<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SR.1991.00085</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=101748&amp;W10_KEY=8390214&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SR.1991.00085</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4"> vom 03.03.1992</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4"></td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4"></td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4"></td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Eine vom Veräusserer bezahlte Entschädigung für die Ablösung eines Werkvertrags stellt keine anrechenbare Aufwendung für die (rechtliche) Verbesserung des veräusserten Grundstücks im Sinn von § 166 Abs. 1 lit. a StG dar.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABLÃSUNG">ABLÃSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHÃDIGUNG">ENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICH">RECHTLICH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERBESSERUNG">VERBESSERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERKVERTRAG">WERKVERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERTVERMEHRUNG">WERTVERMEHRUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 166 lit. I a aStG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Entscheid</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>SR 91/0085</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>der II. Kammer</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Sitzung vom 3. MÃ¤rz 1992</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Anwesend: VizeprÃ¤sident Martin Zweifel (Vorsitz), die Ver­waltungsrichter Emil Dietsch, Ulrich Kohli, Andreas von Al­bertini und Roger Girod, sowie SekretÃ¤r Claude Wetzel.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>In Sachen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> <u>Rekurrenten</u>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch C, TreuhandbÃ¼ro,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><u><span>S t a d t Z Ã¼ r i c h , Rekursgegnerin,</span></u></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch den Direktor <br/> des Steueramts der Stadt E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><u><span><span> </span></span></u></p> <p class="MsoNormal"><u><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer</span></u><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> I. A und B verÃ¤usserten laut Ã¶ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 5. Mai 1989 als Ge­samteigentÃ¼mer infolge einfacher Gesellschaft die Liegen­schaft Kat.Nr. 01 (ein Wohnhaus mit Laden und â¦ m2 Um­ge­lÃ¤nde) an der D-Strasse in E zum Preis von Fr. â¦ an die Firma F. Ziffer 10 der Weiteren Bestimmungen dieses Kauf­vertrags lau­tete:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>"Die KÃ¤uferin nimmt zur Kenntnis, dass am 5.1.1989 zwi­schen den VerkÃ¤ufern und der Generalunternehmung G AG ein Werkvertrag zur Renovation der Liegenschaft abgeschlos­sen wurde. Sie tritt hiermit in diesen Werkver­trag ein. Die VerkÃ¤ufer erklÃ¤ren, dass fÃ¼r die bis jetzt ausgefÃ¼hrten Ar­beiten (inkl. Planung), gestÃ¼tzt auf die­sen Werkvertrag Fr. â¦ bezahlt worden sind. Die Fertigstellung des Werkes macht somit noch pauschal Fr. â¦ (Franken eine Million zweihundertfÃ¼nfzigtau­send) aus".</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Dieser Pauschalbetrag von Fr. â¦ war in einem Nachtrag vom 28. April 1989 zum Generalunternehmervertrag als "EntschÃ¤di­gung fÃ¼r den vorzeitigen VertragsrÃ¼cktritt" bezeichnet worden. GemÃ¤ss diesem Nachtrag sind darin "die bis heute erbrachten Planungs‑ und wei­tere(n) Aufwendungen einge­schlossen"; die Generalun­terneh­merin ist sodann "nach einem etwai­gen Verkauf berechtigt, diesen Betrag ... einzu­for­dern". In Ziffer 18.2 des Werkver­trags wurde die G AG schliesslich ermÃ¤chtigt, diesen Vertrag "auf (ih­re) Kosten im Grund­buch vormerken zu las­sen".</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Aus Anlass dieser HandÃ¤nderung auferlegte die Kommis­sion fÃ¼r die Grundsteuern der Stadt E den VerÃ¤usserern </span></p> <p class="MsoNormal"><span>am 18. MÃ¤rz 1991 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦, wobei sie die Anrechnung der als wertvermehrend geltend ge­machten Auf­wendung von Fr. â¦ verweigerte. Bei Anla­gekosten von Frâ¦ und einem Ver­kaufspreis von Fr. â¦ berechnete sie einen GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ und eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦, welche sie um den bei einer Besitzesdauer von weniger als zwei Jah­ren vorgesehenen Zuschlag von 25 % (= Fr. â¦) er­hÃ¶h­te.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> II. Die Finanzdirektion wies den Rekurs am 31. Oktober 1991 ab, womit die Pflichtigen einerseits den Betrag von Fr. â¦ angerechnet haben wollten und anderseits einen Zu­schlag von 50 % bei einer Besitzes­dauer von weniger als ei­nem Jahr verfochten hatten. Unter Ableh­nung des ersten und Gut­heissung des zweiten Antrags erhÃ¶hte die Finanzdirek­tion die GrundstÃ¼ck­gewinnsteuer auf Fr. â¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> III. Mit Rekurs vom 2. Dezember 1991 liessen die Pflich­tigen dem Verwaltungsgericht beantragen, die Grund­stÃ¼ckge­winnsteuer unter Anrechnung der geleisteten Zahlung von Fr. â¦ auf "nicht mehr als Fr. â¦" fest­zusetzen. "Alles unter Kosten‑ und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der (Stadt E)".</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Die Rechtsabteilung des kantonalen Steueramts verzich­tete am 9. Dezember 1991 auf Vernehmlas­sung. Die Abteilung fÃ¼r Grundsteuern des Steueramts der Stadt E schloss am 13. Dezember 1991 auf Abweisung des Rekurses.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 1. Laut § 161 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (in der Fassung vom 8. Juli 1962; StG) wird die Grund­stÃ¼ckgewinnsteuer von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an Grund­stÃ¼cken oder Anteilen von solchen er­geben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 164 Abs. 1 StG (in der nÃ¤mlichen Fassung) der Be­trag, um welchen der ErlÃ¶s die An­lagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2. In § 166 Abs. 1 lit. a ‑ f StG (in der Fassung vom 6. Ju­ni 1982) werden die anrechenbaren Aufwendungen ab­schlies­send aufgezÃ¤hlt (RB 1964 Nr. 75, 1982 Nr. 105; Rei­mann/Zup­pinger/SchÃ¤rrer, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. Band, 1966, § 166 N. 4).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Dazu gehÃ¶ren nach lit. a Aufwendungen fÃ¼r Bauten, Um­bauten, Melio­rationen und andere dauernde Verbesserungen fÃ¼r das Grund­stÃ¼ck, welche nicht nur tatsÃ¤chlicher, sondern auch rechtlicher Natur sein kÃ¶nnen (RB 1978 Nr. 72; Reimann/Zup­pin­ger/SchÃ¤rrer, a.a.O., und Zuppinger/SchÃ¤rrer/Fessler/</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Reich, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, ErgÃ¤nzungsband, 1983, je § 166 N. 11. Anrechenbar sind nach § 166 Abs. 2 StG nur die in der massgebenden Besitzesdauer gemachten Aufwen­dungen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Entsprechend dem Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤lt­nis­se mÃ¼ssen sich ErlÃ¶s und Anlagewert auf das tatsÃ¤chlich und rechtlich gleiche GrundstÃ¼ck im Sinn von § 156 Abs. 1 und 2 StG beziehen (RB 1960 Nr. 85; RB 1963 Nr. 69 = ZBl 65, 271 = ZR 65 Nr. 17; Reimann/Zuppinger/SchÃ¤rrer, a.a.O., § 164 N. 5, auch zum folgenden). Hat sich die eine oder an­dere Be­schaffenheit des GrundstÃ¼cks wÃ¤hrend der massgebenden Be­sitzesdauer geÃ¤ndert, sind durch Zu‑ oder Abrechnungen ver­gleichbare VerhÃ¤ltnisse zu schaffen, wie sie bei der HandÃ¤n­derung herrschen bzw. dem ErlÃ¶s zugrunde liegen. Keine sol­che Aenderung liegt vor, wenn der spÃ¤tere VerÃ¤usserer das GrundstÃ¼ck nach dem Erwerb rechtlich belastet und die Bela­stung vor der GrundstÃ¼ckverÃ¤us­serung wieder abgelÃ¶st hat; demgemÃ¤ss ist das hierfÃ¼r gelei­stete Entgelt keine Aufwen­dung fÃ¼r eine rechtliche Verbesse­rung des GrundstÃ¼cks (Rei­mann/Zuppinger/SchÃ¤rrer, a.a.O., § 166 N. 11).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 3. Die Pflichtigen haben das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01 am 5. Mai 1989 der Firma F ver­Ã¤us­sert. Mit ihrem zweitinstanzlichen Rekurs vom 2. Dezember 1991 verlangen sie ‑ wie schon vor Finanzdirektion ‑, dass die "EntschÃ¤digung" von Fr. â¦, welche sie der G AG be­zahlt haben wollen, bei der Erhebung der Grund­stÃ¼ckgewinnsteuer als Auf­wendung im Sinn von § 161 Abs. 1 lit. a StG fÃ¼r die dauernde rechtliche Verbesserung des GrundstÃ¼cks den Anlagekosten zu­gerechnet werde.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> a) Wie die Finanzdirektion unter Berufung auf RB ORK 1957 Nr. 78 zutreffend erwogen hat, wurde das streitbetrof­fene GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01 durch den Ab­schluss des obli­gatori­schen Werkvertrags zwischen den Pflichtigen und der G AG nicht rechtlich bela­stet. Folglich konnte die ge­leistete EntschÃ¤digung fÃ¼r die AblÃ¶sung dieses Ver­trags auch nicht zu einer entsprechenden Verbesserung fÃ¼h­ren. Die in Ziffer 18.2 des Werkvertrags vorgesehene ErmÃ¤ch­tigung der Ge­neralunternehmerin, diesen Vertrag im Grundbuch vormerken zu lassen, vermochte dem Werkvertrag keine dingli­che Wirkung zu verleihen, schliesst doch Art. 959 Abs. 1 ZGB eine solche Vormerkung aus. Der Vergleich mit der AblÃ¶sung </span></p> <p class="MsoNormal"><span>von im Grund­buch eintragungsfÃ¤hi­gen Dienstbarkeiten (Art. 958 Ziff. 2 ZGB; vgl. RB ORK 1951 Nr. 62 = ZBl 53, 251 = ZR 51 Nr. 15) und vormerkbaren MietvertrÃ¤gen (Art. 959 Abs. 1 ZGB; vgl. RB 1973 Nr. 39) ist daher unbehelflich.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> b) Selbst wenn durch den Abschluss des Werkvertrags das GrundstÃ¼ck rechtlich belastet worden wÃ¤re, kÃ¶nnte die fÃ¼r die AblÃ¶sung des Vertrags bezahlte EntschÃ¤digung nicht als Aufwendung fÃ¼r die rechtliche Verbesserung des Grund­stÃ¼cks gewÃ¼rdigt werden. Denn die Pflichtigen haben den un­streitig nach Erwerb der Liegenschaft abgeschlossenen Werk­vertrag mit der G AG vor der VerÃ¤usse­rung abge­lÃ¶st: Die Aus­fÃ¼hrungen in der Rekursschrift an das Ver­wal­tungsgericht, sie, die Pflichtigen, hÃ¤tten "im Hinblick auf die sich ab­zeichnenden Bundesbe­schlÃ¼sse mit ihren prohibiti­ven Aus­wirkungen auf die Immobi­lienbran­che (sic!) den Ab­schluss dieses Kauf­vertrages fÃ¼r immerhin Fr. â¦ nicht gefÃ¤hrden wollen", weshalb sie "lieber bereit (gewe­sen seien), den Werkvertrag auf ihren Kosten aufzulÃ¶sen", lassen keinen an­dern Schluss zu. Jedenfalls stand schon vor der HandÃ¤nderung am 5. Mai 1989 fest, dass die im Nachtrag vom 28. April 1989 vereinbarte "EntschÃ¤di­gung fÃ¼r den vor­zeiti­gen VertragsrÃ¼ck­tritt" von Fr. â¦ zu bezahlen war.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Nach dem (unter ErwÃ¤gung Ziff. 2 hiervor) Ge­sagten kann un­ter diesen UmstÃ¤nden das fÃ¼r die AblÃ¶sung geleistete Ent­gelt nicht den Anlagekosten fÃ¼r eine rechtliche Verbesse­rung des GrundstÃ¼cks zugerechnet werden. Durch die Aufhebung des Werkvertrags erfuhr das GrundstÃ¼ck aber auch keine tat­sÃ¤ch­liche oder wirtschaftliche Aenderung gegenÃ¼ber dem mass­ge­benden Zustand beim Erwerb, so dass die EntschÃ¤digung von Fr. â¦ auch unter diesem Blickwinkel nicht als wert­ver­­mehrende Aufwendung in Betracht fÃ¤llt.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> c) Schliesslich stellen sich die Pflichtigen heute nicht mehr auf den Standpunkt, die Zahlung von Fr. â¦ habe (vor allem) Planungs‑ und Renovationsarbeiten betrof­fen, ob­wohl im Werkvertrag vom 5. Januar 1989 und in dessen Nachtrag vom 28. April 1989 davon die Rede ist. Sol­che Ar­beiten sind denn auch in keiner Weise substan­ziiert worden, so dass eine An­rechnung auch unter diesem Ti­tel unterblei­ben muss (vgl. statt vieler RB 1980 Nr. 69).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> d) Bei dieser Sach‑ und Rechtslage kann offenbleiben, ob die wiederholt in Abrede gestellte, jedoch offenkundig be­stehende wirtschaftliche Beteiligung der Pflichtigen an der Generalunternehmerin einer Anrechnung der geltend ge­machten Ent­schÃ¤digung entge­genstÃ¼nde. GemÃ¤ss Firmenver­zeichnis des Kantons ZÃ¼rich 1991/1992 sind jedenfalls beide Pflichtigen Mitglieder des Verwal­tungsrats dieser nunmehr in Regensdorf domizi­lierten Gesellschaft, B so­gar dessen PrÃ¤si­dent.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Das fÃ¼hrt zur Abweisung des Rekurses.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 4. Bei diesem Verfahrensausgang steht den Pflichtigen die verlangte ParteientschÃ¤digung nicht zu (§ 17 Abs. 2 in Ver­bindung mit § 73 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegeset­zes vom 24. Mai 1959/6. September 1987).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Der Rekurs wird abgewiesen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Fr. 3'600.‑‑; die Ã¼brigen Kosten betragen:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> <u>" . </u> Zustellungskosten,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> <u>Fr. . </u> Total der Kosten.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Die Gerichtskosten werden den Rekurrenten je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>