<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2009.00003</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209299&amp;W10_KEY=4467124&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2009.00003</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 17.12.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.06.2010 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Materielle Enteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Entschädigung wegen Nichteinzonung?<br/><br/>Der von der Schätzungskommission erlassene Vorentscheid stellt ein zulässiges Anfechtungsobjekt dar (E. 1.2).<br/>Begriff der materiellen Enteignung und der Nichteinzonung (E. 2).<br/>Die 1992 erfolgte Zuweisung des vorliegend betroffenen Grundstücks zur Freihaltezone stellt eine Nichteinzonung dar (E. 3.2). Bundesgerichtliche Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Entschädigungspflicht aus materieller Enteigung im Fall einer Nichteinzonung (E. 3.3).<br/>Im vorliegenden Fall ging die Schätzungskommission zu Unrecht davon aus, dass die Nichteinzonung zu einer Entschädigungspflicht führe: Das betroffene Grundstück liegt nicht im weitgehend überbauten Gebiet und stellt keine Baulücke dar (E. 4.2); für die vollständige Erschliessung des Areals wäre ein nicht ohne weiteres realisierbarer Strassenausbau nötig gewesen (E. 4.3); frühere kontroverse Planungsbestrebungen bewirkten kein Einzonungsgebot; die Grundeigentümerin tätigte keine vertrauensrechtlich relevanten Dispositionen im Hinblick auf die Erschliessung oder Überbauung ihres Grundstücks (E. 4.4). Gutheissung des Rekurses (E. 4.5). <br/><br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULÃCKE">BAULÃCKE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DISPOSITIONEN">DISPOSITIONEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINZONUNGSGEBOT">EINZONUNGSGEBOT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHÃDIGUNG">ENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSSTRASSE">ERSCHLIESSUNGSSTRASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREIHALTEZONE">FREIHALTEZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHTEINZONUNG">NICHTEINZONUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORENTSCHEID">VORENTSCHEID</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 15 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=10949" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VR.2009.00003</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">17. Dezember 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rot­ach Tomschin, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Kaspar PlÃ¼ss. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_REKU_1_1_2"><span>Stadt ZÃ¼rich,</span></a><span> vertreten durch RA A<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_8">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrentin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_REKG_1_3_13"><span>Staat ZÃ¼rich,</span></a><span> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_18">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend materielle Enteignung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Das dem Kanton ZÃ¼rich gehÃ¶rende, am BurghÃ¶lzlihÃ¼gel liegende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 (neu Kat.-Nrn. 02 und 03) mit einer FlÃ¤che von ca. 49'000 m² in der Weinegg lag nach der Bau- und Zonenordnung 1963 der Stadt ZÃ¼rich (BZO 1963) in den Wohnzonen D und E. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 21. MÃ¤rz 1978 legte die Direktion der Ã¶ffentlichen Bauten im fraglichen Gebiet eine Planungszone fest. 1980 reichte die StadtzÃ¼rcher Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz eine Volksinitiative zur Rettung des BurghÃ¶lzlihÃ¼gels ein, welche eine umfassende Freihaltezone forderte. Der Stadtrat von ZÃ¼rich lehnte diese Volksinitiative ab, konnte dem Gemeinderat jedoch aus ZeitgrÃ¼nden keinen Gegenvorschlag dazu unterbreiten. Der Gemeinderat ZÃ¼rich lehnte die Volksinitiative am 24. August 1983 ebenfalls ab, wies jedoch entsprechend einem inzwischen erarbeiteten Gegenvorschlag unter anderem den westlichen GrundstÃ¼cksteil im Umfange von ca. 26'700 m<sup>2</sup> der Freihaltezone zu und beliess den Ã¶stlichen GrundstÃ¼cksteil in der Wohnzone. Nach Inkrafttreten dieser Festlegung am 16. MÃ¤rz 1988 stellte das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 18. Dezember 1997 fest, dass diese Zonenzuweisung mit Ausnahme einer direkt an der Weineggstrasse gelegenen TeilflÃ¤che von ca. 1'000 m<sup>2</sup> keine materielle Enteignung bewirkt habe (VK.1995.00029).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Im Zusammenhang mit der Gesamtrevision der Bau- und Zonenordnung beantragte der Stadtrat von ZÃ¼rich, den Ã¶stlichen Teil des GrundstÃ¼cks in der Bauzone zu belassen. Entgegen diesem Antrag wies der Gemeinderat am 23. Oktober 1991 jedoch auch diesen GrundstÃ¼cksteil mit ca. 22'300 m<sup>2</sup> sowie die weitere Parzelle Kat.-Nr. 04 der Freihaltezone zu. Die Stimmberechtigten der Stadt ZÃ¼rich nahmen die BZO-Vorlage in der Gemeindeabstimmung vom 17. Mai 1992 an. Im Rahmen eines Anfechtungsverfahrens wurde die fragliche Zonenzuweisung letztinstanzlich vom Bundesgericht am 29. Mai 1998 in einem reduzierten Umfang von ca. 14'965.3 m<sup>2</sup> (mittlerer Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01, neu Kat.-Nr. 03) bestÃ¤tigt. Den ganz im Osten des GrundstÃ¼cks liegenden Teil (ca. 7'300 m<sup>2</sup>) und die Parzelle Kat.-Nr. 04 jedoch sollte die Stadt ZÃ¼rich einer Bauzone zuweisen. </p> <p class="Urteilstext">Nach ihrer Genehmigung trat die Freihaltezone auf den 18. Dezember 1999 in Kraft. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 26. Oktober 1998 meldete der Kanton ZÃ¼rich eine EntschÃ¤digungsforderung aus materieller Enteignung Ã¼ber Fr. 22'447'950.- (14'965.3 m<sup><span>2</span></sup> Ã Fr. 1â500.-) nebst Zins an. Auf Ersuchen der Stadt ZÃ¼rich Ã¼berwies das Statthalter­amt des Bezirks ZÃ¼rich die Akten am 15. MÃ¤rz 2006 an die SchÃ¤tzungskommission I zur DurchfÃ¼hrung des SchÃ¤tzungsverfahrens.</p> <p class="Urteilstext">Im SchÃ¤tzungsverfahren beantragte die Stadt ZÃ¼rich als KlÃ¤gerin die Feststellung, dass sie dem Kanton ZÃ¼rich aus der Zuweisung von knapp 15'000 m<sup><span>2</span></sup> der Parzelle Kat.-Nr. 01 (heute 03) zur Freihaltezone keine EntschÃ¤digung wegen materieller Enteignung schulde. Der Kanton ZÃ¼rich als Beklagter verlangte in der Klageantwort die Feststellung, dass die nÃ¤mliche Zonenzuweisung eine materielle Enteignung darstelle. Die SchÃ¤tzungskommission I beschrÃ¤nkte das Verfahren auf die Grundsatzfrage der EntschÃ¤digungspflicht und stellte mit Entscheid vom 19. Mai 2009 fest, dass die Zuweisung des fraglichen GrundstÃ¼cksteils eine materielle Enteignung bewirkt habe (Disp.-Ziff. 1). Die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens wurden der KlÃ¤gerin auferlegt, dem Beklagten wurde keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen (Disp.-Ziff. 2). </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den SchÃ¤tzungsentscheid erhob die Stadt ZÃ¼rich am 3. Juli 2009 Rekurs und beantragte in ihrer RekursbegrÃ¼ndung vom 3. September 2009 die Aufhebung des Entscheids sowie die Feststellung, dass sie dem Kanton ZÃ¼rich keine EntschÃ¤digung wegen materieller Enteignung schulde. Der Kanton ZÃ¼rich beantwortete den Rekurs am 19. Oktober 2009 und beantragte dessen Abweisung.</p> <p class="Urteilstext">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 1 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (Abtretungsgesetz, AbtrG) zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der angefochtene Entscheid ist kein das SchÃ¤tzungsverfahren erledigender Endentscheid, sondern ein antizipierter und nicht vollstreckbarer Feststellungsentscheid Ã¼ber das Vorliegen einer materiellen Enteignung. Ein solcher Vorentscheid ist grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig und kann gemÃ¤ss § 48 Abs. 3 VRG weitergezogen werden, wenn dadurch sofort ein Endentscheid herbeigefÃ¼hrt und ein erhebliches Beweisverfahren erspart werden kann (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 1999, § 19 N. 53 und § 43 N. 14). Diese Voraussetzungen sind hier erfÃ¼llt, da durch eine gegenteilige Beurteilung der aufgeworfenen Rechtsfrage direkt ein Endentscheid herbeigefÃ¼hrt werden kann. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde gemÃ¤ss den §§ 50 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungs­rechts­pflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 41 N. 38 ff.; RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; RB 2001 Nr. 25).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) schuldet das Gemeinwesen fÃ¼r die von ihm erlassenen Eigentumsbe­schrÃ¤n­kungen, die Ã¤hnlich einer Enteignung wirken, volle EntschÃ¤digung. Eine materielle Enteignung in diesem Sinne liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn dem EigentÃ¼mer der bisherige oder ein voraussehbarer kÃ¼nftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder besonders schwer eingeschrÃ¤nkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann er ausnahmsweise einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne EigentÃ¼mer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit als unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung geleistet wÃ¼rde. In beiden FÃ¤llen ist die MÃ¶glichkeit einer kÃ¼nftigen besseren Nutzung der Sache nur zu berÃ¼cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit ho­her Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines Grund­stÃ¼cks ist in der Regel die MÃ¶glichkeit seiner Ãberbauung zu verstehen (BGE 131 II 728 E. 2, 125 II 431 E. 3a je mit Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.; derselbe in: Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich 1999, Art. 5 N. 123 ff.; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008, S. 594 ff.). </p> <p class="Urteilstext">Von einer materiellen Enteignung kann im Licht der verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts grundsÃ¤tzlich nur dann gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen GrundstÃ¼ck einschloss. Eine solche verfassungsmÃ¤ssige Grundordnung liegt vor, wenn die Gemeinde Ã¼ber einen Nutzungsplan im Sinne des RPG verfÃ¼gte, der die Bauzonen entsprechend Art. 15 RPG in zweckmÃ¤ssiger Weise rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt und jenes Land in die Bauzonen einbezieht, das sich fÃ¼r die Ãberbauung eignet und weitgehend Ã¼berbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren benÃ¶tigt und erschlossen wird. Nur unter dieser Voraussetzung ist das fragliche GrundstÃ¼ck von einer Auszonung betroffen worden, welche in der Regel als materielle Enteignung zu wÃ¼rdigen ist. Wird dagegen bei der erstmaligen Festsetzung einer verfassungs­ und gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine Liegenschaft keiner Zone fÃ¼r private Bauten zugewiesen, so liegt nach der bundesgerichtlichen Praxis eine Nichteinzonung vor, die in der Regel als Inhaltsbestimmung des Grundeigentums entschÃ¤digungslos hinzunehmen ist (BGE 131 II 728 E. 2.1, 123 II 481 E. 6b, 122 II 326 E. 4, 121 II 417 E. 3; Riva, Hauptfragen, S. 177 ff.; derselbe in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 139 ff.; HÃ¤nni, S. 596 ff.). Verdeutlichend dazu hat das Bundesgericht Ã¼berdies festgehalten, dass eine Nutzungsordnung, welche eine aus der Zeit vor Inkrafttreten des RPG stammende BZO ablÃ¶st, generell und unbesehen von der tatsÃ¤chlichen Umsetzung raumplanerischer GrundsÃ¤tze in der frÃ¼heren Ordnung, keine Auszonung bewirken kann. Damit soll verhindert werden, dass sich die PlanungsbehÃ¶rden bei der erstmaligen Umsetzung der verfassungsrechtlichen und raumplanungsgesetzlichen GrundsÃ¤tze eher von entschÃ¤digungs- statt von raumordnungsrechtlichen Gesichtspunkten leiten lassen (BGE 131 II 728 E. 2.3, 123 II 481 E. 6b S. 488, 122 II 326 E. 5c). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Massgeblicher Zeitpunkt fÃ¼r die Beurteilung der EntschÃ¤digungspflicht und damit auch fÃ¼r das Vorliegen einer materiellen Enteignung und die Bemessung der EntschÃ¤digung ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens der fraglichen Zonierung, hier der 18. Dezember 1999. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Mit Erlass der BZO 1992 hat die Rekurrentin ihre vor Inkrafttreten des RPG festgesetzte BZO 1963 erstmals an die Anforderungen des RPG angepasst. Die mit der BZO-Revision 1992 erfolgte Zuweisung von GrundstÃ¼cken zur Freihaltezone stellt daher nach gefestigter Praxis eine Nichteinzonung dar (vgl. BGE 132 II 218 E. 2.1 betr. KÃ¼rberghang, bestÃ¤tigt in BGr, 22. Juni 2009 Morgental, 1C_­70/2008 unter www.bger.ch). Davon ging im vorliegenden Fall in Ãbereinstimmung mit den Parteien auch die SchÃ¤tzungskommission aus. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Umstritten ist jedoch, ob hier die Voraussetzungen fÃ¼r eine ausnahmsweise EntschÃ¤digung einer Nichteinzonung vorliegen. Massgebend hierfÃ¼r kÃ¶nnen nach der Rechtsprechung verschiedene UmstÃ¤nde sein, die gesamthaft zu wÃ¼rdigen sind. Eine Nichteinzonung trifft einen EigentÃ¼mer etwa dann enteignungsÃ¤hnlich, wenn er Ã¼berbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gewÃ¤sserschutzrechtlichen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er fÃ¼r die Erschliessung und Ãberbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen in der Regel kumulativ erfÃ¼llt sein mÃ¼ssen. Sodann kÃ¶nnen weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein GrundstÃ¼ck unter UmstÃ¤nden hÃ¤tte eingezont werden mÃ¼ssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche GrundstÃ¼ck im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet befindet (BGE 132 II 218 E. 2.2 und 2.3, 125 II 431 E. 4a je mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der Begriff des weitgehend Ã¼berbauten Gebiets im Sinn von Art. 15 lit. a und Art. 36 Abs. 3 RPG ist eng zu verstehen. Er umfasst im Wesentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich mit eigentlichen BaulÃ¼cken. Ob ein GrundstÃ¼ck im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet liegt, beurteilt sich gebietsbezogen, parzellenÃ¼bergreifend anhand der gesamten bestehenden Siedlungsstruktur. BaulÃ¼cken sind einzelne unÃ¼berbaute Parzellen, die unmittelbar an das Ã¼berbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe FlÃ¤che aufweisen. Die Nutzung der BaulÃ¼cke wird vorwiegend von der sie umgebenden Ãberbauung geprÃ¤gt; das unÃ¼berbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehÃ¶ren, an der SiedlungsqualitÃ¤t teilhaben und von der bestehenden Ãberbauung so stark geprÃ¤gt sein, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme in die Bauzone infrage kommt (BGE 132 II 218 E. 4.1 und 4.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die SchÃ¤tzungskommission lehnte das Bestehen einer BaulÃ¼cke im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet ab. Bereits das Ausmass des betroffenen GrundstÃ¼cksteils von 15'000 m<sup>2</sup> lasse kaum auf eine solche schliessen. Zudem werde die FlÃ¤che nicht entscheidend durch die HÃ¤userzeile an der Weinegg- bzw. Kartaus-Strasse geprÃ¤gt, sondern gehe nahtlos in die 1983 ausgeschiedene FreihaltezonenflÃ¤che von 26'700 m<sup>2</sup> Ã¼ber und bilde mit dieser ein Ganzes. </p> <p class="Urteilstext">Dieser Beurteilung kann sich das Verwaltungsgericht anschliessen. Die betroffene FlÃ¤che von 1.5 ha schliesst nicht nur an die bereits 1983 ausgeschiedene Freihaltezone von rund 2.7 ha an, sondern bildet insgesamt Teil des mehrere ha umfassenden BurghÃ¶lzlihÃ¼gels, der mit dem Botanischen Garten und den TennisplÃ¤tzen im Westen sowie den offenen Landwirtschafts- und den WaldflÃ¤chen im SÃ¼den und SÃ¼dosten eine landschaftliche Einheit bildet. Diese ZugehÃ¶rigkeit zur westlichen FreihaltezonenflÃ¤che hat das Bundesgericht bereits in seinem Entscheid 1P.258/1997 festgestellt, und sich dabei auch eingehend mit der Bedeutung des BurghÃ¶lzlihÃ¼gels befasst, den es als markanten, grÃ¼nen RundhÃ¶cker mit einer wichtigen Stellung im weiten Panorama qualifizierte. Daran hat sich bis heute nichts geÃ¤ndert. </p> <p class="Urteilstext">Entgegen dem DafÃ¼rhalten des Rekursgegners kann aus dem Umstand, dass die fragliche FlÃ¤che im Norden und Osten an die Wohnzone angrenzt, nicht auf ihre ZugehÃ¶rigkeit zum weitgehend Ã¼berbauten Gebiet geschlossen werden. Auch aus topografischen GrÃ¼nden drÃ¤ngt es sich nicht auf, die hier strittige FlÃ¤che anders zu qualifizieren als die der bereits 1983 ausgeschiedenen Freihaltezone. Dass das fragliche Areal leicht gegen Norden und Osten abfÃ¤llt, hat das Bundesgericht in seinem Entscheid bereits gewÃ¼rdigt und diesem Umstand fÃ¼r die funktionelle ZugehÃ¶rigkeit keine entscheidende Bedeutung zugemessen. Demnach sind die Voraussetzungen an eine BaulÃ¼cke weder in quantitativer noch in qualitativer Hinsicht erfÃ¼llt. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Mit Bezug auf die am Stichtag gegebene Erschliessungssituation besteht grundsÃ¤tzlich Einigkeit darÃ¼ber, dass der fragliche GrundstÃ¼cksteil von einem gewÃ¤sserschutzkonformen GKP erfasst ist und ein Kanalisationsanschluss sowie die weitere Erschliessung mit ElektrizitÃ¤t und Wasser ohne besondere Schwierigkeiten mÃ¶glich gewesen wÃ¤re. Umstritten ist hingegen die strassenmÃ¤ssige Erschliessung. Nach den ErwÃ¤gungen der SchÃ¤tzungskommission soll das GrundstÃ¼ck groberschlossen sein. Auch eine Feinerschliessung wÃ¤re sehr wahrscheinlich aus eigener Kraft realisierbar gewesen, da bis auf ein einziges GrundstÃ¼ck alle vom Ausbau des Weineggweges und des Buchenweges betroffenen GrundstÃ¼cke dem Rekursgegner gehÃ¶rt hÃ¤tten. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG wÃ¤re fÃ¼r den Strassenausbau nicht nÃ¶tig gewesen, da die Strassenprojektfestsetzung die baurechtliche Bewilligung einschliesse.</p> <p class="Urteilstext">Mit der gegebenen Erschliessungssituation des westlichen Teils des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 sowie der weiteren damals der Freihaltezone zugewiesenen GrundstÃ¼cke am BurghÃ¶lzlihÃ¼gel hat sich das Verwaltungsgericht bereits in seinem Entscheid vom 18. Dezember 1997 befasst. BezÃ¼glich QuartierplanbedÃ¼rftigkeit erwog es, dass gute GrÃ¼nde dafÃ¼r sprÃ¤chen, dass sich die noch notwendige Feinerschliessung des Gebiets angesichts der wenigen und mit grossen FlÃ¤chen beteiligten GrundeigentÃ¼mer und des hohen Landpreisniveaus auf vertraglichem Weg hÃ¤tte bewerkstelligen lassen. Die Frage wurde indessen nicht abschliessend beantwortet, da auch der gegenteilige Schluss eine materielle Enteignung nicht ausschliessen wÃ¼rde (S. 35 f.). </p> <p class="Urteilstext">Aus einer 2005 im Hinblick auf den Verkauf bzw. die Ãberbauung zweier Parzellen erstellten Untersuchung Ã¼ber die verkehrstechnische Erschliessung der Quartierzelle Weinegg geht hervor, dass fÃ¼r eine normaliengerechte Erschliessung des gesamten Quartiers verschiedene Quartierstrassen auszubauen wÃ¤ren. FÃ¼r die Erschliessung der vorliegend strittigen FlÃ¤che, wo sich 70 bis 75 Wohneinheiten hÃ¤tten realisieren lassen, wÃ¤re insbesondere ein Ausbau des Buchenweges zwischen der Kartaus-Strasse und der August Forel-Strasse notwendig gewesen. Ob der Rekursgegner diesen Ausbau ohne Weiteres aus eigener Kraft hÃ¤tte verwirklichen kÃ¶nnen, ist allerdings trotz der bestehenden EigentumsverhÃ¤ltnisse fraglich. Dieses StrassenstÃ¼ck liegt nÃ¤mlich ausserhalb der Bauzonen, sodass der Ausbau bzw. die hierfÃ¼r nÃ¶tigen Festsetzungen, sei es im Quartierplanverfahren oder im Verfahren nach Strassengesetz, jedenfalls eine vertiefte Auseinandersetzung mit raumplanerischen Fragen erfordert hÃ¤tten. Der Umstand, dass hiefÃ¼r keine fÃ¶rmliche Bewilligung nach Art. 24 RPG notwendig gewesen wÃ¤re, Ã¤ndert daran nichts. Auch aus dem Bestehen von Baulinien aus dem Jahr 1920 kann nicht ohne weiteres auf einen zulÃ¤ssigen Strassenausbau geschlossen werden, da Verkehrsbaulinien verschiedene Zwecke verfolgen und gerade bei langjÃ¤hrigem Bestand nicht ein kÃ¼nftiges Projekt determinieren kÃ¶nnen (vgl. VGr, 18. Dezember 2003, VB.2003.00220, E. 3; 30. September 2004, VB.20004.00076, E. 4.2 und 5.1; 3. MÃ¤rz 2005, VB.2004.00489 E. 2.1, alle unter www.vgrzh.ch). </p> <p class="Urteilstext">Unter diesen UmstÃ¤nden kann jedenfalls nicht gesagt werden, der notwendige Strassenausbau bilde nur gerade die erste Etappe im Baubewilligungsverfahren, fÃ¼r das die gleiche BehÃ¶rde zustÃ¤ndig ist (BGr in Pra 2006 Nr. 4 E. 2.5). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Im Rahmen des Vertrauensschutzes ist davon auszugehen, dass der Rekursgegner fÃ¼r die Erschliessung seines GrundstÃ¼cks bisher keine Aufwendungen getÃ¤tigt hat. Diesen Umstand erachtete die SchÃ¤tzungskommission jedoch angesichts der Besonderheiten der Vorgeschichte als nicht entscheidend. Sie erwog, bereits die ablehnende Haltung des Stadtrates gegenÃ¼ber der Volksinitiative zur Rettung des BurghÃ¶lzlihÃ¼gels als auch der Gemeinderatsbeschluss vom 24. August 1983 habe Vertrauen in die Ãberbaubarkeit des Ã¶stlichen GrundstÃ¼ckteils begrÃ¼ndet, welches zusÃ¤tzlich durch die BZO-Vorlage der stÃ¤dtischen PlanungsbehÃ¶rden bekrÃ¤ftigt worden sei. Eine Einzonung des fraglichen GrundstÃ¼ckteils hÃ¤tte den Zielen des RPG nicht widersprochen bzw. sei ein solcher Widerspruch fÃ¼r den Rekursgegner nicht absehbar gewesen.</p> <p class="Urteilstext">Die von der SchÃ¤tzungskommission herangezogenen UmstÃ¤nde bestehen aus verschiedenen vor Inkrafttreten der BZO 1992 vorgenommenen behÃ¶rdlichen Ãusserungen oder Schritten betreffend Ãnderung der BZO im Bereich des BurghÃ¶lzlihÃ¼gels. Diese einzelnen VorgÃ¤nge zeigen vor allem, wie sehr in diesem Bereich politisch um die Abgrenzung zwischen Wohnzone und Freihaltezone gerungen wurde. FÃ¼r sich allein genommen bilden solche Anstrengungen im Verlauf der Planungsrevision aber kaum eine taugliche Vertrauensgrundlage. WÃ¼rden derartige Schritte im Rahmen der EntschÃ¤digung einer Nichteinzonung nÃ¤mlich bereits als vertrauensbildend anerkannt, so wÃ¼rde damit letztlich die vom Bundesgericht als massgebend erachtete Unterscheidung zwischen Auszonung und Nicht-einzonung unterlaufen. Vor der erstmaligen und umfassenden Umsetzung der raumplanungsrechtlichen GrundsÃ¤tze in einer RPG-konformen BZO gab es in den Gemeinden verschiedentlich Bestrebungen, einzelne Festlegungen oder Bereiche ihrer Ordnung unter bestimmten Kriterien des RPG zu Ã¼berprÃ¼fen. Dennoch lehnte es das Bundesgericht bisher stets ab, aus solchen partiellen oder sektoriellen Anpassungen eine schutzwÃ¼rdige EigentÃ¼merposition abzuleiten (BGE 122 II 326 E. 5b, vgl. auch BGr, 22. Juni 2009, 1C_70/2008 E. 4.3 mit Hinweisen). </p> <p class="Urteilstext">Ob die Einzonung des fraglichen GrundstÃ¼cksteils den massgeblichen GrundsÃ¤tzen des RPG widersprochen hÃ¤tte, wie dies die Rekurrentin geltend macht, kann hier offenbleiben. Aus dem Bundesgerichtsentscheid vom 29. Mai 1998 lÃ¤sst sich solches jedenfalls nicht direkt ableiten, denn die bundesgerichtliche WÃ¼rdigung der landschaftlichen und naturschÃ¼tzerischen Bedeutung des BurghÃ¶lzlihÃ¼gels sollte lediglich den Rahmen der vom Regierungsrat missachteten Gemeindeautonomie abstecken (Erw. 5). Im Ãbrigen gilt es ohnehin zu unterscheiden zwischen dem raumplanungsrechtlichen Einzonungsgebot, welches sich im Anfechtungsverfahren gegen die Zonenzuweisung durchsetzen lÃ¤sst, und dem entschÃ¤digungsrechtlichen Einzonungsgebot, welches lediglich dazu fÃ¼hren kann, dass eine Nichteinzonung ausnahmsweise als materielle Enteignung entschÃ¤digt werden muss. Das aus dem Vertrauensschutz abgeleitete entschÃ¤digungsrechtliche Einzonungsgebot kann jedenfalls nicht losgelÃ¶st vom Verhalten der sich auf den Vertrauensschutz berufenden Partei beurteilt werden. Hat diese wie hier trotz angeblichen Vertrauens auf eine spÃ¤tere Einzonung keinerlei Dispositionen fÃ¼r ihr GrundstÃ¼ck getroffen, so ist nicht ersichtlich, weshalb sie einen grÃ¶sseren Schutz verdient als diejenige Partei, die in vergleichbarer Weise auf eine altrechtliche Zonenplanung vertraut. Insofern darf der Vertrauensschutz seinerseits nicht zur Verletzung der Anforderungen der Rechtsgleichheit fÃ¼hren.</p> <p class="Urteilstext">Entgegen dem DafÃ¼rhalten des Rekursgegners liegt vorliegend keine mit dem Fall KÃ¼rberghang (BGE 132 II 218) vergleichbare Ausgangslage vor. Die Rechtsprechung hat bis anhin verschiedentlich als vertrauensbildend berÃ¼cksichtigt, dass in einem bestimmten Gebiet bereits eine Landumlegung durchgefÃ¼hrt oder ein Quartierplan festgesetzt worden war. Diese Instrumente der Feinerschliessung werden jedoch regelmÃ¤ssig im Interesse der EigentÃ¼mer der betroffenen GrundstÃ¼cke und auf deren Kosten in Angriff genommen (vgl. § 177 des Gesetzes Ã¼ber die Raumplanung und das Ã¶ffentliche Baurecht vom 7. September 1975 [Planungs- und Baugesetz, PBG]). Ein bereits bestehender oder auch ein weit fortgeschrittener Quartierplan ist daher in aller Regel Ausdruck einer letztlich vom GrundeigentÃ¼mer zu tragenden Erschliessungsanstrengung, so auch im Fall KÃ¼rberghang. Soweit sich der Rekursgegner hier jedoch auf die Haltung der Rekurrentin im Rahmen der ZonenplanÃ¤nderung beruft, steht diese Haltung in keinem Zusammenhang mit tatsÃ¤chlichen Anstrengungen im Hinblick auf eine Erschliessung oder Ãberbauung des Areals. Auch in dem vom Rekursgegner zum Vergleich herangezogenen Fall Niederlenz (BGE 125 II 431) leitete das Bundesgericht den Vertrauensschutztatbestand keineswegs nur aus der Haltung der Gemeindeversammlung zur Zonenplanvorlage ab, sondern erachtete letztlich die gestÃ¼tzt darauf getroffene VermÃ¶gensdisposition des GrundeigentÃ¼mers als ausschlaggebend.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Zusammenfassend ist festzustellen, dass die fragliche GrundstÃ¼cksflÃ¤che nicht im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet liegt, dass fÃ¼r die vollstÃ¤ndige Erschliessung der FlÃ¤che ein nicht ganz unproblematischer Strassenausbau notwendig gewesen wÃ¤re und auch weder die kontroversen Planungsbestrebungen vor der erstmaligen Umsetzung einer RPG-konformen Nutzungsplanung noch eigene Anstrengungen des Rekursgegners eine Einzonung geboten haben. Es bestehen daher keine hinreichenden GrÃ¼nde, diese Nichteinzonung ausnahmsweise als materielle Enteignung zu qualifizieren. Dies fÃ¼hrt zur Gutheissung des Rekurses und Aufhebung von Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Rekursgutheissung macht keine Korrektur der vorinstanzlichen Kostenauflage notwendig, denn die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens hat nach § 63 Abs. 1 erster Satzteil AbtrG in der Regel der Expropriant zu tragen. Einem Ansprecher aus materieller Enteignung dÃ¼rfen nach der Praxis des Verwaltungsgerichts die erstinstanzlichen Kosten nur dann auferlegt werden, wenn er das Verfahren leichtfertig verursacht hat (RB 1993 Nr. 65; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 13 N. 31). Dies ist vorliegend nicht der Fall.<i> </i></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die GerichtsgebÃ¼hr ist entsprechend dem Streitwert von rund Fr. 22'000'000.- festzusetzen. Die Kosten des Rekursverfahrens sind vollumfÃ¤nglich dem Rekursgegner aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm damit nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Rekurrentin ihrerseits hat keine solche verlangt. </p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird gutgeheissen. DemgemÃ¤ss wird in Aufhebung von Disp.-Ziffer 1 des Entscheids der SchÃ¤tzungskommission vom 19. Mai 2009 festgestellt, dass die Zuweisung des Ã¶stlichen GrundstÃ¼cksteils von alt Kat.-Nr. 01 (neu 03) im Ausmass von 14'965.3 m</span><sup><span>2</span></sup><span> in ZÃ¼rich zur Freihaltezone gemÃ¤ss Urnenabstimmung vom 17. Mai 1992 keine materielle Enteignung des Rekursgegners bewirkt hat. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 50'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 50'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Rekursgegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>