2007 1 Keine Veröffentlichung im Amtsbericht Art. 730 und Art. 738 ZGB; Art. 292 StGB; Art. 69 A bs. 5 BauG; Art. 297 Ziff. 1 und Ziff. 2 sowie Art. 298 lit. b ZPO. Bauverbotsdienstbarkeit; privatrechtliche Baueinsprache; Sachlegitimation; E rmittlung von Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit (OGE 40/2007/6 vom 9. November 2007) Zusammenfassung der Möglichkeiten des Befehlsverfah rens bei privat- rechtlichen Baueinsprachen (E. 4). Nur der Eigentümer des berechtigten Grundstücks is t befugt, die spezifi- schen Rechte aus der Grunddienstbarkeit zivilprozes sual durchzusetzen. Dem bloss faktisch betroffenen Nachbarn fehlt die Sachlegitimation (E. 5b). Bedeutung der gesetzlichen Stufenordnung bei der E rmittlung von Inhalt und Umfang einer Grunddienstbarkeit. Ist der Wortla ut des Grundbuchein- trags oder des Erwerbstitels klar, besteht kein Gru nd zu einer einschränken- den Auslegung in dem Sinn, dass die Dienstbarkeit n ur im Rahmen eines be- stimmten Bedürfnisses des herrschenden Grundstücks bestehe. Massgebend ist insbesondere nicht, ob das Bauvorhaben mit über mässigen Einwirkungen verbunden sei (E. 5d). Beurteilung der konkret in Frage stehenden Bauverb otsdienstbarkeit (E. 5e und f). Ein richterliches Bauverbot ist von Amts wegen, au ch ohne ausdrück- lichen Antrag der Gegenpartei mit der Androhung von Ungehorsamsstrafe für den Fall der Zuwiderhandlung zu verbinden (E. 5g). Aus den Erwägungen: 4. – Privatrechtlich begründete Einsprachen gegen ein Bauvorhaben (Art. 69 Abs. 5 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht im Kanton Schaffhausen vom 1. Dezember 1997 [Bauges etz, BauG, SHR 700.100]) werden grundsätzlich im summarischen Verf ahren bzw. im Be- fehlsverfahren beurteilt. Dem Richter stehen somit sämtliche Möglichkeiten des Befehlsverfahrens offen. Bei Gutheissung einer Baueinsprache wird in der Regel als blosse vorsorgliche Massnahme ein pro visorisches Bauverbot erlassen und Frist angesetzt, um die Sache im orden tlichen Verfahren prüfen zu lassen (Art. 297 Ziff. 2 i.V.m. Art. 298 lit. b Ziff. 2 der Zivilprozessord- nung für den Kanton Schaffhausen vom 3. September 1 951 [ZPO, SHR 2007 2 273.100]). Doch kann direkt ein definitives Bauverb ot erlassen werden, wenn klares Recht und unbestrittene oder sofort feststel lbare tatsächliche Verhält- nisse vorliegen (Art. 297 Ziff. 1 i.V.m. Art. 298 l it. b Ziff. 1 ZPO; OGE vom 1. Juli 1988 i.S. Z. gegen B., E. 3, Amtsbericht 19 88, S. 74, mit Hinweisen). Sind dagegen die Verhältnisse insoweit liquid, dass die Voraussetzungen auch nur für ein provisorisches Bauverbot nicht erfüllt sind, so ist die Einsprache abzuweisen. Es fragt sich, in welche dieser Kategor ien der vorliegende Sach- verhalt falle. 5.– a) Ein Grundstück kann zum Vorteil eines andern Grun dstücks in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses andern Grundstücks gefallen lass en muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrech t nicht ausüben darf (Art. 730 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 [ZGB, SR 210]). Die Rekurrenten berufen sich auf folgende … gegens eitige Bauverbots- dienstbarkeit auf den Grundstücken GB Nr. A. (mit d em Gebäude BK Nr. X.) und Nr. B. (mit dem Gebäude BK Nr. Y.): Um den beiden Häusern BK. Nr. X. und Y. den Zutritt von Licht, Luft und Sonnen- schein zu sichern, wird hiermit auf die Hofräume be ider Liegenschaften ein Bauver- bot gelegt. Dieses Bauverbot ist insoweit nur ein teilweises, a ls die bereits im Hofraum auf GB. Nr. A. und B. bestehenden niederen Bauten im bisher igen Umfange belassen bleiben dürfen. Im Falle, dass einzelne Gebäude durch Feuer oder sonstwie zerstört werden sollten, so besteht das Recht des Wiederaufbaues au f gleicher Grundfläche und in gleicher Höhe. b) Die aus der Grunddienstbarkeit fliessenden dingli chen Rechte stehen ausschliesslich dem Eigentümer des berechtigten Gru ndstücks zu (Etienne Petitpierre im Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2. A., Ba - sel/Genf/München 2003, Art. 730 N. 5, S. 1336). Zur entsprechenden Legiti- mation haben sich die Parteien im ordentlichen Schr iftenwechsel nicht geäus- sert. Sie ist von Amts wegen zu prüfen (BGE 126 III 63 E. 1a mit Hinweisen). Das Grundbuch ist öffentlich (vgl. im Einzelnen Ar t. 970 ZGB). Die konkreten Eigentumsverhältnisse an einem bestimmten Grundstück haben da- her als allgemein bekannt zu gelten. Alleiniger Eigentümer des Grundstücks GB Nr. B. is t gemäss Grundbuch der Rekurrent 1. Die Rekurrentin 2 ist lediglich zusammen mit dem Rekurren- ten 1 Miteigentümerin des angrenzenden Grundstücks GB Nr. C. Sie war da- mit zwar befugt, als (mit-)betroffene Nachbarin öff entlichrechtlich gegen das Bauvorhaben der Rekursgegner vorzugehen, und hätte – bei rechtzeitiger Gel- tendmachung (…) – auch privatrechtlich wegen übermä ssiger Einwirkungen 2007 3 im Sinn von Art. 684 ZGB gegen das Bauvorhaben vorg ehen können. Da sie nicht auch Eigentümerin des dienstbarkeitsberechtig ten Grundstücks ist, fehlt ihr aber die Legitimation, die spezifischen Rechte aus der Dienstbarkeit zivil- prozessual durchzusetzen (vgl. Petitpierre, Art. 730 N. 6, S. 1336 f.). Die Re- kurrenten behaupten im Übrigen nicht, dass – etwa n ach einer Parzellierung – die Dienstbarkeit in der Zwischenzeit auch auf das Grundstück GB Nr. C. übertragen worden wäre (vgl. Art. 743 ZGB). … Fehlt aber der Rekurrentin 2 die Sachlegitimation zur Geltendmachung von Rechten aus der Grunddienstbarkeit, so hat die Einzelrichterin die privat- rechtliche Baueinsprache, soweit es sie betrifft, i m Ergebnis zu Recht abge- wiesen (vgl. Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts, 8. A., Bern 2006, 7 N. 90, S. 206). Damit erweist sich auch ihr Rekurs als unbegründet, soweit darauf eingetreten werden kann (…). Es ist l ediglich noch der An- spruch des Rekurrenten 1 zu prüfen. c) Die Einzelrichterin hat ausgeführt, ausgehend vom Zweck des Bau- verbots (Schutz der jeweiligen Nachbarliegenschaft durch Bauten im Hof- raum vor zusätzlichem Schattenwurf und Licht- bzw. Luftentzug) sei einzig zu prüfen, ob das Bauvorhaben eine übermässige und unzumutbare Einwir- kung auf die Rekurrenten darstelle; dabei sei von d en heutigen örtlichen Ver- hältnissen und den vorherrschenden normalen Immissi onen auszugehen. [Sie ist zum Schluss gelangt, das Bauvorhaben habe keine erhöhte Einwirkung auf das Grundstück der Rekurrenten.] Die Rekurrenten machen dagegen geltend, geplant se i eine bauliche Er- weiterung der Laubengänge Richtung Hof. Jegliche Ve rgrösserung der be- stehenden Bauten, d.h. eine Vergrösserung der Grund fläche dieser Bauten, verletze aber klarerweise den Wortlaut des Bauverbo ts; insoweit bestehe kein Interpretationsspielraum. Da einzig auf den Wortlau t des Grundbucheintrags abzustellen sei, bestehe kein Anlass für eine teleologische Auslegung. ... Die Rekursgegner sind der Auffassung, eingetragen sei nur ein teilweises Bauverbot. Demnach sollte die Innenhoffläche möglic hst von neuen Bauten freigehalten werden. Es sei aber nicht die Meinung gewesen, dass jegliche kleine Erweiterung der Hauptgebäude in den Hofraum unzulässig sei. Seit dem Grundbucheintrag hätten sich die Verhältnisse g eändert. Der anliegende Innenhof auf den Grundstücken GB Nr. D. und Nr. C. sei vollständig frei, das Nebengebäude auf dem Grundstück Nr. A. bestehe nich t mehr, und ein da- mals freier Bereich des Innenhofs sei von einem Vor gänger der Rekurrenten in massiver Bauweise überbaut worden. Wenn eine sol che Erweiterung mit dem Bauverbot vereinbar sei, müsse es erst recht da s Bauvorhaben der Re- kursgegner sein; die bisherige Handhabung des Bauve rbots sei ein Indiz, wie 2007 4 es zu verstehen sei, und bei der Auslegung zu berüc ksichtigen. Die Situation habe sich betreffend Zutritt von Licht und Luft … e rheblich verbessert. Die vorgesehene Erneuerung und geringfügige Erweiterung der Laubengänge in Balkone leichterer Bauart bringe diesbezüglich jede nfalls keine Verschlechte- rung, und die Hoffläche werde dadurch nicht tangier t. Das Bauvorhaben ver- stosse nicht gegen Sinn und Zweck des Bauverbots. d) Für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Di enstbarkeit gibt Art. 738 ZGB eine Stufenordnung vor. Massgebend ist der Grundbucheintrag, soweit sich Rechte und Pflichten daraus deutlich er geben (Abs. 1). Nur wenn sein Wortlaut unklar ist, darf im Rahmen des Eintra gs auf den Erwerbsgrund zurückgegriffen werden. Ist auch der Erwerbsgrund n icht schlüssig, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit – im Rahmen des Eintra gs – aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist (Abs. 2; BGE 131 III 347 E. 1.1 mit Hinw eisen). Führen diese Er- kenntnisquellen nicht zum Ziel, so ist auf den Zwec k abzustellen, welcher der Dienstbarkeit unter Berücksichtigung der Interessen und Bedürfnisse des herrschenden Grundstücks vernünftigerweise beizuleg en ist (Hans Michael Riemer, Die beschränkten dinglichen Rechte, 2. A., Bern 20 00, § 12 N. 9, S. 69). Ist der Wortlaut des Grundbucheintrags oder des Er werbstitels klar, be- steht demnach angesichts der einschlägigen Stufenor dnung kein Grund zu ei- ner einschränkenden Auslegung in dem Sinn, dass die Dienstbarkeit nur im Rahmen eines bestimmten Bedürfnisses des herrschend en Grundstücks beste- he. Wer eine Dienstbarkeit mit einem klar definiert en Bauverbot eingeht oder übernimmt, muss sich bewusst sein, dass er nicht ab weichend davon doch bauen kann, sofern der Dienstbarkeitsvertrag keine Ausnahmen vorsieht. Es entspricht – vor allem auch mit Blick auf die Recht ssicherheit – regelmässig nicht dem Willen und dem Interesse der Parteien, da ss in jedem konkreten Anwendungsfall noch geprüft werden muss, ob die Bed ürfnisse der herr- schenden Liegenschaft durch das Bauvorhaben tatsäch lich geschmälert wer- den (vgl. BGE 115 II 437 E. 2c [Bauhöhenbegrenzung] ). Das vereinbarte Bauverbot gilt somit grundsätzlich auch dann, wenn Aussicht, Licht- und Luftzugang etc. durch das Bauvorhaben nicht oder ni cht wesentlich tangiert würden (vgl. Petitpierre, Art. 738 N. 10, S. 1365). Massgebend ist demnach nicht, ob das Bauvorhaben mit übermässigen Einwirkungen verbunden sei, wie dies in Fällen ohne Dienstbarkeit gegebenenfalls zu prüfen wäre (vgl. Art. 684 ZGB). e) Eine Dienstbarkeit ist im Hauptbuchblatt des Grun dbuchs nur mit ei- nem Stichwort zu bezeichnen. Zudem ist aber auf den Beleg hinzuweisen (Art. 35 Abs. 2 lit. c und lit. g der Verordnung be treffend das Grundbuch vom 22. Februar 1910 [GBV, SR 211.432.1]). Die Belege s ind ihrerseits Bestand- 2007 5 teil des Grundbuchs (Art. 942 Abs. 2 ZGB). Sie umfa ssen unter anderem den Rechtsgrundausweis und geben bei den beschränkten d inglichen Rechten – wie der hier in Frage stehenden Grunddienstbarkeit – Auskunft über den In- halt des Rechts in Ergänzung zum Eintrag im Hauptbu ch (Jürg Schmid im Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 2. A., Basel/Genf/München 2003, Art. 942 N. 10, S. 2181). Der Rekurrent 1 beruft sich auf den Eintrag im Ser vitutenregister. Darin wurde die Dienstbarkeit in ihrem vollständigen Wort laut eingetragen (vgl. heute § 13 der kantonalen Grundbuchverordnung vom 3 0. März 1999 [SHR 211.431]). Es handelt sich um den "Text laut Beleg" . Der Text entspricht da- mit unbestrittenermassen wenn nicht dem Grundbuchei ntrag im engern Sinn, so doch dem Eintrag im Erwerbstitel gemäss Art. 738 Abs. 2 erster Teil ZGB. Gemäss Eintrag sieht die Dienstbarkeit generell ei n Bauverbot für die Hofräume der Liegenschaften vor. Es ist nur insowei t beschränkt, dass die seinerzeit bestehenden niederen Bauten im bisherige n Umfang belassen und allfällige zerstörte Gebäude auf gleicher Grundfläc he und in gleicher Höhe wiederaufgebaut werden dürften. Eine bauliche Erwei terung der Grundfläche der Hauptgebäude ist demnach ausgeschlossen. Insowe it besteht klarerweise ein absolutes Bauverbot. Diesbezüglich gibt es ange sichts des Wortlauts kei- nen zusätzlichen Auslegungsbedarf. In dieser Situat ion darf das Bauverbot insbesondere nicht etwa im Rahmen einer allgemeinen Interessenabwägung am zugrundeliegenden Zweck gemessen und insoweit al lenfalls relativiert werden. Zu beurteilen ist hier nur das Bauvorhaben der Rek ursgegner. Ob deren Rechtsvorgänger auf dem Grundstück des Rekurrenten 1 bauliche Massnah- men toleriert haben, die mit der Dienstbarkeit an sich nicht vereinbar gewesen wären, ist in diesem Zusammenhang nicht massgebend. Insbesondere kann daraus auch nicht wegen langdauernder, unangefochte ner Ausübung der Dienstbarkeit in einem bestimmten Sinn etwas zugunsten des Standpunkts der Rekursgegner abgeleitet werden. Für dieses Auslegun gskriterium bliebe an- gesichts der gesetzlichen Stufenordnung neben dem k laren Wortlaut des Grundbucheintrags bzw. des dafür massgeblichen Titels kein Raum. Das Bauverbot kann auch nicht wegen veränderter Ve rhältnisse relati- viert werden. Es ist ungeachtet der zwischenzeitlic hen baulichen Veränder- ungen bis heute in seiner ursprünglichen, bezüglich der Hauptgebäude absolu- ten Form bestehen geblieben. Während eine weitere g egenseitige Dienstbar- keit auf den Grundstücken GB Nr. A. und Nr. B. (Jau chegrube- Benützungsrecht) … gelöscht wurde, nahmen die Grund eigentümer diese Be- reinigung trotz der Veränderungen im Innenhof, insb esondere auch auf den Nachbargrundstücken GB Nr. D. und Nr. C., nicht zum Anlass, auch die strit- 2007 6 tige Bauverbotsdienstbarkeit zu löschen oder wenigs tens inhaltlich zu ändern. Sie gilt somit nach wie vor. f) Auch die Rekursgegner gehen davon aus, dass ihr B auvorhaben eine Erweiterung der bestehenden, als Teil des Hauptgebä udes zu betrachtenden Laubengänge darstelle. Damit verbunden ist aber auc h eine Vergrösserung der Grundfläche des Gebäudes. Die aufgrund des Regierungsratsentscheids … geänderten Grundrisspläne … ("Verbreiterung der bes tehenden 2 Laubengän- ge") zeigen, dass die Laubengänge bzw. Balkone unge fähr doppelt so weit in den Hof hinein reichen sollen wie im Vorzustand; si e sollen zudem mit der vorgesehenen Wendeltreppe über die ganze Länge der Fassade verlängert werden. Die geplante Vergrösserung der Grundfläche der Bal kone und damit des Gebäudes als solchen widerspricht – wie auch die Ei nzelrichterin festgestellt hat – dem Wortlaut des Bauverbots. Der insoweit ein deutige Wortlaut ist aber nach dem Gesagten massgeblich. Es kann nicht unter Verweis auf den allge- meinen Zweck der Dienstbarkeit davon abgewichen wer den. Daher ist auch nicht entscheidend, ob das Bauvorhaben bei objektiv er Betrachtung mit ü- bermässigen Einwirkungen auf das Grundstück des Rek urrenten 1 verbunden sei oder nicht. Es kann im Übrigen nicht gesagt werden, die Erweit erung der Lauben- gänge auf der ganzen Breite des Grundstücks bis zum Abstand von 2,5 m zur Grenze des Grundstücks des Rekurrenten 1 (vgl. Art. 32 Abs. 1 BauG) habe überhaupt keinen Einfluss auf den Zutritt von Licht und Luft. Der Hofraum wird jedenfalls verkleinert; das Gebäude der Rekurs gegner rückt näher an dasjenige des Rekurrenten 1 heran mit dem entsprech enden optischen Ein- druck einer gewissen Einengung. In dieser Situation kann dem Rekurrenten 1 nicht vorgeworfen werden, seine Einsprache sei rech tsmissbräuchlich; dies ist zumindest nicht offensichtlich (Art. 2 Abs. 2 ZGB). Es liegen demnach insoweit liquide Verhältnisse vo r, dass die Erweite- rung der Laubengänge mit der Bauverbotsdienstbarkeit nicht vereinbar ist. g) Der Rekurs des Rekurrenten 1 erweist sich aufgrund der vorstehenden Erwägungen als begründet. Die angefochtene Verfügun g ist somit aufzuhe- ben, soweit es ihn betrifft; dies umfasst insbesondere auch die erstinstanzliche Kostenregelung. Den Rekursgegnern ist sodann in Gut heissung der Einspra- che des Rekurrenten 1 zu verbieten, die bestehenden Laubengänge gemäss Baubewilligung … bzw. Regierungsratsentscheid … bau lich zu erweitern. Dies ist von Amts wegen – d.h. auch ohne ausdrückli chen Antrag des Rekur- renten 1 (vgl. Barbara Merz, Die Praxis zur thurgauischen Zivilprozessord- nung, 2. A., Bern 2007, § 165 N. 1, S. 401) – mit d er Androhung von Unge- horsamsstrafe für den Fall der Zuwiderhandlung zu v erbinden (Überweisung 2007 7 an den Strafrichter zur Bestrafung mit Busse wegen Ungehorsams im Sinn von Art. 292 des Schweizerischen Strafgesetzbuchs v om 21. Dezember 1937 [StGB, SR 311.0]; Art. 298 lit. b Ziff. 1 ZPO).