Loyer. Logement Interventions personnelles 1592 N 27 septembre 1993 #ST# 92.3213 Motion de Dardel Mietvertrag. Kündigung bei Zahlungsverzug Congés pour retard dans le paiement du loyer Diskussion - Discussion Siehe Jahrgang 1992, Seite 2166 - Voir année 1992, page 2166 M. de Oardel: Avec les difficultés économiques, avec la réces- sion, beaucoup de locataires ont maintenant de la peine à payer leurs loyers, d'autant que ceux-ci ont fortement aug- menté depuis trois ans, et beaucoup de jugements d'évacua- tion ou d'expulsion sont actuellement prononcés par les tribu- naux et exécutés par la force publique. Je vous rappelle simplement que, en trois ans et demi, les loyers ont augmenté en Suisse de 35 pour cent, soit un peu plus du double du coût de la vie. Il n'est donc pas étonnant que de larges couches de la population soient aujourd'hui mi- ses en difficultés économiques du fait des hauts loyers que nous connaissons dans notre pays. L'OCDE a fait une estima- tion en 1992 et a constaté que le niveau moyen des loyers en Suisse est de 80 pour cent plus élevé que le niveau des loyers européens. Si l'on ajoute le problème qui devient crucial aujourd'hui des chômeurs en fin de droits, qui sont semble-t-il actuellement 30 000, chiffre qui va probablement doubler ces prochains mois, il est évident que la loi actuelle, en matière de non-paie- ment du loyer, est beaucoup trop sévère pour les locataires. Il suffit de comparer la législation de la Suisse avec celles des pays qui l'entourent - notamment avec celles de l'Allemagne ou de l'Autriche, où des délais de paiement peuvent être ac- cordés par le juge au locataire qui est en retard dans le paie- ment de son loyer, tout cela combiné avec une assistance des services sociaux-pour constater que notre législation est car- rément arriérée dans ce domaine. Il est vrai qu'elle a été légè- rement améliorée en 1990, mais très peu, lors de la réforme du droit du bail à loyer dans le Code des obligations. L'améliora- tion qui est intervenue est tout àfait insuffisante au regard de la situation très difficile de beaucoup de locataires actuellement J'estime que même les partisans acharnés des loyers libres devraient être d'accord avec cette proposition. En effet, si les loyers totalement libres sont introduits peu à peu dans notre système helvétique, les loyers vont alors augmenter considé- rablement - les experts parlent d'une augmentation de 25 à 85 pour cent-et il y aura encore beaucoup plus de jugements d'expulsion, on pourra même dire que, dans une telle situa- tion, il y aura une explosion de jugements d'expulsion. Par conséquent, une atténuation en faveur des locataires de la ré- glementation actuelle de l'évacuation des locataires en cas d'arriérés de loyer sera d'autant plus nécessaire. Je vous remercie de donner une suite favorable à ma motion, que j'accepte de voir transformée en postulat Hegetschweiler: Ich bitte Sie, die Ueberweisung der Motion de Dardel auch als Postulat abzulehnen. Der Motionär scheint davon auszugehen, dass immer der Mieter der wirtschaftlich Schwächere ist und der Vermieter der Starke, was natürlich nicht zutrifft. Der Vermieter ist in der Regel auf die Mieteinnahmen angewie- sen. Sehr häufig ist dies ja quasi seine Rente aus dem Eigen- tum. Der Vermieter muss sich also darauf verlassen können, dass der Mieter den Mietzins zahlt, denn er hat ebenfalls lau- fende Verbindlichkeiten gegenüber Dritten zu erfüllen. Dazu zählt insbesondere die Zahlung des Hypothekarzinses an die Bank. Hinzu kommen aber auch die regelmässigen Zahlun- gen für Betriebskosten, für Verwaltungskosten, Versiche- rungsprämien, Hauswartung, öffentliche Abgaben, Wasser, Abwasser, Elektrizität und alles, was sonst noch mit dem Hauseigentum verbunden ist. Viele, vor allem auch kleine Vermieter sind zur Begleichung dieser laufenden Rechnungen auf die laufenden Mietzinsein- nahmen angewiesen und haben gar nicht die finanziellen Re- serven, um diese Beträge vorstrecken zu können. Der Vermie- ter darf deshalb, wie der Bundesrat zu Recht feststellt, auf gar keinen Fall schlechtergestellt werden als jeder andere Gläubi- ger. Bereits die jetzige Mietrechtsregelung führt dazu, dass der Vermieter häufig drei oder mehr ganze Monatszinse ver- liert Es würde für viele Vermieter eine unverhältnismässige Härte darstellen, noch mehr Mietzinsausfälle in Kauf nehmen zu müssen. Gerät ein Mieter unverschuldet in Not, existiert ein weit entwickeltes soziales Netz, das verhindert, dass er seine Wohnung verlassen muss. Der Arbeitslose erhält Arbeitslo- senunterstützung. Die Bezugsdauer ist ja gerade am Wochen- ende in der Volksabstimmung verlängert worden. Der Bedürf- tige erhält Fürsorgeleistungen. Es ist Sache des Staates, nicht der Vermieter, Sozialpolitik zugunsten bedürftiger Bevölke- rungsgruppen zu betreiben. Der Motionär wirft auch alle Mieter in einen Topf. Erneut soll nicht nur dem bedürftigen Mieter geholfen werden, sondern jedem Mieter, unabhängig davon, ob ères überhaupt nötig hat oder nicht Insbesondere müsste der Vermieter auch für Mieter einstehen, die sich selbstverschuldet oder leichtsinnig finan- zielle Probleme eingebrockt haben, zum Beispiel durch über- rissene oder luxuriöse Anschaffungen. Unter Miete versteht man die zeitweise Ueberlassung einer Mietsache gegen ein Entgelt Kommt ein Mieter den Mietzinsforderungen nicht mehr nach, fehlt also die Gegenleistung. Der Vermieter muss sich deshalb von einem Mieter, der das Entgelt nicht leistet, in- nert nützlicher Frist trennen können, um einen Mieter zu suchen, der seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt Die Motion läuft darauf hinaus, dass der Mieter, dessen Ein- kommen sich verringert, gar keinen Anreiz mehr hat, sich nach einer seinen tatsächlichen Einkommensverhältnissen ent- sprechenden Wohnung umzusehen. Würde man die Möglich- keit der teilweisen Begleichung des Mietzinses akzeptieren - das ist der zweite Teil der Motion -, so wären Missbräuche sei- tens der Mieter vorprogrammiert. Unter Umständen würde dann eine vergleichsweise lächerliche Ratenzahlung von - sa- gen wir - 20 Franken genügen, um sich vor einer Kündigung drücken zu können. Dass die Ausweisungsentscheide zunehmen, wie behauptet wird, ist eine reine Zweckbehauptung, die in der Motion über- haupt nicht belegt wird. Es wäre richtig, erst einmal die Anzahl der Ausweisungsentscheide und die Gründe dafür richtig zu erheben. Sollten tatsächlich achtenswerte und unverschul- dete Gründe vorliegen, dass ein Mieter vorübergehend den Mietzins nicht zahlt, wird auch der Vermieter Verständnis dafür haben und im Interesse einer dauerhaften Vermietung nach ei- ner für alle tragbaren Lösung suchen. Es kommt schon heute häufig vor, dass Mieter die Zahlung regelmässig mit einer Ver- spätung von 30 Tagen leisten, weil sie wissen, dass der Ver- mieter ihnen erst nach Ablauf dieser Frist die Kündigung an- drohen kann. Die Einführung der Regelung, wie sie der Motionär vorschlägt, wäre im übrigen gerade für die sozial schwachen Mieter kon- traproduktiv, weil die Vermieter bei der Vermietung noch mehr als heute auf die Zahlungsfähigkeit und die Zahlungsmoral des Mieters achten müssten. Ich bitte Sie aus diesen Gründen, den Vorstoss auch in der Form des Postulates abzulehnen. M. Leuba: Je suis dans la Situation difficile de devoir dire au Conseil fédéral qu'il a tout à fait raison dans son argumenta- tion, mais qu'il a simplement tort dans ses conclusions. Le Conseil fédéral, en réponse à la motion de M. de Dardel, dit: la sécurité du droit, les possibilités qu'offre aujourd'hui déjà l'article 257 du CO, l'intérêt légitime du bailleur qui ne doit pas être placé dans une position plus défavorable que d'autres créanciers, l'adjonction éventuelle d'une clause sociale ou d'un contrat-cadre de baux à loyer qui tiendrait compte de tels cas, tous ces motifs doivent normalement conduire à dire: non27. September 1993 N 1593 Miete. Wohnen. Persönliche Vorstösse seulement on ne peut pas accepter la motion, mais encore on ne peut pas accepter non plus le postulat. J'aimerais simplement rappeler ici, pour ne pas répéter ce qu'a déjà dit M. Hegetschweiler, trois éléments: première- ment, c'est une vue de l'esprit que de croire que le propriétaire est toujours la partie la plus forte dans un contrat de bail. Il peut arriver des situations tout à fait contraires dans lesquelles le propriétaire a besoin des loyers, simplement parce que ça as- sure ses moyens d'existence. Dès lors, dès le moment où le loyer n'est plus payé, le propriétaire se trouve dans une situa- tion qui est au moins aussi défavorable que celle du locataire. Il y a certes de gros propriétaires, mais il y en a aussi de petits. Poser des règles abstraites nous paraît complètement faux. Deuxièmement, dans la situation actuelle du marché du loge- ment, qui n'est plus tout à fait celle qui régnait au moment où M. de Dardel a déposé sa motion, même le propriétaire qui ob- tient l'expulsion de son locataire n'est plus du tout sûr de pou- voir relouer tout de suite son logement. Et alors, il s'expose en- core à davantage de pertes s'il ne peut pas réagir immédiate- ment au non-paiement du loyer. Troisièmement - et c'est probablement l'argument fondamen- tal -, nous devons éviter de créer, dans notre situation écono- mique, des cascades. Nous avons vu, dans le domaine de la construction notamment, les conséquences tragiques de ces cascades. L'entrepreneur général ne peut plus payer, il ne paie pas ses sous-traitants. Par conséquent ces derniers, qui n'ont aucune responsabilité dans la catastrophe, sont à leur tour mis en difficulté et ne peuvent plus payer leurs fournis- seurs. Ce genre de cascade compromet complètement notre système économique et juridique; il faut l'éviter. Que l'on protège le locataire de manière générale- le locataire qui est disposé à payer ses loyers, qui remplit ses obligations- contre des congés abusifs, on l'a beaucoup demandé, vous l'avez obtenu. Que le locataire qui ne remplit pas ses obliga- tions soit sanctionné, cela me paraît tout à fait normal. Je vous propose de refuser la motion de Dardel, même trans- formée en postulat. Abstimmung - Vote Für Ueberweisung des Postulâtes 40 Stimmen Dagegen 64 Stimmen #ST# 92.3576 Motion Baumberger Uebergang zur Marktmiete Passage d'un système de loyers déterminés par les coûts à un système de loyers libres Wortlaut der Motion vom 18. Dezember 1992 Der Bundesrat wird - zur Förderung von Investitionen auf dem Wohnbaumarkt und im Interesse einer besseren und soziale- ren Wohnraumversorgung namentlich auch für jüngere Leute und Familien -eingeladen, dem Parlament Bericht und Antrag vorzulegen für die Revision des Achten Titels des Obligatio- nenrechtes (Miete) mit folgender Zielsetzung: 1. Ueberarbeitung jener Vorschriften über die Mietzinsen, wei- chefaktisch ein System der Kostenmiete bewirken, mit schritt- weisem Uebergang zur Marktmiete auch im Bereiche der Alt- wohnungen. 2. Ueberarbeitung jener Vorschriften, welche die Investoren vom Wohnungsbau abschrecken, weil die Eigentumsrechte zu weitgehend beschränkt sind oder von schwer überblickba- ren juristischen Fussangeln abhängen. 3. Beibehaltung und Anpassung jener Vorschriften, welche die Mieter im Sinne des Verfassungsauftrages (Art. 34septies Bundesverfassung) vor möglichen Missbräuchen schützen. Texte de la motion du 18 décembre 1992 Afin d'encourager les investissements sur le marché du loge- ment et d'améliorer l'offre de logements sociaux, surtout pour les jeunes et les familles, le Conseil fédéral est invité à soumet- tre un rapport au Parlement et à lui présenter une proposition de révision du titre huitième du CO (Du bail à loyer), qui contienne les points suivants: 1. Modification des dispositions relatives au loyer qui engen- drent de fait un système de loyers déterminés par les coûts de passage progressif à un système de loyers libres, notamment pour ce qui est des anciens appartements. 2. Modification des dispositions qui dissuadent les investisse- ments de s'engager dans la construction de logements, dans la mesure où elles limitent par trop les droits des propriétaires ou les font dépendre de règles piège difficilement compréhen- sibles. 3. Maintien et adaptation des dispositions qui protègent les lo- cataires contre les abus, conformément au mandat défini à l'article 34septies de la Constitution fédérale. Mitunterzeichner - Cosignataires: Allenspach, Bezzola, Blat- ter, Bonny, BührerGerold, Bürgi, Cincera, Columberg, Dettling, Ducret, Engler, Epiney, Fehr, Fischer-Seengen, Fischer-Sur- see, Frey Walter, Früh, Giger, Gros Jean-Michel, Gysin, Heget- schweiler, Hildbrand, Iten Joseph, Jäggi Paul, Kühne, Leu Josef, Mauch Rolf, Maurer, Miesch, Mühlemann, Marbel, Neu- enschwander, Oehler, Poncet, Raggenbass, Reimann Maximi- lian, Ruckstuhl, Rutishauser, Segmüller, Spoerry, Verterli (41 ) Schriftliche Begründung - Développement par écrit Am 1. Juli 1990 ist das neue Mietrecht in Kraft getreten. Es hat sich gezeigt, dass damit über das für eine Missbrauchsgesetz- gebung Erforderliche hinausgegangen und Investitionen auf dem Wohnungsmarkt entmutigt worden sind. Die erforderli- che Wohnraumversorgung stützt sich seither zunehmend auf Bundesmittel (WEG). Das Nein zum EWR vom 6. Dezember 1992 dürfte die Investitionsbereitschaft zusätzlich lahmen. Eine Revision des Mietrechts mit schrittweisem Uebergang von der Kostenmiete zur Marktmiete bildet Teil des erforderli- chen Revitalisierungsprogrammes. Wohnungsbau muss wie- der attraktiv werden. Ein ausreichend grosser Wohnungs- markt (unter Einbezug der Altwohnungen) sorgt besser für be- zahlbare Mietzinsen als deren Koppelung mit den Hypothe- karzinsen und dergleichen. Um eine qualitativ und quantitativ gute Wohnungsversorgung in der Schweiz sicherzustellen, drängt sich - neben verschie- denen bau- und erschliessungsrechtlichen Massnahmen - eine Ueberarbeitung des Achten Titels des OR über die Miete auf. Dieser muss auf seine eigentliche Aufgabe als Miss- brauchsgesetzgebung zurückgeführt werden. Dem Investor muss wieder die Erzielung einer angemessenen Rendite zu- gebilligt werden, auch ohne dass er sich zunächst juristischen Rat besorgen muss. Gleichzeitig ist der Wohnungsmarkt inso- fern zu vergrössern, als die vom neuen Mietrecht zementierte unsoziale Privilegierung für die Mieter von Altwohnungen schrittweise abgebaut wird. Schriftliche Stellungnahme des Bundesrates vom 5. Mai 1993 Rapport écrit du Conseil fédéral du 5 mai 1993 Die vom Bundesrat im Herbst 1991 eingesetzte Studienkom- mission «Marktmiete» prüft die Frage des Uebergangs zur Marktmiete, allenfalls verknüpft mit flankierenden Massnah- men wie einer Subjekthilfe für die betroffenen Mieter zur Linde- rung von Härtefällen. Diese Abklärungen erfordern Zeit; der Schlussbericht dürfte Mitte 1993 vorliegen. Die Motion geht in die gleiche Richtung wie der Auftrag der Kommission, so dass der Vorstoss als Postulat entgegenge- nommen werden kann. Schriftliche Erklärung des Bundesrates Déclaration écrite du Conseil fédéral Der Bundesrat beantragt, die Motion in ein Postulat umzu- wandeln.Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali Motion de Dardel Mietvertrag. Kündigung bei Zahlungsverzug Motion de Congés pour retard dans le paiement du loyer In Amtliches Bulletin der Bundesversammlung Dans Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale In Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale Jahr 1993 Année Anno Band IV Volume Volume Session Herbstsession Session Session d'automne Sessione Sessione autunnale Rat Nationalrat Conseil Conseil national Consiglio Consiglio nazionale Sitzung 05 Séance Seduta Geschäftsnummer 92.3213 Numéro d'objet Numero dell'oggetto Datum 27.09.1993 - 15:30 Date Data Seite 1592-1593 Page Pagina Ref. No 20 023 154 Dieses Dokument wurde digitalisiert durch den Dienst für das Amtliche Bulletin der Bundesversammlung. Ce document a été numérisé par le Service du Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale. Questo documento è stato digitalizzato dal Servizio del Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale.