<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00784</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217178&amp;W10_KEY=13013505&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00784</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 04.05.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 05.09.2018 teilweise gutgeheissen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Kognition des Baurekursgerichts; Ausnützungsübertragung; befriedigende Einordnung. Das Baurekursgericht muss bei der Überprüfung von kommunalen Einordnungsentscheiden die von der Baubehörde angeführten Entscheidgründe gebührend berücksichtigen (E. 3.2). Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Ausnützungsübertragung zu Baukörpern führt, welche den Rahmen der zonengemässen, durch Bauvorschriften und Parzellenanordnung geprägten Überbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht mehr befriedigend in die bauliche Umgebung einordnen (E. 4.2). Die örtliche Umgebung des Bauvorhabens wird durch grössere, dominante Mehrfamilien- und Terrassenhäuser geprägt. In diese Umgebung ordnet sich das Bauprojekt trotz einer erheblichen Erhöhung der Baumassenziffer befriedigend ein (E. 4.4). Auch der Zonencharakter wird durch das Bauvorhaben nicht verletzt (E. 4.6.1). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃSTHETIKVORSCHRIFT">ÃSTHETIKVORSCHRIFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENCHARAKTER">ZONENCHARAKTER</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=33990" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00784</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">4. Mai 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Isabella Maag. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>BaubehÃ¶rde Meilen,<b> </b>vertreten durch RA A, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>B AG,<b> </b>vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 5. April 2015 (richtig: 2016) verweigerte die BaubehÃ¶rde Meilen der B AG die Baubewilligung fÃ¼r den Abbruch mehrerer GebÃ¤ude und den Neubau zweier MehrfamilienhÃ¤user auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 am D-Weg 03/04 in Meilen. Gleichzeitig wurde die von der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich mit VerfÃ¼gung vom 21. MÃ¤rz 2016 erteilte forstrechtliche, wasserpolizeiliche und gewÃ¤sserschutzrechtliche Bewilligung erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierte die B AG am 13. Mai 2016 an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Dieses hiess ihr Rechtsmittel mit Entscheid vom 15. November 2016 gut. Das Baurekursgericht hob den Beschluss der BaubehÃ¶rde Meilen auf und wies die Sache zum Neuentscheid zurÃ¼ck.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 13. Dezember 2016 fÃ¼hrte die Gemeinde Meilen Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und damit den Beschluss der BaubehÃ¶rde Meilen zu bestÃ¤tigen sowie einen Augenschein durchzufÃ¼hren, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich 8 % Mehrwehrsteuer) fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zulasten der B AG. Das Baurekursgericht liess sich am 10. Januar 2017 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die B AG beantragte am 26. Januar 2017, die Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gemeinde Meilen abzuweisen, woraufhin die Gemeinde Meilen am 23. Februar 2017 ihre AntrÃ¤ge bestÃ¤tigte. Hierzu nahm die B AG mit Eingabe vom 8. MÃ¤rz 2017 Stellung. Die Gemeinde Meilen verzichtete in der Folge stillschweigend auf eine weitere Stellungnahme.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung1">In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt die BeschwerdefÃ¼hrerin einen Augenschein, da der Bezug des Bauvorhabens zu seiner landschaftlichen und baulichen Umgebung im vor­instanzlichen Augenscheinprotokoll nur ungenÃ¼gend dokumentiert worden sei. Ein Augenschein dient der Feststellung des entscheidrelevanten Sachverhalts und erÃ¼brigt sich, wenn sich dieser aus den Akten hinreichend ergibt. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 7 N. 79). Im vorliegenden Fall hat das Baurekursgericht am 19. August 2016 einen Augenschein durchgefÃ¼hrt. Es ist der BeschwerdefÃ¼hrerin insofern zuzustimmen, als dass die anlÃ¤sslich des Augenscheins getÃ¤tigten Fotografien in erster Linie die BaugrundstÃ¼cke und weniger deren bauliche und landschaftliche Umgebung zeigen. Allerdings liegen dem Verwaltungsgericht daneben noch die von der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Beschwerdegegnerin eingereichten Fotografien sowie PlÃ¤ne vor. Sodann ist die streitgegenstÃ¤ndliche Umgebung auch auf Google Maps/Street View abgebildet (https://maps.google.ch, zuletzt besucht am 25. April 2017). Aus der Gesamtheit dieser Unterlagen ergibt sich die bauliche und landschaftliche Umgebung des Bauprojekts mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf einen Augenschein verzichtet werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Beschwerdegegnerin plant, die sich auf den BaugrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 bestehenden Bauten â ein ehemaliger Bauernhof mit Doppelwohnhaus, Scheune und Waschhaus â abzubrechen und durch zwei MehrfamilienhÃ¤user mit je zwei Vollgeschossen und einem Attikageschoss zu ersetzen. Die Bauparzellen liegen in der Wohnzone W 1.4, wobei das nÃ¶rdliche GrundstÃ¼ck (Kat.-Nr. 02) im Westen an Wald anstÃ¶sst und im Ãbrigen von der Wohnzone W 1.4 umgeben ist. Die ebenfalls an drei Seiten an die Wohnzone W 1.4 anstossende sÃ¼dliche Bauparzelle (Kat.-Nr. 01) ist im westlichen Teil mit Wald bepflanzt und grenzt dort direkt an den E-Bach.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Um das Bauvorhaben im geplanten Umfang realisieren zu kÃ¶nnen, mÃ¶chte die Beschwerdegegnerin einen Baumassentransfer zulasten der im Norden unmittelbar an die nÃ¶rdliche Bauparzelle angrenzenden Geber-Parzelle Kat-Nr. 05 vornehmen. Die Geber-Parzelle ist ein schmales, L-fÃ¶rmiges GrundstÃ¼ck, welches teilweise entlang des Waldrandes verlÃ¤uft und sich unbestrittenermassen nicht fÃ¼r eine Ãberbauung eignet. Aus Sicht der EmpfÃ¤ngergrundstÃ¼cke wÃ¼rde die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung die zulÃ¤ssige Baumasse fÃ¼r Hauptbauten um rund 25 % erhÃ¶hen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt gegen den Rekursentscheid vor, das Bauvorhaben erfÃ¼lle die Anforderungen von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. Sep­tember 1975 (PBG) nicht. Der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde komme bei der Anwendung dieser Bestimmung eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zu und die Rekursinstanz habe daher einen kommunalen Entscheid, der auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden UmstÃ¤nde beruhe, zu respektieren. Diese ZurÃ¼ckhaltung habe sich die Vor­instanz vorliegend nicht auferlegt und den kommunalen Bauentscheid damit zu Unrecht aufgehoben.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref480555776"><b>3.2 </b>Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird.</a><a id="_Ref480373114"> GrundsÃ¤tzlich obliegt es den Gemeinden, § 238 PBG und die darin verwendeten offenen Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren. Dennoch ist das Baurekursgericht gemÃ¤ss der seit 2013 geltenden Praxis des Verwaltungsgerichts berechtigt und verpflichtet, kommunale Einordnungsentscheide auf ihre Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen. Das Baurekursgericht muss dabei allerdings die von der BaubehÃ¶rde angefÃ¼hrten EntscheidgrÃ¼nde gebÃ¼hrend berÃ¼cksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der BehÃ¶rde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift ent­wickelt wurden. Abgesehen von der insofern gebotenen RÃ¼cksichtnahme besteht jedoch keine weitergehende EinschrÃ¤nkung der vollen PrÃ¼fungsbefugnis des Baurekursgerichts (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; vgl. auch die zutreffenden AusfÃ¼hrungen im angefochtenen Entscheid). Die BeschwerdefÃ¼hrerin kann in diesem Zusammenhang aus dem Hinweis auf einen einzelnen seit der PraxisÃ¤nderung ergangenen Entscheid des Verwaltungsgerichts, in welchem noch die frÃ¼here Rechtsprechung zur baurekursgerichtlichen Kognition wiedergegeben wird, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die zitierte ErwÃ¤gung entspricht nicht der inzwischen gefestigten verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (vgl. z.B. VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2; <span>19. Novem­ber 2015, VB.2015.00532, E. 3.3; 15. September 2016, VB.2016.00079, E. 3.3</span>).</a></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die BaubehÃ¶rde Meilen begrÃ¼ndete ihre Bauverweigerung zusammengefasst damit, dass die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zu einer § 238 Abs. 1 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz fÃ¼hre, wodurch der Zonencharakter nicht mehr gewahrt werde. Es entspreche sodann der Praxis der BaubehÃ¶rde Meilen, AusnÃ¼tzungstransfers von Ã¼ber 20 % (aus Sicht der Geber-Parzelle) nicht zu bewilligen. Das Bauareal erweise sich damit als Ã¼bernutzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Das Baurekursgericht fÃ¼hrte hierzu aus, die bauliche Umgebung des Bauvorhabens werde durch grÃ¶ssere und markante GebÃ¤udegruppen geprÃ¤gt und die geplanten MehrfamilienhÃ¤user wÃ¼rden sich dort durchaus zureichend einordnen. Die gesteigerte Baumasse vermÃ¶ge daran nichts zu Ã¤ndern, falle doch vor Ort mehr ins Gewicht, dass das Bauvorhaben deutlich tiefer zu liegen komme als die dominant wirkenden GebÃ¤ude am D-Weg 06/07. Da die Baumkronen des angrenzenden Waldes die projektierten MehrfamilienhÃ¤user deutlich Ã¼berragten, wÃ¼rden sich diese auch nicht nachteilig auf die den E-Bach sÃ¤umende Waldung auswirken. Die geplanten WohnhÃ¤user wÃ¼rden im gesamten Ã¶rtlichen Kontext daher â trotz der BaumassenerhÃ¶hung â keine stÃ¶rende ZÃ¤sur bilden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Insgesamt zeigt sich, dass sich die Vorinstanz mit den massgebenden Argumenten der BeschwerdefÃ¼hrerin auseinandergesetzt hat und aus dem Rekursentscheid mit hinreichender Deutlichkeit hervorgeht, weshalb sie die gestalterische EinschÃ¤tzung der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht teilt (vgl. VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.3). Die Vorinstanz hat somit die kommunalen EntscheidgrÃ¼nde gebÃ¼hrend berÃ¼cksichtigt. Eine Rechtsverletzung â insbesondere eine ErmessensÃ¼berschreitung â kann im Vorgehen der Vorinstanz damit nicht erblickt werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b>Anders als die BeschwerdefÃ¼hrerin hat die Vorinstanz dem Bauvorhaben eine befriedigende Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG zugesprochen und es bleibt nachfolgend zu prÃ¼fen, ob sich diese Beurteilung als rechtmÃ¤ssig erweist. <span>Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei dieser ÃberprÃ¼fung Ã¼ber eine Rechtskontrolle; es kann die Angemessenheit des vorinstanzlichen Entscheids nicht Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Aus § 238 PBG folgt, dass ein GebÃ¤ude, dessen Volumen sich aus der Umgebung heraushebt, besonders sorgfÃ¤ltig zu gestalten ist. Das bedeutet jedoch nicht, dass in solchen FÃ¤llen mehr als eine befriedigende Einordnung verlangt werden kann (<span>VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2 mit Hinweisen). </span>Ist zur Realisierung eines Bauvorhabens eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung notwendig, darf diese ausserdem nicht zu einer unerwÃ¼nschten, § 238 Abs. 1 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz fÃ¼hren. Dabei ist <span>im jeweiligen Einzelfall zu prÃ¼fen, ob die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zu BaukÃ¶rpern fÃ¼hrt, welche den Rahmen der zonengemÃ¤ssen, durch Bauvorschriften und Parzellenanordnung geprÃ¤gten Ãberbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht mehr befriedigend in die bauliche Umgebung einordnen</span> (<span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. </span>661; VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2).</p> <p class="Erwgung3">Die Beschwerdegegnerin wendet hiergegen vorab ein, es sei zu beachten, dass sich die Geber-Parzelle nun ebenfalls in ihrem Eigentum befinde und bei einer Vereinigung der GrundstÃ¼cke gar keine BaumassenÃ¼bertragung mehr erforderlich wÃ¤re. Dieses Argument verfÃ¤ngt nicht. Die Beschwerdegegnerin muss sich bei den rechtlichen Gegebenheiten behaften lassen, die sie geschaffen bzw. die sie ihrem Baugesuch zu Grunde gelegt hat (BGr, 9. Februar 2005, 1P.459/2004, E. 4.2.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht zur Einhaltung von § 238 Abs. 1 PBG geltend, das Bauvorhaben sei keineswegs besonders gut gestaltet. So Ã¼berrage und dominiere es die sich Ã¶stlich und sÃ¼dlich der Bauparzelle befindenden Ein- und ZweifamilienhÃ¤user klar. Ausserdem seien die beiden projektierten GebÃ¤ude so stark zusammengerÃ¼ckt, dass sie wie ein einziges GebÃ¤ude wahrgenommen wÃ¼rden. Ausserdem bewirke das Bauprojekt eine riegelartige Trennung des Siedlungsgebietes vom Bacheinschnitt.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.4 </span></b>Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden, und es kann bezÃ¼glich der Einordnung grundsÃ¤tzlich auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden <span>(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Das Bauprojekt besteht aus zwei je rund 18 m langen MehrfamilienhÃ¤usern, die durch einen Ã¼ber 4 m langen Durchgang getrennt werden. Die LÃ¤nge des Durchgangs betrÃ¤gt damit rund ein FÃ¼nftel der GebÃ¤udelÃ¤nge eines BaukÃ¶rpers. Zwar ist bei einer solchen Dimensionierung davon auszugehen, dass der Durchgang selber je nach Blickwinkel des Betrachters nicht immer gleich gut sichtbar sein wird. Dies Ã¤ndert aber nichts daran, dass von aussen klar erkennbar ist, dass auf der Bauparzelle zwei voneinander getrennte BaukÃ¶rper stehen. Die geplanten Baukuben werden damit â entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin â nicht als ein einziges GebÃ¤ude wahrgenommen. Vielmehr trÃ¤gt gerade die Aufteilung der Baumasse auf zwei voneinander unabhÃ¤ngige GebÃ¤ude entscheidend zur Auflockerung des Erscheinungsbildes des Bauvorhabens bei. Im Ãbrigen sind in der Wohnzone W 1.4 GebÃ¤ude mit einer LÃ¤nge bis zu 50 m zulÃ¤ssig (Art. 18 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen vom 25. MÃ¤rz 1997 [BZO Meilen]). Damit kÃ¶nnte dem Bauvorhaben die von der BeschwerdefÃ¼hrerin behauptete Wahrnehmung als ein 41 m langes GebÃ¤ude ohnehin nicht negativ angelastet werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b><span>D</span>ie Bauparzellen liegen an einem nach SÃ¼den abfallenden Hang. Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin zutreffend ausfÃ¼hrt, befindet sich das Bauareal an einer â gegenÃ¼ber dem E-Bach und dem Ã¶stlichen Siedlungsgebiet â <i>leicht</i> erhÃ¶hten Lage. Mit rund 13 m mit Abstand am grÃ¶ssten ist die HÃ¶hendifferenz zwischen den Bauparzellen und dem Flussbett des E-Bachs. Diese fÃ¤llt jedoch aufgrund des sich davor befindenden Waldes optisch nicht (stark) ins Gewicht. Zwischen der sÃ¼dlichen Bauparzelle und den davon sÃ¼dÃ¶stlich liegenden HÃ¤usern an der F-Strasse 25/23 (Kat.-Nrn. 10 und 11) betrÃ¤gt der HÃ¶henunterschied sodann gerade einmal 1,5 m. Und das GebÃ¤ude Ã¶stlich der nÃ¶rdlichen Bauparzelle (D-Weg 14, Kat.-Nr. 13) ist gegenÃ¼ber dieser sogar Ã¼ber 1 m erhÃ¶ht. Von einer "exponierten Lage" des Bauareals kann unter diesen UmstÃ¤nden keine Rede sein.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.4.3 </span></b>Wie die Vorinstanz treffend festgehalten hat, ergibt sich aus den aktenkundigen Fotografien, PlÃ¤nen und Google Maps/Street View, dass sich zwar sÃ¼dlich der Bauparzellen einige wenig auffÃ¤llige Ein- und ZweifamilienhÃ¤user befinden, der Ortsteil insgesamt aber von den im Norden liegenden grÃ¶sseren Mehrfamilien- und TerrassenhÃ¤user geprÃ¤gt wird. Zu dieser Gruppe markanter GebÃ¤ude gehÃ¶rt auch das nordÃ¶stlich direkt an die Bauparzellen angrenzende dreigliedrige Haus am D-Weg 06/07, welches Ã¼ber zwei Vollgeschosse verfÃ¼gt und zusammen mit dem gleich gestalteten Mehrfamilienhaus am D-Weg 14/15 die ArealÃ¼berbauung G bildet. Es rechtfertigt sich vor diesem Hintergrund nicht, das Bauvorhaben einzig bzw. hauptsÃ¤chlich mit den kleineren, weniger auffÃ¤lligen GebÃ¤ude sÃ¼dlich des D-Wegs zu vergleichen, wie es die BeschwerdefÃ¼hrerin tut. Aufgrund der beschriebenen Hanglage liegt es vielmehr auf der Hand, dass die sich im SÃ¼den befindenden kleineren HÃ¤user bei der optischen Beurteilung des Bauvorhabens weniger ins Gewicht fallen als die nÃ¶rdlich und damit erhÃ¶ht gelegenen GebÃ¤ude. Es ist daher nachvollziehbar, dass die Vorinstanz die beiden geplanten BaukÃ¶rper gerade auch aufgrund des GebÃ¤udes D-Weg 06/07 als <i>dem Ã¶rtlichen Gesamtkontext</i> angepasst und damit als nicht zu wuchtig bzw. dominant beurteilt hat. Damit ist gleichzeitig gesagt, dass der Vorwurf der BeschwerdefÃ¼hrerin, die Vorinstanz habe mit dem D-Weg 06/07 ein einzelnes GebÃ¤ude herausgepickt und zur einzigen Referenz erklÃ¤rt, unberechtigt ist. Schliesslich ist anzumerken, dass die Aufnahme der in der weiteren baulichen Umgebung vorherrschenden modernen Architektursprache dazu fÃ¼hrt, dass sich die projektierten Baukuben in harmonischer Weise in das bestehende Siedlungsgebiet eingliedern und als natÃ¼rlichen Abschluss desselben wahrgenommen werden. Das Bauvorhaben bildet damit keine "Stadtmauer Ã¼ber der Schlucht", wie sie die BeschwerdefÃ¼hrerin erkennt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.4 </b>Ebenfalls unbehelflich ist der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin, dass eine weniger konzentrierte Bauweise fÃ¼r die den E-Bach sÃ¤umende Waldung Ã¶kologisch vorteilhaft wÃ¤re und die Einhaltung von § 238 PBG fÃ¶rdern wÃ¼rde. Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin selbst ausfÃ¼hrt, setzte der lokale Gesetzgeber einen relativ geringen Waldabstand von 15 m fest, um eine "vernÃ¼nftige Ãberbaubarkeit zu gewÃ¤hrleisten". Sodann kann weder aus dem PBG noch aus der BZO Meilen abgleitet werden, dass Baumassentransfers in Waldrandgebieten ausgeschlossen oder nur in beschrÃ¤nktem Ausmass zulÃ¤ssig wÃ¤ren. Da mit dem Bauvorhaben der Waldabstand sowie etwa die Vorschriften Ã¼ber die GebÃ¤udehÃ¶he und -lÃ¤nge eingehalten werden, ist im Ãbrigen ohnehin nicht ersichtlich, inwiefern sich die BaukÃ¶rper bloss aufgrund ihrer erhÃ¶hten Baumasse nachteilig auf die Besonnung des Waldes auswirken oder mehr Immissionen fÃ¼r die Waldrandfauna hervorrufen wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Zusammenfassend ist die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Vorinstanz, wonach sich das Bauvorhaben befriedigend in seine Umgebung einordnet, damit nicht zu beanstanden. Folglich kann auch vor Verwaltungsgericht offenbleiben, was die Beschwerdegegnerin aus dem in dieser Sache ergangenen Vorentscheid vom 27. August 2013 ableiten kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht in ihrer Beschwerde sodann grundsÃ¤tzliche AusfÃ¼hrungen zur Bauverweigerung und den VerweigerungsgrÃ¼nden, welche sie in praktisch unverÃ¤nderter Form bereits vor dem Baurekursgericht vorgebracht hat und mit denen sie sich nicht mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzt. Der VollstÃ¤ndigkeit halber ist zu diesen Folgendes auszufÃ¼hren:</p> <p class="Erwgung3"><b>4.6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt zum einen vor, der AusnÃ¼tzungstransfer fÃ¼hre zu einer Verletzung des Zonencharakters. Mit der ErhÃ¶hung der Baumassenziffer von 1,4 auf 1,75 erreiche diese nahezu die maximal zulÃ¤ssige Baumasse der Wohnzone mit der nÃ¤chsthÃ¶heren Baumassenziffer. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat weder in der Bauverweigerung noch im nachfolgenden Rechtsmittelverfahren ausgefÃ¼hrt, worin der von ihr als verletzt gerÃ¼gte Zonencharakter besteht. Klar erscheint aber, dass es zu kurz greifen wÃ¼rde, den Charakter der Wohnzone W 1.4 allein Ã¼ber die Baumassenziffer zu definieren. Dies hÃ¤tte nÃ¤mlich eine starre, ziffernmÃ¤ssige BeschrÃ¤nkung von AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen zur Folge, welche in der BZO Meilen keine gesetzliche Grundlage findet. Mit dem Verzicht auf eine fixe Obergrenze fÃ¼r Baumassentransfers hat der lokale Gesetzgeber vielmehr in Kauf genommen, dass innerhalb der einzelnen Bauzonen gewisse punktuelle bauliche Massierungen entstehen kÃ¶nnten. Definiert man daher den Charakter der Zone W 1.4 nicht nur Ã¼ber die Baumassenziffer, sondern auch Ã¼ber die weiteren in dieser Zone anwendbaren primÃ¤ren Bauvorschriften sowie die Parzellenanordnung (vgl. VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2), ist nicht erkennbar, inwiefern das vorliegende Bauprojekt, welche diese Ã¼brigen Vorschriften einhÃ¤lt, den Zonencharakter verletzt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.6.2 </b>Schliesslich zielt auch das beschwerdefÃ¼hrerische Vorbringen, es entspreche der Praxis der lokalen BaubehÃ¶rde, Baumassentransfers von Ã¼ber 20 % <i>aus Sicht des EmpfÃ¤nger-GrundstÃ¼ckes</i> nicht zuzulassen, ins Leere. Zum einen relativiert die BeschwerdefÃ¼hrerin die behauptete BaubehÃ¶rdenpraxis gleich selbst, fÃ¼hrt sie doch an anderer Stelle aus, dass bei jedem Transfer eine EinzelfallprÃ¼fung vorzunehmen sei. Zum anderen steht die geltend gemachte Praxis im Widerspruch zu der im Streit liegenden Bauverweigerung: So fÃ¼hrte die lokale BaubehÃ¶rde darin aus, gemÃ¤ss ihrer Praxis seien Baumassentransfers von Ã¼ber 20 % <i>aus Sicht des Geber-GrundstÃ¼cks</i> nicht zulÃ¤ssig. Aus einer Praxis, welche scheinbar ihrer eigenen BaubehÃ¶rde unbekannt ist bzw. von dieser falsch verstanden wird, kann die BeschwerdefÃ¼hrerin aber von vornherein nichts zu ihren Gunsten ableiten.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Demnach ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung § 13 Abs. 2 VRG) und es ist der Beschwerdegegnerin antragsgemÃ¤ss eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 13'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 13'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3.<span> </span></span><span>Die Kosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4.<span> </span></span><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'500.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5.<span> </span></span><span>Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6.<span> </span></span><span>Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>