<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;=""><span>III 2019 108</span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span>Entscheid vom 21. November 2019</span><br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Besetzung<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident<br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin<br/>Monica Huber-Landolt, Richterin<br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin<br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Parteien<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">A.________,<br/>\n Beschwerdeführer,<br/>\n vertreten durch Rechtsanwalt B.________, <br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span>gegen</span><br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">\n <ol padding-left:0pt\"="" type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>Bezirksrat Gersau, </span>Ausserdorfstrasse 7, <br/>\n Postfach 59, 6442 Gersau,</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>Regierungsrat des Kantons Schwyz, </span>Bahnhofstrasse 9, <br/>\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,</li>\n </ol>Vorinstanzen<br><span> </span><br/></br></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Gegenstand<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Planungs- und Baurecht (Ortsplanung)<br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <br clear:both\"=""/><br>\n <span>Sachverhalt:</span><br/>\n <span>A.</span><span> </span>A.________ ist Eigentümer des am Ufer des Vierwaldstättersees gelegenen Grundstückes KTN C.________ Gersau. Das Grundstück befindet sich gemäss geltendem Zonenplan vom 17. Dezember 2002 (Genehmigung durch den Regierungsrat) in der Dorfkernzone (DK). Die Parzelle ist mit einem Seerestaurant bebaut (\"D.________\"). Ein erstes Umnutzungsgesuch (Umnutzung von einer gastgewerblichen Nutzung in eine Wohnnutzung) wurde von den Voreigentümern der Liegenschaft bereits am 5. November 2002 eingereicht und vom Bezirksrat Gersau in der Folge abgelehnt (bestätigt durch Entscheide des Regierungsrates, des Verwaltungsgerichts, VGE 1051/04 v. 16.11.2004, und des Bundesgerichts, vgl. Urteil BGer <span class='\"belinktext\"' id='\"n0\"' onmouseout='\"hideInfo(0);\"' onmouseover='\"showInfo(0);\"'>1P.761/2004</span> vom 20.4.2005). Ein weiteres Umnutzungsgesuch wurde von A.________ am 15. August 2014 eingereicht, welches vom Bezirksrat am 26. September 2014 abgelehnt wurde, was vom Regierungsrat, vom Verwaltungsgericht (VGE III 2015 22 v. 16.7.2015) und letztinstanzlich vom Bundesgericht geschützt worden ist (vgl. Urteil BGer <span class='\"belinktext\"' id='\"n1\"' onmouseout='\"hideInfo(1);\"' onmouseover='\"showInfo(1);\"'>1C_445/2015</span> v. 2.3.2016). <br/>\n <span>B.</span><span> </span>Der Bezirksrat Gersau beschloss im Jahr 2010, die Nutzungsplanung im Rahmen einer Gesamtrevision zu überprüfen. Nach Durchführung mehrerer Mitwirkungsverfahren und zweier Vorprüfungen durch das ARE wurde die Ortsplanungsrevision vom 1. April bis zum 2. Mai 2016 öffentlich aufgelegt (Abl 2016, S. 760). Während der öffentlichen Auflage gingen 19 Einsprachen ein. Eine der Einsprachen wurde durch A.________ erhoben. Der Bezirksrat entschied darüber am 9. Juni 2017. Die von A.________ dagegen erhobene Beschwerde wurde vom Regierungsrat mit Beschluss Nr. 183/2018 vom 13. März 2018 abgewiesen. Dieser Beschluss ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.<br/>\n <span>C.</span><span> </span>Nach Abschluss des ersten Auflage- und Einspracheverfahrens hat der Bezirksrat - auch in Berücksichtigung der diversen Einsprachen - verschiedene Änderungen beschlossen, weshalb das Auflage- und Einspracheverfahren wiederholt wurde und der Zonenplan mit dem Baureglement vom 6. Oktober 2017 bis zum 6. November 2017 ein zweites Mal öffentlich aufgelegt wurde (Abl 2017 S. 2176). Die Änderung umfasst insbesondere die Streichung der vorgesehenen Dorfkernzonen I und II inklusive der entsprechenden Baureglementsbestimmung und das Belassen der ursprünglichen Dorfkernzone gemäss rechtskräftigem Zonenplan mit der entsprechenden Baureglementsbestimmung (Art. 48 BauR mit der spezifischen Nutzungsregelung für die Dorfkernzone). <br/>\n <span>D.</span><span> </span>Dagegen liess A.________ beim Bezirksrat Gersau Einsprache erheben, wobei er im Wesentlichen die Ausnahme der Dorfkernzone von der Revision beanstandete und die Aufhebung von Art. 48 Abs. 1 BauR verlangte. <br/>\n Der Bezirksrat wies die Einsprache mit Beschluss vom 19. Oktober 2018 ab, soweit er darauf eintrat und soweit diese nicht gegenstandlos geworden sei. <br/>\n <span>E.</span><span> </span>Mit Eingabe vom 15. November 2018 liess A.________ beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde erheben gegen den Bezirksratsbeschluss, mit folgenden Anträgen:<br/>\n 1.<span> </span>Der Entscheid des Bezirksrates Gersau vom 19. Oktober 2018 sei aufzuheben. <br/>\n <span> </span>Der Bezirksrat Gersau sei anzuweisen, die Planung der Dorfkernzone in die gesamte Ortsplanungsrevision einzubeziehen. <br/>\n <span> </span>Der Bezirksrat sei anzuweisen, im Entwurf für eine revidierte Nutzungsordnung des bisherigen Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR wegzulassen. <br/>\n <span> </span>Der Bezirksrat sei anzuhalten, dafür zu sorgen, dass die Planung in der 2014 gesetzten Frist (Mitte 2019) abzuschliessen. Eventuell sei für den Bezirk eine Planung ersatzweise vorzunehmen. <br/>\n 2.<span> </span>Unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen.<br/>\n Ausserdem stelle ich im Namen des Beschwerdeführers folgenden Verfahrensantrag:<br/>\n 3.<span> </span>Es sei festzustellen, dass Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR (\"Die kurortsbildenden Nutzungen, wie namentlich Hotel- und Gastbetriebe, sind zu erhalten und zu fördern.\") rechtswidrig ist und ab sofort nicht mehr angewendet werden darf.<br/>\n <span>F.</span><span> </span>Der Regierungsrat wies die Beschwerde mit Beschluss Nr. 305/2019 vom 24. April 2019 (Versand 30. April 2019) ab, soweit er darauf eintrat. <br/>\n <span>G.</span><span> </span>Gegen diesen Beschluss lässt A.________ mit Eingabe vom 20. Mai 2019 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgemäss Beschwerde erheben mit folgenden Anträgen:<br/>\n 1.<span> </span>Der Entscheid des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 24. April 2019 sei aufzuheben. <br/>\n <span> </span>Der Bezirksrat Gersau sei anzuweisen, die Planung der Dorfkernzone in die gesamte Ortsplanungsrevision einzubeziehen. <br/>\n 2.<span> </span>Eventuell sei der Entscheid des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 2. April 2019 aufzuheben und es sei die Angelegenheit zur neuen Entscheidung an den Regierungsrat zurückzuweisen. <br/>\n 3.<span> </span>Unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen. <br/>\n Zudem stelle ich im Namen des Beschwerdeführers folgenden Antrag:<br/>\n 4.<span> </span>Es sei festzustellen, dass Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR (\"Die kurortsbildenden Nutzungen, wie namentlich Hotel- und Gastbetriebe, sind zu erhalten und zu fördern\") ab sofort nicht mehr angewendet werden darf. <br/>\n <span>H.</span><span> </span>Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 27. Mai 2019 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten des Beschwerdeführers. <br/>\n Mit Eingabe vom 5. Juni 2019 beantragt der Bezirksrat Gersau die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers. <br/>\n <span>Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:</span><br/>\n <span>1.1</span><span> </span>Der Beschwerdeführer beanstandet die Ausnahme der Dorfkernzone von der Zonenplanrevision. Es sei eine Ortsplanungsrevision beschlossen worden. Es gehe nicht an, dass der Bezirksrat diesen Beschluss der Legislative missachte und die Dorfkernzone von der Gesamtrevision der Ortsplanung ausnehme. Auch in Bezug auf die Dorfkernzone bestehe Handlungsbedarf; insbesondere sei eine Änderung des Baureglements in Bezug auf das darin statuierte Erhaltungsgebot für Hotel- und Gastrobetriebe vorzunehmen. Teilrevisionen seien zwar nicht verboten, in casu sei jedoch eine Totalrevision beschlossen worden. Die Interessenabwägung bei einer Zonenplanrevision müsse umfassend und koordiniert erfolgen. Aufgrund einer Interessenabwägung hätte zunächst der Perimeter der Dorfkernzone ermittelt werden müssen. Ob der Perimeter in Berücksichtigung des ISOS (Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung) richtig sei, sei ebenfalls nicht geprüft worden. Nur im Rahmen einer Gesamtrevision könne auch der Perimeter der Dorfkernzone festgelegt werden. Im Weiteren bringt der Beschwerdeführer vor, bei der Kernzone handle es sich um eine zentrale Zone. Die Nutzungsordnung für diese Zone könne nicht losgelöst von den anderen Zonen festgelegt werden. Auch wegen den Anliegen des Ortsbild- und des Gewässerschutzes und zur Berücksichtigung des Verkehrs- und Parkierungskonzepts könne die Kernzone von der Gesamtrevision nicht ausgenommen werden.<br/>\n <span>1.2</span><span> </span>Der Bezirksrat begründet die Ausnahme der Kernzone von der Zonenplanrevision im Einspracheentscheid vom 19. Oktober 2018 damit, dass im Zusammenhang mit den neu vorgesehenen Dorfkernzonen DK I und DK II samt den entsprechenden Bestimmungen (Art. 37 und 38 BauR-E) diverse Einsprachen mit unterschiedlichen Stossrichtungen eingegangen seien. Das Festhalten an diesen Revisionspunkten würde zu einer Blockierung der Ortsplanungsrevision führen. Die Kernzonenplanung bedürfe einer vertieften Prüfung. Dieses Vorgehen entspreche letztlich auch der Empfehlung des Amtes für Kultur gemäss Vorprüfungsbericht vom 1. März 2013, wonach die Bundesinventare und konkret das ISOS in der Nutzungsplanung zu berücksichtigen seien. Der Bezirk sei gehalten, die im ISOS vorgegebenen Erhaltungsziele für Gersau im kommunalen Recht noch umzusetzen. Diese Umsetzung tangiere die Dorfkernzone. <br/>\n Vernehmlassend ergänzte der Bezirksrat, am Perimeter der geltenden Dorfkernzone werde im Rahmen der späteren Kernzonenplanung nichts geändert. Die Erhaltungsziele des ISOS würden einer Abspaltung der Kernzonenplanung nicht entgegenstehen. Die gemäss ISOS festgelegten Gebiete G1 (mit Erhaltungsziel A), G2 (mit Erhaltungsziel B) und G3 (mit Erhaltungsziel B) befänden sich im Wesentlichen innerhalb der Dorfkernzone DK, weshalb eine sachgerechte ISOS-Umsetzung im Rahmen einer separat durchzuführenden Kernzonenplanung gewährleistet sei. Soweit der ISOS-Perimeter geringfügig über die Dorfkernzone DK hinausgehe, könnten nötigenfalls entsprechende ISOS-Umsetzungen auch diesbezüglich im Zuge der separat durchzuführenden Kernzonenplanung angegangen werden. Es sei unerheblich, in welchem Verfahren (in der laufenden Ortsplanungsrevision oder im Rahmen einer spezifischen Kernzonenplanung) die erforderliche ISOS-Umsetzungen vorgenommen würden. Der Erlass der laufenden Ortsplanungsrevision mit Abspaltung der Kernzonenplanung bewirke jedenfalls keine negative Präjudizierung derselben. Es bestehe kein Grund zur Annahme, dass sich die separat durchzuführende Kernzonenplanung nicht ins planerische Gesamtkonzept des Bezirks einfügen sollte. Abschliessend weist der Bezirksrat darauf hin, dass auch in anderen Gemeinden separate Kernzonenplanungen durchgeführt würden (z.B. Ingenbohl, Abl Nr. 33 vom 18.8.2017; Gd. Bauma). <br/>\n <span>1.3</span><span> </span>Der Regierungsrat weist im angefochtenen Beschluss darauf hin, dass die Nutzungsplanung grundsätzlich aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange heraus zu erfolgen habe. Dies schliesse indessen nicht aus, dass die Kommunale Nutzungsplanung für einen Teil des Gemeinde- und Bezirksgebietes gesondert erfolgen könne. Es sei daher auch zulässig, eine Teilrevision eines Nutzungsplanes durchzuführen. In casu sei die separate Anhandnahme einer spezifischen Kernzonenplanung nicht zu beanstanden. Es bestünden keine untrennbaren Abhängigkeiten zwischen der separat durchzuführenden Kernzonenplanung und dem verbleibenden Teil der laufenden Ortsplanungsrevision, zumal der Perimeter der geltenden Dorfkernzone im Rahmen der späteren Kernzonenplanung nicht geändert werden solle. Auch die ISOS-Erhaltungsziele würden einer Abspaltung der Kernzonenplanung nicht entgegen stehen, zumal sich die gemäss ISOS festgelegten Gebiete mit Erhaltungszielen im Wesentlichen innerhalb der Dorfkernzone DK befänden. Auch bleibe die inhaltliche Planabstimmung in Berücksichtigung der räumlichen Auswirkungen gewährleistet. Es sei nachvollziehbar, dass die Umsetzung der ISOS-Erhaltungsziele der gebotenen zeitnahen Inkraftsetzung der laufenden Ortsplanungsrevision entgegenstünden. Demgemäss erweise sich die Abspaltung der Kernzonenplanung von der laufenden Revision als zulässig und sachgerecht. <br/>\n <span>1.4</span><span> </span>Das Verfahren für den Erlass kommunaler Nutzungspläne regeln die §§ 25 ff. des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100 vom 14.5.1987) wie folgt: Der Gemeinderat informiert die Öffentlichkeit über die Zielsetzungen seiner Planungen und nimmt dazu Einwendungen und Vorschläge entgegen. Nach Prüfung dieser Eingaben arbeitet er den Entwurf für Zonen- und Erschliessungspläne sowie für die zugehörigen Vorschriften aus und unterbreitet ihn dem zuständigen Departement. Über den Stand der Planung ist periodisch zu informieren <br/>\n (<span class='\"kantonnormlinktext\"' data-norm="\&lt;/body" id='\"n2\"' onmouseout='\"hideInfo(2);\"' onmouseover='\"showInfo(2);\"'></span></br></div></body></html>