<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00359</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211520&amp;W10_KEY=4467117&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00359</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.02.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 02.11.2012 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Denkmalschutz</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Unterschutzstellung eines Nussbaums: Vertrauensschutz; Qualifikation als Schutzobjekt; Verhältnismässigkeit.<br/><br/>Die Beschwerdeführenden konnten unter den vorliegenden Umständen nicht davon ausgehen, der Gemeinderat habe auf eine Unterschutzstellung des Inventarobjekts verbindlich verzichtet (E. 3). Eine entsprechende Zusicherung lässt sich weder einem nach Ablauf von drei Jahren nicht mehr gültigen Vorentscheid, dessen Gegenstand nicht die Schutzwürdigkeit des Nussbaums war (E. 3.2), noch einem verwaltungsrechtlichen Vertrag, welcher sich zum Nussbaum nicht äussert (E. 3.3), entnehmen.<br/><br/>Die Schutzwürdigkeit eines Objekts kann nicht damit verneint werden, dass sie durch künftige bauliche Veränderungen, deren Verwirklichung noch in keiner Weise absehbar ist, beeinträchtigt werden könnte. Solchen veränderten Verhältnissen wäre gegebenenfalls durch einen neuen Schutzentscheid Rechnung zu tragen (E. 5.2).<br/><br/>Die wirtschaftlichen Interessen des Eigentümers vermögen die erheblichen öffentlichen Interessen an einer Unterschutzstellung nicht aufzuwiegen (E. 6). <br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUM">BAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILD">ORTSBILD</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILDINVENTAR">ORTSBILDINVENTAR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILDSCHUTZ">ORTSBILDSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PERIMETER">PERIMETER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZWÃRDIGKEIT">SCHUTZWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Umweltschutz ST: ÃBRIGES UMWELTSCHUTZRECHT">ÃBRIGES UMWELTSCHUTZRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWALTUNGSRECHTLICHER VERTRAG">VERWALTUNGSRECHTLICHER VERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORENTSCHEID">VORENTSCHEID</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 77 KV</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 BZO KÃ¼snacht</span><br/><span class="gerade">Art. 9 Abs. I BZO KÃ¼snacht</span><br/><span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. f PBG</span><br/><span class="gerade">§ 205 lit. c PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 213 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 322 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 324 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 33 Abs. III lit. b RPG</span><br/><span class="ungerade">§ 20 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14182" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00359</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. Februar 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_1"><span>Erbengemeinschaft A,<br/> bestehend aus:</span></a><span><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_4">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.. C<a id="Anonym_Ruolo_BESF_3_3_9">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. D<a id="Anonym_Ruolo_BESF_4_4_14">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA E<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_5_20">,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_6_25">Baukommission KÃ¼snacht,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. <a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_7_29">Gemeinderat KÃ¼snacht,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_8_34">RA F,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Denkmalschutz,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die Baukommission KÃ¼snacht verweigerte der Erbengemeinschaft A, bestehend aus B, C und D, mit Beschluss vom 25. November 2008 die Entlassung des Nussbaums auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, G-Strasse 02, in KÃ¼snacht aus dem Ortsbildinventar der Kernzone H.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Beschluss vom 15. Juli 2009 stellte der Gemeinderat KÃ¼snacht den fraglichen Nussbaum unter Schutz.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Erbengemeinschaft A erhob gegen beide BeschlÃ¼sse fristgerecht Rekurs an die Baurekurskommission II (seit 1. Januar 2011: Baurekursgericht). Nach DurchfÃ¼hrung eines Delegationsaugenscheins und mehrmaliger Sistierung der Verfahren vereinigte die Baurekurskommission II mit Entscheid vom 1. Juni 2010 die beiden Rekursverfahren, wies den Rekurs gegen die Unterschutzstellung ab und schrieb das erste Rekursverfahren als gegenstandslos geworden ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob die Erbengemeinschaft A mit Eingabe vom 6. Juli 2010 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragte, der Entscheid der Baurekurs-kommission II sowie die BeschlÃ¼sse der Baukommission KÃ¼snacht vom 25. November 2008 und des Gemeinderats KÃ¼snacht vom 15. Juli 2009 seien aufzuheben; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gemeinde KÃ¼snacht.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 7. Juli 2010 reichte die Erbengemeinschaft A eine ErgÃ¤nzung der Beschwerdeschrift nach.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II schloss am 10. August 2010 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat KÃ¼snacht beantragte am 20. September 2010, die Beschwerde sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Erbengemeinschaft A, abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 19. Oktober 2010 wurde das Verfahren einstweilen bis 31. Januar 2011 sistiert. Diese Sistierung wurde in der Folge auf Antrag der Parteien drei Mal, zuletzt bis 15. Dezember 2011, verlÃ¤ngert. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 14. Oktober 2011 wurde die Sistierung aufgehoben und das Verfahren wiederaufgenommen.</p> <p class="MsoNormal"><span>Mit Replik vom 17. November 2011 und Duplik vom 3. Januar 2012 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Das Protokoll des vorinstanzlichen Referentenaugenscheins enthalte keine in Worte gefasste Umschreibung der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse. Die Fotos vermÃ¶chten die Gegebenheiten nicht hinreichend zu dokumentieren. Insbesondere die Hofsituation und die Situation des Nussbaums aus Richtung des Ã¶ffentlichen Raums seien aufgrund der Akten nur schwer nachvollziehbar. Zu den Standorten, von welchen im Anschluss an den formellen Teil des Augenscheins Fotos mit Blick von der I-Strasse her gemacht worden seien, hÃ¤tten sich die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht Ã¤ussern kÃ¶nnen. Zudem erscheine es problematisch, dass der Referent anlÃ¤sslich des Augenscheins eine vorlÃ¤ufige EinschÃ¤tzung der Rechtslage erÃ¶ffnet habe, wobei er noch keine Kenntnis von den zum verwaltungsrechtlichen Vertrag gehÃ¶renden PlÃ¤nen gehabt habe.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Der Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet werden soll, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext"><span>Die lokalen Begebenheiten sind aus den eingereichten Verfahrensakten genÃ¼gend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht somit hinreichend aus den Akten hervor, weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen DurchfÃ¼hrung verzichten.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Es kann offenbleiben, ob es einer GehÃ¶rsverletzung gleichkommt, dass sich die Parteien nicht zu allen Standorten, von welchen aus im Anschluss an den formellen Teil des Augenscheins Fotos gemacht worden seien, hÃ¤tten Ã¤ussern kÃ¶nnen. Dieser Mangel hÃ¤tte durch die entsprechenden ÃusserungsmÃ¶glichkeiten im vorliegenden Verfahren ohne Weiteres geheilt werden kÃ¶nnen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Mitteilung einer vorlÃ¤ufigen EinschÃ¤tzung durch den Referenten erscheint unproblematisch. Dieses Vorgehen ist vor unteren kantonalen Instanzen nicht ungewÃ¶hnlich und liegt auch im Interesse der Verfahrensbeteiligten. Es steht im Ermessen der Vorinstanz, ob sie den Parteien eine vorlÃ¤ufige Stellungnahme kommunizieren will. Entscheiden ist, dass sie klar als solche bezeichnet wird. Dies ist vorliegend unbestritten. Zudem ist nicht ersichtlich, dass Verfahrensbeteiligte oder der SpruchkÃ¶rper durch die vorlÃ¤ufige Stellungnahme beeinflusst worden wÃ¤ren. Die Tatsache, dass nach dem Augenschein noch weitere Akten sowie diesbezÃ¼gliche Stellungnahmen eingeholt wurden, spricht â entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden â nicht dafÃ¼r, dass die Entscheidfindung durch die vorlÃ¤ufige EinschÃ¤tzung beeintrÃ¤chtigt wurde, kÃ¶nnte ein Abweichen von der vorlÃ¤ufigen EinschÃ¤tzung des Referenten doch mit neuen Erkenntnissen begrÃ¼ndet werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Dem vorliegenden Beschwerdeverfahren liegt folgender Sachverhalt zugrunde (vgl. auch Entscheid der Vorinstanz, E. 3 und 4):</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck mit einer FlÃ¤che von rund 8'100 m<sup>2</sup> liegt an leichter Hanglage teils in der Kernzone K2 (ca. 2'200 m<sup>2</sup>), teils in der Wohnzone W2/1.2 (ca. 4'940 m<sup>2</sup>) und teils in der Freihaltezone (ca. 970 m<sup>2</sup>). Der Ã¶stliche, in der Kernzone gelegene GrundstÃ¼cksteil ist mit dem ehemaligen Bauernwohnhaus G-Strasse 02, einer sich unmittelbar sÃ¼dwestlich davon befindenden Wagenremise und einer sÃ¼dlich des Wohnhauses gelegenen grÃ¶sseren Scheune Ã¼berstellt. Zwischen der Scheune und der Remise steht der streitbetroffene Nussbaum. Seine Baumkrone reicht bis an die nordwestliche Traufseite der Scheune und Ã¼berlappt teilweise das Dach der gegenÃ¼berliegenden Remise. Der Nussbaum ist im kommunalen Ortsbildinventar vom 14. MÃ¤rz 1985 als wichtiger Einzelbaum enthalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden ersuchten die Baukommission KÃ¼snacht am 12. April 2002 im Rahmend eines behÃ¶rdenverbindlichen Vorentscheids unter anderem zu prÃ¼fen, inwiefern zwei Perimeter im Bereich der Scheune und westlich der Remise Ã¼berbaut werden kÃ¶nnten. Letzterer Perimeter tangierte dabei den heute streitbetroffenen Nussbaum. Die Baukommission hielt in ihrem Beschluss vom 10. September 2002 fest, dem Konzept fÃ¼r Abbruch und Neubauten in den beiden Perimeterbereichen kÃ¶nne im Sinn der ErwÃ¤gungen grundsÃ¤tzlich zugestimmt werden (Disp.-Ziff. 6). In den ErwÃ¤gungen fÃ¼hrte die Baukommission unter anderem aus, aufgrund der vorliegenden Unterlagen kÃ¶nne Ã¼ber die GrÃ¶sse und die Einpassung nichts ausgesagt werden. Es sei aber unbedingt darauf zu achten, dass die heutige wichtige Hofbildung auch mit allfÃ¤llig neuen Bauten erhalten bzw. wieder hergestellt werde. Bei der Planung seien die im Ortsbildinventar aufgefÃ¼hrten Festlegungen wie EinzelbÃ¤ume, wichtige FreirÃ¤ume und Vorgartengebiete und VorplÃ¤tze zu beachten. Ferner stimmte die Baukommission dem Antrag der BeschwerdefÃ¼hrenden zu, das Provokationsverfahren in Bezug auf das Wohnhaus G-Strasse 02 mittels eines verwaltungsrechtlichen Vertrags abzuschliessen (Disp.-Ziff. 2). Ein diesbezÃ¼glicher Vertragsentwurf vom 24. Dezember 2002 sah ausdrÃ¼cklich vor, dass der Nussbaum in den Schutzumfang einbezogen wÃ¼rde. Die BeschwerdefÃ¼hrenden lehnten dies jedoch ab. Im schliesslich abgeschlossenen verwaltungsrechtlichen Vertrag vom 14. November 2005 wird der Nussbaum nicht erwÃ¤hnt. Der Schutzumfang erstreckte sich demnach im Wesentlichen auf den BaukÃ¶rper der Liegenschaft G-Strasse 02 ohne Zinnenanbau an der westlichen Giebelseite sowie den eingezÃ¤unten Garten vor der SÃ¼dfassade (Ziff. 4.4). In Zusammenhang mit Letzterem wurde im Vertrag zudem festgehalten, ein allfÃ¤lliger Neubau im Bereich der Remise und der Scheune mÃ¼sse die Wiederherstellung der heute vorhandenen charakteristischen Hofraumsituation zum HauptgebÃ¤ude G-Strasse 02 gewÃ¤hrleisten (Ziff. 7.7).</p> <p class="Urteilstext"><span>Am 17. Juli 2007 gelangten die BeschwerdefÃ¼hrenden mit einer schriftlichen Voranfrage zu einer Baumassenstudie erneut an die Baukommission. Diese fÃ¼hrte in ihrer Stellungnahme vom 5. Oktober 2007 unter anderem aus, die Bauvolumen der Neubauten anstelle der Scheune und der Remise seien denkbar. Die beiden BÃ¤ume seien gemÃ¤ss Ortsbildinventar wichtig und damit zu erhalten. Es sei ein Gutachten Ã¼ber den Gesundheitszustand sowie Ã¼ber die voraussichtliche Lebensdauer der BÃ¤ume vorzulegen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden ersuchten hierauf mit Schreiben vom 18. Dezember 2007 darum, die beiden BÃ¤ume aus dem Ortsbildinventar zu entlassen. Am 18. April 2008 lehnte die Baukommission dies ab. Aufgrund des Ortsbilds sei der markante Nussbaum sehr wichtig. Die Baukommission signalisierte jedoch die Bereitschaft, unter Sicherung eines grundbuchlichen Eintrags festhalten zu lassen, dass der Nussbaum gefÃ¤llt werden dÃ¼rfe, sofern projektmÃ¤ssig alles unternommen worden sei, den Baum zu schÃ¼tzen und zu erhalten. Dazu mÃ¼sse in Varianten aufgezeigt werden, wie der Baum erhalten werden kÃ¶nne. Andernfalls sei zu prÃ¼fen, ob der Baum unter Schutz gestellt werden mÃ¼sse. Die BeschwerdefÃ¼hrenden lehnten diesen Vorschlag ab und wiederholten mit WiedererwÃ¤gungsgesuch vom 3. Juli 2008 ihr Gesuch, den fraglichen Nussbaum aus dem Ortsbildinventar zu entlassen. Die Baukommission lehnte die Entlassung des Nussbaums aus dem Ortsbildinventar schliesslich mit Beschluss vom 25. November 2008 ab. Dagegen erhoben die BeschwerdefÃ¼hrenden am 23. Dezember 2008 vorsorglich Rekurs bei der Baurekurskommission II. Gleichzeitig gelangten sie mit einem Provokationsbegehren an den Gemeinderat KÃ¼snacht. Dieser stellte den Nussbaum mit Beschluss vom 15. Juli 2009 unter Schutz.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Vorab ist auf die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrenden einzugehen, die Unterschutzstellung verletze das Gebot von Treu und Glauben. Mit dem Vorentscheid vom 10. September 2002 sei eine Beseitigung des Nussbaums zumindest sinngemÃ¤ss gestattet worden. Damit habe die Baukommission die BeschwerdefÃ¼hrenden in den Glauben versetzt, die Ãberbauungsabsichten innerhalb des Perimeters liessen sich verwirklichen. In dieser Erwartungshaltung seien die BeschwerdefÃ¼hrenden zu schÃ¼tzen. Dasselbe gelte fÃ¼r den verwaltungsrechtlichen Vertrag vom 14. November 2005. Bei dessen Abschluss sei der Nussbaum als Schutzobjekt bewusst ausgeklammert worden. Wenn der Gemeinderat den auf den Vertragsbestandteil bildenden PlÃ¤nen eingezeichneten "Perimeterbereich Neubau" nicht beanstandet habe, hÃ¤tten die BeschwerdefÃ¼hrenden darauf vertrauen dÃ¼rfen, dass der Perimeterbereich zonenkonform Ã¼berbaut werden kÃ¶nne.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die diesbezÃ¼glichen AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.3) sind nicht zu beanstanden, weshalb auf sie verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Weder der Vorentscheid vom 10. September 2002 noch der verwaltungsrechtliche Vertrag vom 14. November 2005 konnte bei den BeschwerdefÃ¼hrenden berechtigtes Vertrauen wecken, der fragliche Nussbaum kÃ¶nne beseitigt werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Frage der SchutzwÃ¼rdigkeit des Nussbaums konnte nicht Gegenstand des Vorentscheids sein. Dazu dient das Provokationsverfahren gemÃ¤ss § 213 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; vgl. <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 382</span>). Der Vorentscheid vom 10. September 2002 hatte unter anderem die Beantwortung folgender Frage zum Gegenstand: "Kann das vorliegend beschriebene Konzept, Abbruch â Neubauten im erwÃ¤hnten Perimeteranteil, sowie Abbruch â Neubau der Anbaute an Assek.-Nr. 03, baurechtlich bewilligt werden?" Die Baukommission bejahte diese Frage grundsÃ¤tzlich. In den ErwÃ¤gungen, auf welche sie dabei verwies, fÃ¼hrte sie diesbezÃ¼glich unter anderem Folgendes aus: "Aufgrund der vorliegenden Unterlagen kann Ã¼ber die GrÃ¶sse und Einpassung nichts ausgesagt werden. Es ist aber unbedingt darauf zu achten, dass die heutige wichtige Hofbildung auch mit allfÃ¤llig neuen Bauten erhalten resp. wiederhergestellt wird. Bei der Planung sind die im Ortsbildinventar aufgefÃ¼hrten Festlegungen wie EinzelbÃ¤ume, wichtige FreirÃ¤ume und Vorgartengebiete und VorplÃ¤tze zu beachten." Unter diesen UmstÃ¤nden durften die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht in guten Treuen annehmen, die â dazu im Ãbrigen nicht zustÃ¤ndige â Baukommission habe mit dem erwÃ¤hnten Entscheid eine verbindliche Aussage zum Verzicht auf Massnahmen zum Schutz des Nussbaums gemacht. Dies gilt umso weniger, nachdem die GÃ¼ltigkeit des Vorentscheids nach Ablauf von drei Jahren erloschen ist (§ 324 Abs. 1 in Verbindung mit § 322 Abs. 1 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Der fragliche Nussbaum bildete auch nicht Gegenstand des verwaltungsrechtlichen Vertrags vom 14. November 2005. Dieser betraf gemÃ¤ss dessen Rubrum "Denkmalschutz, Umbau und Renovation der Liegenschaft Wohnhaus Vers.-Nr. 03, Kat.-Nr. 01, G-Strasse 02, KÃ¼snacht." Auf die PlÃ¤ne, aus welchen die BeschwerdefÃ¼hrenden einen mit dem Erhalt des Nussbaums unvereinbaren zugesicherten Bauperimeter ableiten, nimmt der Vertrag nur im Zusammenhang mit einem allfÃ¤lligen neuen Zinnenanbau Bezug. Der Vertrag Ã¤ussert sich weder zum Nussbaum noch zu Baubereichen fÃ¼r allfÃ¤llige Neubauten. Die PlÃ¤ne kÃ¶nnen aber nur zu jenen Punkten verbindliche Aussagen machen, zu welchen sich der Vertrag auch Ã¤ussert. Aus den eingezeichneten Neubauperimetern kann daher nicht abgeleitet werden, der Gemeinderat habe der Entlassung des Nussbaums aus dem Ortsbildinventar zugestimmt.</p> <p class="Urteilstext">Aus dem Verzicht auf eine vertragliche Schutzanordnung kann nicht auf einen definitiven Verzicht auf Schutzmassnahmen und damit eine Zusicherung geschlossen werden, den Nussbaum aus dem Inventar zu entlassen. Dass die ausdrÃ¼ckliche ErwÃ¤hnung des Nussbaums als Schutzobjekt vom Gemeinderat vorerst eingefÃ¼gt, schliesslich aber fallengelassen wurde, dokumentiert vielmehr, dass er den Nussbaum fÃ¼r schutzwÃ¼rdig hielt, auf eine entsprechende vertragliche Regelung jedoch aufgrund des Widerstands der BeschwerdefÃ¼hrenden verzichtete. Da der Vertrag nicht die SchutzwÃ¼rdigkeit des Nussbaums zum Gegenstand hatte, bedeutete die Streichung der entsprechenden Passage nicht, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden interpretieren wollen, einen definitiven Verzicht auf die Anordnung von Schutzmassnahmen. Vielmehr blieb es diesbezÃ¼glich beim Status quo, nÃ¤mlich der Verzeichnung des Baums im Ortsbildinventar. </p> <p class="Urteilstext">HÃ¤tte der Vertrag auch die SchutzwÃ¼rdigkeit des Nussbaums zum Gegenstand gehabt, hÃ¤tte dieser entweder als Schutzobjekt bezeichnet oder aber aus dem Inventar entlassen werden mÃ¼ssen. Dass die anlÃ¤sslich der Vertragsverhandlungen anwaltlich vertretenen BeschwerdefÃ¼hrenden nicht auf die Aufnahme einer entsprechenden Klausel pochten, sondern sich mit der Streichung der fraglichen Passage zufriedengaben, deutet darauf hin, dass auch sie damit einverstanden waren, auf einen Schutzentscheid bezÃ¼glich des Nussbaums vorderhand zu verzichten. Jedenfalls kÃ¶nnen sie sich nicht auf den Schutz berechtigten Vertrauens berufen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, die Vorinstanz habe ihren Anspruch auf volle ÃberprÃ¼fung verletzt, indem sie sich bei der ÃberprÃ¼fung des kommunalen Entscheids mit Hinweis auf bestehende ErmessensspielrÃ¤ume ZurÃ¼ckhaltung auferlegt habe. Es gehe vorliegend um die Auslegung von § 203 Abs. 1 PBG und die bundesrechtlich garantierte Eigentumsgarantie. In diesem Bereich bestehe keine Gemeindeautonomie. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Den kommunalen BehÃ¶rden steht, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden zutreffend ausfÃ¼hren, bei der Beantwortung der Frage, was unter einem wertvollen Baum im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG zu verstehen ist, kein besonderer Beurteilungsspielraum zu. Hier hat das Baurekursgericht volle Kognition (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 19). Diese Frage ist vorliegend jedoch nicht umstritten. Die Parteien gehen Ã¼bereinstimmend und zutreffend davon aus, dass ein einzelner Baum im Interesse des Ortsbilds schutzwÃ¼rdig ist, wenn er aufgrund seines Standorts und seiner Erscheinung in markanter Weise einen dominierenden, aussergewÃ¶hnlichen Akzent setzt und damit das Quartier- bzw. Strassenbild wesentlich mitprÃ¤gt (RB 1990 Nr. 71; VGr, 25. Februar 2009, VB.2008.00432, E. 3.2; Beschwerdeschrift, Rz. 36; Beschwerdeantwort, Rz. 14). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Umstritten ist vorliegend, ob diese Anforderungen im konkreten Fall erfÃ¼llt sind. DiesbezÃ¼glich verfÃ¼gen die zustÃ¤ndigen GemeindebehÃ¶rden, insbesondere bei der vorzunehmenden WÃ¼rdigung Ã¶rtlicher VerhÃ¤ltnisse, Ã¼ber einen von den Rekursinstanzen zu respektierenden Ermessensspielraum. Es wÃ¤re wenig sinnvoll, der Gemeinde den Landschaftsschutz im Ã¶rtlichen Bereich zu Ã¼bertragen, im Streitfall aber den kantonalen BehÃ¶rden die Befugnis vorzubehalten, eine Massnahme, welche die GemeindebehÃ¶rde in AusÃ¼bung ihres Ermessens getroffen hat, lediglich aus einer anderen Ã¤sthetischen Wertung des Einzelfalles heraus â und ohne dass die RÃ¼cksicht auf hÃ¶herwertige RechtsgÃ¼ter das gebieten wÃ¼rde â aufzuheben (RB 1971 Nr. 7). <span>Der fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndigen VerwaltungsbehÃ¶rde kommt daher bei der Beurteilung der Frage, ob die Voraussetzungen von § 203 Abs. 1 PBG gegeben sind, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und ErmessensbetÃ¤tigung zu (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3; VGr, 27. August 2003, VB.2003.00121, E. 2b), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei Ã¼berprÃ¼fen kÃ¶nnen (RB 1982 Nr. 37). </span>Der Anspruch auf wirksame ÃberprÃ¼fung steht dieser Praxis nicht entgegen. Die Vorinstanz hat sich daher zu Recht eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung auferlegt. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, der Nussbaum setze keine dominierenden, aussergewÃ¶hnlichen Akzente, welche es rechtfertigen wÃ¼rden, ihn als Bestandteil des Ortsbilds unter Schutz zu stellen. Nur isoliert den Nussbaum, nicht aber die Ã¼brigen Elemente der Hofsituation zu schÃ¼tzen, ergebe keinen Sinn. Der Baum werde zudem nicht derart markant wahrgenommen, wie dies im Gutachten ausgefÃ¼hrt werde. Das Umfeld des Nussbaums entspreche nicht den im Gutachten geschilderten VerhÃ¤ltnissen und auch nicht dem, was die Vorinstanz daraus ableite. Eine Schutzanordnung im Sinn von § 205 lit. c PBG sei vorliegend nicht notwendig. Der planerische Schutz reiche aus.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Ein einzelner Baum ist im Interesse des Ortsbilds schutzwÃ¼rdig, wenn er aufgrund seines Standorts und seiner Erscheinung in markanter Weise einen dominierenden, aussergewÃ¶hnlichen Akzent setzt und damit das Quartier- bzw. Strassenbild wesentlich mitprÃ¤gt (RB 1990 Nr. 71; VGr, 25. Februar 2009, VB.2008.00432, E. 3.2). Dies wurde vom Gemeinderat gestÃ¼tzt auf zwei Gutachten bejaht. Auch die Vorinstanz schloss sich dieser EinschÃ¤tzung an. Dass sie diesbezÃ¼glich im Wesentlichen auf die BegrÃ¼ndung des angefochtenen Gemeinderatsbeschlusses verwies, ist nicht zu beanstanden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekursverfahren mussten die Vorinstanz nicht dazu veranlassen, diesem Punkt grÃ¶sseres Gewicht beizumessen. So wurde die BegrÃ¼ndung des Rekurses mit der Bemerkung eingeleitet (Rekursschrift, S. 3), "dass die Bedeutung des Nussbaumes fÃ¼r den heute dÃ¶rflich geprÃ¤gten Ist-Zustand sicher zutrifft. Wenn die Gutachter Ã¼bereinstimmend feststellen, dass der Nussbaum als prÃ¤gendes Element des historischen Siedlungskerns erhaltenswert ist, Ã¼berrascht das nicht. DarÃ¼ber ist nicht zu rechten." Die BeschwerdefÃ¼hrenden machten im Rekursverfahren hingegen geltend, es sei nicht der heutige Stellenwert des Baums entscheidend. Massgeblich sei vielmehr, ob der Nussbaum auch in einer kÃ¼nftig verÃ¤nderten Siedlungsstruktur, bei der die westlichen BaumgÃ¤rten durch Wohnbauten ersetzt wÃ¼rden, nach wie vor einen Stellenwert habe, der zwingend nach einer Unterschutzstellung rufe (Rekursschrift, S. 3).</p> <p class="Erwgung2">Was die BeschwerdefÃ¼hrenden in Bezug auf die aktuellen VerhÃ¤ltnisse gegen die Qualifikation des Nussbaums als Schutzobjekt ausfÃ¼hren, vermag die gutachterlichen Feststellungen sowie die WÃ¼rdigung durch die Vorinstanzen denn auch nicht ernsthaft in Zweifel zu ziehen. FÃ¼r das Verwaltungsgericht besteht aufgrund der bei den Akten liegenden Gutachten sowie der auf einem fotografisch dokumentierten Augenschein beruhenden EinschÃ¤tzung der Vorinstanz keine Veranlassung, an der markanten Erscheinung des fraglichen Nussbaums zu zweifeln.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden kann bei der Qualifikation als Schutz­objekt nicht auf kÃ¼nftige Ãberbauungen bzw. ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten abgestellt werden. Den Anliegen des Natur- und Heimatschutzes kÃ¶nnte sonst nicht gebÃ¼hrend Rechnung getragen werden. Die massgeblichen Bestimmungen bezwecken nÃ¤mlich, dass Bauprojekte auf Schutzobjekte RÃ¼cksicht nehmen. Die SchutzwÃ¼rdigkeit eines Objekts ist daher <i>vorgÃ¤ngig</i> zu klÃ¤ren. Die diesbezÃ¼glichen AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz sind nicht zu beanstanden. Die SchutzwÃ¼rdigkeit eines Objekts kann nicht damit verneint werden, dass sie durch kÃ¼nftige bauliche VerÃ¤nderungen, deren Verwirklichung noch in keiner Weise absehbar ist, beeintrÃ¤chtigt werden kÃ¶nnte. Solchen verÃ¤nderten VerhÃ¤ltnissen wÃ¤re gegebenenfalls durch einen neuen Schutzentscheid Rechnung zu tragen (vgl. VGr, 25. Februar 2009, VB.2008.00432, E. 3.2 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2">Wird ein Objekt aktuell als schutzwÃ¼rdig beurteilt, sind entsprechende Massnahmen zu treffen. AllfÃ¤lligen BeschrÃ¤nkungen der BaumÃ¶glichkeiten in der Umgebung ist im Rahmen der InteressenabwÃ¤gung Rechnung zu tragen, die bei der Anordnung konkreter Schutzmassnahmen vorzunehmen ist. Dies Ã¤ndert jedoch nichts an der Qualifikation als Schutzobjekt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Das Vorbringen, es ergebe keinen Sinn, nur isoliert den Nussbaum, nicht aber die Ã¼brigen Elemente der Hofsituation zu schÃ¼tzen, beschlÃ¤gt nicht die Qualifikation des Baums als Schutzobjekt, sondern die beim Entscheid Ã¼ber Schutzmassnahmen vorzunehmende InteressenabwÃ¤gung. Gleiches gilt fÃ¼r das Argument, eine Unterschutzstellung im Sinn von § 205 lit. c PBG sei vorliegend nicht notwendig; der planerische Schutz reiche aus.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Es bleibt zu prÃ¼fen, ob die angefochtene Unterschutzstellung verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist. Dies ist dann der Fall, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu werten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen. Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind; insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37; VGr, </span><span>27. August 2003, VB.2003.00121, E. 2c</span><span>).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden, es ergebe keinen Sinn, nur isoliert den Nussbaum, nicht aber die Ã¼brigen Elemente der Hofsituation zu schÃ¼tzen, kann nicht gefolgt werden. So wurde das Wohnhaus G-Strasse 02 mit verwaltungsrechtlichem Vertrag vom 14. November 2005 unter Schutz gestellt. Vom Schutzumfang ist auch der eingezÃ¤unte Garten vor der SÃ¼dfassade umfasst. Die Scheune sÃ¼dÃ¶stlich des Nussbaums ist im Zonenplan schwarz bezeichnet, weshalb fÃ¼r einen Ersatzbau die durch das bisherige GebÃ¤udeprofil gebildeten Masse gelten (Art. 9 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde KÃ¼snacht vom 5. Dezember 1994 [BZO]). Im Ãbrigen ist in der Kernzone der typische Gebietscharakter zu wahren (Art. 5 BZO). Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden reicht der planerische Schutz sodann nicht aus, um den Nussbaum in seiner Substanz zu erhalten. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, die angefochtene Unterschutzstellung stelle einen unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Eingriff in ihr Eigentum dar. Ein nicht Ã¼berbaubarer Bereich von rund 640 m<sup>2</sup> fÃ¼hre an dieser bevorzugten Lage zu einer erheblichen Werteinbusse von etwa Fr. 1'920'000.-. Dies kÃ¶nne in der Kernzone nicht kompensiert werden. Die von der Vorinstanz erwÃ¤hnten Massnahmen vermÃ¶chten nicht zu Ã¼berzeugen. Zudem sei zu berÃ¼cksichtigen, dass die streitbetroffene Parzelle bereits wiederholt Gegenstand von Planungsentscheiden gewesen sei, welche deren Wert reduziert hÃ¤tten. Die Unterschutzstellung des Nussbaums bringe das Mass zum Ãberlaufen und erweise sich in der Gesamtbeurteilung als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref315947061"><b>6.3 </b>Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vermÃ¶gen finanzielle Interessen der EigentÃ¼mer an einer mÃ¶glichst gewinnbringenden AusnÃ¼tzung ihrer Liegenschaften das Ã¶ffentliche Interesse an einer Schutzmassnahme grundsÃ¤tzlich nicht zu Ã¼berwiegen (BGE 126 I 219 E. 2c; 120 Ia 270 E. 6c, 118 Ia 384 E. 5e; 109 Ia 257 E. 5d; BGr, 13. September 2005, 1P.79/2005, E. 4.8, ZBl 108/2007, S. 83 ff., 90). Andernfalls kÃ¶nnten etwa GebÃ¤ude, die auf stark unternutzten GrundstÃ¼cken der AusschÃ¶pfung der AusnÃ¼tzungsreserven im Weg stehen, nie unter Schutz gestellt werden. Die Vorinstanz hat allerdings zutreffend darauf hingewiesen, dass eine Gewichtung der entgegenstehenden Interessen vorzunehmen ist (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.3.1). Je grÃ¶sser die SchutzwÃ¼rdigkeit eines Schutzobjekts ist, desto weniger kÃ¶nnen private Interessen ins Gewicht fallen (BGE 126 I 219 E. 2c).</a></p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Es ist nicht zu bezweifeln, dass private Interessen der BeschwerdefÃ¼hrenden gegen eine Unterschutzstellung sprechen. Ihre Bedeutung wird aber insofern reduziert, als ein GrundeigentÃ¼mer keinen Anspruch auf eine grÃ¶sstmÃ¶gliche AusnÃ¼tzung hat (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 8.3). Die BaumÃ¶glichkeiten werden zudem bereits durch die Kernzonenvorschriften beschrÃ¤nkt. Der wirtschaftliche Nachteil ergibt sich daher nicht aus der Multiplikation der vom fraglichen Nussbaum beanspruchten FlÃ¤che mit einem mutmasslichen Bodenpreis. Die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerschaft durften im Rahmen der InteressenabwÃ¤gung schliesslich auch dem Umstand Rechnung tragen, dass den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r allfÃ¤llige Neubauten nicht nur die Kernzone zur VerfÃ¼gung steht. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Verpflichtung, die Hofraumsituation zu erhalten, auf welche die BeschwerdefÃ¼hrenden wiederholt hinweisen, offensichtlich nicht gegen den Erhalt des Nussbaums spricht. Dieser ist gerade eines der zentralen Elemente der heute vorhandenen charakteristischen Hofraumsituation, welche ein allfÃ¤lliger Neubau im Bereich der heutigen Remise und Scheune gemÃ¤ss Disp.-Ziff. 7.7 des verwaltungsrechtlichen Vertrags gewÃ¤hrleisten mÃ¼sste.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Der Gemeinderat und mit ihm die Vorinstanz erachteten das Ã¶ffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung als gross. Der angefochtene Schutzentscheid stÃ¼tzt sich auf zwei sachverstÃ¤ndige Beurteilungen. Diese drÃ¼cken Ã¼bereinstimmend aus, dass der gesunde Baum ein prÃ¤gendes Element im Ortsbild darstellt. Im Kurzgutachten K vom 31. Januar 2009 ist die Rede von einem prÃ¤gnanten Element im Ortsbild. Das ausfÃ¼hrliche Gutachten J vom 23. MÃ¤rz 2009 betont die Bedeutung des Nussbaums fÃ¼r den Charakter des Hofraums. Zudem spricht es dem Nussbaum eine "wahrzeichenhafte Funktion fÃ¼r die historische Siedlung H/G-Strasse zu. Als prÃ¤gender, alter und charaktervoller Baum, der sowohl von der G-Strasse als auch vom einstigen Baumgarten im Westen einen imposanten, wohltuenden Anblick biete, gehÃ¶re der Nussbaum als traditioneller Hofbaum unabdingbar zum heute noch gut erhaltenen historischen Siedlungskern von H.</p> <p class="Erwgung2">Diese AusfÃ¼hrungen sind Ã¼berzeugend und werden durch jene der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht ernsthaft in Zweifel gezogen. Unter diesen UmstÃ¤nden muss von einem grossen Ã¶ffentlichen Interesse an einer Unterschutzstellung des Nussbaums ausgegangen werden. Die finanziellen Interessen der BeschwerdefÃ¼hrenden sind daher â selbst unter BerÃ¼cksichtigung vergangener wertvermindernder Planungsentscheide und der geltend gemachten BeeintrÃ¤chtigung der Aussicht â weniger stark zu gewichten (E. 6.3). Jedenfalls ist eine HÃ¶hergewichtung der Ã¶ffentlichen Interessen gegenÃ¼ber den finanziellen privaten Interessen der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht rechtsverletzend. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammenfassend ist die Unterschutzstellung des Nussbaums nicht zu beanstanden. Er stellt ein Schutzobjekt dar, an dessen Erhalt ein Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse besteht. Einem solchen Entscheid stehen auch keine GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes entgegen. Die Beschwerde ist somit abzuweisen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Diese sind zudem zu verpflichten, dem Gemeinderat KÃ¼snacht eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'100.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je einem Drittel auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden anteilsmÃ¤ssig und unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem </span><span>Gemeinderat KÃ¼snacht</span><span> eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>