<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2012.00148</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213481&amp;W10_KEY=13013527&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2012.00148</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.11.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 27.11.2014 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Staats- und Gemeindesteuern 2009 (ergänzende Vermögenssteuer)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Staats- und Gemeindessteuer / ergänzende Vermögenssteuer Wird ein Grundstück, das zum Ertragswert bewertet wurde, ganz oder teilweise veräussert oder der bisherigen land- oder forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung entfremdet, wird vom Eigentümer - für die entsprechende Besitzdauer, jedoch höchstens für 20 Jahre - eine ergänzende Vermögenssteuer erhoben (§ 41 StG und § 43 Abs. 1 Satz 1 StG). Das steuerbare Vermögen berechnet sich nach der Differenz zwischen dem Mittel der Ertragswerte und dem Mittel der tatsächlichen Verkehrswerte des Grundstücks je am Anfang und am Ende der massgeblichen Besitzdauer (§43 Abs. 2 StG). Umstritten ist vorliegend die Festlegung der Verkehrswerte vor 20 Jahren sowie am Ende der Besitzdauer. Der Verkehrswert am Ende der massgebenden Besitzdauer bestimmt sich bei Veräusserung in der Regel nach dem erzielten Nettoerlös. Es handelt sich vorliegend nicht um einen Fall (z.B. Liebhaberpreis), in welchem die Vermutung entkräftet wird. Grundsätzlich ist auch von dem von den Vorinstanzen festgesetzten Verkehrswert vor 20 Jahren auszugehen. Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERGÃNZENDE VERMÃGENSSTEUER">ERGÃNZENDE VERMÃGENSSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNGLEICHBEHANDLUNG">UNGLEICHBEHANDLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN">VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 39 Abs. 1 StG</span><br/><span class="gerade">§ 41 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 43 StG</span><br/><span class="gerade">Art. 14 Abs. 2 StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=20657" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2012.00148</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. November 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Ariane Tinner. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Erben der A,<b> </b>nÃ¤mlich:<br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C, <br/> 3. D, <br/> 4. E, <br/> 5.<b> </b>F, <br/> 6. G, <br/> 7. H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA I, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Staat ZÃ¼rich, <br/> vertreten durch das kantonale Steueramt,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2009<br/> (ergÃ¤nzende VermÃ¶genssteuer),</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Erben der am 19. MÃ¤rz 2008 verstorbenen Erben der A â nÃ¤mlich B, C, D, E, F, G und H â verÃ¤usserten am 27. November 2009 das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 fÃ¼r Fr. â¦ an die Genossenschaft J, in K. Der erzielte Preis entspricht einem durchschnittlichen Preis von Fr. â¦/m<sup><span>2</span></sup>. Infolgedessen wurden sie vom kantonalen Steueramt am 22. November 2010 fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern 2009 mit einer ergÃ¤nzenden VermÃ¶genssteuer fÃ¼r ein steuerbares VermÃ¶gen von insgesamt Fr. â¦ veranlagt. Dabei legte das kantonale Steueramt der Steuerberechnung den wÃ¤hrend 20 Jahren versteuerten Ertragswert von Fr. ..., den Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. â¦ (Fr. â¦/m<sup><span>2</span></sup>) und den Verkehrswert im Jahr des Verkaufs von Fr. â¦ (Fr. .../m<sup><span>2</span></sup>) zugrunde.</p> <p class="Urteilstext">Eine von der Gemeinde L hiergegen erhobene Einsprache, die sich gegen den Verkehrswert im Jahr des Verkaufs gerichtet hatte, hiess das kantonale Steueramt am 25. August 2011 gut und erhÃ¶hte das steuerbare VermÃ¶gen auf insgesamt Fr. â¦. Dabei wurde der Verkehrswert des GrundstÃ¼cks im Jahr des Verkaufs entsprechend dem erzielten ErlÃ¶s auf Fr. â¦/m<sup><span>2</span></sup> festgelegt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Steuerrekursgericht wies den dagegen von den Pflichtigen erhobenen Rekurs am 21. August 2012 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 18. Oktober 2012 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, "es sei der angefochtene Entscheid des Steuerrekursgerichts aufzuheben und a) der ergÃ¤nzenden VermÃ¶gensbesteuerung ein steuerbares VermÃ¶gen von CHF 73 816 230 zu Grunde zu legen; b) eventualiter sei der ergÃ¤nzenden VermÃ¶gensbesteuerung ein steuerbares VermÃ¶gen von CHF 83 057 520 zu Grunde zu legen; c) subeventualiter sei der ergÃ¤nzenden VermÃ¶gensbesteuerung ein steuerbares VermÃ¶gen von maximal CHF 83 627 970 zu Grunde zu legen". Eventualiter sei die Sache zur weiteren AbklÃ¤rung und Entscheidfindung an den Beschwerdegegner zurÃ¼ckzuweisen. Sodann verlangten sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Vorinstanz und die Gemeinde L auf Vernehmlassung verzichteten, schloss das kantonale Steueramt auf vollumfÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen nach § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.<span> </span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147). Ihr Ermessen Ã¼berschreitet die BehÃ¶rde, wenn sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlÃ¤sst, indem sie nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einrÃ¤umt. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die BehÃ¶rde das Ermessen zwar im gesetzlich vorgegebenen Rahmen ausÃ¼bt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betÃ¤tigt; das ist insbesondere der Fall, wenn die ErmessensbetÃ¤tigung als unhaltbar, als willkÃ¼rlich und rechtsungleich erscheint (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt das Novenverbot (BGE 131 II 548 E. 2.2.2). FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Verfahren vor Steuerrekursgericht behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150, bestÃ¤tigt in BGE 131 II 548). Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulÃ¤ssig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stÃ¼tzen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>GemÃ¤ss Art. 14 Abs. 2 </span><span>des Steuerharmonisierungsgesetzes vom 14. Dezember 1990 (StHG) w</span><span>erden die land- und forstwirtschaftlich genutzten GrundstÃ¼cke zum Ertragswert bewertet. Das kantonale Recht kann bestimmen, dass bei der Bewertung der Verkehrswert mitberÃ¼cksichtigt wird oder im Fall der VerÃ¤usserung oder Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des GrundstÃ¼cks eine Nachbesteuerung fÃ¼r die Differenz zwischen Ertrags- und Verkehrswert erfolgt. Die Nachbesteuerung darf fÃ¼r hÃ¶chstens 20 Jahre erfolgen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Der Kanton ZÃ¼rich hat von dieser im Steuerharmonisierungsgesetz eingerÃ¤umten MÃ¶glichkeit Gebrauch gemacht: Nach § 39 Abs. 1 StG wird das VermÃ¶gen zum Verkehrswert bewertet, wobei der Regierungsrat die fÃ¼r eine gleichmÃ¤ssige Bewertung von GrundstÃ¼cken notwendigen Dienstanweisungen erlÃ¤sst (Abs. 2). DemgegenÃ¼ber ist gemÃ¤ss § 40 StG fÃ¼r land- und forstwirtschaftlich genutzte GrundstÃ¼cke der Ertragswert massgebend. Wird ein GrundstÃ¼ck, das zum Ertragswert bewertet wurde, ganz oder teilweise verÃ¤ussert oder der bisherigen land- oder forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung entfremdet, wird vom EigentÃ¼mer eine ergÃ¤nzende VermÃ¶genssteuer erhoben (§ 41 StG). Die ergÃ¤nzende VermÃ¶genssteuer wird fÃ¼r die entsprechende Besitzdauer, jedoch hÃ¶chstens fÃ¼r 20 Jahre, erhoben (§ 43 Abs. 1 Satz 1 StG). Das steuerbare VermÃ¶gen berechnet sich nach der Differenz zwischen dem Mittel der Ertragswerte und dem Mittel der tatsÃ¤chlichen Verkehrswerte des GrundstÃ¼cks je am Anfang und am Ende der massgeblichen Besitzdauer (§ 43 Abs. 2 StG).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Im vorliegenden Fall ist nicht streitig, dass fÃ¼r das Steuerjahr 2009, in welchem die Pflichtigen fÃ¼r die VerÃ¤usserung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 Fr. â¦ (d.</span><span> </span><span>h. Fr. â¦/m</span><sup><span>2</span></sup><span>) erzielt haben, eine ergÃ¤nzende VermÃ¶genssteuer im Sinn von § 43 StG geschuldet wird. Unbestritten ist auch der durchschnittliche Ertragswert in der HÃ¶he von Fr. â¦. Umstritten ist hingegen die Festlegung der Verkehrswerte vor 20 Jahren sowie am Ende der Besitzdauer. Die Pflichtigen machen geltend, die Einsetzung eines Marktwerts wÃ¼rde gegen den Grundsatz der Rechtsgleichheit verstossen, hÃ¤tte dies doch in ihrem Fall zur Folge, dass die ergÃ¤nzende VermÃ¶genssteuer gegenÃ¼ber der ordentlichen VermÃ¶gensbesteuerung viel zu hoch ausfalle. Die ergÃ¤nzende VermÃ¶gensbesteuerung dÃ¼rfe aber nicht zu einem anderen, d.</span><span> </span><span>h. fÃ¼r die Pflichtigen unvorteilhafteren Ergebnis fÃ¼hren, als wenn der Vorteil der Ertragswertbesteuerung nie gewÃ¤hrt worden wÃ¤re. Sie verlangen daher, den "Verkehrswert" nach den in den betreffenden Jahren geltenden Formelwerten gemÃ¤ss Weisung des Regierungsrats an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte vom 8. September 1982 oder aber gemÃ¤ss eigener Verkehrswerterhebung anhand von VergleichshandÃ¤nderungen festzulegen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Wie die Pflichtigen selbst feststellen, ist der Wortlaut sowohl von § 43 StG als auch von Art. 14 Abs. 2 StHG klar. Danach ist auf die "tatsÃ¤chlichen Verkehrswerte" abzustellen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der (tatsÃ¤chliche) Verkehrswert eines GrundstÃ¼cks entspricht dem Preis, der dafÃ¼r im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am massgebenden Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (RB 1994 Nr. 38). Wird das GrundstÃ¼ck verÃ¤ussert und ist der Verkauf unter gewÃ¶hnlichen Marktbedingungen zustande gekommen, so spricht eine in der Erfahrung des (GeschÃ¤fts-)Lebens grÃ¼ndende Vermutung dafÃ¼r, dass der Verkaufspreis fÃ¼r das GrundstÃ¼ck dessen Verkehrswert entspricht (RB 1994 Nr. 38). Die fÃ¼r GrundstÃ¼cke in § 39 Abs. 3 StG vorgesehene typisierte Bewertung im Sinn von Formelwerten gilt nur fÃ¼r die periodischen VermÃ¶genssteuern, bei denen die "Verkehrswerte" der Liegenschaften im Interesse einer rationellen Veranlagung aufgrund genereller Richtlinien festgesetzt werden mÃ¼ssen. Bei einmaligen und aperiodischen Steuern, wie etwa bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer (RB ORK 1956 Nr. 104), der Erbschafts- und Schenkungssteuer (RB 1980 Nr. 82; RB 1967 Nr. 41) und namentlich auch bei der ergÃ¤nzenden VermÃ¶genssteuer (RB 1984 Nr. 44 = StE 1985 B 52.22 Nr. 2) ist der Verkehrswert individuell zu ermitteln. Der Verkehrswert am Ende der massgebenden Besitzdauer bestimmt sich daher bei VerÃ¤usserung in der Regel nach dem erzielten NettoerlÃ¶s (RB 1994 Nr. 38; RB 1991 Nr. 25) und nicht nach dem Zonenpreis, wie er bei der Ermittlung der (Formel-)VermÃ¶genssteuerwerte von GrundstÃ¼cken nach § 39 zur Anwendung gelangt. Dasselbe gilt auch fÃ¼r den Erwerbspreis (StE 1991 B 52.22 Nr. 5).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Zu keinem anderen Ergebnis fÃ¼hrt eine historische, teleologische und systematische Auslegung von § 43 StG, insbesondere mit Blick auf die Vereinbarkeit mit dem Grundsatz der Rechtsgleichheit.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.3.1 </span></b><span>Mit ihrem Argument, die steuerliche Bewertung des VermÃ¶gens sei mit § 39 StG systematisch dem § 43 StG, der die steuerliche Berechnung regle, vorangestellt und deshalb auch fÃ¼r die ergÃ¤nzende VermÃ¶genssteuer verbindlich, verkennen die Pflichtigen, dass zwischen den erwÃ¤hnten Paragraphen mit § 40 StG eine Ausnahme zu § 39 StG fÃ¼r die Bewertung von landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cken geschaffen wurde, der mithin systematisch ebenfalls vor § 43 StG steht. Aus der systematischen Stellung von § 43 StG lÃ¤sst sich somit auch nichts fÃ¼r eine Auslegung entgegen dem Wortlaut ableiten.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.3.2 </span></b><span>Das Abweichen von der Verkehrswertbewertung bei landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cken ist vorwiegend wirtschaftspolitisch motiviert. WÃ¼rde der Gesetzgeber die land- oder forstwirtschaftlich genutzten GrundstÃ¼cke einer uneingeschrÃ¤nkten Verkehrswertbesteuerung unterwerfen, so kÃ¤me er mit den Ã¼brigen agrarpolitischen Massnahmen, die in der Bundesverfassung und in verschiedenen anderen Erlassen zum Schutz der Landwirtschaft vorgesehen sind, in einen Zielkonflikt. Aus diesem Grund werden die fiskalischen hinter die wirtschaftspolitischen Interessen gestellt und die land- oder forstwirtschaftlich genutzten GrundstÃ¼cke zu einem Vorzugswert bewertet. Ein sachlicher Grund fÃ¼r eine Ungleichbewertung von landwirtschaftlichen und nicht-landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cken liegt somit solange vor, als diese landwirtschaftlich bewirtschaftet werden. Werden die Liegenschaften verÃ¤ussert oder anderen Zwecken zugefÃ¼hrt, tritt der bisher schlummernde effektive Verkehrswert zutage, der wegen der Knappheit verfÃ¼gbaren Bodens regelmÃ¤ssig weit Ã¼ber dem Ertragswert liegt, und erweist sich die auf Zusehen hin gewÃ¤hrte privilegierte Besteuerung zum Ertragswert nicht mehr fÃ¼r gerechtfertigt. Alsdann gebietet das Gebot der Rechtsgleichheit gegenÃ¼ber den anderen Steuerpflichtigen eine rÃ¼ckwirkende Korrektur (Hans Ulrich Meuter, Die Ertragswertbewertung und ergÃ¤nzende VermÃ¶genssteuer, in: ZStP 1/1995 S. 2 f.).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dabei ist die Steuerberechnung bei der ergÃ¤nzenden VermÃ¶genssteuer hauptsÃ¤chlich aus GrÃ¼nden der PraktikabilitÃ¤t stark vereinfacht. Das Steuergesetz vom 8. Juli 1951 fÃ¼hrte im Kanton ZÃ¼rich die ergÃ¤nzende Veranlagung der VermÃ¶genssteuer bis zu drei Vierteln des Verkehrswerts ein. Mit dem Gesetz vom 8. Juli 1962 wurde der Nachbezug auf den vollen Verkehrswert erweitert (August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin SchÃ¤rrer, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, Bern 1969, § 36</span><sup><span>ter</span></sup><span> StG N. 1). Im Interesse der PraktikabilitÃ¤t sind solche Schematisierungen und Pauschalierungen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 8 und Art. 127 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) im Abgaberecht unausweichlich und deshalb auch zulÃ¤ssig (BGE 133 II 305 E. 5.1; BGE 131 I 291 E. 3.2.1; BGE 128 I 240 E. 2.3). Die Rechtsgleichheit ist nicht schon verletzt, wenn der Gesetzgeber LÃ¶sungen trifft, die nicht in jeder Hinsicht einem bestimmten wirtschaftlichen, juristischen oder finanzwissenschaftlichen System folgen (BGE 126 I 76 E. 2a; BGE 116 Ia 321 E. 3f). Soweit keine absolute Gleichbehandlung erzielt werden kann, genÃ¼gt es nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung, wenn die gesetzliche Regelung nicht in genereller Weise zu einer wesentlich stÃ¤rkeren Belastung oder systematischen Benachteiligung bestimmter Gruppen von Steuerpflichtigen fÃ¼hrt (BGE 133 II 305 E. 5.1; BGE </span>128 I 240 E. 2.3<span>).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Als Objektsteuer konzipiert und gesetzlich stark vereinfacht fÃ¼hrt die ergÃ¤nzende VermÃ¶genssteuer weder zur vollstÃ¤ndigen Kompensation noch zu einer gÃ¤nzlichen Gleichbehandlung unter den Steuerpflichtigen. Ein rechnerisch genauer Ausgleich wÃ¤re â wie der Beschwerdegegner zu Recht ins Feld fÃ¼hrt â mit einem unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Verwaltungsaufwand verbunden und wÃ¼rde nicht zuletzt wegen der grundsÃ¤tzlichen Schwierigkeit retrospektiver SchÃ¤tzungen zu grossen Unsicherheiten fÃ¼hren.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Falls die Berechnung der ergÃ¤nzenden VermÃ¶genssteuer nach § 43 Abs. 2 StG in genereller Weise zu einer wesentlich stÃ¤rkeren Belastung oder systematischen Benachteiligung bestimmter Gruppen von Steuerpflichtigen fÃ¼hren sollte, dÃ¼rfte wohl eher um eine systematische Benachteiligung der ordentlich besteuerten Personen vorliegen. Denn nach allgemeiner Ãberzeugung erweist sich die ergÃ¤nzende VermÃ¶gensbesteuerung im Vergleich zur ordentlichen VermÃ¶genssteuer in der Regel fÃ¼r die steuerpflichtige Person als vorteilhafter, weil sie hÃ¶chstens fÃ¼r 20 Jahre erhoben wird, ein privilegierter (d.h. in den meisten FÃ¤llen tieferer als der jeweils fÃ¼r die ordentliche VermÃ¶genssteuer geltender) Satz von 1 Promille zur Anwendung gelangt (§ 43 Abs. 3 StG) und kein VergÃ¼tungszins fÃ¼r die nachtrÃ¤glich zu bezahlende Steuer geschuldet ist (vgl. </span>Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 43 N. 2).</p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.3.3 </span></b><span>Es mag nach dem Gesagten zutreffen, dass die in § 43 Abs. 2 StG vorgesehenen Berechnungsregeln mit den darin enthaltenen Pauschalierungen mangels genÃ¼gender Abstufungen und Feinheiten nicht allen zu regelnden VerhÃ¤ltnissen vollkommen gerecht zu werden vermÃ¶gen. Aber auch wenn die Pflichtigen bei der ordentlichen (periodischen) VermÃ¶genssteuer aufgrund der Formelbewertung ihrer Liegenschaft in der Regel einen Wert versteuern, der unter dem tatsÃ¤chlichen Verkehrswert liegt, ist die individuelle Wertfestsetzung fÃ¼r die ergÃ¤nzende VermÃ¶genssteuer aus den erlÃ¤uterten GrÃ¼nden unausweichlich und stellt grundsÃ¤tzlich keine Ungleichbehandlung dar. Ob darin letztlich eine Benachteiligung vorliegt, kann nicht mit Sicherheit gesagt werden, mÃ¼ssten doch sÃ¤mtliche Veranlagungen seit Beginn der Ertragswertbesteuerung aufgerollt und die ordentliche VermÃ¶genssteuer aufgrund des jeweiligen zu ermittelnden Verkehrswerts nachveranlagt werden. Dass der Kanton Luzern in einem Urteil aus dem Jahr 1974 (LGVE 1974 II Nr. 31) befand, die Erhebung einer nachtrÃ¤glichen VermÃ¶genssteuer sei nicht zulÃ¤ssig, wenn der VerÃ¤usserer auch bei Bewertung der Liegenschaft nach den fÃ¼r nichtlandwirtschaftliche GrundstÃ¼cke geltenden Normen keine VermÃ¶genssteuer hÃ¤tte entrichten mÃ¼ssen, weil seine Schulden den Steuerwert der Aktiven Ã¼berstiegen, Ã¤ndert im vorliegenden Fall nichts. Zum einen betrifft das Urteil den Kanton Luzern und vermag das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich nicht zu binden. Zum anderen handelt es sich bloss um eine nicht weiter substanziierte Behauptung, die â soweit ersichtlich â zum ersten Mal vor Verwaltungsgericht aufgeworfen wurde. Deshalb kann auch auf die verlangte Edition der Steuerveranlagungen verzichtet werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span>Ist der Verkauf eines GrundstÃ¼cks unter gewÃ¶hnlichen Marktbedingungen zustande gekommen, so spricht eine in der Erfahrung des (GeschÃ¤fts-)Lebens grÃ¼ndende â widerlegbare â Vermutung dafÃ¼r, der gelÃ¶ste Preis fÃ¼r das GrundstÃ¼ck entspreche dessen Verkehrswert. Es sind jedoch "aussergewÃ¶hnliche FÃ¤lle" denkbar, in welchen diese Vermutung entkrÃ¤ftet werden kann, wie z.</span><span> </span><span>B. im Fall, als in der Zeitspanne von 22 Jahren zwischen kaufvertraglicher Preisfixierung und Vertragsvollzug die bau- und zonenrechtliche QualitÃ¤t der verÃ¤usserten GrundstÃ¼cke eine derart einschneidende Ãnderung erfahren hatte, dass gesagt werden konnte, der zur Kaufpreiszahlung verpflichtete KÃ¤ufer hÃ¤tte eine "andere Sache" zu Eigentum erhalten, als er sich seinerzeit hatte versprechen lassen. Kein vernÃ¼nftiger Dritter â ja nicht einmal ein "Liebhaber" â wÃ¤re bereit gewesen, fÃ¼r die in Rede stehenden ReservezonengrundstÃ¼cke einen Kaufpreis zu bezahlen, der dem durch die Auszonung nachhaltig zerstÃ¶rten Marktpreis fÃ¼r Bauland vor 20 Jahren entsprach (RB 1994 Nr. 38).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.4.1 </span></b><span>Die Pflichtigen machen zwar geltend, dass es sich beim vorliegend bezahlten Preis von Fr. â¦/m</span><sup><span>2</span></sup><span> nicht um einen objektiven Verkehrswert handle. Dies zeige sich darin, dass der mit der Angelegenheit befasste SteuerkommissÃ¤r von einem tieferen Verkehrswert ausgegangen sei sowie dass die Genossenschaft J ein eigenes Mitglied Ã¼berboten habe. Inwiefern daraus aber abgeleitet werden kÃ¶nnte, die Genossenschaft J habe keinen objektiven Kaufpreis bezahlt, ist nicht nachvollziehbar. Zu Recht hat die Vorinstanz daher das Vorliegen eines Liebhaberpreises verneint und ist davon ausgegangen, dass der NettoerlÃ¶s dem effektiven Verkehrswert entspricht. Angesichts bzw. trotz der angefÃ¼hrten VergleichshandÃ¤nderungen besteht kein Grund, vom Verkaufspreis abzuweichen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.4.2 </span></b><span>BezÃ¼glich des Verkehrswerts vor 20 Jahren hat die Vorinstanz in ihrem Entscheid ausfÃ¼hrlich begrÃ¼ndet, weshalb der zugrundeliegende Wert von Fr. â¦/m</span><sup><span>2</span></sup><span> angemessen erscheint. Die Pflichtigen ihrerseits setzten sich in ihrer Beschwerde bezÃ¼glich des Verkehrswerts vor 20 Jahren nicht mit den AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz auseinander, sondern wiederholten wortwÃ¶rtlich ihre AusfÃ¼hrungen in der Rekursschrift. Es erÃ¼brigt sich daher, an dieser Stelle die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz, denen das Verwaltungsgericht beipflichtet, zu wiederholen. Zudem erscheint es in der Tat widersprÃ¼chlich, wenn â wie der Beschwerdegegner anfÃ¼hrt â die Pflichtigen anlÃ¤sslich der Veranlagung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer den fÃ¼r diese vorteilhaften Wert von Fr. â¦/m</span><sup><span>2</span></sup><span> akzeptiert hÃ¤tten und diesen Wert nun im vorliegenden Verfahren in Abrede stellen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.5 </span></b><span>Zusammenfassend erweisen sich die RÃ¼gen des Pflichtigen als unbegrÃ¼ndet, weshalb die Beschwerde abzuweisen ist.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die Beteiligten haben nach § 59 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) keinen Rechtsanspruch auf DurchfÃ¼hrung einer mÃ¼ndlichen Verhandlung. In FÃ¤llen, die als zivilrechtliche Streitigkeiten oder als strafrechtliche Anklagen im Sinn von Art. 6 Abs. 1 der EuropÃ¤ischen Menschenrechtskonvention (EMRK) gelten, kann sich ein Anspruch auf mÃ¼ndliche Verhandlung ergeben. Diese Vorschrift findet vorliegend jedoch keine Anwendung. Ebenso wenig lÃ¤sst sich das in Art. 30 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) vorgesehene Recht auf eine Ã¶ffentliche Gerichtsverhandlung anrufen, ist dieses doch nur im sachlichen Anwendungsbereich von Art. 6 Abs. 1 EMRK gewÃ¤hrleistet. Ãberdies gibt Art. 30 Abs. 3 BV dem Rechtsuchenden kein Recht auf eine Ã¶ffentliche Verhandlung, sondern garantiert lediglich, dass, soweit eine Verhandlung stattzufinden hat, diese unter Vorbehalt der im Gesetz vorgesehenen Ausnahmen Ã¶ffentlich ist (BGE 128 I 288). Im Ãbrigen kann auch aus dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 BV kein Anspruch auf eine persÃ¶nliche mÃ¼ndliche AnhÃ¶rung und noch weniger ein solcher auf DurchfÃ¼hrung einer Ã¶ffentlichen Verhandlung abgeleitet werden (vgl. RB 1998 Nr. 38). </p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Fall besteht kein Anlass zur Anordnung einer mÃ¼ndlichen Verhandlung im Sinn von § 59 Abs. 1 VRG, weshalb dem Antrag auf DurchfÃ¼hrung einer Ã¶ffentlichen Verhandlung nicht zu entsprechen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 StG und § 153 Abs. 4 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 12'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 12'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je 1/7 auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>