Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni Ref.: Chur, 09. Januar 2018 Schriftlich mitgeteilt am: KSK 17 71 14. März 2018 Entscheid Schuldbetreibungs- und Konkurskammer als Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs Präsident Brunner In der Schuldbetreibungs- und Konkursbeschwerde des A._____, Beschwerdeführer, der B._____, Beschwerdeführerin, der C . _ _ _ _ _ , Beschwerdeführerin, alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Robert Simmen, Kuttelgasse 4, 8021 Zürich, gegen die Zahlungsbefehle des Betreibungs- und Konkursamtes der Region Maloja (Be- treibungs-Nr. _____) vom 27. Oktober 2017, zugestellt am 16. November 2017, in Sachen der D._____, vertreten durch Dr. iur. Roger Müller, Bellerivestrasse 28, 8008 Zürich, gegen die Beschwerdeführer, betreffend Zahlungsbefehl (örtliche Zuständigkeit),Seite 2 — 7 wird nach Einsichtnahme in die Beschwerde vom 27. November 2017 samt mitge- reichten Akten, in die Stellungnahme der Beschwerdegegnerin vom 21. Dezember 2017 samt mitgereichten Akten, in die vom Betreibungs- und Konkursamt der Re- gion Maloja zugestellten Verfahrensakten, in die weiteren Rechtsschriften sowie nach Feststellung und in Erwägung, –dass D._____ am 19. Oktober 2017 gegen A._____ beim Betreibungs- und Konkursamt der Region Maloja (im folgenden Betreibungsamt Maloja) ein Be- treibungsbegehren auf Pfandverwertung stellte, –dass die Forderungen auf Fr. 1'502'903.80 zuzüglich 7% Zins vom 01.06.2015 bis 01.06.2016 sowie auf 7% Verzugszins auf Fr. 1'608'107.05 seit dem 02.06.2016 lauteten, –dass die Forderungen aus einem Darlehensvertrag vom 01. Juni 2015 zwi- schen der F._____ als Darlehensgeberin und A._____ als Darlehensnehmer in Höhe von Fr. 1'502'903.80 zuzüglich Zins, rückzahlbar bis spätestens 01. Juli 2016, stammen, –dass dieses Darlehen einerseits durch einen Register-Schuldbrief über Fr. 1'500'000.--, eingetragen auf den Grundstücken-Nr. _____, _____ und _____ des Grundbuches von O.1_____ und andererseits durch Register-Schuldbrief über Fr. 600'000.--, eingetragen auf Grundbuchblatt _____ des Grundbuches Fluntern-Zürich, mit D._____ als jeweils eingetragene Gläubigerin, gesichert wurde, –dass diese Schuldbriefe von D._____ am 30. März 2017 auf den nächst zulässigen Kündigungstermin gekündigt wurden, –dass gemäss den von der Gläubigerin eingereichten Grundbuchauszügen vom 22. Juli 2017 A._____ als Eigentümer der drei Stockwerkeinheiten in O.1_____ eingetragen war, –dass B._____ und A._____ bezüglich der Liegenschaft Grundbuchblatt _____ in O.2_____ als Gesamteigentümer zufolge einfacher Gesellschaft eingetra- gen sind, –dass im Zeitpunkt der Betreibungseinleitung die drei Stockwerkeinheiten in O.1_____ im Alleineigentum der C._____ standen,Seite 3 — 7 –dass diese drei Grundstücke gemäss Gründungsbericht vom 16. Januar 2017 über die Gründung der C._____ vom Gründer A._____ als Sacheinlage in die Gesellschaft eingebracht wurden, –dass das Betreibungsamt Maloja am 27. Oktober 2017 in der Betreibung-Nr. _____ drei Zahlungsbefehle erliess und diese an A._____, B._____ und die C._____ zustellte, –dass die Zahlungsbefehle am 16. November 2017 in Empfang genommen wurden, –dass A._____ am 27. November 2017 auch in Vertretung von B._____ und der C._____ Beschwerde beim Kantonsgericht von Graubünden als Auf- sichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs einreichte mit dem Begeh- ren, die Zahlungsbefehle in der Betreibung-Nr. _____ seien wegen örtlicher Unzuständigkeit des Betreibungsamtes Maloja aufzuheben; der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, –dass das Betreibungsamt Maloja am 08. Dezember 2017 auf die Einreichung einer Stellungnahme verzichtete, –dass D._____ am 21. Dezember 2017 beantragte, die Beschwerde sei abzu- weisen soweit darauf eingetreten werden könne; der Beschwerde sei keine aufschiebende Wirkung zuzuerkennen; den Beschwerdeführern und ihrem Rechtsvertreter sei je einzeln eine Busse von Fr. 1'500.-- sowie die Verfah- renskosten und allfällige Gebühren und Auslagen aufzuerlegen, –dass am 19. Januar 2018 eine Replik und am 05. Februar 2018 eine Duplik eingereicht wurde, –dass auf die Begründung der Anträge, soweit erforderlich, im Folgenden ein- gegangen wird, –dass gemäss Art. 17 SchKG mit Ausnahme der Fälle, in denen dieses Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, gegen jede Verfügung eines Be- treibungs- oder eines Konkursamtes innert 10 Tagen bei der Aufsichtsbehörde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden kann, –dass die Beschwerdeführer geltend machen, das Betreibungsamt Maloja sei für die Durchführung der angehobenen Betreibung örtlich nicht zuständig, Seite 4 — 7 –dass sich die Beschwerdeführer auf Art. 51 Abs. 2 SchKG berufen, wonach für grundpfandgesicherte Forderungen die Betreibung nur dort statt findet, wo das verpfändete Grundstück liegt; wenn die Betreibung sich auf mehrere, in ver- schiedenen Betreibungskreisen gelegene Grundstücke bezieht, ist dieselbe in demjenigen Kreise zu führen, in welchem der wertvollste Teil der Grundstücke sich befindet, –dass die Beschwerdeführer geltend machen, das Grundstück in O.2_____ sei bedeutend wertvoller als die drei Stockwerkeinheiten in O.1_____, –dass das Grundstück in O.2_____ je nach angenommenem Quadratmeter- preis zwischen 6.3 und 9.9 Mio. Franken wert sei, während die drei Stock- werkeinheiten in O.1_____ gesamthaft einen Verkehrswert von bloss 4.8 Mio. Franken aufweisen würden, –dass die Beschwerdegegnerin dagegen einwendet, A._____ habe im Zusam- menhang mit der Gründung der C._____ für die drei Wohnungen in O.1_____ selbst einen Sacheinlagewert von total Fr. 9'900'000.-- angegeben, während der Verkehrswert für die Liegenschaft in O.2_____ gemäss Schätzung der E._____, Immobilienverkauf und Schätzungen, vom 28. September 2017 Fr. 4'500'000.-- betrage, –dass sich der Wert eines Grundstücks im Betreibungsverfahren grundsätzlich nach dem mutmasslichen Verkaufswert orientiert (Art. 9 Abs. 1 VZG), was in der Regel der Verkehrswert zum Ausdruck bringt, –dass die drei Stockwerkeinheiten in O.1_____ gemäss kantonaler Schätzung aus dem Jahre 2015 einen Verkehrswert von insgesamt Fr. 4'798'300.-- auf- weisen (act. 6 der betreibungsamtlichen Akten), –dass aus den Akten nicht hervorgeht, wie im Gründungsbericht betreffend die Gründung der C._____ vom 16. Januar 2017 der Gründer A._____ auf einen mehr als doppelt so hohen Verkaufswert kommt, –dass auf die Bewertung im Gründungsbericht somit nicht abgestellt werden kann und somit von einem Verkehrswert für die drei Grundstücke in O.1_____ von 4.8 Mio. Franken auszugehen ist, –dass bezüglich der Liegenschaft in O.2_____ eine ausführliche Verkehrswert- schätzung aus dem Jahre 2017 über 4.5 Mio. Franken vorliegt (act. C/5), Seite 5 — 7 –dass die von den Beschwerdeführern eingereichten Unterlagen zur Bewertung der Liegenschaft in O.2_____ ohne Zweifel als weniger verlässlich erscheinen (Internetauszug über Bodenpreise, Zeitungsbericht), –dass somit von einem Verkehrswert der Liegenschaft in O.2_____ von 4.5 Mio. Franken auszugehen ist, während der Verkehrswert der drei Stockwerk- einheiten in O.1_____ rund 4.8 Mio. Franken beträgt, –dass somit festzuhalten ist, dass der wertvollste Teil der Grundstücke sich im Oberengadin befindet, was grundsätzlich die Zuständigkeit des Betreibungs- amtes Maloja gemäss Art. 51 Abs. 2 SchKG begründen würde, –dass die Beschwerdeführer sodann einwenden, die drei Eigentumswohnungen in O.1_____ stünden im Eigentum der C._____, während der Beschwerdefüh- rer 1 (A._____) der effektive Schuldner sei, –dass für eine derartige Konstellation nach der herrschenden Lehre gelte, dass dann, wenn für eine Schuld zwei Grundstücke als Sicherheit haften, wovon das eine im Eigentum des Schuldners und das andere im Eigentum eines Drit- ten steht, der Betreibungsort sich dort befinde, wo das Grundstück des eigent- lichen Schuldners liege, was im vorliegenden Fall Zürich sei, –dass unbestritten ist und sich aus den Akten ergibt, dass zur Sicherung des von der F._____ am 01. Juni 2015 an Dr. A._____ gewährte Darlehen über Fr. 1'502'903.80 zuzüglich Zins sowohl auf den drei Stockwerkeinheiten in O.1_____ als auch auf der Liegenschaft Grundbuchblatt Nr. _____ in O.2_____ ein Grundpfand errichtet wurde, –dass somit für dieselbe Schuld mehrere Grundstücke als Sicherheit haften, –dass indessen bereits im Zeitpunkt der Einreichung des Betreibungsbegeh- rens auf Pfandverwertung die drei Stockwerkeinheiten in O.1_____ nicht mehr im Eigentum von A._____ standen, sondern Alleineigentum der C._____ wa- ren, –dass die herrschende Lehre, soweit sie sich zu dieser Konstellation äussert, einhellig davon ausgeht, dass unter diesen Umständen das Betreibungsamt an dem Ort, wo das Grundstück des eigentlichen Schuldners liege, zuständig sei, auch wenn es weniger wertvoll als die anderen ist (Ernst F. Schmid, in Staehelin/Bauer/Staehelin, Basler-Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs I, 2. Aufl., Basel 2010, N 14 zu Art. 51 SchKG; Seite 6 — 7 Benno Krüsi, in Kren Kostkiewicz/Vock, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4. Aufl., Zürich 2017, N 13 zu Art. 51 SchKG, jeweils unter Hinweis auf den SchKG-Kommentar Jae- ger/Walder/Kull/Kottmann, Art. 51 N 7), –dass diese Auffassung deshalb überzeugt, weil es um die Festlegung des Be- treibungsortes für den ins Recht gefassten Schuldner geht und die Anknüp- fung am Ort, wo sich das Grundstück des Schuldners selbst befindet, näher liegt als am Ort des Drittpfandes, –dass sich die im (Gesamt-) Eigentum befindliche Liegenschaft des Schuldners in O.2_____ liegt und die Stockwerkeigentumseinheiten in O.1_____ nicht im Eigentum des Schuldners stehen, –dass aus diesen Gründen das für O.2_____ zuständige Betreibungsamt die Betreibung auf Pfandverwertung durchzuführen hat und unter diesen Umstän- den der Wert der Liegenschaften für die Bestimmung des Betreibungsortes keine Rolle spielt, –dass die Beschwerde somit gutzuheissen ist und die Zahlungsbefehle des Be- treibungsamtes Maloja in der Betreibung-Nr. _____ vom 27. Oktober 2017 wegen örtlicher Unzuständigkeit des Betreibungsamtes Maloja aufzuheben sind, –dass bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens kein Raum bleibt, den Beschwerdeführern gestützt auf Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG Bussen sowie Gebühren und Auslagen aufzuerlegen, –dass vielmehr festzuhalten ist, das gemäss Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG und Art. 61 Abs. 2 lit. a GebVSchKG das Beschwerdeverfahren unentgeltlich ist, so dass die Kosten des Beschwerdeverfahrens beim Kanton Graubünden ver- bleiben, –dass gemäss Art. 62 GebVSchKG im Beschwerdeverfahren keine Parteien- tschädigung zugesprochen werden darf, –dass dieser Entscheid in Anwendung von Art. 18 Abs. 3 GOG in einzelrichter- licher Kompetenz ergeht,Seite 7 — 7 entschieden: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Zahlungsbefehle des Betrei- bungs- und Konkursamtes der Region Maloja in der Betreibung-Nr. _____ vom 27. Oktober 2017 werden wegen örtlicher Unzuständigkeit des Betrei- bungs- und Konkursamtes der Region Maloja aufgehoben. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1'200.-- verbleiben beim Kanton Graubünden. 3. Gegen diese Entscheidung kann gemäss Art. 74 Abs. 2 lit. c/d BGG Be- schwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, geführt werden. Die Beschwerde ist dem Bundesgericht schrift- lich, innert 10 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Ent- scheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzurei- chen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Vor- aussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff. und Art. 90 ff. BGG. 4. Mitteilung an: