<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2022.00100</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223101&amp;W10_KEY=13045532&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2022.00100</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 15.03.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Schenkungssteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Schenkungssteuer: Die Schenker haben ihre Anteile an unbebauten Baugrundstücken an eine Baugenossenschaft übertragen, mit der moralischen Verpflichtung, diese langfristig zu behalten und nicht zu veräussern. Umstritten ist die Höhe des Landespreises.] Für die Ermittlung der Schenkungssteuer ist nicht erheblich, welcher Wert dem geschenkten Objekt subjektiv, d.h. aus Sicht des Schenkers oder des Beschenkten zukommt, sondern bemisst sich die Schenkungssteuer auf dem Verkehrswert des übergegangenen Vermögenswerts. Dieser Preis entspricht dem, der dafür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen wäre. Eine Abweichung vom allgemein massgeblichen Verkehrswert bei Schenkungen an Wohnbaugenossenschaften hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen (E. 3) Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> - keine -<br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> - keine -<br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=60899" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2022.00100</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">15. MÃ¤rz 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichterin Jasmin Malla, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Linda Rindlisbacher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baugenossenschaft X, vertreten durch A und/oder B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch das kantonale Steueramt,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dienstabteilung Inventarkontrolle/Erbschaftssteuer, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Schenkungssteuer,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Am 20. April 2018 Ã¼bertrugen die 1938 bzw. 1939 geborenen Geschwister C und D (nachfolgend die Schenker) im Rahmen einer gemischten Schenkung ihre je hÃ¤lftigen Anteile an den unbebauten BaulandgrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 01 und 02 in E (nachfolgend die GrundstÃ¼cksteile) der Baugenossenschaft X (nachfolgend die Pflichtige) mit Sitz in F. Als Gegenleistung wurde zugunsten der Schenker eine jÃ¤hrliche Leibrente in HÃ¶he von insgesamt Fr. â¦ eingerÃ¤umt, zahlbar in monatlichen Raten Ã Fr. â¦ bis zum Ableben beider Schenker. Die Leibrente wurde durch eine Grundpfandverschreibung von Fr. â¦ und einem Zinspfandrecht von maximal 10% sichergestellt. Im Rahmen des Vertrages auf EigentumsÃ¼bertragung liess die Pflichtige als ErklÃ¤rung festhalten, dass sie das Vertragsobjekt langfristig in ihrem Eigentum behalten und nicht verÃ¤ussern werde. Der Vertrag hÃ¤lt gleichzeitig fest, dass die Parteien wÃ¼ssten, dass diese ErklÃ¤rung die Pflichtige nur moralisch binde und rechtlich nicht durchsetzbar sei.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 30. MÃ¤rz 2021 erliess das kantonale Steueramt zwei SchenkungssteuerverfÃ¼gungen in Bezug auf die beiden Schenkungen. Unter BerÃ¼cksichtigung der kapitalisierten Leibrente in HÃ¶he von je Fr. â¦ und einem Verkehrswert der GrundstÃ¼cksanteile von je Fr. â¦ (basierend auf einem Landpreis pro m<sup>2</sup> von Fr. â¦) wurde ein steuerbarer VermÃ¶gensÃ¼bergang von Fr. â¦ je Schenker ermittelt. Daraus resultierte eine Schenkungssteuer von je Fr. â¦ </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Einsprachen vom 3. Mai 2021 gegen diese SchenkungssteuerverfÃ¼gungen beantragte die Pflichtige, fÃ¼r die Ermittlung des Schenkungsbetrags einen Landwert von Fr. â¦ zu verwenden. Mit Eingabe vom 4. Oktober 2021 stellte sie ergÃ¤nzend die EventualantrÃ¤ge, die anteiligen latenten GrundstÃ¼ckgewinnsteuerbetrÃ¤ge in HÃ¶he von je Fr. â¦ seien vom Verkehrswert der GrundstÃ¼cke in Abzug zu bringen und die steuerbare Schenkung folglich um diesen Betrag zu senken. FÃ¼r die Berechnung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer legte die Pflichtige als Anlagekosten einen Landpreis vor 20 Jahren von Fr. â¦pro m<sup>2</sup> und als aktuellen Landpreis den vom kantonalen Steueramt ermittelten Verkehswert von Fr. â¦ pro m<sup>2</sup> zugrunde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Einspracheentscheid vom 2. November 2021 verfÃ¼gte das kantonale Steueramt die teilweise Gutheissung der Einsprachen. Der Landwert wurde unverÃ¤ndert mit Fr. â¦ pro m<sup>2</sup> berÃ¼cksichtigt. Indessen wurde der Abzug fÃ¼r die latente GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zugelassen. AntragsgemÃ¤ss wurde diesbezÃ¼glich ein Steuerbetrag in HÃ¶he von je Fr. â¦ berÃ¼cksichtigt. Daraus resultierte aus jeder der Schenkungen von rund Fr. â¦ eine Schenkungssteuer von je Fr. â¦</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Eingabe vom 17. Dezember 2021 erhob die Pflichtige Rekurs gegen die beiden Einspracheentscheide unter Wiederholung des Einspracheantrags, fÃ¼r die Ermittlung des Schenkungsbetrags sei ein Landwert von Fr. â¦ zu verwenden. Zudem beantragte sie die Vereinigung der beiden Rekursverfahren. Mit VerfÃ¼gung vom 4. Januar 2022 entsprach das Steuerrekursgericht dem Prozessantrag auf Verfahrensvereinigung. Mit Entscheid vom </span><span>20. September 2022 wies das Steuerrekursgericht die Rekurse ab. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 1. November 2022 beantragte die Pflichtige dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des Entscheids des Steuerrekursgerichts vom 20. September 2022. Es sei fÃ¼r jeden der Schenker eine Schenkung von Fr. â¦ und resultierend daraus eine Schenkungssteuer von je Fr. â¦ zu veranlagen. Zudem beantragte sie, der Beschwerdegegner sei anzuweisen, den beiden Schenkern den Fr. â¦ Ã¼bersteigenden Betrag der einbezahlten Schenkungssteuern in HÃ¶he von jeweils Fr. â¦ sowie die erhobenen Verzugszinsen von jeweils Fr. â¦ zurÃ¼ckzubezahlen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend der Beschwerdegegner die Abweisung beantragte, verzichtete die Vorinstanz auf eine Stellungnahme. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Gegen einen Rekursentscheid kann der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 2 des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes vom 28. September 1986 [ESchG]) Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben. Die Bestimmungen Ã¼ber das Beschwerdeverfahren sind bei EinschÃ¤tzungen fÃ¼r die Staatssteuer sinngemÃ¤ss anwendbar (§ 43 Abs. 3 ESchG i.V.m. §§ 153 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der Schenkungssteuer unterliegen laut § 4 Abs. 1 ESchG Zuwendungen unter Lebenden, mit denen der EmpfÃ¤nger aus dem VermÃ¶gen eines andern ohne entsprechende Gegenleistung bereichert wird. Eine Schenkung liegt nach traditioneller Auffassung vor, wenn vier Elemente erfÃ¼llt sind, nÃ¤mlich die Zuwendung, die Bereicherung aus dem VermÃ¶gen eines andern, die Unentgeltlichkeit und der Schenkungswille des Zuwendenden (BGE 118 Ia 497 E. 2b S. 500 = ASA 62 [1993/94] S. 437 ff. = StR 48, 339; RB 1994 Nr. 62, 1992 Nr. 52; vgl. auch Felix Richner/Walter Frei, Kommentar zum ZÃ¼rcher Erbschafts‑ und Schenkungssteuergesetz, ZÃ¼rich 1996, § 4 N. 4 ff. mit Hinweisen). In den neueren Bundesgerichtsentscheiden (BGE 118 Ia 497 E. 2b/aa, 500; BGr, 27. MÃ¤rz 2018, 2C_597/2018, E. 3.1.2) wird die Definition der Schenkung auf die drei Kriterien Zuwendung, Unentgeltlichkeit und Schenkungswille reduziert. So kommt dem Kriterium der Bereicherung kaum eigenstÃ¤ndige Bedeutung zu (Richner/Frei, a.a.O., § 4 N 31). Der Kerngehalt der Bereicherung ist denn wohl auch bereits im Begriff der unentgeltlichen Zuwendung enthalten. Aus dem Bereicherungskriterium lÃ¤sst sich das Nettowertprinzip ableiten, nÃ¤mlich dass die Aufwendungen, welche der EmpfÃ¤nger fÃ¼r die Schenkung aufbringen musste, die somit seine Bereicherung in objektiver Hinsicht beeinflussen, von der Schenkung in Abzug gebracht werden kÃ¶nnen. Wenn beispielsweise bei der unentgeltlichen Ãbertragung eines GrundstÃ¼cks der Beschenkte die Beurkundungskosten zu tragen hat, so sind diese vom Wert des Ã¼bertragenen GrundstÃ¼cks in Abzug zu bringen. Damit wird dem verfassungsmÃ¤ssigen Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit (Art. 127 Abs. 2 <span>der Bundesverfassung vom 18. April 1999</span> [BV]) Rechnung getragen (vgl. dazu Markus Oehrli/Patrizia Attinger in: Zweifel/Beusch/Hunziker (Hrsg.), Komm. ESchStR, § 24 N 6; Richner/Frei, a.a.O., § 4 N 32§ 13 N 3). </p> <p class="Urteilstext">Ein Schenkungswille liegt vor, wenn der Schenker um die VermÃ¶genszuwendung und um deren Unentgeltlichkeit weiss und sie auch will. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung muss ''der Zuwendende Wissen und Willen bezÃ¼glich der VermÃ¶genszuwendung und der Unentgeltlichkeit (ohne Gegenleistung) haben'' (BGr, 15. MÃ¤rz 2019, 2C_703/2017, E. 3.3.1; BGr, 27. MÃ¤rz 2018, 2C_597/2017, E. 3.1.2; BGr, 29. August 2006, 2P.296/2005, E. 3.2.2; BGr, 22. April 2005, 2A.668/2004, E. 3.3; Oehrli/Attinger, a.a.O., § 14 Rz. 52). Der Schenkungswille nach ZÃ¼rcher Recht dient dazu, das Steuerobjekt der Schenkungssteuer abzugrenzen von ''unfreiwilligen'' Bereicherungen (z. <span> </span>B. zufolge Ãbervorteilung, Irrtum oder einfach ungeschickten GeschÃ¤ften), die nicht mit der Schenkungssteuer zu erfassen sind (Richner/Frei, a.a.O., § 4 N 66; Oehrli/Attinger, a.a.O., § 14 Rz. 62).</p> <p class="Urteilstext">Berechnet wird die Steuer laut § 13 Abs. 1 ESchG vom Verkehrswert, den der Ã¼bergegangene VermÃ¶genswert im Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs, mithin am Tag des Schenkungsvollzuges, aufwies (Oehrli/Attinger, a.a.O., § 20 Rz. 7). Der nach § 13 Abs. 1 ESchG massgebende Verkehrswert eines VermÃ¶gensobjekts im Allgemeinen und einer Liegenschaft im Besonderen entspricht dem Preis, der dafÃ¼r im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen wÃ¤re (RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen; VGr, 24. November 2004, SR.2004.0008, E. 4.2.1; Oehrli/Attinger, a.a.O., § 20 Rz. 16, 19, 26).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin begrÃ¼ndet ihren Antrag, wonach der Landpreis nicht mit Fr. â¦pro <span>m<sup>2</sup></span>, sondern mit Fr. â¦ pro <span>m<sup>2</sup></span> zu veranschlagen sei, wie folgt: Als Baugenossenschaft agiere sie nicht gewinnstrebig und der wirtschaftliche Wert der GrundstÃ¼cke sei fÃ¼r sie aufgrund der statutarisch festgelegten NutzungsbeschrÃ¤nkung (statutarisch beschrÃ¤nktes Mietertragspotenzial und Verkaufsverbot) substanziell eingeschrÃ¤nkt. Die Schenkung sei zudem an eine (faktische) Auflage gebunden, was den wirtschaftlichen Wert der Schenkung mindere. Im EigentumsÃ¼bertragungsvertrag sei nÃ¤mlich festgehalten worden, dass sie die GrundstÃ¼cke langfristig halten mÃ¼sse und nicht verÃ¤ussern dÃ¼rfe. Sie habe seit ihrer GrÃ¼ndung im Jahr 1926 tatsÃ¤chlich noch nie ein GrundstÃ¼ck verÃ¤ussert. Vorliegend stehe diesbezÃ¼glich fest, dass die Schenker sich bewusst gewesen waren, dass der Schenkungswert der Ã¼bertragenen GrundstÃ¼cksteile aufgrund der stipulierten Auflage und vor dem Hintergrund der Statuten der BeschwerdefÃ¼hrerin drastisch tiefer sei als im freien Markt. Da seit 1926 keine VerÃ¤usserungen stattgefunden hÃ¤tten, hÃ¤tten die Schenker auch in guten Treuen davon ausgehen dÃ¼rfen, dass ein Verkauf durch die BeschwerdefÃ¼hrerin faktisch ausgeschlossen sei. Damit sei auch die gemÃ¤ss Statuten theoretische, sehr limitierte ausnahmsweise VerÃ¤usserungsmÃ¶glichkeit nicht schÃ¤dlich, da die Schenker die MÃ¶glichkeit einer WeiterverÃ¤usserung durch die BeschwerdefÃ¼hrerin nie in Betracht gezogen hÃ¤tten, bzw. mittels der stipulierten Auflage eine WeiterverÃ¤usserung explizit ausgeschlossen worden sei. Dass die Vertragsparteien darauf verzichtet hÃ¤tten, die (faktische) Auflage in eine rechtlich durchsetzbare Form zu fassen, liege darin begrÃ¼ndet, dass die beabsichtigte Wirkung bereits durch die geltenden Statuten der BeschwerdefÃ¼hrerin gewÃ¤hrleistet gewesen sei. </p> <p class="Urteilstext">Die statutarische Verwendung der GrundstÃ¼cke sei eine "conditio sine qua non" fÃ¼r die <span><span><img alt="" height="1141" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=60900" width="820"/></span></span>Schenkung gewesen. Im Ergebnis lÃ¤ge damit keine Bereicherung im Ausmass eines Landpreises von Fr. â¦ pro <span>m<sup>2</sup></span> vor.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin legte sodann dar, dass basierend auf einem Kostenmietmodel (Kostenmiete im gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbau) der Landpreis pro m<sup>2</sup> bei rund Fr. â¦ liege. Dies ergebe sich aus der Ermittlung des Anlagewerts durch Kapitalisierung der erwarteten Mietzinseinnahmen und Abzug der Baukosten (Bauherren-Risikoabdeckung und Investition in GebÃ¤ude) sowie gewisser Sonderkosten, woraus ein kalkulatorischer Nettowert des Landes (d.<span> </span>h. der gesamten 3'251 m<sup>2</sup>) von Fr. â¦ resultiere. Diese Berechnung werde durch BaurechtsvertrÃ¤ge, welche die BeschwerdefÃ¼hrerin mit anderen Gemeinden in der uRegion in der Vergangenheit abgeschlossen habe, untermauert. So wÃ¼rden politische Gemeinden oft BaurechtsvertrÃ¤ge mit gemeinnÃ¼tzigen Wohnbaugenossenschaften schliessen, bei welchen das Marktpotenzial nicht ausgeschÃ¶pft werde und von sehr tiefen Landpreisen ausgegangen werde. Genau gleich wie die Schenker wÃ¼rden diese politischen Gemeinden den Verlust mit Blick auf ein Ã¼bergeordnetes idealistisches Ziel in Kauf nehmen. Anders kÃ¶nnten die statutarischen Zwecke von Wohnbaugenossenschaften nicht erreicht werden.</p> <p class="Urteilstext">Damit sei die Bereicherung aus Sicht der pflichtigen EmpfÃ¤ngerin nur im Umfang von Fr. â¦ pro <span>m<sup>2</sup></span> eingetreten. Ebenso habe sich der Schenkungswille nur auf diesen Betrag bezogen. Der Beschwerdegegner habe die ihm obliegende Pflicht, die eine Besteuerung begrÃ¼ndenden Elementen zu beweisen, nicht erfÃ¼llt. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>3.1</b> Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht in ihren AusfÃ¼hrungen nicht geltend, die Berechnung des Verkehrswertes der GrundstÃ¼ckteile von Fr. â¦ pro <span>m<sup>2 </sup></span>sei unrichtig erfolgt. Sie rÃ¤umt gar implizit ein, dass dieser Betrag den Verkehrswert wiedergebe, indem sie diesen Betrag als Verkehrswert (fÃ¼r das Jahr 2018) fÃ¼r die Berechnung der latenten GrundstÃ¼ckgewinnsteuern im Rahmen ihres Einspracheantrags geltend macht. Sodann anerkennt sie in der Beschwerdeschrift ausdrÃ¼cklich, dass dies den Wert der Entreicherung aus Sicht der Schenker bilde. Die Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrerin zielt vielmehr darauf ab, dass nicht der Verkehrswert, sondern ein subjektiv festzulegender Wert fÃ¼r die Ermittlung der Schenkungssteuer heranzuziehen sei. Dies begrÃ¼ndet sie damit, dass zwei der vier Sachverhaltselemente des Schenkungssteuertatbestandes, nÃ¤mlich die Bereicherung und der Schenkungswille, sich nicht auf den Verkehrswert von Fr. â¦ pro <span>m<sup>2</sup></span>, sondern auf den tieferen Wert von Fr. â¦ pro <span>m<sup>2 </sup></span>bezÃ¶gen. </p> <p class="Urteilstext"><b>3.2</b> Ob diese Sachdarstellung der BeschwerdefÃ¼hrerin zutrifft, kann hier offenbleiben, da fÃ¼r die Ermittlung der Schenkungssteuer eben gerade nicht erheblich ist, welcher Wert dem geschenkten Objekt subjektiv, d.<span> </span>h. aus Sicht des Schenkers oder des Beschenkten zukommt. § 13 Abs. 1 ESchG legt stattdessen unmissverstÃ¤ndlich fest, dass sich die Schenkungssteuer auf dem Verkehrswert des Ã¼bergegangenen VermÃ¶genswerts bemisst und dieser dem Preis entspricht, der dafÃ¼r im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen wÃ¤re (RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen).<span> Bei der Ermittlung des Preises, der fÃ¼r ein VermÃ¶gensobjekt im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re, ist auf eine rechtlich-objektive Betrachtungsweise abzustellen (Richner/Frei, § 13 ESchG N 14). Nach dieser Methode sind alle den auf dem Markt erzielbaren Preis im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr beeinflussenden Faktoren mit einzubeziehen, soweit sie objektiver Natur sind (</span>VGr, 24. November 2004, SR.2004.0008, E. 4.2.1; Oehrli/Attinger, a.a.O., § 20 Rz. 16, 19, 26).</p> <p class="Urteilstext">Im Recht der Schenkungssteuern ist der Verkehrswert individualisierter GÃ¼ter wie von GrundstÃ¼cken anhand einer Einzelbewertung des geschenkten VermÃ¶genswertes vorzunehmen und individuell nach allgemeinen BewertungsgrundsÃ¤tzen zu schÃ¤tzen (VGr, 24. November 2004, SR.2004.00008; RB 1991 Nr. 47; RB 1980 Nr. 82; Oehrli/Attinger, a.a.O., § 20 Rz. 16, 19, 26). FÃ¼r die Bestimmung des Verkehrswerts steht die Vergleichsmethode im Vordergrund, die den Landwert nach den Preisen ermittelt, die fÃ¼r mÃ¶glichst nahegelegene, Ã¤hnliche und stichtagsnah gehandelte GrundstÃ¼cke bezahlt worden sind (RB 1976 Nr. 116; RB 1999 Nr. 158; ZStP 2000, 150, auch zum Folgenden; BGE 122 I 168 E. 3a). Die Weisung der Finanzdirektion Ã¼ber die Ermittlung des Verkehrswertes von Liegenschaften fÃ¼r die Erbschafts- und Schenkungssteuern vom 20. September 2005 (ZStB Nr. 501.1) gibt hierzu Bewertungsrichtlinien an. </p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r bestimmte FÃ¤lle sieht das ESchG bzw. sah das aESchG eine vom allgemein massgeblichen Verkehrswert im Sinn von § 13 Abs. 1 abweichende, besondere Bewertung von geschenkten VermÃ¶genswerten vor: So wird etwa in § 13 Abs. 2 ESchG in Bezug auf noch nicht fÃ¤llige VersicherungsansprÃ¼che der RÃ¼ckkaufswert als massgeblich erklÃ¤rt. FÃ¼r Schenkungen von land- und forstwirtschaftlichen GrundstÃ¼cken statuiert das Gesetz sodann den Ertragswert als fÃ¼r die Schenkungssteuer relevante, privilegierte Berechnungsgrundlage (§ 15 ESchG). Im mittlerweile aufgehobenen § 16 aESchG nahm das Gesetz ferner eine Privilegierung hinsichtlich GrundstÃ¼cken, die einem GeschÃ¤ftsbetrieb dienten, vor und liess als Berechnungsgrundlage die HÃ¤lfte des Verkehrswertes zu. FÃ¼r alle VermÃ¶gensÃ¼bergÃ¤nge aber, fÃ¼r die das Gesetz keine besondere Bestimmung vorsieht, gilt § 13 Abs. 1 ESchG, der den Verkehrswert als massgeblich definiert. Wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin nun geltend machen mÃ¶chte, dass zur FÃ¶rderung von idealistischen Zielen und Wohnbaugenossenschaften auf alternative Berechnungsmethoden â wie etwa dem vorgetragenen Kostenmietmodel â zurÃ¼ckgegriffen werden sollte, so verkennt sie, dass das Gesetz hierfÃ¼r keinen Raum lÃ¤sst. HÃ¤tte der Gesetzgeber Schenkungen an Wohnbaugenossenschaften privilegieren und eine vom Verkehrswert abweichende Berechnungsbasis zulassen wollen, so wÃ¤re ihm dies mÃ¶glich gewesen (wie er dies in den erwÃ¤hnten § 13 Abs. 2 ff. ESchG umgesetzt hat). </p> <p class="Urteilstext"><span>Als im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr preisrelevant kÃ¶nnen jedenfalls nur Elemente gelten, die mit dem Bewertungsobjekt selbst zusammenhÃ¤ngen. DemgegenÃ¼ber vermÃ¶gen rein persÃ¶nliche UmstÃ¤nde des beschenkten Steuerpflichtigen oder des Schenkers den massgeblichen Verkehrswert nicht zu beeinflussen (</span>Richner/Frei, a.a.O., <span>§ 13 N 14).</span> Ebenso wenig kÃ¶nnen <span>subjektive Wertvorstellungen massgebend fÃ¼r die Bewertung des Ã¼bergehenden VermÃ¶genswertes sein. Gleichermassen unbeachtlich sind familiÃ¤re VerfÃ¼gungsbeschrÃ¤nkungen des VermÃ¶gens, wie etwa testamentarische VerfÃ¼gungseinschrÃ¤nkungen. Denn diese BeschrÃ¤nkungen hÃ¤ngen nicht mit dem geschenkten VermÃ¶genswert selbst zusammen und wÃ¤ren deshalb auf dem Markt nicht preisrelevant. Sie haben nur zwischen den konkret beteiligten Parteien eine Relevanz (StB SG 150 Nr. 1, Ziff. 1; </span>Richner/Frei, a.a.O., <span>§ 13 N 14 m. w. H.) und fliessen daher nicht in die objektive Verkehrswertberechnung ein (</span>Oehrli/Attinger, a.a.O., § 20 Rz. 28).</p> <p class="Urteilstext"><b>3.3</b> Inzwischen rÃ¤umt die BeschwerdefÃ¼hrerin selbst ein, dass die ErklÃ¤rung im EigentumsÃ¼bertragungsvertrag, die GrundstÃ¼cke nicht zu verÃ¤ussern, bloss als ''faktische'' Auflage interpretiert werden kann. TatsÃ¤chlich gilt festzuhalten, dass diese ErklÃ¤rung bereits aufgrund ihrer vertraglich vereinbarten fehlenden rechtlichen Durchsetzbarkeit keine â die Beschenkte rechtlich verpflichtende â Auflage im Sinn von Art. 245 Abs. 1 und 246 Abs. 1 OR darstellt. Selbst wenn aber von einer Auflage auszugehen wÃ¤re, so hÃ¤tte sie auf die Bewertung der Schenkung keine Auswirkungen. Denn Auflagen sind â zur Wahrung des Nettowertprinzips (E. 1.2) und des verfassungsmÃ¤ssigen Grundsatzes der Besteuerung nach der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit im Sinne von Art. 127 Abs. 2 BV â fÃ¼r die Berechnung der Schenkungssteuer nur, aber immerhin insofern zu berÃ¼cksichtigen, als sie beim beschenkten Steuerpflichtigen konkrete Kosten verursachen. Diese Kosten kommen nÃ¤mlich wirtschaftlich einer Gegenleistung fÃ¼r die erhaltene Zuwendung gleich und verringern damit den Wert der Zuwendung (Oehrli/Attinger, a.a.O., § 24 Rz. 44 mit Hinweisen; Richner/Frei, N 130 ff.). Die (moralische) Vereinbarung zwischen den Schenkern und der BeschwerdefÃ¼hrerin, die GrundstÃ¼cke nicht zu verÃ¤ussern, verursachte indessen keine von Letzterer zu tragenden konkreten Kosten.</p> <p class="Urteilstext"><b>3.4</b> Nach dem Gesagten vermag die BeschwerdefÃ¼hrerin nichts aus dem behaupteten Wissen und Willen Ã¼ber die dereinstige Verwendung der GrundstÃ¼cke und den subjektiven Wertvorstellungen der Schenker fÃ¼r sich abzuleiten. Ebenso wenig haben eine statutarisch bedingte, faktische VerkaufsbeschrÃ¤nkung bzw. die eingeschrÃ¤nkte RenditemÃ¶glichkeit der BeschwerdefÃ¼hrerin einen Einfluss darauf, in welcher HÃ¶he fÃ¼r Schenkungssteuerzwecke eine Zuwendung erfolgt ist. Denn die Bewertung der GrundstÃ¼cksanteile hat in jedem Fall nach objektiven GrundsÃ¤tzen zu erfolgen.</p> <p class="Urteilstext">Es bleibt daher der objektive Verkehrswert nach § 13 Abs. 1 ESchG fÃ¼r die vorliegend zu beurteilenden Zuwendungen massgebend. Der Beschwerdegegner hat einen Landpreis von Fr. â¦ pro <span>m<sup>2 </sup></span>ermittelt. FÃ¼r die Festsetzung der Verkehrswerte wurden einerseits vergleichbare HandÃ¤nderungen fÃ¼r BaulandgrundstÃ¼cke herangezogen, die auf Angaben des Steueramtes der Gemeinde E basierten. Andererseits wurde auf Werte des statistischen Amtes des Kantons ZÃ¼rich der Jahre 2013 (Fr. â¦), 2015 (Fr. â¦) und 2017 (Fr. â¦) abgestellt. Der Beschwerdegegner hat den Verkehrswert von Fr. â¦ pro <span>m<sup>2 </sup></span>somit basierend auf objektiven, nachvollziehbaren GrundsÃ¤tzen und anhand von Vergleichsobjekten ermittelt. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafÃ¼r, die diese Verkehrswertberechnung bezweifeln liessen, und sie wird von der BeschwerdefÃ¼hrerin denn auch nicht infrage gestellt. Damit kann geschlossen werden, dass der Wert der geschenkten GrundstÃ¼ckteile und damit die ErfÃ¼llung des Steuertatbestandes der Schenkungssteuer Ã¼ber den vom Beschwerdegegner veranlagten Betrag zutreffen. </p> <p class="Urteilstext">Bei dieser Sach- und Rechtslage ist die Beschwerde abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung1">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 43 Abs. 3 EschG in Verbindung mit § 151 Abs. 1 StG) und steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 43 Abs. 3 EschG in Verbindung mit § 152 StG und § 17 Abs. 1 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. <a id="Text1"> 22'000</a>.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 120.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 22'120.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Steuerrekursgericht;<br/> c) das Sekretariat der GeschÃ¤ftsleitung des kantonalen Steueramts.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>