<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00118</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207717&amp;W10_KEY=4467129&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00118</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.07.2008</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Plakatwerbestellen bei einer Arealüberbauung: Bewilligungspflicht, Einordnung und Naturschutz.<br/><br/>Auf dem Baugrundstück wurde eine Arealüberbauung bewilligt. Als Ausgleich für die intensive Nutzung und den Wegfall eines Naturschutzobjekts wurde mit der baurechtlichen Bewilligung u.a. die Ausbildung von Mauern und Stützmauern als Drahtschotterkörbe verlangt. Die umstrittenen Plakatwände wurden vor solchen Drahtschotterkörben bereits erstellt (E. 2).<br/><br/>Bei einer Arealüberbauung sind wesentliche Abänderungen der Gebäudeaussenhülle oder der Umgebung bewilligungspflichtig (E. 3).<br/><br/>Die ästhetische Beurteilung der Vorinstanzen ist zweifellos vertretbar und keineswegs rechtsverletzend. Die Einwendungen der Beschwerdeführenden vermögen keinen anderen Entscheid zu rechtfertigen. Es besteht auch keine rechtsungleiche Behandlung zwischen den Verkehrssignalisationen und den Plakatwerbestellen, denn diese können nicht miteinander verglichen werden (E. 4).<br/><br/>Die Drahtschotterkörbe wurden als Ausgleichsmassnahme nach Art. 18 Abs. 1ter NHG für den Verlust des Naturschutzobjekts festgesetzt. Durch die Plakatwerbeträger wird der ökologische Wert dieser Ausgleichsflächen erheblich vermindert und es ist kein angemessener Ersatz mehr gegeben (E. 5).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWILLIGUNGSPFLICHT">BEWILLIGUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZMASSNAHMEN">ERSATZMASSNAHMEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NATURSCHUTZ">NATURSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLAKATWERBESTELLE">PLAKATWERBESTELLE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REKLAMEANLAGE">REKLAMEANLAGE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 18 Abs. Iter NHG</span><br/><span class="ungerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 309 Abs. I lit. m PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 22 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=9072" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00118</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. Juli 2008</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Tanja Pekeljevic. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A<b>,</b> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_3_13">MiteigentÃ¼mergemeinschaft Sihlcity,<b><br/> </b>bestehend aus:</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESF_3_5_23">B, c/o C,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESF_4_7_35"> D, c/o C,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.3<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESF_5_9_47">E AG, c/o C,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.4<b> </b>F,<b> </b><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.5<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESF_7_13_71">G AG,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA H,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_16_90"><span>Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau der Stadt ZÃ¼rich,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 3. April 2007 erteilte das Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau der Stadt ZÃ¼rich A unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r vier Plakatwerbestellen und verweigerte gleichzeitig die Errichtung von zehn weiteren Plakatwerbestellen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. WD 8935 an der Allmendstrasse/Kalanderplatz in ZÃ¼rich ("Sihlcity").</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den gegen die Bauverweigerung eingereichten Rekurs von A und der MiteigentÃ¼mergemeinschaft "Sihlcity", zu welcher B, die D AG, die E AG, F und die G AG gehÃ¶ren, wies die Baurekurskommission I nach DurchfÃ¼hrung eines Referentenaugenscheins mit Entscheid vom 22. Februar 2008 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhoben A und die MiteigentÃ¼mergemeinschaft "Sihlcity" mit den oben erwÃ¤hnten Mitgliedern am 26. MÃ¤rz 2008 mit gemeinsamer Eingabe Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragten im Wesentlichen die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids und die Feststellung, dass die beantragten Plakatwerbestellen nicht bewilligungspflichtig seien; eventualiter sei die Stadt ZÃ¼rich anzuweisen, die zehn Plakatwerbestellen zu bewilligen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten sie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz am 8. April und das Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau der Stadt ZÃ¼rich am 23. Mai 2008 beantragten die Abweisung der Beschwerde, Letztere zudem die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="urteilstext0"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreites beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit weiteren Hinweisen).</span></p> <p class="urteilstext0">Die Vorinstanz hat am 24. Oktober 2007 im Beisein der Parteien einen Augenschein durchgefÃ¼hrt. Auf das Ergebnis dieses Lokaltermins darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden. Da die Ã¼berblickbaren Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse aus den Akten, insbesondere den fotografischen Dokumentationen und den PlÃ¤nen, hinreichend ersichtlich sind, erÃ¼brigt sich ein verwaltungsgerichtlicher Augenschein.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck liegt in der Zentrumszone Z6 mit einem Wohnanteil von 0% und ist mit dem Einkaufs- und Freizeitzentrum "Sihlcity" Ã¼berstellt. Das Projekt wurde als ArealÃ¼berbauung gemÃ¤ss §§ 69 ff. <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (</span>PBG) bewilligt. Als Ausgleich fÃ¼r die intensive Nutzung des Areals und den Wegfall eines Naturschutzobjektes sind mit der baurechtlichen Bewilligung verschiedene Ausgleichsmassnahmen als Bestandteil des Umgebungsplanes verbindlich erklÃ¤rt worden, so auch die Ausbildung von Mauern und StÃ¼tzmauern als DrahtschotterkÃ¶rbe bzw. bei Betonmauern die Vorlagerung von solchen. Die Bauherrschaft hat unter anderem vor solchen DrahtschotterkÃ¶rben die hier umstrittenen PlakatwÃ¤nde bereits erstellt.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden bestreiten zunÃ¤chst die Bewilligungspflicht fÃ¼r die PlakatwerbetrÃ¤ger.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Von Bundesrechts wegen erstreckt sich die baurechtliche Bewilligungspflicht gemÃ¤ss Art. 22 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) auf mindestens "jene kÃ¼nstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Einrichtungen, die in bestimmter fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellungen Ã¼ber die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den Raum Ã¤usserlich erheblich verÃ¤ndern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeintrÃ¤chtigen" (BGE 123 II 256 E. 3). Entscheidend ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts, ob mit der fraglichen baulichen Massnahme nach dem gewÃ¶hnlichen Lauf der Dinge so wichtige rÃ¤umliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Ãffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgÃ¤ngigen Kontrolle besteht (BGE 120 Ib 379 E. 3c).</p> <p class="Urteilstext"><span>Der bundesrechtliche Begriff der bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen kann von den Kantonen weiter, nicht aber enger gefasst werden. § 309 Abs. 1 PBG stellt auf Gesetzesstufe einen detaillierten Katalog bewilligungspflichtiger baulicher Massnahmen auf, wozu gemÃ¤ss lit. m insbesondere auch Reklameanlagen gehÃ¶ren.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Vorinstanz erwog diesbezÃ¼glich, die Plakate seien entweder vom Sihluferweg, bei der Ein- und Ausfahrt in bzw. von der Parkgarage bzw. von der parallel zur Allmendstrasse verlaufenden Verbindung fÃ¼r FussgÃ¤nger und Velofahrer allesamt wahrnehmbar. Als demgemÃ¤ss von allgemein zugÃ¤nglicher Stelle aus einsehbar, erwiesen sich die Reklameanlagen als bewilligungspflichtig (Entscheid der Vorinstanz, E. 3). Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind demgegenÃ¼ber der Ansicht, eine Plakatwerbestelle sei nur dann als Reklameanlage bewilligungspflichtig, wenn sie von der Ã¶ffentlichen Strasse gut einsehbar sei, was fÃ¼r die hier umstrittenen Plakatwerbestellen nicht zutreffe. </p> <p class="Urteilstext">Die Ãberbauung "Sihlcity" wurde als ArealÃ¼berbauung gemÃ¤ss § 71 PBG bewilligt. Die damit ermÃ¶glichte, im privaten Interesse liegende Abweichung von der Regelbauweise, insbesondere die ErhÃ¶hung der AusnÃ¼tzung, ist nur gerechtfertigt, wenn die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sind. Bei einer ArealÃ¼berbauung sind deshalb wesentliche AbÃ¤nderungen der GebÃ¤udeaussenhÃ¼lle oder der Umgebung bewilligungspflichtig. Es besteht ein Interesse daran, dass vorgÃ¤ngig geprÃ¼ft wird, ob der gewÃ¤hrte ArealÃ¼berbauungsbonus nach wie vor gerechtfertigt ist. Die nachtrÃ¤gliche Erstellung von Plakatwerbestellen wirkt sich in gestalterischer Hinsicht erheblich auf die Umgebungsgestaltung der ArealÃ¼berbauung aus und ist somit bewilligungspflichtig. Ob die PlakatwÃ¤nde vom Ã¶ffentlichen Grund aus einsehbar sind oder nicht, ist nicht entscheidend. Anzumerken bleibt immerhin, dass die Bauvorschriften auch dann eingehalten werden mÃ¼ssten, wenn das Bauvorhaben als nicht bewilligungspflichtig angesehen wÃ¼rde (§ 2 Abs. 2 <span>Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997</span>).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen vor, die Vorinstanzen hÃ¤tten die Baubewilligung zu Unrecht gestÃ¼tzt auf § 71 Abs. 1 PBG verweigert.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss § 71 PBG mÃ¼ssen bei ArealÃ¼berbauungen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein (Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung (Abs. 2). Die Vorinstanz hat die dazu entwickelte Praxis grundsÃ¤tzlich zutreffend dargestellt (Entscheid der Vorinstanz, E. 4), sodass darauf verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 <span>des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959</span> [VRG]).</p> <p class="erwgung20"><span>Als Sondervorschrift fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen geht § 71 PBG der allgemeinen Gestaltungsnorm von § 238 PBG vor. Abs. 1 von § 71 PBG umschreibt die Anforderungen an ArealÃ¼berbauungen mit unbestimmten Rechtsbegriffen, die der BaubehÃ¶rde einen von der Rekursinstanz zu respektierenden Beurteilungsspielraum Ã¶ffnen. Dieser wird durch Abs. 2 insoweit konkretisiert, als in einer nicht abschliessenden AufzÃ¤hlung die massgeblichen Beurteilungskriterien genannt werden (VGr, 9. April 2003, BEZ 2003 Nr. 22; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 3. A., ZÃ¼rich 2003, Rz. 3-19).</span></p> <p class="erwgung20"><span>Die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe ist eine vom Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 50 VRG grundsÃ¤tzlich Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage; soweit jedoch der Entscheid besondere Kenntnisse oder Vertrautheit mit den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen voraussetzt, greift das Verwaltungsgericht solange nicht ein, als die Auslegung der VerwaltungsbehÃ¶rden als vertretbar erscheint. Soweit der VerwaltungsbehÃ¶rde ein Ermessensspielraum zusteht, kann das Verwaltungsgericht ohnehin nur nach Massgabe von § 50 Abs. 2 lit. c VRG einschreiten (vgl. zur Abgrenzung von Ermessen und Auslegung von unbestimmten Rechtsbegriffen in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts: Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 50 N. 77 und 84).</span></p> <p class="urteilstext0">GemÃ¤ss § 20 Abs. 1 VRG kÃ¶nnen im Rekursverfahren alle MÃ¤ngel des Verfahrens und der angefochtenen Anordnung Ã¼berprÃ¼ft werden. Auf Grund der Gemeindeautonomie bestehen aber auch fÃ¼r die Rekursinstanzen BeschrÃ¤nkungen der PrÃ¼fungsbefugnis, und zwar unter anderem dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler Bestimmungen eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einrÃ¤umt (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19). Eine solche anerkennt die Rechtsprechung bei der Anwendung von § 238 PBG Ã¼ber die Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaftliche Umgebung (RB 1979 Nr. 10, RB 1970 Nr. 12); sie ist aber auch bezÃ¼glich § 71 PBG betreffend ArealÃ¼berbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen der baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu beurteilen sind und Ã¼berdies das kantonale Recht der Gemeinde bezÃ¼glich der bei der Beurteilung zu beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrÃ¼cklich einen Beurteilungsspielraum Ã¶ffnet (VGr, 22. Februar 2006, VB.2005.00583, E. 4.2, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Beschwerdegegnerin erwog in der Bauverweigerung, das Projekt "Sihlcity" mÃ¼sse gemÃ¤ss § 71 PBG erhÃ¶hte Anforderungen erfÃ¼llen, was sich selbstverstÃ¤ndlich auch auf die Gestaltung der AussenrÃ¤ume und FreirÃ¤ume beziehe. Das dichte, urbane Projekt "Sihlcity" sei diesbezÃ¼glich sorgfÃ¤ltig entwickelt worden und weise hochwertige AussenrÃ¤ume und gut nutzbare, attraktive FreirÃ¤ume aus. Neben den urbanen stÃ¤dtischen BinnenrÃ¤umen sei auf eine besonders hochwertige Gestaltung der Ãbergangsbereiche von der insularen Bebauungsform zur Landschaft geachtet worden. Die naturnahe Gestaltung und der geforderte Ã¶kologische Ausgleich seien im Ãbergang dreiseitig, auf unterschiedliche Art im Bezug zum Kontext eingelÃ¶st; gegen Osten im Ãbergang zum Sihlufer in Einklang zum "Leitbild Sihlraum", gegen SÃ¼den mit der Gestaltung der DrahtschotterkÃ¶rbe, dem Retentionsbecken zu den FamiliengÃ¤rten, und gegen Westen zur SZU-Linie mit StÃ¼tzmauern aus DrahtschotterkÃ¶rben begleitet von einer Baumallee mit teils extensiven BegrÃ¼nungsstreifen. Gegen Norden bestimme der Alpha-Platz als Auftakt den Zugang zu "Sihlcity". Die Konzeption und AusfÃ¼hrung weise als Ganzes eine sehr hohe gestalterische QualitÃ¤t aus und eine sorgfÃ¤ltige Detaillierung und Materialisierung. Im sÃ¼dlichen Ãbergangsbereich Ã¼berspiele die kÃ¼nstliche landschaftsarchitektonische Gestaltung geschickt die topografisch schwierige Situation der vertieften Parkingzufahrt. Die versetzten DrahtschotterkÃ¶rbe wÃ¼rden eine selbstverstÃ¤ndliche Verwebung der Verkehrsbauwerke mit dem bestehenden Landschaftsraum schaffen. Die beabsichtigte Wirkung des hineinfliessenden Landschaftsraumes werde mit den PlakatwÃ¤nden in der Wirkung zerstÃ¶rt. Mit der beabsichtigten Plakatierung fliesse die Konsumwelt in den Landschaftsraum und es entstehe eine unbefriedigende Situation. Die PlakatwÃ¤nde beeintrÃ¤chtigten die gestalterische QualitÃ¤t der Landschaftsgestaltung massiv und seien deshalb nicht akzeptabel.</p> <p class="Urteilstext">Diesen AusfÃ¼hrungen fÃ¼gte die Vorinstanz hinzu, mit Steinen gefÃ¼llte GitterkÃ¶rbe eigneten sich hervorragend als Gestaltungselemente und wirkten natÃ¼rlich und schÃ¶ner als jede massive Verbauung. Wie die Vorinstanz in diesem Zusammenhang zu Recht ausgefÃ¼hrt habe, werde die topografisch schwierige Situation der vertieften Zufahrt zur Parkgarage dadurch geschickt Ã¼berspielt, und es habe eine selbstverstÃ¤ndliche Verwebung der Verkehrsbauwerke mit dem bestehenden Landschaftsraum geschaffen werden kÃ¶nnen. Die fraglichen Plakatwerbestellen stÃ¼nden nun allesamt vor solchen Mauern aus Natursteinen, die als Teile des natÃ¼rlichen Landschaftsraumes zu verstehen seien. Sie liessen einen gestalterischen Bezug zur Umgebungsgestaltung der ArealÃ¼berbauung, die wie diese selbst auch erhÃ¶hten Anforderungen zu genÃ¼gen habe, nicht erkennen. Vielmehr werde die mit den DrahtschotterkÃ¶rben angestrebte Wirkung mit der vorgelagerten Plakatierung wieder zerstÃ¶rt. Die Vorinstanz habe demgemÃ¤ss ihr Ermessen nicht Ã¼berschritten, wenn sie eine Plakatierung an den fraglichen Stellen eine erhÃ¶hte RÃ¼cksichtnahme im Sinne von § 71 PBG abgesprochen habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Auffassung der Vorinstanzen, die durch die bei den Akten liegenden Fotos bestÃ¤tigt wird, ist zweifellos vertretbar und keineswegs rechtsverletzend. Die Einwendungen der BeschwerdefÃ¼hrenden vermÃ¶gen keinen anderen Entscheid zu rechtfertigen. Dass die Mauern mit DrahtschotterkÃ¶rben, vor denen die Plakatwerbestellen angebracht wurden, einen Betonsockel aufweisen und durch Betonunterteilungen in einzelne KÃ¤sten unterteilt sind, vermag an deren gestalterischem Wert in der Ãbergangszone zwischen der Ãberbauung und der Landschaft nichts zu Ã¤ndern. Nachdem die Vorinstanzen bereits mit Bezug auf die landschaftliche Umgebung zum Schluss kamen, dass sich die PlakattrÃ¤ger nicht hinreichend einordneten, durften sie die bauliche Umgebung ausser Acht lassen. Die ebenfalls vor den DrahtschotterkÃ¶rben angebrachten Verkehrstafeln sind fÃ¼r die Orientierung der Besucher, die mit dem Auto anreisen, notwendig. Sie stellen in Bezug auf die Gestaltung ein "notwendiges Ãbel" dar und sind hinzunehmen. Dies hat aber keineswegs zur Folge, dass der sorgfÃ¤ltig gestaltete Ãbergangsbereich zwischen der Ãberbauung und der Landschaft zusÃ¤tzlich "durch Profanes gestÃ¶rt werden kann", wie die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen. Es besteht auch keine rechtsungleiche Behandlung zwischen den Verkehrssignalisationen und den Plakatwerbestellen, denn diese kÃ¶nnen nicht miteinander verglichen werden: WÃ¤hrend Reklameanlagen dem Werbezweck dienen und dementsprechend mÃ¶glichst auffallend gestaltet werden, haben Wegweiser lediglich orientierende Funktion und zeichnen sich durch eine zurÃ¼ckhaltende Gestaltung aus. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanzen haben demnach die Bewilligung der zehn PlakatwerbetrÃ¤ger zu Recht aus gestalterischen GrÃ¼nden abgelehnt. Eine Verweigerung hÃ¤tte sich jedoch auch im Hinblick auf den Naturschutz gerechtfertigt. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>GemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz (NHG) ist dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenarten durch die Erhaltung genÃ¼gend grosser LebensrÃ¤ume (Biotope) und andere geeignete Massnahmen entgegenzuwirken. LÃ¤sst sich eine BeeintrÃ¤chtigung schutzwÃ¼rdiger LebensrÃ¤ume durch technische Eingriffe unter AbwÃ¤gung aller Interessen nicht vermeiden, so hat der Verursacher fÃ¼r besondere Massnahmen zu deren bestmÃ¶glichen Schutz, fÃ¼r Wiederherstellung oder ansonst fÃ¼r angemessenen Ersatz zu sorgen (Art. 18 Abs. 1<sup>ter</sup> NHG). Werden schutzwÃ¼rdige LebensrÃ¤ume beeintrÃ¤chtigt, ist es auch im Rahmen der InteressenabwÃ¤gung nicht zulÃ¤ssig, auf die notwendigen Massnahmen nach Art. 18 Abs. 1<sup>ter</sup> NHG ganz oder teilweise zu verzichten (vgl. Bruno KÃ¤gi/Andreas Stalder/Markus Thommen, Wiederherstellung und Ersatz im Natur- und Landschaftsschutz, Bundesamt fÃ¼r Umwelt, Wald und Landschaft (Hrsg.), Leitfaden Umwelt Nr. 11, Bern 2002, S. 38).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Durch den Bau der ArealÃ¼berbauung ist ein kommunales Naturschutzobjekt verloren gegangen. Deshalb wurden unter anderem die DrahtschotterkÃ¶rbe und die partiell vorgelagerten DrahtschotterkÃ¶rbe bei Betonmauern als Ausgleichsmassnahmen nach Art. 18 Abs. 1<sup>ter</sup> NHG fÃ¼r den Verlust des Naturschutzobjekts festgesetzt. Wie die Beschwerdegegnerin in ihrer Beschwerdeantwort Ã¼berzeugend dargelegt hat, ist die ZerstÃ¶rung des kommunalen Inventarobjekts im damaligen Bauentscheid nur mit den damals festgesetzten Ersatzmassnahmen in Kauf genommen worden. Die ursprÃ¼ngliche Bodenfunktion ist mit den getroffenen Ersatzmassnahmen nur zu 40 % abgedeckt. Mit den PlakatwerbetrÃ¤gern wird immerhin eine FlÃ¤che von mindestens 15 % der DrahtschotterkÃ¶rbe als Ersatzmassnahme beeintrÃ¤chtigt. Dadurch wird der Ã¶kologische Wert dieser AusgleichsflÃ¤chen erheblich vermindert und ein angemessener Ersatz fÃ¼r das zerstÃ¶rte Biotop gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1<sup>ter</sup> NHG ist nicht mehr gegeben. Ob die DrahtschotterkÃ¶rbe bereits selbst ein schutzwÃ¼rdiges Biotop darstellen, ist entgegen den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht relevant und es ist keine InteressenabwÃ¤gung erforderlich. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="urteilstext0">Die Beschwerde erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 1 zur HÃ¤lfte und den BeschwerdefÃ¼hrenden Nrn. 2.1-2.5 zu je 1/10 und unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Sie sind Ã¼berdies zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- an die Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. b VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zur HÃ¤lfte der BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 1 und zu je 1/10 den BeschwerdefÃ¼hrenden Nrn. 2.1-2.5 und unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden verpflichtet, im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>