<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2015.00051</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215952&amp;W10_KEY=13013514&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2015.00051</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.01.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 08.12.2016 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Steuerneutrale Ersatzbeschaffung; betriebsnotwendiges Anlagevermögen Es kann offengelassen werden, ob es sich bei der Pflichtigen um eine Immobilienverwaltungsgesellschaft, eine reine Betriebsgesellschaft oder gar um einen gemischten Betrieb handelt. So oder anders zählen die veräusserten Liegenschaften nicht zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen, weshalb keine steuerneutrale Ersatzbeschaffung vorliegen kann (E. 3.2.1). Ein Zwang zur Wiederbeschaffung von Wohnungen, wie bei einer echt betriebsnotwendigen Liegenschaft im Anlagevermögen, bestand für die Pflichtige nicht. Das Band zwischen den Ersatzobjekten und den zu ersetzenden Objekten ist offensichtlich weit weniger eng, als es bei einem echten Ersatzbeschaffungstatbestand zu sein hat. Hinzu kommt, dass die Pflichtige selbst ausführen lässt, dass die veräusserte Überbauung problematisches, dem Gesellschaftszweck nicht mehr optimal dienendes Aktivum darstelle (E. 3.2.2). Hinzu kommt weiter, dass gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung aufgrund der Veräusserungsabsicht der Pflichtigen die streitbetroffene Überbauung ohnehin ins Umlaufvermögen wechselte (E. 3.2.3). Kriterien zur Bemessung der Gerichtsgebühr. Einhaltung des Äquivalenzprinzips (E. 4.2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETRIEBSNOTWENDIGES ANLAGEVERMÃGEN">BETRIEBSNOTWENDIGES ANLAGEVERMÃGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBESCHAFFUNG">ERSATZBESCHAFFUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 28 Abs. III StG</span><br/><span class="gerade">§ 68 Abs. IV StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. III lit. g StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=29101" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2015.00051</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. Januar 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Stefanie Peter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt C, vertreten durch die Kommission fÃ¼r Grundsteuern, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die A AG mit Sitz in C verkaufte am 21. Juni 2013 die Siedlung D (GrundstÃ¼cke Kat.Nr. 01 und 02, 2'515 m2 bzw. 7'724 m2 FlÃ¤che, GebÃ¤ude E-Strasse 03, 04 und 05, 06 und 07 bzw. E-Strasse 08/F-Strasse 09 und 10) zum Preis von Fr. â¦ an die I AG. Entgegen dem Antrag der Pflichtigen auf Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zufolge Ersatzbeschaffung auferlegte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt C der Pflichtigen am 26. Februar 2014 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Eine hiergegen erhobene Einsprache hiess die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt C am 31. MÃ¤rz 2014 teilweise gut und reduzierte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦. Sie berÃ¼cksichtigte dabei seitens der Pflichtigen geltend gemachte korrigierte Anlagekosten, einen Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zufolge Ersatzbeschaffung verweigerte sie indessen erneut. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Am 31.</span> <span>MÃ¤rz 2015 wies das Steuerrekursgericht einen von der Pflichtigen hiergegen erhobenen Rekurs ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 26. Mai 2015 erhob die Pflichtige beim Verwaltungsgericht Beschwerde und beantragte sinngemÃ¤ss, die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer sei infolge Ersatzbeschaffung aufzuschieben; ev. sei die Sache zur SachverhaltsergÃ¤nzung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen oder der Sachverhalt direkt durch das Verwaltungsgericht zu ergÃ¤nzen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Sachverhalt1">Die Beschwerdegegnerin beantragte am 9. Juli 2015 Abweisung des Rechtsmittels, unter Zusprechung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung, auch fÃ¼r das Rekursverfahren. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest. Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Rekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.<span> </span>h. auf ErmessenÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen erhoben. Dabei ist der GrundstÃ¼ckgewinn gemÃ¤ss § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird indessen aufgeschoben bei vollstÃ¤ndiger oder teilweiser VerÃ¤usserung eines zum betriebsnotwendigen AnlagevermÃ¶gen gehÃ¶renden GrundstÃ¼cks, soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb eines neuen oder zur Verbesserung eines eigenen ErsatzgrundstÃ¼cks im Kanton mit gleicher Funktion verwendet wird (§ 216 Abs. 3 lit. g StG; Art. 8 Abs. 4 in Verbindung mit Art. 12 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 4. Dezember 1990 Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG]).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b>§ 216 Abs. 3 lit. g StG engt die steuerneutrale Ersatzbeschaffung auf den Bereich der zum betriebsnotwendigen AnlagevermÃ¶gen gehÃ¶renden GrundstÃ¼cke ein, wobei es sich sowohl beim ausscheidenden als auch beim wiederbeschafften VermÃ¶gensgegenstand um ein betriebsnotwendiges Anlagegut handeln muss. Die Mittel aus dem Verkauf eines nicht betriebsnotwendigen Wirtschaftsguts kÃ¶nnen demnach nicht steuerneutral in betriebsnotwendiges AnlagevermÃ¶gen reinvestiert werden (vgl. Markus Reich/Marina ZÃ¼ger in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, 2. A., Basel 2008, Art. 30 DBG N. 5). Betriebsnotwendig sind WirtschaftsgÃ¼ter, die nach ihrer Zweckbestimmung unmittelbar der Leistungserstellung des Betriebs dienen und ohne BeeintrÃ¤chtigungen des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht verÃ¤ussert werden kÃ¶nnen (Markus Reich in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2. A., Basel/Genf/MÃ¼nchen 2002, Art. 8 StHG N. 71, auch zum Folgenden und mit Hinweisen; Reich/ZÃ¼ger, in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Art. 30 DBG N. 6). Die betriebsnotwendigen VermÃ¶genswerte bilden unerlÃ¤ssliche Bestandteile der betrieblichen Einheit; ihre VerÃ¤usserung wÃ¼rde zu einer substanziellen VerÃ¤nderung des Betriebs fÃ¼hren. Beurteilungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit bilden immer die betrieblichen VerhÃ¤ltnisse des Unternehmens. Ausgeschlossen ist jedoch die Ersatzbeschaffung von VermÃ¶gensgegenstÃ¤nden, die dem Unternehmen lediglich als VermÃ¶gensanlage oder durch ihren Ertrag dienen (vgl. § 28 Abs. 3 und § 68 Abs. 4 StG). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b>I<span>m Kreisschreiben Nr. 5 der EidgenÃ¶ssischen Steuerverwaltung (KS Nr. 5) werden die Voraussetzungen eines Immobilienbetriebs im Rahmen des Umstrukturierungssteuerrechts zur Umsetzung des am 1. Juli 2004 in Kraft getretenen Bundesgesetzes vom 3. Oktober 2003 Ã¼ber Fusion, Spaltung, Umwandlung und VermÃ¶gensÃ¼bertragung (FusG) konkretisiert. Diese Voraussetzungen kÃ¶nnen indessen nicht direkt auf die Ersatzbeschaffung im kantonalen Grundsteuerrecht Anwendung finden. Die SteuerneutralitÃ¤t eines Betriebs im Rahmen einer Umstrukturierung setzt voraus, dass die stillen Reserven weiterhin dem Betrieb dienen (objektive VerknÃ¼pfung der stillen Reserven), wÃ¤hrend im grundsteuerlichen Ersatzbeschaffungsrecht die objektive VerknÃ¼pfung der stillen Reserven mit dem betrieblichen Anlagegut gerade aufgehoben wird und die stillen Reserven auf ein Ersatzobjekt Ã¼bertragen werden. Aus der Tatsache, dass ein Immobilienkomplex als Betrieb im Sinn des KS Nr. 5 (Ziff. 3.2.2.3) qualifiziert werden kann, kann daher nicht zwingend abgeleitet werden, die einzelnen Immobilien stellten betriebliches AnlagevermÃ¶gen im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts dar (BGer, 2. April 2012, 2C_107/2011, E. 5.1). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Vorinstanz hat die Pflichtige zunÃ¤chst als Immobilienverwaltungsgesellschaft qualifiziert, weswegen ihre Liegenschaften, welche sie vermietet, Kapitalanlageliegenschaften darstellten. Hernach hat die Vorinstanz im Sinn einer EventualbegrÃ¼ndung ausgefÃ¼hrt, der von der Pflichtigen gewÃ¼nschte Tatbestand der Ersatzbeschaffung sei selbst dann nicht gegeben, wenn die Pflichtige als reine Betriebsgesellschaft qualifiziert werde, da die seitens der Pflichtigen verÃ¤usserten Liegenschaften mit der Ausschreibung zum Verkauf ohnehin zum UmlaufvermÃ¶gen gewechselt hÃ¤tten. </p> <p class="Erwgung2">Die Pflichtige vertritt demgegenÃ¼ber die Auffassung, sie sei eine echte Betriebsgesellschaft und ihre Liegenschaften wÃ¼rden zu ihrem betrieblichen AnlagevermÃ¶gen gehÃ¶ren, da sie nicht austauschbare Kapitalanlageobjekte darstellten, sondern eigens im Rahmen ihrer "stÃ¤dtebaulichen, gemeinnÃ¼tzigen und wohnbau- und sozialpolitischen ZweckerfÃ¼llung massgeschneidert" gehalten wÃ¼rden. Sie habe mit Ausnahme der Siedlung D noch nie Liegenschaften verÃ¤ussert. Es habe sich im Laufe der Zeit herausgestellt, dass die Siedlung D der Zweckverfolgung der Pflichtigen nicht mehr optimal gedient habe. Der ErlÃ¶s aus dem Verkauf sei in zwei Siedlungen ("G" und "H") reinvestiert worden. Hinzu komme, dass die Pflichtige im gemeinnÃ¼tzigen Segment des Wohnungsbaus tÃ¤tig sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>TatsÃ¤chlich kann die Frage, ob die Pflichtige als Immobilienverwaltungsgesellschaft oder als reine Betriebsgesellschaft oder gar als gemischter Betrieb zu qualifizieren ist, vorliegend offengelassen werden. So oder anders zÃ¤hlen jedenfalls die verÃ¤usserten Liegenschaften und wohl auch die neu erworbenen Siedlungen "G" und "H" nicht zum betriebsnotwendigen AnlagevermÃ¶gen der Pflichtigen â nur unter dieser Voraussetzung kÃ¤me eine Ersatzbeschaffung Ã¼berhaupt in Betracht (vgl. E. 2.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Die Siedlung D mag zwar in einem landlÃ¤ufigen Sinn "betriebsnotwendig" fÃ¼r die GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit der Pflichtigen gewesen sein, in dem die Pflichtige tatsÃ¤chlich ihren statutarischen Zweck (die ZurverfÃ¼gungstellung von Wohnungen) gÃ¤nzlich ohne derartige Objekte bzw. MehrfamilienhÃ¤user nicht erfÃ¼llen kÃ¶nnte. Das bedeutet aber nicht, dass die streitbetroffenen Immobilien auch im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwendig waren. Denn ein Zwang zur Wiederbeschaffung von Wohnungen wie bei einer echt betriebsnotwendigen Liegenschaft im AnlagevermÃ¶gen bestand fÃ¼r die Pflichtige nicht: Sie hÃ¤tte die flÃ¼ssigen Mittel auch anderweitig investieren, ev. ausschÃ¼tten kÃ¶nnen, verfÃ¼gte sie doch gemÃ¤ss ihrer eigenen Darstellung auch nach der VerÃ¤usserung der Siedlung D mit 31 Wohnungen im Sommer 2013 noch immer Ã¼ber 350 Wohnungen. Wenn die Pflichtige den ErlÃ¶s aus dem Verkauf von der Siedlung D wieder in zwei WohnÃ¼berbauungen ("G" und "H") investierte, erfÃ¼llen auch diese Objekte zwar wohl ihre Funktion im Betrieb der Pflichtigen. Diese Objekte sind jedoch nicht dermassen unmittelbar betriebsnotwendig, wie es fÃ¼r eine steuerneutrale Ersatzbeschaffung unbedingt erforderlich ist. Die VerÃ¤usserung der Siedlung D hat damit nicht die VerÃ¤usserung eines unerlÃ¤sslichen Bestandteils der betrieblichen Einheit bedeutet oder hÃ¤tte gar zu einer substanziellen VerÃ¤nderung des Betriebs gefÃ¼hrt, wÃ¤ren aus dem VerkaufserlÃ¶s nicht die neuen WohnÃ¼berbauungen errichtet worden. Damit ist vorliegend das Band zwischen den Ersatzobjekten und den zu ersetzenden Objekten offensichtlich weit weniger eng als es bei einem echten Ersatzbeschaffungstatbestand zu sein hat. </p> <p class="Erwgung3">Hinzu kommt, dass die Pflichtige selbst ausfÃ¼hren lÃ¤sst, der VerÃ¤usserungsentscheid fÃ¼r die Siedlung D sei deswegen gefallen, weil diese Ãberbauung nach Auffassung der Gesellschaftsorgane als problematisches, dem Gesellschaftszweck nicht mehr optimal dienendes Aktivum galt. Vor Vorinstanz hat die Pflichtige hierzu weiter ausgefÃ¼hrt, dass sie sehr erschwingliche und familienfreundliche Wohnungen halten wolle. Ihr durchschnittliches Preisband der monatlichen Mieten liege schwergewichtig zwischen Fr. â¦ und Fr. â¦. DemgegenÃ¼ber habe das Preisband bei der Siedlung D mit Fr. â¦ bis Fr. â¦ deutlich hÃ¶her gelegen. Dies erklÃ¤rt die Darstellung der Pflichtigen, wonach die Siedlung D einfach nicht (mehr) in ihr Immobilienportefeuille gepasst habe. Damit ist aber gleichzeitig auch ausgefÃ¼hrt, dass die Siedlung D jedenfalls im relevanten Zeitpunkt der VerÃ¤usserung eben gerade nicht ein fÃ¼r die Pflichtige im Sinn des Ersatzbeschaffungsrechts betriebsnotwendiges AnlagevermÃ¶gen dargestellt hat.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Selbst wenn die Kriterien des KS Nr. 5 erfÃ¼llt wÃ¤ren, wÃ¼rde dies der Pflichtigen ebenso wenig helfen: Wie bereits die Vorinstanzen zutreffend festgestellt haben und auf welche AusfÃ¼hrungen zu verweisen ist, sind diese Kriterien nicht direkt auf die Ersatzbeschaffung im Grundsteuerrecht anwendbar (vgl. E. 2.3 vorstehend). </p> <p class="Erwgung3">Hinzu kommt weiter, dass gemÃ¤ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung aufgrund der VerÃ¤usserungsabsicht der Pflichtigen die streitbetroffene Ãberbauung ohnehin ins UmlaufvermÃ¶gen wechselte (BGer, 2. April 2012, 2C_107/2011, E. 4.3). Damit erÃ¼brigt es sich auch, die von der Pflichtigen verlangten zusÃ¤tzlichen SachverhaltsabklÃ¤rungen vorzunehmen oder die angebotenen Zeugen einzuvernehmen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b>Die Pflichtige ist eine rein privatrechtlich organisierte Aktiengesellschaft und als solche unbestrittenermassen auch nicht steuerbefreit. Inwieweit Exponenten der Stadt C in der Verwaltung der Gesellschaft mitwirken und inwieweit die Pflichtige selbst sich an Vorgaben des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus hÃ¤lt, ist fÃ¼r den vorliegenden Entscheid nicht von Bedeutung. Weder aus Bestimmungen der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 noch aus Art. 110 der Verfassung des Kantons ZÃ¼rich vom 27. Februar 2005 oder aus anderen gesetzlichen Vorschriften lÃ¤sst sich ableiten, dass die Besteuerung des GrundstÃ¼ckgewinns der Pflichtigen aufgrund dieser UmstÃ¤nde aufzuschieben wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung3">ErgÃ¤nzend ist hierzu auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz zu verweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Pflichtige kritisiert sodann die HÃ¶he der von der Vorinstanz verlangten GerichtsgebÃ¼hr von Fr. 40'000.-, da der angefochtene Entscheid kurz begrÃ¼ndet sei und sie als TrÃ¤gerin des verfassungsmÃ¤ssig geschÃ¼tzten bzw. gefÃ¶rderten gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus Kostenbefreiung oder mindestens eine bedeutende Herabsetzung der GerichtsgebÃ¼hr erwartet habe. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss § 150b Abs. 1 StG bemisst sich die GerichtsgebÃ¼hr im Rekursverfahren grundsÃ¤tzlich nach dem Zeitaufwand des Steuerrekursgerichts, nach der Schwierigkeit des Falls und â bei Verfahren mit einem bestimmbaren Streitwert â nach dem Streitwert oder dem tatsÃ¤chlichen Streitinteresse. GemÃ¤ss Abs. 2 derselben Bestimmung betrÃ¤gt die GerichtsgebÃ¼hr in der Regel Fr. 500.- bis Fr. 50'000.-. NÃ¤heres Ã¼ber die GebÃ¼hrenhÃ¶he im Verfahren vor Steuerrekursgericht regelt die GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr), welche fÃ¼r Verfahren mit einem Streitwert von Ã¼ber Fr. 1'000'000.- einen GebÃ¼hrenrahmen von Fr. 20'000.- bis Fr. 50'000.- vorsieht. </p> <p class="Urteilstext">Die vorinstanzliche GebÃ¼hrenfestsetzung liegt beim hier gegebenen Streitwert von knapp Fr. â¦ jedenfalls innerhalb des von der GebV VGr vorgegebenen Rahmens. Der angefochtene Entscheid enthÃ¤lt die gesetzlichen Grundlagen und die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu den hier interessierenden Fragen und beurteilt das Begehren der Pflichtigen materiell. Eine Herabsetzung der GerichtsgebÃ¼hr wegen bloss formeller Verfahrenserledigung oder summarischer BegrÃ¼ndung war daher nicht angezeigt. Ebenso wenig gilt die Pflichtige als gemeinnÃ¼tzige Institution â womit offenbleiben kann, ob derartige Institutionen eine GebÃ¼hrenbefreiung geltend machen kÃ¶nnten. Die HÃ¶he der vorinstanzlichen GerichtsgebÃ¼hr ist damit nicht zu beanstanden und entspricht im Ãbrigen dem Ãquivalenzprinzip (vgl. BGer, 13. Dezember 2015, 2C_717/2015, E. 7.3).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung3">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu<span> (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG)</span>. </p> <p class="Urteilstext">Da die Aufwendungen der Beschwerdegegnerin fÃ¼r das vorliegende Verfahren nicht Ã¼ber das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer gewÃ¶hnlichen TÃ¤tigkeit erwartet werden darf, hat sie keinen Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung <span>(§ 152 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und </span><span>§ </span><span>213 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG</span>). </p> <p class="Erwgung1">Die Verweigerung der EntschÃ¤digung im Rekursverfahren hÃ¤tte die Beschwerdegegnerin mit einer eigenen Beschwerde geltend machen mÃ¼ssen, da das ZÃ¼rcher Recht die MÃ¶glichkeit der Anschlussbeschwerde nicht vorsieht (RB 2001 Nr. 94). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 40'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 40'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>