<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para">Tribunale federale </div> <div class="para">Tribunal federal </div> <div class="para"> </div> <div class="para">{T 0/2} </div> <div class="para">4C.59/2004 </div> <div class="para">4C.61/2004 </div> <div class="para">4C.63/2004 </div> <div class="para">4C.65/2004 </div> <div class="para">4C.67/2004 viz </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Sentenza del 24 giugno 2004 </div> <div class="para">I Corte civile </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Composizione </div> <div class="para">Giudici federali Corboz, presidente, </div> <div class="para">Rottenberg Liatowitsch, Nyffeler, </div> <div class="para">cancelliera Gianinazzi. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Parti </div> <div class="para">A.________, </div> <div class="para">attore e ricorrente, </div> <div class="para">patrocinato dall'avv. dott. Gianmaria Mosca, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">contro </div> <div class="para"> </div> <div class="para">X.B.________ e Y.B.________, </div> <div class="para">X.C.________ e Y.C.________, </div> <div class="para">X.D.________ e Y.D.________, </div> <div class="para">E.________, </div> <div class="para">X.F.________ e Y.F.________, </div> <div class="para">convenuti e opponenti, </div> <div class="para">tutti patrocinati dalla avv. Manuela Minotti Perucchi, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Oggetto </div> <div class="para">contratto di locazione; aumento della pigione; </div> <div class="para"> </div> <div class="para">ricorso per riforma contro le sentenze emanate il 29 dicembre 2003 dalla II Camera civile della Tribunale d'appello del Cantone Ticino. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Fatti: </div> <div class="para">A. </div> <div class="para">L'attuale controversia trae origine dall'aumento della pigione notificato nel marzo 2002 da A.________ (locatore) agli inquilini dell'immobile denominato "Z.________" da lui acquistato nel 1996. </div> <div class="para">A.a </div> <div class="para">Cinque conduttori hanno infatti contestato l'aumento dinanzi al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione. Si tratta di: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">- X.B.________ e Y.B.________, che occupano l'appartamento no. 52 di 3½ locali e, dal 16 marzo 2000, pagano una pigione mensile di fr. 805.--, cui vanno aggiunti fr. 120.-- a titolo di acconto per spese accessorie e fr. 40.-- per l'uso di un posteggio; </div> <div class="para"> </div> <div class="para">- X.C.________ e Y.C.________, che occupano gli appartamenti no. 31 e 32 (oggetto di due contratti di locazione separati), entrambi di 3½ locali e, dal 20 marzo 2000, pagano una pigione mensile di fr. 680.-- rispettivamente fr. 780.--, cui vanno aggiunti (in ambe- due i casi) fr. 120.-- a titolo di acconto per spese accessorie; </div> <div class="para"> </div> <div class="para">- X.D.________ e Y.D.________, che occupano l'appartamento no. 50 di 4½ locali e, dal 16 marzo 2000, pagano una pigione mensile di fr. 945.--, cui vanno aggiunti fr. 130.-- a titolo di acconto per spese accessorie e fr. 90.-- per l'uso dell'autorimessa e di un posteggio; </div> <div class="para"> </div> <div class="para">- E.________, che occupa l'appartamento no. 24 di 3½ locali e, dal 16 marzo 2000, paga una pigione mensile di fr. 770.--, cui vanno aggiunti fr. 120.-- a titolo di acconto per spese accessorie; </div> <div class="para">- X.F.________ e Y.F.________, che occupano l'appartamento no. 26 di 4½ locali e, dal 16 marzo 2000, pagano una pigione mensile di fr. 915.--, cui vanno aggiunti fr. 130.-- a titolo di acconto per spese accessorie. </div> <div class="para">A.b Ciascuno dei contratti sottoscritti dai predetti conduttori tra il 16 e il 20 marzo 2000 includeva, al punto 3, la seguente clausola: </div> <div class="para">"Il canone di locazione concordato non consente di ottenere un </div> <div class="para">reddito sufficiente a coprire i costi relativi. La locatrice si </div> <div class="para">riserva in futuro di far valere la riserva in tal senso del 12%". </div> <div class="para">A.c Nel formulario ufficiale utilizzato per la notifica dell'aumento è stato precisato che questo avveniva "a parziale adeguamento delle pigioni al limite del reddito lordo compensante i costi (art. 269a lett. c CO) = 10%". Contestualmente il locatore esprimeva pure "una riserva del 22% che potrà sciogliere in futuro a copertura del reddito compensante i costi", il tutto con effetto al 1° luglio 2002. Egli ha in particolare aumentato: </div> <div class="para">- a fr. 886.-- la pigione a carico di X.B.________ e Y.B.________; </div> <div class="para">- a fr. 750.--, rispettivamente fr. 860.--, le pigioni a carico di </div> <div class="para">X.C.________ e Y.C.________; </div> <div class="para">- a fr. 1'040.-- la pigione a carico di X.D.________ e Y.D.________; </div> <div class="para">- a fr. 850.-- la pigione a carico di E.________; </div> <div class="para">- a fr. 1'106.-- la pigione a carico di X.F.________ e Y.F.________. </div> <div class="para">B. </div> <div class="para">Non essendo stato possibile addivenire ad alcuna intesa dinanzi all'Ufficio di conciliazione, il 18 luglio 2002 A.________ si è rivolto alla Pretura della Giurisdizione di Mendrisio-Sud chiedendo la fissazione delle varie pigioni conformemente a quanto da lui auspicato e la conferma dei rispettivi formulari riguardanti l'aumento con le relative riserve. I conduttori si sono opposti contestando che il locatore potesse far capo al criterio dell'insufficiente reddito lordo di cui all'art. 269a lett. c CO e rilevando che, in ogni caso, il reddito netto ricavato dall'ente locato era sproporzionato. </div> <div class="para">Le domande del locatore sono state integralmente accolte il 2 settembre 2003. Nei cinque giudizi - pressoché identici - è stato in primo luogo evidenziato come la modifica unilaterale del contratto fosse stata motivata dalla riserva contrattuale, che faceva chiaramente riferimento al criterio di cui all'art. 269a lett. c CO. L'applicabilità di tale disposto non poneva problemi, avendo l'istante acquistato l'immobile in questione - risalente agli anni sessanta - nel 1996, ad un prezzo che non poteva essere considerato eccessivo visto che scaturiva da un pubblico incanto. Ritenuto che in base ai dati emersi in istruttoria il reddito lordo compensante i costi era del 4.76% a fronte di un tasso possibile del 6%, il primo giudice ha concluso per il benfondato delle pigioni richieste dal locatore e per la conferma della validità dei formulari d'aumento. </div> <div class="para">C. </div> <div class="para">Onde ottenere l'annullamento del predetto giudizio i cinque conduttori hanno adito il Tribunale d'appello. </div> <div class="para">A loro modo di vedere il criterio del reddito lordo di cui all'art. 269a lett. c CO non poteva essere applicato: il contratto non contemplava questa eventualità e l'immobile interessato non era di epoca recente. Infine, essi hanno ribadito l'eccezione - non esaminata in prima istanza - secondo cui il reddito netto ricavato dall'ente locato era in ogni caso sproporzionato e dunque abusivo. </div> <div class="para">Respinti i primi due argomenti, la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha accolto l'eccezione. </div> <div class="para">C.a </div> <div class="para">I giudici cantonali hanno proceduto al calcolo del reddito netto dell'ente locato come esposto qui di seguito. </div> <div class="para">Essi hanno in primo luogo determinato il capitale proprio complessivo. A tal scopo hanno considerato che l'immobile è stato acquistato nel 1996 per fr. 6'278'710.-- ed è stato ristrutturato con una spesa di fr. 3'680'841.70, di cui può essere imputato nel calcolo il 70% (<span class="artref">art. 14 OLAL</span>), ovvero fr. 2'576'589.--. Indicizzati in base al carovita, limitatamente al 40% (<span class="artref">art. 16 OLAL</span>), questi importi assommano a fr. 8'962'265.--. Deducendo da questa cifra l'ammontare dell'ipoteca gravante l'immobile, dichiarato di fr. 2'725'000.--, risulta un capitale proprio di fr. 6'237'265.--. I giudici ticinesi sono quindi passati alle spese, precisando che avrebbero considerato solo quelle che non erano già state coperte e pagate nell'ambito delle spese accessorie, ovverosia: fr. 112'759.70 per interessi ipotecari nel 2001; fr. 15'399.80 per manutenzione e riparazioni appartamenti e stabile; fr. 351.80 per tasse e spese postali e bancarie, fr. 3'683.30 per pubblicità, fr. 11'682.-- per assicurazioni; fr 24'237.90 per onorari d'amministrazione. Essi hanno poi dedotto le somme incassate per la lavatrice, per l'affitto dell'insegna e per l'affitto di un'antenna per telefonia mobile. Da qui un saldo per spese di fr. 154'269.95. </div> <div class="para">Sulla base di questi dati la Corte cantonale ha infine stabilito il reddito netto per ogni singolo appartamento, giungendo alla conclusione che la decisione di aumentare la pigione è giustificata, ma non nella misura proposta dal locatore. </div> <div class="para">C.b Nelle cinque sentenze emanate il 29 dicembre 2003, sostanzialmente identiche, il Tribunale d'appello ha dunque ridotto gli aumenti concessi nella pronunzia di primo grado e fissato le pigioni nel modo seguente: </div> <div class="para">- fr. 826.40 mensili per X.B.________ e Y.B.________; </div> <div class="para">- fr. 750.--, rispettivamente fr. 826.40, per X.C.________ e Y.C.________; </div> <div class="para">- fr. 978.60 per X.D.________ e Y.D.________; </div> <div class="para">- fr. 826.40 per E.________; </div> <div class="para">- fr. 978.60 per X.F.________ e Y.F.________. </div> <div class="para">D. </div> <div class="para">Tempestivamente insorto dinanzi al Tribunale federale con cinque ricorsi per riforma identici, fondati sulla violazione dell'<span class="artref">art. 269 CO</span> (4C.59/2004, 4C.61/2004, 4C.63/2004, 4C.65/2004, 4C.67/2004) A.________ postula, in via principale, la modifica delle sentenze cantonali nel senso della reiezione degli appelli dei conduttori e, di conseguenza, della conferma delle cinque pronunzie di primo grado. </div> <div class="para">Nella risposte trasmesse il 29 marzo 2004 i conduttori propongono l'integrale reiezione del gravame. </div> <div class="para">E. </div> <div class="para">Contestualmente alla risposta i cinque convenuti hanno introdotto un ricorso adesivo a norma dell'<span class="artref">art. 59 cpv. 2 OG</span>, che hanno però (tutti) ritirato il 29 aprile successivo. Donde lo stralcio di queste procedure. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Diritto: </div> <div class="para">1. </div> <div class="para">Motivati in maniera identica i cinque ricorsi sono rivolti contro cinque decisioni dal contenuto analogo e riguardano in sostanza la medesima fattispecie. In simili circostanze appare opportuno, per ragioni di economia processuale, congiungere le cinque cause e pronunciare un unico giudizio, conformemente all'<span class="artref">art. 24 PC</span>, applicabile in virtù del rinvio di cui all'<span class="artref">art. 40 OG</span> (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F113-IA-390%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page390">DTF 113 Ia 390</a> consid. 1; cfr. Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, vol. I, n. 2 ad <span class="artref">art. 40 OG</span> pag. 343 seg.). </div> <div class="para">2. </div> <div class="para">Trattandosi di contratti di locazione rinnovabili tacitamente, ovverosia di durata indeterminata (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F114-II-165%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page165">DTF 114 II 165</a> consid. 2b), ai fini della determinazione del valore di causa (cfr. <span class="artref">art. 46 OG</span>) occorre prendere in considerazione l'aumento di pigione annuale contestato dinanzi all'ultima istanza cantonale e moltiplicarlo poi per venti (<span class="artref"><artref id="CH/173.110/36/5" type="start"></artref><artref id="CH/173.110/36/4" type="start"></artref>art. 36 cpv. 4 e 5 OG</span><artref id="CH/173.110/36/5" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/5" type="end"></artref>; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F121-III-397%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page397">DTF 121 III 397</a> consid. 1; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F118-II-422%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page422">118 II 422</a> consid. 1). </div> <div class="para">2.1 L'aumento notificato ai conduttori B.________ (4C.59/2004) ammontava - senza tener conto degli importi relativi alle spese accessorie e al posteggio - a fr. 972.-- per anno ([886 - 805] x 12). Moltiplicandolo per venti si ottiene un valore di causa di fr. 19'440.--. </div> <div class="para">2.2 Gli aumenti notificati ai conduttori C.________ (inc. 4C. 61/2004) ammontavano - senza tener conto dell'importo relativo alle spese accessorie - a fr. 1'800.-- per anno ([1'610 - 1460] x 12). Moltiplicandolo per venti si ottiene un valore di causa di fr. 36'000.--. </div> <div class="para">2.3 L'aumento notificato ai conduttori D.________ (4C.63/2004) ammontava - senza tener conto degli importi relativi alle spese accessorie e al posteggio - a fr. 1'140.-- per anno ([1'040 - 945] x 12). Moltiplicandolo per venti si ottiene un valore di causa di fr. 22'800.--. </div> <div class="para">2.4 L'aumento notificato alla conduttrice E.________ (4C.65/2004) ammontava - senza tener conto dell'importo relativo alle spese accessorie - a fr. 960.-- per anno ([850 - 770] x 12). Moltiplicandolo per venti si ottiene un valore di causa di fr. 19'200.--. </div> <div class="para">2.5 L'aumento notificato ai conduttori X.F.________ e Y.F.________ (4C.67/2004) ammontava - senza tener conto dell'importo relativo alle spese accessorie - a fr. 2'292.-- per anno ([1'106 - 915] x 12). Moltiplicandolo per venti si ottiene un valore di causa di fr. 45'840.--. </div> <div class="para">2.6 In queste circostanze il valore litigioso di almeno fr. 8'000.-- richiesto dall'<span class="artref">art. 46 OG</span> è raggiunto in ciascuno dei cinque casi. </div> <div class="para">3. </div> <div class="para">I ricorsi per riforma vertono essenzialmente sul calcolo del reddito netto (<span class="artref">art. 269 CO</span>). </div> <div class="para">Dinanzi al Tribunale federale il locatore non contesta più, infatti, la possibilità dei conduttori di prevalersi dell'eccezione secondo cui il reddito netto ricavato dall'ente locato sarebbe in ogni caso sproporzionato e dunque abusivo. Egli critica piuttosto il calcolo del reddito netto così come effettuato dai giudici cantonali, cui rimprovera di aver erroneamente ridotto il suo capitale proprio. In particolare egli rileva come essi abbiano a torto tenuto in considerazione i suoi investimenti solamente nella misura del 70%, così come previsto dall'<span class="artref">art. 14 OLAL</span>, invece che nella loro integralità. </div> <div class="para">Per determinare il reddito netto di un immobile - conclude il locatore - occorre basarsi sul metodo assoluto e non sul metodo relativo applicato in caso di ristrutturazioni importanti ex <span class="artref">art. 14 OLAL</span>. </div> <div class="para">4. </div> <div class="para">Il reddito dell'ente locato - netto (<span class="artref">art. 269 CO</span>) o lordo (art. 269a lett. c CO), poco importa - è un criterio assoluto di fissazione della pigione, che serve principalmente a stabilire se la pigione è abusiva, senza tener conto della sua evoluzione nel tempo né di eventuali accordi intercorsi precedentemente fra le parti (David Lachat, Le bail à loyer, 2a ed., Losanna 1997, pag. 350 n. 3.2). </div> <div class="para">4.1 La valutazione della liceità dell'aumento della pigione sulla base del metodo assoluto (art. 269 e art. 269a lett. c CO) si contrappone a quella fondata sul metodo relativo, che trova applicazione, ad esempio, qualora l'aumento venga ricondotto a prestazioni suppletive del locatore (<span class="artref">art. 269a lett. b CO</span> e <span class="artref">art. 14 OLAL</span>; cfr. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F118-II-415%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page415">DTF 118 II 415</a> consid. 3). In questo caso il giudice deve stabilire se, paragonata a quella pattuita precedentemente, la nuova pigione risulta abusiva; il metodo relativo si basa infatti sulla fiducia che il conduttore ha riposto nel fatto che la pigione concordata procurasse al locatore un reddito adeguato. In altri termini: il metodo assoluto si riferisce anzitutto all'ente locato mentre quello relativo privilegia la relazione fra le parti (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F121-III-163%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page163">DTF 121 III 163</a> consid. 2b con rinvii; Lachat, op. cit., pag. 321 n. 6.2, pag. 349 n. 2.1 e 2.2, pag. 350 n. 3.2 - 3.4). </div> <div class="para">Queste prime considerazioni di carattere generale bastano per dichiarare manifestamente infondato - oltre che fuorviante - il rimprovero mosso al Tribunale d'appello di aver calcolato il reddito netto dell'ente locato sulla base del metodo relativo invece che sulla base del metodo assoluto. Contrariamente a quanto lascia intendere il locatore, i giudici ticinesi non hanno esaminato l'aumento della pigione da lui proposto sulla base del metodo relativo (richiamandosi all'<span class="artref">art. 269a lett. b CO</span> e <span class="artref">art. 14 OLAL</span>) bensì hanno proceduto alla determinazione del reddito netto secondo il metodo assoluto, nell'ambito del quale occorre tenere conto anche degli investimenti del locatore nell'ente locato (su questo tema cfr. anche Bernard Corboz, Les travaux de transformation et de rénovation de la chose louée entrepris par le bailleur et leur répercussion sur les loyers in: 12e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2002, pag. 15 segg.). </div> <div class="para">4.2 Il criterio del reddito (netto o lordo) dell'ente locato serve di regola ad esaminare l'ammissibilità della pigione iniziale (Lachat, op. cit., pag. 281 n. 1.2 per il reddito netto, pag. 321 n. 6.2 per il reddito lordo). Quello del reddito netto rappresenta inoltre un importante mezzo di difesa a disposizione del conduttore che intende contrastare l'aumento della pigione (Lachat, op. cit., pag. 281 n. 1.2). </div> <div class="para">Tale eventualità si è verificata nel caso concreto, avendo i conduttori opposto all'aumento della pigione fondato su di un insufficiente reddito lordo (art. 269a lett. c CO) l'esistenza di un sufficiente reddito netto (<span class="artref">art. 269 CO</span>). </div> <div class="para">4.3 Per definizione, il reddito è un rapporto, di solito espresso in percento, fra il prezzo di una cosa ed il guadagno che se ne può ricavare. Nel settore immobiliare si distingue fra reddito lordo - rapporto fra l'ammontare delle pigioni e il valore dell'immobile - e reddito netto - rapporto fra il guadagno netto del locatore una volta dedotti tutti gli oneri e il suo investimento personale (Lachat, op. cit., pag. 282 n. 2.2). </div> <div class="para">Nel caso in rassegna, il locatore afferma in sostanza che nel quadro del calcolo del reddito lordo - da lui proposto dinanzi alle autorità cantonali - i suoi investimenti andavano considerati limitatamente al 70%, così come previsto dall'<span class="artref">art. 14 OLAL</span>, mentre in quello del calcolo del reddito netto - effettuato nel giudizio impugnato - essi avrebbero dovuto venir ritenuti nella loro integralità, "non essendo più applicabile la riduzione prevista per le ristrutturazioni più importanti". </div> <div class="para">4.3.1 Si tratta di un'argomentazione destinata all'insuccesso. Non vi è infatti motivo - né il locatore adduce alcunché al riguardo - di trattare questa posizione in maniera differenziata, a seconda che si calcoli il reddito lordo o quello netto (cfr. Corboz, op. cit., pag. 15 e 26 segg., laddove vengono indicate le ripercussioni di tali costi qualora l'adeguatezza della pigione venga esaminata secondo il metodo assoluto, senza distinguere ulteriormente a dipendenza del tipo di reddito accertato). </div> <div class="para">4.3.2 Le spese di investimento (Anlagekosten, frais d'investissements) vanno prese in considerazione sia nel calcolo del reddito netto che in quello del reddito lordo. Nel quadro calcolo del reddito netto esse contribuiscono a determinare il capitale proprio investito (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F122-III-257%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page257">DTF 122 III 257</a> consid. 3a; Lachat, op. cit., pag. 286 n. 3.5), mentre in quello del reddito lordo permettono di accertare il valore dell'immobile (SVIT n. 83 seg. ad <span class="artref">art. 269a CO</span>). </div> <div class="para">Fra le spese d'investimento vi sono quelle relative ad opere che hanno apportato un maggior valore all'immobile oggetto della locazione, siano esse legate a lavori di riparazione importanti o rinnovo (SVIT-Kommentar Mieterecht II, n. 19 ad <span class="artref">art. 269 CO</span>; Corboz, op. cit., pag. 27). </div> <div class="para">La questione di sapere in che misura si deve tener conto di questi interventi può essere risolta in due modi. Si può procedere analogamente a quanto prescritto dall'<span class="artref">art. 14 OLAL</span> e computare il 50% rispettivamente il 70% delle relative spese oppure, qualora sia provato che tutti gli interventi hanno comportato un maggior valore, computarle integralmente (cfr. SVIT n. 20 ad <span class="artref">art. 269 CO</span> come anche <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F118-II-415%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page415">DTF 118 II 415</a> consid. 3a nella quale viene precisato che la presunzione di cui all'<span class="artref">art. 14 cpv. 1 OLAL</span> non è irrefragabile). </div> <div class="para">4.3.3 Ciò significa che, in quanto volta ad ottenere il computo integrale dei costi d'investimento, la tesi addotta dal locatore è di principio sostenibile. </div> <div class="para">Sennonché, il giudizio impugnato non contiene alcun accertamento in merito alla natura degli interventi di ristrutturazione effettuati dal locatore - cui incombeva l'onere allegatorio e probatorio a questo riguardo, la massima sociale inquisitoria di cui all'<span class="artref">art. 274d cpv. 3 CO</span> non dispensando le parti dall'obbligo di collaborare attivamente all'istruzione della causa (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-III-231%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page231">DTF 125 III 231</a> consid. 4a pag. 238) - e questo perché, come rettamente addotto dagli opponenti, negli scritti presentati in prima e seconda istanza egli stesso ha sempre proposto di tenere conto dei suoi investimenti limitatamente al 70%, applicando per analogia la regola semplificatrice stabilita dall'<span class="artref">art. 14 OLAL</span>. Il locatore non ha d'altro canto mai eccepito alcunché al calcolo del reddito netto formulato dalle controparti dinanzi alle autorità cantonali, nel quale tali investimenti venivano considerati limitatamente al 70%. </div> <div class="para">In queste circostanze, un rinvio dell'incarto all'autorità ticinese per la completazione degli accertamenti di fatto giusta l'<span class="artref">art. 64 OG</span> non può entrare in linea di conto (sui presupposti per l'applicazione di questa norma cfr. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F126-III-59%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page59">DTF 126 III 59</a> consid. 2a). </div> <div class="para">4.4 In conclusione, la decisione della Corte cantonale di considerare gli investimenti effettuati dal locatore solamente nella misura del 70%, conformemente a quanto previsto dall'<span class="artref">art. 14 OLAL</span> e sino a quel momento preteso anche dal locatore stesso, non risulta in contrasto con il diritto federale. </div> <div class="para">5. </div> <div class="para">Giovi infine, abbondanzialmente, rilevare che anche per il resto il calcolo del reddito netto esposto nella pronunzia impugnata - già riprodotto nella parte dedicata ai fatti - ossequia il diritto federale. </div> <div class="para">Il reddito netto determinante ai sensi dell'<span class="artref">art. 269 CO</span> corrisponde infatti al rapporto fra il capitale proprio investito dal locatore nell'immobile oggetto della locazione ed il guadagno che questo gli procura, vale a dire l'importo delle pigioni una volta dedotti - da queste - gli interessi debitori sui capitali presi in prestito nonché le spese di amministrazione, esercizio e manutenzione corrente (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-III-421%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page421">DTF 125 III 421</a> consid. 2b pag. 423; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F123-III-171%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page171">123 III 171</a> consid. 6a). Il capitale proprio, in particolare, è dato dalla differenza fra i costi d'investimento (Anlagekosten, frais d'investissements) e i capitali di terzi (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-III-421%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page421">DTF 125 III 421</a> consid. 2b; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F123-III-171%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page171">123 III 171</a> consid. 6a; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F122-III-257%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page257">122 III 257</a> consid. 3a; cfr. anche Lachat, op. cit., pag. 284 segg. n. 3). Quando si parla di capitale proprio investito s'intende il capitale iniziale e non il valore reale attuale (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F122-III-257%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page257">DTF 122 III 257</a> consid. 3b/bb pag. 260); si tratta del prezzo d'acquisto rispettivamente di costruzione effettivo nonché dei vari costi legati all'acquisizione del fondo oggetto della locazione quali, fra gli altri, le spese di trapasso e di registro fondiario (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-III-421%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page421">DTF 125 III 421</a> consid. 2b; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F123-III-171%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page171">123 III 171</a> consid. 6a). L'importo del capitale proprio può variare nel tempo, esso aumenta ad esempio quando il locatore ammortizza il suo debito ipotecario oppure finanzia opere che apportano un maggior valore all'immobile oggetto della locazione (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=7&amp;from_date=09.06.2004&amp;to_date=28.06.2004&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F123-III-171%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page171">DTF 123 III 171</a> consid. 6a; Lachat, op. cit., pag. 286 n. 3.5; SVIT n. 19 ad <span class="artref">art. 269 CO</span>; Corboz, op. cit., pag. 27). Una volta determinati secondo i principi appena esposti, i fondi propri - limitatamente al 40% - vanno poi indicizzati in base al carovita, tenuto conto del momento in cui essi sono stati investiti (<span class="artref">art. 16 OLAL</span>; DTF citato e 120 II 100 consid. 5). </div> <div class="para">6. </div> <div class="para">Da tutto quanto esposto discende la reiezione dei cinque ricorsi per riforma siccome manifestamente infondati. </div> <div class="para">Gli oneri processuali e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 156 cpv. 1 e 159 cpv. 1 e 2 OG). </div> <div class="para">Le spese dei ricorsi adesivi sono poste a carico dei convenuti, in solido, siccome da loro cagionate (<span class="artref"><artref id="CH/173.110/156/7" type="start"></artref><artref id="CH/173.110/156/6" type="start"></artref>art. 156 cpv. 6 e 7 OG</span><artref id="CH/173.110/156/7" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/7" type="end"></artref>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia: </div> <div class="para">1. </div> <div class="para">Le cause 4C.59/2004, 4C.61/2004, 4C.63/2004, 4C. 65/2004 e 4C.67/ 2004 vengono congiunte. </div> <div class="para">2. </div> <div class="para">Si prende atto del ritiro dei ricorsi adesivi presentati nelle cinque procedure, che vengono pertanto stralciati dai ruoli. </div> <div class="para">La tassa di giustizia di fr. 500.-- è posta a carico dei convenuti, in solido. </div> <div class="para">3. </div> <div class="para">I ricorsi per riforma sono respinti. </div> <div class="para">4. </div> <div class="para">La tassa di giustizia di fr. 5'000.-- è posta a carico dell'attore, il quale rifonderà a ciascun convenuto fr. 1'250.-- per ripetibili della sede federale. </div> <div class="para">5. </div> <div class="para">Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino. </div> <div class="para">Losanna, 24 giugno 2004 </div> <div class="para">In nome della I Corte civile </div> <div class="para">del Tribunale federale svizzero </div> <div class="para">Il presidente: La cancelliera: </div> <div class="para"> </div> </div></body></html>