<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2023.00064</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224285&amp;W10_KEY=13045528&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2023.00064</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.08.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstückgewinnsteuer [Die Pflichtige macht geltend, wertvermehrende Aufwendungen seien in vollem Umfang beim Verkauf einer Liegenschaft zu berücksichtigen, was sich steuermindernd auf die Grundstückgewinnsteuer auswirken würde.] Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1.1 f.). Novenverbot (E. 1.3). Anrechenbare Aufwendungen im Sinn von Art. 221 StG haben durch substanziierte Sachdarstellungen zu erfolgen (E. 2.2). Wertvermehrende Eigenleistungen sind in analoger Weise anrechenbar wie Aufwendungen durch Leistungen Dritter (E. 2.3). Sämtliche Leistungen Dritter wurden steuermindernd berücksichtigt (E. 3.3). Von der Schwestergesellschaft der Pflichtigen angeblich getätigte Eigenleistungen wurden nicht nachgewiesen (E. 3.4.1). Pauschalisierte Rechnungen der Schwestergesellschaft hat die Vorinstanz zu Recht nicht steuermindernd berücksichtigt (E. 3.4.2). Die Pflichtige tritt den Ausführungen der Vorinstanz nicht substanziiert entgegen, wonach diverse Leistungen Dritter sich mit den Leistungen decken, welche die Pflichtige auch für die Schwestergesellschaft im Sinne einer Eigenleistung behauptet (E. 3.4.3). Die pauschale Ansetzung der Eigenleistungen auf 20% der ausgewiesenen Drittkosten ist nicht zu beanstanden (E. 3.4.4). Es erschliesst sich nicht, inwieweit grundsteuerlich nicht ausgewiesene Anlagekosten den Verkaufspreis beeinflussen sollen (E. 3.6). Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 4). Dispositiv und Rechtsmittelbelehrung. Abweisung der Beschwerde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFWENDUNGEN">AUFWENDUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENLEISTUNGEN">EIGENLEISTUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINN">GRUNDSTÃCKGEWINN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN">WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">II StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 StG</span><br/><span class="gerade">§ 221 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 221 Abs. I lit. a StG</span><br/><span class="gerade">§ 222 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=67387" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2023.00064</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. August 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber KÃ¼rsad Okutan. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, </span><span>vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt E, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die A AG (nachfolgend die Pflichtige) kaufte am 16. Oktober 2012 von ihrem AlleinaktionÃ¤r C das mit einem Mehrfamilienhaus (Hochhaus) Ã¼berbaute, an der D-Strasse 01 in E gelegene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 fÃ¼r Fr. â¦ Am 21. Januar 2015 verkaufte sie das GrundstÃ¼ck gemÃ¤ss Ã¶ffentlich beurkundetem Kaufvertrag fÃ¼r Fr. â¦ an die F AG. Die EigentumsÃ¼bertragung fand am 27. Mai 2015 statt. Im Kaufvertrag mit der F AG verpflichtete sich die Pflichtige zudem, das Kaufobjekt in Zusammenarbeit mit der G AG gemÃ¤ss den von dieser Gesellschaft erstellten PlÃ¤nen umfassend zu sanieren, umzubauen und zu renovieren.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>In einer ersten, vom 16. Oktober 2015 datierenden SteuererklÃ¤rung verfocht die Pflichtige einen GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ und hieraus abgeleitet eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ Dabei behauptete sie neben dem Kaufpreis von Fr. â¦. wertvermehrende Investitionen von Fr. â¦ sowie HandÃ¤nderungsabgaben von Fr. ... beim Kauf und von Fr. â¦ beim Verkauf getÃ¤tigt zu haben. Die wertvermehrenden Aufwendungen belegte die Pflichtige mit einem bereits am 30. Juli 2013 mit der G AG abgeschlossenen "Totalunternehmer-Werkvertag" fÃ¼r Umbau/Sanierung des Mehrfamilienhauses zum Pauschalpreis von Fr. â¦, in welchem der Baubeginn auf den 1. September 2013 und die Fertigstellung auf 12. Dezember 2017 vereinbart war. Weiter stÃ¼tzte sich die Pflichtige auf einen Baubeschrieb und eine vom 16. Oktober 2016 datierende Rechnung der G AG Ã¼ber Fr. â¦, zahlbar nach Baufortschritt. Die Pflichtige kÃ¼ndigte sodann am 16. Juli 2016 an, dass sie nach Beendigung der Bauarbeiten eine ergÃ¤nzte und vervollstÃ¤ndigte SteuererklÃ¤rung einreichen werde.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit Auflage vom 20. Februar 2018 und Mahnung vom 17. April 2018 wurde die Pflichtige vom Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern der Stadt E aufgefordert, die angekÃ¼ndigte <br/> ergÃ¤nzte und vervollstÃ¤ndigte SteuerklÃ¤rung einzureichen, was die Pflichtige am 1. April 2019 tat: Darin behauptete sie neu nur mehr wertvermehrende Aufwendungen von Fr. â¦, HandÃ¤nderungsabgaben beim Ankauf von Fr. â¦ sowie solche beim Verkauf von Fr. ... Neu geltend machte die Pflichtige Aufwendungen als LiegenschaftenhÃ¤ndlerin im Sinn von § 221 Abs. 2 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) von insgesamt Fr. ... So resultierte ein GrundstÃ¼ckgewinn von neu Fr. â¦ oder eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. ...</p> <p class="Sachverhalt2">Mit Entscheid vom 10. Februar 2020 setzte der Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern der Stadt E den GrundstÃ¼ckgewinn auf Fr. â¦ fest. Dabei kÃ¼rzte er die deklarierten wertvermehrenden Aufwendungen auf Fr. â¦ unter Anpassung des iterativ errechneten Steueraufwands.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Im anschliessenden Einspracheverfahren hielt die Pflichtige â mit Ausnahme von einem doppelt geltend gemachten Betrag von Fr. â¦ â an ihrer Deklaration fest. Der Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern der Stadt E kÃ¼rzte zunÃ¤chst die wertvermehrenden Aufwendungen um die unbestrittenermassen doppelt geltend gemachten Fr. â¦ auf neu Fr. ... Zudem liess er beim geltend gemachten Steueraufwand die steuermindernde Anrechnung der direkten Bundessteuer gÃ¤nzlich ausser Acht. BezÃ¼glich der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer liess er zudem nur noch den sichergestellten Depotbetrag von Fr. â¦ zum Abzug zu: Die Pflichtige habe in der Vergangenheit keine direkte Bundessteuer bezahlt und Ã¼ber die Depotleistung hinaus seien Zahlungen an die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zweifelhaft. So schÃ¤tzte der Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern der Stadt E die Pflichtige am 23. August 2021 mit einem steuerbaren GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ und einer reinen GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ ein.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Rekurs vom 23. September 2021 an das Steuerrekursgericht beantragte die Pflichtige erneut die EinschÃ¤tzung gemÃ¤ss Deklaration, eventualiter sei der Verkaufspreis anzupassen. Das Steuerrekursgericht hiess das Rechtsmittel am 14. Juni 2023 teilweise gut und setzte die reine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ auf Fr. â¦ herab. Dabei bestÃ¤tigte das Steuerrekursgericht die wertvermehrenden Aufwendungen mit Fr. â¦, verweigerte die Korrektur des Verkaufspreises und liess jedoch den von der Pflichtigen geltend gemachten Steueraufwand zu (unter rechnerischer Korrektur des bei den wertvermehrenden Aufwendungen doppelt geltend gemachten Betrages von Fr. â¦).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 24. Juni 2023 an das Verwaltungsgericht beantragte die Pflichtige sinngemÃ¤ss, in Aufhebung des angefochtenen Entscheids seien wertvermehrende Aufwendungen und Steueraufwendungen im vollen Umfang gemÃ¤ss ihrer Deklaration zu berÃ¼cksichtigen, eventualiter sei der Verkaufspreis auf Fr. â¦ herabzusetzen, subeventualiter sei die Sache an die Vorinstanz oder die Beschwerdegegnerin "zur BegrÃ¼ndung und zum Neuentscheid" zurÃ¼ckzuweisen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Die Beschwerdegegnerin beantragte am 17. August 2023 die Abweisung des Rechtsmittels, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Das Steuerrekursgericht verzichtete am 26. Juli 2023 auf Vernehmlassung. Mit Replik vom 8. November 2023, Duplik vom 30. Januar 2024 und Triplik vom 15. Februar 2024 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest. Es folgten keine weiteren Eingaben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 StG alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.</span><span> </span><span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist sodann die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Verfahren vor dem Steuerrekursgericht behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden. Neue Beweise dÃ¼rfen insoweit vorgelegt werden, als sie den bereits behaupteten Sachverhalt untermauern. Vom Novenverbot ausgenommen sind zudem echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG; Art. 147 bzw. Art. 151 des Bundesgesetzes Ã¼ber die direkte Bundessteuer [DBG]) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen (BGE 131 II 548).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b><span>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Steuerbarer GrundstÃ¼ckgewinn ist gemÃ¤ss § 219 Abs. 1 StG jener Betrag, um den der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt. WÃ¤hrend sich der ErlÃ¶s aus dem Kaufpreis und allen weiteren Leistungen des Erwerbers zusammensetzt (§ 222 StG), umfassen die Anlagekosten den Erwerbspreis (§ 220 StG) sowie die anrechenbaren Aufwendungen (§ 221 StG). Der ErlÃ¶s ist ein wirtschaftlicher Begriff, der nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten auszulegen ist. Alles, was der Erwerber â in einem wirtschaftlichen Sinn verstanden â an den VerÃ¤usserer persÃ¶nlich oder auf dessen Rechnung an einen Dritten fÃ¼r die GrundstÃ¼cksÃ¼bertragung leistet, bildet den grundsteuerlich massgebenden ErlÃ¶s (Martin Zweifel et al., Schweizerisches GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht, ZÃ¼rich 2021, § 10 N. 79).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Anrechenbare Aufwendungen nach § 221 StG mindern die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer. Daher ist der <i>steuerpflichtige VerÃ¤usserer beweisbelastet</i> und hat kraft seiner Mitwirkungspflicht die zugrundeliegenden Tatsachen hinsichtlich Bestand und Umfang nachzuweisen. Den Nachweis hat er durch <i>substanziierte Sachdarstellung</i> anzutreten. Als substanziiert gilt eine Sachdarstellung, die hinsichtlich Art, Motiv und Rechtsgrund alle Tatsachenbehauptungen enthÃ¤lt, die â ohne weitere Untersuchung, aber unter Vorbehalt der Beweiserhebung â die rechtliche WÃ¼rdigung der geltend gemachten Steuerminderung erlaubt (Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. A., ZÃ¼rich 2021, § 221 N 16). Ist die <i>Substanziierung oder das Beweismittelangebot ungenÃ¼gend</i>, so hat die RechtsmittelbehÃ¶rde nicht von Amtes wegen eine Untersuchung zu fÃ¼hren, um sich die fehlenden Grundlagen zu beschaffen. Auch kann eine unvollstÃ¤ndige Sachdarstellung nicht im Beweisverfahren nachgeholt werden. Kommt die steuerpflichtige Person diesen Anforderungen nicht nach, so haben die Aufwendungen unberÃ¼cksichtigt zu bleiben (Richner et al., a.<span> </span>a.<span> </span>O., § 221 N 18). Die PrÃ¼fung des vorinstanzlichen Entscheids hat dementsprechend in Beachtung dieser Verfahrensregeln zu erfolgen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b><span>Bei Eigenleistungen handelt es sich in erster Linie um Leistungen, die der EigentÃ¼mer mit Eigenarbeit an seinem GrundstÃ¼ck ausfÃ¼hrt. Wenn eine steuerpflichtige Person Arbeiten durch eine von ihr beherrschte Gesellschaft ausfÃ¼hren lÃ¤sst, handelt es sich auch um Eigenleistungen. Wertvermehrende Eigenleistungen sind in gleicher Weise anrechenbar wie Aufwendungen fÃ¼r solche Leistungen Dritter. Eigenleistungen kÃ¶nnen mit jenem Betrag berÃ¼cksichtigt werden, der fÃ¼r die betreffende Arbeit im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr einem Dritten hÃ¤tte bezahlt werden mÃ¼ssen. Massgebend ist dabei der Marktwert der Eigenleistungen (Marktwertprinzip). Dasselbe gilt fÃ¼r Quasieigenleistungen, wenn der GrundstÃ¼ckverÃ¤usserer die Arbeiten durch eine ihm eng verbundene Unternehmung ausfÃ¼hren lÃ¤sst (vgl. zum Ganzen: Richner et al., a.a.O., ZÃ¼rich 2021, § 221 N 62 und 66 ff., auch zum folgenden). </span>Eigen- und (wie vorliegend) Quasieigenleistungen sind durch den EigentÃ¼mer in ErfÃ¼llung einer weitergehenden Substanziierungspflicht nachzuweisen. Dies umfasst detaillierte Angaben Ã¼ber die im Einzelnen geleisteten Arbeiten, den damit verbundenen Aufwand und den verrechneten Stundensatz (vgl. VGr, 27. August 1997, SR.97.0001, E. 2.c).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Pflichtige hat von ihrem damaligen AlleinaktionÃ¤r am 21. Januar 2015 ein GrundstÃ¼ck in E, Ã¼berbaut mit einem sanierungsbedÃ¼rftigen Hochhaus, fÃ¼r Fr. â¦ erworben. Am 21. Januar 2015 verÃ¤usserte sie dieses GrundstÃ¼ck fÃ¼r Fr. â¦ an die (mindestens formal von der Pflichtigen unabhÃ¤ngige) F AG. Im Kaufvertrag verpflichtete sich die Pflichtige, die Liegenschaft umfassend zu sanieren, umzubauen und zu renovieren. Details zu diesen Renovationsarbeiten wurden im Vertrag Ã¼ber den Liegenschaftskauf nicht vereinbart, auch der Werkpreis wurde betragsmÃ¤ssig nicht vereinbart. Die Parteien hielten im GrundstÃ¼ckkaufvertrag lediglich fest, dass die Pflichtige den Umbau in Zusammenarbeit mit der G AG, einer ihrer Schwestergesellschaften, gemÃ¤ss den vorbereiteten PlÃ¤nen und dem Baubeschrieb vornehme. Dabei seien mit dem Kaufpreis auch sÃ¤mtliche Leistungen gemÃ¤ss Baubeschrieb abgegolten.</p> <p class="Urteilstext">In der Folge zogen sich diese Umbau- und Sanierungsarbeiten in die LÃ¤nge. Unklar blieb, was von den geplanten Massnahmen tatsÃ¤chlich umgesetzt wurde. Insbesondere auf eine Dachstockaufstockung mit der Schaffung von zusÃ¤tzlichem Wohnraum wurde verzichtet. </p> <p class="Urteilstext">Die F AG ihrerseits verÃ¤usserte die streitbetroffene Liegenschaft ihrerseits am 16. Juli 2020 fÃ¼r Fr. â¦ an die H AG. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Vor Verwaltungsgericht umstritten sind zunÃ¤chst die gemÃ¤ss § 221 Abs. 1 lit. a i.V.m § 221 Abs. 2 StG abzugsfÃ¤higen Aufwendungen der Pflichtigen. Ev. erachtet die Pflichtige den Verkaufspreis von Fr. â¦ nicht mehr als gerechtfertigt, sollten nicht alle von ihr behaupteten Aufwendungen berÃ¼cksichtigt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Unbestritten ist, dass insoweit, als Rechnungen von Dritten fÃ¼r geleistete Arbeiten an der streitbetroffenen Liegenschaft vorliegen, diese sÃ¤mtliche zu berÃ¼cksichtigen sind und auch berÃ¼cksichtigt wurden. Insgesamt sind unter diesem Titel von der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz Fr. â¦ steuermindernd angerechnet worden. Die Pflichtige lÃ¤sst in der Beschwerdeschrift dementsprechend zutreffend vortragen, dass die Verweigerung von wertvermehrenden Aufwendungen Ã¼ber Fr. â¦ durch die Vorinstanz seitens ihrer Schwestergesellschaft G AG in Rechnung gestellte Bauarbeiten betrifft. </p> <p class="Erwgung2">Damit ist der angefochtene Entscheid zunÃ¤chst bezÃ¼glich der Leistungen Dritter zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>BezÃ¼glich der Eigenleistungen, vorliegend erbracht durch die Schwestergesellschaft der Pflichtigen, die G AG, ist Folgendes auszufÃ¼hren: </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Mit der Vorinstanz â auf deren ErwÃ¤gungen zu verweisen ist (angefochtenes Urteil, S. 22 ff.) â ist festzuhalten, dass die Pflichtige die gesamten baulichen Massnahmen, welche sie an der streitbetroffenen Liegenschaft ausfÃ¼hren sollte, weder im Veranlagungsverfahren noch vor Vorinstanz substanziiert behauptet oder gar nachgewiesen hat. Der Kaufvertrag enthÃ¤lt lediglich den Verweis auf einen separaten Baubeschrieb, der jedoch â soweit er in den Akten liegt â ebenfalls eine detaillierte Beschreibung der geplanten bzw. durchgefÃ¼hrten Arbeiten vermissen lÃ¤sst. Ebenso wenig ist mit Einreichung des Totalunternehmervertrags zwischen der Pflichtigen und der G AG vom 30. Juli 2013 die Substanziierungspflicht erfÃ¼llt, sind doch auch dort die auszufÃ¼hrenden Arbeiten lediglich in allgemeinster Form umschrieben. Welche Leistungen die Pflichtige fÃ¼r den stipulierten pauschalen Werkpreis von Fr. â¦ einkaufte, erschliesst sich damit aus diesem Vertrag und insgesamt aus den dem Gericht vorliegenden Akten nicht. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Im Weiteren steht ausser Frage, dass Leistungen, deren Erbringung nicht nachgewiesen wurde, nicht gewinnmindernd auf die Sanierungsarbeiten angerechnet werden kÃ¶nnen. Dies betrifft insbesondere â aber nicht nur â die Kosten der Aufstockung, welche offensichtlich gar nicht ausgefÃ¼hrt wurde. Der angefochtene Entscheid beziffert diese in Rechnung gestellten aber noch nicht ausgefÃ¼hrten Aufwendungen mit Fr. â¦ (S. 24 angefochtener Entscheid), wozu sich die Pflichtige in ihrer Beschwerde nicht weiter substanziiert Ã¤ussert. Zu Recht hat die Vorinstanz die steuermindernde BerÃ¼cksichtigung der auf diesem Vertrag basierenden pauschalen Rechnung(-en) der Schwestergesellschaft der Pflichtigen im Grundsatz versagt. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b>Entgegen der Darstellung der Pflichtigen in der Beschwerde an das Verwaltungsgericht kann sodann weder ihrem Schreiben vom 15. Juli 2019 noch der Einsprache vom 11. MÃ¤rz 2020 bzw. den entsprechenden Beilagen entnommen werden, welche Leistungen die G AG tatsÃ¤chlich erbracht hat. Die in den Akten liegenden Rechnungen sind zwar etwas detaillierter als der Beschrieb der Sanierung in den bereits angefÃ¼hrten VertrÃ¤gen. Indessen begnÃ¼gen sich auch diese mit pauschalen Aussagen wie "Sanierung der Wohnung, Malerarbeiten ganze Wohnung, neue KÃ¼che und Einbauschrank [â¦]", verbunden mit einem Pauschalbetrag. Dies reicht fÃ¼r eine grundsteuerrechtliche Einordnung der Leistung der Schwestergesellschaft der Pflichtigen in der streitbetroffenen Liegenschaft nicht aus. Insbesondere finden sich â wie bereits die Vorinstanz zu Recht ausfÃ¼hrt â erhebliche Rechnungen von Leistungen Dritter, welche sich mit Leistungen decken, welche die Pflichtige auch fÃ¼r die G AG behauptet. Dies trifft etwa auf Malerarbeiten, Kittfugen oder Fassadensanierung zu (vgl. weitere Details und Beispiele auf S. 24/25 des angefochtenen Entscheids). Auch diesen AusfÃ¼hrungen tritt die Pflichtige in der Beschwerde an das Verwaltungsgericht nicht substanziiert entgegen, sodass weiterhin im Dunkeln bleibt, welche Leistungen tatsÃ¤chlich als (Quasi-)Eigenleistungen die G AG am Objekt erbracht hat und was hiervon grundsteuerlich anzurechnen wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung3">Um als Quasieigenleistung die Aufwendungen der G AG grundsteuerlich angerechnet zu erhalten, hÃ¤tte die Pflichtige diese im Einzelnen nach Aufwand und verwendetem Stundensatz substanziieren mÃ¼ssen (vgl. E. 2.3. vorne in fine). Davon kann mit den eingereichten Akten und Unterlagen keine Rede sein. Auch die vorliegenden Fotos kÃ¶nnen diese Substanziierung hinsichtlich des erbrachten Aufwands und des verwendeten Stundensatzes nicht ersetzen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.4 </b>Dass die G AG gewisse (Quasi-)Eigenleistungen erbracht hat, ist seitens der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz aber nicht bestritten worden. Die Beschwerdegegnerin hat in ihrem Einspracheentscheid diesbezÃ¼glich eine SchÃ¤tzung vorgenommen. Sie hat sich dabei an den ausgewiesenen Drittkosten orientiert und diese unter dem Titel Eigenleistungen um 20 % oder Fr. â¦ erhÃ¶ht. </p> <p class="Erwgung3">Dieses Vorgehen ist bereits vom Steuerrekursgericht (angefochtenes Urteil S. 26) geschÃ¼tzt worden. Auch das Verwaltungsgericht sieht keine MÃ¶glichkeit, den unter diesem Titel gewÃ¤hrten Betrag weiter zu erhÃ¶hen. So fehlt es wie dargelegt auch im Beschwerdeverfahren an einer genÃ¼genden Substanziierung der Quasieigenleistungen nach Art, Aufwand und verrechnetem Stundensatz. Die AusfÃ¼hrungen der Pflichtigen zur marktkonformen Vorsteuerkorrektur fÃ¼r Eigenleistungen im Bereich der Mehrwertsteuer gehen an der Sache vorbei. Ebenso wenig helfen der Pflichtigen allgemeine AusfÃ¼hrungen Ã¼ber die HÃ¶he des erzielbaren GrundstÃ¼ckgewinns und dem Vergleich des erzielten Gewinns mit demjenigen der F AG. Von der Pflichtigen wird auch nicht â wie sie behauptet â "UnmÃ¶gliches" verlangt. Die grundsteuerliche Praxis, wonach Eigenleistungen bzw. Quasieigenleistungen einer erhÃ¶hten Substanziierungspflicht unterliegen, ist allgemein bekannt. Eine entsprechende Dokumentation derartiger Leistungen darf daher auch von der Pflichtigen noch im Rekursverfahren erwartet werden. Das Fehlen entsprechender Unterlagen noch heute lÃ¤sst sich auch nicht mit den zeitlich nach dem Verkauf erfolgten Umbauten erklÃ¤ren und hat auch keinen Zusammenhang mit allfÃ¤lligen strafbaren Handlungen im Zusammenhang mit BuchprÃ¼fungen des kantonalen Steueramts oder Untersuchungen der Staatsanwaltschaft betreffend den Verdacht der Verbuchung von geschÃ¤ftsmÃ¤ssig nicht begrÃ¼ndetem Aufwand. Damit ist die von der Vorinstanz bestÃ¤tigte SchÃ¤tzung der Eigenleistungen der Pflichtigen tatsÃ¤chlich grosszÃ¼gig erfolgt und auch vom Verwaltungsgericht angesichts der eingeschrÃ¤nkten Kognition (vgl. E. 1.3 vorstehend) nicht zu korrigieren.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Im Ãbrigen unbestritten geblieben sind die von der Beschwerdegegnerin im Einspracheentscheid gewÃ¤hrten Ã¼brigen ZuschlÃ¤ge (Gemeinkostenzuschlag, GU-Marge und Zuschlag fÃ¼r anteilige Steuern) sowie die Zahlung I AG Ã¼ber Fr. ... </p> <p class="Erwgung2">Die gesamten Anlagekosten sind mit Fr. â¦ damit zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Der ErlÃ¶s aus dem VerkaufsgeschÃ¤ft umfasst wie dargelegt (E. 2.1 vorstehend) den Kaufpreis unter Einschluss aller weiterer Leistungen des Erwerbers. DiesbezÃ¼glich ist zunÃ¤chst auf den beurkundeten Kaufvertrag zu verweisen, der einen Kaufpreis von Fr. â¦ stipuliert. Den Akten ist weiter zu entnehmen, dass eine nachtrÃ¤gliche Minderung des Kaufpreises seitens der KÃ¤uferin nicht geltend gemacht wurde. Im Gegenteil ist erstellt, dass die KÃ¤uferin mindestens buchhalterisch gar mehr als den vereinbarten Kaufpreis entrichtete und die von ihr behauptete Ãberbezahlung denn auch auf andere offene Positionen zwischen der Pflichtigen und ihr anrechnete. Die Pflichtige ihrerseits begrÃ¼ndet die eventualiter beantragte Reduktion oder "Anpassung" des Verkaufspreises mit tieferen im GrundstÃ¼ckgewinnsteuerverfahren berÃ¼cksichtigten Anlagekosten. Dem Gericht erschliesst sich jedoch nicht, inwieweit grundsteuerlich nicht ausgewiesene Anlagekosten den ErlÃ¶s beeinflussen sollen. TatsÃ¤chlich haben denn auch weder die Pflichtige noch die KÃ¤uferin der Liegenschaft, die F AG, eine entsprechende Anpassung des Kaufpreises zufolge nicht erbrachter Sanierungsleistungen am Objekt je beurkunden lassen oder auf andere Weise ausgeglichen. Wenn aber die Pflichtige nicht mit Minderungsforderungen der KÃ¤uferin der Liegenschaft (eben etwa wegen nicht ausgefÃ¼hrter Sanierungsmassnahmen) konfrontiert wurde, muss es mit dem nach wie vor gÃ¼ltig beurkundeten Kaufpreis sein Bewenden haben.</p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen steht im vorliegenden Verfahren auch nicht zur Diskussion, inwieweit der Kaufpreis, welchen die F AG der Pflichtigen entrichtet hat, grundsteuerlich auch als Anlagekosten im die F AG betreffenden GrundstÃ¼ckgewinnsteuerverfahren bezÃ¼glich des Verkaufs an die H AG zu Ã¼bernehmen ist. Diese Frage stellt sich â wiederum entgegen der Ansicht der Pflichtigen â bei der Beurteilung jenes RechtsgeschÃ¤fts.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde bezÃ¼glich des Hauptantrags wie auch des Eventualantrags betr. "Anpassung" des Kaufpreises. FÃ¼r die ebenfalls eventualiter beantragte RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz oder die Beschwerdegegnerin besteht keine Veranlassung. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG) und eine ParteientschÃ¤digung ist nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG und § 213 StG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde SB.2023.00064 betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 18'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 70.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 18'070.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Steuerrekursgericht;<br/> c) das Sekretariat der GeschÃ¤ftsleitung des kantonalen Steueramts.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>