<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00258</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210235&amp;W10_KEY=13013542&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00258</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 17.11.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus mit Ladenfläche: Kollision der kommunalen Begrünungsvorschrift mit den Bestimmungen über die Pflichtabstellplätze. Die in Art. 11 Abs. 2 der stadtzürcherischen BZO enthaltene Bestimmung über die Begrünung von Baugrundstücken hat keine ausnützungsbeschränkende Funktion (E. 3.1). Aus der gebotenen Interessensabwägung zwischen den kollidierenden Bauvorschriften folgt, dass die von der Bauherrschaft geplante, weniger als 50 % der Grundstücksfläche umfassende Begrünung als ausreichend anzusehen ist, da eine weitergehende Begrünung aufgrund der Pflicht zur Erstellung von Abstellplätzen und infolge bestehender Fuss- und Fahrwegrechte unverhältnismässig wäre. Art. 11 Abs. 2 BZO wird ferner durch § 238 Abs. 3 PBG begrenzt, nach welchem eine Begrünung nur im Rahmen der tatsächlichen Verhältnisse gefordert werden kann (E. 3.2.2). Ein "Grünflächentransfer" ab einem Nachbargrundstück zur Kompensation der Begrünungspflicht ist grundsätzlich ausgeschlossen (E. 3.3). Teilweise Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNUNGSAUFLAGE">BEGRÃNUNGSAUFLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRÃNFLÃCHE">GRÃNFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFLICHTABSTELLPLÃTZE">PFLICHTABSTELLPLÃTZE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> - keine -<br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=12437" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00258</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">17. November 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Robert Lauko. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A</span></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><span>,</span></a><span> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>C<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_15">,</a><b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>D<a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_4_20">,</a><b> </b> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA E<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_5_26">,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_6_31"><span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</span></a><b><span> </span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich erteilte am 9. Juni 2009 A die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch der drei MehrfamilienhÃ¤user F-Strasse 01 sowie G-Strasse 02/03 und fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 33 Wohnungen und LadenflÃ¤che im Erdgeschoss, fÃ¼r vier AbstellplÃ¤tze in einer Stapelgarage sowie einen Besucherabstellplatz im Hof auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 in ZÃ¼rich. </p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben D und C am 15. Juli 2009 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten, es sei die Baubewilligung davon abhÃ¤ngig zu machen, dass eine BegrÃ¼nung im Sinn von Art. 11 Abs. 2 BZO realisiert werde und zumindest auf der SÃ¼dseite der Zufahrt auf Kat.-Nr. 05 die gemÃ¤ss Verkehrssicherheitsverordnung nÃ¶tige Ausrundung erstellt werde. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission I hiess mit Entscheid vom 14. April 2010 den Rekurs gut und hob den Bauentscheid der Bausektion ZÃ¼rich vom 9. Juni 2009 auf. </p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 19. Mai 2010 beantragte A dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission I vom 14. April 2010 aufzuheben und im Beschwerdeverfahren die RÃ¼ge betreffend Verkehrssicherheit zu entscheiden, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission beantragte Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion ZÃ¼rich schloss auf Gutheissung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerschaft stellte den Antrag, die Beschwerde sei jedenfalls soweit abzuweisen, als der gÃ¤nzliche Verzicht auf GrÃ¼nflÃ¤che infrage stehe. </p> <p class="Urteilstext">Auf Gesuch der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼hrte das Verwaltungsgericht einen zweiten Schriftenwechsel durch. In Replik und Duplik hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest. </p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie die ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig. Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist Baugesuchstellerin und zur Beschwerde gegen den Rekursentscheid vom 14. April 2010, mit welchem die ihr erteilte Baubewilligung vom 9. Juni 2009 aufgehoben wurde, legitimiert. Auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die drei BaugrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 in ZÃ¼rich sind nach der geltenden Bau- und Zonenordnung <span>der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO)</span> der Quartiererhaltungszone QI5b zugeteilt. Die Baurekurskommission I hat die Baubewilligung der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 9. Juni 2009 wegen Verstosses gegen Art. 11 Abs. 2 BZO aufgehoben. Nach dieser Bestimmung ist in den Quartiererhaltungszonen "mindestens die HÃ¤lfte der nicht mit GebÃ¤uden Ã¼berstellten ParzellenflÃ¤chen zu begrÃ¼nen". </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>Zur BegrÃ¼ndung ihres Rekursentscheids fÃ¼hrte die Baurekurskommission aus, das Bauvorhaben erreiche den nach Art. 11 Abs. 2 BZO verlangten Anteil an GrÃ¼nflÃ¤che nicht; geplant sei vielmehr ein vollstÃ¤ndig asphaltierter Hofbereich. Die Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung seien nicht erfÃ¼llt. Die auf den BaugrundstÃ¼cken lastenden Fuss- und Fahrwegrechte bildeten keinen Grund fÃ¼r die Erteilung eines Dispenses. Entsprechende Dienstbarkeiten seien in der Quartiererhaltungszone I, fÃ¼r die unter anderem InnenhÃ¶fe oder AnsÃ¤tze zu einer Hofbildung charakteristisch seien, nicht aussergewÃ¶hnlich. Ebenso wenig veranlassten die Pflicht zur Schaffung von fÃ¼nf AbstellplÃ¤tzen fÃ¼r Autos und die Art und Weise der ErfÃ¼llung dieser Pflicht zur Annahme, es lÃ¤gen besondere VerhÃ¤ltnisse zugrunde. Es sei im Stadtteil H nicht ungewÃ¶hnlich, FahrzeugabstellplÃ¤tze im Hofbereich zu realisieren, die Ã¼ber eine Zufahrt auf den BaugrundstÃ¼cken beworben wÃ¼rden. Sodann seien Blockrandbebauungen in der Quartiererhaltungszone I keineswegs atypisch. Gleiches gelte fÃ¼r die geplante gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss des Neubaus. Im Ãbrigen seien auch anlÃ¤sslich des Augenscheins der Kommission keine ausserordentlichen tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse festgestellt worden. </p> <p class="Urteilstext">Die verkehrssichere BenÃ¼tzung der geplanten Garage und des projektierten Besucherparkplatzes erfordere einen Wendeplatz, der tatsÃ¤chlich kaum die Verwirklichung einer nennenswerten GrÃ¼nanlage im Hof erlaube. Das Bauvorhaben sei mit einer BegrÃ¼nung im gesetzlich verlangten Umfang von mindestens der HÃ¤lfte der nicht mit GebÃ¤uden Ã¼berstellten ParzellenflÃ¤che von vornherein unvereinbar. Allerdings wÃ¼rden weder die ambitiÃ¶s anmutende stadtzÃ¼rcherische Vorschrift Ã¼ber die BegrÃ¼nung bei der Erstellung von HauptgebÃ¤uden in den Bauzonen noch allfÃ¤llige HÃ¤rten, welche die verbindliche Anwendung dieser Vorschrift fÃ¼r die Bauherrschaft zeitigen mÃ¶ge, einen relevanten anrechenbaren Dispensgrund bilden. Die Ãberlegung, dass die BegrÃ¼nungsvorschrift nur mit erheblichem Aufwand eingehalten werden kÃ¶nne, treffe fÃ¼r eine Vielzahl von FÃ¤llen zu. Damit wÃ¼rde die Erteilung eines Dispenses auf eine Ãnderung der gesetzlichen Ordnung abzielen, was offenkundig unzulÃ¤ssig sei. Vorliegend sei es nicht mÃ¶glich, das Bauvorhaben in Ãbereinstimmung mit Art. 11 Abs. 2 BZO zu begrÃ¼nen. Es entfalle daher, die Bauherrschaft aufzufordern, ein Konzept fÃ¼r die zonenkonforme BegrÃ¼nung der nicht mit GebÃ¤uden Ã¼berstellten ParzellenflÃ¤chen zur baurechtlichen Bewilligung einzureichen. Der inhaltliche Mangel des Bauprojekts kÃ¶nne nicht ohne besondere Schwierigkeiten durch die Anordnung einer Nebenbestimmung geheilt werden, sondern bedÃ¼rfe einer ProjektÃ¤nderung, zum Beispiel einer Verschiebung der Nordfassade des Neubaus und/oder die neue Anordnung der erforderlichen ParkplÃ¤tze samt Zufahrt. Der festgestellte baurechtliche Mangel habe daher die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung zur Folge. Dies bedeute gegenÃ¼ber dem rekurrentischen Antrag eine reformatio in melius, welche hier geboten sei, da ein gesetzeskonformer Rechtsmittelentscheid nicht anders ergehen kÃ¶nne. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin in ihrer Beschwerdeschrift entgegen, eine vollumfÃ¤ngliche ErfÃ¼llung der Voraussetzungen von Art. 11 Abs. 2 BZO sei wegen der geltenden Fuss- und Fahrwegrechte nicht mÃ¶glich. Diese WegflÃ¤chen bildeten nicht Gegenstand des Baugesuchs mit Umgebungsgestaltung, sondern seien althergebracht. Die Vorinstanz habe bei der PrÃ¼fung einer Ausnahmebewilligung zu Unrecht das Vorliegen besonderer VerhÃ¤ltnisse verneint. Diese lÃ¤gen darin, dass die MindestgrÃ¼nflÃ¤che im Sinn von Art. 11 Abs. 2 BZO wegen der alten Wegrechte nicht vollstÃ¤ndig realisiert werden kÃ¶nne. Wenn die Einhaltung der GrÃ¼nflÃ¤chenvorschrift nur mit einer Reduktion des GebÃ¤udevolumens erreicht werden kÃ¶nne, lÃ¤gen besondere VerhÃ¤ltnisse vor. Der Gesetzgeber sei gerade nicht davon ausgegangen, dass Art. 11 Abs. 2 BZO ausnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkende Wirkung haben soll. Bei Blockrandbebauungen bestÃ¼nde aus stÃ¤dtebaulicher Sicht ein Interesse daran, den Blockrand mÃ¶glichst zu schliessen. </p> <p class="Urteilstext"><span>Eventualiter sei der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben, weil die Vorinstanz zu Unrecht davon ausging, ein allfÃ¤lliger materieller Verstoss kÃ¶nne nicht ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von § 321 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) korrigiert werden. Die Bauherrschaft habe eine entsprechende AbÃ¤nderungseingabe vorbereitet. Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin im Beschwerdeverfahren eingereichten Unterlagen beziffern die â nach Abtretung des GrundstÃ¼cksstreifens (Trottoir) entlang der F-Strasse an die Stadt ZÃ¼rich â nicht Ã¼berbaute ParzellenflÃ¤che mit 141,34 m<sup>2</sup>. Die gemÃ¤ss Art. 11 Abs. 2 BZO verlangte BegrÃ¼nung von 50 % (= 70,67 m<sup>2</sup>) soll durch eine begrÃ¼nte FlÃ¤che von 22 m<sup>2</sup> auf den BaugrundstÃ¼cken selber sowie durch einen GrÃ¼nflÃ¤chentransfer von 50 m<sup>2</sup> ab den nÃ¶rdlich anstossenden GrundstÃ¼cken im Eigentum der Stadt ZÃ¼rich erfolgen. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b> Die zulÃ¤ssige bauliche GrundstÃ¼cknutzung ergibt sich gemÃ¤ss § 250 Abs. 1 PBG aus der Bau- und Zonenordnung sowie aus den Bauvorschriften. Laut § 251 lit. a PBG wird die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung durch AusnÃ¼tzungs-, Ãberbauungs-, FreiflÃ¤chen- und Baumassenziffern festgelegt. FreiflÃ¤chenziffern verlangen nach § 257 Abs. 1 PBG die Freihaltung eines â im VerhÃ¤ltnis zur massgeblichen GrundflÃ¤che â bestimmten offenen FlÃ¤chenanteils fÃ¼r "dauernde Spiel- und RuheplÃ¤tze sowie GÃ¤rten". Die Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich legt fÃ¼r bestimmte Gebiete der Zentrumszonen (Art. 18 Abs. 2 BZO) und fÃ¼r Industriezonen (Art. 19 BZO) eine FreiflÃ¤chenziffer fest. </p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss Art. 11 Abs. 2 BZO sind bei der Erstellung von HauptgebÃ¤uden in Wohnzonen mindestens zwei Drittel, in den Quartiererhaltungszonen mindestens die HÃ¤lfte und in Zentrumszonen mindestens ein Drittel der nicht mit GebÃ¤uden Ã¼berstellten ParzellenflÃ¤che zu begrÃ¼nen (Satz 1). Ein der Art der Ãberbauung entsprechender Teil ist als Spiel- oder RuheflÃ¤che oder als Freizeit- oder Pflanzgarten herzurichten (Satz 2). Bei der Auslegung dieser kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Bestimmung steht den Gemeinden ein gewisser Beurteilungsspielraum zu, welcher von den Rechtsmittelinstanzen zu beachten ist (RB 1981 Nr. 20; 1982 Nr. 38, 1984 Nr. 105; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. Auflage, ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 19 mit weiteren Hinweisen). Wenn Art. 11 Abs. 2 BZO nach der Rechtsauffassung der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich eine gewisse DurchgrÃ¼nung und SiedlungsqualitÃ¤t sichern will und dieser Bestimmung anders als der FreiflÃ¤chenziffer gemÃ¤ss § 257 PBG keine ausnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkende Funktion zukommt, ist dies eine offensichtlich korrekte Auslegung; Art. 11 Abs. 2 BZO stellt in dieser Hinsicht eine allgemeine Regel zu § 238 Abs. 3 PBG dar, wonach â wo die VerhÃ¤ltnisse es zulassen â mit der baurechtlichen Bewilligung verlangt werden kann, dass vorhandene BÃ¤ume bestehen bleiben, neue BÃ¤ume und StrÃ¤ucher gepflanzt sowie VorgÃ¤rten und andere geeignete Teile des GebÃ¤udeumschwungs als GrÃ¼nflÃ¤che erhalten oder hergerichtet werden. Anders als bei der FreiflÃ¤chenziffer ist bei der Anwendung von Art. 11 Abs. 2 BZO nicht von der BaugrundstÃ¼cksflÃ¤che auszugehen, sondern â wie der Wortlaut dieser Bestimmung festhÃ¤lt â von der "nicht mit GebÃ¤uden Ã¼berstellten ParzellenflÃ¤che", also von jener GrundstÃ¼cksflÃ¤che, welche nicht von einem der Bau- und Zonenordnung entsprechenden GebÃ¤ude Ã¼berstellt wird; auch unter diesem Gesichtspunkt stimmt die kommunale Bestimmung mit § 238 Abs. 3 PBG Ã¼berein, welche den "GebÃ¤udeumschwung" betrifft.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss dem im Beschwerdeverfahren eingereichten Ã¶ffentlich beurkundeten Landabtretungsvertrag vom 14. Juni 2010 zwischen der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Stadt ZÃ¼rich tritt jene einen â heute bereits als Trottoir benutzten â Streifen von 33 m entlang der F-Strasse an die Stadt ZÃ¼rich ab. Die hofseitig (nordseitig) nicht mit GebÃ¤uden Ã¼berstellte ParzellenflÃ¤che umfasst mithin noch rund 127 m<sup>2</sup>. Die hÃ¤lftige BegrÃ¼nung gemÃ¤ss Art. 11 Abs. 2 BZO mÃ¼sste demzufolge rund 63,5 m<sup>2</sup> umfassen. Die Baugesuchsunterlagen (Umgebungsplan) sehen indessen eine vollstÃ¤ndige Befestigung des GebÃ¤udeumschwungs vor. Zu Unrecht hat die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich im Bauentscheid vom 9. Juni 2009 den vollumfÃ¤nglichen Verzicht auf eine BegrÃ¼nung gutgeheissen. Dies ergibt sich schon daraus, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin nunmehr im vorliegenden Beschwerdeverfahren eine hofseitige BegrÃ¼nung im Umfang von 22 m<sup>2</sup> vorsieht. Zu prÃ¼fen ist, ob der Verzicht auf die BegrÃ¼nung der restlichen FlÃ¤che von ca. 41,5 m<sup>2</sup> rechtmÃ¤ssig ist. </p> <p class="Urteilstext"><span class="Erwgung3Char">3.2.1</span><b><span> </span></b><span>Die BaugrundstÃ¼cke </span>Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 sind gemÃ¤ss Grundbuchauszug mit verschiedenen Fuss- und Fahrwegrechten (Grunddienstbarkeiten) aus dem Jahr 1926 belastet. Insbesondere besteht zugunsten der nordwestlich anstossenden GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 07 und zulasten von 04 und 05 ein Fahrwegrecht mit "schweren Fuhrwerken und Motorlastwagen" (SP 29) Ã¼ber die HofrÃ¤ume von und nach der G-Strasse. Diese Dienstbarkeiten sowie die Zufahrt zur Stapelgarage und zum (einzigen) Besucherparkplatz mit WendemÃ¶glichkeit lassen eine weitere BegrÃ¼nung des auf dem BaugrundstÃ¼ck verbleibenden nordseitigen Hofraums nicht zu. Davon ist auch die Vorinstanz in ihrem Rekursentscheid vom 14. April 2010 ausgegangen.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2.2 </span></b><span>Der Einhaltung der BegrÃ¼nungsvorschrift von Art. 11 Abs. 2 BZO stehen vorliegend neben den erwÃ¤hnten grunddienstbarkeitsrechtlichen Fuss- und Fahrwegrechten auch baupolizeiliche Vorschriften entgegen: Das Bauvorhaben lÃ¶st die Pflicht von 5 AutoabstellplÃ¤tzen aus, wovon ein Besucherparkplatz an leicht zugÃ¤nglicher Lage zu erstellen ist, und nach der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSiV) darf die Aus- und Einfahrt in die G-Strasse nur vorwÃ¤rts erfolgen, weshalb auf dem GrundstÃ¼ck selber eine WendemÃ¶glichkeit fÃ¼r Autos bestehen muss. Wie bei der "Drittelsregelung bei VorgÃ¤rten" kollidieren damit die Bestimmungen Ã¼ber die PflichtabstellplÃ¤tze im Sinn von §§ 242 ff. PBG mit den Vorschriften Ã¼ber die aus GrÃ¼nden der Einordnung erwÃ¼nschte BegrÃ¼nung der BaugrundstÃ¼cke (vgl. VGr, 11. August 2010, VB.2010.272, E. 3 mit weiteren Hinweisen, www.vgrzh.ch). Bei den VorgÃ¤rten wird dieser "Konflikt" durch eine InteressenabwÃ¤gung im Einzelfall bzw. Auslegung des unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" gelÃ¶st (vgl. RB 1979 Nr. 93 = ZBl 81/1980, S. 75). Trotz der starren Massbestimmung von Art. 11 Abs. 2 BZO steht einer derartigen flexiblen Rechtsanwendung auch vorliegend nichts entgegen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Bauverweigerung fÃ¼r ein an sich zulÃ¤ssiges Bauprojekt allein deshalb, weil die nicht vom GebÃ¤ude Ã¼berstellte ParzellenflÃ¤che infolge der Vorschriften Ã¼ber die PflichtabstellplÃ¤tze (§§ 242 ff. PBG) und hier einer fÃ¼r die Erschliessung einer Nachbarparzelle erforderlichen Grunddienstbarkeit (Fahrwegrecht) nicht entsprechend Art. 11 Abs. 2 BZO zu 50 % begrÃ¼nt werden kann, ist aber offensichtlich unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. GemÃ¤ss § 220 Abs. 1 PBG ist "von Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien, wenn besondere VerhÃ¤ltnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften <i>unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig </i>erscheint", was hier zutrifft. Die Bausektion widerspricht in ihrer Beschwerdeantwort der Vorinstanz, eine Situation wie vorliegend stelle den Regel- und nicht den Ausnahmefall dar. Sie wisse aus Erfahrung, dass Art. 11 Abs. 2 BZO bei Neubauvorhaben in aller Regel ohne tiefgreifende EinschrÃ¤nkungen fÃ¼r die Bauherrschaft durchgesetzt werden kÃ¶nne. Diese Aussage der mit den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen am besten vertrauten BaubehÃ¶rde ist durchaus glaubhaft. Wenn die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich unter diesen UmstÃ¤nden in sinngemÃ¤sser Anwendung von § 220 PBG von der Einhaltung der gemÃ¤ss Art. 11 Abs. 2 BZO erforderlichen BegrÃ¼nung von 50 % der nicht mit GebÃ¤uden Ã¼berstellten ParzellenflÃ¤che dispensierte, ist dies â abgesehen von der von der BeschwerdefÃ¼hrerin selber vorgeschlagenen BegrÃ¼nung von 22 m<sup>2</sup> â nicht rechtsverletzend. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zum gleichen Ergebnis fÃ¼hrt die Betrachtungsweise, dass Art. 11 Abs. 2 BZO eine allgemein formulierte Bestimmung zur Gestaltungsvorschrift von § 238 Abs. 3 PBG darstellt. Diesfalls darf die kommunale Regelung den durch das kantonale Recht gesetzten Rahmen nicht Ã¼berschreiten (RB 1981 Nr. 131 = BEZ 1981 Nr. 32). § 238 Abs. 3 PBG Ã¼ber die Herrichtung oder Erhaltung des GebÃ¤udeumschwungs als GrÃ¼nflÃ¤che steht aber unter dem Vorbehalt, dass "die VerhÃ¤ltnisse es zulassen". Da aus den genannten GrÃ¼nden die VerhÃ¤ltnisse â abgesehen von einer FlÃ¤che von 22 m<sup>2</sup> â keine BegrÃ¼nung erlauben, entsprach die baurechtliche Bewilligung diesen Gestaltungsvorschriften und war fÃ¼r die Abweichung von Art. 11 Abs. 2 BZO folgerichtig auch keine Ausnahmebewilligung erforderlich. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b><b> </b>Der von der BeschwerdefÃ¼hrerin eventualiter vorgeschlagene "GrÃ¼nflÃ¤chentransfer" von den NachbargrundstÃ¼cken ist vorliegend als weitere BegrÃ¼nung sinnvoll und erwÃ¼nscht, rechtlich aber mangels einer ausnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkenden Funktion von Art. 11 Abs. 2 BZO nicht erzwingbar. Eine auf dem BaugrundstÃ¼ck erfÃ¼llbare Einordnungsvorschrift kann grundsÃ¤tzlich nicht auf einem NachbargrundstÃ¼ck kompensiert werden; ist die BegrÃ¼nungsvorschrift dagegen nicht auf dem BaugrundstÃ¼ck selber erfÃ¼llbar, kann die Baubewilligung â wie gesehen â nicht von einem "GrÃ¼nflÃ¤chentransfer" ab einem benachbarten GrundstÃ¼ck abhÃ¤ngig gemacht werden. Auch aus Art. 18 Abs. 2 BZO kann keine andere Regelung abgeleitet werden; dieser lÃ¤sst in bestimmten Bereichen der Zentrumszone bezÃ¼glich der <i>FreiflÃ¤chenziffer</i>, also der baulichen AusnÃ¼tzung, die Verlegung der FreiflÃ¤chen zu, betrifft aber nicht den Transfer von GrÃ¼nflÃ¤chen. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>4. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Die private Beschwerdegegnerschaft beantragte mit ihrem Rekurs vom 15. Juli 2009 weiter, es sei die Baubewilligung davon abhÃ¤ngig zu machen, dass zumindest auf der SÃ¼dseite der Zufahrt auf Kat.-Nr. 05 die gemÃ¤ss Verkehrssicherheitsverordnung nÃ¶tige Ausrundung erstellt wird. Da die Baurekurskommission I den Rekurs bereits wegen Verletzung der BegrÃ¼nungsvorschrift von Art. 11 Abs. 2 BZO guthiess, hat sie diese RÃ¼ge betreffend Verkehrssicherheit des Bauvorhabens nicht geprÃ¼ft (Rekursentscheid E. 5). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die private Beschwerdegegnerschaft wÃ¤re an sich befugt gewesen, diese RÃ¼ge der Verkehrssicherheit in dem von der Baugesuchstellerin angestrengten Beschwerdeverfahren erneut vorzubringen (RB 1983 Nr. 22). Aus dem Antrag und der BegrÃ¼ndung ihrer Beschwerdeantwort ergibt sich indessen klar, dass im Beschwerdeverfahren der Einwand hinsichtlich der Ausrundungsradien bei der Ausfahrt in die G-Strasse nicht erneuert wird. Es kann angemerkt werden, dass eine entsprechende RÃ¼ge unbehelflich wÃ¤re. Die Bausektion hat in ihrer Rekursantwort vom 8. September 2009 aufgezeigt, dass die erforderlichen Einlenkradien bei MitberÃ¼cksichtigung der Wegparzelle Kat.-Nr. 08 und des Trottoirs entlang der G-Strasse gegeben sind und damit ihre gegenteilige ErwÃ¤gung D/d im Bauentscheid vom 9. Juni 2009 korrigiert. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise gutzuheissen ist. Der Entscheid der Baurekurskommission I ist aufzuheben und der Bausektionsbeschluss vom 9. Juni 2009 mit einer Auflage zu ergÃ¤nzen, wonach die nicht vom bewilligten GebÃ¤ude Ã¼berstellte ParzellenflÃ¤che im Ausmass von 22 m<sup>2</sup> zu begrÃ¼nen ist. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss § 13 Abs. 2 VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Im Rekursverfahren hat die private Beschwerdegegnerschaft nicht die Aufhebung der Baubewilligung verlangt, sondern beantragt, die Baubewilligung davon abhÃ¤ngig zu machen, dass eine BegrÃ¼nung im Sinn von Art. 11 Abs. 2 BZO realisiert und auf der SÃ¼dseite die gemÃ¤ss Verkehrssicherheitsverordnung nÃ¶tige Ausrundung erstellt wird. Wie sich aus der RekursbegrÃ¼ndung ergibt, bemÃ¤ngelten die Rekurrenten den "vÃ¶lligen Verzicht" auf BegrÃ¼nung der HofflÃ¤che. DiesbezÃ¼glich war der Rekurs begrÃ¼ndet. Der Antrag hinsichtlich der Ausrundung bei der Ausfahrt in die G-Strasse wurde materiell aus den genannten verfahrensmÃ¤ssigen GrÃ¼nden nicht behandelt. Dementsprechend sind die Kosten des Rekursverfahrens je hÃ¤lftig der Stadt ZÃ¼rich und der Bauherrin (BeschwerdefÃ¼hrerin) aufzuerlegen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Angesichts des Umstands, dass die private Beschwerdegegnerin im Rekursverfahren nicht die Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat, erweist sich die von der Vorinstanz mit insgesamt Fr. 5'530.- festgesetzte GebÃ¼hrenhÃ¶he jedoch als Ã¼berhÃ¶ht und nicht mehr mit </span><span>§ 35 der Verordnung Ã¼ber die Organisation und den GeschÃ¤ftsgang der Baurekurskommissionen vom 20. Juli 1977 vereinbar. Die GesamtgebÃ¼hr ist deswegen auf einen dem Zeitaufwand sowie der finanziellen und rechtlichen Tragweite des Falles angemessenen Betrag von Fr. 3'000.- herabzusetzen. </span><span>Eine UmtriebsentschÃ¤digung hat die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekursverfahren nicht zu leisten, da die Voraussetzungen hierfÃ¼r nicht gegeben sind (§ 17 Abs. 2 VRG). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Was das Beschwerdeverfahren betrifft, so ist die BeschwerdefÃ¼hrerin mit ihrem Antrag auf Aufhebung des Rekursentscheides grossmehrheitlich durchgedrungen. Die ErgÃ¤nzung des Bausektionsbeschlusses vom 9. Juni 2009 mit einer Auflage betreffend BegrÃ¼nung entspricht dem Antrag der privaten Beschwerdegegnerschaft vor Verwaltungsgericht. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Beschwerdekosten zu 1/10 der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen und im Ãbrigen auf die Gerichtskasse zu nehmen.<i> </i>Da keine der Parteien im Sinn von § 17 Abs. 2 VRG "unterliegt", sind auch keine ParteientschÃ¤digungen zuzusprechen. </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission I vom 14. April 2010 wird aufgehoben und der Bauentscheid Nr. 770/09 der Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich vom 9. Juni 2009 wiederhergestellt. </span></p> <p class="Einzug2"><span> Der Bauentscheid Nr. 770/09 der Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich vom 9. Juni 2009 wird mit der Auflage ergÃ¤nzt, wonach </span><span>die nicht vom bewilligten GebÃ¤ude Ã¼berstellte ParzellenflÃ¤che im Ausmass von 22 m<sup>2</sup> zu begrÃ¼nen ist. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Rekurskosten von Fr. 5'530.- werden auf Fr. 3'000.- herabgesetzt und je zur HÃ¤lfte der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich und der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 210.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'210.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden zu 1/10 der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt und zu 9/10 auf die Gerichtskasse genommen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Es werden sowohl fÃ¼r das Rekurs- als auch fÃ¼r das Beschwerdeverfahren keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>