<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2016.00082</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216994&amp;W10_KEY=4467074&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2016.00082</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.02.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 22.02.2018 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstückgewinnsteuer/Prinzip der effektiven Kostenanrechnung und Kongruenzprinzip.<br/><br/>Nach dem Prinzip der effektiven Kostenanrechnung sind wertvermehrende Aufwendungen (nur) im Umfang des tatsächlich bezahlten Betrags und nicht des objektiv geschaffenen Wertes anzurechnen. Nach dem Kongruenzprinzip sind bei der Ermittlung des Grundstückgewinns vergleichbare Verhältnisse zu schaffen, demzufolge sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen haben. Damit soll erreicht werden, dass mit der Grundstückgewinnsteuer nur der "unverdiente" Wertzuwachs auf einem Grundstück erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des Veräusserers geschaffen wurde. <br/><br/>Da die Pflichtige die geltend gemachten Aufwendungen nicht effektiv selbst geleistet hat und mit einer effektiven Bezahlung nicht mehr ernsthaft gerechnet werden kann, entfällt deren Berücksichtigung als Anlagekosten. Auch und gerade im Licht des Kongruenzprinzips ist darauf abzustellen, ob der Grundstückeigentümer den Wertzuwachs tatsächlich durch Arbeit und/oder Kapital geschaffen hat oder er wie vorliegend vom Grundeigentümer nicht bezahlt und damit als "unverdienter" Wertzuwachs zu gelten hat.<br/><br/>Abweisung der Beschwerde.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANLAGEKOSTEN">ANLAGEKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINN">GRUNDSTÃCKGEWINN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONGRUENZPRINZIP">KONGRUENZPRINZIP</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRINZIP DER EFFEKTIVEN KOSTENANRECHNUNG">PRINZIP DER EFFEKTIVEN KOSTENANRECHNUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">§ 132 StG</span><br/><span class="gerade">§ 151 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 152 StG</span><br/><span class="gerade">§ 153 Abs. III StG</span><br/><span class="ungerade">§ 153 Abs. IV StG</span><br/><span class="gerade">§ 213 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 221 Abs. I lit. a StG</span><br/><span class="gerade">§ 17 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=33024" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2016.00082</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. Februar 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Felix Blocher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">1. A, </p> <p class="MsoNormal">2. B, </p> <p class="MsoNormal">3. C, </p> <p class="MsoNormal">4. D, </p> <p class="MsoNormal">5. E, </p> <p class="MsoNormal">6. F, </p> <p class="MsoNormal">7. G, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">als AbretungsglÃ¤ubiger im Konkurs der <br/> H AG in Liquidation, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">diese vertreten durch RA I, <br/> <span>diese vertreten durch die J AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrende,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Gemeinde K, vertreten durch die Kommission fÃ¼r Grundsteuern, <span>diese vertreten durch die L AG,</span></p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerin, </b></p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"> </a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die H AG (heute H AG in Liquidation, nachstehend die Pflichtige) bezweckte gemÃ¤ss Eintrag im Handelsregister des Kantons ZÃ¼rich u.<span> </span>a. den An- und Verkauf von GrundstÃ¼cken und Immobilien, Umbau, Renovation und Vermietung von Wohn- und GeschÃ¤ftsliegenschaften sowie Bauprojektmanagement und Promotion Real Estate. Im Kalenderjahr 2008 kaufte die Pflichtige eine Reihe von GrundstÃ¼cken an der M-Strasse in K, Ã¼berbaute sie gestÃ¼tzt auf einen am 6. Januar 2006 mit der N AG abgeschlossenen Totalunternehmer-Werkvertrag und verÃ¤usserte darauf errichtete, als Stockwerkeigentum ausgestaltete Wohneinheiten an verschiedene Dritterwerber.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 10. Juli 2012 wurde Ã¼ber die Pflichtige der Konkurs erÃ¶ffnet. Am 16. September 2013 auferlegte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde K der Pflichtigen GrundstÃ¼ckgewinnsteuern von gerundet Fr. â¦. Sie errechnete dabei einen massgeblichen GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ bei einem ErlÃ¶s von Fr. â¦ und Anlagekosten von Fr. â¦.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Die hiergegen vom Konkursamt K erhobene Einsprache hielten sieben AbtretungsglÃ¤ubiger im Konkurs der Pflichtigen in eigenem Namen aufrecht. Die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde K hiess das Rechtsmittel am 14. Dezember 2015 teilweise gut und senkte den steuerbaren GrundstÃ¼ckgewinn auf (gerundet) Fr. â¦ bzw. die gesamthaften GrundstÃ¼ckgewinnsteuern auf Fr. â¦.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Den hiergegen erhobenen Rekurs wies das Steuerrekursgericht am 11. Juli 2016 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 17. August 2016 an das Verwaltungsgericht liessen die AbtretungsglÃ¤ubiger im Konkurs der Pflichtigen beantragen, der "steuerbare GrundstÃ¼ckgewinn sei auf Fr. â¦. festzusetzen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen".</p> <p class="Sachverhalt1">WÃ¤hrend die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete, beantragte die Beschwerdegegnerin am 26. September 2016 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung1">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden, nicht aber die Unangemessenheit des angefochtenen Entscheids (vgl. VGr, 25. August 2010, SB.2010.00055, E. 1.1 und 1.2).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen zunÃ¤chst eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs geltend, da im Einspracheverfahren eine zusÃ¤tzliche Tranche des Totalunternehmerhonorars Ã¼ber Fr. â¦ ohne BegrÃ¼ndung nicht als Anlagekosten akzeptiert worden sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) ist formeller Natur. Seine Verletzung fÃ¼hrt grundsÃ¤tzlich ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Die RÃ¼ge der GehÃ¶rsverletzung ist deshalb vorweg zu prÃ¼fen (BGE 124 V 389 E. 1; BGE 117 Ia 5, E. 1a; VGr, 12. August 2005, VB.2005.00271, E. 2 mit Hinweisen). Der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r gemÃ¤ss Art. 29 Abs. 2 BV umfasst den Anspruch auf einen begrÃ¼ndeten Entscheid, der sich mit den Parteivorbringen auseinandersetzt. Dabei wird nicht verlangt, dass jede einzelne Parteibehauptung ausdrÃ¼cklich geprÃ¼ft werden muss; es genÃ¼gt, wenn aus der EntscheidbegrÃ¼ndung hervorgeht, dass sich die entscheidende BehÃ¶rde mit den Parteivorbringen befasst hat und ersichtlich ist, aus welchen GrÃ¼nden sie diese fÃ¼r unerheblich bzw. unrichtig gehalten hat (vgl. BGE 134 I 83 E. 4.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Dem Einspracheentscheid lÃ¤sst sich mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen, dass die Beschwerdegegnerin die namens der Pflichtigen geltend gemachten Anlagekosten nur insoweit steuermindernd berÃ¼cksichtigt hat, als diese auch tatsÃ¤chlich bezahlt wurden. Eine blosse Belastung auf internen Verrechnungskonten hat der Einspracheentscheid den bezahlten und damit anrechenbaren Anlagekosten nicht gleichgestellt. Auch wenn die einzelne(n) Tranche(n) des zusÃ¤tzlich geltend gemachten Totalunternehmerhonorars Ã¼ber Fr. â¦ im Einspracheentscheid nicht ausdrÃ¼cklich ErwÃ¤hnung finden, war es den BeschwerdefÃ¼hrenden ohne Weiteres mÃ¶glich, die Berechnungen der Beschwerdegegnerin im Einspracheentscheid nachzuvollziehen, womit eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs nicht ersichtlich ist. Dass die BeschwerdefÃ¼hrenden eine andere Rechtsauffassung vertreten und die Anrechnung weiterer Aufwendungen wÃ¼nschen, hat mit einer Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs oder gar der behaupteten Rechtsverweigerung nichts zu tun.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b><span>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird gemÃ¤ss § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt.</span> Aufgrund von § 221 Abs. 1 lit. a StG fliessen "Aufwendungen fÃ¼r Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des GrundstÃ¼cks, nach Abzug allfÃ¤lliger Versicherungsleistungen und BeitrÃ¤ge von Bund, Kanton oder Gemeinde" in die Anlagekosten ein. Die AufzÃ¤hlung ist abschliessend gehalten (Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 221 N. 3). Ebenso ist nach zÃ¼rcherischer Praxis eine wertvermehrende Aufwendung (nur) im Umfang des tatsÃ¤chlich bezahlten Betrags und nicht des objektiv geschaffenen Werts anzurechnen ("Prinzip der effektiven Kostenanrechnung"; BGr, 25. August 2015, 2C_817/2014, E. 2.2.3; Richner et al., § 221 N. 26).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Das Steuerrekursverfahren wird von der Untersuchungsmaxime beherrscht. Nach diesem Verfahrensgrundsatz ist das Steuerrekursgericht verpflichtet, die rechtserheblichen Tatsachen von Amtes wegen abzuklÃ¤ren und ihrem Entscheid nur solche Tatsachen zugrunde zu legen, von deren Vorhandensein sie sich Ã¼berzeugt hat. Denn Ziel der Sachverhaltsermittlung ist nach dem Grundsatz von § 132 StG stets, die fÃ¼r eine vollstÃ¤ndige und richtige Besteuerung massgebenden tatsÃ¤chlichen und rechtlichen VerhÃ¤ltnisse festzustellen. Der nach dem Gesetz umfassenden Untersuchungspflicht mÃ¼ssen indessen aus praktischen GrÃ¼nden Schranken gesetzt sein. So ist das Rekursgericht nur insoweit zur Untersuchung verpflichtet, als der Steuerpflichtige an der Sachverhaltsermittlung gehÃ¶rig mitwirkt. Weil fÃ¼r steueraufhebende und -mindernde Tatsachen, fÃ¼r die der Steuerpflichtige die Beweislast trÃ¤gt, regelmÃ¤ssig die natÃ¼rliche Vermutung streitet, dass er alle ihn entlastenden UmstÃ¤nde von sich aus vorbringt, besteht seine Obliegenheit zur Mitwirkung hinsichtlich solcher Tatsachen auch darin, sie geltend zu machen, darzutun und nachzuweisen. Diesen Nachweis hat der Steuerpflichtige durch eine substanziierte Sachdarstellung in der Rekursschrift anzutreten, wobei er die erforderlichen Beweismittel beizulegen oder wenigstens genau zu bezeichnen hat. Fehlt es daran, trifft das Rekursgericht keine weitere Unter­suchungspflicht; namentlich hat sie nichts vorzukehren, um sich die fehlenden Grundlagen zu beschaffen (so schon RB 1987 Nr. 35, mit Hinweisen; VGr 6. Dezember 2006, SB.2006.00053, E. 2.2.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Strittig sind im vorliegenden Fall zunÃ¤chst die als Teil der Anlagekosten anrechenbaren Totalunternehmerhonorare: Diese sind von der Beschwerdegegnerin als EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde wie auch von der Vorinstanz in der HÃ¶he von Fr. â¦ als Anlagekosten berÃ¼cksichtigt worden. Dies deckt sich mit den in den Akten liegenden KontenblÃ¤ttern der Buchhaltungen der beteiligten Gesellschaften. Weiter sind die entsprechenden Zahlungen ausgewiesen und unter den Parteien auch nicht umstritten. Die von der Pflichtigen zusÃ¤tzlich geltend gemachte Honorarzahlung an die N AG von Fr. â¦ ist wohl in der Buchhaltung der Pflichtigen erfasst im Konto "Kontokorrent N AG", Konto 01. Die Zahlung wurde indessen, wie die Beschwerdegegnerin unwidersprochen ausfÃ¼hrt, nicht tatsÃ¤chlich geleistet, sondern es ist bei der rein buchhalterischen Erfassung des Vorgangs in der Buchhaltung der H AG geblieben. Entsprechend ist als Gegenkonto in der Buchhaltung der H AG auch nicht ein Zahlungskonto (Bank oder Post) erfasst, sondern das Konto 02 ("Projekt K"). Fehlt es indessen an einer effektiv geleisteten Zahlung, ist nach den vorstehend getÃ¤tigten AusfÃ¼hrungen (E. 3.1. vorstehend) eine Anrechnung dieser weiteren Tranche des Totalunternehmerhonorars als Anlagekosten nicht mÃ¶glich. Der von der Pflichtigen zusÃ¤tzlich geltend gemachte Betrag von Fr. â¦ ist daher zu Recht nicht als Anlagekosten berÃ¼cksichtigt worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die Pflichtige macht weiter Kosten Ã¼ber Fr. â¦ geltend: Entsprechende Zahlungen habe die N AG als Totalunternehmerin mit Bezug auf das Projekt K an Dritte geleistet und buchhalterisch dem Projekt K auch zugewiesen. Weitere Fr. â¦ seien ebenfalls fÃ¼r das Projekt K durch die Totalunternehmerin bezahlt worden, jedoch buchhalterisch nicht auf dem streitbetroffenen Projekt verbucht worden. Beide BetrÃ¤ge seien jedoch als Anlagekosten zu berÃ¼cksichtigen. </p> <p class="Erwgung2">Die N AG ist bei der von der Pflichtigen verÃ¤usserten Ãberbauung in K als Totalunternehmerin aufgetreten. Dass die von der Pflichtigen vorstehend angefÃ¼hrten Zahlungen seitens der N AG tatsÃ¤chlich an Dritte geleistet wurden und dass diese im Zusammenhang mit der Ãberbauung M-Strasse in K stehen, wird seitens der Beschwerdegegnerin nicht bestritten. Indessen steht ausser Frage, dass die vorstehend geltend gemachten Aufwendungen nicht durch die pflichtige GrundeigentÃ¼merin bezahlt wurden, sondern durch die N AG als Totalunternehmerin. Der Vorinstanz wie auch der Beschwerdegegnerin ist zuzustimmen, dass die Pflichtige weder substanziiert behauptet noch den Nachweis erbringen kann, dass diese Aufwendungen durch sie als GrundeigentÃ¼merin bezahlt worden seien. Ebenso trifft es zu und ist von der Pflichtigen nicht bestritten, dass mit einer effektiven Bezahlung dieser Aufwendungen durch die Pflichtige aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse â Ã¼ber beide Gesellschaften ist der Konkurs erÃ¶ffnet worden â nicht mehr ernsthaft gerechnet werden kann. Damit entfÃ¤llt auch eine BerÃ¼cksichtigung dieser Aufwendungen als Anlagekosten (vgl. E 3.1. vorstehend).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Was die Pflichtige hiergegen weiter vorbringt, rechtfertigt keine andere Beurteilung: Das Kongruenzprinzip ruft bei der Ermittlung des GrundstÃ¼ckgewinns nach einer Schaffung vergleichbarer VerhÃ¤ltnisse. Demzufolge haben sich ErlÃ¶s und Anlagewert in der Regel auf das umfÃ¤nglich und inhaltlich gleiche GrundstÃ¼ck zu beziehen (vgl. BGr, 20. Juli 2016, 2C_198/2016. E. 3.5; BGr, 25. August 2015, 2C_817/2014, E. 2.2.2). Substanzzunahmen und -abnahmen sind bei der Gewinnermittlung entsprechend auszugleichen (Bernhard Zwahlen/Natalie Nyffenegger in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, Basel etc. 2017, Art. 12 N. 45 StHG). Grundgedanke des Kongruenzprinzips ist, dass mit der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nur der "unverdiente" Wertzuwachs auf einem GrundstÃ¼ck erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des VerÃ¤usserers, d.<span> </span>h. Arbeit oder Kapital, geschaffen wurde (BGr, 20. Juli 2016, 2C_198/2016, E. 3.5 mit weiteren Hinweisen). Diese Vorgaben sind vorliegend ohne Weiteres eingehalten. Auch und gerade im Licht des Kongruenzprinzips ist darauf abzustellen, ob der GrundstÃ¼ckeigentÃ¼mer den Wertzuwachs tatsÃ¤chlich durch Arbeit und/oder Kapital geschaffen hat oder ob er wie vorliegend vom GrundeigentÃ¼mer nicht bezahlt und damit als "unverdienter" Wertzuwachs zu gelten hat.</p> <p class="Erwgung2">Vorliegend ist weiter nicht erkennbar, weswegen bei der Veranlagung zu einer SchÃ¤tzung zu greifen wÃ¤re: Das vereinbarte bzw. bezahlte Entgelt ist gerade nicht unsicher oder nicht mehr feststellbar. Vielmehr hat die Pflichtige die von ihr verÃ¤usserten Werte nur zum Teil bezahlt beziehungsweise bezahlen mÃ¼ssen, weswegen ihr auch nicht schÃ¤tzungsweise weitere Anlagekosten zuzugestehen sind. Weswegen bei diesem Vorgehen die Eigentums­garantie oder das LegalitÃ¤tsprinzip verletzt sein soll, ist nicht ersichtlich. </p> <p class="Erwgung2">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG) und ist diesen keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 StG). Die Gerichtskosten sind den sieben BeschwerdefÃ¼hrenden je zu einem Siebtel aufzuerlegen. Da die Aufwendungen der Beschwerdegegnerin fÃ¼r das vorliegende Verfahren nicht Ã¼ber das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer gewÃ¶hnlichen TÃ¤tigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung (§ 152 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und 213 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 14'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 70.- Zustellkosten,<br/> Fr. 14'070.- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je einem Siebtel auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</p> <p class="Einzug2">4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>