<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="44875270" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../vg" name="repository-base-url"/> <meta content="2023-06-14T07:59Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2016-nr-12" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2016-nr-12" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2016-nr-12" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter 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Paketzuschlag</strong></p><hr/><p><a data-linked-resource-id="45130701" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../vg/137-stg">§ 137 StG</a>, <a data-linked-resource-id="44871343" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../vg/139-stg">§ 139 StG</a>, <a data-linked-resource-id="44871495" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../vg/27-stv">§ 27 StV</a></p><hr/><p><em>Erlangt der KÃ¤ufer einer Minderheitsbeteiligung an einer Liegenschaftengesellschaft nur durch die Bezahlung eines Paketzuschlags die Mehrheit der Stimmrechte, so ist dieser Zuschlag bei der Berechnung des VerkaufserlÃ¶ses zur Ermittlung der HandÃ¤nderungssteuer anzurechnen.</em></p><hr/><p>Die A AG als KÃ¤uferin und die B AG als VerkÃ¤uferin schlossen einen Aktienkaufvertrag betreffend 3â000â000 Stimmrechtsaktien der X AG. BezÃ¼glich des Kaufpreises enthielt der Vertrag in Ziff. 3.1 folgende Bestimmung:<br clear="none"/>âDer Kaufpreis fÃ¼r die Kauf-Stimmrechtsaktien betrÃ¤gt CHF 6â150â000.-- und basiert auf dem Nettoinventarwert pro Kauf-Stimmrechtsaktie von CHF 2.05 zuzÃ¼glich CHF 1â450â000.-- als Paketzuschlag, gesamthaft somit ein Kaufpreis von CHF 7â600â000.-- [Kaufpreis].â<br clear="none"/>Das verkaufte Aktienpaket der X AG entsprach 19,95% des Aktienkapitals und 70,89% der Aktienstimmen. Das Grundbuchamt R verfÃ¼gte daraufhin fÃ¼r die Liegenschaft der X AG eine HandÃ¤nderungssteuer aus wirtschaftlicher HandÃ¤nderung von 1% auf Fr. 2â810â710.40, entsprechend einem Steuerbetrag von Fr. 28â107.10. Gleichentags erliess das Grundbuchamt T eine Rechnung fÃ¼r die HandÃ¤nderungssteuer infolge wirtschaftlicher HandÃ¤nderung fÃ¼r eine namentlich nicht bezeichnete Liegenschaft von 1% auf Fr. 880â465.20, entsprechend einem Steuerbetrag von Fr. 8â804.65. Gegen diese beiden Rechnungen/VerfÃ¼gungen erhob die A AG Einsprache Die Steuerverwaltung wies die Einsprachen ab, weshalb die A AG an die Steuerrekurskommission gelangte. Diese wiederum hiess den Rekurs gut und hob den angefochtenen Einspracheentscheid auf. Gegen diesen Entscheid erhob die Steuerverwaltung des Kantons Thurgau beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau Beschwerde, die gutgeheissen wird.</p><p>Aus den ErwÃ¤gungen:</p><p>2.<br clear="none"/>2.1 Vorab kann Folgendes festgehalten werden: Der Steuersatz betrÃ¤gt gemÃ¤ss § 140 StG 1%, wobei die Steuer vom Erwerber zu entrichten ist und der VerÃ¤usserer solidarisch haftet (§ 141 StG). Dies ist vÃ¶llig unstrittig. Die Berechnung der HandÃ¤nderungssteuer im Einspracheentscheid wird von der Verfahrensbeteiligten einzig bezÃ¼glich des Paketzuschlags im Umfang von Fr. 1â450â000.-- bestritten. Der Vergleich mit dem von der Verfahrensbeteiligten erstellten âArbeitsblatt Ermittlung des VerÃ¤usserungserlÃ¶ses fÃ¼r die HandÃ¤nderungssteuer infolge wirtschaftlicher HandÃ¤nderungâ ergibt denn auch als einzigen Unterschied diesen Abzug im Umfang des Paketzuschlags/der KontrollprÃ¤mie von Fr. 1â450â000.--. Die Aufteilung des gesamten VerÃ¤usserungserlÃ¶ses auf die einzelnen Liegenschaften sowie die dabei verwendeten Buchwerte blieben zwischen den Beteiligten unbestritten. Strittig und zu prÃ¼fen ist daher einzig, ob zur Ermittlung der HandÃ¤nderungssteuer bei der Berechnung des VerÃ¤usserungserlÃ¶ses der beiden im ZustÃ¤ndigkeitsbereich der GrundbuchÃ¤mter R und T liegenden GrundstÃ¼cke zum Aktienkaufpreis von Fr. 6â150â000.-- auch der Paketzuschlag bzw. die KontrollprÃ¤mie von Fr. 1â450â000.-- hinzuzurechnen ist.</p><p>2.2 Laut § 137 StG unterliegen der HandÃ¤nderungssteuer EigentumsÃ¼bertragungen von GrundstÃ¼cken. Als EigentumsÃ¼bertragung gelten auch RechtsgeschÃ¤fte, die hinsichtlich der VerfÃ¼gungsgewalt Ã¼ber GrundstÃ¼cke wirtschaftlich wie eine VerÃ¤usserung wirken. Hierzu ist auch die VerÃ¤usserung einer beherrschenden Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft oder -genossenschaft zu zÃ¤hlen (§ 27 StV).</p><p>2.3 Bei der HandÃ¤nderungssteuer handelt es sich um eine nicht harmonisierte und damit rein kantonalrechtliche Steuerart (Urteil des Bundesgerichts 2C_692/2014 vom 17. April 2015 E. 1.3). Nach der Steuerpraxis der Steuerverwaltung des Kantons Thurgau liegt eine wirtschaftliche HandÃ¤nderung im Sinne von § 27 Abs. 1 Ziff. 1 StV bei VerÃ¤usserung von Mehrheitsbeteiligungen an einer Immobiliengesellschaft vor, wenn dadurch der VerÃ¤usserer dem Erwerber die Herrschaft Ã¼ber die Gesellschaft verschafft. Als Mehrheitsbeteiligung gilt eine Beteiligung von mehr als 50% (StP 127 Nr. 1, Ziff. 2.1.1). Im Thurgauer Steuerrecht ist daher nur der Ãbergang einer Anteilsmehrheit, nicht aber der Erwerb einer Minderheitsbeteiligung als steuerbarer Vorgang zu erfassen (Pfenninger-Bischofberger, Grundsteuerfolgen von Unternehmensumstrukturierungen, ZÃ¼rich 1995, S. 90). Massgebend sind dabei die StimmrechtsverhÃ¤ltnisse im Zeitpunkt der wirtschaftlichen HandÃ¤nderung. In wirtschaftlicher Hinsicht wirken sich also der Erwerb der beherrschenden Beteiligung respektive die Ãbertragung der Beherrschung an der Gesellschaft sowie die Ãbertragung der GesellschaftsgrundstÃ¼cke selbst aus. Daher erfÃ¼llt etwa nicht nur der Verkauf von Mehrheitsbeteiligungen, sondern auch die VerÃ¤usserung von mehreren Minderheitsbeteiligungen, die im Paket eine Mehrheitsbeteiligung bilden, den Tatbestand der wirtschaftlichen HandÃ¤nderung, sofern die VerÃ¤usserer zusammenwirken (StP 127 Nr. 1, Ziff. 2.1.2). Im Hinblick auf eine Besteuerung sind somit sÃ¤mtliche relevanten UmstÃ¤nde, die fÃ¼r das Zustandekommen eines RechtsgeschÃ¤fts Ã¼ber eine wirtschaftliche HandÃ¤nderung und fÃ¼r die Ãbertragung des Rechts massgeblich sind, gesamthaft zu betrachten. Da die HandÃ¤nderungssteuer eine Rechtsverkehrssteuer ist (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. Aufl., ZÃ¼rich 2013, Vorbemerkungen zu §§ 227 bis 233 N. 1), insbesondere eine RechtsÃ¼bertragungssteuer (Pfenninger-Bischofberger, a.a.O., S. 49), sind grundsÃ¤tzlich sÃ¤mtliche Leistungen, die zur Erlangung des Rechts erbracht werden, steuerbar. Das bringt auch § 139 StG zum Ausdruck, wonach die HandÃ¤nderungssteuer von der Gesamtsumme der Leistungen erhoben wird, die dem VerÃ¤usserer zufliessen oder die der Erwerber zu dessen Gunsten gegenÃ¼ber Dritten Ã¼bernimmt.</p><p>2.4 Der VerÃ¤usserungserlÃ¶s als Bemessungsgrundlage fÃ¼r die HandÃ¤nderungssteuer bei einer wirtschaftlichen HandÃ¤nderung ist nach Thurgauer Steuerpraxis wie folgt zu berechnen (StP 127 Nr. 1 Ziff. 3.3 in Verbindung mit Ziff. 4.1): VerkaufserlÃ¶s Liegenschaft = Kaufpreisleistung (Aktienverkaufspreis + allfÃ¤llige SchuldÃ¼bernahme) + Fremdkapital - nichtliegenschaftliche Werte. Die HandÃ¤nderungssteuer wird also nicht vom blossen Aktienverkaufspreis, sondern vom nach dieser Formel berechneten VerÃ¤usserungserlÃ¶s der Liegenschaft berechnet. Diese Berechnungsformel nach StP 127 Nr. 1 wird denn auch von keiner Seite infrage gestellt. Sowohl die Vor­instanz als auch die Verfahrensbeteiligte stellen sich aber auf den Standpunkt, dass es sich beim Paketzuschlag bzw. der KontrollprÃ¤mie von Fr. 1â450â000.-- um einen nichtliegenschaftlichen Wert (âGoodwillâ) handelt, der fÃ¼r die Berechnung des fÃ¼r die HandÃ¤nderungssteuer massgeblichen VerÃ¤usserungserlÃ¶ses in Abzug zu bringen ist. Zu prÃ¼fen ist, wie es sich damit verhÃ¤lt. Da es sich dabei um eine steuermindernde Tatsache handelt, ist die Verfahrensbeteiligte hierfÃ¼r beweispflichtig.</p><p>2.5<br clear="none"/>2.5.1 Vorliegend ist Gegenstand des Kaufvertrages vom 14. Mai 2015 (act. 1.3) die Ãbertragung der 3â000â000 Stimmrechtsaktien und als Gegenleistung die Bezahlung einer Geldsumme von insgesamt Fr. 7,6 Mio, formell aufgeteilt in den Kaufpreis fÃ¼r die Stimmrechtsaktien (Fr. 6â150â000.--) und den Paketzuschlag (Fr. 1â450â000.--).</p><p>2.5.2 Bei der Ã¼bertragenen X AG handelt es sich praktisch um eine ausschliesslich aus Immobilien bestehende Gesellschaft. WÃ¤hrend das UmlaufvermÃ¶gen gemÃ¤ss der Bilanz per 31. Dezember 2013 Fr. 2â760â566.-- betrÃ¤gt, betrÃ¤gt das AnlagevermÃ¶gen Fr. 80â207â065.--. Die Renditeliegenschaften und das Land alleine besitzen laut dieser Bilanz einen Wert von Ã¼ber Fr. 77â000â000.--. Unter diesem UmstÃ¤nden ist nicht ohne weiteres ersichtlich, worin bei dieser praktisch reinen Immobiliengesellschaft ein nichtliegenschaftlicher Wert âGoodwillâ, der gesondert von der Ã¼bertragenen Liegenschaften handelbar wÃ¤re, bestehen kÃ¶nnte. Vielmehr wÃ¤re er von der Verfahrensbeteiligten nachzuweisen.</p><p>2.5.3 Die Vorinstanz fÃ¼hrte hierzu in E. 5.6 ihres Entscheids aus, der âGoodwillâ respektive der Paketzuschlag werde als immaterielles Aktivum verstanden, welches das kÃ¼nftige Ertragspotential eines Unternehmens entscheidend mit beeinflusse und nicht zum Substanzwert gehÃ¶re. Dieses immaterielle Aktivum sei vorliegend die mit den Stimmrechtsaktien erworbene Stimmenmehrheit. Gerade aber der Erwerb der Stimmenmehrheit bringt die Verfahrensbeteiligte Ã¼berhaupt erst in die beherrschende Stellung und nur der Erwerb einer solchen, beherrschenden Stellung ist im Kanton Thurgau Ã¼berhaupt handÃ¤nderungssteuerpflichtig. Deshalb sind sÃ¤mtliche Leistungen, die fÃ¼r das Erlangen der beherrschenden Stellung zu erbringen sind, bei der Festlegung des VerkaufserlÃ¶ses zu berÃ¼cksichtigen. Es ist daher unerheblich, dass fÃ¼r die Ermittlung des Preises von Fr. 6â150â000.-- (Fr. 2.05 pro Aktie) fÃ¼r die Stimmrechtsaktien auf die nach Swiss GAAP FER ermittelten Werte der GrundstÃ¼cke abgestellt wurde. Erst der (Paket-)Zuschlag verschafft dem Erwerber, insbesondere wenn der Anteil am Aktienkapital - wie vorliegend - bei weitem nicht mit dem Stimmrechtsanteil Ã¼bereinstimmt, die Ãbernahme einer beherrschenden Stellung in der Immobiliengesellschaft. Die Verfahrensbeteiligte erhÃ¤lt nur durch die Bezahlung der gesamten Kaufsumme von insgesamt Fr. 7,6 Mio die beherrschende Stellung im Sinne von § 27 Abs. 1 StV als Stimm-MehrheitsaktionÃ¤rin der X AG und damit eine beherrschende Stellung. Daher ist der Paketzuschlag bzw. die KontrollprÃ¤mie von Fr. 1â450â000.-- zum VerÃ¤usserungserlÃ¶s hinzuzuzÃ¤hlen. Vonseiten der Verfahrensbeteiligten werden keine anderen nichtliegenschaftlichen Werte geltend gemacht, die noch hÃ¤tten in Abzug gebracht werden mÃ¼ssen. Solche sind auch nicht ersichtlich. Daher erweist sich der Einspracheentscheid, mit welchem die HandÃ¤nderungssteuer fÃ¼r die im Kanton Thurgau liegenden GrundstÃ¼cke der X AG auf gesamthaft Fr. 36â912.-- festgelegt wurde, als korrekt.</p><p>Entscheid des Verwaltungsgerichts VG.2015.190/E vom 18. Mai 2016</p> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>