BRKE I Nr. 0100/2007 vom 27. April 2007 in BEZ 2008 Nr. 41 (Bestätigt mit VB.2007.00255; dieser bestätigt mit BGr 1C_418/2007 vom 25. Juli 2008.) Dem vorliegenden Rechtsmittelverfahren war ein erstes vorangegangen, in we l- chem das Bundesgericht entgegen der Baurekurskommission I und dem Verwal- tungsgericht die streitbetroffene Liegenschaft als schutzwürdig erkannte. Im zweiten Rechtsgang war nur mehr die Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung zu prü- fen. Aus den Erwägungen: 1.1. Streitbetroffen ist eine zum Dorfkern der früheren Gemeinde X gehörende, heute in der Kernzone der Stadt Y gelegene bäuerliche Liegenschaft, im We sentli- chen bestehend aus einem W ohnhaus mit zwei V oll- u nd zwei Dachg eschossen, einer daran angebauten Stallscheune sowie einem freistehenden, zweigeschossigen Wagenschopf mit einem eingeschossigen Anbau. Mit dem a ngefochtenen Beschluss sind diese Gebäude einschliesslich ihres Umschwunges (Garten, Vorgarten, Obs t- wiese) gestützt auf § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes (PBG) unter Schutz gestellt worden. (…) 1.3. Das Verwaltungsgericht hat im Rückweisungsentscheid vom 2. März 2006 festgestellt, die bundesgerichtlichen Erwägungen seien für das Verwaltungsgericht verbindlich. Demnach sei davon auszugehen, dass die streitbetroffene Liegenschaft als wichtiger Zeuge im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG erhaltenswürdig sei und dass ihr zugleich eine siedlungsprägende Wirkung im Sinne dieser Bestimmung zu- komme. (…) 2.1. Staatliches Handeln, namentlich auch die Einschränkung von Grundrech- ten wie der Eigentumsfreiheit, muss im öffentlichen Interesse liegen und verhältnis- mässig sein (Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV]). Damit wird zunächst ver- langt, dass staatliche Massnahmen zur Verwirklichung des im öffentlichen Interesse liegenden Ziels einerseits tauglich (Erfordernis der Zwecktauglichkeit) und anderer- seits notwendig sind. Das Erfordernis der Notwendigkeit einer Massnahme, auch al s Gebot des geringst möglichen Eingriffes oder als Gebot der Zweckangemessenheit bezeichnet, besagt, dass die Massnahme nicht über das zu Erreichung ihres Zieles Notwendige hinausgehen darf. Alsdann fordert das Verhältnismässigkeitsprinzip im e ngeren Sinne, dass ein vernünftiges Verhältnis zwischen dem angestrebten Ziel einerseits und dem Eingriff - 2 - in die Rechtsstellung der betroffenen Person andererseits gewahrt bleibt. Die staat- liche Massnahme muss durch ein das private Interesse überwiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt sein; nur so ist sie für den Rechtsunterworfenen zumutbar. Für die Interessenabwägung massgeblich sind einerseits die Bedeutung der mit der staatlichen Massnahme verfolgten öffentlichen Interessen und andererseits das G e- wicht der i m Spiele stehenden privaten Interessen. Eine Massnahme, die tief grei- fende Auswirkungen auf die Rechtsstellung des Rechtsunterworfenen hat, jedoch von bloss geringem öffentlichen Interesse ist, ist demnach unzulässig (vgl. zum Ga n- zen U. Häfelin/G. Müller /F. Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., 2006, Rz. 581 ff.). 2.2. Den Baurekurskommissionen kommt bei der Rechts-, der Sachverhalts- und der Ermessenskontrolle grundsätzlich volle Kognition zu (§ 20 Abs. 1 des Ver- waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Im Gegensatz zum Verwaltungsgericht kön- nen die Baurekurskommissionen somit auch die Ermessensausübung sowie die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe durch die unteren Instanzen in vollem Um- fange überprüfen. Auf Grund der Gemeindeautonomie bestehen jedoch Kognitionseinschränkun- gen. Der geschützte Autonomiebereich besteht zunächst beim E rlass und Vollzug kommunaler Vorschriften, alsdann aber auch bei der Anwendung des kantonalen oder eidgenössischen Rechts, näm lich dort, wo dieses den Gem einden einen relativ erheblichen Beurteilungsspielraum einräumt (A. Kölz/J. Bosshart/M. Röhl, Kommen- tar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., 1999, § 20 Rz. 17 ff.). Ein solcher Spielraum muss auch bei der Beantwortung der Frage bestehen, ob eine Schutzmassnahme verhältnismässig sei; dies jedenfalls insoweit, als die Beur- teilung der Verhältnismässigkeit auch eine Gewichtung des öffentlichen Interesses an der Unterschutzstellung und damit eine (weitere) Bewertung des als prinzipiell schutzwürdig erkannten Objektes verlangt. Hierzu ist – n icht anders als schon zur Beantwortung der Frage, ob ein Schutzobjekt vorliegt – i n erster Linie das für die Schutzanordnung zuständige Gemeinwesen berufen (zum Ermessensspielraum der Gemeinde bei der Anordnung von S chutzmassnahmen vgl. VB.96.00016 = BEZ 1997 Nr. 20, E. 2; ferner VB.2003.00120). Bei der Überprüfung von Entscheiden, bei denen der Gemeinde ein relativ er- heblicher Beurteilungsspielraum zusteht, auferlegen sich die Baurekurskommissio- nen Zurückhaltung, indem sie davon absehen, einen noch vertretbaren vorinstanzl i- chen Entscheid durch eine abweichende eigene Beurteilung zu ersetzen. Hingegen greifen sie dann ein, wenn sich der zu überprüfende Entscheid als offensichtlich u n- haltbar oder gar rechtsverletzend erweist (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 Rz. 20). 3.1. Die Baurekurskommission I hat die sachverhaltlichen Voraussetzungen für die Beantwortung der Frage, ob die streitgegenständliche Unterschutzstellung ver- hältnismässig sei, anhand eines Fachberichtes näh er untersucht. Der erste Teil di e- ses Berichtes («schützenswerte Bauteile und Ihre Auswirkungen auf die konstrukti- ven und nutzungstechnischen Aspekte der Verhältnismässigkeit») beantwortet zu- nächst folgende Frage: - 3 - «Kann die Liegenschaft (auf Grund ihres Zustandes) in ihren schutzwürdigen Teilen noch erhalten werden oder m üssen von der Unterschutzstellung erfasste Te i- le ersetzt werden, weil sie nicht mehr renoviert können? W enn ja, welche Teile?» Diese Frage war im Hinblick auf das Kriterium der Zwecktauglichkeit der Unte r- schutzstellung aufzuwerfen. Müssten nämlich allzu viele der die Zeugenhaftigkeit der Liegenschaft ergebenden Teile ersetzt werden, wäre die Unterschutzstellung nicht mehr geeignet, das angestrebte Ziel der Erhaltung eines historischen Zeugen in seiner Substanz zu erreichen. Insoweit würde die Unterschutzstellung das Kriter i- um der Zwecktauglichkeit nicht mehr erfüllen. Demgegenüber wäre die Erhaltung der siedlungsprägenden Wirkung der Gebäude hiervon höchstens in untergeordnetem Masse betroffen. (…) 3.2. In Beantwortung der genannten Frage ist im Fachbericht der Zustand säm t- licher einzelner unter Schutz gestellter Bauteile aufgelistet worden; dies unter Zugrundelegung folgender Klassierung: «Sanierung mit üblichem Aufwand» (Klasse 1); «Sanierung aufwendig» (Klasse 2); «Sanierung sehr aufwendig» (Klasse 3); «Sanierung nicht mehr möglich bzw. sinnvoll => Ersatzvornahme erforderlich» (Kla s- se 4); «Bauteile konnten nicht beurteilt werden». Gemäss Fachbericht fallen beim W ohnhaus die Dachhäuschen in die Klassen 3-4; bei der Stallscheune fallen der Stallanbau in die Klasse 4 und die räumliche Aufteilung in Tenn- und Stallbereich in die Klassen 1-4; beim Wagenschopf fällt die tragende Gebäudekonstruktion in die Klassen 2-4. Die Sanierung der übrigen Bau- teile kann gemäss Fachbericht demgegenüber entweder mit einem ü blichen Auf- wand durchgeführt werden (so etwa vom Wohnhaus das Dach und die Dachflächen und [vermutlich] die [verkleidete] tragende Gebäudekonstruktion und von der Stall- scheune die Fassade aus Backsteinmauerwerk, die Verbretterung, das Dach und die Dachflächen sowie die tragende Gebäudekonstruktion) oder erweist sich als auf- wändig oder sogar als sehr aufwändig. Gestützt auf diese Detailbeurteilung hält der Fachbericht fest, die Liegenschaft befinde sich unbestrittenermassen in einem s tark vernachlässigten Zustand. Die Gebäude seien jedoch (noch) keine Abbruchobjekte, auch wenn einzelne Bauteile stark vom Verfall betroffen seien. Eine Sanierung mit einem e rheblichen Investiti- onsbedarf sei möglich, sei es für eine reine Instandsetzung oder für eine Sanierung mit Umbau. Grundsätzlich könne die Liegenschaft in ihren schutzwürdigen Teilen erhalten werden, allerdings mit sehr unterschiedlichem Aufwand. Der westseitige, eingeschossige Anbau am Wagenschopf sei in einem desolaten baulichen Zustand und daher abbruchwürdig. 3.3. (…) Für die Fachberichterstattung wurde eine einlässliche Untersuchung vor Ort getätigt. Der Fachbericht bildet eine fundierte fachrichterliche Erhebung des Sachverhaltes, d.h. des baulichen Zustandes der Liegenschaft. Damit kann gestützt auf den Fachbericht davon ausgegangen werden, dass sich die Liegenschaft in ih- ren schutzwürdigen Teilen erhalten lässt; dies mit Ausnahme der eingeschossigen, rückwärtigen Anbaute am Wagenschopf, die wohl ersetzt werden muss, was indes nicht allzu sehr ins Gewicht fällt, da sie innerhalb der ganzen Liegenschaft nur ein untergeordnetes bauliches Element darstellt. - 4 - Besagter Befund überzeugt im Übrigen umso mehr, als nicht übersehen werden kann, dass die baulich-technischen Möglichkeiten, auch ein sich in einem schlech- ten Zustand befindendes Gebäude wiederherzustellen, heutzutage weit fortgeschri t- ten sind. Mit der angefochtenen Unterschutzstellung kann mithin der Zweck der Er- haltung der historischen Bausubstanz weitestgehend erreicht werden. In diesem Punkt ist der angefochtene Beschluss somit als verhältnismässig zu beurteilen. So- weit die Sanierung einzelner Teile der Liegenschaft mit einem ü berdurchschnittli- chen finanziellen Aufwand verbunden ist, beschlägt dies nicht die Frage der Erhal- tungsfähigkeit, sondern stellt einen Aspekt der wirtschaftlichen Folgen der Unter- schutzstellung dar. Hierauf ist nachfolgend bei der Prüfung der Verhältnism ässigkeit im engeren Sinne Bezug zu nehmen. 3.4. Zu Recht unbestritten geblieben ist im Übrigen, dass der zahlreiche Baute i- le im Innern und Äu ssern der Gebäude umfassende Schutzumfang jenes Mass nicht überschreitet, das zur Erreichung des Ziels der Unterschutzstellung – Erhaltung ei- nes wichtigen Zeugen und eines siedlungsprägenden Elementes des bäuerlichen ehemaligen Dorfes X – e rforderlich ist. Damit erweist sich der angefochtene Be- schluss auch unter dem Aspekt der Zweckangemessenheit als verhäl tnismässig. 4. Strittig ist hingegen, ob das durch die Schutzwürdigkeit ausgewiesene öffent- liche Interesse an der Erhaltung der streitbetroffenen Liegenschaft das private Inte- resse an der nicht durch eine Unterschutzstellung eingeschränkten Grundstücksnu t- zung überwiegt, die Unterschutzstellung also auch im engeren Sinne verhä ltnismäs- sig ist. Zur Beantwortung dieser Frage ist zunächst die einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichtes wiederzugeben. Danach vermag das finanzielle Interesse an einer gewinnbringenden oder gar höchstmöglichen Ausnützung einer Liegenschaft für sich allein das öffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme grund- sätzlich nicht zu überwiegen (ZBl 1987 538 ff., E. 3d; BGE 120 Ia 270 ff., E. 6c am Ende). Dies ist freilich nicht so zu verstehen, dass den wirtschaftlichen Interessen privater Eigentümer bei der Interessenabwägung überhaupt keine Bedeutung zu- kommt. Sehr erhebliche finanzielle Interessen können der Verfolgung e ines weniger gewichtigen öffentlichen Interesses durchaus im W ege stehen. Hingegen müssen unter Umständen auch sehr grosse finanzielle Interessen der Grundeigentümer öf- fentlichen Interessen weichen, weil das Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten un- ter Denkmalschutz stellen könnte (BGr 1P.660/1991, E. 3e). Im Übrigen darf die Frage der Verhältnismässigkeit im e ngeren Sinne nicht isoliert nur anhand der zu erwartenden finanziellen Aufwendungen beurteilt werden. Vielmehr ist im R ahmen der Interessenabwägung auch das Mass des öffentlichen Interesses an der Unter- schutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdigkeit zu berücksichtigen. Dabei gilt der Grundsatz, dass, je schutzwürdiger eine Baute ist, desto geringer die Rent a- bilitätsüberlegung zu gewichten sind (ZBl 1996 366 ff., E. 6b). 5.1. Im Kontext mit der Rentabilität stellt sich zunächst die Frage der rekurrent i- scherseits ebenfalls in Zweifel gezogenen Nutzbarkeit der Liegenschaft zu Wohn- und Arbeitszwecken unter der Vorgabe der angefochtenen Unterschut zstellung. (…) 5.2. Der Fachbericht beantwortet bezüglich der Nutzbarkeit der Liegenschaft folgende Fragen:- 5 - « - Ist eine zweckmässige N utzung des Wohnhauses unter Beibehaltung der Deckenniveaus (Raumhöhe) und der räumlichen Anordnung von zwei Stu- ben im EG möglich? - Ist eine zweckmässige Nutzung der Stallscheune unter Beibehaltung der Ständerkonstruktion, der räumlichen Aufteilung in Tenn- u nd Stallbereich sowie bezüglich der Belichtung (nur vereinzelte Öf fnungen in Fassaden und Dachflächen) möglich? - Ist eine 2-geschossige Nutzung des Wagenschopfes als Wohnraum auf Grund der Raumhöhen und unter Beibehaltung der originalen Ständerkon- struktion möglich?» Der Fachbericht äussert sich dazu wie folgt: Die Raumhöhen im W ohnhaus seien mit 2 bis 2,3 m knapp, was jedoch den «sparsamen» Charakter der damaligen dörflichen Bauernhäuser widerspiegle. Auch bei einer künftigen Nutzung seien zwei S tuben im E rdgeschoss möglich. Die be- scheidene Grösse der Stuben wirke wegen der grosszügigen Bandfenstera nordnung trotzdem wohnlich und einladend. Eine sinnvolle Nutzung des Erdgeschosses sei möglich, wenn die Räume einer einzigen Nutzungseinheit zugeor dnet würden. Eine zweckmässige Nutzung der Stallscheune unter Beibehaltung der räumli- chen Aufteilung und der bestehenden Tragkonstruktionen sei sehr wohl möglich. Je nach Nutzung seien die Möglichkeiten der Tageslichtführung m it der Denkmalpflege zu prüfen. Mit nur vereinzelten Öffnungen in Fassade und Dachfläche sei etwa eine Wohnnutzung allerdings kaum zu bewerkstelligen. Ungewiss sei der bauliche Zu- stand des ehemaligen Stalles, sei er doch wegen eines bereits erfolgten teilweisen Einsturzes nicht begehbar. Eine Wohnnutzung des Wagenschopfes sei, wenn überhaupt, nur mit erhebli- chem Aufwand und massiven Konstruktionsverstärkungen möglich. Die vorhandene Ständerkonstruktion, die Balkenlagen und die Hourdisdecken vermöchten die heuti- gen Lastanforderungen, die an eine Wohn- u nd Gewerbenutzung gestellt würden, nicht zu erfüllen. Der westseitige, eingeschossige Anbau sei in einem d esolaten baulichen Zustand und abbruchwürdig. (…) 5.4.1. Zunächst ist auf die Frage der Nutzbarkeit von Stallscheune und W agen- schopf Bezug zu nehmen. Die Feststellung im F achbericht, eine Beibehaltung der räumlichen Aufteilung und der bestehenden Tragkonstruktion stehe einer zweck- mässigen Nutzung der Stallscheune nicht entgegen, vermag zu überzeugen. Sie steht im E inklang mit der planlichen Querschnittsdarstellung der Stallscheune im Gutachten zur Schutzwürdigkeit des Hochbaudepartementes der Stadt Y vom Au- gust 2003. Die Rekurrentschaft vermag mit ihren Vorbringen diese Feststellung nicht ernstlich in Frage zu stellen. Der Fachbericht geht (im Kontext mit der Rentabilität s- berechnung) davon aus, dass die unter Schutz gestellte Stallscheune polyvalent genutzt werden kann, nämlich zu Arbeitszwecken einschliesslich Büros, zu Wohn- zwecken und/oder als Lager. Allerdings bringt der Fachbericht mit Bezug auf die Befensterung einen Vorbehalt an, da der angefochtene Beschluss bloss die Erstel- lung «vereinzelter Fassadenöffnungen» zulässt. - 6 - Zwar werden an die Befensterung von W ohnräumen höhere Anforderungen als an die Befensterung von Arbeitsräumen gestellt (§ 302 PBG). Dessen ungeachtet erscheint auch eine W ohnnutzung in der Stallscheune keineswegs ausg eschlossen. Die Vorinstanz hat in ihrer Stellungnahm e zum Fachbericht vom 18. Dezember 2006 explizit festgestellt, der festgelegte Schutzumfang verunmögliche es nicht, in der Scheune genügend grosse Fensteröffnungen zu erstellen, damit eine Wohnnutzung möglich sei. Diese Äusserung wäre in einem b aurechtlichen Verfahren zu berück- sichtigen. Namentlich im D achgeschoss ist eine Wohnnutzung damit sehr wohl denkbar. Schwieriger zu belichtende Teile des Gebäudeinnern können zu Bürozw e- cken oder schlechtestenfalls als Lagerflächen genutzt werden. Eine Nutzung der Scheune auch zu Wohn- u nd Arbeitszwecken erscheint damit durchaus möglich. Allein die Behauptung, dass die S tallscheune hierzu nicht hinreichend «attraktiv» sei, vermag diese Auffassung nicht in Frage zu ste llen. Die erforderliche Attraktivität kann vielmehr im Rahmen von Sanierung und Umbau hergestellt werden; die ange- fochtene Unterschutzstellung schliesst di es keineswegs aus. Mit Bezug auf den W agenschopf geht der Fachbericht angesichts der strasse n- lärmexponierten Lage des Gebäudes – dieses steht mit seiner Längsseite unmittel- bar an der stark befahrenen A-Strasse – zu Recht davon aus, dass eine Wohnnut- zung ausser Betracht fällt. Demgegenüber erscheint eine Nutzung des Gebäudes zu Arbeitszwecken keineswegs ausgeschlossen, auch wenn nicht zu übersehen ist, dass eine dementsprechende Instandstellung des Wagenschopfes sehr aufwändig ausfallen wird. Der rückwärtige, eingeschossige Anbau am Wagenschopf muss und kann ersetzt und dabei arbeitsplatztauglich ausgestaltet werden. Was schliesslich das W ohnhaus anbelangt, ist festzustellen, dass dessen Nut z- barkeit zu Wohnzwecken ausser Frage steht. Daran ändern auch das Vorhanden- sein zweier Stuben, die eher geringe Raumhöhe und die kleinflächigen Fenster nichts. Die gewachsene und völlig unzweckmässige interne Treppenerschliessung ist nicht unter Schutz gestellt und kann daher verändert werden. 5.4.2. Die Möglichkeit zur Einrichtung der erforderlichen Haustechnik steht bei beiden Gebäuden ausser Zweifel; es kann nicht ernstlich davon ausgegangen wer- den, die städtische Denkmalpflege würde dies verhindern. Alsdann kann der Nutz- barkeit der Liegenschaft auch nicht mit dem Hinweis darauf begegnet werden, dass die restaurierten Gebäude etwa m it Bezug auf Lärm - und Wärmedämmung nicht die Qualität von Neubausubstanz erreichten, dürften solche Qualitätsunterschiede doch bei sehr vielen – geschützten und nicht geschützten – älteren Liegenschaften anz u- treffen sein, ohne dass deswegen deren Nutzbarkeit in Fr age stünde. 5.3.4. Insgesamt ist zwar nicht zu übersehen, dass die streitbetroffene Liegen- schaft, wird sie umgebaut und saniert, hernach gegenüber einem Neubau gewisse «Eigenheiten» aufweisen wird, die auch als Nachteil wahrgenommen werden kön- nen. Solches ist indes kein Argument gegen eine Unterschutzstellung. Mit einer fachgerechten Sanierung der Liegenschaft kann ein eigentliches Liebhaberobjekt hervorgebracht werden. Auch nach s olchen Objekten besteht eine Nachfrage. So- weit diese eingeschränkt ist, beschlägt dies nicht die Frage der Nutzba rkeit, sondern des erzielbaren Mietzinses und ist daher im Rahmen der nachfolgend zu thematisi e- renden Frage der Renditenhöhe zu berücksichtig en. - 7 - 6.1. Die Rekurrentschaft nimmt den Standpunkt ein, die Instandstellung der Gebäude unter Beachtung der Unterschutzstellung würde sehr hohe Kosten verur- sachen, ohne dass dabei eine entsprechende Rendite erwirtschaftet werden könnte. (…) 6.2. Mit dem Fachbericht ist auch die Frage der Investitionskosten und der mö g- lichen Erträge aus Einlässlichste untersucht worden; dies unter der Vorgabe der V a- rianten Unterschutzstellung m it sanfter Renovation (Variante 1), Unte rschutzstellung mit Sanierung und Umbau (Variante 2), Sanierung und Umbau ohne Unterschutz- stellung (Variante 3) sowie zonenkonforme Neuüberbauung des Grundstückes (Va- riante 4). Vorauszuschicken ist, dass das streitbetroffene Grundstück im R ahmen einer Neuüberbauung lediglich mit einer anstelle des Wohnhauses und der Stallscheune tretenden Ersatzbaute, welche den Kubus und das wesentliche äussere Erschei- nungsprofil des bestehenden Gebäudes zu übernehmen hat, überstellt we rden darf; die Zahl der oberirdischen Geschosse (heute 2 Vollgeschosse und 2 Dachgescho s- se) kann hierbei oberirdisch nicht überschritten werden (sogenannte Profilerhal- tungspflicht; Art. 28 Abs. 1 der Bau- u nd Zonenordnung [BZO]). Für den zweige- schossigen Wagenschopf besteht im K ernzonenplan keine Festlegung. Somit darf der Wagenschopf zwar stehen gelassen und saniert, darf aber nicht ersetzt werden (Art. 27 Abs. 1 und 2 BZO). Hier weiter zu verfolgen sind ausschliesslich die Varianten 2 und 4, nachdem der Fachbericht aufgezeigt hat, dass der Liegenschaftswert bei der Variant e 1 tiefer als bei der Variante 2 (dies sind die Varianten mit Unterschutzstellung) und bei der Variante 3 tiefer als bei der Variante 4 (dies sind die Varianten ohne Unterschutz- stellung) ausfällt. (…) 7. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass bei einer Unters chutzstellung eine Bru t- torendite von mindestens 2,8 Prozent (die Rekurrentschaft geht von 2,87 Prozent aus) und bei eine Neuüberbauung eine Bruttorendite von (aufgerundet) höchstens 4,4 Prozent resultiert. Damit erweisen sich, wovon der Fachbericht zu Recht aus- geht, beide Renditen als ungenügend, wobei jene bei der Variante Unterschutzstel- lung deutlich ungenügender ist. Vorliegend kann mit der Rekurrentschaft davon ausgegangen werden, dass rund 2 Prozent Rendite auf den Unterhalt und die Nebenkosten entfallen werden. Hernach verbliebe eine Nettorendite von 0,8 Prozent, die deutlich tiefer liegt als ein heute gängiger Hypothekarzins; mit der Rekurrentschaft ist von einem Hypothekar- zins von mindestens 3 Prozent auszugehen. Dessen ungeachtet kann nicht von ei- nem überwiegenden privaten Interesse am Verzicht auf Schutzmassnahmen g espro- chen werden. Wie dargetan, vermag nach der Rechtsprechung des Bundesg erichtes das finanzielle Interesse an einer auch nur gewinnbringenden (geschweige denn höchstmöglichen) Ausnützung einer Liegenschaft für sich allein das öffentliche Int e- resse an einer Denkmalschutzmassnahme grundsätzlich nicht zu überwiegen. Schon deswegen lässt die vorliegend errechnete Renditesituation, die immerhin eine mini- male Nettorendite belässt, klarerweise nicht auf ein überwiegendes privates Int eres- se an einem Verzicht auf Schutzmassnahmen schliessen. - 8 - Im Übrigen ist im Rahmen der Interessenabwägung auch das Mass des öffentl i- chen Interesses an der Unterschutzstellung und damit der Grad der Schutzwürdig- keit zu berücksichtigen. Dieser ist vorliegend hoch. Sowohl die Vorinstanz wie auch die Oberinstanzen gehen davon aus, dass die streitbetroffene Liege nschaft nicht nur als wichtiger bauhistorischer Zeuge, sondern auch als siedlungsprägendes Element schutzwürdig ist. Die Vorinstanz hat im a ngefochtenen Beschluss die ortsbildprä- gende Wirkung der Liegenschaft mit einlässlicher und zutreffender Begründung als «beträchtlich» eingestuft. Im Lichte des qualifizierten Beurteilungsspielraumes der Vorinstanz wie gleichermassen auch der Verbindlichkeit der oberinstanzlichen Ent- scheide für die Baurekurskommission I ist somit von einem gewichtigen öffentlichen Interesse an der Unterschutzstellung auszugehen. Dam it ergibt sich erst recht, dass das öffentliche Interesse an der Erhaltung der streitbetroffenen Gebäude das private Interesse an deren Beseitigung klar überwiegt. Demnach erweist sich der angefochtene Beschluss auch im engeren Sinne und damit unter allen Titeln als verhältnismässig. 8. Somit ist der Rekurs abzuweisen.