Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 18. Dezember 2019 (810 19 77) ____________________________________________________________________ Raumplanung, Bauwesen Bestandesgarantie / Zweckänderungen Besetzung Vizepräsident Daniel Ivanov, Kantonsrichter Claude Jeanneret, Markus Clausen, Niklaus Ruckstuhl, Stefan Schulthess, Gerichtsschreiberin Chiara Piras Beteiligte A.____, Beschwerdeführer, vertreten durch Roman Zeller, Advokat gegen Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 29, 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin Stadt B.____, Beigeladene Betreff Baugesuch für Um- und Anbau Wohn- und Gewerbehaus (Entscheid Nr. 17-016 der Baurekurskommission des Kantons Basel- Landschaft vom 5. Dezember 2017) Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. A.____ reichte am 15. Oktober 2015 beim Bauinspektorat des Kantons Basel -Land- schaft (BIT) das Baugesuch Nr. 1710/2015 ein. Dieses sieht den Umbau und die Zweckänderung des Wohn- und Gewerbehauses auf der Parzelle Nr. xxxx, Grundbuch (GB) B.____, vor. B. Gegen das Bauvorhaben erhoben am 24. Oktober 2015 und am 30. Oktober 2015 zwei Privatparteien sowie am 11. November 2015 die Stadt B.____ Einsprache. Eine Privatpartei zog mit Schreiben vom 19. November 2015 ihre Einsprache zurück. C. Mit Entscheid Nr. 095/16 vom 16. Juni 2017 hiess das BIT die hängigen Einsp rachen teilweise gut, soweit es darauf eintrat, und wies das Baugesuch ab. Streitgegenstand war die Frage, ob die geplanten und teilweise bereits ausgeführten baulichen Erweiterungen und Zweck- änderungen nach den aktuellen Teilzonenvorschriften bewilligt we rden bzw. ob sie den Schutz der Bestandesgarantie bzw. Besitzstandsgarantie geniessen könnten. Mit Eingabe vom 28. Juni 2017 liess A.____, vertreten durch Roman Zeller, Advokat, gegen den Entscheid Nr. 095/16 des BIT bei der Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft (BRK) Beschwerde erheben. D. Der private Einsprecher informierte am 16. Oktober 2017 die BRK, dass er seine Ein- sprache zurückziehe und wünsche, vom weiteren Verfahren ausgeschlossen zu werden. E. Mit Entscheid Nr. 17-016 vom 5. Dezember 2017 der BRK (Versand am 8. März 2019) wurde die gegen den Entscheid Nr. 095/16 des BIT erhobene Beschwerde von A.____ im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen (Dispositiv-Ziff. 1), die Frist für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wurde neu auf Ende 2019 festgesetzt (Dispositiv-Ziff. 2), A.____ wurden die Verfahrenskosten auferlegt (Dispositiv -Ziff. 3) und die Parteikosten wurden wettgeschlagen (Dispositiv-Ziff. 4). F. Gegen den Entscheid Nr. 17 -016 vom 5. Dezember 2017 der BRK liess A.____, stets vertreten durch Roman Zeller, Advokat, mit Eingabe vom 21. März 2019 beim Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht), Beschwerde erheben, mit den Rechtsbegehren, der Entscheid Nr. 17 -016 vom 5. Dezember 2017 der BRK, soweit darin seine Beschwerde nicht gutgeheissen worden sei, sei aufzuheben (Ziff. 1) und dem Baugesuch Nr. 1710/2015 sei die Bewilligung zu erteilen (Ziff. 2); unter o/e-Kostenfolge (Ziff. 3). Die Beschwerdebegründung erfolgte m it Eingabe vom 22. Mai 2019. Im kantonsgerichtlichen Verfahren rügt der Beschwerdeführer insbesondere die Verletzung der Eigentumsgarantie, der Besitzstandsgarantie, des Rechtsgleichheitsgebots und des Willkürverbots. G. Die Stadt B.____ beantragte am 4. Juli 2019 vernehmlassungsweise die kostenpflichtige Abweisung der Beschwerde. H. Das BIT schloss mit Stellungnahme vom 24. Juli 2019 ebenfalls auf Abweisung der Be- schwerde. I. Mit Präsidialverfügung vom 26. Juli 2019 wurde der Fall der Kammer zur Beurteilung im Rahmen einer Parteiverhandlung mit vorangehendem Augenschein überwiesen. Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht J. Der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers reichte am 26. August 2019 seine Honorar- note ein. K. Anlässlich der heutigen Parteiverhandlung mit vorangehendem Augenschein hielten die Parteien grundsätzlich an ihren Rechtsbegehren fest. Der Beschwerdeführer verzichtete auf die Anfechtung der Nichtbewilligung der Überdachung zwischen den Gebäuden Nr. 12 und Nr. 14 auf der Parzelle Nr. xxxx, GB B.____. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1.1 Gemäss § 134 Abs. 5 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 in Verbindung mit § 43 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessord- nung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Entscheide der BRK durch die Betroffenen und die Gemeinden beim Kantonsgericht angefochten werden. Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht, zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde ist somit gegeben. 1.2 Nach § 47 Abs. 1 lit. a VPO ist zur Beschwerde befugt, wer durch die angefochtene Verfügung oder den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Änderung oder Aufhebung hat. Der Beschwerdeführer ist als Grundeigentümer, d essen Baugesuch abgewiesen wurde und dem Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands gesetzt wurde, ohne weiteres zur Beschwerde legitimiert. Die weiteren Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfüllt, sodass auf die Beschwerde eingetreten werden kann. 2. Mit der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde können nach § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung, Unterschreitung oder Missbrauch des Er- messens sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts gerügt werden. Die Beurteilung der Angemessenheit ist dem Kantonsgericht dagegen – abgesehen von hier nicht vorliegenden Ausnahmefällen – untersagt (§ 45 Abs. 1 lit. c VPO). 3.1 Die streitgegenständliche Parzelle Nr. xxxx, GB B.____, befindet sind in der Wohn- und Geschäftszone der Stadt B.____. Am 12. August 2002 verabschiedete der Gemeinderat das Teil- zonenreglement "Vorstadt Sektor F". Dieses sieht vor, dass Bauvorhaben in den Baufeldern A bis L zu platzieren sind, und regelt insbesondere die Art und das Mass der Nutzung, die zulässige Geschosszahl, die Stellung der Bauten, die zulässigen Gebäudehöhen und -längen sowie die Umgebungsgestaltung, die Grünbereiche und die Grundsätze der internen Erschliessung und Parkierung (Art. 1 der Teilzonenvorschriften Vorstadt Sektor F [TZV F]). Die Vorschriften wurden mit Beschluss der Gemeindeversammlung am 12. September 2002 verabschiedet und traten mit Beschluss des Regierungsrats des Kantons Basel -Landschaft Nr. 136 vom 28. Januar 2003 in Rechtskraft. Auf der Parzelle des Beschwerdeführers befinden sich das gesamte Baufeld F und ein überwiegender Teil des Baufelds E. Die sich auf der Parzelle befindenden Bauten (Gebäude Nr. 12 und Gebäude Nr. 14) wurden vor dem Inkrafttreten der TZV F erstellt. Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht 3.2 Strittig und zu beurteilen sind vorliegend die Bewilligungsfähigkeit einer projektierten Holzwand mit Schiebetor, der bereits vorgenommenen baulichen Erweiterung des Gebäudes Nr. 12 (im Plan Bereich Nr. 11) , einer bereits aufgestellten Sichtschutzwand und eines bereits gezogenen Zauns sowie der Zweckänderungen in den Bereichen Nr. 2, 3, 6, 7, 8, 13, 14, 15, 16 und 17 im Gebäude Nr. 14 (vgl. Zweckänderungsübersicht bzw. Plankopie gemäss Entscheid des BIT, Beilage 5 der Beschwerde). 4.1 Im Entscheid Nr. 095/16 vom 16. Juni 2017 prüfte das BIT zunächst die Bewilligungsfä- higkeit der vom Beschwerdeführer geplanten Neubauten und kam zum Schluss, dass die Holz- wand mit Schiebetor nicht als Erweiterung der b estehenden Gebäude gelte und deshalb n icht bewilligt werden könne. Zudem würde diese den TZV F widersprechen, da gemäss Art. 3 Abs. 2 und 5 TZV F auf dem Areal zwei Vollgeschosse zu erstellen seien. Die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 9 TZV F würden ebenfalls nic ht vorliegen. Die bereits erstellte Sichtschutzwand in der Höhe von 1.90 Meter liege teilweise innerhalb des Baufeld s F und könne deshalb nicht bewilligt werden. Der streitgegenständliche Zaun in der Höhe von 2.50 Meter und die Freiflächen und Beläge würden teilweise innerhalb der Baubereiche liegen. Zudem liege kein Umgebungsplan im Sinne von Art. 5 Abs. 1 TZV F vor, weshalb die ersuchten Mass- nahmen nicht bewilligt werden könnten. Weiter prüfte das BIT, welche baulichen Massnahmen und Zweckänderungen in den Genuss der Besitzstandsregelung fallen würden und deshalb be- willigt werden könnten: Beim Gebäude Nr. 14 kam das BIT zum Ergebnis, dass die baubewilli- gungspflichtigen, aber bereits ohne Bewilligung vorgenommenen Zweckänderungen und bauli- chen Massnahmen in den Bereichen Nr. 2, 3, 5, 6, 7, 8, 14, 15, 16 und 17, inklusive Wohnungs- einbau im Bereich 13, nicht unter die Bestandesgarantie von § 110 RBG fielen, rechtswidrig seien und deshalb nicht bewilligt werden könnten. Die bereits vorgenommenen Zweckänderunge n seien rückgängig zu machen und der rechtmässige Zustand sei wiederherzustellen. In Bezug auf das Gebäude Nr. 12, für welches keine rechtsgenügliche Baubewilligung und keine Baugesuche vorhanden seien, hielt das BIT fest, dass dieses zwischen 1981 und 1983 erstellt worden sei und aufgrund des über dreissigjährigen Bestandes in den Genuss der Besitzstandsgarantie komme. In Anwendung von § 110 RBG seien jedoch nur Unterhalt und eine angemessene Erneuerung zulässig. Die in den Baugesuchunterlagen grau schraffierte vorbestandene Wohnung, die mit ei- ner Aussenisolation erneuert werden soll, könne deshalb bewilligt werden. Die Erweiterung des Gebäudes mit dem westseitig bereits erstellten Zimmer- und Badanbau sowie der gedeckte Gar- tensitzplatz mit Vordachverlängerung und die Vordächer Süd und West seien nicht bewilligungs- fähig und folglich zu entfernen. Schliesslich prüfte das BIT die Verhältnismässigkeit der verfügten Wiederherstellungsmassnahmen und kam zum Schluss, dass die Stadt B.____ ein grosses Inte- resse an der Umsetzung der TZV F habe. Zudem seien die Wiederherstellungsmassnahmen ge- eignet, erforderlich und für den Betroffenen zumutbar, insbesondere da er die baulichen Mass- nahmen ohne Vorliegen von Baubewilligungen über Jahre hinweg fortlaufend ausgeführt habe. 4.2 Die BRK hielt in ihrem Entscheid vom 5. Dezember 2017 zunächst fest, dass die auf der Parzelle Nr. xxxx, GB B.____, getätigten Nutzungen im Sinne von Art. 4 Abs. 1 TZV F (Wohn - und Geschäftszwecke) als nicht zonenfremd zu beurteilen seien, weshalb bereits aus diesem Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht Grund § 109 RBG nicht zur Anwendung kommen könne. In Bezug auf die Holzwand mit Schie- betor schützte die BRK die Ansicht des BIT, wonach die geplanten Bauten im Widerspruch zu den Teilzonenvorschriften stehen würden. Die BRK kam insbesondere zum Schluss, Art. 3 Abs. 7 Satz 2 TZV F verweise darauf, dass die nicht übe rbauten Teile der Baufelder in die Gestaltung der angrenzenden Aussenräume zu integrieren seien. Spätestens an dieser Vo raussetzung scheitere die Holzwand. Für die Sichtschutzwand und für den Zaun fehle es ferner an einem Umgebungsplan. Weiter seien Einfriedigungen gemäss Art. 5 Abs. 2 TZV F bewilligungspflichtig und würden nach Art. 18 des Teilzonenreglements Kernzone Vorstadt vom 28. März 2017 (TZR Kernzone Vorstadt) beurteilt. Die BRK stützte damit die Einschätzung des BIT, wonach die Ein- friedigungen ebenfalls nicht den Teilzonenvorschriften entsprechen würden. In Bezug auf die üb- rigen vom BIT nicht bewilligten Bereiche (Bereiche Nr. 2, 3, 5, 6, 7, 8, 14, 17, 4 OG, 15, 16 und 13) bestätigte die BRK die Erwägungen der Erst instanz mit Ausnahme des Bereichs Nr. 5: Der Bereich Nr. 5 liege vollständig innerhalb des Baufelds F. Er sei als "Werkstatt" bewilligt worden und werde im vorliegenden Baugesuch als "Lager Fitness" ausgewiesen, was unter die Nutzung für Gewerbezwecke gemäss Art. 4 Abs. 1 TZV F subsumiert werden könne. Der Bereich Nr. 5 sei deshalb zu bewilligen. Ferner betrachtete die BRK die Entfernung des eingezogenen Bodens im Bereich Nr. 4 OG als nicht erforderlich, da dieser Bereich auch ausserhalb des Baufelds für den Zweck "Büro, Werkstatt und Lager" Besitzstand geniesse und der eingezogene Boden diesem Zweck nicht wirklich entgegenlaufe. Schliesslich folgte die BRK in Bezug auf das Gebäude Nr. 12 und auf die Verhältnismässigkeit vollumfänglich der Argumentation und der Schlussfolgerung des BIT. 4.3 Der Beschwerdeführer macht im vorliegenden Verfahren insbesondere geltend, die BRK sei selbst davon ausgegangen, dass sämtliche Nutzungsarten innerhalb des Teilzonenplans zu- lässig seien. Soweit sich diese innerhalb der Baufelder befänden, würden sie nicht gegen den neuen Teilzonenplan verstossen. Trotzdem sei die Bewilligung der Zweck änderung, mit Aus- nahme des Raums Nr. 5, nicht erteilt worden, weil die Räumlichkeiten von den Baufeldern durch- schnitten würden. Vorliegend seien drei Sachverhalte auseinanderzuhalten: Erstens befänden sich die Räume der Hebammenpraxis zu 80% innerhalb des Baufelds, in den Räumen Nr. 15 und Nr. 16 befänden sich ebenfalls nur 20% des vorbestehenden Raums ausserhalb des Baufelds, im Raum Nr. 3 befänden sich lediglich 30% der Fläche ausserhalb des Baufelds und der Raum Nr. 4 sei bewilligt worden. Zweitens lägen der Physiotherapieraum und die Wohnung Nr. 13 mit Ausnahme einer kleinen Ecke fast vollständig ausserhalb des Baufelds. Diese befänden sich je- doch innerhalb des seit Jahrzehnten vorbestandenen Gebäudes. Schliesslich liege das Gebäude Nr. 12 als Anbau einer bestehenden Baute vollständig innerhalb eines Baufelds mit einer im Bau- bereich erlaubten Nutzung. Der Beschwerdeführer macht geltend, vorliegend sei § 109 RBG ein- schlägig, und verweist auf das Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassungs - und Verwal- tungsrecht (KGE VV), vom 4. Februar 2015 (810 14 304). Der vorliegend angefochtene Entscheid widerspreche dem Wortlaut von § 109 RBG. Der Gesetzgeber habe in § 109 RBG den Begriff "zonenfremd" im Zusammenhang mit vorbestehenden Bauten und Anlagen, welche zonenfremd geworden seien, verwendet. Würden Baufelder ausgeschieden, so sei unbestritten, dass Bauten, die sich innerhalb der Baufelder befänden, zonenkonform seien , die Bereiche ausserhalb der Baufelder seien jedoch nicht mehr zonenkonform. Der Entscheid der Vorinstanz sei ferner unver-Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht hältnismässig, weil die Mehrheit der vergleichsweise geringfügigen Nutzungsänderungen flä- chenmässig innerhalb der Baufelder liege. In Bezug auf die Vordächer macht der Beschwerd e- führer geltend, diese seien in den TZV F nicht verboten, weshalb alle Vordächer, die innerhalb der Baufelder lägen, zulässig seien. Vordächer, die ausserhalb der Baufelder lägen, seien ein geringfügiger Bestandteil der vorbestandenen Bauten und würden dementsprechend eine gering- fügige Erweiterung darstellen. Ausserhalb der Baufelder liegende Vordächer seien deshalb nach § 109 RBG zu bewilligen. Die im Baugesuch aufgeführten Einfriedigungen widersprächen in ge- stalterischer Hinsicht nicht der aktuellen Nutzung. Sie trügen der bestehenden Nutzung Rech- nung und seien in die umgebende Gestaltung des Grundstücks integriert. Die Argumentation der BRK (gestützt auf Art. 3 Abs. 7 Satz 2 TZV F) und jene des BIT (gestützt auf Art. 3 Abs. 2 TZV F) seien deshalb nicht haltbar. Zum Gebäude Nr. 12 verweist der Beschwerdeführer auf den Wort- laut von Art. 1 und 3 TZV F, wonach von "zulässigen" Gebäudehöhen und Gebäudelängen die Rede sei bzw. dass innerhalb der Baufelder gebaut werden dürfe. Von einem Zwang, den Bau- bereich maximal auszunutzen, dürfe nicht ausgegangen werden. Dies zeige im Übrigen auch das Beispiel des Nachbars auf der westlichen Seite der Parzelle, der das Baufeld im nördlichen Be- reich nicht vollständig ausgenutzt habe. 5.1 Zunächst ist zu prüfen, ob die im streitgegenständlichen Baugesuch vorgesehene Holz- wand mit Schiebetor von den Vorinstanzen zu Recht nicht bewilligt wurde. 5.2 Sowohl das BIT als auch die BRK stellen sich auf den Standpunkt, die Holzwand mit Schiebetor komme innerhalb des Baufelds F zu stehen und müss e deshalb den Vorgaben der TZV F entsprechen. Einerseits seien dort zwei Vollgeschosse plus Attikageschoss im Sinne von Art. 3 Abs. 2 TZV F zu errichten, andererseits seien gemäss Art. 3 Abs. 7 Satz 2 TZV F die nicht überbauten Teile der Baufelder in die Gestaltung der angrenzenden Aussenräume zu integrieren, so die BRK. Der Beschwerdeführer legt demgegenüber dar, dass sich die TZV F auf das Umfeld der zu erstellenden Bauten bezögen. Vorliegend werde das Areal jedoch noch nicht nach den neuen Zonenvorschriften überbaut. Die zum Zweck des Einbruchschutzes und des Schutzes ge- gen Eindringlinge zu erstellende Holzwand trage der bestehenden Nutzung Rechnung und sei in die umgebende Gestaltung des Grundstücks integriert. 5.3.1 Die TZV F traten mit Genehmigung durch den Regierungsrat am 28. Januar 2003 in Kraft und hoben alle im Widerspruch zu den Vorschriften stehenden früheren für den Teilzonenplan Sektor F geltenden Vorschriften auf (Art. 10 Abs. 1 TZV F). Auf die Erstellung von Neubauten und Anlagen auf dem Baufeld F sind die TZV F somit anwendbar. Die TZV F bezwecken eine ger e- gelte Bodennutzung, städtebauliche Siedlungsentwicklung und Bautätigkeit im Sektor F (Art. 1 Abs. 2 TZV F). Die nicht überbauten Teile der Baufelder sind in die Gestaltung der angrenzenden Aussenräume zu integrieren und so zu wählen und aufeinander abzust immen, dass ein ästhe- tisch ansprechender, harmonischer Gesamteindruck entsteht, welcher das Quartier als bauliche Einheit erscheinen lässt (Art. 3 Abs. 7 und 9 TZV F). Gemäss Art. 9 Abs. 1 TZV F kann der Gemeinderat in Abwägung der öffentlichen und private n Interessen sowie in Würdigung beson- derer Umstände der Baubewilligungsbehörde schriftlich begründete Abweichungen von den Teil- zonenvorschriften beantragen. Zudem steht dem Gemeinderat bezüglich der Gestaltung der Bau- ten und der Aussenräume ein Mitspracherecht zu (Art. 3 Abs. 12 TZV F). Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht 5.3.2 Die Ausführungen der Vorinstanzen sind in diesem Zusammenhang nicht zu beanstan- den. Die TZV F sind auf Neubauten und Anlagen auf der Parzelle des Beschwerdeführers an- wendbar. Der Gemeinderat hat bei der Gestaltung der Aussenräume ein Mitspracherecht. Auf der streitgegenständlichen Parzelle hat sich in den letzten Jahrzehnten ein baulicher Wildwuchs ausgebreitet, der zu einem Konglomerat von Bauten und Anbauten ohne architektonischen Ge- halt geführt hat, wovon sich das K antonsgericht am heutigen Augenschein überzeugen konnte. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen in Anwendung der TZV F die Bewil- ligung für eine Holzwand mit Schiebetür, welche an prominenter Stelle zwischen den Gebäuden Nr. 12 und Nr. 14 zu stehen hätte kommen sollen und den auf der Parzelle bereits bestehenden Wildwuchs unterschiedlicher Gestaltungsformen noch erweitert hätte, nicht erteilt haben. Die Be- schwerde ist in diesem Punkt deshalb abzuweisen. 6.1 Nachfolgend ist zu prüfen, ob die bereits erstellten baulichen Massnahmen nachträglich bewilligungsfähig sind oder nicht. 6.2 Zunächst ist fraglich, ob die vorgenommene Erweiterung des Gebäudes Nr. 12 bau- rechtskonform ist. Aufgrund der Akten und des heute durchgeführten Au genscheins ist festzu- stellen, dass es sich beim Gebäude Nr. 12 um eine Flachdachbaute am Rand der Parzelle han- delt, die als Wohnung genutzt wird. Für das Gebäude , welches innerhalb des Baufeld s F liegt, befinden sich in den Akten keine Baubewilligungen. Die Vorinstanzen gehen mangels auffindba- rer Unterlagen davon aus, dass die Baute zwischen 1981 und 1983 erstellt worden sein müsse und folglich Besitzstand geniesse. Im jetzigen Zustand widerspreche die Baute jedoch den gel- tenden TZV F. Die BRK stützte insbesondere die Ausführungen des BIT, dass die beantragte Erweiterung und Erneuerung des Gebäudes (zusätzliche Zimmer und Vordächer süd- und west- seits) nicht von der Bestandesgarantie gedeckt seien. Als angemessene Erneuerung im Sinne von § 110 RBG könne die in den Baug esuchsplänen als grau gekennzeichnete vorbestandene Wohnung, die mit einer Aussenisolation erneuert werden soll e, bewilligt werden. Die bereits er- stellte Erweiterung des alten Gebäudes mit einem westseitigen Zimmer- und Badanbau, mit dem gedeckten Gartensitzplatz mit Vordachverlängerung sowie mit den Vordächern im Süden und im Westen sei gemäss § 110 RBG jedoch nicht bewilligungsfähig und deshalb auf das Mass der ursprünglich vorbestandenen (in den Plänen grau schraffierten) Wohnung zurückzubauen. 6.3 Der Beschwerdeführer stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, das Gebäudevo- lumen sei – trotz Anbau auf der Westseite – insgesamt kleiner geworden. Ferner rügt er insbe- sondere, dass nicht ersichtlich sei, weshalb der Bau den geltenden TZV F widerspreche. Es be- stehe keine Verpflichtung, die gemäss TZV F maximal zulässige Geschosszahl, -höhe und -länge zu beanspruchen, sowie auch kein Zwang, den Baubereich maximal auszunut- zen. Schliesslich ist er der Ansicht, dass vorliegend § 109 RBG anzuwenden sei. 7.1 Zwischen den Parteien ist zunächst umstritten und deshalb vorab zu prüfen, ob die bau- lichen Massnahmen den Schutz der Bestandesgarantie – oder auch Besitzstandsgarantie – nach § 109 RBG oder § 110 RBG geniessen. Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht 7.2 Die Vorinstanzen gehen davon aus, dass die auf der Parzelle Nr. xxxx, GB B.____, ge- tätigten Nutzungen Art. 4 Abs. 1 TZR entsprechen würden und somit als zonenkonform zu be- werten seien. Aus diesem Grund könne § 109 RBG nicht zur Anwendung kommen. Es sei statt- dessen § 110 RBG anwendbar, der explizit vorsehe, dass Bauten und Anlagen unterhalten und angemessen erneuert werden könnten. 7.3 Der Beschwerdeführer stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass die Bebau- ungsmöglichkeit des Grundstücks zonenrecht lich auf die Baufelder eingeschränkt worden sei, woraus folge, dass die Bereiche ausserhalb der Baufelder zonenrechtlich mit einem Bauverbot für Hochbauten belegt worden und dementsprechend zonenfremd geworden seien. Da sie gegen zonenrechtliche Bestimmungen verstossen würden, seien sie nicht mehr zonenkonform. Die Aus- legung der Vorinstanzen, welche den Anwendungsbereich von § 109 RBG lediglich auf die Än- derung der Nutzungsart einer Zone anwenden, widerspreche der grammatikalischen sowie der teleologischen Auslegung der Norm. Vorliegend sei deshalb § 109 RBG anwendbar. 8.1 Die Besitzstandsgarantie wird mehrheitlich als Aspekt der Eigentumsgarantie, aber auch als Aspekt des Verhältnismässigkeitsprinzips, des Gebots zum behördlichen Handeln nach Treu und Glauben, des Rechtsgleichheitsgebots oder des Rückwirkungsverbots verstanden (RUDOLF KAPPELER, Kritische Bemerkungen zur Besitzstandsgarantie, in: Aktuelle Juristische Praxis [AJP] 2014 S. 782 -788, S. 783 f.). Das kantonale Recht regelt die Bestandesgarantie bzw. Besitz- standsgarantie unter dem Titel "5.1 Bestandesgarantie innerhalb der Bauzonen " in den §§ 109 und 110 RBG. § 109 RBG (Marginalie: "Bestehende zonenfremde Bauten und Anlagen") statuiert, dass bestehende, rechtmässig erstellte, aber zonenfremd gewor dene Bauten und Anlagen, na- mentlich für Dienstleistungen, Industrie und Gewerbe, erhalten, angemessen erweitert, umgebaut oder in ihrem Zweck teilweise geändert werden dürfen, wenn ihre Einwirkungen auf die Nachbar- schaft gleich bleiben oder reduziert werden. Gemäss § 110 RBG (Marginalie: "Bestehende bau- vorschriftswidrige Bauten und Anlagen ") dürfen bestehende, rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den allgemeinen Bauvorschriften widersprechen, unterhalten und angemessen er- neuert werden. Der Wortlaut von § 109 RBG spricht demnach klar von bestehenden, rechtmässig erstellten, aber zonenfremd gewordenen Bauten und Anlagen. Der Wortlaut von § 110 RBG um- fasst demgegenüber zweifelsohne nur bestehende, rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den allgemeinen Bauvorschriften (vgl. Titel "4. Allgemeine Bauvorschriften", §§ 83 ff. RBG) widersprechen, und sieht den Besitzstand unmissverständlich nur für den Unterhalt und die an- gemessene Erneuerung, jedoch nicht für die Zweckänderung vor. Die Überschriften sind vom Wortlaut her ebenfalls klar, decken sich mit dem Inhalt der jeweiligen Bestimmung und unter- scheiden eindeutig zwischen bestehenden zonenfremden und bestehenden bauvorschriftswidri- gen Bauten und Anlagen. 8.2 Aus der Vorlage 93/308 des Regierungsrats an den Landrat betreffend den Entwurf zu einem neuen Raumplanungs - und Baugesetz vom 21. Dezember 1993 (Vorlage; Entwurf zum RBG) ist ersichtlich, dass Wortlaut und Überschrift des heute geltenden § 109 RBG exakt denje- nigen des § 112 des Entwurfs zum RBG entsprechen. Wortlaut und Überschrift des heute gelten- den § 110 RBG sind identisch mit denjenigen des § 113 des Entwurfs zum RBG. In der Vorlage Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht wird festgehalten, dass das damals geltende Baugesetz der Bestandes-garantie nicht die genü- gende Beachtung geschenkt habe. Neu werde die Bestandesgarantie für rechtmässig erstellte, aber zonenfremd gewordene Bauten und Anlagen festgeschrieben und ihre Erweiterung oder Zweckänderung umschrieben. In den Erläuterungen zu den einzelnen Bestimmungen wird zu § 112 (Bestehende Zonen, fremde Bauten und Anlagen) und § 113 (Bestehende bauvorschrifts- widrige Bauten und Anlagen) festgehalten, dass neue oder abgeänderte Pläne und Vorschriften grundsätzlich auf alle vorhandenen Verhältnisse anzuwenden seien, mit der Wirkung, da ss be- stehende Bauten oder bestehende Nutzungen (z.B. gewerblicher Art) unrechtmässig werden könnten. So entstehe zwangsläufig ein Konflikt zwischen dem privaten Interesse an einer Baute oder einer in ihr ausgeübten Nutzung, d.h. dem Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Rechts- ordnung getätigten Investitionen, und dem öffentlichen Interesse an der Durchsetzung des neuen Rechts. Die in den §§ 112 und 113 RBG enthaltenen Regelungen würden versuchen, zwischen den entgegengesetzten Interessen vermittelnd und ausgleichend zu wirken. § 113 RBG garan- tiere bestehenden rechtmässig erstellten Bauten und Anlagen, die vorschriftswidrig geworden seien, generell den Unterhalt und eine angemessene Erneuerung und somit die Weiterexistenz. § 112 RBG garantiere den Besitzstand für eher industrielle und gewerblich genutzte Bauten und gestatte sogar eine angemessene Erweiterung, sofern die Einwirkungen auf die Nachbarschaft gleich bleiben oder mit den entsprechenden baulichen Änderungen reduziert werden könnten. Mit dieser Bestimmung sei der Bestand zonenfremd gewordener Gewerbe- und Industriebetriebe gesichert, wobei den Erweiterungswünschen der Betriebsinhaber gewisse Grenzen gesetzt seien, weil nur eine angemessene Erweiterung zulässig sei. Aus den Materialien ergibt sich somit, dass der Gesetzgeber der Besitzstandsgarantie mehr Beachtung schenken wollte und dass im RBG die Bestandesgarantie für rechtmässig erstellte, aber zonenfremd gewordene Bauten und Anlagen festgeschrieben und ihre Erweiterung oder Zweckänderung umschri eben worden ist. Auch wird in den Materialien klar zwischen den bestehenden zonenfremden und den bestehen- den bauvorschriftswidrigen Bauten und Anlagen unterschieden und – wie im Gesetz statuiert – auf den unterschiedlichen Umfang der Besitzstandsgarantie b ei zonenfremd und bei bauvor- schriftswidrig gewordenen Bauten hingewiesen (vgl. KGE VV vom 4. Februar 2015 [810 14 304] E. 5.3 ff.). 8.3 Aus dem Gesagten erhellt, dass der weitreichende Besitzstand gemäss § 109 RBG vor allem für eher industrielle und gewerblich genutzte Bauten statuiert wurde und damit deren wirt- schaftliche Existenz gesichert werden wollte. Ziel der Bestimmung war somit primär, den indust- riellen und gewerblich genutzten Bauten, die z.B. aufgrund des Wachsens und der Entwicklung eines Dorfs schliesslich in eine Wohnzone bzw. Wohn - und Geschäftszone umgezont wurden, unter gewissen Bedingungen die Existenz zu sichern. Die gleichen Überlegungen haben dazu geführt, dass auch Gewerbebauten ausserhalb der Bauzone, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von Änderungen der Nutzungspläne zonenwidrig geworden sin d, einen im Vergleich zu Nichtgewerbebauten erweiterten Besitzstand geniessen. So hat der Bun- desgesetzgeber mit der Einführung des am 1. September 2000 in Kraft getre tenen Art. 37a des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 beabsichtigt, einen erweiterten Besitzstand für Gewerbebauten zu schaffen, um den ausserhalb der Bauzonen liegenden Ge- werbebetrieben jene Umstrukturierungen und Strukturbereinigungen zu ermöglichen, die zwecks Erhaltung der Konkurrenzfähigkeit erforderlich sind (vgl. zum Ganzen KGE VV vom 4. Februar Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht 2015 [810 14 304] E. 5.1 ff. m.w.H.). Es gilt zu bedenken, dass die Einschränkungen, welche eine Baute im Hinblick auf die Nutzungs- und Erweiterungsmöglichkeiten durch die Umzonung in eine andere Zone erfährt, in der Regel weit umfassender sind als die Einschränkungen, der eine Baute unterliegt, die sich durch Änderung von Bestimmungen innerhalb der gleichen Nutzungszone er- geben. Die allgemeine Privilegierung von zonenfremd gewordenen Bauten ist vom Gesetzgeber somit gewollt. 9.1 Die Parzelle Nr. xxxx befindet sich in der Wohn- und Gewerbezone (vgl. § 21 RBG) der Stadt B.____. Gemäss Verfahrensakten entspricht der Verwendungszweck der in der fraglichen Zone zugelassenen Nutzung jenem seit mindestens Dezember 1968 (Wohn- und Gewerbezone). Der Beschwerdeführer verkennt die Tragweite des Bestandesschutzes gemäss § 109 RBG, wenn er trotz unveränderter Nutzung des Areals ei nen erweiterten Schutz für die sich ausserhalb de r Baufelder befindenden Bereiche ableiten will. Auch wenn sich Teile der Bauten ausserhalb eines Baufelds befinden können, ändert dies nichts an der darauf erlaubten Nutzungsart. Das vom Be- schwerdeführer insinuierte Ergebnis kann nicht den wohlverstandenen Absichten des Gesetzge- bers entsprechen und würde die Funktion des Bestandesschutzes aushöhlen. Es entspräche auch nicht dem Sinn und Zweck der erwähnten Bestimmungen des RBG. Die Betrachtungsweise des Beschwerdeführers greift indessen insofern auch zu kurz, als sie zum einen die erwähnten Interessen am Bestandesschutz bzw. an der Garantie der Weiterexistenz der aufgrund einer Rechtsänderung zonenfremd gewordenen Gewerbe- und Industriebetriebe und zum andern das erhebliche öffentliche Interesse an der Durchsetzung der aktuellen Bauordnung ausser Betracht lässt. Ferner ist zu bedenken, dass eine Baute durch die Umzonung in eine andere Zone umfas- sendere Einschränkungen erfährt als eine Baute, die Änderungen von Bestimmungen innerhalb der gleichen Nutzungszone erfährt, auch wenn diese Änderungen grundsätzlich verbieten, Teile der Parzelle zu bebauen. Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung des bereits darge- legten gesetzgeberischen Willens erscheint es als richtig und führt auch nicht zu Rechtsunsicher- heit, dass die Vorinstanzen bei der Auslegung der §§ 109 und 110 RBG auf die Nutzung abgestellt haben. Es käme dem Gesetzgeber die Aufgabe zu, eine allenfalls andere Lösung für Parzellen vorzusehen, die von der Ausscheidung von Baufeldern betroffen sind. Es ist vorliegend deshalb mit den Vor instanzen einig zu gehen, dass die auf der streitgegenständlichen Parzelle aktuell getätigten Nutzungen der Bauten zonenkonform sind und § 109 RBG deshalb keine Anwendung findet. 9.2 Für das Gebäude Nr. 12 bedeutet dies, dass § 109 RBG nicht anwendbar ist und in Anwendung von § 110 RBG das Gebäude unterhalten und angemessen erneuert werden darf. Beim Begriff der angemessenen Erneuerung handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbe- griff. Der Gesetzgeber hat hiermit den rechtsanwendenden Behörden einen Entscheidspielraum geschaffen, um den konkreten Umständen des Einzelfalls Rechnung zu tragen oder die Sach- richtigkeit der Entscheidung zu gewährleisten. Unter Berücksichtigung der konkreten Umstände soll im Einzelfall geklärt werden, was als angemessene Erneuerung zulässig ist (KGE VV vom 19. Oktober 2016 [810 15 257] E. 3.4). Der westseitig erstellte Zimmer- und Badanbau sowie der gedeckte Gartensitzplatz mit Vordachverlängerung und die Vordächer an der Süd- und Westseite wurden von den Vorinstanzen zu Recht nicht als Unterhalt oder als angemessene Erneuerung Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht beurteilt. Es handelt sich dabei vielmehr um eine Erweiterung des bestehenden Gebäudes, wel- che in Anwendung von § 110 RBG nicht nachträglich bewilligt werden kann. 9.3 Es stellt sich in diesem Zusammenhang noch die Frage, ob die zusätzlichen Zimmer und Vordächer süd- und westseits in Anwendung der geltenden TZV F bewilligungsfähig sind. Die Vorinstanzen stellen sich auf den Standpunkt, dass die bestehende Baute inkl. Anbau den rechts- kräftigen TZV F widerspreche und deshalb nicht bewilligt werden könne. In diesem Baufeld müss- ten zwei Vollgeschosse erstellt werden, was in casu nicht der Fall sei (vgl. Entscheid Nr. 095/16 des BIT vom 16. Juni 2017 E. 4.6.1). 9.4 Die TZV F regeln entsprechend dem Charakter des Gebietes insbesondere die zulässige Geschosszahl, die zulässigen Gebäudehöhen und die zulässigen Gebäudelängen (Art. 1 Abs. 3 zweiter und vierter Spiegelstrich TZV F). In Art. 3 Abs. 2 TZV F werden die Geschosszahl und die maximale Gebäudehöhe festgelegt. In der dargestellten Tabelle wird vorgesehen, dass im Bau- feld F zwei Vollgeschosse plus Attikageschoss als "maximal zulässige Geschosszahl" zulässig sind. Absatz 5 derselben Bestimmung sieht vor, dass mindestens die unter Absatz 2 aufgeführte Vollgeschosszahl erstellt werden muss. Liest man die Bestimmung somit ganz durch, so zeigt sich, dass Art. 3 Abs. 2 und Abs. 5 TZV F nicht in Widerspruch stehen, sondern dass es di e Absicht des kommunalen Gesetzgebers war, für den Bereich F eine Pflicht zur Erstellung von Bauten mit mindestens zwei Vollgeschossen zu statuieren. Ein Blick auf die übrigen Bauten im Wirkungsbereich der TZV F zeigt sodann auch, dass keine Neubauten weniger als zwei Vollge- schosse aufweisen. Die Rüge des Beschwerdeführers geht damit ins Leere. Folglich sind die Massnahmen in Anwendung der TZV F nachträglich ebenso wenig bewilligungsfähig, weshalb die Beschwerde auch in diesem Punkt abzuweisen ist. 10.1 In Bezug auf die bereits aufgestellte Sichtschutzwand mit einer Höhe von 1.90 Meter und hinsichtlich des Zauns mit einer Höhe von 2.50 Meter weisen die Vorinstanzen darauf hin, dass die Gestaltung und Bepflanzung von Freiflächen in einem Umgebungsplan darzu stellen seien (Art. 5 Abs. 1 TZV F). Einfriedigungen seien bewilligungspflichtig (Art. 5 Abs. 2 TZV F). Gemäss Art. 18 TZR Vorstadt seien Grünhecken und Staketenz äune bis auf die Höhe von 1.20 Meter zulässig (lit. a), während andere Einfriedigungen wie Mau ern, geschlossene Holzwände etc. von der Baubewilligungsbehörde auf Antrag des Stadtrats und mit Zustimmung der Nachbarn ausnahmsweise gestattet werden könnten (lit. b). Im konkreten Fall liege weder ein Umgebungs- plan noch eine Ausnahmebewilligung für die Sichtschutzwand bzw. für den Zaun vor. 10.2 Die Kritik des Beschwerdeführers beschränkt sich diesbezüglich auf die im Zusammen- hang mit der Holzwand mit Schiebetor bereits wiedergegebenen Argumente. Diese lassen sich dahingehend zusammenfassen, dass die Einfriedigungen der bestehenden Nutzung Rechnung tragen und in die umgebende Gestaltung des Grundstücks integriert würden (vgl. E. 5.2 hiervor). 10.3 Wie bereits dargelegt, sind die TZV F auf die Erstellung von Neubauten und Anlagen auf dem Sektor F anwendbar (vgl. E. 5.3.1 hiervor). Aufgrund der dargestellten baulichen Situation Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht auf der Parzelle (E. 5.3.2 hiervor) und des den Baubewilligungsbehörden zustehenden Ermes- sens ist es nicht zu beanstanden, dass sie die Bewilligung für die Sichtschutzwand und den Zaun nicht erteilt haben. Die Beschwerde ist deshalb auch in diesem Punkt abzuweisen. 10.4 Als Zwischenergebnis kann demnach festgehalten werden, das s sämtliche baulichen Veränderungen (projektierte und bereits vorgenommene) nicht bewilligungsfähig sind, weshalb der angefochtene Entscheid in diesen Punkten zu bestätigen und die Beschwerde abzuweisen ist. 11.1 Weiterer Streitpunkt ist die Frage, ob d ie in den Bereichen Nr. 2, 3, 6, 7, 8, 13, 14, 15, 16 und 17 im Gebäude Nr. 14 ohne Bewilligung vorgenommenen Zweckänderungen nachträglich bewilligt werden können (vgl. Zweckänderungsübersicht bzw. Plankopie gemäss Entscheid des Bauinspektorats, Beilage 5 der Beschwerde). 11.2 Von Bundesrechts wegen sind Neubauten , Wiederaufbauten, Ersatzbauten etc. und Zweckänderungen bewilligungspflichtig (Art. 22 Abs. 1 RPG). Den Kantonen bleibt es vorbehal- ten, über den bundesrechtlichen Mindeststandard hinauszugehen und weitere Vorgänge der Be- willigungspflicht zu unterstellen. Neben baulichen Änderungen fallen also auch Zweckänderun- gen bestehender Bauten und Anlagen unter die Baubewilligungspflicht, sofern sie geeignet sind, örtlich fassbare Auswirkungen auf die Nutzungsordnung zu zeitigen. Das kantonale Recht kann die Baubewilligungspflicht von Zweckänderungen präzisieren ( BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Rz. 17 zu Art. 22 RPG). So statuiert § 120 Abs. 1 lit. b RBG, dass eine Baubewilligung erforderlich ist für die Änderung der Benützungsart bestehender Bauten und Anlagen, insbesondere bei wesentlicher Änderung der gewerblichen Nutzung. Nach § 94 Abs. 1 lit. h der Verordnung zum Raumplanungs - und Baugesetz (RBV) vom 27. Oktober 1998 bedürfen Umnutzungen in Gewerbezonen, falls dies mit geringen Auswirkungen auf Ver- kehr und Umwelt verbunden ist, keiner Baubewilligung. Diese sind der Baubewilligungsbehörde anzuzeigen. 12.1 Vorliegendenfalls wurde eine Änderung der Nutzungsart der bestehenden Bauten vor- genommen, weshalb nach § 120 Abs. 1 lit. b RBG und nach Art. 22 Abs. 1 RPG eine Baubewilli- gung erforderlich ist. Da sich die Gebäude nicht in einer Gewerbezone befinden, kommen die vorgenommenen Zweckänderungen nicht in den Genuss einer allfälligen Baubewilligungsbefrei- ung nach § 94 Abs. 1 lit. h RBV. Wie bereits dargelegt, sind die streitgegenständlichen Bauten zudem nicht zonenfremd, weshalb § 109 RBG ebenfalls nicht zur Anwendung kommt. Die Besitz- standsgarantie des § 110 RBG umfasst nicht auch die Zweckänderung einer Baute. Es ist des- halb zu prüfen, ob die beantragten Zweckänderungen in Anwendung der TZV F zu bewilligen sind. 12.2 Unter diesem Gesichtspunkt haben die Vorinstanzen die beantragten Zweckänderungen abgelehnt, weil die betroffenen Bereiche zumindest teilweise ausserhalb eines Baufeldes liegen und damit der Zielsetzung des Teilzonenplans zuwiderlaufen würden. Davon ausgenommen sei lediglich der Bereich 5, der sich vollständig innerhalb des Baufelds F (recte: E) befinde (Entscheid Nr. 17-016 der BRK vom 5. Dezember 2017 E. 3.3.2). Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht 12.3 Die im vorliegenden Verfahren noch strittigen Zweckänderungen betreffen die vorwie- gend ausserhalb der Baufelder stehende Wohnung im Bereich Nr. 13, wo unbestrittener - und erwiesenermassen eine formell baurechtswidrige Wohnnutzung ausgeübt wird, nachdem die als Möbellager/Ausstellungsraum bewilligten Räumlichkeiten zu einer Wohnung umgebaut worden sind. Weiter von einer Zweckänderung betroffen ist der Fitnessbereich, wo der Raum Nr. 3 als Werkstatt und die Räume Nr. 15 und 16 ursprünglich als Büro/Werkstatt/Lager bewilligt wurden. Der Raum Nr. 3 befindet sich rund zur Hälfte im Baufeld E, während die Räume Nr. 15 und 16 überwiegend im Baufeld E liegen. Der ursprünglich als Holzlager bewilligte Bereich Nr. 2 soll neu als Physiotherapieraum genutzt werden. Dieser befindet sich ausserhalb der Baufelder. Schliess- lich sind die Räumlichkeiten der Hebammenpraxis betroffen, welche als Werkstatt (Bereiche Nr. 6, 7 und 8) bzw. als Lager (Bereiche Nr. 14 und 17) bewilligt wurden. Sämtliche Räume be- finden sich mit Ausnah me eines ca. 1. 5 Meter langen, durch alle Räume führenden Streifens innerhalb des Baufelds E. Von den beschriebenen örtlichen Verhältnissen konnte sich das Kan- tonsgericht anlässlich des heutigen Augenscheins selber ein Bild machen. Die Räume befinden sich ganz oder zumindest teilweise ausserhalb der Baufelder. Die Zweckänderungen erfolgten mit baulichen Massnahmen und ihre Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt unter- scheiden sich von jenen, die sich aus einer Nutzung mit dem ursprünglich bewilligten Zweck ergäben. So müsste sich das Verkehrsaufkommen bei einer Werkstatt, einem Büro oder einem Lager in einem anderen Rahmen halten , als dies bei einem Fitnessraum, einer Wohnung oder einer (Physiotherapie- oder Hebammen-)Praxis wäre. Insofern musste auch dem Beschwerde- führer klar sein, dass die Nutzungsänderungen mit zusätzlichen Immissionen verbunden sind. Es ist mit den Vor -instanzen einigzugehen, dass eine Bewilligung der beantragten Zweckänder un- gen der sich nicht in den Baufeldern E und F befindenden Bereiche dem Sinn und Zweck der neuen TZV F widersprechen würde. So bezwecken die Teilzonenvorschriften eine geregelte Bo- dennutzung, städtebauliche Siedlungsentwicklung und Bautätigkeit im Sektor F. Die TZV F regeln den Charakter des Gebietes, wobei die übrigen Bautätigkeiten im Sektor F den TZV F weitgehend zu entsprechen sch einen. In den Räumen, die sich (wenn auch nur teilweise) ausserhalb der Baufelder befinden, sind die Zweckänderungen von Holz lager zu Physiotherapieraum (Bereich Nr. 2), Werkstatt zu Fitnesskursraum (Bereich Nr. 3), Werkstatt bzw. Lager zu Hebammenpraxis (Räume Nr. 6, 7, 8, 14 und 17), Ausstellungsraum/Möbellager zu Wohnung (Bereich Nr. 13) und Büro/Werkstatt/Lager zu Fitnessraum (Pausenraum/Kosmetik, Bereiche Nr. 15 und 16) nicht be- willigungsfähig, da sie den obgenannten Zielen der TZV F zuwider laufen. Das Kantonsgericht kommt deshalb zum Schluss, dass der Entscheid der Vorinstanz zu bestätigen ist. Die Zweckän- derungen sind baurechtswidrig und können nicht nachträglich bewilligt werden. 13.1 Der Beschwerdeführer rügt ferner eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots und des Willkürverbots. Er beanstandet, dass die kommunalen Behörden bei einem Neubau auf der be- nachbarten Parzelle Nr. yyyy, GB B.____, bei der Baubewilligungsbehörde mehrere Abweichun- gen von den TZV F beantragt hätten. 13.2 Die Baubewilligungsbehörde kann in Abwägung der öffentlichen und privaten Interessen Ausnahmen gestatten, wenn die Anwendung der allgemeinen Bauvorschriften bei der Verände- rung bestehender oder beim Wiederaufbau zerstörter Bauten und Anlagen für die Bauherrschaft Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht mit erheblichen Nachteilen verbunden ist (§ 111 Abs. 1 RBG). In Abwägung öffentlicher und pri- vater Interessen sowie in Würdigung der besonderen Umstände des Einzelfall s kann der Ge- meinderat gemäss § 7 RBV der Baubewilligungsbehörde schriftlich begründet Ausnahmen von den kommunalen Zonenvorschriften beantragen, sofern dies in den Zonenvorschriften vorgese- hen ist (KGE VV vom 13. März 2013 [810 12 267] E. 5.1). Die gleiche Befugnis räumt Art. 9 TZV F dem Gemeinderat der Stadt B.____ für Ausnahmen von den kommunalen Teilzonenvorschrif- ten ein. Die Stadt B.____ hat vorliegend auf die Beantragung einer Ausnahme im Sinne von § 111 RBG bzw. Art . 9 TZV F verzichtet (vgl. Stellungnahme der Stadt B.____ vom 29. März 2016, S. 1). 13.3 Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung setzt praxisgemäss eine Au snahmesituation voraus, bei der die Durchsetzung der baupolizeilichen Norm für den Einzelnen hart u nd unbillig wäre (vgl. BGE 107 Ia 214 E. 5). Es sollen in Einzelfällen ausgesprochene Unbilligkeiten und Unzulänglichkeiten der Nutzungsvorschriften ausgeglichen oder gemildert werden. Die an den Ausnahmegrund zu stellenden Anforderungen richten sich vorab nach der Bedeutung und dem Zweck der gesetzlichen Regelordnung. Eine Ausnahmebewilligung kommt umso eher in Frage, je weniger die mit den ordentlichen Bauvorschriften verfolgten Ziele als gefährdet erscheinen. Die Ausnahme dient grundsätzlich der Verhinde rung baulich unerwünschter Lösungen, mithin der Vermeidung von Lösungen, die dem öffentlichen Interesse zuwiderlaufen (BGE 99 Ia 126 E. 7a). Dem Bauherrn soll nicht leichthin eine grosszügige, für ihn zwar optimale, aber der Normbauord- nung widersprechende Lösung ermöglicht werden. Die Härte für den Bauenden muss darin lie- gen, dass kein öffentliches Interesse die Durchsetzung der gesetzlichen Regelordnung zu recht- fertigen vermöchte. Wenn die Rechtsordnung das Bauen verunmöglicht oder unverhältnismässig erschwert, sind immer noch die privaten und öffentlichen Interessen gegeneinander abzuwägen. Rein wirtschaftliche Interessen rechtfertigen eine Abweichung vom Gesetz nicht (vgl. BGE 107 Ia 214 E. 5; KGE VV vom 13. März 2013 [810 12 267] E. 5.1). 13.4 Der Beschwerdeführer legt nicht substantiiert dar, inwiefern die von ihm beantragten baulichen Massnahmen mit einem in Anwendung der TZV F erstellten Neubau vergleichbar wä- ren. Auch ist nicht ersichtlich, inwiefern in casu eine Ausnahmesituation vorliegen würde. In Be- zug auf die noch nicht ausgeführten baulichen Massnahmen zeigte der Augenschein deutlich, dass auf der streitgegenständlichen Parzelle bereits ein Sammelsurium baulicher Massnahmen zu finden ist. Weiter dokumentierte der Augenschein, dass die strittigen baurechtswidrigen Mas- snahmen den Charakter des Quartiers unterbrechen und in seiner Gesamtwirkung stören. Ferner darf nicht ausser Acht gelassen werden, dass es bei der Beurteilung, ob eine besondere Ausnah- mesituation vorliegt, keine Rolle spielen darf, dass die strittigen Massnahmen zum Teil schon realisiert worden sind. Das Bauen ohne behördliche Bewilligung führt mithin nicht zu einer Härte für den Beschwerdeführer, die mit einer Ausnahmegewährung korrigiert werden müsste. Die kan- tonalen und kommunalen Behörden sahen keinen Anlass, vorliegend eine Ausnahmebewilligung zu erteilen. Aufgrund der eigenen Feststellungen anlässlich des Augens cheins sieht das Kan- tonsgericht keinen Grund, von den Erwägungen der kantonalen und kommunalen Behörden ab- zuweichen. Nach dem Gesagten kann im vorliegenden Fall unter keinem Gesichtspunkt von einer Ausnahmesituation gesprochen werden, welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung recht- fertigen würde. Der Einhaltung der aktuellen Bauvorschriften ist mehr Gewicht beizumessen als Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht den privaten Interessen des Beschwerdeführers. Es ist deshalb auch nicht ersichtlich, inwiefern durch die Gewährung einer Ausnahmeb ewilligung auf der Nachbarsparzelle das Rechtsgleich- heitsgebot und das Willkürverbot verletzt sein sollten. 14.1 Die baulichen Massnahmen wurden, wie ausgeführt, ohne rechtsgültige Bewilligung vor- genommen, und sie können infolge materieller Rechtswidrigkeit auch nachträglich nicht bewilligt werden. Dies hat jedoch noch nicht zur Folge, dass diese abgebrochen bzw. die Nutzung aufge- geben und der rechtmässige Zustand wiederhergestellt werden muss. Es bleibt deshalb zu prü- fen, ob die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu Recht angeordnet wurde. 14.2 Der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands kommt massgeben- des Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Raumplanungs- und Baurechts zu. Formell rechtswidrige Bauten, die auch nacht räglich nicht legalisiert werden können, müssen daher grundsätzlich beseitigt werden (PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutz- recht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 356 ff.). § 137 Abs. 3 RBG statuiert dem entsprechend, dass unter Ansetzung einer angemessenen Frist die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anzu- ordnen ist, falls eine nachträgliche Baubewilligung nicht erteilt werden kann. Zuständig ist vorlie- gend gemäss § 137 Abs. 3 lit. b RBG i.V.m. § 93 Abs. 6 RBV und § 93a RBV die Gemeinde. Die Anordnung des Abbruchs bereits erstellter Bauten kann jedoch nach den allgemeinen Prinzipien des Verfassungs- und Verwaltungsrechts (ganz oder teilweise) ausgeschlossen sein (BGE 136 II 359 E. 6 m.w.H.). Zu den allgemeinen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Prinzipien des Bundesrechts gehören namentlich die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und damit die Erfor- derlichkeit, die Geeignetheit und die Verhältnismässigkeit im engeren Sinne der angeordneten Massnahme sowie des Schutzes des guten Glauben s ( ULRICH HÄFELIN/GEORG MÜLLER/FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich /St. Gallen 2016, Rz. 514 ff.). So kann der Abbruch unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder der Abbruch nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso wenn der Bauherr in gutem Glauben ange- nommen hat, er sei zur Bauausführung ermächtigt, und der Beibehaltung des unge setzlichen Zustands nicht schwerwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen (BGE 132 II 21 E. 6; BGE 111 Ib 213 E. 6; Urteil des Bundesgerichts 1C_191 /2009 vom 7 . Oktober 2009 E. 7.1; KGE VV vom 15. Februar 2012 [810 11 297] E. 6.1). Nach der Rechtsprechung des Bundesge- richts kann sich überdies auch ein Bauherr, der sich nicht in gutem Glauben befindet, gegenüber einem Abbruchbefehl auf den Verhältnismässigkeitsgrundsatz berufen. Er muss aber in Kauf neh- men, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, nämlich zum Schutz der Rechts- gleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetz- mässigen Zustands erhöhtes Gewicht beil egen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4; BGE 123 II 248 E. 4a; BGE 111 Ib 213 E. 6b; Urteil des Bundesgerichts 1C_191/2009 vom 7. Oktober 2009 E. 7.2; KGE VV vom 12. Januar 2011 [810 10 229] E. 12.2; KGE VV vom 27. Februar 2008 [810 07 230] E. 8.3; HÄNNI, a.a.O., S. 358 ff.). 15. Die Vorinstanzen stellen sich auf den Standpunkt, es bestehe ein grosses öffentliches Interesse der Stadt B.____ an der Umsetzung der TZV F. Die Massnahmen zur Wiederherstel- lung des rechtmässigen Zustands seien geeignet und erforderlich und für den Beschwerdeführer Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht auch zumutbar, da er die Massnahmen ohne vorgängige Baugesuchsverfahren über Jahre hin- weg fortlaufend ausgeführt habe (vgl. insbes. Entscheid Nr. 095/16 des BIT vom 16. Juni 2017 E. 7.1.4). Dem ist grundsätzlich nichts entgegenzuhalten: Liegt, wie vorliegend unbestritten, eine Baurechtswidrigkeit vor, besteht auch ein öffentliches Interesse an deren Beseitigung (MAGDALENA RUOSS FIERZ, Massnahmen gegen illegales Bauen, Diss., Zürich 1998, S. 149). Die angeordneten Massnahmen (Abbruch bzw. Rückbau der ohne Baubewilligung ausgeführten bau- lichen Massnahmen, Rückgängigmachen der Zweckänderungen) sind erforderlich und geeignet, um die gewichtigen öffentlichen Interessen an der Einhaltung der geltenden Baurechtsvorschrif- ten durchzusetzen. Die vom Beschwerdeführer eigenmächtig und ohne die erforderlichen Bewil- ligungen vorgenommenen Veränderungen an den Bauten stellen eine schwerwiegende Verlet- zung des Raumplanungsrechts dar. Der Beschwerdeführer erklärt, in Bezug auf die Nutzungsän- derungen nicht bösgläubig gewesen zu sein, da er davon ausgegangen sei, dass das Vermieten eines gewerblich genutzten Raumes an einen anderen Mieter mit "leicht anderem Zweck" kein Baugesuchsverfahren auslöse. Es ist hinlänglich bekannt, dass für den Bau, Anbau und Umbau sowie für Zweckänderungen eine Baubewilligung erforderlich ist. Dies hätte auch dem Beschwer- deführer klar sein müssen. Wenn er sich trotzdem, ohne sich vorgängig bei der zuständigen Be- hörde zu informieren, über die Bewil ligungsbedürftigkeit seiner V orhaben hinwegges etzt hat, kann ihm kein guter Glaube attestiert werden. Dem Beschwerdeführer entstehen unbestrittener- massen Kosten für den Abbruch der baulichen Massnahmen und für das Rückgängigmachen der Zweckänderungen (Verlust von Mieteinnahmen). Der Beschwerdeführer, der sich nicht auf den guten Glauben berufen kann, legt jedoch nicht substantiiert dar und es ist nicht ersichtlich, inwie- fern seine privaten Interessen an der Beibehaltung des rechtswidrigen Zustands die öffentlichen Interessen an der Wiederherstellung de s rechtmässigen Zustands aufwiegen sollten. In Anbe- tracht, dass die öffentlichen Interessen hoch zu gewichten sind und der Beschwerdeführer bös- gläubig war, sind die angeordneten Massnahmen betreffend die Erweiterung des Gebäudes Nr. 12, die Sichtschutzwand und den Zaun sowie in Bezug auf die Nutzungsänderungen in den Bereichen Nr. 2, 3, 13, 15 und 16 verhältnismässig. Anders verhält es sich bei der Hebammen- praxis: Das Kantonsgericht kommt zum Schluss, dass aus gesundheitspolitischen Erwägungen ein grosses ö ffentliches Interesse an der Weiterführung der Hebammenpraxis besteht. Dieses vermag unter den besonderen Umständen des Einzelfalls (Überschreitung des Baufelds um 1.5 Meter) das öffentliche Interesse an der Durchsetzung der Bauvorschriften aufzuwiegen. Nach dem Gesagten erweist sich die angeordnete Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in Bezug auf die Bereiche Nr. 6, 7, 8, 14 und 17 im Gebäude Nr. 14 als unverhältnismässig, weshalb die Beschwerde in diesem Punkt gutzuheissen ist. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. 16. Die Beschwerde ist gestützt auf die vorstehenden Erwägungen teilweise gutzuheissen. Der Entscheid Nr. 17-016 vom 5. Dezember 2017 der BRK ist insofern aufzuheben, als von der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in Bezug auf die Bereiche der Hebammenpraxis abzusehen ist. Im Übrigen ist der angefochtene Entscheid zu bestätigen und d ie Frist zur Wie- derherstellung des rechtmässigen Zustands auf sechs Monate nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils anzusetzen. 17. Es bleibt über die Kosten zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und Seite 17 http://www.bl.ch/kantonsgericht die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Da der Beschwerdeführer in einem Beschwerdepunkt obsiegt hat, rechtfertigt es sich, ihm einen Verfahrenskostenanteil in der Höhe von Fr. 1'100. -- aufzuerlegen und diesen mit dem geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'200.-- zu verrechnen. Der zuviel bezahlte Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'100.-- ist dem Beschwerdeführer zurück- zuerstatten. Der BRK ist ein Verfahrenskostenanteil in der Höhe von Fr. 1'100.-- aufzuerlegen. Dem Beschwerdeführer ist eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 4'000.-- (inkl. Auslagen und MwSt) zulasten der BRK zuzusprechen. Die übrigen Parteikosten sind wettzuschla- gen (§ 21 Abs. 2 VPO). Seite 18 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid Nr. 17-016 vom 5. Dezember 2017 der Baurekurskommission des Kantons Basel- Landschaft wird insoweit aufgehoben, als der Beschwerdeführer die in den Bereichen Nr. 6, 7, 8, 14 und 17 im Gebäude Nr. 14 auf der Parzelle Nr. xxxx, Grundbuch B.____, vorgenommenen Zweckänderungen (Heb- ammenpraxis) nicht wieder rückgängig machen muss. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Angelegenheit wird zur Neuverlegung der Kosten des vorinstanzli- chen Verfahrens an die Baurekurskommission des Kantons Basel-Land- schaft zurückgewiesen. 3. Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands wird auf sechs Monate nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils an- gesetzt. 4.1 Dem Beschwerdeführer wird ein Verfahrenskostenanteil in der Höhe von Fr. 1'100.-- auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'200.-- verrechnet. Der zuviel bezahlte Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 1'100.-- wird dem Beschwerdeführer zurückerstattet. 4.2 Der Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft wird ein Ver- fahrenskostenanteil in der Höhe von Fr. 1'100.-- auferlegt. 5. Dem Beschwerdeführer wird eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 4'000.-- (inkl. Auslagen und MwSt) zulasten der Baurekurs- kommission des Kantons Basel-Landschaft zugesprochen. Die übrigen Parteikosten werden wettgeschlagen. Vizepräsident Gerichtsschreiberin Gegen diesen Entscheid wurde am 11. Juni 2020 Beschwerde beim Bundesgericht (Verfah- rensnummer 1C_332/2020) erhoben.