<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00277</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208747&amp;W10_KEY=4467126&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00277</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.06.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Quartierplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Festsetzung des Quartierplans "Hochbord" (Dübendorf).<br/><br/>[Im Zusammenhang mit dem geplanten Bau der Glattalbahn beschloss der Zürcher Regierungsrat 2001 die rückwärtige Erschliessung des Dübendorfer Quartiers Hochbord. 2006 setzte der Stadtrat Dübendorf einen entsprechenden Quartierplan fest. Dagegen erhoben zahlreiche Quartierplangenossen Rekurse, die die Baurekurskommission teilweise guthiess. Die Stadt Dübendorf gelangte daraufhin mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. (Zu weiteren den Quartierplan betreffenden Beschwerden vgl. VB.2008.00270-00278, VB.2008.00288-290, VB.2008.00292-295 und VB.2008.00303.)]<br/><br/>Im Quartierplan "Hochbord" ist der Bau einer 3600 m2 grossen Parkanlage und einer 16 m breiten, 1700 m2 umfassenden Flaniermeile vorgesehen, was die Baurekurskommission zu Recht als unzulässig erachtete: Die geplanten Anlagen können angesichts ihrer Dimension, ihrer Lage und ihres Zwecks nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen betrachtet werden, die im Rahmen der Erschliessung des Quartiers erforderlich sind bzw. für die ein Bedürfnis besteht. Der geplante Park und die Flaniermeile stellen auch keinen Ersatz für Freizeitanlagen dar, die die Quartierplangenossen allenfalls aufgrund individueller Pflichten erstellen lassen müssen. Die vorgesehenen Projekte können mangels gesetzlicher Grundlage nicht im Rahmen eines Quartierplans (auf Kosten der Quartierplangenossen) realisiert werden, sondern müssen z.B. im Rahmen eines öffentlichen Gestaltungsplanes (auf Kosten des Gemeinwesens) umgesetzt werden (E. 4.4 und 4.5). <br/><br/>Die im Quartierplan vorgesehenen Gehsteige wurden von der Vorinstanz ebenfalls zu Recht als unzulässig beurteilt: Die Trottoirbreite von bis zu 4 Meter überschreitet das in den Zugangsnormalien vorgesehene Maximum und ist zur Bewältigung der zu erwartenden Fussgängerströme nicht erforderlich. Ein Quartierplan darf keine Ausstattungen vorsehen, die weit über das zur Erschliessung des Quartiers notwendige Mass hinaus gehen (E. 5.2 und 5.3). Entgegen der Ansicht der Baurekurskommission rechtfertigt es sich, für den hinteren Teil des Grundstücks der beschwerdegegnerischen Quartierplangenossin einen tiefen Erschliessungsgrad festzusetzen, da der Quartierplan Hochbord zu einer markanten erschliessungsmässigen Verbesserung führt (E. 6.2). Für die gegenwärtige Nutzung des hinteren Grundstückteils erscheint der im Rahmen des Quartierplans vorgesehene zusätzliche Strassenanschluss zwar nicht als erforderlich, doch die Erforderlichkeit kann sich aufgrund einer künftigen Nutzungsänderung ergeben. Auf den Landabzug wäre einzig dann zu verzichten gewesen, wenn er zu einer starken Einschränkung des Gewerbebetriebs der Beschwerdegegnerin geführt hätte - was in casu aber nicht der Fall ist (E. 6.3). Die Stadt Dübendorf bemängelt zu Recht, dass die Baurekurskommission die im Kostenverleger enthaltene Beteiligungsquote der beschwerdegegnerischen Quartierplangenossin nicht hätte korrigieren dürfen: Die Beschwerdegegnerin muss sich an den Kosten zur Erstellung der im Quartierplan vorgesehenen Verkehrserschliessungsanlagen beteiligen, da diese Anlagen zu einer Aufwertung ihrer Liegenschaft führen und somit in ihrem Interesse stehen (§ 146 Abs. 2 PBG). Dass das Grundstück der Beschwerdegegnerin bereits vor Beginn des Quartierplanverfahrens teilweise erschlossen war, darf unter diesen Umständen nicht zu einer Reduktion der Beteiligungsquote im Kostenverleger führen. Vielmehr dürfen die von der Beschwerdegegnerin getätigten Vorinvestitionen zur Erschliessung ihres Grundstücks erst im Rahmen der Schlussabrechnung berücksichtigt werden - also dann, wenn die Erstellungskosten der Erschliessungsanlagen definitiv feststehen und nicht mehr bloss auf ungewissen Schätzungen beruhen (E. 8). Teilweise Gutheissung der Beschwerde (E. 9). </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ALLEE">ALLEE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANSCHLUSS">ANSCHLUSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFWERTUNG">AUFWERTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTATTUNG">AUSSTATTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUTIEFE">BAUTIEFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERFORDERLICHKEIT">ERFORDERLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSANLAGE">ERSCHLIESSUNGSANLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSGRAD">ERSCHLIESSUNGSGRAD</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSINTERESSE">ERSCHLIESSUNGSINTERESSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN">ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSTELLUNGSKOSTEN">ERSTELLUNGSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINSCHAFTLICHE AUSSTATTUNGEN">GEMEINSCHAFTLICHE AUSSTATTUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GROBERSCHLIESSUNG">GROBERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTENVERLEGER">KOSTENVERLEGER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDABZUG">LANDABZUG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSÃNDERUNG">NUTZUNGSÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKANLAGE">PARKANLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHLUSSRECHNUNG">SCHLUSSRECHNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TROTTOIR">TROTTOIR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSERSCHLIESSUNG">VERKEHRSERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORLEISTUNG">VORLEISTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 83 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 123 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 126 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 128 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 128 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 138 Abs. IV PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 146 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 146 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 175 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 240 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 248 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 257 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 9 QuartierplanV</span><br/><span class="gerade">Art. 3 Abs. III lit. e RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11673" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00277</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. Juni 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rot­ach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Kaspar PlÃ¼ss. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>Stadt DÃ¼bendorf,</span></a><span> vertreten durch RA A<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_8">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_13"><span>B AG,</span></a><span> vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_19">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_5_24">D AG,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>E<a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_14_67">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_MITB_2_15_70">Erbengemeinschaft F, nÃ¤mlich</a>:<br/> 3.1<a id="Anonym_VORNAME_16_71"> </a>G<a id="Anonym_Ruolo_MITB_3_16_73">,</a> <a id="Anonym_STRASSE_16_74"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> 3.2 L<a id="Anonym_Ruolo_MITB_4_17_78">,</a> </span><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 3.3<a id="Anonym_Ruolo_MITB_5_18_81"><b> </b>Erbengemeinschaft H, <br/> nÃ¤mlich:</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> <a id="Anonym_VORNAME_19_82">3.3.1 </a>I<a id="Anonym_Ruolo_MITB_6_19_84">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 3.3.2<b> </b>J<a id="Anonym_Ruolo_MITB_7_20_89">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_MITB_8_21_92">Erbengemeinschaft K,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_21_93"><br/> nÃ¤mlich:</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> 4.1 L, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span><b><span> </span></b><a id="Anonym_VORNAME_22_94"><span>4.2<b> </b></span></a><span>M<a id="Anonym_Ruolo_MITB_9_22_96">,</a> <a id="Anonym_VORNAME_23_99"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> 4.3 </span><span>N<a id="Anonym_Ruolo_MITB_10_23_101">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">2â4.3 vertreten durch RA O<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_17_75">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Quartierplan,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Das Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt DÃ¼bendorf ist im SÃ¼den durch die ZÃ¼richstrasse, im Norden durch die Ãberlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die Ringstrasse und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das Gebiet wird vertikal von SÃ¼den nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im VerhÃ¤ltnis 1/3 (westlicher Teil) zu 2/3 (Ã¶stlicher Teil) geteilt. Ausgehend von der Hochbordstrasse fÃ¼hren nach Osten in die Ringstrasse (von SÃ¼den her gesehen) die Sonnentalstrasse, die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die Neugutstrasse. Der Ã¶stlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets ist bis auf einzelne Parzellen Ã¼berbaut, der westlich davon gelegene Teil etwa zur HÃ¤lfte. Im Quartierplangebiet finden sich mehrere grosse Einkaufszentren, teilweise mit eigenen ParkhÃ¤usern, so an der Neugutstrasse (etwa Coop Baucenter, Neugutstrasse Nr. 88; interio Einrichtungshaus, Nr. 79; Diga-MÃ¶bel Nr. 81; Ligne Roset VerkaufsgeschÃ¤ft und Cap Teppiche, Nr. 89; Prodega Cash&amp;Carry, Nr. 90), verschiedene Grosshandels- und Dienstleistungsbetriebe an der Lagerstrasse, EinkaufsgeschÃ¤fte an der Indu­striestrasse, die ZÃ¼rcher Kantonalbank mit Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und GeschÃ¤fte an der Sonnentalstrasse sowie an der Hochbordstrasse die Firmen B, Q und R (Hochbordstrasse Nr. 03 und 04), die Grosspapeterie Office World (Nr. 3), die GemÃ¼seanbaufirma E (Nr. 15 und 26) und ein Restaurant/Dancing (Nr. 6) neben weiteren Dienstleistungsbetrieben. GegenÃ¼ber diesem weitgehend durch GeschÃ¤fte und Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebiets besteht eine Ã¼berwiegende Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften "Am Stadtrand" im sÃ¼dwestlichen Teil des Quartierplangebiets.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 20. September 2001 leitete der Stadtrat DÃ¼bendorf das Quartierplanverfahren fÃ¼r das Gebiet Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss vom 13. Juni 2001 festgelegte rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung des Quartiers zur Entlastung der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof Stettbach bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni 2006 setzte der Stadtrat DÃ¼bendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht die Aufhebung der EinmÃ¼ndungen der Sonnental-, Industrie-, Lager- und teilweise der Neugutstrasse in die Ringstrasse zugunsten einer rÃ¼ckwÃ¤rtigen Erschliessung vor, die neu aus SÃ¼den von der ZÃ¼richstrasse in die Hochbordstrasse und von Norden durch einen Abzweiger von der Ãberlandstrasse ebenfalls in die Hochbordstrasse erfolgt. Die Hochbordstrasse soll zwischen Sonnental- und Lagerstrasse fÃ¼r den privaten Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende (Kreuzung Sonnental- bzw. Lagerstrasse) je mit einem Kreisel versehen werden (Kreisel SÃ¼d bzw. Kreisel Nord). Die Erschliessung ins Gebiet Ã¶stlich der Hochbordstrasse ermÃ¶glicht ein System von Verbindungsstrassen zu den bestehenden, nunmehr mit BÃ¤umen gesÃ¤umten Querstrassen (sog. Ostring zwischen Kreisel SÃ¼d und Kreisel Nord). Der westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets wird mit Stichstrassen erschlossen. Etwa auf HÃ¶he der Alleemitte soll westlich der Hochbordstrasse eine Parkanlage entstehen. Das gesamte Quartierplangebiet untersteht ferner insofern der Gestaltungsplanpflicht, als die einzelnen GrundeigentÃ¼mer auf ihren BaugrundstÃ¼cken jeweils private GestaltungsplÃ¤ne auszuarbeiten haben, welche sich an die planerischen Vorgaben halten mÃ¼ssen. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 20. Juni 2006 wurde der korrigierte Kostenverleger fÃ¼r das Quartierplangebiet festgesetzt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Gegen den Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 regte sich Widerstand von zahlreichen Betroffenen, die sich neben individuellen Anliegen insbesondere gegen die alleeartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse, gegen die vorgesehene Parkanlage auf der Parzelle neu Kat.-Nr. 01 (Erben K) und gegen die Verbreiterung des FussgÃ¤ngerbereichs und dessen Ausstattung mit Baumreihen in den bestehenden Querstrassen wandten. Darunter war auch die B AG mit ihren Liegenschaften an der Hochbordstrasse 03 und 04 (Kat.-Nr. 02 an der nordwestlichen Ecke des Quartierplangebiets), welche am 7. Juli 2006 Rekurs an die Baurekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich erhob (fortan BRK III). Im Rekursverfahren liess sie im Wesentlichen beantragen, die Hochbordstrasse sei als durchgehende Nord-SÃ¼d-Verbindung auszugestalten. Die Querstrassen zur Hochbordstrasse seien auf 6 m Breite zu beschrÃ¤nken und nicht mit Baumalleen auszustatten. Ferner sei den GrundstÃ¼cken, welche bisher Ã¼ber die Ring-, die Lager-, Industrie- oder Sonnentalstrasse erschlossen wurden, ein Erschliessungsgrad von 0 % zuzumessen und auf unterschiedliche Erschliessungsgrade auf ihrem GrundstÃ¼ck zu verzichten. Dieselben AntrÃ¤ge stellte sie im Rekurs gegen die PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 20. Juni 2006. Die BRK III entschied am 22. Mai 2008 nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins am 14. MÃ¤rz 2007. Sie vereinigte die beiden Rekurse, hiess sie teilweise gut und hob den Beschluss des Stadtrats von DÃ¼bendorf vom 8. Juni 2006 insofern auf, als sie die geplante Parkanlage, die boulevardartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse und die Ausstattung der Quartierstrassen mit AlleebÃ¤umen fÃ¼r die Erschliessung des Quartierplangebiets fÃ¼r nicht notwendig erachtete. Der fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 festgelegte abgestufte Erschliessungsgrad fÃ¼r den Landabzug wurde aufgehoben und soll durch einen einheitlichen Erschliessungsgrad ersetzt werden (Dispositiv-Ziffer II Abs. 3). Schliesslich hob die BRK III den Kostenverleger fÃ¼r das Strassen- und Wegnetz betreffend das GrundstÃ¼ck der B AG auf und verlangte bei dessen Neufestsetzung die BerÃ¼cksichtigung des Erschliessungsinteresses im ausgefÃ¼hrten Sinn (Dispositiv-Ziffer II Abs. 4). Im Ãbrigen wies die Vorinstanz den Rekurs ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt DÃ¼bendorf am 26. Juni 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und liess beantragen, es sei Dispositiv-Ziffer II Abs. 2 des angefochtenen Entscheides soweit aufzuheben, als darin der geplante Park, die boulevardartige Erweiterung der Hochbordstrasse und die alleeartige Ge­staltung der Quartierstrassen abgelehnt worden seien. Ferner sei Dispositiv-Ziffer II Abs. 3 aufzuheben, soweit der fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 festgelegte abgestufte Erschliessungsgrad durch einen einheitlichen ersetzt worden sei. Weiter wehrte sie sich gegen die Neufestsetzung des Kostenverlegers fÃ¼r Strassen und Wege unter BerÃ¼cksichtigung des Erschliessungsinteresses entsprechend der Rechtsauffassung der Rekursinstanz. Die Beschwerdegegnerin verlangte in der Beschwerdeantwort vom 29. August 2008 die Abweisung der Beschwerde. Die BRK III liess sich am 24. September 2008 dazu vernehmen und hielt am angefochtenen Entscheid fest. Die Mitbeteiligten, welche sich am Rekursverfahren noch beteiligt hatten, Ã¤usserten sich im Beschwerdeverfahren nicht. </p> <p class="Urteilstext">Mit VerfÃ¼gung vom 13. Mai 2009 genehmigte die Baudirektion die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006 und die den Kostenverleger korrigierende PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 20. Juni 2006. Sie hielt im Wesentlichen die Ausscheidung von MehrflÃ¤chen fÃ¼r die gemeinschaftlichen Ausstattungen fÃ¼r gerechtfertigt und zweckmÃ¤ssig, beanstandete indessen auf der Flaniermeile Hochbord die zu geringe Fahrbahnbreite von 6 m. In verschiedener Hinsicht verwies sie sodann auf die einzelnen Baubewilligungsverfahren und die damit verbundene Gestaltungsplanpflicht (etwa bezÃ¼glich Altlasten-, LÃ¤rm- und Grundwassersituation).</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Nach Art. 3 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) sind die Siedlungen nach den BedÃ¼rfnissen der BevÃ¶lkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Siedlungen sollen viele GrÃ¼nflÃ¤chen und BÃ¤ume enthalten (Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG). Aus dem erwÃ¤hnten Planungsgrundsatz lassen sich zwar keine quantitativen Vorgaben ableiten, doch verlangt das Bundesrecht, dass mÃ¶glichst viele GrÃ¼nflÃ¤chen innerhalb der SiedlungsrÃ¤ume geschaffen werden und erhalten bleiben. Dies kann unter anderem geschehen durch deren Zuordnung zu bestimmten Zonen (etwa GrÃ¼nzonen oder Freihaltezonen; vgl. §§ 39 und 61 Abs. 1 PBG), durch Unterteilung der Bauzonen oder mittels GestaltungsplÃ¤nen (Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 3 Rz. 48).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Mit GestaltungsplÃ¤nen werden fÃ¼r bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, Ã¤ussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen Ã¼ber die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Der Quartierplan ermÃ¶glicht demgegenÃ¼ber im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthÃ¤lt die dafÃ¼r nÃ¶tigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Wo ein BedÃ¼rfnis hiefÃ¼r besteht, sollen FlÃ¤chen ausgeschieden werden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von GrundstÃ¼cken dienen; die privatrechtlichen RechtsverhÃ¤ltnisse hieran sind mit dem Quartierplan zu regeln (§ 126 Abs. 3 PBG). Alle GrundstÃ¼cke innerhalb des Quartierplangebiets mÃ¼ssen durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen teilhaben. Erschliessungsanlagen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und AusrÃ¼stungen sind so festzulegen, dass sie bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der erfassten GrundstÃ¼cke genÃ¼gen (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG). Erschlossen ist ein GrundstÃ¼ck, wenn es fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden kÃ¶nnen und wenn die einwandfreie Behandlung von AbwÃ¤ssern, Abfallstoffen und Altlasten gewÃ¤hrleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG; Art. 19 Abs. 1 RPG). GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlÃ¤sst Ã¼ber die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Bei der Planfestsetzung kommt der QuartierplanbehÃ¶rde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu, das von der RekursbehÃ¶rde nur mit ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼berprÃ¼fen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernÃ¼nftigen GrÃ¼nden halten lÃ¤sst, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten mÃ¶glich und auch vertretbar wÃ¤ren (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan mÃ¼ssen die Interessen der einzelnen GrundeigentÃ¼mer abgewogen, mÃ¶glichst ausgeglichen und mit den Ã¶ffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage gefundene LÃ¶sung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geÃ¤ndert werden, wenn sich bei AbwÃ¤gung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrÃ¤ngt, dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mÃ¤ss festgesetztem Quartierplan klar Ã¼berlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet im Rahmen der ÃberprÃ¼fung von QuartierplÃ¤nen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 3, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin. Eine ErmessensÃ¼berprÃ¼fung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als Rechtsverletzung gilt. Die ErmessensbetÃ¤tigung muss in jedem Fall pflichtgemÃ¤ss sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie sich an den allgemeinen RechtsgrundsÃ¤tzen, den verwaltungsrechtlichen Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so insbesondere am WillkÃ¼rverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit staatlicher Massnahmen (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 50 N. 80). Bei der ÃberprÃ¼fung von Rekursentscheiden, mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu prÃ¼fen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das Quartierplangebiet wurde vorliegend folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil Ã¶stlich der Hochbordstrasse mit Ausnahme des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 05 (neu Kat.-Nr. 06) sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 09 (neu Kat.-Nr. 07) und Kat.-Nr. 08 (neu Kat.-Nr. 01) bis zur nÃ¶rdlichen Begrenzung wurden der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Diese lÃ¤sst gemÃ¤ss der Bauordnung der Stadt DÃ¼bendorf vom 18. MÃ¤rz 1996 (BZO) hÃ¶chstens mÃ¤ssig stÃ¶rende Betriebe, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu; eine Wohnnutzung ist nicht vorgesehen, hingegen eine FreiflÃ¤chenziffer von 20 %, damit nicht alle unÃ¼berbaubaren FlÃ¤chen fÃ¼r Zufahrten, ParkplÃ¤tze und Lager verwendet werden (Art. 23 BZO). Das Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nr. 09 und 08 bis zur sÃ¼dlichen Grenze (ZÃ¼richstrasse) sowie das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 (P Erben) wurden der Zentrumszone Z4 zugeteilt. In der Zentrumszone Z4 sind Wohnungen, BÃ¼ros, Ateliers, Praxen sowie mÃ¤ssig stÃ¶rende Gewerbe zulÃ¤ssig; ein minimaler Wohnanteil ist jedoch nicht vorgeschrieben (Art. 6, 17 BZO). Dessen ungeachtet schÃ¤tzte der ErlÃ¤uternde Bericht das Einwohnerpotenzial in der Zone Z4 auf 720 Einwohner (zuzÃ¼glich zu den seit 1997 bestehenden ca. 200 Einwohnern, total 920 Einwohner), das Arbeitsplatzpotenzial auf zusÃ¤tzliche 3'630 ArbeitsplÃ¤tze (zu den bestehenden ca. 2'000 ArbeitsplÃ¤tzen) und in der Zone IG3 auf 4'310 ArbeitsplÃ¤tze. Im Ãbrigen sind die Zonen IG3 und Z4 bezÃ¼glich ihrer baulichen AusnÃ¼tzung weitgehend identisch.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss dem Technischen Bericht ist eine mit Wegen durchzogene Platz- und GrÃ¼nflÃ¤che von 3â608 m<sup>2</sup> auf dem GrundstÃ¼ck neu Kat.-Nr. 01 (ehemals Kat.-Nr. 08) der Erben K (westlich der Hochbordstrasse) fÃ¼r die Erholung von Arbeitnehmern und BevÃ¶lkerung im Quartierplangebiet vorgesehen. Die bauliche AusnÃ¼tzung sowie das Recht zur Anrechnung dieser FlÃ¤che an der FreiflÃ¤chenziffer wird auf alle innerhalb des Quartierplans liegenden GrundstÃ¼cke der Zentrumszone Z4 im VerhÃ¤ltnis der einzelnen GrundstÃ¼cksflÃ¤chen zum Total der beteiligten GrundstÃ¼cke Ã¼bertragen. Diese lei­sten daran einen Beitrag von Fr. 1'265'000.-. Die Stadt DÃ¼bendorf Ã¼bernimmt den Unterhalt des Platzes und dessen spÃ¤tere Sanierung. </p> <p class="Urteilstext">Vorgesehen ist sodann eine an die Parkanlage anschliessende alleeartige Verbreiterung der Hochbordstrasse zwischen Sonnental- und Lagerstrasse von insgesamt 1â721 m<sup>2</sup>. Damit soll das Quartier eine IdentitÃ¤t als urbanes Arbeits- und Mischgebiet erhalten und die Hochbordstrasse als markante stÃ¤dtische Achse mit besonderen FreiraumqualitÃ¤ten aufgewertet und auf 16 m Breite ausgebaut werden (Fahrbahn 6 m, Geh- und Radwege 10 m). Vorgesehen sind hochwertige Ã¶ffentliche FreirÃ¤ume mit angenehmer AufenthaltsqualitÃ¤t und publikumsorientierter Erdgeschossnutzung. Den daran angrenzenden GrundstÃ¼cken wird die Pflicht auferlegt, auf ihren VorplÃ¤tzen die Gestaltung der gemeinschaftlichen Ausstattung weiterzufÃ¼hren. Die FlÃ¤che des GrundstÃ¼cks neu Kat.-Nr. 10 wird in Form von Miteigentumsanteilen im VerhÃ¤ltnis zu den NeuzuteilungsflÃ¤chen auf die GrundstÃ¼cke der Zone Z4 verteilt und mit diesen subjektiv-dinglich verknÃ¼pft. Das GrundstÃ¼ck neu Kat.-Nr. 11 wird in derselben Weise an die GrundstÃ¼cke der Zone IG3 gebunden. Die hierfÃ¼r von den Quartierplangenossen zu tragenden Kosten belaufen sich auf Fr. 1'315'000.-. </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich sollen Baumalleen entlang der verschiedenen Quartierstrassen erstellt werden. Die Trottoirs wurden mit einer Breite von bis zu 4.3 m geplant. Der zusÃ¤tzliche Landverbrauch und die Erstellungskosten fÃ¼r diese Alleen werden entsprechend dem Erschliessungsgrad und dem Strassenkostenverleger auf die Quartierplangenossen verteilt.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Rekursinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass im Quartierplanverfahren ausser den Strassen gegebenenfalls auch alle andern, zur Erreichung der Quartierplanziele erforderlichen, gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen festzulegen seien. In der Praxis wÃ¼rden allerdings kleinere gemeinschaftliche Anlagen, deren Notwendigkeit von allen Betroffenen grundsÃ¤tzlich anerkannt werde, hÃ¤ufig nicht im dafÃ¼r vorgesehenen Verfahren (etwa Sonderbauvorschriften, Gestaltungsplan) festgelegt, sondern in ein anderes, ohnehin durchzufÃ¼hrendes Planungsverfahren integriert. In diesem Sinne gÃ¤lten als mÃ¶gliche Quartierplananlagen auch Nebeneinrichtungen zu Bauten und Anlagen wie etwa SpielplÃ¤tze, ParkplÃ¤tze sowie technische Einrichtungen von Bauten und Anlagen (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 4â22). FÃ¼r die Erstellung und Finanzierung aller andern, fÃ¼r die Erschliessung nicht notwendigen Anlagen, Ausstattungen und AusrÃ¼stungen, insbesondere wenn sie nicht mehr als untergeordnet bezeichnet werden kÃ¶nnten, mÃ¼sse ausserhalb des Quartierplanrechts eine ausreichende Rechtsgrundlage gefunden werden, beispielsweise in Form eines Gestaltungsplanverfahrens. Die Realisierung solcher Anlagen kÃ¶nne aber wiederum mit der Umsetzung des Quartierplans erfolgen. Die Erstellung eines Parks und einer Flaniermeile, womit stÃ¤dtebauliche Ziele verfolgt wÃ¼rden, habe nichts mit der Schaffung Ã¼berbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zÃ¤hle somit nicht zum durch einen Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die betroffene FlÃ¤che von insgesamt 5â329 m<sup>2</sup> und die Kosten von gesamthaft Fr. 2'580'000.- (Park und Allee Hochbordstrasse; vorn E. 3.2) bildeten keine kleineren gemeinschaftlichen Anlagen. Zudem fehle es am EinverstÃ¤ndnis der Betroffenen. Das Quartierplanverfahren bilde daher keine Rechtsgrundlage fÃ¼r die zwangsweise Festlegung und Finanzierungsregelung der von der BeschwerdefÃ¼hrerin ins Auge gefassten Ausstattungselemente; diese hÃ¤tten vorzugsweise in einem Gestaltungsplanverfahren festgelegt werden mÃ¼ssen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>DemgegenÃ¼ber hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin den vorinstanzlichen Entscheid im angefochtenen Bereich fÃ¼r rechtlich unhaltbar und fÃ¼r einen unzulÃ¤ssigen Eingriff in ihre Planungsautonomie. Die in Art. 3 RPG fÃ¼r alle Planungen geltenden QualitÃ¤tsanforderungen seien von der Vorinstanz nicht berÃ¼cksichtigt worden. Zu bedenken sei, dass im Endausbau in diesem Gebiet rund 10'000 ArbeitsplÃ¤tze bestehen und rund 900 Einwohner wohnen wÃ¼rden. Die Beschwerdeschrift verweist sodann auf das Minderheitsvotum der Referentin im vorinstanzlichen Verfahren. Diese hatte darauf hingewiesen, dass der ganze Quartierplanperimeter zum Gebiet mit erhÃ¶htem Gestaltungsanspruch erklÃ¤rt worden sei, wozu auch gestaltete AussenrÃ¤ume und minimale FlÃ¤chen fÃ¼r die Erholung gehÃ¶rten. Die rechtliche Grundlage fÃ¼r die Ausscheidung von FlÃ¤chen fÃ¼r gemeinschaftliche Ausstattungen erkannte die vorinstanzliche Referentin in § 126 Abs. 3 PBG. An solchen gemeinschaftlichen Ausstattungen bestehe sowohl ein Ã¶ffentliches als auch ein privates Interesse der Quartierplangenossen. Angesichts der kÃ¼nftig in diesem Gebiet arbeitenden und wohnenden Menschen Ã¼berwiege das Ã¶ffentliche das private Interesse. Es kÃ¶nne nicht angehen, dass ein solches Entwicklungsgebiet mit einer gesichtslosen, vÃ¶llig unstrukturierten AnhÃ¤ufung von banalen BÃ¼ro- und HandelsgebÃ¤uden "verscherbelt werde". Die Beschwerdegegnerin hÃ¤lt die AusfÃ¼hrungen im Minderheitsvotum gerade fÃ¼r nicht zutreffend. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Vorweg ist auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen im angefochtenen Entscheid zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin trifft es nicht zu, dass die in Art. 3 RPG fÃ¼r alle Planungen geltenden QualitÃ¤tsanforderungen darin nicht berÃ¼cksichtigt worden wÃ¤ren. Die Vorinstanz anerkannte solche, prÃ¼fte aber, wie weit sie im Quartierplanverfahren erfÃ¼llt werden konnten (dazu vorne E. 2.1, 2.3). Dabei kann der Quartierplan Hochbord seinen Zweck, ein unÃ¼berbautes Gebiet Ã¼berbaubar zu machen <i>und</i> attraktiv zu gestalten, ohnehin nur beschrÃ¤nkt erfÃ¼llen. Dem von der BeschwerdefÃ¼hrerin angesteuerten Ziel, wonach die fÃ¼r das Quartierplangebiet angestrebte stÃ¤dtebauliche QualitÃ¤t mit qualifizierten Wohn- und Arbeitsbedingungen die KonkurrenzfÃ¤higkeit des Standortes stÃ¤rken und diesem eine nachhaltige WertschÃ¶pfung sichern soll, steht entgegen, dass der Quartierplan mindestens in der Zone IG3 ein mit Zweckbauten weitgehend Ã¼berbautes Gebiet betrifft, welche die angestrebte stÃ¤dtebauliche Raffinesse und Anziehungskraft grÃ¶sstenteils vermissen lassen. Selbst die geplante Parkanlage und die alleeartige Erweiterung der Hochbordstrasse vermÃ¶chten an den bestehenden VerhÃ¤ltnissen aufgrund ihrer westlich zentrierten Lage im Quartierplangebiet hÃ¶chstens partiell etwas zu Ã¤ndern. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin dazu ausfÃ¼hrt, mittels zentraler GrÃ¼nanlagen und der damit entstehenden "urbanen QualitÃ¤t" werde â im Unterschied zu GrÃ¼nanlagen in einzelnen VorgÃ¤rten oder UmschwÃ¼ngen â ein unabschÃ¤tzbarer Mehrwert geschaffen und das Hochbordgebiet vom "08/15-Siedlungsbrei" abgehoben, lÃ¤sst sich dies demnach nicht generell auf das Quartierplangebiet umsetzen. Schliesslich steht nicht fest, dass von 900 kÃ¼nftigen Einwohnern ausgegangen werden kann, da die Zone Z4 keine Mindest-Wohnnutzung vorschreibt und deshalb ungewiss ist, wie weit die noch nicht Ã¼berbauten GrundstÃ¼cke in der Zone Z4 eine Wohnnutzung enthalten (vorn E. 3.1). So findet sich etwa auf neu Kat.-Nr. 12 (ehemals 13) zwischen Hochbordstrasse und "Am Stadtrand" im sÃ¼dlichen Teil des Quartierplangebiets bereits eine grossrÃ¤umige BÃ¼ronutzung, was fÃ¼r eine reine Wohnnutzung in unmittelbarer Nachbarschaft nicht besonders attraktiv erscheint. Die teilweise seit Jahren vorhandenen Dienstleistungsbetriebe und wenigen Wohneinheiten werden sich zudem seit ihrer Entstehung soweit organisiert haben, dass sie ihren Angestellten Ruhe- und AufenthaltsrÃ¤ume bzw. den Bewohnern angemessene FreirÃ¤ume bieten kÃ¶nnen und auf die geplanten Anlagen nicht angewiesen sind. Schon unter diesen tatsÃ¤chlichen Gegebenheiten erscheint die Erforderlichkeit der geplanten Ausstattungen daher sehr fraglich.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Umstritten ist die Frage, ob die rechtlichen Grundlagen des Quartierplanverfahrens Ã¶ffentliche Parkanlagen und Flaniermeilen als gemeinschaftliche Ausstattungen zulassen. </p> <p class="Erwgung3">Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt dafÃ¼r, dass die Platz- und GrÃ¼nflÃ¤che sowie die Ausweitung des mittleren Teils der Hochbordstrasse als gemeinschaftliche Ausstattungen behandelt und dementsprechend in das Miteigentum der beteiligten GrundeigentÃ¼mer mit besonderer Regelung fÃ¼r die Baukosten und den Unterhalt verwiesen werden mÃ¼ssten. Bereits nach dem Antrag des Regierungsrats vom 5. Dezember 1973 zum neuen Planungs- und Baugesetz seien in den allgemeinen GrundsÃ¤tzen zum Quartierplan â neben den zweckmÃ¤ssigen Parzellenformen und den gesetzlichen Erschliessungsanlagen â FlÃ¤chen auszuscheiden gewesen, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von GrundstÃ¼cken dienten, wie ParkplÃ¤tze, Fahrzeugeinstellhallen, Sport-, Spiel- und RuheplÃ¤tze, LÃ¤rmschutzanlagen (ABl 1973/II S. 1671, 1829 zum damaligen § 95 PBG, heute § 126 PBG mit identischem Wortlaut). Schon der historische Gesetzgeber sei demnach Ã¼ber die restriktiven Vorstellungen der Rekursinstanz hinausgegangen. Die Beschwerdegegnerin hÃ¤lt dafÃ¼r, dass die vorinstanzlichen AusfÃ¼hrungen weder den Gesetzesmaterialien noch der bisherigen Rechtsprechung widersprÃ¤chen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>GemÃ¤ss § 126 Abs. 3 PBG sind FlÃ¤chen auszuscheiden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von GrundstÃ¼cken dienen. Allerdings konnte schon frÃ¼her eine Ausscheidung solcher FlÃ¤chen nicht unbeschrÃ¤nkt erfolgen. § 96 Abs. 1 des Entwurfs zum PBG begrenzte wie der aktuelle § 128 Abs. 1 PBG die durch den Quartierplan erschlossenen GrundstÃ¼cke darauf, nur an "gegebenenfalls erforderlichen" gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen teilzuhaben, wozu eine Flaniermeile und eine Parkanlage unter dem Gesichtspunkt der Erschliessung nicht gehÃ¶ren. Selbst wenn es sich aber gegenteilig verhielte, stellte sich doch die Frage, welches Ausmass solche haben dÃ¼rfen. Nach § 128 Abs. 2 PBG sind gemeinschaftliche Ausstattungen und AusrÃ¼stungen so festzulegen, dass sie bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der erfassten GrundstÃ¼cke <i>genÃ¼gen</i>. Darin liegt zwar kein Verbot, dass gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch Ã¼ber das blosse GenÃ¼gen hinausgehen dÃ¼rften. In diesem Zusammenhang ist jedoch wiederum auf § 126 Abs. 3 PBG zu verweisen, wonach ein "BedÃ¼rfnis" fÃ¼r die ausgeschiedenen FlÃ¤chen zugunsten gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen muss. Damit werden solche FlÃ¤chen grundsÃ¤tzlich auf das notwendige Mass beschrÃ¤nkt, was vorliegend schon deswegen gerechtfertigt erscheint, weil die Quartierplangenossen in erheblichem Umfang fÃ¼r die geplanten Anlagen aufzukommen hÃ¤tten. Die BeschwerdefÃ¼hrerin legte jedoch ein sich aus dem Zweck des Quartierplans (vorn E. 2.3) ergebendes BedÃ¼rfnis weder fÃ¼r eine Parkanlage von rund 3â600 m<sup>2</sup> noch fÃ¼r eine auf 16 m Breite ausgebaute Allee von insgesamt rund 1'700 m<sup>2</sup> dar. Auch die von der Baudirektion beanstandete Fahrbahnbreite von bloss 6 m (vorn III.) rechtfertigte eine Gesamtbreite der Allee Hochbord von 16 m nicht (vorn E. 3.2). Insbesondere die nahe der Ring- und Neugutstrasse sowie die jeweils am Rande des Quartierplangebiets gelegenen Liegenschaften wÃ¼rden vom beabsichtigten grossstÃ¤dtischen Flair einer Flaniermeile und einer Parkanlage an der entfernt liegenden Hochbordstrasse kaum profitieren, was weiter gegen deren Erforderlichkeit spricht. Inwiefern sich das Gebiet Hochbord ohne die im Streit liegenden Massnahmen zu einem vorstÃ¤dtischen "Siedlungsbrei mit ungelÃ¶sten Verkehrsproblemen" zu entwickeln drohe, geht aus der Beschwerde nicht schlÃ¼ssig hervor. Weder als Anlagen noch im geplanten Ausmass lassen sich die projektierten Ausstattungen daher auf die erwÃ¤hnten Gesetzesbestimmungen stÃ¼tzen. Gestalterische und nutzungsmÃ¤ssige Festlegungen in Abweichung von der Bau- und Zonenordnung kann der Quartierplan aber von Gesetzes wegen nicht selber treffen (Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zÃ¼rcherischem Recht, Diss. ZÃ¼rich 1985, S. 221). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Daran Ã¤ndert sich nichts durch den Verweis der BeschwerdefÃ¼hrerin auf einen Entscheid des ZÃ¼rcher Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2001 zur Ausstattung von Quartierplangebieten mit Fusswegnetzen, die nicht der baurechtlichen GrundstÃ¼ckerschliessung, sondern dem Komfort der kÃ¼nftigen Bewohner dienten. In diesem Urteil hielt das Gericht fest, bei der Planung und Festlegung von Fusswegen habe sich die QuartierplanbehÃ¶rde nicht zwingend auf das Minimum, das fÃ¼r eine hinreichende Erschliessung absolut erforderlich sei, zu beschrÃ¤nken. Dogmatisch gesehen seien solche Fusswege, die in erster Linie dem Komfort und nicht der Erschliessung dienten, eher als gemeinschaftliche Ausstattungen und AusrÃ¼stungen denn als eigentliche Erschliessungsanlagen zu betrachten. Der in jenem Fall strittige zusÃ¤tzliche Weg verkÃ¼rzte die Wegstrecke ins Dorfzentrum fÃ¼r Bewohner des Ã¶stlichen Teils des Quartiers um rund 150 m und ermÃ¶glichte, dass ein Naherholungsraum vermehrt erlebbar gemacht wurde. Auch wenn sich der fragliche Weg als fÃ¼r die Erschliessung nicht absolut notwendig erwies, so bewirkte dessen Erstellung doch gewisse Vorteile und Erleichterungen fÃ¼r die Quartierbewohner und liess sich insofern einem weiter gefassten Erschliessungszweck zuordnen. Aus diesem Entscheid kann daher nicht abgeleitet werden, es kÃ¶nnten gemeinschaftliche Ausstattungen jeden Ausmasses grundsÃ¤tzlich unabhÃ¤ngig vom Erschliessungszweck im Quartierplan als solche vorgesehen werden (vgl. dazu vorn E. 2.1 in fine).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Entgegen dem DafÃ¼rhalten der BeschwerdefÃ¼hrerin bildet auch die im Gebiet Hochbord geltende Gestaltungsplanpflicht keine eigene Rechtsgrundlage fÃ¼r die Ausscheidung der Ã¶ffentlichen Parkanlage und der Flaniermeile. GemÃ¤ss § 48 Abs. 3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass fÃ¼r bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn dafÃ¼r ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht. GestÃ¼tzt darauf hat die BeschwerdefÃ¼hrerin § 39a BZO erlassen, welcher im Hochbord sowie auch in zwei weiteren Gebieten eine Gestaltungsplanpflicht statuiert. GemÃ¤ss dem zuhanden der Gemeindeversammlung verfassten Kommentar zu dieser Bestimmung liegt der Grund fÃ¼r diese Festlegung in der LÃ¤rmbelastung der Gebiete und im BedÃ¼rfnis, die nach der Bauordnung zulÃ¤ssige hohe Dichte gut zu gestalten. Dazu wurde im Bericht der BeschwerdefÃ¼hrerin zur Ortsplanungsrevision vom 25. November 1999 (verabschiedet am 25. Oktober 1999) verdeutlicht, nur mit einem Gestaltungsplan kÃ¶nnten gewisse NutzungsbeschrÃ¤nkungen und Vorschriften zur Stellung der Bauten und Anordnung von lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤umen erlassen werden, damit die LÃ¤rmgrenzwerte im Gebiet Ã¼berhaupt eingehalten werden kÃ¶nnten. Die derart motivierte Gestaltungsplanpflicht wurde von der BeschwerdefÃ¼hrerin bisher denn auch so verstanden, dass die EigentÃ¼mer jeweils parzellenbezogen private GestaltungsplÃ¤ne zu erstellen hatten, was auch bereits vereinzelt geschehen ist. Aus der so verstandenen und auf die LÃ¤rmproblematik ausgerichteten Gestaltungsplanpflicht lÃ¤sst sich daher nicht die Pflicht ableiten, im grundstÃ¼ckÃ¼bergreifenden Quartierinteresse und gegen den Willen der GrundeigentÃ¼mer eine gemeinsame Parkanlage oder Flaniermeile zu erstellen. </p> <p class="Erwgung3">Zwischen dem Zweck eines Quartierplans und demjenigen eines Ge­staltungsplans ist sodann auch grundsÃ¤tzlich zu unterscheiden: WÃ¤hrend der Quartierplan ein Gebiet Ã¼berbaubar machen und die <i>erforderliche</i> Infrastruktur zu dessen Erschliessung bereitstellen soll, ermÃ¶glicht der Gestaltungsplan darÃ¼ber hinausgehende Eingriffe in gestalterischer Hinsicht (vorn E. 2.2, 2.3). Dementsprechend hat der Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen gemÃ¤ss § 83 Abs. 3 PBG auch nur soweit zu ordnen, als sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind. Anwendungsbereiche des Gestaltungsplans im Ã¼berbauten Gebiet sind neben anderem Quartier- und Ortsbildpflege (Eschmann, S. 150). Mit dem Gestaltungsplan wird eine stÃ¤dtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie GesamtÃ¼berbauung angestrebt (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 318). Entsprechend der umfassenderen eigentumsbeschrÃ¤nkenden MÃ¶glichkeiten im Gestaltungsplan erfordert dessen Erlass entweder ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse (§ 84 fÃ¼r Ã¶ffentliche GestaltungsplÃ¤ne) oder die Zustimmung aller bzw. einer qualitativen Mehrheit der GrundeigentÃ¼mer (§ 85 PBG fÃ¼r den privaten Gestaltungsplan). Im Gegensatz zum Quartierplan, welcher stets durch den Gemeinderat als Exekutive festgesetzt wird (§ 158 Abs. 1 PBG), bedÃ¼rfen Ã¶ffentliche GestaltungsplÃ¤ne der Zustimmung des fÃ¼r den Erlass der Bau- und Zonenordnung zustÃ¤ndigen Legislativorgans (§ 88 Abs. 1 PBG).</p> <p class="Urteilstext">Insgesamt besehen fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage, die geplante Flaniermeile an der Hochbordstrasse und die Parkanlage im Rahmen des Quartierplans erstellen zu lassen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin lÃ¤sst sodann geltend machen, die GrundeigentÃ¼mer von MehrfamilienhÃ¤usern in der Zone Z4 seien ohnehin verpflichtet, KinderspielplÃ¤tze sowie Freizeit- und PflanzgÃ¤rten zur VerfÃ¼gung zu stellen. Zudem sei der Nachweis zu erbringen, dass die in der Zone Z4 mÃ¶glichen Wohnnutzungen stÃ¤dtebaulich und wohnhygienisch befriedigend integriert werden kÃ¶nnten. Die streitigen gemeinschaftlichen Anlagen verpflichteten die beteiligten GrundeigentÃ¼mer somit zu nichts, was nicht auch individuell von ihnen im Gestaltungsplan- oder im Baubewilligungsverfahren verlangt werden kÃ¶nnte. Nur sollten diese sonst individuell zu erbringenden Leistungen besser und wirksamer Ã¼ber gemeinsame Anlagen erfÃ¼llt werden. Dem hÃ¤lt die Beschwerdegegnerin entgegen, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin mit den in Frage stehenden Anlagen eine Aufwertung des Stadtgebiets auf Kosten der Quartierplangenossen beabsichtige, wofÃ¼r der Quartierplan nicht das richtige Mittel sei und woran die Quartierplangenossen kein Interesse hÃ¤tten. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.1 </b>Weder aus dem Technischen Bericht noch aus dem ErlÃ¤uternden Bericht geht mit hinreichender Klarheit hervor, dass die Beteiligung an den Kosten der vorgesehenen Parkanlage und der Flaniermeile Hochbordstrasse die Quartierplangenossen ihrer Pflicht entheben wÃ¼rde, im Rahmen des jeweils individuellen Gestaltungsplan- oder Baubewilligungsverfahrens KinderspielplÃ¤tze, Pflanz- und FreizeitgÃ¤rten zu erstellen, wie das etwa Art. 37 BZO in AusfÃ¼hrung von § 248 Abs. 1 PBG vorsieht. Soweit dies allenfalls aus der Ãbertragbarkeit der baulichen AusnÃ¼tzung und der FreiflÃ¤chenqualitÃ¤t von Park und Flaniermeile auf alle QuartierplangrundstÃ¼cke der Zone Z4 abgeleitet werden kann, bezweifelt die Beschwerdegegnerin zu Recht einen daraus resultierenden "unschÃ¤tzbaren Mehrwert". Die Vorinstanz wies sodann richtigerweise darauf hin, dass das Quartierplanrecht keine gesetzliche Grundlage fÃ¼r die zwangsweise Bildung von Miteigentum an Anlagen biete, die der Allgemeinheit dienten. Solche Anlagen habe vielmehr die Gemeinde zu Ã¼bernehmen. Zudem gebe es keine Norm, die einen GrundeigentÃ¼mer verpflichten kÃ¶nnte, die AusnÃ¼tzung von einem anderen GrundstÃ¼ck zu Ã¼bernehmen. Damit erscheint das Vorgehen der BeschwerdefÃ¼hrerin aus rechtlicher Sicht nicht nachvollziehbar, woran ihre AusfÃ¼hrungen nichts Ã¤ndern.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.2 </b>TatsÃ¤chlich erscheint die auf 16 m Breite ausgeweitete Flaniermeile und "markante stÃ¤dtische Achse" weder als Spielplatz noch fÃ¼r aktive Freizeitgestaltung (Freizeit- und PflanzgÃ¤rten) geeignet, umso weniger, als darauf der Bus im Viertelstundentakt verkehren soll. Was die Parkanlage anbelangt, soll diese nach dem Technischen Bericht als eine mit Wegen durchzogene, gestaltete Platz- und GrÃ¼nflÃ¤che der Erholung von Arbeitenden und der BevÃ¶lkerung im Quartierplangebiet dienen. Als GebÃ¤ude seien nur eine WC-Anlage oder ein Kiosk zulÃ¤ssig. Das Bebauungs- und Freiraumkonzept nennt einen grosszÃ¼gigen Ã¶ffentlichen Park mit Wiese, BÃ¤umen und Wegen, der besonders wertvoll fÃ¼r die mÃ¶gliche Wohnnutzung in der Zone Z4 sei. Das HerzstÃ¼ck bestehe aus einer WasserflÃ¤che, deren RÃ¤nder mit Beton umfasst seien und eine Vielzahl von Sitzgelegenheiten bÃ¶ten. Es ergebe sich ein vielfÃ¤ltig nutzbarer, urbaner GrÃ¼nraum mit hoher <i>AufenthaltsqualitÃ¤t</i>. Allerdings vermag demnach auch die geplante Parkanlage einen Kinderspielplatz oder GartenaktivitÃ¤ten nicht zu ersetzen; dem steht neben dem erwÃ¤hnten Aufenthaltszweck schon die geometrisch angerichtete, urban-elegante Gestaltung entgegen. Zudem ist die Parkanlage mit Ausnahme der unmittelbar daran angrenzenden Liegenschaften mit mÃ¶glicher Wohnnutzung von den Ã¼brigen Parzellen mit mÃ¶glicher Wohnnutzung so weit entfernt bzw. durch die Hochbordstrasse getrennt (so etwa neu Kat.-Nrn. 06, 14, 12, 15), dass verantwortungsbewusste Eltern ihre Kinder kaum allein dorthin entlassen wÃ¼rden. Ein Nutzen fÃ¼r die Beschwerdegegnerin ist sodann nicht erkennbar, nachdem auf ihrem GrundstÃ¼ck bereits ein grosszÃ¼giger begehbarer Freiraum mit Bauminseln und einem Restaurant/Dancing besteht. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die gemeinschaftlichen Ausstattungen, wie sie die BeschwerdefÃ¼hrerin plant, die Quartierplangenossen von der Pflicht entheben wÃ¼rden, entsprechende individuelle Lasten zu tragen. Damit wird der behauptete, durch die zentralen GrÃ¼nanlagen entstehende "unschÃ¤tzbare Mehrwert" durchaus relativiert. Die Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin vermÃ¶gen daher nicht darÃ¼ber hinwegzutÃ¤uschen, dass diese Anlagen weit Ã¼ber den Zweck hinausgehen, der im Quartierplanverfahren mit gemeinschaftlichen Anlagen erfÃ¼llt werden sollte, und primÃ¤r der stÃ¤dtebaulichen Aufwertung des Quartierplangebiets dienen, wofÃ¼r eine gesetzliche Grundlage indessen fehlt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.3 </b>Somit wÃ¼rden die Quartierplangenossen einerseits als Kostenbeteiligte fÃ¼r die geplanten Ausstattungen, andererseits wegen der Erstellung individueller Freizeitanlagen auf ihren Liegenschaften im Rahmen der parzellenbezogenen Gestaltungsplanpflicht beansprucht, was sich als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erweist. Hierin liegt ein Ermessensmissbrauch durch die BeschwerdefÃ¼hrerin. Ein allfÃ¤lliges Ã¶ffentliches Interesse an der geplanten Parkanlage und der Flaniermeile lÃ¤sst diese keineswegs als eine fÃ¼r das Quartier notwendige und den QuartierplangrundstÃ¼cken dienende Ausstattung erscheinen, zumal die Flaniermeile trotz ihrer Ã¼ppigen Ausmasse den ihr zugedachten Zweck als Frei- und Erholungsraum nicht Ã¼berzeugend zu erfÃ¼llen vermag. In diesem Zusammenhang ist weiter zu bedenken, dass die geplante Flaniermeile westlich und Ã¶stlich der Hochbordstrasse je etwa zur HÃ¤lfte von bestehenden Bauten gesÃ¤umt wird, welche eine publikumswirksame Erdgeschossnutzung nicht ohne Weiteres zulassen und bei denen sich die private Gestaltungsplanpflicht erst im Zeitpunkt einer baulichen VerÃ¤nderung durchsetzen liesse.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.4 </b>Unzutreffend ist sodann, dass die in der IG3 bestehende FreiflÃ¤chenziffer von 20 % fÃ¼r dauernde Spiel- und RuheplÃ¤tze sowie GÃ¤rten nach § 257 PBG zur VerfÃ¼gung gestellt werden <i>muss</i>. Denn § 257 Abs. 1 PBG, der sich auf die Anrechenbarkeit der FreiflÃ¤chen bezieht (vgl. Ingress zu § 255 PBG), statuiert bloss, dass bei der FreiflÃ¤chenziffer offene FlÃ¤chen fÃ¼r dauernde Spiel- und RuheplÃ¤tze sowie GÃ¤rten anrechenbar seien. </p> <p class="Urteilstext">Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrte aus, das Anlegen von Alleen auf den Quartierstrassen habe offensichtlich nichts mit der Schaffung Ã¼berbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zÃ¤hle nicht zum Aufgabenbereich eines Quartierplans. StÃ¤dtebauliche Ziele, die damit verfolgt wÃ¼rden, seien Ã¼ber einen Gestaltungsplan festzulegen. </p> <p class="Erwgung2">Dem widerspricht die BeschwerdefÃ¼hrerin. Die partiell vorgesehenen Verbreiterungen von Gehwegen an Quartierstrassen und deren Bepflanzung mit AlleebÃ¤umen seien als Ausstattungen von quartierplanlichen Verkehrserschliessungsanlagen zu betrachten. BerÃ¼cksichtige man die grosse Arbeitsplatzzahl im Hochbordgebiet, seien morgens und abends in den Stosszeiten sowohl Richtung Bahnhof Stettbach (S-Bahn-, Bus- und Tramanschluss) als auch Richtung Ringstrasse (Haltestelle Glattalbahn) FussgÃ¤ngerstrÃ¶me zu bewÃ¤ltigen, welche das Mass einer Ã¼blichen Quartiererschliessungs- oder Sammelstrasse in einem Wohnquartier weit Ã¼bertrÃ¤fen. Im Ãbrigen hÃ¤tten sich auch quartierplanliche Anlagen in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzufÃ¼gen (§ 238 PBG), weshalb fÃ¼r sie, wo gerechtfertigt, Bepflanzungen verlangt werden kÃ¶nnten. Die Beschwerdegegnerin macht demgegenÃ¼ber geltend, dass die Verbreiterung der Gehwege allein der Bepflanzung mit AlleebÃ¤umen und nicht der BewÃ¤ltigung besonders hoher FussgÃ¤ngerstrÃ¶me diene. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Anforderungen an die ZugÃ¤nglichkeit zu den im Quartierplangebiet liegenden Liegenschaften werden durch die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 mit richtunggebender Bedeutung geregelt (vorn E. 2.3). Der Umstand, dass nach Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin das Ausmass des FussgÃ¤ngerverkehrs zu den Stosszeiten das Mass einer quartierÃ¼blichen Sammel- oder Quartiererschliessungsstrasse Ã¼bertrifft, sticht schon deswegen nicht, weil sich im Quartierplangebiet viele Betriebe befinden, die sich nicht nach den Ã¼blichen Arbeitszeiten richten. So sind etwa Carpetland, Lumimart, B und interio regelmÃ¤ssig bis 20.00 Uhr, Office World bis 18.30 Uhr geÃ¶ffnet, Dancings und Restaurants noch weit lÃ¤nger. Angesichts der vielerorts geltenden gleitenden Arbeitszeit ist auch bei Dienstleistungsbetrieben wie der ZKB oder der Helsana nicht anzunehmen, dass sich deren GebÃ¤ude zu einer bestimmten Minute vollstÃ¤ndig entleeren. Ausserdem werden Mitarbeitende der an der und nahe der Ring-, ZÃ¼rich- oder Neugutstrasse gelegenen Betriebe schon aus DistanzgrÃ¼nden vorwiegend die Glattalbahn benÃ¼tzen, sofern sie nicht ohnehin Ã¼ber einen Parkplatz verfÃ¼gen, was ebenfalls gegen kaum zu bewÃ¤ltigende FussgÃ¤ngerstrÃ¶me etwa Richtung Hochbordstrasse und Bahnhof Stettbach zu den Stosszeiten spricht. Schliesslich wird die Ãberbreite der geplanten Gehsteige durch die Baumbuchten weitgehend kompensiert, wie etwa die Beispiele LÃ¶wenstrasse oder Bahnhofstrasse in ZÃ¼rich zeigen, sodass sich kaum eine wirklich nutzbare KapazitÃ¤tserweiterung ergibt. Daraus lÃ¤sst sich jedenfalls eine sachlich begrÃ¼ndete Abweichung von den Zugangsnormalien nicht ableiten (dazu RB 1984 Nr. 100).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die Zugangsnormalien sehen fÃ¼r Fusswege als ergÃ¤nzende Anlagen eine Breite von 2 bis 2.5 m vor. Kommt zur Abgrenzung von der Fahrbahn allenfalls noch ein Bankett hinzu, ergÃ¤be sich eine Breite von maximal 2.8 m. Dem entspricht die geplante Breite der Fusswege im Quartierplangebiet in weiten Teilen nicht, die sich mit den Baumbuchten zwischen 3.5 und 4 m bewegt. Damit gehen auch die geplanten Gehsteige weit Ã¼ber das zur Erschliessung notwendige Mass hinaus, ohne dass dafÃ¼r eine Erforderlichkeit bestÃ¼nde. Auch aus KomfortgrÃ¼nden drÃ¤ngt sich die beabsichtigte Verbreiterung nicht auf (vorn E. 4.4.2). Insofern fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage fÃ¼r die geplante Gestaltung der Quartierstrassen im Quartierplanverfahren. Daran Ã¤ndert die Berufung auf § 238 PBG nichts. </p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen gilt auch in diesem Zusammenhang, dass nicht alle in einem Ã¶ffentlichen Ge­staltungsplan allenfalls mÃ¶glichen Ausstattungen und Gestaltungselemente im Quartierplan zulasten der Quartierplanbeteiligten verwirklicht werden dÃ¼rfen (vgl. E. 4.4.3 vorstehend). </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerde ist demnach insofern ebenfalls abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die Vorinstanz wies darauf hin, dass keinem GrundstÃ¼ck der Erschliessungsgrad 100 % zugestanden worden sei. Der hÃ¶chste Erschliessungsgrad von 70 % komme denjenigen GrundstÃ¼cken zu, die zwar im Nahbereich (60 m Bautiefe) keine neuen oder ausgebauten Strassenerschliessungsanlagen benÃ¶tigten, aber von der weiteren Quartierplanerschliessung profitierten. FlÃ¤chen, fÃ¼r welche die Strassenerschliessung heute noch fehle bzw. die hinter einer Bautiefe von 60 m liegen, wÃ¼rden mit einem Erschliessungsgrad von 0 % belegt. Der fÃ¼r die Ermittlung des Landabzugs massgebende Erschliessungsgrad hÃ¤nge davon ab, ob ein GrundstÃ¼ck erstmals mit einer Strasse erschlossen werde oder ob und in welchem Ausbauzustand eine Strasse samt Strassenanschluss bereits bestehe. Die BeschwerdefÃ¼hrerin habe mit dieser Festlegung schematischer Belastungstiefen ein Kriterium gewÃ¤hlt, das mit dem Ãquivalenzprinzip nicht vereinbar sei. So sei das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin heute als Ganzes Ã¼ber das zonenplangemÃ¤sse Regelmass hinaus Ã¼berbaut und erschlossen. Das gelte ebenso fÃ¼r den hinteren Bereich wie in der ersten Bautiefe. Es sei somit ein einheitlicher Erschliessungsgrad fÃ¼r das gesamte GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 festzusetzen. </p> <p class="Urteilstext">Dem hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin entgegen, die Ã¶ffentliche Groberschliessungspflicht fÃ¼r AnschlÃ¼sse von Quartierplanstrassen an das Ã¼bergeordnete Strassennetz sei als Erschliessungsverbesserung auf 30 % geschÃ¤tzt und von der Vorinstanz nirgends beanstandet worden. Mit der vorinstanzlichen Anordnung, dass allen GrundstÃ¼cken ein einheitlicher Erschliessungsgrad zuerkannt werden mÃ¼sse, werde der Erschliessungsgrad der einzelnen GrundstÃ¼cke im Altbestand ohne Bezug auf das Erschliessungssystem im Neubestand bewertet und undifferenziert Ã¼ber denselben Leisten geschlagen. Die Beschwerdegegnerin verweist darauf, dass beim Landabzug nach § 138 Abs. 4 PBG grundsÃ¤tzlich von einem prozentual gleichmÃ¤ssigen Abzug auszugehen sei. Davon ausgenommen sei einzig die Entlastung von im Altbestand ganz oder teilweise erschlossenen GrundstÃ¼cken nach dem VerhÃ¤ltnis ihres Erschliessungsgrades zwischen Alt- und Neubestand. In der Vernehmlassung vom 24. September 2008 hielt die Vorinstanz an ihrem Standpunkt fest. Nach § 138 Abs. 4 PBG sei eine prozentuale Abstufung nur nach dem Erschliessungsgrad und nicht nach willkÃ¼rlich ausgeschiedenen Bautiefen zulÃ¤ssig. Wenn grosse GrundstÃ¼cke Ã¼ber die gesamte FlÃ¤che einen hohen Erschliessungsgrad aufwiesen, sei es auch richtig, dass sie vom Landabzug gesamthaft entlastet wÃ¼rden, denn die Erschliessung bringe fÃ¼r die gesamte FlÃ¤che nur einen Teilnutzen. Gerade beim GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin sei der Erschliessungsgrad auch im Neubestand relativ hoch. Es sei auf die neu geschaffene Zufahrt von der Ãberlandstrasse her nicht zwingend angewiesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Nach § 138 Abs. 4 PBG sind bei der Umlegung nach FlÃ¤chen die AbzÃ¼ge fÃ¼r die Erschliessungsanlagen und fÃ¼r die Ã¶ffentlichen Verkehrswege und Versorgungsanlagen den GrundstÃ¼cken des Altbestands prozentual gleichmÃ¤ssig zu belasten. Dies bedeutet, dass jeder EigentÃ¼mer eines abzugspflichtigen GrundstÃ¼cks letztlich einen proportional gleichmÃ¤ssigen Landabzug fÃ¼r die quartierplanlichen Erschliessungsanlagen hinzunehmen hat. Es verstiesse aber gegen die Eigentumsgarantie und das Ãquivalenzprinzip, wenn ein GrundeigentÃ¼mer, der aus den neuen Erschliessungsanlagen keinen oder einen merklich geringeren Nutzen ziehen kann, verhÃ¤ltnismÃ¤ssig gleich viel Land zur VerfÃ¼gung zu stellen hÃ¤tte wie die EigentÃ¼mer von bis anhin vollstÃ¤ndig unerschlossenem Land. Der rein proportionale FlÃ¤chenabzug erfÃ¤hrt daher einen bedeutenden Eingriff durch die BerÃ¼cksichtigung des bestehenden Erschliessungsgrades. Bereits im Altbestand ganz oder teilweise erschlossene GrundstÃ¼cke sind nach dem VerhÃ¤ltnis ihres Erschliessungsgrades zwischen Alt- und Neubestand vom prozentualen Abzug zu entlasten (§ 9 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978, QPV). Das Mass des Landabzugs steht daher in direktem VerhÃ¤ltnis zur Erschliessungsverbesserung, die das betreffende GrundstÃ¼ck durch den Quartierplan erfÃ¤hrt, insbesondere zur strassenmÃ¤ssigen Verbesserung (Peter Kleb, Kosten und EntschÃ¤digungen im zÃ¼rcherischen Quartierplanverfahren, ZÃ¼rich etc. 2004, S. 37â39). Zu berÃ¼cksichtigen ist dabei nicht nur der Strassenanstoss als solcher, sondern auch das GenÃ¼gen der bisherigen Zufahrt in tatsÃ¤chlicher oder rechtlicher Beziehung. Dabei wird auch bei einer an sich hinreichenden Erschliessung eines anstossenden GrundstÃ¼cks nur eine Bautiefe als erschlossen betrachtet werden kÃ¶nnen, da andernfalls die Belastung der Ã¼brigen GrundstÃ¼cke zu hoch wÃ¼rde (Peter MÃ¼ller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum ZÃ¼rcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, WÃ¤denswil 1985, § 138 N. 7a; nach Kleb, S. 40 Fn. 97, besteht fÃ¼r die im erwÃ¤hnten Kommentar geÃ¤usserte Ansicht keine gefestigte Praxis).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Auf dem GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin finden sich insgesamt drei VerkaufsgeschÃ¤fte, nÃ¤mlich B, Q und R, die einen Freiraum umgeben (vorn E. 4.5.2). Die Autos werden im am sÃ¼dlichen Rand des GrundstÃ¼cks bestehenden zentralen Parkhaus abgestellt. Die VerkaufsgeschÃ¤fte werden zu Fuss erreicht; etwa in der Mitte des GrundstÃ¼cks angeordnet ist ein Restaurant/Dancing. Abholer fahren unterirdisch zu den Ausgaberampen der GeschÃ¤fte. Das Parkhaus wird neu Ã¼ber einen Abzweiger am ersten Kreisel (Hochbordstrasse/Lagerstrasse) direkt erreicht. Die Strasse D fÃ¼hrt ebenfalls von diesem Kreisel aus entlang der sÃ¼dlichen Parzellengrenze am Parkhaus vorbei und endet dahinter in einem Kehrplatz. Von hier aus wÃ¤re eine Erschliessung des hinteren Teils der Parzelle der Beschwerdegegnerin in der zweiten Bautiefe bei Bedarf ohne Weiteres mÃ¶glich.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin wurde bisher von der Ringstrasse her Ã¼ber die Neugutstrasse und die Hochbordstrasse erreicht. Neu ist die Einfahrt in die Neugutstrasse von der Ringstrasse her nur noch aus Norden mÃ¶glich (bisher auch von SÃ¼den her). Zudem ist die Neugutstrasse vom Privatverkehr nicht mehr durchgehend bis zur Hochbordstrasse befahrbar. Die Zufahrt zur Liegenschaft der Beschwerdegegnerin erfolgt Ã¼ber die Neugutstrasse neu zur Verbindungsstrasse C, Lagerstrasse und zum Kreisel Lager-/ Hochbordstrasse. Andererseits fÃ¼hrt eine neue Zufahrt von der Ãberland- in die Hochbordstrasse und Ã¼ber den Kreisel Nord direkt und kurz zur Liegenschaft der Beschwerdegegnerin und nicht wie bisher an der Konkurrenz an der Neugutstrasse vorbei (Ligne Roset, Diga MÃ¶bel, interio). Auch besteht die AusfahrtmÃ¶glichkeit wiederum Ã¼ber den Kreisel Nord und die Hochbordstrasse direkt in die Ãberlandstrasse, und zwar in beide Richtungen (ZÃ¼rich bzw. DÃ¼bendorf). Dies stellt entgegen der Ansicht der Vorinstanz erschliessungsmÃ¤ssig zweifellos eine markante Verbesserung gegenÃ¼ber dem Altbestand dar; der Kreisel Nord wurde denn auch absichtlich so gelegt, um diese Zufahrt zu ermÃ¶glichen. So bestanden nach der bisherigen Erschliessung oft Stausituationen schon auf der Ãberlandstrasse bei der Abzweigung in die Ringstrasse (erstes Verkehrslicht) und auf der Ringstrasse bei der Abzweigung Neugutstrasse (zweites Verkehrslicht), welche das Einfahren in die Neugut- oder in die Industriestrasse fÃ¼r die Zufahrt zur Beschwerdegegnerin erschwerten. Auf der Neugutstrasse stockte der Verkehr oftmals wegen der BenÃ¼tzung des Parkhauses interio oder Coop Baucenter. Neu wird der Verkehr Ã¼ber nur ein Verkehrslicht von der Ãberland- direkt in die Hochbordstrasse geleitet. Eine weitere â etwas umstÃ¤ndlichere â ZufahrtsmÃ¶glichkeit besteht von SÃ¼den her Ã¼ber den Knoten ZÃ¼rich/Hochbordstrasse, Sonnental- und Verbindungsstrasse A in die Industriestrasse, Ã¼ber die Verbindungsstrasse B wiederum in die Lagerstrasse und den Kreisel Nord. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Der Technische Bericht mass dem Ã¼berwiegenden Teil des GrundstÃ¼cks der Beschwerdegegnerin hinter der ersten Bautiefe einen Erschliessungsgrad im alten Bestand von 0 % zu. GemÃ¤ss der Stellungnahme des beratenden Ingenieurs vom 20. Juni 2008, eingelegt mit der BeschwerdebegrÃ¼ndung, fÃ¼hrte die Annahme eines einheitlichen Erschliessungsgrades von 70 % auf dem ganzen GrundstÃ¼ck zu schlechteren LÃ¶sungen als im Quartierplan vorgesehen. Das Vorgehen der Vorinstanz lasse ausser Acht, dass das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin von einer massiven Erschliessungsverbesserung im neuen Bestand durch die Strasse D profitiere. Diese Erschliessungsverbesserung werde durch die EinfÃ¼hrung einer Bautiefe fÃ¼r den Erschliessungsgrad berÃ¼cksichtigt.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin geht offenkundig davon aus, dass das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin sowohl von der Hochbordstrasse aus (Kreisel Hochbord-/Lagerstrasse) als auch Ã¼ber die neu erstellte Strasse D (in die zweite Bautiefe) erschlossen werde. Das ist grundsÃ¤tzlich richtig. ErfÃ¤hrt ein GrundstÃ¼ck neben dem bestehenden Anschluss einen Zweitanschluss, kommt es fÃ¼r die Festsetzung des Erschliessungsgrades aber darauf an, ob sich die zusÃ¤tzliche AnschlussmÃ¶glichkeit in erschliessungsmÃ¤ssiger Hinsicht als notwendig erweist. Dies trifft in der Regel nur bei einem GrundstÃ¼ck mit mehr als einer Bautiefe zu. Der an die bestehende Strasse anstossende GrundstÃ¼cksteil wird dann als ganz oder teilweise erschlossen, der andere Teil als unerschlossen gewertet. Bei der Zuweisung der TeilflÃ¤chen kommt der QuartierplanbehÃ¶rde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. In zulÃ¤ssiger Vereinfachung wird bisweilen eine hÃ¤lftige Teilung vorgenommen. Ob fÃ¼r den rÃ¼ckwÃ¤rtigen Teil Erschliessungsbedarf besteht, beurteilt sich nach den allgemeinen objektiven Kriterien; auf die konkreten Nutzungsabsichten des GrundeigentÃ¼mers kommt es grundsÃ¤tzlich nicht an. Bei Gewerbebetrieben, welche die baurechtlich zulÃ¤ssigen ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten nicht voll ausschÃ¶pfen, kann sich im Lichte der Eigentumsgarantie allerdings ausnahmsweise die PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit unter BerÃ¼cksichtigung betrieblicher Momente bzw. der subjektiven Situation des GrundeigentÃ¼mers aufdrÃ¤ngen. Wenn sich eine intensivere Ãberbauung rechtlich und technisch zwar als mÃ¶glich, fÃ¼r den Betrieb jedoch als unnÃ¶tig und wirtschaftlich weder sinnvoll noch tragbar erweist, stellt der zusÃ¤tzliche Strassenanschluss einen bloss hypothetischen Vorteil dar. Auf den generellen Landabzug wÃ¤re zumindest dann zu verzichten, wenn dadurch die BetriebsfÃ¼hrung verunmÃ¶glicht oder stark eingeschrÃ¤nkt wÃ¼rde. Behindert der FlÃ¤chenabzug den Betrieb hingegen nicht, ist er auch dann geschuldet, wenn sich der durch den zusÃ¤tzlichen Strassenanschluss geschaffene Vorteil vorderhand nicht realisieren lÃ¤sst (Kleb, S. 39 f., S. 178). </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>Zwar erscheint in der gegenwÃ¤rtigen Nutzung der Parzelle der Beschwerdegegnerin eine zweite Zufahrt zur Erschliessung in Form der Strasse D einstweilen nicht als notwendig. Darauf kommt es in erster Linie aber nicht an. Von einem Landabzug kÃ¶nnte nach dem AusgefÃ¼hrten nÃ¤mlich nur dann abgesehen werden, wenn die subjektive Situation der Beschwerdegegnerin einen solchen aus betrieblichen GrÃ¼nden nicht zuliesse. Dazu Ã¤ussert sich die Beschwerdegegnerin nicht. Anhaltspunkte dafÃ¼r, dass der vorgesehene FlÃ¤chenabzug sie in ihrer BetriebsfÃ¼hrung oder in der WeiterfÃ¼hrung ihres Betriebs einschrÃ¤nken wÃ¼rde, bestehen keine. Daran Ã¤ndert sich auch nichts dadurch, dass das VerkaufsgeschÃ¤ft R, ursprÃ¼nglich als gÃ¼nstige MÃ¶bel-Linie von der Beschwerdegegnerin eingefÃ¼hrt, schon seit lÃ¤ngerem zur Coop-Gruppe gehÃ¶rt. Angesichts des Zeitablaufs seit jenem Verkauf verbieten sich RÃ¼ckschlÃ¼sse auf die wirtschaftliche Situation der Beschwerdegegnerin. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die gemeinhin unter "Wohnland" figurierende Parzelle der Beschwerdegegnerin erfolgreich von ihr bewirtschaftet wird. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.3 </b>Auf dem Areal der Beschwerdegegnerin lastete ein privater Gestaltungsplan, den der Gemeinderat DÃ¼bendorf am 4. April 2005 festsetzte. Damit sollten die aufgrund der BZO-Revision rechtswidrig gewordenen GebÃ¤ude legalisiert und die Nutzung der offenen FlÃ¤chen erleichtert werden. Im Quartierplan wird dagegen diese Parzelle in die Zone IG3 umgezont (vorn E. 3.1). Ob dadurch bauliche Erweiterungen mÃ¶glich wÃ¼rden (zum Beispiel im Bereich der GebÃ¤udehÃ¶he bis 20 m und der freien Anzahl Vollgeschosse), kann dahingestellt bleiben, denn auch im Umfang der bestehenden Bauten wÃ¤re eine NutzungsÃ¤nderung denkbar. Selbst wenn eine solche im gegenwÃ¤rtigen Zeitpunkt nicht als aktuell erscheint und sich der durch den zusÃ¤tzlichen Strassenanschluss geschaffene Vorteil vorderhand somit nicht realisieren lÃ¤sst, ist sie in Zukunft keineswegs ausgeschlossen. Je nach Art der kÃ¼nftigen Nutzung dÃ¼rfte aber die Parzelle der Beschwerdegegnerin gerade ab der zweiten Bautiefe auf eine zusÃ¤tzliche ErschliessungsmÃ¶glichkeit angewiesen sein und liegt eine solche deshalb auch in ihrem Interesse. Dabei ist zu bedenken, dass von LandabzÃ¼gen vollstÃ¤ndig befreit nur GrundstÃ¼cke sind, die neben dem bestehenden Anschluss keinen weiteren bzw. lediglich einen verzichtbaren Neuanschluss erhalten und auch sonst durch den Ausbau des Strassennetzes keinerlei Verbesserung ihres Erschliessungsgrades erlangen (Kleb, S. 40). Eine solche Situation liegt hier nicht vor. </p> <p class="Erwgung3">Entsprechend ist der Erschliessungsgrad des Altbestands wie von der BeschwerdefÃ¼hrerin vorgenommen zu belassen und insofern deren Beschwerde gutzuheissen. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin anerkennt, dass in der Auflistung des Technischen Berichts auch im Ã¶ffentlichen Verfahren erstellte und rechtskrÃ¤ftig abgerechnete Erschliessungsanlagen zu Unrecht aufgenommen und zulasten der Quartierplangenossen in die Vorteilsanrechnung Ã¼bernommen worden seien. Solche Bauvorhaben betreffen das StrassenstÃ¼ck Hochbordstrasse Nord, soweit ihm keine Groberschliessungsfunktion zukommt, und verschiedene Kanalisationsanlagen. In ErgÃ¤nzung der Auflistung in den Ziffern 12.1 und 12.3 des Technischen Berichts gesteht die BeschwerdefÃ¼hrerin folgende Korrekturen zu, die im Kostenverteiler zu berÃ¼cksichtigen sein werden: Ziffer 12.1 des Technischen Berichts (Kostenverteiler fÃ¼r Strassen und Wege) wird in eine Ziffer 12.1.1 und 12.1.2 aufgeteilt. Ziffer 12.1.1 zÃ¤hlt unverÃ¤ndert die Groberschliessungen im Umfang von Fr. 1'930'000.- auf. Ziffer 12.1.2 ergÃ¤nzt die nicht dem Quartierplan zu belastenden Anlagen mit dem im Ã¶ffentlichen Verfahren gebauten Teil der Hochbordstrasse Nord um Fr. 810'000.-. Ziffer 11.2.2 des Technischen Berichts bleibt betragsmÃ¤ssig unverÃ¤ndert, enthÃ¤lt aber jeweils Hinweise auf die Anteile der im Ã¶ffentlichen Verfahren gebauten Kanalisationsanlagen, die neu nun in Ziffer 12.3.2 des Technischen Berichts aufgefÃ¼hrt werden. BezÃ¼glich der kanalisationsmÃ¤ssigen Erschliessung zÃ¤hlt Ziffer 12.3.1 wie bisher die zur Groberschliessung zÃ¤hlenden Anlagen auf. Ziffer 12.3.2 ergÃ¤nzt die nicht dem Quartierplan zu belastenden Kosten um insgesamt Fr. 1'515'000.- an im Ã¶ffentlichen Verfahren gebauten KanÃ¤len in diversen Strassen. Alle diese zusÃ¤tzlichen, den Quartierplangenossen nicht zu belastenden Kosten sind im Quartierplan vorzumerken. Insofern verbietet sich eine Ãnderung von Dispositiv-Ziffer II Abs. 5 des angefochtenen Entscheids.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Das Quartierplangebiet Hochbord zeichnet sich dadurch aus, dass sich darin Parzellen mit sehr unterschiedlichem Erschliessungsgrad befinden, die im Rahmen des Quartierplans entsprechend unterschiedliche ErschliessungsbedÃ¼rfnisse aufweisen. Die Vorinstanz hielt fest, fÃ¼r die Gewichtung des Interesses der Quartierplangenossen an den neuen Quartiererschliessungsanlagen sei einzig massgebend, ob und in welchem Mass ein GrundstÃ¼ck im Altbestand durch bestehende Anlagen erschlossen sei und (kumulativ) ob die Berechtigung bestehe, diese zu benÃ¼tzen. Deshalb spielten die von den GrundeigentÃ¼mern erbrachten Vorleistungen in diesem Zusammenhang keine Rolle. Denn die Vorleistungen betrÃ¤fen die Erstellung oder Mitfinanzierung der bereits bei der Einleitung des Quartierplans vorhandenen Erschliessungsanlagen und hingen deshalb einzig mit der Entstehung dieser Anlagen zusammen. Somit seien Vorleistungen nicht beim Kostenverleger, sondern bei der Abrechnung der Erstellungskosten zu berÃ¼cksichtigen. Der Quartierplan gehe in den Kostenverlegern aber grundsÃ¤tzlich von einem 100-%-Ansatz in der ersten Belastungstiefe aus. Als Korrektiv werde die Anrechnung erbrachter Vorleistungen in Aussicht gestellt, was bedinge, dass die Erstellungskosten der vorbestehenden Anlagen in die Kostenrechnung aufgenommen wÃ¼rden. Das Abstellen auf Vorleistungen werde der in § 146 PBG enthaltenen Anforderung in keiner Weise gerecht. Mit der Anrechnung von Vorleistungen lasse sich das Erschliessungsinteresse nicht differenzieren, sondern nur der Einkauf oder die Ãbernahme von bisher noch nicht Ã¶ffentlichen Erschliessungsanlagen regeln. Die Parzelle der Beschwerdegegnerin erweise sich als "hochgradig teilerschlossen" und dÃ¼rfe deshalb nicht gleich behandelt werden wie eine solche, die Ã¼ber keine Zufahrt verfÃ¼ge. Die Korrektur habe aber nicht Ã¼ber die Anrechnung von Vorleistungen, sondern mittels einer von der BeschwerdefÃ¼hrerin vorzunehmenden Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger zu erfolgen.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.1.1 </b>Dem hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin entgegen, die vorinstanzliche Argumentation beruhe auf reiner Scheinlogik. Das erarbeitete Verkehrskonzept kÃ¶nne im Endausbau nur funktionieren, wenn es in allen Teilen verwirklicht worden sei. Die AnforderungshÃ¶he an die Erschliessung bemesse sich nicht nach den BedÃ¼rfnissen einzelner GrundstÃ¼cke, sondern des Quartierplangebiets im Endausbau. An einer quartierplangerechten Erschliessung mÃ¼ssten aber alle Quartierplangenossen, deren GrundstÃ¼cke noch nicht entsprechend erschlossen seien, interessiert sein. Deshalb hÃ¤tten sich alle EigentÃ¼mer von GrundstÃ¼cken, deren quartierplangerechte Erschliessung noch herbeizufÃ¼hren sei, grundsÃ¤tzlich in gleicher Weise an den Kosten der quartierplanlich gebotenen Gebietserschliessung zu beteiligen, auch diejenigen, die vorzeitig gebaut hÃ¤tten. Denn die Vorleistungsregelung beruhe nicht auf der Fiktion eines Erwerbs vorbestandener Erschliessungsanlagen, sondern es gelte, die Kostenersparnisse, die dem Quartierplanunternehmen aus dem Vorbestand solcher Anlagen erwachsen seien, zurÃ¼ckzuerstatten. Diese Vorinvestitionen wÃ¼rden nur soweit abgegolten, als sie im streitigen Quartierplan weiter verwendet werden kÃ¶nnten und zu Kostenersparnissen fÃ¼hrten. Diese GrundsÃ¤tze setze der Quartierplan konsequent um. Es bestehe kein Anlass, die EigentÃ¼mer von vorzeitig Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken aufgrund der Erschliessung im Altbestand mit einer reduzierten Quotenbelastung zu bevorzugen, wie dies die Vorinstanz mache. </p> <p class="Erwgung3"><b>8.1.2 </b>Die Beschwerdegegnerin wiederholt, dass sie einzig ein Interesse an der Hochbordstrasse Nord sowie zu einem untergeordneten Teil an der Strasse D habe. SÃ¤mtliche Ã¼brigen Strassen nÃ¼tzten ihr nichts. Im Ãbrigen hÃ¤lt sie die BegrÃ¼ndung der Vorinstanz im Zusammenhang mit der Verlegung der Strassenbaukosten fÃ¼r âÃ¼berraschendâ, im Resultat aber fÃ¼r Ã¼berzeugend. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Nach § 146 Abs. 1 PBG bestimmt der Quartierplan, wie die Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen zu tragen sind. Massgebend ist dabei in erster Linie das Interesse an den betreffenden Anlagen (Abs. 2). Im Unterschied zu § 138 Abs. 4 PBG nimmt § 146 PBG keinen Bezug zur Erschliessung im Alt- und im Neubestand. Der Technische Bericht geht wie die BeschwerdefÃ¼hrerin davon aus, Vorleistungen bzw. Vorinvestitionen in Quartiererschliessungsanlagen grundsÃ¤tzlich als Bauvorleistung bei der Abrechnung der Erstellungskosten zu behandeln und nicht als Reduktion der Beteiligungsquote gutzuschreiben. </p> <p class="Erwgung3"><b>8.2.1 </b>GrundsÃ¤tzlich hat sich ein Ã¼berbautes GrundstÃ¼ck am Quartierplan zu beteiligen, wie wenn es nicht Ã¼berbaut wÃ¤re, wobei frÃ¼her geleistete BaubeitrÃ¤ge (nicht AnschlussgebÃ¼hren) fÃ¼r Anlagen berÃ¼cksichtigt werden, die weiter verwendbar sind. Denn Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke, deren Erschliessung noch nicht den heutigen Anforderungen entspricht, haben wÃ¤hrend all den Jahren [vor dem Quartierplan] davon profitiert, dass sie im Zeitpunkt ihres Baus die an sich zu leistenden ErschliessungsbeitrÃ¤ge nicht bezahlen mussten (Peter Oesch/Alwin Suter/Peter von KÃ¤nel, Werkbuch fÃ¼r den Quartierplaner, ZÃ¼rich 2000, S. 94). Wird die ungenÃ¼gende Erschliessung eines Quartiers kraft geltenden Rechts behoben, haben demnach sÃ¤mtliche GrundeigentÃ¼mer, die vom Ausbau profitieren, an die Kosten beizutragen. Die Kostenbeteiligungspflicht besteht, sobald das GrundstÃ¼ck durch den Quartierplan eine erschliessungsmÃ¤ssige Aufwertung erfÃ¤hrt. </p> <p class="Erwgung3"><b>8.2.2 </b>GemÃ¤ss § 146 Abs. 2 PBG ist fÃ¼r die Verteilung der Erstellungskosten das objektive Interesse des einzelnen GrundeigentÃ¼mers an der betreffenden Erschliessung, Ausstattung und AusrÃ¼stung massgebend. Ein Interesse besteht dabei nicht nur an den direkt benÃ¼tzten ZugÃ¤ngen, Zufahrten und Leitungen, sondern auch an solchen Erschliessungen, welche die Verkehrs- oder ErschliessungsverhÃ¤ltnisse im Quartier allgemein verbessern oder Immissionen aus dem Strassenverkehr reduzieren (Sammelstrassen, SammelparkplÃ¤tze, FussgÃ¤ngerwegnetz, Sammelleitungen usw.). Eine Kostenbelastung ist insbesondere auch dann mÃ¶glich, wenn das GrundstÃ¼ck bereits erschlossen war, aber durch den Quartierplan aufgewertet wird (MÃ¼ller/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N 3b). </p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Dem Quartierplanzweck entsprechend mÃ¼ssen alle GrundstÃ¼cke des Quartierplangebiets erschlossen werden, worunter im Wesentlichen ein bei vollstÃ¤ndiger Nutzung des GrundstÃ¼cks ausreichender Zugang sowie die kanalisationsmÃ¤ssige Erschliessung zu verstehen ist (vorn E. 2.3). Allerdings hat sich die ursprÃ¼nglich auf das einzelne GrundstÃ¼ck bezogene Erschliessung in die genÃ¼gende Erschliessung des Quartierplangebiets einzuordnen. In aller Regel ergeben sich bei der Erschliessung des Quartierplangebiets wie etwa vorliegend erhebliche Ãnderungen oder ErgÃ¤nzungen gegenÃ¼ber einer vorbestandenen Erschliessung. Das Erschliessungsinteresse des einzelnen GrundstÃ¼cks kann sich deshalb nicht daran bemessen, ob Art und Ausmass der bisherigen Erschliessungsanlagen fÃ¼r das einzelne GrundstÃ¼ck genÃ¼gten und ob sie weiterverwendbar sind. Vielmehr ist zu berÃ¼cksichtigen, inwieweit sich die verschiedenen Erschliessungsanlagen innerhalb des Quartierplangebiets (aufwertend) auf das einzelne GrundstÃ¼ck auswirken (vorn E. 8.2.1).</p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.1 </b> Das Vorgehen der Vorinstanz zur Bemessung und Festlegung des Erschliessungsinteresses allein auf Basis der ursprÃ¼nglichen Erschliessung und deren Weiterverwendbarkeit im Quartierplangebiet lÃ¤sst den Blick auf die erschliessungsmÃ¤ssige Aufwertung eines GrundstÃ¼cks <i>im Quartierplangebiet</i> ausser Acht und steht nicht in Einklang mit § 146 Abs. 1 und 2 PBG. Denn offensichtlich lÃ¤sst sich das Erschliessungsinteresse des GrundstÃ¼cks der Beschwerdegegnerin nicht allein auf die Zufahrt Ã¼ber die Neugutstrasse beschrÃ¤nken, nachdem der Zugang von der Ringstrasse her eingeschrÃ¤nkt wurde und keine direkte Verbindung mehr zur Hochbordstrasse besteht. Die Beschwerdegegnerin profitiert aber wie dargelegt insofern von der neuen strassenmÃ¤ssigen Erschliessung, als eine wesentlich verbesserte direkte Zu- und Ausfahrt zu bzw. von ihrem Parkhaus ab der bzw. zur Ãberlandstrasse besteht (vorn E. 6.2.2) und es auch von SÃ¼den her erreichbar ist. Ferner lÃ¤sst sich ihr GrundstÃ¼ck neu Ã¼ber Rad- und Fusswege aus dem Quartierplangebiet, insbesondere auch Ã¼ber die Verbindung der Strasse "Am Stadtrand" zur Strasse D, sowie durch die Anbindung an den Ã¶ffentlichen Verkehr (Bushaltestelle beim Kreisel Nord) fÃ¼r nicht motorisierte Besucher erreichen. Eine Aufwertung durch die strassenmÃ¤ssige Erschliessung ist daher nicht zu verkennen.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.2 </b>Die Vorinstanz hielt dafÃ¼r, das Erschliessungsinteresse der Beschwerdegegnerin sei nicht so erheblich, dass sich eine volle Belastung mit Erstellungskosten rechtfertigen liesse. Sie erachtete das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin als "hochgradig teilerschlossen", da es â aus der Sicht vor der Erschliessung durch den Quartierplan â durch die voll ausgebaute Neugutstrasse erschlossen sei. Die Anbindung an das Ã¼bergeordnete Strassennetz bei der Ringstrasse mÃ¼sse jedoch noch ausgebaut und teilweise neu geordnet werden. Die Korrektur mÃ¼sse durch eine Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger erfolgen, die von der BeschwerdefÃ¼hrerin vorzunehmen sei. Die Vorinstanz legte jedoch nicht dar, nach welchen BemessungsgrundsÃ¤tzen die prozentuale Kostenbelastung der Beschwerdegegnerin reduziert oder der Grad der noch ungenÃ¼genden Erschliessung bei einer als "hochgradig teilerschlossen" beurteilten Liegenschaft festgelegt werden muss. Nach Ansicht der Vorinstanz darf die quartierplanliche Erschliessung dazu nicht berÃ¼cksichtigt werden. Es besteht daher eine erhebliche Gefahr von willkÃ¼rlichen Korrekturen des Erschliessungsinteresses. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>Aufgrund des Ãquivalenzprinzips drÃ¤ngt sich aber eine Reduktion der Kostenbeteiligung auf, sobald die bisherige Erschliessung zumindest fÃ¼r einen Teil des GrundstÃ¼cks auch nach der Quartierplanfestsetzung von gewissem Nutzen sein wird. Der Kostenverleger bestimmt nicht die definitive frankenmÃ¤ssige Belastung, mit welcher jeder GrundeigentÃ¼mer zu den Kosten der Erschliessungen, Ausstattungen und AusrÃ¼stungen beitragen muss, sondern stets nur das VerhÃ¤ltnis der von den einzelnen Beteiligten zu erbringenden Anteile. Verbindlich aufzulisten hat der Quartierplan zwar die zu erstellenden Quartierplananlagen. Die dafÃ¼r aufgefÃ¼hrten Kosten beruhen aber auf blossen SchÃ¤tzungen. Diese KostenschÃ¤tzungen mÃ¼ssen auf die effektiven Kosten der betreffenden Erschliessungen, Ausstattungen oder AusrÃ¼stungen noch umgerechnet werden, was endgÃ¼ltig erst bei der Schlussrechnung geschehen kann (§ 175 PBG; MÃ¼ller/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N. 3 f.; Kleb, S. 174). DemgegenÃ¼ber ist die vorzeitige BerÃ¼cksichtigung von Vorleistungen bei der Kostenbelastung systematisch inkorrekt und fÃ¼hrt in der Regel zu ungenauen Ergebnissen (Kleb, S. 183).</p> <p class="Erwgung2"><b>8.5 </b>Die Bemessung des prozentualen Erschliessungsgrades auf wenig verlÃ¤sslicher Basis im Festsetzungsbeschluss wÃ¼rde dessen Anfechtung durch betroffene GrundeigentÃ¼mer gerade provozieren und zu unnÃ¶tigen zeitlichen VerzÃ¶gerungen fÃ¼hren. Zudem beruhen die Kosten der neu zu erstellenden Quartierplananlagen zur Erschliessung im Zeitpunkt des Festsetzungsbeschlusses erst auf SchÃ¤tzungen. Diese vorerst geschÃ¤tzten Kosten kÃ¶nnen sich im Laufe des Quartierplanvollzugs durchaus Ã¤ndern, etwa aus konjunkturellen GrÃ¼nden oder auch als Folge unvorhergesehener UmstÃ¤nde, welche sich auf den Umfang baulicher Massnahmen oder das Ausmass der Weiterverwertung bestehender Anlagen auswirken. Es rechtfertigt sich deshalb, die erbrachten Vorleistungen als eine feste GrÃ¶sse erst dann den Kosten der zu erstellenden Erschliessungsanlagen gegenÃ¼berzustellen, wenn diese ebenfalls zuverlÃ¤ssig feststehen. Diese definitive Abrechnung erfolgt mit der verbindlichen Schlussabrechnung. Den Quartierplangenossen steht dann die MÃ¶glichkeit offen, sich gegen ihre <i>konkret</i> und zahlenmÃ¤ssig feststehende Belastung zu wehren, was den Vollzug des Quartierplanverfahrens entlastet. Das Vorgehen der Vorinstanz erweist sich damit auch als unzweckmÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.6 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin weist sodann zu Recht darauf hin, dass die BerÃ¼cksichtigung von Vorleistungen einzelner GrundeigentÃ¼mer im Quartierplangebiet dazu diene, Kostenersparnisse zurÃ¼ckzuerstatten, die dem Quartierplanunternehmen aus dem Vorbestand solcher Anlagen entstanden. Damit wird fÃ¼r die Gleichbehandlung der bereits Ã¼berbauten und/oder teilweise erschlossenen mit unÃ¼berbauten und unerschlossenen Parzellen ein angemessener und vor allem <i>kontrollierbarer</i> Ausgleich geschaffen, indem konkrete Zahlen gegeneinander verrechnet werden, ohne dass ein Erschliessungsinteresse dafÃ¼r quantifiziert werden mÃ¼sste. Zum Schutz der Quartierplangenossen vor Ã¼bermÃ¤ssiger EntschÃ¤digung eines GrundeigentÃ¼mers als auch zum Schutz eines GrundeigentÃ¼mers vor zu geringer BerÃ¼cksichtigung seiner Vorleistungen werden RÃ¼ckerstattungen sodann durch das Ausmass von deren weiteren Verwendbarkeit limitiert. Dabei ist auch zu berÃ¼cksichtigen, dass EigentÃ¼mer bereits Ã¼berbauter GrundstÃ¼cke in den Jahren vor dem Quartierplan davon profitierten, dass sie im Zeitpunkt ihres Baus die an sich zu leistenden ErschliessungsbeitrÃ¤ge nicht bezahlen mussten (vorn E. 8.1.1). Gerade dieses Element lÃ¤sst die Vorinstanz ausser Acht, wenn solche Bauherren von einer Reduktion des Erschliessungsinteresses auf ungewisser Basis profitieren sollen. Das lÃ¤sst sich nicht rechtfertigen. Es besteht daher kein Anlass, vom bisher bewÃ¤hrten Vorgehen wie im Quartierplan vorgesehen abzuweichen. Die Beschwerdegegnerin Ã¤ussert sich im Detail dazu nicht.</p> <p class="Erwgung3">Insofern ist die Beschwerde daher gutzuheissen und von einer Neufestsetzung des Kostenverlegers der Strassen und Wege bezÃ¼glich des GrundstÃ¼cks der Beschwerdegegnerin abzusehen. </p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Demnach ist die Beschwerde der BeschwerdefÃ¼hrerin gegen den Entscheid der BRK III vom 22. Mai 2008 insofern abzuweisen, als sie sich gegen die Aufhebung der zentralen Parkanlage, der "Flaniermeile" Hochbord und die verbreiterten, mit BÃ¤umen versehenen alleeartigen Quartierstrassen wehrte (vorn E. 4 und 5; Dispositiv-Ziffer II Abs. 2). Die Beschwerde ist dagegen soweit gutzuheissen, als sie sich gegen den einheitlichen Erschliessungsgrad der Parzelle der Beschwerdegegnerin richtet (vorn E. 6 und Dispositiv-Ziffer II Abs. 3) und soweit der Kostenverteiler fÃ¼r das Strassen- und Wegnetz aufgehoben wurde (vorn E. 8; Dispositiv-Ziffer II Abs. 4). Allerdings hat die BeschwerdefÃ¼hrerin anerkannt, dass im Ã¶ffentlichen Verfahren gebaute Anlagen nicht in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufzunehmen sind, und sie hat diese Anlagen auch betragsmÃ¤ssig spezifiziert. Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 ist deshalb neu so zu fassen, dass das im Quartierplan festgesetzte Kostenverlegungssystem bestÃ¤tigt wird, soweit es im Sinne der ErwÃ¤gungen (vorn E. 7) keine im Ã¶ffentlichen Verfahren gebauten Anlagen in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufnimmt.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Bei diesem Ausgang halten sich Obsiegen und Unterliegen etwa die Waage und haben die Parteien je die HÃ¤lfte der Gerichtskosten zu tragen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung ist nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Entsprechend wird Dispositiv-Ziffer II Abs. 3 des Entscheids der Baurekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich vom 22. Mai 2008 aufgehoben. Das in Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 festgesetzte Kostenverlegungssystem wird im Sinne der ErwÃ¤gungen soweit bestÃ¤tigt, als es keine im Ã¶ffentlichen Verfahren gebauten Anlagen in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufnimmt. Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 8'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zur HÃ¤lfte der BeschwerdefÃ¼hrerin zulasten der Quartierplanrechnung und zur HÃ¤lfte der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>