<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2001.00164</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106694&amp;W10_KEY=13013576&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2001.00164</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.06.2002</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nutzungsplanung: Ausscheidung eines Baubereichs in der Kernzone Oetikon/Stäfa, um eine Erweiterung eines Restaurants zu ermöglichen: Die Erweiterung des kleinen Restaurants in unmittelbarer Nähe zur Schifflände entspricht einem öffentlichen Interesse (E. 3). Der Ortsteil Oetikon ist zwar ein schutzwürdiges Ortsbild von kantonaler Bedeutung. Der fragliche Baubereich (und damit der Anbau) liegt aber auf einer "rückwärtigen" Seite (E. 4a), führt nicht zu einer Verdoppelung der ganzen Fassade, beeinträchtigt nicht eine behauptete Ensemble-Wirkung, verstellt auch nicht die Sicht auf das Nachbargebäude und ist nicht durch die Schutzziele der inventarisierten Gebäude ausgeschlossen (E. 4b). Die Würdigung der Vorinstanz greift rechtsverletzend in die Planungsautonomie der Gemeinde ein (E. 4c). Lärmschutz: Bei einer Umzonung von bestehenden Bauzonen, worunter die Ausscheidung eines Baubereichs zu zählen ist, wird die Einhaltung der Planungswerte nicht vorausgesetzt (E. 5b/aa). Hingegen dürfen die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden, was der Fall ist (E. 5b/bb). Die Anforderungen an die Errichtung lärmerzeugender Anlagen in der Empfindlichkeitsstufe III dürften zu erfüllen sein (E. 5c). Gutheissung der Beschwerde der Gemeinde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEREICHSLINIE">BAUBEREICHSLINIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMISSIONSGRENZWERT">IMMISSIONSGRENZWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Umweltschutz ST: LÃRMSCHUTZ">LÃRMSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILDSCHUTZ">ORTSBILDSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSAUTONOMIE">PLANUNGSAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSWERT">PLANUNGSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: RAHMENNUTZUNGSPLÃNE">RAHMENNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RESTAURANT">RESTAURANT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 2 lit. IV LSV</span><br/><span class="ungerade">Art. 42 LSV</span><br/><span class="gerade">§ 48 Abs. II lit. a PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 50 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 3 lit. III RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 15 USG</span><br/><span class="gerade">Art. 22 USG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24 USG</span><br/><span class="gerade">Art. 25 Abs. I USG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Die Gemeindeversammlung StÃ¤fa setzte am 7. Juni 1999 die revidierte kommu­nale Nutzungsplanung fest. Dabei Ã¤nderte sie unter anderem den Kernzonenplan Ãtikon/ Oberhausen dahingehend, dass auf der Parzelle Kat.-Nr. 1, unmittelbar angrenzend an die Ã¶st­­liche Fassade des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 10 (auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 2, Restaurant SchÃ¼tzenhaus, bei der SchifflÃ¤nde) ein eingeschossiger Baubereich im Ausmass von 4 m x 6 m und mit einer maximalen GebÃ¤udehÃ¶he von 3 m festgesetzt wurde. Durch die PlanÃ¤nderung soll die Einrichtung einer Ã¼berdachten Gartenwirtschaft als Anbau an das Restaurant ermÃ¶glicht werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. C, EigentÃ¼mer der benachbarten Liegenschaft Kat.-Nr. 3, gelangte gegen diese Planfestsetzung an die Baurekurskommission II und beantragte die Aufhebung des neuen Baubereichs auf Kat.-Nr. 1. Die Baudirektion genehmigte am 7. Juli 2000 die streitbetroffene Festsetzung. Die Kommission nahm einen Augenschein vor und hiess den Rekurs am 17. April 2001 gut.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Hiergegen erhob der Gemeinderat fÃ¼r die politische Gemeinde StÃ¤fa am 17. Mai 2001 vorsorglich Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Er beantragt, der Entscheid der Bau­rekurskommission II sei aufzuheben und der Beschluss der Gemeindeversammlung von 7. Juni 1999 sei zu bestÃ¤tigen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Am 10. Dezember 2001 genehmigte die Gemeindeversammlung die Beschwerdeerhebung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baurekurskommission II beantragte am 26. Februar 2002 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Den nÃ¤mlichen Antrag stellte am 9. April 2002 C, der zudem eine ParteientschÃ¤digung verlangt. Der ins Verfahren als Mit­beteiligter miteinbezogene GrundeigentÃ¼mer von Kat.-Nr. 2, E, liess sich nicht vernehmen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>IV. Das Verwaltungsgericht fÃ¼hrte am 30. Mai 2002 einen Augenschein mit anschliessender Ã¶ffentlicher Schlussverhandlung durch. Dabei konnten sich die Parteien auch zu den von ihnen im Rekursverfahren thematisierten, indessen von der Baurekurskommission II nicht weiter behandelten lÃ¤rmschutzrechtlichen Aspekten Ã¤ussern. Die Parteien hiel­ten an ihren AntrÃ¤gen vollumfÃ¤nglich fest. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Die Eintretensvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Insbesondere ist die Beschwerdelegitimation der Gemeinde gemÃ¤ss § 21 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) sowohl als Pla­­nungsbehÃ¶rde (vgl. dazu Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Ver­waltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 66) wie auch als GrundeigentÃ¼merin zu bejahen. Auf das rechtzeitig und formrichtig erhobene Rechtsmittel ist einzutreten. </span>Weil der Angelegenheit kein Streitwert zukommt, hat nach § 38 VRG die Kammer zu entscheiden.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat anlÃ¤sslich des Augenscheins den begrÃ¼ndeten Antrag des Gemeinderats an die Gemeindeversammlung, es sei dessen Beschwerdeerhebung zu genehmigen, sowie einen Plan eingereicht, gemÃ¤ss welchem das streitbetroffene Gebiet Teil eines schutzwÃ¼rdigen Ortsbildes von Ã¼berkommunaler Bedeutung ist (VerfÃ¼gung der Baudirektion Nr. 0000 vom 4. Februar 2002). Diese Akten enthalten keine neuen fÃ¼r den zu treffenden Entscheid relevanten Informationen. Sie kÃ¶nnen daher fÃ¼r die Entscheidfindung ausser Acht gelassen werden, weshalb es sich erÃ¼brigt, dem Beschwerdegegner Gelegenheit einzurÃ¤umen, sich schriftlich dazu zu Ã¤ussern.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) Die Baurekurskommission II hat zusammengefasst erwogen, dass die Festsetzung des umstrittenen Neubaubereiches im Ortsteil Ãtikon eine VerÃ¤nderung des schutz­wÃ¼rdigen Ortsbildes gestatte. SchÃ¼tzenswert seien sowohl das vermutlich im 18. Jahrhundert als SchÃ¼tzenhaus erstellte RestaurantgebÃ¤ude Vers.-Nr. 10 als auch das â damit durch eine eingeschossige Garagenbaute verbundene â zweigeschossige, klassizistische Wohnhaus Vers.-Nr. 11/12 des heutigen Beschwerdegegners. Da im konkreten Fall die Nutzungs­planung das kÃ¼nftige Baubewilligungsverfahren stark vorausbestimme, drÃ¤nge es sich auf, die Auswirkungen des vorgesehenen Neubaus auf die geschÃ¼tzte bauliche Umgebung umfassend zu prÃ¼fen. Besonders schÃ¼tzenswert am Restaurant SchÃ¼tzenhaus sei die Westfassade. Indessen nehme nicht nur diese, sondern das gesamte GebÃ¤ude Vers.-Nr. 10 im Ortsbild von Ãtikon einen besonderen, wichtigen Stellenwert ein. Der vorgesehene Anbau wÃ¼rde die LÃ¤nge der SÃ¼dfassade faktisch verdoppeln, was die heute bestehenden Harmo­nie des Erscheinungsbildes der Hafenanlage wesentlich beeintrÃ¤chtigte. Der einzigartige und pittoreske Reiz der vom See her gut sichtbaren SÃ¼dfassade des RestaurantgebÃ¤udes be­stehe nicht nur in ihren Malereien, sondern auch darin, dass die schmale Baute zusammen mit dem GebÃ¤ude Vers.-Nr. 11/12 ein architektonisches Ensemble und damit ein Pendant zum auf der gegenÃ¼berliegenden Seite der Hafenanlage stehenden GebÃ¤ude Vers.-Nr. 13 bilde. Zudem wÃ¼rde die Sicht auf die Wohnbaute des heutigen Beschwerdegegners, welche mit ihrer klassizistischen, seewÃ¤rts gerichteten GebÃ¤udefassade und der abgerundeten Gartenmauer das Bild der Hafenansicht wesentlich mitprÃ¤ge, versperrt. Der malerische Charak­ter der SchifflÃ¤nde wÃ¼rde geschmÃ¤lert, wenn der festgesetzte Baubereich Ã¼berbaut wÃ¼rde. Es bestehe ein qualifiziertes Ã¶ffentliches Interesse an der Verhinderung eines derartigen Eingriffs ins Ortsbild, der die Interessen an der besseren Bewerbung der Gartenwirtschaft Ã¼berwiege.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Ausscheidung eines Baubereichs in der Kernzone kommt im konkreten Fall einer Sondernutzungsplanung gleich, welche das nachfolgende Baubewilligungsverfahren in erheblichem Umfang prÃ¤judiziert. Es ist daher grundsÃ¤tzlich nicht zu beanstanden, dass die Baurekurskommission II die aufgeworfenen ortsbaulichen Fragen bereits im Rahmen der Anfechtung des Nutzungsplans behandelt hat. Indessen ist, wie die Kommission selbst und zu Recht festhÃ¤lt, in der Regel im Rahmen des eigentlichen Baubewilligungsverfahrens zu Ã¼berprÃ¼fen, ob eine Ãberbauung eines Baubereichs die denkmalpflegerischen Anforderungen erfÃ¼llt. Im Nutzungsplanungsverfahren ist daher allein zu kontrollieren, ob der fragliche Baubereich fÃ¼r einen Neu- bzw. Erweiterungsbau von Anfang an ungeeignet sei, d.h. ob auszuschliessen ist, dass an dieser Stelle eine sich gut eingliedernde, die Belange der Ortsbildschutzes hinreichend wahrende Anbaute Ã¼berhaupt mÃ¶glich sei. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Der Rekurrent und heutige Beschwerdegegner stellte vor allem anlÃ¤sslich des Augenscheins grundsÃ¤tzlich in Frage, dass an der umstrittenen Ausscheidung eines Baubereichs ein Ã¶ffentliches Interesse bestehe. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt dem entgegen, sie mÃ¶chte das Gebiet der SchifflÃ¤nde, namentlich den heute als Parkplatz dienenden, Ã¶stlichen Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 1 soweit mÃ¶glich aufwerten. Dazu gehÃ¶re die Ausscheidung eines bescheidenen Baubereichs fÃ¼r die Erweiterung des Restaurants SchÃ¼tzenhaus. Es bestehe ein ausgewiesenes Ã¶ffentliches Interesse daran, die Hafenanlage als Begegnungsort etwas intensiver zu nutzen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>GemÃ¤ss Art. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) sollen die PlanungstrÃ¤ger mit Massnahmen der Raumplanung unter anderem die Bestrebungen unterstÃ¼tzen, wohnliche Siedlungen und die rÃ¤umlichen Voraussetzungen fÃ¼r die Wirtschaft zu schaffen und zu erhalten. Konkretisiert wird dieses Ziel in Art. 3 Abs. 3 RPG, wonach die Siedlungen nach den BedÃ¼rfnissen der BevÃ¶lkerung zu gestalten (und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen) sind. Insbesondere sollen gemÃ¤ss lit. d dieser Bestimmung gÃ¼nstige Voraussetzungen fÃ¼r die Versorgung mit GÃ¼tern und Dienstleistungen sicher­gestellt sein. â Wie sich am Augenschein gezeigt hat, lÃ¤dt der Bereich der SchifflÃ¤nde zum Verweilen am See ein. Es ist ein Ort, an welchem sich StÃ¤fa zum See hin Ã¶ffnet, nahe beim Bahnhof, versehen mit einer Hafenanlage und ausreichenden FreiflÃ¤chen. Eine AttraktivitÃ¤tssteigerung des Ã¶stlichen Teils von Kat.-Nr. 1 durch gestalterische Massnahmen und die Zulassung anderer Nutzungen an Stelle oder zumindest neben dem heutigen Parkplatz erscheint nicht nur mÃ¶glich, sondern ausgesprochen sinnvoll. Es kann nicht als rein privates wirtschaftliches Interesse abgetan werden, wenn die GemeindebehÃ¶rden in diesem Zusammenhang versuchen, der seit langem an dieser Stelle befindlichen, eher kleinen Gastwirtschaft etwas mehr Raum zu geben. Ein lebens­fÃ¤higer Restaurationsbetrieb an der SchifflÃ¤nde dient einem offenkundigen BedÃ¼rfnis sowohl der ortsansÃ¤ssigen BevÃ¶lkerung als auch der Besucher und Touristen; die Schaffung der entsprechenden raumplanerischen Voraussetzungen entspricht daher einem Ã¶ffentlichen Interesse.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Da die Ziele und GrundsÃ¤tze des Raumplanungsgesetzes kein widerspruchsloses Zielsystem bilden (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau und Umweltrecht, 3. Aufl., ZÃ¼rich 1999, Rz. 169), entbindet diese Feststellung allerdings nicht von einer sorgfÃ¤ltigen AbwÃ¤gung der gegenlÃ¤ufigen Interessen. Zu prÃ¼fen ist vor allem, ob die Anliegen des Ortsbildschutzes der angefochtenen Planfestsetzung entgegenstehen und die dafÃ¼r sprechenden Interessen Ã¼berwiegen. In dieser Frage steht der planfestsetzenden Gemeinde eine erhebliche Entscheidungsfreiheit zu (vgl. Haller/Karlen, Rz. 108; </span>Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs‑ und Baurecht, ZÃ¼rich 1998, Rz. 1073-1074a<span>). Die Baurekurskommissionen, die grundsÃ¤tzlich befugt sind, im Rekursverfahren auch eine Ermessenskontrolle vorzunehmen, haben diesen Freiraum zu respektieren. Ihre Kognition entspricht somit jener der Baudirektion bzw. des Regierungsrates im Genehmigungsverfahren Ã¼ber NutzungsplÃ¤ne (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 17 ff., bes. 20).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Wie die Baurekurskommission II festhÃ¤lt, ist der Ortsteil Ãtikon bereits seit 1980 ein schutzwÃ¼rdiges Ortsbild von kantonaler Bedeutung. Hinsichtlich der grundsÃ¤tzlichen Konsequenzen dieser Feststellung kann auf den angefochtenen Entscheid verwiesen werden, dem die Parteien nicht widersprechen. Streitig ist, ob die Ausscheidung des umstrittenen Baubereiches praktisch unvermeidlich einen nicht hinzunehmenden Eingriff ins Ortsbild prÃ¤judizieren wÃ¼rde. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Wenn die Baurekurskommission II in diesem Zusammenhang zunÃ¤chst darauf hinweist, dass die der Hafenanlage Ãtikerhaab zugewandten Fassaden der umgebenden HÃ¤user als "wichtige Fassaden" gelten mÃ¼ssen und dementsprechend besondere RÃ¼cksicht verdienen, so ist dem aufgrund der Feststellungen am Augenschein grundsÃ¤tzlich nicht zu widersprechen. FÃ¼r die Beurteilung des umstrittenen Baubereichs ist damit allerdings nichts gewonnen, da sich dieser an die Ostfassade des Restaurants SchÃ¼tzenhaus anschliesst, d.h. an die der Hafenanlage abgewandte Seite des GebÃ¤udes.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Weiter vertritt die Vorinstanz die Auffassung, mit einem Anbau an die SÃ¼dfassade des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 10 wÃ¼rde dessen Breite praktisch verdoppelt, was zu einer wesentlichen BeeintrÃ¤chtigung der Harmonie des heutigen Erscheinungsbildes der Hafenanlage fÃ¼hren wÃ¼rde. Indessen ist zu bedenken, dass der Anbau nur eingeschossig wÃ¼rde. UngefÃ¤hr verdoppelt wÃ¼rde daher nicht die ganze SÃ¼dfassade, sondern die GebÃ¤udebreite nur auf der HÃ¶he des Erdgeschosses. Das braucht nicht zwingend zu einer Verunstaltung dieser SÃ¼dfassade zu fÃ¼hren, da diese ihren eigenen Charakter durch den Anbau nicht ohne weiteres verliert und ihre Proportionen nicht unbedingt zerstÃ¶rt werden. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Nicht gefolgt werden kann der Vorinstanz auch insofern, als sie in den GebÃ¤uden Vers.-Nr. 10, 11 und 12 ein architektonisches Ensemble und damit ein Pendant zum auf der gegenÃ¼berliegenden Seite der Hafenanlage stehenden GebÃ¤ude Vers.-Nr. 13 erblickt. Es trifft schon nur beschrÃ¤nkt zu, dass die im Osten und im Westen des Hafens stehenden Bau­ten Ã¤hnliche Aussengrundrisse aufweisen. Vor allem werden diese Bauten vom See und erst recht von Standpunkten am Ufer aus nicht als symmetrisch oder sonst aufeinander bezogene GebÃ¤ude wahrgenommen: zu unterschiedlich sind sie in Volumen, Fassadenausbildung und Gestaltung der unmittelbaren Umgebung und zu gross ist ihr Abstand. Es geht daher nicht an, aus ihrer Stellung oder rÃ¤umlichen Beziehung zu folgern, eine rÃ¤umlich beschrÃ¤nkte Erweiterung bei der einen oder andern GebÃ¤udegruppe sei problematisch oder gar unzulÃ¤ssig. Weiter macht die BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht geltend, dass das vermutlich aus dem 18. Jahrhundert stammende GebÃ¤ude Vers.-Nr. 10 und das Ende des 19. Jahrhunderts errichtete Doppelhaus Vers.-Nr. 11/12 stilmÃ¤ssig wenig gemeinsam haben. Beide GebÃ¤ude sind trotz verschiedener Eingriffe und BeeintrÃ¤ch­tigungen wichtiger Bestandteil des schÃ¼tzenswerten Ortsbildes und tragen vor allem dank ihren Kuben und DÃ¤chern zum wertvollen Ortsbild bei; von einem architektonischen Ensemble â wenn dieser Ausdruck mehr bedeuten soll als die rÃ¤umliche Nachbarschaft â kann indes nicht gesprochen werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Tatsachenwidrig ist die Behauptung der Vorinstanz, der Anbau wÃ¼rde die Sicht auf die SÃ¼dfassade des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 12 versperren. Dies trifft allenfalls aus einer Position unmittelbar vor der SÃ¼dseite des Restaurants SchÃ¼tzenhaus zu. Bereits wenige Schritte seewÃ¤rts besteht trotz Anbau ein grundsÃ¤tzlich unbehinderter Blick auf Vers.-Nr. 12. BeschrÃ¤nkt wird die Sicht durch die vor dem Haus befindlichen beiden BÃ¤ume, an deren Beseitigung gewiss nicht zu denken ist. Der geplante Anbau versperrt den Blick einzig auf das Tor der Garage, welche die GebÃ¤ude Vers.-Nr. 12 und 10 verbindet. Darin liegt keine BeeintrÃ¤chtigung des Ortsbildes.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Schutzziele der inventarisierten GebÃ¤ude Vers.-Nr. 10 und 11/12 schliessen einen Anbau an der fraglichen Stelle ebenfalls nicht von vornherein aus. Das Schutzziel fÃ¼r Vers.-Nr. 10 lautet: </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> "Kubus und Dachform (Auf- und Anbauten ausgenommen) erhalten. Wandbild auf der sÃ¼dl. Giebelseite.<br/> Passende VerÃ¤nderungen denkbar: auf allen Fassadenseiten, jedoch Charakter erhalten."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Das Schutzziel fÃ¼r Vers.-Nr. 11/12 lautet:<br/> "UnverÃ¤ndert zu erhalten: Baukubus, Dachform, ursprÃ¼ngliche Fens­teranordnung und Gestaltungselemente.<br/> Gestaltung der westl. Traufseite (gegen Oetikerhaab) verbessern, Gestaltung der neuen Balkone verbessern."</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die Baurekurskommission II hÃ¤lt als Ergebnis fest, der malerische Charakter der SchifflÃ¤nde wÃ¼rde geschmÃ¤lert, wenn der festgesetzte Baubereich Ã¼berbaut wÃ¼rde. Es bestehe ein qualifiziertes Ã¶ffentliches Interesse, diesen den architektonischen und baulichen Charakter des Ortsbilds von Ãtikon beeintrÃ¤chtigenden Eingriff zu verhindern. Die stark ermessensbetonte WÃ¼rdigung der Vorinstanz lÃ¤sst sich nach dem soeben Dargelegten nicht halten. Sie lÃ¤uft darauf hinaus, einem noch nicht vorhandenen Bauprojekt die genÃ¼gende Einordnung abzusprechen, obwohl eine Anbaute an Vers.-Nr. 10 an dieser Stelle nicht von vornherein unvereinbar mit dem Ortsbild erscheint. Die Baurekurskommission II hat ohne hinreichende GrÃ¼nde ihr Ermessen an die Stelle desjenigen der Gemeinde gesetzt, und damit rechtsverletzend in die kommunale Planungsautonomie eingegriffen. Das fÃ¼hrt zur Auf­hebung des angefochtenen Entscheides.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. a) FÃ¼r den Fall, dass das Verwaltungsgericht die Beschwerde gutheisst, beantragt der Beschwerdegegner die RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz zur materiellen Behandlung der lÃ¤rmschutzrechtlichen RÃ¼gen. Zu diesen hat sich die Baurekurskommission II nur ganz am Rande geÃ¤ussert, da sie zu einer materiellen Behandlung aufgrund der Rekurs­gutheissung keinen Anlass hatte. GrundsÃ¤tzlich darf das Verwaltungsgericht nur Ã¼ber Punkte entscheiden, Ã¼ber welche die Vorinstanz entschieden hat oder zumindest hÃ¤tte entscheiden sollen; andernfalls wird die funktionelle ZustÃ¤ndigkeit missachtet. Indessen sind aus verfahrensÃ¶konomischen GrÃ¼nden Ausnahmen mÃ¶glich, wenn sich nur Rechtsfragen stellen und deren Beantwortung zu klaren Ergebnissen fÃ¼hrt (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 63 N. 11 mit Hinweisen auf die Praxis). Dies ist vorliegend der Fall, weshalb von einer RÃ¼ckweisung abzusehen ist. Das rechtliche GehÃ¶r wurde den Parteien gewÃ¤hrt, indem sie sich an der Schlussverhandlung auch zu den Aspekten des LÃ¤rmschutzes Ã¤ussern konnten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Wie hinsichtlich des Ortsbildschutzes, ist allein zu entscheiden, ob die Ausscheidung des angefochtenen Baubereichs aus lÃ¤rmschutzrechtlichen GrÃ¼nden von vornherein ausser Betracht fÃ¤llt. Ist dies zu verneinen, so ist erst im Baubewilligungsverfahren zu prÃ¼fen, ob das konkrete Vorhaben den Anforderungen des LÃ¤rmschutzes genÃ¼gt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>aa) Wie schon im Rekursverfahren hat der Beschwerdegegner am Augenschein gel­tend gemacht, die Ausscheidung des neuen Baubereichs komme der Ausscheidung einer neuen Bauzone im Sinne von Art. 24 des Bundesgesetzes Ã¼ber den Umweltschutz vom 7. Ok­tober 1983 (USG; SR 814.01) gleich. Sie sei daher nur zulÃ¤ssig, wenn im vorgesehenen Baubereich die Planungswerte eingehalten seien. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>GemÃ¤ss Art. 24 Abs. 1 Satz 2 USG gilt die Umzonung von Bauzonen nicht als Ausscheidung neuer Bauzonen. Art. 24 USG ist daher insbesondere auf die Umzonung bestehen­der Bauzonen in Zonen mit hÃ¶herer LÃ¤rmempfindlichkeit (z.B. die Umzonung von einer Industrie- in eine Wohnzone) nicht anwendbar (Robert Wolf, Kommentar zum Umwelt­schutzgesetz, 2. A., ZÃ¼rich 2000, Art. 24 N. 16). Die Kernzonen sind Bauzonen (§ 48 Abs. 2 lit. a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG). Die innere Auf­teilung von Kernzonen in Ã¼berbaubare und freizuhaltende Bereiche erfolgt nicht mit Blick auf die Trennung von Siedlungs- und Nichtsiedlungsgebiet, sondern mit Blick darauf, dass Kernzonen gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 PBG schutzwÃ¼rdige Ortsbilder oder einzelne GebÃ¤udegruppen umfassen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen. Wird wie vorliegend innerhalb einer Kernzone ein Baubereich ausgeschieden, so steht dies einer Umzonung wesentlich nÃ¤her als einer Neueinzonung. Es rechtfertigt sich daher, im vorliegenden Fall die Anwendung von Art. 24 USG auszuschliessen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Hingegen ist jedenfalls vorliegend bereits im Planungsverfahren zu prÃ¼fen, ob die Anforderungen von Art. 22 USG eingehalten werden kÃ¶nnen. Sollte dies zu verneinen sein, hÃ¤tte die sehr projektbezogene Ausscheidung eines Baubereichs keinen Sinn. GemÃ¤ss Art. 22 Abs. 1 USG dÃ¼rfen Baubewilligungen fÃ¼r neue GebÃ¤ude, die dem lÃ¤ngeren Aufenthalt von Personen dienen, unter dem hier nicht interessierenden Vorbehalt von Abs. 2 nur erteilt werden, wenn die Immissionsgrenzwerte (IGW) nicht Ã¼berschritten werden. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Normale GaststÃ¤tten wie die zu beurteilende gelten als GebÃ¤ude, die dem lÃ¤ngeren Aufenthalt von Personen dienen und lÃ¤rmempfindliche RÃ¤ume aufweisen. Dies ergibt sich aus Art. 2 Abs. 6 lit. b der LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41). Danach sind lÃ¤rmempfindlich RÃ¤ume in Betrieben, in denen sich Personen regelmÃ¤ssig wÃ¤hrend lÃ¤ngerer Zeit aufhalten, ausgenommen RÃ¤ume fÃ¼r die Nutztierhaltung und RÃ¤ume mit erheblichem BetriebslÃ¤rm. Zu beachten ist allerdings, dass die LÃ¤rmempfindlichkeit solcher Betriebe geringer ist als etwa diejenige von Wohnraum. Daher gelten bei RÃ¤umen in Betrieben, die in Gebieten der Empfindlichkeitsstufen (ES) I, II oder III liegen, um 5 dB(A) hÃ¶here Planungswerte und IGW (Art. 42 Abs. 1 LSV). EinschrÃ¤nkend hierzu schliesst Abs. 2 von Art. 42 LSV die Anwendung von Abs. 1 auf RÃ¤ume in Schulen, Anstalten und Heimen aus. FÃ¼r RÃ¤ume in GasthÃ¤usern gilt Abs. 1 nur, soweit sie auch bei ge­schlossenen Fenstern ausreichend belÃ¼ftet werden kÃ¶nnen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>In der Kernzone Ãtikon gilt unbestrittenermassen die ES III. Der anwendbare IGW fÃ¼r den Tag ist daher 65 dB(A) (Ziff. 2 Anhang 3 LSV); zuzÃ¼glich des "Bonus" gemÃ¤ss Art. 42 Abs. 1 LSV sogar 70 dB(A). Die BeschwerdefÃ¼hrerin machte am Augenschein gel­tend, der StrassenlÃ¤rm liege im Bereich der IGW. GemÃ¤ss dem kantonalen StrassenlÃ¤rmkataster betrÃ¤gt der Emissionspegel am Tag unmittelbar an der Seestrasse 75.7 dB(A); die LÃ¤rmbelastung im Abstand von 10 m belÃ¤uft sich auf 65.7 dB(A). Der umstrittene Anbau soll an einer Stelle errichtet werden, die durch die GebÃ¤ude Vers.-Nr. 10 und 12 gut gegen den StrassenlÃ¤rm abgeschirmt und von der Strasse rund 40 m entfernt ist. Die Abschirmungswirkung der Bauten ist, wie sich am Augenschein gezeigt hat, betrÃ¤chtlich. Aufgrund der Bebauung und des Abstandes kann ohne weiteres ausgeschlossen werden, dass die Belastung an dieser Stelle Ã¼ber dem IGW liegt, und zwar ohne Beanspruchung des "Bonus" von Art. 42 LSV. Es spielt daher auch keine Rolle, ob der Anbau kÃ¼nstlich belÃ¼ftet werden kann. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Schliesslich stellt sich die Frage, ob der Anbau den Anforderungen an die Errich­tung lÃ¤rmerzeugender Anlagen genÃ¼gt. GemÃ¤ss Art. 25 Abs. 1 USG darf eine ortsfeste An­lage nur errichtet werden, wenn die durch diese Anlage allein erzeugten LÃ¤rmimmissionen die Planungswerte in der Umgebung nicht Ã¼berschreiten. Da fÃ¼r den LÃ¤rm von Wirtschaften ein solcher Grenzwert fehlt, sind die Immissionen im einzelnen Anwendungsfall unmit­telbar gestÃ¼tzt auf das Gesetz, in Anwendung der in Art. 13 Abs. 2 und Art. 15 USG genann­ten Kriterien, zu beurteilen. Nach diesen Bestim­mungen dÃ¼rfen die Immissionen zu keiner erheblichen StÃ¶rung des Wohlbefindens der betroffenen Nachbarn fÃ¼hren, und es sind auch die Wirkungen auf Personengruppen mit erhÃ¶hter Empfindlichkeit wie Kinder, Kranke, Betagte und Schwangere zu berÃ¼ck­sich­tigen. Auf die besondere subjektive Empfindlichkeit einzelner Personen ist jedoch nicht abzustellen, sondern es ist ein objektivierter Massstab zu verwenden. Steht wie hier die Anwendung von Planungs­werten in Frage, ist die Grenze der zulÃ¤ssigen Belastung Ã¼berdies entsprechend Art. 23 USG bereits unterhalb der Schwelle einer erheblichen StÃ¶rung im Sinn von Art. 15 USG zu ziehen. Es dÃ¼rfen daher â in einer ES II â hÃ¶chstens geringfÃ¼gige StÃ¶rungen auftreten (BGE 123 II 325 E. 4d/bb S. 335). In der ES III ist die Schwelle der zulÃ¤ssigen StÃ¶rungen hÃ¶her anzusetzen als in der ES II.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Beschwerdegegner beruft sich in diesem Zusammenhang auf einen kÃ¼rzlich ergangenen Entscheid des Verwaltungsgerichts (VB.2001.00187, 8. Mai 2002, fÃ¼r Publikation in den BEZ vorgesehen). Zu diesem Entscheid bzw. der dort beurteilten Situation bestehen indessen wesentliche Unterschiede. WÃ¤hrend sich das streitbetroffene GrundstÃ¼ck in jenem Fall in einer reinen Wohnzone mit der ES II befand, liegt hier der Baubereich in einer Kernzone mit der ES III. Sodann war in jenem Fall der Betrieb eines Gartenrestaurants zu beurteilen, wÃ¤hrenddem es vorliegend um einen festen Anbau geht, d.h. gerade nicht um einen Betrieb im Freien. Es kann dahingestellt bleiben, ob entsprechend der Annahme der Vorinstanz ein Anbau geplant ist, der die ganzjÃ¤hrige, witterungsunabhÃ¤ngige Bewerbung ermÃ¶glicht, oder ob sich die Bauabsicht auf die Errichtung eines Ã¼berdeckten Aussenbereichs beschrÃ¤nkt (so der Planungsbericht zur Ortsplanungsrevision 1999, S. 23). So oder so kann nicht gesagt werden, die Einhaltung der LÃ¤rmschutzvorschriften sei von vornherein unmÃ¶glich. Vielmehr wird es auf die konkrete Ausgestaltung des Bauprojektes ankommen, und es erscheint durchaus mÃ¶glich, dass dieses gegenÃ¼ber dem heutigen Zustand zu einer Verringerung der Immissionen beim Beschwerdegegner fÃ¼hrt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. Die Beschwerde erweist sich daher als begrÃ¼ndet. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben, und die Ausscheidung eines Baubereichs auf Kat.-Nr. 1 gemÃ¤ss Beschluss der Gemeindeversammlung StÃ¤fa vom 7. Juni 1999 ist zu bestÃ¤tigen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">...</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1.<span> </span></span><span>Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der angefochtene Entscheid wird aufgehoben und die Ausscheidung eines Baubereichs auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 1 gemÃ¤ss Beschluss der Gemeindeversammlung StÃ¤fa vom 7. Juni 1999 wird bestÃ¤tigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">...</p> <p class="MsoNormal"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>