<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00535</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211649&amp;W10_KEY=13013536&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00535</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.03.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für einen Ersatzneubau anstelle eines Einfamilienhauses: Gebäudehöhe, gewachsener Boden, Dachprofil bei Attikageschoss. Im Gebäudegrundrissbereich und bei unmittelbar daran angrenzenden Abgrabungen ist der gewachsene Boden durch Interpolation festzulegen (Bestätigung der Rechtsprechung; E. 2.1.1). In Grenz- oder begründeten Ausnahmefällen kann eine Bauherrschaft die Annahme eines Schrägdachs mit einem First quer zur Gebäudelängsseite verlangen (E. 2.1.2). Eine solche Ausnahme liegt beim vorliegenden Flachdachbau vor, da die Längendifferenz mit 75 cm gering ist und durch die Wahl der kürzeren Fassade als Traufseite ein für die optische Erkennbarkeit des Attikageschosses wichtiger Rücksprung von der Strasse aus sichtbar wird (E. 2.2.1). Folglich hält das Bauvorhaben die maximal zulässige Gebäudehöhe ein (E. 2.2.2). Die Ausgestaltung des Attikageschosses entspricht der kommunalen Regelung über Dachaufbauten (E. 3). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESCHOSS">DACHGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESTALTUNG">DACHGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHPROFIL">DACHPROFIL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWACHSENER BODEN">GEWACHSENER BODEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERPOLATION">INTERPOLATION</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 280 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 292 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 7a BZO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14592" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00535</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. MÃ¤rz 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Robert Lauko. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA E,</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Bauentscheid 01 vom 2. Dezember 2008 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich D und C unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen anstelle des abzubrechenden Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in ZÃ¼rich-Hirslanden. </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob A am 8. Januar 2009 Rekurs an die Baurekurskommission I (R1S.2009.05005) und beantragte die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 28. Oktober 2009 (Bauentscheid 04) bewilligte die Bausektion AbÃ¤nderungsplÃ¤ne, mit welchen verschiedene Bedingungen der Stammbaubewilligung erfÃ¼llt wurden. </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen wandte sich A ebenfalls mit Rekurs vom 2. Dezember 2009 an die Baurekurskommission I (R1S.2009.05219) und beantragte, es seien die AbÃ¤nderungsbewilligung vom 28. Oktober 2009 sowie die ursprÃ¼ngliche Bewilligung vom 2. Dezember 2008 aufzuheben.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 2. MÃ¤rz 2010 bewilligte die Bausektion einen weiteren AbÃ¤nderungsplan, der eine Volumenreduktion des Veloraums, eine Tieferlegung der Untergeschossdecke in diesem Bereich sowie eine StÃ¼tzmauer umfasste. Dieser Beschluss blieb unangefochten. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>IV. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 1. Juli 2011 vereinigte das neu zustÃ¤ndige Baurekursgericht die beiden Rekursverfahren R1S.2009.05005 und R1S.2009.05219 und hiess diese teilweise gut. Demzufolge wurden die privaten Rekursgegnerschaften verpflichtet, der BaubewilligungsbehÃ¶rde im Sinn der ErwÃ¤gungen AbÃ¤nderungsplÃ¤ne fÃ¼r das Dachgeschoss zur PrÃ¼fung und Bewilligung einzureichen und sich an die am 28. Oktober 2009 und 2. MÃ¤rz 2010 bewilligten ProjektÃ¤nderungen zu halten. Im Ãbrigen wurden die Rekurse abgewiesen, soweit sie nicht zufolge ProjektÃ¤nderungen gegenstandslos geworden waren. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>V. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 5. September 2011 beantragte A dem Verwaltungsgericht zur Hauptsache, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. Juli 2011 aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen inkl. Mehrwertsteuer. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht, die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich sowie D und C beantragten am 16. September, 4. Oktober bzw. 20 Oktober 2011 Abweisung der Beschwerde. Letztere schlossen zudem auf Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das BaugrundstÃ¼ck </span>Kat.-Nr. 02 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) der Wohnzone W2bII zugeteilt. In dieser sind zwei Vollgeschosse sowie je ein anrechenbares Unter- und Dachgeschoss zulÃ¤ssig. Die GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt gemÃ¤ss Art. 13 BZO maximal 8,5 m.</p> <p class="Urteilstext"><span>Im Rekursverfahren erhob die BeschwerdefÃ¼hrerin verschiedene RÃ¼gen gegen die beiden baurechtlichen BeschlÃ¼sse der Bausektion vom 2. Dezember 2008 und 28. Oktober 2009. Strittig sind im vorliegenden Beschwerdeverfahren noch die Einhaltung der Vorschriften Ã¼ber die GebÃ¤udehÃ¶he und die Ausgestaltung des Dachgeschosses. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss § 280 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) wird die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.1 </b>GemÃ¤ss feststehender Rechtsprechung ist bei <i>Um- und Erweiterungsbauten</i> fÃ¼r die Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die TerrainverhÃ¤ltnisse bei Einreichung des ursprÃ¼nglichen Baugesuchs fÃ¼r das umzubauende GebÃ¤ude abzustellen, und zwar unabhÃ¤ngig davon, ob das Terrain seinerzeit abgegraben oder aufgeschÃ¼ttet worden ist (VGr, 28. September 2005, VB.2005.00295 = RB 2005 Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 2006 Nr. 9 [Auszug]; vgl. auch 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00512 = RB 2007 Nr. 65 = BEZ 2007 Nr. 18; 30. Juni 2010, VB.2010.00156). DemgegenÃ¼ber ist bei <span>anstelle von bestehenden Bauten errichteten </span><i>Neubauten</i> â wie hier â auf das im Zeitpunkt der Baueingabe bestehende Terrain abzustellen (§ 5 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABauV]; VGr, 25. Februar 2009, VB.2008.00432, E. 4.2 = BEZ 2009 Nr. 24; VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00156, E. 3.3).</p> <p class="Urteilstext">Wird zur Erstellung des neuen GebÃ¤udes eine bestehende Baute abgerissen, entstehen regelmÃ¤ssig Gruben und Senken, wo zuvor Untergeschosse, Garagen und dergleichen gestanden haben. WÃ¼rde man fÃ¼r die Bemessung des Neubaus auf diesen tatsÃ¤chlichen Bodenverlauf abstellen, ergÃ¤be sich eine unnatÃ¼rliche und die NeuÃ¼berbauung des GrundstÃ¼cks erheblich erschwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei Abgrabungen fÃ¼r Garagenzufahrten, KellerabgÃ¤nge u. Ã. Lehre und Rechtsprechung begegnen diesem Problem, indem sie die FlÃ¤che innerhalb des Grundrisses von bestehenden Bauten und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn von § 5 Abs. 1 ABauV betrachten, sondern fiktiv auffÃ¼llen (VGr, 6. April 2011, VB.2010.00704, VB.2010.00709, E. 5.4.1 = BEZ 2011 Nr. 36; vgl. auch Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 908; Felix Huber, Der gewachsene Boden, PBG-aktuell 4/2002, S. 7; BEZ 2002 Nr. 56). Dabei ist im Normalfall der Bodenverlauf im fraglichen Bereich durch Interpolation festzulegen (BR 2001 Nr. 119). Innerhalb von abzubrechenden GebÃ¤uden kann der Bodenverlauf entlang der Fassaden als Referenz dienen (Huber, S. 9). Eine Interpolation ist nicht nur hinsichtlich des eigentlichen GebÃ¤udegrundrissbereichs, sondern auch bei unmittelbar an die abzubrechende Baute angrenzenden Abgrabungen fÃ¼r Garageneinfahrten, Rampen zu Tiefgaragen oder KellerabgÃ¤nge vorzunehmen (VGr, 6. April 2011, VB.2010.00704, VB.2010.00709, E. 5.4.1 = BEZ 2011 Nr. 36).</p> <p class="Erwgung3"><b><span>2.1.2 </span></b>Die in § 280 PBG definierte Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he ist auf GebÃ¤ude mit klassischen SchrÃ¤gdÃ¤chern zugeschnitten. Bei anderen Dachformen muss jeweils im Einzelfall eine dem Sinn und Zweck der Bestimmung Ã¼ber die GebÃ¤udehÃ¶he gerecht werdende Messweise ermittelt werden. Bei Bauten mit FlachdÃ¤chern hat die Rechtsprechung in Auslegung der in § 275 Abs. 2 PBG definierten Dachgeschosse (Attikageschosse) sowie der in § 292 lit. b PBG in Verbindung mit § 281 PBG geregelten zulÃ¤ssigen Dachaufbauten bestimmt, dass der obere GebÃ¤udehÃ¶henmesspunkt die Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und DachflÃ¤che darstellt, wobei als DachflÃ¤che jene des obersten Vollgeschosses zu verstehen ist. Dabei wird auch bei Flachdachbauten die GebÃ¤udehÃ¶he nur auf der (hypothetischen) Traufseite des betreffenden GebÃ¤udes gemessen (VGr, 16. November 2005, VB.2005.00335, E. 3.3.2 = RB 2005 Nr. 73 = BEZ 2006 Nr. 8; 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.1; 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a). Die Ausrichtung des hypothetischen Dachfirstes und damit der hypothetischen Traufseite wird so ermittelt, wie wenn beim betreffenden GebÃ¤ude effektiv ein SchrÃ¤gdach erstellt wÃ¼rde. Im Regelfall verlÃ¤uft der Dachfirst eines SchrÃ¤gdachs parallel zur GebÃ¤udelÃ¤ngsseite, wovon auch die Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung ausgeht. In Grenz- oder begrÃ¼ndeten AusnahmefÃ¤llen kann eine Bauherrschaft die Annahme eines SchrÃ¤gdachs mit einem First quer zur GebÃ¤udelÃ¤ngsseite, also im Chaletstil, verlangen (VGr, 22. Februar 2012, VB.2011.00668, E. 3.2; 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>In Anwendung dieser GrundsÃ¤tze ist vorliegend die GebÃ¤udehÃ¶he des projektierten Neubaus wie folgt zu ermitteln. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>Das geplante Mehrfamilienhaus weist ein Flachdach auf. Seine parallel zur F-Strasse verlaufende Westfassade sowie die Ostfassade sind mit 12,15 m kÃ¼rzer als die Nord- und SÃ¼dfassaden mit je 12,90 m. Gleichwohl ist die Wahl der West- und Ostfassade als â fiktive â Traufseiten vertretbar. Denn einerseits ist die LÃ¤ngendifferenz mit 75 cm gering, und anderseits wird durch diese Wahl der fÃ¼r die optische Erkennbarkeit von Attikageschossen wichtige RÃ¼cksprung dieses Geschosses von der F-Strasse aus sichtbar. Die GebÃ¤udehÃ¶he ist damit auf der West- und auf der Ostseite (hypothetische Traufseiten) zu messen. </p> <p class="Urteilstext"><span>In den â schwer lesbaren â am 2. Dezember 2008 bewilligten BauplÃ¤nen war u. A. auch der â vorliegend nicht massgebliche â ursprÃ¼ngliche Terrainverlauf im Jahr 1956 eingetragen. Bei der Ermittlung der GebÃ¤udehÃ¶he ist auf die mit dem streitigen AbÃ¤nderungsgesuch eingereichten â korrekten und vermassten â PlÃ¤ne samt HÃ¶henkurvenplan abzustellen. In diesen ist das massgebende gewachsene Terrain bei der Baueingabe eingezeichnet. Der Terrainverlauf der Garageneinfahrt auf der Westseite des abzubrechenden GebÃ¤udes ist nach dem Gesagten zu interpolieren. Massgebend ist das beidseitig der Garageneinfahrt verlaufende heutige Terrain entlang der neu geplanten Westfassade. Die GebÃ¤udehÃ¶he, d. h. der Abstand zur DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses (Kote 552,50) betrÃ¤gt zwischen ca. 5,90 m bei der sÃ¼dlichen und ca. 7,10 m bei der westlichen GebÃ¤udeecke. An der Ostfassade betrÃ¤gt die GebÃ¤udehÃ¶he auf jeden Fall weniger als 6,5 m, selbst wenn dort die Kote von 552,90 m (Dachrandabschluss) als massgebend erachtet wÃ¼rde (vgl. zu dieser Frage Carmen Walker SpÃ¤h, Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he bei begrÃ¼nten FlachdÃ¤chern, PBG aktuell, 2/94 S. 29). </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2.2 </span></b><span>Die Ermittlung der GebÃ¤udehÃ¶hen durch die BeschwerdefÃ¼hrerin gemÃ¤ss ihren Beilagen act. 6.7â6.9 ist in verschiedener Hinsicht rechtsirrtÃ¼mlich. An der Nordfassade als hypothetischer Giebelfassade ist keine GebÃ¤udehÃ¶he zu messen; zudem bezieht sich der obere Messpunkt fÃ¤lschlicherweise nicht auf die DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses, sondern des â korrekt ausgestalteten (vgl. E. 3) â Attikageschosses. Die in act. 6.8 mit 8,7 m angegebene GebÃ¤udehÃ¶he stellt auf das Niveau der F-Strasse bei Kote 543,75 ab und nicht auf das Terrain entlang der Fassade (bei der sÃ¼dlichen GebÃ¤udeecke Kote ca. 546,60). Act. 6.9 schliesslich geht von der Garageneinfahrt als unteren Messpunkt aus; dieser gilt aber wie erwÃ¤hnt nicht als gewachsenes Terrain; das gewachsene Terrain ist in jenem Bereich vielmehr aufgrund des beidseitigen, nicht abgegrabenen Terrains zu interpolieren (vgl. oben E. 2.1.1). </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.3 </span></b><span>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die GebÃ¤udehÃ¶he von max. 8,5 m eingehalten ist. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Streitig ist weiter die Ausgestaltung des Attikageschosses.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>GemÃ¤ss § 292 lit. b PBG dÃ¼rfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge, sofern sie bei FlachdÃ¤chern die fÃ¼r ein entsprechendes SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssigen Ebenen durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der DachflÃ¤che (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehÃ¶rigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42, auch zum Folgenden). Diese Regel greift bei Attikageschossen indessen nur gegenÃ¼ber der hypothetischen Traufseite des betreffenden GebÃ¤udes ein; "giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss â wie ein Dachgeschoss unter einem SchrÃ¤gdach â mit der Fassade des Vollgeschosses bÃ¼ndig sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwÃ¤hnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulÃ¤ssig, d. h. sie dÃ¼rfen bei FlachdÃ¤chern insgesamt nicht breiter sein als 1/3 der betreffenden FassadenlÃ¤nge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dÃ¼rfen bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d. h. mit der betreffenden Fassade bÃ¼ndig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung; </span>VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22<span>). Auch ist es zulÃ¤ssig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d. h. an die GebÃ¤udeecken der betreffenden Traufseiten, zu rÃ¼cken, sofern das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt (VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a). </span></p> <p class="erwgung20"><span>§ 292 PBG lÃ¤sst abweichende kommunale Regelungen Ã¼ber die Dachaufbauten zu. Die Bauordnung der Stadt ZÃ¼rich sieht in Art. 7a eine derartige Abweichung wie folgt vor: </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"<sup>1 </sup>Dachgeschosse Ã¼ber FlachdÃ¤chern (Attikageschosse) mÃ¼ssen mit Ausnahme der nach § 292 PBG zulÃ¤ssigen Dachaufbauten ein Profil einhalten, das auf den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he maximal einen Meter Ã¼ber der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und der Oberkante des fertigen Fussbodens des Attikageschosses unter 45<sup>o </sup>angelegt wird.</span></p> <p class="EinzugZitat"><sup><span>2</span></sup><span> In den 2- und 3-geschossigen Wohnzonen darf das Attikageschoss hangseitig fassadenbÃ¼ndig angeordnet werden, wenn auf dieser Seite unter Einbezug des Attikageschosses die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he eingehalten wird und seine FlÃ¤che nicht grÃ¶sser wird als die eines Attikageschosses gemÃ¤ss Abs. 1.</span></p> <p class="EinzugZitat"><sup><span>3 </span></sup><span>BrÃ¼stungen von Dachterrassen sind von den BreitenbeschrÃ¤nkungen fÃ¼r Dachaufbauten ausgenommen, sofern sie die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he nicht Ã¼berschreiten."</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat im Rekursverfahren in verschiedenen Skizzen drei Bauteile des Attikageschosses bildlich dargestellt, welche sie als unzulÃ¤ssig erachtet. Strittig sind vor Verwaltungsgericht noch die beiden Kuben A und B. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Beim <i>Kubus A</i> setzt die BeschwerdefÃ¼hrerin den 45°-Winkel bei der Westfassade auf der HÃ¶he des Fussbodens des Attikageschosses an, ausgehend von einer GebÃ¤udehÃ¶he bei der Garageneinfahrt von 8,5 m. Wie bereits vorn festgehalten, ist jedoch dort fÃ¼r die Ermittlung der GebÃ¤udehÃ¶he nicht das Niveau der Garageneinfahrt massgebend, sondern â ausgehend vom Terrainverlauf beidseitig der Einfahrt â das interpolierte GelÃ¤nde. Die so ermittelte GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt dort zwischen 5,90 bis 7,10 m. Bei einer zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he von max. 8,5 m darf daher â wie in den BauplÃ¤nen eingezeichnet â der 45°-Winkel in Anwendung von Art. 7a Abs. 1 BZO einen Meter Ã¼ber der Schnittkante Fassade/Dachkante des obersten Dachgeschosses (Kote 553,50) angesetzt werden. Der Kubus A erweist sich als zulÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b><span>Der <i>Kubus B</i> bildet eine Dachaufbaute, welche an die GebÃ¤udeecke der Nordfassade (= Giebelseite) und Ostfassade (Traufseite) platziert wurde und die zulÃ¤ssigen Dimensionen von 1/3 der Ostfassade nicht Ã¼berschreitet. Diese Platzierung ist nach dem Gesagten grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig. Da der verkleinerte Grundriss des Attikageschosses von allen Seiten erkennbar bleibt, ist gegen diese Platzierung nichts einzuwenden. </span></p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin wendet in diesem Zusammenhang ein, nach Art. 7a Abs. 2 BZO dÃ¼rfe das Attikageschoss hangseitig nur dann fassadenbÃ¼ndig angeordnet werden, wenn auf dieser Seite unter Einbezug des Attikageschosses die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 8,5 m eingehalten werde. Wie aus act. 6/7 ersichtlich sei, betrage diese HÃ¶he (unter Einbezug des Attikageschosses) indessen an der GebÃ¤udeecke Nord-/Ostfassade 8,9 m bzw. 9,5 m; damit sei das Dachgeschoss nicht zulÃ¤ssig. </p> <p class="Urteilstext">Die Berufung der BeschwerdefÃ¼hrerin auf Art. 7a Abs. 2 BZO geht indessen fehl. Diese Bestimmung gestattet, hangseitig das Attikageschoss nicht nur zu einem Drittel, sondern auf der ganzen FassadenlÃ¤nge fassadenbÃ¼ndig anzuordnen, u. A. wenn auf jener Seite die GesamthÃ¶he, also unter Einbezug des Attikageschosses, nicht hÃ¶her ist als das fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he geltende Mass. Vorliegend hÃ¤lt das Attikageschoss hangseitig, also auf der Ostseite, indessen die Drittelsregel ein. Es handelt sich mithin nicht um einen Anwendungsfall von Art. 7a Abs. 2 BZO. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr von vornherein nicht zu. Hingegen ist eine solche in Anwendung von § 17 Abs. 2 VRG der privaten Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen. Angemessen fÃ¼r das Beschwerdeverfahren ist eine ParteientschÃ¤digung von total Fr. 1'200.-. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht hat die Rekurskosten je zur HÃ¤lfte den privaten Parteien auferlegt. Diese Kostenverteilung ist korrekt. Sie berÃ¼cksichtigt, dass die Rekurse teilweise zufolge ProjektÃ¤nderung gegenstandslos wurden, wobei diese Gegenstandslosigkeit die Bauherrschaft zu vertreten hatte, im Ãbrigen aber die BeschwerdefÃ¼hrerin mehrheitlich unterlag. </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. <a id="Text1"> </a>4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 110.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'110.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 ein ParteientschÃ¤digung von je Fr. 600.-, total Fr. 1'200.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>