<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00825</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222125&amp;W10_KEY=13013468&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00825</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.02.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.04.2023 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachbarbeschwerde gegen Ersatzneubau eines Wohnhauses; zweiter Rechtsgang. Die geforderten Pflichtparkplätze müssen nicht auf dem Baugrundstück, sondern können auch auf Drittgrundstücken in angemessener Entfernung geschaffen werden (E. 4.5). Bei den von der kommunalen Baubehörde geforderten Anpassungen der Grün- und Parkflächensituation handelt es sich um unwesentliche Projektänderungen, welche einer Nebenbestimmung zugänglich sind (E. 4.6). Für die Beurteilung der wohnhygienischen Verhältnisse (Belichtung, Belüftung) ist der heutige Zustand massgeblich; ob sich ein künftiger Neubau auf dem Nachbargrundstück hierauf auswirken würde, ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht zu prüfen (E. 5.4). Das Bauprojekt ist hinsichtlich Einordnung und Gestaltung nicht zu beanstanden (E. 6). Zudem ist es vorliegend möglich, gestützt auf die BZO zur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale und im Interesse eines besseren Erscheinungsbilds eine Abweichung von der Gebäudehöhe zu bewilligen (E. 7). Ebenso kann im Interesse einer städtebaulich und gestalterisch guten Lösung die Bautiefe überschritten werden, da die maximal zulässige Ausnützung eingehalten ist (E. 8). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUTIEFE">BAUTIEFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNGEN">NEBENBESTIMMUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLÃTZE">PARKPLÃTZE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNHYGIENE">WOHNHYGIENE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 244 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 270 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 302 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=56149" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00825</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">10. Februar 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Ersatzrichter Mischa Morgenbesser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Stadt ZÃ¼rich Tiefbauamt/Rechtsdienst, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung</span></b><b>,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich erteilte C mit Beschluss vom 26. Juni 2018 die Baubewilligung fÃ¼r den Ersatzneubau eines Wohnhauses an der E-Strasse 01 in ZÃ¼rich (Kat.-Nr. 02).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Hiergegen rekurrierten A und die Institution F als EigentÃ¼mer von Nachbarparzellen an das Baurekursgericht, welches die Rechtsmittel am 30. August 2019 guthiess und den angefochtenen Beschluss aufhob.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b><br/> Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob C am 3. Oktober 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des baurekursgerichtlichen Urteils und die RÃ¼ckweisung der Sache zur Neu- bzw. zur ergÃ¤nzenden Beurteilung an die Vorinstanz, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Sachverhalt2">Mit Urteil VB.2019.00664 vom 8. April 2020 hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde gut. Es hob den Entscheid des Baurekursgerichts auf und wies die Angelegenheit zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Baurekursgericht zurÃ¼ck. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>IV. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht nahm am 13. Juli 2020 Vormerk von der RÃ¼ckweisung und teilte den Parteien die Fortsetzung der Verfahren mit. Mit Entscheid vom 23. Oktober 2020 wies es die Rekurse ab, soweit darauf eingetreten wird.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>V. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob A am 25. November 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantrage die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids und die Verweigerung der baurechtlichen Bewilligung; eventualiter sei die Sache zur weiteren PrÃ¼fung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In prozessualer Hinsicht beantragte sie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 4. Dezember 2020 die Abweisung der Beschwerde. Ebenso beantragte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich mit Eingabe vom 13. Januar 2021 die Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 15. Januar 2021 beantragte auch C die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin.</p> <p class="Urteilstext">A reichte am 10. Februar 2021 eine Replik ein und hielt an ihren AntrÃ¤gen fest. Die Bausektion verzichtete am 23. Februar 2021 auf eine Duplik. C duplizierte am 25. Februar 2021 und hielt an seinen AntrÃ¤gen fest. Am 15. MÃ¤rz 2021 bzw. 16. April 2021 reichten A und C jeweils eine weitere Eingabe ein.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der Beschwerden gegen den angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist aufgrund ihrer rÃ¤umlichen NÃ¤he zum BaugrundstÃ¼ck gestÃ¼tzt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b><br/> <span>In prozessualer Hinsicht beantragt die BeschwerdefÃ¼hrerin zunÃ¤chst die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</span></p> <p class="Erwgung1"><span>Der Entscheid darÃ¼ber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beitragen. Der Verzicht auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist zulÃ¤ssig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1).</span></p> <p class="Erwgung1"><span>Vorliegend</span> ist die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts im Sinn von § 7 Abs. 1 VRG mittels der bei den Akten liegenden PlÃ¤ne, Visualisierungen und Fotografien â namentlich anhand der zahlreichen anlÃ¤sslich des vorinstanzlichen Referentenaugenscheins erstellten Fotografien â mÃ¶glich, welche die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse anschaulich wiedergeben. Damit und zusammen mit den Ã¼brigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenÃ¼gend erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, die Baubewilligung verletze den Grundsatz der Einheit der Baubewilligung. Diverse MÃ¤ngel, deren Behebung von der Bauherrschaft gefordert wÃ¼rde, seien weder von untergeordneter Bedeutung noch kÃ¶nnten sie ohne besondere Schwierigkeiten im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG behoben werden. Die statuierten Auflagen seien zudem viel zu wenig konkret.<b> </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>4.2</b> Inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauvorhabens kÃ¶nnen und mÃ¼ssen gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips, welches verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein mÃ¼ssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung Ã¼ber das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der Baubewilligung ist als gewichtig einzustufen. Solange die MÃ¤ngel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden kÃ¶nnen, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die MÃ¤ngel indessen wesentliche ProjektÃ¤nderungen nach sich, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 4. MÃ¤rz 2021, VB.2020.00677, E. 1.2.3; 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5).</p> <p class="Urteilstext">Ob die Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung der Bewilligung erfÃ¼llt sind, ist eine Rechtsfrage, bei deren Beantwortung der BaubehÃ¶rde ein weitgehender Ermessensspielraum zusteht (VGr, 11. Januar 2012, VB.2011.00617, E. 4.1; 9. MÃ¤rz 2000, VB.1999.00354, E. 2b/bb; 3. September 1982, BEZ 1982 Nr. 36).</p> <p class="Urteilstext"><b>4.3</b> Die Bausektion ordnete mit Disp.-Ziff. B.1.c) an, dass die Bauherrschaft bzw. verfÃ¼gungsberechtigte GrundeigentÃ¼merschaft dem Amt fÃ¼r Baubewilligungen einen im Sinne der ErwÃ¤gungen lit. F.c) (Nachweis GrÃ¼nflÃ¤che), F.d) (VorgartenÃ¶ffnung, G-Strasse) und F.e) (Umgebungsplan) ergÃ¤nzten und mit dem Genehmigungsvermerk von GrÃ¼n Stadt ZÃ¼rich versehenen Umgebungsplan einzureichen und bewilligen zu lassen habe. GemÃ¤ss ErwÃ¤gung lit. F.c) seien in angemessenem Umfang verkehrssichere FlÃ¤chen als KinderspielplÃ¤tze, Freizeit- und PflanzgÃ¤rten, oder, wo nach der Zweckbestimmung der GebÃ¤ude ein Bedarf besteht, als RuheflÃ¤chen auszugestalten. In der Quartiererhaltungszone sei bei der Erstellung von HauptgebÃ¤uden mindestens die HÃ¤lfte der nicht mit GebÃ¤uden Ã¼berstellten ParzellenflÃ¤che zu begrÃ¼nen, wovon ein der Art der Ãberbauung entsprechender Teil als dauernde Spiel- oder RuheflÃ¤che oder Pflanzgarten herzurichten sei. GemÃ¤ss ErwÃ¤gung lit. F.d) dÃ¼rfe gemÃ¤ss stÃ¤ndiger Praxis das Vorgartengebiet in der Regel zu nicht mehr als einem Drittel der Strassen- bzw. WeganstosslÃ¤nge fÃ¼r Hauszugang, Garagenzufahrt, ParkplÃ¤tze, Containerabstellplatz usw. befestigt werden. </p> <p class="Urteilstext">Ferner ordnete die Bausektion in Disp.-Ziff. B.19 an, dass im Nahbereich des GebÃ¤udezuganges zwei (fÃ¼r Besucher und Bewohner) mit RollstÃ¼hlen zugÃ¤ngliche AutoabstellplÃ¤tze (Parkfeldbreite mindestens 3,5 m, rechtwinklig zu den seitlichen Begrenzungen gemessen; LÃ¤nge mindestens 8 m bei LÃ¤ngsparkierung; GefÃ¤lle maximal 2 %) nachzuweisen seien. </p> <p class="Urteilstext"><b>4.4</b> Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend macht, dass der Nachweis von genÃ¼genden verkehrssicheren FlÃ¤chen als KinderspielplÃ¤tze, Freizeit- oder PflanzengÃ¤rten bzw. RuheflÃ¤chen nicht erbracht werden kÃ¶nne, bleibt das Vorbringen unsubstanziiert, sodass darauf nicht weiter einzugehen ist. Das Gleiche trifft auch auf das unsubstanziiert gebliebene Vorbringen zu, wonach die Auflage betreffend Vorgartengebiet nicht erfÃ¼llt werden kÃ¶nne. </p> <p class="Urteilstext"><b>4.5</b> Ferner rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin, dass die von der Bausektion geforderte VergrÃ¶sserung von zwei ParkplÃ¤tzen gar nicht mÃ¶glich sei, wenn gleichzeitig die GrÃ¼nflÃ¤chen vergrÃ¶ssert werden mÃ¼ssten. </p> <p class="Urteilstext">Es trifft grundsÃ¤tzlich zu, dass die VergrÃ¶sserung von ParkplÃ¤tzen auf dem BaugrundstÃ¼ck zu einer weiteren Reduktion der GrÃ¼nflÃ¤chen auf dem BaugrundstÃ¼ck fÃ¼hrt. Die BeschwerdefÃ¼hrerin verkennt aber, dass die geforderten PflichtparkplÃ¤tze nicht auf dem BaugrundstÃ¼ck, sondern auch auf DrittgrundstÃ¼cken in angemessener Entfernung (maximal 300 m) geschaffen werden kÃ¶nnen (§ 244 PBG; Art. 9 der kommunalen Parkplatzverordnung vom 11. Dezember 1996 [PPV]). Der private Beschwerdegegner hat im vorinstanzlichen Verfahren aufgezeigt, dass die MÃ¶glichkeit besteht, zwei der vier PflichtparkplÃ¤tze auf einem DrittgrundstÃ¼ck zu realisieren. Wenn von den vier ursprÃ¼nglich auf dem BaugrundstÃ¼ck geplanten PflichtparkplÃ¤tze nur noch die beiden (behindertengerechten) PflichtparkplÃ¤tze realisiert werden, besteht die MÃ¶glichkeit, dass auf dem BaugrundstÃ¼ck die erforderliche GrÃ¼nflÃ¤che geschaffen werden kann.</p> <p class="Urteilstext">Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin ist es, wenn nicht sÃ¤mtliche PflichtparkplÃ¤tze auf dem BaugrundstÃ¼ck realisiert werden, auch nicht erforderlich, irgendwelche ParkplÃ¤tze nach Osten zu verschieben, sodass die bereits heute bestehenden Container auch in Zukunft problemlos zur G-Strasse gerollt werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Urteilstext"><b>4.6</b> Bei der von der Bausektion geforderten Anpassung der GrÃ¼nflÃ¤chen- und ParkflÃ¤chensituation handelt es sich um unwesentliche ProjektÃ¤nderungen, weshalb diese Anpassungen einer Nebenbestimmung zugÃ¤nglich sind. Aus den sich bei den Akten befindlichen Unterlagen (Situationsplan vom 9. MÃ¤rz 2018, Aktennotiz von der Besprechung mit GrÃ¼n Stadt ZÃ¼rich vom 20. Juli 2018 sowie Parkplatzsituationsplan vom 23. August 2018) wird ersichtlich, wie die geforderten Auflagen erfÃ¼llt werden kÃ¶nnen. Ob und wie diese Nachweise erbracht sein werden, wird durch die zustÃ¤ndige BewilligungsbehÃ¶rde im Rahmen des Auflagebereinigungsverfahrens zu prÃ¼fen sein. Da die geforderten Anpassungen grundsÃ¤tzlich mÃ¶glich sind, lag es im Ermessen der Bausektion, die erforderlichen Anpassungen auflageweise zu verfÃ¼gen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>5.1</b> Der Abstand zwischen dem Ersatzneubau und zu den angrenzenden Bauten auf der Ã¶stlich gelegenen Nachbarparzelle 03 betrÃ¤gt durchwegs zwischen 5,00 und 5,10 m zum GebÃ¤ude H-Strasse 04 und zwischen 5,30 und 5,40 m zum GebÃ¤ude G-Strasse 05.</p> <p class="Urteilstext"><b>5.2</b> GemÃ¤ss § 270 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen GebÃ¤ude, sofern nicht der Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt ist, die im Abstand von 3,5 m parallel zur Grenze verlaufenden Linie nicht Ã¼berschreiten, wobei durch nachbarliche Vereinbarung unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher VerhÃ¤ltnisse ein NÃ¤herbaurecht begrÃ¼ndet werden kann (§ 270 Abs. 3 PBG). </p> <p class="Urteilstext"><b>5.3</b> Die Vorinstanz bejahte in ErwÃ¤gung 6.6 die BegrÃ¼ndung des NÃ¤herbaurechts und gelangte zum Schluss, dass dem NÃ¤herbaurecht keine wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Hindernisse entgegenstehen. In Bezug auf die Einhaltung der Wohnhygiene wies die Vorinstanz auf die Besonderheit hin, dass die heutige Bebauung auf der Parzelle 03 im VerhÃ¤ltnis zur Bauparzelle nicht durchgehend fassadenbÃ¼ndig sei, sondern aus zwei GebÃ¤uden bestehe (H-Strasse 04 und G-Strasse 05), welche zueinander einen GebÃ¤udeabstand von ca. 3,75 m aufwiesen. Das GebÃ¤ude G-Strasse 05 sei sodann lediglich zweigeschossig. Unter diesen UmstÃ¤nden kÃ¶nnten genÃ¼gende BelichtungsverhÃ¤ltnisse, namentlich fÃ¼r die mittleren Zimmer vom Erdgeschoss bis zum 3. Obergeschoss gewÃ¤hrleistet werden. Ob auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 â reziprok â eine gleiche Bebauung mÃ¶glich wÃ¤re, brauche unter wohnhygienischen Gesichtspunkten nicht geprÃ¼ft zu werden.</p> <p class="Urteilstext"><b>5.4</b> Die BeschwerdefÃ¼hrerin beanstandet diese vorinstanzlichen Feststellungen nicht. Hingegen bemÃ¤ngelt sie, dass die Vorinstanz es unterlassen habe, die Frage zu prÃ¼fen, ob ein spÃ¤terer Neubau auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 eine Verschlechterung der wohnhygienischen VerhÃ¤ltnisse auf dem BaugrundstÃ¼ck zur Folge haben kÃ¶nne. Ferner kÃ¶nne ein Neubau auf dem NachbargrundstÃ¼ck zur Folge haben, dass die auf dem BaugrundstÃ¼ck bewilligten RÃ¤ume nicht mehr im Sinne von § 302 Abs. 1 PBG genÃ¼gend belichtet und lÃ¼ftbar seien.</p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r die Beurteilung der massgebenden wohnhygienischen VerhÃ¤ltnisse ist der <i>heutige</i> Zustand massgebend. Sollte der Nachbar in der Zukunft auf seinem BaugrundstÃ¼ck einen Neubau planen und dabei den kantonalen MindestgebÃ¤udeabstand von 7 m (2 x 3,5 m) unterschreiten, wird dannzumal zu prÃ¼fen sein, ob ein solcher Neubau die Belichtung und BelÃ¼ftung von RÃ¤umen auf dem BaugrundstÃ¼ck beeintrÃ¤chtigt und unter Beachtung der wohnhygienischen VerhÃ¤ltnisse bewilligt werden kann. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin wird in einem solchen (kÃ¼nftigen) Baubewilligungsverfahren somit nicht nur zu prÃ¼fen sein, ob auf dem NachbargrundstÃ¼ck die wohnhygienischen VerhÃ¤ltnisse beim Neubau eingehalten werden, sondern auch, ob der Neubau auf dem NachbargrundstÃ¼ck die wohnhygienischen VerhÃ¤ltnisse bzw. Belichtung und BelÃ¼ftung von RÃ¤umen der Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildenden Baute beeintrÃ¤chtigt, was gegebenenfalls zur Folge haben kÃ¶nnte, dass der Neubau auf dem NachbargrundstÃ¼ck einen gegenÃ¼ber dem heutigen Zustand erweiterten GebÃ¤udeabstand einhalten mÃ¼sste. Demzufolge muss zum heutigen Zeitpunkt nicht geprÃ¼ft werden, ob sich ein (kÃ¼nftiger) Neubau auf dem NachbargrundstÃ¼ck auf das vorliegend zu beurteilende Wohnhaus und auf die wohnhygienischen VerhÃ¤ltnisse in dessen nach Nordosten ausgerichteten RÃ¤umen auswirken wÃ¼rde. </p> <p class="Urteilstext"><b>5.5</b> Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin ist es auch nicht erforderlich, dass die EigentÃ¼merschaft der Parzelle Kat.-Nr. 03 mittels Ã¶ffentlich-rechtlicher EigentumsbeschrÃ¤nkung verpflichtet wird, die baurechtlichen MÃ¶glichkeiten bei einem Neubau nicht auszuschÃ¶pfen, um zu verhindern, dass der auf dem BaugrundstÃ¼ck bewilligten Baute die genÃ¼gende Belichtung, BelÃ¼ftung und Besonnung nicht entzogen wird. Eine solche EigentumsbeschrÃ¤nkung ergibt sich bereits aus § 270 Abs. 3 PBG, wonach der kantonale MindestgebÃ¤udeabstand nur dann unterschritten werden darf, falls die wohnhygienischen VerhÃ¤ltnisse bei beiden GebÃ¤uden eingehalten werden. </p> <p class="Urteilstext"><b>5.6</b> Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, dass die bewilligte Baute offenkundig ungenÃ¼gende BelichtungsverhÃ¤ltnisse aufweise, ist festzustellen, dass die Bausektion die Behebung dieses Mangels in Disp.-Ziff. II.B.1.j in Verbindung mit ErwÃ¤gung G.e des Bauentscheids angeordnet hat. In Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG kann auf die diesbezÃ¼glichen ErwÃ¤gungen im vorinstanzlichen Entscheid verwiesen werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt vor, dass sich der Neubau nicht befriedigend einordne.</p> <p class="Urteilstext"><b>6.2</b> GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>6.3</span></b><span> Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG<b> </b>verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der BegrÃ¼ndung ihres Entscheids berÃ¼cksichtigt die BaubehÃ¶rde die fÃ¼r die Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst. Das Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG<b> </b>ihren durch die Gemeindeautonomie gewÃ¤hrleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum Ã¼berschritten hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden ErwÃ¤gungen leiten lÃ¤sst oder die GrundsÃ¤tze der Rechtsgleichheit und der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit verletzt. Das Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, -Ã¼berschreitung und -unterschreitung hin Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 14. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00384, E. 3.3).</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>6.4 </span></b>Im Bauentscheid erwog die BaubewilligungsbehÃ¶rde hierzu, dass sich der Neubau im urbanen StadtkÃ¶rper befinde. Im Quartier prÃ¤gend seien fragmentarische Blockrandbauten, aber auch offene durchlÃ¤ssige Einzelbebauungen. Der Neubau stehe in einem offenen durchlÃ¤ssigen Geviert. In unmittelbarer Nachbarschaft wÃ¼rden klare, allseitig ausgerichtete EinzelbaukÃ¶rper dominieren, die strassenbegleitend, dicht nebeneinanderstehen und Einblicke in Hofbereiche und Nebengassen ermÃ¶glichen wÃ¼rden. In diesem Kontext kÃ¶nne sich das viergeschossige neue Bauvolumen gut einfÃ¼gen. Der Neubau besteche in Anlehnung an den Bestand mit einem allseitig ausgerichteten, einfachen GebÃ¤udevolumen. Die Dachform mit Walmdach und Zinne sei ortsÃ¼blich und nehme direkt Bezug auf das NachbargebÃ¤ude. Die FassadenlÃ¤ngen des Neubaus entsprÃ¤chen etwa dem ursprÃ¼nglichen GebÃ¤ude, das rÃ¼ckgebaut werde. Eine durchgehende Trauflinie â ohne Absenkung â sei beim EinzelbaukÃ¶rper sehr wichtig und fÃ¼hre zu einem besseren Erscheinungsbild. Die gewÃ¤hlte GebÃ¤udehÃ¶he entspreche den gebietsÃ¼blichen TraufhÃ¶hen, und der Neubau gliedere sich selbstverstÃ¤ndlich in die GebÃ¤udesilhouette entlang der H-Strasse ein. Der Neubau habe einen allseitig ausgerichteten Ausdruck, der sich gut in den Kontext der offenen und durchlÃ¤ssigen Baustruktur einfÃ¼ge. Die Gliederung in Sockel, Fassade und Dach entspreche generell den Anforderungen an die Quartiererhaltungszonen und nehme direkt Bezug auf die Nachbarliegenschaft. Erker seien im unmittelbaren, ursprÃ¼nglich gewerblich geprÃ¤gten Umfeld rar, aber bei Wohnbauten generell im Geviert ein gÃ¤ngiges und strassenprÃ¤gendes Element. Die Fenstereinfassungen, die Falt-KlapplÃ¤den sowie die filigranen GelÃ¤nder und Absturzsicherungen vermittelten ein stimmiges Fassadenbild und wÃ¼rden den Ausdruck des Wohnhauses auf subtile Weise unterstreichen. </p> <p class="Urteilstext">Im vorinstanzlichen Rekursverfahren fÃ¼hrte die Bausektion ergÃ¤nzend aus, dass Erker als Wohnraumerweiterung gÃ¤ngige Fassadenelemente seien, die den Strassenraum mitprÃ¤gten. Im unmittelbaren Umfeld seien Erker zwar rar, jedoch fÃ¤nden sich recht hÃ¤ufig Ã¼bereinander angeordnete, auskragende Balkone mit teils massiven Konsolen oder geschlossenen BrÃ¼stungen. Erker wÃ¼rden in der Quartiererhaltungszone III ausdrÃ¼cklich zugelassen, in ihrer GrÃ¶sse aber beschrÃ¤nkt. </p> <p class="Urteilstext"><b>6.5</b> Die Vorinstanz erwog, dass die Darlegungen der vorinstanzlich Rekurrierenden keine Zweifel am Einordnungsentscheid der Bausektion zu begrÃ¼nden vermÃ¶gen. Der projektierte Neubau erscheine sorgfÃ¤ltig durchdacht und auf die Bebauungsstruktur der neu ausgeschiedenen Quartiererhaltungszone III abgestimmt. Das projektierte GebÃ¤ude weise eine im Vergleich mit der baulichen Umgebung klar Ã¼berdurchschnittliche, charaktervolle Gestaltung auf. Weder an den nÃ¶rdlich â allerdings in der Quartiererhaltungszone I â gelegenen GebÃ¤uden der Rekurrierenden noch an der sÃ¼dlich gelegenen, aus den 1970er-Jahren stammenden Ãberbauung lasse sich eine der Quartiererhaltungszone Ã¤hnliche, konzeptionell sorgfÃ¤ltige Gestaltung ersehen. Dass der Neubau gegenÃ¼ber dem auf der Bauparzelle bestehenden GebÃ¤ude ein grÃ¶sseres Volumen aufweise, sei im dicht besiedelten, zentralen Gebiet im ZÃ¼rcher Quartier I hinzunehmen. Nicht entgegen wÃ¼rden dem vorinstanzlichen Einordnungsentscheid die Vorschriften zur neuen Quartiererhaltungszone III stehen: ZunÃ¤chst kÃ¶nne und dÃ¼rfe der GebÃ¤udeabstand in dieser Zone gerade bis auf minimal 5 m verringert werden (Art. 24o Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991, BZO). Die DurchlÃ¤ssigkeit als solche werde dies nicht in unÃ¼blichen Mass behindern. Dass in Art. 24n Abs. 1 BZO die Rede von "prÃ¤gnanten StrassenrÃ¤umen" sei, kÃ¶nne eine â gemÃ¤ss Art. 24o Abs. 6 BZO im fÃ¼r die Quartiererhaltungszone Ã¼blichen Mass zulÃ¤ssige â Gestaltung mit Erkern nicht verhindern. Die Bausektion habe das ihr zustehende Ermessen mithin ohne Weiteres pflichtgemÃ¤ss betÃ¤tigt. </p> <p class="Urteilstext"><b>6.6 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, es sei aktenkundig, dass der Abstand zum NachbargebÃ¤ude deutlich reduziert werde. Dies Ã¤ndert aber nichts an der zutreffenden Ã¤sthetischen WÃ¼rdigung der Vorinstanzen, wonach sich der Neubau durch seinen allseitig ausgerichteten Ausdruck gut in den Kontext der offenen und durchlÃ¤ssigen Baustruktur einfÃ¼gt. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, dass die Feststellung der Vorinstanz, das rekurrentische GebÃ¤ude falle im dem BaugrundstÃ¼ck gegenÃ¼berliegenden Bereich mit einer erkerartigen Ausgestaltung der Ecke zwischen West- und SÃ¼dfassade auf, Ã¤ndert auch dieser Einwand nichts an der Ã¤sthetischen WÃ¼rdigung der Vorinstanzen. </p> <p class="Urteilstext"><b>6.7</b> Namentlich bringt die BeschwerdefÃ¼hrerin vor, dass die massiven Erker ein AusstÃ¼lpen der GebÃ¤udehÃ¼lle bewirkten. Sie seien um ein Vielfaches prÃ¤gnanter als Balkone, gehe damit doch die einheitliche Fassadenflucht verloren. Dass Erker nicht grundsÃ¤tzlich unzulÃ¤ssig seien, Ã¤ndere daran nichts. Im vorliegenden Fall, in dem mehrere Erker Ã¼ber sÃ¤mtliche Obergeschosse reichen sollten, sei dies mit § 238 Abs. 1 PBG nicht vereinbar. Die nord- und sÃ¼dseitig in den Strassenraum ragenden Erker stÃ¶rten die Proportionen des GebÃ¤udes entscheidend. </p> <p class="Urteilstext">Die Bausektion hat eine umfassende Ã¤sthetische WÃ¼rdigung vorgenommen, der sich die Vorinstanz angeschlossen hat. Das auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkte Verwaltungsgericht kann sich den vorinstanzlichen Ã¤sthetischen WÃ¼rdigungen ohne Weiteres anschliessen. Der Neubau besticht mit einem allseitig ausgerichteten, einfachen GebÃ¤udevolumen. Die durchgehende Trauflinie fÃ¼hrt zu einem besseren Erscheinungsbild. Die Gliederung in Sockel, Fassade und Dach entspricht generell den Anforderungen an die Quartiererhaltungszonen und nehme direkt Bezug auf die Nachbarliegenschaft. Der gleichmÃ¤ssig ausgestaltete Bau weist mit Erker auf der Nord- und SÃ¼dseite und mit Balkonen auf der Ost- und Westseite eine symmetrische Anordnung auf, die ohne Weiteres zu einem befriedigenden Ergebnis fÃ¼hrt. Die Ã¼ber drei Stockwerke verlaufenden Erker ordnen sich ohne Weiteres befriedigend ein. Die BeschwerdefÃ¼hrerin vermag nicht darzulegen, dass die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Bausektion rechtsverletzend erfolgte bzw. dass das Baurekursgericht die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Bausektion nicht ausreichend Ã¼berprÃ¼ft hat. </p> <p class="Urteilstext"><b>6.8</b> Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin im Beschwerdeverfahren erstmals rÃ¼gt, dass die projektierten Erker nicht nur um 1,5 m, sondern um 1,68 m in den Abstandsbereich hineinragten, ist auf die verspÃ¤tet vorgebrachte RÃ¼ge nicht einzugehen. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>7.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼hrt aus, dass die durch die Verkehrsbaulinien definierte GebÃ¤udehÃ¶he im Ã¶stlichen Bereich des Neubaus ab einer Tiefe von 15 m ab der Verkehrsbaulinie entlang der E-Strasse nur 11,11 m betrage. Dieses Mass werde auf einer Breite von rund 2,2 m â und damit auch im Bereich des in den Strassenraum vorspringenden Ã¶stlichen Erkers â deutlich, um beinahe die HÃ¶he eines ganzen Geschosses Ã¼berschritten.</p> <p class="Urteilstext"><b>7.2</b> GemÃ¤ss Art. 24e BZO kÃ¶nnen zur Wahrung gebietstypischer Strukturmerkmale wie TraufhÃ¶he, Dachform oder Sockelgeschoss und im Interesse eines besseren Erscheinungsbilds unter anderem Abweichungen von der GebÃ¤udehÃ¶he bewilligt oder angeordnet werden.</p> <p class="Urteilstext">Bei Art. 24e BZO handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht (vgl. § 49 Abs. 2 lit. b PBG). Dieses Recht ist in erster Linie durch die GemeindebehÃ¶rden anzuwenden und auszulegen. Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Rechts kann sich fÃ¼r die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden BehÃ¶rde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einrÃ¤umt (VGr, 28. Februar 2019, VB.2018.00554, E. 4.3; 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2, vgl. dazu Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.).</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht ist in solchen FÃ¤llen verpflichtet, sich mit den EntscheidgrÃ¼nden der BaubewilligungsbehÃ¶rde mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid Ã¼ber Auslegung und Anwendung ihres eigenen Rechts begrÃ¼ndet, desto hÃ¶her werden dabei die Anforderungen an die BegrÃ¼ndung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der GemeindebehÃ¶rde plausibel und stichhaltig begrÃ¼ndet, so bedarf es deshalb besonders Ã¼berzeugender GrÃ¼nde, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende erstinstanzliche BehÃ¶rde tun wÃ¼rde. Der Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschrÃ¤nkt (VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563 E. 3.2; 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248 E. 4.3.2; vgl. dazu Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.). Dasselbe gilt auch fÃ¼r das Verwaltungsgericht.</p> <p class="Urteilstext"><b>7.3</b> Im Bauentscheid erwog die Bausektion hierzu, die gewÃ¤hrte GebÃ¤udehÃ¶he entspreche den gebietsÃ¼blichen TraufhÃ¶hen, und der Neubau gliedere sich selbstverstÃ¤ndlich in die GebÃ¤udesilhouette entlang der H-Strasse ein. Die Voraussetzungen fÃ¼r die Anwendung von Art. 24e BZO seien in diesem Fall erfÃ¼llt, und die HÃ¶henÃ¼berschreitung kÃ¶nne im angegebenen beschrÃ¤nkten Bereich bewilligt werden. </p> <p class="Urteilstext">Im Rekursverfahren fÃ¼hrte die Bausektion ergÃ¤nzend aus, dass im unmittelbaren baulichen Umfeld im Laufe der Zeit mehrere neuere Bauten entstanden seien, was eine gewisse bautypologische HeterogenitÃ¤t zur Folge gehabt habe. Jedoch verkÃ¶rperten gerade die Ã¤lteren Einzelbauten, die meist mit Walmdachformen gedeckt seien, den Charakter der Quartiererhaltungszone III. Der Neubau als kompakter EinzelbaukÃ¶rper mit Walmdach nehme nun bewusst und unverkennbar Bezug zum unmittelbar angrenzenden Ã¤lteren NachbargebÃ¤ude (H-Strasse 04/06), das ebenfalls mit einer Walmdachform gedeckt sei und eine klar durchlaufende Traufausbildung aufweise. Mit der Angleichung der beiden TraufhÃ¶hen entstehe ein gut gestaltetes Ensemble, das dem Gebietscharakter entspreche und den Strassenraum positiv prÃ¤gen werde. </p> <p class="Urteilstext"><b>7.4</b> Die Vorinstanz erwog, Sinn und Zweck von Art. 24e BZO sei die ErmÃ¶glichung sorgfÃ¤ltig gestalteter, auf bestehende Bebauungsformen abgestimmter Neubauten. Vorliegend falle zusÃ¤tzlich ins Gewicht, dass die GrundstÃ¼cke auf der dem BaugrundstÃ¼ck gegenÃ¼berliegenden Seite der H-Strasse auch nach der am 1. November 2018 in Kraft getretenen Revision der Quartiererhaltungszone I zugewiesen seien, sodass die Lage der Bauparzelle an der Grenze zweier Quartiererhaltungszonen bei der Ã¤sthetischen Beurteilung zu berÃ¼cksichtigen sei. Wie anlÃ¤sslich des Abteilungsaugenscheins erkennbar gewesen sei, orientiere sich der projektierte Neubau am NachbargebÃ¤ude H-Strasse 04/06 auf der Parzelle Kat.-Nr. 03. Die gestalterische Konzeption des Neubaus mit Erkern, Balkonen, Walmdach und Zinne erweise sich als sorgfÃ¤ltig durchdacht und auf die Bebauungsstruktur der Quartiererhaltungszone III abgestimmt. Die Ãberschreitung des Dachgeschosses betreffe in der Sache sodann keinen bedeutenden Teil des Dachgeschosses, sondern einzig einen 2,2 m breiten Bereich an der nordÃ¶stlichen GebÃ¤udeecke, fÃ¼r welche angesichts der Bestimmungen zur Baulinie entlang der H-Strasse eine im Vergleich zu den Ã¼brigen GebÃ¤udebereichen reduzierte GebÃ¤udehÃ¶he von 11,11 m zur Anwendung kÃ¤me.</p> <p class="Urteilstext"><b>7.5 </b>Die Vorinstanzen haben ausfÃ¼hrlich und Ã¼berzeugend dargetan, weshalb vorliegend in der sÃ¼dÃ¶stlichen Ecke des Neubaus auf einer Breite von rund 2,2 m die zulÃ¤ssige HÃ¶he von 11,11 m um rund 2,9 m Ã¼berschritten werden kann. Die bewilligte Ãberschreitung dient namentlich der Wahrung des gebietstypischen Strukturmerkmals der TraufhÃ¶he und steht im Interesse eines besseren Erscheinungsbilds. Entgegen den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin hat sich die BaubewilligungsbehÃ¶rde mit den gebietstypischen Strukturmerkmalen auseinandergesetzt und aufgezeigt, weshalb eine Abweichung zur Wahrung derselben erforderlich ist. Bei der Frage, ob vorliegend eine Abweichung von der GebÃ¤udehÃ¶he bewilligt werden kann, durfte die BaubewilligungsbehÃ¶rde auch dem Umstand Rechnung tragen, dass die Abweichung nur eine kleine FlÃ¤che in der sÃ¼dÃ¶stlichen Ecke des Neubaus betrifft. Auf jeden Fall gelingt es der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht, eine rechtsverletzende ErmessensÃ¼berschreitung darzutun, sodass sich die vorgebrachte RÃ¼ge als unbegrÃ¼ndet erweist.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>8.1</b> FÃ¼r HauptgebÃ¤ude entlang von Strassen und PlÃ¤tzen gilt gemessen ab strassenseitig vorherrschender Bauflucht oder weiter zurÃ¼ckliegender Baulinie im Gebiet a eine maximale Bautiefe von 16 m. Auf Antrag der Bauherrschaft kann bei einer stÃ¤dtebaulich und gestalterisch guten LÃ¶sung die Bautiefe Ã¼berschritten werden, sofern keine grÃ¶ssere AusnÃ¼tzung entsteht (Art. 24o Abs. 5 BZO). Der Neubau Ã¼berschreitet die Bautiefe von 16 m entlang der E-Strasse um maximal 1,46 m. </p> <p class="Urteilstext"><b>8.2</b> Auch Bei Art. 24o Abs. 5 BZO handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht, bei dessen Anwendung der rechtsanwendenden BehÃ¶rde ein durch die Rechtsmittelinstanzen zu beachtender Ermessenspielraum zusteht (siehe vorstehende ErwÃ¤gung 7.2). </p> <p class="Urteilstext"><b>8.3</b> Die Bausektion erwog, dass der Neubau in Anlehnung an den Bestand mit einem allseitig ausgerichteten, einfachen GebÃ¤udevolumen besteche. Die FassadenlÃ¤ngen des Neubaus wÃ¼rden etwa dem ursprÃ¼nglichen GebÃ¤ude, das rÃ¼ckgebaut werde, entsprechen. Beim Neubau hÃ¤tte die Einhaltung der Bautiefe von 16 m zur Folge, dass die sÃ¼dÃ¶stliche GebÃ¤udeecke zurÃ¼ckspringen mÃ¼sste. Die einspringende GebÃ¤udeecke wÃ¼rde bezugslos wirken und wÃ¤re im unmittelbaren Kontext der klaren Bauvolumen unverstÃ¤ndlich. Die klare und einfache GebÃ¤udeform basierend auf einem viereckigen GebÃ¤udegrundriss ohne einspringende Ecke fÃ¼hrte zu einer gestalterisch guten LÃ¶sung. </p> <p class="Urteilstext"><b>8.4</b> Die BeschwerdefÃ¼hrerin wendet ein, dass das Bauprojekt nicht ohne Weiteres als stÃ¤dtebaulich Ã¼berzeugend qualifiziert werden kÃ¶nne. Auch in diesem Zusammenhang komme der in Art. 24n Abs. 1 BZO ausdrÃ¼cklich genannten hohen DurchlÃ¤ssigkeit eine wesentliche Bedeutung zu. Von einer stÃ¤dtebaulich und gestalterisch guten LÃ¶sung kÃ¶nne zudem umso weniger die Rede sein, als mit einer Reduktion der GebÃ¤udetiefe diverse weitere MÃ¤ngel behoben oder zumindest reduziert werden kÃ¶nnten. </p> <p class="Urteilstext">Auch bei dieser RÃ¼ge unterlÃ¤sst es die BeschwerdefÃ¼hrerin, eine rechtsverletzende ErmessensÃ¼berschreitung darzutun. Vielmehr ist den AusfÃ¼hrungen der Bausektion beizupflichten, wonach mit dem viereckigen GebÃ¤udegrundriss eine Ã¤sthetisch gute LÃ¶sung erreicht wird, sodass sich die bewilligte Ãberschreitung der Bautiefe von 16 m ohne Weiteres als ermessenskonform erweist; entsprechendes ergibt sich auch aus den zutreffenden vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen.</p> <p class="Urteilstext"><b>8.5</b> Ferner rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin, dass mit der bewilligten Ãberschreitung der Bautiefe eine grÃ¶ssere AusnÃ¼tzung entstehe und es nicht zulÃ¤ssig sei, die innenliegenden BalkonflÃ¤chen nicht anzurechnen. </p> <p class="Urteilstext"><span>Das BaugrundstÃ¼ck befindet sich in der Quartiererhaltungszone III. In dieser Zone wird die zulÃ¤ssige </span>AusnÃ¼tzung<span> nicht mittels Nutzungsziffern geregelt, sondern gemÃ¤ss Art. 24o BZO mittels Regelung der Geschosszahl, GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶he, Bauweise sowie Festlegung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udetiefe. Erfolgt die Festlegung der baulich zulÃ¤ssigen </span>AusnÃ¼tzung<span> mittels Be­stimmungen Ã¼ber die AbstÃ¤nde, GrÃ¶sse und Stellung der BaukÃ¶rper usw., so darf das so fixierte Mass der zulÃ¤ssigen </span>AusnÃ¼tzung<span> beispielsweise nicht mittels NÃ¤herbaurechten im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG "umgangen" werden. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist daher in solchen FÃ¤llen die Unterschreitung der gesetzlich vorgeschriebenen AbstÃ¤nde nur dann zuzulassen, wenn anhand eines Vergleichsprojektes nachgewiesen wird, dass das Bauvorhaben die aufgrund der primÃ¤ren Baubegrenzungsnormen zulÃ¤ssige </span>AusnÃ¼tzung<span> nicht Ã¼berschreitet (VGr, 3. Dezember 2003, VB.2003.00340, E. 3.2). Mittels die primÃ¤ren Baubegrenzungsnormen einzuhaltendem Vergleichsprojekt ist demzufolge die zulÃ¤ssige maximale AusnÃ¼tzung zu ermitteln. Wenn diese maximal zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung eingehalten ist, darf die Bautiefe von 16 m Ã¼berschritten werden.</span></p> <p class="Urteilstext">Mittels Vergleichsprojekt hat die Bauherrschaft vorliegend nachgewiesen, dass die Vollgeschosse eine massgebliche BruttogeschossflÃ¤che von 1360,30 m<sup>2</sup> aufweisen dÃ¼rfen. Wenn gemÃ¤ss Art. 24o Abs. 5 BZO bei der Ãberschreitung der Bautiefe keine grÃ¶ssere AusnÃ¼tzung entstehen darf, kann dies nur bedeuten, dass auch das die Bautiefe Ã¼berschreitende Bauprojekt eine massgebliche BruttogeschossflÃ¤che von 1360,30 m<sup>2</sup> aufweisen darf. Hingegen lÃ¤sst sich hieraus â entgegen den Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin â nicht ableiten, dass alle in der Kubatur (GebÃ¤udevolumen) des Neubaus befindlichen FlÃ¤chen an die AusnÃ¼tzung anzurechnen sind. Demzufolge ist es ohne Weiteres zulÃ¤ssig, vorliegend die innenliegenden BalkonflÃ¤chen nicht an die AusnÃ¼tzung anzurechnen, weshalb sich der diesbezÃ¼gliche Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin als unbegrÃ¼ndet erweist. </p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Schliesslich rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin die unzulÃ¤ssige Entfernung des Ã¶ffentlichen Quellwasserbrunnens an der nordwestlichen Ecke des bestehenden GebÃ¤udes. </p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Die Existenz des Quellwasserbrunnens beruht auf einer zugunsten der Stadt ZÃ¼rich bestehenden Personaldienstbarkeit, wonach der EigentÃ¼mer des belasteten GrundstÃ¼cks der Stadt ZÃ¼rich das Recht auf den Fortbestand und die Bedienung des in einer Nische eingebauten, Ã¶ffentlichen Wandbrunnens samt Wasserzu- und ableitung und zugehÃ¶rigem Schacht einrÃ¤umt. Auf Antrag der Bauherrschaft hat sich die Wasserversorgung der Stadt ZÃ¼rich mit Schreiben vom 21. August 2017 mit dem RÃ¼ckbau des bestehenden Wandbrunnens einverstanden erklÃ¤rt. Demzufolge steht der privatrechtlich gesicherte Brunnen dem Abbruch des bestehenden GebÃ¤udes und dem Neubau nicht entgegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.3 </b>Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin ist im vorliegenden baurechtlichen Bewilligungsverfahren nicht zu prÃ¼fen, ob die Stadt ZÃ¼rich rechtens auf die Dienstbarkeit verzichtet hat. Die Vorinstanz hat in ihrer ErwÃ¤gung 10.6 dargetan, weshalb auf die diesbezÃ¼gliche RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht einzutreten ist, worauf das Verwaltungsgericht verweisen kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Die gegen diesen Nichteintretensentscheid gerichtete RÃ¼ge ist deshalb abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen. Der private Beschwerdegegner hat Anspruch auf eine angemessene ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 280.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 6'280.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>