Baurekursgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung G.-Nrn. R3.2019.00091 und R3.2019.00093 BRGE III Nr. 0101/2020 und 0102/2020 Entscheid vom 22. Juli 2020 Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichter Roland Fraefel, Baurichterin Sabine Ziegler, Gerichtsschreiber Christoph Forster in Sachen Rekurrierende R3.2019.00091 1. Erbgemeinschaft W. F. […] 1.1. W. F. […] 1.2. U. F. […] 1.3. B. S.-F. […] 1.4. W. F. […] 1.5. V. F. […] 2. B. S.-F. […] alle vertreten durch […] R3.2019.00093 A. S. […] vertreten durch […] gegen Rekursgegnerschaft 1. Gemeinderat X […] vertreten durch […] 2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich betreffend Gemeinderatsbeschluss vom […] sowie Genehmigungsverfügung der Bau- direktion Kanton Zürich […] ; Festsetzung Quartierplan B.-Weg […] ______________________________________________________ R3.2019.00091 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom […] setzte der Gemeinderat X den amtlichen Quartier- plan "B.-Weg" fest. Die Baudirektion Kanton Zürich genehmigte den Fest- setzungsbeschluss mit Verfügung vom […] . B. Dagegen erhoben die Erbengemeinschaft F. , bestehend aus W . F., U. F., B. S.-F., W . F. und V . F. (fortan: Rekurrentin 1.1) sowie B. S.-F. (fortan: Rekurrentin 1.2) mit gemeinsamer Eingabe vom 5. Juli 2019 rechtzeitig Re- kurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten zur Hauptsache die Aufhebung beider Anordnungen. Weiter stellten sie folgen- de Eventualanträge: "1. Der Festsetzungsbeschluss des Gemeinderates X betr. Amtlicher Quartierplan B.-Weg, [...] sei aufzuheben und der Ausbau des B.-Wegs sei auf eine Breite von 3,6 m inkl. Bankett und Wendeplatz zu be- schränken. Subeventualiter sei der Ausbau auf eine Breite von 4 m festzulegen, entsprechend der am 16. Februar 1979 öffentlich beur- kundeten Vereinbarung, welche aufgrund der vom Gemeinderat erteil- ten Baubewilligung vom 19. September 1978 geschlossen wurde. Zu- dem sei auf die Löschung der Dienstbarkeit […] zu verzichten. 2. Der Festsetzungsbesc hluss des Gemeinderates X betr. Amtlicher Quartierplan B.-Weg, [...] sei aufzuheben und Kat. -Nr. 1 sei aus dem Kostenverleger Strassenbau zu entlassen. 3. Der Festsetzungsbeschluss des Gemeinderates X betr. Amtlicher Quartierplan B.-Weg, [...] sei aufzuheben und die Liegenschaft Kat. -Nr. 1 sei vollständig aus dem Kostenverteiler Schmutzwasser zu entlas- sen. 4. Der Festsetzungsbeschluss des Gemeinderates X betr. Amtlicher Quartierplan B.-Weg, [...] sei aufzuheben und die Liegenschaft Kat. -Nr. 1 sei vollständig aus dem Kostenverteiler Regenwasser zu entlassen. 5. Der Festsetzungsbeschluss des Gemeinderates X betr. Amtlicher Quartierplan B.-Weg, [...] sei aufzuheben und der Kostenverteiler Ver- fahrenskosten sei so zu ändern, dass Kat-Nr. 1 lediglich mit 25% belas- tet wird. 6. Der Festsetzungsbeschluss des Gemeinderates X betr. Amtlicher Quartierplan B.-Weg, [...] sei aufzuheben und die Grundeigentümer der R3.2019.00091 Seite 3 Überbauung auf den Kat. -Nrn. 3 – 18 sowie diejenigen von Kat. -Nrn. 19 und 20 (B.-Strasse) seien in den Quartierplanperimeter miteinzube- ziehen. 7. Der Festsetzungsbeschluss des Gemeinderates X betr. Amtlicher Quartierplan B.-Weg, [...] sei bezüglich Verfahrenskosten betreffend Kat.-Nr. 21 aufzuheben bzw. anzupassen; subeventualiter seien die Verfahrenskosten auf 10 % zu reduzieren." All dies unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Rekursgeg- ner. C. Mit Eingabe vom 8. Juli 2019 erhob zudem A . S. (fortan: Rekurrent 2) rechtzeitig Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und bean- tragte zur Hautsache ebenfalls die Aufhebung beider Anordnungen sowie eventualiter die Ergänzung des Festsetzungsbeschlusses mit folgenden Auflagen: "- Verschiebung der Wegverbreiterung auf die Südwestseite, sodass auf Seiten des Rekurrenten nur noch eine Verbreiterung von 0,3 m anfällt. - Wegausbau bis zur Parzelle Kat.-Nr. 22 - Anordnung Wendeplatz am Ende des Weges, allenfalls auf Kat.-Nr. 22 - Anpassung Landbedarf und Landabzüge und Ausgleichsbeträge - Korrektur Strassenerstellungskostenverleger - Korrektur Leitungserstellungskostenverleger - Zuweisung des Grundstücks Kat.-Nr. 23 zur 1. Bautiefe mit der gesam- ten Fläche - Neubeurteilung der Vorleistungen sowie der Kostenverleger Strassen- bau, Leitungsbau und Verfahren" All dies unter Kosten - und Entsc hädigungsfolgen zu Lasten der Rekurs- gegner. R3.2019.00091 Seite 4 D. Mit Verfügungen vom 9. Juli 2019 wurde von den Rekurseingängen unter den Geschäfts -Nrn. R3.2019.00091 (Rekurrentinnen 1.1 und 1.2) und R3.2019.00093 (Rekurrent 2) Vormerk genommen und in beiden Verfahren jeweils das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. E. Mit Eingaben vom 9. August 2019 beantragte der Gemeinderat X die Ab- weisung der Rekurse, soweit darauf einzutreten sei; dies jeweils unter Kos- ten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. Mit Eingaben vom 9. August 2019 beantragte die Baudirekt ion Kanton Zü- rich ebenfalls die Abweisung der Rekurse, jeweils unter Kostenfolge zulas- ten der Rekurrierenden. F. Mit Repliken vom 4. bzw. 9 September 2019 sowie Dupliken vom 17., 25. bzw. 27. September 2019 hielten sämtliche Parteien an ihren Anträgen fest. G. Mit Eingabe vom 24. Oktober 2019 liess der Rekurrent 2 seine Triplik ein- reichen. H. Am 12. November 2019 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. R3.2019.00091 Seite 5 Es kommt in Betracht: 1. Beide Verfahren betreffen die Festsetzung desselben Quartierplans und werfen zumindest teilweise die gleichen Fragen auf. Die Rekursverfahren sind daher zu vereinigen. 2. Gemäss § 338a des Planungs- und Baugesetzes (PBG) ist zum Rekurs be- rechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutz- würdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Sämtliche Rekurrierenden sind Eigentümer von innerhalb des Quartierpl- angebiets situierten Grundstücken (Kat. -Nrn. 1, 21 und 24). Als Quartier- planbeteiligte und Adressaten der angefochtenen Anordnungen sind sie somit grundsätzlich im Sinne von § 338a PBG zum Rekurs legitimiert. Ein- schränkend ist festz uhalten, dass gemäss § 155 Abs. 4 PBG mit den ent- sprechenden Rekursanträgen im Rekursverfahren ausgeschlossen ist, wer innerhalb der zweiten Auflage zur zweiten Grundeigentümerversammlung nicht den Rekursanträgen entsprechende Begehren gestellt hat. Ob jeweils rechtzeitig ein entsprechendes Begehren gestellt wurde, wird damit gege- benenfalls bei der Beurteilung der einzelnen Rekursanträge zu prüfen sein. Mit diesem Vorbehalt ist, da die übrigen formellrechtlichen Voraussetzun- gen erfüllt sind, auf die Rekurse grundsätzlich einzutreten. 3. Das Quartierplangebiet wird von der B. -Strasse im Süden, der W. -Strasse im Osten und im Übrigen im Wesentlichen durch Parzellengrenzen umris- sen. Es ist sowohl der Kern- als auch der Wohnzone W2/45 zugeschieden und grossmehrheitlich überbaut. Der vorliegend angefochtene Quartierplan soll primär die ver kehrstechnische Erschliessung für die vom Perimeter er- fassten Grundstücke zwecks Herbeiführung deren Baureife sicherstellen. Der B.-Weg entspricht gemäss dem Technischen Bericht nicht den gesetz- lichen Anforderungen. Er soll deshalb unter Beanspruchung der privaten Grundstücke Kat. -Nrn. 1, 23, 24 und 25 auf eine Breite von insgesamt R3.2019.00091 Seite 6 4,6 m (Fahrbahnbreite von 4 m zzgl. 0,3 m beidseitige Bankette) ausgebaut werden (s. Technischer Bericht, S. 15 ff.). Auf den Grundstücken Kat. - Nrn. 23 und 24 soll ein Wendeplatz erstellt werden. Mit dem Quartierplan sollen auch die nötigen Erneuerungen der Versorgungs - und Entsorgungs- leitungen sowie die Kostenverteilung der Erschliessungsanlagen geregelt werden. Weitere Regelungen sollen mittels Dienstbarkeiten erfolgen. Ins- besondere soll das direkt an die W.-Strasse anstossende Grundstück Kat.- Nr. 26 neu rückwärtig über Dienstbarkeitsflächen auf dem südlich daran angrenzenden Grundstück Kat. -Nr. 2, welches über Zufahrtsmöglichkeiten sowohl über die W.-Strasse als auch über die B. -Strasse verfügt, verkehrs- technisch erschlossen werden. Schliesslich soll entlang des B. -Wegs ab dem der Grundstück Kat. -Nr. 24 sowie um den Wendeplatz eine bis an die westliche Parzellengrenze des Grundstück Kat. -Nr. 23 führende Verkehrs- baulinie festgelegt werden. 4. Die Rekurrentinnen 1.1 und 1.2 beantragen, die Grundstücke Kat. -Nrn. 3- 18 (Überbauung O.), 27 und 20 (Wegparzellen der B.-Strasse) seien eben- falls im Quartierplan miteinzubeziehen. Mit der Rüge des fehlenden Einbezugs dieser Parzellen machen die Rekur- rentinnen geltend, die von der Quartierplanbehörde vorgenommene Ge- bietsabgrenzung sei unzweckmässig. Unter anderem Letztere festzulegen ist Inhalt des Einleitungsbeschlusses (§ 23 der Quartierplanverordnung [QPV]; 701.13). Einwände gegen die Gebietsabgrenzung müssen deshalb zwingend im Rahmen eines Rekurses gegen den Einleitungsbeschluss er- hoben werden und können nicht, wie im vorliegenden Fall, im Nachhinein gegen den Festsetzungsbeschluss vorgebracht werden (§ 148 Abs. 2 PBG; VB.2000.00130 vom 24. August 2000, E. 4a und 4c). Folglich haben die Rekurrentinnen 1.1 und 1.2 ihren Rechtsmittelanspruch in dieser Frage verwirkt, weshalb insoweit auf ihren Rekurs nicht einzutreten ist. Damit er- übrigt sich eine materielle Auseinandersetzung mit den entsprechenden re- kurrentischen Rügen. R3.2019.00091 Seite 7 5.1. Wie einleitend dargelegt, ist das Grundstück Kat. -Nr. 26 ebenfalls vom Quartierplanperimeter erfasst und wird heute direkt über die W. -Strasse er- schlossen. Neu soll die Erschliessung gemäss den Festlegungen im Quar- tierplan rückwärtig über Dienstbarkeitsflächen auf dem südlich daran an- grenzende Grundstück Kat. -Nr. 2 sowie über die ausserhalb des Quartier- planperimeters befindlichen B. -Strasse erfolgen, ohne indes die Strassen- parzellen der B.-Strasse mit entsprechenden Dienstbarkeiten zu belasten. 5.2.1. Die Rekurrentinnen 1.1 und 1.2 bringen zur Begründung ihres Hauptantra- ges auf Aufhebung der angefochtenen Entscheide vor, dass bis dato keine Widmung der B.-Strasse zugunsten der Öffentlichkeit erfolgt sei. Jedenfalls seien sie als Miteigentümerinnen der B.-Strasse, d.h. der Strassenparzellen Kat.-Nrn. 20 und 27, bezüglich der Widmung zum Gemeingebrauch nie von der Gemeinde kontaktiert worden, weshalb eine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliege. Es genüge daher nicht, eine Dienstbarkeit für ein Fuss - und Fahrwegrecht auf dem Grundstück Kat. -Nr. 2 zu errichten, um die rückwärtige Erschliessung des Grundstücks Kat.-Nr. 26 über dieses Grund- stück sicherzustellen. Trotz Dienstbarkeit auf Kat. -Nr. 2 fehle dem Grund- stück Kat. -Nr. 26 nämlich weiterhin das Recht, die B. -Strasse zu nutzen. Um dies zu erreichen, wäre zwingend die Eintragung eines entsprechenden Rechtes nötig. Dies würde indes bedeuten, dass auch die Strassenparzel- len der B.-Strasse sowie die Überbauung "O." mit einer Dienstbarkeit belas- tet werden müssten, was zur Ausdehnung des Quartierplanperimeters füh- ren würde. Bereits der nötige Einbezug der B.-Strasse ins Verfahren würde zu einer komplett anderen Aufteilung der Kostenverteiler und Zuteilungen führen und dies hätte die Aufhebung der angefochtenen Entscheide zur Folge. 5.2.2. Dem entgegnet der Gemeinderat vernehmlassungsweise zusammenge- fasst, dass das Verwaltungsgericht sowohl Quartierplanbedürftigkeit als auch Korrektheit des Verlaufs des Perimeters bereits rechtskräftig festge- stellt habe. Es habe zudem den rückwärtigen Anschluss der Parzelle Kat. - Nr. 26 über die Liegenschaft Kat.-Nr. 2 auf der B.-Strasse als eine von zwei Erschliessungsmöglichkeiten erwogen und trotzdem die dies bezügliche Ausdehnung des Perimeters verworfen. Sodann würde eine Zufahrt zur R3.2019.00091 Seite 8 Parzelle Kat. -Nr. 26 über den B. -Weg die Überbauungsmöglichkeiten des Grundstück Kat.-Nr. 1 in erheblicher Weise einschränken, weshalb auf die- se Variante verzichtet worden sei. W eiter treffe es nicht zu, dass die B. - Strasse nicht als dem Gemeingebrauch gewidmet betrachtet werden kön- ne. Nicht die Eigentumsverhältnisse am betreffenden Verkehrsweg seien hierfür entscheidend, sondern dessen Erschliessungsfunktion. Erschliesse dieser mehrere Grundstücke, sei davon auszugehen, dass die Verkehrsflä- chen von einem unbestimmten Benutzerkreis beansprucht und somit als öf- fentlich zugänglich gelten würden. Die B. -Strasse diene mehr als 30 Wohneinheiten als gesetzliche Zufahrt und ihr Ausbaugrad entspreche ei- ner Zufahrt im oberen Anwendungsbereich gemäss den Zugangsnormalien. Unbefugten sei das Parkieren auf den senkrecht zur B.-Strasse angeordne- ten Parkplätzen zwar untersagt. Es bestehe aber kein gerichtliches Verbot hinsichtlich des Befahrens oder Begehens der B. -Strasse. Dies spreche für die öffentliche Zugänglichkeit bzw. für das Vorliegen einer konkludenten Zustimmung der Miteigentümer zur Widmung zum Gemeingebrauch der B. - Strasse. Es habe sodann kein Miteigentümer der Strassenparzellen auf das Schreiben der Gemeinde vom 13. März 2019 reagiert, worin festgehalten worden sei, dass die B.-Strasse als dem Gemeingebrauch gewidmet be- trachtet werde. Im Übrigen sei die Widmung nicht erst mit diesem Schrei- ben, sondern bereits zu einem früheren Zeitpunkt erfolgt. 5.2.3. Die Rekurrentinnen 1.1 und 1.2 replizieren, dass die B. -Strasse von Priva- ten geplant, gebaut und finanziert worden sei und zudem auch von Privaten unterhalten werde. Allein aufgrund dessen, dass der B. -Strasse insofern ei- ne öffentliche Funktion zukomme, als sie der Erschliessung einer Vielzahl von Wohneinheiten diene, werde diese nicht zur öffentlichen Sache, die formlos umgewidmet werden könnte. Die Eigentumsgarantie gelte immer noch und es bräuchte der entsprechenden Regelung, damit das Institut des Eigentums nicht seines Inhalts entleert werde. Die Widmung im laufenden Quartierplanverfahren sei befremdend. Aus dem Stillschweigen der übrigen Eigentümer auf das Schreiben der Gemeinde vom 13. März 2019 könne keine Zustimmung zu einer vorbehaltlosen Nutzung der Strasse für die All- gemeinheit abgeleitet werden. Es dürfte diesen Eigentümern kaum bewusst gewesen sein, dass sie künftig den Unterhalt für die Strassen tragen müss- ten, die – nach Meinung der Gemeinde – nicht nur vom Grundeigentümer des Grundstücks Kat. -Nr. 26 sowie den Eigentümern der Strasse, sondern R3.2019.00091 Seite 9 von jedermann genutzt werden dürfte. Es sei zu bezweifeln, dass die Ei- gentümer hierzu zugestimmt hätten. 5.3. Die Rekurrentinnen 1.1 und 1.2 haben kein entsprechendes Begehren nach § 155 Abs. 4 BPG gestellt. Auf den Rekurs wäre damit grundsätzlich inso- weit nicht einzutreten. Indes ist – insbesondere um weitere Rechtsgänge zu vermeiden und da sich die Klärung der aufgeworfenen Fragen für die weite- re Bearbeitung des Quartierplans von nicht untergeordneter Bedeutung er- weist – hierzu gleichwohl Stellung zu nehmen. 5.4. Gemäss § 128 PBG müssen alle Grundstücke innerhalb des Beizugsge- biets durch den Quartierplan erschlossen werden, und zwar so, dass die Erschliessung bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügt. Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es für die darauf vorgesehenen Bau- ten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können und wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG). Was die genügende Zugänglichkeit im Besonderen anbelangt, so bedingt diese in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Die Zugänglichkeit zu einem Grundstück muss nicht nur in tatsächlicher Hinsicht genügen, sondern auch rechtlich gesichert sein. Als unproblema- tisch erweist sich dies dann, wenn der Zugang zu einem Grundstück über eine Strasse führt, die der Öffentlichkeit zur Verfügung steht. Damit dies der Fall ist, bedarf es einer entsprechenden Widmung zum Ge- meingebrauch (RB 1964 Nr. 15). Im Kanton Zürich erfolgt die Übergabe und damit die Widmung der Strasse zum Gemeingebrauch in der Regel formlos, setzt aber voraus, dass dem Gemeinwesen die Verfügungsmacht über das betreffende Strassenstück zukommt (VB 88/0067 in BEZ 1989 Nr. 2 mit Verweisungen, auch zum folgenden). Das ist r egelmässig dann der Fall, wenn das Gemeinwesen das Strassengebiet freihändig oder durch Expropriation zu Eigentum erworben hat. Die Verfügungsmacht kann aber R3.2019.00091 Seite 10 auch auf einer privatrechtlichen Dienstbarkeit oder einer öffentlich- rechtlichen Eigentumsbeschränkung beruhen (RB 1974 Nr. 2). Ausserdem genügt nach Lehre und Rechtsprechung für die Begründung der die Wid- mung ermöglichenden Verfügungsmacht die blosse Zustimmung des Ei- gentümers zur Widmung (BGE 74 I 48). Diese Zustimmung kann je nach den Umständen als öffentlich-rechtlicher oder als privatrechtlicher Titel ver- standen werden; eine besondere Form ist nicht erforderlich (Imboden/ Rhi- now, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, 1976, Band II, Nr. 116 B IIIc). Ein blosses Dulden der allgemeinen Benützung genügt aber nicht (BGr 5A_348/2012 vom 15.08.12, E. 4.3.1). 5.5. Ein erster Abschnitt der heutigen B. -Strasse ab der W.-Strasse wurde in den 1990er -Jahre erstellt. Davor bestand lediglich eine kurze Verbindung zwischen der W. -Strasse und einem dazu etwa 30 m westlich parallel ver- laufenden Weg. Am 18. November 2005 schlossen private Grundeigentü- mer einen "Abtretungs - und Erschliessungsvertrag", mit dem Ziel, das Ge- biet "B." zu erschliessen und "die Bauparzellen nach den baugesetzlichen und bauordnungsgemässen Bestimmungen" überbauen zu können. Das Erschliessungsprojekt sah die Verlängerung des besagten ersten Ab- schnitts der B.-Strasse um rund 100 m in nordwestlicher Richtung sowie ein (provisorischer) Wendeplatz am Ende der Strasse auf dem der Reservezo- ne zugewiesenen Grundstück Kat. -Nr. 22 vor. Zudem wurde die Erstellung von Werkleitungen geregelt. Das Projekt wurde mit Beschluss vom 21. Februar 2006 durch den Gemeinderat genehmigt. Die Erschliessung des Gebiets "B ." wurde mithin ausserhalb eines Quar- tierplans durch die privaten Grundeigentümer in einem privaten Landumle- gungs- und Erschliessungsverfahren, d.h. in einem sog. "superprivaten" Verfahren, realisiert. Ein solches Verfahren kann im Hinblick auf die Ver- meidung eines aufwändigen und langwieriges Verfahren namentlich dann von Vorteil sein, wenn zwischen den Grundeigentümer Interessenkongru- enz besteht, die Ausgangslage klar ist und die Landumlegung zeitlich dring- lich ist. Die Zielsetzung eines "Superprivaten Quartierplans" entspricht in materieller Hinsicht indes derjenigen eines amtlichen oder privaten Quar- tierplans gemäss Planungs - und Baugesetz. Der private Landumlegungs - und Erschliessungsvertrag soll den Quartierplan insofern ersetzen (s. Frido- R3.2019.00091 Seite 11 lin Störi, Grob- und Feinerschliessung durch die Grundeigentümer, PBG ak- tuell 3/1996, S. 13 ff.). Mit dem Abschluss des im vorliegenden Verfahren zur Diskussion stehen- den Landumlegungs- und Erschliessungsvertrags haben sich die Grundei- gentümer mithin darüber geeinigt, die Erschliessung eines mehrere Parzel- len umfassenden und damals noch weitgehend nicht überbauten Gebiets mit erheblichen Bebauungsmöglichkeiten gesamtheitlich zu regeln. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die B. -Strasse nicht nur die eingezonten Grundstücke im Gebiet "B ." erschliessen sollte. Wie erwähnt sollte der Wendeplatz am Ende der B. -Strasse lediglich provisorisch erstellt werden. Damit sollte offenbar vermieden werden, dass ein vollständig ausgebauter Wendeplatz abgebrochen wird, falls dereinst auch die Reservezone bzw. des Grundstücks Kat. -Nr. 22 über die B. -Strasse erschlossen und diese hierfür verlängert werden soll. Daraus und aufgrund des seinerzeitigen Ein- bezugs eines noch nicht eingezonten Gebiets lässt sich ohne Weiteres schliessen, dass die B. -Strasse einem unbestimmten Personenkreis und mithin der Allgemeinheit offenstehen soll. Auch das gewählte Strassenprofil spricht für eine solche Annahme: Die B. -Strasse war gemäss den damals geltenden Zugangsnormalien als Zufahrtsstrasse einzustufen: Sie verfügt über eine Fahrbahnbreite von mindestens 5 m und ein einseitiges Trottoir. Sie war damit in technischer Hinsicht grundsätzlich als Zugang für bis zu 300 Wohneinheiten gedacht (s. Anhang zu den Zugangsnormalien [ZN]: Technische Anforderungen an Zugänge). Dieses Mass erreicht die heutige Bebauungssituation mit 70 Wohneinheiten gemäss der Gebäudestatistik im GIS-Browser, welche über die B. -Strasse erschlossen werden, bei weitem nicht. Ferner wurden in Bezug auf die B.-Strasse kein richterliches Fahrverbot er- lassen oder bauliche Hindernisse bei der Einfahrt von der W.-Strasse in die B.-Strasse errichtet, was als weitere Indizien dafür zu werten ist, dass die B.-Strasse der Allgemeinheit offenstehen soll. Dafür spricht auch, dass demgegenüber für die über die B.-Strasse zugänglichen Parkplätze auf den daran anstossenden Grundstücken teilweise (d.h. zumindest für die Park- plätze vor den Gebäuden B. -Strasse 5 und 7) ein richterliches Parkverbot erwirkt wurde. Die Zufahrt zum Grundstück Kat. -Nr. 2 wurde sodann mit ei- nem – nicht amtlichen – Schild mit der Aufschrift "Privat" versehen (s. Prot. S. 15 f., Fotos Nrn. 13 ff.). R3.2019.00091 Seite 12 Die Zweckbestimmung der B. -Strasse liegt mithin in der Benutzung durch die Allgemeinheit. Damit steht die B. -Strasse ohne Weiteres im öffentlichen Interesse, was wiederum darauf schliessen lässt, dass das Gemeinwesen über diese Strasse verfügen sollte (vgl. VB.2013.00391 vom 6. März 2014, E. 5.4). Angesichts der vorstehend dargelegten Entstehungsgeschichte, ist davon auszugehen, dass den damaligen Str asseneigentümern die Bedeu- tung der B.-Strasse durchaus bewusst war. 5.6. Die alsdann für die Qualifikation der B. -Strasse als Privatstrasse als solche im Gemeingebrauch erforderliche eigentliche Widmung dürfte formlos er- folgt sein, indem die besagte Stras se baurechtlich von der Gemeinde ab- genommen und dem Verkehr übergeben wurde (vgl. VB.2013.00391 vom 6. März 2014, E. 5.5.2). Angesichts dessen, dass die damaligen Grundei- gentümer die Strasse mit dem der vorgenannten Zweckbestimmung, d.h. der Erschliessung eines – teilweise nicht einmal genau feststehenden – grösseren Gebiets, tatsächlich erstellten, haben sie sich zumindest konklu- dent mit der Widmung zum Gemeingebrauch einverstanden erklärt. Damit ist dem Schreiben der Gemeinde vom 13. März 2019 an die Miteigentümer der Strassenparzellen der B.-Strasse, worin u.a. festgehalten wird, dass die B.-Strasse als dem Gemeingebrauch gewidmet gilt, für die Frage der Wid- mung keine Bedeutung zuzumessen. Auf die in diesem Zusammenhang von den Rekurrentinnen 1.1 und 1.2 geltend gemachte Verletzung des rechtlichen Gehörs – mit der Begründung, dass diese keine Kenntnis von diesem Schreiben gehabt hätten – ist damit nicht weiter einzugehen. An der Feststellung, dass die B. -Strasse als dem Gemeingebrauch gewid- met zu betracht en ist, vermögen auch deren Vorbringen, wonach die B. - Strasse im Privateigentum stehe und von Privaten finanziert worden sei und unterhalten werde, nichts zu ändern. Die Eigentumsverhältnisse sind für die Qualifikation einer im Gemeingebrauch stehenden pri vaten Strasse nicht massgebend. Die privatrechtlichen Eigentumsverhältnisse bleiben trotz Widmung unverändert (VB. 2013.00391 vom 6. März 2014, E. 5.5.2). Die von den Rekurrentinnen 1.1 und 1.2 monierte Beschränkung der aus dem Eigentum fliessenden Rechten zufolge Gemeingebrauchs kann auf ei- ner zumindest konkludent erfolgten Erklärung der Strasseneigentümer zur Widmung abgestützt werden. Auch der Umstand, dass die Strasseneigen- tümer selbst für den Unterhalt der Strasse aufzukommen haben, spricht R3.2019.00091 Seite 13 nicht per se gegen den Gemeingebrauch, zumal keine Pflicht des Gemein- wesens besteht, den Unterhalt von privaten Strassen im Gemeingebrauch zu übernehmen (vgl. § 1 in Verbindung mit § 26 des Strassengesetzes [StrG]). 5.7. Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die B. -Strasse als dem Gemein- gebrauch gewidmet betrachtet werden kann. Sie steht der Öffentlichkeit zur Benützung offen, womit die Zugänglichkeit zum Grundstück Kat. -Nr. 26 von der B.-Strasse über die Dienstbarkeitsflächen auf dem Grundstück Kat. - Nr. 2 rechtlich gesichert ist. Die Rüge der Rekurrentinnen 1.1 und 1.2 er- weist sich damit in materieller Hinsicht als unbegründet. 6.1. Sämtliche Rekurrierenden stellen sich auf den Standpunkt, dass ein Aus- bau des B.-Wegs auf 4 m bereits mittels Dienstbarkeit gesichert sei. Es sei deshalb nur noch das Grundstück Kat. -Nr. 28 an den entsprechenden Dienstbarkeitsflächen für berechtigt zu erklären. Es brauche damit keine Festlegungen im Quartierplan mit weiteren Landentnahmen zwecks Aus- baus des B. -Wegs. Nach dem Rekurrenten 2 sei der B. -Weg zunächst um 1 m auf den Grundstücken Kat. -Nrn. 1 und 29 zu verbreitern und die restli- chen 0,6 m seien sodann beidseitig symmetrisch von den am B. -Weg an- stossenden Grundstücken zu entnehmen, d.h. im Umfang von jeweils 0,3 m von den Grundstücken Kat.-Nrn. 15, 16, 17, 18 und 1. 6.2. Die Rekurrierenden haben die entsprechenden Begehren nach § 155 Abs. 4 PBG gestellt, womit auf diese Rüge einzutreten ist. 6.3. Der B.-Weg besteht auch aus Dienstbarkeitsflächen auf dem Gr undstück Kat.-Nr. 1. Die mit der Dienstbarkeit eingeräumten Fuss- und Fahrwegrech- te stehen indes nur den jeweiligen Eigentümern der berechtigten Grundstü- cke zur Verfügung, nicht hingegen der Allgemeinheit. Mithin wäre es zwecks Realisierung einer rechtsgenügenden Erschliessung grundsätzlich nicht ausreichend, lediglich dem ebenfalls über den B. -Weg erschlossenen Grundstück Kat.-Nr. 28 das entsprechende Fuss- und Fahrwegrecht einzu- R3.2019.00091 Seite 14 räumen. Mit der erwähnten Dienstbarkeit wird denn auch keine Fläche für die Er stellung eines Wendeplatzes gesichert, dessen Notwendigkeit bei Stichstrassen indes auch gestützt auf die Verkehrserschliessungsverord- nung als notwendig erscheint (s. Anhang 1: Technische Anforderungen an Zufahrten zur Verkehrserschliessungsverordnung, Fus snote 1, und die Ausführungen unter Ziff. 8.2. ff. weiter unten). Hinsichtlich der vom Rekurrenten 2 beanstandeten Verteilung der Landent- nahme ist festzuhalten, dass eine Verbreiterung des B. -Wegs um 1 m auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 1 und 29 bzw. um 0,3 m auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 15, 16, 17, 29 und 1 bereits daran scheitert, dass diese Grund- stücke – abgesehen vom letztgenannten – nicht Teil des Quartierplans sind. Damit erübrigt sich auch, über die aufgeworfene Frage nach der Ent- schädigung für die entsprechenden Grundeigentümer zu befinden. Eine Verbreiterung von 1 m bzw. 1,6 m auf dem Grundstück Kat. -Nr. 1, welches als einziges von diesen Grundstücken vom Quartierplan erfasst wird, würde sodann zu einem unsinnigen Verlauf des B.-Wegs mit einem Knic k beim Grundstück Kat.-Nr. 29 führen, zumal von dem ausserhalb des Quartierpl- angebiets liegenden Grundstück Kat. -Nr. 29 kein Land zur Verbreiterung entnommen werden könnte. Die kritisierte Landentnahme hält auch von dem vom Rekurrenten 2 angerufenen Entscheid des Bundesgerichts 1C_562/2010 vom 23. März 2011 stand. Dieser Entscheid befasst sich mit der Festlegung von Baulinien. Soweit er deshalb für die vorliegende Frage- stellung überhaupt einschlägig ist, ist festzuhalten, dass sich daraus gerade nicht ergibt, dass vom Grundsatz der symmetrischen Landentnahme nicht abgewichen werden könnte. Dies ist aus sachlichen Gründen vielmehr durchaus zulässig (vgl. BGr 1C_562/2010, E. 3.2). Solche Gründe sind vor- liegend etwa darin zu erblicken, dass die Grundstücke Kat. -Nrn. 15, 16, 17 und 29 bereits über die B.-Strasse erschlossen und deshalb auch nicht vom Quartierplan betroffen sind. Dass der B. -Weg diesen Grundstücken als Fuss- oder Veloweg dient, ändert daran nichts. 7.1. Der Rekurrent 2 beantragt eventualiter, es sei der B. -Weg bis zum Grund- stück Kat. -Nr. 22 auszubauen und der Wendeplatz sei am Ende des B. - Wegs – oder allenfalls auf dem Grundstück Kat. -Nr. 22 – anzuordnen. Man habe sich in Bezug auf den Wendeplatz lediglic h an dem bei Quartierplan- R3.2019.00091 Seite 15 einleitung bereits ausgearbeiteten Projekt auf dem Grundstück Kat. -Nr. 25 orientiert. Dies, obwohl der Grundsatz gelte, dass bei der Feinerschlies- sung im Rahmen eines Quartierplans die objektiv optimalste Variante zu wählen sei. Indem darauf verzichtet werde, den B. -Weg auch auf den letz- ten 20 m auf 4,6 m zu verbreitern, würden kaum Kosten gespart. Wohl aber würde damit die grundsätzlich einzig sinnvolle Anlage des Wendeplatzes am Ende der Strasse verunmöglicht. 7.2. Der Rekurrent 2 hat das entsprechende Begehren nach § 155 Abs. 4 PBG gestellt, womit auf diese Rüge einzutreten ist. 7.3. Das Grundstück Kat. -Nr. 22 ist der Reservezone zugewiesen. Es liegt mit- hin ausserhalb der Bauzone. Der Quartierplan ist indes grundsätzlich auf Bauzonen zu beschränken; bei besonderen Verhältnissen kann er darüber hinausreichen (§ 124 Abs. 1 PBG). Land ausserhalb der Bauzonen kann nach § 124 Abs. 1 PBG insbesondere in einen Quartierplan mit einbezogen werden: im ordentlichen Quartierplan, soweit es der planungsgerechten Er- schliessung des erfassten Gebietes, der sinnvollen Abgrenzung einzelner Grundstücke, der Sicherung zonengemässer Umschwünge sowie der Ein- richtung gemeinschaftlicher Ausstattungen und Ausrüstungen oder der Er- schliessung von Bauten und Anlagen dient, die ausserhalb der Bauzonen zulässig sind (§ 1 lit. a QPV). In Übereinstimmung mit dem Gemeinderat X ist der Bau eines Wende- hammers ausserhalb des Baugebiets nur mit einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 des Raumplanungsgesetzes (RPG) zulässig. Gründe, die eine solche Bewilligung rechtfertigen würden, bringt der Rekurrent 2 nicht vor und sind denn auch nicht erkennbar. Ohnehin spricht bereits der Um- stand, dass sich das Grundstück Kat.-Nr. 22 nicht im Quartierplangebiet be- findet, gegen den vom Rekurrenten verlangten Standort für den Wende- hammer. Die Erstellung des Wendehammers am Ende des B. -Wegs – aber noch innerhalb des Quartierplangebiets und der Bauzone – erscheint so- dann nicht sinnvoll. Eine solche Variante brächte einen erheblich höheren Landverbrauch und höhere Baukosten mit sich, zumal hierfür der B. -Weg ab der heutigen Einfahrt zum Grundstück Kat. -Nr. 23 lediglich als bekiester Weg ausgestaltet ist und mithin in jedem Fall noch auszubauen wäre. Es ist R3.2019.00091 Seite 16 sodann zweckmässig, den Wendeplatz mit der Einfahrt zur geplanten Tief- garage des auf dem Grundstück Kat. -Nr. 23 geplanten Bauvorhabens zu- sammenzulegen. Dadurch lässt sich der Landverbrauch für die Verkehrsan- lage reduzieren und auch in ästhetischer Hinsicht erscheint eine solche Lö- sung als sachgerecht, sind damit doch insgesamt weniger Eingriffe in das Terrain notwendig. Damit ist auch kein Bedarf und mithin kein Grund er- sichtlich, den B. -Weg gegebenenfalls bis zum Grundstück Kat. -Nr. 22 aus- zubauen. Die diesbezüglichen Rügen des Rekurrenten 2 sind damit unbegründet. 8.1. Die Rekurrentinnen 1.1 und 1.2 rügen die geplante Ausbaubreite des B. - Wegs. Sie haben ein entsprechendes Begehren nach § 155 PBG gestellt, womit insoweit auf ihren Rekurs einzutreten ist. 8.2. Die Festlegung der Breite des B. -Wegs stützt sich auf die Verkehrssicher- heitsverordnung (VSiV) und die Zugangsnormalien (ZN). Beide Erlasse sind indes per 1. Juni 2020 und mithin während dem hängigen Rekursver- fahren aufgehoben und durch die gleichentags in Kraft getretene Ver- kehrserschliessungsverordnung (VErV) ersetzt worden (s. den Antrag des Regierungsrates vom 17. April 2019 betreffend die Genehmigun g von Tei- len der Verkehrserschliessungsverordnung, wonach die Verkehrserschlies- sungsverordnung eine inhaltliche Zusammenführung der Regelungsberei- che und - inhalte der Strassenabstandsverordnung, der Zugangsnormalien sowie der Verkehrssicherheitsv erordnung vorsieht [RR 5542, S. 1 f.]). Für das vorliegende Rekursverfahren stellt sich damit vorab die Frage nach dem für die vorliegende Streitsache in zeitlicher Hinsicht anwendbaren Recht. 8.3. Ändert sich die Rechtslage während des Rechtsmittelverfahrens, so i st die Frage, ob das neue Recht auf hängige Rechtsmittelverfahren Anwendung findet, in erster Linie durch die einschlägigen Übergangsbestimmungen zu entscheiden. Fehlt indes eine ausdrückliche Regelung, muss aufgrund all- gemeiner Grundsätze über das anwendb are Recht entschieden werden R3.2019.00091 Seite 17 (vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungs- recht, 7. Aufl., Zürich 2016, Rz. 290 f.). Lehre und Rechtsprechung gehen bei Fehlen einer gesetzlichen Regelung vom Grundsatz aus, dass im Rechtsmittelverfahren die Rechtslage im Zeit- punkt der erstinstanzlichen Anordnung massgebend ist, wobei die Interes- senlage der Beteiligten mit zu berücksichtigen sind. Insbesondere ist das Kontinuitätsinteresse der Privaten einerseits und das Interesse des Ge- meinwesens an der Geltung des neuen Rechts anderseits gegenseitig ab- zuwägen. Etwas Anderes gilt, wenn zwingende Gründe für die Berücksich- tigung des neuen Rechts sprechen, insbesondere wenn die Vorschriften um der öffentlichen Ordnung willen oder zur Durchsetzung erheblicher öf- fentlicher Interessen erlassen wurden. Besteht auf Seiten des Privaten kein Kontinuitätsinteresse, da das neue Recht milder ist, kann ebenso ohne wei- teres auf dieses abgestellt werden. Die Zürcher Praxis beurteilt die Anwendung neuen Rechts auf hängige Rechtsmittelverfahren indes nicht einzig aufgrund der vorzunehmenden In- teressenabwägung. Es wird zwischen verschiedenen Fallkonstellationen unterschieden. Hat sich der Sachverhalt etwa vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts verwirklicht, ist grunds ätzlich auf das im Zeitpunkt der erstin- stanzlichen Anordnung geltende Recht abzustellen. Bei Dauersachverhal- ten hingegen ist nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsge- richts im Rekurs - wie auch im Beschwerdeverfahren auf das neue Recht abzustellen (s. zum Ganzen Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20a Rz. 24 ff.). 8.4. Die im laufenden Rekursverfahren in Kraft getretenen Verkehrserschlies- sungsverordnung enthält lediglich für Bauvorhaben eine ausdrückliche Re- gelung hinsichtlich des zeitlich anwendbaren Rechts, nicht hingegen für Quartierpläne. Damit ist nach allgemeinen Grundsätzen zu entscheiden, welches Recht für die vorliegend strittige Frage des rechtsgenügenden Ausbaus des B.-Wegs und mithin der Erschliessung des Quartierplange- biets in zeitlicher Hinsicht zur Anwendung gelangt. Der Quartierplan soll im erfassten Gebiet eine der planungs - und baurecht- lichen Ordnung entsprechende Nutzung ermöglichen (§ 123 Abs. 1 PBG). R3.2019.00091 Seite 18 Hierzu muss er Parzellen schaffen, die sich für eine zonengemässe Über- bauung eignen (vgl. § 126 Abs. 1 PBG), aber auch dafür sorgen, dass alle Grundstücke im Beizugsgebiet feinerschlossen werden und an gegebenen- falls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben (§ 128 Abs. 1 PBG). Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen sind so festzulegen, dass sie bei voll- ständiger Nutzung der erfassten Grundstücke den einschlägigen gesetzli- chen Anforderungen genügen (§ 128 Abs. 2 PBG). Bei der Festsetz ung des Quartierplans wird mithin auf Verhältnisse abge- stellt, die im Zeitpunkt der Festsetzung des Quartierplans gelten (etwa die geltende Parzellarordnung und die sich daraus ergebenden Überbauungs- möglichkeiten). Der Quartierplan ist indes insofern zukunftsgerichtet, als er die Vorausserzungen für künftige Überbauungen im Quartierplangebiet schaffen soll und mithin insbesondere auch in der Zukunft Wirkung entfal- tet. Es handelt sich damit um eine Fallkonstellation, die am ehesten mit der eines zeitlich offenen Dauersachverhaltes vergleichbar ist, bei welchem auf hängige Rechtsmittelverfahren nach dem einleitend Dargelegten grundsätz- lich das neue Recht zur Anwendung gelangt. Dies erscheint auch für die vorliegende Fallkonstellation als sachgerecht. 8.5. Auch die Interessenlage gebietet vorliegend die Anwendung des neuen Rechts auf das hängige Rekursverfahren. In dieser Hinsicht fällt zunächst in Betracht, dass der B.-Weg zum gegenwärtigen Zeitpunkt die Grundstü- cke Kat.-Nrn. 23, 24, 25, 28 und 1 erschliesst, womit gemäss dem Techni- schen Bericht zum strittigen Quartierplan bei Vollüberbauung der genann- ten Grundstücke theoretisch 29 Wohneinheiten realisiert werden könnten (s. act. 13.3.1, S. 16 f.). Aufgrund dieses Erschliessungsbedarfs hätte der B.-Weg nach den Zugangsnormalien damit grundsätzlich den Anforderun- gen einer Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich zu genügen. Hierfür verlangen die Zugangsnormalien eine Fahrbahnbreite von mindes- tens 4 m sowie aufgrund des massgebenden Begegnungsfalls Personen- wagen/Personenwagen (PW/PW) ein beidseitiges Bankett von je 0,3 m; bei Stichstrassen ist zudem eine Wendemöglichkeit notwendig (Anhang Tech- nische Anforderungen ZN). Diese Erschliessungskomponenten bzw. Quer- profile ergeben zusammen eine Mindestbreite von 4,6 m. R3.2019.00091 Seite 19 Nach der Verkehrserschliessungsverordnung bestünde hingegen – unter Beachtung der für das Quartierplangebiet zu erbringenden Erschliessungs- leistungen – die Möglichkeit einer deutlich geringeren Ausbaugrösse des B.-Wegs. Dieser wäre in Anbetracht der theoretisch möglichen Anzahl Wohneinheiten, die bei Vollüberbauung realisiert werden könnten, nicht mehr als Zufahrtsstrasse, sondern als Zufahrtsweg einzustufen. Dies des- halb, weil der Anwendungsbereich einer Zufahrtsstrasse als nächsthöhere Zufahrtsart nach der neuen Verkehrserschliessungsverordnung erst ab 51 Wohneinheiten beginnt (bzw. 101 Wohneinheiten bei guter Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln). Für Zufahrtswege setzt die Verkehrser- schliessungsverordnung beim dafür massgebenden Begegnungsfall Perso- nenwagen/Velofahrende (PW/VF) eine Fahrbahnbreite von lediglich min- destens 3 m voraus. Dabei ist der Fussgängerschutz mittels seitlichen Ban- ketten, Trottoir oder Ausgestaltung als Begegnungszone – nach Massgabe der Verkehrsanordnungen – zu gewährleisten (Strassentypen 1- 3). Zu be- rücksichtigen sind ferner die Bedürfnisse von mobilitäts - und sehbehinder- ten Menschen. Schliesslich gilt auch nach der Verkehrserschliessungsver- ordnung, dass bei Stichstrassen ein Wendeplatz oder eine Wendemöglich- keit not wendig ist (Anhang 1 Technische Anforderungen an Zufahrten VErV). Damit ist das neue Recht aufgrund des sich nach unten eröffnenden Spielraums hinsichtlich der an die Fahrbahnbreite zu stellenden Anforde- rungen grundsätzlich milder als die bisherigen Zugangsnormalien. Von ei- nem Interesse der rekurrierenden Privaten an der Weitergeltung des bishe- rigen Rechts kann damit nicht ausgegangen werden. 8.6. Für die Anwendung des neuen Rechts im vorliegend hängigen Rekursver- fahren sprechen sodann nebst dem allgemeinen Interesse des Gemeinwe- sens an der Geltung des neuen Rechts auch gewichtige öffentliche Interes- sen. In dieser Hinsicht ist in Erwägung zu ziehen, dass beim Erlass der neuen Verkehrserschliessungsverordnung postuliert wurde, die Zugangs- normalien so zu ändern, dass sie dem Prinzip der inneren Verdichtung durch einen schonenderen Baulandverbrauch gerecht würden (s. das Pos- tulat des Kantonsrats vom 3. Juni 2013 [KR -Nr. 55/2011]). Der Regierungs- rat erkannte dabei die Bedeutung der Zugangsnormalien für die Siedlungs- entwicklung nach innen sowie ihren Revisionsbedarf. Im entsprechenden Beschluss wurde festgehalten, dass bei einer Siedlungsentwicklung nach innen die heutigen Anforderungen an die Erschliessung dazu führten, dass R3.2019.00091 Seite 20 viele Strassen im Rahmen von Quartierplanverfahren anzupassen seien, was mit entsprechendem Aufwand an Mitteln insbesondere für die Grund- eigentümerinnen und Grundeigentümer verbunden w äre (Zeit, Erstellungs- kosten, Landabtretungen). In der Verordnung würden die Wohneinheiten in Übereinstimmung mit der einschlägigen Norm des Schweizerischen Ver- bands der Strassen- und Verkehrsfachleute (VSS) angehoben, wodurch auch die Eintrittsschwelle für die Durchführung von Quartierplanverfahren erhöht werde (s. zum Ganzen RRB 2019- 0393 vom 17. April 2019, S. 15 ff.). Daraus ist zu schliessen, dass die Anwendung der neuen Verkehrser- schliessungsverordnung auch der Durchsetzung von erheblichen öffentli- chen Interessen dient und letztlich auch aufgrund des Gebots der haushäl- terischen Nutzung des Bodens (s. Art. 75 der Bundesverfassung (BV) , Art. 1 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes [RPG] und Art. 101 der Kantons- verfassung [KV]) als geboten erscheint. 8.7. Zusammengefasst ist damit festzuhalten, dass hinsichtlich den an die ver- kehrsmässige Erschliessung des Quartierplangebiets zu stellenden Anfor- derungen die neue Verkehrserschliessungsverordnung anzuwenden ist. 8.8. Die Vorinstanzen haben wie dargelegt die Anf orderungen an die Erschlies- sung nach Massgabe der altrechtlichen Zugangsnormalien geprüft. Dabei ist der im Quartierplan vorgesehene Ausbau des B. -Wegs mit einer Fahr- bahnbreite von insgesamt 4,6 m (inklusive beidseitige Bankette) am obers- ten Ende der Anfor derungen für Zufahrtswege gemäss der neuen Ver- kehrserschliessungsverordnung anzusiedeln. Der B. -Weg ist jedoch nach Massgabe der zu erschliessenden Wohneinheiten nach der neuen Ver- kehrserschliessungsverordnung etwa im mittleren Anwendungsbereich der Zufahrtswege einzustufen. Damit sind die angefochtenen Beschlüsse insoweit aufzuheben, als damit der Ausbau des B. -Wegs und die damit zusammenhängenden Festsetzun- gen gemäss Plan "Alt -/Neubestand Erschliessung Baulinien 1:500" festge- setzt bzw. genehmigt wurden. Aufzuheben sind ausserdem die Landabzü- R3.2019.00091 Seite 21 ge und Neuzuteilungen sowie die Kostenverleger Strassenbau, Schmutz- wasser, Regenabwasser und Verfahrenskosten in Bezug auf das Mass der darin zugrunde gelegten Zuteilungsflächen. Die Sache ist in teilweiser Gut- heissung des Rekurses zur Neubeurteilung an den Gemeinderat X zurück- zuweisen. Dieser wird sich mit der Frage auseinanderzusetzen haben, wel- che Fahrbahnbreite sich nach Massgabe der neuen Verkehrserschlies- sungsverordnung und den vorstehenden Erwägungen als notwendi g er- weist. Zu den übrigen Rügen wird, soweit bei dieser Ausgangslage sinnvoll, nach- folgend Stellung genommen. 9.1. Die Rekurrentinnen 1.1 und 1.2 beantragen, das Grundstück Kat. -Nr. 1 aus dem Kostenverleger Strassenbau zu entlassen. Sie bringen vor, dass der Eigentümerschaft dieses Grundstück mit dem Ausbau des B. -Wegs keiner- lei Vorteil erwachse. Das Grundstück sei nicht auf eine strassenmässige Erschliessung über den B. -Weg angewiesen. Es bestehe bereits heute die Möglichkeit, ohne Beanspruchung des B.-Wegs direkt auf die W. -Strasse hinaus zu fahren. Abgesehen davon sei eine Ausfahrt über die B. -Strasse dinglich gesichert. Der Rekurrent 2 verweist in Bezug auf den Kostenverleger Strassenbau auf das zu den Abwasserleitungen Ausgeführte (s. nachfolgend Ziff. 13.1.). Im Übrigen bringt er vor, dass der B. -Weg im Rahmen der Baubewilligung von 1978 ausgebaut und in seiner Breite definiert worden sei, die als rechtskon- form qualifiziert worden sei; und dies nach Erlass des PBG. 9.2. Gemäss § 146 Abs. 1 PBG bestimmt der Quartierplan, wie die Erstellungs- kosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen Ausstat- tungen und Ausrüstungen zu tragen sind. Massgebend ist dabei in erster Linie das Interesse an den betreffenden Anlage n (§ 146 Abs. 2 PBG). Dem Quartierplanzweck entsprechend besteht ein solches Erschliessungsinte- resse nicht nur für unüberbaute Grundstücke, die durch die Erschlies- sungsanlagen erstmals baureif gemacht werden, sondern auch für über- baute Grundstücke, denen nachträglich zu einer rechtlich einwandfreien R3.2019.00091 Seite 22 Erschliessung verholfen wird und deren Überbauung damit ersetzt oder ge- ändert werden kann (§ 233 PBG). Wird die ungenügende Erschliessung ei- nes Quartiers behoben, haben sämtliche Grundeigentümer, die vom Aus- bau profitieren, an die Kosten beizutragen. Das Interesse einer überbauten Parzelle an einer Erschliessungsanlage beurteilt sich letztlich allein danach, ob sie bereits bisher genügend erschlossen war oder ob sie erst durch den Quartierplan eine den geltenden Normen entsprechende Erschliessung er- hält (vgl. Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quar- tierplanverfahren, Zürich 2004, S. 175 f.). Inwiefern den rekurrentischen Grundstücken hinsichtlich des Ausbaus des B.-Wegs mit dem Quartierplan nachträglich zu einer rechtlich einwandfreien Erschliessung verholfen wird, steht indes noch nicht fest, zumal die ent- sprechende Prüfung durch die Vorinstanzen nach Massgabe der neuen Verkehrserschliessungsverordnung wie erwähnt noch vorzunehmen sein wird. Die erschliessungsmässige Aufwertung der rekurrentischen Grund- stücke in Bezug auf den Ausbau des B. -Wegs ist derzeit mithin noch offen. Denkbar ist etwa, dass einzig die Erstellung eines Wendeplatzes verlangt würde, und sich damit die Frage stellt, ob sich in diesem Fall gemessen an der insoweit bewirkten erschliessungsmässigen Aufwertung der rekurrenti- schen Grundstücke nach wie vor eine Kostenauflage von 100 % rechtfer- tigt. Der Gemeinderat wird sich mithin auch mit dieser Frage auseinander- zusetzen haben. 9.3. In Anbetracht der Vorbringen der Rekurrentinnen 1.1. und 1.2. ist im Hin- blick auf allfällige weitere Rechtsgänge bemerkungshalber festzuhalten, dass nicht davon gesprochen werden kann, dass das Grundstück Kat.-Nr. 1 bei einem allfälligen Ausbau des B.-Wegs prinzipiell keine Vorteile erlangen würde. Das Grundstück stösst direkt mit der gesamten nördlichen Parzel- lengrenze an den B.-Weg an, verfügt auf dieser Seite über eine Zufahrt und wird mithin zumindest teilweise über den B. -Weg erschlossen. Unter dieser Voraussetzung kann nicht per se ausgeschlossen werden, es erlange durch einen Ausbau des B. -Wegs keinerlei Vorteile. Daran vermag nichts zu ändern, dass es auch über eine dinglich gesicherte Zufahrt über die B. - Strasse im Süden oder über Durchfahrts- und Überbaurechte für die Tiefga- rage der O.-Siedlung verfügt. Auch der Umstand, dass es direkt an die W. - Strasse anstösst, führt nicht zu einer gegenteiligen Einschätzung, zumal R3.2019.00091 Seite 23 Einzelausfahrten in Staatsstrassen grundsätzlich zu vermeiden und an Staatsstrassen liegende Grundstücke rückwärtig zu erschliessen sind (§ 240 Abs. 3 PBG). Nachdem die Baudirektion im vorliegenden Verfahren in Bezug auf das ebenfalls an die W. -Strasse anstossende Grundstück Kat.-Nr. 26 zur Einschätzung gelangt ist, dass von einer di rekten Erschlies- sung über die W.-Strasse abzusehen ist, dürfte dies auch in Bezug auf das Grundstück Kat.-Nr. 1 zutreffen. 10.1. Der Rekurrent 2 beantragt mit Blick auf den Kostenverteiler Strassenbau, Schmutz- und Regenabwasser, das Grundstück Kat .-Nr. 23 sei mit seiner gesamten Fläche der ersten Bautiefe zuzuweisen. 10.2. Der Rekurrent 2 hat das entsprechende Begehren nach § 155 Abs. 4 PBG gestellt, womit auf diese Rüge einzutreten ist. 10.3. Die Kostenverteiler Strassenbau, Schmutz - und Regenabwasser sehen in Bezug auf das Grundstück Kat. -Nr. 23 vor, jeweils in einer ersten Bautiefe von 30 m ab den Grundstücksgrenzen des B. -Wegs die Flächen zu 100 %, in Bautiefen ab 30 m zu 50 % und darüber hinaus zu 25 % mit den entspre- chenden Baukosten zu belasten (Perimeterprinzip). Um den Wendeham- mer wird ein vereinfachter Kreisbogen geschlagen. Dies entspricht einem in der Praxis anerkannten Vorgehen. Die Differenzie- rung nach Bautiefe ist deshalb sachgerecht, weil für Bauten im zurücklie- genden Bereic h eines Grundstücks häufig zusätzliche Erschliessungsauf- wendungen erforderlich sind (s. VB.2010.00420 vom 27. März 2013, E. 3.2.), was auch für das über 65 m lange Grundstück Kat. -Nr. 23 zutrifft. Um das Abwasser von den hinteren Bereichen des Grundstücks zu den im B.-Weg neu zu erstellenden Leitungen zu führen, sind entsprechende Lei- tungen zu erstellen. Zudem sind grundstücksinterne Wegverbindungen notwendig. Die unterschiedliche Behandlung des Grundstücks Kat. -Nr. 23 im Vergleich zu den anderen Anstösser ist damit sachlich begründet und erweist sich als rechtens. Nicht zu beanstanden ist auch, dass um den Wendehammer ein vereinfachter Kreisbogen geschlagen wird. Gewisse R3.2019.00091 Seite 24 Schematisierungen sind zulässig und liegt darin noch keine gegen das Rechtsgleichheitsgebot verstossende Ungleichbehandlung. Dies gilt auch für den Umstand, dass der Wendeplatz nicht in der Mitte des Grundstücks Kat.-Nr. 23 erstellt wird. Der Wendehammer wird auf dem Grundstück Kat. - Nr. 23 eine erheblich grössere Fläche beanspruchen als etwa auf dem re- kurrentischen Grundstück Kat. -Nr. 24. Von einer Besserstellung, die allen- falls im Rahmen von § 146 Abs. 3 PBG zu berücksichtigen wäre, kann ent- gegen der Auffassung des Rekurrenten 2 damit nicht gesprochen werden. Damit erweist sich die auf die festgelegte Bautiefe des Grundstücks Kat. - Nr. 23 in Bezug auf die Kostenverteiler Strassenbau, Schmutz - und Regen- abwasser abzielende Rüge des Rekurrenten 2 zusammengefasst als un- begründet. 11. Der Rekurrent 2 bringt vor, dass die Grundstücke Kat.-Nrn. 28 und 1 jeweils keinen höheren Erschliessungsgrad als die Grundstück Kat. -Nrn. 23, 24 und 25 hätten und sie würden damit zu Unrecht mit verminderten Landab- zügen belastet. Die angefochtenen Beschl üsse sind wie erwähnt u.a. in Bezug auf die Landabzüge und Neuzuteilungen aufzuheben. Der Erschliessungsgrad der über den B.-Weg erschlossenen Grundstücke und der Ausbaubedarf des B.-Wegs wird auf Basis der Verkehrserschliessungsverordnung neu zu be- urteilen sein. Auf diese Rüge ist somit nicht einzutreten. Der Vollständigkeit halber ist in formeller Hinsicht festzuhalten, dass der Rekurrent 2 mit dem Begehren nach § 155 Abs. 4 PBG lediglich den Er- schliessungsgrad des Grundstücks Kat. -Nr. 28 in Frage gestell t hat, nicht hingegen denjenigen des Grundstücks Kat. -Nr. 1. Auf die Rüge wäre damit gegebenenfalls lediglich hinsichtlich des erstgenannten Grundstücks einzu- treten gewesen. 12.1. Der Rekurrent 2 macht geltend, dass als Vorleistungen für die Beleuchtung und den Einlenker des B. -Wegs nur Leistungen angerechnet werden könn- ten, die zu einer Kosteneinsparung führten. Den Quartierplangenossen R3.2019.00091 Seite 25 dürften aufgrund von Vorleistungen keine höheren Kosten erwachsen, als sie ohne Vorleistungen gehabt hätten. Die Vorleistungen seien nicht zu verzinsen. Ferner müssten die Kosten für den Strassenbau von der Ge- meinde im Verhältnis der ihr gehörenden Fläche des B. -Wegs zu dessen Gesamtfläche, d.h. zu 72 %, getragen werden. 12.2. Der Rekurrent 2 hat das entsprechende B egehren nach § 155 Abs. 4 PBG gestellt, womit auf diese Rüge einzutreten ist. 12.3. Es steht fest, dass der Einlenker des B. -Wegs im Zuge der im Jahr 2004 auf dem Grundstück Kat. -Nr. 28 erstellten Überbauung ausgebaut wurde. Die entsprechenden Kosten (für den Strassenbau) in der Höhe von Fr. 31'000.-- wurden von den Grundeigentümern dieses Grundstücks über- nommen. Sodann sind bei der Gemeinde X im Zusammenhang mit dem Strassenbau Kosten in der Höhe von Fr. 10'605.-- angefallen. Anzurechnen sind nur solche Vorleistungen, die sich beim Ausbau der Er- schliessungsanlagen weiterverwenden lassen. Können die Vorleistungen nicht mehr verwendet werden, weil sie z.B. unsachgemäss ausgeführt wor- den sind oder der Zeitwertverlust zu gross ist, erfolgt keine Gutschrift. D er Anrechnungswert von Strassen, Wegen und Trottoirs bestimmt sich da- nach, welche Kosten sich durch die Weiterverwendung der bestehenden Anlage im Vergleich zu deren Neuerstellung einsparen lassen (Peter Kleb, a.a.O., S. 221). Die erwähnten Anlagen können grundsätzlich weiterverwendet werden. Die dabei entstandenen Kosten können bei dem gestützt auf den angefochte- nen Quartierplan vorgesehenen Ausbau des B. -Wegs mithin grundsätzlich eingespart werden. Dies gilt allerdings nur insoweit, als der Ausbau des Einlenkerbereichs auch nach der geltenden Verkehrserschliessungsverord- nung erforderlich ist. Die Obergrenze des Anrechnungsbetrags wird unter anderem durch das Erschliessungsinteresse des Quartiers bestimmt. Mehraufwendungen für überdimensionierte oder luxur iös ausgerüstete Quartierplananlagen sind der Abgeltung von vornherein entzogen (Peter Kleb, a.a.O., S. 222). R3.2019.00091 Seite 26 Über den Ausbaugrad des B. -Wegs wird nach Massgabe der Verkehrser- schliessungsverordnung neu zu befinden sein. Erst dann wird sich klären, ob der bereits ausgebaute Einlenkerbereich des B. -Wegs dem Erschlies- sungsinteresse des Quartiers entspricht oder insofern überdimensioniert ist. Die kommunale Vorinstanz wird damit unter Berücksichtigung des vorste- hend Dargelegten auch über den Anrechnungswert der erwähnten Vorleis- tungen (Strassenbau) neu zu befinden haben. Dies gilt indes nicht für die Vorleistungen für die öffentliche Beleuchtung (Beleuchtungskandelaber und erdverlegte Leitungen), welche (abzüglich der nicht weiter verwendbaren Kandelaber, s. TB, S. 20) unabhängig vom Ausbaugrad des B. -Wegs anre- chenbar sind. Somit ist der Kostenverleger Strassenbau auch in Bezug auf die darin angerechneten Vorleistungen aufzuheben. 12.4. Nach dem Rekurrenten 2 seien die Vorleistungen nicht zu verzinsen. Dies käme nur dann in Betracht, wenn den übrigen Anwohnern damals die Ge- legenheit gegeben worden wäre, sich unmittelbar zu beteiligen. Die Berechnung der Höhe des Anrechnungswerts erfolgt entgegen den re- kurrentischen Vorbringen analog der Regelung von § 173 Abs. 3 PBG über den späteren Einkauf von Grundeigentümern in Quartierplananlagen. Da- nach sind für den Anrechnungswert zunächst die Kosten im Zeitpunkt der Erstellung der Anlage massgebend. Die ermittelten Vorleistungen sind zu- dem zu verzinsen. Die Zinspflicht beginnt im Zeitpunkt, als die Vorleistun- gen erbracht wurden und läuft bis zum Zeitpunkt der Rechtskraft der vorläu- figen Abrechnung. Analog § 173 Abs. 3 PBG bestimmt sich der Zinssatz nach § 4 PBG (Peter Kleb, a.a.O., S. 222). Der Rekurrent 2 verkennt mit seinen Vorbringen, dass das zürcherische Quartierplanrecht vom Grund- satz beherrscht wird, dass die Quartierplanbeteiligten in vollem Umfang für die tatsächlichen Erschliessungskosten aufzukommen haben bzw. die Er- schliessungsanlage gegebenenfalls sogar selber erstellen dürfen. Wenn nun eine Erschliessungsanlage durch bauwillige Grundeigentümer vorfi- nanziert wird, so entstehen durch den Zeitablauf Kapitalkosten, welche als zusätzliche ef fektive Kosten zu behandeln und von den übrigen Quartier- plangenossen auszugleichen sind. Entgegen den rekurrentischen Vorbrin- gen haben die übrigen Anstösser von den Vorleistungen insofern profitiert, als diese ab der Erstellung der entsprechenden Erschlies sungsanlagen ei- ne erschliessungsmässige Aufwertung ihrer Grundstücke bewirkte. Es ist R3.2019.00091 Seite 27 damit zu Recht von einer Verzinsung der (seinerzeitigen) Baukosten aus- gegangen worden. Gemäss § 138 Abs. 1 PBG sind die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen, Wege und Gewässer sowie Flur - und Genossenschaftswege in die Masse der beteiligten Grundstücke einzubeziehen. Von der sich erge- benden Masse wird das für die Erschliessungsanlagen sowie die gemein- schaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen benötigte Land abgezogen (Abs. 2 lit. a, erster Teilsatz). Nach ihrer Vollendung gehen die Erschlies- sungsanlagen unentgeltlich in das Eigentum der Gemeinde oder des ent- sprechenden Werkträgers über, soweit das Eigentum nicht schon aufgrund der Zuteilung übertragen worden ist (§ 173 PBG). Die der Gemeinde X ge- hörende Strassenparzelle des B. -Wegs wurde damit als Erschliessungsan- lage des Quartierplans zu Recht in Abzug gebracht. Für die vom Rekurren- ten 2 beantragte Kostentragung durch die Gemeinde besteht keine Grund- lage. 13.1. Die Rekurrentinnen 1.1 und 1.2 beantragen, das Grundstück Kat. -Nr. 1 sei aus dem Kostenverleger Regen- und Schmutzabwasser zu entlassen. In Bezug auf das Schmutzabwasser bringen sie vor, dass das darauf situierte Gebäude Vers.-Nr. 1 entgegen dem Tech nischen Bericht über die Über- bauung O . entwässert werde. Der Anschl uss auf dem Grundstück Kat. - Nr. 2 sei aufgehoben worden. Ohnehin verfüge das Grundstück Kat. -Nr. 1 über ein Durchleitungsrecht für die Entwässerung über die B. -Strasse und es fehle an einem Mehrwert für die Eigentümerschaft. Auch aufgrund der topographischen Verhältnisse sei eine Entwässerung des Grundstücks Kat.-Nr. 1 über den B. -Weg wenig sinnvoll. Betreffend den Kostenverleger Regenabwasser machen die Rekurrentinnen geltend, dass diesbezüglich weder die topographischen noch die übrigen tatsächlichen Verhältnisse korrekt berücksichtigt worden seien. Auch diesbezüglich mache es keinen Sinn, das Regenwasser auf den B. -Weg hinauf zu führen. Vielmehr habe eine Entwässerung hangabwärts Richtung B.-Strasse zu erfolgen. Der Rekurrent 2 beantragt ebenfalls eine Korrektur des Leitungskostenver- legers. Er bringt vor, es könne nicht sein, dass die Kapazitäten der Regen- wasserleitungen nicht ausreichen würden. Seit ihrer Erstellung im Jahr R3.2019.00091 Seite 28 1979, als seinem Grundstück Kat. -Nr. 24 eine rechtsgenügliche Erschlies- sung attestiert worden sei, hätten sich lediglich die technischen Normen geändert. Die Besitzstandsgarantie greife auch im Quartierplanrecht. Die Abwasserleitungen befänden sich im einwandfreien Zustand und es beste- he keine Gesetzeswidrigkeit. Es rechtfertige sich damit nicht, dem Rekur- renten 2 mit Kosten für die neuen Abwasserleitungen zu belasten. Sein Grundstück sei als voll erschlossen von den Kosten Schmutzwasser und Regenwasser zu befreien. Eventuell sei es, da seine Abwasserleitungen lediglich die Hälfte der Lebensdauer erreicht hätten, zu lediglich 50 % in die Kostenpflicht zu nehmen. Schliesslich sei nicht erkennbar, aus welchem Grund die Grundstücke Kat.-Nrn. 28, 25 und 1 nicht zu 100 % kostenpflich- tig behandelt würden. Das Grundstück Kat. -Nr. 23 sei dem 100 % Perime- ter zuzuweisen. 13.2. Die Rekurrentinnen 1.1 und 1.2 haben rechtzeitig entsprechende Begehren gestellt, womit auf ihre Rügen einzutreten ist (§ 155 Abs. 4 PBG). Demgegenüber hat der Rekurrent 2 in Übereinstimmung mit den Ausfüh- rungen der kommunalen Vorinstanz mit seinem Begehren nach § 155 Abs. 4 PBG nur den Einwand erhoben, das Grundstück Kat. -Nr. 24 sei von den Erstellungskosten für die neuen Abwasserleitungen auszunehmen. Auf die Rüge des Rekurrenten 2 ist damit nur insoweit einzutreten. 13.3. Gemäss dem Technischen Bericht wird das Quartierplangebiet im Trenn- system entwässert. Das häusliche bzw. gewerbliche Abwasser sei separat in Schmutz - und Regenwasserl eitungen abzuleiten. Die sich im Quartier- planperimeter befindlichen Kanalisations - und Abwasserleitungen seien ausschliesslich im privatem Besitz. Die Regenabwasserleitungen sind ge- mäss den Feststellungen im Bericht technisch und hydraulisch ungenü- gend. Di e anfallenden Regenabwassermengen könnten nicht abgeführt werden. Zudem sei der Durchmesser von DN 120 mm zu gering, um neue Grundstücksanschlussleitungen auszuführen. Hierzu würden gemäss SIA - Norm 190 für öffentliche Kanäle mindestens DN 250 mm verlangt. In Bezug auf Schmutzwasserleitungen wird ausgeführt, dass diese zwar in hydrauli- scher Hinsicht das anfallende Schmutzabwasser abzuführen vermögen (Kapazität von 10 l/s bei einem Anfall von 9 l/s). Die PVC -Leitungen hätten R3.2019.00091 Seite 29 indes eine geringere Lebensdauer als andere Rohrmaterialien, womit diese früher saniert werden müssten. Der Durchmesser sei zudem zu klein für ei- ne Schlauchrelining-Sanierung. Mit 35 Jahren habe der Schmutzwasserka- nal bereits einen wesentlichen Teil der Lebensdauer erreicht. Der Durch- messer sei ebenfalls zu gering für neue Grundstücksanschlussleitungen. Auch das Gefälle entspreche nicht den Anforderungen (s. TB, S. 21 f. und Anhang 4, S. 1 f.). 13.4. Damit steht in tatsächlicher Hinsicht fest, dass die bestehenden Abwasser- leitungen sowohl in technischer als auch (teilweise) in hydraulischer Hin- sicht ungenügend sind. Dabei ist festzuhalten, dass es nicht selten vor- kommt, dass ein Teil der Feinerschliessungsanlagen schon besteht, diese jedoch nicht dem geforderten Ausbaustandard entsprechen oder in einem schlechten baulichen Zustand sind. Auch diese Anlagen haben den allge- meinen Bedürfnissen nach vollständiger Überbauung des Gebiets zu genü- gen (§ 128 Abs. 2 PBG). Eine objektiv sach- und normgerechte Quartierer- schliessungsplanung hat daher mitunter nicht nur die Erstellung vollständig fehlender Anlagen, sondern auch den Ausbau, die Sanierung oder gegebe- nenfalls die Aufhebung von bestehenden, aber ungenügenden Erschlies- sungen zu umfassen. Die Sanierungsbedürftigkeit von Leitungen zeichnet sich entweder durch konkrete Mängel wie übermässigen Wasserverlust o- der generell durch deren hohes Alter aus. Leitungen, deren Mängel sich nicht mehr mit vernünftigem Aufwand beheben lassen oder die die Alters- grenze erreicht haben, werden nicht mehr repariert, sondern ersetzt. Die Sanierungskosten gehören grundsätzlich dann zu den Erstellungskosten, wenn sich die Erschliessungsanlage in Privateigentum befindet und im Rahmen des Quartierplanverfahrens ins Eigentum des Gemeinwesens überführt werden soll. Zur Übernahme mängelbehafteter Anlagen ist die Gemeinde nicht verpflichtet (Peter Kleb, a.a.O., S. 163 ff.). Mithin ist nicht zu beanstanden, dass die Abwasserleitungen (Regenab- wasser- und Schmutzwasser) als sanierungsbedürftig eingestuft wurden und mit dem Quartierplan saniert bzw. ersetzt werden sollen. Abgesehen vom Umstand, dass die Schmutzwasserleitungen einen wesentlichen Teil ihrer Lebensdauer erreicht haben, erweisen sie sich insbesondere auch deshalb als sanierungsbedürftig, weil daran keine neuen normgerecht en Anschlüsse erfolgen können. Dass sie aus hydraulischer Sicht das anfal- R3.2019.00091 Seite 30 lende Schmutzabwasser gerade noch abzuführen vermögen, macht sie deshalb nicht zu einwandfreien Leitungen, die nicht zu ersetzen wären. Auch das mangelnde Gefälle spricht für eine Sanierung. Die Regenabwas- serleitungen sind sodann gestützt auf die Feststellungen im Technischen Bericht ebenfalls als ungenügend zu qualifizieren. Der Rekurrent 2 bringt diesbezüglich nichts vor, das an dieser fachlichen Einschätzung zweifeln liesse. Entgegen seiner Auffassung ist unerheblich, ob die Erschliessung eines Grundstücks bereits bei der seinerzeitigen Bebauung ungenügend war oder ob eine zunächst ausreichende Erschliessung erst aufgrund der späteren Entwicklung den geltenden Normen nicht mehr zu genügen ver- mochte (s. Peter Kleb, a.a.O., S. 175 f.). Der Rekurrent 2 vermag deshalb gestützt auf die von ihm vorgebrachte Besitzstandsgarantie nichts für sich abzuleiten. 13.5. Demnach rechtfertigt sich auch nicht, den Rekurrenten 2 von den Kosten Regen- und Schmutzabwasser zu befreien. Das Alter der Leitungen von (nunmehr) 40 Jahren vermag sodann auch keine reduzierte Kostentra- gungspflicht zu begründen. Diesbezüglich wird im Technischem Bericht festgehalten, dass die Leitungen bereits einen wesentlichen Te il der Le- bensdauer erreicht haben, womit nicht zu beanstanden ist, dass auf eine Reduktion verzichtet wurde. Auch das Erschliessungsinteresse führt nicht zu einer verminderten Kostenauflage. Von der erschliessungsmässigen Aufwertung in Bezug auf die Abwasserleitungen profitieren vorliegend keine völlig unerschlossenen Grundstücke. Im Verhältnis zu solchen Grundstü- cken wäre es allenfalls angebracht, das Grundstück des Rekurrenten 2 mit einem reduzierten Kostenanteil zu belasten, nicht indessen im Verhältnis zu dem im selben Beitragsperimeter befindlichen vorderen Teil des Grund- stücks Kat. -Nr. 23, da diesbezüglich vom gleichen Erschliessungsbedarf auszugehen ist. Die lediglich reduzierte Kostentragungspflicht der übrigen Grundstücke, die ebenfalls einen erschl iessungsmässigen Vorteil erlangen, ist sodann Folge der Erschwerung der Erschliessung über den B. -Weg in- folge der Topografie (Grundstück Kat. -Nr. 1) oder der bestehenden Er- schliessung an nicht zu ersetzende Leitungen (Grundstück Kat. -Nr. 25 und 28; s. zu d en Gründen die Vorbringen der kommunalen Vorinstanz in act. 13, S. 8, Dossier R3.2019.00093). Im Ergebnis ist die Kostenverlegung zulasten des Grundstücks des Rekurrenten 2 damit nicht zu beanstanden. R3.2019.00091 Seite 31 13.6. In Bezug auf das rekurrentische Grundstück Kat. -Nr. 1 ist festzuhalten, dass bezüglich des Schmutzabwassers ein reduzierter Kostenanteil von 25 % (in Bezug auf das Gebäude Vers. -Nr. 1 ) und von 50 % (Gebäude Vers.-Nr. 2) festgelegt wurde. Der kommunalen Vorinstanz ist darin zu fol- gen, dass die bestehenden alternativen Anschlussmöglichkeiten für die Schmutzabwasserleitungen sowie die (vorstehend erwähnte) Erschwerung der Erschliessung infolge der Topografie bei der Festlegung des Kostenan- teils bereits berücksichtigt wurden (tiefer gelegene Grundstücksteile werden prozentual mit weniger Kosten belastet). Die Rekurrentinnen machen denn auch nicht geltend, dass ein Anschluss an die Leitungen des B. -Wegs aus technischer Sicht überhaupt nicht möglich ist. Aus ihren Vorbringen, dass sie bereits Leitungen und Schächte für die Entwässerung ihres Grund- stücks über die W. -Strasse im Zuge deren Erneuerung erstellt hätten, ver- mögen die Rekurrentinnen 1.1 und 1.2 sodann nichts für sich abzuleiten. Auch diesbezüglich ist in Übereinstimmung mit der kommunalen Vorinstanz darauf hinzuweisen, dass dieser Umstand bereits dahingehend berücksich- tigt wurde, dass der an die W. -Strasse anstossende Teil des Grundstück Kat.-Nr. 1 – unter Berücksichtigung einer Winkelhalbierenden – mit keiner- lei Kosten belastet wird (s. zum Ganzen TB, S. 38 f.). Hinsichtlich des Kostenverlegers Regenabwasser zulasten des Grund- stücks Kat.-Nr. 1 fällt in Betracht, dass dieses ebenfalls lediglich mit einem reduzierten Kostenanteil belastet wird. Im Wesentlichen wird einzig die An- stosslänge des B. -Wegs sowie das Gebäude Vers. -Nr. 2, welcher Bereich wiederum mit einer Winkelhalbierenden vom restlichen Teil des Grund- stücks abgegrenzt wird, mit einem Kostenanteil von 25 % belastet. Insoweit kann als mitberücksichtigt gelten, dass das Grundstück teilweise allenf alls auch über die B. -Strasse im Süden entwässert werden kann. Hinsichtlich der Vorbringen in Bezug auf die Zweckmässigkeit einer Entwässerung über den B.-Weg aufgrund der Topografie gilt das bereits vorstehend Dargeleg- te. Sodann ist auf den Technischen Bericht zu verweisen, worin explizit festgehalten wird, dass der Kostenverleger die topografischen Gegebenhei- ten für das Grundstück Kat.-Nr. 1 berücksichtige und sich u.a. deshalb eine reduzierte Kostenauflage rechtfertige. Die Kostenverlegung ist damit nicht zu beanstanden und rechtfertigt es sich insbesondere nicht, das Grund- stück Kat. -Nr. 1 aus dem Kostenverleger Regenabwasser vollständig zu entlassen. R3.2019.00091 Seite 32 13.7. Die auf die Festsetzungen in Bezug auf die Abwasserleitungen abzielenden Rügen der Rekurrierenden erweisen sich damit als unbegründet. 14.1. Die Rekurrentinnen 1.1 und 1.2 beanstanden schliesslich den Kostenverle- ger Verfahrenskosten. In Bezug auf das Grundstück Kat.-Nr. 1 sei dieser so zu ändern, dass es höchstens mit 25 % der Verfahrenskosten belastet wer- de. Dies deshalb, weil das Grundstück nicht von allen Quartierplanthemen betroffen sei. Insbesondere bedürfe es keiner Regelung für die Kanalisation und das Regenwasser. Auch aus dem Umstand, dass gegen die Einleitung des Quartierplans ein Rechtsmittel ergriffen worden sei, lasse sich jeden- falls keine Belastung zu 100 % ableiten. Das Grundstück Kat. -Nr. 21 sei sodann aus dem Verfahrenskostenverleger zu entlassen bzw. dieser sei anzupassen und eventuell auf 10 % zu reduzieren. Diesem Grundstück er- wüchsen aus dem Quartierplan keinerlei Vorteile, d a es vollständig er- schlossen sei. Es gebe daher kein Grund, den Rekurrentinnen 1.1 und 1.2 Verfahrenskosten von 25 % aufzuerlegen. Dies gelte ungeachtet des von ihnen erhobenen Rechtsmittels gegen die Einleitung, da es sich dabei um ein völlig sachfremdes Kriterium handle. Auch der Rekurrent 2 kritisiert den Kostenverleger Verfahrenskosten. Er macht geltend, dass eine Abstufung anhand des Kriteriums der Beteiligung an Rechtsmittelverfahren nicht statthaft sei. 14.2. Die Rekurrierenden haben rechtzeitig die entsprechenden Begehren ge- stellt, so dass auf ihre Anträge einzutreten ist (§ 155 Abs. 4 PBG). 14.3. Gemäss § 177 Abs. 1 PBG handelt es sich bei den Verfahrenskosten um Kosten der Gemeinde für die Aufstellung und den Vollzug des Quartier- plans. Diese sind von den beteiligten Grundeigentümern samt Zins in der Regel im Verhältnis der Flächen ihrer neuen Grundstücke zu bezahlen. Be- sondere Verhältnisse sind zu berücksichtigen. Der diese Bestimmung kon- kretisierende § 15 QPV nennt beispielhaft etwa die Kosten für die administ- rative Begleitung, die Bearbeitung der Pläne mit Einschluss von Architektur- R3.2019.00091 Seite 33 und Ingenieurarbeiten, die Festlegung des Geldausgleichs und des Verle- gers der Erstellungskosten, die Vermessung und Vermarkung sowie den grundbuchlichen Vollzug. Der in Frage stehende Kostenverleger Verfahrenskosten sieht eine Abstu- fung der Beträge entsprechend der unterschiedlichen Beteiligung resp. Nutzniessung am Quartierplan vor. Die Flächen von Parzellen, welche von allen Quartierplanthemen betroffen sind und deren Grundeigentümer sich an Rechtsmitteln beteiligt haben, werden zu 100 % angerechnet (Gruppe 1). Parzellen, welche nicht von allen Quartierplanthemen betroffen sind, werden zu 50 % angerechnet (Gruppe 2). Die Beteiligung an Rechtsmittel- verfahren wird hi er als Kriterium nicht aufgeführt. Parzellen, welche "auf- grund des Verfahrensgangs (Rekurse) oder anderer Themen (z.B. Dienst- barkeiten)" am Quartierplanverfahren beteiligt sind, werden zu 25 % ange- rechnet (Gruppe 3). Parzellen, welche entlassen werden können oder nur am Rande in den Quartierplan involviert sind, werden keine Verfahrenskos- ten auferlegt (Gruppe 4). In Bezug auf die von sämtlichen Rekurrierenden beanstandete Auflage der Kosten, die im Zusammenhang mit Rechtsmitteln entstanden sind, ist vorab festzuhalten, dass es sich dabei ebenfalls um den Ersatz des bei der Ge- meinde anfallenden Aufwandes im Zusammenhang mit der administrativen Begleitung des Quartierplans handelt, welcher nicht zu ihrer "gewöhnli- chen" Aufgabenerfüllung gehört. Dass diese Kost en in Anwendung von § 177 Abs. 1 PBG vorliegend ebenfalls nach dem Verhältnis der Grund- stücksflächen verlegt werden, ist damit nicht zu beanstanden. § 177 Abs. 1 PBG schafft ein relativ grobes Raster für die Verlegung der Administrativkosten, das gewisse Pauschalierungen und den Verzicht auf Differenzierungen zulässt, sofern die Ergebnisse noch vertretbar erschei- nen (s. dazu VB.2001.00326 vom 22. August 2002, E. 6a). Gemäss dem Verursacherprinzip erscheint es zwar grundsätzlich sachgerecht, Parzellen, deren Grundeigentümer Rechtsmittelverfahren angestrengt haben, mit ei- nem höheren Anteil an den Verfahrenskosten zu beteiligen. Indes führt die Berücksichtigung dieses Kriteriums bei der vorliegend groben Abstufung zu unbilligen Ergebnissen, indem allein die Er greifung eines Rechtsmittels ausschlaggebend dafür zu sein scheint, ob ein Grundstück beispielsweise mit 100 % anstatt nur 50 % oder mit 25 % anstatt 0 % seiner Fläche einbe- R3.2019.00091 Seite 34 rechnet wird. Insbesondere bei Grundstücken, die von allen Quartierplan- themen betroffen sind (Gruppe 1), kann die Beteiligung an Rechtsmittelver- fahren keine Rolle spielen. Würde es sich dabei – gemäss dem Wortlaut im technischen Bericht – um ein kumulativ vorausgesetztes Kriterium handeln, müssten von allen Themen betroffene Grundstücke ohne Beteiligung an ei- nem Rechtsmittelverfahren folgerichtig der nächst tieferen Gruppe 2 zuge- ordnet werden. Abgesehen davon, dass die Definition der Gruppe 2 diese Konstellation nicht abdeckt (die Gruppe 2 umfasst gemäss Wortlaut im technischen Bericht nur die nicht von allen Quartierplanthemen betroffenen Parzellen), hätte dies beispielsweise für das rekurrentische Grundstück Kat.-Nr. 1 eine übermässige Kostenentlastung um 13,1 % zur Folge, was auf Grundlage der auf Fr. 160'000.-- geschätzten Verfahrenskosten Fr. 20'951.-- entspräche. Dies steht in einem unangemessenen Verhältnis zu den zu gewärtigenden Kosten für die Rechtsmittelverfahren. Im Weite- ren ist nicht einzusehen, weshalb bei Grundstücken, die nicht von allen Quartierplanthemen betroffen sind (Gr uppe 2), die Beteiligung an Rechts- mitteln keine Rolle spielen soll, bei solchen, die nur am Rande in den Quar- tierplan involviert sind (Gruppe 4), hingegen schon. Würde beispielsweise beim rekurrentischen Grundstück Kat. -Nr. 21 davon ausgegangen, dass es einzig wegen der Beteiligung am Rechtsmittelverfahren der Gruppe 3 zu- gehört und ansonsten nur am Rande in den Quartierplan involviert ist, hätte dies eine unangemessen hohe Beteiligung an den Verfahrenskosten im Be- trag von Fr. 8'540.-- zur Folge. Dies führt zum Schluss, dass es im vorliegenden, pauschalen Verteil- schlüssel für die Verfahrenskosten keine Rolle spielen darf, ob sich Grund- eigentümer an Rechtsmittelverfahren beteiligt haben, noch dazu ohne den Ausgang der Rechtsmittelverfahren zu berücksichtigen. Es ginge insbeson- dere nicht an, in Rechtsmittelverfahren obsiegende Grundeigentümer mit einem höheren Anteil der Verfahrenskosten zu belasten. Für die rekurrentischen Grundstücke ändert sich damit allerdings nichts. Die Parzellen Kat.-Nrn. 24 sind von allen Quartierplanthemen betroffen und deshalb nach wie vor der Gruppe 1 zuzurechnen. Bei der Parzelle Kat. -Nr. 21 sind im Grundbuch die Anmerkung des Quartierplanbanns zu löschen und eine Dienstbarkeit nachzuführen. Das Grundstück ist vollständig er- schlossen. Die Nachführung der Dienstbarkeit […] betrifft die Entwässerung des Nachbargrundstücks Kat. -Nr. 1 über die Parzelle Kat. -Nr. 21 und liegt R3.2019.00091 Seite 35 somit nicht im Interesse dieses Grundstücks. Allein deswegen und wegen der Löschung der Anmerkung des Quartierplanbanns ist es nicht gerecht- fertigt, das Grundstück Kat. -Nr. 21 der Gruppe 3 zuzuordnen. Vielmehr ist es damit nur am Rande in den Quartierplan involviert (Gruppe 4). Daran ändert nichts, dass – wie die Vorinstanz vorbringt – geprüft worden sei, für die verkeh rsmässige Erschliessung der Parzelle Kat. -Nr. 26 die Parzelle Kat.-Nr. 21 in Anspruch zu nehmen, wovon schlussendlich abgesehen wor- den sei. Dies zumal davon eine sehr kleine Fläche der Parzelle betroffen war. Ein ins Gewicht fallender Verfahrensaufwand ist nicht ersichtlich. Die Ergreifung von Rechtsmitteln ist wie ausgeführt kein sachgerechtes Kriteri- um. Wiewohl im Zusammenhang mit dem Grundstück Kat. -Nr. 21 ein ge- wisser Aufwand entstanden ist, rechtfertigt es sich mit Blick auf das grobe Raster für die Verlegung der Administrativkosten von einer Kostenbeteili- gung abzusehen. 15.1. Der Rekurrent 2 beantragt schliesslich eine Neubeurteilung der Verfah- renskostenverleger. Es sei den Parteien eine detaillierte Aufstellung der Verfahrenskosten zuzustellen. 15.2. Der Rekurrent 2 hat das entsprechende Begehren nach § 155 Abs. 4 PBG gestellt, womit auf diese Rüge grundsätzlich einzutreten ist. 15.3. Im Festsetzungsbeschluss findet noch keine definitive Abrechnung der Ver- fahrenskosten statt. Der Zeitpunkt ist verfrüht, da die Aufwendungen für den Vollzug des Quartierplans noch ausstehend sind (Peter Kleb, a.a.O., S. 253). Die Schlussabrechnung über die Verfahrenskosten wird dement- sprechend erst nach rechtskräftiger Festsetzung des Quartierplans und dem grundbuchlichen Vollzug erstellt. Diese wird alsdann den Quartier- plangenossen schriftlich eröffnet (s. § 177 Abs. 3 PBG), wogegen diese Rekurs erheben können. Die Rüge erweist sich damit als verfrüht und ist damit auf den Rekurs inso- weit nicht einzutreten. R3.2019.00091 Seite 36 16. Zusammengefasst sind die Rekurse teilweise gutzuheissen. Demgemäss sind der Beschluss des G emeinderates X vom […] sowie die Genehmigungsverfügung der Baudirektion Kanton Zürich vom […] insoweit aufzuheben, als damit der Ausbau des B. -Wegs und die damit zusammen- hängenden Festsetzungen gemäss Plan "Alt -/Neubestand Erschliessung Baulinien 1:500" festgesetzt bzw. genehmigt wurden. Im Sinne der Erwä- gungen aufzuheben sind ausserdem die Landabzüge und Neuzuteilungen sowie die Kostenverleger Strassenbau, Schmutzwasser, Regenabwasser und Verfahrenskosten. Die Sache ist zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen und zur neuen Festsetzung an den Gemeinderat X zurückzuweisen. Im Übrigen sind die Rekurse abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 17. Da die Rekurrierenden zur Hauptsache unterliegen, haben sie den über- wiegenden Teil der Verfahrenskosten zu tragen. Unter Berücksichtigung des mit der Behandlung der jeweils erhobenen Rügen verbundenen Auf- wands rechtfertigt es sich, die Verfahrensk osten den Rekurrentinnen 1.1 und 1.2 unter jeweiliger solidarischer Haftung für 18/45 der Verfahrenskos- ten zu je 9/45 sowie dem Rekurrenten 2 zu 12/45 aufzuerlegen. Im Übrigen sind die Verfahrenskosten zu 10/45 dem Gemeinderat X sowie zu 5/45 der Baudirektion Kanton Zürich aufzuerlegen (§ 13 des Verwaltungsrechtspfle- gegesetzes [VRG]). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal- tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwie rigkeit des Falls und nach dem bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge- richtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Re- kursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kom- mentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). R3.2019.00091 Seite 37 Im Lichte des vorliegend gegebenen tatsächlichen Streitinteresses (mit der Planungsmassnahme verbundener Eingriff in das Eigentum, des getätigten Verfahrensaufwandes (zweiter Schriftenwechsel, Durchführung eines Abtei- lungsaugenscheins), des Umfangs des vorliegenden Urteils und der Verei- nigung mehrerer Rekursverfahren ist die Gerichtsgebühr auf Fr. 10'000.-- festzusetzen. Der Gemeinderat X ist darauf hinzuweisen, dass die ihm aus dem Rekurs- verfahren entstehenden Kosten im Rahmen der Schlussrechnung grund- sätzlich dem Quartierplan belastet werden können (§ 177 PBG). 18. Der Gemeinderat X beantragt die Zusprechung einer Umtriebsentschädi- gung. Vorliegend sind die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 lit. a VRG er- füllt. Demnach ist dem Gemeinderat X eine reduzierte Umtriebsentschädi- gung zuzusprechen, zahlbar zu je 3/10 durch die Rekurrentinnen 1.1 und 1.2 sowie zu 4/10 durch den Rekurrenten 2. Deren Höhe richtet sich nach § 8 GebV VGr. Angemessen erscheint ein Basisbetrag von Fr. 4'800.--, womit eine Umtriebsentschädigung von insgesamt Fr. 1'600.-- zu bezahlen ist. Als im Verfahren mehrheitlich unterliegende Parteien steht den Rekurrie- renden ein Anspruch auf die beantragte Umtriebsentschädigung nicht zu (§ 17 VRG). 19. Es liegt ein Rückweisungsentscheid vor, der als Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) zu qualifizieren ist. Dessen Anfechtbarkeit richtet sich nach § 19a Abs. 2 VRG. […]