Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 25. August 2015 (400 15 115) ___________________________________________________________________ Obligationenrecht Mietrecht: Frage der Mangelhaftigkeit der Aussenbeleuchtung (Zeitpunkt der Auslö- sung des Bewegungsmelders) Besetzung Präsident Thomas Bauer, Richterin Barbara Jermann Richterich (Ref.), Richter Dieter Freiburghaus; Gerichtsschreiberin Karin Arber Parteien A. ____ vertreten durch Advokat Andreas Béguin, Picassoplatz 8, Postfach 330, 4010 Basel, Klägerin und Berufungsklägerin gegen B. ____ vertreten durch Advokat, LL.M. Lukas Polivka, Hirschgässlein 30, Post- fach 558, 4010 Basel, Beklagte und Berufungsbeklagte Gegenstand Mietrecht Berufung gegen den Entscheid des Präsidenten des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 13. Januar 2015 A. a) Die Klägerin/Berufungsklägerin A.____ ist seit 1. J uli 1984 Mieterin einer 4 ½- Zim- merwohnung, welche von der Beklagten/Berufungsbekla gten B.____ vermietet wird. Die Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht Wohnung befindet sich in einer Überbauung von mehreren Mehrfamilienhäusern an der W.____-Strasse Nr. X.____ bis Y.____ in Z.____. A. b) Im Jahre 2012 hat die Vermieterin eine neue Aussenbel euchtung in der gesamten Überbauung installieren lassen. Mit Schreiben vom 6. De zember 2012 beschwerte sich die Mieterin bei der Vermieterin über die neue Beleuchtu ng an ihrem Hauseingang. Sie stellte sich auf den Standpunkt, dass der neue Bewegungsmelder nicht schnell genug reagiere und sich die Leuchten bei ihrem Eingang Nr. X.____ daher zu spät einschalten würden. Sie ver- langte, dass die zwei seitlich auf dem Bewegungsmelder a ngebrachten Pflaster entfernt werden sollen, um den Empfindlichkeitsradius zu erhöhen . Die Vermieterin antwortete mit Schreiben vom 11. Dezember 2012, dass durch den Einbau der LED-Beleuchtung die Über- bauung und die Eingangsbereiche besser geschützt und he ller ausgeleuchtet seien als frü- her. Der Bewegungsmelder im Haus Nr. X.____ hätte abgeklebt werden müssen, weil dieser sehr empfindlich sei und auch auf vorbeifahrende Autos r eagiert habe. Das Licht beim Ein- gang Nr. X.____ schalte frühzeitig ein, sobald man in den Bereich vor der Treppe zum Haus gelange. Es folgten weitere Korrespondenzen, in wel chen beide Parteien an ihren Stand- punkten festhielten. A. c ) In einem Schreiben vom 27. September 2013 an die Vermieterin hielt C.____, Prä- ventionsbeauftragter der Polizei Basel-Landschaft, fe st, dass er die Situation begutachtet habe. Der betreffende Hauseingang sei vor allem bei D unkelheit oder Dämmerung in Bezug auf die Sicherheit gegen Überfall problematisch. Er em pfahl die Korrektur des Bewegungs- melders, damit das Licht bereits ausgelöst werde, wenn d er Besucher das Trottoir verlasse. Ferner sei die jetzige Lichtanlage durch LED-Leuchten z u ersetzen. Die Vermieterin hielt mit Schreiben vom 16. Oktober 2013 an C.____ fest, dass die Lichtanlage bereits aus LED- Leuchten bestehe, ab dem Trottoir bis zu den Haupteingängen der Liegenschaft eine Dauer- beleuchtung montiert sei und die Bewegungsmelder so ei ngestellt seien, dass die Umge- bung des heimkommenden Bewohners immer ausgeleuchtet sei . Falls er zusätzliche Mass- nahmen empfehlen könne, sei man gerne bereit, diese zu prüfen. A. d ) Mit Schreiben vom 29. November 2013 forderte die Mi eterin die Vermieterin auf, die im Schreiben von C.____ vom 27. September 2013 empfohlenen Massnahmen umzusetzen. Sie setzte der Vermieterin eine Frist bis 23. Dezember 2013 und drohte im Falle der nicht rechtzeitigen Mängelbehebung die Hinterlegung der künftig fälligen Mietzinse an. Mit Schrei- ben vom 9. Dezember 2013 erwiderte die Vermieterin, es sei kein Mangel vorhanden, wo- raufhin die Mieterin mit Schreiben vom 16. Dezember 2013 die Hinterlegung der fälligen Mietzinse ankündigte und diese in der Folge auf ein Sperrkonto einzahlte. A. a) Nachdem die Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten am 19. Juni 2014 die Kla- gebewilligung ausgestellt hatte, reichte die Mieter in am 9. Juli 2014 Klage beim Zivilkreisge- richt Basel-Landschaft West ein, mit folgenden Rechtsbegehren: 1. Es sei die Berechtigung der Klägerin zur Hinterlegu ng der Mietzinse ab Januar 2014 festzustellen. Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht 2. Es sei die Beklagte zu verpflichten, den Mangel in Fo rm der ungenügenden Be- leuchtung des Zuganges zur Mietliegenschaft W.____-Strasse Nr. X.____ in Z.____ durch Korrektur des Bewegungsmelders (Lichtauslösung beim V erlassen des Trot- toirs durch Mieter/Besucher) zu beheben. 3. Es sei der Nettomietzins mit Wirkung ab Dezember 20 12 um 5% zu reduzieren, dies bis zur Mängelbehebung gemäss Ziffer 2 hievor. 4. Es seien die hinterlegten Mietzinse im Umfang der gewährten Mietzinsreduktion der Klägerin freizugeben. 5. Unter o/e-Kostenfolge. B. b) Am 13. Januar 2015 führte das Zivilkreisgericht Basel-Lan dschaft West im Beisein der Parteien und deren Rechtsvertreter einen Augensche in bei der streitbezogenen Aussen- beleuchtung und anschliessend die Hauptverhandlung am G ericht durch. An der Hauptver- handlung wurden D.____, E.____ und F.____ als Zeugen befragt. Die Klägerin hielt an ihren Rechtsbegehren fest und beantragte, es sei auch C.____ als Zeuge zu befragen. Die Be- klagte beantragte die Abweisung der Klage und die voll umfängliche Herausgabe der hinter- legten Mietzinse. B. c) Mit Entscheid vom 13. Januar 2015 wies der Präsident d es Zivilkreisgerichts Basel- Landschaft West die Klage ab (Dispositiv Ziffer 1). Weit er verfügte er, dass die hinterlegten Mietzinse vollumfänglich zugunsten der Beklagten freizugeben seien (Dispositiv Ziffer 2). Die Gerichtsgebühr auferlegte er der Klägerin und verpfl ichtete diese zur Bezahlung einer Par- teientschädigung in Höhe von CHF 3‘871.80 an die Bekl agte (Dispositiv Ziffer 3). Der Ge- richtspräsident führte aus, der Augenschein habe gezeigt , dass die streitbezogene Aussen- beleuchtung den üblichen Standard erreiche, den ein M ieter nach Treu und Glauben erwar- ten dürfe, so dass kein Mangel vorliege. Die Klägerin m üsse auf dem gesamten Weg vom öffentlichen Trottoir bis zur Haupttüre ihrer Liegensch aft keinen Schritt im Dunkeln gehen. Der Zweck der Aussenbeleuchtung sei somit erfüllt. Es ge be keinen sachlichen Grund, wes- halb das Licht im Hauseingang bereits einschalten sollte , wenn die Person das Trottoir ver- lasse. Der Zeuge E.____, Elektromonteur, habe als Fachmann bestätigt, dass es sich vorlie- gend um eine gebräuchliche und sachgerechte Aussenbeleu chtung handle. Soweit sich die Klägerin auf das Schreiben von C.____ vom 27. Septem ber 2013 stützte, führte die Vor- instanz aus, dieser sei tagsüber für eine Besichtigung vo r Ort gewesen. Es sei daher davon auszugehen, dass die Aussenbeleuchtung zum Zeitpunkt de r Besichtigung gar nicht einge- schalten gewesen sei. Aus den empfohlenen Massnahmen sei a uch zu schliessen, dass er die tatsächliche Beleuchtungssituation nicht korrekt erfasst habe. So habe er vorgeschlagen, dass die Lichtanlage mit LED-Leuchten zu ersetzen sei. Es sei jedoch unbestritten, dass im Zeitpunkt der Besichtigung im Herbst 2013 bereits seit längerer Zeit LED-Leuchten montiert gewesen seien. Weiter sei fraglich, ob C.____ realisie rt habe, dass die LED-Leuchten ent- lang den Gehwegen in der Dämmerung resp. Dunkelheit p ermanent eingeschaltet seien und das Licht beim Haupteingang über einen Bewegungsmelde r ausgelöst werde. Der Gehweg sei somit stets hell beleuchtet, wenn die Person das Tr ottoir verlasse, und das Licht im Hauseingangsbereich werde eingeschaltet, lange bevor sich die Person dem Hauseingang Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht nähere. Die von C.____ empfohlenen Massnahmen seien dah er gar nicht notwendig. Was die Angst vor Überfällen betrifft, führte die Vorinstanz aus, es sei nach objektiven Kriterien zu beurteilen, ob ein Mangel an der Aussenbeleuchtung vorl iege. Das persönliche Angstemp- finden sei unerheblich. Eine übermässige, unnötige Bele uchtung, die den Wünschen der Klägerin entspreche, könnte im Gegenzug andere Bewoh ner/innen stören. Der Zeuge F.____ habe ausgesagt, dass ausser der Klägerin keine ei nzige Mietpartei sich über die neue Beleuchtung beklagt habe. Vielmehr seien positive Rückmeldungen dahingehend ein- gegangen, dass die LED-Leuchten viel heller seien als di e früheren Lampen. Auch der von der Klägerin angerufene Zeuge D.____ habe bestätigt, dass die neuen LED-Leuchten den Erschliessungsweg besser beleuchten würden als dies früher der Fall gewesen sei. Es kön- ne daher davon ausgegangen werden, dass die neue Bele uchtung insgesamt besser sei als die frühere. Die von der Klägerin beantragte Befragu ng von C.____ wies die Vorinstanz mit der Begründung ab, eine solche sei aufgrund seines bere its vorliegenden Berichts, des ge- richtlichen Augenscheins sowie den erfolgten Zeugenbefra gungen für die richterliche Mei- nungsbildung nicht erforderlich. C. a) Mit Eingabe vom 27. April 2015 an das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, erklärte die Klägerin die Berufung gegen d en Entscheid des Präsidenten des Zivil- kreisgerichts Basel-Landschaft West vom 13. Januar 2015. Si e beantragte mit der Berufung die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und wiederholte die bereits bei der Vorinstanz gestellten Rechtsbegehren. Mit der Berufung reichte sie ein Schreiben von G.____ sowie zusätzliche Fotos der Bewegungsmelder als neue Beweismittel ein. Die Mieterin machte mit Berufung geltend, die Vorinstanz habe das Vorliegen e ines Mangels in Form der ungenü- genden Beleuchtung, dessen Behebung und damit auch d ie Mietzinsreduktion zu Unrecht verneint. Sie machte eine unrichtige Rechtsanwendung u nd auch die unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend und rügte insbesondere eine Ve rletzung von Art. 259a Abs. 1 lit. a und b OR, Art. 259d OR sowie Art. 8 ZGB. Die Klägeri n monierte, die Vorinstanz habe der Tatsache, dass der im Zuge der Aussenrenovation im Jahre 2012 ersetzte „alte“ Bewe- gungsmelder, welcher vor rund 20 Jahren auf Veranlassung der Klägerin installiert worden sei, beträchtlich früher reagiert habe als der neue Bew egungsmelder, keine Bedeutung ein- geräumt. Aufgrund des jahrelangen Zustandes mit eine m Bewegungsmelder, welcher das Licht im Eingangsbereich beträchtlich früher eingeschalten habe, sei von einer zugesicherten Eigenschaft auszugehen. Der frühere Bewegungsmelder sei vor mehr als 20 Jahren auf Veranlassung der Mieterin installiert worden, dies au s Präventionsgründen im Bestreben um einen besseren Schutz vor Überfällen angesichts der problematischen örtlichen Verhältnisse. Die Gefahr, dass sich jemand im souterrainen Eingangs bereich versteckt halte, werde durch das frühere Einschalten des Lichts verringert. Der vorausgesetzte Gebrauch umfasse zudem entgegen der Vorinstanz auch eine subjektive Seite. So solle jemand ohne Angst vor Über- griffen und ohne sich einer potentiellen Gefährdung a uszusetzen, die Mietliegenschaft betre- ten können. Der Bericht des Präventionsbeauftragten der Polizei halte fest, dass der Zugang bei Dunkelheit oder Dämmerung in Bezug auf die Sicher heit gegen Überfälle problematisch sei. Die Kritik der Vorinstanz, der Polizeibeamte habe die Situation nicht korrekt erfasst, weil er diese bei Tageslicht beurteilt habe, fusse auf eine r Annahme und sei nicht haltbar, nach- dem der gerichtliche Augenschein ebenfalls nicht bei Dun kelheit stattgefunden habe. Den Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht Polizeibericht unter diesen Umständen als Beweismittel a bzulehnen, ohne C.____ als Zeu- gen einzuvernehmen, komme einer willkürlichen Beweiswür digung gleich und verstosse ge- gen Art. 8 ZGB. Es werde deshalb an der Einvernahme v on C.____ als Zeugen festgehalten und ein Augenschein bei Dunkelheit beantragt, eventualiter die Einholung einer Expertise zur Überprüfung des Polizeiberichts. Weiter rügte die Miet erin, die Vorinstanz habe die Zeugen- aussage von D.____ falsch gewürdigt und den eingereichten Bestätigungsschreiben von vier Personen, welche die ungenügende Beleuchtungssituation bestätigt hätten, keine Rechnung getragen. Es liege einerseits ein Mangel zufolge Abwes enheit einer zugesicherten Eigen- schaft vor, weil der Eingangsbereich nicht mehr frühzei tig beleuchtet werde. Und anderer- seits sei ein Mangel auch deshalb gegeben, weil mit der geänderten Beleuchtungssituation im Eingangsbereich der vorausgesetzte Gebrauch nicht mehr gewährleistet werde. Dass die Beleuchtung der Zugangswege verbessert wurde, sei unbeac htlich. Die von der Vorinstanz getroffenen Feststellungen anlässlich des Augenscheins würd en der aktuellen Situation, wie sie von G.____ am 23. April 2015 festgestellt worden se i, widersprechen. Dessen Bestäti- gung sei zu entnehmen, dass das Licht im überdeckten Eingan gsbereich erst angehe, nach- dem der Besucher bereits die Treppe hinunter gegangen sei und ein paar Schritte hin zum Eingangsbereich gemacht habe. Diese Bestätigung sei als echtes Novum zu berücksichtigen und G.____ als Zeuge einzuvernehmen. Es bleibe nachzutr agen, dass der Bewegungsmel- der bei der Mietliegenschaft W.____-Strasse Nr. V.____ aus nicht nachvollziehbaren Grün- den weniger abgeklebt worden sei als der streitgegenstän dliche Bewegungsmelder. Die mangelhafte Beleuchtung im Eingangsbereich sei zu bese itigen, was technisch ohne Weite- res machbar sei, indem der Radius durch die teilweise Ent fernung der Abkleber erweitert werde. Die Aussagen der Zeugen E.____ und F.____ seien mit Vorsicht zu würdigen. Insbe- sondere sei eine Störung von Nachbarn durch brennend es Licht nicht möglich, weil es keine solchen Nachbarn gebe. Das Argument des Stromverbrauchs du rch unnötiges Einschalten des Lichts sei nicht entscheidrelevant. Auch die ins Feld geführten (angeblichen) Reklamati- onen seien nicht erstellt. Eine permanente Beleuchtung im Eingangsbereich stelle eine taug- liche Massnahme für die Prävention dar; Stromspargründ e würden dem nicht entgegenste- hen. Durch die problematische Beleuchtungssituation we rde die Mieterin genötigt, Dispositi- onen wie frühzeitiges oder begleitetes Heimkehren zu t reffen, was einer Gebrauchsein- schränkung gleichkomme. Eine verhältnismässige Herabsetzung des Nettomietzinses um 5% sei daher angemessen. C. b) Mit Berufungsantwort vom 18. Juni 2015 beantragte d ie Vermieterin die Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei, unter o/ e-Kostenfolge. Die Berufungsbeklagte führte aus, es sei nicht dargetan, inwiefern hinsichtlich der Mietzinshinterlegung ein Feststel- lungsinteresse bestehe. Ein solches werde bestritten. Si e stellte sich weiter auf den Stand- punkt, dass kein Mangel vorliege und die Vorinstanz den Sachverhalt richtig erfasst habe. Die Vermieterin habe sich im Jahre 2013 in umfangreich er Korrespondenz mit den Vorbrin- gen der Mieterin auseinandergesetzt. Es sei nicht erstel lt, dass der frühere Bewegungsmel- der auf Veranlassung der Klägerin installiert worden sei und dass dieser früher eingeschalten habe. Die erste Behauptung sei von der Klägerin erstma ls im vorliegenden Berufungsverfah- ren vorgebracht worden und damit verspätet und die zwei te Behauptung sei unbewiesen geblieben. Die frühere Situation sei nicht mehr feststellbar und eine zugesicherte Eigenschaft Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht liege keinesfalls vor. Die Aussenbeleuchtung sei im Jahre 2012 durch eine den modernsten und höchsten Anforderungen genügende Beleuchtung ers etzt worden. Die neue Aussenbe- leuchtung sei besser als die frühere und wenn an dieser überhaupt etwas auszusetzen wäre, dann höchstens die sehr hohe Helligkeit (Lichtverschmutzu ng). Die Vermieterin sei berech- tigt, Veränderungen und Erneuerungen an der Mietsach e vorzunehmen. Aus einer isolierten Betrachtung der angeblichen Veränderung könne keine Man gelhaftigkeit abgeleitet werden. Massgebend sei allein, ob die fragliche Einrichtung in ihrer Gesamtheit zum vorausgesetzten Gebrauch tauglich sei. Dies sei von der Vorinstanz zutref fend bejaht worden, da nicht er- sichtlich sei, inwieweit eine Verbesserung und Modernisi erung der Aussenbeleuchtung als Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit qualifiziert we rden könne. Bei den Beanstandun- gen der Klägerin gehe es allein um subjektive Befindl ichkeiten und Ängste. Solche würden zum vornherein keine Mangelhaftigkeit der Mietsache begr ünden. Die Klägerin sei die einzi- ge Mietpartei, welche die neue Aussenbeleuchtung und di e Einstellung der Bewegungsmel- der beanstandet habe. Es könne nicht angehen, dass die Kl ägerin der Vermieterin und den anderen Bewohnern der Überbauung vorschreiben könne, w ie die Aussenbeleuchtung zu funktionieren habe und einzustellen sei. Die Mieterin habe keinen Anspruch auf die allerbes- te Lösung, sondern lediglich auf eine sachgerechte bzw . vertragsgemässe Lösung. Die Vo- rinstanz habe den von der Klägerin beantragten C.____ zu Recht nicht als Zeugen angehört, da dieser nicht mehr hätte berichten können, als er in seinem Schreiben vom 27. September 2015 festgehalten habe. Bezüglich dessen Schreiben hab e die Vorinstanz zutreffend er- kannt, dass die darin enthaltenen Feststellungen unricht ig und/oder unmöglich seien. In die- sem Zusammenhang sei zu beachten, dass die Vermieterin in ihrem Schreiben vom 16. Ok- tober 2013 die Polizei Basel-Landschaft eingeladen habe, falls sie sich den Darlegungen der Vermieterin nicht anschliessen könne, zusätzliche Massnahmen zu empfehlen. Bezeichnen- derweise habe die Polizei keine weiteren Massnahmen emp fohlen und auf eine Entgegnung verzichtet. Die nachträgliche Beanstandung des durchgefü hrten Augenscheins sowie der erstmals gestellte Antrag auf einen Augenschein „bei Du nkelheit“ seien unzulässig. Der Au- genschein sei am 13. Januar 2015 um 08:00 Uhr durchgefü hrt worden, somit in der Morgen- dämmerung vor Sonnenaufgang. Die Aussenbeleuchtung sei zu diesem Zeitpunkt im Betrieb gewesen, wogegen der Augenschein des Polizisten C.____ b ei helllichtem Tag stattgefun- den habe. Auch der Vorwurf der Mieterin bezüglich Wür digung der Zeugenaussage von D.____ sowie der von der Mieterin eingereichten vier „Bestätigungsschreiben“, welche von befreundeten Personen der Mieterin erstellt worden se ien, seien haltlos. Der Zeuge D.____ habe anlässlich der Zeugenbefragung eingeräumt, dass die neue Aussenbeleuchtung besser sei als die frühere. Die nunmehr von der Mieterin neu und erstmals angerufenen Behauptun- gen und Beweismittel seien verspätet, beweisuntauglic h und würden bestritten. Da kein Mangel vorhanden sei, sei auch keine Mietzinsherabsetzung ge schuldet. Darüber hinaus sei die geltend gemachte Mietzinsherabsetzung auch krass übersetzt. C. c) Mit Verfügung vom 25. Juni 2015 schloss der Präsident de s Kantonsgerichts Basel- Landschaft, Abteilung Zivilrecht, den Schriftenwechsel und ordnete den Entscheid aufgrund der Akten, ohne Durchführung einer Parteiverhandlung und ohne Zeugenbefragung, an. Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht Erwägungen 1. Gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer ver mögensrechtlichen Angele- genheit ist die Berufung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Mit Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO unrichtige Rechtsa nwendung oder/und unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden. Die Berufung ist schriftlich und be- gründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begründet en Entscheids bzw. seit der nachträg- lichen Zustellung der Entscheidbegründung bei der Recht smittelinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Streitwertgrenze ist im vo rliegenden Fall erreicht. Die schriftliche Begründung des angefochtenen Entscheids vom 13. Januar 2015 wurde der Klägerin bzw. deren Rechtsvertreter am 11. März 2015 zugestellt. Aufgrund des Fristenstillstandes über die Ostertage vom 29. März 2015 bis 12. April 2015 (Art. 145 Abs. 1 lit. a ZPO) fiel der letzte Tag der Frist auf Samstag, den 25. April 2015, und endete gemäss Art. 142 Abs. 3 ZPO am Mon- tag, den 27. April 2015. Die Rechtsmittelfrist von 30 Tagen ist durch die Postaufgabe der Berufung vom 27. April 2015 eingehalten. Die Klägerin rügt die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts, womit zu lässige Berufungsgründe geltend gemacht werden. Da auch die übrigen formellen Vorau ssetzungen erfüllt sind, ist auf die Berufung einzutreten. Sachlich zuständig für die Beur teilung der vorliegenden Berufung ist laut § 6 Abs. 1 lit. c EG ZPO (SGS 221) die Dreierkamm er der Abteilung Zivilrecht des Kan- tonsgerichts. 2. Die Berufungsklägerin beantragte mit der Berufung, C.____ sei als Zeuge zu befragen. Sie monierte in diesem Zusammenhang, es sei willkürlich , wenn die Vorinstanz den Polizei- bericht von C.____ als unzutreffend betrachte und als B eweismittel ablehne, ohne diesen - wie beantragt – als Zeugen einzuvernehmen. Deshalb wer de an dessen Zeugeneinvernah- me festgehalten. Eventualiter sei eine Expertise zur Über prüfung des Polizeiberichts einzu- holen. Weiter beantragte die Berufungsklägerin im vorliegenden Berufungsverfahren die Ein- vernahme von G.____ als Zeuge sowie die Durchführung e ines Augenscheins bei Dunkel- heit. Für eine Zeugeneinvernahme von C.____ und G.____ sieht das Kantonsgericht keinen An- lass, da von beiden Personen bereits schriftliche Berichte vorliegen. Ein Augenschein durch das Kantonsgericht oder die Einholung einer Expertise i st ebenfalls nicht angebracht, nach- dem bereits die Vorinstanz einen Augenschein durchführte und die Berufungsklägerin nicht vorbringt, die am Augenschein getroffenen Feststellungen seien falsch protokolliert worden. Vielmehr ist festzuhalten, dass die vorliegenden Beweismittel zur Beurteilung des Streitfalles ausreichen und es letztlich um die Frage der Würdigung dieser Beweise geht. 3. Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO werden im Berufungsverfahre n neue Tatsachen und Be- weismittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a), und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vor gebracht werden konnten (lit. b). Diese Novenschranke gilt auch für Verfahren – wie hier vorliegend - mit eingeschränkter Un- tersuchungsmaxime (BGE 138 III 625). Auf diese Novenrege lung ist allenfalls in den weite- ren Erwägungen zurückzukommen. Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht 4. Thema der Berufung ist die Mangelhaftigkeit der Mietsache im Zusammenhang mit der Aussenbeleuchtung. Gemäss Art. 256 Abs. 1 OR ist der Ve rmieter verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. Unter dem vora usgesetzten Gebrauch ist der Ge- brauch beziehungsweise die Nutzung zu verstehen, welch e der Mieter gemäss den Verein- barungen mit dem Vermieter und den Umständen vorausset zen bzw. erwarten darf. Mangel- haft ist ein Mietobjekt, wenn ihm eine vertraglich zuge sicherte oder eine sich aus dem ver- traglichen Gebrauchszweck ergebende Eigenschaft fehlt. O b ein Mangel vorliegt, ist daher durch Vergleich des vertraglich vereinbarten mit dem t atsächlichen Zustand des Mietobjekts zu ermitteln. Es sind alle konkreten Umstände des betreff enden Falles zu würdigen, wobei die üblichen Regeln zur Auslegung von Verträgen zum Zu ge kommen (Lachat et al., Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 138; Bger 4A_11/2013 vom 16.05.2013, E. 3.1; Bger 4C.384/2005 vom 22.03.2006, E. 2.1; Bger 4C.168/2001 vom 17.08.2001, E. 4a). 5. Die Berufungsklägerin rügt die ungenügende Beleuchtun g im Zugangs- bzw. Ein- gangsbereich der Mietliegenschaft an der General-Guisa n-Strasse Nr. X.____ in Z.____. Das Licht im Eingangsbereich schalte erst kurz vor der Trep pe und damit zu spät ein, weil die Bewegungsmelder zu weitgehend abgeklebt worden sei en. Der alte, ersetzte Bewe- gungsmelder hätte dagegen bereits beim Verlassen des Tro ttoirs und Betreten des Zu- gangsweges zur Mietliegenschaft reagiert. Die Berufungsbe klagte stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, der Bewegungsmelder reagiere prom pt und rechtzeitig, so dass kein Mangel vorliege. Grundlage des vorliegenden Vertragsverhältnisses ist der Mietvertrag vom 11. Mai 1984. Eine spezielle und ausdrückliche Zusicherung betreffend d ie Aussenbeleuchtung findet sich darin nicht. Es gilt daher zu prüfen, ob sich eine zugesi cherte Eigenschaft aus den Umstän- den ergibt. Diesbezüglich bringt die Berufungsklägerin vor, der frühere Bewegungsmelder sei vor mehr als 20 Jahren auf ihre Veranlassung hin instal liert worden. Aufgrund des jahrelan- gen Zustandes mit diesem Bewegungsmelder, welcher früher reagiert habe, liege eine zuge- sicherte Eigenschaft vor. Diese Vorbringen dringen nich t durch. Die Berufungsklägerin hat zum einen nicht bereits im vorinstanzlichen Verfahren gel tend gemacht, es liege eine zuge- sicherte Eigenschaft vor, so dass diese Behauptung in Anwe ndung von Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO im Berufungsverfahren nicht zu berücksichtigen ist. Zu m anderen sind die Behauptun- gen der Berufungsklägerin, der alte Bewegungsmelder se i vor Jahren auf ihren Wunsch hin installiert worden und dieser habe früher reagiert, ohnehin unbewiesen geblieben. Dass es sich hinsichtlich des Bewegungsmelders bzw. dem früheren Ei nschalten der Beleuchtung im Eingangsbereich der betroffenen Mietliegenschaft um eine zugesicherte Eigenschaft handeln soll, ist somit nicht nachgewiesen. 6. Es bleibt zu prüfen, ob die fragliche Lichtanlage, we lche im Jahre 2012 installiert wur- de, zum vorausgesetzten Gebrauch tauglich ist. Diese Fr age ist von der Vorinstanz bejaht worden. 6.1 Die Vorinstanz hat anlässlich des Augenscheins vom 13. Janu ar 2015, 08:00 – 08:30 Uhr, am Zugang zu der betreffenden Mietliegenschaft i m Protokoll festgehalten, dass der Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht Bewegungsmelder etwa vier Meter vor Mitte des Treppena nsatzes angehe und sodann der ganze Hauseingang inkl. seitlicher Gang beleuchtet werd e. Weiter wurde protokolliert, dass eine LED-Leuchte direkt bei der Treppe (Höhe erster Treppenansatz) und beim Hauseingang vier LED-Leuchten in der Decke und zusätzlich eine LED-L euchte in der Decke des seitli- chen Eingangs installiert seien. Sodann wurde festgehalten, dass sich ein Lichtschalter beim Hauseingang, fünf Meter entfernt vom letzten Treppen absatz, befinde. Überdies stellte die Vorinstanz anlässlich des Augenscheins fest, dass zwei Bewegung smelder vorhanden sind und jeder Bewegungsmelder die Beleuchtung bei den Ha useingängen Nr. X.____ und Nr. V.____ auslöst. Der Bewegungsmelder beim Hauseinga ng Nr. X.____ sei abgeklebt, auf der linken Seite mit Originalkleber gemäss Anleitung, a uf der rechten Seite mit einem ande- ren Kleber. Der Bewegungsmelder beim Hauseingang Nr. V.____ sei auch abgeklebt. Die Berufungsklägerin bringt nicht vor, die Vorinstan z habe den angetroffenen Zustand be- treffend die Lichtinstallation am Augenschein falsch pr otokolliert. Es ist daher von den am Augenschein vom 13. Januar 2015 protokollierten Feststel lungen auszugehen. Die Beru- fungsklägerin macht ebenfalls nicht geltend, dass seit dem vorinstanzlichen Augenschein Veränderungen an der Lichtinstallation vorgenommen wor den seien bzw. diese ausgewech- selt worden sei, so dass davon auszugehen ist, dass noch im mer die gleiche Installation an- gebracht ist. Das mit der Berufung eingereichte Schreib en von G.____, in welchem dieser ausführt, das Licht sei am 23. April 2015 erst zwei Mete r vor dem überdeckten Eingangsbe- reich durch den Bewegungsmelder eingeschalten worden, ve rmag daher die anlässlich des Augenscheins protokollierten Feststellungen nicht zu entkräften. Der Sachverhalt betreffend die Aussenbeleuchtung stel lt sich somit folgendermassen dar: Der Bewegungsmelder geht etwa vier Meter vor der Mitte des Treppenansatzes an, sodann wird der ganze Hauseingang, inkl. seitlicher Gang, beleuchtet (Protokoll des vorinstanzlichen Augenscheins vom 13. Januar 2015). Die neue Aussenbeleuch tung wurde modernisiert, be- steht nunmehr aus LED-Leuchten und erzeugt helleres Lich t als die alte Beleuchtung, was von der Berufungsklägerin nicht bestritten wird. Ebenso ist unbestritten, dass die LED- Leuchten entlang den Gehwegen ab dem Trottoir bei Dämmerung und Dunkelheit permanent eingeschalten sind. 6.2 Soweit sich die Berufungsklägerin auf den Bericht des Po lizeibeamten C.____ vom 27. September 2013 abstützt, ist festzuhalten, dass dieser - wie bereits die Vorinstanz fest- hielt - verkannte, dass die Aussenbeleuchtung bereits du rch LED-Leuchten ersetzt wurde und er auch die Tatsache, dass der Gehweg ab dem Trottoir bei Dämmerung und Dunkelheit permanent beleuchtet ist, unerwähnt liess und in seinem Bericht nicht würdigte. Die Vor- instanz hat daher zu Recht Vorbehalte hinsichtlich des Be richts von C.____ angebracht. Die Rüge der Berufungsklägerin, die vorinstanzliche Kritik am Polizeibericht sei nicht haltbar, ist daher nicht zu hören. 6.3 Die Berufungsklägerin rügt sodann, die Vorinstanz hab e die Zeugenaussage von D.____ falsch gewürdigt. Die Vorinstanz führte aus, dies er Zeuge habe bestätigt, dass die neuen LED-Leuchten den Erschliessungsweg besser beleuchte n würden als früher. Die Be- rufungsklägerin bringt vor, dieser Zeuge habe auch klar a usgesagt, dass der neue Bewe- Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht gungsmelder eher spät angehe und habe damit den gerüg ten Mangel bestätigt. Die bessere Beleuchtung des Erschliessungsweges ändere daran nichts. D .____ führte im Schreiben vom 8. Januar 2014 (Sammelbeilage 11 der Eingabe der Klägerin vom 9. Juli 2014 an die Vorinstanz) aus, die Beleuchtung im Eingangsbereich sei un genügend, weil diese durch den Bewegungsmelder zu spät eingeschalten werde. Da sich der E ingang halb im Unterge- schoss befinde, müssten die Eintretenden mehrere Meter im Dunkeln zurücklegen, bevor das Licht einschalte, was eine Gefahrenquelle und ein Sicherheitsrisiko sei. An der vo- rinstanzlichen Zeugenbefragung sagte D.____ aus, die neu en LED-Leuchten würden den Erschliessungsweg gut beleuchten, besser als vorher. Der Bew egungsmelder beim Eingang Nr. X.____ gehe eher spät an. Mit dieser Zeugenaussag e hat D.____ die Ausführungen in seinem Schreiben vom 8. Januar 2014 erheblich relativier t und bestätigt, dass die Beleuch- tung des Erschliessungsweges jetzt besser ist als früher. Auf seine Aussage, der Bewe- gungsmelder gehe „eher spät an“ ist im Rahmen der nac hfolgenden Beweiswürdigung zu- rück zu kommen. 6.4 Die Firma Elektro H.____ bestätigte im Schreiben vom 2 1. September 2014 (Beila- ge 2 der Eingabe der Beklagten an die Vorinstanz vom 29 . September 2014), dass die neu- en Lampen den Weg besser ausleuchten würden. Hinsichtli ch des Bewegungsmelders im Eingangsbereich des Hauses Nr. X.____ führte die Firma aus, dieser reagiere sehr empfind- lich und habe anfangs bei jedem vorbeifahrenden Auto auf der Strasse oder vorbeigehen- dem Fussgänger auf dem Trottoir die Durchgangsbeleucht ung vor dem Haus Nr. X.____ eingeschaltet. Um unnötiges Einschalten, Stromverbrauch und Reklamationen der Nachbarn zu vermeiden, sei der Bewegungsmelder in der Weise abg edeckt worden, dass der Bewe- gungsmelder die Durchgangs- /Hauseingangsbeleuchtung er st aktiviert, wenn sich jemand auf dem Fussweg gegen die Treppe zum Haus Nr. X.____ be wegt. Der Zeuge E.____ von der Firma Elektro H.____ sagte an der vorinstanzlichen Befragung aus, wenn die Linse am Bewegungsmelder nicht abgedeckt werde, werde ein Winkel von 220 Grad beleuchtet. Wenn ein Auto vorbeigefahren sei, sei das Licht angegangen . Es habe Reklamationen gegeben, wie ihnen der Hauswart gesagt habe. Der Bewegungsmelde r sei deshalb so abgeklebt wor- den, dass das Licht erst angehe, wenn jemand auf dem We g Richtung Treppe laufe. Die jetzige Beleuchtung mit LED sei viel besser als die frü here und die Bewegungsmelder seien vorzüglich und würden frühzeitig die Einschaltung der Beleuchtung auslösen. Der Hauswart F.____ bestätigte mit seinem Schreiben vom 19. September 2014 (Beilage 3 der Eingabe der Beklagten an die Vorinstanz vom 29. Sep tember 2014), dass die neue Be- leuchtung heller sei, dank des LED-Systems energiesparend und schliesslich für die Mietpar- teien praktischer, sicherer und einfacher zu bedienen. F ür viele Mietparteien, auch für ihn selbst, sei die Beleuchtung zu hell. Anlässlich der vorin stanzlichen Zeugenbefragung sagte er aus, der neue Bewegungsmelder sei so sensibel gewesen, dass das Licht angegangen sei, wenn ein Fussgänger vorbeiging oder ein Auto vorb eifuhr. Mit der Abdeckung sei es besser, das Licht gehe aber immer noch an, wenn jeman d den Weg runterlaufe oder auf dem Rasen laufe, der gar nicht zum Haus Nr. X.____ wol le. Die anderen Mieter hätten nicht reklamiert, sondern sich für die gute neue Beleuchtung bedankt. Hinsichtlich seines Schrei- bens vom 19. September 2014 gab er an, die Liegenschaft sverwaltung habe ihn gefragt, ob er eine Stellungnahme schreibe. Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht I.____, welcher vis-à-vis wohnt, gab mit seinem Schreiben vom 13. September 2014 (Beila- ge 4 der Eingabe der Beklagten an die Vorinstanz vom 2 9. September 2014) ebenfalls kund, dass die neue Beleuchtung besser sei. Die Beleuchtung im Eingangsbereich der Mietliegenscha ft Nr. X.____ sowie im Verbin- dungsgang wird, wie anlässlich des vorinstanzlichen Augensch eins festgestellt wurde, dann ausgelöst, wenn sich eine Person auf dem Gehweg ca. vie r Meter vor der Treppe zur Lie- genschaft befindet. Der Zugangsweg selber ist bei Dämme rung und Dunkelheit permanent beleuchtet und scheint heller als vorher, was unbestritten ist. Der Weg vom öffentlichen Trot- toir bis zur Haupttüre der Liegenschaft Nr. X.____ ist so mit während dem Begehen bei Dämmerung und Dunkelheit auf der gesamten Strecke bel euchtet. Wie bereits die Vor- instanz gelangt auch das Kantonsgericht zum Schluss, dass di e aktuelle, modernisierte Aus- senbeleuchtung tauglich ist und ihren Zweck erfüllt. Di e Aussage des Zeugen D.____, wo- nach der Bewegungsmelder eher spät angehe, vermag dara n nichts zu ändern. Die Klägerin hat keinen Anspruch darauf, dass die von ihr gewünschte Beleuchtung installiert wird, son- dern lediglich auf eine taugliche, ihrem Zweck entsprechende Aussenbeleuchtung. 6.5 Die Berufungsklägerin moniert sodann, die Vorinstanz h abe den von ihr eingereichten Bestätigungsschreiben, welche die ungenügende Beleuchtungssituation im Eingangsbereich bestätigen würden, keine Rechnung getragen. Die Beruf ungsbeklagte entgegnet, alle diese Schreiben seien von befreundeten Personen der Klägerin erstellt worden. Der Zeuge D.____ habe anlässlich der Zeugenbefragung seinem Schreiben s ogar widersprochen. Es sei daher nicht nachvollziehbar, weshalb das Gericht den anderen dr ei Bestätigungsschreiben mehr Glauben hätte schenken sollen. Die Klägerin hat nebst dem Schreiben von D.____ drei w eitere Schreiben eingereicht (Sam- melbeilage 11 der Eingabe der Klägerin vom 9. Juli 2 014 an die Vorinstanz). In diesen Schreiben äussern sich die Verfasserinnen dahingehend, dass sie sich beim Hinabtreten in den Eingangsbereich bei Dunkelheit unbehaglich fühlen bzw. die Ängste der Mieterin nach- vollziehen können. Die subjektiven Befindlichkeiten und Ängste der Klägerin vermögen nun aber keine Mangelhaftigkeit an der Mietsache zu begründ en. Auch ist nicht ersichtlich, in- wieweit die von der Berufungsklägerin geforderte Einste llung des Bewegungsmelders zu einer höheren Sicherheit führen könnte. Wie die Beruf ungsbeklagte zu Recht ausführt, stammen die Schreiben von Bekannten der Klägerin, was b ei der Beweiswürdigung zu be- rücksichtigen ist, wie auch die Tatsache, dass der Zeuge D. ____ den Inhalt seines Schrei- bens vom 8. Januar 2014 anlässlich der Zeugenbefragung erheblich relativierte. Die von der Klägerin bei der Vorinstanz eingereichten Bestätigungssc hreiben vermögen daher keinen Mangel an der Tauglichkeit der Aussenbeleuchtung zu begründen. 6.6 Das Kantonsgericht gelangt dementsprechend, wie bere its die Vorinstanz, zum Schluss, dass eine für den vorausgesetzten Gebrauch taugl iche Aussenbeleuchtung vorliegt und ein Mangel nicht gegeben ist. Die Vorinstanz hat d ie Klage somit zu Recht abgewiesen und die Herausgabe der hinterlegten Mietzinse an die Beklagte angeordnet. Folglich ist die Berufung abzuweisen. Ob für das klägerische Rechtsbegehre n „es sei die Berechtigung der Klägerin zur Hinterlegung der Mietzinse ab Januar 201 4 festzustellen“ ein eigenständiges Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht Feststellungsinteresse besteht, kann angesichts des Ausgangs des vorliegenden Berufungs- verfahrens offen gelassen werden. 7. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind in Anwend ung von Art. 106 Abs. 1 ZPO sämtliche Prozesskosten des Berufungsverfahrens der Ber ufungsklägerin aufzuerle- gen. Die Gerichtsgebühr ist gestützt auf § 9 Abs. 1 i.V. m. § 8 Abs. 1 lit. f GebT auf pauschal CHF 1‘200.00 festzulegen. Der obsiegenden Berufungsbeklagten ist eine angemessene Par- teientschädigung zuzusprechen. Der Rechtsvertreter der Be rufungsbeklagten hat keine Ho- norarnote eingereicht, so dass das Kantonsgericht die Parteientschädigung gestützt auf § 18 Abs. 1 TO von Amtes wegen nach Ermessen festsetzt. Der Re chtsvertreter der Berufungs- beklagten hat bei der Vorinstanz ein streitwertabhängi ges Grundhonorar von CHF 3‘500.00 geltend gemacht, was weder von der Vorinstanz gekürzt no ch von der Berufungsklägerin beanstandet wurde. Gemäss § 10 TO ist das Grundhonorar f ür die Vertretung vor zweiter Instanz nach den für die erste Instanz geltenden Grundsät zen zu berechnen, beträgt jedoch ohne schriftliche Berufungsbegründung nur 50%, mit ein er solchen bis zu 100% des jeweils zutreffenden Grundhonorars. Ein Ansatz von 100% des Grundhonorars von CHF 3‘500.00 ist vorliegend angesichts des Umfangs der Berufungsantwort an gemessen. Auslagen wurden im Berufungsverfahren keine geltend gemacht und dürfte n ohnehin gering sein, so dass sol- che nicht zusätzlich angerechnet werden. Bei der Festlegung der Parteientschädigung für das Ber ufungsverfahren ist die Mehrwert- steuer nicht zu berücksichtigen, weil eine solche im Berufungsverfahren zum einen nicht gel- tend gemacht wurde und zum anderen die mehrwertsteuerp flichtige Berufungsbeklagte die an ihren für geschäftlich begründete Zwecke beauftragt en Anwalt geleisteten Mehrwertsteu- ern als Vorsteuern in ihrer eigenen Mehrwertsteuerabrechnung abziehen kann (vgl. Art. 28 ff. MWSTG; Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV, MWST-Branchen-Info 19, Gemeinwesen, Bern 2010, Rz. 80; B ENEDIKT A. SUTER /C RISTINA VON HOLZEN , in: Thomas Sutter- Somm/Franz Hasenböhler/Christoph Leuenberger, Komment ar zur Schweizerischen Zivil- prozessordnung, 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, Art. 95 N 39). Die Beklagte erleidet durch die Mehrwertsteuer somit keinen zu ersetzenden Schaden, da sie mit deren Bezahlung einen gleich hohen geldwerten, liquiden und sicheren Anspruch gegenüber der Mehrwertsteuer- verwaltung begründet. Die Abrechnungsmethode der Partei, der eine Prozessentschädigung zuzusprechen ist, ist dabei ohne Einfluss und nicht zu b erücksichtigen (OGer ZH vom 19.07.2005, ZR 2005, N 76, E. III.2; Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abtei- lung Zivilrecht, vom 09.05.2011, Nr. 410 2011 38, E. 4.5, publiziert im Internet). Folglich ist die von der Berufungsklägerin an die Berufungsbeklagte auszurichtende Parteientschädi- gung pauschal auf insgesamt CHF 3‘500.00 festzusetzen, ohne Zuschlag für Auslagen oder Mehrwertsteuer. Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren von CHF 1‘200.00 wird der Berufungsklägerin auferlegt. Die Berufungsklägerin hat der Berufungsbeklagten eine P arteientschä- digung von CHF 3‘500.00 zu bezahlen. Präsident Thomas Bauer Gerichtsschreiberin Karin Arber