<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00640</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211878&amp;W10_KEY=13013535&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00640</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.05.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für den Umbau mit Aufstockung einer vorschriftswidrigen Baute: Bestandesgarantie. Eine neubauähnliche Umgestaltung ist nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand der Gesetzesumgehung erfüllt (E. 3.1). Bei § 101 PBG handelt es sich um eine Sondernorm, die der allgemeinen Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG vorgeht. Auch sie schützt als so genannte erweiterte Besitzstandsgarantie nicht nur den Bestand, sondern lässt auch Umbauten und Erweiterungen zu (E. 3.2). Die Vorinstanz kam vorliegend zum Schluss, bei einer Mehrausnützung von 150 m2 bzw. rund 11 % der möglichen Neubaufläche könne nicht von einer "wesentlich" weitergehenden Bau- bzw. Nutzungsmöglichkeit gesprochen werden (E. 4.3). Der örtlichen Baukommission ist keine Verletzung ihres Ermessensspielraums vorzuwerfen, wenn sie das Bauprojekt nicht als neubauähnliche Umgestaltung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG einstufte (E. 5.3). Diesem stehen keine überwiegenden öffentlichen oder privaten Interessen entgegen (E. 5.4). Unter diesen Umständen haben die Nachbarn keinen Anspruch auf eine generelle Redimensionierung des Bauvorhabens, das sich als nach Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG zulässig erweist. Die Vorinstanz kam daher zu Unrecht zum Schluss, die Nachbarn hätten die "Übernutzung von 150 m2 Fläche" nicht hinzunehmen (E. 5.4.4). Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFSTOCKUNG">AUFSTOCKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHAUFBAUTE">DACHAUFBAUTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERWEITERUNG">ERWEITERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHBARLICHE INTERESSEN">NACHBARLICHE INTERESSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAUÃHNLICH">NEUBAUÃHNLICH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGESTALTUNG">UMGESTALTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 101 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14794" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00640</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. Mai 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><b><span>1. </span></b><span>A, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>2. </span></b><span>B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>D,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>Erbengemeinschaft G, <br/> bestehend aus:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1<b> </b>H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2<b> </b>I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.3<b> </b>J, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.4<b> </b>K, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.5<b> </b>L, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b>M, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.1<b> </b>N, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.2<b> </b>O, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.1<b> </b>P, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.2<b> </b>Q, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">7.1<b> </b>R, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">7.2<b> </b>S, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">8.1<b> </b>T, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">8.2<b> </b>U, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">9.<b> </b>V, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>10.<b> </b>W, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA X,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baukommission RÃ¼schlikon, vertreten durch RA Y,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Baukommission RÃ¼schlikon erteilte am 26. Januar 2011 A und B die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Umbau mit Aufstockung des bestehenden GebÃ¤udekomplexes Assek.-Nrn. 01 und 02 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 an der Z-Strasse 04/AA-Strasse 05 in RÃ¼schlikon. </p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben E und D sowie weitere Personen (vgl. das Rubrum der Beschwerdegegnerschaft) mit gemeinsamer Eingabe vom 11. MÃ¤rz 2011 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten, die angefochtene Baubewilligung aufzuheben. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 6. September 2011 gut und hob den Beschluss der Baukommission RÃ¼schlikon vom 26. Januar 2011 auf.</p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 7. Oktober 2011 beantragten A und B dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligung der Baukommission RÃ¼schlikon vom 26. Januar 2011 zu bestÃ¤tigen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht und die Beschwerdegegnerschaft beantragten Abweisung der Beschwerde. Die mitbeteiligte Baukommission RÃ¼schlikon stellte den Antrag, die Beschwerde gutzuheissen. Die Beschwerdegegnerschaft und die Mitbeteiligte schlossen zudem auf Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Die BeschwerdefÃ¼hrer reichten am 19. Januar 2012 eine Replik ein, zu welcher die Gegenpartei am 9. Februar 2012 Stellung nahm. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Wie schon im Rekursverfahren beantragt die Beschwerdegegnerschaft die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der Akten, insbesondere auch des Fotos des heutigen Zustands und der Fotomontage des Bauvorhabens, mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann das Verwaltungsgericht auf den beantragten Augenschein verzichten (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32). Aus dem gleichen Grund konnte auch das Baurekursgericht von einem Augenschein absehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>2.1 </b>Das Bauvorhaben betrifft die GebÃ¤ulichkeiten der ehemaligen BB-Fabrik zwischen der See- und der Z-Strasse in RÃ¼schlikon. Dieser GebÃ¤udekomplex besteht aus zwei GebÃ¤uden. Das "KopfgebÃ¤ude" des Komplexes (Assek.-Nr. 02) ist in der Verzweigung dieser beiden Strassen gelegen und tritt in der Art eines Wohnhauses turmartig in Erscheinung. Das nordwestlich daran anschliessende zweite GebÃ¤ude (Assek.-Nr. 1) ist eine Fabrikhallenbaute unter einem Flachdach mit einem Mittelteil und einem nahezu quadratischen Nordwestteil. Der gesamte GebÃ¤udekomplex wird heute weitgehend als LadenlokalitÃ¤t, in untergeordnetem Ausmass zu Wohnzwecken (Kopfteil) genutzt. Vorgesehen ist die Aufstockung des quadratischen Segments der Fabrikhalle um ein Geschoss mit zwei Wohnungen. </p> <p class="Urteilstext"><b>2.2 </b>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde RÃ¼schlikon (BZO) der Wohnzone W3G zugeteilt, in welcher gemÃ¤ss Art. 18 BZO drei Vollgeschosse, zwei anrechenbare Dachgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss zulÃ¤ssig sind. Die GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt maximal 11,4 m, die GesamtlÃ¤nge maximal 50 m. Die AusnÃ¼tzung wird durch eine Ãberbauungsziffer geregelt und betrÃ¤gt fÃ¼r HauptgebÃ¤ude maximal 25 %, fÃ¼r besondere GebÃ¤ude maximal 7 %. Die Ãberbauungsziffer erhÃ¶ht sich auf maximal 30 %, sofern mindestens ein Vollgeschoss dauernd gewerblich genutzt wird (Art. 18 Abs. 4 BZO). </p> <p class="Urteilstext">Der GebÃ¤udekomplex verletzt in verschiedener Hinsicht die geltenden baupolizeilichen Normen. Er Ã¼berstellt die Baulinien entlang der AA-Strasse und der Z-Strasse. Ferner verletzt er den Grenzabstand gegenÃ¼ber dem nordwestlich angrenzenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06; dieser betrÃ¤gt statt der vorgeschriebenen 7 m nur rund 5,7 m. Weiter ist auch die vorliegend in der Zone W3G zulÃ¤ssige Ãberbauungsziffer von maximal 30 % (bei gewerblicher Nutzung von mindestens einem Vollgeschoss) Ã¼berschritten. Unbestrittenermassen sind diese RechtsverstÃ¶sse auf RechtsÃ¤nderungen zurÃ¼ckzufÃ¼hren und nicht auf eine materiell oder formell illegale BautÃ¤tigkeit (vgl. hierzu VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00607, E. 4.3 = BEZ 2011 Nr. 24). Damit stellt sich vorab die Frage, ob das Vorhaben unter dem Gesichtspunkt von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bewilligungsfÃ¤hig sei, was die Vorinstanz grundsÃ¤tzlich bejaht hat, die Beschwerdegegnerschaft indessen â wie schon im Rekursverfahren â auch vor Verwaltungsgericht bestreitet. Diese <span>kann in dem von den Baugesuchstellern angestrengten Beschwerdeverfahren jene RÃ¼gen erneut vorbringen, welche die Vorinstanz abgewiesen oder nicht behandelt hat (RB 1983 Nr. 22).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.1</span></b><span> </span>GemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; fÃ¼r neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 70 f.) schÃ¼tzt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lÃ¤sst neben NutzungsÃ¤nderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrÃ¼cklich beschrÃ¤nkt wird. Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung unter Hinweis auf den Zweck der Besitzstandsgarantie, nÃ¤mlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getÃ¤tigten Investitionen, stets verlangt, dass die baulichen Ãnderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dÃ¼rfen; solche sogenannten "neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen" sprengten den Rahmen der gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssigen Ãnderungen und mÃ¼ssten die Neubauvorschriften einhalten (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5). Auch nach der Neufassung von § 357 Abs. 1 PBG im Rahmen der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 ist an dieser Rechtsprechung festgehalten worden (RB 1992 Nr. 74 = BEZ 1992 Nr. 14), doch wurden in der Folge die Grenzen zur neubauÃ¤hnlichen Umgestaltung weiter gezogen (VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3). Auch in der neueren Lehre wird mit guten GrÃ¼nden vorgeschlagen, nur mit grosser ZurÃ¼ckhaltung von neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen auszugehen (Willi, S. 99). FÃ¼r ausgedehntere Erweiterungs- und UmbaumÃ¶glichkeiten spricht auch der Umstand, dass durch eine zu restriktive Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Nachverdichtungen in bereits Ã¼berbauten Gebieten in vielen FÃ¤llen verunmÃ¶glicht oder den Abbruch von sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz verlangen wÃ¼rde. Das widerspricht den GrundsÃ¤tzen der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens und der Siedlungskonzentration (VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3, E. 2b; Willi, S. 100; <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011</span>, S. 1139); sodann ist der durch geÃ¤nderte Bauvorschriften erzwungene Ersatz des Bestehenden in vielen FÃ¤llen weder aus Ã¶konomischer noch Ã¶kologischer Sicht sinnvoll.</p> <p class="Erwgung2">DemgemÃ¤ss sind neubauÃ¤hnliche Umgestaltungen nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfÃ¼llen, das heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32, auch zum Folgenden; zum Begriff der Gesetzesumgehung BGE 132 III 212 E. 4.1; 114 Ib 11 E. 3a). Bei Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schÃ¼tzen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der fÃ¼r einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lÃ¤sst sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hÃ¤ngt von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab.</p> <p class="Erwgung2">Bei der Gesetzesumgehung steht nicht die den Rechtsschein schaffende Umgehungsnorm, sondern die umgangene Norm im Zentrum (Thomas GÃ¤chter, Rechtsmissbrauch im Ã¶ffentlichen Recht, ZÃ¼rich etc. 2005, S. 331). Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich bringen wÃ¼rde, ist deshalb zurÃ¼ckhaltender auf eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der vorschriftswidrigen Baute dem Bauherrn BaumÃ¶glichkeiten bieten, die mit einem Neubau nicht realisierbar wÃ¤ren. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien, wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und Konstruktion des GebÃ¤udes nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten kÃ¶nnen und/oder die baulichen Ãnderungen die bisherige Gestalt des GebÃ¤udes nicht mehr erkennen lassen (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5; Willi, S. 100 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen deshalb nur Indizien fÃ¼r eine Umgehung bzw. fÃ¼r eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung dar; auch bei solchen weitgehenden baulichen Ãnderungen ist es aber nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht.</p> <p class="Urteilstext">Eine grÃ¶ssere ZurÃ¼ckhaltung bei der Annahme neubauÃ¤hnlicher Umgestaltungen lÃ¤sst sich auch deshalb rechtfertigen, weil die Bewilligung von Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten laut § 357 Abs. 1 PBG jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem Bauvorhaben keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen dÃ¼rfen.</p> <p class="Urteilstext"><b>3.2 </b>Soweit der GebÃ¤udekomplex die Baulinie Ã¼berstellt, beurteilt sich die BewilligungsfÃ¤higkeit des streitigen Bauprojekts nach § 101 PBG. Bei dieser Vorschrift handelt es sich nach gefestigter Rechtsprechung um eine Sondernorm, welche der allgemeinen Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG vorgeht (VGr, 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00512, E. 2.2.1 = RB 2007 Nr. 65 = BEZ 2007 Nr. 18, auch zum Folgenden). Danach dÃ¼rfen b<span>aulinienwidrige Bauten und Anlagen im Baulinienbereich entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und modernisiert werden (Abs. 1). Weitergehende Vorkehren sind nur bewilligungsfÃ¤hig, wenn die Baulinien in absehbarer Zeit nicht durchgefÃ¼hrt werden und wenn mit sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei DurchfÃ¼hrung der Baulinien den entstandenen Mehrwert zu entschÃ¤digen hat (Abs. 2).</span></p> <p class="Urteilstext">Wie § 357 Abs. 1 PBG schÃ¼tzt auch § 101 PBG als sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lÃ¤sst auch darÃ¼ber hinausgehende Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrÃ¼cklich beschrÃ¤nkt wÃ¼rde (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32; BRK III, 29. MÃ¤rz 2006, BEZ 2006 Nr. 39; Willi, S. 70 f., insbesondere S. 79). Zur Frage, wann eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung die Anwendung von § 101 Abs. 2 PBG ausschliesst, kann daher auf die entsprechende Rechtsprechung zu § 357 Abs. 1 PBG zurÃ¼ckgegriffen werden. Die hierzu von Lehre und Rechtsprechung angestellten Ãberlegungen haben in gleicher Weise GÃ¼ltigkeit bei der Anwendung von § 101 PBG.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.3 </span></b>Bei der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG und § 101 PBG steht den Gemeinden ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum zu (VGr, 8. Oktober 2003, VB.2003.00196, E. 2c = RB 2003 Nr. 14 = BEZ 2004 Nr. 8), welchen das Baurekursgericht zu beachten hat. Obschon ihm als RekursbehÃ¶rde gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) volle ÃberprÃ¼fungsbefugnis zusteht, hat es sich bei der Ermessenskontrolle ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen und darf es nicht einfach eine vertretbare ErmessensausÃ¼bung der kommunalen BaubewilligungsbehÃ¶rde durch seine eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 17 ff.). Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 VRG von vornherein nur Rechtskontrolle zu.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.1</span></b><span> Zur Beurteilung der Frage, ob eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung vorliege, untersuchte das Baurekursgericht vorab, ob sich durch die Ãnderung bzw. Erweiterung des bestehenden Baukomplexes wesentlich weiter gehende Bau- bzw. NutzungsmÃ¶glichkeiten als bei einem Neubau ergeben. Die Vorinstanz ging dabei von einer fÃ¼r die AusnÃ¼tzung mass-<br/> geblichen Grund(stÃ¼cks)flÃ¤che von 1'045 m<sup>2</sup> aus, woraus sich bei einer Ãberbauungsziffer von 30 % (bei gewerblicher Nutzung eines Vollgeschosses) im Sinn von § 256 PBG eine Ã¼berbaubare FlÃ¤che von rund 313 m<sup>2</sup> ergebe (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5). Aufgrund der Baulinien und der Abstandsvorschriften sei die tatsÃ¤chlich Ã¼berbaubare FlÃ¤che etwas kleiner, nÃ¤mlich 305 m<sup>2</sup>. Eine Ãberbauungsstudie der Bauherrschaft zeige, dass auf dem BaugrundstÃ¼ck ein Neubau mit einer GesamtgeschossflÃ¤che von 1'313 m<sup>2</sup> erstellt werden kÃ¶nnte. Diese Studie errechne die GeschossflÃ¤chen gemÃ¤ss Bauprojekt mit 1'292 m<sup>2</sup>. Bei dieser Studie seien indessen FlÃ¤chen im Umfang von 170 m<sup>2</sup> von anrechenbaren Geschossen abgezogen worden. Da vorliegend keine AusnÃ¼tzungsziffer gelte, kÃ¶nne es nicht auf ihre Nutzung ankommen. Bei Miteinbezug dieser FlÃ¤chen in den Vergleich erhÃ¶he sich die GeschossflÃ¤che des Bauprojekts auf 1'460 m<sup>2</sup>, womit eine MehrflÃ¤che von 150 m<sup>2</sup> resultiere, was rund 11 % der mÃ¶glichen NeubauflÃ¤che entspreche. Bei dieser Differenz kÃ¶nne noch nicht von "wesentlich" weiter gehenden Bau- und NutzungsmÃ¶glichkeiten als bei einem Neubau gesprochen werden, wobei der Nutzungsvergleich nur eines von mehreren in Betracht fallenden Kriterien bilde. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.2 </span></b><span>Diese AusfÃ¼hrungen werden von der Beschwerdegegnerschaft kritisiert. Die Vor­instanz fÃ¼hre ein neues, am betreffenden Ort Ã¼berhaupt nicht massgebliches Berechnungskriterium ein und verliere sich in "kleinliche Diskussionen" Ã¼ber die Frage, welche FlÃ¤chen an eine AusnÃ¼tzung anrechenbar seien. GemÃ¤ss Bauordnung RÃ¼schlikon gelte vorliegend die Ãberbauungsziffer; somit seien alle oberirdischen FlÃ¤chen anrechenbar. Die Frage, wie viele Geschosse vorliegend mÃ¶glich wÃ¤ren und wie viel gesamthafte Baunutzung erlaubt wÃ¤re, sei nicht von Bedeutung und gefÃ¤hrlich. Gehe man von einer bestehenden GebÃ¤udehÃ¶he von 9,46 m und einer zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he von 11,4 m aus, so wÃ¤ren noch weitere AusnÃ¼tzungsreserven, insbesondere auch ein Dachgeschoss, mÃ¶glich, das im Rahmen einer nÃ¤chsten Bauetappe unter UmstÃ¤nden eingegeben und bewilligt werden kÃ¶nnte. Dies habe die Vorinstanz schlicht nicht bedacht. Massgebend fÃ¼r die Nutzung sei einzig und allein die Ãberbauungsziffer, und diese allein mÃ¼sse massgebend sein fÃ¼r das Mass der Ãberschreitung. Die zulÃ¤ssige GebÃ¤udegrundflÃ¤che betrage 305 m<sup>2</sup> pro Geschoss. Das GebÃ¤ude weise heute eine GrundflÃ¤che von 590 m<sup>2</sup> auf. Neu gebaut wÃ¼rden im Galeriegeschoss 405 m<sup>2</sup>, was zuzÃ¼glich der auf dem gleichen Geschoss liegenden FlÃ¤che im Wohnturm eine total Ã¼berbaute FlÃ¤che von 501,25 m<sup>2</sup> ergebe. Allein die NeubauflÃ¤che betrage damit 133 % der zulÃ¤ssigen GrundflÃ¤che; nach Erstellung der Neubaute bestÃ¼nden auf diesem Geschoss 166 % der grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssigen GrundflÃ¤che, was das gesamte gewaltige Ausmass der Gesetzesverletzung erkennbar mache. Bei richtiger Berechnung ergebe sich sogar eine neue FlÃ¤che von 1'785 m<sup>2</sup>. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.3 </span></b><span>Die Kritik der Beschwerdegegnerschaft an der GeschossflÃ¤chenberechnung der Vor­instanz ist nicht gerechtfertigt. Vorliegend gilt gemÃ¤ss Art. 18 BZO als AusnÃ¼tzung (allein) eine Ãberbauungsziffer. Diese regelt das VerhÃ¤ltnis der massgebenden GrundstÃ¼cksflÃ¤che (§ 259 PBG) zur â senkrecht projizierten â "grÃ¶ssten oberirdischen GebÃ¤udeumfassung auf dem Erdboden" (§ 256 Abs. 1 PBG). Die Ãberbauungsziffer wird durch die Aufstockung auf ein bestehendes GebÃ¤ude nicht verÃ¤ndert. Es ist demgemÃ¤ss durchaus sachgerecht, wenn die Vorinstanz zur AbklÃ¤rung der Frage, ob sich der Bauherrschaft durch das Bauprojekt Bau- bzw. NutzungsmÃ¶glichkeiten bieten, die mit einem Neubau nicht realisierbar wÃ¤ren, die GeschossflÃ¤chen gemÃ¤ss Umbauprojekt mit jenen vergleicht, die bei einem Neubau verwirklicht werden kÃ¶nnten. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz ermittelte aufgrund der eingereichten Ãberbauungsstudien der Bauherrschaft und nach Vornahme von Korrekturen die FlÃ¤che des Bauobjekts mit 1'460 m<sup>2</sup> und eine mÃ¶gliche NeubauflÃ¤che von 1'313 m<sup>2</sup>, was eine MehrflÃ¤che des Umbauprojekts gegenÃ¼ber einem Neubau von rund 150 m<sup>2</sup> ergebe bzw. rund 11 % der mÃ¶glichen NeubauflÃ¤che. DemgegenÃ¼ber macht die private Beschwerdegegnerschaft eine geplante FlÃ¤che von 1'785 m<sup>2</sup> geltend. Ihre Berechnung Ã¼bersieht aber, dass das Galeriegeschoss nicht durchgehend verlÃ¤uft, sondern im nordÃ¶stlichen Teil ein erheblicher Luftraum besteht; Erdgeschoss und Galeriegeschoss (1. OG) weisen daher eine unterschiedliche FlÃ¤che auf. Die Berechnung der Vorinstanz ist nachvollziehbar und Ã¼berzeugend. Wenn diese zum Schluss kam, bei einer MehrausnÃ¼tzung von 150 m<sup>2</sup> bzw. rund 11 % der mÃ¶glichen NeubauflÃ¤che kÃ¶nne nicht von einer "wesentlich" weiter gehenden Bau- bzw. NutzungsmÃ¶glichkeit gesprochen werden, ist ihr beizupflichten. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.1 </span></b><span>Der Nutzungsvergleich gemÃ¤ss ErwÃ¤gung 4 bildet nur eines von mehreren Kriterien fÃ¼r die Beantwortung der Frage, ob eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung vorliege. Ein â wichtiges â Indiz fÃ¼r einen Neubau liegt auch dann vor, wenn die neue Organisation und Konstruktion des GebÃ¤udes nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten kann und/oder die baulichen Ãnderungen die bisherige Gestaltung des GebÃ¤udes nicht mehr erkennen lassen (vgl. vorn E. 3.1). Hierzu hat das Baurekursgericht ausgefÃ¼hrt, vorliegend blieben der Turmteil vollstÃ¤ndig und der schmale Teil des FabrikgebÃ¤udes â abgesehen vom Einzug einer Treppe â unverÃ¤ndert. Im grÃ¶sseren rechteckigen Teil des FabrikgebÃ¤udes wÃ¼rden im Erdgeschoss die innere Einteilung teilweise geÃ¤ndert und Garagenboxen, TreppenaufgÃ¤nge und Nasszellen geschaffen. NÃ¤mliches (ohne Garagenboxen) gelte fÃ¼r das Galeriegeschoss. Die AussenwÃ¤nde wÃ¼rden demgegenÃ¼ber, ausser wenigen neuen zugangs- oder fensterbedingten DurchbrÃ¼chen, vollstÃ¤ndig belassen, begleitet von teilweisen Ãnderungen der bestehenden Befensterung. Belassen werde auch, bis auf die Schaffung eines Treppenaufgangs, das Untergeschoss sowie die BÃ¶den und die Decken bis auf jene des Galeriegeschosses, die durch eine hÃ¶her angesetzte Decke ersetzt werden soll. Im VerhÃ¤ltnis zum Ganzen seien diese Eingriffe untergeordnet, womit das Primat des Investitionsschutzes gewahrt bleibe. Zu keinem anderen Ergebnis fÃ¼hre alsdann das VerhÃ¤ltnis von Bestand und Erweiterung. Die heutige GeschossflÃ¤che von 975 m<sup>2</sup> soll auf hÃ¶chstens 1'460 m<sup>2</sup> GeschossflÃ¤che und damit um die HÃ¤lfte des Bestands erhÃ¶ht werden; dies bei weitestgehend er Wahrung des Erscheinungsbilds des GebÃ¤udekomplexes. Von aussen sichtbar sei einzig, dass etwa Ã¼ber der HÃ¤lfte der gesamten GebÃ¤udelÃ¤nge ein weiteres Geschoss aufgesetzt werden soll. Das Vorhaben charakterisiere sich somit als partielle, eingeschossige Aufstockung des heute zwei- bis dreigeschossigen GebÃ¤udes, das im Ãbrigen mehrheitlich unverÃ¤ndert bleibe. Darin kÃ¶nne keine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung erblickt werden. Im Vordergrund stehe gesamthaft vielmehr der Schutz â und gleichermassen auch die Weiterentwicklung â der bestehenden Investition. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.2</span></b><span> Diese AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz sind Ã¼berzeugend und es kann auf sie verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Der Umbau betrifft â abgesehen von der ErhÃ¶hung der Galeriegeschossdecke, bedingt durch den Einbau der beiden Wohnungen â den nordwestlichen, gegen die Z-Strasse gerichteten Teil des Gewerbekomplexes. Aber auch in diesem Teil bleibt die Ã¤ussere Umfassung und innere Aufteilung teilweise erhalten. Der Turmteil wird vom Umbau Ã¼berhaupt nicht berÃ¼hrt, und im schmalen Teil des FabrikgebÃ¤udes wird lediglich eine Treppe eingezogen. Das Bauvorhaben zielt auf eine zeitgemÃ¤sse und wirtschaftliche gemischte Nutzung Gewerbe/Wohnen unter mÃ¶glichst weitgehender Verwendung der bestehenden Substanz. Zu Recht kam die Vorinstanz zum Schluss, darin liege keine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung, sondern der Schutz â und gleichermassen auch die Weiterentwicklung â der bestehenden Investition. Ein Vergleich mit dem von der Beschwerdegegnerschaft angerufenen Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 26. MÃ¤rz 2008 (VB.2007.00280) ist verfehlt, war doch in jenem Fall ein umfassender innerer und Ã¤usserer Umbau geplant, wodurch </span><span>die Liegenschaft ein weitgehend neues Erscheinungsbild erhielt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Soweit die Beschwerdegegnerschaft beanstandet, dass im Rahmen einer nÃ¤chsten Bauetappe unter UmstÃ¤nden die Erstellung eines Dachgeschosses eingegeben und bewilligt werden kÃ¶nnte, ist festzuhalten, dass vorliegend allein das Streitgegenstand bildende Baugesuch zu beurteilen und nicht auf eine hypothetische weitere Aufstockung abzustellen ist. Die Beschwerdegegnerschaft wird gegen eine allfÃ¤llige entsprechende Bewilligung den Rechtsmittelweg beschreiten kÃ¶nnen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.3 </span></b><span>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass der Baukommission RÃ¼schlikon keine Verletzung ihres Ermessens- bzw. Entscheidungsspielraums vorzuwerfen ist, wenn sie das Bauprojekt nicht als neubauÃ¤hnliche Umgestaltung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG einstufte. Damit ist auch hinsichtlich der Anwendung von § 101 Abs. 2 PBG das Bauprojekt nicht als neubauÃ¤hnliche Umgestaltung, sondern als weiter gehende Vorkehren zu qualifizieren. Solche kÃ¶nnen bewilligt werden, wenn die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgefÃ¼hrt werden soll und wenn mit sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei DurchfÃ¼hrung der Baulinie den entstandenen Mehrwert zu entschÃ¤digen hat. Die Baukommission RÃ¼schlikon hat in Dispositivziffer 2105 der Baubewilligung vom 26. Januar 2011 einen entsprechenden Mehrwertrevers zulasten des BaugrundstÃ¼cks statuiert. Was die Realisierung der Baulinie betrifft, hat das Baurekursgericht dargelegt, dass diese nicht in absehbarer Zeit verwirklicht werden soll (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.7). Diese Sachverhaltsfeststellung ist unbestritten und es kann hierauf verwiesen werden. Das strittige Bauvorhaben ist auch unter diesem Gesichtspunkt bewilligungsfÃ¤hig. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.4 </span></b><span>Strittig ist weiter, ob dem Bauprojekt, insbesondere der geplanten Aufstockung, im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen und privaten Interessen entgegenstehen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.4.1 </span></b><span>Das Baurekursgericht hielt hierzu in seinem Rekursentscheid (E. 4.8) fest, ob der Aufstockung Ã¼berwiegende nachbarliche Interessen entgegenstÃ¼nden, sei aufgrund einer einzelfallbezogenen InteressenabwÃ¤gung zu beurteilen, bei der die Interessen der Bauherrschaft gegen die entgegenstehenden privaten Interessen abgewogen wÃ¼rden. Die Nordfassade des streitbetroffenen GebÃ¤udes unterschreite den Grenzabstand von 7 m gegen das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 um rund 1,3 m. Zudem weise die Nordwestfassade aufgrund der BaulinienÃ¼berschreitung eine (nicht mehrlÃ¤ngenzuschlagspflichtige) ÃberlÃ¤nge von rund 5 m auf. Das GebÃ¤ude Z-Strasse 07 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 weise indessen einen Grenzabstand von rund 13 m zum BaugrundstÃ¼ck auf, womit der GebÃ¤udeabstand deutlich Ã¼berschritten sei. Auch im Verein mit der FassadenÃ¼berlÃ¤nge von rund 5 m sei kein Nachteil zu erblicken, der ein Ã¼berwiegendes Interesse an einer Bauverweigerung zu begrÃ¼nden vermÃ¶chte. Besagte VerhÃ¤ltnisse wÃ¼rden nÃ¤mlich bei Weitem dadurch kompensiert, dass das streitbetroffene GebÃ¤ude mit der geplanten Aufstockung eine HÃ¶he von lediglich 9,46 m aufweise, wÃ¤hrend fÃ¼r eine Neubaute eine GebÃ¤udehÃ¶he von 11,4 m erlaubt wÃ¤re, zuzÃ¼glich der FirsthÃ¶he von vorliegend 7 m. Damit wÃ¤re eine vorschriftskonforme Neubaute weder mit wesentlich weniger Beschattung noch mit wesentlich weniger BeeintrÃ¤chtigung der PrivatsphÃ¤re oder mit wesentlich weniger Blendwirkung verbunden. Die Liegenschaften der Ã¼brigen Rekurrenten seien allesamt durch die Z-Strasse vom BaugrundstÃ¼ck getrennt. Auch bezÃ¼glich dieser Rekurrierenden gelte, dass ein vorschriftskonformer BaukÃ¶rper zwar eine geringere GrundflÃ¤che, dafÃ¼r aber eine wesentlich grÃ¶ssere GebÃ¤ude- bzw. GesamthÃ¶he aufweisen wÃ¼rde mit entsprechenden Folgen fÃ¼r die Aussicht und die GrosszÃ¼gigkeit der die Rekurrierenden umgebenden RaumverhÃ¤ltnisse. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.4.2</span></b><span> Die private Beschwerdegegnerschaft hÃ¤lt in ihrer Beschwerdeantwort fest, das heute bestehende GebÃ¤ude verletze den Grenzabstand gegenÃ¼ber dem GrundstÃ¼ck Z-Strasse 07 der Beschwerdegegnerin Nr. 4 (5,72 m statt 7 m). Diese Grenzabstandsverletzung wirke sich massiv aus, da das GebÃ¤ude bergseitig eingeschossig und seeseitig knapp zweigeschossig sei. Nach der Aufstockung stÃ¼nde auf dem heute bestehenden GebÃ¤ude ebenfalls zu nahe an der Grenze eine zu 100 % gefensterte Glasfassade. Allein die Blendwirkung werde sich massiv stÃ¶rend auswirken. Hinzu kÃ¤men die Verletzung der PrivatsphÃ¤re und die zusÃ¤tzliche Beschattung. Durch die ErhÃ¶hung der abstandswidrigen Fassade um ein Stockwerk wÃ¼rden die bestehenden Baurechtsverletzungen massiv verschÃ¤rft. Die Vor­instanz habe wiederum falsche Kriterien angewandt. Mit einem GebÃ¤udeabstand habe dies wenig zu tun. Auch die AusfÃ¼hrungen Ã¼ber die GebÃ¤udehÃ¶he seien nicht zutreffend, indem unter UmstÃ¤nden eine weitere Aufstockung, insbesondere durch ein Dachgeschoss, mÃ¶glich wÃ¤re. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.4.3</span></b><span> </span><span>Festzuhalten ist vorab, dass die Aufstockung eines abstandswidrigen GebÃ¤udes nach der Rechtsprechung keine "neue oder weitergehende Abweichung" einer baurechtlichen Vorschrift darstellt, welche gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG einer Ausnahmebewilligung bedÃ¼rfte (VGr, 10. April 2002, VB.2001.00375, E. 2c = RB 2002 Nr. 81 = BEZ 2002 Nr. 20). Vielmehr ist auch diesbezÃ¼glich entscheidend, ob dem Projekt Ã¼berwiegende Ã¶ffentliche oder private nachbarliche Interessen entgegenstehen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Mass an Einwirkungen, z. B. durch Schattenwurf oder Verschlechterung der Belichtungs- und AussichtsverhÃ¤ltnisse, das sich ein GrundeigentÃ¼mer durch eine nachbarliche Baute gefallen lassen muss, wird im zÃ¼rcherischen Baupolizeirecht durch die baurechtlichen Abstandsvorschriften und Ã¼brigen Baubegrenzungsnormen bestimmt. Ein GrundeigentÃ¼mer hat daher ein nachbarliches Bauprojekt hinzunehmen, welches die Baubegrenzungsnormen respektiert (RB 1990 Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 1990 Nr. 28; VGr, 4. Juli 2007, VB.2007.00038, E. 4.4). </span><span>Die EigentÃ¼merin des benachbarten GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 06 mÃ¼sste auf dem BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 entlang der gemeinsamen Grenze einen Neubau zulassen, der einen Grenzabstand von 7 m einhÃ¤lt, aufgrund der tatsÃ¤chlichen Situation zwischen den Baulinien entlang der AA-Strasse und Z-Strasse eine Breite von ca. 15 m aufweist, hÃ¶chstens drei Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss umfasst und die GebÃ¤udehÃ¶he von maximal 11,40 m nicht Ã¼berschreitet. Bei Anordnung eines Attikageschosses bÃ¼ndig mit der betreffenden (Nordwest-)Fassade des Neubaus wÃ¼rde diese eine HÃ¶he von rund 15 m erreichen; wie die Vor­instanz auch richtig erwÃ¤hnt, kÃ¶nnte bei Realisierung eines Neubaus mit Steildach das GebÃ¤ude neben der GebÃ¤udehÃ¶he von 11,4 m eine FirsthÃ¶he von 7 m erreichen. Zu Recht hÃ¤lt die Vorinstanz fest, dass die von einem solchen Neubau ausgehenden Einwirkungen nicht geringer wÃ¤ren als beim Bauprojekt, welches zwar gegenÃ¼ber dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 den Grenzabstand von 7 m um rund 1,3 m unterschreitet und eine Breite von rund 20 m, hingegen eine GesamthÃ¶he von lediglich 9,46 m aufweist. In diesem Zusammenhang ist es auch durchaus richtig, wenn das Baurekursgericht darauf hinweist (E. 4.8.2), dass vorliegend der Abstand zwischen dem benachbarten GebÃ¤ude Z-Strasse 07 und dem Bauobjekt fast 19 m betrÃ¤gt und damit der in erster Linie wohnhygienischen Zielen dienende bauordnungsgemÃ¤sse GebÃ¤udeabstand hier von 14 m in bedeutendem Umfang Ã¼berschritten wird. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Was die Blendwirkung betrifft, so kÃ¶nnten Reflexionen nur bei den Glasfassaden und nicht beim begehbaren und isolierten Dach auftreten. Die Nordwest- und die SÃ¼dwestfassaden sind jedoch zum GebÃ¤ude Z-Strasse 07 so situiert, dass Blendwirkungen auf den sÃ¼dlichen Bereich desselben hÃ¶chstens fÃ¼r kurze Zeit bewirkt werden kÃ¶nnen. Von massiv stÃ¶renden Blendwirkungen kann keine Rede sein. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanzen haben nicht rechtsverletzend entschieden, wenn sie die Interessen der benachbarten GrundeigentÃ¼merin der Liegenschaft Z-Strasse 07 grundsÃ¤tzlich nicht als "Ã¼berwiegend" im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG einstuften, auch nicht soweit die Aufstockung den Grenzabstandsbereich unterschreitet. Die Liegenschaften der Ã¼brigen privaten Beschwerdegegnerschaft sind alle durch die Z-Strasse vom BaugrundstÃ¼ck getrennt. Auch hinsichtlich dieser Liegenschaften gilt, dass ein Neubau zwar eine geringere GrundflÃ¤che aufweisen wÃ¼rde, dafÃ¼r eine wesentlich grÃ¶ssere GebÃ¤ude- bzw. GesamthÃ¶he, sodass dadurch keine Verbesserung hinsichtlich der Einwirkungen die Folge wÃ¤re. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.4.4 </span></b><span>Obschon das Baurekursgericht das Bauprojekt nicht als neubauÃ¤hnlich qualifizierte und grundsÃ¤tzlich auch das Vorliegen von dem Bauvorhaben entgegenstehenden "Ã¼berwiegenden privaten Interessen" verneinte, erachtete es die sich "aus dem Bauvorhaben gegenÃ¼ber einer Neubaute ergebende Ãbernutzung des BaugrundstÃ¼cks um 150 m<sup>2</sup> FlÃ¤che von anrechenbaren Geschossen" als unzulÃ¤ssig. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte es an, es sei nicht einzusehen, weshalb die EigentÃ¼merin des unmittelbar anstossenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 06 diese MehrflÃ¤che hinzunehmen habe. Anders wÃ¤re mÃ¶glicherweise dann zu urteilen, wenn eine Weiterentwicklung der Investitionen aufgrund baulicher Gegebenheiten ohne eine solche Ãbernutzung unmÃ¶glich wÃ¤re. Vorliegend kÃ¶nne ohne Weiteres ein reduziertes Geschoss auf die bestehende Baute aufgesetzt werden, indem etwa die Aufbaute auf den LÃ¤ngsseiten zurÃ¼ckversetzt wÃ¼rde. Die bestehende Investition lasse sich problemlos auch auf diese Weise weiterentwickeln. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diese Rechtsauffassung ist indessen nicht haltbar. Wenn sich der Um- oder Erweiterungsbau einer bestehenden Baute, die den Bauvorschriften widerspricht, nach Massgabe von § 357 Abs. 1 PBG als zulÃ¤ssig erweist, was hier wie vorn aufgezeigt der Fall ist, ist er hinsichtlich der Anwendung dieser Bestimmung bewilligungsfÃ¤hig und zu bewilligen. Eine "neue oder weitergehende Abweichung von Vorschriften" liegt hier nicht vor, da die Ãberbauungsziffer durch das Bauprojekt unverÃ¤ndert bleibt und eine AusnÃ¼tzungs- oder Baumassenziffer nicht Anwendung findet. Die Rechtsauffassung der Vorinstanz lÃ¤uft darauf hinaus, dass bei Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG das Bauprojekt einem Vergleichsprojekt eines bauordnungsgemÃ¤ssen GebÃ¤udes gegenÃ¼bergestellt wird und jede MehrflÃ¤che oder Mehrkubatur von vornherein als unzulÃ¤ssig eingestuft wird. FÃ¼r eine solche Rechtsprechung fehlt indessen eine gesetzliche Grundlage. Der Schluss des Baurekursgerichts, die GrundeigentÃ¼merin der unmittelbar anstossenden Liegenschaft Z-Strasse 07 habe die "Ãbernutzung von 150 m<sup>2</sup> FlÃ¤che" nicht hinzunehmen, weshalb das Bauprojekt neu zu konzeptionieren und die Baubewilligung aus diesem Grund aufzuheben sei, ist nicht haltbar. Bestehen â wie erwÃ¤hnt (E. 5.4.3) â keine Ã¼berwiegenden nachbarlichen Interessen, haben die Nachbarn keinen Anspruch auf eine generelle Redimensionierung eines Bauvorhabens.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Es bleiben jene â von der Vorinstanz verworfenen â RÃ¼gen zu prÃ¼fen, welche die Beschwerdegegnerschaft vor Verwaltungsgericht erneut vorbringt (RB 1983 Nr. 22; vgl. vorn E. 2.2). </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>6.1 </span></b>Die Beschwerdegegnerschaft moniert, aus den PlÃ¤nen sei nicht ersichtlich, wie gross die Dachaufbaute in Erscheinung treten werde. Ausgesteckt sei lediglich ein 5 m x 5 m grosses Mittelteil, welches auch aus der Katasterkopie erkennbar sei. In den FassadenplÃ¤nen sei jedoch ersichtlich, dass eine erheblich grÃ¶ssere Dachaufbaute geplant sei, indem dort ein Aufbau in der GrÃ¶sse von 10 m x 15 m erkennbar sei. Aus den PlÃ¤nen "Ansicht SÃ¼dwest" sei eine Aufbaute ersichtlich, die in der Mitte des GebÃ¤udes liege, 10 m breit sei und ca. 1,5 m Ã¼ber das Dach hinausrage. Ein GelÃ¤nder sei nicht erkennbar. Im Schnitt C-C rage die Dachaufbaute seitlich Ã¼ber das Dach des alten Turms hinaus, das Dach liege auf einer HÃ¶he von 9,46 m. Bei den PlÃ¤nen Dachaufsicht sei eine Treppe erkennbar, die von unten bis aufs Dach fÃ¼hre und im Niveau 9,46 m ende. In diesem Bereich liege jedoch die Dachaufbaute, welche gemÃ¤ss SchnittplÃ¤nen ein Niveau von 10,96 m aufweise. Die Treppe ende mitten in der Dachaufbaute mit einem Niveauunterschied von 1,5 m. </p> <p class="Urteilstext">Das Flachdach des aufgestockten Wohngeschosses befindet sich auf Kote + 9,46 und wird von jeder Wohnung aus Ã¼ber eine Treppe erschlossen. Der innere Teil des Flachdachs, ebenfalls auf Kote + 9,46 ist als begehbare Dachterrasse mit einem Ausmass von 10,3 m x 15,3 m ausgestaltet. In diesem Bereich â zwischen den beiden Treppen â ist ein ca. 5 m x 5 m grosser und 1,5 m hoher Bauteil (Kote + 10,96) vorgesehen mit den Oblichtern Ã¼ber den beiden LichtschÃ¤chten bzw. den beiden NebenrÃ¤umen, die sÃ¼dwestlich und nordÃ¶stlich an den Lift anschliessen. Die begehbare Dachterrasse wie auch die beiden darin angeordneten Atrien werden durch ein 1 m hohes GelÃ¤nder gesichert. Die PlÃ¤ne sind korrekt und bedÃ¼rfen keiner ErgÃ¤nzung. Der Einwand der Beschwerdegegnerschaft ist aber insofern verstÃ¤ndlich, als infolge der Einzeichnung der GelÃ¤nder in den Schnitten und Ansichten nur mit Strichen und ohne deutliche Kennzeichnung der Unterschied zur Dachaufbaute zu wenig hervorgeht und damit leicht der Eindruck von weiteren Aufbauten entstehen kann. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>6.2</span></b><span> Im Rekursverfahren hat die Beschwerdegegnerschaft gegen das strittige Bauprojekt auch EinwÃ¤nde hinsichtlich der Einordnung erhoben und die AbklÃ¤rung der SchutzwÃ¼rdigkeit des bestehenden GebÃ¤udes als Zeuge der industriellen Vergangenheit der Gemeinde RÃ¼schlikon verlangt. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>6.2.1 </span></b><span>Letztere wird von der Beschwerdegegnerschaft im Beschwerdeverfahren nicht mehr verlangt. Vor Verwaltungsgericht erneuert die Beschwerdegegnerschaft indessen ihren Einwand, die Gestaltung des Bauprojekts verstosse gegen § 238 Abs. 1 PBG. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>6.2.2</span></b><span> Zur Frage der Einordnung fÃ¼hrte die Baukommission RÃ¼schlikon in der Baubewilligung vom 26. Januar 2011 aus, um die "BB-Fabrik" vernÃ¼nftig und ortsvertrÃ¤glich zu erweitern und eine optimale stÃ¤dtebauliche Einbindung in den Kontext erzielen zu kÃ¶nnen, wÃ¼rden die bestehenden AussenwÃ¤nde des annÃ¤hernd quadratischen GebÃ¤udeteils aufgenommen. Der projektierte Aufbau werde deutlich vom sÃ¼dlichen turmartigen Kopfbau abgerÃ¼ckt. Auf eine AusschÃ¶pfung der maximal zulÃ¤ssigen HÃ¶henentwicklung werde bewusst verzichtet. Die Oberkante des Erweiterungsbaus nehme die Traufkante des Kopfbaus auf. Es entstehe eine klare Form, die sich gut in den stÃ¤dtebaulichen Kontext einfÃ¼ge. Dieser klare LÃ¶sungsansatz werde durch das Entfernen des stÃ¶renden nordwestlichen Turmbereichs zusÃ¤tzlich unterstÃ¼tzt. FÃ¼r die Erschliessung der beiden neuen Wohneinheiten von der Z-Strasse her werde die bestehende "Schlucht" zwischen Trottoir und GebÃ¤ude geschlossen. Die Gestaltung des entstehenden Vorplatzes werde dazu beitragen, dass die in diesem Strassenabschnitt derzeit unbefriedigende stÃ¤dtebauliche Situation bereinigt werde. In der nÃ¤heren Umgebung sei eine Vielzahl von verschiedenen Dachformen vorhanden. Ãber die Jahre hinweg sei eine neue gewachsene Struktur mit einer guten Durchmischung diverser Dachformen entstanden, in welche sich das vorliegende Projekt nahtlos und gut einordne. Der projektierte BaukÃ¶rper zeichne sich durch eine zeitgenÃ¶ssische Architektursprache aus, die auch auf die modernen WohnbedÃ¼rfnisse reagiere. Das zurÃ¼ckhaltend gestaltete Flachdach erziele eine gute Gesamtwirkung und vermeide eine Konkurrenzierung der bestehenden Bausubstanz mit bereits relativ vielen verschiedenen Dachformen. Die Aufstockung werde in einer Stahl-/Glaskonstruktion erstellt. Die nicht begehbaren Flachdachbereiche wÃ¼rden extensiv begrÃ¼nt. Das Projekt erfÃ¼lle fÃ¼r sich wie auch im Kontext zur bestehenden Liegenschaft und Umgebung die geforderten Gestaltungs- und Einordnungsnormen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt die Beschwerdegegnerschaft in ihrer Rekursschrift und in der Beschwerdeantwort entgegen, das GebÃ¤ude stehe in einem heterogen Ã¼berbauten Quartier. GerÃ¼gt werde die sogenannte "innere Einordnung". Das GebÃ¤ude stelle sich heute als schÃ¶n gestaltetes, ehemaliges IndustriegebÃ¤ude dar. Mit dem Turm und dem anschliessend flachen Gewerbeteil wirke es beinahe romantisch. Bestimmte Details wie der Turm und die Fenster in den Fassaden seien fein gegliedert. Die Fensterformen liessen die frÃ¼here industrielle Nutzung sehr gut erkennen. Auf dieses GebÃ¤ude mit industrieller Vergangenheit werde ein Glasbetonklotz ohne jeglichen Willen zur Gestaltung gestellt. Der Aufbau entspreche der heute beliebten, Ã¼blichen Aquariumsarchitektur mit mÃ¶glichst vielen Fenstern, mÃ¶glichst viel Seesicht und null architektonischen Details. Der Umstand, dass die Baute neu zweigeschossig ins Trottoir hinausrage, wirke bedrohlich. Diese Gestaltung entspreche nicht den Anforderungen an § 238 Abs. 1 PBG.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2.3</b> GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben. </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei der Anwendung dieser Ãsthetikgeneralklausel steht den Gemeinden ein erheblicher Ermessensspielraum zu. </span>Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden UmstÃ¤nde, so hat ihn die Rekursinstanz zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde setzen (VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen). Das neben der ÃberprÃ¼fung des Sachverhalts auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkte Verwaltungsgericht kann nur bei Ermessensmissbrauch und -Ã¼berschreitung einschreiten (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG).</p> <p class="Urteilstext"><b><span>6.2.4</span></b><span> Die Kritik der Beschwerdegegnerschaft zur Einordnung des Bauprojekts ist pauschal gehalten und vermag die detaillierten und Ã¼berzeugenden ErwÃ¤gungen der Ã¶rtlichen BaubewilligungsbehÃ¶rde nicht infrage zu stellen. Es kann auf die AusfÃ¼hrungen in der Baubewilligung verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Mit dem Bauprojekt werden die GebÃ¤ulichkeiten der ehemaligen BB-Fabrik modernen WohnbedÃ¼rfnissen zugefÃ¼hrt und eine verbesserte gewerbliche Nutzung ermÃ¶glicht. Gleichzeitig bleibt das charakteristische Erscheinungsbild der Industriebaute, welche die Beschwerdegegnerschaft selber als "schÃ¶n gestaltet" beschreibt, weitgehend erhalten. Der Aufbau ist in einer modernen Architektursprache gehalten und hebt sich damit bewusst und fÃ¼r jedermann sofort ersichtlich vom ehemaligen FabrikgebÃ¤ude ab. </span>Die Auffassung der Baukommission RÃ¼schlikon, das streitbezogen Bauprojekt sei hinsichtlich der Einordnung bewilligungsfÃ¤hig, beruht auf einer Ã¼berzeugenden WÃ¼rdigung der massgebenden SachumstÃ¤nde. Sie ist auf jeden Fall vertretbar und liegt innerhalb des der Gemeinde bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG zustehenden Entscheidungsspielraums. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>7. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerde ist somit gutzuheissen. </span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht dieser von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist eine solche den BeschwerdefÃ¼hrenden zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen ist eine solche von Fr. 1'250.- je BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zusammen, total Fr. 2'500.-. Der mitbeteiligten Baukommission RÃ¼schlikon steht keine ParteientschÃ¤digung zu (vgl. VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00382, E. 4.2 = RB 2008 Nr. 19 = BEZ 2008 Nr. 3). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. </span><span>Disp.-Ziff. I und III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 6. September 2011 werden aufgehoben und der Beschluss der Baukommission RÃ¼schlikon vom 26. Januar 2011 wird wiederhergestellt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 130.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'130.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten sowie die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 5'210.- werden je zu 1/10 der Beschwerdegegnern 1â10 auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r die ganzen Gerichts- bzw. Rekurskosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerschaft wird im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrern fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zusammen eine ParteientschÃ¤digung von 1'250.- je BeschwerdefÃ¼hrer, total Fr. 2'500.-, zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>