<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2007.00180</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207148&amp;W10_KEY=13013555&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2007.00180</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.11.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b> Erstellung von drei Mehrfamilienhäusern; Anrechenbarkeit von Geschossen im Sinne von § 276 Abs. 2 PBG; Ersatz des untersten Vollgeschosses durch Untergeschosse (E. 2); Behebung von Mängeln mittels Nebenbestimmungen (E. 3). Nach § 276 Abs. 2 PBG können "in allen Bauzonen ... Vollgeschosse durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden; zusammengerechnet dürfen sie jedoch die erlaubte Zahl der Vollgeschosse nicht überschreiten." Diese Vorschrift will die Erscheinungsweise der Bauten und das Mass der zulässigen (anrechenbaren) Nutzung bestimmen. Die Nutzweise, d.h. die Art der anrechenbaren Nutzung, wird damit nicht geregelt. Aus der Bestimmung lässt sich auch nicht ableiten, dass ein Bauherr über die Zählweise der Geschosse frei bestimmen und bei der Zählung gar ein Geschoss überspringen könnte. Massgeblich ist vielmehr die effektive Lage der Geschosse; als erstes Vollgeschoss gilt daher stets das unterste. Beim vorliegenden Projekt stellt somit das jeweils untere der beiden Vollgeschosse das erste Vollgeschoss dar (E. 2.4). Eine Behebung von Mängeln mittels Nebenbestimmungen im Sinne von § 321 Abs. 1 PBG kommt nur in Frage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (E. 3.1). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEURTEILUNGSSPIELRAUM">BEURTEILUNGSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSS">GESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSZAHL">GESCHOSSZAHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSZÃHLUNG">GESCHOSSZÃHLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSZAHLVORSCHRIFTEN">GESCHOSSZAHLVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSVORSCHRIFT">NUTZUNGSVORSCHRIFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZWEISE">NUTZWEISE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERGESCHOSS">UNTERGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLLGESCHOSS">VOLLGESCHOSS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 276 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 316 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8450" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2007.00180</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. November 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"></a><a id="Anonym_ORT_1_4"><span>E AG,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_2_11">RA </a>F,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14"><span>G<b>,</b></span></a><b><span> </span></b><span>vertreten durch <a id="Anonym_ORT_4_24">RA H,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_5_26"><span>Gemeinderat Oetwil am See,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_6_36">RA I,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der Gemeinderat Oetwil am See erteilte der E AG am 5. September 2006 die Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung von drei MehrfamilienhÃ¤usern an der L- und M-Strasse in Oetwil am See (GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen die Baubewilligung erhob G Rekurs an die Baurekurskommission II. Mit Entscheid vom 13. MÃ¤rz 2007 hiess diese den Rekurs gut und hob die Baubewilligung auf.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Eingabe vom 13. April 2007 erhob die E AG beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission II mit den AntrÃ¤gen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung zu bestÃ¤tigen, eventuell sei die Sache zu neuer Beurteilung an die Baurekurskommission zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten des Beschwerdegegners.</span></p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz beantragte am 11. Mai 2007 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat verzichtete in seiner Stellungnahme vom 21. Mai 2007 auf einen formellen Antrag, unterstÃ¼tzte in der BegrÃ¼ndung jedoch den Standpunkt der BeschwerdefÃ¼hrerin. Der Beschwerdegegner stellte mit Beschwerdeantwort vom 23. Mai 2007 Antrag auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der BeschwerdefÃ¼hrerin.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist als Bauherrin des strittigen Projekts ohne weiteres zur Beschwerde legitimiert. Auf die form- und fristgerechte Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das strittige Bauvorhaben liegt in der Wohnzone W2c der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Oetwil am See vom 18. MÃ¤rz 2002. FÃ¼r die betroffene GrundflÃ¤che gelten Ã¼berdies die Sonderbauvorschriften DÃ¶rfli vom 24. MÃ¤rz 2003 (von der Baudirektion genehmigt am 26. September 2003) sowie der private Gestaltungsplan Areal WSO (vom Gemeinderat am 21. MÃ¤rz 2006 und von der Baudirektion am 28. Juni 2006 genehmigt). Nach Art. 4 der Sonderbauvorschriften und ebenso nach Art. 6 Abs. 2 des Gestaltungsplans sind drei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zulÃ¤ssig; anrechenbare Untergeschosse sind nicht gestattet. Die Sonderbauvorschriften (SBV) bestimmen sodann in Art. 6:</p> <p class="EinzugZitat"><span> Art. 6 <i>Besondere Nutzungsanordnung</i></span></p> <p class="EinzugZitat"><span> Im ersten Vollgeschoss sind nur gewerblich genutzte FlÃ¤chen sowie NebenrÃ¤ume, die dem Wohnen oder der Arbeitsplatzgestaltung dienen, gestattet. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die Vorschriften des Gestaltungsplans (GPV) verweisen fÃ¼r die Nutzweise im Bereich der Wohnzone W2c auf die Regeln der Sonderbauvorschriften (Art. 9 Abs. 1 GPV); zudem wiederholen sie ausdrÃ¼cklich den Inhalt von Art. 6 der Sonderbauvorschriften betreffend die Nutzung der FlÃ¤chen im ersten Vollgeschoss (Art. 9 Abs. 2 GPV). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das Bauvorhaben besteht aus drei lang gezogenen GebÃ¤uden, die je ein Untergeschoss, zwei Vollgeschosse und ein Attikageschoss aufweisen (vgl. mit Bezug auf das Untergeschoss von Haus A die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz in E. 3.1). In den Untergeschossen befinden sich Keller, Wasch-, Bastel- und TechnikrÃ¤ume, in jenem des Hauses A Ã¼berdies eine Tiefgarage mit 40 EinstellplÃ¤tzen. </p> <p class="Urteilstext">In den Voll- und Attikageschossen aller drei HÃ¤user sind ausschliesslich Wohnungen vorgesehen. Das gilt auch fÃ¼r die ersten Vollgeschosse, in denen durchwegs WohnrÃ¤ume angeordnet sind (Wohnen, Essen, KÃ¼che, Bad/WC sowie die erforderlichen ZugÃ¤nge). Es handelt sich dabei weder um gewerblich genutzte FlÃ¤chen noch um NebenrÃ¤ume im Dienste des Wohnens oder der Arbeitsplatzgestaltung, wie sie gemÃ¤ss Art. 6 SBV und Art. 9 Abs. 2 GPV zugelassen sind. Die dem Wohnen dienenden NebenrÃ¤ume finden sich in den Untergeschossen. Die Vorinstanz ging demgemÃ¤ss davon aus, dass das Bauvorhaben den Anforderungen der Sonderbauvorschriften und des Gestaltungsplans nicht entspricht. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Dagegen bringt die BeschwerdefÃ¼hrerin vor, dass Sonderbauvorschriften und Gestaltungsplan drei Vollgeschosse zuliessen, von denen die Bauherrschaft nur zwei realisiere. GemÃ¤ss § 276 Abs. 2 PBG kÃ¶nnten in allen Bauzonen Vollgeschosse durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden. In Ãbereinstimmung mit dieser Regel seien hier die untersten Vollgeschosse durch Untergeschosse ersetzt worden. In diesen befÃ¤nden sich ausschliesslich NebenrÃ¤ume, die dem Wohnen dienten, wie sie nach Art. 6 SBV und Art. 9 Abs. 2 GPV gestattet seien. Der Gemeinderat hat sich dieser Sichtweise in seiner Vernehmlassung angeschlossen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Nach § 276 Abs. 2 PBG kÃ¶nnen "in allen Bauzonen ... Vollgeschosse durch Dach- oder Untergeschosse ersetzt werden; zusammengerechnet dÃ¼rfen sie jedoch die erlaubte Zahl der Vollgeschosse nicht Ã¼berschreiten." Diese Vorschrift will die Erscheinungsweise der Bauten und das Mass der zulÃ¤ssigen (anrechenbaren) Nutzung bestimmen. Die Nutz<i>weise</i>, d.h. die <i>Art</i> der anrechenbaren Nutzung, wird damit nicht geregelt. Aus der Bestimmung lÃ¤sst sich auch nicht ableiten, dass ein Bauherr Ã¼ber die ZÃ¤hlweise der Geschosse frei bestimmen und bei der ZÃ¤hlung gar ein Geschoss Ã¼berspringen kÃ¶nnte. Massgeblich ist vielmehr die effektive Lage der Geschosse; als erstes Vollgeschoss gilt daher stets das unterste. Beim vorliegenden Projekt stellt somit das jeweils untere der beiden Vollgeschosse das erste Vollgeschoss dar.</p> <p class="Urteilstext">Dieses Ergebnis entspricht auch dem Zweck, der mit der Regel von Art. 6 SBV und Art. 9 Abs. 2 GPV verfolgt wird. Wie aus dem Bericht zum Gestaltungsplan hervorgeht, werden von der Ãberbauung des Areals, das in unmittelbarer NÃ¤he zum Dorfkern liegt, Entwicklungsimpulse fÃ¼r die ganze Gemeinde erwartet. GrundsÃ¤tzlich wird eine gemischte Nutzweise Wohnen und Arbeiten angestrebt; unter anderem deshalb sei in den Sonderbauvorschriften niedergelegt worden, dass im ersten Vollgeschoss lediglich gewerblich genutzte FlÃ¤chen sowie NebenrÃ¤ume, die dem Wohnen oder Arbeiten dienen, vorgesehen werden dÃ¼rfen (Bericht S. 5). </p> <p class="Urteilstext">Auch vom Gemeinderat wird diese Zielsetzung im Prinzip anerkannt. Er wendet jedoch ein, dass mit den Nutzungsvorschriften ausdrÃ¼cklich auch NebenrÃ¤ume, die dem Wohnen dienen, gestattet wÃ¼rden. HÃ¤tte man eine gewerbliche Nutzung zwingend vorschreiben wollen, so hÃ¤tte dies entsprechend normiert werden mÃ¼ssen, z.B. mittels Festlegung eines Mindest-Gewerbeanteils. Das sei nicht geschehen. </p> <p class="Urteilstext">Die genannten Regeln der Sonderbauvorschriften und des Gestaltungsplans sind jedoch durchaus geeignet, die Erstellung von GewerberÃ¤umen im betroffenen Areal zu fÃ¶rdern. Eine Bauweise, bei welcher im ersten Vollgeschoss ausschliesslich NebenrÃ¤ume fÃ¼r Wohnungen angeordnet wÃ¼rden, ist nicht realistisch und wurde beim Erlass der Vorschriften zweifellos nicht ins Auge gefasst. Solche RÃ¤ume finden ohne weiteres und gÃ¼nstiger in einem Untergeschoss Platz. TatsÃ¤chlich ist denn auch vorliegend keine solche Bauweise geplant, und es ist schon deswegen nicht ersichtlich, inwiefern das Argument des Gemeinderats das strittige Projekt zu stÃ¼tzen vermÃ¶chte. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht ferner geltend, die Vorinstanz habe mit ihrer Auslegung des kommunalen Rechts in unzulÃ¤ssiger Weise in den Ermessensspielraum des Gemeinderates eingegriffen. </p> <p class="Urteilstext">Bei der Auslegung von kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Bauvorschriften steht den GemeindebehÃ¶rden ein Beurteilungsspielraum zur VerfÃ¼gung, der von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen zu beachten ist. Die durch die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde getroffene Auslegung des kommunalen Rechts ist zu schÃ¼tzen, sofern sie sich auf rechtlich vertretbare GrÃ¼nde stÃ¼tzen kann. Die Rechtsmittelinstanzen dÃ¼rfen dann ihre allenfalls abweichende Sinngebung nicht an die Stelle derjenigen der kommunalen BehÃ¶rden setzen (BGr, 6. Juni 2005, 1P.487/2004, E. 3.1, www.bger.ch, mit Hinweisen; VGr, 28. Juni 2006, VB.2006.00155, E. 2, www.vgrzh.ch; RB 1981 Nr. 20, 1984 Nr. 111; VGr, 2. MÃ¤rz 1988, BEZ 1988 Nr. 36 E. 1; VGr 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h). </p> <p class="Urteilstext">Diesen Beurteilungsspielraum durfte der Gemeinderat auch vorliegend in Anspruch nehmen. Die von ihm vertretene Auslegung der Bestimmungen von Art. 6 SBV und Art. 9 Abs. 2 GPV ist jedoch nach dem Gesagten mit keinen sachlichen Argumenten begrÃ¼ndbar und liegt daher ausserhalb des zulÃ¤ssigen Spielraums, welcher der BehÃ¶rde bei der Anwendung dieser Vorschriften zusteht. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Die in den Erdgeschossen der projektierten Bauten vorgesehenen Wohnungen erweisen sich damit als nicht bewilligungsfÃ¤hig. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauprojekts ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, wird die Bewilligung dennoch erteilt und mit den Nebenbestimmungen verbunden, die zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands erforderlich sind (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt indessen nur in Frage, wenn die MÃ¤ngel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; fÃ¼hren diese zu einer wesentlichen ProjektÃ¤nderung, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 11. Januar 2006, VB.2005.00362, E. 3.2.2; 19. Oktober 2005, VB.2005.00179, E. 4.4; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, S. 241 f.; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 21-15 f.). </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz gelangte zum Schluss, dass sich der vorliegende Mangel nicht ohne besondere Schwierigkeiten werde beheben lassen, sondern eine grundlegende Ãberarbeitung des Projekts erforderlich mache. DemgegenÃ¼ber ist die BeschwerdefÃ¼hrerin der Auffassung, die Baubewilligung mÃ¼sse mit einer Nebenbestimmung erteilt werden. Die Substitution einer Nutzung durch eine andere sei durch eine einfache Auflage in der Baubewilligung erzwingbar; es reiche vÃ¶llig aus, wenn der BehÃ¶rde vor Baubeginn die korrigierten PlÃ¤ne eingereicht wÃ¼rden. Falls die Bauherrschaft dann zum Schluss gelange, dass das Projekt mit der entsprechenden Auflage nicht sinnvoll umzusetzen sei, stehe ihr immer noch der Weg offen, Ã¼ber ein neues Bewilligungsverfahren ein anderes Projekt einzureichen. Sie wirft der Vorinstanz auch vor, diese habe sich von sachfremden ErwÃ¤gungen leiten lassen; ob sich ein Bauvorhaben mit entsprechend geÃ¤nderter Nutzung noch Ã¶konomisch umsetzen lasse, habe die BehÃ¶rde nicht zu kÃ¼mmern. â Der Gemeinderat hat sich dieser Betrachtungsweise im Wesentlichen angeschlossen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss den ProjektplÃ¤nen sind in den Erdgeschossen aller drei HÃ¤user ausschliesslich Wohnungen geplant. FÃ¼r die Nutzung zu Gewerbezwecken wÃ¤re eine erhebliche Ãberarbeitung der PlÃ¤ne erforderlich, wobei fraglich ist, ob die bisherigen RaumhÃ¶hen, die Lage der Versorgungsleitungen, ZugÃ¤nge etc. fÃ¼r eine solche Nutzung geeignet wÃ¤ren. Des weiteren kÃ¶nnte die geÃ¤nderte Nutzung auch die Anforderungen an Erschliessung und Parkierungsanlagen beeinflussen. Dies sind keine Korrekturen untergeordneter Art, und es steht auch keineswegs fest, dass sie ohne besondere Schwierigkeiten realisierbar wÃ¤ren. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz, dass der festgestellte Mangel des Bauprojekts sich nicht mittels einer Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG beheben lasse, ist daher zutreffend. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Nicht deutlich ist, worauf der Vorwurf der BeschwerdefÃ¼hrerin zielt, dass sich die Vorinstanz von sachfremden ErwÃ¤gungen Ã¶konomischer Art habe leiten lassen. MÃ¶glicherweise bezieht sie sich dabei auf die Feststellung, dass nur untergeordneten, nicht aber wesentlichen Bauhindernissen mit Auflagen und Bedingungen begegnet werden kann. </p> <p class="Urteilstext">Diese EinschrÃ¤nkung ergibt sich nicht unmittelbar aus dem Wortlaut von § 321 Abs. 1 PBG, entspricht jedoch einer langjÃ¤hrigen und konstanten Rechtsprechung. Sie wird u.a. damit begrÃ¼ndet, dass die IdentitÃ¤t des Bauvorhabens gewahrt werden mÃ¼sse (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 21-15; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, S. 241), was der verfahrensrechtlichen Anforderung entspricht, wonach der Streitgegenstand im Verlauf des Verfahrens nicht verÃ¤ndert werden darf (<span>Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999</span>, § 52 N. 3 ff.; Thomas Merkli/Arthur Aeschlimann/Ruth Herzog, Kommentar zum Gesetz Ã¼ber die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997, Art. 25 N. 13 ff, Art. 72 N. 6 ff.). Die EinschrÃ¤nkung dient sodann auch dem Schutz der Nachbarn und anderer Rechtsmittelberechtigter. Zwar werden diesen, wenn sie die Zustellung des ursprÃ¼nglichen Baubescheids verlangt haben, alle spÃ¤teren Entscheide Ã¼ber dasselbe Vorhaben â insbesondere auch betreffend ProjektÃ¤nderungen, die zur ErfÃ¼llung einer Nebenbestimmung erforderlich werden â ebenfalls erÃ¶ffnet (§ 316 Abs. 2 PBG), und sie haben die MÃ¶glichkeit, dagegen wiederum Rechtsmittel zu ergreifen. Bei einem wesentlich geÃ¤nderten Projekt sehen sich jedoch unter UmstÃ¤nden andere Nachbarn betroffen als bei dem ursprÃ¼nglich publizierten, weshalb zur GewÃ¤hrleistung des Rechtsschutzes eine erneute Ausschreibung erforderlich ist. Gerade im vorliegenden Fall ist durchaus denkbar, dass eine gewerbliche Nutzung der drei Erdgeschosse andere Interessen tangiert als die ursprÃ¼nglich geplante Wohnnutzung. Die Rechtsprechung, wonach nur untergeordnete, nicht aber wesentliche BaumÃ¤ngel mittels Nebenbestimmungen im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden kÃ¶nnen, beruht daher auf sachlichen GrÃ¼nden, und es ist an ihr festzuhalten. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die strittige Baubewilligung erweist sich damit als nicht haltbar und ist aufzuheben. Die Beschwerde ist abzuweisen und der Entscheid der Vorinstanz zu bestÃ¤tigen. </p> <p class="Urteilstext">Bei dieser Sachlage war die Vorinstanz nicht gehalten, die weiteren mit dem Rekurs erhobenen RÃ¼gen, insbesondere bezÃ¼glich der Erschliessung, zu prÃ¼fen, wie der Gemeinderat dies in seiner Vernehmlassung als erwÃ¼nscht bezeichnet hat. Ob Fragen, die fÃ¼r den Entscheid in der Sache nicht massgeblich sind, im Rahmen eines obiter dictum dennoch erÃ¶rtert werden, ist weitgehend eine Frage der ZweckmÃ¤ssigkeit. Ein Gericht ist in keinem Fall verpflichtet, eine PrÃ¼fung solcher nicht entscheidwesentlicher Fragen vorzunehmen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die BeschwerdefÃ¼hrerin kostenpflichtig. Sie hat dem Beschwerdegegner Ã¼berdies fÃ¼r seine Aufwendungen im Beschwerdeverfahren eine angemessene ParteientschÃ¤digung auszurichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). </p> <p class="Urteilstext">Dem Gemeinderat ist entgegen seinem Antrag keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen. Er hat im Beschwerdeverfahren keine AntrÃ¤ge gestellt und unterliegt auch sinngemÃ¤ss mit den im Baubescheid und in der Beschwerdevernehmlassung vertretenen Standpunkten. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.-- auszurichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids. </span></p> <p class="Einzug2"><span> Weitere ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>