Baurekursgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung G.-Nr. R1S.2013.05020 BRGE I Nr. 0184/2013 Entscheid vom 13. Dezember 2013 Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Hess, Baurichter Walter Baumann, Baurichter Ul- rich Weiss, Gerichtsschreiber Roland Blaser in Sachen Rekurrenten 1. N. B., [….] 2. H. R., [….] gegen Rekursgegner Stadtrat von Zürich, Stadthaus, 8022 Zürich betreffend Stadtratsbeschluss vom 19. Dezember 2012; Festsetzung des Quartie r- plans X, _______________________________________________________ R1S.2013.05020 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 19. Dezember 2012 setzte der Stadtrat von Zürich den amtlichen Quartierplan X fest. Die Publikation im Amtsblatt des Kantons Zü- rich erfolgte am 18. Januar 2013. B. Dagegen rekurrierten N. B. und H. R. mit gemeinsamer Ei ngabe vom 16. Februar 2013 binnen gesetzlicher Frist an das Baurekursg ericht und bean- tragten: "1. Das Eigentum und Miteigentum der S .-Strasse muss gemäss gelten- dem Recht und unter Berücksichtigung der aktuellen E igentumsver- hältnisse gemäss Grundbuch gewahrt werden. Einze lne Miteigentü- mer dürfen nicht durch vereinfachte rechnerische Ve rfahren faktisch benachteiligt werden. 2. Die Wertigkeit der S.-Strasse muss gemäss Grundbuch angewendet werden. Es müssen rechnerisch geeignete Verfahren angewendet werden, welche nicht einzelne E igentümer bevorteilen oder benac h- teiligen. Die Anwe ndung eines ge wichteten Mittelwertes für den Landwert der S.-Strasse (Kat.-Nrn. XY0001 und XY0002), wie oben erläutert, erachten wir als ein g eeignetes Mittel und beantragten di e- se Anwendung. 3. Die Ausgleichszahlungen zwischen den Eigentümern der S.-Strasse seien als hinfällig zu erklären. 4. An der vorliegenden Festsetzung des Amtlichen Quartiersplans X seien die entsprechenden Korrekturen zu veranlassen." C. Mit Verfügungen vom 19. Februar bzw. 6. März 2013 wurde der Eingang des Rekurses vorgemerkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. D. In ihrer Rekursantwort vom 14. März 2013 beantragte die Vorinstanz b e- züglich H. R. Nichteintreten und hinsichtlich N. B. Abweisung des Rekurses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der R ekurrierenden. Mit Eingabe vom 28. März 2013 liess sich die Liegenschaftenverwaltung der Stadt Zürich als Quartierplangenossin ve rnehmen und beantragte ebenfalls R1S.2013.05020 Seite 3 die Abweisung des Rekurses unter Ko sten- und Entschädigungsfolgen zu- lasten der Rekurrierenden. E. Die Replik der Rekurrierenden erging am 4. Apr il 2013. In der Eingabe vom 12. April 2013 hielt die Vorinstanz an ihren Anträgen und Ausführungen in der Rekursantwort fest und verzichtete im Übrigen auf eine Duplik. F. Auf die Vorbringen der Parteien wird, so weit entscheidrelevant, in den nachstehenden Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: 1.1. Die Rekurrierenden sind als Eigentümer der Quartierplangrundstücke Kat.- Nrn. XY0080 und XY0090 vom angefochtenen Beschluss mehr als i rgend- welche Dritte oder die Al lgemeinheit in ihren e igenen Interessen b etroffen. Einwände gegen einen Quartierplan können, was die nachfolge nden Erwä- gungen zeigen werden, allerdings nicht jederzeit erhoben werden. 1.2. Nach rechtskräftiger V erfahrenseinleitung erstellt der Gemeinderat einen Entwurf des Quartierplans, der an einer ersten Grundeigentümerversam m- lung erläutert wird (§§ 151 f. des Planungs- und Baugesetzes; [ PBG]). Die Grundeigentümer bzw. die anderweitig an den betroffenen Grunds tücken Berechtigten können anlässlich dieser Verhandlung Wünsche und Anr e- gungen vorbringen oder solche innert 30 Tagen schriftlich nachreichen (§ 152 Abs. 3 PBG). Innert sechs Monaten nach Ablauf der Frist zur schrif t- lichen Stellungnahme ist eine Bereinigu ng der Einwendungen anzustreben und der Entwurf zu überarbeiten (§ 153 PBG). Danach wird der überarbe i- tete Entwurf während 30 Tagen für die Beteiligten aufgelegt; gleichzeitig werden diese zu einer zweiten Versammlung eingeladen, die innert weit e- R1S.2013.05020 Seite 4 ren 30 Tagen durchzuführen ist. Auflage und Einladung sind den Beteiligten schriftlich mitzuteilen (§ 154 PBG). Innert der Auflagefrist vor der zweiten Grundeigentümerversammlung kö n- nen die Quartierplanbeteiligten gemäss § 155 Abs. 1 PBG Begehren stellen "a) zu den Grundlagen der Erschliessungen sowie zu gemeinschaftl ichen Ausstattungen und Ausrüstungen; b) auf Entlassung aus dem Verfa hren; c) um eine andere Neuzuteilung; d) auf Zurückweisung von Ersatzland e i- nes Gemeinwesens ausserhalb des Quartierplangebiets". Bege hren g e- mäss lit. a können sich etwa beziehen auf die Art, Zahl, Führung oder D i- mensionierung der Quartiererschliessung, auf die Aufnahme zusätzlicher Erschliessungen, Ausstattungen oder Ausrüstungen oder auf deren We g- lassung. Nur wenn der betroffene Grundeigentümer in dieser Phase Begeh- ren stellt, wird er später im Rechtsmittelverfahren mit eben diesen Ei nwän- den überhaupt angehört (§ 155 Abs. 4 PBG ; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs - und Baurecht, 5. Auflage, Zürich 2011, Seite 183). Später sind Begehren gemäss § 155 Abs. 1 lit. a-d PBG grundsätzlich nicht mehr möglich. Sie sind einzig dann zulässig, wenn der Nachweis e rbracht wird, dass sie auch bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt nicht fristg e- recht hätten vorgebracht werd en können (§ 155 Abs. 2 PBG). Ander e Be- gehren können spätestens auch noch in der zweiten Versammlung vorg e- bracht werden (§ 155 Abs. 3 PBG). Wer seine Begehren nicht rechtzeitig stellt, ist folglich im Rekursverfahren ausgeschlossen (§ 155 Abs. 4 PBG). 1.3. Den Verfahrensakten – insbesondere den Protokollen der ersten und zwe i- ten Grundeigentümerversammlung (act. 9.1.1 und 9.2.1) – ist zu entne h- men, dass der Rekurrent N. B. seine im vorliegenden Rechtsmittelverfahren strittigen Begehren schon damals und damit rechtzeitig vorgebracht hat. H. R. hat dies hingegen unterlassen. Seine [….] anlässlich der ersten Grundeigentümerversammlung geäusserten Einwände betrafen im Wesent- lichen das Konzept der verkehrsmässigen E rschliessung, jedoch in keiner Weise die hier strittigen Rügen. Es sind keine Grü nde ersichtlich und we r- den auch rekurrentischerseits nicht vorgebracht, weshalb die vorliegend strittigen Begehren damals nicht hätten rechtzeitig gestellt werden können. Auf den Rekurs von H. R. ist folglich nicht einzutreten. R1S.2013.05020 Seite 5 N. B. ist aufgrund der nachstehend unter Ziffer 2.1 zusammengefassten Rügen gemäss § 338a Abs. 1 PBG rechtsmittellegitimiert. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf seinen Rekurs einzu- treten. 2.1. N. B. argumentiert zur Rekursbegründung im Wesentlichen, der Quartie r- plan X führe bei der vorgesehenen anteilsmässigen Rückzute ilung der Strasse S., welche bisher als Parzellen Kat. -Nrn. XY0001 und XY0002 im Miteigentum der verkehrsmässig erschloss enen Anstösser g estanden hät- ten (Anteil von jeweils 1/20) und mit dem Quartierplan fa ktisch enteignet würden, vor allem deshalb zu einer erhebl ichen Benachteiligung und Ve r- letzung der verfassungsmässigen Eige ntumsgarantie, weil der Quartierplan den Strassenflächen je nach Lage u nterschiedliche Landwerte zuweise. Daraus resultiere auf der gesamten Länge der Strasse S . ein individuelles Preisklassengefälle, womit unsinnigerweise Ausgleich szahlungen notwe n- dig würden. Folglich würden jene Grundeigentümer deu tlich bevorteilt, de- ren Landpreis höher festgelegt worden sei als seiner von Fr. 840. --/m2. Die Folge sei eine ungerechtferti gte Verschiebung von Eige ntumswerten bzw. eine Verzerrung der bisherigen Besitzerverhältni sse, was sich für ihn nac h- teilig bei der Berechnung seiner Beteiligung an der neuen ve rkehrsmässi- gen Feinerschliessung auswirke. Dies könne nur verhindert werden, wenn für alle Miteigentumsberechtigten der gleiche Landpreis, nämlich ein "g e- wichteter Mittelwert", zur Anwendung komme. Auch die Verwaltung und die Kostentragung der Unterhaltsarbe iten bei der Strasse S . erfolgten seit Jahrzehnten nach diesem sinnvollen Schema. 2.2. Demgegenüber hält die Rekursgegnerschaft kurz zusammengefasst fest, bei d er Ausarbeitung eines Quartierplans müsse darauf geachtet werden, dass die Vor- und Nachteile unter den Beteiligten angemessen und gerecht verteilt würden, wobei ein gewisser Schematismus durchaus erlaubt und oftmals nicht zu umgehen sei. Dieser Zielsetzun g entspreche der strittige Quartierplan voll und ganz. Obwohl die Quartierplangrundstücke grösste n- teils überbaut seien, fehle u.a. eine hinreichende verkehrsmässige E r- schliessung. Das städtische Tiefbauamt habe vor der Einleitung des Qua r- tierplans versucht , die Erschliessungsproblematik auf vertraglichem Wege R1S.2013.05020 Seite 6 zu lösen, was allerdings an den unterschiedlichen Grundeigentümerint e- ressen gescheitert sei. Die unterschiedlichen Landwerte bei der Rückzute i- lung der Miteigentumsanteile seien gerechtfertigt, weil let ztere als unsel b- ständige bzw. subjektiv -dingliche Rechte das ökonomische Schicksal der Hauptparzellen teilten, deren Landwert unbestrittenermassen unterschie d- lich sei. 3.1. Der Quartierplan soll im erfassten Gebiet eine der planungs - und baurecht- lichen Ordnung entsprechende Nutzung ermöglichen (§ 123 Abs. 1 PBG). Zu diesem Zweck hat er zwei Hauptaufgaben zu erfüllen: Einerseits muss er – soweit nötig – mittels Grenzveränderungen und Landumlegungen dafür sorgen, dass Parzellen geschaffen werden, die sich für eine zonengemässe Überbauung eignen. Das Quartierplangebiet ist so einzuteilen, dass alle Grundstücke ohne Ausnahmebewilligungen und ohne nachbarliche Z u- stimmung in einer den örtlichen Verhältnissen und der Bauzone ang emes- senen Weise überbaut werden könne n; ist dies nicht möglich, sind die e r- forderlichen Rechte und Lasten mit dem Quartierplan zu begründen (§ 126 Abs. 1 PBG). Anderseits muss der Quartierplan dafür sorgen, dass alle Grundstücke im Beizugsgebiet feinerschlossen werden und an geg ebenen- falls er forderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrü stungen teilhaben (§ 128 Abs. 1 PBG). Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke den einsch lägigen gesetzlichen Anforderungen genügen (§ 128 Abs. 2 PBG). Was die genügende Zugänglichkeit im Besonderen anbelangt, so bedingt diese in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Der Regierungsrat erliess hierzu – gestützt auf § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG – Normalien im Sinne von § 360 PBG über die Anforde- rungen an Zugänge (Zugangsnormalien [ZN]), welche die technischen A n- forderungen an die verschiedenen Zugangsarten regeln. Die Zugangsnormalien legen unter anderem die minimalen Querprofile des Strassenkörpers fest, die unter dem A spekt der Verkehrssicherheit gerade R1S.2013.05020 Seite 7 noch verantwortet werden können. An diesen Minimalwerten findet das Bestreben, den für die Feinerschliessung notwendigen Landbedarf so weit als möglich zu reduzieren, seine Grenze. Erschliessungen, welche diesen Minimalprofilen nicht entsprechen, gelten grundsätzlich als ungenügend und gefährlich und sind daher wegen Verstosses gegen § 237 Abs. 2 PBG nicht zulässig. An die Querprofile dürfen nur dann geringere Anforderungen gestellt werden, wenn dies aufgrund der tatsächl ichen Verhältnisse une r- lässlich ist (§ 11 ZN). Auch in diesem Fall muss die Verkehrssicherheit j e- doch gewährleistet sein. 3.2. Der Quartierplan dient nicht nur den privaten Interessen der beteiligten Grundeigentümer, sondern auch gewichtigen öffentlichen Interessen, n a- mentlich dem Interesse an der Erschliessung und zweckmässigen Übe r- bauung des Baugebiets. Eine solche ist Voraussetzung für eine haushält e- rische Nutzung des Bodens im Sinne von Art. 75 Abs. 1 der Bundesverfas- sung (BV) und Art. 1 Abs. 1 des Rau mplanungsgesetzes (RPG). Im Qua r- tierplanverfahren werden die Interessen der einzelnen Grundeigentümer gegeneinander abgewogen, in einem möglichst hohen Grad ausgeglichen und mit den öffentlichen Interessen in Einklang gebracht. Insbesondere hinsichtlich der Ausgestaltung der Erschliessung haben sich die Interessen der einzelnen Grundeigentümer den Gesamtinteressen unterzuordnen. Sonderwünschen der Beteiligten kommt daher kein entscheidendes G e- wicht zu; die Lösung der Erschliessungsfrage muss vielmehr in obj ektiver Hinsicht norm- und sachgerecht sein. Bei Quartierplananordnungen verfügt die kommunale Behörde über einen relativ erheblichen Ermessens - und Entscheidungs spielraum, weshalb die Rechtsmittelinstanzen nicht einschreiten, solange dieses Ermessen nicht klar unvertretbar gehandhabt worden ist. 4.1. Das Quartierplangebiet X ist strassenmässig nicht rechtsg enügend e r- schlossen. Die Zufahrten zu sämtlichen Grundstücken innerhalb des Qua r- tierplanperimeters erfüllen die Anforderungen der massgeb enden Z u- gangsnormalien nicht. Im Rekurs wird dies nicht bestritten. R1S.2013.05020 Seite 8 Bis dato erschliesst die Strasse S., welche im Grundbuch als Pa rzellen Kat.-Nrn. XY0001 und XY0002 ausgeschieden sind, als Stichstrasse e inen bereits vollständig mit Wohnliegenscha ften überbauten Bereich des Qua r- tierplangebiets. Die Strasse steht zu gleichen Teilen, nämlich je zu 1/20, im Miteigentümer der Anstösser, zu welchen auch der Rekurrent N. B. gehört. Die strittige Festsetzung sieht die Streichung dieses Miteigentums u nd eine anteilsmässige rechnerische Rückzuteilung bzw. Rückverteilung (so die Bezeichnungen im Technischen Bericht [TB]; act. 9.5.15, S. 22) von je 1/20 an die Hauptgrundstücke der subjektiv-dinglich Berechtigten vor (vgl. Qua r- tierplanbestimmungen [QB]; act. 9.5.14, S. 4). 4.2. Mit dem Quartierplan werden die neuen Parzellengrenzen bestimmt und es werden u.a. die für die Erschliessungsanlagen benötigten Flächen ausg e- schieden. Ein Quartierplan führt somit in der Regel zwingend zu Neuzute i- lungen. Dabei sind g rundsätzlich sämtliche Erschliessungsanlagen in das Eigentum der Gemeinde zu überführen (§ 171 PBG; BRKE III Nrn. 0083 - 0085/1998 in BEZ 1998 Nr. 26, www.baurekursgericht.ch). Das gilt umso mehr dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – eine bisher im Private igen- tum stehende Strasse wie der S. bezüglich des Ausbaustandards den g e- setzlichen Anforderungen nicht genügt und daher ausgebaut werden muss. Private Strassen und Wege fallen in die so genannte Quartierpla nmasse (§ 138 Abs. 1 PBG). Als Quartierplan masse wird die in den Qua rtierplan ein- zubeziehende private und öffentliche Landfläche bezeichnet. Von der sich ergebenden Masse wird u.a. das für den Bau der Erschlie ssungsstrassen benötigte Land abgezogen (§ 138 Abs. 2 lit. a PBG). Damit besteht kein Rau m für das rekurrentische Begehren nach einem Fortbestand des anteilmässigen Miteigentums an den Strassenparzellen Kat.-Nrn. XY0001 und XY0002. Vielmehr ist dessen Streichung im Rahmen der Quartierplanfestsetzung sachgerecht und rechtskonform und folglich nicht zu beanstanden. 4.3. Eine solche Landabtretung bzw. Landumlegung erfolgt nicht ersatzlos. Gemäss § 139 Abs. 1 PBG ist die nach den Abzügen verbleibende G e- samtfläche nach dem Realersatzprinzip so zuzuteilen, dass die Grunde i- gentümer nach Möglichkeit ge eignete Parzellen in gleichwertiger Lage und R1S.2013.05020 Seite 9 im Verhältnis zur Fläche ihres Altbestandes unter Berücksichtigung der Wertunterschiede erhalten. Für einen Quartierplan ist es charakteristisch, dass es nicht nur eine einz i- ge Zuteilungsmöglichkeit gibt, sonde rn dass verschiedene Varianten offen stehen. Eine absolute Gleichbehandlung der Quartierplanbeteiligten kann allerdings in zahlreichen Fällen aufgrund der konkreten Sachlage nicht ge- währleistet werden. Aus diesem Grund sieht § 145 PBG vor, dass Mehr - oder Minderzuteilungen, die im Interesse einer geeigneten Gestaltung der Parzellen erforderlich sind, in Geld ausgeglichen werden müssen. Mit dieser Regelung wird entgegen rekurrentischer Auffassung die verfa s- sungsmässige Eigentumsgarantie vollumfänglich gewähr leistet. Überdies stellt der Flächenabzug für die notwendigen Quartiererschliessungsanlagen keine Enteignung oder enteignungsähnliche Massnahme dar, sondern wird als vorzugslastähnliche Gegenleistung der Grundeigentümer für die ihnen zukommenden erschliess ungsmässigen Vorteile verstanden (Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren, Z ü- rich 2004, S. 24). Folglich kommt die Rückzuteilung des Miteigentums an die subjektiv-dinglich Berechtigten keineswegs einer Enteignung gleic h und ist auch insoweit rechtskonform. 5.1. Der Rekurrent stellt sich schliesslich auf den Standpunkt, die unterschiedl i- che geldmässige Bewertung der Rückzuteilungsfläche sei falsch, weil die Strasse S. für alle Berechtigten den gleichen Wert habe. Basierend auf der Landbewertung der Schätzungskommission müsse folglich für alle Mite i- gentümer ein Durchschnittslandpreis (vom Rekurrenten als "g ewichteter Mittelwert" bezeichnet) gelten, welcher hier Fr. 947.-- betrage. 5.2. Unbestrittenen ist, dass die Miteigentumsanteile an der Strasse S. den Be- rechtigten (vor der Vornahme des Landabzugs für die Erschlie ssungsanla- gen) gutzuschreiben sind. Der Miteigentumsanteil des Rekurre nten N. B. beträgt für beide Strassenparzellen zusammen 55,7 m 2 (≙ 5 %). Die Quar- tierplanbehörde ist bei der Rückzuteilung korre kterweise davon ausgega n- gen, dass solche Miteigentumsanteile an Stra ssen und Wegen unselbstä n- R1S.2013.05020 Seite 10 dig und mit den jeweiligen Hauptparzellen der Berechtigten verbunden sind. Aufgrund dieser subjektiv -dinglichen Ve rknüpfung kann nicht selbständig über sie verfügt werden, sondern diese Miteige ntumsanteile te ilen zwin g- enderweise das rechtliche und ökonom ische Schicksal des b erechtigten Grundstücks (Peter Tuor/Bernhard Schnyder/ Jörg Schmid/Alexandra Rumo-Jungo, Das Schweizerische Zivi lgesetzbuch, 13. Auflage, Zürich 2009, S. 920, Rz. 21). Damit ist es auch unerheblich, in welchem Umfang die Hauptparzellen jeweils an die Stra ssenparzellen Kat.-Nrn. XY0001 bzw. XY0002 angrenzen, womit sich die vom Rekurrent en gerügte Zuordnungs- problematik bzw. die Frage nach e iner "Über- oder Unterbelegung" bei der Zuordnung der Miteigentums-Strassenanteile von vornherein gar nicht ste l- len kann. 5.3. Die Bewertung des Landes für die Mehr - und Minderzuteilungen erfolgt in der Regel nach Flächen unter allfälliger Berücksichtigung der Wertunte r- schiede (§ 137 Abs. 1 PBG). Mit einem Zwischenentscheid im Sinne vo n § 25 Abs. 1 lit. b der Quartierplanveror dnung hat die Vorinstanz am 14. Juli 2010 beschlossen, dass beim Quartierplan X die Berücksicht igung der Wertunterschiede bei der Landumlegung bzw. bei den Mehr- und Minderzu- teilungen geboten sei. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Recht s- kraft (act. 3, S. 3). Massgebender Bewertungsfaktor ist dabei der aktuelle Ve rkehrswert (Peter Kleb, a.a.O, S. 54). Die Schätzungskommission der Stadt Zürich hat die Quartierplangrundstücke gemäss Protokoll vom 29. April 2009 je nach L a- gequalität wertmässig in drei Gruppen (I, II und III) eingeteilt (act. 9.6): I II III Fr. 990.--/m2 Fr. 910.--/m2 Fr. 840.--/m2 Das rekurrentische Grundstück Kat. -Nr. XY0090 wurde der Gruppe III z u- gewiesen (TB, S. 53), was nicht strittig ist. Damit ist gestützt auf die vorh e- rigen Ausführungen auch der Miteigentumsanteil von N. B. an den Stra s- senparzellen (insgesamt 55,7 m 2) mit Fr. 840. --/m2 und nicht mit e inem "gewichteten Mittelwert" von Fr. 947. --/m zu entschädigen. Daran ä ndert auch nichts, dass die Kosten der Verwaltung und des Unterhalts der Stra s- se S. bisher wertneutral ausschliess lich nach den Miteige ntumsanteilen aufgeteilt wurden. R1S.2013.05020 Seite 11 Folglich erweist sich die Quartierplanfestsetzung, soweit diese im Rahmen des vorliegenden Rekurses zu überprüfen war, als korrekt, womit der R e- kurs von N. B. vollumfänglich abzuweisen ist. 6. Zusammenfassend ist auf den Rekurs von H. R. nicht einzutreten. Der Re- kurs von N. B. ist abzuweisen. [….]