1 Direktion für Inneres und Justiz Münstergasse 2 3000 Bern 8 +41 31 633 76 78 (Telefon) +41 31 634 51 54 (Fax) Info.ra.dij@be.ch www.be.ch/ra -dij Unsere Referenz: 2020.DIJ.2437 SAB Beschwerdeentscheid vom 29. November 2022 Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum a Die Eröffnung von Verfügungen des Grundbuchamts muss nach dem VRPG ( Art. 44 Abs. 2), d.h. eingeschrieben erfolgen. Bei m Veranlagungsverfahren für die Handänderungssteuer handelt es sich nicht um ein Massenverfahren wie bei der direkten Steuer, wo die Eröffnung mit A Plus -Post genügt. b Die 2-jährige Einzugsfrist (Art. 11b Abs. 2 HstG) wird nur bei Renovationsbedürftigkeit gewährt, nicht aber, wenn bloss die Fenster ersetzt werden. c Im vorliegenden Fall liegt kein überspitzer Formalismus vor. Impôt sur les mutations suite à l’acquisition d’un logement destiné à l’usage personnel a La notification des décision s du bureau du registre foncier doit être effectuée conformément à la LPJA (art. 44, al. 2), c’est-à-dire par pli recommandé. La procédure de taxation en matière d’impôt sur les mutations n’est pas une procédure à grande échelle comme celle qui concerne les impôts di- rects, pour laquelle la notification par courrier A+ suffit. b Le délai d’emménagement de deux ans (art. 11b, al. 2 LIMu) n’est octroyé que s’il existe un besoin de rénovation, mais pas s’il s’agit seulement de remplacer les fenêtres. c Dans le cas présent, il n’y a pas de formalisme excessif. Sachverhalt A. A.______ und B._________________ erwarben mit Kaufvertrag vom 3. Feb ruar 2017 (mit Nachtrag vom 21. Februar 2017) die Grundstücke D.__________ Gbbl. Nr. 10000-1 und Nr. 20000-1 je hälftig zu Mitei- 2 gentum. Die Grundbuchanmeldung erfolgte am 28. Februar 2017. In ihrer Selbstdeklaration der Handän- derungssteuer vom 28. Februar 2018 führten A.______ und B._________________ als Bemessungs- grundlage für die Handänderungssteuer einen Betrag von Fr. 725'000. – auf. Zudem ersuchten sie beim zuständigen Grundbuchamt (nachfolgend: Grundbuchamt) um nachträgliche Steuerbefreiung sowie Stundung der Handänderungssteue r für selbstgenutztes Wohneigentum im Betrag von Fr. 13’050.–. Das Grundbuchamt veranlagte mit Verfügung vom 25. Oktober 2017 die Handänderungssteuer im Betrag von Fr. 9'918.– und stundete diese für drei Jahre ab Datum des Grundstückerwerbs. Für die gestun dete Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 28.Februar 2020 ersuchten A.______ und B._________________ das Grundbuchamt um Erstreckung der Einzugsfrist um ein Jahr und somit der Stundungsfrist von drei auf vier Jahre. Mit Verfügung vom 6. März 2020 wies das Grundbuchamt das Fristerstreckungsgesuch ab mit der Be- gründung, dass dieses innert der Stundungsfrist zu stellen wäre. Zudem hob das Grundbuchamt die Stundung auf und wies das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung ab. Zugleich auferlegte es A.______ und B._________________ die gestundete Handänderungssteuer im Betrag von Fr. 9’918 .– zuzüglich Zins und Gebühr zur Bezahlung. B. Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 6. März 2020 erheben A.______ und B._________________ (nachfolgend: Beschwerdeführende) am 8. April 2020 Beschwerde bei der Direk- tion für Innere s und Justiz (DIJ) und stellen folgende Anträge: «Der Entscheid des Grundb uchamtes, C____, vom 6. März 2020 sei aufzuheben und die Frist zur Begründung des Hauptwohnsitzes durch die Beschwerdeführer sei auf vier Jahre zu erstrecken.». In seiner Stellungnahme vom 16. April 2020 beschränkte sich das Grundbuchamt auf die Frage der Rechtzeitigkeit der Beschwerde. Mit Be schwerdevernehmlassung vom 15. August 2022 in der Sache selbst beantragt das Gr undbuchamt, dass auf die Beschwerde nicht einzutreten sei; eventualiter die Be- schwerde vollumfänglich abzuweisen sei. Am 28. Oktober 2022 reichten die Beschwerdeführenden Schlus sbemerkungen ein. Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 1. 1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügun- gen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegeb estimmungen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ 3 ist damit für die Beurteilung der Beschwerde gegen die angefochtene Verfügung des Grundbuchamtes vom 6. März 2020 zuständig. 1.2 Zur Beschwer deführung ist befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhe- bung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführenden sind dur ch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. 1.3 Die Beschwerde ist innert 30 Tagen seit Eröffnung der angefochtenen Verfügung zu erheben (Art. 67 VRPG). Die Frist beginnt am Tag nach der Eröffnung der Verf ügung zu laufen (Art. 41 Abs. 1 VRPG). Sie ist gewahrt, wenn die Beschwerde am letzten Tag der schweizerischen Post übergeben wird (Art. 42 Abs. 2 VRPG). Ausser bei Massenverfügunge n und vorbehältlich anders lauten- der Gesetzgebung werden Verfügungen und Entscheide entwed er mit eingeschriebener Post oder mit gerichtlicher Urkunde eröffnet (Art. 44 Abs. 2 VRPG). Soweit Art. 44 Abs. 2 VRPG eine Zustellung per eingeschriebener Post verlangt, genügt die Zustellung mit A -Post Plus nicht ( MICHEL DAUM, in: Her- zog/Daum [Hrsg.], Ko mmentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 44 N. 25 mit Hinweisen). Aus mangelhafter Eröffnung darf niemanden ein Rechtsnachteil erwachsen (Art. 44 Abs. 6 VRPG). Der Be- weis der Eröffnung sowie deren Datum obliegt der Verwaltung (BVR 2019 S. 82, E. 1. 3.3 mit Hinweisen). Gelten besondere Zustellungsvor schriften, so ist die tatsächliche Kenntnisnahme durch den Adressaten massgebend für die Zustellung (BGE 145 IV 252 E. 1.3.2 mit Hinweisen). Bei der Bestimmung von Art. 44 Abs. 2 VRPG, die eine Zustellung per Einschreiben oder Gerichtsurkunde verlangt, handelt es sich um eine solche «besondere Zustellungsvorschrift». Die angefochtene Verfügung vom 6. März 2020 wurde mit A -Post Plus eröffnet. Entgegen der Auffas- sung des Grundbuchamtes handelt es sich dabei n icht um eine Massenverfügung. Daran ändert nichts, dass es sich um eine Steuerveranlagung handelt. In Bezug auf die Eröffnung unterscheidet sich das HG vom Steuergesetz vom 21. Mai 2000 (StG; BSG 661.11), das in Art. 159 Abs. 2 Satz 1 StG für Verfügun- gen u nd Entscheide nach diesem Gesetz vorsieht, dass die Zustellung in der Regel mit gewöhnlicher Post erfolgt. Die Eröffnung von Verfügungen des Grundbuchamts in Handänderungssteuersachen richtet sich hingegen nach dem VRPG. Aufgrund mangelnder ande rslautender Gesetzesbestimmung hätte die Eröffnung der Verfügung vom 6. März 2020 gemäss Art. 44 Abs. 2 VRPG mittels eingeschriebener Post erfolgen sollen. Es handelt sich somit um eine mangelhafte Eröffnung. Unbestrittenermassen haben die Beschwerdeführenden am 9. M ärz 2020 tatsächlich Kenntnis von der angefochtenen Verfügung genom- men. Deshalb gilt die Verfügung des Grundbuchamtes vom 6. März 2020 als am 9. März 2020 zugestellt. Folglich hat die dreissigtägige Beschwerdefrist am 10. März 2020 zu laufen begonnen und endete am 8. April 2020. Mit Postaufgabe vom 8. April 2020 erfolgte die Beschwerde daher fristgerecht. Auf die im Übrigen formgerecht eingereichte Beschwerde ist daher einzutreten. 2. 2.1 Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. Art. 4 und Art. 5 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbst- 4 deklaration der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und Art. 17 Abs. 1 und Abs. 2 HG). Mit der Veranlagungsverfügung wird das Veranla- gungsverfahren abgeschlossen. Das in der Regel gleichzeitig mit der Selbstdeklaration anhängig ge- machte Steuerbefreiungsverfahren kann hingegen erst s päter abgeschlossen werden (VGE 100.2019.115 vom 23.11.2020 E. 5.1). 2.2 Gestützt auf Art. 11a Abs. 1 HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbe freiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will. Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grund- stück ihr oder ihm als Hauptwohnsitz dient und von ihr oder ihm während mindestens zweier Jahre unun- terbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begrün- det werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). 2.3 Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handän- derungssteuer auf den ersten Fr. 800’000 .– der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks für ma- ximal vier Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und Abs. 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG). Die Stun- dungsverfügung stellt einen Zwischenschritt im Verfahren der Steuerbefreiung dar. Es handelt sich mit- hin um eine Zwischenverfügung im Sinne von Art. 61 Abs. 1 VRPG (VGE 100.2019.115 vom 23.11.2020 E. 5.1 mit Hinweisen). Diese Stundung erfolgt, weil das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung nicht sofort beurteilt werden kann. Erst nach maximal vier Jahren entscheidet das Grundbuchamt in der das Verfahren abschliessenden Endverfügung, ob die Steuerpfl ichtigen sowohl die Einzugsfrist als auch die Wohnsitzdauer eingehalten haben und damit die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erfüllen. Vor Ablauf der Stundung gemäss Art. 17 Abs. 2 HG hat die Erwerberin oder der Erwerber gegenüber dem Grundbuchamt unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zu r Steuer- befreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein wer- den (Art. 17a Abs. 1 HG). Nach Ablauf der Stundung prüft das Grundbuchamt, o b die gesetzlichen Vor - aussetzungen für die nachträgliche Steuerbefreiung gegeben sind. Gegebenenfalls heisst es in seiner Endverfügung das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut und verfügt diese (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt es zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht er- füllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 3. Der Kaufvertrag des Grundstücks D.__________ Gbbl. Nr. 2000-2 wurde am 28. Februar 2017 im Grundbuch eigetragen. Dieses Da tum gilt als Erwerbsdatum. Am 25. Oktober 2017 stundete das Grund- buchamt die Handänderungssteuer im Umfang von Fr. 9'918. – für eine Dauer von drei Jahren ab Grund- stückerwerb, d.h. bis zum 28. Februar 2020. Diese Dauer setzt sich zusammen aus einer Einzugsf rist von einem Jahr (bis zum 28. Februar 2018) und einer anschliessenden Wohndauer von zwei Jahren. 5 Mit Eingabe vom 28. Februar 2020 ersuchte n die Beschwerdeführenden das Grundbuchamt um Erstre- ckung der Einzugsfrist um ein Jahr und somit um eine Stundungsfrist von insgesamt vier Jahren. Sie begründeten ihr Gesuch damit, dass sie unmittelbar nach Erwerb der Liegenschaft mit dem Um - und Ausbau begonnen h ätten, dieser jedoch von der Baupolizei angehalten worden sei , da das erworbene Gebäude denkmalgeschützt sei und nicht in der vorgesehenen Art und Weise umgebaut werden könne. Das daraus resultierende Bewilligungsverfahren habe sich als umfangreich gestaltet. Nach erteilter Bau- bewilligung am 28. Mai 2018 und abgesch lossenem Umbau seien die Bes chwerdeführenden am 21. Februar 2019 in die fragliche Liegenschaft eingezogen. Insbesondere br achten die Beschwerdefüh- renden noch vor, dass das Nichteinhalten der Frist ihnen nicht zuzurechnen sei. Mit Verfügung vom 6. März 2020 entsprach das Grundbuchamt dem Gesuch um Fristerstreckung vom 28. Februar 2020 nicht (Ziff. 1). Es hob die Stundungsverfügung vom 25. Oktober 2017 auf (Ziff. 2) und erhob die gestundete Steuer von Fr. 9'918.– zuzüglich Zins (Ziff. 3) und stellte nach Beza hlung der Steu- er und des Zinses die Löschung der bestehenden Grundpfandrechte auf allen betroffenen Grundstücken in Aussicht (Ziff. 4). Für die Abweisung erhob es eine Gebühr von Fr. 300. – (Ziff. 7). Zur Begründung führte es aus, dass ein Gesuch um Verläng erung der einjährigen Einzugsfrist vor deren Ablauf gestellt werden müsse. Das Fristerstreckungsgesuch der Beschwerdeführenden vom 28. Februar 2020 sei somit zu spät erfolgt. Hinsichtlich der Steuerbefreiung führt das G rundbuchamt aus, dass den am 2. März 2020 eingereichten Hauptwohnsitzbestätigungen zu entnehmen sei, dass die beiden Beschwerdeführenden am 21. Februar 2019 bzw. 1. November 2018 ihren Hauptwohnsitz in den betreffenden Grundstücken begründet hätten. Da die einjährige Einzugsfrist am 28. Febru ar 2018 abgelaufen sei, sei die Haupt- wohnsitzbegründung durch die Beschwerdeführenden verspätet erfolgt. 4. In ihrer Beschwerde beantragen die Beschwerdeführenden die Aufh ebung der Verfügung vom 6. März 2020 sowie die Festsetzung der Stundungsfrist auf vie r Jahre. Aufgrund des Um - und Ausbaus des Gebäudes, insbesondere dem E inbau neuer Fenster, und dem Umstand, dass es sich dabei um ein denkmalgeschütztes Objekt handle, sei es zu einem Baustopp gekommen. Die Beschwerdeführenden hätten dem Umstand, dass es sich um ein denkmalgeschütztes Gebäude handle, zu wenig Rechnung getragen. Ihr Baugesuch vom 30. November 2017 sei aufgrund formeller und offenkundiger materieller Mängel am 13. Dezember 2017 zur Verbesserung zurückgewiesen worden. Nach erneuter Einreichung des Baubewilligungsgesuchs am 10. Januar 2018 sei dieses am 28. Mai 2018 bewilligt worden. Die Be- schwerdeführenden seien anschliessend am 21. Februar 2019 bzw. 1. November 2018 in das Haus ein- gezogen. Die Beschwerdeführenden begrü nden die Erstreckung der Stundungsfrist auf vier Jahre insbe- sondere damit, dass das Bauvorhaben durch die Baupolizei eingestellt worden sei, da es sich um eine denkmalgeschützte Baute handle. Anschliessend sei ein umfangreiches Baubewilligungsverfahren not- wendig gewesen. Die Beschwerdeführenden seien Opfer ihrer Rechtsunkenntnis geworden, da sie nicht gewusst hätten, dass der Um - und Ausbau denkmalgeschützter Objekte , insbesondere aufgrund des Einbaus von Fenster n aus Kunststoff, bewilligungspflichtig sei. Zudem halten die Beschwerdeführenden 6 fest, dass es überspitzt formalistisch sei, dass die im Gesetz vorgesehene Frist ihnen nicht nachträglich gewährt werde. In seiner Vernehmlassung führt das Grundbuchamt aus, dass die einjähr ige Einzugsfrist am 28. Februar 2018 abgelaufen sei. Innert dieser Frist hätten die Beschwerdeführenden die Möglichkeit gehabt, ein Fristverlängerungsgesuch zu stellen, was sie nicht gemacht h ätten. Im vorliegenden Fall ha- be das Grundbuchamt gestützt auf den Kaufvertrag nicht erkennen können, dass die Liegenschaft reno- vationsbedürftig gewesen sei und daher eine Stundungsfrist von vier Jahren hätte gewährt werden kön- nen. Zudem hätten die Beschwerdeführenden vorliegend durchaus rechtzeitig einziehen könne n, wenn sie beim Wechsel der Fenster das korrekte Material verwendet hätten. Ausserdem schliesse der blosse Ersatz der Fenster einen rechtzeitigen Einzug per se nicht aus, da die Liegenschaft dadurch nicht unbe- wohnbar werde. 5. 5.1 Formell angefochten ist die Verfügung des Grundbucham tes vom 6. März 2020, mit der das Ge- such um nachträgliche Steuerbefreiung abgewiesen worden ist. Aus der Begründung der Beschwerde ergibt sich, dass die Beschwerdeführenden im Wesentlichen argumentieren, die in der Stundungsverfü- gung festgesetzte Stundungs dauer sei fehlerhaft. 5.2 Die Stundungsverfügung ist eine Zwischenverfügung (vgl. E. 2 .3 hiervor). Solche Verfügungen, die nicht die Zuständigkeit oder den Ausstand betreffen, sind nur unter besonderen Voraussetzungen selb- ständig anfechtbar (Art. 61 Abs. 2 und Abs. 3 VRPG). Dies entspricht im Übrigen auch der Rechtsmittel- belehrung auf der Stundungsve rfügung, wonach eine gegen die Stundung gerichtete Beschwerde nur zulässig ist, wenn ein nicht wiedergutzumachender Nachteil besteht. Ist die Beschwerde nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so ist die Zwischenverfügung durch Beschwerde gegen den Endentscheid anfechtbar, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirkt (Art. 61 Abs. 4 VRPG). Selbst wenn die Vorauss etzungen nach Art. 61 Abs. 3 VRP G erfüllt wären, um die Zwischenverfügung selbständig anzufechten, muss diese somit nicht sofort ang efochten werden; den Adressatinnen und Adressaten steht insofern e in Wahlrecht zu (VGE 100.2019.115 vom 23.11.2020 E. 5.2 mit Hinweisen). Es ist somit zulässig, mit der Anfechtung der Stundungsverfügung zuzuwarten, bis das Grundbuchamt den Endent- scheid über die Steuerbefreiung fällt. 5.3 Das Grundbuchamt stützte sich bei der Verfügung vom 6. März 2020 auf die von ihm verfügte Stundungsdauer von drei Jahren. Das Gesuch um Steuerbefreiung wies es ab, weil die Beschwerdefüh- renden nicht innert der einjährigen E inzugsfrist eingezogen sind . Somit wirkt sich die Stundungsverfü- gung auf die Endverfügung aus und kann zusammen mit dieser angefochten werden. Dieser Umstand hat auch zur Folge, dass die in der Stundungsverfügung festgesetzte Einzugsfrist nicht mangels Anfech- tung rechtsbeständig geworden ist (VGE 100.2019.115 vom 23.11.2020 E. 5.2). Das Grundbuchamt hät- te demnach beim E ndentscheid über das Gesuch um Steuerbefreiung auc h die in der Stundungsverfü- gung festgelegte Stundungsdauer überprüfen müssen. Sofern es dabei zum Schluss gekommen wäre, dass die Stundungsdauer in der Stundungsverfügung von Anfang an zu Unrecht nur auf drei statt auf vier 7 Jahre festgesetzt worden ist, hätte es das Gesuch um Steuerbefreiung auch unter diesem Aspekt prüfen müssen. Weil die B eschwerdeführenden in ihrer Beschwerde die in der Stundungsverfügung festgesetzte Stun- dungsdauer rügen, gilt diese als mitangefochten und muss im Rahmen der vorliegenden Beschwerde auf ihre Richtigkeit überprüft werden (VGE 100.2019.115 vom 23.11.2020 E. 5 .3). 6. 6.1 Entscheidend für die Frage der Festlegung der Stundungsdauer ist die gesetzliche Regelung für die Einzugsfrist. Diese beträgt ein Jahr seit dem Grundstückserwerb, wenn die entsprechende Baute bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden , hat der Bezug innert zweier Jahre zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). Nach Praxis der Grundbuchämter wird die zweijährige Frist indes auch gewährt, wenn das Gebäude renoviert werden muss (VGE 100.2019.115 vom 23.11.2020 E. 3.3). Dies wird auch dadurch ersi chtlich, dass auf dem Gesuchsformular das ankreuzbare Feld aufgeführt ist, welches anzu- kreuzen ist, wenn das als Hauptwohnsitz dienende Grundstück unüberbaut oder renovationsbedürftig ist. Das auf dem Gesuchsformular aufgeführte ankreuzbare Feld kann nicht als Antrag der Gesuchstellerin oder des Gesuchstellers für eine bestimmte Stundungsdauer interpretiert werden. Mit dem Ankreuzen bzw. Nicht-Ankreuzen des Feldes wird vielmehr lediglich eine Angabe zum Sachverhalt gemacht, der für die Stundungsverfügung re levant ist. Auch beim Erlass der Stundungsverfügung gilt der Grundsatz, dass die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen feststellen (Art. 18 Abs. 1 VRPG). 6.2 Aus dem Kaufvertrag vom 3. Februar 2017 (mit Nachtrag vom 21. Februar 2017) geht nicht hervor, dass es sich um ein renovationsbedürftiges Grundstück handelt. Die Beschwerdeführenden stützten die Renovationsbedürftigkeit auf den Baustopp bzw. das Baubewilligungsverfahren, welches aufgrund der eingebauten Kunststofffenster in die denkmalgeschützte Lie genschaft ausgelöst worden ist. Die Be- schwerdeführenden sind zunächst darauf hinzuweisen, dass nach einem allgemeinen Grundsatz nie- mand Vorteile aus seiner eigenen Rechtsunkenntnis ableiten kann (vgl. BGE 126 V 308 E. 2b mit Hin- weisen). Die Beschwerdeführe nden sind somit in ihrer Unkenntnis über die benötigte Baubewilligung und den daraus resultierenden Baustopp nicht zu schützen. Auch die Abweisung des Baubewilligungsgesu- ches vom 30. November 2017 aufgrund formeller und offenkundiger materieller Mängel ist nicht geeig- net, die zweijährige Einzugsfrist zu rechtfertigen. Schlussendlich begründen die Beschwerdeführenden die Renovationsbedürftigkeit mit den sechs Fenster n, je drei im ersten und zweiten Stockwerk, die rück- gebaut werden sollten. Es ist davon auszugehen, dass ein solcher Rückbau von sechs Fenstern nicht so gravierend ist, dass er den Einzug in da s Gebäude um ein Jahr verlängert . Folglich haben die Beschwerdeführenden keinen Anspruch auf eine Einzugsfrist von zwei Jahren ab Grundstückserwerb (Art. 11b Abs. 2 HG) und ein e vierjährige St undung der Handänderungssteuer. Wie oben ausgeführt, wird in der Praxis eine zweijährige Frist auch bei einer Renovationsbedürftigkeit des Gebäudes gewährt, was bereits über den Wortlaut von Art. 11b A bs. 2 HG hinausgeht, der bloss die Neuerstellung einer Baute erwähnt. Der Einbau neuer Fenster wie im vorliegenden Fall fällt nicht unter 8 die Renovationsbedürftigkeit. Die Stundungsverfügung des Grundbuchamtes vom 25. Oktober 2017 ist demnach nicht zu beanstanden. 7. Die korrekte Stundungsfrist von drei Jahren ist am 28. Februar 2020 abgelaufen. Damit kann entschie- den werden, ob die zweijährige Wohndauer erfüllt ist. Dieser Entscheid obliegt der DIJ als Beschwer- deinstanz, da im vorliegenden Fall keine Grün de vorliegen, welche es rechtfertigen würden, die Sache ausnahmsweise mit verbindlichen Anordnungen an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 72 Abs. 1 VRPG). Art. 17a Abs. 1 HG bestimmt, dass die Erwerberin oder der Erwerber vor Ablauf der Stundung gemäss Art. 17 Abs. 2 HG gegenüber dem Grundbuchamt unaufgefordert den Nachweis zu erbringen hat, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung er- füllt sein werden. Zudem sind sämtliche Beweismittel beizulegen. Im vorliegenden Fall ist die Stun- dungsverfügung mitangefochten (vgl. E. 5.3 hiervor). Weil die Beschwerde aufschiebende Wirkung hat (Art. 68 Abs. 1 VRPG) , konnte die mitangefochtene Stundungsverfügung in Bezug auf die umstrittene Stundungsdauer keine Wirkungen entfalten. Aus den eingereichten Hauptwohnsitzbestätigungen der Einwohnergemeinde D.__________ vom 24. Februar 2020 geht hervor, dass die beiden Beschwerdeführenden am 21. Februar 2019 bzw. am 1. No- vember 2018 in die auf dem erworbenen Grundstück bestehende Baute ( D._________________) einge- zogen sind. Somit erfolgte die Hauptwohnsitzbegründung nicht innert einem Jahr seit Grundstückserwerb am 28. Februar 2017. Zudem ist es fraglich, inwiefern die Voraussetzung der zweijährigen, ununterbro- chenen, persönlichen Wohnnutzung erfüllt ist, weil es sich um Miteigentumseinheiten handelt, die zwar je hälftig im Eigentum beider Beschwerdeführenden stehen, dies e aber je nur von einem der Beschwerde- führenden bewohnt werden. Da der Einzug der Beschwerdeführenden nicht innert der Einzugsfrist von einem Jahr erfolgte, kann diese Frage offenbleiben. 8. Schliesslich werfen die Beschwerdeführenden dem Grundbuchamt vor, dass es überspitzt formalistisch sei, die im Gesetz vorgesehene Frist nicht nachträglich zu gewähren. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung stellt nicht jede prozessuale Formstrenge einen überspitz- ten Formalismus dar. Prozessuale Formen sind unerläss lich, um die ordnungsgemässe Abwicklung des Verfahrens sowie die Durchsetzung des materiellen Rechts zu gewährleisten (BGE 134 II 244 E. 2.4.2 S. 248). Überspitzter Formalismus liegt nur vor, wenn für ein Verfahren rigorose Formvorschriften aufge- stellt wer den, ohne dass die Strenge sachlich gerechtfertigt wäre, wenn die Behörde formelle Vorschrif- ten mit übertriebener Schärfe handhabt oder an Rechtsschriften überspannte Anforderungen stellt und damit dem Bürger den Rechtsweg in unzulässiger Weise versperrt ( BGer 4A_281/2018 vom 12.9.2018, E. 3.2.1; vgl. auch BERNHARD WALDMANN, in Basler Kommentar, 1. Aufl. 2015, Art. 29 BV N. 30 f.). 9 Im vorliegenden Fall liegt kein überspitzter Formalismus vor, indem keine zweijährige Einzugsfrist ge- währt wurde . Gesetzliche u nd behördliche Fristen dienen der ordnungsgemässen Abwicklung von Ver- fahren. Es ist zulässig, deren Nichteinhaltung mit Konsequenzen zu verbinden . 9. Zusammenfassend kommt die DIJ zum Schluss, dass die Voraussetzungen für die nachträgliche Steu er- befreiung nicht erfüllt sind. Die Verfügung des Grundbuchamtes vom 6. März 2020 ist nicht zu beanstan- den. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist deshalb abzuweisen. 10. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdeführenden die entstandenen Verfahrenskosten je zur Hälfte und unter solidarischer Haftbarkeit zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebüh- ren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal auf Fr. 2’000 .– festgesetzt. Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in der Höhe von pauschal Fr. 2’000 .– werden A.______ und B._________________ unter solidarischer Haftbarkeit je zur Hälfte, ausmachend je Fr. 1’000 .–, zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 3. Parteikosten werden keine gesprochen.