<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2000.00025</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105497&amp;W10_KEY=4467151&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2000.00025</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.05.2000</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Haben die an einem formungültigen Erschliessungsvertrag beteiligten Grundeigentümer den Bau der vorgesehenen, von der Gemeinde genehmigten Sammelstrasse auf ihrem Land gefördert oder geduldet, um diesem die Baureife zu verleihen, und ist die Strasse mit ihrer Duldung dem öffentlichen Verkehr dienstbar gemacht worden, so haben die Grundeigentümer durch ihr Verhalten der formlosen Widmung der Strassenfläche zum Gemeingebrauch zugestimmt. Nachdem die Benutzung der Strasse durch die Allgemeinheit mehr als zehn Jahre geduldet wurde, verstösst die nachträgliche Bestreitung des Gemeingebrauchs durch die privaten Landeigentümer bzw. durch die Gemeinde gegen Treu und Glauben (E. 4).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSVERTRAG">ERSCHLIESSUNGSVERTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINGEBRAUCH">GEMEINGEBRAUCH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSE">STRASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIDMUNG">WIDMUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 236 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1">I. Der Gemeinderat D. erteilte der A. AG am 12. April 1999 die baurechtliche Be­wil­ligung fÃ¼r die Erstellung von drei DoppeleinfamilienhÃ¤usern auf den GrundstÃ¼cken Kat.Nrn. ..75-..80 an der G.-Strasse in D.. Die Baupar­zellen grenzen an die nordÃ¶stliche Seite der G.-Strasse an und liegen im mittleren Bereich dieser Strasse zwischen der H.‑ und der Alten I.-Strasse. GemÃ¤ss Dis­positiv Ziffer I.1.1 der Baubewilligung hat die Bauge­such­stellerin dafÃ¼r besorgt zu sein, "dass vor Baubeginn die rechtliche Sicherung der Zufahrt zu den BaugrundstÃ¼cken ge­wÃ¤hr­leistet ist". Dispositiv I.1.2 des baurechtlichen Entscheids be­stimmt, dass zulasten der BaugrundstÃ¼cke im Grundbuch ein Mehrwertrevers als Ã¶ffent­lich­rechtliche Eigentumsbe­schrÃ¤nkung anzumerken ist (Ãbernahme allfÃ¤lliger Mehrwert­beitrÃ¤ge infolge Anschlusses an die privat erstellte G.-Strasse). Zu Dispositiv Ziffer I.1.1 erwog der Gemeinderat, dass die Erschliessung der drei geplanten Doppeleinfamilien­hÃ¤u­ser Ã¼ber die G.-Strasse erfolge. In tatsÃ¤chlicher Hinsicht sei damit die ZugÃ¤nglichkeit gege­ben. Die G.-Strasse befinde sich jedoch nach wie vor im Eigentum der J. AG und der Poli­ti­schen Gemeinde D.. Das Trottoir sei im fraglichen Bereich Eigentum der K. AG. Es sei daher das Gebot der rechtlichen Sicherung der Zufahrt zu beachten. Die Baugesuchstellerin habe daher dafÃ¼r zu sorgen, dass die zwischen der J. AG und der K. AG am 17. Oktober 1986 getroffene Vereinbarung betreffend die Ab­tretung der Strasse an die Gemeinde voll­zo­gen werde.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">II. Mit Rekurs vom 25. Mai 1999 beantragte die A. AG der Baurekurskom­mis­sion II, Dispositiv Ziffern I.1.1 und I.1.2 der Baubewilligung seien aufzuheben. ‑ Die Re­kurskommission hiess den Rekurs am 16. November 1999 teilweise gut und hob Dispo­sitiv Ziffer I.1.2 der Baubewilligung auf. Im Ãbrigen wies die Kommission den Rekurs ab. Dies­bezÃ¼glich begrÃ¼ndete sie ihren Entscheid zusammengefasst damit, es sei unbestritten, dass sich die G.-Strasse nach wie vor im Eigentum der J. AG, der K. AG und der Politi­schen Gemeinde D. befinde. Der von der Rekurrentin fÃ¼r eine rechtlich ausreichende Si­che­rung der BenÃ¼tzung des in Frage stehenden Strassen­stÃ¼cks zur Erschliessung der Bau­grundstÃ¼cke angefÃ¼hrte Gemeingebrauch liege nicht vor (was unter Hineis auf die verwal­tungsgerichtliche Rechtsprechung eingehend begrÃ¼ndet wird). Damit mÃ¼sse es bei der an­gefochtenen Dispositiv Ziffer I.1.1 der Baubewilligung bleiben. Zu deren ErfÃ¼llung genÃ¼ge der Nachweis der dauernden und fÃ¼r die vorgesehene Bewerbung ausreichenden BenÃ¼t­zungs­rechte an der Zufahrt. Zu weit gehe allerdings die lediglich in der BegrÃ¼ndung der Baubewilligung enthaltene Feststellung des Gemeinderats D., dass die Rekurrentin dafÃ¼r zu sorgen habe, dass die zwischen der K. AG und der J. AG am 17. Oktober 1986 getrof­fe­ne Vereinbarung betreffend Abtretung der Strasse an die politische Gemeinde vollzogen werde.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">III. Mit Beschwerde vom 13. Januar 2000 liess die A. AG dem Verwaltungs­gericht beantragen, der Rekursentscheid vom 16. November 1999 sei aufzuheben, soweit damit Dis­positiv Ziffer I.1.1 der Baubewilligung vom 12. April 1999 bestÃ¤tigt worden sei. Diese Nebenbestimmung sei ersatzlos zu streichen. Ferner sei dem Gemeinderat D. Frist anzuset­zen, um sÃ¤mtliche den Ausbau der G.-Strasse betreffenden Ge­mein­deratsbeschlÃ¼sse zu edie­ren. Die Baurekurskommission II beantragte am 26. Januar 2000 Abweisung der Be­schwerde. Den nÃ¤mlichen Antrag liess der Gemeinderat D. mit Beschwerdeantwort vom 16. MÃ¤rz 2000 stellen. Beide Parteien verlangten ferner die Zusprechung einer Parteient­schÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die ErwÃ¤gungen gemÃ¤ss angefochtenem Rekursentscheid sowie die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden ‑ soweit erforderlich ‑ nachstehend wiederge­geben.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="MsoNormal">Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">1. Die Baurekurskommission II hat den Rekurs der A. AG teilweise gutge­heissen und Dispositiv Ziffer I.1.2 der Baubewilligung vom 12. April 1999 aufgehoben. Diesbe­zÃ¼g­lich ist der Rekursentscheid unangefochten geblieben. Damit ist heute einzig noch die Nebenbestimmung gemÃ¤ss Dispositiv Ziffer I.1.1 streitig, wonach die A. AG als Bauge­suchstellerin (und BeschwerdefÃ¼hrerin) dafÃ¼r besorgt zu sein hat, "dass vor Baubeginn die rechtliche Sicherung der Zufahrt zu den BaugrundstÃ¼cken gewÃ¤hrleistet ist".</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">2. a) In Ziffer 2 Abs. 2 der ErwÃ¤gungen zur Baubewilligung hat der Gemeinderat D. zur Frage der hinreichenden ZugÃ¤nglichkeit festgehalten, dass die Bauge­suchstellerin dafÃ¼r zu sorgen habe, dass die zwischen der K. AG und der J. AG am 17. Oktober 1986 getrof­fe­ne Vereinbarung betreffend Abtretung der Strasse an die politische Gemeinde vollzogen werde. SÃ¤mtliche dafÃ¼r notwendigen Massnahmen, wie Einbringen des Deckbelags und Ab­nahme durch die Gemeinde, seien erfÃ¼llt. Die Bau­rekurskommission II hat dazu prÃ¤zi­sierend erwogen (Rekursentscheid S. 10 oben), dass zur ErfÃ¼llung der Nebenbestimmung der Nachweis der dauernden und fÃ¼r die vorgesehene Bewerbung ausreichenden BenÃ¼t­zungsrechte an der Zufahrt zu den BaugrundstÃ¼cken ge­nÃ¼ge. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Der Baurekurskommission ist darin zu folgen, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin all­gemein den Nachweis zu erbringen hat, dass sie Ã¼ber das Recht zur Benutzung der G.-Stras­se als Zufahrt verfÃ¼gt. Dieses Benutzungsrecht kann unter zwei verschiedenen Aspekten gegeben sein: Die BeschwerdefÃ¼hrerin kann nachweisen, dass die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemÃ¤sse BenÃ¼tzung der Zufahrt privatrechtlich gesichert ist (da­zu RB 1981 Nr. 129 = ZBl 82/1981, S. 463 = ZR 81 Nr. 6 = BEZ 1981 Nr. 1; RB 1965 Nr. 82; RB 1965 Nr. 83 = ZBl 67/1966, S. 207). Die A. AG kann aber auch nachwei­sen, dass die G.-Strasse im fraglichen Bereich dem Gemeingebrauch offen steht. ‑ Da selbst die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht behauptet, es stehe ihr ein im Sinn der zitierten Rechtsprechung privatrechtlich gesichertes Benutzungsrecht zu, ist einzig zu prÃ¼fen, ob die Strasse dem Ge­meingebrauch gewidmet ist. Diese Frage ist denn auch das Thema des Re­kursentscheids so­wie von BeschwerdebegrÃ¼ndung und Beschwerdeantwort.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">3. a) Die BeschwerdefÃ¼hrerin verweist zur BegrÃ¼ndung ihres Standpunkts vorab auf die zwischen der K. AG und der L. Immobilien GmbH (deren Rechts­nachfolgerin die J. AG ist) am 17. Oktober 1986 abgeschlossene Erschliessungsver­ein­barung betreffend den vorzeitigen Bau der H.‑ und der G.-Strasse. Die bei­den Strassen seien in der Folge erstellt worden. Die entsprechenden Projekte seien von der Gemeinde D. im Rahmen mehrerer Be­schlÃ¼sse genehmigt worden. GemÃ¤ss Be­schluss des Gemeinderats vom 28. Januar 1986 sei­en die beiden Strassen nach ihrer Fertig­stellung unentgeltlich an die Gemeinde abzutre­ten gewesen. Entsprechend dem Ver­wal­tungs­gerichtsurteil vom 16. Dezember 1988 (VB 88/0067) liege mithin auch im vorlie­gen­den Fall ein Beschluss des Gemeinderats vor, der festlege, dass die betreffenden Stras­sen als Ã¶ffentliche und fÃ¼r jedermann zugÃ¤ngliche Strassen zu bauen waren. Hinzu komme, dass alle fÃ¼r eine ÃberfÃ¼hrung in das Ã¶ffentliche Eigentum notwendigen Massnahmen, wie die Einbringung des Deckbelags und die Abnah­me durch die Gemeinde, erfÃ¼llt seien, was in der Baubewilligung vom 12. April 1999 aus­drÃ¼cklich festgehalten werde. Die G.-Strasse sei mithin samt Gehweg von der Gemeinde abgenommen und dem Ã¶ffentlichen Verkehr gewidmet worden. Die dauernde rechtliche Sicherung der ZugÃ¤nglichkeit ergebe sich schon aus diesem Sachverhalt. Streitig sei einzig, ob die EigentÃ¼mer des Strassen‑ und Trottoirgebiets (Gemeinde D., J. AG und K. AG) dem de facto schon seit mehr als zehn Jahren bestehenden Gemeingebrauch in der fÃ¼r eine Wid­mung erforderlichen Art und Weise zugestimmt hÃ¤tten. Das sei klar der Fall. Zum Min­des­ten sei die Zustimmung stillschweigend durch langjÃ¤hrige Duldung erfolgt. Seit der Fer­tig­stellung und Abnahme der G.-Strasse fahre "die halbe Gemeinde D." Ã¼ber die­se Sammel­strasse. Diese werde von der Gemeinde beaufsichtigt und hinsichtlich Signa­lisation, Reini­gung und Schneebruch gewartet und unterhalten. Die Strasseneingen­tÃ¼mer mÃ¼ssten sich nach so langer Zeit nach Treu und Glauben entgegenhalten lassen, dass sie die Widmung von Strasse und Gehweg durch Duldung konkludent genehmigt hÃ¤tten. Die Einnahme eines gegenteiligen Standpunkts wÃ¤re geradezu rechtsmissbrÃ¤uchlich. Dem stehe nicht entgegen, dass die Parteien der Erschliessungsvereinbarung vom 17. Oktober 1986 sich gegenseitige Fuss‑ und Fahrwegrechte in Aussicht gestellt hÃ¤tten. In der Verein­barung sei auf den Er­schliessungsplan der Gemeinde und die Funktion der G.-Stras­se als Sammelstrasse verwie­sen worden. Die Parteien hÃ¤tten daher nicht bloss den Bau einer Pri­vaterschliessung ange­strebt. Eine Sammelstrasse stehe begriffsmÃ¤ssig dem Ge­meinge­brauch offen. Am 28. Janu­ar 1986 sei seitens der Gemeinde ein Beschluss gefasst worden, der die Parteien der Er­schliessungsvereinbarung zum Bau einer Ã¶ffentlichen, fÃ¼r jedermann zugÃ¤nglichen Strasse verpflichtet habe. Ohne Bedeutung sei, dass im vorliegen­den Fall seit kurzer Zeit ein SchÃ¤t­zungsverfahren hÃ¤ngig sei. Dort gehe es einzig um die ÃberfÃ¼hrung der VerkehrsflÃ¤­chen in das Eigentum der Gemeinde. Die Frage, ob diese FlÃ¤­chen dem Ge­meingebrauch gewidmet seien, stehe dort nicht mehr zur Diskussion. In ihrem Entscheid vom 30. April 1996 habe die Baurekurskommission II ausdrÃ¼cklich festgehalten, dass die Eigentums­Ã¼ber­tragung nicht im Streit liege, weil die Rekurrentin (K. AG) die Parzelle gegen EntschÃ¤di­gung Ã¼bereignen wolle. Dort sei es im Ãbrigen aus­schliesslich um den Gehwegstreifen ge­gangen, wÃ¤hrend das eigentliche Strassengebiet lÃ¤ngst im Eigentum der Gemeinde gestan­den habe. Auch der Regierungsrat sei in seinem Entscheid vom 16. Ju­ni 1998 davon ausge­gangen, dass die Baureife lÃ¤ngst hergestellt sei.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Der Beschwerdegegner lÃ¤sst zusammengefasst geltend machen, dass es sich beim Gemeinderatsbeschluss vom 28. Januar 1986 lediglich um einen Vorschlag im Sinn einer Offerte zum Abschluss eines Ã¶ffentlichrechtlichen Vertrags gehandelt habe. In der Folge sei zwar die Offerte konkludent angenommen und weitgehend vollzogen worden. Doch ha­be sich die K. AG bis heute geweigert, zur Abtretung Hand zu bieten. Bei der Abnahme der Strasse durch die Gemeinde habe es sich um einen rein technischen Vor­gang gehandelt; eine Widmung zum Gemeingebrauch sei damit nicht verbunden gewesen. Die Parteien der Erschliessungsvereinbarung vom 17. Oktober 1986 hÃ¤tten nicht die Er­stellung von Sam­mel­strassen mit dazugehÃ¶rigen Gehwegen angestrebt. Es sei einzig um die vorzei­tige Er­stellung von VerkehrsflÃ¤chen gegangen. HÃ¤tten die Vertragsparteien die Widmung zum Ge­meingebrauch als gegeben erachtet, so hÃ¤tten sie sich kaum zur EinrÃ¤u­mung gegen­sei­tiger Fuss‑ und Fahrwegrechte verpflichtet. Seitens der BeschwerdefÃ¼hrerin werde wider besseres Wissen behauptet, dass im pendenten SchÃ¤tzungsverfahren die Frage der Wid­mung zum Gemeingebrauch nicht im Streit liege. In diesem Verfahren habe die K. AG ihre Duldungspflicht und damit die Widmung zum Gemeingebrauch ausdrÃ¼cklich bestritten. Der Gemeinderat kÃ¶nne daher den BaugrundstÃ¼cken die erschlies­sungsrechtliche Baureife mit dem besten Willen nicht attestieren. Welche Teile des Stras­sengebiets noch nicht im Ã¶ffentlichen Eigentum stÃ¼nden, sei fÃ¼r den Entscheid Ã¼ber die Grundsatzfrage ohne Bedeu­tung. Solange die Erschliessung der BaugrundstÃ¼cke wegen der Haltung der K. AG nicht sichergestellt sei, fehle es an einem Haupterforder­nis der Bau­reife.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">4. a) Das Verwaltungsgericht hat sich in dem von der Baurekurskommission II und den Parteien zitierten Urteil vom 16. Dezember 1988 unter Hinweis auf Lehre und Recht­sprechung eingehend mit der Frage des Gemeingebrauchs und der Form der dafÃ¼r erfor­der­lichen Widmung befasst (RB 1988 Nr. 64 [Leitsatz] = BEZ 1989 Nr. 2 [voller Text]). Das Gericht hat in diesem Entscheid erwogen, damit eine Strasse der Ãffentlichkeit zur VerfÃ¼­gung stehe, bedÃ¼rfe es der im Kanton ZÃ¼rich in der Regel formlosen Widmung zum Ge­mein­gebrauch. Diese setze voraus, dass dem Gemeinwesen die VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber das betreffende Strassengebiet zukomme. Das sei regelmÃ¤ssig dann der Fall, wenn das Ge­mein­wesen das Strassengebiet zu Eigentum erworben habe, sei es freihÃ¤ndig oder durch Expropriation. Die VerfÃ¼gungsmacht kÃ¶nne aber auch auf einer privatrechtlichen Dienst­barkeit oder einer Ã¶ffentlichrechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung beruhen. Ferner liessen Lehre und Rechtsprechung fÃ¼r die BegrÃ¼ndung dieser VerfÃ¼gungsmacht die blosse Zu­stim­mung des EigentÃ¼mers zur Widmung genÃ¼gen. Eine besondere Form dieser Zustim­mung sei in keinem Fall erforderlich (vgl. dazu auch Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller, Grund­riss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., ZÃ¼rich 1998, Rz. 1832 f.; Richard A. Koch, Das Strassenrecht des Kantons ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 1997, S. 9, mit Hinweis). Der in RB 1988 Nr. 64 publizierte Leitsatz hat folgenden Wortlaut: "Haben die an einem formungÃ¼ltigen Er­schlies­sungsvertrag beteiligten GrundeigentÃ¼mer den Bau der vorgesehenen, von der Ge­meinde genehmigten Sammelstrasse auf ihrem Land gefÃ¶rdert oder geduldet, um diesem die Baureife zu verleihen, und ist die Strasse mit ihrer Duldung dem Ã¶ffentlichen Verkehr dienstbar gemacht worden, so haben sie durch ihr Verhalten der formlosen Widmung des Privatlands zum Gemeingebrauch seitens der Gemeinde zugestimmt ...". ‑ Im Text des Ur­teils hat das Verwaltungsgericht sodann ausdrÃ¼cklich festgehalten, dass abgesehen von der geschilderten Rechtslage die nachtrÃ¤gliche Bestreitung des Gemeingebrauchs an den Stras­senflÃ¤chen gegen Treu und Glauben verstossen wÃ¼rde. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) aa) Es ist unbestritten, dass die G.-Strasse (TeilstÃ¼ck zwischen der H,-Strasse und der Alten I.-Strasse), die im Erschliessungsplan der Gemeinde D. aus den Jahren 1984/85 als Sammelstrasse bezeichnet ist, mit der Einwilligung der Gemeinde von den damals beteiligten GrundeigentÃ¼mern im Jahr 1987 vorzeitig gebaut worden ist. Ebenso steht fest, dass die G.-Strasse hinsichtlich Ausbaustandard den Anforderungen gemÃ¤ss § 236 Abs. 1 und § 237 Abs. 1 des Planungs‑ und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 in Verbindung mit den regierungsrÃ¤tlichen Zu­gangs­normalien klar genÃ¼gt. Entsprechend hat der Gemeinderat D. in der Bau­bewil­li­gung vom 12. April 1999 festgehalten, dass die BaugrundstÃ¼cke angesichts ihrer Er­schlies­sung Ã¼ber die G.-Strasse in tatsÃ¤chlicher Hinsicht hinreichend zugÃ¤nglich seien (Er­wÃ¤gungen zur Baubewilligung, Ziff. 2 zweiter Absatz, S. 2). Unbestritten ist fer­ner, dass die G.-Strasse heute uneinge­schrÃ¤nkt befahren wird. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">bb) Ausgangspunkt fÃ¼r den Bau der G.-Strasse (und weiterer Strassenab­schnitte) durch die damaligen GrundeigentÃ¼mer ist der Beschluss des Gemeinderats D. vom 28. Ja­nuar 1986. Mit diesem Beschluss wurde den LandeigentÃ¼mern (K. AG und M. N.) folgen­der Vorschlag unterbreitet: Die Erstellung der Grob­erschliessung ihrer GrundstÃ¼cke im Ge­biet O./P. obliegt den Grundei­gentÃ¼mern (Dispositiv Ziffer 1.1.1). Zur Groberschliessung gehÃ¶rten die G.-Strasse im genannten Bereich sowie weitere Strassenabschnitte. Die Stras­sen (samt Kanalisations­leitungen und Beleuchtung) waren nach ihrer Fertigstellung unent­geltlich an die Gemeinde abzutreten (Dispositiv Ziffer 1.1.3). In der Folge unterbreiteten die privaten Grundeigen­tÃ¼­mer dem Gemeinderat D. von Fachleuten erstellte Ausbauvor­schlÃ¤ge. Das die H.-Strasse betreffende Projekt genehmigte der Gemeinderat mit BeschlÃ¼s­sen vom 9. Juli 1985 und vom 13. August 1985. Einer von der K. AG fÃ¼r die G.-Strasse eingereichten Ausbaustudie des IngenieurbÃ¼ros Q. &amp; Partner stimmte der Ge­meinderat am 5. November 1985 zu. Das Projekt wurde mit Beschluss vom 4. No­vem­ber 1986 definitiv genehmigt. Am 17. Oktober 19986 schlossen die Grundei­gentÃ¼mer (K. AG und L. Immo­bilien GmbH [Rechtsnachfolgerin: J. AG]) ei­ne Vereinbarung. Darin wurde zwecks Er­schliessung der eigenen Grund­stÃ¼cke unter Hin­weis auf die vom IngenieurbÃ¼ro Q. &amp; Part­ner erstellten Projektunter­lagen der vorzei­ti­ge Bau der H.‑ und der G.-Strasse auf eigene Kosten und die Abtretung des dafÃ¼r notwendigen Strassenlandes vereinbart. Ferner rÃ¤um­ten sich die Ver­tragsparteien ge­genseitig und unentgeltlich das unbeschrÃ¤nkte Fuss‑ und Fahrwegrecht auf den neu erstell­ten StrassenstÃ¼cken ein. Mit ihrem Vorgehen haben sie den mit dem Gemeinderatsbe­schluss vom 28. Januar 1986 unterbreiteten "Vorschlag" fÃ¼r den Strassen­ausbau konklu­dent angenommen und insbesondere mit dem Strassenbau auch danach ge­handelt. Streitig blieb allerdings die Frage der Kostentragung bzw. der EntschÃ¤­digung fÃ¼r die Landabtre­tung an die Gemeinde (vgl. Entscheid der Baurekurskommis­sion II vom 30. April 1996, Rekursentscheid des Regierungsrats vom 16. Juni 1998 sowie heute hÃ¤ngiges SchÃ¤tzungs­verfahren).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">cc) Nicht vÃ¶llig eindeutig sind die EigentumsverhÃ¤ltnisse an den BaugrundstÃ¼cken wie auch am eigentlichen Strassengebiet. In der Baubewilligung vom 12. April 1999 wird die K. AG als EigentÃ¼merin der BaugrundstÃ¼cke bezeichnet. In der Be­schwer­deantwort (S. 4 f.) wird ausgefÃ¼hrt, die A. AG sei Rechtsnachfolgerin der K. AG. Was das eigentliche Strassengebiet betrifft, ist unbestritten geblieben, dass die Gemeinde D. EigentÃ¼merin der G.-Strasse ist (vgl. Beschwer­deschrift S. 17). Allerdings ist nicht klar, ob das schon im Zeitpunkt der Erstellung der G.-Strasse so war. In der Baubewilligung heisst es, dass sich die G.-Strasse im Eigentum der J. AG (Rechtsnachfolgerin der L. Immobilien GmbH) und der Politischen Gemeinde D. befinde. Offenbar ist die K. AG heute einzig noch EigentÃ¼­me­rin des Trottoirbereichs. Was fÃ¼r Teile im Eigentum der J. AG stehen, lÃ¤sst sich anhand der Akten nicht eindeutig feststellen. Der Frage der Eigentums­rechte ist indessen nicht wei­ter nachzugehen. Die beteiligten GrundeigentÃ¼mer haben den Bau der im Erschlies­sungsplan der Gemeinde von 1984 als (Ã¶ffentliche) Sammelstrasse vorgesehenen G.-Stras­se im Sinn des Vorschlags des Gemeinderats gemÃ¤ss Be­schluss vom 28. Januar 1986 Ã¼ber­nommen und ausgefÃ¼hrt. Damit wie mit der Erschlies­sungsvereinbarung und ihrem spÃ¤te­ren Verhalten haben sich die privaten GrundeigentÃ¼mer mit Widmung des Strassengebiets fÃ¼r den Ã¶ffentlichen Verkehr zum Mindesten konkludent und formlos einverstanden erklÃ¤rt. Ob der Erschliessungsvertrag dabei (teilweise) formun­gÃ¼ltig ist, Ã¤ndert an der massgeben­den Sach‑ und Rechtslage nichts. Gleiches gilt fÃ¼r die Vereinbarung eines gegenseitigen Fuss‑ und Fahrwegrechts. Diese RechtseinrÃ¤umung ist vor der Erstellung der Strassen­an­lage und der Abnahme durch die Gemeinde erfolgt. Der Gemeinderat seinerseits hat dem ihm vorgelegten Strassenbauprojekt zugestimmt und die Strassenanlage wie gesagt abge­nommen (ErwÃ¤gungen zur Baubewilligung, Ziff. 2 zweiter Absatz, S. 2 am Ende), was im Ãbrigen schon im Rekursverfahren anerkannt worden ist (vgl. Rekursantwort, S. 6). Ob diese Abnahme als rein technischer Vorgang zu bezeichnen ist, ist ohne entscheidende Be­deu­tung. Jedenfalls hat der Gemeinderat die G.-Stras­se der Ãffentlichkeit zugÃ¤nglich ge­macht, nachdem er schon im erwÃ¤hnten Beschluss vom 28. Januar 1986 ausdrÃ¼cklich fest­gehalten hatte, dass beide Strassen nach ihrer Fertig­stel­lung unentgeltlich an die Gemeinde abzutreten seien (Dispositiv Ziffer 1.3 des Be­schlus­ses). Es lÃ¤sst sich damit auch hier ohne weiteres sagen, dass mit dem genannten Be­schluss festgelegt worden war, dass die in Frage stehenden Strassen als Ã¶ffentliche, fÃ¼r jedermann zugÃ¤ngliche Verkehrswege zu bauen wa­ren. Im neuen Erschliessungsplan der Gemeinde fi­guriert die G.-Strasse als bestehende Sam­melstrasse; diese Strassenqualifikation wird denn auch vom Beschwerdegegner aner­kannt (vgl. Rekursantwort, S. 6). Es ist sodann un­be­stritten, dass die Strasse seit mehr als zehn Jahren uneingeschrÃ¤nkt durch die Ãffent­lich­keit befahren sowie in allen massgeben­den Bereichen durch die Gemeinde beaufsichtigt und unterhalten wird. Sowohl die privaten GrundeigentÃ¼mer wie auch die Gemeinde D. haben die Benutzung der Strasse durch die All­gemeinheit in all den Jahren wider­spruchslos hingenommen. Damit aber wÃ¼rde die nach­trÃ¤gliche Bestrei­tung des Gemeinge­brauchs durch die privaten LandeigentÃ¼mer bzw. durch die Gemeinde gegen Treu und Glau­ben verstossen. Ãberdies wÃ¤re das Gleich­heits­gebot verletzt, wenn der Anspruch der BeschwerdefÃ¼hrerin auf Benutzung der G.-Strasse verneint wÃ¼rde, steht doch der Gemeingebrauch jedermann, d.h. einer unbestimmten Zahl von Benutzern gleichzeitig und ohne Erteilung einer Erlaubnis offen (HÃ¤felin/MÃ¼ller, Rz. 1852 und 1855). Dieses Recht steht damit auch der BeschwerdefÃ¼hrerin zu. Insgesamt liegt ein Sachverhalt vor, wie er vom Verwaltungsgericht im genannten Entscheid vom 16. Dezember 1988 zu beurteilen war. ‑ An der massgebenden Rechtslage Ã¤ndert nichts, dass zwischen der K. AG und der Gemeinde D. ein SchÃ¤tzungsverfahren hÃ¤ngig ist. Dort geht es nicht um die Frage des Gemeingebrauchs, sondern um die EntschÃ¤digung des sich noch nicht im Eigentum der Gemeinde befindlichen Teils des Strassengebiets. Ob die K. AG in jenem Verfahren den Gemeingebrauch bestritten hat, ist fÃ¼r den vorliegen­den Entscheid nicht wesentlich.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Beschwerde ist aufgrund der vorstehenden ErwÃ¤gungen gutzuheissen. Disposi­tiv Ziffer I.1.1 der Baubewilligung vom 12. April 1999 ist, da die BaugrundstÃ¼cke hinrei­chend zugÃ¤nglich sind, aufzuheben. Gleiches gilt fÃ¼r den Rekursentscheid vom 16. No­vem­ber 1999, soweit damit der Rekurs abgewiesen worden ist.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">5. ...</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="MsoNormal">DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Dispositiv Ziffer I.1.1 der Baubewilligung vom 12. April 1999 wird aufgehoben. Der Rekursentscheid vom 16. November 1999 wird aufgehoben, soweit damit der Rekurs abgewiesen worden ist.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. ...</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>