Baurekursgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung G.-Nrn. R2.2010.00302, R2.2010.00303, R2.2010.00304, R2.2010.00305, R2.2010.00306 + R2.2010.00307 BRGE II Nrn. 0037/2012 - 0042/2012 Entscheid vom 20. März 2012 Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Adrian Bergmann, Baurich- ter Stefano Terzi, Gerichtsschreiber Andreas Mahler in Sachen Rekurrierende R2.2010.00302, R2.2010.00303 und R2.2010.00304 1. N. O., […..] 2. T. S., […..] 3. R. und T. E., […..] 4. F. N., […..] 5. D. D., […..] 6. I. U., […..] 7. T. N., […..] 8. M. C., […..] alle vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Rolf Bickel, Lindtlaw Anwaltskanzlei, Obstgartenstrasse 7, 8042 Zürich R2.2010.00305, R2.2010.00306 und R2.2010.00307 1. Schweizer Heimatschutz, Seefeldstrasse 5a, Postfach, 8032 Zürich vertreten durch Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz, Eichstrasse 29, 8045 Zürich 2. Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz, Eichstrasse 29, 8045 Zürich beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Martin Pestalozzi, Seefeldstrasse 9a, 8630 Rüti R2.2010.00302 Seite 2 gegen Rekursgegnerinnen R2.2010.00302 und R2.2010.00306 1. Stadt Wädenswil Baukommission, Postfach, 8820 Wädenswil Nr. 1 vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Rolf Weber, Seestrasse 162a, Postfach, 8810 Horgen 2. P. P. AG, Seestrasse 346, 8038 Zürich Nr. 2 vertreten durch Rechtsanwältin Prof. Dr. iur. Isabelle Häner, Bahnhofstrasse 70, Postfach 1130, 8021 Zürich R2.2010.00303 und R2.2010.00307 1. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich 2. P. P. AG, Seestrasse 346, 8038 Zürich Nr. 2 vertreten durch Rechtsanwältin Prof. Dr. iur. Isabelle Häner, Bahnhofstrasse 70, Postfach 1130, 8021 Zürich R2.2010.00304 und R2.2010.00305 1. Stadtrat Wädenswil, 8820 Wädenswil vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Rolf Weber, Seestrasse 162a, Postfach, 8810 Horgen Mitbeteiligte 2. P. P. AG, Seestrasse 346, 8038 Zürich 3. C. AG, c/o P. P. AG, Seestrasse 346, 8038 Zürich 2 - 3 vertreten durch Rechtsanwältin Prof. Dr. iur. Isabelle Häner, Bahnhofstrasse 70, Postfach 1130, 8021 Zürich betreffend R2.2010.00302 und R2.2010.00306 Baukommissionsbeschluss vom 12. Oktober 2010; Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser und Umbau Fabrikkomplex, K at.-Nrn. 7340, 7341, 13022 und 13023, Giessen, Wädenswil R2.2010.00303 und R2.2010.00307 Verfügung der Baudirketion Nr. BVV 10 -0015 vom 12. August 2010; stra s- senpolizeiliche und ortsbildschutzrechtliche Bewilligung für zwei Mehrfam i- lienhäuser und Umbau Fabrikkomplex, Kat.-Nr. 8155, Giessen, Wädenswil R2.2010.00304 und R2.2010.00305 Stadtratsbeschluss vom 11. Januar 2010; Entlassung sechs Objekte aus dem kommunalen Inventar, Kat. -Nrn. 13021 und 13023, Giessen, W ä- denswil _______________________________________________________ R2.2010.00302 Seite 3 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 12. Oktober 2010 erteilte die Baukommission der Stadt Wädenswil der P. P. AG , Zürich, die baurechtliche Bewi lligung für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern auf den Grundst ücken Kat.-Nrn. 7340, 7341, 13022 und 13023 auf dem Areal der Halbinsel Giessen in W ä- denswil. Gleichzeitig wurde die Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 12. August 2010, die insbesondere Bezug nimmt auf den Ortsbildschutz, die Unterschreitung des Mindestgewässerabstandes und die auf Grund der Landanlagekonzession erforderliche Baukonzession, eröffnet. Mit dem baurechtlichen Entscheid wurde zudem der Beschluss des Stad t- rates Wädenswil vom 11. Januar 2010 zur Entlassung von sechs Gebä u- den aus dem komm unalen Inventar der kunst - und kulturhistorischen Schutzobjekte eröffnet. B. Gegen diese Entscheide erhoben N. O., T. S., R. und T. E., F. N., D. D., I. U., T. N. und M. C. (nachfolgend "Nachbarrekurrenten") mit Eingabe vom 22. N ovember 2010 fris tgerecht Rekurs bei der Baurekurskommission II des Kantons Zürich (seit 1. Januar 2011 2. A bteilung des Baurekursgerich- tes des Kantons Zürich; vgl. das Gesetz über die U nterstellung der Steuer- rekurskommissionen und der Baurekurskom -missionen u nter das Verwa l- tungsgericht vom 13. September 2010) und b eantragten die Aufhebung der Entscheide unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekur s- gegnerschaft. Zudem erhoben der Schweizer Heima tschutz (SHS) und die Zürcherische Vereinigung für Heimatschutz (ZVH; nachfolgend "Heimatschutzverein i- gungen") mit Eingabe vom 24. November 2010 fristgerecht Rekurs bei der Baurekurskommission II des Kantons Zürich und beantragten ebenfalls die Aufhebung der Entscheide unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zulas- ten der Rekursgegnerschaft. Eventualiter sei die Sache an die Rekurs - gegner zurückzuweisen. R2.2010.00302 Seite 4 C. Mit Referentenverfügungen vom 26. November 2010 bzw. 1. Dezember 2010 wurden die Rekurseingänge unter d en Geschäfts -Nrn. R2.2010.00302 bzw. R2.2010.00306 (Baubewilligung), R2.2010.00303 bzw. R2.2010.00307 (Verfügung Baudirektion) und R2.2010.00304 bzw. R2.2010.00305 (Inventarentlassungsbeschluss) vorgemerkt und es wurde das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. D. Mit Eingaben vom 26. Januar 2011 beantragte die Baudirektion die Abwe i- sung der Rekurse. E. Am 1. Februar 2011 wurden sämtliche Rekursverfahren auf Ersuchen der privaten Rekursgegnerin einstweilen sistiert. Mit Präsidialverfügungen vom 17. Mai 2011 wu rden die Verfahren auf B e- gehren der privaten Rekursgegnerin fortgesetzt. F. Mit Eingaben vom 16. Juni 2011 (bezüglich der Nachbarrekurse) bzw. vom 16. Juli 2011 (bezüglich der Verbandsbeschwerden) beantragten der Stad t- rat und die Baukommission die Abweisun g der Rekurse, bezüglich der Ve r- bandsbeschwerde soweit darauf einzutreten sei, jeweils unter Koste nfolge zulasten der Rekurrentschaften. Die private Rekursgegnerin beantragte mit Eingaben vom 16. Juni 2011 ebenfalls die Abweisung der Rekurse soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Rekurrentschaften. Eve n- tualiter sei das Verfahren zur neuen Entscheidung an die Vorinstanzen z u- rückzuweisen. G. Mit Präsidialverfügungen vom 11. Juli 2011 wurde den Heimatschutzvere i- nigungen antragsgemäss eine Frist zur Replik angesetzt. Mit Eingabe vom 29. Juli 2011 nahmen sie zu den Rekursantworten Stellung und beantra g- ten, die Verbandsbeschwerden (G.-Nrn. R2.2010.00305-307) seien mit den R2.2010.00302 Seite 5 beiden Rekursverfahren G. -Nr. R2.2011.00066 betre ffend Umbau der "Fabrikantenvilla" und G.-Nr. R2.2011.00125 betreffend Verlegung und S a- nierung des Reidbachs zu vereinigen. Im Übrigen hielten sie an ihren A n- trägen fest. H. Mit Präsidialverfügungen vom 4. August 2011 wurde die Rekursgeg - nerschaft eingelad en, zur Replik der Heimatschutzvereinigungen Stellung zu nehmen. Mit Eingaben vom 24. bzw. 25. August 2011 reichten die R e- kursgegner ihre Stellungnahmen ein, wobei sie an ihren Anträgen fes thiel- ten. Die private Rekursgegnerin stellte den Antrag, es sei von der Vereini- gung mit dem Verfahren betreffend Umbau der Fabrikantenvilla (G. -Nr. R2.2011.00066) abzusehen. I. Mit Präsidialverfügungen vom 14. September 2011 wurde den Heima t- schutzvereinigungen antragsgemäss eine Frist zur Triplik angesetzt. Mit Eingabe vo m 4. Oktober 2011 reichte diese ihre Triplik ein. Mit Eingabe vom 17. Oktober 2011 nahm die private Rekursgegnerin dazu Stellung (Quadruplik), wozu sich wiederum die Heimatschutzvereinigungen mit Ei n- gabe vom 28. Oktober 2011 vernehmen liessen. J. Am 9. Dez ember 2011 führte die 2. Abteilung des Baurekursgerichtes im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. K. Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins g e- machten Feststellungen wird, soweit für den Entscheid erforder lich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. R2.2010.00302 Seite 6 Es kommt in Betracht: 1. […..] 2. […..] 3.1. […..] 3.2. […..] 4. […..] 5. Das Baugrundstück Kat.-Nr. 13023 liegt unmittelbar am Zürichsee am nordwestlichen Ende der Halbinsel Giessen, ein durch die Eisenbahnlinie und die Seestrasse begrenzter Landvorsprung. Im 19. Jahrhundert entw i- ckelte sich dort eine Industrieanlage mit dazugehörigem Fabrikantenwoh n- haus, Kosthäusern (Arbeiterwohnhäuser) und Nebengebäuden, die heute noch erhalten sind. Zahlreiche d ieser Bauten wurden im Jahr 1984 in das Inventar der kunst - und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung der Stadt Wädenswil aufgenommen. Gemäss Bau - und Zonen- ordnung der Stadt Wädenswil ist das Baugrundstück der Industriezone IA und im Uf ergrünbereich der Freihaltezone zugeordnet. Die weiteren Bere i- che der Halbinsel gehören der zwei - bzw. dreigeschossigen Wohnzone an, wiederum mit dem Ufergrünbereich in der Freihaltezone. Im Jahr 1997 wurde der öffentliche Gestaltungsplan Giessen erlassen mit dem Ziel, die Entwicklung der Bebauung auf der Halbinsel Giessen hin zu einer gemisc h- ten Nutzung mit hoher baulicher Dichte zu ermöglichen (s. Genehmigung R2.2010.00302 Seite 7 des Gestaltungsplans mit RRB 1783/1997, R2.2010.00303, act. 12.35). Mit dem Gestaltungsplan wurde auf der Bauparzelle Kat.-Nr. 13023 ein Baube- reich (Baubereich A) festgesetzt, welcher mit verschiedenen, zum Teil i n- ventarisierten Bauten überstellt ist. Es sind dies das Wohnhaus Giessen 9 (Assek.-Nr. 25), das Waschhaus ( Assek.-Nr. 20) und der Fabrikkomp lex Giessen 8 (Assek. -Nr. 22, ohne den seeseitigen Anbau von Albert Kölla, der sich ausserhalb des Baubereichs A befindet). Diese Gebäude sind im Situationsplan des Gestaltungsplans nicht speziell bezeichnet, weshalb sie zumindest gemäss Ziff. 3.2. der Ges taltungsplanvorschriften abgebrochen werden dürften. Weitere inventarisierte Bauten liegen ausserhalb des Ba u- bereiches A. Für diese sind gemäss der genannten Vorschrift Ersatzbauten im Rahmen des bestehenden Gebäudeprofils und Erscheinungsbildes z u- lässig. Auf dem Baugrundstück Kat.-Nr. 13023 sind dies das Maillart - Gebäude (Giessen 7, Assek.-Nr. 28) und das Kölla -Gebäude (Giessen 8, Assek.-Nr. 22), auf den angrenzenden Grundstücken Kat.-Nrn. 13021 und 13022 die Fabrikantenvilla (Giessen 6, Assek.-Nr. 18) und die Kosthäuser (Giessen 1-5, Assek.-Nrn. 11-15). Mit dem Gestaltungsplan Giessen wurde zudem die Linienführung eines allgemein zugänglichen Seeuferwegs fes t- gelegt. Im Laufe der im Jahr 2007 begonnenen Projektierungsarbeiten für eine Überbauung des Giessen areals erkannte die Baudirektion, dass die Fa b- rikgebäude Maillart und Kölla sowie die Fabrikantenvilla als überkommunal bedeutsame Denkmalschutzobjekte zu behandeln sind. Nach Erteilung der vorliegend angefochtenen Beschlüsse und während des hängigen Rekur s- verfahrens beschloss die Baudirektion mit Verfügung vom 29. N ovember 2011 die Unterschutzstellung dieser drei Gebäude (R2.2010.00305, act. 48.1). 6. Geplant ist auf dem Grundstück Kat.-Nr. 13023 im Wesentlichen die Erstel- lung von zwei Mehrfamilie nhäusern ("Aquatica" mit 29 Wohnungen und "Mansion" mit 8 Wohnungen) mit Unterniveaugarage sowie der Umbau des Kölla-Baus in ein Wohnhaus mit 4 Wohnungen. Für die Neubauten müssen drei inventarisierte Gebäude weichen: Das Wohnhaus Giessen 9, das Waschhaus und der Fabrikkomplex Giessen 8 (ohne Kölla -Anbau). Nach- folgend wird zunächst die Zulässigkeit der Inventarentlassung dieser und weiterer Gebäude geprüft. R2.2010.00302 Seite 8 7.1. Die Nachbarrekurrenten sind der Auffassung, die Inventarentlassung könne nicht pauschal damit begründet werden, die Interessen an der ortsbil d- schützerisch und denkmalpflegerisch optimierten Gesamtlösung für die g e- plante Überbauung würden die Interessen am Erhalt der Objekte überwi e- gen, wie dies der Stadtrat im Inventarentlassungsbeschluss er wogen habe. Der Nachweis, dass nicht auch eine verhältnismässige Sanierung der g e- schützten Bauten möglich sei, werde nicht erbracht. Eine Nutzung als Wohnraum sei möglich. Es handle sich um wichtige Zeitzeugen, die die Landschaft und die Halbinsel im Sinne von § 203 Abs. 2 lit. c PBG prägen würden. 7.2. Die Heimatschutzvereinigungen beanstanden, der Stadtrat habe sich im I n- ventarentlassungsbeschluss nicht mit den Gutachten der Natur - und He i- matschutzkommission des Kantons Zürich (NHK) und der Denkmalpfl ege- kommission des Kantons Zürich (KDK) auseinandergesetzt. Mit der blossen Erhaltung von gewissen Strukturen werde das Ziel des Ortsbil dschutzes nicht erreicht. Das Ortsbild prägende Gebäude und Gebäud egruppen seien darum in ihrer Substanz zu erhalten. Der Charakter des Industrieensembles Giessen werde wesentlich durch das Nebeneinander von grossen Fabrik - und kleineren Nebengebäuden verschiedenen Alters sowie verschiedener Ausprägung und Funktion bestimmt. Die Vorinstanz habe es unterlassen, die Bedeutung der einzelnen Elemente für das ganze E nsemble in den k- malpflegerischer Hinsicht zu würdigen. Zum Fabrikkomplex Giessen 8 führen die Heimatschutzvereinigungen aus, für das historische Verständnis der industriellen und baulichen Entwicklung seien die 1872 und 1892 erstellten Gebäudeteile wichtiger als der 1920 a n- gebaute Kölla-Bau. Es handle sich um typische Zeugen für den Fabri kbau Ende des 19. Jahrhunderts, die in ihrem erbauungszeitlichen Zustand e r- halten seien. Mit der Seefront besitze der Gebäudekomplex einen hohen Situationswert. Als Bestandteil des Industrieareals komme dem Fabri kkom- plex als nördlicher Abschluss der Anlage ein hoher Ensemblewert zu, ohne den die ganze Anlage ihren räumlichen Zusammenhalt und den typ ischen industriellen Charakter verliere. Ge mäss Gutachten der KDK sei das G e- bäude zu erhalten. R2.2010.00302 Seite 9 In Bezug auf das Wohnhaus Giessen 9 verweisen die Heimatschutzvere i- nigungen auf das Gutachten der KDK, demgemäss das Gebäude zu erha l- ten sei. Das Gutachten kritisiere zudem, dass im Plan der schutzwürdige n Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung, Regionales Ortsbild Giessen, das Wohnhaus Giessen 9 als prägendes oder strukturbildendes Gebäude fehle. Die Kosthäuser würden daran erinnern, dass mit dem Bau grosser Fabriken auch das Problem der Arbeiterunterkun ft gelöst werden musste. Der Z u- sammenhang mit der Industrieanlage sei aufgrund ihrer Lage unve rkenn- bar. Dass das Innere der Kosthäuser ausgekernt worden sei, vermöge den hohen Zeugenwert nicht derart zu mindern, dass sie aus dem Schutz en t- lassen werden dür ften. Die Aussagekraft der Kosthäuser liege im typ i- schen, bescheidene Wohnverhältnisse ausdrückenden Erscheinungsbild. Das Gutachten der KDK lasse eine notwendige Gesamtbetrachtung der Kosthäuser als Teil des überkommunal geschützten Ensembles ausser Acht. Das Waschhaus sei gemäss Gutachten der KDK in seiner äusseren E r- scheinung zu erhalten. Auch dieses Objekt sei nicht als Einzelobjekt so n- dern als Teil des Ensembles zu beurteilen. 7.3. Der Stadtrat bestreitet vorab die Legitimation der Nachbarrekurrenten i n Bezug auf das Waschhaus und die Kosthäuser, da diese von deren Inve n- tarentlassung nicht betroffen seien. Der Fabrikkomplex Giessen 8 hinter dem Kölla -Bau sei gemäss KDK als nicht schutzwürdig zu taxieren. Die KDK empfehle einen guten Neubau. Das Gutachten der NHK äussere sich nicht konkret dazu. Die Baudirektion sei nach Durchführung der Testplanung zum Schluss gelangt, dass das Fabrikgebäude durch einen Neubau ersetzt werden könne. Nach Auffa s- sung des Stadtrates tauge die alte Fabrik nur sehr schlecht al s Zeitzeuge. Insbesondere erscheine die Erhaltung und Freispielung des Kölla -Baus wichtiger. Zum Wohnhaus Giessen 9 nehme die NHK nicht Stellung. Gemäss KDK sei das Gebäude äusserlich zu erhalten. Demgegenüber sei der Stadtrat der Auffassung, die Zeugeneig enschaft des Wohnhauses Giessen 9 sei R2.2010.00302 Seite 10 äusserlich nicht mehr gewährleistet. Im Sinne einer ausgezeichneten, ne u- en Gesamtlösung dürfe das Gebäude abgebrochen werden. Im Übrigen sei das Gebäude im kommunalen Inventar ausserordentlich tief eingestuft. Die Beurteilung durch die KDK sei daher nicht nachvollziehbar. In Bezug auf die Kosthäuser sei auf die Gutachten der NHK und der KDK zu verweisen. Zu erhalten sei die Volumetrie der Gebäude und in etwa d e- ren Aussehen. Das Waschhaus könne nicht als Zeitzeuge für e in Industrieareal herhalten. Das Gebäude sei mehrfach umgenutzt, abgebrochen und auf alten Mauern neu erstellt worden. Nach dem Umbau des Hauses Giessen 6 in eine Fa b- rikantenvilla sei ein Umbau im neugotischen Stil erfolgt und das Gebäude sei um ein Stockw erk reduziert worden. Der Bau sei als Ruine der mittela l- terlichen Sust und somit als ältestes Gebäude auf der Halbinsel Giessen inszeniert worden. Das Gebäude könne lediglich als architektonische M a- rotte eines Industriellen bezeichnet werden. Dass die dama ligen Industriel- len einen Hang zu historisierender Darstellung entwickelt hätten, könne nicht für sich als Zeuge eines Industriezeitalters dargestellt bleiben. 7.4. Die private Rekursgegnerin vertritt zunächst ebenfalls die Auffassung, die Nachbarrekurrenten seien zur Anfechtung der Inventarentlassung der Kosthäuser und des Waschhauses mangels einer örtlichen Beziehungsn ä- he nicht legitimiert. Die Optimierung des Bauprojekts gerade aus Sicht des Denkmalschutzes liege darin, dass die sieben wichtigsten Gebäud e erhalten blieben, nämlich der Maillart-Bau, das Kesselhaus mit Hochkamin, das Bootshaus, das B a- dehaus, die Fabrikantenvilla und das Kölla -Gebäude. Dem stehe der vol l- ständige Abbruch von bloss drei Gebäuden gegenüber, während die Kos t- häuser nach Volumen und im äusseren Erscheinungsbild zu erhalten seien. Der Abbruch des Fabrikkomplexes Giessen 8 werde im Gutachten der NHK (recte wohl Gutachten der KDK), in Übereinstimmung mit dem Gesta l- tungsplan, nicht ausgeschlossen. Insoweit bestehe ein gewisser Spielrau m. Demgemäss habe es im Ermessen des Stadtrates gelegen, sich für den Erhalt des Kölla -Gebäudes zu entscheiden und den Akzent darauf zu se t- zen. Der Abbruch ermögliche einen öffentlich zugänglichen Platz und den R2.2010.00302 Seite 11 Blick von diesem Platz auf das Kölla -Gebäude. Der Abbruch sei durch ein überwiegendes öffentliches Interesse gerechtfertigt. Gegen die Unterschutzstellung des Wohnhauses Giessen 9 spreche die äusserst geringe Wohnqualität, zumal die Lärmimmissionsgrenzwerte ma s- siv überschritten würden. Insoweit lasse sich das Gebäude kaum sin nvoll nutzen. Sodann verstelle das Gebäude die Strecke des Zürichseew eges, indem an der südwestlichen Hausecke ein Engpass entstehe, der auch durch die zu erstellende Lärmschutzwand bedingt sei. Diese müsse zwi n- gend erstellt werde n, wenn das Gebäude wieder Wohnzwecken zug eführt werden soll. Es bestehe demzufolge ein erhebliches entgegenstehe ndes öffentliches Interesse, das Wohnhaus aus dem Inventar zu entlassen. Die beiden Kosthäuser entlang der Bahnlinie seien bereits aus Gründen des Lärmschutzes und der Wohnhygiene neu zu erstellen. Das äussere E r- scheinungsbild reiche für eine Schutzwürdigkeit als Wohnliegenschaften nicht aus. Die Erhaltung der Kosthäuser wäre unverhältnismässig. Für die Erhaltung des Waschhauses gebe es keine Grü nde. Das "Kuri o- sum" sei praktisch eine Ruine und in der Vergangenheit mehrfach verä n- dert worden. Da es praktisch nicht einsehbar sei, sei es für den Ortsbil d- schutz von untergeordneter Bedeutung. Es sei auch kaum sinnvoll nutzbar. 7.5.1. Die Legitimation de r Nachbarrekurrenten zur Anfechtung des Inventaren t- lassungsbeschlusses beschränkt sich auf das Wohnhaus Giessen 9 und den Fabrikkomplex Giessen 8. Hinsichtlich der übrigen Gebäude (Wasc h- haus, Kosthäuser) fehlt ein hinreichender räumlicher Bezug bzw. ist es un- wahrscheinlich, dass sich mit der Entlassung aus dem Inventar die Ra h- menbedingungen für eine künftige Überbauung derart ändern, dass die Nachbarrekurrenten deren Auswirkungen zu spüren bekommen werden. Aus der Rekursschrift geht denn auch nicht hervor, inwiefern die Nachba r- rekurrenten durch den im Bereich des Waschhauses, in einer Distanz von ca. 160 m zur rekurrentischen Liegenschaft vorgesehenen und durch b e- stehende oder geplante Gebäude weitgehend wenn nicht vollständig ve r- deckten Neubau "Mansion" bet roffen sein sollen. Insoweit fehlt es an einer legitimationsbegründenden Betroffenheit (§ 338a Abs. 1 PBG; vgl. dazu VB.2007.00126, E. 3.2.), weshalb in diesem Punkt auf den Rekurs der R2.2010.00302 Seite 12 Nachbarrekurrenten im Verfahren G. -Nr. R2.2010.00304 nicht einzutreten ist. 7.5.2. Schutzobjekte sind unter anderem Ortskerne, Quartiere, Strassen und Plä t- ze, Gebäudegruppen, Gebäude und Teile sowie Zugehör von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder ba u- künstlerischen Epoche erhaltenswürdig sind oder die Landschaft oder Sied- lungen wesentlich mitprägen, samt der für ihre Wirkung wesentlichen U m- gebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). Aus der vom Gesetz alternativ zur landschafts - oder siedlungsprägenden Wirkung vorausgesetzten Zeugeneigensch aft ergibt sich das Erfordernis, dass ein Objekt, über welches Schutzmassnahmen verhängt werden so l- len, namentlich auf Grund seiner ortsbaulichen, baulichen oder aussta t- tungsmässigen Eigenschaften von einer Epoche Zeugnis abzulegen, d.h. die betreffende Epoche zu veranschaulichen und im eigentlichen Wortsinne zu dokumentieren vermag. Allein der Umstand, dass ein Objekt einer Ep o- che zugeordnet werden kann, ist somit für die Bejahung der Zeugene igen- schaft noch nicht ausreichend. Zudem lässt das Gesetz auch di e blo sse Zeugeneigenschaft noch nicht genügen; das betreffende Objekt muss vie l- mehr ein wichtiger Zeuge sein. Diese Qualifikation kann sich aus ve rschie- denen, hier nicht abschliessend aufzuzählenden Gründen ergeben. Ein wichtiger Zeuge liegt namentlich dan n vor, wenn die betreffende Baute auf Grund ihrer gesamten Beschaffenheit eine Epoche besonders aussagekräf- tig und qualitätsvoll zu dokumentieren vermag. Mit dem Begriff der Epoche werden vom Gesetz auch Ereignisräume anv i- siert, die zeitlich oder lokal vergleichsweise eng begrenzt sind und daher im Allgemeinen kaum als "Epochen" zu bezeichnen wären. Namentlich mit Blick auf die baukünstlerischen Epochen gilt sodann, dass auch Bauten, die Übergänge zwischen solchen bezeugen, Schutzobjekte sein können. Zu verlangen ist allerdings stets, dass die betreffende politische, wirtschaf tli- che, soziale oder baukünstlerische Epoche klar definiert werden kann. Bei der Beantwortung der Frage, ob eine Baute oder Anlage als wichtiger Zeuge einzustufen sei, steht dem Gemeinw esen ein erheblicher Beurte i- lungsspielraum zu. Daher auferlegt sich das Baurekursgericht bei der Überprüfung solcher Entscheide in Einschränkung seiner grundsätzlich vo l- R2.2010.00302 Seite 13 len Kognition (§ 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]) Zurückhaltung, in dem es eine noch vertretbare Wertung nicht durch eine abweichende eigene Wertung ersetzt. Hingegen greift das Baurekursg e- richt dann ein, wenn sich der Entscheid der Vorinstanz als offensichtlich unvertretbar oder gar rechtsverletzend erweist (vgl. zum Ganz en Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspfleg e- gesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 20 Rz. 17 ff.). 7.5.3. Die KDK spricht sich für den Erhalt des Fabrikkomplexes Giessen 8 als w e- sentlicher Bestandteil des Ind ustrieensembles aus. Die östliche Hälfte des Fabrikgebäudes enthalte im Kern das 1830 errichtete chemische Lab orato- rium und die zweitälteste Produktionsstätte auf der Giessenhalbinsel. Das Laboratorium sei im 19. Jh. zweimal abgebrannt und über den Grun dmau- ern neu errichtet worden. Ab 1885 habe das Gebäude zu der auf dem Giessenareal ansässigen Tuchfabrik Pfenninger gehört. Der westlich daran anschliessende Bau sei 1892 als Färberei erstellt worden. Beide Bauten seien laufend an die aktuellen Bedürfnisse ba ulich angepasst und teilweise auch aufgestockt worden. 1920 sei an der Nordseite nach den Plänen des Architekten Albert Kölla eine Erweiterung angebaut worden. Die kontinuie r- lichen baulichen Veränderungen würden die Geschichte der Fabrik spi e- geln. Die Trag struktur der dreischiffigen Hallen des späten 19. Jahrhu n- derts sei intakt erhalten. Die Fabrikgebäude seien charakteristische Vertr e- ter des Industriebaus jener Zeit. Ortsbaulich würden die Gebäude zwischen den bedeutenden Schutzobjekten Kölla-Bau und Maillart-Bau liegen. Es sei daher für das ganze Giessenareal entscheidend, wie hier bauliche Anpa s- sungen gestaltet werden. Es solle, etwa mit einer Testplanung, nach einer Möglichkeit gesucht werden, die Bauten sinnvoll zu erhalten und weiter zu entwickeln. Im Gutachten der NHK wird der Fabrikkomplex (ausgenommen der Kölla -Anbau) im Zusammenhang mit der Situationsbeschreibung im Baufeld A als "nicht erwähnenswert" bezeichnet. Dazu ist festzuhalten, dass sich die NHK in ihrem Gutachten mit der Entwicklungsstudie der P. P. AG vom September 2008 hinsichtlich deren Verträglichkeit mit dem Ortsbild und der Landschaft befasste. Das Wohnhaus Giessen 9 ist gemäss KDK ebenfalls schützenswert. Es sei 1848/49 entstanden und gehöre seit 1887 zur Tuchfabrik Pfenni nger. Im Inneren besitze es eine intakte und schutzwürdige Innenausstattung aus R2.2010.00302 Seite 14 der Zeit zwischen 1849 und dem frühen 20. Jahrhundert, zum Teil aus der Zeit, als das Haus im Besitz der Familie Pfenninger gewesen sei. Sie zeige in ihrer stilistischen Ausges taltung Elemente des Heimatstils. Die gesamte Primärstruktur aus der Bauzeit sei intakt. Das Wohnhaus sei ein wichtiger Zeuge für die Bau - und Wohnkultur Mitte des 19. Jahrhunderts. Als einz i- ges auf dem Areal noch intakt erhaltenes Wohnhaus habe es einen h ohen Stellenwert auf dem Giessenhorn. Seine ungeschmälerte Erhaltung sei d a- her wichtig. Im Plan zum Inventar des schutzwürdigen Ortsbildes Giessen fehle das Wohnhaus Giessen 9 als "prägendes oder strukturbildendes G e- bäude". Die NHK ist im Zusammenhang mit der Beurteilung der Bebauba r- keit des Baufeldes A der Auffassung, das Wohnhaus sei – zusammen mit dem Waschhaus – als Zeitzeuge unbedingt zu erhalten. Die Kosthäuser Giessen 1-5 sind gemäss KDK aus dem Inventar zu en tlas- sen. Sie seien in den Jahren 1874 bis 1876 durch die Inhaber einer n ahen Seidenzwirnerei als Wohnhaus für deren Arbeiter erbaut worden und 1897 in den Besitz der Tuchfabrik Pfenninger übergegangen. Die Kosthä user 1 und 3 -5 seien in den Jahren 1984/85 und 1994 weitgehend ausg ekernt worden, so dass im Inneren keine erhaltenswerte historische Ba usubstanz mehr vorhanden sei. Die ursprünglich vorhandene Übereinsti mmung der äusseren Erscheinung mit der inneren Einteilung der Gebäude sei nicht mehr gegeben. Ein Teil der originalen Grundstruktur des 1 992 umgebauten Kosthauses 2 sei zwar noch vorhanden. Dennoch könne di eses wie auch die übrigen Gebäude die hohen Anforderungen eines wicht igen Zeugen nicht mehr erfüllen. Der Bereich könne neu überbaut werden in freier Inte r- pretation der Festlegungen des O rtsbildinventars. Die NHK verneinte in i h- rem Gutachten die Ortsbild - und Landschaftsverträglichkeit der Ersatzba u- ten, die in der Entwicklungsstudie 2008 vorgeschlagen wu rden. Die Kos t- häuser seien Zeugen einer vergangenen Zeit und würden den Respekt u n- serer Zeit mit der entsprechend schlichten Architektur verdi enen. Ersat z- bauten seien möglich, wenn sie die Schlichtheit und den Geist der Kos t- häuser zeitgemäss umsetzen. Stellung und Volumen seien beizubehalten. Das Waschhaus ist gemäss KDK in seiner äusseren E rscheinung mit allen architektonischen Details zur erhalten. 1842 sei ein Walchegebäude mit Wasserrad (abgetragen 1894) erstellt worden. Darin sei 1877 eine Wollw ä- scherei eingerichtet worden. 1902, nach dem Umbau des benachbarten Wohnhauses zur Fabrikanten villa (Giessen 6), sei die ehemalige Wollw ä- scherei um ein Stockwerk verkleinert und eingreifend in ein Waschhaus R2.2010.00302 Seite 15 umgebaut worden. Der Bau habe Fenster und Türen in neugotischem Stil erhalten und sei als "Ruine" der mittelalterlichen Sust und somit als älte stes Gebäude auf der Giessenhalbinsel inszeniert worden. Für die Gründerg e- nerationen des letzten Viertels des 19. Jahrhunderts sei die Anknüpfung an Traditionen von grosser Bedeutung gewesen. Als Evokation des weitg e- hend romantisch erlebten "Mittelalters" hätten sich die neugotischen Fo r- men besonders gut geeignet. Der Bauherr habe mit diesem Bau an die seit dem 18. Jahrhundert in England und später an allen europäischen Königs - und Fürstenhöfen in den Parks beliebten "Fabrics" angeknüpft, d.h. Klei n- bauten in verschiedenen Stilen mit dem Zweck, das Auge des Betrachters zu erfreuen und angenehme Gefühle zu wecken. Der nüchterne Schweizer Bauherr habe sich kein Gebäude ohne eigentlichen Gebrauchsnutzen lei s- ten wollen, weshalb er die romantische Idee mit der Nut zung als Wasc h- haus verbunden habe. Im Kanton Zürich stehe das streng neugotische Werkstattgebäude von 1870 der Fabrikanlage Guyer -Zeller in Bäretswil am Anfang dieser Mode und das romantisch -neugotische Waschhaus im Gie s- sen an deren Ende. Der Bau sei somit ein wichtiger Zeuge für das Bedür f- nis Industrieller der damaligen Zeit, an eine glorreiche Vergangenheit a nzu- knüpfen. Die Erhaltung des ehemaligen Waschhauses sei für die Able sbar- keit der Geschichte der Industrieanlage von grosser Bedeutung. Es gehöre mit dem Bootshaus zur Fabrikantenvilla. Letztere bilde zusammen mit den Kleinbauten ortsbaulich eine wichtige Einheit, welche die Silhouette zum See hin wesentlich präge. Das bestehende Flachdach des Wasc hhauses könne durch eine dem heutigen Stand der Technik entsprechende Ko n- struktion in gleicher Lage ersetzt werden. Eine Aufstockung sei nicht mö g- lich. Rückseitig könne angebaut werden. Die NHK ist wie erwähnt im Z u- sammenhang mit der Beurteilung der Bebaubarkeit des Baufeldes A der Auffassung, das Waschhaus se i – zusammen mit dem Wohnhaus Giessen 9 – als Zeitzeuge unbedingt zu erhalten. 7.5.4. Auch wenn die Gutachten der NHK und diejenigen der KDK formell die Be- deutung von Amtsberichten haben, kommen sie nach der Rechtsprechung inhaltlich aufgrund der besondere n Fachkompetenz der Kommission en ei- gentlichen Gutachten gleich, d ie bei der Entscheidfindung grosses Gewicht haben. Das gilt insbesondere für die solchen Gutachten zugrunde liege n- den tatsächlichen Feststellungen, von welchen nur aus triftigen Gründen abgewichen werden darf – etwa dann, wenn das Gutachten Irrtümer, L ü- R2.2010.00302 Seite 16 cken oder Widersprüche enthält. In ihrer rechtlichen Würdigung dagegen sind die zuständigen Bewilligungsbehörden frei. Diese Bindungswirkung beruht darauf, dass die NHK und die KDK die vom Gesetz (§ 216 PBG) be- zeichneten kantonale Expertinnen in Fragen des Natur- und Heimatschut- zes sind; es kann nicht der Sinn des Beizugs solche r sachkundigen Spezi- albehörden sein, dass sich die rechtsanwendenden Behörden ohne triftige Gründe über die Feststellung en des Gutachtens zu den Qualitäten des Schutzobjekts hinwegsetzen ( RB 2005 Nr. 61 = BEZ 2005 Nr. 27 und Kölz/Bosshart/Röhl, § 7 Rz. 30, je mit Hinweisen, sowie VB.2008.00433 vom 11. März 2009, E. 5.2). 7.5.5. Mit der Inventarentlassung der Kosthäuser fol gt der Stadtrat den nachvol l- ziehbaren und plausiblen Beurteilungen durch die kantonalen Fachinsta n- zen KDK und NHK. Da im Gebäudeinneren keine historische Bausubstanz mehr vorhanden ist, würde sich eine allfällige Schutzwürdigkeit zum Vor n- herein auf die äussere Erscheinung der Gebäude beschränken. Für sich a l- leine kommt den Kosthäusern diesbezüglich keine spezielle qualifizierte baukünstlerische oder siedlungsprägende Bedeutung zu. Ihr Stellenwert besteht in ihrem räumlichen Zusammenhang mit der Fabrikanlage und in ihrer ehemaligen Funktion als Arbeiterwohnhäuser. Mit der im Gesta ltungs- plan vorgeschriebenen Erhaltung des Volumens und des generellen E r- scheinungsbildes (Ziff. 3.1. Abs. 1 der Gestaltungsplanvorschriften) ist s i- chergestellt, dass das historische Nebeneinander von Fabrikgebäuden, Fabrikantenvilla und Arbeiterwohnbauten als Charakteristikum des Gie s- senareals erlebbar bleibt. Dass Ersatzbauten diesem Anspruch gerecht werden können, wird von der NHK bejaht. Mit Blick auf die Beurteilungen der Fachkomm issionen und den dem Gemeinwesen in Fragen der Erha l- tenswürdigkeit zustehenden erheblichen Beurteilungsspielraum ist die I n- ventarentlassung der Kosthäuser nicht zu beanstanden und verbietet sich ein Eingreifen der Rechtsmittelinstanz. Anzumerken bleibt zu Ziff. 3.1. der Gestaltungsplanvorschriften, dass mit planungsrechtlichen Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 lit. a PBG, zu denen auch Gestaltungspläne gehören, regelmässig keine Substanzerha l- tung verlangt werden kann (vgl. § 24 in Verbindung mit § 25 der Natur- und Heimatschutzverordnung [NHV]). Eine solche ist vielmehr von der zustä n- digen Exekutivbehörde mit Verfügung, Verordnung oder Vertrag sicherz u- R2.2010.00302 Seite 17 stellen (§ 205 lit. b - d und § 211 Abs. 2 PBG). Damit kann Abs. 1 von Ziff. 3.1. der Gestaltungsplanvorschriften einzig als Ersatzbauvorschrift versta n- den und muss Abs. 2 jede rechtliche Tragweite aberkannt werden. 7.5.6. Mit der Inventarentlassung des Wohnhauses Giessen 9 setzt sich der Stadtrat über die Gutachten der KDK und der NHK hinweg, die sich beide klar für die Erhaltung des Wohnhauses aussprechen und ihm einen hohen Stellenwert zumessen. Die Begründung dafür verfängt nicht und ist teilwe i- se aktenwidrig. Entgegen den Ausführungen des Stadtrates hat sich die NHK sehr wohl zum Wohnhaus geäussert und is t das Gebäude gemäss KDK nicht bloss äusserlich, sondern integral zu erhalten (s. oben Ziff. 7.5.3. sowie NHK-Gutachten Ziff. 4.1. und KDK -Gutachten Ziffn. 3.1.3., 3.2. S. 9 und 4.3.2. S. 24, R2.2010.00305, act. 22.5 bzw. 22.6). Zur Erhaltenswü r- digkeit der gemäss KDK intakten und schutzwürdigen Innenausstattung äussert sich der Stadtrat nicht. Weshalb die Zeugenschaft äusserlich nicht mehr gewährleistet sein soll, wird nicht dargelegt und ist nach dem anläs s- lich des Augenscheins gewonnenen Eindruck nicht na chvollziehbar. Die Einstufung gemäss Inventarblatt vermag die Beurteilung der Fachkommi s- sionen ebenfalls nicht zu entkräften, zumal der Stadtrat übersieht, dass gemäss nämlichem Inventarblatt (R2.2010.00303, act. 12.37) d ie Beso n- derheit der Anlage in der l ockeren Durchmischung von Fabrik - und Wohn- bauten liegt und das Wohnhaus Giessen 9 in diesem Sinne zur Industriean- lage auf dem Giessenhorn und zu den Bauten der Seefront gehört. Darüber hinaus legt es gemäss Gutachten der KDK für sich Zeugenschaft für die Bau- und Wohnkultur Mitte des 19. Jahrhunderts ab. Gegen die Auffa ssung der Bauherrschaft, wonach das Gebäude wegen des Bahnlärms nicht sin n- voll nutzbar sei, spricht die Tatsache, dass das Gebäude bewohnt ist und nichts dagegen spricht, dass es bewohnt blei bt und mit Lärmschut zmass- nahmen eine Verbesserung der Wohnqualität erzielt werden kann. Letzt e- res z.B. mit einer Lärmschutzwand, wie sie auch für das geplante Wohng e- bäude "Aquatica" erforderlich wäre, welches ebenso nahe an die Bahnlinie heran reichen soll wie das bestehende Wohnhaus. Soweit ist festzuhalten, dass es sich beim Wohnhaus Giessen 9 um ein Schutzobjekt handelt, welches grundsätzlich zu erhalten ist. Ob andere I n- teressen das Erhaltensinteresse überwiegen, wird im Folgenden in der G e- R2.2010.00302 Seite 18 samtbetrachtung mit den weiteren Schutzobjekten im Baufeld A (Fabri k- komplex Giessen 8 und Waschhaus) zu beurteilen sein. 7.5.7. Auch dem Waschhaus spricht der Stadtrat entgegen den Gutachten der KDK und der NHK die Zeugeneigenschaft mit nicht stichhaltiger Begrü n- dung ab. Wohl trifft es zu, dass das Waschhaus kein Zeuge für das Indus t- rieareal bezogen auf die eigentliche industrielle Produktion ist. Der Stadtrat verkennt aber den Zusammenhang des Waschhauses mit der Fabrika nten- villa und ihren einstmaligen Bauherren. Die KDK hat ausführlich darg elegt, wie die ausgefallene Architektur des Waschhauses zu erklären und kultu r- geschichtlich einzuordnen ist. Daraus wird klar, dass es sich nicht bloss um die Marotte eines damaligen Industriellen handelt. Seine Eige nschaft als "Kuriosum", mithin als spezielles Phänomen und etwas Ausse rgewöhnli- ches, spricht für und nicht gegen die Erhaltung. Weiter sind die früheren Umgestaltungen des Waschhauses nicht von Bedeutung. Der Zeugenwert des Gebäudes liegt in seiner heutigen Erscheinung. Entgegen der Behaup- tung der privaten Rekursgegnerin ist das Waschhaus keine Ruine, vielmehr wurde der Bau gemäss KDK als "Ruine" der mittelalterl ichen Sust insz e- niert. Sodann bildet das Waschhaus zusammen mit der Fabrikantenvilla und dem Bootshaus eine ortsbaulich wichtige Einheit. Soweit ist festzuhalten, dass es sich auch beim Waschhaus um ein Schutzobjekt handelt, welches grundsätzlich zu erhalten ist. Ob andere I n- teressen das Erhaltensinteresse überwiegen, wird im Folgenden in der G e- samtbetrachtung mit den weiteren Schutzobjekten im Baufeld A (Fabri k- komplex Giessen 8 und Wohnhaus Giessen 9) zu beurteilen sein. 7.5.8. Die Behauptung des Stadtrates, der Fabrikkomplex Giessen 8 (ohne Kölla - Anbau) sei als nicht schutzwürdig zu taxieren und die KDK empfehle einen Neubau, trifft nicht zu (s. oben Ziff. 7.5.3.). Wenn die KDK dafür hält, die Bauten seien sinnvoll zu erhalten und weiter zu entwickeln, so kann damit nicht ein Neubau anstelle des bestehenden Gebäudes gemeint sein. Vie l- mehr geht aus dem Gutachten d er KDK hervor, dass dem Gebäude eine Zeugenschaft zukommt, wobei für bauliche Anpassungen ein gewisser Spielraum besteht. Insofern ist die Erhaltenswürdigkeit zu relativieren. Die NHK hält den Fabrikkomplex im Zusammenhang mit der Situationsb e- R2.2010.00302 Seite 19 schreibung im Baufeld A für nicht erwähnenswert, anders als das Woh n- haus Giessen 9 und das Waschhaus an den Rändern des Baufeldes A, die unbedingt zu erhalten seien. Einen Neubau zwischen diesen beiden G e- bäuden anstelle des Fabrikkomplexes Giessen 8 hält die NHK für zu lässig. Für das Ortsbild ist der Fabrikkomplex gemäss NHK somit nicht wichtig. Ausschlaggebend für die Inventarentlassung war wiederum das Resultat einer Interessenabwägung, die nachfolgend zu überprüfen sein wird. 7.5.9. Kommen mehrere Objekte aus der näm lichen Epoche für eine Unte r- schutzstellung infrage, ist es aus Gründen der Verhältnismässigkeit grun d- sätzlich geboten, eine Auswahl zu treffen und die in Beachtung aller U m- stände als für die Unterschutzstellung am besten geeignete n Bauten zu schützen (RB 1 989 Nr. 67). Bei dieser Würdigung steht den zuständigen Behörden ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Sie können dabei in s- besondere auf Merkmale abstellen, welche das Gebäude in einer anderen denkmalschützerisch massgeblichen Hinsicht auszeichnen. Eine A uswahl scheidet hingegen aus, wenn eine Gebäudegruppe als solche (sog. E n- semble) oder ein ganzes Orts - bzw. Quartierbild im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG schutzwürdig erscheint (vgl. RB 1989 Nr. 66). Als Ensemble im Sinn des Natur- und Heimatschutzes bezeichnet man eine Gruppe von G e- bäuden und Aussenräumen, die im Zusammenhang eine besondere stä d- tebauliche Qualität haben und als Gruppe wahrgenommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles wird geprägt durch die einzelnen Elemen- te und ihr räumliches Zus ammenspiel (vgl. Definition bei http://de.wikipedia.org; VB.2011.00135 vom 4. Mai 2011, E. 5.4.1.). 7.5.10. In Anlehnung an die oben zitierte Rechtsprechung ist zu prüfen, inwiefern die drei in Frage stehenden Gebäude für sich genommen Schutzcharakter haben und/oder inwieweit sie für die Identität des Giessenareals von B e- deutung und damit Teil des Ensembles sind. Bezüglich des Letzteren mü s- sen mit anderen Worten die Umstände eindeutig dafür sprechen, dass oh- ne eines oder mehrere der drei fraglichen Gebäude die verbleibenden O b- jekte die Gesamtanlage nicht hinreichend zu bezeugen vermögen. Das Fabrikareal Giessen zeichnet sich durch seine Durchmischung von Fabrikbauten, Wohnhäusern und Nebenbauten von unterschiedlichem V o- R2.2010.00302 Seite 20 lumen aus. Der Erhalt eines überwiegend en Teils der Bauten wird nicht in Frage gestellt. Darunter sind die Fabrikgebäude "Maillart" (Giessen 7; ei n- schliesslich Kesselhaus und Hochkamin) und "Kölla" (Anbau Giessen 8), die Fabrikantenvilla, das Badehaus und das Bootshaus. Sämtliche Gebä u- de sind i m kommunalen Inventar enthalten, wobei die ersten drei als Schutzobjekte von überkommunaler Bedeutung erkannt wurden und en t- sprechende Schutzmassnahmen in die Wege geleitet wurden (s. oben Ziff. 5). Die Kosthäuser sind wie oben ausgeführt in ihrem Volumen und in ihrer äusseren Erscheinung zu erhalten. Das Wohnhaus Giessen 9 hat schon für sich genommen einen erheblichen Erhaltenswert. Im Rahmen des Industrieensembles bleibt es als einziges der einfacheren Wohnhäuser integral erhalten. Und nicht zuletzt kommt ihm als Baute an der Seefront eine wesentliche, das Ortsbild von weitem pr ä- gende Bedeutung zu. Der Umstand, dass der gemäss Gestaltungsplan vorgeschriebene Seeuferweg in einer engen Passage an der südwestlichen Gebäudeecke vorbeigeführt werden muss, spric ht nicht gegen die E rhal- tung des Wohnhauses. Die Realisierbarkeit des Seeuferwegs ist auch mit einer allfälligen Lärmschutzwand nicht in Frage gestellt, zumal auf die ei n- geschossige Anbaute an der Südwestfassade des Wohnhauses geg ebe- nenfalls zugunsten des Seeuferwegs und des Erhalts des übrigen G ebäu- des wohl verzichtet werden könnte. Der spezielle Stellenwert des Waschhauses im Kontext der Fabrikantenvilla und dem gesamten Industrieareal wurde oben dargelegt. Es handelt sich um ein Unikum, bei dem sich die Frage der Auswahl unter mehreren Objek- ten nicht stellen kann. Demgegenüber handelt es sich beim Fabrikkomplex Giessen 8 – nebst dem Fabrikgebäude "Maillart" und dem an den Komplex angebauten Kölla - Anbau – um eine weitere Fabrikbaute, die zwar auf die Urspr ünge der auf dem Giessenareal angesiedelten Industrie zurückgeht, die ansonsten aber keine derart herausragenden Qualitäten aufweist, die das Erhalten auch dieses Fabrikgebäudes nahelegen würden. Schliesslich gebietet das ve r- fassungsmässige Prinzip der Ver hältnismässigkeit, an die qualifizierte E i- genschaft als wichtiger Zeuge einer Epoche umso höhere Anforderungen zu stellen, je schwerer der mit einer Unterschutzstellung verbundene Ei n- griff in die Eigentumsrechte des Grundeigentümers wiegt. Dieser Aspekt gewinnt noch an Bedeutung, wenn aus mehreren potenziellen Schutzobjek- R2.2010.00302 Seite 21 ten eine Auswahl zu treffen ist bzw. bereits getroffen wurde (VB.2011.00135 vom 4. Mai 2011, E. 5.5., mit Hinweis auf BGr 1P.584/1995, E. 6b, in ZBl 1996. 366 ff.). Während sich das Wohnhau s Giessen 9 und das Waschhaus ganz am Rand des Baufeldes A befinden und überdies gemäss KDK an das Wasc h- haus rückseitig angebaut werden darf, nimmt der Fabrikkomplex Giessen 8 praktisch den gesamten dazwischenliegenden Raum ein. Seine Erhaltung hätte für die Eigentümer schwerwiegende Einschränkungen in der Nutzung und baulichen Entwicklung ihres Grundstückes zur Folge, was sich unter den vorliegenden Umständen nicht rechtfertigen liesse. Dies auch wenn gewisse Gesichtspunkte den Fabrikkomplex Giessen 8 als historisch wert- voll auszeichnen. Damit erwiese sich eine Unterschutzstellung des Fabri k- komplexes Giessen 8 unter dem Aspekt der Verhältnismässigkeit als unzu- lässig. Insofern kann der Beurteilung des Stadtrates gefolgt werden, w o- nach für den Erhalt des Gebä udes keine überwiegenden Int eressen gege- ben sind. Die Inventarentlassung des Fabrikkomplexes Gie ssen 8 erfolgte somit zu Recht. Demgegenüber ist die Inventarentlassung des Wohnha u- ses Giessen 9 und des Waschhauses auch unter dem G esichtspunkt der Verhältnismässigkeit nicht gerechtfertigt. Dies gilt auch mit Blick auf den Zustand dieser beiden Gebäude, die insgesamt ohne weit eres als erha l- tensfähig taxiert werden können. Mit Blick auf die zur Zeit noch nicht rechtskräftige Schutzverfügung für den an den Fabri kkomplex angebauten Kölla -Bau als Schutzobjekt von übe r- kommunaler Bedeutung ist damit nicht gesagt, ob nicht Teile des Fabri k- komplexes im Interesse des überkommunalen Schutzobjektes zu erhalten sind. Der Schutzumfang des Kölla -Baus ist jedoch nicht Gegenst and der in den vorliegenden Rekursverfahren angefochtenen Beschlüsse und damit nicht Gegenstand der Rekurse. Die von den Heimatschutzvereinigungen vorgebrachten Zweifel hinsichtlich der Unabhängigkeit der kommunalen Denkmalpflege - und Naturschut z- kommission, da Stadtrat X. Y. Mitglied der Kommission und gleic hzeitig Mitglied der Bewilligungsbehörde sei (s. Rekursschrift, N 157), sind – so- weit dies vorliegend überhaupt von Relevanz ist – nicht gerechtfertigt. Stadtrat X. Y. wurde erst im Urnenga ng vom 31. Januar 2010 neu in den Stadtrat gewählt (s. http://www.wädenswil.ch/politik/ wahlenabstimmun- R2.2010.00302 Seite 22 gen/?id=115), der den angefochtenen Inventarentlassungsbeschluss b e- reits am 11. Januar 2010 gefällt hatte. Im Ergebnis ist in Teilgutheissung der Rekurse in den Verfahren G. -Nrn. R2.2010.00304 und R2.2010.00305 der angefochtene Inventarentla s- sungsbeschluss insoweit aufzuheben, als damit die Entlassung des Woh n- hauses Giessen 9 und des Waschhauses verfügt wurde. Diese aufzuh e- benden Inventarentlassungen stell en offensichtlich definitive negative Schutzentscheide dar (vgl. dazu VB.2009.00662 in BEZ 2010 Nr. 27). Zugleich ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass die in Rede stehenden Gebäude schutzwürdig sind und dass ihre Unterschutzstellung verhältnismässig ist. Demnach ist der Stadtrat Wädenswil zur Unterschut z- stellung einzuladen. Hierbei wird die Behörde den örtlichen und sachlichen Umfang der Schutzmassnahmen festzulegen haben (vgl. § 207 Abs. 1 Satz 2 PBG). Im Übrigen ist der Rekurs im Verfahre n G.-Nr.R2.2010.00305 abzuweisen, und der Rekurs im Verfahren G. -Nr. R2.2010.00304 abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. 7.5.11. Damit ist das Bauvorhaben nicht mehr realisierbar; die zu erhaltenden Schutzobjekte stehen dem Projekt entgegen. Dies führ t ohne weiteres zur Gutheissung der gegen die Baubewilligung gerichteten Rekurse. Nachfolgend wird aufzuzeigen sein, dass die Neubauten in der geplanten Form auch aus einem andern Grund nicht hätten bewilligt werden dürfen. 8.1. Im Zusammenhang mit den geplanten Neubauten monieren beide Reku r- rentschaften eine Verletzung des Gestaltungsplans Giessen, indem der darin festgelegte Baubereich A überstellt werde. Die dafür erteilte Ausna h- mebewilligung nach § 220 PBG sei unzulässig. 8.2. Die Baubehörde hält dazu fest, sie stütze die Ausnahmebewilligung auf die kantonale Empfehlung in der ortsbildschutzrechtlichen Bewilligung der Baudirektion vom 12. August 2010. Bei Erlass des Gestaltungsplans im R2.2010.00302 Seite 23 Jahre 1997 habe man nicht an die Erhaltung der Bauten ged acht. Mit der vier Jahre später erfolgten Aufnahme des Areals Giessen in das Inventar der Ortsbilder von überkommunaler Bedeutung hätten sich die Rechtslage und die Vorgaben geändert. Die integrale Erhaltung des Köllagebäudes (wie auch des Maillartgebäudes und der Fabrikantenvilla) hätten nunmehr grosse Bedeutung erhalten und es sei wichtig geworden, den Baubereich A nicht mehr bis zum Köllagebäude zu überbauen, sondern dieses freizuspi e- len. Der Gesetzgeber hätte – wäre ihm die Bedeutung des Köllagebäudes sowie der Testplanung bewusst gewesen, mit Sicherheit die Baufelder a n- ders festgelegt. 8.3. Die Baudirektion führt aus, bei der Entwicklung des Bauvorhabens habe sich gezeigt, dass eine Überbauung im Rahmen des Gestaltungsplans in raumplanerischer und denkm alpflegerischer Hinsicht nicht zu überzeugen vermochte. Mit dem vorliegend strittigen Projekt sei unter Abwägung priv a- ter und öffentlicher Interessen eine optimierte Lösung gefunden worden. 8.4. Die private Rekursgegnerin erblickt besondere Verhältnisse, d ie die Au s- nahmebewilligung rechtfertigen sollen, dahingehend, dass dadurch eine städtebaulich optimierte Lösung ermöglicht werde. Namentlich werde den Schutzobjekten besser Rechnung getragen, indem diese freigestellt und damit erlebbar gemacht würden. Weit er würden öffentlich zugängliche und verkehrsfreie Plätze geschaffen. Eine Überbauung gemäss Gestaltung s- plan erlaube demgegenüber keine ausreichende Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte. Ausserdem führe die Ausnahmebewilligung zu einer ve r- hältnismässigen L ösung, indem die Bauherrschaft zugunsten des Ortsbi l- des innerhalb des Baubereichs auf rund 1'100 m2 Grundfläche verzichte, was mit einer Grundfläche von rund 300 m2 ausserhalb des Baubereichs teilweise kompensiert werde. Es werde nicht gegen Sinn und Zweck des Gestaltungsplans verstossen, weil das Bauvorhaben dem Zweck des Ge s- taltungsplans gemäss Ziff. 1.2 der Gestaltungsplanvorschriften Rechnung trage, nämlich dem auch im öffentlichen Interesse liegenden Überbauung s- interesse und den besonderen Gestaltungsa nforderungen. Ausnahmeb e- willigungen kämen nicht nur bei generell abstrakten Normen in Betracht. Auch die strikte Anwendung des Gestaltungsplanes könne zu unzumutb a- ren Härten führen, denen mit einer Ausnahmebewilligung Rechnung getr a- R2.2010.00302 Seite 24 gen werden könne. Dies s ei vorliegend umso mehr der Fall, als es um eine eher geringfügige Überstellung des Baubereichs gehe. Weil der Gesta l- tungsplan selbst eine Nutzungsvorschrift enthalte, sei darauf auch § 220 PBG anzuwenden. 8.5.1. Gemäss § 220 PBG ist von Bauvorschriften im Einzelfall zu befreien, wenn besondere Verhältnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vo r- schriften unverhältnismässig erscheint (Abs. 1). Ausnahmebewilligungen dürfen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien, und auch sonst keine öffentlichen Interessen verletzen, es sei denn, es würde die Erfüllung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliege n- den Aufgabe verunmöglicht oder übermässig erschwert (Abs. 2). Ein Nac h- bar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften , die auch ihn schützen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen dürfen jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhängig gemacht werden (Abs. 3). Die Erteilung eines Dispenses setzt das Vorliegen "besonderer Verhältni s- se" voraus. Darunter sind Situationen zu verstehen, die wesentlich von den tatsächlichen Verhältnissen abweichen, welche der Gesetzgeber im Auge gehabt hat. Es handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei ric h- tiger Voraussicht anders normiert hätte, sodass ih nen die Allgemeinor d- nung nicht mehr gerecht zu werden vermag. Besondere Verhältnisse kö n- nen namentlich in der Topographie, Form oder Lage des Baugrundstückes liegen. Lassen sich die Überlegungen, die für die Begründung einer Ausnahm ebe- willigung angeführt w erden, für eine Vielzahl von Fällen anstellen, so b e- steht keine Ausnahmesituation. Entsprechende Dispense zielen auf eine Änderung der gesetzlichen Ordnung ab und sind daher unzulässig. Keinen Ausnahmegrund bildet in der Regel der Umstand, dass die aus der Allge- meinordnung folgende Ablehnung der Baubewilligung für den Gesuchsteller Härten, Unbilligkeiten oder auch nur Unzulänglichkeiten mit sich bringt. Persönliche Verhältnisse und Anliegen vermögen regelmässig keine Di s- penssituation zu begründen. Schliesslich darf selbst beim Vorliegen b eson- derer Verhältnisse keine Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn negat i- ve Dispensvoraussetzungen (Abs. 2 und 3) erfüllt sind. R2.2010.00302 Seite 25 Was unter besonderen Verhältnissen und unter den negativen Dispensvo r- aussetzungen zu verstehe n ist, regelt das kantonale Recht abschliessend, weshalb vorinstanzliche Entscheide in diesen Punkten von der Rekursi n- stanz frei überprüft werden können. Durch welche Abweichungen vom G e- setz einer Ausnahmesituation Rechnung zu tragen ist, liegt demgegenübe r vorab im Ermessen der Gemeinde, sodass das Baurekursgericht nur gegen klar unvertretbare Lösungen einschreitet. 8.5.2. Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Überbauung anst rebt. Zu diesem Zweck stellt er für ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung auf, welche von den allgemeinen Festlegungen der Bau - und Zonenor d- nung abweicht und diese überlagert. So werden mit Gestaltungsplänen für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage , äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt; dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantona- len Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Ge stal- tungsplan hat auch di e Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Au s- stattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch e i- nen Quartierplan geregelt sind; überdies kann er Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (§ 83 Abs. 3 PBG). Anders als bei Arealüberbauungen und Sonderbauvorschriften sind die Grundeigentümer im Perimeter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden. Die Grundordnung wird also ersetzt, womit nur noch gestaltungsplanko n- form gebaut werden darf (vgl. zum Ganzen Wal ter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau - und Umweltrecht, Bd. I, 3. Aufl., Zürich 1999, Rz. 317 ff.). 8.5.3. Mit dem Gestaltungsplan Giessen legte der kommunale Gesetzgeber im Jahr 1997 zukunftsweisend fest, in welcher Weise das Giessenareal übe r- baut werden darf. Dabei zielte er offensichtlich darauf ab, die bestehende Bebauungsstruktur weitgehend beizubehalten. Dementsprechend wurde für eine Reihe von Bauten ausserhalb der Baubereiche die Volumenerha ltung vorgeschrieben und der Baubereich A wurde auf e ine bereits weitg ehend überbaute Fläche beschränkt, indem die Begrenzungslinie des Baubereichs A die Lage der dort bestehenden Gebäude exakt nachzeichnet. Bei diesen R2.2010.00302 Seite 26 Gebäuden handelt es sich teilweise um bereits vor Erlass des Gestaltung s- plans inventarisierte Objekte (Fabrikgebäude Giessen 8, Wohnhaus Gie s- sen 9 und das Waschhaus). Aus dem Umstand, dass der Gestaltungsplan für diese Bauten keine Volumenerhaltung vorschreibt und damit deren A b- bruch zulässt, kann nicht ohne Weiteres geschlossen we rden, beim Er lass des Gestaltungsplans habe man nicht an die Erhaltung jener Bauten g e- dacht. Die spezifische Ausgestaltung des Baubereichs A liesse genauso gut das Gegenteil vermuten. Wie es sich damit verhält, kann offen bleiben, denn selbst wenn die Motive, die zur Festlegung des Baubereichs A geführt haben, heute nicht mehr gültig sein sollten, läge da rin allenfalls ein Grund, den Gestaltungsplan zu revidieren, nicht aber mittels einer Ausnahmebewil- ligung von ihm abzuweichen. Die Ausnahmebewilligung dient einzig dazu , im Einzelfall von der Anwendung einer generell -abstrakten Vorschrift unter den Voraussetzungen gemäss § 220 PBG a bzuweichen. Der Baubereich A wurde jedoch unter Berücksichtigung der konkreten Verhältnisse auf dem Giessenareal festgesetzt und kommt damit einer individuell-konkreten Fest- legung gleich. Eine generell-abstrakte Regel, deren Anwendung im Einze l- fall zu Ergebnissen führen könnte, welche als vom Gesetzgeber nicht g e- wollt zu betrachten wären, liegt damit gerade nicht vor. Somit fehlt es an ei- ner grundlegenden Voraussetzung für die Anwendbarkeit von § 220 PBG. Würde der von der Rekursgegnerschaft sinngemäss behaupteten Un- zweckmässigkeit des Baubereichs A mit e inem Dispens begegnet, liefe dies zudem auf eine Umgehung der Recht ssetzungskompetenzen der kommunalen Legislative hinaus . Es besteht daher nur die Möglichkeit, d en Gestaltungsplan zu revidieren oder aber das Bauvorhaben entsprechend anzupassen. Die im Zuge der Projekterarbe itung erstellte Volumenstudie (R2.2010.00303, act. 12.24) zeigt, dass letzteres möglich ist. Die darin auf- gezeigten Varianten A, B1 und B3 bewegen sich im Rahmen der Vorgaben des Gestaltungsplans und lassen offe nsichtlich eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Baugrundstückes zu. Ausserdem ist zu berücksichtigen, dass der Baubereich A – wie erwähnt – mit verschiedenen Gebäuden überbaut ist, die gegenwärtig genutzt werden bzw. deren weiteren Nutzung grun d- sätzlich nichts entgegensteht. Insofern besteht kein Grund, vom Baubereich A abzuweichen. Damit ist nicht g esagt, dass die Überstellung eines Baube- reichs überhaupt nie in Frage kommen kann. Es könnten im Baubewill i- gungsverfahren Umstände geltend gemacht werden, die der Plangeber auch bei sorgfältiger Prüfung der grundstücksspezifischen Gegebenheiten nicht ersehen konnte und deren Berücksichtigung ihn wohl zu einer and e- R2.2010.00302 Seite 27 ren Festsetzung veranlasst hätte. Solche Verhältnisse liegen hier indes nicht vor, zumal davon auszugehen ist, dass dem Gesetzgeber die den k- malpflegerische Bedeutung des Gie ssenareals allein aufgrund der lange vor Erlass des Gestaltungsplans erfol gten Inventarisierung der verschied e- nen Gebäude bekannt sein musste. Auch in dieser Hinsicht hat der im Ge s- taltungsplan Giessen festgelegte Baubereich A keine ungewollte n bzw. nicht bedachte n Folgen, die durch eine Ausnahme bewilligung zu korrigi e- ren wären. Dies gilt insbesondere in jenen Bereichen des Baufeldes A, in denen die geplanten Neubauten den Baubereich überstellen. Daran ändert nichts, dass u.a. dem Kölla -Anbau und dem Ortsbild von Giessen inzw i- schen eine überkommun ale Bedeutung zugemessen wird. Einerseits ist damit die Bebaubarkeit des Baubereichs A nach wie vor gegeben, andere r- seits entsteht dadurch keine Notwendigkeit und noch weniger eine Ve r- pflichtung für die Grundeigentümerin, den Kölla-Bau, der sich seit seiner Er- richtung und bis heute als Anbau bzw. Teil des Fabrikkomplexes Giessen 8 präsentiert, unter Verlust von bebaubarer Fl äche freizustellen. Bislang wur- de keine grundeigentümerverbindliche Schutzmassnahme angeordnet, die solches verlangt und auch gestützt auf § 238 Abs. 2 PBG könnte solches wohl nicht verlangt werden. Zudem ist es kaum denkbar, dass die Wahrung von Schutzzielen die Umgestaltung des Kölla -Baus in eine freistehende Baute unbedingt nötig macht, zumal von den angebauten Gebäudeteilen keine Gefährdung des Schutzobjekts ausgeht. Ob andererseits die Freistel- lung mit dem Schutzzweck überhaupt vereinbar ist, ist eine andere Frage, die hier nicht beantwortet werden muss. Auch wenn die Rekursgegne r- schaft in der Freistellung des Kölla -Baus städtebauliche Vorteile erblicken mag, kann nach ständiger Praxis das Argument, mit einer von den Vo r- schriften abweichenden Überbauung könne eine bessere gestalterische Lösung erzielt werden, keinen Ausna hmegrund herbeiführen (VB 14/1979 vom 25. Oktober 1979 in RB 1979 Nr. 88; VB.2004.00255 vom 23. Februar 2005, E. 6.2.2) . Dies gilt hier insb esondere in Bezug auf städtebauliche Gesichtspunkte, ist es doch gerade Sinn und Zweck des Gestaltungsplans Giessen, eine städtebauliche Or dnung vorzugeben. Hinzu kommt, dass die oben erwähnte Volumenstudie Varianten aufzeigt, mit denen der Kölla -Bau freigestellt wird, ohne den Baubereich A zu überstellen. Somit steht fest, dass das Bauvorhaben den Gestaltungsplan Giessen ve r- letzt, indem die beiden geplanten Neubauten den Baubereich A überstellen. Da dieser Mangel nicht ohne besondere Schwierigkeiten behebbar ist (§ 321 Abs. 1 PBG), führt dies in Gutheissung der Rekurse in den Verfa h- R2.2010.00302 Seite 28 ren G. -Nrn. R2.2010.00302 und R2.2010.00306 zur Aufhebung der Ba u- bewilligung. 8.5.4. Da der angefochte ne Bauentscheid bereits aus den vorstehend genannten Gründen aufzuheben ist, muss auf die weiteren dagegen vorgebrachten Rügen nicht mehr eingegangen werden. Die Rekurse in den Verfahren G. -Nrn. R2.2010.00303 und R2.2010.00307 (Verfügung der Baudirektion) sind infolge Aufhebung des Bauentscheids praxisgemäss als gegenstandslos geworden abzuschreiben, da von dieser Verfügung kein Gebrauch mehr gemacht werden kann (BRKE II Nr. 0034/1999 vom 23. März 1999; VB.2002.00401 vom 4. Juni 2003). 9. […..] 10. […..] 11. […..] 12. […..]