<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00577</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210516&amp;W10_KEY=13013541&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00577</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.03.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Inventarentlassung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung und Inventarentlassung: Befangenheit der Bewilligungsbehörde beim Entlassungsentscheid; Bezeichnung als Untergeschoss; Ausnützungsrelevanz eines mehrheitlich über dem gewachsenen Terrain liegenden Untergeschosses; verkehrssichere Erschliessung. Da der Stadtrat den Entlassungsentscheid materiell schon mit der Baubewilligung korrekt gefällt hatte, war er beim späteren formellen Entlassungsentscheid nicht befangen (E. 2.4-2.6). Ein Untergeschoss liegt gemäss dem klaren Gesetzeswortlaut und der Praxis bereits dann vor, wenn es in geringem Umfang in das gewachsene Terrain hineinragt (E. 3.2). § 9 ABV entbehrt in Bezug auf Untergeschosse, welche mehrheitlich über dem gewachsenen Boden liegen, einer genügenden gesetzlichen Grundlage, weshalb dieser Bestimmung diesbezüglich die Anwendung zu versagen ist. Eine Korrektur müsste durch den Gesetzgeber erfolgen (E. 4.5). Der nicht durch triftige Gründe gerechtfertigte Aufschub des Entscheids über das Vorliegen einer verkehrssicheren Erschliessung, mithin einer Frage von ausschlaggebender Bedeutung, widerspricht dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids (E. 6.7-6.9). Teilweise Gutheissung und Rückweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUM">BAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEFANGENHEIT">BEFANGENHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG">EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINLENKER(RADIUS)">EINLENKER(RADIUS)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBEPFLANZUNG">ERSATZBEPFLANZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWACHSENER BODEN">GEWACHSENER BODEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTARENTLASSUNG">INVENTARENTLASSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: NATUR- UND LANDSCHAFTSSCHUTZ">NATUR- UND LANDSCHAFTSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SICHTWEITE">SICHTWEITE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNGSPLAN">UMGEBUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERGESCHOSS">UNTERGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORBEFASSUNG">VORBEFASSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWISCHENENTSCHEID">ZWISCHENENTSCHEID</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 93 BGG</span><br/><span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. f PBG</span><br/><span class="gerade">§ 204 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 240 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 255 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 255 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 275 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 276 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">Art./§ 26 BZO Uster</span><br/><span class="gerade">Art. 6 Abs. II VerkehrssicherheitsV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2011 Nr. 23 S. 17</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=12672" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00577</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">9. MÃ¤rz 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_8">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_3_14">,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_18"> </a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Baugesellschaft D, nÃ¤mlich:</span><span> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 E<a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_21">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 F<a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_6_26">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.3 G<a id="Anonym_Ruolo_BESG_4_7_31">,</a><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>alle vertreten durch RA H<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_8_38">,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_8_39"><br/> <br/> </a></span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_5_9_43"><span>2.<span> </span></span><span>Stadtrat Uster,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung und Inventarentlassung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit Beschluss vom 10. November 2009 erteilte der Stadtrat Uster der Baugesellschaft D, bestehend aus E, F und G, unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Wohn- und Gewerbehauses mit Tiefgarage auf dem in der Zentrumszone Z3 liegenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 03 in Uster.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Beschluss vom 9. Februar 2010 entliess der Stadtrat Uster die Weisstanne auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 (recte: 01) an der I-Strasse 03 in Uster aus dem kommunalen Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen den Beschluss vom 10. November 2009 rekurrierten B und A sowie M an die Baurekurskommission III und beantragten die Aufhebung der Bewilligung. Mit Entscheid vom 15. September 2010 wies die Baurekurskommission III den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Gegen den Beschluss vom 9. Februar 2010 rekurrierten die Verein J, B und A sowie M an die Baurekurskommission III und beantragten die Aufhebung der Bewilligung. Mit Entscheid vom 15. September 2010 wies die Baurekurskommission III den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Eingabe vom 19. Oktober 2010 erhoben B und A beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen die beiden Entscheide der Baurekurskommission III und beantragten, die beiden Entscheide der Baurekurskommission III vom 15. September 2010 sowie die beiden BeschlÃ¼sse des Stadtrats Uster vom 10. November 2009 und vom 9. Februar 2010 seien aufzuheben; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 28. Oktober 2010 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Am 10. Dezember 2010 bzw. 12. Januar 2011 beantragten die Baugesellschaft D sowie der Stadtrat Uster die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden.</p> <p class="Urteilstext">In ihren Vernehmlassungen vom 3., 11. und 14. Februar 2011 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen und Standpunkten fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission zustÃ¤ndig.</p> <p class="Urteilstext">Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, der Stadtrat Uster habe es bei der Erteilung der Baubewilligung am 10. November 2009 versÃ¤umt zu prÃ¼fen, ob die Weisstanne aus dem kommunalen Inventar der Natur- und Landschaftsschutzobjekte entlassen werden kÃ¶nne. Der Stadtrat habe sich nicht mit der Bedeutung der Weisstanne fÃ¼r das Quartier- und Strassenbild auseinandergesetzt und nicht begrÃ¼ndet, warum diese Bedeutung verloren gegangen sein sollte. In der Folge sei der Stadtrat bei seinem Entscheid betreffend die Inventarentlassung befangen gewesen, weil er sich der Bauherrschaft gegenÃ¼ber verpflichtet gefÃ¼hlt habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Beschwerdegegnerschaft vertritt demgegenÃ¼ber die Ansicht, der Entscheid, dass die Weisstanne aus dem Inventar entlassen werden kÃ¶nne, sei materiell bereits im Baubewilligungsverfahren ergangen. Darauf habe beim formellen Entlassungsentscheid vom 9. Februar 2010 abgestellt werden dÃ¼rfen. Von Befangenheit kÃ¶nne daher keine Rede sein.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Umstritten ist in erster Linie, ob im Baubewilligungsverfahren bereits geprÃ¼ft wurde, ob die sich auf dem BaugrundstÃ¼ck befindende Weisstanne aus dem Inventar entlassen werden kann. Die Vorinstanz scheint diese Frage bejaht zu haben. Ihre diesbezÃ¼glichen ErwÃ¤gungen sind allerdings nicht restlos klar. Es genÃ¼gt nÃ¤mlich nicht, dass der Stadtrat mit der Baubewilligung darauf hingewiesen hat, dass die auf der Bauparzelle stehende Weisstanne im kommunalen Inventar aufgefÃ¼hrt sei, und entschieden hat, dass die Tanne beseitigt werden dÃ¼rfe. Entscheidend ist, ob er dabei die bei einer Inventarentlassung notwendige PrÃ¼fung vorgenommen hat. Nur wenn dies der Fall ist, trifft die Aussage der Vorinstanz zu, der Bewilligungsentscheid habe den Inventarentlassungsentscheid nicht beeinflusst. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Der Entscheid Ã¼ber die Inventarentlassung erfordert eine PrÃ¼fung, ob es sich bei der fraglichen Weisstanne um einen wertvollen Baum im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) handelt, und gegebenenfalls, ob das FÃ¤llen der Tanne mit § 204 PBG Ã¼ber die Bindung des Gemeinwesens vereinbar wÃ¤re. GemÃ¤ss dieser Bestimmung hat die Gemeinde in ihrer TÃ¤tigkeit dafÃ¼r zu sorgen, dass Schutzobjekte geschont und, wo das Ã¶f­fentliche Interesse an diesen Ã¼berwiegt, ungeschmÃ¤lert erhalten bleiben. Wie beim Entscheid Ã¼ber eine formelle Unterschutzstellung nach § 205 lit. c PBG verlangt die Anwendung von § 204 PBG eine InteressenabwÃ¤gung, welche die entscheidenden BehÃ¶rden nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen vorzunehmen haben.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Der Stadtrat ging in der Baubewilligung nicht explizit auf die Frage ein, ob es sich bei der betroffenen Weisstanne Ã¼berhaupt noch um einen "wertvollen" Baum in Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG handle. Vielmehr schritt er direkt zur InteressenabwÃ¤gung, aufgrund derer er zum Schluss kam, die Weisstanne dÃ¼rfe gefÃ¤llt werden. Dabei betonte der Stadtrat den Aspekt, dass der Erhalt der Weisstanne die Nutzung des GrundstÃ¼cks unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erschweren wÃ¼rde. Im Zusammenhang mit der angeordneten Ersatzbepflanzung wies der Stadtrat zudem auf die Umgebungs- und Strassenraumgestaltung hin. DiesbezÃ¼glich fÃ¼hrte der Stadtrat aus, mit dem Bauvorhaben biete sich die Gelegenheit, den Strassenabschnitt funktional und gestalterisch besser an den Zentrumsbereich anzubinden. Die neue Baumreihe auf dem BaugrundstÃ¼ck Ã¼bernehme die einheitliche Typologie des ersten Abschnitts der I-Strasse. Aus den Akten ist zudem ersichtlich, dass sich neben der Stadtbildkommission Uster auch die Fachstelle "Natur und Landwirtschaft" vernehmen liess. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Die Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrenden, der Stadtrat habe keine InteressenabwÃ¤gung vorgenommen, ist somit nicht haltbar. Auch die Bedeutung der Weisstanne fÃ¼r das Strassenbild wurde vom Stadtrat â allerdings unter einem anderen Titel â thematisiert. Dabei wies er auf VerÃ¤nderungen des Quartierbildes in der Umgebung des BaugrundstÃ¼cks hin, die sich selbstverstÃ¤ndlich auch auf die Bedeutung der Weisstanne fÃ¼r das Strassenbild auswirkten. Die Vorinstanz ist daher zu Recht davon ausgegangen, der materielle Entscheid Ã¼ber die Inventarentlassung sei bereits mit der Baubewilligung ergangen, weshalb der Inventarentlassungsentscheid nicht habe beeinflusst werden kÃ¶nnen. Eine Befangenheit des Stadtrats ist nicht erkennbar.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, fÃ¼r die Bezeichnung als Untergeschoss kÃ¶nne nicht ein noch so geringfÃ¼giges Hineinragen eines horizontalen GebÃ¤udeabschnitts in das gewachsene Terrain genÃ¼gen. Das projektierte Erdgeschoss liege im nÃ¶rdlichsten Teil des geplanten GebÃ¤udes um maximal 12 cm unter dem gewachsenen Terrain. Auf der SÃ¼dseite liege das Erdgeschoss bis weit Ã¼ber die GebÃ¤udemitte bis zu 43 cm Ã¼ber dem gewachsenen Terrain. Entgegen der Vorinstanz kÃ¶nne bei § 275 Abs. 3 PBG nicht von einer klaren Legaldefinition gesprochen werden. Die Auslegung von § 275 Abs. 3 PBG mÃ¼sse primÃ¤r am allgemeinen Sprachgebrauch anknÃ¼pfen. Demnach sei davon auszugehen, dass der Gesetzgeber Geschosse im Auge gehabt habe, die substanziell in den gewachsenen Boden hineinragten. Nur marginal in das gewachsene Terrain eingebundene Untergeschosse widersprÃ¤chen zudem der Zielsetzung von Art. 47 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uster vom 1. April 1999 (BZO). Das als Untergeschoss bezeichnete Geschoss sei daher als Vollgeschoss zu qualifizieren, womit der geplante Bau vier Vollgeschosse aufweise und mithin die gemÃ¤ss Art. 26 BZO erlaubte Zahl von maximal drei Vollgeschossen Ã¼berschreite.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Auslegung der Vorinstanzen stÃ¼tzt sich auf den klaren Gesetzeswortlaut und die stÃ¤ndige Praxis (VGr, 15. Juni 2005, VB.2005.00051, E. 6.2; 10. MÃ¤rz 2004, VB.2003.00370, E. 2.1; <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006</span>, S. 13-9). Solange ein Bauherr die maximale GebÃ¤udehÃ¶he und die Ã¼brigen Vorschriften Ã¼ber die Ausdehnung und Nutzung eines GebÃ¤udes einhÃ¤lt, darf er den weiten Spielraum, welchen das Gesetz fÃ¼r die Gestaltung von Untergeschossen erÃ¶ffnet, ausschÃ¶pfen. Die EinwÃ¤nde, welche die BeschwerdefÃ¼hrenden gegen diese Praxis vorbringen, sind nicht neu. Es rechtfertigt sich nicht, von dieser abzuweichen. Die Beschwerde erweist sich daher in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden wenden sich gegen die EinschÃ¤tzung der Vorinstanzen, dass das Untergeschoss, auch wenn es nur geringfÃ¼gig in den Boden hineinrage, nicht ausnÃ¼tzungsrelevant sei. Qualifiziere man ein solches Geschoss als Untergeschoss, bedÃ¼rfe es dringend des Korrektivs von § 9 der allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV). Andernfalls sei TÃ¼r und Tor geÃ¶ffnet fÃ¼r Projekte mit "Untergeschossen", die nicht nur als Vollgeschosse in Erscheinung treten, sondern auch in gleicher Weise nutzbar seien, ohne dass die betreffenden FlÃ¤chen an die AusnÃ¼tzungsziffer angerechnet werden mÃ¼ssten. Die GewerbeflÃ¤che von 410 m<sup>2</sup> und die BastelrÃ¤ume von insgesamt 93,2 m<sup>2</sup> mÃ¼ssten in die Berechnung einbezogen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Beschwerdegegnerschaft ist demgegenÃ¼ber der Ansicht, die Vorinstanzen hÃ¤tten § 9 ABV mangels einer genÃ¼genden gesetzlichen Grundlage zu Recht nicht angewendet. Seit dem in BEZ 1995 Nr. 24 publizierten Entscheid hÃ¤tten die Stadt Uster und viele andere Gemeinden auf die Anwendung von § 9 ABV hinsichtlich der Unterscheidung zwischen mehrheitlich Ã¼ber und unter dem gewachsenen Terrain liegenden Untergeschossen verzichtet. Es seien daher viele GebÃ¤ude entstanden, welche die dadurch ermÃ¶glichten Untergeschossnutzungen ausschÃ¶pften. Erblicke man in den Folgen der entsprechenden Praxis einen Missstand, sei es Sache des Gesetzgebers, § 255 PBG entsprechend zu ergÃ¤nzen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>§ 9 ABV sieht vor, dass Dach- und Untergeschosse, die im Sinn von § 276 Abs. 2 PBG ein Vollgeschoss ersetzen, sowie Untergeschosse, die mehrheitlich Ã¼ber dem gewachsenen Boden liegen, fÃ¼r die Berechnung der AusnÃ¼tzungsziffer als Vollgeschosse gelten. Die Vorinstanz erwog, diese Bestimmung entbehre â jedenfalls soweit der vorliegend zu beurteilende Fall eines mehrheitlich Ã¼ber dem gewachsenen Terrain liegenden Untergeschosses betroffen sei â einer genÃ¼genden gesetzlichen Grundlage. § 9 ABV sei daher in solchen FÃ¤llen die Anwendung zu versagen. Dies entspreche einer mit einem Entscheid der Baurekurskommission I vom 14. Juli 1995 (BEZ 1995 Nr. 24) begrÃ¼ndeten Praxis. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden setzen sich mit der Praxis, auf welche sich die Vorinstanz stÃ¼tzt, nicht auseinander. Sie begnÃ¼gen sich damit, auf die ihrer Ansicht nach nicht gerechtfertigten Folgen dieser Praxis hinzuweisen und einen Entscheid der Baurekurskommission II als inkonsequent zu kritisieren, welcher jedoch nicht den vorliegend interessierenden zweiten Anwendungsfall von § 9 ABV betraf. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Ob die in § 9 ABV enthaltene Vorschrift sinnvoll ist oder nicht, ist fÃ¼r die Beurteilung der angesprochenen Praxis nicht von Bedeutung. Entscheidend ist vielmehr, ob dem Verordnungsgeber die Kompetenz zukam, eine solche Vorschrift aufzustellen. Die Vorinstanz verneinte diese Frage mit Verweis auf die erwÃ¤hnte Praxis. Diese stÃ¼tzt sich auf einen in BEZ 1995 Nr. 24 publizierten, ausfÃ¼hrlich begrÃ¼ndeten Entscheid der Baurekurskommission I. Diese war mit einlÃ¤sslicher BegrÃ¼ndung zum Schluss gelangt, die Privilegierung der Dach- und Untergeschosse sei in § 255 PBG abschliessend geregelt. Der Verordnungsgeber habe daher mit dem Erlass von § 9 ABV seine AusfÃ¼hrungskompetenz Ã¼berschritten, da diese Bestimmung der Zielsetzung des Gesetzes nicht folge und diese konkretisiere, sondern die gesetzliche Bestimmung vielmehr abÃ¤ndere. Der in § 255 Abs. 2 PBG verwendete Begriff des Untergeschosses sei im Gesetz klar bestimmt. Angesichts der die Erscheinungsweise der Bauten massgeblich prÃ¤genden und sich auf das Ãberbauungsbild entscheidend auswirkenden Geschosszahlvorschriften sei die detaillierte Umschreibung der verschiedenen Geschosstypen auf Gesetzesstufe erfolgt und bewusst nicht einer Vollzugsverordnung Ã¼berlassen worden. Dies habe zur Folge, dass eine unterschiedliche Behandlung der definierten Geschosse ebenfalls auf Gesetzesstufe geregelt werden mÃ¼sse. Daher lasse sich der Schluss, nach dem Willen des Gesetzgebers mÃ¼sste auch bei der Frage der AusnÃ¼tzung zwischen mehrheitlich Ã¼ber und mehrheitlich unter dem gewachsenen Terrain liegenden Untergeschossen unterschieden werden, und es kÃ¶nnten entsprechende AusfÃ¼hrungsbestimmung auf Verordnungsstufe erlassen werden, nicht halten. Eine ErgÃ¤nzung von § 255 PBG im Sinn von § 9 ABV mÃ¼sse durch den Gesetzgeber selber normiert werden. Die Bestimmung von § 9 ABV erweise sich daher hinsichtlich der Unterscheidung von mehrheitlich Ã¼ber und unter dem gewachsenen Terrain liegenden Untergeschossen als gesetzwidrig und sei daher unbeachtlich.</p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht hat sich mit dieser Praxis bisher nie eingehend auseinandergesetzt. In einem Entscheid vom 15. April 1994 hatte es § 9 ABV in einem Fall angewendet, in welchem ein Untergeschoss zu beurteilen war, welches mehrheitlich Ã¼ber dem gewachsenen Boden lag (VGr, 15. April 1994, VB 93/0048, E. 3b [nicht publiziert]). In einem Entscheid vom 13. Februar 1996 fÃ¼hrte es zwar aus, der in BEZ 1995 Nr. 24 publizierte Entscheid der Baurekurskommission I gebe keinen Anlass, auf die eigene Rechtsprechung zurÃ¼ckzukommen (VGr, 13. Februar 1996, VB.95.00094, E. 5c [nicht publiziert]). In diesem Fall war jedoch ein Untergeschoss zu beurteilen, welches nicht nur mehrheitlich Ã¼ber dem gewachsenen Terrain lag, sondern auch ein Vollgeschoss ersetzte.</p> <p class="Urteilstext">Die in BEZ 1995 Nr. 24 dargelegte Rechtsauffassung beruht auf einer einlÃ¤sslichen und einleuchtenden BegrÃ¼ndung. EinwÃ¤nde dagegen zielen auf eine Ãnderung der in § 255 getroffenen gesetzlichen Regelung ab. Solange der Gesetzgeber nicht tÃ¤tig wird, sind die rechtsanwendenden BehÃ¶rden bei der Beurteilung von Untergeschossen, die mehrheitlich Ã¼ber dem gewachsenen Boden liegen, nicht befugt, § 9 ABV anzuwenden. Angesichts des langen Zeitraums, in welchem die erwÃ¤hnte Praxis unangefochten blieb und entsprechende Bewilligungen erteilt wurden, sprechen fÃ¼r dieses Ergebnis im Ãbrigen auch GrÃ¼nde der Rechtssicherheit.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden vertreten ferner die Ansicht, der Stadtrat hÃ¤tte bereits im Baubewilligungsverfahren einen Umgebungsplan verlangen mÃ¼ssen, welcher sÃ¤mtliche erforderlichen Infrastrukturanlagen (Containerabstellplatz, FlÃ¤che fÃ¼r Kompostierung oder Platz fÃ¼r einen GrÃ¼ncontainer, Ein-/Ausfahrt mit den notwendigen Einlenkerradien) vollstÃ¤ndig und korrekt ausweise. Es sei unzulÃ¤ssigerweise eine Baubewilligung auf Vorrat erteilt worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Beschwerdegegnerschaft macht demgegenÃ¼ber geltend, aus den eingereichten Unterlagen sei ersichtlich, dass die fraglichen Infrastrukturanlagen ohne Probleme erstellt werden kÃ¶nnten. Von einer Baubewilligung auf Vorrat kÃ¶nne keine Rede sein.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref283811926"><b>5.3 </b>Nach dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids muss sich dieser zu sÃ¤mtlichen Punkten aussprechen, die fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit eines Projekts von ausschlaggebender Bedeutung sind. Eine Abspaltung von Einzelfragen zur PrÃ¼fung in einem spÃ¤teren Verfahren ist zulÃ¤ssig, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind, triftige GrÃ¼nde fÃ¼r eine nachtrÃ¤gliche Behandlung sprechen und der gesetzmÃ¤ssige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann (RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14). Das Vorliegen letzterer Voraussetzung wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden angezweifelt.</a></p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Festzuhalten ist zunÃ¤chst, dass vorliegend nicht von Bedeutung sein kann, ob mit dem Abschluss einer Vereinbarung mit den EigentÃ¼mern des NachbargrundstÃ¼cks zu rechnen ist oder nicht. Solange die allenfalls ins Auge gefasste gemeinsame Zufahrt und der gemeinsame Containerabstellplatz nicht rechtlich gesichert sind, ist allein darauf abzustellen, ob gewÃ¤hrleistet ist, dass die erforderlichen Infrastrukturanlagen auf dem BaugrundstÃ¼ck selber erstellt werden kÃ¶nnen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Unbestritten ist, dass statt einer KompostierflÃ¤che neben dem Kehrrichtcontainer Platz fÃ¼r einen GrÃ¼ngutcontainer vorgesehen werden kann. Unbestritten ist ebenso, dass ein Standort fÃ¼r den Containerabstellplatz entlang der P-Strasse auszuscheiden scheint. Wie die BeschwerdefÃ¼hrenden selber ausfÃ¼hren, hat die Beschwerdegegnerschaft hingegen bereits im vorinstanzlichen Verfahren die Ansicht vertreten, Standorte entlang der I-Strasse seien durchaus mÃ¶glich, gegebenenfalls unter Verzicht auf einen Besucherparkplatz. Dieser Ansicht hat sich die Vorinstanz angeschlossen. Dies ist mit Blick auf den vorliegenden konzeptionellen Umgebungsplan und den Umstand, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht nÃ¤her begrÃ¼nden, weshalb ein Standort an der I-Strasse, etwa anstelle eines Besucherparkplatzes, nicht infrage kommen sollte, durchaus nachvollzieh- und vertretbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>BezÃ¼glich des Einlenkerradius ist umstritten, ob auf dem GrundstÃ¼ck genÃ¼gend Platz vorhanden ist, sodass das NachbargrundstÃ¼ck nicht beansprucht werden muss. Angesichts der vorgesehenen Breite der Einfahrt einschliesslich des FussgÃ¤ngerzugangs von 6,74 m und des den BaubehÃ¶rden zustehenden Ermessens, ist die EinschÃ¤tzung der BaubehÃ¶rde nicht zu beanstanden. Es wird diesbezÃ¼glich mÃ¶glich sein, einen rechtmÃ¤ssigen Zustand herzustellen. Damit ist allerdings noch keine verkehrssichere Zufahrt garantiert (dazu sogleich, E. 6). Der fehlende Nachweis des Einlenkerradius auf dem BaugrundstÃ¼ck stellt einen untergeordneten Mangel dar. Ob triftige GrÃ¼nde fÃ¼r den Aufschub sprechen, erscheint allerdings fraglich. Da ein hinreichend grosser Einlenkerradius einen Aspekt einer genÃ¼genden Zufahrt darstellt, drÃ¤ngt es sich auf, sein Vorliegen bei der Beurteilung der Verkehrssicherheit zu Ã¼berprÃ¼fen (E. 6).</p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref283307383"><b>6. </b> </a></p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen schliesslich, der Stadtrat sei seiner Pflicht nicht nachgekommen zu prÃ¼fen, ob die Ausfahrt in die I-Strasse den Anforderungen von § 240 Abs. 1 PBG genÃ¼ge. Es lasse sich mit dem Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht vereinbaren, die Frage, ob die geplante Ein-/Ausfahrt in die I-Strasse den Anforderungen an die Verkehrssicherheit genÃ¼ge, einem spÃ¤teren Bewilligungsverfahren vorzubehalten. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>In den Augen der Beschwerdegegnerschaft sind die BeschwerdefÃ¼hrenden zur RÃ¼ge der mangelnden Verkehrssicherheit nicht legitimiert. DiesbezÃ¼glich ist festzuhalten, dass die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn gegeben ist, wenn fÃ¼r ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum BaugrundstÃ¼ck besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er MÃ¤ngel rÃ¼gt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 21 und 34 ff.). Dabei muss das vorgebrachte Interesse nicht unter den Schutzzweck einer als verletzt gerÃ¼gten Rechtsnorm fallen. Die enge nachbarliche Raumbeziehung ist vorliegend unbestritten. Die RÃ¼ge, eine verkehrssichere Erschliessung kÃ¶nne angesichts der kleinen dafÃ¼r zur VerfÃ¼gung stehenden, nicht Ã¼berbauten FlÃ¤che nicht erreicht werden, zumal ein Teil dieser FlÃ¤che lÃ¤ngs der Strasse fÃ¼r die Ersatzpflanzung fÃ¼r die aus dem Inventar entlassene Weisstanne vorgesehen sei, wÃ¤re geeignet, die Aufhebung der Baubewilligung zu bewirken, da dieser Mangel nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kÃ¶nnte (vgl. § 321 Abs. 1 PBG). Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind daher auch hinsichtlich dieser RÃ¼ge legitimiert.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrt im angefochtenen Entscheid aus, die genaue VerkehrsfÃ¼hrung der Ein-/Ausfahrt mit den erforderlichen Einlenkerradien sei noch nicht bewilligt bzw. einem spÃ¤teren Bewilligungsverfahren vorbehalten. Die Frage der genÃ¼genden Sichtweiten und damit der genÃ¼genden Verkehrssicherheit stelle sich daher noch nicht. Daher sei auf den Rekurs in diesem Punkt nicht einzutreten. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Die private Beschwerdegegnerschaft weist darauf hin, dass es vorliegend gerechtfertigt sei, im Sinn von § 6 Abs. 2 der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VerkehrssicherheitsV) Abweichungen an die technischen Anforderungen an die Ausfahrt zuzulassen. Da die Gebote der Verkehrssicherheit auf die Fertigstellung von Bauten und Anlagen hin gesichert sein mÃ¼ssten, sei es ohne Weiteres zulÃ¤ssig, in einem spÃ¤teren Verfahren Ã¼ber die konkrete Ausgestaltung der Ein- und Ausfahrt zu entscheiden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Der Stadtrat fÃ¼hrt aus, der Nachweis einer optimalen Verkehrssicherheit sei im Zusammenhang mit der Umsetzung des Gestaltungskonzepts fÃ¼r die I-Strasse zu realisieren, wobei die in der Baubewilligung geforderte Bepflanzung und die LÃ¤ngsparkierung sowie die Zufahrt in Absprache mit der Stadt Uster im Rahmen des spÃ¤teren Bewilligungsverfahrens aufzuzeigen und im nachzureichenden Umgebungsplan festzulegen seien. Die durch § 321 PBG gewÃ¤hrleistete Einheit der Baubewilligung sei daher nicht verletzt worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b>Aus den AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerschaft ergibt sich, dass die BaubewilligungsbehÃ¶rde die Verkehrssicherheit der Zufahrt nicht prÃ¼fte. Sie wies lediglich auf den in § 240 Abs. 1 PBG statuierten Grundsatz hin, wonach durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige GrundstÃ¼cksnutzungen weder der Verkehr behindert noch der Bestand und die Sicherheit des StrassenkÃ¶rpers beeintrÃ¤chtigt werden dÃ¼rfen. FÃ¼r die Hauptzufahrt auf das GelÃ¤nde seien die nÃ¶tigen Einlenkerradien auf dem Privatgrund nachzuweisen. Im Dispositiv wurde die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch der bestehenden GebÃ¤ude und den Neubau des projektierten Gewerbe- und Wohnhauses in diesem Zusammenhang lediglich mit der vor Rohbau zu erfÃ¼llenden Auflage versehen, einen detaillierten Umgebungsplan einzureichen und bewilligen zu lassen, der unter anderem die nÃ¶tigen Einlenkerradien auf dem Privatgrund ausweise. Die Frage der Verkehrssicherheit lÃ¤sst sich jedoch nicht auf das Problem der Einlenkerradien reduzieren. Zu prÃ¼fen ist insbesondere auch, ob die erforderlichen Sichtweiten gegeben sind. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.7 </b>Das Vorliegen einer verkehrssicheren Erschliessung ist fÃ¼r eine Baubewilligung ohne Zweifel von ausschlaggebender Bedeutung. Eine ungenÃ¼gende Erschliessung kann denn auch nicht als untergeordneter Mangel im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG bezeichnet werden (BGr, 17. November 2009, 1C­_192/2009, E. 2.4). Die BaubehÃ¶rde hat sich mit dieser Frage jedoch nicht auseinandergesetzt. Sie macht auch nicht geltend, sie habe festgestellt, dass die Erstellung einer verkehrssicheren Zufahrt grundsÃ¤tzlich gewÃ¤hrleistet sei, deren konkrete Ausgestaltung jedoch mit dem spÃ¤ter einzureichenden Umgebungsplan bewilligt werden kÃ¶nne. Angesichts der bestehenden Unsicherheit Ã¼ber die Ausgestaltung der Baumreihe entlang der I-Strasse wÃ¤re diese EinschÃ¤tzung zurzeit auch kaum mÃ¶glich. Zumindest wÃ¼rde sie eine entsprechend sorgfÃ¤ltige BegrÃ¼ndung erfordern. Eine solche ist weder in der Baubewilligung noch im Rekursverfahren erfolgt. Im Ãbrigen werden Zweifel an der genÃ¼genden Ãbersichtlichkeit der Einfahrt durch den von der privaten Beschwerdegegnerschaft im Rekursverfahren eingereichten Plan, welcher die grundsÃ¤tzlich erforderlichen Sichtweiten aufzeigt, eher genÃ¤hrt denn ausgerÃ¤umt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.8 </b>Die BegrÃ¼ndung des Stadtrats, der Nachweis einer optimalen Verkehrssicherheit sei im Zusammenhang mit der Umsetzung des Gestaltungskonzepts fÃ¼r die I-Strasse zu realisieren, wobei die in der Baubewilligung geforderte Bepflanzung und die LÃ¤ngsparkierung sowie die Zufahrt des Bauvorhabens aufzuzeigen und im nachzureichenden Umgebungsplan festzulegen seien, vermag einen Aufschub des Entscheids Ã¼ber diese Fragen zudem nicht zu rechtfertigen. Es trifft zwar zu, dass die Planung einer verkehrssicheren Zufahrt und die konkrete Ausgestaltung und Anordnung der Bepflanzung und der LÃ¤ngsparkierung aufeinander abgestimmt werden mÃ¼ssen. Dies ist aber im heutigen Zeitpunkt nicht weniger gut mÃ¶glich als bis zum in der Baubewilligung vorgesehenen Zeitpunkt fÃ¼r die Nachreichung des Umgebungsplans (vor Rohbau). </p> <p class="Urteilstext">Wenn die Vorinstanz in diesem Zusammenhang ausfÃ¼hrt, der genaue Standort und die Anzahl der BÃ¤ume entlang der I-Strasse seien noch nicht definitiv bestimmt und bewilligt, weshalb nicht gesagt werden kÃ¶nne, deren Existenz verhindere die Einhaltung der Sichtweiten (Entscheid der Vorinstanz, R3.2009.00255, E. 4.5), kann dem nicht ohne Weiteres beigepflichtet werden. Die Baubewilligung vom 10. November 2009 verlangt ausdrÃ¼cklich eine Ersatzbepflanzung. Im Inventarentlassungsentscheid vom 9. Februar 2010 ging der Stadtrat Uster sogar davon aus, dass in der Baubewilligung festgehalten worden sei, die Weisstanne kÃ¶nne "unter Vorbehalt einer Ersatzpflanzung von sechs StrassenbÃ¤umen entlang der I-Strasse" gefÃ¤llt werden. Daraus ergibt sich, dass der Spielraum fÃ¼r die Bauherrschaft nicht derart gross ist, dass ohne jegliche BegrÃ¼ndung davon ausgegangen werden kÃ¶nnte, eine verkehrssichere Zufahrt kÃ¶nnte in jedem Fall ohne grÃ¶ssere ProjektÃ¤nderungen realisiert werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.9 </b>Indem die BaubehÃ¶rde den Entscheid Ã¼ber das Vorliegen der erforderlichen verkehrssicheren Erschliessung aufgeschoben hat, hat sie eine Frage nicht geklÃ¤rt, die von ausschlaggebender Bedeutung ist. Es kann zudem keine Rede davon sein, dass triftige GrÃ¼nde fÃ¼r die nachtrÃ¤gliche Behandlung sprechen. Der Aufschub des Entscheids Ã¼ber die verkehrssichere Erschliessung widerspricht damit dem Grundsatz der Einheit des baurechtlichen Entscheids (vgl. dazu E. 5.3). Der Stadtrat Uster hat die Frage der genÃ¼genden Zufahrt im Rahmen des vorliegenden Baubewilligungsverfahrens zu prÃ¼fen. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise gutzuheissen und die Sache zu neuer Beurteilung im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Stadtrat Uster zurÃ¼ckzuweisen ist. </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss werden die BeschwerdefÃ¼hrenden je zu einem Viertel und die Beschwerdegegnerschaft zur HÃ¤lfte kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). </p> <p class="Urteilstext">Die Kostenverteilung der Vor­in­stanz im Verfahren R3.2009.00255 ist entsprechend anzupassen. Dabei kann jedoch nur jener Teil der Kosten neu verlegt werden, welcher auf die am Beschwerdeverfahren beteiligten BeschwerdefÃ¼hrenden entfiel (Fr. 2'274.-). Da M nicht Beschwerde erhob, ist auf die ihm auferlegten Kosten nicht zurÃ¼ckzukommen. </p> <p class="Urteilstext">ParteientschÃ¤digungen sind keine zuzusprechen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein RÃ¼ckweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erfÃ¼llt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, und die Entscheide des Stadtrats Uster vom 10. November 2009 sowie der Baurekurskommission III vom 15. September 2010 (G.-Nr. R3.2009.00255) werden aufgehoben. </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die Sache wird zu neuer Beurteilung im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Stadtrat Uster zurÃ¼ckgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die Entscheide des Stadtrats Uster vom 9. Februar 2010 sowie der Baurekurskommission III vom 15. September 2010 (G.-Nr. R3.2010.00031) werden bestÃ¤tigt (Inventarentlassung).</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zu einem Viertel und der privaten Beschwerdegegnerschaft zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die auf die Beschwerdeparteien entfallenden Kosten des Rekursverfahrens R3.2009.00255 werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zu einem Viertel unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte und der privaten Beschwerdegegnerschaft zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>