<!DOCTYPE html> <html> <head> <meta charset="utf-8"/><meta content="Weblaw AG Bern - https://weblaw.ch " name="publisher"/> <meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="Content-Type"/> <meta content="Die, 01 Okt 2019 10:37:43 CEST" http-equiv="last-modified"> <meta content="Die, 01 Okt 2019 10:37:43 CEST" http-equiv="date"> <meta content="AGVE 2018 - Band 8" name="description"/> <title>AGVE 2018 - Band 8</title> </meta></meta></head> <body> <!-- AGVE_PAGE_NR 1 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">79</span> </div> <div class="page" id="S79"> <span class="text"><b>8 </b> <b>Liegenschaftsunterhaltskosten</b></span><br/> <span class="text">Keine Gewährung einer Liegenschaftenhändlerpauschale für Gemein-</span><br/> <span class="text">kosten am Hauptsteuerdomizil im Nebensteuerdomizil, wenn keine Kos-</span><br/> <span class="text">ten nachgewiesen sind bzw. sämtliche Kosten bereits im Liegenschafts-</span><br/> <span class="text">kanton berücksichtigt wurden </span><br/> <span class="text">Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 14. Juni</span><br/> <span class="text">2018, in Sachen A. gegen KStA und Gemeinderat Z. (WBE.2018.110).</span><br/> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 2 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">80</span> </div> <div class="page" id="S80"> <div role="main"> <span class="text"><i>Aus den Erwägungen </i></span><br/> <span class="text">1.</span><br/> <span class="text">Der Streit dreht sich allein um die Gewährung der sog. Liegen-</span><br/> <span class="text">schaftenhändlerpauschale, d.h. um die Frage, ob und gegebenenfalls</span><br/> <span class="text">in welchem Umfang ein solcher Abzug vom Gewinn aus dem Ver-</span><br/> <span class="text">kauf der Stockwerkeigentumseinheiten in Z., für den die Besteue-</span><br/> <span class="text">rungszuständigkeit allein dem Kanton Aargau als Belegenheitskanton</span><br/> <span class="text">zusteht, zuzulassen ist.</span><br/> <span class="text">1.1.</span><br/> <span class="text">Den vom Liegenschaftenhändler erzielten Gewinn ganz dem</span><br/> <span class="text">Kanton der gelegenen Sache zuzuweisen, lässt sich sachlich nur</span><br/> <span class="text">rechtfertigen, wenn alle Aufwendungen, die dem Händler im Hin-</span><br/> <span class="text">blick auf die Gewinnerzielung erwachsen, von diesem Kanton zum</span><br/> <span class="text">Abzug zugelassen werden müssen und deshalb vom Kanton, in dem</span><br/> <span class="text">der Händler zufolge Wohn- oder Geschäftssitz sein übriges Einkom-</span><br/> <span class="text">men zu versteuern hat, nicht berücksichtigt zu werden brauchen (so</span><br/> <span class="text">schon BGE 92 I 461 E. 2a S. 467). Im Sinn eines interkantonalen</span><br/> <span class="text">Ausgleichs hat daher nach konstanter bundesgerichtlicher Recht-</span><br/> <span class="text">sprechung zum interkantonalen Doppelbesteuerungsverbot der Lie-</span><br/> <span class="text">genschaftskanton einen Anteil an den allgemeinen Unkosten (Um-</span><br/> <span class="text">triebe beim Ankauf, der Erschliessung und Überbauung sowie beim</span><br/> <span class="text">Verkauf in Form von Personal- und Sachauslagen, Reisespesen,</span><br/> <span class="text">Telefongebühren, Büromietkosten, Porti usw.) am steuerrechtlichen</span><br/> <span class="text">Wohnsitz bzw. Sitz des interkantonalen gewerbsmässigen Liegen-</span><br/> <span class="text">schaftenhändlers zu übernehmen, der im entsprechenden Umfang</span><br/> <span class="text">dem Wohnsitz- bzw. Sitzkanton zusteht. Dabei handelt es sich nur</span><br/> <span class="text">um einen interkantonalen Ausgleich, d.h. im selben Ausmass, in dem</span><br/> <span class="text">der Liegenschaftskanton allgemeine Unkosten zu übernehmen hat,</span><br/> <span class="text">wird der Wohnsitz-/Sitzkanton von deren Berücksichtigung als Auf-</span><br/> <span class="text">wand bei der allgemeinen Gewinn- bzw. Einkommenssteuer entlastet</span><br/> <span class="text">(vgl. FELIX RICHER/WALTER FREI/STEFAN KAUFMANN/HANS</span><br/> <span class="text">ULRICH MEUTER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl.,</span><br/> <span class="text">Zürich 2013, § 221 Rz 164; Urteil des Bundesgerichts vom 4. April</span><br/> <span class="text">2011 [2C_689/2010] Erw. 2.1).</span><br/> <span class="text">1.2.</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 3 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">81</span> </div> <div class="page" id="S81"> <div role="main"> <span class="text">Die Liegenschaftenhändlerpauschale soll einerseits die verän-</span><br/> <span class="text">derlichen d.h. auf das einzelne Rechtsgeschäft bezogenen Kosten</span><br/> <span class="text">und andererseits einen Anteil der festen Kosten (Gemeinkosten)</span><br/> <span class="text">berücksichtigen. Sie soll mithin einen Anteil an jenen Unkosten des</span><br/> <span class="text">Liegenschaftenhändlers am Hauptsitz übernehmen, die mit dem Ver-</span><br/> <span class="text">kauf von Liegenschaften zusammenhängen. Von dem als Faustregel</span><br/> <span class="text">aufzufassenden Satz von 5 % kann abgewichen werden, wenn hin-</span><br/> <span class="text">reichende Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass er zu tief oder zu hoch</span><br/> <span class="text">ist. Ein niedriger Satz kann sich etwa rechtfertigen, wenn Vermitt-</span><br/> <span class="text">lungsprovisionen und Dienstleistungshonorare an Dritte zum Abzug</span><br/> <span class="text">gebracht werden (Urteil des Bundesgerichts vom 4. April 2011</span><br/> <span class="text">[2C_689/2010] Erw. 2.1 mit Hinweisen).</span><br/> <span class="text">2.</span><br/> <span class="text">2.1.</span><br/> <span class="text">Der Beschwerdeführer hat mit der Steuererklärung 2011 Ein-</span><br/> <span class="text">künfte aus unselbstständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 191'511.00 so-</span><br/> <span class="text">wie unter Ziff. 120 des Steuererklärungsformulars andere Entschä-</span><br/> <span class="text">digungen von Fr. 297'000.00 deklariert. Für die zuletzt genannten</span><br/> <span class="text">Einkünfte lag der Steuererklärung ein Beiblatt bei, in dem erläuternd</span><br/> <span class="text">ausgeführt wurde:</span><br/> <span class="text"><b> Position 120, Verwaltungskosten zu Gunsten Sitzkanton</b></span><br/> <span class="text">- </span><br/> <span class="text"><b>A.Strasse yy, Z. </b></span><br/> <span class="text">Fr. 220'000.- zugunsten Sitzkanton (5% Verwaltungskosten wurden</span><br/> <span class="text">nicht voll ausgeschöpft)</span><br/> <span class="text"><b> - </b></span><br/> <span class="text"><b>B.Strasse, W. </b></span><br/> <span class="text">Fr. 77'500.- zugunsten Sitzkanton (5% Verwaltungskosten)</span><br/> <span class="text">Total Verwaltungskosten zu Gunsten Sitzkanton Fr. 297'000.-</span><br/> <span class="text">Der Kanton Q. hat, wie sich aus der in den Akten liegenden</span><br/> <span class="text">Interkantonalen Steuerausscheidung ergibt, einen Betrag von insge-</span><br/> <span class="text">samt (Fr. 191'511.00 + Fr. 297'000.00 =) Fr. 488'511.00 als Einkom-</span><br/> <span class="text">men aus unselbstständiger Erwerbstätigkeit erfasst und in den Kan-</span><br/> <span class="text">ton Q. allokiert.</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 4 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">82</span> </div> <div class="page" id="S82"> <div role="main"> <span class="text">Eine Buchhaltung für die Einkünfte aus Liegenschaftenhandel</span><br/> <span class="text">wurde nicht eingereicht. In den Akten findet sich hingegen die Bau-</span><br/> <span class="text">kostenabrechnung der Architektur A. AG für die Stockwerkeigen-</span><br/> <span class="text">tumseinheiten in Z., aus der sich Gesamtbaukosten von</span><br/> <span class="text">Fr. 5'407'939.45 ergeben. Gemäss einer ebenfalls in den Akten</span><br/> <span class="text">liegenden Berechnung betrug der Preis für das Grundstück</span><br/> <span class="text">Fr. 1'525'000.00, so dass Gesamtkosten im Zusammenhang mit dem</span><br/> <span class="text">Erwerb und der Überbauung der Liegenschaft von (Fr. 5'407'939.45</span><br/> <span class="text">+ Fr. 1'525'000.00 =) Fr. 6'932'939.45 bzw. - nach Abzug der (bloss)</span><br/> <span class="text">kalkulatorischen Position Eigenmittelverzinsung von Fr. 200'000.00</span><br/> <span class="text">- Fr. 6'732'939.45 resultieren. Diesen Gesamtkosten für das Baupro-</span><br/> <span class="text">jekt stehen Verkaufserlöse von insgesamt Fr. 6'950'231.40 gegenüber,</span><br/> <span class="text">so dass sich ein Gewinn von Fr. 217'291.45 aus dem Bauprojekt</span><br/> <span class="text">ergibt.</span><br/> <span class="text">2.2.</span><br/> <span class="text">Der - pauschale (mittels Liegenschaftenhändlerpauschale) oder</span><br/> <span class="text">effektive - Abzug von auf den Wohnsitzkanton des Liegenschaften-</span><br/> <span class="text">händlers entfallenden Kosten kommt nur dann infrage, wenn am</span><br/> <span class="text">Wohnsitz auch entsprechende Kosten entstanden sind. Da es vor</span><br/> <span class="text">allem für nicht einem individuellen Bauprojekt zuordenbare Kosten</span><br/> <span class="text">schwerfällt exakt zu quantifizieren, in welchem Ausmass sie die Lie-</span><br/> <span class="text">genschaft betreffen, welche veräussert wurde (und hinsichtlich des</span><br/> <span class="text">dabei erzielten Gewinns der Belegenheitskanton ein Besteuerungs-</span><br/> <span class="text">recht in Anspruch nehmen kann), drängt es sich insbesondere für</span><br/> <span class="text">diese festen oder Gemeinkosten auf, den auf den Liegen-</span><br/> <span class="text">schaftskanton entfallenden Anteil zu schätzen und mittels einer</span><br/> <span class="text">Pauschale zu berücksichtigen. Auch insoweit ist indessen Voraus-</span><br/> <span class="text">setzung für die Gewährung eines Abzugs im Liegenschaftskanton -</span><br/> <span class="text">welcher umgekehrt im Wohnsitzkanton die steuerliche Nicht-</span><br/> <span class="text">berücksichtigung der entsprechenden Aufwendungen nach sich zieht</span><br/> <span class="text">-, dass entsprechende Kosten tatsächlich angefallen sind.</span><br/> <span class="text">2.2.1.</span><br/> <span class="text">Die Zielsetzung der Liegenschaftenhändlerpauschale besteht</span><br/> <span class="text">darin, Kosten, welche im Zusammenhang mit einem Gewinn aus</span><br/> <span class="text">Liegenschaftenhandel entstehen, angemessen zwischen dem Liegen-</span><br/> <span class="text">schaftskanton und dem Hauptsteuerdomizil zu verteilen: Soweit im</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 5 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">83</span> </div> <div class="page" id="S83"> <div role="main"> <span class="text">Zusammenhang mit der Erzielung eines solchen Gewinns entstan-</span><br/> <span class="text">dene Kosten - seien es nun das konkrete Projekt betreffende verän-</span><br/> <span class="text">derliche Kosten oder Gemeinkosten des Liegenschaftenhändlers -</span><br/> <span class="text">in der Buchhaltung eines Liegenschaftenhändlers auftauchen, drängt</span><br/> <span class="text">es sich auf, den Liegenschaftskanton ganz oder teilweise mit diesen</span><br/> <span class="text">Kosten zu belasten.</span><br/> <span class="text">Bereits vor Vorinstanz wie nun auch mit der Beschwerde ans</span><br/> <span class="text">Verwaltungsgericht hat der Beschwerdeführer zwar geltend gemacht,</span><br/> <span class="text">es seien entsprechende Kosten im Wohnsitzkanton angefallen. Diese</span><br/> <span class="text">Kosten hat er indessen in keiner Weise substanziiert. Vor allem hat er</span><br/> <span class="text">nicht einmal behauptet - und darauf wäre es angesichts der Ziel-</span><br/> <span class="text">setzung der Liegenschaftenhändlerpauschale angekommen -, dass</span><br/> <span class="text">direkte Kosten im Zusammenhang mit der Erstellung und dem Ver-</span><br/> <span class="text">kauf der Stockwerkeigentumseinheiten in Z. oder Gemeinkosten aus</span><br/> <span class="text">der Liegenschaftenhändlertätigkeit des Beschwerdeführers im Kan-</span><br/> <span class="text">ton Q. als Aufwand verbucht und steuerlich geltend gemacht worden</span><br/> <span class="text">seien, der Kanton Q. diesen Aufwand jedoch im Hinblick auf die Ge-</span><br/> <span class="text">währung einer Liegenschaftenhändlerpauschale im Zusammenhang</span><br/> <span class="text">mit dem Gewinn aus dem Verkauf der Stockwerkeigentumseinheiten</span><br/> <span class="text">in Z. gekürzt hätte.</span><br/> <span class="text">2.2.2.</span><br/> <span class="text">Nach Lage der Dinge ist im vorliegenden Fall auszuschliessen</span><br/> <span class="text">bzw. mindestens nicht einmal ansatzweise nachgewiesen, dass es mit</span><br/> <span class="text">Bezug auf die verkauften Stockwerkeigentumseinheiten in Z. solche</span><br/> <span class="text">Kosten gab, welche dem Kanton Aargau zu belasten wären. Aus der</span><br/> <span class="text">Baukostenabrechnung der Architektur A. AG ergibt sich vielmehr,</span><br/> <span class="text">dass der Baukostenabrechnung sämtliche im Zusammenhang mit der</span><br/> <span class="text">Erstellung der Stockwerkeigentumseinheiten in Z. verbundenen</span><br/> <span class="text">Kosten belastet wurden (z.B. Architektenhonorar [BKP 291], Kosten</span><br/> <span class="text">für Bewilligungen, Baugespann [BKP 511], Kosten für Vervielfäl-</span><br/> <span class="text">tigungen, Plankopien [BKP 524]; Kosten für Inserate [BKP 527],</span><br/> <span class="text">Versicherungsprämien [BKP 534], Kosten für Telefon und Porto</span><br/> <span class="text">[BKP 535], Verkaufsprovisionen [BKP 597]). Darauf hat bereits das</span><br/> <span class="text">KStA im Rekursverfahren hingewiesen und die Vorinstanz hat dies</span><br/> <span class="text">im angefochtenen Entscheid ebenfalls zutreffend erkannt. Damit sind</span><br/> <span class="text">diese Kosten steuermindernd in die Berechnung des im Kanton Aar-</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 6 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">84</span> </div> <div class="page" id="S84"> <div role="main"> <span class="text">gau als Belegenheitskanton steuerbaren Gewinns eingeflossen und es</span><br/> <span class="text">fällt ausser Betracht, sie unter dem Titel der Liegenschaftenhändler-</span><br/> <span class="text">pauschale (nochmals) geltend zu machen.</span><br/> <span class="text">Nichts anderes kann für Gemeinkosten des Beschwerdeführers</span><br/> <span class="text">gelten. Er hat - auch im verwaltungsgerichtlichen Beschwerde-</span><br/> <span class="text">verfahren - keine seine Liegenschaftenhändlertätigkeit betreffende</span><br/> <span class="text">Erfolgsrechnung vorgelegt, welche allgemeine Aufwandpositionen</span><br/> <span class="text">enthalten würde, welche im Kanton Q. steuerlich als Aufwand gel-</span><br/> <span class="text">tend gemacht worden wären bzw. dort wegen des im Kanton Aargau</span><br/> <span class="text">erzielten Liegenschaftsgewinns teilweise nicht als Aufwand aner-</span><br/> <span class="text">kannt worden wären und deshalb im Kanton Aargau im Rahmen der</span><br/> <span class="text">Gewährung einer Liegenschaftenhändlerpauschale steuermindernd</span><br/> <span class="text">zu berücksichtigen wären.</span><br/> <span class="text">2.2.3.</span><br/> <span class="text">Der Beschwerdeführer bzw. sein Rechtsvertreter unterliegt</span><br/> <span class="text">einem grundlegenden Missverständnis, wenn er davon ausgeht, allein</span><br/> <span class="text">weil der Kanton des Hauptsteuerdomizils (zu Unrecht) im Ergebnis</span><br/> <span class="text">eine Liegenschaftenhändlerpauschale der Besteuerung unterwirft</span><br/> <span class="text">(und nicht etwa ansonsten steuerlich zu berücksichtigenden Aufwand</span><br/> <span class="text">infolge Gewährung einer Liegenschaftenhändlerpauschale im Lie-</span><br/> <span class="text">genschaftskanton nicht berücksichtigt), müsse der Liegenschafts-</span><br/> <span class="text">kanton im gleichen Umfang eine Liegenschaftenhändlerpauschale</span><br/> <span class="text">gewähren d.h. den bei ihm zu besteuernden Gewinn um diesen Be-</span><br/> <span class="text">trag reduzieren. Der Sinn der Liegenschaftenhändlerpauschale be-</span><br/> <span class="text">steht darin, Kosten im Zusammenhang mit einem Liegenschafts-</span><br/> <span class="text">gewinn angemessen zwischen dem Hauptsteuerdomizil und dem</span><br/> <span class="text">Liegenschaftskanton zu verteilen. Sind jedoch im Kanton des Haupt-</span><br/> <span class="text">steuerdomizils steuerlich gesehen gar keine solchen Kosten ent-</span><br/> <span class="text">standen, sondern sind die entsprechenden Kosten wie hier sämtlich</span><br/> <span class="text">direkt bei der Ermittlung des steuerbaren Gewinns im Liegen-</span><br/> <span class="text">schaftskanton berücksichtigt worden, indem sie als Aufwand dem</span><br/> <span class="text">Verkaufserlös gegenüber gestellt wurden, so kann die Gewährung</span><br/> <span class="text">einer Liegenschaftenhändlerpauschale nicht infrage kommen, hat</span><br/> <span class="text">doch der Liegenschaftskanton damit die tatsächlich angefallenen</span><br/> <span class="text">Kosten bei der Ermittlung des steuerbaren Gewinn bereits voll</span><br/> <span class="text">berücksichtigt.</span><br/> </div> </div> </body> </html>