<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00038</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207587&amp;W10_KEY=13013554&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00038</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.05.2008</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 14.04.2009 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b> Neubau von Familiengärten mit Gartenhäusern auf von Zonenplanrevision betroffenen Grundstücken. Konkretisierung des Begriffs der "beantragten planungsrechtlichen Festlegung" im Sinn von § 234 PBG. Unterbreitet der Stadtrat (Exekutive) aufgrund eines Planungskonzepts (Machbarkeitsstudie, Masterplan etc.), eventuell zusammen mit einem Kreditbeschluss, dem Gemeinderat (Legislative) hinreichend konkretisierte und realisierbare Planungsabsichten zur Genehmigung bzw. zum Beschluss, so gilt die planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG als "beantragt" (E. 3.3). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUREIFE">BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃJUDIZIERUNG">PRÃJUDIZIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENPLANREVISION">ZONENPLANREVISION</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 27 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">RB 2008 Nr. 68 S. 143</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8909" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00038</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. Mai 2008</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Stephan HÃ¶rdegen. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>D AG,</span></a><span> vertreten durch RA E, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_13"><span>Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates BÃ¼lach,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA F, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates BÃ¼lach verweigerte am 28. Februar 2007 der D AG, BÃ¼lach, die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau von FamiliengÃ¤rten auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der Erachfeldstrasse in BÃ¼lach. </p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob die D AG am 5. April 2007 Rekurs an die Baurekurskommission IV des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, es sei die Bauverweigerung aufzuheben und die Vorinstanz einzuladen, die nachgesuchte Baubewilligung zu erteilen. Die Baurekurskommission IV wies den Rekurs mit Entscheid vom 13. Dezember 2007 ab (Dispositiv Ziffer I) und auferlegte der Rekurrentin die Verfahrenskosten (Dispositiv-Ziffer II). </p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 5. Februar 2008 beantragte die D AG dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid der Baurekurskommission IV aufzuheben und den Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates BÃ¼lach einzuladen, die nachgesuchte Baubewilligung fÃ¼r FamiliengÃ¤rten zu erteilen, eventualiter die SpruchgebÃ¼hr in Dispositiv-Ziffer II des Rekursentscheides auf Fr. 3'500.- festzusetzen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission IV am 21. Februar 2008 und der Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates BÃ¼lach am 10. MÃ¤rz 2008 beantragten Abweisung der Beschwerde; Letzterer schloss zudem auf Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Urteilstext">Auf Gesuch der BeschwerdefÃ¼hrerin setzte das Verwaltungsgericht dieser Frist fÃ¼r die Einreichung einer Replik an. Die BeschwerdefÃ¼hrerin erstattete die Replik am 5. Mai 2008. Eine Duplik wurde nicht eingeholt. </p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden ErwÃ¤gungen wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beabsichtigt auf einer GesamtflÃ¤che von 30'848 m<sup>2</sup> eine Familiengarten-Anlage einzurichten. Dabei soll das Bauareal in 105 Parzellen mit einer GrÃ¶sse von ca. 240 m<sup>2</sup> aufgeteilt werden. Auf jeder Parzelle ist ein Gartenhaus mit Grundrissmassen von 3 m x 4 m und einer maximalen HÃ¶he von 2.7 m geplant. Die Erschliessung erfolgt Ã¼ber ein mit LÃ¤gernkalk befestigtes Wegnetz. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die vom streitigen Baugesuch vom 21. November 2006 der BeschwerdefÃ¼hrerin erfassten GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen im "SchÃ¶nbÃ¤cher", dem nordwestlichen Teilbereich des Gebietes "Erachfeld". Sie sind nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt BÃ¼lach der Besonderen Erholungszone C (Familiengartenareal) zugeschieden. Das Gebiet "Erachfeld" wird im Westen durch eine Hochleistungsstrasse, im Norden durch die Erachstrasse, im SÃ¼den durch die Grenzstrasse und im Osten durch die Zonengrenze zur Zentrumszone und Industriezone bzw. durch die in diesem Bereich verlaufende Ifangstrasse begrenzt. Zum grÃ¶ssten Teil ist fÃ¼r das Gebiet "Erachfeld" eine Reservezone festgesetzt. Im sÃ¼dlichen Bereich, im Gebiet "Hagenbuechen" sind die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 03â06 der Besonderen Erholungszone B (Sport- und Freizeitanlage) zugeteilt. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.1 </span></b><span>Der Ausschuss Bau und Infrastruktur des Stadtrates BÃ¼lach verweigerte das Bauprojekt gestÃ¼tzt auf § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) infolge fehlender planungsrechtlicher Baureife. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte er in seinem Beschluss vom 28. Februar 2007 aus, die Stadt BÃ¼lach plane im Gebiet Erachfeld/Gringglen neue nutzungsplanerische Festlegungen, welche auch die Besondere Erholungszone C mit den BaugrundstÃ¼cken einschliesse. HierfÃ¼r habe der Gemeinderat der Stadt BÃ¼lach (Legislative) am 11. Dezember 2006 den erforderlichen Planungskredit gesprochen. Es sei vorgesehen, die im Erachfeld/Hagenbuechen den Erholungszonen B und C sowie der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zugeschiedenen FlÃ¤chen zu einer einheitlichen Zone fÃ¼r Sport- und Freizeitanlagen zusammenzufassen. Dies erlaube die spÃ¤tere Realisierung einer ersten Etappe des kÃ¼nftigen Sport- und Erholungsparkes Erachfeld. Grundlage fÃ¼r dieses Vorgehen wÃ¼rden nutzungsplanerische AbklÃ¤rungen bei der Baudirektion bilden, welche in diesem Gebiet â zumindest bis zum Abschluss des laufenden SIL-Verfahrens (SIL = Sachplan Infrastruktur der Luftfahrt) zum Flughafen ZÃ¼rich â keine zusÃ¤tzlichen Einzonungen, sondern nur einen flÃ¤chengleichen Abtausch rechtskrÃ¤ftig festgesetzter Einzonungen toleriere. FÃ¼r die vom Baugesuch betroffenen GrundstÃ¼cke bedeute dies eine Umzonung von der Besonderen Erholungszone C in die Reservezone. Die kommunale Festlegung einer Erholungszone C sei am 8. Juli 1996 erfolgt und von der Baudirektion im Sinn einer Durchstossung der richtplanerischen Festlegung genehmigt worden. In der Zwischenzeit seien die beiden GrundstÃ¼cke weiterhin landwirtschaftlich genutzt und keinerlei Bestrebungen fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung unternommen worden. Da es sich um kantonales Bauentwicklungsgebiet handle, erscheine die "Umzonung" von der Erholungszone in eine Reservezone fÃ¼r die GrundeigentÃ¼mer im Hinblick auf eine kÃ¼nftige bauliche Nutzung langfristig interessanter als die Ãberbauung mit GartenhÃ¤usern. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Stadtrat habe dem Gemeinderat am 6. September 2006 unter dem Titel "Planung Erachfeld/Gringglen; Zielsetzung und Planungskonzept; Rahmenkredit" Antrag und Weisung gestellt und damit die konkreten nutzungsplanerischen Absichten Ã¶ffentlich bekannt gemacht. Die Baueingabe sei spÃ¤ter, am 27. November 2006, erfolgt und stelle ein Baugesuch "der letzten Minute" dar. Ein solches Vorgehen sei nicht statthaft und das Bauvorhaben sei wegen fehlender planungsrechtlicher Baureife zu verweigern. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2 </span></b><span>Die Baurekurskommission IV hat die Bauverweigerung der kommunalen BaubewilligungsbehÃ¶rde geschÃ¼tzt, zusammengefasst mit folgender BegrÃ¼ndung: Aus der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts lasse sich nicht ableiten, ob ein erst noch durch planungsrechtliche Massnahmen umzusetzender Masterplan den Schutz von § 234 PBG beanspruchen kÃ¶nne. Im Entscheid RB 2004 Nr. 69 habe das Verwaltungsgericht festgehalten, dass § 234 PBG die Funktion einer Planungszone im Sinn von Art. 27 </span>des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979<span> (RPG) habe und deshalb auch dem Schutz von PlanÃ¤nderungen vor PrÃ¤judizierungen diene. Aus dieser bundesrechtlichen Sicht dÃ¼rfe die Voraussetzung von § 234 PBG, dass die PlanÃ¤nderung vom Gemeinderat beantragt sein mÃ¼sse, nicht derart eng ausgelegt werden, dass der Schutz vor PrÃ¤judizierung nicht mehr wirksam sei; die von der Exekutive mit formellen BeschlÃ¼ssen dokumentierten Revisionsbestrebungen kÃ¶nnten sonst durch nachtrÃ¤glich eingereichte Baugesuche unterlaufen werden. Vorliegend habe die Exekutive ihre Planungsvorstellungen in einem Ausmass manifestiert, dass von einem Antrag im Sinn von § 234 PBG gesprochen werden kÃ¶nne. Bereits aus der Machbarkeitsstudie ergebe sich klar, dass das ganze Gebiet Erachfeld zu einem Sportplatz umgestaltet werden soll. Diese Vorstellungen seien denn auch in der Zeitung "ZÃ¼rcher UnterlÃ¤nder" dargestellt worden. Dass dabei die fÃ¼r die Realisierung des Sportparkes notwendigen zonenrechtlichen Voraussetzungen noch geschaffen werden mÃ¼ssten, Ã¤ndere nichts daran, dass es sich bei der Machbarkeitsstudie und dem Masterplan um konkrete planerische Vorstellungen des Stadtrates handle. Der Stadtrat habe seine Planungsabsichten klar offen gelegt. Das Vorhaben habe â aus nÃ¤her dargelegten GrÃ¼nden (vgl. nachfolgende E. 3.4) â auch eine Verwirklichungschance. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.3 </span></b><span>Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin entgegen, bei Einreichung des Baugesuches wie auch im Zeitpunkt des Entscheides der Baurekurskommission sei kein Antrag auf Ãnderung der Richt- oder Nutzungsplanung vorgelegen. Der Stadtrat habe am 6. September 2006 der Zielsetzung der Projektierung Erachfeld/Gringglen auf der Grundlage der Machbarkeitsstudie vom 31. August 2006 zugestimmt und das Erarbeiten eines Masterplans beschlossen. Zwar seien Antrag und Weisung des Stadtrates vom Gemeinderat gutgeheissen worden, doch sei in der Weisung mit keinem Wort erwÃ¤hnt, dass der Stadtrat die BaugrundstÃ¼cke in die Reservezone umzonen wolle. Die Planungsabsichten des Stadtrates seien noch zu wenig konkretisiert. Es fehle ein genauer Plan fÃ¼r die angeblich beabsichtigte Umzonung. Ein konkreter Antrag des Stadtrates fÃ¼r eine ZonenplanÃ¤nderung fÃ¼r das Ã¶ffentliche Mitwirkungsverfahren sei erst fÃ¼r das FrÃ¼hjahr 2008 geplant. MasterplÃ¤ne, Konzepte, AbklÃ¤rungen etc. seien kein Ersatz fÃ¼r einen rechtsgenÃ¼genden Antrag der Gemeindeexekutive zuhanden des Mitwirkungsverfahrens auf Ãnderung der Richt- und Nutzungsplanung. Aus den Planungsabsichten des Stadtrates gehe nicht hervor, dass die streitbetroffenen FlÃ¤chen in die Revision der Nutzungsplanung mit einbezogen wÃ¼rden. Die gegen das Bauvorhaben geltend gemachte PlanÃ¤nderung habe auch gar keine Realisierungschance (vgl. nachfolgend E. 3.4). </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.1 </span></b><span>Bauten und Anlagen dÃ¼rfen gemÃ¤ss § 233 Abs. 1 PBG nur auf GrundstÃ¼cken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung beziehungsweise auf den Baubeginn gesichert ist. Baureif ist laut § 234 PBG ein GrundstÃ¼ck, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. </span></p> <p class="Urteilstext">Damit einem Bauvorhaben die Ãnderung einer planungsrechtlichen Festlegung entgegengehalten werden kann, muss sie somit nach dem Wortlaut von § 234 PBG vom Gemeinderat "beantragt" sein. Damit ist klargestellt, dass beabsichtigte PlanÃ¤nderungen nur zu berÃ¼cksichtigen sind, wenn sie vom Gemeinderat, das heisst von der Gemeindeexekutive ausgehen, und ein entsprechender formeller Beschluss der GesamtbehÃ¶rde vorliegt (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, Rz. 266). Allerdings ist nicht erst der formelle Ãnderungsantrag der Gemeindeexekutive an die Gemeindeversammlung oder zuhanden des Gemeindeparlaments massgebend, sondern muss bereits die Vorbereitungsphase der Planung mit der gemÃ¤ss Art. 4 RPG und § 7 PBG vorgeschriebenen Mitwirkung der BevÃ¶lkerung vor einer PrÃ¤judizierung geschÃ¼tzt sein (Wolf/Kull, Rz. 267; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 9-7). Als in diesem Sinn beantragte Ãnderung hat es deshalb die Baurekurskommission genÃ¼gen lassen, dass der Gemeinderat noch vor der vorgeschriebenen Ã¶ffentlichen Auflage Ã¼ber einen ersten Revisionsentwurf ein freiwilliges Vernehmlassungsverfahren bei "interessierten Kreisen" durchgefÃ¼hrt hatte (BRK IV, Nr. 166/1993, BEZ 1994 Nr. 3). In RB 2004 Nr. 69 hat das Verwaltungsgericht auf die Stossrichtung der Neuformulierung von § 234 PBG hingewiesen, nÃ¤mlich zu verhindern, dass mit Volksinitiativen, parlamentarischen Motionen und dergleichen missliebige Bauvorhaben verhindert werden kÃ¶nnen. Gleichzeitig hat es aber unter Hinweis auf BGE 116 Ia 449 E. 4a festgehalten, dass die Voraussetzung von § 234 PBG, wonach PlanÃ¤nderungen vom Gemeinderat beantragt sein mÃ¼ssten, nicht zu eng ausgelegt werden dÃ¼rfe; es hat einer PlanÃ¤nderung den Schutz gegen PrÃ¤judizierung gewÃ¤hrt, die vom Gemeinderat beantragt, jedoch von der Gemeindeversammlung fÃ¼r weiter gehende BeschrÃ¤nkungen an diesen zurÃ¼ckgewiesen worden war. Im nÃ¤mlichen Entscheid hat das Gericht aber auch betont, dass die vorgesehene PlanÃ¤nderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben mÃ¼sse (RB 1993 Nr. 40, 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19). Diese Rechtsprechung, wonach auch nach einer RÃ¼ckweisung der Schutz der PlanÃ¤nderung vor PrÃ¤judizierung anhalte, wenn die RÃ¼ckweisung mit dem Auftrag erfolge, der Gemeinderat habe weitergehende EinschrÃ¤nkungen der BaumÃ¶glichkeiten vorzuschlagen, wurde in zwei weiteren Entscheiden (VGr, 17. Mai 2006, VB.2006.00028, E. 2, 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00277, E. 3, jeweils unter www.vgrzh.ch) bestÃ¤tigt. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2</span></b> Wie erwÃ¤hnt zielte die Neuformulierung von § 234 PBG (Ãnderung vom 1. September 1991) darauf ab, die Verhinderung von missliebigen Bauvorhaben durch nachtrÃ¤glich eingeleitete planungsrechtliche Massnahmen zu unterbinden; sie wollte aber nicht die MÃ¶glichkeit schaffen, dass Planungsabsichten des Gemeinwesens durch Bauvorhaben "torpediert" werden. Planungsabsichten der Gemeinde mÃ¼ssen daher auch dann als "beantragt" im Sinn von § 234 PBG gelten, wenn sie â wie vorliegend â von der Exekutive auf Grund eines Konzeptes (Machbarkeitsstudie, Masterplan usw.), eventuell zusammen mit einem Kreditbeschluss der Legislative, zur Genehmigung bzw. zum Beschluss unterbreitet werden. Gerade bei Planungen mit grossem konzeptionellen Inhalt und/oder solchen mit einem hohen Koordinations- oder Finanzbedarf muss es der Exekutive mÃ¶glich sein, die grundsÃ¤tzliche Zustimmung der Legislative einzuholen, ohne befÃ¼rchten zu mÃ¼ssen, dass die weiteren Planungsschritte durch nachtrÃ¤glich eingereichte Bauvorhaben beeintrÃ¤chtigt oder verunmÃ¶glicht werden. Dieses RechtsverstÃ¤ndnis gebietet auch der Umstand, dass § 234 PBG die Funktion der bundesrechtlich geregelten Planungszone (Art. 27 RPG) zukommt (BGE 118 Ia 510 E. 4d, 116 Ia 449 E. 4a). Der Planungsschutz von § 234 PBG verlangt selbstverstÃ¤ndlich auch in solchen FÃ¤llen, dass die PlanÃ¤nderung hinreichend konkretisiert ist und ernsthafte Realisierungschancen hat. Der Schutz der davon betroffenen GrundeigentÃ¼mer ist dadurch hinreichend gewÃ¤hrleistet, dass nach § 235 PBG die fehlende planungsrechtliche Baureife einem Bauvorhaben wÃ¤hrend lÃ¤ngstens drei Jahren entgegengehalten werden kann. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.3 </span></b><span>Massgebend fÃ¼r die Bewilligungserteilung ist die Rechtslage im Zeitpunkt der Baubewilligung (Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 359), ausser wenn Treu und Glauben eine andere zeitliche AnknÃ¼pfung gebieten, was hier nicht zutrifft. Im Zeitpunkt des baurechtlichen Entscheides vom 28. Februar 2007 hatte der Stadtrat BÃ¼lach dem Gemeinderat am 6. September 2006 beantragt, die Zielsetzung der Planungen zum Projekt "Erachfeld/Gringglen" auf der Grundlage der Machbarkeitsstudie und das stadtrÃ¤tliche Planungskonzept gutzuheissen und fÃ¼r die Umsetzung der Planung einen Rahmenkredit von Fr. 750'000.- zu bewilligen; zu jenem Zeitpunkt hatte weiter der (Grosse) Gemeinderat der Stadt BÃ¼lach bereits am 11. Dezember 2006 aufgrund der ihm unterbreiteten Unterlagen, insbesondere auch des Masterplanes vom 22. November 2006, die Zielsetzungen der Planungen zum Projekt "Erachfeld/Gringglen" und das stadtrÃ¤tliche Planungskonzept gutgeheissen und den Rahmenkredit von Fr. 750'000.- bewilligt. Im "Antrag und Weisung" des Stadtrates BÃ¼lach vom 6. September 2006 sowie in der Machbarkeitsstudie vom 31. August 2006 wird die kÃ¼nftige planerische Behandlung der vom streitigen Baugesuch erfassten GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 nicht mit der erforderlichen Klarheit festgehalten. In diesen Unterlagen wird zwar darauf hingewiesen, dass der Sportplatz Erachfeld in Etappen Ã¼ber die nÃ¤chsten Jahrzehnte wachsen soll, dass gemÃ¤ss einer schriftlichen Stellungnahme der Baudirektion vom 11. Juli 2006 diese zurzeit einzig eine flÃ¤chengleiche Verlagerung der rechtskrÃ¤ftigen Erholungszone B und der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten und Auflagen an den Rand der bestehenden Industriezone Erachfeld als genehmigungsfÃ¤hig beurteilt und dass damit die Begrenzung der ersten Etappe sich aus dieser flÃ¤chengleichen Verlagerung der heutigen rechtskrÃ¤ftigen Erholungszonen B und Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten und Anlage ergibt ("Antrag und Weisung", S. 3 und 5 f.), doch wird damit das "Schicksal der Erholungszone C" streng genommen nicht beantwortet. Hingegen nimmt hierzu der Masterplan vom 22. November 2006 unmissverstÃ¤ndlich Stellung. Dieser hÃ¤lt fest, dass die bestehende Zonenplanung im Gebiet des Sportplatzes nicht mit dem Konzept vereinbar und die Zonierung anzupassen ist (S. 10), dass die FlÃ¤chen der bestehenden Erholungszone B und C sowie die Zonen fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zu einer Erholungszone B zusammengefasst und neu im sÃ¼dÃ¶stlichen Perimeter der "Planungszone" angeordnet werden (S. 11 und 12) und dass die vom streitbetroffenen Baugesuch umfasste LandflÃ¤che in der 1. Etappe der Reservezone zugeteilt wird (S. 12), in weiteren Etappen der Erholungszone B (S. 13). Diese Absichten sind auch planerisch dargestellt. Im Zeitpunkt der Bewilligungsverweigerung war damit der Antrag im Sinn von § 234 PBG auf Ãnderung der planungsrechtlichen Festlegung hinreichend konkretisiert. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Unter diesen UmstÃ¤nden kann offen bleiben, ob die vom Stadtrat BÃ¼lach zwischenzeitlich am 12. Dezember 2007 beschlossene und am 4. Januar 2008 amtlich publizierte Verabschiedung der ZonenplanÃ¤nderung zuhanden der Ã¶ffentlichen Planauflage und AnhÃ¶rung gemÃ¤ss § 7 PBG auch als Ãnderung der Sachlage im Laufe des Rechtsmittelverfahrens zu berÃ¼cksichtigen wÃ¤re (vgl. hierzu VGr, 22. MÃ¤rz 2006, BEZ 2006 Nr. 30; BGE 118 Ia 510 E. 4). </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.4 </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.4.1 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wendet in ihrer Beschwerdeschrift â wie bereits im Rekursverfahren â weiter ein, die gegen das Bauvorhaben geltend gemachte PlanÃ¤nderung, die Umzonung von der Erholungszone C in die Reservezone, habe keine ernsthafte Realisierungschancen. Dagegen spreche der Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit, seien doch die GrundstÃ¼cke erst vor neun Jahren rechtskrÃ¤ftig eingezont worden. Auch sehe das von der Baudirektion als genehmigungsfÃ¤hig erachtete Planungskonzept nur den Abtausch der Erholungszone B und Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten und Anlagen sowie die Einzonung des erforderlichen Areals fÃ¼r die neue Ifangstrasse vor, hingegen werde nirgends ein Grund genannt, warum die BaugrundstÃ¼cke in die Reservezone gelegt werden sollten. Auch sei das Verhalten des Beschwerdegegners widersprÃ¼chlich. Die BaugrundstÃ¼cke seien 1996 bzw. 1999 von der Freihaltezone Typ C (Sportanlagen) in die Erholungszone C (FamiliengÃ¤rten) umgezont worden, weil der Stadtrat behauptet habe, es herrsche grosser Bedarf an FamiliengÃ¤rten. Jetzt verweigere die BaubehÃ¶rde die Baubewilligung gestÃ¼tzt auf nebulÃ¶se Planungsideen und vertrete der Stadtrat die gegenteilige Auffassung, BÃ¼lach benÃ¶tige keine weiteren FamiliengÃ¤rten mehr. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.4.2 </span></b><span>Die Vorinstanz erwog, die Frage der ernsthaften Realisierungschance mÃ¼sse im Zusammenhang mit dem Masterplan vorgenommen werden. Dieser gehe von zwei verschiedenen Zeithorizonten aus, weil der kantonale Richtplan in AbhÃ¤ngigkeit zum Sachplan Infrastruktur der Luftfahrt (SIL) und zum kantonalen Richtplan Flughafen revidiert werde. Bis zur Beendigung des Revisionsverfahrens voraussichtlich im Jahr 2012 kÃ¶nnten Umzonung mit einer ErhÃ¶hung der Wohnnutzung sowie neue Einzonungen nicht mehr bewilligt werden. Zudem habe die Arbeit an der "Machbarkeitsstudie Erachfeld/Gringglen" gezeigt, dass der stÃ¤dtebauliche Zusammenhang mit der Planungszone Industrie BachenbÃ¼lach und BÃ¼lach SÃ¼d von grosser Bedeutung sei und die anstehenden Fragen koordiniert angegangen werden mÃ¼ssten. Diese Koordination habe mittels der inhaltlich wie zeitlich parallelen Erarbeitung der beiden MasterplÃ¤ne "Erachfeld/Gringglen" und "Grenzstrasse" stattgefunden. Im Masterplan werde sodann festgehalten, dass die bestehende Zonenplanung im Gebiet des Sportplatzes nicht mit dem Konzept vereinbar sei und angepasst werden mÃ¼sse. Weiter halte der Masterplan fest, dass eine Umzonung der gesamten Reservezone im Gebiet "Erachfeld" in eine Erholungszone B eine Ãnderung des kantonalen Richtplanes voraussetze und diese Revision in AbhÃ¤ngigkeit zum SIL und zum kantonalen Richtplan Flughafen stehe, welche Ã¼berarbeitet wÃ¼rden. Bis zur Beendigung des Revisionsverfahrens kÃ¶nnten keine Einzonungen bewilligt werden. Die erste Etappe habe sich an den bestehenden ZonenflÃ¤chen zu orientieren. Mit dem Amt fÃ¼r Raumplanung und Vermessung des Kantons ZÃ¼rich seien folgende Rahmenbedingungen fÃ¼r die Zonierung 2007 im Bereich des Sportplatzes definiert worden. Die FlÃ¤chen der bestehenden Erholungszone B, Erholungszone C und Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten kÃ¶nnten zu einer Erholungszone B zusammengefasst und neu angeordnet werden. Die neue FlÃ¤che mÃ¼sse an die Ifangstrasse angrenzen und eine mÃ¶glichst einfache viereckige Form aufweisen. Dies bedinge, dass die streitbezogenen GrundstÃ¼cke im Abtausch mit einer entsprechenden FlÃ¤che in die Reservezone umgezont werden. Dass das Projekt eine Verwirklichungschance habe, zeige der Umstand, dass der Gemeinderat am 11. Dezember 2006 die Zielsetzungen der Planung gutgeheissen und einen Rahmenkredit bewilligt habe. Dagegen spreche auch nicht der Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit. Nachdem die rekurrentischen GrundstÃ¼cke 1996 letztmals umgezont worden seien, kÃ¶nne die PlanbestÃ¤ndigkeit der Planungsabsicht des Stadtrates BÃ¼lach nicht entgegengehalten werden. Es erscheine zwar befremdlich, dass bei der letzten Zonenplanrevision der Rekurrentin entgegengehalten worden sei, es bestehe ein BedÃ¼rfnis fÃ¼r FamiliengÃ¤rten und zehn Jahre spÃ¤ter werde der Rekurrentin von der gleichen Seite entgegengehalten, es bestehe nun kein BedÃ¼rfnis mehr nach FamiliengÃ¤rten. Die Richtigkeit der neuen Analyse der BedÃ¼rfnissituation und dem gestÃ¼tzt darauf gezogenen gegenteiligen Schluss einer frÃ¼heren Feststellung kÃ¶nne aber weder mit dem Argument der PlanbestÃ¤ndigkeit noch mit dem behaupteten widersprÃ¼chlichen Verhalten der Vorinstanz in Frage gestellt werden. Es sei fÃ¼r den Planungsprozess essentiell, eine frÃ¼here Fehlanalyse korrigieren zu kÃ¶nnen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.4.3 </span></b><span>Diese AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz sind Ã¼berzeugend. Es kann auf sie verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 ([VRG]). Der Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit steht den Umzonungsabsichten nicht entgegen, sind doch seit der Einzonung der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke in die Erholungszone C 1996 bereits zwÃ¶lf, seit der Genehmigung durch den Regierungsrat neun Jahre vergangen. Die GrÃ¼nde der Umzonung hat die Vorinstanz ausfÃ¼hrlich dargelegt. Zwischenzeitlich hat der Stadtrat BÃ¼lach am 12. Dezember 2007 die Gesamtvorlage zur Revision der kommunalen Richt- und Nutzungsplanung zuhanden der Ã¶ffentlichen Auflage verabschiedet; diese Vorlage umfasst verschiedene Teilbereiche, unter anderem die ZonenÃ¤nderungen im Gebiet des kÃ¼nftigen "Sport- und Erholungsparks Erachfeld" mit der Umzonung der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke in die Reservezone. Mit Schreiben vom 21. Dezember 2007 hat die Baudirektion den Bedarfsnachweis fÃ¼r den Sportplatz Erachfeld akzeptiert und festgehalten, dass die grundsÃ¤tzlichen Anforderungen fÃ¼r eine "Durchstossung" des kantonalen Richtplans im jenem Gebiet erfÃ¼llt seien. In jenem Schreiben sind auch die Stellungnahmen der einzelnen Fachstellen enthalten, welche die Realisierbarkeit des Sportplatzes nicht in Frage stellen. Die Planungsvorstellungen des Stadtrates haben ernsthafte Realisierungschancen und wurden bisher zÃ¼gig weiterverfolgt; dass die weitere Entwicklung der Flughafenplanung die heutigen Prognosen wieder in Frage stellen kÃ¶nnte (vgl. Neue ZÃ¼rcher Zeitung vom 19. Mai 2008, Nr. 114, S. 27), rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Beschwerde ist auch unter diesem Gesichtspunkt unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.1 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt eventualiter, es sei die SpruchgebÃ¼hr auf Fr. 3'500.- herabzusetzen. ErwÃ¤gungen und Dispositiv stimmten nicht Ã¼berein, was auf einem Versehen beruhen mÃ¼sse. Es sei daher die SpruchgebÃ¼hr auf den in den ErwÃ¤gungen genannten Betrag von Fr. 3'500.- fÃ¼r die SpruchgebÃ¼hr festzusetzen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.2 </span></b><span>GemÃ¤ss Dispositiv-Ziffer II des vorinstanzlichen Entscheids werden die Verfahrenskosten, worunter eine SpruchgebÃ¼hr von Fr. 4'000.-, der Rekurrentin und heutigen BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. Anfechtungsobjekt kann grundsÃ¤tzlich nur das Dispositiv einer VerfÃ¼gung sein, da nur dieses in Rechtskraft erwÃ¤chst. Eine Ausnahme bildet der Fall, dass das Dispositiv auf die ErwÃ¤gungen verweist (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 19 N. 6, § 28 N. 5), was hier bezÃ¼glich der Kostenregelung nicht zutrifft. Es stellt somit keinen rechtlich relevanten Widerspruch dar, wenn in den ErwÃ¤gungen des Rekursentscheides festgehalten ist, dass die SpruchgebÃ¼hr auf Fr. 3'500.- festzusetzen sei. </span></p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 35 der Verordnung Ã¼ber die Organisation und den GeschÃ¤ftsgang der Baurekurskommissionen vom 20. Juli 1977 (OV BRK) betrÃ¤gt die SpruchgebÃ¼hr je nach dem Zeitaufwand sowie der finanziellen und rechtlichen Tragweite, die dem Entscheid im Einzelfall zukommt, Fr. 100.- bis Fr. 12'000.- (Abs. 1). In besonders aufwendigen Verfahren kann die GebÃ¼hr unter Angabe der GrÃ¼nde bis auf das Doppelte des in Abs. 1 vorgesehenen HÃ¶chstansatzes erhÃ¶ht werden (Abs. 2). Die GebÃ¼hrenhÃ¶he ist aufgrund der genannten Kriterien von der Baurekurskommission nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen zu bestimmen. Weiter zu berÃ¼cksichtigen sind der Aufwand durch Verhandlungen, der Umfang der Akten und eines Beweisverfahrens, die Klarheit der Rechtslage sowie die finanzielle Leistungskraft des Pflichtigen (vgl. RB 1995 Nr. 90; <span>KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl,</span> § 13 N. 8). Insgesamt verfÃ¼gen die BehÃ¶rden bei der GebÃ¼hrenbemessung Ã¼ber einen weiten Ermessensspielraum. Das Verwaltungsgericht kann die Kostenauflage und Kostenverlegung nach § 50 Abs. 2 lit. c VRG nur auf rechtsverletzende Fehler hin Ã¼berprÃ¼fen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 13 N. 37).</p> <p class="Erwgung2">Die vom streitigen Baugesuch erfasste FlÃ¤che umfasst 30'848 m<sup>2</sup>. Die finanzielle und rechtliche Tragweite, die dem angefochtenen Entscheid zukommt, ist damit erheblich. Die von der Rekurskommission ausgefÃ¤llte SpruchgebÃ¼hr von Fr. 4'000.- liegt ohne weiteres innerhalb des von der GebÃ¼hrenordnung vorgegebenen Rahmens.</p> <p class="Urteilstext"><b>5. </b></p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Angesichts der erheblichen Tragweite des angefochtenen Entscheides sind die Gerichtskosten auf Fr. 6'000.- festzulegen. Eine ParteientschÃ¤digung steht der BeschwerdefÃ¼hrerin von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG der privaten Beschwerdegegnerin zuzusprechen. Angemessen ist eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.-.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'100.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>