<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2024.00002</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224827&amp;W10_KEY=13045527&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2024.00002</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.03.2025</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hÃ¤ngig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>materielle Enteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Materielle Enteignung. Ein allfälliger Entschädigungsanspruch aus materieller Enteignung ist mit der Handänderung nicht auf die Käuferin übergegangen, sondern bei der Verkäuferin - der Rekurrentin - verblieben (E. 2). Keine Durchführung eines Augenscheins, keine Befragung von Auskunftspersonen und kein Beizug eines Amtsberichts (E. 3). Bei Denkmalschutzmassnahmen, die lediglich die Verminderung der baulichen Nutzung und nicht deren vollständige Aufhebung zur Folge haben, liegt ein entschädigungspflichtiger Entzug von wesentlichen Eigentumsbefugnissen nur dort vor, wo die Massnahme eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der betroffenen Liegenschaft verunmöglicht (E. 6.2). Massgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Entschädigungspflicht und die Bemessung der Entschädigung ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Unterschutzstellung (E. 6.3). Auch nach der Unterschutzstellung bleibt eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der Liegenschaft möglich. Insoweit liegt daher keine materielle Enteignung vor (E. 8.2). Die Werteinbusse liegt unter der Schwelle für eine materielle Enteignung (E. 8.3). Der Rekurrentin wird kein entschädigungspflichtiges Sonderopfer zugemutet, zumal die Schutzverfügung nicht nur die Parzelle der Rekurrentin, sondern auch weitere Liegenschaften erfasst und das Gesamtgrundstück und nicht einzelne Teile desselben die Bezugsgrösse für die Beurteilung einer materiellen Enteignung bilden (E. 8.4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG">EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANDÃNDERUNG">HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MARKTWERT">MARKTWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNG">NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATGUTACHTEN">PRIVATGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SONDEROPFER">SONDEROPFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 46 Abs. II AbtrG</span><br/><span class="gerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">§ 213 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 5 Abs. II RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=70383" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VR.2024.00002</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal">der 3. Kammer</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom 27. MÃ¤rz 2025</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, Gerichtsschreiber Cyrill Bienz. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Genossenschaft A, </p> <p class="MsoNormal">vertreten durch RA B, </p> <p class="MsoNormal"><b>Rekurrentin,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Stadt ZÃ¼rich, </p> <p class="MsoNormal"><b>Rekursgegnerin,</b> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend materielle Enteignung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Genossenschaft A war von Januar 1955 bis Mai 2019 EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. OE4866, Nansenstrasse 21, 8050 ZÃ¼rich. Die Liegenschaft mit einer FlÃ¤che von 1'009 m<sup>2</sup> ist Teil der Hofrandbebauung Schulstrasse 34 (1915 erstellt), Schulstrasse 36/38/40 und Querstrasse 16 (alle 1928 erstellt). Sie besteht aus einem Wohnhaus mit Laden und einem GeschÃ¤ftsgebÃ¤ude. Letzteres ersetzte 1957 die Markthalle von 1931 (daher als "Markthalle" bezeichnet). Ein sog. "Pavillon" verbindet die Markthalle Ã¤usserlich mit dem Wohnhaus. Am 12. April 2016 verlangte die GrundeigentÃ¼merin die PrÃ¼fung der SchutzwÃ¼rdigkeit der Liegenschaft im Sinn von § 213 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1). Daraufhin stellte der Stadtrat ZÃ¼rich die Liegenschaft mit Beschluss vom 4. April 2018 in weitem Umfang unter Schutz, was in der Folge unangefochten blieb. GemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 30. November 2016 (BZO 2016) befindet sich das GrundstÃ¼ck in der Quartiererhaltungszone I (QI5b), in der grundsÃ¤tzlich Bauten mit fÃ¼nf Vollgeschossen bei einer GebÃ¤udehÃ¶he von 18 m zulÃ¤ssig sind. Zudem liegt die Parzelle in einem Hochhausgebiet III mit einer GesamthÃ¶he von maximal 40 m.</p> <p class="Urteilstext">Vor der Unterschutzstellung hatte die stÃ¤dtische SchÃ¤tzungskommission im Februar 2018 die Ã¶konomischen Auswirkungen dieses Eingriffs geprÃ¼ft und war zum Schluss gekommen, dass damit eine Werteinbusse von (18.5 Mio. Fr. ./. 15 Mio. Fr. =) 3.5 Mio. Fr. bzw. (rund) 19 % verbunden sei. DemgegenÃ¼ber ermittelte eine von der GrundeigentÃ¼merin beigezogene Gutachterin im Juli 2018 eine Wertminderung von (21.5 Mio. Fr. ./. 13.26 Mio. Fr. =) 8.24 Mio. Fr. bzw. (rund) 38 %.</p> <p class="Urteilstext">Am 10. Mai 2019 verÃ¤usserte die Genossenschaft A das GrundstÃ¼ck fÃ¼r Fr. 16'516'000.- an die Stiftung G.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Zuvor hatte die Genossenschaft A am 6. Mai 2019 bei der Stadt ZÃ¼rich ein Begehren auf Leistung einer EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung von Fr. 8'240'000.- zuzÃ¼glich Zins gestellt. Eine Einigungsverhandlung zwischen den Parteien verlief am 8. November 2019 erfolglos. Daraufhin ersuchte die Stadt ZÃ¼rich am 16. April 2020 das Statthalteramt des Bezirks ZÃ¼rich um Anordnung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Dieses Ã¼berwies die Akten am 28. April 2020 an die SchÃ¤tzungskommission I.</p> <p class="Urteilstext">Die SchÃ¤tzungskommission I fÃ¼hrte einen doppelten Schriftenwechsel und am 28. August 2023 einen Augenschein durch. WÃ¤hrend sich die Stadt ZÃ¼rich auf den Standpunkt stellte, dass der frÃ¼heren GrundeigentÃ¼merin kein EntschÃ¤digungsanspruch zustehe, erachtete diese den Tatbestand der materiellen Enteignung als erfÃ¼llt und bezifferte die geforderte VergÃ¼tung auf Fr. 9'342'000.- (zuzÃ¼glich Zinsen).</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 9. Juli 2024 erkannte die SchÃ¤tzungskommission I, dass die mit Beschluss des Stadtrats vom 4. April 2018 erfolgte Unterschutzstellung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. OE4866 keine materielle Enteignung bewirkt habe (Dispositivziffer 1). Auf die beantragte Einholung eines Amtsberichts zur EntschÃ¤digungspraxis der Stadt ZÃ¼rich in den letzten zwei Jahrzehnten wurde verzichtet (Dispositivziffer 2). Die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens von Fr. 17'853.15 wurden der Stadt ZÃ¼rich auferlegt (Dispositivziffer 3); die Genossenschaft A erhielt keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen (Dispositivziffer 4).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen den am 23. Juli 2024 zugestellten SchÃ¤tzungsentscheid meldete die Genossenschaft A am 9. August 2024 Rekurs beim Verwaltungsgericht an. Nachdem das Gericht Frist zur BegrÃ¼ndung angesetzt hatte, liess sie am 4. September 2024 Folgendes beantragen:</p> <p class="MsoNormal"><span>"<b>a. materiell</b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> 1. Dispositivziffern 1, 2 und 4 des Entscheids der kantonalen SchÃ¤tzungskommission I vom 9. Juli 2024 seien aufzuheben.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2. Es sei festzustellen, dass die mit Beschluss des Stadtrats vom 4. April 2018 erfolgte Unterschutzstellung des GebÃ¤udekomplexes Vers.-Nr. 2354, GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. OE4866, Nansenstrasse 21, 8050 ZÃ¼rich, eine materielle Enteignung bewirkt hat und die Rekursgegnerin der Rekurrentin eine volle EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung schuldet.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> 3. a. Die Rekursgegnerin sei zu verpflichten, der Rekurrentin eine EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung aufgrund der Unterschutzstellung des GebÃ¤udekomplexes Vers.-Nr. 2354, GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. OE4866, Nansenstrasse 21, 8050 ZÃ¼rich, in der HÃ¶he von mindestens CHF 9'342'000.00 zu bezahlen, zzgl. Zins gemÃ¤ss § 183<sup>bis</sup> Abs. 3 EG ZGB [EinfÃ¼hrungsgesetz zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911¸ LS 230] auf diesem Betrag seit dem 6. Mai 2019 bis zur Leistung der EntschÃ¤digung.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> b. Eventualiter sei die Rekursgegnerin zu verpflichten, der Rekurrentin eine von der Rekursinstanz festzusetzende volle EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung aufgrund der Unterschutzstellung des GebÃ¤udekomplexes Vers.-Nr. 2354, GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. OE4866, Nansenstrasse 21, 8050 ZÃ¼rich, zu bezahlen, zzgl. Zins gemÃ¤ss § 183<sup>bis</sup> Abs. 3 EG ZGB auf diesem Betrag seit dem 6. Mai 2019 bis zur Leistung der EntschÃ¤digung.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> c. Subeventualiter sei das Verfahren an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen und diese anzuweisen, eine volle EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung aufgrund der Unterschutzstellung des GebÃ¤udekomplexes Vers.-Nr. 2354, GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. OE4866, Nansenstrasse 21, 8050 ZÃ¼rich, festzusetzen und die Rekursgegnerin zu verpflichten, der Rekurrentin diese EntschÃ¤digung innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Entscheids der Vorinstanz zu bezahlen, zzgl. Zins gemÃ¤ss § 183<sup>bis</sup> Abs. 3 EG ZGB auf diesem Betrag seit dem 6. Mai 2019 bis zur Leistung der EntschÃ¤digung.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>b. prozessual</b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> 4. a. Die Rekursgegnerin sei anzuweisen, einen Amtsbericht Ã¼ber ihre EntschÃ¤digungspraxis der letzten zwei Jahrzehnte in FÃ¤llen materieller Enteignung zu erstatten; dieser Amtsbericht hat diese EntschÃ¤digungsfÃ¤lle in tatsÃ¤chlicher Hinsicht so darzulegen, dass ein Vergleich mit der Situation bei der Liegenschaft Vers.-Nr. 2354, GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. OE4866, Nansenstrasse 21, 8050 ZÃ¼rich, mÃ¶glich ist; die Rekursgegnerin ist zu verpflichten, Auskunft darÃ¼ber zu geben, ob die EntschÃ¤digung freiwillig oder nach DurchfÃ¼hrung eines Verfahrens und ob sie unter dem Titel materieller Enteignung oder aufgrund des Sonderopfertatbestandes geleistet wurde.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> b. Dieser Amtsbericht sei der Rekurrentin unter Ansetzung einer angemessenen Frist zur Stellungnahme zu erÃ¶ffnen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> 5. a. FÃ¼r den Fall, dass das Gericht die Nutzungs- und Vermietungserschwernisse aufgrund der Unterschutzstellung der Liegenschaft Vers.-Nr. 2354, GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. OE4866, Nansenstrasse 21, 8050 ZÃ¼rich, als aufgrund der Akten und der Vorbringen der Rekurrentin nicht erstellt erachtet, sei ein Augenschein auf Lokal durchzufÃ¼hren unter Teilnahme der Parteien und Beizug eines fÃ¼r die Beurteilung dieser Fragen befÃ¤higten Gutachters, der fÃ¼r den Fall, dass der Augenschein das Gericht nicht von den Nutzungs- und Vermietungserschwernissen Ã¼berzeugt mit der Begutachtung der Nutzbarkeit und Vermietbarkeit der Liegenschaft Nansenstrasse zu mandatieren ist.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> b. Es sei der Rekurrentin die MÃ¶glichkeit einzurÃ¤umen, sich zur Wahl des Gutachters zu Ã¤ussern und zu einem allfÃ¤lligen Gutachten innert angemessener Frist Stellung nehmen zu kÃ¶nnen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> 6. FÃ¼r den Fall, dass das Vorliegen einer entschÃ¤digungspflichtigen materiellen Enteignung bejaht wird, sei festzustellen, dass die Rekurrentin einen noch nicht geltend gemachten Anspruch auf EntschÃ¤digung fÃ¼r die nutzlos gewordenen Planungskosten hat.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> 7. Unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen auch fÃ¼r das Verfahren vor der kantonalen SchÃ¤tzungskommission I zu Lasten der Rekursgegnerin".</span></p> <p class="Erwgung3">Die SchÃ¤tzungskommission I schloss am 9. September 2024 auf Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei. Mit Rekursantwort vom 27. September 2024 liess die Stadt ZÃ¼rich die Abweisung des Rekurses beantragen. Mit Replik vom 25. November 2024, Duplik vom 10. Dezember 2024 und Vernehmlassung zur Duplik vom 13. Januar 2025 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest. Hinsichtlich letzterer verzichtete die Stadt ZÃ¼rich am 24. Januar 2025 auf Stellungnahme.</p> <p class="Erwgung3">Auf die ErwÃ¤gungen des SchÃ¤tzungsentscheids und die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckzukommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 1 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (in der Fassung vom 8. Juni 1997 [AbtrG; LS 781]) zustÃ¤ndig.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der Kaufvertrag zwischen der Genossenschaft A und der Stiftung G vom 10. Mai 2019 enthielt unter Ziffer IV.7. "Denkmalschutz" folgende Vereinbarung:</span></p> <p class="Urteilstext">"Die KÃ¤uferschaft hat Kenntnis davon, dass Teile der Liegenschaft Nansenstrasse 21, 8050 ZÃ¼rich, insbesondere die Fassade sowie die Kubatur, unter Schutz gestellt sind. Der Auszug aus dem Protokoll des Stadtrats von ZÃ¼rich, Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau, Beschluss Nr. 264 vom 4. April 2018 ist der KÃ¤uferschaft bekannt.</p> <p class="Urteilstext">Die KÃ¤uferschaft hat keinerlei AnsprÃ¼che gegenÃ¼ber der VerkÃ¤uferschaft im Zusammenhang mit der Unterschutzstellung bzw. dem Denkmalschutz dieser Kaufobjekte."</p> <p class="Urteilstext"><span>In Anbetracht dieser Regelung hat die SchÃ¤tzungskommission I zutreffend erwogen, was von der Rekursgegnerin nicht mehr bestritten wird, dass ein allfÃ¤lliger EntschÃ¤digungsanspruch aus materieller Enteignung mit der HandÃ¤nderung nicht auf die KÃ¤uferin Ã¼bergegangen, sondern bei der VerkÃ¤uferin verblieben ist.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Rekurrentin beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Ein solcher dient der Feststellung des fÃ¼r die Entscheidung wesentlichen Sachverhalts und erÃ¼brigt sich, wenn dieser aus den Akten hinreichend ersichtlich ist (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 79). Letzteres ist vorliegend der Fall, weshalb auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins zu verzichten ist. Im Ãbrigen darf sich das Verwaltungsgericht auf die von der SchÃ¤tzungskommission I anlÃ¤sslich ihres Lokaltermins vom 28. August 2023 gewonnen Erkenntnisse stÃ¼tzen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Wie sich aus den nachfolgenden ErwÃ¤gungen ergibt, ist das Verfahren spruchreif. Bei den SchÃ¤tzungskommissionen, die kraft § 34 AbtrG vom Verwaltungsgericht auf die Dauer von drei Jahren gewÃ¤hlt werden, handelt es sich um Fachgerichte, deren Hauptaufgabe darin besteht, Ã¼ber finanzielle AnsprÃ¼che im Zusammenhang mit dem Enteignungsverfahren zu entscheiden (JÃ¼rg Bosshart/Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19b N. 91). Entgegen dem Antrag der Rekurrentin musste weder die SchÃ¤tzungskommission einen SachverstÃ¤ndigen zur KlÃ¤rung von "VermietbarkeitseinschrÃ¤nkungen" beiziehen noch hat dies das Verwaltungsgericht zu tun (vgl. VGr, 14. MÃ¤rz 2024, VR.2022.00002, E. 2.2 mit Verweisung). FÃ¼r die Beurteilung der mit der SchutzverfÃ¼gung verbundenen BeeintrÃ¤chtigung der Nutzung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. OE4866 braucht das Verwaltungsgericht auch keine Auskunftspersonen zu befragen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Ein Sonderopfer ist in der Rechtsprechung kaum von praktischer Bedeutung (Enrico Riva in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, ZÃ¼rich 2016 [zit. Praxiskommentar RPG], Art. 5 N. 166 f.). Bei den sehr seltenen FÃ¤llen, wo das Gemeinwesen â von sich aus oder aufgrund eines Rechtsmittelverfahrens â eine EntschÃ¤digung geleistet hat, spielen die konkreten VerhÃ¤ltnisse des Einzelfalls eine entscheidende Rolle. Aus diesem Grund ist nicht ersichtlich, was die Rekurrentin aus einer Dokumentation solcher Sachverhalte in der Stadt ZÃ¼rich â soweit diese Ã¼berhaupt vorhanden ist und aus GrÃ¼nden das Datenschutzes zugÃ¤nglich gemacht werden dÃ¼rfte â ableiten kann. Jedenfalls zeigt das vorliegende Rekursverfahren, dass die Voraussetzungen fÃ¼r einen denkbaren Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht (vgl. dazu VGr, 21. Dezember 2023, VB.2023.00243, E. 3.2.5 mit Hinweis auf BGE 146 I 105 E. 5.3.1) offensichtlich nicht erfÃ¼llt sind. Der Antrag auf Beizug eines Amtsberichts Ã¼ber die EntschÃ¤digungspraxis der Stadt ZÃ¼rich aufgrund einer materiellen Enteignung ist daher abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Wie die nachfolgenden ErwÃ¤gungen zur Sache zeigen, liegen die VerhÃ¤ltnisse hier â anders als beispielsweise im Entscheid VR.2022.00002 vom 14. MÃ¤rz 2024, bei dem die Unterschutzstellung nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts zu einer wirtschaftlichen Einbusse von rund 45 % gefÃ¼hrt hat (E. 6.8) â so klar, dass sich eine vertiefte Untersuchung der Ã¶konomischen Folgen der streitbetroffenen Anordnung erÃ¼brigt.</p> <p class="Urteilstext">Der Prozess erweist sich daher als spruchreif.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Bezug auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. OE4866 der Rekurrentin bestimmt die VerfÃ¼gung vom 4. April 2018 Folgendes:</span></p> <p class="Urteilstext">"2. Das Grundbuchamt Oerlikon-ZÃ¼rich wird eingeladen, nach Eintritt der Rechtskraft dieses Beschlusses folgende Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch anzumerken:</p> <p class="Urteilstext"> 'Das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 2354 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. OE4866 an der Nansenstrasse 21 in ZÃ¼rich-Oerlikon ist ein Schutzobjekt i.S.v. § 203 Abs. 1 lit. c PBG.</p> <p class="Urteilstext"> GeschÃ¼tzt sind die folgenden Teile der Liegenschaft:</p> <p class="Urteilstext"> LadengebÃ¤ude (1957):</p> <p class="Urteilstext"> Aussen: Die ornamentale Hauptfassade mit den Vitrinen am Marktplatz, das Bronzerelief. Die Hoffassade mit den bestehenden Ãffnungen. Ein Flachdach. Eine Aufstockung ist ausgeschlossen.</p> <p class="Urteilstext"> Die Fenster im 2. OG der Hoffassade. ZusÃ¤tzliche FassadenÃ¶ffnungen zur Hofseite sowie Ãffnungen in der Fassadenschicht hinter der Rasterfassade aus Beton gegen den Marktplatz hin sind in Absprache mit der Denkmalpflege mÃ¶glich. Eine energetische ErtÃ¼chtigung der Fenster zum Hof im 2. OG ist mÃ¶glich.</p> <p class="Urteilstext"> Innen: Die tragende GebÃ¤udekonstruktion. Das Treppenhaus mit seiner Verglasung gegen den Hof.</p> <p class="Urteilstext"> Einzelne RiffelglÃ¤ser kÃ¶nnen im 1. OG durch glatte Glasbausteine ersetzt werden.</p> <p class="Urteilstext"> Wohnhaus mit Laden (1928):</p> <p class="Urteilstext"> Aussen: Die Fassaden mit den bestehenden Ãffnungen. Die Fenster- und TÃ¼rgewÃ¤nde. Das Dach.</p> <p class="Urteilstext"> Innen: Die tragende GebÃ¤udekonstruktion. Die Treppe. Das TreppengelÃ¤nder. Die bauzeitlichen FliesenbÃ¶den. Die bauzeitlichen Parkett- und RiemenbÃ¶den. Die TÃ¼r- und FenstergewÃ¤nde aus Holz. Die bauzeitlichen ZimmertÃ¼ren. Die Wand- und DeckentÃ¤fer.</p> <p class="Urteilstext"> Annexbaute zwischen LadengebÃ¤ude und Wohnhaus mit Laden:</p> <p class="Urteilstext"> Aussen: Die Kubatur.</p> <p class="Urteilstext"> Das Schutzobjekt darf nicht abgebrochen und es darf weder durch Ãnderungen noch durch Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter beeintrÃ¤chtigt werden.</p> <p class="Urteilstext"> Das Schutzobjekt ist ordnungsgemÃ¤ss zu unterhalten. Die geschÃ¼tzten Teile sind im Original zu erhalten; wo ein Ersatz von geschÃ¼tzten Teilen, namentlich von Verschleissschichten an BÃ¶den und WÃ¤nden, unumgÃ¤nglich ist, sind wiederum die Materialien gemÃ¤ss Originalzustand zu verwenden. Sind Materialien im Originalzustand nicht mehr mit zumutbarem Aufwand erhÃ¤ltlich, wird im Einvernehmen mit der Denkmalpflege bestmÃ¶glicher Ersatz verwendet.</p> <p class="Urteilstext"> Die oberirdische VolumenvergrÃ¶sserung des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 2354 ist ausgeschlossen.'"</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde (§ 46 Abs. 2 AbtrG). GemÃ¤ss § 50 Abs. 1 </span>des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2)<span> Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Kontrolle der Angemessenheit einer Anordnung ist ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt (Abs. 2). Im Rechtsmittelverfahren gegen den SchÃ¤tzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen SchÃ¤tzungsverfahrens lediglich zu prÃ¼fen, ob die SchÃ¤tzung auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewÃ¤hlte SchÃ¤tzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner ist zu klÃ¤ren, ob bezÃ¼glich der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke alle fÃ¼r die SchÃ¤tzung wesentlichen UmstÃ¤nde berÃ¼cksichtigt wurden. Nicht zu Ã¼berprÃ¼fen ist hingegen die Angemessenheit des SchÃ¤tzungsentscheids (VGr, 10. November 2022, VR.2021.00002, E. 2 mit Hinweisen; Martin Bertschi, Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 32â86 N. 10; Tobias Jaag/Markus RÃ¼ssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons ZÃ¼rich, 5. A., ZÃ¼rich/Basel/Genf 2019, Rz. 2128 und 3642).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Laut Art. 26 Abs. 2 </span>der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101)<span> sowie nach Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG; SR 700) schuldet das Gemeinwesen fÃ¼r die von ihm erlassenen EigentumsbeschrÃ¤nkungen, die einer Enteignung gleichkommen, volle EntschÃ¤digung.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>GemÃ¤ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt eine auf Planungen zurÃ¼ckzufÃ¼hrende EigentumsbeschrÃ¤nkung dann einer Enteignung gleich, wenn dem EigentÃ¼mer der bisherige oder ein voraussehbarer kÃ¼nftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder besonders schwer eingeschrÃ¤nkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann er ausnahmsweise einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne EigentÃ¼mer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit als unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung geleistet wÃ¼rde (sog. Sonderopfer). In beiden FÃ¤llen ist die MÃ¶glichkeit einer kÃ¼nftigen besseren Nutzung der Sache nur zu berÃ¼cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines GrundstÃ¼cks ist in der Regel eine in tatsÃ¤chlicher und rechtlicher Hinsicht gegebene MÃ¶glichkeit der Ãberbauung zu verstehen (BGE 149 II 368 E. 3.2; 131 II 728 E. 2; 125 II 431 E. 3a, je mit Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff. [zit. Riva, Hauptfragen]; derselbe in: Praxiskommentar RPG, Art. 5 N. 162 ff. und 176 ff.; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. A., Bern 2022, S. 663 ff. und 676 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Bei Denkmalschutzmassnahmen, die lediglich die Verminderung der baulichen Nutzung und nicht deren vollstÃ¤ndige Aufhebung zur Folge haben, nimmt das Bundesgericht einen entschÃ¤digungspflichtigen Entzug von wesentlichen Eigentumsbefugnissen nur dort an, wo die Massnahme eine bestimmungsgemÃ¤sse, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der betroffenen Liegenschaft verunmÃ¶glicht (BGE 117 Ib 262 E. 2a; 112 Ib 263 E. 4; 111 Ib 257 E. 4a; BGr, 8. April 2015, 1C_725/2013, E. 3.5; RB 1993 Nr. 64; RB 1991 Nr. 80; ZBl 98/1997, S. 179 ff., auch zum Folgenden; Josua Raster/Daniel Kunz in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 7. A., WÃ¤denswil 2024 [ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht], S. 390). Als wirtschaftlich sinnvoll werden dabei allgemein solche Nutzungen erachtet, die sich am bisherigen Zustand orientieren; auf eine Rendite, wie sie bei bestmÃ¶glicher Verwertung des Eigentums unter dem alten Rechtszustand mÃ¶glich gewesen wÃ¤re, kommt es nicht an (Riva, Hauptfragen, S. 284; Thomas Pfisterer, Entwicklung und Perspektiven der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur materiellen Enteignung, ZBl 89/1988, S. 469 ff., insbesondere S. 479 f.).</p> <p class="Urteilstext">Sodann hat es das Bundesgericht in konstanter Praxis abgelehnt, eine materielle Enteignung ab einer bestimmten prozentualen Verminderung des Verkehrswerts zu bejahen. Es lÃ¤sst sich sogar feststellen, dass das Gericht in aller Regel in seinen UrteilserwÃ¤gungen auf die Frage der eingetretenen Werteinbusse Ã¼berhaupt nicht eingeht (Riva, Hauptfragen, S. 274 f. mit Hinweisen, auch zum Folgenden). In einigen FÃ¤llen hat es sich immerhin mit der Reduktion der tatsÃ¤chlichen NutzungsmÃ¶glichkeiten auseinandergesetzt. So hat es in einem Urteil vom 14. Dezember 1983 (ZBl 85/1984, S. 366 E. 2b) als generelle Regel festgehalten, ein Teilbauverbot fÃ¼r nicht mehr als einen Drittel eines GrundstÃ¼cks stelle keine materielle Enteignung dar, und am 21. November 1984 (ZBl 86/1985, S. 211 ff.) hat es in einem Fall, in dem die AusnÃ¼tzung von 0,25 auf 0,07 (also um fast drei Viertel) herabgesetzt wurde, eine materielle Enteignung ebenfalls verneint. Das Verwaltungsgericht hat seinerseits in Anlehnung an die bundesgerichtliche Rechtsprechung einen Baulandverlust von 40 % im Sinn einer Richtlinie als hinreichend intensiv gewÃ¼rdigt, um den Tatbestand der materiellen Enteignung erfÃ¼llen zu kÃ¶nnen (RB 1997 Nr. 118, auch zum Folgenden). Es hat indes betont, dass dabei den Besonderheiten des Einzelfalls in der Weise Rechnung zu tragen ist, als der Eingriff in das Eigentumsrecht innerhalb einer Bandbreite des Baulandverlusts von 35 % bis 45 % aufgrund der konkreten VerhÃ¤ltnisse so oder anders zu qualifizieren ist. Eine Umzonung von weniger als 35 % der massgebenden FlÃ¤che kann demnach nur unter aussergewÃ¶hnlichen UmstÃ¤nden einen enteignungsÃ¤hnlichen Eingriff bewirken; umgekehrt braucht der GrundeigentÃ¼mer den Entzug von mehr als 45 % der massgebenden FlÃ¤che nur in wohlbegrÃ¼ndeten SonderfÃ¤llen entschÃ¤digungslos hinzunehmen. Der Mittelwert von 40 % ist mithin nicht als Regel, sondern als Richtlinie aufzufassen. Die "Pufferzone" (von 35 % bis 45 %) dient der sachgerechten Erfassung des Einzelfalls (vgl. VGr, 14. MÃ¤rz 2024, VR.2022.00002, E. 4.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Massgeblicher Zeitpunkt fÃ¼r die Beurteilung der EntschÃ¤digungspflicht (Vorliegen einer materiellen Enteignung) und die Bemessung der EntschÃ¤digung (vgl. zum Ganzen auch BGr, 8. April 2015, 1C_725/2013, E. 3.5 Abs. 2) ist unbestrittenermassen der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Unterschutzstellung vom 4. April 2018, mithin Anfang Mai 2018.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die SchÃ¤tzungskommission erwog unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, dass Denkmalschutzmassnahmen so lange keine materielle Enteignung bewirkten, als dem EigentÃ¼mer eine bestimmungsgemÃ¤sse, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung seiner Liegenschaft erhalten bleibe. Wie bei partiellen Bauverboten sei die IntensitÃ¤t von EigentumsbeschrÃ¤nkungen bezÃ¼glich des gesamten GrundstÃ¼cks zu prÃ¼fen. Als wirtschaftlich sinnvoll wÃ¼rden allgemein solche Nutzungen erachtet, die sich am bisherigen Zustand orientierten. Welche Rendite eine Nutzung abzuwerfen habe, um als sinnvoll zu gelten, stehe nicht fest. Als gesichert dÃ¼rfe immerhin gelten, dass der zu erzielende Ertrag ausreichen mÃ¼sse, um den Unterhalt und die notwendigen Investitionen fÃ¼r Erneuerungen zu finanzieren. In der bundesgerichtlichen Rechtsprechung habe sich bis heute kein prozentualer Richtwert durchgesetzt. Beim Verkauf des GrundstÃ¼cks am 10. Mai 2019 an die Stiftung G habe die Rekurrentin einen ErlÃ¶s von Fr. 16'516'000.- erzielt, der den Marktwert nach der Unterschutzstellung abbilde. WÃ¤hrend die stadtzÃ¼rcherische SchÃ¤tzungskommission den Marktwert ohne SchutzverfÃ¼gung am 7. Juni 2019 auf Fr. 20'400'000.- beziffert habe, liege die Bewertung durch den Immobilienberater H vom 26. September 2019 bei Fr. 25'800'000.-. Die letztgenannte SchÃ¤tzung fÃ¼r diesen Ã¤usserst attraktiven Standort im Zentrum von Oerlikon erweise sich als realistischer. Somit fÃ¼hre die Unterschutzstellung zu einem Minderwert von 36 %. Entgegen der Auffassung der Rekurrentin sei die Liegenschaft vor der Unterschutzstellung rentabel gewesen. Die Bewertung durch den Immobilienberater H weise per Stichtag fÃ¼r die vollvermietete Liegenschaft einen jÃ¤hrlichen Soll-Mietertrag von Fr. 673'000.- aus, was bei einer NutzflÃ¤che von rund 2'500 m<sup>2</sup> einem Ertrag von rund Fr. 268.-/m<sup>2</sup> entspreche. WÃ¤hrend die BÃ¼ro- und VerkaufsrÃ¤ume hohe Mietzinsen erzeugt hÃ¤tten, lÃ¤gen jene der sieben â vermutlich sanierungsbedÃ¼rftigen â Wohnungen im tiefen Segment. Gemessen am Verkaufspreis von Fr. 16'516'000.- belaufe sich die Bruttorendite auf rund 4 %, auf der Grundlage der Bilanzierung mit Fr. 18'120'000.- durch die Stiftung G auf 3,7 %, was als klar rentable Anlage mit branchenÃ¼blichem Ertrag zu wÃ¼rdigen sei. Im Fall einer ungenÃ¼genden Rendite hÃ¤tte die Rekurrentin wohl schon frÃ¼her einen Verkauf oder eine Umnutzung angestrebt. Auch der Umstand, dass mit der Stiftung G eine weitere professionelle Investorin die Liegenschaft â im Wissen um die Schutzmassnahmen â gekauft habe, spreche fÃ¼r eine rentable Anlage. Unter diesen UmstÃ¤nden mÃ¼sse das Szenario eines Abbruchs und nachfolgenden Neubaus mit Wohnungen nicht geprÃ¼ft werden. Weil die GrundeigentÃ¼merin mit Denkmalschutzmassnahmen fÃ¼r den GebÃ¤udekomplex habe rechnen mÃ¼ssen, fehle es auch an der Voraussehbarkeit fÃ¼r eine kÃ¼nftige bessere Nutzung. Schliesslich sei der Rekurrentin deswegen kein Sonderopfer zugemutet worden, weil die SchutzverfÃ¼gung alle GebÃ¤ude der Hofrandbebauung betroffen habe. Auch die Liegenschaften an der Schulstrasse 36, 38 und 40 sowie an der Querstrasse 16 seien im Innen- und Aussenbereich umfassend geschÃ¼tzt worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Zur BegrÃ¼ndung ihres Rechtsmittels Ã¼bt die Rekurrentin in grundsÃ¤tzlicher Hinsicht Kritik an der bundesgerichtlichen Praxis zur materiellen Enteignung, insbesondere auch im Zusammenhang mit Massnahmen des Denkmalschutzes. Methodisch sachgerecht fÃ¼r die Beurteilung des Minderwerts sei es, der UnabhÃ¤ngigkeit der drei GebÃ¤ude Rechnung zu tragen, statt auf das GrundstÃ¼ck als Ganzes abzustellen. Mit dem Vertrag vom 10. Mai 2019 habe die Rekurrentin die Liegenschaft Nansenstrasse 21 als Teil eines Pakets von zwÃ¶lf Objekten verkauft, weshalb keine HandÃ¤nderung "im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr" vorliege. Nach dem Untersuchungsgrundsatz hÃ¤tte die SchÃ¤tzungskommission den Einzelverkehrswert ermitteln mÃ¼ssen. Von 194 angefragten potenziellen Investoren hÃ¤tten nur drei ein Angebot unterbreitet, was den "offensichtlichen Makel der Liegenschaft" aufzeige. Die SchÃ¤tzung durch den Immobilienberater H von 2019 weise fÃ¼r das Szenario Neubau einen Verkehrswert von Fr. 25'800'000.- aus; somit belaufe sich der sich im Kaufpreis von Fr. 16'516'000.- ausgewiesene Minderwert wegen der SchutzverfÃ¼gung auf rund Fr. 9'300'000.- bzw. 36 %. Wie der Immobilienberater H in der Verifikation vom 3. November 2023 eingerÃ¤umt habe, sei die erste SchÃ¤tzung aufgrund falscher Annahmen zu korrigieren. Danach liege die Einbusse wesentlich hÃ¶her. Sodann habe die SchÃ¤tzungskommission zu Unrecht auf eine Bewertung der Liegenschaft im Jahresbericht der Stiftung G von 2019 abgestellt, ohne die im Jahresbericht von 2023 vorgenommene Wertminderung zu berÃ¼cksichtigen. Nach AuflÃ¶sung des Vertrags durch die J AG fÃ¼r die Markthalle per Ende Oktober 2018 sei diese praktisch unvermietbar gewesen. Unter BerÃ¼cksichtigung des Aufwands habe sich am Stichtag bei Vollvermietung fÃ¼r die Gesamtliegenschaft ein jÃ¤hrlicher Verlust von Fr. 10'000.- und fÃ¼r die Markthalle allein ein solcher von Fr. 87'000.- ergeben. Auch der Stiftung G sei es im Folgenden nicht gelungen, die Markthalle wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen. Je nach Berechnung fÃ¼hre die SchutzverfÃ¼gung zu einem AusnÃ¼tzungsverlust zwischen 42,5 % und 59,5 %. WÃ¤hrend alle Ã¼brigen Liegenschaften der von der SchutzverfÃ¼gung erfassten Hofrandbebauung die Regelbauordnung weitgehend ausschÃ¶pften, werde die Liegenschaft Nansenstrasse 21 insbesondere im Bereich der Markthalle weit unter dem zonenrechtlich MÃ¶glichen "eingefroren". Daher liege ein Sonderopfer vor. Weshalb die SchÃ¤tzungskommission als Fachgericht trotz ZugÃ¤nglichkeit aller Informationen fÃ¼r eine korrekte Liegenschaftenrechnung die Bewertung nicht selbst vorgenommen, sondern sich damit begnÃ¼gt habe, auf die Berechnung des Immobilienberaters H abzustellen, welche diese spÃ¤ter berichtigt habe, bleibe unerfindlich. Der von ihr als realistisch erachtete Wertverlust von 36 % fÃ¼r die Liegenschaft insgesamt bzw. von 61 % fÃ¼r die Markthalle allein stelle ein klares Indiz fÃ¼r einen schweren Eingriff dar. Zwar treffe der Hinweis auf die sehr gute Lage fÃ¼r BÃ¼ronutzungen und Verkauf zu, doch habe der Strukturwandel im Retailsegment nach 2010 die Nachfrage nach VerkaufsflÃ¤chen in Obergeschossen schwinden lassen. Auch fÃ¼r ein Restaurant in Obergeschossen und in der gegebenen Dimension bestehe in Oerlikon keine Nachfrage. Die Liegenschaft sei zwar am 4. April 2018 vollvermietet gewesen und habe einen Mietertrag von Fr. 671'000.-/Jahr abgeworfen; indessen sei damit nur eine ungenÃ¼gende Rendite erzielt worden. Weder der Ã¼ber ein Jahr nach dem Stichtag erzielte "theoretische Kaufpreis" noch ein spÃ¤terer Quartalsbericht der Stiftung G zum Bilanzwert erlaubten einen RÃ¼ckschluss auf eine bestimmungsgemÃ¤sse und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung. Im Weiteren sei die Annahme abwegig, die Rekurrentin hÃ¤tte jedenfalls nach der Inventarisierung wissen mÃ¼ssen, dass die drohenden Schutzmassnahmen eine bessere Nutzung in naher Zukunft ausgeschlossen hÃ¤tten. Schliesslich zielten die AusfÃ¼hrungen der SchÃ¤tzungskommission zum Sonderopfer am Standpunkt der Rekurrentin vorbei, dass die Markthalle im Vergleich mit der Ã¼brigen Hofrandbebauung Ã¼bermÃ¤ssig betroffen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Die Rekursgegnerin erwidert, dass auch nach dem Erlass der SchutzverfÃ¼gung fÃ¼r das GesamtgrundstÃ¼ck Kat.-Nr. OE4866 eine bestimmungsgemÃ¤sse und wirtschaftlich gute Nutzung mÃ¶glich bleibe. Die AusfÃ¼hrungen der Rekurrentin zur angeblichen Unvermietbarkeit Ã¼berzeugten ebenso wenig wie die vom Immobilienberater H nachtrÃ¤glich vorgenommene "Verifikation" ihrer SchÃ¤tzung. Der 2019 erzielte Kaufpreis entspreche durchaus dem Marktpreis und stelle einen Beleg fÃ¼r die fortdauernde rentable Nutzung dar. Dieser Schluss werde durch die Bilanzbewertungen der Stiftung G erhÃ¤rtet. Weil am Stichtag mit einer Gastro- und Verkaufsnutzung eine rentable Bewirtschaftung mÃ¶glich gewesen sei, spiele es enteignungsrechtlich keine Rolle, inwieweit mit einer Wohn- und BÃ¼ronutzung ein hÃ¶herer Ertrag hÃ¤tte erzielt werden kÃ¶nnen. Unter diesen UmstÃ¤nden liege nach der Praxis des Bundesgerichts keine materielle Enteignung vor, und zwar unabhÃ¤ngig vom damit verbundenen AusnÃ¼tzungs- und Wertverlust. Selbst wenn letzterer massgebend wÃ¤re, bliebe das Ergebnis dasselbe. Entgegen der Auffassung der SchÃ¤tzungskommission, die auf eine nicht Ã¼berzeugende SchÃ¤tzung des Immobilienberaters H abstelle, belaufe sich der aufgrund der Unterschutzstellung eingetretene Wertverlust nur auf 11 % und nicht auf 36 %. Der AusnÃ¼tzungsverlust sei vorliegend nicht massgebend, denn das Bundesgericht mute dem GrundeigentÃ¼mer einen solchen bis zu 75 % zu, solange eine rentable Nutzung weiterhin mÃ¶glich bleibe. Im Ãbrigen komme es auf den AusnÃ¼tzungsverlust an, den das bestehende GrundstÃ¼ck erleide, und nicht auf die mit einem Neubau erzielbare AusnÃ¼tzung. Selbst wenn auf letztere abgestellt wÃ¼rde, dÃ¼rften nur die Ã¶konomisch und baurechtlich realistischen Optionen berÃ¼cksichtigt werden. Der Tatbestand eines Sonderopfers sei schon deswegen nicht erfÃ¼llt, weil alle GebÃ¤ude der betreffenden Hofrandbebauung unter Schutz gestellt worden seien. Ferner sei der Rekurrentin keine in naher Zukunft sehr wahrscheinlich realisierbare Nutzung entzogen worden und fehle es an einer schweren EigentumsbeschrÃ¤nkung.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Den in E. 6 skizzierten Leitlinien der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das Verwaltungsgericht in stÃ¤ndiger Praxis gefolgt (zuletzt in VGr, 14. MÃ¤rz 2024, VR.2022.00002, E. 4.1 und 4.2). Es ist nicht Sache dieses Gerichts, die hÃ¶chstrichterliche Rechtsprechung zu ignorieren oder von dieser abzuweichen. Soweit die Rekurrentin beanstandet, dass das Gemeinwesen fÃ¼r deutlich geringere Aufwertungen durch Aufzonungen eine Mehrwertabgabe erhebe, ist dem entgegenzuhalten, dass im Kanton ZÃ¼rich das Mehrwertausgleichsgesetz vom 28. Oktober 2018 (MAG; LS 700.9) erst am 1. Januar 2021 und damit nach dem vorliegend massgebenden Stichtag im Mai 2018 in Kraft getreten ist. Hinzu kommt, dass durch Planungsmassnahmen verursachte WertverÃ¤nderungen von GrundstÃ¼cken Steuerfolgen â insbesondere bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer â nach sich ziehen, die Planungsgewinne wie auch Planungsverluste abschwÃ¤chen. Im Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass derartige Einbussen bei juristischen Personen zu Abschreibungen fÃ¼hren, die den steuerbaren Gewinn mindern; allfÃ¤llige Verluste in einer Steuerperiode kÃ¶nnen mit Gewinnen aus nachfolgenden Perioden verrechnet werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Nach dem Gesagten ist vorab zu prÃ¼fen, ob die SchutzverfÃ¼gung vom 4. April 2018 gemÃ¤ss dem in E. 4 aufgefÃ¼hrten Umfang eine bestimmungsgemÃ¤sse, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der betroffenen Liegenschaft Nansenstrasse 21, ZÃ¼rich, ausschliesst.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.2.1 </b>Wie die SchÃ¤tzungskommission zutreffend erkannt hat, bildet das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. OE4866 insgesamt als sachenrechtliche Einheit die BezugsgrÃ¶sse fÃ¼r die Beurteilung der Frage, ob eine EigentumsbeschrÃ¤nkung eine materielle Enteignung darstelle oder nicht. Entgegen der Auffassung der Rekurrentin ist daher nicht eine separate Betrachtung der drei Teile Wohnhaus, Pavillon und Markthalle vorzunehmen. Dies ist auch deswegen sachgerecht, weil die Ãberbauung wirtschaftlich ebenfalls eine Einheit bildet. Anzumerken ist, dass das Verwaltungsgericht bei der Beurteilung einer formellen Teilenteignung auch zwei benachbarte GrundstÃ¼cke desselben EigentÃ¼mers bezÃ¼glich der Bewertung als Gesamtheit betrachtet hat (VGr, 10. November 2022, VR.2021.00002, E. 4.4.1).</p> <p class="Urteilstext">Im gleichen Entscheid hat das Verwaltungsgericht seine stÃ¤ndige Rechtsprechung bekrÃ¤ftigt, dass die Bewertung eines GrundstÃ¼cks eine Einheit darstellt. Das Gericht hat daher nur zu prÃ¼fen, ob die Bewertung als Ganzes vertretbar ist; hingegen braucht es sich â unter Vorbehalt grober IrrtÃ¼mer â mit EinwÃ¤nden gegen einzelne Faktoren einer SchÃ¤tzung grundsÃ¤tzlich nicht zu befassen (E. 4.4.2 mit Hinweisen auf Rechtsprechung und Lehre).</p> <p class="Erwgung3"><b>8.2.2 </b>Ob eine bestimmungsgemÃ¤sse Nutzung nach einer Denkmalschutzmassnahme weiterhin mÃ¶glich bleibt, hÃ¤ngt davon ab, ob diese aufgrund von Lage, Beschaffenheit und bisheriger Verwendung weiterhin als geeignet erscheint. Zu prÃ¼fen sind Art und Mass der mÃ¶glichen Verwendungen fÃ¼r das GrundstÃ¼ck und die vorhandenen GebÃ¤ulichkeiten sowie der Umstand, wie weit die Nutzung trotz des Eingriffs geÃ¤ndert und verbessert werden kann (BGE 111 Ib 457 E. 4a; Riva, Praxiskommentar RPG, Art. 5 N. 210).</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend kann das in der Quartiererhaltungszone I (QI5b) gelegene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. OE4866 weiterhin zonenkonform und damit bestimmungsgemÃ¤ss genutzt werden. Dies gilt insbesondere fÃ¼r die Verwendung der Markthalle als RÃ¤umlichkeit fÃ¼r den Verkauf oder einen Restaurantbetrieb.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.2.3 </b>Im Weiteren gilt es zu prÃ¼fen, ob diese Nutzung als wirtschaftlich gut qualifiziert werden kann oder nicht.</p> <p class="Erwgung4"><b>8.2.3.1 </b>Mit dieser Frage hat sich zunÃ¤chst die stÃ¤dtische SchÃ¤tzungskommission befasst. In ihrem Bewertungsgutachten vom 19. Juni 2019 ist sie zum Schluss gekommen, dass sich der Marktwert des GrundstÃ¼cks ohne Unterschutzstellung auf Fr. 20'400'000.- und mit einer solchen auf Fr. 15'400'000.- belaufe, sodass die Werteinbusse rund 25 % ausmache. Auch wenn der SchÃ¤tzung zugutezuhalten ist, dass sie auf einer grÃ¼ndlichen Ermittlung des Sachverhalts beruht und eine sorgfÃ¤ltige BegrÃ¼ndung enthÃ¤lt, ist ihr Beweiswert insofern zu relativieren, als sie von einem Gremium der Rekursgegnerin als Partei dieses Verfahrens verfasst worden ist (vgl. PlÃ¼ss, § 7 N. 148).</p> <p class="Urteilstext">Dasselbe gilt grundsÃ¤tzlich auch fÃ¼r den im Auftrag der Rekurrentin vom Immobilienberater H erstellten "Bewertungsbericht" vom 26. September 2019, der den Marktwert der Liegenschaft ohne Unterschutzstellung auf Fr. 25'800'000.- schÃ¤tzt. GrundsÃ¤tzlich kommt solchen von einer Partei veranlassten Privatgutachten wegen der fehlenden NeutralitÃ¤t nicht derselbe Rang zu wie beispielsweise einem amtlichen Gutachten. Immerhin hat das Verwaltungsgericht festgehalten, dass selbst einem Privatgutachten nicht mit dem blossen Hinweis, dass es von einer Partei stammt, jeglicher Beweiswert abgesprochen werden kann (VGr, 14. MÃ¤rz 2024, VR.2022.00002, E. 6.3.4; 13. Juli 2023, VB.2020.00705â00708, E. 9.4.2; BGE 137 II 266 E. 3.2 und 3.4). Weil auch dieser Bericht von einer ausgewiesenen Expertin nach den Regeln der Immobilienbewertung verfasst worden ist, durfte die ebenfalls sachkundige SchÃ¤tzungskommission darauf abstellen. Entgegen der Auffassung der Rekurrentin war die Vorinstanz nicht gehalten, eine neue Bewertung vorzunehmen, nachdem sie aufgrund eigener PrÃ¼fung die SchÃ¤tzung des Immobilienberaters H fÃ¼r richtig befunden hat.</p> <p class="Urteilstext">DemgegenÃ¼ber Ã¼berzeugt die vom Immobilienberater H auf Veranlassung der Rekurrentin am 3. November 2023 verfasste "Verifikation der Bewertung vom 1.7.2018 anhand heute vorliegender Informationen" nicht. Es liegt nahe, dass die Rekurrentin mit dieser neuen SchÃ¤tzung nach dem doppelten Schriftenwechsel und dem Augenschein vor der SchÃ¤tzungskommission versucht hat, das Ergebnis zu ihren Gunsten zu beeinflussen. Der von einem anderen Sachbearbeiter als bei den Bewertungsberichten vom 1. Juli 2018 und 26. September 2019 verfasste Nachtrag stÃ¼tzt sich in wesentlichem Umfang auf Entwicklungen im Immobilienmarkt, die nach dem hier massgebenden Stichtag im Mai 2018 eingetreten und damit unbeachtlich sind. Argumente, welche die frÃ¼here SchÃ¤tzung zu erschÃ¼ttern vermÃ¶chten, werden hingegen nicht substanziiert vorgebracht.</p> <p class="Erwgung4"><b>8.2.3.2 </b>Dass es sich bei der Stiftung G, die der beruflichen Vorsorge dient und die kollektive Anlage und Verwaltung der ihr anvertrauten Vorsorgegelder in "zukunftsweisende und gewinnbringende Immobilien und Entwicklungsprojekte" investiert, um eine professionell und erfolgreich wirtschaftende Institution handelt, bestreitet die Rekurrentin zu Recht nicht. Es erscheint durchaus plausibel, dass nicht nur die Rekurrentin als VerkÃ¤uferin, sondern auch die Stiftung G als Investorin an einer "PaketlÃ¶sung" interessiert war, die den Verkauf von mehreren GrundstÃ¼cken umfasste. Weshalb die Stiftung G deswegen fÃ¼r die Liegenschaft Nansenstrasse 21 zu einem Ã¼berhÃ¶hten Erwerbspreis hÃ¤tte Hand bieten sollen, ist jedoch unerfindlich. Selbst wenn sie an sog. "FiletstÃ¼cken" aus dem von der Rekurrentin angebotenen Paket besonders interessiert gewesen sein sollte, hÃ¤tte es keinen Sinn gemacht, fÃ¼r die einzelnen GrundstÃ¼cke vom Verkehrswert abweichende Preise zu vereinbaren. Vielmehr wÃ¤re ein solches Vorgehen mit rechtlichen Risiken verbunden gewesen und hÃ¤tte auch steuerlich keinen Vorteil versprochen. Somit ist mit der SchÃ¤tzungskommission I davon auszugehen, dass der von der Stiftung G am 10. Mai 2019 â also rund ein Jahr nach dem Stichtag â bezahlte Preis von Fr. 16'516'000.- angemessen war und dem Verkehrswert der Liegenschaft nach erfolgter Unterschutzstellung entsprach.</p> <p class="Erwgung4"><b>8.2.3.3 </b>Im Bericht der Stiftung G fÃ¼r das 2. Quartal 2019 wird fÃ¼r die Liegenschaft Nansenstrasse 21 ein Verkehrswert von Fr. 18'120'000.- aufgefÃ¼hrt. Zwar kommt dieser Zahl nur beschrÃ¤nkte Bedeutung zu, weil sie nicht nÃ¤her begrÃ¼ndet wird. Immerhin ist davon auszugehen, dass sich dieser Wert auf interne GeschÃ¤ftsunterlagen stÃ¼tzt und insoweit als ausgewiesen gelten darf. Anzumerken ist, dass namentlich institutionelle Anleger solche grÃ¶sseren Objekte regelmÃ¤ssig mit Hilfe der Barwertmethode oder DCF-Methode schÃ¤tzen. Danach entspricht der Wert eines VermÃ¶gensbestandteils der Gesamtheit der Nutzungsleistungen, die der Bestandteil vom Bewertungszeitpunkt an ohne weitere Gegenleistungen spenden kann (Felix Richner et al. [Hrsg.], Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. A., ZÃ¼rich 2021, § 220 N. 146). DemgegenÃ¼ber ist nicht ersichtlich, dass eine andere SchÃ¤tzungsmethode (vgl. dazu Richner et al., § 120 N. 137 ff.) zielfÃ¼hrend sein kÃ¶nnte. Insbesondere gilt dies fÃ¼r die im Enteignungsrecht vorherrschende Vergleichsmethode; denn diese eignet sich am ehesten fÃ¼r die Bewertung von unbebautem Land in einer Bauzone, nicht aber fÃ¼r Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke und noch weniger fÃ¼r Denkmalschutzobjekte.</p> <p class="Erwgung4"><b>8.2.3.4 </b>Die Schwierigkeit der Bewertung im vorliegenden Fall hÃ¤ngt namentlich damit zusammen, dass sich mehrere SchÃ¤tzungsfaktoren â immer bezogen auf den Stichtag â einer zuverlÃ¤ssigen Bestimmung entziehen. So sind verschiedene Ã¶konomische Faktoren in stetem Wandel begriffen, wie z.<span> </span>B. das Angebot und die Nachfrage nach BÃ¼rorÃ¤umen, LagerflÃ¤che, WohnrÃ¤umen und verschiedene Nutzungen durch die Ã¶ffentliche Hand. Der Rekurrentin ist zwar beizupflichten, dass gewisse Angebote im Verkaufsbereich aufgrund von geÃ¤ndertem Kundenverhalten â wie etwa dem stark wachsendem Anteil von online getÃ¤tigten GeschÃ¤ften â in den letzten Jahren an AttraktivitÃ¤t eingebÃ¼sst haben. Dem ist allerdings entgegenzuhalten, dass der wirtschaftliche Erfolg eben zu einem wesentlichen Teil davon abhÃ¤ngt, wie ein Unternehmen diese VerÃ¤nderungen erkennt und daraufhin sinnvoll reagiert. So gesehen vermag der pauschale Einwand der Rekurrentin, dass gewisse RÃ¤ume nach dem Stichtag kaum mehr hÃ¤tten vermietet werden kÃ¶nnen, nicht zu Ã¼berzeugen. Hinsichtlich der Gastronomie im Besonderen mag es zutreffen, dass RÃ¤umlichkeiten in Obergeschossen als weniger attraktiv erscheinen als solche in Erdgeschossen und allzu grosse Betriebe weniger gefragt sind als kleinere; indessen widerspricht die allgemeine Erfahrung der nicht nÃ¤her begrÃ¼ndeten Behauptung der Rekurrentin, dass an einer ausgesprochen attraktiven und bestens erschlossenen Lage wie dem Zentrum von Oerlikon GaststÃ¤tten nicht rentabel gefÃ¼hrt werden kÃ¶nnten. Das Gesagte dÃ¼rfte auch fÃ¼r die Markthalle gelten: Es gibt zahlreiche Beispiele, in denen es einem Unternehmer gelingt, solche GebÃ¤ude, deren Einzigartigkeit wesentlich zu ihrer AttraktivitÃ¤t beitrÃ¤gt, kommerziell sinnvoll zu nutzen.</p> <p class="Erwgung4"><b>8.2.3.5 </b>Es war weder Sache der SchÃ¤tzungskommission noch ist es Aufgabe des Verwaltungsgerichts, die mit grosser Wahrscheinlichkeit mÃ¶gliche wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der Liegenschaft Nansenstrasse 21 nÃ¤her zu erforschen und zu begrÃ¼nden. Dies ist vielmehr Aufgabe der Rekurrentin als GrundeigentÃ¼merin (vgl. hierzu VGr, 13. Juli 2017, VR.2016.00001, E. 6.3; im zweiten Rechtsgang bestÃ¤tigt durch VGr, 24. Oktober 2024, VR.2023.00002, E. 5.3). Mithin muss es damit sein Bewenden haben, dass die Stiftung G durch die Bezahlung des Kaufpreises und die zeitnahe Bewertung der Liegenschaft im GeschÃ¤ftsbericht fÃ¼r das 2. Quartal 2019 weiterhin intakte Ertragsaussichten angenommen hat.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.2.4 </b>Als (Zwischen-)Ergebnis ist somit festzuhalten, dass auch nach der Unterschutzstellung der Liegenschaft Nansenstrasse 21, ZÃ¼rich, eine bestimmungsgemÃ¤sse, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung mÃ¶glich bleibt. Insoweit liegt daher keine materielle Enteignung vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Im Hinblick auf eine mÃ¶gliche Fortsetzung des Rechtsstreits erscheint es angezeigt, den Enteignungstatbestand auch unter dem Blickwinkel der EingriffsintensitÃ¤t zu prÃ¼fen. Im neuesten Entscheid VR.2022.00002 vom 14. MÃ¤rz 2024, der die Unterschutzstellung eines VillengrundstÃ¼cks zum Gegenstand hatte, kam das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass bei Fortdauer einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung eine Werteinbusse von 44,6 % das fÃ¼r eine materielle Enteignung erforderliche Ausmass (noch) nicht erreiche (E. 6.8).</p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.1 </b>Im genannten Entscheid stellte das Verwaltungsgericht klar, dass nicht der mit einer EigentumsbeschrÃ¤nkung verbundene AusnÃ¼tzungs-, sondern der Wertverlust das massgebende Kriterium bildet. Denn die in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts thematisierte Reduktion der AusnÃ¼tzung ist auf Aus- und Abzonungen zugeschnitten, und zwar bei unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cken (VGr, 8. Dezember 2011, VR.2011.0004, E. 3.7 und 7.3; RB 1997 Nr. 118). In solchen FÃ¤llen lÃ¤sst sich die mit einer Planungsmassnahme verbundene MinderausnÃ¼tzung mit einiger Genauigkeit ermitteln. DemgegenÃ¼ber beschlagen EinschrÃ¤nkungen aufgrund des Denkmalschutzes regelmÃ¤ssig Ã¼berbaute Liegenschaften, hÃ¤ufig in Ortskernen. Dort erscheint es schon aus gestalterischen und allenfalls weiteren rechtlichen GrÃ¼nden regelmÃ¤ssig ausgeschlossen und zudem hÃ¤ufig auch nicht wirtschaftlich sinnvoll, die maximal zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung auszuschÃ¶pfen.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.2 </b>Wie vorne in E. 8.2.3.2 festgehalten, belÃ¤uft sich der Wert des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. OE4866 nach der Unterschutzstellung (insgesamt) auf Fr. 16'516'000.-, wie die SchÃ¤tzungskommission zutreffend erwogen hat. Wenn die Vorinstanz bezÃ¼glich des Werts ohne Unterschutzstellung in vertretbarer Weise auf die SchÃ¤tzung Ã¼ber Fr. 25'800'000.- des Immobilienberaters H vom 26. September 2019 abgestellt hat (vorne E. 8.2.3.1), ergibt sich eine Werteinbusse von rund 36 %. Diese liegt nach dem in E. 8.3 zitierten PrÃ¤judiz deutlich unter der Schwelle fÃ¼r eine materielle Enteignung.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>Zu prÃ¼fen bleibt nach dem in E. 6.1 Gesagten, ob der Rekurrentin mit der SchutzverfÃ¼gung vom 4. April 2018 ein entschÃ¤digungspflichtiges Sonderopfer zugemutet wird.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.4.1 </b>Der Tatbestand des Sonderopfers setzt neben einer BeschrÃ¤nkung von gewisser Schwere voraus, dass hÃ¶chstens wenige GrundeigentÃ¼mer von einer solchen betroffen werden. Zudem muss am Stichtag die hohe Wahrscheinlichkeit bestanden haben, dass sich eine bessere Nutzung in naher Zukunft ohne den betreffenden Eingriff hÃ¤tte verwirklichen lassen (BGE 131 II 728 E. 2).</p> <p class="Erwgung3"><b>8.4.2 </b>Die SchÃ¤tzungskommission hat ein Sonderopfer mit der BegrÃ¼ndung verneint, dass die streitbetroffene SchutzverfÃ¼gung sÃ¤mtliche GebÃ¤ude der Hofrandbebauung wie auch die Liegenschaften Schulstrasse 36, 38 und 40 sowie Querstrasse 16 erfasse.</p> <p class="Urteilstext">Die Rekurrentin wendet dagegen ein, dass die Markthalle als einziges GebÃ¤ude der HofrandÃ¼berbauung Ã¼bermÃ¤ssig betroffen werde und daher mit Bezug auf diese ein Sonderopfer vorliege.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.4.3 </b>Es kann nach den in E. 8.3 angestellten ErwÃ¤gungen zur EingriffsintensitÃ¤t offenbleiben, ob mit der SchutzverfÃ¼gung eine BeeintrÃ¤chtigung "von gewisser Schwere" vorliegt oder nicht. Ebenso wenig braucht sich das Verwaltungsgericht damit auseinanderzusetzen, ob der Umstand, dass das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. OE4866 seit 1998 inventarisiert war, die Realisierung einer besseren Nutzung in naher Zukunft verhindert hÃ¤tte oder nicht. Entscheidend fÃ¤llt ins Gewicht, dass die SchutzverfÃ¼gung vom 4. April 2018 nicht nur die Parzelle der Rekurrentin, sondern auch die im SchÃ¤tzungsentscheid genannten Liegenschaften erfasst. Wie in E. 8.2.1 ausgefÃ¼hrt, bildet das GesamtgrundstÃ¼ck die BezugsgrÃ¶sse fÃ¼r die Beurteilung einer materiellen Enteignung und nicht einzelne Teile desselben. Mithin spielt es entgegen der Auffassung der Rekurrentin keine Rolle, dass die Nutzung der Markthalle stÃ¤rker eingeschrÃ¤nkt wird als jene von Wohnhaus und Pavillon.</p> <p class="Urteilstext"><span>Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur Abweisung des Rekurses.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Prozessausgang sind die Gerichtskosten der Rekurrentin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG) und muss ihr eine ParteientschÃ¤digung versagt bleiben (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2">1. Der Rekurs wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> <span>Fr. 50'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 270.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 50'270.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden der Rekurrentin auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) die SchÃ¤tzungskommission I.</p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>