<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <p class="MsoPlainText">A. Le 29 juin 1988, D. SA société active dans le domaine de l'audiovisuel, de l'électronique et de l'informatique, en tant que preneur, a passé un bail à loyer avec M. SA, en tant que bailleur, portant sur un bâtiment industriel et commercial, situé au deuxième étage de la rue X. no 20 à</p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel, à l'usage de fabrication d'appareils électroniques et de bu-</p> <p class="MsoPlainText">reaux. Le bail conclu pour une durée initiale de 5 ans, commençait le 1er</p> <p class="MsoPlainText">novembre 1988, se terminait le 31 décembre 1993 et était renouvelable</p> <p class="MsoPlainText">(D.2/7). Le 13 janvier 1989, P. SA est devenue propriétaire de cette</p> <p class="MsoPlainText">unité d'étage (D.2/9).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> D. SA, en tant que preneur, a passé un contrat de leasing avec</p> <p class="MsoPlainText">I. SA, portant sur une fraiseuse Maho 600E, chargeur verti-</p> <p class="MsoPlainText">cal et accessoires d'un coût total de 201'960 francs pour une durée de 48</p> <p class="MsoPlainText">mois, la redevance mensuelle étant payable la première fois le 1er mai</p> <p class="MsoPlainText">1991. Ce contrat a été signé par I. SA le 17 avril 1991 et</p> <p class="MsoPlainText">par D. SA le 26 mars 1991 (D.2/4). L'article 17 des conditions générales</p> <p class="MsoPlainText">du contrat de leasing financier, contresignées par les parties, précisait</p> <p class="MsoPlainText">que la société de leasing était seule autorisée à disposer de l'objet de</p> <p class="MsoPlainText">leasing en sa qualité de propriétaire. La fraiseuse a été livrée à D. SA</p> <p class="MsoPlainText">le 9 mai 1991 (D.2/5).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le 5 avril 1991, I. SA a avisé M. SA</p> <p class="MsoPlainText">de ce que la fraiseuse Maho et ses accessoires étaient sa propriété de</p> <p class="MsoPlainText">sorte qu'ils ne sauraient faire l'objet d'un droit de rétention légal</p> <p class="MsoPlainText">(D.2/8).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le 6 juin 1989, P. SA, représentée par M. SA,</p> <p class="MsoPlainText">a, en tant que bailleresse, passé un contrat de bail avec A. SA, en</p> <p class="MsoPlainText">tant que preneur, portant sur un bâtiment industriel et administratif,</p> <p class="MsoPlainText">situé X. no 24 à Neuchâtel, au premier étage, à l'usage de stockage.</p> <p class="MsoPlainText">Le bail commençait le 1er juin 1989 pour finir le 30 juin 1994 (D.5/1).</p> <p class="MsoPlainText">A. SA, qui en avait reçu l'autorisation le 31 octobre 1988, a sous-</p> <p class="MsoPlainText">loué ses locaux en un premier temps à S. (D.5/2). Le 29 sep-</p> <p class="MsoPlainText">tembre 1992, A. SA a passé un contrat de bail avec D. SA portant</p> <p class="MsoPlainText">sur des locaux situés au premier étage et au deuxième étage, rue X. no</p> <p class="MsoPlainText">24, à l'usage de bureaux, ainsi que production dans le domaine de l'élec-</p> <p class="MsoPlainText">tronique et de l'électrotechnique. Le bail conclu pour une durée initiale</p> <p class="MsoPlainText">de 16 mois, commençait le 1er décembre 1992 pour se terminer le 31 mars</p> <p class="MsoPlainText">1994 (D.5/3). Ces locaux se trouvaient dans le même bâtiment que les lo-</p> <p class="MsoPlainText">caux loués par D. SA rue X. no 20.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le 23 décembre 1992, faisant état de ses difficultés financiè-</p> <p class="MsoPlainText">res, D. SA a proposé à ses créanciers un concordat extrajudiciaire qui a</p> <p class="MsoPlainText">été rejeté notamment par I. SA. La faillite de D. SA a été</p> <p class="MsoPlainText">prononcée par le président du Tribunal civil du district de Neuchâtel le</p> <p class="MsoPlainText">11 mars 1993 (D.5/5).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le 30 mars 1993, l'office des faillites a écrit à A. SA</p> <p class="MsoPlainText">pour résilier le bail de D. SA pour le 30 juin 1993 (D.5/6). Le 6 mai</p> <p class="MsoPlainText">1993, par son mandataire, A. SA a refusé d'accepter la résiliation,</p> <p class="MsoPlainText">le bail ayant été conclu pour une durée de 16 mois et arrivant à échéance</p> <p class="MsoPlainText">le 31 mars 1994, précisant que la masse pouvait proposer un locataire de</p> <p class="MsoPlainText">remplacement et qu'elle-même ferait des démarches pour tenter de relouer</p> <p class="MsoPlainText">les locaux avant l'échéance du contrat, ajoutant que dans la situation</p> <p class="MsoPlainText">présente, vu la pléthore de locaux commerciaux vides, la relocation ne</p> <p class="MsoPlainText">serait pas aisée. Dans la même correspondance, A. SA a produit pour</p> <p class="MsoPlainText">un montant de 284'569.95 francs dans la faillite de D. SA. Cette somme</p> <p class="MsoPlainText">représentait 16 mois de loyer, dont à déduire un acompte, et des factures</p> <p class="MsoPlainText">d'électricité à charge du locataire ainsi qu'un intérêt moratoire. Par</p> <p class="MsoPlainText">ailleurs, A. SA faisait valoir son droit de rétention du propriétai-</p> <p class="MsoPlainText">re (sic) sur l'ensemble des biens garnissant les locaux (D.5/7).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le 10 mai 1993, l'office des faillites a répondu à A. SA,</p> <p class="MsoPlainText">par son mandataire, qu'à l'exception de l'atelier de mécanique au premier</p> <p class="MsoPlainText">étage, les locaux loués étaient pratiquement vides de sorte que la valeur</p> <p class="MsoPlainText">des biens frappés du droit de rétention ne couvrirait qu'une partie infime</p> <p class="MsoPlainText">du loyer et précisant que la seule machine de valeur, en leasing, était</p> <p class="MsoPlainText">revendiquée (D.5/8). Le 12 mai 1993, l'office des faillites a écrit à In-</p> <p class="MsoPlainText">dustrie-Leasing SA qu'elle admettait sa revendication sur le centre d'u-</p> <p class="MsoPlainText">sinage Maho 600E avec accessoires, estimée à 80'000 francs à l'inventaire.</p> <p class="MsoPlainText">L'office ajoutait ceci :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> "Nous vous rendons toutefois attentif au fait que le bailleur</p> <p class="MsoPlainText"> peut faire valoir son droit de rétention. Dans ce cas, nous</p> <p class="MsoPlainText"> vous invitons à liquider le litige entre vous-même et le bail-</p> <p class="MsoPlainText"> leur en dehors de la faillite conformément aux dispositions de</p> <p class="MsoPlainText"> l'article 53 OF.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> La machine est à votre disposition dans les locaux de D. SA</p> <p class="MsoPlainText"> et vous voudrez bien prendre contact</p> <p class="MsoPlainText"> avec notre office pour fixer la date de son enlèvement"</p> <p class="MsoPlainText"> (D.5/10).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le 14 mai 1993, A. SA a écrit à l'office des faillites</p> <p class="MsoPlainText">en rappelant qu'elle avait fait valoir son droit de rétention sur l'ensem-</p> <p class="MsoPlainText">ble des objets qui garnissaient les locaux et l'invitant à écrire dans les</p> <p class="MsoPlainText">plus brefs délais à I. SA afin qu'il ne soit procédé à au-</p> <p class="MsoPlainText">cun acte de déménagement de la machine litigieuse (D.5/11).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le 26 octobre 1993, l'office des faillites a informé A. SA</p> <p class="MsoPlainText">que sa créance était admise en droit de gage pour 142'916.75 francs, en</p> <p class="MsoPlainText">5ème classe pour 21'600.50 francs (loyer 1er étage octobre 93 à mars 94)</p> <p class="MsoPlainText">et contestée pour 120'053.70 francs, précisant que le droit de gage était</p> <p class="MsoPlainText">payé partiellement et qu'il n'y avait aucun dividende en 5ème classe</p> <p class="MsoPlainText">(D.5/13).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Les parties ont tenté en vain de trouver une solution amiable au</p> <p class="MsoPlainText">litige.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">B. Le 7 février 1994, I. SA a introduit action con-</p> <p class="MsoPlainText">tre A. SA prenant les conclusions suivantes :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> "1. Constater le droit de propriété d'I. SA sur</p> <p class="MsoPlainText"> la fraiseuse aléseuse Maho 600E.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 2. Dire qu'A. SA n'a pas de droit de rétention sur la</p> <p class="MsoPlainText"> fraiseuse aléseuse Maho 600E, propriété d'I.</p> <p class="MsoPlainText"> SA.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 3. Ordonner la restitution de la fraiseuse aléseuse Maho 600E à</p> <p class="MsoPlainText"> I. SA.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 4. Condamner la défenderesse à tous frais et dépens".</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> La demanderesse fait valoir en bref que son droit de propriété</p> <p class="MsoPlainText">l'emporte sur le droit de rétention du sous-bailleur, A. SA, qui</p> <p class="MsoPlainText">devait savoir, puisque le bailleur principal avait été averti, que la</p> <p class="MsoPlainText">fraiseuse n'était pas propriété de D. SA, d'autant plus que les locaux</p> <p class="MsoPlainText"> rue X. no 24 et rue X. no 20 sont situés de fait dans le même immeu-</p> <p class="MsoPlainText">ble. Elle ajoute que la situation financière précaire de D. SA, qui fai-</p> <p class="MsoPlainText">sait l'objet de nombreuses poursuites était notoire et qu'il est abusif de</p> <p class="MsoPlainText">la part du sous-bailleur qui a commis plusieurs négligences, notamment en</p> <p class="MsoPlainText">n'exigeant pas le versement de la garantie du loyer conformément au con-</p> <p class="MsoPlainText">trat, de faire valoir son droit de rétention.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Dans sa réponse, la défenderesse prend les conclusions suivan-</p> <p class="MsoPlainText">tes :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> "Principalement :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 1. Rejeter la demande en toutes ses conclusions.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Reconventionnellement :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 2. Attribuer à la défenderesse et demanderesse reconventionnel-</p> <p class="MsoPlainText"> le la propriété du centre d'usinage Maho plus accessoires.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Subsidiairement, pour le cas où le centre d'usinage était vendu</p> <p class="MsoPlainText"> et le prix de vente consigné d'entente entre les parties :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 3. Ordonner la libération du montant consigné et des intérêts</p> <p class="MsoPlainText"> en faveur de la défenderesse et demanderesse reconvention-</p> <p class="MsoPlainText"> nelle.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En tout état de cause :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 4. Sous suite de frais et dépens".</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En bref, elle fait valoir que son droit de rétention l'emporte</p> <p class="MsoPlainText">sur le droit de propriété de la demanderesse. Elle expose qu'elle ignorait</p> <p class="MsoPlainText">de bonne foi que la fraiseuse en question n'était pas propriété de D. SA,</p> <p class="MsoPlainText">personne ne l'en ayant avisée. Elle précise qu'elle ignorait fait valoir</p> <p class="MsoPlainText">tout des difficultés financières de D. SA et que l'extension de cette</p> <p class="MsoPlainText">dernière par la location de nouvelles surfaces permettait de penser que la</p> <p class="MsoPlainText">société continuerait de se développer.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C O N S I D E R A N T</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Les parties estiment toutes deux que la valeur résiduelle de la</p> <p class="MsoPlainText">machine se monte à 60'000 francs. L'office l'avait estimée à 80'000</p> <p class="MsoPlainText">francs. La valeur litigieuse est dès lors supérieure à 20'000 francs et</p> <p class="MsoPlainText">fonde la compétence de la Cour civile.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Il ressort des allégués et des conclusions en cause des parties,</p> <p class="MsoPlainText">contrairement à ce que laissent entendre les conclusions de la réponse,</p> <p class="MsoPlainText">que le droit de propriété de la demanderesse sur la fraiseuse n'est pas</p> <p class="MsoPlainText">contesté. A juste titre. En effet, le crédit-bailleur n'avait pas l'inten-</p> <p class="MsoPlainText">tion d'aliéner l'objet du leasing ainsi que cela ressort de l'article 17</p> <p class="MsoPlainText">des conditions générales du contrat de leasing financier. I.</p> <p class="MsoPlainText">SA est restée propriétaire de cet objet et peut invoquer sa pro-</p> <p class="MsoPlainText">priété (ATF 118 II 150, JT 1994 II 98).</p> <p class="MsoPlainText">3. La question qui se pose est celle de savoir si le droit de ré-</p> <p class="MsoPlainText">tention du sous-bailleur doit l'emporter sur le droit de propriété de la</p> <p class="MsoPlainText">demanderesse.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En effet, aux termes de l'article 268 al.1 CO, le bailleur de</p> <p class="MsoPlainText">locaux commerciaux a, pour garantie du loyer de l'année écoulée et du se-</p> <p class="MsoPlainText">mestre courant, un droit de rétention sur les meubles qui se trouvent dans</p> <p class="MsoPlainText">les locaux loués et qui servent soit à l'aménagement, soit à l'usage de</p> <p class="MsoPlainText">ceux-ci. L'article 268 litt.a al.1 CO dispose notamment que les droits des</p> <p class="MsoPlainText">tiers sur les choses dont le bailleur savait ou devait savoir qu'elles</p> <p class="MsoPlainText">n'étaient pas la propriété du locataire prévalent sur le droit de réten-</p> <p class="MsoPlainText">tion.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Ces dispositions s'appliquent au contrat passé entre le locatai-</p> <p class="MsoPlainText">re et le sous-locataire qui est un contrat de bail ordinaire (Commentaire</p> <p class="MsoPlainText">USPI, Droit suisse du bail à loyer, 1992, n.34, ad art.262 CO).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Il s'agit donc de déterminer si le sous-bailleur savait où de-</p> <p class="MsoPlainText">vait savoir que la fraiseuse n'était pas propriété de D. SA. Aux termes</p> <p class="MsoPlainText">de l'article 268 al.2 CO, le droit de rétention du bailleur grève aussi</p> <p class="MsoPlainText">les meubles apportés par le sous-locataire dans la mesure où celui-ci n'a</p> <p class="MsoPlainText">pas payé son loyer au locataire. Le droit de rétention sur les meubles du</p> <p class="MsoPlainText">sous-locataire est un droit propre du bailleur. Il ne dépend pas de celui</p> <p class="MsoPlainText">du locataire qui sous-loue. Ce dernier peut renoncer à son droit de réten-</p> <p class="MsoPlainText">tion sans lier le bailleur (Commentaire USPI précité, n.10, ad</p> <p class="MsoPlainText">art.268-268b et les références citées). Le tiers, propriétaire d'une chose</p> <p class="MsoPlainText">en possession du sous-locataire doit informer aussi bien le bailleur prin-</p> <p class="MsoPlainText">cipal que le sous-bailleur de cette circonstance (Schmid, n.38, ad</p> <p class="MsoPlainText">art.272-274 aCO). Le droit de rétention du bailleur et celui du sous-bail-</p> <p class="MsoPlainText">leur apparaissent ainsi comme deux droits distincts. Dès lors, contraire-</p> <p class="MsoPlainText">ment à ce que prétend la demanderesse, l'avis qu'elle a donné au bailleur</p> <p class="MsoPlainText">principal au sujet de son droit de propriété sur la machine n'est pas op-</p> <p class="MsoPlainText">posable au sous-bailleur.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par ailleurs, la procédure d'administration des preuves n'a pas</p> <p class="MsoPlainText">permis d'établir que D. SA, P. SA ou M. SA, en tant que</p> <p class="MsoPlainText">représentant de P. SA, avait avisé A. SA du droit de propriété</p> <p class="MsoPlainText">de la demanderesse sur la fraiseuse. Le témoin G., gérant d'immeu-</p> <p class="MsoPlainText">bles auprès d'M. SA, a déclaré qu'il s'était occupé de la loca-</p> <p class="MsoPlainText">tion des locaux situés rue X. no 24 pour le compte de P. SA et</p> <p class="MsoPlainText">qu'il n'avait su que peu avant la faillite de D. SA qu'A. SA lui</p> <p class="MsoPlainText">avait loué les locaux rue X. no 24, et cela alors que du matériel y é-</p> <p class="MsoPlainText">tait déjà entreposé (D.8). Il est vrai que ce témoin a déclaré que la si-</p> <p class="MsoPlainText">tuation financière de D. SA était un secret de polichinelle et qu'à son</p> <p class="MsoPlainText">avis elle devait être connue de tout le monde. Il est vrai aussi, comme le</p> <p class="MsoPlainText">fait valoir la demanderesse, que D. SA faisait l'objet de nombreuses</p> <p class="MsoPlainText">poursuites en 1992. Toutefois, la connaissance de la liste des poursuites</p> <p class="MsoPlainText">dirigées contre sa locataire n'aurait pas permis à A. SA de savoir</p> <p class="MsoPlainText">que la fraiseuse ne lui appartenait pas.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Au demeurant, le fait qu'A. SA ait renoncé à exiger le</p> <p class="MsoPlainText">versement de la garantie prévue dans le bail n'est pas déterminant. En</p> <p class="MsoPlainText">effet, il s'agit là d'une garantie que le bailleur, ou, en l'occurrence,</p> <p class="MsoPlainText">le sous-bailleur, peut exiger en plus du droit de rétention légal s'agis-</p> <p class="MsoPlainText">sant des baux commerciaux (Tercier, Les contrats spéciaux, 2ème éd., no</p> <p class="MsoPlainText">1740 ss).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. Il résulte de ce qui précède que la conclusion no. 1 de la de-</p> <p class="MsoPlainText">mande est sans objet, le droit de propriété sur la fraiseuse n'étant pas</p> <p class="MsoPlainText">litigieux et ayant du reste été reconnu par l'office des faillites. Les</p> <p class="MsoPlainText">autres conclusions de la demande sont mal fondées, dans la mesure où</p> <p class="MsoPlainText">A. SA a un droit de rétention sur la fraiseuse aléseuse. La conclu-</p> <p class="MsoPlainText">sion reconventionnelle no.2 de la réponse et demande reconventionnelle est</p> <p class="MsoPlainText">mal fondée. La conclusion subsidiaire également dans la mesure où le droit</p> <p class="MsoPlainText">de rétention du bailleur ne s'exerce pas sur le produit de la vente de</p> <p class="MsoPlainText">l'objet sur lequel s'exerce le droit de rétention (ATF 71 III 84, JT 1945</p> <p class="MsoPlainText">II 117). Au surplus, la demande et réponse reconventionnelle ne contient</p> <p class="MsoPlainText">pas d'allégué à l'appui de cette conclusion.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">5. Vu le sort de la cause, il se justifie de mettre les frais de la</p> <p class="MsoPlainText">procédure par moitié à la charge de chacune des parties et de compenser</p> <p class="MsoPlainText">les dépens.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par ces motifs,</p> <p class="MsoPlainText"> LA IIe COUR CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Dit que la conclusion no.1 de la demande est sans objet.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Rejette les conclusions 2, 3 et 4 de la demande.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. Rejette les conclusions 2 et 3 de la demande reconventionnelle.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. Condamne chacune des parties à la moitié des frais de justice arrêtés à</p> <p class="MsoPlainText"> 6'075 francs et avancés comme suit :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> - frais avancés par la demanderesse fr. 6'050.--</p> <p class="MsoPlainText"> - frais avancés par la défenderesse fr. 25.--</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Total fr. 6'075.--</p> <p class="MsoPlainText"> =============</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">5. Compense les dépens.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel, le 12 juin 1995</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> AU NOM DE LA IIe COUR CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> Le greffier L'un des juges</p> <p class="MsoPlainText"> </p> </div></body></html>