<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2002.00112</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107218&amp;W10_KEY=13013572&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2002.00112</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.05.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ersatzbeschaffung - Berechnungsmethode für Umfang des Steueraufschubs Aus dem Gesetz ergibt sich nicht, wie bei Ersatzbeschaffung einer dauernd und selbstgenutzten Wohnliegenschaft der Umfang des Steueraufschubs zu berechnen ist, wenn nicht der gesamte, sondern nur ein Teil des Erlöses für die Ersatzbeschaffung verwendet wird. Erst die Auslegung führt zum Ergebnis, dass der Steueraufschub sich nach absoluter Methode berechnet und somit nur in dem Umfang gerechtfertigt ist, in welchem der in das Ersatzobjekt reinvestierte Erlös die Anlagekosten des veräusserten Grundstücks übersteigt. Demnach findet m.a.W. kein Aufschub statt, wenn wie hier der reinvestierte Erlös niedriger ist als die Anlagekosten des ersetzten Grundstücks. Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSOLUTE METHODE">ABSOLUTE METHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANLAGEKOSTEN">ANLAGEKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BERECHNUNGSMETHODE">BERECHNUNGSMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENHEIM">EIGENHEIM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERLÃS">ERLÃS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBESCHAFFUNG">ERSATZBESCHAFFUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZOBJEKT">ERSATZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KREISSCHREIBEN SSK">KREISSCHREIBEN SSK</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROPORTIONALE METHODE">PROPORTIONALE METHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RELATIVE METHODE">RELATIVE METHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERAUFSCHUB">STEUERAUFSCHUB</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERRABATT">STEUERRABATT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 170bis lit. I aStG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. III lit. i StG</span><br/><span class="gerade">Art. 12 lit. IIIe StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">RB 2003 Nr. 103 S. 220</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 1 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. A verÃ¤usserte am 14. Dezember 2001 die von ihm und seiner Ehefrau selbstbewohnte Liegenschaft Kat.Nr. 01 in X zum Preis von Fr. 1'550'000.- an C1 und C2. Diese hatten im Zeitpunkt der Ã¶ffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags, am 27. Januar 2001, eine unverzinsliche Anzahlung von Fr. 150'000.- an den Kaufpreis geleistet.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Bereits am 23. Oktober 2001 hatten die Eheleute A als Ersatzobjekt eine Eigen­tums­wohnung samt Autoeinstellplatz (116/1000 Miteigentum an Kat.Nr. 02 sowie 1/20 Miteigen-tum an Kat.Nr. 03) an der K-strasse in der Gemeinde Y zum Preis von Fr. 610'000.- erworben. Ausserdem investierten sie unmittelbar im Anschluss an den Erwerb insgesamt Fr. 88'827.85 in das Ersatzobjekt. Die HandÃ¤nderungskosten zu Lasten der Eheleute infolge Erwerbs des Ersatzobjekts beliefen sich auf Fr. 4'153.-. Das Ersatzobjekt dient dem Ehepaar A als neues selbstbewohntes Eigenheim.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Grundsteuerkommission der Gemeinde X auferlegte A aus Anlass der HandÃ¤nderung an dem in X gelegenen GrundstÃ¼ck mit Beschluss vom 19. Dezember 2001 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. 132'160.-. Sie ging hierbei von einem ErlÃ¶s von Fr. 1'551'712.- (einschliesslich eines Diskonts auf der Kaufpreisvorauszah­lung) und Anlagekosten von Fr. 864'316.- aus; sie ermittelte folglich einen GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. 687'396.-. Die Kommission verweigerte einen Steueraufschub infolge Ersatz­beschaf­fung einer selbstgenutzten Liegenschaft, weil der in das ErsatzgrundstÃ¼ck re­inves­tierte ErlÃ¶s von rund Fr. 700'000.- die Anlagekosten der verÃ¤usserten Liegenschaft nicht Ã¼bersteige. Mit Einspracheentscheid vom 11. Februar 2002 hielt die Grundsteuerkom­mission an ihrem Standpunkt fest, rechnete indessen hÃ¶here Anlagekosten von Fr. 879'316.- an und ermÃ¤s­sig­te gestÃ¼tzt darauf die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. 129'160.-.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die Steuerrekurskommission III hiess den von A erhobenen Rekurs am 29. Oktober 2002 gut und setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. 70'650.50 herab. Sie erwog, massgebend fÃ¼r die GewÃ¤hrung des Steueraufschubs sei der in die Ersatzliegenschaft reinvestierte Anteil des ErlÃ¶ses aus der VerÃ¤usserung der frÃ¼her selbstbewohnten Lie­genschaft. Vorliegend seien Fr. 702'980.85 in das Ersatzobjekt investiert worden, was 45,3 % des Er­lÃ¶ses aus der VerÃ¤usserung der frÃ¼heren Liegenschaft betrage. Die GrundstÃ¼ck­gewinn­steu­er von Fr. 129'160.- sei daher um 45,3 %, d.h. um Fr. 58'509.50, herabzusetzen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Beschwerde vom 23. Dezember 2002 stellte die Grundsteuerkommission der Gemeinde X dem Verwaltungsgericht den Antrag, es sei die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer entsprechend ihrem Einspracheentscheid auf Fr. 129'160.- festzusetzen.<br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>WÃ¤hrend die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, liess A Abweisung der Beschwerde und die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung beantragen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 3 lit. i des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) aufgeschoben bei<span> VerÃ¤usserung einer dauernd und ausschliesslich selbst­­genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet wird. Diese Vorschrift entspricht fast wÃ¶rtlich der Rege­lung von Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG), wobei allerdings die Ersatzbeschaffung in der ganzen Schweiz zum Steueraufschub fÃ¼hrt (vgl. § 226a StG).</span></span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Parteien streiten sich lediglich darÃ¼ber, wie der Umfang des Steueraufschubs zu berechnen sei. Sie sind sich darin einig, dass die Ã¼brigen Aufschubsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind und der GrundstÃ¼ckgewinn der verÃ¤usserten Liegenschaft sowie der in die Ersatzliegenschaft investierte ErlÃ¶s im angefochtenen Entscheid zutreffend ermittelt worden sind.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Nach dem Gesetz wird die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer aufgeschoben, "soweit der ErlÃ¶s [...] zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft [...] verwendet wird". Wie der Umfang des Steueraufschubs im Einzelnen zu berechnen sei, wenn nicht der gesamte, sondern nur ein Teil des ErlÃ¶ses fÃ¼r die Ersatzbeschaffung verwendet wird, geht aus dem Gesetzestext nicht hervor. § 216 Abs. 3 lit. i StG erscheint diesbezÃ¼glich als auslegungsbedÃ¼rftig. Dasselbe gilt fÃ¼r den im massgebenden Bereich identischen Text von Art. <span>12 Abs. 3 lit. e StHG.</span></span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestimmung. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Interpretationen mÃ¶glich, so muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden unter BerÃ¼cksichtigung aller Auslegungselemente; dabei kommt es namentlich auf den Zweck der Regelung, die dem Text zu Grunde liegenden Wer­­tungen sowie auf den Sinnzusammenhang an, in dem die Norm steht. Die Gesetzesma­te­rialien sind zwar nicht unmittelbar entscheidend, dienen aber als Hilfsmittel, den Sinn der Norm zu erkennen (BGE 125 II 192 E. 3a, mit zahlreichen Hinweisen).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Parteien verfechten zwei unterschiedliche Berechnungsmethoden fÃ¼r den auf­­zuschiebenden Gewinn (vgl. dazu das Kreisschreiben Nr. 19 des Vorstands der Schweize­rischen Steuerkonferenz Ã¼ber die Ersatzbeschaffung mit nur teilweiser Reinvestition vom 31. August 2001 [ZStB II Nr. 51/130], abgekÃ¼rzt: Kreisschreiben SSK): So ist nach der Auf­­fassung der Rekurskommission und des Beschwerdegegners die sog. proportionale Met­hode anzuwenden, nach welcher der aus der VerÃ¤usserung der ursprÃ¼nglichen Liegenschaft erzielte Gewinn ohne weiteres im VerhÃ¤ltnis des dabei erzielten ErlÃ¶ses zu dem fÃ¼r den Erwerb der Ersatzliegenschaft verwendeten - "investierten" - Betrag aufgeschoben wird (vgl. auch Kreisschreiben SSK Ziff. 4). DemgegenÃ¼ber ist die BeschwerdefÃ¼hrerin im Einklang mit der Meinung der Schweizerischen Steuerkonferenz und der Finanzdirektion des Kantons ZÃ¼rich (vgl. Kreisschreiben SSK Ziff. 5; Rundschreiben der Finanzdirektion an die Gemeinden Ã¼ber den Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer und die Befreiung des VerÃ¤usserers von der HandÃ¤nderungssteuer bei Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft [§ 216 Abs. 3 lit. i, § 226a und § 229 Abs. 2 lit. c StG] vom 19. November 2001 [ZStB I Nr. 37/460], abgekÃ¼rzt: Rundschreiben Finanz­direktion) der Ansicht, es mÃ¼sse die sog. absolute Methode zur Anwendung gelangen. Danach wird der Steueraufschub nur gewÃ¤hrt, wenn der in das ErsatzgrundstÃ¼ck "reinvestierte" ErlÃ¶s hÃ¶her ist als die Anlagekosten der ursprÃ¼nglichen Liegenschaft, wobei sich diesfalls der aufzuschiebende Gewinn als Unterschiedsbetrag zwischen den Anlagekosten der verÃ¤us­serten Liegenschaft und dem in das ErsatzgrundstÃ¼ck investierten Teil des VerÃ¤usserungserlÃ¶ses errechnet (vgl. Rundschreiben Finanzdirektion Ziff. B.II.2.; Kreisschreiben SSK Ziff. 3).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) aa) Die Formulierung von § 216 Abs. 3 lit. i StG, wonach die Steuer aufgeschoben wird, "soweit der ErlÃ¶s ... verwendet wird", um das Ersatzobjekt zu beschaffen, macht deutlich, dass der Umfang des Steueraufschubs von Ausmass der Reinvestition des aus der VerÃ¤usserung des ersetzten GrundstÃ¼cks erzielten ErlÃ¶ses abhÃ¤ngt. Das steht im Einklang mit dem franzÃ¶sischen Text des gleich lautenden Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG, wonach die Be­­steuerung aufgeschoben wird "dans la mesure ou le produit [...] est affectÃ© [...] Ã l'acquisition [...] d'une habitation servant au mÃªme usage", mit anderen Worten nach Massgabe der ErlÃ¶sverwendung. Nach dem italienischen Text wird der Aufschub gewÃ¤hrt "a condizione che il ricavo sia destinato [...] all'acquisto [...] di una abitazione sostitutiva", also unter der Bedingung, dass der ErlÃ¶s fÃ¼r die Ersatzliegenschaft verwendet wird. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Gesetzeswortlaut von § 216 Abs. 3 lit. i StG fordert somit in Ãbereinstimmung mit dem Text von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG, dass der Steueraufschub im Ausmass bzw. nach Massgabe des fÃ¼r das Ersatzobjekt verwendeten ErlÃ¶ses zu gewÃ¤hren ist. Mehr besagt er nicht. Insbesondere lÃ¤sst er fÃ¼r sich betrachtet noch keinen Schluss auf die Anwendung einer bestimmten Methode zur Ermittlung des aufzuschiebenden Gewinns bzw. der aufzuschiebenden Steuer zu. Denn nicht nur die proportionale, sondern auch die absolute Metho­de macht den Umfang des Aufschubs von der HÃ¶he des fÃ¼r das ErsatzgrundstÃ¼ck verwendeten ErlÃ¶ses abhÃ¤ngig. Dem Gesetzestext kann nicht entnommen werden, dass in jedem Fall, also ohne RÃ¼cksicht auf die HÃ¶he des reinvestierten ErlÃ¶santeils, ein Steueraufschub zu erfolgen habe, wie es die proportionale Methode verlangt. Der ErlÃ¶s ist nÃ¤mlich nicht die einzige im Gesetz erwÃ¤hnte MassgrÃ¶sse. Gegenstand der gesetzlichen Regelung von § 216 Abs. 3 lit. i StG ist der Aufschub der Steuer, somit also, weil die Steuer auf dem GrundstÃ¼ckgewinn erhoben wird (§ 216 Abs. 1 StG), der Aufschub des Gewinns. Es stellt sich demzufolge die Frage, wie der aufzuschiebende Gewinn in Bezug auf das Ausmass des fÃ¼r das Ersatzobjekt verwendeten ErlÃ¶ses zu berechnen ist. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die gesetzessystematische Stellung von § 216 Abs. 3 lit. i StG lÃ¤sst ebenfalls keinen Schluss auf eine bestimmte Auslegung zu. Wohl ist diese Vorschrift im interessierenden Zusammenhang gleich formuliert wie die beiden anderen, in § 216 Abs. 3 lit. g und h StG normierten SteueraufschubstatbestÃ¤nde der Ersatzbeschaffung von GrundstÃ¼cken, was dieselbe Auslegung nahe legen wÃ¼rde. Doch ordnen diese Bestimmungen die Ersatzbeschaf­­fung von betriebsnotwendigem AnlagevermÃ¶gen bzw. von land- und forstwirtschaftlichen GrundstÃ¼cken, was eine abweichende Auslegung von § 216 Abs. 3 lit. i StG nicht notwendigerweise als sachwidrig erscheinen liesse, weil diese Vorschrift die Ersatzbeschaf­­fung im PrivatvermÃ¶gens- und Lebenshaltungsbereich regelt. Im Ãbrigen ist die Ersatz­beschaffung von betriebsnotwendigem AnlagevermÃ¶gen, nicht aber diejenige von land- und forstwirtschaftlichen GrundstÃ¼cken (Art. 12 Abs. 3 lit. d StHG), im Steuerharmonisierungsgesetz anders als die Ersatzbeschaffung von Eigenheimen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG) umschrieben, nÃ¤mlich durch Verweis in Art. 12 Abs. 4 lit. a StHG auf die Vorschriften von Art. 8 Abs. 4 StHG hinsichtlich der Besteuerung selbstÃ¤ndig erwerbender Personen bzw. von Art. 24 Abs. 4 StHG betreffend die Besteuerung juristischer Personen. Das hÃ¤ngt freilich damit zusammen, dass Art. 12 Abs. 1 StHG Gewinne bei VerÃ¤usserung von GrundstÃ¼cken des PrivatvermÃ¶gens und von land- oder forstwirtschaftlichen GrundstÃ¼cken der Grund­stÃ¼ckgewinnsteuer unterwirft, wÃ¤hrend nach dem Steuerharmonisierungsgesetz Gewinne aus der VerÃ¤usserung von GeschÃ¤ftsgrundstÃ¼cken (gemÃ¤ss dem sog. dualistischen System) mit der Einkommens- bzw. Gewinnsteuer erfasst werden, sofern die Kantone nicht - wie der Kanton ZÃ¼rich - gestÃ¼tzt auf Art. 12 Abs. 4 StHG von der MÃ¶glichkeit Gebrauch machen, auch derartige Gewinne (im Sinn des sog. monistischen Systems) mit der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu besteuern.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Zweck der gesetzgeberischen Privilegierung der Ersatzbeschaffung von Eigenheimen ist vorab die FÃ¶rderung der MobilitÃ¤t der BevÃ¶lkerung (vgl. RB 1994 Nr. 64). Indes­sen ist nicht ersichtlich, inwiefern dieser oder die von der Vorinstanz angerufenen weite­ren Zwecke der WohneigentumsfÃ¶rderung sowie der FÃ¶rderung der raumplanerisch gebo­tenen zweckmÃ¤ssigen und haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens SchlÃ¼sse auf die vom Ge­setzgeber gewollte Methode der Ermittlung des Umfangs des Steueraufschubs bei nur teilweiser Reinvestition des ErlÃ¶ses in das ErsatzgrundstÃ¼ck zulassen sollten. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>cc) Die Ersatzbeschaffung von selbstgenutzten Eigenheimen fÃ¼hrte vor In-Kraft-Tre­­ten des geltenden Steuergesetzes am 1. Januar 1999 kraft § 170<sup>bis</sup> Abs. 1 des aufgehobe­nen Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 zu einer ErmÃ¤ssigung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer um 50 %, "soweit der ErlÃ¶s [...] zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet" wurde. Das Verwaltungsgericht legte diese Bestimmung in stÃ¤ndiger Rechtsprechung dahingehend aus, dass bei nur teilweiser Reinvestition des ErlÃ¶ses die SteuerermÃ¤ssigung von 50 % auf dem um das VerhÃ¤ltnis des reinvestierten zum er­zielten ErlÃ¶s herabgesetzten Steuerbetrag zu gewÃ¤hren sei (RB 1994 Nr. 63 = ZStP 1994, 223). Die SteuerermÃ¤ssigung wurde demnach in jedem Fall proportional nach Massgabe des fÃ¼r das Ersatzobjekt verwendeten ErlÃ¶ses gewÃ¤hrt. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diese Rechtsprechung kann nicht unbesehen fÃ¼r die geltende Ordnung Ã¼bernommen werden, weil sie zur einer Regelung ergangen ist, die ein vÃ¶llig anderes Art der Privilegierung der Ersatzbeschaffung vorsah, nÃ¤mlich einen Steuerrabatt und nicht einen Steuer­aufschub. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Steueraufschub bewirkt, dass trotz Vorliegens einer VerÃ¤usserung der GrundstÃ¼ckgewinn im Sinn des auf dem GrundstÃ¼ck eingetretenen Mehrwerts von Gesetzes wegen nicht als realisiert gilt. Realisiert ist der GrundstÃ¼ckgewinn - wie jeder Kapitalgewinn - dann, wenn er in einer anderen Wertform bzw. in einem andern VermÃ¶gensrecht - meist in Geld - eine neue VerkÃ¶rperung gefunden hat (vgl. August Reimann/Ferdinand Zuppinger/ Er­win SchÃ¤rrer, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 161 N. 8; s. auch Markus Reich, in Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2, Basel 2000, Art. 16 DBG N. 51) und damit nicht mehr im GrundstÃ¼ck gebunden, also frei verfÃ¼gbar ist. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Unter diesem Gesichtswinkel betrachtet ist es bei einer Teilreinvestition des ErlÃ¶ses sachgerecht und entspricht dem Sinn des Gesetzes, den Steueraufschub lediglich im Umfang des nicht realisierten GrundstÃ¼ckgewinns zu gewÃ¤hren. Nicht realisiert ist der Gewinn - der Mehrwert des GrundstÃ¼cks -, der nicht frei verfÃ¼gbar ist, weil er fÃ¼r die Anlagekosten des Ersatz­objekts verwendet wird und daher im GrundstÃ¼ck gebunden ist. Der Steueraufschub ist so­mit nur in dem Umfang gerechtfertigt, in welchem der in das Ersatzobjekt re­inves­tierte Er­lÃ¶s die Anlagekosten des verÃ¤usserten GrundstÃ¼cks Ã¼bersteigt. Demnach findet kein Aufschub statt, wenn der reinvestierte ErlÃ¶s niedriger ist als die Anlagekosten des ersetzten GrundstÃ¼cks. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diese Auslegung, welche der sog. absoluten Methode entspricht, gewÃ¤hrleistet im Ãbrigen (ohne dass dies allerdings erforderlich wÃ¤re: s. vorn E. lit. aa), dass der Umfang des Steueraufschubs fÃ¼r alle in § 216 Abs. 3 StG geregelten AufschubstatbestÃ¤nde (lit. g bis i) nicht nur dem Gesetzeswortlaut, sondern auch ihrem Inhalt nach in gleicher Weise festgelegt wird, indem jedenfalls von einem - bei allen Unterschieden - im Kern Ã¼bereinstimmenden Begriff der Realisation des GrundstÃ¼ckgewinns ausgegangen wird. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Die Eheleute A haben von dem aus der VerÃ¤usserung des bisherigen selbstgenutz­ten GrundstÃ¼cks (Wohnhaus) in X erzielten ErlÃ¶s von Fr. 1'551'712.- den Be­trag von Fr. 702'980.85 fÃ¼r den Erwerb der Ersatzliegenschaft (Eigentumswohnung) in der Gemeinde Y verwendet. Da dieser Betrag niedriger ist als die Anlagekosten des verÃ¤usserten Grund­stÃ¼cks von Fr. 879'316.-, fÃ¤llt ein Steueraufschub im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i StG ausser Betracht. Dem Beschwerdegegner ist somit die volle GrundstÃ¼ckge­winnsteuer von Fr. 129'160.- aufzuerlegen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. ... </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1.<span> </span></span><span>Die Beschwerde wird gutgeheissen. Dem Beschwerdegegner wird eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. 132'160.- auferlegt.<br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug2"><span>...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>