<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2000.00008</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105515&amp;W10_KEY=13013581&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2000.00008</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.06.2000</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Anrechenbare Aufwendungen Schuldzinsen auf dem für den Erwerb des Baulands oder der überbauten Liegenschaft aufgenommenen Fremdkapitel (Landkreditzinsen) können nicht als grundstückgewinnmindernde Aufwendung angerechnet werden.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANLAGEKOSTEN">ANLAGEKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDERWERBSKREDITZINSEN">LANDERWERBSKREDITZINSEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 166 lit. Ia aStG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1">I. A. verÃ¤usserte in den Jahren 1992 bis 1995 alle 14 EinfamilienhÃ¤user einer Ãberbauung in D. an verschiedene Erwerber. Aus Anlass dieser HandÃ¤nderungen auferlegte die Gemeinde D. der VerÃ¤usserin GrundstÃ¼ckgewinnsteuern von insgesamt Fr. ...</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">II. Einen dagegen gerichteten Rekurs hiess die Steuerrekurskommission III teilweise gut und reduzierte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuern auf Fr. ...</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">III. Daraufhin erhob A. Beschwerde und beantragte dem Verwaltungsgericht, es sei der gesamte steuerbare GrundstÃ¼ckgewinn unter Anrechnung der Schuldzinsen fÃ¼r den Landerwerb auf Fr. ... herabzusetzen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">1. § 166 Abs. 1 lit. f des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG), welches kraft § 279 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) auf die angefochtenen GrundstÃ¼ckgewinnsteuern zur Anwendung gelangt, erklÃ¤rte in der ursprÃ¼nglichen Fassung einen allfÃ¤lligen Gesamtbetriebsverlust als grundstÃ¼ckgewinnmindernde Aufwendung anrechenbar. Im Rahmen der Gesamtbetriebsrechnung waren sÃ¤mtliche Zinsen des im GrundstÃ¼ck investierten Fremd- oder Eigenkapitals als Aufwand zu berÃ¼cksichtigen (August Reimann/ Ferdinand Zuppinger/Erwin SchÃ¤rrer, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 166 N. 59); dies galt auch fÃ¼r die Baukreditzinsen, weil sie nicht als wertvermehrende Investitionen im Sinn von § 166 Abs. 1 lit. a aStG gewÃ¼rdigt wurden (RB 1975 Nr. 81 = ZBl 77/1976, S. 317 = ZR 75 Nr. 66). Mit Gesetzesnovelle vom 23. September 1990 wurde auf den 1. Januar 1991 die Vorschrift von § 166 Abs. 1 lit. f aStG aufgehoben, weshalb fÃ¼r HandÃ¤nderungen seit diesem Zeitpunkt kein Gesamtbetriebsverlust mehr anzurechnen ist. Indessen sind trotz dieser GesetzesÃ¤nderung gemÃ¤ss dem PrÃ¤judiz des Verwaltungsgerichts vom 31. August 1994 (RB 1994 Nr. 56 = StE 1994 B 44.13.7 Nr. 7 = StR 49/1994, S. 499) auch bei solchen ab dem 1. Januar 1991 vollzogenen HandÃ¤nderungen die Baukreditzinsen - aber nur diese - als Aufwendungen zu berÃ¼cksichtigen, sofern sie auf GrundstÃ¼cken des GeschÃ¤ftsvermÃ¶gens angefallen sind.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Wie das Gericht in der Folge prÃ¤zisiert hat, sind Baukreditzinsen Zinsen auf Darlehen, die der Finanzierung eines Neubaus (oder Umbaus) dienen und nach Massgabe des Baufortschritts fÃ¼r die Bezahlung der Bauunternehmer und -handwerker im Rahmen eines bestimmten Bauprojekts verwendet werden. Nicht zu den aktivierungspflichtigen Baukreditzinsen und damit nicht zu den grundstÃ¼ckgewinnmindernden Anlagekosten gehÃ¶ren dagegen die Zinsen auf dem fÃ¼r den Erwerb des Baulands oder der Ã¼berbauten Liegenschaft aufgenommenen Fremdkapital (StE 1996 B 44.13.7 Nr. 10, mit Hinweisen). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Schliesslich hat das Verwaltungsgericht in RB 1997 Nr. 47 erkannt, auch Landkreditzinsen, die wÃ¤hrend der BautÃ¤tigkeit, also wÃ¤hrend der Herstellung der Baute anfallen, seien nicht anrechenbar; denn die Zinsen auf dem Land seien unabhÃ¤ngig davon geschuldet, ob dieses Ã¼berbaut werde oder nicht, und wÃ¼rden deshalb durch die blosse Tatsache, dass das Land Ã¼berbaut werde, nicht zu Herstellungskosten fÃ¼r die Baute (RB 1995 Nr. 58). Dass Land und Baute zu einer Einheit wÃ¼rden, was schon sachenrechtlich selbstverstÃ¤ndlich sei (vgl. Art. 671 Abs. 2 des Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907), Ã¤ndere daran nichts. Namentlich sei hervorzuheben, dass Fremdkapitalzinsen zur Finanzierung des Landerwerbs handelsrechtlich entgegen der Auffassung der Pflichtigen nicht aktivierbar seien. Das Revisionshandbuch der Schweiz (Ausgabe 1992, 2.28 M 3.22, S. 169) besage denn auch unmissverstÃ¤ndlich, dass zu den (aktivierungsfÃ¤higen und -pflichtigen) "<i>Baukosten</i> [...] die mit der Finanzierung eines Baus zusammenhÃ¤ngenden Fremdkapitalkosten" gehÃ¶rten. Finanzierungskosten fÃ¼r den Landerwerb seien demgegenÃ¼ber keine Bau(herstellungs)kosten. Sie seien mithin auch dann nicht aktivierbar, wenn das erworbene Land Ã¼berbaut werde.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Das Bundesgericht hat diese Rechtsprechung als verfassungskonform gewÃ¼rdigt (unverÃ¶ffentlichtes Urteil vom 13. August 1999, 2P.383/1997) und dabei Folgendes ausgefÃ¼hrt (E. 4):</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">"c) Wie das Bundesgericht in zwei unverÃ¶ffentlichten Urteilen vom 1. MÃ¤rz 1999 i.S. A. und B. und i.S. E. bereits entschieden hat, ist es sachlich haltbar anzunehmen, dass einzig die Zinsen eines Baukredits, nicht aber solche eines Landerwerbskredits Baufinanzierungskosten bzw. "Aufwendungen fÃ¼r Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des GrundstÃ¼cks" im Sinne von § 166 Abs. 1 lit. a aStG darstellen. § 166 Abs. 1 lit. a aStG erklÃ¤rt bloss Aufwendungen fÃ¼r "Bauten, Umbauten ... und andere dauernde Verbesserungen des Grundstocks" fÃ¼r anrechenbar und beschrÃ¤nkt damit die Anrechnung auf Aufwendungen, die zu einer (baulichen) Verbesserung des Grundstocks fÃ¼hren. Die Verweigerung der Anrechnung von Zinsen eines Kredits, der dem Erwerb der Liegenschaft dient, ist demnach mit dem Gesetzeswortlaut vereinbar und insofern nicht willkÃ¼rlich (erwÃ¤hnte Urteile des Bundesgerichts vom 1. MÃ¤rz 1999 i.S. A. und B., E. 2d, und i.S. E., E. 2d).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">d) Die Verweigerung des Abzugs von Zinsen eines Landerwerbskredits verstÃ¶sst bei der ZÃ¼rcher GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auch nicht als solche gegen das WillkÃ¼rverbot von Art. 4 BV. Zwar hat das Bundesgericht fÃ¼r die direkte Bundessteuer erkannt, auch wenn der Erwerb einer Liegenschaft einerseits und der Abbruch sowie die NeuÃ¼berbauung anderseits durch zwei voneinander unabhÃ¤ngige GeschÃ¤fte (d.h. einen Landerwerbskredit und einen Baukredit) finanziert werde, seien diese als Gesamtheit zu betrachten; die beiden RechtsgeschÃ¤fte bildeten die finanzielle Grundlage dessen, was die Pflichtigen wollten, nÃ¤mlich den Erwerb einer Liegenschaft und deren Ãberbauung. Auch die Zinsen des Landerwerbskredits hÃ¤tten somit der Anschaffung bzw. Verbesserung gedient und kÃ¶nnten deshalb nach Art. 22 Abs. 1 lit. d und Art. 23 des (bis zum 31. Dezember 1994 geltenden) Bundesratsbeschlusses vom 9. Dezember 1940 Ã¼ber die Erhebung einer direkten Bundessteuer (BdBSt) nicht zum Abzug zugelassen werden (ASA 65 S. 756 E. 4b).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Im vorliegenden Fall geht es jedoch nicht um die Bestimmung von allgemeinen AbzÃ¼gen bei der direkten Bundessteuer, sondern um die Gewinnbemessung bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer. Diese richtet sich nach kantonalem Recht (§ 164 ff. aStG), dessen Anwendung das Bundesgericht vorliegend nur auf WillkÃ¼r hin Ã¼berprÃ¼ft. Insoweit hat das Bundesgericht bereits bezÃ¼glich der Kantone Genf und Basel-Landschaft ausgefÃ¼hrt, dass es unter dem Gesichtspunkt des WillkÃ¼rverbotes nicht unhaltbar sei, Baukreditzinsen, jedoch nicht andere Schuldzinsen, als wertvermehrende Aufwendungen gelten zu lassen (BGE 101 Ia 77 E. 2 S. 79 f.; ASA 41 S. 330 f. E. 2; vgl. auch E. 2c des Urteils des Bundesgerichts vom 25. Juni 1990 publiziert in StE 1991 B 27 2 Nr. 11). Die zÃ¼rcherische GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ist eine Objektsteuer, bei welcher der Gewinn unabhÃ¤ngig von der gesamten wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit des Pflichtigen erfasst wird und Steuerobjekt der auf der Liegenschaft erzielte Wertzuwachs bildet. Es lÃ¤sst sich mit sachlichen GrÃ¼nden annehmen, dass der mit einem Kredit finanzierte Landerwerb als solcher noch nicht zu einer steuerbaren Wertsteigerung bzw. zu einem GrundstÃ¼ckgewinn im Sinne von § 164 aStG fÃ¼hrt. § 166 Abs. 1 lit. a aStG zielt nach dem Wortlaut auf Aufwendungen ab, die zu einer baulichen Verbesserung des GrundstÃ¼cks fÃ¼hren. Da der Landerwerbskredit bzw. der Landerwerb als solcher noch nicht einen Mehrwert schafft, lÃ¤sst sich vor dem WillkÃ¼rverbot von Art. 4 BV halten, die Zinsen eines Landerwerbskredits bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nicht als Aufwendungen fÃ¼r (bauliche) Verbesserungen des GrundstÃ¼cks zu qualifizieren (erwÃ¤hnte Urteile des Bundesgerichts vom 1. MÃ¤rz 1999 i.S. A. und B., E. 2e, und i.S. E., E. 2e).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">e) Wenn die Landerwerbskreditzinsen bei den direkten Steuern nicht abgezogen werden kÃ¶nnen, besagt dies nicht, dass die Zinsen auf Grund des WillkÃ¼rverbotes bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zum Abzug zuzulassen seien. Schon bezÃ¼glich der Baukreditzinsen hat das Bundesgericht deren uneinheitliche Behandlung je nach Kanton geschÃ¼tzt (vgl. ASA 41 S. 330 f. E. 2 mit Hinweisen). Aus der Verfassung kann nicht abgeleitet werden, dass bei der Bemessung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer jegliche Schuldzinsen, namentlich solche, die bei den direkten Steuern nicht berÃ¼cksichtigt werden kÃ¶nnen, gewinnmindernd angerechnet werden mÃ¼ssen (unverÃ¶ffentlichtes Urteil des Bundesgerichts vom 1. MÃ¤rz 1999 i.S. A. und B., E. 2f). Es lÃ¤sst sich sachlich rechtfertigen, dass die GrundstÃ¼ckgewinne objektiv bemessen werden, d.h. allein nach dem auf der Liegenschaft erzielten Mehrwert und ohne RÃ¼cksicht auf die gesamte wirtschaftliche LeistungsfÃ¤higkeit des Pflichtigen (namentlich dessen Belastung mit Schuldzinsen). Ob eine steuerliche Aktivierungspflicht fÃ¼r Landerwerbskreditzinsen besteht, spielt somit fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer keine Rolle.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">f) Der BeschwerdefÃ¼hrer beruft sich ferner darauf, dass die Finanzierung von Anfang an sowohl das im Bau befindliche GebÃ¤ude wie auch das damit verbundene Land umfasst habe; jede Trennung von Land und GebÃ¤ude nach Baubeginn sei willkÃ¼rlich und entziehe sich jeglicher Rechtsgrundlage, sei doch ab Baubeginn keine andere Nutzung des Landes mehr mÃ¶glich. Inwieweit dieses Vorbringen auf eine gegen das WillkÃ¼rverbot verstossende Besteuerung hinweisen soll (vgl. E. lc), ergibt sich daraus nicht. Unter anderem ist dem Steuergesetz nicht zu entnehmen, dass die Bebauung der Liegenschaft ein Kriterium bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wÃ¤re, um dieses abweichend von unbebauten GrundstÃ¼cken zu behandeln."</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">2. Die EinwÃ¤nde der BeschwerdefÃ¼hrerin gegen die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung Ã¼berzeugen nicht: Falls die von ihr vorgenommene Aktivierung der Landerwerbskreditzinsen von der SteuerbehÃ¶rde bei der Ertragssteuer hingenommen wurde, kann sie auf der betreffenden Aktivposition Abschreibungen vornehmen, so dass die Zinsen im Ergebnis angerechnet werden. Sodann kommt es aus der Sicht des Bundesgerichts auf das Bestehen einer steuerlichen Aktivierungspflicht nicht an (vgl. das unter Ziff. 1 erwÃ¤hnte Urteil, E. 4e). Des Weiteren hat die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht dargetan, inwiefern die angefochtenen Steuerveranlagungen die Eigentumsgarantie verletzen, also konfiskatorisch wirken und gegen den Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit verstossen. Ihr bloss indirekter pauschaler Hinweis auf die "finanziell schwachen steuerpflichtigen juristischen Personen" vermag jedenfalls die fÃ¼r die PrÃ¼fung der erhobenen RÃ¼gen unumgÃ¤ngliche Darstellung ihrer konkreten wirtschaftlichen VerhÃ¤ltnisse nicht zu ersetzen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Schliesslich verfÃ¤ngt auch die Berufung der BeschwerdefÃ¼hrerin auf das neue Recht nicht. Selbst wenn Landkreditzinsen zwar nicht aktivierungspflichtig, aber handelsrechtlich aktivierungsfÃ¤hig wÃ¤ren, so bewirkte dies keine AbzugsfÃ¤higkeit der Zinsen bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer. Denn diesfalls wÃ¤re die Aktivierung anders als bei den Baukreditzinsen nicht zwingend, sondern lÃ¤ge im Belieben des Steuerpflichtigen. Damit hinge es einseitig von dessen Willen ab, bei welcher Steuer - bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer oder bei der Einkommens- bzw. Ertragssteuer - die Landkreditzinsen zum Abzug gelangen wÃ¼rden. Ein derartiges Wahlrecht vertrÃ¤gt sich nicht mit dem Grundsatz der einheitlichen Festsetzung des GrundstÃ¼ckgewinns. Dass das totalrevidierte, auf den 1. Januar 1999 in Kraft getretene Steuergesetz vom 8. Juni 1997 ein Wahlrecht fÃ¼r LiegenschaftenhÃ¤ndler vorsieht (§ 221 Abs. 2 StG), Ã¤ndert nichts daran, dass nach der fÃ¼r die angefochtenen Steuerveranlagungen herrschenden Rechtslage insoweit keine GesetzeslÃ¼cke vorliegt, die im Sinn des neuen Rechts zu fÃ¼llen wÃ¤re.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Soweit also die BeschwerdefÃ¼hrerin den Abzug der Schuldzinsen auf den Landerwerbskosten verlangt, muss deren Anrechnung nach der vorstehend dargelegten Rechtsprechung, an welcher festzuhalten ist, unterbleiben. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Das fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">3. ... </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. ...</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>