<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00159</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212042&amp;W10_KEY=13013534&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00159</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.07.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Bauverweigerung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für den Umbau einer Scheune: Besitzstandsgarantie, Ausnahmebewilligung. Im Normalfall setzt die Anwendung von § 357 PBG (erweiterte Besitzstandsgarantie) voraus, dass eine bestehende Baute, die seinerzeit in Einklang mit den materiellrechtlichen Vorschriften erstellt worden war, durch eine Gesetzesänderung rechtswidrig geworden ist. Zu den massgeblichen Rechtsgrundlagen im Sinn dieser Rechtsprechung zählen aber nicht nur die eigentlichen Gesetzesvorschriften, sondern nebst Nutzungsplänen auch die Parzellarordnung, soweit sie für die verletzten Bauvorschriften massgebend ist (E. 3.1.1). Umbauten, die in mehreren Schritten verwirklicht werden, dürfen im Rahmen der Besitzstandsgarantie nicht besser gestellt werden als solche, die in einem Schritt realisiert werden. Der geplante Umbau beschränkt sich nicht auf den Schutz bestehender Investitionen, sondern stellt eine neubauähnliche Umgestaltung dar (E. 3.4). Allein aufgrund der relativen Schmalheit des Baugrundstücks kann nicht auf besondere Verhältnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG geschlossen werden (E. 4.2). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSWIDRIGKEIT">BAURECHTSWIDRIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTANDSGARANTIE">BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE VERHÃLTNISSE">BESONDERE VERHÃLTNISSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESETZESUMGEHUNG">GESETZESUMGEHUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTANDSVERLETZUNG">GRENZABSTANDSVERLETZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAUÃHNLICH">NEUBAUÃHNLICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHEUNE">SCHEUNE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMBAU">UMBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGESTALTUNG">UMGESTALTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 220 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 357 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14954" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00159</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. Juli 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Robert Lauko. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_15"><span>Gemeinderat Ottenbach,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Bauverweigerung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 8. Juni 2010 verweigerte der Gemeinderat Ottenbach A die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den weiteren Ausbau der Scheune Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03 in Ottenbach.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den von A hiergegen erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 1. Februar 2011 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 3. MÃ¤rz 2011 beantragte A dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid aufzuheben und die Sache zur weiteren Behandlung und zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.</p> <p class="Urteilstext">Auf Gesuch von A wurde das Beschwerdeverfahren mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 7. MÃ¤rz 2011 einstweilen bis 30. April 2011 sistiert und die Sistierung am 1. MÃ¤rz 2012 letztmals bis 30. April 2012 verlÃ¤ngert. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 2. Mai 2012 hob das Verwaltungsgericht die Sistierung auf und setzte das Verfahren fort.</p> <p class="Urteilstext">Am 8. Mai 2012 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Ottenbach liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer plant, seine ca. um 1860 erstellte und seit 1986 teilweise als Wohnhaus genutzte dreigeschossige Scheune Assek.-Nr. 01 weiter auszubauen. ZusÃ¤tzlich zum Wohnbereich im westlichen Teil des Erd- und Obergeschosses soll deren vormals als Tenn genutzte Ã¶stliche Teil sowie der westliche Bereich des Dachgeschosses zum Wohnen umgebaut werden. Projektiert ist zudem eine VerlÃ¤ngerung des strassenseitigen Balkons auf die gesamte sÃ¼dseitige FassadenlÃ¤nge. Auf der West-, SÃ¼d- und Ostfassade sollen neue Fenster und auf der gegen Norden gerichteten DachflÃ¤che zwei zusÃ¤tzliche DachflÃ¤chenfenster eingebaut werden.</p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck befindet sich gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Ottenbach von 1994 (BZO) und dem geltenden Zonenplan in der Wohnzone W2b. Die bestehende Scheune hÃ¤lt gegenÃ¼ber der Ã¶stlichen Nachbarparzelle Kat.-Nr. 04 statt des vorgeschriebenen Abstands von 5 m nur einen solchen von 1,7 bis 2 m ein und unterschreitet auch gegenÃ¼ber den nordÃ¶stlich bzw. sÃ¼dwestlich angrenzenden Parzellen Kat.-Nrn. 05 bzw. 06 den geltenden Grundgrenzabstand. DarÃ¼ber hinaus verletzt das GebÃ¤ude auf einer Tiefe von 1 bis 3 m die entlang der C-Strasse gezogene Verkehrsbaulinie (Regierungsratsbeschluss vom 16. November 1967) und Ã¼berschreitet an seiner Nordfassade die nach Art. 9 BZO zulÃ¤ssige FirsthÃ¶he von 5,5 m. Im Unterschied zu den Parzellen Kat.-Nrn. 06 und 05 liegt mit Bezug auf das NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 kein NÃ¤herbaurrecht vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>In seiner Bauverweigerung vom 8. Juni 2010 fÃ¼hrt der Beschwerdegegner im Wesentlichen aus, das Umbauvorhaben hÃ¤tte fÃ¼r die Nachbarn in GrenznÃ¤he zusÃ¤tzliche Immissionen zur Folge, was ihren Interessen entgegenlaufe. Der bestehende Scheunenraum eigne sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung wie Lager, Estrich und dergleichen. § 357 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sei insoweit nicht von Belang. Auch die Voraussetzungen fÃ¼r eine Ausnahmebewilligung gemÃ¤ss § 220 PBG seien nicht erfÃ¼llt. Abgesehen von den Grenzabstandsverletzungen weise das Bauvorhaben hinsichtlich der Verkehrsbaulinie, der (Pflicht-)AbstellplÃ¤tze, der KaminhÃ¶he und der geplanten Heizungsanlage MÃ¤ngel auf.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das Baurekursgericht bestÃ¤tigte in seinem Rekursentscheid vom 1. Februar 2011 die Bauverweigerung mit dem Hauptargument, die geplanten Massnahmen seien als neubauÃ¤hnlich zu qualifizieren und wÃ¼rden von der erweiterten Besitzstandsgarantie des § 357 Abs. 1 PBG nicht mehr gedeckt. Es liess dabei offen, ob die Besitzstandsgarantie Ã¼berhaupt Anwendung finde, nachdem weder dargetan noch ersichtlich sei, dass das GebÃ¤ude durch eine zwischenzeitliche GesetzesÃ¤nderung baurechtswidrig geworden sei. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Laut dem BeschwerdefÃ¼hrer sind die heutigen GrenzverhÃ¤ltnisse durch eine am 1. MÃ¤rz 1983 durchgefÃ¼hrte Melioration erschaffen worden, wobei nicht sicher sei, ob die Scheune schon vorher abstandwidrig gewesen sei. Jedenfalls habe durch die Ãnderung der GrenzverhÃ¤ltnisse der rechtliche Status der Liegenschaft geÃ¤ndert, weshalb § 357 Abs. 1 PBG vorliegend einschlÃ¤gig sei. Da das Erscheinungsbild des ScheunengebÃ¤udes nur unwesentlich verÃ¤ndert werden solle und sich die baulichen Eingriffe auch im Innern auf das NÃ¶tigste bzw. das gesetzlich Vorgeschriebene beschrÃ¤nkten, sei der Beschwerdegegner in seinem Entscheid insoweit zu schÃ¼tzen, als es darin in vertretbarer Weise eine den Rahmen der Besitzstandsgarantie sprengende neubauÃ¤hnliche Umgestaltung verneine. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Vorschriften entgegenstehen; fÃ¼r neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>Im Normalfall setzt die Anwendung von § 357 PBG (erweiterte Besitzstandsgarantie<a href="http://www.vgrzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.vgrzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210580&amp;W10_KEY=637713&amp;nTrefferzeile=6&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx2"><span>)</span></a> voraus, dass eine bestehende Baute, die seinerzeit in Einklang mit den materiellrechtlichen Vorschriften erstellt worden war, durch eine GesetzesÃ¤nderung rechtswidrig geworden ist (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 22 ff.). In seinem Entscheid vom 23. MÃ¤rz 2011 (VB.2010.00607 = BEZ 2011 Nr. 24) hat das Verwaltungsgericht den Bestandesschutz Ã¼berdies auf FÃ¤lle ausgedehnt, in denen die materielle Rechtswidrigkeit nicht infolge einer RechtsÃ¤nderung eingetreten ist, sondern weil die Baute von der BaubewilligungsbehÃ¶rde in falscher Anwendung materieller Baunormen formell rechtskrÃ¤ftig bewilligt und die Baute entsprechend dieser Bewilligung errichtet wurde. Es hielt dabei fest, dass keine Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung erfolge, wonach die erweiterte Bestandesgarantie von § 357 PBG grundsÃ¤tzlich nicht zum Zug komme, wenn ein Bauwerk nicht durch eine Ãnderung der massgeblichen Rechtsgrundlagen, sondern durch einen Wandel des Sachverhalts rechtswidrig geworden sei, d.<span> </span>h. im Fall einer eigenmÃ¤chtigen, nicht formell bewilligten BauausfÃ¼hrung. </p> <p class="Urteilstext">Zu den massgeblichen Rechtsgrundlagen im Sinn dieser Rechtsprechung zÃ¤hlen nicht nur die eigentlichen Gesetzesvorschriften, sondern nebst NutzungsplÃ¤nen auch die Parzellarordnung, soweit sie fÃ¼r die verletzten Bauvorschriften massgebend ist (vgl. bezÃ¼glich Waldabstandslinien VGr, 24. Oktober 2002, VB.2002.00030, E. 2d = BEZ 2002 Nr. 60; vgl. Willi, S. 89). Auch insofern kommt <span>dem Vertrauensschutz des Einzelnen regelmÃ¤ssig grÃ¶ssere Bedeutung zu als dem GesetzmÃ¤ssigkeitsprinzip </span>(vgl. auch <span>VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00607, E. 4.3 = BEZ 2011 Nr. 24, mit weiteren Hinweisen). </span>Laut der Vorinstanz sollen aber Parzellierungen, die vor Inkrafttreten des kantonalen Planungs- und Baugesetzes von Privaten noch ohne Bewilligungspflicht und in Missachtung der Abstandsvorschriften vorgenommen wurden, nicht in den Genuss der erweiterten Besitzstandsgarantie kommen (Rekursentscheid E. 5.3).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.2 </b>Vorliegend deutet nichts auf eine illegale Erstellung oder eine die bestehenden BaurechtsmÃ¤ngel verursachende tatsÃ¤chliche VerÃ¤nderung der streitbetroffenen Scheune hin. Allerdings ist nicht bekannt, ob das GebÃ¤ude von Anfang an bzw. seit Inkrafttreten des zÃ¼rcherischen Baugesetzes vom 23. April 1893 bzw. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 baurechtswidrig ist oder ob eine grenzverÃ¤ndernde Massnahme, etwa die erwÃ¤hnte Melioration vom 1. MÃ¤rz 1983 oder eine von der seinerzeitigen GrundeigentÃ¼merschaft vorgenommene Parzellierung, zu den MÃ¤ngeln gefÃ¼hrt hat. Wie es sich damit verhÃ¤lt, kann allerdings offenbleiben, da der geplante Umbau â wie die nachfolgenden ErwÃ¤gungen aufzeigen â ohnehin den Rahmen von § 357 PBG sprengt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Lehre und Rechtsprechung verlangen unter Hinweis auf den Zweck der Besitzstandsgarantie, nÃ¤mlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getÃ¤tigten Investitionen, dass die baulichen Ãnderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dÃ¼rfen; solche sogenannten "neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen" sprengten den Rahmen der gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssigen Ãnderungen und mÃ¼ssten die Neubauvorschriften einhalten (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5). Von neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen ist nur unter grosser ZurÃ¼ckhaltung auszugehen (Willi, S. 99; grundlegend VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1, auch zum Folgenden). FÃ¼r ausgedehntere Erweiterungs- und UmbaumÃ¶glichkeiten spricht zum einen der Umstand, dass durch eine zu restriktive Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Nachverdichtungen in bereits Ã¼berbauten Gebieten in vielen FÃ¤llen verunmÃ¶glicht oder den Abbruch von sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz verlangen wÃ¼rde. Das widerspricht den GrundsÃ¤tzen der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens und der Siedlungskonzentration (VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3, E.2b; Willi, S. 100; <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011</span>, S. 1139); sodann ist der durch geÃ¤nderte Bauvorschriften erzwungene Ersatz des Bestehenden in vielen FÃ¤llen weder aus Ã¶konomischer noch Ã¶kologischer Sicht sinnvoll. Zum anderen lÃ¤sst sich eine grÃ¶ssere ZurÃ¼ckhaltung bei der Annahme neubauÃ¤hnlicher Umgestaltungen auch deshalb rechtfertigen, weil die Bewilligung von Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten laut § 357 Abs. 1 PBG jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem Bauvorhaben keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen dÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung2">DemgemÃ¤ss sind neubauÃ¤hnliche Umgestaltungen nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfÃ¼llen, das heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32, auch zum Folgenden; zum Begriff der Gesetzesumgehung BGE 132 III 212 E. 4.1; 114 Ib 11 E. 3a). Bei Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schÃ¼tzen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der fÃ¼r einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lÃ¤sst sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hÃ¤ngt von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab.</p> <p class="Erwgung2">Bei der Gesetzesumgehung steht nicht die den Rechtsschein schaffende Umgehungsnorm, sondern die umgangene Norm im Zentrum (Thomas GÃ¤chter, Rechtsmissbrauch im Ã¶ffentlichen Recht, ZÃ¼rich etc. 2005, S. 331). Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich bringen wÃ¼rde, ist deshalb zurÃ¼ckhaltender auf eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der vorschriftswidrigen Baute dem Bauherrn BaumÃ¶glichkeiten bieten, die mit einem Neubau nicht realisierbar wÃ¤ren. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien, wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und Konstruktion des GebÃ¤udes nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten kÃ¶nnen und/oder die baulichen Ãnderungen die bisherige Gestalt des GebÃ¤udes nicht mehr erkennen lassen (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5; Willi, S. 100 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen deshalb nur Indizien fÃ¼r eine Umgehung bzw. fÃ¼r eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung dar; auch bei solchen weitgehenden baulichen Ãnderungen ist es aber nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Bei der Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG steht den Gemeinden ein Ermessens- und Entscheidungsspielraum zu (VGr, 8. Oktober 2003, VB.2003.00196, E. 2c = RB 2003 Nr. 14 = BEZ 2004 Nr. 8), den das Baurekursgericht zu beachten hat. Obschon ihm als RekursbehÃ¶rde gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) volle ÃberprÃ¼fungsbefugnis zusteht, hat es sich bei der Ermessenskontrolle ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen und darf es nicht einfach eine vertretbare ErmessensausÃ¼bung der kommunalen BaubewilligungsbehÃ¶rde durch seine eigene ersetzen (RB 1981 Nr. 20; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 17 ff.). Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG von vornherein nur Rechtskontrolle zu.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.3.2 </span></b>Der Beschwerdegegner erwog in der Bauverweigerung vom 8. Juni 2010 nicht ausdrÃ¼cklich, dass er vorliegend mangels neubauÃ¤hnlicher Umgestaltung von der grundsÃ¤tzlichen Anwendbarkeit der Besitzstandsgarantie ausgehe, sondern bejahte dies bloss implizit durch seine AusfÃ¼hrungen zu den Ã¼berwiegenden nachbarlichen Interessen. In seiner Rekursvernehmlassung vom 7. September 2010 beschrÃ¤nkte sich der Gemeinderat sodann auf die Wiedergabe einschlÃ¤giger Rechtsmittelentscheide und begrÃ¼ndete seine Annahme bezogen auf den hier zu beurteilenden Fall nicht nÃ¤her. Mangels ErmessensausÃ¼bung kann sich die Gemeinde daher insoweit nicht <span>auf ihren autonomen Beurteilungsspielraum berufen, weshalb es vorliegend auch nicht auf die Vertretbarkeit des kommunalen Entscheids ankommt. Die Rekursinstanz war vielmehr berechtigt, die Frage uneingeschrÃ¤nkt, das heisst unter Einsatz ihrer vollen Kognition, zu Ã¼berprÃ¼fen (vgl. VGr, 25. Oktober 2011, VB.2011.00348, E. 3.4.2).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen, wonach die geplanten Massnahmen als neubauÃ¤hnlich zu qualifizieren seien und von der erweiterten Besitzstandsgarantie nicht mehr gedeckt seien, erweisen sich als vertretbar; es kann auf sie verwiesen werden (§ <span>70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG</span>). Zum bisherigen Wohnbereich aus dem Jahr 1986, bestehend aus einem 20,7 m<sup>2 </sup>grossen Zimmer im Erd- und einem rund 50 m<sup>2</sup> grossem (Wohn-)Zimmer sowie einer Dusche/WC im Obergeschoss, soll auf Kosten des bisherigen Tenns neu ein ausschliesslich zu Wohnzwecken genutztes Dachgeschoss von fast 70 m<sup>2</sup> (zwei Zimmer und ein Badezimmer) hinzukommen, erschlossen durch eine Treppe vom Obergeschoss. Geplant sind im Obergeschoss zudem eine VergrÃ¶sserung des Wohnzimmers sowie der Einbau einer KÃ¼che und eines zusÃ¤tzlichen Zimmers (20,6 m<sup>2</sup>). WÃ¤hrend die Wohnnutzung gegenwÃ¤rtig eine eher untergeordnete Rolle spielt, wÃ¼rde sie nach der Realisierung des Bauvorhabens eine Ã¼berwiegende Bedeutung erlangen. Auch wenn die Scheune in ihrer Kubatur bis auf den Einschnitt im sÃ¼dÃ¶stlichen Bereich des Obergeschosses zur VerlÃ¤ngerung des bestehenden Balkons erhalten bleiben soll, wÃ¼rde sich durch den Umbau auch das Ã¤ussere Erscheinungsbild des GebÃ¤udes erheblich verÃ¤ndern. Insbesondere wÃ¼rde die bislang keinerlei Ãffnungen aufweisende Ostfassade mit mehreren Fenstern ausgestattet, womit die erweiterte Wohnnutzung auch von dieser Seite aus Ã¤usserlich in Erscheinung trÃ¤te.</p> <p class="Erwgung2">Noch weitreichender erscheinen die Eingriffe, wenn man sie an der Situation vor 1986 misst, d.<span> </span>h. vor der teilweisen Umnutzung der Scheune als Wohnhaus. Eine solche Betrachtungsweise ist angezeigt, weil das GebÃ¤ude â soweit ersichtlich â bereits zu jenem Zeitpunkt baurechtswidrig war. Geht man nÃ¤mlich davon aus, dass die damaligen Ausbauten unter dem Aspekt von § 357 Abs. 1 PBG bewilligungsfÃ¤hig waren, wÃ¼rde die Bauherrschaft mit einer erneuten Anwendung der Vorschrift, diesmal bezogen auf den umgebauten Zustand, im Endeffekt doppelt begÃ¼nstigt. Umbauten, die in mehreren Schritten verwirklicht werden, dÃ¼rfen aber im Rahmen der Besitzstandsgarantie nicht bessergestellt werden als solche, die in einem Schritt realisiert werden, es sei denn in FÃ¤llen, wo die Vorschriftswidrigkeit nach DurchfÃ¼hrung der ersten Eingriffe infolge (erneuter) Ãnderung der massgeblichen Rechtsgrundlagen vergrÃ¶ssert worden ist. </p> <p class="Urteilstext">Dass der geplante Umbau ferner umfassendere BaumÃ¶glichkeiten bietet, als mit einem Ersatzneubau anstelle der Scheune mÃ¶glich wÃ¤re (Rekursentscheid E. 7.2 in fine), ist naheliegend und wird vom BeschwerdefÃ¼hrer auch nicht bestritten. Das Vorhaben beschrÃ¤nkt sich unter diesen UmstÃ¤nden nicht mehr auf den Schutz bestehender Investitionen, sondern stellt eine von § 357 Abs. 1 PBG nicht erfasste neubauÃ¤hnliche Umgestaltung dar.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Eventualiter beantragt der BeschwerdefÃ¼hrer, das Bauprojekt wegen der ungÃ¼nstigen Form des BaugrundstÃ¼cks gemÃ¤ss § 220 PBG von den verletzten Bauvorschriften zu dispensieren.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Eine Ausnahmebewilligung ist gemÃ¤ss § 220 PBG zu erteilen, wenn besondere VerhÃ¤ltnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheint (Abs. 1). Eine Ausnahmebewilligung darf Ã¼berdies nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreit, und auch sonst keine Ã¶ffentlichen Interessen verletzen (Abs. 2). Schliesslich darf ein Nachbar durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schÃ¼tzen, nicht unzumutbar benachteiligt werden (Abs. 3).</p> <p class="Urteilstext">Besondere, eine Ausnahmesituation begrÃ¼ndende VerhÃ¤ltnisse kÃ¶nnen in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der Zweckbestimmung des GebÃ¤udes liegen â insbesondere jedoch in der Form, Lage oder Topografie des BaugrundstÃ¼cks (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; RB 1981 Nr. 126; RB 1981 Nr. 125 = BEZ 1981 Nr. 34; Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zÃ¼rcherischen Planungs- und Baugesetzes, ZÃ¼rich 1990, S. 102 ff.; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 1124 ff.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, Bd. I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, N. 690). Das Institut der Ausnahmebewilligung soll dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit dort Nachachtung verschaffen, wo die Anwendung der gesetzlichen Regelung zu Resultaten fÃ¼hren wÃ¼rde, die der Gesetzgeber nicht bedacht hat und durch kein Ã¶ffentliches Interesse gedeckt sind (RB 1985 Nr. 102; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 1128). Eine Ausnahmebewilligung bezweckt daher, im Einzelfall HÃ¤rten und Unbilligkeiten zu beseitigen, die mit dem Erlass der Regel nicht beabsichtigt waren. Es geht mithin um offensichtlich ungewollte Wirkungen einer Vorschrift. Die Ausnahmebewilligung darf daher nicht dazu eingesetzt werden, generelle GrÃ¼nde zu berÃ¼cksichtigen, die sich praktisch immer anfÃ¼hren liessen; auf diesem Weg wÃ¼rde das Gesetz abgeÃ¤ndert (BGE 117 Ib 125 E. 6d mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Allein aufgrund der relativen Schmalheit des BaugrundstÃ¼cks kann nicht auf besondere VerhÃ¤ltnisse im Sinn von § 220 Abs. 1 PBG geschlossen werden. DiesbezÃ¼glich unterscheidet sich das BaugrundstÃ¼ck nicht wesentlich von zahlreichen GrundstÃ¼cken, wie sie auch andernorts vorkommen (<span>vgl. VGr, </span>23. MÃ¤rz 2011, <span>VB.2011.00041, E. 3.5). </span>Dass eine vorschriftskonforme, sinnvolle (Neu-)Ãberbauung der Liegenschaft trotz der vorliegenden NÃ¤herbaurechte betreffend die Parzellen Kat.-Nrn. 06 und 05 nicht mÃ¶glich wÃ¤re, weist der BeschwerdefÃ¼hrer nicht nach und ist auch nicht ersichtlich. Mangels besonderer VerhÃ¤ltnisse fÃ¤llt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung somit ausser Betracht.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Da sich das Bauvorhaben als nicht bewilligungsfÃ¤hig erweist, ist die Beschwerde abzuweisen. <span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 110.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'110.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>