<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00191</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222958&amp;W10_KEY=13045532&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00191</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.01.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.08.2024 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage. Bauherrenbeschwerde betreffend eine Auflage, mit welcher die Vorinstanz die für den Neubau erteilte Baubewilligung ergänzte. Abgrabungen nach Art. 37 BZO Küsnacht. Gebäudehöhe bei einer Fassade mit ausgeprägter Staffelung (vgl. auch die mit dem vorliegenden zusammenhängenden Verfahren VB.2022.00192 und VB.2022.00220/00224). Die geplanten Abgrabungen an der Westfassade des projektierten Neubaus überschreiten das nach Art. 37 BZO zulässige Mass nicht. Eine Überschreitung der Gebäudehöhe - einerseits im Zusammenhang mit einer (im Rahmen eines früheren verwaltungsgerichtlichen Verfahrens als zulässig beurteilten) kommunalen Praxis zum (ästhetisch motivierten) Art. 37 BZO sowie andererseits im Sinn der (gleichzeitig einzuhaltenden) technischen Bestimmung von § 280 Abs. 1 PBG - ist nicht festzustellen (E. 4.1 ff.). Die (ausgeprägte) Staffelung der betreffenden Fassade könnte entgegen vorinstanzlicher Auffassung auch im Rahmen von § 280 Abs. 1 PBG nicht ausser Acht gelassen werden (E. 4.3.3). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABGRABUNG">ABGRABUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAU- UND ZONENORDNUNG">BAU- UND ZONENORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHENBERECHNUNG">GEBÃUDEHÃHENBERECHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOMMUNALES RECHT">KOMMUNALES RECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 280 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=61626" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00191</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. Januar 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>C AG, vertreten durch RA D, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 F, </span></p> <p class="MsoNormal">1.2 G, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">2. H, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoBodyText">1 + 2 vertreten durch RA K, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baukommission KÃ¼snacht, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 15. Dezember 2020 erteilte die Baukommission KÃ¼snacht der C AG unter Nebenbestimmungen eine Baubewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 am E-Weg 02 in KÃ¼snacht.</p> <p class="Urteilstext">Weiter erteilte die Baukommission KÃ¼snacht der C AG mit Beschluss vom 27. April 2021 unter Nebenbestimmungen eine Baubewilligung fÃ¼r eine die Zufahrt zum geplanten Neubau betreffende ProjektÃ¤nderung.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b>Gegen die mit Beschluss vom 15. Dezember 2020 erteilte Baubewilligung rekurrierten F und G, H sowie A mit je separaten Rekursschriften vom 20. Januar 2021 an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich.</p> <p class="Sachverhalt1">Gegen die mit Beschluss vom 27. April 2021 erteilte Bewilligung betreffend die ProjektÃ¤nderung rekurrierten F und G, H sowie A wiederum mit je separaten Rekursschriften vom 2., 3. und 4. Juni 2021 an das Baurekursgericht. </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Rekursentscheid vom 1. MÃ¤rz 2022 hiess das Baurekursgericht unter Vereinigung sÃ¤mtlicher Rekurse diejenigen gegen die Stammbaubewilligung vom 15. Dezember 2020 teilweise â nÃ¤mlich in Bezug auf vorgesehene Abgrabungen â gut; diesbezÃ¼glich legte das Baurekursgericht die Auflage fest, dass "der BaubehÃ¶rde [...] vor Baubeginn geÃ¤nderte PlÃ¤ne mit auf das zulÃ¤ssige Mass [...] zu reduzierenden Abgrabungen zur Bewilligung einzureichen" seien (Dispositiv-Ziff. II Abs. 2). Im Ãbrigen wurden sÃ¤mtliche Rekurse abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 31. MÃ¤rz 2022 gelangte die C AG an das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, unter EntschÃ¤digungsfolge sei der Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. MÃ¤rz 2022 aufzuheben, soweit damit der Beschluss der Baukommission KÃ¼snacht vom 15. Dezember 2020 um eine korrigierende Auflage betreffend Abgrabungen ergÃ¤nzt worden sei.</p> <p class="Urteilstext">Die Baukommission der Gemeinde KÃ¼snacht beantragte in ihrer Mitbeantwortung der Beschwerde vom 4. bzw. 11. Mai 2022 die Aufhebung der von der Vorinstanz statuierten Auflage und damit die Gutheissung der Beschwerde. Das Baurekursgericht schloss am 16. Mai 2022 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit je separaten Beschwerdeantworten vom 23. Mai 2022 beantragten A, F und G sowie H die Abweisung der Beschwerde unter EntschÃ¤digungsfolge zulasten der C AG. In der Folge liessen sich die C AG (mit Replik vom 7. Juni 2022 und weiterer Eingabe vom 30. Juni 2022) und die Baukommission KÃ¼snacht (mit Stellungnahme vom 29. Juni 2022) einerseits sowie A andererseits (mit Eingaben vom 17. Juni 2022 [Duplik] und vom 10. August 2022) abwechslungsweise weiter vernehmen. Die Baukommission KÃ¼snacht verzichtete schliesslich am 25. August 2022 unter Festhalten an den gestellten AntrÃ¤gen explizit auf eine weitere Stellungnahme. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Urteilstext">Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde grundsÃ¤tzlich einzutreten (vgl. sogleich 2).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt vorab, die Vorinstanz sei insoweit zu Unrecht auf den Rekurs der (heutigen) Beschwerdegegnerin 3 eingetreten, als diese bezÃ¼glich der von ihr gerÃ¼gten Abgrabungen an der Westfassade gar nicht beschwert sei. Ihr GrundstÃ¼ck (Kat.-Nr. 05) sei Ã¶stlich des BaugrundstÃ¼cks gelegen und die abgewandte Westfassade des projektierten Mehrfamilienhauses von dort aus gar nicht einsehbar. Aus der korrigierenden Auflage der Vorinstanz sei ihr folglich kein Vorteil erwachsen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist daher der Auffassung, der damaligen Rekurrentin 3 und heutigen Beschwerdegegnerin 3 wÃ¤re in diesem Punkt die Rekurslegitimation abzusprechen und insoweit auf deren Rekurs nicht einzutreten gewesen. Sie beantragte, diesen "Fehlentscheid" zu korrigieren.</p> <p class="Urteilstext">Die Rekurrentin 3 und heutige Beschwerdegegnerin 3 hatte im Rekursverfahren betreffend den Beschluss der Baukommission vom 15. Dezember 2020 diverse RÃ¼gen erhoben, nÃ¤mlich zur Erschliessung bzw. Hauszufahrt (Inanspruchnahme bzw. Verengung des Fusswegs I-Weg), zum Bauen im Baulinienbereich, zum behindertengerechten Bauen sowie schliesslich zu GebÃ¤udehÃ¶he und Abgrabungen. Dass die Beschwerdegegnerin 3 grundsÃ¤tzlich nicht legitimiert und daher auf ihren Rekurs als solchen nicht einzutreten gewesen wÃ¤re, machte die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht geltend.</p> <p class="Urteilstext">Nicht ersichtlich ist, welcher praktische Nutzen der BeschwerdefÃ¼hrerin im <i>vorliegenden</i> Verfahren aus dem insoweit erfolgreichen Rechtsmittel in der Sache erwÃ¼chse (vgl. Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 21 N. 15 ff.). Auch die weiteren Rekurrenten/-innen hatten ihrerseits im Rekursverfahren die Abgrabungen bzw. die westseitige GebÃ¤udehÃ¶he gerÃ¼gt. Dass <i>diese</i> Nachbarn hinsichtlich der entsprechenden RÃ¼ge ohne Weiteres legitimiert waren, wurde bzw. ist nicht bestritten, und die Vorinstanz hatte sich demnach im Rekursentscheid mit den geplanten Abgrabungen jedenfalls zu befassen, wobei sie zum Schluss kam, die Baubewilligung sei mit einer diesbezÃ¼glichen Auflage zu ergÃ¤nzen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das BaugrundstÃ¼ck befindet sich in der Wohnzone W2/1.50 gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde KÃ¼snacht (BZO; Ordnungsnummer 700.1). Es stÃ¶sst im Osten an den I-Weg, im SÃ¼den befindet sich ein zur J-Strasse im Westen fÃ¼hrender Fussweg in Form eines Treppenabgangs. Im Rahmen des Bauprojekts soll das bestehende Einfamilienhaus abgebrochen und an dessen Stelle ein Mehrfamilienhaus mit Flachdach erstellt werden, welches ein anrechenbares Untergeschoss sowie zwei Vollgeschosse (Obergeschosse) mit insgesamt fÃ¼nf Wohnungen und einer gemeinsamen Tiefgarage mit neun AbstellplÃ¤tzen umfasst.</p> <p class="Urteilstext">Die mit Beschluss vom 27. April 2021 bewilligte ProjektÃ¤nderung betrifft die geplante Zufahrt zum Neubau, welche danach â unter ansonsten im Wesentlichen gleicher Ausgestaltung â um 30 cm in westlicher Richtung verschoben werden soll.</p> <p class="Urteilstext">Die im SÃ¼dwesten und im Norden unmittelbar an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 06 sowie die Ã¶stlich des I-Wegs (Kat.-Nr. 03) gelegene Parzelle Kat.-Nr. 05 stehen im Eigentum der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2, der Beschwerdegegnerin 2 und der Beschwerdegegnerin 3 respektive.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Beschwerdeverfahren ist streitig, ob die an der Westfassade des Mehrfamilienhauses geplanten Abgrabungen das gemÃ¤ss Art. 37 BZO zulÃ¤ssige Mass einhalten. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Art. 37 BZO mit dem Marginale "Abgrabungen" sieht in Abs. 1 vor, dass geringfÃ¼gige Abgrabungen bei Hauptbauten und besonderen GebÃ¤uden zulÃ¤ssig sind, sofern sie eine natÃ¼rlich erscheinende Terraingestaltung zulassen. Abs. 2 lautet: "In den zweigeschossigen Wohnzonen sind geringfÃ¼gige Abgrabungen nur soweit zugelassen, als dadurch die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he sichtbar wird". Als geringfÃ¼gig im Sinn dieser Bestimmung gelten nach der Wegleitung zur Bau- und Zonenordnung vom 16. Juli 2019 (Ordnungsnummer 700.2) zu Art. 37 Abgrabungen bis zu 1 m, wobei (kumulativ) eine natÃ¼rlich erscheinende Terraingestaltung gewÃ¤hrleistet bleiben muss (vgl. hierzu ausfÃ¼hrlich VGr, 29. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00592, E. 3.2).</p> <p class="Erwgung2">Bei Art. 37 BZO handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss â hier gestÃ¼tzt auf § 293 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1) â erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde obliegt. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die BaubehÃ¶rde der Gemeinde zu schÃ¼tzen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dÃ¼rfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung bzw. unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der EntscheidgrÃ¼nde der Bau(bewilligungs)behÃ¶rde Ã¼berprÃ¼ft werden (vgl. zum Ganzen VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 4.3). Das Verwaltungsgericht nimmt bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz eine Rechtskontrolle vor (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3, sowie 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, auch zum Folgenden). Es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist. Eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Urteilstext">Wie auch die Vorinstanz vorliegend zutreffend festhielt, ist bei der Auslegung von Art. 37 BZO zu berÃ¼cksichtigen, dass diese Bestimmung (angesichts der in Art. 19 BZO enthaltenen GeschosszahlbeschrÃ¤nkungen) Ã¤sthetisch motiviert ist bzw. eine ausschliesslich gestalterische Zielsetzung hat und ihr keine nutzungsplanerische Funktion zukommt. Nach der Wegleitung sollen mit Art. 37 BZO zu hoch in Erscheinung tretende GebÃ¤ude verhindert werden, indem Abgrabungen begrenzt werden, sodass Fassaden an Hanglagen nicht zu hoch erscheinen (vgl. ausfÃ¼hrlich VGr, 29. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00592, E. 3.4.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Baukommission beurteilte diese Vorschrift im Bewilligungsverfahren als eingehalten. Im Rekursverfahren fÃ¼hrte sie hierzu aus, aus den AnsichtsplÃ¤nen ergebe sich, dass das Erdgeschoss auf der Westseite vollstÃ¤ndig mittels Abgrabungen von bis zu 1 m freigelegt werden soll. Aufgrund der HÃ¶henkoten ergebe sich eine hÃ¶henmÃ¤ssige Differenz von 8,66 m zwischen der Oberkante des zweiten Vollgeschosses (441,10 m.<span> </span>Ã¼.<span> </span>M. [recte: 441,40 m]) und dem Niveau des anrechenbaren Untergeschosses bzw. des Erdgeschosses (432,74 m). Eine sichtbare Fassade bzw. GebÃ¤udehÃ¶he ergebe sich jedoch <i>nicht</i> in diesem Ausmass. Der BaukÃ¶rper prÃ¤sentiere sich plastisch mit zahlreichen Staffelungen sowie Vor- und RÃ¼cksprÃ¼ngen in allen Geschossen. Eine Ã¼berhohe Wand sei nicht zu erkennen. Auch eine Messung der einzelnen Fassadenteile im Lot fÃ¼hre nirgends zu einer Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he von 8,1 m. </p> <p class="Erwgung2">Die Vorinstanz ging bei ihrer Beurteilung der geplanten Abgrabungen offenkundig von dieser GebÃ¤udehÃ¶he von 8,66 m ("aufgrund der Abgrabungen vom gestalteten Terrain bis zur Oberkante des 2. Vollgeschosses") aus. Sie erwog, das Bauvorhaben sehe im Bereich der Westfassade die Freilegung des Untergeschosses zugunsten grossflÃ¤chiger Fensterfronten auf direkt zugÃ¤ngliche SitzplÃ¤tze vor. Bei den vorliegenden Abgrabungen werde eine Messung der GebÃ¤udehÃ¶he vom gestalteten Terrain aus verlangt, was auch die entsprechende Illustration zu Art. 37 Abs. 2 BZO in der Wegleitung verdeutliche. Die Vorinstanz kommt â ohne weitere AusfÃ¼hrungen â zum Schluss, diese Abgrabungen Ã¼berschritten "unbestrittenermassen" das gemÃ¤ss Art. 37 Abs. 2 BZO zulÃ¤ssige Mass und offensichtlich auch dasjenige fÃ¼r ZugÃ¤nge gemÃ¤ss § 293 Abs. 2 <span>PBG. </span>Die Staffelung der Westfassade Ã¤ndere hieran nichts. Die das zulÃ¤ssige Mass Ã¼berschreitenden Abgrabungen erwiesen sich somit als unzulÃ¤ssig und seien anzupassen. Da dies ohne Weiteres im Rahmen einer untergeordneten ProjektÃ¤nderung mÃ¶glich sei, fÃ¼hre der Mangel zu einer Auflage im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG (vgl. oben II Abs. 3).</p> <p class="Urteilstext">Die Bauherrin macht beschwerdeweise geltend, mit den geplanten Abgrabungen im Umfang von maximal 1 m seien Art. 37 Abs.1 f. BZO nicht verletzt. Der gegenteilige Schluss der Vorinstanz erweise sich als rechtsverletzend. Diesem liege eine falsche Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he zugrunde. Die Vorinstanz habe offenbar die Kote der DachflÃ¤che des zurÃ¼ckversetzten 2. Obergeschosses nach vorne auf die Flucht der Westfassade des Erdgeschosses projiziert und dort an einer virtuellen Schnittlinie die GebÃ¤udehÃ¶he hinunter auf das gestaltete Terrain gemessen. Eine solche Messweise sei mit § 280 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2]) nicht vereinbar. Die GebÃ¤udehÃ¶he sei an der tatsÃ¤chlichen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che zu messen. Da das zweite Obergeschoss westseitig gegenÃ¼ber der Fassade des Erdgeschosses deutlich zurÃ¼ckspringe und das gestaltete Terrain an der Nord- und der SÃ¼dfassade rund 60 cm hÃ¶her verlaufe, werde das HÃ¶chstmass von 8,1 m eingehalten, wie dies auch die Baukommission zutreffend festgehalten habe. Die Abgrabungen hielten damit das nach Art. 37 Abs. 2 BZO zulÃ¤ssige Mass ein. Die entsprechende Auflage der Vorinstanz erweise sich folglich als rechtsverletzend.</p> <p class="Urteilstext">Auch die Baukommission rÃ¼gt in ihrer Mitbeantwortung der Beschwerde vom 4. bzw. 11. Mai 2022 eine falsche und rechtsverletzende Auslegung von Art. 37 Abs. 2 BZO durch die Vor­instanz und beantragt ebenfalls die Aufhebung der vorinstanzlichen Nebenbestimmung.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Aus den eingereichten BauplÃ¤nen ergeben sich bei der Westfassade keine Abgrabungen von mehr als 1 m, mithin keine nicht geringfÃ¼gigen Abgrabungen im Sinn von Art. 37 BZO (so auch die Baukommission im Beschluss vom 15. Dezember 2020). Auch dass die geplanten (geringfÃ¼gigen) Abgrabungen eine natÃ¼rlich erscheinende Terraingestaltung zulassen, ist nicht umstritten.</p> <p class="Erwgung2">Sodann sind die geplanten Abgrabungen zufolge von Art. 37 Abs. 2 BZO auch mit Blick auf die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he zu Ã¼berprÃ¼fen. </p> <p class="Erwgung2">In der betreffenden Zone W2/1.50 betrÃ¤gt die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he gemÃ¤ss Art. 19 Abs. 1a lit. b (2. Variante) BZO 8,1 m.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Die Baukommission legte diesbezÃ¼glich in ihrer Mitbeantwortung der Beschwerde vom 4. bzw. 11. Mai 2022 ihre Praxis betreffend Art. 37 Abs. 2 BZO dar: Beim infrage stehenden Bauvorhaben liege die Fassade im Erdgeschoss (Niveau 2) mindestens 1,5 m "weiter vorne" als die Fassade des zweiten Vollgeschosses (Niveau 4). Werde bei einem solchen Vorhaben an der Westfassade auf der HÃ¶he der Fassade des zweiten Vollgeschosses senkrecht nach unten gemessen, durchdringe man den darunter liegenden GebÃ¤udekÃ¶rper und treffe nicht auf gestaltetes Terrain. GemÃ¤ss ihrer Praxis sei bei mindestens 1,5 m horizontal zurÃ¼ckversetzten GebÃ¤udeteilen (in Analogie zu § 280 PBG) die GebÃ¤udehÃ¶he auf das massgebende Terrain zu messen. Aus den Skizzen zu Art. 37 BZO kÃ¶nne fÃ¼r den vorliegenden Fall horizontal versetzter GebÃ¤udeteile nichts abgeleitet werden (wie dies die Vorinstanz aber getan habe), da sie GebÃ¤ude mit SchrÃ¤gdÃ¤chern betrÃ¤fen. BezÃ¼glich der Beurteilung der sichtbaren HÃ¶he bestehe ein Ermessensspielraum der BewilligungsbehÃ¶rde. Die Messweise der GebÃ¤udehÃ¶he seitens der Vorinstanz schrÃ¤nke die Anwendung von Art. 19 Abs. 1a lit. c BZO zu sehr ein, welcher insbesondere eine Staffelung von GebÃ¤uden wie im vorliegenden Fall ermÃ¶glichen soll. </p> <p class="Urteilstext">Damit nimmt die Baukommission auf eine eigene Praxis zu Art. 37 BZO Bezug, mit der sich die Kammer bereits in einem frÃ¼heren verwaltungsgerichtlichen Verfahren einlÃ¤sslich befasst hat (vgl. VGr, 29. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00592, E. 4.3.1<span>â</span>3, zum Folgenden): Im Rahmen von Art. 37 Abs. 2 BZO wird danach bei allen Fassadenpunkten, welche das gewachsene Terrain berÃ¼hren oder nur als "RÃ¼cksprÃ¼nge" zu betrachten sind (nÃ¤mlich die erwÃ¤hnten "RÃ¼cksprÃ¼nge" bis 1,5 m â in "Analogie" zu § 280 Abs. 1 PBG), auf das <i>gestaltete bzw. abgegrabene</i> Terrain abgestellt. Hingegen werden <i>gegenÃ¼ber den erdberÃ¼hrenden Fassadenebenen um mehr als 1,5 m</i> <i>zurÃ¼ckversetzte</i> (und damit eine eigene Fassadenebene bildende) Fassadenteile als fÃ¼r die optische Erscheinung insoweit irrelevant bzw. nicht mass­gebend betrachtet; bei solchen "innerhalb der GebÃ¤udegrundflÃ¤che liegenden" GebÃ¤udehÃ¶hen wird lotrecht auf das <i>gewachsene oder interpolierte</i> Terrain gemessen.</p> <p class="Urteilstext">Die Kammer kam damals (wie in jenem Verfahren davor auch die Vorinstanz) zum Schluss, dass diese Auslegung von Art. 37 Abs. 2 BZO bzw. diese Praxis insbesondere angesichts des gestalterischen Ziels der Bestimmung nicht zu beanstanden sei und im Ermessen der BewilligungsbehÃ¶rde liege. Die Bestimmung der GebÃ¤udehÃ¶he ist diesfalls nicht identisch mit derjenigen nach § 280 Abs. 1 PBG, sondern erÃ¶ffnet der Baukommission im Rahmen der optischen Beurteilung einen Ermessensspielraum. Im Rahmen der â gleichzeitig einzuhaltenden â (technischen) Bestimmung von § 280 Abs. 1 PBG, die von Art. 37 BZO strikt zu unterscheiden ist, ist dagegen eine massgebende Fassadenlinie zu bestimmen und auf das gewachsene Terrain zu messen (vgl. VGr, 29. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00592, E. 4.3.1 f.; in diesem Zusammenhang auch Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 1229).<span> </span></p> <p class="Urteilstext">Wenn auch vorliegend im Rahmen von Art. 37 Abs. 2 BZO angesichts von dessen Ã¤sthetischer Zielsetzung lediglich bei den optisch dominierend in Erscheinung tretenden Fassadenteilen vom gestalteten Terrain ausgegangen bzw. gemessen wird, stark zurÃ¼ckversetzte und damit optisch kaum in Erscheinung tretende demgegenÃ¼ber als insoweit unmassgeblich betrachtet werden und insoweit lediglich die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he im Sinn von § 280 Abs. 1 PBG geprÃ¼ft wird, ist dies nach dem AusgefÃ¼hrten nicht zu beanstanden. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Den bei den Akten liegenden PlÃ¤nen ist zu entnehmen, dass das zweite Vollgeschoss (Niveau 4) westseitig gegenÃ¼ber der Fassadenflucht des anrechenbaren Untergeschosses (mindestens) um 1,5 m und stellenweise bis bzw. maximal 4,2 m zurÃ¼ckversetzt werden soll. Der dargelegten, als zulÃ¤ssig beurteilten Praxis zu Art. 37 (Abs. 2) BZO entsprechend wurde vorliegend seitens der Baukommission bei diesen optisch kaum in Erscheinung tretenden Fassadenteilen, mithin bei der gesamten Westfassade des zweiten Obergeschosses, im Lot durch den darunterliegenden GebÃ¤udekÃ¶rper hindurch auf das darunterliegende gewachsene (bzw. interpolierte) Terrain gemessen. Die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he im Sinn von § 280 Abs. 1 PBG wird Ã¼berall eingehalten. Sodann ist auch bei den Fassadenpunkten, welche das gewachsene Terrain berÃ¼hren, die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 8,1 m gemessen auf das gestaltete Terrain eingehalten. Eine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he ist damit nicht festzustellen.</p> <p class="Urteilstext">Der Schluss der Baukommission, welche die Bestimmungen zur GebÃ¤udehÃ¶he und zu den Abgrabungen als eingehalten beurteilte, ist folglich entgegen vorinstanzlicher Auffassung nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Im Ãbrigen erweist sich, dass die geplante (ausgeprÃ¤gte) Staffelung der Westfassade auch im Zusammenhang mit § 280 Abs. 1 PBG zu berÃ¼cksichtigen wÃ¤re bzw. nicht schlicht ausgeblendet werden kÃ¶nnte:</p> <p class="Urteilstext">Wie erwÃ¤hnt ging die Vorinstanz bei ihrer Beurteilung der geplanten Abgrabungen von einer projektierten GebÃ¤udehÃ¶he von 8,66 m aus: Dem liegt offenkundig eine Messung von (einem Punkt auf einer hypothetischen Schnittlinie zwischen der Westfassade des Niveaus 2 und) der DachflÃ¤che des zurÃ¼ckversetzten zweiten Obergeschosses auf das ([nach vorinstanzlicher Auffassung] zufolge der Regelung von Art. 37 Abs. 2 BZO) <i>gestaltete </i>Terrain hinunter zugrunde. </p> <p class="Erwgung2"><span>Weder das Planungs- und Baugesetz noch die Allgemeine Bauverordnung umschreiben den Begriff der Fassade. Die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung definiert die Fassade als die Aussenwand bzw. die Aussenseite eines GebÃ¤udes zwischen Erdboden und DachflÃ¤che. Der Fassadenverlauf wird dabei nicht geschossweise bestimmt, sondern es wird die betreffende Fassadenseite als Ganzes betrachtet. Es ist auf die optische Erscheinung, das heisst auf das sichtbare Bauvolumen abzustellen. Tritt ein vorgelagerter Teil der Fassade derart in Erscheinung, dass diese gestaffelt erscheint, so ist nicht zwingend die vordere Fassadenflucht massgebend; es ist eine <i>Gesamtbetrachtung </i>bzw. -beurteilung vorzunehmen (zum Ganzen Fritzsche et al., S. 1177 ff. und S. 1189 ff., auch zum Folgenden).</span></p> <p class="Urteilstext">In FÃ¤llen einer gestaffelten Fassade ist im Hinblick auf eine Bestimmung der GebÃ¤udehÃ¶he nach § 280 Abs. 1 PBG demnach zu fragen bzw. zu entscheiden, welches die massgebliche Fassadenlinie ist (vgl. Fritzsche et al., S. 1778 f. [zum Folgenden], und zu einer solchen Konstellation namentlich etwa <span>VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, E. 3.4.1 mit Hinweisen)</span>. Der optischen Erscheinung der Fassade kommt damit auch im Zusammenhang mit § 280 Abs. 1 PBG Bedeutung zu. Bei einem zurÃ¼ckversetzten obersten Vollgeschoss ist zu entscheiden, inwieweit dieses in der Gesamtbetrachtung fassadenbildend wirkt bzw. im Zusammenhang mit den darunterliegenden Geschossen in Erscheinung tritt: Ist dies der Fall, tritt es also optisch eigenstÃ¤ndig in Erscheinung und wirkt es damit fassadenbildend, bildet die DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses den oberen Messpunkt der GebÃ¤udehÃ¶he (vgl. etwa auch VGr, <span>16. Dezember 2021, VB.2021.00160, E. 4.3)</span>; ist dies nicht der Fall, das zurÃ¼ckversetzte oberste Vollgeschoss also nicht optisch (mit)bestimmend, so ist es fÃ¼r die Messung der GebÃ¤udehÃ¶he nicht massgebend<span>. </span></p> <p class="Urteilstext">Mit Blick auf die bei den Akten befindlichen PlÃ¤ne erschiene bei der vorliegend geplanten ausgeprÃ¤gten Staffelung der Fassade Ã¼ber sÃ¤mtliche Geschosse und innerhalb derselben (zwar) die Bestimmung der westseitig fassadenbildenden und damit fÃ¼r die Messung der GebÃ¤udehÃ¶he massgebenden Fassade schwierig. Am ehesten dÃ¼rfte dies die bei der gebotenen Gesamtbetrachtung wohl am stÃ¤rksten in Erscheinung tretende Fassade des Erdgeschosses bzw. des anrechenbaren Untergeschosses sein (selbst wenn diese in ihrer LÃ¤nge offenkundig wiederum gestaffelt werden soll). Jedenfalls kann aufgrund der erheblichen ZurÃ¼ckversetzung des zweiten Vollgeschosses gegenÃ¼ber dem Erd- und dem ersten Vollgeschoss, wie sie aus den PlÃ¤nen deutlich hervorgeht, <i>jene</i> Fassade in der Gesamtbetrachtung <i>nicht</i> als fassadenbildend betrachtet werden. Die zurÃ¼ckversetzte Fassade des zweiten Obergeschosses tritt optisch nicht eigenstÃ¤ndig in Erscheinung, woran im Ãbrigen der geplante "Kubus" in der linken, oberen Ecke des GebÃ¤udekÃ¶rpers nichts Ã¤ndert (vgl. in diesem Zusammenhang â betreffend jedoch den umgekehrten Fall, in welchem das zurÃ¼ckversetzte oberste Vollgeschoss fassadenbildend erschien â VGr, 16. Dezember 2021, VB.2021.00160, E. 4.3 f.; eine der vorliegenden Konstellation insoweit Ã¤hnliche liegt VGr, 21. Januar 2016, VB.2015.00290, zugrunde [vgl. dort E. 3.4.2 und die Skizze hierzu bei Fritzsche et al., S. 1190]). </p> <p class="Urteilstext"><span>Das<i> zurÃ¼ckversetzte zweite Vollgeschoss</i> wirkt damit vorliegend jedenfalls <i>nicht</i> fassadenbildend und wÃ¤re mithin fÃ¼r die Messung der GebÃ¤udehÃ¶he auch unter dem Blickwinkel von § 280 PBG nicht massgebend. Damit kommt der Staffelung der Fassade </span>â<span> entgegen vorinstanzlicher Auffassung</span><span> </span>â <span>in beiderlei Zusammenhang sehr wohl Bedeutung zu.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Vorliegend von einer Messung von einem </span>â<span> quasi in der Luft liegenden </span>â <span>Punkt auf einer hypothetischen Schnittlinie zwischen der DachflÃ¤che des zurÃ¼ckversetzten, optisch nicht in Erscheinung tretenden obersten Vollgeschosses und der Fassadenflucht des Erdgeschosses aus auf den gestalteten Boden auszugehen ist (auch im Zusammenhang mit Art. 37 Abs. 2 BZO) nicht angÃ¤ngig.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Zusammenfassend erweist sich der Schluss der Baukommission als zutreffend, die von nach Art. 37 Abs. 2 BZO zulÃ¤ssigen Abgrabungen ausging, und die Beschwerde mithin als begrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen. Dispositiv-Ziff. II des Rekursentscheids vom 1. MÃ¤rz 2022 ist insoweit abzuÃ¤ndern, als die Rekurse teilweise gutgeheissen wurden und der Bauentscheid vom 15. Dezember 2020 um eine Auflage ergÃ¤nzt wurde. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdegegnerschaften 1â3 je zu einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 VRG; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 14 N. 6, 11 und 16). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ausgang von vornherein nicht zu; vielmehr sind sie im gleichen VerhÃ¤ltnis zu verpflichten, die anwaltlich vertretene BeschwerdefÃ¼hrerin angemessen zu entschÃ¤digen (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziff. II des Rekursentscheids des Baurekursgerichts vom 1. MÃ¤rz 2022 wird insoweit aufgehoben, als der Beschluss der Baukommission KÃ¼snacht vom 15. Dezember 2020 um eine Nebenbestimmung ergÃ¤nzt wurde. Dispositiv-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 1. MÃ¤rz 2022 wird dahingehend abgeÃ¤ndert, dass die Rekurse G.-Nrn. R2.2021.00014, R2.2021.00015, R2.2021.00016 und R2.2021.00117, R2.2021.00119 und R2.2021.000120 abgewiesen werden (soweit darauf eingetreten wird).</span></p> <p class="Einzug2"><span> In AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziff. III des Rekursentscheids werden die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 8'590.- den Beschwerdegegnerschaften 1â3 je zu einem Drittel auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span> In AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziff. IV des Rekursentscheids werden die Beschwerdegegnerschaften 1â3 im gleichen VerhÃ¤ltnis verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin eine UmtriebsentschÃ¤digung fÃ¼r das Rekursverfahren von total Fr. 2'400.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 300.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 2'300.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerschaften 1â3 je zu einem Drittel auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerschaften 1â3 werden im gleichen VerhÃ¤ltnis verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'800.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (SR 173.110) erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>