<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00152</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206009&amp;W10_KEY=4467135&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00152</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.07.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 29.08.2007 formell erledigt.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses in der Zentrumszone Affoltern a.A.: Ungenügende Gestaltung und Einordnung.<br/><br/>Soweit das Bauvorhaben mit den Schutzobjekten in einem für das Ortsbild und die architektonische Wirkung relevanten Zusammenhang steht, ist nicht bloss eine befriedigende, sondern eine gute Gestaltung des Neubaus erforderlich. Der projektierte Neubau erfüllt die erhöhten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG nicht (E. 2.5 und 2.7).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESAMTWIRKUNG">GESAMTWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BZO Affoltern</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 18. Mai 2005 erteilte der Bauausschuss des Gemeinderates Affoltern am Albis der Bauherrengemeinschaft A AG/B AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r ein Wohn- und GeschÃ¤ftshaus auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07 und 08 an der M-Strasse und N-Strasse im Zentrum von Affoltern. Die GrundstÃ¼cke sind der Zentrumszone Z4 gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Affoltern am Albis vom 21. Juni 2004 (BZO) zugewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Einen hiergegen von D und E sowie F als EigentÃ¼mer von benachbarten Liegenschaften erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission II am 28. Februar 2006 unter Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung gut.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit gemeinsamer Beschwerdeeingabe vom 3. April 2006 liessen die A AG und die B AG sowie die Gemeinde Affoltern am Albis dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegner aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz am 11. April und die Beschwerdegegnerschaft am 6. Juni 2006 beantragten Abweisung der Beschwerde, Letztere zudem Kostenauflage an die BeschwerdefÃ¼hrerinnen und Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer von 7,6 %. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II erhobenen Beschwerde zustÃ¤ndig. Die im Rekursverfahren unterlegene Bauherrschaft ist gemÃ¤ss § 21 lit. a VRG zur Erhebung des Rechtsmittels legitimiert; ebenso gestÃ¼tzt auf § 21 lit. b VRG die Gemeinde, der bei der Anwendung von § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) Ã¼ber die Gestaltung von Bauten ein durch die Gemeindeautonomie geschÃ¼tzter Entscheidungs- und Ermessensspielraum zusteht (RB 1979 Nr. 10; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2.A., ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 67) und die sich deshalb auf von ihr zu vertretende schutzwÃ¼rdige Interessen berufen kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission hat die Baubewilligung bereits mit der BegrÃ¼ndung aufgehoben, das Bauvorhaben genÃ¼ge den Gestaltungsanforderungen von § 238 PBG nicht. Die weiteren von den Nachbarn erhobenen RÃ¼gen hat sie deshalb nicht geprÃ¼ft.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Bei der Anwendung von § 238 PBG steht der kommunalen BaubehÃ¶rde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) haben sich deshalb die Baurekurskommissionen bei der ÃberprÃ¼fung eines Einordnungsentscheids der kommunalen BaubehÃ¶rde ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden SachumstÃ¤nde, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen BehÃ¶rde setzen. Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche ErmessensausÃ¼bung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; KÃ¶lz/Bosshart/ RÃ¶hl, § 20 N. 19).</p> <p class="Urteilstext">Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemÃ¤ss § 51 VRG eine fÃ¼r den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenÃ¼gende Feststellung des Sachverhalts gerÃ¼gt werden. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde aufgehoben, so kann vor Verwaltungsgericht insbesondere geltend gemacht werden, die Rekursinstanz habe ermessensÃ¼berschreitend im Sinn von § 50 Abs. 2 lit. c VRG in die qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit der Gemeinde eingegriffen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 50 N. 78). Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft dabei lediglich, ob die Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde als offensichtlich nicht mehr haltbar hat beurteilen dÃ¼rfen; nimmt es stattdessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Eingliederung des Bauvorhabens vor, so Ã¼berschreitet es in willkÃ¼rlicher Weise seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4, www.bger.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Ein erstes Projekt fÃ¼r die Ãberbauung der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke ist vom Bauausschuss Affoltern am 5. Februar 2004 bewilligt worden. Auf Rekurs der heutigen Beschwerdegegnerschaft hob die Baurekurskommission II diese Bewilligung am 23. November 2004 auf, und zwar in erster Linie wegen Verstosses gegen die damals fÃ¼r dieses Gebiet noch geltenden Kernzonenvorschriften; darÃ¼ber hinaus hielt die Kommission fest, dass das Bauvorhaben auch den Anforderungen an eine gute Einordnung gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG nicht gerecht werde. Die gegen diesen Entscheid von der Bauherrschaft und der Gemeinde erhobene Beschwerde (VB.2005.00021) wurde am 3. April 2006 zurÃ¼ckgezogen und das Verfahren am 25. April 2006 abgeschrieben. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Im angefochtenen Entscheid fÃ¼hrt die Vorinstanz aus, das neue Bauvorhaben weiche nur unwesentlich vom von ihr bereits beurteilten ab; unter Beibehaltung von Kubatur und Grundriss sei es um ca. 1,5 m von der N-Strasse weg in sÃ¼dlicher Richtung verschoben, seien Modifikationen an der Nordfassade vorgenommen sowie das Attikageschoss neu gestaltet worden. Der im ersten Urteil angebrachten Hauptkritik hÃ¤tten diese Ãnderungen aber kaum Rechnung getragen. Das Bauvorhaben gehe nach wie vor nicht mit seiner stÃ¤dtebaulichen Verantwortung um. Gegen die angestrebte Zentrumsbildung und Verdichtung nach Innen sei nichts einzuwenden und es sei zu begrÃ¼ssen, dass wegen der mittlerweile erfolgten Umzonung von der Kernzone B in die Zentrumszone Z4 auf die bei Grossbauten monstrÃ¶sen SatteldÃ¤cher verzichtet werden kÃ¶nne. Die BaugrundstÃ¼cke bÃ¶ten Ã¼berdies eine hervorragende Chance, die angestrebte Entwicklung eines regionalen Zentrums voranzutreiben. Die BerÃ¼cksichtigung der allgemeinen architektonischen GrundsÃ¤tze und der Einordnungsvorschriften werde durch diese Vorgaben jedoch nicht relativiert. Trotz des grÃ¶sseren Strassenabstands akzentuiere auch das modifizierte Projekt durch seinen Kubus die N-Strasse Ã¼bermÃ¤ssig, ohne dass das GebÃ¤ude auf die KleinmassstÃ¤blichkeit der bestehenden GebÃ¤ude eingehe oder sie durch eine bewusst gestaltete GegensÃ¤tzlichkeit kontrastiere. Die charakterlose Monotonie der Nordfassade werde lediglich durch Ã¼beraus einfach gestaltete Vorbauten unterbrochen, welche zwar deren Erscheinung beruhigten und einen Versuch darstellten, der Fassade eine gewisse KleinmassstÃ¤blichkeit zu verleihen. Hauptproblem sei jedoch der GebÃ¤udekubus als solcher, der nicht auf die stÃ¤dtebauliche Situation eingehe und auch nicht die kommende Entwicklung antizipiere. Zum einen sei die GebÃ¤udeform mit der abgeschrÃ¤gten SÃ¼dwestfassade zur M-Strasse hin Folge der GrundstÃ¼cksform sowie des Anliegens, einen Platz zu erstellen, und weniger ortsbaulich durch die bestehenden VerhÃ¤ltnisse motiviert. Zum anderen betone der lÃ¤ngliche GebÃ¤udekomplex einseitig die N-Strasse, allerdings ohne dass diese Strasse ihrer grÃ¶sseren Bedeutung entsprechend aufgewertet werde; obwohl sich die HauseingÃ¤nge auf dieser GebÃ¤udeseite befÃ¤nden, Ã¶ffne sich das Bauvorhaben nicht gegen Norden, sondern grenze sich wandartig von der N-Strasse ab. Die vor der Nordfassade geplanten VelounterstÃ¤nde wÃ¼rden diesen Eindruck noch verstÃ¤rken. Auch mit der Situation im Bereich der O-Strasse gehe das Bauvorhaben nicht sorgfÃ¤ltig um; auch hier stosse das GebÃ¤ude auf die bestehenden GebÃ¤ude mit dÃ¶rflichem Charakter und fÃ¼hre die Negation dieser Situation zu einem weiteren Konflikt; der Bezug zum weiter nordÃ¶stlich liegenden Einkaufszentrum werde dabei aber nicht geschaffen. Gegen die Absicht der Bauherrschaft, auf den BaugrundstÃ¼cken ein markantes, modernes GebÃ¤ude zu schaffen, kÃ¶nne nichts eingewendet werden. Mit dem Bau des neuen Gemeindezentrums sei die Phase der Aufwertung des Zentrums und die Neugestaltung des Gebiets zu einer Zentrumszone eingelÃ¤utet worden. Die Planung und Errichtung eines ZentrumsgebÃ¤udes im Bereich der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke sei anspruchsvoll. Neben einer guten Gestaltung, die auf die nahe liegenden Schutzobjekte RÃ¼cksicht nehme, mÃ¼sse ein Bauvorhaben an dieser Stelle auch ein Zeichen fÃ¼r die kommende Entwicklung des Zentrums der Gemeinde setzen. Diese hoch sensible Aufgabe nehme das Bauvorhaben nicht wahr. Das GebÃ¤ude wÃ¼rde ohne weiteres in eine Industriebrache passen, die zu einem Zentrum umfunktioniert werden sollte und die dem Bauvorhaben auch den zwingend notwendigen Raum belasse. In den kleinmassstÃ¤blichen VerhÃ¤ltnissen mit Schutzobjekten in nÃ¤chster NÃ¤he wirke jedoch das Bauvorhaben als FremdkÃ¶rper und stelle die Weichen falsch, da die Voraussetzungen in diesem Gebiet fÃ¼r den Bau weiterer GebÃ¤ude dieses Ausmasses nicht gegeben seien. Insgesamt kÃ¶nne dem Bauvorhaben keine gute Einordnung attestiert werden. Die Vorinstanz habe das ihr in Einordnungsfragen zustehende Ermessen nicht richtig ausgeÃ¼bt, insbesondere weil sie den umliegenden Schutzobjekten nicht genÃ¼gend Rechnung getragen habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen machen geltend, die kommunale BaubehÃ¶rde habe von dem ihr zustehenden Ermessen sorgfÃ¤ltigen Gebrauch gemacht. Sie sei sich der gebotenen RÃ¼cksichtnahme auf die Schutzobjekte N-Strasse 09 der Beschwerdegegner D und E, N-Strasse 10 (H) sowie "I" und "J" an der M-Strasse bewusst gewesen. Bereits der zum ersten Projekt beigezogene Experte habe gemÃ¤ss Bericht vom 16. Januar 2002 die geplante Baumasse als vertretbar betrachtet, jedoch einen grÃ¶sseren Abstand zur N-Strasse vorgeschlagen. Diesen Empfehlungen sei die Bauherrschaft nachgekommen und habe bereits das Erstprojekt um 2 m sÃ¼dwÃ¤rts verschoben. Das zur Beurteilung stehende geÃ¤nderte Projekt sei um weitere 1,5 m von der N-Strasse zurÃ¼ck versetzt worden. Zudem werde der westliche Teil des GebÃ¤udes abgewinkelt, wodurch ein grosszÃ¼giger Vorplatz entstanden sei, der eine markante ZÃ¤sur zu den Liegenschaften N-Strasse 10, 09 und 11 zu setzen vermÃ¶ge. Inwiefern nicht gebÃ¼hrend RÃ¼cksicht genommen werde auf die umliegenden Schutzobjekte, werde im Rekursentscheid nicht nÃ¤her begrÃ¼ndet; die ErwÃ¤gungen liessen jedoch vermuten, dass der Verstoss in der horizontalen Ausdehnung des GebÃ¤udekubus und hauptsÃ¤chlich in der fehlenden RÃ¼cksichtnahme auf die KleinmassstÃ¤blichkeit der bestehenden GebÃ¤ude begrÃ¼ndet sein solle. Genau damit hÃ¤tten sich aber die BaubehÃ¶rde bzw. der von ihr beigezogene Experte Ã¤usserst sorgfÃ¤ltig auseinandergesetzt. In seinem Bericht vom 25. April 2005 habe Ortsplaner K nÃ¤mlich festgehalten, dass die kleinmassstÃ¤blichen Bauten an der N-Strasse und an der P-Strasse im Vergleich zu den markanten zentrumsbildenden Bauten wenig bedeutend seien und weder als Einzelbauten noch als Gesamtheit eine QualitÃ¤t hÃ¤tten, die als Massstab fÃ¼r eine NeuÃ¼berbauung dienen kÃ¶nnte; der geplante Neubau nehme jedoch mit ausreichenden AbstÃ¤nden gut RÃ¼cksicht auf diese Bauten und belasse ihnen, gerade durch die Konzentration in nur einem GebÃ¤ude, den erforderlichen Freiraum. Mit diesen Feststellungen, auf die sich Bauherrschaft und BaubehÃ¶rde ausdrÃ¼cklich berufen hÃ¤tten, habe sich die Vorinstanz mit keinem Wort auseinandergesetzt. Sodann habe sich die kommunale BaubehÃ¶rde auch eingehend mit der Einordnung der Baute in den ortsbaulichen Kontext befasst und der Funktion, welche dem Areal "Q" zukomme, Rechnung getragen: Mit dem auf die M-Strasse ausgerichteten Kopfteil bilde das Bauvorhaben den Abschluss des neuen Platzes vor dem J; mit den WohnungszugÃ¤ngen entlang der N-Strasse werde diese als Zugangsweg aufgewertet und zu einem Teil der Platzgestaltung, die bis zum neuen Verwaltungszentrum weiterfÃ¼hre. Diese Ãberlegungen negiere die Vorinstanz, indem sie ohne nÃ¤here BegrÃ¼ndung bestreite, dass durch das Projekt die N-Strasse aufgewertet werde, und behaupte, dass die Weichen fÃ¼r die kommende Zentrumsentwicklung falsch gestellt wÃ¼rden. Bereits heute wÃ¼rden, wie anlÃ¤sslich des Augenscheins ausgefÃ¼hrt worden sei, konkrete Absichten bestehen, wonach ein Teil der GebÃ¤ude auf der Nordseite der N-Strasse abgebrochen und auf der grosszÃ¼gigen FreiflÃ¤che eine weitere Ãberbauung erstellt werden solle.</p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerdegegnerschaft weist insbesondere darauf hin, dass die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde sich zwar mit der Einordnung des Bauvorhabens beschÃ¤ftigt, sich jedoch nicht mit der Frage beschÃ¤ftigt habe, inwieweit den erhÃ¶hten Anforderungen bezÃ¼glich der Schutzobjekte N-Strasse 10, 09 und 11 sowie "I" und "J" Rechnung getragen werde; allein die etwas grÃ¶sseren AbstÃ¤nde reichten dafÃ¼r nicht aus. Auch die Tatsache, dass das GebÃ¤ude gegen die M-Strasse abgewinkelt sei, verbessere die Einordnung nicht; sie wirke "architektonisch und rÃ¤umlich" hilflos. Die Abwinklung Ã¤ndere nichts daran, dass der 80 m lange und 15 m hohe BaukÃ¶rper die auf der Gegenseite liegenden GebÃ¤ude und insbesondere die Schutzobjekte der Beschwerdegegner erdrÃ¼cke. Das Vorhaben "Begegnungszone M-Strasse" sei von den Stimmberechtigten im Februar dieses Jahres verworfen worden und die Zentrumsbildung verlagere sich eher in den SÃ¼den des SBB-Bahnhofs und in Richtung Autobahnanschluss; es sei daher fraglich, ob der N-Strasse je die ihr von der Gemeinde zugedachte Verbindungsfunktion zukommen werde. Falls dies aber gleichwohl zutreffe, vermÃ¶ge das Bauvorhaben dieser Zielsetzung nicht gerecht zu werden, indem es mit seiner abweisenden Nordfassade nichts zur Aufwertung der N-Strasse zu einer Flanierzone beitrage.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Mit der Revision der BZO vom 21. Juni 2004 sind die BaugrundstÃ¼cke sowie deren Umgebung von der Kernzone B in die Zentrumszone Z4 umgezont worden. Anders als das erste Projekt hat deshalb das hier zu beurteilende Bauvorhaben grundsÃ¤tzlich nur noch den Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 1 PBG zu genÃ¼gen, das heisst, es muss sich befriedigend in seine bauliche Umgebung einordnen. HÃ¶here Anforderungen gelten nur im Bereich der EinmÃ¼ndung der N-Strasse in die M-Strasse, wo die Schutzobjekte N-Strasse 10, 09 und 11 sowie gegenÃ¼ber das "J" und die "I" stehen, auf welche gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG besondere RÃ¼cksicht zu nehmen ist. Soweit zwischen diesen Schutzobjekten und dem Neubau ein fÃ¼r das Ortsbild und die architektonische Wirkung relevanter Zusammenhang besteht, ist deshalb mehr als eine bloss befriedigende Gestaltung des Neubaus erforderlich, das heisst, es ist eine gute Gestaltung zu verlangen (VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde hat sich in den ErwÃ¤gungen zur Baubewilligung mit der Gestaltung des Bauvorhabens eingehend befasst, wobei sie sich jedoch ausgehend vom Bericht des Ortsplaners K schwergewichtig mit der Vereinbarkeit des Projekts mit den Zielsetzungen der Ortsplanung auiseinandergesetzt hat. AusfÃ¼hrungen bezÃ¼glich der besonderen Anforderungen, welche sich aus der NÃ¤he der Schutzobjekte ergeben, fehlen in der Baubewilligung vollstÃ¤ndig. Hingegen hat die BaubehÃ¶rde in der Rekursantwort vom 8. September 2005 wiederum unter Bezugnahme auf den Bericht K ausfÃ¼hren lassen, dass der Neubau mit ausreichenden AbstÃ¤nden gut RÃ¼cksicht auf die bestehenden Bauten an der N-Strasse und damit auch auf die inventarisierten Bauten nehme und ihnen, gerade durch die Konzentration in nur einem GebÃ¤ude, den erforderlichen Freiraum belasse. Es kann der BaubehÃ¶rde deshalb nicht vorgeworfen werden, sie habe sich nicht mit den in Bezug auf die Schutzobjekte geltenden erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen befasst (vgl. RB 1991 Nr. 2).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>Die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde geht davon aus, dass bereits mit der grÃ¶sseren Distanz zwischen Schutzobjekten und Neubau, wie sie durch die Konzentration des Bauvolumens und dessen Verschiebung gegen SÃ¼den geschaffen worden sei, den erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG hinreichend Rechnung getragen werde. BezÃ¼glich des Schutzobjektes "I", welches der SÃ¼dwestfassade des Neubaus gegenÃ¼berliegt, trifft diese Ãberlegung jedoch von vornherein nicht zu. Sodann wird mit der Abwinklung des Neubaus ein mehr oder weniger dreieckiger Platz geschaffen, der lÃ¤ngs der M-Strasse durch die Schutzobjekte "I" und "J" und lÃ¤ngs der N-Strasse durch die Schutzobjekte N-Strasse 10, 9 und 11 begrenzt wird. Auf der dritten Seite erfolgt die Begrenzung durch den Neubau. Aufgrund dieser Platzsituation stehen Schutzobjekte und Neubau unabhÃ¤ngig von ihrer Distanz in einem fÃ¼r das Ortsbild und die architektonische Wirkung relevanten Zusammenhang, dem der Neubau mit seiner belanglos wirkenden Nordwest-Fassade und dem zum Platz hin ausgreifenden eingeschossigen Vorbau nicht in adÃ¤quater Weise gerecht wird. Er nimmt weder in seiner kubischen Gliederung noch mit seiner Fassadengestaltung RÃ¼cksicht auf die zusammen mit dem Neubau platzbildenden Schutzobjekte; von einer mit RÃ¼cksicht auf diese Bauten guten Gestaltung kann keine Rede sein. Der von der Beschwerdegegnerschaft anlÃ¤sslich des Rekursverfahrens beigezogene Fachmann L weist zutreffend auf diese Defizite hin. Sie setzen sich fort bei der Nordfassade, die weder einen Beitrag zur Gestaltung des Strassenraums der M-Strasse leistet noch irgendwelche RÃ¼cksicht nimmt auf das gegenÃ¼berliegende Schutzobjekt "I". Die Rekurskommission hat deshalb die WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde, welche dem Bauvorhaben in Bezug auf die Schutzobjekte eine gute Gestaltung bescheinigte, ohne Rechtsverletzung als offensichtlich nicht mehr vertretbar beurteilen dÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.8 </b>Missachtet das Bauvorhaben die erhÃ¶hten gestalterischen Anforderungen, welche sich aus der rÃ¤umlichen NÃ¤he zu den Schutzobjekten ergeben, so kann offen bleiben, ob es in den Ã¼brigen Bereichen den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG genÃ¼gt. Immerhin ist aber darauf hinzuweisen, dass sich die Gemeinde auch insofern unberechtigterweise auf einen unzulÃ¤ssigen Eingriff in ihren besondern Ermessensspielraum beruft. Wie die Baurekurskommission zutreffend erkannt hat, ist es widersprÃ¼chlich und somit nicht mehr vertretbar, wenn durch den langen BaukÃ¶rper und den grÃ¶sseren Strassenabstand die Bedeutung der N-Strasse als Verbindungsachse betont werden soll, diese aber gleichzeitig dadurch abgewertet wird, dass ihr der Neubau seine unattraktive, wandartige Nordseite zuwendet.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten unter solidarischer Haftung den BeschwerdefÃ¼hrerinnen 1.1 und 1.2 zu je einem Viertel und der Gemeinde Affoltern als BeschwerdefÃ¼hrerin zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Ãberdies sind die privaten BeschwerdefÃ¼hrerinnen sowie die Gemeinde Affoltern zu einer ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1000.-, insgesamt Fr. 2'000.- an die Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten, zuzÃ¼glich 7,6 % Mehrwertsteuer (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 10'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung den BeschwerdefÃ¼hrerinnen 1.1 und 1.2 zu je einem Viertel und der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen 1.1 und 1.2 sowie die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 werden unter solidarischer Haftung zu einer ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'000.-, insgesamt Fr. 2'000.- zuzÃ¼glich 7,6 % Mehrwertsteuer, an die Beschwerdegegnerschaft verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>