<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">101</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>19 Grundstückschätzungsverfahren</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Die Frage, ob eine Liegenschaft zum (steuerlichen) Verkehrswert</b></span><br/> <span class="ft2"><b>oder zum Mittel aus (steuerlichem) Verkehrswert und Ertragswert</b></span><br/> <span class="ft2"><b>besteuert wird, ist ebenso wie die Frage, ob ein Eigenmietwert voll</b></span><br/> <span class="ft2"><b>oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung teilweise besteuert werden</b></span><br/> <span class="ft2"><b>darf, im ordentlichen Veranlagungsverfahren zu beurteilen (Erw. 1.</b></span><br/> <span class="ft2"><b>und 6.4.2.).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Bei der Unrichtigkeitsschätzung ist auf die Verhältnisse im Zeitpunkt</b></span><br/> <span class="ft2"><b>der ursprünglichen Schätzung abzustellen (Erw. 2.3. - 3.2.).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Begriff der wesentlichen Änderung gemäss § 218 StG (Erw. 6.1. f.)</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Bei einer Einzelschätzung infolge Wertänderung ist die Entwicklung</b></span><br/> <span class="ft2"><b>seit der letzten Schätzung zu beurteilen (Erw. 7.1.).</b></span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">102</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 21. August 2013 in Sachen</span><br/> <span class="ft5">KStA gegen E.W. (WBE.2012.251).</span><br/> <br/> <span class="ft6"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">1.</span><br/> <span class="ft1">(...)</span><br/> <span class="ft1">Die Steuerbehörden verzichteten bei der Mutter der Beschwer-</span><br/> <span class="ft1">degegnerin zwar seit der Steuerperiode 2003 - als sie die Liegen-</span><br/> <span class="ft1">schaft nicht mehr (als Hauptwohnsitz) bewohnte - auf die Besteue-</span><br/> <span class="ft1">rung des Eigenmietwerts. Eine Änderungsschätzung wurde aber, wie</span><br/> <span class="ft1">das Steuerrekursgericht bereits zutreffend feststellte, auch damals</span><br/> <span class="ft1">nicht vorgenommen. Dies zu Recht, da die Frage, ob ein Eigenmiet-</span><br/> <span class="ft1">wert voll oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung teilweise besteuert</span><br/> <span class="ft1">werden darf (wobei in letzterem Fall in aller Regel der andere Teil</span><br/> <span class="ft1">als Mietertrag steuerlich zu berücksichtigen ist), im ordentlichen</span><br/> <span class="ft1">Veranlagungsverfahren zu beurteilen ist (vgl. dazu auch hinten</span><br/> <span class="ft1">Erw. 6.4.2.; M</span><span class="ft5">ARTIN</span> <span class="ft1">P</span><span class="ft5">LÜSS</span><span class="ft1">, in: M</span><span class="ft5">ARIANNE</span> <span class="ft1">K</span><span class="ft5">LÖTI</span><span class="ft1">-W</span><span class="ft5">EBER</span><span class="ft1">/D</span><span class="ft5">AVE</span><br/> <span class="ft1">S</span><span class="ft5">IEGRIST</span><span class="ft1">/D</span><span class="ft5">IETER</span> <span class="ft1">W</span><span class="ft5">EBER</span> <span class="ft1">[Hrsg.], Kommentar zum aargauischen</span><br/> <span class="ft1">Steuergesetz, 3. Aufl., Muri-Bern 2009, § 218 N 14 mit Verweis auf</span><br/> <span class="ft1">die Rechtsprechung des Steuerrekursgerichts).</span><br/> <span class="ft1">2.1.-2.2. (...)</span><br/> <span class="ft1">2.3.</span><br/> <span class="ft1">Die Möglichkeit der Unrichtigkeitsschätzung erklärt sich vor</span><br/> <span class="ft1">dem Hintergrund, dass die Vermögenssteuerwerte über viele Steuer-</span><br/> <span class="ft1">perioden hinweg Gültigkeit besitzen, sich ein Fehler also viel länger</span><br/> <span class="ft1">auswirkt als bei einer Veranlagung. Es besteht deshalb das Bedürfnis,</span><br/> <span class="ft1">klar unrichtige Schätzungen vor der nächsten allgemeinen Neuschät-</span><br/> <span class="ft1">zung korrigieren zu können (ausführlich dazu: AGVE 2005, S. 135).</span><br/> <span class="ft1">Daraus erklärt sich auch, dass es bei der Unrichtigkeitsschätzung</span><br/> <span class="ft1">nicht darum geht, seit der letzten allgemeinen Neuschätzung einge-</span><br/> <span class="ft1">tretene Änderungen zu berücksichtigen, sondern allein darum, ur-</span><br/> <span class="ft1">sprüngliche Fehler dieser Schätzung zu beseitigen. Massgebend da-</span><br/> <span class="ft1">für, ob eine Unrichtigkeitsschätzung durchzuführen ist, sind mithin</span><br/> <span class="ft1">die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der Einleitung der letzten</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">103</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">allgemeinen Neuschätzung (§ 218 Abs. 2 StG). In tatsächlicher Hin-</span><br/> <span class="ft1">sicht sind somit - anders als bei der Einzelschätzung wegen Wert-</span><br/> <span class="ft1">änderung - die Verhältnisse im Jahr 1999 massgeblich (so bereits</span><br/> <span class="ft1">VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 3.2.; ebenso:</span><br/> <span class="ft1">P</span><span class="ft5">LÜSS</span><span class="ft1">, a.a.O., § 218 N 23, mit Verweisen auf die Rechtsprechung</span><br/> <span class="ft1">des Steuerrekursgerichts). Die korrigierte Schätzung wirkt indes ab</span><br/> <span class="ft1">dem Begehren um Einzelschätzung und gemäss § 218 Abs. 2 StG</span><br/> <span class="ft1">sind bereits vorgenommene Veranlagungen betreffend Steuerperio-</span><br/> <span class="ft1">den ab dem Einreichungsjahr (bzw. wenn wie hier von Amtes wegen</span><br/> <span class="ft1">eine Änderungsschätzung vorgenommen wurde: ab dem Jahr der</span><br/> <span class="ft1">Verfahrenseröffnung, d.h. ab dem Jahr 2010) zu revidieren.</span><br/> <span class="ft1">2.4. (...)</span><br/> <span class="ft1">3.</span><br/> <span class="ft1">3.1.</span><br/> <span class="ft1">Das Steuerrekursgericht hat die Voraussetzungen für eine Un-</span><br/> <span class="ft1">richtigkeitsschätzung - im Gegensatz zum KStA im Einsprache-</span><br/> <span class="ft1">verfahren - bejaht und den Eigenmietwert wegen Unbewohnbarkeit</span><br/> <span class="ft1">der Liegenschaft auf Fr. 0.00 festgesetzt. Dabei kam das Steuer-</span><br/> <span class="ft1">rekursgericht zum Schluss, bezüglich der Prüfung, ob eine offen-</span><br/> <span class="ft1">sichtlich unrichtige Schätzung vorliege oder nicht, sei auf die Ver-</span><br/> <span class="ft1">hältnisse per anfangs Februar 2011 abzustellen und der Vermö-</span><br/> <span class="ft1">genssteuerwert sei auf die Wertbasis 1. Mai 1998 zurückzurechnen.</span><br/> <span class="ft1">3.2.</span><br/> <span class="ft1">Dem kann nicht gefolgt werden, da in tatsächlicher Hinsicht für</span><br/> <span class="ft1">die Beantwortung der Frage, ob eine Unrichtigkeitsschätzung hätte</span><br/> <span class="ft1">vorgenommen werden müssen, die Verhältnisse im Jahr 1999 mass-</span><br/> <span class="ft1">geblich sind (siehe vorne Erw. 2.3. mit Hinweisen). Die vom Steuer-</span><br/> <span class="ft1">rekursgericht vorgenommene Schätzung, welche auf die aktuellen</span><br/> <span class="ft1">Verhältnisse abstellte (und damit auch den seit der letzten allgemei-</span><br/> <span class="ft1">nen Neuschätzung offensichtlich vernachlässigten Unterhalt berück-</span><br/> <span class="ft1">sichtigte), erweist sich damit insoweit als fehlerhaft.</span><br/> <span class="ft1">Das Abstellen auf den Zeitpunkt 1999 widerspricht zwar dem</span><br/> <span class="ft1">(ungenauen) Wortlaut von § 5 Abs. 2 VBG, wonach bei Einzelschät-</span><br/> <span class="ft1">zungen (und damit auch bei Unrichtigkeitsschätzungen) die Verhält-</span><br/> <span class="ft1">nisse im Zeitpunkt der Schätzung massgebend sein sollen. Das</span><br/> <span class="ft1">Abstellen auf den Zeitpunkt 1999 erscheint aber aufgrund des We-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">104</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">sens der Unrichtigkeitsschätzung zwingend; es sollen frühere, offen-</span><br/> <span class="ft1">sichtlich unrichtige Schätzungen korrigiert werden können. Später</span><br/> <span class="ft1">eingetretene Änderungen oder Mängel müssen dabei unberücksich-</span><br/> <span class="ft1">tigt bleiben, ansonsten werden die Änderungsschätzung und die Un-</span><br/> <span class="ft1">richtigkeitsschätzung vermischt.</span><br/> <span class="ft1">4.-5. (...)</span><br/> <span class="ft1">6.</span><br/> <span class="ft1">6.1.</span><br/> <span class="ft1">Eine Einzelschätzung wegen Bestandes-, Nutzungs- oder Wert-</span><br/> <span class="ft1">änderung wird vorgenommen, wenn die Änderung wesentlich ist</span><br/> <span class="ft1">(§ 218 Abs. 2 StG). § 218 Abs. 2 StG enthält keine Definition der</span><br/> <span class="ft1">wesentlichen Änderung. Bei der Auslegung des Begriffs Wesentlich-</span><br/> <span class="ft1">keit ist zu berücksichtigen, dass die allgemeine Neuschätzung die</span><br/> <span class="ft1">Regel und die Einzelschätzung die Ausnahme darstellt, die nur bei</span><br/> <span class="ft1">tiefgreifenden Änderungen zur Anwendung gelangt (P</span><span class="ft5">LÜSS</span><span class="ft1">, a.a.O.,</span><br/> <span class="ft1">§ 218 N 20, mit Hinweisen).</span><br/> <span class="ft1">6.2.</span><br/> <span class="ft1">Nach der Praxis des KStA</span> <span class="ft1">gilt eine Änderung als wesentlich,</span><br/> <span class="ft1">wenn der Eigenmietwert um 10% oder mehr über oder unter dem</span><br/> <span class="ft1">bisherigen Wert liegt. Weicht der Eigenmietwert um weniger als 10%</span><br/> <span class="ft1">vom bisherigen Wert ab, ist die Änderung trotzdem wesentlich, wenn</span><br/> <span class="ft1">sie mindestens Fr. 700.00 ausmacht. Beim Vermögenssteuerwert gilt</span><br/> <span class="ft1">eine Änderung als wesentlich, wenn die Abweichung vom bisherigen</span><br/> <span class="ft1">Wert 10% oder mehr beträgt. Bei der Berechnung dieser Prozent-</span><br/> <span class="ft1">grenzen entsprechen die bisherigen Werte 100%. Auch wenn sich nur</span><br/> <span class="ft1">einer der beiden Werte (Eigenmietwert oder Vermögenssteuerwert)</span><br/> <span class="ft1">wesentlich geändert hat, werden bei der Einzelschätzung gleichwohl</span><br/> <span class="ft1">beide Werte überprüft und allenfalls angepasst (P</span><span class="ft5">LÜSS</span><span class="ft1">, a.a.O., § 218</span><br/> <span class="ft1">N 21, mit Hinweisen).</span><br/> <span class="ft1">Das Steuerrekursgericht und das Verwaltungsgericht - letzteres</span><br/> <span class="ft1">mit einer Präzisierung - haben in ihrer Rechtsprechung betreffend</span><br/> <span class="ft1">Wesentlichkeit einer Änderung die Grenze von mindestens 10%</span><br/> <span class="ft1">übernommen (RGE vom 24. April 2008, 3-RV.2007.270; VGE II/42</span><br/> <span class="ft1">vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 4.1.). Nach der verwal-</span><br/> <span class="ft1">tungsgerichtlichen Rechtsprechung muss dieser Schwellenwert für</span><br/> <span class="ft1">das ganze infrage stehende Objekt gelten, da ansonsten eine Un-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">105</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">gleichbehandlung von Liegenschaften mit nur einer Wohnung und</span><br/> <span class="ft1">grösseren Objekten in Kauf genommen würde. Zudem ist, sofern</span><br/> <span class="ft1">eine frühere Fremdvermietung nicht mehr vorliegt, nicht auf den</span><br/> <span class="ft1">Eigenmietwert, sondern auf den Normmietwert abzustellen. Andern-</span><br/> <span class="ft1">falls würden methodisch nicht miteinander vergleichbare Werte (der</span><br/> <span class="ft1">Ertrag aufgrund von Vermietung und der gemäss § 24 Abs. 1 VBG</span><br/> <span class="ft1">i.V.m. Anhang 17 Ziff. 2 reduzierte Eigenmietwert) gleich behandelt</span><br/> <span class="ft1">(VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 4.1.).</span><br/> <span class="ft1">6.3. (...)</span><br/> <span class="ft1">6.4.</span><br/> <span class="ft1">6.4.1.</span><br/> <span class="ft1">Die vorgenommene Einzelschätzung des KStA lässt sich (...)</span><br/> <span class="ft1">nicht mit der Nutzungsänderung von Normal- auf Zweitwohnung</span><br/> <span class="ft1">rechtfertigen. Zwar ist es zutreffend, dass eine Zweitwohnung - im</span><br/> <span class="ft1">Gegensatz zu allen anderen Grundstücken (inkl. Erstwohnungen),</span><br/> <span class="ft1">welche zum Mittel aus (steuerlichem) Verkehrs- und Ertragswert be-</span><br/> <span class="ft1">steuert werden (§ 51 Abs. 4 StG) - zum Verkehrswert besteuert wird</span><br/> <span class="ft1">(§ 51 Abs. 3 StG). Da die vorliegende Zweitwohnung aber weiterhin</span><br/> <span class="ft1">ausschliesslich zur Eigennutzung verwendet wurde und keine Ver-</span><br/> <span class="ft1">mietung vorlag, bedurfte es keiner neuen Schätzung. Sämtliche rele-</span><br/> <span class="ft1">vanten Werte (Ertragswert, steuerlicher Verkehrswert, Eigenmiet-</span><br/> <span class="ft1">wert) waren im Rahmen der allg. Neuschätzung bestimmt worden</span><br/> <span class="ft1">und mussten aufgrund der Nutzungsänderung weder erstmals festge-</span><br/> <span class="ft1">setzt werden noch angepasst werden.</span><br/> <span class="ft1">6.4.2.</span><br/> <span class="ft1">Die Frage, ob eine Liegenschaft zum (steuerlichen) Verkehrs-</span><br/> <span class="ft1">wert oder zum Mittel aus (steuerlichem) Verkehrswert und Ertrags-</span><br/> <span class="ft1">wert besteuert wird, ist ebenso wie die Frage, ob ein Eigenmietwert</span><br/> <span class="ft1">voll oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung teilweise besteuert wer-</span><br/> <span class="ft1">den darf, im ordentlichen Veranlagungsverfahren zu beurteilen (so</span><br/> <span class="ft1">ausdrücklich für den Eigenmietwert: P</span><span class="ft5">LÜSS</span><span class="ft1">, a.a.O, § 218 N 14 mit</span><br/> <span class="ft1">Verweis auf die Rechtsprechung des Steuerrekursgerichts).</span><br/> <br/> <br/> <br/> <br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">106</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">6.4.3.</span><br/> <span class="ft1">6.5. (...)</span><br/> <span class="ft1">7. (...)</span><br/> <span class="ft1">7.1.</span><br/> <span class="ft1">(...) Das Alter und der Unterhaltsbedarf eines Gebäudes sind</span><br/> <span class="ft1">hingegen keine Gründe für eine Einzelschätzung. Änderungen im</span><br/> <span class="ft1">Wert im Sinne von § 218 Abs. 2 StG sind somit nur solche, die ihre</span><br/> <span class="ft1">Ursache im Grundstück selber haben. Konjunkturelle Wertänderun-</span><br/> <span class="ft1">gen oder die schwere Verkäuflichkeit eines Grundstücks hingegen</span><br/> <span class="ft1">sind unbeachtlich. Bei einer Einzelschätzung infolge Wertänderung</span><br/> <span class="ft1">ist die Entwicklung seit der letzten Schätzung zu beurteilen, anders</span><br/> <span class="ft1">als bei der offensichtlich unrichtigen Schätzung (siehe vorne Erw. 1).</span><br/> <br/></div> </div> </body> </html>