<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="45137452" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../vg" name="repository-base-url"/> <meta content="2023-06-14T08:05Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2017-nr-39" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2017-nr-39" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2017-nr-39" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter 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article__content" id="main-content"> <p><strong>LiegenschaftenschÃ¤tzung, WohnflÃ¤che</strong></p><hr/><p><a data-linked-resource-id="44739663" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="2" href="../vg/23-abs-1-stg">§ 23 Abs. 1 StG</a></p><hr/><p><em>Da die m2-Zahl der WohnflÃ¤che einer Liegenschaft keinen direkten Eingang in die Berechnung des Mietwertes findet, sondern nur indirekt Ã¼ber den Parameter âWohnrÃ¤umeâ in die LiegenschaftenschÃ¤tzung einfliesst, hat der LiegenschaftenschÃ¤tzer die effektiven VerhÃ¤ltnisse zu berÃ¼cksichtigen und gegebenenfalls von der im Grundbuch eingetragenen Anzahl Zimmer abzuweichen.</em></p><hr/><p>Die Rekurrentin ist EigentÃ¼merin einer 2.5-Zimmerwohnung in X. Im Jahr 2017 wurde ihre Wohnung im Rahmen einer Generalrevision neu geschÃ¤tzt. Nach durchgefÃ¼hrtem Einspracheverfahren legte die Steuerverwaltung einen Mietwert von Fr. 10â020.-- und einen Verkehrswert von Fr. 170â000.-- fest. Die Steuerrekurskommission heisst den dagegen erhobenen Rekurs teilweise gut.</p><p>Aus den ErwÃ¤gungen:</p><p>3. Steuerbar sind die ErtrÃ¤ge aus unbeweglichem VermÃ¶gen, insbesondere der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechtes fÃ¼r den Eigengebrauch zur VerfÃ¼gung stehen; die unterpreisliche Vermietung an eine nahestehende Person ist dem Eigengebrauch gleichgestellt (vgl. § 23 Abs. 1 Ziff. 2 StG). Unbestritten ist die Besteuerung dieses Einkommens, jedoch wird dessen HÃ¶he angefochten.</p><p>(â¦)</p><p>7.3 Die Vorinstanz ist zur Berechnung des Marktmietwertes vom TGM-Wert (Thurgauer Marktmietwert) fÃ¼r eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung in X ausgegangen. GemÃ¤ss TGM betrÃ¤gt der Medianwert Fr. Y. Diesen Wert erhÃ¶hte sie fÃ¼r ein ½ Zimmer um 10 %, da fÃ¼r ein zusÃ¤tzliches ½ Zimmer bei Stockwerkeigentum im SchÃ¤tzerhandbuch (R/B 3 S. 10) eine Korrektur vorgesehen ist. Auf dem so ermittelten Wert berechnete die Vorinstanz weiter einen Korrekturabzug von Z %, was zum Mietwert von Fr. 835.-- monatlich bzw. Fr. 10â020.-- fÃ¼hrte.</p><p>(â¦)</p><p>9. Die Rekurrentin macht sodann geltend, auf die ErhÃ¶hung des Medianwertes um 10 % aufgrund des ½ Zimmers sei zu verzichten.</p><p>9.1 Zur BegrÃ¼ndung bringt sie vor, das im Grundbuch eingetragene ½ Zimmer sei in der RealitÃ¤t nicht vorhanden. (â¦) Es sei eine 2-Zimmer-Wohnung mit offener KÃ¼che. (â¦)</p><p>9.3 Unbestritten ist, dass die Wohnung der Rekurrentin im Grundbuch als 2.5-Zimmerwohnung beschrieben ist. Die gleiche Beschreibung findet sich auch auf der online abrufbaren Geoinformationsplattform des Kantons Thurgau. Es stellt sich die Frage, ob diese Beschreibungen fÃ¼r die LiegenschaftenschÃ¤tzer und die Steuerrekurskommission verbindlich sind. Unbestritten ist, dass die WohnflÃ¤che keinen direkten Einfluss auf die Berechnung des Mietwertes nach Thurgauer SchÃ¤tzungsmethode hat. Die WohnflÃ¤che beeinflusst nach Angaben der Vorinstanz jedoch den Parameter âWohnrÃ¤umeâ, welcher von der Vorinstanz als âzeitgemÃ¤ss normalâ mit einem Wert von 5 bzw. einer Korrektur von 0.00 % bewertet wurde. Zutreffend ist, dass die Bewertung âzeitgemÃ¤ss, normalâ nichts Ã¼ber die GrÃ¶sse der Wohnungszimmer besagt bzw. zumindest einen sehr grossen Spielraum beinhaltet. Da die m<sup>2</sup>-Zahl keinen direkten Eingang in die Berechnung des Mietwertes findet, sondern nur indirekt in die Bewertung Ã¼ber den Parameter âWohnrÃ¤umeâ einfliesst, ist eine Bindung des SchÃ¤tzers an den Grundbucheintrag bezÃ¼glich Anzahl Zimmer nach Ansicht der Steuerrekurskommission abzulehnen. In Konsequenz davon ist auch eine Bindung allfÃ¤lliger gerichtlicher Instanzen an den Grundbucheintrag abzulehnen. Dieser Ansicht ist offenbar auch die Vorinstanz, fÃ¼hrt sie doch aus, die Gegebenheiten vor Ort hÃ¤tten den SchÃ¤tzer veranlasst, die Anzahl Zimmer gemÃ¤ss Grundbuch zu Ã¼bernehmen.</p><p>9.4 Es gibt keine einheitliche allgemein gÃ¼ltige Definition eines ½ Zimmers. GemÃ¤ss dem WohnbaufÃ¶rderungsreglement des Kantons ZÃ¼rich gelten als halbe Zimmer entweder WohnkÃ¼chen mit einer NettowohnflÃ¤che von mindestens 12 m<sup>2</sup> oder Wohndielen oder EssplÃ¤tze mit Fenstern ins Freie und einer verkehrsfreien FlÃ¤che von mindestens 6 m<sup>2</sup> (Art. 4 WohnungsgrÃ¶sse). GemÃ¤ss Glossar des Wohnungs-Bewertungs-Systems WBS der Schweizerischen Eidgenossenschaft besteht der Kochbereich aus 60 x 60 cm grossen Modulen sowie einer vorgelagerten BedienungsflÃ¤che von 120 cm Tiefe, wobei sich die BedienungsflÃ¤che nicht mit der Erschliessungszone Ã¼berschneiden darf. Befindet sich der Kochbereich in einem separaten Raum, muss in diesem zusÃ¤tzlich Platz fÃ¼r einen Tisch mit mindestens zwei Personen (160 x 160 cm) vorhanden sein. SÃ¤mtliche Nutzungsbereiche und Zimmer mÃ¼ssen sodann mit einer 90 cm breiten Erschliessungszone sowie einer KehrflÃ¤che von 120 x 120 cm vor jeder TÃ¼r erschlossen sein.</p><p>9.5 Die effektiven VerhÃ¤ltnisse ergeben sich einerseits aus dem Grundriss der Wohnung sowie den Fotos der KÃ¼che. Das Wohn- und Esszimmer der Wohnung (inklusive KÃ¼che) betrÃ¤gt gemÃ¤ss Grundriss 24.3 m<sup>2</sup>. Die Darlegungen der Rekurrentin bezÃ¼glich GrÃ¶ssenverhÃ¤ltnisse der KÃ¼che werden von der Vor­instanz nicht bestritten. Demnach verbleibt in der Wohnung im Kochbereich unter BerÃ¼cksichtigung einer vorgelagerten BedienungsflÃ¤che von 120 cm eine freie FlÃ¤che fÃ¼r einen Essbereich von 87 cm x 97 cm und damit von 0.84 m<sup>2</sup>. Aufgrund dieser GrÃ¶ssenverhÃ¤ltnisse erscheint es offensichtlich, dass nicht genÃ¼gend Platz fÃ¼r den Essbereich besteht. Weder kann ein Tisch fÃ¼r zwei Personen (gemÃ¤ss Definition des WBS von 160 x 160 cm) in die KÃ¼che gestellt werden, noch werden die Anforderungen an ein halbes Zimmer gemÃ¤ss WohnbaufÃ¶rderungsreglement des Kantons ZÃ¼rich erfÃ¼llt. Die KÃ¼che der Rekurrentin kann folglich nicht als ½ Zimmer qualifiziert werden. Auch der Umstand, dass die Wohnung in den Werbeunterlagen der damaligen VerkÃ¤uferin der streitgegenstÃ¤ndlichen Wohnung als 2-Zimmerwohnung beschrieben wurde, ist zumindest als Indiz dafÃ¼r zu werten, dass der Beschrieb der Zimmeranzahl im Grundbuch unzutreffend ist. Entsprechend ist auf eine ErhÃ¶hung des Medianwertes um 10 % zu verzichten. Es ist bei der Berechnung von 2 Zimmern auszugehen.</p><p> </p><p>Entscheid der Steuerrekurskommission STRE.2017.128 vom 4. Dezember 2017</p> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>