<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2024.00055</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224571&amp;W10_KEY=13045533&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2024.00055</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.12.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Bestätigung einer Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer nach pflichtgemässem Ermessen durch die zuständige Gemeinde infolge unzureichender Mitwirkung der Pflichtigen im Verfahren betreffend den Nachweis von als Generalunternehmer erbrachten Eigenleistungen.] Zu den Aufwendungen für Bauten oder Umbauten gehört auch das Generalunternehmerhonorar, soweit es sich auf wertvermehrende Leistungen des GU bezieht. Anrechenbar ist auch ein Eigen-Generalunternehmerhonorar. Wird die Generalunternehmerin als juristische Person von der steuerpflichtigen Person beherrscht, ist von Eigenleistungen auszugehen. Für die Anrechnung des eigentlichen GU-Honorars sind genaue Angaben über die konkret geleisteten Arbeiten und den damit verbundenen Aufwand zu machen (E. 2.1). Hat die steuerpflichtige Person trotz Mahnung ihre Verfahrenspflichten nicht erfüllt oder können die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden, nimmt das kantonale Steueramt die Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen vor. Es kann dabei Erfahrungszahlen, Vermögensentwicklung und Lebensaufwand der steuerpflichtigen Person berücksichtigen (§ 139 Abs. 2 StG) (E. 2.2). Da die Pflichtigen ihren verfahrensrechtlichen Mitwirkungspflichten nicht gehörig nachkamen, erweist sich die Ermessenseinschätzung der Gemeinde für die Grundstückgewinnsteuer als korrekt (E. 3.4). Eine Anlehnung an die für die Gebäudeversicherung massgebenden Werte für die Baukosten, welche sich an den durchschnittlichen Kosten für einen Neubau des gleichen Gebäudes orientieren, erscheint keineswegs willkürlich, zumal die Gemeinde die Kosten zugunsten der Pflichtigen zusätzlich um 15 % erhöht hat. Die Willkürrüge der Pflichtigen erweist sich somit als unbegründet (E. 3.6.4). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANLAGEKOSTEN">ANLAGEKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUKOSTEN">BAUKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENLEISTUNGEN">EIGENLEISTUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSEINSCHÃTZUNG">ERMESSENSEINSCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GENERALUNTERNEHMER">GENERALUNTERNEHMER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MITWIRKUNGSPFLICHT">MITWIRKUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAU">NEUBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERERKLÃRUNGSFORMULAR">STEUERERKLÃRUNGSFORMULAR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WILLKÃR">WILLKÃR</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 36 Abs. III BV</span><br/><span class="gerade">§ 135 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 135 Abs. III StG</span><br/><span class="gerade">§ 139 Abs. II StG</span><br/><span class="ungerade">§ 140 Abs. II StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 220 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 221 StG</span><br/><span class="gerade">§ 221 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 221 Abs. II StG</span><br/><span class="gerade">§ 226 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 70 StVG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=68829" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2024.00055</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">18. Dezember 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Lara von Arx. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde C, <br/> </span><span>vertreten durch den Gemeinderat,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">dieser vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A und B (nachfolgend die Pflichtigen) verÃ¤usserten 2017 und 2018 sechs in den Jahren 2010 und 2011 erbaute Stockwerkeinheiten an der E-Strasse 01 in C an fÃ¼nf Parteien. Trotz mehrfacher Aufforderung und Mahnung unter Hinweis auf eine EinschÃ¤tzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen im SÃ¤umnisfall reichten sie keine GrundstÃ¼ckgewinnsteuererklÃ¤rung ein. </p> <p class="Urteilstext">Am 26. August 2019 reichten die Pflichtigen erstmals eine Aufstellung Ã¼ber die Anlagekosten und Verkaufspreise der einzelnen Wohnungen ein, wobei nach ihrer Darstellung ein GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ resultierte. Die Pflichtigen deklarierten namentlich abzugsfÃ¤hige Kosten in HÃ¶he von Fr. â¦ fÃ¼r die als Generalunternehmerin beauftragte F GmbH. FÃ¼r letztere unterzeichnete der Pflichtige als einzelzeichnungsberechtigter Gesellschafter und GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer. Die Gemeinde C (nachfolgend die Gemeinde bzw. die Beschwerdegegnerin) forderte die Pflichtigen daraufhin mittels Auflage und Mahnung wiederholt zur Einreichung diverser Unterlagen (Handelsregisterauszug Ã¼ber die F GmbH, detaillierte Baukostenabrechnung, Rechnungen und Zahlungsbelege) auf. In der Folge reichten die Pflichtigen am 17. Juli 2020 ein Rektifikat ihrer GrundstÃ¼ckgewinnsteuerdeklaration ein, in welchem sie neu einen Verlust von Fr. â¦ geltend machten. Die Kosten fÃ¼r die Generalunternehmerin bezifferten sie nun auf Fr. â¦ anstatt Fr. ... Nach Erlass einer erneuten Auflage forderte die Gemeinde weitere Unterlagen zu den geleisteten Arbeiten von den Pflichtigen ein, welcher diese teilweise Folge leisteten. </p> <p class="Urteilstext">Die Gemeinde unterbreitete den Pflichtigen am 11. November 2020 einen EinschÃ¤tzungsvorschlag fÃ¼r die Besteuerung eines GrundstÃ¼ckgewinns von Fr. â¦ mit einer GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ bzw. Fr. â¦ (nach AbzÃ¼gen). </p> <p class="Urteilstext">Obschon die Pflichtigen der Gemeinde daraufhin anzeigten, weitere Unterlagen einreichen zu wollen, reichten sie solche trotz der ihnen grosszÃ¼gig gewÃ¤hrten Fristerstreckungen nicht ein. Der zustÃ¤ndige Gemeinderat schÃ¤tzte die Pflichtigen daraufhin am 11. Juli 2022 mit separaten EinschÃ¤tzungsentscheiden ein. Ausgehend von einem GrundstÃ¼ckgewinn in HÃ¶he von Fr. â¦ veranlagte die Gemeinde mangels eingereichter GrundstÃ¼ckgewinnsteuererklÃ¤rung und vollstÃ¤ndiger Deklaration nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ bzw. von Fr. â¦ (nach AbzÃ¼gen).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B.</b> Nach erneut erfolglosem Erlass einer Auflage und Mahnung gegenÃ¼ber den Pflichtigen wies der Gemeinderat die erhobene Einsprache am 12. Dezember 2022 ab, soweit er darauf eintrat. Die veranlagte GrundstÃ¼ckgewinnsteuer beliess er (abgerundet, nach AbzÃ¼gen) bei Fr. ... </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 30. April 2024 ab, soweit es darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 14. Juni 2024 gelangten die Pflichtigen an das Verwaltungsgericht und liessen die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sowie die RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz, eventualiter an die Gemeinde, beantragen. Ferner ersuchten sie um Ausrichtung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete, liess die Gemeinde mit Beschwerdeantwort vom 16. Juli 2024 sinngemÃ¤ss die Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit darauf eingetreten werden kÃ¶nne.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 10. September 2024 zeigten die bisherigen Rechtsvertreter der Pflichtigen dem Verwaltungsgericht an, dass ihr MandatsverhÃ¤ltnis aufgehoben sei.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>Das Verwaltungsgericht hat sich indessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es jedoch verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.</span><span> </span><span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (vgl. VGr, 3. Juli 2024, SB.2023.00115, E.1.2; VGr, 15. MÃ¤rz 2023, SB.2022.00072, E. 1.2; RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.1 </b>In formeller Hinsicht bringen die Pflichtigen vor, sie hÃ¤tten die erhÃ¶hten Anforderungen an die Rechtsmitteleingabe gar nicht erkennen kÃ¶nnen, da in den ihnen gegenÃ¼ber erlassenen VerfÃ¼gungen nicht darauf hingewiesen worden sei, dass es sich um VerfÃ¼gungen nach "partiellem pflichtgemÃ¤ssem Interesse" handle.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.2 </b>Die Pflichtigen waren im vorliegenden Verfahren durchgehend rechtskundig vertreten, zunÃ¤chst durch die G GmbH, anschliessend durch Rechtsanwalt H, durch die I AG, durch die Firma J, durch Rechtsanwalt K sowie durch Rechtsanwalt L und Rechtsanwalt M. In den gegenÃ¼ber den Pflichtigen erlassenen Auflagen wurden die Pflichtigen etliche Male auf die Rechtsfolge einer EinschÃ¤tzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen aufmerksam gemacht, sofern sie diesen keine Folge leisten sollten. Am 17. Juni 2020 zeigte die zustÃ¤ndige Gemeinde den Pflichtigen dies zusÃ¤tzlich in einer E-Mail an. Vor diesem Hintergrund sowie aufgrund ihrer professionellen Rechtsvertretung mussten den Pflichtigen die Rechtsfolgen ihres Handelns im Fall der UntÃ¤tigkeit bekannt sein. Ihre Rechtsvertreter mussten auch um die eingeschrÃ¤nkten AnfechtungsmÃ¶glichkeiten einer ErmessenseinschÃ¤tzung bzw. um die damit verbundenen erhÃ¶hten Anforderungen an eine Rechtsmitteleingabe wissen, weswegen der RÃ¼ge der Pflichtigen nicht gefolgt werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten, d.<span> </span>h. den Erwerbspreis (§ 220 StG) und die Aufwendungen (§ 221 StG), Ã¼bersteigt. Die AufzÃ¤hlung der anrechenbaren Aufwendungen in § 221 Abs. 1 StG ist an sich abschliessend (BGr, 4. April 2010, 2C_689/2010, E. 2.1; Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. A., ZÃ¼rich 2021, § 221 StG N. 3). NatÃ¼rliche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 221 Abs. 2 StG â Ã¼ber die in Abs. 1 dieser Bestimmung erwÃ¤hnten Aufwendungen hinaus â indes weitere mit der Liegenschaft zusammenhÃ¤ngende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren BerÃ¼cksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrÃ¼cklich verzichtet haben. Zu den Aufwendungen fÃ¼r Bauten oder Umbauten gehÃ¶rt auch das Generalunternehmerhonorar, soweit es sich auf wertvermehrende Leistungen des GU bezieht. Anrechenbar ist auch ein Eigen-Generalunternehmerhonorar. Wird die Generalunternehmerin als juristische Person von der steuerpflichtigen Person beherrscht, ist von Eigenleistungen auszugehen. FÃ¼r die Anrechnung des eigentlichen GU-Honorars sind genaue Angaben Ã¼ber die konkret geleisteten Arbeiten und den damit verbundenen Aufwand zu machen. Nur diese Substanziierung erlaubt es zu prÃ¼fen, ob nicht bereits berÃ¼cksichtigte Leistungen des Architekten oder nicht abzugsberechtigte Eigenleistungen der Bauherrschaft im eigentlichen GU-Honorar enthalten sind (Richner et al., § 221 StG N. 55 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die steuerpflichtige Person hat dem Gemeindesteueramt innert 30 Tagen nach der HandÃ¤nderung eine SteuererklÃ¤rung einzureichen (§ 226 StG).<span> </span>Die Notariate und GrundbuchÃ¤mter Ã¼bergeben bei einer HandÃ¤nderung oder einem ihr gleichgestellten RechtsgeschÃ¤ft der steuerpflichtigen Person das SteuererklÃ¤rungsformular fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer (§ 70 der Verordnung zum Steuergesetz vom 1. April 1998 [StV]). Nebst dieser Deklarationspflicht muss die steuerpflichtige Person alles tun, um eine vollstÃ¤ndige und richtige Veranlagung zu ermÃ¶glichen (§ 135 Abs. 1 StG). Sie muss insbesondere mÃ¼ndlich oder schriftlich Auskunft erteilen und GeschÃ¤ftsbÃ¼cher, Belege und weitere Bescheinigungen sowie Urkunden Ã¼ber den GeschÃ¤ftsverkehr vorlegen. Die betreffenden Mitwirkungspflichten sind umfassend; die steuerpflichtige Person hat der VeranlagungsbehÃ¶rde auf Verlangen Auskunft zu geben Ã¼ber alles, was fÃ¼r die Veranlagung von Bedeutung sein kann. Begrenzt werden die Mitwirkungspflichten durch den verfassungsmÃ¤ssigen VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgrundsatz (vgl. Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]), wonach die geforderten Mitwirkungshandlungen nicht nur geeignet sein mÃ¼ssen, den rechtserheblichen Sachverhalt abzuklÃ¤ren, sondern auch notwendig und der steuerpflichtigen Person zumutbar (vgl. Richner et al., § 135 StG N. 32 ff.).</p> <p class="Urteilstext">Hat die steuerpflichtige Person trotz Mahnung ihre Verfahrenspflichten nicht erfÃ¼llt oder kÃ¶nnen die Steuerfaktoren mangels zuverlÃ¤ssiger Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden, nimmt das kantonale Steueramt die EinschÃ¤tzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen vor. Es kann dabei Erfahrungszahlen, VermÃ¶gensentwicklung und Lebensaufwand der steuerpflichtigen Person berÃ¼cksichtigen (§ 139 Abs. 2 StG).</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Hlk182992248"><b>2.3 </b>Hiergegen kann vorab die RÃ¼ge der UnzulÃ¤ssigkeit der ErmessenseinschÃ¤tzung erhoben werden. Eine rechtmÃ¤ssig erfolgte EinschÃ¤tzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen kann die steuerpflichtige Person nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit anfechten. Die Einsprache ist zu begrÃ¼nden und muss allfÃ¤llige Beweismittel nennen (vgl. § 140 Abs. 2 StG). Die steuerpflichtige Person hat den Unrichtigkeitsnachweis dadurch zu erbringen, dass sie innerhalb der Rechtsmittelfrist die versÃ¤umten Verfahrenspflichten erfÃ¼llt, eine zur Beseitigung der Ungewissheit Ã¼ber die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse erforderliche substanziierte Sachdarstellung gibt und hierfÃ¼r notwendige Beweismittel beibringt oder zumindest anbietet. Nur unter diesen formellen Voraussetzungen wird sie Ã¼berhaupt zur Leistung des Unrichtigkeitsnachweises zugelassen. Andernfalls gilt der Nachweis ohne Weiteres als gescheitert mit der Folge, dass die Ermessenstaxation als solche bestehen bleibt und einzig hinsichtlich ihrer HÃ¶he mit einer auf WillkÃ¼r beschrÃ¤nkten Kognition Ã¼berprÃ¼ft werden kann (BGr, 22. November 2019, 2C_460/2019, E. 2.2.1; VGr, 17. Oktober 2023, SB.2023.00022, E.2.4; VGr, 30. MÃ¤rz 2022, SB.2022.00003, SB.2022.00004, E. 2.1; VGr, 16. April 2014, SB.2013.00159, E. 4.1, mit Hinweisen).</a></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Umstritten ist vorliegend zunÃ¤chst, ob die Gemeinde fÃ¼r die Besteuerung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu Recht eine EinschÃ¤tzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen vorgenommen hat oder nicht. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Vorinstanz erwog diesbezÃ¼glich, die Pflichtigen hÃ¤tten im Anschluss an die VerÃ¤usserung ihrer Stockwerkeigentumseinheiten zwischen dem 25. September 2017 und dem 10. Oktober 2018 trotz Erinnerungen und Mahnungen mit Hinweis auf eine EinschÃ¤tzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen im SÃ¤umnisfall die ihnen ausgehÃ¤ndigten GrundstÃ¼ckgewinnsteuererklÃ¤rungsformulare nicht eingereicht. Eine letzte Mahnung sei am 7. August 2019 erfolgt, mittels welcher den Pflichtigen die Frist zur Einreichung nochmals bis am 26. August 2019 erstreckt worden sei. Im Anschluss hÃ¤tten die Pflichtigen die VerkaufserlÃ¶se von insgesamt Fr. â¦ (inkl. ausschliesslicher Benutzungsrechte fÃ¼r die zugeteilten ParkplÃ¤tze) anhand der KaufvertrÃ¤ge dokumentiert und Anlagekosten in HÃ¶he von Fr. â¦ geltend gemacht. Bei der Werkerstellerin bzw. der Generalunternehmerin F GmbH handle es sich gemÃ¤ss HandelsregisterauszÃ¼gen des Kantons ZÃ¼rich und Aargau um eine am 20. Juni 2007 gegrÃ¼ndete und am 19. August 2015 gelÃ¶schte Firma, welche im Zeitpunkt des Baus des streitbetroffenen Mehrfamilienhauses zu 19/20 dem Pflichtigen und zu 1/20 der Pflichtigen gehÃ¶rt habe. Die von der Gesellschaft erbrachten Leistungen seien daher als Eigenleistungen zu werten, welche einem Drittvergleich standhalten mÃ¼ssten. Die seitens der Pflichtigen eingereichten Unterlagen vermÃ¶chten die angeblich erbrachten Leistungen nicht nachzuweisen. Es mangle an einer Bauabrechnung, denn die Aufstellung der Pflichtigen weise zum Grossteil runde BetrÃ¤ge ohne Belegnummern auf, welche allesamt auf den 1. Januar 2010 datiert worden seien. Die Rechnungen der Generalunternehmerin enthielten keinerlei Leistungsbeschriebe und die Zahlungsnachweise fehlten komplett. Weiter seien teilweise nummerierte Rechnungen eingereicht worden, die nicht in der Bauabrechnung erschienen oder andere BetrÃ¤ge enthielten. Ãberdies seien Rechnungen des laufenden Unterhalts der Liegenschaft, Offerten und/oder AuftragsbestÃ¤tigungen eingereicht worden. Unter "Mehrkosten gegenÃ¼ber Werkvertrag" seien Fr. â¦ aufgefÃ¼hrt worden. Als zusÃ¤tzliche Unterlagen hÃ¤tten die Pflichtigen namentlich ein nicht ausgefÃ¼lltes Leistungsverzeichnis bzw. eine leere Offerte eingereicht, wÃ¤hrend konkrete Leistungsbezeichnungen, Arbeitsrapporte sowie Zahlungsnachweise weiterhin fehlten. Ein Nachweis hiervon wÃ¤re aufgrund des erheblichen Umfangs der geltend gemachten Eigenleistungen von rund Fr. â¦ zwingend erforderlich gewesen. Zum Pauschalbetrag von Fr. â¦ fÃ¼r Baumeisterarbeiten fehlten jegliche ErlÃ¤uterungen, wer diese erbracht habe und was darin enthalten sei. Eine Rechnung betreffend Fremdleistungen (Materiallieferung) sei offensichtlich an einem unbekannten Datum erstellt und rÃ¼ckdatiert worden. Baukosten wÃ¼rden dadurch nicht nachgewiesen, was auch auf zahlreiche weitere Rechnungen zutrÃ¤fe. Vor diesem Hintergrund sei die Gemeinde mangels einschlÃ¤giger Unterlagen zu Recht zu einer ErmessenseinschÃ¤tzung geschritten. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Hiergegen wenden die Pflichtigen ein, dem zustÃ¤ndigen Steueramt zahlreiche Unterlagen eingereicht zu haben, auf deren Basis eine Veranlagung ohne SchÃ¤tzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen mÃ¶glich sei. Ferner sei dargelegt worden, dass der Pflichtige nicht mehr an die Unterlagen der ihm damals gehÃ¶renden F GmbH gelange, da er diese im Jahr 2015 verkauft habe. Allerdings wÃ¤re es der Gemeinde mÃ¶glich gewesen Einsicht in die Unterlagen zu erhalten, als die Gesellschaft ihren Sitz noch in ZÃ¼rich gehabt habe. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die Vorbringen der Pflichtigen Ã¼berzeugen nicht. Nachdem sie fÃ¼r die Veranlagung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Ã¼berhaupt erst nach etlichen Mahnschreiben rund eineinhalb Jahre nach der ersten Aufforderung Unterlagen eingereicht hatten, fehlten die amtlichen SteuererklÃ¤rungsformulare nach wie vor. Auch das nach rund zwei Jahren eingereichte "Rektifikat GrundstÃ¼ckgewinnsteuer" wurde nicht mittels des amtlichen Formulars eingereicht. In der Folge mahnte die Gemeinde die Pflichtigen am 8. Juli 2020 und am 3. September 2020 erneut zur Einreichung einer detaillierten Aufstellung der Baukosten inklusive geordneter Belege. Die Pflichtigen wussten somit seit geraumer Zeit, welche Unterlagen die Gemeinde von ihnen fÃ¼r die Veranlagung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer noch benÃ¶tigte. FÃ¼r den Nachweis der betreffenden Leistungen sowie die Beschaffung der entsprechenden Dokumente waren bzw. sind die Pflichtigen beweispflichtig (vgl. E. 2.1). Was die Urkunden der damals im Eigentum der Pflichtigen stehenden F GmbH anbelangt, so war der Beizug der Dokumente nicht Aufgabe der fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuerveranlagung zustÃ¤ndigen Gemeinde. Vielmehr waren die Pflichtigen gehalten, die mit der TÃ¤tigkeit der Gesellschaft in Zusammenhang stehenden Urkunden und sonstigen Belege wÃ¤hrend zehn Jahren aufzubewahren (§ 135 Abs. 3 StG). Mit Blick auf die fÃ¼r die verkauften Stockwerkeigentumseinheiten anfallenden GrundstÃ¼ckgewinnsteuern hÃ¤tten sie notfalls Kopien der benÃ¶tigten Unterlagen anfertigen mÃ¼ssen. DemgegenÃ¼ber sind die durch die Pflichtigen eingereichten Dokumente gemÃ¤ss den zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz nicht aussagekrÃ¤ftig genug betreffend die ihrerseits behaupteten Arbeitsleistungen. Da die Pflichtigen ihren verfahrensrechtlichen Mitwirkungspflichten somit nicht gehÃ¶rig nachkamen, erweist sich die ErmessenseinschÃ¤tzung der Gemeinde fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer als korrekt. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Im vorinstanzlichen Verfahren reichten die Pflichtigen keine fÃ¼r den Unrichtigkeitsnachweis der ErmessenseinschÃ¤tzung relevanten Dokumente innerhalb der Rechtsmittelfrist ein. Die von ihnen mit Eingabe vom 17. Mai 2023 verspÃ¤tet eingereichten Unterlagen, namentlich die SchÃ¤tzung der N AG vom 16. Februar 2023, berÃ¼cksichtigte die Vorinstanz bei ihrer Entscheidfindung zu Recht nicht. Vielmehr bestÃ¤tigte die Vorinstanz stattdessen richtigerweise die nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen erfolgte EinschÃ¤tzung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer durch die Gemeinde. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.1 </b>Die Pflichtigen rÃ¼gen weiter, die Vorinstanz hÃ¤tte die Sache ohne selbstauferlegte KognitionsbeschrÃ¤nkung vollstÃ¤ndig prÃ¼fen mÃ¼ssen, ansonsten eine Rechtsverletzung vorliege. Wie vorstehend ausgefÃ¼hrt, erfolgte die EinschÃ¤tzung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen durch die Gemeinde jedoch zu Recht. Da die erfolgte ErmessenseinschÃ¤tzung nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit angefochten werden kann (§ 140 Abs. 2 StG), war die Kognition der Vorinstanz zwangslÃ¤ufig auf eine WillkÃ¼rprÃ¼fung beschrÃ¤nkt. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.2 </b>DiesbezÃ¼glich machen die Pflichtigen geltend, die vorinstanzlich ermittelten Anlagekosten seien unter BerÃ¼cksichtigung aller eingereichten Dokumente deutlich zu tief. Ein einzelnes GebÃ¤ude dieses Ausbaustandards mit Kosten von weniger als Fr. 900.- pro m<sup>3</sup> zu bauen (inkl. Garten etc.), erscheine nicht mÃ¶glich. Es wÃ¤re der Gemeinde ohne Weiteres mÃ¶glich gewesen, sich beim Bauamt Ã¼ber die mutmasslichen Baukosten zu informieren. Das dem Steuerrekursgericht in der Replik eingereichte Gutachten bzw. die SchÃ¤tzung der N AG zeige auf, dass ein Betrag von 5 bis 5,5 Millionen realistisch sei. Dies entspreche der RealitÃ¤t gemessen an den belegten Anlagekosten in HÃ¶he von Fr. â¦ Die Besteuerung eines GrundstÃ¼ckgewinns der Pflichtigen von mehr als 200 % Ã¼ber dem effektiven Gewinn erscheine willkÃ¼rlich und konfiskatorisch. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.3 </b>Der durch die Pflichtigen gegenÃ¼ber der Vorinstanz erhobene Vorhalt der WillkÃ¼r ist unhaltbar. <span>WillkÃ¼rlich ist eine SchÃ¤tzung dann, wenn sie sich nach den Akten als geradezu unmÃ¶glich oder als sachlich nicht begrÃ¼ndbar erweist (VGr, 15. November 2023, SB.2023.00063, E. 3.6; VGr, 22. Februar 2023, SR.2022.00025, SR.2022.00026, E. 2.2; VGr, 30. MÃ¤rz 2022, SB.2022.00003, E. 2.1; VGr, 16. April 2014, SB.2013.00159, E. 4.1, mit Hinweisen). Die Vorinstanz bestÃ¤tigte die ermessensweise EinschÃ¤tzung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer durch die Gemeinde. Letztere stellte mangels Einreichung der seitens der Pflichtigen eingeforderten Unterlagen fÃ¼r die Festsetzung der Anlagekosten auf die Versicherungssumme der GebÃ¤udeversicherungspolice in HÃ¶he von Fr. â¦ ab. Hierzu erwog die Vorinstanz unter Verweis auf § 25 Abs. 2 des Gesetzes Ã¼ber die GebÃ¤udeversicherung vom 2. MÃ¤rz 1975 (GebVG), die GebÃ¤udeversicherungsschÃ¤tzung der durchschnittlichen Kosten fÃ¼r einen totalen Neubau des gleichen GebÃ¤udes habe bei Neubauten sehr wohl Aussagekraft. Im konkreten Fall sei nicht zu beanstanden, dass die Gemeinde mangels anderer belastbarer Grundlagen auf diesen Wert abgestellt habe, erhÃ¶ht um einen Anteil von 15 %.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.4 </b>Die Pflichtigen bringen nicht hinreichend substanziiert vor, inwiefern die vorstehenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz willkÃ¼rlich erscheinen. Dass die seitens der Gemeinde errechnete GrundstÃ¼ckgewinnsteuer allenfalls zu hoch ausgefallen sein kÃ¶nnte, ist letztlich auf ihre unzureichende Mitwirkung im Verfahren zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Mangels rechtsgenÃ¼glichem Nachweis Ã¼ber die geltend gemachten Generalunternehmerkosten musste die Gemeinde fÃ¼r die Anlage- und Baukosten eine SchÃ¤tzung vornehmen, welche zwangslÃ¤ufig mit gewissen UnschÃ¤rfen verbunden ist. Eine Anlehnung an die fÃ¼r die <span>GebÃ¤udeversicherung massgebenden Werte fÃ¼r die Baukosten, welche sich an den durchschnittlichen Kosten fÃ¼r einen Neubau des gleichen GebÃ¤udes orientieren, erscheint dabei keineswegs willkÃ¼rlich, zumal die Gemeinde die Kosten zugunsten der Pflichtigen zusÃ¤tzlich um 15 % erhÃ¶ht hat. Die WillkÃ¼rrÃ¼ge der Pflichtigen erweist sich somit als unbegrÃ¼ndet. Der vorinstanzliche Entscheid ist somit zu bestÃ¤tigen. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.5 </b>Da sich die Sache nach dem Gesagten als spruchreif erweist, ist von einer (eventualiter beantragten) RÃ¼ckweisung abzusehen. </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung1">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten <span>den Pflichtigen aufzuerlegen, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG) und eine ParteientschÃ¤digung ist nicht zuzusprechen </span>(§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG <span>und § 213 StG</span>)<span>. </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde SB.2024.00055 betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'200.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 70.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 7'270.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Steuerrekursgericht;<br/> c) das Sekretariat der GeschÃ¤ftsleitung des kantonalen Steueramts;<br/> d) die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung (ESTV).</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>