Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 28. September 2022 (810 22 72) ____________________________________________________________________ Steuern und Kausalabgaben Grundstückgewinnsteuer / Verkehrswert vor 20 Jahren / Nutzungsübertragung / Öffent- lichkeitsprinzip Besetzung Vizepräsident Daniel Ivanov, Kantonsrichter Stef an Schulthess, Markus Clausen, Hans Furer, Niklaus Ruckstuhl , Gerichtsschreiberin Nathalie Droeser Beteiligte A.____ , Beschwerdeführer, vertreten durch Dr. Hubertus Ludwig, Ad- vokat gegen Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft (Abteilung Steuergericht) , Kreuzbodenweg 1, 4410 Liestal, Vorinstanz Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft , Rechtsdienst, Rheinstrasse 33, Postfach, 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin Betreff Grundstückgewinnsteuer (Urteil des Steuer- und Enteignungsgerichts Basel-Landschaft, Abtei- lung Steuergericht vom 24. September 2021) Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. A.____ veräusserte die Parzelle Nr. 7070, Grundbuc h (GB) B.____, Zone W2, mit öf- fentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 8. November 201 9 für Fr. 4'500'000.--. Das Eigentum ging mit Grundbucheintrag vom 12. Februar 2020 auf di e Käuferin über. Mit Veranlagungsver- fügung Nr. 20/1598 vom 6. Oktober 2020 wurde der steue rbare Grundstückgewinn auf Fr. 2'563'926.-- und die geschuldete Grundstückgewinn steuer auf Fr. 640'981.-- festgelegt. Zur Ermittlung der Gestehungskosten verwendete die Steuerve rwaltung den Verkehrswert vor 20 Jahren, wobei sie von einem Bodenpreis von Fr. 606.--/m2 ausging. B. Die mit Schreiben vom 2. November 2020 dagegen er hobene Einsprache hiess die Steuerverwaltung mit Einsprache-Entscheid vom 11. Februar 2021 teilweise gut, indem von der Gesamtfläche von 2'091 m 2 lediglich 410 m 2 als bebaut bewertet wurde. C. Den gegen diesen Einsprache-Entscheid erhobenen Rekur s vom 15. März 2021 wies das Steuer- und Enteignungsgericht Basel-Landschaft, Ab teilung Steuergericht (Steuergericht), mit Urteil Nr. 510 21 20 vom 24. September 2021 ab. Bei der Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinnes wurden zugunsten von A.____ die Baunebenkosten von Amtes wegen mit 15 % statt mit 10 % festgesetzt und wurde im Sinne ei ner reformatio in peius der Veräusse- rungspreis mit Fr. 4'500'000.-- anstelle von Fr. 4'200’000.-- berücksichtigt. D. Dagegen erhob A.____ (nachfolgend Beschwerdeführe r genannt), vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Hubertus Ludwig, mit Eingabe vom 25. März 2022 Beschwerde beim Kan- tonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrech t. Der Beschwerdeführer beantragt, das Urteil des Steuergerichts sei aufzuheben und es sei bei den Gestehungskosten ein Wertzu- schlag von Fr. 633'750.-- aufgrund der Nutzungsübertrag ung von insgesamt 455 m 2 zu berück- sichtigen. Zudem sei der Quadratmeterpreis der veräusserte n Parzelle Nr. 7070, GB B.____, (Zone W2) auf Fr. 750.-- pro m 2 (vor Indexierung) festzusetzen. Eventualiter sei die Sach e an die Vorinstanz zurückzuweisen, um Abklärungen hinsichtlich d es im näheren Umkreis der X.____strasse 14 in B.____ vor 20 Jahren erzielten Quadr atmeterpreises beim Statistischen Amt des Kantons Basel-Landschaft und beim Hochbauamt des Kantons Basel-Landschaft, Ge- schäftsbereich Portfoliomanagement (PFM), Immobilienverkehr, vorzunehmen. Die diesbezügli- chen Ergebnisse seien dem Beschwerdeführer mitzuteilen und ihm sei Gelegenheit zur Stel- lungnahme zu geben, unter Kosten- und Entschädigungsf olge (inkl. Mehrwertsteuer) zu Lasten des Beschwerdegegners. E. Die Steuerverwaltung sowie das Steuergericht schloss en mit Eingaben vom 11. und 27. April 2022 auf Abweisung der Beschwerde. F. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der V orinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht 1. Nach § 131 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (StG) vom 7. Februar 1974 und § 43 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungspro- zessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Entscheid e des Steuergerichts mit Ver- waltungsgerichtsbeschwerde beim Kantonsgericht, Abteilu ng Verfassungs- und Verwaltungs- recht, angefochten werden. Nach § 131 Abs. 2 lit. a St G ist die steuerpflichtige Person zur Be- schwerde befugt. Da alle formellen Voraussetzungen gemä ss §§ 43 ff. VPO erfüllt sind, ist auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde einzutreten. 2. Mit der Beschwerde in Steuersachen können gemäss § 45 Abs. 2 VPO alle Mängel des angefochtenen Entscheids und des vorangegangenen Ver fahrens gerügt werden. Dem Kantonsgericht kommt im vorliegenden Fall somit volle Ko gnition zu. Das Kantonsgericht ist nach § 18 Abs. 3 VPO weiter nicht an die Begehren de r Parteien gebunden, sondern es stehen ihm die gleichen Befugnisse zu wie den Einschätzungsbeh örden (vgl. Urteil des Kantonsge- richts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV], vom 10. August 2016 [810 16 9] E. 7.2). 3. Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken oder A nteilen an solchen unterlie- gen nach § 71 StG der Grundstückgewinnsteuer. Der Grun dstückgewinn ist nach § 75 Abs. 1 StG der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Geste hungskosten (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt. Auch das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StH G) vom 14. Dezember 1990 schreibt in Art. 12 Abs. 1 die Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer vor. Darüber hinaus bleibt das StHG aber vage und enthält nur wenige Vorgaben an die Kan tone (vgl. BGE 143 II 382 E. 2.1; Urteil des Bundesgerichts 2C_421/2018 vom 13. Mai 2019 E. 2. 2; B ERNHARD ZWAHLEN /N ATALIE NYFFENEGGER , in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 3. Auflage, Basel 2017, N 2 zu Art. 12). Es äussert sich namentlich zur Ermittlung des steuerbaren Gewinns nur in allgemeiner Weise. Ents prechend den ihnen belassenen Frei- räumen haben die Kantone die Besteuerung der Grundstü ckgewinne nicht einheitlich geregelt (vgl. BGE 134 II 124 E. 3.2; Urteil 2C_589/2014 vom 2 7. März 2015 E. 3.2). Die baselland- schaftliche Grundstückgewinnsteuer folgt dem monistischen Syst em, welches auch Zürcher System genannt wird, und erfasst einheitlich sowohl priva te als auch geschäftliche Grundstück- gewinne (Urteil des Bundesgerichts 2C_230/2017 vom 26. Januar 2018 E. 2.1.2; KGE VV vom 26. September 2018 [810 18 58] E. 3.3; T HOMAS P. WENK , in Nefzger/Simonek/Wenk [Hrsg], Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basel 2004, N 5 zu § 71). 4. Zunächst ist die Ermittlung des Erwerbspreises respekti ve des Verkehrswerts vor 20 Jahren zu prüfen. 4.1.1 Die Vorinstanz führt dazu insbesondere aus, praxisg emäss sei der objektive Verkehrs- wert von unbebauten Grundstücken nach der statistischen Met hode zu ermitteln. Ausgangs- punkt für die Verkehrswertschätzung würden die vorhanden en Vergleichspreise bilden. Dazu Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht seien Preise von Handänderungen unter Dritten heranzu ziehen. Diese Vorgehensweise diene der Rechtsgleichheit und -sicherheit. Beim Durchschnittspreis handle es sich bewusst um einen abstrakten Wert, an den nicht der Anspruch gestellt we rde, dass er im Einzelfall dem tatsächli- chen Quadratmeterpreis des jeweiligen Grundstückes im be treffenden Jahr exakt entspreche. Daher werde auch keine Rücksicht auf die Mikrolage eine r Liegenschaft genommen. Das Grundstückgeschäft sei ein Einzelgeschäft und richte sich nach zahlreichen objektiven und sub- jektiven Faktoren. Es sei nicht möglich, die Verhältnisse vor 20 Jahren exakt abzuklären und die damalige Marktlage einzuschätzen, auch in Anbetracht der zur Verfügung stehenden Ressour- cen. Einen Erwerbspreis habe der Beschwerdeführer nicht nachgewiesen. Der von ihm vorge- schlagene Wert in Höhe von Fr. 750.--/m 2 könne nicht als Referenzwert herangezogen werden, orientiere sich dieser doch nur an dem im Jahr 2000 erzi elten Höchstpreis. Im Übrigen wider- spiegle dieser Wert höchstens einen Einzelfall und kön ne nicht Grundlage für die Ermittlung eines Durchschnittswerts sein, genauso wenig wie es der Ti efstpreis sein könne; massgeblich könne nur ein gleitender (geglätteter) Mittelwert sei n, der weder ausserordentlich hohe noch ausserordentlich tiefe Preise (sog. Ausreisser) umfasse. Auc h bestehe kein Anspruch auf eine Kombination von Methoden, d.h. dem Nachweis der eff ektiven Gestehungskosten (Einzelbe- trachtung) und dem Verkehrswert vor 20 Jahren (Durchschnit tsbetrachtung). Gestützt auf die Daten des Statistischen Amtes habe die Steuerverwaltung für das Jahr 2000 insgesamt 23 Ver- käufe unbebauter Grundstücke in B.____, davon 22 in der Zone W2, zur Berechnung des Ver- kehrswertes vor 20 Jahren herangezogen und sei von einem Verkehrswert in Höhe von Fr. 606.--/m 2 für die Parzelle Nr. 7070, GB B.____, ausgegangen, was nicht zu beanstanden sei. 4.1.2 Der Beschwerdeführer räumt ein, dass eine gewisse S chematisierung im Bereich des Verkehrswertes vor 20 Jahren nicht zu verhindern sei. Di es dürfe aber nicht dazu führen, dass eine Anpassung aufgrund eindeutiger Indizien im Einzelf all generell nicht zu berücksichtigen sei. Gerade wenn man feststelle, dass die entsprechenden Datensätze der Verkäufe von Wohnbauland in der Gemeinde B.____ im Jahre 2000 ei n immens grosses Spektrum von Prei- sen zwischen Fr. 430.-- und Fr. 750.-- pro Quadratmete r ausweisen würden, scheine eine kon- krete Einzelfallbeurteilung geboten zu sein, wenn auge nscheinlich sei, dass das spezifische Grundstück von stark überdurchschnittlicher Attraktivität sei. Würde auch unter solchen Um- ständen jegliche Abweichung vom Durchschnittswert untersag t, würde der Rechtsgleichheit generell die Anwendung versagt, was mit einer, wenn auch zum Teil notwendigen Kategorisie- rung, in der Praxis nicht mehr zu rechtfertigen wäre. D as veräusserte Grundstück Nr. 7070, GB B.____, befinde sich an einer absoluten Toplage an der X.____strasse 14 in B.____, wel- che auch aus der Mikrolagebeurteilung des renommierten Beratungsunternehmens C.____ AG hervorgehe. Die Grundstücke, auf welche sich die Steuer verwaltung beziehe, würden zwischen 100 bis 2'500 m 2 umfassen. Das vorliegend veräusserte Grundstück hingegen w eise eine Flä- che von 2'904 m 2 auf und falle deshalb aus dem Rahmen der vom Kanton angewendeten Da- tensätze. Die vorzügliche Lage, aber auch die wertste igernde Grösse des Grundstückes, gelte es deshalb vorliegend zu berücksichtigen. Mangels Mithilfe von behördlicher Seite sei es dem Beschwerdeführer bisher nicht möglich gewesen, selbst kon krete Verkaufspreise in naher Um- gebung aktenmässig zu belegen. Dass trotz diverser Hinw eise auf die vorzügliche Lage des veräusserten Grundstückes nicht einmal der Versuch gemacht worden sei, solche Daten zur Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht Verfügung zu stellen, widerspreche dem im Kanton Basel -Landschaft anerkannten Öffentlich- keitsprinzip respektive in einem laufenden Verfahren dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Ak- teneinsicht). Weil dem Beschwerdeführer aus der unzulä ssigen Verweigerung der Auskunftser- teilung kein Nachteil entstehen dürfe, werde weiterhin beantragt, den Quadratmeterpreis nach dem im Jahre 2000 erzielten Höchstwert von Fr. 750.-- festzusetzen. Dies entspräche auch ei- nem bereits im Jahre 1997 erzielten Quadratmeterpreis an der nahegelegenen Y.____strasse 12, von dem der Beschwerdeführer von privater Seite her Kenntnis habe. 4.2.1 Als Erwerbspreis gilt nach § 77 Abs. 1 StG der Ka ufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Ist der Kaufpreis nicht feststel lbar, so gilt nach § 77 Abs. 2 StG der Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbes als Kaufpreis. Lie gt der Erwerb mehr als 20 Jahre zu- rück, so bestimmt sich der Erwerbspreis gemäss § 77 Abs. 3 StG nach dem Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspre is nachweisbar ist. Dieser Ver- kehrswert vor 20 Jahren stellt einen Ersatzwert im Sinne von Art. 12 Abs. 1 StHG dar (P ETER CHRISTEN , Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landscha ft, Diss. Liestal 1998, S. 170; vgl. auch M ARTIN ZWEIFEL /S ILVIA HUNZIKER /O LIVIER MARGRAF /S TEFAN OESTERHELT in: Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich Basel Genf 2021, N 126 zu § 10). Diese vom Gesetz statuierte Regelung wirkt sich stets zugunsten der steuerpflichtigen Person aus, da der Verkehrswert vor 20 Jahren in der Regel höher al s der tatsächliche Erwerbspreis ist (Urteil des Bundesgerichts 2C_421/2018 vom 13. Mai 2019 E. 2.4; WENK , a.a.O., N 6 f. zu § 77). Das Gesetz versteht unter dem Erwerbspreis vor 20 Jahren nicht den Steuerwert, sondern den ef- fektiven Verkehrswert. 4.2.2 Gemäss konstanter Praxis der Steuerverwaltung sowi e des Steuergerichts wird der Landwert nach der statistischen Methode ermittelt. Dana ch wird verglichen, welche Preise in der nahen Umgebung des fraglichen Grundstücks zur betref fenden Zeit bezahlt worden sind. Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der statistischen Methode bilden daher die vorhandenen Vergleichspreise. Dazu sind Vergleichspreise von Handänderungen unter Dritten heranzuziehen. Der so ermittelte Verkehrswert eines Grund stücks soll dem Preis entsprechen, der hierfür im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im fragliche n Bewertungszeitpunkt am Ort der gelegenen Sache mutmasslich zu erzielen gewesen wäre. Man spricht auch vom mittleren Preis für Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage un d Beschaffenheit in der betreffenden Gegend (vgl. KGE VV 810 21 174 vom 2. Februar 2022 E . 5.4.3 mit Hinweisen; W ENK , a.a.O., N 8 f. zu § 77). 4.3.1 Der Beschwerdeführer hat die Parzelle Nr. 7070 , GB B.____, unbestrittenermassen vor mehr als 20 Jahren erworben. Daher ist der Erwerbspreis vorliegend gemäss § 77 Abs. 3 StG entweder nach dem Verkehrswert vor 20 Jahren (massgebend es Bewertungsjahr 2000) oder nach dem tatsächlich nachgewiesenen höheren Erwerbspre is zu bestimmen. Der Beschwerde- führer hat den Nachweis eines solchen höheren Erwerbpre ises nicht erbracht, weshalb dieser nach dem Verkehrswert vor 20 Jahren zu bestimmen ist. Der Beschwerdeführer bestreitet im Grundsatz die von d er Steuerverwaltung sowie dem Steu- ergericht angewandte statistische Methode nicht. Er vertri tt jedoch die Meinung, dass Abwei- Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht chungen möglich sein müssen, wenn der Steuerpflichtige a ufzuzeigen vermöge, dass das - massgebliche Grundstück in verschiedenster Hinsicht eine über durchschnittlich attraktive Lage ausweise. Es ist zwar mit dem Beschwerdeführer darin einig zu gehen, dass das Steuergericht auch schon von Durchschnittswerten abgewichen ist und auf ausgewählte Vergleichswerte ab- gestellt hat. Jedoch ist diesbezüglich festzuhalten, da ss eine differenzierte Betrachtung des Steuergerichts nur dann angezeigt war, wenn das alleini ge Abstellen auf den flächengewichte- ten Durchschnittspreis zu einem stossenden Ergebnis geführt hätte. Dies war z.B. der Fall im Entscheid vom 14. November 2014 (510 14 50), in welchem dem Steuergericht auffiel, dass die Zahlen des Statistischen Amtes erhebliche Abweichungen z u den Zahlen des Vor- und Folge- jahres zeigten. Es stellte sich heraus, dass zehn von den elf im Durchschnittswert verarbeiteten Grundstücken im Baurecht erstellt worden waren und pra ktisch nur von den Baurechtsnehmern mit Vorkaufsrecht gekauft werden konnten. Dies wirkte si ch preisdrückend aus. Diese Preise entsprachen damit nicht dem Verkehrswert und waren nich t repräsentativ. Behelfsweise wurde daher auf eine Mischrechnung über den Zeitraum von drei Jahren abgestellt, wobei alle veräus- serten Grundstücke untersucht wurden, die sich im Umkreis von 600 Metern der Parzelle und in der Zone W2 befanden. Interessanterweise hielt das St euergericht in Erwägung 5f hierzu fest, dass «das Abstellen auf einen Umkreis von 600 Metern ni cht zwingend in jedem Fall zu einem sachgerechteren Resultat führen muss». Auch im Entscheid vom 3. Dezember 2021 (510 20 121) fiel dem Steuergericht auf, dass der durchschnittl iche Quadratmeterpreis im ausschlagge- benden Jahr tiefer war, als in den Jahren zuvor und da nach. Nach Analyse der Auflistung aller Grundstückverkäufe von Wohnbauland des Statistischen Amtes in der betreffenden Gemeinde und im betreffenden Jahr zeigte sich, dass 10 von 25 Tra nsaktionen Grundstücke betrafen, bei denen ein Quartierplan galt. Es war gemäss Steuergeri cht «augenfällig», dass für diese Grund- stücke im Durchschnitt lediglich etwa halb so viel bezahl t wurde, wie für Grundstücke in Wohn- zonen ohne Quartierplan. Die betroffenen Parzellen w urden folglich von der Statistik ausge- nommen, da es gemäss Steuergericht sonst zu einem unsachgemässen Resultat geführt hätte. Im vorliegenden Fall ging die Steuerverwaltung von den Daten des Statistischen Amtes aus, welche für das Jahr 2000 insgesamt 23 Verkäufe unbeba uter Grundstücke in B.____ aufwie- sen. Davon befanden sich 16 Grundstücke in der Wohnzone W2, sechs in der Wohnzone W2a und eine Liegenschaft in der Zone WG3. Die Quadratmet erpreise der berücksichtigten Grund- stücke liegen in einer Bandbreite von Fr. 430.-- bis F r. 750.--. Der Durchschnittspreis beträgt demnach Fr. 606.--/m 2 für das zu beurteilende Jahr 2000. Wie die Vorinstanz richtig festgestellt hat, lässt sich im Mehrjahresvergleich kein relevanter Ei nbruch erkennen: 1996 Fr. 532.--/m 2, 1997 Fr. 624.--/m 2, 1998 Fr. 507.--/m 2, 1999 Fr. 448.--/m 2. Auch sonst sind keine augenfälligen Unregelmässigkeiten ersichtlich. Die Vorinstanz stellte d aher zu Recht fest, dass es vorliegend keine Anzeichen dafür gibt, dass der hier fragliche flä chengewichtete Durchschnittspreis man- gelhaft wäre. Ein stossendes Ergebnis im Sinne der vore rwähnten Praxis der Steuerverwaltung respektive des Steuergerichts, welches einen Ausnahmefall , d.h. eine Einzelfallbetrachtung rechtfertigen würde, liegt demnach nicht vor. Daran verm ag auch der vom Beschwerdeführer zitierte Entscheid des Steuergerichts vom 15. Februar 20 13 (510 12 74) nichts zu ändern, zu- mal es sich um einen sehr kurzen Entscheid ohne substanzielle Begründung handelt. Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht 4.3.2 Auch liegen im konkreten Fall keine Umstände vor, welche eine Praxisänderung recht- fertigen würden. Wie es der Name «statistische Methode » bereits aussagt, stützt sich diese Methode auf statistische Angaben. Das Wort «Statistik» i st gemäss Duden die «Wissenschaft von der zahlenmässigen Erfassung, Untersuchung und Auswert ung von Massenerscheinun- gen» (www.duden.de). Ein älterer Begriff dazu ist «S ammelforschung». Statistik meint also das Sammeln von zahlreichen Werten, um daraus etwas ableiten zu können. So trägt auch das Sta- tistische Amt sämtliche Daten über Grundstückverkäufe in ei nem Jahr zusammen und errech- net daraus den Durchschnittswert. Dies erfolgt separat für jede Gemeinde. Das Statistische Amt orientiert sich also an einem Gemeindebannperimeter. Der Vorteil aus dieser statistischen Vor- gehensweise ist, dass sich die Richtigkeit des Durchschnittswe rtes durch die Masse an Zahlen rechtfertigt. Auch R ICHNER /F REI /K AUFMANN / MEUTER kommen im Kommentar zum Zürcher Steuergesetz zu diesem Schluss, wenn sie festhalten, dass e s «auf der Hand liegt», dass die Genauigkeit der Schätzung nach der Vergleichsmethode mi t der Anzahl der ihr zugrundelie- gende Vergleichshandänderungen zunimmt (N 166 zu § 220 ). Der von der Steuerverwaltung und dem Steuergericht angewandte Durchschnittsquadratme terpreis ist insofern vergleichbar mit einem Index. Dabei handelt es sich um einen statist ischen Messwert, welcher die Verände- rung von bestimmten wirtschaftlichen Tatbeständen ausdrü ckt. Auch ein Index wird angewen- det, ohne dass die darunterliegenden Zahlen im Einzeln en bekannt sind. Die Masse von verar- beiteten und verglichenen Zahlen macht den Index zu e inem abstrakten, aber verlässlichen Wert. Natürlich wäre es im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer w ünschenswert, wenn das Abstel- len auf eine Statistik nicht nötig wäre und man im Si nne einer Einzelfall-Methode immer nur auf exakt diejenigen Vergleichswerte abstellen könnte, die vollumfänglich vergleichbar sind. Jedoch können einzelne Referenzpreise nur dann eine hinreichen de Schätzungsgrundlage abgeben, wenn dabei sämtliche konkreten Umstände der Veräusserung (z.B. Liebhaberinteressen, Notla- gen, Freundschaft, Architektenverpflichtungen) bekannt sind (R ICHNER / FREI / KAUFMANN / MEUTER , Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, N 166 zu § 220) . Die (Mikro-) Lage einer Lie- genschaft ist nur ein Faktor von vielen um festzustellen, o b eine Handänderung vergleichbar ist oder nicht. Insofern ist die Forderung des Beschwerdeführers, auch detaillierte Faktoren wie die Anbindung einer Liegenschaft und die Entfernungen etc. zu berücksichtigen, abzulehnen. Aus der Mikrolage – das heisst der direkten Umgebung der Imm obilie – ergibt sich per se noch kei- ne Vergleichbarkeit. Das alleinige Abstellen auf wenige Einzelwerte aus dem unmittelbaren Um- feld – quasi einem «Quartierperimeter» – würde das Ri siko von Falscheinschätzungen massiv erhöhen und die Rechtsgleichheit gefährden. Detaill ierte Informationen zu den genauen Um- ständen der Grundstückverkäufe gehen aus der Auflistung aller Grundstückverkäufe des Statis- tischen Amtes nicht hervor und es ist unmöglich, rückwirkend sämtliche Grundstücke vor 20 Jahren auf ihre Einzelheiten zu untersuchen. Eine solch e Einzelfall-Analyse wäre – wie die Vo- rinstanz zurecht ausführt – auch gar nicht praktikabel, da es sich bei der Grundstückgewinn- steuerveranlagung um eine Massenveranlagung handelt. Es gilt zudem zu bedenken, dass die vom Gesetz statuierte Annahme des Verkehrswerts vor 20 Jahren bereits eine Beweiserleichterung ist und dieser E rsatzwert sich zugunsten der steuer- pflichtigen Person auswirkt (vgl. E. 4.2.1 hiervor). In der Regel wird der Verkehrswert vor 20 Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht Jahren nämlich höher sein, als der tatsächliche Erwerbsp reis. Ist dies nicht der Fall, steht der steuerpflichtigen Person offen, den höheren tatsächlich en Erwerbspreis nachzuweisen. Dieser Nachweis kann jedoch nur von der steuerpflichtigen Person und nicht von der Steuerverwaltung oder dem Steuergericht erbracht werden (vgl. WENK , a.a.O., N 7 zu § 77). Die Beweispflicht des Beschwerdeführers bezieht sich demnach nur auf den effe ktiven Erwerbspreis, nicht aber auf den Verkehrswert vor 20 Jahren. Die Behauptung des Beschwe rdeführers, man verwehre ihm vorliegend durch Geheimhaltung der Daten den Beweis, geht somit am Beweisthema vorbei. 4.4 Zusammenfassend ist demnach festzuhalten, dass sowohl d ie Steuerverwaltung als auch das Steuergericht in Bezug auf den Verkehrswert vo r 20 Jahren zu Recht auf den vom Statistischen Amt flächengewichteten Durchschnittspreis von Fr. 606.--/m 2 abgestellt hat. 5.1.1 Eventualiter verlangt der Beschwerdeführer für d en Fall, dass das Steuergericht nicht von einem Quadratmeterpreis von Fr. 750.-- ausgehen s ollte, dass die Sache zur Vornahme von Abklärungen hinsichtlich des im näheren Umkreis der X. ____strasse 14 in B.____ erzielten Quadratmeterpreises vor 20 Jahren an das Statistische Amt und das PFM zurückzuweisen sei. Zur Begründung wird geltend gemacht, entgegen der Meinung der Vorinstanz könnten konkrete einzelne Veräusserungen im näheren Umkreis der X.____st rasse 14 in B.____ heranzogen werden, da diese eine besonders hohe Vergleichbarkeit aufweisen würden. Das Interesse des Beschwerdeführers sei damit gegeben. Durch eine Anonymisi erung könnte der Schutz der Pri- vatsphäre Dritter sehr wohl gewährleistet werden, da a uch bloss der Durschnittpreis der im nä- heren Umfeld veräusserten Parzellen angegeben werden könnte. 5.1.2 Das Steuergericht verweigerte dem Beschwerdeführe r damals die Herausgabe der konkreten Daten und hielt betreffend den geltend gemachten Untersuchungsnotstand fest, dass das überwiegende private Interesse ausreiche, um den be antragten Informationszugang betref- fend die Handänderungen gänzlich zu verweigern. Auch wü rde eine Mitteilung in abstrahierter Form nach § 28 des Gesetzes über die Information und de n Datenschutz (IDG) vom 10. Febru- ar 2011 keinen ausreichenden Schutz der Privatsphäre der Vertragsparteien liefern, da in der ganzen Gemeinde B.____ lediglich 23 Handänderungen er folgt seien, im Umkreis der X.____strasse noch deutlich weniger. Es wäre ein leichte s, die anonymisierten Quadratmeter- preise den einzelnen Parzellen bzw. Vertragsparteien zuzuordnen. Bei gelungener Anonymisie- rung, d.h. ohne einen Rückschluss auf die einzelnen Vertragsparteien ziehen zu können, würde es hingegen an der Vergleichstauglichkeit der Quadratmeterpreise mangeln. 5.2 Aus den Erwägungen zum Verkehrswert vor 20 Jahren ist ersichtlich, dass genauere Abklärungen hinsichtlich des im näheren Umkreis der Lieg enschaft erzielten Quadratmeterprei- ses vor 20 Jahren beim Statistischem Amt und PFM obsolet sin d. Zu prüfen bleibt, ob der Be- schwerdeführer gestützt auf das Öffentlichkeitsprinzip ein en Anspruch auf Akteneinsicht bzw. Herausgabe der Daten hat. 5.2.1 Nach § 56 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Basel- Landschaft (KV BL) vom 17. Mai 1984 informieren die Behörden die Öffentlichkeit übe r ihre Tätigkeit. Jede Person hat Anspruch auf Zugang zu den bei den Behörden vorhandenen Infor mationen (Abs. 2). Das Nähere regelt Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht das Gesetz, insbesondere den Schutz öffentlicher und priva ter Interessen (Abs. 3). Auf Geset- zesstufe ist der Umgang der öffentlichen Organe mit Info rmationen durch das IDG geregelt. Hierzu hat die Aufsichtsstelle Datenschutz Baselland als pr aktische Anwendungshilfe für die öffentlichen Organe einen «Leitfaden zum IDG für Be hörden des Kantons Basel-Landschaft» publiziert (nachfolgend Leitfaden genannt). Im Leitf aden wird ausgeführt, dass mit Inkrafttreten des IDG ein Wechsel vom bis dahin geltenden Geheimhalt ungsgrundsatz zum Öffentlichkeits- prinzip erfolgt ist (vgl. Leitfaden IV. 1. Seite 16). Sinn und Zweck dieses Öffentlichkeitsprinzips ist nach § 1 Abs. 2 IDG, das Handeln der öffentlichen Organe transparent zu machen und damit die freie Meinungsbildung und die Wahrnehmung der de mokratischen Rechte zu fördern (vgl. Leitfaden IV. 4.3 Seite 20). Jede Person hat demnach Anspruch auf Zugang zu den bei einem öffentlichen Organ im Sinne von § 3 Abs. 1 lit. a und b IDG vorhandenen Informationen, ausge- nommen zu Aufzeichnungen, die nicht fertig gestellt sind (§ 23 Abs. 1 IDG). Zu den öffentlichen Organen im Sinne des Gesetzes gehören primär Organisatio nseinheiten des Kantons und der Gemeinden, die eine öffentliche Aufgabe erfüllen (vgl. § 3 Abs. 1 lit. a IDG). Allerdings bedeutet dies nicht, dass alles, was bisher geheim war, plötzlich öf fentlich wird. So werden insbesondere Personendaten nicht generell öffentlich. Der Anspruch auf Informationszugang gilt somit nicht absolut (vgl. Leitfaden IV. 1. Seite 16 f.), der Schu tz der Persönlichkeit von Drittpersonen geht dem Informationsrecht vor (vgl. §§ 27 und 28 IDG). Insbe sondere durch entgegenstehende überwiegende öffentliche oder private Interessen kann d er Informationsanspruch eingeschränkt werden (vgl. § 27 Abs. 1 IDG). Der dieser Interessenab wägung zugrundeliegende, im IDG ver- ankerte Gedanke des Datenschutzes verfolgt das Ziel, da ss jede Person selbst entscheiden können soll, wer was über sie weiss (vgl. Leitfaden III. Seite 8). Schützenswerte Personendaten sind nach der gesetzlichen Definition alle Daten, die si ch auf eine bestimmte oder bestimmbare natürliche oder juristische Person beziehen (§ 3 Abs. 3 ID G). Bestimmt ist eine Person, wenn sie sich direkt aufgrund der Daten identifizieren lässt. Bestimmbar ist sie, wenn sie zwar nicht durch die fraglichen Daten allein, jedoch mit Hilfe a nderer Informationen identifiziert werden kann (vgl. Leitfaden III. Seite 8). 5.2.2 Für den Beschwerdeführer, der seit Jahren im bet roffenen Quartier wohnhaft ist und sich gut auskennt, wären die bei den Grundstückverkäufen involvi erten Personen durch Nennung von Zone, Parzellennummer sowie Flur- und Strassenname durch das Statistische Amt leicht bestimmbar. Es handelt sich somit um Personendaten, die m it dem IDG geschützt werden sol- len. Wie dem Gesetzeswortlaut in § 27 Abs. 1 IDG zu entn ehmen ist, muss im Rahmen einer Interessenabwägung entschieden werden, ob der Zugang zu Informationen gewährt werden soll. Im vorliegenden Fall wäre durch Veröffentlichung der Handänderungen der Schutz der Da- ten- und Persönlichkeitssphäre der ehemaligen und aktu ellen Grundeigentümer und - eigentümerinnen betroffen. Dem Beschwerdeführer ist in sofern recht zu geben, als dass die Daten über Grundstückverkäufe vor über 20 Jahren wohl n icht als besonders sensible Perso- nendaten einzustufen sind. Jedoch muss dem Datenschutz a uch das relativierte Einsichtsinte- resse des Beschwerdeführers gegenübergestellt werden. Se ine Behauptung, wonach ihm die Beweismöglichkeit durch die Geheimhaltung der Daten ver wehrt werde, geht – wie bereits er- wähnt – fehl, und er weicht damit vom Beweisthema ab. Wie festgestellt wurde, hätte sich die Beweispflicht des Beschwerdeführers auf den effektiven Erwerbspreis des veräusserten Grund- stücks bezogen. Da der Beschwerdeführer es im vorliegenden Fall unterlassen hat, einen Er- Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht werbspreis geltend zu machen, kam der Verkehrswert des Gr undstückes vor 20 Jahren zur Anwendung. Diesbezüglich trifft den Beschwerdeführer ke ine Beweispflicht und es ist fraglich, was er durch Einsicht in die Daten des Amtes für Statistik und des PFM beweisen wollen würde. Bei den Daten der im Jahre 2000 erfolgten Handänderungen handelt es sich um Fakten und der daraus errechnete Durchschnittswert ist eine mathematisch logische Folge daraus. In Anbe- tracht dessen ist kein dringendes Einsichtsinteresse des Beschwe rdeführers erkennbar. In der Interessenabwägung mit den zu schützenden Personendaten sind diese höher zu gewichten und dem Einsichtsgesuch des Beschwerdeführers ist folglich nicht stattzugeben. Dadurch wird auch das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers nicht verletzt. Diese Entscheidung rechtfertigt sich auch dadurch, dass das Amt für Statistik dem Beschwerde- führer nützliche Daten durchaus herausgegeben hat. Au f Anfrage des Beschwerdeführers mit E-Mail vom 19. Oktober 2020 gab ihm D.____ vom Statisti schen Amt mit Antwort vom 23. Ok- tober 2020 Eckdaten bekannt. Eine zusätzliche Einsicht in die noch detaillierteren Daten wäre von keinem grossen Nutzen für den Beschwerdeführer gewes en, während der Datenschutz der (ehemaligen) Grundeigentümer in der Gemeinde B.____ nicht mehr sichergestellt wäre. Wie D.____, Kantonsstatistiker, in seiner E-Mail vom 27. Okt ober 2020 richtig ausführte, verbietet das kantonale Statistikgesetz vom 21. Februar 2008 die H erausgabe von Quelldaten und Da- tensätzen (§ 17). Zudem darf das statistische Ergebnis keine Identifikation der betroffenen Per- sonen zulassen (§ 19). Das IDG sieht zwar vor, dass Personen daten ausgesondert oder ano- nymisiert werden können und müssen, wenn ein öffentliches Organ jemandem Zugang zu einer Information gewährt, welche auch Personendaten Dritte r enthält (vgl. § 28 Abs. 1 IDG). Vorlie- gend möchte der Beschwerdeführer aber eben gerade Ausku nft über die Daten, die Auskunft über die genaue Lage der Grundstücke geben und damit R ückschlüsse auf die betroffenen Personen zulassen. Eine Veröffentlichung der anonymisierte n Daten würde somit nicht mehr dem Sinn und Zweck des Einsichtsgesuchs entsprechen. 6. Weiter ist zu prüfen, ob, und allenfalls in welche r Höhe, die Nutzungsübertragung vom 8. Mai 2019 von insgesamt 455 m 2 zu Lasten der Parzelle Nr. 781, GB B.____, bei den Ge ste- hungskosten der begünstigten Parzelle Nr. 7070, GB B.____, zu berücksichtigen ist. 6.1.1 Das Steuergericht hielt in seinem Urteil fest, d ie Belastung eines Grundstückes mit einer privatrechtlichen Dienstbarkeit, beispielsweise einer G runddienstbarkeit, löse eine Steuerpflicht aus, wenn die drei Elemente der Dauerhaftigkeit, Wesentlichkeit und Entgeltlichkeit erfüllt seien. Aus der öffentlichen Urkunde sei ersichtlich, dass das bere chtigte sowie belastete Grundstück im Eigentum des Beschwerdeführers gestanden und die fra gliche Nutzungsübertragung unent- geltlich erfolgt sei. Aufgrund der fehlenden Entgelt lichkeit seien die Voraussetzungen einer der Veräusserung gleichgestellten Belastung nicht erfüllt. Die Nutzungsübertragung vom 8. Mai 2019 habe demnach keine Steuerpflicht für den Eigent ümer des belasteten Grundstückes be- gründet, d.h. für den Beschwerdeführer. Hätte demgege nüber eine entgeltliche Nutzungsüber- tragung stattgefunden, so wäre beim Eigentümer des belasteten Grundstückes im Zeitpunkt der Veräusserung eine entsprechende Grundstückgewinnsteuer ang efallen. Der Eigentümer des berechtigen Grundstückes könnte bei einer späteren Verä usserung den gezahlten Preis für die Nutzungsübertragung als Gestehungskosten geltend machen. Bei dieser Sachlage habe die Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht Steuerverwaltung korrekt gehandelt, als sie die gelte nd gemachte Nutzungsübertragung von Fr. 633’750.-- nicht als Gestehungskosten bei der Veräuss erung der berechtigten Parzelle Nr. 7070, GB B.____, berücksichtigt habe. 6.1.2 Der Beschwerdeführer bringt dagegen vor, massgeb lich für die Eruierung des Grund- stückgewinnes im Zeitpunkt der Veräusserung an einen Dr itten sei der effektive Wert dieses Grundstückes zum Zeitpunkt des Verkaufes und nicht die Frag e, ob über eine allfällige Wert- steigerung zuvor mittels der Grundstückgewinnsteuer abger echnet worden sei. Das Kongru- enzprinzip stehe der Berücksichtigung der Nutzungsübertrag ung bei der Ermittlung des Grund- stückgewinns nicht entgegen. Bei der Gewährung der Nutz ungsübertragung von 455 m 2 stelle die Berechtigung des einen Grundstückes nämlich die Entschä digung für die spiegelbildlich erfolgte Belastung des anderen Grundstückes dar. Während beim berechtigten Grundstück ein Wertzuwachs erfolge, vermindere sich der Wert des belasteten Grundstücks. Im gleichen Sinne könne die Einräumung der Grunddienstbarkeit auch als I nvestition von Kapital betrachtet wer- den, bei welcher die dem belasteten Grundstück nun nic ht mehr zur baulichen Nutzung zu- stehende Fläche das Entgelt darstelle. Einzig der Umstand , dass der Beschwerdeführer zum Zeitpunkt der Grenzmutationen Eigentümer beider Grun dstücke gewesen sei, habe dazu ge- führt, dass über die Grundstückgewinnsteuer nicht habe abgerechnet werden müssen, denn es habe zwar sinnbildlich eine Übertragung der rechtlichen Substanz von einem auf das andere Objekt, nicht aber eine Übertragung von einem auf de n anderen Eigentümer stattgefunden. Die Wertsubstanz des massgebenden Grundstücks könne sowohl durch tatsächliche als auch durch rechtliche Veränderungen vermehrt oder vermindert sein. Eine solche Substanzvermeh- rung bzw. -minderung bei der Grundstückgewinnberechnung sei zu berücksichtigen. Dem Be- schwerdeführer sei in der Vergangenheit richtigerweise i n einem vergleichbaren Fall ein «Wert- zuschlag» für eine erfolgte Nutzungsübertragung zugestanden worden. Auch wenn die Methode des Verkehrswerts des Grundstückes vor 20 Jahren zum Zug k omme, würden wertvermehren- de Aufwendungen, die nach dem Zeitpunkt des «Werts von vor 20 Jahren», also nach dem Jah- re 2000 getätigt worden seien, bei den abziehbaren Ge stehungskosten berücksichtigt werden. Die Wertvermehrung durch die Nutzungsübertragung mit ei nem Zuschlag bei den Gestehungs- kosten von Fr. 633'750.-- sei demnach zu berücksichtigen. 6.2 Nach § 74 Abs. 1 i.V.m. § 72 StG wird die Steuerp flicht durch jede Veräusserung be- gründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück über tragen wird. Der Veräusserung sind gleichgestellt, (lit. a) Rechtsgeschäfte, die hinsichtlich der Verfügungsgewalt wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken oder (lit. b) Belastungen von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschr änkungen, wenn diese die unbe- schränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert der Grundstücke dauernd und wesent- lich beeinträchtigen und die Belastung gegen Entgelt erfolgt. Ausgangspunkt ist vorliegend das im Steuerrecht geltend e Kongruenzprinzip. Es wird auch Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse genannt. Diese m Prinzip entsprechend haben sich Anlagewert und Erlös im Umfang und Inhalt auf das gl eiche Grundstück zu beziehen. Sofern sich die materielle Substanz oder der rechtliche Inhalt des Grundstücks während der mass- geblichen Besitzesdauer verändert haben, so sind für de n Erwerbszeitpunkt bzw. auf den Zeit- Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht punkt vor 20 Jahren – wenn statt des Erwerbspreises auf d en Verkehrswert vor 20 Jahren ab- gestellt wird – durch Zu- oder Abrechnung vergleichba re Verhältnisse zu schaffen (vgl. RICHNER /F REI /K AUFMANN /M EUTER , a.a.O., N 8 f zu § 219; vgl. auch Z WEIFEL /M ARGRAF / HUNZIKER /O ESTERHELT , a.a.O., N 4 f. zu § 10). 6.3.1 Der Beschwerdeführer hat vor dem Verkauf der fr aglichen Liegenschaft mit Urkunde vom 8. Mai 2019 (Grenzmutation) eine Nutzungsübertragung von 455 m 2 zugunsten des später verkauften Grundstückes Nr. 7070, GB B.____, und zu Lasten des Grundstückes Nr. 781, GB B.____, durchgeführt, welches im Eigentum des Beschw erdeführers war und ist. Gleichzei- tig wurden 567 m 2 von der Parzelle Nr. 781, GB B.____, abgetrennt un d mit der Parzelle Nr. 7070, GB B.____, vereinigt. Diese neu hinzugefügten 567 m 2 wurden von der Steuerverwal- tung mit Verweis auf das Kongruenzprinzip bei den Gesteh ungskosten zu Recht berücksichtigt: Die Vergrösserung der Parzelle Nr. 7070, GB B.____, u m die hinzugefügten 567 m 2 hat zu ei- ner Wertsteigerung dieser Parzelle geführt. Hätte sich dieser Transfer im Jahre 2019 zwischen Dritten ereignet, wäre dieses Geschäft entgeltlich erf olgt und der dadurch realisierte Grund- stückgewinn wäre bei der Parzelle Nr. 781, GB B.____, besteuert worden. Vorliegend war das Geschäft aber nicht gewinnsteuerauslösend, da es unentg eltlich erfolgte. Die Besteuerung die- ser 567 m 2 erfolgte dafür beim Verkauf der Parzelle Nr. 7070, GB B.____, und war nur aufge- schoben. Bei den zur Parzelle Nr. 7070, GB B.____, hinz ugefügten 567 m 2 handelt es sich um eine klassische «Substanzzunahme» im Sinne des Kongruenzprin zips. Mit der Anzahl Quad- ratmeter und dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis v or 20 Jahren liess sich diese Sub- stanzvermehrung bzw. Substanzverschiebung zudem einfach berechnen. 6.3.2 In Bezug auf die Nutzungsübertragung von 455 m 2 ging das Steuergericht in ihrer Her- leitung vom Prinzip der Grundstückgewinnsteuer selbst aus. Da gemäss § 72 Abs. 2 lit. b StG Dienstbarkeiten nur dann eine Grundstückgewinnsteuer au slösen, wenn sie gegen Entgelt er- folgen, fiel beim vorliegenden Nutzungstransfer im Jah re 2019 wegen der fehlenden Entgelt- lichkeit keine Grundstückgewinnsteuer an. Folglich könn e diese Nutzungsübertragung gemäss Steuergericht beim Verkauf der Parzelle Nr. 7070, GB B .____, auch nicht als Gestehungskos- ten abgezogen werden. Dies entspricht der grundsätzlich korrekten Überlegung, dass der Mehrwert eines Grundstückes nach Kongruenzprinzip nur dan n bei den Gestehungskosten be- rücksichtigt werden kann, wenn entgeltliche Aufwendungen dafür getätigt wurden. Allerdings wird diese an sich richtige Ausführung der vorliegenden Konstellation nicht gerecht. Die Nut- zungsübertragung erfolgte zwar unentgeltlich, der Mehr wert bei der Parzelle Nr. 7070, GB .____, kam aber nur durch einen Minderwert der Parzelle Nr. 781, GB B.____, zustande. Es handelt sich insofern nicht um einen «unverdienten» We rtzuwachs, wie er von der Grundstück- gewinnsteuer eigentlich erfasst werden soll. Mit der A rgumentation des Steuergerichts wird ein Widerspruch geschaffen, da der Transfer der 567 m 2 ebenfalls unentgeltlich erfolgte und bei den Gestehungskosten trotzdem berücksichtigt wurde. Die fe hlende Entgeltlichkeit kann so be- trachtet nicht ausschlaggebend sein. Die Ausgangslage bei der Nutzungsübertragung ist somit dieselbe wie beim Transfer der 567 m2. Hätte die mit der Nutzungsübertragung belastete Par zelle Nr. 781, GB B.____, jemand anderem als dem Beschwerdeführer gehört, hätte der Be schwerdeführer die Nutzungsübertra- Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht gung vermutlich gegen Entgelt erworben. Diese ziffernm ässig klar bestimmbare Aufwendung in Form des Entgelts hätte der Beschwerdeführer sodann bei den Gestehungskosten anrechnen lassen können. Jedoch fehlt es vorliegend an einer ziffer nmässig nachweisbaren Aufwendung für die Nutzungsübertragung. Im Gegensatz zur verhältn ismässig einfach berechenbaren Ver- grösserung der Parzelle Nr. 7070, GB B.____, stellt sich die Frage, ob die Gestehungskosten einer Nutzungsübertragung überhaupt berechnet werden können und ob das Kongruenzprinzip eine solche Konstellation wirklich abdecken sollte. Durch eine Nutzungsübertragung wird die bauliche Ausnützungsziffer der begünstigten Parzelle erhöht. Doch eine Nutzung ist volatil und abhängig vo n den spezifischen Bedürfnissen. Die An- nahme, dass der Landwert mit steigender Ausnützung zunimm t, ist in dieser pauschalen Form unzutreffend (C HRISTIAN MÄDER , Vorfragen aus dem Umwelt-, Bau- und Planungs-recht im Steuerrecht, PBG 2001/3, Seiten 5 und 8). Nutzungsmöglichkeiten können richtigerweise immer nur für ein individuelles Grundstück ermittelt werden, i n Berücksichtigung beispielsweise der Mikrolage. Es müsste eine komplexe, spezifisch auf diesen Einzelfall zugeschnittene Rechnung erfolgen. Noch wäre dazu vorliegend nicht die durch die Nutzungsübertragung erfolgte Werter- höhung zu bestimmen, sondern der Einstandswert dieser Nut zung vor 20 Jahren. Eine dahin- gehende Berechnung wäre hoch komplex – wenn nicht ga r unmöglich –, und ist mit einem Massenveranlagungsverfahren nicht vereinbar. Zudem würde es auch in klarem Widerspruch zu den oben ausgeführten Erwägungen betreffend Erwer bspreis stehen. Wenn man in Bezug auf den Erwerbspreis eines Grundstücks vor 20 Jahren auf einen abstrakten Durchschnittswert abstellt, wäre es systemwidrig, in Bezug auf die Nutzungs übertragung eine komplexe und spe- zifisch auf diesen Einzelfall zugeschnittene Rechnung an zustellen. Damit würde eine «Schein- genauigkeit» produziert. Zu erwähnen ist auch, dass die Nicht-Berücksichtigung der Nutzungs- übertragung im vorliegenden Fall keinen abschliessenden Nachteil für den Beschwerdeführer zur Folge hat: Wenn die Wertvermehrung bei den Gestehu ngskosten der Parzelle Nr. 7070, GB B.____, vorliegend nicht hinzugerechnet wird, wird bei einem späteren Verkauf der Parzelle Nr. 781, GB B.____, folglich auch kein Abzug in dieser Höhe erfolgen müssen. So dürfte sich bei einem späteren Verkauf der Parzelle Nr. 781, GB B .____, aufgrund der zu vermutenden Wertverminderung zwar ein tieferer Erlös ergeben, daf ür wird der Beschwerdeführer hohe ab- zugsfähige Gestehungskosten geltend machen können. Aus al l diesen Gründen ist der geltend gemachte Wertzuschlag von Fr. 633'750.-- abzuweisen. 6.3.3 Selbst wenn dem Beschwerdeführer in einem frühe ren Fall eine solche Korrektur (Er- höhung des Gestehungspreises) zugestanden wurde, kann dar aus kein Anspruch abgeleitet werden, dass eine solche behördliche Fehlleistung wiede rholt werden müsste. Dies würde dem Legalitätsprinzip klar widersprechen. Auch kann aus einer einzelnen, mangelbehafteten Veran- lagung kein Vertrauensschutz abgeleitet werden. Erford erlich wäre eine qualifizierende, einzel- fallbezogene, ausdrücklich über eine konkrete Steuerperio de hinausreichende Auskunft oder Verfügung der Behörde, was vorliegend nicht der Fall ist. Grundsätzlich vermag eine behördli- che Praxis für sich allein genommen kein berechtigtes V ertrauen zu begründen. Im Steuerrecht kommt dieses Prinzip dergestalt zum Tragen, dass jede Per iode neu beurteilt wird, ohne Rück- sicht auf vorgängige, allenfalls unrichtige Veranlagung en. Praxisgemäss findet der Grundsatz von Treu und Glauben im Steuerrecht aufgrund des stre ngen Legalitätsprinzips nur zurückhal- Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht tende Anwendung (vgl. Entscheid des Bundesgerichts 2C_11 2/2014 vom 15. September 2014 E. 6.2.3 mit Hinweisen). 7. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde vollumfänglich ab zuweisen. 8. Es bleibt über die Kosten des vorliegenden Verfahr ens zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpfli chtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Entsprechend dem Ausgang des Ver- fahrens sind die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3’500.-- dem unterlegenen Beschwerde- führer aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenv orschuss in derselben Höhe zu verrech- nen. Ausgangsgemäss ist dem Beschwerdeführer keine Partei entschädigung zuzusprechen (§ 21 VPO). Die Parteikosten sind wettzuschlagen. Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 3'500.-- w erden dem Be- schwerdeführer auferlegt und mit dem geleisteten Koste nvorschuss in der Höhe von Fr. 3'500.-- verrechnet. 3. Die Parteikosten werden wettgeschlagen. Gegen diesen Entscheid wurde am 4. Januar 2023 Beschwerde beim Bundesgericht Verfah- rensnummer (9C_9/2023) erhoben.