<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2018.00009</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218190&amp;W10_KEY=4480720&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2018.00009</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.05.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nichtberücksichtigung der Erstellungskosten eines abgebrochenen Objekts bei der Grundstückgewinnsteuer.<br/><br/>[Der Pflichtige erwarb 1994 Bauland und erstellte darauf zunächst ein (zeitweise selbstbewohntes) Einfamilienhaus. 2012 wurde das Einfamilienhaus abgerissen und durch mehrere Reiheneinfamilienhäuser sowie ein Mehrfamilienhaus ersetzt. Der Pflichtige will sich die Erstellungskosten für das abgerissene Einfamilienhaus bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer anteilmässig an die Anlagekosten der neu gebauten und parzellierten Reiheneinfamilienhäuser anrechnen lassen.]<br/><br/>Mit der Grundstückgewinnsteuer soll der "unverdiente" Wertzuwachs eines Grundstücks steuerlich abgeschöpft werden, unter Ausschluss des durch Investitionen des Veräusserers geschaffenen Mehrwerts. Ist ein vom Veräusserer geschaffener Mehrwert jedoch vor der Veräusserung des Grundstücks durch einen Abbruch wieder vernichtet worden, spiegelt er sich nicht in der Kaufpreisgestaltung wider und kann nach dem Kongruenzprinzip nicht als Anlagekosten berücksichtigt werden.<br/><br/>Vorliegend haben sowohl die Anlagekosten als auch die Abbruchkosten für das abgerissene Einfamilienhaus dem Pflichtigen Kosten verursacht, jedoch zu keiner dauerhaften Verbesserung des ursprünglichen (unüberbauten) Grundstücks geführt, weshalb sie auch nicht als Anlagekosten bei der Berechnung des Grundstückgewinns zu berücksichtigen sind.<br/><br/>Da die vom Pflichtigen zunächst selbstbewohnte Liegenschaft erst 2011 in dessen Geschäftsvermögen überführt wurde, stehen die Aufwendungen für die Errichtung des (später abgerissenen) Einfamilienhauses in keinem Zusammenhang mit dessen (späteren) Tätigkeit als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler und hätten â auch unter Herrschaft des dualistischen Systems â nicht einkommens- oder gewinnsteuermindernd in Abzug gebracht werden können. Damit sind sie auch bei der Grundstückgewinnsteuer nicht abzugsfähig.<br/><br/>Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen.<br/><br/>Abweisung der Beschwerde.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCH">ABBRUCH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCHKOSTEN">ABBRUCHKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCHOBJEKT">ABBRUCHOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANLAGEKOSTEN">ANLAGEKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBSMÃSSIGKEIT">GEWERBSMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINN">GRUNDSTÃCKGEWINN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONGRUENZPRINZIP">KONGRUENZPRINZIP</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHANDEL">LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLER">LIEGENSCHAFTENHÃNDLER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAU">NEUBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN">WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERTZUWACHSGEWINN">WERTZUWACHSGEWINN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 221 Abs. I lit. a StG</span><br/><span class="ungerade">§ 221 Abs. II StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=37843" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2018.00009</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">9. Mai 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Felix Blocher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>D, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Erwgung2">A (nachfolgend: der Pflichtige) erwarb 1994 in D Bauland zu Fr. â¦ pro m<sup>2</sup>, auf welchem er 1995 fÃ¼r Fr. â¦ (Baukosten) ein Einfamilienhaus erstellte. Dieses Einfamilienhaus bewohnte er zunÃ¤chst selbst. Im Jahr 2012 liess er das Einfamilienhaus abreissen und Ã¼berbaute das GrundstÃ¼ck mit vier ReiheneinfamilienhÃ¤user sowie einem Mehrfamilienhaus. Hiervon verÃ¤usserte der Pflichtige am 27. September und 2. Oktober 2013 drei der sich im Bau befindlichen ReiheneinfamilienhÃ¤user (C-Weg 01, 02 und 03; GR-Nummern 04, 05, 06) samt dazugehÃ¶riger Miteigentumsanteile an einer Tiefgarage. AnlÃ¤sslich dieser HandÃ¤nderungen auferlegte der Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde D dem Pflichtigen am 15. September 2016 folgende GrundstÃ¼ckgewinnsteuern:</p> <p class="Sachverhalt2"> <b>GR-Nummer 04:</b> Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext"> <b>GR-Nummer 05:</b> Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext"> <b>GR-Nummer 06:</b> Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Dabei verweigerte der Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern die steuermindernde Anrechnung der vom Pflichtigen anteilig geltend gemachten Erstellungskosten des im Jahr 1995 errichteten und 2012 wieder abgerissenen Einfamilienhauses (pro Reiheneinfamilienhaus Fr. â¦). </p> <p class="Urteilstext">Die hiergegen erhobene Einsprache wies der Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde D am 2. MÃ¤rz 2017 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den dagegen erhobenen Rekurs wies das Steuerrekursgericht am 19. Dezember 2017 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 5. Februar 2018 liess der Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wie folgt herabzusetzen:</p> <p class="Sachverhalt2"> <b>GR-Nummer 04:</b> von Fr. â¦ auf Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext"> <b>GR-Nummer 05:</b> von Fr. â¦ auf Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext"> <b>GR-Nummer 06:</b> von Fr. â¦ auf Fr. â¦</p> <p class="Erwgung2">Eventualiter sei die Streitsache an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Weiter wurde um die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung ersucht.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete, liess sich die Beschwerdegegnerin nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird gemÃ¤ss § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt. Aufgrund von § 221 Abs. 1 lit. a StG fliessen "Aufwendungen fÃ¼r Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des GrundstÃ¼cks, nach Abzug allfÃ¤lliger Versicherungsleistungen und BeitrÃ¤ge von Bund, Kanton oder Gemeinde" in die Anlagekosten ein. Die AufzÃ¤hlung ist abschliessend gehalten (VGr, 21. Februar 2017, SB.2016.00082, E. 3.1; Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 221 StG N. 3). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Um die Besteuerung des GrundstÃ¼ckgewinns als "unverdienten" Wertzuwachs zu gewÃ¤hrleisten, verlangt der von Lehre und Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse, dass sich ErlÃ¶s und Anlagewert auf das umfÃ¤nglich und inhaltlich gleiche GrundstÃ¼ck zu beziehen haben. Hat sich dessen tatsÃ¤chliche oder rechtliche Beschaffenheit wÃ¤hrend der massgebenden Besitzesdauer wesentlich geÃ¤ndert, so sind durch Zu- oder Abrechnungen am Erwerbspreis vergleichbare VerhÃ¤ltnisse herzustellen (RB 1999 Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 Nr. 7 = ZStP 1999, S. 342).</p> <p class="Erwgung2">Bezugspunkt fÃ¼r den Vergleich der VerhÃ¤ltnisse beim Verkauf ist der Zustand des GrundstÃ¼cks, der Grundlage fÃ¼r die Kaufpreisgestaltung bei der VerÃ¤usserung gebildet hat. Es kommt also nicht darauf an, was aufgrund des Grundbucheintrags dinglich auf den Erwerber zu Eigentum Ã¼bergeht. Massgebend ist nur das, was an liegenschaftlichen Werten verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden ist (RB 1993 Nr. 29 = StE 1993 B 44.12.2 Nr. 2). LÃ¤sst sich dem rechtsgeschÃ¤ftlichen Willen der Vertragsparteien nichts anderes entnehmen, ist vermutungsweise davon auszugehen, der Kaufpreis erstrecke sich auf sÃ¤mtliche dinglich Ã¼bertragenen Werte und gebe den Verkehrswert all dieser Werte wieder (RB 1976 Nr. 67). Substanzzunahmen und -abnahmen sind bei der Gewinnermittlung entsprechend auszugleichen (Bernhard Zwahlen/Natalie Nyffenegger in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 3. A., Basel etc. 2017, Art. 12 StHG N. 45). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Haben die Vertragsparteien ein Ã¼berbautes GrundstÃ¼ck verÃ¤ussert, mÃ¼ssen auch die GebÃ¤udekosten gewinnmindernd berÃ¼cksichtigt werden. Ist jedoch aus dem Gesichtswinkel der Kaufpreisfestsetzung lediglich Bauland verkauft worden, was nach der Rechtsprechung bei mit Abbruchobjekten Ã¼berbautem Land vermutet werden darf, kann bloss der Landpreis angerechnet werden. Aufwendungen fÃ¼r Bauten, die nach dem rechtsgeschÃ¤ftlichen Willen der Vertragsparteien nicht als verÃ¤us­sert gelten und daher nicht mit dem Kaufpreis abgegolten werden, sind infolgedessen nicht als Anlagekosten anrechenbar (vgl. RB ORK 1955 Nr. 92). Liegenschaften mit einem Sanierungs- oder Abbruchobjekt sind hingegen wie unbebaute GrundstÃ¼cke zu bewerten, wobei als Verkehrswert der Landwert abzÃ¼glich der Abbruchkosten gilt (VGr, 25. September 1990, SR.89.00002).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.1 </b>Sowohl der Gesetzeswortlaut als auch Sinn und Zweck der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer sprechen damit gegen die steuermindernde BerÃ¼cksichtigung der Anlagekosten eines im Zeitpunkt der relevanten HandÃ¤nderung bereits abgebrochenen und nicht mitverÃ¤usserten Objekts: So ist in der abschliessenden AufzÃ¤hlung von § 221 Abs. 1 lit. a StG nur von Aufwendungen die Rede, die zu einer dauernden Verbesserung des GrundstÃ¼cks fÃ¼hren (sog. wertvermehrende Aufwendungen). Hiervon kann bei den Baukosten eines abgebrochenen GebÃ¤udes, bei welchem mit dem Abbruch die ursprÃ¼ngliche Investition gerade vernichtet wird, schon rein begrifflich nicht die Rede sein. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.2 </b>Dies entspricht auch dem dargelegten Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, soll doch mit der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer der "unverdiente" Wertzuwachs eines GrundstÃ¼cks steuerlich abgeschÃ¶pft werden, unter Ausschluss des durch Investitionen des VerÃ¤usserers, d.<span> </span>h. Arbeit oder Kapital, geschaffenen Mehrwerts. Ist ein vom VerÃ¤usserer geschaffener Mehrwert jedoch vor der VerÃ¤usserung des GrundstÃ¼cks durch einen Abbruch wieder vernichtet worden, spiegelt er sich nicht in der Kaufpreisgestaltung wider. Nach dem Kongruenzprinzip sind vergleichbare VerhÃ¤ltnisse in Bezug auf den Verkaufszeitpunkt zu schaffen und kÃ¶nnen demnach bereits abgerissene Bauten, welche gerade nicht Gegenstand des Kaufpreisgestaltung bilden, nicht als Anlagekosten berÃ¼cksichtigt werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.3 </b>Selbst die Abbruchkosten wirken sich vorliegend nicht wertvermehrend aus: Zwar kÃ¶nnen Abbruchkosten wertvermehrend geltend gemacht werden, wenn damit ein schlecht genutztes GrundstÃ¼ck in Bauland umgestaltet wird (Richner et. al., § 221 N. 45). Vorliegend hat der Pflichtige indessen 1995 kein mit einem Abbruchobjekt Ã¼berbautes Land erworben. Vielmehr hat er das spÃ¤tere Abbruchobjekt selbst erstellt, um es spÃ¤ter selbst wieder beseitigen lassen. Weder ist mit der Errichtung der Baute noch mit spÃ¤teren Abbruch des Hauses eine dauerhafte Wertvermehrung oder eine grundsteuerlich zu beachtende SubstanzverÃ¤nderung erfolgt. </p> <p class="Erwgung2">Sowohl die Anlagekosten als auch die Abbruchkosten fÃ¼r das abgerissene Einfamilienhaus haben damit zwar Kosten fÃ¼r den Pflichtigen verursacht, gleichwohl haben sie zu keiner dauerhaften Verbesserung des ursprÃ¼nglichen (unÃ¼berbauten) GrundstÃ¼cks gefÃ¼hrt und sind deshalb im Sinn von § 221 Abs. 1 lit. a StG auch nicht als Anlagekosten anrechenbar.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">An dieser Beurteilung Ã¤ndert im Hinblick auf die einzig geltend gemachten Baukosten fÃ¼r das 1995 errichtete Einfamilienhaus nichts, wenn der Pflichtige als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler qualifiziert:</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndler kÃ¶nnen nach § 221 Abs. 2 StG weitere mit der Liegenschaft zusammenhÃ¤ngende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren BerÃ¼cksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrÃ¼cklich verzichtet haben. Zweck der Vorschrift von § 221 Abs. 2 StG ist es offenkundig, bei Personen, welche mit Liegenschaften handeln, Ã¼ber die AufzÃ¤hlung von Abs. 1 dieser Bestimmung hinaus die Anrechnung weiterer mit der Liegenschaft zusammenhÃ¤ngender Aufwendungen bei der Berechnung des steuerbaren GrundstÃ¼ckgewinns zu ermÃ¶glichen (vgl. VGr, 28. April 2004. SB.2003.00062, E. 1.3 mit Hinweisen). Der gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndler soll wie im dualistischen GrundstÃ¼ckgewinnsteuersystem alle Aufwendungen, die im Zusammenhang mit GrundstÃ¼cken stehen, bei derjenigen Steuer in Abzug bringen kÃ¶nnen, die auch die Gewinne besteuert. Aufwendungen, die bei der Einkommens- und Gewinnsteuer nicht abzugsfÃ¤hig wÃ¤ren, sind auch bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nicht abzugsfÃ¤hig (Felix Richner, Der LiegenschaftenhÃ¤ndler im Kanton ZÃ¼rich, ZStP 2004 S. 179, 277). Hieraus folgt weiter, dass nur Aufwendungen aus derjenigen Periode anzurechnen sind, in welcher der Steuerpflichtige bereits als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler behandelt wurde (Richner, ZStP 2004 S. 183 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der Pflichtige ist wie dargelegt gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler. Die von ihm selbst bewohnte streitbetroffene Liegenschaft hat er gemÃ¤ss eigener Darstellung im Rekursverfahren 2011 bundessteuerrechtlich vom PrivatvermÃ¶gen ins GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen Ã¼berfÃ¼hrt, als er sich zur NeuÃ¼berbauung der gesamten Parzelle entschloss. Im Zeitpunkt des Kaufs der Liegenschaft und der Errichtung des 2011 wieder abgebrochenen Einfamilienhauses befand sich dieses GrundstÃ¼ck unbestrittenermassen im PrivatvermÃ¶gen des Pflichtigen. Damit fallen die Aufwendungen um die Errichtung des Einfamilienhauses in eine Periode, in welcher die Liegenschaft nicht GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen des Pflichtigen darstellte. Deswegen kÃ¶nnen heute die entsprechenden Aufwendungen auch nicht geltend gemacht werden: Diese vor der ÃberfÃ¼hrung ins GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen angefallenen Anlagekosten stehen in keinem Zusammenhang mit seiner (spÃ¤teren) TÃ¤tigkeit als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler und hÃ¤tten â auch unter Herrschaft des dualistischen Systems ânicht einkommens- oder gewinnsteuermindernd in Abzug gebracht werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die hiergegen weiter vom Pflichtigen vorgebrachten Argumente Ã¼berzeugen nicht: So sind die weiteren UmstÃ¤nde des von ihm aufgefÃ¼hrte "Veranlagungsbeispiel fÃ¼r einen ausserkantonalen gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler" unbekannt und liegt offenbar nicht ein gerichtlich entschiedener Fall vor; es ist unklar, ob dieses Beispiel lediglich die Rechtsauffassung des Vertreters des Pflichtigen wiedergibt. </p> <p class="Erwgung2">Inwieweit sich die vorliegend zu beurteilende Situation bei einem ausserkantonalen gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler anders darstellen wÃ¼rde, ist offen: Zur Frage, inwieweit die bereits lange vor der ÃberfÃ¼hrung ins GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen angefallenen Baukosten fÃ¼r das abgerissene Einfamilienhaus bei einem ausserkantonalen gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler hÃ¤tten bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer in Abzug gebracht werden kÃ¶nnen, ist jedenfalls soweit ersichtlich kein Urteil ergangen. Auch schreibt das harmonisierte Steuerrecht nicht vor, dass innerkantonal wohnhafte LiegenschaftenhÃ¤ndler steuerlich mit ausserkantonal wohnhaften LiegenschaftenhÃ¤ndler gleichgestellt werden mÃ¼ssen (Richner et al., § 221 StG N. 153). Die vom Pflichtigen vorgenommene teleologische und grammatikalische Auslegung von § 221 Abs. 2 StG fÃ¼hrt zu keinem anderen Ergebnis bzw. widerspricht bereits dargelegten GrundsÃ¤tzen. Eine Benachteiligung des BeschwerdefÃ¼hrers ist nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung1">Da die Baukosten des 1995 erstellten Einfamilienhauses somit irrelevant fÃ¼r die Berechnung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer sind, kann auf deren ÃberprÃ¼fung verzichtet werden und sind hierzu keine weiteren Beweise abzunehmen. Mangels Anrechenbarkeit muss auch der beantragte VerteilschlÃ¼ssel fÃ¼r die Baukosten 1995 nicht weiter Ã¼berprÃ¼ft werden. Die Beschwerde ist damit sowohl im Haupt- als auch im Eventualbegehren abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Pflichtigen aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG) und ist diesem keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 und StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt<span> die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf </span></p> <p class="Einzug2"><span>Fr. 5'700.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:</span></p> <p class="Einzug2"><span>Fr. 60.--</span><span> Zustellkosten,</span></p> <p class="Einzug2"><span>Fr. 5'760.--</span><span> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>