Steuerrekursgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung 1 GR.2019.30 Entscheid 27. Oktober 2020 Mitwirkend: Abteilungsvizepräsident Michael Ochsner, Steuerrichter Walter Balsiger, Steuerrichte- rin Barbara Collet und Gerichtsschreiber Benjamin Briner In Sachen Pensionskasse A, Rekurrentin, vertreten durch B AG, gegen S t a dt C, Rekursgegnerin, betreffend Grundstückgewinnsteuer - 2 - 1 GR.2019.30 hat sich ergeben: A. Die Pensionskasse der A (nachfolgend die Pflichtige) ist eine Stiftung mit Sitz in D und bezweckt die Durchführung der beruflichen Vorsorge für die Arbeitnehmer der A AG und mit dieser verbundener Unternehmen. Sie ist im Register für die berufli- che Vorsorge als Personalvorsorgestiftung eingetragen. Die E Anlagestiftung mit Sitz in C bezweckt die kollektive Anlage und Verwaltung von ausschliesslich der Personalvor- sorge dienendem Vermögen der 2. Säule und untersteht der Aufsicht des Bundesamts für Sozialversicherung. Sie steht ausschliesslich steuerbefreiten Einrichtungen der be- ruflichen Vorsorge mit Sitz in der Schweiz offen und ist deshalb ebenfalls von der Ge- winnsteuerpflicht befreit. Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom … 2012 übertrug die Pflichtige folgende Liegenschaften in der Stadt C an die E Anlagestiftung: Datum Liegenschaft Verkehrswert H.-änderung Fr. …2012 GB Bl. …, Kat.Nr. …, … … 5'378'000.- …2012 GB Bl. …, Kat.Nr. …, … … 2'969'000.- …2012 GB Bl. …, Kat.Nr. …, … … 2'797'000.- GB Bl. …, Kat.Nr. …, … … 1'531'000.- …2012 GB Bl. …, Kat.Nr. …, … … 5'676'000.-. Gemäss Ziff. 2.1 des Vertrags wurde die Entschädigung für sämtliche Ver- kaufsobjekte entsprechend den von der Firma F AG, C, geschätzten Verkehrswerte festgesetzt. Der Betrag wurde von der übernehmenden Stiftung durch Ausgabe von nennwertlosen und unentziehbaren Ansprüchen (Buchforderung) an der Anlagegruppe "G" abgegolten. Der Vertrag hatte eine Vielzahl weiterer Liegenschaften in anderen Kantonen zum Gegenstand; der geschätzte Verkehrswert aller Liegenschaften belief sich auf Fr. 48'621'000.-. Gemäss Ziff. 8.1.1. des Vertrags hatten die Steuerverwaltun- gen der Kantone H, I, J und K in Steuerrulings dem Aufschub der Besteuerung des Grundstückgewinns zugestimmt. Mit Veranlagungsbeschluss vom 1. März 2016 lehnte die Kommission für Grundsteuern C einen Aufschub der Besteuerung ab und setzte den steuerbaren Grundstückgewinn auf Fr. 1'126'448.- fest. - 3 - 1 GR.2019.30 B. Hiergegen liess die Pflichtige am 31. März 2016 Einsprache erheben und beantragen, es sei die Übertragung der Liegenschaften im Austausch gegen Anteils- rechte als Umstrukturierung anzuerkennen und die Grundstückgewinnsteuer entspre- chend aufzuschieben. Die Kommission für Grundsteuern von C wies die Einsprache am 22. August 2019 ab. Sie erwog, dass gemäss den einschlägigen Bestimmungen eine Ausgliede- rung lediglich dann steuerfrei sei, wenn eine Beteiligung von mindestens 20% erreicht werde. Die von der Anlagestiftung ausgegebenen Anteilsrechte seien zwar mit Beteili- gungsrechten vergleichbar; indessen bleibe ihre Beteiligung an der Anlagegruppe der E Anlagestiftung weit unter 20%. Ein Aufschub der Besteuerung komme daher nicht in Betracht. C. Mit Rekurs vom 24. September 2019 beantragte die Pflichtige, den Ein- sprachebeschluss aufzuheben, die Übertragung der Liegenschaft …strasse 1 als Um- strukturierung anzuerkennen und die veranlagte Grundstückgewinnsteuer aufzuschie- ben. Mit Bezug auf die übrigen Liegenschaften sei das Rekursverfahren zu sistieren, eventualiter sei auch diesbezüglich die veranlagte Grundstückgewinnsteuer aufzu- schieben. Weiter beantragte sie die Zu sprechung einer Parteientschädigung. Sie machte geltend, dass die allgemeinen Umstrukturierungsnormen aus näher dargeleg- ten Gründen für steuerbefreite Einrichtungen der beruflichen Vorsorge nicht anwendbar seien. Die vorsorgerechtliche Bestimmung gehe vor und würde die Transaktion als Aufteilung steuerbefreit zulassen. Mit Verfügung vom 30. September 2019 verlangte das Steuerrekursgericht eine Ergänzung zur Vollmacht der Rechtsvertreterin, welcher Aufforderung die Pflichti- ge am 7. Oktober 2019 nachkam. Das Steueramt C schloss am 21. Januar 2020 auf Abweisung des Rechtsmit- tels. Mit der teilweisen Sistierung des Verfahrens erklärte es sich einverstanden. Das Steuerrekursgericht ordnete darauf einen zweiten Schriftenwechsel an. Mit Replik vom 15. April 2020 hielt die Pflichtige an ihren Anträgen fest, ebenso das Steueramt C in seiner Duplik vom 26. Juni 2020. - 4 - 1 GR.2019.30 Die Kammer zieht in Erwägung: 1. Die Pflichtige begründet den Antrag auf teilweise Sistierung des Rekursver- fahrens damit, dass die rechtliche Situation in Bezug auf alle fünf Liegenschaften gleich sei. Es sei deshalb verfahrensökonomisch sinnvoll, zunächst die Transaktionen nur mit Bezug auf eine der Liegenschaften zu beurteilen. Die Vorinstanz habe alle fünf Veran- lagungen zu Unrecht in ein V erfahren zusammengefasst; daraus dürfe der Pflichtigen kein Nachteil erwachsen. Das Steueramt C widersetzt sich diesem Antrag nicht. Werden grundbuchlich verschiedene Grundstücke als Einheit in einem einzi- gen Kaufgeschäft veräussert, so ist insoweit ste uerrechtlich nur eine Handänderung (Gesamtveräusserung) anzunehmen und der anlässlich dieser einen Handänderung erzielte Gewinn zu besteuern (Unteilbarkeit des Grundstückgewinns als Steuerobjekt, Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuerge setz, 3. A., 2013, § 223 N 4 StG). Daraus folgt, dass auch die Veranlagung in jeder Gemeinde im selben Verfahren zu erfolgen hat. Dies muss auch für das Rechtsmittelverfahren gelten. Im vorliegenden Fall wurden sämtliche Grundstücke von der Pflichtigen mit Vertrag vom … 2012 als Einheit an die Anlagestiftung verkauft. Damit ist die Aufteilung des Rekurs- verfahrens ausgeschlossen. Der Antrag auf teilweise Sistierung ist deshalb abzuwei- sen. 2. a) aa) Die mit Rechtspersönlichkeit ausgestatteten Vorsorgeeinr ichtungen des privaten und des öffentlichen Rechts sind, soweit ihre Einkünfte und Vermögens- werte ausschliesslich der beruflichen Vorsorge dienen, von den direkten Steuern des Bundes, der Kantone und der Gemeinden und von Erbschafts - und Schenkungssteu- ern der Kantone und Gemeinden befreit (Art. 80 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die berufliche Alters -, Hinterlassenen - und Invalidenvorsorge vom 25. Juni 1982, BVG). Liegenschaften dürfen mit Grundsteuern, insbesondere Liegenschaftensteuern vom Bruttowert der L iegenschaft und Handänderun gssteuern belastet werden (Abs. 3). Mehrwerte aus der Veräusserung von Liegenschaften können entweder mit der allge- meinen Gewinnsteuer oder mit einer speziellen Grundstückgewinnsteuer erfasst wer-- 5 - 1 GR.2019.30 den. Bei Fusionen und Aufteilungen von Vorsorgeeinrichtungen dürfen keine Gewinn- steuern erhoben werden (Abs. 4). Mit dem Verzicht auf eine totale Befreiung der Institutionen der beruflichen Vorsorge wurde zu verhindern versucht, dass die se ihre Mittel für andere Zwecke ver- wenden. Insbes ondere sollen nicht Anreize für Immobilienspekulationen und Liegen- schaftenhandel geschaffen werden (S. 10 der Studie der Arbeitsgruppe "Pensionskas- senbefreiung" zum Postulat Kaufmann vom 21. März 2003, allerdings ohne Quellenzitat). bb) Art. 12 Abs. 4 d es Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) sieht vor, dass die Kantone auf Gewinnen aus der Veräusserung von Geschäftsvermögen des Steu- erpflichtigen die Grundstückgewinnsteuer erheb en können. Diesfalls sind u.a. die in den Art. 24 Abs. 3 StHG genannten Tatbestände als steueraufschiebende Veräusse- rung zu behandeln. Gemäss Art. 24 Abs. 3 StHG werden stille Reserven einer juristischen Person bei Umstrukturierungen, insbesondere im Fall der Fusion, Spaltung oder Umwandlung, nicht besteuert, soweit die Steuerpflicht in der Schweiz fortbesteht und die bisher für die Gewinnsteuer massgeblichen Werte übernommen werden. Lit. a bis d zählen be- sondere Umstrukturierungstatbestände auf, für wel che weitere transaktionsspezifische Voraussetzungen gelten. In Art. 24 Abs. 3 lit. d StHG kommt zu den bereits einleitend genannten Umstrukturierungstatbeständen (Fusion, Spaltung, Umwandlung) insbeson- dere die so genannte Ausgliederung hinzu (Übertragung v on Vermögenswerten auf eine Tochtergesellschaft; Oesterhelt/Martin, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 3. A., 2017, Art. 24 N 652 StHG; Ziff. 4.4.1.1. des Krei sschreibens Nr. 5 Umstrukturierungen vom 1. Juni 2004 der Eidgenössischen Steuerverwaltung). Die Formulierung in Art. 24 Abs. 3 StHG gibt indessen die Voraussetzungen der steuerneutralen Umstrukturierung nur ungenügend zu erkennen (Ziff. 2.2.1 Fussno- te 4 des KS Nr. 5). Steuerneutralität ist grundsätzlich dann gegeben, wenn keine Liqui- dation oder Veräusserung vorliegt (subjektive Verknüpfung der stillen Reserven), die stillen Reserven weiterhin dem Betrieb dienen (objektive Verknüpfung der stillen Re- serven) und das Besteuerungsrecht über die stillen Reserven erhalten bleibt (fiskali-- 6 - 1 GR.2019.30 sche Verknüpfung). Der Begriff der Umstrukturierung ist ergebnisorientiert, d.h. auf- grund einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise auszulegen (Ziff. 2.2. KS Nr. 5). cc) Der Kanton Zürich hat von der in Art. 12 Abs. 4 StHG eingeräumten Mög- lichkeit zur Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer Gebrauch gemacht. Die Grund- stückgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solc hen ergeben (§ 216 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997, StG). Zudem hat er entsprechend Art. 80 Abs. 3 BVG die Grund- stückgewinnsteuer auch auf Einrichtungen der beruflichen Vorsorge ausgedehnt, wer- den sie doch – entgegen der analogen Bestimmung bei den Staats- und Gemeinde- steuern (§ 61 StG lit. e) – unter den gemäss § 218 von der Grundstückgewinnsteuer befreiten Körperschaften nicht erwähnt. Die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben bei Umstrukturierungen im Sinn von u.a. § 67 Abs. 1 und 3 (§ 21 6 Abs. 3 lit. d Satz 1 StG). Gemäss § 67 Abs. 1 StG werden stille Reserven einer juristischen Person bei Umstrukturierungen, insbe- sondere im Fall der Fusion, Spaltung oder Umwandlung, nicht besteuert, soweit die Steuerpflicht in der Schweiz fortbesteht und die bisher für die Gewinnsteuer massge- benden Werte übernommen werden. In § 67 Abs. 1 lit. a bis d StG werden entspre- chend Art. 24 Abs. 3 StHG lit. a bis d besondere Umstrukturierungstatbestände aufge- listet. b) Das Verhältnis zwischen Art. 80 Abs. 4 BVG und Art. 24 Abs. 3 StHG und den darauf abgestützten kantonalen Bestimmungen ist aus den Gesetzen nicht ersicht- lich. Gemäss einem Entscheid des Bundesgerichts geht Art. 80 Abs. 4 BVG als lex specialis dem allgemeineren Art. 23 Abs. 4 StHG vor (BGr, 1. Febru ar 2012, 2C_340/2011 E. 2.4). Diese im Zusammenhang mit der in Art. 23 Abs. 4 StHG geregel- ten Ersatzbeschaffung getroffene Aussage des Bundesgerichts muss auch auf das Verhältnis zu Art. 23 Abs. 3 StHG zutreffen. Damit steht zumindest fest, dass Art. 80 Abs. 4 BVG unmittelbar anwendbar ist und dass Art. 24 Abs. 3 StHG den Art. 80 Abs. 4 BVG nicht einschränken darf. Mithin kann spezifischen vorsorgerechtlich begründeten Umstrukturierungs-Konstellationen nicht der Steueraufschub versagt werden gestützt auf Kriterien in Art. 24 Abs. 3 StHG, die im Zusammenhang mit der beruflichen Vorsor- ge als sachfremd erscheinen. In der Lehre wird vertreten, dass beide Bestimmungen nebeneinander anwendbar sind (Robert Waldburger, Vorsorgeeinrichtungen: Ersatz- beschaffungen und Verhältnis zwischen den Steueraufschubstatbeständen in Art. 80 - 7 - 1 GR.2019.30 Abs. 4 BVG und im StHG, IFF Forum für Steuerrecht, 2013, S. 314, 326). Demnach ist bei jeder Transaktion zu prüfen, ob eine oder sogar beide dieser Rechtsgrundlagen einen solchen Steueraufschub gewähren. c) aa) Der in Art. 80 Abs. 4 BVG verwendete Begriff der Aufteilung wird dort nicht definiert. Er wird auch weder im StHG noch im Bundesgesetz über Fusion, Spal- tung, Umwandlung und Vermögensübertragung vom 4. Oktober 2003 (Fusionsgesetz; FusG) verwendet. Die Bedeutung des Begriffs ist demnach aus dem vorsorgerechtli- chen Zusammenhang zu ermitteln. Art. 80 Abs. 4 BVG entspricht wörtlich dem Art. 76 Abs. 4 des Entwurfs des Bundesrats (Botschaft des Bundesrats an die Bundesversammlung zum Bundesgesetz über die berufliche Alters -, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge vom 19. Dezember 1975). Der Bundesrat machte in der Kommentierung der Bestimmung in Ziff. 561 der Botschaft keine Ausführungen darüber, was unter "Fusionen und Aufteilungen" zu ver- stehen ist, sondern verwies hierzu einzig auf Ziff. 432 der Botschaft. Dort wird knapp festgehalten, dass in diesen Fällen im Interesse der vollen Zweckerhaltung des Ver- mögens keine Grundstückgewinnsteuer entrichtet werden soll. Der Nationalrat stimmte dem Vorschlag des Bundesrats an seiner Sitzung vom 6. Oktober 1977 diskussionslos zu (Amtliches Bulletin S. 1358), ebenso der Ständerat am 12. Juni 1980 (Amtliches Bulletin S. 329). Daraus lässt sich immerhin ableiten, dass bei einer Aufteilung dann keine Grundstückgewinnsteuer erhoben werden darf, wenn die Transaktion der Zweck- erhaltung des Vermögens dient. Dies hat bereits das Verwaltungsgericht in einem Ent- scheid von 4. Juli 1995 festgestellt und ausgeführt, dass dies der Fall sei bei anerkann- ten und zwecks Beaufsichtigung registrierten (vgl. Art. 48 BVG) Personalvorsorge - einrichtungen bei solchen Umgestaltungen, welche im Rahmen betrieblicher Restruk - turierungen unerlässlich geworden sowie sachgerecht sind und – was auf dasselbe hinauslaufen dürfte – den vor sorgerechtlichen Fundamentalgrundsätzen entsprechen (STE 1995 B 42.39 Nr. 2 E. 4.d). bb) Näheren Aufschluss zum Verhältnis zu Art. 24 Abs. 3 StHG ergibt sich aus den Materialien zum FusG. Dieses verwendet wie erwähnt den Begriff der Aufteilung nicht. Die Spaltung mit all ihren Varianten ist nur Kapitalgesellschaften und Genossen- schaften zugänglich (Art. 30 FusG). Stiftungen sind davon ausgeschlossen (Wat- ter/Büchli, in: Basler Kommentar, Fusionsgesetz, 2. A., 2015, Art. 30 N 2). Die von den Steuergesetzen ebenfalls geregelte Ausgliederung (Übertragung an Tochtergesell-- 8 - 1 GR.2019.30 schaften) wird dort ebenfalls nicht erwähnt. Hingegen enthält das FusG eine spezielle Regelung über die Fusion, Umwandlung und Vermögensübertragung von Vorsorgeein- richtungen (Art. 88 ff. FusG). Gemäss Art. 98 Abs. 1 FusG können Vorsorgeeinrichtun- gen unter näher dargelegten Voraussetzungen ihr Vermögen oder Teile davon mit Ak- tiven und Passiven auf andere Vorsorgeeinrichtungen oder Rechtsträger übertragen. Das StHG lässt indessen eine Vermögens übertragung als Umstrukturierungs- tatbestand in Art. 24 Abs. 3 lit. d StHG lediglich im Zusammenhang mit der Übertra- gung von Vermögenswerten an eine Tochtergesellschaft und unter einschränkenden Bedingungen zu (Ausgliederung). Aus der Botschaft zum FuSG is t demgegenüber zu entnehmen, dass sich der Gesetzgeber beim FusG beim Begriff der Vermögensüber- tragung für Vorsorgeeinrichtungen nicht an die steuerliche Terminologie gebunden sah, sondern den Vorsorgeeinrichtungen für ihre Vermögensübertragung ausschliesslich die bereits bestehenden Formen des Zivilrechts vorschreiben wollte (vgl. Übertitel Ziff. 1.3.9.5.5 der Botschaft: "Spaltung von Vorsorgesorgeeinrichtungen"; zum Ganzen siehe Waldburger, S. 321). Daraus ist zu schliessen, dass die vom FusG für Vorsorge- stiftungen zivilrechtlich vorgeschriebene Form einer Vermögensübertragung nicht dazu führt, dass diesbezüglich auch die Voraussetzungen von Art. 24 Abs. 3 lit. d StHG (Ausgliederung) zur Anwendung gelangen müssen. cc) Aus der besonderen Situation von Vo rsorgeeinrichtungen ist weiter abzu- leiten, dass das in Art. 24 Abs. 3 lit. b und d StHG bei Spaltungen und Ausgliederungen vorgeschriebene Betriebserfordernis (objektive Verknüpfung der stillen Reserven) hier nicht gelten kann. Hierzu hält die Botschaft zum Fusionsgesetz klar fest: "Ob Personal- fürsorgeeinrichtungen generell als Betriebe im steuerrechtlichen Sinn qualifiziert wer- den können, ist in diesem Zusammenhang irrelevant; denn die Steuerneutralität der Spaltung ergibt sich – ohne einschränkende Betriebsklausel – direkt aus Art. 80 Abs. 4 BVG" (Ziff. 1.3.9.5.5 der Botschaft; Waldburger, S. 321). Diese Folgerung leuchtet oh- ne Weiteres ein. Eine Vorsorgeeinrichtung kann gezwungen sein, unter dem Druck von Veränderungen bei der Arbeitgebergesellschaft ihre rseits Anpassungen in der Form von Übertragungen von Vorsorgevermögen und Versichertenbestand vorzunehmen (Hans-Ulrich Stauffer, Berufliche Vorsorge, 3. A., 2019, S. 595 f.). Es lässt sich mit dem Vorsorgezweck nicht rechtfertigen, die Besteuerung von dabei übertragenen Grundstü- cken davon abhängig zu machen, ob bei den involvierten Vorsorgeeinrichtungen bzw. beim übertragenen Substrat der steuerrechtliche Betriebsbegriff erfüllt ist oder nicht (so ebenfalls bereits VGr, 4. Juli 1995, STE 1995 B 42.39 Nr. 2 E. 4.d). - 9 - 1 GR.2019.30 d) Die Einbringung von Liegenschaften in eine Anlagestiftung gegen Anteil- scheine stellt auch keine Veräusserung dar (subjektive Verknüpfung der stillen Reser- ven). aa) Die Übertragung eines Immobilienpakets im Austausch gegen Beteili- gungsrechte wird als Immobilien Asset Swap bezeichnet (Bauer -Balmelli/Harbeke, Im- mobilien Asset Swap und Ersatzbeschaffung, Der Schweizer Treuhänder, 2011, S. 490, auch zum Folgenden). Damit wird die Umwandlung des Immobilienbesitzes von einer direkten in eine indir ekte Form bezweckt. Dem Einleger geht es in der Regel darum, die Risikostruktur auf seinem Immobilienengagement zu diversifizieren und die Rendite zu erhöhen. Durch Einbringung des Direktbesitzes wird eine breitere Risi- kostreuung erreicht. Zudem ist der Übernehmer häufig in der Lage, die Immobilien effi- zienter und professioneller zu bewirtschaften. bb) Anlagestiftungen sind Einrichtungen, die der beruflichen Vorsorge dienen. Sie waren im BVG ursprünglich nicht gesetzlich geregelt, indessen als Durchführun gs- organisationen der 2. Säule anerkannt und genossen auch Steuerfreiheit (Stauffer, S. 612, auch zum Folgenden; Uttinger/Ulmer, Die Anlagestiftung, AJP 11/2012 S. 1521). Auf den 1. Januar 2012 sind mit der als Strukturreform bezeichneten Geset- zesrevision mit Art. 53g bis 53k BVG erstmals die gesetzlichen Grundlagen für die An- lagestiftungen geschaffen worden. Der Bundesrat hat hierzu am 10./22. Juni 2011 die Verordnung über die Anlagestiftungen (ASV, SR 831.403.2) erlassen, die gleichzeitig mit den neuen Gesetzesbestimmungen in Kraft trat. Anders als im Stiftungsrecht (Art. 80 ff. ZGB) ist das oberste Organ nicht der Stiftungsrat, sondern die Anlegerversammlung (Art. 53h Abs. 1 BVG), welche Bestim- mungen über die Organisation, Verwaltung und Kontrolle erläs st. Der normalen Stif- tung ist demgegenüber ein eigentliches Willensbildungsorgan verwehrt, da die Stiftung keine Mitglieder hat und letztlich den Willen des Stifters auszuführen hat (Harold Grüninger, in: Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch I, 6. A., 2018, A rt. 83 N 3 ZGB). Gemäss Art. 4 ASV stehen der Anlegerversammlung eine Reihe von unübertragbaren Befugnissen zu, insbesondere auch die Genehmigung der Änderung von Stiftungsreg- lementen, die Wahl der Mitglieder des Stiftungsrats sowie die Genehmigung der Jah- resrechnung. Bezüglich der Durchführung der Versammlung wird auf das Aktienrecht verwiesen (Art. 3 Abs. 1 ASV). Den Anlegerkreis bilden Vorsorgeeinrichtungen und - 10 - 1 GR.2019.30 Personen, die kollektive Anlagen von solchen verwalten (Art. 1 ASV). Wer als Anleger in eine Anlagestiftung aufgenommen werden will, muss bei der Stiftung ein schriftliches Aufnahmegesuch einreichen und darin nachweisen, dass er die Voraussetzungen nach Art. 1 ASV erfüllt (Art. 2 Abs. 1 ASV). Das Stimmrecht der Anleger richtet sich nach ihrem Anteil am Anlagevermögen (Art. 3 Abs. 2 ASV). Das Anlagevermögen besteht aus den von den Anlegern vorgenommenen Einlagen. Dieses wird in eine oder mehrere Anlagegruppen angelegt. Jede Anlage- gruppe besteht aus gleichen nennwertlosen Ansprüchen der Anleger (Ar t. 53i Abs. 3 BVG). Im Konkurs der Anlagestiftung stehen die Sachen und Rechte der Anlagegruppe den Anlegern zu und fallen nicht in die Masse (Art. 53i Abs. 4 BVG). Die Haftung der Anlagestiftung für Verbindlichkeiten einer Anlagegruppe ist jeweils auf das Vermögen dieser Anlagegruppe beschränkt (Art. 53j Abs. 1 BVG). Statuten oder Reglemente regeln Inhalt, Wert, Ausgabe, Rücknahme und Preisbildung von Ansprüchen sowie die diesbezügliche Information der Anleger. Ein freier Handel von Ansprüchen ist nicht zugelassen. Statuten oder Reglement können die Möglichkeit der Zession von Ansprüchen unter den Anlegern für begründete Einzel- fälle sowie für wenig liquide Anlagegruppen unter der Voraussetzung einer vorgängi- gen Zustimmung der Geschäftsleitung vorsehen (A rt. 18 ASV). Der Gegenwert des Emissionspreises von Ansprüchen ist grundsätzlich in bar zu erbringen. Statuten und Reglement können Sacheinlagen zulassen, wenn diese mit der Anlagestrategie ver- einbar sind und die Interessen der übrigen Anleger der Anlagegr uppe nicht beeinträch- tigen (Art. 20 ASV). Insbesondere können damit auch Immobilien als Sacheinlage ein- gebracht werden. Diese bilden eine eigene Anlagegruppe (Art. 27 ASV). Art. 53 Abs. 1 lit. c und Abs. 2 der Verordnung über die berufliche Alters -, Hin- terlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV 2) vom 18. April 1984 stellen die direkte und die kollektive Anlage in Liegenschaften gleich. Gemäss Art. 56 Abs. 4 sind Beteiligun- gen an kollektiven Anlagen den direkten Anlagen gleichgestellt, wenn sie die Anforde- rungen nach den Abs. 2 und 3 einhalten. Anlagestiftungen zählen zu den kollektiven Anlagen (Stauffer, S. 727 f.; Bauer-Balmelli/Haberke, S. 493). cc) Aus der vorstehenden Übersicht zeigt sich, dass die Anlagestiftung eine Besonderheit des Vorsorgerechts darstellt, welche im übrigen Recht keine Entspre- chung findet. Sie unterscheiden sich in ihrer Organisation sowie durch die weitgehen-- 11 - 1 GR.2019.30 den Mitbestimmungsrechte der Anleger von der normalen Stiftung gemäss Art. 80ff ZGB erheblich. Die Anlegerversammlung ersche int denn auch der Generalversamm- lung einer Aktiengesellschaft nachgebildet. Mithin weist die Anlagestiftung körper- schaftliche Merkmale auf (Bauer-Ballmelli/Harbeke, S. 494). Die Ansprüche der Anleger sind zudem dadurch gekennzeichnet, dass sie sich nur auf eine bestimmte Anlagegruppe beziehen, und im Konkurs ein Aussonde- rungsrecht begründen. Die Anlagegruppen ihrerseits sind innerhalb des Stiftungsver- mögens wirtschaftlich voneinander unabhängig. Die Ansprüche stellen eine im Stif- tungsrecht nicht zu findende Beteiligungsform dar (Stauffer, S. 614 [Rz 1871]). Indem der Gesetzgeber den Vorsorgeeinrichtungen mit der am 1. Januar 2012 in Kraft getretenen Regelung mit den Anlagestiftungen ein spezifisches Instrument der Vermögensanlage zur Verfügung stellte, ist zu schliessen, dass er diese Anlageform für sie auch unterstützte. Mithin erachtete er die Umwandlung von Direkt - in Indirekt- besitz als mit dem Zweck der Erhaltung des Vorsorgevermögens vereinbar. Dies muss auch in die Auslegung des Begriffs der Auft eilung in Art. 80 Abs. 4 BVG einfliessen. Dies insbesondere auch im Hinblick darauf, dass die Besteuerung von Grundstückge- winnen darauf abzielte, das Auftreten von Vorsorgestiftung als Immobilienhändler zu verhindern. Die Überführung von Direkt - in Indirektbesitz stellt offenkundig kein Auftritt auf dem Markt dar. dd) Soweit die eingebrachten Grundstücke sich genau in der Anlagegruppe befinden, an der die betreffende Vorsorgeeinrichtung Anteilsrechte erwirbt, besteht demnach auch eine wirtschaftliche Kon tinuität. Eine eigentliche Veräusserung liegt damit nicht vor. Damit ist auch das Kriterium der subjektiven Verknüpfung der stillen Reserven erfüllt. e) Eine weitere allgemeine Voraussetzung einer steuerneutralen Umstrukturie- rung ist die Übernahme der für die Gewinnsteuer massgebenden Werte (Grundsatz der fiskalischen Verknüpfung, vgl. Art. 24 Abs. 3 StHG). Demnach muss die latente Steuer- last auf den übertragenen Immobilien erhalten bleiben. Dies ist im Bereich der Grund- stückgewinnsteuer dadurch gewährle istet, dass die Anlagestiftung die Anlagekosten der übertragenden Vorsorgeeinrichtung bereits kraft gesetzlicher Regelung überneh- men muss (§ 219 Abs. 3 StG). Nicht verlangt werden kann eine Weiterführung von Buchwerten, da diese weder im Grundsteuerrecht n och – mangels Steuerpflicht – für - 12 - 1 GR.2019.30 die direkten Steuern eine Bedeutung haben. Zudem sind Vorsorgeeinrichtungen ver- pflichtet, Immobilien zu Verkehrswerten zu bilanzieren (Art. 48 BVV 2 i.V.m. Ziff. 3 von Swiss GAAP FER 26 Rechnungslegung von Vorsorgeeinricht ungen; zum Ganzen vgl. Bauer-Ballmelli/Harbeke, S. 496; Stauffer, S. 726). Die weitere allgemeine Vorausset- zung des Fortbestands der Steuerpflicht in der Schweiz ist bei einer hiesigen Liegen- schaft ohnehin erfüllt. f) Zusammenfassend liegen somit überze ugende Gründe dafür vor, eine sol- che Transaktion unmittelbar gestützt auf Art. 80 Abs. 4 BVG als eine steuerbefreite Aufteilung zu qualifizieren. Sie dient der Zweckerhaltung des Vorsorgevermögens, und die Anlagestiftung ist eine gesetzlich anerkannte Form der Vermögensanlage für Vor- sorgeeinrichtungen. Das wirtschaftliche Engagement wird in der Form der Ansprüche gegenüber der Anlagegruppe weitergeführt, welche kein frei verfügbares Entgelt dar- stellen. Die Mitwirkungsrechte in der Anlegerversammlung garanti eren ein Mass an unternehmerischer Kontinuität. Die latente Steuerlast bleibt erhalten (Bauer - Balmelli/Harbeke, S. 490 ff.; Christoph Oliver Schmid, in: Kommentar zum Schweizeri- schen Steuerrecht, Umstrukturierungen, 2016, § 12 N 89 ff.; Olivier Margraf, St euer- folgen im Zusammenhang mit der Übertragung von Liegenschaften zwischen steuerbe- freiten Vorsorgeeinrichtungen, Steuerrevue, 2011, S. 748; Linder/Lamprecht, Investiti- onen von Vorsorgeeinrichtungen in Anlagestiftungen mittels Immobilien -Sach-einlage, Steuerrevue, 2007, S. 8). Namentlich ging sogar der Bundesrat in seinem Bericht zum Postulat Kaufmann davon aus, dass der Steueraufschub bei Einlage des Vermögens in eine Anlageeinrichtung geltendes Recht sei (Bericht des Bundesrats in Erfüllung des Postulats Kaufmann vom 21. März 2003, Befreiung der Pensionskassen von Grund- stückgewinn- und Handänderungssteuern, März 2006). g) Im vorliegenden Fall entspricht das Vorgehen einem Immobilien Asset Swap. Die Pflichtige übertrug ein ganzes Immobilienpaket in die Anlagegruppe " G", gegen Einräumung von Ansprüchen an dieser Gruppe (vgl. Ziff. I.3 des Vermögens- übertragungsvertrags vom … 2012, Depot -Bestätigung). Damit ist der beantragte Steueraufschub zu gewähren. h) An diesem Schluss ändert auch der Einwand der Vo rinstanz nichts, dass die Kriterien des am ehesten in Frage kommenden Umstrukturierungstatbestands der Vermögensübertragung an eine Tochtergesellschaft (Ausgliederung) von Art. 24 Abs. 3 lit. d StHG nicht erfüllt sind. Dieser setzt voraus, dass die empfang ende Gesellschaft - 13 - 1 GR.2019.30 eine Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft ist, an welcher die übertragende Gesell- schaft 20% des Grund - oder Stammkapitals hält. Aufgrund der aufgezeigten körper- schaftsähnlichen Elemente bei einer Anlagestiftung lässt sich allenfalls ve rtreten, die Ausgabe von Anteilen an der Anlagegruppe mit einer Beteiligung gleichzusetzen, zu- mal sich das Stimmrecht der Anleger nach ihrem Anteil am Anlagevermögen richtet. Dieses Erfordernis erfüllt die Pflichtige nicht, liegt doch ihr Anteil per Ende 2 012 nach den Feststellungen der Vorinstanz bei 4,83% (Einspracheentscheid Ziff. 2). Gegen die analoge Anwendung spricht jedoch, dass eine Anlagestiftung bereits wesensmässig allen Vorsorgeeinrichtungen offensteht. Mithin hängt die Erfüllung des Kriteriums davon ab, dass eine Vorsorgeeinrichtung nur früh genug einsteigt. Dies zeigt, dass dieses Kriterium mit dem Charakter von Anlagestiftungen nicht wirklich vereinbar ist. Als Kon- sequenz wäre aus steuerrechtlicher Sicht der Umstrukturierungstatbestand der Aus- gliederung generell nicht erfüllt. Mithin steht hier Art. 23 Abs. 4 lit. d StHG dem Art. 80 Abs. 4 BVG direkt entgegen. Aufgrund der aufgezeigten vorsorgerechtlichen Gründe, insbesondere der vom Gesetzgeber bewussten Bereitstellung dieser Anlageform für Vorsorgeeinrichtungen, ist indessen Art. 80 Abs. 4 BVG der Vorrang einzuräumen (vgl. Schmid, § 12 N 93). 3. Gestützt auf diese Erwägungen ist der Rekurs gutzuheissen. Bei diesem Verfahrensausgang sind die (analog VGr, 30. September 2020, SB.2019.00046 [E. 5.2] zu reduzier enden) Kosten des Rekursverfahrens der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Den Pflichtigen ist eine angemessene Parteientschädigung zuzu- sprechen (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959). Demgemäss beschliesst die Kammer: Der Antrag auf teilweise Sistierung des Rekursverfahrens wird abgewiesen; und erkennt: - 14 - 1 GR.2019.30 1. Der Rekurs gegen den Einsprachebeschluss der Kommission für Grundsteuern der Stadt C vom 22. August 2019 wird gutgeheisse n. Die Grundstückgewinnsteuer auf dem nicht realisierten Gewinn von Fr. 1'126'448.- wird aufgeschoben. […]