<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2001.00192</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106398&amp;W10_KEY=4467147&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2001.00192</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.09.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 17.04.2002 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Fehlende Vereinbarkeit mit den Gestaltungsvorschriften der Kernzone der kommunalen BZO.<br/>Legitimation des Nachbarn (E. 1). Gestaltung und Einordnung in der Kernzone (E. 2).<br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHBAR">NACHBAR</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 11 lit. I BZO Bassersdorf</span><br/><span class="ungerade">§ 50 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 52 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 338a PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><a id="Text2"><span>I. </span></a><span>Der Gemeinderat W erteilte A am 10. August 1999 die bau­rechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem gemÃ¤ss Bau- und Zonen­ordnung der Gemeinde W vom 8./9. MÃ¤rz 1995 (BZO) in der Kernzone X gelegenen GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 1 an der Q-stras­se. Mit einer als "Aufsichtsbeschwerde/Rekurs" bezeich­neten Eingabe vom 30. Sep­tember 1999 gelangte C als EigentÃ¼mer des an der R-stras­se gele­genen GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 2 an die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich. Mit Schreiben vom 23. November 1999 teilte die Baudirektion C mit, dass kein Grund fÃ¼r ein aufsichts­rechtliches Einschreiten bestehe. Die Baudirektion Ã¼berwies daher die Eingabe in An­wendung von § 5 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/ 8. Ju­ni 1997 (VRG) der Baurekurskommission IV zur Behandlung als Rekurs. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Mit Entscheid vom 22. Juni 2000 hiess die Baurekurskommission IV den Rekurs gut und hob die Baubewilligung vom 10. August 1999 auf. Die Kommission kam vorab zum Schluss, dass die von der Baudirektion in Anwendung von § 5 Abs. 2 VRG verfÃ¼gte Ãberweisung der Eingabe von C zur Behandlung als Rekurs nicht zu bean­standen sei. Aus der Eingabe ergebe sich, dass C nicht nur Aufsichtsbe­schwer­­de, sondern auch Rekurs habe erheben wollen. Da die Eingabe innert der Rekursfrist von 30 Tagen an die Baudirektion gerichtet worden sei, sei der Rekurs als rechtzeitig erho­ben zu betrachten. Ferner sei angesichts der NÃ¤he der Liegenschaft des Rekurrenten zum BaugrundstÃ¼ck und in Anbetracht der gerÃ¼gten schwerwiegenden EinordnungsmÃ¤ngel die Rechtsmittelbefugnis von C zu bejahen. Materiell kam die Baurekurskom­mission IV mit eingehenden ErwÃ¤gungen und unter Hinweis auf eine vom Gemeinderat W von der Natur- und Heimatschutzkommission des Kantons ZÃ¼rich eingefor­derte Stellungnahme zum Schluss, dass das Bauvorhaben mit den Gestaltungsanforderun­gen gemÃ¤ss Art. 11 Abs. 1 und 2 BZO nicht vereinbar sei, weshalb die Baubewilligung aufzuheben sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit rechtzeitiger Beschwerde vom 5. September 2000 liess A als un­terlegener Rekursgegner dem Verwaltungsgericht im Hauptstandpunkt beantragen, der Ent­scheid der Baurekurskommission IV vom 22. Juni 2000 sei aufzuheben, und die Bau­bewil­ligung des Gemeinderats W vom 10. August 1999 sei wiederherzustellen. In verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht beantragte er unter anderem die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Die Bau­rekurs­kommission IV beantragte am 5. Oktober 2000 Abweisung der Beschwerde. Den nÃ¤mlichen Antrag stellte C mit Beschwerdeantwort vom 7. No­vember 2000. Der Gemeinderat W teilte mit Eingabe vom 9. Oktober 2000 mit, dass er auf eine Beantwortung der Beschwerde verzichte.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>IV. Mit Entscheid VB.2000.00288 vom 25. Januar 2001 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde A</span><span>'</span><span>s gut, hob es den Rekursentscheid auf und stellte es die Baubewilligung vom 10. August 1999 wieder her mit der BegrÃ¼ndung, die Eingabe an die Baudirek­tion hÃ¤tte nicht als rechtzeitige Rekurserhebung gewÃ¼rdigt werden dÃ¼rfen; die vom Beschwer­defÃ¼hrer aufgeworfene Frage, ob C als Nachbar zur Rekurs­erhebung legitimiert gewesen sei, liess das Gericht offen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>V. Das gegen diesen Entscheid von C am 13. MÃ¤rz 2001 angerufene Bundesgericht hiess die Staatsrechtliche Beschwerde wegen formeller Rechtsverweigerung gut und hob den Entscheid des Verwaltungsgerichts auf.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>VI. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 15. Juni 2001 nahm das Verwaltungsgericht das Ver­fahren unter der neuen Nummer VB.2001.00192 wieder auf und zog es vom Beschwer­degegner die bereits zurÃ¼ckgesandten Einlegerakten wieder bei. Am 25. September 2001 fÃ¼hrte das Verwaltungsgericht beim BaugrundstÃ¼ck einen Augenschein und die Schlussverhandlung gemÃ¤ss § 61 VRG durch. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Parteivorbringen im Einzelnen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden ErwÃ¤gungen wiedergegeben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <span><br/> </span> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Der BeschwerdefÃ¼hrer hat in seiner Beschwerdeschrift vom 5. September 2000 neben dem mittlerweile rechtskrÃ¤ftig verworfenen Einwand der VerspÃ¤tung auch geltend gemacht, die Baurekurskommission hÃ¤tte auf das Rechtsmittels des Beschwerdegegners mangels Legitimation nicht eintreten dÃ¼rfen. Dieser Einwand ist unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Zur Beschwerde ist gemÃ¤ss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (in der Fassung vom 20. Mai 1984; PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung hat. Nach dieser Bestimmung ist die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ge­­geben, wenn fÃ¼r ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum BaugrundstÃ¼ck besteht, er anderseits durch die Erteilung der Baube­wil­ligung mehr als irgend jemand oder die Allgemeinheit in eigenen (tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er MÃ¤ngel rÃ¼gt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (RB 1980 Nrn. 7 und 8, je mit Zitaten). Diese Praxis ist in zahlreichen Urteilen bestÃ¤tigt worden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Zur Frage der fÃ¼r die LegitimationsbegrÃ¼ndung erforderlichen engen nachbarlichen Raumbeziehung hat das Verwaltungsgericht in RB 1982 Nr. 18 (= BEZ 1982 Nr. 39) erwogen, sie hange nicht von einer in Metern gemessenen Distanz, sondern davon ab, auf welche Entfernung sich das streitige Bauvorhaben im Sinn des geltend gemachten Anfech­tungsinteresses auszuwirken vermÃ¶ge (so auch Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, SupplÃ©ment zur 2. A., ZÃ¼rich 1998, N. 984 f.; Attilio R. Gadola, Das verwaltungsinterne Beschwerdeverfahren, ZÃ¼rich 1991, S. 221). Dabei gibt es keine feste und allgemein gÃ¼ltige, eine fÃ¼r allemal in Metern bestimmte Entfernung, die als hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung gilt. Es muss vielmehr in jedem Verfahren ge­prÃ¼ft werden, ob die konkret in Metern gegebene Distanz zum BaugrundstÃ¼ck noch als ge­nÃ¼gend eng Raumbeziehung gewÃ¼rdigt werden kann. Das hÃ¤ngt insbesondere auch von den behaupteten Einwirkungen bzw. von den materiell gerÃ¼gten RegelverstÃ¶ssen ab (FranÃ§ois Ruckstuhl, Der Rechts­schutz im zÃ¼rcherischen Planungs‑ und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 296). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>ZusÃ¤tzlich zum Erfordernis der engen nachbarlichen Raumbeziehung muss eine qualifizierte persÃ¶nliche Betroffenheit geltend gemacht werden kÃ¶nnen. An die Darlegung dieses besonderen persÃ¶nlichen BerÃ¼hrtseins sind dann keine hohen Anforderungen zu stel­len, wenn aufgrund einer besonders engen und unmittelbaren Nachbarschaft offensichtlich ist, dass der Rekurrent durch das Bauvorhaben in eigenen (tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen) Interessen mehr betroffen ist als Dritte oder die Allgemeinheit. Das ist nach der verwaltungs­gerichtlichen Rechtsprechung zum Beispiel dann der Fall, wenn sich der Nachbar auf die Verletzung von Bestimmungen beruft, die neben der Wahrung Ã¶ffentlicher Interesse auch den Schutz der Nachbarn bezwecken, wie beispielsweise Abstands- oder AusnÃ¼tzungs­vorschriften (RB 1982 Nr. 19 = BEZ 1982 Nr. 40). In einem solchen Fall kann sich das qualifizierte BerÃ¼hrt­sein schon aus der engen nachbarlichen Raumbeziehung allein ergeben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Das BaugrundstÃ¼ck und dasjenige des Beschwerdegegners befinden sich in der nÃ¤mlichen Kernzone in einem Abstand von ca. 50 m, getrennt durch die R-strasse und zwei weitere nur teilweise Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke. Zwischen den GrundstÃ¼cken besteht teilweise Sichtverbindung, sodass der Beschwerdegegner als Nachbar von seiner Liegenschaft aus einen Teil der projektierten Baute wird sehen kÃ¶nnen. In seiner Rekursschrift vom 30. Sep­tember 1999 hat der Beschwerdegegner auf diesen Blickkontakt auf das "kernzonenfremde Kreuzgiebel-Bauprojekt" hingewiesen und geltend gemacht, er habe selber seine eigene Kern­zonenliegenschaft in der Form, in der Stellung, in den Abmessungen und in der Ã¤usseren Erscheinungsform dem ursprÃ¼nglichen GebÃ¤ude entsprechend wieder aufbauen mÃ¼ssen; dieser kostentrÃ¤chtige Beitrag zur Erhaltung des Dorfbildes mache nur Sinn, wenn weitere Ersatzbauten im X ebenfalls einen gleichwertigen Beitrag an die Erhaltung des Ortsbilds leisteten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Wie die Baurekurskommission IV richtig erkannt hat, sind mit diesen Vorbringen die enge rÃ¤umliche Beziehung und die besondere Betroffenheit hinreichend dargetan. Wer aufgrund der Kernzonenvorschriften besondere EinschrÃ¤nkungen im Interesse der Erhaltung des Ortsbilds unterworfen ist, hat ein Interesse an der Durchsetzung dieses Ortsbildschutzes auch bei Nachbarliegenschaften, welches Ã¼ber dasjenige eines beliebigen Dritten hinausgeht. Das gilt jedenfalls hier, wo die Liegenschaften einen Abstand von nur rund 50 m aufweisen und teilweise Sichtverbindung besteht. Sodann ist nicht zu verkennen, dass Art. 11 Abs. 1 BZO Ã¼ber die Erscheinung der Bauten in der Kernzone fÃ¼r Neubauten verlangt, sie mÃ¼ssten auch bezÃ¼glich GrÃ¶sse und kubischer Gestaltung der bestehenden, das Ortsbild prÃ¤genden Ãberbauung entsprechen. Damit regelt diese Bestimmung indirekt auch das Bauvolumen und hat insoweit in gleicher Weise eine die Nachbarschaft schÃ¼tzende Funk­tion wie AusnÃ¼tzungsvorschriften und dergleichen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Wie Art. 11 Abs. 1 BZO ausdrÃ¼cklich festhÃ¤lt, haben auch Neubauten in der Kern­­zone unter anderem in GrÃ¶sse und kubischer Gestaltung der bestehenden, das Ortsbild prÃ¤genden Ãberbauung zu entsprechen. Das deckt sich mit der Umschreibung des Zonenzwecks in § 50 Abs. 1 PBG, wonach die Kernzone schutzwÃ¼rdige Ortsbilder umfasst, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen. Aus RÃ¼cksicht auf das Ortsbild kÃ¶n­­nen deshalb die in Art. 7 BZO fÃ¼r Neubauten vorgesehenen Masse nicht in jedem Fall ausgeschÃ¶pft werden (vgl. Verwaltungsgericht, 10. Februar 1993, BEZ 1993 Nr. 1).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Nach den Feststellungen der Baurekurskommission IV zeichnet sich einerseits die bauliche Umgebung des BaugrundstÃ¼cks durch ein kernzonentypisches Erscheinungsbild aus und kommt andererseits dem geplanten Bauvorhaben auf Grund seiner Stellung am Eingang in die Kernzone X eine besondere Bedeutung zu. Den sich daraus ergebenden Anforderungen vermÃ¶ge schon die kubische Gestaltung des geplanten GebÃ¤udes mit seinen zahlreichen Vor- und RÃ¼cksprÃ¼ngen auch in seiner Ã¼berarbeiteten Form nicht zu genÃ¼gen. Zudem genÃ¼ge auch die unruhige und uneinheitliche Balkon- und Fenstergestaltung nicht den Anforderungen von Art. 11 Abs. 1 BZO und schliesslich entspreche das Dach trotz des Verzichts auf das strassenseitige Querdach nicht Art. 11 Abs. 2 BZO, wonach ein Satteldach mit ortsÃ¼blicher Ausgestaltung vorgeschrieben sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, die Baurekurskommission verpflichte ihn mit diesen ErwÃ¤gungen gleichsam auf die Erstellung eine Ersatzbaus, obwohl sie zutreffend erkannt habe, dass eine Neubaute zulÃ¤ssig sei. Die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde habe das Projekt als bewilligungsfÃ¤hig eingestuft, und es weise wesentlich bessere QualitÃ¤ten auf, als andere im Sichtbereich der Parzelle in jÃ¼ngster Zeit bewilligte Neubauten, wie zum Beispiel der G-Neubau an der R-strasse. GegenÃ¼ber dem geplanten Bau seien verschiedene Neu­bauten im Entstehen, welche Ã¤hnlich gestaltet seien. Um die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung des Dachgeschosses zu ermÃ¶glichen, wÃ¼rden Bauten mit einem Querfirst bald einer ortsÃ¼blichen Gestaltung entsprechen. Seit dem Augenschein der Baurekurskommission im Jahr 1997 habe sich das bauliche Umfeld verÃ¤ndert, weshalb die Sachverhaltsfeststellung der Baurekurskommission, welche auf diesen Augenschein abgestellt habe, ungenÃ¼gend sei. Abgesehen von den beiden BauernhÃ¤usern auf Kat.Nrn. 3 und 4 sei die bauliche Umgebung durchwegs durch Neubauten geprÃ¤gt, welche (ebenfalls) zeitgemÃ¤ssen WohnbedÃ¼rfnissen Rechnung trÃ¼gen (was im Einzelnen nÃ¤her dargelegt wird). Sodann ge­hÃ¶re ein rÃ¼ck­wÃ¤rtiges Quersegment, wie es die Rekurskommission beim Vorhaben des Be­schwer­defÃ¼h­rers beanstande, in der Kernzone von W zum gewohnten Bild (was mit zahlreichen Fotos belegt wird), und auch der Gemeinderat W habe klar zum Ausdruck gebracht, er betrachte Querfirste als adÃ¤quates Mittel zur Belichtung von WohnrÃ¤umen im Dachgeschoss. Diesen Grundsatzentscheid der GemeindebehÃ¶rde habe die Rekurskommission unzulÃ¤ssigerweise missachtet. Balkone und grosszÃ¼gige FensterflÃ¤chen gehÃ¶rten ebenfalls zum zeitgemÃ¤ssen Wohnkomfort, und es sei begrÃ¼ssenswert, dass sich der Gemeinderat diesen Forderungen nicht verschliesse. Wenn die Bau- und Zonenordnung die EigentÃ¼mer in der Kernzone von vornherein auf die WeiterfÃ¼hrung des Bestehenden hÃ¤tte verpflichten wollen, so hÃ¤tte sie nicht ausdrÃ¼cklich zwischen Neu- und Ersatzbauten unterschieden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Wie der Augenschein des Verwaltungsgerichts ergeben hat, sind in der Kernzone X Bauten anzutreffen, die von ihrer Gestaltung her nicht in eine Kernzone gehÃ¶ren. Das gilt besonders fÃ¼r das G-GebÃ¤ude an der R-strasse, das jedoch aus den 60er-Jahren stammen dÃ¼rfte. Sodann zeugen die in jÃ¼ngerer Zeit erstellten Neubauten in der nÃ¤h­eren Umgebung des BaugrundstÃ¼cks von einer Ã¤usserst weitgehenden Auslegung der Kernzonenvorschriften, die an der Grenze dessen liegt, was durch den Zonenzweck gemÃ¤ss § 52 Abs. 1 PBG noch gedeckt ist. So weichen die dem BaugrundstÃ¼ck gegenÃ¼berliegenden Mehrfami­lienhÃ¤user Q-strasse hinsichtlich kubischer Gestaltung deutlich von den ortsÃ¼blichen rechteckigen Grundrissen und einfachen Kubaturen ab, wie sie typischerweise bei der Bauernhaus-Liegenschaft Q-strasse beobachtet werden kÃ¶nnen und wie sie in der Kernzone X immer noch vorherrschend sind. Sowohl die erwÃ¤hnten MehrfamilienhÃ¤user als auch die sÃ¼dwestlich an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden ReiheneinfamilienhÃ¤user weisen zudem QuerdÃ¤cher und damit Dachformen auf, die ebenfalls an der Grenze dessen liegen, was noch im Sinn von Art. 11 Abs. 2 BZO als Sattel­dach mit ortsÃ¼blicher Ausgestaltung bezeichnet werden kann. Hingegen entsprechen die weiteren Bauten in der nÃ¤heren Umgebung des BaugrundstÃ¼cks hinsichtlich kubischer Gestaltung und Dachform den Anforderungen der Kernzonenvorschriften ohne weiteres; ein schutzwÃ¼rdiges Ortsbild, wie es gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 PBG durch die Kernzonenvorschriften erhalten oder erweitert werden soll, lÃ¤sst sich von der Struktur her noch erkennen. Insgesamt bleibt die Kernzone X ungeachtet einiger Fehlleistungen noch durch Bauten mit zurÃ¼ckhaltender kubischer Gliederung und einfacher, traditioneller Fassadengestaltung geprÃ¤gt. Sodann liegt dem BaugrundstÃ¼ck schrÃ¤g gegenÃ¼ber die als ursprÃ¼ngliches Bauern­haus weitgehend unverfÃ¤lscht erhalten gebliebene Liegenschaft Q-strasse. Die Fest­stellung der Baurekurskommission IV, die bauliche Umgebung des BaugrundstÃ¼cks zeichne sich durch ein kernzonentypisches Erscheinungsbild aus, erweist sich damit als zu­treffend. Ebenso hat der Augenschein die Feststellung der Baurekurskommission bestÃ¤tigt, dass dem Bauvorhaben wegen seiner Stellung am Eingang in die Kernzone eine besondere Bedeutung zukommt. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) GemÃ¤ss Art. 11 Abs. 1 BZO haben Neubauten in der Kernzone in GrÃ¶sse, kubischer Gestaltung, Fassade, Material, Farbe und Umgebungsgestaltung der bestehenden, das Ortsbild prÃ¤genden Ãberbauung zu entsprechen. Das verlangt, wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat, am fraglichen Ort eine einfache und zurÃ¼ckhaltende Gestaltung des BaukÃ¶rpers. Bereits dieser Anforderung wird das Bauvorhaben mit seinem vielfach verwinkelten Grundriss in keiner Weise gerecht und die Aufhebung der Baubewilligung erweist sich schon aus diesem Grund als nicht rechtsverletzend. Mit der Bewilligung des vorliegenden Projekts ist die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde Ã¼ber ihre bereits bisher grosszÃ¼gige Auslegung der Kernzonenvorschriften noch hinaus gegangen und hat sie in einer Weise an­gewandt, die durch den von § 50 Abs. 1 PBG vorgezeichneten Zweck der Kernzone, nÃ¤mlich die Erhaltung und Entwicklung eines schutzwÃ¼rdigen Ortsbilds, nicht mehr gedeckt wird.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer verweist auf die dem BaugrundstÃ¼ck gegenÃ¼berliegenden MehrfamilienhÃ¤user Q-strasse sowie auf die sÃ¼dwestlich an das BaugrundstÃ¼ck anschlies­senden ReiheneinfamilienhÃ¤user und macht geltend, diese verwendeten Ã¤hnliche Gestaltungselemente wie sein geplanter Neubau; insbesondere wiesen sie ebenfalls rÃ¼ckwÃ¤rtige Quersegmente auf. Dieser Einwand trifft zwar zu, doch verkennt der BeschwerdefÃ¼hrer, dass sein BaugrundstÃ¼ck erheblich exponierter liegt und zudem bei seinem Projekt auch das rÃ¼ckwÃ¤rtige Segment mit den zahlreichen Ecken so gestaltet ist, dass es schon fÃ¼r sich allein dem Gebot einer einfachen und ruhigen Gestaltung nicht entspricht. Jedenfalls geht die Zergliederung des BaukÃ¶rpers weit Ã¼ber das hinaus, was zur Belichtung von WohnrÃ¤umen in Dachgeschossen und zur Schaffung eines zeitgemÃ¤ssen Wohnkomforts erforder­lich ist. Zudem entbinden solche Anliegen nicht von den besonderen Gestaltungsanforderun­gen einer Kernzone. Ãhnliches gilt fÃ¼r die strassenseitige Fassade, die wegen ihrer zahlreichen, zufÃ¤llig anmutenden Abstufungen der herkÃ¶mmlichen Ãberbauung noch deutlich schlechter entspricht als diejenige der gegenÃ¼berliegenden MehrfamilienhÃ¤user Q-strasse. Das strassenseitig fast durchgÃ¤ngig grossflÃ¤chig verglaste Erd­geschoss lÃ¤sst eine RÃ¼cksicht­nahme auf die fÃ¼r das Ortsbild typische Ãberbauung nicht erkennen. Sodann erweckt die Dachgestaltung mit ihrem wuchtigen rÃ¼ckseitigen Querdach nicht den Eindruck eines Satteldachs mit ortsÃ¼blicher Ausgestaltung. Wie die Baurekurs­kommission IV zutreffend erwogen hat, verfÃ¼gt zwar auch die gegenÃ¼berliegende Mehrfamilienhausliegenschaft Ã¼ber ein solches Querdach, doch tritt es dort wesentlich zurÃ¼ckhaltender in Erscheinung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Richtig ist, dass der BeschwerdefÃ¼hrer zulÃ¤ssigerweise einen Neubau und nicht einen Ersatzbau im Sinne der Kernzonenvorschriften zu erstellen gedenkt. Damit braucht er sich zwar nicht an der Kubatur der vorbestehenden Baute zu orientieren; hingegen hat auch ein Neubau gemÃ¤ss Art. 11 Abs. 1 BZO in GrÃ¶sse und kubischer Gestaltung der das Ortsbild prÃ¤genden Ãberbauung zu entsprechen und kann er sich nicht, wie der BeschwerdefÃ¼hrer anzunehmen scheint, allein an aktuellen BedÃ¼rfnissen und Vorstellungen orientieren. Jedenfalls kann der Baurekurskommission kein Eingriff in das Auslegungsermessen der Ge­­meinde vorgeworfen werden, wenn sie dafÃ¼r gesorgt hat, dass die kommunalen Kernzonenvorschriften so ausgelegt werden, dass ihre Anwendung mit dem durch § 52 Abs. 1 PBG umschriebenen Zonenzweck vereinbar bleibt. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.<br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>