<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="38" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=204610" width="37"/></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="25" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=204611" width="21"/></span></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><span>12.2009.214</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE"><span>8 novembre 2011</span></a><span>/fb</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Epiney-Colombo, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Bozzini e Grisanti (giudice supplente) </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>vicecancelliere:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Bettelini</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa inc. n. OA.2003.630 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2 promossa con petizione 8 ottobre 2003 da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AO 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><b><span>AO 2</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>entrambe rappr. dall’ , </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> <b> AP 1</b> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>rappr. dagli avv. RA 2 e , </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>con la quale le attrici hanno chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 103'996.85 oltre interessi, importo aumentato a fr. 153'996.85 in sede di conclusioni;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>domanda avversata dal convenuto che ha postulato la reiezione della petizione e che il Pretore con sentenza 6 novembre 2009 ha parzialmente accolto per fr. 103'996.85 oltre interessi, respingendo in via definitiva, limitatamente a tale importo, l'opposizione interposta al PE n. __________ dell'UE di Lugano e ponendo la tassa di giustizia e le spese a carico del convenuto, con obbligo per quest'ultimo di rifondere alle attrici in solido fr. 7'500.- a titolo di ripetibili; </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>appellante il convenuto che con atto di appello 30 novembre 2009 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso di respingere integralmente la petizione con protesta di tasse, spese e ripetibili di primo e secondo grado;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"><span>mentre le attrici con osservazioni 19 gennaio 2010 propongono la reiezione dell'appello, protestate tasse, spese e ripetibili;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>letti ed esaminati gli atti ed i documenti di causa,</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>ritenuto</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>in fatto</span></b><span>:</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> A.</span></b><span> Nell'autunno del 2000 AO 2, d'intesa con AO 1 (in seguito: K__________) – società avente per scopo la consulenza e la promozione nel settore immobiliare (doc. A) -, ha incaricato, per il tramite di un suo rappresentante (H__________), l'arch. AP 1 di valutare le possibilità edificatorie della part. n. __________ RFD di __________ e, in seguito, di allestire un progetto - con preventivo di massima dei costi (doc. B, D e K) - per l'edificazione di tre villette (v. doc. N, V, Y, BB, nonché doc. A e D di parte convenuta). Secondo gli accordi intervenuti fra le parti, il progettista si doveva occupare anche della domanda di costruzione (doc. G, J). Una volta ottenuta la licenza edilizia, la sua impresa di costruzione si sarebbe inoltre aggiudicata l'appalto dei lavori (v. doc. A di parte convenuta). </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> Dopo avere ricevuto dal progettista una proposta di massima (doc. B), AO 2 ha sottoscritto in data 27 novembre 2000 un atto notarile per mezzo del quale, dietro versamento di fr. 20'000.- a valere quale acconto sul prezzo o pena di recesso in caso di mancato esercizio del diritto nei termini indicati, otteneva dai proprietari del fondo in questione (__________ e __________) un diritto di compera prorogabile per l'importo di fr. 540'000.- e per la durata di otto mesi (con scadenza al 27 luglio 2001; doc. C). A inizio febbraio 2001 l'arch.AP 1 ha presentato al Municipio di __________ una prima domanda di costruzione (doc. G). Con scritto del 6 luglio 1999 (recte: marzo 2001) il Municipio segnalava tuttavia che la documentazione doveva essere corretta e completata su numerosi punti e ritornava di conseguenza l'incarto all'istante. In particolare l'autorità comunale evidenziava che il mappale n.__________ era parzialmente inserito in area boschiva e che in mancanza dell'accertamento forestale non poteva effettuare l'esame dell'incarto, non potendo segnatamente verificare il rispetto della distanza dal bosco delle costruzioni (doc. L). Dopo avere chiesto il necessario accertamento forestale (doc. H), il progettista ha inoltrato nell'aprile 2001 una seconda domanda di costruzione. Poiché l'angolo della casa B (recte: C) presentava per circa 3 ml una distanza dal bosco di ml 7.00, anziché di 10 metri come invece prescrive la legislazione cantonale in materia, ha chiesto una deroga a tale imposizione (v. doc. J, punto 9). Nel frattempo H__________ ha - per conto delle promotrici - incaricato D__________ SA di cercare potenziali acquirenti per le case (v. doc. E, E<sub>2</sub>). </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> Non potendo – a causa anche di una difformità rilevata dal Municipio tra il progetto di frazionamento e la domanda di costruzione (doc. Q) - ancora contare sulla pubblicazione di quest'ultima, AO 2 ha chiesto e ottenuto con atto pubblico del 23 luglio 2001 la proroga del diritto di compera sino al 23 novembre seguente pagando ulteriori fr. 10'000.- quale acconto o pena di recesso (doc. O). Il 5 ottobre 2001 i servizi generali del Dipartimento del territorio si sono opposti alla domanda di costruzione perché l'abitazione C non rispettava la necessaria distanza dal bosco e perché non ricorrevano i presupposti per concedere una deroga. Il fondo in oggetto era infatti ritenuto sufficientemente grande per permettere - mediante una diversa disposizione delle case - la realizzazione del progetto concreto (doc. W). Preso atto del preavviso cantonale negativo, il Municipio di __________ ha negato la licenza edilizia con risoluzione dell'8 ottobre 2001 che è stata notificata all'istante il giorno successivo (doc. X). Dal canto loro i proprietari del fondo in parola – poi venduto a un terzo acquirente - non si sono più detti disposti a rinnovare il diritto di compera (doc. Z) che è così decaduto facendo naufragare l'intera operazione immobiliare prospettata da AO 2 e da K__________. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>B.</b> Con petizione 8 ottobre 2003 AO 2 e K__________ hanno chiesto di condannare l'arch. AP 1 al risarcimento del danno di fr. 103'996.85, oltre interessi al 5% dal 23 novembre 2001, da loro subito per il fallimento dell'operazione immobiliare. Rimproverandogli diverse gravi mancanze nell'allestimento delle domande di costruzione, le attrici hanno in particolare chiesto la rifusione degli esborsi sostenuti, per complessivi fr. 53'996.85, nonché l'indennizzo per il mancato guadagno dalla vendita delle progettate abitazioni, prudenzialmente quantificato in fr. 50'000.-. Dal canto suo, contestando che potesse essergli addebitato un grave errore di progettazione e osservando che la mancata concessione della licenza edilizia riguardava in sostanza una sola delle tre case progettate, il convenuto si è opposto personalmente – senza il patrocinio di un legale - alla petizione. Nella replica dell'11 dicembre 2003 le attrici hanno ribadito le precedenti richieste e contestato le tesi avversarie, mentre il convenuto non ha presentato un allegato di duplica. Esperita l'istruttoria, le parti hanno rinunciato a comparire alla discussione finale. Con le conclusioni le attrici hanno aumentato le pretese a fr. 153'996.85 e chiesto il rigetto definitivo dell'opposizione interposta dal convenuto al PE n.__________ dell'UE di Lugano, mentre parte convenuta ha confermato le proprie domande. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>C.</b> Con sentenza 6 novembre 2009 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione e condannato il convenuto a versare alle attrici l'importo di fr. 103'996.85, oltre interessi al 5% dal 23 novembre 2001 su fr. 53'996.85 e dall'8 ottobre 2003 su fr. 50'000.-. Nel contempo ha respinto, limitatamente a tale importo, in via definitiva l'opposizione interposta al PE n. __________ dell'UE di __________ e ha posto la tassa di giustizia di complessivi fr. 2'800.- e le spese a carico del convenuto, cui ha ugualmente fatto obbligo di rifondere alle controparti in solido fr. 7'500.- a titolo di ripetibili. Per il giudice di prime cure, la conoscenza delle normative rilevanti in ambito edilizio e della loro applicazione a livello amministrativo e giudiziario - quantomeno nella misura in cui corrisponde a una prassi chiara e consolidata - rientra negli obblighi professionali di un architetto. A suo giudizio, il convenuto avrebbe pertanto dovuto sapere che la specifica domanda di costruzione non poteva essere accolta a causa della insufficiente distanza dal bosco. Egli ha ricordato che per consolidata giurisprudenza una deroga può unicamente essere concessa se il rispetto dei vincoli di distanza minima posti dalla legge cantonale sulle foreste si traduce di fatto in una inedificabilità del fondo. Ciò che però non si avverava assolutamente nel caso di specie data la possibilità rilevata dalla sezione forestale di (semplicemente) disporre diversamente l'ubicazione delle villette. Ravvisando nel comportamento del progettista finanche una colpa, il primo giudice lo ha ritenuto responsabile del danno subito dalle attrici. Riguardo alla sua entità, il Pretore ha ammesso l'importo fatto valere in petizione basandosi sugli atti processuali e sul fatto che esso non era stato contestato dal convenuto. Per contro egli non ha accolto la domanda formulata in sede di conclusioni di aumentare a fr. 100'000.- le pretese riferite al mancato guadagno dalla vendita delle due case. A suo avviso la pretesa non era stata sufficientemente comprovata bensì si basava su ipotesi relative a fatti neppure addotti con gli allegati preliminari.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>D.</b> Con l'appello che qui ci occupa, il convenuto domanda la riforma del giudizio nel senso di respingere integralmente la petizione. In sintesi, egli contesta in primo luogo la legittimazione di K__________ ad agire in giudizio, ritenendo la società estranea alla pretese - comunque prescritte - in causa. Per il resto, osserva di non essersi impegnato a ottenere la domanda di costruzione entro una determinata scadenza, sicché nulla impediva a AO 2 - che invece vi ha rinunciato - di comunque esercitare il diritto di compera e (nuovamente) chiedere il rilascio della licenza edilizia. Addirittura, secondo l'appellante, poiché la mancata licenza si riferiva a una sola casa, sarebbe stato sufficiente, se solo l'istante l'avesse realmente voluto, ottenere entro la data di scadenza del diritto di compera la licenza per le altre due case che erano poi quelle in discussione per la vendita. Non avendo operato in questo modo, l'attrice deve assumersi le conseguenze del fallimento dell'intera operazione immobiliare poiché avrebbe a suo dire interrotto ogni nesso causale o quantomeno violato l'obbligo di ridurre il danno. Infine, il convenuto contesta l'esistenza e l'entità del danno riconosciuto e rimprovera al primo giudice di avere disatteso il principio dell'onere della prova. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> Delle osservazioni con cui le attrici postulano la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei considerandi.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"><span>e considerato</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>in diritto: </span></b></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> 1.</span></b><span> Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC). La decisione pretorile è stata pronunciata e impugnata prima di questa data, sicché la procedura ricorsuale rimane disciplinata dal CPC/TI (art. 404 cpv. 1 CPC).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>2. </b>L'appellante solleva per la prima volta in questa sede formale eccezione di carenza di legittimazione attiva di K__________ facendo valere che la società non sarebbe titolare delle pretese reclamate in causa. Sennonché, a prescindere dalla sua dubbia ricevibilità, dato che la carenza dei presupposti processuali e tutte le eccezioni di ordine e di merito devono essere fatte valere con la risposta, rispettivamente con la duplica (cfr. ad esempio II CCA 22 aprile 2009 inc. n. 12.2008.70), l'eccezione appare chiaramente strumentale ai fini di causa e va disattesa. È sufficiente a tal proposito ricordare come K__________, dopo avere il 26 aprile 2001 confermato all'appellante l'entità dell'onorario per le promozioni immobiliari previste nei comuni di __________ e di __________ (doc. D di parte convenuta), facendo per giunta riferimento al „nostro corrispondente di L__________“ (H__________ ndr), abbia in seguito pure saldato la fattura di fr. 13'000.- che lo stesso progettista le aveva direttamente trasmesso l'8 giugno 2001 (v. doc. BB). Già solo per queste considerazioni e senza dimenticare che la stessa AO 2 aveva espressamente segnalato il 21 luglio 2001 al convenuto di agire (anche) a nome e per conto di K__________ (v. doc. N), l'eccezione va respinta. Non occorre dunque esaminare oltre l'altra questione sollevata – comunque (anch'essa) tardivamente – della prescrizione delle pretese di K__________, erroneamente fatte derivare dall'appellante da un indebito arricchimento.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 3. </span></p> <p class="R1"><span> <b>3.1</b> Il cosiddetto contratto di architetto è un contratto innominato avente natura mista. Esso si presta cioè all’applicazione delle norme del codice delle obbligazioni riguardanti più tipi di contratto, a dipendenza della natura e della portata delle prestazioni che vengono richieste al professionista (DTF 114 II 56; <span>Gauch/Tercier</span>, Das Architektenrecht, 3<sup>a</sup> ed., n. 28). La sola elaborazione dei piani sottostà alle norme dell'appalto (DTF 127 III 543 consid. 2a e rinvii; II CCA 15 marzo 2007 inc. n. 12.2006.9 pubb. in: NRCP 2007 362). Nel caso in esame, tuttavia, l'architetto ha ugualmente assunto l'incarico relativo al calcolo dei preventivi, mansione che, secondo la giurisprudenza recente del Tribunale federale, è retta dalle regole sul mandato (DTF 134 III 361 consid. 6 e rinvii). Le due attività sono strettamente connesse: i costi dipendono evidentemente dai piani dell'opera e influenzano a loro volta il tipo di progettazione. Per coerenza con la prassi riguardante l'attività dell'architetto che svolge più mansioni di natura diversa, occorre pertanto sottoporre alle regole del mandato anche il contratto in esame poiché il convenuto si è impegnato (in una prima fase) ad allestire i piani e un preventivo oltre che a presentare la domanda di costruzione (v. nota d'onorario 8 giugno 2001 [doc. BB]; in questo senso anche la recente sentenza del Tribunale federale 4A_86/2011 del 28 aprile 2001 consid. 3.2).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3.2</b> In base all’art. 398 CO, il mandatario è tenuto ad eseguire il mandato in modo diligente e fedele, e risponde del danno che cagiona intenzionalmente o per negligenza (art. 321e cpv. 1 CO su rinvio dell’art. 398 cpv. 1 CO). In generale la responsabilità del mandatario è subordinata a quattro condizioni cumulative: il mandatario ha violato un dovere contrattuale, il mandante ha subito un danno, esiste un nesso di causalità adeguata tra la violazione contrattuale e il pregiudizio subito dal mandante e al mandatario è imputabile una colpa.</span></p> <p class="R1"><span> Il mandante che chiede risarcimento deve provare il danno subito, la violazione contrattuale e il nesso di causalità adeguata; la colpa è invece presunta e, in base all’art. 97 cpv. 1 CO, spetta piuttosto al mandatario provare che nessuna colpa può essergli ascritta (DTF 113 II 433, 128 III 22; per tante: II CCA 20 dicembre 2006 inc. n. 12.2005.222).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3.3</b> Il mandatario risponde di massima per ogni violazione contrattuale. Quest'ultima non si realizza però già con il mancato conseguimento del risultato perseguito bensì solo se il mandatario non agisce con la dovuta diligenza; la quale si valuta secondo criteri oggettivi facendo riferimento all'operato ragionevolmente esigibile da un rappresentante della specifica categoria professionale (<span>Fellmann</span>, Berner Kommentar, ni. 331, 344 e 355 ad art. 398 CO). Rientra tra gli obblighi di diligenza di un architetto segnatamente il rispetto delle regole generalmente riconosciute dell'arte edilizia (<span>Fellmann</span>, op. cit., n. 369 ad art. 398 CO). Ora, non vi è dubbio – indipendentemente dalla (più che opinabile: cfr. II CCA 29 dicembre 2010 inc. n. 12.2009.52) applicabilità delle norme SIA 102, che nessuna parte, prima del perito, aveva mai sostenuto – che un architetto dovrebbe in ogni caso essere a conoscenza della legislazione forestale e della <i>consolidata</i> prassi amministrativa e giudiziaria in materia, quantomeno nella misura in cui queste sono di rilievo per l'attività edilizia. Nella fattispecie, la prassi - che il convenuto ha ammesso di ignorare (v. interrogatorio formale pag. 1) - regolante la concessione eccezionale di deroghe in favore di edifici e impianti che non rispettano la distanza minima di 10 m dal bosco (v. art. 6 cpv. 2 e 3 LCFo) è chiara e consolidata. Essa subordina tale possibilità alla condizione che il rispetto del vincolo impedisca un'utilizzazione razionale del fondo secondo i parametri di zona (cfr. TRAM 16 novembre 2004 inc. n. 52.2004.307, 4 agosto 2003 inc. n. 52.2003.44, 15 aprile 2002 inc. n. 52.2002.87). Ciò però non si avverava manifestamente nel caso in esame, il fondo essendo sufficientemente grande da pemetterne l'edificazione senza neppure precludere l'impostazione generale del progetto (v. perizia giudiziaria, pag. 8). Già solo per questo motivo e a maggior ragione dopo che in occasione della prima domanda di costruzione il Municipio aveva espressamente reso attento il convenuto sul problema (doc. L), la prestazione contrattuale fornita non poteva di certo ritenersi ineccepibile. Inoltre, con la scadenza del diritto di compera (e la successiva vendita del fondo a un terzo acquirente) la prestazione era manifestamente divenuta priva di ogni interesse per le attrici, se non addirittura impossibile in ragione della irrealizzabilità dello scopo perseguito (v. <span>Fellmann</span>, op. cit., n. 199 seg. ad art. 398 CO).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3.4</b> Per quanto concerne il danno, l'appellante osserva che le spese sostenute dalla controparte ma vanificate dal mancato esercizio del diritto di compera non rientrano nella definizione di „Mangelfolgeschaden“ e non sarebbero risarcibili poiché non trovano la loro causa in un difetto ascrivibile alla prestazione di lavoro effettuata. Riguardo al mancato guadagno di fr. 50'000.-, invece, il convenuto ritiene arbitraria la sentenza impugnata poiché avrebbe ammesso l'indennizzo per la semplice assenza di esplicita contestazione da parte sua, benché le attrici avessero manifestamente disatteso sia l'obbligo di sostanziare le proprie allegazioni sia l'onere probatorio. Le eccezioni sono perlopiù irricevibili poiché fatte irritualmente valere per la prima volta in appello (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC/TI). È sufficiente a tal proposito la lettura della risposta di causa per avvedersi dell'assenza di contestazione del convenuto sulle voci di danno elencate (e sufficientemente sostanziate) in petizione. In questa misura, la sentenza di primo grado sfugge a un esame di merito. Quanto al fatto poi che per detta omissione abbia ammesso l'esistenza e l'entità delle spese (ampiamente documentate) come pure (limitatamente a fr. 50'000.--) del mancato guadagno, la sentenza impugnata regge alla critica ricorsuale. Secondo l'art. 184 cpv. 2 CPC/TI l'istruzione probatoria è infatti riservata all'accertamento dei soli fatti contestati, mentre quelli non chiaramente contestati vanno ritenuti ammessi così come stabilito dall'art. 170 cpv. 2 CPC/TI e fanno perciò parte della realtà processuale (cfr. pure <span>Cocchi/Trezzini</span>, CPC-TI, Lugano 2000, note 618 e 667). Di transenna ci si limita comunque a osservare che la possibilità di vendita di due abitazioni trova ampio riscontro nelle tavole processuali (cfr. sotto, consid. 3.5.2), al pari del mancato utile dell'operazione rivendicato in petizione, che – come fanno giustamente notare le appellate - il giudice di prime cure sembra avere quantificato in maniera piuttosto prudenziale (cfr. a tal proposito la deposizione 16 novembre 2004 di H__________ __________, pag. 2, secondo il quale, nelle attese dalle promotrici, l'utile per abitazione avrebbe dovuto attestarsi in fr. 50'000.-/60'000.--). </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3.5</b> Si tratta di stabilire a questo punto se il danno lamentato dalle attrici per l'impossibilità di realizzare la promozione immobiliare fosse o meno dovuto alla negligente esecuzione del mandato. L'appellante rileva in sostanza che i danni invocati non sarebbero stati causati dal suo operato quanto piuttosto dal mancato esercizio del diritto di compera da parte di AO 2. Fa notare di non essersi impegnato ad ottenere la licenza edilizia entro una determinata scadenza. Di conseguenza, dal suo punto di vista, nulla impediva all'istante di esercitare il diritto di compera e di procedere in seconda battuta all'allestimento di una nuova domanda di costruzione che avrebbe consentito di ottenere la licenza o quantomeno – visto che il rifiuto si riferiva a una sola casa – di ripresentare la domanda senza l'abitazione C in modo da garantirsi, entro la scadenza del diritto, l'autorizzazione per le altre due case in discussione per la vendita.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3.5.1</b> Vi è causalità naturale quando un comportamento è la condizione sine qua non di un risultato. Esso non deve necessariamente essere l’unica causa del danno; è sufficiente cioè che contribuisca a produrlo, se del caso insieme ad altre cause, ma in modo tale da non poter essere tralasciato senza che venga a mancare il risultato. Il rapporto causale è altresì adeguato quando questo comportamento, secondo il corso ordinario delle cose e l’esperienza generale della vita, è idoneo a provocare un risultato come quello che si è verificato, di modo che tale risultato ne appaia in modo generale favorito. In altre parole, occorre chiedersi se era probabile che il fatto considerato provocasse il risultato che si è prodotto (cfr. II CCA 29 settembre 2008 inc. n. 12.2007.186).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> 3.5.2</span></b><span> Ora, a prescindere dalla dubbia ricevibilità delle eccezioni ricorsuali poc'anzi evocate, che sono state perlopiù sollevate al di fuori dell'allegato principale di risposta (una duplica non essendo per contro stata presentata) o addirittura, così in relazione alla pretesa (ma non sostanziata) mancanza di „qualsiasi nesso di causalità adeguata“, risultano insufficientemente motivate (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC/TI), va detto - in via abbondanziale - che quand'anche non avesse dato garanzie sui tempi di ottenimento della licenza edilizia, il convenuto era in ogni caso a conoscenza (a fine luglio 2001) dell'esistenza del diritto di compera risalente a otto mesi prima e della necessità di prorogarlo per l'assenza di accettazione dei piani da parte del Municipio di __________ (doc. N; v. pure petizione, pag. 4). Era pertanto evidente oltre che ragionevole – considerata anche l'impostazione iniziale data all'operazione dall'istante la quale, anziché acquistare direttamente il fondo, si era unicamente riservata un diritto di compera - che AO 2 non intendesse correre il rischio di esercitare l'opzione prima di ottenere il formale nullaosta delle autorità. È del resto quanto ha confermato in sede istruttoria pure H__________. Il teste non ha infatti esitato a spiegare che il mancato esercizio del diritto di compera da parte dell'istante era motivato dal fatto che quest'ultima non aveva ancora ottenuto la licenza edilizia, aggiungendo poi che a suo modo di vedere „qualora vi fosse stata la certezza della licenza il diritto di compera sarebbe stato sicuramente esercitato, non mancando la beneficiaria dei mezzi a tale scopo“.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> La negligenza dimostrata con la presentazione delle domande di costruzione ha quindi fatto sì che la licenza edilizia non potesse essere rilasciata (in tempi ragionevoli) e rendesse necessario un (ulteriore) rinnovo del diritto di compera al quale si sono però opposti i proprietari del fondo. Si può dunque ben sostenere che, secondo l'ordinario andamento delle cose e la comune esperienza, il comportamento negligente (e quindi anche colposo; v. <span>Fellmann</span>, op. cit., n. 445 ad art. 398 CO) del convenuto fosse atto a quantomeno favorire la (infruttuosa) scadenza del diritto di compera (ossia: l'evento dannoso) e a vanificare gli esborsi sostenuti in relazione all'operazione. Per quel che riguarda invece il mancato guadagno, l'appellante stesso era a conoscenza sia delle finalità perseguite dalle attrici con il mandato conferitogli sia dell'esistenza di almeno due seri interessati all'acquisto di altrettante case (v. ad esempio doc. F di parte convenuta), i quali a tal scopo avevano addirittura versato una caparra (v. deposizioni testimoniali 16 dicembre 2004 di L__________, [ex] collaboratore di D__________ incaricato della vendita delle tre case in oggetto, e 7 giugno 2005 di G__________, il quale ha confermato che avrebbe senz'altro comprato l'abitazione alle condizioni prospettate da D__________). Era dunque altrettanto probabile che la (infruttuosa) scadenza del diritto di compera - provocata o quantomeno favorita dal comportamento negligente del convenuto - provocasse il fallimento dell'operazione imobiliare e con esso il mancato guadagno dalla (più che probabile) vendita delle (due) abitazioni. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3.5.3</b> Alla luce di quanto esposto al considerando precedente in merito all'impostazione data all'operazione e alla legittima scelta di riservarsi un diritto di compera da esercitare solo una volta raggiunta la certezza della licenza per il progetto, AO 2 non ha interrotto il nesso causale né ha altrimenti violato l'obbligo di ridurre il danno - eccezioni, queste, peraltro anch'esse tardive poiché non erano state sollevate in sede di risposta alla petizione – per avere cercato di ottenere una (ulteriore) proroga del diritto di compera e per avere rinunciato ad esercitarlo dopo il rifiuto oppostole dai proprietari. Lo stesso dicasi in relazione alla pretesa possibilità di ripresentare la domanda di costruzione e ottenere – entro la data di scadenza del diritto di compera – la licenza edilizia per almeno le due case in discussione per la vendita, lasciando da parte l'abitazione C. Su tale ipotesi si è del resto già pronunciato il perito giudiziario, il quale ha indicato che la rinuncia all'edificazione della casa C „avrebbe probabilmente risolto solo parzialmente il problema, non consentendo alle istanze comunali e cantonali di esaminare il progetto nella sua completezza“ e avrebbe tutt'al più permesso di ottenere l'autorizzazione entro marzo/aprile 2002 (periodo in cui è stato venduto il terreno; perizia giudiziaria, pag. 13), ma non necessariamente anche entro la scadenza (al 23 novembre 2001) del diritto di compera.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>4.</b> In conclusione, la decisione del Pretore di ammettere la responsabilità contrattuale del convenuto e di condannarlo al risarcimento del danno sopra menzionato dev'essere confermata. Ciò deve valere anche per la decisione di respingere in via definitiva l'opposizione interposta al PE n. __________ dell'UE di Lugano malgrado la domanda sia stata formulata solo con le conclusioni. Infatti l'appellante sembra non avvedersi che la nuova richiesta rappresentava una semplice estensione della domanda principale, con la possibilità di presentarla anche solo con le conclusioni (II CCA 9 ottobre 2002 inc. n. 12.2002.29; <span>Cocchi/Trezzini</span>, op. cit., m. 5 ad art. 75). Per il resto, gli si fa notare che, contrariamente a quanto eccepito, il PE in oggetto si trova in realtà agli atti (v. allegato al doc. AA). Ne discende la reiezione del gravame nei limiti della sua ammissibilità. La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della procedura d'appello, calcolate su un valore litigioso di fr. 103'996.85, seguono la soccombenza (art. 148 CPC/TI).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>5.</b> Le appellate chiedono che il gravame venga dichiarato temerario giusta l'art. 152 CPC/TI, con l’obbligo per la controparte di versar loro ripetibili maggiorate. Ma le censure sollevate nell’appello, seppur infondate e in buona parte inammissibili, non possono ancora dirsi temerarie. Va in effetti ricordato che vi è temerarietà solo quando una parte agisce con manifesta ingiustizia, ovvero con la consapevolezza del proprio torto o con imprudenza esagerata, che si concretizza nel mancato impiego di quel minimo di diligenza sufficiente a far apparire l'ingiustizia della propria domanda (<span>Cocchi/Trezzini</span>, op. cit., m. 1 ad art. 152). La temerarietà processuale va peraltro ammessa con prudenza e dunque non si realizza ancora nel caso concreto, dove non è provato che l'agire dell'appellante fosse meramente dettato da motivazioni dilatorie (<span>Cocchi/Trezzini</span>, CPC-TI App., m. 14 e 15 ad art. 152).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"><span>Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC/TI, la LTG e il Regolamento sulle ripetibili,</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>dichiara e pronuncia:</span></b></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>1.</b> Nella misura in cui è ammissibile, l'appello 30 novembre 2009 dell' AP 1 <b>è respinto</b>.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>2.</b> Gli oneri processuali di appello, consistenti in:</span></p> <p class="R1"><span> a) tassa di giustizia fr. 1'400.-</span></p> <p class="R1"><span> b) spese fr. 100.-</span></p> <p class="R1"><span> totale fr. 1'500.-</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> sono posti a carico dell'appellante, il quale verserà alle controparti complessivi fr. 3'000.- a titolo di ripetibili d'appello. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3.</b> Intimazione:</span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>- e , </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- , </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"><span> Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>La presidente Il vicecancelliere </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>Rimedi giuridici </span></b></p> <p class="R1"><span>Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).</span></p> </div></body></html>