<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00659</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209801&amp;W10_KEY=4467122&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00659</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.06.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern: maximal zulässige Gebäudelänge bei geschlossener Bauweise und bei Gebäuden, die den kantonalen Mindestgebäudeabstand nicht einhalten.<br/><br/>Die beiden geplanten Gebäude müssen wegen ihres oberirdisch bis zu einer Höhe von mindestens 1,5 m über dem gewachsenen Terrain seitlichen Zusammenbaus als zwei in geschlossener Bauweise errichtete Gebäude qualifiziert werden. Vorliegend ist das Zusammenbauen nur bis zur maximal zulässigen Gebäudelänge gestattet (E. 3.2).<br/><br/>Die Überschreitung der maximal zulässigen Gebäudelänge von 30 m um 5,5 m ist erheblich und lässt sich nicht ohne besondere Schwierigkeiten beheben (E. 3.3).<br/><br/>Mit Bezug auf die Frage, ob zwei Gebäude, welche den kantonalen Mindestgebäudeabstand von 7 m unterschreiten, die maximal zulässige Gebäudelänge einhalten müssen, besteht eine (echte) Regelungslücke. Rechtslogischerweise müsste die Frage bejaht werden. Die Tatsache, dass in den letzten Jahren viele Gebäude gestützt auf § 270 Abs. 3 PBG mit reduziertem Gebäudeabstand realisiert wurden, die sich bei einer derartigen Rechtsprechung - wegen der Überschreitung der Gebäudelänge - als rechtswidrig erweisen könnten, zwingt indessen zur Zurückhaltung. Bestimmt die kommunale Bau- und Zonenordnung in Anwendung von § 27 Abs. 2 ABauV mit Bezug auf die Berechnung des Mehrlängenzuschlags eine Zusammenrechnung der Fassadenlänge, wenn der Gebäudeabstand ein bestimmtes Mass unterschreitet, kann davon ausgegangen werden, dass der (kommunale) Gesetzgeber das gleiche Mass für die Zusammenrechnung von Gebäuden bei Ermittlung der Gebäudelänge bestimmt hätte. Hat die Gemeinde von der ihr nach § 27 Abs. 2 ABauV zustehenden Befugnis keinen Gebrauch gemacht, so ist hinsichtlich der Ermittlung der Gebäudelänge von einer geschlossenen Bauweise wohl dann auszugehen, wenn der Abstand zweier Gebäude den aus Gründen einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher Verhältnisse (vgl. § 270 Abs. 3 PBG) verlangten Abstand oder ein bestimmtes Mass - naheliegend wäre bei der gebotenen zurückhaltenden Rechtsprechung ein Abstand von 3,5 m - unterschreitet (E. 3.4). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BANKETTE">BANKETTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSSPIELRAUM">ERMESSENSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEABSTAND">GEBÃUDEABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDELÃNGE">GEBÃUDELÃNGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHLOSSENE BAUWEISE">GESCHLOSSENE BAUWEISE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KEHRMÃGLICHKEIT">KEHRMÃGLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KEHRPLATZ">KEHRPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NÃHERBAURECHT">NÃHERBAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VEREINIGUNG VON VERFAHREN">VEREINIGUNG VON VERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 27 Abs. II ABauV</span><br/><span class="ungerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 286 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11769" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00659</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. Juni 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Tanja Kamber. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>A AG,</span></a><span> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_8">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>C<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14">,</a> <a id="Anonym_TITEL_4_18">vertreten durch </a>RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_20">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>E<a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_26">,</a> </span><span>vertreten durch RA F<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_6_32">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_7_38"><span>Bauausschuss Affoltern am Albis,</span></a><span> vertreten durch RA G<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_4_8_43">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit zwei separaten BeschlÃ¼ssen vom 3. MÃ¤rz 2009 bewilligte der Bauausschuss des Gemeinderates Affoltern am Albis der A AG den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse (nachfolgend: GebÃ¤ude H-Strasse) sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen samt Tiefgarage auf dem angrenzenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse (nachfolgend: GebÃ¤ude I-Strasse) in Affoltern am Albis. </p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben C und E mit separaten Eingaben vom 6. April 2009 Rekurs bei der Baurekurskommission II und beantragten die Aufhebung der angefochtenen BeschlÃ¼sse. </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 20. Oktober 2009 vereinigte die Rekurskommission die Rekursverfahren, hiess die Rekurse gut und hob die BeschlÃ¼sse des Bauausschusses des Gemeinderats Affoltern am Albis vom 3. MÃ¤rz 2009 auf. </p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 12. November 2009 beantragte die A AG dem Verwaltungsgericht, den angefochtenen Rekursentscheid aufzuheben und die Akten an die Vorinstanz zur Fortsetzung des Rekursverfahrens zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. In prozessualer Hinsicht verlangte die BeschwerdefÃ¼hrerin sodann, dass die Verfahren in ein solches betreffend das Bauvorhaben an der I-Strasse und in ein solches betreffend das Bauvorhaben an der H-Strasse zu trennen seien und Ã¼ber Letzteres vorab zu entscheiden sei; mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 8. Februar 2010 wurde das Gesuch um Verfahrenstrennung abgewiesen. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II beantragte am 13. Januar 2010 Abweisung der Beschwerde. Mit separaten Eingaben vom 13. Januar bzw. 14. Februar 2010 stellten die Beschwerdegegner den nÃ¤mlichen Antrag, unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Der mitbeteiligte Bauausschuss Affoltern am Albis beantragte am 2. Februar 2010 Gutheissung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. </p> <p class="Urteilstext">In Replik und Duplik hielten die privaten Parteien an ihren Rechtsstandpunkten fest. </p> <p class="Urteilstext">Die ErwÃ¤gungen der Baurekurskommission II im Rekursentscheid vom 20. Oktober 2009 sowie die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden â soweit rechtserheblich â in den nachfolgenden ErwÃ¤gungen wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>1.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der Akten, insbesondere der BauplÃ¤ne und den von der BeschwerdefÃ¼hrerin selber eingereichten Fotos und PlÃ¤ne mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Aus dem gleichen Grund konnte auch die Vorinstanz von der DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins absehen. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>1.2 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bemÃ¤ngelt weiter die Vereinigung der Rekursverfahren durch die Vorinstanz. Sie bringt hierzu vor, dies hÃ¤tte nur mit ihrer Einwilligung erfolgen dÃ¼rfen, welche sie nie erteilt habe. Sie habe fÃ¼r die beiden MehrfamilienhÃ¤user an der I-Strasse und an der H-Strasse bewusst zwei separate Baugesuche eingereicht, denn die beiden Bauvorhaben seien baulich und funktionell voneinander getrennt und separat realisierbar. Gemeinsam zu beurteilen sei vorliegend die Frage der GebÃ¤udelÃ¤nge. Diese sei eingehalten, wenn nur eines der beiden MehrfamilienhÃ¤user erstellt werde. Sie wolle sich eine solche MÃ¶glichkeit vorbehalten. Der von der Vorinstanz geortete Mangel, dass die beiden GebÃ¤ude zu nahe beieinander lÃ¤gen, kÃ¶nne korrigiert werden. Auch die gerÃ¼gte Baureife betreffe nur die Erschliessung Ã¼ber die I-Strasse. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vereinigung mehrerer Rechtsmittelverfahren zu einem einzigen Verfahren aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden ist auch ohne Zustimmung aller Verfahrensbeteiligten zulÃ¤ssig. Der betreffenden BehÃ¶rde steht hierbei ein grosser Ermessensspielraum zu (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, Vorbem. zu §§ 4â31 N. 33). Vorliegend war die Vereinigung der Rekursverfahren durch die Vorinstanz zweifellos gerechtfertigt. Die beiden Bauprojekte sind baulich "verzahnt": die Tiefgarage des einen GebÃ¤udes liegt teilweise unter dem Kellergeschoss des anderen, die GebÃ¤ude stossen aneinander, Ã¼berstellen die gemeinsame Grenze und werfen Rechtsfragen auf, die teilweise nur fÃ¼r beide Bauvorhaben gemeinsam beantwortet werden kÃ¶nnen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BaugrundstÃ¼cke </span>Kat.Nrn. 02 und 01 sind nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Affoltern vom 21. Juni 2004 (BZO) der Wohnzone W2c zugeschieden. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 grenzt im SÃ¼dosten unmittelbar an die I-Strasse, die angrenzende Parzelle Kat.-Nr. 01 im Nordwesten unmittelbar an die H-Strasse. Sie sollen neu mit je einem im Grundriss fÃ¼nfeckigen Mehrfamilienhaus Ã¼berstellt werden. Auf Kat.-Nr. 02 ist ein Dreifamilienhaus mit Tiefgarage (GebÃ¤ude I-Strasse), auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 ein Vierfamilienhaus (GebÃ¤ude H-Strasse) geplant. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>3. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.1 </span></b><span>Die Baurekurskommission II hob die beiden angefochtenen Baubewilligungen des Bauausschusses des Gemeinderates Affoltern am Albis vom 3. MÃ¤rz 2009 vorab wegen der Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen GesamtlÃ¤nge von 30 m (Art. 3 BZO) auf. Sie hielt in ihrem Rekursentscheid hierzu fest, im Hinblick auf die Einhaltung der GebÃ¤udelÃ¤nge stelle sich zuerst die Frage, ob die beiden MehrfamilienhÃ¤user als ein einziges GebÃ¤ude, als zwei zusammengebaute, d.h. in geschlossener Bauweise erstellte GebÃ¤ude, oder als zwei separate, d.h. in offener Bauweise errichtete GebÃ¤ude zu beurteilen seien. Von einer einzigen gemeinsamen AussenhÃ¼lle und einem gemeinsamen Dach, die neben einem baulich-funktionalen Zusammenhang die BaukÃ¶rper als ein einziges GebÃ¤ude erscheinen liessen, kÃ¶nne keine Rede sein. Allerdings kÃ¶nne auch nicht von zwei in offener Bauweise errichteten GebÃ¤uden gesprochen werden. Die beiden Bauten seien nicht nur unterirdisch bzw. bis zu 50 cm Ã¼ber dem gewachsenen Terrain, sondern bis zu ca. 1,5 m Ã¼ber dem gewachsenen Terrain zusammengebaut. Erst ab dieser HÃ¶he seien die beiden BaukÃ¶rper voneinander getrennt. Infolge dieser Verbundenheit kÃ¶nnten sie nicht als vÃ¶llig frei stehende GebÃ¤ude bezeichnet werden, sondern hÃ¤tten wegen des Zusammenbaus als zwei in â gemÃ¤ss Art. 6 BZO zulÃ¤ssiger â geschlossener Bauweise errichtete GebÃ¤ude zu gelten. Die zwischen den beiden GebÃ¤uden liegende schmale Isolationsschicht Ã¤ndere am Zusammenbau nichts, sei doch ein Blick zwischen diesen beiden GebÃ¤uden hindurch in diesem Bereich nicht mÃ¶glich. Werde die geschlossene Bauweise durch die Bau- und Zonenordnung erlaubt, so sei die Statuierung einer GesamtlÃ¤nge zwingend (vgl. § 49 Abs. 2 lit. f </span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [<span>PBG]), ansonsten unzÃ¤hlig viele GebÃ¤ude, die je fÃ¼r sich die GebÃ¤udelÃ¤nge einhalten, aneinander gereiht werden kÃ¶nnten. Es sei daher davon auszugehen, dass das Zusammenbauen von GebÃ¤uden nur bis zur maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge von 30 m gestattet sei. Diese werde hier um 5,5 m deutlich Ã¼berschritten. Dieser Mangel erfordere eine konzeptionelle Ãberarbeitung des Projekts. Sowohl eine "Tieferlegung" des gesamten Bauvorhabens, sodass die GebÃ¤ude nur noch unterirdisch zusammengebaut wÃ¤ren und von einer offenen Bauweise gesprochen werden kÃ¶nne, als auch eine die feuerpolizeilichen und wohnhygienisch motivierten GebÃ¤udeabstandsvorschriften beachtende Trennung und Redimensionierung wÃ¤re mit einer neuen Grundrissaufteilung verbunden und hÃ¤tte wegen des geforderten GebÃ¤udeabstands und der Einordnung auch Auswirkungen auf die Umgebung. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin entgegen, auch wenn die beiden GebÃ¤ude erst ab einer HÃ¶he von 1,5 m ab gewachsenem Boden voneinander getrennt seien, seien sie nicht zusammengebaut. Die GebÃ¤udelÃ¤nge fokussiere auf "GebÃ¤ude". Ein solches sei ein "nach den Regeln der Baukunde umschlossener Raum" (vgl. § 2 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABauV]), der nach allen Seiten frei stehe (vgl. § 31 Abs. 2 ABauV) und durch Fassaden und Dach begrenzt werde. Es spiele keine Rolle, wie nahe ein so definiertes GebÃ¤ude zu einem anderen GebÃ¤ude stehe. Der Abstand zwischen GebÃ¤uden werde nicht durch die Vorschriften Ã¼ber die GebÃ¤udelÃ¤nge, sondern jene zu den AbstÃ¤nden definiert und begrenzt. Die beiden GebÃ¤ude seien nicht als ein einziges GebÃ¤ude, sondern als zwei funktional eigenstÃ¤ndige GebÃ¤ude zu betrachten. Nach § 270 Abs. 3 PBG dÃ¼rfe nicht nur der Grenz-, sondern auch der GebÃ¤udeabstand unterschritten werden. AllfÃ¤lligen Nachbarinteressen wÃ¤re durch einschrÃ¤nkende Regelungen Ã¼ber den MehrlÃ¤ngenzuschlag Rechnung zu tragen. Unzutreffend sei auch die Behauptung der Rekursinstanz, der Mangel liesse sich nicht ohne konzeptionelle Ãberarbeitung des Projekts beheben. Die betroffenen Geschosse liessen sich durch geringfÃ¼gige Projektkorrekturen in ihrer FlÃ¤chenausdehnung reduzieren, sodass jedenfalls eine deutliche Trennung von 20â30 cm zwischen Kellergeschoss GebÃ¤ude H-Strasse und Untergeschoss GebÃ¤ude I-Strasse entstehe. An der internen Raumdisposition wÃ¤ren nur geringfÃ¼gige Ãnderungen nÃ¶tig. Sie habe auch aufgezeigt, dass das Haus I-Strasse im Kellergeschoss bis auf die Flucht des darÃ¼ber liegenden Erdgeschosses zurÃ¼ckgenommen werden kÃ¶nnte. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2 </span></b><span>GemÃ¤ss Art. 3 BZO betrÃ¤gt in der Wohnzone W2c die maximale GebÃ¤udelÃ¤nge 30 m, wobei besondere GebÃ¤ude bei der Bestimmung der GebÃ¤udelÃ¤nge mitzuzÃ¤hlen sind. Die Messweise der GebÃ¤udelÃ¤nge wird in § 28 ABauV umschrieben. Sie gilt hier â wie die Vorinstanz richtig festgehalten hat â mangels einer differenzierten Regelung sowohl fÃ¼r Einzelbauten als auch in geschlossener Bauweise erstellte GebÃ¤udekÃ¶rper. GemÃ¤ss Rechtsprechung sind dabei unterirdische bzw. den gewachsenen Boden nicht mehr als 50 cm Ã¼berragende GebÃ¤udeteile nicht zur GebÃ¤udelÃ¤nge hinzuzurechnen (VGr, 22. MÃ¤rz 2006, VB.2005.00519, E. 3.3, www.vgrzh.ch). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Unbestrittenermassen bilden die beiden GebÃ¤ude </span>I-Strasse und H-Strasse kein Gesamt-, sondern zwei separate GebÃ¤ude. Wegen ihres oberirdisch bis zu einer HÃ¶he von mindestens 1,5 m Ã¼ber dem gewachsenen Terrain seitlichen Zusammenbaus mÃ¼ssen sie als zwei in <span>â</span> gemÃ¤ss Art. 6 BZO zulÃ¤ssiger <span>â</span> geschlossener Bauweise errichtete GebÃ¤ude qualifiziert werden. Hierzu kann auf die Ã¼berzeugenden AusfÃ¼hrungen der Baurekurskommission II verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Dass die beiden GebÃ¤ude <span>als zwei funktional eigenstÃ¤ndige GebÃ¤ude zu betrachten seien, steht der geschlossenen Bauweise nicht entgegen</span>. Zu Recht hat die Vorinstanz auch festgehalten, dass vorliegend das Zusammenbauen von GebÃ¤uden in geschlossener Bauweise nur bis zur maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge gestattet sei. Die beiden BaukÃ¶rper H-Strasse und I-Strasse Ã¼berschreiten insgesamt die zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge von 30 m um rund 5,5 m deutlich. </p> <p class="Urteilstext"><b>3.3 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauprojekts ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, wird die Bewilligung dennoch erteilt und mit den Nebenbestimmungen verbunden, die zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands erforderlich sind (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die MÃ¤ngel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; fÃ¼hren diese zu einer wesentlichen ProjektÃ¤nderung, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, S. 241 f.; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 21-15 f.).</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Ãberschreitung der maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge von 30 m um 5,5 m ist nicht "untergeordneter" Natur, sondern erheblich. Zu Recht hat die Vorinstanz festgehalten, dass sich dieser Mangel nicht ohne besondere Schwierigkeiten beheben lÃ¤sst, sondern eine konzeptionelle Ãberarbeitung des Projekts erfordert. Eine "Trennung" der GebÃ¤ude erfordert eine Ã¤ussere und eine innere GrundrissÃ¤nderung des einen oder beider GebÃ¤ude. Wie die Ãnderungen erfolgen, ist offen. Dies ist nicht zuletzt auf den Umstand zurÃ¼ckzufÃ¼hren, dass das Bauvorhaben in den BauplÃ¤nen infolge der Aufteilung der beiden BaukÃ¶rper und der planerischen Darstellung nicht einfach nachvollziehbar ist; so ist beispielsweise in den PlÃ¤nen des GebÃ¤udes </span>H-Strasse, Schnitt A, die Tiefgarage nicht eingezeichnet, obschon das Kellergeschoss dieses GebÃ¤udes direkt Ã¼ber der Unterniveaugarage des GebÃ¤udes I-Strasse liegt. Dadurch ist die Vorhersehbarkeit der erforderlichen PlanÃ¤nderungen erschwert. </p> <p class="Urteilstext"><b>3.4 </b>Es kommt hinzu, dass die von der BeschwerdefÃ¼hrerin verfochtene Trennung von 20â30 cm zwischen Kellergeschoss GebÃ¤ude H-Strasse und Untergeschoss GebÃ¤ude I-Strasse den Mangel der GebÃ¤udelÃ¤ngenÃ¼berschreitung aus den folgenden GrÃ¼nden nicht zu beheben vermag: </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II weist zu Recht darauf hin, dass nach § 286 PBG die geschlossene Bauweise nur samt der dabei zulÃ¤ssigen Bautiefe und GesamtlÃ¤nge durch die Bau- und Zonenordnung erlaubt werden kann. Wird die geschlossene Bauweise durch die Bau- und Zonenordnung erlaubt, so ist die Statuierung einer GebÃ¤udegesamtlÃ¤nge zwingend (§ 49 Abs. 2 lit. f PBG; § 286 Abs. 2 PBG; vgl. auch RB 2003 Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 2003 Nr. 34). Die Regelung der offenen und der geschlossenen Bauweise, letztere mit der GesamtlÃ¤nge und der zustimmungsfreien Bautiefe beim Grenzbau, verfolgt u.a. gestalterische, wohnhygienische und <span>â </span>bei weitrÃ¤umiger Betrachtungsweise <span>â</span> siedlungsstrukturierende Zwecke (Roman Sieber, Die bauliche Verdichtung aus rechtlicher Sicht, Freiburg 1996, S. 105). Im Gegensatz zu Abstandsvorschriften haben diese nicht primÃ¤r nachbarschÃ¼tzende Funktion, sondern stellen ein Instrument der Siedlungsplanung dar und sind damit der nachbarlichen Disposition nicht zugÃ¤nglich (Maja SchÃ¼pbach Schmid, Das NÃ¤herbaurecht in der zÃ¼rcherischen baurechtlichen Praxis, Entlebuch 2001, S. 28, 82 ff., 148, auch zum Folgenden; Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, N. 187). Gleiches gilt beispielsweise auch fÃ¼r die Bestimmung der zulÃ¤ssigen baulichen Dichte. So ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts in Zonen, welche die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung nicht mittels Nutzungsziffern, sondern mittels Bestimmungen Ã¼ber die Bauweise, AbstÃ¤nde und Volumetrie festlegen, eine NutzungserhÃ¶hung durch NÃ¤herbaurechte nicht zulÃ¤ssig, sondern ist durch ein Vergleichsprojekt nachzuweisen, dass das Bauvorhaben die aufgrund der primÃ¤ren Baubegrenzungsnormen zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung einhÃ¤lt (RB 1996 Nr. 81 = BEZ 1996 Nr. 12; anderer Ansicht: SchÃ¼pbach Schmid, S. 95). </p> <p class="Urteilstext">Die Regelung der offenen oder geschlossenen Bauweise samt der dabei zulÃ¤ssigen Bautiefe und GesamtlÃ¤nge kann nach dem Gesagten durch die BegrÃ¼ndung von NÃ¤herbaurechten nicht ausser Kraft gesetzt bzw. umgangen werden. Die offene Bauweise beruht auf einem (kantonalen) MindestgebÃ¤udeabstand von 7 m (§ 271 in Verbindung mit § 270 Abs. 1 PBG). Folgerichtig mÃ¼ssten zwei GebÃ¤ude, die <span>â</span> aufgrund eines nachbarlichen NÃ¤herbaurechts <span>â</span> dieses Mass unterschreiten, mit Bezug auf die GebÃ¤udelÃ¤nge so behandelt werden, wie wenn sie in geschlossener und nicht in offener Bauweise erstellt wÃ¤ren, mit der Rechtsfolge, dass bei solchen Bauten die Bestimmungen Ã¼ber die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge eingreifen. </p> <p class="Urteilstext">Der Gesetz- und Verordnungsgeber hat beim MehrlÃ¤ngenzuschlag das Problem erkannt und ermÃ¤chtigt gemÃ¤ss § 27 Abs. 2 ABauV die Gemeinden, in der Bau- und Zonenordnung zu bestimmen, dass die fÃ¼r den MehrlÃ¤ngenzuschlag massgebliche FassadenlÃ¤nge von benachbarten HauptgebÃ¤uden zusammengerechnet werden, wenn der GebÃ¤udeabstand ein bestimmtes Mass unterschreitet. In seinem Antrag vom 5. August 1992 (ABl 1992 S. 1128) an den Kantonsrat fÃ¼hrte der Regierungsrat hierzu aus, gestÃ¼tzt auf das mit § 270 Abs. 3 PBG ermÃ¶glichte nachbarliche NÃ¤herbaurecht kÃ¶nnten nicht nur GrenzabstÃ¤nde, sondern auch GebÃ¤udeabstÃ¤nde vermindert werden. Das Gesetz knÃ¼pfe dies lediglich an den Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher VerhÃ¤ltnisse. Von diesen EinschrÃ¤nkungen nicht erfasst werde die nachteilige Wirkung gegenÃ¼ber Dritten, die darin bestehe, dass GebÃ¤udegruppen mit stark verringerten GebÃ¤udeabstÃ¤nden fÃ¼r sie in Ã¤hnlicher Weise in Erscheinung treten wie zusammengebaute GebÃ¤ude und solche mit grosser GebÃ¤ude- bzw. FassadenlÃ¤nge. Zur Milderung der Drittwirkung langer BaukÃ¶rper kÃ¶nnten die Gemeinden MehrlÃ¤ngenzuschlÃ¤ge zu den seitlichen AbstÃ¤nden festlegen (§§ 23 ff.ABauV). Damit das gleiche Ziel auch bei Ã¤hnlich wirkenden GebÃ¤udegruppen mit geringem GebÃ¤udeabstand erreicht werden kÃ¶nne, sei die kommunale Regelungsbefugnis auf solche FÃ¤lle auszudehnen. Diese BegrÃ¼ndung wurde vom Kantonsrat in der Beratung der Ãnderungsvorlage Ã¼bernommen, der die Ãnderung als "sinnvoll und notwendig" bezeichnete (Protokoll des ZÃ¼rcher Kantonsrates, 1991<span>â</span>1995, S. 4477). </p> <p class="Urteilstext">Dem Gesetz- und Verordnungsgeber ist aber offensichtlich entgangen, dass im Anwendungsbereich der Bestimmungen Ã¼ber die offene und geschlossene Bauweise eine Ã¤hnliche Problematik besteht, da dieser <span>â</span> wie gesehen <span>â</span> nicht durch privatrechtliche NÃ¤herbaurechtsvereinbarungen im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG eingeschrÃ¤nkt werden kann. Es ist daher von einer (echten) RegelungslÃ¼cke auszugehen. Rechtslogischerweise mÃ¼ssten <span>â</span> wie erwÃ¤hnt <span>â</span> zwei GebÃ¤ude, welche den kantonalen MindestgebÃ¤udeabstand von 7 m unterschreiten mit Bezug auf die GebÃ¤udelÃ¤nge als in geschlossener Bauweise erstellt behandelt werden, mit der Folge, dass bei solchen Bauten die Bestimmungen Ã¼ber die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge eingreift. Die Rechtswirklichkeit, d.h. die Tatsache, dass in den letzten Jahren viele GebÃ¤ude gestÃ¼tzt auf § 270 Abs. 3 PBG mit reduziertem GebÃ¤udeabstand realisiert wurden, die sich bei einer derartigen Rechtsprechung <span>â</span> wegen der Ãberschreitung der GebÃ¤udelÃ¤nge <span>â</span> als rechtswidrig erweisen kÃ¶nnten, zwingt indessen zur ZurÃ¼ckhaltung. Bestimmt die kommunale Bau- und Zonenordnung in Anwendung von § 27 Abs. 2 ABauV mit Bezug auf die Berechnung des MehrlÃ¤ngenzuschlags eine Zusammenrechnung der FassadenlÃ¤nge, wenn der GebÃ¤udeabstand ein bestimmtes Mass unterschreitet, kann davon ausgegangen werden, dass der (kommunale) Gesetzgeber das gleiche Mass fÃ¼r die Zusammenrechnung von GebÃ¤uden bei Ermittlung der GebÃ¤udelÃ¤nge bestimmt hÃ¤tte. Mithin kann dieses Mass auch fÃ¼r die Annahme einer "geschlossenen Bauweise" mit den aufgezeigten Konsequenzen fÃ¼r die Berechnung der GebÃ¤udelÃ¤nge herangezogen werden. Hat die Gemeinde von der ihr nach § 27 Abs. 2 ABauV zustehenden Befugnis keinen Gebrauch gemacht, so ist hinsichtlich der Ermittlung der GebÃ¤udelÃ¤nge von einer geschlossenen Bauweise wohl dann auszugehen, wenn der Abstand zweier GebÃ¤ude den aus GrÃ¼nden einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher VerhÃ¤ltnisse (vgl. § 270 Abs. 3 PBG) verlangten Abstand oder ein bestimmtes Mass â nahe liegend wÃ¤re bei der gebotenen zurÃ¼ckhaltenden Rechtsprechung ein Abstand von 3,5 m <span>â</span> unterschreitet. Auf jeden Fall vermag vorliegend ein GebÃ¤udeabstand zwischen den beiden GebÃ¤uden H-Strasse und I-Strasse von lediglich 20â30 cm, wie ihn die BeschwerdefÃ¼hrerin vorschlÃ¤gt, die Ãberschreitung der maximalen GebÃ¤udelÃ¤nge nicht zu beheben. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>4. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.1</span></b><span> Die Baurekurskommission hat die Baubewilligung des Bauausschusses des Gemeinderats Affoltern vom 3. MÃ¤rz 2009 auch wegen der mangelhaften Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks I-Strasse aufgehoben und hierzu ausgefÃ¼hrt, eine planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG sei nicht geltend gemacht worden und auch nicht ersichtlich. Ein Quartierplanverfahren sei noch nicht eingeleitet worden. Somit sei einzig zu prÃ¼fen, ob das BaugrundstÃ¼ck I-Strasse genÃ¼gend erschlossen sei. Bei der I-Strasse handle es sich um eine von der J-Strasse abzweigende, ca. 100 m lange Stichstrasse, die im Eigentum verschiedener GrundeigentÃ¼mer stehe und fÃ¼r deren BenÃ¼tzung je gegenseitige Dienstbarkeiten bestÃ¼nden. Ãber die I-Strasse wÃ¼rden gegenwÃ¤rtig rund 10 Wohneinheiten erschlossen, nicht hingegen das benachbarte Alterswohnheim. Von der I-Strasse zweigten auf der HÃ¶he des BaugrundstÃ¼cks einzig zwei zum Alterswohnheim gehÃ¶rende Notzufahrten ab. Mit dem projektierten Mehrfamilienhaus I-Strasse wÃ¼rden dreizehn Wohneinheiten erschlossen, weshalb sich der Ausbaugrad gemÃ¤ss Anhang zu den Zugangsnormalien an einer Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich zu orientieren habe mit einer Fahrbahnbreite von 4,0â4,75 m sowie beidseitigen Banketten von 30 cm. Diese mÃ¼sse, da es sich um eine Stichstrasse handle, einen genÃ¼gend ausgebauten, verkehrssicheren und rechtlich gesicherten Kehrplatz aufweisen. Die I-Strasse weise auf dem massgebenden Abschnitt eine Fahrbahnbreite von ca. 4,5 m, jedoch keine Bankette auf. Sodann fehle ein rechtsgenÃ¼gender Kehrplatz. Dass gegenwÃ¤rtig auf einer durch die von der I-Strasse abzweigenden Notzufahrten gebildeten FlÃ¤che kleinere Fahrzeuge wenden kÃ¶nnten, Ã¤ndere nichts daran, dass eine genÃ¼gend ausgebaute und verkehrssichere Wendeanlage, auf welcher auch Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste oder Last- und Lieferwagen ohne Schwierigkeiten kehren kÃ¶nnten, fehle. Eine besondere Situation, die ein Abweichen von den Zugangsnormalien rechtfertigen wÃ¼rde, liege nicht vor. Den Akten sei kein Hinweis zu entnehmen, dass zumindest auf den Baubeginn hin ein rechtsgenÃ¼gender Ausbau eines Kehrplatzes vorliege und dessen Benutzung auch rechtlich gesichert sei. Infolge dieses mangelhaften Ausbaus der I-Strasse sei das BaugrundstÃ¼ck nicht genÃ¼gend erschlossen und somit nicht baureif. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.2 </span></b><span>Zur Frage der Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks I-Strasse hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin fest, die Bankette seien zwar optisch nicht wahrnehmbar ausgeschieden, was indessen hier auch nicht nÃ¶tig sei. Die Strasse selbst sei 4,5 m breit; bezugnehmend auf die erforderliche Mindestbreite nach den Zugangsnormalien von 4 m stÃ¼nden daher 50 cm fÃ¼r Bankette zur VerfÃ¼gung, sodass nur 10 cm fehlten, was ohne Weiteres hingenommen werden kÃ¶nne. Die Strasse sei gerade, Ã¼bersichtlich und weise keinen Durchgangsverkehr auf. Hinsichtlich des Wendeplatzes enthielten die Zugangsnormalien keine konkreten Hinweise darauf, wie dieser auszugestalten sei. FÃ¼r eine Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich genÃ¼ge jedenfalls eine "KehrmÃ¶glichkeit", dies im Unterschied zu einem Kehrplatz. Vorliegend bestehe eine KehrmÃ¶glichkeit auf dem Areal der angrenzenden Alterswohnungen, und zwar direkt gegenÃ¼ber der projektierten Ein- und Ausfahrt der Unterniveaugarage. Der bestehende Wendeplatz sei als Bestandteil des Umgebungsplans mit der Baubewilligung vom 9. Juli 2001 fÃ¼r das Alterswohnheim bewilligt worden. Die Dimensionierung erweise sich als ausreichend. Soweit erforderlich, kÃ¶nne die KehrmÃ¶glichkeit auf dem im Eigentum der Gemeinde Affoltern stehenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 erweitert werden. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>In ihrer Beschwerdeantwort vom 2. Februar 2010 unterstÃ¼tzt die Gemeinde Affoltern die AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin. Das Fehlen von Banketten an der I-Strasse sei unbeachtlich, und die Vorinstanz missachte diesbezÃ¼glich den Ermessensspielraum der Gemeinde. Weiter stehe den Berechtigten der I-Strasse ein Kehrplatz zur VerfÃ¼gung. Dessen Nutzung sei in der Baubewilligung von 2001 festgehalten worden. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>§ 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich sein muss. Hinreichende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlÃ¤sst Ã¼ber die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). Diese sind richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Von Richtlinien und Normalien, wie sie fÃ¼r den Strassenausbau in den Zugangsnormalien und fÃ¼r Ausfahrten im Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung festgehalten sind, kann gemÃ¤ss § 360 Abs. 3 PBG aus wichtigen GrÃ¼nden abgewichen werden. In § 6 Abs. 2 der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VerkehrssicherheitsV; LS 722.15) und § 11 der Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien; LS 700.5) sind GrÃ¼nde fÃ¼r solche Abweichungen beispielhaft aufgezÃ¤hlt (VGr, 18. August 2004, BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45). </p> <p class="Urteilstext">Bei der GewÃ¤hrung dieser Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August 2004, BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Diese prÃ¼fen, ob die GemeindebehÃ¶rde den ihr eingerÃ¤umten Ermessensspielraum nicht Ã¼berschritten hat, das heisst im vorliegenden Zusammenhang insbesondere, ob die bewilligte ErschliessungslÃ¶sung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der ZweckmÃ¤ssigkeit als vertretbar erscheint. Eine ÃberprÃ¼fung dieser ErmessensausÃ¼bung steht dem Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemÃ¤ss § 50 Abs. 2 lit. c VRG nur bei Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung eingreifen.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.4 </span></b><span>Die Gemeinde Affoltern am Albis unterbreitete den GrundeigentÃ¼mern im FrÃ¼hjahr 2009 einen â bis heute noch nicht abgeschlossenen â Erschliessungsvertrag, welcher "den normgerechten Ausbau der I-Strasse mit Kehrplatz und die vollstÃ¤ndige ÃberfÃ¼hrung der I-Strasse ins Ã¶ffentliche Eigentum" vorsieht (Ziff. 1.2 "Zweck" des Erschliessungsvertrags). Im Weiteren ist in der Baubewilligung I-Strasse vom 3. MÃ¤rz 2009 festgehalten, dass die I-Strasse noch nicht den Zugangsnormalien entsprechend ausgebaut ist, und verlangte der Bauausschuss des Gemeinderates Affoltern auflageweise die Anmerkung eines Quartierplanreverses im Grundbuch (Dispositiv-Ziffer 1.1). Allein hieraus kann indessen nicht auf eine ungenÃ¼gende Erschliessung im Sinn von </span>§ 236 Abs. 1 PBG <span>des BaugrundstÃ¼cks I-Strasse geschlossen werden. Vielmehr ist aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse zu prÃ¼fen, ob die Erschliessungsvoraussetzungen gegeben sind. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.4.1 </span></b><span>Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Rekursentscheid fest, dass die I-Strasse bisher ca. zehn Wohneinheiten erschloss, zu welchen die drei geplanten Wohneinheiten des Mehrfamilienhauses I-Strasse hinzukÃ¤men. Entgegen den Vorbringen des Beschwerdegegners Nr. 1 sind bei Ermittlung der Ã¼ber die I-Strasse erschlossenen Wohneinheiten jene des Mehrfamilienhauses H-Strasse nicht mitzurechnen. Denn das Bauprojekt H-Strasse weist entlang der H-Strasse eine hinreichende Anzahl AbstellplÃ¤tze nach, nÃ¤mlich einen Besucherparkplatz und sechs AbstellplÃ¤tze fÃ¼r die Bewohner. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss Anhang zu den Zugangsnormalien hat sich eine Erschliessung fÃ¼r die Nutzung bis zu 30 Wohneinheiten an einer Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich zu orientieren, d.h. an einer Fahrbahnbreite von 4,0â4,75 m mit beidseitigem Bankett von je 30 cm. Die Vorinstanz geht gemÃ¤ss Rekursentscheid davon aus, die I-Strasse weise eine Fahrbahnbreite von ca. 4,5 m auf, verfÃ¼ge aber Ã¼ber keine Bankette. Dieser Ausbaugrad wird â zumindest sinngemÃ¤ss â vom Beschwerdegegner Nr. 2 bestritten. Da die Baubewilligung aus den unter ErwÃ¤gung 3 ausgefÃ¼hrten GrÃ¼nden ohnehin aufzuheben ist, erÃ¼brigen sich weitere Sachverhaltsermittlungen. Der erwÃ¤hnte Erschliessungsvertrag errechnet aufgrund der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung fÃ¼r die I-Strasse 15 Wohneinheiten und legt die Fahrbahnbreite auf 4 m fest zuzÃ¼glich beidseitige Bankette von 30 cm, was zu einer Strassenparzellenbreite von 4,6 m fÃ¼hrt. Unter der Annahme, dass die I-Strasse heute eine Fahrbahnbreite von 4,5 m aufweist, genÃ¼gt es hier festzuhalten, dass der Bauausschuss des Gemeinderats Affoltern den ihm zustehenden Ermessenspielraum nicht Ã¼berschritt, als er unter den hier vorliegenden UmstÃ¤nden trotz der Unterschreitung der Strassenbreite um 10 cm gegenÃ¼ber den Zugangsnormalien die strassenmÃ¤ssige Erschliessung als hinreichend erachtete. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.4.2 </span></b><span>Nach den AusfÃ¼hrungen im Rekursentscheid vom 20. Oktober 2009 fehlt auch ein rechtsgenÃ¼gender Kehrplatz. Dass gegenwÃ¤rtig auf einer durch die von der I-Strasse abzweigenden Notzufahrten gebildeten FlÃ¤che kleinere Fahrzeuge wenden kÃ¶nnten, Ã¤ndere nichts daran, dass eine genÃ¼gend ausgebaute und verkehrssichere Wendeanlage, auf welcher auch Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste oder Last- und Lieferwagen ohne Schwierigkeiten kehren kÃ¶nnten, fehle. Den Akten sei zudem kein Hinweis zu entnehmen, dass zumindest auf den Baubeginn hin ein rechtsgenÃ¼gender Ausbau des Kehrplatzes vorliege und dessen Benutzung auch rechtlich gesichert sei. Dass ein Kehrplatz in Zukunft mittels eines privaten Erschliessungsplans oder allenfalls mittels eines Quartierplans geschaffen werde, Ã¤ndere nichts daran, dass infolge eines gegenwÃ¤rtig mangelhaften Ausbaus der I-Strasse das BaugrundstÃ¼ck nicht genÃ¼gend erschlossen und somit nicht baureif sei. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss Anhang zu den Zugangsnormalien ist bei Zufahrtsstrassen im unteren Anwendungsbereich eine "KehrmÃ¶glichkeit" notwendig, wenn diese als Stichstrasse ausgebildet ist. DemgegenÃ¼ber wird bei Zufahrtsstrassen im oberen Anwendungsbereich und bei Erschliessungsstrassen ein "Kehrplatz" verlangt. Die unterschiedliche Begriffsverwendung zeigt, dass bei einer "KehrmÃ¶glichkeit" nicht die gleichen Ausbauerfordernisse verlangt werden kÃ¶nnen wie bei einem "Kehrplatz". </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Zusammenhang mit dem Neubau von zwei MehrfamilienhÃ¤usern fÃ¼r Alterswohnungen mit Spitexzentrum auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 04 und 05 zwischen der I-Strasse und der K-Strasse verfÃ¼gte die Hochbauabteilung der Gemeinde Affoltern mit Genehmigung vom 9. Juli 2001 des Umgebungs- und Bepflanzungsplans, dass an der nordwestlichen GrundstÃ¼cksecke ein Kehrplatz fÃ¼r die Berechtigten der I-Strasse anzulegen sei. Dabei sei der GrÃ¼nstreifen zwischen Fussweg und I-Strasse auf eine LÃ¤nge von ca. 7 m durch Rasengittersteine zu ersetzen. GemÃ¤ss den Akten wurde die nordwestliche GrundstÃ¼cksecke entsprechend dieser Auflage hergerichtet. Mit der Vorinstanz ist indessen festzuhalten, dass von den Dimensionen her die WendeflÃ¤che, insbesondere fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste, ungenÃ¼gend ist. Die Unterlagen zum erwÃ¤hnten Erschliessungsvertrag sehen denn auch eine VergrÃ¶sserung der FlÃ¤che zu einem "Kehrplatz" vor, sodass "er fÃ¼r das WendemanÃ¶ver des Kehrichtswagens ausreicht". Zudem ist der Wendeplatz als solcher nicht erkennbar. Hingegen ist keine weitergehende rechtliche Sicherung erforderlich, da das betreffende GrundstÃ¼ck im Eigentum der Gemeinde steht und damit von einer Widmung (RB 1988 Nr. 64 = BEZ 1989 Nr. 2; VGr, 10. Mai 2000, VB.2000.00025, www.vgrzh.ch) zum Gemeingebrauch ausgegangen werden kann. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5. </span></b></p> <p class="Urteilstext">Zusammengefasst ergibt sich, dass die beiden streitigen BeschlÃ¼sse des Bauausschusses des Gemeinderats Affoltern am Albis vom 3. MÃ¤rz 2009 von der Baurekurskommission II zu Recht aufgehoben wurden. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr als unterliegende Partei von vornherein nicht zu. Vielmehr hat sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG eine solche den Beschwerdegegnern zu entrichten. Angemessen ist eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'000.- (inkl. MwSt.). Die Voraussetzungen fÃ¼r die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung an die mit ihren AntrÃ¤gen unterliegende Mitbeteiligte sind nicht gegeben. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 280.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'280.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff.des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau­sanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>