<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">472</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>96</b></span> <span class="ft2"><b>Anordnung einer Planungszone</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Voraussetzungen (Planungsabsicht, Planungsbedürfnis und Verhält-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>nismässigkeit) (Erw. 4)</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Eine genügende Planungsabsicht ist gegeben, auch wenn sie erst bei</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Erlass der Planungszone zum Ausdruck gebracht wird (Erw. 4.7.2).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Zulässigkeit einer geringfügigen Nutzungsplananpassung, wenn seit</b></span><br/> <span class="ft2"><b>der letzten Revision nur wengige Jahre vergangen sind (Erw. 4.8.3)</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Fehlendes Rechtsschutzinteresse für die Vergrösserung des Pla-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>nungsperimeters (Erw. 4.10)</b></span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">473</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Parteientschädigung: Die Hypothekarzinsen von fünf Jahren bilden</b></span><br/> <span class="ft2"><b>den Streitwert (Erw. 5.).</b></span><br/> <br/> <span class="ft5">Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 13. Juni 2013</span><br/> <span class="ft5">(BVURA.13.252).</span><br/> <br/> <span class="ft6"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">2.</span><br/> <span class="ft1">Die von der Planungszone erfassten, teilweise bereits überbau-</span><br/> <span class="ft1">ten Parzellen ... befinden sich ... am nördlichen Siedlungsrand der</span><br/> <span class="ft1">Gemeinde A. ... Alle Grundstücke sind der Arbeitszone A zugewie-</span><br/> <span class="ft1">sen. Die Zone ist für Industrie-, Gewerbe- und Dienstleistungsbe-</span><br/> <span class="ft1">triebe bestimmt. Anlagen für Sport, Freizeit und dgl. mit einem gros-</span><br/> <span class="ft1">sen Freiflächenbedarf sind nicht zulässig. In § 10 Abs. 2 BNO wird</span><br/> <span class="ft1">zudem Folgendes festgelegt:</span><br/> <span class="ft5">"Mit Ausnahme nachstehender Gebiete sind Verkaufsgeschäfte über</span><br/> <span class="ft5">500 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft5">nicht zulässig. In den beiden von der Kantonsstrasse erschlossenen</span><br/> <span class="ft5">nördlichen Arbeitszonen westlich und östlich der Hauptstrasse sowie in den</span><br/> <span class="ft5">von der Kantonsstrasse erschlossenen südlichen Arbeitszonen zwischen In-</span><br/> <span class="ft5">dustrie- und Hauptstrasse sind insgesamt maximal 3'000 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft5">Verkaufsfläche</span><br/> <span class="ft5">zulässig." ...</span><br/> <span class="ft1">4.3</span><br/> <span class="ft1">Die Anordnung einer Planungszone nach Art. 27 RPG bzw.</span><br/> <span class="ft1">§ 29 BauG hat den Charakter einer vorsorglichen Massnahme. Diese</span><br/> <span class="ft1">provisorische Planungsmassnahme dient der Sicherung der beabsich-</span><br/> <span class="ft1">tigten Nutzungsplanung, insbesondere der Bewahrung der Planungs-</span><br/> <span class="ft1">und Entscheidungsfreiheit der Behörden. Bei der Überprüfung der</span><br/> <span class="ft1">Planungszone geht es noch nicht darum, die Vorstellung der Pla-</span><br/> <span class="ft1">nungsbehörde in Bezug auf die zukünftige Nutzungsplanung oder</span><br/> <span class="ft1">allenfalls vorliegende Entwürfe für einen zukünftigen Nutzungsplan</span><br/> <span class="ft1">rechtlich abschliessend zu prüfen (vgl. AGVE 1989, S. 255; 2006,</span><br/> <span class="ft1">S. 132 ff.; A</span><span class="ft5">LEXANDER</span> <span class="ft1">R</span><span class="ft5">UCH</span><span class="ft1">, in: H</span><span class="ft5">EINZ</span> <span class="ft1">A</span><span class="ft5">EMISEGGER</span> <span class="ft1">/</span> <span class="ft1">A</span><span class="ft5">LFRED</span><br/> <span class="ft1">K</span><span class="ft5">UTTLER</span> <span class="ft1">/</span> <span class="ft1">P</span><span class="ft5">IERRE</span> <span class="ft1">M</span><span class="ft5">OOR</span> <span class="ft1">/</span> <span class="ft1">A</span><span class="ft5">LEXANDER</span> <span class="ft1">R</span><span class="ft5">UCH</span> <span class="ft1">[Hrsg], Kommentar</span><br/> <span class="ft1">zum Bundesgesetz über die Raumplanung [RPG-Kommentar],</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">474</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Zürich 1999, Art. 27 N 20 ff.). Dies hat im Verfahren auf Erlass des</span><br/> <span class="ft1">Nutzungsplans mit den entsprechenden Rechtsmittelverfahren zu ge-</span><br/> <span class="ft1">schehen (vgl. wiederum AGVE 1989, S. 255; VGE III/102 vom</span><br/> <span class="ft1">26. November 1991 i. S. K., S. 4 f.). Allerdings muss die Vorstellung</span><br/> <span class="ft1">über die künftige Planung, welcher die Planungszone dient, grund-</span><br/> <span class="ft1">sätzlich zulässig sein (AGVE 1989, S. 257; BGE 113 Ia 366).</span><br/> <span class="ft1">4.4</span><br/> <span class="ft1">Während der Erlass oder die Änderung von Nutzungsplänen</span><br/> <span class="ft1">und Nutzungsvorschriften vorbereitet wird, können Planungszonen</span><br/> <span class="ft1">für genau bezeichnete Gebiete erlassen werden, um Vorkehren zu</span><br/> <span class="ft1">verhindern, welche die Verwirklichung des Zwecks dieser Pläne er-</span><br/> <span class="ft1">schweren. Zuständig ist der Regierungsrat bei kantonalen und kom-</span><br/> <span class="ft1">munalen, der Gemeinderat bei kommunalen Nutzungsplänen (§ 29</span><br/> <span class="ft1">Abs. 1 BauG; Art. 27 RPG). Die Planungszone stellt das klassische</span><br/> <span class="ft1">raumplanerische Institut zur einstweiligen Sicherung beabsichtigter</span><br/> <span class="ft1">Planungen dar (BGE 123 I 175 Erw. 3c mit Hinweis auf BGE 119 Ib</span><br/> <span class="ft1">480 Erw. 5d; AGVE 2001, S. 259 mit Hinweisen; R</span><span class="ft5">UCH</span><span class="ft1">, a.a.O.,</span><br/> <span class="ft1">Art. 27 N 20 f).</span><br/> <span class="ft1">Eine Planungszone bewirkt, dass nichts unternommen werden</span><br/> <span class="ft1">darf, was die Nutzungsplanung erschweren könnte, und ist damit in</span><br/> <span class="ft1">der Regel eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung. Eine</span><br/> <span class="ft1">solche ist mit der Eigentumsgarantie nur vereinbar, sofern sie auf ei-</span><br/> <span class="ft1">ner gesetzlichen Grundlage beruht, im überwiegenden öffentlichen</span><br/> <span class="ft1">Interesse liegt, verhältnismässig ist, die Institutsgarantie nicht ver-</span><br/> <span class="ft1">letzt und voll entschädigt wird, wenn sie einer Enteignung gleich-</span><br/> <span class="ft1">kommt (Art. 26 i.V.m. Art. 36 BV; AGVE 1989, S. 256; AGVE 1990,</span><br/> <span class="ft1">S. 263; AGVE 2006, S. 134 f.; R</span><span class="ft5">UCH</span> <span class="ft1">a.a.O., Art. 27 N 24 ff.).</span><br/> <span class="ft1">4.5</span><br/> <span class="ft1">Die gesetzliche Grundlage für die angefochtene Planungszone</span><br/> <span class="ft1">ist in Art. 27 RPG und § 29 BauG vorhanden und vorliegend un-</span><br/> <span class="ft1">bestritten.</span><br/> <span class="ft1">4.6</span><br/> <span class="ft1">Das öffentliche Interesse an einer Planungszone liegt in ihrem</span><br/> <span class="ft1">Zweck begründet. Die Planungszone ist, wie erwähnt, ein Siche-</span><br/> <span class="ft1">rungsmittel, um die Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden bei</span><br/> <span class="ft1">der beabsichtigten Nutzungsplanung auch in tatsächlicher Hinsicht</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">475</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">zu erhalten. Mit der Sperrwirkung der Planungszone soll ausge-</span><br/> <span class="ft1">schlossen werden, was immer die Planungsabsicht behindern könnte.</span><br/> <span class="ft1">Die Planungszone hat daher einerseits auf einem im öffentlichen In-</span><br/> <span class="ft1">teresse liegenden Erlass- oder Anpassungsbedürfnis einer Nutzungs-</span><br/> <span class="ft1">planung zu beruhen und andererseits auf einer darauf gründenden</span><br/> <span class="ft1">Planungsabsicht an einer sachlich zulässigen Planung (R</span><span class="ft5">UCH</span><span class="ft1">, a.a.O.,</span><br/> <span class="ft1">Art. 27 N 25 ff.; AGVE 1990, S. 260 und 1989, S. 256 f.; BGE 113</span><br/> <span class="ft1">Ia 362 Erw. 2a und b).</span><br/> <span class="ft1">Ein Planungsbedürfnis besteht, wenn die geltende Nutzungsord-</span><br/> <span class="ft1">nung in Widerspruch zum übergeordneten Recht geraten oder mit</span><br/> <span class="ft1">den rechtlich zulässigen planerischen Zielvorstellungen nicht mehr</span><br/> <span class="ft1">vereinbar ist (AGVE 1990, S. 269; 1989, S. 256). Fehlt ein sachli-</span><br/> <span class="ft1">ches oder örtliches Anpassungsbedürfnis, fehlt der Planungszone</span><br/> <span class="ft1">auch das öffentliche Interesse (R</span><span class="ft5">UCH</span><span class="ft1">, a.a.O., Art. 27 N 25 mit Hin-</span><br/> <span class="ft1">weis auf BGE 113 Ia 362 Erw. 2a). Voraussetzung der Anordnung ei-</span><br/> <span class="ft1">ner Planungszone ist eine Absicht der Behörden, eine bestehende,</span><br/> <span class="ft1">planerische Ordnung abzuändern. An die Bestimmtheit der einiger-</span><br/> <span class="ft1">massen verfestigten Planungsabsicht sind keine zu hohen Anforde-</span><br/> <span class="ft1">rungen zu stellen. Eine einigermassen konkretisierte Absicht genügt,</span><br/> <span class="ft1">denn die Planung soll ja nicht in diesem Verfahren verwirklicht</span><br/> <span class="ft1">werden (BGE 113 Ia 365 mit Hinweisen; AGVE 1990, S. 260). Die</span><br/> <span class="ft1">Planungsabsichten kommen in konkreten Vorstellungen oder Entwür-</span><br/> <span class="ft1">fen über die neue Nutzungsordnung zum Ausdruck, welche die Pla-</span><br/> <span class="ft1">nungsbehörden nicht verpflichtend binden und die sich im Verlaufe</span><br/> <span class="ft1">einer Nutzungsplanungsrevision auch ändern können (AGVE 2006,</span><br/> <span class="ft1">S. 135 mit Hinweisen). In der Regel genügt das Vorliegen eines Ent-</span><br/> <span class="ft1">schlusses des zuständigen Gemeinwesens, aus dem ein klar umrisse-</span><br/> <span class="ft1">ner Wille auf Planänderung hervorgeht; einen rechtsförmlichen Be-</span><br/> <span class="ft1">schluss oder gar Planentwürfe braucht es hingegen nicht (BGE 113</span><br/> <span class="ft1">Ia 365; R</span><span class="ft5">UCH</span><span class="ft1">, a.a.O., Art. 27 N 27 f.). Die Planungsabsicht ist genü-</span><br/> <span class="ft1">gend gefestigt, wenn der Eigentümer den "wesentlichen Grund für</span><br/> <span class="ft1">die beabsichtigte Planung zu ermessen" vermag, wenn beispielsweise</span><br/> <span class="ft1">ausgewiesen ist, dass die bisherigen Nutzungsmöglichkeiten einge-</span><br/> <span class="ft1">schränkt werden sollen (R</span><span class="ft5">UCH</span><span class="ft1">, a.a.O., Art. 27 N 29 mit Hinweis).</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">476</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">4.7</span><br/> <span class="ft1">4.7.1</span><br/> <span class="ft1">Wie erwähnt sind in den Arbeitszonen A der Gemeinde A. mit</span><br/> <span class="ft1">Ausnahme nachstehender Gebiete Verkaufsgeschäfte über 500 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><br/> <span class="ft1">nicht zulässig. In den beiden von der Kantonsstrasse erschlossenen</span><br/> <span class="ft1">nördlichen Arbeitszonen westlich und östlich der Hauptstrasse sowie</span><br/> <span class="ft1">in den von der Kantonsstrasse erschlossenen Arbeitszonen zwischen</span><br/> <span class="ft1">Industrie- und Hauptstrasse sind insgesamt maximal 3'000 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">Ver-</span><br/> <span class="ft1">kaufsfläche zulässig (vgl. § 10 Abs. 2 BNO). Im Zusammenhang mit</span><br/> <span class="ft1">der Behandlung eines Vorentscheidgesuchs (der Beschwerdeführen-</span><br/> <span class="ft1">den) für einen Fachmarkt erkannte der Gemeinderat, dass diese Be-</span><br/> <span class="ft1">stimmung unklar formuliert ist und - trotz Konsultation der Materia-</span><br/> <span class="ft1">lien zur damaligen Planungsrevision 2010/2011 - eine Reihe von</span><br/> <span class="ft1">Ungereimtheiten sowie eine Lücke enthält. Im Wesentlichen stellten</span><br/> <span class="ft1">sich Fragen nach der Gebietsabgrenzung (welche Arbeitszonen sind</span><br/> <span class="ft1">gemeint), der Auslegung einzelner Begriffe/Formulierungen, der An-</span><br/> <span class="ft1">wendbarkeit des kantonalen Richtplantextes (Kapitel S 3.1) und ins-</span><br/> <span class="ft1">besondere nach der Zuteilung der Verkaufsfläche von 500 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">resp.</span><br/> <span class="ft1">3000 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">auf die verschiedenen Gebiete. Da der Gemeinderat diese</span><br/> <span class="ft1">Fragen nicht nur für die Beurteilung des Vorentscheidgesuchs, son-</span><br/> <span class="ft1">dern auch im Hinblick auf künftige andere Baugesuche in der Ar-</span><br/> <span class="ft1">beitszone beseitigen wollte, beschloss er am 22. Oktober 2011 die</span><br/> <span class="ft1">Einleitung einer Revision der fraglichen BNO-Bestimmung (maxi-</span><br/> <span class="ft1">male Verkaufsflächen in den Arbeitszonen) sowie die Vergabe der</span><br/> <span class="ft1">entsprechenden Aufträge. ...</span><br/> <span class="ft1">4.7.2</span><br/> <span class="ft1">... Aus den Ausführungen ... geht insbesondere hervor, dass die</span><br/> <span class="ft1">fragliche Bestimmung umgehend im Rahmen einer Teilrevision der</span><br/> <span class="ft1">Nutzungsplanung geändert werden soll. Einerseits ist beabsichtigt,</span><br/> <span class="ft1">Klarheit hinsichtlich der Gebietsabgrenzung resp. des Geltungsbe-</span><br/> <span class="ft1">reichs zu schaffen. Anderseits sind Verteilungsregeln vorgesehen, die</span><br/> <span class="ft1">festlegen, wieviel m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">Verkaufsfläche einzelnen Gebieten oder Parzel-</span><br/> <span class="ft1">len zukommt. Der Erlass einer Planungszone wird auch nach Anga-</span><br/> <span class="ft1">ben des Gemeinderats weiter umso mehr notwendig, als bereits ein</span><br/> <span class="ft1">Gesuch für einen Fachmarkt im betroffenen Gebiet vorliegt (Gesuch</span><br/> <span class="ft1">der Beschwerdeführenden), aber auch weitere Baugesuche in Zu-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">477</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">kunft zu erwarten sind. Mit Blick auf den Beschluss vom 22. Okto-</span><br/> <span class="ft1">ber 2011 erweist sich die erforderliche Planungsabsicht der Gemein-</span><br/> <span class="ft1">de somit als genügend konkretisiert. Sie hat sich seither weiter gefes-</span><br/> <span class="ft1">tigt, indem der Gemeinderat die Auftragsvergabe zur BNO-Teilände-</span><br/> <span class="ft1">rung sowie ein entsprechendes Kostendach beschlossen hat. In der</span><br/> <span class="ft1">Folge wurden nach Angaben des Gemeinderats bereits verschiedene</span><br/> <span class="ft1">Besprechungen durchgeführt und ein erster Entwurf der neuen</span><br/> <span class="ft1">Bestimmung ausgearbeitet (vgl. auch zum Ganzen VGE IV/78 vom</span><br/> <span class="ft1">10. Dezember 2010).</span><br/> <span class="ft1">Der Vollständigkeit halber ist an dieser Stelle anzufügen, dass</span><br/> <span class="ft1">sich die Planungsabsicht erst mit (und nicht bereits vor) dem Erlass</span><br/> <span class="ft1">der Planungszone verfestigt haben muss. Zwar bildet sie Vorausset-</span><br/> <span class="ft1">zung für die Anordnung der Planungszone. Dass ein entsprechender</span><br/> <span class="ft1">Beschluss zeitlich vor deren Erlass ergehen müsste, ergibt sich aber</span><br/> <span class="ft1">weder aus der gesetzlichen Regelung noch aus der Rechtsprechung</span><br/> <span class="ft1">des Bundesgerichts (vgl. auch R</span><span class="ft5">UCH</span><span class="ft1">, a.a.O. Art. 27 N 27). Da die</span><br/> <span class="ft1">Planungszone mittels Einsprache ohnehin nochmals der verfügenden</span><br/> <span class="ft1">Behörde vorgelegt werden kann (§ 29 Abs. 3 BauG), erschiene dies</span><br/> <span class="ft1">übertrieben formalistisch (vgl. wiederum VGE IV/78 vom 10. De-</span><br/> <span class="ft1">zember 2010). Im Weiteren steht der fraglichen Zone auch nicht</span><br/> <span class="ft1">entgegen, dass das Vorentscheidgesuch (der Beschwerdeführenden)</span><br/> <span class="ft1">die Planungsabsicht der Gemeinde im konkreten Fall quasi ausgelöst</span><br/> <span class="ft1">hat. Zwar ist es, wie die Beschwerdeführenden einwenden, durchaus</span><br/> <span class="ft1">richtig, dass sich ein Bauherr bei der Ausarbeitung eines Baugesuchs</span><br/> <span class="ft1">- schon wegen des Planungsaufwands - auf die geltenden Bestim-</span><br/> <span class="ft1">mungen verlassen können muss. Im konkreten Fall wurde jedoch</span><br/> <span class="ft1">seitens der Beschwerdeführenden lediglich ein Vorentscheidgesuch</span><br/> <span class="ft1">(§ 62 BauG) beim Gemeinderat eingereicht. Es ist somit davon aus-</span><br/> <span class="ft1">zugehen, dass sich der Planungsaufwand der Beschwerdeführenden</span><br/> <span class="ft1">im Vergleich zu den Kosten, die mit der Ausarbeitung eines voll-</span><br/> <span class="ft1">ständigen Baugesuchs einhergehen würden, eher tief hielt. Dem öf-</span><br/> <span class="ft1">fentlichen Interesse an der Planänderung kommt demgegenüber er-</span><br/> <span class="ft1">höhtes Gewicht zu. Die Wirksamkeit der Planungszone ... steht aus-</span><br/> <span class="ft1">ser Frage.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">478</span></div> <div class="page" id="S7"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">4.8</span><br/> <span class="ft1">4.8.1</span><br/> <span class="ft1">Ob die künftige Planung, welcher die Planungszone dient, zu-</span><br/> <span class="ft1">lässig ist, bzw. ein genügendes Planungsbedürfnis (auf dem die Pla-</span><br/> <span class="ft1">nungsabsicht beruhen muss) im konkreten Fall vorliegt, darf, wie</span><br/> <span class="ft1">bereits erwähnt, nur in einem begrenzten Rahmen überprüft werden</span><br/> <span class="ft1">(Erw. 4.3). Von einer umfassenden Interessenabwägung der vorgese-</span><br/> <span class="ft1">henen Planung im Rahmen dieses Verfahrens kann daher abgesehen</span><br/> <span class="ft1">werden und die Überprüfung der Übereinstimmung der Planungsab-</span><br/> <span class="ft1">sichten mit dem übergeordneten Recht ist der Beurteilung im Nut-</span><br/> <span class="ft1">zungsplanverfahren vorzubehalten. Das Planungszonenverfahren als</span><br/> <span class="ft1">sichernde Massnahme kann dieser Interessenabwägung nicht vorgrei-</span><br/> <span class="ft1">fen (BGE 117 Ib 243 Erw. 3d). Für das öffentliche Interesse an einer</span><br/> <span class="ft1">Planungszone genügt somit, dass die mit der Planungszone zu si-</span><br/> <span class="ft1">chernden Revisionsziele nicht mit den Bestimmungen und Planungs-</span><br/> <span class="ft1">zielen des Raumplanungsrechts offensichtlich unvereinbar oder die</span><br/> <span class="ft1">Zielvorstellungen der Planungsträger zum vorneherein unzulässig</span><br/> <span class="ft1">sind (Erw. 4.3, 4.6 und 4.7).</span><br/> <span class="ft1">4.8.2</span><br/> <span class="ft1">Der Gemeinderat beabsichtigt die Neufassung von § 10 Abs. 2</span><br/> <span class="ft1">BNO, wie erwähnt, insofern, als Präzisierungen hinsichtlich Gebiets-</span><br/> <span class="ft1">abgrenzung und Verkaufsflächen erfolgen sowie Verteilungsregeln</span><br/> <span class="ft1">aufgestellt werden sollen. Insbesondere ist eine Anpassung ent-</span><br/> <span class="ft1">sprechend den kantonalen Empfehlungen zur Umsetzung des Richt-</span><br/> <span class="ft1">plankapitels S 3.1 für mittelgrosse Verkaufsnutzungen vom Januar</span><br/> <span class="ft1">2013 sowie der kantonalen Muster-BNO (Stand März 2012) geplant.</span><br/> <span class="ft1">Ein definitiver Entwurf der neuen Bestimmung liegt allerdings</span><br/> <span class="ft1">gegenwärtig noch nicht vor.</span><br/> <span class="ft1">Die Begründung der Behörde zum Anpassungsbedürfnis ergibt</span><br/> <span class="ft1">sich bereits aus den obigen Erwägungen (Erw. 4.7.1). Beabsichtigt ist</span><br/> <span class="ft1">im Wesentlichen die Beseitigung von Unklarheiten sowie die</span><br/> <span class="ft1">Lückenfüllung entsprechend dem kommunalen Willen. Ergänzend</span><br/> <span class="ft1">hält der Gemeinderat fest, die Formulierung von § 10 Abs. 2 BNO</span><br/> <span class="ft1">sei bei der Gesamtrevision im Jahr 2010 nach Vorgabe des Kantons</span><br/> <span class="ft1">(Abteilung Raumentwicklung BVU) in die BNO aufgenommen wor-</span><br/> <span class="ft1">den, kurz nachdem der Grosse Rat die Revision des massgebenden</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">479</span></div> <div class="page" id="S8"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Richtplankapitels beschlossen habe. Über die Umsetzung dieses</span><br/> <span class="ft1">Richtplankapitels seien innerhalb der Verwaltung noch viele Fragen</span><br/> <span class="ft1">offen gewesen, die erst heute mit den genannten Empfehlungen ge-</span><br/> <span class="ft1">klärt würden. Auch die Muster-BNO enthalte neue Formulierungs-</span><br/> <span class="ft1">vorschläge, die zeigten, dass eine örtliche Abgrenzung und Vertei-</span><br/> <span class="ft1">lungsregeln notwendig seien, dies insbesondere dann, wenn bereits</span><br/> <span class="ft1">Betriebe bestehen würden. Das öffentliche Interesse an der soforti-</span><br/> <span class="ft1">gen Behebung der Mängel sei offensichtlich, es handle sich um eine</span><br/> <span class="ft1">Nachbesserung in der Rechtssetzung. Die Vorschrift gebe die Pla-</span><br/> <span class="ft1">nungsabsicht des Planungsträgers nicht korrekt wieder, weshalb das</span><br/> <span class="ft1">erforderliche Anpassungsbedürfnis ohne Weiteres bestehe.</span><br/> <span class="ft1">4.8.3</span><br/> <span class="ft1">Für die Beschwerdeinstanz ist die Argumentation des Gemein-</span><br/> <span class="ft1">derats zum Anpassungsbedürfnis nachvollziehbar, lässt sie sich doch</span><br/> <span class="ft1">aus den Planungsunterlagen zur Gesamtrevision in den Jahren</span><br/> <span class="ft1">2009/2010 gut ablesen. Zwar trifft es zu - wie die Beschwerdefüh-</span><br/> <span class="ft1">renden richtig ausführen -, dass die letzte Totalrevision der Nut-</span><br/> <span class="ft1">zungsplanung in der Gemeinde erst rund 3 Jahre zurückliegt, der Pla-</span><br/> <span class="ft1">nungshorizont von 15 Jahren also noch nicht erreicht und damit die</span><br/> <span class="ft1">(erneute) Revision an und für sich nur bei Vorliegen erheblich geän-</span><br/> <span class="ft1">derter Verhältnisse (Art. 21 Abs. 2 RPG) zulässig ist. Zu beachten</span><br/> <span class="ft1">gilt jedoch, dass das Bundesgericht in seiner neueren Recht-</span><br/> <span class="ft1">sprechung insbesondere in Bezug auf geringfügige Planänderungen</span><br/> <span class="ft1">das Kriterium des Alters etwas relativiert und auf das Ausmass der</span><br/> <span class="ft1">Anpassung abgestellt hat. In diesem Sinne lässt es bereits nach einer</span><br/> <span class="ft1">kurzen Zeit seit der Planfestsetzung nachträgliche geringfügige Än-</span><br/> <span class="ft1">derungen zu, soweit dadurch die bestehende Zonenplanung lediglich</span><br/> <span class="ft1">in beschränktem Ausmass ergänzt wird und eine gesamthafte Über-</span><br/> <span class="ft1">prüfung der Planung nicht erforderlich erscheint (vgl. W</span><span class="ft5">ALDMANN</span><span class="ft1">/</span><br/> <span class="ft1">H</span><span class="ft5">ÄNNI</span><span class="ft1">, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 21 N 20; mit Hinweis</span><br/> <span class="ft1">auf BGer 1A. 193/2001). Mit Blick auf die vorgesehene BNO-Ände-</span><br/> <span class="ft1">rung handelt es sich im konkreten Fall um eine im Vergleich zum</span><br/> <span class="ft1">gesamten Planungswerk - insbesondere vom Ausmass her - eher ge-</span><br/> <span class="ft1">ringe Anpassung, bezieht sie sich doch nur auf die Arbeitszone A und</span><br/> <span class="ft1">das Gebiet G. Auch inhaltlich wird keine vollkommen andere Be-</span><br/> <span class="ft1">stimmung geschaffen oder eine neue Nutzung definiert. Vielmehr</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">480</span></div> <div class="page" id="S9"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">wird einzig eine Präzisierung und Vervollständigung der bestehenden</span><br/> <span class="ft1">Norm vorgenommen, damit dem Willen des kommunalen Planungs-</span><br/> <span class="ft1">trägers Rechnung getragen und Fehlinterpretationen ausgeschlossen</span><br/> <span class="ft1">werden. Da somit eine gesamthafte Überprüfung der Planung nicht</span><br/> <span class="ft1">notwendig erscheint, kommt dem zeitlichen Aspekt bzw. dem Um-</span><br/> <span class="ft1">stand, dass der Planungshorizont nicht ausgeschöpft wurde, vorlie-</span><br/> <span class="ft1">gend nur untergeordnete Bedeutung zu.</span><br/> <span class="ft1">4.8.4</span><br/> <span class="ft1">Die Anpassung der BNO ist vorliegend aber auch vor dem Hin-</span><br/> <span class="ft1">tergrund von Art. 21 Abs. 2 RPG nicht unzulässig. Nach dieser Be-</span><br/> <span class="ft1">stimmung bedarf es zur Änderung eines Plans der erheblichen Ände-</span><br/> <span class="ft1">rung der Verhältnisse. Diese können tatsächlicher (wie z. B. Bevölke-</span><br/> <span class="ft1">rungswachstum, Wirtschaftsentwicklung, Bedrohung eines Land-</span><br/> <span class="ft1">schaftsbildes oder eines Lebensraums, neue Erschliessungsverhält-</span><br/> <span class="ft1">nisse) oder rechtlicher Art sein (z.B. Änderungen des Planungs- und</span><br/> <span class="ft1">Umweltrechts, Revision des Richtplans, ergangene Rechtsprechung;</span><br/> <span class="ft1">vgl. W</span><span class="ft5">ALDMANN</span><span class="ft1">/H</span><span class="ft5">ÄNNI</span><span class="ft1">, a.a.O., Art. 21 N 15).</span><br/> <span class="ft1">Aus den Akten ergibt sich dazu was folgt:</span><br/> <span class="ft1">Die Gesamtrevision Nutzungsplanung und Kulturland der Ge-</span><br/> <span class="ft1">meinde A. wurde von der Gemeindeversammlung am 26. November</span><br/> <span class="ft1">2010 beschlossen und am 9. März 2011 vom Regierungsrat geneh-</span><br/> <span class="ft1">migt. Im Rahmen der Vorprüfung zu dieser Planung hielt die Abtei-</span><br/> <span class="ft1">lung Raumentwicklung BVU in ihrem abschliessenden Vorprüfungs-</span><br/> <span class="ft1">bericht vom 11. August 2010 fest, nach dem neu angepassten Richt-</span><br/> <span class="ft1">plan (Paket "Umsetzung der Agglomerationsprogramme Verkehr und</span><br/> <span class="ft1">Siedlung", beschlossen vom Grossen Rat am 22. Juni 2010, Richt-</span><br/> <span class="ft1">plankapitel S 4.3) würden neue Standorte für mittelgrosse Verkaufs-</span><br/> <span class="ft1">nutzungen von 500 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">bis 3'000 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">ausserhalb von Kern- und Zen-</span><br/> <span class="ft1">trumsgebieten in ländlichen Zentren einer ausdrücklichen Bezeich-</span><br/> <span class="ft1">nung in der Nutzungsplanung bedürfen. Da A. ein ländliches Zen-</span><br/> <span class="ft1">trum darstelle und in den Arbeitszonen verschiedene Verkaufsnut-</span><br/> <span class="ft1">zungen existierten, würden diese Standorte gemäss der neuen Rege-</span><br/> <span class="ft1">lung einer Grundlage im Nutzungsplan bedürfen. Explizit erging</span><br/> <span class="ft1">seitens der kantonalen Abteilung weiter der Vorschlag zur Aufnahme</span><br/> <span class="ft1">des strittigen Wortlauts von § 10 Abs. 2 in die neue BNO, dem die</span><br/> <span class="ft1">Gemeinde entsprechend nachkam (vgl. Gemeindeversammlungsbe-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">481</span></div> <div class="page" id="S10"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">schluss vom 26. November 2010). In der Folge beschloss der Grosse</span><br/> <span class="ft1">Rat am 20. September 2011 die Gesamtrevision des kantonalen</span><br/> <span class="ft1">Richtplans (RP 11). Die Vorgaben gemäss Kapitel S 4.3 (vgl. obige</span><br/> <span class="ft1">Ausführungen) wurden darin übernommen und neu im Kapitel S 3.1,</span><br/> <span class="ft1">Richtplanbeschlüsse Ziffer 3, zusammengefasst. Für die Nutzungen</span><br/> <span class="ft1">mit hohem Verkehrsaufkommen sowie die mittelgrossen Verkaufs-</span><br/> <span class="ft1">nutzungen erliess die Abteilung Raumentwicklung BVU hernach am</span><br/> <span class="ft1">28. Januar 2013 differenzierte Empfehlungen zur Umsetzung dieses</span><br/> <span class="ft1">Kapitels. Insbesondere wird für diese Nutzungen nunmehr im Inte-</span><br/> <span class="ft1">resse der Rechtssicherheit der Erlass möglichst konkreter BNO-Be-</span><br/> <span class="ft1">stimmungen vorgeschlagen, aus denen eindeutig hervorgeht, ob, wo</span><br/> <span class="ft1">und in welchem Ausmass die fraglichen Verkaufsnutzungen zulässig</span><br/> <span class="ft1">sind. Bereits bestehende Verkaufsnutzungen sollten dabei berück-</span><br/> <span class="ft1">sichtigt, im Fall grosser Areale die Nutzung proportional auf die</span><br/> <span class="ft1">Grundstücksfläche aufgeteilt und der Austausch via Dienstbarkeits-</span><br/> <span class="ft1">vertrag zugelassen werden (vgl. Nutzungen mit hohem Verkehrsauf-</span><br/> <span class="ft1">kommen und mittelgrosse Verkaufsnutzungen, Empfehlungen zur</span><br/> <span class="ft1">Umsetzung des Richtplankapitels S 3.1, III. Empfehlungen für die</span><br/> <span class="ft1">Nutzungsplanung, Ziffern 1.2 und 2.2.). Die Empfehlungen enthalten</span><br/> <span class="ft1">weiter Hinweise auf die Bestimmungen in der kantonalen Muster-</span><br/> <span class="ft1">BNO, welche zwischenzeitlich ebenfalls eine Anpassung im betref-</span><br/> <span class="ft1">fenden Bereich erfahren haben (vgl. Muster-BNO der Abteilung</span><br/> <span class="ft1">Raumentwicklung BVU, Stand 19. März 2012, A3 Zonenvorschrif-</span><br/> <span class="ft1">ten, A 3.1.6 Arbeitszone I sowie B Ergänzungsbestimmungen, B4</span><br/> <span class="ft1">Verkaufsnutzungen und Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen).</span><br/> <span class="ft1">Die obigen Ausführungen zeigen, dass quasi während der lau-</span><br/> <span class="ft1">fenden Nutzungsplanungsrevision der Gemeinde A. eine neue Richt-</span><br/> <span class="ft1">planvorlage bezüglich mittelgrosser Verkaufsnutzungen geschaffen</span><br/> <span class="ft1">wurde. Der Wortlaut von § 10 Abs. 2 BNO berücksichtigte zwar be-</span><br/> <span class="ft1">reits die neuen Vorgaben, dies aber nur rudimentär hinsichtlich</span><br/> <span class="ft1">Grundlage und Ausmass der Nutzung. Dass eine präzisere Ausgestal-</span><br/> <span class="ft1">tung von richtplankonformen BNO-Vorschriften, vor allem was die</span><br/> <span class="ft1">örtlich präzise Abgrenzung, die Verteilung der Verkaufsfläche inner-</span><br/> <span class="ft1">halb eines grösseren Areals auf einzelne Parzellen und die Berück-</span><br/> <span class="ft1">sichtigung bestehender Betriebe anbelangt, erforderlich würde, war</span><br/> <span class="ft1">dazumal aufgrund der (naturgemäss) fehlenden Erfahrung noch un-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">482</span></div> <div class="page" id="S11"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">klar. Diese Erkenntnis setzte sich - auch auf kantonaler Ebene - erst</span><br/> <span class="ft1">in der darauffolgenden Zeit durch, weshalb im Januar 2013 die ge-</span><br/> <span class="ft1">nannten Empfehlungen sowie die Muster-BNO-Anpassungen erlas-</span><br/> <span class="ft1">sen wurden. Somit haben sich die Verhältnisse seit der Gesamtrevi-</span><br/> <span class="ft1">sion der Nutzungsplanung doch erheblich geändert, weshalb sich die</span><br/> <span class="ft1">vorgesehene Revision von § 10 Abs. 2 BNO zu diesem Zeitpunkt</span><br/> <span class="ft1">rechtfertigen lässt. ...</span><br/> <span class="ft1">4.8.6</span><br/> <span class="ft1">Insgesamt ergibt die lediglich summarische Prüfung der vorge-</span><br/> <span class="ft1">sehenen Planänderung, dass diese nicht gegen übergeordnetes Recht</span><br/> <span class="ft1">oder Planungsgrundsätze verstösst. ... Das Planungsbedürfnis und</span><br/> <span class="ft1">die darauf beruhende Planungsabsicht der Behörden sind vorliegend</span><br/> <span class="ft1">gegeben, weshalb ein öffentliches Interesse an der strittigen Mass-</span><br/> <span class="ft1">nahme zweifellos zu bejahen ist.</span><br/> <span class="ft1">4.9</span><br/> <span class="ft1">Die Sicherung der beabsichtigten Planänderung mittels Pla-</span><br/> <span class="ft1">nungszone ist im Übrigen verhältnismässig. Unabhängig davon, dass</span><br/> <span class="ft1">die Beschwerdeführenden diesen Punkt nicht explizit in Frage stel-</span><br/> <span class="ft1">len, ist festzuhalten, dass sich die Massnahme nicht nur für die Er-</span><br/> <span class="ft1">reichung des Ziels, die Planungsfreiheit der Behörden bei der Aus-</span><br/> <span class="ft1">gestaltung ihrer Nutzungsordnungsbestimmungen zu gewährleisten,</span><br/> <span class="ft1">eignet, sondern in casu auch erforderlich ist, um diesem Ziel zum</span><br/> <span class="ft1">Durchbruch zu verhelfen. Der Gestaltungsfreiheit der Gemeinden bei</span><br/> <span class="ft1">der Festlegung der Bauvorschriften kommt zudem gegenüber priva-</span><br/> <span class="ft1">ten Interessen grosses Gewicht zu, weshalb sich die entsprechende</span><br/> <span class="ft1">Massnahme zur Sicherung dieser Entscheidungsfreiheit ohne Weite-</span><br/> <span class="ft1">res rechtfertigt. Die Einschränkung der Beschwerdeführenden tritt</span><br/> <span class="ft1">dabei angesichts des Umstands, dass der kommunalen Behörde im</span><br/> <span class="ft1">Zeitpunkt des Erlasses der Planungszone noch kein vollständiges</span><br/> <span class="ft1">Baugesuch eingereicht worden ist, eher in den Hintergrund.</span><br/> <span class="ft1">4.10</span><br/> <span class="ft1">Was das Begehren der Beschwerdeführenden, die übrigen Ar-</span><br/> <span class="ft1">beitszonen im Gemeindegebiet seien ebenfalls in die Planungszone</span><br/> <span class="ft1">aufzunehmen, anbelangt, fehlt es ihnen bereits am erforderlichen</span><br/> <span class="ft1">Rechtsschutzinteresse, ist doch nicht ersichtlich, worin ihr prakti-</span><br/> <span class="ft1">scher Nutzen besteht, würde ihr Begehren gutgeheissen resp. inwie-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">483</span></div> <div class="page" id="S12"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">fern sie benachteiligt sind, wenn die anderen Arbeitszonen nicht der</span><br/> <span class="ft1">Planungszone zugewiesen würden. Selbst wenn aber auf das Begeh-</span><br/> <span class="ft1">ren eingetreten werden müsste, wäre dieses abzuweisen. Einerseits</span><br/> <span class="ft1">ist es Sache der Gemeinde, den Perimeter einer Planungszone in ei-</span><br/> <span class="ft1">nem Gebiet festzulegen, soweit dieser sachlich vertretbar ist (was</span><br/> <span class="ft1">hier zutrifft). Anderseits drängt sich auch aus Rechtsgleichheitsgrün-</span><br/> <span class="ft1">den die Aufnahme aller übrigen Arbeitszonen in die Planungszone</span><br/> <span class="ft1">nicht auf, da gegenwärtig einzig für das Gebiet G. ein konkreter Klä-</span><br/> <span class="ft1">rungsbedarf besteht (Vorentscheidgesuch für Fachmarkt). Dies macht</span><br/> <span class="ft1">auch der Gemeinderat deutlich, indem er festhält, dass, sobald</span><br/> <span class="ft1">Baugesuche in den anderen Gebieten eingehen würden, allenfalls -</span><br/> <span class="ft1">soweit nötig - eine weitere Planungszone geprüft werde. Somit ist</span><br/> <span class="ft1">auch dieser Einwand der Beschwerdeführenden unbehelflich, soweit</span><br/> <span class="ft1">darauf überhaupt einzutreten ist. ...</span><br/> <span class="ft1">4.12</span><br/> <span class="ft1">Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Voraussetzun-</span><br/> <span class="ft1">gen für den Erlass einer Planungszone ... erfüllt sind. ...</span><br/> <span class="ft1">5.</span><br/> <span class="ft1">Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrenskosten in der</span><br/> <span class="ft1">Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Par-</span><br/> <span class="ft1">teien verlegt (31 Abs. 2 VRPG). Im vorliegenden Verfahren unterlie-</span><br/> <span class="ft1">gen die Beschwerdeführenden vollständig, weshalb sie die Verfah-</span><br/> <span class="ft1">renskosten zu tragen haben. Entsprechend der Verteilung der Verfah-</span><br/> <span class="ft1">renskosten haben sie der Gemeinde A. die ihr durch den Beizug eines</span><br/> <span class="ft1">Rechtsvertreters entstandenen Parteikosten vollumfänglich zu erset-</span><br/> <span class="ft1">zen (§ 32 Abs. 2 VRPG).</span><br/> <span class="ft1">Für die Höhe der Parteientschädigung massgebend ist der An-</span><br/> <span class="ft1">waltstarif. Diesem zufolge bemisst sich die Parteientschädigung nach</span><br/> <span class="ft1">dem Streitwert (vgl. § 8a i.V. mit § 4 AnwT). Im vorliegenden Fall ist</span><br/> <span class="ft1">bei der Berechnung des Streitwertes vom streitbetroffenen Grund-</span><br/> <span class="ft1">stück auszugehen, welches wegen der angefochtenen Planungszone</span><br/> <span class="ft1">während (max.) 5 Jahren nicht in der von den Beschwerdeführenden</span><br/> <span class="ft1">beabsichtigten Art überbaut bzw. genutzt werden kann. Das Grund-</span><br/> <span class="ft1">stück weist eine Fläche von rund 100 Aren auf. Ausgehend von ei-</span><br/> <span class="ft1">nem Quadratmeterpreis für Gewerbeland von (geschätzten) Fr. 300.-</span><br/> <span class="ft1">ergibt dies einen approximativen Wert von Fr. 3'000'000.-. Da diese</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">484</span></div> <div class="page" id="S13"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Fläche wegen der angefochtenen Planungszone nicht wie beabsich-</span><br/> <span class="ft1">tigt überbaut werden kann, liegt sie einstweilen brach, wogegen das</span><br/> <span class="ft1">für das Grundstück aufgeworfene Kapital weiterhin verzinst werden</span><br/> <span class="ft1">muss. Ausgehend von einem Hypothekarzins von aktuell rund 2.5 %</span><br/> <span class="ft1">ergibt das geschätzte jährliche Zinsaufwendungen von Fr. 75'000.-,</span><br/> <span class="ft1">während 5 Jahren somit Fr. 375'000.-.</span><br/> <span class="ft1">Der Streitwert beträgt Fr. 375'000.-. Für Streitwerte über</span><br/> <span class="ft1">Fr. 100'000.- bis 500'000.- geht der Rahmen für die Entschädigung</span><br/> <span class="ft1">von Fr. 5'000.- bis 15'000.- (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 4 AnwT). Ent-</span><br/> <span class="ft1">sprechend der Bedeutung des Falls liegt die tarifgemässe Entschädi-</span><br/> <span class="ft1">gung für den genannten Streitwert in der Regel innerhalb eines</span><br/> <span class="ft1">Bands von Fr. 6'400.- bis 13'400.-. Der massgebende Aufwand wird</span><br/> <span class="ft1">im vorliegenden Verfahren als mittel beurteilt, die Schwierigkeit als</span><br/> <span class="ft1">mittel. Dies ergibt für ein vollständig durchgeführtes Verfahren eine</span><br/> <span class="ft1">berechnete Grundentschädigung von Fr. 9'900.-. Weil das Verfahren</span><br/> <span class="ft1">nicht vollständig durchgeführt wurde (kein Augenschein), ist praxis-</span><br/> <span class="ft1">gemäss ein Abzug von 20 % vorzunehmen (vgl. § 2 i.V.m. analog § 6</span><br/> <span class="ft1">Abs. 1 AnwT). Da die Gemeinde entschädigungsberechtigt ist und</span><br/> <span class="ft1">ein hoher Streitwert (über Fr. 100'000.-) vorliegt, erfolgt in Anwen-</span><br/> <span class="ft1">dung von § 12a Abs. 1 AnwT ein weiterer Abzug von 20 %</span><br/> <span class="ft1">(AGVE 2011 S. 247 f.). Die Parteientschädigung beträgt somit (bei</span><br/> <span class="ft1">vollständigem Obsiegen) aufgerundet Fr. 6'400.-.</span><br/></div> </div> </body> </html>