<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Xecusson"><span><img alt="" height="133" src="/scripts/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/scripts/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=7001&amp;Parametername=WWW_V4&amp;Schema=VD_TA_WEB&amp;Source=search.fiw&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=15924" width="77"/></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="XCantondeVaud"><span>TRIBUNAL CANTONAL</span></p> <p class="XTribunaladministratif"><span>COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="XArrt-Considrant"><span>Arrêt du 28 août 2008</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Composition</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="XComposition"><span>Mme Isabelle Guisan, </span><span>président</span><span>e; MM. </span><span>Antoine Rochat et Laurent Merz, assesseurs</span><span>; Mme </span><span>Florence</span><span> Baillif Métrailler, greffière.</span></p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Recourante</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>A.________, </span></b><span>à 1.********, représentée par Me Eric RAMEL, avocat, à Lausanne<a id="P_INSERT_REPR"></a> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"><span> <a id="P_INSERT_PLAIGNANT_X"> </a></span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Autorité intimée</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>Commission foncière Section II<a id="P_INSERT_IND"></a><a id="P_INSERT_2IND"></a></span></b></p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"><span> <a id="P_INSERT_AUTI_X"></a><a id="RU_AUTOTEXT_KLÄGER_X"> </a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Objet</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span><span>droit public du logement <span> </span></span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>Recours A.________ c/ décision de la Commission foncière rurale Section II du 25 janvier 2008</span></b><span> (refus de délivrer aux acheteurs l'autorisation d'acquérir un logement de vacances)</span></p> </td> </tr> </table> <p class="XArrt-Considrant"><span> </span></p> <p class="XArrt-Considrant"><span>Vu les faits suivants</span></p> <p class="LettreAvec"><span>A.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>Le 15 mars 2005, A.________, ressortissante britannique domiciliée en Angleterre, a acquis, à titre de logement de vacances, les parcelles 2.******** et 3.******** de la Commune d'4.********, soit un appartement de 57.6 m<sup>2</sup> et une place de parc constituant le lot n<sup>o </sup>5.******** dans la PPE "6.********", à 7.********, après avoir obtenu l'autorisation d'acquérir délivrée le 14 janvier 2005 par la Commission foncière II. </span></span></p> <p class="LettreAvec"><span>B.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>Par requête du 8 janvier 2008, BX.________ et CX.________, également ressortissants britanniques domiciliés en Angleterre, ont sollicité l'autorisation d'acquérir, à titre de logement de vacances et pour le prix de 505'000 francs, les parcelles susmentionnées propriétés de A.________.</span></span></p> <p class="LettreAvec"><span>C.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>Par décision du 25 janvier 2008, la Commission foncière II a rejeté la requête d'autorisation. Elle a considéré que si les acquéreurs remplissaient les conditions d'octroi d'une autorisation, la venderesse A.________ ne remplissait en revanche pas les conditions à l'obtention d'une autorisation de vendre. Cette décision est partiellement reprise ci-après:</span></span></p> <p class="CitationLisible"><span>"( ¿) </span></p> <p class="CitationLisible"><span>Considérant, s'agissant de la venderesse A.________, qu'elle a acquis la parcelle en cause le 5.******** mars 2005, soit il y a moins de trois ans,</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Que l'autorisation d'acquérir comprend en particulier la charge d'affectation au but pour lequel l'acquisition a été autorisée, savoir en l'espèce l'utilisation de l'appartement comme logement de vacances, ce qui implique des séjours réels,</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Qu'en outre, l'art. 12 let. a LFAIE proscrit le placement de capitaux, par quoi il faut entendre le placement dans les logements, l'acquisition d'établissements stables n'étant pas soumise à cette exclusion,</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Considérant que la personne à l'étranger qui revend son logement de vacances après un court laps de temps et fait simultanément un bénéfice transforme en réalité son acquisition en un placement prohibé,</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Qu'en principe, dans un tel cas de revente rapide, seule la revente sans bénéfice pourrait le cas échéant être admise,</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Considérant que la venderesse soutient qu'elle a réellement occupé son logement de vacances depuis son acquisition, tout en admettant que ses séjours auraient été moins fréquents depuis 2006, année où elle s'est séparée de son partenaire et a repris une activité, motifs qui justifieraient la revente après moins de trois ans,</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Que toutefois, et elle le reconnaît, la venderesse n'est pas en mesure d'apporter des éléments tangibles de ses venues en Suisse, </span></p> <p class="CitationLisible"><span>Que le seul document faisant état d'une modeste dépense pour l'apparent changement d'une hotte de ventilation est une facture qui, si elle paraît bien concerner le lot en cause, n'est cependant pas adressée à la venderesse,</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Que, par ailleurs, cette dépense n¿établit pas davantage une présence en Suisse,</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Que la venderesse n'aurait pas conservé la moindre preuve de dépenses usuelles d'un vacancier (¿), prétendant n'avoir jamais utilisé sa carte de crédit en Suisse (¿),</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Qu'elle produit encore un message électronique de son frère censé confirmer sans autres précisions que des membres de la famille de la venderesse auraient séjourné dans l'appartement de Villars, ce qui n'est guère plus convaincant,</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Qu'en bref, ces quelques éléments sont insuffisants pour établir à satisfaction que la venderesse a réellement utilisé l'immeuble acquis, ni même ne constituent des indices convaincants dans ce sens,</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Que l'on peut douter qu'elle ait respecté la charge d'affectation qui lui a été imposée,</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Que ces éléments ne jouent ici de toute manière qu'un rôle secondaire dans la mesure où le prix de revente est particulièrement important,</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Considérant qu'en effet le prix de revente demandé de l'appartement en cause génère un bénéfice très important et que la revente peu de temps après l'acquisition malgré l'obligation d'affectation apparaît en l'espèce être la perspective d'un tel bénéfice, les éléments invoqués, même s'ils étaient admis, passant quoi qu'il en soit à l'arrière-plan,</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Que le prix d'achat est de Fr. 270'000.-,</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Que le prix de vente aux acquéreurs s'élève à Fr. 505'000. --,</span></p> <p class="CitationLisible"><span>(¿)</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Que le bénéfice que réaliserait la venderesse serait de Fr. 186'000.- (¿), soit un gain de près de 70%,</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Qu'ainsi, le bénéfice réalisé en moins de trois ans après l'acquisition de ce qui devait constituer un logement de vacances est exorbitant et l'opération ne peut être considérée que comme un placement prohibé, (¿)."</span></p> <p class="LettreAvec"><span>D.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>Par acte du 12 mars 2008, A.________ a interjeté recours contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal. Elle conclut à la réforme de la décision entreprise en ce sens que l'autorisation d'acquérir est accordée. Elle invoque, à l'appui de son recours, une violation de la loi et du principe constitutionnel de la propriété en l'absence de base légale et d'intérêt public et une violation du principe de la proportionnalité.</span></span></p> <p class="LettreAvec"><span>E.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>L'autorité intimée s'est déterminée par acte du 18 avril 2008 en concluant au rejet du recours. </span></span></p> <p class="LettreAvec"><span>F.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>La recourante a déposé des déterminations complémentaires le 6 mai 2008.</span></span></p> <p class="LettreAvec"><span>G.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>Le Tribunal a statué par voie de circulation.</span></span></p> <p class="LettreAvec"><span>H.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>Les arguments respectifs des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.</span></span></p> <p class="XArrt-Considrant"><span>Considérant en droit</span></p> <p class="Numroavec"><span>1.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>Interjeté dans le délai de trente jours prévu par l'art. 30 al. 3 de la loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE; RS 211.412.41), le recours est recevable. </span></span></p> <p class="Numroavec"><span>2.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>La LFAIE est applicable à la recourante et aux acheteurs, dès lors que tous trois sont domiciliés en Grande-Bretagne (art. 7 lit. f de l¿Accord du 21 juin 1999 entre la Confédération suisse d¿une part et la Communauté européenne et ses Etats membres d¿autres, sur la libre circulation des personnes [ALCP ; RS 0.142.112.681] ; art. 25 annexe I ALCP et art. 5 al. 1 lit. a LFAIE). </span></span></p> <p class="Numroavec"><span>3.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>A teneur de l'art. 2 LFAIE, l¿acquisition d¿immeubles par des personnes à l¿étranger est subordonnée à une autorisation, laquelle n'est </span></span><span>accordée que pour les motifs prévus dans la loi (art. 3 al. 1 LFAIE), énumérés, sous le titre marginal </span><span class="CitationCar"><span>"motifs généraux d'autorisation",</span></span><span> à l'art. 8 LFAIE. </span><span>L'art. 3 al. 2 LFAIE donne en outre la compétence aux cantons de prévoir des motifs supplémentaires d¿octroi de l¿autorisation et des restrictions plus sévères. L'art. 9 al. 2 LFAIE précise que les cantons peuvent disposer, par voie législative, que l¿autorisation peut être accordée, dans les limites de leur contingent, à une personne physique qui acquiert un immeuble en tant que logement de vacances ou appartement dans un apparthôtel.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Le canton de Vaud a fait usage de cette faculté. L'art. 1 al. 3 de la loi cantonale du 19 novembre 1986 d'application de la loi fédérale (LVLFAIE; RSV 211.51) dispose en effet ce qui suit:</span></p> <p class="CitationLisible"><span>"Sous réserve des motifs impératifs de refus et dans les limites du contingent, l¿autorisation d¿acquérir est accordée à une personne physique lorsque l¿immeuble lui sert de logement de vacances ¿ (art. 9 al. 2 LFAIE)".</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Cette disposition est complétée par l'art. 4 LVLFAIE dont la teneur est la suivante: </span></p> <p class="CitationLisible"><sup><span>1 </span></sup><span>pour les appartements ¿, l¿autorisation d¿acquérir un logement de vacances ¿. ne peut être délivrée que si le vendeur a demandé une autorisation de vendre.</span></p> <p class="CitationLisible"><sup><span>2</span></sup><span> Celle-ci est accordée, dans les limites du contingent, s¿il a conclu, en la forme authentique, une convention avec un acquéreur remplissant les conditions d¿octroi de l¿autorisation d¿acquérir.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Il résulte de ces dispositions que les conditions à l'obtention d'une autorisation d'acquérir sont, sous réserve de motifs impératifs de refus cités à l'art. 12 LFAIE, exhaustivement les suivantes:</span></p> <p class="CitationLisible"><span>- l'objet doit servir de logement de vacances;</span></p> <p class="CitationLisible"><span>- il doit se situer dans un lieu à vocation touristique selon la liste établie par le Conseil d'Etat;</span></p> <p class="CitationLisible"><span>- le contingent cantonal ne doit pas être épuisé;</span></p> <p class="CitationLisible"><span>- le vendeur doit avoir demandé une autorisation de vendre, laquelle est accordée si le vendeur a passé, en la forme authentique, une convention de vente avec un acquéreur remplissant les conditions à l'octroi d'une autorisation.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>En l'occurrence, l'objet doit servir de logement de vacances; il est situé à 7.********, soit dans un lieu à vocation touristique, et bien que le contingent cantonal soit épuisé, la revente entre étrangers peut intervenir hors contingent. En outre, aucun motif de refus au sens de l'art. 12 LFAIE -soit que </span><span>l¿immeuble sert à un placement de capitaux que la loi n¿autorise pas, que </span><span>la surface de l¿immeuble est supérieure à ce qu¿exige l¿affectation de celui-ci ou que l¿acquéreur a tenté l¿éluder la loi - ne peut être opposé aux époux BCX.________. Enfin, la venderesse a demandé une autorisation de vendre et présenté à l'autorité un acte de vente conditionnelle dressé par un notaire. </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Il appert en conséquence, que les conditions posées par l'art. 4 LVLFAIE sont remplies étant encore précisé qu'à teneur de cette disposition, la condition liée au vendeur n'est pas d'avoir obtenu une autorisation de vendre mais de l'avoir demandé, l'autorisation étant alors délivrée si un acte authentique a été dressé. L'autorité intimée faisant cependant une autre lecture de cette disposition, il y a lieu d'en examiner la portée. </span></p> <p class="Numroavec"><span>4.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>L'autorité intimée motive en premier lieu son refus par le fait que la recourante n'aurait pas respecté la charge qui lui a été imposée lors de sa propre autorisation d'acquérir, à savoir utiliser le bien comme logement de vacances.</span></span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>a) L'art. 14 LFAIE dispose ce qui suit:</span></p> <p class="CitationLisible"><sup><span>1</span></sup><span> L¿autorisation est subordonnée à des conditions et des charges destinées à assurer que l¿immeuble sera affecté au but dont se prévaut l¿acquéreur.</span></p> <p class="CitationLisible"><sup><span>2</span></sup><span> Le Conseil fédéral fixe les conditions et les charges minimales, en tant que la présente loi ne le fait pas, ainsi que l¿échéance des autorisations.</span></p> <p class="CitationLisible"><sup><span>3</span></sup><span> Les charges doivent être mentionnées dans le registre foncier. </span></p> <p class="CitationLisible"><sup><span>4</span></sup><span> A la demande de l¿acquéreur, elles peuvent être révoquées pour des motifs impérieux.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Cette disposition est complétée par l'art. 11 de l'ordonnance du 1<sup>er</sup> octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE; RS 211.412.411) dont la teneur est la suivante:</span></p> <p class="CitationLisible"><sup><span>1</span></sup><span> (¿)</span></p> <p class="CitationLisible"><sup><span>2</span></sup><span> En règle générale, les autorisations doivent au moins être assorties des charges suivantes (art. 14 LFAIE) qui seront mentionnées au registre foncier ;</span></p> <p class="CitationLisible"><span>a. l¿obligation d¿affecter de manière durable l¿immeuble au but pour lequel l¿acquisition a été autorisée et de requérir le consentement de l¿autorité de première instance pour toute modification de l¿affectation ;</span></p> <p class="CitationLisible"><span>(¿)</span></p> <p class="CitationLisible"><span>f. dans le cas de logements de vacances, interdiction de les louer à l¿année ;</span></p> <p class="CitationLisible"><span>(¿)</span></p> <p class="CitationLisible"><sup><span>3</span></sup><span> L¿autorité de première instance peut prévoir des charges plus sévères pour assurer l¿affectation de l¿immeuble au but indiqué par l¿acquéreur.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>La charge se définit comme l'obligation de faire, de ne pas faire ou de tolérer quelque chose, qui est imposée à un administré accessoirement à une décision. Elle se distingue de la condition en tant que celle-ci désigne un évènement dont la survenance est incertaine. A la différence de la condition, laquelle agit directement sur l'entrée en force ou l'échéance de la décision qu'elle concerne, l'exécution ou l'inexécution d'une charge n'a pas d'influence directe sur les effets de la décision qu'elle grève car elle n'est pas un élément nécessaire de celle-ci mais seulement un complément. Une décision ne devient donc pas inefficace ni ne devient caduque du seul fait qu'une charge n'est pas ou plus respectée: elle continue au contraire à produire ses effets aussi longtemps qu'elle n'a pas fait l'objet d'une révocation (ATF 129 II 361 et la doctrine citée). </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Dans le cadre d'une acquisition à titre de logement de vacances, l'obligation d'utiliser l'objet à cette fin est aussi bien une charge qu'une condition, dès lors que si l'immeuble ne sert pas à l'acquéreur de logement de vacances, l'art. 9 al. 2 LFAIE n'est tout simplement pas applicable. Quoi qu'il en soit, le respect ou le non respect de cette obligation par le vendeur ne fait pas partie des conditions à l'octroi d'une autorisation d'acquérir, l'autorité devant vérifier que l'acquéreur (et bien évidemment pas le vendeur) acquiert le bien dans ce but. </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>b) En cas de non respect de la charge, seule la procédure de révocation de l'autorisation est ouverte conformément à l'art. 25 LFAIE. Cette procédure doit par ailleurs être initiée par une mise en demeure, laquelle doit être formulée de façon claire, expresse et faire état de la menace qui pèse sur le propriétaire étranger. Dans la mesure où la mise en demeure porte atteinte à ce dernier, et qu'elle implique de sa part un changement de comportement, elle revêt le caractère d'une décision séparément susceptible de recours (J-Ch. Perrig, L'acquisition d'immeubles en Suisse par des personnes à l'étranger, Lausanne, 1990 p. 329). De même, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, la procédure de révocation a lieu en deux temps: l'autorité doit d'abord constater la violation de la charge puis, après sommation, examiner si l'acquéreur a ou non modifié son comportement en fonction de la mise en demeure qu'elle lui avait signifiée (ATF non publié du 9 juillet 1990 en la cause Actex SA c. GE, Tribunal administratif et Département de l'économie publique, consid. 4a). En l'espèce, on ne peut admettre, comme le soutient l'autorité intimée, que le refus d'autorisation de vendre constituait une "pré-mise en demeure", la procédure d'autorisation et la procédure de révocation de l'autorisation étant distinctes l'une de l'autre et donnant lieu à des décisions distinctes.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>c) Pour être complet, on ajoutera que le seul fait de ne pas occuper le logement ne constitue pas encore une violation de la charge. Il suffit que l'acquéreur ait l'intention d'acquérir le bien comme logement de vacances; en revanche, la loi ne le contraint pas à l'occuper effectivement. La charge a pour but d'éviter que l'acquéreur procède à un changement d'affectation de son immeuble, ce changement requérant, selon l'art. 11 al. 2 let. a OAIE, le consentement de l'autorité. Or, si le logement est simplement inoccupé, il ne saurait être question d'un changement d'affectation. </span><span>La doctrine est par ailleurs claire en la matière: <span class="CitationCar">"Die Absicht, in diesen Objekten Ferien zu verbringen, genügt bereits - aber nicht einmal sie ist an sich gefordert und müsste verwirklicht werden; es besteht kein Benutzungszwang in diesem Sinne"</span> (U. Mühlebach/H. Geissmann, Kommentar zum Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Baden, 1986, p. 208). </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>On rappelle au surplus que la notion d'occupation personnelle a été abandonnée dans la LVLFAIE elle-même. L¿art. 4 al. 2 initialement adopté prévoyait que l¿autorisation de vendre était accordée si le propriétaire l¿était depuis 15 ans, s¿il ne pouvait plus utiliser personnellement son logement et s¿il avait conclu avec l¿acquéreur une convention en la forme authentique. Le Conseil d¿Etat motivait cette disposition comme suit: </span></p> <p class="MsoNormal"><span class="CitationLisibleCar"><span>« La législation fédérale ne fait plus obstacle, dans les communes dites « touristiques » à la vente d¿un logement de vacances à une personne à l¿étranger par son propriétaire. Dès lors, n¿importe quel propriétaire, suisse ou étranger ¿ celui-ci après l¿échéance du délai d¿interdiction de revente ¿ peut théoriquement vendre son appartement à condition que la surface habitable ne soit pas trop importante et que l¿acheteur ait le droit d¿acquérir. (¿) Si le droit de revente du propriétaire n¿était pas limité, il en résulterait de sérieux inconvénients (¿) Pour éviter ces défauts, il faut limiter le droit de revente aux personnes qui justifient d¿une durée de propriété suffisante et de l¿usage personnel de leur logement. Une durée de quinze ans, pouvant être abaissée à dix ans, paraît suffire.</span></span><span> </span><span>(BGC 2A 1986 p. 353)</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Cet alinéa a été modifié en 1996. Lors des débats ayant présidé à sa modification, la teneur alors proposée était la suivante :</span></p> <p class="CitationLisible"><span>« Celle-ci</span><span> [l'autorisation]</span><span> lui est accordée, dans les limites du contingent, s¿il est propriétaire de l¿immeuble depuis trois ans au moins à compter du dernier transfert à titre onéreux ou de la date du permis d¿habiter (¿) s¿il l¿a utilisé personnellement durant ce délai et s¿il a conclu, en la forme authentique, une convention avec un acquéreur (¿). L¿exigence de l¿utilisation personnelle ne concerne ni les terrains à bâtir, ni les logements vendus par le constructeur ». </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Le délai d¿interdiction de revente a suscité le commentaire suivant: </span></p> <p class="MsoNormal"><span class="CitationLisibleCar"><span>« Si le délai actuel est certainement trop long, sa suppression totale irait à l¿encontre de l¿obligation qu¿à tout acquéreur étranger d¿affecter de manière durable l¿immeuble au but pour lequel l¿autorisation a été accordée (¿). L¿autorité de première instance cantonale devrait probablement réintroduire dans sa pratique un délai de fait pour s¿assurer que cette charge a été respectée. Un délai ramené à trois ans paraît dès lors adéquat et suffisant. »</span></span><span> </span><span>(BGC 2A 1996 p. 4097)</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>La commission était sceptique quant au maintien d¿un délai, dans la mesure où la LFAIE n'en imposait pas (BGC 1996 p. 4102). Elle relevait par ailleurs que le risque était faible de voir une personne vivant à l¿étranger acheter un bien pour le revendre immédiatement. Finalement, l¿art. 4 al. 2 LVLFAIE a été adopté dans sa teneur actuelle, c¿est-à-dire en abrogeant non seulement le délai de revente mais également la notion d¿utilisation personnelle durant ce délai. </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Force est donc de constater que l'autorité intimée a déduit à tort de l'art. 4 LVLFAIE d'une part que l'acquéreur devait avoir effectivement et personnellement occupé son logement et d'autre part, que cette charge d'occupation était une condition à l'obtention de l'autorisation de vendre.</span></p> <p class="Numroavec"><span>5.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>L'autorité intimée considère en deuxième lieu que la transaction consiste en fait en un placement de capitaux prohibé par la loi. </span></span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>a) Aux termes de l'art. 12 let. a LFAIE, l'autorisation d'acquérir est refusée lorsque l'immeuble sert à un placement de capitaux. Selon la systématique de la loi qui est construite autour de la notion d'autorisation d'acquérir, ce motif de refus devrait être examiné dans le cadre de l'autorisation d'acquérir et non pas de vendre, soit du point de vue de l'acquéreur, au moment de la demande, et non pas du vendeur. Il s'agit de s'assurer, avant la délivrance de l'autorisation d'acquérir, que les intéressés ne veulent pas simplement placer avantageusement leur fonds ou acquérir un immeuble dans le seul but d'échapper au fisc étranger. C'est ainsi que l'autorisation d'acquérir a été refusée à des étrangers </span><span>qui entendaient se réserver la possibilité de céder à une organisation d'hébergement, contre paiement d'un loyer, le droit d'utiliser en permanence leurs résidences secondaires. Il a été jugé qu'une telle location pour une longue durée correspondait à un placement de capitaux, lequel ne pouvait constituer un intérêt légitime, même s'il n'y avait pas spéculation ni recherche d'une source sûre de revenus. Le Tribunal fédéral a ainsi confirmé que l'autorisation devait être refusée aux acquisitions servant à placer des capitaux (cf. ATF 102 Ib 28 consid. 2; ATF 102 IV 55 consid. 1b; ATF 104 Ib 141 consid. 4).</span><span> </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>En l'espèce, en octroyant à la recourante son autorisation d'acquérir en 2005, l'autorité intimée avait estimé que celle-ci ne procédait pas à un placement de capital. Elle n'a invoqué ce motif que lors de la demande d'autorisation de vendre, compte tenu du bénéfice substantiel tiré de l'opération. </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Or, outre que l'on peut se demander si l'autorité intimée était fondée à examiner cette disposition du point de vue de la venderesse, le simple fait que celle-ci revende son bien quelque trois ans seulement après son acquisition ne permet pas d'affirmer qu'elle avait procédé à un placement en capital. En effet, ses explications justifiant l'achat de l'appartement, d'une part, et sa vente, d'autre part, à savoir en particulier la rupture avec son compagnon pour lequel elle avait fait cette acquisition, paraissent plausibles. Il est constant que des circonstances de la vie amènent parfois les gens à changer leur mode de vie, leurs souhaits ou leurs intentions, toutes choses qui font partie de leur liberté personnelle. De même, l'opération ne devient pas un placement de capital par le simple fait qu'elle génère un bénéfice substantiel. On relèvera que si la recourante vendait son bien à une personne domiciliée en Suisse, la question du placement en capital ne se poserait pas faute d'application de la LFAIE, ce qui tend à démontrer que ce motif ne peut être érigé en motif de refus de vendre. Au surplus, la recourante n'a pas la maîtrise de la conjoncture immobilière et ne peut être tenue pour responsable de vendre son bien à des conditions favorables dès lors que son intention initiale n'était pas d'effectuer un placement en capital, comme l'atteste l'autorisation d'acquérir qui lui a été délivrée, mais d'acquérir un logement de vacances pour elle-même et son compagnon.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>b) Il faut donc constater que, faute par la LVLFAIE de prévoir d'autres restrictions aux motifs de refus prévus par la législation fédérale (cf. art. 13 LFAIE), l'autorité intimée a outrepassé son pouvoir d'appréciation en s'immisçant, sans base légale, dans une relation contractuelle privée, allant au-delà du but de la loi dont on rappelle qu'il s'agit, outre d¿éviter une hausse des prix par spéculations, de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse (art. 1 LFAIE). Comme l'a confirmé le Conseil fédéral dans son message de 1981: <span class="CitationLisibleCar">« L¿article 1 cite comme seul but de la loi celui de limiter l¿acquisition d¿immeubles par des personnes domiciliées à l¿étranger, afin de prévenir l¿emprise étrangère sur le sol suisse. (¿) Axer sur ce seul objectif cet acte législatif doit constituer avec l¿aménagement du territoire un des piliers de la politique foncière du Conseil fédéral. (¿) Il est évident que la nouvelle loi ne sera pas sans incidences dans le domaine de l¿aménagement du territoire, de la protection des sites, de la politique conjoncturelle, régionale et monétaire, dont elle s¿efforcera de ne pas entraver les objectifs dans la poursuite de son objectif propre. (¿) la présente loi détermine si une personne domiciliée à l¿étranger remplit les conditions pour devenir propriétaire d¿un immeuble en Suisse. Mais sa portée s¿arrête là. ¿ » </span>( FF 1981 III p. 588-589)<i>.</i></span></p> <p class="Numroavec"><span>6.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>A teneur de l'art. 26 al. 1 Cst., la propriété est garantie. Cette garantie protège les droits patrimoniaux concrets du propriétaire, soit celui de conserver sa propriété, d'en jouir et de l'aliéner. Les restrictions à la propriété ne sont compatibles avec la Constitution que si elles reposent sur une base légale, sont justifiées par un intérêt public suffisant et respectent le principe de la proportionnalité (art. 36 al. 1 à 3 Cst.; <a href="/php/aza/http/index.php?lang=fr&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;query_words=%22garantie+de+la+propri%E9t%E9%22+and+%22restrictions%22&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F129-I-337%3Afr&amp;number_of_ranks=0#page337"><span>ATF 129 I 337</span></a> consid. 4.1 p. 344<a href="/php/aza/http/index.php?lang=fr&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;query_words=%22garantie+de+la+propri%E9t%E9%22+and+%22restrictions%22&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F126-I-219%3Afr&amp;number_of_ranks=0#page219"><span>; 126 I 219</span></a> consid. 2a p. 221). En vertu de ce principe, une restriction aux droits constitutionnels doit être limitée à ce qui est nécessaire pour atteindre le but poursuivi, adéquate à ce but et supportable pour la personne visée par la mesure; celle-ci est disproportionnée s'il est possible d'atteindre le même résultat par un moyen moins incisif (<a href="/php/aza/http/index.php?lang=fr&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;query_words=%22garantie+de+la+propri%E9t%E9%22+and+%22restrictions%22&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F129-I-12%3Afr&amp;number_of_ranks=0#page12"><span>ATF 129 I 12</span></a> consid. 9.1 p. 24<a href="/php/aza/http/index.php?lang=fr&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;query_words=%22garantie+de+la+propri%E9t%E9%22+and+%22restrictions%22&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F129-V-267%3Afr&amp;number_of_ranks=0#page267"><span>; 129 V 267</span></a> consid. 4.1.2 p. 271<a href="/php/aza/http/index.php?lang=fr&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;query_words=%22garantie+de+la+propri%E9t%E9%22+and+%22restrictions%22&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F128-I-92%3Afr&amp;number_of_ranks=0#page92"><span>; 128 I 92</span></a> consid. 2b p. 95 et les arrêts cités). Le principe de la proportionnalité interdit en outre toute limitation qui aille au-delà du but visé et il exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics et privés compromis (<a href="/php/aza/http/index.php?lang=fr&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;query_words=%22garantie+de+la+propri%E9t%E9%22+and+%22restrictions%22&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F126-I-122%3Afr&amp;number_of_ranks=0#page129"><span>ATF 126 I 129</span></a> consid. 2c p. 222<a href="/php/aza/http/index.php?lang=fr&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;query_words=%22garantie+de+la+propri%E9t%E9%22+and+%22restrictions%22&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-I-40%3Afr&amp;number_of_ranks=0#page40"><span>; 124 I 40</span></a> consid. 3e p. 44/45<a href="/php/aza/http/index.php?lang=fr&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;query_words=%22garantie+de+la+propri%E9t%E9%22+and+%22restrictions%22&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F119-IA-348%3Afr&amp;number_of_ranks=0#page348"><span>; 119 Ia 348</span></a> consid. 2a p. 353, et les arrêts cités). </span></span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Dans le cas présent, la décision litigieuse consacre une violation de la garantie de propriété dès lors qu'aucune base légale suffisante n'autorisait l'autorité intimée à assujettir l'autorisation d'acquérir à des conditions non prévues par la loi. Au surplus, la restriction apportée au droit de propriété de la recourante ne repose sur aucun intérêt public dans la mesure où l'immeuble en cause était déjà en mains étrangères et qu'il ne s'agissait donc pas de prévenir l'emprise étrangère sur le sol suisse.</span></p> <p class="Numroavec"><span>7.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>On rappellera enfin qu'à teneur de l'art. 22 LFAIE, l¿autorité ne peut se fonder que sur des allégués qu¿elle a vérifiés et sur lesquels elle a, le cas échéant, réuni les preuves. Selon J-Ch. Perrig, l'autorité ne peut fonder sa décision que sur des faits prouvés, non sur de simples convictions (J-Ch. Perrig, op. cit. p. 105). On peut se demander en l'occurrence si l'autorité intimée ne s'est pas satisfaite de simples indices et de sa propre conviction pour décider que la recourante n'usait pas de son bien comme logement de vacances et qu'elle avait acquis l'immeuble en vue de faire un placement de capital, alors même que les explications fournies à cet égard paraissaient vraisemblables. La question peut toutefois demeurer ouverte.</span></span></p> <p class="Numroavec"><span>8.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>Au vu des considérants qui précèdent, le recours doit être admis et la décision litigieuse annulée. Les frais de la cause seront laissés à la charge de l¿Etat (art. 38 et 55 LJPA) et la recourante, qui a procédé par l'intermédiaire d'un avocat, a droit à l'allocation de dépens.</span></span></p> <b><span><br/> </span></b> <p class="XArrt-Considrant"><span>Par ces motifs<br/> la Cour de droit administratif et public<br/> du Tribunal cantonal<br/> arrête:</span></p> <p class="RetraitDispositif"><span> </span></p> <p class="RetraitDispositif"><span>I.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>Le recours est admis.</span></span></p> <p class="RetraitDispositif"><span>II.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>La décision de la Commission foncière section II du 25 janvier 2008 est annulée. </span></span></p> <p class="RetraitDispositif"><span>III.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>Le dossier est renvoyé à cette autorité pour nouvelle décision dans le sens des considérants.</span></span></p> <p class="RetraitDispositif"><span>IV.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>Les frais de la présente procédure sont laissés à la charge de l'Etat.</span></span></p> <p class="RetraitDispositif"><span>V.<span> </span></span><span dir="LTR"><span>L'Etat de Vaud, par l'intermédiaire de la Commission foncière section II, versera à la recourante une indemnité de 1'000 fr. (mille francs) à titre de dépens.</span></span></p> <p class="RetraitDispositif"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Lausanne, le 28 août 2008</span></p> <p class="CitationLisible"><span> </span></p> <p class="Xprsetgreffier"><span>La présidente: La greffière:<br/> <br/> <br/> </span></p> <p class="Xprsetgreffier"><span> </span></p> <p class="Voiederecours"><span>Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.</span></p> <p class="Voiederecours"><span>Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. </span><span>Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l¿acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu¿elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.</span></p> </div></body></html>