelwert innerhalb der in Weisung 1999 Rz. 82 vorgesehenen Bandbreite von 70% bis 100% des Verkehrswerts bewegt, sei an dieser Stelle der VollstÃ¤ndigkeit halber darauf hingewiesen, dass solchenfalls fÃ¼r den VermÃ¶genssteuerwert auf den Formelwert abzustellen wÃ¤re. Die Rekurskommission hat in ihrem Entscheid den vollen individuell ermittelten Verkehrswert als VermÃ¶genssteuerwert herangezogen. Dies fÃ¼hrt jedoch zu einer ungerechtfertigten, das Rechtsgleichheitsgebot verletzenden Ungleichbehandlung der Pflichtigen gegenÃ¼ber solchen Steuerpflichtigen, welche die Formelwerte nicht anhand einer individuellen VerkehrswertschÃ¤tzung Ã¼berprÃ¼fen lassen. Die von Art. 8 BV gebotene Rechtsgleichheit verletzt nÃ¤mlich ein Entscheid, wenn er rechtliche Unterscheidungen trifft, fÃ¼r die ein vernÃ¼nftiger Grund in den zu regelnden VerhÃ¤ltnissen nicht ersichtlich<span> ist, oder Unterscheidungen unterlÃ¤sst, die sich aufgrund der VerhÃ¤ltnisse aufdrÃ¤ngen, wenn also Gleiches nicht nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nicht nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird (BGE 115 Ia 81 E. 2 mit Hinweisen). Weicht die BehÃ¶rde nicht nur in einem oder in einigen FÃ¤llen, sondern in stÃ¤ndiger Praxis vom Gesetz ab, und gibt sie zu erkennen, dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform entscheiden werde, so kann der BÃ¼rger verlangen, gleich behandelt, das heisst ebenfalls gesetzwidrig begÃ¼nstigt zu werden (BGr, 11. November 1991, ZBl 93/1992 S. 233 f.; BGE 115 Ia 81 E. 2).</span> Der von der Vorinstanz zitierte Entscheid des Verwaltungsgerichts (RB 2003 Nr. 88 = StE 2004 B 52.21 Nr. 9), wonach im Rahmen der Weisung 1999 der aufgrund eines Gutachtens individuell geschÃ¤tzte Verkehrswert zugleich den VermÃ¶genssteuerwert darstelle und zu 100% zu Ã¼bernehmen sei, betrifft lediglich die Konstellation, in welcher der Formelwert mehr als 100% des ermittelten Verkehrswerts betrÃ¤gt und daher entsprechend Weisung 1999 Rz. 82 auf diesen Wert herabzusetzen ist. </p> <p class="Erwgung2">Dies fÃ¼hrt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Bei diesem Verfahrensausgang muss auf die weiteren Vorbringen der Pflichtigen nicht nÃ¤her eingegangen werden und kann insbesondere offen bleiben, ob die Rekurskommission das rechtliche GehÃ¶rt verletzt hat, indem sie das Privatgutachten und die weiteren von den Pflichtigen ins Recht gelegten Gutachten bzw. Studien nicht nÃ¤her gewÃ¼rdigt hat. Hierzu ist lediglich zu bemerken, dass sich eine BehÃ¶rde nicht mit jedem einzelnen Einwand auseinandersetzen muss, sondern sich auf die wesentlichen Gesichtspunkte beschrÃ¤nken und dabei â gegebenenfalls auch in antizipierter BeweiswÃ¼rdigung â gewisse Vorbringen unberÃ¼cksichtigt lassen darf. Gleichzeitig ist aber auf substanziierte Vorbringen, wozu auch Parteigutachten zÃ¤hlen, grundsÃ¤tzlich angemessen einzugehen. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem letztlich unentschiedenen Ausgang des Verfahrens sind die Kosten den Parteien je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und steht den BeschwerdefÃ¼hrenden keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Steuerrekurskommission III zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Ãber die Rekurskosten hat die Steuerrekurskommission III im Neuentscheid zu befinden.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 1'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 1'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zu einem Viertel, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte der Kosten, und dem Beschwerdegegner zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</span></p> <p class="Urteilstext">7. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>