Kantonsgericht Schwyz Urteil vom 17. Dezember 2024 ZK1 2024 18 Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsident Jonas Rüegg, Kantonsrichter Pius Schuler, Josef Reichlin, Jeannette Soro und Daniela Brüngger, Gerichtsschreiberin Michelle Mettler. In Sachen A.________, Beklagter und Berufungsführer, vertreten durch Rechtsanwalt B.________, gegen C.________, Kläger und Berufungsgegner, vertreten durch Rechtsanwalt D.________, betreffend Forderung (Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts Höfe vom 23. April 2024, ZGO 2022 39);- hat die 1. Zivilkammer,Kantonsgericht Schwyz 2 nachdem sich ergeben und in Erwägung: 1. a) Der Kläger reichte am 6. Dezember 2022 beim Bezirksgericht Höfe Klage gegen den Beklagten ein und stellte folgende Rechtsbegehren (Vi-act. A.I): 1. Der Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger den Betrag von Fr. 335’000.00 zuzüglich 10 % Zins seit dem 28. Juni 2022 auf den Betrag von Fr. 335’000.00 zu bezahlen. 2. In der Betreibung Nr. xx des Betreibungsamts Höfe (Zahlungsbefehl vom 29. Juli 2022) sei der Rechtsvorschlag im Umfang von Fr. 335’000.00 zuzüglich 10 % Zins seit dem 28. Juni 2022 auf den Betrag von Fr. 335’000.00 aufzuheben. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST und Fr. 195.30 Betreibungskosten) zu Lasten des Beklagten. Mit Klageantwort vom 7. März 2023 beantragte der Beklagte was folgt (Vi-act. A.II): 1. Die Klage resp. die klägerischen Rechtsbegehren vom 6. Dezember 2022 seien vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 7,7 % MWST) zu Lasten des Klägers. Anlässlich der Hauptverhandlung vom 2. November 2023 stellte der Kläger folgende Rechtsbegehren (Vi-act. A.III): 1. Der Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger den Betrag von Fr. 335’000.00 zuzüglich 10 % Zins seit dem 28. Juni 2022 zu bezah- len. 2. In der Betreibung Nr. xx des Betreibungsamts Höfe (Zahlungsbefehl vom 29. Juli 2022) sei der Rechtsvorschlag im Umfang von Fr. 335’000.00 zuzüglich 10 % Zins seit dem 28. Juni 2022 aufzuhe- ben.Kantonsgericht Schwyz 3 3. Eventualiter sei der Beklagte zu verpflichten, dem Kläger den Betrag von Fr. 335’000.00 zuzüglich 5 % Zins seit dem 24. März 2021 zu bezahlen, und es sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. xx des Betreibungsamts Höfe (Zahlungsbefehl vom 29. Juli 2022) in diesem Umfang aufzuheben. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST und Fr. 195.30 Betreibungskosten) zu Lasten des Beklagten. Der Beklagte hielt anlässlich der Hauptverhandlung vom 2. November 2023 an seinen bisherigen Anträgen fest (Vi-act. D.7 S. 2 Ziff. 3). Mit Urteil vom 23. April 2024 erkannte das Bezirksgericht Höfe Folgendes (an- gefochtenes Urteil): 1. Der Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger Fr. 335’000.00 zuzüglich Zins zu 10 % seit 28. Juni 2022 zu bezahlen. 2. Im obgenannten Umfang wird der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. xx des Betreibungsamtes Höfe beseitigt. 3. [Gerichtskosten.] 4. [Parteientschädigung.] 5. [Rechtsmittel.] 6. [Zufertigung.] b) Dagegen erhob der Beklagte (nachfolgend auch Berufungsführer ge- nannt) am 31. Mai 2024 (Postaufgabe: 3. Juni 2024) Berufung ans Kantonsge- richt und stellte folgende Rechtsbegehren (KG-act. 1): 1. Das Urteil des Bezirksgerichts Höfe vom 23. April 2024 (ZGO 2022 39) sei aufzuheben und die Klage vom 6. Dezember 2022 sei vollumfänglich abzuweisen. 2. Eventualiter sei das Urteil des Bezirksgerichts Höfe vom 23. April 2024 (ZGO 2022 39) aufzuheben und die Angelegenheit sei zur Durchführung eines Beweisverfahrens betreffend vereinbartem Kantonsgericht Schwyz 4 Erlass der Darlehensrückzahlung bzw. zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich 8,1 % MWST) zulasten des Klägers und Berufungsgegners und unter Neu- verlegung der Prozesskosten betreffend das vorinstanzliche Verfah- ren. Der Kläger (nachfolgend auch Berufungsgegner genannt) beantragte mit Be- rufungsantwort vom 4. Juli 2024 die Abweisung der Berufung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich MWST) zulasten des Berufungsführers (KG-act. 6). 2. a) Die Vorinstanz erachtete folgenden Sachverhalt als erstellt: Zwi- schen den Parteien bestehe ein dahingehender Konsens, dass der Kläger dem Beklagten den Betrag von Fr. 250’000.00 als Darlehen gewährt habe und den Beklagten die Pflicht zur Rückerstattung des genannten Betrags treffe. Die Essentialia des Darlehensvertrags im Sinn von Art. 312 ff. OR seien somit erfüllt (angefochtenes Urteil E. 2, insbesondere E. 2.6). Es sei belegt, dass der Kläger dem Beklagten den Betrag von Fr. 250’000.00 übertragen und damit seine Pflicht aus dem Darlehensvertrag erfüllt habe (angefochtenes Urteil E. 3, insbesondere E. 3.2). Unbestritten sei, dass das Darlehen am 27. Juni 2022 zur Rückzahlung fällig gewesen sei (angefochtenes Urteil E. 4). Die Parteien seien sich im Ergebnis darin einig, dass zusätzlich zur Darle- hensforderung ein fester Vertragszins von Fr. 85’000.00 geschuldet sei (ange- fochtenes Urteil E. 5). Dem Beklagten gelinge der Beweis nicht, dass er das gewährte Darlehen bereits zurückbezahlt habe und damit die Forderung des Klägers erloschen sei. Namentlich erfülle die vom Beklagten behauptete Ver- einbarung zur Tilgung des Darlehens die erforderlichen Formvorschriften nicht (angefochtenes Urteil E. 6, insbesondere E. 6.10; dazu nachfolgend E. 3). Beim 27. Juni 2022 handle es sich sodann um einen Verfalltag im Sinn von Art. 102 Abs. 2 OR. Mit Ablauf dieses Tages sei der Beklagte ohne Weiteres Kantonsgericht Schwyz 5 in Verzug geraten. Unbestritten und überdies durch den vorgelegten Darle- hensvertrag belegt sei ferner ein Verzugszins von 10 %. Im Ergebnis sei damit der geltend gemachte Verzugszins ausgewiesen (angefochtenes Urteil E. 7, insbesondere E. 7.4). Zusammenfassend erachtete die Vorinstanz daher so- wohl die Darlehensforderung über Fr. 250’000.00 als auch die Forderung für den Vertragszins über Fr. 85’000.00 als ausgewiesen. Beide Forderungen seien am 27. Juni 2022 im Sinne eines Verfalltages zur Zahlung fällig gewor- den, weshalb auf dem Forderungsbetrag von gesamthaft Fr. 335’000.00 seit dem 28. Juni 2022 der vertraglich vereinbarte Verzugszins von 10 % geschul- det sei (angefochtenes Urteil E. 8). Bei diesem Verfahrensausgang sei der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. xx des Betreibungsamtes Höfe im Um- fang von Fr. 335’000.00 zuzüglich Zins von 10 % seit 28. Juni 2022 aufzuhe- ben (angefochtenes Urteil E. 9). b) Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung sowie die unrichti- ge Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 lit. a und b ZPO). Der Berufungsführer wendet sich mit seiner Berufung einzig gegen die vorinstanzliche Feststellung, wonach nicht bewiesen sei, dass die klägeri- sche Forderung erloschen sei (siehe KG-act. 1 Ziff. 7 ff.). Die übrigen Sach- verhaltsfeststellungen und rechtlichen Erwägungen der Vorinstanz beanstan- det der Berufungsführer nicht. Es ist daher im Folgenden einzig zu prüfen, ob die Vorinstanz zu Recht davon ausging, dem Beklagten sei der Beweis nicht gelungen, dass die Forderung des Klägers erloschen sei. 3. a) Die Vorinstanz prüfte in Erwägung 6 des angefochtenen Urteils, ob die klägerische Forderung erloschen sei. Sie führte in diesem Zusammenhang aus, es sei unstreitig, dass der Kläger und dessen Ehefrau die Liegenschaft des Beklagten an der E.________strasse yy am 24. März 2021 mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag zu einem Kaufpreis von Fr. 4’000’000.00 erworben hätten. Strittig sei hingegen, ob im Zuge des Verkaufs eine Tilgung der Darle-Kantonsgericht Schwyz 6 hensschuld vereinbart worden und damit die klägerische Forderung erloschen sei (angefochtenes Urteil E. 6.2). Der Beklagte trage die Beweislast für die Rückzahlung des Darlehens bzw. den Untergang der Forderung (angefochte- nes Urteil E. 6.5). Der Beklagte stütze den Untergang der Darlehensforderung auf die im November 2020 getroffene Vereinbarung der Parteien, wonach der Beklagte dem Kläger seine Liegenschaft zu einem reduzierten Preis von Fr. 4’000’000.00 verkaufe, sofern damit die ausstehende Darlehensschuld in der Höhe von Fr. 335’000.00 getilgt sei. Im Dezember 2020 solle diese Ver- einbarung durch die in Ziff. 3.2 der Reservationsvereinbarung enthaltene Saldoklausel verschriftlicht worden sein. Die Reservationsvereinbarung sei sowohl durch den Kläger als auch durch Herrn F.________ als Vertreter des Beklagten unterzeichnet worden. Zum Beweis habe der Beklagte eine nicht unterzeichnete Reservationsvereinbarung ins Recht gelegt und die Edition der unterzeichneten Reservationsvereinbarung beantragt. Ebenfalls habe der Be- klagte die Befragung von Herrn F.________ als Zeugen sowie die Parteibe- fragung mit ihm selbst offeriert. Der Kläger habe sowohl die Vereinbarung be- treffend Tilgung des Darlehens als auch die Unterzeichnung der Reservati- onsvereinbarung bestritten. Zum Beweis habe der Kläger die Parteibefragung mit ihm selbst offeriert (angefochtenes Urteil E. 6.6). Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Reservationsvereinbarung zum Erwerb eines Grunds- tücks sei als Vorvertrag im Sinne von Art. 216 Abs. 2 OR zu qualifizieren. Für die Gültigkeit einer Reservationsvereinbarung sei vorausgesetzt, dass sowohl die objektiv als auch die subjektiv wesentlichen Vertragspunkte öffentlich be- urkundet seien (angefochtenes Urteil E. 6.7 mit Hinweisen). Der Beklagte füh- re aus, dass der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis von Fr. 4’000’000.00 unter Anrechnung der bestehenden Darlehensschuld von Fr. 335’000.00 festgesetzt worden sei. Gemäss den beklagtischen Vorbringen bilde die behauptete Tilgung der Darlehensschuld Teil des vereinbarten Kauf- preises und damit einen objektiv wesentlichen Vertragspunkt. Sofern die Tilgung der Darlehensschuld in Ziff. 3.2 der Reservationsvereinbarung verein-Kantonsgericht Schwyz 7 bart worden sei, wäre für deren Gültigkeit eine öffentliche Beurkundung vor- ausgesetzt. Dass die Reservationsvereinbarung öffentlich beurkundet worden sei, sei nicht behauptet worden. Der Beklagte trage lediglich vor, dass die Par- teien im November 2020 mündlich die Tilgung des Darlehens vereinbart hät- ten und im Dezember 2020 die Reservationsvereinbarung durch den Kläger sowie Herrn F.________ als Vertreter des Beklagten unterzeichnet worden sei. Selbst wenn dem Beklagten der Beweis gelingen sollte, dass sich die Par- teien auf die Tilgung des Darlehens geeinigt hätten und die Reservationsver- einbarung in der Folge durch die Parteien unterzeichnet worden sei, würde dies nach dem Gesagten nicht für eine rechtsgenügliche Tilgung des Darle- hens genügen. Vor diesem Hintergrund sei das Editionsbegehren betreffend die unterzeichnete Reservationsvereinbarung abzuweisen. Ebenfalls abzu- weisen seien die Beweisanträge betreffend die Befragung von Herrn F.________ als Zeugen sowie die Parteibefragung des Beklagten (angefoch- tenes Urteil E. 6.8). Im Ergebnis sei festzuhalten, dass die durch den Beklag- ten behauptete Vereinbarung zur Tilgung des Darlehens erforderlichen Form- vorschriften nicht erfüllt seien. Entsprechend gelinge dem Beklagten der Be- weis nicht, dass er das gewährte Darlehen bereits zurückbezahlt habe und damit die Forderung des Klägers erloschen sei (angefochtenes Urteil E. 6.10). b) Der Berufungsführer moniert mit seiner Berufung, er habe nie ausge- führt, dass die Tilgung der Darlehensschuld unmittelbar Teil des vereinbarten Kaufpreises gebildet habe. Vielmehr sei es die Meinung der Parteien gewe- sen, dass die Erledigung des Darlehens, d.h. ein Schulderlass, nur bei einem Verkauf der Liegenschaft des Berufungsführers an der E.________strasse yy an den Berufungsgegner stattfinde. Mithin habe die Tilgung des Darlehens in Zusammenhang mit dem Zustandekommen des Verkaufes der besagten Lie- genschaft gestanden (KG-act. 1 Ziff. 10). Entgegen der Darlegungen der Vor- instanz sei der Kaufpreis folglich nicht unter Anrechnung der bestehenden Darlehensschuld festgesetzt worden. Vielmehr sei es die Vereinbarung der Kantonsgericht Schwyz 8 Parteien gewesen, dass der Beklagte dem Kläger seine Liegenschaft zu einem reduzierten Preis von Fr. 4’000’000.00 verkaufe, sofern damit die ausstehende Darlehensschuld in der Höhe von Fr. 335’000.00 getilgt sei. Der Berufungsführer habe vor der Vorinstanz mehrfach ausgeführt, dass er nur bereit gewesen sei, beim Kaufpreis entgegenzukommen, wenn auf der ande- ren Seite die Darlehenssache erledigt sei. Dies würden zwei unterschiedliche Sachverhalte darstellen, weshalb die Behauptung der Vorinstanz, die Tilgung des Darlehens sei Teil des vereinbarten Kaufpreises gewesen, in dieser Form unzutreffend sei. Selbstredend habe es dem Berufungsführer freigestanden, die Liegenschaft dem Berufungsgegner zu einem leicht günstigeren Preis zu verkaufen, und diesem, auf seinen Darlehensanspruch gegenüber dem Beru- fungsführer zu verzichten. Letztlich sei einzig massgebend, dass unter den Parteien ein Konsens darüber bestanden habe, es solle ein Erlass der Darle- hensschuld bei einem Verkauf der besagten Liegenschaft zum vereinbarten Preis an den Berufungsgegner stattfinden (KG-act. 1 Ziff. 12). Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, bedürfen Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstand haben, zu ihrer Gültigkeit gemäss Art. 216 Abs. 1 OR der öffentlichen Beurkundung. Dies gilt auch für Vorverträ- ge zu einem Grundstückkauf (Art. 22 Abs. 2 OR und Art. 216 Abs. 2 OR; an- gefochtenes Urteil E. 6.7). Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung erstreckt sich das Formerfordernis der öffentlichen Beurkundung auf alle ob- jektiv wesentlichen Vertragspunkte sowie auf die subjektiv wesentlichen Punk- te, soweit diese wegen ihrer Natur ein wesentliches Element des Kaufvorver- trages darstellen. Beurkundungsbedürftig sind alle Elemente, die das Verhält- nis zwischen der sich aus dem Verkauf ergebenden Leistung und Gegenleis- tung bestimmen. Der öffentlich beurkundete Vertrag muss daher sämtliche für das Grundstück versprochenen Gegenleistungen aufführen und der angege- bene Preis muss dem tatsächlich Vereinbarten entsprechen; andernfalls ist Kantonsgericht Schwyz 9 die Urkunde nichtig, weil sie simuliert ist (zum Ganzen BGE 135 III 295 E. 3.2 mit Hinweisen). In Bezug auf den Kaufpreis erstreckt sich der Beurkundungs- zwang also auf den Gesamtbetrag, der sich aus der Gesamtheit aller (Geld-)Leistungen zusammensetzt, die der Käufer dem Verkäufer als Entgelt für die Übertragung des Eigentums am Grundstück erbringen muss (BGer 5A.33/2006 vom 24. April 2007 E. 4). Das Gericht hat die Nichtigkeit von Amtes wegen zu berücksichtigen (BGE 106 II 146 E. 3). Entgegen der Auffassung des Berufungsführers spielt es für die Frage der Formbedürftigkeit keine Rolle, ob die von ihm behauptete Abrede darin be- standen haben soll, dass die bestehende Darlehensschuld von Fr. 335’000.00 an den Kaufpreis für die Liegenschaft des Beklagten an der E.________strasse yy angerechnet werde (so das angefochtene Urteil E. 6.8), oder darin, dass der Beklagte dem Kläger seine Liegenschaft zu einem redu- zierten Preis von Fr. 4’000’000.00 verkaufe, sofern damit die ausstehende Darlehensschuld von Fr. 335’000.00 getilgt sei (so die im angefochtenen Urteil in E. 6.6 wiedergegebene Sachverhaltsdarstellung des Beklagten). Denn auch gemäss der Sachverhaltsdarstellung des Berufungsführers würde der Erlass der Darlehensschuld eine Gegenleistung für die Veräusserung des Grunds- tücks darstellen, da die Darlehensschuld nur erlassen werden sollte, wenn es zum Verkauf der Liegenschaft komme (siehe KG-act. 1 Ziff. 10). Mit anderen Worten würde der Erlass der Darlehensschuld auch bei dieser Sachverhalts- darstellung das Austauschverhältnis von (Geld-)Leistungen gegen Übertra- gung des Grundeigentums beschlagen, da der Erlass der Darlehensschuld als geldwerte Gegenleistung für die Übertragung des Grundeigentums zu verste- hen wäre. Nach dem Gesagten sind alle Elemente, die das Verhältnis zwi- schen der sich aus dem Verkauf ergebenden Leistung und Gegenleistung bestimmen, beurkundungsbedürftig. Insbesondere ist die Gesamtheit aller (Geld-)Leistungen, die der Käufer dem Verkäufer als Entgelt für die Übertra- gung des Eigentums am Grundstück erbringen muss, vom Beurkundungs-Kantonsgericht Schwyz 10 zwang erfasst. Somit wäre die vom Berufungsführer behauptete Tilgung der Darlehensschuld durch Schulderlass ebenfalls vom Beurkundungszwang er- fasst. c) Der Berufungsführer macht weiter geltend, bei der strittigen Reservati- onsvereinbarung handle es sich nicht um einen reinen Vorvertrag zu einem Liegenschaftskauf. So würden in Ziff. 3 dieser Reservationsvereinbarung ver- schiedene eigenständige Vertragsgegenstände genannt, die wie der Erlass des Darlehens letztlich zwar vom Zustandekommen des Kaufvertrags – nicht aber vom Zustandekommen einer Reservationsvereinbarung – abhängig sei- en und keine objektiv wesentlichen Vertragspunkte im Sinn von Art. 216 Abs. 1 OR darstellen würden. Die Saldoklausel habe denn auch vielmehr die Bedeutung, die zuvor mündlich getroffene Vereinbarung betreffend Tilgung des Darlehens zu bestätigen. Sämtliche dieser Nebenabreden würden von vornherein keinerlei Formvorschriften unterliegen (KG-act. 1 Ziff. 19). Auch mit diesen Ausführungen dringt der Berufungsführer nicht durch. Ziff. 3 der (im Recht liegenden, nicht unterzeichneten) Reservationsvereinbarung vom 30. Dezember 2020 steht unter der Überschrift „Vereinbarungsgegen- stand“ (Vi-act. C/BB 3). Ziff. 3.1 der Reservationsvereinbarung sieht vor, dass der Berufungsführer das Kaufobjekt bis zur öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrags, längstens bis zum 31. Januar 2021, reserviere und dass sich der Berufungsgegner und dessen Ehefrau dazu verpflichten würden, das Kaufobjekt zu kaufen. Gemäss Ziff. 3.2 der Reservationsvereinbarung sollte der Berufungsführer mit dem Verkauf des Kaufobjekts „von jeglichen früheren finanziellen Forderungen gegenüber der Käuferschaft per Saldo aller An- sprüche entbunden“ werden (Vi-act. C/BB 3). Ziff. 3.3 der Reservationsverein- barung sieht vor, dass noch besprochen und vereinbart werden müsse, wann die Ehefrau des Berufungsführers die Liegenschaft verlassen und welchen Mietzins sie bis zu ihrem Auszug bezahlen müsse. Ziff. 3.4 der Reservations-Kantonsgericht Schwyz 11 vereinbarung sieht schliesslich vor, dass der Kaufpreis für das Kaufobjekt Fr. 4’000’000.00 betrage (Vi-act. C/BB 3). Gemäss der Darstellung des Beru- fungsführers sei mit der Regelung in Ziff. 3.2 der Reservationsvereinbarung die Tilgung des Darlehens vereinbart worden (KG-act. 1 Ziff. 10; Vi-act. A.II Ziff. 17). Wie die Vorinstanz zutreffend ausführte, gilt die Formvorschrift der öffentlichen Beurkundung auch für Vorverträge zu einem Grundstückkaufver- trag (Art. 22 Abs. 2 OR und Art. 216 Abs. 2 OR; angefochtenes Urteil E. 6.7). Gestützt auf Ziff. 3.2 der Reservationsvereinbarung und die Sachverhaltsdar- stellung des Berufungsführers sollte die Tilgung des Darlehens „mit dem Ver- kauf des Kaufobjekts“ eintreten. Auch in diesem Fall würde der Erlass der Dar- lehensschuld direkt das Austauschverhältnis von (Geld-)Leistungen gegen Übertragung des Grundeigentums beschlagen. Sollte die Sachverhaltsdarstel- lung des Berufungsführers zutreffen, so würde der in Ziff. 3.2 der Reservati- onsvereinbarung vorgesehene Erlass der Darlehensschuld eine geldwerte Gegenleistung für den Verkauf des Grundstücks darstellen, welche nach dem Gesagten als objektiv wesentlicher Vertragspunkt beurkundungsbedürftig wä- re. Entsprechend wäre die vom Berufungsführer behauptete Tilgung der Dar- lehensschuld durch Schulderlass auch dann vom Beurkundungszwang er- fasst, wenn sie im vorvertraglichen Stadium vereinbart worden sein sollte, sei es – wie vom Berufungsführer behauptet – mündlich im November 2020 oder im Rahmen einer schriftlichen Reservationsvereinbarung im Dezember 2020 (angefochtenes Urteil E. 6.8). d) Der Berufungsführer macht weiter geltend, ausgehend vom Grundsatz der Teilnichtigkeit gemäss Art. 20 Abs. 2 OR sei – wenn schon – einzig von einer Teilnichtigkeit von Ziff. 3.4 der Reservationsvereinbarung auszugehen, welche die Saldoklausel in Ziff. 3.2 der Reservationsvereinbarung nicht be- schlagen würde (KG-act. 1 Ziff. 20). Nach dem Gesagten wäre jedoch die vom Berufungsführer behauptete Tilgung der Darlehensschuld durch Schulderlass auch im vorvertraglichen Stadium vom Beurkundungszwang erfasst gewesen Kantonsgericht Schwyz 12 (siehe zuvor E. 3c), weshalb die Formnichtigkeit auch Ziff. 3.2 der Reservati- onsvereinbarung betreffen würde, sodass der Berufungsführer aus Art. 20 Abs. 2 OR nichts zu seinen Gunsten abzuleiten vermag. e) Der Berufungsführer rügt weiter, die Berufung auf Formnichtigkeit der Reservationsvereinbarung sei als rechtsmissbräuchlich zu betrachten, da die Saldoklausel und der damit verbundene Erlass der Darlehensschuld dem Willen und der getroffenen Vereinbarung der Parteien entsprechen würden (KG-act. 1 Ziff. 20). Gemäss Art. 2 Abs. 2 ZGB findet der offenbare Miss- brauch eines Rechtes keinen Rechtsschutz. Ob eine Partei ihr Recht miss- braucht, wenn sie die Nichtigkeit eines Vertrages wegen Formmangels gel- tend macht, ist nicht nach starren Regeln zu entscheiden, sondern aufgrund der konkreten Umstände. Um zu bestimmen, ob im Rahmen eines Grunds- tückverkaufs ein Rechtsmissbrauch vorliegt, misst die Rechtsprechung dem Umstand besondere Bedeutung zu, dass die Parteien freiwillig und in Kenntnis des Formmangels den nichtigen Vertrag vollständig oder zumindest in der Hauptsache erfüllt haben (BGE 140 III 200 E. 4.2 mit Hinweisen). Den Rechtsmissbrauch im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB hat das Gericht von Amtes wegen zu beachten, wenn die tatsächlichen Voraussetzungen von einer Partei in der vom Prozessrecht vorgeschriebenen Weise vorgetragen wurden und feststehen (BGE 104 II 99 E. 2b). Der Berufungsführer legt nicht dar, dass er innerhalb der Novenschranke jemals behauptet habe, die Parteien hätten die Reservationsvereinbarung in Kenntnis des Formmangels freiwillig erfüllt. Da- mit fehlt es bereits an den erforderlichen Tatsachenbehauptungen, um auf einen allfälligen Rechtsmissbrauch erkennen zu können. f) Gegenstand des Beweises sind gemäss Art. 150 Abs. 1 ZPO rechtser- hebliche, streitige Tatsachen. Zwischen den Parteien ist strittig, ob sie eine Abrede getroffen haben, wonach die ausstehende Darlehensschuld in der Höhe von Fr. 335’000.00 getilgt sei, wenn der Beklagte dem Kläger seine Kantonsgericht Schwyz 13 Liegenschaft an der E.________strasse yy zum Preis von Fr. 4’000’000.00 verkaufe. Der Kläger bestritt eine solche Abrede. Der Beklagte behauptete, eine solche Abrede sei zunächst mündlich im November 2020 und anschlies- send schriftlich im Dezember 2020 getroffen worden (siehe angefochtenes Urteil E. 6.6; vgl. KG-act. 1 Ziff. 7). Da eine solche Abrede nach dem Gesag- ten jedoch hätte öffentlich beurkundet werden müssen, wären die vom Beklag- ten behauptete mündliche Vereinbarung vom November 2020 und schriftliche Vereinbarung vom Dezember 2020 jedenfalls formungültig und daher nichtig. Die Frage, ob eine solche Abrede im November 2020 mündlich und im De- zember 2020 schriftlich getroffen wurde, ist daher nicht rechtserheblich. Die Vorinstanz hat daher zu Recht auf Beweisabnahmen zu dieser Frage verzich- tet (angefochtenes Urteil E. 6.8). Ebenfalls zu Recht gelangte die Vorinstanz damit zum Ergebnis, dem Beklagten gelinge der Beweis nicht, dass er das gewährte Darlehen bereits zurückbezahlt habe bzw. dass die Forderung des Klägers erloschen sei (angefochtenes Urteil E. 6.10). g) Die Formgültigkeit des öffentlich beurkundeten Kaufvertrags betreffend die Liegenschaft an der E.________strasse yy ist schliesslich nicht prozess- gegenständlich, weshalb die Vorinstanz diesbezüglich – entgegen der Auffas- sung des Berufungsführers (KG-act. 1 Ziff. 21) – keine Beweise abnehmen musste. 4. Zusammengefasst ist die Berufung abzuweisen und das angefochtene Urteil zu bestätigen. Ausgangsgemäss trägt der unterliegende Berufungsfüh- rer die Kosten des Berufungsverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtsgebühren betragen für die Behandlung und den Entscheid einer Berufung Fr. 500.00 bis Fr. 100’000.00 (§ 34 Ziff. 7 der Gebührenordnung für die Verwaltung und die Rechtspflege im Kanton Schwyz [GebO]; SRSZ 173.111) und werden unter Berücksichtigung der Bedeutung der Sache Kantonsgericht Schwyz 14 und des entsprechenden Zeitaufwands festgesetzt (§ 3 Abs. 1 und 2 GebO). Mit Blick auf den Streitwert von Fr. 335’000.00 ist die Bedeutung der Sache durchaus als gross zu bezeichnen. Doch hielt sich der Zeitaufwand für die Behandlung und den Entscheid der Berufung in Grenzen, da im Berufungsver- fahren einzig die Frage der Tilgung der klägerischen Forderung strittig war. Insgesamt rechtfertigt es sich daher, die Kosten des Berufungsverfahrens er- messensweise auf Fr. 10’000.00 festzusetzen. Sodann hat der Berufungsführer den Berufungsgegner für das Berufungsver- fahren zu entschädigen. Liegt der Streitwert wie im vorliegenden Fall zwischen Fr. 100’001.00 und Fr. 1’000’000.00, beträgt das Grundhonorar Fr. 5’500.00 bis Fr. 39’600.00 (vgl. § 8 Abs. 2 des Gebührentarifs für Rechtsanwälte [Geb- TRA]; SRSZ 280.411). Das Honorar im Berufungsverfahren beträgt 20 bis 60 % dieses Ansatzes, wobei der noch vor der Berufungsinstanz in Frage kommende Streitwert massgebend ist (§ 11 GebTRA). Innerhalb dieses Tarifrahmens bestimmt sich die Höhe des Honorars nach der Wichtigkeit der Streitsache, ihrer Schwierigkeit, dem Umfang und der Art der Arbeitsleistung sowie dem notwendigen Zeitaufwand (§ 2 Abs. 1 GebTRA). Mit Blick auf den Streitwert von Fr. 335’000.00 ist auch hier die Wichtigkeit der Streitsache als gross zu bezeichnen. Die Streitsache war jedoch nicht sonderlich komplex. Auch hielt sich der Aufwand der Rechtsvertretung des Berufungsgegners in Grenzen und bestand im Wesentlichen im Studium der 11-seitigen Berufungs- schrift (KG-act. 1) und in der Ausfertigung der 12-seitigen Berufungsantwort (KG-act. 6). Insgesamt erscheint eine im mittleren Bereich angesetzte Ent- schädigung von Fr. 10’000.00 (inkl. Auslagen und MWST) als angemessen;Kantonsgericht Schwyz 15 erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen und das angefochtene Urteil vom 23. April 2024 bestätigt. 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 10’000.00 werden dem Berufungsführer auferlegt und vom geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 17’500.00 bezogen. Der Berufungsführer erhält aus der Kantonsgerichtskasse Fr. 7’500.00 zurückerstattet. 3. Der Berufungsführer hat den Berufungsgegner für das Berufungsverfah- ren mit Fr. 10’000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschädigen. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsa- chen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Be- schwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 335’000.00. 5. Zufertigung an Rechtsanwalt B.________ (2/R), Rechtsanwalt D.________ (2/R) und an die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Er- ledigung an die Vorinstanz (1/R, unter Beilage der Akten) und an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv). Namens der 1. Zivilkammer Der Kantonsgerichtsvizepräsident Die Gerichtsschreiberin Versand 19. Dezember 2024 amu