R 09 15 5. Kammer URTEIL vom 13. Oktober 2009 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baugesuche 1. … – in seinen Gesuchen und Eingaben verschiedentlich auch als „… Management“ bezeichnet – ist seit Oktober 2002 Eigentümer der Parzelle Nr. 254 in …, auf welcher seit Jahrzehnten das Chalet Firnelicht steht. Dieser Altbau, in dessen Erdgeschoss sich eine kleine Sauna befand, hatte weder eine Garage noch einen offenen Autoabstellplatz. Erschlossen wird die Parzelle über die Obere Waldpromenade (Parzelle Nr. 2053, Eigentümerin Gemeinde …), die seit jeher ein beliebter Wanderweg ist. Im Generellen Erschliessungsplan (GEP) vom 24. November 2002 besteht dort ein öffentlicher Fussweg. Die Signalisation weist darauf hin, dass Anwohner das Wegstück zum Güterumschlag befahren dürfen. 2. Am 7. Juni 2004 reichte … ein Baugesuch ein. Er sah einen Abbruch des teilweise auf Parzelle Nr. 1344 der Bürgergemeinde Chur bestehenden Zugangs und Blockwurfs, den Anbau eines Hausaufgangs und Kellers im Untergeschoss gegen Süden, die Erweiterung der Sauna mit Dampfbad, Dusche und Kühlbecken sowie den Neubau von Stützmauern gegen Südwesten, Süden und Südosten vor. Im Untergeschoss plante er unter anderem einen dreieckigen Raum mit einer über 2 m breiten Doppeltüre ins Freie. Am 12. Juli 2004 erteilte die Baukommission die entsprechende Bewilligung. In der Folge wurde das Bauvorhaben jedoch nicht ausgeführt und die Baubewilligung erlosch. Nachdem das Gemeindebauamt erfuhr, dass … im Chalet eine Autogarage erstellen wollte, wies es diesen darauf hin, dass er diesbezüglich kaum mit einer Baubewilligung rechnen könne. 3. Am 8. Juni 2006 liess … wiederum ein Baugesuch (2006/31) stellen. Im Untergeschoss sollte der dreieckige Raum im Wesentlichen bestehen bleiben, aber die Doppeltüre sollte nach Westen verschoben werden, sodass dahinter keine Treppe mehr war. Bergseits des dreieckigen Raums waren neue Räumlichkeiten für Sommer- und Wintersportgeräte sowie ein Wasch- und Trockenraum vorgesehen. Im Erdgeschoss war nun geplant, die alte Sauna zu entfernen und dort unter Beibehaltung von Dampfbad, Kühlbecken und Dusche einen Liegebereich zu schaffen. Für dieses Projekt erteilte die Baukommission am 10. Juli 2006 die Bewilligung. Sie verlangte, dass noch vor Baubeginn eine revidierte Baueingabe bezüglich Einhaltung der Grenzabstände für den Wellnessbereich und den Wintersportgeräteraum zur Prüfung und Genehmigung einzureichen sei. Zudem sei der Bereich zwischen der Oberen Waldpromenade (Wegrand) und der Stützmauer gemäss Absprache mit dem Gemeindebauamt zu gestalten. 4. Am 1. Juni 2007 liess … ein erstes Abänderungsgesuch einreichen (2006/31a), welches als Änderung die Vergrösserung des seitlichen Grenzabstandes beim Westanbau im Untergeschoss von 1.4 m auf 2.5 m und den Verzicht auf ein Vordach über dem Eingangsbereich vorsah. Dieses Gesuch bewilligte die Baukommission am 19. Mai 2007. Es wurde aber festgehalten, dass die Auflagen gemäss der Stammbaubewilligung 2006/31 weiterhin aufrecht erhalten bleiben. Zudem wurde verfügt, dass die Stützmauer entlang der Oberen Waldpromenade die Bauparzelle nicht überschreiten dürfe. 5. Im Spätsommer 2007 wurde mit den Bauarbeiten begonnen. Am 22. Mai 2008 führten das Bauamt und die Bauherrschaft einen gemeinsamen Augenschein durch, mit dem Zweck, die Gestaltung des Bereichs zwischen Waldpromenade und Stützmauer zu regeln, was auch erfolgte. Indessen wurden Abweichungen von der Baubewilligung bei den schon ausgeführten Bauteilen im Westen festgestellt. Unmittelbar an der Grenze zu Parzelle Nr. 426 wurde eine Mauerscheibe mit Terrassenkanzel festgestellt, die den Nachbarn Reichwein zur Intervention veranlasst hatte. Ausserdem sei im Untergeschoss neben der grossen Wandöffnung noch eine weitere Wandöffnung für eine separate Ausgangstüre erstellt worden. Innen habe man keine Mauern für Geräteräume und den Waschraum festgestellt, obwohl sonst die gesamte Rohbaute schon erstellt worden sei. 6. Am 4. September führten das Bauamt und der Bauleiter einen weiteren Augenschein durch. Dabei wurden folgende Abweichungen von den erteilten Baubewilligungen festgestellt: Statt lediglich 2.5 m sei der Weg Obere Waldpromenade ca. 3 m breit, der seitliche Strassenabschluss sei nur ca. 25 cm hoch statt 50 cm, der Vorplatz habe eine Breite von 4.9 m statt 2.3 m zentrisch zum Tor und es fehle die Anböschung zur Parzelle Nr. 426 obwohl eine solche von 60 cm bis 100 cm unter die Fensterbank vorgesehen gewesen sei. Die Gemeinde bestand auf der Erfüllung dieser an der Begehung vom 22. Mai 2008 festgelegten Auflagen. 7. Nachdem die Vollendung der Umbauarbeiten bekannt gegeben wurde, fand am 25. November 2008 die Schlussabnahme statt, an welcher das Bauamt und der Bauleiter teilnahmen. Anlässlich dieser Abnahme wurde unter anderem festgestellt, dass der Saunaraum im Erdgeschoss lediglich eine Dusche und einen kleinen Whirlpool hatte, aber keine Saunakabine, kein Dampfbad, kein Abkühlbecken, und auch keine Vorbereitungsinstallationen dazu. Statt im Untergeschoss stand die Heizung im Erdgeschoss und für den Öltank, welcher gemäss Bewilligung im Untergeschoss hinter der Treppe hätte installiert werden sollen, wurde ausserhalb des Gebäudes im Waldabstandsbereich ein separater Raum erstellt. Darüber hinaus fehlten im Untergeschoss nach wie vor jegliche Wände für die Sportgeräteräume bzw. den Waschraum. 8. Bereits am 25./29. September 2008 liess … ein zweites Abänderungsgesuch (2006/31b) zu den Abweichungen im Untergeschoss einreichen. Diese Änderung bewilligte die Baukommission am 8. Dezember 2008, wobei die Auflagen gemäss Stammbaubewilligung 2006/31 und der Projektänderung 2006/31a integrierenden Bestandteil bildeten. Ferner wurde verfügt, dass der Abstellraum im Untergeschoss nicht als Autoeinstellplatz benutzt werden dürfe (Ziffer 4 des Dispositivs), was im Grundbuch auf Blatt 254 anzumerken sei (Ziffer 5 des Dispositivs). Gegen diese Bewilligung vom 8. Dezember 2008 liess … Einsprache erheben und beantragte die Aufhebung der Ziffern 4 und 5 des Dispositivs. 9. Ende November 2008 stellte die Bauherrschaft zudem ein drittes Abänderungsgesuch (2006/31c) betreffend die Abweichungen im Saunaraum. Dieses Gesuch („Wellness statt Sauna“) wurde von der Baukommission am 22. Dezember 2008 bewilligt. Es wurde verfügt, dass der Wellnessraum nicht zu Wohn-, Arbeits- oder Schlafzwecken genutzt werden dürfe (Ziffer 2 des Dispositivs), was im Grundbuch auf Blatt 254 anzumerken sei (Ziffer 3 des Dispositivs). Auch gegen diese Bewilligung liess … Einsprache erheben und beantragte die Aufhebung der Ziffern 2 und 3 des Dispositivs. 10. Am 9. Februar 2009 wies der Gemeinderat in zwei separaten Entscheiden die beiden Einsprachen betreffend die Bewilligungen 2006/31b und 2006/31c ab. Die früheren Gesuche hätten im Untergeschoss noch Sauna- und Wellnessräume vorgesehen, und jetzt sei ein 2.5 m breites Einfahrtstor mit einem dahinterliegenden Abstellraum geplant. Die Baukommission habe zu Recht die Umnutzung in eine Autoeinstellhalle befürchtet, weshalb die Auflage sowie deren Anmerkung im Grundbuch im öffentlichen Interesse liege. Es könne auf die Auflage zurückgekommen werden, wenn die planerischen Grundlagen geändert würden. Betreffend Wellnessraum im Erdgeschoss wurde ausgeführt, dass ein Verbot der Umnutzung in BGF-pflichtige Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume verfügt und angemerkt werden müsse, weil keine Ausnützung mehr zur Verfügung stehe. Hallenbäder und Saunen seien gemäss dem Baugesetz der Gemeinde … nicht ausnützungspflichtig. Aufgrund der vorzüglichen Lage bestehe die Gefahr der Umnutzung. Der Wellnessraum sei nicht gemäss bewilligten Plänen mit Saunainstallationen ausgerüstet worden und sei daher als überdimensioniertes Badezimmer zu werten. Die Baukommission habe grosszügigerweise entgegen den gesetzlichen Bestimmungen die Bewilligung mit Auflage erteilt, jedoch zur Sicherung deren Anmerkung im Grundbuch verlangt, was gerechtfertigt sei. 11. Gegen diese beiden Einspracheentscheide bzw. die Baubewilligungen 2006/31b und 2006/31c liess … (nachfolgend Beschwerdeführer) am 12. März 2009 Beschwerde beim Verwaltungsgericht Graubünden erheben und beantragte deren Aufhebung und die Erteilung der nachgesuchten Baubewilligung, eventualiter die Rückweisung zur Neubeurteilung an die Gemeinde. Erforderlich für den Erlass von Bedingungen und Auflagen sei, dass sie in einem engen sachlichen Zusammenhang mit dem Bauvorhaben stehen, verhältnismässig und durchsetzbar seien. Diese Voraussetzungen seien im vorliegenden Fall nicht erfüllt. Betreffend „Autoeinstellhalle“ führte der Beschwerdeführer aus, dass der Raum im Untergeschoss von Anfang an als Abstellraum bewilligt worden sei und es seien keine Auflagen betreffend allfälliger Umnutzung in eine Autoeinstellhalle gemacht worden. Dass der Raum jetzt grösser werde, vermöge daran nichts zu ändern. Die Benützung dieses Raums als Autoeinstellhalle sei objektiv gar nicht möglich. Zum einen sei die obere Waldpromenade mit einem Fahrverbot belegt und könne nur zum Güterumschlags befahren werden, weshalb die Zufahrt zum Zwecke des Parkierens strafbar wäre. Zum anderen habe die Gemeinde eine Breite des Zugangs von bloss 1.8 m und Bordsteine mit einer Mindesthöhe von 25 cm vorgeschrieben, weshalb mit einem normalen Fahrzeug in den Zugang gar nicht eingebogen werden könne. Daran vermöge auch die Breite des Tores von 2.5 m nichts zu ändern. Diesbezüglich sei mit der Gemeinde anlässlich des Augenscheins vom 22. Mai 2008 ausserdem vereinbart worden, dass das Tor so bestehen bleiben dürfe und der Vorplatz so umzugestalten sei, dass ein Wenden und Einfahren in die Garage verunmöglicht werde. Der GEP sage nichts darüber aus, wo private Parkierungsanlagen erstellt werden dürften. Die Zulässigkeit der Erstellung einer solchen Anlage bestehe unabhängig davon, ob der GEP eine hinreichende Zufahrt dazu vorsehe. Es gebe auch ansonsten keine Bestimmung, welche die Erstellung einer Autoeinstellhalle verböte. Das kommunale Baugesetz schreibe nicht vor, zu welchen Zwecken Abstellräume genützt werden dürfen. Solange keine Änderung der Bruttogeschossfläche (BGF) erfolge, sei es irrelevant, ob ein solcher Abstellraum für das Abstellen von Fahrzeugen, Holz oder anderen Gegenständen verwendet werde. Es handle sich nicht um eine Zweckänderung, wenn Fahrzeuge eingestellt würden. Eine Garage sei nicht erstellt worden. Eine solche müsste von der Gemeinde aber sogar mittels Ausnahmebewilligung bewilligt werden, zumal kein Vorplatz erstellt werden könne, die Erstellung von Parkraum im öffentlichen Interesse liege und sich in vertretbarer Distanz keine Gemeinschaftsanlage befinde. Die somit ohnehin unzulässige öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung erweise sich auch als sachfremd und diene nur zur Einhaltung des Fahrverbots auf der Promenade. Deren Anmerkung im Grundbuch wäre darüber hinaus unverhältnismässig, weil objektiv keine Nutzung als Autoeinstellhalle möglich wäre. Betreffend „Wellness“ führte der Beschwerdeführer aus, dass inzwischen das Dampfbad entsprechend der Bewilligung vom 22. Dezember 2008 eingebaut worden sei. Die Projektänderung sei fälschlicherweise als „Wellness anstelle Sauna im Erdgeschoss“ umschrieben worden. Es könne keinen Unterschied machen, ob in diesem Raum nun eine Sauna oder eine Dampfbad-Kabine stehe. Zudem sei auch ein Whirlpool in einem nicht BGF-pflichtigen Raum zulässig. 12. Mit Vernehmlassung vom 27. April 2009 beantragte die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde. Betreffend Wellnessraum führte die Gemeinde aus, dass in der Stammbaubewilligung noch Dampfbad, Kühlbecken und Dusche vorgesehen gewesen seien, weswegen der Charakter des gesamten Raums als Sauna gewahrt gewesen sei. Bei der Bauabnahme Mitte November 2008 sei festgestellt worden, dass der Saunaraum bloss eine Dusche und einen kleinen Whirlpool umfasse, jedoch keine Saunakabine, kein Dampfbad, kein Abkühlbecken sowie keine Vorinstallation dazu. Der Saunaraum sei in der Stammbaubewilligung und in der Bewilligung 2006/31a als nicht BGF-pflichtig qualifiziert worden. Jetzt könne er aber aufgrund der fehlenden Installationen, der Grundfläche von über 30 m 2, der oberirdischen Lage, der Fenster und der breiten Glastüre zur angrenzenden Terrasse mit geringem Aufwand und ohne äusserliche Erkennung als BGF-pflichtiger Raum hergerichtet und benützt werden. Aus diesem Grund sei die Auflage zur Nutzungsbeschränkung und deren Anmerkung im Grundbuch zu Recht erfolgt. Im Bezug auf den Abstellraum hielt die Gemeinde fest, dass das Garagentor im Untergeschoss auf ca. 2.75 m verbreitert worden sei und eine separate Eingangstüre vorgesehen sei. Der grosse Abstellraum könne leicht und unauffällig zu einer Autoeinstellhalle umfunktioniert werden. Auch diesbezüglich seien daher die Auflage und deren Anmerkung gerechtfertigt. Darüber hinaus wies die Gemeinde darauf hin, dass auf dem Areal der Natureisbahn … ein Parkhaus gebaut werde, worin noch einige Plätze erhältlich seien. Dieses Parkhaus liege in vertretbarer Distanz zur Parzelle Nr. 254. 13. In seiner Replik liess der Beschwerdeführer an seinen Anträgen festhalten. Er führte aus, dass mit dem Nachbarn Reichwein (Parzelle Nr. 426) eine gütliche Lösung gefunden werden konnte. Mit der Gemeinde sei am 22. Mai 2008 vereinbart worden, dass das Tor 2.3 m Breite umfasse und ein Wenden und Einfahren in den Raum unmöglich gemacht werde. Zudem sei die Breite des Zugangs zum Tor auf 1.8 m reduziert worden. Auch die Änderung der Raumeinteilung im Untergeschoss sei von der Gemeinde bewilligt worden. Mit der Gemeinde sei ausserdem auch die Umgebungsgestaltung geregelt worden. Die Obere Waldpromenade sei nicht verbreitert worden. Der Beschwerdeführer machte ferner geltend, dass das Tor bereits am 22. Mai 2008 vorhanden gewesen sei. Auch die Zwischenwände für die Räume bestünden seit diesem Datum und am 25. November 2008 sei auch das Dampfbad eingebaut gewesen. 14. In ihrer Duplik liess auch die Gemeinde an ihren Begehren festhalten. Sie präzisierte, dass die Umgebungsgestaltung erst am 25. November 2008 eingereicht worden sei. Wohl seien die Zwischenwände eingezogen worden, jedoch gelte dies nicht für den grossen Teil hinter dem Tor. Auch sei am 25. November 2008 noch nichts von einem Dampfbad zu sehen gewesen. Vergleichend führte die Gemeinde aus, dass andere Saunaräume in … unter der Erde lägen. Das kommunale Baugesetz verbiete unterirdische Wohnräume und lasse auch unterirdische Arbeitsräume nur unter gewissen Voraussetzungen zu. In jenen Fällen seien besondere Auflagen und Grundbuchanmerkungen deshalb nicht nötig gewesen. In casu sei dies jedoch anders, da es sich um einen oberirdischen Raum in bester Lage handle. Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekte sind im vorliegenden Verfahren der Einspracheentscheid des Gemeinderates … vom 9./11. Februar 2009 bzw. der Entscheid der Baukommission … vom 8./11. Dezember 2008 betreffend die Baubewilligung 2006/31b sowie der Einspracheentscheid des Gemeinderates … vom 9./11. Februar 2009 bzw. der Entscheid der Baukommission … vom 22/24. Dezember 2008 betreffend die Baubewilligung 2006/31c. 2. Formell ist festzuhalten, dass im vorliegenden Fall …, gleichzeitig Grundeigentümer, der Beschwerdeführer ist. Die „… Management“ scheint eine nicht im Handelsregister eingetragene Einzelfirma des Beschwerdeführers zu sein. 3. a) Die sich im vorliegenden Verfahren stellenden Fragen sind im Lichte der (unmittelbar anwendbaren und das formelle Baurecht regelnden) Art. 85 bis Art. 96 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG, BR 801.100) sowie der materiell-rechtlichen Vorgaben in der kommunalen Grundordnung zu prüfen und beurteilen. b) Sofern das Bauvorhaben die massgeblichen Vorschriften des kommunalen, kantonalen und eidgenössischen Rechts einhalten (Art. 89 Abs. 1 KRG), insbesondere den im Nutzungsplan ausgedrückten räumlichen Ordnungsvorstellungen wie auch allen übrigen planerischen und baupolizeilichen Vorschriften entsprechen sollte, bestünde für die Bauherrschaft grundsätzlich ein Anspruch auf Erteilung einer (unbelasteten) Baubewilligung (= Polizeibewilligung) im Sinne von Art. 89 KRG. c) Eine gestützt auf Art. 89 KRG erteilte Baubewilligung kann nach Art. 90 Abs. 1 KRG mit den gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) verknüpft werden, wenn dadurch inhaltliche oder formale Mängel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können oder wenn sich Anordnungen zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands aufdrängen. Art. 90 KRG umschreibt generalklauselartig, welche Nebenbestimmungen (so unter anderem Auflagen) im Zusammenhang mit Baubewilligungen materiell zulässig sind. Mit der genannten Bestimmung ist die erforderliche formell-gesetzliche Grundlage zur Verknüpfung einer Auflage mit einer Baubewilligung dem Grundsatz nach denn auch ohne weiteres gegeben, wobei vorliegend aufgrund der Vorbringen in den Rechtsschriften davon auszugehen ist, dass mit der Auflage nicht inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens behoben werden sollen, sondern dass damit die Schaffung bzw. Erhaltung des rechtmässigen Zustandes angestrebt wird. Voraussetzung einer Auflage ist, dass diese mit der Bewilligung in einem sachlichen Zusammenhang steht und notwendig ist, um einen rechtmässigen Zustand zu sichern. Ferner spricht der Gesetzestext mit dem Erfordernis des sich „zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustandes“-Aufdrängens den Grundsatz der Verhältnismässigkeit an, der Voraussetzung für jegliche Verknüpfung einer Nebenbestimmung mit einer Baubewilligung sein muss. Die Nebenbestimmung muss mithin somit unter Wahrung des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit geeignet und erforderlich sein, den rechtmässigen Zustand zu sichern. Dazu ist der Mitteleinsatz für die Wahrung des Rechtes entsprechend dem Rechtswert des Schutzgutes zu dosieren, wobei die Verwaltung dem Bürger weder von vorneherein misstrauisch gegenüber treten, noch in ihm einen potentiellen Rechtsbrecher sehen, sondern von der grundsätzlichen Rechtstreue der Bürger ausgehen soll. Für die Verknüpfung von Auflagen im Baubewilligungsverfahren bedeutet dies, dass sich eine Belastung des Bauherrn nur dann rechtfertigt, wenn nach den Umständen eine künftige Rechtsverletzung wahrscheinlich ist und sich entsprechend eine Auflage zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustandes aufdrängt (PVG 2008 Nr. 21 E. 2 a ff.; im Ergebnis bereits PVG 1993 Nr. 37 mit weiteren Hinweisen).4. a) Betreffend Abstellraum führt der Gemeinderat in seinem Einspracheentscheid vom 9. Februar 2009 aus, dass die Auflage betreffend das Verbot der Umnutzung als Autoabstellplatz sowie die Eintragung dieser Auflage in das Grundbuch gerechtfertigt sei, zumal die Gefahr der Umnutzung als hoch einzustufen sei. Der Beschwerdeführer macht geltend, dass die Benützung dieses Abstellraums als Autoeinstellhalle objektiv gar nicht möglich sei. Das kommunale Baugesetz schreibe nicht vor zu welchen Zwecken Abstellräume genützt werden dürfen. Solange keine Änderung der BGF erfolge, sei es irrelevant, für was ein solcher Abstellraum verwendet werde. Es ist daher zu prüfen, ob die Gemeinde bezüglich des Abstellraums die Bewilligung zu Recht an die Auflage geknüpft hat, dass dieser Raum nicht als Autoabstellplatz umgenutzt werden dürfe und diese Auflage ins Grundbuch einzutragen sei. b) Zweifellos erfüllt die angefochtene Auflage die von der Lehre sowie der Rechtsprechung geforderte Voraussetzung des sachlichen Zusammenhanges mit der Baubewilligung. Die Auflage zulasten des Bewilligungsadressaten, die fragliche Baute dürfe künftig nur zum bewilligten Zweck benützt werden, ist auch nicht sachfremd. Fraglich ist jedoch, ob die angefochtene Auflage tatsächlich notwendig ist, um den rechtmässigen Zustand gemäss Art. 90 KRG zu sichern. Eine Baubewilligung – geknüpft an die Auflage eines Zweckentfremdungsverbots – ist zulässig, sofern objektiverweise eine gewisse Wahrscheinlichkeit nicht ausgeschlossen werden kann, dass das fragliche Bauvorhaben nach Bauabnahme künftig auch noch anderweitig genutzt werden könnte, als dies aus den eingereichten Bauplänen hervorgeht (vgl. Rubrum des Entscheides PVG 2005 Nr. 22). Wie der Beschwerdeführer korrekt ausführt, gibt es keine gesetzliche Grundlage, die das Verbot einer Einstellhalle regelt. Es geht demnach gestützt auf die obigen Ausführungen um die Frage der Verhältnismässigkeit dieser Auflage. Anlässlich eines Augenscheins am 2. Oktober 2009 begutachtete das Verwaltungsgericht die Situation vor dem Hauseingang bzw. vor dem Tor zum Abstellraum sowie den Abstellraum selber. Vor dem Tor zum Abstellraum ist die Zufahrt mittels Bordsteinen mit einer Höhe von ca. 25 cm auf 1.8 m verengt. Dies macht ein Einfahren mit einem Auto nahezu unmöglich. Darüber hinaus ist der Boden im Abstellraum nicht armiert, weshalb er bei der Einfahrt mit einem Auto respektive unter entsprechender Belastung wohl einbrechen würde. Ferner ist auch das Parkieren im Innern des Raums aus rein räumlichen Gründen nur schwer möglich. Ebenfalls zu beachten ist, dass der Abstellraum nicht vom Treppenhaus abgetrennt ist, was zur Folge hätte, dass beim Einfahren mit einem Auto sämtliche Abgase in die oberen Geschosse gehen würden. Gestützt auf diese Überlegungen gelangt das Gericht zu der Auffassung, dass die Umnutzung des Abstellraums in einen Autoeinstellraum äusserst unwahrscheinlich ist. Es wären hierzu sowohl im Raum selber als auch vor dem Tor massive bauliche Massnahmen vorzunehmen, die zumindest betreffend die Einfahrt auch von aussen sichtbar wären. Neben dem Vorbau und der Konstruktion des Raums an sich, ist schliesslich auch zu beachten, dass die Zufahrt zu diesem Haus mit dem Auto an sich verboten ist und nur der Güterumschlag erlaubt ist. Zusammenfassend vertritt das Gericht daher die Meinung, dass die Gefahr der Umnutzung betreffend den Abstellraum als äusserst gering eingestuft werden kann. Die Auflage der Gemeinde erweist sich damit als unverhältnismässig, weshalb die Beschwerde diesbezüglich gutzuheissen ist. 5. a) Im Bezug auf den Wellnessraum bestätigt der Gemeinderat in seinem Einspracheentscheid vom 9. Februar 2009 die Ansicht der Gemeinde, dass ein Verbot der Nutzung in BGF-pflichtige Wohn-, Schlaf- oder Arbeitsräume verfügt und im Grundbuch angemerkt werden dürfe, da aufgrund der vorzüglichen Lage des Raums die Gefahr bestehe, dass dieser Raum, ohne dass es nach aussen ersichtlich werden würde, umgenutzt werde. Dem hält der Beschwerdeführer entgegen, dass die Gemeinde bei der Stammbaubewilligung noch keine Auflagen gemacht habe. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb dies nun verlangt werde, zumal es keinen Unterschied machen könne, ob in diesem Wellnessraum nun eine Sauna oder eine Dampfbad-Kabine stehe. Zudem sei auch ein Whirlpool in einem nicht BGF-pflichtigen Raum zulässig. Vorliegend ist demnach zu prüfen, ob die Gemeinde zu Recht die Auflage erteilt hat, dass der Wellnessraum nicht umgenutzt werden dürfe und diese Auflage ins Grundbuch einzutragen sei. b) Auch bezüglich der Umnutzung des Wellnessraums gilt, dass die angefochtene Auflage einen sachlichen Zusammenhang mit der Baubewilligung aufweist. Darüber hinaus ist die Auflage, die fragliche Baute dürfe künftig nur zum bewilligten Zweck benützt werden, auch nicht sachfremd. Betreffend Verhältnismässigkeit gilt, dass eine Baubewilligung dann an eine Auflage des Zweckentfremdungsverbots geknüpft werden darf, wenn objektiverweise nicht mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden kann, dass der Raum künftig anderweitig genutzt werden könnte, als dies aus den eingereichten Bauplänen hervorgeht (vgl. Rubrum des Entscheides PVG 2005 Nr. 22). Im Rahmen des Augenscheins vom 2. Oktober 2009 konnte sich das Verwaltungsgericht ein Bild des fraglichen Wellnessraums machen. Der Raum im Erdgeschoss beinhaltet einen kleinen Liegebereich (zwei Liegestühle), einen kleinen Whirlpool sowie eine Dampfbad-Kabine. Der Raum ist abgetrennt zu den Wohnungen und Gäste, die den Raum nutzen möchten, müssen dafür das Treppenhaus durchqueren. Der Wellnessraum hat eine Grösse von ca. 30 m2, ist oberirdisch, hat grosse Fenster sowie eine Glastüre zur angrenzenden Terrasse. Das Gericht teilt die Meinung der Vorinstanz, wonach der Wellnessraum leicht in einen BGF-pflichtigen Wohn- , Schlaf- oder Arbeitsraum umgewandelt werden könnte. Mit einer Grösse von rund 30 m 2 ist der Raum gross genug, um darin mindestens eine 1- Zimmerwohnung einzurichten. Da es sich um einen internen Raum handelt, wäre ein solcher Umbau möglich, ohne dass dies von aussen ersichtlich wäre. Auch das anlässlich des Augenscheins vorgebrachte Argument des Beschwerdeführers, dass für den Raum Investitionen in Höhe von Fr. 110'000.-- getätigt wurden, vermag daran nichts zu ändern. Da eine Umnutzung des Raums nicht mit einer genügend hohen Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden kann, hat die Gemeinde die Auflage betreffend ein entsprechendes Verbot zu Recht verfügt. Zu prüfen bleibt, ob die Gemeinde die Eintragung dieser Auflage ins Grundbuch verlangen durfte. Gemäss Art. 90 Abs. 2 KRG dürfen Nebenbestimmungen, dazu gehören unter anderem auch Auflagen, mit längerer zeitlicher Wirkung oder solche die von erheblicher Bedeutung sind vor Baubeginn auf Kosten der Baugesuchstellenden im Grundbuch angemerkt werden. Die sachliche Rechtfertigung einer Eintragung liegt in deren Wirkung und Bedeutung sowie im Publizitätsbedürfnis Dritter, so beispielsweise von potentiellen Käufern. Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für eine Eintragung erfüllt, zumal die Auflage sicherlich zumindest eine längere zeitliche Wirkung hat. Die Beschwerde ist demzufolge sowohl betreffend die Auflage zur Umnutzung des Wellnessraums als auch betreffend die Anmerkung dieser Auflage im Grundbuch abzuweisen. 6. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Umnutzung des Abstellraums in einen Autoeinstellraum mit genügend hoher Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden kann, weshalb die Voraussetzungen für eine entsprechende Auflage nicht erfüllt sind. Die Beschwerde ist in diesem Punkt daher gutzuheissen. Dagegen kann die Umnutzung des Wellnessraums nicht mit einer objektiverweise geforderten gewissen Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden. Die Auflage sowie deren Anmerkung im Grundbuch sind gestützt auf obige Erwägungen gerechtfertigt. Die Beschwerde ist diesbezüglich demnach abzuweisen. 7. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 3'000.-- zur Hälfte zulasten des Beschwerdeführers und zur Hälfte zulasten der Gemeinde. Diese hat dem Beschwerdeführer entsprechend dem Verfahrensausgang ausserdem eine reduzierte aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 2'000.-- zu bezahlen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Auflage betreffend Abstellplatz in Ziffer 4 sowie deren Anmerkung im Grundbuch gemäss Ziffer 5 der Baubewilligung 2006/31b vom 8. Dezember 2008 aufgehoben. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend- aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 338.-- zusammen Fr. 3'338.-- gehen je zur Hälfte zulasten von … sowie der Gemeinde … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Gemeinde … hat … eine reduzierte aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 2’000.-- (inkl. MWST) zu bezahlen.