Seite 1 Urteil vom 4. Dezember 2020 (510 19 141) _____________________________________________________________________ Gestehungskosten Besetzung Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter J. Felix, M. Zeller, S. Schmid, M. Angehrn, Gerichtsschreiberin E. Zäch Parteien A.B.____ und B.B.____, Rekurrenten gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 4410 Liestal, Rekursgegnerin betreffend Grundstückgewinnsteuer Seite 2 Sachverhalt: A. A.B.____ war bis im Jahr 2014 Geschäftsführer und Inhaber (100 %) der C.____ AG. Die C.____ AG erwarb mit Kaufvertrag vom 24. Juni 2011 die Parzelle Nr. xx GB D.____ für Fr. 1'600’000.-- und parzellierte diese mit Mutation Nr. xy vom 24. Juni 2013 in Parzelle Nr. xx (X.____strasse 20) und Parzelle Nr. xz (X.____strasse 22) ab. Im gleichen Jahr wurde die Par- zelle Nr. xz mit einem Mehrfamilienhaus überbaut und es wurde Stockwerkeigentum begründet (Sxxx, S xxy, S xxz und S xyz). Am 5. August 2013 veräusserte die C.____ AG zwei der vier Stockwerkeigentumswohnungen an der X.____strasse 22 an A.B.____ für insgesamt Fr. 800'000.-- (Nrn. S xxx und S xxy, total 469/100 0 Miteigentum an Grundstück Nr. xz GB D.____). Mit Kaufvertrag vom 27. März 2012 erwarb die C.____ AG die überbauten Parzellen Nr. xa und Nr. xb GB E.____ (Y.____weg 5 und 7) für Fr. 1'600'000.--. Mit Vertrag vom 7. Oktober 2014 verkaufte A.B.____ sämtliche Inhaberaktien der C.____ AG an F.____ für Fr. 2'000'000.--. Im folgenden Jahr eröffnete die Steuerverwaltung ein Nachsteuer- verfahren, weil der Verdacht bestand, dass die beiden Wohnungen unterpreislich an den Pflich- tigen verkauft wurden. Mit Veranlagungsverfügung vom 27. Januar 2017 wurde der steuerbare Grundstückgewinn, welcher aus dem Aktienverkauf resultierte, gemäss Revisionsbericht Nr. xzz vom 17. Januar 2017 auf Fr. 1'158'322.-- und der Steuerbetrag auf Fr. 409'974.-- festgesetzt. Der Veräusse- rungspreis wurde mit Fr. 5'815'329.-- und die Gestehungskosten mit insgesamt Fr. 4'657'006.25 beziffert. B. Der Vertreter der Pflichtigen erhob mit Schreiben vom 28. Februar 2017 Einsprache und be- gehrte, (1) die Gestehungskosten seien den tatsächlichen Gegebenheiten anzupassen und ent- sprechend zu korrigieren, (2) der Veräusserungspreis der Aktien sei per Verkaufstermin zu er- mitteln und entsprechend anzupassen, (3) der Zuschlag für die kurze Haltedauer sei entspre- chend anzupassen, (4) die Grundstückgewinnsteuer sei entsprechen d anzupassen. Zur Be- gründung führte er im Wesentlichen aus, die Gestehungskosten der Liegenschaften X.____strasse 20 und 22 seien höher festzusetzen und der Veräusserungserlös aller vier Lie- genschaften sei per Kauftermin 7. Oktober 2014 zu berechnen statt per Jahresende. Gemäss den Buchhaltungsauszügen würden die Gestehungskosten aller Liegenschaften zusammen Fr. 5'069'370.87 und der Veräusserungserlös insgesamt Fr. 5'714'240.-- betragen. Der Zu- schlag für die kurze Besitzdauer von 41.58 % sei grundsätzlich korrekt, sei aber auf einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. 161'217.25 aufzurechnen. Entsprechend sei die Grundstück- gewinnsteuer auf Fr. 228'251.40 festzulegen. Die Ausführungen im Revis ionsbericht Nr. zzz würden bestritten, wo nicht explizit bestätigt. Mit Einspracheentscheid vom 22. November 2019 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Sie habe die geltend gemachten Gestehungskosten und den Veräusserungspreis erneut überprüft und sei zum Schluss gekommen, dass die Angaben gemäss Revisionsbericht Nr. xzz korrekt sind. Zur weiteren Begründung verwies sie auf Teile des Revisionsberichts. Seite 3 C. Mit Schreiben vom 19. Dezember 2019 erhebt der Vertreter der Pflichtigen Rekurs und bean- tragt, die Frist zur Einreichung der Rechtsbegehren und die damit verbundene Begründung bis am 30. Juni 2020 zu erstrecken, damit sämtliche Beweismittel beigebracht werden könnten. Am 20. Dezember 2019 wies das Steuergericht den Vertreter der Pflichtigen schriftlich darauf- hin, dass das Steuergesetz des Kantons Basel -Landschaft keine Fristerstreckung zur Rekurs- begründung vorsehe und es deshalb unerlässlich sei, innert d er 30-tägigen Rekursfrist einen begründeten und mit Beweismitteln versehenen Rekurs beim Gericht einzureichen, andernfalls nicht auf den Rekurs eingetreten werden könne. Mit Rekurseingabe vom 27. Dezember 2019 beantragt der Vertreter der Pflichtigen analo g der Einsprache vom 28. Februar 2017 , (1) die Gestehungskosten seien den tatsächlichen Gege- benheiten anzupassen und entsprechend zu korrigieren, (2) der Veräusserungspreis der Aktien sei per Verkaufstermin zu ermitteln und entsprechend anzupassen, (3) der Zuschlag für die kur- ze Haltedauer sei entsprechend anzupassen, (4) die Grundstückgewinnsteuer sei entsprechend anzupassen. Einleitend hält er fest, dass ein erheblicher Verfahrensnachtei l vorliege, wenn die Steuerverwaltung zwei Jahre und neun Monate Zeit habe, um die Einsprache zu behandeln, dem Pflichtigen jedoch nur 30 Tage blieben, um einen begründeten Rekurs einzureichen. Wo nicht explizit bestätigt, würden die Ausführungen im Revisi onsbericht Nr. zzz und im Ein- spracheentscheid vom 22. November 2019 bestritten. Für die weitere Begründung könnte auf die Einsprache vom 28. Februar 2017 verwiesen werden. Mit Vernehmlassung vom 20. Februar 2020 beantragt die Steuerverwaltung die Abweisun g des Rekurses. Zur Begründung verweist sie grundsätzlich auf die Ausführungen im Einspracheent- scheid. Ergänzend führt sie aus, ein Vergleich der geltend gemachten Gestehungskosten von Fr. 5'069'370.-- mit den von der Steuerverwaltung errechneten Gestehung skosten von Fr. 4'657'707.-- führe zu einer Differenz von Fr. 412'363.--. Die Vermutung liege nahe, dass die Rekurrenten die Gestehungskosten der bereits verkauften Wohnungen auch mitberücksichtigt hätten, obwohl diese zum Zeitpunkt des Aktienverkaufs im Jahr 2014 nicht mehr Bestandteil der C.____ AG gewesen seien. Ausgangspunkt der Berechnung des Erwerbspreises der Liegen- schaft X.____strasse 20 bilde das Kontoblatt 1600 mit einem Schlussbestand von Fr. 1'677'006.-- per Ende 2014. Darin sei jedoch die Mutation bzw. die Aufteilung in zwei Parzel- len unberücksichtigt geblieben. In der Folge seien vier Wohnungen auf der neu gebildeten Par- zelle Nr. xz GB D.____ ( X.____strasse 22) erstellt worden. Weil zwei der Wohnungen (469/1000 Miteigentum) verkauft worden seien, könne lediglich die im Eigentum der C.____ AG verbleibende Quote von 531/1000 als Erwerbspreis qualifizieren. Dasselbe gelte für die werter- höhenden Aufwendungen: Bei der Liegenschaft X.____strasse 22 dürften lediglich 531/1000 der Baukosten berücksichti gt werden. Die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer sei nach dem Gesagten nicht zu beanstanden. Anlässlich der heutigen Verhandlung hält die Steuerverwaltung an ihrem Antrag auf Abweisung des Rekurses fest. Die Vertreter der Rekurrenten ändern ihr Rechtsb egehren dahingehend, als sie die Festlegung des Verkaufserlöses auf Fr. 5'815'329.-- nicht mehr bestreiten. Im Übrigen halten sie an ihren Begehren fest. Seite 4 Erwägungen: 1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes vom 7. Februar 1974 über die Staa ts- und Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG; SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Reku rses zuständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetr ag wie im vorliegenden Fall Fr. 10'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, von der Fünf erkammer des Steuerge- richts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 2. 2.1. Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus Veräusserung von Grundstücken oder An- teilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. Grundstückgewinn ist nach § 75 Abs. 1 StG der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertvermeh- rende Aufwendungen) übersteigt. Der Veräusserung gleichgestellt sind Rechtsgesc häfte, die hinsichtlich der Verfügungsgewalt wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken (§ 72 Abs. 2 lit. a StG). Unter einer solchen wirt- schaftlichen Handänderungen ist insbesondere die Übertragung von Mehrheitsbeteiligungen an Immobiliengesellschaften z u verstehen ( ZWAHLEN/NYFFENEGGER, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 12 StHG N 34). 2.2. Vorab ist festzuhalten, dass vorliegend unbestritten ist, dass durch den Verkauf sämtlicher Aktien der C.____ AG eine wirtschaftliche Handänderung i.S.v. § 72 Abs. 2 lit. a StG vorliegt. Zudem sind sich die Parteien in der Höhe des Verkaufserlöses von Fr. 5'815'329.-- und den Gestehungskosten für die Wohnungen am Y.____weg 5 und 7 von Fr. 1'622'010.-- einig. Eben- so unbestritten sind die Verkaufsunkosten. Streitig ist einzig, ob die Gestehungskosten der Lie- genschaften an der X.____strasse 20 und 22 zu Recht auf insgesamt Fr. 2'959'860.-- festgelegt wurden. Fraglich ist insbesondere, mit welchem Wert die beim Verkauf der Aktien der C.____ AG in der Gesellschaft verbliebenen zwei Stockwerkeigentumswohnungen an der X.____strasse 22 zu berücksichtigen sind. 2.3. Zunächst ist auf den Erwerbspreis der Liegenschaften an der X.____strasse 20 und 22 einzugehen. Die Steuerverwaltung geht im Revisionsbericht Nr. xzz vom 17. Januar 2017 bei der Berechnung des Erwerbspreises der X.____strasse 20 vom Schlussbestand des Ko n- tos 1600 (Wohn - / Geschäftshaus, D.____) von Fr. 1'677'006.-- aus. Davon sei jedoch der Landpreis der Parzelle Nr. xz (X.____strasse 22) abzuziehen. Dieser betrage bei Berücksichti- gung einer Fläche von 595 m2 und einem Bodenpreis von Fr. 484.-- pro Quadra tmeter Fr. 287'980.--. Daraus resultiere ein Erwerbspreis der X.____strasse 20 in Höhe von Fr. 1'389'026.--. Bei der Festlegung des Erwerbspreises der X.____strasse 22 sei zu berück- sichtigen, dass zwei der vier Wohnungen im Jahr 2013 an den Rekurrenten ver kauft worden seien. Der Anteil der vom Rekurrenten gekauften Wohnungen betrage 469/1000 womit der Restbesitz 531/1000 betrage. Damit liege der Erwerbspreis der X.____strasse 22 bei Fr. 152'917.-- (531 / 1000 x Fr. 287'980.--). Seite 5 Diese Berechnung der Steuerverwaltung ist nachvollziehbar. Was die Vertreter der Rekurrenten dagegen einwenden, vermag zu keiner anderen Beurteilung führen: Sie beantragen, dass ein Erwerbspreis für die beiden Parzellen ( X.____strasse 20 und 22) in Höhe von Fr. 1'677'005.80 zu berücksichtigen sei. Sie beziehen sich demgemäss ebenfalls auf den Schlussbestand des Kontos 1600 (Wohn- / Geschäftshaus, D.____). Allerdings ist zu berücksichtigen, dass bei die- sem Betrag die vom Rekurrenten gekauften zwei Wohnungen mit inbegriffen sind. Diese b efan- den sich jedoch im Zeitpunkt der wirtschaftlichen Handänderung nicht mehr im Eigentum der C.____ AG, weshalb die Steuerverwaltung zu Recht die obenstehende Berechnung vorge- nommen hat. 2.4. Des Weiteren ist die Höhe der wertvermehrenden Aufwendungen zu beurteilen. Die Steu- erverwaltung stellt im Revisionsbericht Nr. xzz vom 17. Januar 2017 fest, dass auf das Konto 1602 (Sanierung / Umbau D.____) Baukosten der X.____strasse 20 und 22 von insgesamt Fr. 2'495'219.-- verbucht worden seien. Dieses Vorgehen se i nicht korrekt. Für die X.____strasse 20 hätte ein separates Konto eröffnet werden müssen. Aufgrund der Bauabrech- nung weist die Steuerverwaltung Fr. 198'198.-- an werterhöhenden Aufwendungen der X.____strasse 20 zu. Der Rest falle auf die X.____strasse 22, wobei wiederum lediglich der noch in der C.____ AG verbliebene Anteil (531/1000) berücksichtigt werden könne. Demnach resultierten werterhöhende Aufwendungen von Fr. 1'219'718.-- für die X.____strasse 22 (531 / 1000 x Fr. 2'297'021.--), was insgesamt für die X.____strasse 20 und 22 zusammen einen Be- trag von Fr. 1'417'916.-- ergebe. Diese Berechnung ist schlüssig und nicht zu beanstanden. Die Vertreter der Rekurrenten bean- tragen die Berücksichtigung von werterhöhenden Aufwendungen in Höhe von Fr. 1'695'219.-- für die X.____strasse 20 und 22. Dabei beziehen sie sich auf die insgesamt verbuchten Beträge auf den Konten 1600.00 (Umbau Schulstr. 20) sowie 1602 (Sanierung / Umbau D.____). Dabei ist jedoch zu beachten, dass per 11. Oktober 2013 auf dem Konto 1602 ein Betrag in der Höhe von Fr. 800'000.-- als Minusposten verbucht worden ist. Die Buchungen lauten «lic. iur. G.____, Kauf Wohnung A.B.____ » und «Gebühren Verkauf Wohnung». Auf diese Weise wurde demzu- folge der Verkauf der beiden Wohnungen an den Rekurrenten verbucht. 2.5. Anlässlich der heutigen Verhandlung stellen sich die Vertreter der Rekurrenten auf den Standpunkt, die Steuerverwaltung habe bei der ersten Transaktion − beim Verkauf der zwei Wohnungen an den Rekurrenten − für die an den Rekurrenten ve rkauften Wohnungen lediglich Fr. 800'000.-- an Gestehungskosten anerkannt. Was beim Verkauf der Wohnungen an den Re- kurrenten nicht als Gestehungskosten zum Abzug zugelassen worden sei, müsse bei der vor- liegenden wirtschaftlichen Handänderung zum Abzug zuge lassen werden. Diesem Vorbringen ist jedoch entgegenzuhalten, dass die zwei Wohnungen zwar für Fr. 800'000.-- an den Rekur- renten verkauft worden sind. Allerdings wurde von der Steuerverwaltung festgestellt, dass die- ser Verkauf unterpreislich erfolgt ist; d er Verkehrswert dieser beiden Wohnungen wurde auf Fr. 1'131'227.-- festgelegt (vgl. Revisionsbericht Nr. yyy vom 17. Januar 2017). Daraus resultier- te eine verdeckte Gewinnausschüttung in Höhe von Fr. 331'227.--. Die Vertreter der Rekurren- ten monieren, dieser Gewinn in Höhe von Fr. 331'227.-- sei bereits mit der Ertragssteuer be- steuert worden. Es könne nun nicht zwei Mal auf dem gleichen Substrat eine Steuer erhoben werden. Dagegen ist allerdings einzuwenden, dass die beiden Verfahren voneinander abzu- grenzen sind. Beim Verkauf der beiden Wohnungen an den Rekurrenten ging es im Wesentli- Seite 6 chen darum, dass diese unterp reislich veräussert wurden. Die Steuerverwaltung stellte fest, dass die beiden Wohnungen zusammen einen Verkehrswert von Fr. 1'131'227.-- haben. Da der vom Rekurrenten zu bezahlende Kaufpreis lediglich Fr. 800'000.-- betrug, wurde die Differenz, Fr. 331'227.--, sowohl bei der C.____ AG beim Reingewinn als auch bei den Rekurrenten als Ertrag aus qualifizierter Beteiligung aufgerechnet. Des Weiteren ist darauf hinzuweisen, dass aus dem Verkauf der zwei Stockwerkeigentums- wohnungen an den Rekurrenten für die C. ____ AG ein steuerrechtlicher Verlust resultierte, womit keine Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen war (vgl. Revisionsbericht Nr. yyz vom 17. Januar 2017). Dabei ging die Steuerverwaltung von einem Veräusserungspreis von Fr. 1'131'228.-- aus (Kaufpreis von Fr. 800'000.-- plus verdeckte Gewinnausschüttung von Fr. 331'227.--). Der Erwerbspreis belief sich analog der Berechnung für den Erwerbspreis an- lässlich des Verkaufs der Aktien (siehe oben E. 2.3) auf Fr. 135'063.-- (469 / 1000 x Fr. 287'980.--). Werden nun die von der Steuerverwaltung insgesamt berücksichtigen Erwerbs- preise der X.____strasse 20 und 22 zusammengerechnet resultiert exakt ein Betrag von Fr. 1'677'006.-- (Fr. 1'389'026.-- + Fr. 152'917.-- + Fr. 135’063.--), welchen die Vertreter der Rekurrenten zum Abzug begehren. Beim vorliegenden Verkauf kann der Erwerbspreis für die bereits an den Rekurrenten verkauften Liegenschaften allerdings nicht berücksichtigt werden. Wie soeben aufgezeigt, ist dieser bereits bei der Veranlagung der Grundstückgewinnste uer anlässlich des Verkaufs an den Rekurrenten berücksichtigt worden. Bei den werterhöhenden Aufwendungen verhält es sich analog. Im Rahmen der ersten Han- dänderung betreffend den Verkauf der zwei Wohnungen an den Rekurrenten wurden Fr. 1'077'303.-- an Gestehungskosten anerkannt (vgl. Revisionsbericht Nr. yyz vom 17. Januar 2017). Die Steuerverwaltung ging von insgesamt Fr. 2'297'021.-- Baukosten aus, wobei sie 469/1000 diesen beiden Wohnungen zuwies. Anlässlich der vorliegend strittigen Handänderung geht die Steuerverwaltung sodann von werterhöhenden Aufwendungen von Fr. 198'198.-- (X.____strasse 20) sowie Fr. 1'219'718.-- (X.____strasse 22; verbleibende Wohnungen) aus. Im Gesamten sind somit Fr. 2'495'219.-- an Gestehungskosten berücksichtigt worden. Dies e nt- spricht dem Betrag der insgesamt auf den Konten 1600.00 (Umbau X.____strasse 20) und 1602 (Sanierung / Umbau D.____) als Baukosten verbucht wurde. 2.6. Nach dem Ausgeführten ist die von der Steuerverwaltung vorgenommene Berechnung der Gestehungskosten nicht zu beanstanden, womit sich der Rekurs als unbegründet erweist und abzuweisen ist. 3. 3.1. Gemäss § 125 Abs. 2 StG stehen dem Steuergericht die gleichen Befugnisse zu wie den Einschätzungsbehörden. Das Steuergericht kann seine Untersuchungs - und Beweismassnah- men auf andere Punkte − also solche, die nicht umstritten sind − der Einschätzung ausdehnen, wenn nach den Akten Grund zur Annahme besteht, dass die Einschätzung unrichtig ist (§ 126 Abs. 1 und 2 StG). Das Steuergericht ist demnach nicht an die Par teibegehren gebunden (§ 126 Abs. 4 StG). Aufgrund von § 130 StG in Verbindung mit § 18 Abs. 2 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs - und Verwaltungsprozessordnung (Verwaltungspro- zessordnung, VPO; SGS 271) darf eine Änderung der Veranlagun g zu Ungunsten der steuer- pflichtigen Person bzw. eine Höherschätzung jedoch nur erfolgen, wenn der steuerpflichtigen Seite 7 Person die beabsichtigte Änderung zur Kenntnis gebracht und ihr Gelegenheit zur Vernehmlas- sung eingeräumt wurde. 3.2. Anlässlich der heuti gen Sitzung wurde den Vertretern der Rekur renten vom Präsidenten des Steuergerichts mitgeteilt, dass die Möglichkeit einer reformatio in peius, d.h. einer Ände- rung des Einspracheentscheids zu Ungunsten der Rekurrenten bestehe, dergestalt, dass beim Aktienkaufpreis die vertraglich überbundene Handänderungs - und Grundstückgewinnsteuer zusätzlich zu berücksichtigen sei. Gleichzeitig wurde ihnen die Rückzugsmöglichkeit eröffnet. Die Vertreter der Rekurrenten hielten indessen an der heutigen Verhandlung ausdrück lich fest, dass die Rekurrenten von ihrem Rückzugsrecht keinen Gebrauch machen und weiterhin an ihren Anträgen festhalten würden. 3.3. Das Gericht stellt fest, dass die Parteien gemäss Ziffer 9 des Kaufvertrags über sämtliche Aktien der C.____ AG vom 7. Oktober 2014 vereinbart haben, dass sämtliche aus dem Verkauf der Aktien anfallenden Steuern und Abgaben, insbesondere Handänderungs - und Grundstück- gewinnsteuern, vom Käufer getragen werden. Der Kaufpreis betrug gemäss Ziffer 3 dieses Kaufvertrags Fr. 2'000'000.--. Die Steuerverwaltung ging im Revisionsbericht Nr. xzz vom 17. Januar 2017 dementsprechend ebenfalls davon aus, der Aktienkaufpreis betrage Fr. 2'000'000.-- (vgl. Ziffer 1.2.1.2. und 1.3.1.1 dieses Revisionsberichts). Nach § 76 Abs. 1 StG gilt als Veräusserungserlös der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Schuldner der Grundstückgewinnsteuer ist der Veräusserer (§ 74 Abs. 1 StG). Die Handänderungssteuer beträgt für Veräusserer und Erwerber je 1,25 % des Kaufpreises (§ 84 Abs. 1 StG). Aus dem Wortlaut des Aktienkaufvertrags geht klar hervor, dass der Käufer alle anfallenden Steuern und Abgaben, insbesondere die Handänderungs - und Grundstückgewinnsteuern, zu tragen hat. Der Käufer übernimmt damit die Grundstückgewinn- steuer und jenen Teil der Handänderungssteuer, welcher grundsätzlich der Veräusserer zu be- zahlen hat. Diese Schuldübernahme ist als Leistung des Erwerbers im Sinne des § 76 Abs. 1 StG zu qualifizieren. Die Vertreter der Rekurrenten machen an der heutigen Verhand lung gel- tend, die Steuern seien bereits in Abweichung der Ziffer 9 des Kaufvertrages vom Rekurrenten − also vom Veräusserer − bezahlt worden. Es seien nicht die Formalitäten des Vertrages rele- vant, sondern es sei auf die tatsächlichen Gegebenheiten abzuste llen. Da jedoch kein Nach- weis vorliegt, dass der Rekurrent die fraglichen Steuern bezahlt hat und diese auch faktisch nicht vom Erwerber getragen wurden, ist er auf dem Wortlaut der Vertragsklausel zu behaften. 3.4. Aufgrund des Gesagten ist die vertragli ch überbundene Handänderungs- und Grundstück- gewinnsteuer im Sinne einer reformatio in peius be im Veräusserungspreis aufzurechnen . Zur konkreten Berechnung dieses Betrages ist die Sache an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. 4. Der Vertreter der Rekurrenten macht im Rekursschreiben vom 27. Dezember 2019 geltend, die Einsprache habe sich über zwei Jahre und neun Monate hingezogen und sei am 27. November 2019 − kein Monat vor Weihnachten − mit einer nicht erstreckbaren Rekursfrist von 30 Tagen zugestellt worden. Dieses Verhalten sei unangemessen und es liege ein erheblicher Verfah- rensnachteil vor, wenn die Parteien im Steuerverfahren mit solch unterschiedlichen Rechten ausgestattet seien. Seite 8 Falls damit eine Verletzung des Beschleunigu ngsgebots (Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]) geltend gemacht wird, ist festzuhalten, dass die Dauer der Ausfertigung des Einspracheentscheids zugegebe- nermassen erheblich kürzer hätte ausfallen dürfen. Dass die Rekurrenten aufgrund dieser lan- gen Verfahrensdauer einen rechtlichen oder tatsächlichen Nachteil erlitten haben, wird hinge- gen nicht geltend gemacht. In Bezug auf den Zeitpunkt des Versandes des Einspracheent- scheides ist zudem da rauf hinzuweisen, dass zwar innerhalb der 30 -tägigen Frist der Rekurs mit den Begehren sowie den sie begründenden Tatsachen und Beweismitteln einzureichen ist. Es war den Vertretern der Rekurrenten gemäss § 130 StG i.V.m. § 6 Abs. 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs - und Verwaltungsprozessordnung (Verwaltungspro- zessordnung, VPO; SGS 271) allerdings jederzeit gestattet, neue Anträge, Behauptungen und Beweismittel vorzubringen. Zudem macht der Vertreter der Rekurrenten geltend, der Einsp racheentscheid enthalte keine substanzielle Begründung. Soweit damit sinngemäss eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gerügt wird, ist dem entgegenzuhalten, dass e ine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des Gehörsanspruchs ausnahmsweise geheilt werd en kann, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie die Rechtslage frei überprüfen kann (vgl. Urteil des Bundesgerichtes [BGer] 2C_416/2019 vom 20. Dezember 2019, E. 4.2). Wie bereits erwähnt, hat das Steuergericht gemäss § 125 Abs. 2 StG die gleiche Kognition wie die Steuerverwaltung und kann sowohl den Sachverhalt als auch Rechtsfragen frei überprüfen (§ 126 StG). Es kann offenbleiben, ob das Verhalten der Steuerverwaltung vorliegend überhaupt zu einer Verletzung des rechtlichen Gehörs geführt hat. Sofern eine solche bejaht würde, könnte sie wohl als nicht schwerwiegende Verletzung be- zeichnet werden, womit eine Heilung im vorliegenden Verfahren möglich ist . Überdies wäre selbst bei Annahme einer schwerwiegenden Verletzung des Gehörsanspruchs von einer Rück- weisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Inte- resse der betroffenen Person an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinba- ren wäre (BGer 2C_416/2019, a.a.O., E. 4.2). Da das Verfahren bereits lange gedauert hat, wäre auch aus diesem Grund von einer Rückweisung an die Vorinstanz abzusehen. 5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3’500.-- zu bezahlen (§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 3 VPO), welche mit dem bereits geleis- teten Kostenvorschuss verrechnet werden. Eine Parteientsc hädigung wird im Unterliegensfall nicht entrichtet (§ 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 e contrario VPO). Seite 9 Demgemäss erkennt das Steuergericht: 1. Der Rekurs wird abgewiesen 2. Die Steuerverwaltung wird angewiesen im Sinne einer reformatio in peius die vertraglich über- bundene Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuer beim Veräusserungspreis aufzurech- nen. 3. Die Rekurrenten haben die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3’500.-- zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. 4. Der Antrag auf Ausrichtung einer Parteientschädigung wird abgewiesen. 5. Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. der Rekurrenten (2), und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (3).