Spezialverwaltungsgericht Steuern 3-RV.2021.84 P 152 Urteil vom 23. November 2022 Besetzung Präsident Fischer Richter Lämmli Richterin Sramek Gerichtsschreiber Fäs Rekurrent 1 A._____ Rekurrentin 2 B._____ beide vertreten durch Sabine Hartmann, Treuhand GmbH, Hauptstrasse 32, 5502 Hunzenschwil Gegenstand Einspracheentscheid der Steuerkommission Q._____ vom 19. April 2021 betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2018 - 2 - Das Gericht entnimmt den Akten: 1. Mit Verfügung vom 21. Juli 2020 wurden A. und B. von der Steuerkommis- sion Q. für das Jahr 2018 zu einem steuerbaren Einkom men von CHF 231'500.00 (davon qualifizierter Beteiligungsertrag von CHF 40'000.00) und zu einem steuerbaren Vermögen von CHF 591'000.00 veranlagt. In Abweichung von der Selbstdeklaration wurden unter anderem für die Liegenschaft GB S. Nr. ddd, Parzelle bbb, Einfamilienhaus, X-Strasse, ein Eigenmietwert von CHF 16'860.00 aufgerechnet und pauschale Liegenschaftsunterhaltskosten von CHF 3'372.00 abgezogen. 2. Gegen die Verfügung vom 21. Juli 2020 liessen A. und B. mit Schreiben vom 20. August 2020 Einsprache erheben und folgenden Antrag stellen: "Das steuerbare Einkommen 2018 für die Staats - und Gemeindesteuern sei gemäss untenstehender Berechnung mit CHF 218'066 zu veranlagen. Die Be- rechnung setzt sich wie folgt zusammen: Steuerbares Einkommen gem. def. Steuerveranl. 2018: CHF 231'554 ./. Eigenmietwert EFH S. CHF -16'860 + Liegenschaftsunterhaltskosten pauschal EFH S. CHF +3'372 Steuerbares Einkommen StSt und Gd'Steuern 2018 CHF 218'066 Steuerbares Einkommen 2018 Q. CHF 178'066 Beteiligungsertrag Q. CHF 40'000 Das steuerbare Einkommen 2018 für die direkte Bundessteuer sei analog an - zupassen." 3. Mit Entscheid vom 19. April 2021 wies die Steuerkommission Q. die Einsprache ab. 4. Den Einspracheentscheid vom 19. April 2021 (Zustellung an A. und B. am 7. Mai 2021, an ihre Vertreterin am 11. Mai 2021) lies sen A. und B. mit Rekurs vom 19. Mai 2021 und 4. Juni 2021 (Post aufgabe gleichentags) fristgerecht an das Spezial verwaltungsgericht, Ab teilung Steuern, weiterziehen. Sie lassen folgenden Antrag stellen: - 3 - "Das steuerbare Einkommen 2018 für die Staats - und Gemeindesteuern sei gemäss untenstehender Berechnung mit CHF 218'066 zu veranlagen. Die Be- rechnung setzt sich wie folgt zusammen: Steuerbares Einkommen gem. def. Steuerveranl. 2018: CHF 231'554 ./. Eigenmietwert EFH S. CHF -16'860 + Liegenschaftsunterhaltskosten pauschal EFH S. CHF +3'372 Steuerbares Einkommen StSt und Gd'Steuern 2018 CHF 218'066 Steuerbares Einkommen 2018 Q. CHF 178'066 Beteiligungsertrag Q. CHF 40'000 Das steuerbare Einkommen 2018 für die direkte Bundessteuer sei analog an - zupassen." Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 5. Die Steuerkommission Q. sowie das Kantonale Steueramt beantragen die Abweisung des Rekurses. 6. A. und B. liessen keine Replik erstatten. - 4 - Das Gericht zieht in Erwägung: 1. 1.1. Der vorliegende Rekurs betrifft die Kantons - und Gemeindesteuern sowie die direkte Bundessteuer 2018. 1.2. Gegenstand der Veranlagungsverfügung vom 21. Juli 2020 sowie des Ein- spracheentscheids vom 19. April 2021 sind nur die Kantons- und Gemein- desteuern 2018. Auf den Antrag, wonach das steuerbare Einkommen 2018 für die direkte Bundessteuer analog anzupassen sei, ist daher nicht einzu- treten. 1.3. Massgebend für die Beurteilung ist das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998 (StG). 2. 2.1. Mit Verfügung vom 16. April 2020 setzte das Kantonale Steueramt, Sektion Grundstückschätzung, den Eigenmietwert für die Liegenschaft GB S. Nr. ddd, Parzelle bbb, Einfamilienhaus, X-Strasse, ab der Steuerperiode 2018 auf CHF 16'860.00 fest. Diese Verfügung ist in Rechts kraft erwachsen. 2.2. Die Vorinstanz rechnete in der Veranlagung sowie im Einspracheentscheid für die Liegenschaft in S. einen Eigenmietwert von CHF 16'860.00 auf und zog pauschale Liegenschaftsunterhaltskosten von CHF 3'372.00 ab. Zur Begründung führt sie aus, dass während rund drei Jahren keine Bemü- hungen für eine Vermietung oder einen Verkauf nachgewiesen seien; erst- malige Vermietungsbemühungen seien mit dem Inserat vom 21 August 2020 nachgewiesen. Renovatio nsarbeiten, welche gegen eine objektive Nutzbarkeit sprechen würden, seien ebenfalls nicht aktenkundig. Es sei da- her praxisgemäss von Eigengebrauch auszugehen (vgl. Ein spracheent- scheid und Vernehmlassung vom 14. Juli 2021). 2.3. Die Rekurrenten lassen beantragen, dass betreffend die Liegenschaft in S. kein Eigenmietwert von CHF 16'860.00 aufzurechnen und keine pau - schalen Liegen schaftsunterhaltskosten von CHF 3'372.00 abzuziehen seien. Deren Vertreterin führt aus, dass die Rekurrenten mit ihren Kindern ihr Einfamilienhaus in Q. bewohnen würden. Das Einfamilienhaus in S. sei leer gestanden mit der Absicht, einen geeigneten Mieter zu fin den. Es sei - 5 - nicht zur Eigennutzung zur Verfügung gestanden, und es habe auch ni cht die Absicht zur Bereithaltung für eigene Zwecke bestanden. Dementsprechend sei das Haus während des Leerstandes auch nicht möb- liert gewesen. Das Haus in S. sei auf dem Portal " www.aaa.ch" unter der Rubrik "zu vermieten" publiziert gewesen u nd seit Herbst 2020 wieder vermietet. Während des Leerstandes habe für die Rekurrenten nie ein Nut- zenertrag bestanden (vgl. Rekurs). 3. 3.1. 3.1.1. Bei der Einkommenssteuer ist der Mietwert von Liegenschaften oder Lie - genschaftsteilen steuerbar, soweit sie der steuerpflichtigen Person auf Grund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Ei- gengebrauch zur Verfügung stehen (§ 30 Abs. 1 lit. b StG; Art. 7 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kan- tone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 [StHG]). 3.1.2. Rechtsprechungsgemäss ist ein steuerlich relevanter Eigengebrauch (nur) insoweit nicht gegeben, als eine Liegenschaft aufgrund von objektiven, äusseren Umständen nicht benutzt werden kann. Gleic h verhält es sich, wenn ein Objekt leer steht, weil es trotz entsprechender Absicht und ernst- hafter Bemühungen nicht vermietet oder verkauft werden kann; auch dies- falls unterbleibt die Nutzung aufgrund eines äusseren Faktors. Demgegen- über ist selbst dann ein steuerrechtlich massgeblicher Eigengebrauch an- zunehmen, wenn ein Eigentümer die Liegenschaft zwar nicht tatsächlich bewohnt, sich aber das Recht hierzu vorbehält, ohne es auszuüben; auch in einem solchen Fall hat er die Liegenschaft inne, weil er sie jederzeit be- ziehen kann ( Bundesgerichtsurteil vom 7. Oktober 2020 [2C_ 509/2020] E. 3. = StE 2021 B 25.3 Nr. 48 = StR 2020 S. 930; SGE vom 22. März 2018 [3-RV.2016.60]). 3.1.3. In Bezug auf die Beweislast gilt Folgendes: Der Nachweis für steuerbegrün- dende oder steuererhöhende Tatsachen obliegt der Steuerbehörde, der Nachweis für steueraufhebende oder steuermindernde Tatsachen der steuerpflichtigen Person; diese hat die entsprechenden Tatsachen also nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen (BGE 140 II 248 E. 3.5; Bundesgerichtsurteil vom 7. Oktober 2020 [2C_ 509/2020] E. 1.4. = StE 2021 B 25.3 Nr. 48 = StR 2020 S. 930; VGE vom 4. November 2009 [WBE.2009.18]; SGE vom 21. April 2022 [3-RV.2020.176]). - 6 - 3.2. Die Rekurrenten haben betreffend die Liegenschaft in S., welche im Ei - gentum des Rekurrenten steht, grundsätzlich einen Eigenmietwert zu ver - steuern. Der Nachweis für die steuermindernde Tatsache, dass ein steuer- lich relevanter Eigengebrauch der Liegenschaft in S. im Jahr 2018 aufgrund von objektiven, äusseren Umständen nicht gegeben war, obliegt den Rekurrenten. 3.3. 3.3.1. Die Rekurrenten liessen zusammen mit der Einsprache ein Inserat von www.aaa.ch einreichen, wonach die Liegenschaft in S. zu vermieten ist. Dieses Inserat war gemäss Suche der Vorinstanz vom 24. August 2020 auf dem Immobilien-Portal von E. (auf diesem finden sich sämtliche Angebote der grössten Immobilienmarktplätze in d er Schweiz; vgl. www.ccc.ch) erstmals am 21. August 2020 online. Damit vermögen die Rekurrenten offensichtlich keine ernsthaften Verm ietungsbemühungen für das Jahr 2018 nachzuweisen. 3.3.2. Weitere Vermietungsbemühungen im Jahr 2018 sind weder geltend ge - macht noch nachgewiesen. Vielmehr soll die Rekurrentin auf ein Schreiben des Gemeindesteueramts Q. vom 10. Februar 2020 hin am 1 7. Februar 2020 telefonisch mitgeteilt haben, dass die Liegenschaft in S. seit dem 1. Oktober 2017 leer stehe, keine Vermietungsbemühungen unternommen worden seien, da sie auf entsprechende Erträge grundsätz lich nicht angewiesen seien, und die Absicht bestehe, die Liegenschaft ab 2020 wieder zu vermieten. 3.3.3. Den Rekurrenten gelingt es somit nicht, ernsthafte Vermietungsbemühun- gen hinsichtlich der Liegenschaft in S. für das Jahr 2018 nachzuweisen. 3.4. In der Einsprache wird ausgeführt, dass das Einfamilienhaus in S. vorerst für Sanierungsarbeiten leer gestanden sei. Mit dieser lediglich behaupteten und nicht belegten Tatsache vermögen die Rekurrenten nicht zu beweisen, dass die Liegenschaft in S. im Jahr 2018 aufgrund von Reno - vationsarbeiten nicht habe benutzt werden können. Dies gilt umso mehr, als im Inserat auf www.aaa.ch als letztes Renovationsjahr 2014 angegeben ist und im Rekurs ausgeführt wird, dass keine grösseren Unterhaltsarbeiten nötig gewesen seien, um das Einfamilienhaus in S. erneut vermieten zu können. - 7 - 3.5. Dass die Liegenschaft in S. leer gestanden und nicht möbliert gewesen sei, und dass den Rekurrenten ihr Einfamilienhaus in Q. zur Eigennutzung zur Verfügung stehe, ist für die rechtliche Würdigung nicht re levant. Ebenso wenig trifft zu, dass das Einfamilienhaus in S. den Rekurrenten im Jahr 2018 nicht für eigene Zwecke zur Verfügung gestanden sei und keine Absicht bestanden habe, dieses für eigene Zwecke bereitzu halten. Die Rekurrenten haben die Liegenschaft in S. im Jahr 2018 zwar nicht tatsächlich bewohnt, sich das Recht hierzu allerdings vorbehalten, da keine objektiven, äusseren Umstände vorliegen, aufgrund derer die Liegenschaft nicht genutzt werden konnte. 3.6. Die Vorinstanz hat den Rekurrenten für die Liegenschaft in S. demnach zu Recht einen Ei genmietwert aufgerechnet. Dessen Höhe von CHF 16'860.00 ist aufgrund der in Rechtskraf t erwachsenen Verfügung vom 16. April 2020 nicht zu beanstanden. 4. 4.1. Gemäss § 39 Abs. 5 StG können für Grundstücke des Privatvermögens an Stelle der tatsächlichen K osten und Prämien folgende Pauschalabzüge geltend gemacht werden: a) für Gebäude, die zu Beginn der Steuerperiode oder beim Eintritt in die aargauische Steuerpflicht bis und mit 10 Jahre alt sind: 10 % des ge - samten Mietrohertrages; b) für Gebäude, die zu Beginn der Steuerperiode oder beim Eintritt in die aargauische Steuerpflicht über 10 Jahre alt sind: 20 % des gesamten Mietrohertrages. 4.2. Das Einfamilienhaus in S. ist mit Baujahr 1987 mehr als zehn Jahre alt. Zudem haben die Rekurrenten diesbezügl ich keine tatsächlichen Kosten geltend gemacht. Die Vorinstanz hat daher zu Recht pauschale Liegen - schaftsunterhaltskosten von 20 % des g esamten Mietrohertrages von CHF 16'860.00, das heisst von CHF 3'372.00 abgezogen. 5. Der Rekurs erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. 6. Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten des Re- kursverfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteikostenent- schädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG). - 8 - Das Gericht erkennt: 1. Der Rekurs wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die Rekurrenten haben die Kosten des Rekursverfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von CHF 300.00, der Kanzleigebühr von CHF 110.00 und den Auslagen von CHF 100.00, zusammen CHF 510.00, unter solida- rischer Haftbarkeit zu bezahlen. 3. Es wird keine Parteikostenentschädigung ausgerichtet. Zustellung an: die Vertreterin der Rekurrenten (2) das Kantonale Steueramt das Gemeindesteueramt Q. Rechtsmittelbelehrung Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be- schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver- waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerdeschrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange- fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu- legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei- zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). - 9 - Aarau, 23. November 2022 Spezialverwaltungsgericht Steuern Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: Fischer Fäs