<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2001.00326</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106830&amp;W10_KEY=4467146&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2001.00326</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 22.08.2002</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Festsetzung des Quartierplans</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>amtlicher Quartierplan Widacher, Schwerzenbach<br/><br/>Auf die Beschwerde ist einzutreten (E. 1).<br/>Die Rüge, die Grabenstrasse stelle Teil der Grob- und nicht der Feinerschliessung dar, weswegen keine Einkaufspflicht bestehe, ist zuzulassen (E. 2b).<br/>Indem sich die Gemeinde bei Erlass des Quartierplans bezüglich der Abgrenzung gebunden glaubte, unterschritt sie ihr Ermessen. Bei Berücksichtigung aller massgeblicher Umstände ergibt sich, dass die Grabenstrasse der Groberschliessung zuzurechnen und damit im Verfahren nach StrassG auszubauen ist (E. 2c).<br/>Auch vorbestehende Erschliessungsanlagen sind ins Eigentum der Gemeinde überzuführen (E. 3b).<br/>Landabtretungen im QP-Verfahren sind in der Regel zu Preisen unter Marktwert auszugleichen. Höhere Entschädigungen sind auszurichten, wenn das Verfahren einzig dem Ausbau einer bestehenden Strasse dient und die Belastung der betroffenen Eigentümer unterschiedlich ist (E. 4a).<br/>Die im QP-Verfahren zu berücksichtigenden Landan- und Abtretungen der Beschwerdeführer sind relativ geringfügig, die Entschädigung nach den allgemeinen Grundsätzen festzusetzen. Die von der BRK festgesetzte Entschädigung ist nicht rechtswidrig (E. 4b).<br/>Die Entschädigung für den Fussweg ist nicht zu beanstanden (E. 5b).<br/>Das Begehren um eine höhere Entschädigung für den Kehrplatz ist offensichtlich unbegründet (E. 5c).<br/>Die QP-Kosten sind in der Regel im Verhältnis der Flächen der neuen Grundstücke zu verlegen. Davon ist in Ausnahmefällen abzuweichen, wenn dies eine klare Verletzung des Äquivalenzprinzips bedeuten würde (E. 6a).<br/>Der auf das Grundstück des Beschwerdeführers 1 entfallende Aufwand war nicht grösser als der für die anderen Parzellen. Dieses ist daher bei der Kostenverlegung gleich wie die übrigen zu gewichten (E. 6b).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABTRETUNG">ABTRETUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABTRETUNGSENTSCHÃDIGUNG">ABTRETUNGSENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AKZESSORISCHE PRÃFUNG">AKZESSORISCHE PRÃFUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃQUIVALENZPRINZIP">ÃQUIVALENZPRINZIP</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN">ERMESSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSUNTERSCHREITUNG">ERMESSENSUNTERSCHREITUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FEINERSCHLIESSUNG">FEINERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GROBERSCHLIESSUNG">GROBERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTENVERLEGUNG">KOSTENVERLEGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RICHTPLAN">RICHTPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: SONDERNUTZUNGSPLÃNE">SONDERNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERFAHRENSKOSTEN">VERFAHRENSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSPLAN">VERKEHRSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKUNG">VERWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEGRECHT">WEGRECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 24 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 31 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 90 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 90 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 91 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 93 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 171 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 173 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 177 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 11 lit. II QuartierplanV</span><br/><span class="gerade">§ 50 lit. II VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 6 Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Mit Beschluss vom 13. November 2000 setzte der Gemeinderat Schwerzenbach den amtlichen Quartierplan Widacher fest. Das rund 16 ha umfassende Quartierplangebiet liegt sÃ¼dlich des Bahnhofs und wird umgrenzt von der Bahnhofstrasse im Norden, der SBB-Linie in Nordosten, dem Chimlibach im SÃ¼dosten, SÃ¼den und SÃ¼dwesten, sowie der Dorfstrasse im Westen. Es ist teilweise Ã¼berbaut, vor allem entlang der Bahnhofstrasse, im Bereich zwischen Grabenstrasse und SBB-Linie sowie beidseits des westlichen Teils der Schossackerstrasse.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. A und B, GrundeigentÃ¼mer im Quartierplangebiet, gelangten gegen die Planfestsetzung mit einer Reihe von AntrÃ¤gen an die Baurekurskommission III. Die Kommission lud die Quartierplangenossen E sowie F1 und F2 ins Verfahren bei und wies den Rekurs am 5. September 2001 vollumfÃ¤nglich ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. A und B haben am 8. Oktober 2001 gegen den Beschluss der Baurekurskommis­sion III Beschwerde an das Verwaltungsgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben. Im Einzelnen stellen sie folgende AntrÃ¤ge:</span></p> <span><br/> </span> <p class="EinzugZitat"><span>II./1. Die Verpflichtung des BeschwerdefÃ¼hrers 1, sich mit seinem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mit einem Betrag von Fr. --.-- in die Grabenstrasse, 2. Etappe, einzukaufen, sei aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>II./2. Eventuell sei die Verpflichtung aufzuheben, den Einkaufsbetrag im Rahmen des Geldausgleichs mit dem Vollzug des Quartierplanes zu leisten. Die FÃ¤lligkeit sei auf den Zeitpunkt zu verschieben, in welchem der BeschwerdefÃ¼hrer 1 die Grabenstrasse fÃ¼r Kat.-Nr. 01 Ã¼ber die bisherige GrundstÃ¼cksnutzung hinaus in Anspruch nimmt.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>II./3. Der Trottoirbau entlang der Grabenstrasse (4. Etappe) sei aus dem Quartierplan zu streichen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>II./4. Evtl. sei das fÃ¼r diesen Trottoirbau abzutretende Land des BeschwerdefÃ¼hrers mit mindestens Fr. 550.-/m<sup>2</sup> zu entschÃ¤digen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>III./1. Die Verpflichtung des BeschwerdefÃ¼hrers 1, sich mit seinem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 mit einem Betrag von Fr. --.-- in die bestehen­de Schmutz- und Regenwasserleitung einzukaufen, sei aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>III./2. (Eventualantrag hierzu).</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>IV. Die Mehr- und Minderzuteilungen seien zu einem Ansatz von mindes­tens Fr. 550.-/m<sup>2</sup> auszugleichen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>V./1. und 2. Die EntschÃ¤digungen fÃ¼r den Servitutsweg A und fÃ¼r den Servi­tuts-Kehrplatz an der Schossackerstrasse seien auf den hÃ¤lftigen Ver­­kehrswert des beanspruchten Landes, mindestens aber auf Fr. 275.-/m<sup>2</sup> festzusetzen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>VI. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 des BeschwerdefÃ¼hrers 1 sei bezÃ¼glich der TeilflÃ¤che T2 von ..... m<sup>2</sup> bei der Verlegung der Verfahrenskos­ten mit 25 % zu gewichten.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>All dies unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Rekurs- und das Be­schwerdeverfahren.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>VerfahrensmÃ¤ssig beantragten die BeschwerdefÃ¼hrer die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins sowie den Beizug eines Amtsberichtes des Notariates DÃ¼bendorf, der Ã¼ber die in der Gemeinde Schwerzenbach und insbesondere im Quartierplanperimeter seit Januar 1996 bezahlten Preise fÃ¼r Wohnbauland Aufschluss erteilt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baurekurskommission reichte am 1. November 2001 die Akten ein und ersuch­te ohne weitere Bemerkungen um Abweisung der Beschwerde. Die Beigeladenen beantrag­ten am 6. Dezember 2001 die Abweisung der Beschwerde, soweit sie ihre Miteigentumsrechte tangiere. Der Gemeinderat Schwerzenbach beantragte am 19. Dezember 2001 mit aus­fÃ¼hrlicher BegrÃ¼ndung ebenfalls, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kÃ¶nne, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht lud am 7. Februar 2002 den Gemeinderat Schwerzenbach ein, Unterlagen im Zusammenhang mit der Grabenstrasse einzureichen, ersuchte das Notariat DÃ¼bendorf um einen Amtsbericht Ã¼ber die in Schwerzenbach zwischen Januar 1996 und Dezember 2001 fÃ¼r Wohnbauland bezahlten Preise und ordnete einen Augenschein an. Das Notariat erstattete den Amtsbericht am 7. MÃ¤rz 2002. Am 24. April 2002 reichte der Ge­­mein­derat Schwerzenbach die erbetenen Unterlagen ein, und am 7. Juni 2002 fand unter Teil­nahme der Parteien â ohne die Mitbeteiligten, denen das Erscheinen freigestellt worden war â der Augenschein statt, der sich auf das Thema beschrÃ¤nkte, welche Funktion der Gra­­benstrasse fÃ¼r die Erschliessung des Quartierplangebietes und des angrenzenden Zimiker­­riets zukomme.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Mit Eingaben vom 8. Juli 2002 nahmen BeschwerdefÃ¼hrer und Beschwerdegegner zu den gerichtlich eingeholten Unterlagen und zum Ergebnis des Augenscheins Stellung. Beide Parteien hielten an ihren AntrÃ¤gen fest.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Die Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrer gemÃ¤ss § 21 des </span>Verwaltungsrechtspflege­gesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) ist gegeben. <span>Auf die rechtzeitig und form­­richtig eingereichte Beschwerde ist grundsÃ¤tzlich einzutreten (§ 41 </span>VRG). Die Frage, ob die BeschwerdefÃ¼hrer auch eine akzessorische ÃberprÃ¼fung des kommunalen Verkehrs­plans verlangen kÃ¶nnen, ist weiter hinten im Sachzusammenhang zu behandeln. ZustÃ¤ndig ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 VRG).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">2. Grabenstrasse (Beschwerdeantrag II)</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"><span>a) Die Grabenstrasse wurde seit den Siebzigerjahren in mehreren Etappen ausgebaut. Die erste Etappe umfasst den Abschnitt von der Bahnhofstrasse bis zum Beginn von Kat.-Nr. 01; dieser Ausbau erfolg­­te 1974 nach Strassengesetz. Die zweite Etappe diente zur Erschliessung der Ãberbauung am Einhardweg und wurde von den interessierten GrundeigentÃ¼mern 1988 im so genann­ten superprivaten Verfahren vorgenommen. Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 trat fÃ¼r diesen Ausbau 76 m<sup>2</sup> seines Landes ab, beteiligte sich aber im Ãbrigen nicht daran. Die dritte Etappe erfolgte 1996 wiederum in einem privaten Verfah­ren, an dem sich diesmal auch der BeschwerdefÃ¼hrer 1 beteiligte. Der Quartierplan Widacher sieht nun noch eine 4. Etappe vor, den Bau eines durch einen GrÃ¼nstreifen von der Fahrbahn getrennten Trottoirs auf der SÃ¼dseite der Grabenstrasse, auf der ganzen AnstosslÃ¤nge von Kat.-Nr. 01. Ausserdem verpflichtet der Quartierplan den BeschwerdefÃ¼hrer 1, sich in die 2. Etappe des Ausbaus der Grabenstrasse nachtrÃ¤glich einzukaufen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 wehrt sich gegen die Einkaufspflicht und den Trottoirbau (als Teil des Quartierplans) vor allem mit dem Argument, die Grabenstrasse bilde Teil nicht der Fein-, sondern der Groberschliessung. Dies ergebe sich in erster Linie aus der Funk­tion der Grabenstrasse, die nicht nur die beidseits anstossenden Quartiere Gferch und Widacher, sondern darÃ¼ber hinaus auch die Industrie- und Wohnbaugebiete im Zimikerriet erschliesse, zudem den Friedhof und den Fussballplatz, die beide sÃ¼dlich des Chimlibaches in der Freihaltezone liegen. Entsprechend dieser Funktion habe der Gemeinderat der Gemein­deversammlung im Jahr 1984 denn auch vorgeschlagen, die Graben­strasse als Teil der Groberschliessung in den kommunalen Verkehrsrichtplan aufzuneh­men. Dass die Gemeindeversammlung diesen Antrag abgelehnt hat, sei als Zufallsentscheid zu werten. Auch bezÃ¼glich Ausbaustandard weise die Grabenstrasse den Charakter einer nutzungsorientierten Sammelstrasse auf. Bilde die Grabenstrasse Teil der Groberschliessung, so fehle es an einer Rechtsgrundlage, den BeschwerdefÃ¼hrer 1 nachtrÃ¤glich zur Beteiligung an der privat finanzierten 2. Ausbauetappe zu zwingen, und kÃ¶nne der Land­erwerb fÃ¼r den vorgesehenen Trottoirbau nur nach den Bestimmungen des Strassengesetzes vom 27. September 1981 (StrassG) erfolgen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) ZunÃ¤chst stellt sich die Frage, ob der BeschwerdefÃ¼hrer 1 diese RÃ¼gen im vorliegen­den Verfahren Ã¼berhaupt noch vorbringen kann. Der Beschwerdegegner macht hierzu geltend, der BeschwerdefÃ¼hrer 1 hÃ¤tte die MÃ¶glichkeit gehabt, 1986 die Totalrevision der Bau- und Zonenordnung mit Rekurs anzufechten. Bei dieser Gelegenheit hÃ¤tte er die akzes­sorische ÃberprÃ¼fung des Verkehrsplanes von 1984 verlangen mÃ¼ssen. Dieses Recht sei heute verwirkt. Die Vorinstanz hat ebenso argumentiert.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>aa) Unbestritten ist, dass es zumindest den Privaten im Rahmen der Anfechtung eines Nutzungsplans zusteht, die diesem zu Grunde liegenden Festsetzungen des Richtplans akzessorisch in Frage zu stellen. Dies deshalb, weil die Privaten keine MÃ¶glichkeit haben, den Richtplan unmittelbar anzufechten (vgl. z.B. RB 1993 Nr. 9 = BEZ 1993 Nr. 13 E. 2a). Die akzessorische Anfechtung des Richtplans muss grundsÃ¤tzlich so frÃ¼h als mÃ¶glich, d.h. durch Anfechtung des Nutzungsplans, erfolgen, wie auch die RechtmÃ¤ssigkeit des Nutzungs­­plans grundsÃ¤tzlich nur direkt im Anschluss an dessen Erlass bestritten werden kann (Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, ZÃ¼rich 1998, N. 1066). Indessen lÃ¤sst die Rechtsprechung die nachtrÃ¤gliche Anfechtung von NutzungsplÃ¤nen zu, wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht Ã¼ber die ihm auferlegten Be­schrÃ¤nkungen Rechenschaft geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt keine MÃ¶glichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen. Ferner muss die GÃ¼ltigkeit eines Nutzungsplans stets dann noch in Zweifel gezogen werden kÃ¶nnen, wenn die gesetzlichen Vorschriften Ã¼ber die Ortsplanung geÃ¤ndert werden oder wenn sich die tatsÃ¤chliche Situation seit Erlass eines Zonenplans in einer Weise gewandelt hat, dass das Ã¶ffentliche Interesse an den auferlegten EigentumsbeschrÃ¤nkungen dahingefallen sein kÃ¶nnte (BGE 111 Ia 129 E. 3d mit Hinweisen; RB 1987 Nr. 9; Haller/Karlen, N. 1068 ff.). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Wird vorliegend die akzessorische Anfechtbarkeit des Nutzungsplans von 1986 be­jaht, so fÃ¼hrt dies dazu, dass auch der diesem zugrunde liegende Verkehrsplan</span> in Frage ge­stellt werden kann. <span>Dies gilt zumindest dann, wenn die ZulÃ¤ssigkeit der ÃberprÃ¼fung wie vorliegend damit begrÃ¼ndet wird, dass der BeschwerdefÃ¼hrer 1986 keinen Anlass hatte, den Nutzungsplan anzufechten, weil er sich Ã¼ber die ihm damit auferlegten BeschrÃ¤nkungen keine Rechenschaft geben konnte.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) GemÃ¤ss Art. 19 Abs. 2 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) werden Bauzonen durch das Gemeinwesen innerhalb der im Erschliessungspro­­gramm vorgesehenen Frist erschlossen (vgl. dazu VGr, 18. Dezember 1996, BEZ 1997 Nr. 6, E. 1a). Auf der Ebene der Richtplanung bezeichnet der kommunale Verkehrsplan die bestehenden und geplanten Anlagen und FlÃ¤chen fÃ¼r kommunale Strassen der Groberschlies­­sung sowie die Wege von kommunaler Bedeutung. Er ist unverzichtbar (§ 31 Abs. 2 in Verbindung mit § 24 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Ge­stÃ¼tzt darauf ist der Erschliessungsplan zusammen mit der Bau- und Zonenordnung festzusetzen (§ 90 Abs. 1 PBG). Er gibt Aufschluss Ã¼ber die Ã¶ffentlichen Werke und Anlagen, die fÃ¼r die Groberschliessung der Bauzonen notwendig sind und zeigt auf, in welchen zeitlich bestimmten Etappen das Gemeinwesen die Groberschliessung der Bauzonen durchfÃ¼hrt (§ 91 PBG). Der Regierungsrat kann Gemeinden, deren Bauzonen grÃ¶sstenteils Ã¼berbaut sind und deren Groberschliessung fÃ¼r die weitere Ãberbauung weitgehend ausreicht, von der Festsetzungspflicht entbinden oder diese Pflicht rÃ¤umlich oder sachlich beschrÃ¤nken (§ 90 Abs. 3 PBG).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Allein aus dem Verzicht auf einen kommunalen Erschliessungsplan kann nach dieser Regelung nicht zwingend auf die Natur der Erschliessung geschlossen werden (BEZ 1997 Nr. 6, E. 3b). Wird eine Gemeinde von der Festsetzung eines Erschliessungsplans ent­­bunden, so bedeutet dies mit anderen Worten nicht, dass sÃ¤mtliche Strassen(aus)bauten der Feinerschliessung zuzurechnen wÃ¤ren. Wo der Erschliessungsplan nicht bestimmt, was Gegenstand der Groberschliessung ist, mÃ¼ssen die Anlagen der Grob- oder Feinerschlies­sung vielmehr aufgrund der allgemeinen Abgrenzungskriterien zwischen Grob- und Feiner­schliessung unterschieden werden (a.a.O., E. 2b). Es liegt somit eine wesentlich andere Si­tuation vor als in RB 1995 Nr. 67, wo ein Erschliessungsplan gerade bestand.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>cc) Es fÃ¤llt nicht leicht zu entscheiden, ob der BeschwerdefÃ¼hrer 1 unter den damals gegebenen UmstÃ¤nden den Nutzungsplan 1986 hÃ¤tte anfechten mÃ¼ssen. FÃ¼r eine solche Ob­liegenheit spricht der Umstand, dass die Streichung der Grabenstrasse aus dem Verkehrs­plan 1984 jedenfalls fÃ¼r den Fachkundigen wohl gerade den Sinn hatte, dass diese Strasse kÃ¼nftig zur Feinerschliessung gerechnet werden sollte. Anderseits ist zu bedenken, dass die geschilderte Rechtslage SpielrÃ¤ume offen lÃ¤sst. Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 macht in diesem Sinn zu Recht geltend, mit dem 1986 getroffenen Verzicht auf die Festsetzung eines Erschliessungsplans sei lediglich eine allgemeine Aussage Ã¼ber den Stand der Groberschliessung in der Ge­meinde Schwerzenbach getroffen worden. Zutreffend ist auch sein Einwand, er habe keinen An­lass gehabt, diese Festsetzung anzufechten, da der Beschluss durchaus die MÃ¶glichkeit of­fen gelassen habe, den Restausbau der Grabenstrasse im Verfahren nach Strassengesetz zu realisieren. Der BeschwerdefÃ¼hrer muss sich zudem nicht entgegenhalten lassen, von gegen­teiligen Absichten der Gemeinde hinreichend genaue Kenntnis gehabt zu haben. Namentlich ist unbekannt, aus welchen GrÃ¼nden die Gemeindeversammlung 1984 die Grabenstrasse aus dem Verkehrsplan herausstrich. Dem Protokoll ist hierzu nichts zu entnehmen. Die BegrÃ¼ndung im Protokoll der Gemeindeversammlung vom 24. Januar 1986 fÃ¼r den Ver­zicht auf einen Erschliessungsplan erschÃ¶pft sich in der Feststellung, dass praktisch das gan­ze Baugebiet grob erschlossen sei und dass nur noch untergeordnete ErgÃ¤nzungen notwendig seien. Das fÃ¼hrt nicht unbedingt zum Ergebnis, dass die Grabenstras­se der Feinerschliessung zuge­wiesen werden sollte.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Aus den in den Achtzigerjahren unternommenen Anstrengungen zum Ausbau der Gra­benstrasse ergab sich ein solcher Schluss auch nicht mit der erforderlichen Klarheit. Zwar hatte der BeschwerdefÃ¼hrer 1 wie erwÃ¤hnt im November 1984 eingewilligt, fÃ¼r den heute als 2. Etappe bezeichneten Teilausbau der Grabenstrasse Land abzutreten. Die in die­sem Zusammenhang zwischen den damaligen Bauwilligen und der Gemeinde abgeschlossene Vereinbarung, die unter anderem eine (spÃ¤tere) Kostenbeteiligung des BeschwerdefÃ¼h­­rers 1 voraussetzt und aus der sich auch schliessen lÃ¤sst, dass der Beschwerdegegner die Grabenstrasse kaum als Groberschliessung ansah, wurde aber ohne Beteiligung und â soweit ersichtlich â ohne Wissen des BeschwerdefÃ¼hrers 1 abgeschlossen. Der Vertrag betref­fend die 3. Etappe, an der sich der BeschwerdefÃ¼hrer 1 dann wohl beteiligte, wurde erst Jahre nach dem Erlass der Zonenplanrevision von 1986 abgeschlossen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>BerÃ¼cksichtigt werden kann auch, dass das Verwaltungsgericht im Entscheid BEZ 1997 Nr. 6 ebenfalls ohne Weiteres auf das einige Jahre nach der Revision der Bau- und Zo­nenordnung vorgebrachte Argument eingetreten ist, die in Frage stehende Strasse bilde Teil der Groberschliessung, obwohl der Regierungsrat auch in jenem Fall die Gemeinde vom Erlass eines Erschliessungsplanes fÃ¼r das fragliche Gebiet entbunden hatte.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>In WÃ¼rdigung des Vorstehenden erscheint es gerechtfertigt, die RÃ¼ge zuzulassen, die Grabenstrasse stelle einen Teil der Groberschliessung dar, womit eine akzessorische PrÃ¼fung des Erschliessungsplans von 1986 bzw. des Verkehrsplans von 1984 einhergeht.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die Parteien gehen zu Recht davon aus, dass es Sache des Gemeinwesens wÃ¤re, den Ausbau der Grabenstrasse nach den Vorschriften des Strassengesetzes vorzunehmen, wenn es sich dabei um eine Anlage der Groberschliessung handelt. Dem Gemeinwesen ob­liegt nach den GrundsÃ¤tzen Ã¼ber die Groberschliessung die Pflicht, die Ã¶ffentlichen Verkehrs­wege und Versorgungsanlagen zu bauen, die das Quartierplangebiet umgrenzen oder durchkreuzen, weil und sofern sie nicht nur den BedÃ¼rfnissen des Quartiers dienen (vgl. BEZ 1997 Nr. 6 E. 2c mit Hinweisen).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>aa) Bei der Abgrenzung zwischen Grob- und Feinerschliessung steht den Gemeinden ein weiter Ermessensspielraum zu. Ein pflichtgemÃ¤sses Ermessen hat sowohl die Funk­­tion der Erschliessungsanlage als auch die Vorgaben von PlÃ¤nen und der einschlÃ¤gigen gesetzlichen Vorschriften zu berÃ¼cksichtigen (BEZ 1997 Nr. 6 E. 2a). Das Verwaltungs­­gericht, welches nach § 50 VRG nur eine Rechtskontrolle vorzunehmen hat, schreitet in diesem Zusammenhang nur ein, wenn ein Ermessensmissbrauch oder eine ErmessensÃ¼ber­schreitung vorliegt (§ 50 Abs. 2 lit. c VRG). Hierzu gehÃ¶rt auch die Ermessensunterschreitung, die gegeben ist, wenn die Verwaltung sich als gesetzlich gebunden ansieht und es ablehnt, ihre Ermessensbefugnis auszuschÃ¶pfen, obwohl sie Ã¼ber solche verfÃ¼gt (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 50 N. 79).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Der Beschwerdegegner macht geltend, es liege ein negativer raumplanerischer Ent­scheid der Gemeinde vor, der von den Gerichten zu respektieren sei. Dem Kriterium der Verkehrsfunktion komme vorliegend, angesichts der klaren Aussage des Verkehrs- und des Erschliessungsplans, keine wesentliche Bedeutung zu. Alle Beteiligten, auch der Beschwer­de­fÃ¼hrer 1, hÃ¤tten im Ende 1995/Anfang 1996 unterzeichneten Erschliessungsvertrag anerkannt, dass es sich bei der Grabenstrasse um eine von den Grundeigen­tÃ¼mern allein zu finan­zierende Quartierplananlage der Feinerschliessung handle.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>cc) Damit rÃ¤umt der Beschwerdegegner implizit eine Ermessensunterschreitung ein, indem er vorbringt, im Quartierplanverfahren habe gar nicht mehr Ã¼ber die erschliessungsrechtliche Stellung der Grabenstrasse entschieden werden mÃ¼ssen, da diese bereits vorher ver­bindlich festgelegt worden sei. Die Frage, ob die Grabenstrasse eine Anlage der Grob- oder der Feinerschliessung darstellt, wÃ¤re nach dem soeben AusgefÃ¼hrten in BerÃ¼cksichtigung sowohl der raumplanerischen Grundlagen als auch der Funktion der Strasse zu entscheiden gewesen. Zwar ist dem Beschwerdegegner darin beizupflichten, dass die Streichung der Grabenstrasse aus dem Verkehrsplan fÃ¼r das Vorliegen einer Feinerschliessung sprach. Ein abschliessender Entscheid lag darin jedoch nicht. Mit dem Verzicht auf den Er­schliessungsplan wurde die hier interessierende Streitfrage wie zuvor erlÃ¤utert vielmehr of­fen gelassen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>dd) Dass die Grabenstrasse bzw. ihr Ausbau Gegenstand eines Quartierplans ist oder zumindest sein kÃ¶nnte, ist keineswegs so offenkundig, wie der Beschwerdegegner be­hauptet. ZunÃ¤chst steht fest, dass die ersten 120 m dieser Strasse seinerzeit im Verfahren nach Strassengesetz ausgebaut wurden. Sodann wurden die 2. und 3. Etappe im superpriva­ten Verfahren durchgefÃ¼hrt, was keine zwingenden RÃ¼ckschlÃ¼sse auf den Charakter der Gra­­benstrasse zulÃ¤sst. Wohl wurde in Ziffer 2 der Vereinbarung fÃ¼r die 3. Etappe ausgefÃ¼hrt, die Beteiligung der AnstÃ¶sser erfolge, um ein kostspieliges Quartierplanverfahren zu vermeiden. Diese Aussage bezieht sich auf die "Mitbeteiligung von profitierenden Drittgrund­stÃ¼cken". Der Ausbau erfolgte indessen nicht wegen dieser DrittgrundstÃ¼cke (die An­stÃ¶ssergrundstÃ¼cke der Grabenstrasse), sondern wegen der Auflagen in einem baurechtlichen Entscheid vom 2. Oktober 1989, der ein Bauvorhaben in der Industriezone Zimikerriet betraf. Es trifft zu, dass dabei zumindest formell keine KostenÃ¼bernahme im Sinn von § 11 Abs. 2 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978 (QPV) vorlag. Nach dieser Be­stimmung haben die Gesuchsteller (die Bauwilligen) die Kosten fÃ¼r den im Sinn von § 93 PBG vorzeitigen Bau von Groberschliessungsanlagen vorzuschiessen. Diese Bestimmung konnte nicht zum Zuge kommen, nachdem die Gemeinde von der Festsetzung eines Erschliessungsplanes entbunden worden war, wodurch das gesamte Bauzonengebiet der Ge­meinde als in der ersten Etappe befindlich zu betrachten war bzw. ist. Materiell kann das gewÃ¤hlte Vorgehen dennoch nichts anderes als die private Finanzierung einer Groberschliessung darstellen, nÃ¤mlich dann, wenn sich erweisen sollte, dass die Grabenstrasse als solche anzusehen ist. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>ee) Der vorhandene bzw. vorgesehene Ausbaustandard der Grabenstrasse (Fahrbahn­­breite 7,5 bzw. 5,5 m, beidseitiges Trottoir von je 2 m Breite) kann gemÃ¤ss den Zugangs­­normalien vom 9. Dezember 1987 (LS 700.5) sowohl fÃ¼r eine Erschliessungsstrasse (Feinerschliessung) als auch fÃ¼r eine nutzungsorientierte Sammelstrasse (Groberschlies­sung) gewÃ¤hlt werden. Die bauliche Ausgestaltung spricht mit anderen Worten weder fÃ¼r noch gegen das Vorliegen einer Groberschliessung, wenn von den ersten 120 m abgesehen wird. Dieser Abschnitt fÃ¼r sich allein ist hingegen fÃ¼r eine Feinerschliessung eindeutig Ã¼ber­­dimensioniert.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>ff) Zu prÃ¼fen ist die Funktion der Grabenstrasse.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>aaa) GemÃ¤ss den vom Gericht einverlangten Berechnungen des Beschwerdegegners bzw. seines Ingenieurs erschliesst die Grabenstrasse folgende Wohneinheiten (WE):</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Quartier</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Zone</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Minimale Anzahl WE</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>MÃ¶gliche WE (Potenzial)</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><i><span>Innerhalb QP-Perimeter:</span></i><span><br/> Widacher 1<br/> Widacher 2<br/> Gferch 1<br/> Gferch 2<br/> Gferch 3<br/> <i>Zwischentotal</i></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span><br/> W3<br/> W1L<br/> W2<br/> W2<br/> W1D</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span><br/> 62<br/> 36<br/> 20<br/> 96<br/> 20<br/> <i>234</i></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span><br/> 62<br/> 36<br/> 20<br/> 101<br/> 20<br/> <i>239</i></span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><i><span>Ausserhalb QP-Perimeter:</span></i><span><br/> Zimikerriet 1<br/> Zimikerriet 2<br/> Zimikerriet 3<br/> Zwischentotal</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span><br/> W1D<br/> W2<br/> Industrie</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span><br/> 46<br/> 29<br/> 75<br/> <i>150</i></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span><br/> 46<br/> 29<br/> 261<br/> <i>336</i></span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Total</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>384</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>575</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 bezweifelt, dass in den von der Grabenstrasse erschlossenen Baugebieten, die bereits Ã¼berbaut sind, eine Nutzungsverdichtung ausgeschlossen werden kann. Beim unÃ¼berbauten Wohngebiet basiere die Berechnung auf einer anrechenbaren Baumasse von 700 m<sup>3</sup> pro Wohneinheit, was um ca. 100 â 200 m<sup>3</sup> zu viel sei. So habe auch der Beschwerdegegner in seiner Weisung vom 17. April 2000 an die Gemeindeversammlung betreffend Trottoirbeitrag fÃ¼r das Gebiet Widacher 2 ein Potenzial von 50 Wohnungen angenommen. Schliesslich mÃ¼sse im In­dustriegebiet mit einem deutlich hÃ¶heren Verkehrs­potenzial gerechnet werden, als hier an­ge­nommen worden sei. Der Beschwerdegegner hÃ¤lt demgegenÃ¼ber insbesondere dafÃ¼r, in der Industriezone sei auch kÃ¼nftig nicht mit einer vol­len AusschÃ¶pfung der AusnÃ¼tzung zu rechnen, weshalb er hier ein Potenzial von nur 195 Wohneinheiten fÃ¼r angemessen hÃ¤lt. Wie es sich damit im Einzelnen verhÃ¤lt, kann aus den nachfolgenden ErwÃ¤gungen dahingestellt bleiben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bbb) Wie sich der Tabelle entnehmen lÃ¤sst und auch am Augenschein deutlich wurde, erschliesst die Grabenstrasse neben dem innerhalb des Quartierplanperimeters gelegenen Wohngebiet ein Siedlungsgebiet mit Wohn- und Industriezone, das bereits heute eine er­hebliche Anzahl Wohneinheiten enthÃ¤lt und das vor allem kÃ¼nftig noch wesentlich stÃ¤rker genutzt werden kann, so dass auch entsprechend mehr Verkehr zu erwarten ist. Ausgehend vom Entwicklungspotenzial im Zimikerriet lÃ¤sst sich ungeachtet der Unsicherheiten bei den Wohneinheiten feststellen, dass das von der Grabenstrasse erschlossene Siedlungsgebiet ausserhalb des Quartierplanperimeters eher mehr Verkehr erzeugt bzw. erzeugen wird als jenes innerhalb dieses Perimeters. DafÃ¼r spricht neben der Anzahl mÃ¶glicher Wohn­­einheiten, dass das Zimikerriet anders als die Gebiete Widacher und Gferch nicht mehr unbedingt in FussgÃ¤ngerdistanz zum Bahnhof und zum Ortszentrum liegt. Weiter hat sich am Augenschein bestÃ¤tigt, dass zusÃ¤tzlich auch der Sportplatz im Zimikerriet sowie der Friedhof hauptsÃ¤chlich Ã¼ber die Grabenstrasse angefahren werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Grabenstrasse wurde in den Achtzigerjahren von der Gemeinde mit zwei Schwel­­­len zur Verkehrsberuhigung ausgestattet. Das Ã¤ndert nichts daran, dass sie die Haupt­verbindung zwischen dem Industriegebiet Zimikerriet und der Bahnhofstrasse darstellt und auch entsprechend signalisiert ist. Weiter ist nicht zu bezweifeln, dass sie den motorisierten Verkehr aus dem ganzen Wohn- und Industriegebiet Zimikerriet Richtung Autobahn sowie zu den Einkaufsgelegenheiten in Volketswil aufnimmt. Dass die EinmÃ¼ndung der Oberholzstrasse in die Grabenstrasse verkehrsberuhigend ausgestaltet ist, Ã¤ndert daran nichts. Hingegen lÃ¤sst der Ausbaustand der Oberholz- und der Grabenstrasse den Schluss zu, dass diese Strassen fÃ¼r Schleichverkehr ab der Greifensee- und Bahnhofstrasse keine attraktive Alternative darstellen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>ccc) Die tabellarische Zusammenstellung zeigt, dass die Grabenstrasse bereits heute gegen 400 Wohneinheiten erschliesst. Damit ist sie grundsÃ¤tzlich als nutzungsorientierte Sam­melstrasse im Sinn der Zugangsnormalien zu qualifizieren. Erst recht muss dies gelten, wenn die zusÃ¤tzlich mÃ¶gliche Nutzung in der Industriezone Zimikerriet berÃ¼cksichtigt wird, ferner auch der Umstand, dass allfÃ¤llige Nutzungsreserven im Ã¼berbauten Gebiet vernachlÃ¤ssigt wurden. Der Beschwerdegegner wendet hiergegen ein, dass Erschliessungsstrassen im Sinn der Normalien bis zu 600 Wohneinheiten erschliessen kÃ¶nnen, sofern eine dich­­te Bebauung vorliegt, die mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen ist. Diese Voraussetzung sei hinreichend erfÃ¼llt, so dass die Grabenstrasse in jedem Fall die KapazitÃ¤tsgrenze einer Erschliessungsstrasse einhalte. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>GemÃ¤ss § 6 Abs. 2 Zugangsnormalien kann bei dichter Ãberbauung und guter Erschliessung mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln der Grenzwert fÃ¼r Erschliessungsstrassen von 300 auf hÃ¶chstens 600 Wohneinheiten erhÃ¶ht werden. Die Frage, ob eine solche ErhÃ¶hung angezeigt sei, ist nach den VerhÃ¤ltnissen des einzelnen Falls zu beurteilen; die Zugangsnor­malien haben dabei nur, aber immerhin, richtunggebende Bedeutung. Das Kriterium der gu­­ten Erschliessung mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln als Voraussetzung fÃ¼r Erleichterungen beim Ausbau der Zufahrten leuchtet ohne weiteres ein, da in diesem Fall ein deutlich grÃ¶sserer Anteil des unmittelbaren Zugangsverkehrs zu Fuss abgewickelt wird und daher mit einer geringeren Beanspruchung der Zufahrt durch die Motorfahrzeuge von Anwohnern und ihrer Besucher zu rechnen ist (Roman Sieber, Die bauliche Verdichtung aus recht­licher Sicht, Freiburg 1996, S. 142). Hingegen ist aus einer hÃ¶heren Dichte der Ãberbauung nicht auf ein geringeres Verkehrsaufkommen zu schliessen, sondern ist die hÃ¶here Ãberbauungsdichte erfahrungsgemÃ¤ss lediglich eine Voraussetzung dafÃ¼r, dass eine gute Er­schliessung mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln geschaffen wird; ein eigenstÃ¤ndiger Sinn dieses Kriteriums kann allenfalls darin gesehen werden, dass bei dichter Ãberbauung der Grenzwert an Wohneinheiten in der Regel bereits bei einem vergleichsweise kurzen Zugang erreicht und damit die Zahl von KreuzungsmanÃ¶vern, welche fÃ¼r die Dimensionierung der ZugÃ¤nge ausschlaggebend sind, naturgemÃ¤ss geringer ist (vgl. VGr, 18. Dezember 2001, VB.2001.00292, E. 2).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Vorliegend musste fÃ¼r die Industriezone eine Anzahl Wohneinheiten errechnet werden (§ 6 Abs. 1 Zugangsnormalien), wobei hierfÃ¼r keine gesicherten Vorgaben bestehen. Ent­sprechend unsicher ist der gewonnene Wert. Erst recht ist es problematisch, ausgehend von dieser Anzahl die Industriezone als dicht besiedelt (und gut erschlossen) im Sinn der Zu­gangsnormalien zu qualifizieren. Jedenfalls fehlen konkrete Anhaltspunkte dafÃ¼r, dass ein nennenswerter Teil des Personen- und GÃ¼terverkehrs mit diesem Gebiet dank der â re­lativen â NÃ¤he des Bahnhofs mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln abgewickelt wÃ¼rde. FÃ¼r die Industriezone Zimikerriet ist eine ErhÃ¶hung des Grenzwerts gemÃ¤ss Zugangsnormalien da­her ebensowenig angezeigt wie fÃ¼r die angrenzenden Wohnzonen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>ddd) Im Sinn einer Gesamtbeurteilung der VerhÃ¤ltnisse ergibt sich Folgendes: Die Grabenstrasse erschliesst neben den Gebieten Gferch und (Teilen von) Widacher das Gebiet Zimikerriet (Wohn- und Industriezone) sowie den Sportplatz und den Friedhof. Diese Gebiete enthalten bereits im Ist-Zustand deutlich Ã¼ber 300 Wohneinheiten; bei einer vollen AusnÃ¼tzung zÃ¤hlen sie rund 550 â 600 Wohneinheiten. Angesichts der Ãberbauungsdichte, des Nutzungscharakters (Wohnzone, teilweise Industriezone, Sportplatz, Friedhof) und der vorhandenen Ã¶ffentlichen Verkehrsmittel ist die Grabenstrasse nicht mehr als Erschlies­sungs-, sondern als nutzungsorientierte Sammelstrasse anzusehen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Augenschein hat gezeigt, dass das Bau- und Erholungsgebiet Zimikerriet vorwiegend Ã¼ber die Grabenstrasse und nur sekundÃ¤r Ã¼ber die Oberholzstrasse erschlossen wird. Dass die BenÃ¼tzung der Grabenstrasse nicht zwingend ist, stellt diese Beurteilung nicht in Frage. Signalisation, Anschluss und Einbettung ins Ã¼bergeordnete Strassennetz so­wie ihr Ausbau sprechen nach der Lebenserfahrung dafÃ¼r, dass die Grabenstrasse fÃ¼r Be­wohner, Arbeitende und Besucher die erste Wahl darstellt. Es mag zutreffen, dass ein Teil der Autopendler aus dem Zimikerriet fÃ¼r die Fahrt nach ZÃ¼rich den Weg Ã¼ber die Ober­holz­strasse wÃ¤hlt. Es liegt aber je nach den UmstÃ¤nden eben so nahe, via Grabenstras­se und Bahnhofstrasse auf die Autobahn und von dort weiter zum Zielort zu fahren. FÃ¼r andere Zwecke, etwa die Fahrt zum Einkauf in den entsprechenden GeschÃ¤ften in Volkets­wil, drÃ¤ngt sich die Benutzung der Grabenstrasse ohnehin auf. Der Industrieverkehr wird schon aufgrund der StrassenfÃ¼hrung bei der Verzweigung Oberholz-/Grabenstrasse die letztere wÃ¤h­len, was im Ãbrigen den ausdrÃ¼cklichen Planungsabsichten entspricht.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Es geht daher nicht an, die Grabenstrasse als quartierinterne Erschliessung der Gebiete Gferch und (Teilen von) Widacher zu behandeln. Vielmehr weist sie eine klar quartier­Ã¼bergreifende Bedeutung auf. Angesichts dieser Bedeutung und ihres Ausbaustandards ist sie als der Groberschliessung zugehÃ¶rig zu qualifizieren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>gg) Daran vermag die Vorgeschichte nichts zu Ã¤ndern. Der Streichung aus dem Ver­­kehrsplan kommt nur die Bedeutung eines unter verschiedenen Indizien zu; vorliegend ist sie nicht von durchschlagender Bedeutung. Weiter muss sich der BeschwerdefÃ¼hrer 1 nicht entgegenhalten lassen, er habe die Grabenstrasse als im Quartierplanverfahren auszubauende Feinerschliessungsanlage betrachtet. Vielmehr ist der Beschwerdegegner daran zu erinnern, dass sein Vorgehen wenig transparent und folgerichtig war. So wurde die 1. Etap­pe der Grabenstrasse im Verfahren nach Strassengesetz errichtet. Die 2. und 3. Etappe erfolg­ten wie erwÃ¤hnt im superprivaten Verfahren. Vorliegend von Bedeutung ist, dass die Ge­meinde wÃ¤hrend der 2. Etappe dem BeschwerdefÃ¼hrer 1 ihre Auffassung, der Ausbau er­­folge nach den GrundsÃ¤tzen der Feinerschliessung und der BeschwerdefÃ¼hrer 1 werde sich zu gegebener Zeit einzukaufen haben, nie mitteilte. Dem Erschliessungsvertrag fÃ¼r die 3. Etappe lÃ¤sst sich entnehmen, dass die Beteiligten ein kostspieliges Quartierplanverfahren fÃ¼r die Mitbeteiligung von profitierenden DrittgrundstÃ¼cken vermeiden und gleichzeitig die hinreichende Verkehrserschliessung nach heutigem Recht sicherstellen woll­ten. Daraus lÃ¤sst sich allenfalls schliessen, dass die Beteiligten einschliesslich des BeschwerdefÃ¼hrers 1 annahmen, mit diesem Vertrag bzw. dessen Vollzug ihre GrundstÃ¼cke ausreichend erschlos­sen zu haben. Anzunehmen, die Beteiligten hÃ¤tten sich mit diesem Ver­trag verbindlich darauf geeinigt, die Grabenstrasse inskÃ¼nftig als Feinerschliessungsanlage anzusehen, strapaziert indessen die MÃ¶glichkeiten der Vertragsauslegung Ã¼ber GebÃ¼hr und fÃ¼hrt eindeutig zu weit.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>hh) Stellt die Grabenstrasse eine Groberschliessungsanlage dar, so ist ihr Ausbau (4. Etappe) im Verfahren nach Strassengesetz zu projektieren. Da dies bisher unterblieben ist, entfÃ¤llt die Grundlage fÃ¼r die gegen den BeschwerdefÃ¼hrer 1 in diesem Zusammenhang erhobenen Forderungen. Das fÃ¼hrt zur Gutheissung der BeschwerdeantrÃ¤ge II/1 und II/3, wÃ¤h­rend die EventualantrÃ¤ge hierzu gegenstandslos werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Kanalisation Schossackerstrasse (Beschwerdeantrag III)</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Beide BeschwerdefÃ¼hrer verlangen, der BeschwerdefÃ¼hrer 1 sei von der Pflicht zu befreien, sich mit seinem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 in die vorhandene Schmutz- und Regenwasserleitung einzukaufen. Eventualiter beantragen sie, die im Quartierplan vorgesehene Ãbertragung dieser Doppelleitung ins Ã¶ffentliche Eigentum der Gemeinde sei aufzuheben und die bezÃ¼glich der Leitung bestehenden servitutarischen Regelungen seien unverÃ¤ndert weiterzufÃ¼hren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer 2 hat die fragliche Doppelleitung auf der Grundlage eines zu Gunsten seines GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 04 begrÃ¼ndeten Leitungsbaurechtes erstellt. Sie ver­lÃ¤uft ab der Schossackerstrasse Ã¼ber Kat.-Nr. 02 und 03 und entwÃ¤ssert die angeschlos­se­nen GrundstÃ¼cke in den Chimlibach bzw. in die diesem entlang verlaufende Kanali­sations­lei­tung. Die Mitbeteiligten, d.h. die EigentÃ¼mer der GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 05, 06 und 07 haben sich per 1. April 1994 bzw. per 1. Dezember 1998 in die Abwasserleitungen eingekauft.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) GemÃ¤ss § 171 PBG gehen die Erschliessungsanlagen des Quartierplans nach ihrer Vollendung unentgeltlich in das Eigentum der Gemeinde oder des entsprechenden Werk­­trÃ¤gers Ã¼ber, soweit das Eigentum nicht schon aufgrund der Zuteilung (gemÃ¤ss § 143 PBG) Ã¼bertragen worden ist. Wie die Baurekurskommission III zutreffend festgestellt hat, gilt dies auch dann, wenn wie vorliegend bestehende, durch Private erstellte und finanzierte Leitungen zu Quartierplananlagen erklÃ¤rt werden. § 171 PBG stellt nicht bloss eine Regel fÃ¼r Anlagen dar, die gemÃ¤ss den §§ 166 ff. PBG erstellt worden sind, sondern ist entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r alle vom Quartierplan erfassten Anlagen massgeblich. Er gilt demnach auch fÃ¼r Erschliessungsanlagen, die von den interessierten Privaten bereits vor dem Quartierplan erstellt worden und die im Hinblick auf eine ausreichende Erschliessung (§ 128 PBG) beizubehalten sind, weshalb ihr GenÃ¼gen im Rahmen des Quar­­tierplanverfahrens Ã¼berprÃ¼ft wurde (BEZ 1998 Nr. 26; vgl. auch RB 1998 Nr. 102). Es sind denn auch keine sachlichen GrÃ¼nde ersichtlich, aus denen die umstrittenen Abwasserlei­tungen nicht nach der allgemeinen Regel behandelt werden sollten. § 171 PBG stellt da­her eine genÃ¼gende gesetzliche Grundlage fÃ¼r die zwangsweise Ãbertragung der fraglichen Leitungen an die Ã¶ffentliche Hand dar. Auch besteht ein Ã¶ffentliches Interesse an diesem Ein­­griff, indem der kÃ¼nftige Unterhalt der Anlage auf diese Weise problemlos sichergestellt werden kann. Damit ist auch dem auf eine Beibehaltung und ErgÃ¤nzung der bisherigen servitutarischen Regelung abzielenden Eventualantrag der Boden entzogen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Was die Einkaufspflicht angeht, so kÃ¶nnen sich die BeschwerdefÃ¼hrer â ungeach­tet der Frage, in wessen Eigentum die Leitungen bisher standen bzw. stehen â nicht da­rauf berufen, hier gehe es um eine Angelegenheit, die nur ihr internes VerhÃ¤ltnis betrifft. Viel­mehr sind die Kosten fÃ¼r den Bau der Leitung nach quartierplanrechtlichen GrundsÃ¤tzen zu verlegen. Die Einkaufsregelung von § 173 PBG kommt daher nicht allein dem bisherigen EigentÃ¼mer zugute, sondern allen, welche die Leitung bereits mitfinanziert haben. Die frÃ¼heren Ein­kaufsbeitrÃ¤ge der Mitbeteiligten sind entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrer nicht einfach als rein privatrechtliche Abgeltungen an den LeitungseigentÃ¼­mer zu behandeln, sondern als EinkaufsbeitrÃ¤ge im Sinn von § 173 PBG. Dies war im Ãbrigen bis vor kurzem ganz offensichtlich die Meinung aller an der Leitung Beteiligten â ein­schliesslich der Beschwer­defÃ¼hrer â, sieht doch Ziff. IV/5 des Dienstbarkeitsvertrags vom 16. Dezember 1998 ausdrÃ¼cklich vor, dass sich weitere Grund­eigentÃ¼mer in die Kanalisationsleitung einkaufen kÃ¶nnen, unter anteilsmÃ¤ssiger Ãbernahme der seinerzeitigen Erstellungskosten samt Zinsen. Diese Vertragsbestimmung kann nur so vollzogen werden, dass ein allfÃ¤lliger Einkaufsbetrag den verschiedenen Beteiligten anteilsmÃ¤ssig gutgeschrieben wird, wie dies im Quartierplan vorgesehen ist. Das Gleiche sah auch bereits Ziff. III/5. und 6. des Dienstbarkeitsvertrags vom 22. April 1994 vor, mit welchem sich die Mitbeteiligten F1 und F2 und E in die Leitung einkauften. Wie der Beschwerdegegner zu Recht zu bedenken gibt, wÃ¼rde die von den BeschwerdefÃ¼hrern angestrebte LÃ¶sung darauf hinauslaufen, die an­teiligen An­sprÃ¼­che der an der Leitung Mitberechtigten auf die Einkaufssumme neu Angeschlossener zu unterlaufen. Dieses Ziel entspricht nicht § 173 PBG und verdient keinen Rechts­schutz. Hin­ge­gen steht es dem BeschwerdefÃ¼hrer 2 selbstverstÃ¤ndlich frei, auf seinen Anteil an der vom BeschwerdefÃ¼hrer 1 zu leistenden Einkaufssumme zu verzichten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die AntrÃ¤ge III/1. und III/2. sind demnach abzuweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. EntschÃ¤digung fÃ¼r Mehr- und Minderzuteilungen (Beschwerdeantrag IV)</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrer 1 und 2 beantragen gemeinsam, die Mehr- und Minderzutei­lun­gen seien zu einem Ansatz von mindestens Fr. 550.-/m<sup>2</sup> auszugleichen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Minder- und Mehrabtretungen im Quartierplanverfahren sind von den Beteiligten meist nicht gewollt, sondern ergeben sich zwangslÃ¤ufig aus den Anforderungen an die Land­­umlegung. Hier ist gemÃ¤ss langjÃ¤hriger Praxis entsprechend der Zielsetzung der Quar­tierplanung ein vernÃ¼nftiger Interessenausgleich anzustreben, was voraussetzt, dass bei der Ermittlung der Ausgleichsleistung nicht auf die im freien Handel erzielbaren Spitzenpreise abgestellt wird. Ausserdem ist zu berÃ¼cksichtigen, dass bei HandÃ¤nderungen im Quartierplan­verfahren weder die GrundstÃ¼ckgewinn- noch die HandÃ¤nderungssteuer erhoben wird. Daher fallen die Ausgleichssummen im Quartierplanverfahren regelmÃ¤ssig niedriger aus als die fÃ¼r Enteignungen zugesprochenen LandentschÃ¤digungen (RB 1978 Nr. 95). Von diesen GrundsÃ¤tzen ist zu Gunsten einer stÃ¤rker am Verkehrswert orientierten EntschÃ¤digungsbemessung dann abzuweichen, wenn das Quartierplanverfahren in einem weitgehend Ã¼berbauten Gebiet einzig dem Ausbau einer bestehenden Strasse dient und die Belastung des oder der betroffenen GrundeigentÃ¼mer ungleich hoch ist (RB 1986 Nr. 83).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Wie vorne ausgefÃ¼hrt, hat der Ausbau der Grabenstrasse (4. Etappe) im Verfahren nach Strassengesetz zu erfolgen. Die in diesem Zusammenhang erforderliche Landabtretung ist nicht mehr Gegenstand des Quartierplans; sie ist daher auch ohne Bedeutung fÃ¼r die Frage, wie die Landabtretungen im Quartierplanverfahren zu entschÃ¤digen sind. Die Ã¼b­­rigen die BeschwerdefÃ¼hrer betreffenden Landan- und -abtretungen sind verhÃ¤ltnismÃ¤s­sig geringfÃ¼gig. Die EntschÃ¤digung ist daher nach den Ã¼blichen GrundsÃ¤tzen festzusetzen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im Quartierplanverfahren wurde der Ansatz fÃ¼r den Ausgleich von Mehr- und Minderzuteilungen gestÃ¼tzt auf ein Gutachten der ZÃ¼rcher Kantonalbank (ZKB) vom 10. Oktober 2000 auf Fr. 400.-/m<sup>2</sup> festgesetzt. Das Gutachten beziffert den mittleren Verkehrswert fÃ¼r erschlossenes Land auf Fr. 505.-/m<sup>2</sup> und jenen fÃ¼r unerschlossenes Land auf Fr. 460.-/ m<sup>2</sup>. Die Baurekurskommission III erwog, das Gutachten sei in allen Teilen Ã¼berzeugend. Der vom Gemeinderat festgesetzte Landpreis bedeute eine Herabsetzung des SchÃ¤tzwertes um ca. 13 %. Diese Reduktion kÃ¶nne im Lichte der erwÃ¤hnten Praxis als durchschnittlich und daher als zulÃ¤ssig bezeichnet werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrer haben in ihrer Beschwerde eingewendet, das SchÃ¤tzungsgutachten basiere auf einer Renditeberechnung, die nicht relevant sein kÃ¶nne, wenn und soweit sich Vergleichswerte ermitteln liessen, und haben auf verschiedene VerkaufsgeschÃ¤fte hingewiesen, aus denen Vergleichswerte gewonnen werden kÃ¶nnten. Der vom Notariat DÃ¼­bendorf eingeholte Amtsbericht zeigt nun, dass sÃ¤mtliche von den BeschwerdefÃ¼hrern erwÃ¤hnten VerkaufsgeschÃ¤fte zu tieferen Preisen abgewickelt wurden, als dem Verkehrswert gemÃ¤ss Gutachten entsprechen wÃ¼rde. Selbst wenn nicht alle dieser GeschÃ¤fte vergleichs­tauglich sind (so liegt im einen Fall eine Erbteilung vor, in einem andern lÃ¤sst sich der Qua­­­d­ratmeterpreis fÃ¼r unbebautes Land nicht ermitteln, weil nicht nur Land verkauft wurde), so ergibt sich doch, dass die vorhandenen tauglichen Vergleichswerte mit jenen Ã¼bereinstimmen, die im Gutachten ausdrÃ¼cklich erwÃ¤hnt werden, und dass keine weiteren vergleichstauglichen VerkaufsgeschÃ¤fte vorliegen. Unter diesen UmstÃ¤nden ist es nicht zu be­anstanden, dass das SchÃ¤tzungsgutachten auf einer Renditeberechnung beruht. Selbst wenn diese mit Unsicherheiten behaftet ist, ist das Ergebnis mindestens ebenso zuverlÃ¤ssig wie der von den BeschwerdefÃ¼hrer nachtrÃ¤glich bemÃ¼hte Vergleich mit Durchschnittswerten des gesamten Kantons oder des Glatttals. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im Ergebnis bringen die BeschwerdefÃ¼hrer nichts vor, was die Festsetzung der EntschÃ¤digung fÃ¼r Mehr- und Minderzuteilungen durch den Beschwerdegegner als rechtswidrig erscheinen liesse. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzuweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. ServitutsentschÃ¤digungen (Beschwerdeantrag V)</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) GemÃ¤ss dem TB erhÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer 1 fÃ¼r die Belastung des Grund­­stÃ¼cks Kat.-Nr. 08 (alt 01) mit einem Fusswegrecht eine EntschÃ¤digung von Fr. 50.-/m<sup>2</sup>, wel­che die Gemeinde als so genannten Interessenbeitrag ausrichtet. FÃ¼r den Servituts-Kehrplatz auf der Schossackerstrasse sieht der TB bei den Baukosten eine Gutschrift von Fr. 190.-/m<sup>2</sup> fÃ¼r 110 m<sup>2</sup> vor. Dabei handelt es sich um eine Vorleistung an die Bau­kosten des Kehrplatzes, den der BeschwerdefÃ¼hrer 1 (oder sein Rechtsnachfolger) dereinst, d.h. bei der Ãberbauung seiner an die Schossackerstrasse anstossenden Parzellen, auf eigene Rechnung wird errichten lassen mÃ¼ssen. Die Gutschrift steht fÃ¼r denjenigen Teil dieser Baukosten, den die Ã¼brigen StrassenanstÃ¶sser zu Ã¼bernehmen haben. Die dem BeschwerdefÃ¼hrer 1 gutgeschriebenen Fr. 190.-/m<sup>2</sup> sind somit nicht als ServitutsentschÃ¤digung anzusehen. Eine solche ist fÃ¼r den Kehrplatz nicht vorgesehen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Bei der Festsetzung der EntschÃ¤digung fÃ¼r den Fussweg A kann den Vorinstanzen keine Rechtsverletzung vorgeworfen werden. Wie diese zu Recht ausfÃ¼hren, bleibt das belastete Land ausnÃ¼tzbar. Das anerkennt auch der BeschwerdefÃ¼hrer 1. Richtig ist aber auch, dass der Weg entlang der Grenze verlÃ¤uft, weshalb der gemÃ¤ss § 265 PBG zu beachtende Wegabstand von 3,5 m wegen des dort ohnehin einzuhaltenden kleinen Grenzabstandes von 4,5 m gemÃ¤ss Art. 13 der Bau- und Zonenordnung vom 12. April 1996 (BZO) nicht wesentlich ins Gewicht fÃ¤llt. Richtig ist der Einwand des BeschwerdefÃ¼hrers 1, dass das fÃ¼r den Fussweg reservierte Land als GartenflÃ¤che entfÃ¤llt. Diese Einbusse ist indessen niemals mit Fr. 275.-/m<sup>2</sup> oder mehr zu bewerten. Eine solche Forderung erscheint an sich schon weit Ã¼bersetzt. Vorliegend kommt noch hinzu, dass gerade die GrundstÃ¼cke im hinte­ren Bereich der Schossackerstrasse von der direkten Fussverbindung zum Dorfzentrum bzw. zum Bahnhof besonders profitieren. Die EinschrÃ¤nkung bei der FlÃ¤chennutzung wird durch diese Verbesserung bei der Erschliessung weitgehend ausgeglichen. Die EntschÃ¤digung von Fr. 50.-/m<sup>2</sup> ist daher nicht zu beanstanden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die Parteien sind sich uneinig, ob der BeschwerdefÃ¼hrer 1 rechtzeitig im Sinn von § 155 PBG ein Begehren um eine (hÃ¶here) ServitutsentschÃ¤digung fÃ¼r den Kehrplatz ge­stellt habe. Die Frage kann offen bleiben, da das Begehren offensichtlich unbegrÃ¼ndet ist. Wie schon die Quartierplankommission mit Recht ausgefÃ¼hrt hat, dient der Kehrplatz un­mittelbar und, so ist zu ergÃ¤nzen, vorwiegend dem BeschwerdefÃ¼hrer 1 bzw. seinen GrundstÃ¼cken. Der Kostenverteiler des TB bringt dies zutreffend zum Ausdruck, wenn er, bei einer GesamtflÃ¤che des Strassenabschnittes dâe von 400 m<sup>2</sup>, den von den Ã¼brigen AnstÃ¶ssern zu Ã¼bernehmenden Baukostenanteil mit 110 m<sup>2</sup> einsetzt. Da gegenÃ¼ber der Schossackerstrasse ohnehin der Strassenabstand einzuhalten ist, und da der BeschwerdefÃ¼hrer die genaue Lage des Kehrplatzes nach der Stellung der vorgesehenen Bau­ten richten kann, ist die BeeintrÃ¤chtigung der Ãberbaubarkeit minim. Was den Entzug von GartenflÃ¤che angeht, kann auf das soeben unter b) AusgefÃ¼hrte verwiesen werden. Der FlÃ¤­chenentzug fÃ¤llt hier noch weniger ins Gewicht; zudem ist der BeschwerdefÃ¼hrer zwingend auf eine Verkehrserschliessung angewiesen, um seine GrundstÃ¼cke Ã¼berhaupt Ã¼berbauen zu kÃ¶nnen. Der Verzicht darauf, fÃ¼r die Kehrplatz-Servitut eine EntschÃ¤digung auszurichten, ist daher nicht rechtswidrig. Der Beschwerdeantrag V ist abzuweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. Verfahrenskosten (Beschwerdeantrag VI)</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 ficht den VerteilschlÃ¼ssel der Verfahrenskosten an; er beantragt, dass die TeilflÃ¤che T2 (..... m<sup>2</sup>) seiner Parzelle Kat.-Nr. 01 statt mit 75 % mit 25 % belastet wird. Die Baurekurskommission III hat diesen Antrag abgelehnt, weil die Kos­­tenverlegung gemÃ¤ss Quartierplan quartierplanrechtlichen GrundsÃ¤tzen entspreche. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Die Kosten der Gemeinde fÃ¼r die Aufstellung und den Vollzug des Quartierplans sind von den beteiligten GrundeigentÃ¼mern samt Zins in der Regel im VerhÃ¤ltnis der FlÃ¤chen ihrer neuen GrundstÃ¼cke zu bezahlen. Besondere VerhÃ¤ltnisse sind zu berÃ¼cksichtigen (§ 177 Abs. 1 PBG). Bei der Festsetzung des Kostenverlegers ist das Ãquivalenzprinzip zu beachten (RB 1988 Nr. 69, auch zum Folgenden). Dieses verlangt, dass zwischen den zu leis­­tenden Kostenanteilen und dem wirtschaftlichen Sondervorteil, welcher dem Grundeigen­tÃ¼mer durch die getroffenen Massnahmen entsteht, ein vernÃ¼nftiges VerhÃ¤ltnis besteht (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., ZÃ¼rich 1998, Rz. 2054 ff. und 2066). Das Ã¤ndert aber nichts daran, dass § 177 Abs. 1 PBG einen relativ groben Raster fÃ¼r die Verlegung der Administrativkosten schafft, der Pauscha­­lierungen und den Verzicht auf Differenzierungen zulÃ¤sst, sofern die Ergebnisse noch vertretbar erscheinen. Insbesondere ist Satz 2 von § 177 Abs. 1 PGB, wonach besondere Ver­hÃ¤ltnisse zu berÃ¼cksichtigen sind, so zu verstehen, dass von der Regel der Belastung ent­sprechend der FlÃ¤che der Neuzuteilung nur in wirklichen AusnahmefÃ¤llen abgewichen werden darf, also dann, wenn das Festhalten am genannten Verteilungsgrundsatz im konkre­ten Fall eine klare Verletzung des Ãquivalenzprinzips bedeuten wÃ¼rde (vgl. VGr, 16. April 1999, VB.1998.00209/213/221, E. 7b).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Zwar ist das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 auch in der TeilflÃ¤che T2 ohne den Quar­tierplan teilweise unzureichend erschlossen. Zu ergÃ¤nzen ist insbesondere die ElektrizitÃ¤tsversorgung, wÃ¤hrend die Wasser- und Abwasserleitungen bis an die GrundstÃ¼cksgrenze aus­reichend dimensioniert sind und der Quartierplan die weitere Erschliessung ausdrÃ¼cklich dem GrundeigentÃ¼mer Ã¼berlÃ¤sst, allerdings mit der Vorgabe, dass ein Ringschluss der Wasserversorgung zwischen der Grabenstrasse und der Schossackerstrasse zu erstellen sein </span></p> <p class="Einzug1"><span>wird. Die meisten administrativen Aufwendungen hinsichtlich des GrundstÃ¼ckes Kat.‑Nr. 01/T2 sind im Zusammenhang mit dem Ausbau der Grabenstrasse (4. Etappe) und dem Einkauf in die 2. Etappe entstanden. Nun wird mit diesem Urteil festgestellt, dass die Grabenstrasse eine Anlage der Groberschliessung darstellt und ihr Ausbau zu Unrecht als Teil des Quartierplans geplant wurde. Im Ãbrigen waren am GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 kei­ne Arrondierungen vorzunehmen und hÃ¤lt sich der Aufwand fÃ¼r die Bereinigung der Rechts­verhÃ¤ltnisse in engen Grenzen. Der gerechtfertigte Quartierplanaufwand fÃ¼r die TeilflÃ¤che T2 Ã¼bersteigt im Ergebnis den Aufwand, der fÃ¼r die GrundstÃ¼cke am Ein­­hardweg zu treiben war, nicht in nennenswerter Weise. Selbst wenn berÃ¼cksichtigt wird, dass dem erst teilerschlossenen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01/T2 anders als den GrundstÃ¼cken am Einhard­weg durch den Quartierplan bzw. die damit verbundene HerbeifÃ¼hrung der Baureife ein gewisser Sondervorteil entsteht, erweist sich daher die vorgesehene Belas­tung als ungerechtfertigt und mit dem Ãquivalenzprinzip nicht zu vereinbaren. Der Beschwer­deantrag VI ist da­her gutzuheissen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>7. Ergebnis</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Auf Grund dieser ErwÃ¤gung ist die Beschwerde teilweise, nÃ¤mlich in folgenden Punkten gutzuheissen:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>- die Verpflichtung des BeschwerdefÃ¼hrers 1 aufzuheben, sich mit seinem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in die Grabenstrasse, 2. Etappe, einzukaufen, </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>- der Trottoirbau entlang der Grabenstrasse (Ausbau Grabenstrasse, 4. Etap­pe) aus dem Quartierplan Widacher zu streichen</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>- das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 des BeschwerdefÃ¼hrers 1 bezÃ¼glich der TeilflÃ¤che T2 von ..... m<sup>2</sup> bei der Verlegung der Verfahrenskosten mit 25 % zu gewichten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im Ãbrigen ist die Beschwerde abzuweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird in folgenden Punkten gutgeheissen:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>a) Die Verpflichtung des BeschwerdefÃ¼hrers 1, sich mit seinem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in die Grabenstrasse, 2. Etappe, einzukaufen, wird aufgehoben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>b) Der Trottoirbau entlang der Grabenstrasse (Ausbau Grabenstrasse, 4. Etappe) wird aus dem Quartierplan Widacher gestrichen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>c) Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 des BeschwerdefÃ¼hrers 1 wird bezÃ¼glich der TeilflÃ¤che T2 von ..... m<sup>2</sup> bei der Verlegung der Verfahrenskos­ten mit 25 % gewichtet.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Sache wird zu entsprechender Ãberarbeitung des Quartierplanes an den Beschwerdegegner zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>