<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2003.00408</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204307&amp;W10_KEY=13013568&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2003.00408</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.06.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Quartierplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Amtlicher Quartierplan: Beurteilung des Eingriffs in die Eigentümerposition von zwei Quartierplangenossen durch den Bau einer Zufahrtsstrasse, an der die beiden kein Interesse haben Zweck des Quartierplans; Grundlagen des Quartierplanrechts (E. 2). Kognitionsfragen (E. 3). Unabhängig von der - offen gelassenen - Frage, ob die Grundstücke der beiden Quartierplangenossen aus dem Quartierplanverfahren zu entlassen sind, sind die Auswirkungen auf die Eigentümerposition der beiden unter dem Gesichtswinkel der Eigentumsgarantie zu würdigen. Private, die über voll erschlossenes Land verfügen oder keinerlei Nutzen aus dem Quartierplan ziehen, dürfen mit Quartierplanmassnahmen nur belastet werden, wenn sie nach enteignungsrechtlichen Grundsätzen entschädigt werden (E. 4.2). Der Eingriff in die Eigentümerposition der Privaten durch den Bau der Zufahrtsstrasse über deren Grundstücke ist auch unter dem Aspekt der Verhältnismässigkeit zu prüfen. Beide Quartierplangenossen haben kein oder kaum ein Interesse an der geplanten Zufahrtsstrasse, welche die beiden Grundstücke durchschneidet. Der Eingriff ist nicht unerheblich (E. 4.3.1). Würdigung der konkreten Verhältnisse: Werden Vor- und Nachteile (einschliesslich die kostenmässigen Auswirkungen) der von der Beschwerde führenden Gemeinde bevorzugten Variante und einer anderen Variante gegeneinander abgewogen, so ist der Eingriff in das Eigentum der beiden Quartierplangenossen nicht gerechtfertigt (E. 4.3.2, 4.4). Abweisung der Beschwerde der Gemeinde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSGARANTIE">EIGENTUMSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: SONDERNUTZUNGSPLÃNE">SONDERNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSE">STRASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRTSSTRASSE">ZUFAHRTSSTRASSE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 26 BV</span><br/><span class="ungerade">§ 123 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 124 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 128 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">RB 2004 Nr. 61 S. 126</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Mit Beschluss vom 30. Juli 2002 setzte der Gemeinderat Rafz den amtlichen Quartierplan "Ifang-ChnÃ¼brÃ¤chi" fest. Der Quartierplan regelt die Erschliessung und Parzellierung eines ca. 95'500 m<sup>2</sup> grossen, ungefÃ¤hr die Form eines rechtwinkligen Dreiecks auf­weisenden Gebiets. Es wird im Osten durch die Sammelstrassen Oberdorf und ChnÃ¼­brÃ¤chi, im SÃ¼dwesten durch die Sammelstrasse Ifang und im Nordwesten durch die Sam­melstrassen Im alte Wingert, SchrÃ¤nn und Underi Schluche begrenzt. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im SÃ¼dwesten des Plangebietes ist zur Erschliessung mehrerer Parzellen eine neue Stichstrasse, die Strasse A, geplant. Sie beginnt an der Strasse Ifang und beansprucht dort Land der Parzellen altKat.-Nr. 01 (neu Nr. 02) des B und altKat.-Nr. 03 (neu Nr. 04) des D.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen die Quartierplanfestsetzung erhoben eine Reihe von Quartierplanbeteiligten, unter ihnen B und D, Rekurs an die Baurekurskommission IV. Diese vereinigte die Verfahren und nahm einen Augenschein vor. Sie fÃ¤llte ihr Urteil am 25. September 2003. Den Rekurs von B hiess sie gut, hob den angefochtenen Beschluss hinsichtlich der Strasse A auf und lud die Vorinstanz ein, den Quartierplan im Sinne der ErwÃ¤gungen zu Ã¼berarbeiten und neu festzusetzen (Disp.-Ziff. II.b). Den Rekurs von D hiess sie gut, soweit er nicht zufolge Gutheissung des Rekurses von B gegenstandslos geworden war, und lud die Vorinstanz ein, die EntschÃ¤digung fÃ¼r die Direktabtretung von Land an die Sammelstrasse Ifang im Sinne der ErwÃ¤gungen neu festzusetzen (Disp.-Ziff. II.c). </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Gemeinde Rafz hat gegen den Rekursentscheid am 28. Oktober 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erhoben. Sie beantragt, dessen Disp.-Ziffern II.b und II.c aufzuheben und den Gemeinderatsbeschluss vom 30. Juli 2002 zu bestÃ¤tigen. Ferner beantragt sie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission IV beantragt ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellen in separaten Eingaben die beiden Beschwerdegegner B (Beschwerdegegner 1) und D (Beschwerdegegner 2), die zudem um eine ParteientschÃ¤digung ersuchen. Die Mitbeteiligten liessen sich nicht vernehmen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Auf Einladung des Verwaltungsgerichts hin reichte die BeschwerdefÃ¼hrerin am 1. April 2004 zusÃ¤tzliche Unterlagen ein. Die Beschwerdegegner konnten dazu Stellung nehmen. Am 26. Mai 2004 nahm das Gericht zudem einen Augenschein in Anwesenheit der Parteien vor. Die Mitbeteiligten, denen das Erscheinen freigestellt worden war, blieben auch dem Augenschein fern.</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span> zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 8. Juni 1997 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommu­nalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig (RB 1998 Nr. 26). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerdeberechtigung der in ihrer Planungsautonomie betroffenen Gemeinde ist gegeben (§ 21 lit. b VRG; RB 1998 Nr. 12 mit Hinweisen). Legitimiert ist allerdings nicht der Gemeinderat, sondern die durch diesen vertretene Gemeinde (vgl. neben dem erwÃ¤hnten Entscheid Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 73). Das Rubrum im vorliegenden Fall wurde entsprechend angepasst. Eine Genehmigung der Beschwerdeerhebung durch die Gemeindeversammlung entsprechend § 155 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 (LS 131.1) erÃ¼brigt sich, da ein Beschluss des Gemeinderates im Streit liegt (Hans Rudolf Thalmann, Kommentar zum ZÃ¼richer Gemeindegesetz, 3. A., WÃ¤denswil 2000, § 155 N. 1 f.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin verlangt unter anderem die Aufhebung von Disp.-Ziff. II.c des angefochtenen Beschlusses. Darin hat die Baurekurskommission IV die BeschwerdefÃ¼h­rerin verpflichtet, die dem Beschwerdegegner 2 geschuldete EntschÃ¤digung fÃ¼r die Abtretung von Land fÃ¼r den Trottoirbau entlang der Strasse Ifang im Sinne der ErwÃ¤gungen neu festzusetzen. Im Ãbrigen erklÃ¤rte die Vorinstanz den Rekurs wegen der Gutheissung des Rekurses des Beschwerdegegners 1 fÃ¼r gegenstandslos. Die BeschwerdefÃ¼hrerin Ã¤ussert sich in der BeschwerdebegrÃ¼ndung zur Frage der Land­entschÃ¤digung fÃ¼r das erwÃ¤hnte Trottoir nicht, sondern wendet sich nur dagegen, dass sie dazu verpflichtet wurde, die Stich­strasse A aufzugeben und stattdessen eine alternative Er­schliessung fÃ¼r die durch diese Strasse erschlossenen GrundstÃ¼cke festzusetzen. Dar­aus ist zu schliessen, dass sich der Antrag auf Aufhebung von Disp.-Ziff. II.c des angefochtenen Entscheids nur auf die Abschreibung wegen Gegenstandslosigkeit bezieht (vgl. auch Augenscheinsverhandlung, Prot. S. 8). Das Verwaltungsgericht hat somit keinen Anlass, die Frage der Landent­schÃ¤­digung fÃ¼r den Trottoirbau zu prÃ¼fen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.3 </span></b><span>Im Ãbrigen geben die Eintretensvoraussetzungen zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die rechtzeitig und formrichtig eingereichte Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Quartierplan ermÃ¶glicht gemÃ¤ss § 123 Abs. 1 PBG im erfassten Gebiet eine der pla­nungs‑ und baurechtli­chen Ordnung entsprechende Nutzung und enthÃ¤lt die dafÃ¼r nÃ¶­tigen Anordnungen. Nach § 128 Abs. 1 PBG mÃ¼ssen alle GrundstÃ¼cke innerhalb des Quar­tierplangebiets durch den Quartier­plan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen teilhaben. FÃ¼r die Erschliessungsanlagen sind insbeson­dere die Anforderungen von Art. 19 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) und von § 237 Abs. 1 PBG betreffend die Anforderungen an ei­ne rechtsgenÃ¼gende Zufahrt sowie die Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) zu beachten. Er­schliessungen sowie gemeinschaftliche Aus­stat­tun­gen und Aus­rÃ¼stungen sind laut § 128 Abs. 2 PBG so festzulegen, dass sie bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der erfassten GrundstÃ¼cke ge­nÃ¼gen. Das gilt auch fÃ¼r schon Ã¼berbaute, jedoch unzurei­chend erschlossene GrundstÃ¼cke im Quartierplangebiet (RB 1998 Nr. 100; vgl. auch RB 1984 Nr. 81; BGE 106 Ia 94 E. 3b). In der Regel sind mithin auch fÃ¼r Altbauten baurechtskonforme VerhÃ¤ltnisse zu schaffen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss § 124 Abs. 2 PBG wird das Beizugsgebiet des Quartierplans in der Regel durch bestehende oder geplante Ã¶ffentliche Strassen, ausnahmsweise auch durch Quartierstrassen, begrenzt. An die Stelle von Strassen kÃ¶nnen eindeutige natÃ¼rliche, kÃ¼nstliche oder rechtliche Hindernisse oder Trennlinien fÃ¼r die Ãberbauung treten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei der Planfestsetzung kommt der QuartierplanbehÃ¶rde ein erhebliches pro­spek­tiv-technisches Ermessen zu, das von der RekursbehÃ¶rde nur mit ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼ber­prÃ¼­fen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernÃ¼nftigen GrÃ¼nden halten lÃ¤sst, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeinde­or­ga­ne, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten mÃ¶glich und auch vertretbar wÃ¤ren (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972, S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973, S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan mÃ¼ssen die Interessen der ein­zel­nen Grund­eigentÃ¼mer abgewogen, mÃ¶glichst ausgeglichen und mit den Ã¶ffentlichen In­ter­essen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage ge­fun­de­ne LÃ¶­sung soll im Re­kurs­verfahren nur dann wieder geÃ¤ndert werden, wenn sich bei Ab­wÃ¤gung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrÃ¤ngt, dass die von den Rekurrie­ren­den verfoch­tene Variante jener ge­mÃ¤ss festgesetztem Quartierplan klar Ã¼berlegen ist. Die Baurekurskommission ent­scheidet im Rahmen der ÃberprÃ¼­fung von QuartierplÃ¤nen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechts­fragen geht.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin. Eine ErmessensÃ¼berprÃ¼fung steht ihm â ausser bei Ermessens­miss­brauch und ErmessensÃ¼berschreitung â nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Die Baurekurskommission hat erwogen, die GrundstÃ¼cke der Beschwerdegegner seien voll erschlossen. Die beiden GrundstÃ¼cke seien nur deshalb in den Quartierplan einbezogen worden, weil sie fÃ¼r die Gesamterschliessung benÃ¶tigt wÃ¼rden. Die Parzelle des Beschwerdegegners 2, die vom eingedolten Weierbach durchquert wird, sei wegen des gemÃ¤ss § 21 des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 2. Juni 1991 (LS 724.11) einzuhaltenden GewÃ¤sserabstandes von 5 m nicht mehr weiter Ã¼berbaubar. Der Beschwerdegegner 2 ziehe aus dem Quartierplan keinerlei Nutzen. Auch das GrundstÃ¼ck des Beschwerdegegners 1 stosse bereits an zwei Strassen (Ifang und Im Guet) und benÃ¶tige folglich grundsÃ¤tzlich keine weitere Zufahrt. Immerhin schliesst die Vorinstanz nicht aus, dass der Beschwerdegegner 1 eine zusÃ¤tzliche Baute auf dem SÃ¼dwestteil seines GrundstÃ¼ckes an die neue Strasse A anschliessen und insofern davon profitieren wÃ¼rde. Die mit Blick auf die Ãberbaubarkeit der Parzelle Nr. 05 geschwungene FÃ¼hrung der Strasse A verkleinere das GrundstÃ¼ck des Beschwerdegegners 1 bedeutend; eine zusÃ¤tzliche Ãberbauung bleibe jedoch mÃ¶glich. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Weiter weist der angefochtene Beschluss darauf hin, dass bei der Wahl der Erschliessung der Problematik des eingedolten Weierbaches Rechnung zu tragen sei. Dessen FÃ¼hrung durch die Parzellen 06,07, 05 und 08 fÃ¼hre dort wegen des GewÃ¤sserabstandes von 5 m zu erheblichen Erschwerungen der Ãberbaubarkeit. Eine allerdings sehr teure LÃ¶sung bestÃ¼nde darin, das GewÃ¤sser unter die neue Strasse A zu verlegen, die in diesem Fall gerade statt ge­schwungen gefÃ¼hrt werden kÃ¶nnte. Andere MÃ¶glichkeiten der Erschliessung, welche dem Verlauf des Weierbaches Rechnung tragen, wÃ¤ren der Bau einer Stichstrasse ab der Strasse SchrÃ¤nn, welche LÃ¶sung ebenfalls teuer wÃ¤re und massive Eingriffe ins GelÃ¤nde bedingte, oder eine "hakenfÃ¶rmige" VerlÃ¤ngerung der Stichstrasse Im Guet Ã¼ber die Grund­stÃ¼cke 06,07 und 09 bis hin zu den GrundstÃ¼cken Nr. 10 und 08. Dabei werde fÃ¼r die hakenfÃ¶rmige Erschliessung nicht mehr Land benÃ¶tigt als fÃ¼r den Bau der Stichstrasse A; sie bringe aber wegen der Hanglage einige Nachteile vor allem im Winterdienst mit sich und sei wegen der beiden 90 Grad-Kurven weniger Ã¼bersichtlich. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Welcher Erschliessungsvariante der Vorzug zu geben sei, hÃ¤nge zusÃ¤tzlich auch vom subjektiven und objektiven Interesse der betroffenen GrundeigentÃ¼mer am Einbezug eines GrundstÃ¼cks in den Quartierplan ab. In diesem Zusammenhang stÃ¼tzt sich die Baurekurskommission IV auf ein nicht amtlich publiziertes, aber auf dem Internet (www.bger.ch/Recht­sprechung) verÃ¶ffentlichtes Urteil des Bundesgerichtes vom 14. MÃ¤rz 2000 (1P.721/1999). Dieses setzt sich mit der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung auseinander, nach welcher die Entlassung eines GrundstÃ¼cks aus dem Quartierplanverfahren nur ganz aus­nahmsweise in Frage komme, nÃ¤mlich wenn das betreffende GrundstÃ¼ck fÃ¼r die Gesamterschliessung des Ã¼brigen Landes nicht benÃ¶tigt werde und zudem nach objektiven Gesichts­punkten in jeder Hinsicht baureif sei oder aus sachlichen GrÃ¼nden fÃ¼r eine Ãberbauung nicht in Betracht komme (VGr, 6. Oktober 1999, VB 1999.00211, E. 2b). Das Bundesgericht hÃ¤lt dem zusammengefasst entgegen, die mit einem Quartierplan verbundenen Belastungen der EigentÃ¼mer seien dadurch gerechtfertigt, dass der Plan nicht nur Ã¶ffentlichen Interessen, sondern zugleich auch privaten Inter­essen der betroffenen GrundeigentÃ¼mer dient. Letzteres sei Voraussetzung fÃ¼r die mit dem Einbezug eines GrundstÃ¼cks in den Quartierplan verbundenen Belastungen. Sei ein GrundstÃ¼ck bereits hinreichend erschlossen und erfahre es auch sonst durch den Quartierplan keinen Vorteil, so sei sein Einbezug nicht gerechtfertigt. Das betreffende GrundstÃ¼ck kÃ¶nne gegebenenfalls auf dem Weg der Enteignung (gegen volle EntschÃ¤digung) zur Erstellung von Erschliessungsanlagen herangezogen, nicht aber in den Quartierplan einbezogen werden (E. 3a). Zwar sei der Einbezug eines GrundstÃ¼cks in einen Quartierplan nicht erst dann zulÃ¤ssig, wenn dies fÃ¼r die bestehende Nutzung erforderlich sei, sondern bereits dann, wenn dadurch eine bessere zukÃ¼nftige Nutzung ermÃ¶glich werde. Dabei sei indessen â namentlich bei bereits Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken â der konkreten Situation des Betroffenen Rechnung zu tragen. Hier sei die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit im Einzelfall zu prÃ¼fen (E. 3d/e). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>GestÃ¼tzt auf dieses Urteil und die Feststellungen zur tatsÃ¤chlichen Erschliessungssituation der beiden Beschwerdegegner hÃ¤lt die Vorinstanz dafÃ¼r, dass deren GrundstÃ¼cke aus dem Quartierplan hÃ¤tten entlassen werden sollen und jedenfalls nur gegen volle EntschÃ¤digung entsprechend den GrundsÃ¤tzen Ã¼ber die formelle Enteignung beansprucht werden dÃ¼rften. Das Quartierplanrecht stelle mit den §§ 138 Abs. 2 lit. b und 145 PBG das geeignete Instrumentarium zur VerfÃ¼gung, um eine solche EntschÃ¤digung sicherzustellen. In WÃ¼rdigung aller Aspekte gelangt die Vorinstanz zum Ergebnis, dass die gewÃ¤hlte LÃ¶sung mit der Stichstrasse A in der vorgesehenen Form nicht zweckmÃ¤ssig sei. Insbesondere sei sie mit nicht einkalkulierten EntschÃ¤digungskosten verbunden. Durch eine anderweitige Erschliessung (hakenfÃ¶rmige VerlÃ¤ngerung der Strasse Im Guet oder Stichstrasse ab Strasse SchrÃ¤nn) kÃ¶nne eine LÃ¶sung gefunden werden, die ohne kostspielige Verlegung des Weierbaches und ohne entschÃ¤digungspflichtige Eingriffe ins Eigentum der Beschwerdegegner auskÃ¤me.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, die Baurekurskommission habe zu Unrecht geprÃ¼ft, ob die GrundstÃ¼cke der Beschwerdegegner aus dem Quartierplan zu entlassen seien. Dieser Einwand erscheint grundsÃ¤tzlich als berechtigt. Der Beschwerdegegner 1 hat ein entsprechendes Begehren nie gestellt, der Beschwerdegegner 2 hat zwar im Planungsverfahren die Entlassung verlangt, nicht jedoch im Rekurs an die Baurekurskommission. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Ob die Beschwerdegegner aus dem Quartierplanverfahren zu entlassen seien, braucht indessen nicht weiter erÃ¶rtert zu werden. Entsprechend dem von der Vorinstanz zitierten Urteil des Bundesgerichts vom 14. MÃ¤rz 2000 sind die Interessen der Beschwerdegegner weit sorgfÃ¤ltiger zu prÃ¼fen und zu gewichten, als dies die BeschwerdefÃ¼hrerin getan hat, und zwar auch dann, wenn diese GrundeigentÃ¼mer nicht formell aus dem Quartierplan entlassen werden. Dies ergibt sich aus den verfassungsrechtlichen Voraussetzungen fÃ¼r Eingriffe in das Eigentum. GemÃ¤ss Art. 26 Abs. 1 BV ist das Eigentum gewÃ¤hrleistet. Enteignungen und EigentumsbeschrÃ¤nkungen, die einer Enteignung gleichkommen, sind voll zu entschÃ¤digen (Art. 26 Abs. 2 BV). Solche Eingriffe sind Ã¼berdies nur zulÃ¤ssig, wenn sie auf gesetzlicher Grundlage beruhen, durch ein Ã¶ffentliches Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfertigt und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sind (Art. 36 BV). Quint­essenz des bun­desgerichtlichen Urteils ist, dass GrundeigentÃ¼mer, welche Ã¼ber voll erschlossenes Land verfÃ¼gen oder aufgrund der konkreten UmstÃ¤nde aus dem Einbezug in den Quartierplan keinerlei Nutzen ziehen, in Wahrung der Eigentumsgarantie nur dann mit Quartierplanmassnahmen belastet werden dÃ¼rfen, wenn sie dafÃ¼r nach enteignungsrechtlichen (und nicht bloss nach quartierplanrechtlichen) GrundsÃ¤tzen entschÃ¤digt werden. Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass mit § 138 Abs. 2 lit. b und § 145 PBG rechtliche Instrumente zur VerfÃ¼gung stehen, um eine volle EntschÃ¤digung derart betroffener GrundeigentÃ¼mer zu gewÃ¤hrleisten. Insofern dÃ¼rfte es trotz der etwas apodiktischen Aussagen im erwÃ¤hnten Urteil des Bundesgerichtes zulÃ¤ssig bleiben, GrundeigentÃ¼mer, deren GrundstÃ¼cke fÃ¼r eine Quartiererschliessung unbedingt benÃ¶tigt werden, auch in Zukunft in das Quartierplanverfahren einzubeziehen, selbst wenn diese GrundeigentÃ¼mer aus dem Quartierplan keinen Nutzen ziehen. Ãberdies mÃ¼ssen wie erwÃ¤hnt die Voraussetzungen von Art. 36 BV erfÃ¼llt sein. Ob dies der Fall sei, beschlÃ¤gt eine Rechtsfrage, weshalb sich die BeschwerdefÃ¼hrerin zu Unrecht auf den Standpunkt stellt, Streitfrage sei in erster Linie, ob die Baurekurskommission IV in das Ermessen der BeschwerdefÃ¼hrerin eingegriffen habe. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b><span>Vorliegend steht ausser Zweifel, dass mit den §§ 123 ff. PBG eine gesetzliche Grundlage fÃ¼r den geplanten Eingriff in das Eigentum der Beschwerdegegner vorhanden ist. GrundsÃ¤tzlich ausgewiesen ist auch das Ã¶ffentliche Interesse an einer vollstÃ¤ndigen Erschliessung der vom Quartierplan erfassten GrundstÃ¼cke. Fraglich ist, ob dieses Interesse im konkreten Fall jenes der Beschwerdegegner Ã¼berwiegt, kein Land fÃ¼r die Strasse A abtreten zu mÃ¼ssen, und ob der Eingriff in der vorgesehenen Form verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.3.1 </span></b><span>Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin hat der Beschwerdegegner 2 keinerlei Nutzen aus dem Quartierplan. Sein GrundstÃ¼ck ist Ã¼ber die Strasse Ifang voll erschlossen. Wegen des GewÃ¤sserabstands kommt eine zusÃ¤tzliche Ãberbauung nicht in Frage; dies gilt auch fÃ¼r die Errichtung einer Garage an der Strasse A, worin die BeschwerdefÃ¼hrerin zu Unrecht eine MÃ¶glichkeit erblickt, das GrundstÃ¼ck "aufzuwerten". Ob eine Erweiterung des bestehenden Hauses rechtlich mÃ¶glich ist, braucht hier nicht erÃ¶rtert zu werden; die Erschliessungssituation wÃ¼rde dem jedenfalls nicht entgegenstehen. Insofern ist die Belastung des Beschwerdegegners 2 mit Quartierplankosten nicht gerechtfertigt; eine allfÃ¤llige Inanspruchnahme seines Landes wÃ¤re zudem voll â d.h. nach den GrundsÃ¤tzen der formellen Enteignung â zu entschÃ¤digen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Kaum weniger klar liegen die VerhÃ¤ltnisse hinsichtlich des Beschwerdegegners 1. Es ist zwar denkbar, dass dieser einen Neubau im SÃ¼dteil seines GrundstÃ¼cks statt an die Strasse Ifang an eine entlang der SÃ¼dostgrenze verlaufende Strasse anschliessen wÃ¼rde, wenn sie vorhanden wÃ¤re. Er ist auf eine solche Erschliessung indessen keineswegs angewiesen, weder aus rechtlichen noch tatsÃ¤chlichen GrÃ¼nden. Eine Erschliessung Ã¼ber die Strasse Ifang ist technisch ohne weiteres mÃ¶glich. Rechtlich ist diese LÃ¶sung zulÃ¤ssig. Unzutreffend erscheint namentlich die Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrerin, die Strasse Ifang sei eine Sammelstrasse, die Ã¼bergeordneten Charakter und den entsprechenden Verkehr aufweise, sodass ein Direktanschluss nicht ohne weiteres bewilligt werden kÃ¶nne. GemÃ¤ss § 240 Abs. 3 PBG haben Verkehrserschliessungen im Bereich wichtiger Ã¶ffentlicher Strassen nach MÃ¶glichkeit rÃ¼ckwÃ¤rtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu erfolgen. Die Strasse Ifang ist zwar eine Sammelstrasse gemÃ¤ss kommunalem Verkehrsrichtplan, aber nach (vorhandenem wie geplantem) Ausbaustandard und Verkehrsbelastung offensichtlich keine wichtige Ã¶ffentliche Strasse im Sinne dieser Bestimmung. Am Augenschein hat sich bestÃ¤tigt, dass etliche Liegenschaften direkt an die Strasse Ifang angeschlossen sind, und es liegen keine glaubwÃ¼rdigen Hinweise dafÃ¼r vor, dass die Verkehrsbelastung dieser Strasse einen weiteren Direktanschluss aus SicherheitsgrÃ¼nden nicht zulassen wÃ¼rde. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Feststellung der Baurekurskommission IV, dass der Beschwerdegegner 2 an der Strasse A kein und der Beschwerdegegner 1 kaum ein Interesse habe, trifft daher zu. Auch fÃ¼r die vollstÃ¤ndige Ãberbauung ihrer GrundstÃ¼cke sind beide Beschwerdegegner nicht auf den Quartierplan angewiesen, da ihre GrundstÃ¼cke bereits voll erschlossen sind. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Was die Wirkung bzw. IntensitÃ¤t des geplanten Eingriffs angeht, ist zu unterscheiden: Wie der Beschwerdegegner 1 zutreffend geltend macht, beschrÃ¤nkt die Strasse A seine MÃ¶glichkeiten, den SÃ¼dteil seines GrundstÃ¼cks zweckmÃ¤ssig zu Ã¼berbauen. Diese BeschrÃ¤nkung entsteht nicht nur wegen des an sich schon beachtlichen FlÃ¤chenverlustes, den der Beschwerdegegner 1 im Rekursverfahren unwidersprochen auf 109 m<sup>2</sup> bezifferte, sondern auch wegen der geschwungenen StrassenfÃ¼hrung, welche die Platzierungs- und GestaltungsmÃ¶glichkeiten fÃ¼r einen weiteren BaukÃ¶rper innerhalb der resultierenden Abstandsbereiche stark einschrÃ¤nkt. Dieser Eingriff ist als erheblich zu bezeichnen. Weniger gewichtig ist der Eingriff fÃ¼r den Beschwerdegegner 2, dessen GrundstÃ¼ck auch ohne die Strasse A im nÃ¶rdlichen Teil nicht mehr zusÃ¤tzlich Ã¼berbaut werden kÃ¶nnte. Allerdings weisen die Beschwerdegegner darauf hin, dass ihnen durch die Strasse A auch die MÃ¶glichkeit verloren ginge, gemeinsam ein zusÃ¤tzliches Doppeleinfamilienhaus zu errichten. FÃ¼r beide Beschwerdegegner bedeutete der Bau der Strasse A zudem einen nicht unerheblichen Eingriff in ihre GÃ¤rten. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.3.2 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt die Strasse A fÃ¼r die einzig sinnvolle Erschliessung der betroffenen GrundstÃ¼cke. Sie macht geltend, die Alternativen wiesen erhebliche Nachteile auf. So sei die Erschliessung ab der Strasse SchrÃ¤nn eingehend untersucht, wegen der dafÃ¼r nÃ¶tigen massiven Eingriffe ins GelÃ¤nde und der damit verbundenen Mehrkosten von Fr. 85'000.- aber verworfen worden. Gegen die hakenfÃ¶rmige VerlÃ¤ngerung der Stichstrasse Im Guet spreche die Topographie, die UnÃ¼bersichtlichkeit, der grÃ¶ssere Unterhaltsaufwand, Probleme fÃ¼r die Kehrichtabfuhr, die Notwendigkeit, die EntwÃ¤sserung ausserhalb der Strasse anzulegen (was mit Dienstbarkeiten gesichert werden mÃ¼sste), und die schlechtere Verbindung fÃ¼r die FussgÃ¤nger zur Oberdorfstrasse.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dass die Erschliessung ab der Strasse SchrÃ¤nn aus den angefÃ¼hrten GrÃ¼nden ungÃ¼nstig wÃ¤re, lÃ¤sst sich ohne weiteres nachvollziehen. Hingegen Ã¼berzeugen die EinwÃ¤nde gegen die VerlÃ¤ngerung der Strasse Im Guet nach den anlÃ¤sslich des Augenscheins gewonnenen Erkenntnissen nicht. FlÃ¤chenmÃ¤ssig sind die beiden Varianten (Strasse A und "HakenlÃ¶sung") ungefÃ¤hr gleichwertig. Der von der BeschwerdefÃ¼hrerin behauptete zusÃ¤tzliche FlÃ¤chenbedarf fÃ¼r die Er­schliessung Ã¼ber die Strasse Im Guet von ca. 90 m<sup>2</sup> trifft nur zu, wenn der Wen­dehammer bei der ersten Abzweigung beibehalten wird, was keineswegs zwingend ist. Der Wendehammer ist in erster Linie fÃ¼r grosse Fahrzeuge â Kehrichtabfuhr, ZÃ¼gelwagen, Feu­erwehr, SanitÃ¤t etc. â erforderlich, wÃ¤hrend Privatfahrzeuge in aller Regel auf dem Vor- bzw. Parkplatz des GrundstÃ¼cks wenden werden, welches sie aufsuchen. Angesichts der eher bescheidenen GesamtlÃ¤nge der verlÃ¤ngerten Strasse Im Guet kann daher ein Wendehammer am Ende der Strasse als ausreichend gelten. Die Schwierigkeiten, die sich aus der Topographie ergeben, werden von der BeschwerdefÃ¼hrerin Ã¼berzeichnet. Die verlÃ¤ngerte Strasse Im Guet wÃ¼rde nach der ersten Kurve ein GefÃ¤lle von rund 10 % aufweisen, was eher weniger als die Steigung der Strasse Ifang ist und weder den Winterdienst noch die Kehrichtabfuhr wesentlich erschwert. Die Erschwerung fÃ¼r die Kehrichtabfuhr wird jedenfalls dadurch ausgeglichen, dass das Kehrichtfahrzeug nur in einer statt in zwei Stichstrassen wenden muss; fÃ¼r den â im Durchschnitt vielleicht fÃ¼nfmal jÃ¤hrlich erforderlichen â Winterdienst gilt dieselbe Ãberlegung. Dass zwei 90 Grad-Ab­bie­gungen vorhanden sind, wird unter den gegebenen UmstÃ¤nden (wenig und rein interner, langsamer Verkehr) keine nennenswerten Gefahren verursachen. Wenig Ã¼berzeugend erscheint schliess­lich das am Augenschein vorgetragene Argument der BeschwerdefÃ¼hrerin, die Strasse A wÃ¼rde sich besser in die Landschaft und die bauliche Umgebung eingliedern. Die VerlÃ¤ngerung der Strasse Im Guet kÃ¤me in offene, fÃ¼r eine NeuÃ¼berbauung vorgesehene und daher ohnehin umzugestaltende FlÃ¤chen zu liegen, wÃ¤hrend die Strasse A in gewachsene GÃ¤rten eingreifen wÃ¼rde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Richtig ist, dass die FussgÃ¤ngerverbindung zur Oberdorfstrasse Ã¼ber die Strassen A, Ifang und Chilegass etwas kÃ¼rzer wÃ¤re als Ã¼ber die Strasse Im Guet, den Fussweg und die Strasse SchrÃ¤nn, welche Verbindung auch wegen der zu Ã¼berwindenden HÃ¶hendifferenz weniger attraktiv wÃ¤re. Auch die Strasse A wÃ¼rde indessen, wie sich am Augenschein gezeigt hat, den FussgÃ¤ngern einen Umweg abverlangen. Von FussgÃ¤ngern am ehesten angenommen wÃ¼rde zweifelsfrei eine direkte Verbindung zur Strasse SchrÃ¤nn oder in Richtung des Restaurants Krone, die durch Ausscheidung einer entsprechenden Wegparzelle oder durch eine Dienstbarkeit rechtlich gesichert werden mÃ¼sste. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Richtig ist ebenfalls, dass fÃ¼r die Wasser- und ElektrizitÃ¤tsversorgung und noch mehr fÃ¼r die Abwasserentsorgung die erforderlichen Leitungen nicht vollstÃ¤ndig unter der verlÃ¤ngerten Strasse Im Guet verlegt werden kÃ¶nnten. FÃ¼r die Versorgungsleitungen wÃ¤re nach den unwidersprochenen Darlegungen der BeschwerdefÃ¼hrerin ein Ringschluss erforderlich, und die Abwasserleitung mÃ¼sste wegen des erforderlichen GefÃ¤lles quer zum Hang zur Strasse Ifang oder hinunter zur Oberdorfstrasse gefÃ¼hrt werden. Dass eine solche LÃ¶sung rechtlich mittels Dienstbarkeiten gesichert werden kÃ¶nnte, steht ausser Zweifel, ebenso, dass sie mit zusÃ¤tzlichen Kosten verbunden wÃ¤re. GemÃ¤ss der von der BeschwerdefÃ¼hrerin auf Verlangen des Verwaltungsgerichts eingereichten Zusammenstellung vergleichen sich die Kosten fÃ¼r die Strasse A und jene fÃ¼r die VerlÃ¤ngerung der Strasse Im Guet â mit einem Wendehammer â wie folgt (ohne Landerwerb; LeitungsfÃ¼hrung zur Strasse Ifang):</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><i><span>Finanzielle Aufwendungen (in Fr.) fÃ¼r </span></i></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><i><span>Strasse A</span></i></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><i><span>"HakenlÃ¶sung"</span></i></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>FlÃ¤che </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>670 m<sup>2</sup></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>585 m<sup>2</sup></span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Strassenerstellung </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>490'000.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>480'000.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Abwasser verschmutzt</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>200'000.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>220'000.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Abwasser unverschmutzt</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>340'000.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>307'000.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Wasserversorgung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>120'000.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>200'000.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Energieversorgung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>230'000.-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>245'000.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><i><span>Total Kosten ohne Landerwerb</span></i></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><i><span>1'380'000.-</span></i></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><i><span>1'452'000.-</span></i></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Differenz</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>+ 72'000.-</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diese Kosten werden von den Beschwerdegegnern nicht bestritten. Das Verwaltungsgericht geht daher von ihrer Richtigkeit aus. Weil das fÃ¼r den Bau der Quartierstrassen zu erwerbende Land von den Quartierplangenossen unter Vorbehalt von Mehr- oder Minderzuteilungen kostenlos einzuwerfen ist (§§ 138 und 145 PBG), kÃ¶nnen die Landerwerbs­kosten fÃ¼r die StrassenflÃ¤chen grundsÃ¤tzlich ausser Betracht gelassen werden. Dies trifft nach dem zuvor AusgefÃ¼hrten (E. 4.1 und 4.2) nicht zu fÃ¼r das Land, welches die Beschwerdegegner abzutreten hÃ¤tten. Dieses Land wÃ¤re voll, das heisst zum Verkehrswert fÃ¼r erschlossenes Bauland, zu entschÃ¤digen; entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin wÃ¤re im Fall der Beschwerdegegner kein Abzug wegen mangelnder Erschliessung vorzunehmen. Nach der insoweit Ã¼bereinstimmenden Darstellung der Parteien ergibt sich somit ein Preis von Fr. 490.-/m<sup>2</sup>. Die von den Beschwerdegegnern beanspruchte FlÃ¤che fÃ¼r die Strasse A umfasst ungefÃ¤hr 175 m<sup>2</sup>; es resultiert eine EntschÃ¤digung von ca. Fr. 85'750.-.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Wird dieser Betrag in den zuvor dargestellten Vergleich einbezogen, so ergibt sich, dass die Stichstrasse A etwa Fr. 13'750.- teurer wird als die VerlÃ¤ngerung der Strasse Im Guet. Bei dieser Rechnung ist ausser Betracht gelassen, dass der Beschwerdegegner 1 eine zusÃ¤tzliche EntschÃ¤digungspflicht deswegen behauptet hat, weil sein GrundstÃ¼ck durch die vorgesehene geschwungene FÃ¼hrung der Strasse A schlechter Ã¼berbaubar und daher einen zusÃ¤tzlichen Wertverlust erleiden wÃ¼rde. MÃ¶glicherweise mÃ¼sste in einem abschliessenden Kostenvergleich auch noch berÃ¼cksichtigt werden, dass fÃ¼r eine direkte FussgÃ¤ngerverbindung zum Dorf hin zusÃ¤tzliche Aufwendungen nÃ¶tig sind. Da die BeschwerdefÃ¼hrerin nichts Entsprechendes vorgebracht hat, erÃ¼brigen sich indessen Weiterungen hierzu. Es steht jedenfalls fest, dass die "HakenlÃ¶sung" gegenÃ¼ber der Strasse A bei richtiger Betrachtungsweise keine ins Gewicht fallenden Mehrkosten verursacht, ja vermutlich sogar etwas kostengÃ¼nstiger ausfÃ¤llt.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.4 </span></b><span>MÃ¼ssten sich die Beschwerdegegner am Quartierplan beteiligen, weil ihre GrundstÃ¼cke ungenÃ¼gend erschlossen wÃ¤ren, so lÃ¤ge es zweifellos innerhalb des Ermessensspielraums der QuartierplanbehÃ¶rde, sich fÃ¼r die Variante A zu entscheiden. Die beiden Varianten sind vom FlÃ¤chenverbrauch her vergleichbar, die Strasse A weist aber gewisse praktische Vorteile auf und wÃ¤re kostengÃ¼nstiger. Sind indessen wie vorliegend die hauptsÃ¤chlich betroffenen GrundeigentÃ¼mer, die beiden Beschwerdegegner, auf den Quartierplan nicht angewiesen und profitieren sie davon in keiner Weise, so ergibt sich ein anderes Bild. Der Kos­tenvorteil der Strasse A entfÃ¤llt, weil die Beschwerdegegner zu keinen Beitragsleistungen verpflichtet werden kÃ¶nnen und fÃ¼r das abzutretende Land voll zu entschÃ¤digen sind. Die Ã¼brigen Ã¶ffentlichen Interessen, welche fÃ¼r die Strasse A sprechen (Unterhalt, praktische Aspekte bei der Nutzung), sind nur geringfÃ¼gig stÃ¤rker als jene zu Gunsten der VerlÃ¤ngerung der Strasse Im Guet. Diese nur leichten Vorteile rechtfertigen den Eingriff in die GrundeigentÃ¼merposition der Beschwerdegegner nicht (kein ausreichendes Ã¶ffentliches Interesse). Zugleich mÃ¼sste der Eingriff als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig angesehen werden, da die fraglichen Vorteile in keinem angemessenen VerhÃ¤ltnis zu den fÃ¼r die betroffenen GrundeigentÃ¼mer entstehenden Nachteilen stehen. </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerde ist daher abzuweisen. Dementsprechend sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 70 VRG). Diese hat den Beschwerdegegnern zudem eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu entrichten (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 36.-- Barauslagen,<br/> Fr. 770.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'806.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin zulasten der Quartierplanrechnung auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird zulasten der Quartierplanrechnung verpflichtet, den Beschwerdegegnern eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 2'500.- (inkl. MwSt.), insgesamt Fr. 5'000.-, zu bezahlen.</p> <p class="Urteilstext"><span>5. â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>