Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 5. April 2017 (810 16 328) ____________________________________________________________________ Raumplanung, Bauwesen Anpassung der Zonenvorschriften bezüglich der Fassadenhöhe Besetzung Präsidentin Franziska Preiswerk-Vögtli, K antonsrichter Niklaus Ruckstuhl, Christian Haidlauf, Stefan Schulthess, Beat Walther , Gerichtsschreiber Marius Wehren Beteiligte A.____ und B.____ , Beschwerdeführer gegen Regierungsrat des Kantons Basel -Landschaft , 4410 Liestal , Beschwerdegegner Einwohnergemeinde Zwingen , Schlossgasse 4, 4222 Zwingen, Beschwerdegegnerin Betreff Gemeinde Zwingen, "Mutation 2015" zum Zonen reglement Siedlung (RRB Nr. 1526 vom 1. November 2016) A. Die Einwohnergemeindeversammlung Zwingen beschlo ss am 15. März 2016 die "Mu- tation 2015" zum Zonenreglement Siedlung. Dabei wur de unter anderem in der Zone W1 die maximale Fassadenhöhe von 6.0 m auf 6.8 m erhöht un d die maximale Fassadenhöhe berg- seits von 4.8 m aufgehoben. Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht B. Die öffentliche Planauflage fand vom 21. April 201 6 bis 23. Mai 2016 statt. Während der Auflagefrist erhoben unter anderem A.____ und B. ____, Grundeigentümer der Parzelle Nr. XXXX, Grundbuch Zwingen, Einsprache. Im Rahmen d er gesetzlich vorgeschriebenen Ver- ständigungsverhandlung konnte mit den Einsprechern keine Einigung erzielt werden. C. Am 15. Juli 2016 unterbreitete der Gemeinderat Zw ingen die am 15. März 2016 be- schlossene Mutation des Zonenreglements Siedlung dem Reg ierungsrat des Kantons Basel- Landschaft zur Genehmigung und ersuchte um Abweisung der unerledigten Einsprachen. D. Mit Entscheid des Regierungsrats vom 1. November 2016 wurde die Einsprache von A.____ und B.____ abgewiesen, soweit darauf eingetre ten wurde. Die am 15. März 2016 be- schlossene "Mutation 2015" zum Zonenreglement Siedlung wurde genehmigt und allgemein- verbindlich erklärt. E. Mit Eingabe vom 9. November 2016 erhoben A.____ un d B.____ gegen den Entscheid des Regierungsrats vom 1. November 2016 Beschwerde beim K antonsgericht, Abteilung Ver- fassungs- und Verwaltungsrecht. F. Mit verbesserter Beschwerde vom 27. November 2016 stell en die Beschwerdeführer sinngemäss das Rechtsbegehren, es sei der "Mutation 2015 " zum Zonenreglement Siedlung in Bezug auf die Erhöhung der maximalen Fassadenhöhe in der Zone W1 von 6.0 m auf 6.8 m und die Aufhebung der maximalen Fassadenhöhe bergseit s von 4.8 m die Genehmigung zu verweigern. Im Sinne eines Eventualantrags wird sinngem äss die Beibehaltung der bisher gel- tenden Fassadenhöhen für die im Gebiet C.____weg bereits teilbebauten Gebiete beantragt. G. Die Gemeinde reichte am 21. Dezember 2016 ihre Ve rnehmlassung ein, ohne in der Sache ein ausdrückliches Rechtsbegehren zu stellen. H. Am 25. Januar 2017 reichten die Beschwerdeführer w eitere Unterlagen ein. I. In seiner Vernehmlassung vom 30. Januar 2017 beantr agt der Regierungsrat, es sei die Beschwerde abzuweisen. J. Mit Verfügung vom 31. Januar 2017 wurde der Fall de r Kammer zur Beurteilung über- wiesen. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1.1 Gemäss § 43 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- u nd Verwaltungsprozess- ordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 ist gegen Verfügu ngen und Entscheide des Regie- rungsrates die verwaltungsgerichtliche Beschwerde beim K antonsgericht zulässig. Da weder ein Ausschlusstatbestand nach § 44 VPO noch ein spezialgese tzlicher Ausschlusstatbestand Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht vorliegen, ist die Zuständigkeit des Kantonsgerichts, A bteilung Verfassungs- und Verwaltungs- recht, zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gegeben. 1.2 Zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist befugt, wer durch die angefochtene Verfügung oder den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (§ 47 Abs. 1 lit. a VPO) . Die Beschwerdeführer sind als Grundei- gentümer der in der Zone W1 gelegenen Parzelle Nr. X XXX, Grundbuch Zwingen, durch die strittige Mutation des Zonenreglements in schutzwürdigen Interessen betroffen und damit zur Beschwerde legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvora ussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. 2. Die Kognition des Kantonsgerichts ist gemäss § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO grundsätz- lich auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sach verhalts beschränkt. Die Unange- messenheit kann nach § 45 Abs. 1 lit. c VPO nur in den i n dieser Bestimmung genannten Aus- nahmefällen überprüft werden. Entscheide betreffend Nutzungsplanung fallen nicht darunter. 3.1 Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen die im Rahmen der "Mutation 2015" der Zonenvorschriften Siedlung beschlossene Erhöhung der ma ximalen Fassadenhöhe sowie die Aufhebung der maximalen Fassadenhöhe bergseits in der Zone W1. 3.2 Die Beschwerdeführer machen zusammengefasst gelten d, dass die strittigen Regle- mentsänderungen erst nach der Planung und Erstellung d es C.____wegs im Jahr 2011 und damit verspätet an die Hand genommen worden seien. Di e Gemeinde hätte bereits vor der Er- schliessung des fraglichen Gebiets erkennen müssen, dass mit den geltenden Fassadenhöhen gemäss Zonenreglement eine verdichtete Bauweise nur sch wer umsetzbar sei. Sie habe damit ihre Planungspflicht gemäss § 5 des Raumplanungs- und B augesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 verletzt. Auch im Sinne der Rechtsgleichheit hät te die Änderung des Zonenreglements zusammen mit der Erstellung der Strasse erfolgen müssen . Indem die Gemeinde während der laufenden Überbauung des C.____wegs eine Änderung der Zonenvorschriften vorgenommen habe, entstünden unterschiedlich hohe Baukörper, was im Widerspruch zu § 15 RBG bzw. zum Gebot einer guten Einfügung in die landschaftliche und bauliche Umgebung stehe. Im Weiteren würden die im Entscheid des Regierungsrats angeführten F assaden- und Gebäudehöhenbe- rechnungen unberücksichtigt lassen, dass bei Pultdächern die pultfirstseitige Fassadenhöhe um 2.0 m erhöht werden dürfe. 3.3 Der Regierungsrat erwog im angefochtenen Entscheid , die Grundeigentümer hätten keinen Anspruch darauf, dass die einmal festgelegten ba ulichen Nutzungsmöglichkeiten unbe- schränkt bestehen blieben. Dies bedeute auch, dass spätere Änderungen (nach der Erstellung der eigenen Liegenschaft) in Kauf genommen werden müsst en. Da die strittigen Änderungen alle Grundeigentümer derselben Zone betreffen würden , seien das Gebot der rechtsgleichen Behandlung und das Willkürverbot nicht verletzt. Mit den Reglementsänderungen werde sodann zwar die Fassadenhöhe angepasst, die Gebäudehöhe betrage aber unverändert 10 m. In seiner Vernehmlassung führt der Regierungsrat zusammengefasst a us, die Gemeinde habe erkannt, Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht dass die bergseitige Fassadenhöhenbegrenzung aufgrund d er Geländestruktur zum Hindernis für eine sinnvolle weitere Bebauung werde und dieses P roblem mit den neuen Vorschriften be- hoben. Dabei handle es sich um eine wohl durchdachte un d sachlich vertretbare Massnahme, welche sich für alle Grundeigentümer in der betreffen den Zone gleich auswirke. Es sei daher nicht nachvollziehbar, inwiefern die Planung der Gemei nde das Rechtsgleichheitsgebot verletzt haben solle. Der Umstand, dass in einem Baugebiet und konkret in ein und derselben Zone innerhalb eines Jahres Gebäude nach unterschiedlichen Bestimmungen erstellt würden, sei bei einer Zonenplanmutation zudem normal. Namentlich komm e es vor, dass erst nach der Erstel- lung erster Bauten in einem Gebiet festgestellt werde, dass die Bauvorschriften nicht vollständig zweckmässig seien. 3.4 Die Gemeinde führt im Wesentlichen aus, dass der Gem einderat in der Phase der Er- stellung des C.____wegs auf Begehren von Bauwilligen reagiert habe und die Planungsarbeiten für die Anpassung des Zonenreglements in Angriff geno mmen habe. Das Nutzungsplanungs- verfahren sei in der Folge ordnungsgemäss durchgeführt worden, wobei der Gemeinderat früh- zeitig signalisiert habe, dass das entsprechende Verfahre n eine gewisse Zeit in Anspruch neh- men werde. Zur vorliegend strittigen Planungsmassnahme se i festzuhalten, dass mit dem Aus- bau des C.____wegs Bauland in der Zone W1 erschlossen wo rden sei, das relativ flaches Ge- lände aufweise. Für eine sinnvolle Bebauung des Gebie ts sei die bisherige Bestimmung betref- fend die bergseitige Begrenzung der Fassadenhöhe zum Hi ndernis geworden. Entsprechend habe der Gemeinderat mit der "Mutation 2015" für di e gesamte Zone W1 neue Bestimmungen erarbeitet, welche eine zweckmässige und sinnvolle Überb auung, insbesondere in den noch nicht überbauten, eher flach geneigten Gebieten, ermö glichen sollen. Mit der Planungsmass- nahme werde lediglich die Begrenzung der Fassadenhöhe verändert, nicht jedoch die Gebäu- dehöhe. Die angepassten Bestimmungen des Zonenreglements ermöglichten neu eine bessere architektonische Gestaltung und Einpassung ohne gedrungene, sitzende Baukörper. 4.1 Gemäss Art. 21 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die R aumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse wesentlich geändert haben. Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist. Andererseits sin d Pläne revidierbar, da dem Grundei- gentümer kein Anspruch auf dauernden Verbleib seines La ndes in derselben Zone zukommt und Planung und Wirklichkeit bei Bedarf in Übereinstimm ung gebracht werden müssen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_305/2015 vom 14. Dez ember 2015 E. 3.1 mit Hinweisen). Für die Beurteilung, ob die Veränderung der Verhält nisse erheblich ist und damit ein öffentli- ches Interesse an einer Planänderung besteht, bedarf es e iner Interessenabwägung unter Be- rücksichtigung namentlich der Geltungsdauer des anzupassend en Zonenplans, seines Inhalts, des Ausmasses der beabsichtigten Änderung und deren Begrü ndung. Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planänderung sprechen. Nach Ablauf des Planungshorizont s, der für Bauzonen 15 Jahre be- trägt (Art. 15 lit. b RPG), sind Zonenpläne grundsät zlich einer Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen. Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt, desto geringer ist deshalb das Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans, und umso eher können auch geänderte Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulässi ge Begründung für eine Revision berücksichtigt werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_5 13/2014 vom 13. Mai 2016 E. 4.2 mit Hinweisen). 4.2 Mit der "Mutation 2015" der Zonenvorschriften Sie dlung wurde unter anderem die zu- lässige Nutzung in der Zone W1 in Bezug auf die maxima le Fassadenhöhe neu umschrieben. Dabei handelt es sich um eine Änderung eines Nutzungspla ns, auf die Art. 21 Abs. 2 RPG An- wendung findet. Die vorliegend strittigen Reglementsb estimmungen standen – nach der Ge- nehmigung der Zonenvorschriften Siedlung durch den Reg ierungsrat am 29. August 2006 – im Zeitpunkt des angefochtenen Entscheids bereits während zehn Jahren in Kraft. Eine solche Geltungsdauer gebietet zwar noch nicht zwingend eine Überprüfung der Planung, schliesst eine Planänderung bei Vorliegen entsprechender Interessen ab er auch nicht aus. Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden sodann nicht die Zonen vorschriften als Ganzes, sondern einzig die Erhöhung der zulässigen Fassadenhöhe von 6.0 m auf 6.8 m und die Aufhebung der maxi- malen Fassadenhöhe bergseits von 4.8 m in der Zone W1 . Diese Änderungen betreffen keine zentralen Punkte der Planung, sondern eher untergeord nete Fragen, welche keine umfassen- den Neuüberprüfungen erfordern und daher einer rasche ren Anpassung zugänglich sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_513/2014 vom 13. Mai 2016 E. 4.4 mit Hinweisen; BGE 124 II 391 E. 4b). 5.1 Dem Planungsbericht gemäss Art. 47 RPV zur "Mutation 2015" der Zonenvorschriften Siedlung vom 11. Juli 2016 kann in Bezug auf die hier i n Frage stehenden Reglementsände- rungen entnommen werden (S. 5 f.), dass die bergseitig e Begrenzung der Fassadenhöhe im steilen Gelände bis anhin nicht zu Problemen geführt h abe. Mit dem Ausbau des C.____weges sei nun jedoch Bauland in der Zone W1 erschlossen worde n, welches relativ flaches Gelände aufweise. Durch die Zwänge der bergseitigen Fassadenhöhe nbegrenzung könnten in diesen Lagen nur "gedrungene" Baukörper realisiert werden, welche gegenüber einer Bebauung in der Hanglage benachteiligt wären. Mit der Aufhebung der bergseitigen Fassadenhöhenbegrenzung solle dem entgegengewirkt werden. Die Anhebung der Fassadenhöhe von 6.0 m auf 6.8 m solle zudem eine grössere architektonische Freiheit herbeiführe n (z.B. Nutzung Dachgeschosse, Anordnung Sockelgeschosse, Raumhöhen etc.). Die Bestimmungen bzw. die Maximalwerte zur Fassadenhöhe in der Zone W1 lägen im Bereich der Vorschr iften anderer Baselbieter Gemein- den. 5.2.1 Diese von der Gemeinde im Zusammenhang mit der strittigen Mutation der Zonenvor- schriften Siedlung angeführten Gründe erscheinen als sac hlich und nachvollziehbar. Nament- lich wird damit eine Regelung angepasst, welche in fla cheren Hanglagen eine sinnvolle Über- bauung erschwerte. Die Beschwerdeführer stellen die fr aglichen Reglementsänderungen denn auch nicht inhaltlich in Frage. Sie monieren vielmehr den zeitlichen Ablauf der Umsetzung die- ser Änderungen, welche aus ihrer Sicht zu spät erfolgte n. Sie rügen in diesem Zusammenhang eine Verletzung von § 3 RBG (Ziele und Grundsätze der Raumplanung), § 5 RBG (Planungs- pflicht) und § 15 RBG (Siedlungsentwicklung) sowie des Rechtsgleichheitsgebots. Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht 5.2.2 Dazu ist vorab festzustellen, dass die Beschwerdefüh rer in ihrer Einsprache vom 18. Mai 2016 ausführten, sie selbst hätten die Gemeind e im Rahmen der geplanten Überbau- ung ihrer Parzelle auf die Problematik der bergseiti gen Fassadenhöhe hingewiesen. Auf ihre Nachfrage, ob eine Änderung des Zonenreglements vorgesehen sei, seien sie darauf vertröstet worden, dass dies nicht vor Ablauf von zwei Jahren der F all sein werde, wenn überhaupt. Auf- grund dieser langen Wartezeit und wegen fehlender A ussicht auf Änderung des Zonenregle- ments hätten sie das Bauvorhaben anhand des bestehenden R eglements realisiert. Demnach haben sich die Beschwerdeführer in Kenntnis einer mögli chen Reglementsänderung bewusst für eine Überbauung ihrer – Anfang 2015 erworbenen – Parzelle nach den damals geltenden Zonenvorschriften entschieden. Es erscheint jedoch fraglich, ob sie sich vor diesem Hintergrund unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nunmehr nachträglich auf die Rechtswidrigkeit des Vorgehens der Gemeinde berufen können. Die Frage kann letztlich offen gelassen werden, zumal sich die Beschwerde ohnehin in der Sache als unbegründet erweist. 5.2.3 Die Beschwerdeführer weisen grundsätzlich zu Recht d arauf hin, dass die verfahrens- gegenständliche Mutation der Zonenvorschriften Siedlun g nach dem Ausbau des C.____wegs, welcher in den Jahren 2013 bis 2014 erfolgte, beschlossen wurde. Die Gemeinde führt denn auch ausdrücklich aus, dass unter anderem der Ausbau des C .____wegs bzw. die Erschlies- sung des fraglichen Gebiets Auslöser der strittigen Regl ementsänderungen gewesen sei. Sie habe auf Begehren von bauwilligen Grundeigentümern reagiert und bereits während dem Bau der Strasse die Planungsarbeiten für eine Anpassung de s Zonenreglements in Angriff genom- men. Die fraglichen Grundeigentümer seien bereits im Ja hr 2014 darauf aufmerksam gemacht worden, dass eine Reglementsanpassung geplant sei und di ese eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen werde. Das Planungsverfahren sei in der Folge zü gig durchgeführt worden: Im An- schluss an die kantonale Vorprüfung sei vom 9. Juli 2015 bis 27. August 2015 das öffentliche Mitwirkungsverfahren durchgeführt worden und am 15. Mä rz 2016 sei die Beschlussfassung durch die Einwohnergemeindeversammlung erfolgt. 5.2.4 Dieses Vorgehen der Gemeinde ist entgegen der Ar gumentation der Beschwerdeführer nicht zu beanstanden. Eine Anpassung der Zonenvorschrift en ist – wie der Regierungsrat zu Recht ausführt – geboten, wenn im Zuge der Überbauun g eines neu erschlossenen Gebiet festgestellt wird, dass die Zonenvorschriften nicht vollst ändig zweckmässig sind. Im vorliegen- den Fall hat die Gemeinde frühzeitig reagiert und d ie erforderlichen Änderungen umgehend an die Hand genommen. Weiter trifft zwar zu, dass aufgrund der Aufhebung der bergseitigen Fas- sadenhöhenbegrenzung und der Erhöhung der zulässigen Fassadenhöhe um 0.8 m im Verhält- nis zum bisherigen Recht höhere Gebäude errichtet werde n können. Die vom Regierungsrat und den Beschwerdeführern angeführten Beispiele theor etischer Bauvorhaben talseitig des C.____wegs gehen von einer Erhöhung der nach neuem R echt möglichen Gebäudehöhe von jeweils 0.8 m aus. Inwiefern dies zu einem mit dem Rau mplanungsrecht oder dem Rechts- gleichheitsgebot unvereinbaren Zustand führen würde, i st indes nicht ersichtlich und wird von den Beschwerdeführern auch nicht substantiiert dargetan. Dies muss umso mehr gelten, als die maximal zulässige Gebäudehöhe nach wie vor auf 10 m besch ränkt ist. Die Tatsache, dass in einem Gebiet Bauten bestehen, welche nach unterschiedli chen Zonenvorschriften errichtet Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht worden sind, ist sodann – wie der Regierungsrat zu Recht ausführt – mögliche Folge einer Zo- nenplanmutation und als solches nicht zu beanstanden. 5.2.5 Nach dem Gesagten liegt in Bezug auf die stritti gen Reglementsänderungen weder eine Verletzung von Bestimmungen des RBG noch des Rechts gleichheitsgebots – welches im Bereich des Raumplanungsrechts ohnehin nur eine abgesch wächte Wirkung hat (BGE 142 I 162 E. 3.7.2) – vor. Die Beschwerde ist demnach vollumfä nglich abzuweisen. 6. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kant onsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Vor- liegend sind die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1 '400.-- den unterlegenen Beschwerde- führern aufzuerlegen. Die Parteikosten sind wettzuschlagen (§ 21 Abs. 2 VPO). Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1'400.-- werden den Be- schwerdeführern auferlegt und mit dem geleisteten Koste nvorschuss in der Höhe von Fr. 1'400.-- verrechnet. 3. Die Parteikosten werden wettgeschlagen. Präsidentin Gerichtsschreiber