<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2013.00074</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213575&amp;W10_KEY=4467109&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2013.00074</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.12.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 25.07.2014 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstückgewinnsteuer (Verkehrswert vor 20 Jahren)<br/><br/>[Die Pflichtige war nicht nur Grundeigentümerin, sondern auch Werkunternehmerin und hat in letzterer Eigenschaft Mieterausbauten vorfinanziert. Nun möchte sie sich zur Berechnung der Grundstückgewinnsteuer die aus den hierfür gewährten Darlehen resultierenden Einnahmen an den Verkehrs- respektive Ertragswert vor 20 Jahren anrechnen lassen. Weiter macht sie geltend, dass der vorinstanzliche Spruchkörper und der von diesem zur Verkehrswertschätzung beigezogene Experte befangen und vorbefasst gewesen seien, nachdem die Gerichtsvorsitzende dem Experten aufgetragen habe, bei der Ertragswertermittlung die Darlehensrückzahlungen überhaupt nicht mehr einzubeziehen und Mietzinserhöhungen nur zu berücksichtigen, soweit diese innert nützlicher Frist ohne Gerichtsrisiko durchgesetzt werden könnten.]<br/><br/>Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1). Zulässigkeit und Bestimmung des bei der Grundstückgewinnsteuer nach § 220 Abs. 2 StG anrechenbaren Verkehrswerts vor 20 Jahren: Der Verkehrswert eines Grundstücks vor 20 Jahren bestimmt sich mitunter nach dem dazumaligen Mietwert, d.h. nach den am Markt zum Stichtag nachhaltig, innert nützlicher Frist und ohne Gerichtsrisiko erzielbaren Mietzinsen (E. 2.3). Zu berücksichtigen sind die auf den freien Markt erzielbaren Liegenschaftserträge, jedoch nicht weitere Erträge der Grundeigentümerin, welche dieser nicht als Grundeigentümerin respektive Vermieterin, sondern aufgrund einer anderen Eigenschaft zustehen (E. 2.5). Ist die Grundeigentümerin zugleich auch Werkunternehmerin und hat in dieser Eigenschaft Mieterausbauten als Darlehensgeberin vorfinanziert, stellen entsprechende Amortisations- und Zinszahlungen der Mieter keinen Ertragswert der Liegenschaft dar und sind deshalb bei der Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren nicht zu berücksichtigen (E. 2.3). Nichtanrechnung der durch die Pflichtige als Werkerstellerin lediglich vorfinanzierten, aber durch die Mieter letztendlich selbstbezahlten Mieterausbauten als wertvermehrende Aufwendungen gemäss § 221 StG, zumal diese offenbar bereits vor dem massgeblichen Stichtag vor 20 Jahren erstellt worden sind (E. 2.6). Keine Vorbefassung und Befangenheit der die Verkehrswertschätzung in Auftrag gebenden Richter und des deren Instruktionen befolgenden Experten (E. 3): Da es dem Gericht obliegt, anhand der konkreten Rechtslage die durch den Sachverständigen zu beurteilende Rechtsfrage zu stellen, lässt sich weder deren Befangenheit respektive Vorbefassung noch eine Befangenheit respektive Vorbefassung des instruierten Sachverständigen ableiten, wenn der Gutachtensauftrag (rechtliche) Leitplanken zur Ertragsermittlung erhält (E. 3.3). Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 4). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABLEHNUNGSGRUND">ABLEHNUNGSGRUND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTANDSGRUND">AUSSTANDSGRUND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEFANGENHEIT">BEFANGENHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DARLEHEN">DARLEHEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DARLEHENSZINSEN">DARLEHENSZINSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERTRAGSWERT">ERTRAGSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INSTRUKTION">INSTRUKTION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MIETEREINBAUTE">MIETEREINBAUTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MIETERTRAG">MIETERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MIETWERT">MIETWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNABHÃNGIGKEIT">UNABHÃNGIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN">VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORBEFASSUNG">VORBEFASSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERKVERTRAG">WERKVERTRAG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 119 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 Abs. II StG</span><br/><span class="gerade">§ 221 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 225 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=20926" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2013.00074</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">9. Dezember 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Felix Blocher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch den Finanzausschuss, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die A AG erwarb am 29. Juli 1982 durch Kauf das dazumals noch unbebaute GrundstÃ¼ck C, D-Strasse 01, E (Grundbuch-Blatt 02, Kataster-Nr. 03). WÃ¤hrend ein Teil dieses GrundstÃ¼ckst abparzelliert und am 11. Juli 1984 an eine Drittpartei verkauft wurde, wurde der Rest mit Bezugsbewilligung im Jahr 1986 Ã¼berbaut und mit Ã¶ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 9. Juni 2008 an die F AG fÃ¼r Fr. â¦ verÃ¤ussert. Der Grundbucheintrag erfolgte am 30. Juni 2008.</p> <p class="Urteilstext">Mit Veranlagungsentscheid vom 19. Februar 2009 auferlegte der Finanzausschuss der Stadt E der Pflichtigen zunÃ¤chst eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ bei einem steuerpflichtigen Gewinn von Fr. â¦ und einem angenommenen Verkehrswert zum Stichtag vor 20 Jahren von Fr. â¦. Mit Einspracheentscheid vom 11. Februar 2010 setzte dieser den Verkehrswert vor 20 Jahren sodann auf Fr. â¦ herab und erhÃ¶hte damit die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob der Pflichtige Rekurs, worauf mit VerfÃ¼gungen vom 9. Juni und 12. Juli 2010 durch das Steuerrekursgericht bei Dipl. Arch. ETH I ein Gutachten Ã¼ber den Verkehrswert der Liegenschaft vor 20 Jahren in Auftrag gegeben wurde, welches dieser am 8. MÃ¤rz 2011 erstattete. Zur selben Fragestellung, aber unter BerÃ¼cksichtigung zwischenzeitlich erhobener Einwendungen sowie rechtlicher AusfÃ¼hrungen des Steuerrekursgerichts, wurden mit VerfÃ¼gungen vom 17. Mai 2011 und 15. Mai 2012 beim selben SachverstÃ¤ndigen noch zwei Nachtragsgutachten angeordnet, welche auf den 13. September 2011 respektive 27. Juli 2012 erstellt wurden. </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 6. Mai 2013 hiess das Steuerrekursgericht den Rekurs teilweise gut, soweit darauf eingetreten wurde. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wurde dabei auf Fr. â¦ herabgesetzt. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 5. Juli 2013 liess die Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei ihr eine "(weiter) herabgesetzte GrundstÃ¼ckgewinnsteuer in der HÃ¶he von Fr. â¦ (statt von Fr. â¦) aufzuerlegen", eventualiter sei "die Sache zur weiteren Untersuchung und zur Neuentscheidung an das Steuerrekursgericht (in anderer Besetzung) zurÃ¼ckzuweisen". Ferner verlangte sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend der Finanzausschuss des Steueramts der Stadt E die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Pflichtigen beantragte, verzichtete das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen des Steuerrekursgerichts zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.</span><span> </span><span>h. auf ErmessenÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Wird im Verfahren von einem SachverstÃ¤ndigen ein Gutachten Ã¼ber den Verkehrswert einer Liegenschaft eingeholt, so unterliegt es als Beweismittel der freien BeweiswÃ¼rdigung durch die erkennende BehÃ¶rde (vgl. Martin Zweifel, in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2b, 2. A., </span><span>Basel 2008, Art. 115 </span><span>DBG </span><span>N. 43 f., auch zum Folgenden). Angesichts der Funktion des</span><span> </span><span>Gutachtens, der BehÃ¶rde fachspezifische Informationen zu liefern, rechtfertigt es</span><span> sich, dass sich die BehÃ¶rde bei der BeweiswÃ¼rdigung darauf beschrÃ¤nkt, ob die Expertise vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet, frei von LÃ¼cken und WidersprÃ¼chen ist, auf zutreffenden tatsÃ¤chlichen Feststellungen beruht sowie, ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit hat (BGr, 21. Juli 2009, 2C_823/2008, E. 3.3; VGr, 3. September 2008, SB.2008.00040, E. 3; RB 1984 Nr. 65).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b><span>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und anrechenbare Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Liegt die massgebende frÃ¼here HandÃ¤nderung mehr als 20 Jahre zurÃ¼ck, so darf der Steuerpflichtige kraft § 220 Abs. 2 StG den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor 20 Jahren in Anrechnung bringen. Der das GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht beherrschende Grundsatz der ver</span>­<span>gleichbaren VerhÃ¤ltnisse (Kongruenzprinzip) verlangt, dass sich ErlÃ¶s und Anlagewert auf das umfÃ¤nglich und inhaltlich gleiche GrundstÃ¼ck beziehen. Massgebend ist die tatsÃ¤chliche oder rechtliche Beschaffenheit des GrundstÃ¼cks im VerÃ¤usserungszeitpunkt. Diese Beschaffenheit ist auch der SchÃ¤tzung des Verkehrswerts des GrundstÃ¼cks vor 20</span> <span>Jahren zugrunde zu legen (vgl. RB 1973 Nr. 37). Anrechenbar sind die </span>wertvermehrenden und <span>wÃ¤hrend der massgebenden Besitzdauer getÃ¤tigten</span><span> </span><span>Aufwendungen des EigentÃ¼mers fÃ¼r das verÃ¤usserte GrundstÃ¼ck (</span>Felix <span>Richner</span> et al.<span>, </span>Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § <span>221 N.</span> <span>2 und 6). </span>Mieterausbauten und andere (wertvermehrende) Aufwendungen Dritter sind nur anrechenbar, sofern sie der VerÃ¤usserer letztendlich rÃ¼ckvergÃ¼ten und damit selbst bezahlen muss (Richner et al., § 221 N. 14 mit Hinweisen). <span>Wird nach §</span> <span>220 Abs.</span> <span>2 StG statt des Erwerbspreises der Verkehrswert vor 20</span> <span>Jahren zur Anrechnung gebracht, kÃ¶nnen </span>zudem<span> nur die Aufwendungen der letzten 20</span> <span>Jahre geltend gemacht werden</span> (Richner et al., § 221 N. 6.)</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das Steuerrekursgericht hat den Anlagewert der verÃ¤usserten Liegenschaft zum massgeblichen Stichtag wie folgt errechnet:</p> <p class="Urteilstext">Verkehrswert vor 20 Jahren (30. Juni 1988) Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Wertvermehrende Aufwendungen 1992/93/94 Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">MÃ¤klerprovisionen beim Verkauf Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Rechnung Firma J Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">HandÃ¤nderungsabgaben beim Verlauf Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Anlagewert <span>Fr. â¦</span></p> <p class="Erwgung2">Bei einem Verkaufswert von Fr. â¦ ergibt sich hieraus ein steuerpflichtiger GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦, woraus in Anwendung von § 225 StG letztendlich ein reiner Steuerbetrag von Fr. â¦ resultiert.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b><span>Hinsichtlich dieser Berechnung des GrundstÃ¼ckgewinns ist im Beschwerdeverfahren lediglich der Verkehrswert vor 20</span> <span>Jahren</span>, respektive zum Stichtag des 30. Juni 1988, <span>umstritten. Die entsprechende SchÃ¤tzung erfolgte nach der Methode des abgezinsten Zahlungsstroms (auch Discounted Cash-Flow respektive DCF-Methode genannt), bei welcher insbesondere der Mietwert, d.</span><span> </span><span>h. die am Markt zum Stichtag nachhaltig, innert nÃ¼tzlicher Frist und ohne Gerichtsrisiko erzielbaren Mietzinsen, zu berÃ¼cksichtigen sind (vgl. hierzu die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen mit Verweis auf das zweite Nachtragsgutachten vom 27.</span> <span>Juli 2012 und Richner et al., §</span> <span>220 N.</span> <span>205). Die Pflichtige ist der Ansicht, dass der entsprechende Mietwert der Liegenschaft falsch berechnet worden sei: So hÃ¤tten zur Berechnung des Mietwerts die Gesamtheit der prognostizierbaren BruttoertrÃ¤ge aus der Liegenschaftennutzung eingeschlossen werden mÃ¼ssen, wozu auch die mÃ¶glichen ErtrÃ¤ge aus den vom Mieter vorgenommenen Um-, Ein- oder ErgÃ¤nzungsbauten gehÃ¶ren wÃ¼rden, soweit diese nach Beendigung des MietverhÃ¤ltnisses nicht beseitigt werden mÃ¼ssten und damit von einem potenziellen KÃ¤ufer bei seiner Kaufpreisbestimmung am massgebenden Stichtag vom 30.</span> <span>Juni 1988 mitberÃ¼cksichtigt werden kÃ¶nnten und mÃ¼ssten. Die Pflichtige trat vorliegend nÃ¤mlich nicht nur als Vermieterin, sondern auch als Werkunternehmerin auf und hatte in dieser Eigenschaft ihren Mietern </span>der H AG<span> und </span>der G AG<span> Darlehen zur Vorfinanzierung von bei ihr bestellten Mieterausbauten zur VerfÃ¼gung gestellt. Der </span>jeweilige <span>Werkpreis entsprach dabei </span>(weitgehend) <span>dem verzinsten Darlehen. Die Pflichtige macht nun geltend, dass nach der anwendbaren DCF-Methode neben den eigentlichen MietertrÃ¤gen auch noch diese Darlehensraten samt Amortisation und Zinsen hÃ¤tten als "Mietwert" berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b><span>Der Verkehrswert ist nach objektiven GrundsÃ¤tzen zu ermitteln und entspricht dem Preis, der fÃ¼r das GrundstÃ¼ck nach dessen rechtlichen Gegebenheiten und dessen tatsÃ¤chlichen Eigenschaften im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re. Als gewÃ¶hnlicher GeschÃ¤ftsverkehr gilt hierbei der Handel am freien Markt, bei dem sich die Preise nach den marktwirtschaftlichen Gegebenheiten auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage bilden und jeder Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not</span>,<span> sondern freiwillig und in Wahrung seiner eigenen Interessen zu handeln in der Lage ist</span> (vgl. Richner et al., § 220 N. 122 ff.)<span>. </span>Zu berÃ¼cksichtigen sind somit die auf den freien Markt erzielbaren LiegenschaftsertrÃ¤ge, jedoch nicht weitere ErtrÃ¤ge der GrundeigentÃ¼merin, welche dieser nicht als GrundeigentÃ¼merin respektive Vermieterin, sondern aufgrund einer anderen Eigenschaft zustehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Bei den Einnahmen aus den Amortisationszahlungen der Mieter der G AG und der H AG handelt es sich zwar um ErtrÃ¤ge der Pflichtigen, jedoch nicht um LiegenschaftsertrÃ¤ge, welche ihr in ihrer Eigenschaft als GrundeigentÃ¼merin respektive Vermieterin zugeflossen sind. Vielmehr handelt es sich hierbei um die RÃ¼ckzahlungsraten fÃ¼r Darlehen, welche die Pflichtige in ihrer Eigenschaft als Werkunternehmerin zur Zahlung der bei ihr bestellten Mieterausbauten vorfinanziert hatte. Schuldner dieser Amortisationszahlungen waren die G AG und H AG, in ihrer Eigenschaft als Werkbesteller respektive Darlehensnehmer, und GlÃ¤ubigerin die Pflichtige, in ihrer Eigenschaft als Werkunternehmerin respektive Darlehensgeberin. Bei einem Liegenschaftsverkauf oder einem Mieterwechsel hÃ¤tte sich hieran grundsÃ¤tzlich nichts verÃ¤ndert: Die entsprechenden Darlehensforderungen wÃ¤ren ohne gesonderte Abtretung, Zession oder Forderungskauf weder von einem allfÃ¤lligen KÃ¤ufer der Liegenschaft erworben noch von einem nachfolgenden Mieter zu begleichen gewesen. Wie in der Beschwerdeantwort des Steuerausschusses der Stadt E vom 2. September 2013 richtig festgehalten wurde, hÃ¤tte ein allfÃ¤lliger KÃ¤ufer der Liegenschaft keinen Anspruch auf die "Darlehensraten/Amortisation samt Zins" gehabt und entsprechend nicht in seine Kaufpreiskalkulation miteinbezogen. Folglich haben entsprechende Amortisationszahlungen keinerlei Einfluss auf den Ertragswert der Liegenschaft zum massgeblichen Stichtag gehabt. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b><span>Die Mieterausbauten selbst sind nicht als wertvermehrende Aufwendungen gemÃ¤ss §</span> <span>221 </span>StG anrechenbar<span>, wurden sie doch letztendlich durch die Mieter </span>der H AG und G AG <span>selbst bezahlt und vo</span>n der<span> Pflichtigen lediglich </span>in Form von verzinsten Darlehen (weitgehend) <span>vorfinanziert.</span> Wie zumindest die SchÃ¤tzungsanzeige der GebÃ¤udeversicherung vom 27. August 1988 und dem Entwurf des GU-Werkvertrags zwischen der H AG vom 5. August 1986 nahelegen, waren die Mietereinbauten zudem offenbar bereits vor dem massgeblichen Stichtag erstellt worden und wÃ¤ren deshalb bereits aus diesem Grund nicht zu berÃ¼cksichtigen. Ferner bildeten sie gemÃ¤ss Ã¶ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 9. Juni 2008 auch nicht Bestandteil des Verkaufsobjekts und waren somit auch nicht im dazumals vereinbarten Kaufpreis enthalten.</p> <p class="Urteilstext">Damit ist die Beschwerde im Hauptpunkt abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b><span>Die Pflichtige verlangt eventualiter die RÃ¼ckweisung der Sache zur weiteren Untersuchung und Neuentscheidung an die Vorinstanz, da sowohl die </span>Richter<span> des Steuerrekursgerichts als auch der </span>mit den VerfÃ¼gungen vom 12. Juli 2010, 17. Mai 2011 und 15. Mai 2012 <span>beigezogene Experte befangen respektive voreingenommen gewesen seien: </span>Dabei macht die Pflichtige zusammenfassend geltend, dass der vom Gericht beigezogene Experte, Dipl. Arch. ETH I, die Expertenfrage nicht mehr uneingeschrÃ¤nkt habe beantworten kÃ¶nnen, nachdem er gemÃ¤ss den ErwÃ¤gungen der VerfÃ¼gung des Steuerrekursgerichts vom 15. Mai 2012 und der Instruktion durch die im Rekursverfahren zustÃ¤ndige Referentin des Steuerrekursgerichts vom 30. MÃ¤rz 2012 dazu aufgefordert worden sei, bei der von ihm vorzunehmenden Ertragswertermittlung die DarlehensrÃ¼ckzahlungen Ã¼berhaupt nicht mehr und mÃ¶gliche MietzinserhÃ¶hungen nur insofern miteinzubeziehen, als diese innert nÃ¼tzlicher Frist ohne Gerichtsrisiko durchgesetzt werden kÃ¶nnten. Damit seien die auftragserteilende Gerichtsvorsitzende des Steuerrekursgerichts und mit ihr der gesamte SpruchkÃ¶rper samt dem beauftragten Experten vorbefasst und in ihren "geschilderten zivilrechtlichen Vorstellungen ge- und somit befangen" gewesen.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b>In Konkretisierung der Verfahrensgarantien von Art. 29 Abs. 1 und 30 Abs. 1 der Bundesverfassung (BV) und Art. 6 Abs. 1 der EuropÃ¤ischen Menschenrechtskonvention (EMRK) ist gemÃ¤ss § 119 Abs. 1 StG zum Ausstand verpflichtet, wer beim Vollzug des Steuergesetzes in einer Sache zu entscheiden oder an einer VerfÃ¼gung oder Entscheidung in massgeblicher Stellung mitzuwirken hat und an der Sache ein persÃ¶nliches Interesse hat (lit. a), mit einer Partei durch Ehe oder eingetragene Partnerschaft verbunden ist oder mit dieser in einer faktischen Lebensgemeinschaft lebt (lit. b) oder mit ihr in gerader Linie oder bis zum dritten Grad in der Seitenlinie verwandt oder verschwÃ¤gert ist (lit. b<sup><span>bis</span></sup>), als Vertreter oder in gleicher Sache fÃ¼r eine Partei tÃ¤tig war (lit. c) oder aus anderen GrÃ¼nden in der Sache befangen sein kÃ¶nnte (lit. d). Hierbei genÃ¼gt bereits das Vorliegen von UmstÃ¤nden, die objektiv geeignet sind, den Anschein der Befangenheit und die Gefahr der Voreingenommenheit zu begrÃ¼nden, ohne dass eine solche tatsÃ¤chlich nachzuweisen ist (vgl. BGE 131 I 113 E. 3; <span>BGE 136 I 207 E.</span> <span>3.1</span>; <span>BGE 138 I </span>1 <span>E. 2.2</span>). <span>FÃ¼r SachverstÃ¤ndige gelten grundsÃ¤tzlich die gleichen Ausstands- und AblehnungsgrÃ¼nde wie fÃ¼r richterliche BehÃ¶rden</span><span> </span>(BGE <span>120 V 357 E.</span> <span>3a</span>; BGE <span>132 V 93 E.</span> <span>7.1</span>)<span>. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b><span>Wie von der Pflichtigen selbst ausgefÃ¼hrt wurde, hat der Gutachter grundsÃ¤tzlich Tat- und nicht Rechtsfragen zu beantworten. Es obliegt aber dem Gericht, anhand der konkreten Rechtslage die durch den SachverstÃ¤ndigen zu beurteilende Sachfrage zu stellen. Entsprechend ist es nicht nur zulÃ¤ssig, sondern mangels Rechtskompetenz des beigezogenen Experten geradezu geboten, den Frage</span>n<span>katalog des Gutachtensauftrags auf den rechtlich relevanten Sachverhalt einzugrenzen und dem Experten entsprechende Leitplanken zu setzen, innerhalb derer er seine Fachkenntnisse anzuwenden hat</span> (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 22 ff.)<span>. Eine Befangenheit oder Vorbefassung im Sinn genannter Bestimmungen lÃ¤sst sich hieraus nicht ableiten. </span>Da damit weder die am vor­instanzlichen Entscheid mitwirkenden Richter noch der von diesen beigezogene Experte befangen oder vorbefasst waren, die fachliche Qualifikation des Gutachters im Beschwerdeverfahren nicht mehr infrage steht und keine weiteren BefangenheitsgrÃ¼nde geltend gemacht werden oder ersichtlich sind, kann zur Verkehrswertermittlung vollumfÃ¤nglich auf das zweite Nachtragsgutachten vom 27. Juli 2012 verwiesen werden. Wie bereits dargelegt wurde, erscheinen der gegebene Gutachtensauftrag und die dabei gesetzten (rechtlichen) Leitplanken zur Ertragsermittlung auch materiell-rechtlich korrekt, wobei diesbezÃ¼glich auch auf die zutreffenden vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen verwiesen werden kann.</p> <p class="Urteilstext">Damit ist auch der Eventualantrag auf RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung1">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten der Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und ist ihr keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG). Mangels erheblichen Aufwands muss auch der Beschwerdegegnerin eine EntschÃ¤digung versagt bleiben.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 30'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 30'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>