<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00365</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212396&amp;W10_KEY=13013532&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00365</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.11.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 07.05.2013 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung: Grenzabstand; Begründungspflicht. Bei der Auslegung des Begriffs der Hauptwohnseite kommt der Gemeinde ein erheblicher Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zu. Die kommunale Behörde kann sich darauf jedoch nur berufen, wenn sie davon tatsächlich Gebrauch macht und in pflichtgemässer Abwägung aller erheblichen Interessen und Argumente entscheidet. Diese Abwägung ist durch eine ausreichende Begründung - spätestens in der Rekursvernehmlassung - nachzuzeichnen (E. 3.1). Eine derartige Begründung brachte die kommunale Baubehörde vorliegend nicht vor. Ein blosser Hinweis eines Vertreters der Baubehörde anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins, diese schliesse sich den Ausführungen der Bauherrschaft an, genügt den Anforderungen nicht (E. 3.2). Der Beurteilungsspielraum der Vorinstanz bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "Hauptwohnseite" war demnach nicht eingeschränkt. Ihre Auffassung liegt innerhalb dieses Spielraums (E. 3.3). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG">AUSLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNDUNGSPFLICHT">BEGRÃNDUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEURTEILUNGSSPIELRAUM">BEURTEILUNGSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSSPIELRAUM">ERMESSENSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSÃBERPRÃFUNG">ERMESSENSÃBERPRÃFUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNBESTIMMTER RECHTSBEGRIFF">UNBESTIMMTER RECHTSBEGRIFF</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 13 BZO Maur</span><br/><span class="gerade">Art. 29 BZO Maur</span><br/><span class="ungerade">§ 49 Abs. II lit. b PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=16321" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00365</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. November 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>Baukonsortium A, bestehend aus:</span></a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA G, Rechtsanwalt,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">1.2 I, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 J, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 K, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 L, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">3.2 M, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>4.1 N, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.2 O, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.1 P, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.2 Q, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. R, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.1 S, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.2 T, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA U,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>Bauausschuss Maur, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Bauausschuss Maur erteilte am 2. November 2011 dem Baukonsortium "A", bestehend aus B sowie weiteren vier Personen (vgl. Rubrum), die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der V-Strasse im Ortsteil Y. Gleichzeitig erÃ¶ffnete er die wasserbaupolizeiliche Bewilligung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 20. Juli 2011. </p> <p class="Urteilstext"><b><span>II. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Hiergegen erhoben H und I sowie weitere Mitrekurrierende am 12. Dezember 2011 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der kommunalen Baubewilligung. Mit Rekursentscheid vom 2. Mai 2012 hiess das Baurekursgericht</span><span> </span><span>den Rekurs gut und hob die Baubewilligung des Bauausschusses Maur vom 2. November 2011 auf. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>III. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 4. Juni 2012 beantragte das Baukonsortium "A" dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid vom 2. Mai 2012 aufzuheben und die Baubewilligung vom 2. November 2011 wiederherzustellen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu</span>l<span>asten der Beschwerdegegner</span>schaft<span>. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht beantragte ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellte die Beschwerdegegnerschaft, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu</span>l<span>asten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Die Baudirektion </span>des <span>Kanton</span>s<span> ZÃ¼rich und der Bauausschuss Maur verzichteten auf eine Stellungnahme. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>In Replik und Duplik hielten die privaten Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. </span><span>01</span><span> an der V-Strasse im Gemeindeteil Y ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur (BZO) der Kernzone</span><span> </span><span>B (KB) zugeteilt. Das streitbezogene Mehrfamilienhaus mit einem in etwa rhombusfÃ¶rmigen Grundriss soll je zwei Unter-, Voll- und Dachgeschosse aufweisen. Die geplanten vier Wohnungen sind im ersten (anrechenbaren) Untergeschoss, im Erdgeschoss, im Obergeschoss und in den beiden Dachwohnungen (Maisonettewohnung) vorgesehen. Die Tiefgarage umfasst sieben AbstellplÃ¤tze und wird Ã¼ber einen Autolift erschlossen. Der Grenzabstand des Mehrfamilienhauses gegenÃ¼ber der sÃ¼dwestlich anstossenden Parzelle Kat.-Nr. </span><span>02</span><span>, im Eigentum der privaten Beschwerdegegnerschaft, betrÃ¤gt 5</span><span> </span><span>m. Auf der SÃ¼dostseite hÃ¤lt das GebÃ¤ude einen (GewÃ¤sser-)Abstand von 5</span><span> </span><span>m zum W-Bach ein.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das Baurekursgericht hob die Baubewilligung des Bauausschusses Maur vom 2. November 2011 wegen eines Verstosses gegen Art. 29 in Verbindung mit Art. 13 BZO auf, wonach in der Kernzone KB fÃ¼r die Hauptwohnseite im Sektor SÃ¼dost bis SÃ¼dwest ein grosser Grundabstand von 7 m gilt. </p> <p class="Urteilstext"><span>Es fÃ¼hrte dazu aus, der Begriff der Hauptwohnseite sei ein kommunaler Rechtsbegriff, welcher der Auslegung zugÃ¤nglich sei. Bei der Auslegung von kompetenzgemÃ¤ss erlassenen Abstandsbestimmungen komme der Gemeinde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Die Berufung auf einen solchen setze allerdings voraus, dass der Ermessensspielraum mit einer hinreichenden BegrÃ¼ndung des Verwaltungsentscheids oder mit entsprechenden AusfÃ¼hrungen in der Rekursvernehmlassung nachvollziehbar belegt sei. Vorliegend habe sich der Bauausschuss Maur weder in der Baubewilligung noch in der Rekursantwort, auf welche verzichtet worden sei, zum grossen Grundabstand bzw. zur Hauptwohnseite geÃ¤ussert. Erst anlÃ¤sslich des Augenscheins habe der Vertreter der BaubehÃ¶rde erklÃ¤rt, dass bezÃ¼glich der Festlegung der Hauptwohnseite ein Spielraum fÃ¼r die Gemeinde bestehe und er sich den diesbezÃ¼glichen AusfÃ¼hrungen der Bauherrschaft anschliesse. Dies genÃ¼ge den Anforderungen an eine pflichtgemÃ¤sse ErmessensausÃ¼bung nicht, sodass das Baurekursgericht sein Ermessen an Stelle desjenigen der Gemeinde setzen kÃ¶nne. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Sinn und Zweck des grossen Grenzabstands sei es, zwischen GebÃ¤ude und Grenze auf jener Seite mehr Raum zu schaffen, zu der sich die Wohnungen hauptsÃ¤chlich orientierten, und so fÃ¼r eine optimale Belichtung und Besonnung zu sorgen. Nicht entscheidend sei vorliegend, dass die SÃ¼dwestseite lÃ¤nger sei als die SÃ¼dostseite. Ebenso </span>wenig <span>sei ausschlaggebend, dass die SÃ¼dostseite leicht mehr nach SÃ¼den orientiert sei als die SÃ¼dwestseite. Beide fÃ¼r den grossen Grundabstand </span>infrage<span> kommenden Seiten seien im Sektor SÃ¼dost bis SÃ¼dwest. FÃ¼r die Bestimmung der Hauptwohnseite eines Mehrfamilienhauses sei zu prÃ¼fen, auf welche Seite der Hauptwohnraum (Wohnen/Essen) der jeweiligen Wohnung exponiert sei. Die SchlafrÃ¤ume seien in diesem Zusammenhang wenig relevant. Die Wohneinheit im Untergeschoss sei aufgrund der Hanglage ausschliesslich gegen die SÃ¼dostseite gerichtet. Bei der Wohnung im Erdgeschoss sei der Gartensitzplatz sÃ¼dwestseitig angelegt, wÃ¤hrend drei Fenster des Hauptwohnraums nach SÃ¼dosten gingen. Der Lichteinfall erfolge eher durch die verglasten TÃ¼ren zum sÃ¼dwestseitigen Sitzplatz und ein weiteres sÃ¼dwestseitiges Fenster. Anderseits verdecke der Autolift hier einen Teil der Erdgeschoss</span>-S<span>Ã¼dwestfassade. Die beiden weiteren Wohnungen im Obergeschoss bzw. in den zwei Dachgeschossen seien hingegen eindeutig nach SÃ¼dwesten orientiert. Zusammenfassend lasse sich sagen, dass bei der </span>4½<span>-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss, der </span>5½<span>-Zimmer-Wohnung im Obergeschoss und der 6</span>½<span>-Zimmer-Wohnung in den beiden Dachgeschossen und damit fÃ¼r eine grosse Mehrheit aller Bewohner des Mehrfamilienhauses eine optimale Belichtung und Besonnung der sÃ¼dwestseitig angeordneten HauptwohnrÃ¤ume und der vorgelagerten AussenplÃ¤tze in den Nachmittag- und Abendstunden angestrebt werde. Dass bei den Wohnungen auch die SÃ¼dostseite angesichts ihrer Ausrichtung zum W-Bachtobel und des betrÃ¤chtlichen Abstands zum nÃ¤chsten GebÃ¤ude ebenfalls gut belichtet und besonnt seien, erhÃ¶he den Wohnwert dieser Wohnungen, kÃ¶nne aber nicht zu einer WahlmÃ¶glichkeit bei der Festlegung der Hauptwohnseite fÃ¼hren. Somit ergebe sich, dass die nur 5</span> <span>m von der Grenze entfernte SÃ¼dwestfassade klarerweise die Hauptwohnseite darstelle und vor dieser der grosse Grundabstand von 7</span> <span>m einzuhalten sei. Selbst wenn im Verweis der Vorinstanz anlÃ¤sslich des Augenscheins auf die AusfÃ¼hrungen der Bauherrschaft noch eine (spÃ¤te) ErmessensausÃ¼bung erblickt wÃ¼rde, mÃ¼sste deren Entscheid aufgrund des eindeutigen Ãbergewichts der SÃ¼dwestseite als nicht haltbar bezeichnet werden. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Diesen<b> </b>AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer vor Verwaltungsgericht entgegen, von einer unterlassenen ErmessensbetÃ¤tigung kÃ¶nne dann ausgegangen werden, wenn es an aussagekrÃ¤ftigen Argumenten der Gemeinde gÃ¤nzlich fehle. Vorliegend habe sich die Gemeinde noch wÃ¤hrend des laufenden Rekursverfahrens den "substanziierten AusfÃ¼hrungen" des BeschwerdefÃ¼hrers angeschlossen. Die entsprechenden Argumente hÃ¤tten damit als auch von der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde vorgebracht zu gelten. Es sei unzulÃ¤ssig, wenn das Baurekursgericht sein Ermessen an die Stelle des kommunalen Ermessens setze. </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei der SÃ¼dostfassade handle es sich um die am meisten nach SÃ¼den orientierte Fassade. Die Wohnung im Untergeschoss sei nur von SÃ¼dosten her belichtet. Bei der Wohnung im Erdgeschoss verdecke der Autolift einen betrÃ¤chtlichen Teil der SÃ¼dwestfassade und erstrecke sich das Wohn- und Esszimmer Ã¼ber die gesamte SÃ¼dostseite. Bei der Wohnung im Dachgeschoss finde sich auf der SÃ¼dwestseite lediglich die DoppeltÃ¼re im Bereich des Balkons. Anschliessend an das Wohnzimmer sei ein Schlafzimmer geplant, das nur zur Strasse hin Ã¼ber ein Fenster verfÃ¼ge. DemgegenÃ¼ber weise die Wohnung auf der sÃ¼dÃ¶stlich orientierten GebÃ¤udeseite zum Bach hin </span><span>â</span><span> wie dies auch bei der darÃ¼ber und darunter liegenden Wohnung der Fall sei </span><span>â</span><span> drei grosse franzÃ¶sische Doppelfenster sowie ebenfalls einen Balkon auf. In der Wohnung im Obergeschoss sei zwar neben dem Wohnzimmer mit der BalkontÃ¼re auch ein nach SÃ¼dwesten befenstertes Schlafzimmer geplant. Im Ãbrigen gelte aber auch bei dieser Wohnung, dass die WohnrÃ¤ume mindestens so stark nach SÃ¼dosten orientiert seien. Entgegenzutreten sei schliesslich der pauschalen Behauptung der Vorinstanz, SchlafrÃ¤ume wÃ¼rden bei der Anwendung von Art. 29 BZO wenig relevant sein. Es zeige sich, dass letztlich nur die an der SÃ¼dwestfassade vorgesehenen Balkone sowie die doppelflÃ¼geligen BalkontÃ¼ren als Argument fÃ¼r die angeblich mehrheitlich nach SÃ¼dwesten orientierten Wohnungen angefÃ¼hrt werden kÃ¶nnen. Dabei Ã¼bersehe die Vorinstanz, dass die unverbaute Aussicht mit maximaler Besonnung nach SÃ¼dosten zum Bach hin ausgerichtet sei. Damit sei der Vorwurf eines nicht mehr haltbaren Entscheids der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde unbegrÃ¼ndet. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss Art. 29 in Verbindung mit Art. 13 BZO gilt in der Kernzone KB "fÃ¼r die Hauptwohnseite im Sektor SÃ¼dost bis SÃ¼dwest" ein grosser Grundabstand von 7 m. Vorliegend ist vorab die Auslegung dieser Bestimmung streitig. Dabei handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht (§ 49 Abs. 2 lit. b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]), dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde obliegt (RB 1982 Nr. 38). Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde bei der Auslegung kommunalen Rechts ein erheblicher Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zukommt, weshalb sich das grundsÃ¤tzlich auch zur ErmessensÃ¼berprÃ¼fung befugte Baurekursgericht bei der ÃberprÃ¼fung solcher Entscheide ZurÃ¼ckhaltung auferlegt. Beruht der Entscheid auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden SachumstÃ¤nde, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen BehÃ¶rde setzen. </p> <p class="Urteilstext"><span>Die kommunale BehÃ¶rde kann sich allerdings nur dann auf ihren geschÃ¼tzten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie davon auch tatsÃ¤chlich Gebrauch macht und in pflichtgemÃ¤sser AbwÃ¤gung aller in der Sache erheblichen Interessen und Argumente entscheidet. Durch eine ausreichende BegrÃ¼ndung </span>â<span> spÃ¤testens in der Rekursvernehmlassung </span>â<span> ist dieses AbwÃ¤gen der massgeblichen Elemente in nachvollziehbarer Weise zu belegen. Fehlt eine solche BegrÃ¼ndung des angefochtenen Entscheids und wird sie auch im Rekursverfahren nicht nachgebracht, so kann sich die kommunale BehÃ¶rde nicht auf ihren besonderen Ermessensspielraum berufen und ist die Vorinstanz berechtigt und verpflichtet, den Sachverhalt uneingeschrÃ¤nkt zu prÃ¼fen (RB 1991 Nr. 2 mit Hinweisen; neuerdings bestÃ¤tigt in VGr, 8. Aug</span>ust 2012, VB.2012.00043, E. 5.1<span>; </span>Pierre <span>Tschannen/</span>Ulrich <span>Zimmerli/</span>Markus <span>MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. A., Bern 2009, § 26</span><span> </span><span>Rz.</span> <span>38</span>â<span>40).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen nur eine Rechtskontrolle zu (§ 50 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 </span>[<span>VRG</span>]<span>). Es Ã¼berprÃ¼ft deshalb lediglich, ob die Rekursinstanz zulÃ¤ssigerweise in den Beurteilungsspielraum der GemeindebehÃ¶rde eingegriffen hat bzw. hier, ob sie zulÃ¤ssigerweise ihr eigenes Ermessen an </span>die <span>Stelle desjenigen der Gemeinde gesetzt und dieses Ermessen pflichtgemÃ¤ss ausgeÃ¼bt hat. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung bzw. Wertung vorzunehmen; damit wÃ¼rde es seine eigene Kognition Ã¼berschreiten</span> (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 436 f.)<span>.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Nach der ersten und vor der zweiten Publikation des streitbezogenen Baugesuchs schrieb die MiteigentÃ¼mergemeinschaft X-Strasse 3a und 3b am 26. April 2011 dem Bauamt Maur und machte verschiedene MÃ¤ngel des Bauprojekts geltend; unter anderem rÃ¼gte sie die Nichtbeachtung des grossen Grundabstands von 7 m gegenÃ¼ber ihrer Liegenschaft, obschon infolge der Ausrichtung und grossen Fenster und Balkone in der SÃ¼dwestfassade diese als Hauptwohnseite zu betrachten sei. Trotz dieses Einwands begrÃ¼ndete der Bauausschuss Maur in der baurechtlichen Bewilligung vom 2. November 2011 im Abschnitt "Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde" mit keinem Wort, weshalb der grosse Grundabstand auf der SÃ¼dostseite einzuhalten sei. </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit ihrem Rekurs vom 12. Dezember 2011 machten die Rekurrierenden erneut geltend, die Annahme der Hauptwohnseite auf der SÃ¼dost- statt auf der SÃ¼dwestseite sei willkÃ¼rlich, da mit Ausnahme der Kleinwohnung im Untergeschoss bei allen anderen Geschosse</span><span>n</span><span> die SÃ¼dwestseite die Hauptwohnseite darstelle. In der Rekurs</span><span>vernehmlassung</span><span> Ã¤usserte sich der Bauausschuss wiederum nicht zum grossen Grundabstand bzw. zur Hauptwohnseite, sondern verzichtete auf die Erstattung einer Rekursvernehmlassung. Zu Recht hat die Vorinstanz </span><span>unter diesen UmstÃ¤nden </span><span>festgehalten, die BaubehÃ¶rde habe nicht in nachvollziehbarer Weise begrÃ¼ndet, weshalb die SÃ¼dostseite die Hauptwohnseite darstelle</span><span>,</span><span> und kÃ¶nne sich damit nicht auf einen Ermessensspielraum berufen. Daran Ã¤ndert nichts, dass der Vertreter der BaubehÃ¶rde anlÃ¤sslich des Augenscheins vom 20. MÃ¤rz 2011 </span><span>bemerkte</span><span>, bezÃ¼glich Festlegung der Hauptwohnseite bestehe ein Spielraum fÃ¼r die Gemeinde und die BaubehÃ¶rde </span><span>schliesse sich </span><span>den AusfÃ¼hrungen der Bauherrschaft an. Denn mit diesem </span><span>â ohnehin verspÃ¤teten â </span><span>Hinwei</span><span>s</span><span> hat die Gemeinde nicht mit einer nachvollziehbaren BegrÃ¼ndung ihre <i>eigene</i></span><i><span>n</span></i><i><span> </span></i><span>AbwÃ¤gnun</span><span>g</span><span>en</span><span> zur Frage, welches die Hauptwohnseite darstelle, nachgezeichnet (vgl. </span><span>Tschannen/Zimmerli/MÃ¼ller, § 26 Rz.</span> <span>40)</span><span>. </span><span>Zwar kann die Gemeinde in klaren FÃ¤llen auf eigene AusfÃ¼hrungen verzichten (vgl. VGr, 8. Februar 2012, VB.2011.00564, E. 3.3.3). Von einer eindeutigen Rechtslage zugunsten des Standpunkts der Bauherrschaft kann vorliegend allerdings nicht gesprochen werden. </span><span>Das Baurekursgericht durfte somit hinsichtlich dieser Frage</span><span>n</span><span> eigenes Ermessen ausÃ¼ben. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>GemÃ¤ss Art. 29 BZO gilt der grosse Grundabstand "fÃ¼r die Hauptwohnseite im Sektor SÃ¼dost bis SÃ¼dwest". Mit der Vorinstanz ist vorab festzuhalten, dass die Himmelsrichtungen in den BaugesuchsplÃ¤nen â abgesehen vom Katasterplan â falsch wiedergegeben sind, worauf bereits die MiteigentÃ¼mergemeinschaft X-Strasse 3a und 3b in ihrem Schreiben vom 26. April 2011 hinwies. Ebenso sind die Fassadenbezeichnungen falsch. Weiter ist mit dem Baurekursgericht festzuhalten, dass der grosse Grundabstand wohnhygienische Ziele verfolgt und zwischen den GebÃ¤uden und Grenzen auf jener Seite mehr Raum schaffen will, zu der sich die Wohnungen hauptsÃ¤chlich orientieren, und so fÃ¼r eine bessere Belichtung und Besonnung zu sorgen (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.2). </p> <p class="Urteilstext"><span>Nach der Auffassung der Vorinstanz (vgl. vorn E. 2.1) sind die Wohnungen im Erdgeschoss, im Obergeschoss und in den beiden Dachgeschossen nach SÃ¼dwesten orientiert und nur jene im Untergeschoss </span><span>â </span><span>aufgrund der Hanglage</span><span> â</span><span> gegen die SÃ¼dostseite ausgerichtet. Diese Betrachtungsweise ist haltbar. Das Baurekursgericht hat dabei hauptsÃ¤chlich auf den Umstand abgestellt, dass die drei oberen Wohnungen auf der SÃ¼dwestseite grosse, jeweils 4,5</span><span> </span><span>m breite FensterflÃ¤chen aufweisen und auf jener Seite auch die "AussenrÃ¤ume", d.</span><span> </span><span>h. der Sitzplatz bzw. die Balkone angeordnet sind, wÃ¤hrend die Fenster auf der SÃ¼dostseite kleiner gehalten und sich die auf dieser Seite angeordneten Balkone mit einer FlÃ¤che von 3,5</span><span> </span><span>m</span><sup><span>2</span></sup><span> nicht fÃ¼r einen lÃ¤ngeren Aufenthalt eignen. Dass im Erdgeschoss an der SÃ¼dwestfassade auch der Autolift angeordnet ist, ist nicht entscheidend, da der Lift an der Nordwestseite des Sitzplatzes anschliesst und die SÃ¼dwestorientierung der Wohnung kaum beeinflusst. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Auffassung der Vorinstanz wird zudem gestÃ¼tzt durch den erlÃ¤uternden Hinweis zu Art. 29 BZO. Demnach wird der grosse Grundabstand "von derjenigen Hauptwohnseite aus gemessen, auf welcher auch der Hauptaussenraum (Hauptsitzplatz) angeordnet ist." Dieser Hinweis ist zwar nicht rechtsverbindlich (vgl. Einleitung zur BZO). Er ist jedoch bei der Auslegung zu berÃ¼cksichtigen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Auch wenn der Vorinstanz nicht beigepflichtet wÃ¼rde, dass die SchlafrÃ¤ume in diesem Zusammenhang wenig relevant sind, liegt deren Auffassung, dass vorliegend die SÃ¼dwestseite die "Hauptwohnseite" darstellt, </span><span>nach dem Gesagten </span><span>innerhalb des ihr bei der Auslegung dieses Rechtsbegriffs</span><span> </span><span>hier zukommenden</span><span> </span><span>Beurteilungsspielraums. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass vorliegend dem Baurekursgericht bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "Hauptwohnseite" ein eigener Beurteilungsspielraum zukam und seine Wertung, beim strittigen Bauprojekt stelle die SÃ¼dwestseite die "Hauptwohnseite" dar, innerhalb dieses Beurteilungsspielraums liegt und keinen Ermessensmissbrauch und keine ErmessensÃ¼berschreitung im Sinn von § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG darstellt. Demzufolge verletzt das Bauprojekt den auf der SÃ¼dwestseite zu beachtenden grossen Grundabstand von 7 m. Da dieser Mangel nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden kann (§ 321 PBG), ist die Baubewilligung zu verweigern. Sie wurde vom Baurekursgericht zu Recht aufgehoben. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die</span><span> Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hre</span><span>nden</span><span> aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit </span><span>§ </span><span>13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen von vornherein nicht zu. Eine solche ist vielmehr der Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Angemessen ist eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'250.-.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.-- ; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'180.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zu je 1/5 den BeschwerdefÃ¼hrern auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r die ganzen Kosten. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrer werden je und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 250.-, total Fr. 1'250.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>