<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="44865745" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../og" name="repository-base-url"/> <meta content="2025-07-25T15:09Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1996-nr-9" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1996-nr-9" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1996-nr-9" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter config --> <!-- Primary Meta Tags --> <meta content="RBOG 1996 Nr. 09" name="title"/> <meta content="KÃ¼ndigung von ParkplÃ¤tzen; Anwendungsbereich von Art. 266 l und Art. 271 ff. 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OR</strong></p><hr/><p><a data-linked-resource-id="45187981" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="3" href="../og/art-266-l-or">Art. 266l OR</a>, <a data-linked-resource-id="45155163" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="2" href="../og/art-271-ff-or">Art. 271 ff. OR</a></p><hr/><p></p><p> 1. X kÃ¼ndigte den mit der Y AG abgeschlossenen Mietvertrag Ã¼ber eine sich im Freien befindende ParkplatzflÃ¤che. Die Schlichtungsstelle erklÃ¤rte die Mieterschutzbestimmungen als anwendbar, bezeichnete die KÃ¼ndigung indessen als nichtig: Sie hÃ¤tte auf dem amtlichen Formular erfolgen mÃ¼ssen. Das GerichtsprÃ¤sidium trat mangels ZustÃ¤ndigkeit auf die Klage nicht ein: Der Parkplatz stelle keinen GeschÃ¤ftsraum im Sinn des Mietrechts dar; die mietrechtlichen Schutzvorschriften seien daher unbeachtlich. Die SchlichtungsbehÃ¶rde, die von der Nichtigkeit der KÃ¼ndigung ausgegangen sei, ohne die ebenfalls noch aufgeworfene Frage der MissbrÃ¤uchlichkeit zu prÃ¼fen, hÃ¤tte die Nichteinigung der Parteien feststellen und die Mieterin auf die MÃ¶glichkeit der Anrufung des Friedensrichters hinweisen mÃ¼ssen. Die Y AG erhob Rekurs.</p><p> 2. Strittig ist, ob die von X ohne amtliches Formular ausgesprochene KÃ¼ndigung bezÃ¼glich der gemieteten ParkplÃ¤tze infolge Verletzung der Formvorschriften im Sinn von Art. 266 l OR nichtig ist (Art. 266o OR). Die Rekurrentin macht geltend, beim gemieteten Parkplatz handle es sich um ein einem GeschÃ¤ftsraum Ã¤hnliches Objekt; die Formvorschriften von Art. 266 l OR fÃ¤nden deshalb auf das vorliegende VertragsverhÃ¤ltnis Anwendung.</p><p> a) Nach Art. 253a Abs. 1 OR gelten die Bestimmungen Ã¼ber die Miete von Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen auch fÃ¼r Sachen, die der Vermieter zusammen mit diesen RÃ¤umen dem Mieter zum Gebrauch Ã¼berlÃ¤sst. Das neue Mietrecht erfasst sowohl MietverhÃ¤ltnisse Ã¼ber unbewegliche Sachen (Immobilien) wie beispielsweise Wohnungen, GeschÃ¤ftsrÃ¤ume, unbebaute GrundstÃ¼cke, GÃ¤rten, ParkplÃ¤tze oder LagerrÃ¤ume als auch Ã¼ber bewegliche Sachen (Mobilien). GeschÃ¤ftsrÃ¤ume sind RÃ¤umlichkeiten, in denen ein Beruf oder Gewerbe ausgeÃ¼bt wird, die von einem Unternehmen als BÃ¼ros, LÃ¤den, WerkstÃ¤tten, Lager- oder VorfÃ¼hrrÃ¤ume genutzt werden, oder in welchen eine AktivitÃ¤t mit ideeller Zielsetzung verfolgt wird (Versammlungs-, Club- oder Freizeitlokale; vgl. Lachat/ Stoll, Das neue Mietrecht fÃ¼r die Praxis, 3.A., S. 33). In BGE 118 II 40 erkannte das Bundesgericht, dass eine Garage, die ein ausgebildeter Mechaniker als Werkstatt fÃ¼r die Reparatur alter Autos im Rahmen eines selbstÃ¤ndigen Nebenerwerbs gemietet hatte, als GeschÃ¤ftsraum im Sinn des Gesetzes zu qualifizieren ist. In Ãbereinstimmung mit der Praxis zum alten Mietrecht und unter Hinweis auf BGE 113 II 413 wurde der Begriff des GeschÃ¤ftsraums weit ausgelegt. Danach sind alle RÃ¤umlichkeiten als GeschÃ¤ftsrÃ¤ume zu betrachten, die tatsÃ¤chlich dazu beitragen, dass der Mieter seine PersÃ¶nlichkeit in privater oder wirtschaftlicher Hinsicht entfalten kann. Diese Definition kritisierte Higi (ZÃ¼rcher Kommentar, Art. 253a-253b OR N 29) als zu weit und ungeeignet zur Abgrenzung der GeschÃ¤ftsrÃ¤ume von WohnrÃ¤umen und anderen RÃ¤umlichkeiten. Das Bundesgericht hielt diese Kritik insofern fÃ¼r berechtigt, als HobbyrÃ¤ume in der Regel nicht als GeschÃ¤ftsrÃ¤ume im Sinn der mietrechtlichen Schutzbestimmungen zu qualifizieren sind (Lachat/Stoll, S. 33; SVIT- Kommentar Mietrecht, Art. 253a-253b OR N 15). Die mietrechtlichen Schutzbestimmungen seien auf den Schutz existentieller GrundbedÃ¼rfnisse ausgerichtet und nicht auf die Freizeitgestaltung, mÃ¶ge sie subjektiv auch fÃ¼r den Mieter wichtig sein (vgl. ZBJV 131, 1995, S. 418 f.).</p><p> b) Nach Ã¼bereinstimmender Lehre und Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass es sich bei einem Parkplatz nicht um einen GeschÃ¤ftsraum im Sinn von Art. 266d OR handelt. Bei ungeschÃ¼tzten AbstellplÃ¤tzen wie offenen ParkplÃ¤tzen vor HÃ¤usern oder in HÃ¶fen liegt eine atypische Miete vor, weil das nicht abschliessbare Objekt frei zugÃ¤nglich ist (Higi, Vorbem. zu Art. 253-274g OR N 211 f.). Zudem kÃ¶nnen sich RÃ¤ume nur in einem GebÃ¤ude, unter Dach und umschlossen von WÃ¤nden befinden. Aus diesem Grund fielen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bereits nach altem Recht MietvertrÃ¤ge Ã¼ber unbebautes Land nicht unter das Erstreckungsrecht. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollen nur die MietverhÃ¤ltnisse Ã¼ber Wohnungen und GeschÃ¤ftsrÃ¤ume, nicht aber Ã¼ber unbewegliche Sachen schlechthin erstreckbar sein. Als nicht erstreckbar wurde daher auch die Miete eines Parkplatzes, eines Campingplatzes oder eines Sportplatzes angesehen. Ebensowenig wurden die an eine Segelschule vermieteten HafenplÃ¤tze als GeschÃ¤ftsrÃ¤ume betrachtet (vgl. SJZ 88, 1992, Nr. 13 S. 87 mit Hinweisen; Higi, Art. 253a-253b OR N 24).</p><p> Der fragliche Parkplatz wurde ferner nicht zusammen mit einem (anderen) Wohn- oder GeschÃ¤ftsraum vermietet, so dass Art. 266d und Art. 266 l OR auch nicht in Verbindung mit Art. 253a OR und Art. 1 VMWG zur Anwendung gelangen. Daran Ã¤ndert die Auffassung der Rekurrentin nichts, es sei ein weiteres landwirtschaftliches PachtverhÃ¤ltnis mit X abgeschlossen worden (Benutzung der Weiden rund um die Anlage der Rekurrentin). Art. 253a Abs. 1 OR i.V.m. Art. 1 VMWG bezieht sich nur auf Sachen, die zusammen mit Wohn- oder GeschÃ¤ftsrÃ¤umen vermietet wurden; es muss mithin ein innerer (persÃ¶nlicher und sachlicher) Zusammenhang zwischen den RÃ¤umen und den Ã¼brigen Sachen bestehen (SVIT-Kommentar Mietrecht, Art. 253a-253b OR N 16; Higi, Art. 253a-253b OR N 52 ff.). Bereits dieser Zusammenhang zwischen den Weiden rund um die Anlage und der ParkplatzflÃ¤che ist aber weder substantiiert behauptet noch belegt. Zudem handelt es sich bei den Weiden nicht um "GeschÃ¤ftsrÃ¤ume". Gleiches gilt bezÃ¼glich des Reitplatzes, Ã¼ber welchen die Parteien nach Sachdarstellung der Rekurrentin ausserdem einen Baurechtsvertrag (ein auf 100 Jahre eingerÃ¤umtes selbstÃ¤ndiges und dauerndes BenÃ¼tzungsrecht) abschlossen; es liegt mithin kein Hauptmiet- oder Hauptpachtvertrag vor.</p><p> 3. Die KÃ¼ndigung der ParkplÃ¤tze bezog sich folglich weder auf einen GeschÃ¤ftsraum noch auf eine mit einem GeschÃ¤ftsraum zusammen vermietete Sache. Der Vermieter hatte somit die in Art. 266 l OR statuierten Formvorschriften nicht einzuhalten. Damit ist gleichzeitig auch gesagt, dass die Bestimmungen bezÃ¼glich des KÃ¼ndigungsschutzes bei der Miete von Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen nach Art. 271 ff. OR nicht zur Anwendung gelangen. Ebenso zutreffend stellte die Vorinstanz fest, dass es sich im vorliegenden Fall nicht um eine Streitigkeit im Sinn von Art. 2 Abs. 1 der Verordnung des Obergerichts Ã¼ber die gerichtliche ZustÃ¤ndigkeit und das Verfahren im Miet- und Pachtrecht handelt, da es weder um die Hinterlegung oder Anfechtung von Mietzinsen noch um die KÃ¼ndigungsanfechtung bzw. die Erstreckung des MietverhÃ¤ltnisses (bei Mieten von Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen) geht. FÃ¼r die Beurteilung der vorliegenden Streitsache ist somit nicht der BezirksgerichtsprÃ¤sident im summarischen Verfahren zustÃ¤ndig. Zu Recht trat daher die Vorinstanz auf die Klage mangels ZustÃ¤ndigkeit nicht ein.</p><p>Rekurskommission, 1. April 1996, ZR 96 28</p><p></p><hr/> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>