<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00715</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212661&amp;W10_KEY=4467113&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00715</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.02.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung: Ausnützungsübertragung, Ausnahmebewilligung, Verkehrssicherheit.<br/><br/>Da das Baugrundstück bei Einhaltung des Strassenabstands wegen seiner ungünstigen Form keine zweckmässige Überbauung ermöglicht und der geplanten Abstandsunterschreitung weder wohnhygienische Gründe noch andere öffentliche Interessen entgegenstehen, erweist sich der erteilte Dispens als rechtmässig (E. 3.3 f.). Dasselbe gilt für die Ausnahmebewilligung bezüglich der übermässigen Abgrabungen: Obwohl die kommunale Abgrabungsvorschrift den für Erlenbach typischen Hanglagen bereits Rechnung trägt, ist der erteilte Abgrabungsdispens aufgrund der besonders schwierigen topografischen Verhältnisse nicht zu beanstanden (E. 4.2.2 f.).<br/><br/>Verkehrssicherheit der Garagenausfahrt (E. 5.1 f.): Fehlende Legitimation zur Rüge betreffend Sichtweiten infolge Heilbarkeit durch bedeutungslose Nebenbestimmung (E. 5.2).<br/> <br/>Baurechtliche Relevanz erlangt die privatrechtlich vereinbarte Ausnützungsübertragung erst mit Erteilung der baurechtlichen Bewilligung für das Projekt, das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven tatsächlich angewiesen ist. Eine Verschiebung der Ausnützungsfläche auf Vorrat, die auf dem Zielgrundstück einen für andere Zwecke verwendbaren Überschuss zur Folge hätte, ist ausgeschlossen. Die Weiterübertragung von transferierten Ausnützungsreserven auf Drittgrundstücke widerspricht somit der § 259 PBG zugrundeliegenden Logik (E. 6.2.1).<br/><br/>Gutheissung der Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716.<br/>Abweisung der Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABGRABUNG">ABGRABUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSBERECHNUNG">AUSNÃTZUNGSBERECHNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE VERHÃLTNISSE">BESONDERE VERHÃLTNISSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DISPENS">DISPENS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARAGENAUSFAHRT">GARAGENAUSFAHRT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEFÃLLE">GEFÃLLE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESETZESUMGEHUNG">GESETZESUMGEHUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MASSGEBLICHE GRUNDFLÃCHE">MASSGEBLICHE GRUNDFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATRECHTLICHE VEREINBARUNG">PRIVATRECHTLICHE VEREINBARUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSMITTELLEGITIMATION">RECHTSMITTELLEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SICHTWEITE">SICHTWEITE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENABSTAND">STRASSENABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TOPOGRAFIE">TOPOGRAFIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VEREINIGUNG VON VERFAHREN">VEREINIGUNG VON VERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 220 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 259 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 265 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 293 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 63 Abs. I VRG</span><br/><span class="ungerade">Art. 6 VerkehrssicherheitsV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 33/2013 Nr. 11</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=17276" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00715</p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00716</p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00717</p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00718</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. Februar 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Robert Lauko. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Aus VB.2012.00715 und VB.2012.00717</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1. A,<b> </b>vertreten durch RA B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Aus VB.2012.00716 und VB.2012.00718</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C,vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>E<b>, </b>vertreten durch RA F, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Bau- und Planungskommission Erlenbach,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,<br/> <br/> </b></p> <p class="Einzug1"><span>hat sich ergeben:</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit Beschluss vom 26. Juli 2011 erteilte die Bau- und Planungskommission Erlenbach E die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in Erlenbach unter Abbruch des bestehenden GebÃ¤udes Assek.-Nr. 03. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Beschluss vom 13. Dezember 2011 verweigerte die Bau- und Planungskommission Erlenbach E die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Aufstockung des bestehenden Einfamilienhauses Assek.-Nr. 04 auf dem NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 an der G-Strasse 06 in Erlenbach.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die von A und C gegen die Baubewilligung vom 26. Juli 2011 gerichteten Rekurse wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 2. Oktober 2012 (G.-Nrn. R2.2011.00150 und R2.2011.00151) ab, soweit es auf sie eintrat.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Gleichentags hiess das Baurekursgericht den Rekurs G.-Nr. R2.2012.00011 von E gegen die Bauverweigerung vom 13. Dezember 2011 teilweise gut, hob den angefochtenen Beschluss auf und lud die Bau- und Planungskommission Erlenbach ein, die baurechtliche Bewilligung unter der Bedingung zu erteilen, dass die am 26. Juli 2011 erteilte Baubewilligung fÃ¼r das Bauvorhaben auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in Rechtskraft erwachsen und die Baubewilligung bis zur Beseitigung der Altbaute konsumiert sei. Im Ãbrigen wurde der Rekurs abgewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit zwei separaten Beschwerden vom 5. November 2012 gelangten C (VB.2012.00716) und A (VB.2012.00715) ans Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid des Baurekursgerichts im Verfahren R2.2012.00011 aufzuheben und die Baubewilligung betreffend Umbau/Aufstockung auf der Liegenschaft Kat.-Nr. 05 zu verweigern. Eventualiter seien die Akten unter Aufhebung des angefochtenen Entscheids an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen zur materiellen Behandlung der RÃ¼ge bezÃ¼glich der fehlenden AusnÃ¼tzungsreserven auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Urteilstext">Mit zwei weiteren Beschwerden vom selben Tag beantragten C (VB.2012.00718) und A (VB.2012.00717) dem Verwaltungsgericht, den in den Verfahren G.-Nrn. R2.2011.00150 bzw. R2.2011.00151 ergangenen Rekursentscheid aufzuheben und das Baugesuch fÃ¼r den Ersatzneubau des Einfamilienhauses auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 zu verweigern. Eventualiter sei die Sache zur materiellen Behandlung der RÃ¼gen betreffend die Verkehrssicherheit und die Abgrabungen an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Urteilstext">Am 20. November 2012 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen, die Beschwerden VB.2012.00715, VB.2012.00717 und VB.2012.00718 abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">In ihren Beschwerdeantworten vom 21. November 2012 schloss die Bau- und Planungskommission Erlenbach auf Abweisung der Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718 sowie auf Aufhebung des Rekursentscheids im Verfahren G.-Nr. R2.2012.00011 in Gutheissung der Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716. </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerdeantworten vom 9. Januar 2013 beantragte E, sÃ¤mtliche Beschwerden zu vereinigen und unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Mit Schreiben vom 28. Januar 2013 verzichtete A auf eine Replik.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Verfahren VB.2012.00715 und VB.2012.00716 einerseits sowie VB.2012.00717 und VB.2012.00718 andererseits betreffen jeweils die gleichen Bauprojekte auf den Parzellen Kat.-Nr. 05 bzw. 01 und enthalten weitgehend dieselben AntrÃ¤ge. Entgegen dem DafÃ¼rhalten der Beschwerdegegnerin ist es geboten, sÃ¤mtliche der Verfahren miteinander zu vereinigen. Obwohl die Beschwerden zwei separate Bauprojekte auf angrenzenden GrundstÃ¼cken betreffen, weisen die Vorhaben aufgrund der vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 auf Kat.-Nr. 05 geplanten AusnÃ¼tzungsverschiebung einen engen BerÃ¼hrungspunkt auf. VerstÃ¤rkt wird dieser Zusammenhang durch die von der Vorinstanz angeordnete Nebenbestimmung, mit der die ZulÃ¤ssigkeit des Bauvorhabens auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 von der Rechtskraft und Konsumtion der Baubewilligung fÃ¼r die Nachbarparzelle abhÃ¤ngig gemacht wird. Der Beschwerdegegnerin erwÃ¤chst aus der Verfahrensvereinigung kein Rechtsnachteil.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die beiden der Beschwerdegegnerin gehÃ¶renden BaugrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 05 sowie die vom Projekt mitbetroffene Parzelle Kat.-Nr. 08 befinden sich in der Wohnzone W2/25 % gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach (BZO). Die Parzellen grenzen im SÃ¼dwesten und Nordosten an die V-fÃ¶rmig gebogene G-Strasse bzw. an deren Seitenarm.</p> <p class="Erwgung2">Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 ist mit dem Einfamilienhaus Assek.-Nr. 04 Ã¼berstellt, welches im Rahmen der Baubewilligung vom 13. Dezember 2011 um ein Geschoss ("StÃ¶ckli": Zimmer mit WohnkÃ¼che und Dusche/WC sowie separatem Zugang) aufgestockt werden soll. DarÃ¼ber hinaus plant die Beschwerdegegnerin, bergseitig einen zusÃ¤tzlichen Parkplatz sowie eine Aussentreppe samt Gartenmauer entlang der sÃ¼dÃ¶stlichen Grenze zum NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 anzulegen. Auf der letzteren Parzelle, die im SÃ¼dosten ihrerseits an das unÃ¼berbaute GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 08 anstÃ¶sst, befindet sich gegenwÃ¤rtig das Mehrfamilienhaus Assek.-Nr. 03. Das GebÃ¤ude soll abgebrochen und durch ein Einfamilienhaus ersetzt werden (Baubewilligung vom 26. Juli 2011). </p> <p class="Urteilstext">Weil dem Umbauprojekt "StÃ¶ckli" auf der Liegenschaft Kat.-Nr. 05 nicht genÃ¼gend AusnÃ¼tzung zur VerfÃ¼gung steht, begrÃ¼ndete die Beschwerdegegnerin zwecks AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zwei EigentÃ¼merdienstbarkeiten. Die am 14. April 2010 ins Grundbuch eingetragene und zuletzt am 12. Mai 2011 geÃ¤nderte Dienstbarkeit 07 (vgl. VB.2012.00718) hat dabei folgenden Wortlaut:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"BaubeschrÃ¤nkung (AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung) </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>zugunsten Kat.-Nr. 01 [â¦] </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>zulasten Kat.-Nr. 08 [â¦]</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Der belastete EigentÃ¼mer verzichtet zugunsten des berechtigten EigentÃ¼mers auf die baurechtliche AusnÃ¼tzung (heute: der geltenden AusnÃ¼tzungsziffer gemÃ¤ss BZO Erlenbach) von 120 m</span><sup><span>2</span></sup><span> GrundflÃ¤che. VorbehÃ¤ltlich der Ã¶ffentlich-rechtlichen Genehmigung durch die BaubehÃ¶rde darf die gesamte AusnÃ¼tzung dieser FlÃ¤che vom EigentÃ¼mer des berechtigten GrundstÃ¼ckes fÃ¼r sein GrundstÃ¼ck verwendet werden (Art. 40 BZO Erlenbach). [â¦]"</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">In einer entsprechend lautenden ErklÃ¤rung Ã¼ber die Errichtung einer EigentÃ¼merdienstbarkeit vom 12. Mai 2011 verzichtet die Beschwerdegegnerin sodann zulasten der Parzelle Kat.-Nr. 01 und zugunsten von Kat.-Nr. 05 auf eine baurechtliche AusnÃ¼tzung von 60 m<sup><span>2</span></sup> GrundflÃ¤che (Dienstbarkeit 11, VB.2012.00715).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b> In ihrem Beschluss vom 26. Juli 2011 stellte die Mitbeteiligte fest, dass die im Grundbuch eingetragene AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung von 60 m<sup><span>2</span></sup> (11) zwischen den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 05 dem Art. 40 BZO entspreche und rechtens sei. Der AusnÃ¼tzungstransfer von der Parzelle Kat.-Nr. 08 auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 sei hingegen nur im Umfang von 85 m<sup><span>2</span></sup> zulÃ¤ssig, wie es auch im AusnÃ¼tzungsnachweis der Bauherrin (vgl. VB.2012.00718) vorgesehen sei. Dementsprechend statuierte sie als Nebenbestimmung, eine angepasste EigentumsbeschrÃ¤nkung zulasten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 08 im Grundbuch einzutragen und den Wortlaut der Dienstbarkeit 07 zu bereinigen (Disp.-Ziff. 1.2.4. f.). FÃ¼r die Unterschreitung des Strassenabstands von 6 m durch das Erdgeschoss gegenÃ¼ber dem Seitenarm der G-Strasse und die das zulÃ¤ssige Mass von 1,5 m zum gewachsenen Boden unterschreitenden Abgrabungen im Bereich der Garageneinfahrt erteilte die Mitbeteiligte der Beschwerdegegnerin Ausnahmebewilligungen nach § 220 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).</p> <p class="Urteilstext">Abweichend von ihrer Feststellung in der Baubewilligung vom 26. Juli 2011 hielt die Mitbeteiligte im Beschluss vom 13. Dezember 2011 fest, die vorgenommene AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung von der Parzelle Kat.-Nrn. 01 auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 sei unzulÃ¤ssig, weil Erstere mit dem GebÃ¤ude Kat.-Nr. 03 bereits baulich Ã¼bernutzt sei, und verweigerte die nachgesuchte Baubewilligung. Die Ã¼brigen baurechtlichen Voraussetzungen des Umbauprojekts "StÃ¶ckli" erachtete die Mitbeteiligte dagegen als erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Gegen die Baubewilligung vom 26. Juli 2011 (betreffend Kat.-Nr. 01) rekurrierten die heutigen BeschwerdefÃ¼hrenden ans Baurekursgericht und beanstandeten die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung an die Parzelle Kat.-Nr. 05, was die Vorinstanz mit der BegrÃ¼ndung abwies, die Frage sei fÃ¼r das Ã¼ber genÃ¼gend AusnÃ¼tzung verfÃ¼gende BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 unmassgeblich und erst im Rahmen des Projekts auf dem NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 zu prÃ¼fen. Auch die Ã¼brigen RÃ¼gen (hinsichtlich Strassenabstand, Abgrabungen, Verkehrssicherheit der Garagenausfahrt und Einordnung) wurden im Rekursentscheid vom 2. Oktober 2012 (G.-Nrn. R2.2011.00150 und R2.2011.00151) abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde.</p> <p class="Urteilstext">Den Rekurs der Beschwerdegegnerin gegen die Bauverweigerung vom 13. Dezember 2011 (G.-Nr. R2.2012.00011) hiess das Baurekursgericht mit Entscheid vom 2. Oktober 2012 teilweise gut. Es lud die BaubehÃ¶rde ein, die Baubewilligung unter der Bedingung zu erteilen, dass der Beschluss der Mitbeteiligten vom 26. Juli 2011 rechtskrÃ¤ftig geworden und die Baubewilligung bis zur Beseitigung des Altbaus konsumiert sei. Die von der Beschwerdegegnerin beabsichtigte KettenÃ¼bertragung von AusnÃ¼tzung vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 08 auf die Parzelle Kat.-Nr. 01 und von dort wiederum auf die Bauparzelle sei grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig (Rekursentscheid E. 7.1). Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach erlaube ausdrÃ¼cklich eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zwischen direkt angrenzenden Parzellen und enthalte ebenso wie das PBG keine EinschrÃ¤nkung, wonach bereits Ã¼bertragene AusnÃ¼tzungsflÃ¤chen nicht auf ein weiteres angrenzendes GrundstÃ¼ck Ã¼bertragen werden dÃ¼rften. Jedenfalls bei bloss drei gleichzeitig involvierten GrundstÃ¼cken sei eine solche EinschrÃ¤nkung nicht anzunehmen. Voraussetzung sei indes, dass die zu transferierenden AusnÃ¼tzungsreserven tatsÃ¤chlich bestÃ¼nden. WÃ¤hrend dies beim bestehenden Altbau Assek.-Nr. 03 wegen der umstrittenen Qualifikation des Untergeschosses zweifelhaft sei, bÃ¶te die Parzelle Kat.-Nr. 01 nach Realisierung des geplanten Neubauprojekts die erforderliche AusnÃ¼tzung. Nachdem gegen die betreffende Baubewilligung vom 26. Juli 2011 Nachbarrekurse hÃ¤ngig seien, kÃ¶nne die Bewilligung fÃ¼r das Umbauvorhaben unter der entsprechenden Nebenbestimmung erteilt werden (Rekursentscheid E. 7.3).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden monieren bezÃ¼glich des Ersatzbauprojekts auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 (Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718), die Mitbeteiligte habe fÃ¼r die Unterschreitung des Strassenabstands gegenÃ¼ber dem bergseitigen Ast der G-Strasse zu Unrecht eine Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG erteilt. Es gebreche vorliegend schon an den besonderen VerhÃ¤ltnissen. Das BaugrundstÃ¼ck sei nicht dreieckig und unterscheide sich mit seiner steilen Hanglage nicht wesentlich von anderen Bauparzellen in Erlenbach. Zudem sprÃ¤chen keine HÃ¤rten oder Unbilligkeiten gegen die Verweigerung der Ausnahmebewilligung. GestÃ¼tzt auf die Ausnahmebestimmung von § 260 Abs. 3 PBG betreffend GebÃ¤udevorsprÃ¼nge, den durch Vereinbarung eines NÃ¤herbaurechts reduzierten Grenzabstand zum nordseitigen NachbargrundstÃ¼ck und die Tatsache, dass das 1. und 2. Untergeschoss bergseitig keinen Strassenabstand einzuhalten hÃ¤tten, sei auch ohne Ausnahmebewilligung eine sinnvolle Ãberbauung der Parzelle mÃ¶glich und fÃ¼r die Bauherrin zumutbar. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Fehlen Baulinien, so haben oberirdische GebÃ¤ude gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG in Verbindung mit Art. 29 Abs. 1 BZO einen Abstand von 6 m gegenÃ¼ber Strassen und von 3,5 m gegenÃ¼ber Wegen einzuhalten. </p> <p class="Erwgung2">Teile des 1. Untergeschosses (oberirdische Bauteile) reichen bis zu 3,5 m an die Strassengrenze des Seitenarms der G-Strasse, wÃ¤hrend das Erdgeschoss einen Abstand von 4,5 m aufweist. FÃ¼r beide Abstandsverletzungen sowie fÃ¼r diverse andere im Abstandsbereich geplante Bauteile (StÃ¼tzmauern, Gartentreppen, Erker, Vordach, Pergolakonstruktion) erteilte die Mitbeteiligte in ihrem Beschluss vom 26. Juli 2011 eine Ausnahmebewilligung. Sie schloss sich dabei der ausfÃ¼hrlichen GesuchsbegrÃ¼ndung der Bauherrin an und erwog, dass das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mit einer massgeblichen GrundflÃ¤che von total 512 m<sup><span>2</span></sup> grundsÃ¤tzlich eine selbstÃ¤ndige Ãberbaubarkeit erlaube. MÃ¼sste jedoch sowohl berg- wie auch talseits ein Strassenabstand von 6 m eingehalten werden, wÃ¤re die Parzelle faktisch nicht Ã¼berbaubar, weshalb eine Ausnahmesituation vorliege. Ãffentliche Interessen stÃ¼nden der Erteilung einer Ausnahmebewilligung kaum entgegen. Ohnehin handle es sich bei der G-Strasse um einen Strassenzug im Grenzbereich zwischen Strasse und Fahrweg, und die Verkehrssicherheit sei auch mit den reduzierten StrassenabstÃ¤nden gewahrt. Ebenso werde mit dem Projekt in Ã¤sthetischer und umweltrechtlicher Hinsicht eine den VerhÃ¤ltnissen angemessene Vorgartentiefe geschaffen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Eine Ausnahmebewilligung ist gemÃ¤ss § 220 PBG zu erteilen, wenn besondere VerhÃ¤ltnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheint (Abs. 1). Eine Ausnahmebewilligung darf Ã¼berdies nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreit, und auch sonst keine Ã¶ffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schÃ¼tzen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3).</p> <p class="Erwgung2">Besondere, eine Ausnahmesituation begrÃ¼ndende VerhÃ¤ltnisse kÃ¶nnen in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der Zweckbestimmung des GebÃ¤udes liegen â insbesondere jedoch in der Form, Lage oder Topografie des BaugrundstÃ¼cks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34; Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zÃ¼rcherischen Planungs- und Baugesetzes, ZÃ¼rich 1990, S. 102 ff.; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 1124 ff.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, N. 690). Das Institut der Ausnahmebewilligung soll dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit dort Nachachtung verschaffen, wo die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu Resultaten fÃ¼hren wÃ¼rde, die der Gesetzgeber nicht bedacht hat und durch kein Ã¶ffentliches Interesse gedeckt sind (RB 1985 Nr. 102; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 1128). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt daher, im Einzelfall HÃ¤rten und Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Es geht mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Die Ausnahmebewilligung darf daher nicht dazu eingesetzt werden, generelle GrÃ¼nde zu berÃ¼cksichtigen, die sich praktisch immer anfÃ¼hren liessen; auf diesem Weg wÃ¼rde das Gesetz abgeÃ¤ndert (BGE 117 Ib 125 E. 6d mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2">Ob eine Ausnahmesituation im erwÃ¤hnten Sinn vorliegt, ist vorwiegend eine Rechtsfrage, die das Verwaltungsgericht frei Ã¼berprÃ¼ft, doch wird der BaubehÃ¶rde bei der EinrÃ¤umung der Ausnahmebewilligung ein erheblicher Beurteilungsspielraum eingerÃ¤umt. Durch welche Abweichungen von den Bauvorschriften und durch welche besonderen Anordnungen der Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, ist Ã¼berwiegend Ermessensfrage. Das Verwaltungsgericht greift hierbei nur ein, wenn dieses pflichtgemÃ¤sse Ermessen Ã¼berschritten oder missbraucht wird (vgl. RB 1964 Nr. 28 = ZBl 66/1965, S. 176 = ZR 64 Nr. 185; Haller/Karlen, N. 676 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Das BaugrundstÃ¼ck zeichnet sich durch eine lÃ¤ngliche, gegen SÃ¼dosten spitzwinklig zusammenlaufende Form aus und befindet sich Ã¼berdies in einer steilen Hanglage. An der schmalsten Stelle ist die zwischen 30â37 m lange Parzelle lediglich gut 10 m breit und weitet sich bis zum nordwestlich angrenzenden NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 auf ca. 19 m aus. Wie die Vorinstanz richtig erkannt hat, erweist sich das BaugrundstÃ¼ck â unabhÃ¤ngig von einem NÃ¤herbaurecht â aufgrund seiner Ã¤usserst geringen Tiefe bei Einhaltung des Strassenabstands von 6 m als faktisch unÃ¼berbaubar bzw. nicht sinnvoll nutzbar. Das geplante Einfamilienhaus besitzt zwei dem Wohnen dienende und an die schmale GrundstÃ¼cksform angepasste Stockwerke (VB.2012.00718): Das 1. Untergeschoss (3 Schlafzimmer und 2 Nasszellen) ist an seiner breitesten Stelle 8,6 m breit, verjÃ¼ngt sich sodann dem Strassenverlauf entsprechend auf rund 3,6 m und wird durch eine 4,5 m breite, behindertengerechte Dusche/WC abgeschlossen. Noch schmaler ist das Erdgeschoss (Wohnzimmer, KÃ¼che und WC) mit einer Breite von nur gerade 1,96 (Wintergarten) bis 7,6 m. Angesichts dieser GrÃ¶ssenverhÃ¤ltnisse und der auch im Vergleich zu anderen Bauparzellen im Quartier ungÃ¼nstigen GrundstÃ¼cksform ist nicht ersichtlich, inwiefern ohne Abstandsunterschreitung eine einigermassen zweckmÃ¤ssige NeuÃ¼berbauung realisierbar wÃ¤re; die vom BeschwerdefÃ¼hrer 1 vorgeschlagene Grundrissvariante erscheint weder sinnvoll noch vermag sie gestalterisch zu Ã¼berzeugen (vgl. VB.2012.00718). Am Vorliegen einer Ausnahmesituation Ã¤ndert auch die Tatsache nichts, dass nur oberirdische GebÃ¤ude den Strassenabstand einzuhalten haben (Art. 29 BZO und § 265 PBG). Als abstandspflichtig gelten nÃ¤mlich alle GebÃ¤udeteile, die den gewachsenen Boden, wenn auch nur geringfÃ¼gig, Ã¼berragen (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 825), was auf das geplante 1. Untergeschoss vollumfÃ¤nglich zutrifft. GÃ¤nzlich unterirdische und damit abstandsprivilegierte Untergeschosse dÃ¼rfen wegen der fehlenden natÃ¼rlichen Belichtung in der Regel keine WohnrÃ¤ume aufweisen (vgl. § 302 PBG). </p> <p class="Erwgung2">Obwohl der fÃ¼r den Strassenabstand erteilte Dispens eine erhebliche Abweichung von 1,5 bzw. 2,5 m zulÃ¤sst, gilt es zu berÃ¼cksichtigen, dass sich das geplante 4-Zimmer-Haus in seiner baulichen Umgebung (Villenquartier) mit einer anrechenbaren GeschossflÃ¤che von 190 m<sup><span>2</span></sup> als zurÃ¼ckhaltend prÃ¤sentiert und gegenÃ¼ber dem vom Seitenarm der G-Strasse lediglich ca. 2,5 m entfernten Altbau strassenabstandsmÃ¤ssig eine deutliche Verbesserung darstellt; insofern ist der beschwerdefÃ¼hrerische Hinweis auf § 357 PBG und die von der Besitzstandsgarantie gedeckten Umbau- und ErweiterungsmÃ¶glichkeiten nicht zielfÃ¼hrend.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Hinzu kommt Folgendes: Beim Seitenarm der G-Strasse (ehemals I-Weg) handelt es sich um eine Strasse, die sowohl von ihrer Erschliessungsfunktion her wie auch aufgrund ihres technischen Ausbaus (ca. 4 m ohne Bankett und Trottoir) die Voraussetzungen einer Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich nur knapp erfÃ¼llt bzw. diese unterschreitet (vgl. den Anhang zu den <span>Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987</span>). <span>Zudem hat die Zahl der Wohneinheiten fÃ¼r die Qualifikation nach § 265 PBG nicht die Bedeutung einer strikten Trennlinie (VGr, 17. Januar 2007, VB.2006.00471, E. 4.4 ff.; RB 1982 Nr. 149 = BEZ 1982 Nr. 20). V</span>on daher ist das Ã¶ffentliche Interesse an der Einhaltung des vollen Strassenabstands von 6 m vorliegend als gering einzustufen. Wie das Verwaltungsgericht in einem Urteil vom <span>11. Juli 2012 </span>entschieden hat (<span>VB.2012.00018, E. 3.1)</span>, <span>dient der vorgeschriebene Strassenabstand primÃ¤r wohnhygienischen Zwecken; der Verkehrssicherheit kommt im Rahmen von § 265 PBG keine eigenstÃ¤ndige Bedeutung zu</span>. BerÃ¼cksichtigt man insbesondere, dass auf der gegen den Seitenarm der G-Strasse gerichteten Fassade keine Fenster geplant sind, sprechen keine Ã¼berwiegenden wohnhygienischen GrÃ¼nde oder andere Ã¶ffentlichen Interessen gegen die ausnahmsweise bewilligte Grenzunterschreitung (vgl. § 220 Abs. 2 PBG). GemÃ¤ss der zutreffenden ErwÃ¤gung 6.4 Abs. 3 des angefochtenen Rekursentscheids beeintrÃ¤chtigt das Bauprojekt zudem weder die ortsbauliche Situation noch das bereits heute uneinheitliche Strassenbild. Dass die BeschwerdefÃ¼hrenden als Nachbarn von der Ausnahmebewilligung unzumutbar benachteiligt wÃ¼rden, machen sie nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich.</p> <p class="Urteilstext">Wenn die Mitbeteiligte unter diesen UmstÃ¤nden aus GrÃ¼nden der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit auf die Durchsetzung der Abstandsvorschrift verzichtet hat, handelte sie nicht rechtsverletzend.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Ein weiterer, bereits in den Rekursverfahren G.-Nrn. R2.2011.00150 und R2.2011.00151 vorgebrachter Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden bezieht sich auf die fÃ¼r die Garagenzufahrt in Abweichung von Art. 37 BZO geplanten Abgrabungen von bis zu 3,3 m bzw. den von der Mitbeteiligten hierfÃ¼r erteilten Dispens. Die Vorinstanz trat auf die RÃ¼ge nicht ein. Zur BegrÃ¼ndung wird in E. 8 des Rekursentscheids vom 2. Oktober 2012 angefÃ¼hrt, dass die nebenbestimmungsweise Beseitigung des allfÃ¤llig bestehenden Mangels nicht zur Aufhebung der Baubewilligung fÃ¼hren wÃ¼rde, da die drei erforderlichen PflichtabstellplÃ¤tze auch oberirdisch realisiert werden kÃ¶nnten, womit auf die Unterniveaugarage verzichtet werden kÃ¶nnte. Aus einer solchen Nebenbestimmung zÃ¶gen die BeschwerdefÃ¼hrenden jedoch mangels Sichtverbindung zu den strittigen Abgrabungen keinen Vorteil, weshalb ihnen insoweit das Anfechtungsinteresse fehle.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.1.1 </span></b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden den Nichteintretensentscheid des Baurekursgerichts zu Recht. Zwar trifft es vom Grundsatz her zu, dass <span>den rekurrierenden Nachbarn die Rechtsmittelbefugnis abgeht, wenn der geltend gemachte Projektmangel durch eine fÃ¼r sie </span>bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden<span> kann (RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14). Allerdings ist der vorliegend gerÃ¼gte Mangel gemessen am Umfang des Gesamtprojekts von einer Bedeutung, die eine nebenbestimmungsweise Heilung nach § 321 Abs. 1 PBG ausschliesst (vgl. Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 461): Geplant ist auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 ein Einfamilienhaus mit fÃ¼r das Quartier eher bescheidenen Ausmassen, das mit einer grosszÃ¼gig ausgestalteten und tief ins gewachsene Terrain ragenden Garage fÃ¼r drei Fahrzeuge ausgestattet werden soll. Es ist offensichtlich, dass die Verschiebung bzw. Aufhebung der Garage und die oberirdische Anlegung der PflichtabstellplÃ¤tze bei den gegebenen TerrainverhÃ¤ltnissen eine erhebliche Umgestaltung des Projekts erfordern wÃ¼rde. Nachdem die Anordnung einer entsprechenden Nebenbestimmung damit von vornherein ausscheidet, hÃ¤tte das Baurekursgericht die RÃ¼ge der ausnahmsweise bewilligten Abgrabungen nicht mit dem fehlenden Anfechtungsinteresse von der Hand weisen dÃ¼rfen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Da die Vorinstanz die beschwerdefÃ¼hrerische RÃ¼ge nicht materiell beurteilt hat, stellt sich die Frage, ob das Verwaltungsgericht im Sinn von § 63 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) selbst entscheiden oder die Sache im Sinn von § 64 Abs. 1 VRG zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckweisen soll (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 63 N. 11, § 64 N. 2; VGr, 9. September 2004, VB.2004.00281, E. 3). Die Rechtsmittelinstanz verfÃ¼gt Ã¼ber einen weiten Ermessensspielraum, ob sie einen reformatorischen Entscheid fÃ¤llen oder eine RÃ¼ckweisung vornehmen will (BGE 131 V 407 E. 2.1.1). Vorliegend sprechen sowohl prozessÃ¶konomische GrÃ¼nde als auch die Tatsache, dass es sich um Rechtsfragen handelt (vgl. vorn E. 3.2 Abs. 3), deren Beantwortung zu einem klaren Ergebnis fÃ¼hrt, fÃ¼r eine materielle Beurteilung durch das Verwaltungsgericht (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 63 N. 11, § 64 N. 5).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>GemÃ¤ss § 293 PBG dÃ¼rfen nicht anrechenbare Untergeschosse hÃ¶chstens 1,5 m Ã¼ber dem gestalteten Boden in Erscheinung treten (Abs. 1); ausgenommen von dieser BeschrÃ¤nkung sind Haus- und KellerzugÃ¤nge, GartenausgÃ¤nge sowie Ein- und Ausfahrten zu Ein­zel-, Doppel- oder Sammelgaragen (Abs. 2). § 293 Abs. 4 PBG ermÃ¤chtigt die Gemeinden zu abweichenden kommunalen Regelungen, wovon Art. 37 BZO Gebrauch macht. Danach ist das Freilegen von Geschossen nur bis zu 1,5 m unterhalb des gewachsenen Bodens zulÃ¤ssig, und die Abgrabung darf nicht mehr als den halben GebÃ¤udeumfang ausmachen (Abs. 1). Einzelne separate Haus- oder KellerzugÃ¤nge, ausgenommen Garageneinfahrten, werden nicht mitgerechnet (Abs. 2). </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.2.1 </span></b><span>FÃ¼r</span> die streitige Garageneinfahrt im 2. Untergeschoss sind auf einer Breite von rund 7,5 m Abgrabungen mit einer Tiefe von 3,3 m geplant, was Art. 37 BZO zuwiderlÃ¤uft, der Garagenzufahren im Unterschied zu § 293 Abs. 2 PBG der Abgrabungsvorschrift unterwirft. Die Mitbeteiligte erteilte der Bauherrschaft fÃ¼r die vorgesehene Abgrabung jedoch eine Ausnahmebewilligung, indem sie sich wiederum auf die BegrÃ¼ndung der Beschwerdegegnerin stÃ¼tzte und in der bestehenden Ã¶rtlichen Situation (Topografie/Strassenniveau) besondere VerhÃ¤ltnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG erblickte.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Wie die BeschwerdefÃ¼hrenden an sich zu Recht bemerken, weist Erlenbach wie die anderen Gemeinden am rechten ZÃ¼richseeufer zahlreiche exponierte Hanglagen auf. <span>Indem Art. 37 BZO abweichend von § 293 Abs. 1 PBG das In-Erscheinung-Treten von nicht anrechenbaren Untergeschossen Ã¼ber dem gestalteten Terrain in keiner Weise begrenzt, sondern Ã¼berdies das Freilegen auch dieser Geschosse bis zu 1,5 m unterhalb des gewachsenen Bodens zulÃ¤sst, wird den in Erlenbach hÃ¤ufigen Hanglagen bereits Rechnung getragen (vgl. VGr, 3. Juni 2009, VB.2008.00553, E. 4.3).</span> Diese Regelung darf nicht durch eine grosszÃ¼gige Ausnahmebewilligungspraxis aufgeweicht werden; eine Dispenserteilung in besonderen EinzelfÃ¤llen wird durch die Bestimmung indessen nicht ausgeschlossen. Vorliegend besteht schon deswegen eine atypische Konstellation, weil mit der schmalen GrundstÃ¼cksform und dem starken GefÃ¤lle (HÃ¶hendifferenz von rund 8 m) die topografischen VerhÃ¤ltnisse gleich in doppelter Hinsicht schwierig sind. Angesichts dieser Situation erscheint es als ausgeschlossen, dass die geplante Unterniveaugarage ohne Abgrabungen von mehr als 1,5 m auf dem StandortgrundstÃ¼ck erstellt werden kÃ¶nnte. FÃ¼r eine bergseitig angelegte Tiefgarage im Bereich des Wintergartens und einer Zufahrt von oben fehlt dem GrundstÃ¼ck die nÃ¶tige Tiefe. Eine weiter sÃ¼dlich positionierte Einfahrt bzw. eine verkleinerte Garage entsprechend der Anregung der BeschwerdefÃ¼hrenden (vgl. VB.2012.00718) wÃ¼rde durch die Tatsache, dass der gewachsene Boden entlang der betreffenden GebÃ¤udefassade in sÃ¼dÃ¶stlicher Richtung zunÃ¤chst gleichbleibt und dann stark ansteigt, keine Abhilfe schaffen. </p> <p class="Erwgung3">Tiefgaragen gehÃ¶ren in der baulichen Umgebung bzw. in Erlenbach zur standardmÃ¤ssigen Ausstattung von Wohnbauten, weshalb der Beschwerdegegnerin bei Verweigerung des Dispenses eine Ã¼bermÃ¤ssige HÃ¤rte trÃ¤fe. DarÃ¼ber hinaus hat die geplante Garage gegenÃ¼ber einer rein oberirdischen ParkierungslÃ¶sung den ortsbaulichen und immissionsmÃ¤ssigen Vorteil, dass nicht sÃ¤mtliche der PflichtparkplÃ¤tze entlang des Seitenarms der G-Strasse angelegt werden mÃ¼ssen. Davon profitiert letztlich auch der BeschwerdefÃ¼hrer 1, der oberhalb des beschwerdegegnerischen GrundstÃ¼cks wohnhaft ist und im Unterschied zur Garageneinfahrt freie Sicht auf die bergseitigen AussenparkplÃ¤tze hÃ¤tte. Demzufolge ist von einer Ausnahmesituation im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG auszugehen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden monieren, die geplante Tiefgarage sei Ã¼berdimensioniert, ist darauf hinzuweisen, dass die zur BewÃ¤ltigung der Ausnahmesituation bewilligten baulichen Massnahmen weitgehend im Ermessen der BaubehÃ¶rde liegen (vgl. vorn E. 3.2 Abs. 3) und eine ErmessensÃ¼berschreitung durch die Mitbeteiligte weder gerÃ¼gt wurde noch ersichtlich ist. Da sich die Garageneinfahrt auf rund einen Drittel der gesamten FassadenlÃ¤nge beschrÃ¤nkt, wirkt das GebÃ¤ude im Gegensatz zu der im Entscheid <span>VB.2008.00553 beurteilten Situation auch </span>nicht Ã¼berhÃ¶ht. </p> <p class="Erwgung3">Aus all diesen GrÃ¼nden ist der Mitbeteiligten hinsichtlich des zur Freilegung der Garageneinfahrt erteilten Abgrabungsdispenses keine Rechtsverletzung vorzuwerfen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Des Weiteren beanstanden die BeschwerdefÃ¼hrenden die Verkehrssicherheit der Garagenausfahrt. Das Baurekursgericht sei auf die RÃ¼ge zu Unrecht nicht eingetreten, da eine ProjektÃ¤nderung zur Einhaltung der Anforderungen an die Verkehrssicherheitsverordnung <span>vom 15. Juni 1983 (VSV) </span>tiefgreifend sein mÃ¼sste und eine Aufhebung der Baubewilligung bedingen wÃ¼rde. Die von der BaubehÃ¶rde bewilligte Reduktion der Sichtweiten und die Nichteinhaltung des maximalen GefÃ¤lles fÃ¼hrten zu verkehrsgefÃ¤hrdenden FahrmanÃ¶vern.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Laut dem Beschluss der Mitbeteiligten vom 26. Juli 2011 muss die Ein-/Ausfahrt vom Garagenvorplatz in die G-Strasse dem Typ A gemÃ¤ss Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung entsprechen (§ 6 VSV). Da die G-Strasse bei der Garageneinfahrt ein GefÃ¤lle von Ã¼ber 17 % aufweise, sei es nur begrenzt mÃ¶glich, die Verkehrssicherheitsverordnung betreffend maximale Neigung innerhalb von 6 m ab Strassengrenze einzuhalten. Nach § 6 lit. b VSV seien Abweichung bei Ausfahrten in Zufahrtswege, Zufahrtsstrasen und Erschliessungsstrassen zulÃ¤ssig, sofern besondere ortsbauliche VerhÃ¤ltnisse oder die Topografie dies erforderten. GestÃ¼tzt darauf kÃ¶nne der geplanten LÃ¶sung zugestimmt werden.</p> <p class="Urteilstext">In der Tat bestehen vorliegend besondere VerhÃ¤ltnisse. Die G-Strasse hat an der fraglichen Stelle selber eine Neigung von 17 %, weshalb die Vorgaben gemÃ¤ss Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung (maximale Neigung von +/- 5 % und ein GefÃ¤llsbruch maximal 6 %) von vornherein nicht auf der gesamten FlÃ¤che erfÃ¼llt werden kÃ¶nnen (vgl. Kurzstellungnahme zu den GefÃ¤llsverhÃ¤ltnissen der Zufahrt vom 9. Januar 2013, VB.2012.00717). Entsprechend dem Strassenverlauf weist der Garagenvorplatz eine Neigung zwischen und +0,8 % (SÃ¼dosten) und -14,2 % (Nordwesten) auf. Damit erfÃ¼llt die Ausfahrt die zulÃ¤ssige LÃ¤ngsneigung fÃ¼r ungedeckte Rampen der Komfortstufe A (Personenwagen, nicht Ã¶ffentlich zugÃ¤nglich) von 15 % gemÃ¤ss Ziff. 18.4 der VSS-Norm SN 640 291a, welche sich vorliegend hilfsweise heranziehen lÃ¤sst. Ankommende Fahrzeuge, die ordnungsgemÃ¤ss â ohne Abschneiden der Kurve â in die Garage abbiegen, werden den Vorplatz zudem an einer Stelle befahren, an der die Neigung weniger als das maximale GefÃ¤lle betrÃ¤gt. Die grÃ¶sste Neigung der Ausfahrt wird im Alltag also kaum je zum Tragen kommen und fÃ¼hrt auch nicht zu einer unzulÃ¤ssigen Verkehrsgefahr. Ein baurechtlicher Mangel liegt diesbezÃ¼glich nicht vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Hinsichtlich der SichtverhÃ¤ltnisse im Ein-/Ausfahrtsbereich erliess die Mitbeteiligte die Nebenbestimmung, die Garageneinfahrt sei dergestalt zu Ã¼berarbeiten, dass eine Sichtweite von mindestens 13 m und ein Einlenkerradius von 4 m erreicht wÃ¼rden (Disp.-Ziff. 1.1.1 des Beschlusses vom 26. Juli 2011). GemÃ¤ss dem Ã¼berarbeiteten Projektplan vom 7. Oktober 2011 soll diesen Anforderungen durch eine Ausrundung des Vorplatzes an der SÃ¼decke entsprochen werden (VB.2012.00718). Mit einer noch grÃ¶sseren Ausweitung kÃ¶nnte die Sichtberme von 13 m bergseitig weiter ausgedehnt werden; eine solche Verbesserung ist ohne grÃ¶ssere Schwierigkeiten mÃ¶glich und bedingt keine tiefgreifende ProjektÃ¤nderung. Ferner ist zu beachten, dass man sich durch eine vorsichtig herantastende Fahrweise und ein talseitiges Ausholen bei der Ausfahrt einen besseren bergseitigen Ãberblick Ã¼ber die G-Strasse wird verschaffen kÃ¶nnen. FÃ¼r ausfahrende Fahrzeuge, die nach rechts (talwÃ¤rts) abbiegen wollen, sind die SichtverhÃ¤ltnisse ohnehin wenig problematisch. Soweit in der Unterschreitung der Sichtweiten gemÃ¤ss Anhang der Verkehrssicherheitsverordnung bzw. nach den einschlÃ¤gigen VSS-Normen Ã¼berhaupt ein Verkehrssicherheitsmangel gemÃ¤ss § 237 Abs. 2 bzw. 240 PBG zu erblicken ist, kÃ¶nnte dieser jedenfalls durch eine Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden. </p> <p class="Erwgung2">Aus einer solchen Anordnung zÃ¶gen die BeschwerdefÃ¼hrenden indessen keinen legitimationsbegrÃ¼ndenden Vorteil. Die Rechtsmittelbefugnis ist mit Bezug auf die RÃ¼ge der mangelnden Verkehrssicherheit zur Vermeidung der Popularbeschwerde nÃ¤mlich sehr eng zu ziehen (RB 1998 Nr. 17, auch zum Folgenden). Es bedarf insbesondere einer qualifizierten persÃ¶nlichen Betroffenheit, die den BeschwerdefÃ¼hrenden trotz rÃ¤umlicher NÃ¤he zum BaugrundstÃ¼ck abgeht: Obwohl sie fÃ¼r die Zufahrt zu ihren eigenen GrundstÃ¼cken (G-Strasse 09 bzw. 10) die G-Strasse an der fraglichen Stelle befahren mÃ¼ssen, sind sie dadurch nicht mehr betroffen als die Ã¼brigen Verkehrsteilnehmer, wie namentlich die weiteren Anwohner des Seitenarms bzw. der sÃ¼dÃ¶stlichen Fortsetzung der G-Strasse, deren direkte Weg ins Dorfzentrum ebenfalls an der betreffenden Ausfahrt vorbeifÃ¼hrt. Zu Recht hat die Vorinstanz den BeschwerdefÃ¼hrenden diesbezÃ¼glich die Legitimation abgesprochen und ist in der Folge auf die Rekurse insoweit nicht eingetreten (vgl. auch VGr, 17. November 2010, <span>VB.2010.00184, E. </span>1.3). Die Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718 sind demnach auch in diesem Punkt unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">In ihren Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716 betreffend das Umbauvorhaben "StÃ¶ckli" auf Kat.-Nr. 05 halten die BeschwerdefÃ¼hrenden die vorgenommene KettenÃ¼bertragung von AusnÃ¼tzungsflÃ¤che fÃ¼r unzulÃ¤ssig. Einem solchen indirekten AusnÃ¼tzungstransfer von der Parzelle Kat.-Nr. 08 via Kat.-Nr. 01 auf das BaugrundstÃ¼ck stehe Art. 40 BZO nach Sinn und Zweck entgegen. Die geplante Aufstockung kÃ¶nne deshalb nicht realisiert werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>GemÃ¤ss Art. 40 Satz 1 BZO ist eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung innerhalb der gleichen Zone gegen Revers nur gestattet, wenn die betroffenen GrundstÃ¼cke direkt aneinander stossen. In seinem Urteil VB.2010.00574 vom 12. Januar 2011 hat das Verwaltungsgericht hinsichtlich der streitbetroffenen BaugrundstÃ¼cke entschieden, dass § 259 Abs. 1 PBG kommunalen Regelungen, die zoneninterne AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen auf zusammenhÃ¤ngende FlÃ¤chen der entsprechenden Zone beschrÃ¤nken, nicht entgegensteht. Es Ã¼berprÃ¼fte dabei Art. 40 BZO akzessorisch auf seine Ãbereinstimmung mit dem Ã¼bergeordneten Recht und befand die Regelung fÃ¼r gesetzeskonform.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Ausgangspunkt fÃ¼r die Berechnung der AusnÃ¼tzungsziffer bildet nach § 259 Abs. 1 PBG die von der Baueingabe erfasste FlÃ¤che der "baulich noch nicht ausgenÃ¼tzten GrundstÃ¼cke oder GrundstÃ¼cksteile". Die Parzelle Kat.-Nr. 01 misst 487 m<sup><span>2</span></sup> und wird ausnÃ¼tzungsmÃ¤ssig noch nicht von einem anderen GrundstÃ¼ck in Anspruch genommen. GemÃ¤ss dem Wortlaut der zulasten von Kat.-Nr. 01 und zugunsten des BaugrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 05 bestehenden EigentÃ¼merdienstbarkeit 11 darf "vorbehÃ¤ltlich der Ã¶ffentlich-rechtlichen Genehmigung durch die BaubehÃ¶rde [â¦] die gesamte AusnÃ¼tzung dieser FlÃ¤che vom EigentÃ¼mer des berechtigten GrundstÃ¼ckes fÃ¼r sein GrundstÃ¼ck verwendet werden" (VB.2012.00715). Baurechtliche Relevanz erlangt die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung erst mit Erteilung der baurechtlichen Bewilligung fÃ¼r das Projekt, das auf die zusÃ¤tzlichen AusnÃ¼tzungsreserven tatsÃ¤chlich angewiesen ist (Felix Huber, Die AusnÃ¼tzungsziffer, ZÃ¼rich 1986, S. 253). Vorher entfaltet die mit schriftlicher Vereinbarung oder einer entsprechenden Dienstbarkeit beabsichtigte Verschiebung allenfalls zivilrechtliche Wirkungen. Hingegen steht es nicht in der Macht der GrundstÃ¼ckseigentÃ¼mer, durch privatrechtliches RechtsgeschÃ¤fts und ohne behÃ¶rdliche PrÃ¼fung der baurechtlichen Belange einen Ã¶ffentlich-rechtlich wirksamen AusnÃ¼tzungstransfer herbeizufÃ¼hren. Die vom NachbargrundstÃ¼ck zur VerfÃ¼gung gestellte AusnÃ¼tzung kann sodann nur in dem Umfang Ã¼bertragen werden, als es vom BaugrundstÃ¼ck fÃ¼r das betreffende Vorhaben gerade benÃ¶tigt wird. Eine Verschiebung der AusnÃ¼tzungsflÃ¤che auf Vorrat, die auf dem ZielgrundstÃ¼ck einen fÃ¼r andere Zwecke verwendbaren Ãberschuss zur Folge hÃ¤tte, ist ausgeschlossen. Die WeiterÃ¼bertragung von transferierten AusnÃ¼tzungsreserven auf DrittgrundstÃ¼cke widerspricht somit der § 259 PBG zugrundeliegenden Logik.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Entgegen dem AusnÃ¼tzungsnachweis der Bauherrin (VB.2012.00718) und dem Beschluss vom 26. Juli 2011, welche die von der Parzelle Kat.-Nr. 08 bezogene und an die Parzelle Kat.-Nr. 05 abgetretene AusnÃ¼tzung bei der Ermittlung der nach § 255 Abs. 2 PBG ausnÃ¼tzungsprivilegierten FlÃ¤che unzulÃ¤ssigerweise berÃ¼cksichtigen, betrÃ¤gt die fÃ¼r die AusnÃ¼tzung anrechenbare FlÃ¤che des auf Kat.-Nr. 01 geplanten Ersatzneubaus in Wirklichkeit 129,125 m<sup><span>2 </span></sup>(statt 126 m<sup><span>2</span></sup>). Diese setzt sich zusammen aus der zur VollgeschossflÃ¤che voll anrechenbaren FlÃ¤che des Erdgeschosses (78,7 m<sup><span>2</span></sup>) und einer anrechenbaren TeilflÃ¤che im Untergeschoss von 50,425 m<sup><span>2</span></sup> (111,3 m<sup><span>2</span></sup> abzÃ¼glich einer ausnÃ¼tzungsprivilegierten FlÃ¤che von 60,875 m<sup><span>2</span></sup>, die der zu 25 % ausnÃ¼tzbaren massgeblichen LandflÃ¤che von 487 m<sup><span>2 </span></sup>verteilt auf die beiden zulÃ¤ssigen Vollgeschosse entspricht). Das Vorhaben benÃ¶tigt damit â bei einer zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung von 25 % in der Wohnzone W2/25 % â eine LandflÃ¤che von insgesamt 516,5 m<sup><span>2</span></sup>, wovon 29,5 m<sup><span>2</span></sup> vom NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 08 stammen. Eine darÃ¼ber hinausgehende AusnÃ¼tzung muss von der Parzelle nach dem Gesagten nicht beansprucht werden. Das mit anderen Worten voll ausgenÃ¼tzte GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 weist daher keine AusnÃ¼tzungsreserve auf, die dem BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 und dem dort geplanten Aufstockungsvorhaben Ã¼bertragen werden kÃ¶nnte. Im Ergebnis erweist sich die Bauverweigerung vom 13. Dezember 2011 gestÃ¼tzt auf die Feststellung, dass vom NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 keine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung auf die Parzelle Kat.-Nr. 05 erfolgen kÃ¶nne, als zutreffend. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Der geplanten WeiterÃ¼bertragung der auf Kat.-Nr. 01 transferierten AusnÃ¼tzungsflÃ¤che auf das BaugrundstÃ¼ck ("KettenÃ¼bertragung") stÃ¼nde Ã¼berdies Art. 40 Satz 1 BZO entgegen. Die Beschwerdegegnerin bezweckt mit ihrem Vorhaben im Endeffekt â wie bereits mit ihrem Vorentscheidprojekt vom 3. Dezember 2008 â einen AusnÃ¼tzungstransfer zwischen zwei nicht unmittelbar aneinandergrenzenden GrundstÃ¼cken (vgl. die entsprechende Korrektur an der Grunddienstbarkeit 07, VB.2012.00718). Das von ihr anvisierte Ziel lÃ¤uft damit offensichtlich dem in Art. 40 Satz 1 BZO zum Ausdruck kommenden Motiv zuwider, wonach die kommunal festgesetzte Zonenstruktur, abgesehen vom Fall des direkten Grenzanstosses von Privaten, nicht verÃ¤ndert werden soll (vgl. das Urteil VB.2010.00574, E. 3.3.5). Nachdem die AusnÃ¼tzungsverschiebung auf direktem Weg von der Parzelle Kat.-Nr. 08 auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 mangels gemeinsamer GrundstÃ¼cksgrenze ausgeschlossen ist, lÃ¤ge im indirekten AusnÃ¼tzungstransfer eine unzulÃ¤ssige Gesetzesumgehung, weil die betreffende Norm zwar ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wÃ¼rde (VGr, 7. Juni 2007, VB.2007.00093, E. 4; 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32). Dass lediglich drei benachbarte GrundstÃ¼cke vom Vorhaben betroffen sind, Ã¤ndert hieran nichts. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Die mittels EigentÃ¼merdienstbarkeiten 07 und 11 vom 12. Mai 2011 (VB.2012.00718) beabsichtigte indirekte AusnÃ¼tzungsverschiebung ist baurechtlich unwirksam und fÃ¤llt bei der Ermittlung der AusnÃ¼tzung der Parzelle Kat.-Nr. 05 ausser Betracht. Da das GrundstÃ¼ck fÃ¼r sich genommen nicht Ã¼ber die fÃ¼r das Umbauprojekt "StÃ¶ckli" benÃ¶tigte freie AusnÃ¼tzung verfÃ¼gt (vgl. Beschluss vom 13. Dezember 2011, S. 4), ist das Vorhaben baurechtswidrig. </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716 sind folglich gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 2. Oktober 2012 (Verfahren G.-Nr. R2.2012.00011) ist aufzuheben und die Bauverweigerung der Bau- und Planungskommission Erlenbach vom 13. Dezember 2011 wiederherzustellen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend obsiegen die BeschwerdefÃ¼hrenden mit ihren Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716 (Umbauprojekt "StÃ¶ckli"), wÃ¤hrend die Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718 (Ersatzneubau) abzuweisen sind. Da der auf Kat.-Nr. 01 geplante Ersatzneubau einen hÃ¶heren Streitwert aufweist als die Aufstockung des bestehenden GebÃ¤udes auf Kat.-Nr. 05, sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden zu insgesamt 2/3 und der Beschwerdegegnerin zu 1/3 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG).</p> <p class="Urteilstext"><span>In Ãnderung von Disp.-Ziff. II und III des Rekursentscheids vom 2. Oktober 2012 sind d</span>ie Kosten des Rekursverfahrens R2.2012.00011 vollumfÃ¤nglich der Beschwerdegegnerin (und damaligen Rekurrentin) aufzuerlegen und den BeschwerdefÃ¼hrenden (Beigeladene im Rekursverfahren) wÃ¤re fÃ¼r das betreffende Verfahren an sich eine angemessene ParteientschÃ¤digung zuzusprechen. Nachdem aber die BeschwerdefÃ¼hrenden angesichts ihres Ã¼berwiegenden Prozessverlusts in den Beschwerdeverfahren der Beschwerdegegnerin ihrerseits eine ParteientschÃ¤digung auszurichten hÃ¤tten (<span>§ 17 Abs. 2 lit. a VRG), sind im Ergebnis keine EntschÃ¤digungen geschuldet. Die im </span>Rekursverfahrens R2.2012.00011 der Beschwerdegegnerin zugesprochene UmtriebsentschÃ¤digung ist deshalb aufzuheben.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>Die Beschwerden VB.2012.00715, VB.2012.00716, VB.2012.00717 und VB.2012.00718 werden vereinigt;</span></p> <p class="Einzug1"><span>und erkennt:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden VB.2012.00715 und VB.2012.00716 werden gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 2. Oktober 2012 (Verfahren G.-Nr. R2.2012.00011) wird aufgehoben und der Beschluss der Bau- und Planungskommission Erlenbach vom 13. Dezember 2011 wiederhergestellt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerden VB.2012.00717 und VB.2012.00718 werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 160.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'160.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 und der Beschwerdegegnerin zu je 1/3 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Kosten des Rekursverfahrens R2.2012.00011 werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. <span>FÃ¼r die Beschwerde- und das Rekursverfahren R2.2012.00011 werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>8. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>