<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2018.00073</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218808&amp;W10_KEY=4480710&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2018.00073</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.12.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Direkte Bundessteuer 2011</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Besteuerung von Mieterträgen als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit bzw. Qualifikation der jeweiligen Liegenschaften als Geschäftsvermögen]<br/><br/>Es liegen gewichtige Indizien vor, dass die beiden streitbetroffenen Liegenschaften der selbständigen Erwerbstätigkeit des Beschwerdeführers als Liegenschaftenverwalter bzw. als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler dienen, weshalb sie sich als Geschäftsvermögen qualifizieren (E. 4 f.).<br/><br/>Die Beschwerdeführenden rügen die vom kantonalen Steueramt in die Steuerbilanz aufgenommenen Einkommenssteuerwerte nicht hinreichend substanziiert. Dass die entsprechenden Einkommenssteuerwerte handelsrechtswidrig sind, ist nicht ersichtlich (E. 6).<br/><br/>Abweisung der Beschwerde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHÃFTSVERMÃGEN">GESCHÃFTSVERMÃGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLER">LIEGENSCHAFTENHÃNDLER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENVERWALTER">LIEGENSCHAFTENVERWALTER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT">SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWECKBINDUNG">ZWECKBINDUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 18 Abs. I DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 18 Abs. III DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 58 DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 140 Abs. II DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 145 Abs. II DBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=40912" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2018.00073</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">5. Dezember 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter Reto HÃ¤ggi Furrer, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Aellen. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch C AG, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Schweizerische Eidgenossenschaft, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch das kantonale Steueramt, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Direkte Bundessteuer 2011,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A war Inhaber der Einzelfirma L, welche den Kauf, den Verkauf und die Verwaltung von Liegenschaften bezweckte. Daneben ist er an einer Vielzahl von Gesellschaften im Immobilienbereich beteiligt. A ist ferner seit 2002 EigentÃ¼mer je eines Mehrfamilienhauses an der D-Strasse 01/02 in E (Kt. AG) und an der F-Gasse 03 in G (Kt. BE). Daneben besitzen A und B ein selbstbewohntes Einfamilienhaus in H (Kt. ZH) sowie je eine Stockwerkeinheit in I (Kt. NW) und J (Kt. GR). In der SteuererklÃ¤rung 2011 deklarierten sie alle diese Liegenschaften wie bereits in den Vorjahren als PrivatvermÃ¶gen.</p> <p class="Urteilstext">Mit EinschÃ¤tzungsvorschlag direkte Bundessteuer 2011 vom 7. November 2014 stellte der SteuerkommissÃ¤r unter anderem in Aussicht, die beiden MehrfamilienhÃ¤user als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zu qualifizieren und die ErtrÃ¤ge daraus als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler zu besteuern. A und B lehnten diesen Vorschlag am 15. Januar 2015 ab.</p> <p class="Urteilstext">In der VeranlagungsverfÃ¼gung direkte Bundessteuer 2011 vom 3. Dezember 2015 hielt das kantonale Steueramt an der Umqualifizierung der NettoertrÃ¤ge aus den beiden erwÃ¤hnten Liegenschaften als selbstÃ¤ndiges Erwerbseinkommen fest. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die dagegen am 7. Januar 2016 erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt mit Entscheid vom 17. Juli 2017 ab und setzte das steuerbare Einkommen auf Fr. â¦ fest.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 29. Mai 2018 hiess das Steuerrekursgericht die hiergegen erhobene Beschwerde teilweise gut. Es veranlagte A und B fÃ¼r die Steuerperiode 2011 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhoben A und B mit Eingabe vom 19. Juli 2018 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragten, dass der Beschwerdeentscheid des Steuerrekursgerichts vom 29. Mai 2018 aufzuheben und das steuerbare Einkommen auf Fr. â¦ festzusetzen; eventualiter sei der Beschwerdeentscheid des Steuerrekursgerichts vom 29. Mai 2018 aufzuheben und die Angelegenheit zwecks Ermittlung der Verkehrswerte der Liegenschaften in E (Kt. AG) und G (Kt. BE) per 1. Januar 2010 an das kantonale Steueramt zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 9. August 2018 reichte die Beschwerdegegnerin eine Beschwerdeantwort ein. Die Vorinstanz liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">FÃ¼r die Beschwerde an das Verwaltungsgericht als weitere verwaltungsunabhÃ¤ngige kantonale Instanz im Bereich der direkten Bundessteuer gelten laut Art. 145 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer (DBG) die Vorschriften von Art. 140 bis 144 DBG Ã¼ber das Beschwerdeverfahren vor der kantonalen Rekurskommission "sinngemÃ¤ss", was nach der Rechtsprechung dahingehend auszulegen ist, dass die ÃberprÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts gleich wie bei den Staats- und Gemeindesteuern auf die Rechtskontrolle beschrÃ¤nkt ist (BGE 131 II 548 E. 2.5; vgl. RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Befugnis zur Einsprache-, Rekurs- und Beschwerdeerhebung in Steuersachen setzt, einem allgemeinen prozessualen Grundsatz entsprechend, ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an der Aufhebung oder Ãnderung des angefochtenen Entscheids voraus (sogenannte Beschwer). Fehlt dieses, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten (VGr, 25. Juni 2014, SB.2014.00035, E. 2; 27. Juni 2012, SB.2012.00019/SB.2012.00020, E. 2.1; RB 2001 Nr. 106, E. 2). Ein schutzwÃ¼rdiges Interesse liegt vor, wenn die tatsÃ¤chliche oder rechtliche Situation der beschwerdefÃ¼hrenden Partei durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann. Anders ausgedrÃ¼ckt besteht das schutzwÃ¼rdige Interesse im praktischen Nutzen, den die erfolgreiche Beschwerde der betroffenen Partei in Bezug auf die im Streit liegende Steuerperiode eintragen wÃ¼rde, das heisst in der Abwendung eines materiellen oder ideellen Nachteils, den der angefochtene Entscheid fÃ¼r sie zur Folge hÃ¤tte (vgl. BGE 131 II 587 E. 2.1).</p> <p class="Erwgung2">WÃ¼rden die streitbetroffenen NettoertrÃ¤ge als Einkommen aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit bzw. die Liegenschaften als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen qualifiziert, kÃ¶nnte der Pflichtige in der Steuerperiode 2011 im zulÃ¤ssigen Rahmen (erfolgsmindernde) Abschreibungen vornehmen. Den Pflichtigen kommt folglich ein schutzwÃ¼rdiges Interesse zu. Auf die Beschwerde ist einzutreten. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Umstritten ist, ob die NettoertrÃ¤ge der Liegenschaften D-Strasse 01/02 in E (Kt. AG) und der Liegenschaft F-Gasse 03 in G (Kt. BE) als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit zu qualifizieren sind. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit sind gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 DBG alle EinkÃ¼nfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit steuerbar. Die Rechtsprechung versteht unter selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit jede TÃ¤tigkeit, bei der eine natÃ¼rliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmÃ¤ssig, anhaltend und nach aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt (vgl. BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015, E. 3.1.1; BGE 125 II 113 E. 5b; 121 I 259 E. 3c; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 2.2). Zu den EinkÃ¼nften aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit zÃ¤hlen auch alle Kapitalgewinne aus VerÃ¤usserung, Verwertung oder buchmÃ¤ssiger Aufwertung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen. Als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gelten wiederum alle VermÃ¶genswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 DBG). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Der gewerbsmÃ¤ssige Liegenschaftenhandel gilt als Sonderform der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit. Um beurteilen zu kÃ¶nnen, ob gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel vorliegt, hat die bundesgerichtliche Praxis bereichsspezifische Merkmale umschrieben. GewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit liegt demgemÃ¤ss vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten VermÃ¶gensverwaltung bei sich zufÃ¤llig bietender Gelegenheit tÃ¤tigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut (BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015, E. 3.1.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.3; BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 2.4; BGE 125 II 113 E. 6a). Als LiegenschaftenhÃ¤ndler gilt freilich nicht nur derjenige, dessen eigentliche TÃ¤tigkeit auf den An- und Verkauf von Liegenschaften gerichtet ist, sondern auch jener, der sich in anderer Weise gewinnstrebig mit Liegenschaften befasst, die Ã¼ber die blosse VermÃ¶gensverwaltung hinausgeht, beispielsweise wenn der Liegenschaftenhandel einem Architekten, einem BaugeschÃ¤ft oder einem Handwerksbetrieb zur Arbeitsbeschaffung dient (VGr AG, 16. Juli 1999 = StE 2000 B. 23.1 Nr. 44, E. 2b aa; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 3.2). Erforderlich ist mithin eine TÃ¤tigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist. Die Gewinnabsicht bildet ein subjektives Kriterium, das nur aufgrund Ã¤usserer UmstÃ¤nde festgestellt werden kann (BGE 122 II 446 E. 3b). Als Indizien hierfÃ¼r kommen in Betracht: die systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der hauptberuflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015, E. 3.1.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.3; BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 2.4; BGE 125 II 113 E. 6a). Ob ein GrundstÃ¼ck bereits in der Absicht einer gewinnbringenden VerÃ¤usserung erworben wurde, ist nicht massgeblich. Vielmehr genÃ¼gt ein spÃ¤ter gefasster Entschluss, wenn das Vorgehen des Steuerpflichtigen insgesamt auf eine gewerbsmÃ¤ssige TÃ¤tigkeit schliessen lÃ¤sst. Die Gewinnabsicht kann durchaus erst im Lauf eines lÃ¤nger dauernden Sachverhalts hinzutreten, muss aber jedenfalls im Zeitpunkt der Realisation gegeben sein (vgl. BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 3.6; GVP ZG 2006, S. 111).</p> <p class="Erwgung3">Die TÃ¤tigkeit des selbstÃ¤ndigen bzw. gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndlers erfolgt sodann auf eigene Rechnung und Gefahr, indem ein eigentliches Unternehmerrisiko eingegangen wird (vgl. Felix Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. A., ZÃ¼rich 2016, Art. 18 N. 11). Indiz hierfÃ¼r kann der Einsatz erheblicher Fremdmittel sein, sofern er Ã¼ber das hinausgeht, was auch in der privaten VermÃ¶gensverwaltung Ã¼blich ist, wie z.<span> </span>B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. WÃ¤hrend bei selbstbewohnten Liegenschaften Ã¼blicherweise bis zu rund 80 % des Verkehrswerts fremdfinanziert sind, werden bei an Dritte vermietete bzw. nicht selbst genutzte Liegenschaften sowie bei Zweitwohnsitzen und Ferienwohnungen Ã¼blicherweise nicht mehr als 2/3 des Verkehrswerts fremdfinanziert. Eine darÃ¼berhinausgehende Fremdfinanzierung indiziert GewerbsmÃ¤ssigkeit (vgl. VGr, 21. Februar 2018, SB.2017.00073 / SB.2017.00074 E. 2.3 und 3.3.1 f.; VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.8; VGr, 20. August 2014, SB.2014.00051, E. 4.1; VGr, 31. Oktober 2012, SB.2012.00073, E. 3.1, je mit Hinweisen). ZusÃ¤tzlich ist zu beachten, dass sich der Fremdfinanzierungsgrad nicht allein aus der hypothekarischen Belastung des erworbenen GrundstÃ¼cks ergeben muss, ist eine Fremdfinanzierung doch nicht nur durch hypothekengesicherte Kredite mÃ¶glich und kann ein GrundstÃ¼ckkauf namentlich auch durch die hypothekarische Belastung anderer GrundstÃ¼cke (mit)finanziert werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Jedes dieser Indizien kann gemÃ¤ss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter UmstÃ¤nden jedoch auch allein, zur Annahme einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne typische Elemente der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Einzelfall nicht erfÃ¼llt sind, kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer IntensitÃ¤t vorliegen. Entscheidend ist, dass die TÃ¤tigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4; BGE 125 II 113 E. 6a).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Keine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit liegt indessen vor, wenn bloss das eigene VermÃ¶gen verwaltet wird, insbesondere, wenn eigene Liegenschaften vermietet werden. Dies gilt selbst dann, wenn das VermÃ¶gen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmÃ¤nnische BÃ¼cher gefÃ¼hrt werden (BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.1). Entsprechend ist auch nicht von selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit auszugehen, wenn Investitionen in Immobilien keinen gewerblichen Charakter aufweisen. In diesem Zusammenhang kommt der Gewinnabsicht entscheidende Bedeutung zu (BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 2.3). RegelmÃ¤ssig werden auch die von den Pflichtigen selber bewohnten Liegenschaften nicht zum GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gezÃ¤hlt (VGr AG, 16. Juli 1999 = StE 2000 B 23.1 Nr. 44, E. 2b.bb; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3). </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Pflichtigen machen zunÃ¤chst geltend, dass der Pflichtige seine Honorareinnahmen auf fremde Rechnung tÃ¤tigte, basierend auf Grundeigentum Dritter und nicht aufgrund des Eigenbesitzes. Die Verwaltung des Mehrfamilienhauses in G (Kt. BE) habe er auf eine ortsansÃ¤ssige Liegenschaftsverwaltungsfirma Ã¼bertragen, diejenige in E (Kt. AG) habe er persÃ¶nlich Ã¼ber seine Einzelfirma besorgt. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Ungeachtet dessen, was die Pflichtigen in diesem Zusammenhang weiter vorbringen, kann ihnen jedenfalls in Bezug auf die Liegenschaft D-Strasse 01/02 in E (Kt. AG) nicht gefolgt werden. Der Pflichtige war in der Steuerperiode 2011 unbestrittenermassen als selbstÃ¤ndig erwerbender Liegenschaftsverwalter tÃ¤tig. Damit verfÃ¼gte er zweifellos Ã¼ber Fachkenntnisse, die er im Zusammenhang mit der Verwaltung der Liegenschaft D-Strasse 01/02 in E (Kt. AG) anwenden konnte. Dies tat er denn auch: Die Pflichtigen fÃ¼hren selber aus, dass der Pflichtige die Verwaltung der Liegenschaft D-Strasse 01/02 in E (Kt. AG) "persÃ¶nlich Ã¼ber seine Einzelfirma zu einem geschÃ¤ftsÃ¼blichen Verwaltungshonorar" besorgte. Damit liegt nicht nur auf der Hand, dass diese Liegenschaft der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit des Pflichtigen (unmittelbar) diente, sondern es ist auch offensichtlich, dass er durch die geschÃ¤ftsmÃ¤ssige VerwaltungstÃ¤tigkeit mit Gewinnabsichten am Wirtschaftsverkehr teilnahm. Das von den Pflichtigen zitierte Bundesgerichtsurteil 2C_684/2016 ist in diesem Zusammenhang nicht einschlÃ¤gig. Zwar war der Liegenschaftsverwalter in jenem Fall auch Inhaber einer Einzelfirma; doch war im Gegensatz zum vorliegenden Fall kein zielgerichteter Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit, Kapital und Boden im Sinn einer kommerziellen, Ã¼ber die blosse VermÃ¶gensverwaltung hinausreichende TÃ¤tigkeit ersichtlich (BGr, 18. August 2016, 2C_684/2016, E. 3.3.1 f.). Die streitbetroffene Liegenschaft diente im Steuerjahr 2011 offensichtlich als Betriebsliegenschaft und ist damit als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zu qualifizieren. Zu prÃ¼fen bleibt, wie es sich in Bezug auf die Liegenschaft F-Gasse 03 in G (Kt. BE) verhielt. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Vorinstanz erwog, dass es sich beim Pflichtigen fraglos um einen gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler handle. Es sei einzig zu prÃ¼fen, wie weit der Bereich des GeschÃ¤ftsvermÃ¶gens zu ziehen sei. Dem halten die Pflichtigen entgegen, allein der Umstand, dass der Pflichtige Immobilienverwalter gewesen sei, liesse ihn nicht automatisch zum gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler werden. Selbst wenn er als solcher zu qualifizieren wÃ¤re, dÃ¼rfte er nebst selbstbewohntem Wohneigentum noch weitere Liegenschaften in seinem PrivatvermÃ¶gen halten.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Dass der Pflichtige in der Steuerperiode 2011 als selbstÃ¤ndig erwerbender Liegenschaftsverwalter tÃ¤tig war, ist unbestritten. Entgegen dem, was die Pflichtigen ausfÃ¼hren, gilt als LiegenschaftenhÃ¤ndler nicht nur derjenige, dessen eigentliche TÃ¤tigkeit auf den An- und Verkauf von Liegenschaften gerichtet ist, sondern auch jener, der sich in anderer Weise gewinnstrebig mit Liegenschaften befasst, die Ã¼ber die blosse VermÃ¶gensverwaltung hinausgeht (s. vorne E. 3.3). So oder anders bleibt zu prÃ¼fen, ob genÃ¼gend Indizien vorliegen, die die Liegenschaft F-Gasse 03 als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen erscheinen lassen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b>Die Pflichtigen behaupten, die Liegenschaft F-Gasse 03 in G (Kt. BE) sei im Steuerjahr 2011 von einer ortsansÃ¤ssigen Liegenschaftsverwaltung verwaltet worden. In der SteuererklÃ¤rung 2011 deklarierten sie Unterhalts- und Verwaltungskosten von Fr. â¦. Aus der bei den Akten liegenden Liegenschaftsbuchhaltung geht zwar hervor, dass fÃ¼r das Jahr 2011 â wie auch fÃ¼r die Vorjahre â ein Verwaltungshonorar von jeweils rund Fr. â¦ eingebucht worden war. An wen diese Honorare entrichtet wurden, ergibt sich aus den Akten freilich nicht. Die jeweiligen Liegenschaftsbuchhaltungen enthalten in der Kopfzeile den Namen des Pflichtigen, jedoch keinerlei Hinweise darauf, dass sie von einer anderen Liegenschaftsverwaltung erstellt worden wÃ¤ren. Weitere Belege, welche die Behauptungen der Pflichtigen untermauern kÃ¶nnten, reichten sie nicht ein. Auch nannten sie die Firma der ortsansÃ¤ssigen Liegenschaftsverwaltung nicht, welche die Liegenschaft an der F-Gasse 03 in G (Kt. BE) verwaltet haben soll. Es spricht somit einiges dafÃ¼r, dass die Liegenschaft F-Gasse 03 in G (Kt. BE) ebenfalls der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit des Pflichtigen als Liegenschaftsverwalter diente und damit GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen darstellte. Aus den nachfolgenden GrÃ¼nden kann jedoch offenbleiben, ob der Pflichtige auch diese Liegenschaft persÃ¶nlich Ã¼ber seine Einzelfirma verwaltete, hierfÃ¼r ein geschÃ¤ftsÃ¼bliches Verwaltungshonorar bezog und damit mit Gewinnabsichten am Wirtschaftsverkehr teilnahm (vgl. dazu auch vorne E. 4). </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>GemÃ¤ss dem vorinstanzlichen Entscheid erwarb der Pflichtige die Liegenschaft F-Gasse 03 in G (Kt. BE) zu einem Kaufpreis von Fr. â¦ Die Vorinstanz stellte fest, dieser sei im Umfang von Fr. â¦ durch Ãbernahme entsprechender Schuldbriefe getilgt worden. Die Pflichtigen bestreiten diesen Sachverhalt nicht. Sie machen nur (aber immerhin) geltend, die Schulden seien als Teil der Kaufpreisleistung Ã¼bernommen und nicht selbst begrÃ¼ndet worden. Da die Liegenschaften (auch jene an der D-Strasse 01/02 in E [Kt. AG]) der Altersvorsorge der Pflichtigen dienten, habe der Pflichtige Lebensversicherungspolicen auf sein Leben abgeschlossen, die er dem HypothekarglÃ¤ubiger abgetreten habe. Die angeblich hohe Fremdfinanzierung habe ihren Grund damit auch im Umstand, dass dem GlÃ¤ubiger nebst dem GrundstÃ¼ck auch die verpfÃ¤ndete Versicherungspolice als Sicherheit diene. Diese RÃ¼gen sind weder hinreichend substanziiert noch belegt. Abgesehen davon, dass es auf die Art der Fremdfinanzierung nicht ankommt (vgl. vorne E. 3.3 a. E.), ist unklar, ob mehrere Lebensversicherungspolicen abgeschlossen wurden bzw. welcher Liegenschaft die (angebliche) Lebensversicherungspolice â anstelle des GrundstÃ¼cks â als Sicherheit diente. Der Erwerb der Liegenschaft F-Gasse 03 in G (Kt. BE) wurde zu Ã¼ber 90 % mit fremden Mitteln finanziert. Dies Ã¼bersteigt den bei nicht selbst bewohntem Wohneigentum Ã¼blichen Fremdfinanzierungsgrad (vgl. vorne E. 3.3) bei Weitem und stellt ein starkes Indiz dafÃ¼r dar, dass der Pflichtige die streitbetroffene Liegenschaft im Rahmen seiner selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit erwarb, sie mithin GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen bildete. Die Vorinstanz stellte ferner fest, dass beim Pflichtigen in den Jahren 2001 bis 2004 eine ausgesprochen hohe Verschuldung, im Jahr 2002 sogar eine Ãberschuldung vorlag. Vor diesem Hintergrund ging die Vorinstanz zutreffend davon aus, dass das Engagement des Pflichtigen eine risikobehaftete Anlage aufgenommener Mittel mit der Hoffnung auf einen Spekulationsgewinn bzw. die laufende Erwirtschaftung von Gewinnen unter AusnÃ¼tzung von Zins- und Mietzinsdifferenzen darstellte.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.3 </b>Die Vorinstanz erwog weiter, dass der Pflichtige die Liegenschaft von der K AG erworben hatte, an welcher er zum Zeitpunkt des Erwerbs zu 50 % beteiligt war. In diesem Umstand erblickte sie einen planmÃ¤ssigen Zusammenhang, der auf ein geschÃ¤ftsmÃ¤ssiges Vorgehen hinwiese. Die Vorinstanz sah darin ein weiteres Indiz, dass die Liegenschaft in AusÃ¼bung der selbstÃ¤ndigen TÃ¤tigkeit erworben wurde und damit GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen bildete. Die Pflichtigen nahmen dazu nicht Stellung. Ohnehin wÃ¤re nicht ersichtlich, inwiefern die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen in diesem Punkt unzutreffend oder rechtsverletzend sein kÃ¶nnten. Damit liegt ein weiteres Indiz vor, das fÃ¼r die Annahme von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen spricht. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.4 </b>Weiter machen die Pflichtigen geltend, die streitbetroffene Liegenschaft sei zum Zweck der Altersvorsorge erworben worden. Das Vorgehen zeige insgesamt, dass eine private Zweckbindung vorliege.</p> <p class="Erwgung3">Aus der SteuererklÃ¤rung 2011 ergibt sich, dass die Pflichtigen im Jahr 2000 Lebensversicherungspolicen abgeschlossen hatten, die im Jahr 2020 ablaufen werden. Dass diese als Sicherheit fÃ¼r die erst spÃ¤ter erworbene, streitbetroffene Liegenschaft dienten, lÃ¤sst sich den Akten indes nicht entnehmen. Auch im vorliegenden Verfahren reichten die Pflichtigen keine entsprechenden Belege ein (vgl. auch vorne E. 5.2.2). Im Ãbrigen spricht der Umstand, dass die streitbetroffene Liegenschaft (auch) der VermÃ¶gensvorsorge dienen sollte, nicht zwangslÃ¤ufig dafÃ¼r, dass eine private Zweckbindung vorlag. Liegenschaften kÃ¶nnen im Gegenteil durchaus auch einen Vorsorgezweck erfÃ¼llen, wenn sie GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen bilden. Das zeigt sich nicht zuletzt an den dem Art. 37b DBG zugrundeliegenden gesetzgeberischen Motiven: Gerade weil sie auch einen Vorsorgezweck erfÃ¼llen (kÃ¶nnen), sollen die im Lauf der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit auf dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gebildeten stillen Reserven gemÃ¤ss dieser Norm privilegiert besteuert werden kÃ¶nnen (vgl. zum Ganzen: BGr, 29. Juli 2012, 2C_809/2011, E. 3.4). Hinzu kommt, dass eine Gewinnabsicht auch erst im Lauf eines lÃ¤ngerdauernden Sachverhalts hinzutreten kann (vgl. vorne E. 3.3). Das von den Pflichtigen vorgebrachte Erwerbsmotiv lÃ¤sst somit keine RÃ¼ckschlÃ¼sse auf die Zweckbindung zu. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.5 </b>Schliesslich ist offensichtlich, dass der Pflichtige Ã¼ber ein Fachwissen verfÃ¼gt, das ihm nicht nur bei der Verwaltung von Liegenschaften, sondern auch hinsichtlich einer spÃ¤teren VerÃ¤usserung zugutekommt. So dÃ¼rfte er den Liegenschaftsmarkt gut genug kennen, um die Marktentwicklung zur Erzielung eines VerÃ¤usserungsgewinns in spekulativer Weise ausnutzen zu kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.6 </b>Kein hinreichendes Indiz gegen gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandel ist ferner in der lÃ¤ngeren Besitzesdauer zu sehen. Liegenschaftenhandel kann auch vorliegen, wenn allmÃ¤hlich ein umfangreicher Grundbesitz erworben und dieser nach der Aufgabe der hauptberuflichen TÃ¤tigkeit sukzessive bei sich bietender Gelegenheit verÃ¤ussert wird. Dass es beim Verkauf keiner besonderen TÃ¤tigkeit mehr bedarf, spielt an sich keine Rolle, wenn in einem solchen Fall die Hauptarbeit, die auf gewinnbringendes Vorgehen schliessen lÃ¤sst, frÃ¼her geleistet worden war (vgl. BGE 112 Ib 79 E. 2a). Dass der Pflichtige seit lÃ¤ngerer Zeit keine GrundstÃ¼ckgeschÃ¤fte getÃ¤tigt hat, schliesst eine selbstÃ¤ndige, auf Erwerb gerichtete TÃ¤tigkeit somit keineswegs aus. Im Liegenschaftenhandel kommt es hÃ¤ufig vor, dass ein Steuerpflichtiger GrundstÃ¼cke aus ganz verschiedenen GrÃ¼nden (insbesondere je nach einer gÃ¼nstigen oder ungÃ¼nstigen Marktentwicklung) Ã¼ber Jahre hinaus behÃ¤lt, bis er sie mit Gewinn verkauft. Eine lange Haltedauer kann durchaus unternehmerischen Interessen entsprechen, namentlich dann, wenn eine WeiterverÃ¤usserung von Anfang an geplant war und die Liegenschaft im Hinblick auf eine kÃ¼nftige gewinnbringende VerÃ¤usserung erworben und Ã¼berbaut worden ist. Die gewinnbringende VerÃ¤usserung der Liegenschaft stellt dann nur die Fortsetzung und die letzte Entwicklungsstufe der HandelstÃ¤tigkeit dar (BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 4.2, mit Hinweis u.<span> </span>a. auf BGE 125 II 113 E. 6c/cc). Die streitbetroffene Liegenschaft wurde offenbar vor dem 5. Dezember 2006 saniert (vgl. Beilage 12 zur Beschwerde, S. 4). Dies brachte eine Wertsteigerung mit sich, welche sich â neben der Marktentwicklung â positiv auf den Kaufpreis auswirken wird. Aus der langen Besitzesdauer kÃ¶nnen die Pflichtigen nichts zu ihren Gunsten ableiten.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Zusammenfassend ist festzuhalten, dass gewichtige Indizien vorliegen, die bezÃ¼glich der Liegenschaft F-Gasse 03 in G (Kt. BE) fÃ¼r eine Qualifikation als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen sprechen. Diese Qualifikation rechtfertigt sich auch insofern, als die Pflichtigen im Jahr 2011 noch EigentÃ¼mer einer Stockwerkeigentumseinheit sowie eines Bootsanlegeplatzes in I (Kt. NW) und einer Stockwerkeigentumseinheit in J (Kt. GR) waren, die sie (auch) im Jahr 2011 als PrivatvermÃ¶gen hielten. Eine Ungleichbehandlung gegenÃ¼ber privaten Investoren liegt somit nicht vor. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die Pflichtigen bringen eventualiter vor, bei der Bewertung der Liegenschaften sei nicht vom Einkommenssteuerwert per 1. Januar 2003 auszugehen. Vielmehr seien die GrundstÃ¼cke erst ab 1. Januar 2010 als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zu betrachten, da das kantonale Steueramt faktisch per dieses Datum eine ÃberfÃ¼hrung vom Privat- ins GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen vorgenommen habe. Die Buchwerte seien deshalb neu per 1. Januar 2010 zu bestimmen und die HÃ¶he der steuerlich abzugsberechtigten Abschreibungen festzulegen. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Aus den Akten geht hervor, dass das kantonale Steueramt bei der Veranlagung pro 2011 auf die Einkommenssteuerwerte abstellte, die es den streitbetroffenen Liegenschaften schon per 1. Januar 2003 zumass. Die Pflichtigen bemÃ¤ngeln dies. Sie machen geltend, dass sich das kantonale Steueramt widersprÃ¼chlich bzw. treuwidrig verhalten habe. Dem kann nicht gefolgt werden. Vielmehr ist den Pflichtigen ihr eigenes Verhalten entgegenzuhalten. Nachdem schon in Bezug auf das Steuerjahr 2003 ein reger Austausch zwischen den Pflichtigen und dem kantonalen Steueramt bezÃ¼glich der Frage stattgefunden hatte, ob die streitbetroffenen Liegenschaften als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zu qualifizieren seien, und das kantonale Steueramt seine diesbezÃ¼gliche (dafÃ¼rhaltende) Auffassung unmissverstÃ¤ndlich klargemacht hatte, war offensichtlich, dass dem kantonalen Steueramt ein Fehler unterlaufen sein musste, als es die streitbetroffenen Liegenschaften dann gleichwohl weiterhin als PrivatvermÃ¶gen behandelte. Angesichts des Umstands, dass es sich beim Veranlagungsverfahren um ein (fehleranfÃ¤lliges) Massenverfahren handelt, erweisen sich die gegenteiligen Behauptungen der Pflichtigen bzw. der Vorwurf, das kantonale Steueramt habe schuldhaft eine Rechtsunsicherheit geschaffen, als haltlos. Den Pflichtigen dÃ¼rfte aufgefallen sein, dass es sich dabei nur um ein Versehen handeln konnte. Es wÃ¤re ihnen ohne Weiteres zuzumuten gewesen, das kantonale Steueramt erneut zu kontaktieren und auf den Widerspruch hinzuweisen. Nachdem sie schon in Bezug auf das Steuerjahr 2003 nicht mit der Qualifikation als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen einverstanden waren, ist jedoch anzunehmen, dass den Pflichtigen dieses Versehen gelegen kam. Vor diesem Hintergrund kÃ¶nnen sie aus dem Verhalten des kantonalen Steueramts nichts zu ihren Gunsten ableiten.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Am 1. Januar 2013 sind die revidierten Bestimmungen zur kaufmÃ¤nnischen BuchfÃ¼hrung und Rechnungslegung in Kraft getreten (Art. 957 ff. des Obligationenrechts vom 30. MÃ¤rz 1911 [OR]). GemÃ¤ss Art. 2 Abs. 1 ÃbBest. OR der Ãnderung vom 23. Dezember 2011 finden die Vorschriften erstmals Anwendung fÃ¼r das GeschÃ¤ftsjahr, welches zwei Jahre nach Inkrafttreten dieser GesetzesÃ¤nderung beginnt. Es ist somit fÃ¼r dieses Verfahren nicht massgebend. aArt. 960 Abs. 2 OR hielt fest, dass in der Bilanz alle Aktiven hÃ¶chstens nach dem Werte anzusetzen sind, der ihnen im Zeitpunkt, auf den die Bilanz errichtet wird, fÃ¼r das GeschÃ¤ft zukommt, d.<span> </span>h. der subjektive GeschÃ¤ftswert galt als HÃ¶chstwert, welcher einen weit gehenden Beurteilungsspielraum gewÃ¤hrte (BGr, 25. April 2017, 2C_41/2016 / 2C_42/2016, E. 6.5.2, mit Hinweis). FÃ¼r selbstÃ¤ndig ErwerbstÃ¤tige, die eine ordnungsgemÃ¤sse Buchhaltung fÃ¼hren, gilt Art. 58 DBG â und damit auch der Grundsatz der Massgeblichkeit der Handelsbilanz â sinngemÃ¤ss (vgl. Art. 18 Abs. 3 DBG [in der am 1. Januar 2011 geltenden Fassung]). Eine handelsrechtskonform erstellte Bilanz hat demnach auch im Bereich der Besteuerung von selbstÃ¤ndig ErwerbstÃ¤tigen bindende Wirkung; von ihr kann im Rahmen der steuerlichen Gewinnermittlung nur abgewichen werden, wenn bei deren Errichtung gegen zwingende Bestimmungen des Handelsrechts verstossen wurde und sofern das Steuerrecht entsprechende Korrekturnormen bereithÃ¤lt (vgl. zur Rechtslage vor Inkrafttreten des neuen Rechnungslegungsrechts: BGE 141 II 83 E. 5.3; BrÃ¼lisauer/Poltera, in: Zweifel/Athanas, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer [DBG], 2. A., Basel 2008, Art. 58 N. 40, mit Hinweisen). FÃ¼r bewertbare Wirtschafts<i>gÃ¼ter</i>, die â wie die streitbetroffenen Liegenschaften â dem Unternehmen Ã¼ber den Bilanzstichtag hinaus wirtschaftlich zur VerfÃ¼gung stehen und einen kÃ¼nftigen Nutzen aufweisen, bestand unter der Geltung des alten Rechnungslegungsrechts steuerrechtlich eine Aktivierungspflicht (so zur Rechtslage vor Inkrafttreten des neuen Rechnungslegungsrechts: Reich/ZÃ¼ger, in: Zweifel/Athanas, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer [DBG], 2. A., Basel 2008, Art. 27 N. 15, mit Hinweisen). BezÃ¼glich der Aktivierung und Abschreibung eines VermÃ¶gens<i>wertes</i> beruht das Abgaberecht allerdings wiederum unmittelbar auf dem Handelsrecht und mittelbar auf der Betriebswirtschaftslehre (vgl. BGr, 27. September 2017, 2C_708/2017, E. 3.2.5, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Die Pflichtigen rÃ¼gen die HÃ¶he der vom kantonalen Steueramt festgesetzten Einkommenssteuerwerte hÃ¶chstens sinngemÃ¤ss, indem sie eine RÃ¼ckweisung zwecks Ermittlung der Verkehrswerte beantragen. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.1 </b>Die Beschwerdeschrift muss einen Antrag und dessen BegrÃ¼ndung enthalten (Art. 145 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 140 Abs. 2 DBG). In der BegrÃ¼ndung muss dargelegt werden, inwiefern der angefochtene Entscheid an einem Rechtsmangel leidet. Dies setzt voraus, dass sich die Beschwerde substanziiert mit den massgeblichen ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt. Das Verwaltungsgericht als eines der obersten kantonalen Gerichte ist nicht gehalten, gleich einer erstinstanzlichen BehÃ¶rde den angefochtenen Entscheid von Amtes wegen nach allen Seiten hin zu Ã¼berprÃ¼fen (vgl. VGr, 15. Januar 2016, SB.2016.00002, E. 3.1 [nicht auf www.vgrzh.ch publiziert]; VGr, 27. Januar 2016, VB.2015.00662, E. 1.1, bestÃ¤tigt mit BGr, 21. MÃ¤rz 2016, 2C_221/2016, E. 2.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.2 </b>Die Pflichtigen legen nicht dar, inwiefern die Bewertung des kantonalen Steueramts handelsrechtswidrig sein soll. Entsprechendes ist auch nicht ersichtlich. Die vom kantonalen Steueramt festgesetzten Einkommenssteuerwerte von Fr. â¦ (E [AG]) bzw. Fr. â¦ (G [BE]) sind somit nicht zu beanstanden. Dem Pflichtigen kann freilich nicht verwehrt werden, in einer Folgeperiode von der "Steuerbilanz" des kantonalen Steueramts, die ihm gegen den eigenen Willen aufgezwungen wurde, abzuweichen und die Abschreibungen vom Buchwert "seiner" Bilanz vorzunehmen. Eine "BilanzkontinuitÃ¤t" fÃ¼r eine nicht selbst erstellte und (angeblich) sachlich falsche Steuerbilanz besteht nicht (vgl. BGr, 6. September 2012, 2C_383/2012, E. 3.1). </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG) und steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu (Art. 64 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur auferlegt, unter solidarischer Haftung die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>