<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00036</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212918&amp;W10_KEY=13013530&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00036</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 29.05.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.04.2014 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Abgaberecht ohne Steuern</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Konzessionsgebühren</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Konzessionsgebühr für Auflandung am See Verzicht auf Augenschein, Expertise und Zeugeneinvernahme (E. 2). Rechtsgrundlagen der Bewilligung bzw. Konzession für den Gemeingebrauch übersteigende Nutzungen der öffentlichen Gewässer, der Gebührenpflicht und der Gebührenbemessung (E. 4). § 47 WWG überlässt die detaillierte Gebührenbemessung dem Verordnungsgeber, ist jedoch eine genügende gesetzliche Grundlage für § 17 GebV WWG, denn er bezeichnet den Gegenstand der Abgabe, die abgabepflichtige Person und die Bemessungsrundsätze. Das Äquivalenzprinzip beschränkt die Gebührenhöhe wirkungsvoll, denn es gibt auch für Gartenland einen Marktwert (E. 5.1.2). Eine natürliche Auflandung wird vom Begriff des öffentlichen Gewässers erfasst (E. 5.2). Die rein private Nutzung der Landanlage ist konzessions- bzw. bewilligungspflichtig und gebührenpflichtig. Rechtsrundlagen des Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzips im Gebührenrecht (E. 6.1). § 47 Abs. 2 WWG verweist auf den Wert angrenzender Grundstücke, § 17 Abs. 1 lit. a GebV WWG bezeichnet den Vermögenssteuerwert von unüberbaubarem Wohnbauland für Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum in der Lageklasse 1 der jeweiligen Gemeinde als massgeblich (E. 6.3.1). Bei der Bewertung der nicht überbaubaren Landanlage rechtfertigt sich ein Einschlag von maximal 50 %. Damit liegt der massgebende Steuerwert immer noch deutlich unter dem mutmasslichen effektiven Verkehrswert (E. 6.3.2). Die Gebührenerhöhung ist nicht übermässig (E. 6.3.3) und verletzt den Vertrauensschutz nicht (E. 7). Abweisung der Beschwerde</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃQUIVALENZPRINZIP">ÃQUIVALENZPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFLANDUNG">AUFLANDUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BENUTZUNGSGEBÃHREN">BENUTZUNGSGEBÃHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BOOTSSTEG">BOOTSSTEG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EXPERTISE">EXPERTISE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃHREN">GEBÃHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONZESSIONSGEBÃHR">KONZESSIONSGEBÃHR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTENDECKUNGSPRINZIP">KOSTENDECKUNGSPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGALITÃTSPRINZIP">LEGALITÃTSPRINZIP</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES GEWÃSSER">ÃFFENTLICHES GEWÃSSER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="gerade">§ 259 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 309 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 3 WasserwirtschaftsG</span><br/><span class="ungerade">§ 47 WasserwirtschaftsG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=18482" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00036</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">29. Mai 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea <br/> Rotach, Verwaltungsrichter Martin Kayser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Andreas Conne.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend KonzessionsgebÃ¼hren,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>A ist EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 in C, vor dem sich schon vor Jahrzehnten im EinmÃ¼ndungsbereich des B-Bachs eine grÃ¶ssere Auflandung gebildet hatte. Die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich hatte einem RechtsvorgÃ¤nger von A am 11. Oktober 1967 die Bewilligung erteilt, diese Landanlage aufzufÃ¼llen und als GrÃ¼nanlage mit Bootsanlegesteg herzurichten, dies unter Festsetzung einer jÃ¤hrlichen BenÃ¼tzungsgebÃ¼hr. Diese Bewilligung wurde dem GrundeigentÃ¼mer gegenÃ¼ber mit den VerfÃ¼gungen Nrn. 03/1977, 04/1987 und 02/1991 jeweils erneuert.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Am 6. Februar 1996 ersuchte A um die wasserrechtliche Konzession bzw. die fischereigesetzliche Bewilligung fÃ¼r das Erstellen einer Bootsrampe auf dieser Landanlage. Aus diesem Anlass beschloss die Baudirektion, sÃ¤mtliche Bauten und Anlagen auf der Landanlage neu zu konzessionieren bzw. zu bewilligen. Sie hob daher mit VerfÃ¼gung vom 18. April 1996 ihre Bewilligung Nr. 01/1991 auf und gestattete A, auf dem Delta des Ã¤usseren B-Bachs eine Slipanlage zu erstellen und zusammen mit dem bestehenden Steg sowie der Ufergestaltung bis zum 31. Dezember 2006 fortbestehen zu lassen bzw. zu nutzen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 23. MÃ¤rz 2007 erteilte die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich A erneut die wasserrechtliche Konzession und fischereirechtliche Bewilligung, eine Rampe, ein Podest, einen Steg, eine Ufertreppe und einen Blockwurf vor seinem GrundstÃ¼ck bis zum 31. Dezember 2021 fortbestehen zu lassen und die bestehende Auflandung im Sinn einer Gartenerweiterung zu nutzen. FÃ¼r die jÃ¤hrliche GebÃ¼hr ging die Direktion von einer FlÃ¤che der Seeanlage inkl. Rampe, Podest und Ufertreppe von 251 m<sup>2 </sup>und des Stegs von 5 m<sup>2</sup> aus und setzte sie aufgrund der damals geltenden Fassung der GebÃ¼hrenverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz (GebV WWG) auf insgesamt Fr. 4'149.45 fest. Dabei war ein Verkehrswert des Bodens von Fr. 540.-/m<sup>2</sup> (1992), ein Zinsfuss der ZÃ¼rcher Kantonalbank fÃ¼r alte 1. Hypotheken von 3 % (1. Januar 2007) und ein Quadratmeterpreis von Fr. 16.65 fÃ¼r den Steg massgebend. In Disp.-Ziff. IV der VerfÃ¼gung verwies die Baudirektion auf die MÃ¶glichkeit der GebÃ¼hrenanpassung gemÃ¤ss den §§ 17 und 19 GebV WWG und behielt sich im Ãbrigen eine solche bei kÃ¼nftigen RechtsÃ¤nderungen vor. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span>Aufgrund einer Ãnderung von § 17 GebV WWG stellte das Amt fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) A fÃ¼r das Jahr 2010 eine KonzessionsgebÃ¼hr von Fr. 11'533.60 in Rechnung. Auf dessen Widerspruch hin verfÃ¼gte die Baudirektion am 26. April 2011 eine NutzungsgebÃ¼hr von Fr. 8'458.85 fÃ¼r 2010, ausgehend von einem Landwert bis zum 31. Mai 2010 von Fr. 540.-/m<sup>2</sup>, und ab 1. Juli 2010 von Fr. 1'520.-/m<sup>2 </sup>und einem Referenzzinssatz von 3 % sowie einem Ansatz fÃ¼r den Steg von Fr. 17.60/m<sup>2</sup>. Ab dem Jahr 2011 wurde die GebÃ¼hr aufgrund eines Referenzzinssatzes vom 2.75 % bei sonst gleichbleibenden Grundlagen auf total Fr. 10'579.80 festgelegt.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diese VerfÃ¼gung erhob A beim Regierungsrat Rekurs und beantragte, die angefochtene VerfÃ¼gung sei aufzuheben, und die Sache zur Neufestsetzung der GebÃ¼hr an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Der Regierungsrat wies das Rechtsmittel am 21. November 2012 ab und auferlegte A die Verfahrenskosten.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>A gelangte am 11. Januar 2013 an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, der Rekursentscheid sei aufzuheben und die Baudirektion anzuweisen, die GebÃ¼hr neu festzusetzen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Staates. Die Staatskanzlei beantragte am 23. Januar 2013, die Beschwerde sei abzuweisen. Die Baudirektion schloss am 5. MÃ¤rz 2013 ebenfalls auf Beschwerdeabweisung und verwies auf den Mitbericht des AWEL vom 26. Februar 2013, worin dieses denselben Antrag unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers gestellt hatte. A hielt in seinen weiteren Eingaben vom 2. und 29. April 2013 an seinem Beschwerdeantrag fest, ebenso das AWEL in seiner Stellungnahme vom 15. April 2013. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gestÃ¼tzt auf § 41 Abs. 1 in Verbindung mit 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gegen einen Rekursentscheid des Regierungsrats betreffend eine staatliche KonzessionsgebÃ¼hr zustÃ¤ndig. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerdegegnerin verfÃ¼gte eine KonzessionsgebÃ¼hr von Fr. 8'458.85 fÃ¼r das Jahr 2010 und von Fr. 10'579.80 ab 2011. Der BeschwerdefÃ¼hrer verlangt im Hauptantrag die RÃ¼ckweisung der Sache an die Beschwerdegegnerin zur Neufestsetzung der GebÃ¼hr, ohne sich zu deren HÃ¶he explizit zu Ã¤ussern. Er scheint aber die GebÃ¼hrenbemessung der vorigen Jahre Ã¼ber Fr. 4'149.45 zu akzeptieren. Bezogen auf die Restzeit der gewÃ¤hrten Konzession von 2010 bis 2021 liegt damit ein Streitwert von rund Fr. 75'000.- vor, weshalb die Sache in die ZustÃ¤ndigkeit der Kammer fÃ¤llt (vgl. § 38b Abs. 1 lit. c in Verbindung mit § 38 Abs. 1 VRG). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Der BeschwerdefÃ¼hrer beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, insbesondere um darzulegen, dass sich im Bereich der Auflandung keinerlei Bauten oder Installationen befinden, sondern lediglich natÃ¼rliche Bepflanzung vorhanden ist. Ein solcher wÃ¤re aus beweisrechtlicher Sicht nur dann nÃ¶tig, wenn der fÃ¼r die Beurteilung massgebende Sachverhalt auf dem streitbetroffenen GrundstÃ¼ck ungenÃ¼gend geklÃ¤rt wÃ¤re (vgl. § 60 VRG). Dies ist nicht der Fall, denn der massgebende Zustand ergibt sich aus den PlÃ¤nen und Fotografien bei den Akten, auch aus den vom BeschwerdefÃ¼hrer eingereichten. Ebenso kann mangels Relevanz fÃ¼r die zu beurteilenden Fragen (vgl. hinten E. 6.3.2) auf die Einholung einer Expertise bezÃ¼glich der Kosten eines RÃ¼ckbaus der Auflandung und die Befragung des damaligen Ombudsmanns als Zeugen verzichtet werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Im Streit liegt die HÃ¶he einer jÃ¤hrlich wiederkehrenden GebÃ¼hr fÃ¼r eine bereits konzessionierte Inanspruchnahme einer auf Seegebiet liegenden Landanlage. Diese GebÃ¼hr setzt sich aus zwei Teilen zusammen, einer nach § 17 GebV WWG berechneten fÃ¼r die Auflandung, die Rampe, das Podest und die Ufertreppe (251 m<sup>2</sup>) und einer nach § 19 GebV WWG berechneten fÃ¼r den Steg (5 m<sup>2</sup>). Obwohl der BeschwerdefÃ¼hrer die Aufhebung der gesamten GebÃ¼hr und deren Neufestsetzung verlangt, bezieht sich seine BeschwerdebegrÃ¼ndung ausschliesslich auf den nach § 17 GebV WWG berechneten GebÃ¼hrenteil, welcher auch rund 99 % der GesamtgebÃ¼hr ausmacht. Das Verwaltungsgericht kann sich daher auf eine ÃberprÃ¼fung dieses GebÃ¼hrenteils beschrÃ¤nken. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach § 36 Abs. 1 des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juli 1991 (WWG) bedÃ¼rfen die den Gemeingebrauch beschrÃ¤nkenden oder Ã¼bersteigenden Nutzungen der Ã¶ffentlichen GewÃ¤sser, die dazu erforderlichen Bauten und Anlagen sowie deren Ãnderungen je nach Art der Nutzung einer Konzession oder einer Bewilligung. Konzessions- und bewilligungspflichtige Nutzungen Ã¶ffentlicher GewÃ¤sser sind gebÃ¼hrenpflichtig (§ 47 Abs. 1 WWG). Die NutzungsgebÃ¼hr bemisst sich nach Massgabe der eingerÃ¤umten Sondervorteile, namentlich des wirtschaftlichen Nutzens, der Art und Dauer der Konzession oder der Bewilligung, der fÃ¼r die Ãffentlichkeit entstehenden Nachteile, des Verwendungszwecks, der Menge des beanspruchten Wassers sowie â bei der Inanspruchnahme der GewÃ¤sser â des Wertes angrenzender GrundstÃ¼cke (§ 47 Abs. 2 Satz 1 WWG). NutzungsgebÃ¼hren kÃ¶nnen sodann einmalig oder periodisch bezogen sein und sollen regelmÃ¤ssig der Teuerung angepasst werden. Bei erheblichen Ã¶ffentlichen Interessen kÃ¶nnen GebÃ¼hren reduziert oder es kann ganz darauf verzichtet werden (§ 47 Abs. 3, 4 und 6 WWG). </p> <p class="Urteilstext">In AusfÃ¼hrung dieser gesetzlichen Bestimmung regeln die §§ 16 ff. der GebÃ¼hrenverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz vom 21. Oktober 1992 (GebV WWG) unter anderem die Kriterien zur Ermittlung der beanspruchten FlÃ¤che (§ 16 GebV WWG), die Berechnung der GebÃ¼hren fÃ¼r lang andauernde und intensive Inanspruchnahmen (§ 17 GebV WWG) sowie fÃ¼r weitere Arten der Nutzung, so auch fÃ¼r diverse Bootsanlagen zu privater Nutzung (§ 19 GebV WWG). </p> <p class="Urteilstext">In seiner ursprÃ¼nglichen Fassung bestimmte § 17 GebV WWG, dass fÃ¼r bewilligungspflichtige langdauernde und intensive Inanspruchnahmen, insbesondere zu baulichen Zwecken, eine jÃ¤hrliche NutzungsgebÃ¼hr in der HÃ¶he des jeweils am 1. Januar geltenden Zinsfusses der ZÃ¼rcher Kantonalbank fÃ¼r alte 1. Hypotheken fÃ¼r Wohnbauten, bezogen auf den Verkehrswert, zu entrichten sei. Der Verkehrswert sollte sich nach dem Verkehrswert anstossender oder rÃ¼ckliegender GrundstÃ¼cke in der Bauzone richten und periodisch der Entwicklung angepasst werden. GemÃ¤ss der Revision dieser Bestimmung vom 14. April 2010 (in Kraft seit 1. Juli 2010) berechnet sich die GebÃ¼hr fÃ¼r diese Inanspruchnahme aus dem Landwert multipliziert mit dem Zinssatz (Abs. 1). Der Landwert bestimmt sich nach der Weisung des Regierungsrats an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung der Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte. Massgebend ist dabei im Allgemeinen der Landwert der entsprechenden Gemeinde fÃ¼r die Lageklasse 1, Wohnbauland, unbebaute GrundstÃ¼cke, MehrfamilienhÃ¤user und Stockwerkeigentum (Abs. 1 lit. a). Der Zinssatz bestimmt sich nach dem am 1. Januar geltenden Referenzzinssatz fÃ¼r Hypotheken gemÃ¤ss Art. 12a der Bundesverordnung Ã¼ber die Miete und Pacht von Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen vom 9. Mai 1990 (Abs. 3).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer anerkennt grundsÃ¤tzlich, dass aufgrund des Vorbehalts in seiner Konzession vom 23. MÃ¤rz 2007 eine GebÃ¼hrenanpassung vorgenommen werden darf, jedoch wendet er sich in verschiedener Hinsicht gegen die Anwendung von § 17 GebV WWG auf den vorliegenden Fall. Er macht vorab geltend, § 17 GebV WWG entspreche nicht dem strikten Erfordernis des Gesetzesform.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.1 </b>Das gebÃ¼hrenrechtliche LegalitÃ¤tsprinzip verlangt, dass ein formelles Gesetz die GrundsÃ¤tze fÃ¼r die Erhebung von Abgaben festlegt und dabei insbesondere die Art und den Gegenstand der Abgabe, die GrundsÃ¤tze der Bemessung und den Kreis der abgabepflichtigen Personen bestimmt (vgl. Art. 38 lit. d und Art. 126 KV; Art. 164 Abs. 1 lit. d und Art. 127 Abs. 1 BV; BGE 131 II 735 E. 3.2 mit Hinweisen). <span>Diese Anforderungen kÃ¶nnen fÃ¼r gewisse Arten von Kausalabgaben gelockert werden, wenn das Mass der Abgabe durch Ã¼berprÃ¼fbare verfassungsrechtliche Prinzipien wie das Kostendeckungs- und Ãquivalenzprinzip begrenzt wird. Die Anforderungen sind aber auch nach der Natur der infrage stehenden Leistung zu differenzieren (BGE 121 I 230 E. 3g/aa mit Hinweisen) und sind namentlich dann geringer, wenn es um den Bereich der Leistungsverwaltung oder um TÃ¤tigkeiten geht, die nach marktwirtschaftlichen Prinzipien geregelt werden (BGE 138 I 378 E. 7.2; 125 I 182 E. 4a; 122 I 279 E. 6a und c; BGE 121 I 230 E. 3g/aa und dd).</span> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.2 </b>§ 47 WWG erfÃ¼llt die Voraussetzungen an eine genÃ¼gende gesetzliche Grundlage in jeder Hinsicht (vgl. dazu auch VGr, 8. September 2011, VB.2011.00110 E. 5.4, insofern bestÃ¤tigt durch BGr, 2. Juli 2012, 2C_900/2011 betr. Globusprovisorium ZÃ¼rich). Gegenstand der Abgabe bildet die konzessions- oder bewilligungspflichtige Nutzung Ã¶ffentlicher GewÃ¤sser, die BemessungsgrundsÃ¤tze sind durch AufzÃ¤hlung der massgebenden Kriterien bestimmt, und als abgabepflichtige Person hat aus dem Sachzusammenhang heraus ohne Weiteres der Konzessions- bzw. Bewilligungsinhaber zu gelten. Diese gesetzliche Grundlage nennt keine konkrete GebÃ¼hrenhÃ¶he und Ã¼berlÃ¤sst die detaillierte GebÃ¼hrenbemessung dem Verordnungsgeber im Rahmen einer AusfÃ¼hrungsverordnung. Der dadurch gewonnene Spielraum bei der Umsetzung und Gewichtung der einzelnen Kriterien steht der Anerkennung der Bestimmung als genÃ¼gende gesetzliche Grundlage jedoch nicht entgegen. Das fÃ¼r die GebÃ¼hrenbemessung zur Anwendung gelangende Ãquivalenzprinzip kann nÃ¤mlich die konkrete GebÃ¼hrenhÃ¶he im Einzelfall durchaus wirkungsvoll beschrÃ¤nken und enthebt namentlich nicht davon zu prÃ¼fen, ob die nach dem Wert angrenzender GrundstÃ¼cke zu bemessende NutzungsgebÃ¼hr den Wert des eingerÃ¤umten Sondervorteils nicht Ã¼bersteigt (vgl. E. 6.3). Die diesbezÃ¼glichen Bedenken des BeschwerdefÃ¼hrers, der sich wegen der KostenunabhÃ¤ngigkeit der fraglichen BenÃ¼tzungsgebÃ¼hr eine detailliertere formelle Gesetzesgrundlage wÃ¼nscht, sind unbegrÃ¼ndet. Es trifft insbesondere nicht zu, dass sich der wirtschaftliche Nutzen der Konzession unter den gegebenen UmstÃ¤nden nicht an einem "Marktwert" orientieren kÃ¶nnte, denn auch der Nutzungswert von blossem Gartenland lÃ¤sst sich in sinnvoller Weise anhand des Immobilienmarkts quantifizieren. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.3 </b>Die GebV WWG ist als generell-abstrakte Verordnung Gesetzesgrundlage im materiellen Sinn. Da sie nur der Umsetzung der im formellen Gesetz enthaltenen Kriterien zur GebÃ¼hrenbemessung dient und keine eigenen gebÃ¼hrenpflichtigen Sachverhalte definiert, muss sie selber nicht die Form eines formellen Gesetzes einnehmen. Nicht zur Frage der genÃ¼genden gesetzlichen Grundlage gehÃ¶rt die vom BeschwerdefÃ¼hrer in diesem Zusammenhang ebenfalls aufgeworfene Frage, ob § 17 GebV WWG die in § 47 WWG massgebenden Bemessungskriterien richtig und zweckmÃ¤ssig umsetze. Dieser Frage ist im Rahmen der ÃquivalenzprÃ¼fung insofern nachzugehen, als auch ausserhalb der wortgetreuen Anwendung von § 17 GebV WWG zu prÃ¼fen ist, ob sich aus § 47 WWG allenfalls weitere GebÃ¼hrenreduktionsgrÃ¼nde ergeben (vgl. nachfolgend E. 6.3). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht sodann geltend, dass gar keine GebÃ¼hrenpflicht bestehe, da kein Ã¶ffentliches GewÃ¤sser, sondern nur eine natÃ¼rlich erfolgte Auflandung beansprucht werde. Abgabepflichtig ist nach § 47 WWG die konzessions- und bewilligungspflichtige Nutzung Ã¶ffentlicher GewÃ¤sser. Nach § 3 WWG umfassen OberflÃ¤chengewÃ¤sser das GewÃ¤sserbett mit UferbÃ¶schungen, VorlÃ¤ndern und DÃ¤mmen. Der konkrete Umfang Ã¶ffentlicher OberflÃ¤chengewÃ¤sser wird vom Staat planlich dargestellt und vermarkt (§ 7 WWG). Das vermarkte SeegrundstÃ¼ck umfasst hier den gesamten Bereich der Auflandung, weshalb die Nutzung eines Ã¶ffentlichen GewÃ¤ssers vorliegt. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Weiter bestreitet der BeschwerdefÃ¼hrer die Anwendbarkeit von §17 GebV WWG deswegen, weil gar keine langdauernde intensive Inanspruchnahme im Sinn der Bestimmung vorliege. Mit diesen AusfÃ¼hrungen verkennt er allerdings die Funktion der §§ 16 ff. GebV WWG. Die vom BeschwerdefÃ¼hrer beanspruchte rein private Nutzung der Landanlage ist unbestrittenermassen konzessions- bzw. bewilligungspflichtig, denn sie beinhaltet den Erhalt einer grossrÃ¤umigen AuffÃ¼llung mit Humus, eine Gartengestaltung mit Pflanzen und diversen Anlagen und schliesst den Gemeingebrauch durch andere Personen vollstÃ¤ndig aus (vgl. § 36 WWG). Aus der Konzessions- und Bewilligungspflicht entsteht grundsÃ¤tzlich auch die GebÃ¼hrenpflicht gemÃ¤ss § 47 WWG. DemgegenÃ¼ber lÃ¤sst sich aus § 17 GebV WWG von vornherein nicht ableiten, eine allenfalls nicht langdauernde und nicht intensive konzessionspflichtige Nutzung â falls es eine solche Ã¼berhaupt geben sollte â sei gebÃ¼hrenfrei, denn damit wÃ¼rde die AusfÃ¼hrungsbestimmung das Gesetz selber unterlaufen. Es stellt sich daher bei einer konzessions- und bewilligungspflichtigen Nutzung eines Ã¶ffentlichen GewÃ¤ssers einzig die Frage, welche der verschiedenen in den §§ 17â23 GebV geregelten Nutzungsarten vorliegt.</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer nutzt die vorerst natÃ¼rlich entstandene und aufgefÃ¼llte Auflandung dank der erteilten Konzession als Gartenanlage mit entsprechender Ausstattung wie Blockwurf, Rampe, Treppe und Podest etc. Da die Gartenanlage in ihrer heutigen Form erst durch baubewilligungspflichtige VerÃ¤nderungen entstand (§ 309 Abs. 1 lit. b, d und f PBG) und der Garten einzig dem angrenzenden Ã¼berbauten WohnbaugrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers dient, kommt dessen Nutzung einer baulichen Nutzung gleich und ist jedenfalls nicht vergleichbar mit derjenigen einer blossen Bootsanlage im Sinn von § 19 GebV WWG. Einer anderen Nutzungsart wie etwa einer solchen nach § 18 oder nach den §§ 20â23 GebV WWG lÃ¤sst sich die Gartennutzung noch weniger zuordnen. Damit rechtfertigt sich grundsÃ¤tzlich eine GebÃ¼hrenberechnung im Sinn von § 17 GebV WWG. Auf diese Bestimmung stÃ¼tzte sich denn auch bereits die GebÃ¼hrenbemessung bei der Konzessionserneuerung am 23. MÃ¤rz 2007. Auch wenn § 17 GebV WWG in seiner damaligen Fassung die Eckpunkte der GebÃ¼hrenberechnung etwas anders formulierte, so knÃ¼pfte er dennoch bereits an die identisch formulierte Nutzungsart der langdauernden und intensiven Inanspruchnahme an.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Schliesslich beruft sich der BeschwerdefÃ¼hrer zu Unrecht auch auf die Weisung des AWEL Nr. 4.1 vom 28. MÃ¤rz 2002, welche einer einheitlichen Auslegung der GebV WWG dienen soll. Hiernach wird fÃ¼r die private Nutzung natÃ¼rlicher Anlandungen mit normaler Uferbepflanzung oder Kiesstrand keine GebÃ¼hr verlangt. Private Nutzung im Sinn dieser Weisung ist jedoch nach Auslegung des AWEL selber nur die Beanspruchung des Uferstreifens im Umfang des gesetzlich erlaubten Gemeingebrauchs durch die angrenzende private Parzelle. Im Gegensatz dazu liegt beim BeschwerdefÃ¼hrer eine konzessionierte, den Gemeingebrauch Ã¼bersteigende private Nutzung vor, welche gemÃ¤ss § 47 WWG immer gebÃ¼hrenpflichtig ist. Demnach kommt es vorliegend nicht darauf an, ob die auf der Landanlage bestehende Uferbepflanzung natÃ¼rlich bzw. normal ist, worÃ¼ber die Parteien unterschiedliche Auffassungen vertreten. Dementsprechend erÃ¼brigt sich diesbezÃ¼glich die vom BeschwerdefÃ¼hrer beantragte Einholung eines Gutachtens oder DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b><span>Nach dem Ãquivalenzprinzip darf die Abgabe nicht in einem offensichtlichen MissverhÃ¤ltnis zum objektiven Wert der Leistung stehen und muss sich in vernÃ¼nftigen Grenzen halten. Der Wert der Leistung bemisst sich nach dem wirtschaftlichen Nutzen, den sie dem Pflichtigen bringt, oder nach dem Kostenaufwand der konkreten Inanspruchnahme im VerhÃ¤ltnis zum gesamten Aufwand des betreffenden Verwaltungszweigs, wobei schematische, auf Wahrscheinlichkeit und Durchschnittserfahrungen beruhende MassstÃ¤be angelegt werden dÃ¼rfen.</span><span> </span><span>Die beiden angefÃ¼hrten Kriterien sind indessen nur Hilfsmittel zur Bestimmung des Werts der staatlichen Leistung </span>(BGE 130 III 225 E. 2.3 und 2.4).<span> Wenn die staatliche Leistung einen Marktwert aufweist, kann auf Vergleiche mit privatwirtschaftlich angebotenen GÃ¼tern oder Leistungen abgestellt werden (BGE 122 I 279 E. 6c S. 289; 121 I 230 E. 3g/bb; Adrian HungerbÃ¼hler, GrundsÃ¤tze des Kausalabgabenrechts, in: ZBI 104/2003 S. 505 ff., 522). In solchen FÃ¤llen lÃ¤sst sich die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Abgabe einfach Ã¼berprÃ¼fen; es genÃ¼gt, sie mit dem Preisdurchschnitt in vergleichbaren VertrÃ¤gen unter Privatpersonen zu vergleichen (AndrÃ© Grisel, TraitÃ© de droit administratif, Neuenburg 1984, Bd. II S. 613).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der Regierungsrat und die Beschwerdegegnerin erachten die nach § 17 Abs. 2 lit. a GebV WWG vorgenommene GebÃ¼hrenberechnung, welche auf die mit dem Referenzzinssatz multiplizierten Landpreise gemÃ¤ss der Weisung des Regierungsrats an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung der Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte abstellt (LS 631.32), als angemessen. GemÃ¤ss dieser Weisung betrÃ¤gt der Steuerwert von unÃ¼berbautem Bauland fÃ¼r MehrfamilienhÃ¤user und Stockwerkeigentum in der Lageklasse 1 von C Fr. 1'520.-/m<sup>2</sup>. Dieser Wert liegt nach Meinung der Beschwerdegegnerin weit unter dem tatsÃ¤chlichen Wert der an die Landanlage angrenzenden GrundstÃ¼cke mit direktem Seeanstoss, welche als Prestigeobjekte absolute Liebhaberpreise erzielen wÃ¼rden, denn die Landpreise in C betrÃ¼gen bereits fÃ¼r GrundstÃ¼cke ohne Seeanstoss Fr. 2'400.- bis 3'700.-/m<sup>2</sup>. Der BeschwerdefÃ¼hrer erhalte Ã¼ber die konzessionierte AufschÃ¼ttung eine Gartenerweiterung und den direkten Seezugang; dies beinhalte eine Erweiterung der PrivatsphÃ¤re und bedeute eine erhebliche Aufwertung. Die Allgemeinheit verliere dagegen das Zutrittsrecht zur Ã¶ffentlichen Auflandung und infolge der ÃberschÃ¼ttung des Flussdeltas auch ein potenziell wertvolles Kleinbiotop.</p> <p class="Urteilstext">Dagegen macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, § 17 GebV WWG stelle einseitig nur auf den Wert angrenzender GrundstÃ¼cke ab, obwohl § 47 WWG auch verschiedene andere Bemessungsgrundlagen nenne. Der Ãffentlichkeit entstÃ¼nden durch die Konzession keine Nachteile, denn die nicht aufgeschÃ¼ttete natÃ¼rliche Kiesauflandung sei fÃ¼r die Ãffentlichkeit vom Land her gar nicht und vom See aus kaum zugÃ¤nglich gewesen. Die VergrÃ¶sserung der GartenflÃ¤che nÃ¼tze dem angrenzenden GrundstÃ¼ck nur beschrÃ¤nkt, denn der Garten sei ohnedies bereits genug gross fÃ¼r das kleine Haus und erhÃ¶he auch die AusnÃ¼tzung fÃ¼r das unternutzte GrundstÃ¼ck nicht. Auch ein Vergleich mit dem Fall des ZÃ¼rcher Globusprovisoriums (BGr, 2. Juli 2012, 2C_900/2011) oder mit dem GebÃ¼hrenansatz fÃ¼r den Steg von Fr. 17.60/m<sup>2</sup> zeige, dass die AnsÃ¤tze Ã¼berhÃ¶ht seien. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>§ 47 Abs. 2 WWG nennt verschiedene Ansatzpunkte fÃ¼r die GebÃ¼hrenbemessung und verweist bei der Inanspruchnahme der GewÃ¤sser explizit auf den Wert angrenzender GrundstÃ¼cke. Daran knÃ¼pft § 17 Abs. 1 lit. a GebV WWG an, der einheitlich den VermÃ¶genssteuerwert von unÃ¼berbautem Wohnbauland fÃ¼r MehrfamilienhÃ¤user und Stockwerkeigentum in der Lageklasse 1 der jeweiligen Gemeinde als massgeblich bezeichnet. Damit wird innerhalb des Kantons ein relativ breites Spektrum an Landpreisen zwischen rund Fr. 300.- und 1'800.-/m<sup>2</sup> erfasst. Innerhalb der jeweiligen Gemeinde allerdings differenziert die Verordnung nicht weiter nach der Art des konzessionierten Landes, ob und inwieweit es etwa Ã¼berbaubar und ausnÃ¼tzbar ist. Die darin liegende Pauschalierung kÃ¶nnte im Einzelfall zu stossenden Ergebnissen fÃ¼hren und bedarf daher einer nÃ¤heren ÃberprÃ¼fung und allfÃ¤lliger Korrektur, was auch bereits durch die Formulierung "im Allgemeinen" in § 17 Abs. 1 lit. a Geb WWG angelegt ist. Demnach ist im vorliegenden Fall zu prÃ¼fen, ob das konkrete Land tatsÃ¤chlich Fr. 1'520.-/m<sup><span>2 </span></sup>wert ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>Mit der Beschwerdegegnerin ist davon auszugehen, dass fÃ¼r BaulandgrundstÃ¼cke mit direktem Seeanstoss nur schwer schÃ¤tzbare Liebhaberpreise gelÃ¶st werden kÃ¶nnen. Die Statistik ermittelte als Modellpreis im teuersten Bereich in C einen Quadratmeterpreis von Fr. 3'712.- bei effektiven Preisen von Fr. 3'844.-/m<sup>2</sup> â beide entsprechend dem Preis, der von 75 % der LandkÃ¤ufe unterschritten wird, dem 75 %-Quantil. Da es sich bei den erfassten HandÃ¤nderungen kaum um Land mit Seeanstoss handelt, dÃ¼rfte der effektive Wert solchen Landes jedenfalls deutlich Ã¼ber Fr. 4'000.- liegen. </p> <p class="Urteilstext">Die fragliche Landanlage ist allerdings kein Bauland, sondern blosses Gartenland. Bei der Bewertung solchen Landes rechtfertigt sich Ã¤hnlich wie bei der Bewertung von Vorgartenland im Rahmen einer Enteignung grundsÃ¤tzlich ein Einschlag, der von den konkreten UmstÃ¤nden des Einzelfalls abhÃ¤ngt (vgl. etwa BEZ 2006 Nr. 35; VGr, 25. November 2010, VR.2010.0003; BGE 122 I 168 E. 4c je mit Hinweisen). Da die fragliche Landanlage nicht Ã¼berbaut werden darf und als Teil des GewÃ¤ssers auch nicht zur ausnÃ¼tzbaren GrundflÃ¤che gemÃ¤ss § 259 Abs. 1 PBG zÃ¤hlt, rechtfertigt sich ein markanter Einschlag. Auf der anderen Seite ist jedoch zu berÃ¼cksichtigen, dass die Gartenanlage nicht bloss zusÃ¤tzliche GartenflÃ¤che bildet, sondern gleichzeitig dem zugehÃ¶rigen GrundstÃ¼ck den eigentlichen Seeanstoss vermittelt. WÃ¼rde der BeschwerdefÃ¼hrer auf die Konzession verzichten, mÃ¼sste er die seinerzeitige AuffÃ¼llung der Landanlage rÃ¼ckgÃ¤ngig machen, was nach seinen Angaben mit hohen Kosten verbunden wÃ¤re. Damit verlÃ¶re er fast auf der gesamten LÃ¤nge den direkten Seeanstoss, ebenso die Bootsrampe, Gartentreppe, Podest und den Zugang zum Steg und mÃ¼sste es dulden, dass der Kiesstrand vor seinem GrundstÃ¼ck im Rahmen des Gemeingebrauchs von anderen Personen, insbesondere von Wassersportlern, genutzt werden kÃ¶nnte. Dies alles wÃ¼rde den gesamten Wert seines angrenzenden, mit einem Einfamilienhaus Ã¼berstellten BaugrundstÃ¼cks erheblich beeintrÃ¤chtigen und schlÃ¤gt sich in einem erhÃ¶hten konsumtiven Nutzen der Gartenanlage nieder. Unter diesen UmstÃ¤nden erscheint bei der Bewertung der Landanlage ein Einschlag von maximal 50 % auf den Baulandpreis als angebracht. Eine weitere Reduktion, etwa weil das GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers schon genÃ¼gend GartenflÃ¤che hat oder unternutzt ist, rechtfertigt sich jedoch nicht, denn die privilegierte Lage und die MÃ¶glichkeit, allfÃ¤llige AusnÃ¼tzungsreserven innerhalb der Bauzone jederzeit zu realisieren, machen einen grÃ¶sseren Umschwung durchaus interessant. Bei einem Einschlag von maximal 50 % liegt der massgebende Steuerwert von Fr. 1'520.-/m<sup>2</sup> immer noch deutlich unter dem mutmasslichen effektiven Verkehrswert der Landanlage (vgl. E. 6.3.1 am Ende). </p> <p class="Urteilstext">Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die weiteren in § 47 Abs. 2 WWG genannten Kriterien der GebÃ¼hrenbemessung zu einer fÃ¼r den BeschwerdefÃ¼hrer gÃ¼nstigeren LÃ¶sung fÃ¼hren kÃ¶nnten. Die der Ãffentlichkeit aus der Konzession entstehenden Nachteile dÃ¼rften zwar in der Tat nicht allzu gross sein und sich in erster Linie auf den Erhalt eines natÃ¼rlichen Flussdeltas beschrÃ¤nken, eignen sich aber in einem Fall wie diesem kaum fÃ¼r die angemessene Bewertung des Sondervorteils. Auch aus dem bundesgerichtlichen Entscheid zum Globusprovisorium, wo dem Bundesgericht ein Landwert fÃ¼r GeschÃ¤ftshÃ¤user in der NÃ¤he des ZÃ¼rcher Hauptbahnhofs von Fr. 16'200.-/m<sup>2</sup> angesichts der blossen Zweigeschossigkeit und der bescheidenen Struktur des GebÃ¤udes als Ã¼bersetzt erschien, lÃ¤sst sich fÃ¼r den vorliegenden Fall nichts ableiten. Der Verkehrswert von GeschÃ¤ftsliegenschaften richtet sich anders als wie im vorliegenden Fall derjenige von EinfamilienhÃ¤usern stark nach dem mÃ¶glichen Mietertrag. Ebenfalls als untauglich erweist sich der vom BeschwerdefÃ¼hrer herangezogene Vergleich mit dem Quadratmeterpreis fÃ¼r die Stegnutzung. Allein der Umstand, dass der Kanton fÃ¼r die Nutzung der Landanlage Fr. 38.-/m<sup>2</sup> (Fr. 1'520.- x 2.5 %) und des Stegs Fr. 17.60/m<sup>2</sup> verlangt, kann jedenfalls die Unangemessenheit des ersteren Ansatzes nicht begrÃ¼nden. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.3 </b>Die vorliegend erfolgte GebÃ¼hrensteigerung fÃ¼r die Landanlage zwischen den Jahren 1996 und 2011 von Fr. 1'701.- auf Fr. 10'491.80 spiegelt nicht nur die Immobilienteuerung, die sich im Modell des 75 %-Quantils immerhin von Fr. 1'129.- auf Fr. 3'712.- erhÃ¶hte, die aber auch teilweise durch die Reduktion der Referenzzinssatzes von damals 5.25 % auf 2.75 % aufgefangen wird. Hauptunterschied zur GebÃ¼hrenfestsetzung im Jahr 1996 ist vielmehr der Umstand, dass die LandanlageflÃ¤che damals nur auf 180 m<sup>2</sup> geschÃ¤tzt wurde und diese FlÃ¤che zudem dank der natÃ¼rlichen Entstehung der Landanlage nur zu einem Drittel angerechnet wurde. </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerin hat die seit 2007 praktizierte volle Anrechnung der neu gemessenen LandanlageflÃ¤che damit begrÃ¼ndet, dass Sondernutzungsrechte an Auflandungen nach ihrer Praxis nur fÃ¼r die gesamte FlÃ¤che erteilt und auch fÃ¼r die ganze FlÃ¤che in Rechnung gestellt wÃ¼rden. Sie erkannte keinen Grund fÃ¼r eine GebÃ¼hrenreduktion infolge der natÃ¼rlichen Entstehung der Auflandung. Der BeschwerdefÃ¼hrer macht weder geltend, die beanspruchte Landanlage messe weniger als 251 m<sup>2</sup>, noch vermag er zu begrÃ¼nden, worauf sich ein Anspruch auf eine reduzierte Anrechnung der beanspruchten FlÃ¤che stÃ¼tzen sollte. Ein fÃ¼r eine Reduktion nach § 47 Abs. 6 WWG notwendiges erhebliches Ã¶ffentliches Interesse an der Gartenanlage ist auch nicht ersichtlich. Der Beschwerdegegnerin stand es ohne Weiteres zu, ihre bisherigen GebÃ¼hrenbemessungen bei Erneuerung der Konzession im Jahr 2007 zu Ã¼berprÃ¼fen und ihrer Praxis anzupassen. </p> <p class="Urteilstext">WÃ¤re die GebÃ¼hr bereits bei der erstmaligen Konzessionierung 1996 auf den vollen 251 m<sup>2</sup> bemessen worden, so hÃ¤tte damals fÃ¼r die Nutzung der Landanlage ohne Steg jÃ¤hrlich Fr. 7'116.85 jÃ¤hrlich verlangt werden mÃ¼ssen (251 x 540 x 5.25 %). Auch im Vergleich dazu erweist sich die ab 1. Januar 2011 auf Fr. 10'491.80 bemessene GebÃ¼hr nicht als Ã¼bermÃ¤ssig. Der Umstand, dass die Konzessionslandbewertungen nur alle paar Jahre angepasst werden, kann bei stark steigenden Immobilienpreisen durchaus zu grÃ¶sseren Aufholbewegungen bei der Neubewertung fÃ¼hren. Dies ist jedoch hinzunehmen, zumal sich das VerhÃ¤ltnis fÃ¼r die GrundeigentÃ¼mer in den der Neubewertung folgenden Jahren ohne Weiteres wieder verbessert. Im vorliegenden Fall jedenfalls ist das VerhÃ¤ltnis zwischen Landbewertung und jeweiligem Modellwert des 75 %-Quantils der Meilemer LandverkÃ¤ufe im Jahre 2011 fÃ¼r die KonzessionÃ¤re wesentlich gÃ¼nstiger, als dies etwa 1986 der Fall war (2011: Steuerwert Fr. 1'520.- zu Modellwert Fr. 3'712.- = 0.41; 1986: Verkehrswert Fr. 400.- zu Modellwert Fr. 585.- = 0.68), und selbst gÃ¼nstiger als 1996 anlÃ¤sslich der ersten Konzessionierung an den BeschwerdefÃ¼hrer (Verkehrswert Fr. 540.- zu Modellwert Fr. 1'129.- = 0.48). </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer sieht sich schliesslich durch die GebÃ¼hrenerhÃ¶hung auch in seinem Vertrauen in die VerfÃ¼gung vom 23. MÃ¤rz 2007 enttÃ¤uscht. Er habe auf einen Rekurs verzichtet, da ihm die GebÃ¼hr gerade noch verkraftbar erschienen sei, habe aber die nunmehr vollzogene drastische GebÃ¼hrenerhÃ¶hung nicht erkennen kÃ¶nnen. </p> <p class="Urteilstext">Diese UmstÃ¤nde begrÃ¼nden vorliegend keine von § 47 WWG abweichende GebÃ¼hrenbemessung. Der Vertrauensschutz gemÃ¤ss Art. 9 BV verlangt nicht nur eine fehlerhafte Vertrauensgrundlage, sondern auch,<span> dass der Private gestÃ¼tzt darauf eine nachteilige, nicht wieder <span>rÃ¼ckgÃ¤ngig</span> zu machende <span>Disposition</span> getroffen hat (<span>BGE 139 V 21 E. 3.2; 137 I 69</span> E. 2.5.1 S. 72 f.; <span>BGE 137 II 182</span> E. 3.6.2 S. 193). Dies ist hier nicht der Fall. </span>Der Umstand, dass der BeschwerdefÃ¼hrer gegen die VerfÃ¼gung vom 23. MÃ¤rz 2007 kein Rechtsmittel ergriffen hat, ist ohne Nachteil fÃ¼r ihn. Soweit der Regierungsrat ihm die Rechtskraft jener VerfÃ¼gung entgegenhÃ¤lt, wird daran im vorliegenden Urteil jedenfalls nicht festgehalten, denn die GebÃ¼hrenÃ¼berprÃ¼fung erfolgt im Beschwerdeverfahren ohne EinschrÃ¤nkung. Der BeschwerdefÃ¼hrer macht auch nicht etwa geltend, er habe sich zur Konzessionserneuerung selber nur unter den Bedingungen jener VerfÃ¼gung durchgerungen. Das wÃ¤re auch kaum nachvollziehbar, denn die einzige Alternative war damals nur die Ã¤ussert kostspielige Entfernung der AuffÃ¼llung gewesen. Zudem war aus der VerfÃ¼gung vom 23. MÃ¤rz 2007 auch bereits ersichtlich, dass die GebÃ¼hrenberechnung auf dem 1992 definierten Verkehrswert des Bodens von 540.-/m<sup>2</sup> beruhte, was damals weit unter dem Modellpreis des 75 %-Quantils von Fr. 2'448.-/m<sup>2</sup> lag. Daher musste der BeschwerdefÃ¼hrer mit der gelegentlichen Anpassung des Verkehrswertes rechnen. Demnach mangelt es sowohl an einer fehlerhaften Vertrauensgrundlage als auch an einer relevanten VermÃ¶gensdisposition des BeschwerdefÃ¼hrers als Folge der VerfÃ¼gung vom 23. MÃ¤rz 2007.</p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm als unterliegender Partei nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.-- ; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 200.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'200.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:â¦<br/> <br/> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>