<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2015.00151</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216015&amp;W10_KEY=4467080&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2015.00151</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 04.02.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Unterschutzstellung eines Wohnhauses</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Unterschutzstellung; Wohnhaus; Schutzumfang; Fassade; Lift.<br/><br/>Die Gemeinde stellte das streitbetroffene Wohnhaus aussen und innen weitgehend unter Schutz. Das Baurekursgericht führte einen Augenschein durch und erachtete die Unterschutzstellung als zu weitreichend, weshalb es die Angelegenheit zur Neubeurteilung zurückwies. Hiergegen gelangte die Gemeinde mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Beschwerdelegitimation der Gemeinde (E. 1). Verzicht auf einen Augenschein durch das Verwaltungsgericht (E. 2). Voraussetzungen einer Unterschutzstellung (E. 3). Schutzwürdigkeit der streitbetroffenen Liegenschaft unter besonderer Berücksichtigung der zu verneinenden Mitwirkungs- bzw. Kooperationspflichten beim ersuchten Umbau. Insgesamt erweist sich die Auffassung des Baurekursgerichts, wonach eine zu weitreichende Unterschutzstellung verfügt wurde und daher der genaue Umfang der Unterschutzstellung neu festgesetzt werden müsse, als zutreffend (E. 4).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FASSADE">FASSADE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIFT">LIFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBEURTEILUNG">NEUBEURTEILUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNG">RÃCKWEISUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZUMFANG">SCHUTZUMFANG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 93 BGG</span><br/><span class="gerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 211 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=29226" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2015.00151</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">4. Februar 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Basil Cupa. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt ZÃ¼rich, Hochbaudepartement,<b> <br/> </b>Rechtsabteilung, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A,<b> </b>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Unterschutzstellung eines Wohnhauses,</b></p> <span><br/> </span> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Stadtrat von ZÃ¼rich stellte am 9. Juli 2014 das Wohnhaus Vers.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03 in ZÃ¼rich gestÃ¼tzt auf § 203 Abs. 1 lit. c in Verbindung mit § 205 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) in folgendem Umfang unter Denkmalschutz:</p> <p class="Urteilstext">"Aussen:</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>die verputzten GebÃ¤udefassaden mit allen Ornamenten und baulichen </p> <p class="Urteilstext"> Details</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>die Balkone mit den originalen GelÃ¤ndern an der Strassenfassade</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>die originalen Fenster- und TÃ¼rÃ¶ffnungen mit den SteingewÃ¤nden</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>die originalen HauseingangstÃ¼ren, Fenster und FensterlÃ¤den</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>die Aussentreppe</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>das ziegelgedeckte Dach, strassenseitig mit den originalen Aufbauten und der Dachuntersicht</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> Innen:</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>die konstruktive GebÃ¤udestruktur mit allen tragenden WÃ¤nden und Decken</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>die Dachkonstruktion</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>das Treppenhaus mit seiner originalen Ausstattung wie Steintreppe, GelÃ¤nder, Boden- und Wandfliesen, Farbglasfenster, WohnungsabschlÃ¼sse, EingangstÃ¼ren und ZwischentÃ¼ren</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>die originale Grundrisseinteilung der Wohngeschosse zur Strassenseite hin (drei Zimmer, erschlossen durch Mittelgang)</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>in den Wohn- und den SchlafrÃ¤umen die originalen Ausstattungsteile wie ParkettbÃ¶den, Bodenfliesen, Stuckdecken, EinbauschrÃ¤nke, TÃ¼ren und TÃ¼rrahmen, WandtÃ¤fer, originale Fensterleibungen</p> <p class="Urteilstext"> Umgebung</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>der Vorgarten einschliesslich des dazugehÃ¶renden Vorgartenbereichs an der D-Strasse, insbesondere die originalen Einfriedungen mit Sockelmauern, Postamenten, MetallzÃ¤unen und -toren sowie die Gliederung des Vorgartens im Zugangsweg zum Hauseingang, einen Weg entlang den Fassaden und bepflanzte Rabatten entlang dem Zaun. Die Bepflanzung kann individuell gestaltet sein, sollte aber insgesamt ein zur Architektur stimmiges Ensemble ergeben."</p> <p class="Urteilstext">Dispositiv Ziffer 2 des Beschlusses umschreibt die Pflichten der GrundeigentÃ¼merin wie folgt:</p> <p class="Urteilstext">"Das Schutzobjekt darf nicht abgebrochen und es darf weder durch Ãnderungen noch durch Unterhaltsarbeiten in seinem kunst- und kulturhistorischen Charakter beeintrÃ¤chtigt werden.</p> <p class="Urteilstext"><span> </span>Das Schutzobjekt ist ordnungsgemÃ¤ss zu unterhalten. Die geschÃ¼tzten Teile sind im Original zu erhalten; wo ein Ersatz von geschÃ¼tzten Teilen, namentlich von Verschleissschichten an BÃ¶den und WÃ¤nden, unumgÃ¤nglich ist, sind wiederum die Materialien gemÃ¤ss Originalzustand zu verwenden. Sind Materialien im Originalzustand nicht mehr mit zumutbarem Aufwand erhÃ¤ltlich, wird im Einvernehmen mit der Denkmalpflege bzw. Gartendenkmalpflege bestmÃ¶glicher Ersatz verwendet."</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Hiergegen erhob die GrundeigentÃ¼merin Rekurs beim Baurekursgericht. Dieses fÃ¼hrte einen doppelten Schriftenwechsel und am 25. November 2014 einen Augenschein vor Ort durch. Daraufhin hiess das Gericht den Rekurs am 6. Februar 2015 gut, hob den angefochtenen Beschluss auf und lud den Stadtrat ein, Ã¼ber die Unterschutzstellung des GebÃ¤udes C-Strasse 03 im Sinn der ErwÃ¤gungen neu zu entscheiden.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Namens der Stadt ZÃ¼rich erhob das Hochbaudepartement am 11. MÃ¤rz 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, der Rekursentscheid vom 6. Februar 2015 sei aufzuzheben und der Stadtratsbeschluss vom 9. Juli 2014 sei wiederherzustellen.</p> <p class="Urteilstext">Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 20. MÃ¤rz 2015 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag â unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â liess die GrundeigentÃ¼merin am 22. April 2015 stellen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b><span>1.1 </span></b><span>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die Stadt ZÃ¼rich ist zur Beschwerde legitimiert, da der Erlass von Schutzmassnahmen fÃ¼r Objekte von kommunaler Bedeutung nach § 211 Abs. 2 PBG dem Gemeinderat (Exekutive) obliegt und damit vorliegend Interessen und Aufgaben betroffen sind, welche die BeschwerdefÃ¼hrerin wahrzunehmen hat (RB 1998 Nr. 13). </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>1.2 </span></b><span>Der angefochtene Rekursentscheid lautet zwar auf Gutheissung des Rekurses und Aufhebung des Stadtratsbeschlusses vom 9. Juli 2014. Indessen hat die Vorinstanz die Unterschutzstellung nicht ersatzlos kassiert, sondern â entsprechend dem Rekursantrag der GrundeigentÃ¼merin â die Angelegenheit zur weiteren Behandlung, d.</span><span> </span><span>h. zur Festlegung eines im Sinn ihrer ErwÃ¤gungen verminderten Schutzumfangs, an diesen zurÃ¼ckgewiesen. Bei dieser Anordnung handelt es sich materiell betrachtet um einen Zwischenentscheid, der in Anwendung von § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG dann angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erfÃ¼llt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2), d.</span><span> </span><span>h. wenn der Zwischenentscheid einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG) bzw. wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r eine weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung liegt bei einem RÃ¼ckweisungsentscheid, welcher â wie hier â der Gemeinde Vorgaben fÃ¼r eine VerfÃ¼gung macht, fÃ¼r diese ein nicht wiedergutzumachender Nachteil im Sinn von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG vor. Denn der Gemeinde ist es nicht zuzumuten, einer von ihr als falsch erachteten Weisung Folge zu leisten, um spÃ¤ter ihren eigenen Entscheid anzufechten (BGE 133 II 409 Erw. 1.2 mit weiteren Hinweisen). Der Rekursentscheid vom 6. Februar 2015 ist daher beschwerdefÃ¤hig.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt einen Lokaltermin. Die Vorinstanz hat am 25. November 2014 einen Augenschein im Beisein der Parteien durchgefÃ¼hrt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der Akten, insbesondere aus dem umfassenden, mit zahlreichen Fotografien versehenen Protokoll, und aus weiteren Dokumentationen des streitbezogenen Objekts mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich 2014, § 7 N. 79). Letzteres ist vorliegend der Fall, weshalb auf die DurchfÃ¼hrung eines Lokaltermins zu verzichten ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfÃ¼gende BehÃ¶rde die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die KlÃ¤rung der denkmalpflegerischen Bedeutung des betroffenen Objekts. Hierzu kann und soll sie nÃ¶tigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen. Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien â wÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b>Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139). <span>EigentumsbeschrÃ¤nkungen zum Schutz von BaudenkmÃ¤lern liegen allgemein im Ã¶ffentlichen Interesse. Wie weit dieses Ã¶ffentliche Interesse reicht und in welchem Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall aufgrund einer sachlichen, auf wissenschaftliche Kriterien abgestÃ¼tzten, den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks berÃ¼cksichtigenden Gesamtbeurteilung sorgfÃ¤ltig zu prÃ¼fen (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b; 118 Ia 384 E. 5a). Eine Baute soll als Zeuge und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, wirtschaftlichen und technischen Situation erhalten bleiben. Da Denkmalschutzmassnahmen oftmals mit schwerwiegenden Eigentumseingriffen verbunden sind, dÃ¼rfen sie aber nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie mÃ¼ssen breiter, d.</span><span> </span><span>h. auf objektive und grundsÃ¤tzliche Kriterien abgestÃ¼tzt sein und von einem grÃ¶sseren Teil der BevÃ¶lkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse AllgemeingÃ¼ltigkeit erheben zu kÃ¶nnen (BGE 120 Ia 270 E. 4a; 118 Ia 384 E. 5a, mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprÃ¤gendes Element" fÃ¼r die Umgebung fÃ¼hrt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu werten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3). Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar ebenfalls grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der Stadtrat stÃ¼tzte den Unterschutzstellungsbeschluss auf ein Gutachten des Amts fÃ¼r StÃ¤dtebau betreffend die AbklÃ¤rung der SchutzwÃ¼rdigkeit der MehrfamilienhÃ¤user an der C-Strasse 04 und 03 vom 11. November 2013. In ihrer ausfÃ¼hrlichen Untersuchung kam die Amtsstelle zum Schluss, dass die beiden MehrfamilienhÃ¤user als Schutzobjekte zu wÃ¼rdigen seien. Zum Umfang des gebotenen Schutzes sprach sich der Bericht allerdings nicht nÃ¤her aus. Gleichentags empfahl die Denkmalpflegekommission dem Stadtrat eine entsprechende Anordnung. Mit Bezug auf die streitbetroffene Liegenschaft hielt das Protokoll fest:</p> <p class="Urteilstext"><span> </span>"Zur Nr. 03: Die Hoffassade kann nicht versetzt werden. Ein Eingriff im Dach­geschoss erscheint â ein gutes Projekt vorausgesetzt â mÃ¶glich; dabei wird allerdings ein Bezug zum Haus Nr. 05 angeregt. Die Trauflinie soll bei beiden HÃ¤usern erhalten bleiben. Dem Bedarf, KÃ¼che und Bad anzupassen, kann nachgekommen werden."</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das Baurekursgericht erwog, der Stadtrat gehe selbst davon aus, dass der angeordnete Schutzumfang fÃ¼r das erklÃ¤rte Ziel der Erhaltung eines wichtigen Zeugen einer baukÃ¼nstlerischen Epoche zu weit gehe. Wenn sogar die rechtsanwendende BehÃ¶rde gewisse Vorbehalte gegen den festgelegten Schutzumfang habe, rechtfertige sich eine Ermessenskontrolle durch die Rekursinstanz. Mit dem angefochtenen Beschluss werde das Wohnhaus C-Strasse 03 sowohl aussen wie innen in Ã¼berwiegendem Umfang geschÃ¼tzt. MÃ¶glich seien einzig VerÃ¤nderungen in BÃ¤dern und KÃ¼chen sowie an der nicht mehr im Original erhaltenen Ausstattung. Zwar stelle die HÃ¤userzeile, zu welcher das streitbetroffene Wohnhaus gehÃ¶re, aufgrund von teilweise in ZÃ¼rich einzigartigen Elementen des deutschen Reformstils eine besondere AusprÃ¤gung des Heimatstils dar. Diese UmstÃ¤nde rechtfertigten indessen keine derart umfassende Erhaltungspflicht. Entgegen dem Standpunkt des Stadtrats beeintrÃ¤chtige die von der GrundeigentÃ¼merin beabsichtigte Versetzung der hofseitigen Fassade die Ã¤ussere Erscheinung nur wenig. Das Schutzziel rechtfertige daher kein VerÃ¤nderungsverbot bezÃ¼glich der Hoffassade; erhalten bleiben mÃ¼sse nur die Strassenfassade. Am Gesagten Ã¤ndere nichts, dass der Innenhof begrÃ¼nt sei, denn die SchutzqualitÃ¤t des Innenhofs erstrecke sich nicht auf die Hoffassade. Wie der Augenschein gezeigt habe, fÃ¤nden sich entlang der hofseitigen Fassade der HÃ¤userzeile an der C-Strasse schon mehrere Vor- und RÃ¼cksprÃ¼nge, weshalb ein weiterer Anbau nicht stÃ¶ren wÃ¼rde. Sodann wiesen die hofseitigen DachflÃ¤chen der HÃ¤userzeile verschiedene Aufbauten und Einschnitte auf und wirkten daher recht heterogen, insbesondere erstrecke sich beim NachbargebÃ¤ude an der C-Strasse 04 auf der gesamten LÃ¤nge ein Dacheinschnitt. Dem Dach des streitbetroffenen Wohnhauses C-Strasse 03 komme keine besondere ZeugenqualitÃ¤t zu. FÃ¼r die Erhaltung der hofseitigen DachflÃ¤chen fehle ein Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse, weshalb die Unterschutzstellung der gesamten Dachkonstruktion zu weit gehe. Von grÃ¶sserer Bedeutung seien die strassenseitigen DachflÃ¤chen, allerdings sei auch mit Bezug auf diese der Schutzumfang so festzulegen, dass geringfÃ¼gige Anpassungen noch vorgenommen werden kÃ¶nnten. Eine umfassende Unterschutzstellung sehe der angefochtene Beschluss mit Bezug auf das Treppenhaus und den Eingangsbereich vor. Nach den Feststellungen am Lokaltermin entfalte das EntrÃ©e seine reprÃ¤sentative Funktion vorab vom Hauseingang her. Diese Wirkung wÃ¼rde durch den geplanten Einbau eines Personenaufzugs nicht beeintrÃ¤chtigt. Insgesamt gingen die Schutzanordnungen im angefochtenen Beschluss zu weit, weshalb dieser aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an den Stadtrat zurÃ¼ckzuweisen sei. Dabei habe die BehÃ¶rde das gewichtige Interesse der EigentÃ¼merin an der Schaffung eines zeitgemÃ¤ssen Wohnkomforts zu berÃ¼cksichtigen. Auch wenn die vorgesehene Versetzung der Hoffassade nur zu einer untergeordneten VergrÃ¶sserung der WohnflÃ¤che fÃ¼hre, ermÃ¶gliche die GebÃ¤udeerweiterung die Neuanordnung der Badezimmer und der in einem separaten Raum angelegten Toiletten wie auch den Einbau eines Lifts. Sodann wÃ¼rde die Liegenschaft durch die geplante Umnutzung des Estrichs in eine Wohnung stark aufgewertet. GegenÃ¼ber dem qualifizierten wirtschaftlichen Interesse der GrundeigentÃ¼merin wiege das Ã¶ffentliche Interesse an der Unterschutzstellung auch der von einem allfÃ¤lligen Umbau betroffenen GebÃ¤udeteile gering, denn die SchutzwÃ¼rdigkeit dieser Teile falle fÃ¼r die Gesamtbeurteilung nicht wesentlich ins Gewicht. Im wieder aufzunehmenden Verfahren habe der Stadtrat den Schutzumfang anhand der inzwischen vorliegenden UmbauplÃ¤ne im Licht der gerichtlichen ErwÃ¤gungen neu festzulegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Zur BegrÃ¼ndung ihrer Beschwerde macht die Stadt ZÃ¼rich geltend, dass die vom Baurekursgericht vorgenommene Beurteilung willkÃ¼rlich sei und nicht auf denkmalpflegerischen Prinzipien beruhe. Der Schutzumfang sei deswegen ohne BerÃ¼cksichtigung eines konkreten Umbauprojekts festgelegt worden, weil die GrundeigentÃ¼merin ihre PlÃ¤ne der Denkmalpflege nicht unterbreitet habe. Der Entscheid des Baurekursgerichts schaffe ein unerwÃ¼nschtes PrÃ¤judiz, indem es eine Bauherrschaft begÃ¼nstige, die sich nicht mit der Denkmalpflege verstÃ¤ndigen wolle. Materiell halte die BehÃ¶rde an der Auffassung fest, dass der Abbruch und Neubau der Hoffassade und der Einbau eines Personenaufzugs beim streitbetroffenen Objekt â bedingt durch die Ecklage und die damit verbundene besondere Grundrissdisposition â einen massiven Eingriff in die historische Bausubstanz bedeuteten und mit einem bloss geringen Zugewinn an NutzflÃ¤che im Zug des Umbaus nicht zu rechtfertigen wÃ¤ren. Unter diesen UmstÃ¤nden wiege das Interesse der Bauherrschaft am Umbau leichter als das Ã¶ffentliche Interesse an der Vermeidung eines nicht unerheblichen Eingriffs in das Haus. Die Schlussfolgerung des Baurekursgerichts, wonach der angefochtene Beschluss das Wohnhaus aussen wie innen in Ã¼berwiegendem Umfang schÃ¼tze, treffe nicht zu. Vielmehr entspreche der festgelegte Schutzumfang dem denkmalpflegerischen Standard, der die Erneuerung von KÃ¼chen und BÃ¤dern, die Vereinigung von RÃ¤umen durch grÃ¶ssere Ãffnungen â hier von KÃ¼che und Esszimmer â, das Anbringen von grÃ¶sseren Balkonen und den Ausbau des Dachgeschosses zulasse. FÃ¼r viele um 1900 erstellte WohnhÃ¤user im Blockrand gebe es Beispiele, wo auch "die einfacher gestaltete Hoffassade" Teil des Schutzumfangs sei, so auch beim Nachbarhaus C-Strasse 04. Die Stadt ZÃ¼rich wolle mit ihrer Praxis hauptsÃ¤chlich den mit einem Fassadenabbruch verbundenen Verlust der historischen Bausubstanz bekÃ¤mpfen und weniger einer VerÃ¤nderung des Erscheinungsbilds entgegenwirken. Die Argumentation der Vor­instanz lasse ausser Acht, dass das Wohnhaus mit dem Abbruch der Hoffassade einen Teil seines dokumentarischen Werts einbÃ¼sse. Dies gelte insbesondere fÃ¼r das vorliegende EckgebÃ¤ude, das bei Wohnbauten im Blockrand eine besondere architektonische Herausforderung darstelle. Bei einem im Blockrand erstellten Wohnhaus der vorletzten Jahrhundertwende sei die Strassenfassade typischerweise reprÃ¤sentativer ausgestaltet als die rÃ¼ckwÃ¤rtige Seite. Eben dieser Umstand mache die streitbetroffene Liegenschaft zum typischen Zeugen. Das Baurekursgericht verneine daher zu Unrecht die SchutzqualitÃ¤t der Hoffassade. Sodann greife die Vorinstanz rechtsverletzend in den Ermessensspielraum der Stadt ZÃ¼rich ein, indem sie Fenster an der strassenseitigen DachflÃ¤che begrÃ¼sse, obwohl solche auch weniger stÃ¶rend auf der RÃ¼ckseite angebracht werden kÃ¶nnten. Im Unterschied zu den benachbarten Liegenschaften tangiere der Lifteinbau wertvolle Bausubstanz. Allein der Umstand, dass ein Lift bei mehrstÃ¶ckigen Neubauten zur zeitgemÃ¤ssen Ausstattung gehÃ¶re, begrÃ¼nde noch keinen solchen Anspruch auch fÃ¼r historische Bauten. Selbst bei einem GebÃ¤ude mit vier Obergeschossen beeintrÃ¤chtige ein fehlender Lift die Vermietbarkeit nicht. Entgegen der WÃ¼rdigung durch das Baurekursgericht bringe der Ausbau des Dachgeschosses nur eine geringe Aufwertung. Im Zug des Umbaus werde keine zusÃ¤tzliche Wohnung geschaffen, sondern nur die NutzflÃ¤che der obersten Wohnung erweitert. Mit dem Schutzumfang gemÃ¤ss angefochtenem Beschluss kÃ¶nnten die Wohnungen an die heutigen BedÃ¼rfnisse angepasst werden, was gegenÃ¼ber dem heutigen Zustand eine hÃ¶here Rendite ermÃ¶gliche.</p> <p class="Urteilstext">Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt die GrundeigentÃ¼merin in der Beschwerdeantwort entgegen, die Auffassungen der Parteien Ã¼ber den angemessenen Schutzumfang seien so weit ausein­andergegangen, dass weitere Verhandlungen und die PrÃ¤sentation von PlÃ¤nen ohnehin zu keiner VerstÃ¤ndigung gefÃ¼hrt hÃ¤tten. Entgegen ihrer Darstellung habe die BeschwerdefÃ¼hrerin beim NachbargebÃ¤ude C-Strasse 04 hofseitig einen massiven Eingriff in die GebÃ¤udefassade bewilligt. Der Umstand, dass es sich beim streitbetroffenen Wohnhaus C-Strasse 03 um ein EckgebÃ¤ude handle, rechtfertige keine weitergehenden Schutzmassnahmen als bei den Ã¼brigen Einheiten der Blockrandbebauung. Vielmehr erschwere die Ecklage die Anpassung der Liegenschaft an heutige WohnbedÃ¼rfnisse. Dies strebe die EigentÃ¼merin mit der vorgesehenen Neuordnung der Nasszellen und dem Einbau eines Lifts denn auch an. Letzterer sei so platziert, dass mÃ¶glichst wenig Bausubstanz beeintrÃ¤chtigt werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Der RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrerin, wonach die Beurteilung des Schutzumfangs durch die Vorinstanz willkÃ¼rlich sei bzw. "keineswegs auf der Grundlage denkmalpflegerischer Prinzipien [â¦] beruhe", ist entgegenzuhalten, dass das Baurekursgericht als Fachgericht hierzu sehr wohl in der Lage ist. In Anbetracht einer grossen Zahl von denkmalschutzrechtlichen Streitigkeiten (vgl. die Rechenschaftsberichte des Baurekursgerichts unter: www.baurekursgericht-zh.ch) ist dem Gericht sogar eine grosse Erfahrung zuzuerkennen. Im vorliegenden Fall hat sich der gesamte SpruchkÃ¶rper am Augenschein vom 25. November 2014 mit der streitbetroffenen Liegenschaft C-Strasse 03 vertraut gemacht.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Aus welchen GrÃ¼nden zwischen den Parteien eine gÃ¼tliche Einigung bezÃ¼glich des Schutzumfangs gescheitert ist, tut im vorliegenden Verfahren nichts zur Sache. Die in E. 3 wiedergegebenen Voraussetzungen fÃ¼r Schutzmassnahmen sind unabhÃ¤ngig davon massgebend, ob ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes mittels VerfÃ¼gung oder verwaltungsrechtlichem Vertrag erhalten werden soll. Auch spielt es fÃ¼r den Schutzumfang grundsÃ¤tzlich keine Rolle, ob der EigentÃ¼mer eine bauliche VerÃ¤nderung beabsichtigt oder nicht. Aus GrÃ¼nden der VerwaltungsÃ¶konomie mag es zweckmÃ¤ssiger sein, die Schutzanordnung erst dann zu treffen, wenn der EigentÃ¼mer in die Bausubstanz eingreifen will. Wie der vorliegende Fall zeigt, erleichtert ein konkretes Umbauvorhaben auch die AbwÃ¤gung der Ã¶ffentlichen und der privaten Interessen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Am Lokaltermin mit dem Baurekursgericht hat die Bauherrschaft ihre Absichten erÃ¶rtert und das Baurekursgericht hat im angefochtenen Entscheid darauf Bezug genommen. Der Vorinstanz ist beizupflichten, dass die geplanten baulichen VerÃ¤nderungen und somit die Eingriffe in die originale Bausubstanz insgesamt eher bescheiden ausfallen. Daher wird das Ã¶ffentliche Interesse an einer umfassenden Erhaltung des GebÃ¤udes weniger tangiert, als dies bei einem tiefgreifenden Umbau der Fall wÃ¤re. Soweit sich die BeschwerdefÃ¼hrerin zur Verteidigung ihrer Anordnung auf den "denkmalpflegerischen Standard" beruft, kann diesem keine grÃ¶ssere Bedeutung zukommen, als ein Regelmass fÃ¼r die Gewichtung des Ã¶ffentlichen Interesses abzugeben. Im Einzelfall muss dieses Anliegen jedoch nÃ¤her geprÃ¼ft und gegen das Interesse des EigentÃ¼mers abgewogen werden.</p> <p class="Urteilstext">Unter Hinweis auf ihre im Vergleich zur Strassenfassade wesentlich geringere Bedeutung fÃ¼r den Schutzzweck hat das Baurekursgericht die â geringfÃ¼gige â Versetzung der Hoffassade fÃ¼r zulÃ¤ssig befunden. Diese Wertung vermag die BeschwerdefÃ¼hrerin weder durch das Argument der ZerstÃ¶rung von originaler Bausubstanz noch durch den Hinweis auf das Nachbarhaus C-Strasse 04 und andere Schutzobjekte zu entkrÃ¤ften. Sodann kommt dem Umstand, dass es sich bei der streitbetroffenen Liegenschaft um ein EckgebÃ¤ude handelt, keine besondere Bedeutung zu. Vielmehr leuchtet die vorinstanzliche Feststellung ein, dass sich die SchutzwÃ¼rdigkeit der Blockrandbebauung vorab aus den reprÃ¤sentativen Aussenseiten ergibt. Auch wenn zwischen diesen und den bescheidenen Hofseiten ein ausgeprÃ¤gter Kontrast besteht, begrÃ¼ndet dieser Umstand fÃ¼r sich allein noch nicht die ErhaltenswÃ¼rdigkeit auch der GebÃ¤uderÃ¼ckseite. Schliesslich schlÃ¤gt der â wie nachfolgend auszufÃ¼hren ist â Einwand nicht durch, dass die GrundeigentÃ¼merin mit einer solchen Versetzung nur wenig zusÃ¤tzliche WohnflÃ¤che gewinne.</p> <p class="Urteilstext">Ferner ist dem Baurekursgericht beizupflichten, dass die vom Stadtrat angeordnete umfassende Bewahrung der Dachkonstruktion zu weit geht. Wie gesagt verlangt das Ã¶ffentliche Interesse den Schutz des strassenseitigen Erscheinungsbildes. Weshalb fÃ¼r die hofseitigen DachflÃ¤chen ebenfalls ein VerÃ¤nderungsverbot gelten soll, ist nicht ersichtlich. Sodann erscheint es mit der Vorinstanz als sachgerecht, dass selbst auf der Strassenseite geringfÃ¼gige Eingriffe nicht schlechthin ausgeschlossen sind.</p> <p class="Urteilstext">Ob bei denkmalgeschÃ¼tzten GebÃ¤uden Anspruch auf den spÃ¤teren Einbau eines Personenaufzugs bestehe, lÃ¤sst sich nicht allgemein, sondern nur mit Bezug auf den konkreten Einzelfall sagen. Dabei spielt auch eine Rolle, welchem Zweck ein GebÃ¤ude dient und wie viele Stockwerke es aufweist. Beim Wohnhaus C-Strasse 03 mit vier Obergeschossen und einem zu Wohnzwecken genutzten Dachgeschoss sprechen das Interesse an einem zeitgemÃ¤ssen Wohnkomfort und einer behindertengerechten Bauweise fÃ¼r einen solchen Aufzug. Sodann ist die Vorinstanz darin zu bestÃ¤tigen, dass im Fall einer sorgfÃ¤ltigen Platzierung des Lifts der damit verbundene Verlust an ursprÃ¼nglicher GebÃ¤udesubstanz hingenommen werden kann.</p> <p class="Urteilstext">Schliesslich vermag die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht darzutun, weshalb das Schutzziel eine integrale Erhaltung von Eingangsbereich und Treppenhaus erfordern soll. Allein mit dem pauschalen Hinweis, dass sich in der denkmalpflegerischen Praxis der "Substanzerhalt als konstituierender Wert verankert" habe, vermag sie die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz, wonach die Schutzmassnahme insoweit Ã¼bermÃ¤ssig sei, nicht zu erschÃ¼ttern.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.4 </b>Mangels eines konkreten Projekts lÃ¤sst sich das private Interesse der GrundeigentÃ¼merin an den beabsichtigten baulichen VerÃ¤nderungen nicht abschliessend beurteilen. Allerdings wird dieses Interesse entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht dadurch gemindert, dass die WohnflÃ¤che durch die Versetzung der Hoffassade nur wenig vergrÃ¶ssert wird. Wie die Beschwerdegegnerin zutreffend geltend macht, ist mit der Neuordnung von KÃ¼che und Nasszelle eine bedeutende Steigerung des Wohnkomforts verbunden. Auch hat die Vorinstanz zu Recht festgestellt, dass die Umnutzung des bisherigen Estrichs zu Wohnzwecken einen bedeutenden Mehrwert erzeugt. Daran Ã¤ndert offenkundig der Umstand nichts, dass nicht eine zusÃ¤tzliche Wohneinheit geschaffen, sondern nur die Dachwohnung vergrÃ¶ssert wird.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur Abweisung der Beschwerde. Dementsprechend hat der Stadtrat nach Rechtskraft dieses Entscheids Ã¼ber den Umfang der Unterschutzstellung des GebÃ¤udes C-Strasse 03 im Sinn der ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts neu zu befinden. Insbesondere aus GrÃ¼nden der ProzesssÃ¶konomie und im Interesse eines befÃ¶rderlichen Verfahrensgangs ist den Parteien eine Zusammenarbeit in dem Sinn zu empfehlen, dass der zu fÃ¤llende Schutzentscheid mit der angestrebten Baubewilligung verbunden werden kann.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Sie ist zudem zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Beim vorliegenden Urteil handelt es sich in der Sache um die BestÃ¤tigung eines RÃ¼ckweisungsentscheids und somit wohl um einen Zwischenentscheid. Ein solcher lÃ¤sst sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) weiterziehen (BGE 134 II 137, E. 1.3.2). Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 80.- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'080.- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 114, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>