<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00379</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212358&amp;W10_KEY=4467114&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00379</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.11.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 03.07.2013 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Wohnüberbauung. Abwassermässige Erschliessung. Öffentlicher Fussweg. Vorinstanzliche Gerichtsgebühr.<br/><br/>Nach geltender Rechtsprechung kann die Kanalisationseingabe ohne Weiteres auflagegemäss vor Baubeginn eingereicht werden (E. 5.2). Die Verschiebung der Behandlung des Kanalisations- und Entwässerungsprojekts in ein nachgelagerten Bewilligungsverfahren ist daher nicht zu beanstanden (E. 5.3).<br/><br/>Der geplante Panoramaweg dient nicht der grundstücksinternen Fussgängererschliessung der Wohnüberbauung und ist damit keine Bewilligungsvoraussetzung. Der vorgesehene öffentliche Fussweg mündet in einen Flurweg. Dieser darf von Fussgängern ohne besondere Erlaubnis benützt werden (E. 6.2).<br/><br/>Auch bei Fällen ohne bestimmbaren Streitwert ist für die Festsetzung der Gerichtsgebühr vor allem die Tragweite eines Entscheids bzw. einer Streitsache von Bedeutung. Diese Tragweite ist in erster Linie vom Streitgegenstand abhängig. Dieser richtet sich nach der angefochtenen Anordnung und dem Rechtsmittelantrag. Diesbezüglich müssen sich die Beschwerdeführenden ihren Rekursantrag auf Aufhebung der nachgesuchten Baubewilligung für die gesamte Wohnüberbauung mit acht Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 70 Wohnungen entgegenhalten lassen (E. 7.3).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABWASSERENTSORGUNG">ABWASSERENTSORGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLURWEG">FLURWEG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GERICHTSGEBÃHR">GERICHTSGEBÃHR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHGELAGERTES BEWILLIGUNGSVERFAHREN">NACHGELAGERTES BEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHER FUSSWEG">ÃFFENTLICHER FUSSWEG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STREITINTERESSE">STREITINTERESSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNGSGESTALTUNG">UMGEBUNGSGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNGSPLAN">UMGEBUNGSPLAN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 73 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 338 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=15647" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00379</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">7. November 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">5.1 F, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">5.2 G, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>6.1 H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.2 I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.1 J, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.2 K, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText"><span>alle vertreten durch RA L,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>Baugenossenschaft M, vertreten durch RA N,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baukommission KÃ¼snacht, vertreten durch RA O,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 18. Oktober 2011 erteilte die Baukommission KÃ¼snacht der Baugenossenschaft M, ZÃ¼rich, die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r eine WohnÃ¼berbauung mit acht MehrfamilienhÃ¤usern auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, P-Strasse 02 bis 03, in KÃ¼snacht.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Dagegen erhoben Q und weitere Rekurrierende mit gemeinsamer Eingabe vom 7. Dezember 2011 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 8. Mai 2012 ab, soweit es darauf eintrat.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 11. Juni 2012 gelangten A und B, C, D und E, F und G, H und I sowie J und K an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung des Rekursentscheids sowie des Beschlusses der Baukommission KÃ¼snacht vom 18. Oktober 2011.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz beantragte am 5. Juli 2012 die Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission KÃ¼snacht am 31. August 2012 und die Baugenossenschaft M am 17. September 2012 schlossen jeweils unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde. Mit Replik vom 16. Oktober 2012 hielten die BeschwerdefÃ¼hrenden an ihrem Antrag fest.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt in den Wohnzonen W2/1.20 und W2/1.75 gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde KÃ¼snacht (BZO). Es wird vom Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan "R" erfasst und von der politischen Gemeinde KÃ¼snacht als EigentÃ¼merin der privaten Beschwerdegegnerin im Baurecht abgegeben. Geplant ist die Erstellung von acht MehrfamilienhÃ¤usern mit insgesamt 70 Wohnungen. Entlang der nordÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksgrenze verlÃ¤uft die S-Strasse, entlang der sÃ¼dwestlichen Grenze der U-Weg.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Wie schon im Rekursverfahren beantragen die BeschwerdefÃ¼hrenden die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der Akten, insbesondere der beiliegenden PlÃ¤ne, mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann das Verwaltungsgericht auf den beantragten Augenschein verzichten (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32). Aus dem gleichen Grund konnte auch das Baurekursgericht von einem Augenschein absehen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss dem von der Gemeindeversammlung am 13. Dezember 2010 festgesetzten Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan R soll eine Ãberbauung realisiert werden, die bezÃ¼glich Architektur, ortsbaulicher Eingliederung, Freiraum, Erschliessung, Wohnungsgrundrissen, Besonnung und Energie qualitativ hochstehend ist (Ziff. 1.1). Dabei sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen Umgebung so zu gestalten, dass im Sinn von § 71 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) eine besonders gute Gesamtwirkung erreicht wird. Bei der Beurteilung sind folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung (Ziff. 3.1).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Freiraum ist nach einheitlichen GrundsÃ¤tzen so zu gestalten, dass einerseits eine hohe AufenthaltsqualitÃ¤t erreicht und andererseits eine Ã¶kologisch wertvolle Nahumgebung geschaffen wird (Ziff. 4.1). Das Meteorwasser ist mittels Retention zurÃ¼ckzuhalten. Im Umgebungsbereich U1 und soweit mÃ¶glich in den Umgebungsbereichen U2 sind im Zusammenhang mit dem EntwÃ¤sserungskonzept RetentionsflÃ¤chen vorzusehen (Ziff. 4.2).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, dass Kanalisations- und EntwÃ¤sserungsprojekt fÃ¼r die GebÃ¤ude und die Umgebung mÃ¼sse zusammen mit der Baubewilligung beschlossen werden. Es sei nicht zulÃ¤ssig, dass dieses erst vor der Baufreigabe eingereicht werden mÃ¼sse. Sodann gehe die Vorinstanz davon aus, dass die abwassermÃ¤ssige Erschliessung Ã¼ber die Kanalisationsleitung in der S-Strasse erfolge. Diese Annahme sei jedoch unzutreffend. Die wassermÃ¤ssige Versorgungs- und die abwassermÃ¤ssige EntsorgungslÃ¶sung seien Ã¼ber die Leitungen in der privaten T-Strasse der BeschwerdefÃ¼hrenden geplant. Ãber diese Leitungen sollen auch die 70 Wohnungen der geplanten Ãberbauung erschlossen werden. DarÃ¼ber hinaus soll auch der "NotÃ¼berlauf" der Retentionsmassnahmen in die Kanalisation der T-Strasse geleitet werden. Deren KapazitÃ¤t sei hierzu aber nicht ausreichend. Nach der Darstellung der Beschwerdegegnerinnen seien die Leitungen Ã¶ffentlich. Der entsprechende Nachweis sei allerdings noch nicht erbracht worden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu sÃ¤mtlichen Punkten aussprechen, die fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine Abspaltung von Einzelfragen zur PrÃ¼fung in einem spÃ¤teren Verfahren ist zulÃ¤ssig, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind, triftige GrÃ¼nde fÃ¼r eine nachtrÃ¤gliche Behandlung sprechen und der gesetzmÃ¤ssige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann (RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b><span>Erweist sich ein Bauvorhaben als ungenÃ¼gend erschlossen und lÃ¤sst sich die Erschliessung auch nicht auf die Bauvollendung hin ausreichend sicherstellen, hat die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde die Baubewilligung grundsÃ¤tzlich zu verweigern. In Beachtung des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips kann die Bewilligung jedoch dann unter sichernden Bedingungen oder Auflagen erteilt werden, wenn sich der inhaltliche Mangel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten beheben lÃ¤sst (§ 321 Abs. 1 PBG). Ist indessen zu erkennen, dass die in technischer und rechtlicher Hinsicht genÃ¼gende Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks in absehbarer Zeit nicht herbeigefÃ¼hrt werden kann, liefe die bedingungsweise Erteilung der Baubewilligung auf eine Bewilligung auf Vorrat hinaus, was unzulÃ¤ssig wÃ¤re (BEZ 1981 Nr. 47 E. 1b).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b><span>Nach geltender Rechtsprechung kann die Kanalisationseingabe ohne Weiteres auflagegemÃ¤ss vor Baubeginn eingereicht werden (BEZ 1981 Nr. 47 E. 2, auch zum Folgenden). Sie enthÃ¤lt neben dem eigentlichen Anschlussgesuch die ProjektplÃ¤ne fÃ¼r die Abwasserleitungen sowie fÃ¼r die Anschlussleitung an das Ã¼bergeordnete Abwassersystem. Die PrÃ¼fung der Kanalisationseingabe auf Ãbereinstimmung mit den Anforderungen der GewÃ¤sserschutzgesetzgebung obliegt der BaubehÃ¶rde. GenÃ¼gt die projektierte Abwasserbeseitigung diesen Anforderungen nicht, wird die PrÃ¼fungsbehÃ¶rde den Anschluss an das Ã¼bergeordnete Abwassernetz nur unter entsprechenden technischen Auflagen zulassen, sofern das Kanalisationsprojekt nicht gar derart ungenÃ¼gend erscheint, dass nichts anderes als eine Verweigerung der Bewilligung infrage kommt. Technische MÃ¤ngel eines Abwasserprojekts lassen sich in der Regel verhÃ¤ltnismÃ¤ssig leicht beheben. Die technische LÃ¶sung der Abwasserbeseitigung ist daher in den meisten FÃ¤llen Ã¼berblickbar.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.3 </span></b><span>Der erlÃ¤uternde Bericht zum Gestaltungsplan R sieht vor, dass die wassermÃ¤ssige Erschliessung der WohnÃ¼berbauung von der S-Strasse her zu erfolgen habe (Ziff. 3.5 zu Ziff. 5.1 der Bestimmungen), ohne dass die Bestimmungen zum Gestaltungsplan dies vorschreiben. Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, befindet sich dort eine Kanalisationsleitung mit einem Durchmesser von 300 mm. Es bestehen keine Anhaltspunkte, wonach der Anschluss an diese Leitung in tatsÃ¤chlicher und rechtlicher Hinsicht nicht mÃ¶glich sein sollte. Das BaugrundstÃ¼ck erweist sich somit in Bezug auf die Abwasserbeseitigung als hinreichend erschlossen (§ 236 Abs. 1 PBG). Demnach ist davon auszugehen, dass sich die abwassermÃ¤ssige Erschliessung â jedenfalls Ã¼ber die S-Strasse â ohne besondere Schwierigkeiten realisieren lassen wird. Die BaubehÃ¶rde durfte daher die Behandlung des Kanalisations- und EntwÃ¤sserungsprojekts gestÃ¼tzt auf § 321 Abs. 1 PBG in ein nachgelagerten Bewilligungsverfahren verschieben.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.4 </span></b><span>Der von den BeschwerdefÃ¼hrenden ins Recht gelegte und von der Bauherrschaft und der GrundeigentÃ¼merin unterschriebene Werkleitungsplan vom 6. Juli 2011, welcher die abwassermÃ¤ssige Erschliessung der WohnÃ¼berbauung Ã¼ber die T-Strasse vorsieht, wurde im Gegensatz zu den Ã¼brigen bei den Akten liegenden BauplÃ¤nen nicht mit dem Stempel "Bestandteil der baurechtlichen Bewilligung" versehen. Auch wenn die Parteien offenbar Ã¼bereinstimmend davon ausgehen, dass die abwassermÃ¤ssige Erschliessung Ã¼ber die T-Strasse erfolgen soll, Ã¤ndert dies nichts daran, dass das Kanalisations- und EntwÃ¤sserungsprojekt (noch) nicht Bestandteil der Baubewilligung bildet. Es kann daher auch nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sein. Ãber die in diesem Zusammenhang thematisierten Fragen hat unter Einhaltung des formellen Instanzenzugs zunÃ¤chst die Baukommission KÃ¼snacht als BewilligungsbehÃ¶rde zu entscheiden. Gegen ihren Entscheid steht wiederum der Rechtsmittelweg offen.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Es kann daher offenbleiben, ob die abwassermÃ¤ssige Erschliessung zwingend Ã¼ber die S-Strasse zu erfolgen hat, ob ein NotÃ¼berlauf in die Kanalisation der T-Strasse vorgesehen werden darf, ob die KapazitÃ¤t der Kanalisationsleitung in der T-Strasse ausreicht oder ob eine allfÃ¤llige Erschliessung Ã¼ber die T-Strasse auch rechtlich gesichert ist.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.5 </span></b><span>Gleiches gilt fÃ¼r die Frage der Gestaltung der RetentionsflÃ¤chen. Sollte das einzureichende Kanalisations- und EntwÃ¤sserungsprojekt Auswirkungen auf die Gestaltung der Retentionsanlagen haben â etwa in Form von grÃ¶sseren oder zusÃ¤tzlichen RÃ¼ckhaltebecken, der Anbringung eines NotÃ¼berlaufs usw. â so wird von der Baukommission neuerlich zu prÃ¼fen sein, ob die geÃ¤nderte Umgebungsgestaltung den Anforderungen des Gestaltungsplans bezÃ¼glich der geforderten besonders guten Gestaltung im Sinn von Ziff. 3.1 weiterhin entspricht.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen, der detaillierte Umgebungsplan gehÃ¶re wie bei ArealÃ¼berbauungen gestÃ¼tzt auf § 73 Abs. 1 PBG zwingend zur Baueingabe, ist festzuhalten, dass auch bei ArealÃ¼berbauungen nachtrÃ¤gliche Ãnderungen der Umgebungsgestaltung mÃ¶glich sind. Nach der neueren Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist bei einer Umgebungsgestaltung, die den Anforderungen einer ArealÃ¼berbauung gemÃ¤ss Art. 71 Abs. 1 und 2 PBG nicht entspricht, noch von einem lediglich untergeordneten Mangel im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG auszugehen, der nicht zur Aufhebung der Baubewilligung fÃ¼hrt. Ein verbesserter Umgebungsplan kann nachgereicht werden (VGr, 7. Dezember 2011, VB.2011.00308, E. 4.5). Die BeschwerdefÃ¼hrenden kÃ¶nnen somit auch diesbezÃ¼glich nichts zu ihren Gunsten ableiten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Im Weiteren rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden, entgegen der Auffassung der Vorinstanz sei die Anlage eines Ã¶ffentlichen Fusswegs entlang der Ã¶stlichen GrundstÃ¼cksgrenze verbindlicher Inhalt des Situationsplans zum Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan. Es fehle der fÃ¼r die verkehrs- und fussgÃ¤ngermÃ¤ssige Erschliessung vorausgesetzte, durch die Ãffentlichkeit nutzbare Fussweg entlang der Ã¶stlichen Grenze des BaugrundstÃ¼cks. Wie die private Beschwerdegegnerin eingestehe, sei der Ã¶ffentliche Fussweg im Baurechtsvertrag mit der Gemeinde KÃ¼snacht neu festgelegt worden. Er verlaufe nunmehr von der S-Strasse zum U-Weg entlang der Grenze zwischen dem BaugrundstÃ¼ck und den Parzellen Kat.-Nrn. 04, 05 und 06. Entgegen den Festlegungen im Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan soll der U-Weg und anschliessend die im Eigentum der BeschwerdefÃ¼hrenden stehende T-Strasse als fussgÃ¤ngerische Erschliessung in Anspruch genommen werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.1 </span></b><span>GemÃ¤ss Ziff. 5.2 des Ã¶ffentlichen Gestaltungsplans ist zwischen den im Situationsplan bezeichneten Anschlusspunkten ein mindestens 2,0 m breiter Fussweg fÃ¼r die Ãffentlichkeit vorzusehen. Das Ã¶ffentliche Fusswegrecht ist vor Baufreigabe im Grundbuch einzutragen. Im erlÃ¤uternden Bericht wird bezÃ¼glich des Ã¶ffentlichen Fusswegs festgehalten, der regionale Panoramaweg fÃ¼hre heute entlang der V-Strasse, W-Strasse und X-Strasse. Im Rahmen der WohnÃ¼berbauung R sei zu prÃ¼fen, ob der Panoramaweg neu entlang der BÃ¶schung zwischen der WohnÃ¼berbauung R und dem Quartier Y gefÃ¼hrt werden soll. Im Sinn einer vorsorglichen Wegrechtsicherung fÃ¼r den geplanten Panoramaweg werde die StreckenfÃ¼hrung im Gestaltungsplan festgelegt (Ziff. 3.5 zu Ziff. 5.2 der Bestimmungen).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.2 </span></b><span>Beim Fussweg entlang der Ã¶stlichen Grenze des BaugrundstÃ¼cks handelt es sich um einen Ã¶ffentlichen Fussweg als TeilstÃ¼ck des geplanten regionalen Panoramawegs. DafÃ¼r wurde im Sinn einer vorsorglichen Wegsicherung die StreckenfÃ¼hrung im Gestaltungsplan festgelegt. Der geplante Panoramaweg dient indessen nicht der grundstÃ¼cksinternen FussgÃ¤ngererschliessung der WohnÃ¼berbauung und ist damit keine Bewilligungsvoraussetzung. Dass der Gestaltungsplan einen Ã¶ffentlichen Fussweg entlang der Ã¶stlichen GrundstÃ¼cksgrenze vorsieht, schliesst nicht aus, dass von der S-Strasse zum U-Weg entlang der Grenze zwischen dem BaugrundstÃ¼ck und den Parzellen Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 ebenfalls ein Ã¶ffentlicher Fussweg errichtet werden darf. Der Gestaltungsplan enthÃ¤lt â entgegen dem DafÃ¼rhalten der BeschwerdefÃ¼hrenden â keine Bestimmung, wonach weitere Fusswege nicht als Ã¶ffentlich erklÃ¤rt werden dÃ¼rften. Der vorgesehene Ã¶ffentliche Fussweg mÃ¼ndet in den U-Weg. Als </span><span>Flurweg darf dieser gemÃ¤ss § 111 Abs. 1 des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September 1979 (LG) von FussgÃ¤ngern ohne besondere Erlaubnis benÃ¼tzt werden. FussgÃ¤ngern kann die BenÃ¼tzung von Flurwegen nicht verwehrt werden (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00687, E. 3.3). Der auf den U-Weg fÃ¼hrende Ã¶ffentliche Fussweg ist daher nicht zu beanstanden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Schliesslich machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, die ihnen von der Vorinstanz auferlegte GerichtsgebÃ¼hr von Fr. 13'000.- sei Ã¼bermÃ¤ssig. Es gehe nicht an, dass die Gerichtskosten gemÃ¤ss den hier sehr hohen Baukosten des infrage stehenden Projekts bemessen wÃ¼rden. Dies fÃ¼hre in letzter Konsequenz dazu, dass gegen teure Bauprojekte wegen des Kostenrisikos keine Rekurse mehr erhoben werden kÃ¶nnten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.1 </span></b><span>GemÃ¤ss § 338 PBG legt das Baurekursgericht die GerichtsgebÃ¼hr nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem Streitwert oder dem tatsÃ¤chlichen Streitinteresse fest. Die GerichtsgebÃ¼hr betrÃ¤gt in der Regel Fr. 500.- bis Fr. 50'000.-. <span>Die </span>GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr)<span>, die auch fÃ¼r das Baurekursgericht zur Anwendung gelangt (§ 1 Abs. 1 GebV VGr), nennt dieselben Bemessungsfaktoren (§ 2 GebV VGr). </span>Die BehÃ¶rden verfÃ¼gen bei der GebÃ¼hrenbemessung im Einzelfall Ã¼ber einen weiten Ermessensspielraum (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 13 N. 8; vgl. auch VGr, 26. November 2008, VB.2008.00309, E. 8.1).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.2 </span></b><span>GemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 KV hat jede Person vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf rasche und wohlfeile Erledigung des Verfahrens. Das Verfahren muss fÃ¼r den Rechtsuchenden bezahlbar sein. Jede Person soll ohne allzu grosses finanzielles Risiko Zugang zu den Gerichten und Verwaltungsinstanzen finden kÃ¶nnen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Art. 18 Abs. 1 KV schliesst aber nicht aus, dass die Kosten nach dem Streitwert bzw. dem Streitinteresse bemessen werden (BGr, 21. Juli 2009, 2C_823/2008, E. 8.1 mit Hinweis auf Giovanni Biaggini, in: Kommentar zur ZÃ¼rcher Kantonsverfassung, ZÃ¼rich/Basel/Genf 2007, Art. 18 N. 19). Im Ãbrigen hat Art. 18 Abs. 1 KV eher die "kleinen Sachen" im Auge als Streitigkeiten um grÃ¶ssere Bauprojekte (vgl. Biaggini, Art. 18 N. 19 mit Hinweisen). Allerdings kann die sozialen Komponente, die Art. 18 Abs. 1 KV innewohnt, auch bei solchen Streitigkeiten von Bedeutung sein. WÃ¤hrend der Anspruch auf wohlfeile Erledigung des Verfahrens bei unbedeutenderen Streitsachen fÃ¼r eine BerÃ¼cksichtigung dieser geringfÃ¼gigen Bedeutung spricht, erscheint bei FÃ¤llen mit grosser Tragweite gerade im umgekehrten Sinn eine relativierte Gewichtung des Streitwerts bzw. des Streitinteresses angezeigt. Dem trÃ¤gt die GebV VGr Rechnung, indem die GrundgebÃ¼hr gemÃ¤ss § 3 Abs. 1 GebV VGr mit steigendem Streitwert prozentual weniger stark ansteigt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dem Anspruch auf wohlfeile Verfahrenserledigung kommt nach dem Gesagten neben dem Ãquivalenzprinzip und dem Anspruch auf Zugang zum Gericht kaum eigenstÃ¤ndige Bedeutung zu.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.3 </span></b><span>Das Kriterium des Streit<i>werts</i> kommt bei der Bemessung der GerichtsgebÃ¼hr vorliegend nicht zur Anwendung, weil ein solcher nicht direkt bestimmbar ist. Die GebÃ¼hr richtet sich vielmehr nach dem tatsÃ¤chlichen Streit<i>interesse </i>(§ 2 GebV VGr). Auch bei FÃ¤llen ohne bestimmbaren Streitwert ist fÃ¼r die Festsetzung der GerichtsgebÃ¼hr vor allem die Tragweite eines Entscheids bzw. einer Streitsache von Bedeutung. Diese Tragweite ist in erster Linie vom Streitgegenstand abhÃ¤ngig. Dieser richtet sich nach der angefochtenen Anordnung und dem Rechtsmittelantrag. DiesbezÃ¼glich mÃ¼ssen sich die BeschwerdefÃ¼hrenden ihren Rekursantrag auf Aufhebung der nachgesuchten Baubewilligung fÃ¼r die gesamte WohnÃ¼berbauung mit acht MehrfamilienhÃ¤usern mit insgesamt 70 Wohnungen entgegenhalten lassen (BGE 135 III 578 E. 6.5). Die Festsetzung der GerichtsgebÃ¼hr auf Fr. 13'000.- erweist sich daher nicht als rechtsverletzend.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammenfassend ergibt sich die vollumgÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerde. Bei diesem Verfahrensausgang werden die BeschwerdefÃ¼hrenden kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]) und steht ihnen von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zu. Nachdem im Beschwerdeverfahren weniger RÃ¼gen als im Rekursverfahren zu beurteilen waren, erweist sich eine GerichtsgebÃ¼hr von Fr. 10'000.- als angemessen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Sodann haben die BeschwerdefÃ¼hrenden die anwaltlich vertretene private Beschwerdegegnerin angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 VRG). Stehen sich im Verfahren private Parteien mit gegensÃ¤tzlichen Begehren gegenÃ¼ber, so wird die Gemeinde im Fall des Unterliegens in der Regel nicht entschÃ¤digungspflichtig (§ 17 Abs. 3 VRG). Umgekehrt hat die Gemeinde im Fall des Obsiegens dementsprechend in der Regel keinen EntschÃ¤digungsanspruch (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4). Somit ist der Beschwerdegegnerin 2 keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 110.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 10'110.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zu 1/7 unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 150.-, total Fr. 1'050.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Der Beschwerdegegnerin 2 wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>