<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;=""><span>III 2017 172</span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span>Entscheid vom 20. Dezember 2017</span><br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Besetzung<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident<br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin<br/>Monica Huber-Landolt, Richterin<br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin<br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Parteien<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">A.________,<br/>\n Beschwerdeführer,<br/>\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. René Räber,<br/>\n Bahnhofstrasse 7, Postfach 570, 6403 Küssnacht, <br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span>gegen</span><br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">\n <ol padding-left:0pt\"="" type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>Bezirksrat Küssnacht, </span>Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht,</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>Amt für Raumentwicklung ARE, </span>Bahnhofstrasse 14, <br/>\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:3pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>Regierungsrat des Kantons Schwyz, </span>Bahnhofstrasse 9, <br/>\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,</li>\n </ol>Vorinstanzen,<br>\n <ol padding-left:0pt\"="" start='\"4\"' type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;="">B.________,<br/>\n vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Thomas Wolf,<br/>\n Postplatz 6, 6430 Schwyz,</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:3pt;="" padding-left:3.68pt;="">C.________ (Einfache Gesellschaft),<span> </span>c/o D.________ AG., <span> </span>bestehend aus:</li>\n </ol>-<span> </span>E.________,<br>-<span> </span>F.________,<br>-<span> </span>G.________,<br>\n <ol padding-left:0pt\"="" start='\"6\"' type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;="">D.________ AG</li>\n </ol>Beschwerdegegner,<br/>\n Ziff. 5 und 6 vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Franz Schuler,<br/>\n Gutenbergweg 5, Postfach 32, 6410 Goldau,<br/></br></br></br></br></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Gegenstand<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Ersatzbau MFH, <br/>\n KTN aaa)<br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <br clear:both\"=""/><span>Sachverhalt:</span><br>\n <span>A.</span><span> </span>A.______ reichte am 14. April 2014 ein Baugesuch für den Ersatzbau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen, einer Einstellhalle, Photovoltaikanlage und Erdsonden-Wärmepumpe auf dem Grundstück aaa ein. Das Baugesuch wurde am ______ 2014 im ABl ______ publiziert. Innert Frist gingen Einsprachen der einfachen Gesellschaft C.______ und der D.________ AG einerseits sowie von B.______ anderseits ein. Am ______ 2015 reichte A.______ eine Projektänderung ein, die am ______ 2015 im ABl ______ publiziert wurde. Gegen das geänderte Projekt reichten die genannten Einsprecher erneut Einsprache ein. Die von A.______ am ______ 2016 eingereichte Projektänderung wurde den Einsprechern angezeigt, diese hielten in der Folge an den Einsprachen fest. <br/>\n Nach dem Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 22. April 2016 entschied der Bezirksrat Küssnacht mit Beschluss Nr. 596 vom 19. Oktober 2016 über das Baugesuch und die Einsprachen. Die Einsprachen wurden abgewiesen und A.______ unter Bedingungen und Auflagen die Baubewilligung erteilt.<br/>\n <span>B.</span><span> </span>Gegen die Baubewilligung erhob B.______ am 15. November 2016 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat (VB 264/2016). Am 21. November 2016 reichten die C.______ sowie die D.______ AG gegen die Baubewilligung Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat ein (VB 274/2016).<br/>\n <span>C.</span><span> </span>Mit Beschluss Nr. 642/2017 vom 22. August 2017 hiess der Regierungsrat die beiden Beschwerden gut und er hob den Beschluss Nr. 596 des Bezirksrates Küssnacht vom 19. Oktober 2016 sowie den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 22. April 2016 auf (unter Kostenfolge zulasten von A.______ und des Bezirks Küssnacht).<br/>\n <span>D.</span><span> </span>Am 19. September 2017 lässt A.______ gegen den Regierungsratsbeschluss Nr. 642/2017 vom 22. August 2017 fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den Rechtsbegehren:<br/>\n 1.<span> </span>Der Beschluss Nr. 642/2017 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 22.8.2017 sei vollumfänglich aufzuheben.<br/>\n 2.<span> </span>Die Baubewilligung und der Einspracheentscheid des Bezirksrats Küssnacht vom 19.10.2016 sowie die Gesamtbewilligung des Amts für Raumentwicklung vom 22.4.2016 betreffend Ersatzbau MFH auf GS-Nr. aaa seien zu bestätigen, <i>eventualiter</i> sei das Verfahren zwecks Erteilung der Einfahrtsbewilligung in die H.________(Strasse) an die Vor­instanz 1 zurückzuweisen.<br/>\n 3.<span> </span>Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz 3 sowie der Beschwerdegegner.<br/>\n <span>E.</span><span> </span>Mit Vernehmlassung vom 21. September 2017 verzichtet das Amt für Raumentwicklung auf eine umfangreiche Ausführung und explizite Antragstellung unter Verweis auf das Verwaltungsbeschwerdeverfahren, wo seitens des Amtes die Abweisung der beiden Beschwerden beantragt worden sei. Von der Beschwerde seien keine kantonalen Belange tangiert, zu den kommunalen Belangen habe sich das ARE nicht zu äussern.<br/>\n <span>F.</span><span> </span>Das instruierende Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 28. September 2017 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten des Beschwerdeführers.<br/>\n <span>G.</span><span> </span>Mit Eingabe vom 29. September 2017 verzichtet der Bezirksrat Küssnacht auf eine Vernehmlassung und beantragt unter Verweis auf die Vorakten die Gutheissung der Beschwerde und Bestätigung der erteilten Baubewilligung. <br/>\n <span>H.</span><span> </span>B.______ beantragt mit Vernehmlassung vom 20. November 2017 die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde und Bestätigung des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Mit Vernehmlassung des gleichen Tages beantragen die C.______ und die D._______ AG, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers (und allenfalls des Bezirks) abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.<br/>\n <span>Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:</span><br/>\n <span>1.1</span><span> </span>Der Regierungsrat hat die vom Bezirksrat Küssnacht erteilte Baubewilligung für das Mehrfamilienhaus auf KTN aaa auf Beschwerde hin aufgehoben. Er hielt fest, der in der westlichen Hausecke geplante und als Erker bezeichnete Wintergarten im EG sowie im 1. und 2. OG sei kein über die Fassade vorspringender Gebäudeteil im Sinne von § 59 Abs. 2 Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 und daher nicht abstandsprivilegiert. Damit aber werde der geforderte Strassenabstand von 4 m zur H.______ (Strasse) nicht eingehalten und das Bauprojekt sei nicht bewilligungsfähig (RRB Nr. 642/2017 Erw. 8). Zusätzlich hielt der Regierungsrat fest, sofern die gedeckte Terrasse auf dem Dachgeschoss verglast werde, müsse das Attikageschoss als Vollgeschoss gezählt werden, wodurch das Bauvorhaben die Vorschriften zur Geschossigkeit verletzen würde (RRB Nr. 642/2017 Erw. 9). Für nichtprüfbar erachtete der Regierungsrat, ob Park- und Wendemanöver auf dem Besucherparkplatz möglich sind; entsprechend habe der Beschwerdeführer dies in einem Folgeprojekt konkret darzulegen (RRB Nr. 642/2017 Erw. 10). Gemäss angefochtenem RRB benötigt das Bauvorhaben zudem eine Einfahrtsbewilligung, welche vom Bezirksrat zu Unrecht als nicht notwendig erachtet worden sei (RRB Nr. 642/2017 Erw. 11). Aus all diesen Gründen hob der Regierungsrat die Baubewilligung auf. Weitere, im Verwaltungsbeschwerdeverfahren vorgetragene grundsätzliche Rügen hat der Regierungsrat aus Gründen der Prozessökonomie vorsorglich geprüft, indes als unbegründet abgewiesen. So halte das Bauprojekt die gesetzlichen Grenzabstände gegenüber KTN bbb ein (RRB Nr. 642/2017 Erw. 13); bejaht wird auch die genügende strassenmässige Erschliessung und Wasserversorgung (RRB Nr. 642/2017 Erw. 14 und 15). Schliesslich verneinte der Regierungsrat, dass das Bauprojekt einen späteren Strassenausbau der H.______ (Strasse) negativ tangiere oder mit dem kantonalen Nutzungsplan \"I.______\" nicht vereinbar sei (RRB Nr. 642/2017 Erw. 16 und 17).<br/>\n <span>1.2</span><span> </span>Der Beschwerdeführer bestreitet, dass der Wintergarten in der Westecke des Neubaus kein Erker sei; der Regierungsrat habe die Anwendung des Abstandsprivilegs gemäss <span class='\"kantonnormlinktext\"' data-norm="\&lt;/body" id='\"n0\"' onmouseout='\"hideInfo(0);\"' onmouseover='\"showInfo(0);\"'></span></br></br></div></body></html>