<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00525</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216964&amp;W10_KEY=13013508&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00525</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.02.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Genügende Erschliessung, Zugangsnormalien, Kombination von Schrägdach und Attikageschoss Sofern das Gebiet dicht bebaut und gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen ist, genügt es für die Erschliessung von 60 Wohneinheiten (E. 2.3.1). Gute Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr (E. 2.3.2). Entgegen der Auffassung der Vorinstanz hat das Kriterium der dichten Bebauung weiterhin Bedeutung; in Präzisierung der bisherigen Rechtsprechung ist dabei nicht allein die Bebauungsmöglichkeit massgebend, sondern kann auch die heutige Bebauungsstruktur des Quartiers berücksichtigt werden (E. 2.3.3). Hier ist sodann ein Abweichen von den Zugangsnormalien (69 statt 60 Wohneinheiten) gerechtfertigt, weil das Gebiet zusätzlich über mehrere Querstrassen erschlossen wird und es sich um eine übersichtliche Strasse handelt (E. 2.4). Weder das kantonale noch das kommunale Recht untersagen eine Dachgestaltung, bei der das Dachgeschoss teilweise unter einem Schrägdach liegt und teilweise als Attikageschoss ausgestaltet ist. Solche Dachgeschosse müssen aber mindestens die Bauvorschriften für eine Dachgeschossform vollständig einhalten (E. 3.2). Weil auf der Schrägdachseite ein Kniestock in Anschlag gebracht wurde, sind die Vorschriften für Attikageschosse nicht eingehalten (E. 3.3). Es wurde bis anhin nicht geprüft, ob die vorgesehene Dachterrasse als Dacheinschnitt zu qualifizieren ist; ein solcher ist nach den kommunalen Bauvorschriften nur auf einem Drittel der Fassadenlänge zulässig (E. 3.4). Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Baubehörde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DICHTE BEBAUUNG">DICHTE BEBAUUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSKAPAZITÃT">ERSCHLIESSUNGSKAPAZITÃT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSSTRASSE">ERSCHLIESSUNGSSTRASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HYBRIDE DACHFORM">HYBRIDE DACHFORM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHER VERKEHR">ÃFFENTLICHER VERKEHR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHRÃGDACH">SCHRÃGDACH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 237 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 275 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 281 Abs. 1 lit. a PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 292 lit. b PBG</span><br/><span class="gerade">§ 360 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 360 Abs. 3 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 20 Abs. 4 BZO RÃ¼schlikon</span><br/><span class="ungerade">§ 6 Abs. 2 Zugangsnormalien</span><br/><span class="gerade">§ 11 lit. f Zugangsnormalien</span><br/><span class="ungerade">§ 11 Abs. 1 Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=32692" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00525</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">9. Februar 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Reto HÃ¤ggi Furrer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">1. E AG, vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baukommission RÃ¼schlikon, vertreten durch RA G, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 27. Januar 2016 erteilte die Baukommission der Gemeinde RÃ¼schlikon der E AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Bau eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 in RÃ¼schlikon unter Auflagen und Bedingungen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">A, B, C und J liessen dagegen am 4. MÃ¤rz 2016 beim Baurekursgericht rekurrieren. Dieses hiess den Rekurs mit Beschluss vom 19. Juli 2016 teilweise gut und ergÃ¤nzte die baurechtliche Bewilligung mit einer Nebenbestimmung, wonach auf den sÃ¼dÃ¶stlichen FassadenrÃ¼cksprung im Obergeschoss zu verzichten sei; im Ãbrigen wies es den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">A, B und C liessen am 9. September 2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht fÃ¼hren und beantragen, unter EntschÃ¤digungsfolge seien der Rekursentscheid, soweit damit der Rekurs abgewiesen worden sei, und der Beschluss der Baukommission RÃ¼schlikon ganz aufzuheben sowie die Baubewilligung zu verweigern, eventualiter sei die Angelegenheit an die Baukommission RÃ¼schlikon zurÃ¼ckzuweisen. Das Baurekursgericht verzichtete am 27. September 2016 auf eine Vernehmlassung. Die E AG und die Baukommission RÃ¼schlikon schlossen mit Beschwerdeantworten vom 7. bzw. 12. Oktober 2016 je auf Abweisung der Beschwerde unter EntschÃ¤digungsfolge. Hierzu liessen A, B und C am 14. November 2016 Stellung nehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Streitgegenstand bildet der Neubau eines Mehrfamilienhauses auf der Parzelle Kat.-Nr. </span>01 in RÃ¼schlikon anstelle des bisherigen Wohnhauses mit separater Garage. Die Parzelle liegt in der Wohnzone W2B, in der maximal ein anrechenbares Untergeschoss, zwei Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse zulÃ¤ssig sind (Art. 18 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde RÃ¼schlikon vom 28. September 1993 [BZO]).</p> <p class="Urteilstext">Der Neubau soll ein anrechenbares Untergeschoss, zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss umfassen. Das Dachgeschoss soll mit einem Satteldach Ã¼berdeckt sein, welches strassenseitig eine Neigung von 45<span> </span>° und seeseitig eine Neigung von 25<span> </span>° aufweist. Strassenseitig wird das Dach auf einem Drittel durch eine Dachaufbaute mit Flachdach durchbrochen. Seeseitig wird das Dach auf 1/3 der FassadenlÃ¤nge durch einen Dacherker mit Flachdach durchbrochen; auf der Ã¼brigen FassadenlÃ¤nge fÃ¤llt das Dach nur bis zur RaumhÃ¶he des Dachgeschosses ab; die damit verbleibende FlÃ¤che mit einer Tiefe von 2,47 m bis zur GebÃ¤udefassade ist als begehbare Terrasse ausgestaltet.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, fÃ¼r das BaugrundstÃ¼ck bestehe keine verkehrssichere Erschliessung. Bei einer Realisierung des Bauprojekts wÃ¼rde die H-Strasse neu 69 Wohneinheiten erschliessen, sie weise gemÃ¤ss den Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN, LS 700.5) indes nur den Ausbaustandard fÃ¼r 30 Wohneinheiten auf. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Bei der genÃ¼genden Erschliessung einer Parzelle handelt es sich um eine Grundanforderung, welcher alle Bauvorhaben zu genÃ¼gen haben. Erschlossen ist ein GrundstÃ¼ck unter anderem dann, wenn es fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist (§ 236 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG, LS 700.1]). GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). GestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 1 in Verbindung mit § 237 Abs. 1 Satz 2 PBG erliess der Regierungsrat die Zugangsnormalien, in deren Anhang er die technischen Anforderungen umschrieb, denen ein Zugang zu genÃ¼gen hat. Je nachdem, ob ein Gebiet dicht Ã¼berbaut und mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen ist oder nicht, gelten dabei weniger strenge Anforderungen an die Zufahrten.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck wird Ã¼ber die H-Strasse erschlossen, welche eine Breite von 4,96 bis 5,20 m aufweist. Auf ihrer gesamten LÃ¤nge wÃ¼rde die H-Strasse neu 69 Wohneinheiten erschliessen. Aufgrund ihrer Dimensionen erfÃ¼llt die H-Strasse gemÃ¤ss Anhang der Zugangsnormalien die technischen Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse fÃ¼r bis zu 30 Wohneinheiten; bei dichter Bebauung genÃ¼gt sie fÃ¼r 60 Wohneinheiten, sofern das Gebiet mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossen ist (§ 6 Abs. 2 ZN). Daran Ã¤ndert im Ãbrigen auch der Umstand nichts, dass die Strasse keine Bankette aufweist, denn sie Ã¼berschreitet die fÃ¼r solche Strassen notwendige Breite an der schmalsten Stelle um fast einen Meter; der auf solchen Strassen fÃ¼r FussgÃ¤nger vorzusehende Raum ist demnach vorhanden und kÃ¶nnte, falls aus GrÃ¼nden der Verkehrssicherheit notwendig, auch noch farblich hervorgehoben werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>GemÃ¤ss Plan der ÃV-GÃ¼teklassen im geografischen Informationssystem des Kantons ZÃ¼rich (www.maps.zh.ch) liegt das BaugrundstÃ¼ck in der ÃV-GÃ¼teklasse B, der zweithÃ¶chsten von sechs GÃ¼teklassen; der sÃ¼dliche Teil der H-Strasse liegt in der GÃ¼teklasse C. Der Bahnhof RÃ¼schlikon liegt in Luftdistanz rund 200 m vom BaugrundstÃ¼ck entfernt, die nÃ¤chste Bushaltestelle mit direkter Busverbindung ins Zentrum der Stadt ZÃ¼rich rund 50 m. Insgesamt ist das Gebiet damit im vorgenannten Sinn gut mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.3 </b>Ohne nÃ¤here BegrÃ¼ndung fÃ¼hrt die Vorinstanz aus, das Kriterium der dichten Bebauung habe keine eigenstÃ¤ndige Bedeutung mehr. Sie verweist diesbezÃ¼glich auf einen eigenen Entscheid vom 22. Oktober 2010, der indes nicht im Internet publiziert wurde. Das Kriterium der dichten Bebauung ist gemÃ¤ss Anhang zu den Zugangsnormalien das Hauptkriterium fÃ¼r eine ErhÃ¶hung der zulÃ¤ssigen Wohneinheiten, die gute Erschliessung mit Ã¶ffentlichem Verkehr eine Zusatzbedingung. Der Wortlaut der Zugangsnormalien lÃ¤sst deshalb keinen Raum, auf das Kriterium der dichten Bebauung zu verzichten. Auch sind keine anderen GrÃ¼nde ersichtlich, welche dieses Kriterium als nicht mehr einschlÃ¤gig erscheinen liessen.</p> <p class="Urteilstext">Nach bisheriger Praxis stellte die Kammer bei der PrÃ¼fung, ob eine dichte Bebauung vorliegt, im Wesentlichen darauf ab, welche AusnÃ¼tzung im fraglichen Gebiet zulÃ¤ssig ist (allgemein hierzu Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 578 f. mit Hinweisen); eine dichte Bebauung lag etwa vor in einer Wohnzone fÃ¼r dreigeschossige Bauten mit einer maximal zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung von 60 % (VGr, 24. MÃ¤rz 2010, VB.2009.00507, E. 4.3 Abs. 2) sowie in einer Wohnzone fÃ¼r zweigeschossige Bauten mit einer maximal zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung von 40 %, wobei das BaugrundstÃ¼ck an eine Wohnzone fÃ¼r dreigeschossige Bauten mit einer maximal zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung von 90 % grenzte (VGr, 19. August 2015, VB.2015.00001, E. 4.3.1). BegrÃ¼ndet wurde diese Praxis damit, dass der Sinn des Kriteriums der dichten Bebauung nur darin gesehen werden kÃ¶nne, dass bei dichter Bebauung der Grenzwert an Wohneinheiten in der Regel bereits bei einem vergleichsweise kurzen Zugang erreicht und damit die Zahl von KreuzungsmanÃ¶vern, welche fÃ¼r die Dimensionierung der ZugÃ¤nge ausschlaggebend sind, naturgemÃ¤ss geringer ist (VGr, 18. Dezember 2001, VB.2001.00292, E. 2 Ingress [= BEZ 2002 Nr. 5]). Diese Rechtsprechung ist dahingehend zu prÃ¤zisieren, dass fÃ¼r die Beurteilung, ob eine dichte Bebauung vorliegt, nicht allein die BebauungsmÃ¶glichkeit, sondern auch die bisherige Bebauung berÃ¼cksichtigt werden kann. WÃ¼rde allein auf das Kriterium der planungsrechtlich zulÃ¤ssigen Bebauung abgestellt, kÃ¶nnte die Situation entstehen, dass eine Zufahrtsstrasse in einer Wohnzone mit geringer AusnÃ¼tzungsmÃ¶glichkeit, die bisher nur den Ausbaustandard fÃ¼r die Erschliessung von 30 Wohneinheiten aufwies, allein durch eine ErhÃ¶hung der AusnÃ¼tzungsmÃ¶glichkeit neu 60 Wohneinheiten erschliessen dÃ¼rfte. Das Ã¼berzeugt nicht. Massgebend muss vielmehr sein, ob das von einer Strasse erschlossene Gebiet bei BerÃ¼cksichtigung der GesamtumstÃ¤nde eine hohe Baudichte aufweist, was einerseits aufgrund hoher AusnÃ¼tzungsmÃ¶glichkeiten, anderseits aber auch aufgrund weitgehender Ãberbauung des Gebiets mit einer zumindest Ã¼blichen AusnÃ¼tzung vorliegen kann. Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass eine lange vor Inkrafttreten der Zugangsnormalien gebaute Strasse zwar nach heutigem Standard nicht die nÃ¶tigen Abmessungen aufweist, indes aufgrund der gewachsenen Struktur des Quartiers nicht realistisch erscheint, dass die Strasse in absehbarer Zeit ausgebaut werden wird. WÃ¼rde in diesen FÃ¤llen auf die tiefere, allenfalls klar Ã¼berschrittene Erschliessungszahl abgestellt, wÃ¤re eine Neubebauung der BaugrundstÃ¼cke kaum mehr denkbar. Das Kriterium der dichten Bebauung ist in diesem Sinn im Zusammenhang mit § 11 lit. f. ZN auszulegen, welche Bestimmung ein Abweichen von den Zugangsnormalien bei einer Siedlungsentwicklung nach innen in einem bereits Ã¼berwiegend Ã¼berbauten Siedlungsgebiet erlaubt.</p> <p class="Urteilstext">Die H-Strasse erschliesst ein Gebiet, das weitgehend der Wohnzone W2B zugeordnet ist, in der zweigeschossige Wohnbauten mit einer Ãberbauungsziffer von 20 % fÃ¼r Haupt- und 5 % fÃ¼r NebengebÃ¤ude zulÃ¤ssig sind; im Bereich der Gemeindegrenze zu X sind einige Parzellen der Wohnzone W2A zugeordnet, in der fÃ¼r HauptgebÃ¤ude eine Ãberbauungsziffer von 25 % vorgesehen ist. Damit liegt jedenfalls mindestens eine Ã¼bliche AusnÃ¼tzungsmÃ¶glichkeit fÃ¼r solche Quartiere vor. Entlang der gesamten H-Strasse weist sodann eine einzige, kleinere Parzelle kein GebÃ¤ude auf; das Gebiet ist demnach praktisch vollstÃ¤ndig Ã¼berbaut. Im Sinn des vorgÃ¤ngig AusgefÃ¼hrten liegt damit eine dichte Bebauung im Sinn von § 6 Abs. 2 ZN vor. </p> <p class="Erwgung2">Demnach genÃ¼gt die H-Strasse fÃ¼r die Erschliessung von 60 Wohneinheiten. Hier soll sie indes nach der Realisierung des Bauprojekts 69 Wohneinheiten erschliessen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Von Normalien soll nur aus wichtigen GrÃ¼nden abgewichen werden (§ 360 Abs. 3 PBG). In diesem Sinn kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 11 Abs. 1 ZN im Einzelfall geringere Anforderungen an die Zufahrt gestellt werden, wenn wichtige GrÃ¼nde dafÃ¼r bestehen. Die Zugangsnormalien sind also nicht mechanisch anzuwenden. Sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (VGr, 15. Juni 2011, VB.2011.00031, E. 5.1.2; RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen). Bei der Beurteilung der Frage, ob ein Abweichen von den Normalien zulÃ¤ssig ist oder nicht, hat sich die BewilligungsbehÃ¶rde neben den in § 11 ZN exemplarisch umschriebenen TatbestÃ¤nden vor allem an § 237 Abs. 2 Satz 1 PBG zu orientieren: Nach dieser Bestimmung mÃ¼ssen Zufahrten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit ist insbesondere der Strassenausbaustandard, das Verkehrsaufkommen (Zubringer- und Durchgangsverkehr) sowie die Ãbersichtlichkeit der StreckenfÃ¼hrung zu berÃ¼cksichtigen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen in diesem Zusammenhang einen Augenschein. Die Vorinstanz hat einen Augenschein vorgenommen und diesen ausfÃ¼hrlich dokumentiert. Wie sich sogleich zeigt, ist der massgebende Sachverhalt damit genÃ¼gend erstellt, weshalb auf einen erneuten Augenschein verzichtet werden kann.</p> <p class="Urteilstext">In die H-Strasse mÃ¼nden insgesamt fÃ¼nf mit Fahrzeugen befahrbare Querstrassen, wobei von der L-Strasse her auf einer Strasse mit Einbahnverkehr nur zugefahren werden kann und der M-Weg zwischen L- und H-Strasse nur fÃ¼r Zubringerdienste benutzt werden darf. Zur seeseitig parallel verlaufenden N-Strasse bestehen drei Verbindungen, die im Gegenverkehr befahren werden kÃ¶nnen. Ein wesentlicher Teil der Zu- und Wegfahrten fÃ¼r die zwischen dem O-Weg und der P-Strasse liegenden Liegenschaften dÃ¼rfte Ã¼ber diese Querstrassen erfolgen, was zu einem geringeren Verkehrsaufkommen auf der H-Strasse fÃ¼hrt. Im Bereich zwischen der K-Strasse und dem O-Weg befinden sich nur 40 Wohneinheiten, weshalb der Ausbaustandard der H-Strasse fÃ¼r diesen Abschnitt ohne Weiteres genÃ¼gt. Selbst wenn man davon ausgeht, dass die HÃ¤lfte des von den Liegenschaften zwischen dem O-Weg und der P-Strasse verursachten Verkehrs diesen Teil der H-Strasse ebenfalls benÃ¼tzt, entspricht dies einer Belastung von weniger als 60 Wohneinheiten. Die H-Strasse hat sodann einen geraden Verlauf und erscheint auch sonst Ã¼bersichtlich; dass auf der Strasse an verschiedenen Stellen parkiert werden darf, mag zwar die Ãbersichtlichkeit etwas einschrÃ¤nken, zwingt die Lenker aber gleichzeitig zu einer vorsichtigeren Fahrweise und dient damit im Ergebnis ebenfalls der Verkehrssicherheit. Schliesslich ist hier zu beachten, dass die geplante Zufahrt nur rund 80 m von der Einfahrt in die K-Strasse entfernt liegt und die zusÃ¤tzliche Belastung der H-Strasse durch das Bauprojekt dadurch ohnehin nur gering ausfÃ¤llt.</p> <p class="Urteilstext">Demnach liegen hier wichtige GrÃ¼nde im Sinn von § 11 ZN vor, welche es rechtfertigen, geringere Anforderungen an die Erschliessung zu stellen. Das Bauprojekt weist damit eine genÃ¼gende Erschliessung auf. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Weiter ist zwischen den Parteien strittig, ob ein SchrÃ¤gdach in Verbindung mit einer Terrasse, wie sie fÃ¼r Attikageschosse typisch ist, zulÃ¤ssig ist. Die Vorinstanz bezeichnet die gewÃ¤hlte Dachform als Hybriddach. Sie kommt zum Schluss, das kommunale Baurecht verbiete eine solche Dachform nicht, es mÃ¼sse aber auf der Strassenseite die Vorgaben fÃ¼r ein Dachgeschoss unter einem SchrÃ¤gdach und auf der Seeseite die Vorgaben fÃ¼r ein Attikageschoss einhalten; dies sei hier der Fall. Die Baukommission qualifizierte die Dachform demgegenÃ¼ber sinngemÃ¤ss als SchrÃ¤gdach und betrachtete dieses ohne weitere PrÃ¼fung als bewilligungsfÃ¤hig.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Wie die Vorinstanz zutreffend festhÃ¤lt, weist das Dachgeschoss hier einerseits Elemente eines Dachgeschosses unter einem SchrÃ¤gdach, mit Blick auf die seeseitige Terrasse aber auch Elemente eines Attikageschosses auf. Solche Mischformen aus verschiedenen Dachgeschosstypen sind weder nach kantonalem noch nach kommunalem Recht per se unzulÃ¤ssig. </p> <p class="Urteilstext">Nicht zu Ã¼berzeugen vermag jedoch die Auffassung der Vorinstanz, wonach der strassenseitige Teil nach den Bestimmungen fÃ¼r Dachgeschosse unter einem SchrÃ¤gdach und der seeseitige Teil nach den Bestimmungen fÃ¼r Attikageschosse zu beurteilen wÃ¤ren. Die vor­instanzliche Auffassung fÃ¼hrte dazu, dass die Bauherrschaft die Vorteile beider Dachgeschossformen kombinieren, sich die jeweiligen Nachteile aber nicht entgegenhalten lassen mÃ¼sste. Dies fÃ¼hrte zu einer nicht schÃ¼tzenswerten Gesetzesumgehung. Eine solche Dachgeschossgestaltung ist deshalb nur zulÃ¤ssig, wenn die Vorschriften betreffend HÃ¶chstmass und Gestaltung zumindest fÃ¼r eine Dachgeschossart vollstÃ¤ndig eingehalten wurden. Im Folgenden ist demnach zu prÃ¼fen, ob die gewÃ¤hlte Dachgeschossform mindestens entweder die Vorschriften fÃ¼r Attikageschosse oder die Vorschriften fÃ¼r Dachgeschosse unter einem SchrÃ¤gdach einhÃ¤lt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Nach § 292 lit. b in Verbindung mit § 275 Abs. 2 PBG dÃ¼rfen Attikageschosse auf einem Flachdach das hypothetische Profil eines SchrÃ¤gdachs auf nicht mehr als einem Drittel der FassadenlÃ¤nge durchstossen. Nach stÃ¤ndiger Praxis ist das SchrÃ¤gdach am tatsÃ¤chlichen Schnittpunkt zwischen Fassade und Flachdach anzusetzen (vgl. § 281 Abs. 1 lit. a PBG), wobei der bei SchrÃ¤gdÃ¤chern zulÃ¤ssige Kniestock von maximal 0,9 m nicht in Anschlag gebracht werden darf (RB 1993 Nr. 42 E. c; zuletzt bestÃ¤tigt in VGr, 21. April 2016, VB.2015.00382, E. 4.3, und 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Vorliegend wurde strassenseitig ein Kniestock von 0,9 m angesetzt, was zur Folge hat, dass das SchrÃ¤gdach die fÃ¼r Attikageschosse zulÃ¤ssige Profillinie auf der gesamten FassadenlÃ¤nge durchstÃ¶sst. Demnach ist das Dachgeschoss als Attikageschoss nicht bewilligungsfÃ¤hig.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die fÃ¼r ein SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssige Profillinie wird hier auf beiden Traufseiten nicht Ã¼ber das nach § 292 PBG sowie Art. 20 Abs. 4 BZO zulÃ¤ssige Drittel durchstossen; hinsichtlich der HÃ¶chstmasse sind die Vorschriften fÃ¼r ein SchrÃ¤gdach demnach eingehalten. Daran Ã¤ndert auch der Umstand nichts, dass seeseitig kein Kniestock in Anschlag gebracht wurde, denn die Bauherrschaft ist nur berechtigt, jedoch nicht verpflichtet, bei Dachgeschossen einen Kniestock vorzusehen. </p> <p class="Urteilstext">In gestalterischer Hinsicht ist jedoch zu beachten, dass Art. 20 Abs. 4 BZO neben Dachaufbauten auch fÃ¼r <i>Dacheinschnitte </i>ein HÃ¶chstmass von einem Drittel der FassadenlÃ¤nge vorsieht. Wird die gewÃ¤hlte Dachform als SchrÃ¤gdach qualifiziert, stellt sich die Frage, ob die seeseitig vorgesehene Terrasse als Dacheinschnitt im Sinn dieser Bestimmung zu qualifizieren und deshalb zufolge Ãberschreitung des HÃ¶chstmasses nicht bewilligungsfÃ¤hig ist. Ob eine Gestaltungsform als Dacheinschnitt zu qualifizieren ist, ist eine Frage des kommunalen Rechts, bei dessen Auslegung und Anwendung den kommunalen BehÃ¶rden ein grosser Ermessensspielraum zusteht (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage, ZÃ¼rich 2011, S. 954). Diesen Ermessensspielraum haben die RechtsmittelbehÃ¶rden zu beachten (Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 20 N. 59). Hier hat die BaubehÃ¶rde sich mit der Frage, ob die Terrasse als Dacheinschnitt im Sinn von Art. 20 Abs. 4 BZO zu qualifizieren sei, bis anhin nicht auseinandergesetzt und demnach ihr Ermessen noch nicht ausgeÃ¼bt. Dies ist nachzuholen, weshalb die Angelegenheit an die kommunale BaubehÃ¶rde zurÃ¼ckzuweisen ist.</p> <p class="Urteilstext">Diese wird sodann weiter zu prÃ¼fen haben, ob die gewÃ¤hlten Dachaufbauten die Anforderungen gemÃ¤ss Art. 20 Abs. 4 Satz 2 BZO einhalten, wonach Dachaufbauten als Lukarnen oder Schleppgauben auszubilden sind.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Dispositiv-Ziff. I, soweit der Rekurs damit abgewiesen wurde, und Dispositiv-Ziff. III des Rekursentscheids â soweit nicht J betreffend (dazu sogleich) â sowie der Beschluss der Baukommission RÃ¼schlikon vom 27. Januar 2016 sind aufzuheben. </p> <p class="Urteilstext">Die RÃ¼ckweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen; Donatsch, § 64 N. 5). In diesen Sinn sind die Kosten des Rekursverfahrens in AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziff. II des Rekursentscheids der Baukommission RÃ¼schlikon und der privaten Beschwerdegegnerin je zu 2/5 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG); da J keine Beschwerde erhob, ist der sie treffende Anteil an den Rekurskosten von 1/5 ebenso wie die sie treffende Pflicht, der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 225.- zu zahlen, rechtskrÃ¤ftig und nicht zu korrigieren, hingegen sind die BeschwerdefÃ¼hrenden dafÃ¼r nicht solidarisch haftbar.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten der privaten Beschwerdegegnerin und der Baukommission RÃ¼schlikon je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Die private Beschwerdegegnerin ist sodann zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren insgesamt je eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- (total Fr. 6'000.-) zu bezahlen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden Dispositiv-Ziff. I, soweit der Rekurs damit abgewiesen wurde, und Dispositiv-Ziff. III (soweit nicht J betreffend) des Entscheids des Baurekursgerichts vom 19. Juli 2016 sowie der Beschluss der Baukommission RÃ¼schlikon vom 27. Januar 2016 aufgehoben und die Angelegenheit im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Baukommission RÃ¼schlikon zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> In AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 19. Juli 2016 werden die Rekurskosten (total Fr. 6'090.-) der privaten Beschwerdegegnerin und der Baukommission RÃ¼schlikon je zu 2/5 auferlegt; 1/5 der Rekurskosten verbleiben zulasten von J.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 210.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 10'210.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der privaten Beschwerdegegnerin und der Baukommission RÃ¼schlikon je zur HÃ¤lfte auferlegt</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren insgesamt je eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- (total Fr. 6'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>