<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2001.00206</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106330&amp;W10_KEY=4467147&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2001.00206</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 03.10.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">4. Abteilung/4. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Ãbriges Verwaltungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Mietzinskontrolle</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Mietzinskontrolle: Unzulässigkeit einer nicht auf Kostensteigerungen gestützten Mietzinserhöhung nach dem Mietzinsreglement der Stadt Zürich (in der alten Fassung).<br/><br/>Streitwertberechnung bei periodisch geschuldeten Beträgen (E.1). Das Stadtzürcher Mietzinsreglement (in der alten Fassung) erlaubte Mietzinserhöhungen nur bei ausgewiesenen Kostenänderungen. Infolgedessen ist die streitige Erhöhung, die nicht wegen Kostenänderungen, sondern zur Erzielung kostendeckender Mieten erfolgte, unzulässig. Es bleibt offen, ob die relative Berechnungsmethode bei behördlich kontrollierten Mieten umfassend zur Anwendung gelangt (E.2). Kostenverlegung beim Unterliegen einer privaten Partei und des Gemeinwesens (E.3a). Verweigerung der unentgeltlichen Rechtspflege und -verbeiständung (E.3b).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTENVERLEGUNG">KOSTENVERLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MIETZINS">MIETZINS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MIETZINSKONTROLLE">MIETZINSKONTROLLE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RELATIVE BERECHNUNG (MIETZINS)">RELATIVE BERECHNUNG (MIETZINS)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STREITWERT">STREITWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Staats- und Verfassungsrecht UR: Artikel 8, 9, 29 ff BV ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNENTGELTLICHE RECHTSPFLEGE (UP/URB)">UNENTGELTLICHE RECHTSPFLEGE (UP/URB)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNENTGELTLICHER RECHTSBEISTAND (URB)">UNENTGELTLICHER RECHTSBEISTAND (URB)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Besonderes Verwaltungsrecht (ohne...) ST: WOHNERHALTUNG">WOHNERHALTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 13 lit. II VRG</span><br/><span class="gerade">§ 16 lit. I VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 16 lit. II VRG</span><br/><span class="gerade">§ 17 Abs. III VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 38 VRG</span><br/><span class="gerade">§ 43 lit. I WBFV</span><br/><span class="ungerade">Art. 2 MR ZÃ¼rich</span><br/><span class="gerade">Art. 4 MR ZÃ¼rich</span><br/><span class="ungerade">Art. 6 MR ZÃ¼rich</span><br/><span class="gerade">Art. 12 lit. I MR ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. A und 10 weitere Mietparteien (insgesamt 14 Personen) gehÃ¶ren zu den Wohnungsmieterinnen und -mietern in der Siedlung "M" der Wohn­genossenschaft G in ... ZÃ¼rich. Mit Schreiben von Ende November 1997 liess die G der Mieterschaft eine ErhÃ¶hung der monatlichen Mietzinse per 1. April 1998 um je Fr. 60.- pro Wohnung ankÃ¼ndigen. Zur BegrÃ¼ndung wurde ausgefÃ¼hrt, die Mietzinse in der Siedlung seien nicht kostendeckend kal­kuliert. Die fÃ¶rmliche Anzeige erfolgte am 10. Dezember 1997. Gegen diese ErhÃ¶hung liessen 15 Mietparteien am 9. Ja­nuar 1998 Beschwerde an das stÃ¤dtische BÃ¼ro fÃ¼r WohnbaufÃ¶rderung erheben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Mit Stellungnahme vom 8. Dezember 1998 bestÃ¤tigte das BÃ¼ro fÃ¼r WohnbaufÃ¶rderung die per 1. April 1998 in Aussicht gestellte ErhÃ¶hung der Mietzinse vollumfÃ¤nglich. Hierauf verlangten 14 Mietparteien eine anfechtbare VerfÃ¼gung des Finanzvorstands. Dieser wies die "Miet­zinsbeschwerde" am 29. Januar 1999 vollumfÃ¤nglich ab. Ebenso verfuhr der Stadtrat von ZÃ¼rich am 24. November 1999 mit der Ein­sprache der Mietparteien; die Verfahrenskosten auferlegte er den Einsprechenden und verpflichtete diese zudem zur Zah­lung von Fr. 700.- als UmtriebsentschÃ¤digung an die G. Die von einzelnen Einsprechenden gestellten Begehren um unentgeltliche ProzessfÃ¼hrung und Rechtsvertretung wies der Stadtrat ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Gegen den stadtrÃ¤tlichen Entscheid rekurrierten die betroffenen Mieterinnen und Mieter am 3. Januar 2000 an den Bezirksrat ZÃ¼rich. Dieser wies den Rekurs am 17. Mai 2001 in der Hauptsache ab und stellte die RechtsgÃ¼ltigkeit der strittigen MietzinserhÃ¶hung fest. Einzig mit Bezug auf die der G vom Stadtrat zugesprochene UmtriebsentschÃ¤digung erfolgte eine Gutheissung des Rekurses. Die Verfahrenskosten auferlegte der Bezirksrat den Rekurrierenden. Den Begehren um unentgeltliche Rechtspflege gab der Bezirksrat unter Hinweis auf die Aussichtslosigkeit des Rekurses nicht statt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Am 22. Juni 2001 gelangten noch 11 Mietparteien mit Beschwerde recht­zeitig an das Verwaltungsgericht mit folgenden AntrÃ¤gen:</span></p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> "1. Der angefochtene Beschluss des Bezirksrates ZÃ¼rich vom 17. Mai 2001 und derjenige des Stadtrates von ZÃ¼rich vom 24. November 1999 seien vollumfÃ¤nglich aufzuheben;</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> 2. es sei festzustellen, dass die mit Schreiben der Beschwerdegegnerin vom 10. Dezember 1997 auf den 1. April 1998 mitgeteilte MietzinserhÃ¶hung missbrÃ¤uchlich sei und diese sei fÃ¼r ungÃ¼ltig zu erklÃ¤ren;</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> 3. eventualiter sei die MietzinserhÃ¶hung auf das zulÃ¤ssige Mass herabzusetzen;</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> 4. subeventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der ErwÃ¤gungen an den Stadtrat von ZÃ¼rich zurÃ¼ckzuweisen;</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> 5. die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen des vorvorinstanzlichen Einsprache- und des vorinstanzlichen Rekursverfahrens seien nach Massgabe des Ausgangs des vorliegenden Beschwerdeverfahrens neu festzulegen;</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> 6. den beschwerdefÃ¼hrenden Parteien Nrn. 2 und 9 sei die unentgeltliche Rechtspflege zu gewÃ¤hren und ihnen sei ein unentgeltlicher Rechtsbeistand in der Person des Unterzeichners beizugeben;</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft."</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"><span>Der Stadtrat von ZÃ¼rich und die Baugenossenschaft G beantragten mit Einga­ben vom 11. Juli bzw. 10. September 2001 die Abweisung der Beschwerde. Der Bezirksrat ZÃ¼rich verzichtete auf Vernehmlassung. Das stÃ¤dtische Finanzdepartement liess sich nicht vernehmen.</span></p> <p class="MsoNormal">Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 in Verbindung mit § 19c Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Beurteilung der Beschwerde zustÃ¤ndig; ein Ausschlussgrund im Sinn von § 43 Abs. 1 VRG liegt nicht vor.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">b) Das Verwaltungsgericht erledigt Streitigkeiten in Dreierbesetzung. In vermÃ¶­gensrechtlichen Streitigkeiten kann allerdings der Einzelrichter entscheiden, wenn der Streitwert Fr. 20'000.- nicht Ã¼bersteigt (§ 38 VRG). </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Bei der von den BeschwerdefÃ¼hrenden angefochtenen MietzinserhÃ¶hung handelt es sich um eine fÃ¼r die Parteien ausschliesslich vermÃ¶gensrechtliche Angelegenheit. Da die Parteien den Streitwert nicht beziffert haben, ist dieser unter BerÃ¼cksichtigung der Ã¼brigen Parteivorbringen und der UmstÃ¤nde nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen zu bestim­men. Es ist offensichtlich, dass der Streitwert bei periodisch geschuldeten BetrÃ¤gen mit unbestimmter Zeitdauer nicht exakt bestimmt werden kann. Das Bundesrechtspflegegesetz vom 16. De­zember 1943 (OG) und das ZÃ¼rcher Gesetz Ã¼ber den Zivilprozess vom 13. Juni 1976 (ZPO) lÃ¶sen diese Problematik mit der Festlegung des Streitwerts auf den zwanzigfa­chen Betrag der einjÃ¤hrigen im Streit liegenden Leistung (Art. 36 Abs. 5 OG; § 21 ZPO). Das Verwaltungsrechtspflegegesetz Ã¤ussert sich hingegen zum Streitwert bei periodischen Leis­tungen von unbestimmter Dauer nicht. Mit Bezug auf strittige Sozialhilfezahlungen als periodisch wiederkehrende Leistungen hat es das Verwaltungsgericht als sachgerecht be­zeichnet, den massgebenden Zeitraum auf zwÃ¶lf Monate zu bemessen â wobei es unter anderem erwÃ¤hn­te, die FÃ¼rsorgebehÃ¶rden seien verpflichtet, alle hÃ¤ngigen HilfsfÃ¤lle min­destens jÃ¤hrlich zu Ã¼berprÃ¼fen (RB 1998 Nr. 21). Eine solche BeschrÃ¤nkung liegt hier nicht vor. Sodann sind im heutigen Zeitpunkt bereits Ã¼ber drei Jahre seit der angefochtenen Miet­zinser­hÃ¶­hung verstrichen, weshalb die Annahme eines Streitwerts von zwÃ¶lf Monaten dem im Streit liegenden Betrag bereits heute klar widersprechen wÃ¼rde. Schliesslich ist massge­bend zu beachten, dass Streitigkeiten Ã¼ber Mietzinse auch â respektive zur Hauptsache â vor den Zivilgerichten auszufechten sind und dort regelmÃ¤ssig der zwanzigfache Betrag der streitigen Jahresleistung als Streitwert gilt (vgl. Richard Frank/Hans StrÃ¤uli/Georg Messmer, Kommentar zur zÃ¼rcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., ZÃ¼rich 1997, § 21 N. 1 mit Hinweisen). Es liegt nahe, diesen Grundsatz im verwaltungsrechtlichen Mietzinsverfahren analog anzuwenden (vgl. VGr, 28. Juni 2000, VB.2000.00110, E. 1b).</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der im Streit liegende Mietzinsaufschlag macht pro Mietwohnung und Jahr Fr. 720.- aus. Umgerechnet auf 20 Jahre ergibt sich ein Betrag von Fr. 14'400.-. Nachdem Beschwerde von 11 Mietparteien erhoben wurde, resultiert ein Streitwert von Fr. 158'400.-. Die Sache fÃ¤llt somit in die ZustÃ¤ndigkeit des Kollegialgerichts. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Massgebend fÃ¼r die Gestaltung der Mietzinse ist in erster Linie das stÃ¤dtische Mietzinsreglement vom 19. Juni 1996 (MR) sowie ergÃ¤nzend infolge der Verweisung in Art. 13 MR das kantonale Gesetz Ã¼ber die FÃ¶rderung des Wohnungsbaus und des Wohn­eigentums vom 24. September 1989 (LS 841) sowie die WohnbaufÃ¶rderungsverordnung (WBFV) in der damaligen Fassung vom 14. November 1990 (OS 51, 287 ff.) bzw. der neuen Fassung vom 9. Dezember 1998 (LS 841.1).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) aa) Das stÃ¤dtische Mietzinsreglement Ã¤ussert sich in Art. 2 zur erstmaligen Mietzinsfestsetzung. Danach sind die Mietzinse aufgrund der gesamten Investitionskosten der Wohnungen zu berechnen. Zu berÃ¼cksichtigen sind zunÃ¤chst die Hypothekar-, Kapital- und Baurechtszinsen, die Verbilligung durch Leistungen der Ã¶ffentlichen Hand sowie eine Verzinsung der Eigenleistungen. Ausserdem zu berÃ¼cksichtigen ist ein Zuschlag insbesondere fÃ¼r Ã¶ffentliche Abgaben, Einlagen in Erneuerungs- und Heimfallfonds sowie Abschreibungen, Versicherungen, Unterhalt und Verwaltung (sog. Betriebsquote). Dieser Zuschlag betrÃ¤gt gemÃ¤ss Art. 3 MR fÃ¼r Neubauten mindestens 2½ % des GebÃ¤udeversicherungswerts, wobei eine Anhebung der Quote auf 3 % in der Regel frÃ¼hestens nach 5 Jahren zulÃ¤ssig ist. Bei Altbauten kann sodann ein erhÃ¶hter Zuschlag anerkannt werden, sofern die Kosten hin­reichend ausgewiesen sind. GemÃ¤ss Art. 4 MR sind Mietzinsanpassungen mÃ¶glich aufgrund nachgewiesener KostenÃ¤nderungen. Diese Regelung macht deutlich, dass MietzinserhÃ¶hungen â abgesehen von einer ErhÃ¶hung der erwÃ¤hnten Betriebsquote bis zu 3 % des GebÃ¤udeversicherungswerts bzw. bei VerÃ¤nderungen in den Berechnungsgrundlagen gemÃ¤ss Art. 2 MR â KostenÃ¤nderungen voraussetzen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Grundlage fÃ¼r die hier in Frage stehenden MietzinserhÃ¶hungen sind unbestrittenermassen nicht KostenÃ¤nderungen. Die ErhÃ¶hung wurde vielmehr mit einer nicht kostende­ckenden Kalkulierung der bisherigen Mietzinse begrÃ¼ndet. Allein der Umstand, dass sich das stÃ¤dtische Mietzinsreglement zu Fehlkalkulationen nicht Ã¤ussert, bedeutet nicht das Vor­handensein einer LÃ¼cke. Aus den dargelegten Bestimmungen im stÃ¤dtischen Mietzinsreglement ist vielmehr der Schluss zu ziehen, dass MietzinserhÃ¶hungen â abgesehen von der erwÃ¤hnten ErhÃ¶hung der Betriebsquote auf 3</span> %<span> bzw. einer VerÃ¤nderung der Berechnungsgrundlagen gemÃ¤ss Art. 2 MR â nur bei Kostensteigerungen zulÃ¤ssig sind. Dies wird gerade dadurch verdeutlicht, dass die KostenÃ¤nderungen explizit als "nachgewiesen" bezeichnet werden. Diese Verdeutlichung wÃ¼rde keinerlei Sinn machen, wenn MietzinserhÃ¶hungen grundsÃ¤tzlich auch ohne Kostensteigerungen mÃ¶glich wÃ¤ren. Es ist deshalb davon auszugehen, dass das Mietzinsreglement die Voraussetzungen fÃ¼r MietzinserhÃ¶hungen ab­schliessend festlegt. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von der Vorinstanz angerufenen Kompetenz des stÃ¤dtischen BÃ¼ros fÃ¼r WohnbaufÃ¶rderung gemÃ¤ss Art. 6 MR: Wenn der BehÃ¶rde die Befugnis zusteht, Mietzinse zu Ã¼berprÃ¼fen, so bedeutet dies mit Bezug auf ErhÃ¶hungen nicht etwa, dass die BehÃ¶rde die Mietzinse in Abweichung von Art. 4 MR ohne Kostensteigerungen anheben kÃ¶nnte. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>cc) Nach vorinstanzlicher Auffassung ist ferner â wohl im Sinn einer FolgenerwÃ¤gung â aus Art. 12 Abs. 1 MR auf die ZulÃ¤ssigkeit der strittigen MietzinserhÃ¶hung zu schlies­sen. GemÃ¤ss dieser Bestimmung verpflichtet der Finanzvorstand den WohnbautrÃ¤ger bei Gutheissung einer Mietzinsanfechtung, die Mietzinse auch der Ã¼brigen Wohnungen der Siedlung entsprechend den Feststellungen des rechtskrÃ¤ftigen Anfechtungsentscheids anzupassen. Diese Regelung kommt indes vorliegend nicht unbesehen zum Zug: Mieterinnen und Mietern, welche eine Wohnung in der Siedlung frÃ¼hestens auf den 1. April 1998 bezogen haben, erfuhren keine ErhÃ¶hung der Mietzinse. FÃ¼r sie hat der vorliegende Entscheid daher keine Auswirkungen; zu beanstanden sind einzig die nicht reglementskonformen ErhÃ¶hungen der Mietzinse trotz fehlender Kostensteigerungen und nicht etwa die in der Liegenschaft theoretisch hÃ¶chstzulÃ¤ssigen Mietzinse.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>dd) Sodann lÃ¤sst sich aus dem kantonalen Recht nichts zugunsten der ZulÃ¤ssigkeit der strittigen MietzinserhÃ¶hung ableiten. Die Verordnung geht vielmehr ebenso davon aus, dass der SubventionsempfÃ¤nger bzw. die SubventionsempfÃ¤ngerin eine Mietzinsanpassung "aufgrund nachgewiesener KostenÃ¤nderungen" beantragen kann (Art. 43 Abs. 1 WBFV in der alten bzw. neuen Fassung).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>ee) Fraglich ist, ob der Vorinstanz darin zu folgen wÃ¤re, dass das bei Mieten nach dem Obligationenrecht geschÃ¼tzte Vertrauen in die bestehende vertragliche Situation bei den behÃ¶rdlich kontrollierten Mieten im Wesentlichen durch das Vertrauen in die behÃ¶rdliche Mietzinsgestaltung und -kontrolle ersetzt wird. Die Frage kann indes offen gelassen werden. Angesichts der Regelung im stÃ¤dtischen Mietzinsreglement ist jedenfalls davon aus­zugehen, dass die Mieterinnen und Mieter nur bei Kostensteigerungen oder bei einer Ver­Ã¤nderung der Berechnungsgrundlagen gemÃ¤ss Art. 2 und 3 MR mit MietzinserhÃ¶hungen zu rechnen hatten. Dies ist unter dem Aspekt des Vertrauensschutzes massgeblich. Der Geltungsbereich des Grundsatzes von Treu und Glauben im Bereich der verwaltungsrechtlich kontrollierten MietverhÃ¤ltnisse braucht in vorliegender Streitsache nicht weiter geklÃ¤rt zu werden; es kann offen gelassen werden, ob die von den BeschwerdefÃ¼hrenden angerufene relative Berechnungsmethode bei MietzinserhÃ¶hungen im behÃ¶rdlich kontrollierten Mietrecht umfassend zur Anwendung gelangt oder nicht.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Zusammengefasst ergibt sich demnach, dass die MietzinserhÃ¶hung dem seinerzeit geltenden stÃ¤dtischen Mietzinsreglement widersprach und deshalb ungÃ¼ltig ist. An dieser UngÃ¼ltigkeit vermag die Revision des stÃ¤dtischen Mietzinsreglements von anfangs 2001 nichts zu Ã¤ndern. Auf den Zeitpunkt der MietzinserhÃ¶hung per 1. April 1998 jedenfalls ist eine RÃ¼ckwirkung ausgeschlossen und das damalige Recht anwendbar (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A, ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 51).</span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Beschluss des Bezirksrats vom 17. Mai 2001 und derjenige des Stadtrats vom 24. November 1999 sind demnach mit Bezug auf die BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuheben und es ist festzustellen, dass die den BeschwerdefÃ¼hrenden mit Schreiben der Beschwerdegegnerin 1 vom 10. Dezember 1997 auf den 1. April 1998 mitgeteilte MietzinserhÃ¶hung ungÃ¼ltig ist. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. a) Bei diesem Ausgang, wo die BeschwerdefÃ¼hrenden in der Hauptsache obsiegen, sind die Verfahrenskosten aller drei Instanzen den unterliegenden Parteien aufzuerlegen, wobei der Beschwerdegegner 2 in analoger Anwendung von § 17 Abs. 3 VRG gemÃ¤ss der konstanten Praxis zu verschonen ist (VGr, 28. MÃ¤rz 2001, VB.2000.00278, E. 3, http://www.vgrzh.ch/rechtsprechung). Damit werden die Gesuche einzelner BeschwerdefÃ¼hrender um GewÃ¤hrung der unentgeltlichen ProzessfÃ¼hrung vor allen drei Instanzen gegenstandslos.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Weiter sind die BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r ihre anwaltlichen Umtriebe im Rekurs- und Beschwerdeverfahren durch die unterliegende Beschwerdegegnerin 1 angemessen zu ent­schÃ¤digen (vgl. § 17 Abs. 2 lit. a VRG). Damit werden die Gesuche um unentgeltliche RechtsverbeistÃ¤ndung vor diesen beiden Instanzen ebenfalls gegenstandslos. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden und die Beschwerdegegnerin 1 hatten fÃ¼r das Verfahren vor dem Stadtrat eine ParteientschÃ¤digung verlangt. Der Stadtrat sprach der Beschwerdegegnerin 1 als damals Obsiegender eine solche zu. Wie der Bezirksrat mit Recht feststellte, sind im Einspracheverfahren jedoch keine ProzessentschÃ¤digungen geschuldet (vgl. KÃ¶lz/ Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 23). Demzufolge ist den nunmehr obsiegenden BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Einspracheverfahren ebenso keine ParteientschÃ¤digung geschuldet. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Sodann bleibt es bei der Abweisung der von einzelnen BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Einspracheverfahren gestellten Gesuche um unentgeltliche RechtsverbeistÃ¤ndung. GemÃ¤ss § 16 Abs. 2 VRG muss sich die VerbeistÃ¤ndung als sachlich notwendig erweisen. Dabei ist die Notwendigkeit zu bejahen, sobald die Interessen der Gesuchstellenden in schwerwiegender Weise betroffen sind und das Verfahren in tatsÃ¤chlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bietet, die den Beizug einer Rechtsvertretung erfordern. Zu berÃ¼cksichtigen ist auch etwa die FÃ¤higkeit, sich im Verfahren zurechtzufinden, der Gesundheitszustand der Gesuchstellenden und die Bedeutung der Angelegenheit fÃ¼r diese (KÃ¶lz/ Boss­hart/RÃ¶hl, § 16 N. 41 ff.). Im verwaltungsinternen Einspracheverfahren sind die Anforderungen an die Rechtskundigkeit regelmÃ¤ssig tiefer angesetzt als im Rekurs- oder Beschwerdeverfahren, weshalb auch Laien im Regelfall in der Lage sind, am Verfahren persÃ¶nlich teilzunehmen. Da mit Bezug auf die FÃ¤higkeiten der betroffenen BeschwerdefÃ¼hrenden keine besonderen UmstÃ¤nde ersichtlich sind, ist davon auszugehen, dass sie die Sache im verwaltungsinternen Einspracheverfahren noch ohne rechtliche Vertretung zu fÃ¼hren vermocht hÃ¤tten. Insofern ist die Beschwerde abzuweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2">1.<span> </span>Dispositiv-Ziffer 2 und die Kostenauflage gemÃ¤ss Dispositiv-Ziffer 4 des Entscheids des Bezirksrats vom 17. Mai 2001 sowie die Dispositiv-Ziffern 1 und 2 und die Kos­tenauflage gemÃ¤ss Dispositiv-Ziffer 4 des Entscheids des Stadtrats vom 24. November 1999 werden mit Bezug auf die BeschwerdefÃ¼hrenden aufgehoben und es wird festgestellt, dass diesen gegenÃ¼ber <span>die mit Schreiben der Beschwerdegegnerin 1 vom 10. De­zember 1997 auf den 1. April 1998 mitgeteilte MietzinserhÃ¶hung ungÃ¼ltig ist. </span></p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2.<span> </span>Die auf die BeschwerdefÃ¼hrenden entfallenden Kostenanteile der Verfahren vor dem Bezirksrat und dem Stadtrat werden der Beschwerdegegnerin 1 auferlegt.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2"><span>3.<span> </span></span>Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekursverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.-- (<span>MWSt inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Zustellung dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>4.<span> </span></span><span>Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <span><br/> </span> <p class="Einzug2"><span>5.<span> </span></span><span>...</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>6.<span> </span></span><span>Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegne­rin 1 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2"><span>7.<span> </span></span>Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. <span>2'500.-- (MWSt inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Zustellung dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>8.<span> </span></span>... </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>