VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN R 13 176 5. Kammer bestehend aus Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuar Simmen URTEIL vom 7. Januar 2014 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, Beschwerdegegnerin betreffend Baugesuch- 2 - 1. Am 3. April 2013 reichte A._____ bei der Gemeinde X._____ das Gesuch um Umbau der Dachwohnung an der Via Y._____ auf Parzellen 1137 (Haus B._____ und 2374 (Haus C._____) ein. Im Wesentlichen sah das Baugesuch die Veränderung der Inneneinteilung der Wohnungen durch Entfernung, Verschiebung oder Neuerstellung von Wänden vor. Die bei- den durch eine Brandmauer getrennten Liegenschaften sind fünfgeschos- sig und verfügen für die interne Erschliessung je über ein eigenes Trep- penhaus. A._____ erwarb im Januar 2013 die Wohnung 405 auf Ebene 4 und die Wohnungen 501-503 auf Ebene 5 auf Parzelle 1137. Auf Parzelle 2374 ist A._____ Eigentümer der Wohnung 66 auf Ebene 5. 2. Mit Schreiben vom 13. Mai 2013 stellte das Bauamt X._____ fest, dass auf Parzelle 1137 auf Ebene 4 die Wohnung 405 als Zweitwohnung und auf Ebene 5 die Wohnung 501 als Erst- und die Wohnungen 502 und 503 als Zweitwohnungen erstellt würden. Die Erschliessung erfolge über das öffentliche Treppenhaus. Zwischen den Parzellen 1137 und 2734 (recte: 2374) sei eine Verbindungstüre in der Brandmauer vorgesehen. Durch den vorgesehenen Abschluss in der Ebene 4 sei ein freier Zugang zu den erwähnten Wohnungen in Ebene 4 und 5 nicht gewährleistet, was dem Stockwerkeigentum widerspreche. Werde der Abschluss auf Ebene 4 beibehalten, sei die Erstellung der Wohnung 501 auf Ebene 5 als Erst- wohnung nicht möglich. Werde der Abschluss auf Ebene 4 nicht ausge- führt, könne die Wohnung 501 ausgeführt werden. Auf Parzelle 2374 werde die Wohnung 66 auf Ebene 5 über das allgemeine Treppenhaus erschlossen. Durch den vorgesehenen Abschluss im Zwischenpodest werde ein Teil der öffentlichen Erschliessung Wohnfläche. Eine Erweite- rung der bestehenden Wohnfläche sei seit dem 1. Januar 2013 (ZwVO) nicht mehr möglich, ausser die ganze Wohnung werde als Erstwohnung deklariert. Ohne diesen Abschluss sei die Ausführung möglich. Damit das - 3 - Baugesuch behandelt werden könne, müsse die Zustimmung der Stock- werkeigentümer vorliegen. 3. Mit Schreiben vom 27. Mai 2013 wies die Bauherrschaft darauf hin, dass die privatrechtlichen Aspekte mit den verschiedenen Stockwerkeigentü- mern beim Kauf der entsprechenden Liegenschaften durch die Bauherr- schaft geregelt worden seien. Sämtliche betroffenen Stockwerkeigentü- mer hätten ihre Zustimmung erteilt. Ansonsten hielt die Bauherrschaft am Einbau der vorgesehenen Türen fest, da diese an den Zugangsberechti- gungen innerhalb der StWEG nichts änderten. 4. Am 3., mitgeteilt am 10. Juni 2013, bewilligte der Gemeindevorstand X._____ das Baugesuch teilweise im Sinne der Erwägungen unter ande- rem unter folgenden Bedingungen und Auflagen: „1. Die Treppenhausabschlüsse auf der Parzelle 1137, Ebene 4, und Parzelle 2374, Ebene 5, können nicht ausgeführt werden. Werden diese weggelassen und der heutige Zustand des öffentlichen Treppenhau- ses bleibt bestehen, so ist gegen das eingereichte Gesuch nichts einzuwenden. 2. […] 3. Der Altbestand wird in der Ebene 5 erweitert. Es handelt sich dabei um ein Studio; dieses weist eine BGF von 18.1 m 2 auf. Die ganze Fläche werde als Erstwohnungs- anteil definiert. […]“ Parzelle 1137 gehöre einer StWEG. Die Erschliessung erfolge vom Erd- geschoss bis in die Ebene 5 über ein öffentliches Treppenhaus. Auf Ebe- ne 4 solle ein Abschluss erstellt werden. Durch diesen Abschluss seien die Wohnungen 405 und 501-503 nicht mehr öffentlich zugänglich. Das Studio 501 sei eine Erweiterung des heutigen Gebäudevolumens und werde als Erstwohnung definiert. Eine Erstwohnung müsse dauernd über das öffentliche Treppenhaus zugänglich sein. Parzelle 2347 (recte: 2374) gehöre ebenfalls einer StWEG. Die Erschliessung erfolge auch hier über das öffentliche Treppenhaus. Auf Ebene 5 sei ein Treppenhausabschluss - 4 - vorgesehen, was bedeute, dass der obere Treppenlauf und das Podest zum Eigentum der Wohnung 66 würden. Zudem sei keine durchgehende Erschliessung bis zur Eingangstür der Wohnung 66 möglich. Somit sei in beiden Fällen die Zugänglichkeit der Wohnungen nicht sichergestellt, weshalb das Gesuch nicht bewilligungsfähig sei. Würden die beiden Ab- schlüsse nicht ausgeführt, spreche nichts gegen die geplanten Änderun- gen in den Wohnungen. 5. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 9. Juli 2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte die Aufhebung von Ziff. 1 des angefochtenen Baubescheids, soweit er den Einbau von zwei Türen verbiete, sowie die Erteilung der nachgesuchten Baubewilligung, allenfalls unter Auflagen. Eventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zur Bewilligungserteilung, allenfalls unter Auflagen, zurückzuweisen. •Im Baubescheid sei keine gesetzliche Grundlage für das Verbot, zwei Türen im Treppenhaus einzubauen, genannt worden. Die Ablehnung sei nicht begründet, weshalb das rechtliche Gehör verletzt sei. Zumin- dest sei nach Bekanntgabe der anzuwendenden Norm ein zweiter Schriftenwechsel durchzuführen. •Die Baubehörde dürfe grundsätzlich nicht privatrechtliche Ansprüche im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens durchsetzen. Dies gelte ins- besondere dann, wenn die Berechtigten auf eine Einsprache verzichte- ten und ausserdem ihre Einwilligung zum Bauprojekt ausdrücklich erteilt hätten. Zudem habe er durch seinen Planer mit Schreiben vom 27. Mai 2013 erklären lassen, die Zutrittsberechtigung für die hinter den geplan- ten Türen befindlichen Treppenhausflächen werde nicht eingeschränkt. Diese Flächen sollten weder der Sondernutzung zugewiesen noch der Fläche der übrigen Miteigentümer sonst wie entzogen werden. Mit der Abgabe eines Schlüssels an alle Stockwerkeigentümer sei deren privat- rechtlicher Betretungsanspruch gewahrt. Allen Stockwerkeigentümern sei der Zutritt offen. Einer weiteren Öffentlichkeit sei der Zugang auf Anmeldung offen (Klingel, Gegensprechanlage und dergleichen). - 5 - •Es könne nicht gesagt werden, durch das Anbringen der Türen würde eine Teilfläche des Treppenaufgangs zu einer Fläche im Sondernut- zungsrecht, was allenfalls unter dem Blickwinkel der BGF oder Art. 75b BV (Erweiterung der Zweitwohnungsfläche) relevant sein könnte. Hier bleibe die eigentliche Wohnungstüre bei allen Wohnungen erhalten, ebenso die Zugänglichkeit des Treppenaufgangs bis zu den Wohnungs- türen mit oder ohne zusätzliche Etagentüren. Da keine Sondernut- zungsfläche ausgeschieden werde, finde auch keine Vergrösserung der Wohnungsfläche statt. Die Baubewilligung dürfe auch unter diesem Ge- sichtspunkt nicht verweigert werden. 6. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 15. August 2013 die Abweisung der Be- schwerde. •Mit dem Einwand der Verletzung des rechtlichen Gehörs lasse sich die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Erteilung der Bewil- ligung nicht begründen. Die Aufhebung hätte lediglich zur Folge, dass der Gemeindevorstand den Entscheid in einer Neuauflage einfach bes- ser begründen müsste. Für die Beurteilung der Frage der Wahrung des rechtlichen Gehörs seien nicht nur die Ausführungen im angefochtenen Entscheid massgebend, sondern auch die im Vorfeld von der Be- schwerdegegnerin getätigten Äusserungen. Sie verweise auf das Schreiben vom 13. Mai 2013. •Die Grundlage für die Ablehnung des Baugesuchs für die beiden Trep- penhausabschlüsse seien Art. 75b BV und die ZwVO, allenfalls die kommunalen Vorschriften zur Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwohnungsbaus gemäss Art. 61 ff. BG. Diesbezüglich könnte sich die Gemeinde auch auf den Schutz der Gemeindeautonomie beru- fen. •Das Bauvorhaben umfasse die Umgestaltung der Wohnungen 501-503 im 5. Stockwerk auf Parzelle 1137 und der Wohnung 66 auf der 5. Eta- ge auf Parzelle 2374. Diese Wohnungen, wie auch die Wohnung 405 im 4. Stockwerk, seien noch vor Inkrafttreten von Art. 75b BV nach kommunalem Recht als Zweitwohnung bewilligt worden. Das vorliegen- de Umbauprojekt sehe eine gewisse Erweiterung der anrechenbaren Wohnfläche vor, was seit dem Inkrafttreten von Art. 75b BV nicht mehr zulässig sei. Daher müsse die geplante Erweiterung als Erstwohnung realisiert werden, was vom Beschwerdeführer akzeptiert worden sei. - 6 - •Die Wohnung 501 bestehe aus einem Studio sowie einem Badezimmer und einem kleinen Raum für die Küche. Es handle sich um eine vollwer- tige, für sich selber nutzbare Wohneinheit. Werde das allgemein zugängliche Treppenhaus auf Parzelle 1137 abgeschlossen und die Wohnungen 501-503 im 5. Geschoss nur noch über die Wohnung 405 und die nunmehr interne Verbindung erreichbar, entstünde dadurch hin- ter dem Türabschluss auf Ebene 4 über zwei Stockwerke faktisch eine grosse, in sich geschlossene Zweitwohnung (umfassend die Wohnun- gen 405, 502, 503 und 66), in welche die als Erstwohnung bezeichnete Wohnung 501 wie ein Fremdkörper hineinrage. Dieser fehle ein eige- ner, separat nutzbarer Zugang. Fehle ein solcher, könne die Wohnung 501 gemäss geltender Praxis nicht als Erstwohnung anerkannt und be- willigt werden. Somit sei die Baubehörde vor der Alternative gestanden, entweder das Baugesuch wegen der Überschreitung der zulässigen Zweitwohnungsfläche in den wesentlichen Teilen abzuweisen, oder den Einbau der Türe auf Ebene 4 zu untersagen. Aufgrund des Grundsat- zes der Verhältnismässigkeit habe sie sich zu Recht für Letzteres ent- schieden. •Die Bemerkung im Schreiben vom 13. Mai 2013, die geplanten Türen verhinderten den freien Zugang zu den Wohnungen, was dem Stock- werkeigentum widerspreche, möge missverständlich erscheinen. Ge- meint sei aber gewesen, dass bei Beibehaltung des Abschlusses auf Ebene 4 die Erstellung der Wohnung 501 auf Ebene 5 als Erstwohnung nicht möglich wäre. Nur die öffentlich-rechtlichen Vorschriften über die Erstwohnungspflicht und das Zweitwohnungsverbot hätten folglich eine Rolle gespielt, nicht aber privatrechtliche Überlegungen. Dass die übri- gen Stockwerkeigentümer mit dem Umbauprojekt einverstanden gewe- sen seien und einen Schlüssel für diese Türe erhielten, ändere nichts an der Rechtslage. •Durch den Abschluss des allgemeinen Treppenhauses auf dem Zwi- schenpodest zum 5. Stockwerk auf Parzelle 2374 und den Einbau einer Verbindungstüre in der Brandmauer zwischen den beiden Häusern ent- stehe auf dem besagten Podest der Abschluss des allgemeinen Trep- penhauses und hinter dem Türabschluss einerseits die interne Trep- penverbindung zur Wohnung 66 mit einem grossen Wellnessraum und einem Schlafzimmer sowie anderseits der interne Durchgang zu den Wohnungen 501-503. Zwar sei der obere Teil des Treppenaufgangs nicht zur Sondernutzung ausgeschieden worden, faktisch sei er aber mit der Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer zur internen Wohnnutzung freigegeben worden und gelte damit baurechtlich als Be- standteil der internen Wohnungserschliessung. Die bestehende Eigen- tums- und Nutzungsordnung würde nämlich das Abtrennen des obers-- 7 - ten Teils des allgemeinen Treppenhauses verbieten, weil dieses im Miteigentum aller Stockwerkeigentümer stehe. •Mit dem geplanten Türeneinbau werde der oberste Teil des Treppen- hauses zur wohnungsinternen Nutzung geschlagen. Eine andere Ziel- setzung sei kaum vorstellbar. Durch die bauliche Massnahme würde der oberste Teil des Treppenhauses baurechtlich zu einer reinen woh- nungsinternen Verbindung, welche zur anrechenbaren Wohnfläche hin- zugeschlagen werden müsse. Auch die Erweiterung bestehender Zweitwohnungen sei durch Art. 75b BV verboten. Art. 3 Abs. 1 ZwVO verdeutliche dieses Erweiterungsverbot, indem die Bestandesgarantie für bestehende Zweitwohnungen auf die vorbestandene anrechenbare BGF beschränkt werde. 7. Am 27. August 2013 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen Anträgen fest. •Die Wohnungen im 5. Stockwerk auf Parzelle 1137 seien alle durch ei- gentliche Wohnungstüren vom Hausaufgang abgetrennt. Sie bildeten für sich eigene Wohneinheiten. Die auf Ebene 4 anzubringende Türe werde einem Windfang gleich funktionieren. Die hinterliegende Fläche eigne sich nicht zum Wohnen. Der Treppenaufgang sei auch nicht wohnlich nutzbar. Ebenso wenig seien Vorplatz und Treppe wohnungs- interne Erschliessungsflächen. Die Wohnungstüren befänden sich bei den Wohnungen. Vorraum und Treppen mit oder ohne verpönter Türe bildeten Teil des Treppenaufgangs zu den Wohnungen. Nur weil alle Wohnungen im gleichen Eigentum stünden, dürfe nicht vermutet wer- den, Vorplatz und Treppen würden zur Wohnung. Vorplatz und Treppen seien frei zugänglich, die Wohnungstüren trennten den Privatbereich vom allgemein zugänglichen Treppenhaus ab. •Auf Parzelle 2374 gälten die gleichen Überlegungen. Es lägen keine handfesten Anhaltspunkte dafür vor, dass beabsichtigt wäre, alle Woh- nungen zu einer grossen Zweitwohnung zusammenzulegen. Dies kön- ne beim Anbringen von zwei Türen im der Allgemeinheit zugänglichen Treppenaufgang nicht behauptet werden. Damit sollten weder Zweit- wohnungs- noch Erstwohnungsverpflichtungen umgangen werden. 8. Die Beschwerdegegnerin verzichtete am 2. September 2013 auf die Ein- reichung einer Duplik.- 8 - Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so- wie im angefochtenen Baubescheid wird, soweit erforderlich, in den nach- stehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der kommunale Baubescheid vom 10. Juni 2013, mit welchem die Beschwer- degegnerin das vom Beschwerdeführer eingereichte Baugesuch um Um- bau der Dachwohnung auf Parzellen 1137 und 2374 im Sinne der Erwä- gungen unter Bedingungen und Auflagen teilweise bewilligte. Streitig und zu prüfen ist die Rechtmässigkeit des angefochtenen Baubescheids, ins- besondere von Ziff. II. 1., wonach die Treppenhausabschlüsse auf Parzel- le 1137 (Ebene 4) und 2374 (Ebene 5) nicht ausgeführt werden können. 2. In beweisrechtlicher Hinsicht ist zunächst festzuhalten, dass der vom Be- schwerdeführer beantragte Augenschein nicht durchgeführt werden muss. Vorliegend gilt es ausschliesslich Rechtsfragen zu beantworten. Die sich stellenden Fragen können anhand der Aktenlage beurteilt werden. Der Augenschein sollte gemäss dem Beschwerdeführer einzig der Klärung der Frage dienen, ob die Flächen zwischen den zum Streit Anlass geben- den Türen und den Wohnungstüren zu den Wohnungen oder zum Haus- aufgang zu zählen sind (vgl. Replik vom 27. August 2013, S. 2). Erkennt- nisse darüber - soweit sie für vorliegendes Verfahren überhaupt relevant sind - kann das Gericht allerdings auch aus den Eingaben der Parteien, den Akten sowie den anzuwendenden Normen gewinnen, weshalb sich ein Augenschein durch das Gericht erübrigt. - 9 - 3. a) Vorab ist die Rüge der Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu prüfen, da dieses Recht formeller Natur ist. Die Verletzung des Gehör- sanspruchs führt, ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst, zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides (BGE 132 V 387 E.5.1). Nach der Rechtsprechung kann ein Verfahrensmangel, insbesondere eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, zwar geheilt werden, wenn die Kognition der urteilenden Instanz nicht einge- schränkt ist und dem Beschwerdeführer daraus kein Nachteil erwächst. Verlangt wird ferner, dass kein für die Beurteilung der Angelegenheit rele- vantes Kognitionsgefälle besteht (vgl. RENÉ WIEDERKEHR, Die Begrün- dungspflicht nach Art. 29 Abs. 2 BV und die Heilung bei Verletzung, Zbl 9/2010, S. 502 ff.). Eine Heilung ist aber immer dann ausgeschlossen, wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung der Partei- rechte handelt; zudem soll sie die Ausnahme bleiben (BGE 134 I 331 E.3.1, 126 I 68 E.2 mit Hinweisen; PVG 2008 Nr. 1). Verfügungen oder Entscheide, die unter Missachtung des rechtlichen Gehörs ergangen sind, sind daher grundsätzlich aufzuheben und zur Durchführung eines ord- nungsgemässen Verwaltungsverfahrens an die Verwaltungsbehörden zurückzuweisen (statt vieler: PVG 2011 Nr. 31). Nur wenn es sich aus verfahrensökonomischen Gründen geradezu aufdrängt, ist die Heilung ei- ner allfälligen Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren nach der zitier- ten Praxis ausnahmsweise zuzulassen. b) Der durch Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid- genossenschaft (BV; SR 101) gewährleistete Anspruch auf rechtliches Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und garantiert anderseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien im Verfahren, soweit dies Einfluss auf ihre Rechtsstellung haben kann. Die Gehörsga- rantie ist somit ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht, hat al- so den Charakter eines selbständigen Grundrechtes (ULRICH HÄFE-- 10 - LIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 1673 f.). Aus Art. 29 Abs. 2 BV folgt insbesondere auch ein Mindestanspruch auf Begründung eines hoheitli- chen Aktes (BGE 133 I 270 E.3.1). Die Begründungspflicht für kantonale Behörden ergibt sich aus dem kantonalen Verfahrensrecht, vorliegend aus Art. 22 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), welcher ausdrücklich festhält, dass Entscheide zu begrün- den sind. Der Sinn und Zweck der Begründungspflicht liegt darin, dass der Bürger wissen soll, warum eine Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat. Die Begründung eines Entscheides muss deshalb so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht an- fechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechts- mittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen ge- nannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt (BGE 129 I 232 E.3.2). Zwar darf sich die Behör- de auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken. Es ist insbesondere auch nicht nötig, dass sie sich mit jeder tatbestandli- chen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzt, son- dern sie kann sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Ge- sichtspunkte beschränken (BGE 126 I 97 E.2b). Ob die Begründung rechtlich zutreffend und haltbar ist, ist wiederum keine Frage des formel- len Anspruchs auf rechtliches Gehör, sondern der materiellen Beurteilung der Streitfrage. c) Vorliegend ist die Beschwerdegegnerin der sie treffenden Begründungs- pflicht in hinreichendem Masse nachgekommen. So lässt sich dem ange- fochtenen Baubescheid vom 10. Juni 2013 - wie bereits dem Schreiben vom 13. Mai 2013 - entnehmen, dass die Beschwerdegegnerin die er- suchten Treppenhausabschlüsse auf Ebene 4 der Parzelle 1137 bzw. auf - 11 - Ebene 5 der Parzelle 2374 gestützt auf die öffentlich-rechtlichen Vor- schriften über die Erstwohnungspflicht und das Zweitwohnungsverbot nicht bewilligt hat. Aufgrund dieser Vorbringen war es für den heutigen Beschwerdeführer hinreichend klar, von welchen Überlegungen sich die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid hat leiten lassen. Ob diese Überlegungen rechtlich zutreffend sind, ist nicht im vorliegend inter- essierenden formellen Zusammenhang zu prüfen, sondern materieller Na- tur, worauf nachstehend noch einzugehen sein wird. Auf jeden Fall war der Beschwerdeführer, wie bereits seine Beschwerdeeingabe aufzeigt, ohne Weiteres in der Lage, den missliebigen Entscheid sachgerecht an- zufechten. d) Selbst wenn mit Blick auf die gerügte Begründungspflicht eine allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs bejaht werden müsste, dürfte der Mangel als nachträglich geheilt qualifiziert werden, weil es sich aufgrund des eben geschilderten um keine schwerwiegende Verletzung der Partei- rechte handelte und sich der Beschwerdeführer im vorliegenden Verfah- ren im Rahmen eines doppelten Schriftenwechsels ausführlich zu allen Fragen äussern konnten. Gegen eine Rückweisung sprechen entspre- chend auch verfahrensökonomische Überlegungen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist daher nicht verletzt. 4. a) Das Baubewilligungsverfahren hat den Zweck, festzustellen, ob ein ge- plantes Bauvorhaben oder eine Nutzung mit den einschlägigen Vorschrif- ten des öffentlichen Rechts übereinstimmt. Die Baubewilligung gilt nach herrschender Lehre und Rechtsprechung als Polizeibewilligung, auf deren Erteilung ein Rechtsanspruch besteht, sofern die gesetzlichen Vorschrif- ten erfüllt sind. Dies bedeutet einerseits, dass ein Rechtsanspruch auf Er- teilung der Baubewilligung besteht, wenn alle öffentlich-rechtlichen Vor- aussetzungen erfüllt sind. Andererseits dürfen die Baubewilligungsbehör-- 12 - den grundsätzlich keine privatrechtlichen Fragen beurteilen, sondern sich nur auf öffentlich-rechtliche Vorschriften berufen (vgl. zum Ganzen: AN- DREAS BAUMANN, Das Baubewilligungsverfahren nach aargauischem Recht, Zürich 2007, S. 115 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts sind die Ge- meinden nur dann nicht verpflichtet, Baugesuche von Gesuchstellern zu behandeln, wenn die zivilrechtliche Bauberechtigung offensichtlich fehlt (PVG 1990 Nr. 25, 1987 Nr. 20). Bei unterschiedlichen Auslegungen der zivilrechtlichen Berechtigung ist es nach konstanter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes Sache des Zivilrichters, über den Bestand bzw. den Umfang der Rechte zu richten und damit auch zu entscheiden, ob dem Bauherrn die Realisierung seines Bauvorhabens aus zivilrechtlicher Optik zu verbieten ist oder nicht (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichtes des Kan- tons Graubünden R 09 73 vom 19. Januar 2010, R 07 22 vom 13. De- zember 2007, R 06 4 vom 26. April 2007). Einer differenzierteren Betrach- tung bedarf es, wenn eine materielle öffentlich-rechtliche Norm die zivil- rechtliche Bauberechtigung zugleich explizit voraussetzt. Dann geht es eben im Ergebnis nicht um die Anwendung von Privatrecht durch die Baubehörde, sondern von öffentlichem Recht, welches dieses von Amtes wegen anzuwenden hat. In diesem Zusammenhang kann es sich als not- wendig erweisen, zivilrechtliche Fragen vorfrageweise zu prüfen (vgl. Ur- teil des Verwaltungsgerichtes R 10 67 vom 1. Februar 2011). Dies ist bei- spielsweise der Fall, wenn es um die Frage der Baureife eines Grunds- tücks geht (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes R 12 118 vom 27. No- vember 2012). Wohl ist es schlussendlich Sache des Zivilrichters, endgül- tig über den Bestand und die Tragweite von bestrittenen dinglichen Rech- ten zu befinden. Indessen setzen Art. 19 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) wie auch Art. 72 Abs. 2 des Raumpla- nungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) für die Baureife eines Grundstücks voraus, dass die verkehrsmässige Erschlies-- 13 - sung über ein fremdes Grundstück gesichert bzw. die privatrechtliche Be- rechtigung dazu ausgewiesen ist. Wenn diese Berechtigung im Baubewil- ligungsverfahren bestritten wird, hat sich die Baubehörde und im Weiter- zugsfall das Gericht zu dieser Frage zu äussern (vgl. Urteile des Verwal- tungsgerichtes R 12 118 vom 27. November 2012, R 10 67 vom 1. Fe- bruar 2011). b) Vor dem Hintergrund der erläuterten Verwaltungsgerichtspraxis, wonach ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baubewilligung besteht, wenn alle öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind und die Baubewilli- gungsbehörden sowie im Beschwerdefall das Gericht grundsätzlich keine privatrechtlichen Fragen beurteilen dürfen, sofern die zivilrechtliche Bau- berechtigung der Baugesuchsteller nicht offensichtlich fehlt, ist vorliegend nicht zu prüfen, ob zivilrechtliche Gründe wie beispielsweise Vorschriften des Stockwerkeigentums und des geltenden Reglements der StWEG ei- ner Baubewilligung entgegenstehen. Im Übrigen ist von der Beschwerde- gegnerin nicht bestritten worden, dass die Stockwerkeigentümer dem ge- planten Einbau der Türen zugestimmt haben. Damit ist jedenfalls nicht ein offensichtlicher Verstoss gegen zivilrechtliche Vorschriften aktenkundig. Auch hat die Beschwerdegegnerin in Ziff. 15 ihrer Vernehmlassung zuge- standen, dass nicht privatrechtliche Überlegungen zur Verweigerung der Bewilligung für den Türabschluss auf der Ebene 4 geführt haben, sondern allein die öffentlich-rechtlichen Vorschriften über die Erstwohnungspflicht und das Zweitwohnungsverbot. 5. a) Am 11. März 2012 haben das Schweizer Stimmvolk und die Stände die Initiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen“ angenom- men. Damit traten am 11. März 2012 folgende neue Verfassungsbestim- mungen in Kraft:- 14 - Art. 75b BVZweitwohnungen 1 Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchstens 20 Pro- zent beschränkt. 2 Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den detail- lierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen. Art. 197 BV9. Übergangsbestimmungen zu Art. 75b (Zweitwohnungen) 1 Tritt die entsprechende Gesetzgebung nach Annahme von Art. 75b nicht innerhalb von zwei Jahren in Kraft, so erlässt der Bundesrat die nötigen Ausführungsbestimmungen über Erstellung, Verkauf und Registrierung im Grundbuch durch Verordnung. 2 Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar des auf die An- nahme von Art. 75b folgenden Jahres und dem Inkrafttreten der Ausführungsbestim- mungen erteilt werden, sind nichtig. b) Vorliegend wurden die Wohnungen 501-503 und die Wohnung 405 auf Parzelle 1137 sowie die Wohnung 66 auf Parzelle 2374 indes noch vor Inkrafttreten von Art. 75b BV nach kommunalem Recht ursprünglich als Zweitwohnungen bewilligt (vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 15. August 2013, Ziff. 13). Sodann handelt es sich bei der Woh- nungsfläche einschliesslich Erschliessung durch das Treppenhaus gemäss Art. 87 Abs. 2 des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG) um BGF-pflichtige Flächen, die zweitwohnungsnutzungsbewilligt sind. Durch den Einbau der beanstandeten Türen findet folglich - entgegen der Auf- fassung der Beschwerdegegnerin (vgl. Vernehmlassung der Beschwer- degegnerin vom 15. August 2013, Ziff. 16) - keine Erweiterung der Zweit- wohnungsnutzung statt, selbst, wenn dadurch der hinter diesen Türen lie- gende Erschliessungsbereich neu anders (beispielsweise als Schlafzim- mer, Stube, Küche, Abstellraum etc.) zweitwohnungsgenutzt würde. Wie das Verwaltungsgericht im Urteil R 13 152 vom 26. November 2013 fest- gehalten hat, ist für die Frage, ob eine Erweiterung einer Zweitwohnung vorliegt, nicht die Intensität der Zweitwohnungsnutzung massgebend, sondern lediglich der Umstand, ob eine - wie auch immer intensiv gestal- tete - Erst- oder Zweitwohnungsnutzung vorliegt. Gegenteiliges würde da-- 15 - zu führen, dass für die Beantwortung der Frage, ob eine Erweiterung ei- ner Zweitwohnung vorliegt, beispielsweise die Nutzungen von Stube, Küche, Schlafzimmer, Bad/WC, eingebauten Schränken, Putzräumen, Abstellräumen, Gängen, Balkonen etc. verschieden gewichtet werden müssten, was nicht richtig sein kann (Urteil des Verwaltungsgerichtes R 13 152 vom 26. November 2013 E.6a). Vorliegend wird überdies der hinter der beanstandeten Türe liegende Erschliessungsbereich neu auch nicht anders zweitwohnungsgenutzt, weil die einzelnen Wohnungstüren ja nach wie vor die Wohnungen nach aussen gegenüber dem Treppenhaus abschliessen. Sodann trifft es - entgegen der beschwerdegegnerischen Auffassung - auch nicht zu, dass Art. 3 Abs. 1 der Verordnung über Zweitwohnungen (ZwVO; SR 702) das „Erweiterungsverbot“ verdeutlicht, weil vorliegend alles im Rahmen der vorbestandenen anrechenbaren BGF abläuft. Eine Erweiterung findet nicht statt. Im Übrigen betrifft der Anwendungsbereich von Art. 3 Abs. 1 ZwVO auch nicht Erweiterungen, sondern lediglich Umnutzungen von Wohnungen, welche am 11. März 2012 bereits bestanden oder rechtskräftig bewilligt waren. Allein mit dem Argument, durch den Einbau der beiden geplanten Türen finde eine un- zulässige Erweiterung der Zweitwohnungsnutzung statt, ist somit - bei beiden geplanten Türen - eine Bewilligungsverweigerung nicht möglich. c) Die Beschwerdegegnerin weist sodann darauf hin, dass sich die Ableh- nung des Baugesuchs hinsichtlich der beiden Treppenhausabschlüsse auf den Ebenen 4 und 5, neben den geltenden Vorschriften der Erstwoh- nungspflicht und des Zweitwohnungsverbotes (Art. 75b BV, ZwVO), auch auf die kommunalen Vorschriften zur Förderung des Erst- und Einschrän- kung des Zweitwohnungsbaus gemäss Art. 61 ff. BG stützen lasse. Dabei hat die Beschwerdegegnerin jedoch mit keinem Wort begründet, inwiefern sich die Bewilligungsverweigerung bezüglich der Treppenhausabschlüsse auf das kommunale Recht zur Förderung des Erst- und Einschränkung - 16 - des Zweitwohnungsbaus stützen soll. Solches ist denn auch nicht ersicht- lich. 6. a) Hinsichtlich des nicht bewilligten Treppenhausabschlusses auf Ebene 5 der Parzelle 2374 bringt die Beschwerdegegnerin sodann vor, durch den vorgesehenen Abschluss im Zwischenpodest werde ein Teil der öffentli- chen Erschliessung Wohnfläche. Zwar sei der obere Teil des Treppen- aufgangs nicht zur Sondernutzung ausgeschieden worden, faktisch sei er aber mit der Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer zur internen Wohnnutzung freigegeben worden und gelte damit baurechtlich als Be- standteil der internen Wohnungserschliessung. Durch die bauliche Mass- nahme würde der oberste Teil des Treppenhauses baurechtlich zu einer reinen wohnungsinternen Verbindung, welche zur anrechenbaren Wohn- fläche hinzugeschlagen werden müsse. Eine solche Erweiterung beste- hender Zweitwohnungen sei aber durch Art. 75b BV verboten. b) Das Bundesgericht hat im Urteil 1C_646/2012 vom 22. Mai 2013 unter Erwägung 10.5. festgehalten, dass Art. 75b BV Klarheit und Bestimmtheit des Tatbestandes und der Rechtsfolge hinsichtlich neuer Wohnnutzun- gen, die unzweifelhaft unter den Zweitwohnungsbegriff fielen und in einer Gemeinde mit eindeutig überschiessendem Zweitwohnungsanteil beab- sichtigt seien, schaffe. Nur dies zählt das Bundesgericht zum sogenann- ten „harten Kern“ von Art. 75b BV. Vorliegend liegt nach dem Gesagten aber keine neue Zweitwohnungsnutzung vor, wurden doch sämtliche Wohnungen noch vor Inkrafttreten von Art. 75b BV nach kommunalem Recht ursprünglich als Zweitwohnungen bewilligt. Indessen hat das Bun- desgericht im erwähnten Urteil weiter ausgeführt, Art. 75b BV bedürfe in weiten Teilen der Konkretisierung durch Ausführungsvorschriften. Es sei unter anderem klärungsbedürftig, ob und inwieweit die Umnutzung von Erst- zu Zweitwohnungen beziehungsweise die Erweiterung und der Er-- 17 - satz bestehender Zweitwohnungen zulässig sei. Diesbezüglich beschrän- ke sich die unmittelbare Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 in Verbindung mit Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV auf ein vorsorgliches Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden bis zum Inkrafttreten der Ausführungsbestimmungen. Weil es vorliegend nach den vorstehen- den Ausführungen, entgegen der beschwerdegegnerischen Ansicht, aber weder um eine Umnutzung von Erst- zu Zweitwohnungen noch um eine Erweiterung oder den Ersatz bestehender Zweitwohnungen geht, kann hier das vorsorgliche Baubewilligungsverbot gemäss dem eben zitierten bundesgerichtlichen Urteil von vornherein nicht zur Anwendung gelangen. Denn bei der Wohnungsfläche einschliesslich Erschliessung durch das Treppenhaus handelt es sich gemäss Art. 87 Abs. 2 BG - wie gesehen - um BGF-pflichtige Flächen, welche zweitwohnungsnutzungsbewilligt sind. Dementsprechend findet aber durch den Einbau der beanstandeten Türen keine Erweiterung der Zweitwohnungsnutzung statt, ist doch für die Fra- ge, ob eine Erweiterung einer Zweitwohnung vorliegt, nicht die Intensität der Zweitwohnungsnutzung massgebend, sondern einzig der Umstand, ob eine Erst- oder Zweitwohnungsnutzung vorliegt (Urteil des Verwal- tungsgerichtes R 13 152 vom 26. November 2013 E.6a). Dementspre- chend hat aber die Beschwerdegegnerin die Bewilligung für den Einbau der Türe auf Ebene 5 auf Parzelle 2374 zu Unrecht verweigert. Die Be- schwerde erweist sich diesbezüglich somit als begründet, weshalb sie hinsichtlich des Einbaus der Türe auf Ebene 5 gutzuheissen und der an- gefochtene Baubescheid insoweit aufzuheben ist. 7. a) Nun ist aber mit dem angefochtenen Baubescheid die Wohnung 501 neu als Erstwohnung bewilligt worden (Ziff. II. 3 des Baubescheids). Die Be- willigung einer Erstwohnung in dieser Situation verändert die Rechtsnatur der bisherigen Wohnungserschliessung von einer bisherigen rein als Zweitwohnung genutzten Fläche zu neu einer gemischt genutzten Fläche. - 18 - Eine solche Umnutzung ist gemäss Art. 3 Abs. 1 ZwVO unbestritten mög- lich. Es muss aber diesfalls sichergestellt sein, dass diese Wohnung auch faktisch als Erstwohnung genutzt werden kann, was offenkundig nicht der Fall wäre, wenn sie nicht über eine allgemein zugängliche Erschliessung, sondern bloss über eine interne Verbindung durch andere Wohnungen, erreichbar wäre. b) Die Beschwerdegegnerin bringt bezüglich des vorgesehenen Treppen- hausabschlusses auf Ebene 4 der Parzelle 1137 vor, durch die vorgese- hene Türe sei der freie Zugang zur Wohnung 501 nicht mehr gewährleis- tet, weshalb die Türe auf Ebene 4 nicht habe bewilligt werden können. Der Ansatz der Beschwerdegegnerin, den Einbau der Türe auf Ebene 4, durch welche die als Erstwohnung bewilligte Wohnung 501 erschlossen ist, aufgrund des fehlenden separaten Zugangs zur Wohnung zu verbie- ten, ist vor dem Hintergrund des unter Erwägung 6a Ausgeführten richtig, wenn auch - entgegen der beschwerdegegnerischen Auffassung - nicht verhältnismässig. Den diesbezüglichen Ausführungen der Beschwerde- gegnerin, wonach sie aufgrund des fehlenden, separat nutzbaren Zu- gangs zur Wohnung 501 vor der Alternative gestanden sei, entweder das Baugesuch wegen der Überschreitung der zulässigen Zweitwohnungs- fläche in den wesentlichen Teilen abzuweisen oder den Einbau der Türe auf Ebene 4 zu untersagen, kann denn auch nicht beigepflichtet werden. Richtigerweise hätte die Gemeinde den Treppenhausabschluss auf Ebe- ne 4 bewilligen müssen, unter der Auflage, dass die Türe die Zugänglich- keit der dahinterliegenden Wohnungserschliessungen in keiner Art und Weise behindern darf. Dies könnte beispielsweise damit erreicht werden, dass diese Türe auf Ebene 4 nicht abschliessbar sein darf. Dementspre- chend erweist sich die Beschwerde auch diesbezüglich als begründet, weshalb sie auch hinsichtlich des Einbaus der Türe auf Ebene 4 gutzu- heissen und der angefochtene Baubescheid aufzuheben ist, unter Rück-- 19 - weisung der Angelegenheit an die Beschwerdegegnerin, damit sie in Fort- führung des Baubewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen neu verfüge. 8. a) Folglich erweist sich der angefochtene Baubescheid, soweit er den Ein- bau der beiden Treppenhausabschlüsse auf Parzelle 1137 (Ebene 4) und Parzelle 2374 (Ebene 5) verbietet, als nicht rechtens. Die Beschwerde ist somit gutzuheissen und Ziff. II. 1. des angefochtenen Baubescheids auf- zuheben. Die Bewilligung für den Einbau der Türe auf Ebene 5 ist zu er- teilen. Bezüglich der Türe auf Ebene 4 ist die Angelegenheit an die Ge- meinde zurückzuweisen, damit sie in Fortführung des Baubewilligungs- verfahrens im Sinne der Erwägungen neu verfüge. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der unterliegenden Beschwerdegegnerin, welche den Beschwerdeführer gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG überdies an- gemessen aussergerichtlich zu entschädigen hat. Für die Höhe der Par- teientschädigung kann auf die vom Vertreter des Beschwerdeführers ein- gereichte Honorarnote verwiesen und diese unverändert im Umfang von total Fr. 3‘556.45 (inkl. MWST) übernommen werden (gegliedert in 13.25 Arbeitsstunden à Fr. 240.-- pro Std. [Fr. 3‘180.--], zuzüglich Barauslagen [Fr. 113.--] sowie 8 % MWST auf Fr. 3‘293.-- [Fr. 263.45], ergibt gesamt- haft Fr. 3‘556.45). Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und Ziff. II. 1. des angefochtenen Baubescheids aufgehoben. Die Bewilligung für den Einbau der Türe auf Ebene 5 wird erteilt. Bezüglich der Türe auf - 20 - Ebene 4 wird die Angelegenheit zur Fortführung des Baubewilligungsver- fahrens im Sinne der Erwägungen und zu neuem Entscheid an die Ge- meinde X._____ zurückgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2‘500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 392.-- zusammen Fr. 2‘892.-- gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu- stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Gemeinde X._____ hat A._____ aussergerichtlich mit gesamthaft Fr. 3‘556.45 (inkl. MWST) zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]