<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2002.00010</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=203841&amp;W10_KEY=4467142&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2002.00010</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 04.12.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 25.10.2004 gutgeheissen und den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufgehoben. </td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Heimschlag</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Heimschlagsrecht eines Bauernhauses infolge materieller Enteignung: <br/><br/>Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts (E. 1). Der Heimschlag des Bauernhauses ist möglich, wenn die Unterschutzstellung des Bauernhauses gemäss § 214 Abs. 1 PBG eine materielle Enteignung bewirkt hat (E. 2.1). Bei Denkmalschutzmassnahmen nimmt das Bundesgericht einen entschädigungspflichtigen Entzug von wesentlichen Eigentumsbefugnissen nur dort an, wo die Massnahme eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der Liegenschaft verunmöglicht (E. 2.2). Die Rechtsprechung, die bei Fällen entwickelt wurde, bei welchen ein Grundstück teilweise mit einem Bauverbot belegt wurde, lässt sich nur beschränkt auf ein Grundstück übertragen, welches von einer Unterschutzstellung betroffen ist, da dort nicht bloss die partielle Freihaltung von Land, sondern die Erhaltung der Baute angestrebt wird (E. 3.1). Die Unterschutzstellung des Gebäudeäusserns erlaubt eine bestimmungsgemässe Nutzung (E. 3.2). Umstritten ist die Unteschutzstellung des Gebäudeinnerns (E. 3.3). Das vom Gutachter erstellte Gutachten ist nicht aus dem Recht zu weisen, da das rechtliche Gehör der Rekurrierenden gewahrt wurde (E. 4). Im vorliegenden Fall verhindert die Unterschutzstellung des Gebäudeinnerns eine den heutigen Ansprüchen genügende Wohnnutzung, weshalb der Rekurs gutzuheissen ist. Die Unterschutzstellung bewirkt eine materielle Enteignung, weshalb die Rekurrierenden den Heimschlag verlangen können (E. 5.1-5.9). Kostenfolge (E. 6).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUERNHAUS">BAUERNHAUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEÃUSSERES">GEBÃUDEÃUSSERES</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEINNERES">GEBÃUDEINNERES</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEIMSCHLAG">HEIMSCHLAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEIMSCHLAGSRECHT">HEIMSCHLAGSRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: ÃBRIGES ENTEIGNUNGSRECHT">ÃBRIGES ENTEIGNUNGSRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 214 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 60 VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 176 Abs. 1 ZPO</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Erbengemeinschaft A, nÃ¤mlich B, C, D, E, F und G, ist EigentÃ¼merin des BauerngehÃ¶fts "M" (Kat.-Nr. 01, spÃ¤ter 02, heute 03). Nebst dem HauptgebÃ¤ude (Vers.-Nr. 04) gehÃ¶r­ten zum GehÃ¶ft inzwischen abgerissene Wirtschafts- bzw. NebengebÃ¤ude (Vers.-Nrn. 05 und 06). Die Parzelle Kat.-Nr. 02 umfasste 9960 m<sup>2</sup> in der Wohnzone W2 35% gelegenes Land. Davon verkaufte die Erbengemeinschaft im Jahre 2000 nach der Parzellierung 5'962 m<sup>2</sup> zu einem Preis von Fr. 700.-/m<sup>2</sup>. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Gemeinderat der Gemeinde X stellte am 26. April 1999 das seit 1985 von der Gemeinde inventarisierte Bauernhaus "M" im Sinne von § 203 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) aussen und weit gehend auch im Innern unter Schutz (Disp.-Ziff. 1 und 2). Die NebengebÃ¤ude Vers.-Nrn. 05 und 06 wurden aus dem kommunalen Inventar schÃ¼tzenswerter Bauten entlassen (Disp.-Ziff. 3). Die Baurekurs­kommis­sion III wies den gegen die Unterschutzstellung gerichteten Rekurs der Erben­gemeinschaft am 9. Februar 2000 ab. Dieser Rekursentscheid blieb unangefochten.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 11. April 2000 lehnte der Gemeinderat X das von der Erbengemeinschaft gestÃ¼tzt auf § 214 Abs. 1 PBG erhobene Heimschlagsbegehren ab. Nach erfolgloser Einigungsverhandlung ersuchte die politische Gemeinde X das Statthalter­amt Y um Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Die SchÃ¤tzungskommission III fÃ¼hrte auf Klage der Gemeinde X einen doppelten Schriftenwechsel durch, nahm einen Augenschein vor und entschied am 30. September 2002, der Erbengemeinschaft stehe wegen der Unter­schutzstellung des Bauernhauses "M" keine EntschÃ¤digung und kein Heim­schlagsrecht zu. Die Kosten des Verfahrens auferlegte sie der KlÃ¤gerin.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>IV. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diesen Entscheid meldete die Erbengemeinschaft A am 24. Oktober 2002 Rekurs an das Verwaltungsgericht an und reichte am 25. November 2002 die RekursbegrÃ¼ndung ein. Die Rekurrierenden beantragen die Aufhebung des SchÃ¤tzungsentscheides vom 30. September 2002 und ersuchten um die Feststellung, dass ihnen das Heimschlagsrecht am GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 mit dem Wohnhaus Vers.-Nr. 04 â von der Gemeinde X zum Verkehrswert per 16. MÃ¤rz 2002 (richtig 16. MÃ¤rz 2000) zu entschÃ¤digen â zusteht. Schliesslich beantragen sie RÃ¼ckweisung der Sache an die SchÃ¤tzungskommission III zur Festsetzung der EntschÃ¤digung; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die SchÃ¤tzungskommission III reichte am 5. Dezember 2002 die Akten ein und erklÃ¤rte Verzicht auf Vernehmlassung. Die Gemeinde X beantragte am 17. Januar 2003 die Abweisung des Rekurses. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>V. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht nahm am 9. April 2003 einen Augenschein vor. Auf Verlangen des Gerichts prÃ¤zisierte die Rekursgegnerin bei dieser Gelegenheit den Schutzumfang gemÃ¤ss ihrer VerfÃ¼gung vom 26. April 1999 und erklÃ¤rte ihre Bereitschaft, sich an den ausserordentlichen Aufwendungen fÃ¼r die Erhaltung des Schutzobjekts mit maximal Fr. 30'000.- zu beteiligen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zudem beauftragte das Verwaltungsgericht dipl. Arch. HTL J, ein Gutachten zur Machbarkeit einer Sanierung unter Einhaltung der Schutzvorschriften, zu den approximativen Kosten und zur zu erwartenden Rendite zu erstellen. Auf Antrag der Rekursgegnerin wurde die Fragestellung dahin ergÃ¤nzt, dass im Gutachten separat auszuweisen sei, wie es sich bei einer Sanierung unter Erhaltung des bestehenden GebÃ¤udes einerseits mit und andererseits ohne die vom Gemeinderat X am 26. April 1999 verfÃ¼gten Schutz­anordnungen verhalte.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Gutachter erstattete sein Gutachten am 30. August 2003. Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich dazu zu Ã¤ussern.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die 3. Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 46 Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom 30. No­vember 1879 (AbtrG) fÃ¼r die Beurteilung des Rekurses zustÃ¤ndig. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde gemÃ¤ss §§ 50 ff. des Verwaltungsrechtspflege­gesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.1</span></b><span> Die Rekurrierenden mÃ¶chten das umstrittene Bauernhaus der Gemeinde heimschlagen. Das setzt gemÃ¤ss § 214 Abs. 1 PBG voraus, dass die Unterschutzstellung eine materielle Enteignung bewirkt hat (vgl. Markus RÃ¼ssli, Die Heimschlagsrechte des zÃ¼rcherischen Planungs- und Baugesetzes, ZÃ¼rich 1996, S. 88 ff.). Eine EigentumsbeschrÃ¤nkung kommt einer Enteignung im Sinn von Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) gleich, wenn einem EigentÃ¼mer der bisherige oder ein voraussehbarer kÃ¼nftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschrÃ¤nkt wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird. Geht der Ein­griff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentums­beschrÃ¤nkung einer Enteig­nung dann gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne GrundeigentÃ¼mer so betroffen sind, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechts­gleich­heit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung geleistet wÃ¼rde. In bei­den FÃ¤llen ist die MÃ¶glichkeit einer zukÃ¼nftigen Nutzung nur zu berÃ¼cksichtigen, wenn im mass­gebenden Zeitpunkt anzu­nehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines GrundstÃ¼cks ist in der Regel eine in tatsÃ¤chlicher und rechtlicher Hinsicht gegebene MÃ¶glichkeit der Ãberbauung zu ver­stehen (BGE 119 Ib 124 E. 2b mit Hinweisen).</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2</span></b><span> Bei Denkmalschutzmassnahmen, die lediglich die Verminderung der baulichen<br/> Nut­zung und nicht deren vollstÃ¤ndige Aufhebung zur Folge haben, nimmt das Bundesge­richt einen entschÃ¤digungspflichtigen Entzug von wesentlichen Eigentumsbefugnissen nur dort an, wo die Massnahme eine bestimmungsgemÃ¤sse, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nut­zung der betroffenen Liegenschaft verunmÃ¶glicht (BGE 111 Ib 257 E. 4a, 112 Ib 263 E. 4, 117 Ib 262 E. 2a; RB 1991 Nr. 80; RB 1993 Nr. 64, bestÃ¤tigt durch BGr, ZBl 98/1997, S. 179 ff., auch zum Folgenden). Als wirtschaftlich sinnvoll werden dabei allgemein sol­che Nutzungen erachtet, die sich am bisherigen Zustand orientieren; auf eine Rendite, wie sie bei bestmÃ¶glicher Verwertung des Eigentums unter dem alten Rechtszustand mÃ¶g­lich gewesen wÃ¤re, kommt es nicht an (Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteig­nung, Bern 1990, S. 284; Thomas Pfisterer, Entwicklung und Perspek­tiven der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur materiellen Enteignung, ZBl 89/1988, S. 469 ff., insbeson­dere S. 479 f.). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Sodann hat es das Bundesgericht in konstanter Praxis abgelehnt, eine materielle Enteignung ab einer bestimmten prozentualen Verminderung des Verkehrswerts zu bejahen. Es lÃ¤sst sich sogar feststellen, dass das Gericht in aller Regel in seinen Urteils­erwÃ¤gungen auf die Frage der eingetretenen Werteinbusse Ã¼berhaupt nicht eingeht (Riva, S. 274 f. mit Hinweisen, auch zum Folgenden). In einigen FÃ¤llen hat es sich immerhin mit der Reduk­tion der tatsÃ¤chlichen NutzungsmÃ¶glichkeiten auseinander gesetzt. So hat es in einem Urteil vom 14. Dezember 1983 (ZBl 85/1984, S. 366 E. 2b) als generelle Regel festgehalten, ein Teilbauverbot fÃ¼r nicht mehr als einen Drittel eines GrundstÃ¼cks stelle keine materielle Enteignung dar, und am 21. November 1984 (ZBl 86/1985, S. 211 ff.) hat es in einem Fall, in dem die AusnÃ¼tzung von 0,25 auf 0,07 (also um fast drei Viertel) herabgesetzt wurde, eine materielle Enteignung ebenfalls verneint.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.3</span></b><span> Nach § 183<sup>bis</sup> Abs. 3 Satz 1 des EinfÃ¼hrungsgesetzes zum Schweizerischen Zivil­gesetzbuch vom 2. April 1911 sind in Ãbereinstimmung mit der Praxis des Bundesgerichts (BGE 111 Ib 81, 112 Ib 105 E. 2c, 263 E. 2 und 388 E. 3) fÃ¼r die EntschÃ¤digungspflicht und die Bemessung der EntschÃ¤digung die VerhÃ¤ltnisse bei In-Kraft-Treten der EigentumsbeschrÃ¤nkung massgebend. Das ist hier unbestrittenermassen der 16. MÃ¤rz 2000.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.1</span></b><span> Bundesgericht und Verwaltungsgericht haben verschiedentlich erwogen, dass bei der Beurteilung der IntensitÃ¤t eines Eigentumseingriffs die ganze Parzelle, unter UmstÃ¤nden auch mehrere Parzellen des betroffenen EigentÃ¼mers, im Auge zu behalten seien (vgl. RB 1997 Nr. 117 und die dort zitierten Urteile; BGr, 23. Mai 1995, ZBl 98/1997 S. 179 E. 5d, BGr, 21. August 1996, ZBl 98/1997 S. 368, E. 2 und 3, je mit Hinweisen). In diesem Sinn macht die Rekursgegnerin geltend, der Gestaltungsplan "M" vom 21. MÃ¤rz 1994, der auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 den Neubau von fÃ¼nf Einfamilien- und zwei DoppeleinfamilienhÃ¤usern gestattete, bilde mit der Unterschutzstellung des Bauernhauses, welches fÃ¼r weitere zwei bis drei Wohneinheiten Platz biete, ein raumplanerisches Gesamt­paket. Der Gestaltungsplan diene unter anderem der Sicherung des Umfelds des Bauern­hauses. Die in Form der massgeblichen Gestaltungsplanung erstmalig erfolgte Einzonung des rekurrentischen GrundstÃ¼cks habe den GrundeigentÃ¼mern zusammen mit der Unterschutzstellung nicht nur eine bestimmungsgemÃ¤sse und wirtschaftlich sinnvolle, sondern sogar eine lukrative Nutzung ermÃ¶glicht.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die erwÃ¤hnte Rechtsprechung betrifft Ã¼berwiegend FÃ¤lle, in denen unÃ¼berbautes Land teilweise mit einem Bauverbot oder einer NutzungseinschrÃ¤nkung belegt wurde. Bei der Gewichtung des damit verbundenen Eigentumseingriffes stellte sich die Frage nach der massgeblichen BezugsflÃ¤che. Das Verwaltungsgericht hielt fest, als massgebende Bezugs­grÃ¶sse sei grundsÃ¤tzlich weder der gesamte Grundbesitz des Betroffenen noch jede einzelne von der Massnahme erfasste Parzelle zu betrachten, sondern die Gesamtheit seiner GrundstÃ¼cke, die â wenn auch allenfalls je nur mit TeilflÃ¤chen â von ein und derselben planerischen Massnahme betroffen worden sind. Auf diese Weise kÃ¶nne berÃ¼cksichtigt werden, dass Parzellengrenzen oft zufÃ¤llig verlaufen und es dem GrundeigentÃ¼mer weit gehend frei steht, unÃ¼berbaute Parzellen zu vereinigen oder zu unterteilen (RB 1997 Nr. 117).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diese Rechtsprechung lÃ¤sst sich nur beschrÃ¤nkt auf ein GrundstÃ¼ck Ã¼bertragen, das wie vorliegend nur zu einem kleinen Teil Ã¼berbaut ist bzw. war, indessen nicht von einem teilweisen Bauverbot, sondern von einer Unterschutzstellung betroffen wird. Unter­schutz­stellung und teilweises Bauverbot unterscheiden sich insofern wesentlich, als mit der Unterschutzstellung nicht bloss eine partielle Freihaltung von Land erreicht werden soll, sondern die Erhaltung einer Baute angestrebt wird.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2</span></b><span> Das Land der Rekurrierenden war schon nach den Bauordnungen von 1960 und 1967 als Bauland eingezont. Im Zuge der ÃberfÃ¼hrung in eine RPG-konforme Bau- und Zonenordnung (BZO) sollte dies grundsÃ¤tzlich nicht geÃ¤ndert werden. Zwar wies die BZO 1985 das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 der Reservezone zu. Damit sollte indes nicht eine Nichteinzonung erreicht werden, sondern nur die Sicherung eines Gestaltungsplanes, der eine Ãber­bauung unter Erhaltung des Bauernhauses "M" ermÃ¶glichen sollte. Der Gestaltungsplan wurde in einer Urnenabstimmung von der Gemeinde abgelehnt. Die Zuweisung zur Reservezone wurde von den GrundeigentÃ¼mern im Rekursverfahren angefochten und von den Rekursinstanzen aufgehoben, weil die Reservezone als Nichtbauzone fÃ¼r den hier angestrebten Sicherungszweck nicht verwendet werden dÃ¼rfe (Entscheid der Baurekurskommission III vom 10. Dezember 1986; Regierungs­rats­beschluss vom 28. Dezember 1988). In der BZO 1990 wurde das GrundstÃ¼ck wieder der Bauzone (W2 30% in empfindlichem Gebiet mit Gestaltungsplanpflicht) zugewiesen, wo es seither (seit 1994: W2 35%, unter Zugrundelegung des Gestaltungsplans "M") blieb. Deutlich wird auch, dass die Rekursgegnerin seit langem bestrebt war, das Bauern­haus "M" zu erhalten und dass die Ausgestaltung der BaumÃ¶glichkeiten auf Kat.-Nr. 01 einerseits dieses Schutzobjekt und andererseits die landschaftlich empfind­liche Lage am Dorfeingang berÃ¼cksichtigen sollte.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Daraus lÃ¤sst sich ableiten, dass die Gestaltungsplanung und der Schutz des Bauernhauses insofern ein Gesamtpaket bilden, als einerseits die Voraussetzungen fÃ¼r eine situationsgerechte Ãberbauung des GrundstÃ¼cks geschaffen und anderseits die Erhaltung des Bauernhauses in seiner Ã¤usseren Erscheinung, samt der Freihaltung eines angemes­senen Umschwungs, sichergestellt werden sollten. Die Schaffung der Ãberbauungs­mÃ¶g­lichkeit und die Erhaltung des Bauernhauses sind insofern Gegenstand ein und derselben planerischen Massnahme. In diesem Rahmen kann aufgrund einer Gesamt­betrachtung festgestellt werden, dass den Rekurrierenden trotz der Unter­schutzstellung des GebÃ¤ude­Ã¤usserns eine bestimmungsgemÃ¤sse, wirtschaftlich gute Nutzung erhalten blieb, ja Ã¼berhaupt erst ermÃ¶glicht wurde (vgl. auch BGr, 23. Mai 1995, ZBl 98/1997 S. 179 E. 5d). Das anerkennen sinngemÃ¤ss inzwischen auch die Rekurrierenden, wenn sie ausfÃ¼hren, sie hÃ¤tten die Gestaltungsplanvorschriften akzeptiert und sich darauf verlassen, dass das Wohnhaus Vers.-Nr. 04 hÃ¤tte ausgekernt und heutigen Anforderungen entsprechend neu ausgebaut werden kÃ¶nnen.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.3</span></b><span> Hingegen kann die heute streitige SchutzverfÃ¼gung, welche auch das Innere des Schutzobjektes einem weit gehenden Schutz unterstellt, nicht als Teil der planerischen Massnahme angesehen werden, welche die Ãberbauung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 regelt. Vielmehr liegt darin eine zusÃ¤tzliche, weiter reichende Anordnung. Die Frage, ob auch mit dieser Schutzmassnahme noch eine bestimmungsgemÃ¤sse, wirtschaftlich sinn­volle und gute Nut­zung der betroffenen Liegenschaft mÃ¶glich ist, muss grundsÃ¤tzlich allein mit Blick auf das Schutzobjekt geprÃ¼ft werden. Anders als dort, wo eine LandflÃ¤che mit einem teilweisen Bauverbot belegt wird und dadurch die NutzungsmÃ¶glichkeiten des GrundeigentÃ¼mers eingeschrÃ¤nkt werden, besteht bei einer Schutzanordnung wie erwÃ¤hnt die ausdrÃ¼ckliche oder zumindest stillschweigende Erwartung, dass der betroffene EigentÃ¼mer den Eigentumseingriff nicht bloss duldet, sondern das NÃ¶tige zur Erhaltung des Schutzobjektes auch aktiv vorkehrt. Ob eine solche Schutzmassnahme eine materielle Enteignung darstellt, kann jedenfalls unter den hier vorliegenden UmstÃ¤nden nicht von der ZufÃ¤lligkeit abhÃ¤ngen, ob das Schutzobjekt einen grÃ¶sseren Umschwung aufweist, der trotz der Unterschutzstellung noch gewinnbringend genutzt werde.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Rekurrierenden beantragen, das vom Verwaltungsgericht eingeholte Gutachten sei als nicht verwertbar aus dem Recht zu weisen. Der Gutachter habe als Grundlage fÃ¼r seine Beurteilung ein Vorprojekt ausgearbeitet, welches er ohne Wissen und Beisein der Rekur­rierenden mit der Gegenpartei besprochen habe. Dieses Vorgehen verletze elemen­tare Parteirechte, insbesondere den Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit der Auftragserteilung vom 16. April 2003 hat das Verwaltungsgericht den Experten er­mÃ¤chtigt, Augenscheine vorzunehmen, Urkunden beizuziehen sowie Parteien und Dritte zu befragen (act. 19). Zu dieser ErmÃ¤chtigung war das Gericht berechtigt (§ 176 Abs. 1 der Zivilprozessordnung vom 13. Juni 1976 in Verbindung mit § 60 VRG). Indem der Experte die Rekursgegnerin konsultierte, um herauszufinden, ob diese seine Vorprojektskizze als bewilligungsfÃ¤hig bzw. mit der Schutzanordnung Ã¼bereinstimmend ansehe, hat er eine Partei befragt. Dies war durch seinen Auftrag gedeckt. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Rekurrierenden haben zu diesem im Gutachten transparent gemachten Vorgehen und dessen Ergebnis gegenÃ¼ber dem Verwaltungsgericht Stellung nehmen kÃ¶nnen. Ihr Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r wurde somit gewahrt, und es besteht kein Anlass, die Expertise wegen VerfahrensmÃ¤ngeln aus dem Recht zu weisen (vgl. BGE 119 Ia 260 E. 6c). </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Zur Beurteilung der Frage, ob den Rekurrierenden eine bestimmungsgemÃ¤sse, wirt­schaftlich sinnvolle und gute Nutzung der betroffenen Liegenschaft mÃ¶glich bleibt, ist von der Tragweite der Schutzmassnahme auszugehen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.1 </span></b><span>Dabei kann angesichts des schlechten baulichen Zustands des Schutzobjekts und des darin anzutreffenden Ausbaustandards nicht unbesehen von der bisherigen, kaum einen Ertrag abwerfenden Nutzung ausgegangen werden. Eine kommerzielle Vermietung war schon seit lÃ¤ngerem nicht mehr mÃ¶glich; die beiden Hausteile wurden bis 1984 (Haus West) bzw. bis 2000 (Haus Ost) von AngehÃ¶rigen der EigentÃ¼merfamilie bewohnt. Seither stehen sie leer. Entscheidend ist, ob das Schutzobjekt unter Einhaltung der Schutzmass­nahmen mit vertretbarem Aufwand saniert und ob dabei Wohneinheiten geschaffen werden kÃ¶nnen, fÃ¼r die mit hinreichender Wahrscheinlichkeit eine Nachfrage besteht, sodass der Verkauf oder die Vermietung des Objekts als "wirtschaftlich sinnvoll" angesehen werden kann. Diese Ãberlegungen mÃ¼ssen ungeachtet der Tatsache angestellt werden, dass bei dieser Art von Objekt Ã¼blicherweise die Liegenschaft unrenoviert verkauft und erst von der KÃ¤uferschaft ein Umbau geplant und durchgefÃ¼hrt wird.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.2 </span></b><span>Die SchutzverfÃ¼gung des Gemeinderates vom 26. April 1999 (act. 9/13) gibt in den ErwÃ¤gungen auszugsweise die Begutachtung durch den von der Gemeinde beigezogenen Architekten K wieder. Als "Gesamteindruck und Wertung" wird festgehalten, der aus Bauernhaus, ehemaliger Trotte und Scheune sowie weiteren Kleinbauten bestehende Hof M mit Hausgarten und dichten BaumgÃ¤rten beeindrucke als intakter â wenn auch seit einiger Zeit nur noch partiell bewirtschafteter â Hof in unversehrter landschaftlicher Umgebung in der NÃ¤he des Sees N. Seine Entstehungsgeschichte vom ursprÃ¼nglich unbebauten "M" (Absonderungsgehege fÃ¼r kranke Tiere) ausserhalb des Dorfes zu einem der Ã¤ltesten ausserhalb des Dorfbanns errichteten Hofes von X im Jahr 1790 und seiner weiteren, von den Erfordernissen der Bewohner und Landwirtschaft diktierten Entwicklung hin zum Doppelbauernhaus mit den entsprechend erweiterten NebengebÃ¤uden mache ihn zum bedeutenden Zeugen der Wirtschafts-, Sozial- und Dorfgeschichte. Seine unÃ¼bersehbare Erscheinung am sÃ¼dÃ¶stlichen Ortsrand von X wÃ¼rde ihm eine wichtige architektonische Bedeutung und vor allem einen erheblichen Situationswert verleihen. Als Folgerung aus diesen Dar­legungen wird festgestellt, das Bauernhaus Vers.-Nr. 04 sei zweifellos als kommunales Schutzobjekt gemÃ¤ss § 203 PBG einzustufen. Auf die Unterschutzstellung der GebÃ¤ude Vers.-Nrn. 05 und 06 werde aufgrund des genehmigten privaten Gestaltungsplans vom Juni 1994 verzichtet. Disp.-Ziff. 1 der VerfÃ¼gung lautet wie folgt: </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>1. Das Bauernhaus Vers.-Nr. 04, Kat.-Nr. 01, M, in der Gemeinde X, wird im Sinne von § 203 PBG unter Schutz gestellt.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>1.1 Jede bauliche Ãnderung hat im Einklang mit dem Schutzziel zu stehen und bedarf einer SachverstÃ¤ndigenprÃ¼fung im Rahmen des baurechtlichen Verfahrens, dem auch gestalterische Eingriffe, nebst Abbruch, unterstehen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>1.2 In diesem Sinne werden die nachfolgenden GebÃ¤udeteile wie folgt unter Schutz gestellt:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span><br/> Zu erhalten sind am Bauernhaus Assek.-Nr. 04:</span></p> <p class="EinzugZitat"><b><span>-</span></b><span> das GebÃ¤udeÃ¤ussere, umfassend alle Fassaden mit den originalen Fester- und TÃ¼rabschlÃ¼ssen, alle DachflÃ¤chen mit den originalen Aufbauten und Kaminen</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><b><span>-</span></b><span> die konstruktive GebÃ¤udestruktur, umfassend tragende Mauern und StÃ¼tzen, Geschossdecken und DachgebÃ¤lk</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><b><span>-</span></b><span> Teile des Innenausbaus im sÃ¼dwestlichen Wohnteil, mit:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>- SchÃ¼ttstein mit Nische in der KÃ¼che</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>- Wand-, DeckentÃ¤fer, TÃ¼ren inkl. originalen BeschlÃ¤gen und Einbauschrank im Wohnzimmer</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>- Bohlenwand zwischen Treppenhaus und Tenn</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>- BrettertÃ¼ren inkl. originalen BeschlÃ¤gen im Obergeschoss</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><b><span>-</span></b><span> Teile des Innenausbaus im nordÃ¶stlichen Wohnteil, mit:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>- Wand-, DeckentÃ¤fer, TÃ¼ren inkl. originalen BeschlÃ¤gen und Einbauschrank im Wohnzimmer</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Weder in den ErwÃ¤gungen noch im Dispositiv wird prÃ¤zisiert, worin das in Disp.-Ziff. 1.1 erwÃ¤hnte Schutzziel besteht. Aufschlussreicher â wenn auch rechtlich unverbindlich â ist diesbezÃ¼glich das Gutachten K, wo der anzustrebende Schutzumfang wie folgt umschrieben wird (S. 14 f.):</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>·<span> </span></span><span>Zu erhalten sind allgemein:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>o<span> </span></span><span>der </span><span>gesamtheitliche</span><span> Hof M als Ensemble mit Bauernhaus Vers.-Nr. 04, den beiden NebengebÃ¤uden Vers.-Nrn. 05 und 06</span></p> <p class="Urteilstext"><span>o<span> </span></span><span>die dazugehÃ¶rende Wiese im SÃ¼dosten mit Obstbaumallee, Garten mit Wettertanne und anschliessendem Baumgarten</span></p> <p class="Urteilstext"><span>·<span> </span></span><span>Zu erhalten sind am Bauernhaus Assek.-Nr. 04:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>o<span> </span></span><span>das GebÃ¤udeÃ¤ussere, umfassend alle Fassaden mit den originalen Fenster- und TÃ¼rabschlÃ¼ssen, alle DachflÃ¤chen mit den originalen Aufbauten und Kaminen</span></p> <p class="Urteilstext"><span>o<span> </span></span><span>die konstruktive GebÃ¤udestruktur, umfassend tragende Mauern und StÃ¼tzen, Geschossdecken und DachgebÃ¤lk</span></p> <p class="Urteilstext"><span>o<span> </span></span><span>der Innenausbau soweit wie mÃ¶glich (SchÃ¼ttsteinnische, Kachelwand, TÃ¤ferungen, TÃ¼ren mit BeschlÃ¤gen usw.)</span></p> <p class="Urteilstext"><span>·<span> </span></span><span>... (Schutz der NebengebÃ¤ude)</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Gutachten K hÃ¤lt fest, in diesem Rahmen seien Erneuerungen und moderne ErgÃ¤nzungen durchaus denk-, ja wÃ¼nschbar. Es empfehle sich, nach einer genaueren Untersuchung des GebÃ¤udezustandes den Schutzumfang genau festzulegen und auf dieser Grundlage ein Renovationskonzept zu erarbeiten.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.3 </span></b><span>Die umstrittene Liegenschaft prÃ¤sentiert sich von aussen als stattliches, dreigeteiltes Bauernhaus mit einem westlichen (strassenseitigen) und einem Ã¶stlichen (seeseitigen) Wohnteil (Haus West und Haus Ost), die durch einen Ãkonomieteil verbunden sind. Die AussenwÃ¤nde der Wohnteile sind mehrheitlich verputzt und weiss gestrichen, zum Teil zeigen sie Sichtfachwerk. Die Stuben beider Wohnteile weisen eine je sechsteilige, fein gegliederte Fensterreihe auf. Die WÃ¤nde des Ãkonomieteils bestehen im Wesentlichen aus einer bretterverkleideten Holz­konstruktion; die SÃ¼dostfassade enthÃ¤lt aber auch einen gemauerten Wandteil aus Bohlensteinen (ehemaliger Stall). Die NebengebÃ¤ude wurden wie einleitend erwÃ¤hnt abgebrochen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Innern weisen beide Wohnteile einen Ã¤usserst einfachen Ausbaustandard auf, enthalten indessen die zuvor erwÃ¤hnten geschÃ¼tzten Bau- und Einrichtungselemente. Beide Wohnteile verfÃ¼gen Ã¼ber ein Kellergeschoss, ein Erdgeschoss mit KÃ¼che, Wohnzimmer und ein aussen liegendes WC sowie drei Zimmer im Obergeschoss. Im Haus West ist im Dachgeschoss ausserdem eine Kammer unter einer Schleppgaube vorhanden, im Haus Ost besteht ein Aufgang in den Estrich. Die RÃ¤ume im Haus Ost weisen eine lichte HÃ¶he von um die 2 m auf. Im Haus West trifft dies nur fÃ¼r das Erdgeschoss zu. Im Obergeschoss betrÃ¤gt der Abstand Boden â Unterkante Tragbalken zwischen 1.73 m und 1.88 m, der Abstand Boden â Decke liegt zwischen 1.87 m und 2.03 m. Die beiden auf die SÃ¼dwestseite orientierten (grÃ¶sseren) Zimmer des Obergeschosses weisen die geringeren RaumhÃ¶hen auf. Die TÃ¼ren haben lichte HÃ¶hen von 1.5 m. Es ist unbestritten und offensichtlich, dass die beiden Wohnteile in der vorhandenen Form heutigen Wohnan­sprÃ¼chen nicht genÃ¼gen.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.4 </span></b><span>Die Rekurrierenden machen geltend, die Schutzvorschriften fÃ¼r das GebÃ¤udeinnere erschwerten oder verunmÃ¶glichten es, das GebÃ¤ude ausreichend gegen Feuchtigkeit, KÃ¤lte sowie RinghÃ¶rigkeit und Trittschall zu isolieren. Im Obergeschoss kÃ¶nnten die ungenÃ¼genden GeschosshÃ¶hen nicht eliminiert werden. Weiter kÃ¶nne keine zweckmÃ¤ssige Anordnung der RÃ¤ume erreicht werden und werde der Einbau von Nasszellen verunmÃ¶g­licht. Schliesslich verhindere die Pflicht zur Erhaltung der Bohlenwand zwischen Wohnteil und Tenn dessen Einbezug in den Wohnbereich und die Errichtung einer Brandmauer. Insgesamt verhinderten die Schutzanordnungen ein zeitgemÃ¤sses Wohnen im Schutzobjekt und damit eine bestimmungsgemÃ¤sse, wirtschaftlich sinnvolle Nutzung.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die SchÃ¤tzungskommission III hat erwogen, trotz der Restriktionen sei es mÃ¶glich, dem Bauernhaus insbesondere auch durch den Einbezug des Tenns eine gegenÃ¼ber heute verbesserte WohnqualitÃ¤t zu geben, die auf dem Liegenschaftsmarkt Interessenten finden werde. Die bauliche Grundsubstanz sei in einem Zustand, der eine weitere Verwendung zulasse. Der effektiv mÃ¶gliche AusnÃ¼tzungsgrad sei nur 3,5 % kleiner als bei der benachbarten NeuÃ¼berbauung und nur 5,4 % geringer als die maximal zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung. Zur Rendite bzw. zur RentabilitÃ¤t einer Sanierung des Bauernhauses unter Respektierung der SchutzverfÃ¼gung hat sich die Kommission nicht geÃ¤ussert; sie scheint der Auffassung zu sein, diese Frage kÃ¶nne angesichts des Gewinnes, den die GrundeigentÃ¼mer aus dem Verkauf des Ã¼brigen Landes ziehen konnten, offen gelassen werden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission III hat in ihrem Entscheid vom 9. Februar 2000 Ã¼ber die ZulÃ¤ssigkeit der Unterschutzstellung â nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins â ebenfalls festgestellt, eine Sanierung im Hinblick auf ein dem heutigen VerstÃ¤ndnis entsprechendes Wohnen sei mit vertretbarem Aufwand mÃ¶glich. Dabei ging die Baurekurskommission allerdings davon aus, dass ein leichtes Anheben der Decken zulÃ¤ssig sei. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.5 </span></b><span>Der Schutzumfang gemÃ¤ss der SchutzverfÃ¼gung vom 26. April 1999 ist unklar. Aus Disp.-Ziff. 1.2 lÃ¤sst sich herauslesen, dass die dort aufgefÃ¼hrten Bauteile und Elemente zu erhalten sind. Relativiert wird dies indessen durch Disp.-Ziff. 1.1, wonach bauliche Ãnderungen mÃ¶glich sind, sofern sie mit dem Schutzziel in Einklang stehen, was offenbar auch gestalterische Eingriffe in die in Disp.-Ziff. 1.2 aufgefÃ¼hrten geschÃ¼tzten Elemente zulÃ¤sst. Dies lÃ¤sst sich zumindest daraus schliessen, dass die Unterschutzstellung ausdrÃ¼cklich im Sinne von Disp.-Ziff. 1.1 erfolgt. Der Regelungsgehalt dieser Relati­vierung ist insofern klein, als wie erwÃ¤hnt das Schutzziel in der SchutzverfÃ¼gung nicht nÃ¤her umschrieben und erlÃ¤utert wird. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Rekursgegnerin hat in der Rekursantwort ausgefÃ¼hrt, dass die Schutzanordnungen den Ersatz der geschÃ¼tzten Bauteile (dies betrifft namentlich die BÃ¶den bzw. Decken) untersagen. Weil sich diese AusfÃ¼hrungen so verstehen lassen, dass sie, wie die Rekurrie­renden annehmen, ein Anheben der Decke im Obergeschoss verbieten, ersuchte das Verwaltungsgericht die Rekursgegnerin um eine PrÃ¤zisierung. Diese erfolgte anlÃ¤sslich des Augenscheins, bei welchem die Rekursgegnerin erklÃ¤rte, dass im Hausteil West die Deckenbalken Ã¼ber dem 1. Obergeschoss im Rahmen einer Gesamtsanierung angehoben werden kÃ¶nnten. Im Haus Ost erscheine dies nicht als zwingend, sei aber im Rahmen einer Gesamtsanierung dennoch mÃ¶glich.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>GrundsÃ¤tzlich ist es zweckmÃ¤ssig, wenn Denkmalschutzmassnahmen mit einer gewissen Offenheit formuliert sind, damit im spÃ¤teren Baubewilligungsverfahren ein AbwÃ¤gen von Denkmalschutz- und EigentÃ¼merinteressen mÃ¶glich bleibt (BGE 120 Ia 270 E. 6c und d, 118 Ia 384 E. 5e S. 394; Peter Karlen, Raumplanung und Umweltschutz, ZBl 99/1998, S. 145 ff., S. 158; Andreas Keiser, Unterschutzstellungen im Spannungsfeld von baulicher Verdichtung und EntschÃ¤digungsforderungen, PBG-aktuell 1999/2, S. 5 ff., S. 16 f.). Anderseits hat der GrundeigentÃ¼mer ein legitimes Interesse daran, hinreichend prÃ¤zise zu erfahren, welche Randbedingungen bei einem Schutzobjekt gelten, weshalb § 207 Abs. 1 PBG eine Ã¶rtlich und sachlich genaue Umschreibung der Schutzmassnahmen verlangt. Es geht nicht an, den GrundeigentÃ¼mer mit allfÃ¤lligen Bauvorhaben einfach an die BewilligungsbehÃ¶rde zu verweisen, die dann im Einzelfall nach ihren Schutzvorstellungen zu entscheiden hat, ob und wie gebaut werden darf bzw. muss (RB 1983 Nr. 89).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Lichte des Wortlautes der SchutzverfÃ¼gung, der darin angestellten ErwÃ¤gungen, der AusfÃ¼hrungen im Gutachten K und der nachtrÃ¤glichen PrÃ¤zisierung der Rekursgegnerin muss davon ausgegangen werden, dass das GebÃ¤udeÃ¤ussere nicht verÃ¤ndert werden darf und dass die konstruktive GebÃ¤udestruktur grundsÃ¤tzlich zu erhalten ist. Allerdings will die Rekursgegnerin eine Anhebung der Obergeschossdecken zulassen, solange dies nicht mit einer VerÃ¤nderung der inneren Proportionen verbunden ist.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.6 </span></b><span>Der vom Gericht beigezogene Experte hat, um den Nachweis der Machbarkeit einer Sanierung unter Einhaltung der Schutzanordnung zu erbringen, ein Vorprojekt im Mass­stab 1:200 erarbeitet. Dem Sanierungskonzept liegen eine Reihe von Annahmen zu Grun­de, die hier leicht gekÃ¼rzt wiedergegeben werden:</span></p> <p class="Einzug2"><span>- </span><span>Die beiden WohnhÃ¤user West und Ost sollen in ihrer Substanz, Struktur und in ihrem Charakter erhalten bleiben.</span></p> <p class="Einzug2"><span>- </span><span>Die Liegenschaft wird entsprechend dem heutigen Zustand fÃ¼r zwei autonome Nutzer aufgeteilt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>- </span><span>Die vorgegebene Nutzung bleibt bestehen und zwingend neue ZusÃ¤tze und Elemente werden schonend und unspektakulÃ¤r eingesetzt. â¦</span></p> <p class="Einzug2"><span>- </span><span>Der bestehende Ausbaustandard wird akzeptiert und als objektspezifische QualitÃ¤t betrachtet. â¦</span></p> <p class="Einzug2"><span>- </span><span>Auf die Anhebung des Bodens Ã¼ber dem Obergeschoss wird verzichtet. Der Eingriff in das bestehende Sparrendach, stehender Stuhl, wÃ¤re tief greifend, verÃ¤nderte das statische System nachhaltig und ergÃ¤be eine unerwÃ¼nschte VerÃ¤nderung der Dachform resp. der Fassaden. </span></p> <p class="Einzug2"><span>- </span><span>Die minimale RaumhÃ¶he der beiden Schlafzimmer im Wohnhaus West wird durch eine Koppelung der SchlafrÃ¤ume im Ober- und Dachgeschoss mittels einer internen Verbindungstreppe entschÃ¤rft. â¦</span></p> <p class="Einzug2"><span>- </span><span>Der Einbau von Nasszellen und KÃ¼chen wÃ¼rde in beiden bestehenden Wohnhausteilen Eingriffe bedingen, die dem Schutzgedanken und den denkmalpflegerischen Vorgaben widersprechen. Daher werden diese Nutzungen im bestehenden Ãkonomieteil vorgesehen. Dieser GebÃ¤udeteil wird komplett erneuert und dient primÃ¤r zur ErgÃ¤nzung des bestehenden Wohnraums.</span></p> <p class="Einzug2"><span>- </span><span>Die Trennung der beiden Wohnteile kann ebenfalls im alten Ãkonomieteil vorgenommen werden. â¦</span></p> <p class="Einzug2"><span>- </span><span>Die in den bestehenden Wohnhausteilen mangelhafte thermische DÃ¤mmung wird im neu erstellten Mittelteil kompensiert.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>In WÃ¼rdigung dieser konzeptionellen Annahmen, der VorprojektplÃ¤ne und der in der KostenschÃ¤tzung aufgefÃ¼hrten, konkret vorgesehenen Arbeiten ergibt sich damit die teilweise eher verschlÃ¼sselte ErklÃ¤rung des Experten, dass es unter Respektierung der Schutzmassnahmen nicht mÃ¶glich ist</span></p> <p class="Einzug2"><span>- </span><span>die ungenÃ¼gende RaumhÃ¶he im Obergeschoss des Hauses West ohne tief greifende, dem Schutzziel zuwiderlaufende Eingriffe in die GebÃ¤udestruktur zu korrigieren, </span></p> <p class="Einzug2"><span>- </span><span>in den Wohnteilen Nasszellen und KÃ¼chen einzurichten, die heutigen AnsprÃ¼chen genÃ¼gen,</span></p> <p class="Einzug2"><span>- </span><span>die WÃ¤rmedÃ¤mmung in den Wohnzimmern beider HÃ¤user unter Erhaltung der unter Schutz gestellten WandtÃ¤fer einem heutigen Standard anzunÃ¤hern,</span></p> <p class="Einzug2"><span>- </span><span>die interne Schallisolation im bestehenden Wohnraum wesentlich zu verbessern.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Wie erwÃ¤hnt verlagert das Vorprojekt einen Teil der RÃ¤ume in den Ãkonomietrakt. Im Erdgeschoss ist dort fÃ¼r jeden Hausteil ein KÃ¼chen-/Essraum vorgesehen, im Obergeschoss ein Zimmer sowie Nasszellen. Diese RÃ¤ume sind in einer Art GebÃ¤ude im GebÃ¤ude, das heisst losgelÃ¶st von der Aussenstruktur des Mitteltrakts , enthalten (der Experte spricht von RaummÃ¶blierung). Die gegen aussen â das heisst nach Nordwest und SÃ¼dost â gerichteten WÃ¤nde dieses eingebauten Teils sind hauptsÃ¤chlich verglast. Der Experte gesteht zu, dass der Einbau von ergÃ¤nzendem Wohnraum im ehe­ma­ligen Tenn im Grundsatz dem Charakter und der Eigenart der grossrÃ¤umigen Ãko­nomiebaute widerspricht. Er erblickt darin indessen einen Kompromiss zur Erhaltung der Ã¤usseren Wohnteile, der in der vorgesehenen AusfÃ¼hrung zumindest gewÃ¤hrleiste, dass das imposante Volumen des einstigen Ãkonomieteils ablesbar bleibe. Das Vorprojekt sieht vor, die sichtbaren Fassaden des Ãkonomietrakts auf der SÃ¼dostseite als faltbare Holzwand und auf der Nordwestseite als vier grosse TÃ¼rflÃ¼gel auszugestalten. Inwieweit diese HolzwÃ¤nde lichtdurchlÃ¤ssig konstruiert wÃ¼rden, wird nicht erlÃ¤utert.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Dachgeschoss sieht das Vorprojekt fÃ¼r das Haus West zwei, fÃ¼r das Haus Ost ein Dachzimmer vor, zu deren Belichtung neben den vorhandenen Fenstern auch neu zu schaffende kleine DachflÃ¤chenfenster vorgesehen sind. Dazwischen liegt gemÃ¤ss dem Vorprojekt ein Dachraum, der durch im Dachfirst vorgesehene Oberlichter belichtet werden soll.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.7 </span></b><span>Die Rekursgegnerin hat auf Anfrage des Experten hin erklÃ¤rt, sie kÃ¶nne dem Umbaukonzept und den vorgeschlagenen Massnahmen zustimmen und das Vorgehen bzw. die Interpretation des Schutzgedankens durch den Experten als Basis fÃ¼r eine mÃ¶gliche Sanierung empfehlen. Verbindliche Zusagen kÃ¶nnten allerdings nur im Rahmen eines Vorentscheids- bzw. eines Baubewilligungsverfahrens gemacht werden. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Rekurrierenden werfen dem Umbauvorschlag des Experten vor, mit seinem Vorprojekt in wesentlichen Punkten von den verbindlichen Schutzvorschriften abgewichen zu sein. Es geht im vorliegenden Verfahren nicht darum, das vom Experten vorgeschlagene Sanierungskonzept umfassend zu beurteilen und zu wÃ¼rdigen, da hier nicht mehr die Schutzanordnung als solche, sondern nur deren enteignungsrechtliche Folgen zur Dis­kussion stehen. Immerhin lÃ¤sst sich festhalten, dass ein Sanierungsprojekt von der Art des vom Experten skizzierten einen deutlich hÃ¶heren Anteil der geschÃ¼tzten Bausubstanz erhalten wÃ¼rde als etwa eine Auskernung, wie sie die Rekurrierenden vorgesehen hatten (vgl. act. 10/29/3). Dennoch erscheint die Kritik der Rekurrierenden berechtigt. In erster Linie betrifft sie die Fassaden des Ãkonomietrakts. Einerseits setzt das Vorprojekt voraus, dass die gemauerte Stallwand auf der SÃ¼dostseite abgebrochen wird. Anderseits lÃ¤sst sich leicht voraussehen, dass die FlÃ¼geltÃ¼ren auf der Nordwestseite und erst recht die Faltfront auf der SÃ¼dostseite mehrheitlich offen stehen wÃ¼rden, um eine ausreichende natÃ¼rliche Belichtung des Mitteltrakts zu erreichen. Damit wird die Vorschrift, "das GebÃ¤udeÃ¤ussere mit allen Fassaden, Fenster- und TÃ¼reinteilungen â¦ zu erhalten", klar verletzt. Gleiches gilt grundsÃ¤tzlich fÃ¼r die im Giebel vorgesehenen Oberlichter fÃ¼r den Dachraum im Mittelteil, wobei auf diese Oberlichter wohl auch ohne erheblichen Nachteil verzichtet werden kÃ¶nnte. Ferner sieht das Projekt zur Beleuchtung der DachrÃ¤ume Ã¼ber den (alten) Wohnteilen kleine DachflÃ¤chenfenster vor. Hierzu fÃ¤llt auf, dass der Gemeinderat in seiner PrÃ¤zisierung der Schutzanordnung vom 7. April 2003 es ausdrÃ¼cklich als wÃ¼nschbar erklÃ¤rte, dass die bestehende stÃ¶rende Dachlukarne auf dem Hausteil West entfernt wÃ¼rde (was nicht vorgesehen ist), und erklÃ¤rte, fÃ¼r die Belichtung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken seien Giebellukarnen mit hochrechteckigen Sprossenfenstern denkbar, hingegen keinerlei DachflÃ¤chenfenster.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Wenn die Rekursgegnerin dem Experten erklÃ¤rt hat, sie sei mit seinem Vorprojekt grundsÃ¤tzlich einverstanden, so lÃ¤uft dies auf eine AbÃ¤nderung der Schutzvorschriften hinaus. Es steht der Rekursgegnerin frei, ihre Schutzanordnung in WiedererwÃ¤gung zu ziehen, unter Einhaltung des dafÃ¼r vorgesehenen Verfahrens samt ordnungsgemÃ¤sser Publikation. Hingegen ist es unzulÃ¤ssig, im Rahmen des vorliegenden Verfahrens den Streitgegenstand zu verÃ¤ndern (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, Vorbem. zu §§ 19-28 N. 86-88, § 20 N. 5, auch zum Folgenden). Der Streitgegenstand wird vorliegend durch die angefochtene VerfÃ¼gung und die Rechtsfolgebehauptung im Rekursantrag bestimmt, weshalb eine Ãnderung der VerfÃ¼gung wÃ¤hrend des Rekursverfahrens den Streitgegen­stand in unzulÃ¤ssiger Weise verÃ¤ndert.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.8 </span></b><span>Was das Innere des GebÃ¤udes angeht, so werden die Schutzanordnungen offensichtlich eingehalten. Selbst wenn die im Vorprojekt des Experten vorgesehenen Eingriffe im Mitteltrakt als zulÃ¤ssig anzusehen wÃ¤ren, wÃ¼rde dies indessen nicht zu einer Abweisung des Rekurses fÃ¼hren. Das Verwaltungsgericht teilt nÃ¤mlich die Kritik der Rekurrierenden, dass damit keine den heutigen AnsprÃ¼chen genÃ¼gende Wohnnutzung ermÃ¶glicht wird. So bemÃ¤ngeln die Rekurrierenden mit Recht, dass im Erdgeschoss beider Wohnteile keine WÃ¤rmedÃ¤mmung vorgesehen ist. Die Rekursgegnerin macht geltend, eine solche sei mÃ¶glich. Es ist indessen von der (impliziten) Feststellung des vom Gericht beigezogenen Experten auszugehen, dass eine Isolation der WÃ¤nde im Erdgeschoss mit der Erhaltung des TÃ¤fers nicht zu vereinbaren ist. Aufgrund der am Augenschein gewonnenen Erkenntnisse ist das Verwaltungsgericht sodann der Auffassung, dass die RaumhÃ¶hen im Obergeschoss des Hauses West derart gering sind, dass nicht mehr von zumutbaren WohnverhÃ¤ltnissen gesprochen werden kann. Dies fÃ¤llt des­halb ins Gewicht, weil nicht bloss ein einzelner Raum, sondern ein ganzes Stockwerk betroffen ist. Der Einbau von Stiegen von den beiden grÃ¶sseren Zimmern ins Dachgeschoss gleicht diesen Mangel nicht aus.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.9 </span></b><span>GemÃ¤ss den Darlegungen des Experten ist eine Sanierung des GebÃ¤udes in finanziell tragbarem Rahmen grundsÃ¤tzlich machbar. Die Rekurrierenden bestreiten dies vehement. Wie es sich damit verhÃ¤lt, kann offen bleiben. Voraussetzung wÃ¤re, dass der Sanierung die zuvor erÃ¶rterten Annahmen zu Grunde gelegt werden. Da dies bedeutet, dass der Mittelteil als Wohnraum genutzt wird, sind Abstriche am Schutzumfang unvermeidlich, um eine hinreichende natÃ¼rliche Beleuchtung der im Mittelteil angeordneten RÃ¤ume zu erreichen. Zudem lÃ¤sst sich auf dieser Grundlage keine den heutigen â allgemeinen â AnsprÃ¼chen genÃ¼gende Wohnnutzung, sondern nur ein ausgesprochenes Liebhaberobjekt schaffen. Daher ist auch nach Auffassung des Experten sehr schwer abzuschÃ¤tzen, ob das Schutzobjekt einen KÃ¤ufer finden wÃ¼rde. Die Schutzmassnahme entfaltet unter diesen UmstÃ¤nden eine enteignungsgleiche Wirkung. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Somit ist der angefochtene Beschluss der SchÃ¤tzungskommission III in Gutheissung des Rekurses aufzuheben. Es ist festzustellen, dass die Unterschutzstellung eine materielle Enteignung bewirkt und dass die Rekurrierenden gestÃ¼tzt auf § 214 Abs. 1 PBG den Heimschlag verlangen kÃ¶nnen. Die Angelegenheit ist zur Festsetzung der Enteignungs- und HeimschlagsentschÃ¤digung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Gerichtskosten einschliesslich der Kosten der gerichtlich angeordneten Expertise sind bei diesem Verfahrensausgang der Rekursgegnerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Diese hat zudem die Rekurrierenden fÃ¼r deren Aufwand angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die 3. Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird gutgeheissen und Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen Beschlusses wird aufgehoben. Es wird festgestellt, dass die Unterschutzstellung gemÃ¤ss der VerfÃ¼gung des Gemeinderates X vom 26. April 1999 eine materielle Enteignung der Rekurrierenden bewirkt und dass diese das Heimschlagsrecht ausÃ¼ben kÃ¶nnen. Die Angelegenheit wird zur Festsetzung der entsprechenden EntschÃ¤digung an die SchÃ¤tzungskommission III zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 20'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 16'462.80 Expertisekosten,<br/> Fr. 140.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 36'602.80 Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der Rekursgegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Rekursgegnerin wird verpflichtet, den Rekurrierenden eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 5'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Ver­waltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>6. â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>