Baurekursgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung G.-Nrn. R1S.2012.05147, R1S.2012.05149, R1S.2013.05002, R1S.2013.05104 und R1S.2013.05106 BRGE I Nr. 0019/2014 bis 0023/2014 Entscheid vom 28. Februar 2014 Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Hess, Baurichter Bruno Grossmann, Baurichter Walter Baumann, Gerichtsschreiber Andreas Mahler in Sachen Rekurrierende R1S.2012.05147 1. S. L. , [….] 2. D. R., [….] R1S.2012.05149 + R1S.2013.05106 C. AG, [….] R1S.2013.05002 + R1S.2013.05104 1. – 28. J. R. etc. [….] gegen Rekursgegnerinnen R1S.2012.05147, R1S.2012.05149, R1S.2013.05104 + R1S.2013.05106 1. Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich 2. Schweizerische Bundesbahnen SBB, Hochschulstrasse 6, 3000 Bern 65 R1S.2013.05002 1. Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich 2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich 3. Schweizerische Bundesbahnen SBB, Hochschulstrasse 6, 3000 Bern 65 Mitbeteiligte R1S.2012.05147 3. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich R1S.2012.05147 Seite 2 betreffend R1S.2012.05147 + R1S.2012.05149 Bausektionsbeschluss Nr. BE 1742/12 vom 20. November 2012; Baubewi l- ligung für Geschäftshaus und Parkierungsanlage R1S.2013.05002 Bausektionsbeschluss Nr. BE 1742/12 vom 20. November 2012 und Ve rfü- gung der Baudirektion Kanton Zürich BVV 12 -0848 vom 3. Juli 2012; Ba u- bewilligung bzw. gewässerschutzrechtliche Bewilligung für Geschäft shaus und Parkierungsanlage, R1S.2013.05104 + R1S.2013.05106 Bausektionsbeschluss BE Nr. 1438/13 vom 3. September 2013; Baubewi l- ligung für Geschäftshaus und Parkierungsanlage (Abänderungspläne zu BE 1742/12), _______________________________________________________ hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 20. November 2012 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich den Schweizerischen Bundesbahnen SBB die baurechtliche Bewill i- gung für den N eubau eines Geschäftshauses auf dem Grundstück Kat.-Nr. RI5374 an der Bellerivestrasse 257, 259 und 261 in Zürich. Gleichzeitig wurde die gewässerschutz -, konzessions- und altlastenrechtli- che Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 3. Juli 2012 für das Bauvorhaben eröffnet.insgesant B. Gegen den baurechtlichen Entscheid erhoben S. L. und D. R. (nachfolgend Rekurrentschaft 1) mit gemeinsamer Eingabe vom 21. Dezember 2012 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Ka ntons Zürich und bea n- tragten, die Baubewilligung sei zur Überarbeitung an die Vorinstanz z u- rückzuweisen. Eventualiter sei die Baubewilligung aufz uheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Den R ekurrentinnen sei eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen. Mit Eingabe vom 27. Dezember 2012 erhob auch die C. AG (nachfolgend Rekurrentin 2), fristgerecht Rekurs gegen den baurechtlichen Entscheid beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragte die Aufhebung des Entscheides, eventualiter dessen Ergä nzung mit verschi edenen Aufla- R1S.2012.05147 Seite 3 gen, alles unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekur s- gegnerschaft. Sowohl gegen den baurechtlichen Entscheid als auch gegen die konzess i- onsrechtliche Bewilligung der Baudirektion erhoben [….] zahlreiche Nac h- barn (nachfolgend R ekurrentschaft 3) mit gemeinsamer Eingabe vom 27. Dezember 2012 fristgerecht Rekurs beim Baurekursg ericht des Ka n- tons Zürich und beantragten die Aufhebung der Entscheide unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerschaft. C. Mit Verfügungen vom 8. bzw. 9. Januar 2013 wurden die Rekurseingänge unter den Geschäfts -Nrn. R1S.2012.05147 (Rekurrentschaft 1), R1S.2012.05149 (Rekurrentin 2) und R1S.2013.05002 (Rekurrentschaft 3) vorgemerkt und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Im Verfahren G.- Nr. R1S.2012.05147 wurde die Baudirektion als Mitbete iligte in das R e- kursverfahren beigeladen. D. Mit Eingaben vom 25. und 26. Februar 2013 beantragte die Baudirektion die Abweisung der Rekurse in den Verfahren G. -Nrn. R1S.2012.05147 und R1S.2013.05002. E. Am 18. März 2013 wurden alle drei Verfahren auf Antrag der privaten R e- kursgegnerin einstweilen sistiert, um den Entscheid der Baubehörde über ein Wiedererwägungsgesuch betreffend die verkehrsmässige E rschlies- sung abzuwarten. Die Frist zur Erstattung der noch ausstehenden Reku rs- antworten wurde abgenommen. F. Mit Beschluss vom 3. September 2013 trat die Bausektion Stadt Zürich auf das Wiedererwägungsgesuch der privaten Rekursgegnerin ein und bewillig- te Abänderungspläne zu dem mit Bauentscheid vom 20. N ovember 2012 bewilligten Neubau. In der Folge wurden die drei Verfahren auf Ersuchen der privaten Rekursgegnerin mit Verfügungen vom 19. September 2013 R1S.2012.05147 Seite 4 fortgesetzt und der Baubehörde sowie der privaten Rekursgegnerin wurde eine neue Vernehmlassungsfrist angesetzt. G. Gegen die Abänderungsbewilligung vom 3. September 2013 erhoben die Rekurrentschaften 2 und 3 mit Eingaben vom 10. bzw. 11. Oktober 2013 ebenfalls Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantra g- ten die Aufhebung des Entscheides unte r Kosten- und Entschädigungsfol- gen zu Lasten der Rekursgegnerschaft. H. Mit Verfügungen vom 15. Oktober 2013 wurden die neuen Rekurseingänge unter den Geschäfts -Nrn. R1S.2013.05106 (Rekurrentin 2) und R1S.2013.05104 (Rekurrentschaf t 3) vorgemerkt und die V ernehmlas- sungsverfahren eröffnet. I. Mit Eingaben vom 21. Oktober 2013 und 19. November 2013 beantragte die Baubehörde die Abweisung sämtlicher Rekurse. Die private Rekur s- gegnerin beantragte mit Eingaben vom 11. November 2013 ebenfalls die Abweisung der R ekurse unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zulasten der jeweiligen Rekurrentschaften. J. Mit Repliken vom 3. und 12. Dezember 2013 hielten die Rekurrentschaften an ihren Anträgen fest, desgleichen die Baubehörde und die private R e- kursgegnerin mit ihren Dupliken vom 7., 8. bzw. 15. Januar 2014. Die Ba u- direktion verzichtete stillschweigend auf eine Duplik. K. Am 24. Januar 2014 führte die 1. Abteilung des Baurekursgerichtes in den Rekursverfahren der Rekurrentschaften 2 und 3 im Beisein der jeweiligen Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. R1S.2012.05147 Seite 5 L. Mit Eingabe vom 14. Februar 2014 machte die Rekurrentin 2 weitere Au s- führungen zur Signalisationsplanung. M. Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins g e- machten Feststellungen wird, s oweit für den Entscheid erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: 1. Die Rekurse beziehen sich auf dasselb e Bauvorhaben. Die Verfahren G.-Nrn. R1S.2012.05147, R1S.2012.05149, R1S.2013.05002, R1S.2013.05104 und R1S.2013.05106 sind daher aus prozessökonom i- schen Gründen zu vereinigen. 2. Die Rekurrentinnen der Rekurrentschaft 1 verfügen über Stockwerkeige n- tum, welche einzig durch die Seefeldstrasse [….] getrennt ist. Sie rügen mit ihrem Rekurs die unzureichende Abklärung der Lärmauswirkungen auf ihre Liegenschaft bzw. eine unzureichende vorsorgliche Begrenzung der Lär m- emissionen. Die Rekurrentin 2 ist Dienstbarkeits - und Baurechtsberechtigte einer unmit- telbar an das Baugrundstück angrenzenden [….] Parzelle. Sie rügt mit i h- rem Rekurs u.a. die B eeinträchtigung der verkehrsmässigen Erschliessung ihrer gewerblichen Anlage, die Übe rschreitung der zulässigen Ausnützung, die Verletzung von Gestaltungsvorschriften und übermässige Lärmimmissi- onen. Die Rekurrierenden der Rekurrentschaft 3 sind Eigentümer bzw. Mieter von Wohnhäusern oder Wohnungen [….]. Diese Grundstücke sind grösstenteils einzig durch die Seefeldstrasse von der westlich davon gelegenen Baupar- R1S.2012.05147 Seite 6 zelle getrennt oder befinden sich an Hanglage unmitte lbar dahinter. Gerügt werden u.a. unzulässige Dimensionen des Neubaus, die Verletzung von Gestaltungsvorschriften, die Überschreitung der zulä ssigen Ausnützung sowie übermässige Lärmimmissionen. Aufgrund der engen räumlichen Beziehung und der vorgebrachten Rügen sind die drei Rekurrentschaften zur Rekurserhebung im Sinne von § 338a Abs. 1 des Planungs - und Baugesetzes (PBG) legitimiert. Da die übrigen Prozessvoraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf die Rekurse einzutre- ten. 3. Das Baugrundstück Kat.-Nr. RI5374 im Halte von 16'442 m2 liegt i n der Wohnzone W3 (Wo hnanteil 0 %, ES III) gemäss Bau - und Zonenordnung der Stadt Zürich (BZO). Es ist zur Hauptsache überstellt mit den Gebä u- lichkeiten und Perronanlagen des SBB -Bahnhofs Tiefenbrunnen, Strecken- und Abstellgeleisen. Das geplante Vorhaben kommt auf Konzessions land (aufgefülltes Seegebiet) zu stehen. Auf dem südwestlichen Grundstücksteil soll anstelle des bestehenden Park+Ride -Parkplatzes und der zur Aut o- waschanlage der Rekurrentin 2 gehörigen Staubsaugeranlage ein G e- schäftshaus mit Büros, Gastronomie und Verkau fsflächen erstellt werden. Die Tiefgarage umfasst 94 Autoabstellplätze. 4.1. Die Rekurrentschaften 2 und 3 halten die Ausgestaltung des fassadenbü n- digen Dachgeschosses im nördlichen Drittel des Gebäudes für unzulässig. Als massgebliche Fassadenlän ge zur Bestimmung der erlaubten Länge, auf der Attikageschosse bündig mit der Fassade gebaut werden dürfen (sogenannte Drittelsregel gemäss § 292 PBG), sei fälschlicherweise die sich über die gesamte Gebäudelänge von ca. 135 m erstreckende Fassade angenommen worden. Massgebend sei indes nur die Fassade des mit dem Dachgeschoss versehenen nördlichen Gebäudeabschnitts, denn der sü d- lich daran anschliessende Einschnitt in der Dachkontur des Gebäudes b e- wirke eine gestalterische Abtrennung des nördlichen Gebäudet eils. Unbe- sehen davon sei der nördliche Kopfbau mit dem überhohen Attikageschoss derart dominant, dass er als viergeschossiges Gebäudevolumen erscheine. R1S.2012.05147 Seite 7 4.2. Die Baubehörde entgegnet, es handle sich um ein einziges, langgestrec k- tes und seitlich nicht gegli edertes Gebäude mit baulich -architektonisch ein- heitlichen Fassaden. Zugunsten einer volumetrischen Differenzierung we r- de auf einer Länge von 81,1 m auf ein Attikageschoss verzichtet und auf einer Länge von 14,9 m davon sogar auf ein Vollgeschoss. Es wäre s tos- send, wenn dieser Verzicht dazu führen würde, dass im Bereich mit dem Dachgeschoss das Profil nur auf ein er Länge von 13 m (1/3 von 39,1 m) durchstossen werden dürfte. Das Attikageschoss werde als Dachgeschoss wahrgenommen, weil es sich – die offene Ter rassenkonstruktion eing e- rechnet – nur über eine Länge von 39,1 m und nicht über die Gesamtlänge von 135,1 m erstrecke. 4.3. Die private Rekursgegnerin führt aus, im Interesse der Einordnung in die Umgebung sei auf ein durchgängiges Attikageschoss verzichte t worden. Das Gebäude trete aufgrund seiner geschlossenen Länge und seiner Ge s- taltung als ein einziger, höhenmässig teilweise gestaffelter Gebäudekörper in Erscheinung. Für die Bestimmung des zulässigen Drittels sei folglich auf die ganze Länge des Gebäudes abzustellen. 4.3.1. Dachgeschosse (Attikageschosse) sind laut der Definition von § 275 A bs. 2 PBG Gebäudeabschnitte, welche über der Schnittlinie Fassade/Dachfläche liegen. Bei Flachdächern dürfen sie – vorbehältlich § 292 lit. b PBG – grundsätzlich die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen nicht durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45° an die Schnit tli- nie zwischen der tatsächlichen Dachfläche (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehörigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 l it. a in Verbindung mit § 292 PBG ; in der Stadt Zürich gelten die besonderen Regelungen g e- mäss Art. 7a BZO). Demgemäss müssen Attikageschosse mit Ausnahme der nach § 292 PBG zulässigen Dachaufbauten ein Profil einhalten, das auf den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe m a- ximal einen Meter über der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fa s- sade und der Oberkante des fertigen Fussbodens des Attikagescho sses unter 45° angelegt wird. Diese Regel greift indessen nur gegenüber der hypothetischen Traufseite des betreffenden Gebäudes ein; "giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss – wie ein Dachgeschoss unter Schrä g- R1S.2012.05147 Seite 8 dach – mit der Fassade des Vollgeschosses bündig sein. Auch ist es zuläs- sig, solche Dachaufbauten seitlich bis a n die Stirnseite der Baute, d. h. an die Gebäudeecken der betreffenden Traufseiten, zu rücken, sofern das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwähnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulässig, das heisst sie dürfen bei Flachdächern insgesamt nicht breiter sein als 1/3 der betreffe n- den Fassadenlänge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dürfen bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, das heisst mit der betreffenden Fassade bündig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung [ABV]). Der in § 292 PBG ver- wendete Begriff der "betreffenden Fassadenlänge" ist n icht ohne weiteres im gleichen Sinn zu verstehen wie in den Bestimmungen über die Abstä n- de, die Gebäudelänge und die Gebäudebreite (vgl. dazu § 260 PBG und §§ 23 ff. ABV). Als massgebend sind vielmehr diejenigen Fassadenteile anzusehen, die als zur fraglic hen Dachfläche zugehörig erscheinen bzw. mit dieser eine optische Einheit bilden. Hierbei kann die Fassade geradlinig verlaufen oder auch kleinere Rücksprünge aufweisen. Entscheidend sind − mit Blick auf die ästh etische Motivation der Regelung − letztlich die ko n- kreten Verhältnisse im Einzelfall. Bei der Bestimmung von § 292 PBG handelt es sich um eine Ästhetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als e in aufeinander abgestimmtes Gan zes erscheinen. Insbesondere sollen überdimensionierte, dem Dachbereich ein Überg e- wicht verleihende Aufbauten verhindert werden. Das Verwaltungsgericht hat sich stets vom Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Vor schrift leiten las- sen, dass die Dachgeschosse noch als solche erkennbar sind und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln (vgl. zum Ganzen VB.2011.00535 vom 21.03.2012 , E. 3.1., VB.2011.00539, E. 3.1., in BEZ 2012 Nr. 19 , VB.2006.00150, E. 3.2, in BEZ 2006 Nr. 43 = RB 2006 Nr. 69, VB.2004.00481, E. 3.1, in BEZ 2005 Nr. 22 und VB.2003.00005 vom 21.05.2003, E. 2a, jeweils mit weiteren Hinweisen). 4.3.2. Das geplante, 135,1 m lange Gebäude gliedert sich in einen 81,1 m langen südlichen Abschnitt mit drei Vollgeschossen, einen 14,9 m langen Mittelteil R1S.2012.05147 Seite 9 mit zwei Vollgeschossen sowie einen 39,1 m langen nördlichen Abschnitt mit drei Vollgeschossen und dem fraglichen Attikageschoss. Die Längsfa s- saden der drei Gebäudeabschnitte weisen zwar eine einheitliche Flucht und Gestaltung auf. Der zweigeschossige Mittelteil bewirkt aber eine Zäsur, so dass die Längsfassade nicht mehr als eine einzige, durchgehende Fa ssade wahrgenommen wird. Vielmehr erscheint das Gebäude als bestehend aus zwei Hauptkuben, verbunden mi t einem niedrigeren Mittelteil. Auch ist das Dachprofil eines hypothetischen Schrägdaches beim Mittelteil nicht gleich anzusetzen wie bei den Hauptkuben. Dementsprechend erscheinen die Längsfassaden als den jeweiligen Gebäudeabschnitten zugehörig. Daraus folgt, dass in Bezug auf das fragliche Attikageschoss für die B estimmung des Drittelsmasses (§ 292 PBG) auf die Fassadenlänge des nördlichen Gebäudeabschnitts abzustellen ist (39,1 m). Nebst der Verletzung der Drittelsregel (§ 292 PBG) führt auch die kubisc he Ausgestaltung des Gebäudes dazu, dass das Dachgeschoss nicht mehr als solches erkennbar ist und der nördliche Gebäudeteil als übergescho ssig erscheint. Dieser Eindruck entsteht insbesondere dadurch, dass sich das Attikageschoss in südlicher Richtung nic ht fortsetzt, sondern sich auf den fassadenbündigen Teil beschränkt, dass das Attikag eschoss mit einer H ö- he von 5,46 m markant höher ist als die darunter liegenden Vollg eschos-se des ersten und zweiten Obergeschosses (3,5 m) und dass das Attik age- schoss nicht nur mit der nördlichen Stirnfassade bündig ist, sondern auch mit der Südfassade des dritten Obergeschosses jenes Gebäudeteils. Obgleich die kubische Gestaltung des Gebäudes insgesamt und einmal abgesehen von der Vorschrift von § 292 PBG durchaus zu über zeugen vermag (s. zu den gestalterischen Anforderungen die nachfolgenden Au s- führungen unter Ziffer 9.2.), lassen die Geschosszahlvorschriften der betreffenden Zone und die gestalterischen Anforderungen an Dachg e- schosse gemäss § 292 PBG solches nicht zu. 4.3.3. Inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens können mittels Stat u- ierung von Nebenbestimmungen in der Baubewilligung geheilt werden. Dies ist jedoch nur dann zulässig, wenn davon ausgegangen werden kann, dass die Mängel ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können (§ 321 Abs. 1 PBG ). Ob ein Mangel ohne besondere Schwierigkeiten korr i- giert werden kann, entscheidet sich nach qualitativen und nicht nach qua n- R1S.2012.05147 Seite 10 titativen Gesichtspunkten. Insbesondere muss das Gewicht eines Mangels am Umfang des G esamtprojekts gemessen werden. Mithin kommt d ieses Vorgehen nur infrage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; führen diese zu einer wesentlichen Projektänderung, können sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden ( VB.2010.0440 vom 26. Januar 2011, E. 2.1; VB.2005 .00132, E. 4.2, in BEZ 2006 Nr. 6; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5). 4.3.4. Vorliegend lässt sich nicht in konkreter Weise vorgeben, in welcher Weise das Attikageschoss abzuändern sein wird. Es stehen dazu versch iedene Wege offen, darunter auch solche, die nicht mehr untergeordneter Natur wären, namentlich die vollständige Weglassung des Attikageschosses. In jedem Fall wirkt sich die Mängelbehebung auf das äussere Erscheinung s- bild des Bauvorhabens aus, was eine da hingehende Neubeurteilung durch die Baubehörde erforderlich macht. Da somit der Mangel nicht mit einer Nebenbestimmung geheilt werden kann, ist der Bauentscheid in Guthei s- sung der Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R1S.2012.05147 (Rekurren t- schaft 1), R1S.201 2.05149 (Rekurrentin 2) und R1S.2013.05002 (Reku r- rentschaft 3) aufzuheben. Hinsichtlich der im koordinierten Verfahren ergangenen Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom 3. Juli 2012 ist das Verfahren G. -Nr. R1S.2013.05002 bei diesem Ausgang als gege nstandslos geworden abzu- schreiben. Sodann sind bei diesem Ausgang auch die gegen die Abänderungsbewill i- gung vom 3. September 2013 gerichte ten Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R1S.2013.05106 (Rekurrentin 2) und R1S.2013.05104 (Rekurrentschaft 3) als gegenstandslos geworden abzuschreiben. 5. Nachdem der angefochtene Bauentscheid bereits aus oben genannten Gründen aufzuheben ist, sind die weiteren Beanstandungen grundsätzlich nicht mehr zu prüfen. Im Hinblick auf ein geändertes Projekt wird im Fo l- genden bemerkungsweise dennoch auf einzelne Rügen eingegangen. R1S.2012.05147 Seite 11 6.1. Der Rekurs der Rekurrentschaft 3 wendet sich auch gegen die konzess i- onsrechtliche Bewilligung der Baudirektion. Diese ist notwendig, da das streitige Projekt auf Konzessionsland (aufg efülltes und im 19. Jahrhundert an die SBB abgetretenes Seegebiet) zu stehen kommen soll. Zum Zei t- punkt der Bewilligungserteilung wurden bauliche Veränderungen auf Ko n- zessionsland in Anwendung von § 2 des Wasserwirtschaftsgesetzes (WWG) bzw. von §§ 25 und 27 der Konzessionsverordnung (KonzV WWG) nach den Richtlinien gemäss Baudirektions verfügung (BDV) Nr. 1598 vom 7. Juli 1995 beurteilt. Diese sieht u.a. vor, dass Gebäude vom See her ke i- ne zusammenhängende Ansicht von mehr als 20 m Länge aufweisen dü r- fen. V orliegend hat die Baudirektion auf die Anwendung dieser Richtlinie verzichtet, da sich das Vorhaben ab Seeufer in der zweiten Bautiefe befi n- de (s. angefoch tene Baudirektionsverfügung, E. A.5, sowie Rekursantwort der Baudirektion vom 14. Februar 2013, act. 13, R1S.2013.05002). Nach Ansicht der Rekurrentschaft 3 ist die Richtlinie zwingend anzuwenden. Es komme nicht darauf an, ob sich ein Bauvorhaben in der ersten oder in der zweiten Bautiefe befinde. Zudem stelle die vor dem Baugrundstück durc h- führende Bellerivestrasse und die am Seeufer gelegene Parkanlage keine "Bautiefe", sondern eine Freihaltezone dar. 6.2. Seit diesen Vorbringen hat sich mit dem Urt eil des Bundesgerichtes vom 28. März 2013 (BGE 139 II 470) eine Änderung der Rechtslage ergeben. Demgemäss erstreckt sich die im Raumplanungsgesetz (RPG) verankerte Planungspflicht der Kantone auf ihr gesamtes Territorium und schliesst damit auch das im Privateigentum stehende Konzessionsland ein. Die Mi t- tel der Raumplanung sowie des Natur - und Heimatschutzes e rlauben, den Seeuferschutz in umfassender Weise wahrzunehmen. Soweit verbindliche Normen und nutzungsplanerische Festlegungen bestehen, welche die Nu t- zung des Seeuferbereichs regeln und dabei auch das Konzessionsland einschliessen, sind die zuständigen Beh örden beim Entscheid über die Baukonzessionen daran gebunden. Ihr Ermessen wird in diesem Umfang eingeschränkt und sie kann nunmehr jedenfalls in diesem nutzungsplan e- risch oder spezialgesetzlich geordneten Bereich nicht mehr im Einzelfall frei entscheiden (E. 3.2). Somit ist die Baudirektion bei der Beurteilung von Baukonzessionen auf Landanlagen grundsätzlich an die Normen des PBG und der BZO gebunden. Soweit ihre Richtlinien davon abweichen, stellen R1S.2012.05147 Seite 12 sie eine Art Spezialbauordnung dar, für die keine gesetz liche Grundlage besteht. An Bauvorhaben auf Landanlagen können nicht unter Verweis auf den konzessionsrechtlichen Bewilligungsvorbehalt höhere Anforderungen gestellt werden, als dies die gesetzlichen Bestimmungen und nutzungspl a- nerischen Festlegungen verlangen (vgl. E. 3.3. ff.). 6.3. Bezug nehmend auf das erwähnte Urteil des Bundesgerichts bringt die R e- kurrentschaft 3 mit Replik vom 12. Dezember 2013 vor, nunmehr fehle es dem Baugrundstück an der planungsrechtlichen Baureife (§ 234 PBG). Auf dem Kantonsgebiet von Zürich seien 95 % des Seeanstosses Landanlag e- gebiet. Die kantonale Praxis habe faktisch gesetzesähnliche, generelle Rechtswirkung für die Ufergestaltung am Zürichsee gehabt. Deshalb müsse das Vakuum, das mit dem Wegfall der Richtlinien und von § 25 in Verbin- dung mit § 27 der KonzV WWG entstanden sei, aufgefüllt werden. Die b e- stehenden Freihaltezonen würden für den angezeigten planerischen U m- gang mit dem Seeufer nicht mehr genügen. 6.4. Bauten und Anlagen dürfen nur auf Grundstücken erstellt werden, die bau- reif sind oder deren Baureife auf die Fertigstellung oder, wo die Verhältni s- se es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist (§ 233 Abs. 1 PBG). Gemäss § 234 PBG gilt ein Grundstück als baureif, wenn es e r- schlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehle n- de oder durch die Gemeindeexekutive beantragte planungsrechtliche Fes t- legung nachteilig beeinflusst wird. Diese Bestimmung bezweckt den Schutz fehlender oder in Änderung stehender planungsrechtlicher Festlegungen. Das Erfordernis der planungsrechtlichen Baureife löst eine befristete Ba u- sperre aus, wenn eine noch ausstehende Planung oder eine Planänderung durch ein Bauvorhaben negativ präjudiziert würde. Künftige Planfestse t- zungen entfalten auf diese Weise eine negative V orwirkung. Um negativ präjudiziert werden zu können, muss eine in Änderung stehende Planung allerdings einen bestimmten Konkretisierungsgrad erreicht haben; als von der Gemeindeexekutive beantragt im Sinne von § 234 PBG und damit hi n- reichend konkretisiert gilt eine planerische Festlegung in der Regel dann, wenn sie zuhanden der öffentlichen Auflage gemäss § 7 PBG verabschi e- det worden ist (BRKE IV Nr. 166/1993, E. 2e/f, in BEZ 1994 Nr. 3; www.baurekursgericht-zh.ch). Wird die Änderung einer planungsrechtlichen R1S.2012.05147 Seite 13 Festlegung erst während eines laufenden Rechtsmittelverfahrens betre f- fend ein bestimmtes Bauvorhaben beantragt, so hängt die Beachtung der ins Auge gefassten planungsrechtlichen Festlegung nach ständiger Rech t- sprechung von einer Interessenabwägung im konkreten Einzelfall ab. Dabei ist das öffentliche Interesse, dass die künftige Planung nicht negativ präj u- diziert werde, gegen das private Interesse an der Verwirklichung des Ba u- vorhabens abzuwägen (BGE 118 Ia 510 ff., E. 4d/e; VB.2004.00028 vom 21. April 2 004, E. 3.5; VB.200 0.00124 in RB 2000 Nr. 97 = BEZ 2000 Nr. 38). 6.5. Mit Kreisschreiben vom 20. Januar 2014 (s. www.are.zh.ch) lud die Baud i- rektion die Gemeinden aufgrund der geänderten Rechtslage ein, die pl a- nungsrechtlichen Festlegungen im Nahbereich de s Zürichsees zu überpr ü- fen. Insbesondere sei zu prüfen, ob mit dem Wegfall der kantonalen Rich t- linien im Bereich Landanlagen eine Regelungslücke entstanden sei, welche eine unerwünschte Bebauungsstruktur ermöglichen könne. In den komm u- nalen Nutzungsplanungen und Gestaltungsplänen werde teilweise auf die nicht mehr anwendbaren Richtlinien verwiesen oder es werde von deren weiteren Anwendung ausgegangen. Gegebenenfalls sei zur Verhinderung negativer Präjudizien die Festsetzung einer Planungszone (§ 346 PBG) angezeigt. Vorliegend sind die Landfläche n westlich des Bauvorhabens, d.h. die Bellerivestrasse und die angrenzende Fläche bis zur Uferlinie des Sees der Freihaltezone FC (Sport - und Badeanlagen) gemäss BZO zugewiesen. Damit trägt die kommunale Nutzungsordn ung der Lage am See Rechnung. Hinter der Freihaltezone, im Abstand von ca. 46 bis 70 m zur Uferlinie (die "Bucht" südlich der Parkanlage ausgenommen), schliesst das in der Ba u- zone gelegene Baugrundstück an. Sodann sind die Vorschriften zur Gesta l- tung und Bewirtschaftung des Gewässerraums gemäss Art. 41c Gewä sser- schutzverordnung (GSchV) zu beachten. Weder wird in der BZO auf die besagte Richtlinie verwiesen noch geht die kommunale Baubehörde von deren weiteren Anwendung aus, ist doch die Baudirektion selbst der Auf- fassung, dass die Richtlinie ohnehin nicht anzuwenden sei. Dies zu Recht, denn es kann nicht von einer am Zürichseeufer gelegenen Baute gespr o- chen werden. Unter diesen Umständen ist nicht davon auszugehen, dass die für das Baugrundstück geltenden Zo nenvorschriften revisionsbedürftig R1S.2012.05147 Seite 14 sind. Weder ist eine fehlende noch gar eine in Änderung stehende pl a- nungsrechtliche Anordnung festzustellen. Die planungsrechtliche Baureife des Baugrundstückes steht demnach ausser Frage. 7.1. Die Rekurrentschaften 2 und 3 beanstanden im Weiteren eine fehlerhafte Berechnung der für die Ausnützungsziffer massgeblichen Grundfläche (§ 259 Abs. 1 PBG) und damit eine Überschreitung der erlaubten Ausnü t- zung. Es seien in unzulässiger Weise Teile des Eisenbahnareals einb ezo- gen worden. 7.2.1. Gemäss Art. 18 Abs. 1 des Eisenbahngesetzes ( EBG) dürfen Bauten und Anlagen, die ganz oder überwiegend dem Bau und Betrieb einer Eisenbahn dienen (Eisenbahnanlagen), nur mit einer Plangenehmigung erstellt oder geändert werden. Solche Eisenbahnanlagen beruhen damit auf einer übe r- geordneten planerischen Festlegung. Sie sind durch die eisenbah nrechtli- che Plangenehmigung dem Eisenbahnverkehr gewidmet und geh ören des- halb nicht zur anrechenbaren Fläche im Sinn e von § 259 Abs. 1 PBG. Dementsprechend sind kommunale Zonenpläne von vornherein nur ins o- weit rechtswirksam, als davon keine Bahnanlagen betroffen sind. Sie sind deshalb nur auf betriebsfremde Nutzungen des Bahnareals anwen dbar (BGE 115 Ib 166 ff., E. 4). Die bauliche Ausnützbarkeit von Grundstücken mit Bahngeleisen für betriebsfremde Zwecke setzt zudem voraus, dass die fragliche Fläche klar über das hinaus geht, was für die Schiene ninfrastruk- tur notwendig ist, und dass bezüglich Ausdehnung und Form des fraglichen Grundstückteils von eine r mehr als nur hypothetisch für betrieb sfremde Zwecke nutzbaren Teilfläche gesprochen werden k ann. Besteht das Grundstück neben dem eigentlichen Bahntrassee nur noch aus einem schmalen Streifen, überwiegt die bahnbetriebliche Zwecksetzung (vgl. BRGE II Nrn . 0077 und 0078, E. 5.3.4, in BEZ 2012 Nr. 12 , sowie VB.2012.00570 vom 21. November 2012, E. 5.3.4., mit Hinweis auf VB.2011.00301 vom 7. Dezember 2011, E. 3.4). 7.2.2. Zu prüfen ist zunächst die Ausnützbarkeit des schmalen Streifens entlang der östlichen Bauparzellengrenze zwischen dem Geleisefeld und der Se e- R1S.2012.05147 Seite 15 feldstrasse. Der Abstand zwischen der Mittellinie des östlichsten Geleises und der Grundstücksgrenze beträgt hier teilweise nur ca. vier bis fünf M e- ter. Die Baubehörde geht davon aus, dass die mehr als 1,69 m von der Gleismittellinie entfernte Fläche eingerechnet werden darf. Dieses Mass ergebe sich aus Art. 18 der Eisenbahnverordnung (EBV), welche das Lich t- raumprofil regle, und bestimme die sogenannte Grenzlinie fester Anlagen. In den von der Grenzlini e umschriebenen Raum dürften keine festen G e- genstände hineinragen. Die Betrachtungsweise der Baubehörde ist schon deshalb nicht sachg e- recht, weil – wie sie selbst festhält – die Grenzlinie bei Normalspur nur bis auf eine Höhe von 1,3 m über der Schienenob erkante einen Abstand von 1,695 m von der Gleismittellinie aufzuweisen hat, darüber aber einen so l- chen von 1,9 m. Die Grenzlinie definiert den minimalen Querschnitt, der die Durchfahrt der Fahrzeuge gewährleistet. Beim Lichtraumprofil kommen aber noch zusä tzlich erforderliche Sicherheitsräume hinzu. Das Lichtrau m- profil ist die Umhüllende des für die Durchfahrt von Fahrzeugen und für weitere bahnbetriebliche Zwecke freizuhaltenden Raumes (Fensterraum, Dienst- bzw. Schlupfweg; s. Art. 18 und Anhang 1 EBV sowi e Ausführungs- bestimmungen zur Eisenbahnverordnung [AB-EBV], Blätter 1 N und 6 N zu Art. 18, www.bav.admin.ch). Bei der Normalspur erstreckt sich dieser Raum seitlich bis 2,5 m ab Gleisachse (A B-EBV, Blätter N 11 ff. zu Art. 18). Die- ser Bereich ist in funk tioneller Hinsicht für den Bahnbetrieb notwendig und in jedem Fall der Eisenbahnanlage und dem Plangenehmigungsve rfahren vorbehalten. Sodann beträgt der seitliche Minimalabstand für Ma sten (und Bauten) bei Normalspur 3 m ab Gleis mittellinie (für Masten in Bahnhöfen ausserhalb des Perronbereichs 2 ,18 m, s. AB -EBV, Blatt 15 N zu Art. 18). Soweit ein Grundstück ausserhalb des Lichtraumprofils mit Masten und dergleichen überstellt ist, dient es grundsätzlich ebenfalls z umindest über- wiegend der Eisenbahn. Der fragliche Streifen des Baugrundstücks entlang der Seefeldstrasse liegt teils innerhalb des Lichtraumprofils und ist teilweise darüber hinaus mit Masten des Fahrleitungstragwerks überstellt. Diese Flächen sind dem E i- senbahnverkehr gewidmet. Soweit jenseits da von noch ein schmaler Stre i- fen entlang der Strasse verbleibt, überwiegt die bahnbetriebliche Zwec kset- zung ebenfalls. Für eine betriebsfremde Ausnützung verbleibt entlang der Seefeldstrasse höchstens die Fläche in der nördlichsten Grundstück secke, soweit sie ausserhalb des Minimalabstandsbereiches liegt, nicht mit Teilen R1S.2012.05147 Seite 16 der Bahnanlage überstellt ist und eine betriebsfremde Nutzung auch ta t- sächlich möglich ist bzw. tatsächlich erfolgt, etwa als Parkplatz. An dieser Stelle ist festzuhalten, dass auch entlang der westlichen Seite des Geleisefeldes die massgebliche Grundfläche (§ 259 Abs. 1 PBG) unter Berücksichtigung des Lichtraumprofils und allfälliger Fahrleitungsmasten zu bestimmen ist. Auch hier wurde fälschlicherweise von der Grenzlinie fester Anlagen im u nteren Bereich (seitlicher Abstand 1,69 m ab Gleismittellinie) anstatt vom Lichtraumprofil ausgegangen. 7.2.3. Weiter ist zu prüfen, inwieweit die Flächen im Bereich des Bahnhofsg ebäu- des, der Bus - und Tramhaltestelle und der Ladengeschäfte als mas sgebli- che Grundfläche im Sinne von § 259 Abs. 1 PBG gelten können. Zur E i- senbahnanlage gehören auch die mit dem Bau und dem Betrieb zusa m- menhängenden Erschliessungsanlagen (Art. 18 Abs. 6 EBG). Die Flächen um das Bahnhofsgebäude herum, die zu den Eingängen des Gebä udes führen (Trottoir vor der Südwestfassade, überdachter Bereich vor der Nordwestfassade mit Abgang zur Unterführung) sowie der überdachte B e- reich gegen die Geleise hin sind offensichtlich der Eisenbahnanlage zuz u- rechnen. Auch ist es willkürlich, im Durch gang zwischen dem Bahnhofg e- bäude und dem Nebengebäude mit Ladengeschäften (Stellwerk) bloss die über der Fussgängerunterführung gelegenen Flächen von der massgebl i- chen Grundfläche auszunehmen. Sodann gelten Strassenbahnen ebenfalls als Eisenbahnen im Sinne des Eisenbahngesetzes und unterstehen dem entsprechenden Plangenehmigungsverfahren. Demzufolge kann auch die Tramhaltestelle nicht als massgebliche Grundfläche herangezogen werden. Die geringe Ausdehnung der fraglichen Flächen lässt kaum Raum für b e- triebsfremde Nutzungen, weshalb sie zumindest überwiegend dem Betrieb der Eisenbahn bzw. des Trams zuzurechnen sind. Im Ergebnis führt dies dazu, dass der gesamte Bereich zwischen Tramwendeschlaufe bzw. Tra m- haltestelle und dem ersten Geleise des Bahnhofs sowie v on der Tramhalte- stelle in südwestlicher Richtung, mithin die Flächen um die be iden Gebäu- de herum einschliesslich einer angemessenen Verkehrsfläche vor dem südöstlichen Anbau des Bahnhofsgebäudes (Verbindungsweg von der Bushaltestelle zum Perron) als Eisenb ahnanlage im Sinne von Art. 18 Abs. 1 EBG zu gelten haben und für die massgebliche Grundfläche (§ 259 Abs. 1 EBG) nicht herangezogen werden können. R1S.2012.05147 Seite 17 7.2.4. Nach dem Gesagten erweist sich die Ausnützungsberechnung als fehle r- haft, was zu einer Überschreitung der erlaubten Ausnützung führt. Die pr i- vate Rekursgegnerin erklärt indes, dass sie auf benachbarten Grundst ü- cken ( Kat.-Nrn. RI5401 und RI4978) über Ausnützungsreserven verfüge, weshalb der Wegfall der beanstandeten Grundflächen durch eine Ausnü t- zungsübertragung kompensiert werden könne. Wie es sich damit verhält, kann an dieser Stelle offen bleiben. Immerhin ist anzufügen, dass das dazu eingereichte Schema (act. 19.3, R1S.2012.05149) gemäss den oben au s- geführten Grundsätzen zu korrigieren sein wird. Der Umstand, dass ein Teil der für den Ausnützungstransfer in Frage kommenden Flächen der Parzelle Kat.-Nr. RI5401 jenseits des Geleisefeldes gelegen sind, steht entgegen der Auffassung der Rekurrentin 2 einem Ausnützungstransfer nicht entg e- gen. Seit der Revisio n des PBG vom 1. September 1991 wird für Ausnü t- zungsübertragungen nicht mehr vorausgesetzt, dass die interessierenden Flächen zusammenhängen müssen; damit wurde die zoneninterne Ausnü t- zungsübertragung zwischen mehreren Grundstücken erleichtert . Gemäss Rechtsprechung ist die Ausnützungsübertragung innerhalb der nämlichen Zone über ein oder mehrere Drittgrundstücke grundsätzlich zulässig und darf auch über (öffentliche) Strassen erfolgen (s. VB.2006.00322, E. 3.3, in BEZ 2007 Nr. 20, mit Hinweisen). 8.1. Die Rekurrentschaften 2 und 3 monieren die ungenügende Rücksichtna h- me des Bauvorhabens auf das benachbarte Bahnhofsgebäude Tiefe nbrun- nen als Schutzobjekt. Das Volumen des Neubaus bedränge das nie drigere Bahnhofsgebäude massiv. Dieses bilde den Übergan g vom Stadt -ende zum Land seeaufwärts und sei trotz seiner eher geringen Grösse präsent. Der Neubau werde den Blick auf das Bahnhofsgebäude verstellen. Die Rekurrentin 2 vertritt sodann die Auffassung, es sei ein Schutzen t- scheid erforderlich. Die Betroffe nheit ergebe sich aus der unmittelbaren Nähe des Bahnhofs Tiefenbrunnen und seinem Bahnhofsplatz bzw. seiner Umgebung zum Bauvorhaben. 8.2. Laut Baubehörde ist das 1893 erstellte Gebäude als Zeuge zürcherischer Kleinbahnhof-Architektur im kommunalen Inven tar der kunst- und kulturhis- R1S.2012.05147 Seite 18 torischen Schutzobjekte enthalten. Das Bauvorhaben betrifft augenschei n- lich keine Teile des Schutzobjektes, die erhaltenswert oder deren Änderung oder Ersetzung Gegenstand von Regelungen in einer Schutzverfügung sein könnten. Dies gilt namentlich auch für die Neugestaltung des heute mit e i- nem Pavillon überstellten Vorplatzes. Eine besondere Bede utung des Vo r- platzes für die Zeugenschaft des Bahnhofsgebäudes ist nicht ersichtlich und auch kaum denkbar. Dies gilt noch mehr für den w eiter südlich gelege- nen Bauperimeter, der heute als Parkplatz genutzt wird. Dieser kann au s- serdem nicht als für die Wirkung des Bahnhofsgebäudes wesen tliche Um- gebung (vgl. § 203 Abs. 1 lit. c PBG) qualifiziert werden, zumal das u n- scheinbare Bahnhofsgebäude zumindest in diese Richtung keine wesentl i- che siedlungsprägende Wirkung entfaltet. Die Baubehörde hatte somit ke i- ne Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutzu mfang des Inventarobjekts zu entscheiden. Das Bauvorhaben hat auf das Schutzobjekt i n gestalterischer Hinsicht b e- sondere Rücksicht zu nehmen (§ 238 Abs. 2 PBG). Die Baubehörde führt dazu aus, der Neubau wahre mit 37 m einen genügend grossen Abstand zum Bahnhofsgebäude, welches sich nicht durch eine besonders gute G e- staltung auszeichne. De r Platz zwischen dem Bahnhofsgebäude und dem Geschäftshaus werde durch die geplante Neugestaltung eindeutig aufg e- wertet. Mit grosskronigen Bäumen werde eine Zäsur zwischen den beiden Gebäuden geschaffen (vgl. Umgebungsplan der Abänderungseingabe, d a- tiert 6. Mai 2013, act. 29.1., R1S.2013.05002). Dieser Auffassung kann o h- ne Weiteres gefolgt werden. 9.1. Die Rekurrentschaft 3 bemängelt sodann die Einordnung des Bauvorh a- bens in die weitere bauliche Umgebung (§ 238 Abs. 1 PBG). Kritikpunkt bi l- den vorab die Volumetrie und die Dimensionen des Neubaus, indem sich diese nicht am Bebauungsmuster des Wohnquartiers östlich der Se e- feldstrasse orientieren würden. 9.2. Das Bauvorhaben hat die Grundmasse nach der Regelbauweise einzuha l- ten (Art. 13 Abs. 1 BZO). In der Zone W3 sind drei Vollgeschosse und ein anrechenbares Dachgeschoss zulässig. Die maximale Gebäudehöhe b e- R1S.2012.05147 Seite 19 trägt 11,5 m, die Gebäudelänge ist nicht beschränkt. Sodann haben Haupt - gebäude eine A usnützungsziffer von maximal 90 % einzuhalten. Diese Vorgaben werden – vorbehältlich der Korrektur der fehlerhaften Ausnü t- zungsberechnung – eingehalten. Nach ständiger Rechtsprechung darf von einem Bauherrn ein Verzicht auf die Realisierung eines grundsätzlich zulässigen Neubauvolumens aus Ei n- ordnungsgründen nur au s besonders triftigen Gründen verlangt werden , wie eine besondere Qualität der bestehenden Überbauung, eine weitherum zurückhaltend ausgeschöpfte Ausnützung oder eine qualifizierte landschaft- liche Empfindlichkeit. Weil die bundesgerichtliche Rechtsprechung das Le- galitätsprinzip stark gewichtet, kann aber nur ein krasses Missverhältnis der Proportionen oder die Rücksicht auf ein Schutzobjekt im Einze lfall die Aus- schöpfung des zulässigen Bauvolumens verbieten. Sind die Voraussetzu n- gen für einen Volumenverzich t nicht gegeben, so verlangt aber § 238 PBG gleichwohl, dass ein Gebäude, das sich durch sein Vol umen aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem Spannungsverhältnis in geeigne- ter Weise Rechnung trägt (VG r, 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18); beson- ders hohe Anforderungen sind dabei dann zu erfüllen, wenn gemäss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur - und Heimats chutzes Rücksicht zu nehmen ist (vgl. VB.201 2.00310 vom 16. Januar 2013, E. 4.3, und VB.2008.00552 vom 23. April 2009, E. 4.1, je mit weiteren Hi nweisen, so- wie RB 1990 Nr. 78). Die Voraussetzungen für einen Volumenverzicht, namentlich eine B e- schränkung der Gebäudelänge bzw. die Pflicht zur Aufteilung des Gebä u- des in mehrere Volumen, sind vorliegend nicht gegeben. Die langgestrec k- te Form des Gebäudes ergibt sich aus der Form des Baufeldes. Die Läng s- achse des Neubaus verläuft parallel zu den Verkehrsachsen der Bahn auf der einen und der vierspurigen Strasse auf der anderen Seite. Die Stellung des Gebäudes und seine langgestreckte Form ergeben sich so mit aus den baulichen Gegebenheiten der unmittelbaren Umgebung, die durch die Ve r- kehrsanlagen, den Bahnhof und die Autowaschanlage g eprägt sind. De m- gegenüber liegt die vorderste Häuserzeile des Wohnqua rtiers mehr als 50 m vom Neubau entfernt, getrennt durc h die Seefeldstra sse und das mehrspurige Geleisefeld der Eisenbahn. In dieser Situation e rscheint der Neubau klarerweise nicht als dem Wohnquartier zugehörig, weshalb de s- sen Länge nicht als störender Gegensatz zur Massstäblichkeit der Beba u- ung des Wohnquar tiers empfunden wird. Hinzu kommt, dass in der Zone R1S.2012.05147 Seite 20 W3 östlich der Seefeldstrasse ein Wohnanteil von 90 % vorgeschrieben ist, während dieser Anteil auf dem Baugrundstüc k westlich der Seefeldstrasse 0 % beträgt. Wenn also den beiden Gebieten verschiedene Nu tzweisen zu- geordnet werden, darf dies auch in einer unterschiedlichen Bebauung s- struktur zum Ausdruck kommen, zumal ein Bauherr nicht geha lten ist, sich den vorherrschenden architektonischen Ausdrucksformen a nzuschliessen. Betreffend Rücksichtnahme auf das Bahnhofsgebäude als Schutzobjekt kann auf die Ausführungen unter Ziffer 8.2. verwiesen we rden. Somit ist das Bauvorhaben hinsichtlich seiner Einordnung nicht zu beanstanden. 10.1. Weiter beanstanden die Rekurrentschaften 2 und 3 die verkehrsmässige Erschliessung. Die grundstücksinterne Verkehrssituation werde rund um den Knotenpunkt "Seepolizei" in nicht mehr zu bewältigender Weise ve r- dichtet, weshalb mit einer Behinderung des Waschanlagenbetriebs, allg e- meinen Verkehrsblockaden und einer Gefährdung der Verkehrsteilnehmer zu rechnen sei. Die Fahrspur zwischen der Nordostfassade der Wascha n- lage und dem Geleise sei zu schmal. 10.2.1. Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist unter anderem die genügende Erschliessung des Baugrundstücks (A rt. 22 Abs. 2 lit. b RPG; §§ 233 und 234 PBG). Ein Grundstück ist dann erschlossen, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können und wenn die einwandfre ie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Was die genügende Z u- gänglichkeit im Besonderen anbelangt, so erfordert diese in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anl a- gen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten müssen für jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). Der Regierungsrat erliess hierzu – gestützt auf § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG – Normalien im Sinne von § 360 PBG über die Anforderungen an Zugänge (Zugangsnormalien [ZN]), welche die technischen Anforderungen an die verschiedenen Zugangsarten regeln. Zu beachten sind ferner die in der Verkehrssicherheitsveror dnung (VSiV) geregelten technischen Anforderungen an Ausfahrten. Bei der Beu r- R1S.2012.05147 Seite 21 teilung der hinreichenden Erschliessung steht den Gemeinden ein von der Rekursinstanz zu beachtender Ermessensspielraum zu. 10.2.2. Die Bauherrschaft hat von einem bekanntermassen sachkundigen In geni- eur- und Planungsunternehmen ein Verkehrskonzept ausarbeiten lassen (Austauschkonzept vom 21. August 2013, act. 29.5, R1S.2013.05002). Dar- in werden die Leistungsfähigkeit und die Befahrbarkeit der arealinte rnen Verkehrserschliessung und der Ausfahrt in die Bellerivestrasse (neuer Ve r- kehrsknoten Seepolizei) eingehend untersucht. Die Befahrbarkeit mit Las t- wagen wurde anhand von Schleppkurven nachgewiesen. Die auf der Wes t- seite des Neubaus vorgesehene Anlieferung ist für dreiachsige LKW bis 10,1 m Länge au sgelegt. Diese Beschränkung steht der Bauherrschaft frei und erscheint nicht unzweckmässig. Dies gilt auch in Bezug auf die Kapaz i- täten der Anlieferungszone und den Umstand, dass ein in der Anli eferungs- zone des Neubaus abgestellter LKW die Durchfahrt eines weiteren LKW verunmöglicht. Es ist der Bauherrschaft zuzubilligen, dass die Anlief erung nicht mit Fahrzeugen erfolgt, für die die baulichen Gegebenheiten nicht ausgelegt sind. Gemäss Verkehrskonzept ist je nach der Zahl der Nu t- zungseinheiten im Neubau mit 8 bis 16 Anlieferungen pro Tag zu rec hnen, was machbar sei. Nötigenfalls – bei regelmässigem Rückstau – könne ein Zeitmanagement eingeführt werden. Für die Anlieferung des Wascha nla- gebetriebes und der Bar ist vor deren Nordwestfassade ein Platz für Fah r- zeuge bis ca. 7 Metern Länge vorgesehen. Vom Verkehrskonzept und den Plänen nicht erfasst wird die zusätzliche Möglichkeit, auch längere Lastw a- gen vor der Südwestfassade der Waschanlage abzustellen. Im Ve rkehrs- konzept wird sodann aufgezeigt, dass bei der bes tehenden Zufahrt entlang der Nordostfassade der Waschanlage die erforderlichen Gleisa bstände gewahrt und die Breite der Fahrspur ausreichend ist. Bezüglich der in den Zugangsnormalien (ZN) festgelegten Ausbaugrössen ist auf § 8 ZN hinz u- weisen, wonach bei E inbahnsystemen wie dem vorliegenden die Ausba u- grösse besonders festgelegt wird. Es ist nicht in Abrede zu stellen, dass die auf relativ engem Raum abzuw i- ckelnden Fahrzeugbewegungen und insbesondere die Ausfahrt der Aut o- waschstrasse zu einer relativ komplex en Situation führen, die hohe Anfo r- derungen an die Verkehrsplanung stellen. Das Verkehrskonzept zeigt j e- doch in plausibler Weise auf, dass mit den vorgesehenen Massnahmen e i- ne zweckmässige, geordnete, auf den Takt der Waschstrasse abgestimmte R1S.2012.05147 Seite 22 und sichere Verkehrsabwicklung gewährleistet ist. Zu erwähnen sind in sbe- sondere die technischen Einrichtungen zur Ausfahrtdosierung wie LKW - Längenmessung, Ampeln, Schrankenanlage und Staudetektoren. Auch die sichere Führung des Langsamverkehrs (Fussgänger, Radfahrer) i st gelöst. Somit ist die verkehrsmässige Erschliessung des Neubauvorhabens nicht zu beanstanden und mit dem Bauvorhaben bleibt die verkehrsmässige E r- schliessung des benachbarten Baurechtsgrundstücks der Waschanlage gewährleistet. 11.1 Die Rekurrentschaft 1 bringt zunächst vor, im angefochtenen Bauentscheid (E. I.j) werde ausgeführt, dass für den Bahnlärm der Immissionsgrenzwert (IGW) an den gegenüber dem Neubau gelegenen Gebäuden zwar leicht erhöht, jedoch eingehalten werde. Es sei aber unklar, wohe r diese Behaup- tung herrühre und wie stark die Zunahme des Lärms sei. Die Baubehörde habe den Sachverhalt unvollständig ermittelt. Gemäss dem umweltrechtl i- chen Vorsorgeprinzip sei der Reflex -Lärm gering zu halten, insbesondere mit Blick auf den in Zukunft zu erwartenden Ausbau der Bahnstrecke. 11.2.1. Luftverunreinigungen, Lärm, Erschütterungen und Strahlen werden beim Austritt aus Anlagen als Emissionen, am Ort ihres Einwirkens als Immiss io- nen bezeichnet (Art. 7 Abs. 2 Umweltschutzgesetz [USG]). Nach Art. 11 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes (USG) werden Luftverunreinigungen, Lärm, Erschütterungen und Strahlen durch Massnahmen bei der Quelle begrenzt (Emissionsbegrenzungen). Im Rahmen der Vorsorge sind die Emissionen so weit zu begrenzen, als dies technisch un d betrieblich mö g- lich und wirtschaftlich tragbar ist (vorsorgliche Emissionsbegrenzung; Abs. 2). Ortsfeste Anlagen dürfen nur errichtet werden, wenn die durch di e- se Anlagen allein erzeugten Lärmimmissionen die Planungswerte in der Umgebung nicht überschreiten (Art. 25 Abs. 1 USG). Wie die Rekursgegnerschaft übereinstimmend und zutreffend entgegnet, gilt eine Baute, welche Strassen - oder Eisenbahnlärm reflektiert, nicht als lärmerzeugende Anlage, weil der fragliche Lärm von einer (anderen) Anl a- ge verursacht worden ist. Dem Inhaber der Baute erwachsen aus dem USG auch dann keine besonderen Pflichten, wenn die Reflexionen auf b enach- R1S.2012.05147 Seite 23 barten Grundstücken zu einer Überschreitung der Grenzwerte führen (vgl. BGE 129 II 238, E. 4.2 , sowie Kommentar zum Umweltschutzges etz, E r- gänzungsband zur 2. Auflage, Hrsg. Alain Griffel/Heribert Rausch, Au sgabe 2011, Art. 7 Rz. 11). Eine andere Beurteilung ist am Platz, wo Refl exionen eine nachteilige Veränderung des Klangcharakters des reflektierten Schalls bewirken. So können z.B. Fassaden, die mit bestimmten Wel lblechprofilen verkleidet sind, den reflektierten Lärm von Schiessanlagen oder Strassen so verändern, dass ein hoher, als unangenehm empfund ener Pfeifton en t- steht. Denkbar sind auch besondere Situationen, in denen der Direktschall bei einem Empfängerpunkt von einem Hindernis abg eschirmt wird und Re- flexionen zum tragenden Teil einer Geräuschsituation werden . In diesen Fällen ist die reflektierende Baute die Urheberin des nachteilig veränderten Schalls und stellt insoweit eine Lärm erzeugende Anlage dar, auf welche die Bestimmungen über die Begrenzung von Emi ssionen zur Anwendung kommen. Die nachteilige Beeinflussung des refle ktierten Lärms ist nach den Grundsätzen der vorsorglichen Emissionsb egrenzung (Art. 11 Abs. 2 USG) zu ve rmeiden, und wo der veränderte Klangcharakter infolge der e r- höhten Störwirkung des Lärms zu einer Übe rschreitung massgeblicher Grenzwerte führt, sind auch die Belastungsgre nzen von Art. 11 Abs. 3 s o- wie Art. 25 Abs. 1 und 2 USG anwendbar. Was Eisenbahnlärm im Beson- deren angeht ist jedoch grundsätzlich davon auszugehen, dass die Reflexi- onen gegenüber dem direkten Fahrgeräusch von wesentlich geringerer B e- deutung sind und vernachlässigt werden können (vgl. Wolf, Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2. Aufl., Hrsg. Vereinigung für Umwel t- recht/Helen Keller, Zürich 1998 ff., Art. 25 Rz. 38, sowie Beschwerdeent- scheid der REKO/INUM vom 26. April 2006 [A-2004-117] in VPB 2007 Nr. 2007.5, S. 150, bestätigt mit BGr 1A.116/2006 vom 8. N ovember 2006, E. 6.2). 11.2.2. Quelle des vorliegend in Frage stehenden Reflexionslärms ist die Eise n- bahn und nicht der geplante Neubau. Besondere Verhältnisse, die zu einer nachteiligen Veränderung des Schalls führen oder die die Reflexionen g e- genüber dem Direktschall hervortreten liessen, l iegen nicht vor. Der A b- stand zwischen dem Neubau und der rekurrentischen Liegenschaft beträgt ca. 55 m. Gemäss Expertenbericht über die Lärmauswirkungen des Ba u- vorhabens wird bei der rekurrentischen Liegenschaft infolge der Reflexi o- nen mit einer Zunahme der Bahnlärmimmissionen um 1 bis 2 dB gerechnet R1S.2012.05147 Seite 24 (s. Lärmbeurteilung Basler & Hofmann in act. 19.4, R1S.2012.05149). Eine derart geringfügige Veränderung liegt an der Grenze der Wahrnehmbarkeit . Das umweltrechtliche Vorsorgeprinzip sowie die lärmrechtlichen V orschrif- ten und Belastungsgrenzwerte kommen somit nicht zur Anwendung. Daran ändert entgegen der Auffassung der Rekurrentschaft 1 auch nichts, dass es sich bei der Bauherrschaft und Eigentümerin des Baugrundstücks um die SBB handelt und das Bauvorhaben auf ein Bahngrundstück zu liegen kommt. Insbesondere führt dies nicht dazu, dass in Bezug auf die lärme r- zeugende Eisenbahnanlage von der Änderung einer ortsfesten Anlage im Sinne von Art. 8 Lärmschutz -Verordnung (LSV) auszugehen wäre. Das Bauvorhaben steht in baulicher und funktioneller Hinsicht losgelöst von der Eisenbahnanlage und dem Bahnbetrieb, weshalb es für sich und nicht in einer ganzheitlichen Betrachtungsweise zusammen mit dem gesamten Bahnbetrieb auf dem Baugrundstück zu beurteilen ist. Somit ist da s Ba u- vorhaben in diesem Punkt nicht zu beanstanden. [….]