<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00275</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208744&amp;W10_KEY=4467126&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00275</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.06.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Quartierplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Festsetzung des Quartierplans "Hochbord" (Dübendorf).<br/><br/>[Im Zusammenhang mit dem geplanten Bau der Glattalbahn beschloss der Zürcher Regierungsrat 2001 die rückwärtige Erschliessung des Dübendorfer Quartiers Hochbord. 2006 setzte der Stadtrat Dübendorf einen entsprechenden Quartierplan fest. Dagegen erhoben zahlreiche Quartierplangenossen Rekurse, die die Baurekurskommission teilweise guthiess. Sowohl die Stadt Dübendorf als auch eine Quartierplangenossin gelangten daraufhin mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. (Zu weiteren den Quartierplan betreffenden Beschwerden vgl. VB.2008.00270-00278, VB.2008.00288-290, VB.2008.00292-294 und VB.2008.00303.)]<br/><br/>Im Quartierplan "Hochbord" ist der Bau einer 3600 m2 grossen Parkanlage und einer 16 m breiten, 1700 m2 umfassenden Flaniermeile vorgesehen, was die Baurekurskommission zu Recht als unzulässig erachtete: Die geplanten Anlagen können angesichts ihrer Dimension, ihrer Lage und ihres Zwecks nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen betrachtet werden, die im Rahmen der Erschliessung des Quartiers erforderlich sind bzw. für die ein Bedürfnis besteht. Der geplante Park und die Flaniermeile stellen auch keinen Ersatz für Freizeitanlagen dar, die die Quartierplangenossen allenfalls aufgrund individueller Pflichten erstellen lassen müssen. Die vorgesehenen Projekte können mangels gesetzlicher Grundlage nicht im Rahmen eines Quartierplans (auf Kosten der Quartierplangenossen) realisiert werden, sondern müssen z.B. im Rahmen eines öffentlichen Gestaltungsplanes (auf Kosten des Gemeinwesens) umgesetzt werden (E. 4.4 und 4.5). <br/><br/>Die im Quartierplan vorgesehenen Gehsteige wurden von der Vorinstanz ebenfalls zu Recht als unzulässig beurteilt: Die Trottoirbreite von bis zu 4 Meter überschreitet das in den Zugangsnormalien vorgesehene Maximum und ist zur Bewältigung der zu erwartenden Fussgängerströme nicht erforderlich. Ein Quartierplan darf keine Ausstattungen vorsehen, die weit über das zur Erschliessung des Quartiers notwendigeMass hinaus gehen (E. 5.2 und 5.3). Die im Quartierplan vorgesehene Verkehrserschliessung ist nicht zu beanstanden. Das Erschliessungskonzept ist geeignet, quartierfremden Durchgangsverkehr fernzuhalten (E. 6.3). Die Dimensionierung der 7 Meter breiten Strassen ist angesichts des zu erwartenden Lastwagenverkehrs angemessen (E. 6.4). Das von der beschwerdeführenden Quartierplangenossin vorgebrachte alternative Verkehrskonzept würde hingegen zu Staus und Überlastungen im Quartier Hochbord führen (E. 6.5). Die im Quartierplan vorgesehene Priorisierung des öffentlichen Verkehrs (separate Busspur) steht im Interesse der Quartierplangenossen und rechtfertigt deren Kostentragung (E. 6.6). Die im Quartier Hochbord geplanten Rad- und Gehwege wurden von der Vorinstanz richtigerweise als Feinerschliessungsanlagen qualifiziert (die von den Quartierplangenossen finanziert werden müssen) und nicht als Groberschliessungsanlagen (die vom Gemeinwesen zu finanzieren sind). Die Rad- und Gehwege dienen in erster Linie der Erschliessung der Grundstücke des Quartierplangebiets und verursachen keinen zusätzlichen baulichen Aufwand für übergeordnete Funktionen (E. 7.4). Es ist nicht zu beanstanden, dass die Bautiefe im Quartierplangebiet auf 60 Meter festgelegt wurde, obwohl sie bei Wohnüberbauungen häufig nur 30 Meter beträgt. Die Bautiefe von 60 Metern rechtfertigt sich vorliegend damit, dass zahlreiche Parzellen im Quartierplangebiet ausgesprochen gross sind und dass eine Gestaltungsplanpflicht besteht. Dies ermöglicht zusammengefasste Erschliessungslösungen, die für die hinteren Bautiefen nicht zu Mehrkosten führen müssen. Die beschwerdeführende Quartierplangenossin verfügt über mehrere Zutrittsstellen zu ihrem Grundstück, so dass nicht zu erwarten ist, dass grössere eigene Aufwendungen für längere Zufahrten anfallen (E. 8.2). Abweisung der Beschwerden (E. 9). </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ALLEE">ALLEE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFWENDUNGEN">AUFWENDUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTATTUNG">AUSSTATTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUTIEFE">BAUTIEFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DOPPELBELASTUNG">DOPPELBELASTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DURCHGANGSVERKEHR">DURCHGANGSVERKEHR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERFORDERLICHKEIT">ERFORDERLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSANLAGE">ERSCHLIESSUNGSANLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN">ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FEINERSCHLIESSUNG">FEINERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEHWEG">GEHWEG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINSCHAFTLICHE AUSSTATTUNGEN">GEMEINSCHAFTLICHE AUSSTATTUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GROBERSCHLIESSUNG">GROBERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHER VERKEHR">ÃFFENTLICHER VERKEHR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKANLAGE">PARKANLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RADWEG">RADWEG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKSTAU">RÃCKSTAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TROTTOIR">TROTTOIR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSERSCHLIESSUNG">VERKEHRSERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 83 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 91 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 123 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 126 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 128 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 128 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 146 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 240 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 248 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 257 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 3 Abs. III lit. e RPG</span><br/><span class="ungerade">§ 6 StrassG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11671" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00275</p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00295</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. Juni 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rot­ach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Kaspar PlÃ¼ss. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>I. Stadt DÃ¼bendorf,</span></a><span> vertreten durch RA A<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_8">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>II.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. <a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_1">Erbengemeinschaft B, nÃ¤mlich</a>: </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>C<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_4">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>D<a id="Anonym_Ruolo_BESF_3_3_9">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.3<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESF_4_4_12">Erbengemeinschaft E,<b> </b>nÃ¤mlich</a>: </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.3.1<b> </b>F<a id="Anonym_Ruolo_BESF_5_5_15">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.3.2<b> </b>G<a id="Anonym_Ruolo_BESF_6_6_20">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA H<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_7_26">,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_2_15_70"><span>I. Erbengemeinschaft B, nÃ¤mlich</span></a><span>:<br/> 1<a id="Anonym_VORNAME_16_71">. </a>C<a id="Anonym_Ruolo_MITB_3_16_73">,</a><b> <a id="Anonym_STRASSE_16_74"></a></b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2. D<a id="Anonym_Ruolo_MITB_4_17_78">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 3<a id="Anonym_Ruolo_MITB_5_18_81">.<b> </b>Erbengemeinschaft E, <br/> nÃ¤mlich:</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> <a id="Anonym_VORNAME_19_82">3.1 </a>F<a id="Anonym_Ruolo_MITB_6_19_84">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 3.2<b> </b>G<a id="Anonym_Ruolo_MITB_7_20_89">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA H<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_9_37">,</a></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><span>II. <a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_8_32">Stadtrat DÃ¼bendorf,</a> vertreten durch RA A<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_9_38">,</a></span></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_10_43"><span>Verkehrsbetriebe Glattal VBG,</span></a><span> vertreten durch RA I<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_11_49">,</a> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Quartierplan,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Das Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt DÃ¼bendorf ist im SÃ¼den durch die ZÃ¼richstrasse, im Norden durch die Ãberlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die Ringstrasse und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das Gebiet wird vertikal von SÃ¼den nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im VerhÃ¤ltnis 1/3 (westlicher Teil) zu 2/3 (Ã¶stlicher Teil) geteilt. Ausgehend von der Hochbordstrasse fÃ¼hren nach Osten in die Ringstrasse (von SÃ¼den her gesehen) die Sonnentalstrasse, die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die Neugutstrasse. Der Ã¶stlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets ist bis auf einzelne Parzellen Ã¼berbaut, der westlich davon gelegene Teil etwa zur HÃ¤lfte. Im Quartierplangebiet finden sich mehrere grosse Einkaufszentren, teilweise mit eigenen ParkhÃ¤usern, so an der Neugutstrasse (etwa Coop Baucenter, Neugutstrasse Nr. 88; interio Einrichtungshaus, Nr. 79; Diga-MÃ¶bel Nr. 81; Ligne Roset MÃ¶belgeschÃ¤ft und Cap Teppiche, Nr. 89; Prodega Cash&amp;Carry, Nr. 90), verschiedene Grosshandels- und Dienstleistungsbetriebe an der Lagerstrasse, EinkaufsgeschÃ¤fte an der Industriestrasse, die ZÃ¼rcher Kantonalbank mit Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und GeschÃ¤fte an der Sonnentalstrasse sowie an der Hochbordstrasse die Firmen MÃ¶bel Pfister, Mobitare und TopTip (Hochbordstrasse Nr. 4 und 8), die Grosspapeterie Office World (Nr. 3), die GemÃ¼seanbaufirma Beerstecher (Nr. 15 und 26) und ein Restaurant/Dancing (Nr. 6) neben weiteren Dienstleistungsbetrieben. GegenÃ¼ber diesem weitgehend durch GeschÃ¤fte und Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebiets besteht eine Ã¼berwiegende Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften "Am Stadtrand" im sÃ¼dwestlichen Teil des Quartierplangebiets.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 20. September 2001 leitete der Stadtrat DÃ¼bendorf das Quartierplanverfahren fÃ¼r das Gebiet Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss vom 13. Juni 2001 festgelegte rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung des Quartiers zur Entlastung der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof Stettbach bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni 2006 setzte der Stadtrat DÃ¼bendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht die Aufhebung der EinmÃ¼ndungen der Sonnental-, Industrie-, Lager- und Neugutstrasse in die Ringstrasse zugunsten einer rÃ¼ckwÃ¤rtigen Erschliessung vor, die neu aus SÃ¼den von der ZÃ¼richstrasse in die Hochbordstrasse und von Norden durch einen Abzweiger von der Ãberlandstrasse ebenfalls in die Hochbordstrasse erfolgt. Zwischen Sonnental- und Lagerstrasse soll die Hochbordstrasse fÃ¼r den privaten Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende (Kreuzung Sonnental- bzw. Lagerstrasse) je mit einem Kreisel versehen werden (Kreisel SÃ¼d bzw. Kreisel Nord). Die Erschliessung ins Gebiet Ã¶stlich der Hochbordstrasse ermÃ¶glicht ein System von Verbindungsstrassen zu den bestehenden, kÃ¼nftig mit BÃ¤umen gesÃ¤umten Querstrassen. Der westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets wird mit Stichstrassen erschlossen. Etwa auf HÃ¶he der Alleemitte westlich der Hochbordstrasse soll eine Parkanlage entstehen. Das gesamte Quartierplangebiet untersteht ferner insofern der Gestaltungsplanpflicht, als die einzelnen GrundeigentÃ¼mer auf ihren BaugrundstÃ¼cken jeweils private GestaltungsplÃ¤ne auszuarbeiten haben, welche sich an die planerischen Vorgaben halten mÃ¼ssen. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 20. Juni 2006 wurde der korrigierte Kostenverleger fÃ¼r das Quartierplangebiet festgesetzt. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Gegen den Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 regte sich Widerstand von zahlreichen Betroffenen, die sich neben individuellen Anliegen insbesondere gegen die alleeartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse, gegen die vorgesehene Parkanlage auf der Parzelle neu Kat.-Nr. 01 (Erben J) und gegen die Verbreiterung des FussgÃ¤ngerbereichs und dessen Ausstattung mit Baumreihen in den bestehenden Querstrassen wandten. Darunter war auch die Erbengemeinschaft B mit ihren GrundstÃ¼ck am sÃ¼dlichen Rand des Quartierplangebiets zwischen Hochbord- und Ringstrasse (Kat.-Nr. 02 und 03; neu Kat.-Nr. 04). In der Rekursschrift vom 12. Juli 2006 liess sie im Wesentlichen beantragen, es sei die Hochbordstrasse fÃ¼r den motorisierten Individualverkehr durchgehend zu Ã¶ffnen, die Quartierstrassen seien als Stichstrassen beizubehalten, und das Gemeinwesen habe sich angemessen an den Fuss- und Radwegverbindungen zu beteiligen. Schliesslich sei fÃ¼r den Kostenverleger eine massgebliche Bautiefe fÃ¼r ihr GrundstÃ¼ck von 30 m festzulegen, und der Vertrag vom 6. Januar 2004 (u.a. Landabtretung gegenÃ¼ber der K AG) sei zu berÃ¼cksichtigen. Die Baurekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich (fortan BRK III) fÃ¤llte ihren Entscheid nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins vom 14. MÃ¤rz 2007 und eines Referenten-Augenscheins vom 11. Mai 2007 am 22. Mai 2008. Sie hiess den Rekurs insofern gut, als sie die geplante Parkanlage, die boulevardartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse und die Ausstattung der Quartierstrassen mit AlleebÃ¤umen nicht als fÃ¼r die Erschliessung des Quartierplangebiets notwendig erachtete. Zudem lud sie die Stadt DÃ¼bendorf ein, die fÃ¼r das Quartierplanverfahren massgebenden Vereinbarungen im Vergleich vom 6. Januar 2004 zwischen den Verkehrsbetrieben Glattal, der L AG (heute K AG) und der Erbengemeinschaft B im Festsetzungsbeschluss zu berÃ¼cksichtigen. Schliesslich sei fÃ¼r die Verteilung der Strassenbaukosten auf dem GrundstÃ¼ck neu Kat.-Nr. 04 eine dritte Bautiefe auszuscheiden. Im Ãbrigen wies sie den Rekurs ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt DÃ¼bendorf am 24. Juni 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und liess beantragen, Dispositiv-Ziffer I Abs. 1 des angefochtenen Entscheids (betreffend Parkanlage, Boulevard Hochbordstrasse Mitte und AlleebÃ¤ume auf Quartierstrassen) sei unter entsprechender Regelung der Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das vorinstanzliche Rekurs- und das vorliegende Beschwerdeverfahren aufzuheben. Die BRK III liess sich am 24. September 2008 vernehmen und hielt am angefochtenen Entscheid fest. In der Beschwerdeantwort vom 20. Oktober 2008 liess die Erbengemeinschaft B Abweisung der Beschwerde verlangen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Stadt DÃ¼bendorf. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 27. Juni 2008 erhob die Erbengemeinschaft B (fortan der Klarheit wegen trotzdem als Beschwerdegegnerin I bezeichnet) ihrerseits Beschwerde gegen den Entscheid der BRK III vom 22. Mai 2008. Sie liess erneut beantragen, es sei die Hochbordstrasse durchgehend fÃ¼r den Individualverkehr zu Ã¶ffnen, die Quartierstrassen seien entsprechend den Zugangsnormalien zu (re-)dimensionieren, an den Kosten der Fuss- und Radwege habe sich das Gemeinwesen zu beteiligen, und die massgebende Bautiefe auf ihrem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 sei auf 30 m statt 60 m festzulegen. Die Stadt DÃ¼bendorf liess in der Beschwerdeantwort vom 20. Oktober 2008 Abweisung der Beschwerde verlangen. </p> <p class="Sachverhalt2">Mit VerfÃ¼gung vom 13. Mai 2009 genehmigte die Baudirektion die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006 und die den Kostenverleger korrigierende PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 20. Juni 2006. Sie hielt im Wesentlichen die Ausscheidung von MehrflÃ¤chen fÃ¼r die gemeinschaftlichen Ausstattungen fÃ¼r gerechtfertigt und zweckmÃ¤ssig, beanstandete indessen auf der Flaniermeile Hochbord die zu geringe Fahrbahnbreite von 6 m. In verschiedener Hinsicht verwies sie sodann auf die einzelnen Baubewilligungsverfahren und die damit verbundene Gestaltungsplanpflicht (etwa bezÃ¼glich Altlasten-, LÃ¤rm- und Grundwassersituation).</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die beiden Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid vom 22. Mai 2006. Beide betreffen â wenn auch unterschiedliche â Belange des darin festgesetzten Quartierplans und damit sowohl denselben Sachverhalt als auch Ã¤hnliche Rechtsfragen. Eine Vereinigung von Verfahren ist angebracht, wenn sich zwei oder mehrere (Rechtsmittel-)Be­gehren eines Privaten oder des Gemeinwesens gegen dieselbe VerfÃ¼gung richten (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, Vorbem. zu §§ 4â31, N. 33 f.). Entsprechend sind die Verfahren VB.2008.00275 und VB.2008.00295 zu vereinigen. Die Akten des Verfahrens VB.2008.00295 werden vorliegend als act. 14/â¦ weitergefÃ¼hrt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Nach Art. 3 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) sind die Siedlungen nach den BedÃ¼rfnissen der BevÃ¶lkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Siedlungen sollen viele GrÃ¼nflÃ¤chen und BÃ¤ume enthalten (Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG). Aus dem erwÃ¤hnten Planungsgrundsatz lassen sich zwar keine quantitativen Vorgaben ableiten, doch verlangt das Bundesrecht, dass mÃ¶glichst viele GrÃ¼nflÃ¤chen innerhalb der SiedlungsrÃ¤ume geschaffen werden und erhalten bleiben. Dies kann unter anderem geschehen durch deren Zuordnung zu bestimmten Zonen (etwa GrÃ¼nzonen oder Freihaltezonen; vgl. § 39 und 61 Abs. 1 PBG), durch Unterteilung der Bauzonen oder mittels GestaltungsplÃ¤nen (Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 3 Rz. 48).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Mit GestaltungsplÃ¤nen werden fÃ¼r bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, Ã¤ussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen Ã¼ber die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Der Quartierplan ermÃ¶glicht demgegenÃ¼ber im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthÃ¤lt die dafÃ¼r nÃ¶tigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Wo ein BedÃ¼rfnis hiefÃ¼r besteht, sollen FlÃ¤chen ausgeschieden werden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von GrundstÃ¼cken dienen; die privatrechtlichen RechtsverhÃ¤ltnisse hieran sind mit dem Quartierplan zu regeln (§ 126 Abs. 3 PBG). Alle GrundstÃ¼cke innerhalb des Quartierplangebiets mÃ¼ssen durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen teilhaben. Erschliessungsanlagen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und AusrÃ¼stungen sind so festzulegen, dass sie bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der erfassten GrundstÃ¼cke genÃ¼gen (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG). Erschlossen ist ein GrundstÃ¼ck, wenn es fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden kÃ¶nnen und wenn die einwandfreie Behandlung von AbwÃ¤ssern, Abfallstoffen und Altlasten gewÃ¤hrleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG; Art. 19 Abs. 1 RPG). GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlÃ¤sst Ã¼ber die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Bei der Planfestsetzung kommt der QuartierplanbehÃ¶rde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu, das von der RekursbehÃ¶rde nur mit ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼berprÃ¼fen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernÃ¼nftigen GrÃ¼nden halten lÃ¤sst, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten mÃ¶glich und auch vertretbar wÃ¤ren (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan mÃ¼ssen die Interessen der einzelnen GrundeigentÃ¼mer abgewogen, mÃ¶glichst ausgeglichen und mit den Ã¶ffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage gefundene LÃ¶sung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geÃ¤ndert werden, wenn sich bei AbwÃ¤gung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrÃ¤ngt, dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mÃ¤ss festgesetztem Quartierplan klar Ã¼berlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet im Rahmen der ÃberprÃ¼fung von QuartierplÃ¤nen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 3, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin. Eine ErmessensÃ¼berprÃ¼fung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als Rechtsverletzung gilt. Die ErmessensbetÃ¤tigung muss in jedem Fall pflichtgemÃ¤ss sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie sich an den allgemeinen RechtsgrundsÃ¤tzen, den verwaltungsrechtlichen Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so insbesondere am WillkÃ¼rverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit staatlicher Massnahmen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 50 N. 80). Bei der ÃberprÃ¼fung von Rekursentscheiden, mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu prÃ¼fen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das Quartierplangebiet wurde vorliegend folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil Ã¶stlich der Hochbordstrasse mit Ausnahme des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 05 (neu Kat-Nr. 06) sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 07 (neu Kat.-Nr. 08) und Kat.-Nr. 09 (neu Kat.-Nr. 01) bis zur nÃ¶rdlichen Begrenzung wurden der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Dazu gehÃ¶rt auch das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin I. Die Zone IG3 lÃ¤sst gemÃ¤ss der Bauordnung der Stadt DÃ¼bendorf vom 18. MÃ¤rz 1996 (BZO) hÃ¶chstens mÃ¤ssig stÃ¶rende Betriebe, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu. Eine Wohnnutzung ist nicht vorgesehen, hingegen eine FreiflÃ¤chenziffer von 20 %, damit nicht alle unÃ¼berbaubaren FlÃ¤chen fÃ¼r Zufahrten, ParkplÃ¤tze und Lager verwendet werden (Art. 23 BZO). Das Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nrn. 07 und 09 bis zur sÃ¼dlichen Grenze (ZÃ¼richstrasse) sowie das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 wurden der Zentrumszone Z4 zugeteilt. In der Zentrumszone Z4 sind Wohnungen, BÃ¼ros, Ateliers, Praxen sowie mÃ¤ssig stÃ¶rende Gewerbe zulÃ¤ssig; ein minimaler Wohnanteil ist jedoch nicht vorgeschrieben (Art. 6, 17 BZO). Dessen ungeachtet schÃ¤tzte der ErlÃ¤uternde Bericht das Einwohnerpotenzial in der Zone Z4 auf 720 Einwohner (zuzÃ¼glich zu den seit 1997 bestehenden ca. 200 Einwohnern, total 920 Einwohner), das Arbeitsplatzpotenzial auf zusÃ¤tzliche 3'630 ArbeitsplÃ¤tze (zu den bestehenden ca. 2'000 ArbeitsplÃ¤tzen) und in der Zone IG3 auf 4'310 ArbeitsplÃ¤tze (total 9'940 ArbeitsplÃ¤tze). Im Ãbrigen sind die Zonen IG3 und Z4 bezÃ¼glich ihrer baulichen AusnÃ¼tzung weitgehend identisch.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss dem Technischen Bericht ist eine mit Wegen durchzogene Platz- und GrÃ¼nflÃ¤che von 3'608 m<sup>2</sup> auf dem GrundstÃ¼ck neu Kat.-Nr. 01 (ehemals Kat.-Nr. 09) der Erben J (westlich der Hochbordstrasse) fÃ¼r die Erholung von Arbeitnehmern und BevÃ¶lkerung im Quartierplangebiet vorgesehen. Die bauliche AusnÃ¼tzung sowie das Recht zur Anrechnung dieser FlÃ¤che an der FreiflÃ¤chenziffer wird auf alle innerhalb des Quartierplans liegenden GrundstÃ¼cke der Zentrumszone Z4 im VerhÃ¤ltnis der einzelnen GrundstÃ¼cksflÃ¤chen zum Total der beteiligten GrundstÃ¼cke Ã¼bertragen. Diese leisten daran einen Beitrag von Fr. 1'265'000.-. Die Stadt DÃ¼bendorf Ã¼bernimmt den Unterhalt des Platzes und dessen spÃ¤tere Sanierung. </p> <p class="Urteilstext">Vorgesehen ist sodann eine an die Parkanlage anschliessende alleeartige Verbreiterung der Hochbordstrasse zwischen Sonnental- und Lagerstrasse von insgesamt 1'721 m<sup>2</sup>. Damit soll das Quartier eine IdentitÃ¤t als urbanes Arbeits- und Mischgebiet erhalten und die Hochbordstrasse als markante stÃ¤dtische Achse mit besonderen FreiraumqualitÃ¤ten aufgewertet und auf 16 m Breite ausgebaut werden (Fahrbahn 6 m, Geh- und Radwege 10 m). Vorgesehen sind hochwertige Ã¶ffentliche FreirÃ¤ume mit angenehmer AufenthaltsqualitÃ¤t und publikumsorientierter Erdgeschossnutzung. Den daran angrenzenden GrundstÃ¼cken wird die Pflicht auferlegt, auf ihren VorplÃ¤tzen die Gestaltung der gemeinschaftlichen Ausstattung weiterzufÃ¼hren. Die FlÃ¤che des GrundstÃ¼cks neu Kat.-Nr. 10 wird in Form von Miteigentumsanteilen im VerhÃ¤ltnis zu den NeuzuteilungsflÃ¤chen auf die GrundstÃ¼cke der Zone Z4 verteilt und mit diesen subjektiv-dinglich verknÃ¼pft. Das GrundstÃ¼ck neu Kat.-Nr. 11 wird in derselben Weise an die GrundstÃ¼cke der Zone IG3 gebunden. Die hierfÃ¼r von den Quartierplangenossen zu tragenden Kosten belaufen sich auf Fr. 1'315'000.-. </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich sollen Baumalleen entlang der verschiedenen Quartierstrassen erstellt werden. Die Trottoirs wurden mit einer Breite von bis zu 4.3 m geplant. Der zusÃ¤tzliche Landverbrauch und die Erstellungskosten fÃ¼r diese Alleen werden entsprechend dem Erschliessungsgrad und dem Strassenkostenverleger auf die Quartierplangenossen verteilt.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Rekursinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass im Quartierplanverfahren ausser den Strassen gegebenenfalls auch alle andern gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen festzulegen seien, die zur Erreichung der Quartierplanziele erforderlich seien. In der Praxis wÃ¼rden allerdings kleinere gemeinschaftliche Anlagen, deren Notwendigkeit von allen Betroffenen grundsÃ¤tzlich anerkannt werde, hÃ¤ufig nicht im dafÃ¼r vorgesehenen Verfahren (etwa Sonderbauvorschriften, Gestaltungsplan) festgelegt, sondern in ein anderes, ohnehin durchzufÃ¼hrendes Planungsverfahren integriert. In diesem Sinne gÃ¤lten als mÃ¶gliche Quartierplananlagen auch Nebeneinrichtungen zu Bauten und Anlagen wie etwa SpielplÃ¤tze, ParkplÃ¤tze sowie technische Einrichtungen von Bauten und Anlagen (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 4â22). FÃ¼r die Erstellung und Finanzierung aller andern, fÃ¼r die Erschliessung nicht notwendigen Anlagen, Ausstattungen und AusrÃ¼stungen, insbesondere wenn sie nicht mehr als untergeordnet bezeichnet werden kÃ¶nnten, mÃ¼sse ausserhalb des Quartierplanrechts eine ausreichende Rechtsgrundlage gefunden werden, beispielsweise in Form eines Gestaltungsplanverfahrens. Die Realisierung solcher Anlagen kÃ¶nne aber wiederum mit der Umsetzung des Quartierplans erfolgen. Die Erstellung eines Parks und einer Flaniermeile, womit stÃ¤dtebauliche Ziele verfolgt wÃ¼rden, habe nichts mit der Schaffung Ã¼berbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zÃ¤hle nicht zum durch einen Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die betroffene FlÃ¤che von insgesamt 5'329 m<sup>2</sup> und die Kosten von gesamthaft Fr. 2'580'000.- (Park und Allee Hochbordstrasse; vorn E. 3.2) bildeten keine kleineren gemeinschaftlichen Anlagen. Zudem fehle es am EinverstÃ¤ndnis der Betroffenen. Das Quartierplanverfahren bilde daher keine Rechtsgrundlage fÃ¼r die zwangsweise Festlegung und Finanzierungsregelung der von der BeschwerdefÃ¼hrerin I ins Auge gefassten Ausstattungselemente; diese hÃ¤tten vorzugsweise in einem Gestaltungsplanverfahren festgelegt werden mÃ¼ssen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>DemgegenÃ¼ber hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin I den vorinstanzlichen Entscheid im angefochtenen Bereich fÃ¼r rechtlich unhaltbar und fÃ¼r einen unzulÃ¤ssigen Eingriff in ihre Planungsautonomie. Die in Art. 3 RPG fÃ¼r alle Planungen geltenden QualitÃ¤tsanforderungen seien von der Vorinstanz nicht berÃ¼cksichtigt worden. Zu bedenken sei, dass im Endausbau in diesem Gebiet rund 10'000 ArbeitsplÃ¤tze bestehen und rund 900 Einwohner wohnen wÃ¼rden. Die Beschwerdeschrift verweist sodann auf das Minderheitsvotum der Referentin im vorinstanzlichen Verfahren. Diese hatte darauf hingewiesen, dass der ganze Quartierplanperimeter zum Gebiet mit erhÃ¶htem Gestaltungsanspruch erklÃ¤rt worden sei, wozu auch gestaltete AussenrÃ¤ume und minimale FlÃ¤chen fÃ¼r die Erholung gehÃ¶rten. Die rechtliche Grundlage fÃ¼r die Ausscheidung von FlÃ¤chen fÃ¼r gemeinschaftliche Ausstattungen erkannte die vorinstanzliche Referentin in § 126 Abs. 3 PBG. An solchen gemeinschaftlichen Ausstattungen bestehe sowohl ein Ã¶ffentliches als auch ein privates Interesse der Quartierplangenossen. Angesichts der kÃ¼nftig in diesem Gebiet arbeitenden und wohnenden Menschen Ã¼berwiege das Ã¶ffentliche das private Interesse. Es kÃ¶nne nicht angehen, dass ein solches Entwicklungsgebiet mit einer gesichtslosen, vÃ¶llig unstrukturierten AnhÃ¤ufung von banalen BÃ¼ro- und HandelsgebÃ¤uden "verscherbelt" werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Vorweg ist auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen im angefochtenen Entscheid zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin I trifft es nicht zu, dass die in Art. 3 RPG fÃ¼r alle Planungen geltenden QualitÃ¤tsanforderungen darin nicht berÃ¼cksichtigt worden wÃ¤ren. Die Vorinstanz anerkannte solche, prÃ¼fte aber, wie weit sie im Quartierplanverfahren erfÃ¼llt werden kÃ¶nnten (dazu vorn E. 2.1, 2.3). Soweit dem Quartierplan Hochbord der Zweck zugewiesen wird, ein unÃ¼berbautes Gebiet Ã¼berbaubar <i>und</i> attraktiv zu gestalten, lÃ¤sst sich ein solcher nur beschrÃ¤nkt erfÃ¼llen. Dem von der BeschwerdefÃ¼hrerin I angesteuerten Ziel, wonach die fÃ¼r das Quartierplangebiet angestrebte stÃ¤dtebauliche QualitÃ¤t mit qualifizierten Wohn- und Arbeitsbedingungen die KonkurrenzfÃ¤higkeit des Standorts stÃ¤rken und diesem eine nachhaltige WertschÃ¶pfung sichern soll, steht entgegen, dass der Quartierplan mindestens in der Zone IG3 ein mit Zweckbauten weitgehend Ã¼berbautes Gebiet betrifft, welche die angestrebte stÃ¤dtebauliche Raffinesse und Anziehungskraft grÃ¶sstenteils vermissen lassen. Selbst die geplante Parkanlage und die alleeartige Erweiterung der Hochbordstrasse vermÃ¶chten an den bestehenden VerhÃ¤ltnissen aufgrund ihrer westlich zentrierten Lage im Quartierplangebiet hÃ¶chstens partiell etwas zu Ã¤ndern. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin I dazu ausfÃ¼hrt, mittels zentraler GrÃ¼nanlagen und der damit entstehenden "urbanen QualitÃ¤t" werde â im Unterschied zu GrÃ¼nanlagen in einzelnen VorgÃ¤rten oder UmschwÃ¼ngen â ein unabschÃ¤tzbarer Mehrwert geschaffen und das Hochbordgebiet vom "08/15-Siedlungsbrei" abgehoben, lÃ¤sst sich dies demnach nicht generell auf das Quartierplangebiet umsetzen. Schliesslich steht nicht fest, dass von 900 kÃ¼nftigen Einwohnern ausgegangen werden kann, da die Zone Z4 keine Mindest-Wohnnutzung vorschreibt und deshalb ungewiss ist, wie weit die noch nicht Ã¼berbauten GrundstÃ¼cke in der Zone Z4 eine Wohnnutzung enthalten (vorn E. 3.1). So findet sich etwa auf neu Kat.-Nr. 12 (ehemals 13) zwischen Hochbordstrasse und "Am Stadtrand" im sÃ¼dlichen Teil des Quartierplangebiets bereits eine grossrÃ¤umige BÃ¼ronutzung, was fÃ¼r eine reine Wohnnutzung in unmittelbarer Nachbarschaft nicht besonders attraktiv erscheint. Die teilweise seit Jahren vorhandenen Dienstleistungsbetriebe und wenigen Wohneinheiten werden sich zudem seit ihrer Entstehung soweit organisiert haben, dass sie ihren Angestellten Ruhe- und AufenthaltsrÃ¤ume bzw. den Bewohnern angemessene FreirÃ¤ume bieten kÃ¶nnen und auf die geplanten Anlagen nicht angewiesen sind. Schon unter diesen tatsÃ¤chlichen Gegebenheiten erscheint die Erforderlichkeit der geplanten Ausstattungen sehr fraglich.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Umstritten ist die Frage, ob die rechtlichen Grundlagen des Quartierplanverfahrens Ã¶ffentliche Parkanlagen und Flaniermeilen als gemeinschaftliche Ausstattungen zulassen. </p> <p class="Erwgung3">Die BeschwerdefÃ¼hrerin I hÃ¤lt dafÃ¼r, dass die Platz- und GrÃ¼nflÃ¤che sowie die Ausweitung des mittleren Teils der Hochbordstrasse als gemeinschaftliche Ausstattungen behandelt und dementsprechend in das Miteigentum der beteiligten GrundeigentÃ¼mer mit besonderer Regelung fÃ¼r die Baukosten und den Unterhalt verwiesen werden mÃ¼ssten. Bereits nach dem Antrag des Regierungsrates vom 5. Dezember 1973 zum neuen Planungs- und Baugesetz seien in den allgemeinen GrundsÃ¤tzen zum Quartierplan â neben den zweckmÃ¤ssigen Parzellenformen und den gesetzlichen Erschliessungsanlagen â FlÃ¤chen auszuscheiden gewesen, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grund­stÃ¼cken dienten, wie ParkplÃ¤tze, Fahrzeugeinstellhallen, Sport-, Spiel- und RuheplÃ¤tze, LÃ¤rmschutzanlagen (ABl 1973/II S. 1671, 1829 zum damaligen § 95 PBG, heute § 126 PBG mit identischem Wortlaut). Schon der historische Gesetzgeber sei demnach Ã¼ber die restriktiven Vorstellungen der Rekursinstanz hinausgegangen. </p> <p class="Urteilstext">Dem hÃ¤lt die Beschwerdegegnerin I entgegen, dass das Quartierplanverfahren dazu diene, im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung der GrundstÃ¼cke zu ermÃ¶glichen und die dafÃ¼r nÃ¶tigen Anordnungen zu enthalten. Mit dem Quartierplan werde die fÃ¼r die Ãberbauung und Nutzung von GrundstÃ¼cken erforderliche Infrastruktur erstellt, wozu die streitbetroffenen Anlagen nicht gehÃ¶rten. § 126 Abs. 3 PBG bilde dafÃ¼r jedenfalls keine genÃ¼gende gesetzliche Grundlage. Darunter seien Ausstattungen im Sinn von Nebeneinrichtungen wie SpielplÃ¤tze, RuheplÃ¤tze, LÃ¤rmwÃ¤lle, FahrzeugabstellplÃ¤tze und innere Zufahrten zu verstehen, nicht aber Ã¶ffentliche Parkanlagen und Bestandteile Ã¶ffentlicher Strassen. Dasselbe gelte fÃ¼r die erforderlichen Einrichtungen, die bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der GrundstÃ¼cke genÃ¼gen mÃ¼ssten. Auch nach § 128 Abs. 1 und 2 PBG mÃ¼sse es sich bei gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen um Einrichtungen handeln, die fÃ¼r das Quartier benÃ¶tigt wÃ¼rden und bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der erfassten GrundstÃ¼cke genÃ¼gen mÃ¼ssten. Daraus lasse sich eine Notwendigkeit stÃ¤dtebaulicher Einrichtungen nicht ableiten. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>GemÃ¤ss § 126 Abs. 3 PBG sind FlÃ¤chen auszuscheiden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von GrundstÃ¼cken dienen. Allerdings konnte schon frÃ¼her eine Ausscheidung solcher FlÃ¤chen nicht unbeschrÃ¤nkt erfolgen. § 96 Abs. 1 des Entwurfs zum PBG begrenzte wie der aktuelle § 128 Abs. 1 PBG die durch den Quartierplan erschlossenen GrundstÃ¼cke darauf, nur an "gegebenenfalls erforderlichen" gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen teilzuhaben, wozu eine Flaniermeile und eine Parkanlage unter dem Gesichtspunkt der Erschliessung nicht gehÃ¶ren. Selbst wenn es sich aber gegenteilig verhielte, stellte sich doch die Frage, welches Ausmass solche haben dÃ¼rften. Nach § 128 Abs. 2 PBG sind gemeinschaftliche Ausstattungen und AusrÃ¼stungen so festzulegen, dass sie bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der erfassten GrundstÃ¼cke <i>genÃ¼gen</i>. Darin liegt zwar kein Verbot, dass gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch Ã¼ber das blosse GenÃ¼gen hinausgehen dÃ¼rften. In diesem Zusammenhang ist jedoch wiederum auf § 126 Abs. 3 PBG zu verweisen, wonach ein "BedÃ¼rfnis" fÃ¼r die ausgeschiedenen FlÃ¤chen zugunsten gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen muss, was vorliegend schon deswegen gerechtfertigt erscheint, als die Quartierplangenossen in erheblichem Umfang fÃ¼r die geplanten Anlagen aufzukommen hÃ¤tten. Damit werden solche FlÃ¤chen grundsÃ¤tzlich auf das notwendige Mass beschrÃ¤nkt. Die BeschwerdefÃ¼hrerin I legte jedoch ein sich aus dem Zweck des Quartierplans (vorn E. 2.3) ergebendes BedÃ¼rfnis weder fÃ¼r eine Parkanlage von 3'608 m<sup>2</sup> noch fÃ¼r eine auf 16 m Breite ausgebaute Allee von insgesamt rund 1'700 m<sup>2</sup> dar. Auch die von der Baudirektion beanstandete Fahrbahnbreite von bloss 6 m rechtfertigte eine Gesamtbreite der Allee Hochbord von 16 m nicht (vorn E. 3.2). Insbesondere die nahe der Ring- und Neugutstrasse sowie die jeweils am Rande des Quartierplangebiets gelegenen Liegenschaften wÃ¼rden vom beabsichtigten grossstÃ¤dtischen Flair einer Flaniermeile und einer Parkanlage an der entfernt liegenden Hochbordstrasse kaum profitieren, was weiter gegen deren Erforderlichkeit spricht. Inwiefern sich das Hochbord ohne die im Streit liegenden Massnahmen zu einem vorstÃ¤dtischen "Siedlungsbrei mit ungelÃ¶sten Verkehrsproblemen" zu entwickeln drohe, geht aus der Beschwerde nicht schlÃ¼ssig hervor. Weder als Anlagen noch im geplanten Ausmass lassen sich die projektierten Ausstattungen daher auf die erwÃ¤hnten Gesetzesbestimmungen stÃ¼tzen. Gestalterische und nutzungsmÃ¤ssige Festlegungen in Abweichung von der Bau- und Zonenordnung kann der Quartierplan von Gesetzes wegen aber nicht selber treffen (Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zÃ¼rcherischem Recht, Diss. ZÃ¼rich 1985, S. 221). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Daran Ã¤ndert sich nichts durch den Verweis der BeschwerdefÃ¼hrerin I auf einen Entscheid des ZÃ¼rcher Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2001 zur Ausstattung von Quartierplangebieten mit Fusswegnetzen, die nicht der baurechtlichen GrundstÃ¼ckerschliessung, sondern dem Komfort der kÃ¼nftigen Bewohner dienten. In diesem Urteil hielt das Gericht fest, bei der Planung und Festlegung von Fusswegen habe sich die QuartierplanbehÃ¶rde nicht zwingend auf das Minimum, das fÃ¼r eine hinreichende Erschliessung absolut erforderlich sei, zu beschrÃ¤nken. Dogmatisch gesehen seien solche Fusswege, die in erster Linie dem Komfort und nicht der Erschliessung dienten, eher als gemeinschaftliche Ausstattungen und AusrÃ¼stungen denn als eigentliche Erschliessungsanlagen zu betrachten. Der in jenem Fall strittige zusÃ¤tzliche Weg verkÃ¼rzte die Wegstrecke ins Dorfzentrum fÃ¼r Bewohner des Ã¶stlichen Teils des Quartiers um rund 150 m und ermÃ¶glichte, dass ein Naherholungsraum vermehrt erlebbar gemacht wurde. Auch wenn sich der fragliche Weg als fÃ¼r die Erschliessung nicht absolut notwendig erwies, so bewirkte dessen Erstellung doch gewisse Vorteile und Erleichterungen fÃ¼r die Quartierbewohner und war insofern einem weiter gefassten Erschliessungszweck zugeordnet. Aus diesem Entscheid kann daher nicht abgeleitet werden, es kÃ¶nnten gemeinschaftliche Ausstattungen jeden Ausmasses grundsÃ¤tzlich unabhÃ¤ngig vom Erschliessungszweck im Quartierplan als solche vorgesehen werden, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin I sinngemÃ¤ss festhÃ¤lt (vgl. dazu vorn E. 2.1 in fine).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Entgegen dem DafÃ¼rhalten der BeschwerdefÃ¼hrerin I bildet auch die im Gebiet Hochbord geltende Gestaltungsplanpflicht keine eigene Rechtsgrundlage fÃ¼r die Ausscheidung der Ã¶ffentlichen Parkanlage und der Flaniermeile. GemÃ¤ss § 48 Abs. 3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass fÃ¼r bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn dafÃ¼r ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht. GestÃ¼tzt darauf hat die BeschwerdefÃ¼hrerin I § 39a BZO erlassen, welcher im Hochbord sowie auch in zwei weiteren Gebieten eine Gestaltungsplanpflicht statuiert. GemÃ¤ss dem zuhanden der Gemeindeversammlung verfassten Kommentar zu dieser Bestimmung liegt der Grund fÃ¼r diese Festlegung in der LÃ¤rmbelastung der Gebiete und im BedÃ¼rfnis, die nach der Bauordnung zulÃ¤ssige hohe Dichte gut zu gestalten. Dazu wurde im Bericht der BeschwerdefÃ¼hrerin I zur Ortsplanungsrevision vom 25. November 1999 (verabschiedet am 25. Ok­tober 1999) verdeutlicht, nur mit einem Gestaltungsplan kÃ¶nnten gewisse NutzungsbeschrÃ¤nkungen und Vorschriften zur Stellung der Bauten und Anordnung von lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤umen erlassen werden, damit die LÃ¤rmgrenzwerte im Gebiet Ã¼berhaupt eingehalten werden kÃ¶nnten. Die derart motivierte Gestaltungsplanpflicht wurde von der BeschwerdefÃ¼hrerin I bisher denn auch so verstanden, dass die EigentÃ¼mer jeweils parzellenbezogen private GestaltungsplÃ¤ne zu erstellen hatten, was auch bereits vereinzelt geschehen ist. Aus der so verstandenen und auf die LÃ¤rmproblematik ausgerichteten Gestaltungsplanpflicht lÃ¤sst sich daher nicht die Pflicht ableiten, im grundstÃ¼ckÃ¼bergreifenden Quartierinteresse und gegen den Willen der GrundeigentÃ¼mer eine gemeinsame Parkanlage oder Flaniermeile zu erstellen. </p> <p class="Erwgung3">Zwischen dem Zweck eines Quartierplans und demjenigen eines Ge­staltungsplans ist sodann auch grundsÃ¤tzlich zu unterscheiden: WÃ¤hrend der Quartierplan ein Gebiet Ã¼berbaubar machen und die <i>erforderliche</i> Infrastruktur zu dessen Erschliessung bereitstellen soll, ermÃ¶glicht der Gestaltungsplan darÃ¼ber hinausgehende Eingriffe in gestalterischer Hinsicht (vorn E. 2.2, 2.3). Dementsprechend hat der Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen gemÃ¤ss § 83 Abs. 3 PBG auch nur soweit zu ordnen, als sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind. Anwendungsbereiche des Gestaltungsplans im Ã¼berbauten Gebiet sind neben anderem Quartier- und Ortsbildpflege (Eschmann, S. 150). Mit dem Gestaltungsplan wird eine stÃ¤dtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie GesamtÃ¼berbauung angestrebt (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 318). Entsprechend der umfassenderen eigentumsbeschrÃ¤nkenden MÃ¶glichkeiten im Gestaltungsplan erfordert dessen Erlass entweder ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse (§ 84 fÃ¼r Ã¶ffentliche GestaltungsplÃ¤ne) oder die Zustimmung aller bzw. einer qualitativen Mehrheit der GrundeigentÃ¼mer (§ 85 PBG fÃ¼r den privaten Gestaltungsplan). Im Gegensatz zum Quartierplan, welcher stets durch den Gemeinderat als Exekutive festgesetzt wird (§ 158 Abs. 1 PBG), bedÃ¼rfen Ã¶ffentliche GestaltungsplÃ¤ne der Zustimmung des fÃ¼r den Erlass der Bau- und Zonenordnung zustÃ¤ndigen Legislativorgans (§ 88 Abs. 1 PBG). </p> <p class="Erwgung3">Insgesamt besehen fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage, die geplante Flaniermeile an der Hochbordstrasse und die Parkanlage im Rahmen des Quartierplans erstellen zu lassen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin I lÃ¤sst sodann geltend machen, die GrundeigentÃ¼mer von MehrfamilienhÃ¤usern in der Zone Z4 seien ohnehin verpflichtet, KinderspielplÃ¤tze sowie Freizeit- und PflanzgÃ¤rten zur VerfÃ¼gung zu stellen. Zudem sei der Nachweis zu erbringen, dass die in der Zone Z4 mÃ¶glichen Wohnnutzungen stÃ¤dtebaulich und wohnhygienisch befriedigend integriert werden kÃ¶nnten. Die streitigen gemeinschaftlichen Anlagen verpflichteten die beteiligten GrundeigentÃ¼mer somit zu nichts, was nicht auch individuell von ihnen im Gestaltungsplan- oder im Baubewilligungsverfahren verlangt werden kÃ¶nnte. Nur sollten diese sonst individuell zu erbringenden Leistungen besser und wirksamer Ã¼ber gemeinsame Anlagen erfÃ¼llt werden. Dem hÃ¤lt die Beschwerdegegnerin I entgegen, auch ein grosser Quartierplanperimeter verschaffe dem Gemeinwesen noch kein Recht, den Bau Ã¶ffentlicher Parkanlagen und Flaniermeilen als stÃ¤dtebauliche TÃ¤tigkeit Privaten gegen deren Willen zu Ã¼berbinden. Die Quartierplangenossen mÃ¼ssten mit den streitbetroffenen Festlegungen vielmehr Geld fÃ¼r gemeinschaftliche FlÃ¤chen oder Einrichtungen ausgeben, welche ihnen bei objektiver Betrachtung kaum nÃ¼tzten. Zahlreiche GrundeigentÃ¼mer wÃ¼rden deshalb zusÃ¤tzliche FlÃ¤chen fÃ¼r eigene Frei-, Spiel- und RuheflÃ¤chen bereitstellen mÃ¼ssen, was im Ergebnis einer verpÃ¶nten Doppelbelastung gleichkomme. Zudem seien die Platz- und GrÃ¼nflÃ¤chen in der Quartiermitte nicht nÃ¶tig fÃ¼r die Erholung der Arbeitnehmenden und der BevÃ¶lkerung im Quartierplangebiet. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.1 </b>Weder aus dem Technischen Bericht noch aus dem ErlÃ¤uternden Bericht geht mit hinreichender Klarheit hervor, dass die Beteiligung an den Kosten der vorgesehenen Parkanlage und an der Flaniermeile Hochbordstrasse die Quartierplangenossen ihrer Pflicht entheben wÃ¼rde, im Rahmen des jeweils individuellen Gestaltungsplan- oder Baubewilligungsverfahrens KinderspielplÃ¤tze, Pflanz- und FreizeitgÃ¤rten zu erstellen, wie dies etwa Art. 37 BZO in AusfÃ¼hrung von § 248 Abs. 1 PBG vorsieht. Soweit dies allenfalls aus der Ãbertragbarkeit der baulichen AusnÃ¼tzung und der FreiflÃ¤chenqualitÃ¤t von Park und Flaniermeile auf alle QuartierplangrundstÃ¼cke der Zone Z4 abgeleitet werden kann, Ã¤usserte die Beschwerdegegnerin I zu Recht Skepsis daran, dass die vorgesehenen gemeinschaftlichen Ausstattungen die individuell zu erstellenden SpielplÃ¤tze und Gartenanlagen zu ersetzen vermÃ¶chten. Die Vorinstanz wies sodann richtig darauf hin, dass das Quartierplanrecht keine gesetzliche Grundlage fÃ¼r die zwangsweise Bildung von Miteigentum an Anlagen biete, die der Allgemeinheit dienten. Solche Anlagen habe vielmehr die Gemeinde zu Ã¼bernehmen. Zudem gebe es keine Norm, die einen GrundeigentÃ¼mer verpflichten kÃ¶nnte, die AusnÃ¼tzung von einem anderen GrundstÃ¼ck zu Ã¼bernehmen. Damit erscheint das Vorgehen der BeschwerdefÃ¼hrerin I aus rechtlicher Sicht nicht nachvollziehbar, woran ihre AusfÃ¼hrungen nichts Ã¤ndern.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.2 </b>TatsÃ¤chlich erscheint die auf 16 m Breite ausgeweitete Flaniermeile und "markante stÃ¤dtische Achse" Hochbordstrasse Mitte weder als Spielplatz noch fÃ¼r aktive Freizeitge­staltung (Freizeit- und PflanzgÃ¤rten) geeignet, umso weniger, als darauf der Bus im Viertelstundentakt verkehren soll. Was die Parkanlage anbelangt, soll diese nach dem Technischen Bericht als eine mit Wegen durchzogene, gestaltete Platz- und GrÃ¼nflÃ¤che fÃ¼r die Erholung von Arbeitnehmern und der BevÃ¶lkerung im Quartierplangebiet dienen. Als GebÃ¤ude seien nur eine WC-Anlage oder ein Kiosk zulÃ¤ssig. Das Bebauungs- und Freiraumkonzept nennt einen grosszÃ¼gigen Ã¶ffentlichen Park mit Wiese, BÃ¤umen und Wegen, der besonders wertvoll fÃ¼r die mÃ¶gliche Wohnnutzung in der Zone Z4 sei. Das HerzstÃ¼ck bestehe aus einer WasserflÃ¤che, deren RÃ¤nder mit Beton umfasst seien und eine Vielzahl von Sitzgelegenheiten bÃ¶ten. Es ergebe sich ein vielfÃ¤ltig nutzbarer, urbaner GrÃ¼nraum mit hoher <i>Aufenthalts</i>qualitÃ¤t. Allerdings vermag demnach die geplante Parkanlage einen Kinderspielplatz oder GartenaktivitÃ¤ten nicht zu ersetzen; dem steht neben dem erwÃ¤hnten Aufenthaltszweck die geometrisch angerichtete, urban-elegante Gestaltung entgegen. Ausserdem ist die Parkanlage mit Ausnahme der unmittelbar daran angrenzenden Liegenschaften mit mÃ¶glicher Wohnnutzung von den Ã¼brigen Parzellen mit mÃ¶glicher Wohnnutzung so weit entfernt bzw. durch die Hochbord­strasse getrennt (so etwa neu Kat.-Nrn. 06, 14, 12, 15), dass verantwortungsbewusste Eltern ihre Kinder kaum allein dorthin entlassen wÃ¼rden. Weiter spricht wenig dafÃ¼r, dass sich die Arbeitenden aus dem Quartierplangebiet regelmÃ¤ssig dort zur Erholung einfinden, da die Distanz zur Ã¼berwiegenden Zahl der Liegenschaften in der Zone IG3 recht gross ist. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die gemeinschaftlichen Ausstattungen, wie sie die BeschwerdefÃ¼hrerin I plant, die Quartierplangenossen von der Pflicht entheben wÃ¼rden, entsprechende individuelle Anlagen zu erstellen. Zudem spricht wenig dafÃ¼r, dass sich die Arbeitenden aus dem Quartierplangebiet regelmÃ¤ssig dort zur Erholung einfinden, da die Parkanlage von den meisten Liegenschaften der Zone IG3 recht weit entfernt ist. Damit wird auch ein allfÃ¤lliger, durch die zentralen GrÃ¼nanlagen entstehender "unabschÃ¤tzbarer Mehrwert" durchaus relativiert. Die Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin I vermÃ¶gen daher nicht darÃ¼ber hinwegzutÃ¤uschen, dass diese Anlagen weit Ã¼ber den Zweck hinausgehen, der im Quartierplanverfahren mit gemeinschaftlichen Anlagen erfÃ¼llt werden sollte, und primÃ¤r der stÃ¤dtebaulichen Aufwertung des Quartierplangebiets dienen, wofÃ¼r eine gesetzliche Grundlage indessen fehlt. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.3 </b>In der Tat wÃ¼rden die Quartierplangenossen auf diese Weise doppelt belastet, einerseits als Kostenbeteiligte fÃ¼r die geplanten Ausstattungen, andererseits wegen der Erstellung individueller Freizeitanlagen auf ihren Liegenschaften im Rahmen der parzellenbezogenen Gestaltungsplanpflicht, was sich als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erweist (§ 83 Abs. 3 in Verbindung mit § 248 Abs. 1 PBG). Hierin liegt ein Ermessensmissbrauch durch die BeschwerdefÃ¼hrerin I. Ein allfÃ¤lliges Ã¶ffentliches Interesse an der geplanten Parkanlage und der Flaniermeile lÃ¤sst diese keineswegs als eine fÃ¼r das Quartier notwendige und den QuartierplangrundstÃ¼cken dienende Ausstattung erscheinen, zumal die Flaniermeile trotz ihrer Ã¼ppigen Ausmasse den ihr zugedachten Zweck als Frei- und Erholungsraum nicht Ã¼berzeugend zu erfÃ¼llen vermag. In diesem Zusammenhang ist weiter zu bedenken, dass die geplante Flaniermeile westlich und Ã¶stlich der Hochbordstrasse je etwa zur HÃ¤lfte von bestehenden Bauten gesÃ¤umt wird, welche eine publikumswirksame Erdgeschossnutzung nicht ohne Weiteres zulassen und bei denen sich die private Gestaltungsplanpflicht erst im Zeitpunkt einer baulichen VerÃ¤nderung durchsetzen liesse.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.4 </b>Unzutreffend ist sodann, dass die in der IG3 bestehende FreiflÃ¤chenziffer von 20 % fÃ¼r dauernde Spiel- und RuheplÃ¤tze sowie GÃ¤rten nach § 257 PBG zur VerfÃ¼gung gestellt werden <i>muss</i>. Denn § 257 Abs. 1 PBG, der sich auf die Anrechenbarkeit der FreiflÃ¤chen bezieht (vgl. Ingress zu § 255 PBG), statuiert bloss, dass bei der FreiflÃ¤chenziffer offene FlÃ¤chen fÃ¼r dauernde Spiel- und RuheplÃ¤tze sowie GÃ¤rten anrechenbar seien.</p> <p class="Urteilstext">Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrte aus, das Anlegen von Alleen auf den Quartierstrassen habe offensichtlich nichts mit der Schaffung Ã¼berbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zÃ¤hle nicht zum Aufgabenbereich eines Quartierplans. StÃ¤dtebauliche Ziele, die damit verfolgt wÃ¼rden, seien Ã¼ber einen Gestaltungsplan festzulegen. </p> <p class="Erwgung2">Dem hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin I entgegen, die partiell vorgesehenen Verbreiterungen von Gehwegen an Quartierstrassen und deren Bepflanzung mit AlleebÃ¤umen seien als Bestandteil von Quartierplanstrassen zu betrachten und gehÃ¶rten zu den Strassenanlagen, mit denen sie in das Ã¶ffentliche Eigentum Ã¼bertragen wÃ¼rden. BerÃ¼cksichtige man die grosse Arbeitsplatzzahl im Hochbordgebiet, seien morgens und abends in den Stosszeiten sowohl Richtung Bahnhof Stettbach (S-Bahn- und Tramanschluss) als auch Richtung Ringstrasse (Haltestelle Glattalbahn) FussgÃ¤ngerstrÃ¶me zu bewÃ¤ltigen, welche das Mass einer Ã¼blichen Quartiererschliessungs- oder Sammelstrasse in einem Wohnquartier weit Ã¼bertrÃ¤fen. Im Ãbrigen hÃ¤tten sich auch quartierplanliche Anlagen in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzufÃ¼gen (§ 238 PBG), weshalb fÃ¼r sie Bepflanzungen verlangt werden kÃ¶nnten. Solche zeigten nur vernachlÃ¤ssigbare Einwirkungen auf den FussgÃ¤ngerfluss. DemgegenÃ¼ber macht die Beschwerdegegnerin I geltend, die Ãberbreite der Trottoirs lasse sich nicht mit erschliessungstechnischen Argumenten begrÃ¼nden. Die Baumgruben bewirkten zudem keine durchgehend breiten FussgÃ¤ngerverbindungen. Es handle sich bei den mit AlleebÃ¤umen gesÃ¤umten Gehsteigen nicht um Anlagen, die zulasten des Quartierplans erstellt werden dÃ¼rften. Sie kÃ¶nnten auch nicht als Ausstattungen und AusrÃ¼stungen erklÃ¤rt werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Anforderungen an die ZugÃ¤nglichkeit zu den im Quartierplangebiet liegenden Liegenschaften werden durch die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 mit richtunggebender Bedeutung geregelt (vorn E. 2.3). Der Umstand, dass nach Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin I das Ausmass des FussgÃ¤ngerverkehrs zu den Stosszeiten das Mass einer quartierÃ¼blichen Sammel- oder Quartiererschliessungsstrasse Ã¼bertrifft, sticht schon deswegen nicht, weil sich im Quartierplangebiet viele Betriebe befinden, die sich nicht nach den Ã¼blichen Arbeitszeiten richten. So sind etwa Carpetland, Lumimart, MÃ¶bel Pfister und interio regelmÃ¤ssig bis 20.00 Uhr, Office World bis 18.30 Uhr geÃ¶ffnet, Dancings und Restaurants noch weit lÃ¤nger. Angesichts der vielerorts geltenden gleitenden Arbeitszeit ist auch bei Dienstleistungsbetrieben (etwa ZKB, Helsana) nicht anzunehmen, dass sich deren GebÃ¤ude zu einer bestimmten Minute vollstÃ¤ndig entleeren. Ausserdem werden Mitarbeitende der an der und nahe der Ring-, ZÃ¼rich- und Neugutstrasse gelegenen Betriebe schon aus DistanzgrÃ¼nden vorwiegend die Glattalbahn oder den Bus benÃ¼tzen, sofern sie nicht ohnehin Ã¼ber einen Parkplatz verfÃ¼gen, was ebenfalls gegen kaum zu bewÃ¤ltigende FussgÃ¤ngerstrÃ¶me auf den Quartierstrassen zu den Stosszeiten spricht. Schliesslich wird die Ãberbreite der geplanten Gehsteige durch die Baumbuchten entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin I weitgehend kompensiert, wie etwa die Beispiele LÃ¶wen- oder Bahnhofstrasse in ZÃ¼rich zeigen, sodass sich kaum eine wirklich nutzbare KapazitÃ¤tserweiterung ergibt. Daraus lÃ¤sst sich jedenfalls eine sachlich begrÃ¼ndete Abweichung von den Zugangsnormalien nicht ableiten (dazu RB 1984 Nr. 100).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die Zugangsnormalien sehen fÃ¼r Fusswege als ergÃ¤nzende Anlagen eine Breite von 2 bis 2.5 m vor. Kommt zur Abgrenzung von der Fahrbahn allenfalls noch ein Bankett hinzu, ergÃ¤be sich eine Breite von 2.8 m. Dem entspricht die geplante Breite der Fusswege im Quartierplangebiet in weiten Teilen nicht, die sich mit den Baumbuchten zwischen 3.5 und 4.3 m bewegt. Damit gehen auch die geplanten Gehsteige weit Ã¼ber das zur Erschliessung notwendige Mass hinaus, ohne dass dafÃ¼r eine Erforderlichkeit bestÃ¼nde. Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, geht es nicht an, die Erschliessungsanlagen auf Kosten der Quartierplanbeteiligten grÃ¶sser zu dimensionieren, als eine zweckmÃ¤ssige Erschliessung erforderte. Auch aus KomfortgrÃ¼nden drÃ¤ngt sich die beabsichtigte Verbreiterung nicht auf (vorn E. 4.4.2, E. 5.2). Insofern fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage fÃ¼r die geplante Gestaltung der Quartierstrassen im Quartierplanverfahren. Daran Ã¤ndert die Berufung auf § 238 PBG nichts. </p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen gilt auch in diesem Zusammenhang, dass nicht alle in einem Ã¶ffentlichen Ge­staltungsplan allenfalls mÃ¶glichen Ausstattungen und Gestaltungselemente im Quartierplan zulasten der Quartierplanbeteiligten verwirklicht werden dÃ¼rfen (vgl. E. 4.4.3 vorstehend). </p> <p class="Urteilstext">In diesem Punkt ist die Beschwerde daher abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die Vorinstanz hatte zum strassenmÃ¤ssigen Erschliessungskonzept festgehalten, dass das Gebiet Hochbord von stark befahrenen Ã¼bergeordneten Strassen umgeben sei und wegen seiner GrÃ¶sse und der erlaubten hohen Baudichte selber in erheblichem Ausmass Ziel- und Quellverkehr generiere. Die Hochbordstrasse diene der Quartiererschliessung und nicht der Aufnahme von Durchgangsverkehr. Entsprechend wÃ¼rde eine durchgehende Hochbordstrasse dem Quartierplanrecht widersprechen. Zur Vermeidung von Schleichverkehr werde diese unterbrochen und das Quartierplangebiet von der Ringstrasse weitgehend abgeriegelt. Insgesamt Ã¼berzeuge das gewÃ¤hlte Verkehrsregime.</p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerdegegnerin I macht geltend, das gewÃ¤hlte Erschliessungskonzept sei nicht im Interesse der Quartierplangenossen. Die Priorisierung des Ã¶ffentlichen Verkehrs gehÃ¶re nicht zu den Aufgaben eines Quartierplans. Zudem lasse sich der quartierfremde Verkehr ohnehin nicht vom Quartierplangebiet fernhalten. Dessen Strassensystem werde vielmehr die Funktion einer gut ausgebauten Durchgangsstrasse Ã¼bernehmen. Dem kÃ¶nnte nur eine den Durchgangsverkehr abhaltende Verkehrssteuerung (steuerbare Rotlichter) abhelfen (act 14/2 S. 4â8). Dagegen wendet die BeschwerdefÃ¼hrerin I ein, das quartierinterne Erschliessungssystem kÃ¶nne verkehrstechnisch keinen Durchgangsverkehr aufnehmen, da es zu Spitzenzeiten bis zur Leistungsgrenze belastet sei. Es biete gute AnschlÃ¼sse an den Ã¶ffentlichen Verkehr und kurze Wege fÃ¼r den individuellen Motorfahrzeugverkehr. Dem stÃ¼nde eine durchgehende Hochbordstrasse direkt entgegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der Technische Bericht verweist bezÃ¼glich der strassenmÃ¤ssigen Erschliessung auf die kommunale Richtplanung, den Erschliessungsplan sowie die Randbedingungen im Zusammenhang mit dem Glattalbahnprojekt, wonach die StrassenanschlÃ¼sse des Quartierplangebiets an das Ã¼bergeordnete Strassennetz vorgegeben seien. Die BeschwerdefÃ¼hrerin I weist ihrerseits auf die richtplanerischen Festlegungen hin, wonach der Durchgangsverkehr vom Hauptstrassennetz nicht in das Quartierplangebiet abfliessen dÃ¼rfe. Weiter sei der lÃ¤ngst beschlossene Erschliessungsplan zu berÃ¼cksichtigen, der eine Anbindung des Quartierplangebiets an das Ã¼bergeordnete Strassennetz an den Knoten Hochbord-/Ãberlandstrasse und Hochbord-/ZÃ¼richstrasse vorsieht (und von untergeordneter Bedeutung Ring-/Neugutstrasse). GemÃ¤ss der Teilrevision 2005/06 des regionalen Richtplans vom 21. Februar 2006 ist in den Zentrumsgebieten (wie etwa Hochbord DÃ¼bendorf) die Erschliessung mit dem Ã¶ffentlichen Verkehr auszubauen, und sie bildet Voraussetzung fÃ¼r die Baureife. ZusÃ¤tzlich ist der Ã¶ffentliche Verkehr in Zentrumsgebieten mit hohem Anteil an Einkaufszentren und Freizeiteinrichtungen (wie etwa das Hochbord DÃ¼bendorf, vorn I.A) mit hoher PrioritÃ¤t zu fÃ¶rdern. Die Beschwerdegegnerin I Ã¤ussert sich dazu nicht substanziiert, weshalb diese planerischen Festlegungen nicht zu hinterfragen sind, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin I zu Recht festhÃ¤lt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Weiter ist auf die ausfÃ¼hrliche und zutreffende BegrÃ¼ndung des vorinstanzlichen Entscheids zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Soweit die Beschwerdegegnerin I davon ausgeht, der quartierfremde Verkehr werde sich nicht vom Quartierplangebiet fernhalten lassen und dies im Wesentlichen mit dem allgemein bekannten Verhalten von Automobilisten begrÃ¼ndet, ist ihr nicht zu folgen. Einerseits ist nach dem Verkehrsgutachten das quartierinterne Gebiet durch den darin erzeugten Verkehr in Spitzenzeiten ebenfalls ausgelastet, insbesondere in den Anschlussknoten an das Ã¼bergeordnete Strassennetz, was ein Einfahren dahin nicht als erstrebenswert erscheinen lÃ¤sst. Andererseits erforderte das Ausweichen von der Ã¼berlasteten Ringstrasse in das Quartierplangebiet doch einige Umwegfahrten, nachdem eine direkte Zufahrt von der Ringstrasse (aus sÃ¼dlicher Richtung) her ins Quartierplangebiet nicht mÃ¶glich ist, woran die einzig von der Ringstrasse und nur von Norden her mÃ¶gliche Einfahrt in die Neugutstrasse nicht viel Ã¤ndern wird. Denn der Weg zur Querung des Quartierplangebiets fÃ¼hrt auf dem sog. Ostring Ã¼ber mehrere gewundene, in Spitzenzeiten gleichfalls belastete Quartierstrassen zur ZÃ¼richstrasse. Im Bedarfsfall besteht sodann die MÃ¶glichkeit einer Einbahnregelung zwischen Lager- und Industriestrasse (auf der Verbindungsstrasse B), was eine Querung des Quartierplangebiets von Norden nach SÃ¼den verunmÃ¶glichte. Das vorgesehene strassenmÃ¤ssige Erschliessungssystem ist demnach effektiv darauf ausgerichtet, Durchgangsverkehr fernzuhalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Die Vorinstanz hielt aufgrund der im Verkehrsgutachten genannten Zahlen einen erhÃ¶hten Ausbaugrad des Ostrings fÃ¼r gerechtfertigt, da nicht nur Personenwagen, sondern auch LastzÃ¼ge von bis zu 2.65 m Breite (ohne RÃ¼ckspiegel) im Quartierplangebiet verkehrten. Da die Kurvenradien der Verbindungsstrassen auf dem Ostring recht eng seien, mÃ¼sse dies mittels einer erhÃ¶hten Fahrbahnbreite kompensiert werden. Dem hÃ¤lt die Beschwerdegegnerin I entgegen, selbst wenn das vorgesehene Erschliessungsregime zulÃ¤ssig wÃ¤re, brauchten nicht sÃ¤mtliche Strassen eine Breite von 6.5 m bis 7 m aufzuweisen. Damit werde Schleichverkehr nicht ferngehalten. FÃ¼r die Hochbordstrasse Mitte, die dem Busverkehr vorbehalten sei, sei auch nur eine Strassenbreite von 6 m geplant. Die BeschwerdefÃ¼hrerin I fÃ¼hrt an, dass das Strassennetz im Quartierplangebiet auf den Begegnungsfall von zwei Lastwagen ausgerichtet sei, was die geplante Strassenbreite erfordere. </p> <p class="Erwgung2">Die Baudirektion beanstandete im VorprÃ¼fungsbericht 30. Januar 2004 und in der GenehmigungsverfÃ¼gung vom 13. Mai 2009 gerade, dass die Fahrbahnbreite im mittleren Abschnitt der Hochbordstrasse mit 6 m fÃ¼r das Kreuzen von zwei Bussen zu knapp sei. Erforderlich sei eine Strassenbreite von mindestens 6.7 m, noch besser 7 m oder allenfalls ein seitlich zusÃ¤tzlich befahrbarer Streifen (z. B. Wasserrinne). Daraus erhellt, dass die gewÃ¤hlte Strassenbreite auf den Quartierstrassen fÃ¼r den Fall des Kreuzens von zwei Lastwagen mit vergleichbaren Ausmassen wie Busse nicht zu grosszÃ¼gig ausgefallen ist. TatsÃ¤chlich ist im Quartierplangebiet angesichts der vielen Dienstleistungs- und Industriebetriebe (z.B. K AG, MÃ¶bel Pfister, Interio, Carpetland, Lumimart Wohnbedarf) mit emsigem Lastwagenverkehr zu rechnen. Da wie erwÃ¤hnt auch das quartierinterne Erschliessungssystem in Spitzenzeiten erheblich belastet wird, rechtfertigt es sich nicht, die Quartierstrassen lediglich in den Kurven auf den Begegnungsfall von zwei Lastwagen auszurichten, da dies anschliessend zu zusÃ¤tzlichen Verkehrsbehinderungen fÃ¼hrte. Die geplante Strassenbreite erweist sich daher als gerechtfertigt und mÃ¼sste eigentlich im Interesse der Beschwerdegegnerin I sein, deren GrundstÃ¼ck in der Zone IG3 liegt. Dem Schleichverkehr steht demgegenÃ¼ber der gewundene Verlauf einer Querung des Quartierplangebiets von Norden nach SÃ¼den und umgekehrt entgegen (vorn E. 6.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Die Vorinstanz hielt fest, wenn der Eintritt ins Quartierplangebiet mit einer entsprechenden Programmierung der Lichtsignalanlagen massiv erschwert werde, wÃ¤re nicht nur der Durchgangs-, sondern auch der Ziel- und Quellverkehr davon betroffen. Zudem mÃ¼sste fÃ¼r die wartenden Fahrzeuge an den Anbindungspunkten des Quartierplangebiets sehr viel mehr Stauraum hergerichtet werden. Derselben Ansicht ist die BeschwerdefÃ¼hrerin I. Die Beschwerdegegnerin I bestreitet, dass eine durchgehende Hochbordstrasse zur Kanalisierung des Verkehrs am fehlenden Stauraum auf den Ã¼bergeordneten Strassen scheitere. Gegebenenfalls sei auf diesen jedoch auf Kosten des jeweiligen StrasseneigentÃ¼mers Abhilfe zu schaffen. Die Beschwerdegegnerin I Ã¼bersieht, dass beim Anschluss Ãberland-/Hochbordstrasse die PlatzverhÃ¤ltnisse nach der Autobahnausfahrt sehr beschrÃ¤nkt sind und nur einen kurzen Einspurstreifen zulassen. Beim Anschlussknoten ZÃ¼rich-/Hochbordstrasse ist ein lÃ¤ngerer Einspurstreifen ebenfalls nicht mÃ¶glich, weil der Raum von den Gleisen der Glattalbahn beansprucht wird. Selbst wenn aber ein etwas lÃ¤ngerer Einspurstreifen auf der ZÃ¼richstrasse die Zufahrt ins Quartierplangebiet von Osten her ermÃ¶glichen kÃ¶nnte, mÃ¼ssten anschliessend die Gleise der Glattalbahn gequert werden, was die Einfahrt ins Quartierplangebiet nicht erleichtert und zu Staus auf dem Einspurstreifen fÃ¼hren kann. Wenn zudem der Durchgangsverkehr zur Entlastung der Ringstrasse <i>und </i>der Ziel- und Quellverkehr durch bzw. in das Quartierplangebiet gefÃ¼hrt werden mÃ¼ssten, wÃ¤re das System angesichts der im Verkehrsgutachten genannten Zahlen erst recht Ã¼berlastet, woran verlÃ¤ngerte Einspurstreifen nichts zu Ã¤ndern vermÃ¶chten. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b>Die Beschwerdegegnerin I moniert, die Priorisierung des Ã¶ffentlichen Verkehrs sei nicht Aufgabe des Quartierplans. Damit verkennt sie, dass gemÃ¤ss § 237 Abs. 1 PBG bei grÃ¶sseren Ãberbauungen, wie sie hier im Hochbordgebiet bereits teilweise bestehen und dank dem Quartierplan zusÃ¤tzlich realisiert werden kÃ¶nnen, auch die Erreichbarkeit mit dem Ã¶ffentlichen Verkehr zu den Grundanforderungen der Erschliessung gehÃ¶rt. GestÃ¼tzt darauf hat die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich bereits bei der VorprÃ¼fung des Quartierplanentwurfs am 30. Januar 2004 verlangt, dass die durch das Quartierplangebiet verkehrende Busverbindung optimiert werden mÃ¼sse. Dabei ging es primÃ¤r nicht um die Sanierung der unattraktiven, auf der Ringstrasse verkehrenden Buslinie 796 auf Kosten des Quartierplans, sondern um die benutzerorientierte Erschliessung des Quartierplangebietes mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln. Die Buslinie 796 (StettbachâDÃ¼bendorfâWangenâDietlikon) erhÃ¤lt im Quartierplangebiet drei Haltestellen, soll in dichtem Intervall durch das Quartierplangebiet fahren und eine zusÃ¤tzliche BefÃ¶rderungsart darstellen, was schon angesichts der Anzahl ArbeitsplÃ¤tze und der erwarteten Besucher im Quartierplangebiet, aber auch aus Ã¶kologischer Sicht notwendig erscheint. Zudem ist das Quartierplangebiet, im Unterschied etwa zum Gebiet Ã¶stlich der Ringstrasse, bislang nur am sÃ¼dlichen Rand von Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen.</p> <p class="Urteilstext">Besondere Aufwendungen fÃ¼r die Quartierplangenossen ergeben sich daraus mit einer Ausnahme nicht. Die Haltestellen an der Hochbordstrasse liegen entlang den vorgesehenen Fahrspuren. Einzig die separate Busspur mit Haltestelle an der Neugutstrasse erfordert zusÃ¤tzlichen Aufwand. Dies beanstandete die Beschwerdegegnerin I im Rekursverfahren allerdings nicht, nur im Beschwerdeverfahren, weshalb sie mit dieser RÃ¼ge ausgeschlossen ist. Zur Klarstellung sei immerhin ausgefÃ¼hrt, dass es durchaus im Interesse der Quartierplangenossen liegt, wenn der Bus, ohne vom privaten Motorfahrzeugverkehr behindert zu werden, das Quartierplangebiet wieder ungehindert verlassen und Kunden wie Arbeitnehmer rechtzeitig zu Anschlussstationen des Ã¶ffentlichen Verkehrs transportieren kann. Das Schwergewicht der erwÃ¤hnten separaten Busspur liegt daher nicht in erster Linie in der Priorisierung des Ã¶ffentlichen Verkehrs, sondern in der Sicherstellung eines reibungslosen Ablaufs des Busverkehrs zugunsten der Besucher des Quartierplangebiets und damit im Interesse der Quartierplangenossen, weshalb sich deren Kostenbeteiligung rechtfertigt.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die Vorinstanz hielt fest, dass die im Erschliessungsplan enthaltenen Groberschliessungsanlagen vom Gemeinwesen zu erstellen und zu finanzieren seien (§ 91 PBG). Dabei handle es sich um die AnschlÃ¼sse der Hochbord- an die Ãberland- und die ZÃ¼richstrasse auf einer LÃ¤nge von je 60 m. Dagegen diene der Quartierplan der Feinerschliessung. Ob eine bestimmte Erschliessungsanlage durch die GrundeigentÃ¼mer im Quartierplanverfahren zu erstellen und zu finanzieren sei, habe die QuartierplanbehÃ¶rde nach quartierplanrechtlichen Kriterien zu entscheiden. Damit die Radfahrer und FussgÃ¤nger im Quartierplangebiet ihr Ziel sicher erreichen kÃ¶nnten, sei das geplante Rad- und Gehwegnetz nÃ¶tig, denn es diene in einem weit Ã¼berwiegenden Masse der GrundstÃ¼ckserschliessung. Dem hÃ¤lt die Beschwerdegegnerin I entgegen, wÃ¼rde der Vorinstanz gefolgt, kÃ¶nnte eine Gemeinde Ã¼ber weite Strecken auf den Bau von Gemeindestrassen und der Groberschliessung dienenden Fusswegen verzichten und deren Erstellung den Quartierplangenossen Ã¼bertragen, wenn eine Verkehrsanlage fÃ¼r die Erschliessung des Quartiers unentbehrlich sei. Bei korrekter WÃ¼rdigung hÃ¤tte die Vorinstanz eine Beteiligung der Ã¶ffentlichen Hand an den Strassenbaukosten bejahen mÃ¼ssen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin I macht geltend, die erwÃ¤hnte Groberschliessung lasse sich nicht in Frage stellen, da seit der Festsetzung des Erschliessungsplanes vom 25. Oktober 1999 keine relevanten VerÃ¤nderungen eingetreten seien. Zudem zÃ¤hle die Bereitstellung eines hinreichenden Fuss- und Radwegnetzes zu den notwendigen Ausstattungen eines Quartierplangebiets, jedenfalls dann, wenn es auch interne Erschliessungsaufgaben Ã¼bernehme. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>GemÃ¤ss dem Technischen Bericht gehÃ¶ren einzig die AnschlÃ¼sse der Hochbordstrasse an die ZÃ¼rich- sowie an die Ãberlandstrasse auf einer LÃ¤nge von 60 m zur Groberschliessung, nicht jedoch die Quartierstrassen. Diesen kommt daher keine Groberschliessungsfunktion zu. Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin I zu Recht festhÃ¤lt, ist der Erschliessungsplan bereits am 25. Oktober 1999 festgesetzt worden. Darauf ist nicht zurÃ¼ckzukommen. Denn kantonale oder kommunale NutzungsplÃ¤ne â zu denen der Erschliessungsplan gehÃ¶rt (Haller/Karlen, Rz. 304) â unterliegen im Rechtsmittelverfahren nur ausnahmsweise der akzessorischen ÃberprÃ¼fung, so, wenn die durch die Festlegung bewirkten EigentumsbeschrÃ¤nkungen fÃ¼r den GrundeigentÃ¼mer bei der Festsetzung nicht erkennbar waren oder sich seither die rechtlichen oder tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse wesentlich verÃ¤ndert haben (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 19 N. 27). Solches wird von der Beschwerdegegnerin I jedoch nicht geltend gemacht. Dass die BeschwerdefÃ¼hrerin I inzwischen den bereits teilweise zur Groberschliessung zÃ¤hlenden nÃ¶rdlichen Teil der Hochbordstrasse nunmehr bis zum Kreisel Nord als Groberschliessung anerkannte (vgl. etwa VB.2008.00277 E. 7.1), Ã¤ndert daran schon mangels einer fÃ¼r die Quartierplangenossen nachteiligen VerÃ¤nderung der VerhÃ¤ltnisse nichts. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Die Beschwerdegegnerin I beruft sich fÃ¼r ihren Standpunkt auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 24. August 2006, worin es um die Frage ging, inwieweit die Quartierplangenossen fÃ¼r die Erstellung eines Gehwegs entlang einer Strasse aufzukommen hÃ¤tten, wenn zuvor schon ein Fussweg bestanden hatte, der Bestandteil des kommunalen Fuss- und Wanderwegnetzes bildete (VB.2006.00246, Ziff. I.). Das Gericht kam zu folgendem Schluss: Dient ein Gehweg primÃ¤r der Feinerschliessung, so lÃ¤sst sich aus dem Umstand, dass der kommunale Verkehrsplan darin einen Weg von kommunaler Bedeutung vorsieht, eine Kostenpflicht des Gemeinwesens nur im Umfang dieser erweiterten Nutzung annehmen (§ 35 Abs. 2 StrassG; VB.2006.00246, E. 3.3 S. 8). Allgemeiner gefasst, haben die Gemeinde oder der Kanton an die Erstellungskosten von Rad-, Fuss- und Wanderwegen, denen auch Feinerschliessungsfunktion zukommt, nur beizutragen, wenn sich aufgrund der Ã¼bergeordneten Funktion zusÃ¤tzliche bauliche Massnahmen als notwendig erweisen (Peter Kleb, Kosten und EntschÃ¤digungen im ZÃ¼rcher Quartierplanverfahren, Diss. ZÃ¼rich 2004, S. 115).</p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.1 </b>Entsprechend den richtplanerischen Vorgaben werden im Quartierplangebiet zwei Radwegrouten realisiert. Die West-Ost-Verbindung verlÃ¤uft vom Bahnhof Stettbach Ã¼ber einen kombinierten Rad- und Fussweg im Gegenverkehr und spÃ¤ter Ã¼ber die Sonnentalstrasse zur Glattalbahn-Haltestelle Ringstrasse. Die Nord-SÃ¼d-Verbindung verlÃ¤uft auf der (geplanten) Hochbordstrasse. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.2 </b>Das Quartierplangebiet wird sodann mit einem feinmaschigen Netz von Fuss- und Gehwegen erschlossen, welche direkte Verbindungen von den Haltestellen des Ã¶ffentlichen Verkehrs in das Quartierplangebiet ermÃ¶glichen. Dabei wurden bestehende Gehwege im oberen (nÃ¶rdlichen) Teil der Hochbordstrasse sowie auf den bestehenden Quartierstrassen (Am Stadtrand, Sonnental-, Industrie-, Lager- und Neugutstrasse) berÃ¼cksichtigt bzw. in das umfassende Gehwegnetz integriert. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>An sich ist die Gefahr nicht vollends von der Hand zu weisen, dass ein Gemeinwesen im Quartierplanverfahren auf Kosten der Quartierplangenossen Strassen und Wege ausbauen lÃ¤sst, denen eigentlich Groberschliessungsfunktion zukÃ¤me. Vorliegend ist jedoch die Groberschliessung gemÃ¤ss Erschliessungsplan auf die beiden Zufahrten ins Quartierplangebiet beschrÃ¤nkt (vorn E. 7.2). Es ist deshalb mit der Vorinstanz nur noch zu prÃ¼fen, ob die im Erschliessungsplan nicht enthaltenen Erschliessungsanlagen als Feinerschliessungsanlagen des Quartierplans gelten kÃ¶nnen. Dies ist der Fall, wenn sie fÃ¼r die Erschliessung der Bauparzellen innerhalb des Quartierplangebietes benÃ¶tigt werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.1 </b>Das Radwegnetz wird vorliegend auf ein Minimum beschrÃ¤nkt. In der West-Ost-Richtung kÃ¶nnen Radfahrer vom Bahnhof Stettbach bis zur Hochbordstrasse den am sÃ¼dlichen Rand des Quartierplangebiets entlang fÃ¼hrenden Rad- und Gehweg des Glattalbahnprojektes benutzen. Anschliessend fahren sie auf dem Radweg des sÃ¼dlichen Teils der Hochbordstrasse ins Quartierplangebiet ein. Danach sind die Radfahrer entweder auf die BenÃ¼tzung der Quartierstrassen angewiesen, um zu den im Ã¶stlichen Teil des Quartierplangebiets liegenden GeschÃ¤ften zu gelangen, oder sie erreichen weiter Ã¼ber die Sonnentalstrasse, die zu einem Drittel einen Radweg aufweist, die Haltestelle Ringstrasse der Glattalbahn (und danach ausserhalb des Quartierplangebiets das Zentrum DÃ¼bendorf). In Nord-SÃ¼d-Richtung benÃ¼tzen Radfahrer die Hochbordstrasse, die sie wie eben beschrieben oder Ã¼ber die von Westen in die Hochbordstrasse mÃ¼ndenden Stichstrassen erreichen. Auf diese Weise wird das Quartierplangebiet mit minimalem baulichem Aufwand fÃ¼r Radfahrer so erschlossen, dass sie â auch aufgrund der Breite der Quartierstrassen â gefahrlos jeden Punkt im Quartierplangebiet erreichen kÃ¶nnen. Dass das Radwegnetz zusÃ¤tzlich Ã¼bergeordnete Funktionen Ã¼bernimmt, ist nicht ausgewiesen. Selbst wenn dem aber so wÃ¤re, ist nicht zu erkennen und wird substanziiert auch nicht geltend gemacht, dass sich deswegen zusÃ¤tzliche bauliche Massnahmen als notwendig erwiesen (vorn E. 7.3). Den Unterhalt des Radwegnetzes trÃ¤gt ohnehin die BeschwerdefÃ¼hrerin I.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.2 </b>Zur Beurteilung der Notwendigkeit des Fusswegnetzes ist vorauszuschicken, dass im Quartierplangebiet beim Vollausbau mehrere unterirdische und wenige oberirdische Parkierungsanlagen vorgesehen bzw. bereits erstellt sind (so etwa interio, Coop Baucenter, MÃ¶bel Pfister, Office World, ZKB), die sich zentral Ã¼ber das Quartierplangebiet erstrecken. Das Fusswegnetz wird es den Besuchern (Kunden) ermÃ¶glichen, ihr Auto in einem der ParkhÃ¤user abzustellen und nicht nur die in derselben Liegenschaft vorhandenen GeschÃ¤fte, sondern zu Fuss mindestens auch die umliegenden GeschÃ¤fte zu erreichen. Zur Vermeidung von unnÃ¶tigem Verkehr erweist sich ein ausgedehntes Gehwegnetz bereits aus diesem Grund als zur Erschliessung notwendig. Das Gehwegnetz umfasst denn auch sÃ¤mtliche Quartierstrassen sowie die Hochbordstrasse (auch ohne die geplante Allee; vorn E. 4.5), wobei an die teilweise vorhandenen Gehwege nahtlos angeschlossen wird (z.B. Neugutstrasse, Sonnentalstrasse). Zudem dient das Fusswegnetz insbesondere der Anbindung des Quartierplangebiets an die Haltestellen des Ã¶ffentlichen Verkehrs (z.B. Hochbordstrasse, Ringstrasse) und verkÃ¼rzt die Wege zu den Stichstrassen westlich der Hochbordstrasse (z.B. Verbindung Am Stadtrand zur Stichstrasse D und zum ChÃ¤strÃ¤gerweg), aber auch Ã¶stlich davon (direkter Zugang Hochbordstrasse/Industriestrasse fÃ¼r FussgÃ¤nger). Auch hier ist nicht ersichtlich, dass das Gehwegnetz (nicht in Form von Alleen; vorn E. 5) fÃ¼r Ã¼bergeordnete Funktionen vorgesehen und deswegen zusÃ¤tzlicher baulicher Aufwand betrieben worden wÃ¤re.</p> <p class="Urteilstext">Insgesamt dienen die im Quartierplan vorgesehenen Geh- und Radwege daher in weit Ã¼berwiegendem Masse der Feinerschliessung der GrundstÃ¼cke, wie die Vorinstanz zu Recht festhielt. Insofern ist die Beschwerde demnach abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Die Beschwerdegegnerin I beanstandet sodann die festgelegen Bautiefen von 60 m, wovon die erste mit 100 %, die zweite mit 50 % und die dahinter liegende FlÃ¤che nicht belastet wird. Da ihr GrundstÃ¼ck Ã¼ber wenige denkbare Zutrittstellen verfÃ¼ge, was ihr fÃ¼r die Erschliessung des rÃ¼ckwÃ¤rtigen Teils des GrundstÃ¼cks betrÃ¤chtliche Investitionen beschere, rechtfertige es sich, eine Reduktion der Bautiefe auf lediglich 30 m vorzunehmen. Die Vorinstanz hielt zwar an der Bautiefe von 60 m fest, wies aber einen Teil des GrundstÃ¼cks der Beschwerdegegnerin I der kostenfreien dritten Bautiefe zu. Die BeschwerdefÃ¼hrerin I erkennt keinen Grund, die festgelegten Bautiefen zu verÃ¤ndern.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Nach § 146 Abs. 1 PBG bestimmt der Quartierplan, wie die Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen zu tragen sind. Die Verteilung der Erstellungskosten auf die an den Erschliessungsanlagen interessierten Grund­stÃ¼cke beruht auf dem Perimetersystem, wonach ein GrundstÃ¼ck umso mehr von einer Erschliessungsanlage profitiert, je grÃ¶sser die FlÃ¤che in ihrer unmittelbaren NÃ¤he ist. Die Regelung von § 146 PBG bedeutet nicht, dass schematische MassstÃ¤be grundsÃ¤tzlich ausgeschlossen wÃ¤ren. Aus GrÃ¼nden der PraktikabilitÃ¤t kann im Planungsrecht ein relativ grober Raster zur Anwendung gelangen, der nicht in jedem Einzelfall restlos zu befriedigen vermag. Bei der Anwendung von § 146 Abs. 3 PBG ist zunÃ¤chst zu berÃ¼cksichtigen, ob bei der Ãberbauung noch weitere eigene Aufwendungen wie lÃ¤ngere Zufahrten und ZugÃ¤nge, Werkleitungen und dergleichen nÃ¶tig sein werden, die sich bei anderen GrundstÃ¼cken wegen ihrer Lage und Form erÃ¼brigen. Dem wird mit unterschiedlichen Bautiefen von abgestufter Belastung Rechnung getragen. FÃ¼r normale WohnÃ¼berbauungen gelten Bautiefen von 30 m als geeignet. Ausnahmsweise kÃ¶nnen grÃ¶ssere Bautiefen bis 50 m und mehr festgelegt werden, insbesondere in Industrie- oder Gewerbezonen (Kleb, S. 185 f.). </p> <p class="Erwgung3"><b>8.2.1 </b>GemÃ¤ss dem vorinstanzlichen Entscheid weichen sowohl in der Zentrumszone Z4 als auch in der Industrie- und Gewerbezone IG3 die ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten im Quartierplangebiet Hochbord von den Ã¼blicherweise anzutreffenden VerhÃ¤ltnissen wesentlich ab, indem sich im Hochbord eine grosse Zahl ausgesprochen grosser Parzellen finde. Zudem bestehe eine Gestaltungsplanpflicht, welche gerade bei grossen GrundstÃ¼cken zusammengefasste ErschliessungslÃ¶sungen ermÃ¶gliche, welche fÃ¼r die hinteren Bautiefen nicht zwingend zu Mehrkosten fÃ¼hren mÃ¼ssten. Eine merkliche VergrÃ¶sserung der sonst Ã¼blichen Bautiefen drÃ¤nge sich daher geradezu auf. Die BeschwerdefÃ¼hrerin I erachtet die interne Erschliessung des GrundstÃ¼cks der Beschwerdegegnerin I nicht in einem Mass aufwÃ¤ndiger, das den Rahmen der schematisierten Kostenregelung sprengen wÃ¼rde. </p> <p class="Erwgung3"><b>8.2.2 </b>Die Beschwerdegegnerin I verweist vorerst darauf, dass zwei Bautiefen von 60 m Ã¼ber der Belastung in den erwÃ¤hnten PrÃ¤judizien (Kleb, S. 186; vorn E. 8.2) lÃ¤gen. Dies allein genÃ¼gt jedoch nicht, um die Bautiefen zu verÃ¤ndern. Die Beschwerdegegnerin I stÃ¼tzt sich weiter darauf, dass nur sehr wenige Zutrittsstellen zu ihrem GrundstÃ¼ck denkbar seien, nÃ¤mlich nur auf der Sonnentalstrasse und nur auf wenigen Metern. Im Osten und SÃ¼den sei ein Zutritt nicht mÃ¶glich, und im Westen bloss Ã¼ber das K-Areal. So mÃ¼ssten relevante eigene Aufwendungen fÃ¼r lÃ¤ngere Zufahrten und ZugÃ¤nge getÃ¤tigt werden. TatsÃ¤chlich zeigt sich die Erschliessungssituation fÃ¼r das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin I nicht als so fatal. Eine Zufahrt ist von der Hochbordstrasse aus Ã¼ber den ursprÃ¼nglich von der Beschwerdegegnerin I der K AG abgetretenen Landstreifen mÃ¶glich, auf dem im Gegenzug der Beschwerdegegnerin I von der K AG gemÃ¤ss einer Vereinbarung von Ende 2003 ein Fuss- und Fahrwegrecht "auf dem nÃ¶rdlichen Abschnitt der internen Erschliessungsstrasse von der Hochbordstrasse her" gewÃ¤hrt wird. Weiter lÃ¤sst mindestens auch der mittlere Abschnitt der Sonnentalstrasse eine Zufahrt von Norden etwa in der Mitte des GrundstÃ¼cks der Beschwerdegegnerin I zu, ebenso â entgegen ihrer Ansicht â im Osten des fraglichen GrundstÃ¼cks die Strasse E von Norden. Somit sind drei verschiedene Zufahrten zu ihrem GrundstÃ¼ck mÃ¶glich. Unter BerÃ¼cksichtigung dessen, dass beispielsweise die Ã¤hnlich grossen Parzellen Kat.-Nr. 13 (neu Kat.-Nr. 12; Helsana-GebÃ¤ude) und Kat.-Nr. 16 (neu Kat.-Nr. 17, MÃ¶bel Pfister) aktuell mit nur einer Zufahrt auskommen, ohne dass lÃ¤ngere Zufahrten und ZugÃ¤nge nÃ¶tig wÃ¤ren, vermag die Beschwerdegegnerin I aufgrund der zu Unrecht bemÃ¤ngelten Zutrittsstellen eigene Aufwendungen fÃ¼r lÃ¤ngere Zufahrten oder ZugÃ¤nge auf ihrem GrundstÃ¼ck nicht in einer Weise geltend zu machen, dass von den vorgesehenen Bautiefen abzuweichen wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung2">DiesbezÃ¼glich ist die Beschwerde demnach ebenfalls abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2">Demnach ist die Beschwerde der BeschwerdefÃ¼hrerin I ebenso abzuweisen wie diejenige der Beschwerdegegnerin I. Insofern halten sich Obsiegen und Unterliegen der Parteien die Waage. Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens zur HÃ¤lfte der BeschwerdefÃ¼hrerin I und zur HÃ¤lfte der Beschwerdegegnerin I aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Aufgrund des etwa als gleichwertig zu bemessenden Unterliegens der BeschwerdefÃ¼hrerin I und der Beschwerdegegnerin I mit ihren Beschwerden sind gegenseitig keine ParteientschÃ¤digungen auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer:</span></p> <p class="Urteilstext">Die Verfahren VB.2008.00275 und VB.2008.00295 werden vereinigt. Die Akten des Verfahrens VB.2008.00295 werden als act. 14 zu den Akten genommen.</p> <p class="Urteilstext">und erkennt:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 9'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 9'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zur HÃ¤lfte der BeschwerdefÃ¼hrerin I zulasten der Quartierplanrechnung und zur HÃ¤lfte der Beschwerdegegnerin I auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>