<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2010.00136</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210543&amp;W10_KEY=13013541&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2010.00136</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.03.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Aufhebung einer Grundstückgewinnsteuerauflage? Beanstandung eines Gutachtens zur Schätzung des Verkehrswerts der Liegenschaft vor 20 Jahren: Die Unabhängigkeit der Expertin ist nicht anzuzweifeln, da sie von der RK ausdrücklich dazu ermächtigt wurde, Urkunden beizuziehen sowie Parteien und Dritte zu befragen (E.3.1). In materieller Hinsicht ist nicht zu beanstanden, dass die Expertin vorliegend nicht die Vergleichsmethode als massgebende Berechnungsmethode angewendet hat, da unstreitig entsprechende Handänderungen überbauter Liegenschaften in der Gemeinde X in jenen Jahren als Vergleichsobjekte fehlen. Dies veranschaulicht auch die Tabelle im Gutachten, worin die Vergleichswerte die Bandbreite der Ergebnisse vergrösserten. Im Übrigen weicht der Wert nicht erheblich von demjenigen Verkehrswert ab, welcher im Einschätzungsverfahren ermittelt worden war (E.3.2.1). Aus Treu und Glauben können die Pflichtigen nichts zu ihren Gunsten ableiten, da ein unabhängiger Sachverständiger gerade diejenige Bewertungsmethode anwenden soll, welche er konkret als am ehesten sachgerecht erachtet (E.3.2.2). Dass die Bruttogeschossfläche zu klein ausgefallen sei, trifft nicht zu. Die Expertin hat ihre Berechnung im Ergänzungsgutachten nachvollziehbar erklärt. Sodann ist in Anwendung der Realwert- und der Ertragswertmethode die BGF letztlich auch nicht entscheidend, wie die RK zutreffend ausgeführt hat. Im Übrigen ist die Rüge der Pflichtigen unsubstanziiert (E.3.2.3). Dass der Landwert mit der Lageklassenmethode ermittelt wurde, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Mit ihren ausführlichen eigenen Berechnungen versuchen die Pflichtigen sodann eigenes Fachwissen gegen dasjenige der Expertin zu stellen. Zudem ist aus der Beschwerdeschrift die Absicht erkennbar, unter den Steuerfreibetrag zu fallen, weshalb ihre Rechnung als ergebnisorientiert den Anschein von Rechtsmissbrauch erweckt und damit nicht weiter zu prüfen ist (E.3.2.4). Da vom Gutachten nicht ohne zwingende Gründe abzuweichen ist, hat die RK auch das rechtliche Gehör nicht verletzt, indem sie weitere Unterlagen der Pflichtigen unberücksichtigt liess (E.3.3). In prozessualer Hinsicht ist nicht zu beanstanden, dass die RK den Rekurs vollständig abgewiesen hat: die von ihr nunmehr zum Abzug zugelassenen Marderabwehrkosten stellten keinen gesonderten Rekursantrag dar. Sie sind im Rahmen von § 221 lit. a StG in die Berechnung miteingeflossen, hatten im Ergebnis jedoch keine Änderung zugunsten der Pflichtigen zu Folge (E.3.4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BERECHNUNGSMETHODE">BERECHNUNGSMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BRUTTOGESCHOSSFLÃCHE">BRUTTOGESCHOSSFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERTRAGSWERT">ERTRAGSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LAGEKLASSENMETHODE">LAGEKLASSENMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWERT">LANDWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSMISSBRAUCH">RECHTSMISSBRAUCH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REKURSANTRAG">REKURSANTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TEILWEISE OBSIEGEN">TEILWEISE OBSIEGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNABHÃNGIGKEIT">UNABHÃNGIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHSMETHODE">VERGLEICHSMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN">VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 220 Abs. II StG</span><br/><span class="ungerade">§ 221 lit. a StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=12800" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2010.00136</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. MÃ¤rz 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Florence Robert. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_8">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_12"><span>Gemeinde C,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_4_15">den Gemeinderat,</a> <a id="Anonym_STRASSE_4_16"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A und B verkauften im Jahre 2009 die am D-Strasse 01, C, gelegene Liegenschaft Kat.-Nr. 02 (â¦ m<sup>2 </sup>, Wohnhaus und Gartenhaus) zu einem Preis von Fr. â¦ an die GesamteigentÃ¼mer E und F. </p> <p class="Urteilstext">Mit EinschÃ¤tzungsentscheid vom 14. September 2009 auferlegte der Gemeinderat C den Eheleuten Zeller eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦. Dabei wurde der Verkehrswert vor 20 Jahren in Anrechnung gebracht und vom Gemeinderat auf Fr. â¦ festgesetzt. </p> <p class="Urteilstext">Die dagegen erhobene Einsprache wurde am 9. November 2009 abgewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Einspracheentscheid erhoben die Pflichtigen Rekurs bei der Steuerrekurskommission III und beantragten sinngemÃ¤ss, es sei mangels GrundstÃ¼ckgewinns auf eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu verzichten, eventuell sei die Steuer auf einem Gewinn von Fr. â¦ zu berechnen. Der Gemeinderat beantragte seinerseits, zur Bestimmung des Verkehrswerts vor 20 Jahren sei ein Gutachten einzuholen. </p> <p class="Urteilstext">Die Rekurskommission ordnete daraufhin ein Gutachten zur SchÃ¤tzung des damaligen Verkehrswerts an. Die SachverstÃ¤ndige, die damit beauftragt wurde, erlÃ¤uterte das Ergebnis ihrer AbklÃ¤rungen anlÃ¤sslich eines Augenscheins mit anschliessender Referentenaudienz, welches fÃ¼r die Pflichtigen einen negativen Verfahrensausgang erwarten liess. Da diese am Rekurs festhielten, wurde das Gutachten ausgearbeitet, worin der Verkehrswert per 1989 auf Fr. â¦ geschÃ¤tzt wurde. In ihrer Stellungnahme rÃ¼gten die Pflichtigen insbesondere die Bewertungsmethoden der Expertin, die Berechnung der BruttogeschossflÃ¤che sowie die VernachlÃ¤ssigung von Vergleichswerten beim Landwert. Im ErgÃ¤nzungsgutachten vom 27. Juli 2010 erlÃ¤uterte die Expertin ihre Ergebnisse zu diesen Punkten, worauf die Pflichtigen ihre EinwÃ¤nde wiederholt darlegten. </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 7. September 2010 wies die Steuerrekurskommission III den Rekurs ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 12. Oktober 2010 beantragten die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht sinngemÃ¤ss, es sei die GrundstÃ¼ckgewinnsteuerauflage aufzuheben. Eventualiter sei der Verkehrswert vor 20 Jahren auf mindestens Fr. â¦, die Anlagekosten auf Fr. â¦ bzw. der GrundstÃ¼ckgewinn auf hÃ¶chstens Fr. â¦ festzusetzen. Ausserdem verlangten sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, beantragte die Gemeinde C, das SachverstÃ¤ndigengutachten sei zu bestÃ¤tigen und der GrundstÃ¼ckgewinn sei entsprechend der ursprÃ¼nglichen Veranlagung auf Fr. â¦ festzusetzen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststel­lung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Erwgung2Char"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤n­ken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Rekursgericht (ehemals: Rekurskommission) in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechts­ver­letzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessenÃ¼berschreitung und auf Ermessens­missbrauch </span>(RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b>Im Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r das Rekursgericht. Tatsachen oder <span>Be­weis­mittel, die nicht spÃ¤testens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt</span> oder angerufen wor­den sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nach­gebracht werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird gemÃ¤ss § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt. </p> <p class="Erwgung2Char">Liegt die massgebende frÃ¼here HandÃ¤nderung mehr als 20 Jahre zurÃ¼ck, so darf der Steuerpflichtige kraft § 220 Abs. 2 StG den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor 20 Jahren in Anrechnung bringen, und zwar nach dem Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse denjenigen des rechtlich und tatsÃ¤chlich gleichen Objekts (RB 1973 Nr. 37). Der durch SchÃ¤tzung zu ermittelnde Verkehrswert entspricht dem Preis, der hierfÃ¼r im gewÃ¶hnlichen Ge­schÃ¤ftsverkehr mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re. Dieser Wert ist bei den Grund­steuern individuell nach allgemeinen BewertungsgrundsÃ¤tzen zu schÃ¤tzen (RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen), wobei allein eine "technische" bzw. "objektiv-rechtliche" Be­trachtungs­weise massgebend ist (RB 1989 Nr. 26). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Wird im Verfahren von einem SachverstÃ¤ndigen ein Gutachten Ã¼ber den Verkehrswert einer Liegenschaft eingeholt, so unterliegt es als Beweismittel der freien BeweiswÃ¼rdigung durch die erkennende BehÃ¶rde (vgl. Martin Zweifel, in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2b, 2. A., <span>Basel 2008, Art. 115 N. 43 f., auch zum Folgenden). Angesichts der Funktion des</span> <span>Gutachtens, der BehÃ¶rde fachspezifische Informationen zu liefern, rechtfertigt es</span> sich, dass sich die BehÃ¶rde bei der BeweiswÃ¼rdigung darauf beschrÃ¤nkt, ob die Expertise vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet, frei von LÃ¼cken und WidersprÃ¼chen ist, auf zutreffenden tatsÃ¤chlichen Feststellungen beruht sowie, ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit hat (BGr, 21. Juli 2009, 2C_823/2008, E. 3.3; VGr, 3. September 2008, SB.2008.00040, E. 3; RB 1984 Nr. 65).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Soweit die Pflichtigen die UnabhÃ¤ngigkeit der Expertin in Zweifel ziehen, kann ihnen nicht gefolgt werden. Mit VerfÃ¼gung vom 22. Februar 2010 hat sie die Rekurskommission ausdrÃ¼cklich dazu ermÃ¤chtigt, Urkunden beizuziehen sowie Parteien <span>und</span> Dritte zu befragen. Ein solches Vorgehen ist nicht zu beanstanden (vgl. Martin Zweifel/Hugo Casanova, Schweizerisches Steuerverfahrensrecht, ZÃ¼rich/Basel/Genf, 2008, § 14 Rz. 41). Sodann hat die Expertin ihre Ergebnisse festgehalten und erlÃ¤utert, und die Pflichtigen konnten anlÃ¤sslich des Augenscheins mit anschliessender Referentenaudienz sowie mittels Stellungnahmen zum Gutachten ihre Sichtweise mehrmals darlegen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>In materieller Hinsicht erheben die Pflichtigen sinngemÃ¤ss dieselben EinwÃ¤nde wie im vorangegangenen Verfahren:</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Was die von der Expertin angewandten Berechnungsmethoden betrifft, geben sowohl das Gutachten selbst als auch das ErgÃ¤nzungsgutachten Aufschluss darÃ¼ber, weshalb die beiden Bewertungsmethoden 1. und 2. Ansatz der Vergleichswertmethode (betreffend VergleichshandÃ¤nderungen unbebauter GrundstÃ¼cke) vorliegend nicht in die Schlussberechnung eingeflossen sind. Das ausschlaggebende und unstreitige Kriterium, dass mangels entsprechenden HandÃ¤nderungen in C in jenen Jahren keine Ã¼berbauten Liegenschaften als Vergleichsobjekte herangezogen werden konnten, erscheint nachvollziehbar. Die Rekurskommission hat zutreffend ausgefÃ¼hrt, dass SteuerbehÃ¶rden und SchÃ¤tzungsexperten verschiedene SchÃ¤tzungsmethoden anwenden, welche insbesondere durch die unterschiedliche Bestimmung des Landwerts voneinander abweichen. Dabei wird die Vergleichsmethode von Experten bei der Berechnung von Ã¼berbautem Boden in komplexeren FÃ¤llen durch andere Methoden verdrÃ¤ngt bzw. ergÃ¤nzt (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, 2. A., ZÃ¼rich 2006, § 220 N. 187). Dies wird gelegentlich auch von der Gerichtspraxis anerkannt, da die Vergleichsmethode nicht allen FÃ¤llen gerecht wird und daher nur unter gewissen Voraussetzungen taugt (BGE 128 II 74 E. 5c.aa; RB 1977 Nr. 85). Dies gilt namentlich dann, wenn die Vergleichsmethode â wie es hier der Fall ist â mangels Vergleichsobjekten versagt, sodass weitere Bewertungsarten als zusÃ¤tzliche Kontrollinstrumente herangezogen werden kÃ¶nnen (ZStP 2001, S. 217, E. 2.e). Vorliegend hat die Expertin die Vergleichswert-, die Realwert- sowie die Ertragswertmethode angewandt und den Verkehrswert anhand eines Mittelwerts auf Fr. â¦ geschÃ¤tzt. Dass die Vergleichswertmethode nur beschrÃ¤nkt massgebend sein konnte, veranschaulicht auch die Tabelle "Zusammenfassung der Werte" im Gutachten: Die Vergleichswerte 1 und 2 (1. und 2. Ansatz der Vergleichswertmethode) haben angesichts der Ergebnisse der Ã¼brigen Methoden die Bandbreite vergrÃ¶ssert und sind mithin zu Recht nicht in die Bewertung eingeflossen. Im Ãbrigen weicht der ermittelte Wert nicht erheblich von demjenigen Verkehrswert ab, welcher im EinschÃ¤tzungsverfahren ermittelt worden war. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Im Weiteren ist der Rekurskommission darin zuzustimmen, dass sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben zugunsten Pflichtigen nichts ableiten lÃ¤sst. ErgÃ¤nzend ist festzuhalten, dass sich ein SachverstÃ¤ndiger gerade dann professionell und unabhÃ¤ngig verhÃ¤lt, wenn er diejenigen Bewertungsmethoden anwendet, welche er im konkreten Fall als am ehesten sachgerecht erachtet, und nicht unbesehen eine von den Pflichtigen anlÃ¤sslich des Verkaufs der Liegenschaft zur Anwendung gebrachte "Praktiker-Methode" Ã¼bernimmt.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Im Zusammenhang mit der Realwertmethode (5. Ansatz) und der Ertragswertmethode (6. Ansatz) steht die RÃ¼ge, die von der Expertin berechnete BruttogeschossflÃ¤che der betroffenen Liegenschaft sei zu klein ausgefallen, indem ein Raum im Untergeschoss nicht miteinberechnet wurde. Wie die Rekurskommission zutreffend ausgefÃ¼hrt hat, hat die Expertin im ErgÃ¤nzungsgutachten in nachvollziehbarer Weise erklÃ¤rt, weshalb sie diesen Raum (sogar zugunsten der Pflichtigen) nicht in die FlÃ¤chenberechnung miteinbezogen, ihn beim mutmasslichen Mietwert jedoch berÃ¼cksichtigt habe; es ist auf die entsprechenden AusfÃ¼hrungen zu verweisen. Dass die Rekurskommission dabei festgehalten hat, die BruttogeschossflÃ¤che sei letztlich nicht entscheidend, trifft zu. Denn bei der Ertragswertmethode ist in erster Linie nicht die FlÃ¤che an sich, sondern der Wert hinsichtlich der NutzungsmÃ¶glichkeit eines Raumes entscheidend (vgl. Richner et al., § 220 N. 204). Dies gilt gleichermassen fÃ¼r die Realwertmethode, da die Expertin den relativen Landwert mit der Lageklassemethode â und damit unabhÃ¤ngig von der BruttogeschossflÃ¤che â ermittelt hat (vgl. Richner et al., § 220 N. 142). Die RÃ¼ge ist unsubstanziiert und daher nicht weiter zu behandeln, weil die Pflichtigen nicht auf diese ErklÃ¤rungen eingehen, sondern lediglich wiederholt pauschal behaupten, die entsprechende Berechnung sei falsch vorgenommen worden. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b>Gleich verhÃ¤lt es sich mit dem von den Pflichtigen infrage gestellten Landwert. Dass die Expertin zu seiner Bestimmung die Lageklassenmethode angewendet hat, ist vorliegend nicht zu beanstanden, zumal das Bundesgericht im eingangs angefÃ¼hrten Entscheid (BGE 128 II 74 5c.aa) ausdrÃ¼cklich auf diese Methode hingewiesen hat (ZStP 2001, S. 217, E. 2.e; Richner et al., § 220 N. 144). Soweit die Pflichtigen den Berechnungsansatz des Landwerts infrage stellen und die darauf beruhende Realwertmethode (Ansatz 5) unberÃ¼cksichtigt haben wollen, versuchen sie eigenes Fachwissen gegen dasjenige der Expertin zu stellen, indem sie ausfÃ¼hrliche eigene Berechnungen anstellen. Der Beschwerdeschrift ist zu entnehmen, dass die Absicht dahinter darin besteht, unter den Steuerfreibetrag zu fallen. Um mÃ¶glichst fÃ¼r sie gÃ¼nstige Rechnungsposten zu erhalten, lassen die Pflichtigen auch die Berechnung des Querschnitts der AussenwÃ¤nde nicht aus, welchen sie individuell und nicht mit einem Durchschnittswert berechnet haben wollen. Eine solche ergebnisorientiert vorgenommene Rechnung erweckt indes den Anschein von Rechtsmissbrauch und ist daher nicht weiter zu prÃ¼fen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Das vorliegende Gutachten erweist sich als vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet und widerspruchsfrei, und die Expertin weist sich als sachkundig und unbefangen aus. Unter diesen UmstÃ¤nden gilt der Grundsatz der freien BeweiswÃ¼rdigung mit der EinschrÃ¤nkung, dass von einem amtlichen Gutachten nicht "ohne zwingende GrÃ¼nde" abzuweichen ist. Dies deshalb, weil ein Gutachter unter die Strafandrohung von Art. 307 des Schweizerischen Strafgesetzbuchs vom 21. Dezember 1937 (StGB) fÃ¤llt und dem Gutachten daher ein hÃ¶herer Beweiswert zuerkannt wird als bspw. einem Parteigutachten (BGr, 10. Januar 2008, U 599/06 E. 3.3; ASA 77 [2009] S. 667). Da vorliegend keine solchen GrÃ¼nde bestehen, hat sich die Steuerrekurskommission zu Recht allein auf das Gutachten abgestÃ¼tzt. Demzufolge hat sie auch das rechtliche GehÃ¶r nicht verletzt, wenn sie die von den Pflichtigen zusÃ¤tzlich als Beweismittel anerbotenen Unterlagen nicht berÃ¼cksichtigt hat. Ferner ist auch nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat im Einspracheentscheid nicht mehr auf seinen EinschÃ¤tzungsvorschlag eingegangen war, nachdem keine Einigung erzielt werden konnte.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>In prozessualer Hinsicht wenden die Pflichtigen schliesslich ein, die Rekurskommission habe im Rahmen der Berechnung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer die im Einspracheverfahren noch streitigen Marderabwehrkosten als Neuinvestition nun zwar zum Abzug zugelassen, eine Gutheissung des Rekurses in diesem Punkt sei jedoch unterblieben. Dies ist deshalb richtig, weil es sich dabei nicht um einen gesonderten Rekursantrag gehandelt hat. Vielmehr sind diese Kosten als Aufwendungen im Sinn von § 221 lit. a StG in die Berechnung eingeflossen, wobei dies im Ergebnis keine Ãnderung zugunsten der Pflichtigen zur Folge gehabt hat, weil der Verkehrswert gemÃ¤ss Gutachten nunmehr tiefer ausgefallen ist. Im Einzelnen ist auf die entsprechenden AusfÃ¼hrungen der Rekurskommission zu verweisen. </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung1">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 2'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>