<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00052</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207686&amp;W10_KEY=13013554&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00052</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.07.2008</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Mehrfamilienhauses in einer Kernzone in Küsnacht: Einordnung. Dass Neubauten heute allgemein über mehr Fensterflächen verfügen als früher, stellt keine sachlich vertretbare Begründung für eine Einordnung in die herkömmliche und charakteristische Bausubstanz dar. Die Baukommission legt auch nicht dar, inwiefern der höhere Fensterflächenanteil dem Gebietscharakter der Kernzone entspricht (E. 5.1). Das Bauprojekt des Beschwerdeführers wird den besonderen Gestaltungsanforderungen einer Kernzone nicht gerecht. Mit der Bewilligung des vorliegenden Projekts hat die örtliche Baubehörde die Kernzonenvorschriften in einer Weise angewandt, die durch den von § 50 Abs. 1 PBG vorgezeichneten Zweck der Kernzone, nämlich die Erhaltung und Entwicklung eines schutzwürdigen Ortsbilds, nicht mehr gedeckt wird (E. 5.2). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FASSADENGESTALTUNG">FASSADENGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FENSTER">FENSTER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FENSTERFLÃCHE">FENSTERFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MEHRFAMILIENHAUS">MEHRFAMILIENHAUS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 5 BZO KÃ¼snacht</span><br/><span class="gerade">Art. 7 Abs. II BZO KÃ¼snacht</span><br/><span class="ungerade">§ 50 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8965" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00052</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">2. Juli 2008</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Tanja Pekeljevic.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"></a><a id="Anonym_STRASSE_1_4"><span>A,</span></a><span> vertreten durch B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>C,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>D AG,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>E AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_7_35"><span>Baukommission KÃ¼snacht,</span></a><span> vertreten durch <a id="BT_Z_PLZ_N"></a>RA G,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 27. Februar 2007 erteilte die Baukommission KÃ¼snacht A die Bewilligung fÃ¼r ein Wohnhaus mit Tiefgarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, in der L-Strasse 02 in KÃ¼snacht.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen von C, die D AG und die E AG erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission II am 18. Dezember 2007 unter Aufhebung der Baubewilligung gut.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhob A am 7. Februar 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II schloss am 4. MÃ¤rz 2008 auf Abweisung der Beschwerde. Die Mitbeteiligte beantragte am 20. MÃ¤rz 2008 Gutheissung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegnerschaft. Am 14. April 2008 liessen die Beschwerdegegner Nrn. 1 und 2 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen beantragten. Die Beschwerdegegnerin Nr. 3 hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">In prozessualer Hinsicht beantragen die privaten Beschwerdegegner Nrn. 1 und 2 die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein erÃ¼brigt sich dann, wenn der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend ersichtlich ist (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A. ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 45).<i> </i>In der zu beurteilenden Streitigkeit hat die Baurekurskommission II am 21. August 2007 einen Augenschein durchgefÃ¼hrt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse, die im Protokoll des Rekursverfahrens festgehalten sind, darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). <span>Da die Ã¼berblickbaren Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse aus den Akten, insbesondere den fotografischen Dokumentationen, hinreichend ersichtlich sind, erÃ¼brigt sich ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die streitbetroffene Liegenschaft befindet sich gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde KÃ¼snacht vom 5. Dezember 1994 (Teilrevision 2004; BZO) in der Kernzone K2 und in der Wohnzone W2/1.2. Die Zonengrenze verlÃ¤uft von Nordosten nach SÃ¼dwesten schrÃ¤g und mitten durch die Bauparzelle und das geplante GebÃ¤ude. Das Mehrfamilienhaus mit Satteldach und Tiefgarage ist 25 m lang und 12 m breit und ist auf der LÃ¤ngsachse nach Nordwesten ausgerichtet. </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck grenzt im Nordwesten an die mit einem Wohnhaus Ã¼berstellte Kernzonenparzelle in der L-Strasse 09 (Kat.-Nr. 03) und im Nordosten an das wiederum teils der Kern- teils der Wohnzone zugehÃ¶rige GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04, auf dem im Nordwesen der Parzelle die Scheune Assek.-Nr. 05 steht. NordÃ¶stlich dieser Scheune befindet sich sodann das im Inventar der kulturhistorischen Objekte der Gemeinde KÃ¼snacht aufgefÃ¼hrte Bauernhaus M-Strasse 06 (Assek.-Nr. 08). Im SÃ¼dosten grenzt das BaugrundstÃ¼ck an die unbebaute und weit gehend mit Reben bestockte Wohnzonenparzelle Kat.-Nr. 07. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegner Nrn. 1 und 2 beantragen die Einholung eines Fachgutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK). Mit dem beantragten Gutachten soll die befriedigende Einordnung des Bauprojekts in der Kernzone mit Blick auf das geschÃ¼tzte Bauernhaus beurteilt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Ãber die Notwendigkeit zur Einholung eines SachverstÃ¤ndigengutachtens ist von Fall zu Fall zu entscheiden. Der zustÃ¤ndigen Instanz kommt dabei ein erhebliches Ermessen zu (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 24). Sie ist zur Einholung eines Gutachtens dann verpflichtet, wenn die VerhÃ¤ltnisse anders nicht schlÃ¼ssig abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (RB 1998 Nr. 19 E. 2, mit Hinweisen). Der massgebliche Sachverhalt ist aufgrund der Akten, des Augenscheins der Baurekurskommission vom 21. August 2007 sowie der bei den Akten liegenden Bilddokumentation hinreichend geklÃ¤rt, sodass das Verwaltungsgericht die vorliegend zu beurteilenden Fragen ohne weiteres â im Rahmen seiner ÃberprÃ¼fungsbefugnis â entscheiden kann. HierfÃ¼r bedarf es keines SachverstÃ¤ndigengutachtens.</p> <p class="Urteilstext">Auch nach § 3 der Verordnung Ã¼ber die SachverstÃ¤ndigenkommissionen gemÃ¤ss § 216 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (</span>PBG) vom 12. Januar 2005 ist fÃ¼r das streitbetroffene Bauvorhaben, soweit es sich Ã¼berhaupt im Bereich von Schutzobjekten von Ã¼berkommunaler Bedeutung befindet, nicht zwingend eine Stellungnahme der KDK erforderlich. Im Ãbrigen ist nicht ersichtlich, inwiefern die Fachkompetenz der Baurekurskommission wegen der gebotenen ZurÃ¼ckhaltung bei der ÃberprÃ¼fung von kommunalen Einordnungsentscheiden nicht zum Tragen kommen soll.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Vorinstanz ist zutreffend davon ausgegangen, dass das Bauvorhaben den Gestaltungsanforderungen von Art. 5 BZO und § 238 Abs. 2 PBG zu genÃ¼gen hat. Art. 5 BZO bestimmt als allgemeine Gestaltungsnorm fÃ¼r alle Kernzonen, dass Bauten, Anlagen und Umschwung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten sind, dass der Gebietscharakter des betreffenden Kernzonengebiets gewahrt bleibt und eine gute Gesamtwirkung erreicht wird; auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besonders RÃ¼cksicht zu nehmen. Der Gebietscharakter des Kernzonengebiets "Dorf-Umgebung", zu welcher die fragliche Kernzone gemÃ¤ss Art. 7 Abs. 1 BZO gehÃ¶rt, wird gemÃ¤ss Art. 7 Abs. 2 BZO durch folgende ortsbildprÃ¤gende Elemente bestimmt:</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>UrsprÃ¼ngliche, vom Weinbau geprÃ¤gte HÃ¤usergruppen aus dem 16.-18. Jahrhundert</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Lage beidseitig alter abfallender Strassen oder in SeenÃ¤he</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>In Fall-Linie Ã¼bereinander gestaffelte, zum See gerichtete Giebelbauten</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Zweigeschossige, gemauerte WohnhÃ¤user und variationsreiche, holzverschalte ÃkonomiegebÃ¤ude</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>HerkÃ¶mmliche Materialien</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Traditionelle VorgÃ¤rten und Einfriedungen.</p> <p class="Urteilstext">Indem Art. 5 BZO in Kernzonen allgemein eine gute Einordnung und die besondere RÃ¼cksichtnahme auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes verlangt, stellt es grundsÃ¤tzlich keine hÃ¶heren Anforderungen an die Gestaltung als § 238 Abs. 2 PBG. Dennoch hat Art. 5 BZO insofern eine eigenstÃ¤ndige Bedeutung, als er die Wahrung des Gebietscharakters hervorhebt, welcher in Art. 7 BZO fÃ¼r die fragliche Kernzone nÃ¤her umschrieben wird. Damit werden die fÃ¼r die bauliche Umgebung prÃ¤genden Elemente charakterisiert und Leitlinien fÃ¼r die AusÃ¼bung des Beurteilungsspielraums der BaubehÃ¶rde festgelegt (vgl. hierzu sogleich E. 4.2; VGr, 19. Dezember 2007, VB.2007.000189, E. 3.4, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Ist zu prÃ¼fen, ob eine Baute dem Gestaltungsgebot von § 238 Abs. 2 PBG entspricht, steht der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit bzw. ein besonderer Beurteilungsspielraum zu (RB 1981 Nr. 20; VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.1; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19). Diesen hat die Rechtsmittelinstanz zu respektieren, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden SachumstÃ¤nde beruht. Sie darf nur dann einschreiten, wenn die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der kommunalen BehÃ¶rde sachlich nicht mehr vertretbar ist (RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19; vgl. auch BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430 ff., E. 3.2 und 4, mit Bemerkungen von Arnold Marti). Sodann handelt es sich bei den Kernzonenvorschriften um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung durch die kommunalen BehÃ¶rden nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung zu schÃ¼tzen ist, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend ist. Auch insofern haben sich die kantonalen Rechtsmittelinstanzen bei der ÃberprÃ¼fung zurÃ¼ckzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h).</p> <p class="Urteilstext">Auf ihren Beurteilungsspielraum kann sich die kommunale BaubehÃ¶rde jedoch nur berufen, wenn sie spÃ¤testens in der Rekursantwort die geforderte nachvollziehbare BegrÃ¼ndung fÃ¼r ihren Entscheid vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18, E. 5a). Fehlt dagegen eine solche BegrÃ¼ndung, ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens im Licht der erhobenen RÃ¼gen uneingeschrÃ¤nkt zu Ã¼berprÃ¼fen; andernfalls muss sie sich eine Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 verletzende Unterschreitung ihrer ÃberprÃ¼fungsbefugnis vorwerfen lassen (VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.3; vgl. BGE 131 II 271 E. 11.7.1 S. 304).</p> <p class="Urteilstext">Vor Verwaltungsgericht kÃ¶nnen neben der unrichtigen Feststellung des Sachverhalts (§ 51 <span>des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [</span>VRG]) in der Regel nur Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG gerÃ¼gt werden, wozu auch eine unrichtige Handhabung der ÃberprÃ¼fungsbefugnis durch die Vorinstanz gehÃ¶rt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>In Bezug auf die Einordnung und Gestaltung des Bauvorhabens fÃ¼hrte die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde in der Baubewilligung im Wesentlichen aus, das Projekt sei bezÃ¼glich Gestaltung nicht nach den Vorschriften fÃ¼r Wohnzonen, sondern nach den strengeren Kernzonenvorschriften zu beurteilen. Die dem Projekt benachbarten GebÃ¤ude seien nicht im Inventar der kommunalen kunsthistorischen Objekte verzeichnet. Das am nordÃ¶stlichen Ende der Scheune Assek.-Nr. 05 stehende Wohnhaus sei unter der Inventar-Nummer 10 verzeichnet. Da die Scheune selbst nicht im Inventar verzeichnet sei, werde das geplante Bauvorhaben nach § 238 Abs. 1 PBG beurteilt. Der Gebietscharakter des Kernzonengebiets sei uneinheitlich: hangaufwÃ¤rts liege der Weinbaubetrieb, hangabwÃ¤rts bis zur L-Strasse WohnhÃ¤user aus der zweiten HÃ¤lfte des 20. Jahrhunderts, die nicht mehr vom Weinbau geprÃ¤gt seien. Das dem Bauvorhaben nÃ¤chstliegende GebÃ¤ude liege auch weder in Falllinie noch mit der Giebelseite zum See gerichtet und auch nicht entlang eines historischen Strassenzuges gemÃ¤ss Art. 7 Abs. 2 BZO. Die Ausrichtung des geplanten BaukÃ¶rpers entspreche Art. 5 und 7 BZO. Die Dachneigung von knapp 37° des geplanten BaukÃ¶rpers kÃ¶nne als fÃ¼r diese Kernzone Ã¼blich bezeichnet werden. Die Position der geplanten Schleppgauben stelle keinen gestalterischen Nachteil fÃ¼r die Fassade dar. Das Vorhaben entspreche den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG. In der Rekursvernehmlassung fÃ¼hrte die Baukommission aus, auch wenn in der Baubewilligung auf § 238 Abs. 1 PBG verwiesen werde, machten die ErwÃ¤gungen doch ohne weiteres klar, dass die Beurteilung des Bauvorhabens nach dem strengen Massstab der Kernzonenvorschriften erfolgt sei, der materiell den erhÃ¶hten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG entspreche. Unter BerÃ¼cksichtigung der nachgereichten BegrÃ¼ndung in der Rekursvernehmlassung hat die kommunale BaubehÃ¶rde ihre durch das kantonale Recht eingerÃ¤umte Entscheidungsfreiheit beansprucht und muss sich deshalb einen Eingriff durch die RechtsmittelbehÃ¶rden nur gefallen lassen, soweit ihre WÃ¼rdigung als nicht mehr vertretbar erscheint. Es geht also vorliegend einzig um die Frage, ob die Baurekurskommission die erstinstanzliche Ã¤sthetische WÃ¼rdigung des streitigen Bauprojekts fÃ¼r sich allein sowie unter BerÃ¼cksichtigung des baulichen Umfelds zu Recht fÃ¼r nicht mehr vertretbar hielt und damit ohne Rechtsverletzung in den Ermessensspielraum der kommunalen BaubehÃ¶rde eingreifen durfte.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>BezÃ¼glich der Fassadengestaltung und Materialisierung hielt die Baukommission in der Rekursvernehmlassung fest, in Art. 7 Abs. 2 Punkt 4 BZO seien "gemauerte WohnhÃ¤user" als ortsprÃ¤gende Elemente erwÃ¤hnt. Dies bedeute nun aber nicht, dass die Wahrung des Gebietscharakters bei einem Neubau den Verzicht auf raumhohe Fenster gebiete. Neubauten verfÃ¼gten heute allgemein Ã¼ber mehr FensterflÃ¤che als frÃ¼her. Das Neubauprojekt entspreche auch mit einem hÃ¶heren FensterflÃ¤chenanteil dem Quartiercharakter gemÃ¤ss Art. 5 und 7 BZO. Zum baulichen Umfeld fÃ¼hrte die Baukommission in der Rekursvernehmlassung aus, die Kernzone M-Strasse umfasse neben dem Weinbauernbetrieb auch weitere Liegenschaften nÃ¶rdlich der M-Strasse und an der L-Strasse, welche nicht in gleicher Weise durch den Weinbau geprÃ¤gt seien. Keinen Bezug zum Weinbau habe insbesondere das Wohnhaus in der L-Strasse 09, welches die bauliche Umgebung und damit den bei der Beurteilung der Einordnung des Bauvorhabens massgebenden Nahbereich prÃ¤ge.</p> <p class="Urteilstext">Dass Neubauten heute allgemein Ã¼ber mehr FensterflÃ¤chen verfÃ¼gen als frÃ¼her, stellt keine sachlich vertretbare BegrÃ¼ndung fÃ¼r eine Einordnung in die herkÃ¶mmliche und charakteristische Bausubstanz dar. Die Baukommission legt auch nicht dar, inwiefern der hÃ¶here FensterflÃ¤chenanteil dem Gebietscharakter der Kernzone entspricht. Die Kernzone M-Strasse mag in Bezug auf einzelne Gestaltungselemente ein heterogenes Erscheinungsbild aufweisen. Jedoch fÃ¼hren einzelne Bauten, die fÃ¼r die Kernzone atypische Elemente enthalten, nicht dazu, dass generell geringere Anforderungen an die Gestaltung neuer Bauvorhaben zu stellen sind (BGr, 19. Juli 2005, 1P.208/2005, E. 2.6, www.bger.ch; VGr, 20. Dezember 2006, VB.2006.00084, E. 4.8.2, www.vgrzh.ch). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>DemgegenÃ¼ber erwog die Vorinstanz, an der Nordostfassade sei im Erd- und im Obergeschoss je eine Reihe mit sechs Fenstern geplant, wobei drei verschiedene FenstergrÃ¶ssen vorgesehen seien und die Ã¼bereinander stehenden Fenster jeweils gleich gross seien. FÃ¼r diese dem inventarisierten Bauernhaus zugewandte Fassade sei darÃ¼ber hinaus an Gestaltung nichts geplant. Abgesehen von der Holzschalung seien den BauplÃ¤nen insbesondere keinerlei Gestaltungselemente zu entnehmen, die in irgendeiner erkennbaren Weise einen Bezug zum vorhandenen Ortsbild bzw. Charakter der Kernzone M-Strasse herstellten. Der SÃ¼dfassade gebreche es ebenfalls an der Verwendung herkÃ¶mmlicher â oder zumindest herkÃ¶mmlich wirkender â Materialien und an einer visuell erkennbaren AnknÃ¼pfung an die vom Weinbau geprÃ¤gte HÃ¤usergruppe rund um das inventarisierte Bauernhaus. Die Vielzahl aneinander gereihter, grosser rechteckiger Fenster habe kaum etwas mit den oben erwÃ¤hnten das Ortsbild prÃ¤genden Elementen gemein. Die sÃ¼dwestliche AussenflÃ¤che erscheine als eine eigentliche, nahezu vollstÃ¤ndige Glasfassade, die in der besagten Kernzone fremd wirke. Die offen und leicht wirkende Fassade kontrastiere zusÃ¤tzlich mit dem geplanten grossflÃ¤chigen Satteldach, was in Ã¤sthetischer Hinsicht widersprÃ¼chlich, im vorliegenden baulichen Zusammenhang indes keineswegs typisch wirke. In gleicher Weise seien an der SÃ¼dost- und Nordwestfassade die augenfÃ¤llig gross proportionierten Verglasungen unterhalb des Giebels einer guten Gesamtwirkung abtrÃ¤glich. Es sei keinerlei Bezug zu der das Ortsbild prÃ¤genden HÃ¤usergruppe im Norden der Bauparzelle auszumachen. Hier wie auch an den beiden LÃ¤ngsfassaden werde die optische Wirkung zudem durch das Fehlen einer kubischen Feingliederung beeintrÃ¤chtigt. Eine architektonische Durchbildung des BaukÃ¶rpers, die fÃ¼r den Betrachter einen Bezug zum Ortsbild ablesbar mache, sei beim umstrittenen Bauvorhaben nicht erkennbar. Insgesamt mÃ¼sse somit festgestellt werden, dass dem strittigen Bauvorhaben jegliche Bezugnahme zur Kernzone M-Strasse fehle. Diese WÃ¼rdigung ist im Gegensatz zu derjenigen der Baukommission sachlich vertretbar und nachvollziehbar begrÃ¼ndet. </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt nichts vor, was die vorinstanzliche WÃ¼rdigung als rechtsverletzend erscheinen liesse. Selbst wenn mit der Baukommission und dem BeschwerdefÃ¼hrer davon auszugehen wÃ¤re, dass das Schutzobjekt durch das Bauvorhaben nicht tangiert werde, verleiht es der baulichen Umgebung eine besondere QualitÃ¤t, welche die Forderungen nach einer sorgfÃ¤ltigen Gestaltung des Neubaus begrÃ¼ndet. GenÃ¼gt das Projekt bereits fÃ¼r sich allein diesen Anforderungen nicht, darf die WÃ¼rdigung unter Bezugnahme auf die weitere bauliche Umgebung summarisch erfolgen (VGr, 1. Juni 2005, VB.2004.00543, E. 5.4, www.vgrzh.ch). Ein Neubau in der Kernzone hat sich in gestalterischer Hinsicht am Zweck der Kernzone, wie er durch § 50 Abs. 1 PBG vorgezeichnet ist, zu orientieren. Das Bauprojekt des BeschwerdefÃ¼hrers wird den besonderen Gestaltungsanforderungen einer Kernzone jedoch nicht gerecht. Mit der Bewilligung des vorliegenden Projekts hat die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde die Kernzonenvorschriften in einer Weise angewandt, die durch den von § 50 Abs. 1 PBG vorgezeichneten Zweck der Kernzone, nÃ¤mlich die Erhaltung und Entwicklung eines schutzwÃ¼rdigen Ortsbilds, nicht mehr gedeckt wird.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die Vorinstanz hat ihren Entscheid somit im Wesentlichen mit der ungenÃ¼genden Ge­staltung der Aussenfassaden des geplanten GebÃ¤udes begrÃ¼ndet. Der BeschwerdefÃ¼hrer und die Mitbeteiligte bringen vor, die Beschwerdegegnerschaft habe im Rekursverfahren die Fassadengestaltung nicht genÃ¼gend substanziiert gerÃ¼gt. Sie werfen der Vorinstanz vor, indem sie die rudimentÃ¤ren Ãusserungen der Beschwerdegegnerschaft zum Anlass fÃ¼r eine umfassende WÃ¼rdigung der Fassaden und die Aufhebung der Baubewilligung genommen habe, habe sie das RÃ¼geprinzip verletzt.</p> <p class="Urteilstext">Die private Beschwerdegegnerschaft hat im Rekursverfahren die mangelnde Einordnung des Bauvorhabens gerÃ¼gt und diesen Einwand unter anderem mit der ungenÃ¼genden Fassadengestaltung und der dazugehÃ¶renden Materialisierung begrÃ¼ndet. Der Vorinstanz kann somit nicht vorgeworfen werden, sie habe einen Bauhinderungsgrund geprÃ¼ft, der von den Rekurrenten nicht vorgebracht worden sei. Bei der Beurteilung, ob ein Bauvorhaben den Anforderungen von § 238 PBG entspricht,<span> ist sodann eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 17. Februar 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 654). Der Einwand des BeschwerdefÃ¼hrers und der Mitbeteiligten ist demnach unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die von der Vorinstanz festgestellten MÃ¤ngel des Bauprojekts lassen eine Behebung mittels Nebenbestimmungen im Sinn von § 321 PBG entgegen der Ansicht des BeschwerdefÃ¼hrers nicht zu, sondern die erforderliche Verbesserung bedingt eine tief greifende Ãberarbeitung des Projekts. Die Aufhebung der Baubewilligung durch die Vorinstanz erweist sich deshalb nicht als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Damit erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG).</span></p> <p class="Urteilstext">Dem BeschwerdefÃ¼hrer und der Mitbeteiligten steht als Unterliegende von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zu; demgegenÃ¼ber sind die anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner Nrn. 1 und 2 angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Stehen sich in einem Verfahren private Parteien mit gegensÃ¤tzlichen AntrÃ¤gen gegenÃ¼ber, wird die EntschÃ¤digung in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt (§ 17 Abs. 3 VRG; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 46 ff.). Demnach ist der BeschwerdefÃ¼hrer zu verpflichten, den Beschwerdegegnern Nrn. 1 und 2 eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu entrichten.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern Nrn. 1 und 2 je eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.-, insgesamt Fr. 2'000.-, zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>