<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <p class="MsoPlainText">A. Dans le but de construire un bâtiment de dix appartements en PPE</p> <p class="MsoPlainText">sur l'article 3894 du cadastre de X. dont elle est propriétaire, la so-</p> <p class="MsoPlainText">ciété L. SA a conclu en date du 29 janvier 1998 différents actes de vente</p> <p class="MsoPlainText">immobilière portant sur des parts de copropriété de la parcelle de base</p> <p class="MsoPlainText">précitée (articles 3910, 3911, 3916, 3917, 3918 et 3919). L. SA et les</p> <p class="MsoPlainText">autres copropriétaires étaient censés participer, au prorata de leurs</p> <p class="MsoPlainText">parts respectives, au financement des travaux de construction. Des lods</p> <p class="MsoPlainText">ont été perçus, et acquittés, pour chacun de ces transferts. Par la suite,</p> <p class="MsoPlainText">l'établissement bancaire consulté par les intéressés a accepté d'octroyer</p> <p class="MsoPlainText">un crédit de construction, mais à la condition expresse que L. SA</p> <p class="MsoPlainText">redevienne seule et unique propriétaire de l'ensemble de la parcelle 3894.</p> <p class="MsoPlainText">Pour cette raison, par actes notariés du 27 mai 1998, les parties sont</p> <p class="MsoPlainText">convenues d'annuler les ventes précédemment conclues, "pour cause d'erreur</p> <p class="MsoPlainText">au sens de l'article 24 CO". Les parts de copropriété ont été rachetées</p> <p class="MsoPlainText">par L. SA. En remplacement des ventes annulées, des contrats de vente à</p> <p class="MsoPlainText">terme ont été stipulés, par lesquels la société s'engageait à vendre les</p> <p class="MsoPlainText">appartements en PPE, une fois ceux-ci construits.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par cinq décisions de taxation du 25 septembre 1998, le service</p> <p class="MsoPlainText">des contributions a réclamé à L. SA des lods sur les transferts immobi-</p> <p class="MsoPlainText">liers du 27 mai 1998. Le 2 novembre 1998, le service des contributions,</p> <p class="MsoPlainText">statuant sur réclamation de l'intéressée, a confirmé les décisions de</p> <p class="MsoPlainText">taxation consécutives aux ventes des 29 janvier et 27 mai 1998. Il a</p> <p class="MsoPlainText">estimé que les parties ne se trouvaient nullement dans une erreur</p> <p class="MsoPlainText">essentielle lorsqu'elles ont conclu les contrats du 29 janvier 1998 et que</p> <p class="MsoPlainText">dès lors rien ne justifiait l'annulation des taxations et le remboursement</p> <p class="MsoPlainText">des lods.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">B. Le 10 mars 1999, le Département des finances et des affaires</p> <p class="MsoPlainText">sociales (ci-après : le département) a rejeté le recours déposé contre la</p> <p class="MsoPlainText">décision du service des contributions. Il a retenu que L. SA et ses</p> <p class="MsoPlainText">cocontractants ne pouvaient exclure que le crédit de construction, tel</p> <p class="MsoPlainText">qu'ils l'avaient envisagé, ne leur soit pas octroyé, de sorte qu'ils ne</p> <p class="MsoPlainText">pouvaient prétendre avoir agi dans l'erreur lors du premier transfert</p> <p class="MsoPlainText">immobilier. De plus, les conditions de financement ne représentaient pas</p> <p class="MsoPlainText">un élément essentiel du contrat, dans la mesure où les parties n'y avaient</p> <p class="MsoPlainText">nullement fait allusion dans les actes notariés qu'elles avaient signés.</p> <p class="MsoPlainText">Le département a ainsi conclu que les ventes du 29 janvier 1998 ne</p> <p class="MsoPlainText">souffraient d'aucun vice du consentement susceptible d'en affecter la</p> <p class="MsoPlainText">validité, de sorte que les contrats d'annulation du 27 mai suivant</p> <p class="MsoPlainText">devaient également être soumis aux lods.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">C. Par mémoire du 30 mars 1999, L. SA recourt contre cette décision</p> <p class="MsoPlainText">auprès du Tribunal administratif. Elle invoque la violation du droit et la</p> <p class="MsoPlainText">constatation inexacte de faits pertinents. Elle demande, sous suite de</p> <p class="MsoPlainText">frais et dépens, que la décision du département soit annulée et qu'il soit</p> <p class="MsoPlainText">constaté que les transferts découlant des actes des 29 janvier et 27 mai</p> <p class="MsoPlainText">1998 ne sont pas soumis aux lods. Elle expose qu'au moment de conclure la</p> <p class="MsoPlainText">première série de ventes, les parties étaient convaincues d'obtenir un</p> <p class="MsoPlainText">crédit de construction selon la structure de copropriété existant à</p> <p class="MsoPlainText">l'époque. La modification exigée sur ce point par la banque portait sur un</p> <p class="MsoPlainText">élément essentiel du contrat, de sorte que les partenaires se sont</p> <p class="MsoPlainText">retrouvés sous l'emprise d'une erreur qui les obligeait à conclure de</p> <p class="MsoPlainText">nouveaux contrats, annulant et remplaçant les précédents. Les droits de</p> <p class="MsoPlainText">mutation ne devraient pas être perçus sur ces opérations successives,</p> <p class="MsoPlainText">alors qu'il ne s'est en fait produit qu'un seul transfert économique des</p> <p class="MsoPlainText">immeubles en question, sous peine de créer une injustice fiscale.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le département renonce à formuler des observations et propose le</p> <p class="MsoPlainText">rejet du recours.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C O N S I D E R A N T</p> <p class="MsoPlainText"> en droit</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. a) Dans ses conclusions, tant devant la Cour de céans que devant</p> <p class="MsoPlainText">les instances précédentes, la recourante demande qu'il soit constaté que</p> <p class="MsoPlainText">les transferts immobiliers du 29 janvier 1998 ne sont pas soumis aux lods.</p> <p class="MsoPlainText">Ces transactions ont toutefois fait l'objet de différentes décisions de</p> <p class="MsoPlainText">taxation adressées aux acquéreurs (art.4 de la loi sur les droits de muta-</p> <p class="MsoPlainText">tion), qui sont entrées en force et qui ont du reste été exécutées. Dès</p> <p class="MsoPlainText">lors, non seulement la recourante n'a pas qualité pour contester ces dé-</p> <p class="MsoPlainText">cisions, dont elle n'était pas la destinataire, mais leur modification ne</p> <p class="MsoPlainText">peut intervenir que par la voie de la révision, conformément aux articles</p> <p class="MsoPlainText">140 ss de la loi sur les contributions directes, applicables par renvoi de</p> <p class="MsoPlainText">l'article 24 de la loi sur les droits de mutation (Olivier Thomas, Les</p> <p class="MsoPlainText">droits de mutation, thèse, 1991, p.191). Les conclusions portant sur ce</p> <p class="MsoPlainText">point sont donc irrecevables.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) Pour le surplus, le recours, interjeté dans les formes et</p> <p class="MsoPlainText">délai légaux, est recevable.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Bien que les taxations relatives aux ventes du 29 janvier 1998</p> <p class="MsoPlainText">ne puissent pas être remises en cause dans le cadre de la présente procé-</p> <p class="MsoPlainText">dure, il convient d'examiner si, en stipulant ces ventes, les parties</p> <p class="MsoPlainText">étaient dans une erreur essentielle.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> a) L'erreur est essentielle, notamment, lorsqu'elle porte sur</p> <p class="MsoPlainText">des faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui se prévaut de</p> <p class="MsoPlainText">son erreur de considérer comme des éléments nécessaires du contrat (art.24</p> <p class="MsoPlainText">al.1 ch.4 CO). Il s'agit de l'erreur dite de base, relative à des faits</p> <p class="MsoPlainText">qui forment subjectivement et objectivement la base du contrat (Engel,</p> <p class="MsoPlainText">Traité des obligations en droit suisse, 1997, p.327). Dans sa jurispru-</p> <p class="MsoPlainText">dence la plus récente en la matière (ATF 118 II 300 cons.2b, 109 II 110</p> <p class="MsoPlainText">cons.4baa), le Tribunal fédéral a admis qu'une telle erreur pouvait porter</p> <p class="MsoPlainText">sur un fait futur, pour autant qu'elle concerne un fait déterminé ("einen</p> <p class="MsoPlainText">bestimmten Sachverhalt" selon le texte allemand de l'art.24 al.1 ch.4 CO)</p> <p class="MsoPlainText">qui constitue une condition sine qua non du contrat, dont l'avènement</p> <p class="MsoPlainText">était tenu pour certain par les parties et qui ne s'est pas réalisé par la</p> <p class="MsoPlainText">suite. Il ne suffit donc pas d'un simple espoir ni d'une conjecture</p> <p class="MsoPlainText">adoptée sans raisons suffisantes, voire par esprit de spéculation (juris-</p> <p class="MsoPlainText">prudence précitée). Les parties doivent avoir une représentation concrète</p> <p class="MsoPlainText">de l'événement futur, le considérer exempt de tout risque pour leur</p> <p class="MsoPlainText">contrat, ce qui est le cas lorsque, selon la loyauté commerciale et selon</p> <p class="MsoPlainText">la marche des affaires, elles peuvent tabler sur la survenance du fait en</p> <p class="MsoPlainText">question (Schmidlin, in Berner Kommentar, ad art.23-27 CO, 1993, p.126).</p> <p class="MsoPlainText">Par ailleurs, point n'est besoin que les faits invoqués soient inclus dans</p> <p class="MsoPlainText">le contrat, qu'ils appartiennent à son contenu. Cela se peut, mais ce</p> <p class="MsoPlainText">n'est pas une condition d'application de l'article 24 al.1 ch.4 CO (Engel,</p> <p class="MsoPlainText">op. cit., p.329). Ainsi, une circonstance indépendante de la volonté des</p> <p class="MsoPlainText">parties peut constituer un élément nécessaire du contrat. C'est même la</p> <p class="MsoPlainText">règle, par exemple, dans les affaires où l'erreur porte sur la possibilité</p> <p class="MsoPlainText">de construire sur un terrain (ATF 109 II 108 cons.4a).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) En l'espèce, lorsqu'elles ont signé les contrats de vente</p> <p class="MsoPlainText">immobilière du 29 janvier 1998, les parties étaient certaines de pouvoir</p> <p class="MsoPlainText">financer en commun la construction, en leur qualité de copropriétaires de</p> <p class="MsoPlainText">la parcelle à bâtir. Leur conviction reposait sur des éléments concrets, à</p> <p class="MsoPlainText">savoir d'une part l'obtention du crédit de construction par l'un des</p> <p class="MsoPlainText">copropriétaires et d'autre part les pourparlers engagés avec les repré-</p> <p class="MsoPlainText">sentants de l'établissement bancaire, qui savaient que plusieurs pro-</p> <p class="MsoPlainText">priétaires intervenaient dans le projet et qui n'ont jamais manifesté de</p> <p class="MsoPlainText">réserve à ce sujet au cours des négociations. Ce n'est qu'à l'envoi du</p> <p class="MsoPlainText">contrat de crédit que la banque a exigé que le bien-fonds redevienne</p> <p class="MsoPlainText">propriété unique de la recourante. Il ne fait pas de doute que pour cette</p> <p class="MsoPlainText">dernière, ainsi que pour ses cocontractants, le financement commun de la</p> <p class="MsoPlainText">construction constituait une condition sine qua non des ventes stipulées.</p> <p class="MsoPlainText">On en veut pour preuve que, dès qu'elles ont été informées de l'exigence</p> <p class="MsoPlainText">posée par la banque, les parties ont non seulement rapidement annulé les</p> <p class="MsoPlainText">ventes du 29 janvier 1998 mais les ont remplacées par d'autres contrats</p> <p class="MsoPlainText">leur permettant de maintenir leur objectif initial (le transfert d'appar-</p> <p class="MsoPlainText">tements en PPE) tout en l'adaptant aux nouvelles circonstances. Il</p> <p class="MsoPlainText">n'appert pas qu'il leur eût été possible de s'adresser à une autre banque</p> <p class="MsoPlainText">pour négocier un arrangement conforme à leurs desseins initiaux, ce qui</p> <p class="MsoPlainText">aurait exclu toute erreur, le fait futur se réalisant alors selon les</p> <p class="MsoPlainText">attentes des intéressés (ATF 109 II 111 cons.4c). Enfin, l'intimé soutient</p> <p class="MsoPlainText">à tort que, si les parties avaient considéré le financement commun comme</p> <p class="MsoPlainText">un élément sine qua non de leur accord, elles auraient pris la précaution</p> <p class="MsoPlainText">d'intégrer une clause conditionnelle dans les actes notariés. En effet,</p> <p class="MsoPlainText">celui qui est certain qu'un fait futur se produira ne pense nullement à en</p> <p class="MsoPlainText">faire une condition dont dépendrait son engagement ou celui de son co-</p> <p class="MsoPlainText">contractant (ATF 109 II 110 cons.4baa; Schmidlin, op. cit., p.128).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> c) En résumé, on doit retenir que lors de la conclusion des</p> <p class="MsoPlainText">transferts immobiliers du 29 janvier 1998, les parties étaient dans une</p> <p class="MsoPlainText">erreur essentielle quant à un fait futur qui, faute de s'être réalisé, les</p> <p class="MsoPlainText">a conduites à annuler les ventes et à les remplacer par les actes du 29</p> <p class="MsoPlainText">mai 1998. Il se justifie dès lors d'exonérer des lods les acquisitions</p> <p class="MsoPlainText">faites par la recourante, consistant dans le rachat des parts de co-</p> <p class="MsoPlainText">propriété. Par ailleurs, la Cour de céans ne peut pas formellement re-</p> <p class="MsoPlainText">mettre en cause dans la présente procédure - pour les motifs exposés plus</p> <p class="MsoPlainText">haut (cons.1a) - la perception des lods relatifs aux actes de vente du 29</p> <p class="MsoPlainText">janvier 1998. Il y a lieu de relever cependant que, s'agissant d'actes</p> <p class="MsoPlainText">annulés par les parties, ils ne sauraient êtres soumis aux lods. Privé de</p> <p class="MsoPlainText">sa cause en cas d'annulation de la vente, l'impôt n'est pas dû et doit</p> <p class="MsoPlainText">être restitué, ainsi que le prévoyait expressément l'article 77 du code</p> <p class="MsoPlainText">des lods, remplacé par la loi actuelle (RJN 5 III 307, 3 III 267). Les</p> <p class="MsoPlainText">parties ayant toutefois passé ensuite des actes de vente à terme d'unités</p> <p class="MsoPlainText">de PPE, soumises aux lods, ceux-ci sont susceptibles d'être imputés sur</p> <p class="MsoPlainText">les montants déjà payés à l'occasion des ventes du 29 janvier 1998.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. Il découle de ce qui précède que le recours, dans la mesure où</p> <p class="MsoPlainText">il est recevable, est bien fondé et que la décision attaquée doit être</p> <p class="MsoPlainText">annulée. Il sera statué sans frais, les autorités cantonales n'en payant</p> <p class="MsoPlainText">pas (art.47 al.2 LPJA). La recourante a en outre droit à des dépens</p> <p class="MsoPlainText">(art.48 LPJA).</p> <p class="MsoPlainText"> Par ces motifs,</p> <p class="MsoPlainText"> LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Admet le recours dans la mesure où il est recevable et annule la</p> <p class="MsoPlainText"> décision du Département des finances et des affaires sociales du 10</p> <p class="MsoPlainText"> mars 1999 ainsi que celle du service des contributions du 2 novembre</p> <p class="MsoPlainText"> 1998.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Statue sans frais et ordonne la restitution de son avance à la recou-</p> <p class="MsoPlainText"> rante.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. Alloue à la recourante une indemnité de dépens de 500 francs, à charge</p> <p class="MsoPlainText"> de l'intimé.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel, le 10 septembre 1999</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> AU NOM DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF</p> <p class="MsoPlainText"> Le greffier Le président</p> <p class="MsoPlainText"> </p> </div></body></html>