<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2014.00077</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214568&amp;W10_KEY=4467104&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2014.00077</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.10.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei einer gemischten Schenkung mit Kaufs-, Vorkaufs- und Rückfallsrecht des Schenkers<br/><br/>Als Gegenleistung für die Übertragung eines Grundstücks vom Vater auf den Sohn übernahm Letzterer die auf demselben lastenden Schuldbriefe. Zudem räumte er seinem Vater ein auf 10 Jahre befristetes Kaufsrecht, ein auf 25 Jahre limitiertes Vorkaufsrecht sowie ein Rückfallsrecht im Fall seines Vorversterbens ein. Das Rückkaufs- bzw. Rückfallsrecht hat keinen Einfluss auf den Verkehrswert des Grundstücks, sondern ist als Gegenleistung des Erwerbers zu betrachten. Mit Einräumung dieser Rechte wurde die gemischte Schenkung, für welche gestützt auf § 216 Abs. 3 lit. a StG der Steueraufschub zu gewähren ist, mit einer Resolutivbedingung versehen. Übt der Vater sein Rückkaufsrecht aus, wird die Schenkung nachträglich aufgelöst und es rechtfertigt sich der Widerruf des Steueraufschubs und die nachträgliche Besteuerung des Grundstückgewinns im Nachsteuerverfahren. Gutheissung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEDINGUNG">BEDINGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEGENLEISTUNG">GEGENLEISTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAUFSRECHT">KAUFSRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RESOLUTIVBEDINGUNG">RESOLUTIVBEDINGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKFALL">RÃCKFALL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERAUFSCHUB">STEUERAUFSCHUB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORKAUFSRECHT">VORKAUFSRECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 154 OR</span><br/><span class="ungerade">Art. 245 Abs. I OR</span><br/><span class="gerade">Art. 247 OR</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. III lit. a StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=23848" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2014.00077</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. Oktober 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A,<b> </b>vertreten durch die B AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch die Kommission fÃ¼r Grundsteuern, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Am 29.</span><span> </span><span>November 2011 Ã¼bertrug A</span><span> </span><span>das Eigentum an der Liegenschaft "C</span><span> </span><span>01, D" (Kat.</span><span>-</span><span>Nr.</span><span> </span><span>02, </span><span>â¦ </span><span>m</span><sup><span>2</span></sup><span> GrundstÃ¼cksflÃ¤che, GebÃ¤u</span><span>­</span><span>de</span><span>-</span><span>Nr.</span><span> </span><span>03) an seinen Sohn E. Als Gegenleistung Ã¼bernahm E die effektive Schuldpflicht im Gesamtbetrag von Fr.</span><span> â¦</span><span> <span>mit Bezug auf vier auf dem GrundstÃ¼ck lastende</span></span><span>n</span><span> Schuldbriefe</span><span>n</span><span>. A</span><span> </span><span>wurde von seinem Sohn ein wÃ¤hrend der Vormerkungsdauer von 10 Jahren jederzeit ausÃ¼bbares, nicht vererbliches und nicht Ã¼bertragbares Kaufsrecht im Betrag von Fr.</span><span> â¦</span><span>sowie ein auf denselben Betrag limitiertes 25-jÃ¤hriges Vorkaufsrecht eingerÃ¤umt. </span><span>Sodann haben die Parteien ein RÃ¼ckfallsrecht fÃ¼r den Fall, dass der Sohn vor dem Vater sterben sollte, vereinbart. </span><span>Zufolge dieser HandÃ¤nderung auferlegte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt </span><span>F dem</span><span> <span>A</span></span><span> </span><span>am 23.</span><span> </span><span>Mai 2013 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer in der HÃ¶he von Fr.</span><span> â¦.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 1.</span><span> </span><span>Juli 2013 erhob A</span><span> </span><span>Einsprache gegen diesen Entscheid und bean</span><span>­</span><span>tragte, es sei ein voller Steueraufschub infolge gemischter Schenkung zu gewÃ¤hren. Am 26.</span><span> </span><span>November 2013 wies die Kommission fÃ¼r Grundsteuern die Einsprache ab. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Hiergegen erhob A</span><span> </span><span>am 30.</span> <span>Dezember 2013 Rekurs beim Steuerrekurs</span>­<span>gericht, welches am 10.</span> <span>Juni 2014 auf Abweisung schloss.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Am 17.</span> <span>Juli 2014 erhob </span><span>A</span><span> </span><span>Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, es sei die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer aufzuschieben; eventualiter sei die Sache ins EinschÃ¤tzungsverfahren zurÃ¼ckzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge</span><span>n</span><span> zulasten der Beschwerdegegnerin. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Sowohl die Beschwerdegegnerin als auch das Steuerrekursgericht verzichteten auf eine </span><span>Beschwerdeantwort bzw. </span><span>Vernehmlassung zur Beschwerde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.<span> </span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2">Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird nach § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Massgebend fÃ¼r die Berechnung des Gewinns und der Besitzesdauer ist die letzte HandÃ¤nderung (Abs. 2). Als Erwerbspreis gilt gemÃ¤ss § 220 StG der beim Erwerb vereinbarte Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers.</p> <p class="Erwgung2">Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird nach § 216 Abs. 3 lit. a StG aufgeschoben bei Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung. Ein vollstÃ¤ndiger Steueraufschub tritt auch bei einer gemischten Schenkung ein (RB 1994 Nr. 62). Ob ein Steueraufschub vorliegt, ist aus der Sicht des steuerpflichtigen VerÃ¤usserers (§ 217 StG) zu beurteilen. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das Steuerrekursgericht kam zum Schluss, dass der Verkehrswert der Liegenschaft wegen des vorgemerkten Kaufsrechts nur Fr. â¦betrage. Diesem Verkehrswert stehe eine Gegenleistung von Fr. â¦ (Ãbernahme der Schuldbriefe) gegenÃ¼ber, womit der Schenkungsanteil nur 3,05 % ausmache. Das RechtsgeschÃ¤ft kÃ¶nne damit nicht als gemischte Schenkung betrachtet werden, weshalb der Steueraufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer abzulehnen sei.</p> <p class="Urteilstext"><span>Der Pflichtige macht geltend, der Verkehrswert der im Rahmen seiner Nachlassplanung an seinen Sohn verschenkten Liegenschaft betrage Fr.</span> <span>â¦. </span><span>Der geschenkte Betrag belaufe sich abzÃ¼glich der vom Sohn Ã¼bernommenen Schuldbriefe im Umfang von Fr.</span> <span>â¦ </span><span>auf ca. </span>Fr. <span>â¦.</span><span> Das Kaufsrecht habe er sich lediglich als Sicherungsmittel einrÃ¤umen lassen, damit die Liegenschaft durch Heirat des Sohns nach dessen Tod nicht an die Schwiegertochter fallen kÃ¶nne und damit der Familie A entzogen wÃ¼rde. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Hat sich der VerÃ¤usserer bei einer gemischten Schenkung vom Erwerber ein Kaufs- bzw. RÃ¼ckkaufs- oder Vorkaufsrecht einrÃ¤umen lassen, so mindert dies nach der Rechtsprechung nicht den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks, sondern ist als Gegenleistung des Erwerbers zu betrachten. Denn die Wertminderung der Liegenschaft, welche sich bei vertraglicher NeubegrÃ¼ndung eines Kaufsrechts anlÃ¤sslich einer gemischten Schenkung einstellt, ist lediglich Folge der durch die EinrÃ¤umung dieses Rechts erbrachten Gegenleistung des Erwerbers an den VerÃ¤usserer (RB 1991 Nr. 48; StE 2004 B 42.32 Nr. 7; vgl. auch StE 1997 B 44.12.2 Nr. 4). Der Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft vor EinrÃ¤umung dieser Rechte betrÃ¤gt unbestritten Fr. â¦. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz ist damit nachfolgend von einem Verkehrswert von Fr. â¦auszugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt eine gemischte Schenkung dann vor, wenn die Parteien des RechtsgeschÃ¤fts den Preis bewusst unter dem wahren Wert des VermÃ¶gensgegenstands angesetzt haben, um die Differenz dem Erwerber unentgeltlich zukommen zu lassen (BGE 98 II 352 E. 3b). Ein offensichtliches MissverhÃ¤ltnis zwischen Leistung und Gegenleitung besteht gemÃ¤ss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wenn der Unterschiedsbetrag zwischen Gegenleistung und Verkehrswert mindestens 25 % ausmacht (RB 1994 Nr. 62). Indessen begrÃ¼ndet das Erreichen dieses Schwellenwerts nur eine Vermutung zugunsten einer gemischten Schenkung (StE 2004 B 42.32 Nr. 7; RB 1994 Nr. 62). Der Schenkungsnachweis kann auch erbracht werden, wenn der Schwellenwert nicht erreicht wird. Der steuerrechtliche Begriff der Schenkung stimmt mit dem zivilrechtlichen Schenkungsbegriff weitgehend Ã¼berein. Dem Schenkungsbegriff sind â wie dem im Zivilrecht geltenden â vier Elemente eigen, nÃ¤mlich eine Zuwendung, die Bereicherung aus dem VermÃ¶gen eines andern, die Unentgeltlichkeit und der Schenkungswille des Schenkers (RB 1988 Nr. 26). Der erforderliche Schenkungswille wird vermutet, wenn sich die Parteien des erheblichen Wertunterschieds bewusst waren und diesen auch wollten (BGr, 21. Dezember 2009, 5A_662/2009, E. 2.3).</p> <p class="Erwgung2">Im vorliegenden Fall hat der Pflichtige seinem Sohn eine Liegenschaft mit einem Verkehrswert von Fr. â¦. Ã¼bertragen, welcher dafÃ¼r die Schuldbriefe im Umfang von Fr. â¦Ã¼bernommen hat. Er hat seinem Sohn Fr. â¦ zugewendet, unter der Bedingung, dass dieser sich wohlverhÃ¤lt sowie nicht vorverstirbt. Die Einhaltung dieser Bedingung hat sich der Pflichtige mittels eines Kaufs- und Vorkaufsrechts sowie des vereinbarten RÃ¼ckfalls gemÃ¤ss Art. 247 des Obligationenrechts (OR) sichergestellt. GemÃ¤ss dem Vertrag auf EigentumsÃ¼bertragung vom 29. November 2011 wird die Liegenschaft im RÃ¼ckkaufsfall zum Preis von Fr. â¦, was der ungefÃ¤hren HÃ¶he der Ãbernahme der Schulden durch den Sohn bei der Ãbertragung der Liegenschaft entspricht, zurÃ¼ck auf den Vater Ã¼bertragen werden. Bei der RÃ¼ckabwicklung ist eine Verrechnung mit der SchuldÃ¼bernahme (Grundpfandschuld im kÃ¼nftigen Umfang) vertraglich ausdrÃ¼cklich vorgesehen. Lediglich eine Differenz zwischen der dannzumaligen Grundpfandschuld und dem Preis von Fr. â¦ ist in Geld zu leisten. Umgekehrt ist etwa eine RÃ¼ckerstattung der dem Sohn zustehenden ErtrÃ¤ge der Liegenschaft im Vertrag nicht vorgesehen und wohl von den Parteien auch nicht gewollt. Ebenso wenig lassen die Aussagen des Pflichtigen in den Rechtsmitteleingaben darauf schliessen, dass im Fall der AusÃ¼bung des Kaufsrechts die Parteien eine RÃ¼ckabwicklung ex tunc hÃ¤tten vereinbaren wollen. Damit steht dem Sohn fÃ¼r den Zeitraum, in welchem er EigentÃ¼mer der streitbetroffenen Liegenschaft ist, ein unentgeltliches und nicht an weitere Bedingungen gekoppeltes Nutzungsrecht zu. Die vorliegende gemischte Schenkung entspricht damit jedenfalls in ihren Auswirkungen einer resolutiv bedingten gemischten Schenkung (vgl. Art. 245 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 154 Abs. 1 OR; VGr, 28. Februar 2007, SR.2006.00025, nicht auf www.vgr.zh.ch verÃ¶ffentlicht), welche im RÃ¼ckkaufsfall angesichts der gesamten UmstÃ¤nde mit Wirkung ex nunc aufgelÃ¶st wird (vgl. Art. 154 Abs. 2 OR). Es rechtfertigt sich daher, sie auch entsprechend zu behandeln. </p> <p class="Erwgung2">Schenkungen mit einer Resolutivbedingung entfalten ihre Rechtswirkungen gemÃ¤ss Zivilrecht bereits mit dem Vollzug der Schenkung. Bis zum Eintritt des Ereignisses befindet sich die Schenkung aber in einem Schwebezustand. Da Schenkungen mit einer Resolutivbedingung ihre Rechtswirkungen gemÃ¤ss Zivilrecht bereits mit dem Vollzug der Zuwendung entfalten, ist es sachgerecht, bei der Besteuerung ebenfalls auf den Vollzug abzustellen (analog der Praxis im Erbschaftssteuerrecht: vgl. Felix Richner/Walter Frei, Kommentar zum Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, ZÃ¼rich 1996, § 4 N. 125 ff., § 45 N. 25). Wobei allerdings der Eintritt der Resolutivbedingung einen Nachsteuergrund gemÃ¤ss § 160 StG fÃ¼r den bereits rechtskrÃ¤ftig verfÃ¼gten Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuern darstellt. </p> <p class="Urteilstext"><span>Demzufolge rechtfertigt es sich</span><span>,</span><span> bei</span><span> der</span><span> Berechnung des unentgeltlichen Teils der Ãber</span><span>­</span><span>tragung der Liegenschaft </span><span>ke</span><span>inen Wert fÃ¼r die Belastung durch das Kauf</span><span>s</span><span>-, Vorkaufs- und RÃ¼ckfallsrecht abzuziehen. </span><span>Die vorgemerkten Rechte wurden unentgeltlich gewÃ¤hrt. </span><span>Es ist vÃ¶llig ungewiss, ob und wann das Kaufsrecht ausgeÃ¼bt wird. Bis zur AusÃ¼bung des Kauf</span><span>s</span><span>rechts durch seinen Vater ist der Sohn zu keiner Leistung verpflichtet; im Gegenteil verfÃ¼gt er Ã¼ber ein unentgeltliches</span><span>,</span><span> unbedingtes Nutzungsrecht an der ihm Ã¼bertragenen Liegenschaft. </span><span>Es liegt damit eine zivilrechtliche und wirtschaftliche HandÃ¤nderung vor. </span><span>Zwar verunmÃ¶glicht es das Kaufsrecht und das limitierte Vorkaufsrecht dem Sohn, im Fall der VerÃ¤usserung der Liegenschaft innerhalb von 25</span><span> </span><span>Jahren einen Fr.</span><span> â¦ </span><span>Ã¼bersteigenden ErlÃ¶s zu erzielen, dies ist jedoch auf den Schwebezustand der resolutiv bedingten Schenkung zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Das Kaufsrecht schmÃ¤lert den Verkehrswert der Liegenschaft jedoch</span><span> </span><span>â wie oben angefÃ¼hrt â nicht.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Somit ergibt sich eine Differenz zwischen dem Verkehrswert von Fr.</span><span> â¦ </span><span>und der Gegenleistung von </span><span>Fr.</span> <span>â¦ </span><span>von Fr.</span> <span>â¦</span><span>, welche bedingt unentgeltlich Ã¼ber</span>­<span>tragen wurde. </span><span>Das VerhÃ¤ltnis belÃ¤uft sich auf 42</span><span>,</span><span>8</span><span> </span><span>%. Ãbt der Pflichtige sein Kaufs- oder Vorkaufsrecht aus und lÃ¶st damit die Schenkung auf, rechtfertigt sich ein Widerruf des Steueraufschubs und die </span><span>nachtrÃ¤gliche </span><span>Besteuerung des GrundstÃ¼ckgewinns im Nach</span><span>­</span><span>steuerverfahren. Sollte der Sohn die Liegenschaft </span><span>unter </span><span>EntschÃ¤digung des Vaters fÃ¼r seinen Verzicht auf die AusÃ¼bung des Kaufs- oder Vorkaufsrechts an einen Dritten Ã¼ber</span><span>­</span><span>tragen, wÃ¤re ebenfalls im Nachsteuerverfahren zu prÃ¼fen, ob von einer AuflÃ¶sung der Schenkung auszugehen ist und der Aufschub deshalb zu widerrufen wÃ¤re. Der RÃ¼ckfall beim Vorverste</span><span>r</span><span>ben des Sohns stellt eine Form der AuflÃ¶sung der Schenkung ex </span><span>t</span><span>unc dar (</span><span>vgl. </span><span>Nedim Peter Vogt in: Heinrich Honsell/Nedim Peter Vogt/Wolfgang Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar zum Obligationenrecht I, 5. A., Basel 2011</span><span>, </span><span>Art.</span><span> </span><span>247 </span><span>OR </span><span>N.</span><span> 3; Beat SchÃ¶nenberger in: Marc Amstutz et al., Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, ZÃ¼rich/Basel/Genf 2007, Art. 247 OR N. 3</span><span>), welche das Nachsteuerverfahren auslÃ¶st. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Damit ergibt sich die Gutheissung der Beschwerde. Der Steueraufschub wird unter Vor</span><span>­</span><span>behalt der AusÃ¼bung des Kaufs-, Vorkaufsrechts bzw. des Eintritts des RÃ¼ckfalls und der damit erfolgenden AuflÃ¶sung der Schenkung gewÃ¤hrt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind </span>die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens<span> von der Beschwerdegegnerin zu tragen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG; § 3 </span>der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 [<span>GebV VGr</span>]<span>), welche den BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das vorinstanzliche und vorliegende Verfahren angemessen zu entschÃ¤digen hat (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflege</span>­<span>gesetzes vom 24. Mai 1959</span> [VRG]<span> in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG). Die EntschÃ¤digung wird aufgrund des Streitwerts durch Heranziehung der Verordnung des Obergerichts Ã¼ber die AnwaltsgebÃ¼hren vom 8. September 2010 (AnwGebV; LS 215.3) festgesetzt. Die nach dem dort in § 4 Abs. 1 festgelegten Tarif berechnete GrundgebÃ¼hr wird fÃ¼r das Beschwerdeverfahren </span>vor Verwaltungsgericht <span>in der Regel auf einen Drittel herabgesetzt (VGr, 21. Mai 2003, SB.2002.00103 und SB.2002.00104, E. </span>6<span>, verÃ¶ffentlicht in ZStP 2003, 361), wobei die so ermittelte EntschÃ¤</span>­<span>digung bei Vorliegen besonderer UmstÃ¤nde um hÃ¶chstens die HÃ¤lfte Ã¼ber- oder unterschritten werden kann. Besondere UmstÃ¤nde liegen keine vor, sodass die Partei</span>­<span>entschÃ¤digung fÃ¼r beide Verfahren bei Fr.</span> 10'000.-<span> inkl. M</span>W<span>St anzusetzen ist. </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird im Sinn der ErwÃ¤gungen gutgeheissen. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird unter Aufhebung des Veranlagungsbeschlusses vom 23. Mai 2013 und des Einsprachebeschlusses vom 26. November 2013 der Beschwerdegegnerin sowie des Urteils des Steuerrekursgerichts vom 10. Juni 2014 aufgeschoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kosten des Rekursverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 13'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 13'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 10'000.- (inkl. MWSt) zu zahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>7. Mitteilung an</span>â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>