<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00286</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224071&amp;W10_KEY=13045528&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00286</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.05.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hÃ¤ngig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung ausserhalb Bauzone (Beseitigungsrevers)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Verpflichtung des Grundeigentümers zur entschädigungslosen Beseitigung einer zonenkonformen Neubaute ausserhalb der Bauzone bei Wegfall der zonenkonformen landwirtschaftlichen Nutzung (Beseitigungsrevers).] Die Beschwerdelegitimation der kantonalen Baudirektion nach § 338c PBG besteht auch zur Wahrung bundesrechtlich geschützter öffentlicher Interessen, wie vorliegend des raumplanungsrechtlichen Trennungsgrundsatzes (E. 1.2). Offengelassen, ob die strittige Nebenbestimmung bei Aufgabe der zonenkonformen Nutzung Raum für eine zonenwidrige Nachfolgenutzung gestützt auf Art. 24 ff. RPG liesse (E. 3). Zulässigkeit und Voraussetzungen für die Anordnung von Nebenbestimmungen zu einer Baubewilligung (E. 4.1). Zulässigkeit eines Beseitigungsreverses für landwirtschaftliche Neubauten bei begründeten Zweifeln am längerfristigen Bestand des Betriebs (E. 4.3). Offengelassen, ob ein Beseitigungsrevers auch aus anderen Gründen, namentlich zur blossen Prävention einer späteren zonenwidrigen Umnutzung, zulässig wäre, nachdem vorliegend jedenfalls keine Gründe ersichtlich sind, die eine solche Nebenbestimmung rechtfertigen würden (E. 4.4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESEITIGUNGSREVERS">BESEITIGUNGSREVERS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESPROGNOSE">BESTANDESPROGNOSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESSCHUTZ">BESTANDESSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHFOLGENUTZUNG">NACHFOLGENUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TRENNUNGSGRUNDSATZ">TRENNUNGSGRUNDSATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 320 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 16a Abs. Ibis RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 16b Abs. 1 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 16b Abs. I RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 16b Abs. II RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24e RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 34 RPV</span><br/><span class="ungerade">Art. 34 Abs. IV lit. a RPV</span><br/><span class="gerade">Art. 34 Abs. IV lit. c RPV</span><br/><span class="ungerade">Art. 44 Abs. I lit. c RPV</span><br/><span class="gerade">§ 17 Abs. II lit. a VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=67553" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00286</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. Mai 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Serafin Ritscher.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat F, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung ausserhalb Bauzone (Beseitigungsrevers),</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A, geb. 1984, ist PÃ¤chter und FÃ¼hrer des Betriebs C auf der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 in F. Das GrundstÃ¼ck liegt grÃ¶sstenteils in der Landwirtschaftszone, wÃ¤hrend der sÃ¼dliche, im vorliegenden Kontext nicht unmittelbar betroffene Teil einer kommunalen Weilerzone zugewiesen ist. Die Bewirtschaftung erfolgt im Rahmen einer Betriebsgemeinschaft mit D, der einen (wesentlich kleineren) Partnerbetrieb in E fÃ¼hrt und nebenher als Einzelunternehmer Lohnarbeiten ausfÃ¼hrt sowie Verkaufs- und Reparaturleistungen fÃ¼r Traktoren und Landmaschinen anbietet. Die Betriebsgemeinschaft mit 2,05 StandardarbeitskrÃ¤ften (SAK) umfasst eine landwirtschaftliche NutzflÃ¤che von 46,16 ha mit Futter- und Ackerbau, Mutterkuh- und Pferdehaltung, wovon gemÃ¤ss Angaben von A 32,36 ha auf den Betrieb C entfallen.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Beschluss vom 30. November 2022 erteilte der Gemeinderat F A die Bewilligung fÃ¼r den Neubau einer frei stehenden Remise sowie fÃ¼r den Anbau einer Futterzone am bestehenden Pferdestall Vers.-Nr. 02. Gleichzeitig wurde A die GesamtverfÃ¼gung der kantonalen Baudirektion vom 9. November 2022 betreffend Beurteilung der ZonenkonformitÃ¤t, von TerrainverÃ¤nderungen und der Lage an der Staatsstrasse erÃ¶ffnet. Mit letzterer wurde A mitunter verpflichtet, vor Baufreigabe auf seine Kosten zulasten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 und zugunsten der Baudirektion die folgende Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch anmerken zu lassen: "<i>Ãffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung, Beseitigungsrevers: Der jeweilige EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 01 ist verpflichtet, die mit VerfÃ¼gung der Baudirektion Nr. 03 vom 9. November 2022 bewilligten Bauten (Remise und Futterzone beim Pferdestall Vers.-Nr. 02) auf eigene Kosten und ohne EntschÃ¤digung seitens des Staates oder der Gemeinde zurÃ¼ckzubauen, wenn die zonenkonforme landwirtschaftliche Nutzung wegfÃ¤llt.</i>".</p> <p class="Sachverhalt2">In der kommunalen Baubewilligung wurde ferner angeordnet, dass die ErfÃ¼llung sÃ¤mtlicher Auflagen "vor Baufreigabe" Voraussetzung fÃ¼r die Erteilung selbiger sei.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Entscheid vom 19. April 2023 hob das Baurekursgericht in Gutheissung eines Rekurses von A Dispositivziffer I.1. lit. d der kantonalen GesamtverfÃ¼gung sowie die gleichlautende Dispositivziffer 1.1.1, viertes Lemma der kommunalen Baubewilligung, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die Baudirektion erhob hiergegen mit Eingabe vom 22. Mai 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte unter Kostenfolge die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids, soweit damit Dispositivziffer I.1. lit. d der kantonalen GesamtverfÃ¼gung sowie Dispositivziffer 1.1.1, viertes Lemma des Beschlusses des Gemeinderats F, aufgehoben wurden.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Das Baurekursgericht beantragte am 9. Juni 2023 unter Einreichung seiner Akten die Abweisung der Beschwerde. A liess mit Beschwerdeantwort vom 22. Juni 2023 die vollumfÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen beantragen, soweit darauf einzutreten sei. Weitere Stellungnahmen der Parteien erfolgten mit Eingaben vom 27. Juni, 11. Juli und 23. August 2023.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Ein Begehren von A, die aufschiebende Wirkung der Beschwerde auf Dispositivziffern I.1. lit. d bzw. 1.1.1, viertes Lemma, der strittigen VerfÃ¼gungen zu beschrÃ¤nken sowie die Baudirektion und den Gemeinderat F anzuweisen, die Baufreigabe ohne Eintragung des strittigen Reverses im Grundbuch zu erteilen, wurde mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 3. August 2023 abgewiesen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) fÃ¼r die Behandlung der Beschwerde zustÃ¤ndig. <span>Die Beschwerde ist von der Kammer zu behandeln (§ 38b Abs. 1 e contrario und § 38 Abs. 1 VRG).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist gestÃ¼tzt auf § 338c des <span>Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) legitimiert, sich gegen den vorinstanzlichen Rekursentscheid, mit welchem ihre GesamtverfÃ¼gung vom 9. November 2022 teilweise aufgehoben wurde, mittels Beschwerde zur Wehr zu setzen. Dass sie sich hinsichtlich der RechtmÃ¤ssigkeit der strittigen Anordnung in erster Linie auf Bundesrecht und nicht auf kantonales Bau- und Planungsrecht beruft, vermag daran nichts zu Ã¤ndern (vgl. VGr, 2. MÃ¤rz 2023, VB.2022.00424, E. 1.2). Die effektive Umsetzung des raumplanungsrechtlichen Trennungsgrundsatzes, auf den sich die BeschwerdefÃ¼hrerin in nachvollziehbarer Weise beruft, stellt ein gewichtiges Ã¶ffentliches Interesse dar, welches unter dem Blickwinkel von § 338c PBG ohne Weiteres als schutzwÃ¼rdig erscheint.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Strittig ist einzig die RechtmÃ¤ssigkeit der von der BeschwerdefÃ¼hrerin angeordneten, eingangs zitierten Nebenbestimmung (oben I.B). Damit sollte der Beschwerdegegner fÃ¼r den Fall eines Wegfalls der zonenkonformen landwirtschaftlichen Nutzung verpflichtet werden, die bewilligten Bauten (Remise und Futterzone beim Pferdestall Vers.-Nr. 02) auf eigene Kosten und ohne EntschÃ¤digung seitens des Staates oder der Gemeinde zurÃ¼ckzubauen, d. h. diese zu beseitigen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin begrÃ¼ndete dies in ihrer AusgangsverfÃ¼gung mit der vom Betriebspartner des Beschwerdegegners gefÃ¼hrten Lohnunternehmung, welche als nichtlandwirtschaftlicher Nebenbetrieb wenn Ã¼berhaupt nur unter gewissen Bedingungen bewilligungsfÃ¤hig sei. In solchen FÃ¤llen werde gemÃ¤ss Praxis der Baudirektion auf neu erstelltem Remisenraum ein RÃ¼ckbaurevers verfÃ¼gt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Vorinstanz begrÃ¼ndete die Aufhebung des Beseitigungsreverses im Wesentlichen damit, dass die Voraussetzungen der ZonenkonformitÃ¤t gemÃ¤ss Art. 34 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1), insbesondere diejenigen gemÃ¤ss Abs. 4 dieser Bestimmung, unbestrittenermassen erfÃ¼llt seien. Die BewilligungsfÃ¤higkeit des Bauvorhabens sei damit gegeben, weshalb fÃ¼r die Anordnung eines Beseitigungsreverses kein Raum bzw. keine hinreichende Rechtsgrundlage bestehe. Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin geÃ¤usserte BefÃ¼rchtung einer spÃ¤teren Umnutzung der Remise zugunsten des Lohnunternehmens bilde, wie jede andere Umnutzung bei Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung, einen bewilligungspflichtigen Tatbestand und keinen Grund, die raumplanungsrechtliche Bewilligung fÃ¼r das Bauvorhaben zu verweigern bzw. nur unter einer Auflage als mildere Massnahme zu bewilligen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wendet hiergegen ein, der strittige Beseitigungsrevers beruhe mit Art. 16b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG; SR 700) in Verbindung mit Art. 44 Abs. 1 lit. c RPV auf einer genÃ¼genden gesetzlichen Grundlage. ErgÃ¤nzend beruft sie sich auf § 321 Abs. 1 PBG sowie die MÃ¶glichkeit zur Anordnung von Nebenbestimmungen gestÃ¼tzt auf den vom Gesetz verfolgten Zweck. Der Zweck des Beseitigungsreverses bestehe vorliegend einerseits darin, die andauernde zonenkonforme Nutzung sicherzustellen, was sich auch direkt aus dem in Art. 16b Abs. 1 RPG verankerten Benutzungsverbot fÃ¼r nicht mehr zonenkonform verwendete landwirtschaftliche Bauten und Anlagen ergebe. Andererseits werde damit sichergestellt, dass beim Wegfall einer zonenkonformen Nutzung bzw. einer allfÃ¤lligen Nutzung nach Massgabe von Art. 24â24e RPG die "langfristige Nutzung des Landwirtschaftslandes wieder sichergestellt" sei. </p> <p class="Erwgung2">In der Replik ergÃ¤nzte die BeschwerdefÃ¼hrerin, der Zweck eines RÃ¼ckbau- bzw. Beseitigungsreverses auf landwirtschaftlichen ÃkonomiegebÃ¤uden bestehe darin, bei besonderen UmstÃ¤nden die Schaffung oder den Erhalt des rechtmÃ¤ssigen Zustands sicherzustellen und die Umgehung des Trennungsgrundsatzes zu verhindern. Bei der Beurteilung, ob die Anordnung eines solchen Reverses zur Sicherung der andauernd zonenkonformen Nutzung notwendig sei, verfÃ¼ge sie Ã¼ber einen Ermessensspielraum. Vorliegend sei eine Konstellation gegeben, in der die Anordnung eines RÃ¼ckbaureverses aufgrund des gewichtigen Ã¶ffentlichen Interesses am Erhalt des rechtmÃ¤ssigen Zustands gerechtfertigt sei. Aufgrund der vertraglichen Betriebspartnerschaft zwischen dem Beschwerdegegner und D sei nicht auszuschliessen, dass die Remise spÃ¤ter zu einer nichtlandwirtschaftlichen gewerblichen Nutzung (Einstellen der Fahrzeuge der Lohnunternehmung) verwendet werden kÃ¶nne. Diese Gefahr wÃ¼rde sich akzentuieren, wenn die Betriebsgemeinschaft aufgelÃ¶st wÃ¼rde und die Maschinen der Lohnunternehmung durch den Beschwerdegegner Ã¼bernommen wÃ¼rden. Dass der Beschwerdegegner gegen die Anordnung des RÃ¼ckbaureverses ein Rechtsmittel ergriffen habe, erhÃ¤rte diesen Verdacht zusÃ¤tzlich. Im Ãbrigen dienten Landwirtschaftszonen primÃ¤r der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung und langfristigen Sicherung der ErnÃ¤hrungsbasis, was dauernd sicherzustellen sei. Die BautÃ¤tigkeit in der Landwirtschaftszone solle sich vorab auf Bauten und Anlagen beschrÃ¤nken, die tatsÃ¤chlich der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung dienen und nicht mit dem (vorrangigen) Ziel erstellt wÃ¼rden, sie spÃ¤ter fÃ¼r zonenwidrige Zwecke zu verwenden. Die kantonale BehÃ¶rde habe daher stets die MÃ¶glichkeit, einen RÃ¼ckbaurevers im Grundbuch anmerken zu lassen, auch wenn keine Unsicherheiten oder kein Verdacht eines Missbrauchs bestÃ¼nden. Vielmehr dÃ¼rfte "in diesen FÃ¤llen" Ã¼berhaupt keine Baubewilligung erteilt werden. Hinsichtlich der Futterzone entspreche es der Praxis der Baudirektion, bei sÃ¤mtlichen neuen Bauten und Anlagen im Zusammenhang mit Pferdehaltungen die grundbuchliche Anmerkung eines RÃ¼ckbaureverses anzuordnen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Vorab ist festzuhalten, dass der Wortlaut der strittigen Dispositivziffer I.1. lit. d. der kantonalen GesamtverfÃ¼gung den Gehalt der damit beabsichtigten Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung nur unzutreffend wiedergibt. Die Bestimmung beschrÃ¤nkt sich darauf, den Beschwerdegegner vor Baufreigabe zur Anmerkung der strittigen Beseitigungspflicht im Grundbuch zu verpflichten, ohne eine solche Verpflichtung selbst anzuordnen, obwohl sich diese vorliegend â im Gegensatz etwa zum Fall vorspringender GebÃ¤udeteile im Baulinienbereich (vgl. § 100 Abs. 2 PBG) â nicht unmittelbar aus dem Gesetz ergibt. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Sodann Ã¤ussern sich weder die strittige Dispositivziffer noch die betreffenden ErwÃ¤gungen der GesamtverfÃ¼gung zu den genauen ModalitÃ¤ten der damit auferlegten RÃ¼ckbauverpflichtung. Insbesondere ergibt sich daraus nicht, ob und inwieweit diese im Fall einer Aufgabe der zonenkonformen landwirtschaftlichen Nutzung Raum fÃ¼r die Bewilligung einer nicht zonenkonformen Nachfolgenutzung gestÃ¼tzt auf Art. 24â24d RPG lÃ¤sst. WÃ¤hrend die Vorinstanz und der Beschwerdegegner davon ausgingen, dass die MÃ¶glichkeit zur Erteilung einer solchen Ausnahmebewilligung gerade ausgeschlossen werden sollte, erscheinen die AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin in dieser Hinsicht unklar bzw. widersprÃ¼chlich: Zum einen macht sie geltend, der strittige Beseitigungsrevers diene der Sicherstellung der "langfristige[n] Nutzung des Landwirtschaftslands" beim Wegfall einer zonenkonformen Nutzung "bzw. einer allfÃ¤lligen Nutzung nach Massgabe der Art. 24â24e RPG", was die ZulÃ¤ssigkeit einer entsprechenden Ausnahmebewilligung zu implizieren scheint. Zum anderen fÃ¼hrt sie aus, mit dem Beseitigungsrevers solle eine andauernd zonenkonforme Nutzung sichergestellt bzw. eine Umnutzung zu nicht landwirtschaftlichen Zwecken gerade verhindert werden, was darauf schliessen lÃ¤sst, dass als Nachfolgenutzung im Fall einer Aufgabe der derzeitigen landwirtschaftlichen Nutzung nur eine andere zonenkonforme Nutzung, nicht jedoch eine zonenwidrige Nutzung z. B. gestÃ¼tzt auf Art. 24b RPG in Frage kommen soll (siehe zur Auslegung einer Ã¤hnlich formulierten Nebenbestimmung: BGr, 18. September 2019, 1C_587/2018, E. 2.1 mit Hinweis auf BGr, 28. April 2014, 1C_750/2013, E. 3.2; ferner zur Frage der ZulÃ¤ssigkeit einer zonenwidrigen Nachfolgenutzung reversbelasteter landwirtschaftlicher Ãkonomiebauten: Christoph JÃ¤ger, Beseitigungsrevers bei landwirtschaftlichen Ãkonomiebauten in: ZBl 115/2014, S. 115 ff., 132â134; Rudolf Muggli/Alexander Ruch in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, ZÃ¼rich etc. 2017, Art. 16b Rz. 11). </p> <p class="Erwgung2">Der genaue Sinngehalt der strittigen Nebenbestimmung braucht indessen nicht abschliessend geklÃ¤rt zu werden, weil die BeschwerdefÃ¼hrerin mit ihren Vorbringen ohnehin nicht durchzudringen vermag.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die VerknÃ¼pfung einer Bewilligung mit Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) muss gesetzmÃ¤ssig sein. Eine entsprechende Grundlage kann sich entweder unmittelbar aus dem betreffenden Sachgesetz oder auch aus dem damit verfolgten Zweck bzw. aus einem mit der Hauptanordnung in einem engen Sachzusammenhang stehenden Ã¶ffentlichen Interesse ergeben. Eine Bewilligung darf insbesondere dann ohne ausdrÃ¼ckliche gesetzliche Grundlage mit einer Nebenbestimmung versehen werden, wenn sie im Lichte der gesetzlichen Bestimmungen verweigert werden kÃ¶nnte (zum Ganzen BGE 121 II 88 E. 3a; BGr, 18. September 2019, 1C_587/2018, E. 3.3, je mit Hinweisen; 28. April 2014, 1C_750/2013, E. 3.1; 25.<span class="thinsp"> </span>Februar 2009, 1C_14/2008, E. 5.3). Die MÃ¶glichkeit zur VerknÃ¼pfung der Bewilligung mit einer Nebenbestimmung ergibt sich diesfalls unmittelbar aus dem VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip (vgl. BGr, 9. MÃ¤rz 2017, 1C_476/2016, E. 2.4; VGr, 13. April 2023, VB.2022.00060, E. 2.4). Ãber die Behebung von ProjektmÃ¤ngeln hinaus kÃ¶nnen Nebenbestimmungen zu Baubewilligungen jedoch auch prÃ¤ventiv zur Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands angeordnet werden (Beat Stalder/Nicole Tschirky in: Alain Griffel/Hans Ulrich Liniger/Heribert Rausch/Daniela Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Ãffentliches Baurecht, ZÃ¼rich etc. 2016, Rz. 2.36; JÃ¤ger, S. 117, mit Hinweisen; vgl. ferner VGr, VB.2010.00347, E. 4.1). Im Einklang mit diesen GrundsÃ¤tzen setzt § 321 Abs. 1 PBG fÃ¼r die Anordnung von Nebenbestimmungen zu einer Baubewilligung alternativ voraus, dass das Bauvorhaben an einem inhaltlichen oder formalen Mangel leidet, welcher damit behoben werden soll, oder dass die ergÃ¤nzenden Anordnungen aus sonstigen GrÃ¼nden zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands nÃ¶tig sind. Sodann mÃ¼ssen Nebenbestimmungen stets verhÃ¤ltnismÃ¤ssig, d.<span> </span>h. geeignet, erforderlich und zumutbar sein (BGr, 28. April 2014, 1C_750/2013, E. 3.1, mit Hinweisen; Stalder/Tschirky, Rz. 2.62; vgl. VGr, 13. April 2023, VB.2022.00060, E. 2.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Unter der Marginalie "Benutzungsverbot und Beseitigung" statuiert Art. 16b Abs. 1 RPG ein Benutzungsverbot fÃ¼r Bauten und Anlagen, die nicht mehr zonenkonform verwendet werden und fÃ¼r die eine Nutzung im Sinn der Art. 24â24e RPG nicht in Betracht fÃ¤llt. DarÃ¼ber hinaus sieht Abs. 2 der Bestimmung vor, dass Bauten, die nur befristet oder unter einer auflÃ¶senden Bedingung bewilligt wurden, bei Wegfall der Bewilligung zu beseitigen sind und der frÃ¼here Zustand wiederherzustellen ist. Letzteres gilt mitunter fÃ¼r Bauten und Anlagen zur Gewinnung von Energie aus Biomasse, welche in der Landwirtschaftszone nur unter der auflÃ¶senden Bedingung bewilligungsfÃ¤hig sind, dass sie ausschliesslich zum bewilligten Zweck verwendet werden dÃ¼rfen (vgl. Art. 16a Abs. 1<sup>bis</sup> RPG sowie Alexander Ruch/Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, ZÃ¼rich etc. 2017, Art. 16a Rz. 19). Dasselbe gilt fÃ¼r bauliche Massnahmen im Zusammenhang mit der hobbymÃ¤ssigen Tierhaltung (vgl. Art. 24e RPG in Verbindung mit Art. 42b Abs. 7 RPV). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Auch jenseits dieser bundesrechtlich geregelten SpezialfÃ¤lle wird es in Lehre und Praxis unter bestimmten UmstÃ¤nden als zulÃ¤ssig erachtet, Bewilligungen fÃ¼r zonenkonforme Neubauten in der Landwirtschaftszone nur unter der auflÃ¶senden Bedingung einer fortwÃ¤hrend zonenkonformen Nutzung bzw. unter Verpflichtung zur grundbuchlichen Anmerkung der diesfalls aus Art. 16b Abs. 2 RPG resultierenden Beseitigungspflicht beim Wegfall dieser Nutzung (Beseitigungsrevers) zu erteilen. Als mÃ¶gliche GrÃ¼nde hierfÃ¼r werden beispielsweise Zweifel am lÃ¤ngerfristigen Bestand eines landwirtschaftlichen Betriebs (Art. 34 Abs. 4 lit. c RPV) und des daraus abgeleiteten Bedarfs oder sonstige GrÃ¼nde genannt, die fÃ¼r ein erhÃ¶htes Risiko einer baldigen, raumplanerisch unerwÃ¼nschten Umnutzung der zu erstellenden Neubaute fÃ¼r nicht zonenkonforme Zwecke sprechen (eingehend JÃ¤ger, insbes. S. 124 und 129 ff.; Muggli/Ruch, Art. 16b Rz. 10; vgl. § 44 des Gesetzes Ã¼ber Raumentwicklung und Bauwesen des Kantons Aargau vom 19. Januar 1993 [BauG/AG; SAR 713.100] sowie Art. 29 Abs. 2 und 3 des Baugesetzes des Kantons Bern vom 9. Juni 1985 [BauG/BE; BSG 721.0], wo jeweils der Begriff "Entfernungsauflage" verwendet wird). Nachdem bei ErfÃ¼llung der gesetzlichen Voraussetzungen grundsÃ¤tzlich Anspruch auf die Erteilung einer Baubewilligung besteht und die Rechtsstellung eines Gesuchstellers mit der Auferlegung einer Beseitigungspflicht verschlechtert wird, indem der mit der Bewilligungserteilung Ã¼blicherweise einhergehende Bestandesschutz eingeschrÃ¤nkt oder gÃ¤nzlich verweigert wird, werden fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit einer solchen Nebenbestimmung in jedem Fall besondere GrÃ¼nde verlangt (JÃ¤ger, S. 129; Muggli/Ruch, Art. 16b Rz. 9; vgl. § 320 PBG; Griffel, S. 230 sowie BGr, 25. Februar 2009, 1C_14/2008, E. 5.4). Das Bundesgericht bejahte gestÃ¼tzt auf Art. 16b Abs. 2 RPG die ZulÃ¤ssigkeit eines Beseitigungsreverses, mit welchem der GrundeigentÃ¼mer verpflichtet wurde, die Baute bei Wegfall der Bewilligungsvoraussetzungen (zonenkonforme landwirtschaftliche Nutzung) auf eigene Kosten und entschÃ¤digungslos zu entfernen oder auf das Ausmass der bestehenden Altbaute zurÃ¼ckzubauen, fÃ¼r den Abbruch und Neubau einer Ãkonomiebaute eines Landwirtschaftsbetriebs, dessen lÃ¤ngerfristiger Bestand aufgrund des Alters des BetriebsfÃ¼hrers als nicht gesichert betrachtet wurde und welche sich in isolierter, landschaftlich sensibler Lage befand (BGr, 18. September 2019, 1C_587/2018, E. 3.4 f.; vgl. ferner BGr, 28. November 2023, 1C_553/2022, E. 4.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Im Unterschied zum damals zu beurteilenden Fall sind vorliegend die bundesrechtlichen Voraussetzungen der ZonenkonformitÃ¤t, mithin die Existenz eines entsprechenden betrieblichen Bedarfs und einer positiven Bestandesprognose (Art. 34 Abs. 4 lit. a und c RPV) sowohl hinsichtlich der Futterzone beim Pferdestall als auch der neu zu erstellenden Remise unbestrittenermassen erfÃ¼llt. Ob unter solchen UmstÃ¤nden aus anderen GrÃ¼nden ein Beseitigungsrevers angeordnet werden kann, wurde bislang weder vom Bundesgericht noch vom Verwaltungsgericht beurteilt. Auch vorliegend kann dies offenbleiben, nachdem besondere UmstÃ¤nde, welche die Anordnung einer derartigen Nebenbestimmung als erforderlich erscheinen liessen, jedenfalls nicht ersichtlich sind. In Bezug auf die Futterzone vermag die BeschwerdefÃ¼hrerin Ã¼berhaupt keine besonderen GrÃ¼nde zu nennen. Sie bringt lediglich vor, die Anordnung eines Beseitigungsreverses bei Bauten und Anlagen fÃ¼r die Pferdehaltung entspreche generell ihrer Praxis, wobei der AusgangsverfÃ¼gung diesbezÃ¼glich noch Ã¼berhaupt keine BegrÃ¼ndung zu entnehmen war. In Bezug auf die Remise ist festzuhalten, dass im alleinigen Umstand, dass der FÃ¼hrer des in rund 2,6 km Fahrdistanz gelegenen Partnerbetriebs auch ein nichtlandwirtschaftliches Gewerbe betreibt, noch kein hinreichend konkretes Indiz fÃ¼r die Gefahr einer baldigen zonenwidrigen Umnutzung der Neubaute zu erblicken ist. Mit vergleichbaren Argumenten liesse sich ansonsten etwa bei jeder neuen Ãkonomiebaute in StrassennÃ¤he die Anordnung eines Beseitigungsreverses mit dem abstrakten Risiko begrÃ¼nden, dass diese anstelle der bewilligten landwirtschaftlichen Nutzung zum Einstellen von Fahrzeugen verwendet werden kÃ¶nnte. Auch im Ãbrigen sind den Akten keine Indizien dafÃ¼r zu entnehmen, dass die infrage stehenden Bauten nicht fÃ¼r die landwirtschaftliche Bewirtschaftung, sondern mit dem vorrangigen Ziel einer spÃ¤teren Verwendung fÃ¼r zonenwidrige Zwecke erstellt werden sollen. Zum eher hypothetisch anmutenden Einwand einer allfÃ¤lligen Ãbernahme des Maschinenparks von D durch den Beschwerdegegner bei AuflÃ¶sung der Betriebsgemeinschaft ist anzumerken, dass es nicht von vornherein ausgeschlossen erscheint, dass diese Maschinen fÃ¼r die Bewirtschaftung des bestehenden Betriebs des Beschwerdegegners und damit in zonenkonformer Weise genutzt werden kÃ¶nnten. Auch daraus lÃ¤sst sich deshalb noch keine Notwendigkeit zur Anordnung der strittigen Nebenbestimmung ableiten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz die strittige Nebenbestimmung im Ergebnis zu Recht aufgehoben. Die dagegen erhobene Beschwerde erweist sich als unbegrÃ¼ndet und ist vollumfÃ¤nglich abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des vorliegenden Verfahrens vollumfÃ¤nglich der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Diese ist ferner zu verpflichten, dem obsiegenden Beschwerdegegner eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 170.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'170.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:</span></p> <p class="Einzug2"><span> a) die Parteien;</span></p> <p class="Einzug2"><span> b) den Mitbeteiligten;</span></p> <p class="Einzug2"><span> c) das Baurekursgericht;</span></p> <p class="Einzug2"><span> d) das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE);</span></p> <p class="Einzug2"><span> e) das Bundesamt fÃ¼r Landwirtschaft (BLW).</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>