<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00643</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219426&amp;W10_KEY=13013491&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00643</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 25.07.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 07.07.2020 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Unterschutzstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Schutzwürdigkeit eines Bauernhauses mit Ökonomieteil. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswürdig ist oder die Landschaft oder Siedlung wesentlich mitprägt, steht der Gemeinde ein erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu (E. 3.2). Die besondere Stellung und Lage einer Baute begründet für sich alleine grundsätzlich keinen besonderen Situationswert. Die zu schützende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen (E. 4.2). Ohne das strittige Gebäude würde die Bebauung des Weilers eine empfindliche Einbusse erleiden, der optische Eindruck eines kleinen "Dorfkerns" ginge verloren. Eine prägende Wirkung ergibt sich ausserdem aufgrund des Volumens und verschiedener äusserlicher Merkmale der Baute (E. 4.3). Dass dem Gebäudeäussern aufgrund des Situationswerts Schutzwürdigkeit zugesprochen wurde, ist nicht zu beanstanden (E. 4.4). Da den denkmalschützerischen Interessen durch die Erstellung einer Ersatzbaute nicht ausreichend Rechnung getragen werden könnte, ist das Verfahren auch nicht bis zum Entscheid über eine Weilerkernzone zu sistieren (E. 5.2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUERNHAUS">BAUERNHAUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃGENDE WIRKUNG">PRÃGENDE WIRKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RICHTPLAN">RICHTPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZWÃRDIGKEIT">SCHUTZWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITUATIONSWERT">SITUATIONSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 24c RPG</span><br/><span class="ungerade">§ 50 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=42951" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00643</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">25. Juli 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole BÃ¼rgin. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadtrat Illnau-Effretikon, vertreten durch RA C,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Unterschutzstellung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 22. Februar 2018 stellte der Stadtrat Illnau-Effretikon das GebÃ¤udeÃ¤ussere der Liegenschaft Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der D-Strasse 03 im Ortsteil E unter Schutz.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den gegen diesen Beschluss von A am 16. April 2018 erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich mit Entscheid vom 29. August 2018 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen gelangte A am 1. Oktober 2018 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den AntrÃ¤gen, es sei der angefochtene Beschluss aufzuheben und die Akten seien an den Beschwerdegegner zur Fortsetzung des Verfahrens zurÃ¼ckzuweisen; gegebenenfalls sei das vorliegende Verfahren zu sistieren, bis die Stadt Illnau-Effretikon in der Richtplanung darÃ¼ber entschieden habe, ob der Ortsteil E in der Nutzungsplanung einer Weilerkernzone zuzuweisen ist; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 29. Oktober 2018 stellte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen den Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 30. Oktober 2018 beantragte der Stadtrat Illnau-Effretikon die vollumfÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. In prozessualer Hinsicht beantragte er die Abweisung des Sistierungsantrags des BeschwerdefÃ¼hrers. Seine Replik erstattete der BeschwerdefÃ¼hrer mit Eingabe vom 26. November 2018. Mit Duplik vom 7. Dezember 2018 hielt der Beschwerdegegner an seinen AntrÃ¤gen fest. Der BeschwerdefÃ¼hrer nahm mit Eingabe vom 22. Januar 2019 zur Duplik Stellung und beantragte die Gutheissung der Beschwerde. Der Beschwerdegegner liess sich nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02, welches im Ortsteil E liegt und der Landwirtschaftszone zugewiesen ist. Die Parzelle ist mit einem ehemaligen Bauernhaus mit Ãkonomieteil Ã¼berstellt, welches im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte verzeichnet ist. Der BeschwerdefÃ¼hrer hat am streitbetroffenen GebÃ¤ude unbestrittenermassen verschiedene bauliche VerÃ¤nderungen vorgenommen, ohne vorgÃ¤ngig eine Baubewilligung einzuholen. Nachdem die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde im April 2017 von den Bauarbeiten Kenntnis genommen hatte, verfÃ¼gte sie am 5. April 2017 einen sofortigen Baustopp und forderte den BeschwerdefÃ¼hrer auf, umgehend ein vollstÃ¤ndiges Baugesuch mit sÃ¤mtlichen erforderlichen Unterlagen einzureichen. Am 7. April 2017 reichte der BeschwerdefÃ¼hrer ein Provokationsbegehren ein. Mit Beschluss vom 22. Februar 2018 stellte der Beschwerdegegner das Mehrzweckbauernhaus unter Schutz. Dabei wurde der Schutzumfang auf die beiden unterschiedlichen GebÃ¤udevolumen von Ãkonomie- und Wohnhausteil, die gemauerten und die in Fachwerkbauweise erstellten AussenwÃ¤nde mit der bestehenden Befensterung mit 6-teiligem Fensterwagen im Erdgeschoss sÃ¼dseitig beim Wohnhausteil, die verkleideten AussenwÃ¤nde des Ãkonomieteils, die im Erdgeschoss in zweifarbigen Sichtmauerwerken erstellten AussenwÃ¤nde des ehemaligen Stallteils auf der Ost- und SÃ¼dseite sowie die ununterbrochenen DachflÃ¤chen mit Ziegeleindeckungen auf beiden GebÃ¤udeteilen beschrÃ¤nkt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das Baurekursgericht verneinte einen Eigenwert des GebÃ¤udes, attestierte diesem jedoch einen hohen Situationswert. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte das Gericht im Wesentlichen aus, das streitbetroffene GebÃ¤ude sei an prominenter Lage im Kreuzungsbereich der F- und D-Strasse gelegen und bilde von Osten herkommend den Auftakt der inventarisierten GebÃ¤udegruppe D-Strasse 04, 05â06 sowie der HÃ¤user ohne Hausnummern auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 07, 08, 09 und 10. Das GebÃ¤ude entfalte gegenÃ¼ber dem Strassenraum hauptsÃ¤chlich durch sein Volumen, seine Ost- und SÃ¼dfassade sowie die geschlossene DachflÃ¤che eine raumprÃ¤gende Wirkung. Es sei davon auszugehen, dass sich der Ausdruck des Strassenbildes ohne diese Elemente markant verÃ¤ndern wÃ¼rde. Der mit dem Situationswert eng verknÃ¼pfte Erinnerungswert einer seit langer Zeit unverÃ¤ndert bestehenden Ã¶rtlichen Situation wÃ¼rde dadurch stark beeintrÃ¤chtigt. Dem Objekt komme daher aufgrund seiner Erscheinung und Stellung im Ortsbild eine bedeutende Position zu. Es stelle ausserdem ein wichtiges und integrales Element der GebÃ¤udegruppierung entlang der D-Strasse dar. Die vorhandene Bausubstanz trage wesentlich zur prÃ¤genden Wirkung bei. Noch heute sei die Dreiteilung des Mehrzweckbauernhauses mit Wohnhaus, Tenne und Stall von aussen gut ablesbar. Es sei unbestritten, dass am GebÃ¤udeÃ¤ussern verschiedene Ãnderungen vorgenommen worden seien, diese trÃ¤ten jedoch nicht stÃ¶rend in Erscheinung, da viele ursprÃ¼ngliche Elemente noch vorhanden seien und die VerÃ¤nderungen am Objekt schonend vorgenommen worden seien. Als ursprÃ¼ngliche Elemente seien die Gliederung der Fenster und die Materialisierung der Fassaden zu qualifizieren. Die geschlossene DachflÃ¤che trage wesentlich zum Erscheinungsbild bei und sei fÃ¼r den E-Weiler typisch. Das GebÃ¤ude weise â entgegen der Auffassung der EigentÃ¼merschaft â auch fÃ¼r sich allein betrachtet einen hohen Situationswert auf und nicht nur als Bestandteil der HÃ¤usergruppe entlang der D-Strasse.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Als Schutzobjekte fallen gemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) unter anderem GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltungswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung in Betracht. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder es seine Umgebung "wesentlich mitprÃ¤gt", kommt allfÃ¤llig vorhandenen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 4.1; 24. Februar 2010, VB.2009.00270, E. 3; 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.1.2, je mit Hinweisen). In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Bejahung der SchutzwÃ¼rdigkeit fÃ¼hrt nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu gewichten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3). Die Gemeinde hat unter VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgesichtspunkten unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen (z.<span> </span>B. eine teilweise Unterschutzstellung, ErgÃ¤nzungsbauten sowie allfÃ¤llige Nutzungskonzepte) vertieft zu prÃ¼fen und schlussendlich die erforderliche InteressenabwÃ¤gung unter BerÃ¼cksichtigung aller Ã¼brigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1).</p> <p class="Erwgung2">Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar grundsÃ¤tzlich eine von den Rechtsmittelinstanzen Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung und Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind. So mÃ¼ssen sie unter mehreren infrage kommenden Objekten eine Auswahl treffen und diejenigen selektionieren, welche sie in Beachtung aller UmstÃ¤nde als fÃ¼r die Unterschutzstellung am geeignetsten halten (RB 1989 Nr. 67). Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage im Sinn von § 203 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswÃ¼rdig ist oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gt, steht der Gemeinde ein erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu (BGr, 21. Februar 2014, 1C_595/2013 und 1C_596/2013, E. 4.1.1 f., Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 85).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz Ã¼ber eine Rechtskontrolle. Es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist. Eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beanstandet die Feststellung der Vorinstanz, dass dem streitbetroffenen GebÃ¤ude als SolitÃ¤r ein hoher Situationswert zukomme. Die charakteristischen Elemente des Mehrzweckbauernhauses seien verloren. Das GebÃ¤ude weise nur noch sehr bescheidene Elemente und Konstruktionen aus der Bauzeit auf. Nichts daran Ã¤ndere der Umstand, dass die VerÃ¤nderungen von 1994 das Volumenbild verbessert und die Zeitverwendungen und Ersatzkonstruktionen eines Antikschreiners zwar viele neue Ausbauteile geschaffen, jedoch die Bausubstanz verunklÃ¤rt hÃ¤tten und die AuthentizitÃ¤t vermissen liessen. Die gute oder auch sehr gute Gestaltung und Einordnung eines GebÃ¤udes, dem kein Zeugniswert zukomme, reiche allenfalls fÃ¼r die Festsetzung von Ortsbildschutzmassnahmen aus, wenn das Ortsbild insgesamt schutzwÃ¼rdig sei, genÃ¼ge aber nicht fÃ¼r die Unterschutzstellung der integralen Bausubstanz oder einzelner Teile davon. Wenn das Baurekursgericht dem Bauernhaus ein gutes Erscheinungsbild bescheinige, so reiche dies fÃ¼r eine Unterschutzstellung nicht aus. Auch die Lage im Kreuzungsbereich rechtfertige fÃ¼r sich allein die Annahme der SchutzwÃ¼rdigkeit nicht, zumal auch nicht dargetan werde, inwiefern die Kreuzung F- und D-Strasse fÃ¼r sich von hoher sozial- oder kulturgeschichtlicher Bedeutung sei. Schliesslich kÃ¶nne die Vertrautheit des Ortsbildes nicht mit dem Situationswert eines GebÃ¤udes gleichgesetzt werden. Eine Unterschutzstellung des Wohnhauses mache nur im Kontext des heutigen Ortsbildes von E und des NachbargebÃ¤udes D-Strasse 11 Sinn. Eigentliches Schutzobjekt sei die GebÃ¤udegruppe nÃ¶rdlich und sÃ¼dlich der D-Strasse, mindestens aber die beiden Bauten D-Strasse 03 und 11 zusammen. Es mÃ¼sse daher Ã¼ber die SchutzwÃ¼rdigkeit der GebÃ¤udegruppe als Ganzes befunden werden. Erforderlich sei eine GesamtwÃ¼rdigung. Hinsichtlich der Ã¼brigen GebÃ¤ude der Gruppe und insbesondere hinsichtlich des GebÃ¤udes D-Strasse 11 seien noch keine AbklÃ¤rungen erfolgt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Im Folgenden ist daher zu prÃ¼fen, ob das streitbetroffene Bauernhaus aufgrund seines Situationswerts schutzwÃ¼rdig ist. Dabei ist davon auszugehen, dass die besondere Stellung und Lage einer Baute fÃ¼r sich alleine grundsÃ¤tzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG begrÃ¼ndet. <span>Die zu schÃ¼tzende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, DachflÃ¤chen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prÃ¤genden Wirkung </span>beitragen (RB 1997 Nr. 73 E. 2).<span> An diese zusÃ¤tzlichen Voraussetzungen dÃ¼rfen indessen keine Ã¼bermÃ¤ssig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die Ã¤usseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert aufweisen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass die Baute nur noch aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt werden kÃ¶nnte. Solches wÃ¤re mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu vereinbaren, lÃ¤sst doch diese Bestimmung den Situationswert fÃ¼r eine Unterschutzstellung genÃ¼gen (VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 8.2 mit Hinweis).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde begrÃ¼ndet ihre von der Vorinstanz geschÃ¼tzte Ansicht im Wesentlichen unter Verweis auf den Bericht von G zur SchutzwÃ¼rdigkeit vom 12. Juli 2017 (nachfolgend als "Bericht G" bezeichnet). Dieser beschreibt das ehemalige Bauernhaus als zweiteiligen Bau bestehend aus dem etwas niedrigeren, westseitig gelegenen, zweigeschossigen Wohnhaus und einem leicht hÃ¶heren, grossen Ãkonomieteil mit am Wohnhaus angebauter Tenne und Stall.</p> <p class="Erwgung2">Das streitbetroffene GebÃ¤ude steht an der Kreuzung D-Strasse/F-Strasse und bildet â zusammen mit dem gegenÃ¼berliegenden GebÃ¤ude an der D-Strasse quasi das Tor zu der den E-Weiler prÃ¤genden HÃ¤usergruppe. Diese Feststellung des Baurekursgerichts, dessen 3. Abteilung einen Augenschein vor Ort durchfÃ¼hrte, wird ohne weiteres durch den Situationsplan, den Inventareintrag sowie die AusfÃ¼hrungen im Bericht G bestÃ¤tigt und wird im Ãbrigen vom BeschwerdefÃ¼hrer auch nicht bestritten. Der Kernbereich des E-Weilers besteht im Wesentlichen aus fÃ¼nf BaukÃ¶rpern, wovon sich drei sÃ¼dlich und zwei nÃ¶rdlich der D-Strasse befinden. Zu letzteren gehÃ¶rt das streitbetroffene Wohnhaus des BeschwerdefÃ¼hrers. Ohne dieses GebÃ¤ude wÃ¼rde die Bebauung nÃ¶rdlich der D-Strasse eine empfindliche Einbusse erleiden, da den drei BaukÃ¶rpern auf der einen Strassenseite nur gerade noch ein HauptgebÃ¤ude gegenÃ¼berstÃ¼nde. Der optische Eindruck eines kleinen "Dorfkerns" ginge verloren, was das Ortsbild in der Tat stark verÃ¤ndern wÃ¼rde. Die Stellung des streitbetroffenen Wohnhauses im Ortsbild ist daher in Ãbereinstimmung mit den Feststellungen der Vorinstanz als prÃ¤gend zu beurteilen; dem GebÃ¤ude kommt aufgrund seiner Stellung innerhalb des Weilers eine bedeutende Rolle zu.</p> <p class="Urteilstext">Eine prÃ¤gende Wirkung ergibt sich ausserdem aufgrund des Volumens und verschiedener Ã¤usserlicher Merkmale der Baute. Aufgrund der zahlreichen baulichen Ãnderungen hat das GebÃ¤ude zwar wesentliche charakteristische Elemente eines intakten ehemaligen Mehrzweckbauernhauses verloren, was die kulturgeschichtliche Bedeutung des Bauernhauses beeintrÃ¤chtigt. Erhalten sind laut Gutachten jedoch verschiedene bauliche Elemente und GebÃ¤udeteile, welche fÃ¼r die charakteristische Erscheinung des Mehrzweckbauernhauses massgeblich sind: GewÃ¤hrleistet sind bis heute die beiden unterschiedlichen GebÃ¤udevolumen von Wohnhaus- und Ãkonomieteil. Ausserdem sind die gemauerten und die in Fachwerkbauweise erstellen AussenwÃ¤nde charakteristisch, wobei insbesondere die SÃ¼dfassade des Wohnhausteils mit der bestehenden Befensterung mit 6-teiligem Fensterwagen von grosser Bedeutung ist. Charakteristisch sind im Weiteren die weitgehend geschlossenen, mit Holzschalungen verkleideten AussenwÃ¤nde sowie die im Erdgeschoss in zweifarbigem Sichermauerwerk erstellten AussenwÃ¤nde des ehemaligen Stallteils an der Ost- und SÃ¼dfassade. Schliesslich sind die â vor den eigenmÃ¤chtigen baulichen VerÃ¤nderungen bestehenden â geschlossenen DachflÃ¤chen mit Ziegeleindeckungen auf beiden GebÃ¤udeteilen fÃ¼r das Erscheinungsbild von charakteristischer Bedeutung. Damit trÃ¤gt das GebÃ¤ude in Ãbereinstimmung mit der Vor­instanz auch durch die vorhandene Bausubstanz und die besondere Gestaltung zur prÃ¤genden Wirkung bei.</p> <p class="Erwgung2">Diese AusfÃ¼hrungen widerlegen die unzutreffende Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers, dem GebÃ¤ude komme lediglich eine Bedeutung als Bestandteil der GebÃ¤udegruppe im Ortsteil E zu, welcher auch durch Erstellung einer angemessenen Ersatzbaute genÃ¼gt werden kÃ¶nnte. ZunÃ¤chst ist darauf hinzuweisen, dass Ersatzbauten den Verlust an Originalsubstanz an fÃ¼r das Ortsbild prÃ¤genden Lagen nicht auszugleichen vermÃ¶gen (vgl. VGr, 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8 mit Hinweis; vgl. auch BGr, 18. November 2014, 1C_212/2014 E. 4.2.4; VGr, 5. Februar 2014, VB.2013.00476, E. 4.4.1). Im vorliegenden Fall ist die Erstellung einer Ersatzbaute mit gleichem GebÃ¤udeprofil Ã¼berdies rechtlich nicht gesichert. Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck liegt in der Landwirtschaftszone. Kernzonenvorschriften, welche den Anforderungen des Denkmalschutzes bei der Erstellung von Ersatzbauten Rechnung tragen wÃ¼rden, sind nicht vorhanden. Die Bestimmungen des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG), d.h. insbesondere Art. 24c RPG, vermÃ¶gen den Denkmalschutz nicht zu gewÃ¤hrleisten. Die bundesrechtlichen Bestimmungen, im Rahmen der Grundsatzgesetzgebungskompetenz des Bundes erlassen, haben eine andere Zielrichtung als denkmalschutzrechtliche Massnahmen, welche in kantonaler Hoheit liegen. Zentraler Zweck der Raumplanung ist die haushÃ¤lterische Nutzung des Bodens und dass Baugebiet vom Nichtbaugebiet getrennt wird (Art. 1 Abs. 1 RPG). Art. 24c RPG ist nicht darauf ausgerichtet, BaudenkmÃ¤ler zu schÃ¼tzen, weder zur Erhaltung des Eigen- noch des Situationswertes (vgl. VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 8.5, bestÃ¤tigt mit BGr, 16. August 2018, 1C_626/2017 und 1C_628/2017, E. 6). Nichts daran zu Ã¤ndern vermag der Umstand, dass die vom Stimmvolk am 25. November 2018 angenommene Richtplanvorlage, welche nicht bei den Akten liegt, nun offenbar die Festsetzung einer Weilerkernzone fÃ¼r E vorsieht. Richtplanfestsetzungen kÃ¶nnen â da nur behÃ¶rdenverbindlich â einem Bauvorhaben gestÃ¼tzt auf § 234 PBG nicht entgegengehalten werden. Erst wenn sich die richtplanerischen Festlegungen in genÃ¼gend konkretisierten ÃnderungsentwÃ¼rfen von Nutzungsplanungsinstrumenten wie Bau- und Zonenordnung etc. manifestieren, kÃ¶nnen diese einem Bauvorhaben entgegengehalten werden (vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 713 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Zusammenfassend kann von einer wesentlichen PrÃ¤gung des Ortsbilds im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG gesprochen werden, zu welcher die vorhandene Bausubstanz merklich beitrÃ¤gt. Dass der Beschwerdegegner und die Vorinstanz dem bestehenden GebÃ¤udeÃ¤ussern aufgrund des Situationswerts SchutzwÃ¼rdigkeit zugesprochen haben, ist daher nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Dem streitbetroffenen GebÃ¤ude kommt damit ein hoher Situationswert zu, welcher sich nicht nur aus der Stellung im baulichen Umfeld, sondern auch aus dem Erscheinungsbild (Volumen und Bausubstanz) des Bauernhauses ergibt. Das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung der Baute ist somit als gewichtig zu beurteilen. DemgegenÃ¼ber werden die privaten Interessen an einer angemessenen baulichen Nutzung des GrundstÃ¼cks nicht erheblich beeintrÃ¤chtigt, ist doch der bauliche Zustand des Bauernhauses gut und eine bestimmungsgemÃ¤sse und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung ohne Weiteres mÃ¶glich, was vom BeschwerdefÃ¼hrer auch nicht infrage gestellt wird. Es kann diesbezÃ¼glich auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht denn vielmehr geltend, die allfÃ¤llige Festsetzung einer Weilerkernzone fÃ¼r den Ortsteil E sei fÃ¼r die Frage der Unterschutzstellung seines Wohnhauses von erheblicher Bedeutung. Die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit einer Unterschutzstellung lasse sich erst nach der Festsetzung in der Richtplanung und in der nachfolgenden Ausgestaltung der Vorschriften der Nutzungsplanung definitiv beurteilen. Er fordert aus diesem Grunde eine Sistierung des vorliegenden Verfahrens, bis Ã¼ber die Festlegung einer Weilerkernzone entschieden sei.</p> <p class="Urteilstext">Diesem Begehren ist nicht zu entsprechen. Wie bereits festgestellt wurde, ist die Auffassung der Vorinstanzen, dem streitbetroffenen GebÃ¤ude sei ein hoher Situationswert zu attestieren, nicht zu beanstanden. Es ist nicht davon auszugehen, dass den massgeblichen denkmalschÃ¼tzerischen Interessen durch die Erstellung einer Ersatzbaute ausreichend Rechnung getragen werden kÃ¶nnte. Die Festsetzung von Kernzonenvorschriften ist weder zeitlich noch inhaltlich absehbar. Offen ist insbesondere, ob eine Ersatzbaupflicht statuiert wÃ¼rde. Die einer Unterschutzstellung allfÃ¤llig entgegenstehenden privaten Interessen sind nicht sehr erheblich. Der fÃ¼r die Beurteilung der Interessenlage massgebliche Sachverhalt ist bekannt. FÃ¼r eine weitere VerzÃ¶gerung des Unterschutzstellungsverfahrens besteht daher keine Veranlassung.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Zusammenfassend erweist sich der angefochtene Entscheid als rechtskonform. Die Beschwerde ist als unbegrÃ¼ndet abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm bei diesem Verfahrensausgang nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Obsiegenden grÃ¶sseren Gemeinwesen wird bloss ausnahmsweise eine ParteientschÃ¤digung zugesprochen, wenn ausserordentliche BemÃ¼hungen nÃ¶tig waren, welche Ã¼ber das hinausgehen, wofÃ¼r das betreffende Gemeinwesen organisatorisch eingerichtet ist (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 N. 54). Der Aufwand vor der zweiten Rechtsmittelinstanz blieb fÃ¼r den Beschwerdegegner jedoch â obgleich er eine anwaltliche Vertretung beizog â vergleichsweise bescheiden.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.-- die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 140.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'140.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>