<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2009.00048</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209292&amp;W10_KEY=4467124&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2009.00048</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.12.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Staats- und Gemeindesteuern 2002</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Besteuerung von Einmalentschädigungen für Bauwerke auf Baurechtsgrundstücken:<br/>Weder hinsichtlich der Einräumung des Baurechts noch hinsichtlich des Übergangs der Bauten liegt eine zivilrechtliche oder wirtschaftliche Handänderung vor (E. 2.2.1). Der aus der Übertragung der Bauwerke fliessende Erlös ist steuerlich als Liegenschaftenertrag zu qualifizieren (E. 2.2.2). Vom Liegenschaftsertrag können die für die Erstellung der Bauten entstandenen Anlagekosten abgezogen werden (E. 2.3). Im Bereich der selbständigen Erwerbstätigkeit können Aperiodizitäten in den Zuflüssen über entsprechende buchhalterische Massnahmen aufgefangen werden, weshalb dann für die Anwendung von Art. 37 DBG kein Raum verbleibt (E. 2.4). Die buchmässige Aufwertung der Grundstücke und die Aufhebung der fiskalischen Verknüfung der auf den Bauten liegenden stillen Reserven führt zu einer Verwertung im Sinn von Art. 18 Abs. 2 DBG, die ebenfalls der Einkommenssteuer unterliegt (E. 2.6).<br/>Rückweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANLAGEKOSTEN">ANLAGEKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: APERIODISCH">APERIODISCH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHT">BAURECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSVERTRAG">BAURECHTSVERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSZINS">BAURECHTSZINS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BUCHFÃHRUNG">BUCHFÃHRUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BUCHFÃHRUNGSPFLICHTIG">BUCHFÃHRUNGSPFLICHTIG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BUCHHALTUNG">BUCHHALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BUCHWERT">BUCHWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINKOMMENSSTEUER">EINKOMMENSSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINMALZAHLUNGEN">EINMALZAHLUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCK">GRUNDSTÃCK</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAPITALGEWINN">KAPITALGEWINN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAPITALISIERUNG">KAPITALISIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAPITALLEISTUNG">KAPITALLEISTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAUFMÃNNISCHE BUCHHALTUNG">KAUFMÃNNISCHE BUCHHALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAUFMÃNNISCHE UNTERNEHMUNG">KAUFMÃNNISCHE UNTERNEHMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTÃNDIG ERWERBENDE">SELBSTÃNDIG ERWERBENDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTÃNDIG ERWERBENDER">SELBSTÃNDIG ERWERBENDER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT">SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTÃNDIGERWERBEND">SELBSTÃNDIGERWERBEND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STILLE RESERVEN">STILLE RESERVEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWERTUNG">VERWERTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 36 HRegV</span><br/><span class="gerade">Art. 184 OR</span><br/><span class="ungerade">Art. 552 OR</span><br/><span class="gerade">Art. 957 OR</span><br/><span class="ungerade">§ 18 StG</span><br/><span class="gerade">§ 21 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 36 StG</span><br/><span class="gerade">Art. 667 ZGB</span><br/><span class="ungerade">Art. 675 ZGB</span><br/><span class="gerade">Art. 779 ZGB</span><br/><span class="ungerade">Art. 779c ZGB</span><br/><span class="gerade">Art. 779d ZGB</span><br/><span class="ungerade">Art. 779l ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 1 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11000" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2009.00048</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. Dezember 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Claudia Suter. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_8">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_3_12">C AG,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_3_13"></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_17"><span>Staat ZÃ¼rich,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_5_20">das kantonale Steueramt, </a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2002,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b><span class="Erwgung1Char">Der</span> mit B verheiratete A ist Inhaber der Einzelfirma A und zu fÃ¼nfzig Prozent an der Kollektivgesellschaft D beteiligt; die andere HÃ¤lfte steht seinem Bruder E zu, der ebenfalls Inhaber einer Einzelfirma ist. Mit im Januar 2002 Ã¶ffentlich beurkundeten VertrÃ¤gen an den nachfolgend aufgefÃ¼hrten GrundstÃ¼cken wurden jeweils selbstÃ¤ndige und dauernde Baurechte fÃ¼r die Dauer von 99 Jahren entweder zugunsten der F AG oder der G AG errichtet und im Grundbuch eingetragen.</p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">H-Strasse 01 und 02 in J </p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">GeschÃ¤ftseigentum A</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">H-Strasse 03 in J</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">GeschÃ¤ftseigentum D</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">H-Strasse 05 und 06 in J</p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">GeschÃ¤ftseigentum A</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">H-Strasse 08 und 10 in J </p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">GeschÃ¤ftseigentum A</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">I-Strasse 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14 in K </p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">GeschÃ¤ftseigentum A</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">I-Strasse 17 in K </p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">GeschÃ¤ftseigentum A</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">L-Strasse 02â18, M-Strasse 19â20,<br/> N-Strasse 01â02 in O </p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">GeschÃ¤ftseigentum E</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">P-Strasse 22, Q-Strasse 23 in R </p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">GeschÃ¤ftseigentum A</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">S-Strasse 25, 26, 27, 28 in R </p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">GeschÃ¤ftseigentum E und A</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">T-Strasse 30 in R </p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">GeschÃ¤ftseigentum E</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">U-Strasse 32 und 33 in R </p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">GeschÃ¤ftseigentum E und A</p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">V-Strasse 35 und 23 in R </p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext">GeschÃ¤ftseigentum A</p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss dem Wortlaut der einzelnen BaurechtsvertrÃ¤ge bezahlte die Bauberechtigte den GrundeigentÃ¼mern hinsichtlich jedes GrundstÃ¼cks eine "EntschÃ¤digung fÃ¼r das mit der BegrÃ¼ndung des Baurechtes in ihr Eigentum Ã¼bergehende GebÃ¤ude, im Sinne einer EinmalentschÃ¤digung fÃ¼r die EinrÃ¤umung des Baurechtes". Diese EinmalentschÃ¤digungen beliefen sich insgesamt auf den Betrag von Fr. â¦.-. In zusÃ¤tzlichen Vereinbarungen, alle datierend vom 1. Februar 2002, zwischen den Parteien der jeweiligen BaurechtsvertrÃ¤ge wurde festgehalten, dass in den EntschÃ¤digungen fÃ¼r die EinrÃ¤umung des Baurechts eine Abgeltung fÃ¼r die GebÃ¤ude zum Zeitbauwert enthalten sei. Neben dieser EinmalentschÃ¤digung war wÃ¤hrend der gesamten Baurechtsdauer ein jÃ¤hrlicher, indexierter Baurechtszins geschuldet. SÃ¤mtliche EntschÃ¤digungen wurden zwischen E und A ungeachtet ihrer EigentumsverhÃ¤ltnisse an den baurechtsbelasteten GrundstÃ¼cken je hÃ¤lftig aufgeteilt. Die gesetzlichen Vorkaufsrechte gemÃ¤ss Art. 682 Abs. 2 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) wurden aufgehoben. Stattdessen wurde den Bauberechtigten mit Ã¶ffentlich beurkundeten VertrÃ¤gen an den betreffenden GrundstÃ¼cken unentgeltlich ein Ã¼bertragbares, limitiertes Kaufrecht eingerÃ¤umt. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Schreiben vom 14. November 2003 und 16. Dezember 2004 liessen A und B beim kantonalen Steueramt nachfragen, wie die EntschÃ¤digungen fÃ¼r das Baurecht steuerrechtlich und buchhalterisch zu behandeln seien. Das kantonale Steueramt bestÃ¤tigte, dass die Differenz zwischen der gesamten EinmalentschÃ¤digung gemÃ¤ss Vereinbarung und der darin enthaltenen Abgeltung fÃ¼r das GebÃ¤ude dem Rentensatz nach § 36 StG fÃ¼r die Dauer des Baurechts von 99 Jahren unterliege.</p> <p class="Urteilstext">Am 31. Mai 2005 reichten A und B eine rektifizierte SteuererklÃ¤rung 2002 ein, worin sie ein steuerbares Einkommen von Fr. â¦.- (gesamt Fr. â¦.-) zum Satz von Fr. â¦.- auswiesen. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Im Mai 2006 nahm das kantonale Steueramt eine BuchprÃ¼fung vor. Nachdem trotz EinschÃ¤tzungsvorschlÃ¤gen und Besprechungen zwischen den Vertretern des Ehepaars A und B und dem kantonalen Steueramt keine Einigung erzielt werden konnte, wurden A und B am 19. April 2007 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦.- (zum Satz von Fr. â¦.-) und einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. â¦.- (zum Satz von Fr. â¦.-) eingeschÃ¤tzt. Dabei ging das kantonale Steueramt davon aus, dass sich der BruttoerlÃ¶s aus dem Verkauf der GebÃ¤ude fÃ¼r jeden Bruder auf Fr. â¦.- belaufen habe. Zudem hÃ¤tten die Einmalzahlungen kapitalisierte Baurechtszinsen von je Fr. â¦.- enthalten. Entgegen der frÃ¼heren Auskunft des Steueramts bestÃ¼nde indessen kein Raum fÃ¼r die Anwendung des Rentensatzes. Die mit einer Einmalzahlung abgegoltenen Baurechtszinsen seien als Vorauszahlungen zu wÃ¼rdigen und dementsprechend zu passivieren. Um eine periodengerechte Besteuerung sicherzustellen, sei jÃ¤hrlich ein entsprechender Anteil erfolgswirksam aufzulÃ¶sen. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Die dagegen gerichtete Einsprache wies das kantonale Steueramt mit Entscheid vom 9. Juni 2008 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den gegen diesen Entscheid erhobenen Rekurs wies die Steuerrekurskommission II am 24. Februar 2009 ab und nahm eine VerbÃ¶serung vor, indem sie die Pflichtigen mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦.- (zum Satz von Fr. â¦.-) und einem steuerbaren VermÃ¶gen von Fr. â¦.- (zum Satz von Fr. â¦.-) einschÃ¤tzte. Sie erwog im Wesentlichen, aufgrund der Auslegung der BaurechtsvertrÃ¤ge und der konkreten Ausgestaltung der Kaufrechte ergebe sich, dass die Bauberechtigten die EinmalentschÃ¤digung einzig fÃ¼r die Ãbertragung des Eigentums an den Bauten entrichtet hÃ¤tten. Diese wÃ¼rden im Zeitpunkt des Zahlungszuflusses als Ertrag aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit der Einkommenssteuer unterliegen. Dem einzelnen Ertrag sei jeweils der entsprechende Einkommenssteuerwert des betroffenen Wirtschaftsguts gegenÃ¼berzustellen. Bei diesem Ergebnis sei der Rentensatz gemÃ¤ss § 36 StG von vornherein nicht anwendbar. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 24. April 2009 beantragten die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht, sie seien mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦.- (zum Satz von Fr. â¦.-) einzuschÃ¤tzen. Eventualiter seien das steuerbare und das satzbestimmende Einkommen auf Fr. â¦.- festzusetzen. Zudem verlangten sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Urteilstext">Sowohl die Steuerrekurskommission II als auch das kantonale Steueramt schlossen auf Abweisung der Beschwerde, wobei Letzteres beantragte, eventualiter seien die BeschwerdefÃ¼hrenden gemÃ¤ss dem Einspracheentscheid einzuschÃ¤tzen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Urteilstext">Das <span class="UrteilstextCharChar">Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekurskommission zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich</span> lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss der Einkommensgeneralklausel § 16 Abs. 1 StG unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen EinkÃ¼nfte der Einkommenssteuer. Bei selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit sind alle EinkÃ¼nfte aus einem Handels-, Industrie-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit steuerbar (§ 18 Abs. 1 StG). Dazu gehÃ¶ren gemÃ¤ss § 21 Abs. 1 StG alle ErtrÃ¤ge aus unbeweglichem VermÃ¶gen, insbesondere auch EinkÃ¼nfte aus BaurechtsvertrÃ¤gen (lit. c). Nach § 18 Abs. 2 StG zÃ¤hlen zu den EinkÃ¼nften aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit neben den Kapitalgewinnen aus VerÃ¤usserung auch diejenigen aus Verwertung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Besteuerung des periodisch zu leistenden Baurechtszinses ist vorliegend unbestritten. Der Streit geht einzig darÃ¼ber, wie der als EinmalentschÃ¤digung bezeichnete Betrag von insgesamt Fr. â¦.- steuerrechtlich zu behandeln ist. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>Ein GrundstÃ¼ck kann mit der Dienstbarkeit belastet werden, dass jemand das Recht erhÃ¤lt, auf oder unter der BodenflÃ¤che ein Bauwerk zu errichten oder beizubehalten. Ist das Baurecht selbstÃ¤ndig und dauernd, so kann es als GrundstÃ¼ck in das Grundbuch aufgenommen werden (Art. 779 Abs. 1 und 3 ZGB). Das Baurecht kann als selbstÃ¤ndiges Recht hÃ¶chstens auf 100 Jahre begrÃ¼ndet werden (Art. 779l Abs. 1 ZGB). Geht das Bauwerk unter, so fallen die bestehenden Bauwerke dem GrundeigentÃ¼mer heim, indem sie zu Bestandteilen seines GrundstÃ¼cks werden (Art. 779c ZGB). Der GrundeigentÃ¼mer hat dem bisherigen Bauberechtigten fÃ¼r die heimfallenden Bauwerke eine angemessene EntschÃ¤digung zu leisten (Art. 779d Abs. 1 ZGB). Damit liegt kein Verkauf der GebÃ¤ude im Sinne von Art. 184 des Obligationenrechts vom 30. MÃ¤rz 1911 (OR) vor, welcher auf einen dauernden und endgÃ¼ltigen EigentumsÃ¼bergang des Kaufobjekts abzielt, sondern der EigentumsÃ¼bergang ist bloss auf den Zeitpunkt des vereinbarten oder vorzeitigen Ablaufs des Baurechts â lÃ¤ngstens auf 100 Jahre â befristet. Deshalb liegt weder hinsichtlich der EinrÃ¤umung des Baurechts noch hinsichtlich des Ãbergangs der Bauten eine zivilrechtliche oder wirtschaftliche HandÃ¤nderung vor, die es erlauben wÃ¼rde, das Entgelt mit der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer (§ 216 StG) zu erfassen (vgl. RB 1994 Nr. 57 = StE 1994 B 42.21 Nr. 8; RB 1995 Nr. 40 auch zum Folgenden). </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>Die EntschÃ¤digung fÃ¼r die Bauwerke ist der Einkommenssteuer unterworfen. Entgegen der Annahme der Vorinstanz liegt indessen kein Kapitalgewinn auf beweglichen VermÃ¶gen vor. GemÃ¤ss Art. 667 Abs. 2 ZGB erfasst das Eigentum an Grund und Boden dem Akzessionsprinzip entsprechend alle Bauten, Pflanzen sowie die Quellen. Nach Art. 675 ZGB kann das Bauwerk jedoch einen besonderen EigentÃ¼mer haben, wenn sein Bestand als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist. Damit fÃ¤llt das Eigentum am Bau und Boden in Durchbrechung des Akzessionsprinzips auseinander, indem der Bauberechtigte EigentÃ¼mer der Bauten wird. Die BaurechtsbegrÃ¼ndung an einem Ã¼berbauten GrundstÃ¼ck hat somit zivilrechtlich zur Folge, dass die Akzession zwischen der Baute und dem GrundstÃ¼ck durchbrochen wird und es zu einer neuen Akzession zwischen der Baute und dem Baurecht kommt (vgl. Robert Haab/August Simonius/Werner Scherrer/Dieter Zobl, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Band IV/1, 2. A., ZÃ¼rich 1977, Art. 675 ZGB N. 8; Hans Leemann, Berner Kommentar, Band IV/2, 2. A., Art. 779 ZGB N. 67). Das Bauwerk kann demnach nicht losgelÃ¶st vom Baurecht als Objekt am Liegenschaftsverkehr teilnehmen. Insofern kann der Bauberechtigte Ã¼ber sein Eigentum am Bau nur im Rahmen des Baurechts verfÃ¼gen (Haab/Simonius/Scherrer/Zobl, Art. 675 ZGB N. 7 f.; Leemann, Art. 779 ZGB N. 68). Der aus der Ãbertragung der Bauten â die nach Ablauf der Dienstbarkeit wieder an die Baurechtsgeber zurÃ¼ckfallen â fliessende ErlÃ¶s ist folglich steuerlich als Liegenschaftenertrag zu qualifizieren. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.3 </b>Aufgrund des Gesagten ist in einem ersten Schritt festzuhalten, dass die an die Pflichtigen bezahlte EinmalentschÃ¤digung von Fr. â¦.- (hÃ¤lftiger Anteil von Fr. â¦.-) als Einkommen aus unbeweglichem VermÃ¶gen zu besteuern ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Vom Liegenschaftsertrag sind die fÃ¼r die Erstellung der Bauten entstandenen Anlagekosten, welche fÃ¼r die Erzielung der BaurechtsentschÃ¤digung erforderliche Auslagen sind, abzuziehen. Weitere Kosten sind jedoch nicht zum Abzug zuzulassen, da sie nicht Gewinnungskosten darstellen. Das Verwaltungsgericht hat im Entscheid vom 19. Dezember 1995 (RB 1995 Nr. 40) noch offengelassen, ob der GebÃ¤udeanlagewert oder der Verkehrswert in Abzug gebracht werden kann, weil ihm ein Entscheid aus prozessualen GrÃ¼nden (VerbÃ¶serungsverbot) verwehrt war.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.1 </b>Im Weiteren ist zu klÃ¤ren, wie die so ermittelte steuerbare Einmalzahlung fÃ¼r die Baurechtszinsen periodengerecht zu erfassen ist. Die Pflichtigen machen geltend, die in Form einer Kapitalleistung bezahlten Baurechtszinsen seien gemÃ¤ss § 36 StG zu besteuern. Danach ist die Einkommenssteuer unter BerÃ¼cksichtigung der Ã¼brigen EinkÃ¼nfte zu dem Steuersatz zu berechnen, der sich ergÃ¤be, wenn anstelle der einmaligen Leistung eine entsprechende jÃ¤hrliche Leistung ausgerichtet wÃ¼rde (vgl. BGr, 6. MÃ¤rz 2001, 2A.50/2000, E. 4b, www.bger.ch). Die Besteuerung von Kapitalabfindungen fÃ¼r wiederkehrende Leistungen betrifft einen vom Gesetz speziell behandelten Sonderfall der Steuerberechnung. Von der Systematik des Gesetzes her bezieht sich diese Norm auf die Besteuerung von natÃ¼rlichen Personen und ist somit grundsÃ¤tzlich sowohl auf UnselbstÃ¤ndig- als auch auf SelbstÃ¤ndigerwerbende anwendbar. Im Bereich der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit kÃ¶nnen indessen solche AperiodizitÃ¤ten in den ZuflÃ¼ssen Ã¼ber entsprechende buchhalterische Massnahmen aufgefangen werden (vgl. zum Recht der direkten Bundessteuer Ivo Baumgartner in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht I/2a, 2. A., Basel 2008, Art. 37 DBG N. 10e). </p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.2 </b>Wie bereits das kantonale Steueramt zu Recht feststellte, verlangt der Grundsatz der zeitlichen Abgrenzung, dass Aufwand und Ertrag, die zeitraumbezogen anfallen, auch entsprechend abgegrenzt und erfasst werden (Treuhandkammer, Schweizer Handbuch der WirtschaftsprÃ¼fung, Band 1, ZÃ¼rich 1998, N. 2.123). Dies muss zumindest fÃ¼r diejenigen selbstÃ¤ndig ErwerbstÃ¤tigen gelten, die im Sinn von Art. 957 OR buchfÃ¼hrungspflichtig sind oder freiwillig nach kaufmÃ¤nnischer Art Buch fÃ¼hren. Der Pflichtige ist einerseits Teilhaber einer Kollektivgesellschaft, die ein nach kaufmÃ¤nnischer Art gefÃ¼hrtes Gewerbe betreibt. Als Kollektivgesellschafter ist er verpflichtet, sich im Handelsregister eintragen zu lassen, und somit auch buchfÃ¼hrungspflichtig (Art. 552 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 957 Abs. 1 OR). Hinsichtlich der als Einzelunternehmung gefÃ¼hrten Immobiliengesellschaft wird ein Jahresumsatz von mehr als Fr. 100'000.- erzielt, weshalb ebenfalls eine Eintragungspflicht im Handelsregister und damit eine BuchfÃ¼hrungspflicht besteht (Art. 36 der Handelsregisterverordnung vom 17. Oktober 2007). Insofern besteht vorliegend kein Raum fÃ¼r die Anwendung von § 36 StG. Die Kapitalleistung fÃ¼r die Baurechtszinsen ist vielmehr auf 99 Jahre zu verteilen, indem das erste Jahresbetreffnis im Jahr 2002 als Einkommen zu versteuern und der per 31. Dezember 2002 noch vorhandene Saldo fÃ¼r 98 Jahre zu passivieren ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Soweit sich die Pflichtigen (zumindest noch im Rekursverfahren) auf den Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) berufen, der dem BÃ¼rger einen Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behÃ¶rdliche Zusicherungen verleiht, hat die Rekurskommission zu Recht festgestellt, die Pflichtigen hÃ¤tten aufgrund der Auskunft des kantonalen Steueramts betreffend die Besteuerung der BaurechtsentschÃ¤digung keine fÃ¼r sie nachteilige Disposition getroffen, welche nicht mehr hÃ¤tte rÃ¼ckgÃ¤ngig gemacht werden kÃ¶nnen. Es kann diesbezÃ¼glich auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden (§ 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976 [GVG]). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Zu den EinkÃ¼nften aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit zÃ¤hlen auch Kapitalgewinne aus der Verwertung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen (§ 18 Abs. 2 StG). Dieser Begriff ist weit zu verstehen. Er ist ein Sammelbegriff fÃ¼r alle TatbestÃ¤nde, durch welche stille Reserven so verschoben werden, dass die bisher aufgeschobene Besteuerung spÃ¤ter nicht mehr erfolgen kÃ¶nnte. Die steuerfreie Bildung stiller Reserven steht nÃ¤mlich im System der Besteuerung des VermÃ¶gensstandsgewinns unter dem Vorbehalt der spÃ¤teren Besteuerung. Die AnknÃ¼pfung an einen Sachverhalt der zur Aufhebung der fiskalischen VerknÃ¼pfung der stillen Reserven fÃ¼hrt, entspricht der rechtsgleichen Besteuerung aller Steuerpflichtigen nach ihrer wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit (Markus Reich in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, 1/2a, 2. A., Basel 2002, Art. 8 des Steuerharmonisierungsgesetzes vom 14. Dezember 1990 [StHG] N. 32â35). </p> <p class="Urteilstext">Indem bei der BegrÃ¼ndung eines Baurechts an einem Ã¼berbauten GrundstÃ¼ck in Durchbrechung des Akzessionsprinzips die Bauten von den Pflichtigen auf die Bauberechtigten Ã¼bergehen, scheiden diese als Aktivum aus den Bilanzen der Pflichtigen aus und werden wertmÃ¤ssig durch den Baurechtszins ersetzt. Sodann geht aus den BaurechtsvertrÃ¤gen hervor, dass im Zeitpunkt des Heimfalls des Baurechts die EntschÃ¤digung fÃ¼r die darauf liegenden Bauten anhand des Verkehrswerts in jenem Zeitpunkt festgelegt wird. Demzufolge fÃ¼hrt dies im Zeitpunkt des Ausscheidens der Baute zu einer buchmÃ¤ssigen Aufwertung und damit zur Aufhebung der fiskalischen VerknÃ¼pfung der auf den Bauten ruhenden stillen Reserven. Die dergestalt realisierten stillen Reserven auf den streitbetroffenen Liegenschaften sind damit im Jahr 2002 ebenfalls mit der Einkommenssteuer zu erfassen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>Die Beschwerde ist aufgrund des Gesagten teilweise gutzuheissen. Die Rekurskommission hat in einem zweiten Rechtsgang zunÃ¤chst die Differenz zwischen dem Anlagewert der sich auf den baurechtsbelasteten GrundstÃ¼cken befindlichen Bauten und der kapitalisierten anteiligen EinmalentschÃ¤digung von Fr. â¦.- zu ermitteln. Diesen Betrag hat sie auf 99 Jahre zu verteilen und den einem Jahr entsprechenden Anteil im Steuerjahr 2002 als Einkommen zu versteuern. Im Weiteren hat sie die auf den im Baurecht abgegebenen Liegenschaften ruhenden stillen Reserven festzustellen. Diese entsprechen der Differenz zwischen Buchwert und Anlagewert. Dieser Betrag ist ebenfalls zu den EinkÃ¼nften aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit hinzuzurechnen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der letztlich unentschiedene Verfahrensausgang rechtfertigt es, die verwaltungsgerichtlichen Kosten den Parteien je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4), und es steht den BeschwerdefÃ¼hrenden keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG). </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach der Regelung in Art. 90 ff. BGG sind letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide, die der unteren Instanz einen Entscheidungsspielraum belassen, als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 BGG zu qualifizieren (BGE 134 II 124 E. 1.3). Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Steuerrekurskommission II zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Ãber die Kosten und EntschÃ¤digungsfolgen hat die Steuerrekurskommission II im Neuentscheid zu befinden.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 50'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 50'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zu 1/4, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte der Kosten, und dem Beschwerdegegner zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">7. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>