<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00134</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213387&amp;W10_KEY=4467110&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00134</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.10.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 11.06.2014 formell erledigt.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Inventarentlassung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Inventarentlassung: Schutzwürdigkeit, Notwendigkeit von über die Kernzonenvorschriften hinausgehenden Schutzmassnahmen.<br/><br/>Ein Obergutachten ist nicht bereits dann erforderlich, wenn ein Parteigutachten dem von der Gemeinde eingeholten Gutachten widerspricht, indem es zu einer anderen Einschätzung gelangt. Vielmehr müsste sich aus dem Parteigutachten ergeben, dass das offizielle Gutachten nicht auf zutreffender Rechtsgrundlage beruht, nicht vollständig, klar sowie gehörig begründet und widerspruchslos ist, oder dass die sachverständige Person nicht über hinreichende Sachkenntnisse und die nötige Unbefangenheit verfügt (E. 5.1).<br/><br/>Zumindest in Bezug auf die ortsbildprägende Wirkung ist die vom Gutachten der kantonalen Denkmalschutzkommission abweichende Beurteilung der kommunalen Behörde nicht nachvollziehbar (E. 5.2).<br/><br/>Mit den bestehenden planungsrechtlichen Massnahmen lässt sich der Bedeutung der fraglichen Gebäude, abgesehen von zwei Verbindungsbauten, nicht hinreichend Rechnung tragen (E. 6.2).<br/><br/>Der von der Gemeinde vorzunehmenden Verhältnismässigkeitsprüfung, die unter anderem vom erst festzulegenden Schutzumfang abhängig ist, kann vorliegend nicht vorgegriffen werden. Die Unterschutzstellung erweist sich jedenfalls nicht als von vornherein unverhältnismässig (E. 7.6).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENWERT">EIGENWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENSEMBLE">ENSEMBLE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTARENTLASSUNG">INVENTARENTLASSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILD">ORTSBILD</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃGENDE WIRKUNG">PRÃGENDE WIRKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RENTABILITÃT">RENTABILITÃT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSERMITTLUNG">SACHVERHALTSERMITTLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZMASSNAHME">SCHUTZMASSNAHME</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZWÃRDIGKEIT">SCHUTZWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITUATIONSWERT">SITUATIONSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29a BV</span><br/><span class="gerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 205 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 205 lit. a PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=20456" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00134</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">24. Oktober 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus <br/> Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">1. A, </a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">2. B, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrende,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz, </p> <p class="MsoNormal">vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerin,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Gemeinderat Affoltern am Albis, </p> <p class="MsoNormal">vertreten durch RA E, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoNormal"><b>Mitbeteiligter,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Inventarentlassung,<br/> <br/> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A und B unterbreiteten dem Gemeinderat Affoltern am Albis mit Schreiben vom 8. Oktober 2009 ein Provokationsbegehen im Sinn von § 213 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) betreffend die GebÃ¤ude auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 62 (ZÃ¼richstrasse 140, 142 und 144), Kat.-Nr. 57 (Weingasse 2) und Kat.-Nr. 834 (MÃ¼hlebergstrasse 5).</p> <p class="Urteilstext">Der Gemeinderat Affoltern am Albis verzichtete mit Beschluss vom 21. MÃ¤rz 2011 auf eine Unterschutzstellung der GebÃ¤ude ZÃ¼richstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2 und entliess die Objekte aus dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung (Disp.-Ziff. 1). Hinsichtlich des GebÃ¤udes MÃ¼hlebergstrasse 5 stellte er fest, dass dieses bereits rechtskrÃ¤ftig aus dem Inventar entlassen worden war (Disp.-Ziff. 2).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierte die ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz (ZVH) an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung von Disp.-Ziff. 1 des Gemeinderatsbeschlusses. Der Gemeinderat sei anzuweisen, die GebÃ¤ude ZÃ¼richstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2 unter Schutz zu stellen. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 29. Januar 2013 gut. Es hob den Beschluss des Gemeinderats Affoltern am Albis vom 21. MÃ¤rz 2011 auf und lud diesen ein, die erforderlichen Schutzmassnahmen festzusetzen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 1. MÃ¤rz 2013 erhoben A und B Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten, der Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats Affoltern am Albis vom 21. MÃ¤rz 2011 wiederherzustellen. Eventuell sei die Sache zur ErgÃ¤nzung und Neuentscheidung an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der ZVH. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten A und B, es sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren, es sei ein denkmalpflegerisches ErgÃ¤nzungsgutachten bei der Denkmalpflege-Kommission des Kantons ZÃ¼rich (KDK), eventuell ein Obergutachten einzuholen, und es sei ein Gutachten Ã¼ber die HÃ¶he der Renovationskosten und die nach einer Sanierung erzielbaren ErtrÃ¤ge der GebÃ¤ude ZÃ¼richstrasse 140, 142 und 144 sowie Weingasse 2 einzuholen.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 12. MÃ¤rz 2013 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Affoltern am Albis stellte am 22. April 2013 den Antrag, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der ZVH gutzuheissen. Diese beantragte mit Eingabe vom 23. Mai 2013 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Mit Replik vom 21. Juni 2013 und Duplik vom 20. August 2013 hielten die BeschwerdefÃ¼hrenden und die Beschwerdegegnerin an ihren AntrÃ¤gen fest. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Angefochten ist ein RÃ¼ckweisungsentscheid des Baurekursgerichts. Dabei handelt es sich um einen Zwischenentscheid. Die Anfechtbarkeit von Zwischenentscheiden richtet sich gemÃ¤ss § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) sinngemÃ¤ss nach den Art. 91â93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG). GemÃ¤ss Art. 93 Abs. 1 BGG ist die Beschwerde gegen selbstÃ¤ndig erÃ¶ffnete Vor- und Zwischenentscheide zulÃ¤ssig, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung sofort einen Entscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beschwerdeverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b). Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall erfÃ¼llt, denn die Gutheissung der Beschwerde hÃ¤tte die BestÃ¤tigung des erstinstanzlichen Entscheids und damit die sofortige HerbeifÃ¼hrung eines Endentscheids zur Folge. Dadurch bliebe nicht nur bedeutender Zeitaufwand erspart. Vor allem wÃ¼rden zusÃ¤tzliche AbklÃ¤rungen unnÃ¶tig, die einen erheblichen Aufwand verursachen kÃ¶nnen.</p> <p class="Urteilstext">Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2).</p> <p class="Erwgung2">Die lokalen Gegebenheiten sind aus den eingereichten Verfahrensakten, insbesondere dem vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll, genÃ¼gend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den Akten hervor, weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen DurchfÃ¼hrung verzichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 62, auf dem sich die Liegenschaften ZÃ¼richstrasse 140, 142 und 144 befinden, liegt am Kronenplatz in Affoltern am Albis. Die GebÃ¤ude sind entlang der ZÃ¼richstrasse aneinandergereiht und werden durch zwei Zwischenbauten zu einem GebÃ¤udekomplex verbunden. Dessen Kopfbau bildet das GebÃ¤ude ZÃ¼richstrasse 140, ein klassizistisches Wohnhaus, das an der Abzweigung der MÃ¼hlebergstrasse von der ZÃ¼richstrasse liegt. Hinter dem GebÃ¤udekomplex verlÃ¤uft die von der MÃ¼hlebergstrasse abzweigende, parallel zur ZÃ¼richstrasse verlaufende Weingasse. Bergseits derselben befindet sich unmittelbar nordÃ¶stlich des GebÃ¤udekomplexes ZÃ¼richstrasse 40/142/144 das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 57 mit dem GebÃ¤ude Weingasse 2. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Alle streitbetroffenen Liegenschaften befinden sich in der Kernzone K. Die GebÃ¤ude ZÃ¼richstrasse 140 und 144 sowie Weingasse 2 sind im Kernzonenplan zudem rot markiert. Demnach handelt es sich dabei um GebÃ¤ude, deren Erscheinungsbild zu erhalten ist.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfÃ¼gende BehÃ¶rde zunÃ¤chst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die KlÃ¤rung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Anschliessend ist zu prÃ¼fen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich prÃ¤genden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und Fachgremien â wÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).</p> <p class="Urteilstext"><span>Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaft oder Siedlung wesentlich mitprÃ¤gen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139). </span>Nach der Rechtsprechung hat bei der PrÃ¼fung der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient, eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestÃ¼tzte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, die den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberÃ¼cksichtigt (VGr, 3. September 2009, VB.2009.00219, E. 3.3; BGE 118 Ia 384 E. 5a). Die SchutzwÃ¼rdigkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und dem Situationswert eines Objekts ergeben (VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3; vgl. RB 1997 Nr. 73). </p> <p class="Urteilstext"><span>Ob die Eigenschaften eines Schutzobjekts vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage. Bei der Auslegung und Anwendung der fÃ¼r die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie "wichtiger Zeuge" oder "wesentliche MitprÃ¤gung" steht jedoch der fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und ErmessensbetÃ¤tigung zu, deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei Ã¼berprÃ¼fen (RB 1982 Nr. 37).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprÃ¤gendes Element" fÃ¼r die Umgebung fÃ¼hrt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu werten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62).</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref367709602"><b>4.3 </b>Nachfolgend ist demnach zunÃ¤chst zu klÃ¤ren, ob es sich bei den strittigen GebÃ¤uden um Schutzobjekte im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelt (sogleich, E. 5). Falls die SchutzwÃ¼rdigkeit bejaht wird, ist â sofern ihr mit planungsrechtlichen Massnahmen nicht hinreichend Rechnung getragen werden kann (E. 6) â sodann zu prÃ¼fen, ob die Erhaltung der GebÃ¤ude oder die entgegenstehenden privaten Interessen der BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¶her zu gewichten sind (nachfolgend, E. 7).</a></p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref367279046"><b>5. </b> </a></p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, der Eigenwert der vier GebÃ¤ude rechtfertige keine Unterschutzstellung. Das Gutachten von J habe detailliert aufgezeigt, dass die diesbezÃ¼gliche Beurteilung des KDK-Gutachtens nicht zu Ã¼berzeugen vermÃ¶ge. Die Verneinung der Zeugeneigenschaft durch die kommunalen BehÃ¶rden sei damit fachlich gut abgestÃ¼tzt und keineswegs willkÃ¼rlich. Eine Verletzung des kommunalen Ermessensspielraums liege nicht vor. Auch der Situationswert rechtfertige keine Massnahmen gemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die ortsbildprÃ¤gende Bedeutung besitze keine historische Grundlage und sei rein zufÃ¤llig entstanden als Folge des Abbruchs von anderen GebÃ¤uden, insbesondere des wesentlich wichtigeren Gasthauses zur Krone. Der aufgrund der Lage in der Kernzone vorliegend greifende planungsrechtliche Schutz gemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. a PBG reiche vorliegend aus. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden lÃ¤sst es das Gutachten von J nicht als angezeigt erscheinen, ein Obergutachten einzuholen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.1 </b>GemÃ¤ss § 7 VRG untersucht die VerwaltungsbehÃ¶rde den Sachverhalt von Amtes wegen, unter anderem durch den Beizug von SachverstÃ¤ndigen (Abs. 1); das Ergebnis der Untersuchung wÃ¼rdigt die VerwaltungsbehÃ¶rde frei (Abs. 4). Dieser Grundsatz der freien WÃ¼rdigung des Untersuchungsergebnisses gilt indessen insofern nur eingeschrÃ¤nkt, als Gutachten nur daraufhin geprÃ¼ft werden, ob sie auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhen und vollstÃ¤ndig, klar sowie gehÃ¶rig begrÃ¼ndet und widerspruchslos sind; ausserdem muss die sachverstÃ¤ndige Person hinreichende Sachkenntnisse und die nÃ¶tige Unbefangenheit bewiesen haben (RB 1982 Nr. 35; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 78).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.2 </b>An der entsprechenden Bedeutung des KDK-Gutachtens Ã¤ndert sich dadurch, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekursverfahren ein eigenes Gutachten der K AG zu den Akten gereicht haben, nichts. Der Verfasser desselben, J, besitzt aufgrund der Beauftragung durch die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht die fÃ¼r einen Gutachter erforderliche UnabhÃ¤ngigkeit. Seine Aussagen kÃ¶nnen als Privatgutachten nur â aber immerhin â als Parteiaussagen der BeschwerdefÃ¼hrenden berÃ¼cksichtigt werden (VGr, 12. Juni 2013, VB.2013.00045, E. 8.4; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 23; Peter Hafner, in: Karl SpÃ¼hler/Luca Tenchio/Dominik Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar zur ZPO, 2. A., Basel 2013, Art. 168 N. 4; Annette Dolge, Basler Kommentar zur ZPO, Art. 183 N. 17).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.3 </b>Ein Obergutachten ist daher nicht bereits dann erforderlich, wenn ein Parteigutachten dem von der Gemeinde eingeholten Gutachten widerspricht, indem es zu einer anderen EinschÃ¤tzung gelangt. Vielmehr mÃ¼sste sich aus dem Parteigutachten ergeben, dass das offizielle Gutachten an MÃ¤ngeln leidet, die eine Abweichung von demselben rechtfertigen wÃ¼rden. Das Parteigutachten mÃ¼sste also aufzeigen, dass das KDK-Gutachten nicht auf zutreffender Rechtsgrundlage beruht, nicht vollstÃ¤ndig, klar sowie gehÃ¶rig begrÃ¼ndet und widerspruchslos ist, oder dass die sachverstÃ¤ndige Person nicht Ã¼ber hinreichende Sachkenntnisse und die nÃ¶tige Unbefangenheit verfÃ¼gt (vgl. VGr, 9. Februar 2005, VB.2003.00195, E. 5.3.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.4 </b>Solche MÃ¤ngel zeigt das Parteigutachten der K AG vorliegend nicht auf. Es bietet zwar neben umfangreichen historischen AusfÃ¼hrungen (insbesondere zur Siedlungsentwicklung und zur EigentÃ¼mer- und Baugeschichte) auch ausfÃ¼hrliche Baubeschreibungen. Diese widmen sich jedoch fast ausschliesslich dem Inneren der GebÃ¤ude. Hingegen finden sich zum Situationswert der GebÃ¤ude â wie die Vorinstanz zutreffend festhielt (Entscheid der Vorinstanz, E. 11.3) â kaum AusfÃ¼hrungen. Die Feststellung, die Baugruppe nehme keine besondere Stellung im Ortsbild ein, durfte die Vorinstanz aufgrund des KDK-Gutachtens und der am Augenschein gewonnen EindrÃ¼cke als nicht nachvollziehbar bezeichnen. Jedenfalls vermag diese Feststellung, die sich in einer vom KDK-Gutachten abweichenden EinschÃ¤tzung erschÃ¶pft, keine MÃ¤ngel desselben aufzuzeigen, die ein Abweichen rechtfertigen wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.5 </b>Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden war die Vorinstanz unter diesen Voraussetzungen nicht dazu verpflichtet, weitere SachverhaltsabklÃ¤rungen in der Form eines ErgÃ¤nzungs- oder Obergutachtens vorzunehmen bzw. anzuordnen. Die Vorinstanz hat weder die Untersuchungspflicht noch die GrundsÃ¤tze der freien BeweiswÃ¼rdigung und des rechtlichen GehÃ¶rs verletzt. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die KDK mass den strittigen GebÃ¤uden eine "hohe ortsbildprÃ¤gende Funktion" zu und stufte die "HÃ¤userzeile ZÃ¼richstrasse 140â144 inklusive der jeweiligen Zwischenbauten (â¦), zusammen mit dem (â¦) Ã¤lteren bÃ¤uerlichen Wohnhaus mit Stall an der Weingasse 2" als wichtigen wirtschaftsgeschichtlichen Zeugen fÃ¼r die Zeit der GrÃ¼nderjahre in Affoltern am Albis ein. Die baugeschichtliche Bedeutung des Ensembles liege wesentlich in der â nÃ¤her beschriebenen â Aneinanderreihung von Bauten aus verschiedenen Epochen zu einem Ganzen. Jedem Bau komme aber auch fÃ¼r sich eine baugeschichtliche Zeugenschaft zu.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b>Der Gemeinderat Affoltern am Albis schloss sich dieser Auffassung nicht an. Zwar komme den fraglichen GebÃ¤uden sowohl eine ortsbildprÃ¤gende Bedeutung als auch eine wirtschafts- und baugeschichtliche Bedeutung zu. Es sei jedoch zu beachten, dass die Qualifikation als Schutzobjekt verlange, dass es sich um <i>wichtige </i>Zeugen handle. Die baugeschichtliche Bedeutung liege wesentlich in der Aneinanderreihung von Bauten aus verschiedenen Epochen. Den einzelnen Bauten komme zwar eine gewisse baugeschichtliche Zeugenschaft zu, die KDK zeige jedoch nicht auf, dass es sich dabei um eine wichtige Zeugenschaft handle. Dies gelte insbesondere, soweit der GebÃ¤udekomplex an der ZÃ¼richstrasse Zeuge eines lÃ¤ngst nicht mehr existierenden Unternehmens (Weinhandlung Weisbrod) sei. Der Bedeutung des Ensembles fÃ¼r das Ortsbild werde mit der Zuteilung zur Kernzone und den damit verbundenen Anordnungen (Art. 13.2â4 BZO) hinreichend Rechnung getragen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>Die Vorinstanz erwog (Entscheid der Vorinstanz, E. 11.2), im Vordergrund stehe offensichtlich der hohe Situationswert der vier GebÃ¤ude, der auch fÃ¼r einen Laien nicht zu Ã¼bersehen sei. In den erst im Jahr 2008 Ã¼berarbeiteten und sehr ausfÃ¼hrlichen InventarblÃ¤ttern sei in Bezug auf die drei GebÃ¤ude an der ZÃ¼richstrasse denn auch zu Recht von einem "ausserordentlich wichtigen" Situationswert an der Nahtstelle der beiden historischen Ortskerne (Ober- und Unterdorf) die Rede. Diese hohe Bedeutung fÃ¼r das Ortsbild von Affoltern am Albis lasse sich mit planungsrechtlichen Massnahmen nur unzureichend schÃ¼tzen. Die nach Art. 13.2â4 BZO bestehende MÃ¶glichkeit der Erstellung von Ersatzbauten kÃ¶nne den Verlust an Originalsubstanz keinesfalls ausgleichen. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.3 </b>Soweit der Gemeinderat ausfÃ¼hrte, das KDK-Gutachten habe sich nicht zur Wichtigkeit der Zeugenschaft der fraglichen GebÃ¤ude geÃ¤ussert, ging er implizit von einer nicht gehÃ¶rigen BegrÃ¼ndung des Gutachtens aus. Wie die Vorinstanz jedoch zutreffend erwog, steht vorliegend nicht der Eigenwert der GebÃ¤ude im Vordergrund, sondern deren Situationswert. DiesbezÃ¼glich legte der Gemeinderat nicht dar, inwiefern die BegrÃ¼ndung des KDK-Gutachtens zu beanstanden wÃ¤re. Vielmehr fÃ¼hrte er aus, er sei <i>wie die KDK</i> der Ansicht, der HÃ¤usergruppe ZÃ¼richstrasse 140/142/144 und dem GebÃ¤ude Weingasse 2 komme eine ortsbildprÃ¤gende Bedeutung zu. Dass der Gemeinderat diesbezÃ¼glich davon ausging, der prÃ¤genden Bedeutung fÃ¼r das Ortsbild werde mit den bestehen planungsrechtlichen Massnahmen hinreichend Rechnung getragen, beschlÃ¤gt nicht die Qualifikation als Schutzobjekt gemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sondern jene, welches die angemessene Schutzmassnahme darstellt (§ 205 PBG).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer vermÃ¶gen aus dem erwÃ¤hnten Privatgutachten nichts Entscheidendes zu ihren Gunsten abzuleiten. Dieses Ã¤ussert sich unter dem Titel "SchutzwÃ¼rdigkeit" unter "3. Bedeutung der Baugruppe ZÃ¼richstrasse 140/142/144 und Weingasse 2 als Einzelobjekte, als Baugruppe und als Teil des Ortsbilds" nicht zur ortsbildprÃ¤genden Bedeutung der GebÃ¤ude. Diese braucht â entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden (Beschwerdeschrift, S. 11) â nicht einer historischen Bedeutung zu entsprechen. Wenn von drei GebÃ¤uden, welche die Situation im Kreuzungsbereich MÃ¼hlebergstrasse, ZÃ¼richstrasse, Untere Bahnhofstrasse (Fortsetzung der MÃ¼hlebergstrasse) gemÃ¤ss Gutachten der K AG im Jahr 1930 prÃ¤gten, eines (Gasthaus Krone) abgebrochen wurde, spricht dies nicht gegen die prÃ¤gende Bedeutung der verbleibenden GebÃ¤ude. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.5 </b>Zumindest in Bezug auf die ortsbildprÃ¤gende Wirkung der strittigen GebÃ¤ude kam die Vorinstanz nach dem Gesagten zu Recht zum Schluss, die vom KDK-Gutachten abweichende Beurteilung des Gemeinderats sei nicht nachvollziehbar. Eine "wesentliche MitprÃ¤gung" im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ist zu bejahen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Ob die bau- und wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung der strittigen GebÃ¤ude allein bereits eine wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu begrÃ¼nden vermag, kann unter diesem UmstÃ¤nden offenbleiben. </p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref368638475"><b>5.3.1 </b>Immerhin ist festzuhalten, dass dem Beschluss des Gemeinderats vom 21. MÃ¤rz 2011 nicht zu entnehmen ist, weshalb dieser dem Wohnhaus Weingasse 2 entgegen dem KDK-Gutachten keine wichtige baugeschichtliche Zeugenschaft attestierte. Vielmehr wies der Gemeinderat auf die AusfÃ¼hrungen im KDK-Gutachten hin, wonach es sich um einen wichtigen und in seiner Intaktheit fÃ¼r Affoltern am Albis wohl seltenen Zeugen der dÃ¶rflichen Bebauung vor dem 1837 einsetzenden Entwicklungsschub handle.</a></p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>In Bezug auf den GebÃ¤udekomplex ZÃ¼richstrasse 140/142/144 fÃ¼hrte der Gemeinderat in seinem Beschluss vom 21. MÃ¤rz 2011 lediglich aus, die KDK habe nicht aufgezeigt, dass <i>den einzelnen Bauten fÃ¼r sich </i>eine wichtige baugeschichtliche Zeugenschaft zukomme. Hingegen bezeichnete es der Gemeinderat als zutreffend, dass die baugeschichtliche Bedeutung wesentlich in der <i>Aneinanderreihung </i>der drei Bauten aus verschiedenen Epochen <i>zu einem einzigen Ganzen </i>liege. Gerade die Aneinanderreihung der drei GebÃ¤ude zu einem Ganzen stellt mit Blick auf die wichtige bau- und wirtschaftsgeschichtliche Zeugenschaft eine Besonderheit dar, die das Ensemble als Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG erscheinen lÃ¤sst. Weder aus dem Beschluss des Gemeinderats noch aus dem Parteigutachten J ergibt sich, dass die entsprechenden AusfÃ¼hrungen im KDK-Gutachten nicht zutreffen. Insbesondere wies die Vorinstanz zutreffend darauf hin, dass der Hinweis auf gut erhaltene Vergleichsobjekte nicht den Wegfall der wichtigen Zeugenschaft der fraglichen GebÃ¤ude zu begrÃ¼nden vermag (Entscheid der Vorinstanz, E. 11.3). Diese Frage kann nur im Rahmen der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung von Belang sein. </p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref368582742"><b>6. </b> </a></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei den strittigen GebÃ¤uden handelt es sich nach dem Gesagten um Schutzobjekte im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Es stellt sich daher die Frage, ob diesem Umstand durch die bestehenden planungsrechtlichen Massnahmen im Sinn von § 205 lit. a PBG bereits hinreichend Rechnung getragen wird. Sollte dem nicht so sein, ist zudem eine InteressenabwÃ¤gung vorzunehmen (vgl. oben, E. 4.3). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Ob bei der SchutzwÃ¼rdigkeit wegen prÃ¤gender Wirkung auf das Ortsbild im Einzelfall eine Ã¼ber die Kernzonenbestimmungen hinausgehende Schutzmassnahme anzuordnen ist, hÃ¤ngt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht nur von der besonderen Stellung und Lage der Bauten im Ortsbild ab. Die zu schÃ¼tzende Bauten mÃ¼ssen auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, DachflÃ¤chen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prÃ¤genden Wirkung beitragen (VGr, 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8; RB 1997 Nr. 73 E. 2). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Diese Voraussetzungen sind vorliegend â abgesehen von den beiden Verbindungsbauten zwischen den drei GebÃ¤uden an der ZÃ¼richstrasse (vgl. unten, E. 6.2.3) â erfÃ¼llt. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Dies erscheint in Bezug auf das Wohnhaus Weingasse 2 offenkundig. Der Inventareintrag aus dem Jahr 2008 betont zu Recht die "reprÃ¤sentativen, handwerklich kunstvoll gestalteten Fachwerkfassaden" sowie den "hohen Anteil an historischen Ausstattungselementen". Auch das KDK-Gutachten weist darauf hin, das Haus sei in seiner Substanz und seiner Erscheinung praktisch unverÃ¤ndert Ã¼berliefert. Aus dem Parteigutachten J ergibt sich nichts anderes. Hinsichtlich des Wohnhauses Weingasse 2 begrÃ¼ndete der Gemeinderat denn auch nicht, weshalb er dessen baugeschichtliche Zeugenschaft entgegen dem KDK-Gutachten verneinte (vgl. vorstehend, E. 5.3.1). </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Auch die drei GebÃ¤ude ZÃ¼richstrasse 140/142/144 entfalten ihre prÃ¤gende Wirkung nicht zuletzt wegen ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung. Die Baugruppe gibt "exemplarisch das 'Stilrepertoire' des 19. und 20. Jahrhunderts" wieder (KDK-Gutachten, S. 4). Auffallende Gestaltungselemente des klassizistischen Wohnhauses ZÃ¼richstrasse 140 sind die Verdachungen bei den Obergeschossfenstern, die kassettierte Dachuntersicht mit Zahnschnittfries sowie das dekorative Vordach beim Haupteingang (vgl. KDK-Gutachten, S. 15; vorinstanzliches Augenscheinprotokoll, Fotos 1, 8, 9 und 11). </p> <p class="Urteilstext">Das zweite KellereigebÃ¤ude ZÃ¼richstrasse 144 verfÃ¼gt Ã¼ber eine reprÃ¤sentative architektonische Gestaltung. GeprÃ¤gt wird diese durch die unterschiedlichen Fensterformen, insbesondere die RundbÃ¶gen im Erdgeschoss und die grossen Fenster im Obergeschoss mit Steinsturz, die Firmeninschrift "Weisbrod-Weinhandlung" sowie das KrÃ¼ppelwalmdach. </p> <p class="Urteilstext">Das ursprÃ¼ngliche KellereigebÃ¤ude ZÃ¼richstrasse 142 ist im Kernzonenplan, anders als die GebÃ¤ude ZÃ¼richstrasse 140 und 144 sowie das Wohnhaus Weingasse 2, nicht rot markiert. Dementsprechend gilt hier keine Pflicht zur Erhaltung des Erscheinungsbilds. Der planungsrechtliche Schutz vermag daher offensichtlich nicht zu genÃ¼gen. Das GebÃ¤ude weist eine besondere Gestaltung, insbesondere der Fassaden, auf. Zu erwÃ¤hnen sind insbesondere die Rillenputzfassade im Sockelgeschoss, die dekorative Sichtbacksteinfassade im Obergeschoss, die Fensterausbildung sowie die dreiteilige Dachform. </p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref368059830"><b>6.2.3 </b>Die beiden Verbindungsbauten weisen demgegenÃ¼ber keine besondere Gestaltung und Erscheinung auf. Das im KDK-Gutachten erwÃ¤hnte "Vor- und ZurÃ¼ckspringen der Frontfassade" (KDK-Gutachten, S. 3) kann ein Ersatzneubau ebenso gut erlebbar machen wie die fachkundige Renovierung der bestehenden Bauten. Auch die Vorinstanz beurteilt die Bedeutung der beiden Zwischenbauten fÃ¼r den â vorliegend im Zentrum stehenden â Situationswert der drei GebÃ¤ude an der ZÃ¼richstrasse denn auch als nicht sehr gross (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.2).</a> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden (Beschwerdeschrift, S. 13) wies die Vorinstanz unter diesen UmstÃ¤nden zutreffend darauf hin, dass sich die hohe Bedeutung der strittigen GebÃ¤ude fÃ¼r das Ortsbild mit den bestehenden planungsrechtlichen Massnahmen nur unzureichend schÃ¼tzen lasse (Entscheid der Vorinstanz, E. 11.2). </p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref367279155"><b>7. </b> </a></p> <p class="Urteilstext"><span>Somit ist zu prÃ¼fen, ob eine Unterschutzstellung verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist. Dies ist dann der Fall, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu werten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen. Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind; insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (VGr, </span><span>8. Februar 2012, VB.2010.00359, E. 6 mit Hinweisen</span><span>).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die Vorinstanz kam zum Schluss (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.5), der vollstÃ¤ndige Verzicht auf â Ã¼ber den bestehenden planungsrechtlichen Schutz hinausgehende â Schutzmassnahmen erweise sich namentlich unter BerÃ¼cksichtigung des sehr hohen Situationswerts der streitbetroffenen GebÃ¤ude als nicht gerechtfertigt. Das Baurekursgericht kÃ¶nne jedoch nicht selbst Schutzmassnahmen anordnen; dies liege in der erstinstanzlichen ZustÃ¤ndigkeit des Gemeinderats Affoltern am Albis.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, die Erhaltung der GebÃ¤ude wÃ¼rde einen vÃ¶llig unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Restaurierungsaufwand bedingen. Die InteressenabwÃ¤gung der Vorinstanz sei krass fehlerhaft. Diese habe sich mit der vom Gemeinderat vorgenommenen AbwÃ¤gung nicht auseinandergesetzt und damit dessen besondere Entscheidungsfreiheit verletzt. </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref315947061"><b>7.3 </b>Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vermÃ¶gen finanzielle Interessen der EigentÃ¼mer an einer mÃ¶glichst gewinnbringenden AusnÃ¼tzung ihrer Liegenschaften das Ã¶ffentliche Interesse an einer Schutzmassnahme grundsÃ¤tzlich nicht zu Ã¼berwiegen (BGE 126 I 219 E. 2c; 120 Ia 270 E. 6c, 118 Ia 384 E. 5e; 109 Ia 257 E. 5d; BGr, 13. September 2005, 1P.79/2005, E. 4.8, ZBl 108/2007, S. 83 ff., 90). Andernfalls kÃ¶nnten etwa GebÃ¤ude, die auf stark unternutzten GrundstÃ¼cken der AusschÃ¶pfung der AusnÃ¼tzungsreserven im Weg stehen, nie unter Schutz gestellt werden. Die Vorinstanz hat allerdings zutreffend darauf hingewiesen, dass eine Gewichtung der entgegenstehenden Interessen vorzunehmen ist (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.1). Je grÃ¶sser die SchutzwÃ¼rdigkeit eines Schutzobjekts ist, desto weniger kÃ¶nnen private Interessen ins Gewicht fallen (BGE 126 I 219 E. 2c; VGr, <span>8. Februar 2012, VB.2010.00359, E. 6.3</span>).</a></p> <p class="Urteilstext">Eine Unterschutzstellung kann als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheinen, wenn die Erhaltung des Schutzobjekts einen Restaurierungsaufwand bedingen wÃ¼rde, der in keinem vernÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnis zum Zweck der Unterschutzstellung mehr stÃ¼nde (vgl. statt vieler RB 1995 Nr. 74 = BEZ 1995 Nr. 28; VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 8.1 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Wie die vorstehenden ErwÃ¤gungen gezeigt haben, ging die Vorinstanz zutreffend von einem bedeutenden Situationswert und von einem entsprechend hohen Ã¶ffentlichen Interesse an der Erhaltung der strittigen GebÃ¤ude aus. Das BedÃ¼rfnis, die innere Konstruktion und die Innenausstattung der GebÃ¤ude sowie die an das GebÃ¤ude Weingasse 2 angebaute Scheune zu erhalten, erachtete sie dagegen als weniger gross. Dies ist nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Dasselbe gilt fÃ¼r die anlÃ¤sslich des Augenscheins gewonnene Erkenntnis, dass auch die beiden die GebÃ¤ude ZÃ¼richstrasse 140, 142 und 144 verbindenden Zwischenbauten fÃ¼r den Situationswert der drei HauptgebÃ¤ude von geringerer Bedeutung seien (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.2). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.5 </span></b><span>Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden hat die Vorinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt. Vielmehr legte die Vorinstanz zutreffend dar, dass das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung der fraglichen GebÃ¤ude hÃ¶her zu gewichten ist, als dies der Gemeinderat getan hatte. Dies ist eine unmittelbare Folge daraus, dass entgegen der Auffassung des Gemeinderats von einer erheblichen Bedeutung der strittigen GebÃ¤ude auszugehen ist, der mit planungsrechtlichen Massnahmen nicht hinreichend Rechnung getragen werden kann. Ferner legte die Vorinstanz dar, weshalb sie die finanziellen privaten Interessen der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht als derart gewichtig betrachtete, dass sie das Ã¶ffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung zu Ã¼berwiegen vermÃ¶chten (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.4).</span></p> <p class="Urteilstext">Angesichts des Umstands, dass es sich bei der vorzunehmenden InteressenabwÃ¤gung um eine Rechtsfrage handelt (vorstehend, E. 7), auf deren wirksame gerichtliche Kontrolle die Beschwerdegegnerin einen verfassungsmÃ¤ssigen Anspruch hat (Art. 29a BV; vgl. Andreas Kley, in: Bernhard Ehrenzeller et. al. [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, 2. A., ZÃ¼rich etc. 2008, Art. 29a N. 9), war die Vorinstanz nicht verpflichtet, sich eine grÃ¶ssere ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Eine solche ist nur gerechtfertigt, wo sich die Gemeinde auf eigene Interessen beruft, etwa stÃ¤dtebauliche Argumente vorbringt (VGr, 9. Februar 2005, VB.2003.00195, E. 5.3) oder finanzpolitische Ãberlegungen ins Feld fÃ¼hrt (VGr, 27. August 2003, VB.2003.00121, E. 2c). Beides ist vorliegend nicht der Fall. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.6 </b>Die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit von Schutzmassnahmen hÃ¤ngt von mehreren Faktoren ab. Einer davon ist der Schutzumfang. Davon hÃ¤ngt insbesondere ab, welche baulichen MÃ¶glichkeiten und Notwendigkeiten bestehen, was sich auch auf das Gewicht der wirtschaftlichen Interessen der EigentÃ¼merschaft auswirkt. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.6.1 </b>In der vorliegenden Konstellation, wo die Gemeinde auf eine Unterschutzstellung verzichtet hat, kann keine konkrete Schutzanordnung auf ihre VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit hin geprÃ¼ft werden. Insofern kann dem vom Gemeinderat zu fÃ¤llenden Entscheid nicht vorgegriffen werden (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 12.5). Dieser wird wiederum der gerichtlichen ÃberprÃ¼fung zugÃ¤nglich sein, wobei der festgelegte Schutzumfang beanstandet, aber auch dessen fehlende VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit gerÃ¼gt werden kann. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hÃ¤tte den Rekurs, nachdem sie die fraglichen Objekte â zu Recht â als Schutzobjekte im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG qualifiziert hatte, nur abweisen kÃ¶nnen, wenn sie zur Auffassung gelangt wÃ¤re, eine Unterschutzstellung erscheine von vornherein, unabhÃ¤ngig vom konkret festgelegten Schutzumfang, als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.6.2 </b>Einen solchen Schluss lassen die von der Gemeinde und den BeschwerdefÃ¼hrenden beigebrachten Unterlagen, die sich zur Frage mÃ¶glicher Sanierungsmassnahmen und deren VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit Ã¤ussern, indessen nicht zu. Sie basieren in erster Linie auf dem KDK-Gutachten und den dort beantragten Schutzmassnahmen. Eine diesem Antrag entsprechende Schutzanordnung enthÃ¤lt denn auch der Antrag des Bauausschusses Affoltern am Albis an den Gemeinderat gemÃ¤ss Protokollauszug vom 17. September 2010.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.6.3 </b>Nachdem die Vorinstanz das Interesse an der Erhaltung der inneren Konstruktion und der Innenausstattung der GebÃ¤ude sowie der Zwischenbauten an der ZÃ¼richstrasse deutlich relativiert hat (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.2), ist von einem wesentlich weniger weitgehenden Eingriff auszugehen. Insbesondere der â unter Beachtung der Kernzonenvorschriften und § 238 Abs. 2 PBG â mÃ¶gliche Ersatz der beiden Zwischenbauten durch Neubauten fÃ¼hrt zu einer nicht unwesentlichen Reduktion der notwendigen Sanierungskosten und zu einer Verbesserung der mÃ¶glichen RentabilitÃ¤t. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.6.4 </b>Hinsichtlich der RentabilitÃ¤t ist im Ãbrigen festzuhalten, dass sich die UnverhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit einer Unterschutzstellung nicht bereits aus dem Umstand ergeben kann, dass nur eine geringe Rendite erzielt werden kann. Vielmehr ist diese mit der mÃ¶glichen Rendite zu vergleichen, die mit einem Ersatzbau erzielt werden kÃ¶nnte (vgl. VGr, 4. Oktober 2007, VB.2007.00255, E. 6). DiesbezÃ¼glich lassen sich den Akten keine Angaben entnehmen. Die erforderlichen AbklÃ¤rungen wird der Gemeinderat vorzunehmen haben. Zu berÃ¼cksichtigen ist dabei, dass die BaumÃ¶glichkeiten durch die bestehenden Kernzonenvorschriften bereits eingeschrÃ¤nkt sind. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.6.5 </b>Hinzu kommt, dass ohnehin anfallende Sanierungsarbeiten bei der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Schutzmassnahme nicht zu berÃ¼cksichtigen sind, worauf die Vorinstanz zutreffend hingewiesen hat (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.4; vgl. auch VGr, 4. Oktober 2007, VB.2007.00255, E. 6 mit Hinweise). Insofern kann auf die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.6.6 </b>Die Vorinstanz kam unter diesen UmstÃ¤nden zu Recht zum Schluss, eine Unterschutzstellung erscheine nicht von vornherein als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.5). Auch die von den BeschwerdefÃ¼hrenden eingebrachten Unterlagen, insbesondere das Gutachten O, deren unterlassene oder mangelhafte WÃ¼rdigung die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, kÃ¶nnen daran nichts Ã¤ndern, da sie von nicht mehr aktuellen Voraussetzungen in Bezug auf den Schutzumfang ausgehen. Ebenso konnte die Vorinstanz unter diesen UmstÃ¤nden auf die Einholung eines weiteren Gutachtens verzichten. Dasselbe gilt fÃ¼r das Verwaltungsgericht. Dementsprechend war der Gemeinderat einzuladen, die erforderlichen Schutzmassnahmen festzusetzen. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerde erweist sich als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die BeschwerdefÃ¼hrenden kostenpflichtig </span>(§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Sodann sind sie zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein RÃ¼ckweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 BGG erfÃ¼llt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 190.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'190.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag je zur HÃ¤lfte auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an:..<br/> <br/> </p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>