<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00327</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220772&amp;W10_KEY=13013479&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00327</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.11.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 24.06.2021 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern in der Ortsbildschutzzone nahe eines Inventarobjekts; Feststellung des Sachverhalts; Einordnung und Gestaltung. Die Anordnung eines Augenscheins oder der Beizug einer sachverständigen Person steht im pflichtgemässen Ermessen der anordnenden Behörde. Eine Pflicht zur Durchführung eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsächlichen Verhältnisse auf andere Weise nicht abgeklärt werden können, und der Beizug einer sachverständigen Person ist im Rechtsmittelverfahren dann geboten, wenn die Feststellungen der an der vorinstanzlichen Anordnung mitwirkenden Fachstelle in Zweifel zu ziehen sind (E. 3.2). Vorliegend stehen die tatsächlichen Verhältnisse eindeutig fest. Auch die Aussteckung des Bauprojekts ist nicht zu beanstanden: Diese soll den Gebäudekubus in seinen groben Umrissen bzw. die wesentlichen Gebäudeteile vereinfacht zum Ausdruck bringen, für den genauen Inhalt des Projekts sind indes einzig die Baugesuchsunterlagen massgebend (E. 3.3). Das Bauprojekt erfüllt die Anforderungen an eine gute Gesamtwirkung gemäss § 238 Abs. 2 PBG. Die bewilligte Erhebung des untersten Vollgeschosses gegenüber dem gewachsenen Terrain von mehr als 1 m ist nicht zu beanstanden; einzig in Ausnahmefällen kann gestützt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem Grundstück zulässigen Volumens verlangt werden. Zudem wird auf das nahe gelegene Schutzobjekt genügend Rücksicht genommen (E. 4.3). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABGRABUNG">ABGRABUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTECKUNG">AUSSTECKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERHEBUNG">ERHEBUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTAROBJEKT">INVENTAROBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILDSCHUTZZONE">ORTSBILDSCHUTZZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSFESTSTELLUNG">SACHVERHALTSFESTSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERSTÃNDIGE PERSON">SACHVERSTÃNDIGE PERSON</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLLGESCHOSS">VOLLGESCHOSS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=50734" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00327</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom 12. November 2020</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft A,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1. B, </span></p> <p class="MsoNormal">2.2. C, </p> <p class="MsoNormal">3.1. D, </p> <p class="MsoNormal">3.2. E, </p> <p class="MsoNormal"><span>4.1. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.2. G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch lic.<span> </span>iur. H, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span>1. Einfache Gesellschaft I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA J,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Stadtrat Uster, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 2. August 2019 erteilte der Stadtrat Uster der Einfachen Gesellschaft I die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch des bestehenden GebÃ¤udes und den Neubau von zwei MehrfamilienhÃ¤usern an der K-Gasse 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 in Uster.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den dagegen am 11. September 2019 von der nachbarlichen StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft A erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht am 25. MÃ¤rz 2020 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft A am 19. Mai 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die RÃ¼ckweisung der Sache an die BaubehÃ¶rde zur Neubeurteilung. In prozessualer Hinsicht beantragte sie die Vornahme einer geodÃ¤tischen Vermessung des Schutzobjektes K-Gasse 03 sowie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins; alles unter Kostenfolgen zulasten der Bauherrschaft und unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Am 11. Juni 2020 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Einfache Gesellschaft I beantragte am 19. Juni 2020 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft A unter solidarischer Haftbarkeit. Der Stadtrat Uster beantragte am 24. Juni 2020 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolgen zulasten der StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft A. In ihrer Replik vom 24. August 2020 hielt diese an ihren AntrÃ¤gen fest. Die Einfache Gesellschaft I und der Stadtrat Uster hielten in ihren Duplikschriften vom 2. respektive 7. September 2020 an ihren AntrÃ¤gen fest. Die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft A liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das<span> Verwaltungsgericht ist nach § 41 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Stadt Uster in der Dorfzone D2 (Ortsbildschutzzone) und ist heute mit einem gegenÃ¼ber der nordseitigen K-Gasse um 18 m zurÃ¼ckversetzten WohngebÃ¤ude Ã¼berstellt. Ãstlich grenzt es an die Liegenschaft der BeschwerdefÃ¼hrenden, an der westlich angrenzenden K-Gasse 03 befindet sich ein Inventarobjekt.</p> <p class="Urteilstext">Das Neubauvorhaben sieht die Erstellung von zwei MehrfamilienhÃ¤usern mit giebelseitig zur K-Gasse gerichteten SatteldÃ¤chern vor. Teilweise sind Abgrabungen von zwischen 20 cm und maximal 1,20 m projektiert; ein grosser Teil der geplanten GebÃ¤ude kommt allerdings ohne Abgrabungen aus. Beide MehrfamilienhÃ¤user sollen Ã¼ber zwei Vollgeschosse sowie Ã¼ber ein anrechenbares und ein nicht anrechenbares Untergeschoss verfÃ¼gen. Beim weiter von der K-Gasse entfernten GebÃ¤ude ist ein Dachgeschoss vorgesehen; beim zweiten GebÃ¤ude weist der hintere, von der K-Gasse abgewandte Teil ebenfalls ein solches auf. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>3.1 </b>ZunÃ¤chst beanstanden die BeschwerdefÃ¼hrenden eine mangelhafte Plandarstellung und Aussteckung: In den BaueingabeplÃ¤nen seien die Geschosse falsch benannt, das rÃ¼ckzubauende sowie benachbarte GebÃ¤ude nicht korrekt eingezeichnet und das Schutzobjekt an der K-Gasse 03 unrichtig dargestellt. Zudem sei ein First nicht ausgesteckt worden. Daher beantragt sie in verfahrensrechtlicher Hinsicht die Anordnung einer geodÃ¤tischen Vermessung des inventarisierten Objekts sowie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Urteilstext"><b>3.2 </b>Der Entscheid darÃ¼ber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beitragen. Der Verzicht auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist zulÃ¤ssig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1). Entsprechendes gilt auch hinsichtlich weiterer Instrumente zur SachverhaltsabklÃ¤rung wie der Vornahme einer geodÃ¤tischen Vermessung durch eine sachverstÃ¤ndige Person: Ob der Beizug einer solchen erforderlich ist, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Im Rechtsmittelverfahren ist er dann geboten, wenn die Feststellungen der an der vorinstanzlichen Anordnung mitwirkenden Fachstelle in Zweifel zu ziehen sind (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 67 ff.).</p> <p class="Urteilstext"><b>3.3 <br/> 3.3.1 </b>ZunÃ¤chst ist den BeschwerdefÃ¼hrenden darin beizupflichten, dass die Bezeichnung der Geschosse in den BaueingabeplÃ¤nen zum Teil nicht korrekt ist. Dies hat jedoch bereits die kommunale BaubehÃ¶rde im angefochtenen Beschluss festgestellt und berichtigt. Zudem ist es fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit der streitbetroffenen Bauten nicht von Relevanz: GemÃ¤ss Art. 19 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Uster sind in der Dorfzone D2 maximal zwei Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse und ein Untergeschoss zugelassen und es wird von keiner Seite in Zweifel gezogen, dass diese Vorgaben eingehalten sind.</p> <p class="Urteilstext"><b>3.3.2 </b>Weiter ist der BeschwerdefÃ¼hrerschaft auch darin zuzustimmen, dass in den BaueingabeplÃ¤nen teilweise unrichtige HÃ¶henangaben enthalten sind. Die bauliche Umgebung, namentlich das Schutzobjekt, war jedoch sowohl der an der Anordnung mitwirkenden Stadtbildkommission aus den â ihren Protokollen beiliegenden â Modellbildern wie auch dem Baurekursgericht noch zusÃ¤tzlich durch den Abteilungsaugenschein bekannt. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen denn auch nicht geltend, dass sich die fehlerhaften PlÃ¤ne nachteilig auf ihre Rechts- und Interessenwahrung auswirken wÃ¼rden, weshalb auf ihre diesbezÃ¼gliche RÃ¼ge nicht einzugehen ist (VGr, 10. Mai 2000, VB.2000.00086, E. 2.c/aa). Ausserdem ist das rÃ¼ckzubauende GebÃ¤ude im Katasterplan gelb eingezeichnet, was den Vorgaben gemÃ¤ss § 4 in Verbindung mit § 3 Abs. 1 lit. a der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) entspricht. Im Fall von Neubauten mÃ¼ssen abzubrechende Bauwerke im Fassaden- oder im Grundrissplan nicht dargestellt werden. Die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse waren fÃ¼r die Entscheidinstanzen nach dem Gesagten ohne Weiteres ersichtlich.</p> <p class="Urteilstext"><b>3.3.3 </b>Schliesslich ist auch die vorgenommene Aussteckung nicht zu beanstanden. Die Aussteckung soll den GebÃ¤udekubus in seinen groben Umrissen bzw. die wesentlichen GebÃ¤udeteile vereinfacht zum Ausdruck bringen (Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 3. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2017, S. 227). FÃ¼r den genauen Inhalt des Projekts sind indes einzig die Baugesuchsunterlagen massgebend. Soll ein Satteldach realisiert werden, darf es in der Regel bei der Aussteckung der Dachneigung sein Bewenden haben (BRKE II Nr. 90/2000 in BEZ 2000 Nr. 31). Die BeschwerdefÃ¼hrerschaft kann daraus, dass ein First nicht ausgesteckt wurde, folglich nichts fÃ¼r sich ableiten.</p> <p class="Urteilstext"><b>3.4 </b>Zusammenfassend kÃ¶nnen sowohl betreffend die vorinstanzlichen wie auch das vorliegende Verfahren keine unklaren VerhÃ¤ltnisse erblickt werden und es gibt keinen Anlass, die Feststellungen der an der vorinstanzlichen Anordnung mitwirkenden Fachstelle in Zweifel zu ziehen. Die bei den Akten liegenden Unterlagen zum Bauprojekt, namentlich die PlÃ¤ne, Modellbilder und Fotografien, welche die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse anschaulich wiedergeben, bieten eine hinreichende Entscheidgrundlage fÃ¼r die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG. Weitere Instrumente zur SachverhaltsabklÃ¤rung wie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins oder einer geodÃ¤tischen Vermessung erÃ¼brigen sich.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>4.1 </b>In materieller Hinsicht bemÃ¤ngeln die BeschwerdefÃ¼hrenden die Einordnung und Gestaltung des Bauprojekts: In einer Ortsbildschutzzone wie der vorliegenden solle das unterste Vollgeschoss als Erdgeschoss wahrgenommen werden; beim geplanten Projekt sei jedoch das anrechenbare Untergeschoss als Erdgeschoss wahrnehmbar und unschÃ¶n in den Boden hineingedrÃ¼ckt. GemÃ¤ss ihrer stÃ¤ndigen Praxis erlaube die Stadt Uster in ihren Ortsbildschutzzonen denn auch keine Erhebung des untersten Vollgeschosses gegenÃ¼ber dem gewachsenen Terrain von mehr als 1 m, weshalb es gegen das Gebot der Rechtsgleichheit verstosse, dass vorliegend eine Erhebung von bis zu 2,60 m bewilligt worden sei. Hinzu komme, dass das Bauprojekt die nÃ¶tige RÃ¼cksichtnahme auf das Inventarobjekt an der K-Gasse 03 vermissen lasse.</p> <p class="Urteilstext"><b>4.2 <br/> 4.2.1 </b>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)</span> sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt wird. Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. In der Ortsbildschutzzone und namentlich auch hinsichtlich des Schutzobjekts an der K-Gasse 03 ist gestÃ¼tzt auf diese Bestimmung nicht nur eine befriedigende, sondern eine gute Gesamtwirkung zu verlangen (vgl. VGr, 22. Oktober 2015, VB.2015.00343, E. 7 zur Ortsbildschutzzone D2 in der Stadt Uster sowie § 203 Abs. 1 lit. c PBG bezÃ¼glich der Qualifikation des GebÃ¤udes an der K-Gasse 03 als Objekt des Natur- und Heimatschutzes). Nicht Ã¼ber § 238 Abs. 2 PBG hinaus geht Art. 9 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Uster, welche die Erscheinung der Bauten in den Ortsbildschutzzonen regelt.</p> <p class="Urteilstext"><b>4.2.2 </b>Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid BGE 145 I 52 fest, dass das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der BaubehÃ¶rde seine abweichende gestalterische EinschÃ¤tzung begrÃ¼ndet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewÃ¤hrleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum Ã¼berschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkÃ¼rlich ist. Da die kommunale BehÃ¶rde ihr Ermessen pflichtgemÃ¤ss ausÃ¼ben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem WillkÃ¼rverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip und das Ã¼bergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52 E. 3.6). <span>Je eingehender die kommunale BehÃ¶rde ihren Entscheid begrÃ¼ndet hat, desto hÃ¶her werden die Anforderungen an eine abweichende BegrÃ¼ndung des Baurekursgerichts (VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00530, E. 4.3).</span></p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des vorinstanzlichen Entscheids lediglich Ã¼ber eine Rechtskontrolle; es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist; eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).</p> <p class="Urteilstext"><b>4.3 <br/> 4.3.1 </b>Die kommunale BaubehÃ¶rde hat sich in ihrer Bewilligung sehr ausfÃ¼hrlich mit der Einordnung und Gestaltung des Bauprojekts auseinandergesetzt. Sie hat hierbei Bezug genommen auf die Beurteilung der Stadtbildkommission, welche das Bauvorhaben vor dem Hintergrund der erhÃ¶hten gestalterischen Anforderungen bewertete und ihm einen "angemessenen Beitrag im Dorfbild" attestierte. Der Vor­instanz ist darin beizupflichten, dass das unterste Vollgeschoss nicht in den Boden gedrÃ¼ckt wirkt; vielmehr wird die bestehende Terraingestaltung aufgenommen, was aus den Akten ersichtlich ist. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden sich auf § 279 Abs. 1 PBG bzw. auf das dieser Norm zugrundeliegende VerstÃ¤ndnis berufen, ist darauf hinzuweisen, dass die Bestimmung bloss festhÃ¤lt, bei der Berechnung der GebÃ¤udehÃ¶he sei mit 1,5 m fÃ¼r die Erhebung des Erdgeschosses zu rechnen. Bei dieser HÃ¶henangabe handelt es sich um eine rein rechnerische GrÃ¶sse, die mit der effektiven Ansetzung des Erdgeschossfussbodens oder der Terraingestaltung nichts zu tun hat (<span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 1172). Es kann nicht daraus abgeleitet werden, dass keine Erhebungen des untersten Vollgeschosses von mehr als 1,5 m bewilligt werden dÃ¼rfen.</span></p> <p class="Urteilstext"><b>4.3.2</b> Die Stadt Uster betont in ihrer Beschwerdeantwort denn auch, sie kenne keine Praxis, wonach in den Ortsbildschutzzonen Erhebungen des Erdgeschosses von mehr als 1 m gegenÃ¼ber dem gewachsenen Terrain unzulÃ¤ssig seien. Die Frage kann jedoch offengelassen und diesbezÃ¼glich in Anwendung von § 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG auf die <span>zutreffenden AusfÃ¼hrungen im vorinstanzlichen Entscheid verwiesen werden: Eine Herabsetzung des untersten Vollgeschosses bzw. der GebÃ¤udehÃ¶he hÃ¤tte entweder erhebliche, gestalterisch unbefriedigende Abgrabungen oder den Verzicht auf das zulÃ¤ssige anrechenbare Untergeschoss zur Folge. Einzig in AusnahmefÃ¤llen â wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist â kann jedoch gestÃ¼tzt auf § 238 PBG der Verzicht auf die Realisierung des auf einem GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens verlangt werden </span>(VGr, 16. November 2017, VB.2017.00338, E. 2.2). Dies ist vorliegend ohnehin nicht der Fall.</p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten muss als Erdgeschoss mithin nicht zwingend das unterste Vollgeschoss wahrgenommen werden; die bewilligte Erhebung ist nicht zu beanstanden.</p> <p class="Urteilstext"><b>4.3.3 </b>Beim Inventarobjekt an der K-Gasse 03 handelt es sich um ein im Jahr 1790 erstelltes Fachwerkhaus mit einer auffÃ¤lligen Giebellukarne; das GebÃ¤ude ist giebelstÃ¤ndig zur K-Gasse hin ausgerichtet. Ebenso ist die Schmalseite des vorderen der beiden zu erstellenden MehrfamilienhÃ¤user gegen die K-Gasse gerichtet, und zudem ist es an dieser Stelle infolge des Verzichts auf ein Dachgeschoss weniger hoch als der hintere GebÃ¤udeteil, wodurch es dem Schutzobjekt viel Raum belÃ¤sst, um auf die Umgebung zu wirken. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen denn auch nicht substanziiert geltend, inwiefern das Bauprojekt zu wenig RÃ¼cksicht auf das Schutzobjekt nehmen wÃ¼rde. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen dem Bauprojekt eine genÃ¼gende RÃ¼cksichtnahme auf das Inventarobjekt attestierten.</p> <p class="Urteilstext"><b>4.4 </b>Nach dem Gesagten ist die vorinstanzliche ErmessensbetÃ¤tigung zu schÃ¼tzen und die Beschwerde insgesamt als unbegrÃ¼ndet abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen nicht zu. Hingegen sind sie zu verpflichten, die private Beschwerdegegnerin angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 205.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'205.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>