<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2014.00130</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215070&amp;W10_KEY=13013519&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2014.00130</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 01.04.2015</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 14.06.2016 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstückgewinnsteuern: Tragweite der Untersuchungsbefugnis der Einschätzungsbehörde Die U Immobilien AG veräusserte neu begründete Stockwerkeinheiten an verschiedene Erwerber, welche mit der U Generalunternehmung AG separate Pauschalwerkverträge abschlossen, welche die schlüsselfertige Erstellung von Wohnungen beinhalteten. Nachdem sich die U Immobilien AG im Einschätzungsverfahren weigerte, die Auflage der Gemeinde X (Einreichen der Pauschalwerkverträge zw. Enderwerber und der U Generalunternehmung AG, die Bauabrechnung und alle Verträge zw. ihr und der U Generalunternehmung AG) zu erfüllen, wurde der Grundstückgewinn nach pflichtgemässem Ermessen geschätzt. Dies zu Recht: Die Einschätzungsbehörde muss im Rahmen ihrer Untersuchungspflicht den materiell wahren Sachverhalt erforschen, wobei den Steuerpflichtigen im Einschätzungsverfahren eine umfassende Mitwirkungspflicht trifft. Bei der Frage, welche Untersuchungshandlungen zulässig sind, steht der Einschätzungsbehörde ein gewisser Ermessensspielraum zu. Vorliegend sollte die Untersuchung nicht nur dazu dienen, eine allfällige Verschiebung vom Landpreis in den Werklohn, sondern auch andere Aspekte (Steuerumgehung, Simulation, Nichtanerkennung der jur. P., Grundsatz des Drittvergleichs) abzuklären. Welcher Sachverhalt rechtserheblich ist, wird nämlich erst mit der Einschätzungsverfügung beantwortet. Zur Untersuchung muss nach Umständen aber bereits ein hypothetisch massgeblicher Sachverhalt genügen. Erfasst der Begriff des Erlöses i.S.v. § 222 aber neben dem Kaufpreis alle "weiteren Leistungen des Erwerbers", so musste die Gemeinde X ihre Untersuchung nicht darauf beschränken, ob marktkonforme Landpreise vorliegen (Drittvergleich). Denn neben dem beurkundeten Preis sind sämtliche weiteren Parteivereinbarungen zu berücksichtigen, die "weitere Leistungen des Erwerbers" enthalten könnten. Die Auflage erweist sich als rechtmässig und die Ermessenseinschätzung als zulässig. Der Unrichtigkeitsnachweis wurde nicht erbracht; die Schätzung erweist sich nicht als offensichtlich unrichtig. Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DRITTVERGLEICH">DRITTVERGLEICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSEINSCHÃTZUNG">ERMESSENSEINSCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GENERALUNTERNEHMUNG">GENERALUNTERNEHMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWINNVERSCHIEBUNG">GEWINNVERSCHIEBUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAUFPREISGESTALTUNG">KAUFPREISGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MITWIRKUNGSPFLICHTVERLETZUNG">MITWIRKUNGSPFLICHTVERLETZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NAHESTEHENDE PERSONEN">NAHESTEHENDE PERSONEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSABKLÃRUNG">SACHVERHALTSABKLÃRUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSUCHUNGSRECHT">UNTERSUCHUNGSRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSAMMENRECHNUNGSPRAXIS">ZUSAMMENRECHNUNGSPRAXIS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 132 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 138 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 140 Abs. II StG</span><br/><span class="ungerade">§ 206 StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 222 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=25586" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2014.00130</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">1. April 2015</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt X,<b> </b><br/> vertreten durch den Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>U Immobilien AG,<b> </b><br/> vertreten durch RA A,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die U Immobilien AG (nachfolgend: die Pflichtige) erwarb mit Kaufvertrag vom 30. Oktober 2008 und Nachtrag vom 6. September 2010 die Liegenschaft Kat.-Nr. 01, â¦ m<sup>2</sup> Land in B, X, zum Preis von Fr. â¦ (Fr. â¦/m<sup>2</sup>). Der Preis fÃ¼r das Kaufobjekt wurde nach Verrechnung der EntschÃ¤digungen fÃ¼r verschiedene AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen zugunsten und zulasten des erworbenen GrundstÃ¼cks auf Fr. â¦ festgesetzt. In der Zwischenzeit plante die U Immobilien AG, das GrundstÃ¼ck mit vier MehrfamilienhÃ¤usern (â¦ Wohnungen, zwei DisporÃ¤umen) und einer Tiefgarage zu Ã¼berbauen und im Stockwerkeigentum zu verÃ¤ussern. Zu diesem Zweck begrÃ¼ndete die Pflichtige am 6. September 2010 Stockwerkeigentum und verÃ¤usserte zwischen dem 7. und 24. September 2010 die Miteigentumsanteile mit Ausnahme eines Parkplatzes an verschiedene Erwerber. SÃ¤mtliche Erwerber schlossen mit der U Generalunternehmung AG separate PauschalwerkvertrÃ¤ge ab, welche die schlÃ¼sselfertige Erstellung der Wohnungen, NebenrÃ¤ume und ParkplÃ¤tze samt gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen zum Gegenstand hatten. BezÃ¼glich des Parkplatzes schloss die U Immobilien AG selbst mit der U Generalunternehmung AG einen entsprechenden Werkvertrag ab.</p> <p class="Urteilstext">In der am 1. November 2010 eingereichten GrundstÃ¼ckgewinnsteuererklÃ¤rung deklarierte die U Immobilien AG einen GrundstÃ¼ckgewinn von insgesamt Fr. â¦ und eine daraus resultierende GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦. Nach dem Verkauf des Parkplatzes reichte die U Immobilien AG am 18. November 2011 eine entsprechende ErgÃ¤nzung der SteuererklÃ¤rung ein. Mit Auflage vom 16. Januar 2012 bzw. 9. MÃ¤rz 2012 sowie mit Mahnung vom 11. Mai 2012 forderte das Steueramt der Stadt X die U Immobilien AG u.<span> </span>a. auf, ein vollstÃ¤ndiges Exemplar des Werkvertrags bezÃ¼glich der Stockwerkeinheit A7, die detaillierte Bauabrechnung der U Generalunternehmung AG sowie sÃ¤mtliche VertrÃ¤ge einzureichen, welche die U Immobilien AG mit der U Generalunternehmung AG im Zusammenhang mit dem vorliegenden Projekt abgeschlossen hatte. Die U Immobilien AG nahm zwar jeweils Stellung, reichte aber die verlangten Unterlagen nicht ein, weil sie sich auf den Standpunkt stellte, die eingeforderten Unterlagen seien fÃ¼r die EinschÃ¤tzung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nicht relevant.</p> <p class="Urteilstext">Mit EinschÃ¤tzungsentscheid vom 4. Oktober 2012 auferlegte der Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern der Stadt X der U Immobilien AG eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von insgesamt Fr. â¦. Den steuerbaren Gewinn schÃ¤tzte er infolge der nicht erfÃ¼llten Mitwirkungspflichten nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen auf total Fr. â¦.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die dagegen eingereichte Einsprache der Pflichtigen wies der Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern der Stadt X am 14. MÃ¤rz 2013 nach mÃ¼ndlicher AnhÃ¶rung der Pflichtigen, welche die Vornahme einer ErmessenseinschÃ¤tzung als unzulÃ¤ssig erachtete und die Herabsetzung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ beantragt hatte, ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Das Steuerrekursgericht hiess den hiergegen gerichteten Rekurs der Pflichtigen mit Entscheid vom 1. Oktober 2014 â unter Abschreibung des Ausstandsbegehrens gegen Steuerrichter C sowie unter Nichteintreten auf das Ausstandsbegehren gegen die weiteren Mitglieder des Steuerrekursgerichts â teilweise gut und setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuern von Fr. â¦ auf Fr. â¦ herab. Entgegen dem Antrag der Pflichtigen errechnete das Steuerrekursgericht nach Verlustverrechnung einen zu besteuernden GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦. Eine Minderheit der Kammer schloss auf Abweisung des Rekurses.</p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 6. November 2014 hiess das Steuerrekursgericht das ErlÃ¤uterungs­gesuch der Pflichtigen gut und ergÃ¤nzte die BegrÃ¼ndung des Entscheids des Steuerrekursgerichts vom 1. Oktober 2014 durch Nachlieferung der detaillierten neuen Steuerberechnung. Ferner wurde Dispositiv-Ziffer 6 des Entscheids des Steuerrekursgerichts vom 1. Oktober 2014 dahingehend abgeÃ¤ndert, dass eine Beschwerde gegen den genannten Entscheid innert 30 Tagen, berechnet vom Tag nach der Zustellung des Beschlusses vom 6. November 2014 beim Verwaltungsgericht erhoben werden kÃ¶nne.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 21. November 2014 erhob die Stadt X Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, es seien die GrundstÃ¼ckgewinnsteuern nach Massgabe des EinschÃ¤tzungsentscheids vom 4. Oktober 2012 auf total Fr. â¦ festzusetzen, die Kostenauflage des Einspracheentscheids sei zu bestÃ¤tigen, die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens seien der Pflichtigen aufzuerlegen und die vom Steuerrekursgericht zugesprochene ParteientschÃ¤digung von Fr. â¦ (inkl. Mehrwertsteuer) sei aufzuheben. Ferner verlangte die Stadt X ihrerseits die Zusprechung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Pflichtige auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="UrteilstextZchnChar">Das <span class="UrteilstextCharChar">Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen des Steuerrekursgerichts zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich</span> lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.<span> </span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Im Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r das <span class="UrteilstextCharChar">Steuerrekursgericht</span>. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999 Nrn. 149 und 150; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 153 N. 43, auch zum Folgenden). Vom Novenverbot ausgenommen sind echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 beziehungsweise § 160 StG) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Vorab rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin, das Steuerrekursgericht habe die BegrÃ¼ndungspflicht und ihr rechtliches GehÃ¶r verletzt, indem es auf ihre Kritik an der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht eingetreten sei und zu den Argumenten in der Rekursantwort keine Stellung bezogen habe. Damit macht sie eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) geltend. Aus dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r lÃ¤sst sich jedoch insbesondere nicht ableiten, dass sich ein Entscheid mit jedem einzelnen Parteistandpunkt einlÃ¤sslich auseinandersetzen und alle Vorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegen muss (BGE 133 III 439 E. 3.3 auch zum Folgenden). Die BegrÃ¼ndung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid sachgerecht anfechten kann. Die BegrÃ¼ndung muss kurz die wesentlichen Ãberlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stÃ¼tzt (BGE 134 I 83 E. 4.1 m.<span> </span>w.<span> </span>H.). Diesen Anforderungen wird der angefochtene Entscheid gerecht, indem er darlegt, aus welchen Ãberlegungen die Vorinstanz zu ihrem Entscheid gelangte.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Bestimmungen Ã¼ber die Staatssteuern, einschliesslich der Verfahrensvorschriften, gelten kraft § 206 StG auch fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer. Demnach nimmt die kommunale EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde entsprechend § 139 Abs. 2 StG die EinschÃ¤tzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen vor, wenn der Steuerpflichtige trotz Mahnung seine Verfahrenspflichten nicht erfÃ¼llt hat oder der GrundstÃ¼ckgewinn mangels zuverlÃ¤ssiger Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden kann.</p> <p class="Urteilstext">Ist eine ErmessenseinschÃ¤tzung zu Recht ergangen, so kann sie gemÃ¤ss § 140 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 211 StG nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit angefochten werden. Der Steuerpflichtige hat den Nachweis der offensichtlichen Unrichtigkeit wegen des im Beschwerdeverfahren geltenden Novenverbots (vgl. vorstehend E. 1.2) im Einspracheverfahren, spÃ¤testens aber im Rekursverfahren, zu erbringen, und zwar dadurch, dass er innerhalb der Rechtsmittelfrist die versÃ¤umten Verfahrenspflichten erfÃ¼llt, eine zur Beseitigung der Ungewissheit Ã¼ber die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse erforderliche substanziierte Sachdarstellung gibt und hierfÃ¼r notwendige Beweismittel beibringt oder zumindest anbietet (RB 1999 Nr. 150). Nur unter diesen formellen Voraussetzungen wird der Steuerpflichtige Ã¼berhaupt zur Leistung des Unrichtigkeitsnachweises zugelassen und ist die Einsprache- bzw. RekursbehÃ¶rde zur Untersuchung und Beweisabnahme verpflichtet. Andernfalls gilt der Nachweis ohne Weiteres als gescheitert mit der Folge, dass die ErmessenseinschÃ¤tzung als solche bestehen bleibt und einzig ihrer HÃ¶he nach der PrÃ¼fung auf offensichtliche Unrichtigkeit unterliegt (vgl. RB 1994 Nr. 45 E. a mit Hinweisen; Richner/Frei/Kauf­mann/Meuter, § 140 N. 79 f.; Martin Zweifel in: derselbe/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2. A., Basel 2002, Art. 48 StHG N. 58 ff.). WillkÃ¼rlich ist eine SchÃ¤tzung dann, wenn sie sich nach den Akten als geradezu unmÃ¶glich, als sachlich nicht begrÃ¼ndbar erweist (vgl. so schon RB 1963 Nr. 62 = ZBl 65, 384 = ZR 65 Nr. 13).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG erhoben von den Gewinnen, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten, d.<span> </span>h. Erwerbspreis (§ 220 StG) und Aufwendungen (§ 221 StG), Ã¼bersteigt. Als ErlÃ¶s gilt nach § 222 StG der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Als Aufwendungen sind kraft § 221 Abs. 1 lit. a StG solche fÃ¼r Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des GrundstÃ¼cks anrechenbar.</p> <p class="Urteilstext">Das Bundesgericht nimmt fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer bei fehlender tatsÃ¤chlicher IdentitÃ¤t zwischen VerkÃ¤ufer und Werkunternehmer keine Zusammenrechnung von Bodenpreis und Werklohn vor, weil diesfalls der vom Werklieferant durch die Erstellung der Baute erzielte Gewinn nicht Bestandteil der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer bilde, die lediglich den vom VerkÃ¤ufer auf dem Boden realisierten GrundstÃ¼ckgewinn erfasse (BGE 131 II 722). Dies habe auch zu gelten, wenn von einer einfachen Gesellschaft beziehungsweise von einem Konsortium der Gesellschaften ausgegangen wird, was nicht ausschliesse, dass jede Gesellschaft nur aufgrund des von ihr erzielten Gewinns steuerbar sei. Auch das Verwaltungsgericht ist nach seiner bisherigen Praxis zum selben Ergebnis gekommen. Eine andere Beurteilung rechtfertigt sich nur dort, wo Hinweise auf eine wesentlich unter dem Verkehrswert liegende Beurkundung des Landpreises vorhanden sind, welche zu einer Wert- bzw. Gewinnverschiebung vom Bodenpreis in den Werklohn fÃ¼hrt (VGr, 23. Sep­tember 2009, SB.2009.00040, E. 2.2; VGr, 27. August 2003, SB.2003.00005, E. 3b und VGr, 10. Mai 2006, SB.2006.00013, E. 3 [nicht auf www.vgr.zh.ch verÃ¶ffentlicht]).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Umstritten ist, ob die Voraussetzungen fÃ¼r eine EinschÃ¤tzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen erfÃ¼llt waren, namentlich ob die BeschwerdefÃ¼hrerin die Pflichtige mittels Auflage und Mahnung zur Einreichung eines vollstÃ¤ndigen Exemplars des Werkvertrags zwischen Enderwerber und der U Generalunternehmung AG, der detaillierten Bauabrechnung der U Generalunternehmung AG, aller VertrÃ¤ge zwischen der Pflichtigen und der U Generalunternehmung AG betreffend das vorliegende Projekt sowie weiterer Unterlagen auffordern durfte oder nicht.</p> <p class="Urteilstext">Das Steuerrekursgericht kam zum Schluss, dass keine Notwendigkeit bestanden habe, von der Pflichtigen im Auflageverfahren die genannten Unterlagen zu verlangen. Selbst wenn die geforderten Unterlagen eingereicht worden wÃ¤ren und sich einzelne in der Bauabrechnung verbuchte Honorare als Ã¼bersetzt erwiesen hÃ¤tten oder sich aus den eingereichten Unterlagen gar ergeben hÃ¤tte, dass der LandverÃ¤usserin unter verschiedenen Titeln Gewinnanteile ausbezahlt worden wÃ¤ren, hÃ¤tte die BeschwerdefÃ¼hrerin diese nicht mit der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer erfassen dÃ¼rfen. Die Mitwirkungsaufforderungen (mit Ausnahme der Aufforderung, ein vollstÃ¤ndiges Exemplar eines Pauschalwerkvertrags und die Mehr- bzw. Minderkostenabrechnungen einzureichen) seien daher nicht geeignet und notwendig, um den GrundstÃ¼ckgewinn aus der VerÃ¤usserung vollstÃ¤ndig und richtig zu ermitteln.</p> <p class="Urteilstext">Die Pflichtige vertritt die Auffassung, dass das Verfahrensrecht "Dienerin des materiellen Rechts" zu sein habe, weshalb sich die Untersuchungs- und Verfahrensrechte der EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde in ihrer Tragweite aus dem materiellen Recht ableiteten. Die EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde sei in erster Linie nur befugt, zu untersuchen, ob die gehandelten Land(verkaufs)­preise marktkonform seien. Nur wenn dies nicht der Fall sei, dÃ¼rfe sie weitergehende Untersuchungen anstellen. Ansonsten habe sie das "Nullsummenspiel" durchzufÃ¼hren.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin bemÃ¤ngelt, es gehe nicht an, den SteuereinschÃ¤tzungsbehÃ¶rden den Auftrag zu erteilen, den Steueranspruch durchzusetzen und ihnen gleichzeitig die Untersuchungsmittel vorzuenthalten. Da sie den Sachverhalt zu Beginn der Untersuchung nicht oder nicht genÃ¼gend kenne, mÃ¼sse ihr bei der Frage, welche Untersuchungshandlungen zulÃ¤ssig seien, ein gewisser Ermessensspielraum eingerÃ¤umt werden. Die Untersuchung im vorliegenden Fall sollte nicht nur dazu dienen, eine allfÃ¤llige Verschiebung vom Landpreis in den Werklohn, sondern auch andere Aspekte (Steuerumgehung, Simulation, Nichtanerkennung der juristischen Person, Grundsatz des Drittvergleichs) abzuklÃ¤ren, zumal auch Leistungen von Drittpersonen Bestandteil des massgeblichen ErlÃ¶ses sein kÃ¶nnten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Ziel des EinschÃ¤tzungsverfahrens ist die Feststellung der fÃ¼r eine vollstÃ¤ndige und richtige Besteuerung massgebenden tatsÃ¤chlichen und rechtlichen VerhÃ¤ltnisse (§ 132 Abs. 1 StG). Die EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde prÃ¼ft die SteuererklÃ¤rung und nimmt die erforderlichen Untersuchungen vor (§ 138 Abs. 1 StG). Indem die EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde verpflichtet wird, der EinschÃ¤tzung nur Tatsachen zugrunde zu legen, von deren Vorhandensein sie sich selber Ã¼berzeugt hat, muss sie den materiell wahren Sachverhalt erforschen (vgl. BGr, 1. Mai 2014, 2C_647/2013, E. 2.4; BGE 92 I 253 E. 2). Im Allgemeinen darf die EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde im Sinn einer tatsÃ¤chlichen Vermutung annehmen, dass sich der Steuerpflichtige gegenÃ¼ber dem Staat als loyaler BÃ¼rger verhÃ¤lt und deshalb vollstÃ¤ndig und richtig deklariert sowie der BehÃ¶rde wahrheitsgemÃ¤ss Auskunft erteilt (BGr, 10. Oktober 2007, 2C_26/2007, E. 3.2.2; RB 1994 Nr. 47). Solche Vermutungen grenzen lediglich die Untersuchungspflicht ein, haben aber keine BeschrÃ¤nkung des Untersuchungsrechts der BehÃ¶rde zur Folge. Die EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde darf somit auch mutmasslich wahre Angaben des Steuerpflichtigen einer nÃ¤heren Untersuchung unterziehen (Martin Zweifel/Hugo Casanova, Schweizerisches Steuerverfahrensrecht, ZÃ¼rich 2008, § 14 N. 9). </p> <p class="Urteilstext">Die Mitwirkungspflicht des Steuerpflichtigen im EinschÃ¤tzungsverfahren ist grundsÃ¤tzlich umfassend. In Konkretisierung dieser Pflicht kann die SteuerbehÃ¶rde vom Steuerpflichtigen Mitwirkungshandlungen verlangen, soweit diese im Interesse einer vollstÃ¤ndigen und richtigen EinschÃ¤tzung geeignet, erforderlich und dem Pflichtigen zumutbar sind (BGr, 2. Dezember 2014, 2C_201/2014, E. 6.2 = StE 2015 B 92.3 Nr. 20; Zweifel, Art. 42 StHG N. 4; Roman Sieber in: Zweifel/Athanas [Hrsg.], Art. 55 StHG N. 11). Hinsichtlich dem Aspekt der Erforderlichkeit gilt es zu beachten, dass lediglich der fÃ¼r die EinschÃ¤tzung des betreffenden Steuerpflichtigen erhebliche Sachverhalt abgeklÃ¤rt werden darf; AuskÃ¼nfte, die ausschliesslich fÃ¼r die EinschÃ¤tzung eines Dritten bestimmt sind, dÃ¼rfen nicht verlangt werden. Die Frage, welcher Sachverhalt rechtserheblich ist, wird allerdings erst mit der EinschÃ¤tzungsverfÃ¼gung beantwortet. WÃ¤hrend des EinschÃ¤tzungsverfahrens muss daher ein den UmstÃ¤nden nach hypothetisch massgeblicher Sachverhalt genÃ¼gen. Im Rahmen der Untersuchungspflicht liegt somit die Entscheidung darÃ¼ber, welche AuskÃ¼nfte zu erteilen sind, im Ermessen der SteuerbehÃ¶rde. Versagt der Steuerpflichtige der EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde seine Mitwirkung, weil er den abzuklÃ¤renden Sachverhalt nicht fÃ¼r erheblich hÃ¤lt, lÃ¤uft er Gefahr, dass sich seine Auffassung im Verlauf des EinschÃ¤tzungsverfahrens als unzutreffend erweist und er die Folgen mangelnder Mitwirkung zu tragen hat (BGr, 2. Dezember 2014, 2C_201/2014, E. 6.2 = StE 2015 B 92.3 Nr. 20; Zweifel/Casanova, § 16 N. 42). Die "Sanktionierung" einer verweigerten Mitwirkung ist laut Bundesgericht einzig und allein dort unzulÃ¤ssig, wo die angeordnete Handlung fÃ¼r eine ordnungsgemÃ¤sse EinschÃ¤tzung von vornherein erkennbar nicht notwendig ist (BGr, 2. Dezember 2014, 2C_201/2014, E. 8.1 = StE 2015 B 92.3 Nr. 20; Sieber, Art. 55 StHG N. 11).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Zum abzuklÃ¤renden rechtserheblichen Sachverhalt im Rahmen der EinschÃ¤tzung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer â wie im vorliegenden Fall â gehÃ¶rt u.<span> </span>a. die Ermittlung des Steuerobjekts, d.<span> </span>h. des GrundstÃ¼ckgewinns als Differenzbetrag von ErlÃ¶s und Anlagekosten (vgl. § 219 Abs. 1 StG). Als ErlÃ¶s gilt laut § 222 StG "der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers". Massgebend ist dabei der Preis fÃ¼r diejenige Leistung, welche die Vertragsparteien zum Gegenstand des obligatorischen Vertrags als dem Rechtsgrund fÃ¼r die Ãbereignung des GrundstÃ¼cks gemacht haben. Alle Leistungen, die in kausalem VerhÃ¤ltnis zur HandÃ¤nderung stehen, bilden den ErlÃ¶s (VGr, 9. Juli 2014, SB.2014.00019, E. 3.5; VGr, 20. April 2005, SB.2004.00066, E. 2.2; Richner/Frei/Kauf­mann/Meuter, § 220 N. 2 m.<span> </span>w.<span> </span>H., N. 23 ff. mit zahlreichen Beispielen). Der ErlÃ¶s wird nicht nach zivil- bzw. sachenrechtlichen Kriterien, sondern einzig nach wirtschaftlichen Merkmalen festgelegt; alles, was der Erwerber in einem wirtschaftlichen Sinn verstanden an den VerÃ¤usserer persÃ¶nlich oder auf dessen Rechnung an einen Dritten fÃ¼r die GrundstÃ¼ckÃ¼bertragung leistet, bildet den grundstÃ¼ckgewinnsteuerlich massgebenden ErlÃ¶s. In welcher Form und unter welcher Bezeichnung diese Leistungen erbracht worden sind, ist bedeutungslos (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N. 3; Felix Richner in: Alfred Koller [Hrsg.], Der GrundstÃ¼ckkauf, 2. A., Bern 2001, § 12 N. 85 m.w.H.; RB 1998 Nr. 163).</p> <p class="Urteilstext">Daraus folgt fÃ¼r die Untersuchungsbefugnisse der SteuerbehÃ¶rden, dass sie Hinweisen auf Leistungen, die mÃ¶glicherweise in kausalem VerhÃ¤ltnis zur HandÃ¤nderung stehen und ErlÃ¶s bilden kÃ¶nnen, nachzugehen befugt, wenn nicht gar verpflichtet sind.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Im vorliegenden Fall erklÃ¤ren die Erwerber in den bei den Akten liegenden KaufvertrÃ¤gen unter "Bemerkungen zum Kaufpreis", dass sie mit der U Generalunternehmung AG fÃ¼r die Erstellung ihrer Stockwerkeigentumseinheit samt Autoeinstellplatz und der gemeinschaftlichen Anlagen bereits einen Werkvertrag abgeschlossen hÃ¤tten. Ausserdem scheint es sich bei der pflichtigen LandverkÃ¤uferin und der U Generalunternehmung AG um nahestehende Personen zu handeln, jedenfalls wird in der Beschwerdeantwort den entsprechenden vorinstanzlichen Feststellungen nicht widersprochen. Somit besteht durchaus eine Interessenlage, welche die Pflichtige hÃ¤tte veranlassen kÃ¶nnen, direkten Leistungen der Enderwerber auf ihre Rechnung an die U Generalunternehmung AG zuzustimmen und so der U Generalunternehmung AG ErlÃ¶sbestandteile zukommen zu lassen. Dass die BeschwerdefÃ¼hrerin aufgrund dieser Hinweise ihre Untersuchungen auf die RechtsverhÃ¤ltnisse zwischen der Pflichtigen und der U Generalunternehmung AG sowie zwischen den Enderwerbern und der U Generalunternehmung AG erweiterte und diesbezÃ¼glich weitere Unterlagen verlangte, um den ErlÃ¶s korrekt ermitteln zu kÃ¶nnen, ist naheliegend. Es kann also nicht gesagt werden, die angeordnete Handlung sei fÃ¼r eine ordnungsgemÃ¤sse EinschÃ¤tzung von vornherein erkennbar nicht notwendig gewesen. Dies ergibt sich â entgegen der Auffassung der Pflichtigen und der Vorinstanz â auch nicht aus der Rechtsprechung in ZusammenrechnungsfÃ¤llen. Danach darf eine Zusammenrechnung bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nur bei tatsÃ¤chlicher IdentitÃ¤t von LandverÃ¤usserer und Werkunternehmer erfolgen, wÃ¤hrend bei fehlender tatsÃ¤chlicher IdentitÃ¤t der VerkÃ¤ufer "nur fÃ¼r den von ihm realisierten GrundstÃ¼ckgewinn (ohne Einfluss des vom Werklieferanten erzielten Gewinns) besteuert werden" kann (BGE 131 II 722 E. 3.2.2). Diese Rechtsprechung setzt voraus, dass erstens das Fehlen der tatsÃ¤chlichen IdentitÃ¤t von LandverÃ¤usserer und Werkunternehmer beweismÃ¤ssig erstellt ist sowie zweitens marktkonforme Landpreise verurkundet wurden, keine weiteren Anhaltspunkte fÃ¼r eine Gewinnverschiebung geltend gemacht werden und sich solche auch nicht aus den Akten ergeben (vgl. z.<span> </span>B. VGr, 19. MÃ¤rz 2003, SB.2002.00080, E. 2).</p> <p class="Urteilstext">Vorliegendenfalls mangelt es bereits am Nachweis der fehlenden tatsÃ¤chlichen IdentitÃ¤t von LandverÃ¤usserer und Werkunternehmer. So stellte auch die Vorinstanz fest, dass zwecks "vollstÃ¤ndiger Klarheit Ã¼ber die Person des Werkerstellers" die Aufforderung, ein vollstÃ¤ndiges Exemplar eines Pauschalwerkvertrags einzureichen, zulÃ¤ssig gewesen sei. Sie verneint jedoch das Vorliegen eines Untersuchungsnotstands, weil die BeschwerdefÃ¼hrerin die Person des Werkerstellers bereits vor Erlass der Mitwirkungsaufforderungen gekannt habe. Damit verkennt sie zweierlei: Zum einen bedeutet die Tatsache, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin die Angaben der Pflichtigen als wahr erachtete, nicht, dass sie diese Angaben nicht einer nÃ¤heren Untersuchung unterziehen und Nachweise hierfÃ¼r verlangen durfte (vgl. oben E. 4.2). Zum anderen kann aus dem Umstand, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin die Angaben der Pflichtigen als wahr erachtete, sie aber dennoch nÃ¤her abklÃ¤ren wollte, nicht abgeleitet werden, der Sachverhalt sei "gewiss", d.<span> </span>h. beweismÃ¤ssig erstellt, und es bestehe daher kein Untersuchungsnotstand (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 139 N. 44).</p> <p class="Urteilstext">Selbst wenn man â wie die Vorinstanz â diesbezÃ¼glich einen Untersuchungsnotstand verneinen wÃ¼rde und von marktkonformen Landpreisen ausginge, da die BeschwerdefÃ¼hrerin "in keinem Stadium des Verfahrens in substanziierter Weise dargelegt, geschweige denn nachgewiesen [habe], dass in der Stadt X zur fraglichen Zeit hÃ¶here Landpreise bezahlt worden seien", kÃ¶nnte daraus keine BeschrÃ¤nkung der Untersuchungsbefugnisse der SteuerbehÃ¶rde abgeleitet werden. Denn die BeschwerdefÃ¼hrerin ist verpflichtet, den materiell wahren Sachverhalt zu erforschen, um eine vollstÃ¤ndige und richtige Besteuerung der Pflichtigen zu gewÃ¤hrleisten (E. 4.2). Daher erweist sich angesichts der Definition des ErlÃ¶ses i.<span> </span>S.<span> </span>v. § 222 StG (vgl. E. 4.3.1) eine BeschrÃ¤nkung der Untersuchungsbefugnisse auf Drittvergleiche des beurkundeten Kaufpreises als nicht sachgerecht, weil erst beurteilt werden kann, ob ein MissverhÃ¤ltnis zwischen Leistung (Land) und Gegenleistung ("Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers") vorliegt, wenn der Inhalt dieser Leistungen genau feststeht. Neben dem beurkundeten Kaufpreis sind also auch sÃ¤mtliche weiteren Parteivereinbarungen (innerhalb und ausserhalb des eigentlichen Kaufvertrags) zu berÃ¼cksichtigen, die solche "weitere[n] Leistungen des Erwerbers" enthalten kÃ¶nnten (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 220 N. 2 und 23). Schliesslich kÃ¶nnte insbesondere der Umstand, dass die deklarierten GrundstÃ¼ckgewinne ohne Ausnahme unter dem Steuerfreibetrag von Fr. â¦ und mehrheitlich Ã¼ber Fr. â¦ liegen, als Anhaltspunkt fÃ¼r eine mÃ¶gliche Gewinnverschiebung betrachtet werden, der weiterer AbklÃ¤rungen bedarf.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Da somit die BeschrÃ¤nkung der Untersuchungsbefugnisse der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht gerechtfertigt ist, sich die von der BeschwerdefÃ¼hrerin verlangten Unterlagen nach dem Gesagten zur KlÃ¤rung des rechtserheblichen Sachverhalts (vgl. E. 4.3.1) und damit fÃ¼r eine ordnungsgemÃ¤sse EinschÃ¤tzung der Pflichtigen als notwendig erweisen, erscheint die von der BeschwerdefÃ¼hrerin verlangte Mitwirkung als recht- und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Ob es sich hierbei um eine steuerbegrÃ¼ndende bzw. -erhÃ¶hende Tatsache handelt, wofÃ¼r die SteuerbehÃ¶rde die Beweislast trÃ¤gt, wirkt sich nicht auf die Mitwirkungspflicht der Pflichtigen aus. Denn das Gesetz unterscheidet nicht danach, ob die Mitwirkung steuerbegrÃ¼ndende und -mehrende oder aber steueraufhebende und -mindernde Tatsachen betrifft oder wer â der Steuerpflichtige oder die SteuerbehÃ¶rde â die Beweislast fÃ¼r die infrage stehende beweisbedÃ¼rftige Tatsache trÃ¤gt (VGr, 21. Mai 2003, SB.2002.00103, E. 4b/aa). Indem die Pflichtige die verlangten Unterlagen nicht einreichte, verletzte sie ihre Mitwirkungspflicht.</p> <p class="Urteilstext">Da die Auflage trotz Mahnung unerfÃ¼llt geblieben ist und der rechtserhebliche Sachverhalt (vgl. E. 4.3.1) nicht geklÃ¤rt werden konnte, wurde die Pflichtige zu Recht nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen eingeschÃ¤tzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die Pflichtige hat unstreitig weder im Einsprache- noch im Rekursverfahren die versÃ¤umten Mitwirkungspflichten, derentwegen sie nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen eingeschÃ¤tzt wurde, vollstÃ¤ndig erfÃ¼llt. Aus diesem Grund ist ihr der Nachweis der Unrichtigkeit der ErmessenseinschÃ¤tzung misslungen, ohne dass das Steueramt oder das Steuerrekursgericht weitere Beweise zu erheben hatten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Ist der Unrichtigkeitsnachweis nicht erbracht, fragt es sich nur noch, ob die ErmessenseinschÃ¤tzung offensichtlich unrichtig ist. Offensichtlich unrichtig ist eine SchÃ¤tzung, die erkennbar auf missbrÃ¤uchlicher BetÃ¤tigung des SchÃ¤tzungsermessens beruht und insbesondere willkÃ¼rlich ist (vgl. BGE 108 Ib 196 E. 4). WillkÃ¼r liegt vor, wenn die SchÃ¤tzung nach den Akten sachlich nicht begrÃ¼ndbar ist, namentlich weil sie pÃ¶nal oder fiskalisch motiviert ist, sich auf sachwidrige SchÃ¤tzungsgrundlagen, -methoden oder -hilfsmittel stÃ¼tzt oder sonst mit den aktenkundigen VerhÃ¤ltnissen des Einzelfalls aufgrund der Lebenserfahrung vernÃ¼nftigerweise nicht vereinbart werden kann und damit als geradezu unmÃ¶glich erscheint (vgl. RB 1983 Nr. 57 E. 3b = ZBl 84 [1983] 547 = ZR 82 [1983] Nr. 123; RB 1963 Nr. 62 = ZBl 65, 384 = ZR 65 Nr. 13).</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin schÃ¤tzte die "steuerlich relevanten Bestimmungsfaktoren" und setzte den Gewinn in quantitativer Hinsicht auf 10 % des jeweiligen Erwerbspreisanteils fest. Angesichts der bezÃ¼glich der "weiteren Leistungen der Erwerber" wenig aussagekrÃ¤ftigen Aktenlage kann nicht gesagt werden, die nach Ermessen getroffene SchÃ¤tzung sei willkÃ¼rlich und damit offensichtlich unrichtig erfolgt. So kann in Anbetracht der Interessenlage (vgl. E. 4.3.2) insbesondere nicht ausgeschlossen werden, dass im Werkvertrag weitere Leistungen der Erwerber vereinbart wurden, die in kausalem VerhÃ¤ltnis zur HandÃ¤nderung standen, sodass sie grundsÃ¤tzlich ErlÃ¶sbestandteile bildeten und folglich im Rahmen der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer als erhÃ¶hende UmstÃ¤nde beim Kaufpreis zu berÃ¼cksichtigen wÃ¤ren (vgl. E. 4.3.1).</p> <p class="Urteilstext">Die Aufrechnung von 10 % der Landerwerbspreise erscheint trotz der kurzen Besitzesdauer realistisch und damit nicht geradezu unmÃ¶glich oder willkÃ¼rlich, zumal alleine die Landpreise wÃ¤hrend der Besitzesdauer laut der Modellpreisstatistik des statistischen Amts des Kantons ZÃ¼rich um 4,4 % gestiegen sind. Es besteht keine Veranlassung, bei unklaren VerhÃ¤ltnissen immer auf das Minimum zu schliessen und damit diejenigen Steuerpflichtigen zu bevorteilen, welche ihren Mitwirkungspflichten bei der Feststellung der Steuerfaktoren nur unzureichend nachgekommen sind.</p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerde. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG) und steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Weil die Aufwendungen der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das vorliegende Verfahren nicht Ã¼ber das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer gewÃ¶hnlichen TÃ¤tigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung (§ 152 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird gemÃ¤ss EinschÃ¤tzungsentscheid vom 4. Oktober 2012 auf Fr. â¦ festgesetzt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. </span><span>Die Rekurskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'620.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Den Parteien wird weder fÃ¼r das Rekurs- noch fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>