Lausanne, 27. Januar 2023
Medienmitteilung des Bundesgerichts
Urteil vom 19. Dezember 2022 (1C_759/2021)
Gesetz über die Wohnraumförderung BS: Beschwerde in einem 
Punkt gutgeheissen
Das Bundesgericht heisst eine Beschwerde gegen die Änderung des Gesetzes über
die Wohnraumförderung des Kantons Basel-Stadt teilweise gut. Es hebt die Bestimmung auf, wonach die in Zeiten von Wohnungsnot erforderliche Bewilligung zum
Umbau, zur Renovation oder zur Sanierung einer Liegenschaft davon abhängig gemacht wird, dass den bisherigen Mietparteien ein Rückkehrrecht zusteht. 
Die Stimmberechtigten des Kantons Basel-Stadt nahmen im November 2021 die Volksinitiative "Ja zum echten Wohnschutz!" an. Die Initiative sah eine Änderung von zahlreichen  Bestimmungen  des  kantonalen  Gesetzes  über  die  Wohnraumförderung  vor.
Unter anderem legt dessen neuer Paragraf 8a fest, dass sämtliche Umbau-, Renovations- und Sanierungsvorhaben, die über den einfachen ordentlichen Unterhalt hinausgehen, in Zeiten der Wohnungsnot einer Bewilligungspflicht unterliegen; gemäss Absatz 3
des  gleichen  Paragrafen  wird die  Bewilligung  erteilt,  wenn  (a)  den  Mietparteien  das
Recht zur Rückkehr in die sanierte oder umgebaute Liegenschaft zusteht und wenn (b)
die im Gesetz festgelegten Mietzinse eingehalten werden. Eine Person erhob gegen die
Teiländerung Beschwerde ans Bundesgericht. 
Das  Bundesgericht  heisst  die  Beschwerde  teilweise  gut.  Einzutreten  ist  auf  die  Beschwerde nur bezüglich des Rückkehrrechts der Mietparteien (§ 8 Abs. 3 lit. a). Diese
Bestimmung verstösst gegen den verfassungsmässig garantierten Vorrang des Bundesrechts  und  wird  aufgehoben.  Zwar  ist  es den  Kantonen  gemäss  bundesgerichtlicher
Rechtsprechung  unbenommen,  verhältnismässige  Massnahmen  zur  Bekämpfung  von
Mietknappheit zu treffen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn sie den Umbau oder den
Abbruch von Wohnhäusern einer Bewilligungspflicht unterstellen; zulässig ist es auch,
diese Bewilligung während einer bestimmten Zeit an eine staatliche Mietzinskontrolle zu
knüpfen. Hingegen dürfen die Kantone nicht direkt in die Verträge zwischen Vermieter
und Mieter eingreifen, weil das Bundeszivilrecht diese Materie abschliessend regelt. Im
Gegensatz zu indirekten Massnahmen wie der Bewilligungspflicht für einen Umbau oder
eine Sanierung handelt es sich beim Rückkehrrecht um eine zivilrechtliche Bestimmung.
Sie liegt nicht im überwiegenden öffentlichen Interesse, sondern dient vor allem den
privaten Interessen der bisherigen Mietparteien. Das Rückkehrrecht ist nicht auf bezahlbaren Mietwohnraum beschränkt und auch nicht auf einen Personenkreis, der dieses
Schutzes  besonders  bedürfen  würde.  Auch  liegt  keine  Beschränkung  mit  Bezug  auf
bestimmte Quartiere mit ausgeprägter Wohnungsnot oder auf konkrete sozialpolitische
Ziele vor. Vielmehr betrifft das Rückkehrrecht in erster Linie das Verhältnis zwischen
Privaten  und  greift  direkt  in  das  bundesrechtlich  abschliessend  geregelte  Verhältnis
zwischen Mieter und Vermieter ein. Lausanne, le 27 janvier 2023
Communiqué de presse du Tribunal fédéral
Arrêt du 19 décembre 2022 (1C_759/2021)
Loi bâloise sur l'aide au logement  : recours admis sur un point
Le Tribunal fédéral admet partiellement un recours contre la modification de la loi sur
l'aide au logement du canton de Bâle-Ville. Il annule la disposition qui subordonne,
en cas de pénurie de logements, l'autorisation requise pour transformer, rénover ou
assainir un immeuble à la condition que les locataires en place bénéficient du droit
d'y revenir.
Les électeurs du canton de Bâle-Ville ont accepté l'initiative populaire «  Ja zum echten
Wohnschutz! » (Oui à une véritable protection du logement  !) en novembre 2021. L'initiative prévoyait la modification de nombreuses dispositions de la loi cantonale sur l'aide au
logement.  Son  nouveau  paragraphe  8a  prévoit  notamment  que  tous  les  projets  de
transformation, de rénovation et d'assainissement dépassant le simple entretien ordinaire sont soumis à autorisation en période de pénurie de logements  ; selon l'alinéa 3 du
même paragraphe, l'autorisation est accordée si (a) les locataires bénéficient du droit de
revenir dans l'immeuble assaini ou transformé («  Rückkehrrecht », « droit de retour ») et
si  (b)  les  loyers  fixés par  la  loi  sont  respectés.  Un  particulier  a  recouru  auprès  du
Tribunal fédéral contre cette modification partielle.
Le Tribunal fédéral admet partiellement le recours. Celui-ci n'est recevable qu'en ce qui
concerne la question du droit de retour des locataires (§ 8 al. 3 let. a). Cette disposition
viole le principe de la primauté du droit fédéral garanti par la Constitution et doit dès lors
être annulée. Certes, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, les cantons sont libres
de  prendre  des  mesures  proportionnées  pour  lutter  contre  la  pénurie  de  logements
locatifs. Tel est par exemple le cas, lorsqu'ils soumettent à autorisation la transformation
ou la démolition d'immeubles d'habitation  ; il est également admissible de subordonner
cette autorisation à un contrôle étatique des loyers pendant une période déterminée. En
revanche, les cantons ne peuvent pas interférer directement dans les contrats entre
bailleurs  et  locataires,  puisque  le  droit  civil  fédéral  règle  cette  matière  de  manière
exhaustive. Contrairement aux mesures indirectes, telles que l'obligation d'obtenir une
autorisation pour une transformation ou un assainissement, le droit de retour est une
disposition  de  droit  civil.  En  tant  que  tel,  il  ne  répond  pas  à  un  intérêt  public  prépondérant, mais sert avant tout les intérêts privés des anciens locataires. Le droit de
retour n'est pas limité aux logements locatifs abordables ni à un cercle de personnes qui
auraient particulièrement besoin de cette protection. Il n'est pas non plus limité à certains quartiers particulièrement touchés par la pénurie de logements ou à des objectifs
concrets de politique sociale. Au contraire, ce droit de retour concerne en premier lieu
les relations entre particuliers et interfère directement dans les rapports entre locataires
et bailleurs, réglés de manière exhaustive par le droit fédéral. Losanna, 27 gennaio 2023
Comunicato stampa del Tribunale federale
Sentenza del 19 dicembre 2022 (1C_759/2021)
Legge basilese per la promozione dell'offerta di alloggi: ricorso 
accolto su un punto
Il Tribunale federale accoglie parzialmente un ricorso contro la modificazione della
legge del Cantone di Basilea Città per la promozione dell'offerta di alloggi. Annulla la
disposizione  secondo  cui  la  concessione  dell'autorizzazione  necessaria  per
trasformare, ristrutturare o risanare un immobile in tempi di penuria di alloggi è
subordinata al diritto dei locatari precedenti di rioccupare l'alloggio.
Nel novembre 2021 gli aventi diritto di voto del Cantone di Basilea Città hanno accolto
l'iniziativa popolare "Ja zum echten Wohnschutz!" (Sì alla vera protezione degli alloggi!),
che  prevedeva  la  modifica  di  numerose  disposizioni  della  legge  cantonale  per  la
promozione dell'offerta di alloggi. Il nuovo paragrafo 8a sancisce tra l'altro che, in tempi
di penuria di alloggi, tutti i progetti relativi a trasformazioni, ristrutturazioni e risanamenti
che vanno oltre la semplice manutenzione ordinaria necessitano di un'autorizzazione;
conformemente al capoverso 3 dello stesso paragrafo tale autorizzazione è concessa se:
(a) i locatari hanno il diritto di rientrare nell'immobile risanato o trasformato, e (b) le
pigioni stabilite per legge sono rispettate. Una persona ha interposto ricorso dinanzi al
Tribunale federale contro la modificazione parziale della legge.
Il  Tribunale  federale  accoglie  parzialmente  il  ricorso.  Questo  è  ricevibile  soltanto
relativamente  al  diritto  dei  locatori  di  rientrare  nell'immobile  (§  8  cpv.  3  lett.  a).  La
disposizione in questione viola il principio della preminenza del diritto federale garantito
dalla  Costituzione  ed  è  pertanto  annullata.  Conformemente  alla  giurisprudenza  del
Tribunale federale, i Cantoni sono senza dubbio liberi di adottare misure proporzionate
per  lottare  contro  la  penuria  di  alloggi.  Questo  è  per  esempio  il  caso  quando
sottopongono a autorizzazione la trasformazione o la demolizione di edifici abitativi; è
anche ammissibile vincolare questa autorizzazione per un certo periodo di tempo al
controllo statale delle pigioni. I Cantoni non possono tuttavia interferire direttamente nei
contratti tra locatari e locatori perché il diritto civile federale disciplina questa materia in
modo  esaustivo.  Diversamente  dalle  misure  indirette,  come  può  essere  l'obbligo  di
autorizzazione per la trasformazione o il risanamento, il diritto di rientrare in un immobile
è una disposizione di diritto civile. In quanto tale, non tende a tutelare un interesse
pubblico  preponderante,  bensì  serve  innanzitutto  agli  interessi  privati  dei  precedenti
locatari. Tale diritto non riguarda soltanto gli alloggi in affitto a prezzi accessibili né è
limitato a una cerchia di persone che necessita in modo particolare di questa protezione.
Non è inoltre circoscritto a determinati quartieri caratterizzati da un'elevata penuria di
alloggi né è legato a specifici obiettivi sociopolitici. Riguarda invece in primo luogo il
rapporto tra privati e interferisce quindi direttamente nel rapporto tra locatari e locatori,
disciplinato in modo esaustivo dalla legislazione federale.