<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00452</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217674&amp;W10_KEY=13013503&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00452</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.11.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Teilweise Verweigerung der Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Teilweise Verweigerung einer Baubewilligung wegen ungenügender Belichtung. Gemäss § 302 Abs. 2 PBG sind Wohn- und Schlafräume mit Fenstern zu versehen, die über dem Erdreich liegen. Die Fensterfläche hat wenigstens einen Zehntel der Bodenfläche zu betragen. Der Luftraum vor den Fenstern darf horizontal und in gewissem Umfang auch seitlich nicht verstellt sein (E. 2.2). Der Blick durch das Fenster ist vorliegend bis auf eine Raumhöhe von ca. 1.70 m horizontal und seitlich verstellt bzw. endet im ca. 0.50 m schmalen Lichtschacht unter dem Erdreich. Daher liegen ungenügende wohnhygienische Verhältnisse vor, obwohl der über dem Erdreich zu liegen kommende Teil der Fenster mehr als ein Zehntel der Bodenfläche beträgt (E. 2.3). § 302 Abs. 3 PBG geht als Spezialbestimmung der Generalklausel betreffend Ausnahmebewilligungen in § 220 PBG vor. Abweichungen von § 302 Abs. 2 PBG sind demnach bei besonderen Verhältnissen zulässig, insbesondere zum Schutz vor übermässigen Einwirkungen öffentlicher Bauten und Anlagen, sowie bei einschränkenden Schutzbestimmungen für die Dachgestaltungen bei geschützten Einzelobjekten oder in Kernzonen. Im hier zu beurteilenden Fall liegt keine der in dieser Norm angeführten Situationen vor, die Aufzählung ist jedoch nicht abschliessend. Es ist der Vorinstanz allerdings darin zuzustimmen, dass keine besonderen Verhältnisse vorliegen, welche die Prüfung einer Ausnahmebewilligung rechtfertigen würden. Die Belichtungssituation ist deutlich ungenügend, weshalb das öffentliche Interesse an wohnhygienisch einwandfreien Verhältnissen relativ schwer wiegt. Ausnahmebewilligungen dürfen solchen Anliegen nicht zuwiderlaufen; die Interessen der Bauherrschaft vermögen keine Ausnahmebewilligung zu rechtfertigen (E. 3.3). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BELICHTUNG">BELICHTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FENSTER">FENSTER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FENSTERFLÃCHE">FENSTERFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LICHTSCHACHT">LICHTSCHACHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 220 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 302 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 302 Abs. III PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=35866" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2017.00452</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. November 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadtrat Uster,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend teilweise Verweigerung der Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 10. Mai 2016 erteilte der Stadtrat Uster der A AG die Baubewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses an der C-Strasse 01 in Uster (Kat.-Nrn. 02 und 03), verweigerte aber die Bewilligung fÃ¼r zwei Kleinwohnungen im Untergeschoss des GebÃ¤udes.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen rekurrierte die A AG am 20. Juni 2016 an das Baurekursgericht. Dieses wies das Rechtsmittel am 7. Juni 2017 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob die A AG am 12. Juli 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids wie auch des Stadtratsbeschlusses, soweit darin die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die beiden Kleinwohnungen verweigert wurde, alles unter den gesetzlichen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Urteilstext">Am 21. August 2017 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Stadtrat Uster beantragte am 13. September 2017 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der A AG. Diese hielt mit Replik vom 25. September 2017 an ihren AntrÃ¤gen fest. Am 13. Oktober 2017 reichte der Stadtrat Uster die Duplik ein. Die A AG liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beabsichtigt, an der C-Strasse 01 in Uster ein Mehrfamilienhaus zu erstellen. FÃ¼r die beiden streitbetroffenen Einzimmerwohnungen im Untergeschoss verweigerte der Stadtrat Uster die Baubewilligung, da diese keine genÃ¼gende Ã¼ber dem Erdreich liegende FensterflÃ¤che aufweisen und die geplante, den Fenstern vorgelagerte Bepflanzung mit Bodendeckern die oberirdische FensterflÃ¤che weiter reduziere, was zu einer ungenÃ¼genden Belichtung fÃ¼hre.</p> <p class="Urteilstext">Aus den eingereichten PlÃ¤nen ist ersichtlich, dass die RaumhÃ¶he der Einzimmerwohnungen rund 2.40 m betrÃ¤gt. Die unteren ca. 1.70 m liegen unter dem Erdreich. Die oberen ca. 0.70 m der knapp unterhalb der Zimmerdecke beginnenden Fensterfront liegen entsprechend Ã¼ber dem Erdreich, der untere Teil der Fenster fÃ¼hrt in einen Lichtschacht, dessen RÃ¼ckwand rund 0.50 m von der Fensterscheibe entfernt ist. Weiter wÃ¼rde die Belichtung durch die geplanten ca. 20â30 cm hohen Bodendeckerpflanzen beschrÃ¤nkt.</p> <p class="Urteilstext"><b>2.2 </b>GemÃ¤ss § 302 Abs. 2 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Wohn- und SchlafrÃ¤ume mit Fenstern zu versehen, die Ã¼ber dem Erdreich liegen, ins Freie fÃ¼hren und in ausreichendem Masse geÃ¶ffnet werden kÃ¶nnen; die FensterflÃ¤che hat wenigstens einen Zehntel der BodenflÃ¤che zu betragen. Der Luftraum vor den Fenstern darf horizontal und in gewissem Umfang auch seitlich nicht verstellt sein (BRKE II Nr. 52/2001 vom 13. MÃ¤rz 2001 in BEZ 2001 Nr. 30).</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.3 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin argumentiert, dass der Ã¼ber dem Erdreich zu liegen kommende Teil der Fenster â allerdings ohne Einbezug von Bodendeckerpflanzen â mehr als ein Zehntel der BodenflÃ¤che der Wohnungen betrage. Zu Recht macht die Beschwerdegegnerin jedoch geltend, dass diese Regelung nicht das einzige massgebende Kriterium fÃ¼r eine genÃ¼gende Belichtung ist. Nicht einwandfreie wohnhygienische VerhÃ¤ltnisse kÃ¶nnen auch vorliegen, wenn das Mindestmass der FensterflÃ¤che von 10 % der BodenflÃ¤che erfÃ¼llt ist (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 972). Der Blick durch das Fenster ist vorliegend bis auf eine RaumhÃ¶he von ca. 1.70 m horizontal und seitlich verstellt bzw. endet im ca. 0.50 m schmalen Lichtschacht unter dem Erdreich. Die Beschwerdegegnerin hat im angefochtenen Beschluss unter Bezugnahme auf die Ã¶rtlichen Gegebenheiten eingehend und nachvollziehbar dargelegt, dass die wohnhygienischen Anforderungen gemÃ¤ss § 302 Abs. 2 PBG fÃ¼r Wohn- und SchlafrÃ¤ume nicht erfÃ¼llt seien, weil die streitbetroffenen Fenster in einen Lichtschacht fÃ¼hren. Wie die Vorinstanz zu Recht festhÃ¤lt, ist es unter diesen UmstÃ¤nden unerheblich, ob die Sicht aus dem Fenster zusÃ¤tzlich noch durch eine Bepflanzung reduziert wird. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin und das Baurekursgericht vor diesem Hintergrund einen genÃ¼genden Lichteinfall verneinten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.1 </span></b><span>Weiter bringt die BeschwerdefÃ¼hrerin vor, dass bei besonderen VerhÃ¤ltnissen von der Regelung in § 302 Abs. 2 PBG abgewichen werden kann, weshalb gestÃ¼tzt auf § 302 Abs. 3 PBG bzw. § 220 PBG die MÃ¶glichkeit einer Ausnahmebewilligung hÃ¤tte geprÃ¼ft werden sollen; dies namentlich mit Blick darauf, dass die geplanten Kleinwohnungen dem Raumplanungsziel der Verdichtung des Siedlungsgebiets zutrÃ¤glich seien. Ausserdem stellt sich die BeschwerdefÃ¼hrerin auf den Standpunkt, dass mit einer Nebenbestimmung gemÃ¤ss § 321 PBG eine Bepflanzung direkt vor den Fenstern untersagt und unter diesen UmstÃ¤nden die Baubewilligung erteilt werden kÃ¶nnte.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2 </span></b><span>ZunÃ¤chst ist festzuhalten, dass das Vorhandensein von Bodendeckerpflanzen nicht entscheidend ist fÃ¼r die Beurteilung, dass die Belichtung durch die streitbetroffenen Fenster ungenÃ¼gend wÃ¤re (siehe oben E. 2.3). Eine diesbezÃ¼gliche Nebenbestimmung wÃ¤re mithin nicht zielfÃ¼hrend. Weiter gilt, dass § 302 Abs. 3 PBG als Spezialbestimmung der Generalklausel betreffend Ausnahmebewilligungen in § 220 PBG vorgeht (Fritsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 1127). Entsprechend bleibt einzig die MÃ¶glichkeit einer Ausnahmebewilligung nach § 302 Abs. 3 PBG zu prÃ¼fen.</span></p> <p class="Urteilstext"><b>3.3 </b>Abweichungen von § 302 Abs. 2 PBG sind bei besonderen VerhÃ¤ltnissen zulÃ¤ssig, insbesondere zum Schutz vor Ã¼bermÃ¤ssigen Einwirkungen Ã¶ffentlicher Bauten und Anlagen, sowie bei einschrÃ¤nkenden Schutzbestimmungen fÃ¼r die Dachgestaltungen bei geschÃ¼tzten Einzelobjekten oder in Kernzonen (§ 302 Abs. 3 PBG).</p> <p class="Urteilstext">Im hier zu beurteilenden Fall liegt keine der in dieser Norm angefÃ¼hrten Situationen vor. Die AufzÃ¤hlung ist jedoch nicht abschliessend; eine Ausnahmebewilligung ist auch in weiteren FÃ¤llen mÃ¶glich. Es ist der Vorinstanz allerdings darin zuzustimmen, dass keine besonderen VerhÃ¤ltnisse vorliegen, welche die PrÃ¼fung einer Ausnahmebewilligung rechtfertigen wÃ¼rden: Die ungenÃ¼gende Belichtung ist namentlich nicht etwa aus topographischen GrÃ¼nden entstanden; vielmehr wurde der Lichtschacht bewusst geplant. Ohnehin wÃ¤re im vorliegenden Fall eine Belichtung durch ein oberirdisch 0.70 m schmales Fensterband knapp unter der Zimmerdecke deutlich ungenÃ¼gend, weshalb das dem Projekt entgegenstehende Ã¶ffentliche Interesse an wohnhygienisch einwandfreien VerhÃ¤ltnissen relativ schwer wiegt. Ausnahmebewilligungen dÃ¼rfen solchen Anliegen nicht zuwiderlaufen (<span>Fritsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 1130).</span> Das Interesse der BeschwerdefÃ¼hrerin an der DurchfÃ¼hrung ihres projektierten Wohnkonzepts und das Interesse an einer verdichteten Bauweise kÃ¶nnten somit eine Ausnahmebewilligung nicht rechtfertigen. Folglich ist nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin die MÃ¶glichkeit einer Ausnahmebewilligung gemÃ¤ss § 302 Abs. 3 PBG nicht geprÃ¼ft bzw. keine solche erteilt hat.</p> <p class="Urteilstext">Damit ist die Beschwerde insgesamt als unbegrÃ¼ndet abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Entsprechend dem Verfahrensausgang wird die BeschwerdefÃ¼hrerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr aufgrund ihres Unterliegens von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegnerin steht in dieser Konstellation ebenfalls keine EntschÃ¤digung zu. Obsiegenden grÃ¶sseren Gemeinwesen wird bloss ausnahmsweise eine solche zugesprochen, wenn ausserordentliche BemÃ¼hungen nÃ¶tig waren, welche Ã¼ber das hinausgehen, wofÃ¼r das betreffende Gemeinwesen organisatorisch eingerichtet ist (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 17 N. 54). Der Aufwand vor der zweiten Rechtsmittelinstanz blieb fÃ¼r die Beschwerdegegnerin jedoch â obgleich sie verwaltungsinterne Fachleute beiziehen musste â relativ bescheiden.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>