Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 16. Oktober 2013 (810 13 130) ____________________________________________________________________ Zivilgesetzbuch Zustimmung der Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde zum Verkauf einer Parzelle / Entschädigungslose Löschung eines Wohnrechts Besetzung Präsidentin Franziska Preiswerk-Vögtli, Kantonsri chter Christian Haidlauf, Beat Walther, Stefan Schulthess, Edgar Schürmann , Gerichtsschreiberin Vijitha Schniepper-Muthuthamby Parteien A.____ , Wohnheim B.____ , vertreten durch C.____ , Ersatzbeistand, Beschwerdeführer, D.____ , Beschwerdeführerin, E.____ , Beschwerdeführerin, alle vertreten durch Caspar Baader, Rechtsanwalt gegen Kindes - und Erwachsenenschutzbehörde F.____ , Beschwerdege g- nerin Betreff Zustimmung Verkauf der Parzelle Nr. 219, Grun dbuch G.____ (Ent- scheid der Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde F.____ vom 28. Februar 2013) Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. A.____, geboren 1960, ist aufgrund einer geistigen Behinderung seit dem Jahr 1984 entmündigt. Er lebt seit 1977 im Wohnheim B.____ in H.____ und war bis Ende 2005 der elter- lichen Sorge unterstellt. Seit Dezember 2005 ist die S chwester von A.____, D.____, seine ge- setzliche Vormundin. Mit Inkrafttreten des Erwachsenenschut zrechts am 1. Januar 2013 wurde die Entmündigung in eine umfassende Beistandschaft umgewandelt, welche nach wie vor durch die Schwester von A.____ geführt wird. B. A.____ bildet mit seiner Schwester und Beiständin, D .____, sowie mit seiner Schwäge- rin, E.____, eine Erbengemeinschaft. Die Erbengemeinsch aft ist darum bemüht, die sich im Nachlass befindende Liegenschaft Nr. 219, Grundbuch G. ____, zu verkaufen. Aufgrund der Befangenheit von D.____ als Miterbin wurde in Bezug auf den Verkauf der Liegenschaft mit Entscheid der Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde F.___ _ (KESB) vom 8. Februar 2013 C.____ als Ersatzbeistand für A.____ eingesetzt. C. Eine Verkehrswertschatzung der I.____AG vom 17. Novem ber 2008 ergab für die Lie- genschaft Nr. 219, Grundbuch G.____, einen Verkehrswert in der Höhe von Fr. 699'600.--. Da- rin enthalten war das Wohnrecht zu Gunsten von A.____ , welches einen Verkehrswert von Fr. 232'680.-- aufwies. Der Netto-Verkehrswert betrug demgemäss Fr. 466'920.--. D. Der KESB wurde der öffentlich beurkundete Kaufver trag über die Liegenschaft Nr. 219, Grundbuch G.____, vom 21. Februar 2013 zur Genehmigu ng zugestellt. Bereits mit Schreiben vom 11. Januar 2013 stellte der Ersatzbeistand der KESB einen Entwurf des Kaufvertrages zu und gab zugleich die Empfehlung ab, diesen zu genehmi gen. Es habe bisher keine Käufer ge- geben, da die Liegenschaft eine spezielle Lage habe un d unter Denkmalschutz stehe. Die Käu- fer J.____, die Tochter von E.____, sowie deren Ehemann, welche die Liegenschaft Nr. 219 seit längerer Zeit bewohnen würden, seien jedoch bereit, die Liegenschaft zu einem Kaufpreis in der Höhe von Fr. 650'000.-- zu erwerben. E. Mit Entscheid vom 28. Februar 2013 genehmigte die KESB den vorgelegten Kaufvertrag über die Liegenschaft Nr. 219, Grundbuch G.____ (Zif fer 1). Weiter verfügte die KESB, der Er- satzbeistand C.____ habe dafür besorgt zu sein, dass der Betrag von Fr. 232'680.-- aus dem Wohnrecht sowie der A.____ zustehende Erbanteil von 1/ 3 an A.____ ausbezahlt werden (Zif- fer 2). Ebenfalls habe der Ersatzbeistand nach Erledig ung der Angelegenheit der KESB einen Schlussbericht und die Rechnung mit Belegen bis zum 31. März 2013 einzureichen sowie eine allfällige Entschädigung gemäss § 18 Abs. 6 GebV bei de r KESB geltend zu machen (Ziffer 3). Eine Gebühr gemäss GebV könne bei der Aufhebung der B eistandschaft erhoben werden (Zif- fer 4). F. Gegen diesen Entscheid der KESB erhob C.____ als Er satzbeistand von A.____ am 13. März 2013 vorsorglich Beschwerde bei der KESB und b eantragte, es sei die in Ziffer 2 des Entscheids der KESB vom 28. Februar 2013 verfügte Abgel tung des Wohnrechts in der Höhe von Fr. 232'680.-- zu streichen. Er begründete die Besch werde im Wesentlichen damit, dass vorliegend das Wohnrecht untergegangen sei, da A.____ dieses aus gesundheitlichen Gründen Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht nicht ausüben könne. Deshalb sei im Kaufvertrag unter Ziffer 8 der Vertragsbestimmungen festgehalten worden, dass die Dienstbarkeit betreffend Wohnrecht zu Gunsten von A.____ auf- grund der veränderten Verhältnisse gegenstandslos geworde n und entschädigungslos zu lö- schen sei. Mit Schreiben vom 22. März 2013 reichte C.___ _ die von der KESB eingeforderten Unterlagen nach. Mit E-Mail vom 4. April 2013 teilte die KESB C.____ mit, dass sie an ihrem Entscheid festhalte. Das Wohnrecht erlösche nicht automatisch, weil A.____ es nicht ausüben könne und weil ein Wohnrecht nicht übertragbar sei. Die Löschung könne nu r erfolgen, wenn der Wohnberechtigte auf sein Wohnrecht verzichte. Dies sei aber vorliegend a ufgrund der Urteilsunfähigkeit von A.____ nicht möglich. Es sei umstritten, ob die Nichta usübung des Wohnrechts zu dessen Un- tergang führe. Zudem sei der Beweis nicht leicht zu er bringen, dass eine Wiederaufnahme des Wohnrechts bis zum Tod nie mehr erfolgen werde. Die K ESB sei deshalb der Ansicht, dass der Wert des Wohnrechts unter Berücksichtigung der Lebenserwartung von A.____ kapitalisiert und an diesen ausbezahlt werden müsse. G. Mit Eingabe vom 5. April 2013 erhoben A.____ (Be schwerdeführer 1), vertreten durch den Ersatzbeistand C.____, D.____ (Beschwerdeführerin 2) und E.____ (Beschwerdeführe- rin 3) gegen den Entscheid der KESB vom 28. Februar 2 013 Beschwerde beim Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltun gsrecht (Kantonsgericht). Sie verwie- sen auf die vorsorgliche Beschwerde sowie auf deren Begrü ndung. Mit ergänzender Beschwer- debegründung vom 2. Mai 2013 beantragten die Beschwerdeführer, neu vertreten durch Caspar Baader, Rechtsanwalt, es sei die in Ziffer 2 des Entschei des der KESB vom 28. Februar 2013 enthaltene Anordnung an C.____, wonach dieser in sei ner Funktion als Ersatzbeistand des Be- schwerdeführers 1 dafür besorgt zu sein habe, dass aus dem Verkaufserlös der Parzelle Nr. 219, Grundbuch G.____, dem Beschwerdeführer 1 vorweg der Betrag von Fr. 232'680.-- als Abgeltung für dessen Wohnrecht ausbezahlt werde, aufzu heben. Stattdessen sei Ziffer 2 des Entscheides der KESB vom 28. Februar 2013 dahingehend abzuändern, dass C.____ lediglich dafür besorgt zu sein habe, dass dem Beschwerdeführer 1 d er ihm zustehende Erbanteil von 1/3 (einem Drittel) ausbezahlt werde. Eventualiter sei der ganze Entscheid der KESB vom 28. Februar 2013 aufzuheben; dies alles unter o/e-Kostenfolge. H. Mit Eingabe vom 10. Juni 2013 liess sich die KESB verne hmen und beantragte die Ab- weisung der Beschwerde. I. Mit verfahrensleitender Verfügung vom 28. Juni 2013 wurde die Angelegenheit der Kammer zur Beurteilung überwiesen. Zur Parteiverhand lung wurden als Auskunftspersonen Herr Dr. med. K.____ sowie Herr L.____, Heimleiter, Wohnheim B.____, geladen. Die Beweis- anträge der Beschwerdeführer auf Einholung von amtli chen Erkundigungen beim Wohnheim B.____ sowie bei Dr. med. K.____ wurden abgewiesen. J. An der heutigen Verhandlung nehmen der Ersatzbeista nd des Beschwerdeführers 1 sowie die Beschwerdeführerinnen 2 und 3 mit ihrem Rech tsvertreter, Caspar Baader, Rechts- anwalt, teil. Die KESB wird durch M.____ vertreten. Das Kantonsgericht befragt die Parteien Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht sowie die vorgeladenen Auskunftspersonen. Die Parteien halten nachfolgend vollumfänglich an ihren bereits schriftlich gestellten Anträgen fest. Im An schluss führt das Kantonsgericht eine geheime Urteilsberatung durch. K. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschrift en und in der heutigen Verhandlung wird – soweit erforderlich – in den Urteilserwägungen eingegangen. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1.1 Gemäss Art. 450 Abs. 1 des Schweizerischen Zivilgesetz buches (ZGB) vom 10. Dezember 1907 kann gegen Entscheide der Erwachsenenschutzbehörde Beschwerde beim zuständigen Gericht erhoben werden. Zuständiges Gericht i m Sinne dieser Bestimmung ist nach § 66 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes über die Einfüh rung des Zivilgesetzbuches (EG ZGB) vom 16. November 2006 das Kantonsgericht, Abteil ung Verfassungs- und Verwaltungs- recht. Das Verfahren richtet sich nach Art. 450 ff. ZGB. Im Übrigen sind die Bestimmungen des kantonalen Verwaltungsprozessrechts anwendbar (Art. 450f ZGB in Verbindung mit § 66 Abs. 2 EG ZGB). 1.2 Gemäss Art. 450 Abs. 2 ZGB sind Personen zur Beschwerd e befugt, die am Verfahren beteiligt sind (Ziffer 1), die der betroffenen Person nahe stehen (Ziffer 2) oder die ein rechtlich geschütztes Interesse an der Aufhebung oder Änderung de s angefochtenen Entscheids haben (Ziffer 3). Der Beschwerdeführer 1 ist vom angefochtenen Entscheid direkt betroffen. Da er je- doch der umfassenden Beistandschaft untersteht, ist er handlungsunfähig. C.____ wurde mit Entscheid der KESB vom 8. Februar 2013 beauftragt, d ie Interessen des Beschwerdeführers 1 im Zusammenhang mit dem Liegenschaftsverkauf Nr. 219, G rundbuch G.____, zu vertreten. Dementsprechend ist der Ersatzbeistand als gesetzlicher Ve rtreter befugt, die vorliegende Be- schwerde für den Beschwerdeführer 1 zu erheben. Die Beschwerdeführerinnen 2 und 3 als Schwester bzw. Schwä gerin des Beschwerdeführers 1 gelten als nahestehende Personen und haben als Miterb innen in Bezug auf die zu verkaufende Liegenschaft ein schutzwürdiges Interesse, dass der angefo chtene Entscheid aufgehoben bzw. abgeändert wird. Da auch die übrigen formellen Vora ussetzungen gegeben sind, kann auf die Beschwerde eingetreten werden. 2. Gemäss Art. 450a Abs. 1 ZGB können mit der Beschwerde Rechtsverletzungen (Ziff. 1), die unrichtige oder unvollständige Feststel lung des Sachverhalts (Ziff. 2) sowie die Un- angemessenheit (Ziff. 3) gerügt werden. Dem Kantonsg ericht kommt bei der Beurteilung der vorliegenden Beschwerde somit volle Kognition zu. Allerdings auferlegt sich das Kantonsgericht entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichts bei de r Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe und bei der Ermessenskontrolle eine gewisse Zurückhaltung. Dies insbesondere deshalb, weil die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörden als Fachbehörden anzusehen sind (vgl. Art. 440 Abs. 1 ZGB). Verfügt eine Behörde über besonderes Fachwissen, so ist ihr bei der Bewertung von ausgesprochenen Fachfragen ein gewisser Beurteilungsspielraum zu belassen, Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht soweit sie die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkt e geprüft und die erforderlichen Abklärungen sorgfältig und umfassend durchgeführt hat (vgl. DANIEL STECK , in: Thomas Gei- ser/Ruth E. Reusser [Hrsg.], Basler Kommentar zum Erwac hsenenschutz, Basel 2012, N 17 ff. zu Art. 450a; U LRICH HÄFELIN /G EORG MÜLLER /F ELIX UHLMANN , Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich 2010, N 446c f. E. 3.4.2; KGE VV vom 8. Mai 2013 [810 13 10] E. 1.4; BGE 135 II 384 E. 2.2.2, jeweils mit weiteren Hinweisen). 3. Vorweg ist anzumerken, dass der Beschwerdeführer 1 neb st Miteigentümer der Parzel- le Nr. 219, Grundbuch G.____, gleichzeitig auch Wohnberechtigter auf dieser Parzelle ist. 4.1 Mit Entscheid vom 28. Februar 2013 genehmigte die KESB den Kaufvertrag über die Parzelle Nr. 219, Grundbuch G.____, vom 21. Februar 20 13 (Ziffer 1). In Ziffer 2 des Entschei- des beauftragte die KESB den Ersatzbeistand C.____, da ss der Betrag von Fr. 232‘680.-- aus dem Wohnrecht und dem Beschwerdeführer 1 zustehenden Erbanteil von 1/3 (einem Drittel) an diesen ausbezahlt werde. Zur Begründung wurde im Wese ntlichen ausgeführt, dass mit dem vorgelegten Kaufvertrag die Interessen des Beschwerdefü hrers 1 gewahrt seien und er daher zu genehmigen sei. In ihrer Vernehmlassung vom 10. Juni 2013 hält die KESB fest, dass sie die Zustimmung zum Kaufvertrag verweigert habe, da dieser die entschädigungslose Löschung des Wohnrechts des Beschwerdeführers 1 vorsehe und damit desse n Interessen nicht gebührend berücksichtigt worden seien. Zudem könne den Akten nicht entnommen werden, dass das Wohnrecht auf den Beschwerdeführer 1 beschränkt worden sei. Somit bestehe die Möglichkeit, dass der Beschwerdeführer 1 sein Wohnrecht mit Unterstüt zung von Pflege- bzw. Betreuungs- personal ausüben könne. Das Wohnrecht sei deshalb zu entschädigen. 4.2 Zunächst ist aufgrund des Dispositivs des angefochtenen Entscheids unklar, ob die KESB nun den Kaufvertrag genehmigt oder ob sie ihre Zustimmung dazu verweigert hat. Ge- stützt auf den angefochtenen Entscheid und die Ausführun gen der KESB in der Vernehmlas- sung vom 10. Juni 2013 ist jedoch davon auszugehen, dass si e entgegen Ziffer 1 des Disposi- tivs den Kaufvertrag nicht genehmigt hat, da sie die Genehmigung mit der Auflage der Entschä- digung des Wohnrechts verbunden hat. 5. Strittig und zu prüfen ist nun, ob die KESB die G enehmigung des Kaufvertrags zu Recht mit der Auflage der Abgeltung des Wohnrechts verb unden hat bzw. ob die KESB dabei ihre Kompetenzen überschritten hat. 5.1 Für die Führung der Massnahme (Begleitung und Bet reuung, Vertretung, Verwaltung) ist grundsätzlich der Beistand zuständig und selbstverantwor tlich. Er handelt nicht als Beauf- tragter oder Organ der KESB. Den Behörden steht grun dsätzlich nur die Aufsicht zu. Jedoch sieht der Gesetzgeber für bestimmte wichtige Geschäfte die Mitwirkung der KESB vor (Art. 416 und 417 ZGB). Ziel und Zweck dieser Mitwirkung ist der Schutz der Interessen der betreuten Person und die Kontrolle des Beistandes, um mögliche Fe hler verhindern zu können. Für die Mitwirkungshandlungen der KESB wird das Vorliegen ein es gültig abgeschlossenen Rechtsge- schäftes vorausgesetzt, das der Beistand in Vertretung der betreuten Person abgeschlossen hat. Dabei kann die KESB lediglich ihre Zustimmung zu m bereits abgeschlossenen Geschäft Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht erteilen und nicht das Handeln des Mandatsträgers ersetze n. Die KESB kann das Geschäft nicht selbständig ändern. Ist das Geschäft zu modifizieren , bedarf es grundsätzlich auch des entsprechenden beiständlichen Handelns. Die Zustimmung der KESB ist kein selbständiges Rechtsgeschäft, sondern ein behördlicher Verwaltungsakt, der nicht der gleichen Form wie das zugrundeliegende Rechtsgeschäft bedarf. Erforderlich ist ein Antrag des Beistandes oder der betreuten Person, der mit den nötigen Unterlagen für die Prüfung des Geschäftes durch die KESB versehen sein muss. Die KESB kann nicht gestützt au f Art. 416 f. ZGB Weisungen an den Mandatsträger erlassen, ein bestimmtes Rechtsgeschäft vorzunehmen. Die von Gesetzes wegen zustimmungsbedürftigen Geschäfte sind in Art. 416 ZGB aufgezählt. Im Einzelfall kann die KESB weitere Geschäfte der Zustimmung unterwerfen , wenn dies im Interesse der betreu- ten Person geboten ist (Art. 417 ZGB). Ob ein konkretes Rechtsgeschäft unter eine der Katego- rien von Art. 416 ZGB fällt, ist nach dem Sinn und Zwe ck zu ermitteln und nicht allzu restriktiv zu handhaben (vgl. H ERMANN SCHMID , Kommentar zum Erwachsenenschutz, Zürich/St. Gallen 2010, N 4 f. zu Art. 416; U RS VOGEL , in: Thomas Geiser/Ruth E. Reusser [Hrsg.], Basler Ko m- mentar zum Erwachsenenschutz, Basel 2012, N 1 ff. zu Art . 416/417; YVO BIDERBOST , in: An- drea Büchler/Christoph Häfeli/Audrey Leuba/Martin Ste ttler [Hrsg.], FamKommentar Erwachse- nenschutz, Bern 2013, N 4 ff. zu Art. 416). Die Anwend ung von Art. 416 ZGB ist bei den ver- schiedenen massgeschneiderten Formen der Beistandschaft d ifferenziert zu betrachten. Grundsätzlich ist nur bei den Beistandschaften nach Art. 394 und 395 ZGB, die eine Vertre- tungskompetenz des Beistandes in einem bezeichneten Aufgab enkreis beinhalten, sowie bei der umfassenden Beistandschaft nach Art. 398 ZGB eine Zu stimmung der KESB erforderlich. Bei der Mitwirkungsbeistandschaft nach Art. 396 ZGB ist hingegen keine Zustimmung der KESB erforderlich, weil der Mitwirkungsbeistand nicht g esetzlicher Vertreter ist und auch nicht als solcher handelt, sondern die betroffene Person die Handlung selber vorzunehmen hat (URS VOGEL , a.a.O., N 7 zu Art. 416/417). Ebenfalls ist keine Z ustimmung erforderlich, wenn die ur- teilsfähige verbeiständete Person selber die Zustimmun g zum Geschäft erteilt, soweit sie nicht in ihrer Handlungsfähigkeit darin beschränkt ist (Art. 416 Abs. 2 ZGB). Unter anderem ist die Zustimmung der KESB nötig für d ie Annahme oder Ausschlagung einer Erbschaft, wenn dafür eine ausdrückliche Erklärung erford erlich ist, sowie zu Erbverträgen und Erbteilungsverträgen (Art. 416 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). Gemäss Art. 416 Abs. 1 Ziff. 4 ZGB ist für Erwerb, Ver äusserung, Verpfändung und für andere dingliche Belastungen eines Grundstückes (z.B. Nutzniessung , Einräumung eines Wohnrech- tes, Errichtung eines Servituts) ebenfalls die Zustimmung der KESB erforderlich. Dem Sinn und Zweck der Norm entsprechend fallen darunter auch Tausch , Begründung und Ausübung von Kaufs-, Rückkaufs- und Vorkaufsrechten und die Entlassung vo n Grundstücken aus Sicherhei- ten, die zugunsten von verbeiständeten Personen bestehe n. Das Grundbuchamt hat vor der Eintragung des Grundstückgeschäftes zu prüfen, ob die erforderlichen Zustimmungen vorliegen oder nicht. Die Zustimmung zu beantragen hat jedoch de r Beistand (vgl. U RS VOGEL , a.a.O., N 20, 22 zu Art. 416/417). 5.2 Zu Recht machen die Beschwerdeführer geltend, da ss die KESB die ihr von Gesetzes wegen eingeräumten Befugnisse überschritten hat. Die KESB kann lediglich ihre Zustimmung Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht zum bereits abgeschlossenen Rechtsgeschäft erteilen bzw. ver weigern. Im vorgelegten Kauf- vertrag haben die Vertragsparteien in Ziffer 8 der Ve rtragsbestimmungen die entschädigungslo- se Löschung des Wohnrechts des Beschwerdeführers 1 vereinba rt. Indem die KESB also in ihrem Entscheid festhält, dass das Wohnrecht des Beschwerd eführers 1 entschädigt sowie der ihm zustehende Erbanteil von 1/3 ausbezahlt werden soll , greift die KESB nicht nur in den ab- geschlossenen Kaufvertrag ein, sondern entscheidet des W eiteren noch über eine (partielle) Erbteilung. 5.3 Es ist festzuhalten, dass die KESB vorliegend ihre Kom petenzen überschritten hat, indem sie den Kaufvertrag unter einer Auflage genehmigt sowie eine Erbteilung angeordnet hat. Dementsprechend ist Ziffer 2 des Entscheides der KESB vom 28. Februar 2013 aufzuheben. 6. Da die KESB den Kaufvertrag nur unter der Auflage der Abgeltung des Wohnrechts genehmigt hat, dies jedoch eine Kompetenzüberschreitu ng darstellt, ist durch das Kantonsge- richt zu prüfen, ob der Kaufvertrag genehmigt werden k ann. Vorab ist dabei zu prüfen, ob das Wohnrecht gelöscht werden kann. Sollte dies bejaht werd en, ist zu prüfen, ob die Löschung entschädigungslos erfolgen kann oder nicht. Unbestritten ist, dass auf der Parzelle Nr. 219, Grundbuch G.____, ein Wohnrecht zu Gunsten des Beschwerdeführers 1 besteht. 6.1 Das Wohnrecht ist eine unübertragbare und unvererb liche Dienstbarkeit mit dem Inhalt, dass der Berechtigte in einem Gebäude oder in einem Te il eines solchen Wohnung nehmen darf (Art. 776 Abs. 1 und 2 ZGB). Somit kann der Bere chtigte sein Recht nicht übertragen und darf den Wohnraum nicht vermieten. Aufgrund der Unübe rtragbarkeit ist das Wohnrecht auch der Pfändung entzogen. Beendigt werden kann ein Woh nrecht durch eine entsprechende Ver- einbarung mit dem Berechtigten. Die Löschung im Grund buch erfolgt in diesem Fall nach Art. 964 ZGB. Das Wohnrecht kann auch durch einseitigen Verzicht durch den Wohnberechtig- ten, ohne öffentliche Beurkundung, aufgelöst werden. Auch ohne Zustimmung des Wohnbe- rechtigten kann das Wohnrecht untergehen, insbesondere durch dessen Tod. Die Löschung erfolgt sodann nach Art. 976 ZGB (M ICHEL MOOSER , in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch II [BSK Z GB II], 4. Auflage, Basel 2010, N 1 ff. und N 36f. zu Art. 776). Nebst weiteren Aufl ösungsgründen ist vorliegend der Auflö- sungsgrund der Nicht-Ausübung des Wohnrechts von Interesse. Die Nicht-Ausübung durch den Berechtigten führt an sich nicht zum Untergang des Woh nrechts. Je nach Grund der Nicht- Ausübung kann es jedoch gewisse rechtliche Folgen habe n. Ein Grund kann in der Unmöglich- keit der Ausübung des Wohnrechts liegen, weil der Berech tigte sein Recht etwa aus Gründen nicht ausüben kann, die in seiner Person liegen, so be ispielsweise wenn sich ein Aufenthalt im Pflege- oder Altersheim aufdrängt (ohne jegliche Rü ckkehrmöglichkeit in seine Wohnung). In diesem Fall hat das Wohnrecht für den Berechtigten kein en Nutzen mehr, da eine Übertragung ausgeschlossen ist. Es kann deshalb angenommen werden, d ass das Wohnrecht endigt. Der Eigentümer kann dann aufgrund von Art. 976a oder 736 ZGB die Löschung verlangen (MICHEL MOOSER , a.a.O., N 39 f. zu Art. 776). Ein weiterer Grund liegt vor, wenn der Berechtigte auf sein Wohnrecht durch konkludentes Verhalten verzichtet. Dieses ko nkludente Verhalten hat jedoch hohen Anforderungen zu genügen. In einem solchen Fall kann der Eigentümer nicht selbst die Löschung der Eintragung verlangen, vielmehr bedarf es der formellen Zustimmung des Berech- Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht tigten oder, bei deren Fehlen, einer entsprechenden gerichtlichen Feststellung des Rechtsver- lusts (MICHEL MOOSER , a.a.O., N 41 zu Art. 776; M ICHEL MOOSER , La fin du droit d’habitation, ZGBR 77/1996 S. 352 ff.). 6.2 Die KESB vertritt an der heutigen Verhandlung di e Meinung, dass ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht nur mit Zustimmung des Berechtig ten gelöscht werden könne. Je- doch könne der Beschwerdeführer 1 aufgrund der umfassen den Beistandschaft keine Zustim- mung erteilen. Eine entschädigungslose Löschung des Woh nrechts entspreche nicht den Inte- ressen und Rechten des Beschwerdeführers 1. Die Unmöglich keit der Ausübung des Wohn- rechts stelle zwar einen Grund für die Löschung dar, jed och führe eine vorzeitige Aufhebung der Ausübung aufgrund der Gesundheit nicht zur Löschun g. Sofern die Ausübung nicht ausge- schlossen werden könne, bleibe das Wohnrecht bestehen. Ge stützt auf die Aussagen der Aus- kunftspersonen sowie gestützt auf den Gesundheitszustand sei es für den Beschwerdeführer 1 möglich, sein Wohnrecht auszuüben. Da das Wohnrecht näml ich nicht auf seine Person be- schränkt sei, könne der Beschwerdeführer 1 mit Unterstützu ng von Pflege- bzw. Betreuungs- personal sein Wohnrecht ausüben. Das zu löschende Wohnrec ht sei deshalb zu entschädigen. Die Entschädigung richte sich nach dem Wert, welche in de r Verkehrswertschatzung der Firma I.____AG festgehalten worden sei. Es könne nicht der Wi lle des Gesetzgebers sein, dass bei- spielsweise jeder invaliden Person, welche in ein Heim einziehe, deren Wohnrecht entschädi- gungslos gelöscht werden könne. 6.3 In der Beschwerdebegründung vom 2. Mai 2013 führen die Beschwerdeführer aus, dass der Beschwerdeführer 1 seit dem Tod seines Vaters am 20. Juli 2006 sein Wohnrecht nicht mehr ausgeübt habe. Im vorliegenden Fall gehe es nicht um einen Verzicht auf das Wohn- recht. Der Beschwerdeführer 1 könne aus gesundheitliche n Gründen sein Wohnrecht nicht mehr ausüben. Sowohl der Hausarzt wie auch der Heimle iter würden bestätigen, dass der Be- schwerdeführer 1 unter keinen Umständen alleine wohnen könne. Mit fortschreitendem Alter werde sich der Gesundheitszustand des Beschwerdeführers 1 nicht verbessern, sodass mit Sicherheit angenommen werden könne, dass er auch in Zuku nft sein Wohnrecht nicht alleine ausüben könne. Somit könne der Beschwerdeführer 1 sein W ohnrecht aus Gründen nicht mehr ausüben, die in seiner Person liegen würden. Folglich könne sich der Grundeigentümer gestützt auf Art. 776 Abs. 2 ZGB in Verbindung mit Art. 976a ZGB von der Last befreien, und zwar ohne Entschädigung. Weiter habe die KESB den Grundsatz von Treu und Glauben verletzt. Denn bereits mit Schreiben vom 11. Januar 2013 habe der Er satzbeistand der KESB eine Kopie des Kaufvertrages zugestellt, worin in Ziffer 8 der Vertra gsbestimmungen die entschädigungslose Löschung des Wohnrechts bereits enthalten gewesen sei. Jed och habe sich die KESB mit kei- nem Wort dagegen gewehrt, auch nicht als sie den Ersat zbeistand mit Entscheid vom 8. Februar 2013 ernannt habe. Zudem sei den – auf Er suchen der KESB – eingereichten Be- rechnungen der Ergänzungsleistungen durch die Sozialvers icherungsanstalt Basel-Landschaft zu entnehmen, dass diese dem Beschwerdeführer 1 das Wohnr echt zu Recht nicht als anre- chenbares Vermögen aufgerechnet habe. Anlässlich der Par teiverhandlung halten die Be- schwerdeführer der KESB entgegen, dass gemäss Beschwerdebe ilage 9, S. 2 das Wohnrecht nur zu Gunsten des Beschwerdeführers 1 laute und dieses somit auf ihn beschränkt sei. Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht 6.4.1 Zunächst ist strittig, ob das Wohnrecht auf die P erson des Beschwerdeführers 1 be- schränkt ist. 6.4.2 Gemäss Art. 777 Abs. 2 ZGB darf der Berechtigte s eine Familienangehörigen und Hausgenossen zu sich in die Wohnung nehmen, falls das Re cht nicht ausdrücklich auf seine Person beschränkt ist. Der Wohnberechtigte darf von Anfa ng an oder auch erst nachträglich Familienangehörige oder Hausgenossen in seine Wohnung aufnehmen. Der betroffene Perso- nenkreis bestimmt sich grundsätzlich gemäss der Struktur von Art. 777 nach den persönlichen Bedürfnissen des Berechtigten (Abs. 1). Diese richten sich insbesondere nach seiner Lebens- stellung und der damit verbundenen Lebensweise. Unter dem Begriff der Hausgenossen sind jene Personen gemeint, die in der Wohnung des Berech tigten einen Dienst verrichten, ihn pfle- gen oder ihm in einer anderen Weise behilflich sind ( MICHEL MOOSER , a.a.O., N 6 ff. zu Art. 777). Die Parteien können von der gesetzlichen Regelung abweichen, indem sie das Recht des Wohnberechtigten, Angehörige aufnehmen zu dürfen, wegbedingen (M ICHEL MOOSER , a.a.O., N 12 zu Art. 777). 6.4.3 Der Vater des Beschwerdeführers 1 verkaufte mit F ertigung Nr. 10/88 vom 29. März 1988 die Parzelle Nr. 219 sowie diverse Feld- und Wa ldparzellen an seinen ältesten Sohn, N.____ sel. Gleichzeitig vereinbarten die Parteien gem äss Ziffer 15 der Vertragsbestimmungen ein lebenslängliches, unverzinsliches und unentgeltliches Wo hnrecht zu Gunsten der Eltern sowie zu Gunsten des Beschwerdeführers 1. Dieses Wohnrecht umfasste die uneingeschränkte Benützung des Wohnzimmers im Erdgeschoss, des Bad- und Kü chenanteils, des Schlafzim- mers des Beschwerdeführers 1 sowie des Schlafzimmers der El tern. Aufgrund eines vereinbar- ten Rückkaufsrechts übertrug N.____ sel. die Parzelle Nr. 219 mit Kaufvertrag vom 21. Februar 1989 wieder zu Alleineigentum auf seinen Vater zurück. In Ziffer 14 der Vertragsbestimmungen wurde festgehalten, dass das lebenslängliche Wohnrecht nu r noch zu Gunsten des Beschwer- deführers 1 weitergeführt werde. Es ist dabei nicht ersi chtlich, dass das Wohnrecht auf die Per- son des Beschwerdeführers 1 beschränkt wurde. Es ist somit davon auszugehen, dass der Be- schwerdeführer 1 Familienangehörige sowie Hausgenossen in der Wohnung aufnehmen dürfte. 6.5.1 Nachfolgend ist nun zu prüfen, ob das Wohnrecht g elöscht werden kann. 6.5.2 Mit Beschluss des Regierungsrates vom 17. Juli 1984 w urde der Beschwerdeführer 1 gemäss Art. 369 aZGB entmündigt. Dem Beschluss ist zu en tnehmen, dass der Beschwerde- führer 1 aufgrund des Down-Syndroms (früher "Mongolism us") weder handlungs- noch urteils- fähig sei. Dadurch könne er seine finanziellen und persö nlichen Angelegenheiten nicht selb- ständig besorgen. Deshalb benötige er eine dauernde Fürsorge. Ebenfalls ist dem Beschluss zu entnehmen, dass der Beschwerdeführer 1 alle 14 Tage von einem Familienmitglied im Heim abgeholt werde, um das Wochenende bei seinen Eltern zu verbringen. Die Vormundschaftsbe- hörde G.____ teilte mit Schreiben vom 18. Oktober 1984 mit, dass der Beschwerdeführer 1 wei- terhin unter der Vormundschaft seiner Eltern stehe. 6.5.3 Anlässlich der Parteiverhandlung führt der als Au skunftsperson vorgeladene Hausarzt des Beschwerdeführers 1, Dr. med. K.____, aus, dass das Dow n-Syndrom bereits bei der Ge- Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht burt vorhanden sei. Es sei eine geistige Behinderung. Es bestünden teilweise unterschiedliche Entwicklungen, welche schwer zu beeinflussen seien. Häufig sei eine Person mit einem Down- Syndrom nicht selbständig und auf Pflege angewiesen. De r Beschwerdeführer 1 sei auf Heim- betreuung angewiesen, da er nicht selbständig sei. Er könne schon gewisse Dinge erledigen, benötige dabei aber jeweils Betreuung. Auf Frage hin antwortet Dr. med. K.____, dass unab- hängig davon, wo der Beschwerdeführer 1 lebe, eine Betreuung organisiert werden könne. Aber der Beschwerdeführer 1 benötige eine rund-um-die-Uhr-Betreuung. Mit seinen 53 Jahren sei er für einen Menschen mit Down-Syndrom sehr alt. Er könne mit einem gesunden 80-jährigen Menschen verglichen werden. Die Pflegebedürftigkeit werd e zunehmen. Es könne schon er- zwungen werden, dass der Beschwerdeführer 1 ausserhalb ei nes Heims leben kann, er benöti- ge jedoch eine umfassende Betreuung. Zudem sei der Wi lle des Beschwerdeführers 1 zu be- rücksichtigen, denn er sei ein geselliger Mensch. Der ebenfalls als Auskunftsperson vorgeladene Heimleite r des Wohnheims B.____ in H.____, L.____, hält fest, dass beim Beschwerdeführer 1 der Alt ersabbau ersichtlich werde. Der Be- schwerdeführer 1 möge nicht mehr so arbeiten wie früher. Als die Eltern noch gelebt hätten, sei der Beschwerdeführer 1 an Wochenenden zu ihnen gegangen. Heute gehe er noch auf Besuch zu Verwandten, aber übernachten wolle er nicht mehr a uswärts. Der Beschwerdeführer 1 sei sehr auf Unterstützung angewiesen, da er nicht sehr se lbständig sei. Seine Fähigkeiten würden abnehmen, sodass er vermehrt auf Unterstützung angewiesen sein werde. Alleine könne der Beschwerdeführer 1 nicht leben. Spitex-Leistungen würde n nicht genügen, da er für seine Le- bensgestaltung und für seinen Alltag eine 24-Stunden- Betreuung benötige. Er brauche Unter- stützung für alle Alltagsarbeiten, wie beispielsweise b eim Aussuchen der Kleider, bei der Mor- gentoilette, beim Anstellen der Kaffeemaschine, beim Kochen etc. Er benötige Begleitung, wie beispielsweise beim Hinausgehen, sowie allgemein Anreg ungen bei der Tagesgestaltung. Der Beschwerdeführer 1 sei zudem ein geselliger Mensch. L._ ___ geht davon aus, dass der Be- schwerdeführer 1 nicht glücklich sein werde, müsste er alle ine mit einer Betreuung in einer Wohnung leben. 6.5.4 Gemäss dem Bestätigungsschreiben des Wohnheims B.____ vom 22. April 2013 lebt der Beschwerdeführer 1 seit 1977 in diesem Wohnheim. Bis zum Tod seines Vaters am 20. Juli 2006 besuchte der Beschwerdeführer 1 seine Eltern an W ochenenden in G.____. Seither je- doch hat er sein Wohnrecht in G.____ nicht mehr bea nsprucht, da seine Mutter bereits damals an Demenz litt. Gestützt auf die Ausführungen der bei den Auskunftspersonen benötigt der Be- schwerdeführer 1 aufgrund seines Gesundheitszustandes eine umfassende Betreuung. Der Beschwerdeführer 1 ist nicht selbständig und braucht be i alltäglichen Aufgaben jeweils Betreu- ung und auch Anregungen dazu. Da er gemäss den ärztlich en Aussagen mit seinen 53 Jahren für einen Menschen mit Down-Syndrom sehr alt ist – verg leichbar mit einem gesunden 80 Jäh- rigen – wird seine Pflegebedürftigkeit zunehmen. Sowo hl der Hausarzt wie auch der Heimleiter des Beschwerdeführers 1 bestätigen, dass der Beschwerdeführ er 1 in einer eigenen Wohnung nur mit einer rund-um-die-Uhr-Betreuung leben könne . Spitex-Leistungen würden für den Be- schwerdeführer 1 nicht genügen. Die vorliegende Situation des Beschwerdeführers 1 ist zu ver- gleichen mit einem Bewohner eines Altersheims. Auch fü r einen Bewohner eines Altersheims wird die Möglichkeit bis zum Ableben bestehen, ein Wohn recht mit Betreuungspersonal auszu- Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht üben, jedoch führt diese theoretische Möglichkeit nicht da zu, dass das Wohnrecht nicht ge- löscht werden darf. Eine theoretische Rückkehrmöglichkeit b esteht bei jeder Person, welche im Heim lebt. Jedoch ist dabei zu prüfen, ob der Wohnberec htigte einen tatsächlichen Nutzen an seinem Wohnrecht hat bzw. haben wird. Vorliegend hat d er Beschwerdeführer 1 das Down- Syndrom, welches seit der Geburt besteht, und lebt se it seinem 17. Lebensjahr im Wohnheim, da er nicht selbständig ist. Er ist für jede alltägliche Aufgabe auf Unterstützung angewiesen und dies rund um die Uhr. Aussicht auf eine Verbesserung der Situation besteht nicht, vielmehr wird der Beschwerdeführer 1 mit zunehmendem Alter vermehrt auf Pflege angewiesen sein. Dem- entsprechend hat der Beschwerdeführer 1 keinen Nutzen mehr aus seinem Wohnrecht. 6.5.5 Es ist somit festzuhalten, dass im vorliegenden Fal l eine Unmöglichkeit der Ausübung des Wohnrechts besteht. Die Eigentümer des belasteten Grundstücks, also die Beschwerdefüh- rer, haben somit Anspruch auf Löschung des Wohnrechts. 6.6 Dementsprechend bleibt noch zu prüfen, woraus sich d ieser Anspruch auf Löschung ergibt und ob dabei eine Entschädigung des Wohnrechts geschuldet ist. 6.6.1 Der Eigentümer kann aufgrund von Art. 976a oder 736 ZGB die Löschung des Wohn- rechts verlangen (M ICHEL MOOSER , a.a.O., N 40 zu Art. 776). Die Beschwerdeführer stüt zen sich auf Art. 976a ZGB. Diese Bestimmung, welche per 1. Januar 2012 in Kraft getreten ist, erfasst Fälle, wonach das Recht untergegangen ist und de r Eintrag im Grundbuch jede rechtli- che Bedeutung verloren hat. Es handelt sich somit um Ei nträge, die keine Grundlage mehr für einen Rechtserwerb bilden können (J ÜRG SCHMID , in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kom- mentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch II [BSK ZGB II], 4. Auflage, Basel 2010, N 7 zu Art. 976a). Gemäss Art. 736 ZGB kann der Eigentümer de s belasteten Grundstücks die Lö- schung verlangen, wenn die Dienstbarkeit für das berecht igte Grundstück alles Interesse verlo- ren hat (Abs. 1). Besteht noch ein Interesse des Berech tigten, aber ist dieser im Vergleich zur Belastung von unverhältnismässig geringer Bedeutung, so kann die Dienstbarkeit gegen Ent- schädigung ganz oder teilweise abgelöst werden (Art. 736 Abs. 2 ZGB). Art. 736 ist analog auch auf Personaldienstbarkeiten anwendbar (vgl. BGE 9 5 II 14 E. 2; PETER LIVER , Die Grund- dienstbarkeiten, Zürcher Kommentar Band IV/2a, 2. Auf lage 1980, N 185 zu Art. 736). Gemäss Rechtsprechung ist unter dem Interesse für das berechti gte Grundstück das Interesse des Ei- gentümers des berechtigten Grundstücks an der Ausübung der Dienstbarkeit gemäss deren Inhalt und Umfang zu verstehen (vgl. Urteil des Bundesge richts 5C.152/2005 vom 21. Oktober 2005 E. 1; BGE 107 II 331 E. 3). Der Wegfall des Int eresses muss zunächst ein endgültiger sein, d.h. es darf keine erhebliche Wahrscheinlichkeit best ehen, dass eine künftige Verände- rung der Verhältnisse zu einem Wiederaufleben des Inter esses führt (ETIENNE PETITPIERRE , in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Kommentar zum Schw eizerischen Zivilgesetzbuch II [BSK ZGB II], 4. Auflage, Basel 2010, N 9 zu Art. 736). Bei einem völligen Wegfall des Interesses des berechtigten Grundstückes ist keinerlei Entschädigung gesch uldet. Tritt hingegen lediglich ein Missverhältnis zwischen Interesse und Belastung ein, so ist ein e den Umständen entsprechen- de Entschädigung nach richterlichem Ermessen geschuldet. In erster Linie bemisst sich die Entschädigung nach dem Vermögensnachteil, welcher die Aufhebung der Dienstbarkeit dem berechtigten Eigentümer verursacht. Massgebend kann hier die Verkehrswerteinbusse des Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht herrschenden Grundstückes, je nachdem zusätzlich aber auch ein persönlicher Vermögens- nachteil des Berechtigten sein. Jedoch ist nicht der vol le Vermögensnachteil des Berechtigten auszugleichen. Vielmehr muss nach dem Mass des weggefalle nen Interesses die Entschädi- gung herabgesetzt werden (ETIENNE PETITPIERRE , a.a.O., N 18 ff. zu Art. 736). 6.6.2 Vorliegend ergibt sich der Anspruch auf Löschung aus Art. 736 ZGB. Es geht nämlich vorliegend nicht darum, dass ein Eintrag nach den Bele gen oder den Umständen entweder von Anfang an bedeutungslos war oder seine rechtliche Bedeu tung nachträglich verloren hat. Viel- mehr geht es vorliegend um das Interesse des Beschwerdefüh rers 1 an der Ausübung seines Wohnrechts. Aufgrund seiner gesundheitlichen Situation lebt der Beschwerdeführer 1 seit sei- nem 17. Lebensjahr im Wohnheim und besuchte seine Elte rn nur an Wochenenden. Er übte sein Wohnrecht somit im beschränkten Rahmen aus. Seit de m Tod seines Vaters kann der Be- schwerdeführer 1 sein Wohnrecht jedoch nicht mehr ausübe n. Die Nicht-Ausübung alleine führt grundsätzlich nicht zur Aufhebung des Wohnrechts, aber vorliegend geht es um die Unmöglich- keit der Ausübung, da der Beschwerdeführer 1 alles Int eresse an der Ausübung des Rechts verloren hat (vgl. BGE 130 III 393 E. 5.1). Somit ist auch keine Entschädigung geschuldet. Da- bei ist zu beachten, dass der Beschwerdeführer 1 Wohnberec htigter und gleichzeitig auch der belastete Miteigentümer der fraglichen Parzelle ist. Das Wohnrecht stellt eine Wertverminde- rung für die Liegenschaft dar, sodass mit der entschädig ungslosen Löschung des Wohnrechts das Interesse des Beschwerdeführers 1 als Miteigentümer der Parzelle ebenfalls gewahrt ist. 6.7 Gestützt auf diese Ausführungen ist der von den Besch werdeführern vorgelegte Kauf- vertrag, welcher die entschädigungslose Löschung des Wohnrechts zu Gunsten des Beschwer- deführers 1 vorsieht, von der KESB voraussetzungslos zu geneh migen, wie sie dies in Ziffer 1 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids getan hat. Demzuf olge ist die Beschwerde gut- zuheissen. 7.1 Es bleibt über die Kosten zu entscheiden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten wer den gemäss § 20 Abs. 3 VPO in der Regel der ganz oder teilweise unterliegenden Part ei auferlegt, wobei den Vorinstanzen im Falle des Unterliegens keine Kosten auferlegt werden. Demzufolge werden im vorliegenden Verfahren keine Kosten erhoben. 7.2 Gemäss § 21 Abs. 1 VPO kann der ganz oder teilweise o bsiegenden Partei für den Beizug eines Anwalts bzw. einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Der Rechtsvertreter d er Beschwerdeführer hat eine nicht zu beanstandende Honorarnote eingereicht, wobei ihm u nter Berücksichtigung der heutigen Hauptverhandlung ein Stundenaufwand von 16.75 Stunden à Fr. 250.-- zu entschädigen ist. Die KESB hat demzufolge den Beschwerdeführern eine Partei entschädigung in der Höhe von ins- gesamt Fr. 5‘088.60 (inkl. Auslagen und 8% MWST) auszurichten. Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. In Gutheissung der Beschwerde wird Ziffer 2 de s Entscheides der Kin- des- und Erwachsenenschutzbehörde F.____ vom 28. Februar 2013 aufgehoben. 2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. Der geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'800.- - wird den Beschwerdeführern zurückerstattet. 3. Die Kindes- und Erwachsenenschutzbehörde F.____ hat den Beschwer- deführern eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr . 5'088.60 (inkl. Auslagen und 8 % MWST) auszurichten. Präsidentin Gerichtsschreiberin