<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00375</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <a href="#ctx1">Zum ersten gefundenen Wort &gt;</a><br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222123&amp;W10_KEY=13013468&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00375</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.02.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 17.04.2025 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erschliessung. Werden Bauarbeiten während längerer Zeit unterbrochen, kann ihre Beendigung innert nützlicher Frist befohlen werden (E. 4.2). Für die Bestimmung der Zufahrtsart ist das voraussichtliche Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemäss den Ausgangswerten in Anhang 1 VErV massgebend. Andere Nutzweisen werden nach Massgabe des voraussichtlichen Verkehrsaufkommens in Wohneinheiten umgerechnet. Hierbei müssen auch in absehbarer Zeit zu erwartende Nutzungen berücksichtigt werden (E. 5.2). Die Erschliessungsstrasse genügt den zu erwartenden Wohneinheiten (E. 5.3). Bei Stichstrassen ist ein Wendeplatz oder eine Wendemöglichkeit notwendig (E. 6.2). Nach geltender Rechtsprechung kann die Kanalisationseingabe ohne Weiteres auflagegemäss vor Baubeginn eingereicht werden (E. 9.2). Verletzt ein Grundeigentümer ohne Einwilligung des Nachbarn eine privatrechtliche Bauvorschrift, so kann ihm der betroffene Nachbar das Bauen gerichtlich verbieten lassen. Er hat hierzu indes den privatrechtlichen Prozessweg und nicht den verwaltungsrechtlichen Weg zu beschreiten. Solche (bauhindernden) Dienstbarkeiten sind im Baubewilligungsverfahren grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, es sei denn, der Inhalt der Dienstbarkeit decke sich mit einer Beschränkung, welche auch aufgrund des öffentlichen Baurechts ohnehin besteht (E. 10.2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIENSTBARKEIT">DIENSTBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG">EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FERTIGSTELLUNG">FERTIGSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KANALISATIONSBEWILLIGUNG">KANALISATIONSBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZWEISE">NUTZWEISE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WENDEPLATZ">WENDEPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNEINHEITEN">WOHNEINHEITEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRT">ZUFAHRT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 327 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 328 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 Abs. I VErV</span><br/><span class="gerade">Art. 10 Abs. II VErV</span><br/><span class="ungerade">§ 1 VRG</span><br/><span class="gerade">§ 7 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=56156" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00375</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">10. Februar 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Rubin. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C AG, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bauausschuss Opfikon, vertreten durch RA E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung</span></b><b>,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 14. September 2020 erteilte der Bauausschuss Opfikon der C AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r einen Hotelneubau auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Opfikon. Gleichzeitig wurde die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion vom 7. September 2020 erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob die A AG mit Eingabe vom 29. Oktober 2020 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der beiden VerfÃ¼gungen. Das Baurekursgericht wies am 15. April 2021 den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hierauf gelangte die A AG mit Beschwerde vom 19. Mai 2021 an das Verwaltungsgericht und beantragte, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und die baurechtlichen Bewilligungen seien zu verweigern. In prozessualer Hinsicht beantragte sie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 3. Juni 2021 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion verzichtete am 7. Juni 2021 mangels inhaltlicher Betroffenheit auf eine Stellungnahme. Mit Beschwerdeantwort vom 22. Juni 2021 beantragte die C AG die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Gleiches beantragte der Bauausschuss Opfikon am 24. Juni 2021. Die A AG hielt mit Replik vom 23. August 2021 an ihren AntrÃ¤gen fest. Der Bauausschuss Opfikon verzichtete am 1. September 2021 und in der Folge ausdrÃ¼cklich auf eine weitere Stellungnahme. Die C AG duplizierte am 6. September 2021. Die A AG liess sich am 4. Oktober 2021 erneut vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des kantonalen Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Wie der Antrag kann auch die BegrÃ¼ndung nach Ablauf der Rekursfrist grundsÃ¤tzlich nicht mehr erweitert werden (§ 23 Abs. 1 VRG). Im Rahmen eines weiteren Schriftenwechsels darf die RekursbegrÃ¼ndung nur hinsichtlich des von der Rekursgegnerschaft oder von den Mitbeteiligten neu Vorgebrachten erweitert werden, ferner in Bezug auf Akten oder AktenstÃ¼cke, die innert der Rekursfrist aus objektiven GrÃ¼nden nicht eingesehen werden konnten (Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich 2014, [Kommentar VRG], § 23 N. 23). Die Rekursinstanz ist nicht verpflichtet, die angefochtene baurechtliche Bewilligung Ã¼ber die in der Rekursschrift gerÃ¼gten Punkte hinaus auf MÃ¤ngel zu untersuchen (VGr, 25. Januar 2017, VB.2016.00551, E. 4.2). Der Nachbar, der als Rekurrent vor dem Baurekursgericht aufgrund einzelner RÃ¼gen â erfolglos â die Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat, kann sich sodann vor Verwaltungsgericht gemÃ¤ss stÃ¤ndiger Praxis nicht auf neue BauhinderungsgrÃ¼nde berufen (VGr, 24. Juni 2021, VB.2021.00002, E. 1.3.4; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 41). Die RÃ¼ge, das BaugrundstÃ¼ck sei durch den Ã¶ffentlichen Verkehr nicht genÃ¼gend erschlossen, brachte die BeschwerdefÃ¼hrerin vor der Vorinstanz nicht vor. DemgemÃ¤ss erweist sich diese RÃ¼ge als verspÃ¤tet und ist folglich nicht weiter darauf einzugehen. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt in der Zentrumszone Arbeitsplatzgebiet ZA2 (ES III) gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Opfikon-Glattbrugg (BZO). Es ist im Ã¶stlichen Teil Ã¼berbaut mit einem bestehenden Hotel. Der westliche GrundstÃ¼cksteil dient heute als Aussenparkplatz. In dessen Bereich ist der Neubau eines Hotels mit 309 Zimmern, 141 ParkplÃ¤tzen in einer Sammelgarage und 13 ParkplÃ¤tzen im Freien geplant. Das bestehende Hotel soll nach Erstellung des Neubaus bis auf die Mauern des Untergeschosses zurÃ¼ckgebaut werden. An dessen Stelle sind Sportfelder geplant. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, die Vorinstanz habe ihren Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r verletzt, da sie keinen Augenschein durchgefÃ¼hrt habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span>Der Untersuchungsgrundsatz gemÃ¤ss § 7 Abs. 1 VRG verpflichtet die VerwaltungsbehÃ¶rden von Amtes wegen dazu, fÃ¼r die richtige und vollstÃ¤ndige AbklÃ¤rung des rechtserheblichen Sachverhalts zu sorgen (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 10). Aus dem in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) verankerten Anspruch auf </span>rechtliches<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221475&amp;W10_KEY=5664688&amp;nTrefferzeile=2&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx2"></a> GehÃ¶r<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221475&amp;W10_KEY=5664688&amp;nTrefferzeile=2&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx3"></a> <span>ergibt sich fÃ¼r die BehÃ¶rden zudem die Verpflichtung, die Vorbringen der Parteien auch tatsÃ¤chlich zu hÃ¶ren, zu prÃ¼fen und in der Entscheidfindung zu berÃ¼cksichtigen sowie die von ihnen angebotenen Beweismittel Ã¼ber erhebliche Tatsachen abzunehmen, wenn diese zur AbklÃ¤rung des Sachverhalts tauglich erscheinen. Umgekehrt liegt keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs vor, wenn eine BehÃ¶rde auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil sie aufgrund der bereits abgenommenen Beweise ihre Ãberzeugung gebildet hat und in zulÃ¤ssiger vorweggenommener (antizipierter) BeweiswÃ¼rdigung annehmen kann, dass ihre Ãberzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geÃ¤ndert wÃ¼rde (vgl. BGE 141 I 60 E. 3.3 mit Hinweisen; PlÃ¼ss, a. a. O., § 7 N. 18). Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein </span>Augenschein<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221186&amp;W10_KEY=5664688&amp;nTrefferzeile=5&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx3"></a> <span>ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulÃ¤ssig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen </span>Augenschein<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221186&amp;W10_KEY=5664688&amp;nTrefferzeile=5&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx4"></a> <span>verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen </span>Augenschein<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221186&amp;W10_KEY=5664688&amp;nTrefferzeile=5&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx5"></a> <span>bzw. aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>FÃ¼r den vorinstanzlichen Entscheid wesentlich waren die Fragen der rechtmÃ¤ssigen Erschliessung, der AusnÃ¼tzung sowie ob das erste Hotel zwingend zurÃ¼ckzubauen ist. Dazu genÃ¼gten die vor der Vorinstanz eingereichten PlÃ¤ne sowie die Baubewilligung. Sodann lÃ¤sst sich die Erschliessung auch Ã¼ber den GIS-Browser beurteilen. Der massgebliche Sachverhalt ergab sich demgemÃ¤ss genÃ¼gend aus den Verfahrensakten. Die Vorinstanz durfte auf einen Augenschein verzichten, ohne den Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r der BeschwerdefÃ¼hrerin zu verletzen. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt, dass die Baubewilligung mit der Auflage ergÃ¤nzt werde, dass die Baufreigabe erst erteilt werden dÃ¼rfe, wenn das bestehende Hotel zurÃ¼ckgebaut worden sei. Es kÃ¶nne ansonsten nicht garantiert werden, dass die private Beschwerdegegnerin das alte Hotel tatsÃ¤chlich zurÃ¼ckbaue, und beide GebÃ¤ude zusammen wÃ¼rden gegen mehrere Baubestimmungen verstossen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Nach § 327 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) prÃ¼ft die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde in geeigneten AbstÃ¤nden, ob die Bauarbeiten den Vorschriften und PlÃ¤nen entsprechen; gegebenenfalls trifft sie unverzÃ¼glich die nÃ¶tigen Massnahmen. Werden die Bauarbeiten wÃ¤hrend lÃ¤ngerer Zeit â bei ArealÃ¼berbauungen lÃ¤nger als zwei Jahre â unterbrochen, kann ihre Beendigung innert nÃ¼tzlicher Frist befohlen werden (§ 328 Abs. 1 PBG). Mit dem Befehl ist je nach dem Stand der Arbeiten und den sonstigen UmstÃ¤nden unter anderem die Androhung zu verbinden, dass bei SÃ¤umnis die Fertigstellung durch Ersatzvornahme erfolge (§ 328 Abs. 2 lit. a PBG). Entsprechend dem Zweck der Bestimmung wird § 328 PBG ausschliesslich dann anwendbar, wenn das nur unvollstÃ¤ndig ausgefÃ¼hrte Bauwerk einen rechtswidrigen Zustand schafft, das heisst gegen materielles Ã¶ffentliches Recht verstÃ¶sst (<span>Christoph </span><span>Fritzsche</span><span>/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019</span>, S. 503). Davon zu unterscheiden sind aber jene FÃ¤lle, in welchen ein Bauwerk zwar nicht vollstÃ¤ndig ausgefÃ¼hrt wird, doch in seinem Bestand eine in sich abgeschlossene Einheit darstellt. Hier ist im Rahmen der Schlussabnahme (§ 327 PBG) die entsprechende ProjektÃ¤nderung zu bewilligen (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 504). Der RÃ¼ckbau des bestehenden Hotels ist Teil der Baubewilligung. Soll das GebÃ¤ude nicht mehr zurÃ¼ckgebaut werden, kann dies nur durch eine ProjektÃ¤nderung, welche nur zu bewilligen ist, wenn die materiellen Bauvorgaben eingehalten sind, erfolgen. Sollte die Bauherrschaft den RÃ¼ckbau des Hotels nicht vornehmen, widerspricht sie der Baubewilligung. Sofern der Verzicht auf den RÃ¼ckbau nicht mittels ProjektÃ¤nderung bewilligt wird, kÃ¶nnte der RÃ¼ckbau mittels Ersatzvornahme erfolgen. Das Bauprojekt ist somit aufgrund der PlÃ¤ne zu beurteilen, welche den RÃ¼ckbau des bestehenden Hotels vorsehen. FÃ¼r eine Auflage, wonach das Hotel vor Baufreigabe zurÃ¼ckzubauen sei, besteht keine Veranlassung. Insbesondere hat die Bauherrschaft den Nachweis, dass die in der Bauphase fÃ¼r den Betrieb des bestehenden Hotels fehlenden AbstellplÃ¤tze in der fusslÃ¤ufig erreichbaren nÃ¤heren Umgebung vertraglich sichergestellt sind, vor Baubeginn einzureichen, weshalb auch die Parkplatzsituation keine Auflage erfordert bzw. diese bereits statuiert wurde.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt im Hauptpunkt, das BaugrundstÃ¼ck sei nicht genÃ¼gend erschlossen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>GemÃ¤ss § 233 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen Bauten und Anlagen nur auf GrundstÃ¼cken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die VerhÃ¤ltnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Baureif ist ein GrundstÃ¼ck, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird (§ 234 PBG). § 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen neben anderem genÃ¼gend zugÃ¤nglich sein muss. GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG).</p> <p class="Urteilstext">Die technischen Anforderungen an Zufahrten werden in der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) geregelt. Als Zufahrten gelten Strassen der Feinerschliessung als Verbindung ab der GrundstÃ¼cksgrenze mit dem Strassennetz der Groberschliessung (§ 3 lit. b VErV). Zufahrten sind so zu gestalten, dass sie ihren Zweck erfÃ¼llen und der vollstÃ¤ndigen Nutzung der GrundstÃ¼cke genÃ¼gen und die Verkehrssicherheit fÃ¼r alle Verkehrsteilnehmerinnen und Verkehrsteilnehmer jederzeit gewÃ¤hrleistet ist (§ 4 lit. a und b VErV). Der Einsatz der Ã¶ffentlichen Dienste, insbesondere fÃ¼r NotfalleinsÃ¤tze, muss jederzeit gewÃ¤hrleistet sein (§ 4 lit. c VErV). Die technischen Anforderungen an Zufahrten finden sich in den AnhÃ¤ngen 1â6 der Verkehrserschliessungsverordnung (§ 5 Abs. 1 VErV).</p> <p class="Urteilstext">Unter den Voraussetzungen von § 6 Abs. 1 und 2 VErV kÃ¶nnen in EinzelfÃ¤llen in Abweichung von § 5 VErV geringere Anforderungen an eine Zufahrt oder Ausfahrt gestellt werden. Vorbehalten bleiben in jedem Fall die Notzufahrt und die Verkehrssicherheit (§ 6 Abs. 3 VErV). FÃ¼r die Bestimmung der Zufahrtsart ist das voraussichtliche Verkehrsaufkommen aufgrund der Nutzung mit Wohneinheiten gemÃ¤ss den Ausgangswerten in Anhang 1 VErV massgebend. Andere Nutzweisen werden nach Massgabe des voraussichtlichen Verkehrsaufkommens in Wohneinheiten umgerechnet (§ 10 Abs. 2 VErV). Hierbei mÃ¼ssen auch in absehbarer Zeit zu erwartende Nutzungen berÃ¼cksichtigt werden. <span>Dabei muss von einem sinnvollen Planungshorizont ausgegangen werden, wobei der in Art. 15 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) fÃ¼r die Ausscheidung von Bauzonen vorgesehene Planungszeitraum von 15 Jahren als Richtwert dienen kann. WÃ¤hrend eine innerhalb dieser Frist zu erwartende Zunahme an Wohneinheiten fÃ¼r die Wahl der Zugangsart grundsÃ¤tzlich BerÃ¼cksichtigung finden muss, fallen bloss theoretische AusnÃ¼tzungsreserven, namentlich auf bereits Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken, deren effektive AusschÃ¶pfung einen Abbruch oder eine weitreichende Umgestaltung bestehender GebÃ¤ude erfordern wÃ¼rde, ausser Betracht (VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00669, E. 5.2.2; BGr, 3. Oktober 2011, 1C_257/2011, E. 2.3 und 5.2 f.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b><span>Eine Erschliessungsstrasse ist fÃ¼r 600 bzw. 1'200 Wohneinheiten zulÃ¤ssig, wenn sie mindestens 4,8 bis 6,1 m breit ist (Anhang 1 VErV). Sie setzt ein 0,3 m breites begehbares Bankett und ein Trottoir von mindestens 2 m voraus. Die 7 m breite F-Strasse, welche zudem Ã¼ber Trottoirs verfÃ¼gt, erfÃ¼llt diese Voraussetzungen. Da das bestehende Hotel zurÃ¼ckgebaut werden muss, wenn das Projekt umgesetzt werden soll, ist fÃ¼r die Beurteilung der Zufahrt nur das durch das Neubauprojekt vorgesehene Verkehrsaufkommen zu berÃ¼cksichtigen. Bei der bereits Ã¼berbauten Parzelle Kat.-Nr. 03 ist lediglich das bisherige Verkehrsaufkommen zu berÃ¼cksichtigen und nicht auch ein mÃ¶gliches ZukÃ¼nftiges. Die in der Erschliessungsstudie vom 2. Dezember 2020 aufgefÃ¼hrte Ã¤quivalente Anzahl Wohneinheiten fÃ¼r das geplante Hotel von 301 ist plausibel und nachvollziehbar; ebenso die fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 errechneten 40 Wohneinheiten. Diese beiden Ã¼berbauten GrundstÃ¼cke beanspruchen zusammen 341 Wohneinheiten. Das mit einem Langzeitparkplatz Ã¼berstellte GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 ist noch mehrheitlich unÃ¼berbaut, kann aber nebst der F-Strasse auch Ã¼ber die G-Strasse/H-Strasse zusÃ¤tzlich erschlossen werden. Dass diese Erschliessung nicht rechtlich gesichert sein soll, vermag die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht nachzuweisen; sodann vermag die G-Strasse auch die Anforderungen an eine Erschliessungsstrasse zu erfÃ¼llen. Das von der BeschwerdefÃ¼hrerin angerufene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05, welches sowohl Ã¼ber die I- als auch die J-Strasse erschlossen werden kann und nicht Ã¼ber die F-Strasse erschlossen wird, ist vorliegend unbeachtlich. Die freie KapazitÃ¤t der F-Strasse fÃ¼r die Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 04 betrÃ¤gt 259 Wohneinheiten. Da dieses GrundstÃ¼ck aber sowohl Ã¼ber die G-Strasse als auch die F-Strasse erschlossen werden kann, genÃ¼gt die freie KapazitÃ¤t der F-Strasse auch fÃ¼r den noch nicht benutzten bzw. nicht Ã¼berbauten Teil der Liegenschaft, um die Erschliessung zu gewÃ¤hrleisten. Die F-Strasse als Erschliessungsstrasse genÃ¼gt somit den zu erwartenden Wohneinheiten. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt jedoch weiter vor, die Zufahrt kÃ¶nne nicht Ã¼ber das Wohnquartier erfolgen, da dieses bereits heute Ã¼bermÃ¤ssig lÃ¤rmbelastet sei. Das Wohnquartier dÃ¼rfe nicht durch zusÃ¤tzlichen Verkehr belastet werden. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Durch das neue Bauvorhaben wÃ¼rde die Anzahl ParkplÃ¤tze von 190 auf 154 reduziert, wodurch sich auch der mÃ¶gliche Verkehr durch das Quartier reduziert. Das geplante Bauprojekt hat somit keinen zusÃ¤tzlichen Verkehr zur Folge, welcher die LÃ¤rmbelastung im Quartier erhÃ¶hen wÃ¼rde. KÃ¼nftige Bauvorhaben, welche zu einer Zunahme der LÃ¤rmimmissionen fÃ¼hren, sind nicht zu berÃ¼cksichtigen, da solche erst zu berÃ¼cksichtigen wÃ¤ren, wenn sie bereits Ã¶ffentlich aufgelegt worden sind (BGr, 19. Februar 2015, 1C_771/2013, E. 6.3.3). Dies ergibt sich weder aus den Akten, noch wurde dies geltend gemacht. Sodann ist auch lediglich die Erschliessung des betroffenen BaugrundstÃ¼cks Streitgegenstand, weshalb die Vorinstanz zu Recht davon ausging, dass Art. 30 der LÃ¤rmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) keine Anwendung findet. Zudem soll auch keine unerschlossene Bauzone neu erschlossen werden, sondern ist lediglich zu prÃ¼fen, ob die bestehende Erschliessung genÃ¼gt, was vorliegend der Fall ist.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Da der Quartierplan die Planung und den Bau der Feinerschliessung bezweckt (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 239), diese Erschliessung vorliegend jedoch ausreichend ist, muss kein Quartierplanverfahren durchgefÃ¼hrt werden. Die Strassengesetzgebung findet gemÃ¤ss § 1 des Strassengesetzes vom 27. September 1981 (StrG) Anwendung auf Strassen, die im <i>Eigentum</i> des Staates oder der politischen Gemeinden stehen und dem Gemeingebrauch gewidmet sind. Da die F-Strasse unbestrittenermassen im Privateigentum steht, findet die Strassengesetzgebung daher entgegen den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin keine Anwendung auf das vorliegende Bauprojekt. DemgemÃ¤ss ist auch kein Strassenprojektierungsverfahren durchzufÃ¼hren. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt sodann, dass die WendemÃ¶glichkeit auf dem BaugrundstÃ¼ck nicht genÃ¼ge. Weder die Anforderungen gemÃ¤ss Anhang der Zugangsnormalien noch die Anforderungen der VSS-Norm/SN 640 052 noch der Projektgrundlagen der Stadt Winterthur fÃ¼r WendemÃ¶glichkeiten wÃ¼rden eingehalten. Eine WendemÃ¶glichkeit fÃ¼r Sattelschlepper und Reisecars auf dem BaugrundstÃ¼ck genÃ¼ge von vornherein nicht. Die Wendeschleife wÃ¼rde eine mÃ¶gliche Bushaltestelle, eine mÃ¶gliche ÃberfÃ¼hrung Ã¼ber die Autobahn zur Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks und der Nachbarparzelle negativ prÃ¤judizieren. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>GemÃ¤ss Anhang 1 VErV ist bei Stichstrassen ein Wendeplatz oder eine WendemÃ¶glichkeit notwendig. Die Zugangsnormalien finden fÃ¼r das vorliegende Verfahren keine Anwendung, da die PlÃ¤ne fÃ¼r das Baubewilligungsverfahren erst nach dem Inkrafttreten der Verkehrserschliessungsverordnung eingereicht wurden (VErV Bestimmung E). Ebenso keine Rolle fÃ¼r das vorliegende Verfahren spielen die Projektgrundlagen der Stadt Winterthur, da sie fÃ¼r Opfikon keine Wirkung entfalten. Die VSS-Norm/SN 640 052 "Wendeanlagen" ist weiter lediglich eine Richtlinie, deren Anwendung im Einzelfall vor den allgemeinen RechtsgrundsÃ¤tzen, insbesondere vor dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit, standhalten muss. Sie darf daher nicht unbesehen der konkreten VerhÃ¤ltnisse der Entscheidung zugrunde gelegt werden (BGr, 1. Februar 2010, 1C_246/2009, E. 4.1 mit Hinweisen; VGr, 8. Juni 2017, VB.2016.00566, E. 5.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Westlich des geplanten GebÃ¤udes befindet sich fÃ¼r die Anlieferung von z.<span> </span>B. Lebensmitteln ein Wendeplatz, der von der sÃ¼dwestlichen Ecke der asphaltierten Zufahrt bis zur sÃ¼dwestlichen GebÃ¤udeecke Ã¼ber 21 m Spielraum fÃ¼r ein WendemanÃ¶ver liefert. An der breitesten Stelle sind gar 26 m zum Wenden vorhanden. Diese WendemÃ¶glichkeit fÃ¼r Lieferungen durch Lastwagen oder auch die Feuerwehr erweist sich als genÃ¼gend. An der Ã¶stlichen Seite des GebÃ¤udes ist sodann ein Wendekreis fÃ¼r Busse geplant. Dieser Wendekreis hat einen Radius von immer mindestens 12 m. Am Ende der Strasse ist sodann ein weiterer Wendekreis mit einem Radius von mindestens 12,5 m geplant, welcher den bestehenden Wendekreis vergrÃ¶ssert. Dieser Wendekreis erweist sich vorliegend als genÃ¼gend, damit in der Stichstrasse verkehrssicher gewendet werden kann. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht sodann auch nicht geltend, inwiefern dies nicht der Fall sein soll. Somit bestehen genÃ¼gend WendemÃ¶glichkeiten sowohl bei der Stichstrasse als auch auf dem BaugrundstÃ¼ck. Da vorliegend kein Quartierplanverfahren durchzufÃ¼hren ist, geht auch der Hinweis auf nicht gesicherte Rechte von Quartierplanbeteiligten fehl. Die Ãnderungen an der F-Strasse betreffen sodann nur das GrundstÃ¼ck der Bauherrschaft, weshalb auch hier keine Zustimmung der BeschwerdefÃ¼hrerin erforderlich ist. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, auch auf der Ã¼bergeordneten planerischen Stufe sei die Baureife nicht gegeben. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Baureif ist ein GrundstÃ¼ck, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeindevorstand beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird (§ 234 PBG). Es ist nicht ersichtlich und wird von der BeschwerdefÃ¼hrerin auch nicht substanziiert dargelegt, inwiefern das geplante Bauprojekt fehlende oder beantragte planungsrechtliche Festlegungen nachteilig beeinflussen sollte. Eine mÃ¶gliche Erschliessung des GrundstÃ¼cks bzw. des NachbargrundstÃ¼cks Ã¼ber die Autobahn wird sodann auch nicht negativ prÃ¤judiziert, besteht darauf doch kein Anspruch. Auch eine mÃ¶gliche Bushaltestelle wird nicht negativ prÃ¤judiziert, gibt es doch auf der F-Strasse oder in deren NÃ¤he noch genÃ¼gend MÃ¶glichkeiten, eine solche zu erstellen. Sodann sind RichtplÃ¤ne nur behÃ¶rdenverbindlich (§ 19 PBG) und daher lassen sich daraus keine Rechte und Pflichten fÃ¼r den Bauherrn ableiten. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt weiter vor, lufthygienetechnisch sei das Wohngebiet ein Belastungsgebiet, weshalb das BaugrundstÃ¼ck nicht Ã¼ber die Wohnzone erschlossen werden dÃ¼rfe. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Dass das geplante Projekt selbst Ã¼bermÃ¤ssige Immissionen verursacht, wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Die BehÃ¶rde erstellt einen Massnahmenplan nach Artikel 44a des Gesetzes, wenn feststeht oder zu erwarten ist, dass trotz vorsorglicher Emissionsbegrenzungen Ã¼bermÃ¤ssige Immissionen verursacht werden (Art. 31 der Luftreinhalte-Verordnung vom 16. Dezember 1985). MassnahmenplÃ¤ne bei Luftverunreinigungen sind allerdings lediglich behÃ¶rdenverbindlich (Art. 44a Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983 Ã¼ber den Umweltschutz [USG]). Der Massnahmenplan kann raumplanerische Massnahmen vorsehen, wie z.<span> </span>B. die Verkleinerung der Bauzone oder die Verringerung der Nutzungsdichte bestimmter Zonen. Diese bedÃ¼rfen jedoch grundsÃ¤tzlich der Umsetzung durch Anpassung der Richt- und Nutzungsplanung; solange die Zonenordnung nicht geÃ¤ndert worden ist, kÃ¶nnen zonenkonforme Projekte grundsÃ¤tzlich nicht unter Hinweis auf eine Ã¼bermÃ¤ssige Gesamtbelastung der Luft abgelehnt werden (BGr, 5. September 2001, 1P.23/2001, E. 2b; BGE 124 II 272 E. 4c/bb mit Hinweisen), weshalb die Belastung des Wohngebiets der Erschliessung des geplanten Projekts nicht entgegensteht. Das Bauvorhaben unterliegt keiner UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fungspflicht (vgl. Anhang der Verordnung vom 19. Oktober 1988 Ã¼ber die UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung). </p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt weiter, der Nachweis des Wasser- und Abwasseranschlusses sei nicht gegeben und das Kanalisationsprojekt nicht genehmigt worden. Damit erweise sich das Bauprojekt auch aus dieser Sicht nicht als baureif; das Wasser- und Abwasserprojekt mÃ¼sse zusammen mit der Baubewilligung erteilt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu sÃ¤mtlichen Punkten aussprechen, die fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine Abspaltung von Einzelfragen zur PrÃ¼fung in einem spÃ¤teren Verfahren ist zulÃ¤ssig, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind, triftige GrÃ¼nde fÃ¼r eine nachtrÃ¤gliche Behandlung sprechen und der gesetzmÃ¤ssige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann. Erweist sich ein Bauvorhaben als ungenÃ¼gend erschlossen und lÃ¤sst sich die Erschliessung auch nicht auf die Bauvollendung hin ausreichend sicherstellen, hat die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde die Baubewilligung grundsÃ¤tzlich zu verweigern. In Beachtung des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips kann die Bewilligung jedoch dann unter sichernden Bedingungen oder Auflagen erteilt werden, wenn sich der inhaltliche Mangel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten beheben lÃ¤sst (§ 321 Abs. 1 PBG). Ist indessen zu erkennen, dass die in technischer und rechtlicher Hinsicht genÃ¼gende Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks in absehbarer Zeit nicht herbeigefÃ¼hrt werden kann, liefe die bedingungsweise Erteilung der Baubewilligung auf eine Bewilligung auf Vorrat hinaus, was unzulÃ¤ssig wÃ¤re. Nach geltender Rechtsprechung kann die Kanalisationseingabe ohne Weiteres auflagegemÃ¤ss vor Baubeginn eingereicht werden. Sie enthÃ¤lt neben dem eigentlichen Anschlussgesuch die ProjektplÃ¤ne fÃ¼r die Abwasserleitungen sowie fÃ¼r die Anschlussleitung an das Ã¼bergeordnete Abwassersystem. Die PrÃ¼fung der Kanalisationseingabe auf Ãbereinstimmung mit den Anforderungen der GewÃ¤sserschutzgesetzgebung obliegt der BaubehÃ¶rde. GenÃ¼gt die projektierte Abwasserbeseitigung diesen Anforderungen nicht, wird die PrÃ¼fungsbehÃ¶rde den Anschluss an das Ã¼bergeordnete Abwassernetz nur unter entsprechenden technischen Auflagen zulassen, sofern das Kanalisationsprojekt nicht gar derart ungenÃ¼gend erscheint, dass nichts anderes als eine Verweigerung der Bewilligung infrage kommt. Technische MÃ¤ngel eines Abwasserprojekts lassen sich in der Regel verhÃ¤ltnismÃ¤ssig leicht beheben. Die technische LÃ¶sung der Abwasserbeseitigung ist daher in den meisten FÃ¤llen Ã¼berblickbar (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00379, E. 5). Die Wasser- und AbwasserlÃ¶sungen bzw. KanalisationslÃ¶sung kann vorliegend demgemÃ¤ss noch vor der Baufreigabe eingereicht und bewilligt werden. Gegen diese Bewilligung steht der BeschwerdefÃ¼hrerin wiederum ein Rechtsmittel zu. </p> <p class="Urteilstext">Zusammengefasst erweist sich das BaugrundstÃ¼ck als genÃ¼gend erschlossen. Im Ãbrigen kann auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>10.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt weiter vor, die Umlegung der Leitungen sei nicht rechtlich gesichert und die Leitungen zu den Nachbarn dÃ¼rften nicht gekappt werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>10.2 </b>GemÃ¤ss § 320 Satz 1 PBG ist eine Baubewilligung zu erteilen, wenn das Bauvorhaben den Vorschriften des PBG und der ausfÃ¼hrenden Verordnungen entspricht. Im baurechtlichen Bewilligungsverfahren ist somit grundsÃ¤tzlich bloss â aber immerhin â zu prÃ¼fen, ob einem Bauvorhaben oder einer NutzungsÃ¤nderung keine Ã¶ffentlich-rechtlichen Bestimmungen namentlich des Planungs-, Bau- und Umweltrechts entgegenstehen.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 1 VRG werden Ã¶ffentlich-rechtliche Angelegenheiten von den VerwaltungsbehÃ¶rden und vom Verwaltungsgericht entschieden, wÃ¤hrend privatrechtliche AnsprÃ¼che vor den Zivilgerichten geltend zu machen sind. Verletzt ein GrundeigentÃ¼mer ohne Einwilligung des Nachbarn eine privatrechtliche Bauvorschrift, so kann ihm der betroffene Nachbar das Bauen gerichtlich verbieten lassen. Er hat hierzu indes den privatrechtlichen Prozessweg und nicht den verwaltungsrechtlichen Weg zu beschreiten. Solche (bauhindernden) Dienstbarkeiten sind im Baubewilligungsverfahren grundsÃ¤tzlich nicht zu berÃ¼cksichtigen, es sei denn, der Inhalt der Dienstbarkeit decke sich mit einer BeschrÃ¤nkung, welche auch aufgrund des Ã¶ffentlichen Baurechts ohnehin besteht (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1530).</p> <p class="Erwgung2"><b>10.3 </b>Die Bewilligungsinstanz ist nur zu einer summarischen PrÃ¼fung der privatrechtlichen VerhÃ¤ltnisse verpflichtet. Sie darf sich auf die PrÃ¼fung der Frage beschrÃ¤nken, ob ein Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen kÃ¶nnte. Hingegen ist es gemÃ¤ss § 1 VRG nicht ihre Sache, die EigentumsverhÃ¤ltnisse â gleich wie ein Zivilrichter â im Einzelnen und endgÃ¼ltig abzuklÃ¤ren. Die Bewilligungsinstanz darf sich somit auf die summarische PrÃ¼fung der Frage beschrÃ¤nken, ob ein Bauvorhaben offenkundig Eigentumsrechte Dritter verletzen kÃ¶nnte. Schreitet die BehÃ¶rde ohne Vorliegen des Berechtigungsnachweises zur Beurteilung des Projekts, muss sie die baurechtliche Bewilligung erteilen, wenn die materiell-rechtlichen Vorschriften eingehalten sind. Gegen dieses Vorgehen kÃ¶nnen sich allfÃ¤llige am BaugrundstÃ¼ck (mit)berechtigte Drittpersonen nicht zur Wehr setzen. Sie kÃ¶nnen mit anderen Worten nicht im Rechtsmittelverfahren verlangen, dass die bereits erteilte Baubewilligung allein wegen fehlendem oder ungenÃ¼gendem Berechtigungsnachweis wieder aufgehoben wird. Ihnen verbleibt bloss die zivilrechtliche Auseinandersetzung (VGr, 18. Dezember 2019, VB.2019.00217, E. 3.2; 23. Januar 2014, VB.2012.00854, E. 3.3). Da die BewilligungsbehÃ¶rde das strittige Bauvorhaben nicht zurÃ¼ckgestellt, sondern einer materiell-rechtlichen PrÃ¼fung unterzogen hat, bleibt nach dem Gesagten kein Raum fÃ¼r eine Aufhebung der Baubewilligung. Zivilrechtliche RÃ¼gen prÃ¼ft das Verwaltungsgericht mangels ZustÃ¤ndigkeit nicht. </p> <p class="Erwgung1"><b>11. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>11.1 </b>Abschliessend macht die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend, die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung sei nicht eingehalten. Die Kubatur des gedeckten Innenhofs kÃ¶nne nicht zur zulÃ¤ssigen Baumasse hinzugerechnet werden. Er Ã¼berdache keine offenen FlÃ¤chen fÃ¼r dauernde Spiel- und RuheplÃ¤tze oder GÃ¤rten, wie Art. 14 BZO vorsehe. FlÃ¤chen im GebÃ¤udeinnern seien keine RuheplÃ¤tze im Freien. </p> <p class="Erwgung2"><b>11.2 </b>Nach Art. 14 BZO erhÃ¶ht sich bei Bauten mit transparent gedeckten InnenhÃ¶fen, die eine FlÃ¤che von mindestens 400 m<sup>2</sup> bei einer lichten HÃ¶he von mindestens 7,0 m aufweisen, die zulÃ¤ssige Baumasse gemÃ¤ss Art. 13 lit. c) um die Kubatur des gedeckten Innenhofs, die erforderliche FreiflÃ¤che gemÃ¤ss Art. 13 lit. d) reduziert sich um 80 % der InnenhofflÃ¤che. <span>Bei dieser Bestimmung handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes </span><span>kommunales</span><a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221285&amp;W10_KEY=5679793&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx5"></a><span> Recht<span>. Bei der </span>Anwendung</span><a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221285&amp;W10_KEY=5679793&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx7"></a><span> <span>und </span>Auslegung</span><a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221285&amp;W10_KEY=5679793&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx8"></a><span> <span>kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Rechts kann sich fÃ¼r die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale </span>Recht</span><a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221285&amp;W10_KEY=5679793&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx9"></a><span> <span>der rechtsanwendenden BehÃ¶rde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt oder durch unbestimmte Rechtsbegriffe einen Beurteilungsspielraum bzw.</span> Ermessen</span><a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221285&amp;W10_KEY=5679793&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx10"></a><span> <span>einrÃ¤umt (VGr, 12. November 2020, VB.2020.00419, E. 4.4; 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2, vgl. dazu Donatsch, § 20 N. 59 f.).</span></span></p> <p class="Erwgung2"><b>11.3 </b>In ihrer Beschwerdeantwort hielt die BaubehÃ¶rde fest, dass die sinngemÃ¤sse Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrerin, wonach durch den gedeckten Innenhof die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung Ã¼berschritten werde, im Widerspruch zum klaren Wortlaut der Bestimmung stehe. </p> <p class="Urteilstext">Wie sich aus den PlÃ¤nen ergibt, ist der Innenhof transparent gedeckt. GemÃ¤ss dem Wortlaut von Art. 14 BZO ist bei transparent gedeckten InnenhÃ¶fen mit den entsprechenden Ausmassen â welche das vorliegende Projekt unbestritternermassen hat â die zulÃ¤ssige Baumasse zu erhÃ¶hen. Dass der Innenhof eine offene FlÃ¤che fÃ¼r dauernde Spiel- und RuheplÃ¤tze oder GÃ¤rten Ã¼berdachen mÃ¼sse, sieht der Wortlaut der Bestimmung jedoch nicht vor. DemgemÃ¤ss hat die BaubehÃ¶rde ihr Ermessen rechtskonform ausgeÃ¼bt, indem sie von einer ErhÃ¶hung der Baumasse aufgrund des Ã¼berdeckten Innenhofs ausgegangen ist. </p> <p class="Erwgung1"><b>12. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen. <span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und es steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Sie ist vielmehr zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine solche zu bezahlen. Der Beschwerdegegnerin 2 steht keine EntschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 3; PlÃ¼ss, § 17 N. 100).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 340.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 8'340.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>