<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2001.00252</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106977&amp;W10_KEY=4467145&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2001.00252</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.12.2002</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Festsetzung eines Wohnanteils beim Bahnhof Altstetten<br/><br/>Auf die Beschwerde ist einzutreten (E. 1a).<br/>Ein Augenschein erübrigt sich (E. 1b).<br/>Der BRK stand grundsätzlich eine volle Kognition zu, während das VGr auf Rechtskontrolle beschränkt ist (E. 1c).<br/>Die BRK hätte aus einem Augenschein keine wesentlichen neuen Erkenntnisse gewonnen. Der Verzicht darauf stellte daher keine Gehörsverletzung dar (E. 2).<br/>Die Beschwerdeführerinnen rügen eine Verletzung des Grundsatzes der Planbeständigkeit (E. 3a).<br/>Nutzungsplanungen orientieren sich am Bedarf der nächsten 10-15 Jahre und bilden eine Vertrauensgrundlage, wenn sie unter umfassender Würdigung der Verhältnisse festgesetzt wurden (E. 3b).<br/>Es war von vornherein nicht damit zu rechnen, dass die BD-BZO während des üblichen Planungshorizonts Bestand haben werde (E. 3c).<br/>Seit den Festlegungen der BZO-1992 und des WAP-1980 erfolgte städteplanerische Entwicklungen rechtfertigen auch eine Überprüfung der Zonenzuweisungen und Wohnanteile (E. 3d).<br/>Ein Wohnanteil von 28 % stellt keine schwerwiegende Eigentumsbeschränkung dar (E. 3e).<br/>Es liegen ausreichende Gründe für eine unterschiedliche Behandlung unmittelbar benachbarter Grundstücke vor (E. 4).<br/>Die bestehende Lärmbelastung des Gebiets steht einem Wohnanteil nicht entgegen (E. 5).<br/>Die Beschwerdeführerinnen bezweifeln das öffentliche Interesse an sowie Verhältnismässigkeit und Zweckmässigkeit des Wohnanteils (E. 6a).<br/>Die Festlegung ist realisierbar (E. 6b).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSKONTROLLE">ERMESSENSKONTROLLE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMBELASTUNG">LÃRMBELASTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANBESTÃNDIGKEIT">PLANBESTÃNDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSAUTONOMIE">PLANUNGSAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: RAHMENNUTZUNGSPLÃNE">RAHMENNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REALISIERBARKEIT">REALISIERBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSGLEICHHEIT">RECHTSGLEICHHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STADTPLANUNG">STADTPLANUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKLICHUNGSCHANCE">VERWIRKLICHUNGSCHANCE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLUMENANTEIL">VOLUMENANTEIL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZENTRUMSZONE">ZENTRUMSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZÃRICH WEST">ZÃRICH WEST</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 9 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 51 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 329 Abs. IV PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 3 lit. III a RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 9 lit. III RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 21 lit. II RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24 Abs. I USG</span><br/><span class="gerade">§ 50 lit. I + II VRG</span><br/><span class="ungerade">Art. 6 lit. III BZO99 ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Am 7. Juni 2000 revidierte der Gemeinderat ZÃ¼rich den Teil III der Bau- und Zonen­ordnung (BZO-1999) und wies dabei das Gebiet um den Bahnhof Altstetten gleich wie bereits die von der Baudirektion 1995 aufsichtsrechtlich festgesetzte Bau- und Zonenordnung (BD-BZO) der Zentrumszone Z7 zu. Das Geviert nÃ¶rdlich des Bahnhofs zwischen EuropabrÃ¼cke, Aargauer- und einem Ã¶stlich der Max HÃ¶ggerstrasse liegenden GrundstÃ¼ck wurde dabei erstmals mit einen Wohnanteil von 28 % belegt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Gegen diese Festlegung gelangten die A AG und die B AG als EigentÃ¼merinnen verschiedener GrundstÃ¼cke im Gebiet an die Baurekurskommission I mit dem Antrag, der Wohnanteil sei auf 0 % herabzusetzen. Zur BegrÃ¼ndung wiesen sie im Wesentlichen auf die fehlende RechtsbestÃ¤ndigkeit der Festlegung, die bestehende VerkehrslÃ¤rmbe­lastung, die fehlende Wohneignung des Gebiets und die bisherige GrundstÃ¼cksnutzung, wel­che einer Verwirklichung der Wohnnutzung entgegenstÃ¼nde, hin. Die Rekursinstanz wies das Rechtsmittel am 8. Juni 2001 ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Hiergegen erhoben die A AG und die B AG am 20. August 2001 Beschwer­de an das Verwaltungsgericht und beantragten, der Rekursentscheid sei aufzuheben und die Stadt ZÃ¼rich sei einzuladen, im fraglichen Bereich einen Wohnanteil von 0 % festzulegen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 30. August 2001 wurde die Baudirektion eingeladen, bezÃ¼glich der streitigen Festlegung baldmÃ¶glichst den Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen und dem Verwaltungsgericht zuzustellen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baudirektion genehmigte die Festlegung am 10. Oktober 2001 ohne Mitteilung an das Verwaltungsgericht. Erst auf Veranlassung der BeschwerdefÃ¼hrer wurde die Geneh­mi­­gung dem Gericht am 8. Juli 2002 Ã¼bermittelt. Die Baurekurskommission stellte am 9. Au­­gust 2002 die Rekursakten zu und beantragte ohne weitere Bemerkungen Abweisung der Beschwerde. Die Stadt ZÃ¼rich liess sich am 18. September 2002 vernehmen und verlang­te ebenfalls die Beschwerdeabweisung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) und § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. Sep­tember 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden eine kommunale Nutzungsplanung betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig (RB 1998 Nr. 26). Die durch den Planungsent­scheid betroffenen GrundeigentÃ¼merinnen sind zur Beschwerdeerhebung ohne Weiteres le­gi­timiert.</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Einzug1"><span>b) Der fÃ¼r den Beschwerdeentscheid massgebliche Sachverhalt geht aus den Akten hervor (vgl. E. 2b). Ein Augenschein des Verwaltungsgerichtes erÃ¼brigt sich daher (RB 1995 Nr. 12 E. 1 mit weiteren Hinweisen).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Als erste Rechtsmittelinstanz Ã¼berprÃ¼fen die Baurekurskommissionen kommuna­le NutzungsplÃ¤ne grundsÃ¤tzlich mit voller Kognition nicht nur auf ihre GesetzmÃ¤ssigkeit, sondern auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Soweit den Gemeinden bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung allerdings Planungsautonomie zu­­steht, haben sich die RekursbehÃ¶rden bei der Ermessenskontrolle ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Sie dÃ¼rfen dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist oder den wegleitenden Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung widerspricht. Im Ãbrigen heben sie im Rahmen der Ermessenskontrolle die kommunale Planfestsetzung nur dann auf, wenn deren UnzweckmÃ¤ssigkeit oder die Unangemessenheit offensichtlich ist (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 20; Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, ZÃ¼rich 1998, Rz. 1073).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgegenÃ¼ber ist das Verwaltungsgericht bei der ÃberprÃ¼fung von Rekursentschei­­den Ã¼ber kommunale Nutzungsplanungen gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 und 2 VRG auf die Rechtskontrolle, einschliesslich Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung, beschrÃ¤nkt. Ist eine kommunale Planfestsetzung durch die Rekursinstanz wie hier bestÃ¤tigt worden, so hat das Verwaltungsgericht nur zu prÃ¼fen, ob die angefochtene Planung rechtmÃ¤ssig war und ob das kommunale Planungsermessen allenfalls missbraucht oder Ã¼berschrit­­­ten worden ist, eine darÃ¼ber hinausgehende ÃberprÃ¼fung der ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit der Planung steht dem Gericht jedoch nicht zu.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) In tatsÃ¤chlicher Hinsicht hat die Baurekurskommission auf die ihr bekannten Tatsachen sowie auf die Akten abgestellt. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen machen geltend, in­dem die Baurekurskommission keinen Augenschein durchgefÃ¼hrt habe, um die konkrete LÃ¤rm­situation und die Wohneignung des fraglichen Gebietes abzuklÃ¤ren, habe sie das recht­­liche GehÃ¶r verletzt. Bei einem Augenschein hÃ¤tte festgestellt werden kÃ¶nnen, dass die gepriesenen Einkaufs- und KulturmÃ¶glichkeiten nur durch eine enge, lange und dÃ¼stere UnterfÃ¼hrung beim Bahnhof Altstetten erreichbar seien. Auch hÃ¤tte sich konkret gezeigt, wie klein der fÃ¼r Wohnnutzung verbleibende Bereich sein werde, wenn der Busbahnhof und die Tram-Endstation gebaut seien. Es mache auch einen grossen Unterschied, ob man LÃ¤rmwerte in einem Gutachten lese oder konkret an Ort und Stelle hÃ¶re.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Baurekurskommission aus einem Augenschein an Ort und Stelle fÃ¼r die zu entscheidenden Fragen massgebliche Erkenntnisse hÃ¤tte gewinnen kÃ¶nnen. Insbesondere konnte es angesichts der aktenkundigen LÃ¤rmsituation nicht auf eine individuelle einmalige Wahrnehmung des Ã¶rtlichen VerkehrslÃ¤rms ankommen. Auch ist nicht nachvollziehbar, inwiefern erst ein Augenschein hÃ¤tte sichtbar machen kÃ¶nnen, in welchem Masse Wohnbereiche im fraglichen Geviert realisierbar sind. Schliess­lich konnte es fÃ¼r die Frage der Wohneignung auch nicht entscheidend darauf ankommen, wie die FussgÃ¤ngerunterfÃ¼hrung beim Bahnhof Altstetten konkret ausgestaltet ist, ging es doch hier in erster Linie um die Entfernungen zu den fÃ¼r das Wohnen wichtigen Infrastruk­tur­anlagen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die RÃ¼ge der GehÃ¶rsverletzung ist daher unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. a) Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen beklagen weiter eine Verletzung des Grundsatzes der PlanbestÃ¤ndigkeit. Ausgangspunkt der strittigen PlanÃ¤nderung bildet ihrer Auffassung nach die BD-BZO von 1995, in welcher der Wohnanteil im fraglichen Gebiet letztmals auf 0 % festgesetzt worden sei. DemgegenÃ¼ber erachtet es die Stadt ZÃ¼rich als einzig massgebend, dass der Wohnanteil 0 % bereits seit 1980, als die Stadt erstmals den Wohnanteilplan (WAP) festlegte, bestehe. Die Rekursinstanz erwog dazu, der Wohnanteilplan bilde neben den Ã¼brigen Nutzungsanordnungen ein eigenstÃ¤ndiges und damit selbstÃ¤ndig abÃ¤nderbares Planungsinstrument. Die vorliegend strittige Ãnderung sei daher fÃ¼r die rekurrentischen Par­­zellen die erste seit fast 20 Jahren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">b) Das sich aus Art. 21 Abs. 2 RPG und § 9 Abs. 2 PBG ergebende Gebot der PlanbestÃ¤ndigkeit bildet Ausfluss des aus dem Vertrauensschutz abgeleiteten Grundsatzes der Rechtssicherheit (vgl. Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 437; Peter Karlen, StabilitÃ¤t und Wandel in der Zonenplanung, PBG-aktuell 4/1994, S. 5 ff.). WÃ¤hrend die Richtplanung im Allgemeinen auf einen Zeit­ho­rizont von 20 bis 25 Jahren ausgerichtet ist (vgl. etwa § 21 Abs. 2 PBG), hat sich die Nutzungsplanung eher am Bedarf der nÃ¤chsten 10 bis 15 Jahre zu orientieren (vgl. etwa Art. 15 lit. b RPG). Nach Art. 9 Abs. 3 RPG werden RichtplÃ¤ne alle zehn Jahre gesamthaft Ã¼berprÃ¼ft und nÃ¶tigenfalls Ã¼berarbeitet. Haben sich die VerhÃ¤ltnisse erheblich geÃ¤ndert, so werden die NutzungsplÃ¤ne Ã¼berprÃ¼ft und nÃ¶tigenfalls angepasst (Art. 21 Abs. 2 RPG). Nach § 9 Abs. 2 PBG sind die Planungen neuen Erkenntnissen und Entwicklungen anzupassen, so­weit Rechtssicherheit und Billigkeit es zulassen. Je neuer ein Plan ist, um so mehr darf im Allgemeinen mit seiner BestÃ¤ndigkeit gerechnet werden. Je einschneidender sich umgekehrt die beabsichtigte Ãnderung auswirkt, um so gewichtiger mÃ¼ssen die GrÃ¼nde sein, welche fÃ¼r die PlanÃ¤nderung sprechen (BGE 113 Ia 444 E. 5b mit Hinweisen). <span>Der Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit knÃ¼pft dabei an das Bestehen eines bundesrechtskonformen Planes an (BGE 114 Ia 32).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Als taugliche Vertrauensgrundlage eignet sich ein einmal festgesetzter Nutzungsplan dann, wenn der zustÃ¤ndige PlanungstrÃ¤ger ihn in umfassender WÃ¼rdigung der massgebenden VerhÃ¤ltnisse und unter Beachtung der raumplanerischen GrundsÃ¤tze und Zielsetzungen festgesetzt hat. Dies geschieht in der Regel im Rahmen der grossen Revisionen der Bau- und Zonenordnungen fÃ¼r alle GrundstÃ¼cke, kann aber bezogen auf bestimmte Gebiete durchaus auch zwischenzeitlich erfolgen. Aus diesem Grunde kommt es vorliegend nicht ein­­fach darauf an, wie lange die BeschwerdegrundstÃ¼cke im WAP schon ohne Wohnanteil­pflicht aufgenommen sind, sondern nur darauf, wann die fehlende Wohnanteilverpflichtung letzt­mals umfassend Ã¼berprÃ¼ft und in vertrauenerweckender Weise bestÃ¤tigt worden ist. Eine gesamthafte ÃberprÃ¼fung des WAP hat in der Stadt ZÃ¼rich offenbar seit seinem Erlass im Jahre 1980 nicht mehr stattgefunden (vgl. dazu Felix Christen, Die Stadt ZÃ¼rich auf dem Weg zu einer neuen Bau- und Zonenordnung, in PBG-aktuell 4/2000, S. 5 ff., 21 f.). Da­her ist zu untersuchen, ob eine solche ÃberprÃ¼fung fÃ¼r das strittige Areal allenfalls spÃ¤ter vorgenommen wurde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Im kantonalen Siedlungsplan 1995 schied der Kantonsrat erstmals Zentrumsgebiete von kantonaler Bedeutung aus und wies dabei das Areal um den Bahnhof Altstetten einem solchen langgestreckten zusammenhÃ¤ngenden Gebiet zwischen der Innenstadt ZÃ¼richs und der Stadtgrenze nach Schlieren zu. Die aufgrund verschiedener Kriterien wie Ã¼ber­­geordneter Verkehrsinfrastruktur, EntwicklungsmÃ¶glichkeiten und zentralÃ¶rtlicher Ein­richtungen ausgeschiedenen Gebiete sollten dichte Siedlungsteile mit hoher SiedlungsqualitÃ¤t erhalten bzw. neu schaffen. Zu diesem Zwecke sollten bei kÃ¼nftigen Planungen in Zentrumsgebieten in der Regel Mischnutzungen angestrebt werden, wobei insbesondere auch Wohnraum erhalten bzw. neu geschaffen werden sollte. Damit die Entwicklungsimpul­se in den verschiedensten Politikbereichen wie WirtschaftsfÃ¶rderung, Umweltpolitik, Raumplanung, Verkehrspolitik, aber auch Finanzpolitik aufgenommen bzw. ausgelÃ¶st wÃ¼rden, empfahl der Richtplan die DurchfÃ¼hrung kooperativer Planungsverfahren (vgl. Text­teil zum Kantonen Richtplan 1995, S. 27 ff.).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auf der Ebene der Nutzungsplanung erfolgte mit der BD-BZO erstmals die Ausschei­dung eigentlicher Zentrumszonen in der Stadt ZÃ¼rich, wÃ¤hrend diese Gebiete nach der Bau- und Zonenordnung vom 17. Mai 1992 (BZO-1992, welche nie in Kraft gesetzt werden konnte, jedoch Grundlage der BD-BZO bildete) im Wesentlichen noch den Zonen W6D, W5Z und W6Z und den Industriezonen zugewiesen worden waren. In Art. 18b Abs. 2 BD-BZO wurde Ã¼ber den Wohnanteil innerhalb der Zentrumszonen sodann ausdrÃ¼cklich festgelegt, dass in den Zentrumszonen Z5 und Z6 derjenige Wohnanteil, wie er mit der BZO-1992 vorgesehen war, einzuhalten sei, und dass in der Zentrumszone Z7 kein Wohnanteil gelte, ausgenommen im Bereich Hauptbahnhof gemÃ¤ss BZO-1992. Auch wenn die BD-BZO damit nicht etwa eine mit der BZO-1992 vorgesehene Wohnanteilverpflichtung auf den BeschwerdegrundstÃ¼cken aufhob (hier war eine W6D ebenfalls ohne Wohnan­teil vorgesehen), hat sich die Baudirektion vor der damaligen Festlegung doch immerhin mit der Wohnanteilverpflichtung in Zentrumszonen tatsÃ¤chlich auseinandergesetzt und in dieser Hinsicht einen bewussten Entscheid auch fÃ¼r das Areal um den Bahnhof Altstetten ge­troffen. Dennoch kann darin nicht eine umfassende ÃberprÃ¼fung und InteressenabwÃ¤gung betreffend die Anordnungen des Wohnanteilplanes gesehen werden; dies war auch nicht Aufgabe oder Ziel der BD-BZO. Insofern kommt dieser aufsichtsrechtlichen Ersatzbauordnung hinsichtlich des durch sie geschaffenen Vertrauens in den Planbestand naturge­mÃ¤ss nicht das gleiche Gewicht zu wie einer vom zustÃ¤ndigen PlanungstrÃ¤ger im ordentlichen Planungsablauf erlassenen Ordnung. Auch wenn eines der Ziele dieser Ersatzbauord­­nung unter anderem gerade war, Rechtssicherheit herzustellen, war sie gleichzeitig erklÃ¤rtermassen auch nur eine vorlÃ¤ufige Anordnung im Sinn einer Ãbergangsregelung, bis Gewissheit herrschte Ã¼ber das weitere Schicksal der ZÃ¼rcher Ortsplanung (vgl. VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 9. Mai 1995 S. 1 bis 3). Insofern konnten die betroffenen Grundeigen­­tÃ¼mer von vornherein nicht damit rechnen, dass die BD-BZO wÃ¤hrend des Ã¼blichen Planungshorizonts Bestand haben werde. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Seit der auf den Festlegungen der BZO-1992 und des WAP-1980 basierenden BD-BZO sind sodann mehrere Jahre vergangen, in denen sich die Beschwerdegegnerin intensiv mit der Entwicklung und Planung von ZÃ¼rich-West befasst hat. Dieses lang gestreckte Gebiet befindet sich westlich der HardbrÃ¼cke im Wesentlichen zwischen Limmat, den Bahngleisen und dem Bahnhof Altstetten. Initiiert durch ein Stadtforum in den Jahren 1996/1997 fÃ¼hrte die Stadt hier zusammen mit den beteiligten GrundeigentÃ¼mern eine kooperative Planung durch, aus der im Juni 2000 ein eigentliches Entwicklungskonzept hervorging. Ziel dieses Konzeptes ist es, das ehemalige Industriegebiet zu einem neuen attrak­tiven Stadtteil aufzuwerten mit stÃ¤dtebaulichen Markenzeichen, Aufwertungsmassnahmen und einem Nutzungsmix, der das neue Image bestimmt. Zu diesen Nutzungen gehÃ¶ren der Technopark mit KMU-FÃ¶rderung und GrÃ¼nderzentren, Forschung, Entwicklung und Produk­tion im High-Tech Bereich, die Design- und Medienszene, vielfÃ¤ltige UnterhaltungsmÃ¶g­lichkeiten und Kulturbetriebe, Gastronomie, Hotellerie und Einkaufen, urbanes Wohnen, Handwerk- und Gewerbebetriebe, neues multifunktionales Grossstadion samt FachmÃ¤rk­ten fÃ¼r Sport und Freiheit. Angestrebt wird eine hohe stÃ¤dtebauliche Dichte mit einem substanziellen Wohnanteil von insgesamt zwischen 20 und 30 %, abhÃ¤ngig von QualitÃ¤t, Nut­zung und Lage. Dieses Entwicklungskonzept soll im Wesentlichen mit den Festlegungen der BZO-1999 umgesetzt werden, zur Hauptsache mit Teil IV, ist aber im Bereich der Zentrumszone um den Bahnhof Altstetten auch in die vorliegend strittige Festsetzung des Teiles III eingeflossen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Ein derartiges stÃ¤dtebauliches Konzept bietet ohne Zweifel in hohem Mass Anlass zu einer ÃberprÃ¼fung von Zonenzuweisungen und Festlegungen des Wohnanteilplans im Entwicklungsgebiet. Da die Entwicklungsplanung erst 1996 initiiert wurde, konnte die neue stÃ¤dtebauliche Zielsetzung weder die BZO-1992 noch die BD-BZO beeinflussen. Unter diesen UmstÃ¤nden stÃ¼nde die Rechtssicherheit der Plananpassung auch dann nicht ent­gegen, wenn eine massgebende letzte ÃberprÃ¼fung erst vor sieben Jahren letztmals stattgefunden hÃ¤tte.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>e) Im Ãbrigen ist darauf hinzuweisen, dass die Verpflichtung, in einer unter anderem auch fÃ¼r den Wohnungsbau bestimmten Zone einen Mindestwohnanteil von 28 % zu verwirklichen, anders als etwa eine massive Abzonung oder eine Auszonung keine schwer­wiegende EigentumsbeschrÃ¤nkung darstellt (vgl. BGE 115 Ia 378 E. 3b.bb), um so weniger als mit Art. 6 Abs. 3 BZO-1999 die Einhaltung erleichtert wurde, indem nun auch die Ver­le­gung des Wohnanteils innerhalb eines 300 m-Radius gestattet ist. Handelt es sich aber oh­­ne­hin um eine wenig einschneidende PlanÃ¤nderung, so lÃ¤sst der Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit diese bereits bei weniger gewichtigen GrÃ¼nden zu (vgl. BGE 113 Ia 444 E. 5b mit Hinweisen).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Sodann bringen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen vor, das Rechtsgleichheitsgebot sei vorliegend in krasser Weise verletzt, da die stÃ¤dtischen GrundstÃ¼cke nÃ¶rdlich der Aargauer­strasse mit keinem Wohnanteil belegt worden seien.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Dem Grundsatz der Rechtsgleichheit kommt im Planungsrecht â wie die Beschwerde­fÃ¼hrerinnen selber zugestehen â nur eine abgeschwÃ¤chte Bedeutung zu. Immerhin aber ist das Gemeinwesen grundsÃ¤tzlich verpflichtet, die Zonengrenzen nach sachlich begrÃ¼nde­ten Kriterien festzusetzen (Haller/Peter Karlen, N. 121 ff. mit Hinweisen). Die beiden zum Vergleich stehenden Areale liegen in der selben Zone und unterstehen daher den gleichen Nut­zungsvorschriften. Die vorgenommene Differenzierung liegt lediglich darin, dass auf dem Areal nÃ¶rdlich der Aargauerstrasse kein Wohnanteil realisiert werden muss, wÃ¤hrend dasjenige sÃ¼dlich der Aargauerstrasse neu mit einem geringen solchen von 28 % belegt wurde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Wie dargelegt, soll im Stadtteil ZÃ¼rich-West nach dem Entwicklungskonzept ein Wohn­anteil von insgesamt 20 bis 30 % verwirklicht werden, abhÃ¤ngig von QualitÃ¤t, Nutzung und Lage. Damit ist bereits vorgegeben, dass auch innerhalb des Gebietes durchaus unterschiedliche Wohnanteilverpflichtungen Platz haben sollen. Von der Immissionslage her kÃ¶nnen die beiden Areale zwar durchaus miteinander verglichen werden. Beide Areale sind jedenfalls gleichermassen betroffen durch den Verkehr auf der EuropabrÃ¼cke und der Aargauerstrasse; im Norden dÃ¼rften allerdings die Einwirkungen der Autobahn und der Auf­­fahrtsrampe zur Europa­brÃ¼cke wesentlich stÃ¤rker ins Gewicht fallen, wÃ¤hrend die streit­­betroffenen GrundstÃ¼cke ihrerseits mehr unter dem Einfluss der Bahnlinie zu leiden haben. Ein Unterschied zwischen den beiden Arealen liegt jedoch vor allem in ihrer Lage zu den Haltestellen des Ã¶ffentlichen Verkehrs und der Anbindung an die Infrastruktur von Altstetten. In dieser Hinsicht prÃ¤sentiert sich das streitbetroffene Areal unmittelbar neben dem Bahnhof Altstetten mit drei S-Bahn-Verbindungen und nahe der Bushaltestelle an der Hohlstrasse mit vier Buslinien als ausserordentlich vorteilhaft. Auch die kurze Fussdistanz zu den sÃ¼dlich der Hohlstrasse gelegenen Wohnquartieren und den Infrastrukturbauten von Altstetten wirkt sich im Vergleich positiv aus.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Damit liegen vertretbare sachliche GrÃ¼nde fÃ¼r eine â ohnehin nicht grosse â Differen­zierung zwischen den beiden Arealen vor. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt un­begrÃ¼ndet. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. Weiter machen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen geltend, die vorbestehende LÃ¤rmbelas­tung und die Lage stÃ¼nden einem Mindestwohnanteil entgegen, und berufen sich dazu auf die PlanungsgrundsÃ¤tze des Raumplanungsgesetzes und die Vorschriften des Umweltschutzgesetzes.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diese EinwÃ¤nde sind unbehelflich. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen wenden sich nicht gegen die nutzungsplanerische Festlegung einer Zentrumszone Z7, wie sie bereits seit der BD-BZO im fraglichen Gebiet ausgeschieden und mit der BZO-1999 fortgeschrieben wurde, sondern nur gegen die Wohnanteilverpflichtung. Der Zonentyp der Zentrumszone ist be­stimmt fÃ¼r eine dichte Ãberbauung zur Entwicklung von Stadt-, Orts- und Quartierzentren, die ausser dem Wohnen vorab der Ansiedlung von Handels- und Dienstleistungsbetrieben, Verwaltungen sowie mÃ¤ssig stÃ¶renden Gewerbebetrieben dienen (§ 51 Abs. 1 PGB). Wie bereits die frÃ¼here Festlegung der Kernzone gemÃ¤ss der BZO-1963 lÃ¤sst die gel­tende Nutzungsordnung die Wohnnutzung auf dem fraglichen Areal seit Jahren zu und macht damit auch eine wesentliche nutzungsplanerische Aussage Ã¼ber die Eignung des Ge­bietes zum Wohnen. Die von den BeschwerdefÃ¼hrerinnen angerufenen PlanungsgrundsÃ¤tze von Art. 3 RPG schliessen es nicht aus, in Zonen, die der Wohnnutzung offen stehen, auch ein Mindestmass an WohnflÃ¤che vorzuschreiben. Gerade die zweckmÃ¤ssige Zuordnung von Wohn- und Arbeitsgebieten gemÃ¤ss Art. 3 Abs. 3 lit. a RPG verlangt unter UmstÃ¤nden, dass in Stadtkernen und âzentren zu deren Belebung gemischte Nutzungen zugelassen und Wohnnutzungen mittels planerischer Massnahmen gefÃ¶rdert und geschÃ¼tzt werden (vgl. BGE 111 Ia 93 E. 2.a und b).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Nach Art. 24 Abs. 1 USG dÃ¼rfen neue Bauzonen fÃ¼r lÃ¤rmempfindliche GebÃ¤ude nur in Gebieten vorgesehen werden, in denen die LÃ¤rmimmissionen die Planungswerte nicht Ã¼berschreiten oder in denen diese Werte durch planerische, gestalterische oder bauliche Mass­nahmen eingehalten werden kÃ¶nnen. Da vorliegend nicht die Ausscheidung einer neu­en Bauzone, sondern nur eine Mindestnutzungsvorschrift innerhalb der zonenkonformen Nut­zungsarten im Streit liegt, lÃ¤sst sich auch aus dieser Bestimmung nichts ableiten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Solange die Nutzungsvorschriften Wohnraum zulassen, ist gegen die Ausscheidung von Wohnanteilen unter dem Gesichtswinkel des bundesrechtlichen Immissionsschutzes nichts einzuwenden, es sei denn, das Gebiet eigne sich Ã¼berhaupt nicht zum Wohnen und die LÃ¤rmschutzvorschriften kÃ¶nnten auch mit baulichen und gestalterischen Massnahmen nicht eingehalten werden (BGE 117 Ib 125 E. 6e; 115 Ib 378 E. 3b ee). Im konkreten Fall wÃ¤re ein Mindestwohnanteil daher nur dann rechtswidrig, wenn die in der Empfindlichkeits­­stufe III massgebenden Immissionsgrenzwerte (IGW) fÃ¼r WohnrÃ¤ume von 65 db(A) am Tag und 55 db(A) in der Nacht (vgl. Art. 22 USG in Verbindung mit Ziff. 2 AnhÃ¤nge 3 und 4 der LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986, LSV; SR 814.41) trotz entsprechender Massnahmen nicht eingehalten werden kÃ¶nnen. Dies ist hier nicht der Fall. Das von den BeschwerdefÃ¼hrerinnen eingereichte LÃ¤rmgutachten fÃ¼r das geplante GebÃ¤ude D auf dem besonders lÃ¤rmexponierten GrundstÃ¼ck Kat.‑Nr. 01 kommt zum Schluss, dass Wohnungen durch geeignete Ausrichtung auf die InnenhÃ¶fe und dank eines gegenÃ¼ber der Bahn vorgelagerten GebÃ¤udes so realisiert werden kÃ¶nnten, dass der VerkehrslÃ¤rm deutlich unter die IGW zu liegen kÃ¤me. Der Wohnungsbau scheiterte letzten Endes nur daran, dass wegen der auf dem BaugrundstÃ¼ck selber geplanten RÃ¼ckkÃ¼hlanlagen auf dem Dach die massgebenden Grenzwerte bei den Wohnungen nicht mehr hÃ¤tten eingehalten werden kÃ¶nnen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. a) Zur Frage des Ã¶ffentlichen Interesses, der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit und Zweck­mÃ¤s­­sigkeit der Planung erwog die Baurekurskommission im Wesentlichen Folgendes: Die von der Stadt ZÃ¼rich verfolgte Zielsetzung der Wohnraumerhaltung, der Stabilisierung der gesunkenen Zahl der WohnbevÃ¶lkerung und eines vernÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnisses zwischen Ar­beits- und WohnqualitÃ¤t sei von einem gewichtigen Ã¶ffentlichen Interesse getragen. Die pla­nerische Festsetzung eines Wohnanteils mÃ¼sse nicht fÃ¼r jede einzelne Liegenschaft zweckmÃ¤ssig sein, grundstÃ¼cksspezifische GrÃ¼nde kÃ¶nnten erst bei der Beurteilung eines konkreten Bauvorhabens zu einem Dispens von den Vorschriften des Wohnanteilplanes fÃ¼h­ren. Private Interessen und Entwicklungsabsichten hinsichtlich einzelner Liegenschaften kÃ¶nnten nur in den seltensten FÃ¤llen den Ausschlag fÃ¼r oder wider eine bestimmte Aus­gestaltung der Bauordnung geben. Das streitbetroffene Areal eigne sich dank seiner Erschlies­sung mit Ã¶ffentlichem Verkehr und seiner NÃ¤he zu den fÃ¼r eine Wohnnutzung notwen­digen Einrichtungen und im Zusammenhang mit den Entwicklungen in ZÃ¼rich-West fÃ¼r urbanes Wohnen. Die LÃ¤rmvorbelastung mache die Festlegung nicht von vornherein un­zweckmÃ¤ssig. Das Umweltschutzrecht enthalte keine GrundsÃ¤tze fÃ¼r die Planung in bestehenden, erschlossenen Bauzonen. Die Ãberschreitung der Immissionsgrenzwerte durch VerkehrslÃ¤rm lÃ¶se hier in erster Linie eine Pflicht zur Sanierung der Verkehrsanlagen im Sinn von MassnahmeplÃ¤nen, in zweiter Linie Schutzmassnahmen an den betroffenen GebÃ¤uden aus. Die Anliegen des Umweltschutzes seien nicht die einzigen bei der Raumplanung zu berÃ¼cksichtigenden Gesichtspunkte. Das Interesse an der Festsetzung eines Wohnanteils im konkreten Gebiet Ã¼berwiege das Interesse an einer Anpassung der Zonierung an gegebene UmweltverhÃ¤ltnisse im Bereich des LÃ¤rmschutzes und der Luftreinhaltung. Diese VerhÃ¤ltnisse seien hinreichend berÃ¼cksichtigt worden, indem der Wohnanteil auf relativ mo­derate 28 % festgesetzt worden sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Dagegen bringen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen vor, es sei wegen der vorbestehenden LÃ¤rmbelastung, der heute bestehenden Nutzung ihrer GrundstÃ¼cke und der kÃ¼nftigen Ausbauten von Busbahnhof und Tram-Endstation nicht wahrscheinlich, dass sich der Mindest­wohnanteil je werde realisieren lassen. Mit diesem Hinweis auf die fehlende Verwirklichungs­­chance der Planung bestreiten sie letztlich die Eignung der Wohnanteilverpflichtung als Massnahme zur Verfolgung der Zielsetzung des WAP im konkreten Fall und berufen sich damit sinngemÃ¤ss auf den Verfassungsgrundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit. Sie bestrei­ten damit allerdings zu Recht weder das Ã¶ffentliche Interesse der Beschwerdegegnerin an einem minimen Mindestwohnanteil in bestimmten Teilen der Zentrumsgebiete zur FÃ¶rderung des urbanen Wohnungsbaus, noch die grundsÃ¤tzliche Eignung des WAP zur Erreichung dieses Ziels. Ebensowenig wird geltend gemacht, die Vor­instanzen hÃ¤tten im konkre­ten Fall in rechtsverletzender Weise Eingriffszweck und Eingriffswirkungen gegeneinander abgewogen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die kÃ¼nftige Verwirklichung eines Wohnanteils von 28 % im fraglichen Gebiet ist keineswegs so unwahrscheinlich, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrerinnen glauben machen wollen. Gerade das auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 der BeschwerdefÃ¼hrerin 1 geplante Bauvorhaben zeigt, dass der strittige Wohnanteil durchaus verwirklicht werden kann, wenn auch nur dank einer Verlegung der Wohnanteilverpflichtung auf ein GrundstÃ¼ck in der Nach­barschaft. Daneben hÃ¤tte es der Bauherrschaft aber auch offen gestanden, das HauptgebÃ¤ude einer gewerblichen Nutzung zuzufÃ¼hren, welche keiner lÃ¤rmigen Dachanlagen bedarf, um so die teilweise Wohnnutzung im In­nen­hofbereich zu ermÃ¶glichen. Auch soweit die Ausbauten von Bus-Bahnhof und Tram­schlaufe realisiert werden sollten, wird damit der Wohnungsbau nicht a priori ausgeschlossen. Auch hier besteht einerseits die VerlegungsmÃ¶glichkeit gemÃ¤ss Art. 6 Abs. 3 BZO-1999; andererseits verweist die Beschwerdegegnerin in diesem Zusammenhang zu Recht da­rauf, dass Ã¼ber einer solchen Anlage allenfalls auch eine Hochbaute mit WohnflÃ¤chenan­teilen errichtet werden kÃ¶nnte. Im Ãbrigen hat die Vorinstanz das VerhÃ¤ltnis zwischen der planerischen Ausscheidung von Wohnanteilen und BerÃ¼cksichtigung grundstÃ¼ckspezifischer Besonderheiten im Bewilligungsverfahren zutreffend dargelegt. Inwiefern diese ErwÃ¤­gungen im fraglichen Punkt rechtsverletzend sein sollten, ist nicht ersichtlich und wird von den BeschwerdefÃ¼hrerinnen auch nicht dargetan. Es kann daher darauf verwiesen werden (§ 70 </span>in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG<span>).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im Weiteren beschlagen die Einwendungen der BeschwerdefÃ¼hrerinnen Ã¼ber weite Strecken ausschliesslich Fragen des planerischen Ermessens, zu deren ÃberprÃ¼fung das Ver­waltungsgericht nicht befugt ist. Die Beschwerde ist demgemÃ¤ss abzuweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>7. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">...</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>