<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;=""><span>III 2017 230</span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span>Entscheid vom 24. April 2018</span><br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Besetzung<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident<br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin<br/>Monica Huber-Landolt, Richterin<br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">MLaw Stefan Getzmann, Gerichtsschreiber<br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Parteien<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">\n <ol padding-left:0pt\"="" type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>A.________,</span></li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>B.________,</span><br/>\n Beschwerdeführer,</li>\n </ol></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span>gegen</span><br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">\n <ol padding-left:0pt\"="" type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>Bezirksrat Küssnacht, </span>Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht,</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>Amt für Raumentwicklung ARE, </span>Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz,</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:3pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>Regierungsrat des Kantons Schwyz, </span>Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz,</li>\n </ol>Vorinstanzen,<br/>\n <ol padding-left:0pt\"="" start='\"4\"' type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>Schweizer Heimatschutz, </span>Villa Patumbah, Zollikerstrasse 128, 8008 Zürich,</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>Schwyzer Heimatschutz, </span>Zwygarten 11, 6415 Arth,</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>WWF Schweiz, </span>Hohlstrasse 110, Postfach, 8010 Zürich,</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>WWF Schwyz, </span>Seeblick 6, 8832 Wollerau,</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>Pro Natura Schweiz, </span>Dornacherstrasse 192, Postfach, 4018 Basel,</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:3pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>Pro Natura Schwyz,</span> Rossbergstrasse 27, Postfach, 6410 Goldau,</li>\n </ol>Beschwerdegegner,<br/>\n Ziff. 4-9 vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. Isabelle Schwander, Wolfsprung, Axenstrasse 12, Postfach, 6440 Brunnen,<br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Gegenstand<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Planungs- und Baurecht (nachträgliche Baubewilligung)<br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <br clear:both\"=""/><span>Sachverhalt:</span><br>\n <span>A.</span><span> </span>B.________ und sein Sohn A.________ sind je hälftige Miteigentümer des in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstücks KTN 001, im Halte von rund 6,47 Hektar sowie weiterer Grundstücke (u.a. KTN ___, ___, ___ [und 002 im hälftigen Miteigentum von B.________]) in Küssnacht. Als Generationengemeinschaft bewirtschaften sie das landwirtschaftliche Gewerbe E._____. Im Jahr 1997 wurde auf KTN 001 der Bau einer Remise (Gebäude-Nr. ccc, E._____ 2) bewilligt (Baubewilligung Nr. 88/1997 vom 10.12.1997; Vi-act. I/01/Beilage 12+13). Im Zuge der Bauarbeiten wurden das alte Wohnhaus sowie die alte Trotte auf KTN 001 abgebrochen. <br/>\n <span>B.</span><span> </span>Nachdem das Bauamt des Bezirks Küssnacht feststellte, dass im Obergeschoss der Remise auf KTN 001 ohne Bewilligung eine Wohnung eingerichtet worden war (gemäss eigenen Angaben von B.________ und A.________ erfolgte die Fertigstellung im Januar 2009, vgl. Beschwerde S. 21 Ziff. 10.3.4 erster Absatz), forderte das Bauamt B.________ mit Einschreibebrief vom 2. September 2011 auf, bis Ende September 2011 ein nachträgliches Baugesuch für die nicht bewilligte Wohnung einzureichen. B.________ ersuchte daraufhin mehrmals um Verlängerung der Frist zur Einreichung des nachträglichen Baugesuchs, welche ihm jeweils gewährt wurde.<br/>\n <span>C.</span><span> </span>Am 2. Mai 2016 reichten B.________ und A.________ dem Bauamt Küssnacht das Baugesuch für den Wohnungseinbau im Obergeschoss der Remise auf KTN 001 ein, welches im Amtsblatt Nr. K.________ 2016 (_____) publiziert wurde. Dagegen erhoben mit Eingabe vom 2. Juni 2016 der Schweizer Heimatschutz, der Schwyzer Heimatschutz, der WWF Schweiz, der WWF Schwyz, die Pro Natura Schweiz und die Pro Natura Schwyz, alle vertreten durch Rechtsanwältin lic.iur. Isabelle Schwander, Einsprache u.a. mit dem Antrag, das Baugesuch nicht zu bewilligen.<br/>\n <span>D.</span><span> </span>Nachdem das Baugesuch an der Koordinationssitzung vom 16. Juni 2016 behandelt wurde, forderte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) B.________ und A.________ gleichentags auf, aufzuzeigen, wer in den bestehenden Wohnungen in den landwirtschaftlichen Wohnhäusern E._____ 3 und 5 (Gebäude Nr. aaa und bbb) auf KTN 003 wohne. Mit Schreiben vom 7. Juli 2016 antworteten B.________ und A.________, dass das 7½-Zimmer Haus, E._____ 3, (Gebäude Nr. bbb) von B.________, seiner Ehefrau und der gemeinsamen Tochter bewohnt werde. Die beiden Wohnungen im Zweifamilienhaus, E._____ 5 (Gebäude Nr. aaa) seien an zwei Personen vermietet, die in keinem Arbeitsverhältnis zum landwirtschaftliche Gewerbe E._____ stehen würden. Mit Schreiben vom 29. Juli 2016 teilte das ARE B.________ und A.________ mit, dass für die Wohnung im Obergeschoss der Remise auf KTN 001 in der vorliegenden Form keine Bewilligung in Aussicht gestellt werden könne, weshalb man empfehle, dem Bezirk Küssnacht bis 18. August 2016 ein Rückbauprojekt einzureichen. Ein solches wurde nicht eingereicht (vgl. Eingabe von B.________ und A.________ vom 18.11.2016).<br/>\n <span>E.</span><span> </span>Mit Gesamtentscheid vom 9. Februar 2017 verweigerte das ARE die Erteilung der kantonalen Baubewilligung. <br/>\n <span>F.</span><span> </span>Mit BRB Nr. 149 vom 8. März 2017 beschloss der Bezirksrat Küssnacht was folgt:<br/>\n 1.<span> </span>Der Generationengemeinschaft B.________ und A.________, E._____, Küssnacht am Rigi wird die nachträgliche Bewilligung für den Einbau einer Wohnung in eine Remise, E._____ 2, Küssnacht gestützt auf den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 9. Februar 2017 verweigert. <br/>\n 2.<span> </span>Die Einsprache von Schweizer Heimatschutz, WWF Schweiz und Pro Natura mit ihren kantonalen Sektionen v.d. RA Isabelle Schwander wird gestützt auf den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 9. Februar 2017 gutgeheissen. Gestützt darauf wird den Einsprechern der Kostenvorschuss für die Einsprache von Fr. 250.-- zurückerstattet. <br/>\n 3.<span> </span>Die beiliegende kantonale Verfügung:<br/>\n <span> </span>-<span> </span>Amt für Raumentwicklung; Gesamtentscheid vom 09.02.2017<br/>\n <span> </span>bildet einen integrierenden Bestandteil dieser Verfügung. <br/>\n 4.<span> </span>Die Generationengemeinschaft B.________ und A.________ wird zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes angehalten, die in der Remise eingebaute Wohnung innert 4 Monaten ab der Rechtskraft dieser Verfügung vollständig rückzubauen (Rückbau sämtlicher dem Wohnen dienenden Einrichtungen wie Küche, Nasszellen, Heizsystem [Radiatoren oder Bodenheizung], Isolation etc.). <br/>\n (5.-10 Ordnungsbusse im Unterlassungsfall, Ersatzvornahme, Anzeige, Gebühren, Rechtsmittelbelehrung und Zustellung). <br/>\n <span>G.</span><span> </span>Dagegen erhoben B.________ und A.________ mit Eingabe vom 6. April 2017 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz, mit den Anträgen, den Gesamtentscheid des ARE vom 9. Februar 2017 sowie den BRB Nr. 149 vom 8. März 2017 aufzuheben, die Einsprache vom 2. Juni 2016 abzuweisen und die nachträgliche Bewilligung für den Einbau der Wohnung in die Remise, E._____ 2, zu erteilen. <br/>\n <span>H.</span><span> </span>Nach Durchführung des Schriftenwechsels wies der Regierungsrat mit Beschluss (RRB) Nr. 858/2017 vom 14. November 2017 die Beschwerde ab. B.________ und A.________ wurden die Verfahrenskosten von Fr. 1'500.-- unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt und sie wurden verpflichtet, dem Schweizer Heimatschutz, WWF Schweiz und Pro Natura mit ihren kantonalen Sektionen eine Parteientschädigung von Fr. 500.-- zu leisten. <br/>\n Der RRB Nr. 858/2017 wurde am 21. November 2017 per Einschreiben je separat an B.________ und A.________ versendet, konnte jedoch nicht zugestellt werden. Mit E-Mail vom 24. November 2017 und per Telefon vom 28. November 2017 ersuchte A.________ den Leiter des Beschwerdediensts des Kantons Schwyz um Auskunft, ob die (verweigerten) Einschreiben eine Frist auslösen würden und ob es die Möglichkeit einer erneuten Zustellung erst ab 8. Dezember 2017 gebe, bis zu welchem Datum sich A.________ im militärischen Wiederholungskurs (WK) befinde. <br/>\n Am 1. Dezember 2017 erfolgte ein zweiter Zustellversuch des RRB Nr. 858/2017, diesmal per A-Post Plus und per Einschreiben. Die A-Post Plus Sendung für A.________ konnte am 2. Dezember 2017 zugestellt werden. Das Einschreiben wurde am 11. Dezember 2017 am Postschalter zugestellt (vgl. Bf-act. 30). Mit Schreiben vom gleichen Tag ersuchte A.________ den Leiter des Beschwerdedienstes, ihm schriftlich die korrekte (Beschwerde-)Frist bekannt zu geben (Vi-act. V/11). Mit E-Mail vom 15. Dezember 2017 nahm der Leiter des Beschwerdedienstes kurz Stellung zu den Fragen von A.________. <br/>\n <span>I.</span><span> </span>Mit Eingabe vom 18. Dezember 2017 erheben B.________ und A.________ Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden Anträgen: <br/>\n 1.<span> </span>Es sei der Beschwerdeentscheid des Regierungsrates vom 14. November 2017, Beschluss Nr. 858/2017, aufzuheben bzw. unsere Verwaltungsbeschwerde vom 06. April 2017 gutzuheissen und somit den Beschwerdeführern 1 und 2, A.________ und B.________, die nachträgliche Bewilligung für den Einbau einer Wohnung in der Remise Gebäude Nr. ccc, E._____ 2, Küssnacht am Rigi, zu erteilen sowie die Einsprachen der Beschwerdegegner Schweizer Heimatschutz, Schwyzer Heimatschutz, WWF Schweiz, WWZ Schwyz, Pro Natura Schweiz und Pro Natura Schwyz abzuweisen. <br/>\n 2.<span> </span>Es sei in der Sache selbst neu zu entscheiden oder es sei die Sache an die Vorinstanz zur Neuentscheidung zurückzuweisen. <br/>\n 3.<span> </span>Die Gerichtskosten seien auf die Staatskasse zu nehmen oder den Beschwerdegegnern aufzuerlegen. <br/>\n <span>J.</span><span> </span>Mit Eingabe vom 28. Dezember 2017 verzichtet der Bezirk Küssnacht auf eine Vernehmlassung. Mit Vernehmlassung vom 18. Januar 2018 beantragt das instruierende Sicherheitsdepartement des Kantons Schwyz die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer, soweit darauf einzutreten sei. Mit Vernehmlassung vom 22. Januar 2018 beantragt das ARE die Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Am 5. März 2018 beantragen die Beschwerdegegner die Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdeführer. <br/>\n <span>Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:</span><br/>\n <span>1.</span><span> </span>Gemäss den Ausführungen in der Vernehmlassung des SID wurde der angefochtene Beschluss am 21. November 2017 mittels Einschreiben an die beiden Beschwerdeführer versendet. Am 1. Dezember 2017 sei die Zustellung wiederholt worden, da die Beschwerdeführer die erste eingeschriebene Sendung nicht entgegengenommen hatten. Der Beschwerdeführer Ziff. 1 führe aus, dass er das zweite Einschreiben am 11. Dezember 2017 bei der Post abgeholt habe. Seinen Angaben zufolge sei den Beschwerdeführern der angefochtene Beschluss zudem am 2. Dezember 2017 mittels A-Post Plus zugestellt worden (Vernehmlassung S. 2 oben). In der Vernehmlassung hält das SID fest, dass das Verwaltungsgericht von Amtes wegen zu prüfen haben werde, ob die Beschwerdeführer fristgerecht Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben haben. <br/>\n <span>1.1</span><span> </span>Vor Erlass eines Entscheides hat das Gericht von Amtes wegen zu prüfen, ob die Sachentscheidvoraussetzungen, so u.a. die fristgerechte Beschwerdeerhebung, erfüllt sind (vgl. § 27 Abs. 1 lit. f des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Ist eine der Entscheidvoraussetzungen nicht erfüllt, trifft das Gericht einen Nichteintretensentscheid (<span class='\"kantonnormlinktext\"' data-norm="\&lt;/body" id='\"n0\"' onmouseout='\"hideInfo(0);\"' onmouseover='\"showInfo(0);\"'></span></br></div></body></html>