<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2004.00089</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204869&amp;W10_KEY=4467139&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2004.00089</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.03.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Rechtliches Gehör<br/><br/>Die Verwertung von ausserhalb einer Verhandlung erteilten - beispielsweise telefonisch eingeholten - mündlichen Auskünften ist grundsätzlich nur ausnahmsweise zulässig, wenn die Auskünfte lediglich verhältnismässig einfache Sachfragen betreffen, darüber eine Aktennotiz erstellt wird und diese den Parteien zur Kenntnis gebracht wird. Die Rekurskommission hat den vom Pflichtigen genannten Zeugen telefonisch befragt, wobei sich dieser nicht ausschliesslich auf sein Zeugnisverweigerungsrecht berufen, sondern gleichwohl gewisse Aussagen in der Sache selbst gemacht hat. Indem sie es versäumt hat, die entsprechende Protokollnotiz dem Pflichtigen zur Stellungnahme zuzustellen, und in der Folge die betreffenden Aussagen in ihren Entscheid hat einfliessen lassen, hat sie den Grundsatz des rechtlichen Gehörs verletzt. Gutheissung und Rückweisung zur Gewährung des rechtlichen Gehörs und zum Neuentscheid.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AKTENNOTIZ">AKTENNOTIZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSKUNFT">AUSKUNFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWEISERHEBUNG">BEWEISERHEBUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENHEIM">EIGENHEIM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBESCHAFFUNG">ERSATZBESCHAFFUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MÃNDLICHE AUSKUNFT">MÃNDLICHE AUSKUNFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROTOKOLLNOTIZ">PROTOKOLLNOTIZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STELLUNGNAHME">STELLUNGNAHME</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERAUFSCHUB">STEUERAUFSCHUB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TELEFONISCHE AUSKUNFT">TELEFONISCHE AUSKUNFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TELEFONISCHE BEFRAGUNG">TELEFONISCHE BEFRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Staats- und Verfassungsrecht UR: Artikel 8, 9, 29 ff BV ST: ÃBRIGES ZU ART. 8,9,29 FF. BV">ÃBRIGES ZU ART. 8,9,29 FF. BV</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNEIGENTUM">WOHNEIGENTUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEUGENEINVERNAHME">ZEUGENEINVERNAHME</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEUGENEINVERNAHME">ZEUGENEINVERNAHME</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEUGNISVERWEIGERUNGSRECHT">ZEUGNISVERWEIGERUNGSRECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">§ 132 Abs. II StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. III lit. i StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">RB 2005 Nr. 91 S. 204</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>A erwarb am 1. November 1995 in Y (Kanton Z) das Haus "C" zum Preis von Fr. â¦ Per 6. Oktober 1997 verlegten er und seine Ehefrau den Wohnsitz von X nach Y in die neu erworbene Liegenschaft, nachdem der bisherige Mieter ausgezogen war und Instandstellungsarbeiten am Haus vorgenommen worden waren. Am 17. Mai 2001 verkaufte er die zuvor von ihm und seiner Ehefrau bewohnte Liegenschaft (Einfamilienhaus und Garage mit 1257 m<sup>2</sup> GebÃ¤udegrundflÃ¤che und UmgelÃ¤nde) in X zum Preis von Fr. â¦ an D und E. Zufolge dieser HandÃ¤nderung auferlegte der Gemeinderat X A am 19. Februar 2003 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ sowie eine HandÃ¤nderungssteuer von Fr. â¦, wobei er das Gesuch um GewÃ¤hrung eines Steueraufschubs bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer bzw. einer Steuerbefreiung bei der HandÃ¤nderungssteuer infolge Ersatzbeschaffung von Wohneigentum in der Schweiz abwies.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Die dagegen gerichtete Einsprache hiess der Gemeinderat X am 21. Januar 2004 teilweise gut und setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ herab, wÃ¤hrend er den Antrag auf GewÃ¤hrung der Steuerprivilegierung infolge Ersatzbeschaffung von Wohneigentum abwies.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Den hiergegen erhobenen Rekurs des Pflichtigen, womit dieser seinen Antrag auf GewÃ¤hrung der Steuerprivilegierung infolge Ersatzbeschaffung von Wohneigentum erneuert hatte, wies die Steuerrekurskommission mit Entscheid vom 15. September 2004 ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 20. Oktober 2004 liess der Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, der Entscheid der Steuerrekurskommission sei aufzuheben und die Sache zur FortfÃ¼hrung des Rekursverfahrens und zum Neuentscheid an diese zurÃ¼ckzuweisen. Gleichzeitig verlangte er Einsichtnahme in die Vernehmlassungen der beiden Vorinstanzen und Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Sowohl die Steuerrekurskommission als auch der Gemeinderat X verzichteten auf Vernehmlassung bzw. eine Beschwerdeantwort.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><span>Nachdem dem Pflichtigen die Vernehmlassung der Vorinstanz sowie die Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin am 26. November 2004 zur Kenntnisnahme zugestellt worden sind, ist sein diesbezÃ¼glicher Antrag gegenstandslos geworden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Mit der Steuerbeschwerde in Grundsteuersachen an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Ihr Ermessen Ã¼berschreitet die BehÃ¶rde, wenn sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlÃ¤sst, indem sie nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einrÃ¤umt. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die BehÃ¶rde das Ermessen zwar im gesetzlich vorgegebenen Rahmen ausÃ¼bt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betÃ¤tigt; das ist insbesondere der Fall, wenn die ErmessensbetÃ¤tigung als unhaltbar, als willkÃ¼rlich und rechtsungleich erscheint (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Im Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht (spÃ¤testens) im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden (vgl. RB 1999 Nrn. 149 und 150, auch zum Folgenden). Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Begehren sind schliesslich allgemein zulÃ¤ssig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stÃ¼tzen, welche unter das Novenverbot fallen.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Diese Rechtslage im Steuerbeschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht ist vergleichbar mit derjenigen im Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren vor Bundesgericht, wo gemÃ¤ss Art. 105 Abs. 2 des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG) die Sachverhaltsfeststellung das Bundesgericht bindet, wenn eine richterliche BehÃ¶rde als Vorinstanz den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig, unvollstÃ¤ndig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen festgestellt hat, woraus sich in solchen FÃ¤llen die UnzulÃ¤ssigkeit neuer Tatsachen und Beweismittel ergibt (BGE 125 II 217 E. 3a; BGr, 2. Mai 2000, 2A.499/1999 E. 1b, www.bger.ch; Alfred KÃ¶lz/Isabelle HÃ¤ner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A., ZÃ¼rich 1998, N. 940 ff.). Damit befindet sich das vor dem ZÃ¼rcher Verwaltungsgericht bei Steuerbeschwerden geltende Novenverbot auch in Ãbereinstimmung mit Art. 98a Abs. 3 OG.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. i StG wird die Steuer aufgeschoben bei VerÃ¤usserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet wird. Diese Vorschrift entspricht fast wÃ¶rtlich der Regelung von Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), wobei allerdings die Ersatzbeschaffung in der ganzen Schweiz zum Steueraufschub fÃ¼hrt (vgl. § 226a StG).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Zur Frage, was unter "angemessener Frist" im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. i StG zu ver­stehen ist, ist zunÃ¤chst festzuhalten, dass die zeitliche Abfolge des Eigentums- und Unterkunfts­wechsels von einer selbst­bewohnten Liegenschaft zu einer an­deren nicht von alleiniger Bedeutung ist. Das Verwaltungsgericht lÃ¤sst in seiner stÃ¤ndigen Praxis einen Steueraufschub auch dann zu, wenn der Erwerb oder die Ãberbauung der Ersatzliegenschaft zwar zeitlich vor der massgebenden HandÃ¤nderung, aber dennoch im Hinblick auf diese erfolgt ist (RB 1989 Nr. 54). Bei der Vorausbeschaffung der Ersatzliegenschaft ist es unmÃ¶glich, den fiktiven ErlÃ¶s (vgl. hierzu RB 1992 Nr. 48) "innert" angemessener Frist nach der massgebenden HandÃ¤nderung zu ver­wen­den. Er­for­der­lich ist diesfalls einzig, dass die Ersatzliegenschaft im Hinblick auf die kÃ¼nf­tige Hand­Ã¤n­de­rung an der bisherigen Liegen­schaft erworben worden ist, also zwi­schen den bei­den Hand­Ã¤n­de­run­gen ein adÃ¤quater Kausalzusammenhang besteht. Diese Vor­aussetzung kann auch er­fÃ¼llt sein, wenn zwischen dem Kauf des ErsatzgrundstÃ¼cks und der spÃ¤teren Ver­Ã¤us­se­rung des bisherigen GrundstÃ¼cks eine verhÃ¤ltnismÃ¤ssig lange Zeit­spanne liegt (RB 1990 Nr. 54).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Der zeitlichen Abfolge der HandÃ¤nderungen kommt im Licht dieser Rechtspre­chung somit vorab im Hinblick auf das Vorliegen des verlangten adÃ¤quaten Kausalzusam­men­hangs Bedeutung zu. Ein solcher ist demnach regelmÃ¤ssig umso eher anzunehmen, je nÃ¤her die bei­den HandÃ¤nderungen zeitlich aufeinander folgen. Zu berÃ¼cksichtigen sind jedoch dar­Ã¼ber hinaus sÃ¤mtliche UmstÃ¤nde des Einzelfalls sowie die konkreten VerhÃ¤ltnisse des Steuerpflichtigen, die zu einer Durchbrechung oder umgekehrt zu einer VerstÃ¤rkung des adÃ¤quaten Kausalzusammenhangs beitragen kÃ¶nnten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Im Steuerrecht hat sich die allgemeine Beweislastregel herausgebildet, wonach die SteuerbehÃ¶rde die steuerbegrÃ¼ndenden und -mehrenden Tatsachen nachzuweisen hat, der Steuerpflichtige dagegen jene Tatsachen, welche die Steuerschuld mindern oder aufheben (vgl. BGr, 22. Februar 1993, ASA 62 [1993/94] S. 720 E. 5b; BGE 121 II 257 E. 4c/aa; RB 1987 Nr. 35). Somit obliegt es im Zusammenhang mit dem Steueraufschub gemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. i StG dem Steuerpflichtigen, die Tatsachen, welche dem adÃ¤quaten Kausalzusammenhang zwischen der steu­er­auslÃ¶senden HandÃ¤nderung und dem Erwerb einer Ersatzliegenschaft zugrunde lie­gen, nachzuweisen (VGr, 28. August 1996, SR.96.00025, E. 2b).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Die Vorinstanz hat erwogen, zwischen dem Erwerb des Ersatzobjekts und dem Verkauf der Liegenschaft in X lÃ¤gen rund 5 ½ Jahre. Weil der Pflichtige die Beweislast fÃ¼r die rechtsgenÃ¼genden VerkaufsbemÃ¼hungen trage, hierbei jedoch nur jene erstellt seien, welche bereits im EinschÃ¤tzungsverfahren nachgewiesen worden seien, mÃ¼sse davon ausgegangen werden, dass insbesondere zwischen Oktober 1998 und August 1999 sowie zwischen Dezember 1999 und August 2000 keine VerkaufsbemÃ¼hungen angestrengt worden seien. Durch die Einstellung der BemÃ¼hungen wÃ¤hrend rund 18 Monaten sei der adÃ¤quate Kausalzusammenhang zwischen der Ersatzbeschaffung und der VerÃ¤usserung unterbrochen worden, weshalb die Zeitspanne von 5 ½ Jahren nicht mehr als angemessen erscheine.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>Der Pflichtige hingegen bestreitet einen Unterbruch der VerkaufsbemÃ¼hungen. Er habe erneut mit den beiden Treuhandunternehmen F AG und G AG Kontakt aufgenommen, welche ebenfalls mit dem Verkauf der Liegenschaft in X beauftragt gewesen seien. Diese hÃ¤tten im Rekursverfahren keine Unterlagen Ã¼ber die VerkaufsbemÃ¼hungen zur VerfÃ¼gung stellen kÃ¶nnen oder wollen. Der frÃ¼here Inhaber und GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der F AG, Herr H, habe nun aber schriftlich bestÃ¤tigt, bis Juli 1999 VerkaufsbemÃ¼hungen getÃ¤tigt zu haben, und solle vor Verwaltungsgericht befragt werden. Der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der G AG, Herr I, welcher sich vor Rekurskommission auf sein Zeugnisverweigerungsrecht berufen habe, solle im Sinn eines Eventualantrags erneut als Zeuge einvernommen werden. Dessen telefonische Befragung durch die Vorinstanz sei zwar protokolliert worden, indessen sei das Protokoll dem Pflichtigen nicht zur Vernehmlassung zugestellt worden, weshalb ihm das rechtliche GehÃ¶r verweigert worden sei.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b><span>Der Pflichtige rÃ¼gt unter anderem die Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs. Ist der in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 statuierte Grund­satz des rechtlichen GehÃ¶rs verletzt worden, so ist der angefochtene Entscheid ohne weiteres aufzuheben, weshalb Ã¼ber diese Frage formeller Na­tur vorab zu entscheiden ist (BGE 125 I 113 E. 3; BGr, 19. Mai 2003, 1A.17/2003, E. 2.2, www.bger.ch).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.3.1 </span></b><span>Der Grundsatz des rechtlichen GehÃ¶rs umfasst insbesondere das Recht, sich vor Erlass ei­nes in die eigene Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zu allen relevanten Aspekten zu Ã¤ussern, BeweisantrÃ¤ge zu stellen und zur Art der Beweiserhebung und zum Beweisergebnis Stellung zu nehmen wie auch Akten einzusehen (vgl. etwa BGE 126 I 15 E. 2 mit Hinweisen; BGr, 19. Mai 2003, 1A.17/2003, E. 2.2, www.bger.ch).</span></p> <p class="Erwgung3"><span>Nach der im Steuerrekursverfahren geltenden Untersuchungsmaxime ist die Rekurskommission verpflichtet, die rechtserheblichen Tatsachen von Amtes wegen abzuklÃ¤ren und ihrem Entscheid nur solche Tatsachen zugrunde zu legen, von deren Vorhandensein sie sich Ã¼berzeugt hat (RB 1987 Nr. 35, mit Hinweisen). Als Mittel der SachverhaltsabklÃ¤rung steht gemÃ¤ss § 132 Abs. 2 StG in Verbindung mit § 148 Abs. 3 StG und § 212 StG unter anderem die Zeugeneinvernahme zur VerfÃ¼gung. Da im Bereich des ZÃ¼rcher Steuergesetzes keine allgemeine Zeugnispflicht besteht, kÃ¶nnen Zeugen nur mit ihrem EinverstÃ¤ndnis einvernommen werden, wobei die Parteien berechtigt sind, an der Zeugeneinvernahme teilzunehmen und dabei ErgÃ¤nzungsfragen zu stellen (RB 1991 Nr. 31; § 6 Abs. 3 der Verordnung zum Steuergesetz vom 1. April 1998). MÃ¶gliche Beweismittel bilden zudem AuskÃ¼nfte von Privatpersonen, die in der Regel schriftlich einzuholen sind. GrundsÃ¤tzlich unzulÃ¤ssig ist dagegen die Verwertung von ausserhalb einer Verhandlung erteilten mÃ¼ndlichen AuskÃ¼nften, beispielsweise solchen, die von den BehÃ¶rden telefonisch eingeholt worden sind. Dies ist nur ausnahmsweise zulÃ¤ssig, wenn die entsprechenden AuskÃ¼nfte lediglich verhÃ¤ltnismÃ¤ssig einfache Sachfragen betreffen. So stellt die telefonische AbklÃ¤rung einer rein organisatorischen Frage an sich noch keine GehÃ¶rsverletzung dar, sofern darÃ¼ber eine Aktennotiz erstellt und diese dem Betroffenen zur Kenntnis gebracht wird (BGE 115 Ia 8 E. 2; BGE 117 V 282 E. 4c; RB 1990 Nr. 37; VGr, 18. September 1997, VB.97.00093, E. 2b/bb).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.3.2 </span></b><span>Nachdem der Pflichtige im Rekursverfahren mit Beweisauflage vom 5. April 2004 aufgefordert worden war, die VerkaufsbemÃ¼hungen der F AG und der G AG im Zusammenhang mit der Liegenschaft in X nachzuweisen, offerierte er mit Beweisantretungsschrift vom 5. Mai 2004 als Beweismittel unter anderem die persÃ¶nliche Befragung des Inhabers der G AG, Herrn I. Wie dem Protokoll der Rekurskommission zu entnehmen ist (S. 6), fÃ¼hrte der zustÃ¤ndige Referent am 25. August 2004 zwei TelefongesprÃ¤che mit Herrn I, wobei dieser anlÃ¤sslich des ersten GesprÃ¤chs bestÃ¤tigte, fÃ¼r den Pflichtigen als MÃ¤kler tÃ¤tig gewesen zu sein. Dessen Preisvorstellungen seien jedoch zu hoch gewesen, weshalb die VerkaufsbemÃ¼hungen gescheitert seien. Er sei nicht bereit, Akten herauszugeben, bevor die offene Rechnung fÃ¼r Inserate in HÃ¶he von knapp Fr. â¦ bezahlt sei. Er wÃ¼rde als Zeuge die gleiche Sachdarstellung abgeben. Beim zweiten GesprÃ¤ch, in welchem der Referent drei Varianten fÃ¼r das weitere Vorgehen zur Auswahl gestellt hatte, erklÃ¤rte Herr I, er verzichte auf jegliche Mitwirkung, da er nicht wisse, weshalb er dem Pflichtigen im Prozess beistehen sollte, obwohl dieser ihm noch Geld schulde. </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Durch diese telefonische Befragung des vom Pflichtigen als Zeugen angerufenen Inhabers der G AG hat die Vorinstanz zweifellos wesentliche Untersuchungshandlungen vorgenommen. Dabei hat sich Herr I nicht ausschliesslich auf sein Zeugnisverweigerungsrecht berufen â wobei zumindest fraglich erscheint, ob die Zeugnisverweigerung Ã¼berhaupt rechtsgÃ¼ltig telefonisch erklÃ¤rt werden kann â, sondern gleichwohl gewisse Aussagen in der Sache selbst gemacht. So hat er insbesondere bestÃ¤tigt, vom Pflichtigen als MÃ¤kler beauftragt gewesen zu sein, VerkaufsbemÃ¼hungen getÃ¤tigt und offene Inseraterechnungen zu haben. Infolgedessen wÃ¤re die Rekurskommission gehalten gewesen, das Ergebnis der beiden GesprÃ¤che dem Pflichtigen zur Stellungnahme zu unterbreiten. Dies ist vorliegend aber offensichtlich unterblieben; weder findet sich in den beiden Telefonnotizen ein Hinweis darauf, dass dem Pflichtigen diesbezÃ¼glich das rechtliche GehÃ¶r gewÃ¤hrt worden wÃ¤re, noch macht die Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung vor Verwaltungsgericht geltend, den betreffenden Protokollauszug dem Pflichtigen zur Einsichtnahme zugestellt zu haben. Es kann im Ãbrigen auch nicht gesagt werden, die Rekurskommission habe die entsprechenden AuskÃ¼nfte gar nicht in ihren Entscheid einfliessen lassen, hat sie doch ausdrÃ¼cklich darauf abgestellt, dass der Zeuge I vom allgemeinen Zeugnisverweigerungsrecht Gebrauch gemacht habe, weshalb das angebotene Beweismittel nicht abgenommen werden kÃ¶nne, um gleichzeitig darauf hinzuweisen, dass der Pflichtige eine TÃ¤tigkeit der G AG zumindest habe glaubhaft machen kÃ¶nnen, nachdem diese laut telefonischer Auskunft von Herrn I auf der Bezahlung von Inseraterechnungen bestehe. Angesichts dessen hat sich die Vorinstanz einer GehÃ¶rsverweigerung schuldig gemacht.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.4 </span></b><span>Die Beschwerde ist deshalb gutzuheissen und die Sache an die Rekurskommission zurÃ¼ckzuweisen, ohne dass auf die weiteren Vorbringen des Pflichtigen nÃ¤her eingegangen werden muss. Dabei erÃ¼brigen sich die beantragten Zeugenbefragungen vor Verwaltungsgericht. Die Vorinstanz wird im wiederaufzunehmenden Rekursverfahren die GewÃ¤hrung des rechtlichen GehÃ¶rs nachzuholen und hierauf neu Ã¼ber den Steueraufschub zu entscheiden haben. Im Neuentscheid wird sie auch die im Beschwerde­verfahren vom Pflichtigen neu angebote­nen Beweismittel zu wÃ¼rdigen und sich insbesondere damit auseinanderzusetzen haben, ob eine erneute Befragung des laut Beschwerdeschrift inzwischen mÃ¶glicherweise aussagewilligen Zeugen I angezeigt ist.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Diese hat dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Beschwerdeverfahren zudem eine ange­mes­sene ParteientschÃ¤digung auszurichten, welche auf insgesamt Fr. 500.- festzusetzen ist (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Sache wird zur GewÃ¤hrung des rechtlichen GehÃ¶rs, zur allfÃ¤lligen weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Steuerrekurskommission zurÃ¼ckgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Ãber die Rekurskosten und die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung im Rekursverfahren hat die Steuerrekurskommission im Neuentscheid zu befinden.</p> <p class="Einzug2">3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 1'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 1'060.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">4. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</p> <p class="Einzug2">5. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.</p> <p class="Einzug2">6. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</p> <p class="Urteilstext"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>