<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <p class="MsoPlainText">A. Par contrat du 12 novembre 1992, T. SA a remis à</p> <p class="MsoPlainText">bail à K., à compter du 1er janvier 1993, un appartement de 4</p> <p class="MsoPlainText">pièces sis [...] à La Chaux-de-Fonds. Un conflit quant au loyer</p> <p class="MsoPlainText">initial et à une première notification de hausse a conduit les parties</p> <p class="MsoPlainText">devant l'Autorité régionale de conciliation de La Chaux-de-Fonds. La con-</p> <p class="MsoPlainText">ciliation a abouti et une transaction judiciaire a été passée. Aux termes</p> <p class="MsoPlainText">de celle-ci, il a été convenu que le loyer serait de 900 francs, plus 140</p> <p class="MsoPlainText">francs d'acompte sur charges, dès le 1er janvier 1993 et que les bases de</p> <p class="MsoPlainText">calcul dudit loyer seraient les suivantes : taux hypothécaire de 6,75 %,</p> <p class="MsoPlainText">IPC de 134.5 points et frais d'exploitation au 31 décembre 1992. En outre,</p> <p class="MsoPlainText">toute réserve de la part du bailleur a été supprimée.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Sur formule de hausse datée du 3 juin 1993, la société baille-</p> <p class="MsoPlainText">resse a notifié au locataire une baisse de loyer de 8 francs par mois,</p> <p class="MsoPlainText">faisant passer, avec effet au 1er octobre 1993, le loyer mensuel net de</p> <p class="MsoPlainText">900 francs à 892 francs. Ladite baisse était motivée comme suit : "Nouveau</p> <p class="MsoPlainText">taux hypothécaire 6,5 % (- 1,96 %), nouvel indice mars 1993, de 138.0</p> <p class="MsoPlainText">points (+ 1,1 %), hausse de coûts expl. jusqu'en décembre 1992. Réserve</p> <p class="MsoPlainText">d'augmentation : 1 %".</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par lettre du 16 juin 1993, K. a sollicité de la géran-</p> <p class="MsoPlainText">ce D. (représentante de la société bailleresse) qu'elle revoie ses cal-</p> <p class="MsoPlainText">culs de baisse, et qu'en particulier elle les fonde sur un nouveau taux</p> <p class="MsoPlainText">hypothécaire de référence de 6 %. Par lettre du 21 juin 1993, la gérance</p> <p class="MsoPlainText">D. a refusé de donner suite à cette demande. K. a alors saisi</p> <p class="MsoPlainText">du litige l'Autorité régionale de conciliation le 6 juillet 1993.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Ensuite, sur formule officielle datée du 26 novembre 1993, la</p> <p class="MsoPlainText">société bailleresse a notifié au locataire une baisse de loyer de 10</p> <p class="MsoPlainText">francs par mois, faisant passer, avec effet au 1er décembre 1993, le loyer</p> <p class="MsoPlainText">mensuel net de 892 francs à 882 francs. Ladite baisse était motivée par</p> <p class="MsoPlainText">"l'élimination de la cave selon séance du 23 novembre 1993". Ensuite, sur</p> <p class="MsoPlainText">formule officielle datée du 9 décembre 1993, la société bailleresse a no-</p> <p class="MsoPlainText">tifié au locataire une nouvelle baisse de loyer de 42 francs par mois,</p> <p class="MsoPlainText">faisant passer, avec effet au 1er avril 1994, le loyer mensuel net de 882</p> <p class="MsoPlainText">francs à 840 francs. Ladite baisse était motivée comme suit : "Nouveau</p> <p class="MsoPlainText">taux hypothécaire 5,5 % (- 4,76 %). Nouvelle base : taux hypothécaire</p> <p class="MsoPlainText">5,5 %, indice mars 1993, de 138.0 points, hausse de coûts exploitation</p> <p class="MsoPlainText">jusqu'en décembre 1992. Réserve d'augmentation : 1 %".</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> K. n'a pas formellement saisi l'Autorité régionale de</p> <p class="MsoPlainText">conciliation d'une requête contestant les deux dernières notifications de</p> <p class="MsoPlainText">baisse de loyer. Il a simplement joint, par courrier du 13 décembre 1993 à</p> <p class="MsoPlainText">l'adresse de l'autorité de conciliation, une photocopie de l'avis de bais-</p> <p class="MsoPlainText">se du 26 novembre 1993 au dossier 117/93 ouvert à la suite de sa requête</p> <p class="MsoPlainText">du 6 juillet 1993. Puis, par lettre du 21 janvier 1994, il a proposé à la</p> <p class="MsoPlainText">gérance D. un accord tendant à fixer le loyer mensuel net à 857 francs</p> <p class="MsoPlainText">dès le 1er octobre 1993 (baisse effective de 4,75 %), à 837 francs dès le</p> <p class="MsoPlainText">1er décembre 1993 (fixation de la diminution de loyer suite à la suppres-</p> <p class="MsoPlainText">sion de la cave à 20 francs par mois), la notification de baisse pour le</p> <p class="MsoPlainText">1er avril 1994 devant selon lui être suspendue jusqu'au règlement du dé-</p> <p class="MsoPlainText">saccord sur les deux baisses précédentes. Enfin, par lettre du 11 février</p> <p class="MsoPlainText">1994, il a avisé l'autorité de conciliation que ses propositions d'arran-</p> <p class="MsoPlainText">gement avaient été rejetées le 8 février 1994 par la gérance D. et qu'en</p> <p class="MsoPlainText">conséquence la séance de conciliation prévue pour le 14 mars 1994 devrait</p> <p class="MsoPlainText">avoir lieu. L'intimée quant à elle a transmis, le 9 décembre 1993, à l'au-</p> <p class="MsoPlainText">torité, une copie de la notification de baisse faisant passer le loyer</p> <p class="MsoPlainText">mensuel net de 882 francs à 840 francs dès le 1er avril 1994.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Après avoir fait défaut à une première séance de conciliation</p> <p class="MsoPlainText">fixée le 13 janvier 1994, la société bailleresse a fait défaut une nouvel-</p> <p class="MsoPlainText">le fois à la séance du 14 mars 1994 (appointée suite au premier défaut,</p> <p class="MsoPlainText">selon l'art.11 al.2 LICO), de sorte que la conciliation fût réputée avoir</p> <p class="MsoPlainText">échoué.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> K. a saisi le Tribunal civil du district de La Chaux-</p> <p class="MsoPlainText">de-Fonds d'une requête datée du 11 avril 1994, en concluant à ce que son</p> <p class="MsoPlainText">loyer net mensuel soit fixé à 857.25 francs dès le 1er octobre 1993 (dimi-</p> <p class="MsoPlainText">nution de 4.75 % au vu de la variation du taux hypothécaire), à 837.25</p> <p class="MsoPlainText">francs dès le 1er décembre 1993 (diminution de 20 francs faisant suite à</p> <p class="MsoPlainText">la suppression de la cave) et à 797.40 francs dès le 1er avril 1994 (dimi-</p> <p class="MsoPlainText">nution de 4,76 % au vu de la variation du taux hypothécaire).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">B. Dans son jugement du 10 octobre 1994, le président du Tribunal</p> <p class="MsoPlainText">civil du district de La Chaux-de-Fonds a retenu que le locataire avait</p> <p class="MsoPlainText">droit, dès le 1er octobre 1993 (date correspondant au plus prochain terme</p> <p class="MsoPlainText">de résiliation du contrat de bail) à une baisse de loyer de 4,5 %, ce qui</p> <p class="MsoPlainText">fait passer le loyer mensuel net de 900 francs à 859.50 francs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En revanche, le juge a déclaré irrecevables les conclusions re-</p> <p class="MsoPlainText">latives aux deux autres notifications de baisse de loyer, soit aux réduc-</p> <p class="MsoPlainText">tions de loyer à compter de dates postérieures au 1er octobre 1993, au</p> <p class="MsoPlainText">motif que ces réductions n'avaient pas fait l'objet, en temps voulu, de</p> <p class="MsoPlainText">contestations claires de la part du locataire. En conséquence, il a mis à</p> <p class="MsoPlainText">la charge du demandeur les trois quarts des frais de la cause et a laissé</p> <p class="MsoPlainText">le quart restant à la charge de la défenderesse, en compensant les dépens.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">C. K. recourt contre ce jugement en concluant à ce qu'il</p> <p class="MsoPlainText">soit cassé, sauf en ce qu'il a trait à la diminution de loyer de 4,5 % à</p> <p class="MsoPlainText">partir du 1er octobre 1993, que le loyer net mensuel soit fixé à 844.50</p> <p class="MsoPlainText">francs dès le 1er décembre 1993 (diminution de 15 francs suite à la sup-</p> <p class="MsoPlainText">pression de la cave) et à 804 francs dès le 1er avril 1994 (diminution de</p> <p class="MsoPlainText">4,76 % suite à la variation du taux hypothécaire), subsidiairement à ce</p> <p class="MsoPlainText">que la cause soit renvoyée à l'instance inférieure.</p> <p class="MsoPlainText"> Concernant la baisse de loyer de 10 francs par mois dès le 1er</p> <p class="MsoPlainText">décembre 1993 suite à la suppression de la cave, il allègue avoir fait</p> <p class="MsoPlainText">savoir à la gérance D., par courrier du 15 décembre 1993, qu'il consi-</p> <p class="MsoPlainText">dérait cette diminution comme insuffisante. Il a transmis cette notifica-</p> <p class="MsoPlainText">tion de baisse à l'autorité de conciliation le 13 décembre 1993, ainsi que</p> <p class="MsoPlainText">la correspondance échangée avec la gérance sur ce point par une seconde</p> <p class="MsoPlainText">lettre datée du 11 février 1994. Ainsi, la question des conséquences fi-</p> <p class="MsoPlainText">nancières de la suppression de la cave aurait bien été soumise à l'autori-</p> <p class="MsoPlainText">té de conciliation. En outre, cette question a été abordée lors de l'au-</p> <p class="MsoPlainText">dience du tribunal de district du 10 octobre 1994, et les parties se sont</p> <p class="MsoPlainText">alors mises d'accord sur le fait que la suppression de la cave avait une</p> <p class="MsoPlainText">valeur économique mensuelle de 15 francs, le tribunal étant seulement ap-</p> <p class="MsoPlainText">pelé à statuer sur la date d'entrée en vigueur de la diminution de loyer.</p> <p class="MsoPlainText">Quant à la notification de baisse de loyer de 42 francs par mois dès le</p> <p class="MsoPlainText">1er avril 1994 suite à la variation du taux hypothécaire, il prétend que</p> <p class="MsoPlainText">le fait d'avoir simplement transmis le formulaire à l'autorité de conci-</p> <p class="MsoPlainText">liation est suffisant pour considérer que cette dernière a valablement été</p> <p class="MsoPlainText">saisie des contestations suscitées par ladite baisse. En effet, dans la</p> <p class="MsoPlainText">mesure où il ne contestait pas en soi le calcul effectué par la gérance</p> <p class="MsoPlainText">D., mais les deux diminutions de loyer précédentes, desquelles dépen-</p> <p class="MsoPlainText">daient directement la troisième diminution en cause, il n'aurait pas eu</p> <p class="MsoPlainText">besoin de formuler une contestation expresse à l'encontre de cette derniè-</p> <p class="MsoPlainText">re. Dès lors, ses conclusions devant le tribunal de district relatives aux</p> <p class="MsoPlainText">deux dernières diminutions de loyer seraient non seulement recevables,</p> <p class="MsoPlainText">mais s'avéraient également bien fondées quant à leur objet. Enfin, concer-</p> <p class="MsoPlainText">nant les frais et dépens de l'instance devant le tribunal de district, il</p> <p class="MsoPlainText">estime qu'une application stricte du tarif légal se révèle disproportion-</p> <p class="MsoPlainText">née dans le cas d'une procédure orale comme en l'espèce.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">D. Dans ses observations, le président du Tribunal civil du dis-</p> <p class="MsoPlainText">trict de La Chaux-de-Fonds maintient que le recourant n'a pas saisi clai-</p> <p class="MsoPlainText">rement l'autorité de conciliation d'un autre litige que celui exposé dans</p> <p class="MsoPlainText">sa requête du 6 juillet 1993, ayant trait à la baisse de loyer à interve-</p> <p class="MsoPlainText">nir au 1er octobre 1993 par suite d'une baisse du taux hypothécaire. Aucu-</p> <p class="MsoPlainText">ne requête subséquente concernant les deux autres notifications de baisse</p> <p class="MsoPlainText">de loyer, même sommairement motivée, n'est parvenue à l'autorité de conci-</p> <p class="MsoPlainText">liation et n'a été adressée à l'adverse partie, de sorte que l'irrecevabi-</p> <p class="MsoPlainText">lité des conclusions y ayant trait devrait être confirmée. Quant aux frais</p> <p class="MsoPlainText">de la procédure, l'application en plein de l'arrêté concernant le tarif</p> <p class="MsoPlainText">des frais de procédure se justifierait dans le cas d'espèce, au vu de la</p> <p class="MsoPlainText">complexité de l'affaire quant à l'établissement des faits.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> L'intimée ne fournit pas de véritable observations, mais se bor-</p> <p class="MsoPlainText">ne à déclarer dans un courrier du 2 décembre 1994 qu'elle réfute les argu-</p> <p class="MsoPlainText">ments développés dans le recours.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C O N S I D E R A N T</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-</p> <p class="MsoPlainText">vable. </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Selon l'article 274a al.1 CO, les cantons instituent des autori-</p> <p class="MsoPlainText">tés cantonales, régionales ou communales de conciliation qui sont char-</p> <p class="MsoPlainText">gées, dans toute question relative aux baux de choses immobilières, de</p> <p class="MsoPlainText">concilier les parties et de tenter, en cas de litige, de les amener à un</p> <p class="MsoPlainText">accord, éventuellement de rendre les décisions prévues par la loi. L'ac-</p> <p class="MsoPlainText">cord vaut transaction judiciaire (art.274e al.1 CO). En ce qui concerne</p> <p class="MsoPlainText">les litiges portant sur les baux d'habitation et de locaux commerciaux,</p> <p class="MsoPlainText">les cantons ont l'obligation de prévoir une procédure simple, rapide et</p> <p class="MsoPlainText">gratuite devant l'autorité de conciliation (art.274d al.1 et 2 CO), cette</p> <p class="MsoPlainText">dernière devant, par ailleurs, appliquer la maxime inquisitoriale</p> <p class="MsoPlainText">(art.274d al.3 CO). Si aucun accord n'est trouvé, l'autorité statue dans</p> <p class="MsoPlainText">les cas où la loi le prévoit; dans les autres cas, elle constate l'échec</p> <p class="MsoPlainText">de la tentative de conciliation (art.274e al.2 CO). La partie qui persiste</p> <p class="MsoPlainText">dans sa demande ou qui a succombé devant l'autorité de conciliation a la</p> <p class="MsoPlainText">faculté de saisir le juge dans les 30 jours (art.274f CO). En conséquence,</p> <p class="MsoPlainText">toute contestation portant sur des baux d'habitation et de locaux commer-</p> <p class="MsoPlainText">ciaux doit faire l'objet d'une tentative de conciliation préalable obli-</p> <p class="MsoPlainText">gatoire (ATF 118 II 307).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> L'exigence de cette conciliation préalable est confirmée par</p> <p class="MsoPlainText">l'article 16 al.1 de la loi d'introduction des titres huitième et huitième</p> <p class="MsoPlainText">bis du code des obligations (LICO), lequel stipule que nul n'est admis à</p> <p class="MsoPlainText">saisir l'autorité judiciaire d'un litige portant sur un bail d'habitation</p> <p class="MsoPlainText">ou de locaux commerciaux, s'il n'a introduit l'instance et comparu devant</p> <p class="MsoPlainText">l'autorité régionale de conciliation. Aux termes de l'article 7 al.1 LICO,</p> <p class="MsoPlainText">les autorités de conciliation sont saisies par une requête motivée, même</p> <p class="MsoPlainText">simplement, en deux exemplaires, avec pièces à l'appui. La requête est</p> <p class="MsoPlainText">introductive d'instance (art.7 al.3 LICO).</p> <p class="MsoPlainText">3. La notification de baisse de loyer, signifiée sur formule offi-</p> <p class="MsoPlainText">cielle datée du 3 juin 1993, faisant passer avec effet au 1er octobre 1993</p> <p class="MsoPlainText">le loyer mensuel net de 900 francs à 892 francs, a fait l'objet par le</p> <p class="MsoPlainText">recourant d'une contestation adressée le 6 juillet 1993 à l'Autorité ré-</p> <p class="MsoPlainText">gionale de conciliation de La Chaux-de-Fonds. La diminution de loyer fai-</p> <p class="MsoPlainText">sait suite à la baisse du taux hypothécaire. Le jugement attaqué a corrigé</p> <p class="MsoPlainText">avec raison les calculs opérés par l'intimée, réduisant de 4,5 % le loyer</p> <p class="MsoPlainText">mensuel net à partir du 1er octobre 1993, soit faisant passer ledit loyer</p> <p class="MsoPlainText">de 900 francs à 859.50 francs et retenant comme nouvelle base un taux hy-</p> <p class="MsoPlainText">pothécaire de 6 % et un IPC de 138.4 points. En revanche, le président du</p> <p class="MsoPlainText">Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds a rejeté les conclusions</p> <p class="MsoPlainText">du demandeurs relatives aux deux autres notifications de baisse de loyer</p> <p class="MsoPlainText">ultérieures, au motif que l'autorité de conciliation n'avait pas valable-</p> <p class="MsoPlainText">ment été saisie de manière préalable.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> a) En ce qui concerne la baisse de loyer relative à la suppres-</p> <p class="MsoPlainText">sion de la cave, datée du 26 novembre 1993 et portant effet au 1er décem-</p> <p class="MsoPlainText">bre 1993, le recourant s'est effectivement borné à transmettre le 13 dé-</p> <p class="MsoPlainText">cembre 1993 une copie de la notification, en ne précisant pas de manière</p> <p class="MsoPlainText">expresse qu'il en contestait le contenu. En revanche, son objection à cet-</p> <p class="MsoPlainText">te baisse (jugée insuffisante) ressort de sa correspondance du 21 janvier</p> <p class="MsoPlainText">1994 avec l'intimée, puis de son courrier adressé le 11 février 1994 à</p> <p class="MsoPlainText">l'autorité de conciliation. Quoiqu'il en soit, la question de savoir si</p> <p class="MsoPlainText">l'autorité de conciliation a été régulièrement saisie de ce litige parti-</p> <p class="MsoPlainText">culier peut rester ouverte en l'occurrence, car les parties ont ensuite</p> <p class="MsoPlainText">convenu que la suppression de la cave justifiait une diminution de loyer</p> <p class="MsoPlainText">mensuel de 15 francs lors de l'audience tenue le 10 octobre 1994 devant le</p> <p class="MsoPlainText">président du Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds. En effet,</p> <p class="MsoPlainText">selon l'article 181 CPC, la transaction judiciaire peut porter sur des</p> <p class="MsoPlainText">points qui, bien qu'étrangers au procès, sont litigieux entre les parties</p> <p class="MsoPlainText">ou entre l'une d'elles et un tiers. Or, à supposer que l'on retienne l'hy-</p> <p class="MsoPlainText">pothèse du jugement attaqué, soit que l'autorité de conciliation n'avait</p> <p class="MsoPlainText">pas été saisie préalablement de manière régulière, il faudrait considérer</p> <p class="MsoPlainText">que le litige portait sur un objet étranger au procès, et qu'une transac-</p> <p class="MsoPlainText">tion judiciaire en ce qui le concerne n'en est pas moins valable et empor-</p> <p class="MsoPlainText">te tous les effets d'un jugement définitif (art.182 CPC). En conséquence,</p> <p class="MsoPlainText">le juge de district n'avait pas à se prononcer sur la recevabilité ou le</p> <p class="MsoPlainText">bien fondé d'une conclusion relative à ce litige particulier, mais devait</p> <p class="MsoPlainText">par contre donner acte aux parties de l'existence de la transaction judi-</p> <p class="MsoPlainText">ciaire. Le jugement attaqué doit dès lors être cassé sur ce point et, com-</p> <p class="MsoPlainText">me le recourant ne conteste que l'importance de la diminution de loyer et</p> <p class="MsoPlainText">non son point de départ, la Cour de céans est en mesure de statuer au fond</p> <p class="MsoPlainText">et de donner acte aux parties qu'un accord portant sur une baisse de loyer</p> <p class="MsoPlainText">de 15 francs par mois dès le 1er décembre 1993 en raison de la suppression</p> <p class="MsoPlainText">de la cave a été valablement passé devant l'autorité judiciaire.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) En ce qui concerne la diminution de loyer relative à la va-</p> <p class="MsoPlainText">riation du taux hypothécaire, notifiée le 9 décembre 1993 et faisant pas-</p> <p class="MsoPlainText">ser le loyer mensuel net de 882 francs à 840 francs (- 4,76 %) dès le 1er</p> <p class="MsoPlainText">avril 1994, la contestation du recourant n'a pas été signifiée formelle-</p> <p class="MsoPlainText">ment par une requête auprès de l'autorité de conciliation, mais il ressort</p> <p class="MsoPlainText">du courrier qu'il a adressé à l'intimée le 21 janvier 1994 qu'il considé-</p> <p class="MsoPlainText">rait cette baisse de loyer comme "suspendue" dans la mesure où les litiges</p> <p class="MsoPlainText">relatifs aux notifications de baisse antérieures n'avaient pas encore été</p> <p class="MsoPlainText">liquidés. Or, ce serait faire preuve d'un formalisme excessif que d'exiger</p> <p class="MsoPlainText">du locataire qu'il adresse une nouvelle requête à l'autorité de concilia-</p> <p class="MsoPlainText">tion concernant une diminution de loyer dont il ne conteste pas l'ampleur</p> <p class="MsoPlainText">(contrairement aux deux baisses précédentes), mais seulement le loyer ser-</p> <p class="MsoPlainText">vant de référence pour appliquer cette diminution et par voie de consé-</p> <p class="MsoPlainText">quence la fixation du nouveau loyer, tant il va de soi que ladite diminu-</p> <p class="MsoPlainText">tion est liée à celles notifiées antérieurement. Il ne s'agit dès lors pas</p> <p class="MsoPlainText">d'un nouveau litige, mais simplement de la répercussion des autres contes-</p> <p class="MsoPlainText">tations pendantes.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> D'autre part, l'intimée a joint à son courrier adressé le 9 dé-</p> <p class="MsoPlainText">cembre 1993 à l'autorité de conciliation une copie de la diminution de</p> <p class="MsoPlainText">loyer précisément notifiée le 9 décembre 1993. Ainsi, bien que les deux</p> <p class="MsoPlainText">citations à comparaître à l'audience de conciliation, respectivement</p> <p class="MsoPlainText">adressées le 7 décembre 1993 pour le 13 janvier 1994 puis le 17 janvier</p> <p class="MsoPlainText">1994 pour le 14 mars 1994, faisaient suite formellement à la requête du 6</p> <p class="MsoPlainText">juillet 1993 portant sur la diminution de loyer signifiée le 3 juin 1993,</p> <p class="MsoPlainText">l'intimée devait bien avoir conscience que le litige englobait par la for-</p> <p class="MsoPlainText">ce des choses également la baisse de loyer signifiée le 9 décembre 1993.</p> <p class="MsoPlainText">En outre, exiger du recourant une requête séparée préalable à l'autorité</p> <p class="MsoPlainText">de conciliation concernant cette dernière baisse de loyer reviendrait à</p> <p class="MsoPlainText">créer une situation inéquitable pour le locataire et manifestement abusive</p> <p class="MsoPlainText">pour le bailleur. En effet, la baisse de loyer signifiée le 9 décembre</p> <p class="MsoPlainText">1993 doit être appliquée à partir du loyer mensuel net calculé en fonction</p> <p class="MsoPlainText">des baisses de loyer antérieures. Si l'on soutenait in casu l'exigence du</p> <p class="MsoPlainText">dépôt d'une requête formelle auprès de l'autorité de conciliation en ce</p> <p class="MsoPlainText">qui concerne la dernière notification de baisse, quand bien même ce n'est</p> <p class="MsoPlainText">pas l'ampleur de celle-ci qui est contestée mais le montant auquel elle</p> <p class="MsoPlainText">s'appliquait, le recourant ne pourrait bénéficier de la réduction de loyer</p> <p class="MsoPlainText">à laquelle il a droit qu'à partir du prochain terme de résiliation suivant</p> <p class="MsoPlainText">le dépôt d'une telle requête (art.270a al.1 CO), l'intimée profitant pour</p> <p class="MsoPlainText">sa part d'une situation que son double défaut aux audiences de concilia-</p> <p class="MsoPlainText">tion a contribué à créer puisque le problème de la répercussion des dimi-</p> <p class="MsoPlainText">nutions de loyer antérieures sur la dernière notification de baisse aurait</p> <p class="MsoPlainText">manifestement été abordé à cette occasion. Le jugement attaqué doit dès</p> <p class="MsoPlainText">lors être également cassé en ce qui concerne la diminution de loyer por-</p> <p class="MsoPlainText">tant effet dès le 1er avril 1994.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. La Cour de céans est en mesure de statuer au fond et de fixer le</p> <p class="MsoPlainText">loyer mensuel net dû par le recourant à 804.50 francs dès le 1er avril</p> <p class="MsoPlainText">1994. En effet, en considérant un loyer mensuel net de 859.50 francs (ré-</p> <p class="MsoPlainText">duction de 4,5 %) dès le 1er octobre 1993 puis de 844.50 francs (réduction</p> <p class="MsoPlainText">de 15 francs) dès le 1er décembre 1993, le loyer mensuel net doit être de</p> <p class="MsoPlainText">804.50 francs dès le 1er avril 1994 si l'on opère la réduction de 4,76 %</p> <p class="MsoPlainText">signifiée le 9 décembre 1993 (844.50 francs - 40 francs).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">5. Le recours étant admis quant aux griefs développés ci-dessus,</p> <p class="MsoPlainText">le chiffre 3 du dispositif du jugement attaqué relatif aux frais et dépens</p> <p class="MsoPlainText">doit également être cassé dans la mesure où, statuant au fond, la Cour de</p> <p class="MsoPlainText">céans fixe les frais et dépens de première et seconde instances. A cet</p> <p class="MsoPlainText">égard, il convient de relever que la méthode appliquée par le premier ju-</p> <p class="MsoPlainText">ge, soit de multiplier par vingt le montant annuel de la part de loyer</p> <p class="MsoPlainText">contestée, correspond à la lettre de la loi (art.3 al.2 CPC). La procédure</p> <p class="MsoPlainText">ne présentait toutefois pas de difficultés particulières et il n'y a dès</p> <p class="MsoPlainText">lors pas lieu en l'espèce d'appliquer le montant maximal prévu par</p> <p class="MsoPlainText">l'arrêté concernant le tarif des frais de procédure, de sorte que les</p> <p class="MsoPlainText">frais de première instance seront réduits de manière appropriée. L'inté-</p> <p class="MsoPlainText">gralité de ces frais ainsi qu'une indemnité de dépens doivent être mis à</p> <p class="MsoPlainText">la charge de l'intimée, celle-ci succombant aux prétentions du recourant.</p> <p class="MsoPlainText">Il en va de même pour la procédure de recours (art.152 al.1 CPC).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par ces motifs,</p> <p class="MsoPlainText"> LA COUR DE CASSATION CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Admet le recours et casse les chiffres 2, 3 et 4 du dispositif du</p> <p class="MsoPlainText"> jugement du 10 octobre 1994, confirmant ce dernier pour le surplus.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Statuant au fond :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2a. Donne acte aux parties qu'une transaction judiciaire a été passée en-</p> <p class="MsoPlainText"> tre elles le 10 octobre 1994, diminuant le loyer mensuel net du recou-</p> <p class="MsoPlainText"> rant de 15 francs dès le 1er décembre 1993 et fixant en conséquence</p> <p class="MsoPlainText"> ledit loyer net à 844.50 francs par mois dès cette date;</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b. Dit que le recourant a droit à une diminution supplémentaire de loyer</p> <p class="MsoPlainText"> de 4,76 % dès le 1er avril 1994 et fixe en conséquence le loyer men-</p> <p class="MsoPlainText"> suel net à 804.50 francs dès cette date;</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> c. Arrête les frais de première instance à 920 francs, avancés par le</p> <p class="MsoPlainText"> demandeur, et les met à la charge de la défenderesse;</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> d. Condamne la défenderesse à verser au demandeur une indemnité de dépens</p> <p class="MsoPlainText"> de première instance de 400 francs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. Fixe les frais de la procédure de recours à 440 francs, avancés par le</p> <p class="MsoPlainText"> recourant, et les mets à la charge de l'intimée.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. Condamne l'intimée à verser au recourant une indemnité de dépens de</p> <p class="MsoPlainText"> seconde instance de 400 francs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> </div></body></html>