<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00780</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217227&amp;W10_KEY=4467073&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00780</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.05.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Umbau eines mittels Vertrages unter Schutz gestellten Bauernhauses.<br/><br/>Die Aufnahme von Ortsbildern mit nur lokaler oder regionaler Einstufung ins ISOS ist als wissenschaftliche Dienstleistung des Bundes zugunsten der Kantone zu verstehen. Inwieweit einer solchen Ortsbildaufnahme Rechtswirkung zukommen soll, bestimmt das kantonale Recht (E. 3.2).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEIMATSCHUTZLEITBILD">HEIMATSCHUTZLEITBILD</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IDEELLE IMMISSIONEN">IDEELLE IMMISSIONEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ISOS">ISOS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILD">ORTSBILD</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZVEREINBARUNG">SCHUTZVEREINBARUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VISOS">VISOS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 78 Abs. I BV</span><br/><span class="gerade">Art. 6 Abs. II NHG</span><br/><span class="ungerade">§ 205 lit. d PBG</span><br/><span class="gerade">§ 226 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 54 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=34013" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00780</p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">23. Mai 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin Tanner. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C AG, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. BaubehÃ¶rde Illnau-Effretikon, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b><span> <a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"></a></span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>GebÃ¤udeversicherung Kanton ZÃ¼rich Feuerpolizei, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 15. MÃ¤rz 2016 erteilte die BaubehÃ¶rde Illnau-Effretikon der C AG die Bewilligung fÃ¼r den Umbau des auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 stehenden GebÃ¤udes. Gleichzeitig wurde der C AG die mit VerfÃ¼gung vom 22. Februar 2016 erteilte strassen-, gewÃ¤sserschutz- und lÃ¤rmrechtliche Bewilligung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierte A am 2. Mai 2016 an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Dieses wies am 9. November 2016 sein Rechtsmittel ab, soweit es darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 11. Dezember 2016 fÃ¼hrte A Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Er stellte folgende AntrÃ¤ge:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons ZÃ¼rich [â¦] vom 9. November 2016 [â¦] sei aufzuheben und es sei die Baubewilligung nicht zu erteilen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Alles unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der Vorinstanz."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich und das Baurekursgericht beantragten am 20. bzw. 21. Dezember 2016, die Beschwerde abzuweisen. Die BaubehÃ¶rde Illnau-Effre­tikon stellte am 20. Januar 2017 den Antrag, die Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen abzuweisen, soweit auf sie einzutreten sei. Mit demselben Rechtsbegehren liess sich am 26. Januar 2017 die C AG vernehmen. A reichte am 20. Februar 2017 eine Replik ein. Die Dupliken der BaubehÃ¶rde Illnau-Effretikon, der GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich sowie der C AG datieren vom 28. Februar sowie vom 1. und 2. MÃ¤rz 2017. Am 27. MÃ¤rz 2017 nahm A dazu Stellung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der Beschwerdegegnerin 1 gehÃ¶rt die Parzelle Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in Illnau. Auf diesem GrundstÃ¼ck steht ein im Jahr 1729 errichtetes Bauernhaus mit Scheune, welches um 1800 und 1913 erweitert worden war. Am 15. MÃ¤rz 2016 schlossen die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 einen verwaltungsrechtlichen Vertrag ab, in welchem sie die Unterschutzstellung und den genauen Schutzumfang dieses GebÃ¤udes vereinbarten. Diese Schutzvereinbarung wurde am 17. MÃ¤rz 2016 publiziert und ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Die GrundeigentÃ¼merin mÃ¶chte in das Bauernhaus vier Wohnungen einbauen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht zunÃ¤chst geltend, die Baubewilligung verpflichte die Bauherrschaft dazu, die definitive Ã¤ussere Gestaltung des Bauernhauses im Einvernehmen mit der BaubehÃ¶rde festzulegen. HierfÃ¼r mÃ¼sse vor Baufreigabe ein Detailhandbuch zusammen mit den erforderlichen DetailplÃ¤nen vorliegen. Trotz Fehlens dieser DetailplÃ¤ne und ohne die definitive Ã¤ussere Gestaltung des Bauernhauses mit Scheune zu kennen, halte die Baubewilligung fest, das Baugesuch respektiere die schutzwÃ¼rdigen historischen Baustrukturen und Ausstattungselemente. In den GebÃ¤udewÃ¤nden des Bauernhauses seien neue Fenster geplant. Durch die Fenster und die neue Fassade entstehe ein ganz neues Erscheinungsbild des GebÃ¤udes. Im Inneren werde das GebÃ¤ude neu in zwei Stockwerke unterteilt. Unter diesen UmstÃ¤nden sei fraglich, was vom ursprÃ¼nglichen Bauernhaus mit Scheune nach dem Umbau noch Ã¼brig bleibe. Laut Heimatschutzleitbild von Illnau-Effretikon sei die Gesamterscheinung am Rande des Ortsbildes zu erhalten. Das drastische Umbauvorhaben missachte dieses Leitbild.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der Schutz von Bauten kann unter anderem durch einen verwaltungsrechtlichen Vertrag erfolgen (§ 203 Abs. 1 lit. c in Verbindung mit § 205 lit. d des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 schlossen am 15. MÃ¤rz 2016 einen derartigen Vertrag ab, in welchem sie die Unterschutzstellung und den genauen Schutzumfang dieses GebÃ¤udes festlegten. Diese Schutzvereinbarung wurde â wie oben dargelegt â am 17. MÃ¤rz 2016 publiziert und ist anschliessend unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Eine solche rechtskrÃ¤ftige Vereinbarung hat Vorrang vor einem kommunalen Leitbild, das sich in allgemeiner Form zum Erhalt des Ortsbildes Ã¤ussert. Das Neubauvorhaben hat mithin den Anforderungen dieses Vertrages zu genÃ¼gen. Insofern erÃ¼brigt es sich, zu prÃ¼fen, ob das Streitobjekt leitbildkonform ist oder nicht. Auf den Schutzvertrag selbst geht die Beschwerde nicht ein. Zwar lagen die DetailplÃ¤ne bei Erlass der angefochtenen Stammbaubewilligung noch nicht vor. Aufgrund der Akten lÃ¤sst sich indessen genÃ¼gend abschÃ¤tzen, wie sich das Projekt auf das Erscheinungsbild des Bauernhauses bzw. der Scheune auswirken wird; zur BegrÃ¼ndung kann auf die nachstehende ErwÃ¤gung 4.2 verwiesen werden. Entgegen der Beschwerde kann somit von "dÃ¼rftigen PlÃ¤nen" keine Rede sein.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Weiter macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, das Dorf Unter-Illnau sei im Inventar schÃ¼tzenswerter Ortsbilder der Schweiz (ISOS) als Ortsbild von regionaler Bedeutung eingestuft worden. GemÃ¤ss Anhang Ziffer 1.4.1.5 der Bauverfahrensordnung vom 3. Dezem­ber 1997 (BVV) unterstehe ein solches Objekt der PrÃ¼fung und Beurteilung durch die Baudirektion respektive die betreffende Amtsstelle. Eine solche PrÃ¼fung habe nicht stattgefunden. Wie aus der Baubewilligung hervorgehe, seien die denkmalpflegerischen Aspekte lediglich von der BaubehÃ¶rde Illnau-Effretikon anhand der dÃ¼rftigen BauplÃ¤ne geprÃ¼ft und fÃ¼r bewilligungsfÃ¤hig empfunden worden. Die BaubehÃ¶rde sei aber fÃ¼r diese Beurteilung gar nicht zustÃ¤ndig gewesen. Das Vorliegen eines Schutzvertrages entbinde nicht von einer PrÃ¼fung durch die Baudirektion.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Gemeinde Illnau-Effretikon wird nicht im Anhang der Verordnung vom 9. September 1981 Ã¼ber das Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS) genannt. Das Ortsbild der Gemeinde Illnau-Effretikon ist mithin kein Schutzobjekt von nationaler Bedeutung. Als Folge davon steht es auch nicht unter dem besonderen bundesrechtlichen Schutz von Art. 6 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz (NHG). Selbst wenn das ISOS Illnau-Effretikon als Ortsbild von regionaler Bedeutung bezeichnen sollte (was aufgrund der dem Verwaltungsgericht vorliegenden Akten unklar ist), wÃ¼rde dies dem BeschwerdefÃ¼hrer nicht entscheidend weiterhelfen. Die Aufnahme von Ortsbildern mit nur lokaler oder regionaler Einstufung ins ISOS ist als wissenschaftliche Dienstleistung des Bundes zugunsten der Kantone zu verstehen (vgl. Arnold Marti, Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit der geplanten Ãnderung der Aufnahmemethode bei der Revision von Ortsbildaufnahmen im Rahmen des Bundesinventars der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2016, S. 8 Fn. 32 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). Es handelt sich mithin um eine architekturhistorische, nicht aber um eine rechtlich verbindliche Beurteilung durch die Eidgenossenschaft. Inwieweit einer solchen Ortsbildaufnahme Rechtswirkung zukommen soll, bestimmt vielmehr das kantonale Recht. Dies ergibt sich aus der verfassungsrechtlichen Kompetenzordnung von Art. 78 Abs. 1 BV, wonach fÃ¼r den Heimatschutz die Kantone zustÃ¤ndig sind. Der Kanton ZÃ¼rich regelt die Frage der Rechtswirkungen von ISOS-Aufnahmen der Ortsbilder regionaler Bedeutung weder auf Gesetzes- noch auf Verordnungsstufe. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt in Unter-Illnau. Im Gegensatz zu Teilen von Ober-Illnau ist Unter-Illnau nicht im Richtplan (http://www.are.zh.ch -&gt; Richtplantext) oder im (kantonalen) Inventar der Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung eingetragen (http://maps.zh.ch -&gt; entsprechende Karte). Da Unter-Illnau nach ZÃ¼rcher Rechtslage nicht als Ortsbild von Ã¼berkommunaler Bedeutung gilt, musste entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers keine kantonale BehÃ¶rde in das vorliegende Bewilligungsverfahren einbezogen werden. Ob und unter welchen Voraussetzungen einer ISOS-Qualifikation als kommunal oder regional bedeutsames Ortsbild allenfalls GutachtensqualitÃ¤t zukommt und insofern bei der Rechtsfindung als Beweismittel zu berÃ¼cksichtigen ist, kann vorliegend offenbleiben: Die Beschwerde geht nicht nÃ¤her auf eine entsprechende ISOS-Beurteilung ein.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Weiter rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer, trotz Fehlens der DetailplÃ¤ne und ohne die definitive Ã¤ussere Gestaltung des Bauernhauses zu kennen, habe die lokale BaubehÃ¶rde den Umbau bewilligt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Baubewilligung verpflichtet die Bauherrschaft in Disp.-Ziff. 2.3 dazu, die definitive Ã¤ussere Gestaltung des Umbauprojekts im Einvernehmen mit der BaubehÃ¶rde festzulegen. Weiter wird dort statuiert, dass das entsprechende Detailhandbuch zusammen mit den erforderlichen DetailplÃ¤nen spÃ¤testens vor Baufreigabe vorliegen mÃ¼sse. Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden. Auch ohne solche DetailplÃ¤ne lÃ¤sst sich das kÃ¼nftige Erscheinungsbild des Bauernhauses hinreichend beurteilen: Aufgrund der Fassadenansichten steht fest, wo die zusÃ¤tzlichen Fenster und Schleppgauben positioniert sein werden. Insgesamt fallen die Eingriffe in die GebÃ¤udehÃ¼lle moderat aus: Auf der Ostfassade durchstossen bloss zwei je 1,3 Meter hohe Schleppgauben die DachflÃ¤che; zusÃ¤tzlich sollen dort ein 0,75 und ein 0,5 Quadratmeter grosses Dachfenster entstehen. Auf der Westfassade sind bloss eine 1 Meter hohe Dachgaube, zwei 0,75 Quadratmeter grosse Dachfenster sowie vereinzelte Glasziegel vorgesehen. Damit bleibt das Bauernhaus auch nach dem Umbau als solches erkennbar. Von einem "ganz neue[n] Erscheinungsbild des GebÃ¤udes" kann somit keine Rede sein.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼hrt sodann aus, vor Erteilung der Baubewilligung sei weder ein Kanalisationsprojekt eingereicht noch sei eine Abwasserbewilligung erteilt worden. Ein Wasseranschluss fehle ebenfalls. Damit seien die Voraussetzungen fÃ¼r eine Baubewilligung nicht erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>GemÃ¤ss § 54 Abs. 1 VRG muss eine Beschwerde einen Antrag und dessen BegrÃ¼ndung enthalten. In der BegrÃ¼ndung hat die beschwerdefÃ¼hrende Partei darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt an einem Mangel leidet und dem gestellten Antrag entsprechend aufzuheben oder abzuÃ¤ndern ist. Hierbei genÃ¼gt die blosse Behauptung, der angefochtene Entscheid sei fehlerhaft, nicht. Vielmehr muss sich die BegrÃ¼ndung â jedenfalls in minimaler Weise â mit den ErwÃ¤gungen der Vorinstanz auseinandersetzen. Bei anwaltlich vertretenen Parteien gelten dabei hÃ¶here Anforderungen als bei juristischen Laien; es darf erwartet werden, dass RechtsanwÃ¤ltinnen und RechtsanwÃ¤lte die Anforderungen an eine Beschwerdeeingabe kennen (Alain Griffel in: ders. [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [Kommentar VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 54 N. 1 in Verbindung mit § 23 N. 17; fermer Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 33). Der angefochtene Entscheid befasst sich in ErwÃ¤gung 6 mit der Erschliessung des Umbauprojektes. Die Beschwerde geht auf diese Ãberlegungen nicht nÃ¤her ein; sie zeigt nicht auf, weshalb die vorinstanzlichen AusfÃ¼hrungen falsch sein sollen. Damit kann diesbezÃ¼glich vollumfÃ¤nglich auf den angefochtenen Entscheid verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Weiter moniert der BeschwerdefÃ¼hrer, gemÃ¤ss Baubewilligung mÃ¼sse die Terraingestaltung respektive der Terrainverlauf gegenÃ¼ber den NachbargrundstÃ¼cken und dem Strassenraum situationsgerecht erfolgen. Diese Bestimmung sei zu unbestimmt und besage nicht konkret, wie die Terraingestaltung aussehen mÃ¼sse, um allfÃ¤llige Nachteile fÃ¼r die Nachbarn zu verhindern. Vorliegend werde das ganze Terrain des zu renovierenden Bauernhauses aus HochwasserschutzgrÃ¼nden um etliche Zentimeter angehoben. Unter diesen UmstÃ¤nden seien fÃ¼r ihn der genaue Terrainverlauf und die Auswirkungen auf sein GrundstÃ¼ck von enormer Bedeutung. Es sei zweifelhaft, ob der Terrainverlauf und die GebÃ¤udeÃ¼bergÃ¤nge an der gemeinsamen GrundstÃ¼cksgrenze sich nicht fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer nachteilig gestalten wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Das Bauprojekt sieht keine Bodenverschiebungen vor. Vielmehr hÃ¤lt der Plan "Schnitte/Fassaden" ausdrÃ¼cklich fest, dass das neue Terrain dem gewachsenen Terrain entspreche ("neues Terrain = gew. Terrain"). Auch der Beschluss der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 22. Februar 2016 fÃ¼hrt zu keiner anderen EinschÃ¤tzung: Die Bauherrschaft wird dort weder berechtigt noch verpflichtet, eine TerrainÃ¤nderung vorzunehmen. Unter diesen UmstÃ¤nden ist nicht ersichtlich, weshalb das Bauprojekt den BeschwerdefÃ¼hrer in dieser Hinsicht benachteiligen kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Weiter macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, gemÃ¤ss den PlÃ¤nen der Bauherrschaft solle der GebÃ¤udeabstand zwischen dem Umbauobjekt und seinem eigenen Haus 2 Meter betragen. Dies entspreche nicht der Wahrheit. Richtig besehen messe dieser Abstand lediglich 75 bzw. 32 Zentimeter. Die Vorinstanz habe den Sachverhalt nicht rechtsgenÃ¼gend abgeklÃ¤rt und sei hier von einem falschen GebÃ¤udeabstand ausgegangen. Die Bauherrschaft wolle nun genau auf dieser GebÃ¤udeseite, wo der GebÃ¤udeabstand ohnehin bloss die erwÃ¤hnten 75 bzw. 32 Zentimeter betrage, Fenster in die Fassade des Bauernhauses einsetzen. Aus feuerpolizeilichen GrÃ¼nden sei dies unzulÃ¤ssig. Bei einem so engen GebÃ¤udeabstand sei vielmehr eine Feuerschutzwand erforderlich. Solche Fenster seien zudem auch aus GrÃ¼nden des Nachbarrechts problematisch, kÃ¶nne man doch von Fenster zu Fenster direkt in die Nachbarwohnung schauen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die Angabe "2m" im Plan Grundriss DG bezieht sich auf die RaumhÃ¶he im Dachgeschoss. Dies ergibt sich aus Schnitt A des Planes Schnitte/Fassaden, wo an derselben Stelle dieselbe Massangabe "2m" eingetragen ist. Die PlÃ¤ne vermitteln somit kein falsches Bild des GebÃ¤udeabstandes. Abgesehen davon geht auch die Vorinstanz von einem GebÃ¤udeabstand von 75 bzw. 32 Zentimetern aus, wenn sie in ErwÃ¤gung 5.4 schreibt: "Sowohl im Grundrissplan als auch im Katasterplan ist denn auch das rekurrentische GebÃ¤ude in einem Abstand von rund 30 cm bis 80 cm zum Umbauobjekt eingezeichnet." Es trifft somit nicht zu, dass die Vorinstanz falsche tatsÃ¤chliche VerhÃ¤ltnisse annahm. </p> <p class="Erwgung2">Was die feuerpolizeilichen EinwÃ¤nde betrifft, ist Folgendes festzuhalten: GemÃ¤ss Disp.-Ziff. 7.2 der Baubewilligung vom 15. MÃ¤rz 2016 hat die Beschwerdegegnerin 1 vor Baufreigabe der Beschwerdegegnerin 2 den Nachweis dafÃ¼r zu erbringen, dass die einschlÃ¤gigen Vorschriften in Zusammenarbeit mit dem Ã¶rtlichen Brandschutzexperten koordiniert und rechtsgenÃ¼gend bestimmt sind. Ob das Umbauprojekt die Vorschriften des Brandschutzes einhÃ¤lt, ist somit nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens. Da die entsprechende RÃ¼ge des mangelhaften Brandschutzes somit verfrÃ¼ht ist, muss sie nicht weiter behandelt werden. </p> <p class="Erwgung2">Der BeschwerdefÃ¼hrer macht in diesem Zusammenhang des Weiteren geltend, aufgrund der geplanten Fenster und der dadurch mÃ¶glichen Einblicke in sein GebÃ¤ude sei er ideellen Immissionen ausgesetzt. GemÃ¤ss § 226 Abs. 1 Satz 1 PBG ist jedermann verpflichtet, bei der Eigentums- und BesitzausÃ¼bung alle zumutbaren baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen auf die Umgebung mÃ¶glichst gering zu halten. Das zÃ¼rcherische Baurecht, insbesondere § 226 PBG, gewÃ¤hrt grundsÃ¤tzlich keinen Schutz vor ideellen Immissionen. Lediglich bei hier nicht interessierenden AusnahmefÃ¤llen im Sinn einer besonderen Nutzung sind gewisse Ausnahmen denkbar. DemgegenÃ¼ber kennt das Planungs- und Baugesetz keinen besonderen Schutz der PrivatsphÃ¤re (VGr, 8. Mai 2014, VB.2014.00011, E. 4.4 mit zahlreichen Rechtsprechungshinweisen). FÃ¼r einen immissionsrechtlichen Fensterverzicht besteht somit keine Grundlage.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2">Schliesslich macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, es sei nicht ersichtlich, weshalb das Bauernhaus an der E-Strasse 02 in so drastischem Ausmass umgebaut werden dÃ¼rfe, wohingegen er selbst seit Jahren um eine Bewilligung fÃ¼r die Renovation seines Hauses E-Strasse 03 kÃ¤mpfe. Eine solche Ungleichbehandlung sei nicht gerechtfertigt und verletze das Gleichbehandlungsgebot.</p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerde zeigt in keiner Weise substanziiert auf, dass die lokale BaubewilligungsbehÃ¶rde in vergleichbaren FÃ¤llen unterschiedlich entschieden und sich insofern Ã¼ber ihre eigene Praxis hinweggesetzt oder gegen den Grundsatz der Rechtsgleichheit verstossen hÃ¤tte. Auch insoweit erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Gerichtskosten sind ausgangsgemÃ¤ss dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm nicht zu; hingegen ist eine solche EntschÃ¤digung antragsgemÃ¤ss der Beschwerdegegnerin 1 zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG). Die Beschwerdegegnerin 2 hat als lokale BaubehÃ¶rde im Streit zwischen privaten Parteien praxisgemÃ¤ss keinen Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung (PlÃ¼ss, § 17 N. 93 ff.). Die Mitbeteiligte stellte keine EntschÃ¤digungsforderung, weshalb ihr keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen ist.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 280.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'280.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>