<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VK.2004.00001</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204775&amp;W10_KEY=4467139&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VK.2004.00001</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.12.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Ãbriges Verwaltungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Entschädigung für Minderwert infolge Grundwasserschutzzone</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gewässerschutz: Entschädigung für Minderwert infolge Grundwasserschutzzone<br/>(vgl. 1. Rechtsgang: VB.2003.00030)<br/><br/>Die Beurteilung der Streitigkeit betreffend Entschädigung, die in einem öffentlichrechtlichen Vertrag (zwischen Grundeigentümerin und Gemeinde) geregelt ist, erfolgt im Klageverfahren (E. 1 f.).<br/>Grundsätze für die Auslegung öffentlichrechtlicher Verträge (E. 4).<br/>Die jährlich auszuzahlende Entschädigung für den Minderwert dient der Abgeltung landwirtschaftlicher Ertragsausfälle sowie der Mehrkosten für die Bewirtschaftung; sie ist nicht eine nutzungsunabhängige Entschädigung (E. 5 f.).<br/>Die Argumentation der klagenden Grundeigentümerin ist unzutreffend: Die Einhaltung der Schutzvorschriften in der Grundwasserschutzzone ergibt sich bereits aus den gewässerschutzrechtlichen Vorschriften und muss nicht speziell abgegolten werden (E. 7.1). Die ursprünglich beim Erwerb des Grundstücks im Jahr 1952 vereinbarten Zusicherungen der Gemeinde, die dem jeweiligen Grundeigentümer unter anderem volle Bewirtschaftungsfreiheit einräumen, halten vor den inzwischen in Kraft getretenen Vorschriften des Gewässerschutzes und der Raumplanung nicht stand (E. 7.2). Die Entschädigung an einen anderen Grundeigentümer hat unter den konkreten Umständen keinen Einfluss auf diesen Rechtsstreit (E. 7.3).<br/>Mit der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung zugunsten einer Nutzung als Polospielfeld fallen auch landwirtschaftliche Ertragsausfälle dahin (E. 9 f.). Einzelfragen (E. 10). Es bleibt kein Raum für eine weitere Auszahlung oder eine Anpassung der Entschädigung (E. 11)<br/>Abweisung der Klage.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHÃDIGUNG">ENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Allgemeines Verwaltungsrecht ST: FORMEN DES VERWALTUNGSHANDELNS">FORMEN DES VERWALTUNGSHANDELNS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Umweltschutz ST: GEWÃSSERSCHUTZ">GEWÃSSERSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDWASSERSCHUTZ">GRUNDWASSERSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTLICHE NUTZUNG">LANDWIRTSCHAFTLICHE NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MINDERWERT">MINDERWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICH-RECHTLICHER VERTRAG">ÃFFENTLICH-RECHTLICHER VERTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsprozessrecht UR: Klageverfahren ST: VERFAHREN">VERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAG">VERTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAGSAUSLEGUNG">VERTRAGSAUSLEGUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 20 GSchG</span><br/><span class="gerade">§ 82 lit. k VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>A ist EigentÃ¼merin des in der Landwirtschaftszone gelegenen GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 1 im Gebiet Q, Gemeinde Y. Mit Beschluss vom 3. August 1989 setzte der Gemeinderat Y die Schutzzonen fÃ¼r die von der Gemeinde X als Konzessionsinhaberin genutzte Grundwasserfassung Q fest, die mit der Genehmigung durch die Baudirektion am 5. Juni 1992 rechtskrÃ¤ftig wurde. Mit Entscheid vom 7. Juli 1994 wies die SchÃ¤tzungskommission das EntschÃ¤digungs- und Heimschlagsbegehren von A ab. Dies mit der BegrÃ¼ndung, dass die durch die Schutzzonen bedingten NutzungsbeschrÃ¤nkungen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 1 keine materielle Enteignung bewirkten. Es handle sich vielmehr um polizeiliche EinschrÃ¤nkungen zum Schutz der Gesundheit, welche keine EntschÃ¤digung auslÃ¶sten. Dieser Entscheid blieb unangefochten. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Dennoch beschloss der Gemeinderat X am 26. Mai 1995, freiwillig eine EntschÃ¤digung fÃ¼r die NutzungsbeschrÃ¤nkung zu bezahlen. Der von der Gemeinde beauftragte Experte E schÃ¤tzte in seinem am 6. Juni 1995 erstatteten Gutachten den Minderertrag und den Mehraufwand fÃ¼r die Parzelle von A auf Fr. 3'700.- jÃ¤hrlich, wobei die BeitrÃ¤ge fÃ¼r Ã¶kologische Leistungen gemÃ¤ss Landwirtschaftsgesetzgebung berÃ¼cksichtigt waren. Am 6. Mai 1996 schloss die Gemeinde X mit A einen Dienstbarkeitsvertrag, der im Grundbuch angemerkt wurde. Nach diesem auf die Dauer von 25 Jahren abgeschlossenen Vertrag sorgt die EigentÃ¼merin fÃ¼r die Einhaltung des Schutzzonenreglements, soweit ihr GrundstÃ¼ck betreffend (Ziff. 1). Ziffer 3 des Vertrags lautet: </span></p> <p class="MsoBlockText"><span> "Die MinderertrÃ¤ge und Mehrkosten werden ab 1. Januar 1993 gemÃ¤ss Gutachten von Herrn E vom 21. Mai 1995 jÃ¤hrlich mit Fr. 4'900.- entschÃ¤digt. Die EntschÃ¤digung wird alle 8 Jahre, erstmals im Jahre 2001, Ã¼berprÃ¼ft und bei Bedarf neu festgelegt. BeitrÃ¤ge Ã¼ber Ã¶kologische Leistungen in der Landwirtschaft sind in Abzug zu bringen. Es werden jedoch nur BeitrÃ¤ge fÃ¼r Ã¶kologische Leistungen in Abzug gebracht, welche in einem Zusammenhang mit der Minderung des Ertragswertes der Parzellen stehen, die Gegenstand dieses Vertrages sind. Andere BeitrÃ¤ge des Bundes oder des Kantons werden von dieser Regelung nicht betroffen und kÃ¶nnen somit nicht in Abzug gebracht werden. Die Gemeinde Ã¼berprÃ¼ft jeweils vor der Auszahlung der EntschÃ¤digung, ob OekobeitrÃ¤ge bezogen wurden."</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span> </span></b></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span>Mit Vertrag vom 10. Dezember 1998 verpachtete C, Sohn von A, ihr innerhalb der Schutzzonen gelegenes Land an einen Poloclub ("Polo-Vermie­tungspark") zur Benutzung als Polofeld und gab damit die landwirtschaftliche Bewirtschaftung auf. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Schreiben vom 12. Juli 1999 an die Ehegatten B und A erklÃ¤rte der Gemeinderat X, dass mit der Aufgabe der landwirtschaftlichen Bewerbung des GrundstÃ¼cks keine landwirtschaftlichen ErtragsausfÃ¤lle mehr resultierten. Die Gemeinde sei daher nicht mehr bereit, die seinerzeit auf freiwilliger Basis vereinbarte EntschÃ¤digung fÃ¼r den landwirtschaftlichen Minderwert und Mehraufwendungen weiter auszurichten, und zwar ab 1999. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>D. </span></b><span>Nachdem die Ehegatten B und A eine rechtsmittelfÃ¤hige VerfÃ¼gung verlangt hatten, beschloss der Gemeinderat X am 21. Mai 2002, dass die gemÃ¤ss Vertrag vom 6. Mai 1996 vereinbarte EntschÃ¤digung mit Wirkung ab 1. Januar 1999 nicht mehr ausgerichtet werde und dass bei Wiederaufnahme der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung der Parzelle Kat.Nr. 1 der Gemeinderat dannzumal darÃ¼ber befinden werde, ob und in welchem Umfang wieder eine EntschÃ¤digung geleistet werde. Auf Rekurs hin hob der Bezirksrat Z am 22. November 2002 den Beschluss des Gemeinderats X vom 21. Mai 2002 auf und verwies die Parteien zur Durchsetzung ihrer AnsprÃ¼che auf das im Dienstbarkeitsvertrag vorgesehene Schiedsgericht. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Entscheid vom 15. April 2003 (VB.2003.00030, www.vgrzh.ch) wies das Verwaltungsgericht die von der Gemeinde X gegen den Bezirksratsentscheid erhobene Beschwerde ab. Das Verwaltungsgericht verneinte die Kompetenz des Gemeinderats X, Ã¼ber die im Dienstbarkeitsvertrag festgelegten vertraglichen VerhÃ¤ltnisse durch VerfÃ¼gung einzugreifen. Ob die in diesem Ã¶ffentlichrechtlichen Vertrag enthaltene Schiedsgerichtsklausel gÃ¼ltig sei, kÃ¶nne offen bleiben, aber auf jeden Fall dÃ¼rfe der verwaltungsrechtliche Rechtsschutz durch die Schiedsklausel nicht gÃ¤nzlich ausgeschlossen werden. Ungeachtet dieser Schiedsklausel stehe der Beschwerdegegnerin jedoch die Klage nach § 82 lit. k des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) offen. Es stehe ihr anheim, ob sie bei einer Weigerung der BeschwerdefÃ¼hrerin, die streitige EntschÃ¤digung weiterhin zu leisten, zunÃ¤chst das Schiedsgericht anrufen bzw. dessen Bestellung veranlassen oder direkt Klage beim Verwaltungsgericht erheben wolle. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>A erhob mit einer vom 1. Mai 2004 datierten, am 29. April 2004 zur Post gegebenen Eingabe Klage gegen die Gemeinde X. Sie stellte die folgenden AntrÃ¤ge: </span></p> <p class="MsoBlockText"><span>"1. Es sei die Beklagte zu verpflichten, der KlÃ¤gerin die im Dienstbarkeitsvertrag vom 6. Mai 1996 festgehaltene EntschÃ¤digung von CHF 4'900.- jÃ¤hrlich rÃ¼ckwirkend ab 1. Januar 1999, auszurichten,</span></p> <p class="MsoBlockText"><span> </span></p> <p class="MsoBlockText"><span> 2. eventualiter sei die auszurichtende EntschÃ¤digung den neuen VerhÃ¤ltnissen ab dem Jahre 2001 insofern anzupassen, als dass wÃ¤hrend der Dauer der Polonutzung die EntschÃ¤digung an die KlÃ¤gerin entsprechend reduziert wird, </span></p> <p class="MsoBlockText"><span> </span></p> <p class="MsoBlockText"><span> 3. unter Kosten und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Beklagten."</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span> Die Gemeinde X beantragte in ihrer Klageantwort vom 1. Juni 2004 Abweisung der Klage unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der KlÃ¤gerin.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Wie das Verwaltungsgericht bereits in seinem Entscheid vom 15. April 2003 festgehalten hat, ist der streitige Anspruch aus dem Dienstbarkeitsvertrag vom 6. Mai 1996, einem Ã¶ffentlichrechtlichen Vertrag, im Klageverfahren geltend zu machen (§ 82 lit. k VRG). Das im Vertrag vorgesehene Schiedsgericht braucht dabei nicht vorher angerufen zu werden. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Nach § 85 VRG beurteilt das Verwaltungsgericht die ihm vorgelegten AntrÃ¤ge in tatsÃ¤chlicher und rechtlicher Hinsicht frei. Aufgrund der Akten ist der zu beurteilende Sachverhalt liquid. Ein weiterer Schriftenwechsel ist daher nicht nÃ¶tig. </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.1. </span></b><span>Die KlÃ¤gerin begrÃ¼ndet ihre Klage damit, dass </span><span>der fragliche Dienstbarkeitsvertrag notwendig gewesen sei, weil die Beklagte erkannt habe, dass der Entscheid der SchÃ¤tzungskommission vom 7. Juli 1994 im Resultat unbefriedigend sei. Der GrundeigentÃ¼mer D habe nÃ¤mlich fÃ¼r dieselbe EigentumsbeschrÃ¤nkung eine EntschÃ¤digung von Fr. 34'000.- fÃ¼r ca. 25 Aren betroffene FlÃ¤che erhalten, wogegen die KlÃ¤gerin fÃ¼r 320 Aren Ã¼berhaupt nichts erhalten sollte. Erst als die KlÃ¤gerin von dieser gegenÃ¼ber der SchÃ¤tzungskommission verschwiegenen Zahlung erfahren habe, habe sich die Gemeinde im Jahr 1996 doch noch zu einer EntschÃ¤digung an die KlÃ¤gerin entschlossen. WÃ¼rde man ihr den gleichen Ansatz wie bei D anwenden, so kÃ¤me sie auf eine EntschÃ¤digung fÃ¼r ihre 320 Aren von Fr. 435'200.-, also lediglich 10 % unter dem, was sie damals gerichtlich eingefordert habe. Mit dem Dienstbarkeitsvertrag habe man auch berÃ¼cksichtigt, dass die Beklagte ihre gegenÃ¼ber der KlÃ¤gerin eingegangene Verpflichtung offensichtlich einseitig gebrochen und damit auch ein Interesse gehabt habe, sich mit der KlÃ¤gerin gÃ¼tlich auseinanderzusetzen. Die Beklagte habe sich nÃ¤mlich anlÃ¤sslich des Kaufs des Landes am 23. Dezember 1952 verpflichtet, die bei Vertragsabschluss festgelegte Schutzzone nur mit Zustimmung des VerkÃ¤ufers zu erweitern, und habe der KlÃ¤gerin die volle Bewirtschaftungs- und Verwendungsfreiheit zugesichert.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der in Ziffer 3 des Dienstbarkeitsvertrags vom 6. Mai 1996 festgelegte jÃ¤hrliche EntschÃ¤digungsbeitrag von Fr. 4'900.- sei unter dem Titel "Schutz des Grundwassers" abzubuchen; entgegen der Meinung der Beklagten handle es sich aber nicht nur um eine Beitragsleistung an die landwirtschaftlichen ErtragsausfÃ¤lle der KlÃ¤gerin, sondern auch um Goodwill. Die EntschÃ¤digung an D sei ungleich hÃ¶her gewesen, was anhand der Berechnung einer Verkehrswertminderung dargetan wird. Zudem habe der Ã¶ffentlich beurkundete Kaufvertrag der Parteien, der dann von der Gemeindeversammlung X abgelehnt worden sei, eine PauschalentschÃ¤digung von Fr. 160'120.- fÃ¼r die verletzte Vereinbarung vom 23. Dezember 1952 vorgesehen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diese Auffassung der Beklagten, dass wegen der Aufgabe der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung die EntschÃ¤digung nicht mehr geschuldet sei, entspreche weder dem damaligen Ã¼bereinstimmenden Willen der Parteien noch dem klaren Wortlaut des Vertrages und wÃ¤re auch in planungsrechtlicher und tatsÃ¤chlicher Hinsicht nicht zutreffend. Die gemÃ¤ss Art. 24 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) fÃ¼r den Polobetrieb benÃ¶tigte Ausnahmebewilligung habe nur erhÃ¤ltlich gemacht werden kÃ¶nnen, weil als Grundlage fÃ¼r den Polobetrieb eine landwirtschaftliche Bearbeitung des Bodens erforderlich sei. Der Polobetrieb ersetze also lediglich die Produktion von landwirtschaftlichen GÃ¼tern, nicht aber die landwirtschaftliche Bodenbearbeitung. Weiterhin sei beachtlich, dass auch die Polonutzung durch die Schutzwasserzone Erschwernisse und Behinderungen erfahre. Schon die â im Einzelnen dargelegten â Beispiele belegten, dass die KlÃ¤gerin auch bei einer Polonutzung des GrundstÃ¼cks nach wie vor spÃ¼rbar in der Nutzung durch das Zonenreglement behindert werde, was sich auch in einem Minderertrag der Polonutzung fÃ¼r das betroffene Gebiet niederschlage. Die Beklagte habe auch noch nie angezweifelt, dass die Vorschriften der Grundwasserschutzzone eine Verminderung des Verkehrswertes des Bodens zur Folge habe, was bedeute, dass der Grund dieser Verminderung in der Erschwerung jeglicher und nicht nur der explizit bÃ¤uerlichen Nutzung eben dieses Bodens liege. UnerklÃ¤rlich sei auch, weshalb die Beklagte der KlÃ¤gerin nicht nur keine EntschÃ¤digung fÃ¼r deren landwirtschaftlichen Ertragausfall bezahlen, sondern gleich auch noch den Goodwill streichen wolle, der mit einer landwirtschaftlichen Nutzung nichts zu tun habe. Entgegen der Meinung der Beklagten sei massgebend nicht die Art der Nutzung, sondern die BeeintrÃ¤chtigung der rechtmÃ¤ssigen Nutzung durch die Bestimmung der Grundwasserschutzverordnung bzw. des Reglements. Solange die Schutzzone Bestand habe, bestehe eine BeeintrÃ¤chtigung der Nutzung unabhÃ¤ngig davon, ob dies eine Polonutzung oder eine andere Nutzungsart sei, und solange bestehe auch eine grundsÃ¤tzliche EntschÃ¤digungspflicht der Beklagten.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Es komme hinzu, dass diese grundsÃ¤tzliche EntschÃ¤digungspflicht der Beklagten nur alle acht Jahre, erstmals per 2001 Ã¼berprÃ¼ft werden kÃ¶nne, eine Korrektur der EntschÃ¤digung also frÃ¼hestens per 2001 mÃ¶glich sei. Da es an einer fristgerechten ÃberprÃ¼fung der vertraglich festgehaltenen EntschÃ¤digung fehle, sei die nÃ¤chste ÃberprÃ¼fung erst nach Ablauf von weiteren acht Jahren im Jahr 2009 mÃ¶glich. Bis dahin bestehe eine grundsÃ¤tzliche Zahlungspflicht der Beklagten. FÃ¼r den Fall, dass eine ÃberprÃ¼fung der EntschÃ¤digung rÃ¼ckwirkend schon per 2001 mÃ¶glich sei, werde beantragt, fÃ¼r die Dauer der Polonutzung die EntschÃ¤digung ab diesem Datum neu zu regeln, und zwar unter Beachtung der im Polomietvertrag festgehaltenen, fÃ¼r das Land innerhalb und ausserhalb der Schutzzone unterschiedlichen AnsÃ¤tze.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2.</span></b><span> Die Beklagte hÃ¤lt der KlÃ¤gerin entgegen, dass im Anschluss an die Festsetzung der Grundwasserschutzzone Q die beiden betroffenen GrundeigentÃ¼mer, die KlÃ¤gerin und D, bei der Beklagten EntschÃ¤digungsforderungen gestellt hÃ¤tten. Die kantonale landwirtschaftliche Fachschule habe am 4. Dezember 1992 in ErgÃ¤nzung eines frÃ¼heren Gutachtens den jÃ¤hrlichen landwirtschaftlichen Ertragsausfall des Landes von D auf Fr. 1'368.- bzw. kapitalisiert auf Fr. 34'200.- geschÃ¤tzt. Auf dieser Basis sei mit D am 27. Dezember 1993 ein Dienstbarkeitsvertrag abgeschlossen worden; die EinmalentschÃ¤digung von Fr. 34'200.- sei ihm in zwei Raten zuzÃ¼glich Zins ausgerichtet worden. DemgegenÃ¼ber sei die Einigung mit der KlÃ¤gerin gescheitert. Nachdem der Kauf des GrundstÃ¼cks und die EntschÃ¤digungsforderung von der Gemeindeversammlung X am 11. Dezember 1992 abgelehnt worden sei, habe der Gemeinderat ihr analog der Regelung mit D eine EntschÃ¤digung fÃ¼r die landwirtschaftliche Nutzungseinbusse offeriert. Die KlÃ¤gerin habe dies jedoch abgelehnt und mit Eingabe vom 23. April 1993 den Heimschlag der gesamten Liegenschaft, eventualiter eine EntschÃ¤digung von total Fr. 557'773.- verlangt. Nach Ablehnung dieses Begehren durch die Gemeinde sei das SchÃ¤tzungsverfahren eingeleitet worden. Auch nach der mit Entscheid der SchÃ¤tzungskommission vom 7. Juli 1994 rechtskrÃ¤ftig erfolgten Abweisung der EntschÃ¤digungsforderungen der KlÃ¤gerin sei der Gemeinderat X bereit gewesen, nunmehr im Sinn einer freiwilligen Leistung die landwirtschaftlichen Ertragseinbussen abzugelten, weshalb sie die MinderertrÃ¤ge durch E neu habe schÃ¤tzen lassen. Sowohl bei Erlass der Schutzzonen als auch im Verlauf des Klageverfahrens zufolge materieller Enteignung habe der Gemeinderat sich stets bereit erklÃ¤rt, den GrundeigentÃ¼mern die landwirtschaftlichen Ertragseinbussen infolge der Schutzzonen abzugelten. Diese Vorgeschichte bestÃ¤tige, dass der Dienstbarkeitsvertrag vom 6. Mai 1996 die landwirtschaftlichen ErtragsausfÃ¤lle von Kat.Nr. 1 infolge der Schutzzonen entschÃ¤dige, was sich unmissverstÃ¤ndlich auch aus dem Wortlaut des Vertrages selber ergebe. Mit der periodischen ÃberprÃ¼fung der EntschÃ¤digung fÃ¼r die im Vertrag ausdrÃ¼cklich genannte "Minderung des Ertragswerts der Parzellen" und Neufestsetzung bei Bedarf sollte den Ãnderungen in der Landwirtschaft Rechnung getragen und sollten Abgeltungen vermieden werden, welche nicht mehr landwirtschaftskonformen Preisen entsprÃ¤chen. Selbst die von der KlÃ¤gerin der Gemeinde X zugestellte Stellungnahme ihres damaligen Rechtsvertreters halte fest, dass "der Gutachter bei der Bezifferung der damaligen landwirtschaftlichen Bewirtschaftung ausging". Die im Vertrag vom 6. Mai 1996 festgehaltenen Abgeltungen hÃ¤tten nicht den Charakter von jÃ¤hrlichen â abstrakten â EntschÃ¤digungen ungeachtet der Bewirtschaftungsart, sondern sie sollten allein ErtragsausfÃ¤lle ausgleichen, die der Grund­eigentÃ¼merschaft bei der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung infolge der Schutzzonen entstÃ¼nden. Nachdem die fragliche Parzelle Kat.Nr. 1 von der KlÃ¤gerin ab 1999 einer landwirtschaftsfremden Benutzungsart (Polofeld) zugefÃ¼hrt worden sei, entfalle die Grundlage fÃ¼r eine weitere Ausrichtung der ErtragsausfallentschÃ¤digung, und zwar sofort mit Aufgabe der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung und nicht erst mit der im Jahr 2001 fÃ¤lligen ÃberprÃ¼fung und Neufestsetzung der EntschÃ¤digung. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Klarzustellen sei insbesondere Folgendes: </span></p> <p class="Urteilstext"><span>- Die Beklagte habe gegenÃ¼ber der SchÃ¤tzungskommission die Regelung mit D nicht verschwiegen. Die entsprechende Vereinbarung basiere auf einem Gemeinderatsbeschluss und sei nach der SchÃ¤tzungsverhandlung getroffen worden. Zudem habe die KlÃ¤gerin eine analoge Vereinbarung ausdrÃ¼cklich abgelehnt und den Heimschlag ihres GrundstÃ¼cks eingeklagt. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>- Die EntschÃ¤digung an D von Fr. 34'000.- stelle eine EinmalentschÃ¤digung dar. Kapitalisiere man den mit der KlÃ¤gerin vereinbarten Ertragsausfall von Fr. 4'900.- (vor Abzug von BeitrÃ¤gen fÃ¼r Ã¶kologische AusgleichsflÃ¤chen) auf gleiche Weise, so erhalte man einen kapitalisierten Betrag von Fr. 122'500.- und nicht von Fr. 435'200.-.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>- Die vereinbarte EntschÃ¤digung von Fr. 4'900.- entspreche dem Gutachten E vom 6. Juni 1995. Der von der KlÃ¤gerin erwÃ¤hnte EntschÃ¤digungsbetrag von Fr. 3'700.- berÃ¼cksichtige bereits die BeitrÃ¤ge fÃ¼r Ã¶kologische Leistungen. Ohne Abzug dieser BeitrÃ¤ge ergebe sich fÃ¼r die Zone IIa ein Minderertrag plus Mehraufwand von Fr. 3'998.- (Minderung Fr. 33.-/Are x 98.42 Aren = Fr. 3'248.- + Fr. 750.- Mehraufwand = Fr. 3'998.-), total mit der EntschÃ¤digung fÃ¼r die Zone IIb und III von Fr. 4'889.-. Es kÃ¶nne keine Rede davon sein, dass der vereinbarte Betrag einen Goodwill enthalte, weil die Leistungen an D hÃ¶her gewesen sein sollten. Was die Behauptung, die "PauschalentschÃ¤digung von Fr. 160'120.- fÃ¼r die Verletzung der Vereinbarung vom 23. Dezember 1952" sei Basis der EntschÃ¤digungsberechnung gewesen, so habe die Gemeindeversammlung vom 11. Dezember 1992 eine derartige EntschÃ¤digung fÃ¼r behauptete Vertragsverletzungen ausdrÃ¼cklich abgelehnt, und auch gemÃ¤ss Entscheid der SchÃ¤tzungskommission vom 7. Juli 1994 kÃ¶nne die KlÃ¤gerin aus diesem Vertrag nichts zu ihren Gunsten ableiten. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>- Die EntschÃ¤digungen an D und an die KlÃ¤gerin grÃ¼ndeten auf Berechnungen der Ertragswerteinbussen und nicht Verkehrswerteinbussen. Da je nach Schutzzone die EinschrÃ¤nkungen in der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung verschieden seien, ergÃ¤ben sich auch unterschiedliche Ertragswertberechnungen je Zone. Der Vergleich der KlÃ¤gerin Ã¼ber die "Verkehrswertminderung" sei daher vÃ¶llig sachfremd. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>- Die Nutzung als Polofeld kÃ¶nne im Ernst nicht als landwirtschaftliche Nutzung bezeichnet werden. Der Rasenschnitt erfolge nicht im Hinblick auf die Herstellung eines landwirtschaftlichen Produktes, sondern sei allein im Hinblick auf den Polosport erforderlich. Den erwÃ¤hnten Versickerungsgraben habe die KlÃ¤gerin erstellt, damit das vom Parkplatz einfliessende Wasser keine die Nutzung des Polofeldes beeintrÃ¤chtigende PfÃ¼tzen bilde. Mit der Schutzzone bestehe kein ursÃ¤chlicher Zusammenhang. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>- Der mit dem Poloclub vereinbarte "Mietzins" sei so festgelegt, dass der jÃ¤hrliche Zins fÃ¼r den in der Schutzzone gelegene Teil des Spielfeldes praktisch genau um den EntschÃ¤digungsbetrag von Fr. 4'900.- tiefer liege als beim Restspielfeld. Eine derartige Abstufung sei nicht sachgerecht und sei offenkundig allein zum Zweck erfolgt, damit die KlÃ¤gerin weiterhin eine jÃ¤hrliche Einbusse von Fr. 4'900.- behaupten kÃ¶nne. Das verstosse gegen den Grundsatz von Treu und Glauben und die Schadenminderungspflicht der KlÃ¤gerin. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>FÃ¼r den Fall, dass das Gericht wider Erwarten zum Schluss kommen sollte, der Dienstbarkeitsvertrag beschrÃ¤nke die EntschÃ¤digung nicht auf ErtragsausfÃ¤lle infolge landwirtschaftlicher Bewirtschaftung, berufe sie sich auf Motivirrtum und den Grundsatz der "clausula rebus sic stantibus". </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Rechtsstreit dreht sich um die Auslegung von Ziffer 3 des Dienstbarkeitsvertrags, den die politische Gemeinde X als Betreiberin der Grundwasserfassung Q und die KlÃ¤gerin als EigentÃ¼merin des von der Grundwasserschutzzone betroffenen Landes am 6. Mai 1996 geschlossen haben. Streitig ist, ob mit der der KlÃ¤gerin zugesprochenen EntschÃ¤digung die BeeintrÃ¤chtigung ausschliesslich der landwirtschaftlichen Nutzung des GrundstÃ¼ckes abgegolten werden soll oder nicht. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Ãffentlich-rechtliche VertrÃ¤ge sind grundsÃ¤tzlich gleich wie privatrechtliche nach den Regeln von Treu und Glauben (Vertrauensprinzip) auszulegen. Danach ist eine WillensÃ¤usserung so auszulegen, wie sie der EmpfÃ¤nger unter BerÃ¼cksichtigung des frÃ¼heren Verhaltens des ErklÃ¤renden und der im Zeitpunkt der ErklÃ¤rung bekannten UmstÃ¤nde in guten Treuen vernÃ¼nftigerweise verstehen und als wirklich gewollt betrachten durfte und musste. Im Zweifelsfall ist zu vermuten, dass die Verwaltung keine Vereinbarung treffen wollte, die mit den von ihr zu wahrenden Ã¶ffentlichen Interessen im Widerspruch steht, und dass auch der Vertragspartner sich hierÃ¼ber Rechenschaft gibt. Die Auslegung hat sich primÃ¤r am Wortlaut zu orientieren; abzustellen ist dabei auf den normalen Sprachgebrauch, sofern nicht Anhaltspunkte dafÃ¼r bestehen, dass die Parteien von einem besonderen Wortsinn ausgegangen sind (RenÃ© Rhinow/Beat KrÃ¤henmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, ErgÃ¤nzungsband, Basel/Frankfurt a.M. 1990, Nr. 20 B V; RB 1985 Nr. 98; ZBl 88/1989, S. 82, 87; BGE 109 II 219 E. 2c S. 224 mit Hinweisen). </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Ziffer 3 des Vertrags vom 6. Mai 1996 bezeichnet die in Folge der Schutzzonen zu leistende EntschÃ¤digung als die "MinderertrÃ¤ge und Mehrkosten gemÃ¤ss Gutachten von Herrn E vom 21. Mai 1995". In diesem Gutachten wurden ausschliesslich landwirtschaftliche ErtragsausfÃ¤lle und Mehrkosten bei der Bewirtschaftung dieser in der Landwirtschaftszone gelegenen Parzelle Kat.Nr. 1 ermittelt. Dass Gegenstand des Vertrags einzig eine EntschÃ¤digung fÃ¼r Minderung des Ertragswerts der Parzellen ist, wird in dieser gleichen Vertragsbestimmung noch ausdrÃ¼cklich festgehalten in Verbindung mit den zum Abzug zu berÃ¼cksichtigenden BeitrÃ¤gen fÃ¼r Ã¶kologische Leistungen in der Landwirtschaft. Dass auch der Wille der KlÃ¤gerin und damit beider Vertragsparteien Ã¼bereinstimmend auf eine Abgeltung landwirtschaftlicher ErtragsausfÃ¤lle ging, wird durch das Schreiben der KlÃ¤gerin und ihres Ehemannes an den Gemeinderat X vom 27. April 1995, worin um die Regelung der noch offenen Frage der MinderertragsentschÃ¤digung ersucht wurde, bestÃ¤tigt. In diesem Schreiben berief sich die KlÃ¤gerin auf das von der Gemeinde anerkannte Gutachten von G vom 6. Juni 1988, welches jÃ¤hrliche EntschÃ¤digungen fÃ¼r ErtragsausfÃ¤lle errechnet habe. Auch dieses Gutachten der kantonalen landwirtschaftlichen Fachschule war ein landwirtschaftliches Gutachten. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>6.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Dass es nach dem Ã¼bereinstimmenden Willen der Parteien bei Vertragsschluss um eine EntschÃ¤digung fÃ¼r landwirtschaftliche ErtragsausfÃ¤lle und nicht um eine von der Nutzungsart unabhÃ¤ngige abstrakte jÃ¤hrliche EntschÃ¤digung ging, stimmt auch mit der damals gegebenen rechtlichen Situation Ã¼berein. Im Enteignungsverfahren hatte die SchÃ¤tzungskommission am 7. Juli 1994 rechtskrÃ¤ftig entschieden, dass die Grundwasserschutzzone keine materielle Enteignung bewirke und daher keine EntschÃ¤digung fÃ¼r Verkehrswertminderung des GrundstÃ¼cks geschuldet sei. Sodann hatte die Gemeindeversammlung X am 11. Dezember 1992 den vom Gemeinderat mit der KlÃ¤gerin Ã¶ffentlich beurkundeten Kaufvertrag Ã¼ber das in der Schutzzone liegende Kulturland (zum Preis von Fr. 480'360.-) nicht genehmigt. Ebenso hatte sie auch die beantragte PauschalentschÃ¤digung von Fr. 160'120.- wegen Verletzung des Vertrages vom 23. Dezember 1952 abgelehnt. Nachdem diese Forderungen der KlÃ¤gerin rechtskrÃ¤ftig abgewiesen waren, konnte es objektiv nur noch um eine EntschÃ¤digung fÃ¼r landwirtschaftlichen Ertragsausfall und Mehrkosten bei der Bewirtschaftung gehen, welche die Beklagte freiwillig zu leisten bereit war. Das ist nicht nur nach dem klaren Wortlaut, sondern auch aufgrund der beim Abschluss gegebenen tatsÃ¤chlichen und rechtlichen VerhÃ¤ltnisse der Inhalt des Dienstbarkeitsvertrags vom 6. Mai 1996. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>7.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Was die KlÃ¤gerin zur UnterstÃ¼tzung ihrer Behauptung, die im Dienstbarkeitsvertrag vereinbarte jÃ¤hrliche EntschÃ¤digung von Fr. 4'900.- sei unabhÃ¤ngig von der Nutzungsart der Parzelle vereinbart worden, ist unbehelflich. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>7.1. </span></b><span>Dass die KlÃ¤gerin als EigentÃ¼merin der Parzelle gemÃ¤ss Ziff. 1 des Dienstbarkeitsvertrags fÃ¼r die Einhaltung der Schutzzone besorgt zu sein hat, ist nicht eine besondere Leistung zugunsten der Gemeinde X, sondern ergibt sich schon aus den gewÃ¤sserschutzrechtlichen Vorschriften, deren Einhaltung keine entschÃ¤digungspflichtige materielle Enteignung bewirkt. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>7.2. </span></b><span>Was die behauptete Verletzung des mit dem Schwiegervater der KlÃ¤gerin am 23. Dezember 1952 geschlossenen Kaufvertrags Ã¼ber die von der Gemeinde X fÃ¼r die Grundwasserfassung erworbene Parzelle betrifft, so kann von vornherein nicht von einer Vertragsverletzung die Rede sein. Die vertragliche Zusicherung, dass eine spÃ¤tere Erweiterung der Schutzzone nur mit Zustimmung des VerkÃ¤ufers oder seines Rechtsnachfolgers (der KlÃ¤gerin) erfolgen kÃ¶nne, hat jedenfalls mit dem Inkrafttreten des eidgenÃ¶ssischen GewÃ¤sserschutzgesetzes vom 8. Oktober 1971 (GschG) und des kantonalen EinfÃ¼hrungsgesetzes zum GewÃ¤sserschutzgesetz vom 8. Dezember 1974 (EGschG) ihre GÃ¼ltigkeit verloren. Darnach liegt die Festsetzung der GewÃ¤sserschutzzonen nach den Vorgaben des Ã¼bergeordneten eidgenÃ¶ssischen Rechts in der Kompetenz derjenigen Gemeinde, auf deren Gebiet die Grundwasserfassung liegt, und nicht des EigentÃ¼mers der Quelle, also von Y und nicht von X (§ 7 Abs. 2 lit. b EGschG). Auch die Zusicherung der vollen Bewirtschaftungs- und Verwendungsfreiheit fÃ¼r die gesamte Liegenschaft lag jedenfalls mit dem Erlass des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 nicht mehr in der Kompetenz der Beklagten. Die ErfÃ¼llung der Zusicherung der Beklagten war also rechtlich unmÃ¶glich geworden, ohne dass sie ein Verschulden traf. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>7.3. </span></b><span>Auch im Ãbrigen bestand im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses fÃ¼r eine nicht oder nicht allein den landwirtschaftlichen Ertragsausfall und die Mehrkosten bei der Bewirtschaftung abdeckende EntschÃ¤digungsleistung weder ein objektiver sachlicher Grund, noch sind den Akten Anhaltspunkte zu entnehmen, dass die Beklagte sich zu einer nicht die landwirtschaftlichen ErtragsausfÃ¤lle betreffenden EntschÃ¤digung veranlasst gesehen hÃ¤tte. Insbesondere die von der KlÃ¤gerin ins Feld gefÃ¼hrte EntschÃ¤digung, die gemÃ¤ss Gemeinderatsbeschluss vom 21. Dezember 1993 und darauf basierender Vereinbarung an den von der Grundwasserschutzzone ebenfalls betroffenen D bezahlt wurde, gibt keinen Anhaltspunkt dafÃ¼r, dass die Beklagte der KlÃ¤gerin ungeachtet der ermittelten ErtragsausfÃ¤lle aus GrÃ¼nden der Rechtsgleichheit auch ihr in entsprechend gleichem Umfang eine EntschÃ¤digung habe zukommen lassen wollen. Die Regelung mit D, der fÃ¼r ErtragsausfÃ¤lle eine EinmalentschÃ¤digung von Fr. 34'000.- erhielt, wurde gegenÃ¼ber der SchÃ¤tzungskommission, deren Verhandlung noch vorher stattfand, nicht verheimlicht. Die KlÃ¤gerin wusste sehr wohl davon, hatte sie doch eine analoge Vereinbarung ausdrÃ¼cklich abgelehnt und statt dessen den Heimschlag ihres GrundstÃ¼cks samt EntschÃ¤digungsforderung eingeklagt. Zudem sind die auf den Verkehrswert abgestÃ¼tzten Berechnungen sachfremd, welche die KlÃ¤gerin im Zusammenhang mit der behaupteten rechtsungleichen Behandlung gegenÃ¼ber D angestellt hat. Nachdem im Enteignungsverfahren rechtskrÃ¤ftig festgestellt war, dass die Grundwasserschutzzone keine materielle Enteignung bewirkte und nicht entschÃ¤digungspflichtig war, konnte die Frage einer Verkehrswertminderung kein Thema mehr sein. Wenn man Ã¼brigens den mit der KlÃ¤gerin vereinbarten Ertragsausfall von Fr. 4'900.- pro Jahr (vor Abzug von BeitrÃ¤gen fÃ¼r Ã¶kologische AusgleichsflÃ¤chen) auf gleiche Weise wie die ErtragsausfallentschÃ¤digung fÃ¼r D auf 25 Jahre hochrechnet, so ergibt das einen Betrag von Fr. 122'500.- und nicht die behaupteten Fr. 435'200.-. Dieser Betrag resultiert, wenn die EntschÃ¤digung von D zugrunde gelegt wird. Diese Berechnung geht schon deswegen fehl, weil D Land ausschliesslich in der Zone IIa besitzt, die KlÃ¤gerin dagegen in den Zonen I, IIa, IIb und III.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>8.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Ist gemÃ¤ss dem nach Wortlaut und aufgrund der UmstÃ¤nde ermittelten Ã¼bereinstimmenden Willen der Parteien Gegenstand des Vertrags einzig der landwirtschaftliche Ertragsausfall sowie Mehrkosten fÃ¼r die landwirtschaftliche Bewirtschaftung, so ist auch die Klausel, dass die EntschÃ¤digung alle acht Jahre Ã¼berprÃ¼ft und bei Bedarf neu festgelegt wird, nur im Rahmen der landwirtschaftlichen ErtragsausfÃ¤lle, die je nach Bewirtschaftungsart variieren kÃ¶nnen, von Bedeutung. Die Aufgabe der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung des GrundstÃ¼cks, wie dies mit dessen Benutzung als Polospielfeld geschah (vgl. E. 9), liegt daher ausserhalb des Rahmens dieser Klausel und liess vielmehr die Grundlage des Vertrags bzw. einer EntschÃ¤digung Ã¼berhaupt dahinfallen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>9.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Die 1999 aufgenommene Nutzung des GrundstÃ¼cks als Polofeld â gemÃ¤ss Mietvertrag mit dem "Polo-Vermietungspark" vom 10. Dezember 1998 konnte mit der Herrichtung des Polofeldes schon ab Dezember 1998 begonnen werden â ist keine landwirtschaftliche Nutzung. Der Grasschnitt erfolgt nicht mehr zum Zweck der Produktion landwirtschaftlicher Erzeugnisse, sondern fÃ¼r den Polosport. Somit gibt es seit dem 1. Januar 1999 keine landwirtschaftlichen ErtragsausfÃ¤lle mehr. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>10.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Auch wenn nach dem Gesagten eine EntschÃ¤digung fÃ¼r nichtlandwirtschaftlichen Ertragsausfall von vornherein nicht in Frage kommt, so sei doch bemerkt, dass selbst die von der KlÃ¤gerin behaupteten BeeintrÃ¤chtigungen des als Polofeld benutzten GrundstÃ¼ckes nicht zu einer EntschÃ¤digung fÃ¼hren kÃ¶nnten. Der Versickerungsgraben, um dessen â in der Folge erteilte â Bewilligung der Sohn der KlÃ¤gerin am 28. Juni 1999 nachgesucht hatte, wurde erstellt, um die PfÃ¼tzenbildung auf dem als Polofeld genutzten Wiesland durch vom angrenzenden Parkplatz abfliessendes Wasser zu verhindern. Ein kausaler Zusammenhang mit der Schutzzone besteht nicht. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Mietvertrag von C als Vermieter und der KlÃ¤gerin als EigentÃ¼merin mit dem "Polo-Vermietungspark" vom 10. Dezember 1998 wurde der Mietzinsberechnung fÃ¼r den in der Schutzzone gelegenen Teil des Spielfeldes ein Preis von Fr. 0.21/m2 gegenÃ¼ber einem solchen Fr. 0.35/m2 fÃ¼r das restliche Wiesland zugrunde gelegt. FÃ¼r die in der Schutzzone gelegene FlÃ¤che gibt das den Betrag von Fr. 7'972.- gegenÃ¼ber Fr. 11'160.-. Ein derartiger Mietpreisunterschied fÃ¼r die beiden zu <i>einem</i> Polospielfeld gehÃ¶renden, gleicherweise nutzbaren und praktisch den gleichen Wartungsaufwand erfordernden FlÃ¤chen ist sachlich nicht gerechtfertigt. Ein objektiv feststellbarer Ertragsausfall fÃ¼r den in der Grundwasserschutzzone gelegenen Teil des Polospielfelds, auf den allein es ankommen kÃ¶nnte, ist daher nicht gegeben. Wenn die KlÃ¤gerin fÃ¼r diese Parzelle des Polospielfeldes einen um rund Fr. 3'200.- tieferen Mietzins verlangt, so liegt dem keine durch die Schutzzone bedingte sachliche Notwendigkeit zugrunde. Vielmehr handelt es sich um einen Verzicht der KlÃ¤gerin auf eine angemessene Mietzinseinnahme. Dem behaupteten Ertragsausfall wÃ¼rde es daher schon am sachlichen Zusammenhang mit der Schutzzone fehlen. Es braucht deshalb der Frage nicht nachgegangen zu werden, ob diese Mietzinsvereinbarung mit einem um ca. Fr. 3'200.- tieferen Mietzins, welcher Betrag der EntschÃ¤digung gemÃ¤ss Dienstbarkeitsvertrag mit der Gemeinde entspricht (Fr. 4'900.- abzÃ¼glich der landwirtschaftlichen BeitrÃ¤ge fÃ¼r Ã¶kologische Leistungen), nur in der Absicht getroffen wurde, sich die EntschÃ¤digung der Gemeinde nicht entgehen zu lassen, und deswegen gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstÃ¶sst. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>11.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Nach den AusfÃ¼hrungen in ErwÃ¤gung 6 bleibt mit dem Wegfall der landwirtschaftlichen Nutzung auch kein Raum mehr fÃ¼r die im Vertrag vorgesehene Anpassung der EntschÃ¤digung. Daher ist auch der Eventualantrag, die EntschÃ¤digung den neuen VerhÃ¤ltnissen ab dem Jahr 2001 anzupassen, abzuweisen. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>12.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Klage ist daher abzuweisen. Die Gerichtskosten sind der unterliegenden KlÃ¤gerin aufzuerlegen. Bei der Berechnung des Streitwerts ist davon auszugehen, dass gemÃ¤ss Begehren der KlÃ¤gerin die jÃ¤hrliche EntschÃ¤digung von Fr. 4'900.- noch bis 2009 zu bezahlen wÃ¤re, was einen Streitwert von Fr. 49'000.- (10 Jahre x Fr. 4'900.-) ausmacht. Die GerichtsgebÃ¼hr ist daher auf Fr. 4'000.- festzusetzen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die KlÃ¤gerin ist sodann zu verpflichten, der Beklagten eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- zu bezahlen (Mehrwertsteuer inbegriffen). </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Klage wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'060.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden der KlÃ¤gerin auferlegt. </p> <p class="Einzug2">4. Die KlÃ¤gerin hat der Beklagten eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.-(Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils. </p> <p class="Urteilstext"><span>5. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>