B u n d e s v e rw a l t u n g s g e r i ch t T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i f f éd é r a l T r i b u n a l e am m i n i s t r a t i vo f e d e r a l e T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i v fe d e r a l Abteilung I A-2150/2012 U r t e i l v o m 1 . A p r i l 2 0 1 4 Besetzung Richter Christoph Bandli (Vorsitz), Richterin Claudia Pasqualetto Péquignot, Richter André Moser, Gerichtsschreiber Andreas Meier. Parteien 1. Flughafen Zürich AG, Postfach, 8058 Zürich, 2. Kanton Zürich, Baudirektion, Immobilienamt, Abteilung Landerwerb, Postfach, 8090 Zürich, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Roland Gfeller und Rechtsanwalt Dr. iur. Daniel Kunz, Gfeller Budliger Rechtsanwälte, Florastrasse 44, Postfach 1709, 8032 Zürich, Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2, gegen A._______, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Urs Jordi, Lägernstrasse 2, 8302 Kloten, Beschwerdeführer 2 und Beschwerdegegner 1, und Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10, Hofackerstrasse 40, Postfach, 8032 Zürich, Vorinstanz, Gegenstand Entschädigung für Direktüberflüge ausgehend vom Betrieb des Landesflughafens Zürich-Kloten (Landeanflug Piste 28, sog. Ostanflug). A-2150/2012 Seite 2 Sachverhalt: A. A._______ ist Eigentümer der Liegenschaft Grundregisterblatt (…), Kat. Nr. (…), in Kloten. Die Parzelle ist mit einem Mehrfamilienhaus übe r- baut. Im Oktober 2001 wurden die sogenannten "Ostanflüge" auf die Pi s- te 28 des Flughafens Zürich eingeführt. Die Liegenschaft befindet sich im Bereich dieser Ostanflüge. Wie eine Vielzahl von Grundeigentümern aus der betroffenen Region gelangte A._______ daher an die Flughafen Z ü- rich AG: Am 25. Oktober 2002 ersuchte er um E nteignung des Grun d- stücks gegen Vergütung des vollen Verkehrswerts per 1. Januar 2001, eventuell um eine Entschädigung für den eingetretenen Minderwert. Die Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10 (nachfolgend: ESchK) leitete im August 2003 für sämtli che Begehren aus der Gemeinde Kloten ein Sammelverfahren ein. B. Am 2. März 2005 beschränkte die ESchK den Gegenstand des Samme l- verfahrens vorerst auf die Frage der Unvorhersehbarkeit der Fluglär m- immissionen. Bei der Unvorhersehbarkeit handelt es sich um ein e der Anspruchsvoraussetzungen für eine Entschädigung wegen Unterdr ü- ckung nachbarlicher Abwehrrechte. Hingegen hängt ein allfälliger En t- schädigungsanspruch für direkten Überflug nicht von der Unvorherse h- barkeit ab. Am 17. Dezember 2007 kam die ESchK zum Sc hluss, mass- geblicher Stichtag für die Unvorhersehbarkeit sei der 1. Januar 1961. Sie wies daher die Begehren all jener ab, die ihr Grundeigentum seit diesem Datum erworben hatten und auch nicht von einem direkten Überflug b e- troffen sind. Ab Herbst 2009 nah m die ESchK dann diejenigen Entei g- nungsverfahren aus der Gemeinde Kloten wieder an Hand, in denen von direkten Überflügen auszugehen ist; darunter auch das vorliegende Ve r- fahren. Sie stellte den betroffenen Parteien die baldige Durchführung der Schätzungen in Aussicht. C. Vorliegend führte der Referent am 30. Juni 2010 bei der betroffenen Li e- genschaft ei nen Augenschein durch und nahm darauf eine Schätzung vor. Von der Flughafen Zürich AG wird ein direkter Überflug der betroff e- nen Liegenschaft grundsätzlich nicht bestritten. D. Am 10. Februar 2011 wurde die Leitung sämtlicher Enteignungsverfahren betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten dem damaligen Vizepr ä-A-2150/2012 Seite 3 sidenten der Schätzungskommission übertragen. In der Folge wurden Kommissionsaugenscheine bei den betroffenen Liegenschaften durchge- führt, vorliegend am 21. September 2011. Diese Augenscheine fanden zwischen 21 und 23 Uhr abends statt und dienten der Beurteilung der Überflugsituation, d.h. der Wahrnehmung der Überflüge. Schliesslich wurden im November und Dezember 2011 kombinierte Ein i- gungs- und Schätzungsverhandlungen durchgeführt. Der vorliegende Fall wurde am 8. und 14. November 2011 verhandelt. A._______ hielt an sei- nem Hauptbegehren um Enteignung des Grundstücks nicht fest und b e- schränkte sich auf sein Begehren um Entschädigung für den eingetret e- nen Minderwert. Eine Einigung über die Höhe der Entschädigung kam nicht zustande. Im Rahmen der Schätzungsverhandlung machte A._______ unter anderem geltend, bei der Bestimmung des Minderwerts sei auf die Be lastungswerte gemäss dem unterdessen rechtskräftigen "vorläufigen Betriebsreglement" für den Flughafen Zürich (vBR) abzuste l- len, eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007. Für den Fall, dass die ESchK die Entschädigung dennoch auf Basis der Fluglärmbelas- tung des Jahres 2002 festsetzt, machte A._______ eine nachträgliche Entschädigungsforderung im Sinne von Art. 41 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG, SR 711) geltend. E. Der Entscheid der ESchK vom 14. November 2011 wurde den Parteien am 7. März 2012 zugestellt. Das Dispositiv lautet wie folgt: "1. Vom Rückzug des sinngemäss gestellten Ausdehnungsbegehrens sowie der Begehren um Sicherheitsleistung und Abschlagszahlung wird Vo r- merk genommen und das Verfahren insoweit als erledigt abgeschrieben. 2. In teilweiser Gutheissung des Begehrens von A._______ (…) wird die Entschädigung für den Minderwert aus Direktüberflügen und übermässi- gem Fluglärm (Nachbarrecht) ausgehend vom Landesflughafen Zürich - Kloten an der Liegenschaft (…) auf F r. 640'076.– festgesetzt, zuzüglich Zins seit dem 1. Januar 2007 zum Zinsfuss gemäss den vom Bundesg e- richt und vom Bundesverwaltungsgericht festgelegten Zinssätzen, die in E. 11.4 dieses Entscheids umschrieben werden. Die weiter gehenden Entschädigungsforderungen des Enteigneten werden abgewiesen. 3. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, den bei Dispositiv Ziffer 2 ge- nannten Betrag von Fr. 640'076.– und den dort festgelegten Zins innert 20 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids an das Grun d- buchamt Bassersdorf zuhanden von A._______ zu bezahlen. Das Grundbuchamt wird eingeladen, das Verteilungsverfahren durchzufü h- ren. A-2150/2012 Seite 4 4. Die angemeldete Entschädigungsforderung de s Enteigneten gemäss Art. 41 des Bundesgesetzes über die Enteignung (…) wird zuständi g- keitshalber an die Präsidentin der Schätzungskommission überwiesen. 5. Die Kosten dieses Verfahrens werden der Flughafen Zürich AG aufe r- legt. Die Rechnungsstellung an die kostenpflichtige Partei erfolgt im Rahmen der periodischen Zwischenabrechnungen. 6. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, A._______ eine Parteien t- schädigung von Fr. 10'220.– auszurichten." Die Minderwertentschädigung setzt sich gemäss dem von der ESch K gewählten Vorgehen aus einer Komponente "lärmverursachter Minde r- wert" und einem Zuschlag, der die anderen Aspekte des Direktüberflugs abgilt, zusammen. Den lärmbedingten Minderwert bestimmte die ESchK, da eine Ertragsliegenschaft betroffen ist, anhand de s hedonischen Mo- dells ESchK. Hierzu bestimmte sie zunächst nach der Ertragswertmeth o- de den Verkehrswert der Liegenschaft . Entgegen dem Antrag von A._______ erfolgte die Minderwertberechnung (nachdem als Schä t- zungsstichtag der 1. Januar 2002 festgelegt wurde) sodann auf Basis der Lärmdaten des Jahres 2002. Der Zuschlag für nicht lärmbezogene A s- pekte des Direktüberflugs beruht jeweils auf einer Würdigung der Übe r- flugssituation und wird als Prozentsatz auf dem Landwert festgelegt. F. Mit Beschluss vom 30. Januar 2012, der den Parteien zusammen mit dem Schätzungsentscheid zugestellt wurde, ordnete die ESchK zusät z- lich an, das Grundbuchamt habe die Entschädigungszahlung nach deren Eingang im Grundbuch anzumerken. G. Am 20. April 2012 erheben die Flughafen Zürich AG u nd der Kanton Z ü- rich (Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2; nachfolgend: Enteigner) beim Bundesverwaltungsgericht Beschwerde gegen den En t- scheid vom 14. November 2011 (Beschwerdeverfahren A-2150/2012). Sie beantragen, die Ziffern 2 und 3 des Disposi tivs seien, was die Höhe der Entschädigung betrifft, aufzuheben, und die Entschädigung sei auf höchs- tens Fr. 142'577.– zu reduzieren; eventuell sei die Sache zur neuen Fes t- setzung der Entschädigung an die ESchK (nachfolgend: Vorinstanz) z u- rückzuweisen. Ferner wird beantragt, Ziff. 6 des Dispositivs sei aufzuh e- ben und die Parteientschädigung für das vorinstanzliche Verfahren sei pauschal auf Fr. 4'000.–, eventuell Fr. 6'000.– festzusetzen. A-2150/2012 Seite 5 Die Enteigner machen unter anderem geltend, die Vorinstanz habe den Verkehrswert in verschiedener Hinsicht falsch ermittelt (Mietzinsrisiko, technische Entwertung). Weiter habe die Vorinstanz den mittels Modell ESchK anhand der Lärmwerte bestimmten Minderwert zu Unrecht um e i- nen Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte des Direktüberflugs erhöht. Zudem sei die zum Erstellungszeitpunkt des Gebäudes vorbestehende Immissionsbelastung zu berücksichtigen, indem vom Minderwert des Ge- bäudes per Stichtag der Minderwert abgezogen werde, der bereits zum Erstellungszeitpunkt bestanden h abe. Der sich daraus ergebende En t- schädigungsbetrag sei aufgrund des späten Erstellungszeitpunkts weiter zu reduzieren. H. Am 23. April 2012 erhebt auch A._______ (Beschwerdeführer 2 und B e- schwerdegegner 1 ; nachfolgend: Enteignete r) Beschwerde gegen den Entscheid vom 14. November 2011 (Beschwerdeverfahren A-2195/2012). Er beantragt, der Entscheid sei bezüglich der Höhe der Entschädigung aufzuheben und die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz z u- rückzuweisen; eventuell sei di e von der Vorinstanz zugesprochene En t- schädigung zu erhöhen. Weiter sei der Entscheid bezüglich des Zinsen- laufs aufzuheben und eine Verzinsung ab dem 1. Januar 2005 anzuord- nen. Auch der Enteignete beanstandet die Verkehrswertermittlung (Parkplätze, Basiszinssatz). Sodann bringt er zusammengefasst vor, bei der Besti m- mung des lärmbedingten Minderwerts sei auf die Belastungswerte g e- mäss vBR abzustellen, eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007. Die Belastungswerte seien zudem zu berichtigen. Ausserdem sei das Modell ESchK an die besondere Abend - und Nachtlärmbelastung im Bereich der Ostanflüge anzupassen. Weiter sei der Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte nicht bloss auf dem relativen Landwert mit Flu g- lärm, sondern auf dem Gebäude- und Landwert ohne Fluglärm zu gewäh- ren. Betreffend den Zinsenlauf macht der Enteignete geltend, eine E r- tragseinbusse sei bereits ab dem Jahr 2005 nachgewiesen. I. Am 8. Mai 2012 reicht der Enteignete zusätzlich eine Anschlussb e- schwerde zur Beschwerde der Enteigner ein und beantragt, es sei die von der Vorinstanz zugesprochene Parteientschädigung angemessen zu erhöhen. A-2150/2012 Seite 6 J. Mit Verfügung vom 11. Juni 2012 vereinigt der Instruktionsrichter die be i- den Beschwerdeverfahren unter der Nummer A-2150/2012. K. Die Vorinstanz teilt in ihrer Vernehmlassung vom 9. Juli 2012 mit, sie hal- te an ihrem Entscheid fest. L. Die Enteigner beantragen in ihrer Stellungnahme vom 26. Oktober 2012, die Beschwerde des Enteigneten sei abzuweisen; auf die Anschlussb e- schwerde sei nicht einzutreten; eventuell sei sie abzuweisen. M. Der Enteignete beantragt in seiner Stellungnahme vom 29. Oktober 2012, die Beschwerde der Enteigner sei abzuweisen. Weiter stellt er ein G e- such um Abschlagszahlung. N. Der Instruktionsrichter teilt den Verfahrensbeteiligten mit Verfügung vom 8. November 2012 mit, es werde eine Stellungnahme von Prof. Dr. Dona- to Scognamiglio zur Frage der Anwendbarkeit des Modells ESchK eing e- holt. Mit Verfügung vom 13. Februar 2013 bringt der Instruktionsrichter den Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis, dass Prof. Scognamiglio keine Stellungnahme eingereicht hat. O. Die Enteigner nehmen mit Eingabe vom 6. Dezember 2012 zum Gesuch des Enteigneten um Abschlagszahlung Stellung. Am 30. Januar 2013 rei- chen sie zudem ergänzende Unterlagen betreffend Flu gbewegungszah- len und Fluglärmwerte ein. Gemäss Verfügung des Instruktionsrichters vom 13. Februar 2013 werden diese im Parallelverfahren A-2132/2012 zu den Akten genommen und gelten im vorliegenden Verfahren als beigez o- gen. P. Mit Zwischenverfügung vom 25. Februar 2013 spricht der Instruktionsrich- ter dem Enteigneten eine an die Enteignungsentschädigung anzurec h- nende Abschlagszahlung von Fr. 85'000.– zu. A-2150/2012 Seite 7 Q. Am 10. April 2013 reichen die Enteigner eine weitere Stellungnahme ein. Sie bestätigen die gestellten Anträge. R. Der Enteignete hält in seiner weiteren Stellungnahme vom 10. April 2013 an seinen Anträgen ebenso fest. S. Am 11. Juni 2013 reicht der Enteignete eine letzte Stellungnahme ein. Er hält an seinen Anträgen wiederum fest. T. Die Enteigner halten in ihrer letzten Stellungnahme vom 12. Juni 2013 ih- re Anträge ebenfalls aufrecht. U. Auf die weiteren Vorbringen der Parteien und die sich bei den Akten b e- findlichen Schriftstücke wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. V. Es sind 20 weitere Schätzungsentscheide betreffend anerkannte Direk t- überflüge in Kloten beim Bundesverwaltungsgericht angefochten. Die entsprechenden Beschwerdeverfahren werden separat geführt. Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. 1.1 Nach Art. 77 Abs. 1 EntG können Entscheide der Schätzungsko m- mission beim Bundesverwaltungsgericht angefochten werden. Das Bu n- desverwaltungsgericht ist somit zuständig für die Beurteilung der vorli e- genden Beschwerden. Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungs- gerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32), soweit das EntG nichts anderes bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in se i- nem Art. 37 ergänzend auf das Verwaltungsverfahrensgesetz vom 20. Dezember 1968 (VwVG, SR 172.021). A-2150/2012 Seite 8 1.2 Zur Beschwerdeerhebung sind nach Art. 78 Abs. 1 EntG zunächst die Hauptparteien (d.h. die Inhaber der enteigneten Rechte bzw. der Entei g- ner) legitimiert. Als Nebenparteien werden die Grundpfandgläubiger, Grundlastberechtigten und Nutzniesser erwähnt; sie sind zur Beschwerde berechtigt, soweit sie infolge des Entscheids der Schätzungskommission zu Verlust gekommen sind. Im Übrigen gelten die allgemeinen Vorausset- zungen gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG, wonach zur Beschwerde berechtigt ist, wer am vorinstanzlichen Verfahren teilgenomm en hat, durch den a n- gefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges I n- teresse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (vgl. hierzu Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A -5101/2011 vom 5. März 2012 E. 1.2 mit Hinweis). 1.2.1 Die Flughafen Zürich AG ist seit 1. Juni 2001 Inhaberin der B e- triebskonzession für den Flughafen Zürich, womit ihr gemäss Art. 36a Abs. 4 des Luftfahrtgesetzes vom 21. Dezember 1948 (LFG, SR 748.0) das Enteignungsrecht zusteht. Hinsichtlich der Ostanflüge, die erst nach Erteilung der Konzession eingeführt wurden, ist daher die Flughafen Z ü- rich AG, und nicht etwa der Kanton Zürich, zur Leistung allfälliger entei g- nungsrechtlicher Entschädigungen verpflichtet. Die Flughafen Zürich AG ist damit, wie auch der Enteignete, ohne Weiter es zur Beschwerde b e- rechtigt. 1.2.2 Beim Kanton Zürich handelt es sich nicht um eine der in Art. 78 Abs. 1 EntG erwähnten Parteien, weshalb sich seine Beschwerdelegit i- mation allein nach Massgabe von Art. 48 Abs. 1 VwVG bestimmt: Der Kanton Zürich wurde von der V orinstanz auf entsprechendes Gesuch hin als Partei ins Verfahren einbezogen. Dies, weil er gestützt auf § 11 des kantonalen Gesetzes über den Flughafen Zürich vom 12. Juli 1999 (Flug- hafengesetz, Zürcher Loseblattsammlung [LS] 748.1) für jene Lärmve r- bindlichkeiten, die ihren Entstehungsgrund vor dem 1. Juni 2001 haben, auf die Flughafen Zürich AG Rückgriff nehmen kann, er sich aber vertrag- lich verpflichtet hat, diese "alten" Fluglärmverbindlichkeiten vorzufinanzie- ren, sollten die voraussichtlichen Fluglärmko sten den Betrag von 1.1 Milliarden Franken übersteigen. Damit spielt die Gesamtsumme aller Fluglärmverbindlichkeiten im Innenverhältnis zwischen der Flughafen Z ü- rich AG und dem Kanton Zürich eine Rolle. Der angefochtene Entscheid hat Auswirkungen auf diese Gesamtkosten. Insofern ist der Kanton Zürich durch den Entscheid in seinen vermögensrechtlichen Interessen betro f- fen. Allerdings ist fraglich, ob damit bereits ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung des Entscheids im Sinne von Art. 48 Abs. 1 VwVG b e-A-2150/2012 Seite 9 jaht werden kann. Da die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich gemeinsam auftreten, braucht dies indessen nicht näher geprüft zu we r- den. Denn in einem solchen Fall genügt es für die Zulassung der B e- schwerde, dass zumindest ein Beteiligter legitimiert i st (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.115/1998 vom 7. September 1998 E. 2, publiziert in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats - und Verwaltungsrecht [ZBl], Band 101 [2000] S. 83 ff.; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-3762/2010 vom 25. Januar 2012 E. 2.3 mit Hinweisen). 1.2.3 Die Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich werden der Ei n- fachheit halber auch im Folgenden gemeinsam als "Enteigner" bezeic h- net. 1.3 Auf die frist- und formgerecht eingereichten Beschwerden der Entei g- ner vom 20. April 2012 und de s Enteigneten vom 23. April 2012 ist damit einzutreten. 2. Vertieft zu prüfen wäre die Zulässigkeit der Anschlussbeschwerde des Enteigneten vom 8. Mai 2012. Mit dieser wird indes allein die Erhöhung der von der Vorinstanz zugesprochenen Parteientschädigung beantra gt. Da der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und das vorinstanz- liche Verfahren wieder aufzunehmen ist, erübrigt es sich, über die Höhe der vorinstanzlichen Parteientschädigung und damit über die Zulässigkeit der Anschlussbeschwerde zu befinden (vgl. unten E. 24). 3. Das Bundesverwaltungsgericht überprüft die angefochtene Verfügung auf Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger oder unvollständiger Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehler bei der Ausübung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit hin (vgl. Art. 49 VwVG). Es kann eine Beschwerde auch aus einem anderen als den ge l- tend gemachten Gründen gutheissen (vgl. Art. 62 Abs. 4 VwVG) oder den angefochtenen Entscheid mit einer Begründung bestätigen, die von jener der Vorinstanz abweicht (vgl. BVGE 2007/41 E. 2 mit Hinweisen). Jedoch ist es nicht Sache des Bundesverwaltungsgerichts, über die tatsächlichen Vorbringen der Parteien hinaus den Sachverhalt vollkommen neu zu e r- forschen und nach allen möglichen Rechtsfehlern zu suchen. Für en t- sprechende Fehler müssen sich mindestens Anhaltspunkte aus den Pa r- teivorbringen oder den Akten ergeben (vgl. ANDRÉ MOSER / MICHAEL BEUSCH / LORENZ KNEUBÜHLER, Prozessieren vor dem Bundesverwa l-A-2150/2012 Seite 10 tungsgericht, 2. Auflage, Basel 2013, Rz. 1.52 un d 1.55 mit Hinweisen; vgl. auch BVGE 2007/27 E. 3.3; zum Ganzen zudem Urteil des Bunde s- verwaltungsgerichts A-287/2013 vom 28. Mai 2013 E. 2 mit weiteren Hin- weisen). 4. Nachfolgend wird geprüft, auf welcher Grundlage der Enteignete eine Entschädigung geltend machen kann (Anspruchsgrundlage, E. 5 und 6) und aus welchen Komponenten sich die Entschädigung zusammensetzt (Umfang der Entschädigung, E. 7; Entschädigungskomponenten, E. 8). Sodann wird im Einzelnen auf die Bestimmung der Komponente "lär m- verursachter Minderwert" (Übersicht Modell "MIFLU I", E. 9; Schätzungs- stichtag und massgebliche Lärmwerte, E. 10 und 11; Räumlich massgeb- liche Lärmwerte , E . 12; Modell ESchK, E. 13; Verkehrswertbestimmung, E. 14 bis 16; Vorbestehende Lärmbelastung, E. 17 bis 19) sowie auf die Bestimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte eingegangen (E. 20). Schliesslich wird geprüft, ob eine Gebäudeerstellung nach dem 1. Januar 1961 eine Entschädigungskürzung zur Folge haben kann (B e- rücksichtigung des späten Erwerbszeitpunkts , E. 21). Abschliessend wird auf die Verzinsung der Entschädigung eingegangen (E. 22). Anspruchsgrundlage 5. Zunächst ist zu prüfen, auf welcher Grundlage eine Entschädigung ge l- tend gemacht werden kann. 5.1 Im Zusammenhang mit den Immissionen, die durch den Betrieb der Landesflughäfen verursacht werden, unterscheidet das Bundesgericht zwischen Grundstücken, die in geringer Höhe von Flugzeugen überflogen werden (direkter Überflug, auch "Überflug stricto sensu" bzw. "eigentlicher Überflug"), und Grundstücken, die sich ebenfalls in der Nachbarschaft des Flughafens befinden, aber nicht direkt überflogen werden. Gestützt auf Art. 641 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. De- zember 1907 (ZGB, SR 210) muss es ein Grundeigentümer – aus privat- rechtlicher Sicht – nicht dulden, dass durch direkte Überflüge in den Luf t- raum seines Grundstücks eingegriffen wird. Weiter stehen den Grunde i- gentümern unabhängig von einem direkten Überflug an sich die nachba r- lichen Abwehrrechte gegen übermässige Immissionen nach Art. 679 Abs. 1 i.V.m. Art. 684 ZGB zu. Die Abwehrrechte des Privatrechts sowohl gegen direkten Überflug als auch gegen übermässige Immissionen ko m-A-2150/2012 Seite 11 men indessen nicht mehr zum Tragen, wenn die Einwirkungen vom be- stimmungsgemässen Gebrauch eines öffentlichen Flugplatzes herrühren. An die Stelle der privatrechtlichen Klagen tritt in diesem Fall der Anspruch auf Enteignungsentschädigung (vgl. zum Ganzen BGE 129 II 72 [=Pra. 2003 Nr. 137] E. 2.2 bis 2.4 mit Hinweisen). Ein Entschädigungsanspruch für eine Unterdrückung nachbarlicher A b- wehrrechte setzt voraus, dass kumulativ die drei Bedingungen der U n- vorhersehbarkeit der Lärmimmissionen, der Spezialität der Immissionen sowie der Schwere des immissionsbedingten Schade ns gegeben sind (vgl. dazu BGE 130 II 394 E. 12 mit Hinweisen). Geht es hingegen um di- rekte Überflüge, so spielen die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit, der Spezialität und der Schwere keine Rolle (vgl. BGE 134 II 49 E. 5 [vor E. 5.1] sowie BGE 129 II 72 E. 2.5 mit Hinweisen). 5.2 Das Bundesgericht hat den Stichtag für die Vorhersehbarkeit der Fluglärmimmissionen im Einzugsbereich der schweizerischen Lande s- flughäfen auf den 1. Januar 1961 festgesetzt. Hat der Eigentümer – bzw. bei Erbgang oder Erbvorbezug der Erblasser – das Grundstück nicht vor diesem Datum erworben, besteht mangels Unvorhersehbarkeit kein A n- spruch auf eine Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher A b- wehrrechte (vgl. BGE 136 II 263 E. 7.1 und BGE 131 II 137 [=Pra. 2006 Nr. 3] E. 2.1 je mit Hinweisen). Ebenso wenig ist eine Entschädigung für ein Gebäude zu leisten, das erst nach diesem Datum erstellt worden ist (vgl. BGE 134 II 145 E. 6 mit Hinweisen). Auch hinsichtlich der Ostanflüge hat das Bundesgericht an diesem Stichtag festgehalten (vgl. BGE 136 II 263 E. 7.2 ff.). 6. Im vorliegenden Fall wurde das Land vor 1961 durch Kauf erworben (vgl. für Einzelheiten unten E. 19). Das Gebäude ist jedoch erst spä ter erstellt worden. Diesbezüglich kann der Enteignete eine Entschädigung de m- nach nur unter dem Titel "direkter Überflug" geltend machen. Umfang der Entschädigung 7. Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl. Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenosse n- schaft vom 18. April 1999 [BV, SR 101] und Art. 16 EntG). Bei der Fes t- setzung der Entschädigung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die A-2150/2012 Seite 12 dem Enteigneten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen (Art. 19 EntG). Die Entschädigung für eine Enteignung von nachbarlichen Abwehrrechten unterliegt den Regeln, die bei einer Teilent- eignung im Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zur Anwendung gelangen. Sie berechnet sich nach der Differenzmethode, die darin bes teht, vom Ve r- kehrswert der Liegenschaft ohne Immissionen denjenigen der Liege n- schaft mit den Immissionen abzuziehen (vgl. dazu BGE 122 II 337 [=Pra. 1997 Nr. 4] E. 4c sowie HEINZ HESS / HEINRICH WEIBEL, Das Ent - eignungsrecht des Bundes, Band I, Bern 1986, Art. 19 Rz. 154 f., je mit Hinweisen). Der entsprechende Minderwert wird in der Regel in Proze n- ten des Verkehrswerts des unbelasteten Grundstücks ausgedrückt (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 11). Die Entschädigung für direkten Überflug, wel- che in gewisser Hinsicht mit einer Entschädigung für die zwangsweise Er- richtung einer Dienstbarkeit (Überflugsservitut) gleichgesetzt werden kann, wird ebenfalls nach den Regeln über die Teilenteignung, d.h. nach der Differenzmethode, bestimmt (vgl. dazu BGE 129 II 72 E. 2.8 s owie Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2). Sind die Voraussetzungen für eine Entschädigung wegen direktem Übe r- flug erfüllt, ist bereits aus diesem Grund eine Enteignungsentschädigung geschuldet, die den gesamten Schaden einsc hliesslich des lärmbedin g- ten Schadens vollumfänglich deckt (vgl. BGE 129 II 72 E. 4 und BGE 131 II 137 E. 1.2). Entschädigungskomponenten 8. Die von der Vorinstanz vorliegend zugesprochene Minderwertentschäd i- gung setzt sich aus einer Komponente "lärmverursachter Minderwert" und einem Zuschlag, der die anderen Aspekte des Direktüberflugs abgelten soll, zusammen. Den lärmbedingten Minderwert bestimmte die Vori n- stanz, da vorliegend eine Entschädigung für eine Ertragsliegenschaft festzulegen war, anhand des hedon ischen Modells ESchK. Bei den nicht lärmbezogenen Aspekten des Direktüberflugs geht es gemäss den Au s- führungen der Vorinstanz zunächst um die erhöhte Gefahr des Herunte r- fallens einzelner Teile bzw. Eisbrocken vom Flugzeug "oder gar des ga n- zen Flugzeugs bei einem allfälligen Absturz". Damit einher gehe eine e r- hebliche Bedrohlichkeit der Überflugssituation. Weiter seien mit dem d i- rekten Überflug besondere Unannehmlichkeiten verbunden, die bei Vo r- beiflügen nicht oder nur marginal auftreten würden, wie Luftturb ulenzen (Randwirbelschleppen), Kerosindämpfe und bei Dunkelheit die Lichti m- missionen der Landescheinwerfer. Diese Faktoren minderten ebenfalls A-2150/2012 Seite 13 die Wohnqualität, insbesondere was die Nutzung des Aussenraums betreffe. 8.1 Die Enteigner führen aus, der Zuschlag f ür nicht lärmbezogene A s- pekte des Direktüberflugs entbehre jeglicher Grundlage. Er führe zu einer Überentschädigung, da es an einem ausgewiesenen "zusätzlichen" übe r- flugbedingten Minderwert fehle. Der Zuschlag sei immobilienökonomisch nicht ansatzweise erklärbar, zumal die betreffenden Aspekte gar nicht iso- liert bewertet werden könnten und eine entsprechende Wertminderung nicht evident sei. Die Vorinstanz räume selber ein, dass es schwer falle, den Minderwert aus den nicht lärmbezogenen Aspekten nach Marktk rite- rien zu schätzen. Es sei denn auch in allererster Linie der infolge der sehr tiefen Überflüge bewirkte gesteigerte Lärmeinfluss, der letztlich für die Wertminderung verantwortlich sei. Die von der Vorinstanz erwähnte "Z u- satzbeeinträchtigung" der Wohnqu alität werde daher bereits mit der Z u- sprechung einer Entschädigung für die Lärmimmissionen abgedeckt. Es seien daher allein die hedonischen Modelle "MIFLU I" bzw. "ESchK" a n- zuwenden, welche die gesamten Auswirkungen der direkten Überflüge auf die einzig ma chbare Weise abbildeten, nämlich anhand der Lärmb e- lastung. 8.2 Die Enteignungsentschädigung dient allein dem Ersatz von Verm ö- gensschäden (vgl. dazu HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 16 Rz. 6 und Art. 19 Rz. 195 f.). Daher können sich nicht lärmbezogene Faktoren nur in soweit auf die Höhe der Entschädigung auswirken, als sie – neben den Lär m- immissionen – zu einer Minderung des Verkehrswerts des betroffenen Grundstücks führen. 8.2.1 Das Bundesgericht hat in BGE 129 II 72 festgehalten, die direkt überflogenen Grundstücke und die nicht direkt überflogenen Grundstücke würden in unterschiedlicher Weise beeinträchtigt: In beiden Fällen sei die Liegenschaft dem Lärm des Luftverkehrs ausgesetzt, aber wenn sie z u- dem überflogen werde, unterliege sie noch weiteren Immissionen oder unerwünschten Wirkungen (BGE 129 II 72 E. 2.2). Dabei verwies es auf die früheren Entscheide "Jeanneret" und "Tranchet": Im Entscheid "Jeanneret" wurde ausgeführt, der durch den Lärm verursachte Schaden sei nicht merklich verschieden, ob die Quelle der Einwirkungen sich in der Senkrechte des betroffenen Grundstücks oder oberhalb der Nachba r- grundstücke befinde. Es sei jedoch nicht ausgeschlossen, dass die z u- sätzlichen Risiken, die mit der Lage einer Liegenschaft unter der Anflug - oder Startsenkrechten verbunden sin d, eine gewisse Wertminderung des A-2150/2012 Seite 14 Grundstücks zur Folge haben. Erwähnt wird die erhöhte Gefahr, durch Wirbel oder das Herabfallen von Eisblöcken einen Schaden zu erleiden (vgl. BGE 121 II 317 [=Pra. 1996 Nr. 165] E. 5b). Im Entscheid "Tranchet" wies das Bundesgericht zusätzlich darauf hin, der regelmässige Überflug in einer Höhe von ungefähr 100 Metern über ein Einfamilienhaus durch Maschinen, die deutlich grösser sind als das überflogene Gebäude, kö n- ne dessen Bewohner merklich stören oder beeinträchtigen ( BGE 122 II 349 E. 4a/cc). Insgesamt zählte das Bundesgericht in BGE 129 II 72 "Luftwirbel, von den Motoren herrührender Gestank, Gefühl von Furcht oder Unbehagen wegen einer sich über einem bewegenden bedeutenden Masse etc." zu den Einwirkungen, die von de n überfliegenden Flugze u- gen verursacht werden (BGE 129 II 72 E. 4). Kurze Zeit darauf äusserte sich das Bundesgericht zu einem Fall, in dem die Schätzungskommission zu Unrecht bloss eine Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarl i- cher Abwehrrechte zugesprochen hatte. Der aufgrund der Lärmimmissi o- nen eingetretene Minderwert war von der Schätzungskommission auf 25% des Verkehrswerts ohne Immissionen beziffert worden. Das Bu n- desgericht hielt fest, die Schätzungskommission habe dem Überflug nicht Rechnung getra gen. Es setzte den Minderwert unter Berücksichtigung "der Lärmimmissionen und des Überflugs stricto sensu" neu fest, und zwar auf 30% des Verkehrswerts ohne Immissionen (vgl. Urteil des Bu n- desgerichts 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 8.1). In Anbetracht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung durfte die Vori n- stanz somit zum Schluss kommen, die mit den direkten Überflügen ve r- bundenen, über den Lärm hinausgehenden Immissionen sowie die B e- drohlichkeit der Überflugssituation beeinflussten den Verkehrswert der betroffenen Grundstücke. 8.2.2 Im Einzelnen zog die Vorinstanz in Erwägung, die mit den direkten Überflügen verbundenen Gefahrenmomente (bzw. die potentiellen Sch ä- den) liessen sich an sich über die Haftpflicht - und Sozialversicherungen abdecken. Relevant seien a ber die psychologischen Momente, d.h. die Bedrohlichkeit der Überflugssituation. Die mit den direkten Überflügen verbundenen besonderen Immissionen beeinträchtigten die Wohnqualität bei einem Aufenthalt im Aussenraum (Balkon, Garten etc.) sodann weiter. Die Ostanflüge fänden zudem zu Tagesrandzeiten statt. Gerade dann seien die Betroffenen in der Regel zu Hause. Zwar könne der Ausse n- raum an sich witterungsbedingt nur eingeschränkt zu Wohnzwecken g e- nutzt werden. Die Ostanflüge wirkten sich aber gerade auch b ei schönem Wetter auf eine solche Nutzung aus, wenn diese möglich und erwünscht A-2150/2012 Seite 15 sei. Ein Rückzug ins Wohnungsinnere während der Überflugszeiten mi n- dere zudem in keiner Weise die bedrohliche Wirkung der Flugzeuge über dem eigenen Dach. Auch die Lichtimmissi onen wirkten sich noch im G e- bäudeinnern aus. Die nicht lärmbezogenen Aspekte des Direktüberflugs bildeten daher eine eigenständige Komponente, die sich nach der L e- benserfahrung in einem zusätzlichen Preisabschlag auswirke. 8.2.3 Diesen überzeugenden Überlegungen ist an sich nichts hinzuzuf ü- gen. Was die Enteigner dagegen vorbringen, verfängt nicht: Sie stellen sich auf den Standpunkt, die direkten Überflüge wirkten sich primär über die anfallenden Immissionen aus, wobei der Lärm klar im Vordergrund stehe; es sei nicht davon auszugehen, dass Faktoren wie Abgase, Turbu- lenzen, das Unbehagen vor herunterfallenden Eisbrocken usw. neben dem Lärm noch einen massgeblichen Einfluss auf den Minderwert ausüb- ten. Zwar ist tatsächlich anzunehmen, dass der Lärm stärker ins Gewic ht fällt als die nicht lärmbezogenen Aspekte. Dies bedeutet aber nicht, dass Letztere keinen wesentlichen Einfluss mehr auf den Verkehrswert au s- üben. Zu diesem Ergebnis ist auch WIPFLI nicht gelangt, auf dessen Di s- sertation die Enteigner verweisen. Dieser hält lediglich fest, es sei soweit ersichtlich noch nie versucht worden, eine allfällige Wertminderung w e- gen direktem Überflug (bzw. wegen der damit verbundenen nicht lärmb e- zogenen Faktoren) aus immobilienökonomischer Sicht objektiv, tra nspa- rent und nachvollziehbar zu quantifizieren (vgl. OTTO WIPFLI, Bemessung immissionsbedingter Minderwerte von Liegenschaften, Zürich/Basel/Genf 2007, S. 122). 8.2.4 Es ist somit davon auszugehen, dass neben dem Lärm zusätzlich auch die Bedrohlichkeit der Überf lugssituation sowie die mit den direkten Überflügen verbundenen besonderen Immissionen den Verkehrswert e i- nes von direkten Überflügen betroffenen Grundstücks grundsätzlich mi n- dern. 8.3 Die Enteigner führen indessen weiter aus, die hedonischen Modelle dokumentierten eindrücklich, dass bereits der aufgrund der sehr tiefen Über- oder Vorbeiflüge gesteigerte Lärmeinfluss zu einer starken Wer t- minderung führe; mithin sei die "Zusatzbeeinträchtigung" aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte bereits m it der Zusprechung der Entsch ä- digung für die Lärmimmissionen abgedeckt. Sie tönen damit an, die Au s- wirkungen der nicht lärmbezogenen Aspekte auf den Verkehrswert seien in der Komponente "lärmverursachter Minderwert", die vorliegend auf A-2150/2012 Seite 16 dem Modell ESchK bas iert, ohnehin bereits enthalten (vgl. zu diesem Modell die späteren Ausführungen in E. 13). Von einer solchen Mitberücksichtigung der nicht lärmbezogenen Aspekte ist jedoch nicht auszugehen: Während hohe Lärmwerte sowohl innerhalb als auch ausserhalb des Ü berflugkorridors auftreten, sind von den nicht lärmbezogenen Aspekten bloss Liegenschaften im Bereich des Korridors betroffen. Da der Überflugkorridor jeweils sehr schmal ist, dürften sich von den Transaktionsdaten, auf denen die hedonischen Modelle basi e- ren, deutlich weniger auf fluglärmbelastete Liegenschaften innerhalb e i- nes Überflugkorridors beziehen als auf solche ausserhalb. Daher ist nicht davon auszugehen, die hedonischen Modelle bildeten über die Fluglärm - Variablen de facto auch die Entwertung ab, die sich aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte ergibt. 8.4 Zu beurteilen bleibt das von der Vorinstanz für die Entschädigung s- bemessung gewählte Vorgehen, wonach die Komponente "lärmveru r- sachter Minderwert" und der Zuschlag für die nicht lärmbezogenen A s- pekte je separat beziffert werden. 8.4.1 Das Bundesgericht hat bei der Festsetzung der Entschädigung für direkten Überflug jeweils nicht separat einen "Lärmanteil" und einen z u- sätzlichen "Überfluganteil" ermittelt, sondern in einem Schritt eine En t- schädigung für die Gesamtheit der Einwirkungen festgesetzt (vgl. BGE 122 II 349 E. 4b). Als die entsprechenden Entscheide ergangen sind, standen allerdings die hedonischen Modelle noch nicht zur Verfügung, wie sie nun in den Fällen betreffend den Landesflughafen Zürich -Kloten zur Ermittlung des lärmbedingten Minderwerts herangezogen werden. Das Bundesgericht hat sich zu diesen Modellen zwar bereits geäussert, allerdings nicht in Fällen mit direktem Überflug (vgl. aber immerhin BGE 134 II 49 E. 19, wo angemerkt wird, dass unt er anderem in diesen Fällen "höhere Entschädigungen" zugesprochen worden sind). 8.4.2 Dass die hedonischen Modelle auch in Fällen mit direktem Überflug heranzuziehen sind, wird an sich von keiner der Parteien bestritten. Es drängt sich auf, den mit diesen Modell en ermittelten Minderwert, was die nicht lärmbezogenen Aspekte betrifft, um eine weitere, nach wie vor nach Schätzungsermessen zu bestimmende Komponente zu erhöhen. Solange über diese Bestandteile der Entschädigung im Rahmen einer gesamtha f- ten Betrachtung und gleichzeitig entschieden sowie im Schätzungsen t- scheid eine Gesamtentschädigung festgelegt wird, lässt sich dies mit dem A-2150/2012 Seite 17 Grundsatz der Einheit der Enteignungsentschädigung ohne Weiteres ve r- einbaren (vgl. in diesem Zusammenhang HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 Rz 14 f.). 8.4.3 Den Enteignern hilft dabei auch der Hinweis auf die Ausführungen von SCHILLING nicht weiter, wonach "eine getrennte Entschädigungsb e- messung für die Benutzung des zum Grundeigentum gehörenden Luf t- raums einerseits und für übermässige Immissione n aus der Nachba r- schaft andererseits" nicht durchführbar sei (vgl. MARGRIT SCHILLING, Ent- eignungsrechtliche Folgen des zivilen Luftverkehrs, Zeitschrift für schwei- zerisches Recht [ZSR], Band 125 [2006] I, S. 26). Denn im Aufsatz von SCHILLING wird im Wesentlichen die bis 2006 ergangene Rechtsprechung zusammengefasst. Es wird nicht auf die hedonischen Modelle Bezug g e- nommen, sondern noch davon ausgegangen, die Bestimmung der lär m- bedingten Minderwerte liege weitgehend im Schätzungsermessen (vgl. SCHILLING, a.a.O., S. 25). Und es wird auch nicht näher ausgeführt, inwie- fern eine getrennte Bemessung nicht möglich sein soll. Das Bundesg e- richt jedenfalls hat lediglich festgehalten, es sei nicht angebracht resp. es bestehe kein Anlass, die Entschädigung für direkten Überflug unabhängig von der Entschädigung für die Lärmimmissionen zu berechnen ("il n'y a pas lieu de calculer le montant de cette indemnité indépendamment de celle qui est due en raison des immissions de bruit": BGE 122 II 349 E. 4c). Zwar verweist das Bundesgericht in einem jüngeren Entscheid auf die Formulierung von SCHILLING (vgl. BGE 136 II 165 E. 1.1). Doch zeigt es in der entsprechenden Erwägung lediglich auf, dass das Verweigern einer Entschädigung für direkten Überflug unter Vorbehalt einer Entsch ä- digung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte keinen Teilent- scheid darstellt, sondern damit eine von zwei materiellen Anspruch s- grundlagen ausgeschlossen wird. Wie bereits dargelegt, kommt eine "g e- trennte Entschädigungsbemessung" im Sinne einer iso lierten Festlegung von Entschädigungsbestandteilen in verschiedenen Teilentscheiden denn auch prinzipiell nicht in Frage. Ob sich die (Gesamt -)Entschädigung für direkten Überflug aus verschiedenen, im Rahmen einer gesamthaften Be- trachtung bestimmten Komponenten zusammensetzen kann, war für das Bundesgericht hingegen nicht relevant. Es hat sich mit dieser Frage d a- her auch nicht auseinandergesetzt. 8.4.4 Immerhin ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Bemessung eines Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte mit besonderen Schwie- rigkeiten verbunden ist. So sieht WIPFLI kaum lösbare Probleme im Z u- sammenhang mit der Berücksichtigung entsprechender Faktoren und b e-A-2150/2012 Seite 18 fürchtet intransparente und nicht nachvollziehbare Entscheide (vgl. WIPFLI, a.a.O., S. 121). Auch die Vo rinstanz führt aus, es falle schwer, den aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte eingetretenen Minderwert nach Marktkriterien zu schätzen. Ein eigentlicher Markt für direkt überfl o- gene Liegenschaften sei nicht auszumachen, weil der Kreis der betroff e- nen Objekte dafür zu klein sei. Sie hat den Zuschlag gemäss ihren Au s- führungen daher in Analogie zur Regelung nach Art. 42 Abs. 2 des Obl i- gationenrechts vom 30. März 1911 (OR, SR 220) festgesetzt, wonach der nicht ziffernmässig nachweisbare Schaden nach Ermesse n des Richters mit Rücksicht auf den gewöhnlichen Lauf der Dinge abzuschätzen ist. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass diese Problematik seit jeher b e- standen hat. Dennoch hat das Bundesgericht die nicht lärmbezogenen Faktoren bei der Entschädigungsbemes sung ausdrücklich mitberücksich- tigt. Wird die entsprechende Entschädigungskomponente weiterhin nach Schätzungsermessen bestimmt, stellt dies zumindest keinen Rückschritt dar. Die Komponente muss aber gestützt auf einheitliche und nachvol l- ziehbare Kriterien festgelegt werden. 8.4.5 Damit ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz einerseits eine Komponente "lärmverursachter Minderwert" und andererseits einen Z u- schlag für nicht lärmbezogene Aspekte beziffert hat. 8.5 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass auch die n icht lärmbezoge- nen Aspekte der Direktüberflüge den Verkehrswert der betroffenen Li e- genschaften mindern und deshalb ein entsprechender Zuschlag zu bestimmen ist. Bestimmung der Komponente "lärmverursachter Minderwert" MIFLU I (Übersicht) 9. Die Vorinstanz hat die fluglärmbedingten Minderwerte von selbst genut z- tem Wohneigentum (Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum) anhand des Modells "MIFLU I" ermittelt. Bei Ertragsliegenschaften (Mehrfamilien- häusern) zog sie hingegen das "hedonische Modell ESchK " heran. Vor- liegend geht es zwar um eine Ertragsliegenschaft, doch ist zum besseren Verständnis zunächst auf MIFLU I einzugehen. 9.1 Der Auftrag zur Erarbeitung von MIFLU I ging von der Flughafen Z ü- rich AG aus; die Entwicklung erfolgte durch die Zürcher Kantonalbank A-2150/2012 Seite 19 (ZKB) unter Begleitung durch ein Expertengremium. Das Bundesgericht hat das Modell in den Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 für a n- wendbar erklärt (vgl. BGE 134 II 49 E. 16-18). Bei MIFLU I handelt es sich um ein sog. hedonisches Bewertungsmodell. Solche Modelle werden zur Untersuchung verschiedener Gütermärkte (Immobilien-, Auto-, Kunstmarkt usw.) eingesetzt. Ihnen ist im Wesentl i- chen gemeinsam, dass sie die auf dem Markt bestehenden Preisunte r- schiede über die spezifischen Gütereigenschaften erklären, die dem Nut- zer oder Eigentümer in mehr oder weniger grossem Ausmass Genuss verschaffen und dementsprechend die Zahlungsbereitschaft bestimmen. Ein Produkt bzw. eine Immobilie wird demnach als Bündel von Eige n- schaften betrachtet, von denen jede ihren Preis hat und welche gesam t- haft den Wert des Gutes bilden. Die verschiedenen preisbestimmenden Eigenschaften werden anhand zahlreicher Vergleichsobjekte, die auf dem freien Markt gehandelt worden sind, durch ein statistisches Verfahren (Regressionsverfahren) ermitt elt und quantifiziert (vgl. BGE 134 II 49 E. 16.1 mit Hinweisen). Wie das Bundesgericht festgehalten hat, erlaubt die hedonische Methode als einzige der heute bekannten Schätzungsme- thoden, auf einer weitgehend objektivierten Basis das Vorhandensein oder Fehlen eines bestimmten Liegenschaftenmerkmals direkt mit einem entsprechenden Preisaufschlag oder -abzug zu verbinden, wodurch eine gleichmässige Bewertung in einer Grosszahl von Fällen ermöglicht wird (BGE 134 II 49 E. 16.4). Der Fluglärm bildet in MIFLU I eines von acht Merkmalen der Mikrolage. Andere solche Merkmale sind z.B. der Stra s- senlärm, die Sicht und die Hangneigung. Weiter berücksichtigt das Modell fünf Merkmale der Makrolage sowie 17 bis 18 Merkmale der Liegenschaft selbst (vgl. BGE 134 II 49 E. 17.1). MIFLU I ist als hybrider Prozess ausgestaltet, d.h. es wird zwingend von einem Schätzer ein Augenschein vorgenommen. Dieser kann sein E r- messen bei der Verkehrswertbemessung einbringen. Das Modell ermittelt zwar hilfsweise einen Verkehrswert, doch ka nn der Schätzer diesen Wert ohne Weiteres korrigieren und etwa einen Abzug wegen Entwertung oder einen Zuschlag für Erneuerung vornehmen. Dagegen erfolgt die Ermit t- lung des fluglärmbedingten Minderwerts (ausgedrückt in Prozenten des Verkehrswerts ohne Flug lärm) unter Ausschluss eines weiteren Schä t- zungsermessens (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 17.1 und 18.5.1). 9.2 Die ins Modell MIFLU I einbezogene Fluglärmbelastung beruht auf Lärmwerten, die von der Eidgenössischen Materialprüfungs - und Fo r-A-2150/2012 Seite 20 schungsanstalt (Empa) m it dem Simulationsmodell "FLULA" flächen - deckend auf den Hektar genau berechnet worden sind. Die Fluglärmbe- lastung wird über drei Variablen abgebildet: – Grundbelastung: Leq16h (6-22 Uhr) über 50 dB – Spitzenbelastung: sofern Leq16h (6-22 Uhr) > 50 dB: höchste r Leq1h zwischen 7 und 21 Uhr abzüglich Leq16h (6-22 Uhr) – Tagesrandbelastung: bei Minderwertberechnungen für die Jahre ab 2002: höchster der folgenden Werte: Leq1h (21 -22 Uhr) über 50 dB, Leq1h (22-23 Uhr) über 50 dB, Leq1h (23-24 Uhr) über 47 dB. Bei der Grundbelastung beträgt der "Entwertungssatz" (Betrag des mittle- ren Koeffizienten, entspricht der Wertreduktion bei einem Einfamilienhaus an mittlerer Lage) in dieser Modellversion 0.81% pro dB. Die Berechnung des Minderwerts erfolgt dabei multiplikativ, d .h. wie bei einer Zinseszin s- rechnung, und nicht additiv. Beträgt der Leq16h (6 -22 Uhr) z.B. 64 dB, womit er 14 dB über der Schwelle von 50 dB liegt, ist also vierzehn Mal ein Abschlag von 0.81% auf dem jeweils schon reduzierten Verkehrswert anzubringen. Bei der Spitzenbelastung – die Variable bildet die Anzahl dB über Grundbelastung ab – beträgt der Entwertungssatz 0.65% pro dB, wobei auf dem durch die Grundbelastung schon reduzierten Wert ang e- setzt wird. Bei der Tagesrandbelastung beträgt der Entwertungssa tz 0.80% pro dB (vgl. zum Ganzen das heutige Urteil im Verfahren A-2161/2012 E. 11.1; vgl. auch BGE 134 II 49 E. 18.5.2). Schätzungsstichtag und massgebliche Lärmwerte (inkl. Werte gem. vBR) 10. 10.1 Die Einführung der Ostanflüge geht darauf zurück, dass Deutsc h- land am 22. Mai 2000 die schweizerisch -deutsche Vereinbarung von 1984 über die An - und Abflüge zum bzw. vom Flughafen Zürich über deutsches Hoheitsgebiet kündigte. Im Herbst 2001 einigten sich die Pa r- teien auf einen Staatsvertrag, mit dessen Umsetzung – voranwendungs- und schrittweise – sogleich zu beginnen war. Daher wurde am 19. Okto- ber 2001 ein neues, den deutschen Luftraum entlastendes Nachtflugr e- gime eingeführt; die Landungen, die bis dahin von Norden erfolgt waren, wurden auf die Piste 28 verlegt, mit Anflug aus Osten. Weitere Ostanflüge wurden eingeführt, als am 27. Oktober 2002 die neue staatsvertragliche Wochenend- und Feiertagsregelung zu greifen begann. Dem bloss vo r- läufig angewandten, aber noch nicht ratifizierten Staatsvertrag erwuchs A-2150/2012 Seite 21 im schweizerischen Parlament Widerstand; am 18. März 2003 scheitere er dort endgültig. Die Beschränkungen des Staatsvertrags entfielen j e- doch nicht, da sie von Seiten Deutschlands in einer einseitigen Durchfü h- rungsverordnung (DVO) verankert wurden. Diese wurde sukz essive ver- schärft (vgl. zu diesem Sachverhalt Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-1923/2008 vom 26. Mai 2009 E. 6.7 und BGE 136 II 263 Sachve r- halt A). Die notwendigen Anpassungen des Anflugregimes waren jeweils durch provisorische Änderungen des damalig en Betriebsreglements erfolgt. Am 31. Dezember 2003 legte die Flughafen Zürich AG dem Bundesamt für Zivilluftfahrt (BAZL) sodann ein "vorläufiges Betriebsreglement" für den Flughafen Zürich (vBR) vor, das die verschiedenen Provisorien ersetzt und solange g elten soll, bis nach Abschluss des Sachplanverfahrens (Revision des Sachplans Infrastruktur der Luftfahrt [SIL]) ein "definitives Betriebsreglement" erlassen werden kann. Mit Verfügung vom 29. März 2005 genehmigte das BAZL das vBR teilweise und mit diverse n Auflagen (vgl. dazu BGE 137 II 58 Sachverhalt A -D). Das Bundesverwaltungsg e- richt hiess die gegen diese Verfügung erhobenen Beschwerden mit Urteil A-1936/2006 vom 10. Dezember 2009 (publiziert in BVGE 2011/19) tei l- weise gut und hob Teile der Genehmigung v ollständig auf oder änderte sie. Dieser Entscheid wurde vom Bundesgericht mit Urtei l 1C_58/2010 vom 22. Dezember 2010 (publiziert in BGE 137 II 58) im Wesentlichen bestätigt. Mit Verfügung vom 15. April 2011 genehmigte das BAZL die an- hand der ursprüngliche n Genehmigungsverfügung und den beiden G e- richtsurteilen überarbeiteten Fassungen von Betriebsreglement und A n- hängen. Die entsprechende Version des vBR wurde von der Flughafen Zürich AG als " Betriebsreglement für den Flughafen Zürich vom 30. Juni 2011" in K raft gesetzt. Die im vBR festgelegte Verlängerung der Nach t- flugsperre war zudem bereits auf den 29. Juli 2010 mittels Publikation im Luftfahrthandbuch (AIP) umgesetzt worden. 10.2 Nach Art. 19bis Abs. 1 EntG ist für die Festsetzung der Entschäd i- gung der Verkehrswert des abgetretenen Grundstücks im Zeitpunkt der Einigungsverhandlung massgebend. Auf dieses Datum ist für die Frage abzustellen, welche rechtliche und welche tatsächliche Situation der B e- wertung des enteigneten Grundstücks zugrundezulegen sei (vgl. BGE 112 Ib 531 E. 3; vgl. auch BGE 129 II 470 E. 5 und BGE 134 II 49 E 13.1). Wie das Bundesgericht festgehalten hat, ist die Regelung von Art. 19bis Abs. 1 EntG indessen auf Verfahren mit öffentlicher Planauflage und pe r- sönlicher Anzeige zugeschnitten. Finde dagegen, wie häufig beim nac h-A-2150/2012 Seite 22 träglichen Auftreten übermässiger Immissionen, kein öffentliches Auflage- verfahren statt und könnten die Entschädigungsansprüche bis zum Eintritt der Verjährung über einen längeren Zeitraum geltend gemacht werden, rechtfertige es sich, für alle Verfahren den nämlichen Schätzungszei t- punkt zu wählen. Der Schätzungsstichtag sei in diesen Fällen in Würd i- gung der gegebenen Umstände festzusetzen und dürfe auf den Zeitpunkt gelegt werden, in dem die Lärmbetroffenen durch öffentliche Au flage der Lärmbelastungspläne und öffentliche Bekanntmachung zur Anmeldung ih- rer Entschädigungsansprüche hätten aufgefordert werden können (vgl. BGE 134 II 49 E. 13.1 mit Hinweis). Im Fall der Ostanflüge hat die Vorins- tanz in Anwendung dieser Rechtsprechun g den 1. Januar 2002 als Schätzungsstichtag (dies aestimandi) festgelegt, wobei die Verkehrswer t- schätzungen bei Ertragsliegenschaften konkret per 30. Oktober 2001 vorgenommen worden sind . Für die Minderwertberechnung wurden die Lärmwerte des Jahres 2002 herangezogen. 11. Der Enteignete hat im vorinstanzlichen Verfahren verlangt, bei der Mi n- derwertberechnung sei auf die Belastungswerte gemäss vBR abzustellen, eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007. Die Vorinstanz hält im angefochtenen Entscheid fest, der Enteignete fordere damit sinng e- mäss eine Verschiebung des Schätzungsstichtags auf ein späteres Jahr. Diesem Ersuchen sei jedoch nicht nachzukommen. Bereits im Herbst 2001 sei aufgrund der (schliesslich nicht ratifizierten) staatsvertraglichen Regelungen absehbar gewesen, dass es zu einer Ausdehnung der Os t- anflüge kommen würde. Die heutige Anflugregelung gemäss vBR sei nach wie vor durch die Überflugbeschränkungen über deutschem Gebiet bestimmt. Es lasse sich umso mehr vertreten, auf den Lärmzustand im Jahr 2002 abzustellen, da sich in der Folge auch gewisse Entlastungen ergeben hätten, nämlich in der letzten Nachtstunde von 5 bis 6 Uhr und am frühen Morgen (aufgrund der Einführung der Südanflüge im Herbst 2003) sowie durch die zeitliche Ausdehnung der N achtflugsperre unter dem vBR. Jedenfalls aber sei, selbst wenn die Lärmbelastung 2007 in s- gesamt grösser gewesen sein sollte, der Rahmen der ursprünglichen Zweckbestimmung der Überflugdienstbarkeit und der dabei zulässigen Schwankungen in der Benutzung nich t verlassen worden. Weiter komme ein Abstellen auf die vBR -Lärmkarten nur schon deshalb nicht in Frage, weil die Minderwertbestimmung gemäss Modell ESchK auf den in MIFLU I abgespeicherten Lärmdaten beruhe und ein Abstellen auf Lär m- daten ausserhalb dieses Programms vorliegend systemwidrig wäre. A-2150/2012 Seite 23 Die nachträgliche Entschädigungsforderung nach Art. 41 EntG, welche der Enteignete für den Fall geltend gemacht hatte, dass die Entschäd i- gung auf Basis der Fluglärmbelastung des Jahres 2002 festgelegt wird, wurde mit dem Schätzungsentscheid an die Präsidentin der Schätzung s- kommission überwiesen. Dies, weil der verfahrensleitende Vizepräsident nur für die Behandlung der ihm von der Präsidentin überwiesenen G e- schäfte zuständig sei. Mit Verfügung der Präsidentin der Schä tzungs- kommission vom 20. Juni 2012 wurde die nachträgliche Forderung s o- dann nicht zugelassen. Ein entsprechendes Beschwerdeverfahren ist am Bundesverwaltungsgericht unter der Verfahrensnummer A -6019/2012 hängig, wurde aber sistiert. 11.1 Der Enteignete führt in seiner Beschwerde vom 23. April 2012 aus, es gehe nicht darum, den Schätzungsstichtag verschieben zu wollen. Sondern es gehe um die Frage, welche Tatsachen der Beurteilung des Entschädigungsanspruchs per Schätzungsstichtag zugrunde gelegt we r- den müssten. Hingegen werde nicht verlangt, den Schaden auf einem anderen Verkehrswert als jenem per 1. Januar 2002 zu berechnen. Zur Begründung seines Standpunkts bringt der Enteignete vor, dass die Vorinstanz gerade deshalb nicht auf die Fluglärmbelastung des Kalender- jahres 2002 hätte abstellen dürfen, weil sie davon ausgegangen sei, am Schätzungsstichtag sei die Ausdehnung der Ostanflüge und im Wesentl i- chen auch die heutige Anflugregelung gemäss vBR bereits absehbar g e- wesen. Dies umso weniger, als der Vorinstanz beka nnt gewesen sei, dass die Lärmbelastung noch während des laufenden Schätzungsverfa h- rens markant zugenommen habe. D er Enteignete habe im vorinstanzl i- chen Verfahren mehrfach aufgezeigt und belegt, dass sich die Ostanflüge seit 2002 mehr als verdoppelt hätten und entsprechend auch die Lärmbe- lastung zugenommen habe. Von einer blossen Fluglärmschwankung, wie es die Vorinstanz darstelle, könne keine Rede sein. Um dem vorausse h- baren, jedenfalls aber dem im Zeitpunkt der kombinierten Einigungs - und Schätzungsverhandlung bereits bekannten Lärmzuwachs Rechnung zu tragen, hätte die Vorinstanz deshalb, so der Enteignete, im Mindesten die von ihr selber ins Verfahren eingebrachten Lärmwerte aus dem Jahr 2007 der Entschädigungsbemessung zu Grunde legen müssen. Die von der Vorinstanz angeführten Entlastungen seien in diesen Lärmwerten bereits enthalten. Aufgrund der sich klarerweise abzeichnenden weiteren En t- wicklung hätte die Vorinstanz, so der Enteignete weiter, den lärmbeding- ten Minderwert sogar auf Basis der Belastungswerte des vBR bestimmen A-2150/2012 Seite 24 sollen. Dass es sich dabei noch nicht um die tatsächliche Lärmbelastung handle, stehe dem nicht entgegen. 11.2 In einem ersten Schritt ist zu prüfen, unter welchen Bedingungen wesentliche Änderungen der Immissionsbelastung, die nach dem f estge- legten Schätzungsstichtag eingetreten sind, von der Schätzungskommi s- sion noch zu berücksichtigen sind. 11.2.1 Das Bundesgericht hat in BGE 134 II 49 unter Hinweis auf die vom Gesetzgeber in Art. 19 Bst. c und Art. 20 Abs. 1 EntG getroffenen Reg e- lungen festge halten, als einer der enteignungsrechtlichen Grundsätze dürfe gelten, dass bei der Schadensermittlung und Entschädigungsb e- messung nur Tatsachen zu berücksichtigen sind, die im Schätzungszei t- punkt bereits gegeben sind oder die sich mit Sicherheit oder gröss ter Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft ergeben bzw. ergeben hätten, wenn keine Enteignung stattfinden würde. Demnach seien nach dem Stichtag eintretende Änderungen der tatsächlichen Situation, die sich werterh ö- hend oder wertvermindernd auswirken könnten, bei der Entschädigungs- bemessung nur insoweit zu berücksichtigen, als sie sich im Schätzung s- zeitpunkt im Verkehrswert des von der Enteignung betroffenen Objektes schon niedergeschlagen haben oder mit hinreichender Sicherheit in nächster Zukunft niederschlagen werden (vgl. BGE 134 II 49 E. 13.3). In den vorliegenden Verfahren wird von einem Teil der Enteigneten ge l- tend gemacht, das Bundesgericht verwende in dieser Erwägung die B e- griffe "Schätzungsstichtag" und "Schätzungszeitpunkt" nicht synonym. Genau dies i st nach Lesart des Bundesverwaltungsgerichts jedoch der Fall. Jedenfalls drückt das Bundesgericht an anderer Stelle im selben Entscheid nochmals klar aus, was es meint: Demnach können spätere Entwicklungen die Entschädigungsbemessung nur beeinflussen, "wen n sie sich am Stichtag schon im Verkehrswert des von der Enteignung b e- troffenen Objektes niedergeschlagen haben oder bereits voraussehbar waren und in relativ kurzer Zeit auch eingetreten sind" (BGE 134 II 49 E. 18.5.3, Hervorhebung durch das Bundesverwaltungsgericht). 11.2.2 In BGE 134 II 164 wurde das Erfordernis der konkreten Vorau s- sehbarkeit am Schätzungsstichtag indes relativiert. Entgegen den Vo r- bringen der Enteigner ist dieser Entscheid einschlägig, auch wenn sich die Frage einer vorübergehenden Enteignung stellte. Denn das Bunde s- gericht beschränkte seine Überlegungen nicht auf diese Konstellation. A-2150/2012 Seite 25 Dem Bundesgericht genügte es in BGE 134 II 164, dass es sich bei der dortigen Lärmabnahme um eine Tatsache handelte, "die sich aus Sicht des Schätzungszeitpunkts in naher Zukunft – noch während des Schä t- zungsverfahrens – ergeben hat". Auf die Frage, inwiefern die Lärma b- nahme am Schätzungsstichtag bereits voraussehbar gewese n war, ging es nicht ein (vgl. BGE 134 II 164 E. 7.2). Für diese Relativierung spr e- chen mehrere Gründe: Erstens ist die Festlegung eines einheitlichen (fr ü- hen) Schätzungsstichtags primär dadurch motiviert, dass bei der Ve r- kehrswertermittlung in allen Fälle n auf den gleichen Zeitpunkt abgestellt werden soll (vgl. dazu BGE 121 II 350 E. 6c). Einer Berücksichtigung der weiteren Entwicklung der Immissionsbelastung steht insofern aber nichts entgegen. Zweitens könnte man die Enteigneten für den Fall einer am Stichtag nicht voraussehbaren Erhöhung der Immissionen wohl auf den Weg einer nachträglichen Entschädigungsforderung nach Art. 41 Abs. 1 Bst. b EntG verweisen. Doch steht zunächst gar nicht fest, auf welches Datum der Stichtag gesetzt wird, und die Enteignete n können während laufendem Verfahren auch nicht wissen, welche Entwicklungen die Schätzungskommission schliesslich als voraussehbar betrachten wird und welche nicht. Drittens sollte es auch möglich sein, eine am Stichtag nicht voraussehbare Abnahme der Imm issionen zu berücksichtigen. Aus diesen Gründen ist die Berücksichtigung von Entwicklungen, die noch während des Verfahrens eingetreten sind, nicht von der Voraussehbarkeit am Schätzungsstichtag abhängig zu machen. Was die von einer Partei geltend gemachte zukünftige (d.h. während des Verfahrens noch nicht eingetretene) Entwicklung anging, hat das Bu n- desgericht in BGE 134 II 164 festgehalten, es könne "im vorliegenden Verfahren" nicht mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen we r- den, dass die behauptet e Änderung der Lärmbelastung eintreten werde. Davon, dass solche zukünftigen Entwicklungen bereits rückwirkend per Schätzungsstichtag voraussehbar gewesen sein müssen, sprach das Bundesgericht aber ebenfalls nicht mehr (vgl. BGE 134 II 164 E. 7.1). Nach dem oben Gesagten wäre es denn auch inkonsequent, bei der Ei n- schätzung zukünftiger Entwicklungen alle Informationen auszublenden, die erst nach dem Schätzungsstichtag gewonnen werden konnten. Z u- künftige Entwicklungen sind daher gestützt auf die Erkenntnisse zum Entscheidzeitpunkt zu beurteilen. 11.2.3 Somit hat die Schätzungskommission wesentliche Änderungen der Immissionsbelastung, die zwar nach dem festgelegten Schätzungsstic h- tag, aber noch während des Verfahrens eingetreten sind, bei ihrem En t-A-2150/2012 Seite 26 scheid generell zu berücksichtigen. Betreffend die von den Parteien ange- rufenen zukünftigen Entwicklungen ist darauf abzustellen, ob diese mit hinreichender Sicherheit in nächster Zukunft eintreten werden. Sollte die Fluglärmbelastung nach Abschluss des Verfahrens dennoch über das bei der Entschädigungsbemessung berücksichtigte Mass hinaus anwachsen, steht es den Enteigneten sodann frei, eine nachträgliche Entschädigungsforderung im Sinn von Art. 41 Abs. 1 Bst. b EntG geltend zu machen (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 18.5.3, letzter Satz). 11.3 In einem zweiten Schritt ist somit zu prüfen, ob vorliegend während des Verfahrens eine wesentliche Änderung der Lärmbelastung eingetr e- ten ist, d.h. ob die Entwicklung der Belastung Anlass dazu gibt, nicht auf die Lärmwerte des Jahres 2002, sonde rn auf diejenigen eines anderen Jahres abzustellen. 11.3.1 Die Enteigner haben dem Bundesverwaltungsgericht auf entspr e- chende Aufforderung hin eine Tabelle "Lärmwerte 2002 / 2007 / 2011 ausgewählter Liegenschaften in Kloten" vom 14. Januar 2013 eingereicht (im Verfahren A-2132/2012 als act. 27/14 zu den Akten genommen). Di e- se Tabelle weist die ins Bewertungsmodell MIFLU I einbezogene Lärmbe- lastung aus. Daraus geht hervor, dass die Grundbelastung, d.h. der Mitte- lungspegel über alle Tagesstunden von 6 bis 22 Uhr (Le q16h [6-22 Uhr]), keinen allzu grossen Schwankungen unterworfen war. Als Beispiele seien folgende Werte aufgeführt (Angaben in dB[A]): 2002 2007 2011 (Adresse 1) 58.1 60.4 59.6 (Adresse 2) 58.9 61.8 60.9 (Adresse 3) 59.1 62.2 61.2 Das Gleiche gilt auch noch für die von MIFLU I zusätzlich berücksichtigte Spitzenbelastung zwischen 7 und 21 Uhr (höchster Leq1h zwischen 7 und 21 Uhr): 2002 2007 2011 (Adresse 1) 60.9 61.9 62.4 (Adresse 2) 60.9 63.5 63.0 (Adresse 3) 60.9 63.9 63.4 In diesem Zusammenhang ist daran zu erinnern, dass die MIFLU -I- Variable "Spitzenbelastung" lediglich die Anzahl dB über Grundbelastung A-2150/2012 Seite 27 abbildet: Hat die Grundbelastung z.B. um 2.1 dB zugenommen und die Spitzenbelastung um 2.5 dB, fliessen also auch bei die sem Modell nicht "zusätzliche" 4.6 dB in die Minderwertberechnung ein, sondern lediglich 2.1 dB (über die Variable "Grundbelastung") und 0.4 dB (über die Variable "Spitzenbelastung"). Der Effekt der Spitzenbelastung setzt dabei auf dem durch die Grundbelastung schon reduzierten Wert an. Veränderungen der Grund- und der Spitzenbelastung dürfen daher gedanklich nicht addiert werden. 11.3.2 In BGE 134 II 164 hat das Bundesgericht einer seit dem Schä t- zungsstichtag eingetretenen Reduktion der Grundbelastung um 4.2 dB Rechnung getragen (vgl. BGE 134 II 164 E. 7 und nicht veröffentlichte E. 5). Allerdings war durch diese Reduktion der Immissionsgrenzwert von 65 dB unterschritten worden und damit das in jenem Fall relevante Krit e- rium der Spezialität nicht mehr erfüllt, was selbstredend zu berücksicht i- gen war. Vorliegend lässt sich daraus demnach nichts ableiten. Im Fall von BGE 134 II 49 hielt das Bundesgericht denn auch eine seit dem Stichtag eingetretene Reduktion der Grundbelastung um rund 5 dB für nicht beachtlich. Es folgte dabei der Argumentation des betreffenden Ent- eigneten, wonach der Rückgang nur vorübergehend sei, da sich der Flugverkehr erneut in vollem Wachstum befinde und die Piste 16 gemäss vBR eine der Haupt -Startpisten bleibe. Auch die Enteigner hätten eing e- räumt, so das Bundesgericht, "dass das Verkehrsaufkommen mögliche r- weise wieder zunehmen könnte" (vgl. BGE 134 II 49 E. 13 [vor E. 13.1] und E. 13.4). Entsprechend bleibt unklar, ob das Bundesgericht auch eine Zunahme der Grundbelastung um 5 dB als unwesentlich erachtet hätte. Zur Beantwortung der Frage, bei welcher Änderung der Lärmsituation nicht mehr auf die Werte des Stichjahrs abgestellt werden kann, bestehen bisher also wenig Anhaltspunkte. Doch lässt sich aus BGE 134 II 49 i m- merhin ableiten, dass ein gewisser Toleranzbereich bestehen muss. In den vorliegenden Fällen sind Grund - und Spitzenbelastung, wie s o- eben aufgezeigt, seit dem Stichjahr 2002 zwar gestiegen, die Differenzen sind aber auch 2007 in einem Bereich deutlich unter 5 dB geblieben. Ve r- gleicht man die Werte 2002 mit den Werten 2011, beträgt die Zunahme der Grundbelastung maximal 2.2 dB ([Adresse 4]) und diejenige der Spi t- zenbelastung maximal 2.7 dB (ebenfalls [Adresse 4]). Schwankungen in- nerhalb eines solchen Bereichs haben bereits einen relev anten Einfluss auf die Minderwerte, die mit den hedonischen Modellen ermittelt werden. A-2150/2012 Seite 28 Jedoch sind sie nicht als aussergewöhnlich zu betrachten, weshalb sie noch zu tolerieren sind. 11.3.3 Betrachtet man jedoch die Lärmwerte der einzelnen Abend - bzw. Nachtstunden zwischen 21 und 24 Uhr, die bei MIFLU I im Rahmen der Tagesrandbelastung berücksichtigt werden, ergibt sich ein anderes Bild (Leq1h [21 -22 Uhr], Leq1h [22 -23 Uhr], Leq1h [23 -24 Uhr]; der bei MIFLU I über die Variable "Tagesrandbelastung" in die Minderwert be- rechnung einfliessende Wert ist jeweils fett): 2002 2007 2011 (Adresse 1) 21-22 55.4 66.7 66.8 22-23 59.0 63.4 63.7 23-24 49.7 54.4 52.9 (Adresse 2) 21-22 57.0 68.4 68.7 22-23 60.7 65.1 65.5 23-24 51.3 56.1 54.7 (Adresse 3) 21-22 57.3 68.8 69.1 22-23 61.0 65.4 65.9 23-24 51.6 56.4 55.0 Damit waren insbesondere die Lärmwerte der Stunde von 21 bis 22 Uhr in den Jahren 2007 und 2011 markant höher als 2002. Erklären lässt sich dies damit, dass ab dem 19. Oktober 2001 zwar die staatsvertragliche Nachtflugregelung vorläufig angewandt wurde, wobei diese Regelung An- flüge über deutschem Gebiet jedoch erst ab 22 Uhr untersagte. Erst ab dem 27. Oktober 2002 galt die staatsvertragliche Wochenendregelung, die an Samstagen, Sonntagen und baden-württembergischen Feiertagen Anflüge über deutschem Gebiet bereits ab 20 Uhr nicht mehr zuliess (vgl. dazu die Botschaft des Bundesrats vom 8. März 2002 zum damals unter- zeichneten Staatsvertrag [BBl 2002 3375, S. 3376 und 3393). Und erst mit der DVO liess Deutschland Anflüge auch Werktags nur noch bis 21 Uhr zu. Die entsprechende zeitliche Ausdehnung der Ostanflüge wu r- de vom BAZL am 16. April 2003 im Sinne einer vorsorglichen Massnahme genehmigt (vgl. BGE 137 II 58 Sachverhalt B; vgl. auch BVGE 2011/ 19). Diese Ereignisse lassen sich anhand der Flugbewegungszahlen gut nachvollziehen (vgl. dazu Tabelle "Anflüge 28 nach Tageszeit" vom 8. Januar 2013 [act. 27/13 im Verfahren A-2132/2012] sowie die Lärmbul- letins der Flughafen Zürich AG [act. 27/1-12 im Verfahren A-2132/2012]). Die Zahlen entwickelten sich wie folgt (Anzahl Landungen auf Piste 28 im jeweiligen Kalenderjahr): A-2150/2012 Seite 29 00-20 h 20-21 h 21-22 h 22-23 h 23-24 h Total 2002 4'564 543 652 1'575 180 7'514 2003 6'819 1'606 4'798 1'265 119 14'607 2004 4'743 1'917 6'828 2'272 185 15'945 2005 2'006 1'748 7'983 2'847 207 14'791 2006 2'550 1'713 7'550 2'661 284 14'758 2007 7'781 2'021 7'850 3'349 413 21'414 (…) 2011 4'150 1'989 7'928 3'707 283 18'057 Für die Stunde von 21 bis 22 Uhr lässt sich nach 2002 ein sprunghafter Anstieg der Flugbewegungszahlen ausmachen. Weniger ausgeprägt gilt dies auch für die Stunde von 20 bis 21 Uhr (die nicht im Rahmen der T a- gesrandbelastung berücksichtigt wird). Dies ist offensichtlich auf die Ei n- führung der Wochenendregelung Ende 2002 und die generelle Vorverl e- gung der deutschen Nachtflugbeschränkung in der ersten Hälfte 2003 zu- rückführen (Letzteres betrifft nur die Stunde von 21 bis 22 Uhr). Insg e- samt lag die Gesamtzahl der Landungen auf Piste 28 im Jahr 2004 mehr als doppelt so hoch wie noch 2002, wobei der Zuwachs nahezu vollstä n- dig in den Stunden nach 20 Uhr stattfand. Wesentliche oder nachhaltige Entlastungen sind in diesen Stunden nicht mehr eingetreten. 11.3.4 Gegenüber dieser ab 20 Uhr auftretenden Mehrbelastung sind die von der Vorinstanz erwähnten Entlastungen in der letzten Nachtstunde von 5 bis 6 Uhr und am frühen Morgen gering. Tatsache ist, dass au f- grund der staatsvertraglichen Regelungen ab dem 19. Oktober 2001 auch von 5:30 bis 6:08 Uhr Ostanflüge stattfanden, ab dem 27. Oktober 2002 an Samstagen, Sonntagen und Feiertagen sogar bis 09:08 Uhr, nach Ä n- derung des Betriebsreglements vom 16. April 2003 zudem auch Werktags bis 7:08 Uhr. Mit Einführung der Südanflüge per 30. Oktober 2003 und der gleichzeitigen Ausdehnung der Nachtflugsperre bis 06:00 Uhr entfi e- len diese morgendlichen Ostanflüge wieder (vgl. BGE 137 II 58 Sachve r- halt B und D sowie Urteil des Bundesgerichts 1A.247/2003 vom 31. März 2004 Sachverhalt A und D). Diese Ereignisse lassen sich wiederum a n- hand de r Flugbewegungszahlen nachvollziehen (zu beachten ist dabei, dass die Bewegungszahlen von 0 bis 6 Uhr nachts neben den Landungen von 05:30 bis 06:00 Uhr auch die Landungen im Rahmen des Versp ä- tungsabbaus von 00:00 bis 00:30 Uhr beinhalten): A-2150/2012 Seite 30 (00-06 h) 06-07 h 07-09 h 2002 (61) 240 496 2003 (367) 2'435 2'443 2004 (31) 143 283 (…) 2007 (41) 148 659 (…) 2011 (16) 73 162 Die Zahl der morgendlichen Ostanflüge war im Jahr 2002 noch klein, während 2003 eine klare Spitze besteht – aufgrund des vom 27. Oktober 2002 (bzw. von April 2003) bis Oktober 2003 geltenden Anflugregimes. Die Enteigner machen mit einem gewissen Recht geltend, durch den Wegfall der morgendlichen Ostanflüge sei eine besonders einschneide n- de Lärmbelastung entfallen. Die Vorinstanz hat ihrem Entscheid bekannt- lich aber die Lärmwerte 2002 zugrunde gelegt. Regelmässige Landungen zwischen 6 und 9 Uhr sind in diesen Werten erst ganz am Rande entha l- ten. Ein Hinweis auf Entlastungen, die sich gegenüber der "Spitze" im Jahr 2003 ergeben hab en, geht insofern an der Sache vorbei. Was den Zeitraum von 05:30 Uhr bis 06:08 Uhr betrifft, waren Ostanflüge zwar b e- reits ab Ende 2001 vorgesehen. Dabei handelt es sich aber lediglich um eine (wenn auch sehr sensible) gute halbe Stunde mit wenigen Flugb e- wegungen. Dass diese bis 6 Uhr morgens bestehende Fluglärmbelastung vollständig entfallen ist, vermag die Zunahme der Lärmbelastung ab 20 Uhr daher bei weitem nicht aufzuwiegen. 11.3.5 Die von der Vorinstanz zusätzlich erwähnte Ausdehnung der Nachtflugsperre unter dem vBR betrifft sodann den Zeitraum ab 23 Uhr nachts (Nachtflugsperre ab 23:00 Uhr statt vorher 24:00 Uhr, Versp ä- tungsabbau bis 23:30 Uhr statt vorher 0:30 Uhr; vgl. BGE 137 II 58 Sac h- verhalt D). Sie wurde, wie erwähnt, auf den 29. Juli 2010 umgesetzt. Wie aus der Übersicht weiter oben hervorgeht, lagen die Lärmwerte der Stu n- de von 23 bis 24 Uhr im Jahr 2011 jedoch höher als 2002. 11.3.6 Es ist somit festzuhalten, dass seit dem 19. Oktober 2001, als das neue, den deutschen Luftraum entlastende Nachtflugregime e ingeführt wurde, von eigentlichen "Ostanflügen" gesprochen werden kann. Insb e- sondere ist unbestritten, dass ab diesem Zeitpunkt die Regelmässigkeit der Anflüge auf Piste 28 gegeben war. Damit waren die Ostanflüge, wie sie heute stattfinden, aber noch nicht "vollständig" eingeführt. Dies erfolg-A-2150/2012 Seite 31 te, wie aufgezeigt, in zwei weiteren Schritten im Oktober 2002 und April 2003. Unter diesen Umständen hätte es sich auch gerechtfertigt, den Schätzungsstichtag auf den 1. Januar 2004 zu legen und "automatisch" die Lärm werte des Jahres 2004 heranzuziehen. Der Enteignete bea n- standet die Festlegung des Stichtags jedoch zu Recht nicht. Denn das Bundesgericht lässt der Vorinstanz dabei, wie bereits aufgezeigt, einen grossen Ermessenspielraum. Bereits im Fall der Starts ab Pi ste 16 hat die Vorinstanz den 1. Januar des Jahres als Stichtag festgesetzt, das auf die Entstehung des Entschädigungsanspruchs folgt (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 21). Insofern ist es nicht zu beanstanden, wenn sie dies nun – im Sinne einer einheitlichen Praxis – auch in den vorliegenden Fällen tat. 11.3.7 Obschon der 1. Januar 2002 als Schätzungsstichtag festgelegt wurde, hätte die Vorinstanz aber – aufgrund der dargestellten weiteren Entwicklung der Lärmbelastung – gleichwohl nicht auf die Lärmwerte des Jahres 20 02 abstellen dürfen. Dies gilt, obschon eine Zunahme von Grund- und Spitzenbelastung, die in einem Bereich deutlich unter 5 dB blieb, grundsätzlich noch zu tolerieren ist. Denn hinzu kommt vorliegend die markante Zunahme der Lärmbelastung in den Stunden na ch 20 Uhr, die sich in der Grund - und in der Spitzenbelastung nur begrenzt niede r- schlägt. Die Enteigner machen zwar geltend, von der Zunahme der Flugbew e- gungen seien im Wesentlichen die zwei letzten Abendstunden zwischen 20 und 22 Uhr betroffen. Die entspr echende Lärmbelastung werde g e- mäss der heute in Kraft stehenden gesetzlichen Regelung (d.h. gemäss Anhang 5 der Lärmschutz -Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV, SR 814.41]) mit dem Leq16h (6 -22 Uhr) erfasst. Die Zunahme dieses Werts wirke sich nicht dramatisch aus, vor allem nicht auf den in den vo r- liegenden Verfahren letztlich allein massgeb enden Minderwert. Denn der Mehr-Minderwert, der sich bei einem Abstellen auf einen späteren Zei t- punkt ergebe, liege (beim Modell ESchK) im Unschärfebereich. Doch erste ns hat das Bundesgericht in BGE 137 II 58 ausgeführt, die Grenzwerte der LSV für Fluglärm würden den Anforderungen von Art. 13 ff. des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG, SR 814.01) nicht gerecht und seien ergänzungsbedürftig; insbesondere Perso nen, die unter der Anflugschneise von Piste 34 und Piste 28 wohnten, würden durch frühmorgendlichen bzw. abendlichen Fluglärm in ihrem Wohlbefi n- den zum Teil erheblich gestört, selbst wenn der 16-Stunden-Leq die nach Anhang 5 LSV massgeblichen Immissionsgre nzwerte für die Tageszeit A-2150/2012 Seite 32 nicht überschreite (vgl. BGE 137 II 58 E. 5.3.5). Und zweitens wird die Zunahme der Lärmbelastung am späten Abend und in den ersten Nach t- stunden wenigstens bei MIFLU I speziell berücksichtigt und wirkt sich dort auch erheblich auf die Minderwertberechnung aus: Wie aufgezeigt (vgl. die entsprechende Tabelle weiter oben) liegen die bei MIFLU I über die Variable "Tagesrandbelastung" in die Berechnung einfliessenden Werte in den Jahren 2007 und 2011 um 7 bis 8 dB höher als im Jahr 2002 . Der Entwertungssatz bei der Tagesrandbelastung beträgt 0.80% pro dB und ist damit nahezu gleich hoch wie derjenige bei der Grundbelastung (0.81% pro dB). Damit ist die Zunahme der Tagesrandbelastung als e r- heblich zu betrachten. Aus diesem Grund liegt die Entwicklung der Lärm- belastung nicht mehr im Rahmen des Tolerierbaren. 11.3.8 Immerhin ist der Vorinstanz darin beizupflichten, dass nicht einfach das für die Grundeigentümer optimale Jahr für die Minderwertberechnung heranzuziehen ist. Die Enteigner machen gelte nd, in keinem anderen Jahr seien mehr Anflüge auf Piste 28 zu verzeichnen gewesen als im Jahr 2007, was sich auch in den Lärmwerten niederschlage. Aus den bi s- herigen Ausführungen ergibt sich denn auch nicht, dass gerade die Werte des Jahres 2007 heranzuzie hen wären. Vielmehr ist auf die Lärmwerte eines möglichst frühen Jahres abzustellen, welche die Belastungssitua - tion, wie sie seit 2004 insgesamt gegeben ist, aber ausreichend repräsen- tativ abbilden müssen. Soweit sich dies aus den Flugbewegungszahlen herleiten lässt, sollten entsprechend die Lärmwerte des Jahres 2004 in Frage kommen. Allenfalls ist aber auch auf die Werte eines späteren, r e- präsentativeren Jahres abzustellen. 11.3.9 Somit ist festzuhalten, dass seit 2002 eine wesentliche Änderung der Lärmbelastung eingetreten ist und die Vorinstanz aus diesem Grund die Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines späteren Jahres zur Ermit t- lung der lärmbedingten Minderwerte hätte heranziehen müssen. Damit ist also eine Verkehrswertermittlung per Stichtag 1. Januar 2002 (bzw. per 30. Oktober 2001) mit einer Minderwertberechnung zu komb i- nieren, die sich auf die Lärmdaten eines späteren Jahres stützt. 11.4 Es bleibt auf die Vorbringen de s Enteigneten einzugehen, wonach aufgrund der sich klarerweise abzeichnenden weiteren Entwicklung sogar auf die Belastungswerte gemäss vBR abzustellen ist. Gemeint ist die im Umweltverträglichkeitsbericht zum vBR und dem ergänzenden Empa - Bericht vom 22. März 2005 dargestellte Lärmbelastung für den Betrieb s-A-2150/2012 Seite 33 zustand Zt+ (Flugbetrieb im Jahr 2010 gemä ss vBR mit prognostizierten 350'000 Flugbewegungen jährlich; vgl. dazu BGE 137 II 58 E. 5.2). Die entsprechenden Lärmkurven werden in den kantonalen Planungs - und Baubewilligungsverfahren herangezogen (vgl. Kreisschreiben der Baud i- rektion Kanton Zürich vom 31. August 2011 S. 1 und 3 sowie Urteil des Bundesgerichts 1C_456/2009 vom 5. August 2010 E. 2; vgl. zum Ganzen auch Urteil des Bundesgerichts 1C_451/2010 vom 22. Juni 2011 E. 4.5). 11.4.1 Wie bereits festgehalten, ist betreffend die von den Parteien ang e- rufenen zukünftigen (d.h. während des Verfahrens noch nicht eingetret e- nen) Entwicklungen darauf abzustellen, ob diese mit hinreichender S i- cherheit in nächster Zukunft eintreten werden. 11.4.2 Der Enteignete argumentiert, bei allen drei Betriebsvarianten g e- mäss Entwurf z um SIL -Objektblatt "Flughafen Zürich" müsse von einer grösseren Lärmbelastung des Ostens ausgegangen werden als unter dem vBR. Dies gehe aus der im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Karte der umhüllenden Fluglärmkurven nach vBR und nach den drei B e- triebsvarianten hervor (act. 12.5 der Vorakten […]). Wie weiter der Presse habe entnommen werden können, rechne die Flughafen Zürich AG damit, dass keine dieser Varianten die prognostizierte Nachfrage werde befriedi- gen können. Demnach, so d er Enteignete, gehe selbst die Flughafen Z ü- rich AG davon aus, dass die Lärmbelastung in Kloten in naher Zukunft das Belastungsniveau gemäss vBR überschreiten und mittelfristig das für die drei erwähnten Betriebsvarianten prognostizierte Niveau erreichen werde. Zudem sei ei ne Lockerung der deutschen Anflugbeschränkungen nicht absehbar. Daher sei es durchaus sachgerecht, das in naher Zukunft erreichte Belastungsniveau gemäss vBR heranzuziehen. Nötigenfalls seien hierzu bei der Empa die parzellengenau berechneten Werte einz u- holen. 11.4.3 Die Belastungswerte gemäss vBR beruhen, wie erwähnt, auf einer Prognose von 350'000 Flugbewegungen pro Jahr. Diese Zahl ist bis jetzt nicht erreicht worden (2010: 268'832; 2011: 279'013; 2012: 270'028). Es trifft zwar zu, dass sich die Flughafen Züric h AG gemäss Aussagen ihres CEO auf die Prognosen der Intraplan Consult GmbH stützt, wonach im Jahr 2020 die Kapazitätsgrenze von 350'000 Bewegungen erreicht werde und im Jahr 2030 eine Nachfrage nach gut 400'000 Bewegungen best e- hen würde (vgl. Neue Zürcher Zeitung [NZZ] vom 21. April 2012, S. 17, "In zehn Jahren drohen Engpässe"; vgl. auch NZZ vom 22. März 2012, S. 16, "Flughafen in einem 'Jahr der Entscheidungen'"). Solche Progno-A-2150/2012 Seite 34 sen treffen aus enteignungsrechtlicher Sicht aber nicht mit hinreichender Sicherheit zu. Gemäss einem anderen in der NZZ erschienenen Artikel sollen die Prognosen denn auch ungenau sein. Das Wachstum der Zahl der Flugbewegungen sei, zumindest kurzfristig, massiv überschätzt wo r- den. Die Verkehrsexperten hätten insbesondere den Trend zu grösseren Flugzeugen mit höherem Passagiervolumen unterschätzt. Wie aus dem Artikel weiter hervorgeht, sehen die Urheber der Prognosen für die Lan g- frist-Planung zwar keinen Anpassungsbedarf, halten es aber immerhin für denkbar, dass die prognostizierten Bewegungszahlen wenige Jahre sp ä- ter erreicht würden als erwartet (vgl. NZZ vom 11. Januar 2013, S. 15, "Bund hält an strittiger Prognose fest"). An der Seriosität der Prognosen ist zwar nicht zu zweifeln. Doch kann nicht mit hinreichender Sicherheit ausgeschlossen werden, dass sich die Nachfrage anders entwickeln wird als prognostiziert und wenigstens in nächster Zukunft die Zahl von 350'000 Flugbewegungen nicht erreicht wird. 11.4.4 Hinzu kommt, dass über das ab 2020 geltende An - und Abflugre- gime nach wie vor ke ine Klarheit besteht: Bereits in BGE 134 II 164 hat das Bundesgericht ein Abstellen auf die Belastungswerte gemäss vBR mit der Begründung abgelehnt, angesichts des immer noch nicht abg e- schlossenen Sachplanverfahrens stehe noch keineswegs fest, wie sich der künftige Betrieb abspielen werde (BGE 134 II 164 E. 7.1). Unterdes- sen liegt zwar der vom Enteigneten erwähnte Entwurf vom 16. August 2010 zum SIL -Objektblatt "Flughafen Zürich" vor. Doch ist dieser bereits wieder überholt, da am 4. Dezember 2012 ein neuer Staatsvertrag mit Deutschland unterzeichnet wurde. Dieser umfasst folgende Eckwerte: – Nordanflüge über deutschem Staatsgebiet an Werktagen von 6:30 bis 18:00 Uhr, an Wochenenden und Feiertagen von 09:00 bis 18:00 Uhr – gekröpfter Nordanflug über Schweizer Gebiet als Option – Übergangsfrist bis Ende 2019, um die erforderlichen Infrastrukturau s- bauten des Flughafens zu realisieren. Keine der drei Varianten gemäss dem Entwurf von 16. August 2010 erfüllt die Rahmenbedingungen dieses neuen Staatsvertrags. Der Entwur f musste daher angepasst werden (vgl. zum Ganzen den Bericht des BAZL "SIL-Prozess: Anpassung des Objektblatt -Entwurfs aufgrund des Staat s- vertrags mit Deutschland" vom 5. Oktober 2012 [nachfolgend: Bericht BAZL], S. 4 f.). Alle sechs Betriebsvarianten, die vom BAZL für den Zei t- raum ab 2020 neu zur Diskussion gestellt worden sind, hätten am Abend eine zeitliche Ausdehnung der Ostanflüge zur Folge. Konkret würde b e-A-2150/2012 Seite 35 reits um 18 Uhr auf das Ostkonzept umgestellt (bei der vom BAZL am wenigsten favorisierten Varia nte 5 um 19 Uhr). Für die Morgenstunden stehen gemäss dem Bericht BAZL hingegen Varianten mit Südanflügen bzw., sofern realisierbar, mit gekröpftem Nordanflug im Vordergrund (vgl. dazu Bericht BAZL, S. 54 ff.). Bereits mit Inkrafttreten des Vertrags müss- ten die Ostanflüge werktags von 21 auf 20 Uhr vorverlegt werden (vgl. Bericht BAZL, S. 52 f.). In der Schweiz hat unterdessen nach dem Ständerat auch der Nationalrat den neuen Staatsvertrag genehmigt (vgl. NZZ vom 7. Juni 2013, S. 11, "Parlament stimmt Luftv erkehrs-Vertrag ohne Euphorie zu"). In Deutsc h- land hingegen wurde der Ratifikationsprozess bereits vor längerer Zeit gestoppt (vgl. NZZ vom 27. November 2012, S. 1, "Kühle Reaktion auf deutschen Dämpfer"). Was das SIL -Objektblatt für den Flughafen Zürich betrifft, hat der Bundesrat daher eine Etappierung beschlossen: Am 26. Juni 2013 verabschiedete er jene Festlegungen, die nicht von der Ra- tifizierung des Staatsvertrags abhängen. Sie entsprechen weitgehend dem heutigen Betrieb auf dem bestehenden Pistensyst em. Die Anpa s- sungen am Objektblatt, die sich aus der betrieblichen Umsetzung des Staatsvertrags ergeben, sollen im Rahmen einer zweiten Etappe vera b- schiedet werden (vgl. <www.bazl.admin.ch> > Themen > Luftfahrtpolitik > Sachplan Infrastruktur der Luftfahrt > SIL-Prozess Flughafen Zürich, b e- sucht am 23. August 2013). Solange aber nicht bekannt ist, welche Regelung im Einzelnen mit Deutschland (bzw. allenfalls einseitig von Deutschland) getroffen wird, und nicht wenigstens das SIL -Objektblatt dieser Regelung angepasst ist, steht weiterhin nicht fest, wie sich der Flugbetrieb ab 2020 abspielen wird. Was die Ostanflüge betrifft, zeichnet sich konkret zwar keine zeitliche Einschränkung ab, sondern grundsätzlich eher das Gegenteil. Doch b e- steht durchaus die Möglichkeit, dass es im Osten des Flughafens auch zu Entlastungen kommen wird. So würden die "Südstarts geradeaus" im vor- liegend betroffenen Gebiet tagsüber zu einer Entlastung führen. Sie wu r- den im laufenden Sachplanverfahren verworfen. Der Bericht BAZL hält jedoch fest: "Es ist indes nicht ausgeschlossen, dass später einmal, wenn eine neue Generation von Flugzeugen bedeutend weniger Lärm erzeugt, dieses Konzept in Erwägung gezogen wird" (vgl. Bericht BAZL, S. 65; vgl. auch Bericht BAZL, S. 6). Und es sind durch aus Stimmen laut geworden, welche die Südstarts geradeaus (aus Sicherheitsgründen oder zur Entlas- tung des Ostens) bereits heute forcieren wollen (vgl. dazu NZZ vom 22. Februar 2013, S. 19, "Sicher, aber nicht sicher genug"). Dieses Be i-A-2150/2012 Seite 36 spiel zeigt, dass auch für die Gebiete im Osten des Flughafens noch nicht ausreichend klar ist, wie sich der zukünftige Betrieb abspielen wird. 11.4.5 Somit kann nicht mit hinreichender Sicherheit davon ausgegangen werden, dass in nächster Zukunft eine Entwicklung eintreten wird, die ein Abstellen auf die Belastungswerte gemäss vBR rechtfertigen würde. 11.5 Zusammenfassend hat die Schätzungskommission wesentliche Ä n- derungen der Immissionsbelastung, die zwar nach dem festgelegten Schätzungsstichtag, aber noch während des Verfahrens eingetreten sind, bei ihrem Entscheid generell zu berücksichtigen. Vorliegend hätte die Vor- instanz daher die Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines späteren Jahres zur Ermittlung der lärmbedingten Minderwerte heranziehen müssen. Die vom Enteigneten angerufene zukünf tige Entwicklung ist jedoch nicht zu berücksichtigen, da diese nicht mit hinreichender Sicherheit in nächster Zukunft eintreten wird. Räumlich massgebliche Lärmwerte 12. Die Vorinstanz hat die Lärmwerte – auch wenn das Modell ESchK zur Anwendung kam – jeweils dem MIFLU-I-Programm entnommen. Es ha n- delt sich dabei um Werte, die von der Empa mit dem Simulationsmodell "FLULA" berechnet worden sind (vgl. bereits oben E. 9.2). Für die vorlie- gende Liegenschaft weist MIFLU I eine Grundbelastung von 58.3 dB (2002) bzw. 60.7 dB (2007) aus (vgl. die Tabelle "Lärmwerte 2002 / 2007 / 2011 ausgewählter Liegenschaften in Kloten" vom 14. Januar 2013 [act. 27/14 im Verfahren A-2132/2012]). 12.1 Der Enteignete macht in seiner Beschwerde vom 23. April 2012 gel- tend, die soeben erwähnte n Werte könnten nicht stimmen . So liege die Grundbelastung des Jahres 2002 bei der angrenzenden Liegenschaft bei 58.9 dB. Auch bei einer weiter vom Pistenende und vom Leitstrahl des In- strumentenlandesystems (ILS) entfernten Liegenschaft betrage sie noch 58.4 dB. Die Grundbelastung des Jahres 2007 betrage bei der ersten Liegenschaft 61.8 dB und bei der zweiten 60.8 dB . Noch grösser seien die Abweichungen in der ersten Nachtstunde. Die Vorinstanz führt in ihrer Vernehmlassung vom 9. Juli 2012 aus, sie habe die Richtigkeit des verwendeten Werts des Jahres 2002 nochmals in MIFLU I überprüft. Die Wertangabe habe sich dabei als korrekt erwi e- sen. Die Enteigner heben in ihrer Stellungnahme vom 26. Oktober 2012 A-2150/2012 Seite 37 den Umstand hervor, dass die Lärmbelastung b ei FLULA an Empfang s- punkten in einem Gitternetz berechnet wird. Bei der Berechnung der Lärmwerte, die ins Modell MIFLU I einbezogen wurden, hatte die M a- schenweite des Bodengitters 100 Meter betragen (vgl. dazu auch die technische Programm-Dokumentation FLULA2 [Version 4] der Empa vom September 2010, S. 7 und 16 f., abrufbar unter <www.empa.ch> > D e- partments and Labs > Bau - und Maschineningenieurwesen > Akustik / Lärmminderung > Umweltakustik > Fluglärm > Berechnung von Fluglärm, besucht am 25. September 2013). Die Enteigner legen dar, die vorliegen- de Liegenschaft und die vom Enteigneten zu Vergleichszwecken hera n- gezogenen Liegenschaften lägen nicht im gleichen Quadrat des sich e r- gebenden Hektarrasters. Der Enteignete hält in seiner Stellungnahme vom 10. April 2013 fest, er nehme vom Hektarraster Kenntnis. Dies vermöge an der fehlenden Pla u- sibilität der Ergebnisse im vorliegenden Fall allerdings nichts zu ändern. Ein Vergleich der Lärmwerte des Jahres 2011 zeige nämlich, dass die Hektarquadrate unmittelbar unter dem ILS-Leitstrahl systematisch erheb- lich niedrigere Lärmwerte aufwiesen als die unmittelbar nördlich daran angrenzenden. Was auch immer die Erklärung dafür sei, stehe jedenfalls fest, dass die Lärmwerte senkrecht unter der Anflugschneise system a- tisch e twas tiefer lägen als leicht schräg darunter. Da dafür kein Grund ersichtlich sei, sei bei der Minderwertermittlung auf die Lärmwerte des nördlich angrenzenden Hektarquadrats abzustellen. 12.2 Wie das Bundesgericht festgehalten hat, berücksichtigt FLULA die Topographie, die Bodendämpfung, die Luftdämpfung, die Flugverkehr s- zahlen, die operationellen Verfahren (Flugprofile und -wege), das A b- strahlverhalten sowie die Schallleistung der Quellen. Unerfasst blieben einzig abschirmende Wirkungen von Hindernissen und Re flexionen in bebauten Gebieten und beispielsweise bei Felswänden. Nicht vergessen werden dürfe jedoch, dass sowohl bei Messungen wie bei Berechnungen gewisse Fehlerquoten und Unsicherheiten in Kauf genommen werden müssten, die sich auch bei sorgfältigstem Vorgehen nicht vermeiden lies- sen (BGE 126 II 522 E. 48a). 12.3 Im hier interessierenden Bereich befindet sich die Mitte des Übe r- flugkorridors bzw. der ILS-Leitstrahl ungefähr auf der Koordinate 256 700 oder südlich davon (vgl. zum Hektarraster die von den Entei gnern einge- reichten Karten "Gitternetz Lärmberechnungen EMPA" [act. 14/1 des vor- liegenden Verfahrens sowie act. 14/7 des Verfahrens A-2151/2012] und A-2150/2012 Seite 38 zur Lage des Überflugkorridors act. 16.1 der allgemeinen Vorakten 1). Dennoch weisen die in den Vergleich des Enteigneten einbezogenen süd- lich der Koordinate 256 700 liegenden Hektarquadrate tiefere Lärmwerte auf als ihre nördlichen bzw. nordöstlichen Nachbarn. Die Differenzen betragen beim Leq16h (6 -22 Uhr) bis zu 0.9 dB und bei den Leq -1h- Werten der Stunden v on 21 bis 23 Uhr bis zu 1.6 dB (jeweils Lärmwerte 2011). Aus dem oben zitierten Bundesgerichtsentscheid geht indes hervor, dass es sich bei FLULA zwar um ein zuverlässiges und allgemein akzeptiertes Lärmberechnungsmodell handelt, jedoch keine übertriebenen Ansprüche an die Exaktheit der Berechnungen gestellt werden dürfen. Denkbar ist zudem, dass die erwähnten Abweichungen durch die Art und Weise z u- stande kommen, wie MIFLU I die Lärmwerte den einzelnen Liegenscha f- ten zuordnet. Möglicherweise liegen die Empf angspunkte, für welche die Empa die Lärmwerte berechnet hat, nicht in der Mitte der von MIFLU I verwendeten Hektarquadrate, sondern jeweils an deren südwestlicher Ecke. In jedem Fall aber ist die Grössenordnung der Abweichungen zu gering, um ein Abstellen auf andere als die nach MIFLU I massgeblichen Lärmwerte zu rechtfertigen. 12.4 Demnach hat die Vorinstanz bei der Minderwertberechnung zu Recht die Lärmwerte verwendet, welche MIFLU I für die vorliegende Li e- genschaft ausweist. Modell ESchK 13. Bei Ertragsliegenschaften hat die Vorinstanz d ie lärmbedingten Minder- werte anhand des hedonischen Modells ESchK ermittelt. Der lärmbeding- te Minderwert wird bei diesem Modell, wie bei MIFLU I, in Prozenten des Verkehrswerts ohne Fluglärm ausgedrückt. Bei der Er mittlung des Ve r- kehrswerts ohne Fluglärm unterstützt das Modell ESchK den Schätzer a l- lerdings nicht; dieser Ausgangswert ist nach konventionellen Methoden zu schätzen. Die ins Modell E SchK einbezogene Fluglärmbelastung b e- ruht ebenfalls auf den Lärmwerten, die von der Empa mittels "FLULA" flä- chendeckend auf den Hektar genau berechnet worden sind (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A -2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 9 sowie BGE 138 II 77 E. 7.1). Das Modell ESchK stellt dabei, anders als MIFLU I, allein auf die Grundbelastung ab. Diese fliesst über die Variable "Leq16h (6-22 Uhr) über 45dB" ins Modell ein; die Wertreduktion beträgt A-2150/2012 Seite 39 unabhängig von der Lage 0.9% pro dB (vgl. BGE 138 II 77 E. 7.1 sowie unten E. 13.4.2 und 13.8.1). Die Vorinstanz führt im a ngefochtenen Entscheid aus, zwar habe das Bundesgericht offen gelassen, ob das Modell ESchK auch im Fall der Ostanflüge angewendet werden könne. Es habe aber auch bestätigt, dass ihr ein erheblicher Spielraum bei der Wahl der Fluglärmparameter zustehe. Sie habe im Vorfeld Modelle durchgerechnet, welche die Grund- belastung, die Spitzenbelastung oder eine Kombination dieser Lärmind i- katoren berücksichtigt hätten. Sie habe sich nach einer Analyse der Mi n- derwerte, der Standartabweichungen und der Signifikanz für ein reines Abstellen auf die Grundbelastung entschieden, ausgehend von einem To- leranzniveau von 45 dB. Dieser Grundsatzentscheid sei im hedonischen Modell ESchK umgesetzt. Die Modellwahl sei nicht nur für das Gebiet der Gemeinde Opfikon, sondern generell für Fluglärmfälle erfolgt. 13.1 Der Enteignete macht in seiner Beschwerde vom 23. April 2012 gel- tend, das Modell ESchK sei an die besondere Abend - und Nachtlärmbe- lastung in Kloten anzupassen. Dies könne durch eine Erhöhung des En t- wertungssatzes auf mindestens 1.2% pro dB erfolgen. Die Vorinstanz ha- be sich in den Opfiker Fällen für einen Entwer tungssatz von 0. 9% en t- schieden, weil die ermittelten Minderwerte damit in der Grössenordnung derjenigen Minderwerte zu liegen gekommen seien , die mit MIFLU I für selbst genutztes Wohneigentum berechnet worden seien. In den Klotener Fällen ergäben sich nun aber (auf Basis der Lärmwerte 2002) um rund einen Drittel tiefere Minderwerte . Grund für die gegenüber MIFLU I ganz erheblich tieferen Minder werte sei, dass das einzig auf die Grundbela s- tung abstellende Modell ESchK die Belastung der letzten Abendstunden nur ungenügend berücksichtige und diejenige der ersten Nachtstunden (ab 22 Uhr) überhaupt nicht. Gerade diese Faktoren seien in Kloten aber von ganz entscheidender Bedeutung, während sie bei den bisherigen Präjudizien betreffend Opfikon nicht relevant gewesen seien. Es sei de s- halb nicht sachgerecht, das Modell ESchK unreflektiert und telquel auf Kloten zu übertragen. Vielmehr sei es an die beson deren Verhältnisse in Kloten anzupassen. Zu diesem Zweck seien als Vergleichsgrössen wi e- derum die mit MIFLU I ermittelten Minderwerte heranzuziehen. Dabei e r- gebe sich (auf Basis der Lärmwerte 2002) ein Entwertungssatz von 1.2% pro dB. Nachdem die Enteigner ergänzende Unterlagen betreffend Flugbew e- gungszahlen und Fluglärmwerte eingereicht haben (vgl. Sachverhalt O), A-2150/2012 Seite 40 macht der Enteignete in seiner Stellungnahme vom 10. April 2013 weiter geltend, ausgehend von den Lärmwerten 2007 und 2011 lägen die Mi n- derwerte gemäss Modell ESchK sogar rund 45% tiefer als die MIFLU -I- Minderwerte. Entsprechend sei beim Modell ESchK ein Entwertungssatz von 1.6% pro dB zu wählen. 13.2 Die Vorinstanz führt in ihrer Vernehmlassung aus, sie habe eine wis- senschaftliche Überprüfung des Modells hinsichtlich der Klote ner Fälle, wie bereits im angefochtenen Entscheid ausgeführt, nicht für erforderlich erachtet. Falls das Bundesverwaltungsgericht eine solche Überprüfung hingegen für angezeigt erachte, biete es sich an, bei Prof. Scognamiglio eine Expertise einzuholen. Dieser hat dem Bundesverwaltungsgericht i n- des keine Stellungnahme eingereicht (vgl. vorne Sachverhalt N). 13.3 Die Enteigner halten den Ausführungen de s Enteigneten entgegen, sowohl das Bundesverwaltungsgericht als auch das Bundesgericht hätten das Modell ESchK – gegen den Widerstand der Enteigner – als tauglich und bundesrechtskonform beurteilt. Die Vorinstanz habe dabei immer b e- tont, das Modell sei nicht nur für Opfikon, sondern für die gesamte Region bzw. für alle Enteignungsfälle ausgearbeitet worden. Vor diesem Hinte r- grund könnten die gleichen Gerichte die Tauglichkeit des Modells ESchK nun nicht wieder in Frage stellen. Hinzu komme, dass ein Einbezug der Spitzenbelastung bei der Entwicklung des Mode lls geprüft worden sei. Auch der Einbezug von Abend -, Nacht - und Morgenlärm sei bewusst ausgeschlossen worden. Diese von den Gerichten geschützten Fachme i- nungen dürften nicht mehr in Frage gestellt werden. Es könne nicht a n- gehen, für jede Region im Bereich des Flughafens Zürich ein eigenes Modell kreieren zu wollen. Ohnehin aber treffe es nicht zu, dass der Leq16h (6-22 Uhr) die Lärmsituation in Kloten nur unzureichend abbilde. Auch 2011 hätten 80% der Landungen auf Piste 28 zwischen 6 und 22 Uhr stattgefunden und seien damit in den Leq16h (6 -22 Uhr) eingeflo s- sen. Von allen Flugbewegungen über der Stadt Kloten fänden sogar 90% zwischen 6 und 22 Uhr statt. Im Übrigen sei das vom Enteigneten vorge- schlagene Vorgehen unzulässig, lediglich aufgrund der MIFLU -I-Minder- werte bei Vergleichsliegenschaften in der Stadt Kloten den von der Vori n- stanz ermessensweise festgelegten und auch für Kloten für korrekt b e- fundenen Entwertungssatz von 0.9% pro dB heraufzusetzen. Wenn schon sei ein neues Modell ESchK zu konfigurieren , das z.B. auch die Spitze n- belastung, die Tagesrandbelastung oder beides berücksichtige. A-2150/2012 Seite 41 In ihrer Stellungnahme vom 12. Juni 2013 weisen die Enteigner zudem darauf hin, die Minderwerte für die Jahre 2007 und 2011 liessen sich mit dem heutigen MIFLU I gar nicht bestimmen. Dieses basiere auf dem Zeit- fenster 1995 bis 2005. Da man die MIFLU -I-Minderwerte der Jahre 2007 und 2011 also gar nicht kenne, werde die Angabe des Enteigneten bestrit- ten, wonach die Minderwerte gemäss Modell ESchK um 45% tiefer lägen. 13.4 Zunächst ist auf die Entwicklung des Modells ESchK und die zu die- sem Modell bereits vorhandene Rechtsprechung einzugehen. 13.4.1 Während MIFLU I in den Verfahren betreffend Starts ab Piste 16 bereits von Anfang an zur Verfügung stand, war ein Modell zur Besti m- mung der lärmbedingten Minderwerte von Ertragsliegenschaften z u- nächst nicht vorhanden. Das Bundesgericht hielt fest, auch für Ertragsli e- genschaften, die Wohnzwecken dienten und sich nicht für eine andere, weniger lärmempfindliche Nutzung eigneten, habe eine schematische Beurteilung des fluglärmbedingten Schadens zu erfolgen. Es seien ein Raster bzw. die geeigneten Kriterien zur schematischen Beurteilung der immissionsbedingten Entwertung von Mehrfamilienhäusern aufzustellen (vgl. BGE 134 II 160 E. 13 und 14). In der Folge liess die Vorinstanz unter Verantwortung eines ihrer Fach- richter, Prof. Dr. Donato Scognamiglio, das Modell ESchK entwickeln . Prof. Scognamiglio zog Experten der IAZI AG bei und verwendete deren Transaktionsdaten. Er ist selber Verwaltungsrat und CEO der IAZI AG (vgl. BGE 138 II 77 E. 3.1). Die Flughafen Zürich AG liess ebenfalls ein Bewertungsmodell für Ertragsliegenschaften entwickeln, das als "MIFLU II" bezeichnet wird (vgl. BGE 138 II 77 E. 7.2). Die Vorinstanz entschied sich für die Verwen dung des Modells ESchK (Schätzungsent- scheid der Vorinstanz vom 1. März 2010 [im Verfahren A -2150/2012 als act. 12/2 zu den Akten genommen]). 13.4.2 Wie aus dem Bericht "Hedonisches Bewertungsmodell für flu g- lärmbelastete Renditeliegenschaften" der IAZI AG vom 24. September 2009 (nachfolgend: "Bericht Modell ESchK"; im Verfahren A -2150/2012 als act. 12/1 zu den Akten genommen) hervorgeht, wurden bei der Ent- wicklung des Modells ESchK sechs unterschiedliche Lärmspezifikationen getestet. Geprüft wurde die Verwendung folgender Variablen bzw. Kombi- nationen von Variablen (vgl. Bericht Modell ESchK, S. 15, 19): – "Grundbelastung50" (Leq16h [6-22 Uhr] über 50 dB) A-2150/2012 Seite 42 – "Grundbelastung45" (Leq16h [6-22 Uhr] über 45 dB) – "Spitzenlärm50" (sofern Leq16h [6 -22 Uhr] > 50 dB: höchster Leq1h zwischen 6 und 22 Uhr abzüglich Leq16h [6-22 Uhr]) – "Spitzenlärm45" (sofern Leq16h [6 -22 Uhr] > 45 dB: höchster Leq1h zwischen 6 und 22 Uhr abzüglich Leq16h [6-22 Uhr]) – "Grunbelastung50"/"Spitzenlärm50" – "Grundbelastung45"/"Spitzenlärm45" Dabei erwiesen sich die Grundbelastung50 und die Grundbelastung45 als ungefähr gleich signifikant. Hingegen waren Spitzenlärm50 und Spitze n- lärm45 in keiner Modellspezifikation signifikant (vgl. Bericht Modell ESchK, S. 20 ff.). Im Bericht Modell ESchK wurde festgehalten, sowohl die Spezifikation mit Grundbelastung50 alleine als auch die Spezifikation mit Grundbelastung45 alleine könnten statistisch gesehen vertreten we r- den. Werde die "Grenze" bei 50 dB angesetzt, sei die mittlere Wertreduk- tion (Korrektur pro dB) höher als bei einer Grenze von 45 dB (vgl. Bericht Modell ESchK, S. 27; vgl. auch S. 24). Die Vorinstanz entschied sich in der Folge für ein Abstellen auf die Grundbelastung45 (vgl. Schätzungs- entscheid vom 1. März 2010, a.a.O., E. 3.2.6). Bei der Entwicklung des Modells war zudem auch der Einbezug folgender Variablen geprüft worden (vgl. Bericht Modell ESchK, S. 15): – "Morgenlärm" (höchster der folgenden Werte: Leq1h [5 bis 6 Uhr] über 45 dB, Leq1h [6 bis 7 Uhr] über 47 dB) – "Abendlärm" (höchster der folgenden Werte: Leq1h [21 bis 22 Uhr] über 50 dB, Leq1h [22 bis 23 Uhr] über 50 dB, Leq1h [23 bis 24 Uhr] über 47 dB) – "Nachtlärm" (Leq1h [23 bis 24 Uhr] über 45 dB [Flugbewegungen zwi- schen 00 und 05 Uhr werden dieser Stunde zugeschlagen]) Wie im Bericht Modell ESchK ausgeführt wird, wurden die Faktoren Nacht-, Abend- und Morgenlärm bei den getesteten Lärmspezifikationen jedoch nicht berücksichtigt (vgl. Bericht Modell ESchK, S. 19). Die Vorin- stanz erläuterte hierzu, um den Einfluss dieser Faktoren unverzerrt zu bestimmen, wären "mehr Beobachtungen mit korrelierten Faktoren und eine verfeinerte Analyse" notwendig (vgl. Schätzungsentscheid vom 1. März 2010, a.a.O., E. 3.2.4). Dies bedeutet, dass der "Abendlärm" und der "Nachtlärm" nicht etwa vom Modell ESchK ausgeschlossen wurden, weil sie sich wie der "Spitzenlärm" eindeutig als nicht signifikant erwiesen hätten, sondern weil sich ihr Einfluss nicht näher bestimmen liess. A-2150/2012 Seite 43 Die Vorinstanz führte aber weiter aus, da das Modell ESchK bereits 95% der Varianz erkläre, sei kaum davon auszugehen, dass durch den Einb e- zug weiterer Lärmfaktoren die Genauigkeit des Modells wesentlich erhöht würde. Es sei auch nicht davon auszugehen, dass sich an den geschä tz- ten Minderwerten insgesamt wesentliche Veränderungen ergäben. Wü r- den zusätzliche Lärmfaktoren ins Modell eingeführt, werde sich der Lärmeffekt über alle Faktoren verteilen, ohne dass sich der geschätzte Minderwert insgesamt wesentlich ändere (vgl. Schätz ungsentscheid vom 1. März 2010, a.a.O., E. 3.2.4; zur Genauigkeit des Modells im Einzelnen: Schätzungsentscheid vom 1. März 2010, a.a.O., E. 3.2.2.4 f., Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 18 so- wie BGE 138 II 77 E. 12.1 f.). 13.4.3 Das Bundesverwaltungsgericht schützte dieses Vorgehen in se i- nem Urteil vom 19. Januar 2011, ohne jedoch auf die Besonderheiten der Süd- und der Ostanflüge einzugehen ( vgl. Urteil des Bundesverwaltungs- gerichts A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 17). Es hielt fest, bei der Wahl der Fluglärmparameter bestehe ein erheblicher Spielraum; diese seien nach sachlichen Kriterien zu wählen. Wenn sich die Vorinstanz, nachdem ein statistisch signifikanter Einfluss des Spitzenlärms nicht habe ermittelt werden können , für ein Abstellen auf die Grundbelastung en t- schieden habe, sei dies nicht zu beanstanden (Urteil des Bundesverwa l- tungsgerichts A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 17.3). 13.4.4 Das Bundesgericht führte in seinem Urteil 1C_100/2011 vom 9. Dezember 2011 (teilweise publiziert in BGE 138 II 77) aus, Aufgabe der Vorinstanz sei es gewesen, ein schematisches Modell für die Bewertung des fluglärmbedingten Minderwerts bei vermieteten Mehrfamilienhäusern zu erstellen, das praktikabel sei und die Gleichbehandlung der Enteig ne- ten garantiere. Ein derartiges Modell könne nicht auf die Besonderheiten des konkreten Falls zugeschnitten sein, müsse aber die fluglärmbedingte Wertminderung von Ertragsliegenschaften genügend plausibel und zuver- lässig berechnen, um als Basis für die zukünftigen Entscheide der Schät- zungskommission dienen zu können (BGE 138 II 77 E. 12 [Ingress]). Es kam zum Schluss, die Vorinstanz und das Bundesverwaltungsgericht hät- ten das Modell ESchK als hinreichend plausibel und zuverlässig einstufen dürfen, ohne Bundesrecht zu verletzen (vgl. BGE 138 II 77 E. 12.4). Was jedoch die damals von den Enteignern vorgebrachte Rüge betrifft, das Modell ESchK berücksichtige nur die Grundbelastung und lasse die T a- gesrand- und die Spitzenbelastung ausser Acht, gilt dieser Sch luss nicht uneingeschränkt: Das Bundesgericht verwies auf die Ausführungen des A-2150/2012 Seite 44 Bundesverwaltungsgerichts. Es merkte aber an , die Anwendbarkeit des Modells ESchK auf spätere Entschädigungsfälle, "in denen lediglich in den frühen Morgenstunden (Südanflüge) b zw. am Abend (Ostanflüge) übermässiger Fluglärm herrscht," müsse nicht beurteilt werden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_100/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 10.3). 13.4.5 An den Ausführungen im Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 19. Januar 2011 ist somit fes tzuhalten. Nachdem das Modell in den Spezifikationen "Grundbelastung45 alleine" bzw. "Grundbelastung50 a l- leine" ausreichend aussagekräftige Resultate geliefert hat, mussten vom Grundsatz her keine weiteren Faktoren wie die Spitzen - oder die Tages- randbelastung berücksichtigt werden. Werden solche Faktoren nicht g e- sondert berücksichtigt, ist entsprechend das Gewicht der Grundbelastung höher. Insbesondere besteht kein Anlass zur Annahme, neben der Grundbelastung müsse per se auch die Spitzenbelastung in die Mi nder- wertberechnung einfliessen. Das Bundesverwaltungsgericht und das Bundesgericht haben jedoch nicht abschliessend geklärt, ob das Modell ESchK die lärmbedingten Minderwerte auch im Fall der Ostanflüge gen ü- gend plausibel und zuverlässig berechnet. Da die Tagesrandbelastung nicht gesondert berücksichtigt wird, bleibt zu prüfen, ob die resultierenden Minderwerte auch in diesem besonderen Fall plausibel sind. 13.5 Es ist demnach näher auf die Fluglärmbelastung in Kloten und die beim Modell ESchK resultierenden Minderwerte einzugehen. 13.5.1 Die Ostanflüge, wie sie heute stattfinden, sind in drei Schritten im Oktober 2001, im Oktober 2002 und im April 2003 eingeführt worden . Seither besteht in den betroffenen Gebieten am späteren Abend und in den ersten Nachtstunden eine b esonders grosse Lärmbelastung (vgl. oben E. 11.3). Es seien an dieser Stelle beispielhaft nochmals die Lär m- werte der Liegenschaft (Adresse 2) aufgeführt (vgl. wiederum die Tabelle "Lärmwerte 2002 / 2007 / 2011 ausgewählter Liegenschaften in Kloten" vom 14. Januar 2013 [act. 27/14 im Verfahren A-2132/2012]): 2002 2007 2011 Leq16h (6-22 Uhr) 58.9 61.8 60.9 Leq1h (21-22 Uhr) 57.0 68.4 68.7 Leq1h (22-23 Uhr) 60.7 65.1 65.5 Bei der Ermittlung der lärmbedingten Minderwerte ist auf die Belastungs- situation abzustellen, wie sie seit 2004 insgesamt gegeben ist , d.h. es A-2150/2012 Seite 45 sind nicht die Lärmwerte des Stichjahrs 2002, sondern diejenigen des Jahres 2004 oder eines späteren Jahres heranzuzie hen. Dies insbeso n- dere deshalb, weil die Lärmbelastung in den Stunden nach 20 Uhr au f- grund der schrittweisen Einführung der Ostanflüge noch markant zug e- nommen hat, was sich bei MIFLU I erheblich auf die Minderwertb erech- nung auswirkt (vgl. oben E. 11.3.6 bis 11.3.8). Die Besonderheit der Situation in Kloten liegt nun darin, dass die Leq1h - Werte der letzten Abendstunde von 21 bis 22 Uhr und der ersten Nacht- stunde von 22 bis 23 Uhr nach der vollständigen Einführung der Osta n- flüge erheblich höher liegen als der über alle Tagesstunden gemittelte Leq16h (6 -22 Uhr). Die Lärmbelastung weist damit erstens eine sehr ausgeprägte Spitze auf, die zweitens auf den späten Abend fällt . Der Fluglärm konzentriert sich, wie es das Bundesgericht formuliert, "auf eine kurze Zeitspanne zu einer besonders sensiblen Tageszeit" (vgl. BGE 137 II 58 E. 5.3.5). 13.5.2 Bei MIFLU I wird die ab 21 Uhr vorhandene Belastung über die Va- riable "Tagesrandbelastung" gesondert berücksichtigt (bei Minderwertbe- rechnungen für die Jahre ab 2002) . Ermittelt dieses Modell zum Beispiel bei der Liegenschaft (Adresse 2) für das Jahr 1996 noch einen proze n- tualen Minderwert von 11.8% und für 1999 einen solchen von 11.1%, steigt dieser nur schon per 2002 auf 17.2%. Die weitere Entwicklung der Lärmbelastung führt bei MIFLU I ab 2004 zu noch höheren Minderwerten. Hingegen hat sich die Grundbelastung, auf die das Modell ESchK allein abstellt, mit der Einführung der Ostanflüge nur leicht er höht. Bei der Li e- genschaft (Adresse 2) lag die Grundbelastung selbst im "Spitzenjahr" 2007 lediglich 1.7 dB höher als 1999; im Jahr 2002, während der Einfü h- rung der Ostanflüge, lag sie sogar tiefer (1996: 60.7 dB; 1999: 60.1 dB; 2002: 58.9 dB; 2007: 61.8 dB; 2011: 60.9 dB). Beim Modell ESchK resul- tieren daher auch für den Zeitraum ab 2004 nur geringfügig höhere Mi n- derwerte als für den Zeitraum vor Einführung der Ostanflüge: Gestützt auf die oben dargestellten Lärmwerte berechnet das Modell für 1999 einen Minderwert von 12.7% und für 2007 einen solchen von 14.0% ( zur Grundbelastung 1996/1999 und den MIFLU-I-Minderwerten vgl. die ent- sprechenden MIFLU -I-Datenblätter [act. 1/2 im Verfahren A -2149/2012 sowie act. 1/2 und act. 16/1 im Verfahren A-2161/2012]; Berechnung der Minderwerte gem. Modell ESchK mit Excel nach folgender Formel: "=EXP(-0.009*[Anzahl dB über 45 dB])-1" [vgl. dazu Bericht Modell ESchK, S. 26 und 29]). A-2150/2012 Seite 46 Seit 2004 landen in den zwei Stunden von 21 bis 23 Uhr jährlich zwi- schen 9'000 und 11'500 Flugzeuge auf Piste 28 bzw. in den vier Stunden von 20 bis 24 Uhr 11'000 bis 14'000 Flugzeuge. Es ist damit offenkundig, dass die Ostanflüge auch vor dem Hintergrund der übrigen Fluglärmb e- lastung in Kloten – Ostanflüge bei starkem Westwind (ab 2004: 2'000 bis 8'000 zwischen 6 und 20 Uhr) , Starts in Richtung Osten bei Bise (ab 2004: 3'000 bis 6'000) und Südstarts – eine erhebliche Mehrbelastung darstellen. Dass die Ostanflüge beim Modell ESchK nur zu geringfügig höheren Minderwerten führen, ist daher nicht plausibel (zu den Bew e- gungszahlen vgl. wiederum die Tabelle "Anflüge 28 nach Tageszeit" vom 8. Januar 2013 [act. 27/13 im Verfahren A-2132/2012] sowie die Lärmbul- letins der Flughafen Zürich AG [act. 27/1-12 im Verfahren A -2132/2012]; zur "übrigen Fluglärmbelastung" vgl. auch unten E. 18.1). 13.5.3 Die Vorinstanz weist im angefochtenen Entscheid darauf hin, der vom Modell ESchK vorliegend ermittelte Minderwert -Prozentsatz liege deutlich höher als jener gemäss MIFLU II. Dies sei umso bemerkenswe r- ter, als die Enteign er beanspruchten, mit MIFLU II auch die Spitzen- und die Tagesrandbelastung adäquat abzubilden. Jedoch entspricht MIFLU II nach früherer Einschätzung der Vorinstanz nicht den Vorgaben des Bu n- desgerichts (vgl. Schätzungsentscheid vom 1. März 2010, a.a.O., E. 4.2 f.). Die Rechtsmittelinstanzen sind auf diese Frage nicht detailliert eing e- gangen und haben den Entscheid der Vorinstanz geschützt, auf das Mo- dell ESchK abzustellen, das höhere Minderwerte ausweist (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 22 und Urteil des Bundesgerichts 1C_100/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 12.5). Daher muss sich der Enteignete die mit MIFLU II ermittelten Minderwerte nicht entgegen halten lassen, auch nicht zur Plausibilisierung der Mi n- derwerte gemäss Modell ESchK. 13.5.4 Die Annahme, wonach sich an den geschätzten Minderwerten in s- gesamt keine wesentliche Veränderungen ergäben, wenn zusätzliche Lärmfaktoren ins Modell ESchK eingeführt würden, ist demnach im Fall der Ostanflüge nicht haltbar. Das gilt jede nfalls für Liegenschaften in Kl o- ten. Es erübrigt sich damit, eine ökonometrische bzw. statistische Expe r- tise zur Frage der Anwendbarkeit des Modells ESchK einzuholen. 13.6 Als Zwischenfazit ist somit festzuhalten, dass das Modell ESchK die fluglärmbedingten Min derwerte in der Regel hinreichend plausibel und zuverlässig berechnet. Jedoch sind die resultierenden Minderwerte in den vorliegenden Fällen nicht plausibel . Dies ist darauf zurückzuführen, dass A-2150/2012 Seite 47 das Modell der besonderen Situation in Kloten nicht ausreichend Rec h- nung trägt. Daher ist es vorliegend nicht sachgerecht, das Modell ESchK anzuwenden. 13.7 Es ist somit zu prüfen , wie die lärmbedingten Minderwerte von E r- tragsliegenschaften in den vorliegenden Fällen zu ermitteln sind. 13.7.1 Als erstes ist auf den Lösungsvorschlag des Enteigneten einzuge- hen: Dieser ist der Ansicht, das Modell ESchK könne durch eine Herau f- setzung des Entwertungssatzes an die besonderen Verhältnisse in Kloten angepasst werden. Die Enteigner lehnen eine solche Anpassung indes zu Recht ab. Denn das Modell ESchK ist, indem es allein auf die Grundb e- lastung abstellt, ganz prinzipiell nicht auf die Verhältnisse in Kloten au s- gerichtet: Eine Anpassung des Entwertungssatzes bei der Grundbela s- tung45 nach oben würde nichts daran ändern, dass die Lärmspezifikation "Grundbelastung45 alleine" angesichts der besonderen Belastungssitu a- tion nicht ausreichend aussagekräftig ist. Ein Vorgehen, bei dem dieser Mangel im Einzelfall über den Entwertungssatz ausgeglichen wird, en t- spricht nicht der hedonischen Methode. 13.7.2 Wollte man die lärmbedingten Minderwerte in den vorliegenden Fällen mit der hedonischen Methode bestimmen, wäre demnach ein ne u- es Modell zu entwickeln, das der besonderen Abend - und Nachtlärmbe- lastung in Kloten besser Rechnung trägt. Dies, zumal auf MIFLU II nicht mehr zurückgekommen werden kann (vgl. dazu vorne E. 13.5.3). Das Bundesgericht hat in BGE 134 II 160 zwar eine schematische Beu r- teilung des lärmbedingten Minderwertes von Ertragsliegenschaften vor- gegeben, jedoch nicht zwingend die Anwendung eines hedonischen M o- dells (vgl. BGE 134 II 160 E. 13). Es sprach lediglich von der Festlegung eines Rasters bzw. der geeigneten Kriterien zur schematischen Beurte i- lung der immissionsbedingten Entwertung von Mehrfamilie nhäusern (BGE 134 II 160 E. 14 [Ingress]). Angesichts der bereits sehr langen Dauer der vorliegenden Verfahren ist es nicht gerechtfertigt, die Entwic k- lung eines neuen Modells an Hand zu nehmen. Dies umso weniger, als nicht klar ist, ob für ein Modell, das die Belastung am späten Abend und in den ersten Nachtstunden gesondert berücksichtigt, überhaupt genug Transaktionsdaten von Ertragsliegenschaften zur Verfügung stünden. A-2150/2012 Seite 48 13.7.3 Die Bestimmung der lärmbedingten Minderwerte von Ertragsli e- genschaften in Kloten hat demnach anhand eines einfachen Rasters zu erfolgen. 13.8 Es bleibt näher auf die Festlegung des erwähnten Rasters einzug e- hen. Wie aufzuzeigen ist, kann dabei auf bereits vorhandene Erkenntnis- se und Annahmen abgestellt werden. 13.8.1 Das Bundesgericht nannte bereits in BGE 134 II 160 "einige An- haltspunkte für die vorzunehmenden schematischen Minderwert sermitt- lungen" und zog Folgendes in Erwägung : Ergebe sich aufgrund von MIFLU I, dass selbst genutztes Wohneigentum in einem bestimmten Quartier fluglärmbedingt einen schweren Schaden erleide, so liege der Schluss nahe, dass auch die Mehrfamilienhäuser, die gleich oder sogar noch stärker fluglärmbela stet seien, in ähnlicher Weise beeinträchtigt würden (vgl. BGE 134 II 160 E. 14). Im Bericht Modell ESchK wird festgehalten, stelle man auf die Grundb e- lastung45 ab, so liege die Preissensitivität zwischen mindestens -0.9% und maximal -1.6% pro dB. Rein statistisch gesehen könnten alle Werte innerhalb dieser Bandbreite vertreten werden. Welcher Wert schlussen d- lich gewählt werde, sei Ermessensfrage . Aus dem Bericht geht sodann hervor, dass die Minderwerte in den Opfiker Fällen bei Wahl des Werts von -0.9% leicht unter den Minderwerten für Einfamilienhäuser nach MIFLU I liegen (vgl. Bericht Modell ESchK, S. 27, 29, 30). Die Vorinstanz ging davon aus, der Minderwert von Ertragsliegenschaften solle in der gleichen Grössenordnung liegen wie derjenige von Einfam ili- enhäusern. Es gebe keinen Grund, bei Ertragsliegenschaften eine w e- sentlich höhere Entschädigung zuzusprechen. Sie traf die Annahme, die Entwertung von vermie teten Mehrfamilienhäusern falle tiefer aus als bei selbst genutztem Wohneigentum und wählte daher den Wert von -0.9% pro dB (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A -2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 24.2.6). Das Bundesverwaltungsgericht hielt hierzu fest, indem die Vorinstanz den Entwertungssatz so festgelegt habe, dass die Minderwerte in ihrer Grös- senordnung denjenigen von MIFLU I entsprächen, sei sie den Vorgaben von BGE 134 II 160 gefolgt. Sie habe dabei aber nicht einfach den MIFLU I rechnerisch am nächsten liegenden Wert gewählt, was zufälligen Charakter gehabt hätte, sondern sei davon ausgegangen, die Entwertung A-2150/2012 Seite 49 von Renditeliegenschaften falle zumindest nicht höher aus als diejenige von Einfamilienhäusern. Diese Annahme sei zwar – soweit bekannt – empirisch nicht nachgewiesen, erscheine aber durchaus vertretbar. Die Vorinstanz habe damit nic ht eine eigentliche "Eichung" des Modells ESchK vorgenommen, sondern lediglich , wie vom Bundesgericht ve r- langt, die von MIFLU I errechneten Werte in ihre Überlegungen einbez o- gen (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A -2684/2010 vom 19. Ja- nuar 2011 E. 24.2.8). Das Bundesgericht stellte fest, die Wahl des En t- wertungssatzes von 0.9% pro dB entspreche den Erwägungen in BGE 134 II 160, wonach grundsätzlich davon auszugehen sei, dass selbstg e- nutztes Wohneigentum und Mehrfamilienhäuser durch Fluglärm in ähnl i- cher Weise beeinträchtigt würden (vgl. BGE 138 II 77 E. 12.3). 13.8.2 Die vom Bundesgericht geäusserte Vermutung , wonach die Mi n- derwerte von Mehrfamilienhäusern in der gleichen Grössenordnung wie diejenigen von selbst genutztem Wohneigentum liegen, hat sich bei der Entwicklung des Modells ESchK demnach als haltbar erwiesen. Da keine neuen Erkenntnisse vorliegen, ist auch die Annahme weiterhin vertretbar, die Entwertung von Mehrfamilienhäusern falle eher tiefer bzw. zumindest nicht höher aus als diejenige von Einfamilienhäusern. 13.8.3 Es drängt sich deshalb auf , das Raster ausgehend von der M o- dellspezifikation von MIFLU I festzulegen, und zwar so, dass die Minde r- werte leicht unter denjenigen Minderwerten liegen, welche MIFLU I für Einfamilienhäuser berechnen würde. MIFLU I weist bei der Variable " Grundbelastung" einen Entwertungssatz von 0.81% pro dB auf, bei der Variable "Spitzenbelastung" einen solchen von 0.65% pro dB und bei der Variable "Tagesrandbelastung" einen so l- chen von 0.80% pro dB. Diese Entwertungssätze entsprechen der Wert- reduktion bei einem Einfamilienhaus an mittlerer Lage (vgl. oben E. 9.2). Legt man dem Raster leicht tiefere Entwertungssätze zugrunde, könnte sich dieses demnach wie folgt präsentieren: A-2150/2012 Seite 50 "Variable" Definition Reduktion pro dB Grundbelastung Leq16h (6-22 Uhr), Anzahl dB über 50 dB 0.80% Spitzenbelastung sofern Leq16h (6-22 Uhr) > 50 dB: höchster Leq1h zwischen 7 und 21 Uhr, Anzahl dB über Leq16h (6-22 Uhr) 0.60% Tagesrandbelastung höchster der folgenden Werte: Leq1h (21-22 Uhr), Anzahl dB über 50 dB; Leq1h (22-23 Uhr), Anzahl dB über 50 dB; Leq1h (23-24 Uhr), Anzahl dB über 47 dB 0.75% Die entsprechende Berechnung kann ohne Weiteres mit Hilfe einer Excel- Tabelle vorgenommen werden. Dabei ist dem Umstand Rechnung zu tr a- gen, dass die Berechnung des Minderwerts multiplikativ und nicht additiv zu erfolgen hat und der Effekt der Spitzenbelastung auf dem durch die Grundbelastung schon reduzierten Verkehrswert ansetzen muss (vgl. oben E. 9.2). 13.8.4 Zu beachten ist weiter, dass die Lärmkoeffi zienten bei MIFLU I teilweise lageabhängig sind (grössere prozentuale Entwertung an guten Lagen als an schlechten). Die in der Tabelle oben jeweils aufgeführte "Reduktion pro dB " hat daher nur beispielhaften Charakter. Denn d as Raster ist nach Möglichkeit so zu gestalten, dass die resultierenden pr o- zentualen Minderwerte leicht unter denjenigen liegen, welche MIFLU I in Kloten konkret berechnet. Sollten Einfamilienhäuser in Kloten, insbeso n- dere solche in der Nähe des Überflugkorridors, bei MIFLU I aufgrund ihrer Lage generell höhere bzw. tiefere Wertreduktionen aufweisen als dies im Mittel der Fall ist, ist dem Rechnung zu tragen. Bei einem Abstellen auf die Lärmwerte des Jahres 2006 oder eines sp ä- teren Jahres ist zudem zu prüfen, ob MIFLU I, wie v on den Enteignern geltend gemacht, "falsche Ergebnisse" liefert und daher anzupassen ist. 13.8.5 Das Raster kann damit noch nicht definitiv festgelegt werden, da hierzu die Minderwerte heranzuziehen sind, die bei MIFLU I für Einfamili- enhäuser in Kloten resultieren. 13.9 Zusammengefasst ist eine Anwendung des Modells ESchK in den vorliegenden Fälle n nicht sachgerecht. Die lärmbedingten Minderwerte von Ertragsliegenschaften in Kloten sind daher anhand eines Rasters zu bestimmen, das im Sinne der gemachten Ausführungen festzulegen ist. A-2150/2012 Seite 51 Verkehrswertbestimmung (insb. Parkplätze, Basiszinssatz, Mietzinsrisiko technische Entwertung) 14. Die Vorinstanz hat den Verkehrswert der Liegenschaft nach der Ertrag s- wertmethode bestimmt (Plausibilitätsprüfung anhand des Realwerts). Die Parteien beanstanden die Ermittlung des Ertrags - bzw. Verkehrswerts in verschiedener Hinsicht. 14.1 Der Ertragswert ist die per Bewertungsstichtag abgezinste Summe unendlich vieler konstanter jährlicher Erträge; er entspricht dem Barwert einer ewigen Rente. Der Ertragswert kann mittels Division des Bruttoja h- resertrags durch den Bruttokapitalisierungssatz (Bruttozinssatz) ermittelt werden. Der Bruttokapitalisierungssatz setzt sich dabei aus dem Nettok a- pitalisierungssatz (Nettozinssatz), der die Kapitalkosten und die Kapitalri- siken wiederspiegelt, sowie Zuschlägen für die Bewirtschaftungskosten zusammen. Der Verkehrswert wird mit dem so errechneten Ertragswert abzüglich der aufgelaufenen Rückstellungen (technische Entwertung) gleichgesetzt (vgl. zum Ganzen FRANCESCO CANONICA, Die Immobilie n- bewertung, Schätzerwissen im Überblick, 1. Auflage 2009, herausgeg e- ben vom Schweizerischen Immobilienschätzer -Verband, S. 71 ff., 85 f., 132 f., 181 ff. und 261 ff., sowie Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobil ien, Ausgabe 2005, herausgegeben von Schwe i- zerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVKG und Schweizerische Schätzungsexperten -Kammer / Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SEK/SVIT [nachfolgend: Schätze r- handbuch], S. 61 ff.). Was den Bruttojahresertrag betrifft, ist nachfolgend auf die Frage einz u- gehen, ob die Parkplätze zu Recht nicht berücksichtigt wurden (E. 14.2). Beim Nettokapitalisierungssatz ist der gewählte Basiszinssatz zu überprü- fen (E. 14.3). Im Rahmen der Zuschlä ge zum Nettokapitalisierungssatz für die Bewirtschaftungskosten wird die Berücksichtigung des Mietzinsr i- sikos beanstandet (E. 14.4). Weiter ist auf die technische Entwertung ein- zugehen (E. 14.5). Im Übrigen stellt sich die Frage, ob die Vorinstanz e i- nen Verkehrswert "mit Fluglärm" oder einen solchen "ohne Fluglärm" e r- mittelt hat (E. 15). 14.2 Bei der Ermittlung des Bruttojahresertrags hatte die Vorinstanz zu beurteilen, ob auch der Ertrag aus der Vermietung der "lärmunempfindl i- chen Räume" und Parkplätze zu berüc ksichtigen ist. Sie führt hierzu j e-A-2150/2012 Seite 52 weils aus, das Modell ESchK beruhe auf Transaktionen von Mietshä u- sern, die Wertanteile für nicht lärmempfindliche bzw. gewerblich genutzte Räumlichkeiten von bis zu 30% aufgewiesen hätten. Rund 20% der flu g- lärmbelasteten Liegenschaften seien solche gemischt genutzten Objekte gewesen. Die mit dem Modell ESchK berechneten Minderwert -Prozent- sätze würden sich daher auf den Verkehrswert des gesamten Objekts be- ziehen, sofern der Geschäfts - bzw. Gewerbeanteil nicht mehr als 30% ausmache. Der Ertrag aus diesen Nebennutzungen sei daher zu berüc k- sichtigen. Daran ändere nichts, dass die nicht lärmempfindlichen Nutzu n- gen bei Anwendung von MIFLU I ausgeklammert würden, da dort andere Gegebenheiten gälten. Was aber den Ertrag aus der Ve rmietung der Parkplätze betrifft, führt die Vorinstanz im vorliegenden Fall aus, Parkplätze seien im Rahmen der Verfahren betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten in der Regel bei der Verkehrswertschätzung nicht berücksichtigt worden. An dieser Regel sei im vorliegenden Fall festzuhalten. 14.2.1 Der Enteignete macht geltend, von einer Regel, wonach Parkplä t- ze bei der Verkehrswertschätzung nicht berücksichtigt würden, könne keine Rede sein. Von zehn Fällen, in denen das Modell ESchK zur A n- wendung gekommen se i, seien die Parkplätze in nicht weniger als fünf Fällen berücksichtigt worden. Weil die Erträge aus Nebennutzungen in s- gesamt (Parkplätze, Bastelräume, Gewerbe etc.) die Schwelle von 30% jeweils nicht überschritten hätten, seien sie in diesen Entscheiden a ls entschädigungsrelevanter Bestandteil des Verkehrswerts belassen wo r- den. Auch bei der vorliegenden Liegenschaft werde der lärmbedingte Minderwert nach dem Modell ESchK bestimmt und würden die Erträge aus Nebennutzungen insgesamt die genannte Schwelle nic ht überschrei- ten, weshalb die aus den Parkplätzen erzielbaren Einnahmen bei der E r- tragswertberechnung zu berücksichtigen seien. 14.2.2 Soweit die Vorinstanz ausführt, Parkplätze seien "in der Regel" nicht berücksichtigt worden, meint sie wohl insbesondere die Sto ckwerk- eigentum betreffenden Fälle (vgl. dazu das heutige Urteil im Verfahren A-2149/2012 E. 11). Die Parkplätze von Ertragsliegenschaften hingegen wurden in fünf Verfahren berücksichtigt. In vier Fällen begründete die Vor- instanz dies näher. Sie subsumierte die Parkplätze unter den Begriff "lärmunempfindliche Räume" und schlug die Erträge zum Geschäfts - und Gewerbeanteil, der bis zu 30% betragen darf (vgl. z.B. den im Verfahren A-2163/2012 angefochtenen Schätzungsentscheid E. 9.2.1). Für das a b-A-2150/2012 Seite 53 weichende Vorgehen im vorliegenden Fall vermag die Vorinstanz keine r- lei Gründe zu nennen. In ihrer Vernehmlassung führt sie lediglich aus, es seien bewusst "Unebenheiten zwischen den einzelnen Schätzungen b e- züglich (…) des Einbezugs der Garagenplätze bei Mietliegenscha ften in den Verkehrswert" stehen gelassen worden. Bei der Frage nach dem Einbezug der Parkplätze handelt es sich jedoch um eine Grundsatzfrage und nicht um eine konkrete Beurteilung im Ei n- zelfall, die dem Ermessen des einzelnen Schätzers zu überlassen ist. Aus diesem Grund ist auch der Hinweis der Enteigner auf den Beurteilungs - bzw. Ermessenspielraum der Vorinstanz unbehelflich. Dieser Spielraum entbindet die Vorinstanz eben gerade nicht davon, die rechtsgleiche B e- handlung der Grundeigentümer sicherzustell en: Als rechtsanwendende Behörde verletzt die Vorinstanz dann das allgemeine Rechtsgleichheit s- gebot, wenn sie zwei gleiche tatsächliche Situationen ohne sachlichen Grund unterschiedlich beurteilt (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 507, mit Hinweisen). Gestützt auf ihre eigenen Erwägungen in and e- ren gleich gelagerten Fällen hätte die Vorinstanz die Parkplätze daher auch im vorliegenden Fall berücksichtigen müssen. 14.2.3 Indes ist eine Anwendung des Modells ESchK in den vorliegenden Fällen nicht sachgerecht, weshalb die lärmbedingten Minderwerte von Er- tragsliegenschaften in Kloten anhand eines einfachen Rasters zu bestim - men sein werden. Bei der Festlegung dieses Rasters werden die Minde r- werte zu berücksichtigen sein, die bei MIFLU I für Einfamilienhäuser in Kloten resultieren (vgl. oben E. 13.6 und 13.8). Es stellt sich damit neu die Frage, ob die Minderwert-Prozentsätze gemäss diesem Raster auf ei- nem Verkehrswert zur Anwendung zu bringen sind, in welchem die "lärm - unempfindlichen Räume" und Parkplätze berück sichtigt sind. Es ist also ohnehin eine Neubeurteilung vorzunehmen. 14.2.4 Festzuhalten ist nach dem Gesagten, dass die Frage, ob die "lä r- munempfindlichen Räume" und Parkplätze zu berücksichtigen sind, für al- le Mehrfamilienhäuser betreffenden Fälle nach den gleic hen Kriterien zu beurteilen ist. 14.3 Der Nettokapitalisierungssatz setzt sich nach dem Vorgehen der Vorinstanz aus dem Basiszinssatz für die Kapitalkosten und einem Ris i- kozuschlag für die Kapitalrisiken zusammen. Betreffend den Basiszin s- satz führt die Vorinsta nz im angefochtenen Entscheid aus, dieser werde mehrheitlich in Anlehnung an den am Stichtag geltenden kantonalen H y-A-2150/2012 Seite 54 pothekarzinssatz festgelegt. Letzterer habe sich im Jahr 2001 zwischen 4.5 und 4% bewegt. Es sei zwar eine langfristige Betrachtung vorzune h- men, aber eben aus Sicht des massgeblichen Stichtags. Es sei deshalb ein Basiszinssatz von 4.25% zu wählen. Auch andere Berechnungsm e- thoden führten zu einem vergleichbaren Ergebnis. 14.3.1 Der Enteignete hält dem in seiner Beschwerde vom 23. April 2012 entgegen, gemäss Angaben der Schweizerischen Nationalbank (SNB) hätten sich die Zinssätze für variable Hypotheken 1998 und 1999 im B e- reich von 4% bewegt, seien dann bis Anfang 2001 auf knapp 4.5% g e- stiegen und danach wieder gesunken (die Werte sind abrufbar unter <www.snb.ch> > Statistiken > Statistische Publikationen > Statistisches Monatsheft > Aktuelle Ausgabe [unter "Zinssätze und Renditen" / "E2 Publizierte Zinssätze für Neugeschäfte – ausgewählte Produkte"], b e- sucht am 11. März 2013). Im Oktober 2001 hätten sie nur noch bei 4.08% gelegen und seien in der Folge weiter stark rückläufig gewesen. Bei der Festlegung des Basiszinssatzes könne nun allein entscheidend sein, mit welchem zukünftigen Zinsniveau der Markt Ende Oktober 2001 (d.h. per Bewertungsstichtag) vernünftigerweise gerechnet habe bzw. habe rec h- nen dürfen. Aufgrund des klaren Trends sinkender Hypothekarzinse sei davon auszugehen, dass der Markt ein weiteres Absinken – sicher aber nicht ein Ansteigen – des Zinsniveaus erwartet habe. In Anbetracht des Zinsniveaus per Schätzungsstichtag von 4.08%, des zu diesem Zeitpunkt bestehenden klaren Trends sinkender Zinse und des seither fortdauernd massiv tiefen Zinsniveaus sei somit von einem Basiszinssatz von höch s- tens 4% auszugehen. Betreffend den kantonalen Hypot hekarzinssatz macht d er Enteignete in seiner Stellungnahme vom 10. April 2013 geltend, dieser sei nur spor a- disch und mit zeitlicher Verzögerung angepasst worden (und aus diesem Grund erst per 1. Februar 2002 auf 4% gesenkt worden). Es handle sich um einen sehr groben und verzögerten Spiegel des Zinssatzes für variab- le Hypotheken der Zürcher Kantonalbank. Es gebe keinen Grund, auf diesen Zinssatz zurückzugreifen, zumal dank der Zeitreihe der SNB für jeden Monat das effektive Zinsniveau verfügbar sei. 14.3.2 Bei der Festlegung des Zinssatzes für die Kapitalkosten kann vo r- liegend auf den "objektspezifischen Hypothekarzinssatz der massgebl i- chen Referenzbank am Ort der gelegenen Sache" abgestellt werden (vgl. Schätzerhandbuch, S. 64; vgl. zudem CANONICA, a.a.O., S. 85 i .V.m. S. 88 unten). Die Vorinstanz hat daher zu Recht den Zinssatz für variable A-2150/2012 Seite 55 erste Wohnbauhypotheken der Zürcher Kantonalbank (ZKB) herangez o- gen. Bei diesem Zinssatz handelt es sich entgegen den Vorbringen de s Enteigneten nicht um einen im Nachhinein er mittelten abstrakten Wert, sondern um den effektiven Zinssatz der ZKB für bestehende variable H y- potheken. Hingegen handelt es sich beim gesamtschweizerischen Ref e- renzzinssatz, der seit dem 10. September 2008 zumindest mietrechtlich relevant ist, tatsächlich um einen "künstlichen" Wert. 14.3.3 Zu beurteilen bleibt, auf welchen Zinsstand in zeitlicher Hinsicht abzustellen ist. Das Bundesgericht ist bei der Festlegung des Kapitalisierungssatzes z u- mindest in einem Fall von langjährigen Mittelwerten ausgegangen, d.h. es wurde ein ausgedehnter Zeitraum vor dem Bewertungsstichtag betrachtet und der Durchschnittswert der Zinssätze herangezogen (vgl. BGE 113 Ib 39 E. 4b; ablehnend: WIPFLI, a.a.O., S. 82 ff. [insb. S. 84] sowie CANONICA, a.a.O., S. 88). Die vorliegend relevanten Hypothekarzinssätze der ZKB betrugen im Zeitraum ab 1983 bis zu 7% und fielen erstmals im Mai 1998 unter 4.25%. Zumindest vorliegend wäre ein Abstellen auf den langjährigen Mittelwert daher nicht sachgerecht. In einem der Urteile betreffend die Starts ab Piste 16 hält das Bundesge- richt sodann fest, dass der Zinssatz in jenem Fall "angesichts des schon längere Zeit anhaltenden tiefen Zinsniveaus" wohl auch niedriger (als am Bewertungsstichtag) angesetzt werden dürfe. Es hatte die Frage jedoch nicht abschliessend zu beantworten (vgl. BGE 134 II 182 E. 11.2). Nach Erachten des Bundesverwaltungsgerichts ist von einer Berücksichtigung der Hypothekarzinsentwicklung nach dem Schätzungsstichtag abzus e- hen. Wie bereits ausgeführt (E. 11.2.2), ist die Festlegung e ines einheitli- chen (frühen) Schätzungsstichtags ja gerade dadurch motiviert, dass bei der Verkehrswertermittlung in allen Fällen auf den gleichen Zeitpunkt a b- gestellt werden soll (vgl. dazu wiederum BGE 121 II 350 E. 6c). Es stün- de zu diesen Überlegungen i m Widerspruch, die weitere Entwicklung der Hypothekarzinsen dann doch zu berücksichtigen. Im Übrigen mag es z u- treffen, dass seit Anfang 2001 wieder ein Trend zu sinkenden Hypoth e- karzinsen bestand. Allein deshalb ist allerdings nicht davon auszugehen, die M arktteilnehmer hätten am Bewertungsstichtag allgemein damit g e- rechnet, dieser Trend setze sich fort. Vertretbar ist hingegen der Standpunkt von CANONICA, wonach die z u- künftigen Zinssätze einzusetzen sind, wenn die entsprechende Zinssat z-A-2150/2012 Seite 56 änderung im Zeitpunk t der Bewertung bereits angekündigt oder bekannt ist (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 89). Der massgebliche Hypothekarzinssatz der ZKB lag seit dem 1. August 2000 bei 4.5%, vom 1. Juli 2001 bis zum 31. Januar 2002 bei 4.25% und ab dem 1. Februar 2002 sodann bei 4.0% (vgl. <www.mietrecht.ch> > Hypo -Referenzzins > Tabellen Hypotheka r- zins in den Kantonen seit 1983 > Zürich; besucht am 11. März 2013). Die ZKB hatte die Zinssatzsenkung auf 4% per 1. Februar 2002 am Bewe r- tungsstichtag vom 30. Oktober 2001 jedoch bereit s bekannt gegeben (vgl. Neue Zürcher Zeitung vom 24. Oktober 2001, S. 30, "Ein Ruck am Hypothekarmarkt"). Die Vorinstanz hat dem insofern Rechnung getragen als sie festhält, der kantonale Hypothekarzinssatz habe sich 2001 "zw i- schen 4.5% und 4%" bewegt. Sie zieht den Wert von 4.25% als Durc h- schnittswert des Jahres 2001 heran. Dies ist nach dem bisher Gesagten sachgerecht. 14.3.4 Es ist somit nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz einen B a- siszinssatz von 4.25% gewählt hat. 14.4 Bei den Bewirtschaftungskosten ist unter anderem das "Mietzinsrisi- ko" zu berücksichtigen (Ertragsminderung durch uneinbringliche Mieten und Leerstände; vgl. Schätzerhandbuch, S. 66; vgl. auch CANONICA, a.a.O., S. 100). Die Vorinstanz hat den entsprechenden Zuschlag auf 0.06% festgesetzt. Sie füh rt diesbezüglich aus, es lägen keine Anhalt s- punkte für nachhaltige Mietzinsausfälle in unüblichem Mass am Stichtag vor. Der Ausbaustandard entspreche bei diesem Mehrfamilienhaus de m- jenigen von Eigentumswohnungen, die Mietzinse bewegten sich aber im unteren Rahmen von mittleren bis gehobenen Mietwohnungen. 14.4.1 Die Enteigner bestreiten, dass die Mietwohnungen den Standard von Eigentumswohnungen aufweisen. Es handle sich um den üblichen Standard für mittelständische Mietwohnungen. Weiter bewegten sich die Mietzinse nicht "im unteren Rahmen von mittleren bis gehobenen Mie t- wohnungen". Vielmehr seien die Mieten vergleichsweise hoch, was die Vermietung erschwere. Weiter lägen durchaus Anhaltspunkte für nachhal- tige Mietzinsausfälle vor: Gemäss Mieterspiegel vom 8. November 2011 (act. 15 der Vorakten […]) habe die die Liegenschaft von 2001 bis 201 0 einen Leerwohnungsstand aufgewiesen, der durchschnittlich Fr. 4'645.– pro Jahr ausgemacht habe. Der Zuschlag für das Mietzinsrisiko sei de s- halb auf 0.2% anstatt auf 0.06% festzulegen. A-2150/2012 Seite 57 14.4.2 In der Literatur wird empfohlen, den Zuschlag für das Risiko von Mietzinsausfällen in einer Bandbreite von 0.0 bis 0.4% (Schätzerhan d- buch, S. 66) bzw. 0.0 bis 0.5% ( CANONICA, a.a.O., S. 100) festzusetzen. Die Vorinstanz hat innerhalb dieser Bandbreite einen tiefen Wert gewählt. 14.4.3 Gerade bei der Festlegung der Zuschläge zum Nettokapitalisi e- rungssatz kommt dem Schätzer ein gewisses Ermessen zu (vgl. zu dieser Thematik WIPFLI, a.a.O., S. 82 ff. [insb. S 85, 88]). Es besteht vorliegend kein Anlass, in dieses Ermessen einzugreifen: Der Mieterspiegel vom 8. November 2011 weist per 1. April 2001 bei einer Soll -Miete von Fr. 213'816.– Mietzinsausfälle aufgrund von Leerständen in der Höhe von Fr. 2'640.– aus. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, liegen d a- mit per Stichtag keine unüblichen Mietzinsausfälle vor. Auf die entspr e- chenden Zahlen der Jahre 2002 bis 2010 ist nicht abzustellen, da als B e- wertungsstichtag der 30. Oktober 2001 festgesetzt wurde (vgl. dazu aber immerhin unten E. 15). Wie weiter aus den Bemerkungen zur Bewertung hervorgeht, hat der Schätzer die "erheblichen Dachschrägen" und den "sehr tiefen Kniestock" bei den Dachgeschossausbauten durchaus beachtet. Im Üb rigen weisen die Wohnungen, wie der Fotodokumentation zum Schätzungsprotokoll entnommen werden kann, einen guten Standard auf. Die Enteigner ve r- mögen unter diesen Umständen nicht darzutun, weshalb die 2001 ve r- langten Mieten als hoch eingestuft werden müsst en. Es ist deshalb nicht davon auszugehen, dass allein schon aufgrund der verlangten Mieten ein erhöhtes Risiko von Leerständen bestand. 14.4.4 Der Zuschlag für das Mietzinsrisiko ist damit bei 0. 06% zu bela s- sen. 14.5 Zur Ermittlung des Verkehrswerts ist vom Ertragswert die technische Entwertung in Abzug zu bringen. Nach dem von der Vorinstanz gewählten Vorgehen wird die technische Entwertung mit dem Rückstellungssaldo gleichgesetzt, d.h. dem Endwert der geäufneten, aber noch nicht rei n- vestierten jährlichen Rückstellun gsbeträge für periodische Erneuerungen (vgl. dazu CANONICA, a.a.O., S. 275). Im vorliegenden Fall ging die Vorin- stanz von einem jährlichen Rückstellungsbetrag von Fr. 17'418.– über 2 Jahre aus, die Aufzinsung erfolgte anhand des Basiszinssatzes von 4.25%. Dies ergibt einen Rückstellungssaldo von Fr. 35'577.–. A-2150/2012 Seite 58 Das Gebäude hat zwar Baujahr 1994, wurde also ungefähr sieben Jahre vor dem Bewertungsstichtag fertiggestellt. Doch führt die Vorinstanz aus, aufgrund des hervorragenden Unterhalts der Liegenschaft lasse es sich nach der Schätzerpraxis vertreten, "den Beginn für die Rückstellungen im Rahmen der Ertragswertberechnung um fünf bis sieben Jahre ab Erste l- lungszeitpunkt aufzuschieben", zumal zwischen Alter und Wert einer Bau- te nur ein sehr loser Zusammenhang bestehe. Daher sei es sachgerecht, nur für die letzten zwei Jahre vor dem Stichtag aufgelaufene Rückstellun- gen für Erneuerungskosten abzuziehen. 14.5.1 Die Enteigner machen geltend, korrekterweise müssten sieben anstatt nur zwei Jahre an aufgelaufenen Rückstellun gen in Abzug g e- bracht werden. Die angeblich bisher gute Erhaltung der Liegenschaft stel- le keinen Grund dar, nicht die ganze Periode seit der letzen Renovation bzw. vorliegend dem Neubau zu berücksichtigen. Dabei weisen die En t- eigner auf den Umstand hin, da ss die Vorinstanz bei der Festlegung des jährlichen Rückstellungsbetrags von einem Instandsetzungszyklus von 30 Jahren und von 30 konstanten jährlichen Rückstellungen ausgegangen ist. Daher, so die Enteigner sinngemäss, müsse nun auch der gesamte Zeitraum ab Erstellung des Gebäudes in die Berechnung des Rückste l- lungssaldos einbezogen werden. 14.5.2 Massgeblich zur Berechnung des Rückstellungssaldos ist das technische Alter der Erneuerungssubstanz der Baute. Nach CANONICA wird zur Bestimmung dieses technischen Alters die Erneuerungssubstanz in Bauteilgruppen gegliedert, für jede dieser Gruppen die Differenz zw i- schen Gesamtlebensdauer und Restnutzungsdauer bestimmt und dann ein Durchschnitt gebildet (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 269). Demnach hängt das technische Alter von der Beurteilung der Restnutzungsdauer der Bau- teile und damit von deren tatsächlichem Zustand ab. Das technische Alter muss also nicht mit dem tatsächlichen Alter übereinstimmen. Geht es, wie vorliegend, um eine neuere oder vor kurzem gesamthaft e r- neuerte Baute, deren Erneuerungsbauteile gleichmässig gealtert haben, kann zwar vereinfachend "die Anzahl Jahre seit dem letzten entwertungs- freien Zustand" herangezogen werden. Gemeint ist aber auch damit das technische und nicht das tatsächliche Alter (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 275). Entsprechend muss es möglich sein, ein tatsächliches Alter von 7 Jahren aufgrund der konkreten Umstände zu "kürzen" und von einem technischen Alter von 2 Jahren auszugehen. Inwiefern die Vorinstanz zu A-2150/2012 Seite 59 Unrecht von einer hervorragend unterhaltenen Liegenschaft ausgega n- gen sein soll, legen die Enteigner nicht dar. Der von den Enteignern erwähnte Instandsetzungszyklus wurde von der Vorinstanz hingegen abstrakt bestimmt. Es liegt damit nur scheinbar ein Widerspruch vor. 14.5.3 Die technische Entwertung wurde von der Vorinstanz somit korrekt berücksichtigt. 14.6 Zusammenfassend wird zu beurteilen sein, wie hinsichtlich der "lärmunempfindlichen Räume" und Parkplätze zu verfahren ist. Im Übr i- gen sind bei der Verkehrswertbestimmung grundsätzlich keine K orrektu- ren vorzunehmen. 15. Es stellt sich allerdings die Frage, ob nach wie vor davon ausgegangen werden kann, die Vorinstanz habe einen Verkehrswert "mit Fluglärm" e r- mittelt. Dies, weil die Vorinstanz den 30. Oktober 2001 als Bewertung s- stichtag festgesetzt hat, die Ostanflüge, wie sie heute stattfinden, jedoch in drei Schritten im Oktober 2001, im Oktober 2002 und im April 2003 eingeführt worden sind. Bei der Ermittlung der lärmbedingten Minderwe r- te wird daher auf die Belastungssituation abzustellen sein, wi e sie seit 2004 insgesamt gegeben ist (vgl. oben E. 11.3.6 bis 11.3.8). Dabei wird dem Umstand Rechnung zu tragen sein, dass die Lärmbelastung seit der vollständigen Einführung der Ostanflüge am späteren Abend und in den ersten Nachtstunden besonders gross ist (vgl. oben E. 13.5 und 13.6). 15.1 Wird der Verkehrswert nach der Ertragswertmethode bestimmt, lässt sich der vorhandene Fluglärm nicht ohne Weiteres wegdenken. Dies in s- besondere dann nicht, wenn auf die tatsächlichen Mietzinse abgestellt wird, die notwend igerweise vom vorhandenen Fluglärm beeinflusst sind, und nicht auf einen anderweitig ermittelten Mietwert. Entsprechend ging die Vorinstanz davon aus, es resultiere jeweils ein Verkehrswert "mit Flug- lärm". Hatte sie z.B. einen lärmbedingten Minderwert von 12% ermittelt, setzte sie den von ihr bestimmten Verkehrswert daher lediglich mit 88% des Werts am Stichtag ohne Fluglärm gleich. Ein erster Schritt zur Einführung der Ostanflüge ist allerdings erst am 19. Oktober 2001 erfolgt. Die von der Vorinstanz auf B asis der Mietzinse 2001 bestimmten Verkehrswerte sind damit noch kaum durch die Osta n- flüge beeinflusst. Im Wesentlichen "enthalten" sie also nur die Lärmbelas-A-2150/2012 Seite 60 tung, die bereits vor Einführung der Ostanflüge bestand (vgl. zu dieser Belastung unten E. 18.1). Dies gilt umso mehr, als davon auszugehen ist, die Ertragslage verschlechtere sich bei Mehrlärm nur langsam (vgl. dazu BGE 134 II 160 E. 13). Selbst wenn die Vorinstanz den Bewertungsstic h- tag auf das Jahr 2004 oder eines der folgenden Jahre angesetzt hätte , würde die Problematik daher weiterhin bestehen: Auch in diesen Ve r- kehrswerten hätten sich die Ostanflüge höchstens partiell niedergeschl a- gen. 15.2 Die Vorinstanz hat also keinen Verkehrswert mit Fluglärm ermittelt, sondern einen Betrag, der zwischen dem Verke hrswert ohne Fluglärm und demjenigen mit Fluglärm liegt. Es wird zu prüfen sein, wie diesem Umstand Rechnung getragen werden kann. Allenfalls könnte der ermittel- te Betrag im Sinne einer Annäherung jeweils mit knapp 90% des Ve r- kehrswerts am Stichtag ohne Fluglärm gleichgesetzt werden. 16. Demnach ist zu beurteilen, wie hinsichtlich der "lärmunempfindlichen Räume" und Parkplätze zu verfahren ist, sowie dem Umstand Rechnung zu tragen, dass es sich beim ermittelten Verkehrswert nur zum Teil um ei- nen Verkehrswert "mit Fluglärm" handelt. Vorbestehende Lärmbelastung (Mehrfamilienhäuser) 17. Wurde die Liegenschaft nach dem 1. Januar 1961 durch Kauf erworben, hat die Vorinstanz jeweils beurteilt, ob im Kaufpreis eine fluglärmbedingte Entwertung schon spürbar zum Ausdruck kam. Hierzu verglich sie den Kaufpreis mit dem Medianpreis für Mehrfamilienhäuser in der Gemeinde Kloten, wie er vom Statistischen Amt des Kantons Zürich für das betre f- fende Jahr ermittelt wurde. Wurde die Parzelle als Baugrundstück erwo r- ben und vom Käufer bzw. dessen Erben selber überbaut, verglich sie den Kaufpreis mit dem Medianpreis für Bauland. Soweit die Vorinstanz auf- grund des Vergleichs nicht ausschliessen konnte, dass zum Kaufzei t- punkt "dem geänderten Ortsgebrauch zufolge Fluglärms" Rechnung g e- tragen worden war, nahm sie "aus Billigkeitsgründen" einen Abzug von 10% des ermittelten lärmbedingten Minderwerts vor. Wurde eine Parzelle zwar vor dem 1. Januar 1961 als Baugrundstück er- worben, aber erst nach diesem Datum überbaut , prüfte die Vorinstanz al- lein einen Abzug auf dem Gebäudeanteil des lärmbedingten Minderwerts. A-2150/2012 Seite 61 Soweit sie diesen Abzug vornahm, führte sie aus, das Mehrfamilienhaus sei angesichts des vorbestehenden Fluglärms "mit leicht reduzierten Renditeerwartungen" erstellt worden. 17.1 Soweit die Vorinstanz bei Ertragsliegenschaften einen Billigkeitsab- zug vorgenommen hat, wird dieser von den betroffenen Enteig neten je- weils beanstandet: Es wird geltend gemacht, eine Herabsetzung der En t- eignungsentschädigung aus Billigkeitsgründen dürfe nicht leich thin vo r- genommen werden. Sanktioniert werden solle ausschliesslich ein verpön- tes doppeltes Abkassieren, einmal in Form des niedrigeren Preises beim Kauf der Liegenschaft und ein weiteres Mal in Form der Entschädigung. Die Herabsetzung sei deshalb auf gekau ftes Land bzw. auf gekaufte Li e- genschaften (Land und Gebäude) beschränkt. Bei selber errichteten G e- bäuden rechtfertige sich eine Herabsetzung, w enn überhaupt, nur dann und insoweit, als sie auch auf dem Land angebracht sei. Sicher aber könne es nicht angehen, den Grundeigentümer dafür zu sanktionieren, dass er seine beim Landerwerb berechtigten Renditeerwartungen wegen ihm nachträglich vom Enteign er aufgezwungenen Umstände reduzieren musste. Im Übrigen sei zu beachten, dass das Bundesgericht in BGE 129 II 72 E. 2.7 eine Herabsetzung nur zulasse, wenn der Umstand, dass eine Liegenschaft tatsächlich seit mehreren Jahren überflogen werde, "a i n- fluencé sensiblement le prix de vente". Entscheidend sei hier das Wort "sensiblement", welches in der Zeitschrift "Die Praxis" mit "merklich" und von der Vorinstanz mit "spürbar" übersetzt werde, das aber auch mit "deutlich" übersetzt werden könne. So oder anders müsse jedenfalls auf- grund der objektiven Umstände ein wesentlicher Preisabschlag zweifel s- frei feststellbar sein. 17.2 Die Enteigner hingegen sind der Ansicht, die Entschädigungskü r- zungen aufgrund der vorbestehenden Lärmbelastung müssten weitaus massiver ausfallen. Sie stellen sich auf den Standpunkt, der zu ersetze n- de Schaden bestehe generell nur in der "Wertverminderung der Liege n- schaft im Vergleich zum Wert beim Erw erbs- oder Erstellungszeitpunkt". Die zum Zeitpunkt des Liegenschaftserwerbs bzw. der Erstellun g des Gebäudes vorbestehende Lärmbelastung sei daher in jedem Fall zu b e- rücksichtigen. Dies, indem vom lärmbedingten Minderwer t per Stichtag der lärmbedingte Minderwert abgezogen werde, der bereits zum E r- werbszeitpunkt bzw. zum Erstellungszeitpunkt bestanden habe. Den Ansatz der Vorinstanz, den effektiven Einfluss des Fluglärms auf den Kaufpreis zu prüfen, halten die Enteigner für verfehlt. Denn erstens könne A-2150/2012 Seite 62 es nicht zu ihren Lasten gehen, wenn ein Eigentümer sein Grundstück a l- lenfalls zu einem zu hohen Preis erworben habe. Und zweitens sei es ein Ding der Unmöglichkeit, heute ohne entsprechende Angaben im Kaufve r- trag feststellen zu wollen, welche Faktoren preistreibend und welche preissenkend gewirkt hätten. Wenn die Vorinstanz die Gründe für die Festlegung des Kaufpreises im Nachhinein über Mutmassungen ko n- struiere, verfalle sie in Willkür. Was letztlich auch die Gründe für den b e- zahlten Kaufpreis gewesen seien, die damalige erhebliche Fluglärmbelas- tung sei mit Sicherheit bei der Preisbildung berücksichtigt worden. Anders zu entscheiden hiesse, dem Immobilienmarkt jegliche Lärmsensibilität abzusprechen, was wiederum sämtlichen Schätzungsmodellen und der Rechtsprechung widerspräche. Deshalb stelle es eine völlige Verkennung der Marktmechanismen dar, wenn die Vorinstanz davon ausgehe, die Marktteilnehmer hätten nachgewiesenermassen vorhandenen Fluglärm in gewissen Fällen einfach ignoriert. Doch selbst wenn man wie die Vori n- stanz Kaufpreisanalysen vornehme, dokumentierten diese Analysen die "Einpreisung" der Lärmvorbelastung in der Regel eindrücklich. 17.3 Nach der Differenzmethode ist dem Eigentümer die Differenz zw i- schen dem Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks und jenem des belasteten Grundstücks zu ersetzen ( vgl. Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2). In den vorliegenden Fällen stellt sich aber das Problem, dass die Liegenschaften auch vor Einfü h- rung der Ostanflüge nicht "unbelastet" im Sinn von "lärmfrei" waren. 17.3.1 In BGE 129 II 72 hat das Bundesgericht festgehalten, zwar hätten die Vorhersehbarkeit oder das Vorbestehen des Flugplatzbetriebs keinen Einfluss auf den Anspruch auf eine Entschädigung für direkten Überflug, doch könnten diese Faktoren bei der Festsetzung der Entschädigung b e- rücksichtigt werden. In der zivilrechtlichen Re chtsprechung und Lehre werde anerkannt, dass der Schadenersatz für übermässige Einwirkungen aus Gründen der Billigkeit herabgesetzt werden könne, indem man der früheren Errichtung der Anlage, von der die Immissionen ausgehen, Rechnung trage. Denn es sei un billig, wenn derjenige, der beim Kauf der Liegenschaft aufgrund dieses Umstandes einen niedrigeren Preis beza h- len musste, zusätzlich einen ohne Berücksichtigung des Kaufpreises festgesetzten Schadenersatz erhielte und damit in gewisser Weise do p- pelt entsch ädigt würde. Diese Überlegungen müssten auch im Hinblick auf die enteignungsrechtliche Entschädigung für direkten Überflug gelten. Habe der Umstand, dass eine Liegenschaft tatsächlich seit mehreren Jahren überflogen werde, den Kaufpreis merklich ("sensible ment") beein-A-2150/2012 Seite 63 flusst, so könne dies der Enteignungsrichter berücksichtigen "und geg e- benenfalls aus Gründen der Billigkeit die grundsätzlich gemäss Art. 19 lit. b EntG berechnete Enteignungsentschädigung herabsetzen" (vgl. BGE 129 II 72 E. 2.7). Es bleibt dam it dabei, dass der zu entschädigende lärmbedingte Minde r- wert in der Differenz der Verkehrswerte mit und ohne Fluglärm besteht. Ob bereits zum Kaufzeitpunkt eine gewisse Fluglärmbelastung bestand, ist also grundsätzlich nicht relevant (etwas anderes sagt auch die von den Enteignern angeführte MARGRIT SCHILLING nicht: vgl. SCHILLING, a.a.O., S. 25 und insb. S. 26). Konnte der Eigentümer das Grundstück aufgrund der vorbestehenden Lärmbelastung allerdings bereits zu einem reduzie r- ten Preis erwerben, wurde er im Umfang dieser Reduktion für den lär m- bedingten Minderwert sozusagen schon entschädigt. In diesem Umfang trifft ihn der Schaden also nicht, was bei der Festsetzung der Entschäd i- gung für direkten Überflug zu berücksichtigen ist. Indem das Bundesg e- richt von B illigkeit spricht und eine "Kann -Formulierung" verwendet, scheint es sich dabei für ein kasuistisches Vorgehen auszusprechen, also für eine Beurteilung anhand des jeweils konkret zu beurteilenden Falls. 17.3.2 Indes prüft die Vorinstanz einen Abzug auch dann, wenn das Land vor dem 1. Januar 1961 durch Kauf erworben worden war, aber das Mehrfamilienhaus erst nach diesem Datum erstellt worden ist. Dies zu Recht: Zwar haben die Vorhersehbarkeit oder das Vorbestehen des Flug- platzbetriebs auch in einem solchen Fall kei nen Einfluss auf den A n- spruch auf eine Entschädigung für direkten Überflug. Diese Faktoren können jedoch wiederum bei der Festsetzung der Entschädigung berüc k- sichtigt werden. Die Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit hat nämlich zur Folge, dass unter dem Ti tel "Unterdrückung nachbarlicher Abweh r- rechte" allein der auf den Landwert entfallende Teil des Schadens abzu- gelten wäre, während der Eigentümer für den auf den Gebäudewert en t- fallenden Teil selber einzustehen hätte (vgl. dazu BGE 134 II 145 E. 6 und 12; anders noch BGE 121 II 317 E. 6c/aa). Diese Folge ergibt sich g e- mäss einem früheren Bundesgerichtsentscheid aus der Pflicht des En t- eigneten, alle zumutbaren Vorkehren zu treffen, um den Schaden zu ve r- mindern oder einzudämmen. Wie das Bundesgericht ausführte, liefe es diesem Grundsatz zuwider, würde der Nachbar einer Nationalstrasse für die immissionsbedingte Entwertung seines Hauses entschädigt, welches er auf eigene Gefahr erst erstellt hat, als der B au der Strasse schon b e- kannt oder voraussehbar war (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 4; vgl. auch BGE 111 Ib 233). Was nun die Entschädigung für direkten Überflug betrifft, ist im A-2150/2012 Seite 64 Sinne von BGE 129 II 72 immerhin zu prüfen, ob der Eigentümer bei E r- stellung des Mehrfa milienhauses aufgrund der vorbestehenden Lärmb e- lastung bereits mit einem verminderten Ertrag rechnete, ob er also, wie es die Vorinstanz formuliert, reduzierte Renditeerwartungen hatte. Gege- benenfalls ist die Entschädigung zu kürzen, soweit sie den auf den Ge- bäudewert entfallenden Teil des Schadens abgilt. Ein Teil der Enteigneten macht zwar geltend, es könne nicht angehen , den Grundeigentümer dafür zu "sanktionieren", dass er seine beim Lan d- erwerb berechtigten Renditeerwartungen wegen ihm nachträglich vom Enteigner aufgezwungenen Umstände reduzieren musste. Demjenigen Eigentümer, der allein Anspruch auf eine Entschädigung wegen Unte r- drückung nachbarlicher Abwehrrechte hat, wird die Vorhersehbarkeit in- des auch entgegen gehalten, obschon sie beim Kauf des B aulands noch nicht gegeben war. Das Bundesgericht beurteilt es demnach als zulässig, bezüglich eines nachträglich erstellten Gebäudes allein auf die Situation zum Erstellungszeitpunkt abzustellen. Geht es um direkte Überflüge, spricht daher auch nichts dagegen, eine bis zum Erstellungszeitpunkt a l- lenfalls erfolgte Reduktion der Renditeerwartungen zu berücksichtigen. 17.4 Betreffend die mögliche "Einpreisung" der vorbestehenden Lärmb e- lastung führt die Vorinstanz in mehreren ihrer Entscheide selber aus, die Beurteilung, ob im Kaufpreis ein fluglärmbedingter Minderwert berüc k- sichtigt worden sei, gestalte sich schwierig. Es waren die genannten bu n- desgerichtlichen Vorgaben, welche die Vorinstanz veranlassten, in di e- sem Bewusstsein die fragliche "Kaufpreisanalyse" denn och vorzune h- men. Den Enteignern ist jedoch insofern Recht zu geben, als sich der An- satz des Bundesgerichts, einen allfälligen Einfluss der vorbestehenden Fluglärmbelastung auf den Kaufpreis im Einzelfall zu prüfen, in den vo r- liegenden Fällen als nicht umse tzbar erwiesen hat. Dies aus den zwei nachfolgend dargelegten Gründen. 17.4.1 Erstens stellen sich bereits bei der Beurteilung, ob der Kaufpreis dem damaligen Verkehrswert ohne Fluglärm entsprach oder tiefer lag, er- hebliche Schwierigkeiten. Dies gilt jedenfalls für Liegenschaften, die beim Kauf bereits überbaut waren: In diesen Fällen vergleicht die Vorinstanz den auf den Quadratmeter umgerechneten Kaufpreis mit dem ebenfalls auf den Quadratmeter umgerechneten Medianpreis für Mehrfamilienhä u- ser in der Gemeinde Klo ten (vgl. <www.statistik.zh.ch> > Daten > Daten nach Themen > Immobilien & Raum > Immobilienmarkt/ -preise > Boden- und Immobilienpreise [Daten] > Anzahl Transaktionen und Preise von A-2150/2012 Seite 65 EFH, MFH und Stockwerkeigentum seit 1990 [Excel], besucht am 5. April 2013). Da es um überbaute Parzellen geht, kann die Vorinstanz vom Me- dianpreis jedoch nicht auf den damaligen Verkehrswert einer spezifischen Liegenschaft schliessen. Die jährlichen Medianpreise für Mehrfamilie n- häuser in der Gemeinde Kloten beruhen auf einigen wenigen Transaktio- nen von Liegenschaften, die ganz andere Eigenschaften aufgewiesen haben mögen als die zu beurteilende Liegenschaft. Es wäre daher rüc k- wirkend auf den Kaufzeitpunkt eine konkrete Verkehrswertschätzung vo r- zunehmen. Dies wäre aber oftmals mi t grossem Aufwand verbunden und in Fällen, in denen der Erwerb der Liegenschaft schon Jahrzehnte z u- rückliegt, wohl überhaupt nicht möglich. Bei Baugrundstücken zieht die Vorinstanz zu Vergleichszwecken den Medianpreis für Bauland in der Gemeinde Kloten her an (vgl. <www.statistik.zh.ch> > Daten > Daten nach Themen > Immobilien & Raum > Immobilienmarkt/-preise > Preise für Wohnbauland, besucht am 18. Dezember 2013). Dieser ist sicherlich besser für Rückschlüsse auf den Verkehrswert geeignet als der Medianpreis von überbauten Grund - stücken. Auf der soeben referenzierten Website wird jedoch ausgeführt, die geringe Zahl der Grundstückstransaktionen in manchen Gemeinden des Kantons habe zur Folge, dass (auch) die kommunalen Durchschnitts- landpreise von Jahr zu Jahr stark schwanken und deshalb als Grundlage für eine Einschätzung oft von wenig Nutzen seien (vgl. in diesem Z u- sammenhang auch das heutige Urteil im Verfahren A -2151/2012 E. 20.4.1). 17.4.2 Zweitens ist durch die Feststellung, dass der Kaufpreis dem dama- ligen Verkehrswert ohne Fluglärm entsprach, bzw. durch die Feststellung, dass er tiefer lag, an sich nichts gewonnen. Die Enteigner weisen zu Recht darauf hin, dass der Ka ufpreis eines Grundstücks von diversen Faktoren abhängt bzw. aus verschiedensten Gründen höher oder tiefer ausgefallen sein kann. Die Motive, von we l- chen sich Verkäufer und Käufer im Einzelfall haben leiten lassen, sind grundsätzlich nicht mehr eruierbar. Entspricht der Kaufpreis dem Ve r- kehrswert ohne Fluglärm, folgt daraus somit nicht zwingend, dass die Fluglärmbelastung bei der Festlegung des Kaufpreises "vergessen" wu r- de. Unter Umständen haben die Parteien die Lärmbelastung durchaus berücksichtigt, den V erkehrswert aber aus anderen Gründen höher ve r- anschlagt als rückwirkend der Schätzer. Entsprechend steht selbst bei e i- nem aus Sicht des Schätzers überhöhten Kaufpreis nicht fest, dass die A-2150/2012 Seite 66 Fluglärmbelastung auf diesen Kaufpreis keinen Einfluss gehabt hat. Denn auch die Gründe für den überhöhten Preis lassen sich letztlich nicht er u- ieren. Umgekehrt kann auch nicht allein daraus, dass ein Kaufpreis unter dem Verkehrswert ohne Fluglärm liegt, geschlossen werden, es sei eine Fluglärmbelastung "eingepreist". Stellt man bei der Beurteilung, ob eine "Einpreisung" von Fluglärm vo r- liegt, auf das Vorhandensein einer Differenz zwischen Kaufpreis und Ve r- kehrswert ohne Fluglärm ab, handelt es sich somit um eine Schematisi e- rung. Wenn aber eine gewisse Schematisierung s chon unumgänglich ist, dann ist die von den Enteignern sinngemäss vertretene Argumentation überzeugender, wonach generell von der Berücksichtigung der zum Kaufzeitpunkt gegebenen Fluglärmbelastung im Kaufpreis auszugehen ist, wenn diese Belastung bereits e in bestimmtes Niveau erreicht hatte. Denn es ist in der Tat anzunehmen, dass die Marktteilnehmer vorhand e- nen Fluglärm grundsätzlich berücksichtigen. Eben darum wirkt sich eine Fluglärmbelastung ja auf den Verkehrswert von Mehrfamilienhäusern aus. 17.4.3 Das Bunde sverwaltungsgericht erachtet es aus diesen Gründen nicht für möglich, einzelfallweise einen allfälligen Einfluss der vorbest e- henden Fluglärmbelastung auf den Kaufpreis zu prüfen. 17.5 Bei nachträglicher Erstellung eines Mehrfamilienhauses geht die Vorinstanz insbesondere dann von reduzierten Renditeerwartungen aus, wenn sie schon eine "Einpreisung" der vorbestehenden Lärmbelastung beim Landkauf festgestellt hat. In keinem der beim Bundesverwaltung s- gericht angefochtenen Entscheide nennt sie aber Faktoren, die konkret für oder gegen eine Reduktion der Renditeerwartungen zum Erstellungs- zeitpunkt sprechen. Es ist denn auch nicht ersichtlich, wie die Renditeer- wartungen einzelfallweise geprüft werden könnten. Auch diesbezüglich drängt es sich auf, eine Schematisierung vorzunehmen und generell von reduzierten Renditeerwartungen auszugehen, wenn die Fluglärmbela s- tung zum Erstellungszeitpunkt bereits ein bestimmtes Niveau erreicht hat- te. 17.6 Kann hinsichtlich gewisser für die Festsetzung der Entschädigung relevanter Aspekte kein strikter Beweis und angesichts einer Vielzahl von Verfahren auch keine Beurteilung in jedem Einzelfall verlangt werden, spricht denn auch nichts gegen eine Schematisierung. Eine solche kann vielmehr nicht nur wegen der Praktikabilität, sondern auch i m Interesse A-2150/2012 Seite 67 der Gleichbehandlung geboten sein (in diesem Sinne BGE 134 II 160 E. 13). 17.7 Die Vorgaben, welche das Bundesgericht in BGE 129 II 72 gemacht hat, sind nach dem Gesagten insofern zu präzisieren, als mit der gebü h- renden Vorsicht von der zum Kaufzeit punkt allgemein gegeben Bela s- tungssituation auf die "Einpreisung" einer Lärmbelastung geschlossen werden kann. Analog kann zudem von der Belastungssituation, wie sie bei Erstellung eines Mehrfamilienhauses gegeben war, auf reduzierte Renditeerwartungen geschlossen werden. Soweit nicht vor 1961, liegen Kauf- bzw. Erstellungszeitpunkt jeweils nach 1980. Es ist somit zu beu r- teilen, ob in den Achtziger - und Neunzigerjahren im Bereich des Übe r- flugkorridors in Kloten eine Lärmbelastung gegeben war, die sich auf d en Kaufpreis bzw. die Renditeerwartungen jeweils ausgewirkt haben muss. Gegebenenfalls ist dies bei der Bestimmung der Komponente "lärmveru r- sachter Minderwert" zu berücksichtigen. 18. 18.1 Das Pistenbenutzungskonzept, wonach grundsätzlich aus Norden gelandet und g egen Westen gestartet wird, hat sich in den Sechziger - und frühen Siebzigerjahren herausgebildet. Es wurde 1976 mit der Fe r- tigstellung der Piste 14/32 weiter gefestigt sowie im Regierungsratsb e- schluss über Lärmbekämpfungsvorschriften und –verfahren auf dem Flughafen Zürich vom 3. März 1976 (Offizielle Gesetzessammlung des Kantons Zürich [OS] 46, 53) auch erstmals verbindlich verankert. In der Regel erfolgten Anflüge ab diesem Zeitpunkt auf den Pisten 14 und 16, also von Norden her. Auf anderen Pisten wurde nur gelandet, wenn die Pisten 14 und 16 aus meteorologischen oder technischen Gründen nicht benutzbar waren. Landungen aus Osten, d.h. auf Piste 28, erfolgten bei Westwindlagen. Mit dem Betriebsreglement für den Flughafen Zürich vom 19. August 1992 (OS 52, 376; vgl. Anhang 2) wurden ferner Anflüge von Turbopropellerflugzeugen im STOL-Verfahren (short take-off and landing) auf Piste 28 erlaubt; die Zahl dieser Landungen wurde jedoch auf zwölf pro Tag beschränkt (vgl. zu diesem Sachverhalt Urteil des Bundesverwal- tungsgerichts A-1923/2008 vom 26. Mai 2009 E. 6.1 bis 6.4 und BGE 136 II 263 E. 7.3). Die Starts hatten gemäss dem erwähnten Regierungsrat s- beschluss von 1976 zwischen 7 und 21 Uhr normalerweise in Richtung Westen und zwischen 21 und 7 Uhr normalerweise auf der verkürzten Piste 34 in Richtung Norden zu erfolgen (vgl. dazu BGE 130 II 394 E. 12.3.1). Offenbar wurde aber bei Bisenlage in Richtung Osten gesta r-A-2150/2012 Seite 68 tet. Weiter tragen in Kloten auch die Südstarts mit left turn ab Piste 16 zur Lärmbelastung bei (jedenfalls diejenigen von Langstreckenflugzeugen mit westlichen Destinationen, die nach dem Start eine 270 -Grad-Kurve b e- schreiben; vgl. Bericht BAZL, S. 65). Die Piste 16 befand sich in der Pi s- tenrangordnung für Abflüge während des Tages zwar an letzter Stell e, doch mit dem ebenfalls bereits erwähnten Betriebsreglement von 1992 wurden die Bedingungen für die Nutzung nachrangiger Pisten gelockert. Gestützt auf diese Regelung wurde die Piste 16 vermehrt für Starts fre i- gegeben, wobei sich diese Mehrbenutzung zunä chst vorwiegend auf den Morgen beschränkte. Nach Einführung der "vierten Welle" durch die Swissair im Herbst 1996 erstreckten sich die Südstarts dann aber über den ganzen Tag und ihre Anzahl nahm stark zu (vgl. dazu wiederum BGE 130 II 394 E. 12.3.1). Was die Tagesstunden von 7 bis 21 Uhr (werktags) bzw. 9 bis 20 Uhr (an Samstagen, Sonn- und Feiertagen) betrifft, bestehen somit keine wesent- lichen Unterschiede zwischen dem Pistenbenutzungskonzept der Achtz i- ger- und Neunzigerjahre und demjenigen, das seit 200 4 besteht. Zu di e- sen Zeiten gilt weiterhin ein "Nordanflugkonzept", wonach Landungen von Norden und Starts Richtung Westen und – weniger häufig – Richtung Sü- den erfolgen (die Zahl der Südstarts ist nach einer Spitze im Jahr 2000 wieder zurückgegangen; vgl. dazu BGE 130 II 394 E. 12.3.1 und BGE 134 II 49 E. 13.4). Landungen aus Richtung Osten finden nach wie vor bei starkem Westwind statt und Starts Richtung Osten bei Bise. Was s o- dann die Morgenstunden bis 7 bzw. 9 Uhr betrifft, sind zwar keine Nor d- anflüge mehr möglich, diese werden (seit dem 30. Oktober 2003) jedoch durch Südanflüge ersetzt und nicht durch Ostanflüge. Nachteilig ist das seit 2004 bestehende Pistenbenutzungskonzept für den Osten des Flu g- hafens hingegen aufgrund der ab 20 bzw. 21 Uhr abends gr undsätzlich erfolgenden Ostanflüge. In diesem Zeitraum hat die Lärmbelastung im Osten, wie bereits aufgezeigt, markant zugenommen (für eine Übersicht zum aktuellen Pistenbenutzungskonzept vgl. das Dokument "Pistenb e- nützung" der Flughafen Zürich AG, abrufba r unter: <www.flughafen - zuerich.ch> > Startseite Unternehmen > Umwelt & Lärm > Fluglärm > Flugregime, besucht am 12. April 2013). Aufgrund der Ostanflüge bei starkem Westwind, der Starts in Richtung Osten bei Bise und der Südstarts mit left turn bestand im Bereich des Überflugkorridors in Kloten somit bereits in den Achtziger- und Neunziger- jahren eine Lärmbelastung. A-2150/2012 Seite 69 18.2 Hatte die Fluglärmbelastung zum Kauf - oder Erstellungszeitpunkt bereits ein bestimmtes Niveau erreicht, kann generell von einer "Einpre i- sung" bzw. von reduzierten Renditeerwartungen ausgegangen werden (vgl. oben E. 17.4.2 und E. 17.5). Zu beurteilen ist nun, wo die entspr e- chende Schwelle anzusetzen ist. 18.2.1 Sachgerecht ist, diese Frage anhand der umweltschutzrechtlichen Immissionsgrenzwerte zu prüfen. Nach Art. 15 USG sind die Immission s- grenzwerte für Lärm so festzulegen, dass nach dem Stand der Wisse n- schaft oder der Erfahrung Immissionen unterhalb dieser Werte die Bevö l- kerung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich stören. Zur Bemessung der erheblichen Störung des Wohlbefindens im Sinne dieser Bestimmung wurde in der Regel im Rahmen soziologischer Studien ermittelt, wie viele der befragten Personen sich bei einer bestimmten Lärmbelastung als "stark gestört" bezeichnen. Da die Störung der Bevölkerung "er heblich" sein muss, genügt es nicht schon, dass sich einzelne wenige beeinträc h- tigt fühlen. Angesichts des Gebots der Berücksichtigung sensibler Bevö l- kerungsgruppen nach Art. 13 Abs. 2 USG kann andererseits nicht ve r- langt werden, dass eine Mehrheit der Bev ölkerung stark belästigt sei. Bei der Festsetzung der Immissionsgrenzwerte ist deshalb davon ausgega n- gen worden, dass der Anteil vom Lärm stark Gestörter 25% der Lärmb e- troffenen nicht überschreiten soll (vgl. BGE 126 II 522 E. 42). Da die Lärmbelastung unter dem dargestellten Pistenbenutzungskonzept der Achtziger- und Neunzigerjahre im Osten des Flughafens noch nicht auf den Abend und die ersten Nachtstunden konzentriert war, kann vo r- liegend im Zusammenhang mit der Frage der "Einpreisung" allein auf die Belastung am Tag abgestellt werden. Gemäss einer 1991 durchgeführten Studie überschreitet der Anteil von Personen, die tagsüber eine starke Störung durch Fluglärm wahrnehmen, die Schwelle von 25% zwischen 59 dB und 62 dB (Leq-Werte; vgl. dazu den 6. Teilbericht der Eidgenössi- schen Kommission für die Beurteilung von Lärm -Immissionsgrenzwerten "Belastungsgrenzwerte für den Lärm der Landesflughäfen" vom Septe m- ber 1997, herausgegeben vom Bundesamt für Umwelt, Wald und Lan d- schaft [BUWAL], Bern 1998 [nachfolgend: Teilbericht], S. 34 ff.; vgl. auch BGE 126 II 522 E. 45). Daher wurde der Fluglärm -Immissionsgrenzwert der Empfindlichkeitsstufe II für den Tag auf 60 dB festgesetzt (vgl. A n- hang 5 LSV; zum entsprechenden Vorschlag der Kommission: Teilbericht, S. 42 und 45 ff.; zur Nichtanwendbarkeit des zunächst höher festgelegten Grenzwerts: BGE 126 II 522 E 46). Abgestellt wird dabei auf den Leq16h (6-22 Uhr). Dieser Wert wird von MIFLU I als Grundbelastung berücksich-A-2150/2012 Seite 70 tigt. Die Empfindlichkeitsstufe II gilt nach Art. 43 Abs. 1 Bst. b LSV in Nut- zungszonen, in denen keine störenden Betriebe zugelassen sind, n a- mentlich in Wohnzonen sowie Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen. Mischzonen, in denen mässig störende Betriebe zugelassen sind, werden nach Art. 43 Abs. 1 Bst. c LSV hingegen der Empfindlichkeitsstufe III zu- geordnet, womit ein um 5 dB höherer Wert gilt. In BGE 137 II 58 hat das Bundesgericht zwar festgestellt, die Grenzwerte der LSV für Fluglärm würden den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht und seien ergä n- zungsbedürftig. Dabei bezog es sich insbesondere auf die Verwendung des Leq16h bei der Tagesbelastung. Anlass zu dieser Beurteilung gaben aber erst die Süd - und die Ostanflüge, die sich auf wenige besonders sensible Tagesstunden konzentrieren (vgl. BGE 137 II 58 E. 5.3, insb. E. 5.3.5). 18.2.2 Der Fluglärm wird somit unterschiedlich störend empfunden. Es kann daher nicht davon ausgegangen werden, sämtliche Marktteilnehmer berücksichtigten jede noch so geringe Fluglärmbelastung. Bei einem Mi t- telungspegel über den Tag von 60 dB fühlt sich jedoch ein massgeblicher Teil der betroffenen Personen bereits stark gestört, weshalb dieser Wert als Immissionsgrenzwert für reine Wohnzonen festgesetzt wurde. Eine solche Belastung wird von kaum jemandem nicht wenigstens als Nachteil wahrgenommen. Das gilt jedenfalls an ansonsten ruhiger Lage. Ist eine solche Belastung vorhanden, werden Käufer und Verkäufer einer mit e i- nem Mehrfamilienhaus überbauten oder überbaubaren Parzelle die ver- minderten Ertragsaussichten in ihre Preiskalkulatio n miteinbeziehen. Ebenso wird ein Grundeigentümer, welcher ein Mehrfamilienhaus erste l- len lässt, mit einem verminderten Ertrag rechnen . Im Rahmen einer schematischen Beurteilung ist vorliegend daher von einer "Einpreisung" bzw. von reduzierten Renditeerwar tungen auszugehen, wenn die Grun d- belastung bereits 60 dB erreichte. Der Wert von 60 dB gilt jedenfalls für den Zeitraum der Achtziger - und Neunzigerjahre. Für den Zeitraum davor kann die Frage offen gelassen werden. Immerhin soll ein Vergleich der Untersuc hungsergebnisse von 1991 mit derjenigen einer Studie aus dem Jahr 1971 bei gleicher Bela s- tung die gleiche Störwirkung durch Fluglärm ergeben haben (vgl. Teilb e- richt, S 36). Genaueres kann dem Teilbericht hierzu jedoch nicht en t- nommen werden. 18.2.3 Sofern die Grundbelastung im Zeitraum des Erwerbs einer Liegen- schaft bzw. der Erstellung eines Mehrfamilienhauses 60 dB erreichte, ist A-2150/2012 Seite 71 demnach von einer "Einpreisung" bzw. von reduzierten Renditeerwartu n- gen auszugehen. 18.3 Es bleibt die Höhe des Abzugs zu bestimmen, der bei der Kompo- nente "lärmverursachter Minderwert" gegebenenfalls vorzunehmen ist. 18.3.1 Ging die Vorinstanz im Einzelfall von einer Berücksichtigung der Fluglärmbelastung im Kaufpreis aus, hat sie die Höhe des "Billigkeitsa b- zugs" jeweils pauschal auf 10% des (auf Basis der Lärmdaten des Jahres 2002 berechneten) lärmbedingten Minderwerts festgesetzt. Ging sie von reduzierten Renditeerwartungen bei Erstellung des Mehrfa milienhauses aus, setzte sie die Höhe des Abzugs pauschal auf 10% des Gebäudea n- teils des lärmbeding ten Minderwerts fest. In dieser Hinsicht nahm also bereits die Vorinstanz keine Einzelfallbeurteilung vor. Dies daher, weil auch sie davon ausging, dass selbst ihren Berechnungen im Zusammen- hang mit der "Kaufpreisanalyse" nur ein Hinweis entnommen werden könne, ob eine Herabsetzung der Entschädigung ins Auge zu fassen sei. Unter diesen Umständen konnte eine individuelle Festsetzung des A b- zugs nicht in Frage kommen und rechtfertigte sich auch dessen sehr g e- ringe Höhe. Eine "Einpreisung" und reduzierte Rendit eerwartungen sind in den Ach t- ziger- oder Neunzigerjahren, eine Grundbelastung von 60 dB vorausge- setzt, jedoch generell zu bejahen und nicht bloss anhand einer Einzelfal l- beurteilung. Da also aufgrund anderer Voraussetzungen von einer "Ei n- preisung" bzw. von reduzierten Renditeerwartu ngen ausgegangen wird, ist die Höhe des entsprechenden Abzugs neu festzulegen. 18.3.2 Der Abzug ist grundsätzlich in Abhängigkeit des Verkehrswerts festzulegen. Lag eine Grundbelastung von 60 dB lediglich beim Kauf des Baulands, nicht jedoch bei Erstellung des Gebäudes vor, ist der Abzug aber allein auf dem relativen Landwert vorzunehmen (vgl. dazu BGE 134 II 145 E. 12, wonach der Wert des Bodens mit Bezug auf d ie am Stichtag konkret bestehende Nutzung als relativer Landwert zu bestimmen ist). Lag eine Grundbelastung von 60 dB umgekehrt lediglich bei Erstellung des Gebäudes vor, so ist der Abzug allein auf dem Gebäudewert vorz u- nehmen (zur Berechnung von relativem Landwert und Gebäudewert vgl. unten E. 20.4.1). 18.3.3 Es ist zwar anzunehmen, dass eine Fluglärm -Grundbelastung von 60 dB im hier interessierenden Zeitraum generell als Nachteil wahrg e-A-2150/2012 Seite 72 nommen wurde. Dies ändert jedoch nichts daran, dass Fluglärm unte r- schiedlich störend empfunden wird. Daher müssen Käufer und Verkäufer die Kaufpreisreduktion im Einzelfall nicht in der Höhe der Verkehrswer t- minderung veranschlagt haben, welche die hedonischen Modelle bei en t- sprechender Grundbelastung ausweisen. Wurde der Wert von 60 dB nur knapp erreicht, kann die Preisreduktion vielmehr noch moderat ausgefa l- len sein. Auch ein Grundeigentümer, welcher ein Mehrfamilienhaus erstel- len liess, muss noch nicht mit einem stark verminderten Ertrag gerechnet haben. Solange der Wert von 60 dB nicht deutlich überschritten wurde, ist daher lediglich ein geringer Abzug angezeigt. Es rechtfertigt sich, den Faktor, der auf dem Verkehrswert, dem relativen Landwert oder dem Ge- bäudewert zu Anwendung kommt, jeweils auf 5% festzusetzen. 18.3.4 Erreichte die Gru ndbelastung sowohl zum Kaufzeitpunkt als auch zu einem allfälligen späteren Erstellungszeitpunkt 60 dB, ist bei der Kom- ponente "lärmverursachter Minderwert" vorliegend also ein Abzug in der Höhe von 5% des Verkehrswerts ohne Fluglärm vorzunehmen. Erreichte die Grundbelastung lediglich zum Kaufzeitpunkt des Baugrundstücks oder zum Erstellungszeitpunkt des Mehrfamilienhauses 60 dB, ist ein Ab- zug in der Höhe von 5% des relativen Landwerts bzw. des Gebäudewerts vorzunehmen. Im Fall einer deutlichen Überschreitung der Schwelle von 60 dB sind die Abzüge höher anzusetzen. 18.4 Zusammenfassend ist ab 1980 von einer "Einpreisung" der vorb e- stehenden Lärmbelastung bzw. von reduzierten Renditeerwartungen aus- zugehen, wenn die Grundbelastu ng zum massgeblichen Zeitpunkt 60 dB erreichte. Gegebenenfalls ist bei der Komponente "lärmverursachter Mi n- derwert" ein Abzug vorzunehmen, dessen Höhe sich nach den vorst e- henden Erwägungen bemisst. 19. Im vorliegenden Fall hat der Enteignete die Liegenschaft gemäss den Ausführungen der Vorinstanz mit dem Tod seiner Ehefrau durch Aufl ö- sung der Gütergemeinschaft bzw. Erbgang erworben. Seine Ehefrau ha t- te das Grundstück ihrerseits im Zuge einer Erbteilung erworben. Der Erb- lasser hatte das Grundstück bereits 1946 erworben. Demnach wurde das Land vor 1961 durch Kauf erworben. Hingegen wurde das Gebäude erst nach 1961 erstellt . Soweit die Entschädigung den auf den Gebäudewert entfallenden Teil des Schadens abgilt, ist damit ein Abzug zu prüfen. A-2150/2012 Seite 73 19.1 Der Enteignete macht i n seiner Stellungnahme vom 29. Oktober 2012 geltend, es sei nicht das von der Vorinstanz erwähnte Jahr der Bau- vollendung (1994), sondern das Jahr des Baubeginns (1993) massge b- lich. Das Bundesgericht hat tatsächlich festgehalten, für die Vorherse h- barkeit der Lärmeinwirkungen sei bei der Überbauung eines Grundstücks darauf abzustellen, ob der Werkvertrag vor dem 1. Januar 1961 abg e- schlossen worden sei oder – falls sich dies nicht mehr eruieren lasse – ob der Baubeginn in die Zeit vor diesem Datum falle (BGE 1 34 II 49 E. 7). Damit ist auch bei der Beurteilung, ob der Eigentümer allenfalls reduzierte Renditeerwartungen hatte, auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Wer k- vertrags bzw. des Baubeginns abzustellen. Unter "Erstellungszeitpunkt" ist im vorliegenden Zusam menhang also dieser Zeitpunkt zu verstehen. Die Enteigner fordern in ihrer Stellungnahme vom 10. April 2013 sodann, sollte auf ein Erstellungsjahr 1993 abgestellt werden, müsse (im Rahmen der Verkehrswertschätzung) auch die Altersentwertung noch für ein Ja hr länger berücksichtigt werden. Dem ist nicht zu folgen. Denn zwischen der Frage nach den Renditeerwartungen und der Beurteilung der Altersen t- wertung besteht kein Zusammenhang. 19.2 Damit ist zu prüfen , ob die Grundbelastung zum oben umschriebe- nen Erstellungszeitpunkt 60 dB erreichte. Gegebenenfalls ist ein Abzug in der Höhe von 5% des Gebäudewerts vorzunehmen. Im Fall einer deutl i- chen Überschreitung der Schwelle von 60 dB ist der Abzug höher anz u- setzen. Bestimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte 20. Neben den Lärmimmissionen mindern zusätzlich auch die nicht lärmb e- zogenen Aspekte der Direktüberflüge den Verkehrswert der betroffenen Liegenschaften (vgl. oben E. 8). Die Vorinstanz führt in den Schätzung s- entscheiden aus, es falle schwer, den aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte eingetretenen Minderwert nach Marktkriterien zu schätzen. Ein eigentlicher Markt für direkt überflogene Liegenschaften sei nicht ausz u- machen, weil der Kreis der betroffenen Objekte dafür zu klein sei. Auch wirkten sich die nich t lärmbezogenen Faktoren bei den einzelnen Grundstücken unterschiedlich aus. Erstens komme es auf die tatsächl i- chen Gegebenheiten beim Grundstück und bei den Landungen an und zweitens auf die Zonierung und die Lärmempfindlichkeit des Grun d- stücks, die sich auf die rechtlichen Nutzungsmöglichkeiten auswirkten. Jedenfalls aber betreffe der diesbezügliche Minderwert hauptsächlich die A-2150/2012 Seite 74 Nutzung des Aussenraums und beschlage somit den Landwert des Grundstücks. Insgesamt erscheine es zweckmässig, den Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte als Prozentsatz auf dem Landwert festzul e- gen. Der Zuschlag habe weiter auf einer Würdigung der Überflugsituation zu beruhen. Der entsprechenden Beurteilung im Einzelfall liege ein Kommissionsaugenschein zugrunde. Die besagten Kommi ssionsaugenscheine zur Beurteilung der Überflugs i- tuation bzw. der Wahrnehmung der Überflüge waren von der Vorinstanz im Aussenbereich der betroffenen Liegenschaften durchgeführt worden. Sie fanden im September 2011 jeweils zwischen 21 und 23 Uhr abends statt, also bei Dunkelheit. Die Beurteilung erfolgte anhand folgender Krite- rien: "Belastung aus anderen Lärmquellen (Schiene, Strasse, etc.)", "Ti e- fe des Direktüberflugs", "Grösse Flugzeugtypen (inkl. Flügelspannweite)", "Umfang Erscheinungsbild Flugzeuge vom Boden aus", "Lichtimmis - sionen" (der Landescheinwerfer), "Besondere Lärmart und Tonalität", "Randwirbelschleppen/Luftturbulenzen", "Kerosindämpfe" und "Bedro h- lichkeit des Überflugs". Die Bewertung dieser Kriterien erfolgte anhand der Kategorien "sehr stark", "stark", "mässig", "gering" und "minimal/fehlt". Die Beurteilung wurde auf einem Kriterienblatt festgehalten. Soweit es nun um überbaute Liegenschaften geht, hat die Vorinstanz den Zuschlag ausgehend vom relativen Landwert festgesetzt, der nach der Lageklassenmethode bestimmt wird. Sie ging dabei von der Lageklasse mit Fluglärm aus. Befindet sich die betroffene Parzelle nur teilweise i n- nerhalb des festgelegten Überflugkorridors ("Teilüberflug"), diente der r e- lative Landwert jedoch lediglich im Verhältni s der Parzellenfläche inne r- halb des Korridors als Berechnungsbasis. Sodann legte die Vorinstanz den Prozentsatz fest, der als Faktor auf dem massgeblichen Landwert zur Anwendung zu kommen hat: Zunächst wü r- digte sie hierzu anhand des erwähnten Kriterienblat ts die Wahrnehmung der Überflugsituation. Dabei erwähnte sie in der Regel sämtliche der oben erwähnten Kriterien. Einzig auf die "Belastung aus anderen Lär m- quellen", die maximal als "gering" bewertet worden war, ging sie nicht ein. Es wird jeweils festgeha lten, die Wahrnehmungen stimmten auch mit der objektiven Überflughöhe überein. Die Überflughöhen liegen zwischen rund 75 m und rund 100 m (bzw. unter dem bis August 2004 angewan d- ten Anflugverfahren zwischen knapp 100 m und rund 125 m). Weiter prüf- te die Vo rinstanz, ob die Liegenschaft in einer Nutzungszone der Em p- findlichkeitsstufe II oder der Empfindlichkeitsstufe III liegt. In letzterem A-2150/2012 Seite 75 Fall wurde "das Gewicht der Beeinträchtigung der Wohnqualität" in der Regel "etwas herabgesetzt". Die so festgelegten Pr ozentsätze liegen im Normalfall im Bereich von 15 bis 20%. 20.1 Der Enteignete bringt vor, der Zuschlag sei nicht nur auf dem Lan d- wert, sondern auch auf dem Gebäudewert zu gewähren. Die Überlegung der Vorinstanz, wonach der Minderwert aufgrund der nicht lärmbezoge- nen Aspekte hauptsächlich die Nutzung des Aussenraums betreffe und somit den Landwert des Grundstücks beschlage, treffe nicht zu. Beei n- trächtigt werde der Wohnnutzen ganz generell und zwar sowohl ausse r- halb des Gebäudes als auch innerhalb des Geb äudes, sei es im Wo h- nungsinnern oder auf dem – zum Gebäude gehörenden – Balkon. Weiter sei der Zuschlag auf dem Verkehrswert ohne Fluglärm und nicht etwa auf demjenigen mit Fluglärm zu berechnen. Mit dem Zuschlag solle ja gerade der vom Lärm unabhängige Mi nderwert abgegolten werden, weshalb er nicht vom Lärm abhängig sein dürfe. Stelle man auf den Verkehrswert mit Fluglärm ab, resultiere ein umso kleinerer Zuschlag, je grösser der lär m- bedingte Minderwert sei. Dadurch würden die Dinge völlig auf den Kopf gestellt. 20.2 Die Enteigner wiederum machen geltend, der Zuschlag (der ihres Erachtens ohnehin jeglicher Grundlage entbehrt) sei von der Vorinstanz viel zu hoch angesetzt worden. Obschon von den "nicht lärmbezogenen Aspekten des Direktüberflugs" die Rede sei, umf asse der Zuschlag g e- mäss den Erwägungen der Vorinstanz auch eine Lärmkomponente. Die Vorinstanz habe nämlich ausdrücklich die "besondere Lärmart und Tonali- tät der Landeanflüge" berücksichtigt. Offensichtlich habe diese Lärmko m- ponente den Zuschlag massgeblich beeinflusst. Anders lasse sich dessen Höhe nicht erklären. Dies, zumal Kerosindämpfe nur bei Windstille wah r- nehmbar seien, herunterfallende Eisblöcke heute kaum mehr vorkommen würden und Randwirbelschleppen schliesslich ganz generell unproblema- tisch sei en, da die Dachziegel geklammert worden seien bzw. allfällige Schäden versichert werden könnten. Solches könne jedenfalls nicht gross ins Gewicht fallen. Ein allfälliger Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte sei daher auf ein Minimum zu reduzieren. 20.3 In einem ersten Schritt ist zu prüfen, in welcher Bandbreite sich die Zuschläge zu bewegen haben. Dies unabhängig von der Frage nach den konkreten Berechnungsmodalitäten, die in einem zweiten Schritt geprüft werden sollen. A-2150/2012 Seite 76 20.3.1 Wie bereits ausgeführt, wirken sich die Lärmimmissionen stärker auf den Verkehrswert einer direkt überflogenen Liegenschaft aus als die nicht lärmbezogenen Aspekte, wobei jedoch auch Letztere noch einen wesentlichen Einfluss auf den Verkehrswert ausüben (vgl. E. 8.2.3). Entsprechend sind die Zuschläge – die dem Minderwert aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte zu entsprechen haben – zwecks Plausibili- sierung zu den jeweiligen lärmbedingten Minderwerten (vor allfälligen Kürzungen und Abzügen) in Relation zu setzen. Wenigstens bei selbst genutztem Wohneigentum besteht über die Art und Weise der Ermittlung der lärmbedingten Minderwerte bereits Klarheit. So hat die Vorinstanz im Fall der Stockwerkeinheit an der (Adresse 1) (Beschwerdeverfahren A-2132/2012) einen Zuschlag festgelegt, der 45% des l ärmbedingten Minderwerts erreicht. Die betroffene Parzelle liegt vollständig innerhalb des Überflugkorridors. Im Fall der Stockwerkeinheiten an der (Adresse 2) (u.a. Verfahren A-2161/2012) erreichen die von der Vorinstanz festgele g- ten Zuschläge 20 bis 22% des jeweiligen lärmbedingten Minderwerts. Die betroffene Parzelle liegt nur teilweise innerhalb des Überflugkorridors, es liegt also ein "Teilüberflug" vor. Zu beachten ist, dass die Vorinstanz die lärmbedingten Minderwerte au s- gehend vom Verkehrswert ohne Fluglärm per Stichjahr 2002 und unter Heranziehung der Lärmwerte des Jahres 2002 berechnet hat. Sie werden unter Heranziehung der Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines späteren Jahres neu zu ermitteln sein (vgl. vorne E. 11). Dabei werden höhere lärmbedingte Minderwerte resultieren. Die relative Höhe der oben e r- wähnten Zuschläge wird sich dadurch reduzieren. Festzuhalten ist de n- noch Folgendes: Zwar wurden die Kommissionsaugenscheine sehr sor g- fältig durchgeführt und es ist nicht daran zu zweifeln, dass sich d ie Vorin- stanz einen guten Eindruck von der Überflugsituation bzw. von der Wah r- nehmung der nicht lärmbezogenen Aspekte verschaffen konnte. Ihre Au f- gabe bestand in der Folge aber darin, anhand dieses Eindrucks den Ei n- fluss der nicht lärmbezogenen Aspekte auf den Verkehrswert einzugren- zen. Wie ausgeführt ist davon auszugehen, dass die Lärmeinwirkungen stärker ins Gewicht fallen als die nicht lärmbezogenen Aspekte. Im Übr i- gen ist es aber schwierig, den aufgrund dieser Aspekte eintretenden Mi n- derwert näher zu qu antifizieren. Besondere Anhaltspunkte diesbezüglich vermag auch die Vorinstanz nicht zu nennen. Unter diesen Umständen wäre ein Zuschlag, der fast die Hälfte des lärmbedingten Minderwerts e r- reicht, nicht gerechtfertigt. Zwar legt die Vorinstanz den Zuschla g nach Ermessen fest. Für die Annahme, die Minderwerte könnten sich aufgrund A-2150/2012 Seite 77 der nicht lärmbezogenen Aspekte der direkten Überflüge um gegen die Hälfte erhöhen, wären aber konkretere Hinweise erforderlich. Das umso mehr, als in den vorlie genden Fällen nich t die gesamte Lärmbelastung von direkten Überflügen herrührt. Gemessen an den lärmbedingten Mi n- derwerten, wie sie auf Basis der Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines späteren Jahres zu ermitteln sein werden, müssen damit auch die höch s- ten Zuschläge in einem Bereich weit unter 50% liegen, ansonsten sie nicht mehr als angemessen betrachtet werden können. 20.3.2 Soweit die Enteigner die Berücksichtigung der "besonderen Lär m- art und Tonalität" der Landeanflüge beanstanden, ist Folgendes anz u- merken: Die "besondere Lärmart und Tonalität" wird auf dem Kriterienblatt aufgeführt und im Zusammenhang mit der Bestimmung der Höhe der Z u- schläge auch in den Schätzungsentscheiden erwähnt. Dennoch geht aus diesen Entscheiden hervor, dass der aufgrund der Lärmbelastung eintr e- tende Min derwert über die Komponente "lärmverursachter Minderwert" abgegolten wird und mit dem Zuschlag lediglich noch der Bedrohlichkeit der Überflugsituation sowie den mit den direkten Überflügen verbundenen besonderen Immissionen (Luftturbulenzen, Kerosindämpfen und Lich t- immissionen) Rechnung getragen werden soll. In diesem Zusammenhang ist von Lärmart und Tonalität jedenfalls nicht die Rede. Es ist daher nicht anzunehmen, das Kriterium der "besonderen Lärmart und Tonalität" habe die Höhe der Zuschläge massgeblich beeinflusst. 20.3.3 Als Zwischenfazit ist somit festzuhalten, dass die Bandbreite des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte im Hinblick auf ein angeme s- senes Verhältnis zu den lärmbedingten Minderwerten zu bestimmen ist. 20.4 Der Enteignete stellt sich auf den Sta ndpunkt, die Zuschläge kön n- ten nicht allein auf Basis des Landwerts – erst noch desjenigen mit Flu g- lärm – berechnet werden. Zwar kann dem Enteigneten nach dem zuvor Gesagten (oben E. 20.3.1) sicherlich nicht entsprochen werden, soweit dieser einfach dieselben Prozentsätze auf dem Wert von Land und G e- bäude zur Anwendung gebracht haben will. Doch ist zu prüfen, ob die von der Vorinstanz festgelegten Berechnungsmodalitäten sachgerecht sind. 20.4.1 Vorab ist näher auf die Lageklassenmethode einzugehen, mit we l- cher die Vorinstanz den "relativen Landwert" überbauter Liegenschaften bestimmt hat. Die Lageklassenmethode beruht auf der Erkenntnis, dass der Wert des Landes zum Gesamtwert einer Liegenschaft in einer ganz bestimmten Relation steht, die für alle Grundstücke in d er gleichen Lage A-2150/2012 Seite 78 dieselbe ist. Je besser die Lage, umso höher der Anteil des Landwerts am Gesamtwert. Entsprechend wurden Bewertungstabellen entwickelt, anhand derer die Lagequalität beurteilt und dem Grundstück eine b e- stimmte Lageklasse zugeordnet werden kann. Nachdem ursprünglich acht Lageklassen unterschieden wurden, sind es in der heutigen Fachlite- ratur mehrheitlich zehn. Durch Multiplikation der Lageklassennote (Wert von 1 bis 8 bzw. 10) mit dem konstanten Faktor von 6.25% ergibt sich der "Landwertanteil", d.h. der Anteil des Landwerts am Gesamtwert – genau- er: dem Neuwert – der Liegenschaft. Mit der Lageklassenmethode kann demnach unter anderem aus dem Neuwert einer bestehenden Bebauung der Landwert des Grundstücks ermittelt werden. Da der so ermittelte Wert in einer bestimmten lageabhängigen Relation zum Gesamtwert der Li e- genschaft steht, wird er als "relativer Landwert" bezeichnet (vgl. dazu Schätzerhandbuch, S. 51, 100 ff., sowie CANONICA, a.a.O., S. 283 f., 293 f.; vgl. auch BGE 134 II 49 E. 15.2 mit weiteren Hinweisen). Der relative Landwert spielt nicht nur im vorliegenden Zusammenhang e i- ne Rolle: Wie weiter oben ausgeführt, ist der Abzug für die vorbestehende Lärmbelastung in gewissen Situationen auf dem relativen Landwert oder aber auf dem Gebäudewert vorzunehmen (vgl. E. 18.3.2). Unter "Gebäu- dewert" ist dabei nicht etwa der Neuwert de r Bebauung zu verstehen, sondern die Differenz von Verkehrswert (inklusive Altersentwertung) und relativem Landwert. Weiter gliederte die Vorinstanz in den vorliegenden Fällen die lärmbeding- ten Minderwerte von Liegenschaften in einen Gebäudeanteil und einen Landanteil auf (so im Zusammenhang mit der – allerdings zu Unrecht vorgenommenen – Kürzung bei Teilüberflug). Diese Aufgliederung erfolg- te direkt anhand des Landwertanteils gemäss Lageklasse. Der eigentliche relative Landwert wurde dabei nicht ermittelt. 20.4.2 Wie erwähnt bringt d er Enteignete vor, der Zuschlag sei nicht nur auf dem Landwert, sondern auch auf dem Gebäudewert zu gewähren. Er macht geltend, die nicht lärmbezogenen Aspekte der Direktüberflüge b e- einträchtigten den Wohnnutzen ganz generell, d.h. auch die Nutzung des Innenraums. Dies ist in einem gewissen Mass sicher zutreffend. Die Vo r- instanz führt denn auch lediglich aus, der Minderwert aufgru nd der nicht lärmbezogenen Aspekte betreffe hauptsächlich die Nutzung des Ausse n- raums. An anderer Stelle zieht sie zudem ausdrücklich in Erwägung, ein Rückzug ins Wohnungsinnere mindere in keiner Weise die Bedrohlichkeit der Flugzeuge über dem eigenen Dach und auch die Lichtimmissionen A-2150/2012 Seite 79 wirkten sich noch im Gebäudeinnern aus. Der Schluss der Vorinstanz, wonach der Minderwert aufgrund der nicht lärmbezogenen Aspekte "den Landwert beschlägt", ist aber ohnehin nicht zwingend: So ist zumindest fraglich, ob sich der Nutzen einer überbauten Liegenschaft überhaupt in einen Gebäude - und einen Landnutzen aufteilen lässt (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 296). Verneint man dies, ist der relative Landwert als rein abs- trakter Wert zu betrachten (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 282). Inwiefern der Landnutzen und inwiefern der Gebäudenutzen durch die nicht lärmbez o- genen Aspekte beeinträchtigt wird, lässt sich jedenfalls nicht genau def i- nieren. Dies zeigt sich nur schon anhand der von einem Teil der Enteigne- ten vorgebrachten "Balkonproblematik" – der Balkon gehört zum Aussen- raum, ist aber Teil des Gebäudes. Zwar ist bei überbauten Liegenschaften der Abzug für die beim Landkauf vorbestehende Lärmbelastung auf dem relativen Landwert vorzunehmen. Dies aber nur, weil es um die Immiss i- onsbelastung des ursprünglichen Baugrundstücks geht, das am Stichtag als solches nicht mehr existiert (vgl. dazu vorne E. 18.3.2). Es ist zudem nicht überzeugend, den Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte sowohl bei Bauland als auch bei überbauten Liegen schaften auf Basis des Landwerts zu berechnen, wobei der anzuwendende Faktor (Prozentsatz) aber in gleicher Weise festgelegt wird. Die massgeblichen Landwerte sind bei Bauland und bei überbauten Liegenschaften zwar nicht identisch, denn im ersten Fall wurd e der eigentliche Verkehrswert des Landes herangezogen und im zweiten Fall der ganz anders ermittelte relative Landwert. Jedenfalls aber liegt der relative Landwert nicht prinz i- piell höher als der Baulandwert (gemäss BGE 134 II 145 E. 12 soll er in der Regel sogar tiefer liegen, in den vorliegenden Fällen dürfte dies z u- meist aber nicht zutreffen). Dadurch, dass eine Liegenschaft überbaut wird, muss sich der Zuschlag nach dem Vorgehen der Vorinstanz also nicht zwingend erhöhen; er könnte sogar sinken. Ein so lches Vorgehen ist nicht plausibel. Was die Ermittlung der lärmbedingten Minderwerte b e- trifft, kommen die mit MIFLU I bzw. dem Modell ESchK ermittelten Mi n- derwert-Prozentsätze stets auf dem Verkehrswert des Grundstücks zur Anwendung, unabhängig davon, ob e s sich um eine überbaute Liege n- schaft handelt oder nicht. Es ist nach dem bisher Gesagten nicht ersich t- lich, wieso nicht auch der Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte stets als Prozentsatz auf dem Verkehrswert des Grundstücks, also dem Wert von Land und allfälligen Gebäuden, festgelegt werden sollte. 20.4.3 Bei der Ermittlung der relativen Landwerte hat die Vorinstanz j e- weils auf die Lageklasse mit Fluglärm abgestellt; sie hat insofern also e i-A-2150/2012 Seite 80 nen Wert mit Fluglärm ermittelt. Ebenfalls hat sie bei Bauland den Ve r- kehrswert mit Fluglärm herangezogen. Der Enteignete bringt vor, der Zu- schlag sei auf dem Verkehrswert ohne Fluglärm zu berechnen. Seiner Ansicht nach kann es nicht angehen, dass eine Vergrösserung des lär m- bedingten Minderwerts zu einer Verkleinerung des Z uschlags führt. Die Enteigner halten dem sinngemäss entgegen, der lärmbedingte Minde r- wert und der Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte könnten nicht u n- abhängig voneinander berechnet werden; es müsse mit einem der beiden Minderwerte begonnen werden, da a nsonsten gesamthaft ein Minderwert von über 100% des Verkehrswerts ohne Fluglärm resultieren könne. Auch die Vorinstanz weist in ihren Vernehmlassungen darauf hin, der Zuschlag sei bewusst vom Verkehrswert mit Fluglärm her berechnet worden, um eine Überentschädigung zu vermeiden. Die Summe des lärmbedingten Minderwerts und des Minderwerts au f- grund der nicht lärmbezogenen Aspekte kann nicht höher liegen als der Verkehrswert ohne Fluglärm. Mehr als eine vollständige Entwertung ist nicht möglich. Ausgehend davon wäre der Standpunkt vertretbar, der Z u- schlag sei auf dem bereits um den lärmbedingten Minderwert reduzierten Verkehrswert zu berechnen. Zu beachten ist jedoch, dass die lärmbeding- ten Minderwerte in den vorliegenden Fällen kaum über einem Drittel des Verkehrswerts ohne Fluglärm liegen werden. Wie bereits vorgegeben, wird der Zuschlag für nicht lärmbezogene Aspekte zudem im Hinblick auf ein angemessenes Verhältnis zu den lärmbedingten Minderwerten zu bestimmen sein und müssen jedenfalls auch die höchsten Z uschläge in einem Bereich weit unter der Hälfte des lärmbedingten Minderwerts li e- gen (vgl. E. 20.3). Die Minderwerte nähern sich der erwähnten "Obe r- grenze" einer vollständigen Entwertung damit nicht. Es spricht daher nichts dagegen, auch den Zuschlag auf B asis des Verkehrswerts ohne Fluglärm festzusetzen. 20.4.4 Im Übrigen ist daran zu erinnern, dass dem Grundeigentümer u n- ter dem Titel "direkter Überflug" eine Entschädigung zuzusprechen ist, die den Minderwert des gesamten Grundstücks deckt (vgl. das heutige Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 9). Es darf im Fall eines "Teilüberflugs" also keine Kürzung der Entschädigung erfolgen. Dem ist auch bei der B e- stimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte Rechnung zu tragen. 20.4.5 Was die Berechnungsmodalitäten betrifft, ergibt sich insgesamt al- so Folgendes: Der Zuschlag ist auf Basis des Verkehrswerts ohne Flu g-A-2150/2012 Seite 81 lärm festzusetzen. Im Übrigen ist zu beachten, dass im Fall eines "Tei l- überflugs" keine Kürzung der Entschädigung zu erfolgen hat. 20.5 Zusammenfassend ist die Höhe des Zuschlags für nicht lärmbez o- gene Aspekte im Hinblick auf ein angemessenes Verhältnis zu den lär m- bedingten Minderwerten jeweils neu zu bestimmen. Ferner sind die B e- rechnungsmodalitäten anzupassen. Berücksichtigung des späten Erwerbszeitpunkts 21. Die Enteigner stellen sich auf den Standpunkt, die Entschädigung (bzw. die Komponente "lärmverursachter Minderwert") sei bei einem Erwerbs- oder Erstellungszeitpunkt nach dem 1. Januar 1961 auch unabhängig von der vorbestehenden Lärmbelastung zu kürzen, und zwar umso mehr, je näher diese Zeitpunkte der Gegenwart lägen. Die Vorinstanz hat eine sol- che Kürzung nicht vorgenommen. 21.1 Im Einzelnen führen die Enteigner aus, sie forderten nicht, es sei die Voraussetzung der Unvorhersehbarkeit entgegen der bundesgerichtlichen Praxis auch bei den direkten Überflügen zu berücksichtigen. Die entspr e- chende rechtliche Besserstellung werde ja anerkannt. Allerdings sei das Datum vom 1. Januar 1961 zwingend ins Spiel zu bringen, wenn es um die Bemessung der Entschädigung für direkten Überflug gehe. Dieser Meinung sei auch das Bundesgericht, habe es in BGE 129 II 72 E. 2.7 doch festgehalten, zwar hätten die Vorhersehbarkeit oder da s Vorbeste- hen des Flugplatzbetriebs keinen Einfluss auf den Anspruch auf eine Ent- schädigung für direkten Überflug, doch könnten diese Faktoren bei der Festsetzung der Entschädigung berücksichtigt werden. Zu diesem Schluss sei das Bundesgericht zu Recht gek ommen, zumal es nicht a n- gehen könne, dass jemand, der Jahrzehnte nach dem 1. Januar 1961 Land erwerbe und dieses mit einem Mehrfamilienhaus überbaue , eine volle Entschädigung erhalte, während der Eigentümer einer nicht direkt überflogenen Liegenschaft, die z.B. am 2. Januar 1961 erworben worden sei und in etwa die gleichen Lärmimmissionen aufweise, leer ausgehe. Al- les andere als die geforderte Kürzung sei mit dem Gebot der Gleichb e- handlung nicht vereinbar. Berücksichtige das Bundesverwaltungsgericht die ausgewiesene Lärmvorbelastung bei der Schadensermittlung nicht in vollem Umfang (durch Abzug des lärmbedingten Minderwerts per E r- werbs- bzw. Erstellungszeitpunkt), müsse diese Kürzung umso massiver ausfallen. A-2150/2012 Seite 82 21.2 Beim 1. Januar 1961 handelt es sich um den vom Bun desgericht festgesetzten Stichtag für die Vorhersehbarkeit der Fluglärmimmissionen im Einzugsbereich der schweizerischen Landesflughäfen. Wie bereits aufgezeigt, braucht sich der Grundeigentümer im Fall eines direkten Überflugs die Voraussetzung der Unvorh ersehbarkeit indes nicht entg e- gen halten zu lassen, und kann die Entschädigung für direkten Überflug auch nicht für einen Teilbetrag von dieser Voraussetzung abhängig g e- macht werden (vgl. im Einzelnen das heutige Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 9.2). Damit besteht keine Grundlage, die Entschädigung für direkten Überflug aufgrund eines späten Erwerbs - oder Erstellung s- zeitpunkts zu kürzen. Auch der Verweis auf BGE 129 II 72 E. 2.7 hilft den Enteignern in diesem Zusammenhang nicht weiter. Denn in dieser Erw ä- gung geht es um die Frage, wie die zum Erwerbszeitpunkt schon best e- henden Einwirkungen aus dem Betrieb des Landesflughafens bei der Entschädigungsbemessung zu berücksichtigen sind. Die Entschädigung kann demnach "aus Gründen der Billigkeit" herabgesetzt w erden, wenn der Eigentümer das Grundstück aufgrund dieser Einwirkungen bereits zu einem reduzierten Preis erworben hat. Die Erwägung ist in den vorliege n- den Fällen also im Zusammenhang mit der Frage relevant, wie die vorb e- stehende Lärmbelastung zu berücksi chtigen ist. Darauf wurde bereits eingegangen. Dass allein aufgrund eines späten Erwerbs oder einer spä- ten Überbauung und unabhängig von den zu diesem Zeitpunkt bestehe n- den Einwirkungen eine Kürzung erfolgen könnte, lässt sich den Ausfü h- rungen des Bundesge richts hingegen nicht entnehmen. Die von den Enteignern verlangte Kürzung kann daher auch nicht "aus Billigkeitsgrü n- den" vorgenommen werden. 21.3 Weiter berufen sich die Enteigner zu Unrecht auf das allgemeine Rechtsgleichheitsgebot. Die rechtliche Besserstellung der Eigentümer d i- rekt überflogener Liegenschaften beruht auf einer besonderen zivilrechtl i- chen Ausgangslage, ist daher sachlich begründet und verstösst nicht g e- gen das Rechtsgleichheitsgebot (vgl. im Einzelnen das heutige Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 9.3). 21.4 Der Umstand, dass ein Grundstück erst nach dem 1. Januar 1961 erworben oder überbaut wurde, stellt damit keinen Grund für eine Kü r- zung der Entschädigung dar. A-2150/2012 Seite 83 Verzinsung der Enteignungsentschädigung 22. Die festgesetzte Enteignungsentschädigung ist gemäss dem angefochte- nen Entscheid ab dem 1. Januar 2007 zu verzinsen. Die Vorinstanz führt hierzu aus, bei fluglärmbetroffenen Renditeliegenschaften habe das Bu n- desgericht einen Aufschub der Verzinsung um 5 Jahre grundsätzlich g e- schützt. Vorbehalten word en sei der Nachweis einer konkreten Nu t- zungseinbusse. Der Enteignete vermöge nicht mehr zu dokumentieren, als dass sich ein schleichender Ertragsrückgang eingestellt habe. Dies genüge nicht, um auf den Aufschub der Verzinsung um 5 Jahre zu ve r- zichten. 22.1 Der Enteignete beantragt, es sei eine Verzinsung ab dem 1. Januar 2005 anzuordnen. Er habe nachgewiesen, dass seine Erträge bereits im Jahr 2005 um knapp 8% tiefer gelegen hätten als noch im Jahr 2001. Im gleichen Zeitraum sei das allgemeine Mietzinsniveau um etwa 3% gestie- gen. Von einem bloss schleichenden Ertragsrückgang könne daher keine Rede sein. 22.2 Wird der Enteigner schon vor Bezahlung der Entschädigung zur B e- sitzergreifung oder zur Ausübung des Rechts ermächtigt (vorzeitige B e- sitzeinweisung), ist die endgültige Entschädigung vom Tage der Besitzer- greifung an zu verzinsen (vgl. Art. 76 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 Abs. 5 Satz 3 EntG). Was die Einwirkungen betrifft, die vom Betrieb eines öffentlichen Werks in der Nachbarschaft herrühren, so sind diese in aller Regel bereits vorhanden, wenn die entsprechenden Enteignungsverfahren eingeleitet werden. Die Inbesitznahme des Rechts, das Gegenstand der Enteignung bildet, erfolgt damit unabhängig von einer formellen Verfügung. Diese "faktische Inbesitznahme" ist einer vorzei tigen Besitzergreifung im Sinn von Art. 76 EntG gleichzusetzen und die Zinsen laufen grundsätzlich ab diesem Zeitpunkt (vgl. dazu BGE 121 II 350 E. 5e mit Hinweisen). In den Opfiker Pilotfällen hat das Bundesgericht meistens festgehalten, die Entstehung des Entschädigungsanspruchs falle praktisch mit dem auf den 1. Januar 1997 festgelegten Schätzungsstichtag zusammen und die Entschädigung sei ab diesem Zeitpunkt zu verzinsen (vgl. z.B. BGE 134 II 49 E. 21). Es führte jedoch auch aus, nach der Lebenserfahrung werde sich bei Mietobjekten, die Wohnzwecken dienen, die Ertragslage bei Mehrlärm nur langsam verschlechtern. Die meisten Mieter scheuten die Mühen und Kosten eines Umzugs. Alteingesessene Mieter würde n ihre A-2150/2012 Seite 84 Wohnungen nicht leicht aufgeben. Mieterwechsel und Leerstände würden sich daher erst allmählich, im Laufe mehrerer Jahre, häufen. Mietzinsr e- duktionen infolge Immissionsbeeinträchtigungen seien in der Praxis nur schwer durchsetzbar. Die Mietzinse wür den daher häufig noch einige Jahre gleichgehalten. Eine schleichende Entwertung werde sich über kurz oder lang aber darin zeigen, dass für die lärmbelasteten Wohnungen nicht mehr dieselben Mietzinse erzielt werden können wie für vergleic h- bare Objekte an ruhiger Lage. Der Umstand, dass sich Mietertragsverlus- te häufig erst allmählich einstellten, könne etwa dadurch berücksichtigt werden, dass eine zu leistende Entschädigung nicht schon ab dem Schätzungsstichtag zu verzinsen sei. Dem Eigentümer müsse jedoch Ge- legenheit gegeben werden, eine sofortige Ertragseinbusse nachzuweisen (vgl. BGE 134 II 160 E. 13 und E. 14.2). Entsprechend hat die Vorinstanz die Verzinsung mangels Nachweis einer konkreten Ertragseinbusse j e- weils um 5 Jahre aufgeschoben, was vom Bundesve rwaltungsgericht (vgl. Urteil A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 25) und vom Bundesg e- richt (vgl. Urteil 1C_100/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 13.5) geschützt wurde. 22.3 Auch in den vorliegenden Fällen fällt die Besitzergreifung bzw. die Entstehung des Anspruchs praktisch mit dem Schätzungsstichtag vom 1. Januar 2002 zusammen. Grundsätzlich ist damit nichts dagegen ei n- zuwenden, dass bei Ertragsliegenschaften ein Zins erst ab dem 1. Januar 2007 zugesprochen wird. Zu prüfen bleibt, ob der Enteignete bereits für einen früheren Zeitpunkt eine konkrete Ertragseinbusse nachweisen kann. 22.4 Die vom Enteigneten im vorinstanzlichen Verfahren eingereichte Übersicht über Mietzinse, Betriebskosten, Leerstände und Mieterwechsel (act. 15 der Vorakten […]) weist per 1. April 2001 ein "Total Mietertrag Netto Soll pa." von Fr. 213'816.– aus. Per 1. April 2005 hat sich diese jährliche Netto -Sollmiete gemäss der Übersicht auf Fr. 197'272.– und damit um 7.7% reduziert. Dies, nachdem im Jahr 2003 offenbar sechs Mieterwechsel (anstatt der üblichen ein oder zwei) zu verzeichnen gew e- sen waren. Auf den ersten Blick deuten die vom Enteigneten vorgelegten Zahlen demnach auf eine konkrete Ertragseinbusse bereits per 2005 hin. Jedoch ist zu beachten, dass der mietrechtlich relevante kantonale Hyp o- thekarzinssatz Ende 2001 noch 4.25%, Ende 2004 aber nur noch 3.25% betragen hat (vgl. <www.mietrecht.ch> > Hypo -Referenzzins > Tabellen Hypothekarzins in den Kantonen seit 1983 > Zürich; besucht am 11. März 2013). Die Reduktion der Mietzinse von 2001 bis 2005 liesse sich von der A-2150/2012 Seite 85 Grössenordnung her mit dieser Zinssatzentwicklung erklären. Ebenfalls mit der Entwicklung des Hypothekarzinssatzes vereinbar ist, dass die Mieten 2008 wieder höher lagen als 2005. Damit kann nicht ausgeschlos- sen werden, dass der Entei gnete jeweils die Hypothekarzinssenkungen weitergegeben hat. Jedenfalls aber ist ein Aufschub der Verzinsung bis zum 1. Januar 2007 vor dem Hintergrund der Hypothekarzinsentwicklung auch im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden. Ausgang des Beschwerdeverfahrens 23. 23.1 Der Enteignete dringt mit seinen Rügen demnach insofern durch, als zur Ermittlung des lärmbedingten Minderwerts die Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines späteren Jahres heranzuziehen sind (E. 10 und 11; be- achte auch E. 15) und eine Anwendung des Modells ESchK in den vorlie- genden Fällen nicht sachgerecht ist (E. 13; beachte auch E. 14.2). Die Beschwerde der Enteigner erweist sich insoweit als berechtigt, als ein Abzug wegen reduzierten Renditeerwartungen bei der Erstellung des Gebäudes zu prüfen ist (E. 17 bis 19). Beide Parteien beanstanden z u- dem zu Recht die Bestimmung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte (E. 20). Im Übrigen dringen sie mit ihren Beschwerden nicht durch. 23.2 Die Beschwerde ans Bundesverwaltungsgericht ist grundsätzlich r e- formatorisch ausgestaltet, d.h. das Gericht entscheidet in der Regel in der Sache selbst. Nur ausnahmsweise kassiert es die angefochtene Verf ü- gung und weist die Sache mit verbindlichen Weisungen an die Vorinstanz zurück (vgl. Art. 61 Abs. 1 VwVG). Eine Rüc kweisung kann aufgrund der differenzierten Aufgaben und der dementsprechend unterschiedlichen funktionellen und instrumentellen Ausstattung der verschiedenen Insta n- zen gerechtfertigt sein (vgl. dazu BGE 131 V 407 E. 2.1.1 sowie MADELEINE CAMPRUBI, in: Auer/Müller/ Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren [VwVG], Zürich/St. Gallen 2008, Art. 61 Rz. 12). So ist die Sache unter anderem dann an die Vori n- stanz zurückzuweisen, wenn diese den Sachverhalt mangelhaft abgeklärt hat und sich das Versäumte nicht ohne eine aufwändigere Beweiserh e- bung nachholen lässt. Denn die Vorinstanz ist in der Regel besser in der Lage, die erforderlichen Abklärungen durchzuführen (vgl. dazu MOSER/ BEUSCH/KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz. 3.194). A-2150/2012 Seite 86 Vorliegend bleibt ein Raster zur Bestimmung der lärmbedingten Minde r- werte von Ertragsliegenschaften in Kloten festzulegen, wobei die Minder- werte zu berücksichtigen sind, die bei MIFLU I für Einfamilienhäuser in Kloten resultieren. Das Bundesverwaltungsgericht ist nicht in der Lage, die hierzu erforderlichen Abklärungen durchzuführen. Weiter ist der Z u- schlag für nicht lärmbezogene Aspekte neu zu bestimmen, wobei auch die Berechnungsmodalitäten neu festzulegen sind. Auch dies kann nicht Aufgabe des Bundesverwaltungsgerichts sein, zumal die Vorinstanz über Fachrichter verfügt und sich mit den örtlichen Verhältnissen bereits be s- tens vertraut gemacht hat. Sodann sind gewisse Aspekte im Zusamme n- hang mit der Verkehrswertermittlung neu zu beurteilen. Die Sache ist demnach an die Vorinstanz zurückzuweisen, obschon die Enteigner zu Recht darauf hinweisen, dass dies eine weitere Verzögerung des Verfa h- rens zur Folge hat. Da somit ohnehin eine Rückweisung erfolgt, ist es auch gerechtfertigt, der Vorinstanz die noch erforderlichen Sach verhalts- abklärungen zu überlassen: Abzuklären bleibt, ob die Lärmwerte des Jah- res 2004 ausreichend repräsentativ sind oder ob auf die Lärmwerte eines späteren Jahres abzustellen ist. Auch ist die Grundbelastung zum Erstel- lungszeitpunkt abzuklären. 23.3 Damit sind die Beschwerden de r Enteigner und de s Enteigneten teilweise gutzuheissen. Die Ziffern 2 und 3 des Dispositivs des angefoc h- tenen Entscheids sind, was die Höhe der zugesprochenen Enteignung s- entschädigung betrifft, aufzuheben und die Sache ist zur Neubeu rteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Im Übrigen sind die Beschwerden abzuweisen, was die Enteignungsentschädigung betrifft. Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren 24. Da der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und das vorinstanz- liche Verfahren wieder aufzunehmen ist, erübrigt es sich, über das B e- gehren der Enteigner um Reduktion der vorinstanzlichen Parteientsch ä- digung bzw. über das Begehren de s Enteigneten um Erhöhung dieser Entschädigung zu befinden (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1E.11/2007 vom 14. April 2008 E. 13 und 1E.8/2007 vom 28. April 2008 E. 17). Der angefochtene Entscheid ist vielmehr auch insoweit aufzuheben, als de m Enteigneten eine Parteientschädigung zugesprochen wurde (Ziff. 6 des Dispositivs), und die Vorinstanz ist anzuweisen, im Rahmen ihres neuen Entscheids über eine Parteientschädigung für das gesamte vorinstanzl i-A-2150/2012 Seite 87 che Verfahren zu befinden (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-1923/2008 vom 26. Mai 2009 E. 12.1 und Dispositiv-Ziff. 6). Der Prozessantrag des Enteigneten, die Flughafen Zürich AG sei zur O f- fenlegung ihrer sämtlichen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Abwehr der Entschädigungsforderung de s Enteigneten zu verpflichten, wird damit gegenstandslos (vgl. zu diesem Antrag im Übrigen Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 3). Kosten- und Entschädigungsfolgen 25. Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht, ei n- schliesslich einer Parteientschädigung an den Enteigneten, ha t der Enteigner zu tragen (Art. 116 Abs. 1 Satz 1 EntG). Werden die Begehren des Enteigneten ganz oder zum grösseren Teil abgewiesen, so können die Kosten auch anders verteilt werden. Unnötige Kosten trägt in jedem Fall, wer sie verursacht hat (Art. 116 Abs. 1 Satz 2 und 3 EntG). Für ein Abweichen vom Grundsatz, wonach der Enteigner die aus der Geltendmachung des Enteignungsrechts entstehenden Kosten trägt, sind vorliegend keine Gründe ersichtlich. Der Antrag der Enteigner, die Verfah- renskosten seien dem En teigneten aufzuerlegen und diesem sei keine Parteientschädigung zuzusprechen, ist demnach abzuweisen. Die Flu g- hafen Zürich AG als Enteignerin hat sowohl die Verfahrenskosten zu tr a- gen als auch eine Parteientschädigung an den Enteigneten zu leisten. 26. Die Ge richtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien (Art. 63 Abs. 4bis VwVG sowie Art. 2 Abs. 1 des Reglements vom 21. Feb- ruar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwal- tungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]; zur subsidiären Anwendbarkeit siehe vorne E. 1.1). In enteignungsrechtlichen Verfahren ist es zudem üblich, die Kosten eher niedrig zu halten. Nicht heranzuziehen ist bei der B e- messung der Gerichtsgebühr insbe sondere die Bestimmung von Art. 4 VGKE, welche für Streitigkeiten mit Vermögensinteresse eine streitwer t- abhängige Gerichtsgebühr vorsieht: Da das Unterliegerprinzip grundsät z- lich nicht gilt, kann der Streitwert bei der Bestimmung der Gerichtskosten (und au ch der Parteientschädigung) nicht ausschlaggebend sein. Der Enteignete wäre sonst in der Lage, durch Erhöhung seiner Forderung A-2150/2012 Seite 88 einseitig und praktisch ohne eigenes Risiko auf die Kosten einzuwirken (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A -7434/2010 vom 5. April 2011 E. 7.1; vgl. auch Urteile des Bundesverwaltungsgerichts A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 12.1 und A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 8.1). Das Bundesverwaltungsgericht hatte insgesamt 21 Schätzungsentsche i- de betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten zu beurteilen. Ang e- sichts der diversen komplexen Fragen, die zu behandeln waren, und a n- gesichts der Anzahl der Verfahren ist es angemessen, Gerichtsgebühren von insgesamt gut Fr. 100'000.– zu erheben. Es rechtfertigt sich damit ein Betrag von Fr. 5'000.– pro Verfahren. Demnach sind der Flughafen Zürich AG Verfahrenskosten von Fr. 5'000.– aufzuerlegen. Vom geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 12'000.– sind den Enteignern nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils Fr. 7'000.– zurückzuerstatten. 27. Die Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung sowie allfäll i- ge weitere Auslagen der Partei (Art. 8 Abs. 1 VGKE). 27.1 Der Enteignete hat dem Bundesverwaltungsgericht am 3. Septem- ber 2013 die detaillierte Kostennote seiner Rechtsvertreter eingereicht. In dieser Kostennote wird der Aufwand für jedes der 16 Beschwerdeverfa h- ren, an denen die Rechtsvertreter beteiligt waren, gesondert ausgewi e- sen. Er variiert zwischen 47 und 63 Stunden. Insgesamt wird für die 16 Verfahren ein Aufwand von 872.62 Stunden geltend gemacht. Die Lei s- tungen werden zu einem Stundenansatz von Fr. 330.– (Rechtsanwälte Jordi und Vitali) bzw. Fr. 180.– (lic. iur. T. Murmann und lic. iur. A. Lipp u- ner) in Rechnung gestellt. Hinzu kommt eine Auslagenpauschale von 4%. 27.2 Zunächst ist der geltend gemachte Stundenaufwand zu beurteilen. 27.2.1 Die Parteienschädigung hat nicht jeden erdenklichen, sondern nur den notwendigen Aufwand zu ersetzen (vgl. Art. 116 Abs. 1 Satz 3 EntG sowie Art. 8 Abs. 2 und Art. 10 Abs. 1 VGKE). Parteikosten sind dan n als notwendig zu betrachten, wenn sie zur sachgerechten und wirksamen Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung unerlässlich erscheinen; ob dies zutrifft, bestimmt sich nach der Prozesslage, wie sie sich dem Betrof- fenen im Zeitpunkt der Kostenaufwendung d arbot (Urteil des Bundesve r- waltungsgerichts A -4556/2011 vom 27. März 2012 E. 2.2.2 mit Hinwe i- sen). Entsprechend werden im Rahmen des richterlichen Ermessens g e-A-2150/2012 Seite 89 wisse Umstände regelmässig als Reduktionsgründe anerkannt. Eine R e- duktion wird namentlich dann vo rgenommen, wenn die Partei schuldhaft unnötige Kosten verursacht hat. Zu einer Reduktion führen etwa Wiede r- holungen in Rechtsschriften und Eingaben, in denen gegenüber den vo r- her eingereichten Rechtsschriften materiell nichts Neues vorgebracht wird. Zu ein er Kürzung der Parteientschädigung kann gemäss Rech t- sprechung auch der vermeidbare Koordinationsaufwand, der durch den Beizug mehrerer Anwälte entstanden ist, führen. Kommt das Bundesve r- waltungsgericht zum Ergebnis, dass die Kostennote zu reduzieren ist, kürzt es sie in pauschaler Weise und ohne einlässliche Berechnung (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A -4556/2011 vom 27. März 2012 E. 2.5 mit diversen Hinweisen). 27.2.2 Der geltend gemachte Aufwand verteilt sich auf 16 Beschwerd e- verfahren, in denen der Entscheid der Vorinstanz zumeist von beiden Sei- ten beanstandet wurde und jeweils ein doppelter Schriftenwechsel stat t- fand. Dabei war auf diverse komplexe Fragen einzugehen. Bei der Au s- arbeitung der Rechtsschriften ergaben sich zwischen den einzelnen Ve r- fahren allerdings beträchtliche Synergien. Der Aufwand von über 870 Stunden bzw. durchschnittlich knapp 55 Stunden pro Verfahren ist daher als hoch zu beurteilen. Betrachtet man die Rechtsschriften der betreffe n- den Rechtsvertreter, sind diese denn auch ausführl ich ausgefallen. Eine einlässliche Auseinandersetzung mit den sich stellenden Fragen, die z u- meist präjudiziellen Charakter hatten, war allerdings gerechtfertigt. Was sodann den internen Koordinationsaufwand betrifft, hat das Bundesve r- waltungsgericht in sei nem Urteil vom 26. Juli 2013 den Einsatz eines ganzen Teams von Juristen und Anwälten bemängelt (vgl. Urteil des Bun- desverwaltungsgerichts A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 8.4.2.2). Vorlie- gend bestand im Wesentlichen nur eine Doppelvertretung, die aufgrund des Umfangs der Verfahren nicht zu beanstanden ist. Unter diesen U m- ständen ist der angefallene Aufwand noch als notwendig anzuerkennen. 27.3 Es ist weiter auf die geltend gemachten Stundenansätze einzug e- hen. 27.3.1 Nach Art. 10 Abs. 2 VGKE beträgt der Stundenansatz fü r Anwälte mindestens Fr. 200.– und maximal Fr. 400.– exklusive Mehrwertsteuer und für nichtanwaltliche berufsmässige Vertreter mindestens Fr. 100.– und höchstens Fr. 300.– exklusive Mehrwertsteuer. Der vom Parteivertre- ter gegenüber der Partei innerhalb dieses Rahmens in Rechnung gestell- te Honoraransatz ist vom Bundesverwaltungsgericht in der Regel zu a k-A-2150/2012 Seite 90 zeptieren, denn es kann nicht seine Aufgabe sein, über einen "Einheit s- ansatz" unterschiedliche Marktpreise einzuebnen (vgl. MOSER/BEUSCH/ KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz. 4.86). 27.3.2 Zu beachten ist jedoch wiederum, dass im Enteignungsverfahren das Unterliegerprinzip grundsätzlich nicht gilt. Würde jeder Stundena n- satz unbesehen akzeptiert, könnte der Enteignete praktisch ohne eigenes Risiko entsprechend hohe Kosten verursachen. Wenigstens was die Par- teientschädigung für das Verfahren vor der Schätzungskommission b e- trifft, überprüfen Bundesgericht und Bundesverwaltungsgericht die Stu n- denansätze denn auch auf ihre Angemessenheit hin (vgl. dazu Urteil des Bundesgerichts 1C_100/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 14.3.2 samt Hinweisen sowie Urteile des Bundesverwaltungsgerichts A -4858/2012 vom 15. August 2013 E. 10.4 und A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 9; in diesem Sinne für das Verfahren vor Bundesverwaltungsgericht zudem Ur- teil A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 28.2). Aufgrund der Komplexität der vorliegenden Beschwerdeverfahren und der entsprechenden Spezialisierung der Rechtsanwälte ist ein Stundenansatz von Fr. 300.– gerechtfertigt. Ein höherer Ansatz wäre vorliegend hingegen nicht angemessen, zumal die Rechtsanwälte einen Stundenaufwand h a- ben anfallen lassen, der nur noch knapp anerkannt werden kann. Ihre Leistungen sind daher zu einem Stundenansatz von Fr. 300.– (statt Fr. 330.–) zu entschädigen. Was weiter die Leistungen der angestellten Juristen betrifft, kann vorliegend der geforderte Ansatz von Fr. 180.– zur Anwendung kommen. 27.4 Zu entschädigen sind im vorliegenden Verfahren 50.85 Stunden zu Fr. 300.– und 3.02 Stunden zu Fr 180.–, insgesamt also Fr. 15'798.60. Zum Anwaltshonorar hinzuzurechnen sind sodann die Auslagen der Ve r- tretung (vgl. Art. 9 Abs 1 Bst. b und Art. 11 Abs. 4 VGKE). Da die Ausl a- gen in der Kostennote nicht ausgewiesen werden, sind sie aufgrund der Akten festzusetzen (vgl. Art. 14 Abs. 2 Satz 2 VGKE). Angeme ssen e r- scheint ein Betrag von Fr. 200.–. Weiter ist nach Art. 9 Abs. 1 Bst. c VGKE die Mehrwertsteuer zu berücksichtigen. Es ergibt sich demnach eine Parteientschädigung von Fr. 15'798.60 (Honorar) + Fr. 200.– (Ausla- gen) + Fr. 1'279.90 (Mehrwertsteuer 8.0%) = Fr. 17'278.50. Die Flughafen Zürich AG ist zu verpflichten, dem Enteigneten eine Parteientschädigung in dieser Höhe auszurichten. A-2150/2012 Seite 91 Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht: 1. Die Beschwerden der Beschwerdeführenden 1 und Beschwerdegegner 2 sowie des Beschwerdeführers 2 und Beschwerdegegner s 1 werden teil- weise gutgeheissen. 2. Die Ziffern 2 und 3 des Dispositivs des Schätzungsentscheids vom 14. November 2011 werden, was die Höhe der zugesprochenen Entei g- nungsentschädigung betrifft, aufgehoben und die Sa che wird zur Neub e- urteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. 3. Im Übrigen werden die Beschwerden abgewiesen, was die Enteignung s- entschädigung betrifft. 4. Ziff. 6 des Dispositivs des Schätzungsentscheids vom 14. November 2011 wird aufgehoben und die Vorinstanz angewiesen, im Rahmen ihres neuen Entscheids über eine Parteientschädigung für das gesamte vor - instanzliche Verfahren zu befinden. 5. Der Flughafen Zürich AG werden Verfahrenskosten von Fr. 5'000.– aufer- legt. Sie werden mit dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 12'000.– verrechnet. Der Restbetrag von Fr. 7'000.– wird den Beschwerdeführe n- den 1 und Beschwerdegegnern 2 nach Eintritt der Rechtskraft des vorli e- genden Urteils zurückerstattet. Hierzu haben sie dem Bundesverwa l- tungsgericht ihre Post- oder Bankverbindung anzugeben. 6. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, dem Beschwerdeführ er 2 und Beschwerdegegner 1 nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils eine Par- teientschädigung von Fr. 17'278.50 auszurichten. A-2150/2012 Seite 92 7. Dieses Urteil geht an: – die Beschwerdeführenden 1 und Beschwerdegegner 2 (Gerichtsurkunde) – den Beschwerdeführer 2 und Beschwerdegegner 1 (Gerichtsurkunde) – die Vorinstanz (Ref-Nr. […]; Gerichtsurkunde) Der vorsitzende Richter: Der Gerichtsschreiber: Christoph Bandli Andreas Meier Rechtsmittelbelehrung: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun- desgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich -rechtlichen An- gelegenheiten geführt werden, sofern die Voraussetzungen gemäss den Art. 82 ff., 90 ff. und 100 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) gegeben sind. Die Frist steht still vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern (Art. 46 Abs. 1 Bst. a BGG). Die Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Der angefochtene Entscheid und die B e- weismittel sind, soweit sie der Beschwerdeführer in Händen hat, beizul e- gen (Art. 42 BGG). Versand: