<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00588</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212565&amp;W10_KEY=13013531&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00588</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.01.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Planungszone</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Umstrittene Festsetzung einer Planungszone. Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts (E. 1.1). Legitimation der Beschwerdeführerin (E. 1.2). Es besteht kein aktuelles Rechtsschutzinteresse an einer Rechtsverzögerungsbeschwerde (E. 2). Zweck und Wirkung von Planungszonen; rechtliche Grundlagen (E. 3.1-3). Die gesetzliche Grundlage zur Festlegung der Planungszone ergibt sich aus § 346 PBG und Art. 27 RPG (E. 4.1). Anforderungen an die Konkretheit der Planungsabsicht (E. 4.2). Die Planungsabsicht ergibt sich aus dem Entscheid des Mitbeteiligten vom 26. Juli 2010 und wurde im Lauf der Zeit konkretisiert (E. 4.3). Notwendiges Planungsbedürfnis für die Festsetzung einer Planungszone (E. 5.2). Eine Ortsentwicklung, wie in der betroffenen Gemeinde geplant, stellt ein gewichtiges öffentliches Interesse dar, das Bauvorhaben einzelner Grundeigentümer - wie dasjenige der Beschwerdeführerin - zurücktreten lässt und eine vorübergehende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung mittels Festsetzung einer zeitlich limitierten Planungszone rechtfertigt. Folglich ist ein Planungsbedürfnis ersichtlich (E. 5.3). Es liegt ein genügend formuliertes Ziel der infrage stehenden Planungszone vor. Dieses ergibt sich aus der dargelegten Planungsabsicht. Damit ist die Prüfung der Verhältnismässigkeit der streitbetroffenen Planungszone möglich (E. 6.1). Voraussetzungen bei der Verhältnismässigkeitsprüfung (E. 6.2). Die infrage stehende Planungszone erweist sich als geeignet und erforderlich. In sachlicher Hinsicht rechtfertigt sich deren Festsetzung, um eine Präjudizierung der Planung im betroffenen Gebiet durch den vorgängigen Erlass eines Quartierplans zu verhindern (E. 6.3). Selbst wenn die von der Beschwerdeführerin geplante Nutzung dem Ziel der Planungszone nicht entsprechen sollte, ist mit der angeordneten Planungszone noch nichts entschieden, denn die Beeinträchtigung des Grundeigentümers besteht in diesem Fall im Abwarten und in der Ungewissheit über die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten. Die damit verbundene Eigentumsbeschränkung ist aufgrund ihrer Befristung auf drei Jahre nicht als schwerwiegend zu betrachten und für die Beschwerdeführerin zumutbar (E. 6.4). Die mit der Festsetzung der Planungszone verbundene Eigentumsbeschränkung erweist sich als verhältnismässig (E. 6.5). Aufgrund der angestrebten Ortsentwicklung in der betroffenen Gemeinde steht eine erhebliche Änderung der Verhältnisse fest, womit eine Anpassung der Bau- und Zonenordnung nach Massgabe von Art. 21 Abs. 2 RPG als zulässig erscheint (E. 7). Vertrauensschutz (E. 8.2). Bei provisorischen, Sicherungszwecke verfolgenden Planungsmassnahmen - wie der Festsetzung von Planungszonen - wird von einem Mitwirkungsverfahren im Sinn von Art. 4 RPG und § 7 PBG mit vorgängiger Anhörung Betroffener abgesehen (E. 8.3). Mit dem Entscheid vom 25. Mai 2010 bzw. der Mitteilung vom 31. Mai 2010 wurde kein schutzwürdiges Vertrauen auf Erschliessung des Grundstücks der Beschwerdeführerin geschaffen (E. 8.4). Es ist nicht erwiesen, dass die Beschwerdeführerin gestützt auf berechtigtes Vertrauen nicht mehr rückgängig zu machende nachteilige Dispositionen getroffen hat (E. 8.5). In den Akten gibt es keine Hinweise darauf, dass die Baukommission mit ihrem Verhalten einen Vertrauenstatbestand oder eine Vertrauensgrundlage geschaffen hätte (E. 8.6). Die Beschwerdeführerin ist zu verpflichten, dem Mitbeteiligten eine Prozessentschädigung zu bezahlen (E. 10.2). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG">EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSENTWICKLUNG">ORTSENTWICKLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANÃNDERUNG">PLANÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSABSICHT">PLANUNGSABSICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSBEDÃRFNIS">PLANUNGSBEDÃRFNIS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSZONE">PLANUNGSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSGRUNDLAGE">VERTRAUENSGRUNDLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORSORGLICHE MASSNAHME">VORSORGLICHE MASSNAHME</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="gerade">Art. 26 Abs. I BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 29a BV</span><br/><span class="gerade">Art. 36 BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 6 Abs. I EMRK</span><br/><span class="gerade">§ 332 lit. a PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 338a Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 346 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 21 Abs. III RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 27 Abs. I RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=16688" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00588</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">24. Januar 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin <br/> Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichter Martin Kayser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Anja Tschirky.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><br/> und</a></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span><br/> Gemeinderat C, vertreten durch RA D, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Planungszone,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Auf Antrag des Gemeinderats C setzte die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich am 20. August 2010 fÃ¼r die im Situationsplan Massstab 1:2000, datierend vom 19. Juli 2010, umrandeten Areale im Gebiet G in der Kernzone II, Wohnzone mit Gewerbeerleichterung WG 60 sowie Wohnzone W 40, eine Planungszone fÃ¼r die Dauer von drei Jahren fest, ab Ã¶ffentlicher Bekanntmachung gerechnet. AllfÃ¤lligen Rekursen wurde die aufschiebende Wirkung entzogen. Das Dispositiv der VerfÃ¼gung (Ziffern I bis III) wurde Ã¶ffentlich bekannt gemacht.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob die A AG am 27. September 2010 Rekurs beim Regierungsrat und beantragte, die VerfÃ¼gung vom 20. August 2010 Ã¼ber die Festsetzung einer Planungszone im Gebiet G aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Kantons ZÃ¼rich. ErgÃ¤nzend zum Rekurs beantragte sie in ihrer Replikschrift vom 17. Mai 2011, eventualiter sei die Planungszone derart in ihrem Perimeter zu reduzieren, dass mindestens ihre Parzelle Kat.-Nr. 01 nicht mehr darunter falle. Subeventualiter sei fÃ¼r die Gemeinde C bindend festzustellen, dass die Planungsziele durch ihr Bauvorhaben nicht negativ beeinflusst wÃ¼rden und eine Baubewilligung erteilt werden kÃ¶nne. Der Regierungsrat wies den Rekurs am 11. Juli 2012 ab. Dem Lauf der Beschwerdefrist und der Einreichung der Beschwerde wurde die aufschiebende Wirkung entzogen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 14. September 2012 erhob die A AG Beschwerde gegen den Beschluss des Regierungsrats vom 11. Juli 2012 und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Baudirektion. Der Regierungsrat beantragte am 22. Oktober 2012 Abweisung der Beschwerde. Unter Hinweis auf den Mitbericht des Amts fÃ¼r Raumentwicklung vom 25. Oktober 2012 stellte die Baudirektion den gleichen Antrag in ihrer Beschwerdeantwort vom 12. November 2012, die sie nach erfolgter Fristerstreckung einreichte. Die politische Gemeinde C nahm nach erstreckter Frist am 21. November 2012 Stellung und beantragte, die erhobene Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der A AG. Mit Stellungnahme vom 4. Dezember 2012 korrigierte bzw. ergÃ¤nzte Letztere ihren Antrag dahingehend, dass die Planungszone aufzuheben sei. Dazu Ã¤usserte sich die politische Gemeinde C am 12. Dezember 2012. Die A AG liess sich am 14. Januar 2013 freiwillig vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) sieht in § 332 lit. a den Regierungsrat als einzige Instanz fÃ¼r die Beurteilung von Rekursen gegen die Festsetzung von Planungszonen vor. Zu berÃ¼cksichtigen ist indessen, dass der Erlass einer Planungszone gemÃ¤ss Rechtsprechung in den Anwendungsbereich von Art. 29a der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 6 Abs. 1 der EuropÃ¤ischen Menschenrechtskonvention (EMRK) fÃ¤llt. Dies bedeutet, dass der von einer Planungszone Betroffene einen Anspruch darauf hat, seine Sache von einem unabhÃ¤ngigen Gericht beurteilen zu lassen. Die ZustÃ¤ndigkeit des Verwaltungsgerichts<i> </i>fÃ¼r die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde ergibt sich somit direkt aus Art. 29a BV und Art. 6 Ziff. 1 EMRK (Art. 82 f. und 86 Abs. 2 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG]; vgl. BGE 120 Ia 209; VB.2006.00082, 22. MÃ¤rz 2007, E. 1). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist EigentÃ¼merin des in der streitbetroffenen Planungszone liegenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 in der Gemeinde C. Sie beabsichtigt dort, zwei MehrfamilienhÃ¤user zu bauen. Unter diesen UmstÃ¤nden ist sie mehr als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit von der besagten Planungszone betroffen und daher zur Beschwerdeerhebung berechtigt (§ 338a Abs. 1 PBG). Inzwischen hat die BeschwerdefÃ¼hrerin Antrag auf Einleitung eines Quartierplanverfahrens im streitbetroffenen Gebiet gestellt. Die Einleitung eines Quartierplanverfahrens, womit die Feinerschliessung geplant wird (vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich, 2011, S. 152 f., 172), lÃ¤sst die Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrerin vorliegend nicht entfallen. Mit der Festsetzung von Planungszonen soll indessen gerade der Erlass von QuartierplÃ¤nen vorÃ¼bergehend verhindert werden, um eine PrÃ¤judizierung der Planung im betroffenen Gebiet zu vermeiden (vgl. nachfolgend E. 3.3 und 6.3).</p> <p class="Urteilstext">Da auch die Ã¼brigen formell-rechtlichen Voraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin wirft der Vorinstanz vor, das Beschleunigungsgebot im Sinn von Art. 29 Abs. 1 BV missachtet zu haben. Indessen weist sie selbst darauf hin, dass sie dies im vorliegenden Verfahren nicht formell rÃ¼gen kÃ¶nne. Es hÃ¤tte ihr denn auch offengestanden, eine entsprechende Beschwerde zu erheben, solange der Entscheid des Regierungsrats noch ausstand. Im Rahmen des Rekursverfahrens wurde die schleppende Abwicklung jedoch einzig moniert. Nunmehr besteht jedenfalls im hier zu entscheidenden Fall kein aktuelles Rechtsschutzinteresse mehr an einer RechtsverzÃ¶gerungsbeschwerde (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, Vorbem. zu §§ 19â28, Rz. 51). Im Ãbrigen stellt die BeschwerdefÃ¼hrerin keinen Antrag auf Feststellung eines rechtsverzÃ¶gernden Verhaltens durch die Vorinstanz (vgl. BGr, 25. Mai 2012, 1C_439/2011, E. 2.1).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 346 Abs. 1 PBG kÃ¶nnen bis zum Erlass oder wÃ¤hrend der Revision von Gesamtricht- oder NutzungsplÃ¤nen fÃ¼r genau bezeichnete Gebiete Planungszonen festgesetzt werden, innerhalb deren keine baulichen VerÃ¤nderungen oder sonstigen Vorkehren getroffen werden dÃ¼rfen, die der im Gang befindlichen Planung widersprechen. Planungszonen dÃ¼rfen fÃ¼r lÃ¤ngstens drei Jahre festgesetzt und, soweit nÃ¶tig, um zwei Jahre verlÃ¤ngert werden (Abs. 3). Dabei ist begrÃ¼ndeten Festsetzungsbegehren untergeordneter PlanungstrÃ¤ger zu entsprechen (Abs. 2 Satz 2). In seinen Rechtswirkungen entspricht damit die kantonalrechtliche Planungszone gemÃ¤ss § 346 PBG der im Bundesrecht vorgesehenen Planungszone nach Art. 27 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG), wonach innerhalb der Planungszone nichts unternommen werden darf, was die Nutzungsplanung erschweren kÃ¶nnte (VB.2006.00082, 22. MÃ¤rz 2007, E. 5.1; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 100 und 563).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der Erlass einer Planungszone fÃ¼hrt zu Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkungen. Aufgrund dessen muss eine solche Zone auf gesetzlicher Grundlage beruhen, im Ã¶ffentlichen Interesse liegen und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein (Art. 26 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 36 BV). Wegen der erwÃ¤hnten negativen Vorwirkung wird insbesondere verlangt, dass sie zeitlich mÃ¤ssig und durch triftige GrÃ¼nde gerechtfertigt ist. Ausserdem darf sie zu keinen stossenden Rechtsungleichheiten und zu keinem Eingriff in wohlerworbene Rechte fÃ¼hren (BGr, 21. Mai 2010, 1C_472/2009, E. 3.4; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich 2010, Rz. 351 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Planungszone dient der (einstweiligen) Sicherung der geplanten NutzungsÃ¤nderung, insbesondere der Bewahrung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit der BehÃ¶rden, die nicht durch Vorhaben, die den Planungsabsichten widersprechen, beeintrÃ¤chtigt werden soll. Es muss ausgeschlossen werden, was immer die Planungsabsicht behindern kÃ¶nnte (Alexander Ruch, in: Heinz Aemisegger/Alfred Kuttler/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich etc. 2010, Art. 27 Rz. 21, mit Hinweisen). Voraussetzung der Anordnung der Planungszonen ist die Absicht der BehÃ¶rden, eine bestehende planerische Ordnung abzuÃ¤ndern. In dieser begrÃ¼ndeten Planungsabsicht besteht das Ã¶ffentliche Interesse an der besagten Massnahme (vgl. BGE 113 Ia 362 E. 2.a; Ruch, Art. 27 Rz. 25 ff.). Die Planungszone muss ferner in einem PlanungsbedÃ¼rfnis begrÃ¼ndet sein. Schliesslich darf die Planungszone nicht weitergehen, als es ihr Zweck erfordert. Insbesondere darf sie nicht die Wirkung eines strengen Bauverbots haben, sondern es mÃ¼ssen VerÃ¤nderungen mÃ¶glich sein, welche die kÃ¼nftige Nutzungsplanung nicht erschweren. Denn es gilt nur die Vereitelung der beabsichtigten Planung zu verhindern (vgl. BGE 113 Ia 362 E. 2.a/cc und 2c; VB.2006.00082, 22. MÃ¤rz 2007, E. 5.2; Ruch, Art. 27 Rz. 30 und 32).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>ZunÃ¤chst ist klarzustellen, dass sich die gesetzliche Grundlage, worauf sich die angefochtene Festsetzung der Planungszone stÃ¼tzt, aus § 346 PBG und Art. 27 RPG ergibt (Ruch, Art. 27 Rz. 24; Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Handkommentar RPG, Bern, 2006, Art. 27 Rz. 13). Indem die BeschwerdefÃ¼hrerin vorbringt, dass zum Zeitpunkt der Festsetzung der streitbetroffenen Planungszone kein Beschluss, welcher auf die Ãnderung der kommunalen Richt- oder Nutzungsplanung gerichtet sei, vorgelegen habe und auch heute nicht vorliege, macht sie die fehlende Bestimmtheit der Planungsabsicht des Mitbeteiligten geltend. Dies ist nachfolgend im Rahmen der Frage zu prÃ¼fen, ob ein Ã¶ffentliches Interesse an der Anordnung der besagten Planungszone gegeben ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>An die Konkretheit der Planungsabsicht ist kein strenger Massstab anzulegen; eine "einigermassen konkretisierte Absicht" genÃ¼gt. Ziel ist es, die Entscheidungsfreiheit der Planungsorgane zu sichern. Dementsprechend dÃ¼rfen die Anforderungen an den Erlass einer Planungszone nicht allzu hoch angesetzt werden. In der Regel wird eine Beschlussfassung des Gemeinwesens gefordert, aus der eine klar umrissene WillenserklÃ¤rung auf PlanÃ¤nderung hervorgeht. Jedoch ist kein formell-rechtlicher Beschluss dafÃ¼r notwendig (vgl. BGE 113 Ia 362 E. 2.a/bb; VB.2006.00082, 22. MÃ¤rz 2007, E. 5.2; Ruch, Art. 27 Rz. 25 ff.). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist eine Planungszone im Hinblick auf die dahinterstehende Planungsabsicht nur aufzuheben, wenn diese offensichtlich rechtswidrig oder sinnlos ist (BGr, ZBl 1983, S. 542, 546 E. II.a). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Unter Hinweis auf die beschrÃ¤nkte Kognition des Verwaltungsgerichts (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 Abs. a und b VRG) ist die vorliegend infrage stehende Planungsabsicht, die sich â wie nachfolgend aufzuzeigen ist â aus dem Entscheid des Mitbeteiligten vom 26. Juli 2010 ergibt und im Lauf der Zeit konkretisiert wurde, nicht zu beanstanden. Der Mitbeteiligte informierte die BevÃ¶lkerung bereits im Jahr 2008 Ã¼ber eine mÃ¶gliche Revision des kommunalen Richtplans Verkehr, falls die Umfahrung der Gemeinde mittelfristig mit einer verkÃ¼rzten Variante im Gebiet G sichergestellt werden sollte. Hingegen wurde im betroffenen Gebiet zunÃ¤chst von einer nach der gÃ¼ltigen Bau- und Zonenordnung mÃ¶glichen Ãberbauungsstruktur ausgegangen. Dem Beschluss des Mitbeteiligten vom 26. Juli 2010 bezÃ¼glich des Gesuchs um Festsetzung der Planungszone im Gebiet G ist sodann zu entnehmen, dass im Zusammenhang mit der Siedlungs- und Ortsentwicklung im Rahmen der Legislaturziele beabsichtigt werde, die vorhandenen Bauzonen zu Ã¼berprÃ¼fen, wo nÃ¶tig zu optimieren und schliesslich die Bau- und Zonenordnung zu revidieren. Mit der festzusetzenden Planungszone im Gebiet G solle sodann verhindert werden, dass durch die Anfrage eines GrundeigentÃ¼mers ein Quartierplan ausgelÃ¶st werde, welcher um die bestehenden Verkehrsbaulinien ausgearbeitet werden mÃ¼sse. Das heutige Projekt der F-Strasse innerhalb der festgesetzten Baulinien sei auch aus Sicht des Amts fÃ¼r Verkehr Ã¼berdimensioniert, mit einer starken Zerschneidung der Bauparzelle und mit einem hohen FlÃ¤chenanteil fÃ¼r den Strassenverkehr behaftet. Durch eine Planung aufgrund der heutigen Tatsachen werde eine nachhaltige Entwicklung eines der wichtigsten Baulandpotenziale auf dem Gemeindegebiet verunmÃ¶glicht. Mit der Festsetzung einer Planungszone kÃ¶nne der zeitliche Spielraum fÃ¼r die weitere Planung einer Verbindungsstrasse sichergestellt werden. Entsprechendes wiederholte die BaubehÃ¶rde der Gemeinde C in ihrem Gesuch um Festsetzung einer Planungszone im Gebiet G vom 29. Juli 2010. Zwar fand schliesslich nur eine vage Formulierung, wonach "der Verlauf der projektierten F-Strasse zu Ã¼berdenken" sei, Eingang in die angefochtene VerfÃ¼gung der Beschwerdegegnerin vom 20. August 2010 betreffend Festsetzung einer Planungszone im Gebiet G. Aufgrund der Projektumschreibung im besagten Entscheid mit Hinweis auf die Info-Ausstellung im Jahr 2008 sowie der Wiedergabe des Gesetzestexts von § 346 Abs. 1 PBG bzw. angesichts von Sinn und Zweck der Festsetzung von Planungszonen musste aber gleichwohl davon ausgegangen werden, dass im Zusammenhang mit der beschriebenen Neuprojektierung im Gebiet G eine PlanÃ¤nderung anstehen wÃ¼rde. Unter diesen UmstÃ¤nden und insbesondere unter Hinweis auf den Beschluss des Mitbeteiligten vom 26. Juli 2010 kann bezÃ¼glich der streitbetroffenen Planungszone jedenfalls nicht von der "Einsetzung eines Sicherungsinstruments auf Vorrat ohne jede Vorstellung vom Planungsinhalt" ausgegangen werden (vgl. Ruch, Art. 27 Rz. 27). Da an die Konkretheit der Planungsabsicht Ã¼berdies kein strenger Massstab anzulegen ist und die Anforderungen an den Erlass einer Planungszone nicht allzu hoch angesetzt werden dÃ¼rfen (vorn E. 4.2), ist ausserdem nicht zu beanstanden, dass die PlanungsbehÃ¶rden das anvisierte Projekt zunÃ¤chst nur rudimentÃ¤r umschrieben. Dem Mitbeteiligten musste es schliesslich mÃ¶glich sein, aufgrund neuer Erkenntnisse und Einsichten seine Vorstellungen Ã¼ber die neue bauliche Ordnung, insbesondere mittels Ãnderung bzw. Konkretisierung der Nutzungsplanung, zu prÃ¤zisieren (vgl. BGr, ZBl 1983, S. 542, 546 E. II.a; Ruch, Art. 27 Rz. 20). Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass die auf der benachbarten K-Strasse fÃ¼r notwendig befundene LÃ¶sung bezÃ¼glich der BahnÃ¼bergÃ¤nge bereits mit der angestrebten Ortsentwicklung C aufgegriffen wurde und davon nicht erstmals in der Stellungnahme des Mitbeteiligten vom 8. November 2010 die Rede war. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b><i> </i></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Nach Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin lege der vorinstanzliche Entscheid nicht dar, dass die Ortsplanung in der Gemeinde C die Festsetzung der streitigen Planungszone fÃ¼r das Gebiet G rechtfertige bzw. dafÃ¼r das geforderte Ã¶ffentliche Interesse begrÃ¼nde.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Planungszone muss auf einem Ã¶ffentlichen Interesse an der Ãnderung des bestehenden Planungszustands beruhen, welches das private Interesse an der Beibehaltung der geltenden Ordnung Ã¼berwiegt. Als Instrument zur Vorbereitung einer beabsichtigten NutzungsplanÃ¤nderung muss sie Ã¶rtlich und inhaltlich darauf abgestimmt sein. Notwendig ist somit ein PlanungsbedÃ¼rfnis (BGE 113 Ia 362 E. 2.a/cc; Ruch, Art. 27 Rz. 25).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Im angefochtenen erstinstanzlichen Entscheid ist davon die Rede, dass das Gebiet G grosse Bedeutung fÃ¼r die qualitative Entwicklung des Zentrums von C habe, insbesondere hinsichtlich der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens. In konkreterer Weise geht aus dem Beschluss des Mitbeteiligten vom 26. Juli 2010 hervor, dass die streitbetroffene Planungszone im Zusammenhang mit der Siedlungs- und Ortsentwicklung der Gemeinde C steht. Bezweckt wird eine Planung, die eine nachhaltige Entwicklung eines der wichtigsten Baulandpotenziale auf dem Gemeindegebiet ermÃ¶gliche. Im Zusammenhang mit der Neukonzipierung des Verlaufs der F-Strasse wird somit auch eine Entwicklung des Ortszentrums angestrebt, die PlanÃ¤nderungen bedingt. AnlÃ¤sslich der Info-Ausstellung wurden diesbezÃ¼gliche LÃ¶sungsansÃ¤tze denn auch vorgestellt. Eine solche Ortsentwicklung stellt ein gewichtiges Ã¶ffentliches Interesse dar, das Bauvorhaben einzelner GrundeigentÃ¼mer â wie dasjenige der BeschwerdefÃ¼hrerin â zurÃ¼cktreten lÃ¤sst und eine vor­Ã¼bergehende Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung mittels Festsetzung einer zeitlich limitierten Planungszone rechtfertigt. Folglich ist vorliegend ein PlanungsbedÃ¼rfnis ersichtlich. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt die Verletzung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit, indem sie geltend macht, dass das Ziel der Planungszone nicht hinreichend konkretisiert sei, weshalb es an einem Massstab fehle, nach welchem sich die Beurteilung des Widerspruchs zur kÃ¼nftigen Planung zu richten hÃ¤tte. Die Unbestimmtheit des Zwecks der Planungszone verhindere generell eine Ãberbauung. Entgegen diesem Vorbringen liegt ein genÃ¼gend formuliertes Ziel der infrage stehenden Planungszone vor: Dieses ergibt sich aus der dargelegten Planungsabsicht des Mitbeteiligten, den Verlauf der F-Strasse neu zu konzipieren und dabei auch die Gestaltung des Ortszentrum zu Ã¼berarbeiten (vgl. E. 4.3). Unter BerÃ¼cksichtigung der Natur der Planungszone als vorsorgliche Massnahme, welche die Planungsfreiheit der BehÃ¶rde fÃ¼r kÃ¼nftige Planungen sichern soll, und unter Hinweis auf den anzulegenden Massstab hinsichtlich der Konkretheit der Planungsabsicht genÃ¼gen die Angaben des Mitbeteiligten. Eine konkrete Darlegung, welche richt- oder nutzungsplanerischen Festlegungen sich aus der Neuplanung der Erschliessung fÃ¼r das Gebiet G ergeben kÃ¶nnten, wie es die BeschwerdefÃ¼hrerin verlangt, ist in diesem Stadium des Planungsprozesses nicht zu verlangen. Mit der Beschwerdegegnerin ist somit festzuhalten, dass aufgrund des hinreichend konkret definierten Ziels, das mit der streitbetroffenen Planungszone angestrebt wird, die PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit dieser Anordnung mÃ¶glich ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Wie jede Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung muss die Festsetzung einer Planungszone zur Verwirklichung des im Ã¶ffentlichen Interesse liegenden Ziels geeignet und notwendig sein. Im Ãbrigen muss der angestrebte Zweck in einem vernÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnis zu den Belastungen stehen, die dem Privaten dabei auferlegt werden (vgl. BGE 130 II 425 E. 5.2.; 126 I 112 E. 5b; VB.2006.00082, 22. MÃ¤rz 2007, E. 5.2; HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 581; Ruch, Art. 27 Rz. 30 f.). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die streitbetroffene Planungszone erweist sich als geeignet und erforderlich. Im Vergleich dazu stellen QuartierplÃ¤ne â entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin â nicht das geeignete Instrument dar, um die beabsichtigten Projekte des Mitbeteiligten, insbesondere in Bezug auf die angestrebte Ortsentwicklung, zu planen. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass das GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin bzw. der unÃ¼berbaute Teil nicht am Rand der Planungszone liegt, sondern in der zweiten oder dritten Bautiefe. Es wird von zwischenliegenden GrundstÃ¼cken und der H-Strasse von der westlichen Perimetergrenze getrennt. DarÃ¼ber hinaus ist es von der zu Ã¤ndernden Verkehrsbaulinie tangiert. Unter diesen UmstÃ¤nden wurde das besagte GrundstÃ¼ck, das zweifelsohne von der Neukonzipierung der F-Strasse und der planerischen Entwicklung des Ortszentrums betroffen ist, zu Recht in die festgelegte Planungszone einbezogen. Aus den gleichen GrÃ¼nden rechtfertigt sich der Einbezug der H-Strasse und angrenzender GrundstÃ¼cke in die Planungszone. Deren rÃ¤umliche Ausdehnung ist somit nicht zu beanstanden. Da sich eine gesamthafte Betrachtung des Planungsgebiets aufdrÃ¤ngt, um die Planungsfreiheit der BaubehÃ¶rden zu gewÃ¤hrleisten, ist es ohnehin im fÃ¼r die vorliegende PrÃ¼fung infrage stehenden Stadium des Planungsprozesses ausgeschlossen, einzelne Parzellen, insbesondere das GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin angesichts seiner Lage, unter Hinweis auf die Vermeidung von HÃ¤rten aus der Planungszone zu entlassen (vgl. BGE 113 Ia 362 E. 2.c). Ebenso wenig kann gefordert werden, dass das mit der Planungszone ausgeschiedene Gebiet mit demjenigen der endgÃ¼ltigen Nutzungsordnung Ã¼bereinstimmt (Ruch, Art. 27 Rz. 31). In sachlicher Hinsicht rechtfertigt sich die Festsetzung der streitbetroffenen Planungszone, um eine PrÃ¤judizierung der Planung in diesem Gebiet durch den vorgÃ¤ngigen Erlass eines Quartierplans zu verhindern (vgl. Ruch, Art. 27 Rz. 30). Eine solche PrÃ¤judizierung beabsichtigte die BeschwerdefÃ¼hrerin offenbar denn auch. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt ausserdem, dass ihr GrundstÃ¼ck wÃ¤hrend der GÃ¼ltigkeit der Planungszone nicht Ã¼berbaut werden kÃ¶nne. Selbst wenn die von ihr geplante Nutzung dem Ziel der Planungszone nicht entsprechen sollte, ist mit der angeordneten Planungszone noch nichts entschieden: Die BeeintrÃ¤chtigung des GrundeigentÃ¼mers besteht in diesem Fall im Abwarten und in der Ungewissheit Ã¼ber die zukÃ¼nftigen NutzungsmÃ¶glichkeiten, wie die Vorinstanz zutreffend festhielt. Die damit verbundene EigentumsbeschrÃ¤nkung ist aufgrund ihrer Befristung auf drei Jahre nicht als schwerwiegend zu betrachten (vgl. BGE 120 Ia 215 E. 6c). Sie ist im vorliegenden Fall fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin zumutbar. Im Ãbrigen trifft es nicht zu, dass mit Festsetzung der streitbetroffenen Planungszone bzw. mit einer mÃ¶glichen PlanÃ¤nderung eine Ãberbauung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 nicht mehr infrage komme: Der Mitbeteiligte ging offenbar selbst davon aus, dass das besagte GrundstÃ¼ck Ã¼berbaut werden sollte.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Angesichts des vorliegend begrÃ¼ndeten gewichtigen Ã¶ffentlichen Interesses an der geplanten Ortsentwicklung, insbesondere aufgrund der Neukonzipierung des Verlaufs der F-Strasse und des Gebiets G, erscheint es fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin zumutbar, vor WeiterfÃ¼hrung ihrer Bauvorhaben das Auslaufen der zeitlich befristeten Planungszone abzuwarten, falls es fÃ¼r sie nicht mÃ¶glich wÃ¤re, wÃ¤hrend der Dauer der Anordnung ein den Planungszielen entsprechendes Projekt einzureichen. Die mit der Festsetzung der Planungszone verbundene EigentumsbeschrÃ¤nkung erweist sich demnach als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">BezÃ¼glich der strittigen PlanbestÃ¤ndigkeit kann nach Massgabe von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz verwiesen werden, wonach AuslÃ¶ser fÃ¼r die geplante punktuelle Ãberarbeitung der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde C VerÃ¤nderungen im Ortszentrum gewesen seien, die sich erst nach der im Jahr 2003 erfolgten Revision des Zonenplans ergeben hÃ¤tten. Die dabei angestrebte Ortsentwicklung, die aufgrund der im vorinstanzlichen Entscheid erwÃ¤hnten Projekte nÃ¶tig wurde und â entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin â nicht nur den Bau der kurzen Spange beinhaltet, ist dabei hÃ¶her zu gewichten als das Interesse eines einzelnen GrundeigentÃ¼mers an der Beibehaltung der bestehenden Bauordnung (vgl. BGE 114 Ia 33 E. 6). Damit steht eine erhebliche Ãnderung der VerhÃ¤ltnisse fest, womit eine Anpassung der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde C nach Massgabe von Art. 21 Abs. 2 RPG als zulÃ¤ssig erscheint.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b><i> </i></p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist der Meinung, dass die BehÃ¶rden mit ihrem Verhalten bei ihr einen eigentlichen Vertrauenstatbestand geschaffen hÃ¤tten.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>BehÃ¶rden mÃ¼ssen sich gemÃ¤ss Art. 5 Abs. 3 BV nach Treu und Glauben verhalten. Entsprechend statuiert Art. 9 BV einen Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behÃ¶rdliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begrÃ¼ndendes Verhalten der BehÃ¶rden, soweit die in Lehre und Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen fÃ¼r die Annahme schÃ¼tzenswerten Vertrauens erfÃ¼llt sind. Der Vertrauensschutz setzt dabei voraus, dass die Auskunft aufgrund einer vollstÃ¤ndigen Darstellung des Sachverhalts fÃ¼r einen konkreten Einzelfall vorbehaltlos erteilt wurde, gestÃ¼tzt auf berechtigtes Vertrauen nicht mehr rÃ¼ckgÃ¤ngig zu machende nachteilige Dispositionen getroffen wurden und dass nicht Ã¼berwiegende Ã¶ffentliche Interessen entgegenstehen. Dieses verfassungsmÃ¤ssige Recht ist nur zu bejahen, wenn die BehÃ¶rde im Rahmen ihrer Kompetenz gehandelt hat und der Betroffene sich nicht unverzÃ¼glich Kenntnis Ã¼ber die Unrichtigkeit der Auskunft verschaffen konnte (vgl. BGE 131 II 627 E. 6.1, 118 Ia 245 E. 4b, 117 Ia 285 E. 2b, 115 Ia 12 E. 4a, je mit Hinweisen; HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 668 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Bei provisorischen, Sicherungszwecke verfolgenden Planungsmassnahmen, wie der Festsetzung von Planungszonen, wird von einem Mitwirkungsverfahren im Sinn von Art. 4 RPG und § 7 PBG mit vorgÃ¤ngiger AnhÃ¶rung Betroffener abgesehen. Es handelt sich um vorsorgliche Massnahmen mit beschrÃ¤nkter Dauer, deren Zweck nur damit erreicht werden kann, wenn sie unmittelbar wirksam werden (BGr, ZBl 1983, S. 542, 544 E. I.a; Muggli Rudolf, in: Heinz Aemisegger/Alfred Kuttler/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich etc. 2010, Art. 4 Rz. 19; Ruch, Art. 27 Rz. 42). Der Mitbeteiligte war somit nicht verpflichtet, die BeschwerdefÃ¼hrerin Ã¼ber die streitbetroffene Planungszone vor deren Festsetzung zu informieren und diese in das betreffende Verfahren zu involvieren. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>Es trifft des Weiteren nicht zu, dass mit dem Entscheid vom 25. Mai 2010 bzw. der Mitteilung vom 31. Mai 2010 zuhanden des Verbandes J schutzwÃ¼rdiges Vertrauen auf Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 Ã¼ber die H-Strasse geschaffen wurde, da nicht davon auszugehen ist, die Baukommission hÃ¤tte mit ihrer Stellungnahme der erwÃ¤hnten Erschliessung zugestimmt. Vielmehr zeigte sie dem Verband J â und nicht der BeschwerdefÃ¼hrerin, die nicht Adressatin dieser Stellungnahme war und offenbar bis zum Rekursverfahren auch keine Kenntnis davon hatte â die Machbarkeit einer Erschliessung des besagten GrundstÃ¼cks ab H-Strasse auf bzw. prÃ¤sentierte einen LÃ¶sungsansatz mit Vorbehalten, auf welche Weise neue Wohneinheiten auf dem besagten GrundstÃ¼ck erschlossen werden kÃ¶nnten und welche AbklÃ¤rungen diesbezÃ¼glich noch zu tÃ¤tigen wÃ¤ren. Ãberdies stellte die Baukommis­sion die Ãberbaubarkeit des besagten GrundstÃ¼cks zum damaligen Zeitpunkt grundsÃ¤tzlich infrage. Allerdings wurde dies nicht mit der mÃ¶glichen PlanÃ¤nderung basierend auf der Neukonzipierung der F-Strasse und des Gebiets G begrÃ¼ndet, sondern mit den unter UmstÃ¤nden zuerst zu erfolgenden Grenzbereinigungen. Jedenfalls kann sich die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht darauf berufen, dass damals ein mÃ¶gliches Bauvorhaben mit der vorgezeichneten Erschliessung hÃ¤tte verwirklicht werden kÃ¶nnen. Es liegt somit weder eine vorbehaltslose Auskunft der BaubehÃ¶rde noch eine Zusicherung vor. Die Stellungnahme des Mitbeteiligten, die noch vor dem erstinstanzlichen Entscheid der Beschwerdegegnerin erging, ist des Weiteren nicht dazu geeignet, kÃ¼nftige Anordnungen Ã¶ffentlich-rechtlicher EigentumsbeschrÃ¤nkungen wie die Festsetzung von Planungszonen zu verhindern. GemÃ¤ss Kaufvertrag vom 16. Juli 2010 hÃ¤tte es der KÃ¤uferin oblegen, sich bei den zustÃ¤ndigen Amtsstellen darÃ¼ber zu informieren. Da schliesslich selbst eine rechtskrÃ¤ftige Baubewilligung wegen Widerspruchs mit dem objektiven Recht noch widerrufen werden kÃ¶nnte (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 364; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1990, S. 219 ff.), hat dies umso mehr fÃ¼r eine behÃ¶rdliche Auskunft in einem frÃ¼hen Stadium der Planung zu gelten.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.5 </b>GemÃ¤ss Kaufvertrag vom 16. Juli 2010 erklÃ¤rten die VerkÃ¤ufer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01, dass nur der bereits Ã¼berbaute Teil des Kaufobjekts von der I-Strasse her erschlossen sei. Die restlichen 3'206 Quadratmeter des Kaufobjekts seien nicht erschlossen. Diese Erschliessung sei Sache der KÃ¤uferin. Die daraus entstehenden Kosten sowie die Anschluss- und EinkaufsgebÃ¼hren der Gemeinde wÃ¼rden zulasten der KÃ¤uferin gehen. Demnach stand die konkrete Erschliessung fÃ¼r weitere Bauvorhaben im Zeitpunkt des Erwerbs des besagten GrundstÃ¼cks noch gar nicht fest, zumal die BeschwerdefÃ¼hrerin einrÃ¤umte, bisher vom Beschluss der Baukommission vom 25. Mai 2010 keine Kenntnis gehabt zu haben. Es ist folglich nicht ersichtlich, dass die Erschliessung Ã¼ber die H-Strasse wesentlicher Bestandteil gewesen war, ohne diesen sie den Vertrag vom 16. Juli 2010 nicht abgeschlossen hÃ¤tte. Unter diesen UmstÃ¤nden ist nicht erwiesen, dass sie gestÃ¼tzt auf berechtigtes Vertrauen nicht mehr rÃ¼ckgÃ¤ngig zu machende nachteilige Dispositionen getroffen hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.6 </b>Demnach ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass es in den Akten keine Hinweise darauf gibt, die Baukommission hÃ¤tte mit ihrem Verhalten einen Vertrauenstatbestand oder eine Vertrauensgrundlage geschaffen, auf den sich die BeschwerdefÃ¼hrerin gestÃ¼tzt auf Art. 9 BV nunmehr berufen kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend erweist sich die umstrittene Festsetzung der Planungszone als rechtmÃ¤ssig. Die damit verbundene Ã¶ffentlich-rechtliche BeschrÃ¤nkung des Grundeigentums der BeschwerdefÃ¼hrerin ist mit Art. 36 BV vereinbar. Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>10.1 </b>Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Angesichts ihres Unterliegens ist ihr keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>10.2 </b>Der Mitbeteiligte verlangt die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Gemeinwesen haben in der Regel keinen Anspruch auf ParteientschÃ¤digung; vor allem grÃ¶ssere und leistungsfÃ¤higere haben sich so zu organisieren, dass sie Verwaltungsstreitigkeiten selbst durchfechten kÃ¶nnen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 Rz. 19, auch zum Folgenden). Denn die Erhebung und Beantwortung von Rechtsmitteln gehÃ¶rt zu den angestammten amtlichen Aufgaben. Die Kontroversen beschlagen zudem meist ein Rechtsgebiet, bei dem die Gemeinwesen gegenÃ¼ber den beteiligten Privaten einen Wissensvorsprung aufweisen. Schliesslich Ã¼bersteigt der in einem Rechtsmittelverfahren gebotene BehÃ¶rdenaufwand vielfach jenen nicht wesentlich, der im vorangehenden nichtstreitigen Verfahren ohnehin erbracht werden musste. Umgekehrt verhÃ¤lt es sich aber, wenn es ausserordentlicher BemÃ¼hungen bedarf (vgl. etwa VGr, 26. Oktober 2006, VB.2006.00292, E. 4). Dies ist im vorliegenden Verfahren der Fall, zumal sich komplexe rechtliche Fragen stellten. Zudem ist das Anliegen des Mitbeteiligten nachvollziehbar, den Vorbringen der anwaltlich vertretenen Gegenpartei nach Massgabe der Waffengleichheit mit dem Beizug eines Rechtsvertreters zu begegnen. Es rechtfertigt sich daher, die BeschwerdefÃ¼hrerin zu verpflichten, dem Mitbeteiligten eine ProzessentschÃ¤digung in HÃ¶he von Fr. 2'500.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen. </p> <p class="Urteilstext"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 310.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'310.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. </span><span>Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. </span><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, dem Mitbeteiligten eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesesUrteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>