<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2007.00497</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207637&amp;W10_KEY=4467130&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2007.00497</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 04.06.2008</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 29.10.2008 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b><br/>Umwandlung einer ehemaligen Drogenklinik in ein Durchgangszentrum für 145 Asylsuchende: Replikrecht; Begriff des Wohnens bzw. von "Wohnungen" gemäss BZO; Änderung an einer vorschriftswidrigen Baute (Besitzstandsgarantie).<br/><br/>Das Replikrecht ist mit Blick auf das Beschleunigungsgebot und den Grundsatz von Treu und Glauben zu relativieren. Eine vom Gericht nicht angeforderte und der Gegenpartei direkt zugestellte Eingabe, die lediglich bereits Gesagtes wiederholt und keine entscheidwesentlichen Vorbringen enthält, indessen wiederum eine Entgegnung der Gegenpartei provoziert, ist aus dem Recht zu weisen; das gilt auch für allfällige weitere Entgegnungen der Gegenpartei, andernfalls ein Ende des Schriftenwechsels nicht abzusehen ist und dem Gericht die Herrschaft über das Verfahren entgleitet (E. 1.3).<br/><br/>Der Begriff des Wohnens ist im Planungs- und Baurecht im Licht des Zwecks der jeweiligen Vorschriften auszulegen. Es ist sachlich gerechtfertigt und nachvollziehbar, wenn die Gemeinde Kollektivunterkünfte, die mit der damit einhergehenden Betreuung der Bewohner auch einen nicht unerheblichen Dienstleistungsbetrieb mit sich bringen, nicht den "Wohnungen" gemäss Art. 3 Abs. 2 BZO zugerechnet hat (E. 3.1).<br/><br/>Allein wegen der Schliessung der ehemaligen Drogenklinik ist die Besitzstandsgarantie nicht untergegangen, sondern besteht diese weiterhin für das nicht mehr genutzte Gebäude, welches deshalb nach § 357 Abs. 1 PBG einer weiteren zonenwidrigen Nutzung zugeführt werden kann, wenn es sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignet (E. 3.2).<br/><br/>Eine zonenkonforme Nutzung des Gebäudes würde eine vollständige Umgestaltung des Gebäudes erfordern und einem Neubau nahe kommen. Die damit verbundenen Aufwendungen stehen in keinem vertretbaren Verhältnis zu den relativ bescheidenen Kosten für die baulichen Anpassungen, welche durch die geplante Nutzung als Durchgangszentrum entstehen. Das Gebäude eignet sich demnach nicht für eine zonengemässe Nutzung, so dass eine neue zonenwidrigeNutzung grundsätzlich zulässig ist (E. 4.2). Dem öffentlichen Interesse an einer Nutzung des bestehenden Gebäudekomplexes für eine vom Kanton wahrzunehmende öffentliche Aufgabe (Unterbringung der Asylsuchenden) stehen keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegen. Die Umnutzung erweist sich im Licht von § 357 Abs. 1 PBG als bewilligungsfähig (E. 5). Der Nutzung als Durchgangszentrum stehen auch keine sonstigen Bauhinderungsgründe (fehlende Gemeinschaftsunterkünfte und Parkplätze oder mangelnde wohnhygienische Verhältnisse und Erschliessung) entgegen (E. 6). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃNDERUNG">ÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ASYLANTENUNTERKUNFT">ASYLANTENUNTERKUNFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTANDSGARANTIE">BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DURCHGANGSZENTRUM">DURCHGANGSZENTRUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REPLIKRECHT">REPLIKRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG">UMNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORSCHRIFTSWIDRIGE BAUTE">VORSCHRIFTSWIDRIGE BAUTE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 10 Abs. I lit. c BBauV I</span><br/><span class="gerade">Art. 3 Abs. II BZO Oberembrach</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8913" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2007.00497</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">4. Juni 2008</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Stephan HÃ¶rdegen. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>Staat ZÃ¼rich,</span></a><span> vertreten durch RA A,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_13"><span>Gemeinderat Oberembrach,</span></a><span> vertreten durch <a id="BT_Z_PLZ_N"></a>RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Der Staat ZÃ¼rich plant die Umwandlung der ehemaligen, fÃ¼r maximal 25 Patienten bestimmten Drogenklinik SonnenbÃ¼hl in ein Durchgangsheim fÃ¼r bis zu 145 Asylsuchende. Die seit Herbst 2003 leer stehende Klinik-Liegenschaft Kat.-Nr. 01 im Weiler SonnenbÃ¼hl liegt auf dem Gemeindegebiet von Oberembrach und umfasst ein WohngebÃ¤ude sowie ein ehemaliges Schulhaus. Das WohngebÃ¤ude, welches neben Aufenthalts-, Verwaltungs-, KÃ¼chen- und SanitÃ¤rrÃ¤umen neu rund 120 SchlafplÃ¤tze aufnehmen soll, ist der Kernzone KB gemÃ¤ss Art. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Oberembrach vom 6. Oktober 1994 (BZO) zugeteilt. Das ehemalige Schulhaus, das neben Schul-, Aufenthalts-, KÃ¼chen- und SanitÃ¤rrÃ¤umen weitere 20 SchlafplÃ¤tze aufnehmen soll, liegt in der Landwirtschaftszone.</p> <p class="Sachverhalt2">Nachdem sich die Bauherrschaft zunÃ¤chst erfolglos gegen die DurchfÃ¼hrung eines Baubewilligungsverfahrens gewehrt hatte, reichte sie am 23. Dezember 2004 die erforderlichen Unterlagen zur Bewilligung ein. </p> <p class="Sachverhalt2">FÃ¼r die Umbauten und NutzungsÃ¤nderungen am in der Landwirtschaftszone gelegenen ehemaligen Schulhaus erteilte die Baudirektion die Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24c des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) am 22. MÃ¤rz 2005. Unter gleichzeitiger ErÃ¶ffnung dieser VerfÃ¼gung verweigerte der Gemeinderat Oberembrach am 21. April 2005 dem Bauvorhaben die baurechtliche Bewilligung.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>WÃ¤hrend gegen die Erteilung der Ausnahmebewilligung mehrere Anwohner Rekurs erhoben, wurde die Bauverweigerung des Gemeinderats durch den Staat ZÃ¼rich als Bauherrschaft angefochten. Die Baurekurskommission IV vereinigte am 9. MÃ¤rz 2006 diese Rekursverfahren und lud den Gemeinderat Oberembrach unter Gutheissung des Rekurses der Bauherrschaft zur Erteilung der Baubewilligung ein; auf den Rekurs der Anwohner trat sie teilweise nicht ein, teilweise wies sie ihn ab.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Das in der Folge angerufene Verwaltungsgericht hiess am 28. Juni 2006 (VB.2006.00155, www.vgrzh.ch, auszugsweise publiziert in RB 2006 Nr. 19) eine Beschwerde der Gemeinde Oberembrach teilweise gut. Es hob den Rekursentscheid insoweit auf, als damit die BeschwerdefÃ¼hrerin zur Erteilung der Baubewilligung eingeladen worden war, und wies die Akten zu neuer Entscheidung im Sinne der ErwÃ¤gungen an die Baurekurskommission IV zurÃ¼ck. In den ErwÃ¤gungen hielt es insbesondere fest, das Bauvorhaben sei daraufhin zu prÃ¼fen, ob es gestÃ¼tzt auf § 357 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) Ã¼ber Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten bewilligt werden kÃ¶nne.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Im zweiten Rechtsgang wies die Baurekurskommission IV am 27. September 2007 den Rekurs des Staates ZÃ¼rich unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen ab. Sie erwog, die frÃ¼here Nutzung der in der Kernzone gelegenen GebÃ¤ulichkeiten als Drogenklinik sei zonenkonform gewesen, weshalb sich die Bauherrschaft nicht auf die Besitzstandsgarantie von § 357 PBG stÃ¼tzen kÃ¶nne. Hingegen kÃ¶nne diese fÃ¼r das in der Landwirtschaftszone gelegene Schulhaus beansprucht werden.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 31. Oktober 2007 liess der Staat ZÃ¼rich dem Verwaltungsgericht beantragen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge den Rekursentscheid vom 27. September 2007 und die Bauverweigerung des Gemeinderats Oberembrach vom 21. April 2005 aufzuheben und demgemÃ¤ss das Baugesuch fÃ¼r die Umnutzung der ehemaligen Drogenklinik in ein Asyldurchgangszentrum zu bewilligen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz am 20. November und der Gemeinderat Oberembrach am 14. Dezember 2007 beantragten Abweisung der Beschwerde, Letzterer zudem die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 9. April 2008 fÃ¼hrte das Verwaltungsgericht bei der ehemaligen Drogenklinik SonnenbÃ¼hl sowie bei zwei bestehenden Durchgangsheimen in Embrach und Kollbrunn einen Augenschein mit anschliessender Schlussverhandlung durch. Mit VerfÃ¼gung vom 16. April 2008 wurde das Protokoll den Parteien zur freigestellten Stellungnahme zugestellt. Der Beschwerdegegner reichte am 8. Mai 2008 eine Stellungnahme ein, wÃ¤hrenddem der BeschwerdefÃ¼hrer am gleichen Tag Verzicht auf Stellungnahme erklÃ¤rte. Mit Eingabe vom 9. Mai 2008 liess sich der BeschwerdefÃ¼hrer, ohne dazu vom Gericht aufgefordert worden zu sein, zur Stellungnahme des Beschwerdegegners vom 8. Mai 2008 vernehmen. Am 26. Mai 2008 ging wiederum unaufgefordert eine Erwiderung des Beschwerdegegners zur Eingabe der Gegenpartei vom 8. Mai 2008 ein. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Auf ausdrÃ¼cklichen Wunsch des Beschwerdegegners ist den Parteien am 16. April 2008 Gelegenheit gegeben worden, zum Augenscheinprotokoll Stellung zu nehmen, wovon der Beschwerdegegner am 8. Mai 2008 Gebrauch gemacht und die Gegenpartei direkt mit einer Kopie der Eingabe bedient hat. In der Folge hat sich der BeschwerdefÃ¼hrer, der auf eine Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll "insgesamt" verzichtete, am 9. Mai 2008 unaufgefordert zur Eingabe des Beschwerdegegners geÃ¤ussert, was wiederum eine Eingabe von dessen Seite provoziert hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Der im Rahmen der Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll gestellte Antrag des Beschwerdegegners, es seien Unterlagen zur kantonalen Planung von AsylunterkÃ¼nften beizuziehen und es sei zu prÃ¼fen, ob ein BedÃ¼rfnis fÃ¼r weitere Asyldurchgangszentren bestehe oder ob der Kanton solche Zentren auf Vorrat plane, ist abzuweisen. Wie sich aus den nachfolgenden ErwÃ¤gungen ergibt, besteht das Interesse der Bauherrschaft darin, eine in ihrem Eigentum stehende Liegenschaft zur ErfÃ¼llung einer ihr obliegenden Aufgabe nutzen zu kÃ¶nnen. Dieses Interesse ist unabhÃ¤ngig davon gegeben, ob die KapazitÃ¤ten der bestehenden Zentren bereits ausgeschÃ¶pft sind; zudem ist der Zustrom von Asylsuchenden bekanntermassen Schwankungen unterworfen und erfordert deshalb eine vorausschauende VerwaltungstÃ¤tigkeit auch die Bereitstellung von KapazitÃ¤tsreserven.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Anschliessend an den Augenschein beim geplanten Durchgangszentrum hat das Gericht, um sich ein Bild Ã¼ber die mit dem Betrieb verbundenen Auswirkungen zu machen, je ein bestehendes Zentrum in Embrach und Kollbrunn besichtigt. Die Auswahl der beiden Zentren erfolgte anlÃ¤sslich des Augenscheins aufgrund einer vom BeschwerdefÃ¼hrer beigezogenen Liste sÃ¤mtlicher im Kanton ZÃ¼rich betriebenen Durchgangszentren. Bereits am Augenschein und erneut in seiner Eingabe vom 8. Mai 2008 liess der Beschwerdegegner dagegen einwenden, der BeschwerdefÃ¼hrer, der diese Zentren betreibe und entsprechende Kenntnisse davon habe, habe insofern einen Wissensvorsprung, weshalb das Vorgehen des Gerichts unter dem Gesichtspunkt der Waffengleichheit unzulÃ¤ssig sei. Zudem seien die Zentren Embrach und Kollbrunn mit dem geplanten nicht vergleichbar. Die bauliche Umgebung und die Erschliessung seien vÃ¶llig anders und beide Zentren seien fÃ¼r Familien und nicht wie das geplante fÃ¼r Einzelpersonen bestimmt.</p> <p class="Urteilstext">Die mit VerfÃ¼gung vom 9. April 2008 beigezogene Liste der kantonalen Durchgangsheime mit genauer Standortangabe, Bewohnerzahl und kurzer Beschreibung der GebÃ¤ulichkeiten ist dem Gericht am 25. Februar 2008 eingereicht worden. Auf Verlangen des Beschwerdegegners wurde sie diesem am 27. Februar 2008 zugestellt verbunden mit dem Hinweis, dass die Parteien zu dieser Liste anlÃ¤sslich des Augenscheins wÃ¼rden Stellung nehmen kÃ¶nnen. Nachdem das Gericht bereits im Beschluss betreffend die Anordnung eines Augenscheins vom 30. Januar 2008 erwogen hatte, dass ein solcher im Hinblick auf die bei der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG vorzunehmende InteressenabwÃ¤gung bei der umzunutzenden Klinikliegenschaft sowie bei einem bestehenden Durchgangsheim vergleichbarer GrÃ¶sse vorzunehmen sei, wÃ¤re es dem Beschwerdegegner ohne weiteres mÃ¶glich gewesen, sich nÃ¤her Ã¼ber die sechs Zentren mit Ã¤hnlich grosser KapazitÃ¤t zu orientieren und gegen die vom Gericht zur Besichtigung vorgeschlagenen Standorte in Embrach und Kollbrunn rechtzeitig konkrete EinwÃ¤nde zu erheben. Jedenfalls kann von einer Verletzung der prozessualen Waffengleichheit keine Rede sein.</p> <p class="Urteilstext">Sodann war der Augenschein bei den Durchgangszentren in Embrach und Kollbrunn durchaus geeignet, dem Gericht einen Eindruck vom Betrieb solcher Zentren zu vermitteln. Dass dieser Betrieb je nach Belegung und Jahreszeit oder Witterung mit unterschiedlich starken Auswirkungen auf Nachbarliegenschaften verbunden sein kann, liegt auf der Hand. Die Beantwortung der vom Gericht gestellten Fragen durch die beiden Zentrumsleitenden zeigt denn auch, dass an beiden Standorten Familien untergebracht sind und der angetroffene ruhige Betrieb als vergleichsweise sehr positive Situation bezeichnet wird (vgl. Prot. S. 6 f.). Aufgrund der Lebenserfahrung kann davon ausgegangen werden, dass ein Durchgangsheim, das wie das geplante fÃ¼r die Unterbringung von Einzelpersonen vorgesehen ist, von vornherein ein grÃ¶sseres StÃ¶rpotential aufweist und sich dieses in der wÃ¤rmeren Jahreszeit, wenn sich das Leben vermehrt im Freien abspielt, auch stÃ¤rker auf die Umgebung auswirkt. Weitere Beweiserhebungen sind nicht erforderlich. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Das Recht, sich zu jeder dem Gericht eingereichten Stellungnahme Ã¤ussern zu kÃ¶nnen, ist insbesondere mit Blick auf das Beschleunigungsgebot und den Grundsatz von Treu und Glauben zu relativieren (vgl. BGE 132 I 42 E. 3.3.4; 133 I 98 E. 2.2; BGr, 12. Juli 2005, 1A.276/2004, E. 3.3, www.bger.ch, auch zum Folgenden). Ein Anspruch, sich zu den Eingaben einer Gegenpartei zu Ã¤ussern, kann deshalb nur dann bestehen, wenn diese Eingaben nach pflichtgemÃ¤sser Beurteilung der verfahrensleitenden Instanz bzw. nach der vertretbaren EinschÃ¤tzung der Partei neue rechtserhebliche Vorbringen enthalten. Auch der EuropÃ¤ische Gerichtshof fÃ¼r Menschenrechte (EGMR) betont in neueren Urteilen, das Ãusserungsrecht gelte nicht absolut; die Fairnessgarantien von Art. 6 Ziff. 1 EMRK dienten nicht dem Schutz rein theoretischer oder illusorischer Rechte (vgl. etwa EGMR, 18. Oktober 2007, Asnar c. Frankreich, Nr. 12316/04, Ziff. 26, www.echr.coe.int/echr/, mit Hinweisen). In diesem Sinn hat schon die ehemalige EuropÃ¤ische Kommission fÃ¼r Menschenrechte festgehalten, dass ein Mitgliedstaat der EMRK den Schriftenwechsel im Interesse einer geordneten Rechtspflege beschrÃ¤nken kann (Entscheid vom 24. Februar 1995, K.F. c. Schweiz, Nr. 19437/92, publiziert in VPB 59.125; vgl. auch Frank SchÃ¼rmann, Das Urteil des EuropÃ¤ischen Gerichtshofs fÃ¼r Menschenrechte i.S. F.R. gegen die Schweiz vom 8. Juni 2001 â das Gebot des fair trial und die Ordnung des Schriftenwechsels, in: Karl SpÃ¼hler [Hrsg.], Internationales Zivilprozess- und Verfahrensrecht II, ZÃ¼rich etc. 2003, S. 80).</p> <p class="Erwgung2">Vorliegend ist die Eingabe des BeschwerdefÃ¼hrers vom 9. Mai 2008 im Interesse der verfassungsrechtlich gebotenen Beurteilung der Sache innert angemessener Frist und im Interesse einer geordneten Rechtspflege aus dem Recht zu weisen. Abgesehen vom (abgelehnten) Antrag auf Beizug weiterer Unterlagen beschrÃ¤nkt sich die Stellungnahme des Beschwerdegegners zum Protokoll vom 8. Mai 2008 im Wesentlichen auf die Wiederholung von bereits anlÃ¤sslich des Augenscheins erhobenen EinwÃ¤nden und enthÃ¤lt keine entscheidwesentlichen neuen Vorbringen, zu denen der BeschwerdefÃ¼hrer zwingend anzuhÃ¶ren wÃ¤re. Solche vom Gericht nicht angeforderten und der Gegenpartei direkt zugestellten Eingaben provozieren, wie das auch hier geschehen ist, lediglich weitere Stellungnahmen der Gegenpartei, was nicht im Interesse einer befÃ¶rderlichen Abwicklung des mittlerweile spruchreifen Verfahrens liegt. Entsprechend sind auch die in der Folge am 26. Mai 2008 eingegangene Eingabe des Beschwerdegegners und allfÃ¤llige weitere Entgegnungen aus dem Recht zu weisen; andernfalls ist ein Ende des von den Parteien inszenierten Schriftenwechsels nicht abzusehen und entgleitet dem Gericht die Herrschaft Ã¼ber das Verfahren.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung1">Mit Urteil vom 28. Juni 2006 (VB.2006.00155) hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde das geplante Durchgangsheim fÃ¼r bis zu 145 Asylsuchende in der Kernzone KB gemÃ¤ss BZO ohne Rechtsverletzung als nicht zonenkonform habe beurteilen dÃ¼rfen, und hat es die Akten an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen, welche zu prÃ¼fen habe, ob das Bauvorhaben gestÃ¼tzt auf § 357 PBG bewilligt werden kÃ¶nne; insbesondere sei zu prÃ¼fen, ob bereits die bisherige Nutzung als Drogenklinik zonenwidrig gewesen sei und ob die weiteren Voraussetzungen fÃ¼r eine zonenwidrige Umnutzung gegeben seien.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Im zweiten Rechtsgang ist die Baurekurskommission IV zum Schluss gekommen, dass die bisherige Nutzung als Drogenklinik mit bis zu 30 Patienten in der Kernzone KB zonenkonform gewesen sei, weshalb die neue Nutzung nicht gestÃ¼tzt auf die erweiterte Besitzstandsgarantie von § 357 PBG bewilligt werden kÃ¶nne. Diese kÃ¶nne nur fÃ¼r das in der Landwirtschaftszone gelegene Schulhaus beansprucht werden, welches dort offenkundig zonenwidrig und fÃ¼r eine zonenkonforme landwirtschaftliche Nutzung nicht geeignet sei. </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer, der die geplante Nutzung weiterhin fÃ¼r zonenkonform hÃ¤lt, wendet gegen die Rechtsauffassung der Vorinstanz ein, dass wenn nach dem Entscheid des Verwaltungsgerichts die BaubehÃ¶rde das Durchgangsheim zu Recht nicht als Wohnnutzung im Sinn der Kernzonenvorschriften gewÃ¼rdigt habe, dies auch fÃ¼r die frÃ¼here Klinik gelten mÃ¼sse. Eine solche Klinik falle ebenfalls nicht unter den Begriff der gemÃ¤ss Art. 3 Abs. 2 BZO im Weiler SonnenbÃ¼hl zulÃ¤ssigen "Wohnungen", nachdem die Gemeinde diesen Be­griff unter Hinweis auf ihre Planungsabsichten ausgesprochen eng ausgelegt habe.</p> <p class="Urteilstext">Anders als noch im Rekursverfahren hÃ¤lt der Beschwerdegegner nun mit der Vorinstanz dafÃ¼r, dass die bisherige Nutzung zonenkonform gewesen sei; jedenfalls sei aber diese Nutzung aufgegeben worden, weshalb § 357 PBG auch aus diesem Grund nicht anwendbar sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss seinem Entscheid im ersten Rechtsgang hat es das Verwaltungsgericht fÃ¼r zulÃ¤ssig befunden, dass die Gemeinde in einer Kernzone den Begriff des Wohnens enger umschreibt, als dies in Wohnzonen mÃ¶glich ist. Die frÃ¼here Rechtsprechung ist davon ausgegangen, dass das kantonale Recht zu einer zusÃ¤tzlichen Umschreibung oder PrÃ¤zisierung der im Gesetz abschliessend aufgezÃ¤hlten Zonentypen keinen Raum lasse, weshalb einer kommunalen Vorschrift, welche die Anzahl der Wohnungen pro GebÃ¤ude festlegen wollte, ohne Verletzung des WillkÃ¼rverbots die Genehmigung verweigert werden durfte (BGr, 14. MÃ¤rz 1984, ZBl 85/1984, S. 512 ff., E. 6). Allerdings hat das Bundesgericht bereits damals erhebliche Zweifel an der ZweckmÃ¤ssigkeit dieser Auffassung geÃ¤ussert und ist dieser Entscheid zum Planungs- und Baugesetz in seiner ursprÃ¼nglichen Fassung ergangen, welches weit stÃ¤rker als das heute geltende Recht um die Vereinheitlichung der im Kanton geltenden baurechtlichen Regelungen bemÃ¼ht war, wÃ¤hrend mit der Revision von 1991 die kommunalen Regelungsbefugnisse ausdrÃ¼cklich ausgeweitet worden sind, so insbesondere durch die ErmÃ¶glichung zusÃ¤tzlicher Nutzungsvorschriften fÃ¼r alle Zonenarten im neu eingefÃ¼gten § 49a Abs. 3 PBG (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, S. 10 ff.). WÃ¤hrend die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Oberembrach fÃ¼r die Wohnzonen keine Differenzierung der zulÃ¤ssigen Wohnnutzung vorgenommen hat (vgl. Art. 14â16 BZO), lÃ¤sst Art. 3 Abs. 2 BZO in Kernzonen ausdrÃ¼cklich nur "Wohnungen" zu. Im Lichte des Zwecks der Kernzone KB, welche die verstreut im Gemeindegebiet gelegenen, jeweils nur wenige GebÃ¤ude umfassenden Weiler in ihrer rÃ¤umlichen und baulichen Struktur erhalten soll, und der Planungsabsicht, dort mit RÃ¼cksicht auf die beschrÃ¤nkte KapazitÃ¤t der Erschliessungsanlagen nur ein geringes Wachstum zu ermÃ¶glichen, hat es das Verwaltungsgericht im ersten Rechtsgang als nicht rechtsverletzend erachtet, den Begriff "Wohnungen" in den Weilerzonen eng auszulegen und damit Grenzformen der Wohnnutzung, wie hier eine Massenunterkunft fÃ¼r 140 Bewohner, als zonenwidrig zu beurteilen.</p> <p class="Erwgung2">Wie das Verwaltungsgericht in RB 1984 Nr. 90 (= BEZ 1985 Nr. 1 = ZBl 86/1985, S. 159) erwogen hat, wird der Begriff des Wohnens im Planungs- und Baurecht nicht einheitlich verwendet, sondern ist im Licht des Zwecks der jeweiligen Vorschriften auszulegen. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz kommt es deshalb nicht darauf an, dass eine Drogenklinik einer weit verstandenen Wohnnutzung noch zugerechnet werden kann. Entscheidend ist vielmehr, dass die Gemeinde, wie sie im ersten Rechtsgang sowie vor der Rekurskommission auch im zweiten Rechtsgang eingehend dargelegt hat, den Begriff der in der Kernzone zulÃ¤ssigen "Wohnungen" eng verstanden und insbesondere Heime ausgeschlossen haben will, um den herkÃ¶mmlichen Charakter der jeweils nur wenige GebÃ¤ude umfassenden und nur geringe Einwohnerzahlen aufweisenden Weiler zu erhalten. Diese Grenzziehung, welche KollektivunterkÃ¼nfte, die mit der damit einhergehenden Betreuung der Bewohner auch einen nicht unerheblichen Dienstleistungsbereich mitumfassen, nicht den "Wohnungen" im Sinn von Art. 3 Abs. 2 BZO zurechnet, ist sachlich gerechtfertigt und nachvollziehbar. Die nun vom Beschwerdegegner im laufenden Beschwerdeverfahren vertretene Auffassung, dass die Therapiestation gerade noch Ziel und Zweck der Kernzonenvorschriften entsprochen habe, steht im Widerspruch zur bisher vertretenen Auslegung. Dieser Gesinnungswandel ist offenkundig durch prozessuale OpportunitÃ¤t begrÃ¼ndet und kann sich auf keine sachlichen GrÃ¼nde stÃ¼tzen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Wie das Verwaltungsgericht bereits im ersten Rechtsgang erwogen hat, ist allein wegen der Schliessung der Drogenklinik das Bestandesprivileg nicht untergegangen. Die Beschwerdegegnerin, die den Untergang des Bestandesprivilegs erneut geltend macht, Ã¼bersieht, dass die Besitzstandsgarantie vorab den Schutz der in die Bauten oder Anlagen investierten Mittel bezweckt. Wird die zonenwidrige Nutzung eines Bauwerks eingestellt, so bedeutet dies zwar nicht, dass sie spÃ¤ter jedenfalls wieder aufgenommen werden kann; fÃ¼r einen aufgegebenen Betrieb kann weder unter dem Gesichtswinkel der Eigentumsgarantie noch des Vertrauensschutzes eine Bestandesgarantie beansprucht werden (vgl. RB 2002 Nr. 84 = BEZ 2002 Nr. 64, E. 4a). Ein Bestandesschutz besteht jedoch weiterhin fÃ¼r das nicht mehr genutzte GebÃ¤ude, welches deshalb nach § 357 Abs. 1 PBG dann einer weiteren zonenwidrigen Nutzung zugefÃ¼hrt werden kann, wenn es sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignet. Diesen Schutz kÃ¶nnen lediglich abbruchreife GebÃ¤ude nicht mehr beanspruchen (RB 1994 Nr. 72).</p> <p class="Urteilstext">Es ist deshalb bedeutungslos, dass nicht nur die Schliessung der Drogenklinik einige Zeit zurÃ¼ckliegt, sondern dass auch zwischen der Aufgabe des frÃ¼heren Kinderheims im Jahr 1977 und der ErÃ¶ffnung der Drogenstation im Jahr 1979 zwei Jahre verstrichen sind. Sodann kannte das zÃ¼rcherische Baurecht im Jahr 1863, als das Kinderheim auf dem SonnenbÃ¼hl gegrÃ¼ndet wurde, noch keine wirksame Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet, so dass davon auszugehen ist, dass das streitbetroffene GebÃ¤ude seinerzeit rechtmÃ¤ssig errichtet worden ist und frÃ¼hestens mit der Bauordnung der Gemeinde Oberembrach vom 2. Dezember 1959, jedoch spÃ¤testens mit dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes am 1. April 1976 bzw. mit der darauf gestÃ¼tzten Bau- und Zonenordnung zonenwidrig geworden ist. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Ist demgemÃ¤ss bei der bisherigen Drogenklinik von einer vorschriftswidrigen Baute im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG auszugehen, so ist zu prÃ¼fen, ob das Bauvorhaben als neue zonenwidrige Nutzung bewilligt werden kann, weil sich die GebÃ¤ulichkeiten fÃ¼r eine zonenkonforme Nutzung nicht eignen. Der weitere Einwand des Beschwerdegegners, § 357 Abs. 1 PBG komme nicht zur Anwendung, weil es sich um eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung handle, ist angesichts der geringfÃ¼gigen baulichen Anpassungen, welche die Neunutzung erfordert, offenkundig unbegrÃ¼ndet; von einem einer Rechtsumgehung nahe kommenden Tatbestand, wie ihn die neuere Rechtsprechung verlangt (VGr, 19. Oktober 2005, BEZ 2006 Nr. 32), kann keine Rede sein.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Ob sich eine bestehende Baute oder Anlage im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG fÃ¼r eine zo­nengemÃ¤sse Nutzung eignet, bedarf, wie das Verwaltungsgericht in RB 1992 Nr. 75 (= BEZ 1992 Nr. 30) erwogen hat, einer umfassenden Gesamt­be­trachtung aller fÃ¼r den zu beurteilenden Einzelfall erheb­li­chen UmstÃ¤nde. Massgebliche Kriterien sind Bausubstanz, Architektur und innere Struktur der Baute sowie Lage und Umgebung. Zu berÃ¼cksichti­gen sind sodann die fÃ¼r die Herstellung der zonengemÃ¤ssen NutzungsmÃ¶glichkeit erforderlichen Aufwendungen sowie deren VerhÃ¤ltnis zu den Investitio­nen, welche die beabsichtigte zonenwidrige Nutzung erfordert. Kann eine Baute nur mit unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig hohem Aufwand einer zonenkonformen Nutzung zugefÃ¼hrt werden, so geht der Schutz der in die bestehende Baute investierten Mittel dem Interesse an der lÃ¼ckenlosen Durchsetzung der geltenden Nutzungsordnung vor. Sodann gilt auch fÃ¼r eine neue zonenwidrige Nutzung, dass ihr gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen dÃ¼rfen; das schliesst neue zonenfremde Nutzungen aus, die wegen ihrer Immissionen oder aus anderen GrÃ¼nden in einem qualifizierten Widerspruch zur geltenden Nutzungsordnung stehen (vgl. RB 2002 Nr. 84 = BEZ 2002 Nr. 64, E. 4a).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss BaueingabeplÃ¤nen handelt es sich beim ehemaligen KlinikgebÃ¤ude um einen 34,5 m langen und 11,5 m tiefen BaukÃ¶rper mit drei Vollgeschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss. Die innere Erschliessung erfolgt durch ein zentrales Treppenhaus sowie in den beiden Vollgeschossen durch je einen Ã¼ber die ganze GebÃ¤udelÃ¤nge reichenden Mittelgang. Die GrosskÃ¼che im Erdgeschoss sowie die SanitÃ¤rrÃ¤ume liegen beidseits des Treppenhauses. Wie der Augenschein gezeigt hat, ist der bauliche Zustand ordentlich. FÃ¼r die geplante Nutzung sind nur geringfÃ¼gige Anpassungen vorgesehen, die weitgehend feuerpolizeilich motiviert sind.</p> <p class="Erwgung2">DemgegenÃ¼ber ist offenkundig, dass der Einbau von Wohnungen, wie ihn eine zonenkonforme Nutzweise gemÃ¤ss Art. 3 Abs. 2 BZO verlangt, eine vollstÃ¤ndige Umgestaltung des GebÃ¤udes erfordern und einem Neubau nahe kommen wÃ¼rde. So wÃ¤re die innere Erschliessung neu zu konzipieren und wÃ¤ren fÃ¼r die einzelnen Wohneinheiten eigene KÃ¼chen und SanitÃ¤rrÃ¤ume vorzusehen, was allein schon eine fast vollstÃ¤ndige VerÃ¤nderung der Grundrisse zur Folge hÃ¤tte. Bereits daran ist ablesbar, dass sich das GebÃ¤ude fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignet. Zudem wÃ¼rden diese Umbauten zu Aufwendungen fÃ¼hren, die denjenigen eines Neubaus nahe kommen dÃ¼rften und die jedenfalls in keinem vertretbaren VerhÃ¤ltnis zu den relativ bescheidenen Kosten der baulichen Anpassungen stehen, die fÃ¼r die geplante Nutzung als Durchgangsheim fÃ¼r Asylsuchende aufzubringen sind. Damit erweist sich eine neue zonenwidrige Nutzung grundsÃ¤tzlich als zulÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit hÃ¤ngt die BewilligungsfÃ¤higkeit davon ab, ob der geplanten Nutzung als Durchgangsheim fÃ¼r 145 Asylsuchende keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Unter diesem Gesichtspunkt verweist der BeschwerdefÃ¼hrer auf das grosse Ã¶ffentliche Interesse, fÃ¼r die ihm obliegende Aufgabe der Unterbringung der Asylsuchenden die ihm bereits gehÃ¶rende ehemalige Drogenklinik nutzen zu kÃ¶nnen, fÃ¼r die er keine andere Verwendung habe und die mit geringem Aufwand dem neuen Zweck zugefÃ¼hrt werden kÃ¶nne. Der Beschwerdegegner macht demgegenÃ¼ber geltend, die Liegenschaft sei wegen ihrer peripheren Lage fÃ¼r die Unterbringung von Asylsuchenden nicht geeignet, da sie ungenÃ¼gend erschlossen sei und keine genÃ¼genden BeschÃ¤ftigungsmÃ¶glichkeiten sowie keine KinderspielplÃ¤tze bestÃ¼nden. Das Ã¶ffentliche Interesse an der Durchsetzung der Kernzonenvorschriften und damit an der Erhaltung der baulichen und rÃ¤umlichen Struktur des Weilers SonnenbÃ¼hl bzw. seines Charakters seien hoch zu gewichten. Die grosse Zahl der Bewohner des Durchgangsheims wÃ¼rde diesen Charakter vollstÃ¤ndig verÃ¤ndern, was auch die privaten Interessen der Nachbarn tangiere.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Wie sich aufgrund der Akten und des gerichtlichen Augenscheins ergibt, liegt die ehemalige Drogenklinik am sÃ¼dÃ¶stlichen Rand des Weilers SonnenbÃ¼hl. Das nÃ¤chstgelegene Wohnhaus auf der Liegenschaft Kat.-Nr. 02 steht nÃ¶rdlich der HÃ¶henstrasse in einer Distanz von ca. 20 m zum HauptgebÃ¤ude der Klinik. Das westlich an die Klinikliegenschaft angrenzende GebÃ¤ude Vers.-Nr. 03 ist unbewohnt. Auf der ebenfalls der Bauherrschaft gehÃ¶renden Liegenschaft Kat.-Nr. 04 steht dem KlinikgebÃ¤ude schrÃ¤g gegenÃ¼ber eine Scheune und etwas weiter entfernt das Garagen-/WohngebÃ¤ude Vers.-Nr. 05. Auf der sÃ¼dlich an die Klinik angrenzenden Liegenschaft Kat.-Nr. 06 steht leicht erhÃ¶ht das Doppeleinfamilienhaus Vers.-Nr. 07 ca. 25 m vom ehemaligen SchulgebÃ¤ude der Klinik entfernt.</p> <p class="Erwgung2">Die Kernzone ist der Empfindlichkeitsstufe III gemÃ¤ss Art. 43 Abs. 1 lit. b der LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) zugewiesen und lÃ¤sst gemÃ¤ss Art. 3 Abs. 2 BZO neben Wohnungen mÃ¤ssig stÃ¶rende Betriebe zu.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Das vom BeschwerdefÃ¼hrer geltend gemachte Interesse an der mit geringem baulichen Aufwand mÃ¶glichen Umnutzung der sich in seinem Eigentum befindlichen, leer stehenden Liegenschaft zur ErfÃ¼llung einer ihm obliegenden Ã¶ffentlichen Aufgabe ist offenkundig. Der aufgrund seiner frÃ¼heren Zweckbestimmung als Kinderheim bzw. Drogenklinik Ã¼ber einen weitlÃ¤ufigen Umschwung sowie Ã¼ber GemeinschaftsrÃ¤ume verfÃ¼gende GebÃ¤udekomplex ist fÃ¼r die geplante Nutzung offenkundig geeignet. Das zeigt sich bereits im geringen baulichen Aufwand, der fÃ¼r die Umnutzung erforderlich ist, und wurde insbesondere auch durch den Augenschein in Embrach und Kollbrunn bestÃ¤tigt, wo solche Zentren weitaus engeren rÃ¤umlichen VerhÃ¤ltnissen in Pavillon-Containern bzw. in einem Ã¤lteren Wohnblock betrieben werden. Dem Nachteil der grossen Entfernung zu Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln kann die Bauherrschaft, wie sie dies in Aussicht gestellt hat, nÃ¶tigenfalls mit dem Einsatz eines Busses begegnen.</p> <p class="Erwgung2">Dem Interesse des BeschwerdefÃ¼hrers an der Umnutzung hÃ¤lt der Beschwerdegegner das Ã¶ffentliche Interesse an der Durchsetzung seiner Kernzonenvorschriften und die Umsetzung der dahinter stehenden raumplanerischen Zielsetzungen sowie die privaten Interessen der betroffenen Nachbarschaft entgegen. Was die geltend gemachten raumplanerischen Interessen betrifft, so verkennt der Beschwerdegegner, die Zielsetzung der durch § 357 Abs. 1 PBG gewÃ¤hrleisteten erweiterten Besitzstandsgarantie. Diese nimmt es im Interesse des Investitionsschutzes in Kauf, dass Bauten erhalten beziehungsweise Nutzungen fortgefÃ¼hrt oder sogar neu aufgenommen werden kÃ¶nnen, die nicht in Ãbereinstimmung mit den der Zonenordnung zugrunde liegenden raumplanerischen Zielen stehen. Deshalb vermag nur dann, wenn die Abweichung qualifiziert ist, der Widerspruch zur angestrebten Nutzungsordnung ein die Bauverweigerung rechtfertigendes Ã¶ffentliches Interesse zu begrÃ¼nden (vgl. RB 2002 Nr. 84 = BEZ 2002 Nr. 64, E. 4a). Von einer solchen qualifizierten Abweichung kann hier keine Rede sein. Die angestrebte Nutzung der bestehenden GebÃ¤ude als Kollektivunterkunft entspricht zwar nicht dem engen Begriff des Wohnens, von dem der Beschwerdegegner bei der Anwendung von Art. 3 Abs. 2 BZO ausgeht. Sie kann aber, wie die frÃ¼here Nutzung als Drogenklinik, einer weit verstandenen Wohnnutzung noch zugerechnet werden und lÃ¤sst keine in der Kernzone grundsÃ¤tzlich unzulÃ¤ssigen Immissionen erwarten. Auch das zahlenmÃ¤ssige Ungleichgewicht zwischen der bisherigen, 13 KÃ¶pfe zÃ¤hlenden Bewohnerschaft des Weilers und den bis zu 145 Asylsuchenden des Durchgangszentrums sowie die BefÃ¼rchtung des Beschwerdegegners, dass angesichts der kurzen Aufenthaltsdauer der Asylsuchenden keine ernsthafte Beziehungspflege zur Nachbarschaft zu erwarten sein wird, vermÃ¶gen einen solchen qualifizierten Widerspruch nicht zu begrÃ¼nden.</p> <p class="Erwgung2">Wie der Augenschein zudem gezeigt hat, befinden sich die Klinikbauten am Rand des ursprÃ¼nglichen, durch landwirtschaftliche Wohn- und ÃkonomiegebÃ¤ude geprÃ¤gten Weilers und die Distanz zu den nÃ¤chstgelegenen Wohnbauten des insgesamt nur 13 Bewohnende zÃ¤hlenden Weilers betrÃ¤gt mehr als 20 m. Aufgrund dieser Randlage wird das Durchgangszentrum die Ã¼brigen Weilerbauten nur wenig tangieren. Das gilt umso mehr, als die Verbindung nach BrÃ¼tten, wo der Anschluss zum Ã¶ffentlichen Verkehr besteht, nicht durch den eigentlichen Weiler fÃ¼hrt, sondern sich in sÃ¼dÃ¶stlicher Richtung von diesem entfernt. Sodann hat der Augenschein in den bestehenden Durchgangszentren in Embrach und Kollbrunn gezeigt, dass die Auswirkungen solcher Zentren mit denjenigen vergleichbar sind, wie sie bei anderen grÃ¶sseren Wohnbauten beobachtet werden kÃ¶nnen. Das gilt auch dann, wenn wegen der vorgesehenen Belegung mit Einzelpersonen und wÃ¤hrend der wÃ¤rmeren Jahreszeit mit einem deutlich lebhafteren Betrieb zu rechnen ist, als er anlÃ¤sslich des Augenscheins in Embrach und Kollbrunn angetroffen wurde. Zwar werden die bisherigen KlinikgebÃ¤ude bei der Maximalbelegung mit 145 Asylsuchenden sehr dicht bewohnt sein; angesichts des weitlÃ¤ufigen GrundstÃ¼cks und der bereits erwÃ¤hnten Randlage, lassen sich jedoch stÃ¶rende Auswirkungen auf die benachbarten Wohnbauten vermeiden. Zu berÃ¼cksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch, dass im Durchgangszentrum rund um die Uhr Betreuungspersonal zugegen sein wird, so dass fÃ¼r die Durchsetzung der Hausordnung und die gebotene RÃ¼cksichtnahme auf die Nachbarschaft gesorgt werden kann. NÃ¶tigenfalls werden insbesondere hinsichtlich der BenÃ¼tzung des nÃ¶rdlich des HauptgebÃ¤udes gelegenen Spiel- und Grillplatzes, der unmittelbar an die Nachbarliegenschaft Kat.-Nr. 02 grenzt, BetriebsbeschrÃ¤nkungen anzuordnen sein. Die BefÃ¼rchtungen des Beschwerdegegners, die bisherigen Bewohner des Weilers kÃ¶nnten durch das Durchgangszentrum vertrieben werden, erscheinen jedenfalls als Ã¼bertrieben.</p> <p class="Erwgung2">Zusammenfassend ergibt sich damit, dass dem Ã¶ffentlichen Interesse an einer Nutzung des bestehenden GebÃ¤udekomplexes zu einer vom BeschwerdefÃ¼hrer wahrzunehmenden Ã¶ffentlichen Aufgabe keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen und privaten Interessen entgegenstehen. Die Umnutzung erweist sich damit unter dem Gesichtswinkel von § 357 Abs. 1 PBG als bewilligungsfÃ¤hig.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zu prÃ¼fen bleiben damit die weiteren BauhinderungsgrÃ¼nde, auf welche der Beschwerdegegner die Bewilligungsverweigerung vom 21. April 2005 gestÃ¼tzt hat. Eine erneute RÃ¼ckweisung rechtfertigt sich nicht, nachdem die Vorinstanz diese EinwÃ¤nde bereits im ersten Rechtsgang verworfen hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Der Beschwerdegegner begrÃ¼ndet die Bauverweigerung mit ungenÃ¼genden Tagesstrukturen. Solche sind baurechtlich nur insofern von Belang, als § 10 Abs. 1 lit. c der Besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai 1981 (BBV I) verlangt, dass GemeinschaftsunterkÃ¼nfte Ã¼ber AufenthaltsrÃ¤ume in hinreichender Zahl, GrÃ¶sse und Art verfÃ¼gen mÃ¼ssen. Diese Anforderung ist, wie die Baurekurskommission im ersten Rechtsgang eingehend dargelegt, mit den in den BaueingabeplÃ¤nen ausgewiesenen Aufenthalts-, Werkstatt- und FreizeitrÃ¤umen sowie den gedeckten AussenrÃ¤umen (Pavillon sÃ¼dlich des HauptgebÃ¤udes, Pausenhalle beim ehemaligen Schulhaus) bei weitem erfÃ¼llt. Die gegenteilige Auffassung des Beschwerdegegners ist nicht nachvollziehbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Ebenfalls offenkundig unhaltbar ist der Einwand, das Durchgangszentrum verfÃ¼ge nicht Ã¼ber die gemÃ¤ss § 248 PBG fÃ¼r MehrfamilienhÃ¤user und gemÃ¤ss Art. 27 BZO fÃ¼r ReiheneinfamilienhÃ¤user vorgeschriebenen Spiel-, Ruhe und Gartenbereiche. Als Gemeinschaftsunterkunft entspricht das Durchgangszentrum weder dem einen noch dem anderen GebÃ¤udetyp, sondern hat gemÃ¤ss § 10 BBV I lediglich Ã¼ber hinreichende AufenthaltsrÃ¤ume zu verfÃ¼gen. Zudem sind rund um die GebÃ¤ude und auf dem sÃ¼dlich des HauptgebÃ¤udes gelegenen Grill- und Spielplatz ohnehin ausreichende Spiel-, Ruhe- und Gartenbereiche vorhanden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Weiter bemÃ¤ngelt der Beschwerdegegner die wohnhygienischen VerhÃ¤ltnisse. Auch diese EinwÃ¤nde hat die Vorinstanz im ersten Rechtsgang mit eingehenden ErwÃ¤gungen, auf die verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG in Verbindung mit § 70 VRG), widerlegt. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Was die Zahl der ParkplÃ¤tze anbetrifft, so hat die Vorinstanz zutreffend darauf hingewiesen, dass ein diesbezÃ¼glicher Mangel von vornherein keine Bauverweigerung rechtfertigen kÃ¶nne, sondern lediglich die Verpflichtung zur Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage oder zur Leistung einer Ersatzabgabe zur Folge hÃ¤tte. Das scheint der Beschwerdegegner mittlerweile zu anerkennen (vgl. Ziffer III.5 der Beschwerdeschrift vom 5. April 2006 [VB.2006.00155]).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>BezÃ¼glich der Erschliessung sieht der Beschwerdegegner MÃ¤ngel bei der Beseitigung der AbwÃ¤sser, der fachgerechten Abfallentsorgung und Kompostierung und bei der ZugÃ¤nglichkeit.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.5.1 </b>Laut den ErwÃ¤gungen der Vorinstanz bestehen keine hinreichend konkreten Anhaltspunkte dafÃ¼r, dass die Kanalisation den Anforderungen nicht genÃ¼gen oder die Abfallentsorgung und Kompostierung nicht gewÃ¤hrleistet werden kÃ¶nnte, weshalb eine Bauverweigerung aus diesen GrÃ¼nden nicht gerechtfertigt sei. Der Beschwerdegegner hat in seiner Beschwerdeschrift vom 5. April 2006 (VB.2006.00155) an den diesbezÃ¼glichen EinwÃ¤nden zu Recht nicht mehr festgehalten; auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Rekurskommission kann verwiesen werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.5.2 </b>Weiterhin umstritten ist dagegen die ZugÃ¤nglichkeit. Der Beschwerdegegner rÃ¼gt, die Zufahrt sei nicht normaliengerecht ausgebaut und damit nicht verkehrssicher; sodann fehle es an der Erreichbarkeit mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln, da die nÃ¤chstgelegene Haltestelle in BrÃ¼tten 3 km entfernt liege.</p> <p class="Erwgung3">GemÃ¤ss § 237 Abs. 1 PBG bedingt genÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer. Das geplante Durchgangszentrum stellt in jeder dieser Beziehungen einen Sonderfall dar, weshalb ihm die auf den Regelfall zugeschnittenen Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 bzw. die im Anhang umschriebenen Technischen Anforderungen nicht gerecht zu werden vermÃ¶gen; vielmehr ist aufgrund der konkreten UmstÃ¤nde zu beurteilen, ob eine im Sinn von § 237 Abs. 2 PBG fÃ¼r jedermann verkehrssichere Zufahrt besteht.</p> <p class="Erwgung3">Im Durchgangszentrum sind die Asylsuchenden in der Regel wÃ¤hrend der ersten 6 Monate ihres Aufenthalts in der Schweiz untergebracht, bevor sie einer Gemeinde zugewiesen werden. Es darf deshalb davon ausgegangen werden, dass sie regelmÃ¤ssig Ã¼ber keine eigenen Fahrzeuge verfÃ¼gen und sich deshalb der vom Zentrum ausgelÃ¶ste Motorfahrzeugverkehr sich auf die Zu- und Wegfahrt der Mitarbeitenden, der Lieferanten und gelegentlicher Besucher beschrÃ¤nkt. Dieses Verkehrsaufkommen, das sich nicht wesentlich von demjenigen der frÃ¼heren Drogenklinik unterscheiden dÃ¼rfte, vermÃ¶gen die vorhandenen Strassenverbindungen ohne weiteres zu bewÃ¤ltigen.</p> <p class="Erwgung3">Die Ã¼ber keine Fahrzeuge verfÃ¼genden Bewohner werden zur Erledigung von Besorgungen oder zwecks BenÃ¼tzung der dortigen Buslinie das ca. 3 km entfernte BrÃ¼tten hauptsÃ¤chlich zu Fuss aufsuchen. Der gut ausgeschilderte Weg dorthin verlÃ¤uft sÃ¼dÃ¶stlich des Weilers SonnenbÃ¼hl ca. 150 m auf einer wenig befahrenen, asphaltierten Strasse, fÃ¼hrt von dort Ã¼ber Landwirtschaftswege nach Strubikon und weiter auf einem Gehweg nach BrÃ¼tten. Diese Verbindung hat die Vorinstanz zutreffend als ausreichend verkehrssicher qualifiziert; dass bei einem kurzen TeilstÃ¼ck der Fusswegverbindung kein FussgÃ¤ngerschutz bzw. kein separater Weg besteht, kann aufgrund der Ã¼bersichtlichen VerhÃ¤ltnisse und der geringen Verkehrsbelastung hingenommen werden. Die Bauherrschaft wird aber dafÃ¼r zu sorgen haben, dass die FussgÃ¤ngerverbindung auch bei winterlichen VerhÃ¤ltnissen benutzbar bleibt, was der Beschwerdegegner mit einer Auflage zur Baubewilligung sicherstellen kann.</p> <p class="Erwgung3">Das Durchgangszentrum stellt sodann keine "grÃ¶ssere Ãberbauung" im Sinn von § 237 Abs. 1 PBG dar. Dazu gehÃ¶ren zusammenhÃ¤ngende Siedlungsgebiete mit mindestens 300 Bewohnern, Arbeits- und AusbildungsplÃ¤tzen oder Einkaufszentren und FachmÃ¤rkte mit einer grossen Zahl von Kundenfahrten (vgl. VGr, 26. Januar 2005, E. 5.3.2, BEZ 2005 Nr. 18), nicht jedoch ein Heim mit bis zu 145 Bewohnern, die in der Regel Ã¼ber keine Motorfahrzeuge verfÃ¼gen. Eine Erschliessung durch den Ã¶ffentlichen Verkehr kann deshalb nicht verlangt werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammengefasst erweist sich das geplante Durchgangszentrum als gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssige Ãnderung einer zonenwidrigen Baute und sind die weiteren vom Beschwerdegegner geltend gemachten BauverweigerungsgrÃ¼nde nicht stichhaltig. In Gutheissung der Beschwerde sind deshalb der Entscheid der Baurekurskommission vom 26. September 2007 sowie die Bauverweigerung des Gemeinderats Oberembrach vom 21. April 2005 aufzuheben und ist der Gemeinderat einzuladen, die Bewilligung unter den allenfalls notwendigen Nebenbestimmungen zu erteilen.</p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten sowie die Verfahrenskosten der Vorinstanz gemÃ¤ss Dispositiv-Ziffer II des Rekursentscheids dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Dieser hat dem BeschwerdefÃ¼hrer Ã¼berdies eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission IV vom 26. September 2007 sowie die Bauverweigerung des Gemeinderats Oberembrach vom 21. April 2005 werden aufgehoben und dieser wird eingeladen, die Baubewilligung fÃ¼r das Durchgangszentrum unter den allenfalls notwendigen Nebenbestimmungen zu erteilen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 140.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'140.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Beschwerde- und des Rekursverfahrens werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der Beschwerdegegner wir zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- an den BeschwerdefÃ¼hrer verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>