<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <p class="MsoPlainText">A. Par acte notarié du 14 novembre 1997, G. a vendu aux époux</p> <p class="MsoPlainText">R., pour un montant de 1'500'000 francs, l'immeuble qu'il habitait situé</p> <p class="MsoPlainText">sur les parcelles x et y du cadastre de St-Blaise.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le produit de cette vente devait être investi dans l'acquisition</p> <p class="MsoPlainText">d'un autre immeuble également à St-Blaise, propriété des époux P.. Une</p> <p class="MsoPlainText">promesse d'achat et de vente avait été conclue à cet effet le 9 avril</p> <p class="MsoPlainText">1997, prévoyant le versement d'une dédite d'un montant de 55'000 francs et</p> <p class="MsoPlainText">intérêts, en cas de non-conclusion de la transaction. Dans la perspective</p> <p class="MsoPlainText">de cette acquisition, G. avait engagé des frais d'architecte, pour un</p> <p class="MsoPlainText">avant-projet de travaux d'agrandissement de l'immeuble promis vendu, d'un</p> <p class="MsoPlainText">montant total de 37'016 francs. </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> A la suite d'une grave maladie de G., cet achat n'a pu être</p> <p class="MsoPlainText">conclu de sorte que ce dernier a dû verser aux époux P. la somme de 55'588</p> <p class="MsoPlainText">francs à titre de clause pénale.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">B. Pour le décompte de l'impôt sur le gain immobilier, la fidu-</p> <p class="MsoPlainText">ciaire de G. a déduit du prix de vente de l'immeuble par 1'500'000 francs</p> <p class="MsoPlainText">son prix d'acquisition de 700'000 francs et les impenses d'un montant</p> <p class="MsoPlainText">total de 591'733 francs, soit une déduction globale de 1'291'733 francs,</p> <p class="MsoPlainText">montants faisant de la sorte apparaître un gain immobilier de 208'267</p> <p class="MsoPlainText">francs, imposable à raison de 24'992'04 francs. Parmi les impenses ont été</p> <p class="MsoPlainText">retenus en particulier les frais de dédite de la promesse d'achat et de</p> <p class="MsoPlainText">vente par 55'588 francs ainsi que ceux relatifs au projet d'agrandissement</p> <p class="MsoPlainText">de la villa P. par 37'016 francs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le service des contributions n'a pas admis d'ajouter au prix</p> <p class="MsoPlainText">d'acquisition ces deux dernières dépenses d'un montant total de 92'604</p> <p class="MsoPlainText">francs considérant qu'elles ne constituaient pas des impenses au sens de</p> <p class="MsoPlainText">l'article 8 al.1 LIGI puisqu'elles n'avaient aucun lien direct avec l'im-</p> <p class="MsoPlainText">meuble vendu le 19 novembre 1997. Il n'a donc retenu comme impenses qu'un</p> <p class="MsoPlainText">montant de 499'129 francs (591'733 - 92'604) qui, s'ajoutant au prix</p> <p class="MsoPlainText">d'acquisition de 700'000 francs, faisait ainsi ressortir un gain immobi-</p> <p class="MsoPlainText">lier de 300'800 francs, imposable à raison de 36'096 francs. Un bordereau</p> <p class="MsoPlainText">de taxation dans ce sens a été notifié à l'intéressé le 16 septembre 1998.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">C. Après avoir vainement saisi le service des contributions d'une</p> <p class="MsoPlainText">réclamation rejetée le 9 novembre 1998, G. a recouru au Département des</p> <p class="MsoPlainText">finances et des affaires sociales. Il a fait valoir en substance qu'il</p> <p class="MsoPlainText">avait été contraint pour des raisons médicales de renoncer à</p> <p class="MsoPlainText">l'acquisition de l'immeuble propriété des époux P. et, partant, de verser</p> <p class="MsoPlainText">le montant de la dédite prévue dans la promesse d'achat et de vente. Quant</p> <p class="MsoPlainText">aux dépenses engagées en vue de l'agrandissement de cet immeuble, elles</p> <p class="MsoPlainText">l'ont été à perte, puisque le projet a dû être abandonné. Dans ces</p> <p class="MsoPlainText">conditions, de tels frais devaient être admis en déduction du prix de</p> <p class="MsoPlainText">vente, dans la mesure où il importe de ne pas imposer un gain fictif.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par prononcé du 18 janvier 1999, le département a rejeté le re-</p> <p class="MsoPlainText">cours. Il a retenu en bref que pour déterminer le gain immobilier impo-</p> <p class="MsoPlainText">sable, seules peuvent être ajoutées au prix d'acquisition les impenses</p> <p class="MsoPlainText">liées à l'acquisition de l'immeuble, celles qui sont liées à son aliéna-</p> <p class="MsoPlainText">tion et celles qui ont augmenté sa valeur. Or en la cause les frais sup-</p> <p class="MsoPlainText">portés par le recourant dans le cadre de l'inexécution de la promesse de</p> <p class="MsoPlainText">vente du 9 avril 1997 ne pouvaient être assimilés à des impenses</p> <p class="MsoPlainText">puisqu'ils n'étaient pas en relation directe avec l'immeuble, objet de la</p> <p class="MsoPlainText">vente du 19 novembre 1997; il en allait de même du projet d'agrandissement</p> <p class="MsoPlainText">de l'habitation P. puisque les frais y afférents avaient été engagés en</p> <p class="MsoPlainText">vue de travaux qui ne devaient pas être exécutés sur l'immeuble de l'in-</p> <p class="MsoPlainText">téressé.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">D. Dans son recours contre ce prononcé au Tribunal administratif,</p> <p class="MsoPlainText">G. reprend les arguments invoqués en première instance. Il souligne que</p> <p class="MsoPlainText">c'est en raison de son état de santé qu'il n'a pas été en mesure</p> <p class="MsoPlainText">d'acquérir la villa des époux P. et que les frais qu'il a dû investir à</p> <p class="MsoPlainText">perte pour ce motif, qu'il s'agisse de la dédite payée en application de</p> <p class="MsoPlainText">la clause pénale contractuelle du 9 avril 1997 ou des honoraires payés à</p> <p class="MsoPlainText">l'architecte, sont autant de dépenses qui ont diminué le gain immobilier.</p> <p class="MsoPlainText">Lui refuser d'ajouter de tels frais au prix d'acquisition de l'immeuble</p> <p class="MsoPlainText">vendu revient à l'imposer sur un gain fictif qui ne correspond ni à la</p> <p class="MsoPlainText">réalité ni au bénéfice réel qu'il a réalisé. Par ailleurs, s'il n'avait</p> <p class="MsoPlainText">pas été atteint dans sa santé, il aurait pu réinvestir le produit de la</p> <p class="MsoPlainText">vente dans l'acquisition de la villa P. et bénéficier de l'exonération</p> <p class="MsoPlainText">partielle ou totale de l'impôt par le biais de l'arrêté du Conseil d'Etat</p> <p class="MsoPlainText">concernant le réinvestissement en matière d'impôt sur les gains immobi-</p> <p class="MsoPlainText">liers. Enfin, les solutions adoptées par les autorités inférieures sont</p> <p class="MsoPlainText">contraires à l'article 4 Cst.féd. puisqu'en refusant les déductions deman-</p> <p class="MsoPlainText">dées, lesdites autorités traitent de manière différente des situations</p> <p class="MsoPlainText">semblables du moment qu'elles admettent la déduction de frais de transac-</p> <p class="MsoPlainText">tion, tels que lods, frais de courtage, frais d'actes, frais de registre</p> <p class="MsoPlainText">foncier, etc. Il conclut sous suite de frais et dépens à l'annulation du</p> <p class="MsoPlainText">prononcé entrepris et au renvoi de la cause à l'administration pour nou-</p> <p class="MsoPlainText">velle décision au sens des considérants.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Dans sa réponse sur le recours, le Département des finances et</p> <p class="MsoPlainText">des affaires sociales confirme le dispositif de son prononcé, sans formu-</p> <p class="MsoPlainText">ler d'observations.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C O N S I D E R A N T</p> <p class="MsoPlainText"> en droit</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-</p> <p class="MsoPlainText">vable.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. a) Aux termes de l'article 1 de la loi instituant un impôt sur</p> <p class="MsoPlainText">les gains immobiliers (LIGI), du 20 novembre 1991, l'impôt sur les gains</p> <p class="MsoPlainText">immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout</p> <p class="MsoPlainText">ou partie d'un immeuble, y compris les accessoires, situé dans le canton,</p> <p class="MsoPlainText">faisant partie de la fortune privée du contribuable. Le gain imposable est</p> <p class="MsoPlainText">égal à la différence entre le prix d'aliénation, d'une part, le prix</p> <p class="MsoPlainText">d'acquisition augmenté des impenses et diminué des indemnités reçues pour</p> <p class="MsoPlainText">la constitution de servitudes, de charges foncières ou de restrictions de</p> <p class="MsoPlainText">droit public grevant l'immeuble, d'autre part (art.4 al.1 LIGI). Selon</p> <p class="MsoPlainText">l'article 8 al.1 LIGI, sont considérés comme des impenses les frais liés à</p> <p class="MsoPlainText">l'acquisition ou à l'aliénation de l'immeuble, ainsi que les dépenses</p> <p class="MsoPlainText">ayant pour effet d'en maintenir ou d'en augmenter la valeur. L'alinéa 2 de</p> <p class="MsoPlainText">ce même article contient un catalogue exemplatif des dépenses admises à ce</p> <p class="MsoPlainText">titre.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) Contrairement à l'impôt sur le revenu, que l'on peut quali-</p> <p class="MsoPlainText">fier de personnel par le fait qu'il frappe le revenu d'une personne déter-</p> <p class="MsoPlainText">minée, l'impôt spécial assujettissant le gain réalisé sur un immeuble est</p> <p class="MsoPlainText">un impôt réel, car son unique objet est constitué par le gain provenant de</p> <p class="MsoPlainText">l'aliénation d'un immeuble, et ne tient donc pas compte de la capacité</p> <p class="MsoPlainText">contributive du contribuable (BGC 1990 no 156 I, p.277; RJN 1994, p.154).</p> <p class="MsoPlainText">Pour déterminer le gain imposable, les impenses sont ajoutées au prix</p> <p class="MsoPlainText">d'acquisition; elles diminuent ainsi le gain imposable. Au regard de la</p> <p class="MsoPlainText">nature réelle de l'impôt spécial sur les gains immobiliers, la loi fiscale</p> <p class="MsoPlainText">prévoit que les impenses ne comprennent que trois types de dépenses en</p> <p class="MsoPlainText">relation directe avec l'immeuble considéré, à savoir les dépenses liées à</p> <p class="MsoPlainText">son acquisition, celles qui le sont à son aliénation et celles qui ont</p> <p class="MsoPlainText">maintenu ou augmenté sa valeur (art.8 al.1 LIGI), les autres dépenses</p> <p class="MsoPlainText">éventuelles du contribuable n'étant pas prises en considération (Rivier,</p> <p class="MsoPlainText">Droit fiscal suisse, p.159-160 et les références citées).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. En l'occurrence, le litige se circonscrit à la question de sa-</p> <p class="MsoPlainText">voir si les frais résultant du paiement de la dédite prévue dans la pro-</p> <p class="MsoPlainText">messe d'achat et de vente du 9 avril 1997 portant sur l'immeuble P. ainsi</p> <p class="MsoPlainText">que ceux résultant du projet d'agrandissement dudit immeuble peuvent être</p> <p class="MsoPlainText">assimilés à des impenses au sens de l'article 8 LIGI.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> a) Les dépenses supportées par le recourant dans le cadre de</p> <p class="MsoPlainText">l'inexécution de la promesse d'achat du 9 avril 1997 ont trait à une</p> <p class="MsoPlainText">transaction étrangère à la vente de son immeuble du 19 novembre 1997. Or,</p> <p class="MsoPlainText">comme l'objet de l'impôt faisant l'objet de la présente contestation ne</p> <p class="MsoPlainText">porte que sur les gains réalisés à l'occasion de cette dernière aliénation</p> <p class="MsoPlainText">qui concerne le propre immeuble de G. - lesquels gains on l'a vu ne</p> <p class="MsoPlainText">peuvent être diminués que des dépenses inséparablement liées à l'acqui-</p> <p class="MsoPlainText">sition, à l'aliénation ou à la plus-value dudit immeuble -, les frais</p> <p class="MsoPlainText">qu'il a dû consentir à titre de clause pénale pour l'inexécution d'une</p> <p class="MsoPlainText">autre transaction immobilière que celle du 19 novembre ne peuvent être</p> <p class="MsoPlainText">considérés comme des impenses. A cet égard, que le recourant ait vendu son</p> <p class="MsoPlainText">immeuble dans l'intention d'acquérir celui des P. en réinvestissant dans</p> <p class="MsoPlainText">cet achat le produit de la transaction du 19 novembre 1997, solution qui</p> <p class="MsoPlainText">n'a pu aboutir en raison de son état de santé, ne change rien au fait que</p> <p class="MsoPlainText">la dédite qu'il a dû payer n'a exercé aucune incidence sur le prix</p> <p class="MsoPlainText">d'acquisition ou de vente de son immeuble ni n'a influencé sa valeur</p> <p class="MsoPlainText">puisqu'elle ne lui a pas apporté la moindre plus-value (v. en ce sens RDAF</p> <p class="MsoPlainText">1973, Jurisprudence du Tribunal fédéral concernant la violation du prin-</p> <p class="MsoPlainText">cipe de l'égalité de traitement en matière d'impôts, p.21-22). En défini-</p> <p class="MsoPlainText">tive, l'intéressé a subi en la circonstance une perte financière qui ne</p> <p class="MsoPlainText">peut être prise en compte lors du calcul du gain immobilier et de l'impôt</p> <p class="MsoPlainText">à caractère réel qui l'assujettit puisqu'elle n'était pas intrinsèquement</p> <p class="MsoPlainText">liée à la vente du 19 novembre 1997.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) Il en va de même des honoraires d'architecte que le recourant</p> <p class="MsoPlainText">a réglés pour le projet d'agrandissement de la villa P.. En effet dans la</p> <p class="MsoPlainText">mesure où ce projet ne visait pas des travaux devant être exécutés sur</p> <p class="MsoPlainText">l'immeuble de G., les dépenses qu'il a générées se trouvaient également</p> <p class="MsoPlainText">sans lien avec la transaction du 19 novembre 1997. Par ailleurs, à</p> <p class="MsoPlainText">supposer même qu'un tel projet eût concerné l'immeuble du recourant, il</p> <p class="MsoPlainText">est douteux que son coût aurait pu constituer des impenses à teneur de</p> <p class="MsoPlainText">l'article 8 al.2 ch.3 LIGI puisque cette disposition ne prévoit comme</p> <p class="MsoPlainText">telles que les "dépenses qui ont eu pour effet de maintenir ou d'augmenter</p> <p class="MsoPlainText">la valeur de l'immeuble par suite notamment de constructions, de transfor-</p> <p class="MsoPlainText">mations ou de réparations", définition qui ne semble donc prendre en</p> <p class="MsoPlainText">compte que des travaux effectivement réalisés. En tous les cas et comme le</p> <p class="MsoPlainText">relève le département dans le prononcé entrepris, le Tribunal fédéral n'a</p> <p class="MsoPlainText">pas jugé arbitraire de ne pas prendre en considération des frais liés à</p> <p class="MsoPlainText">des projets de construction concernant l'immeuble vendu mais non exécutés</p> <p class="MsoPlainText">(RDAF 1973, op.cit., p.19).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> c) C'est d'autre part en vain que le recourant soutient que les</p> <p class="MsoPlainText">autorités inférieures ont méconnu l'article 4 Cst.féd. en traitant de ma-</p> <p class="MsoPlainText">nière différente des situations semblables puisque, si elles ont refusé</p> <p class="MsoPlainText">les déductions pour les dépenses susmentionnées, elle n'admettent pas</p> <p class="MsoPlainText">moins les déductions de frais de transaction, tels que lods, frais de</p> <p class="MsoPlainText">courtage, frais d'actes, frais de registre foncier, émoluments administra-</p> <p class="MsoPlainText">tifs, droit de timbre cantonal, etc. En réalité, ces dernières dépenses</p> <p class="MsoPlainText">qu'énumère l'intéressé figurent dans la liste exemplative des impenses de</p> <p class="MsoPlainText">l'article 8 al.2 LIGI qui se distinguent toutes en ce qu'elles concernent</p> <p class="MsoPlainText">des frais étroitement liés à l'acquisition, à la vente, à la plus-value ou</p> <p class="MsoPlainText">à l'amélioration de l'état juridique du bien immobilier considéré, carac-</p> <p class="MsoPlainText">téristiques dont il a été démontré ci-dessus que les dépenses litigieuses</p> <p class="MsoPlainText">opérées par le recourant en étaient dépourvues. Partant les autorités in-</p> <p class="MsoPlainText">férieures ne sauraient encourir le reproche de violer le principe de</p> <p class="MsoPlainText">l'égalité de traitement dès lors que leur pratique repose sur des distinc-</p> <p class="MsoPlainText">tions juridiques fondées dans la loi.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> d) Enfin, G. n'est pas plus heureux en relevant que s'il n'avait</p> <p class="MsoPlainText">pas été atteint dans sa santé, il aurait pu réinvestir le produit de la</p> <p class="MsoPlainText">vente de son propre immeuble dans l'acquisition de la villa P. et</p> <p class="MsoPlainText">bénéficier ainsi de l'exonération partielle ou totale de l'impôt léga-</p> <p class="MsoPlainText">lement prévue dans un tel cas. Le fisc ne peut à l'évidence que tenir</p> <p class="MsoPlainText">compte des réalités et non pas se baser sur des hypothèses non vérifiées.</p> <p class="MsoPlainText">Or, comme l'arrêté concernant le réinvestissement en matière d'impôt sur</p> <p class="MsoPlainText">les gains immobiliers, du 4 février 1964, auquel se réfère le recourant,</p> <p class="MsoPlainText">ne prévoit la restitution de l'impôt en particulier qu'en cas d'aliénation</p> <p class="MsoPlainText">d'un immeuble servant d'habitation personnelle permanente au vendeur pour</p> <p class="MsoPlainText">l'acquisition d'un nouvel immeuble servant à une destination identique</p> <p class="MsoPlainText">(art.1 al.3), il est évident qu'il ne peut trouver application en l'oc-</p> <p class="MsoPlainText">currence puisque cette dernière condition n'a pas été réalisée.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. Il suit de là que, mal fondé, le recours doit être rejeté. Les</p> <p class="MsoPlainText">frais de la cause sont mis à la charge du recourant qui succombe (art.47</p> <p class="MsoPlainText">al.1 LPJA). Compte tenu du sort de la cause, il n'y a pas lieu à alloca-</p> <p class="MsoPlainText">tion de dépens (art.48 al.1 LPJA).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par ces motifs,</p> <p class="MsoPlainText"> LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Rejette le recours.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Met à la charge du recourant un émolument de décision de 500 francs et</p> <p class="MsoPlainText"> les débours par 50 francs, montants compensés par son avance.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. N'alloue pas de dépens.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel, le 21 avril 1999</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> AU NOM DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF</p> <p class="MsoPlainText">Le greffier Le président</p> <p class="MsoPlainText"> </p> </div></body></html>