Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 10. September 2019 (400 19 142) ____________________________________________________________________ Zivilprozessrecht Zeitlicher Kündigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR und Zulässigkeit einer Korrekturkündigung; Erstreckung des Mietverhältnisses nach Art. 272 Abs. 1 und 2 OR Besetzung Präsident Roland Hofmann, Richter Dieter Freiburghaus (Ref.), Richterin Barbara Jermann Richterich, Gerichtsschreiber Giuseppe Di Marco Parteien A.____, vertreten durch Advokat Andreas Béguin, Picassoplatz 8, Postfach 330, 4010 Basel, Kläger und Berufungskläger gegen B.____, vertreten durch Advokat Alexander Heinzelmann, Wasserturmplatz 3, Postfach 349, 4410 Liestal, Beklagte und Berufungsbeklagte C.____, vertreten durch Advokat Alexander Heinzelmann, Wasserturmplatz 3, Postfach 349, 4410 Liestal, Beklagte und Berufungsbeklagte Gegenstand Mietrecht / Anfechtung Kündigung Berufung gegen das Urteil der Präsidentin des Zivilkreisgerichts Basel- Landschaft Ost vom 4. April 2019 Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. B.____ und C.____ als Vermieterinnen und A.____ als Mieter schlossen im Sommer 2016 einen unbefristeten Mietvertrag über eine 3-Zimmerwoh nung im Erdgeschoss am X.____ in Liestal mit Küche, Bad / WC, separatem WC und Zimmer, Keller, Autoabstellplatz sowie Gartenmitbenutzung für einen monatlichen Mietzins von CHF 900.00 netto zuzüglich CHF 200.00 à conto Neben- und Betriebskosten. Es wurde der Mietantritt auf den 1. August 2016 und eine Kündigungsfrist von drei Monaten vereinbart. Am 22. August 2016 unterzeichne- ten die Parteien und die langjährigen Mieter aus de m 1. Obergeschoss, D.____, eine Zusatz- vereinbarung über die Benutzung von Räumlichkeiten und des Gartens der vermieteten Liegen- schaft. B. Mit Schreiben vom 17. Januar 2018 kündigten die Vermie terinnen das Mietverhältnis mit dem Mieter unter Einhaltung der dreimonatigen Kündi gungsfrist per 30. April 2018, ohne das amtliche Kündigungsformular zu verwenden. Am 24. Januar 2018 gelangte der Mieter, vertreten durch Advokat Andreas Béguin, an die Schlichtungsstelle f ür Mietangelegenheiten des Kantons Basel-Landschaft (nachfolgend Schlichtungsstelle). Er b eantragte die Feststellung der Nichtig- keit der ausgesprochenen Kündigung und eventualiter d ie Aufhebung derselben wegen Miss- bräuchlichkeit. Subeventualiter ersuchte er um eine e rstmalige Erstreckung des Mietverhältnis- ses mindestens um zwei Jahre bis zum 30. April 2020. Darüb er hinaus machte der Mieter eine nicht korrekte Ausscheidung der Nebenkosten und damit ve rbunden eine Rückzahlung von CHF 3'600.00 nebst Zins zu 5 % seit Klageinleitung gel tend. Die Schlichtungsstelle eröffnete daraufhin zwei Verfahren, das eine betreffend die Anf echtung der Kündigung (Nr. S 2018 63) und das andere betreffend die Nebenkostenausscheidung und die damit zusammenhängende Forderung des Mieters (Nr. S 2018 64). C. Am 20. Februar 2018 kündigten die Vermieterinnen da s Mietverhältnis mit dem Mieter erneut, diesmal unter Verwendung des amtlichen Kündigu ngsformulars und per 31. Mai 2018. Im Begleitschreiben desselben Tages verwiesen die mittl erweile ebenfalls anwaltlich vertrete- nen Vermieterinnen für die Begründung der Kündigung auf das erste Kündigungsschreiben und die Ausführungen an der kommenden Schlichtungsverhandlung. Mit Schreiben vom 26. Februar 2018 ersuchte Advokat Béguin den Gegenanwalt, Advokat Alexander Heinzelmann, um Begründung der Kündigung und um Mitteilung, ob es sich dabei um eine ordentliche oder eine ausserordentliche Kündigung handle. Am 28. Februar 20 18 antwortete der Gegenanwalt, dass es sich um eine ordentliche Kündigung handeln würde, di e mit dem Schreiben der ersten Kündigung begründet worden sei. D. Auch die erneute Kündigung des Mietverhältnisses vom 20. Februar 2018 focht der Mieter am 16. März 2018 bei der Schlichtungsstelle an, welche u nter der Nr. S 2018 183 ein drittes Verfahren eröffnete. Der Mieter beantragte die Aufh ebung der Kündigung vom 20. Februar 2018 wegen Missbräuchlichkeit und eventualiter eine an gemessene Erstreckung des Mietver- hältnisses, erstmals mindestens um zwei Jahre bis zum 31. Mai 2020. E. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung vom 19. April 20 18, an welcher über alle drei Verfahren verhandelt wurde, waren sich die Parteien e inig, dass die per 30. April 2018 ausge- sprochene erste Kündigung durch die Vermieterinnen nich tig war, wodurch das Schlichtungs- verfahren Nr. S 2018 63 als durch Vergleich erledigt abgeschrieben wurde. Bezüglich der Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht übrigen Streitpunkte kam keine Einigung zustande, wor auf die Schlichtungsstelle dem Mieter je eine Klagebewilligung für die Verfahren Nr. S 2018 64 und Nr. S 2018 183 ausstellte. F. Gestützt auf die Klagebewilligung im Schlichtungsverfahr en Nr. S 2018 183 gelangte der Mieter mit Eingabe vom 1. Juni 2018 an das Zivilkreisge richt Basel-Landschaft Ost und ersuch- te um kostenfällige Aufhebung der aus seiner Sicht missb räuchlich erfolgten Kündigung vom 20. Februar 2018. Im Eventualfall beantragte er, es s ei das Mietverhältnis angemessen zu erstrecken, erstmals mindestens um zwei Jahre bis 31. Mai 2020. Zudem sei ihm die unentgelt- liche Rechtspflege zu bewilligen. G. Auf Aufforderung des angerufenen Gerichts hin reichte d er klagende Mieter am 7. Juni 2018 eine schriftliche Klagebegründung ein, mit welch er er im Wesentlichen vorbrachte, die während des hängigen mietrechtlichen Schlichtungsverfahr ens Nr. S 2018 64 ausgesprochene zweite Kündigung vom 20. Februar 2018 verstosse gegen den zeitlichen Kündigungsschutz nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR. Sie sei daher missbräu chlich und aufzuheben. Er habe das Schlichtungsverfahren Nr. S 2018 64 in guten Treuen ei ngeleitet, da er berechtigte rechtliche Anliegen wahrnehme. Sollte die Kündigung vom 20. Fe bruar 2018 dennoch gültig sein, sei das Mietverhältnis angemessen zu erstrecken, da die Kündigung für ihn und seinen minderjährigen Sohn eine Härte darstelle. H. Am 11. Juli 2018 nahmen die Vermieterinnen zur Klage Stellung. Sie beantragten, die am 20. Februar 2018 per 31. Mai 2018 ausgesprochene Kü ndigung für gültig zu erklären und das Mietverhältnis einmalig und definitiv bis 31. Juli 2019 zu erstrecken, unter Kosten- und Ent- schädigungsfolgen zu Lasten des Klägers. Zur Begründung führten sie insbesondere aus, die angefochtene Kündigung sei aus denselben Gründen wie die erste formungültige Kündigung erfolgt. Es habe sich um eine Korrekturkündigung gehan delt, die nicht in Vergeltungsabsicht erfolgt und deshalb nicht missbräuchlich sei. Sollte denn och die Missbräuchlichkeit bejaht werden, so sei das vom Kläger eingeleitete separate Ve rfahren betreffend Nebenkosten als missbräuchlich zu betrachten, da er dieses nur anhängig gemacht habe, um den Kündigungs- schutz hervorzurufen. Mit einer einmaligen und definitive n Erstreckung des Mietverhältnisses bis 31. Juli 2019 seien sie aber einverstanden. I. Die Parteien wurden daraufhin – zeitgleich mit dem eb enfalls beim Zivilkreisgericht Basel- Landschaft Ost (gestützt auf die Klagebewilligung Nr. S 2018 64) eingeleiteten Verfahren betref- fend die Anfechtung der Nebenkostenabrede – auf den 4 . April 2019 zur Hauptverhandlung vor das erstinstanzliche Gerichtspräsidium geladen. Anlässlich d er Verhandlung wurden unter anderem die Zeugen D.____ sowie E.____ angehört. Zudem wurden die Parteien zu den in den Rechtsschriften angerufenen Tatsachen befragt. Nach gesche iterten Vergleichsbemühungen und den Parteiplädoyers erkannte das Gerichtspräsidium auf Abweisung der Klage und Fest- stellung, dass die Kündigung vom 20. Februar 2018 gül tig sei. Gleichzeitig erstreckte es das Mietverhältnis zwischen den Parteien einmalig bis zum 31. Juli 2019 und kündigte einen sepa- raten Kostenentscheid an. Mit Zuschrift vom 9. April 20 19 verlangte der Kläger die schriftliche Begründung des Urteils. Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht J. Das schriftlich begründete Urteil vom 4. April 2019 wu rde den Parteien samt Kosten- entscheid am 6. Mai 2019 zugestellt. Die Gerichtskosten von CHF 4‘000.00 wurden dem Kläger auferlegt und dieser wurde verpflichtet, den Beklagte n eine Parteientschädigung von CHF 8‘115.10 zu bezahlen. Zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege an den Kläger gingen die Gerichtskosten sowie eine Entschädigung von CHF 2‘807.70 für den unentgeltlichen Rechtsbeistand des Klägers, Advokat Andreas Béguin, zu La sten des Staates, unter Vorbehalt der Nachzahlung der Gerichts- und Anwaltskosten durch d en Kläger gemäss Art. 123 Abs. 1 ZPO. Gegen das Urteil vom 4. April 2019 erhob der Klä ger am 5. Juni 2019 Berufung an das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, mit folgenden Rechtsbegehren: „1. Es sei in Gutheissung der Berufung das angefochtene Urteil aufzuheben und es sei: 1.1 Prinzipaliter die am 20. Februar 2018 per 31. Mai 2018 ausgesprochene Kündigung als missbräuchlich aufzuheben. 1.2 Eventualiter die Sache zur Neubeurteilung der Frage der Missbräuchlichkeit der Kündigung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 2. Subeventualiter sei das Mietverhältnis angemessen zu erstrecken, erstmals mindestens um zwei Jahre bis 31. Mai 2020. 3. Es sei dem Berufungskläger die unentgeltliche Rechtsp flege mit dem Unterzeichnenden als unentgeltlichem Rechtsbeistand zu bewilligen. 4. Unter o/e Kostenfolge.“ K. Mit Verfügung vom 6. Juni 2019 bewilligte das instruierende Präsidium der Abteilung Zivil- recht des Kantonsgerichts dem Kläger (nachfolgend Berufun gskläger) die unentgeltliche Rechtspflege und verzichtete antragsgemäss auf die Erheb ung eines Kostenvorschusses. Am 8. Juli 2019 ersuchten die Beklagten (nachfolgend Ber ufungsbeklagten) mit ihrer Berufungs- antwort um kostenfällige Abweisung der Berufung. L. Das Gerichtspräsidium verfügte daraufhin am 11. Juli 2 019 den Schluss des Schriften- wechsels und kündigte den Entscheid durch die Dreierkamm er des Kantonsgerichts Basel- Landschaft, Abteilung Zivilrecht, aufgrund der Akten an. Anlässlich der Beratung des vorliegen- den Falles sowie des Parallelfalles beider Parteien bezüglich Anfechtung der Nebenkosten- abrede (Dossier Nr. 410 19 141) am 20. August 2019 ko nnten nicht alle zu beurteilenden Rechtsfragen restlos geklärt werden, worauf eine Nachbe ratung durch die Dreierkammer auf den 10. September 2019 anberaumt wurde. M. Mit Eingabe vom 23. August 2019 beantragte der Beru fungskläger, ihm sei eine kurze Frist von einer Woche bis zum 30. August 2019 zur Erstat tung einer Replik auf die Berufungs- antwort der Gegenseite vom 8. Juli 2019 einzuräumen. So llte ihm das Kantonsgericht, Abtei- lung Zivilrecht, formell keine Replikfrist ansetzen, se i davon auszugehen, dass er bis zum 30. August 2019 sein Replikrecht ausüben könne. Mit Ve rfügung vom 26. August 2019 trat das Gerichtspräsidium auf den Antrag des Berufungsklägers zufolge verspäteter Geltendmachung seines Replikrechts nicht ein. Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht N. In den nachstehenden Erwägungen des Kantonsgerichts, Abt eilung Zivilrecht, die zur Abweisung der Berufung geführt haben, werden die Vo rbringen der Parteien insoweit wieder- gegeben, als sie für die Entscheidfindung von rechtserheblicher Bedeutung sind. Erwägungen 1.1 Gegen einen Endentscheid in vermögensrechtlichen Streit igkeiten kann gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO Berufung erhoben werden , wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'00 0.00 beträgt. Der Streitwert wird durch die gestellten Rechtsbegehren bestimmt, wobei Zi nsen und Kosten des laufenden Verfahrens sowie allfällige Eventualbegehren nicht hin zugerechnet werden (Art. 91 Abs. 1 ZPO). Ficht – wie hier – der Mieter die Kündigung e ines unbefristeten Mietverhältnisses an, entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zei tpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sol lte sich die angefochtene Kündigung als ungültig erweisen. Nach der bundesgerichtlichen R echtsprechung ist dabei die dreijährige Sperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR zu berücksicht igen, während welcher der Vermieter nicht kündigen darf. Dieser Sperrfrist ist sodann die vertraglich einzuhaltende Kündigungsfrist dazu zu zählen, welche vorliegend drei Monate beträgt (BGE 137 III 389 E. 1.1, in: Praxis 1/2012 Nr. 6; BGer 4A_189/2011 vom 4. Juli 2011 E. 1. 1, in: mp 2011 S. 315; BRÜLLHARDT /P ÜNTENER , in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., 2016, S. 11 7). Folglich ist der Streitwert mit CHF 42'900.00 zu beziffern (geschuldeter monatlicher Mietzins von CHF 1'100.00 x 36 Monate). Der für die Berufung erforderliche Streitwert von CHF 10'000.00 ist erreicht. 1.2 Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 T agen seit Zustellung des begründe- ten Entscheids bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen (A rt. 311 Abs. 1 ZPO). Das schriftlich begründete Urteil der Präsidentin des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft Ost vom 4. April 2019 wurde dem Berufungskläger am 6. Mai 2019 zugestellt. D ie Rechtsmittelfrist ist durch die Beru- fung vom 5. Juni 2019 gewahrt. Darin erhebt der Beru fungskläger die Rügen der unrichtigen Rechtsanwendung und der unrichtigen Feststellung des Sa chverhalts durch die Vorinstanz im Sinne von Art. 310 ZPO. Nach Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO gelangt das vereinfachte Verfahren zur Anwendung, weshalb die Dreierkammer der Abteilung Zi vilrecht des Kantonsgerichts für die Beurteilung der Berufung zuständig ist (§ 6 Abs. 1 lit. c i. V. m. § 3 Abs. 1 EG ZPO, SGS 221). Dem Berufungskläger ist mit Verfügung vom 6. Juni 2019 die unentgeltliche Rechtspflege bewil- ligt worden und es ist auf die Erhebung eines Kostenvor schusses verzichtet worden. Da auch die übrigen Formalien für das Rechtsmittel der Beruf ung eingehalten sind, ist auf dieses einzu- treten. Gestützt auf Art. 316 Abs. 1 ZPO entscheidet di e Rechtsmittelinstanz auf Grundlage der vorliegenden Akten. 2.1 Nach Art. 317 Abs. 1 ZPO können im Berufungsverfahren neue Tatsachen und Beweis- mittel nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne Ver zug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz v orgebracht werden konnten (lit. b). Diese Einschränkung gilt unabhängig davon, ob das Verfah ren der Verhandlungs- oder beschränkten bzw. sozialen Untersuchungsmaxime unterliegt. Im Geltungsbereich der ZPO Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht sind alle massgeblichen Tatsachen und Beweismittel vor erst er Instanz vorzubringen. Das Berufungsverfahren dient nicht dazu, das erstinstanzliche Verfahren zu vervollständigen, sondern es geht im Rechtsmittelverfahren darum, den erstinstanzlichen Entscheid aufgrund von konkret erhobenen Rügen zu überprüfen und zu korrigier en (BGer 4A_619/2015 vom 25. Mai 2016 E. 2.2.2; BGE 138 III 625 E. 2.2; R EETZ /H ILBER , in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuen- berger, ZPO Komm., 3. Aufl. 2016, Art. 317 N 13 f.) . Unverzüglich bedeutet dabei, dass das Novum zum nächstmöglichen Zeitpunkt – als schriftliche Ei ngabe oder an der Hauptverhand- lung in der Regel mit dem ersten Parteivortrag – in das Berufungsverfahren einzubringen ist. Praxisgemäss wird zwischen echten und unechten neuen Vorbr ingen (sog. Noven) unterschie- den. Echte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die erst nach dem Ende der erstinstanzli- chen Hauptverhandlung entstanden sind. Hingegen stelle n Tatsachen und Beweismittel, die bereits vor der erstinstanzlichen Hauptverhandlung vorha nden waren, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konnten, unechte Noven dar (BGer 5A_330/2013 vom 24. September 2013 E. 2.2; R EETZ /HILBER , in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., 3. Aufl. 2016, Art. 317 N 31 ff. mit weitere n Hinweisen). Im Berufungsverfahren wird in den meisten Fällen ein neues Beweismittel angerufen, u m eine vor der Berufungsinstanz neu vorgebrachte Tatsache zu beweisen. Ein neues Beweismittel kann aber auch zum Beweis einer bereits vor der ersten Instanz behaupteten Tatsache vorg ebracht werden. Nach der bundes- gerichtlichen Rechtsprechung ist ein neues Beweismittel im Berufungsverfahren zuzulassen, wenn die zu beweisende Tatsache ihrerseits ein echtes Novum darstellt. Soll das neue Beweismittel jedoch eine früher behauptete oder nicht behauptete Tatsache beweisen, die bereits im erstinstanzlichen Verfahren rechtserheblich war, so ist zusätzlich zu prüfen, ob dieses Beweismittel mit zumutbarer Sorgfalt nicht berei ts im erstinstanzlichen Verfahren hätte erhoben und vorgebracht werden können (BGer 5A_321/2 016 vom 25. Oktober 2016 E. 3.1; BGer 5A_86/2016 vom 5. September 2016 E. 2.2; BGer 5 A_24/2017 vom 15. Mai 2017 E. 4.3; REETZ /HILBER , in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., 3. Aufl., 2016, Art. 317 N 39). Ob zulä ssige Noven vorgetragen werden, entscheidet die Berufung sinstanz von Amtes wegen (BGE 142 III 48 E. 4.1.2). 2.2 Der Berufungskläger reicht als Beilage 5 zur Berufungsschr ift ein von F.____ ausgestell- tes Arztzeugnis vom 17. Mai 2019 ein, welches bestätigen soll, dass dem Berufungskläger ein Wohnungswechsel nicht zumutbar sei und aus gesundheitlich en Gründen vermieden werden solle. Der Berufungskläger beantragt zudem eine amtliche Erkundigung über seinen Gesund- heitszustand bei F.____. Die Einreichung des Arztzeugnisses im Berufungsverfahren begründet der Berufungskläger damit, dass die Vorinstanz Zweifel am Ausmass seiner gesundheitlichen Beeinträchtigungen geäussert habe, da im vorinstanzlic hen Verfahren kein Arztzeugnis einge- reicht worden sei. Er habe sich daher veranlasst gesehe n, im Berufungsverfahren ein Arzt- zeugnis mit Datum vom 17. Mai 2019 vorzulegen. 2.3 Das Arztzeugnis ist nach der erstinstanzlichen Hauptverhand lung vom 4. April 2019 entstanden und stellt ein echtes Novum dar, welches mit der Berufungsschrift vom 5. Juni 2019 unverzüglich im Sinne von 317 Abs. 1 lit. a ZPO einger eicht worden ist. Mit dem am 17. Mai 2019 ausgestellten Arztzeugnis beabsichtigt der Berufungskl äger, seine gesundheitlichen Beeinträchtigungen zu belegen, auf die er bereits im vorinstanzlichen Verfahren hingewiesen Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht hatte und die nach eigenen Aussagen schon vor der Kündig ung vom 20. Februar 2018 aufgrund eines erlittenen Burnouts bestanden haben s ollen. Die vom Berufungskläger geltend gemachten Gesundheitsbeeinträchtigungen waren im erst instanzlichen Verfahren besonders bei der Frage der Erstreckungsdauer des Mietverhältnisse s ein rechtserhebliches Thema. Der Berufungskläger unterlässt es, in der Berufungsschrift d arzutun, weshalb es ihm nicht möglich oder zumutbar war, seine gesundheitlichen Beeinträchti gungen bereits im vorinstanzlichen Verfahren mit einem Arztzeugnis zu belegen. Damit blei bt eine Voraussetzung für die Zulas- sung des Arztzeugnisses vom 17. Mai 2019 als Novum unbeg ründet, zumal nicht einzusehen ist, weshalb es dem Berufungskläger bei Anwendung der g ebotenen Sorgfalt und trotz seines Gesundheitszustandes nicht möglich oder zumutbar gewesen war, ein Arztzeugnis erhältlich zu machen und im vorinstanzlichen Verfahren einzureichen. Es ist dem Berufungskläger deshalb verwehrt, im Rechtsmittelverfahren nachträglich den Nach weis für die gesundheitlichen Beein- trächtigungen zu erbringen, die bereits vor dem erstin stanzlichen Gerichtsverfahren bestanden haben sollen. Das Versäumnis des Berufungsklägers im vori nstanzlichen Verfahren kann auch nicht mit der beantragten amtlichen Erkundigung bei F. ____ im Berufungsverfahren nachgeholt werden. Dieser Antrag hätte bei Anwendung der zumutbaren Sorgfalt vor der Vorinstanz gestellt werden können bzw. müssen. In Bestätigung der Verfügung vom 11. Juli 2019 des instruieren- den Gerichtspräsidenten der Abteilung Zivilrecht des Kan tonsgerichts, welcher die amtliche Erkundigung vorbehältlich einer anderslautenden Beurtei lung durch die Dreierkammer abge- wiesen hatte, ist auch dieser Beweisantrag des Berufungsklägers aus dem Recht zu weisen. 2.4 Die Berufungsbeklagten reichen mit der Berufungsantwort ein Schreiben des G.____ vom 25. Juni 2019 ein, mit welchem sie den Nachweis zu erbr ingen beabsichtigen, dass ein Mietin- teressent bereit wäre, per Mitte 2019 die ganze Mietl iegenschaft zu mieten. Diese Tatsache, welche bei der Prüfung der Erstreckungsdauer des Mietverhältnisses rechtserheblich hätte sein können, behaupteten die Berufungsbeklagten bereits vor der Vorinstanz, ohne jedoch entspre- chende Nachweise zu liefern. Die Berufungsbeklagten äu ssern sich in der Berufungsantwort nicht zur Frage, ob sie die zu behauptende Tatsache bei zumutbarer Sorgfalt nicht bereits vor der Vorinstanz hätten beweisen können. Das im Berufun gsverfahren eingereichte Schreiben des G.____ vom 25. Juni 2019 ist daher aus denselben G ründen wie das von der Gegenseite eingereichte Arztzeugnis vom 17. Mai 2019 (dazu vorste hende Erwägung 2.3) aus dem Recht zu weisen. 3.1 In materieller Hinsicht ist die Frage zu prüfen, ob es sich bei der Kündigung durch die Berufungsbeklagten vom 20. Februar 2018 um eine Korr ektur ihrer am 17. Januar 2018 ausgesprochenen Kündigung handelt. Es ist unbestritten und von der Vorinstanz festgestellt worden, dass die am 17. Januar 2018 ausgesprochene erst e Kündigung durch die Berufungs- beklagten mangels Verwendung des amtlichen Kündigungsfo rmulars nichtig gewesen ist. Laut der Vorinstanz sei ebenfalls unbestritten, dass die zweite, hier streitige Kündigung vom 20. Feb- ruar 2018 die Korrektur der ersten Kündigung bezweckt h abe. Die Berufungsbeklagten hätten den Entschluss zur Kündigung bereits vor Einleitung de s Schlichtungsverfahrens durch den Berufungskläger am 24. Januar 2018 gefällt. Sie hätten mit der zweiten Kündigung den früheren Formfehler korrigieren wollen, indem sie in korrekter Weise den Beendigungsentscheid zum Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht Ausdruck gebracht hätten. Somit sei vorliegend nicht vo n Relevanz, dass der Berufungskläger neben der Kündigung auch die Nebenkostenabrede angefochten habe. 3.2 Gegen diese Betrachtungsweise der Vorinstanz bringt de r Berufungskläger hauptsächlich vor, dass die Kündigung vom 20. Februar 2018 während d es von ihm mit Eingabe vom 24. Ja- nuar 2018 anhängig gemachten Verfahrens bei der Schlic htungsstelle ausgesprochen worden sei. Gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. d OR gelte der zeitlich e Kündigungsschutz, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet habe. D er missbräuchliche Charakter der Kündigung werde während des Verfahrens unwiderlegbar vermutet, selbst wenn der Vermieter die Kündigung gutgläubig und ohne Vergeltungsabsicht ausgesprochen habe. Die Auffassung der Vorinstanz, wonach die Wiederholung der vormals ni chtigen Kündigung des Mietverhältnis- ses während des vom Mieter in Kenntnis der Kündigungs absicht des Vermieters eingeleiteten Schlichtungsverfahrens möglich sei und der Mieter sich dan n nicht auf den zeitlichen Kündi- gungsschutz berufen könne, verletze Art. 271a Abs. 1 li t. d OR. Ferner habe es sich bei der zweiten Kündigung nicht bloss um eine Wiederholung der ersten Kündigung gehandelt, wie den erst vor Gericht geltend gemachten weiteren Kündigungsg ründen entnommen werden könne. Mit diesen weiteren Gründen habe sich die Vorinstanz nicht auseinandergesetzt. Die Kündigung sei deshalb aufzuheben. 3.3 Die Berufungsbeklagten entgegnen, der Berufungskläger sei bezüglich der Nebenkosten- abrede nur deshalb an die Schlichtungsbehörde gelangt , um sich den zeitlichen Kündigungs- schutz gemäss Art. 271a OR zu verschaffen. Dieses Verhalten se i rechtsmissbräuchlich. Die Vorinstanz habe in Einklang mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Recht festgestellt, dass die zweite Kündigung der Berufungsbeklagten vom 20. Februar 2018 nichts anderes als eine Korrektur der ersten formungültigen Kündigung vom 17. Januar 2018 bezweckt habe und deshalb nicht missbräuchlich erfolgt sei. Die Berufungs beklagten hätten die Kündigung sehr wohl begründet, wobei auf das erste Kündigungsschreiben vom 17. Januar 2018 und das Begleitschreiben zur zweiten Kündigung vom 20. Februa r 2018 verwiesen worden sei. Anläss- lich der Schlichtungsverhandlung und vor der Vorinstanz sei en die Kündigungsgründe ausgeführt worden. Der Berufungskläger lege nicht dar, welche zusätzlichen Kündigungsgründe die Berufungsbeklagten geltend gemacht hätten. Der En tscheid der Vorinstanz sei daher zu bestätigen. 3.4 Art. 271a OR führt in einer nicht abschliessenden Aufzäh lung treuwidrige Kündigungs- motive des Vermieters auf, bei deren Vorliegen die Missbräuchlichkeit der Kündigung durch den Vermieter gesetzlich vermutet wird. Dies ist beispielswei se der Fall, wenn die Kündigung während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichts- verfahrens ausgesprochen wird, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingelei- tet hat (Art. 271a Abs. 1 lit. d OR). Der Berufungsklä ger stützt sich auf diese Gesetzes- bestimmung und macht den in Art. 271a Abs. 1 lit. d OR festgehaltenen zeitlichen Kündigungs- schutz für sich geltend. Er weist hierzu auf den Bundesgeri chtsentscheid 131 III 33 hin. Das Bundesgericht hielt darin fest, dass eine Vermieterkündi gung, die während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Ger ichtsverfahrens ausgesprochen wird, unabhängig davon anfechtbar ist, ob die Kündigu ng tatsächlich missbräuchlich ist (BGE 131 III 33 E. 1-3). Dieser Bundesgerichtsentscheid ist m it dem vorliegenden Fall jedoch nicht Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht vergleichbar, da – anders als hier – kein Formmangel i n Bezug auf die Wohnungskündigung zur Diskussion stand. Der vorliegend zu beurteilende Fall i st vielmehr mit dem – bereits von der Vorinstanz angeführten – Entscheid des Bundesgerichts 4 A_432/2008 vom 17. Februar 2009 vergleichbar. In diesem Entscheid war die ursprüngliche Vermieterkündigung zwar auf dem amtlich genehmigten Formular ausgesprochen, jedoch den Mieterehegatten nicht separat zugestellt worden. Nach Anfechtung dieser formungülti gen Kündigung vor der Schlichtungs- behörde reichten die Mieterehegatten ein Mietzinshera bsetzungsbegehren bei derselben Behörde ein. Während der laufenden Schlichtungsverfahr en kündigte die Vermieterin erneut, diesmal formell korrekt mit separater Zustellung des amt lichen Kündigungsformulars an beide Mieterehegatten. Das Bundesgericht schützte die Entsche ide der Vorinstanzen, welche den Mietern die Berufung auf den zeitlichen Kündigungsschut z nach Art. 271a Abs. 1 lit. d OR versagt hatten. Zur Begründung führte das Bundesgericht aus, die zweite Vermieterkündigung habe unstreitig die Behebung des Formmangels der erste n Kündigung bezweckt. Gestützt darauf hätten die Vorinstanzen zu Recht festgestellt, d ass die in Art. 271a Abs. 1 lit. d OR vor- gesehene gesetzliche Vermutung der Missbräuchlichkeit ein er während der Schutzfrist ausge- sprochenen Kündigung dahinfalle. Die zweite Kündigung habe nicht einem Rachewunsch der Vermieterin entsprochen, sondern diese habe damit ein en früher begangenen Formfehler korrigieren wollen. Der Kündigungswunsch der Vermieter in sei vor Einleitung des ersten Schlichtungsverfahrens durch die Mieterehegatten gefällt worden. Für die Mieter habe keine Gefahr bestanden, nicht all ihre begründeten Ansprüche geltend machen zu können, weil die diesbezüglichen Anträge Gegenstand eines separaten Schli chtungsverfahrens gewesen seien (BGer 4A_432/2008 vom 17. Februar 2009 E. 2.2, in: mp 2010 S. 52). Diese bundesgerichtliche Rechtsprechung stützte sich auf zuvor gefällte Urteile de s Bundesgerichts und entspricht zudem einer in der Lehre vertretenen Auffassung (BGer 4C.432/2006 vom 8. Mai 2007 E. 4.4 f.; BGer 4C.252/2002 vom 8. November 2002 E. 3.1; T HANEI , in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., 2016, N 29.3.2.5.2 S. 803; SVIT-Komm./F UTTERLIEB , 4. Aufl., 2018, Art. 271a N 35 f.; ZK-H IGI , 4. Aufl., 1996, Art. 271a N 262). 3.5 Der hier zu beurteilende Fall ist in rechtlicher Hinsi cht mit dem oben zitierten Bundesge- richtsurteil 4A_432/2008 vom 17. Februar 2009 nahezu i dentisch. Der Zeuge E.____, welcher nach eigenen Aussagen den Berufungskläger im Zeitpunkt d er Wohnungskündigung betreute, bestätigte anlässlich der Befragung vom 4. April 2019 vo r dem Zivilkreisgericht Basel- Landschaft Ost, dass am 15. Januar 2018 ein Gespräch zw ischen den Parteien stattgefunden hatte, bei welchem dem Berufungskläger die Beendigung des Mietverhältnisses angekündigt wurde. Laut E.____ wurde die Kündigung mit wiederho lten Verletzungen des Mietvertrags respektive der Zusatzvereinbarung betreffend die Hausor dnung begründet. Auf dieses Gespräch vom 15. Januar 2018 wird in der schriftlichen K ündigung des Mietverhältnisses vom 17. Januar 2018 hingewiesen. Im Kündigungsschreiben ist zusätzlich festgehalten, ein Haupt- grund für die Kündigung stellte die Tatsache dar, d ass zufolge des Verhaltens des Berufungs- klägers die langjährige Mieterfamilie D.____ ein neu es Zuhause gesucht hatte und per Ende März 2018 ausziehen werde. Als weiterer Kündigungsgrund wird angeführt, dass es für die Berufungsbeklagten nicht vorstellbar war, mit ihm als M ieter die Wohnung im ersten Stock wieder vermieten zu können, ohne sich erneut mit den gleichen Schwierigkeiten, die zum Auszug der Familie D.____ geführt hatten, konfrontie rt zu sehen. Der Entscheid zur Auflösung Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht des Mietverhältnisses war bei den Berufungsbeklagten som it klarerweise vor Einleitung des Schlichtungsverfahrens durch den Berufungskläger am 24. Januar 2018 gefallen. 3.6 Mittels amtlichen Formulars kündigten die Berufungsbekl agten am 20. Februar 2018 das Mietverhältnis mit dem Berufungskläger erneut. Hinsichtlich der Kündigungsgründe wurde darin auf das Kündigungsschreiben vom 17. Januar 2018 sowie a uf die damals bevorstehende Schlichtungsverhandlung verwiesen. Der Berufungskläger l egt nicht dar, welche weiteren Kündigungsgründe von den Berufungsbeklagten erst vor G ericht geltend gemacht worden seien, die ihm als Kündigungsgrund nicht bekannt waren . Der Berufungskläger bleibt diesen Nachweis schuldig. Die Vorinstanz hat demnach zu Recht erwogen, dass mit der zweiten Kündigung vom 20. Februar 2018 die erste formungültig e Kündigung der Berufungsbeklagten korrigiert werden sollte und nicht in Vergeltungsabsicht erfolgt war. Darüber hinaus besteht bzw. bestand für den Berufungskläger nie die Gefahr, seine a us dem Mietverhältnis hervorgehenden Ansprüche nicht mehr geltend machen zu können. Seine m ietrechtlichen Ansprüche werden durch die zweite Kündigung vom 20. Februar 2018 in kein er Weise beeinträchtigt. Diesbe- züglich kann auf das kantonsgerichtliche Parallelverfahren Nr. 410 19 141 im Zusammenhang mit der Anfechtung der Nebenkostenabrede und Geltendm achung einer mietrechtlichen Forde- rung durch den Berufungskläger verwiesen werden. 3.7 Gestützt auf diese Sach- und Rechtslage teilt die Dreier kammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts die Schlussfolgerung der Vorinstanz, wonach die zweite Kündigung vom 20. Februar 2018 einzig die Korrektur des Formfehlers der ersten Kündigung bezweckte. Damit steht fest, dass der zeitliche Kündigungsschutz gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. d OR der Gültigkeit der am 20. Februar 2018 wiederholten Kündigung nich t entgegensteht und diese nicht per se missbräuchlich macht. Die Berufung auf diesen Gesetzesar tikel vermag dem Berufungskläger somit keinen zeitlichen Kündigungsschutz von mindestens dre i Jahren zu gewähren. Eine gegenteilige Rechtsauffassung würde dazu führen, dass eine Mietpartei nach einer form- ungültigen Kündigung durch das Einleiten eines Schlicht ungsverfahrens den Kündigungs- anspruch der Vermieterschaft stets vereiteln könnte, was nicht im Sinne des Gesetzes sein kann. Daraus folgt, dass die Missbräuchlichkeit der Kündigu ng der Berufungsbeklagten vom 20. Februar 2018 als Wiederholung der zuvor formungül tig ausgesprochenen Kündigung vom 17. Januar 2018 gestützt auf Art. 271a Abs. 1 lit. d OR nicht gesetzlich vermutet wird. Bei diesem Ergebnis kann die Frage unbeantwortet bleiben, ob der Berufungskläger das am 24. Januar 2018 eingeleitete Schlichtungsverfahren in missbräuchlicher Absicht eingeleitet hatte, so wie es die Berufungsbeklagten behaupten. De r angefochtene Entscheid der Vorinstanz ist in diesem Punkt nicht zu beanstanden und d ie dagegen erhobene Rüge des Berufungsklägers unbegründet. 4.1 Der Berufungskläger moniert des Weiteren, die Vorinstan z habe es versäumt, die mieter- seits geltend gemachte anderweitige Missbräuchlichkeit der Kündigung zu untersuchen. Damit sei ein wesentlicher Teil seiner Klage unbeurteilt g eblieben. Er habe bereits mit Schreiben vom 8. März 2018 sowie anlässlich der Hauptverhandlung den angegebenen Hauptgrund der Kündi- gung bestritten, wonach die langjährigen Mitmieter, die Ehegatten D.____, aufgrund seines Verhaltens ein neues Zuhause gesucht hätten und per Ende März 2018 ausgezogen seien. Den Zeugenaussagen der Ehegatten D.____ könne entnommen werden, dass der Hauptgrund ihres Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht Wegzugs jedenfalls nicht das Verhalten des Berufungskläger s gewesen sei. Die Vorinstanz habe auch den weiter angeführten Kündigungsgrund des pauschal vorgeworfenen sorgfalts- widrigen Verhaltens des Berufungsklägers, der ebenfall s bestritten worden sei, nicht geprüft. Damit sei ein wesentlicher Teil der Klage nicht beur teilt worden, was einen Rückweisungsgrund gemäss Art. 318 Abs. 1 lit. c ZPO darstelle. Die Vorinst anz habe zudem nicht berücksichtigt, dass die Begründung ihrer Kündigung verspätet gewesen se i und inhaltlich richtig sein müsse. Die Kündigung sei deshalb aufzuheben, falls wider Erwa rten keine Rückweisung zur Neubeur- teilung des Falles an die Vorinstanz erfolgen würde. 4.2 Die Berufungsbeklagten wenden demgegenüber ein, die V orinstanz habe sich sehr wohl mit der materiellen Gültigkeit der Kündigung befasst. In Erwägung 14 des angefochtenen Urteils habe sie sich mit den Ausführungen der Parteien befasst und die Aussagen der Parteien und Zeugen anlässlich der Hauptverhandlung gewürdigt. Anlä sslich dieser Hauptverhandlung habe der Berufungskläger nicht bestritten, dass er sich nicht an die Zusatzvereinbarung betreffend die Hausordnung gehalten habe. Im Weiteren hätten a uch die ehemaligen Mieter der Wohnung im 1. Obergeschoss, D.____, in ihrem Kündigungsschreiben vom 13. Dezember 2017 und an der Hauptverhandlung bestätigt, dass das Zusammenleben mit dem Berufungskläger schwierig gewesen sei. Die Vorinstanz sei nach einem breiteren B eweisverfahren zum Schluss gekom- men, dass der Berufungskläger wiederholt zu Klagen Anl ass gegeben habe, weil er regelmäs- sig die Hausordnung verletzt habe. Für eine Rückweisung an die Vorinstanz zur Neubeurteilung der Frage der Missbräuchlichkeit der Kündigung bestehe somit kein Anlass. 4.3 Die Dreierkammer des Kantonsgerichts, Abteilung Zivilrecht , hält die Rüge des Berufungsklägers für berechtigt. In Erwägung 14 des ang efochtenen Urteils nahm die Vorinstanz eine Interessenabwägung im Zusammenhang mit der Dauer der vom Berufungs- kläger eventualiter beantragten Erstreckung des Mietverh ältnisses vor. Die Vorinstanz ging dabei bereits von einer materiell gültigen Kündigung des Mietverhältnisses vom 20. Februar 2018 aus, wie sich aus Erwägung 7 des angefochtenen Urt eils ergibt. Sie prüfte das Verhalten des Berufungsklägers, welches als Kündigungsgrund angef ührt wird, einzig im Rahmen der Erstreckung des Mietverhältnisses. Mit der Missbräuchlichkeit der Kündigung vom 20. Februar 2018 im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR setzte sich die Vo rinstanz nicht auseinander. Insbeson- dere äusserte sie sich nicht zur Frage, ob die im Schreib en der Berufungsbeklagten vom 17. Januar 2018 genannten Kündigungsgründe tatsächlich zutrafen. Die unterlassene Prüfung durch die Vorinstanz stellt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs des Berufungsklägers im Sinne von Art. 53 Abs. 1 ZPO dar. Der Gehörsanspruch umfasst den Anspruch, dass das Gericht die wesentlichen Parteivorbringen sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheid- findung berücksichtigt (BGE 112 Ia 107 E. 2b; BGE 129 I 232 E. 3.2; KGE BL 400 15 71 vom 23. Juni 2015 E. 2; SUTTER -SOMM /C HEVALIER , in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., 3. Aufl. 2016, Art. 53 N 26). Die Verweigeru ng des rechtlichen Gehörs ist ein schwerer Mangel und führt aufgrund der formellen Natur des Gehörsanspruches grundsätzlich zur Aufhe- bung des angefochtenen Entscheides. Dies gilt unabhängig davon, ob die fraglichen verfahrensrechtlichen Mängel einen Einfluss auf das Ergebn is haben. Praxisgemäss kann aber eine nicht besonders schwerwiegende Gehörsverletzung im Rechtsmittelverfahren „geheilt" werden, wenn das rechtliche Gehör nachträglich gewähr t wird, die Rechtsmittelinstanz über Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht freie Kognition in Rechts- und Sachverhaltsfragen ver fügt und dem Betroffenen die gleichen Mitwirkungsrechte wie vor erster Instanz zustehen (BGE 12 6 I 68 E. 2; BGE 133 I 201 E. 2.2; KGE BL 400 15 71 vom 23. Juni 2015 E. 2; KGE 400 12 146 vom 7. August 2012). Selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen Gehör s ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung von einer Rückweisung der Sache an die Vo rinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf un d damit zu unnötigen Verzöge- rungen führen würde, die mit dem (der Anhörung glei chgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 142 II 218 E. 2.8.1; BGE 137 I 195 E. 2.3.2 und E. 2.7; KG E BL 400 18 139 vom 21. August 2018 E. 3.4.1; KGE BL 410 17 317 vom 21. November 2017 E. 4.2; BSK ZPO-K ARLEN /H ÄNNI , 3. Aufl., 2017, Art. 29 BV N 32a). Eine Heilung ist allerdings von vornherein ausgeschlossen, wenn es sich um eine besonders schwerwiegende Verletzung der Parteirechte handelt (BGE 126 I 68 E. 2; BGE 126 V 130 E. 2b; KGE BL 400 15 71 vom 23. Juni 2015 E. 2). 4.4 Die Dreierkammer des Kantonsgerichts, Abteilung Zivilrech t, hält die unterlassene Prüfung der materiellen Gültigkeit der Kündigung dur ch die Vorinstanz nicht für einen beson- ders schwerwiegenden Mangel, welcher einer Heilung der Gehörsverletzung im Sinne der vorgenannten Rechtsprechung nicht zugänglich ist. Denn d ie Vorinstanz äusserte sich bei der Prüfung der Erstreckungsdauer des Mietverhältnisses ausführ lich auch zum Verhalten des Berufungsklägers nach seinem Einzug in die betreffende Mietwohnung. Dabei liess sie durch- blicken, dass sie die Kündigung vom 20. Februar 2018 für materiell gültig hielt. Von einer Rückweisung des Falles an die Vorinstanz ist vorliegend abzu sehen, da einerseits die Rechts- mittelinstanz im Berufungsverfahren über eine freie K ognition in Rechts- und Sachverhalts- fragen verfügt (Art. 310 ZPO; BSK ZPO-S PÜHLER , 3. Aufl., 2017, Art. 310 N 1) und die Mit- wirkungsrechte des Berufungsklägers im Rechtsmittelverfahren im Vergleich zum vorinstanzli- chen Verfahren nicht eingeschränkt sind. Andererseits ist der Fall hinsichtlich der Prüfung der geltend gemachten Missbräuchlichkeit der Kündigung spruchreif, so dass eine Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu einer unnöt igen Verzögerung des Verfahrens führen würde, die nicht im Interesse der Parteien an einer beförderlichen Beurteilung der Sache sein kann. Dies insbesondere deshalb, weil die Vorinst anz in Erwägung 14 des angefochtenen Urteils – wie erwähnt – scheinbar von einer materiell g ültigen Kündigung vom 20. Februar 2018 ausgegangen ist. In einem solchen Fall ist der verkürzte I nstanzenzug für den Berufungskläger hinzunehmen, wenn das Kantonsgericht, Abteilung Zivilre cht, auf eine Rückweisung an die Vorinstanz verzichtet und in der Sache selbst entscheidet . Nachfolgend ist deshalb die geltend gemachte Missbräuchlichkeit der Kündigung im Sinne einer Heilung des rechtlichen Gehörs des Berufungsklägers zu überprüfen. 5.1 Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgründe voraus. Aufgrund der Vertragsfreiheit sind die Mietvertragsparteien grundsätzlich frei, das unbe- fristete Mietverhältnis unter Einhaltung der vertraglich en oder gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen. Bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräum en sieht das Gesetz jedoch Schran- ken vor. Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. A llgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien ta ngiert, die in einem krassen Missverhält- nis zueinander stehen. Eine Kündigung gilt auch als tr euwidrig, wenn die angegebene Begrün- dung offensichtlich bloss vorgeschoben ist. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses relevant (KGE BL 400 18 155 vom 21. Au gust 2018 E. 3.2; BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGE 135 III 112 E. 4.1; BGer 4A_126/2012 vom 3. August 2012 E. 1, in: mp 2013 S. 32; THANEI , in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., 2016, N 29.1 .1 S. 772 und N 29.2.4 S. 780; BSK OR I-WEBER , 6. Aufl., 2015, Art. 271/271a N 3 ff.). Das geltende Recht lässt im Prinzip das Nachschieben von Kündigungsgründen im Prozess zu, was aber bei ordentlichen Kündigungen, die bereits mit einer Begründung versehen sind, nicht g ilt. Bei begründeten ordentlichen Kündi- gungen sind neue Gründe im Anfechtungsverfahren nur no ch zu hören, soweit sie die gegebe- ne Begründung verdeutlichen und erhärten (BGer 4C.61/ 2005 vom 27. Mai 2005 E. 4.3.2; KUKO OR-B LUMER , 1. Aufl., 2014, Art. 271/271a N 16; BSK OR I-W EBER , 6. Aufl., 2015, Art. 271/271a N 33 mit Hinweisen). 5.2 Der Berufungskläger erachtet die Kündigung für treuwi drig, weil er den Wegzug der lang- jährigen Mieterehegatten D.____ aufgrund seines Verha ltens als Hauptgrund der Kündigung bestreitet. Zudem ist er der Ansicht, die Berufungsbeklag ten hätten ihm pauschal ein sorgfalts- widriges Verhalten vorgeworfen, weshalb dieser Kündig ungsgrund mangels konkreter Darlegung des Fehlverhaltens unbeachtlich und im Übrigen auch nicht zutreffend sei. Die erst im Verfahren vorgebrachten weiteren Kündigungsgründe seien verspätet erfolgt. Der Berufungskläger übersieht dabei, dass im Kündigungsschrei ben der Berufungsbeklagten vom 17. Januar 2018 der Wegzug der Ehegatten D.____ nicht als einziger Hauptgrund für die Kün- digung erwähnt ist. Als weiterer (Haupt-)Grund wird angeführt, dass sich die Vermieterinnen nicht vorstellen konnten, mit dem Berufungskläger als Mieter die Wohnung im ersten Stock wie- der vermieten zu können, ohne sich erneut mit den glei chen Schwierigkeiten, die zum Auszug der Familie D.____ geführt hatten, konfrontiert zu sehen. Damit sprachen sie klar das Verhalten des Berufungsklägers an. Zwar ist im Kündigungsschreiben d as Fehlverhalten des Berufungs- klägers nicht näher umschrieben und es liegt kein Prot okoll über das Gespräch der Parteien vom 15. Januar 2018 vor. Die ehemaligen Mieterehegatt en D.____ bestätigten jedoch anläss- lich der Hauptverhandlung, dass die Zusatzvereinbarung vom 22. August 2016 aufgrund der Schwierigkeiten, die nach dem Einzug des Berufungskläge rs entstanden waren, erforderlich war. Ebenfalls bestätigten sie, dass sich der Berufungsklä ger nicht immer an die Zusatz- vereinbarung hielt, was sich auch aus dem Kündigungsschre iben der Ehegatten D.____ vom 13. Dezember 2017 ergibt. Beispielsweise funktionierte die gemeinsame Gartenarbeit nicht und die Ordnung im Keller, in der Werkstatt, im Carport sowie im Schöpfli wurde nicht vereinba- rungsgemäss eingehalten. Weil sich das Zusammenleben mit dem Berufungskläger schwierig gestaltet hatte, suchten die Ehegatten D.____ vor Kündigung ihrer Mietwohnung wiederholt das Gespräch mit den Berufungsbeklagten, wie sich beispielswei se der E-Mail von D.____ vom 17. September 2017 (Klageantwortbeilage 8) entnehme n lässt. Es kann damit festgehalten werden, dass sich der Berufungskläger regelmässig nicht a n die vereinbarte Hausordnung hielt und mit seinem Verhalten mehrmals zu Klagen Anlass g ab. Anlässlich der Hauptverhandlung bestritt der Berufungskläger nicht, die Zusatzvereinbaru ng betreffend die Hausordnung vom 22. August 2016 nicht eingehalten zu haben. Es darf da her davon ausgegangen werden, dass Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht dem Berufungskläger im Zeitpunkt der Kündigung auch be kannt war, welches Fehlverhalten ihm zur Last gelegt wurde und zur ordentlichen Kündigu ng des Mietverhältnisses führte. Die von den Berufungsbeklagten im Verfahren vorgebrachten B eispiele erklären und verdeutlichen das Fehlverhalten des Berufungsklägers, weshalb seine B ehauptung, es seien erst im Verfahren und damit verspätet weitere Kündigungsgründ e genannt worden, nicht richtig ist. Es trifft auch nicht zu, dass dem Berufungskläger lediglich in pauschaler Weise ein sorgfalts- widriges Verhalten vorgeworfen und nicht konkretisiert w urde. Mit der Kündigung des Miet- verhältnisses verfolgten die Berufungsbeklagten schützenswe rte Interessen, nämlich die Entschärfung des schwierigen Zusammenlebens mit dem Ber ufungskläger in der vermieteten Liegenschaft. Die Kündigung kann weder als rein schikan ös bezeichnet werden, noch sind die angegebenen Kündigungsgründe offensichtlich bloss vorgesch oben oder inhaltlich unzutref- fend, selbst wenn die Mieterehegatten D.____ primär n icht aufgrund des Verhaltens des Berufungsklägers aus der Wohnung im 1. Obergeschoss ausgezo gen sind und das schwierige Verhältnis mit dem Berufungskläger in ihrem Kündigungsschreiben vom 13. Dezember 2017 als einen von mehreren Kündigungsgründen erwähnen. Eine treuwidrige Absicht der Berufungs- beklagten ist nicht dargetan, weshalb die Kündigung vom 20. Februar 2018 nicht missbräuch- lich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR erfolgte. Sie ist somit materiell gültig und wirksam. 6.1 Mit Dispositivziffer 2 des angefochtenen Urteils erstreckte d ie Vorinstanz das Mietverhält- nis zwischen den Parteien einmalig bis zum 31. Juli 2019. Sie begründete die Erstreckung zusammenfassend damit, es habe sich vorliegend um ein kurze s Mietverhältnis gehandelt. Der Berufungskläger lebe mit seinem 13-jährigen Sohn in de r fraglichen Wohnung. Der Berufungs- kläger scheine zwar gesundheitlich angeschlagen zu sein, jedoch unterlasse er es substantiiert darzulegen, inwiefern ihn sein Gesundheitszustand dara n hindere, eine neue Wohnung zu suchen. Gemäss Statistik des Kantons Baselland habe die Lee rwohnungsziffer im Jahr 2018 0,8 % betragen und sich im Vergleich zu den letzten Jah ren stetig erhöht, weshalb nicht von einer Wohnungsnot gesprochen werden könne. Insbesonder e in der Gemeinde Liestal liessen sich am meisten leere 3-Zimmerwohnungen im Vergleich zu anderen Wohnungen vorfinden. Der Berufungskläger habe keine Suchbemühungen eingere icht. Obwohl sein gesundheitlicher Zustand erschwerend sei, entbinde ihn dieser nicht davon, Suchbemühungen zu tätigen bzw. von Dritten für ihn zu veranlassen. Das Verhalten des Be rufungsklägers habe mehrmals zu Klagen Anlass gegeben, da er sich nicht immer an die H ausordnung gehalten habe. Schliess- lich habe der Berufungskläger nicht dargelegt, inwiefe rn eine Erstreckung bzw. der Aufschub des Umzugs die Folgen der Kündigung mildern würde, z umal nicht absehbar gewesen sei, wann sich sein gesundheitlicher Zustand bessern würde. 6.2 Der Berufungskläger rügt, bei der Prüfung der Erstreckung des Mietverhältnisses habe die Vorinstanz seinen gesundheitlichen Beeinträchtigungen z u wenig Rechnung getragen. Das eingereichte Arztzeugnis vom 17. Mai 2019 bestätige, das s für ihn ein Wohnungswechsel nicht zumutbar sei und aus gesundheitlichen Gründen vermieden werden solle. Dieser Zustand habe schon vor der Kündigung vom 20. Februar 2018 aufgrund eines erlittenen Burnouts bestanden und er habe sich mit der Kündigung verschlechtert. Der Ze uge, Herr D.____, habe das Burnout bestätigt. Da ihm aus gesundheitlichen Gründen ein Umzu g nicht zugemutet werden könne, habe er keine Suchbemühungen eingereicht. Aus diesem G rund sei auch der Auffassung der Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht Vorinstanz nicht zu folgen, wonach er Hilfe von Dritten für die Wohnungssuche in Anspruch nehmen sollte. Die Vorinstanz habe eine Wohnungsnot e rst bei einem Leerwohnungsbestand von 0,5 % angenommen, was unzutreffend sei. Nach allge meiner Auffassung sei jedoch eine Wohnungsnot bei einem Leerwohnungsbestand von unter 1,5 % anzunehmen. Im Kanton Baselland habe der Leerwohnungsbestand im Februar 201 8 deutlich unter 1 % gelegen und dies sei auch heute noch so. Aus diesen Gründen habe d er Berufungskläger bis anhin keine Dritthilfe für die Wohnungssuche in Anspruch nehmen kön nen. Dies könne er auch auf abseh- bare Zeit nicht, was bei Beurteilung der Interessen im Rahmen der Erstreckung zu berücksich- tigen sei. Das von der Vorinstanz im Rahmen der Interesse nabwägung angenommene Fehl- verhalten treffe nicht zu. Zudem sei die Dauer des Mi etverhältnisses in Anbetracht der genann- ten besonderen Situation beim Berufungskläger von unt ergeordneter Bedeutung. Laut Auskunft des behandelnden Arztes bestehe Aussicht darauf, dass sich die Situation des Berufungsklä- gers bis ca. in einem Jahr deutlich verbessern werde. In Berücksichtigung aller Umstände, inklusive der schulischen Situation des Sohnes des Berufungsklä gers, welche die Wohnungs- suche auf Liestal bzw. die nähere Umgebung beschränke, erscheine eine Erstreckung bis Ende Mai 2020 den Verhältnissen angemessen. Da derzeit keine sichere Prognose gestellt werden könne, sei praxisgemäss eine Ersterstreckung zu gewähren. Die Berufungsbeklagten bestreiten das Vorliegen von Erstreckungsgründen und verweisen auf den vorinstanzlichen Entscheid. 6.3 Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckun g des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn ode r seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Für die Interessen- abwägung sind gemäss Art. 272 Abs. 2 OR unter anderem die Dauer des Mietverhältnisses, die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältniss e der Parteien und deren Verhalten sowie die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn - und Geschäftsräume massgebend. Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier Ja hre erstreckt werden, wobei im Rahmen dieser Höchstdauer eine oder zwei Erstreckungen g ewährt werden können (Art. 272b Abs. 1 OR). Der Richter entscheidet frei nach Recht und Billigkeit, ob und gegebenenfalls wie lange das Mietverhältnis zu erstrecken ist und ob eine erst malige oder eine letztmalige Erstreckung gewährt wird. Er muss eine Abwägung der vorl iegenden Interessen vornehmen und den Zweck der Verlängerung berücksichtigen, der dar in besteht, dem Mieter Zeit zum Finden von Ersatzräumlichkeiten zu geben. Der Erstreckungsan spruch beurteilt sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt des Entscheids. Entsprechend d em Zweck der Erstreckung ist die Prognose entscheidend, wieviel Zeit der Mieter voraussi chtlich benötigt, um einen Ersatz zu finden. Eine einmalige Erstreckung ist angezeigt, wenn im Zeitpunkt des Entscheids klar ist, auf welchen Zeitpunkt hin der Mieter eine Ersatzlösung finde n wird oder wenn dem Vermieter eine weitere Erstreckung nicht mehr zugemutet werden kann. Der Richter hat alle Merkmale des Einzelfalles zu berücksichtigen (BGE 136 III 190, E. 6, in Pra 2010 Nr. 112; BGE 135 III 121, E. 2, in Pra 2009 Nr. 88; P ETER HEINRICH , in: Müller-Chen/Huguenin/Girsberger, Handkommen- tar zum Schweizer Privatrecht, 2. Auflage, 2012, Art. 2 72 OR N 2 f. und Art. 272b OR N 1; SPIRIG , in: Mietrecht für die Praxis, 9. Auflage, Zürich 2016, S. 823 ff.). Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht 6.4 Hinsichtlich der persönlichen Verhältnisse des Berufungskläg ers, die bei der Interessen- abwägung nach Art. 272 Abs. 2 OR zu berücksichtigen sind , beruft sich dieser auf eine medizi- nisch ausgewiesene Unmöglichkeit bzw. Unzumutbarkeit eine s Wohnungswechsels, indem er sich unter anderem auf das nachträglich eingereichte Arztze ugnis vom 17. Mai 2019 stützt. Hierzu ist daran zu erinnern, dass das Arztzeugnis verspätet ins Recht gelegt wurde und deshalb im Berufungsverfahren unbeachtlich ist, zumal e s nicht die Verhältnisse zum Zeitpunkt des angefochtenen Entscheids wiedergibt. Dasselbe gilt f ür die vom Berufungskläger beantrag- te amtliche Erkundigung (dazu vorstehende Erwägung 2.3) . Mit der Vorinstanz ist daher festzu- halten, dass der Berufungskläger nicht substantiiert darg elegt hat, inwiefern ihn sein Gesund- heitszustand daran hinderte, eine neue Wohnung zu such en respektive dafür Dritthilfe in Anspruch zu nehmen. Die Bestätigung eines Burnouts durch einen Mitmieter genügt keinesfalls als Beweis für eine Unmöglichkeit bzw. Unzumutbarkeit ei nes Wohnungswechsels respektive der Vornahme von Suchbemühungen. Auch bringt der Ber ufungskläger nicht vor, dass die gekündigte Mietwohnung speziell auf seine gesundheitl ichen Beeinträchtigungen angepasst worden und deshalb ein Wohnungswechsel unmöglich oder unzumutbar sei. 6.5 Der Begriff der Wohnungsnot ist gesetzlich nicht defini ert (HAUSMANN , Swiss Real Estate Journal 2018, S. 22). Die vom Berufungskläger vertreten e Auffassung, wonach eine Wohnungsnot ab einem Leerwohnungsstand von unter 1,5 % vorliegt, wird von den Berufungs- beklagten bestritten. Der Berufungskläger erbringt die sbezüglich auch keinen Nachweis für die von ihm behauptete "herrschende Auffassung". Im Gegente il ist in der Literatur erst bei einem Leerwohnungsbestand von unter 0,5 % von Wohnungsnot die Rede (BSK OR I-WEBER , 6. Aufl., 2015, Art. 272 N 12). Das Bundesamt für Wohnungswesen spricht hingegen bei einer Leer- standsquote unter 1,00 % von Wohnungsnot. Die Vorinstanz analysierte den Wohnungsmarkt im Kanton Baselland anhand der Informationen des Sta tistischen Amts des Kantons Baselland. Dieses stellte fest, dass die Leerwohnungsziffer im Jahr 201 8 0,8 % betrug und sich im Vergleich zu den letzten Vorjahren stetig erhöhte. Derz eit liegt die Leerstandsquote im Kanton Baselland bei 1,1 % Statistik Baselland, Leerwohnungsb estand seit 1999, www.statistik.bl.ch, Nr. 06/2019). Zudem stellte die Vorinstanz fest, dass im Bereich der Drei-Zimmer-Wohnungen, die für den Berufungskläger und seinen Sohn in Frage kommen, im Vergleich zu anderen Wohnungen am meisten leere Wohnungen vorzufinden sind , gerade in der Gemeinde Liestal. Der Berufungskläger setzt sich mit diesen Ausführungen de r Vorinstanz jedoch nicht auseinan- der. Damit ist nicht weiter auf die entsprechende Rüge des Berufungsklägers einzugehen. 6.6 Im Weiteren kann die Behauptung des Berufungsklägers, dass die Dauer des Mietver- hältnisses – entgegen dem Gesetzeswortlaut – vorliegend keine Rolle spielen soll, mangels Substantiierung nicht beurteilt werden. 6.7 In Bezug auf das Fehlverhalten des Berufungsklägers, welc hes zur Auflösung des Miet- verhältnisses geführt hat, kann auf vorstehende Erwägung 5.2 verwiesen werden. Dem Berufungskläger ist zwar zuzustimmen, dass die Mieterehegatten D.____ wohl nicht primär auf- grund seines Verhaltens umgezogen sind. Allerdings ist u nbestritten, dass die Ehegatten D.____ das Zusammenleben mit dem Berufungskläger in d er Mietliegenschaft als schwierig erachteten. In ihrem Kündigungsschreiben vom 13. Dezembe r 2017 führten die Ehegatten D.____ diese Schwierigkeiten mit dem Berufungskläger ebenfalls als Kündigungsgrund auf. Wie Seite 17 http://www.bl.ch/kantonsgericht die Vorinstanz zu Recht festhält, ist entscheidend und be i der Interessenabwägung zu berück- sichtigen, dass der Berufungskläger wiederholt mit seinem Verhalten zu Klagen Anlass gab, indem er sich regelmässig nicht an die vereinbarte Hausordnung hielt. 6.8 Im Ergebnis ist die von der Vorinstanz im Rahmen des Er streckungsanspruches vorgenommene Interessenabwägung nicht zu beanstanden. Auf den ersten Blick erscheint zwar die Gewährung einer einmaligen und definitiven Erstre ckung bis zum 31. Juli 2019 als eher kurz. Allerdings ist darin berücksichtigt, dass die Kündigun g bereits am 20. Februar 2018 per Ende Mai 2018 ausgesprochen wurde. Die Vorinstanz hat mithin eine faktische Erstreckung von über einem Jahr gewährt. Gegen die Einmaligkeit der E rstreckung ist angesichts der Dauer des Mietverhältnisses und der weiteren berücksichtigten Umstän de dieses Einzelfalles nichts einzuwenden. Das angefochtene Urteil der Vorinstanz vom 4. April 2019 ist demzufolge auch in Bezug auf die festgelegte Erstreckungsdauer des beendet en Mietverhältnisses bis zum 31. Juli 2019 zu bestätigen. 7.1 Abschliessend ist über die Verteilung und Liquidation d er Kosten des Berufungs- verfahrens zu befinden. Entsprechend den vorstehenden E rwägungen ist die Berufung insgesamt abzuweisen, weshalb die entstandenen Prozesskost en nach Art. 106 Abs. 1 ZPO vom Berufungskläger zu tragen sind. Der Streitwert der K lage beträgt CHF 42'900.00, so dass die Gerichtsgebühr in Anwendung von § 9 Abs. 1 i. V. m . § 8 Abs. 1 lit. f Ziff. 3 der Verordnung über die Gebühren der Gerichte (SGS 170.31) auf CHF 2‘000.00 festzulegen ist. Der Berufungskläger hat der Gegenseite sodann eine Parteien tschädigung zu bezahlen. Die vom Rechtsvertreter der Berufungsbeklagten, Advokat Alexander Heinzelmann, eingereichte Hono- rarnote vom 12. Juli 2019 entspricht den Bestimmungen der kantonalen Tarifordnung für Anwäl- tinnen und Anwälte (TO, SGS 178.112), weshalb der B erufungskläger zu verpflichten ist, den Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung in Höhe von CHF 5’622.60 (inklusive Spesen von CHF 40.60 und 7,7 % Mehrwertsteuern von CHF 402.00) zu bezahlen. 7.2 Nachdem dem Berufungskläger mit kantonsgerichtlicher Ver fügung vom 6. Juni 2019 die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt worden ist, sind die Gerichtskosten des Berufungs- verfahrens von CHF 2'000.00 vorläufig vom Staat zu übe rnehmen. Darüber hinaus ist dem unentgeltlichen Rechtsbeistand des Berufungsklägers, Adv okat Andreas Béguin, für seine Aufwendungen im Berufungsverfahren eine Entschädigung aus der Gerichtskasse zu entrich- ten. Dieser hat für das Berufungsverfahren keine Honora rnote eingereicht, weshalb die ihm zustehende Entschädigung von der Rechtsmittelinstanz gest ützt auf § 18 Abs. 1 und 2 TO von Amtes wegen nach Ermessen festzusetzen ist. Dem Antrag d es unentgeltlichen Rechts- beistands, ihm Gelegenheit zur Einreichung der Honora rnote zu geben, ist aufgrund der vorge- nannten klaren Gesetzesbestimmung in der Tarifordnung praxisgemäss nicht zu folgen. Die Bemessung richtet sich nach dem zu schätzenden erforderli chen Zeitaufwand für das Berufungsverfahren (§ 2 Abs. 1 TO), wobei gemäss § 2 A bs. 2 TO von einem Honoraransatz von CHF 200.00 pro Stunde auszugehen ist. Unter Zugrun delegung der Eingaben des Berufungsklägers erscheint ein mutmasslicher Stundenaufwan d von 12 Stunden angebracht. Kommen geschätzte Auslagen von CHF 100.00 hinzu, ergibt die Berechnung eine Entschädi- gung für Advokat Andreas Béguin von CHF 2'500.00, wob ei eine Mehrwertsteuerabgabe mangels entsprechendem Antrag nicht geschuldet ist. Der Berufungskläger ist darauf hinzu- Seite 18 http://www.bl.ch/kantonsgericht weisen, dass er nach Art. 123 Abs. 1 ZPO zur Nachzahlung der Gerichtsgebühr von CHF 2'000.00 und der Entschädigung an Advokat Andreas Béguin von CHF 2‘500.00 verpflich- tet ist, sobald er dazu in der Lage ist. Der Anspruch d es Kantons verjährt zehn Jahre nach Abschluss des Verfahrens (Art. 123 Abs. 2 ZPO). Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren von CHF 2‘000.00 wird dem Berufungskläger auferlegt. Der Berufungskläger hat den Berufungsbeklagten eine Par teientschädi- gung von pauschal CHF 5‘622.60 (inkl. Auslagen und inkl. 7,7 % MWST von CHF 402.00) zu bezahlen. 3. Zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtsp flege an den Berufungs- kläger gehen die Entscheidgebühr von CHF 2‘000.00 sowie eine Entschädigung an den Rechtsbeistand des Berufungsklägers, Advokat Andreas Béguin, von pauschal CHF 2‘500.00 zu Lasten des Staates. Der Berufungskläger ist zur Nachzahlung der Entscheidgebühr von CHF 2‘000.00 un d der Entschädigung an Advokat Andreas Béguin von CHF 2‘500.00 verpflichtet, sobald er dazu in der Lage ist. Der Anspruch des Kantons verjährt zehn Jahre nach Abschluss des Verfah rens (Art. 123 ZPO). Präsident Roland Hofmann Gerichtsschreiber Giuseppe Di Marco