BRKE II Nr. 0239/2009 vom 20. Oktober 2009 in BEZ 2010 Nr. 9 Die kommunale Baubehörde hatte die Aufstockung eines im Jahre 1948 bewi l- ligten Einfamilienhauses verweigert. Dieses Gebäude hielt gegen das nördlich a n- stossende Grundstück der in das Rekursverfahren beigeladenen Nachbarin einen Grenzabstand von nur 3,5 m statt 6 m ein. Für den Abstand von 3,5 m hatte der Rechtsvorgänger ein Näher baurecht gewährt; dies mittels Unterschrift auf den d a- maligen Baueingabeplänen. Aus den Erwägungen: 5.4 Gemäss § 270 Abs. 1 PBG haben oberirdische Gebäude einen Grenza b- stand einzuhalten, sofern der Grenzbau nicht vorgeschrieben oder erlaubt ist. Durch nachbarliche Vereinbarung kann unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse ein Näherbaurecht begründet werden (§ 270 Abs. 3 PBG). Das streitbetroffene Einfamilienhaus hält lediglich einen Grenzabstand von 3,5 m anstatt 6 m (vgl. Art. 15 BZO) ein. Zunächst ist zu prüfen, ob dieser A b- stands unterschreitung wie von der Vorinstanz und der Beigeladenen behauptet ein (projektbezogenes) Näherbaurecht zugrunde liegt. Die Einräumung eines Näherbaurechts erfolgt durch privatrechtl ichen Vertrag. Inhalt des zweiseitigen (und damit nicht einseitig widerrufbaren) Rechtsgeschäfts ist eine private Abstandsregelung, welche von den ordentlichen öffentlich -rechtlichen Grenz- oder Gebäudeabstandsvorschriften abweicht (M. Schüpbach Schmid, Da s Näherbaurecht in der zürcherischen baurechtlichen Praxis, 2001, S. 37 ff.). Regelmässig stellt ein im Grundbuch eingetragenes generelles Näherbaurecht eine solche erforderliche Zustimmung zum Grenz - oder Näherbau dar. Ein genere l- les Näherbaurecht ist je doch zu unterscheiden vom sog. projektbezogenen Näher - oder Grenzbaurecht. Beim generellen Näher - oder Grenzbaurecht ve rpflichtet sich der Nachbar, Gebäude im Abstandsbereich bzw. auf der Grenze im Voraus und g e- nerell zu dulden. Von einem projektbezogenen Näher- oder Grenzbaurecht hingegen wird in der Praxis dann gesprochen, wenn der belastete Nachbar seine Zustimmung zum Näher- oder Grenzbau an ein genau definiertes Bauvorhaben knüpft. Ein pr o- jektbezogenes Näherbaurecht will insbesondere sicherstellen, das s nur solche Ba u- ten und Anlagen im Abstandsbereich erstellt werden, wie sie geplant und vom Nac h- bar bewilligt wurden. Regelmässig werden deshalb einem projektbezogenen Nähe r- baurecht von beiden Nachbarn unterschriebene Ba upläne beigefügt oder aber im Grundbuch auf Baupläne verwiesen. 5.5 Vor Erlass des PBG fanden sich baurechtliche Abstandsvorschriften eine r- seits im kantonalen Baugesetz vom 23. April 1893 (aBauG) und andererseits im ka n- tonalen Einführungsgesetz zum ZGB vom 2. April 1911 (EG ZGB). Ausserdem konn- ten die Gemeinden in ihren Bauordnungen im Rahmen der Abstandsvo rschriften des Baugesetzes Abstandsvorschriften statuieren. So sah die im Zeitpunkt der Baubewi l- ligung vom 8. März 1948 in Kraft stehende Bauordnung der Gemeinde Zollikon vom - 2 - 26. Januar 19 13 die Möglichkeit einer Reduktion der kommunalen Grenzabstand s- vorschriften unter Einhaltung des baugesetzlichen Mindestgrenzabstandes vor. G e- mäss deren § 3 durften bei Innehaltung der Gebäudeabstände die Grenzabstände bis auf 3,5 m herabgesetzt werden, we nn die Nachbarn ihre Zustimmung hierzu e r- teilten. Die Anmerkung e iner öffentlich -rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grundbuch wurde nicht verlangt. Im vorliegenden Fall haben die Rechtsvorgänger der Beigeladenen ihre Unte r- schrift auf sämtliche Baupläne zum mit Beschluss vom 8. März 1948 bewilligten Ei n- familienhaus der Rechtsvorgänger der Rekurrierenden gesetzt. Ferner hielt die d a- malige Baubewilligung Folgendes fest: «Das Gebäude hat von der nördlichen Li e- genschaft Kat.No. 6173 einen Abstand von 3,5 m, w ozu die Eigentümer dieses Grundstücks, Frau L. und ihr Ehemann, die Einwilligung gegeben haben.» Damit steht fest, dass die Rechtsvorgänger der Beigeladenen der seinerzeitigen Bauher r- schaft durch die Unterzeichnung sämtlicher Baupläne ihre Zustimmung für d ie U n- terschreitung des Grenzabstandes erteilt haben. W eiter ist aufgrund der Tatsache, dass sämtliche Pläne von den Näherbaurechtsgebern unterzeichnet wurden, ohne weiteres davon auszugehen, dass sich i hre Zustimmung zum Näherbau auf das konkret geplante E infamilienhaus bezogen hat und somit projektbezogen erteilt wu r- de. Da diese nachbarliche Zustimmung gegenüber der örtlichen Baubehörde erklärt wurde und das Einfamilienhaus mithin gestützt auf ein Näherbaurecht bewilligt wu r- de, entfaltete die Näherbaurecht svereinbarung öffentlich -rechtliche W irkung. Als Folge davon ist das Näherbaurecht auch heute von der Baubehörde zu berücksic h- tigen und ist dieses ohne Grundbucheintrag für Rechtsnachfolger verbindlich. Das gestützt auf das erteilte Näherbaurecht errichtet e Wohnhaus ist somit baurechtskon- form. Bauliche Änderungen sind daher nicht nach der Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG zu beurteilen. Einschränkungen für bauliche Massnahmen können sich alle r- dings aus der vertraglichen Vereinbarung mit dem Nachbarn ergeben ( Schüpbach Schmid, S. 28) 5.6 Besteht ein projektbezogenes Näherbaurecht, so ist grundsätzlich nur das den Plänen zugrunde liegende Projekt als von der Näherbaurechtsvereinbarung a b- gedeckt zu betrachten. Abweichungen von di esem Projekt bedürfen grundsätzli ch einer erneuten Zustimmung. Unerheblich ist dabei, ob mit diesen Abweichungen weitergehend in den rechtlich geschützten oder auch bloss den faktischen Intere s- sensbereich des Näherbaurechtsgebers eingegriffen würde oder ob es sich gar nur um optische Verä nderungen handelt. Dies folgt aus der Überlegung, dass die Erte i- lung eines Näherbaurechts ein reines Entgegenkommen darstellt, zu dem ein Nac h- bar in keiner W eise verpflichtet ist, weshalb sich aus der Zustimmung zu einem fr ü- heren Projekt keine Pflicht des Nachbarn ableiten lässt, auch irgendwelchen Änd e- rungen zuzustimmen. Hingegen ge lten ausnahmsweise jene Projektänderungen als vom erteilten Näherbaurecht erfasst, mit welchen der Nac hbar nach Treu und Gla u- ben rechnen musste bzw. durfte (vgl. VB.1996.00064, E. 3.; BRKE III Nr. 179/1996, E. 13; Schüpbach Schmid, S. 58 ff. und 149). Mit einer Aufstockung musste die Be i- geladene im vorliegenden Fall offensichtlich nicht rechnen. 5.7 Liegt somit ein projektbezogenes Näherbaurecht vor, kann § 357 Abs. 1 PBG von vor neherein nicht zur Anwendung kommen. Die Abstandsunterschreitung gründet nicht auf einer nachträglichen Rechtsänderung, sondern auf einer recht s- konformen privatrechtlichen Vereinbarung mit öffentlich -rechtlicher W irkung. Eine - 3 - Aufstockung im Abstandsbereich ist ohne Zustimmung der Beigeladenen nicht mö g- lich. Die Einwände der Rekurrierenden erweisen sich daher als unbegründet. 6.1 Zusammengefasst ist festzuhalten, dass das angefochtene Bauvorhaben zu Recht verweigert wurde und der Rekurs mithin abzuweisen ist.