<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00083</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208909&amp;W10_KEY=13013549&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00083</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.09.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">4. Abteilung/4. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 15.04.2010 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Ãbriges Verwaltungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Genehmigung von Baurechtsverträgen</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Genehmigung von Baurechtsverträgen Das rechtliche Gehör ist nicht verletzt, wenn nachvollziehbar ist, welche Gründe die Vorinstanz zu ihrer jeweiligen Ansicht veranlassten (E. 4.1). Hingegen liegt in der Nichzustellung der Duplik eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (E. 4.2). Eine Verletzung des Replikrechts wiegt jedoch nicht so schwer, dass eine Heilung ausgeschlossen wäre (E. 4.3.2). Der verfassungsrechtliche Anspruch auf rechtliches Gehör gilt auch im Verfahren vor der Legislative, wenn diese individuell-konkrete Hoheitsakte erlässt, jedoch dürfen keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden (E. 6.1). Auch auf kommunaler Ebene kann das Fehlen oder die Mangelhaftigkeit des formellen Gesetzes nur dann durch einen Ausgabenbeschluss, der im selben Verfahren wie dieses ergeht, ausgeglichen werden, wenn ein Einzelfall betroffen ist und die Rechtsgleichheit sowie die Rechtssicherheit gewahrt bleiben (E. 7.2.5). An die kommunale Regelung der Wohnbauförderung durch Baurechtsverträge sind bezüglich der gesetzlichen Grundlage keine besonders strengen Anforderungen zu stellen (E. 7.4.4). Der Stadtrat verfügt über eine allgemeine Kompetenz zum Erlass von Vollziehungsverordnungen (E. 7.8.3). Die Grundzüge der Regelung bezüglich Abgabe und Bewertung von Bauland sind in einem Gesetz im formellen Sinn enthalten (E. 7.9.3). Dessen Konkretisierung ist auch durch Richtlinien möglich. Im Bereich der Leistungsverwaltung kann bereits eine feste Praxis zu einer bestimmten Norm ausreichen, um das Erfordernis der Normdichte zu erfüllen; umso mehr genügt, wenn eine ständige Praxis sich auf eine hinreichend bestimmte Verwaltungsverordnung stützen kann (E. 7.9.6). Vorliegend wurden die Richtlinien von jener Behörde erlassen, welche auch zum Erlass einer Vollziehungsverordnung zuständig wäre, zudem können sie inhaltlich kaum von einer Rechtsverordnung abgegrenzt werden (E. 7.9.7). Gewisse Einbussen in Bezug auf die Stringenz und die Systematik der Regelung der Wohnbauförderung sind in Kauf zu nehmen, da im Bereich der Leistungsverwaltung die aus dem Legalitätsprinzip fliessenden Anforderungen nicht allzu hoch anzusetzen sind (E. 7.11). Die Rüge, ein konkreter kommunaler Beschluss verstosse gegen einen kommunalen Erlass, kann mit Gemeindebeschwerde vorgebracht werden (E. 8), ebenso die Rüge der Verletzung der Gewaltenteilung. Eine Verletzung der Gewaltenteilung (im weiteren Sinn) ist auch anzunehmen, wenn ein Entscheid allein vom Parlament unter Verletzung des Referendumsrechts gefällt wird (E. 8.4.1). Mit der Übertragung der Sachkompetenz an den Gemeinderat wird in der Regel auch die entsprechende Ausgabenkompetenz übertragen. Das obligatorische Referendum ist vorliegend ausgeschlossen (E. 8.4.2). Leistungsversprechen der privaten Partei in einem verwaltungsrechtlichen Vertrag sind zulässig, sofern der Vertrag kompetenzgemäss abgeschlossen wurde, sein Inhalt nicht gesetzwidrig ist und sich die Leistung der privaten Partei zumindest mittelbar auf ein Gesetz zurückführen lässt. Die freiwillige Einwilligung der Betroffenen vermag die Anforderungen an die gesetzliche Grundlage unter bestimmten Umständen zu senken (E. 8.5.3). Es liegt in der Kompetenz der zuständigen kommunalen Behörden, ob sie dem Begriff des "gefälligen Aussehens" nach Art. V Ziff. 2 Grundsätze 24 einen eigenständigen Gehalt geben oder ob sie ihn als Verweisung auf die kantonalen Gestaltungsvorschriften verstehen wollen (E. 8.7.1). Abweisung soweit Eintreten. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSVERTRAG">BAURECHTSVERTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEBESCHWERDE">GEMEINDEBESCHWERDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESETZLICHE GRUNDLAGE">GESETZLICHE GRUNDLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWALTENTRENNUNG">GEWALTENTRENNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEILUNG">HEILUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEISTUNGSVERWALTUNG">LEISTUNGSVERWALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWALTUNGSVERORDNUNG">VERWALTUNGSVERORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNBAUFÃRDERUNG">WOHNBAUFÃRDERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 5 Abs. I BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">§ 151 GemeindeG</span><br/><span class="ungerade">Art. 38 KV</span><br/><span class="gerade">Art. 110 KV</span><br/><span class="ungerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 10 Abs. II VRG</span><br/><span class="ungerade">Art. 41 GemeindeO ZÃ¼rich</span><br/><span class="gerade">Art. 49 Abs. I GemeindeO ZÃ¼rich</span><br/><span class="ungerade">Art. 68 lit. k GemeindeO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>4. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=10351" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00083</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 4. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">2. September 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Jso Schumacher<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Ersatzrichter Martin Bertschi, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Philip Conradin. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>A 1.1-A 7</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_11_57"> Rechtsanwalt B,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_ORT_13_68"></a><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_2_9"><b><span>Gemeinderat der Stadt ZÃ¼rich, <br/> <br/> </span></b></a></p> <p class="MsoNormal"><a id="BT_Z_PLZ_N"></a><b><span>Beschwerdegegner</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Genehmigung von BaurechtsvertrÃ¤gen,</b></p> <span><br/> </span> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Stadt ZÃ¼rich ist EigentÃ¼merin einer rund 31'600 m<sup>2</sup> grossen Baulandparzelle im Quartier D zwischen K-, L- und M-Strasse sowie den Strassen O und P (Kat.-Nr. 01). Mit BeschlÃ¼ssen vom 23. Januar 2008 genehmigte der Gemeinderat der Stadt ZÃ¼rich vier am 13. Juli 2007 abgeschlossene BaurechtsvertrÃ¤ge fÃ¼r diese Parzelle, je einen mit der Stiftung Alterswohnungen der Stadt ZÃ¼rich und der GemeinnÃ¼tzigen Bau- und Mietergenossenschaft ZÃ¼rich sowie zwei mit der Baugenossenschaft R. Vorgesehen ist eine Blockrandbebauung mit insgesamt 271 Wohnungen. Das entsprechende Projekt ("Z" genannt) wurde nach einem zweistufigen Wettbewerbsverfahren von einem Beurteilungsgremium der Bauberechtigten und der Stadt ZÃ¼rich zur Realisierung empfohlen; in den BaurechtsvertrÃ¤gen werden die Bauberechtigten zu seiner Realisierung verpflichtet (vgl. entsprechende Weisung des Stadtrats an den Gemeinderat der Stadt ZÃ¼rich).<i> </i>Das fakultative Referendum gegen die GemeinderatsbeschlÃ¼sse wurde nicht ergriffen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 26. Februar 2008 erhoben A1.1 und A1.2, A2.1 und A2.2, A3, A4.1 und A4.2, A5, die Vorsorgeeinrichtung A7 sowie die Gemeinschaftsstiftung A6 (im Folgenden: die BeschwerdefÃ¼hrenden) Gemeindebeschwerde an den Bezirksrat ZÃ¼rich gegen die BeschlÃ¼sse des Gemeinderats vom 23. Januar 2008 mit dem Antrag, diese aufzuheben. Der Bezirksrat fÃ¼hrte zwei Schriftenwechsel durch und wies die Beschwerde mit Beschluss vom 15. Januar 2009 ab, soweit er darauf eintrat. Mit zwei Schreiben vom 21. Januar 2009 sandte er dem Rechtsvertreter der BeschwerdefÃ¼hrenden auf dessen Wunsch erstmals die Duplik des Stadtrats von ZÃ¼rich vom 3. September 2008 zu und ersetzte er die Rechtsmittelbelehrung seines Beschlusses, indem er als Rechtsmittelinstanz statt des Regierungsrats neu das Verwaltungsgericht nannte.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 18. Februar 2009 erhoben die BeschwerdefÃ¼hrenden Beschwerde an das Verwaltungsgericht gegen den Beschluss des Bezirksrats vom 15. Januar 2009. Sie beantragten die Aufhebung dieses Beschlusses unter "gesetzlichen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen"; zudem stellten sie den prozessualen Antrag, es sei ein zweiter Schriftenwechsel durchzufÃ¼hren. Zur BegrÃ¼ndung machten sie zunÃ¤chst verschiedene Verletzungen des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r durch den Bezirksrat geltend; in materieller Hinsicht brachten sie sodann im Wesentlichen vor, es fehle zum einen eine genÃ¼gende gesetzliche Grundlage fÃ¼r die BaurechtsvertrÃ¤ge, zum andern seien die bestehenden â nach ihrer Ansicht mangelhaften â Rechtsgrundlagen in verschiedener Hinsicht falsch angewendet worden.</p> <p class="Urteilstext">In der Beschwerdeantwort beantragte der Stadtrat von ZÃ¼rich namens des Gemeinderats, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit auf sie einzutreten sei, unter Kostenfolge zu Lasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Der Bezirksrat ZÃ¼rich teilte unter Hinweis auf die BegrÃ¼ndung des angefochtenen Entscheids seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung mit.</p> <p class="Urteilstext">Am 23. Juni 2009 erteilte die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich die Baubewilligung fÃ¼r die WohnÃ¼berbauung "Z", wogegen die BeschwerdefÃ¼hrenden zusammen mit weiteren Personen am 31. Juli 2009 Rekurs an die Baurekurskommission I des Kantons ZÃ¼rich erhoben. Mit Eingabe vom 12. August 2009 beantragten sie die Sistierung des vorliegenden Verfahrens, bis Ã¼ber den Rekurs gegen den Bauentscheid rechtskrÃ¤ftig entschieden sei. Sie begrÃ¼nden dies damit, dass die auf das Projekt "Z" bezogenen BaurechtsvertrÃ¤ge bzw. deren Genehmigung hinfÃ¤llig wÃ¼rden, wenn die Baubewilligung aufgehoben wÃ¼rde. Auf prozessuale Anordnungen zum Sistierungsgesuch wurde verzichtet.</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht prÃ¼ft seine ZustÃ¤ndigkeit von Amts wegen (§ 70 in Verbindung mit § 5 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG; LS 175.2]). Beim angefochtenen Beschluss handelt es sich um einen Entscheid Ã¼ber eine Gemeindebeschwerde nach § 151 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 (GemeindeG; LS 131.1). Nach geltendem kantonalem Recht (§ 19c Abs. 2 VRG) wÃ¤re er beim Regierungsrat anfechtbar, da mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 VRG nur Anordnungen von VerwaltungsbehÃ¶rden angefochten werden kÃ¶nnen, nicht aber Akte der Legislative (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 41 N. 24). Zudem wÃ¤re grundsÃ¤tzlich zu prÃ¼fen, ob die Beschwerde an das Verwaltungsgericht durch § 43 lit. c VRG ausgeschlossen wÃ¼rde, wonach Anordnungen Ã¼ber die GewÃ¤hrung von KostenbeitrÃ¤gen und Subventionen nicht mit Beschwerde angefochten werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Aufgrund der Rechtsweggarantie (Art. 29a der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) in Verbindung mit den bundesrechtlichen Bestimmungen Ã¼ber die Vorinstanzen des Bundesgerichts, die seit dem 1. Januar 2009 unabhÃ¤ngig vom Vorliegen einer kantonalen AusfÃ¼hrungsgesetzgebung anzuwenden sind (Art. 86 Abs. 2 [in Verbindung mit Art. 114], Art. 88 Abs. 2 und Art. 130 Abs. 3 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG; SR 173.110]), und der kantonalen Rechtsmittelordnung hat sich der ZustÃ¤ndigkeitsbereich des Verwaltungsgerichts per 1. Januar 2009 erweitert: So ist das Gericht neu als letzte kantonale Instanz in Stimmrechtssachen und fÃ¼r Gemeindebeschwerden gegen Erlasse zustÃ¤ndig (VGr, 30. April 2009, VB.2009.00055, E. 1.2 f.; vgl. auch VGr, 24. Juni 2009, VB.2009.00081, E. 1.1 [beides mit weiteren Hinweisen und unter www.vgrzh.ch]). Ebenso ist im vorliegenden Fall, in dem eine Gemeindebeschwerde gegen die Genehmigung verwaltungsrechtlicher VertrÃ¤ge durch die Legislative zu beurteilen ist, davon auszugehen, dass der gesetzliche Ausschluss der Beschwerde an das Verwaltungsgericht in § 41 Abs. 1 (und allenfalls § 43 lit. c) VRG den Anforderungen der Rechtsweggarantie nicht genÃ¼gt (vgl. Art. 29a Satz 2 BV; Art. 86 Abs. 2 [in Verbindung mit Art. 114] BGG; zu § 43 lit. c VRG vgl. auch lit. B Ziff. 2 und lit. C des Regierungsratsbeschlusses Nr. 1947 vom 9. Dezember 2008 betreffend "Verwirklichung der Rechtsweggarantie [Art. 29a BV] im Verwaltungsverfahren per 1. Januar 2009, Weisung an die BehÃ¶rden"). Das Verwaltungsgericht ist daher zur Behandlung der Beschwerde zustÃ¤ndig. Aufgrund der Systematik des Verwaltungsrechtspflegegesetzes, das grundsÃ¤tzlich einen zweistufigen Instanzenzug vorsieht, schliesst das Verfahren vor Verwaltungsgericht nicht an dasjenige vor dem Regierungsrat an; vielmehr tritt die Beschwerde an das Verwaltungsgericht an die Stelle des Rekurses an den Regierungsrat (§ 19c VRG; VGr, 30. April 2009, VB.2009.00055, E. 1.2 f., www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Verschiedene RÃ¼gen kÃ¶nnten sich (auch) auf eine Verletzung des Stimmrechts beziehen: So machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, die GemeinderatsbeschlÃ¼sse vom 23. Januar 2008 hÃ¤tten dem obligatorischen statt dem fakultativen Referendum unterstellt werden mÃ¼ssen; sie bringen vor, dass die Weisung des Stadtrats und die GemeinderatsbeschlÃ¼sse ungenÃ¼gend begrÃ¼ndet seien; schliesslich fÃ¼hren sie aus, die BehÃ¶rden wendeten den Begriff des "freitragenden" Wohnungsbaus mit einer Bedeutung an, die fÃ¼r die Stimmberechtigten nicht einsichtig sei. Die BeschwerdefÃ¼hrenden scheinen allerdings keine Verletzungen der politischen Rechte rÃ¼gen zu wollen. Jedenfalls wÃ¤re die fÃ¼nftÃ¤gige Frist, die fÃ¼r Stimmrechtsrekurse zumindest im Verfahren vor dem Bezirksrat gilt, nicht eingehalten worden (§ 151a Abs. 1 GemeindeG in Verbindung mit § 150 des Gesetzes Ã¼ber die politischen Rechte vom 1. September 2003 [LS 161]; vgl. auch VGr, 24. Juni 2009, VB.2009.00081, E. 1.2, www.vgrzh.ch). Die genannten RÃ¼gen sind im vorliegenden Verfahren nur insoweit beachtlich, als sie nach § 151 Abs. 1 GemeindeG mit Gemeindebeschwerde vorgebracht werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Legitimation ist als Prozessvoraussetzung grundsÃ¤tzlich von Amtes wegen abzuklÃ¤ren. Zu prÃ¼fen ist auch, ob sie im Verfahren vor der Vorinstanz gegeben war (vgl. KÃ¶lz/Boss­hart/RÃ¶hl, Vorbem. zu §§ 19â28 N. 96). Die Recht­suchenden sind jedoch gehalten, ihre Legitimation zu substanziieren (KÃ¶lz/Boss­hart/RÃ¶hl, § 21 N. 29).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.1 </b>Nach § 151 Abs. 1 GemeindeG kÃ¶nnen BeschlÃ¼sse der Gemeinde und des Grossen Gemeinderats von den GemeindebehÃ¶rden, von Stimmberechtigten und von denjenigen Personen, die gemÃ¤ss § 21 VRG dazu berechtigt sind, durch Beschwerde angefochten werden. Auch im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht richtet sich die Legitimation nicht nur nach § 21 VRG, sondern auch nach der weiter gehenden Regelung von § 151 Abs. 1 GemeindeG (vgl. VGr, 30. April 2009, VB.2009.00055, E. 1.4, www.vgrzh.ch, zum Stimmrechtsrekurs).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.2 </b>Es kann davon ausgegangen werden, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden 1â5 â oder zumindest einige von ihnen â in der Stadt ZÃ¼rich stimmberechtigt sind. Auf die Beschwerde ist daher nach § 151 Abs. 1 GemeindeG einzutreten. Das Einfordern eines entsprechenden Nachweises bleibt fÃ¼r zukÃ¼nftige Verfahren allerdings vorbehalten. Ob die BeschwerdefÃ¼hrenden 1â5 (auch) als Nachbarn gemÃ¤ss § 21 lit. a VRG in Verbindung mit § 151 Abs. 1 GemeindeG zur Beschwerde befugt wÃ¤ren, braucht nicht geprÃ¼ft zu werden. GrundsÃ¤tzlich kÃ¶nnte die Nachbarschaft im vorliegenden Fall die notwendige Betroffenheit bzw. das schutzwÃ¼rdige Interesse an einer Beschwerdeerhebung begrÃ¼nden, da die Genehmigung der BaurechtsvertrÃ¤ge, welche die Verwirklichung des Projekts "Z" anstreben, zu einer vergleichbaren Betroffenheit fÃ¼hrt wie die Baubewilligung selber (vgl. VGr, 21. Februar 2007, VB.2006.00329, E. 4.4, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.3 </b>Die Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrerinnen 6 und 7 wird im Rekurs wie folgt begrÃ¼ndet: Die BeschwerdefÃ¼hrerin 6 soll EigentÃ¼merin zweier Parzellen mit WohnÃ¼berbauungen, die BeschwerdefÃ¼hrerin 7 Verwalterin einer WohnÃ¼berbauung in unmittelbarer NÃ¤he des fraglichen GrundstÃ¼cks sein. Die Beschwerdebefugnis ergebe sich aus den BeeintrÃ¤chtigungen fÃ¼r die Mieterschaft, aus den zu erwartenden Wertminderungen der Liegenschaften und aufgrund der Wettbewerbsverzerrungen, die sich aus der FÃ¶rderung des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus ergÃ¤ben. Die Stellung als EigentÃ¼merin bzw. Verwalterin wird zwar behauptet, aber nicht belegt.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.4 </b>Da auf die Beschwerde jedenfalls insoweit einzutreten ist, als sie von Stimmberechtigten erhoben wurde, und da sie abzuweisen ist, braucht die Frage der Legitimation nicht weiter â auch nicht im Hinblick auf die Regelung der Nebenfolgen â abgeklÃ¤rt zu werden. Es kann offen bleiben, ob die Beschwerdebefugnis der BeschwerdefÃ¼hrerinnen 6 und 7 genÃ¼gend substanziiert wurde und welche der von ihnen vorgebrachten Nachteile gegebenenfalls die Legitimation begrÃ¼nden wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, dass die BaurechtsvertrÃ¤ge, deren Genehmigung streitig ist, gegen Ã¼bergeordnetes Recht im Sinn von § 151 Abs. 1 Ziff. 1 GemeindeG verstossen. Sie erheben damit zulÃ¤ssige RÃ¼gen. Dabei ist anzunehmen, dass Personen, die ausschliesslich als Be­trof­fene nach § 21 lit. a VRG in Verbindung mit § 151 Abs. 1 VRG und nicht auch als Stimm­berechtigte legitimiert sind, auch im Rahmen der Gemeindebeschwerde RÃ¼gen nur insoweit vorbringen dÃ¼rfen, als sie der Durchsetzung ihrer schutzwÃ¼rdigen Interessen dienen kÃ¶nnen (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 35; vgl. auch § 151 Abs. 3 GemeindeG, der auf die Bestimmungen des Verwaltungsrechtspflege­gesetzes Ã¼ber das Verwaltungsverfahren verweist; so wohl sinngemÃ¤ss auch Hans Rudolf Thalmann, Kommentar zum ZÃ¼rcher Gemeindegesetz, 3. A., WÃ¤denswil 2000, § 151 N. 3.4; Simon Trippel, Gemeindebeschwerde und Gemeinderekurs im Kanton ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 1988, S. 83). Die Frage braucht hier jedoch nicht abschliessend entschieden zu werden, weil die Beschwerde auch von Stimmberechtigten erhoben wurde. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde â mit den genannten Vorbehalten â einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Mit Eingabe vom 12. August 2009 beantragen die BeschwerdefÃ¼hrenden die Sistierung des Verfahrens bis zum rechtskrÃ¤ftigen Entscheid Ã¼ber die am 23. Juni 2009 erteilte Bau­bewilligung fÃ¼r die WohnÃ¼berbauung, weil die BaurechtsvertrÃ¤ge auf das Projekt "Z" be­zogen seien und damit bei einer Aufhebung der Baubewilligung hinfÃ¤llig wÃ¼rden. Sie ma­chen namentlich geltend, dass das bewilligte Bauvorhaben den Quartierplan Nr. [â¦] (D) verletze. Der Gemeinderat habe die BaurechtsvertrÃ¤ge ohne Kenntnis dieses Umstandes genehmigt; laut den BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¤tte er die Genehmigungen nicht erteilt, wenn er auf die Vorgaben des Quartierplans hingewiesen worden wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrenden kann nicht gefolgt werden. Die im vor­lie­gen­den Verfahren und die im Baubewilligungsverfahren zu beurteilenden Fragen hÃ¤ngen sach­lich nicht zusammen. Zwar trifft zu, dass die BaurechtsvertrÃ¤ge die Bau­berech­tig­ten zur Realisierung des Projekts "Z" verpflichten. Sie beziehen sich jedoch auf das siegreiche Wett­bewerbsprojekt und nicht auf das ausgearbeitete, nun erstinstanzlich bewilligte Bau­vor­haben. Sie wÃ¼rden somit entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht hinfÃ¤llig, wenn sich im Rechtsmittelverfahren betreffend die Baubewilligung heraus­stellen sollte, dass das Bauprojekt einer weiteren Ãberarbeitung bedarf, um den planungs- und baurechtlichen Anforderungen zu genÃ¼gen. Allenfalls wÃ¤ren die BaurechtsvertrÃ¤ge zu revidieren, wenn das Projekt "Z" stark Ã¼berarbeitet werden mÃ¼sste oder sich in keiner Form als bau­be­wil­li­gungs­fÃ¤hig erweisen wÃ¼rde â dies in Anwendung der salvatorischen Klausel, wonach die Par­teien fehlende, unklare oder ungÃ¼ltige Vertragsbestimmungen einvernehmlich im Sinn der Zielsetzung (des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus) ergÃ¤nzen wÃ¼rden. Diese MÃ¶glichkeit rechtfertigt es jedoch nicht, den Entscheid Ã¼ber die hier zu behandelnden, vom Baubewilligungsverfahren un­ab­hÃ¤n­gi­gen Fragen aufzuschieben. Um­gekehrt ist davon auszugehen, dass zwar einerseits die im vorliegenden Verfahren zu ent­scheidenden Fragen keine prÃ¤judizierende Wirkung auf die im Rechtsmittelverfahren be­tref­fend die Baubewilligung zu beurteilenden Rechtsfragen haben, dass jedoch anderseits eine all­fÃ¤llige Aufhebung der BaurechtsvertrÃ¤ge die In­anspruch­nahme der Baubewilligung aus­schliessen wÃ¼rde. Dies legt nahe, das vorliegende Ver­fahren ungeach­tet des Rekurses gegen die Baubewilligung weiterzufÃ¼hren. Der Antrag auf Sistierung ist daher abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Weil sich die BaurechtsvertrÃ¤ge auf das Ergebnis des Architekturwettbewerbs und nicht auf das ausgearbeitete Bauvorhaben beziehen, kÃ¶nnen allfÃ¤llige planungs- und baurechtliche MÃ¤ngel des Bauvorhabens auch nicht als rechtliche MÃ¤ngel der BaurechtsvertrÃ¤ge gelten; sie sind deshalb im vorliegenden Verfahren nicht zu prÃ¼fen. Jedenfalls soweit sich die angebliche Unvereinbarkeit des Projekts "Z" mit dem Quartierplan Nr. [â¦] (D) nicht erst aus dem â am 23. Juni 2009 erstinstanzlich bewilligten â konkreten Bauvorhaben ergab, dÃ¼rfte die entsprechende, sinngemÃ¤ss vorgebrachte RÃ¼ge im Sistierungsgesuch vom 12. August 2009 wohl ohnehin verspÃ¤tet sein, weil Beschwerdeantrag und -begrÃ¼ndung nach Ablauf der Beschwerdefrist grundsÃ¤tzlich nicht mehr erweitert werden kÃ¶nnen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 53 N. 15).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden werfen der Vorinstanz verschiedene Verletzungen des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r (Art. 29 Abs. 2 BV) vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, die Vorinstanz habe ihren Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r insofern verletzt, als sie verschiedene RÃ¼gen und Argumente â vor allem aus der Replik vom 4. August 2008 â nicht oder nicht vertieft genug geprÃ¼ft habe.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>Aus dem Ãusserungsrecht der Parteien folgt ihr Anspruch, mit den fÃ¼r die Entscheidfindung erheblichen Vorbringen und Argumenten gehÃ¶rt zu werden. Eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs kann darin liegen, dass die BehÃ¶rde rechtserhebliche RÃ¼gen, Parteivorbringen und Argumente Ã¼bersieht oder missversteht bzw. sich mit ihnen nicht oder nicht hinreichend auseinandersetzt. Ob die BehÃ¶rde ihrer PrÃ¼fungspflicht genÃ¼gend nachgekommen ist, ergibt sich in der Regel aus der BegrÃ¼ndung des Entscheids. Im Entscheid brauchen jedoch nicht alle Vorbringen, Behauptungen und Ãberlegungen der Parteien wiedergegeben zu werden; die BegrÃ¼ndung darf sich auf jene Aspekte beschrÃ¤nken, welche die BehÃ¶rde willkÃ¼rfrei als wesentlich betrachtet. Es mÃ¼ssen wenigstens kurz die Ãberlegungen genannt sein, von denen sich die BehÃ¶rde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stÃ¼tzt, und es muss gegebenenfalls ersichtlich werden, wieso die BehÃ¶rde vorgebrachte Ãusserungen fÃ¼r unerheblich, unrichtig oder unzulÃ¤ssig hielt (Michele Albertini, Der verfassungsmÃ¤ssige Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 368 f. und 402 ff. mit zahlreichen Hinweisen; vgl. etwa BGr, 20. Mai 2009, 5A_23/2009, E. 2.2, www.bger.ch [zur Publikation vorgesehen]; BGE 133 I 270 E. 3.1). Die erforderliche BegrÃ¼ndungsdichte hÃ¤ngt von den konkreten UmstÃ¤nden ab; massgebende Gesichtspunkte sind vor allem die Tragweite des Entscheids, die Schwere des Eingriffs in die individuellen Rechte, die KomplexitÃ¤t des Sachverhalts, der Grad des Gestaltungsspielraums der BehÃ¶rde, ihre Stellung im Instanzenzug und die PraktikabilitÃ¤t (vgl. Albertini, S. 405 ff.; vgl. auch BGE 112 Ia 107 E. 2b S. 110). Ob sich die Vorinstanz genÃ¼gend mit den Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden befasst hat, ist im Folgenden zunÃ¤chst je einzeln zu prÃ¼fen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen zunÃ¤chst vor, dass die Vorinstanz sich nicht mit ihrer RÃ¼ge auseinandergesetzt habe, wonach die Weisung des Stadtrats zuhanden des Gemeinderats ungenÃ¼gend begrÃ¼ndet gewesen sei, weshalb sich der Gemeinderat bei seinen BeschlÃ¼ssen vom 23. Januar 2008 Ã¼ber verschiedene Voraussetzungen, die fÃ¼r die UnterstÃ¼tzung des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus erfÃ¼llt sein mÃ¼ssten, keine Rechenschaft abgelegt habe. Es trifft zu, dass die Vorinstanz nicht jede einzelne LÃ¼cke in der Weisung, welche die BeschwerdefÃ¼hrenden nach ihrer Ansicht ausgemacht haben, ausdrÃ¼cklich behandelt. Im angefochtenen Entscheid wird jedoch der Vorwurf zurÃ¼ckgewiesen, der Gemeinderat habe seinen Entscheid auf einer ungenÃ¼genden Informationsbasis gefÃ¤llt: Die Vorinstanz fÃ¼hrt darin â unter Hinweis auf die Akten â aus, dass der Gemeinderat in Kenntnis der gesetzlichen Grundlagen und insbesondere der Berechnungsmethode fÃ¼r den Landwert seit dem Jahr 1966 75 BaurechtsvertrÃ¤ge genehmigt habe, weshalb eine langjÃ¤hrige, dem Gemeinderat bestens bekannte und immer wieder bestÃ¤tigte Praxis vorliege. Zudem befasst sich eine ErwÃ¤gung mit dem geltend gemachten Fehlen bestimmter Angaben in der Weisung. Insgesamt wird aus dem angefochtenen Entscheid hinreichend deutlich, dass die Vorinstanz die Weisung fÃ¼r genÃ¼gend begrÃ¼ndet hÃ¤lt, weil der Gemeinderat Ã¼ber die notwendigen Grundlagen zu seinem Entscheid verfÃ¼gte. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz setzt sich allerdings nicht ausdrÃ¼cklich mit dem Vorbringen auseinander, Stadt- und Gemeinderat hÃ¤tten die aus dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r (Art. 29 Abs. 2 BV) folgende BegrÃ¼ndungspflicht verletzt. Ihrer Argumentation lÃ¤sst sich jedoch mit hinreichender Klarheit entnehmen, dass sie davon ausgeht, die Weisung des Stadtrats und die BeschlÃ¼sse des Gemeinderats seien nicht an den MassstÃ¤ben von Art. 29 Abs. 2 BV zu messen. Insofern geht es um eine unzutreffende Behandlung einer Rechtsfrage, nicht aber um eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs (vgl. auch hinten 6).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.3 </b>Laut den BeschwerdefÃ¼hrenden befasst sich die Vorinstanz sodann nicht mit der RÃ¼ge, dass der Stadtrat mangels einer genÃ¼genden Delegationsnorm zu Unrecht behauptet habe, zur Rechtsetzung im Bereich des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus befugt zu sein. Insofern trifft zwar zu, dass sich die Vorinstanz nicht nÃ¤her mit den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden auseinandersetzt. Doch fÃ¼hrt sie aus, aufgrund welcher gesetzlichen Grundlage sie die Befugnis des Stadtrates zum Erlass von Richtlinien bejaht.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.4 </b>Weiter bemÃ¤ngeln die BeschwerdefÃ¼hrenden, die Vorinstanz beachte ihre AusfÃ¼hrungen nicht, wonach die Stadt ZÃ¼rich keine gesetzliche Grundlage zur UnterstÃ¼tzung des freitragenden Wohnungsbaus kenne und der Begriff des "freitragenden Wohnungsbaus" im Ãbrigen nicht definiert sei. Zu diesem Punkt fÃ¼hrt die Vorinstanz unter allgemeiner Bezugnahme auf die "Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrer" jedoch aus, dass die stÃ¤dtischen Bestimmungen Ã¼ber den gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbau nicht nur fÃ¼r den subventionierten, sondern auch fÃ¼r den freitragenden Wohnungsbau gÃ¤lten, was sie historisch begrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.5 </b>Ferner setzt sich die Vorinstanz laut den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht mit der detaillierten Kritik an der vorliegenden VerkehrswertschÃ¤tzung auseinander und behandelt einen in diesem Zusammenhang gestellten Antrag auf Aktenvorlage nicht. Die Vorinstanz begrÃ¼ndet jedoch, weshalb sie den Verkehrswert nicht fÃ¼r massgeblich hÃ¤lt und erklÃ¤rt damit sowohl die entsprechenden AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden als auch den Antrag auf Aktenedition implizit fÃ¼r unerheblich. Im Ãbrigen fÃ¼hrt sie in anderem Zusammenhang aus, es gebe keinen Grund, die genannte VerkehrswertschÃ¤tzung in Zweifel zu ziehen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.6 </b>Schliesslich machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, die Vorinstanz begrÃ¼nde ungenÃ¼gend, weshalb es zulÃ¤ssig sein solle, dass die Stadt ZÃ¼rich sich bereit erklÃ¤rt habe, im Fall einer Nichterteilung der Baubewilligung fÃ¼r das Projekt "Z" die Wettbewerbs- und Projektierungskosten bis zu einem bestimmten Betrag zu Ã¼bernehmen. Ebenso sei die BegrÃ¼ndung ungenÃ¼gend, mit welcher die Vorinstanz die materielle Behandlung der "baurechtlichen und architektonischen Fragen" verweigert habe. Die BeschwerdefÃ¼hrenden anerkennen, dass der angefochtene Entscheid in diesen beiden Punkten eine BegrÃ¼ndung enthÃ¤lt; sie bemÃ¤ngeln jedoch die angeblich ungenÃ¼gende BegrÃ¼ndungsdichte (vgl. dazu Albertini, S. 402 ff.; vgl. auch VGr, 11. Juli 2005, VB.2005.00001, E. 2.2, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.7 </b>Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sich dem angefochtenen Entscheid grundsÃ¤tzlich Antworten auf die fraglichen Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden entnehmen lassen. Die jeweiligen BegrÃ¼ndungen sind allerdings recht knapp, und die Vorinstanz geht in der Regel nicht explizit oder zumindest nicht vertieft auf die Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrenden ein. Es wird jedoch stets nachvollziehbar, welche GrÃ¼nde die Vorinstanz zu ihrer jeweiligen Ansicht veranlassten. Die wesentlichen Entscheidgrundlagen werden somit angegeben und es wird ersichtlich, inwiefern der Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrenden gefolgt oder nicht gefolgt wird. Zudem ist anzumerken, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden bereits im Verfahren vor der Vorinstanz eher umfangreiche Eingaben eingereicht haben; so umfasst die Beschwerde vom 26. Februar 2008 Ã¼ber 16 und die Replik vom 4. August 2008 knapp 38 Textseiten. Die Vorinstanz musste weder im Aufbau ihres Entscheids den Rechtsschriften folgen, noch war sie gehalten, ebenso detailliert zu argumentieren wie die BeschwerdefÃ¼hrenden; sie durfte sich vielmehr mit Blick auf das Beschleunigungsgebot (§ 4a VRG) und die PraktikabilitÃ¤t deutlich kÃ¼rzer fassen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Vorinstanz hat sodann die Duplik des Stadtrats vom 3. September 2008 den BeschwerdefÃ¼hrenden vor ihrem Entscheid nicht zugesandt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>In sÃ¤mtlichen gerichtlichen Verfahren muss jede dem Gericht eingereichte Stellungnahme den Beteiligten zur Kenntnis gebracht und diesen wiederum Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden (BGE 133 I 100 E. 4.6; 133 I 98 E. 2.1). Inwiefern Art. 29 Abs. 2 BV ein Replikrecht auch im Verwaltungsverfahren verleiht, liess das Bundesgericht offen (BGE 133 I 98 E. 2.1; vgl. auch BGE 133 I 100 E. 4.6). Das Verwaltungsgericht hat die Frage mittlerweile bejaht (VGr, 4. Juni 2009, VB.2008.00540, E. 2.1 f.; vgl. bereits VGr, 25. Februar 2009, VB.2008.00569, E. 3; im Ergebnis gleich: VGr, 25. Februar 2009, VB.2008.00451, E. 2.4 [alles unter www.vgrzh.ch]). Dieselbe Meinung vertritt die Lehre (Patrick Sutter, in: Christoph Auer/Markus MÃ¼ller/Benjamin Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber das Verwaltungsverfahren [VwVG], ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, Art. 29 Rz. 2, Art. 30 Rz. 2, Art. 31 Rz. 3 f.; Bernhard Wald­mann/JÃ¼rg Bickel, in: Bernhard Waldmann/Philippe Weissenberger [Hrsg.], Praxis­kommen­tar VwVG, ZÃ¼rich etc. 2009, Art. 31 N. 22). Sie ist folgerichtig, da laut Bundesgericht das Replikrecht auch fÃ¼r die nicht unter Art. 6 Abs. 1 der EuropÃ¤ischen Menschenrechtskonvention fallenden Gerichtsverfahren zu bejahen und insoweit aus Art. 29 Abs. 2 BV abzuleiten ist. Art. 29 BV wiederum ist auf Gerichts- und Verwaltungsverfahren gleichermassen anwendbar. Es ist kein Grund ersichtlich, weshalb sich VerwaltungsbehÃ¶rden im Gegensatz zu den Gerichten auf Eingaben stÃ¼tzen dÃ¼rften, zu denen die Parteien nicht Stellung nehmen konnten.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Indem die Vorinstanz darauf verzichtete, den BeschwerdefÃ¼hrenden die Duplik zuzustellen, womit sie ihnen die MÃ¶glichkeit einer Stellungnahme erschwerte, hat sie den Anspruch der BeschwerdefÃ¼hrenden auf rechtliches GehÃ¶r verletzt. Obwohl der GehÃ¶rsanspruch nicht erst dann verletzt ist, wenn die fragliche Eingabe neue und erhebliche Gesichtspunkte enthÃ¤lt (BGE 133 I 100 E. 4.5), ist zudem anzumerken, dass es sich bei der Duplik um ein relativ umfangreiches (rund 15 Textseiten umfassendes) Dokument handelt, das zu den Vorbringen in der Replik substanziell Stellung nimmt. An der Verletzung des GehÃ¶rsanspruchs Ã¤ndert nichts, dass bereits zwei Schriftenwechsel stattgefunden hatten und das Verfahren auch dem Beschleunigungsgebot nach Art. 29 Abs. 1 BV zu genÃ¼gen hat. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang auch, dass die PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 6. August 2008, mit welcher dem Beschwerdegegner Frist zur Einreichung einer Duplik bis zum 8. September 2008 angesetzt wurde, dem Rechtsvertreter der BeschwerdefÃ¼hrenden zugestellt wurde. Insofern unterscheidet sich der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt von einem Fall, in welchem dem BeschwerdefÃ¼hrer zur Kenntnis gebracht worden war, dass der Beschwerdegegner eine Eingabe eingereicht hatte (VGr, 25. Februar 2009, VB.2008.00569, E. 3.2 [obiter dictum], www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b><span>Die Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs fÃ¼hrt grundsÃ¤tzlich ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung der angefochtenen VerfÃ¼gung, wofÃ¼r in Praxis und Lehre der Begriff der "formellen Natur" des Anspruchs steht. GemÃ¤ss der Rechtsprechung kann eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die MÃ¶glichkeit erhÃ¤lt, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu Ã¤ussern, die in Bezug auf die betreffenden Fragen Ã¼ber dieselbe Kognition verfÃ¼gt wie die Vorinstanz. Von einer RÃ¼ckweisung der Sache ist unter diesen UmstÃ¤nden selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs dann abzusehen, wenn und soweit die RÃ¼ckweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnÃ¶tigen VerzÃ¶gerungen fÃ¼hren wÃ¼rde, die mit dem (der AnhÃ¶rung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer befÃ¶rderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wÃ¤ren (BGr, 4. MÃ¤rz 2009, 8C_845/2008, E. 4.2.1 mit Hinweisen, www.bger.ch; BGE 133 I 201 E. 2.2).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Die Kognition des Verwaltungsgerichts ist im Allgemeinen gegenÃ¼ber jener des Bezirksrats eingeschrÃ¤nkt, weil § 50 VRG im Gegensatz zu § 20 Abs. 1 VRG grundsÃ¤tzlich keine ErmessensprÃ¼fung zulÃ¤sst.<i> </i>Im Verfahren der Gemeindebeschwerde richtet sich die Kognition des Verwaltungsgerichts â unter Vorbehalt hÃ¶herrangigen Rechts â jedoch ebenso wie jene des Bezirksrats nach § 151 Abs. 1 GemeindeG, der als Spezialnorm im Sinn von § 4 (in Verbindung mit § 70) VRG den allgemeinen Bestimmungen von § 20 Abs. 1 und § 50 VRG vorgeht (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 4 N. 8; so auch implizit VGr, 24. Juni 2009, VB.2009.00081, E. 2.1, 3.2, 5, www.vgrzh.ch). Die Umschreibung der BeschwerdegrÃ¼nde in dieser Bestimmung geht auf die Mitte des 19. Jahrhunderts zurÃ¼ck und ist nur vor dem historischen Hintergrund verstÃ¤ndlich (vgl. dazu Trippel, S. 47 ff.). Die BeschwerdegrÃ¼nde von § 151 Abs. 1 GemeindeG sind aufgrund der seitherigen Rechtsentwicklung nicht weiter als jene von § 50 VRG: Nach § 151 Abs. 1 Ziff. 1 GemeindeG kÃ¶nnen Rechtsverletzungen gerÃ¼gt werden. Nach § 151 Abs. 1 Ziff. 2 GemeindeG sind die kommunalen BeschlÃ¼sse anfechtbar, "wenn sie offenbar Ã¼ber die Zwecke der Gemeinde hinausgehen und zugleich eine erhebliche Belastung der Steuerpflichtigen zur Folge haben oder wenn sie RÃ¼cksichten der Billigkeit in ungebÃ¼hrlicher Weise verletzen"; es ist nicht ersichtlich, wie diese BeschwerdegrÃ¼nde Raum fÃ¼r die nach § 50 VRG grundsÃ¤tzlich ausgeschlossene ErmessensprÃ¼fung bieten kÃ¶nnten (vgl. Thalmann, § 151 N. 4.3.7 ff.; Trippel, S. 90 ff.; BGE 100 Ia 89 E. 4). Der Gehalt von § 151 Abs. 1 Ziff. 2 GemeindeG braucht hier im Ãbrigen nicht umfassend geklÃ¤rt zu werden, da ohnehin nur RÃ¼gen im Sinn von § 151 Abs. 1 Ziff. 1 GemeindeG vorgebracht werden â einer isolierten und nicht substanziierten Behauptung in der Beschwerdeschrift, dass auch ein Beschwerdegrund im Sinn von Ziff. 2 dieser Bestimmung gegeben sei, kann keine eigenstÃ¤ndige Bedeutung beigemessen werden. Somit verfÃ¼gt das Verwaltungsgericht im vorliegenden Fall Ã¼ber dieselbe Kognition wie der Bezirksrat, weshalb die erste Voraussetzung einer Heilung erfÃ¼llt ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Eine Verletzung des Replikrechts wiegt gemÃ¤ss der Bundesgerichtspraxis nicht ausnahmslos so schwer, dass sie eine Heilung zwingend ausschliesst (vgl. <span>BGr, 4. MÃ¤rz 2009, 8C_845/2008, E. 4.2.1 f., und 5. November 2007, 9C_231/2007, E. 2, beides unter www.bger.ch;</span><i><span> </span></i>BGE 133 I 100 E. 4.9; ebenso Frank Seethaler/Kaspar PlÃ¼ss, in: Waldmann/Weissenberger, Art. 57 N. 56). Ein unbedingter Anspruch auf Replik kÃ¤me im Ergebnis einem Anspruch auf einen endlosen Schriftenwechsel gleich, was mit dem Beschleunigungsgebot offensichtlich nicht vereinbar wÃ¤re (vgl. BGr, 5. November 2007, 9C_231/2007, E. 2.2, www.bger.ch). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Im vorliegenden Fall ist einerseits zu beachten, dass die den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht zugestellte Eingabe sich ausfÃ¼hrlich und substanziell zur Sache Ã¤ussert. Anderseits handelt es sich bei dieser Eingabe um die Duplik, die den zweiten Schriftenwechsel vor der Vorinstanz beendete; die BeschwerdefÃ¼hrenden hatten sich demnach bereits zweimal â ebenfalls ausfÃ¼hrlich â geÃ¤ussert. Angesichts dessen gewinnt das gleichermassen verfassungsrechtlich garantierte Beschleunigungsgebot (Art. 29 Abs. 1 BV) gegenÃ¼ber dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r an Gewicht. Dies gilt unabhÃ¤ngig davon, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden, die nach eigenen Angaben "auf breiter Front" gegen das Projekt "Z" kÃ¤mpfen, subjektiv wohl nicht vorbehaltlos einen raschen Endentscheid wÃ¼nschen, worauf etwa ihr Sistierungsgesuch hindeutet; massgebend kÃ¶nnen nur die schutzwÃ¼rdigen Interessen der von einer Verletzung der Verfahrensrechte betroffenen Partei sein. Zudem weist das Verhalten der BeschwerdefÃ¼hrenden im Prozess darauf hin, dass auch aus ihrer Sicht kein Ã¼berwiegendes Interesse an einem dritten Schriftenwechsel vor der Vorinstanz besteht: Obwohl sie darum wussten, dass die Frist fÃ¼r den Beschwerdegegner zum Einreichen einer Duplik am 8. September 2008 abgelaufen war und obwohl eine Erkundigung, ob der Beschwerdegegner eine Duplik erstattet habe, ohne weiteres zumutbar gewesen wÃ¤re, unternahmen sie bis zur Zustellung des vor­instanzlichen Entscheids am 19. Januar 2009 keinerlei Anstrengungen, um die Zustellung einer allfÃ¤lligen Duplik zu veranlassen und zu dieser Stellung zu nehmen. Sie beziehen sich sodann in der Beschwerde nicht ausdrÃ¼cklich auf die Duplik und fÃ¼hren auch nicht aus, welche entscheidrelevanten, neuen Gesichtspunkte sie dieser in einer allfÃ¤lligen Triplik entgegengesetzt hÃ¤tten. Schliesslich versandte die Vorinstanz die Duplik dem Rechtsvertreter der BeschwerdefÃ¼hrenden bereits zwei Tage nach dem Beginn der Frist fÃ¼r die Beschwerde an das Verwaltungsgericht; die Zustellung soll nach der Darstellung der BeschwerdefÃ¼hrenden am siebten Tag dieser Frist erfolgt sein. Es stand ihnen bzw. ihrem Rechtsvertreter somit ausreichend Zeit zur VerfÃ¼gung, um in der Beschwerdeschrift auf die Duplik einzugehen. Unter diesen UmstÃ¤nden kÃ¤me eine RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz einem prozessualen Leerlauf gleich.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.4 </b>Zusammenfassend: Die GehÃ¶rsverletzung kann zwar nicht als leicht bezeichnet werden. Aufgrund der genannten UmstÃ¤nde sind jedoch die Voraussetzungen einer Heilung im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht erfÃ¼llt (vgl. auch VGr, 4. Juni 2009, VB.2008.00540, E. 2.2, www.vgrzh.ch; BGr, 5. November 2007, 9C_231/2007, E. 2.2, www.bger.ch). </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen einen zweiten Schriftenwechsel. Ob ein solcher durchgefÃ¼hrt wird, steht â unter Vorbehalt des GehÃ¶rsanspruchs â im Ermessen des Gerichts (§ 58 Satz 2 VRG; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 58 N. 9). Angesichts dessen, dass bereits vor der Vorinstanz zwei Schriftenwechsel stattfanden und der Sachverhalt feststeht, sind von einem zweiten Schriftenwechsel keine neuen, massgeblichen Erkenntnisse zu erwarten. Der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r erfordert ebenfalls keinen solchen: Zwar enthÃ¤lt die Beschwerdeantwort vom 8. April 2009 wiederum recht ausfÃ¼hrliche materielle Ãusserungen. Die Beschwerdeantwort wurde jedoch am 14. April 2009 den BeschwerdefÃ¼hrenden zur Kenntnisnahme zugestellt, und seither sind rund viereinhalb Monate vergangen, ohne dass die BeschwerdefÃ¼hrenden hierauf reagiert hÃ¤tten. Es ist daher davon auszugehen, dass sie auf ihr Ãusserungsrecht verzichtet haben (vgl. BGE 133 I 98 E. 2.2 f.; 132 I 47 E. 3.3 f.). Daran Ã¤ndert der vorsorgliche Antrag auf einen zweiten Schriftenwechsel in der Beschwerde nichts, weil eine BeschwerdeergÃ¤nzung nur statthaft ist, wenn die Aus­fÃ¼hrungen in der Beschwerdeantwort dazu Anlass geben (BGE 132 I 47 E. 3.3.4). Die BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¤tten diesen Antrag, der im Voraus ohne Kenntnis der massgeblichen Gesichtspunkte gestellt wurde, durch die Einforderung oder AusÃ¼bung des Replikrechts erneuern und konkretisieren mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">ZunÃ¤chst ist auf die RÃ¼ge einzugehen, die Weisung des Stadtrats und die GenehmigungsbeschlÃ¼sse des Gemeinderats seien ungenÃ¼gend begrÃ¼ndet. Dass sich der Gemeinderat Ã¼ber das Traktandum im Klaren war, ergibt sich ohne weiteres aus den Akten, namentlich den Protokollen der vorberatenden Kommission. NÃ¤her zu betrachten ist die behauptete Verletzung des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r, die von der Vorinstanz nicht materiell behandelt wurde (vorn 4.2.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Der Anspruch auf BegrÃ¼ndung kann hier nur aus Art. 29 Abs. 2 BV abgeleitet werden, nicht aus § 10 Abs. 2 VRG, da die letztere Bestimmung nur im Verfahren vor den VerwaltungsbehÃ¶rden gilt, nicht aber im Verfahren der Legislative (vgl. VGr, 10. Juli 2008, VB.2008.00123, E. 3.2, www.vgrzh.ch). Der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 BV ist zwar auch im Verfahren vor der Legislative zu beachten, wenn diese individuell-konkrete Hoheitsakte erlÃ¤sst (vgl. Albertini, S. 181 ff.; vgl. auch BGE 135 I 113 E. 2.3). Der konkrete Umfang des GehÃ¶rsanspruchs bestimmt sich allerdings auch hier aufgrund der konkreten Situation und der betroffenen Interessen; wesentliche Elemente zu seiner Bestimmung sind etwa das RechtsschutzbedÃ¼rfnis, die spezifische Struktur und Organisation der Legislative sowie die Natur der Streitsache (BGE 123 I 63 E. 2d; Albertini, S. 182). Wenn die Legislative materiell als VerwaltungsbehÃ¶rde amtet, dÃ¼rfen unter dem Gesichtspunkt des GehÃ¶rsanspruchs keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden (BGE 119 Ia 141 E. 5c/dd; Albertini, S. 181 f.; vgl. auch BGE 132 I 196 E. 3 betreffend EinbÃ¼rgerungsentscheide an Gemeindeversammlungen). Im vorliegenden Fall ist zudem zu berÃ¼cksichtigen, dass es sich bei den streitigen BeschlÃ¼ssen um die Genehmigung verwaltungsrechtlicher VertrÃ¤ge handelt und sich die Frage des rechtlichen GehÃ¶rs nur in Bezug auf allfÃ¤llige Drittbetroffene sowie auf die Erhebung der Gemeinde­beschwerde nach § 151 Abs. 1 GemeindeG stellt; entsprechend gering sind die Anforderun­gen, die sich unter diesen UmstÃ¤nden aus dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r ergeben.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die amtliche Publikation der GemeinderatsbeschlÃ¼sse vom 23. Januar 2008 verweist auf die Weisung des Stadtrats, in welcher die fraglichen GeschÃ¤fte umfassend erlÃ¤utert werden. Die BeschwerdefÃ¼hrenden bemÃ¤ngeln aber, dass darin Angaben zu den gesetzlichen Grundlagen, zum Verkehrswert der Parzelle, zu den verfÃ¼gbaren Mitteln und zum BedÃ¼rfnis nach UnterstÃ¼tzung, zur "HÃ¶he der Subventionen" (womit die Differenz zwischen dem vereinbarten Baurechtszins und einem auf der Grundlage des Verkehrswerts berechneten Baurechtszins oder zwischen dem berechneten Landwert und dem Verkehrswert gemeint sein dÃ¼rfte) sowie zu den weiteren Voraussetzungen der UnterstÃ¼tzung fehlten.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Was die Rechtsgrundlagen betrifft, so nennt die Weisung zwar nur nicht publizierte Richtlinien (vgl. dazu hinten 7.9), doch sind die gesetzlichen Grundlagen in der Amtlichen Sammlung der Stadt ZÃ¼rich ohne weiteres auffindbar. Die BeschwerdefÃ¼hrenden konnten sich denn auch bereits in der Beschwerde an den Bezirksrat auf sie beziehen. Explizite Angaben zu den Ã¼brigen genannten Punkten durften fehlen, weil diese nicht direkt relevant waren (was fÃ¼r den Verkehrswert und die "HÃ¶he der Subventionen" im obigen Sinn zutrifft; vgl. dazu hinten 8.3 f.) oder weil der Stadtrat sie fÃ¼r offensichtlich oder unproblematisch halten durfte (was fÃ¼r das Vorliegen der "verfÃ¼gbaren Mittel" und des "BedÃ¼rfnisses" sowie das Vorliegen der Voraussetzungen einer UnterstÃ¼tzung zutrifft; vgl. dazu hinten 8.1 f.). Insgesamt richten sich Aufbau und Argumentation der Weisung zwar nach deren Funktion als Antrag der Exekutive an die Legislative, doch sind auch die Anforderungen an die BegrÃ¼ndung eines Verwaltungsakts im Hinblick auf die allfÃ¤llige Anfechtung auf dem Rechtsmittelweg ohne weiteres erfÃ¼llt. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, den angefochtenen BeschlÃ¼ssen fehle es an der notwendigen gesetzlichen Grundlage.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die streitige Genehmigung von BaurechtsvertrÃ¤gen fÃ¼r den gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbau ist der ErfÃ¼llung einer Ã¶ffentlichen Aufgabe und damit der Leistungsverwaltung zuzuordnen. Es ist unbestritten, dass den Bauberechtigten damit namentlich insofern eine UnterstÃ¼tzung gewÃ¤hrt werden soll, als der Baurechtszins nicht anhand des Verkehrswerts der fraglichen Baulandparzelle, sondern anhand eines niedrigeren Werts berechnet werden soll. Daran sind die Anforderungen an die gesetzliche Grundlage der angefochtenen BeschlÃ¼sse zu messen. Dies gilt unabhÃ¤ngig von der finanzrechtlichen Behandlung des GrundstÃ¼cks, die hier nicht zu Ã¼berprÃ¼fen ist. Es kann daher auch offen gelassen werden, ob die entsprechenden AusfÃ¼hrungen der Stadt ZÃ¼rich und der Vorinstanz korrekt sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Das LegalitÃ¤tsprinzip (Art. 5 Abs. 1 BV; Art. 2 Abs. 1 KV; vgl. auch Art. 164 BV und Art. 38 KV) umfasst das Erfordernis des Rechtssatzes, wonach die StaatstÃ¤tigkeit nur nach Massgabe genÃ¼gend bestimmter, generell-abstrakter Rechtsnormen ausgeÃ¼bt werden darf, und das Erfordernis der Gesetzesform, wonach die wichtigen Rechtsnormen in einem Gesetz im formellen Sinn enthalten sein mÃ¼ssen (statt vieler: Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., ZÃ¼rich etc. 2006, Rz. 381 ff.). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.1 </b>Das LegalitÃ¤tsprinzip gilt auch fÃ¼r die Leistungsverwaltung (BGE 130 I 1 E. 3.1), wobei in deren Bereich die Anforderungen im Allgemeinen weniger streng sind (HÃ¤felin/MÃ¼l­ler/Uhl­mann, Rz. 416). Die notwendige Normdichte kann nicht schematisch bestimmt werden (BGE 123 I 1 E. 4b; Yvo Hangartner in: Bernhard Ehrenzeller et al. [Hrsg.], Die Schweizerische Bundesverfassung, Kommentar, 2. A., ZÃ¼rich etc. 2008, Art. 5 N. 11). Ebenso wenig kann abschliessend festgelegt werden, welche Normen so bedeutend sind, dass sie in einem formellen Gesetz enthalten sein mÃ¼ssen, und wie detailliert diese gesetzliche Regelung sein muss. "Wegleitend kann" â ausser den einschlÃ¤gigen Verfassungsnormen â "eine verbreitete, seit langem bestehende Rechtswirklichkeit sein; eine Regelung auf Verordnungsstufe ist eher zulÃ¤ssig, wenn sie dem allgemein Ã¼blichen Standard entspricht" (BGE 130 I 1 E. 3.4.2, 128 I 113 E. 3c mit weiteren Hinweisen). Unter UmstÃ¤nden kÃ¶nnen die gebotene Vorhersehbarkeit und Rechtsgleichheit auch durch eine gleichmÃ¤ssige BehÃ¶rden- oder Gerichtspraxis zur fraglichen Norm erreicht werden (VGr, 26. Februar 2009, VB.2008.00437, E. 4.1, www.vgrzh.ch; BGE 129 I 161 E. 2.2). Praxis und Lehre haben verschiedene Kriterien entwickelt, die bei der Bestimmung der Anforderungen an die gesetzliche Grundlage zu berÃ¼cksichtigen sind (vgl. etwa zur Regelungsdichte: Rudolf Hertach, Das LegalitÃ¤tsprinzip in der Leistungsverwaltung, ZÃ¼rich 1984, S. 82 ff., gestÃ¼tzt auf BGE 103 Ia 369 E. 6; zur Rechtsetzungsstufe: BGE 130 I 1 E. 3.4.2; HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 396 ff.).</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.2 </b>Bei staatlichen Leistungen, die nur in beschrÃ¤nktem Ausmass verfÃ¼gbar sind, mÃ¼ssen zumindest die GrundzÃ¼ge der Regelung auf der Stufe des formellen Gesetzes geregelt werden (vgl. BGE 125 I 173 E. 3c und 4 mit zahlreichen weiteren Hinweisen betreffend ZulassungsbeschrÃ¤nkungen an den Hochschulen). FÃ¼r regelmÃ¤ssig wiederkehrende staatliche Leistungen â insbesondere Sozialleistungen und Subventionen â ist in der Regel eine spezialgesetzliche Normierung notwendig, die Voraussetzungen und Zweck dieser Leistungen detailliert umschreibt (BGE 118 Ia 46 E. 5b), wobei die GrundzÃ¼ge der staatlichen TÃ¤tigkeit in einem Gesetz im formellen Sinn enthalten sein mÃ¼ssen (BGE 134 I 313 E. 5.4). FÃ¼r einmalige Vorhaben, bei denen sich keine Probleme der Gleichbehandlung und der Voraussehbarkeit stellen, kÃ¶nnen dagegen schon allgemeine Ziel- und Aufgabennormen in Verfassung und Gesetz eine hinreichende Rechtsgrundlage bilden (BGE 118 Ia 46 E. 5b; BGr, 22. Januar 1988, ZBl 91/1990 S. 27 E. 6a). Ein Ausgabenbeschluss, der im gleichen Verfahren ergeht wie ein formelles Gesetz, kann die demokratische Funktion des LegalitÃ¤tsprinzips erfÃ¼llen, die rechtsstaatliche jedoch nur, sofern er tatsÃ¤chlich einen Einzelfall betrifft und nicht gegen die Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 BV) und die Rechtssicherheit verstÃ¶sst (Yvo Hangartner/Andreas Kley, Die demokratischen Rechte in Bund und Kantonen der Schweizerischen Eidgenossenschaft, ZÃ¼rich 2000, N. 1929 ff.; Andreas Lienhard, LegalitÃ¤tsprinzip und DelegationsgrundsÃ¤tze, ius.full 2005, S. 101 ff., 106 mit zahlreichen weiteren Hinweisen). Schliesslich verringert das Bundesgericht die sich aus dem LegalitÃ¤tsprinzip ergebenden Anforderungen an die Bestimmtheit der gesetzlichen Grundlage, wenn ein RechtsverhÃ¤ltnis zur Diskussion steht, welches die Betroffenen freiwillig eingegangen sind oder bei dem die Rechte und Pflichten zwischen Staat und Privaten frei ausgehandelt werden kÃ¶nnen (BGE 129 I 161 E. 2.2; differenzierend Isabelle HÃ¤ner, Die Einwilligung der betroffenen Person als Surrogat der gesetzlichen Grundlage bei individuell-konkreten Staatshandlungen, ZBl 103/2002, S. 57 ff., besonders 69 f.; kritisch Hangartner, Art. 5 N. 11). Dieser Gesichtspunkt kann allerdings insoweit keine Rolle spielen, als Dritte zumindest potenziell betroffen sind.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.3 </b>Das LegalitÃ¤tsprinzip gilt fÃ¼r die Gemeinwesen aller Stufen, namentlich auch fÃ¼r die Gemeinden (HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhl­mann, Rz. 418). Ob es fÃ¼r Gemeinden generell nur verminderte Bedeutung hat, ist umstritten. Dem Bundesgerichtsentscheid, den die Vorinstanz anfÃ¼hrt â und der in der Lehre Ã¼brigens kontrovers diskutiert wird â, ist dies kaum zu entnehmen: Dieser Entscheid, der einen einmaligen kommunalen Beitrag fÃ¼r eine Bachverbauung betrifft, lÃ¤sst bei Leistungen fÃ¼r Einzelvorhaben allgemeine Ziel- und Aufgabennormen in Verfassung und Gesetz als Rechtsgrundlage genÃ¼gen. Zwar berÃ¼cksichtigt das Bundesgericht darin auch die "bisherige kommunale Beitragspraxis" und hÃ¤lt fest, dass an die Gemeinden keine strengeren MassstÃ¤be als an den Kanton angelegt werden dÃ¼rfen, doch sieht es keine spezifische Lockerung des LegalitÃ¤tsprinzips fÃ¼r Gemeinden vor (BGr, 22. Januar 1988, ZBl 91/1990 S. 27 E. 6; vgl. auch BGE 118 Ia 46 E. 5b, wo ein kantonaler Ausgabenbeschluss nach denselben Leitlinien behandelt wurde). Teile der Lehre machen denn auch keinen Unterschied zwischen der kantonalen und der kommunalen Ebene (vgl. Georg MÃ¼ller, Die GesetzmÃ¤ssigkeit der Bewilligung von Ausgaben, in: Festgabe Alfred RÃ¶theli, Solothurn 1990, S. 329 ff., 338 f.; Paul Richli, Subventionen ohne gesetzliche Grundlage?, recht 1990, S. 58 ff., 61 ff.). Immerhin nehmen andere Stimmen in der Lehre an, dass das LegalitÃ¤tsprinzip fÃ¼r die kommunale Leistungsverwaltung nur beschrÃ¤nkte Bedeutung habe (Etienne Grisel, La lÃ©galitÃ© des subventions communales, in: Jean-Marc Rapp/Pierre-AndrÃ© Oberson [Hrsg.], Droit cantonal et droit fÃ©dÃ©ral, Lausanne 1991, S. 157 ff., besonders 165 ff.; Peter Saile, Das Recht der Ausgabenbewilligung der zÃ¼rcherischen Gemeinden, St. Gallen 1991, S. 27 ff., bes. 32 f.; Peter Saile/Marc Burgherr/Theo Loretan, Verfassungs- und Organisationsrecht der Stadt ZÃ¼rich, ZÃ¼rich/St. Gallen 2009, N. 578 ff., besonders 585). BegrÃ¼ndet wird dies erstens mit der demokratischen Legitimation der AusgabenbeschlÃ¼sse, die auf kommunaler Ebene zumindest gleich sei wie jene der formellen Gesetze, zweitens mit der PraktikabilitÃ¤t und mit der beschrÃ¤nkten KapazitÃ¤t kleinerer Gemeinwesen sowie drittens mit den Besonderheiten der kommunalen Aufgaben. In Bezug auf das erste Argument ist zu beachten, dass das Erfordernis der Gesetzesform und das Erfordernis des Rechtssatzes zugleich rechtsstaatliche Funktionen erfÃ¼llen. Was das zweite Argument betrifft â das auch mit Blick auf die kantonale Ebene vorgebracht wird (Thomas Fleiner-Gerster, GrundzÃ¼ge des allgemeinen und schweizerischen Verwaltungsrechts, 2. A., ZÃ¼rich 1980, S. 73) â, so darf es jedenfalls nicht dazu fÃ¼hren, dass die Rechtswirklichkeit unbesehen zur Norm erhoben wird. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass den bedenkenswerten Anliegen, die allen drei Argumenten zugrunde liegen, im Rahmen der konkreten PrÃ¼fung Rechnung getragen werden kann, ohne dass von vornherein eine beschrÃ¤nkte Bedeutung des LegalitÃ¤tsprinzips fÃ¼r die kommunale Ebene angenommen werden mÃ¼sste.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.4 </b>Das kantonalzÃ¼rcherische Recht stellte jedenfalls bis zum Inkrafttreten der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 (KV) keine einschlÃ¤gigen Anforderungen zuhanden der Gemeinden auf. Die Lehre geht nun aber mehrheitlich davon aus, dass Art. 38 KV, der fÃ¼r wichtige RechtssÃ¤tze ein Gesetz im formellen Sinn verlangt, sinngemÃ¤ss auch fÃ¼r die Gemeinden gilt (Matthias Hauser in: Isabelle HÃ¤ner/Markus RÃ¼ssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur ZÃ¼rcher Kantonsverfassung, ZÃ¼rich etc. 2007, Art. 38 N. 50; Tobias Jaag, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2005, Rz. 2426; wohl a.M. Andreas MÃ¼ller in: HÃ¤ner/RÃ¼ssli/Schwarzenbach, Art. 98 N. 19). Allerdings ist Art. 38 KV im vorliegenden Fall nicht beachtlich, da er nach Art. 137 KV nichts an der GÃ¼ltigkeit bestehender Erlasse und Anordnungen Ã¤ndert (vgl. Madeleine Camprubi in: HÃ¤ner/RÃ¼ss­li/Schwar­zen­bach, Art. 137 N. 9). Bisher schien in der Verwaltungspraxis und der Lehre die Ansicht vorzuherrschen, auf kommunaler Ebene seien die Anforderungen zumindest im Bereich der Leistungsverwaltung generell herabgesetzt, sodass ein Ausgabenbeschluss genÃ¼ge, der sich im Rahmen des Gemeindezwecks bewege (vgl. § 2 des Kreisschreibens der Direktion der Justiz und des Innern Ã¼ber den Gemeindehaushalt vom 10. Oktober 1984, www.gaz.zh.ch, wonach kommunale AusgabenbeschlÃ¼sse unzulÃ¤ssig sind, wenn sie "gegen gesetzliche Bestimmungen" oder "gegen das Recht der Gemeinde" verstossen oder "eindeutig Ã¼ber die Zwecke der Gemeinde hinausgehen"; Saile, S. 27 ff.; Thalmann, § 119 N. 4.1, ferner § 41 N. 6.2). Wenn die Vorinstanz diese Ansicht uneingeschrÃ¤nkt Ã¼bernimmt, ist dies allerdings insofern nicht haltbar, als sie damit die bundesrechtlichen Vorgaben Ã¼bergeht.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.5 </b>Entgegen der Ansicht von Beschwerdegegnerin und Vorinstanz kann daher auch auf kommunaler Ebene das Fehlen oder die Mangelhaftigkeit des formellen Gesetzes nur dann durch einen Ausgabenbeschluss, der im selben Verfahren wie dieses ergeht, ausgeglichen werden, wenn ein Einzelfall betroffen ist und die Rechtsgleichheit sowie die Rechtssicherheit gewahrt werden (BGE 118 Ia 46 E. 5b; BGr, 22. Januar 1988, ZBl 91/1990, S. 27 E. 6; Lienhard, S. 106; MÃ¼ller, S. 338 f.; Richli, S. 61 f.; zumindest missverstÃ¤ndlich Saile/Burg­herr/Loretan, N. 585 [siehe aber N. 581]; a.M. Grisel, S. 170). Vorbehalten bleiben Ã¼brigens auch die weiteren GrÃ¼nde, die eine Regelung in einem formellen Gesetz fordern (namentlich das Vorliegen eines schweren Eingriffs in die Grundrechte), die hier aber nicht relevant sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Im Folgenden sind zunÃ¤chst die gesetzlichen Grundlagen, deren GenÃ¼gen in Zweifel gezogen wird, darzustellen.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.1 </b>Nach Art. 83 Abs. 1 KV nehmen die politischen Gemeinden alle Ã¶ffentlichen Aufgaben wahr, fÃ¼r die weder Bund noch Kanton zustÃ¤ndig sind. Art. 110 KV sieht vor, dass Kanton und Gemeinden den gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbau fÃ¶rdern, und legt damit eine parallele Kompetenz fest; diese ist auch in § 1 Abs. 1 und § 14 des kantonalen Gesetzes Ã¼ber die Wohnbau- und WohneigentumsfÃ¶rderung vom 7. Juni 2004 (WBFG; LS 841) vorgesehen. Das kantonale Gesetz ist im Ãbrigen auf die WohnbaufÃ¶rderung der Gemeinden nicht anwendbar, soweit diese hierzu eigene Bestimmungen erlassen haben (§ 14 Abs. 1 WBFG). Auf kommunaler Ebene weist Art. 68 lit. k der Gemeindeordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 26. April 1970 (GO; AS 101.100) die FÃ¶rderung des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus dem Finanzdepartement zu. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.2 </b>WÃ¤hrend die genannten Bestimmungen Kompetenz- und Aufgabennormen darstellen, findet sich die eigentliche gesetzliche Grundlage in den GrundsÃ¤tzen betreffend die UnterstÃ¼tzung des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaues, beschlossen vom Grossen Stadtrat (Legislative; heute: Gemeinderat) am 9. Juli 1924 (GrundsÃ¤tze 24; AS 841.110). Laut Art. I GrundsÃ¤tze 24 unterstÃ¼tzt die Stadt ZÃ¼rich den gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbau "nach Massgabe der verfÃ¼gbaren Mittel und nach BedÃ¼rfnis" durch Verkauf von BaugelÃ¤nde oder Bestellung von Baurechten (Ziff. 1), durch GewÃ¤hrung von Darlehen (Ziff. 2) oder durch Ãbernahme von Anteilen am Genossenschafts- oder Aktienkapital (Ziff. 3). Der Verkauf von BaugelÃ¤nde und sinngemÃ¤ss die Bestellung von Baurechten erfolgen unter Sicherung des RÃ¼ckkaufsrechtes fÃ¼r den Fall der WiederverÃ¤usserung oder einer vertragswidrigen Verwendung zu einem Preis, der den Bau von Wohnungen mit gÃ¼nstigen, dem jeweiligen Bestimmungszweck angemessenen Mietzinsen ermÃ¶glicht, mindestens aber zu Selbstkosten, einschliesslich einer angemessenen Verzinsung des Kaufpreises (Art. II GrundsÃ¤tze 24). In Art. V GrundsÃ¤tze 24 wird eine Reihe von Voraussetzungen fÃ¼r die "GewÃ¤hrung der stÃ¤dtischen Hilfeleistung" aufgefÃ¼hrt. Im Einzelnen betreffen die Regelungen die Anzahlung und die grundpfandrechtliche Sicherung des Kaufpreises (Ziff. 1 und 5 Abs. 1), die QualitÃ¤t und Ãsthetik der Bauten (Ziff. 2), eine Unterhaltsverpflichtung (Ziff. 3), die grundsÃ¤tzliche UnverkÃ¤uflichkeit der HÃ¤user (Ziff. 7), die Amortisation der Darlehen (Ziff. 6), das Eigenkapital der Gesellschaft oder Stiftung (Ziff. 5 Abs. 2â4), die Verankerung der GemeinnÃ¼tzigkeit in den Statuten (Ziff. 11) sowie verschiedene Aufsichts- und Genehmigungsrechte der Stadt (Ziff. 2, 4 und 9). Als gesetzliche Grundlage fÃ¼r die VerÃ¤usserung von VermÃ¶genswerten unter dem Verkehrswert, sofern damit Ã¶ffentliche Interessen verbunden sind, ist schliesslich § 15 Abs. 5 des aufgehobenen Finanzhaushaltgesetzes vom 2. September 1979 zu nennen (FHG; OS 47, 162; vgl. § 63 des Gesetzes Ã¼ber Controlling und Rechnungslegung vom 9. Januar 2006 [LS 611]), der kraft § 165 GemeindeG als § 15 Abs. 4 fÃ¼r die Gemeinden sinngemÃ¤ss noch gilt.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.3 </b>Der Gemeindebeschluss vom 31. August 1924 betreffend UnterstÃ¼tzung des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus (AS 841.100) ermÃ¤chtigt den Stadtrat (Exekutive), "den gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbau nach den vom Grossen Stadtrat am 9. Juli 1924 aufgestellten GrundsÃ¤tzen durch GewÃ¤hrung von Darlehen, Abgabe von Bauland und durch Beteiligung an gemeinnÃ¼tzigen Baugesellschaften zu unterstÃ¼tzen". NÃ¤here Regelungen finden sich, soweit hier von Interesse, abgesehen von den GrundsÃ¤tzen 24 in den Richtlinien des Stadtrats fÃ¼r die Anrechnung von Land beim Wohnungsbau auf stÃ¤dtischen GrundstÃ¼cken vom 3. Dezember 1965 (Richtlinien 65, StRB Nr. 3251/1965). Den gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbau im Sinn der GrundsÃ¤tze 24 regeln weiter die stadtrÃ¤tlichen Verordnungen Ã¼ber das Rechnungswesen der unterstÃ¼tzten WohnbautrÃ¤ger (Rechnungsreglement vom 19. November 2003 [AS 841.170]) und Ã¼ber die Festsetzung, Kontrolle und Anfechtung der Mietzinse bei den unterstÃ¼tzten Wohnungen (Mietzinsreglement vom 19. Juni 1996 [AS 841.150]). Im Ãbrigen bestehen etliche weitere Regelungen Ã¼ber den gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbau, die sich nicht auf die GrundsÃ¤tze 24 stÃ¼tzen und hier nicht zu behandeln sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Im Folgenden ist zu prÃ¼fen, ob sich die angefochtenen BeschlÃ¼sse des Gemeinderats auf eine genÃ¼gende Grundlage in einem formellen Gesetz und auf genÃ¼gend bestimmte Rechtsnormen stÃ¼tzen kÃ¶nnen<i>. </i>Das Verwaltungsgericht hat allerdings nicht von sich aus nach allen erdenklichen Rechtsfehlern zu forschen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 50 N. 4). Es kann daher nicht darum gehen, von Amts wegen abzuklÃ¤ren, ob die angefochtenen BaurechtsvertrÃ¤ge bzw. die GenehmigungsbeschlÃ¼sse sich in jedem einzelnen Punkt auf eine genÃ¼gende gesetzliche Grundlage stÃ¼tzen kÃ¶nnen oder ob die StadtzÃ¼rcher Normen Ã¼ber den gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbau unter allen denkbaren Gesichtspunkten mit dem LegalitÃ¤tsprinzip vereinbar sind. Aufgrund der Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden stellt sich zum einen die allgemeine Frage, ob die BehÃ¶rden Ã¼ber eine prinzipiell genÃ¼gende gesetzliche Grundlage zum Abschluss bzw. zur Genehmigung der fraglichen BaurechtsvertrÃ¤ge verfÃ¼gten. Zum andern ist gesondert zu prÃ¼fen, ob die gesetzlichen Grundlagen auch fÃ¼r die im vorliegenden Fall vorgenommene Berechnung des Landwerts ausreichen (hinten 7.9) und ob sie die UnterstÃ¼tzung des so genannten freitragenden Wohnungsbaus gestatten (hinten 7.10). Auch bei der Behandlung einiger von den BeschwerdefÃ¼hrenden gerÃ¼gter Klauseln in den BaurechtsvertrÃ¤gen spielt die Frage der genÃ¼genden gesetzlichen Grundlage eine Rolle (hinten 8.5 f.). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.1 </b>Ausgangspunkt der Ãberlegungen ist die Bundesgerichtspraxis zur Zulassung zu beschrÃ¤nkt vorhandenen staatlichen GÃ¼tern (konkret: zu den vorhandenen StudienplÃ¤tzen) und zu den regelmÃ¤ssig wiederkehrenden staatlichen Leistungen wie namentlich Sozialleistungen und Subventionen. Bei Ersterer mÃ¼ssen wichtige Entscheide zumindest in den GrundzÃ¼gen auf der Stufe des formellen Gesetzes gefÃ¤llt werden, wobei die Zulassungskriterien nicht zwingend im formellen Gesetz enthalten zu sein brauchen (BGE 125 I 173 E. 4); bei Letzteren sind die GrundzÃ¼ge ebenfalls in einem Gesetz im formellen Sinn zu regeln (BGE 134 I 313 E. 5.4), wÃ¤hrend Voraussetzungen und Zweck der Leistungen detailliert in einer spezialgesetzlichen Normierung enthalten sein mÃ¼ssen â wobei die detaillierte Regelung nicht zwingend auf der Stufe des formellen Gesetzes erfolgen muss (BGE 118 Ia 46 E. 5b; BGr, 22. Januar 1988, ZBl 91/1990 S. 27 E. 6a). Dies bedeutet, dass mindestens der Grundsatz der LeistungsgewÃ¤hrung als solcher, die Zweckbestimmung, die Umschreibung der Anspruchsberechtigten, die GrundzÃ¼ge der Voraussetzungen und der Bemessung der Leistungen im formellen Gesetz zu regeln sind (vgl. BGE 134 I 313 E. 5.4 mit Hinweisen). Dasselbe gilt auch fÃ¼r "bedeutende und einschneidende" Verpflichtungen der BegÃ¼nstigten (vgl. Barbara Schaerer, Subventionen des Bundes zwischen LegalitÃ¤tsprinzip und Finanzrecht, Chur/ZÃ¼rich 1992, S. 168 f.). Dazu wird in der Lehre vermerkt, dass der Verwaltung oder dem Verordnungsgeber ein relativ weiter Spielraum eingerÃ¤umt werden kÃ¶nne und auch allgemeiner formulierte FÃ¶rderungsbestimmungen zulÃ¤ssig seien, wenn dies etwa von der TechnizitÃ¤t oder KomplexitÃ¤t der Materie oder der Notwendigkeit flexibler Regelungen nahegelegt werde (Schaerer, S. 169 f.). Die FÃ¶rderung des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus durch EinrÃ¤umung von Baurechten steht der Zuteilung beschrÃ¤nkt vorhandener staatlicher GÃ¼ter nÃ¤her als den Sozialleistungen und Subventionen, bei denen die Anforderungen an die gesetzliche Grundlage etwas strenger sein dÃ¼rften: Von diesen unterscheidet sie sich insbesondere dadurch, dass es nicht darum geht, staatliche Leistungen gleichermassen allen Personen zukommen zu lassen, die bestimmte Voraussetzungen erfÃ¼llen; die staatliche â hier: kommunale â Aufgabe besteht vielmehr darin, eine beschrÃ¤nkte Ressource â die stÃ¤dtischen Baulandreserven â einer besonderen TrÃ¤gerschaft im Hinblick auf die ErfÃ¼llung bestimmter Ã¶ffentlicher Interessen zur VerfÃ¼gung zu stellen. Bei der TrÃ¤gerschaft handelt es sich im vorliegenden Fall um eine Ã¶ffentlich-rechtliche Stiftung sowie zwei Genossenschaften, bei denen die Stadt ZÃ¼rich nach Art. V Ziff. 9 GrundsÃ¤tze 24 im Vorstand vertreten sowie am Genossenschaftskapital beteiligt ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.2 </b>Im Bereich der WohnbaufÃ¶rderung sind keine allgemein anerkannten Anforderungen an die gesetzliche Grundlage auszumachen. Auch in den Materialien zum WohnraumfÃ¶rderungsgesetz des Bundes vom 21. MÃ¤rz 2003 (SR 842) und zum kantonalen Gesetz Ã¼ber die Wohnbau- und WohneigentumsfÃ¶rderung finden sich keine Hinweise darauf, inwieweit man die gesetzliche Regelung fÃ¼r vom LegalitÃ¤tsprinzip gefordert hielt (vgl. Botschaft vom 27. Februar 2002 Ã¼ber die FÃ¶rderung von preisgÃ¼nstigem Wohnraum, BBl 2002, 2829; Antrag und Weisung vom 20. August 2003 zum Gesetz Ã¼ber die Wohnbau- und WohneigentumsfÃ¶rderung, ABl 2003, 1482). Diese Gesetze kÃ¶nnen daher nicht als anerkannter Standard bezeichnet werden. In der Lehre findet sich, soweit ersichtlich, nur eine Randbemerkung, wonach laut Art. 38 KV die einzelnen Massnahmen der WohnbaufÃ¶rderung im Gesetz zu nennen wÃ¤ren (Viviane Sobotich in: HÃ¤ner/Schwarzen­bach/RÃ¼ss­li, Art. 110 N. 9).</p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.3 </b>Im Anschluss an die von Praxis und Lehre herausgearbeiteten Kriterien fÃ¼r die Rechtsetzungsstufe (vgl. HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 396 ff.) und die Regelungsdichte (vgl. Hertach, S. 82 ff.) ist festzuhalten, dass die finanzielle Bedeutung der WohnbaufÃ¶rderung, deren indirekte Auswirkungen auf die wirtschaftliche TÃ¤tigkeit privater Dritter sowie die langfristigen Bindungen, welche die Stadt mit der Vereinbarung der Baurechte eingeht, fÃ¼r eine dichte Regelung auf der Stufe des formellen Gesetzes sprechen. Dies gilt insbesondere angesichts des Ausmasses der FÃ¶rderung: Seit 1966 wurden Ã¼ber 75 BaurechtsvertrÃ¤ge abgeschlossen (Saile/Burgherr/Loretan, N. 790). Zudem sind Verpflichtungen der privaten Bauberechtigten zu regeln, deren EinverstÃ¤ndnis allerdings unter UmstÃ¤nden die Anforderungen an die gesetzliche Grundlage senken kann. FÃ¼r eine eher offene Regelung auf der Stufe des formellen Gesetzes spricht dagegen die Notwendigkeit, dass die politischen BehÃ¶rden angesichts der beschrÃ¤nkten stÃ¤dti­schen Baulandressourcen und gerade wegen der langen Bindung der Parzellen nach dem Abschluss von BaurechtsvertrÃ¤gen (in der Regel: fÃ¼r 60 Jahre, hier: fÃ¼r mindestens 62 Jahre) Ã¼ber einige FlexibilitÃ¤t verfÃ¼gen mÃ¼ssen, wie sie je nach den jeweils aktuellen UmstÃ¤nden und Prognosen die mit der WohnbaufÃ¶rderung verbundenen sozialpolitischen Ziele anstreben wollen. Zu berÃ¼cksichtigen ist schliesslich, dass die BaurechtsvertrÃ¤ge vom Gemeinderat unter Vorbehalt des fakultativen Referendums genehmigt werden (Art. 12 in Verbindung mit Art. 41 lit. o GO), womit jedenfalls dem demokratischen Gesichtspunkt, der dem LegalitÃ¤tsprinzip zugrunde liegt, GenÃ¼ge getan wird. Zudem gelten die aus dem LegalitÃ¤tsprinzip fliessenden Anforderungen im kantonalen Gemeinderecht traditionell als niedrig (vorn 7.2.4).</p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.4 </b>Als Fazit ist festzuhalten, dass an die kommunale Regelung der WohnbaufÃ¶rderung durch BaurechtsvertrÃ¤ge keine besonders strengen Anforderungen zu stellen sind. Sie kÃ¶nnen wie folgt verdeutlicht werden: Im formellen Gesetz zu regeln sind namentlich der Grundsatz der WohnbaufÃ¶rderung, die vorgesehenen Massnahmen, die BegÃ¼nstigten, die Voraussetzungen und die ModalitÃ¤ten der FÃ¶rderung in den GrundzÃ¼gen sowie die Verpflichtungen der BegÃ¼nstigten bzw. die Bedingungen und Auflagen zu deren Lasten. Die Normierungsdichte muss nicht sonderlich hoch sein. Sie ist davon abhÃ¤ngig zu machen, an wen sich die jeweilige Regelung richtet bzw. wer davon betroffen ist â etwa (nur) die Bauberechtigten oder (auch) Dritte und (aufgrund einer allfÃ¤lligen finanziellen Belastung) die Allgemeinheit.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.5 </b>In der kommunalen formellgesetzlichen Grundlage sind â soweit sie die Bestellung von Baurechten (mit)betreffen â ausdrÃ¼cklich geregelt: der Grundsatz der UnterstÃ¼tzung des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus und die zur VerfÃ¼gung stehenden Massnahmen (Art. I GrundsÃ¤tze 24), die Voraussetzungen an die zu erstellenden Bauten (in den GrundzÃ¼gen; Art. V Ziff. 2) und an die EmpfÃ¤ngerinnen (Art. V Ziff. 5 und 11), die Verpflichtungen der Letzteren (Art. V Ziff. 3, 7 und 11) inklusive Regelungen fÃ¼r den Fall ihrer AuflÃ¶sung (Art. V Ziff. 8) sowie die Aufsichts- und Mitspracherechte der Stadt (Art. V Ziff. 2, 4 und 9). Dass es sich bei den EmpfÃ¤ngerinnen der UnterstÃ¼tzung um Gesell­schaften oder Stiftungen handelt, ergibt sich indirekt aus verschiedenen Bestim­mun­gen der GrundsÃ¤tze 24, etwa aus Art. V Ziff. 4â5 und 7â11. Die Bemessung der einzusetzenden Mittel ergibt sich fÃ¼r den Verkauf von BaugelÃ¤nden und die Bestellung von Baurechten aus Art. II GrundsÃ¤tze 24. Vorschriften Ã¼ber die Mietzinse finden sich in Art. II und Art. V Ziff. 11 lit. d GrundsÃ¤tze 24. ErgÃ¤nzend sind weitere Vorschriften des Bundes- und des kantonalen Rechts auf Gesetzesstufe heranzuziehen, namentlich die Art. 779â779k des Zivilgesetzbuchs Ã¼ber das Baurecht sowie § 165 GemeindeG in Verbindung mit den fÃ¼r Gemeinden noch geltenden §§ 2, 6 und 7 FHG zur HaushaltfÃ¼hrung. Insgesamt mag zwar eine konzisere Regelung wÃ¼nschbar erscheinen: Die GrundsÃ¤tze 24 regeln wichtige Fragen sehr knapp und sind aus heutiger Sicht teilweise verschachtelt aufgebaut (indem sie etwa Bestimmungen Ã¼ber die Mietzinsgestaltung als Anforderung an die Statuten der BautrÃ¤gerschaft formulieren; Art. V Ziff. 11 lit. d GrundsÃ¤tze 24). Sie enthalten aber grundsÃ¤tzlich Bestimmungen zu allen wichtigen Fragen; nur Angaben zur Auswahl der BautrÃ¤gerschaft fehlen vollstÃ¤ndig. Angesichts dessen, dass die Anforderungen nicht allzu hoch anzusetzen sind, kann die formellgesetzliche Grundlage vorliegend als genÃ¼gend gelten.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.6 </b>Was die BeschwerdefÃ¼hrenden dagegen vorbringen, Ã¼berzeugt nicht. Im Wesentlichen bezeichnen sie die kommunale Regelung als ungenÃ¼gend, weil sie lÃ¼ckenhaft, unbestimmt und veraltet sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.6.1 </b>Als Beleg ihrer Behauptung, dass die anwendbare Regelung lÃ¼ckenhaft sei, zÃ¤hlen die BeschwerdefÃ¼hrenden zahlreiche GegenstÃ¤nde auf, fÃ¼r die eine "sehr bestimmte" Regelung auf der Stufe des formellen Gesetzes unabdingbar sei. Diese kÃ¶nnen sinngemÃ¤ss unter folgenden StichwÃ¶rtern zusammengefasst werden: Zweck der Leistung, Voraussetzungen der AufgabenerfÃ¼llung (etwa: Definition des Bedarfs, Notwendigkeit und Dringlichkeit des TÃ¤tigwerdens), Kriterien zur Auswahl zwischen den zur VerfÃ¼gung stehenden Mitteln, HÃ¶he der eingesetzten Mittel, wirtschaftlicher Mitteleinsatz, Auswahl der BautrÃ¤gerschaft, an die BautrÃ¤gerschaft zu stellende Voraussetzungen, Anforderungen an die zu erstellenden Bauten, Mitbestimmungsrechte der Stadt, Zweckerhaltung, Mietzinse und Mietkonditionen, Beendigung der UnterstÃ¼tzung.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.6.2 </b>Diese Fragen sind zum Teil in den GrundsÃ¤tzen 24 hinreichend geregelt (vgl. vorn 7.5). Zum Teil kÃ¶nnen sie dem Ermessensspielraum zugeordnet werden, weshalb sie keine Regelung auf Gesetzesstufe benÃ¶tigen; das betrifft namentlich die Auswahl zwischen den gesetzlichen Mitteln und die Ausgestaltung der unterstÃ¼tzten Bauten oder Wohnungen. Sollte sich im Gesetzestext ein einzelner Widerspruch finden (so die BeschwerdefÃ¼hrenden), wÃ¼rde dies an seinem GenÃ¼gen als gesetzliche Grundlage ebenfalls nichts Ã¤ndern.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.6.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen sodann geltend, die formellgesetzliche Grundlage sei veraltet; sie stelle kein Produkt einer Auseinandersetzung mit heutigen rechtlichen und gesellschaftlichen VerhÃ¤ltnissen dar. Das Argument verfÃ¤ngt nicht: Zwar sollte eine gesetzliche Regelung â ausgelegt nach den anerkannten Methoden â eine sinnvolle Gestaltung der aktuellen VerhÃ¤ltnisse ermÃ¶glichen. Die Rechtsnorm als solche muss jedoch nicht auf einer Auseinandersetzung mit diesen beruhen; deren BerÃ¼cksichtigung ist Aufgabe der Auslegung und geschieht auf dem Weg der zeitgemÃ¤ssen, der teleologischen und der verfassungsmÃ¤ssigen Auslegungsmethode. Die Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden liefe letztlich auf eine Verpflichtung zur periodischen Gesetzesrevision hinaus, die der Rechtsordnung unbekannt ist. Das Alter der formellgesetzlichen Grundlage Ã¤ndert somit nichts an deren Tauglichkeit.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.7 </b>Zur Beantwortung der Frage, ob das Erfordernis des Rechtssatzes eingehalten sei, wÃ¤ren die detaillierten Regelungen verschiedener Bereiche durch Verordnungen des Stadtrats zu beachten, namentlich in Bezug auf das Rechnungswesen der unterstÃ¼tzten WohnbautrÃ¤gerschaft und auf die Mietzinse (Rechnungs- und Mietzinsreglement). Die Normdichte dieser Verordnungen wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden allerdings nicht bemÃ¤ngelt, weshalb sie hier nicht nÃ¤her zu behandeln sind (vgl. vorn 7.4). </p> <p class="Erwgung2"><b>7.8 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen vor, es gebe keine genÃ¼gende Delegationsnorm, die den Stadtrat zur Rechtsetzung ermÃ¤chtige. Ob dies zutrifft, ist â ohne dass die BeschwerdefÃ¼hrenden diesen Zusammenhang herstellen wÃ¼rden â indirekt von Bedeutung fÃ¼r die Frage, ob die Berechnung des Landwerts auf einer genÃ¼genden Rechtsgrundlage beruht (hinten 7.9.7).</p> <p class="Erwgung3"><b>7.8.1 </b>Der Gemeindebeschluss vom 31. August 1924 ermÃ¤chtigt den Stadtrat, den gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbau nach den GrundsÃ¤tzen 24 "durch GewÃ¤hrung von Darlehen, Abgabe von Bauland und durch Beteiligung an gemeinnÃ¼tzigen Baugesellschaften zu unterstÃ¼tzen". Er wurde wegen der HÃ¶he der "Verlustgefahr" dem obligatorischen Finanzreferendum unterstellt (Antrag des Stadtrats vom 12. Juli 1924 an die Stimmberechtigten zur Gemeindeabstimmung vom 31. August 1924, S. 23). Damit wurde er im gleichen Verfahren erlassen, das zu seiner Entstehungszeit fÃ¼r die Gemeindeordnung der Stadt ZÃ¼rich galt (vgl. Walter Wettstein, Die Gemeindegesetzgebung des Kantons ZÃ¼rich, Kommentar, ZÃ¼rich 1907, N. 106, 111, 504 lit. a, 1786 ff., bes. 1795, 1803; vgl. auch Franz Kessler, Die AnfÃ¤nge der Gemeindeautonomie im Kanton ZÃ¼rich â eine Skizze, in: Isabelle HÃ¤ner [Hrsg.], Nachdenken Ã¼ber den demokratischen Staat und seine Geschichte, BeitrÃ¤ge fÃ¼r Alfred KÃ¶lz, ZÃ¼rich etc. 2003, S. 131 ff., 147). Nach seinem Wortlaut ist allerdings davon auszugehen, dass er eine blosse Vollzugskompetenz enthÃ¤lt und damit in Bezug auf die Rechtsetzungskompetenz nicht weiter geht als der sogleich zu behandelnde Art. 49 Abs. 1 GO. Auf welcher Normstufe der Gemeindebeschluss vom 31. August 1924 anzusiedeln ist und ob er dem Stadtrat eine FÃ¶rderungskompetenz ohne Kreditbegrenzung einrÃ¤umt, was unter den Parteien umstritten ist, braucht hier nicht geprÃ¼ft zu werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.8.2 </b>Laut Art. 49 Abs. 1 GO wird die Stadt durch den Stadtrat verwaltet, soweit die Gemeindeordnung nichts anderes bestimmt; Art. 41 lit. l GO erklÃ¤rt den Gemeinderat zum Erlass von Verordnungen "von allgemeiner Wichtigkeit" zustÃ¤ndig. Allgemein besteht im zÃ¼rcherischen Gemeinderecht eine Kompetenzvermutung zugunsten der Exekutive: Nach § 64 Ziff. 2 (in Verbindung mit § 110) GemeindeG fallen die Aufgaben bzw. Kompetenzen in die ZustÃ¤ndigkeit des Gemeindevorstands, sofern sie nicht der StimmbÃ¼rgerschaft, dem Gemeindeparlament oder einem anderen Gemeindeorgan zugewiesen sind (vgl. Jaag, Rz. 2439; Thalmann, § 64 N. 2.1, 3.1). In der Vollzugskompetenz der Exekutive ist die Kompetenz zum Erlass von Vollziehungsverordnungen enthalten, die nicht den fÃ¼r die Gesetzesdelegation geltenden Voraussetzungen untersteht (HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 138 f., 408; Lienhard, S. 113; in Bezug auf Art. 49 GO: Saile/Burg­herr/Loretan, N. 74 Fn. 113; zur Umschreibung der Vollziehungsverordnung vgl. auch BGE 134 I 313 E. 5.3). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.8.3 </b>GemÃ¤ss den BeschwerdefÃ¼hrenden soll Art. 49 Abs. 1 GO allerdings nur den Erlass von Verwaltungsverordnungen gestatten. TatsÃ¤chlich ging die Ã¤ltere Lehre davon aus, dass die Kompetenz der Gemeindeversammlung zum Erlass von "Verordnungen von allgemeiner Bedeutung" die ZustÃ¤ndigkeit zum Erlass von Rechtsverordnungen bezeichne, wÃ¤hrend die kommunale Exekutive â unter Vorbehalt einer ausdrÃ¼cklichen gegenteiligen Bestimmung des kantonalen oder kommunalen Rechts â zum Erlass von Verwaltungsverordnungen zustÃ¤ndig bleibe (Max Mettler, Das ZÃ¼rcher Gemeindegesetz, 3. A., WÃ¤denswil 1977, S. 107 f., 214, mit weiteren Hinweisen und unter Bezugnahme auf die damalige Muster-Gemeindeordnung). Die BeschwerdefÃ¼hrenden weisen zutreffend darauf hin, dass das Verwaltungsgericht hiervon auch mit Bezug auf die Gemeindeordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 15. Januar 1933 ausging, die in Art. 32 lit. e und Art. 39 Bestimmungen enthielt, die sinngemÃ¤ss den heutigen Art. 41 lit. l und Art. 49 Abs. 1 GO entsprechen (GO 1933; AS XXI, 31; vgl. VGr, 21. Mai 1980, ZBl 82/1981 S. 361 E. 6). Was die geltende Gemeindeordnung betrifft, scheint jedoch die Lehre zum StadtzÃ¼rcher Recht die "Verordnungen von allgemeiner Wichtigkeit" nie mit den Rechtsverordnungen gleichgesetzt zu haben (vgl. die vom jeweiligen Rechtskonsulenten der Stadt ZÃ¼rich bzw. mit seiner Beteiligung verfassten Werke: Konrad Keller, GrundzÃ¼ge der Gemeindeordnung der Stadt ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 1971, S. 49 f.; nun Saile/Burg­herr/Loretan, N. 74 Fn. 113). In neueren Verfassungen werden mit Wendungen wie "die wesentlichen Bestimmungen" (Art. 38 Abs. 1 KV) oder "die grundlegenden Bestimmungen" (Art. 164 Abs. 1 BV) stets nicht RechtssÃ¤tze an sich verstanden, sondern jene grundlegenden Normen, die in einem Gesetz im formellen Sinn enthalten sein mÃ¼ssen. Dies gilt nun Ã¼brigens auch fÃ¼r die Formulierung "Verordnung [...] von grundlegender Bedeutung" in Art. 12 Abs. 4 der aktuellen Mustergemeindeordnung (Gemeindeamt des Kantons ZÃ¼rich, Mustergemeindeordnung Politische Gemeinde, April 2009, S. 13, www.gaz.zh.ch). Es erscheint daher nicht mehr angebracht, der anders lautenden Ã¤lteren Auslegung zu folgen, welche anscheinend von der Stadt ZÃ¼rich â zulÃ¤ssigerweise â zumindest mit Bezug auf die geltende Gemeindeordnung ohnehin nie vertreten wurde. Art. 49 Abs. 1 GO verleiht dem Stadtrat somit eine allgemeine Kompetenz zum Erlass von Vollziehungsverordnungen. Dem Anliegen, das der genannte Verwaltungsgerichtsentscheid vertrat â es sollten nicht neue Pflichten und BeschrÃ¤nkungen von Rechten durch stadtrÃ¤tliche Verordnung eingefÃ¼hrt werden dÃ¼rfen â kann auch auf dieser Grundlage genÃ¼gt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.9 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen vor, dass insbesondere die Berechnung des Landwerts nicht auf einer genÃ¼genden gesetzlichen Grundlage beruhe.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.9.1 </b>Laut dem mit Gemeinderatsbeschluss vom 2. Februar 1966 neu gefassten Art. II Abs. 1 GrundsÃ¤tze 24 erfolgt der Verkauf von BaugelÃ¤nde "zu einem Preis, der den Bau von Wohnungen mit gÃ¼nstigen, dem jeweiligen Bestimmungszweck angemessenen Mietzinsen ermÃ¶glicht, mindestens aber zu Selbstkosten, einschliesslich einer angemessenen Verzinsung des Kaufpreises". Diese Bestimmungen finden bei der Bestellung von Baurechten sinngemÃ¤ss Anwendung (Abs. 2). Anzumerken ist, dass die Mietpreise nach den Selbstkosten festzusetzen sind (Art. V Ziff. 11 lit. d GrundsÃ¤tze 24). Die GrundsÃ¤tze 24 halten demnach fest, dass der Landwert nicht dem Verkehrswert entspricht, sondern sich nach den Mietzinsen richtet.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.9.2 </b>GemÃ¤ss dem Antrag des Stadtrats vom 3. Dezember 1965 betreffend AbÃ¤nderung der Berechnungsgrundlage fÃ¼r die Abgabe von Bauland bei der UnterstÃ¼tzung des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaues (Antrag 65) musste die ursprÃ¼ngliche Fassung von Art. II GrundsÃ¤tze 24, die den Verkauf von Bauland und sinngemÃ¤ss die Bestellung von Baurechten "zum mÃ¤ssig angesetzten Verkehrswert" vorsah, ersetzt werden, weil sie aufgrund der Verteuerung des Bodens den Bau preiswerter Wohnungen nicht mehr ermÃ¶glichen konnte, sofern man den Begriff des "mÃ¤ssig angesetzten Verkehrswerts" nicht durch Ãberdehnung des zulÃ¤ssigen Abschlags seines Gehalts entleerte. Zudem hatten sich Ungleichheiten bei den Mieten ergeben, die sich nicht durch Unterschiede der Wohnungen rechtfertigen liessen. Statt an den Verkehrswert sollte daher an die sich ergebenden Mietzinse angeknÃ¼pft werden (Ziff. II, S. 1323). Ebenfalls am 3. Dezember 1965 beschloss der Stadtrat unter Vorbehalt der Zustimmung des Gemeinderats zur vorgeschlagenen Neufassung von Art. II Abs. 1 GrundsÃ¤tze 24 die Richtlinien 65, deren GrundzÃ¼ge auch im Antrag an den Gemeinderat erlÃ¤utert wurden (Antrag 65, Ziff. III). Aus den Materialien ergibt sich somit zweifelsfrei, dass der Verkehrswert bei der Bemessung des Landwerts nicht mehr beachtlich sein sollte und dass dem Gemeinderat die Richtlinien 65 bei der Ãnderung von Art. II Abs. 1 GrundsÃ¤tze 24 bekannt waren. Die Richtlinien sehen im Wesentlichen eine Unterteilung in vier Kategorien von Wohnungen vor. Der Landwert wird innerhalb einer fÃ¼r jede Kategorie angegebenen Bandbreite â womit die BerÃ¼cksichtigung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung ermÃ¶glicht wird â in Prozenten der Gesamtanlagekosten (der Bauherrschaft) berechnet (Art. 1 lit. a Richtlinien 65). Der Landpreis darf die Anlagekosten nicht unterschreiten, wobei mit "Anlagekosten" die Selbstkosten der Stadt zu verstehen sind, die sich aus dem Kaufpreis, den Verwaltungskosten, weiteren Aufwendungen (zum Beispiel StrassenbeitrÃ¤gen) und einem angemessenen Zins zusammensetzen (Art. 1 lit. f Richtlinien 65 in Verbindung mit Ziff. II lit. f der ErlÃ¤uterungen).</p> <p class="Erwgung3"><b>7.9.3 </b>Die GrundzÃ¼ge der fraglichen Regelung sind somit in einem Gesetz im formellen Sinn enthalten. Die gesetzliche Regelung war als Rahmenvorschrift gedacht, "deren nÃ¤here Ausgestaltung der Praxis Ã¼berlassen" bleiben sollte (Antrag 65, Ziff. II, S. 1323). Sie enthÃ¤lt deshalb verschiedene unbestimmte, auslegungsbedÃ¼rftige Rechtsbegriffe. Allein deswegen ist die Normdichte jedoch â entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden â noch nicht ungenÃ¼gend (vgl. BGE 123 I 1 E. 4b; vgl. auch VGr, 19. Juni 2008, VB.2008.00143, E. 5.4, www.vgrzh.ch). Allerdings bedarf die formellgesetzliche Regelung der Konkretisierung.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.9.4 </b>Fraglich ist, ob die Konkretisierung des offen formulierten formellen Gesetzes in blossen Richtlinien â und nicht in einer Verordnung â den Anforderungen an eine gesetzliche Grundlage genÃ¼gt. Zu Recht wird von keiner Seite in Frage gestellt, dass die Richtlinien 65 als grundsÃ¤tzlich verwaltungsinterne, nur behÃ¶rdenverbindliche (so genannte verhaltenslenkende) Verwaltungsverordnung erlassen wurden, ungeachtet dessen, dass ihnen mittelbare Aussenwirkungen zugeschrieben werden kÃ¶nnen. Sie wurden denn auch nicht publiziert. Ihr Erlass stand in der Kompetenz des Stadtrats, dem die Gemeindeordnung darÃ¼ber hinaus eine allgemeine Verwaltungskompetenz zuspricht, die den Erlass von Vollziehungsverordnungen umfasst (Art. 49 Abs. 1 GO bzw. Art. 39 GO 1933; vgl. vorn 7.8.2 f.).</p> <p class="Erwgung3"><b>7.9.5 </b>In Praxis und Lehre wird die Ansicht vertreten, dass Verwaltungsverordnungen "keine Rechtsquellen" seien (vgl. etwa BGE 127 V 57 E. 3a; Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli, Allgemeines Verwaltungsrecht, 2. A., Bern 2005, S. 354 f.). Dies ist allerdings umstritten (eingehend Giovanni Biaggini, Die vollzugs­lenkende Verwaltungsverordnung: Rechtsnorm oder Faktum?, ZBl 98/1997 S. 1 ff.; Lukas Pfisterer, Verwaltungsverordnungen des Bundes, Genf etc. 2007, S. 175 ff., 259 ff.; vgl. auch HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 134). Den vollzugslenkenden Verwaltungs­verord­nun­gen werden denn auch zumindest rechtsnormÃ¤hnliche Wirkungen zugestanden; so werden sie von den Gerichten bei der Auslegung mitberÃ¼cksichtigt (VGr, 30. Juli 2008, VB.2008.00230, E. 2.2, und 17. November 2005, VB.2005.00471, E. 2.2, je mit Hinweisen und unter www.vgrzh.ch; weitergehend Biaggini, S. 17 ff.). Ihre Funktion ist die Sicherstellung einer einheitlichen und rechtsgleichen Rechts­anwendung (BGE 128 I 167 E. 4.3; Biaggini, S. 4). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.9.6 </b>Eine Verwaltungsverordnung kann grundsÃ¤tzlich nicht an die Stelle einer Rechtsverordnung treten (HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 384, wobei der dort angefÃ¼hrte Bundesgerichtsentscheid eine interne Weisung betraf, die einem formellen Gesetz vorgreifen wollte; vgl. BGE 122 II 72 E. 2b). Ihr zumindest rechtsnormÃ¤hnlicher Charakter spricht jedoch dagegen, die Richtlinien 65 bei der PrÃ¼fung der rechtssatzmÃ¤ssigen Grundlagen der angefochtenen BeschlÃ¼sse von vornherein fÃ¼r unbeachtlich zu erklÃ¤ren, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden vertreten. Massgeblich ist, dass im Bereich der Leistungsverwaltung bereits eine feste BehÃ¶rden- oder Gerichtspraxis zu einer bestimmten Norm genÃ¼gen kann, um das Erfordernis der Normdichte zu erfÃ¼llen (VGr, 26. Februar 2009, VB.2008.00437, E. 4.1, www.vgrzh.ch; BGE 129 I 161 E. 2.2, 111 Ia 31 E. 4). Umso mehr muss dies gelten, wenn eine stÃ¤ndige Praxis sich auf eine hinreichend bestimmte Verwaltungsverordnung stÃ¼tzen kann.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.9.7 </b>Im vorliegenden Fall vermÃ¶gen die Richtlinien 65 zusammen mit der auf sie gestÃ¼tzten Praxis das Fehlen einer rechtssatzmÃ¤ssigen Grundlage auszugleichen. Was die Richtlinien 65 als solche betrifft, so stammen sie von jener BehÃ¶rde â nÃ¤mlich dem Stadtrat â, die auch zum Erlass einer Vollziehungsverordnung zustÃ¤ndig wÃ¤re. Sodann kÃ¶nnen sie inhaltlich kaum von einer Rechtsverordnung abgegrenzt werden. Zudem beschloss der Gemeinderat die Ãnderung von Art. II Ziff. 1 GrundsÃ¤tze 24 in Kenntnis der Richtlinien 65 und im Wissen, dass diese als Konkretisierung der gesetzlichen Grundlage vorgesehen waren. Ausschlaggebend erscheint schliesslich, dass die Richtlinien 65 anscheinend seit ihrem Erlass in stÃ¤ndiger Praxis vom Stadtrat und vom Gemeinderat angewandt werden; Stadt- und Gemeinderat fÃ¼hlen sich offensichtlich an sie gebunden. Die Richtlinien 65 und die darauf gestÃ¼tzte BehÃ¶rdenpraxis erfÃ¼llen damit seit Ã¼ber 40 Jahren ihre Funktion, eine rechtsgleiche Rechtsanwendung sicherzustellen. Umgekehrt besteht ebenso wenig wie bei den GrundsÃ¤tzen 24 ein Motiv, um die Richtlinien 65 aufgrund ihres Alters fÃ¼r obsolet zu erklÃ¤ren, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden fordern.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.9.8 </b>Die genannten GrÃ¼nde Ã¼berwiegen die Bedenken, die sich aus dem grundsÃ¤tzlich behÃ¶rdeninternen Charakter der Richtlinien 65 und namentlich aus dem Verzicht auf eine Publikation ergeben. Das letztere Problem ist immerhin insofern zu relativieren, als anzunehmen ist, dass die Richtlinien 65 dem beschrÃ¤nkten Kreis der direkt Betroffenen â den Bauberechtigten â zugÃ¤nglich sind. Angesichts der erwÃ¤hnten besonderen UmstÃ¤nde und angesichts der nicht besonders hohen Anforderungen, die hier an das LegalitÃ¤tsprinzip zu stellen sind (vorn 7.4.4), kann das Erfordernis des Rechtssatzes als durch Art. II GrundsÃ¤tze 24 und die Richtlinien 65 in Verbindung mit der darauf gestÃ¼tzten Praxis als erfÃ¼llt gelten. Die Regelung der Berechnung des Landwerts hÃ¤lt somit vor dem LegalitÃ¤tsprinzip stand.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.10 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen schliesslich geltend, den gesetzlichen Grundlagen lasse sich insbesondere nicht entnehmen, dass nicht nur der "subventionierte", sondern auch der "freitragende" gemeinnÃ¼tzige Wohnungsbau von der Stadt ZÃ¼rich unterstÃ¼tzt werden dÃ¼rfe.</p> <p class="Urteilstext">Als "freitragend" wird der gemeinnÃ¼tzige Wohnungsbau bezeichnet, fÃ¼r den hÃ¶chstens die UnterstÃ¼tzungen nach den GrundsÃ¤tzen 24, aber keine besonderen Verbilligungsleistungen ausgerichtet werden. Solche besonderen Leistungen werden an spezielle Belegungsvorschriften gekoppelt (vgl. Art. 1 Abs. 1 und 2 des Zweckerhaltungsreglements vom 18. April 2007 [AS 841.160]). Der Begriff des "subventionierten" Wohnungsbaus bezeichnet die seit 1942 in diesem Sinn ausgerichteten besonderen Leistungen (vgl. Art. 1 Abs. 1 des aufgehobenen Zweckerhaltungsreglements vom 1. April 1992 [AS 43, 62]). In jenem Jahr erneuerte die Stadt ZÃ¼rich ihre UnterstÃ¼tzung des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus, wobei sie nun auch â im Zusammenhang mit Finanzhilfen des Bundes und Kantons â BeitrÃ¤ge an die Baukosten leistete (Bruno Fritzsche, Krise, Krieg und Wohnungsbau, in: Stadt ZÃ¼rich [Hrsg.], 4 x 25, GÃ¼nstig wohnen in ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 2009, S. 76 ff., 77). Handelt es sich beim "freitragenden" Wohnungsbau aber gerade um jenen, der hÃ¶chstens nach den GrundsÃ¤tzen 24 unterstÃ¼tzt wird, so zielt die Forderung der BeschwerdefÃ¼hrenden nach besonderen gesetzlichen Grundlagen â die auf unzutreffenden Definitionen des "freitragenden" und des "subventionierten" Wohnungsbaus beruhen â ins Leere. ZusÃ¤tzliche UnterstÃ¼tzungsleistungen wiederum, die hier nicht interessieren, beruhen auf besonderen gesetzlichen Grundlagen und AusgabenbeschlÃ¼ssen. Das prozentuale VerhÃ¤ltnis zwischen den freitragenden und den subventionierten Wohnungen hÃ¤ngt von den zur VerfÃ¼gung stehenden Mitteln fÃ¼r die Letzteren ab und liegt im Ãbrigen im Ermessen der entscheidenden BehÃ¶rden.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.11 </b>Zusammenfassend kann zur gesetzlichen Grundlage Folgendes bemerkt werden: Es handelt sich um eine historisch gewachsene Regelung, deren Grundpfeiler weit Ã¤lter sind als die Anwendung des Gesetzesvorbehalts auf die Leistungsverwaltung (vgl. BGE 103 Ia 369 E. 3b, 5). Durch zahlreiche â hier nicht direkt relevante â Einzelentscheide der Stimmberechtigten und des Gemeindeparlaments kÃ¶nnen auch ihre grundlegenden Zielsetzungen und wichtigsten Massnahmen als demokratisch regelmÃ¤ssig bestÃ¤tigt und daher stark legitimiert gelten. Gewisse Einbussen in Bezug auf die Stringenz und die Systematik der Regelung sind daher in Kauf zu nehmen. Die festzustellenden MÃ¤ngel Ã¼berschreiten das Mass des ZulÃ¤ssigen nicht, insbesondere weil im Bereich der Leistungsverwaltung die aus dem LegalitÃ¤tsprinzip fliessenden Anforderungen nicht allzu hoch anzusetzen sind und im Ãbrigen klare Vorgaben zu ihrer Festlegung fehlen. Somit beruht die UnterstÃ¼tzung des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus in der Stadt ZÃ¼rich grundsÃ¤tzlich auf einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen im Sinn einer EventualbegrÃ¼ndung die unrichtige Anwendung der kommunalen Rechtsgrundlagen. Die RÃ¼ge, ein konkreter kommunaler Beschluss verstosse gegen einen kommunalen Erlass, kann im Rahmen von § 151 Abs. 1 Ziff. 1 GemeindeG mit Gemeindebeschwerde vorgebracht werden (Thalmann, § 151 N. 4.1.2; Trippel, S. 89 f.). Ist die Interpretation unbestimmter Rechtsbegriffe des kommunalen Rechts durch die betreffende Gemeinde zu Ã¼berprÃ¼fen, haben sich die Rechtsmittelinstanzen allerdings ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen (VGr, 18. April 2007, PB.2006.00044, E. 3.2, www.vgrzh.ch; KÃ¶lz/Boss­hart/RÃ¶hl, § 50 N. 8 mit zahlreichen Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>ZunÃ¤chst verweisen die BeschwerdefÃ¼hrenden auf Art. I GrundsÃ¤tze 24, wonach die Stadt den gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbau "nach Massgabe der verfÃ¼gbaren Mittel" unterstÃ¼tze. Sie machen geltend, es sei nicht abgeklÃ¤rt worden, ob angesichts der Finanzlage der Stadt ZÃ¼rich und der anderen stÃ¤dtischen Aufgaben jene Mittel verfÃ¼gbar seien, die der Stadt entgingen, weil das Land auf einer unter dem Verkehrswert liegenden Basis abgegeben werde. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz wies dieses Vorbringen mit der BegrÃ¼ndung zurÃ¼ck, erstens sei das fragliche GrundstÃ¼ck offensichtlich verfÃ¼gbar, zweitens habe der Gemeinderat ohne umfassende AbklÃ¤rung der finanziellen Situation der Stadt ZÃ¼rich darÃ¼ber verfÃ¼gen dÃ¼rfen, und drittens solle mit dem Hinweis auf die verfÃ¼gbaren Mittel nur ausgesagt werden, dass kein durchsetzbarer Anspruch auf UnterstÃ¼tzungsleistungen bestehe. Mit der letzteren Aussage folgt sie der Auslegung von Art. I GrundsÃ¤tze 24 durch die stÃ¤dtischen BehÃ¶rden. Es besteht kein Anlass, von dieser plausiblen Interpretation des kommunalen Rechts abzuweichen und die Baurechtsvergabe fÃ¼r den gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbau von einer umfassenden AbklÃ¤rung der kommunalen Finanzlage abhÃ¤ngig zu machen.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bestreiten sodann das Vorliegen des "BedÃ¼rfnisses", nach dem sich die UnterstÃ¼tzung des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus gemÃ¤ss Art. I GrundsÃ¤tze 24 ebenfalls zu richten hat. Die Vorinstanz entgegnete auf dieses Vorbringen, es sei "allgemein bekannt", dass in der Stadt ZÃ¼rich ein starkes BedÃ¼rfnis nach preisgÃ¼nstigen Wohnungen bestehe. Der Beschwerdegegner macht geltend, die VerfÃ¼gung Ã¼ber die Baulandreserven im stÃ¤dtischen Eigentum sei letztlich ein politischer Entscheid, und verweist auf die bereits vorliegenden zahlreichen Anmeldungen fÃ¼r die geplanten Alterswohnungen.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.2.1 </b>Art. 110 KV ermÃ¤chtigt Kanton und Gemeinden nicht nur, sondern verpflichtet sie, den gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbau zu fÃ¶rdern (Sobotich, Art. 110 N. 6). In der Stadt ZÃ¼rich ist dessen UnterstÃ¼tzung nicht nur rechtlich verankert; sie geniesst auch eine starke demokratische Absicherung (vgl. zuletzt die Annahme des â hier nicht direkt interessierenden â Gemeindebeschlusses vom 21. Mai 2006 betreffend Wohnbauaktion 2005 [AS 842.180] in der Volksabstimmung mit rund 79 % Ja-Stimmen [www.stadt-zuerich.ch: Politik und Recht: Abstimmungen und Wahlen: Vergangene Termine]). Der Leerwohnungsbestand in der Stadt ZÃ¼rich belief sich am 1. Juni 2006 auf 0,13 % und am 1. Juni 2007 auf 0,09 % (Stadt ZÃ¼rich, ZÃ¼rich in Zahlen, ZÃ¼rich 2008, S. 19, www.stadt-zuerich.ch); zugleich zÃ¤hlt der Kanton ZÃ¼rich zu den Kantonen mit den hÃ¶chsten Mietpreisen, wÃ¤hrend diese in der Stadt ZÃ¼rich wiederum Ã¼ber dem kantonalen Mittelwert liegen (Statistisches Jahrbuch des Kantons ZÃ¼rich 2009, ZÃ¼rich 2009, S. 175, 180 ff., www.statistik.zh.ch). Das Ã¶ffentliche Interesse an der FÃ¶rderung des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus ist daher jedenfalls ausgewiesen. Der relativ hohe Anteil an gemeinnÃ¼tzigen Wohnungen in der Stadt ZÃ¼rich von rund einem Viertel am Gesamtbestand Ã¤ndert daran nichts. Unter diesen UmstÃ¤nden kann ohne weiteres der Ansicht von Vorinstanz und Beschwerdegegner zugestimmt werden, dass die politischen Organe beim Entscheid, ob ein "BedÃ¼rfnis" nach Art. I GrundsÃ¤tze 24 gegeben sei, Ã¼ber einen weiten Spielraum verfÃ¼gen und den Abschluss bzw. die Genehmigung von BaurechtsvertrÃ¤gen weder von einer wissenschaftlichen "Zustandsanalyse" noch von einer umfassenden InteressenabwÃ¤gung nach rechtlichen Gesichtspunkten abhÃ¤ngig zu machen brauchen.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.2.2 </b>Somit ist das Gewicht der von den BeschwerdefÃ¼hrenden vorgebrachten Interessen â jenes der privaten Wohnungsanbietenden an einem mÃ¶glichst unbeeinflussten Wohnungsmarkt und jenes an einer ausgeglichenen BevÃ¶lkerungszusammensetzung â an dieser Stelle nicht nÃ¤her abzuklÃ¤ren. Im Ãbrigen widersprechen sich die BeschwerdefÃ¼hrenden selber, wenn sie einerseits befÃ¼rchten, dass der gemeinnÃ¼tzige Wohnungsbau in der Stadt ZÃ¼rich zu einem "Ã¼bermÃ¤ssige[n] Anteil von BevÃ¶lkerungsgruppen mit tiefem Einkommen" und entsprechenden, unerwÃ¼nschten sozialen Folgen fÃ¼hren kÃ¶nnte, und anderseits den Eingriff in den Wohnungsmarkt mit der Bemerkung kritisieren, es sei "[b]ei der heutigen MobilitÃ¤t [...] niemand darauf angewiesen, ausgerechnet an einem der teuersten Wohnorte, in der Stadt ZÃ¼rich, zu wohnen". Es liegt im Ermessen der politischen BehÃ¶rden, diese und andere Gesichtspunkte abzuwÃ¤gen. Mit Blick auf die zuletzt zitierte Bemerkung der BeschwerdefÃ¼hrenden ist anzufÃ¼gen, dass die Stadt ZÃ¼rich dabei ihre lokalen Interessen vertreten und die sozialpolitischen, raumplanerischen, umweltrechtlichen und stÃ¤dtebaulichen GrÃ¼nde, die fÃ¼r eine FÃ¶rderung des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus in der Kernstadt sprechen, gewichten darf.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Im Zusammenhang mit der RÃ¼ge, die Berechnung des Landwerts kÃ¶nne sich nicht auf eine genÃ¼gende gesetzliche Grundlage stÃ¼tzen (dazu vorn 7.9), machen die Beschwerde­fÃ¼hrenden geltend, Art. II GrundsÃ¤tze 24 sei falsch angewandt worden. Der dort verwendete Begriff der "Selbstkosten" kÃ¶nne nicht im Sinn des Beschwerdegegners und der Vorinstanz auf dem Buchwert<i> </i>aufbauen, da dies zu unangemessenen Ergebnissen fÃ¼hre. Vielmehr mÃ¼sse ein objektiver Wert eingesetzt werden. Als solcher komme nur der Verkehrswert in Frage.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.1 </b>Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden schreibt das kantonale Recht die AnknÃ¼pfung an den Verkehrswert nicht vor. Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden angefÃ¼hrte, fÃ¼r die Gemeinden als § 15 Abs. 4 FHG in Verbindung mit § 165 GemeindeG noch geltende Bestimmung sieht vor, dass die VerÃ¤usserung von VermÃ¶genswerten im FinanzvermÃ¶gen an Dritte zum Verkehrswert zu erfolgen hat, behÃ¤lt aber vor, dass dies nur gelte, sofern damit keine Ã¶ffentlichen Interessen verbunden sind. Das Ã¶ffentliche Interesse ist hier jedenfalls ausgewiesen (vgl. vorn 8.2.1).</p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.2 </b>Wie erwÃ¤hnt, stÃ¼nde die BerÃ¼cksichtigung des Verkehrswerts in klarem Widerspruch zum Wortlaut und zur historischen Auslegung von Art. II GrundsÃ¤tze 24 und der Richtlinien 65 (vorn 7.9.2). Auch unter BerÃ¼cksichtigung der Ã¼brigen Auslegungsmethoden ergibt sich nichts anderes: Vielmehr sind die bei der Schaffung der heutigen gesetzlichen Grundlage angefÃ¼hrten Argumente, weshalb der Landwert von den aufgrund des Bestimmungszwecks errechneten Mietzinsen und nicht vom Verkehrswert abhÃ¤ngen soll, nach wie vor gÃ¼ltig.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.3 </b>Wie sich bereits aus dem Wortlaut von Art. II GrundsÃ¤tze 24 ergibt, legen die stÃ¤dtischen "Selbstkosten" nur eine untere Grenze fest, eben um stossende Ergebnisse zu vermeiden. Im vorliegenden Fall wurde denn auch nicht auf sie abgestellt. Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen allerdings vor, dass hohe Selbstkosten zu einem Landwert fÃ¼hren mÃ¼ssten, der keine angemessenen Mietzinsen mehr erlauben wÃ¼rde; dies belege, dass die BerÃ¼cksichtigung der Selbstkosten untauglich sei. Diese Schlussfolgerung ist jedoch nicht zulÃ¤ssig: Sollte die Stadt ZÃ¼rich ein GrundstÃ¼ck zu einem Preis erwerben, der Ã¼ber dem Verkehrswert liegt, und sollten deswegen keine "gÃ¼nstigen, [...] angemessenen" Mieten mehr mÃ¶glich sein, wÃ¤re wohl einfach zu folgern, dass das betreffende GrundstÃ¼ck nicht fÃ¼r den gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbau in Frage kommt.<i> </i>Die Kriterien von Art. II GrundsÃ¤tze 24 und der Richtlinien 65 sind praktikabel. Die Schlussfolgerung der BeschwerdefÃ¼hrenden, dass nur der Verkehrswert genÃ¼gend objektivierbar sei, um eine Berechnungsgrundlage bilden zu kÃ¶nnen, erscheint gezwungen.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.4 </b>Weiter kÃ¶nnen die BeschwerdefÃ¼hrenden aus dem von ihnen angefÃ¼hrten und dem Finanzdepartement der Stadt ZÃ¼rich zugeschriebenen Zitat, wonach der abdiskontierte Ertrag des Baurechts meist durchschnittlich marktÃ¼blichen Landwerten entspreche und wonach ausser den zinslos gewÃ¤hrten Darlehen alle Instrumente der WohnbaufÃ¶rderung kostenneutral seien, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Aussagen stammen Ã¼brigens nicht vom Finanzdepartement, sondern aus einer vom Schweizerischen Verband fÃ¼r Wohnungswesen, Sektion ZÃ¼rich, und vom Finanzdepartement herausgegebenen JubilÃ¤umsbroschÃ¼re (Peter Schmid u.a., 100 Jahre mehr als Wohnen, Argumente und Fakten, ZÃ¼rich 2007, S. 19, www.svw-zh.ch); sie kÃ¶nnen fÃ¼r die hier vorzunehmende Auslegung nicht massgeblich sein. Ob sie aus finanzrechtlicher Sicht zutreffen, kann offen bleiben.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.5 </b>Auf die RÃ¼ge, der Baurechtszins sei unzutreffend festgelegt worden, ist mangels Substanziierung nicht weiter einzugehen: Der Baurechtszins von 3,25 % entspricht laut Ziff. 4.1 der BaurechtsvertrÃ¤ge dem Durchschnittszinsfuss der ZÃ¼rcher Kantonalbank fÃ¼r erste Alt­hypotheken auf Wohnliegenschaften in den fÃ¼nf vorangegangenen Jahren. Die Beschwerde­fÃ¼h­renden legen nicht dar, weshalb sie einen Zinssatz von 3,75 % fÃ¼r realistischer halten. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen schliesslich vor, aus der Differenz des Verkehrswerts und des in den BaurechtsvertrÃ¤gen vereinbarten Landwerts resultiere fÃ¼r die Stadt ZÃ¼rich eine Ausgabe, die dem obligatorischen Referendum unterstanden hÃ¤tte. </p> <p class="Erwgung3"><b>8.4.1 </b>WÃ¤hrend eine Verletzung der politischen Rechte von vornherein mit Stimmrechtsrekurs hÃ¤tte geltend gemacht werden mÃ¼ssen (vorn 1.3), kann die Verletzung der Gewaltenteilung grundsÃ¤tzlich mit der Gemeindebeschwerde gerÃ¼gt werden. Eine Verletzung der Gewaltenteilung (im weiteren Sinn) ist auch anzunehmen, wenn ein Entscheid allein vom Parlament unter Verletzung des Referendumsrechts gefÃ¤llt wird (vgl. BGr, 26. August 2002, 1P.91/2002, E. 1.3, www.bger.ch). WÃ¤hrend der Stimmrechtsrekurs darauf abzielt, eine Abstimmung herbeizufÃ¼hren, wird mit der Gemeindebeschwerde die Aufhebung des angefochtenen Hoheitsakts angestrebt (vgl. auch zur frÃ¼heren Abgrenzung zwischen staatsrechtlicher Beschwerde im Allgemeinen und Stimmrechtsbeschwerde: BGr, 26. August 2002, 1P.91/2002, E. 1.3; 10. April 2001, 1P.299/2000, E. 1b, 2aâb und 4 [beide unter www.bger.ch]; Hangartner/Kley, N. 284). Auf Fragen der konkreten Abgrenzung zwischen Gemeindebeschwerde und Stimmrechtsrekurs nach kantonalem Recht, die sich in diesem Zusammenhang ergeben kÃ¶nnten, ist hier nicht weiter einzugehen, da die Beschwerde in diesem Punkt ohnehin nicht durchzudringen vermÃ¶chte, wie sich aus den folgenden Ãberlegungen ergibt.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.4.2 </b>Nach Art. 10 lit. d GO unterstehen einmalige Ausgaben fÃ¼r einen bestimmten Zweck von Ã¼ber 20 Mio. Franken oder jÃ¤hrlich wiederkehrende Ausgaben fÃ¼r einen bestimmten Zweck von Ã¼ber 1 Mio. Franken oder entsprechende AusfÃ¤lle in den Einnahmen dem obligatorischen Referendum, sofern es sich nicht um gebundene Ausgaben handelt. Laut Art. 41 lit. o GO ist der Gemeinderat zustÃ¤ndig fÃ¼r die GewÃ¤hrung eines Baurechts bei GrundstÃ¼cken im Verkehrswert von Ã¼ber 1 Mio. Franken Die Bestimmungen zum obligatorischen Referendum (Art. 10 GO) und zu den Kompetenzen des Gemeinderats (Art. 41 GO) erscheinen koordiniert: In jenen FÃ¤llen, in denen Art. 10 GO mit Bezug auf Ausgaben, EinnahmenausfÃ¤lle oder Beteiligungen bestimmte BetrÃ¤ge als Untergrenze des obligatorischen Referendums nennt, werden die entsprechenden BetrÃ¤ge in Art. 41 GO als Obergrenze der ZustÃ¤ndigkeit des Gemeinderats genannt (vgl. Art. 10 lit. d und e sowie Art. 41 lit. c und q GO). Das Fehlen einer Obergrenze in Art. 41 lit. o GO ist daher als Ausschluss des obligatorischen Referendums aufzufassen (Saile/Burgherr/Loretan, N. 778 [zu Art. 41 lit. m GO], N. 791 f.). Mit einer speziellen Sachkompetenz wird in der Regel auch die entsprechende Ausgabenkompetenz Ã¼bertragen (Thalmann, § 119 N. 4.5.3.2). Dass zweifelhaft ist, ob auch im Fall von Art. 41 lit. d GO, der den Gemeinderat zu Schenkungen Ã¼ber 20'000.- Franken ermÃ¤chtigt, entsprechend dem Wortlaut der Bestimmung keine Obergrenze gelten soll, Ã¤ndert hieran nichts; die ErwÃ¤hnung einer Obergrenze kÃ¶nnte in diesem Fall unterblieben sein, weil Schenkungen in der HÃ¶he von Ã¼ber 20 Mio. Franken kaum vorkommen dÃ¼rften (vgl. auch Saile/Burgherr/Loretan, N. 770).</p> <p class="Erwgung3"><b>8.4.3 </b>Somit ist der Verkehrswert der fraglichen Parzelle im vorliegenden Verfahren unter keinen UmstÃ¤nden von Belang. Auf die entsprechenden AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden ist nicht nÃ¤her einzugehen. Ebenso ist der Beweisantrag der BeschwerdefÃ¼hrenden, wonach jene VerkehrswertschÃ¤tzung zu edieren sei, die anscheinend der vorberatenden Kommission des Gemeinderats vorlag, als unnÃ¶tig abzulehnen, da er eine nicht relevante Frage betrifft. Im Ãbrigen ist nicht ersichtlich, welchen Nutzen fÃ¼r ihren Standpunkt die BeschwerdefÃ¼hrenden aus dieser VerkehrswertschÃ¤tzung ableiten kÃ¶nnten: Sie ermittelte einen Verkehrswert von 30 Mio. Franken und somit ein etwas tieferes Ergebnis als die bei den Akten liegende SchÃ¤tzung des HauseigentÃ¼merverbands ZÃ¼rich vom 8. April 2008, die den Verkehrswert mit rund 33 Mio. Franken beziffert, wÃ¤hrend die BeschwerdefÃ¼hrenden von Ã¼ber 69 Mio. Franken ausgehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.5 </b>Laut den BeschwerdefÃ¼hrenden sehen die rechtlichen Grundlagen nicht vor, dass auch einerseits eine Unterniveaugarage und anderseits die geplanten Anlagen und RÃ¤um­lichkeiten fÃ¼r die Quartierin­frastruktur in die UnterstÃ¼tzung einbezogen werden kÃ¶nnen. Geplant sind gemÃ¤ss Weisung "ein Verkaufslokal fÃ¼r die Quartierversorgung, ein Quartierplatz, eine gemeinsame Unterniveaugarage sowie diverse RÃ¤umlichkeiten fÃ¼r Ã¶ffentliche bzw. stÃ¤dtische BedÃ¼rfnisse (Kindergarten, Kinderkrippe, Tageshort, Quartiertreff mit CafÃ©, Jugendraum usw.)". Diese RÃ¤umlichkeiten sollen im Erdgeschoss der Ãberbauung eingerichtet werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.5.1 </b>Wie die Vorinstanz ausfÃ¼hrt, sieht Art. 1 lit. a Abs. 2 Richtlinien 65 vor, dass "Aufwendungen fÃ¼r unterirdische, die AusnÃ¼tzung nicht beeinflussende Zweckbauten" bei der Ermittlung der Gesamtanlagekosten nicht berÃ¼cksichtigt werden. Die Unterniveaugarage ist nicht an die AusnÃ¼tzung anrechenbar (§ 255 Abs. 1 und 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG; LS 700.1]). Die Richtlinien 65 sind entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden beachtlich (vorn 7.9). Es ist daher korrekt, die Aufwendungen fÃ¼r die Unterniveaugarage bei der Berechnung des Landwerts nicht einzubeziehen.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.5.2 </b>In Bezug auf die Anlagen und RÃ¤ume fÃ¼r die Quartierinfrastruktur fÃ¼hrt die Vorinstanz aus, dass der Stadt aus den entsprechenden Auflagen in den BaurechtsvertrÃ¤gen kein Nachteil erwachse. Der Beschwerdegegner bringt vor, dass die gesetzlichen Grundlagen vorlÃ¤gen, um die genannten Einrichtungen zu unterstÃ¼tzen. Dagegen wenden die BeschwerdefÃ¼hrenden ein, dass die notwendige Rechtsgrundlage fÃ¼r die mit den Bauberechtigten vereinbarten Auflagen fehle. Zudem sei das Subventionierungssystem vÃ¶llig intransparent.</p> <p class="Urteilstext">Entscheidend ist hier nicht, ob die gesetzlichen Grundlagen zur Finanzierung oder UnterstÃ¼tzung der genannten Einrichtungen vorliegen, sondern ob der Beschwerdegegner mit den Bauberechtigten die Erstellung dieser Einrichtungen als Gegenleistung fÃ¼r seine UnterstÃ¼tzung vereinbaren durfte.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.5.3 </b>Leistungsversprechen der privaten Partei in einem verwaltungsrechtlichen Vertrag sind zulÃ¤ssig, sofern der Vertrag kompetenzgemÃ¤ss abgeschlossen wurde, sein Inhalt nicht gesetzwidrig ist und sich die Leistung der privaten Partei zumindest mittelbar auf ein Gesetz zurÃ¼ckfÃ¼hren lÃ¤sst (HÃ¤ner, S. 60 f. mit Hinweisen auch auf abweichende Meinungen in der Lehre und der Ã¤lteren Praxis; August MÃ¤chler, Vertrag und Verwaltungsrechtspflege, ZÃ¼rich etc. 2005, § 12 Rz. 80). Die gesetzliche Basis muss jedoch nicht so beschaffen sein, dass die BehÃ¶rde auch durch VerfÃ¼gung zum selben Erfolg gelangen kÃ¶nnte, da die BegrÃ¼ndung von Verpflichtungen, zu denen die betreffenden Privaten mit VerfÃ¼gung nicht gezwungen werden kÃ¶nnten, gerade eines der hauptsÃ¤chlichen Motive fÃ¼r die Wahl der Vertragsform darstellt (HÃ¤felin/MÃ¼l­ler/Uhl­mann, Rz. 1077; BGr, 26. MÃ¤rz 1985, BVR 1985 S. 325 E. 3; VGr, 6. Oktober 1983, ZBl 85/1984 S. 63 E. 2a/aa). Die freiwillige Einwilligung der Betroffenen vermag die Anforderungen an die gesetzliche Grundlage unter bestimmten UmstÃ¤nden zu senken (vgl. im Einzelnen HÃ¤ner, S. 66 ff.).</p> <p class="Erwgung3"><b>8.5.4 </b>Im vorliegenden Fall verpflichten sich die Bauberechtigten, der Stadt ZÃ¼rich gewisse Anlagen und RÃ¤umlichkeiten fÃ¼r Ã¶ffentliche BedÃ¼rfnisse unentgeltlich oder zu einem Mietzins, der auf dem stÃ¤dtischen Mietzinsreglement fÃ¼r von der Stadt ZÃ¼rich unterstÃ¼tzte Wohnungen beruht, zur VerfÃ¼gung zu stellen. Dass die Stadt ZÃ¼rich berechtigt ist, die genannten Einrichtungen zu betreiben, steht hier ausser Frage. Die anwendbaren Rechtsgrundlagen sehen die hier zu beurteilenden Gegenleistungen der Bauberechtigten nicht ausdrÃ¼cklich vor, was jedoch nicht bedeutet, dass kein Raum fÃ¼r die fragliche Klausel bestÃ¼nde. </p> <p class="Erwgung3">Es bestehen keine ernsthaften Zweifel daran, dass die Bauberechtigten die Verpflichtungen freiwillig eingegangen sind â daran Ã¤ndert nichts, dass die Akten keinen Aufschluss geben, wie das gesetzlich nicht geregelte Verfahren zu ihrer Auswahl abgelaufen ist. Ein sachlicher Zusammenhang von Leistung und Gegenleistung ist gegeben. Auch sind keine GrÃ¼nde ersichtlich, welche die Vereinbarung aus weiteren GrÃ¼nden unzulÃ¤ssig erscheinen liessen â in der Literatur werden etwa genannt: Fehlen eines Ã¶ffentlichen Interesses, Fehlen eines vernÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnisses von Leistung und Gegenleistung im Sinn des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips, sachliche UnzulÃ¤ssigkeit, entgegenstehende Ã¼berwiegende Interessen (vgl. HÃ¤ner, S. 70 ff.). Sodann trifft zwar zu, dass die fraglichen Vertragsbestimmungen in Bezug auf die finanziellen Folgen fÃ¼r die Stadt ZÃ¼rich zu einer Mischrechnung fÃ¼hren; dadurch wird die Vereinbarung aber nicht unzulÃ¤ssig, abgesehen davon, dass eine transparente Aufgliederung der Leistungen und der Gegenleistungen mÃ¶glich erscheint. Aus finanzieller Sicht kommen die Gegenleistungen der Bauberechtigten im Ergebnis einer teilweisen RÃ¼cknahme der zugesicherten UnterstÃ¼tzung gleich (der wiederum weitere Leistungen der Stadt ZÃ¼rich gegenÃ¼berstehen; vgl. hinten 8.6). Insgesamt halten sich die hier zu beurteilenden Vertragsklauseln im Rahmen des den Vertragsparteien zukommenden Spielraums. Dessen Weite zeigt sich auch darin, dass es ebenso im Ermessen der Stadt ZÃ¼rich gelegen hÃ¤tte, auf einem Teil der fraglichen Parzelle die Bauten mit Ã¶ffentlicher Nutzung selber zu erstellen und nur den Rest des GrundstÃ¼cks im Baurecht abzutreten; diese LÃ¶sung hÃ¤tte ebenfalls eine geringere UnterstÃ¼tzung der Bauberechtigten durch die Stadt zur Folge gehabt. Der Verwaltungsgerichts­entscheid, auf den sich die BeschwerdefÃ¼hrenden stÃ¼tzen, betraf dagegen eine andere Ausgangslage, weshalb sie aus ihm nichts zu ihren Gunsten ableiten kÃ¶nnen: FÃ¼r unzulÃ¤ssig erklÃ¤rt wurde damals eine dem Zweck der anwendbaren gesetzlichen Grundlage widersprechende Sanktion (vgl. VGr, 21. Mai 1980, ZBl 82/1981 S. 361 E. 8b).</p> <p class="Erwgung3"><b>8.5.5 </b>Einer der BaurechtsvertrÃ¤ge sieht zudem vor, dass die betreffende Bauberechtigte ein Verkaufslokal fÃ¼r die Quartierversorgung erstellt. Die Stadt erklÃ¤rt sich im Vertrag jedoch bereit, "im Rahmen ihrer MÃ¶glichkeiten bei der Vermietung mitzuhelfen und je nach Situation auch einer alternativen Nutzung zuzustimmen", und sie "verzichtet ferner bei vorÃ¼bergehenden LeerstÃ¤nden bzw. wirtschaftlich wenig interessanten Nutzungen auf die Erhebung eines Baurechtszinses auf diesen GebÃ¤udeteil bzw. reduziert den Baurechtszins anteilsmÃ¤ssig entsprechend der aktuellen Nutzung". Damit Ã¼bernimmt die Stadt das finanzielle Risiko fÃ¼r die Vermietung der LadenlokalitÃ¤t, weshalb nicht von einer nennenswerten Belastung der Bauberechtigten gesprochen werden kann. Umgekehrt hÃ¤lt sich der teilweise Verzicht auf den Baurechtszins im zulÃ¤ssigen Rahmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.6 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden stossen sich daran, dass die Stadt ZÃ¼rich die Ãbernahme der aufgelaufenen Wettbewerbs- und Projektkosten im Betrag von maximal 800'000.- Franken (abzÃ¼glich einer Risikopauschale von 30'000.- Franken pro Bauberechtigte) zusichert, falls die Bauberechtigten aus GrÃ¼nden, die sie nicht zu verantworten haben, das Baurecht nicht antreten kÃ¶nnen. Sie bemÃ¤ngeln, dass keine gesetzliche Grundlage hierfÃ¼r gegeben sei. Die Vorinstanz bezeichnet dieses Vorgehen als Ã¼bliche Praxis. In der Weisung begrÃ¼ndet der Stadtrat die Ãber­nahme eines Viertels der Wettbewerbskosten mit den grÃ¶sseren Ã¶ffentlichen Nutzungen, die das Projekt vorsieht.</p> <p class="Urteilstext">Es trifft zu, dass die Verteilung von Wettbewerbs- und Projektkosten auf die GrundeigentÃ¼merin und die Bauberechtigten gesetzlich nicht geregelt ist. Daraus lÃ¤sst sich jedoch nicht ableiten, dass solche Kosten stets von den Bauberechtigten zu tragen wÃ¤ren, was die zwingende Folge der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden wÃ¤re, wonach sie nur beim Vorliegen einer ausdrÃ¼cklichen gesetzlichen Grundlage vom Gemeinwesen Ã¼bernommen werden dÃ¼rfen. Vielmehr kann die Frage dem Bereich zugeordnet werden, der von den Vertragsparteien bei der EinrÃ¤umung von Baurechten je nach den konkreten UmstÃ¤nden geregelt werden kann. Sachlich lÃ¤sst sich die KostenÃ¼bernahme vorliegend damit rechtfertigen, dass die Bauberechtigten â was seinerseits zulÃ¤ssig ist (vorn 8.5) â RÃ¤ume fÃ¼r Ã¶ffentliche Nutzungen bereitzustellen haben, weshalb die Stadt ZÃ¼rich vom Wettbewerb und von der Projekterarbeitung profitiert. Aus finanzieller Sicht wirkt der Beitrag an die Wettbewerbs- und Projektkosten der teilweisen RÃ¼cknahme der UnterstÃ¼tzungsleistungen wiederum entgegen. Insgesamt Ã¼berschreitet die fragliche Vertragsbestimmung den Rahmen der zulÃ¤ssigen UnterstÃ¼tzung "durch Bestellung von Baurechten" im Sinn von Art. I Ziff. 1 GrundsÃ¤tze 24 demnach nicht. Es ist jedoch anzufÃ¼gen, dass sie angesichts des Fehlens einer ausdrÃ¼cklichen Grundlage im Gesetz und selbst auf der Ebene der Richtlinien sowie angesichts der Einbussen an Transparenz aufgrund der Verzahnung verschiedenartiger Leistungen und Gegenleistungen nicht unbedenklich erscheint; eine entsprechende Verdeutlichung der gesetzlichen Grundlagen wÃ¤re demnach wÃ¼nschbar.</p> <p class="Urteilstext">Haltlos ist die BefÃ¼rchtung der BeschwerdefÃ¼hrenden, mit der vorliegenden Vereinbarung werde auf die BehÃ¶rden, welche fÃ¼r die Baubewilligung bzw. die Bewilligung des aufgrund der Ãberbauung notwendigen Strassenbauprojekts zustÃ¤ndig sind, unzulÃ¤ssiger Druck ausgeÃ¼bt.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.7 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen schliesslich geltend, das Projekt "Z" erfÃ¼lle die Voraussetzungen von Art. V Ziff. 2 GrundsÃ¤tze 24 nicht, wonach die zu erstellenden GebÃ¤ude "solid und zweckmÃ¤ssig sein und ein gefÃ¤lliges Aussehen haben" sollen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden bestreiten, dass die geplante Baute den damit aufgestellten Ã¤sthetischen Anforderungen genÃ¼ge.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.7.1 </b>Der Vorinstanz kann nicht ohne weiteres gefolgt werden, wenn sie die PrÃ¼fung der architektonischen Fragen ablehnt, weil diese Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens seien. Die Anforderungen des kantonalen Planungs- und Baurechts an die Ge­staltung (hier: § 71 PBG; vgl. auch §§ 80 und 238 PBG) schliessen grundsÃ¤tzlich nicht aus, dass die Gemeinde die UnterstÃ¼tzung des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus von kommunalen Gestaltungsvorschriften abhÃ¤ngig macht, soweit damit die Anwendung des kantonalen Rechts nicht vereitelt oder erschwert wird. Es liegt in der Kompetenz der zustÃ¤ndigen kommunalen BehÃ¶rden, ob sie dem Begriff des "gefÃ¤lligen Aussehens" nach Art. V Ziff. 2 GrundsÃ¤tze 24 einen eigenstÃ¤ndigen Gehalt geben oder ob sie ihn als Verweisung auf die kantonalen Gestaltungsvorschriften verstehen und damit im Ergebnis die PrÃ¼fung gestalterischer Fragen im Baubewilligungsverfahren konzentrieren wollen.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.7.2 </b>Die zustÃ¤ndigen stÃ¤dtischen BehÃ¶rden scheinen Art. V Ziff. 2 GrundsÃ¤tze 24 keinen selbstÃ¤ndigen Gehalt zuzubilligen. So wurde das Projekt "Z" in einem zweistufigen Architekturwettbewerb ausgewÃ¤hlt, zu dessen Rahmenbedingungen gehÃ¶rte, dass fÃ¼r Bauten, Anlagen und Umschwung eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71 PBG vorzusehen war. Damit wurde die Gestaltungsvorschrift des kantonalen Rechts zum Massstab genommen. Auch fÃ¼hrt der Beschwerdegegner in der Beschwerdeantwort aus, dass gestalterische Ermessensfragen von den zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden im Baubewilligungsverfahren geklÃ¤rt wÃ¼rden. Die gestalterischen und Ã¤sthetischen Gesichtspunkte wÃ¤ren demnach nicht im vorliegenden Verfahren zu prÃ¼fen, was nach dem Gesagten einer zulÃ¤ssigen Auslegung der kommunalen Rechtsgrundlage entsprÃ¤che.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.7.3 </b>In einem gewissen Gegensatz hierzu merkt der Beschwerdegegner jedoch an, dass bei der Behandlung der BaurechtsvertrÃ¤ge im Gemeinderat "architektonische und stÃ¤dtebauliche Fragen einen breiten Raum" eingenommen hÃ¤tten. Selbst wenn dies bedeuten sollte, dass das "gefÃ¤llige Aussehen" im Sinn von Art. V Ziff. 2 GrundsÃ¤tze 24 bei der Genehmigung der BaurechtsvertrÃ¤ge als eigenstÃ¤ndiges Kriterium geprÃ¼ft wurde, so wÃ¤re der kommunale Entscheidungsspielraum allerdings nicht Ã¼berschritten worden, indem das Vorliegen dieses Kriterium bejaht wurde: Zu den Rahmenbedingungen des Architekturwettbewerbs gehÃ¶rte, wie erwÃ¤hnt, eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71 PBG. Das Beurteilungsgremium schlug das Projekt "Z" in der 2. Stufe des Wettbewerbs "mit klarem Mehr" zur Ãberarbeitung vor. Eine allfÃ¤llige EinschÃ¤tzung der kommunalen BehÃ¶rden, dass das Projekt "Z" gefÃ¤llig im Sinn von Art. V Ziff. 2 GrundsÃ¤tze 24 sei, liesse sich mit dem Ergebnis des Projektwettbewerbs begrÃ¼nden. Die BeschwerdefÃ¼hrenden vermÃ¶gen dieses nicht substanziiert in Frage zu stellen: Sie berufen sich erstens auf einzelne verhalten kritische Bemerkungen der Jury aus der 1. und der 2. Stufe des Wettbewerbs, wobei Erstere ohnehin aufgrund der Neubearbeitung und -bewer­tung der Projekte in der 2. Stufe als Ã¼berholt gelten mÃ¼ssen. Zweitens machen sie ihr subjektives Geschmacksempfinden sowie die Ablehnung des Projekts im betroffenen Quartier D geltend, drittens nicht nÃ¤her belegte Zweifel an der korrekten DurchfÃ¼hrung des Wettbewerbs. </p> <p class="Urteilstext">Die baurechtliche Beurteilung ist vorzubehalten.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit auf sie einzutreten ist. Angesichts des Verfahrensausgangs kann aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden auf die Beiladung der drei vom Verfahren potenziell betroffenen Bauberechtigten verzichtet werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Urteilstext">Aufgrund ihres Unterliegens haben die BeschwerdefÃ¼hrenden die Verfahrenskosten zu je einem Zehntel zu tragen, unter solidarischer Haftung fÃ¼reinander (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG; vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 14 N. 1 ff.), und ist ihnen eine ParteientschÃ¤digung zu versagen (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner hat keine ParteientschÃ¤digung beantragt.</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 15'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 15'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je einem Zehntel auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼reinander.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>