<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;=""><span>III 2024 28</span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span>Entscheid vom 29. Mai 2024</span><br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Besetzung<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">lic.iur. Achilles Humbel, Präsident<br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Monica Huber-Landolt, Richterin<br/>Irene Thalmann, Richterin<br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber<br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Parteien<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">\n <ol padding-left:0pt\"="" type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:2.83pt;=""><span>A.________,</span></li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:3pt;="" padding-left:2.83pt;=""><span>B.________,</span></li>\n </ol>Beschwerdeführer,<br/>beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. C.________,<br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span>gegen</span><br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">\n <ol padding-left:0pt\"="" type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:3pt;="" padding-left:2.83pt;=""><span>Gemeinderat Feusisberg, </span>Dorfstrasse 38, Postfach 68, <br/>\n 8835 Feusisberg,</li>\n </ol>vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. D.________,<br>\n <ol padding-left:0pt\"="" start='\"2\"' type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:2.83pt;=""><span>Amt für Raumentwicklung ARE, </span>Bahnhofstrasse 14, <br/>\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:3pt;="" padding-left:2.83pt;=""><span>Regierungsrat des Kantons Schwyz, </span>Bahnhofstrasse 9, <br/>\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,</li>\n </ol>Vorinstanzen,<br>\n <ol padding-left:0pt\"="" start='\"4\"' type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:3pt;="" margin-left:14.17pt;="" padding-left:2.83pt;=""><span>E.________,</span></li>\n </ol>Beschwerdegegner,<br>vertreten durch Rechtsanwalt Dr. F.________ und/oder Rechtsanwalt Dr. G.________,<br/></br></br></br></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Gegenstand<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)<br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <br clear:both\"=""/><span>Sachverhalt:</span><br>\n <span>A.</span><span> </span>Die Geschwister B.________ und A.________ (nachstehend: Bauherrschaft) sind Grundeigentümer zu je ½ am Grundstück KTN __1, Gemeinde Feusisberg, im Halte von 985 m2. Das Grundstück liegt in der Ein- und Zweifamilienhauszone (E2). <br/>\n Am 20. März 2023 reichte die Bauherrschaft das Baugesuch für den Abbruch des bestehenden Wohnhauses und den Neubau eines Doppeleinfamilienhauses (DFH) mit Erdwärmesonden-Anlage und Photovoltaikanlage ein. Das Bauvorhaben wurde im Amtsblatt Nr. __ vom ____ 2023 (S. ____) publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhoben neben einer Drittpartei, die ihre Einsprache in der Folge zurückzog, auch E.________ (Stockwerkeigentümer auf der Liegenschaft KTN __2, welche südlich ans Baugrundstück grenzt) öffentlich-rechtliche Einsprache. Auf die Meldung der Baukommission hin, dass das Bauprojekt nicht bewilligungsfähig sei (thematisiert wurden die Abstellplätze, unterirdische Bauten sowie Umgebungsmauern, vgl. RR-act. II/01 [Baudossier act. 12]), reichte die Bauherrschaft am 26. Juni 2023 eine Projektänderung ein. Hierzu äusserten sich E.________ nicht mehr. <br/>\n <span>B.</span><span> </span>Mit Gesamtentscheid (21-23-022) vom 4. September 2023 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung unter Nebenbestimmungen. Auf die Einsprache wurde aus kantonaler Sicht nicht eingetreten. Mit Beschluss (GRB [Reg.-Nr.]) Nr. 05.03.00 vom 28. September 2023 erteilte der Gemeinderat die Baubewilligung wie folgt:<br/>\n 1.<span> </span>(Abschreibung der Dritteinsprache infolge Rückzugs).<br/>\n 2.<span> </span>(Abweisung der Einsprache).<br/>\n 3.<span> </span>Die Baubewilligung wird im Sinne der Erwägungen und unter nachstehenden Auflagen und Vorbehalten erteilt. Die von der Bauherrschaft eingereichten Unterlagen bilden einen integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung.<br/>\n <span> </span>Ferner bilden die nachstehenden Verfügungen und Stellungnahmen einen integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung. Die darin formulierten Auflagen und Bedingungen sind verbindlich:<br/>\n <span>-<span 'times="" new="" roman';display:inline-block;-aw-import:spaces\"=""> </span></span>(…).<br/>\n <span>-<span 'times="" new="" roman';display:inline-block;-aw-import:spaces\"=""> </span></span>Amt für Raumentwicklung, Gesamtentscheid vom 4. September 2023.<br/>\n 4.-12.<span> </span>(Pläne, Baufreigabe, Gebühren, Gültigkeitsdauer, Rechtsmittelbelehrung, Zustellung). <br/>\n <span>C.</span><span> </span>Gegen diese Baubewilligung erhoben E.________ mit Eingabe vom 23. Oktober 2023 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:<br/>\n 1.<span> </span>Der Beschluss des Gemeinderats vom 28. September 2023 betreffend das Baugesuch Nr. 21-23-022 sei aufzuheben.<br/>\n 2.<span> </span>Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdegegner 2 [d.h. Bauherrschaft]). <br/>\n <span>D.</span><span> </span>Mit Beschluss (RRB) Nr. 100/2024 vom 6. Februar 2024 entschied der Regierungsrat unter Ausstand des Regierungsrates Michael Stähli wie folgt:<br/>\n 1. <span> </span>Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und die Baubewilligung vom 28. September 2023 wird aufgehoben.<br/>\n 2.<span> </span>Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden je zur Hälfte (je Fr. 750.--) den Beschwerdegegnern (unter solidarischer Haftbarkeit) und der Gemeinde Feusisberg auferlegt. (…).<br/>\n 3. <span> </span>Den Beschwerdeführern wird eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1000.-- zugesprochen, welche je zur Hälfte (je Fr. 500.--) von den Beschwerdegegnern (unter solidarischer Haftbarkeit) und der Gemeinde Feusisberg zu tragen ist.<br/>\n 4.-6.<span> </span>(Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). <br/>\n <span>E.</span><span> </span>Gegen diesen RRB Nr. 100/2024 (Versand am 6.2.2024) erhebt die Bauherrschaft mit Eingabe vom 27. Februar 2024 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen:<br/>\n 1. <span> </span>Der Beschwerdeentscheid RRB Nr. 100/2024 vom 6. Februar 2024 sei aufzu-heben und es sei die Baubewilligung gemäss Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung vom 4. September 2023 und Beschluss des Gemeinderats Feusisberg vom 28. September 2023 zu bestätigen.<br/>\n 2. <span> </span>Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8,1 % MwSt) zulasten der Vorinstanz 3 und der Beschwerdegegner.<br/>\n <span>F.</span><span> </span>Das ARE teilt mit Schreiben vom 6. März 2024 seinen Verzicht auf eine Vernehmlassung mit. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 12. März 2024 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer. Der Gemeinderat beantragt vernehmlassend am 20. März 2024 die Gutheissung der Beschwerde, die Aufhebung des angefochtenen RRB Nr. 100/2024 sowie die Bestätigung des Gesamtentscheids des ARE vom 4. September 2023 sowie der kommunalen Baubewilligung vom 28. September 2023 unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Kantons Schwyz und der Beschwerdegegner. Die Beschwerdegegner haben sich nicht vernehmen lassen.<br/>\n Die Beschwerdeführer haben sich zu den Vernehmlassungen nicht geäussert. <br/>\n <br clear:both\"=""/><br>\n <span>Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:</span><br/>\n <span>1.1</span><span> </span>Laut dem (undatierten) Projektbeschrieb liegt die Bauparzelle an der H.________-strasse, einer ruhigen Sackgasse mit vielen Wohnungen am Hang von I.________. Die Parzelle besteht aus einer Halbkugelform, welche grösstenteils an der H.________-strasse liegt. Das bestehende Haus ist eines der älteren Häuser an diesem Hang und wird von Terrassenhäusern im Süden begrenzt. Gegen Norden fällt der Hang ab und die Sicht öffnet sich bis auf den Zürichsee. Der Neubau orientiert sich an diesen beiden unterschiedlichen Seiten und bildet ein DFH für zwei Familien. Zwei gleichwertige Parteien spannen sich zwischen Nord-Süd auf, mit einer Aussicht gegen Norden und einer privateren Südseite. Die Zufahrt zur Parzelle wird gleich zu Beginn des Grundstücks abgeleitet und auf Strassenniveau ins Untergeschoss geführt. Auf der gleichen Ebene befindet sich der Haupteingang, während die Strasse entlang der Parzelle um 3 bis 4 m nach oben steigt. Mit dem Höhenversatz der Parzelle von Nord nach Süd wird das Untergeschoss vom Boden überdeckt. Die Wohneinheiten sind gleichmässig angeordnet, eine im Osten, die andere im Westen mit zwei gemeinsamen Aussenbereichen; im Norden befindet sich eine leichte Pergola mit Ausblick auf den See und im Süden eine aktivere Gestaltung mit Sitzplatz und Pool. Im Erdgeschoss (EG) befinden sich die Zimmer der Kinder und ein Zugang auf die beiden Aussenbereiche. Im zweiten Vollgeschoss (OG) liegt das Wohnzimmer gegen Norden und die privaten Schlafbereiche gegen Süden. Im Attika befindet sich der Koch- und Essbereich. Die beiden Einheiten werden mittels einer umlaufenden Balkonschicht eingefasst, welche gleichzeitig als Wetterschutz dient. Die Fassade besteht aus einer vorgehängten Konstruktion aus Naturstein- oder Faserzementplatten.<br/>\n Im gegenüber dem EG weit nach Norden vorgreifenden Untergeschoss (UG) befindet sich unter anderem die Autoeinstellhalle mit sechs Parkplätzen. In diese Tiefgarage wird von Norden her eingefahren. Westlich an das Garagentor schliesst noch ein (überdachter) Aussenparkplatz (\"Garagenvorbau\") an (vgl. Plan Nr. 671-C-002, Grundrisse, 1:100, vom 23.6.2023). <br/>\n <span>1.2</span><span> </span>Mit der Verwaltungsbeschwerde der Beschwerdegegner vom 23. Oktober 2023 wurden vor allem eine fehlerhafte Bemessung der Gebäudehöhe (S. 3 f. Rz. 6 ff.), eine falsche Annahme des gewachsenen Terrains (S. 5 ff. Rz. 12 ff.), eine massive Beeinträchtigung der nachbarlichen Interessen (S. 8 ff. Rz. 24 ff.), eine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe (S. 10 Rz. 32 f.) sowie ungenügende Einordnung bzw. ungenügende Prüfung derselben gerügt (S. 10 f. Rz. 34 ff.). <br/>\n <span>1.3</span><span> </span>Der Regierungsrat erkannte eine ungenügende Begründung in der Baubewilligung für eine ausreichende Eingliederung des Bauprojektes ins Landschafts-, Orts-, Quartier- und Strassenbild (E. 3.3). Ob mit der vernehmlassend vorgebrachten rudimentären Begründung die Gehörsverletzung geheilt werden könne, erscheine fraglich. Diese Frage müsse jedoch nicht abschliessend beantwortet werden, da die Beschwerde bereits aus anderen Gründen gutgeheissen werde und das Bauprojekt ohnehin überarbeitet werden müsse (E. 3.4). <br/>\n Die zulässige Gebäudehöhe werde allseitig, auch auf der Südseite, gewahrt (E. 4.2). Als Dachabschluss könne nicht bloss die (horizontale) Dachfläche verstanden werden, sondern auch der seitliche Dachabschluss, der Dachrand. Dieser seitliche Dachabschluss wiederum könne in einer Brüstung eines Flachdaches bestehen, wie dies vorliegend der Fall sei. Damit sei die Auslegung der Schwyzer Behörden vom Wortlaut von § 60 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 ohne weiteres gedeckt. Ausserdem stehe diese Auslegung auch im Einklang mit dem allgemeinen Zweck von Gebäudehöhen, nämlich die Höhen von Gebäuden zu begrenzen und für einen ausreichenden Grenzabstand zu sorgen (E. 4.3 f.).<br/>\n Aus den Plänen Nr. 671-A-010 (Höhenkurven 1980 mit Schnitten vom 2.2.2022 bzw. aus dem Katasterplan vom 21.7.1980) gehe hervor, dass das ursprüngliche Terrain im Jahre 1980 im Bereich des bestehenden Wohnhauses bzw. des geplanten Hauptbaus zwischen 0.08 und 0.40 m höher gelegen habe als das heute gestaltete Terrain. Daraus lasse sich schliessen, dass in diesem Bereich der Bauparzelle keine nennenswerten Aufschüttungen vorgenommen worden seien. ln diesem Sinne könne vorliegend nicht von einer offensichtlichen Abweichung des gestalteten Terrains vom natürlichen Terrain gesprochen werden, zumal stufenweise Gestaltungen des Terrains in Hanglagen nicht unüblich seien (E. 5.3). Nachbarschaftliche Interessen würden nicht beeinträchtigt bzw. es bestehe kein Rechtsanspruch des Nachbarn auf (Beibehaltung der) Aussicht, Belichtung und Besonnung sowie fehlende Einsichtsmöglichkeit auf sein Gelände (E. 5.4). <br/>\n Aufgrund der Planunterlagen sei davon auszugehen, dass das Tiefgaragengeschoss an der Nordseite mehr als einen Meter über das gewachsene Terrain hinausrage und somit bezogen auf diese Fassadenseite keine unterirische Baute darstelle. Diese Frage müsse jedoch im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht abschliessend geklärt werden, da das Bauvorhaben bereits aus anderen Gründen überarbeitet werden müsse. Bei einem allfälligen Nachfolgeprojekt müsse diese Frage jedoch erneut überprüft werden. Dazu sei das ausgemittelte gewachsene Terrain an der Nordfassade nicht nur beim Hauptbau, sondern auch beim Untergeschoss planlich auszuweisen (E. 5.6). Aufgrund seiner Grundfläche könne das UG/Tiefgaragengeschoss nicht als Nebenbaute qualifiziert werden (E. 5.7). <br/>\n Aus den Planunterlagen lasse sich die Gebäudehöhe des durch das Garagentor abgeschlossenen UG an der Nordfassade nicht entnehmen. Da jedoch davon ausgegangen werden könne, dass dieses nicht über 6 m hoch sein werde, müsse das UG gegenüber der H.________-strasse (KTN __3) einen Mindestgrenzabstand von 3 m einhalten. Es stelle sich jedoch die Frage, ob das UG, sollte es sich um eine Hauptbaute handeln, den grossen Grenzabstand einzuhalten habe, da es sich um die Hauptwohnseite handle. Diese Frage sei jedoch bei einem Nachfolgeprojekt noch detailliert zu prüfen (E. 6.2).<br/>\n Der überdachte Aussenparkplatz (Garagenvorbau) unterschreite gegenüber dem östlich angrenzenden Grundstück KTN __4 den selbst für Nebenbauten einzuhaltenden Grenzabstand von 2.50 m. Bereits aus diesem Grunde sei die Beschwerde gutzuheissen. Sollte es sich beim Garagenvorbau sogar um eine Hauptbaute handeln, würde dieser an der Ostfassade den massgebenden kleinen Grenzabstand von 3 m bei Weitem nicht einhalten (E. 7.2). <br/>\n Der Regierungsrat fasste die Begründung des angefochtenen RRB wie folgt zusammen (E. 7.4): <br/>\n Zusammenfassend ist festzuhalten, dass zumindest die Ostfassade des Garagenvorbaus sowohl den Nebenbautenabstand als auch den massgebenden Grenzabstand nicht einhält. Bereits aus diesem Grund ist die Beschwerde gutzuheissen und der angefochtene Beschluss aufzuheben. Auch die Nordfassade des Garagenvorbaus, sollte es sich nicht um eine unterirdische Baute handeln, was aufgrund der mangelhaften Planunterlagen vorliegend nicht abschliessend geklärt werden kann, hält zumindest in Bezug auf die Ausladung der Überdachung den Strassenabstand nicht ein. Ausserdem ist unklar, ob es sich beim Garagenvorbau allenfalls nicht um eine Hauptbaute handelt, welche an der Nordfassade den grossen Grenzabstand einhalten muss. Diese Fragestellung steht im Übrigen auch im Zusammenhang mit dem Untergeschoss/Tiefgaragengeschoss im Raum. Diese noch offenen Fragen müssen bei einem allfälligen Nachfolgeprojekt zwingend geklärt werden.<br/>\n Mit der Vernehmlassung betont das Sicherheitsdepartement, dass die Verletzung der Abstandsvorschriften durch die Ostfassade des Garagenvorbaus gegenüber der angrenzenden Parzelle KTN __4 zur Aufhebung der Baubewilligung geführt habe. <br/>\n <span>1.4.1</span> <span> </span>Die Beschwerdeführer bringen vor, der Regierungsrat habe die Rügen der Nachbarn, die auf eine Reduktion der Bauhöhe abgezielt hätten, allesamt abgewiesen und die Baubewilligung aus Gründen aufgehoben, die nicht gerügt worden seien (Beschwerde S. 4 Rz. 8). Dadurch, dass der Regierungsrat die Bauherrschaft über die von ihm festgestellten Mängel nicht informiert habe, habe er das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer verletzt (Beschwerde S. 4 f. Rz. 9 f.). <br/>\n <span>1.4.2</span><span> </span>Die Behörde wendet das Recht von Amtes wegen an (§ 26 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Das heisst, dass die Behörde wie auch das Verwaltungsgericht nicht an die Begründung der Parteien gebunden ist. Eine Beschwerde kann daher auch aus anderen Gründen als den geltend gemachten gutgeheissen werden, oder der Entscheid kann mit einer Begründung bestätigt werden, die von jener der Vorinstanz abweicht (<span class='\"bgelinktext\"' id='\"n0\"' onmouseout='\"hideInfo(0);\"' onmouseover='\"showInfo(0);\"'>BGE 132 II 257</span> E. 2.5). Zudem ist der Regierungsrat nicht an die Anträge der Parteien gebunden und kann die Verfügung oder den Entscheid zugunsten oder zuungunsten einer Partei ändern (<span class='\"kantonnormlinktext\"' data-norm="\&lt;/body" id='\"n1\"' onmouseout='\"hideInfo(1);\"' onmouseover='\"showInfo(1);\"'></span></br></br></div></body></html>