Verwaltungsgericht 2. Kammer WBE.2009.XX / SW / jb (DVIJAGN.XXXX/44.2) Art. 85 Urteil vom 21. Oktober 2009 Besetzung Verwaltungsrichter Berger, Präsident Verwaltungsrichter Bodmer Verwaltungsrichterin Kink Gerichtsschreiberin Weber Beschwerde- führerin 1 A. Beschwerde- führerin 2 B. beide vertreten durch C. gegen Grundbuchamt F. Departement Volkswirtschaft und Inneres, Justizabteilung, Bleichemattstrasse 1, Postfach 2254, 5001 Aarau Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Grundbuchabgaben Entscheid des Departements Volkswirtschaft und Inneres vom 19. Februar 2009 - 2 - Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: A. 1. Die A. m i t S i t z i n D. b e z w e c k t d e n B e t r i e b e i n e s S t r a s s e n-, Hoch - u n d Tiefbauunternehmens. Sie ist Eigentümerin einer Baulandfläche in D., die ursprünglich rund X ar umfasste. Am X Dezember 2004 schlossen die A. und die Einwohnerg emeinde D. für dieses Gebiet einen "Infrastrukturvertrag mit vor vertraglichen Vereinbarungen betreffend Landabtretung ( E r s c h l i e s s u n g u n d Ü b e r b a u u n g d e s G e b i e t s 'X')" (nachfolgend: Infrastrukturvertrag) ab, in dem neben Bestimmungen über die Erschliessung auch die zu bilden den X B a u f e l d e r i m U m f a n g v o n minimal X a r b i s m a x i m a l X a r f e stgelegt wurden. Im Anschluss daran beauftragten die A. u n d d i e G e m e i n d e D. d a s A r c h i t e k t u r b ü r o E. i n J. (nachfolgend: E.) mit der Er arbeitung einer Strat egie, eines Bebauungskonzeptes und eines Gestal tungsplans für das Gebiet. Die E. erarbeitete in der Folge auch für das erste Baufeld "Woh nen" ein Vorprojekt mit Kostenberechnung. Dieses Vorprojekt mit rund X Wohnungen und X A u t o e i n s t e l l p l ä tzen bildete die Grundlage für die Investorensuche. 2. 2.1. In der B. mit Sitz in H. (nachfolgend: B.) konnte eine mögliche Investorin gefunden werden. Im Hinb lick auf ihren defini tiven Investitionsentscheid verlangte die B. d i e E i n h a l t u n g v e r s c h i e d e n e r R a h m e n b e d i n g u n g e n (rechtskräftiger Ge staltungsplan, rechtskräftige Baubewilligung, ausreichende Nettorendite, garantierte Termine etc.). Ausserdem machte sie ihren Investitionsentscheid davon abhängig, dass die I. in J. (nachfol- gend: I.) als Totalunternehmerin beigezogen würde. 2.2. Am X J u n i 2 0 0 5 s c h l o s s e n d i e A. u n d d i e B. e i n e n V orvertrag auf Abschluss eines späteren Kaufvertrages über das Land des ersten Baufelds "Wohnen" (rund X ar der Parzelle GB D. Nr. X, Plan X, Parz. X; Vorakten, act. 72 ff. ). Es wurde fest gelegt, dass der Kaufvertrag abgeschlossen werde, sobald die rechtskräf tige Baubewilligung vorliege. Die B. b e h i e l t s i c h a u s s e r d e m d a s R e c h t v o r , den Kaufvertrag nicht abzuschliessen, wenn bestimmte von ihr auf gestellte Wirtschaftlichkeitsvorgaben nicht erreichbar seien. Als Preis ver einbarten die Parteien Fr. X p r o m2, d.h. rund Fr. X. Ausserdem wurden folgende Vereinbarungen getroffen: · Die B. verpflichtete sich, die gemäss Infrastrukturvertrag zu beza h- lende Summe von Fr. X/m2 oder Fr. X (= X m2 x Fr. X) plus Zins ab X - 3 - Januar 2005 auf dem Teilbetrag von Fr. X/m2 g e m ä s s d e m g e n a n n t e n V e r t r a g d i r e k t d e r E i n w o h n e r- gemeinde D. zu entgelten (Vorvertrag Ziff. III./3.; Vorakten, act. 76). · Die B. v e r p fl i c h te te s i c h , d i e A r c h i te ktu r a r b e i te n d e s P r o je k te s a n d i e E. zu vergeben (Vorvertrag Ziff. IV./3.; Vorakten, act. 75). · Die B. v e r p f l i c h t e t e s i c h , i m R a h m e n d e r Ü b e r b a u u n g s ä m t l i c h e Hochbau-, Tiefbau - u n d U m g e b u n g s a r b e i t e n a n d i e A. z u v ergeben (Vorvertrag Ziff. V./4.; Vorakten, act. 74). 2.3. Ebenfalls am X Juni 2005 schlossen die B. und die I. einen Vorvertrag zu einem späteren Totalunternehmervertrag. Gegenstand des Totalunternehmervertrags bildete di e Erstellung von X M e h r f a m i l i e n- häusern mit insgesamt X Wohnungen und X Autoeinstellplätzen auf dem Land des ersten Baufelds "Wohnen" . Auch in dieser Vereinbarung wurde ausdrücklich erwähnt, dass die B. b z w . d i e I. v e r p f l i c h t e t i s t , f ü r d i e Projektierung und Planung des Projekts die E. zu berücksichtigen und alle Hoch- und Tiefbauarbeiten an die A. zu vergeben. 2.4. In einem von der I. am X Juni 2005, d.h. einen Tag nach Abschluss der Vorverträge, unterzeichneten Vertrag mit der E. vereinbarten die Parteien, das Projekt " X" gemeinsam weiterzuentwickeln, w obei die E. e s übernahm, zunächst für ein Honorar von Fr. X e i n b e w i l l i g u n g s f ä h i g e s Bauprojekt auszuarbeiten. Ausse rdem wurde die E. v o n d e r I. m i t d e r Fertigstellung und Fortfü hrung der Planung der ersten B auetappe X beauftragt und es wurde dafür ein Honorar von Fr. X vereinbart (von dem das Teilh onorar für das b ewilligungsfähige Bauprojekt in Abzug zu bringen war, d.h. Gesamthonorar Fr. X). 3. 3.1. Nachdem der von der E. ausgearbeitete Gestaltungsplan gene hmigt und die Baubewilligung erteilt worden war, schlossen die A. und die B. am X Juli 2006 einen Kaufvertrag über das inzw ischen parzellierte Grundstück der ersten Bauetappe X ( G B D. N r . X P a r z e l l e X im Halt von X a r ; Kaufpreis Fr. X). Im Kaufvertrag verpflichtete sich die B. wiederum wie im Vorvertrag: · die gemäss Infrastrukturvertrag z u b e z a h l e n d e S u m m e v o n Fr. X/m2 o d e r F r . X ( = X m 2 x F r . X) plus Zins ab X Januar 2005 auf dem Teilbetrag von Fr. X/m2 gemäss dem genannten Vertrag direkt der Einwohnergemeinde D. zu entgelten (Kaufvertrag Ziff. III./4.; Vorakten, act. 23), sowie - 4 - · im Rahmen der Überbauung sämtliche Hochbau -, Tiefbau- und Umge- bungsarbeiten an die A. zu vergeben (Kaufvertrag Ziff. IV./4.; Vorakten, act. 22). 4. Das Grundbuchamt F. veranlagte mit Rechnung vom X Juli 2006 für die Handänderung am Grundstück GB D. N r . X P a rzelle X e i n e Grundbuchabgabe von Fr. X. D er Veranla gung legte es neben dem Kaufpreis für das Land (Fr. X) gestützt auf § 10 des Gesetzes über die Grundbuchabgaben vom 7. Mai 1980 (Grundbuchabgabengesetz; GBAG; SAR 725.100 ) die gesamte Bausumme gemäss Baubewilligung (Fr. X) und die gesamte im Vertrag erwähn te E r s c h l i e s s u n g s a b g e l t u n g ( F r . X) zugrunde. Im Einzelnen ergab sich folgende Berechnung: Kaufpreis Land Fr. X Vertraglich übernommene Erschliessungskosten Fr. X Bausumme gemäss Baubewilligung Fr. X Fr. X gerundet Fr. X Grundbuchabgabe (5‰) Fr. X 5. Am X Oktober 2006 schlossen die B. u n d d i e I. d e n T o t a l u n t er- nehmervertrag mit einem Totalwerkpreis von Fr. X ab (Vorakten, act. 157 ff.). B. Eine Beschwerde der A. und der B. gegen diese Veranl agung hiess das Department Volkswirtschaft und Inneres (DVI) am 19. Februar 2009 teilweise gut. Das Department bezog die Bausumme nicht mehr in die Berechnungsgrundlage für di e Grundbuchabgabe ein. Es hielt indessen am Einbezug der Erschliessungsabgeltung fest. Au sserdem bezog es in die Berechnungsgrundlage neu das Entgelt für die Leistungen der E. (Fr. X) sowie für die von der A. i m Z u s a m m e n h a n g m i t d e r Ü b e r b a u u n g ausgeführten Bauleistungen (Fr. X) ein. Im Einzelnen ergab sich folgende Berechnung: Kaufpreis Land Fr. X Vertraglich übernommene Erschliessungskosten Fr. X Entgelt Bauarbeiten A. Fr. X Entgelt Arbeiten E. Fr. X X - 5 - gerundet Fr. X Grundbuchabgabe (5 ‰) Fr. X C. 1. Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 25. Mär z 2009 beantragten die A. und die B.: "1. Ziff. 1 d e s a n g e f o c h t e n e n E n t s c h e i d e s s e i d a h i n g e h e n d z u ä n d e r n , dass die Grundbuchabgabe auf Fr. X z u z ü g l i c h F r . X u nbestrittene Gebühren festzusetzen i st und das Grundbuchamt F. anzuweisen ist, eine neue Rechnung über (total) Fr. X auszustellen. 2. Die vorinstanzliche Kostenregelung in Ziff. 2 s e i e n t s p r e c h e n d z u korrigieren und der Kostenanteil de r Beschwerdeführerinnen auf Fr. X festzusetzen (31 % statt 38 %). 3. Die Parteientschädigung gemäss Ziff. 3 des Entscheides sei entspr e- chend zu erhöhen auf Fr. X (69 % obsiegt statt 62 %). 4. Unter Kosten - u n d E n t s c h ä d i g u n g s f o l g e n f ü r d a s V e r f a h r e n v o r Verwatungsgericht zu Lasten des Staates." 2. Das DVI schloss in seiner Vernehmlassung vom 29. April 2009 auf A b- weisung der Beschwerde. 3. Das Grundbuchamt F. liess sich nicht vernehmen. 4. Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 21. Oktober 2009 b e r a t e n u n d entschieden. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: I. 1. Auf den 1. Januar 2009 ist das totalrevidierte Gesetz über die Verwal - tungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 ( Verwaltungsrechtspflegege- setz; V R P G ; S A R 2 7 1 . 2 0 0 ) i n K r a f t g e t r e t e n . E s e r s e t z t d a s b i s h e r i g e Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 9. Juli 1968. Gemäss der Über - gangsbestimmung von § 84 Satz 1 VRPG werden die beim Inkrafttreten des revidierten VRPG bereits hängigen Verfahren nach bisherigem Recht zu Ende geführt. Für Entscheide, die nach Inkrafttreten dieses Gesetzes eröffnet werden, bestimmen sich die Weiterziehbarkeit und das Verfahren - 6 - in der Rechtsmittelinstanz nach neuem Recht. Der angefochtene B e- schwerdeentscheid erging am 19. Februar 2009 und wurde den Parteien am 23. Februar 2009 (Vorakten, act. 234) eröffnet . Demnach gelangen die Vorschriften des VRPG zur Anwendung. 2. Entscheide des DVI über Abgabenrechnungen der Grundbuchämter kön - nen an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden (§ 54 Abs. 1 VRPG; § 30 Abs. 2 GBAG i.V.m. § 2 Abs. 1 lit. a der Verordnung über die Delegation von Kompetenzen des Reg ierungsrates vom 8. November 1982 [SAR 153.111]). Das Verwaltungsgericht überprüft den angefoch te- nen Entscheid auf unrichtige und unvollständige Feststellung des Sac h- verhalts sowie Rechtsverletzungen hin (§ 55 Abs. 1 VRPG). II. 1. 1.1. Auf allen grundbuchlichen Vorgängen wird eine Abgabe erhoben (§ 1 GBAG). Bei Handänderungen an Grundstücken beträgt die Abgabe hier (noch) 5 ‰ d e r K a u f- o d e r Ü b e r n a h m e s u m m e (§ 8 Abs. 1 GBAG gemäss der bis am 30. Juni 2009 in Kraft stehenden Fassung [Botschaft des Re gierungsrats des Kantons Aa rgau an den Grossen Rat vom 18. Juni 2008 [08.175]] ; ab 1. Juli 2 0 0 9: 4 ‰ gemäss Fassung des Gesetzes vom 25. November 2008, in Kraft seit 1. Juli 2009 , vgl. Aargauische Gesetz essammlung [ AGS] 2 0 0 9 S . 1 0 5). Die Handä nde- rungsabgabe stellt eine G emengsteuer dar, die Steuer - u n d G e b ü h r e n- charakter aufweist und de ren Höhe somit nicht durch das Kosten - deckungs- und das Äquivalenzprinzip begrenzt wird (vgl. BGE 130 III 225 Erw. 2.5 , S . 2 3 0 ; A a r g a u i s c h e G e r i c h t s- u n d V e r waltungsentscheide [AGVE] 1979, S. 103 ff.; ULRICH HÄFELIN / GEORG MÜLLER / FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. Aufl., Zürich 2006, Rz. 2687; ERNST BLUMENSTEIN / PETER LOCHER, System des schweizerischen Steuerrechts, 6. Aufl., Zürich 2002, S. 7 f., 204 f.; Bo tschaft des Regierungsrates vom 30. April 1979 zum GBAG, S. 1; Bo tschaft des Regierungsrates vom 26. März 1979 zur Änderung des Grundbuchtarifes, S. 1). 1.2. Wo eine Steuernorm an wirtschaftliche Sachverhalte anknüpft, ist auch ihre Auslegung , selbst wenn die Norm zivilrechtliche Begriffe enthält, durch eine wirtschaftliche Betrachtungsweise geprägt. Dies ist nicht ein - fach mit einer ausdehnenden Auslegung gleichzusetzen (sondern mag lediglich so erscheinen, wenn die Begriffe ausschliesslich m it ihrem zivil - rechtlichen Gehalt betrachtet werden). Allerdings ist eine wirt schaftliche Betrachtungsweise kein Freipass, um den Rahmen der Auslegung zu überschreiten und so zu Ergebnissen zu gelangen, die im Gesetz, seinem - 7 - Wortlaut und Sinn gemäss, nic ht enthalten sind (vgl. dazu ERNST BLUMENSTEIN / PETER LOCHER, a.a.O., S. 30 ff.). Bei Beachtung dieser Schranken wird der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Steuer durch eine wirt schaftliche Betrachtungswe ise nicht verletzt, wie das Bundes - gericht (Archi v für Schwei zerisches A bgaberecht [ASA] 50 [1981 -82], S. 445 ff. mit Hinwei sen) gerade auch hi nsichtlich der Anwendung und Auslegung der Vor schriften über die Han dänderungssteuer festgehalten hat (Entscheid des Verwaltungsgerichts [VGE] II/91 vom 11. Dezember 2002 [BE.2001.00391], S. 6). 1.3. Gemäss § 10 Abs. 1 GBAG erstreckt sich die Abgabepflicht auf alle ver - traglichen Leistungen, welche die Parteien zu erbringen haben, auch wenn sie im beurkundeten Kaufpreis nicht inbegriffen sind, aber den Wert der L iegenschaft erhöhen. Diese Norm gewährleistet eine möglichst rechtsgleiche Behandlung. Es soll keinen Unterschied ausmachen, ob ein bereits überbautes Grundstück gekauft wird oder eine noch unüberbaute Parzelle, wenn gleichzeitig ein Werkvertrag für die Er stellung einer Baute abgeschlossen und damit im Ergebnis ebenfalls ein Grundstück mit einem fertigen Haus erworben wird. Diese Auslegung, wonach in Anwendung von § 10 Abs. 1 GBAG die Handänderungsabgabe sowohl auf dem Kauf - preis als auch auf dem Werklohn z u erheben ist, sofern die Kombination eines Kaufvertrags mit einem Werkvertrag wirtschaftlich gesehen dem Verkauf einer fertigen Baute gleichkommt, verletzt das Erfordernis einer genügend bestimmten gesetzlichen Grundlage für Abgaben nicht (VGE II/72 vom 2 3. August 2007 [WBE.2006.37], S. 5 f., mit Verweis auf VGE II/91 vom 11. Dezember 2002 [BE.2001.00391], S. 6 f., jeweils mit Hinweisen). 1.4. Nach der Rechtsprechung des Verwalt ungsgerichts (vgl. zuletzt VGE III/8 vom 19. Februar 2009 [WBE.2008.294 ] sowie VGE III/7 vom 19. Februar 2009 [WBE.2008.301]) ist für die Anwendbarkeit von § 10 Abs. 1 GBAG entscheidend, ob sich die i nfrage stehenden Geschäfte unter Berücksich- tigung aller in Betracht fallenden Indizien als Einheit da rstellen und die entgoltenen Leistungen den Wert der Liegenschaft erhöhen. Wie das DVI in zutreffe nder Interpretation der verwaltungsgerichtlichen Rechtspre - chung ausführt (vgl. angefochtener Entscheid, S. 8 f. Ziff. 5), ist dabei im - mer dann von einer Einheit ve rschiedener infrage stehende r Geschäfte auszugehen, wenn anzunehmen ist, der Verkäufer habe das Grundstück nur zusammen mit der Überba uung bzw. zusammen damit zwingend zu beziehenden Überbauungsleistungen verkaufen wo llen und der Käufer letztlich nicht ein leeres, sondern ein ganz od er tei lweise überbautes Grundstück übernehmen müssen. Die wirtschaftliche Identität zw ischen Landverkäufer und Überbauer ist dabei nicht eine zwingende Vo raus- setzung für die Annahme einer Einheit. Sind Verkäufer und Unte rnehmer - 8 - nicht wirtschaftlich identi sch, wird sich al lerdings nur bei wir tschaftlichen Verflechtungen oder gemeinsamen bzw. gleichgerichteten I nteressen auf ein Zusammenwirken schliessen lassen. Liegen insgesamt genügend In - dizien für eine Einheit des Geschäfts vor, ist eine Zusammenrechnun g von Kaufpreis und Werklohn gerechtfertigt (VGE II/72 vom 23. August 2007 [WBE.2006.37], S. 5, mit weiteren Hinweisen). 2. 2.1. Nicht mehr strittig ist, dass der der I. gemäss dem zwischen ihr und der B. abgeschlossenen Totalunternehmervertrag geschuldete pa uschale Werkpreis f ü r d i e P r o j e k t i e r u n g , E r s t e l l u n g u n d Ü b e r g a b e d e r Wohnüberbauung X nicht Bestandteil der Bemessungsgrun dlage gemäss § 10 Abs. 1 GBAG bildet. Unbestritten ist weiter, dass das En tgelt für die von der Beschwerdeführerin 1 i m Rahmen der Üb erbauung ausgeführten Bauarbeiten zum Kaufpreis hinzuzurechnen ist. 2.2. Der Streit dreht sich nur noch d a r u m, ob die gesamten gemäss dem Kaufvertrag übernommenen Zahlungen an die Einwohnergemeinde D. für Erschliessungsleistungen (Leistungen gemäss Infrastru kturvertrag, dazu nachfolgend Erw. 3), und die Leistungen der E. (dazu nachfolgend Erw. 4) zum Kaufpreis für das Land hinzuzurechnen sind. 3. 3.1. Mit Bezug auf die im Kaufvert rag übernommene Verpflichtung zur Lei s- tung von Direktzahlungen an die Einwohnergem einde D. f ü r I n- frastrukturkosten sind d i e B e s c h w e r d e f ü h r erinnen d e r A u f f a s s u n g , i n so- weit sei zum Kaufpreis nur jener Teilbetrag dieser Kosten hinzuzurec h- nen, der auf die bei Vertragabschluss bereits ausgeführten Erschlie s- sungsmassnahmen entfalle. Hin gegen dürfe nicht auch jener T e i l d e r Infrastrukturkosten zum Kaufpreis hinzugerechnet werden, der zukünftige Leistungen betreffe, für welche die Gemeinde Abgaben (Kanalisations - anschlussgebühren o.ä.) erhebe. Nie und nimmer käme es einem Grun d- buchamt in de n Sinn, bei Baulandverkauf die Wasser - und Abwassera n- schlussgebühren gemäss den einschlägigen Reglementen zu schätzen und dann darauf Grundbuchabgaben zu erheben. Nur weil im vo rliegen- den Fall ein öffentlich -rechtlicher Vertag bestehe, welcher die "G ebühr" bzw. deren Surrogat auf die Quadratmeter d e s B a u l a n d e s u m r e chne, könne hier nichts anderes gelten. Im Übrigen habe sich das DVI w ider- sprüchlich verhalten, indem es vorerst signalisiert habe, dem Stan dpunkt der Beschwerdeführerinnen folgen zu wollen, wo raufhin diese in mühsa - mer Kleinarbeit erst die bei Vertrag sschluss bereits ausgeführten Er- schliessungsarbeiten und deren Kosten ermittelt hätten. Es verstosse ge - gen Treu und Glauben, wenn das DVI anschliessend eine Kehrwende - 9 - vollzogen und die gesamte En tschädigung für Infrastrukturkosten zum Kaufpreis hinzugerechnet habe. 3.2. Mit dem zwischen der Einwohnergemeinde D. e i n e r s e i t s u n d d e r Beschwerdeführerin 1 sowie einem weiteren Landeigentümer andere r- seits am X Dezember 2004 abgeschlossenen Infrastrukturvertrag sollten im Hinblick auf die Überbauung des gesamten – g e m ä s s d e r B a u- u n d Nutzungsordnung der Einwohnergemeinde D. n e u d e r W o h n- u n d Arbeitszone zugewiesenen – Gebiets von rund X ar dessen Erschliessung sowie weitere Rahmenbedin gungen für die Ü b e r b auung ve rtraglich geregelt wer den. Es handelte sich ( w i e i n Z i f f . III./2. S. 2 des Ve rtrags [Vorakten, act. 143] a u c h a u s g e f ü h r t i s t ) u m e i n e n ö f f e n t l i c h r e c h t l ichen Vertrag gemäss § 37 Abs. 3 des Gesetzes über Raumplanung, U m- weltschutz und Bauwesen vom 19. Januar 1993 (Baugesetz; BauG; SAR 713.100). Im Vertrag übernahm die Einwohnergemeinde D. die Erstellung von Infrastrukturanlagen und die Grundeigentümer verpflichte ten sich im Gegenzug, die bereits erstellten und die noch zu erstellenden Erschliessungsanlagen mit einer pa uschal berechneten Erschliessungs - abgabe von Fr. X p r o m2 z u e ntschädigen (Vertrag, Ziff. IV. /E, S. 9 [Vorakten, act. 129 ff.]). 3.3. Aus dem zwischen der Einwohnergemeinde D. u n d d e n G r u nd- eigentümern geschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrag ergibt sich klar, dass die Erschliessungsabgaben gestützt auf die vertragliche Verpflic h- tung von den Vertragsparteien – und damit auch der Beschwerdeführerin 1 – geschuldet sind. Ob die Beschwerdeführerin 1 im Zeitpunkt der Au s- führung der noch a u s s t e h e n d e n A r b e i t e n n o c h G r u n d e i g e n t ü m e r i n s e i n würde, spielt dafür keine Rolle. Verpflichtet aus dem Vertrag mit der Ei n- wohnergemeinde war sie und nicht ein allfälliger Käufer. Es ist daher auch ohne weiteres nachvollziehbar, dass die Beschwerdeführer in 1 mit dem Abschluss des Kaufvertrages die entsprechende Verpflichtung auf die Be- schwerdeführerin 2 übertrug, würde ja nicht mehr sie, sondern diese den Nutzen aus den entsprechenden Anlagen ziehen. Damit steht entgegen der Auffassung der Beschwerdeführ erinnen fest, dass die Beschwerd e- führerin 2 mit Abschluss des Kaufvertrags von der Beschwerdeführerin 1 (wie das DVI zutreffend feststellt durchaus vergleichbar mit der Über - nahme einer Hypothekarschuld) zusammen mit der Verpflichtung zur Zahlung des Kauf preises eine weitere Verpflichtung übernahm und dafür auch einen Gegenwert erhielt. Daher is t auch der ganze Betrag von Fr. X im Rahmen der Anwendung von § 10 Abs. 1 GBAG zum Kaufpreis hinzuzurechnen. - 10 - 3.4. Der hier zu beurteilende Sachverhalt lässt sich entg egen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen nicht mit jenem vergleichen, bei dem ein un - oder nur teilweise erschlossenes Grundstück veräussert wird, der Käufer dieses in der Folge (vollständig) erschliesst und in diesem Zusamme n- hang Erschliessungsabgaben (einschliesslich Anschlussgebühren) an das Gemeinwesen zu entrichten hat. In einem solchen Fall besteht bei A b- schluss des Kaufvertrags für den Verkäufer noch keine – wenigstens noch keine aktuelle – Verpflichtung zur Entrichtung von Erschliessungsabgaben (und auch nicht ohne weiteres ein entsprechender Anspruch auf Erste l- lung von Erschliessungsanlagen gegenüber dem Gemeinwesen). Die fehlenden Erschliessungsanlagen werden in einem solchen Fall eben nicht nur erst nach der Veräusserung des Grundstücks er stellt, sondern auch die Verpflichtung zur Bezahlung der Erschliessungsabgaben en t- steht auch erst in der Person des neuen Eigentümers. Es ist daher nur konsequent, wenn in einem solchen Fall keine Hinzurechnung erfolgt, e r- wirbt der Käufer doch das Grunds tück nicht nur ohne die entsprechenden Anlagen, sondern es ist auch an ihm, selbst für die weitere Erschliessung besorgt zu sein. So verhielt es sich hier aber gerade nicht. Die Beschwe r- deführerin 2 übernahm nämlich nicht nur die Verpflichtung aus dem Ve r- trag mit der Einwohnergemeinde D., sondern konnte nach Lage der Dinge auch davon ausgehen, dass die Gemeinde ihrer vertraglich übernommenen Pflicht zur Erstellung der Erschliessungsanlagen nac h- kommen werde. Bei dieser Sachlage erübrigt sich insbesondere auch die Abnahme der von den Beschwerdeführerinnen im verwaltungsgerichtl i- chen Verfahren z usätzlich beantragten Beweise (vgl. Beschwerdeschrift, S. 10 f.). 3.5. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen kann auch im Vo r- gehen des DVI im Zusammenhang mit der Hinzurechnung der überno m- menen Verpflichtung zur Zahlung der Erschliessungsabgaben kein Ve r- stoss gegen Treu und Glauben erblickt werden. Es muss einer Rechts - mittelinstanz erlaubt sein, auf dem Weg zur Rechtsfindung verschiedene Varianten in Erwägung zu ziehen und im Zusammenhang damit auch die erforderlichen Abklärungen zu treffen. Ein besonderer Vertrauensschutz wird dadurch in aller Regel nicht begründet. Hier kann auch keine Rede davon sein, dass den Beschwerdeführerinnen durch das Vorgehen de s DVI ein unverhältnismässig grosser Aufwand entstanden wäre, zumal es für eine solche Annahme an einer substanziierten Sachdarstellung fehlt, geschweige denn Beweis angeboten wurde. Es ist daher nicht zu bea n- standen, wenn das DVI z unächst in Erw ägung gezogen hat, nur die bei Vertragsschluss bereits ausgeführten Erschliessungsarbeiten zu berück - sichtigen, d.h. e inen Teil der übernommenen Zahlungsverpflichtung von Fr. X für die Erschliessung des Grundstücks nicht zum Kauf preis hinzuzurechnen. Auch der von den Beschwerdeführerinnen in die sem - 11 - Zusammenhang erhobene Vorwurf der Gehörsverletzung erweist sich im Übrigen als offensichtlich unbegründet. Sie hatten ausreichend Gelegenheit, sich zur Sache zu äussern. Nachdem für die Beschwerde - führerinnen erkennbar geworden war, dass das DVI voraussichtlich bei seinem Entscheid den gesamten Betrag von Fr. X h i n z u r e c hnen werde, bestand kein Anlass, sie nochmals zur Frage des Umfangs der Hinzurechnung anzuhören. 4. 4.1. Die Beschwerdeführerinnen wenden sich schliesslich a uch gegen die Hinzurechnung des Honorars von Fr. X d e r E., indem sie sowohl einen entsprechenden Mehrwert bestreiten als auch die Au ffassung vertreten, hier fehle es an der von der Rechtsprechung verlan gten wirtschaftlichen Interessenidentität zwischen d er Beschwerdeführerin 1 als Verkäuferin und der E. 4.2. Das DVI hat im angefochtenen Entscheid (Erw. 8.2 , S. 13) überzeugend dargelegt (und belegt), dass die E. u n d d i e B e s c h w e r d e f ü h r e r i n 1 d i e Überbauung des gesamten Areals von rund X a r v o n A n f a n g a n gemeinsam betrieben und dafür eine Vorgehensstrategie entwickelten. Ebenso hat das DVI im angefochtenen Entscheid zwischen die klaren B e- stimmungen sowohl im Vorvertrag der Beschwerdeführerin 1 mit der B e- schwerdeführerin 2 als auch im Vertrag der Beschwerdefü hrerin 2 mit der I. h i n g e w iesen. Daraus ergibt sich klar, dass die Beschwerdeführerin 2 sich gegenüber der Beschwerdeführerin 1 verpflichtete, die Architektur - arbeiten der E. zu übergeben, und dass die Beschwerdeführerin 2 dieser Verpflichtung auch nachkam , indem sie ihrerseits die I. als T o- talunternehmerin verpflichtete, eine entsprechende Vereinbarung mit der E. z u t r e f f e n . B e i d i e s e r S a c h l a g e k a n n e s k e i n e m Z w e i f e l u n t e r l iegen, dass die E. u n d d i e B e s c h w e r d e f ü h r e r i n 1 gemeinsame bzw. gleichgerichtete I nteressen hatten, die im Zusammenhang mit der Ve r- äusserung und Überbauung des Grundstücks auf ein Zusammenwirken schliessen lassen. 4.3. Was die Beschwerdeführerinnen dagegen vorbringen vermag nichts an der zutreffenden Beurteilung durch das DVI zu ändern. 4.3.1. So liegt zunächst entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen auf der Hand, dass die Planungs - u n d A r c h i t e k t u r l e i s t u n g e n d e r E. i m Gesamtbetrag von Fr. X i n f o l g e d e r R e a l i s i e r u n g d e s B a u v o r habens zu einem Mehrwert geführt haben. Die I. h ä t t e d i e entsprechenden Leistungen der E. k a u m h o n o r i e r t , w e n n s i e n i c h t f ü r d i e Ü b erbauung - 12 - erforderlich gewesen wären. Die Beschwerdeführerinnen b eschränken sich auch in diesem Punkt wiederum auf eine bloss pauschale und damit unbehelfliche Bestreitung der Wert haltigkeit der Leistungen der E., ohne im einzelnen darzulegen, dass und allenfalls in welchem Umfang die Leistungen der E. u n b r a u c h b a r g e w e s e n w ä r e n o d e r a u s a n d e r e n Gründen nicht zur Werterhöhung der Parzelle beigetragen hätten. 4.3.2. Als unbegründet erweis en sich auch die Ausführungen der Beschwerd e- führerinnen im Zusammenhang mit der nach ihrer Auffassung fehlenden Voraussetzung der Interessenidentität für die Zusammenrechnung. En t- gegen der Auffassung der Beschwerdeführerinnen verlangt das Verwa l- tungsgericht in se iner neueren Praxis keine eigentliche wirtschaftliche Identität zwischen dem Veräusserer und dem Erbringer der hinzuzurec h- nenden Leistungen, sondern begnügt sich mit dem Vorhandensein ge- meinsamer bzw. gleichgerichteter Interessen am infrage ste henden Bau- vorhaben (VGE vom 19 . Februar 2009 [WBE.2008.294] ). Nur soweit reicht denn auch das Erfordernis einer wirtschaftlichen Verflechtung des Veräusserers und des Erbringers der hinzuzurechnenden Leistungen. Die erforderliche Verflechtung muss eben ge rade nicht in einer positiv in ei - nem (schriftlichen) Gesellschaftsvertrag verankerten Verbindung beste - hen, welche die gemeinsame Lastentr agung und Erfolgsbeteiligung an dem infrage stehenden Bauvorhaben d efiniert. Insbesondere ist daher auch nicht erford erlich, dass der Gewinn aus der Veräusserung und Überbauung allein dem Verkäufer zufliesst oder dass dieser am hinzuzu - rechnenden Entgelt auch nur beteiligt ist. Es genügt vielmehr, wenn der Veräusserer und ein oder mehrere Unterne hmer in erkennbarer Weise das gemeinsame Ziel der Überbauung verfo lgen und sich auf dem Weg dazu in der Weise zusammentun, dass die mit dem Kaufvertrag verein - barte Eigentumsübertragung der Liegenschaft und die zusätzlich er - brachten Leistungen als Einheit erscheinen. Es spielt daher hier auch keine Rolle, dass die Beschwerdeführerin 1 und die E. n i c h t a n e i n a n d e r b e t e i l i g t o d e r s o n s t w i r t s c h a f t l i c h m i t e i n ander verbunden sind. Ebenso ist unerheblich, dass die Beschwerdeführ erin 1 an einem allfälligen Gewinn der E. a u s d e m m i t d er I. a b geschlossen Vertrag nicht partizipiert. Einzig entscheidend ist vielmehr, dass – wie das DVI zutreffend darlegt – klar erkennbar ist, dass die Beschwerdeführerin 1 und die E. das Projekt der Überbauung des gesamten Areals gemeinsam betrieben, die Beschwerdeführerin 1 sich diese Art des Vorgehens im Vorvertrag mit der Beschwerdeführerin 2 absichern liess, die Beschwerdeführerin 2 in Befolgung der übernommenen Ve rpflichtung diese der I. überband und die I. als Totalunternehmerin schliesslich eine entsprechende Vereinbarung mit der E. a bschloss. Diese Verknüpfung der einzelnen Verträge ergibt sich bereits aus deren zeitlicher Abfolge und geht ausserdem klar aus den Vertragstexten hervor. Dagegen erweist - 13 - sich der von den Beschwerdeführerinnen unter Ber ufung auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung erhobene Einwand, die Arbeitsvergabe an die E. h a b e k e i n e c o n d i t i o s i n e q u a n o n f ü r d e n Abschluss des Kaufvertrags dargestellt, als nicht stichhaltig. Wie es sich damit verhält, lässt sich als innere Tat sache, welche den Willen der Pa r- teien des Vorvertrags betreffend den Landkauf betrifft, kaum zuverlässig eruieren und muss deshalb auch dahin gestellt bleiben. Entscheidend ist vielmehr, dass es sich bei der Verpflichtung im Vorvertrag, die E. z u berücksichtigen, entgegen der Auffassung der Beschwerd eführerinnen, nicht um eine geringfügige Nebenpflicht der Beschwerdeführerin 2 aus dem Vorvertrag, sondern angesichts des Auftragsvolumens von Fr. X um eine substantielle Vertragspflicht handelte. Ob am bisher igen Erfordernis der Rechtsprechung zuhalten ist, wonach die Ver knüpfung zw ischen Eigentumsübertragung und weiteren Leistungen erst dann aus reichend ist, wenn die Vereinbarung der zusätzlichen Leistungen eine e igentliche conditio sine qua non für den V ertragsabschluss selbst darstellt, braucht nicht entschieden zu werden. Hier ist jedenfalls ange sichts der gesamten Umstände von einem so weit gehenden Gleichlauf der Intere ssen der Beschwerdeführerin 1 und der E. a u s z u g e h e n , d a s s i n soweit ein einheitliches Geschäft vorliegt und das Entgelt für die Leistungen der E. von Fr. X gemäss § 10 Abs. 1 GBAG zum Kaufpreis hinzuzurechnen ist. III. Die Beschwerdeführerinnen unterliegen und haben bei diesem Verfah - rensausgang die Verfahrenskosten zu tragen (§ 31 Abs. 2 VRPG) und keinen Anspruch auf Parteikostenersatz (§ 32 Abs. 2 VRPG). Das Verwaltungsgericht erkennt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'200.-- sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 248.--, gesamthaft Fr. 1 ' 4 4 8 .--, sind von den Beschwerde - führerinnen unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. 3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. Zustellung an: die Beschwerdeführerinnen (Vertreter) - 14 - das Departement Volkswirtschaft und Inneres (DVI) Mitteilung an: das Grundbuchamt F. Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht , Völkerrecht, kantonalen verfassungsmässige n Rechten sowie interkantonalem Recht innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-recht- lichen An gelegenheiten beim Schweizerischen Bun desgericht, 1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die unterzeichnete Beschwerde muss das B e g e h r e n , wie der E ntscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit An gabe der Beweismittel enthal ten. Der angefochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene U r k u n d e n s i n d b e i z u l e g e n (Art. 82 ff. des Bun desgesetzes über das Bundesgericht [Bun - desgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110] vom 17. Juni 2005). Aarau, 21. Oktober 2009 Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 2. Kammer Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: Berger Weber Postversand: 16. November 2009