Baurekursgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung G.-Nrn. R1S.2013.05015 und R1S.2013.05022 BRGE I Nr. 0032/2014 und 0033/2014 Entscheid vom 28. März 2014 Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Hess, Baurichter Bruno Grossmann, Baurichter Walter Baumann, Gerichtsschreiberin Barbara Eidenbenz in Sachen Rekurrierende R1S.2013.05015 1. - 58. [….] R1S.2013.05022 1. - 10. [….] gegen Rekursgegnerinnen R1S.2013.05015 1. Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich 2. BG S., [….] 3. Bau- und Mietergenossenschaft, [….] 4. Stiftung Alterswohnungen, [….] R1S.2013.05022 1. Bausektion der Stadt Zürich, Amtshaus IV, 8021 Zürich 2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich 3. BG S., [….] 4. Bau- und Mietergenossenschaft, [….] 5. Stiftung Alterswohnungen, [….] betreffend R1S.2013.05015 Bausektionsbeschluss Nr. BE 31/13 vom 8. Januar 2013; Baubewilligung für Wohnüberbauung R1S.2013.05022 Bausektionsbeschluss Nr. BE 31/13 vom 8. Januar 2013 und Verfügung der Baudirektion Kanton Zürich BVV 12 -0627 vom 1. Novembe r 2012; Baubewilligung bzw. gewässerschutzrechtliche Bewilligung _______________________________________________________ R1S.2013.05015 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 8. Januar 2013 erteilte die Bausektion der Stadt Zürich der BG S. , der Bau- und Mietergenossen schaft und der Stiftung Alter s- wohnungen die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung einer Area l- überbauung. Zusammen mit der Baubewilligung wurde die gewässe r- schutzrechtliche Bewilligung der Baudirektion Kanton Zürich vom 1. N o- vember 2012 eröffnet. B. Hiegegen wandten sich zahlreiche Rekurrierende mit gemeinsamer Rekurseingabe vom 14. Februar 2013 rechtzeitig an das Baurekursgericht und beantragten im Wesentlichen die Aufhebung der baurechtlichen Bewil- ligung sowie die Zusprechung einer Umtriebsentschädi gung (G. -Nr. R1S.2013.05015). In einem weiteren Rekurs wandten sich mehrere Nachbarn mit separater Rekurseingabe vom 15. Februar 2013 rechtzeitig an das Baur ekursgericht und beantragten die Aufhebung beider Bewilligungen sowie die Zuspr e- chung einer Umtriebsentschädigung (G.-Nr. R1S.2013.05022). C. Mit Präsidialverfügungen vom 19. und 20. Februar 2013 wurden die Re - kurseingänge vorgemerkt und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Die Bausektion beantragte in ihrer Stellungnahme vom 24. April 2013 die Abweisung der Rekurse, soweit auf die vorgebrachten Rügen einzutreten sei. Die BG S., Bau- und Mietergenossenschaft und Stiftung Alterswohnun- gen beantragten am 25. April 2013 die Abweisung der Rekurse, soweit darauf einzutreten sei, und die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. D. In beiden Verfahren wurde ein zweiter Schriftenwechsel durchgeführt. Die Parteien hielten in ihren Repliken bzw. Dupliken an den gestellten Anträgen fest. R1S.2013.05015 Seite 3 E. Am 28. Juni 2013 führte das Baurekursgericht in Anwesenheit der Parte ien einen Augenschein auf dem Lokal durch. F. Mit Präsidialverfügung vom 14. November 2013 wurde die Baudirektion eingeladen, zu den gewässerschutzrechtlichen Vorbringen der Rekurri e- renden im Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2013.05022 Stellung zu nehmen. In ihrer Ei ngabe vom 8. Januar 2014 beantragte die Baudirektion die A b- weisung des Rekurses und die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung. In ihrer Replik vom 30. Januar 2014 bzw. 3. Februar 2014 und Duplik vom 25. Februar 2014, 26. Februar 2014 bzw. 27. Februar 201 4 hielten die Par- teien an ihren Anträgen fest. G. Auf die Parteivorbringen und die Ergebnisse des Augenscheins wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: 1. Da sich die beiden Rekurse gegen das gleiche Bauvorhaben richten und im Wesentlichen dieselben Rechtsfragen aufwerfen, sind die Rekursverfahren G.-Nrn. R1S.2013.0515 und R1S.2013.05022 zu vereinigen. Soweit nichts anderes vermerkt ist, befinden sich die zitierten act. im Ve r- fahren G.-Nr. R1.2013.05015. Die Bezeichnung „Rütihof“ bezieht sich in den folgenden Erwägungen auf das Gebiet nördlich der Frankentalerstrasse. R1S.2013.05015 Seite 4 2.1. Auf dem über 30 '000 m 2 grossen Baugrundstück ist die Erstellung eines ringförmig angeordneten, insgesamt etwa 650 m l angen und bis zu fast 25 m hohen Baukörpers geplant. Die Rekurrierenden stossen sich haup t- sächlich an den erheblichen Dimensionen des Bauvorhabens und rügen unter anderem, die zulässige Gebäudehöhe und die im Quartierplan festge- legte Ausnützung würden über schritten, das Projekt ordne sich nur u nge- nügend in die Umgebung ein und erfülle die Anforderungen an eine Ar eal- überbauung nicht. Ein in den Grundzügen gleiches Projekt war schon ei n- mal Gegenstand eines Baubewilligungs - und zweier Rechtsmittelverfahren. Mit Entscheid vom 23. Juni 2010 hob die damalige Baurekurskommi ssion I (heute Baurekursgericht) die kommunale Baubewilligung mit der B egrün- dung auf, die auf die Geeringstrasse ausgerichtete Erschliessung sei w e- gen der grossen Zahl an sich kreuzenden Verkehrs wegen nicht verkehrssi- cher (BRKE I Nrn. 0137- 0138/2010). Das Urteil wurde vom Verwaltungsge- richt am 26. Januar 2011 bestätigt (VB.2010.00440). Weil die Baurekurskommission I eine Behebung der festgestellten Mängel unter Beibehaltung des Grundkonzeptes de r Siedlung als möglich eracht e- te, nahm sie bemerkungsweise zu einigen weiteren materiellen Rügen der Rekurrierenden Stellung und kam zum Schluss, dass diese einer Baubewi l- ligung nicht entgegen stehen würden. Die Ausführungen betrafen die Ei n- wände, die Ausn ützung entspreche nicht den Vorgaben des geltenden Quartierplanes Nr. 458 vom 11. Juni 1975, die in Anwendung von Art. 8 Abs. 4 der Bau- und Zonenordnung (BZO) geplante Geschosszahl und G e- bäudehöhe widerspreche übergeordnetem Recht, und die Dimensionen des Projektes seien nicht mit den in § 71 des Planungs - und Baugesetzes (PBG) genannten Anforderungen an Arealüberbauungen vereinbar. Die entsprechenden Erwägungen samt Schlussfolgerungen hatten keinen Ei n- fluss auf den Ausgang des ersten Rechtsmittelverfahren s und nehmen nicht an der Rechtskraft des Dispositivs teil. Deshalb sind die entspreche n- den Rügen, soweit sie nochmals erhoben worden sind, erneut zu prüfen und alsdann zu entscheiden. Analoges gilt für die erneut erhobenen fo r- mellrechtlichen Einwendungen der Rekurrierenden. Auch diese sind noc h- mals zu prüfen und zu entscheiden. 2.2.1. Zum Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt R1S.2013.05015 Seite 5 ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). Die vorliegend zu entscheidenden Rekurse sind grossmehrheitlich von denselben Rekurrierenden erhoben worden wie diejenigen in den ersten Rechtsmittelverfahren. Im Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2013.05015 sind drei Rekurrierende neu d azugekommen, und im Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2013.05022 wurde eine Rekurrentin durch zwei Rechtsnachfolger e r- setzt. Da die Betroffenheit der Rekurrierenden im ersten Rechtsmittelve r- fahren eingehend untersucht und bejaht worden ist, die privaten Rekur s- gegnerinnen keine Einwände mehr dagegen erheben und die übrigen R e- kursvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Rekurse einzutreten. 2.2.2. Im Rekursverfahren R1S.2013.05015 erhebt auch die „Interessengemei n- schaft IG pro Rütihof - contra RINGLING“ (in der Fo lge IG pro Rütihof g e- nannt) Rekurs und bezeichnet die Eingabe, soweit sie in ihrem Namen e r- folgt ist, als egoistische Verbandsbeschwerde. Bei der egoistischen Verbandsbeschwerde handelt es sich um eine Form der Prozessstandschaft, die darin besteht, dass eine Vereinigung zwar im eigenen Namen, aber ausschliesslich im Interesse ihrer Mitglieder ein Rechtsmittel ergreift. Zur Bejahung der Legitimation müssen verschiedene Voraussetzungen kumulativ erfüllt sein. Bei der Vereinigung muss es sich um eine juristi sche Person handeln, und es muss eine ihrer statutarischen Aufgaben sein, die Interessen ihrer Mitglieder in der rekursgegenständl i- chen Hinsicht zu wahren. Von den Mitgliedern muss zumindest eine b e- trächtliche Anzahl bzw. gemäss einem neueren Entscheid der Rekursin- stanz (BRKE II Nrn. 0112 -0117/2008 in BEZ 2008 Nr. 61) − da unklar ist, was als „beträchtliche Anzahl“ zu gelten hat − die Mehrheit von der ang e- fochtenen Verfügung so betroffen sein, dass jeder Einzelne dieser Meh rheit auch für sich betrachtet nach § 338a Abs. 1 PBG anfechtungsbefugt wäre. Von dieser Voraussetzung kann bei einem Verband mit grosser Mi tglieder- zahl nicht etwa deshalb abgesehen werden, weil der entsprechende Nac h- weis gegebenenfalls nur schwer zu erbringen ist. Besagte Erforde rnisse sind restriktiv zu handhaben, darf doch die egoistische Verbandsb eschwer- de nicht dazu dienen, dass Vereinigungen, welche die gesetzlichen Vo r- aussetzungen für die Ergreifung einer ideellen Verbandsbeschwerde nicht R1S.2013.05015 Seite 6 erfüllen, diesen Umstand mit der Erhebung einer egoistischen Ve rbandsbe- schwerde umgehen können. Die IG pro Rütihof hat sich als Verein im Sinne von Artikel 60ff ZGB organ i- siert und ist damit eine juristische Person. Als Wohnadressen sind für die 123 als Mitglieder aufgeführten Personen die Geeringstrasse, Im Oberen Boden, Im Stelzenacker, die Naglerwiesenstrasse und die Rütihofstrasse angegeben, sie wohnen also in unmittelba rer Nähe des Bauvorhabens (act. 5 und 6 im Verfahren G. -Nr. R1S.2013.05015). Zudem tritt die Meh r- heit der Vereinsmittglieder in der Rekurseingabe zusätzlich als Einzelpe r- son auf, die aufgrund ihrer räumlichen Nähe zum Bauvorhaben und ihrer Betroffenheit zur Rekurserhebung legitimiert sind. Somit ist auch die IG pro Rütihof als Rekurrentin zum Rekursverfahren zuzulassen. 2.3. Das heisst allerdings nicht, dass die Rekurrierenden mit jeder belieb igen Rüge zu hören sind. Rekursberechtigt ist der Einzelne in Bezug auf die g e- stellten Anträge, so dass sich der Anfechtende auf alle Argumente und Rechtssätze berufen kann, die im Ergebnis zur Gutheissung seines Antr a- ges führen oder zumindest auf den ersten Blick hierzu geeignet erscheinen. Wer aufgrund seines Rechtsschutzinteresses Zugang zum Verfahren fi n- det, hat Anspruch darauf, dass die geltend gemachten Rechtsverletzu ngen überprüft werden (RB 1980 Nr. 7, auch zum Folgenden). Die Grenze für die Zulassung ist die Eignung des Verfahrens, dem Anfechtenden die ang e- strebte Entlastung zu bringen. Das Rechtsschutzinteresse fehlt etwa dort, wo von vornherein feststeht, dass die Gutheissung des Rechtsmittels die behauptete Beeinträchtigung vom Rekurrenten gar ni cht abzuwenden ve r- mag, dass also die Anerkennung der Rechtswidrigkeit und die entspr e- chende Änderung oder Aufhebung des Verwaltungsaktes an diesen Ei nwir- kungen auf den Rekurrenten nichts ändern können. Von einem fehle nden Rechtsschutzinteresse des Nachbarn geht die Praxis etwa dann aus, wenn lediglich die Ausgestaltung des Gebäudeinnern oder einer vom reku rrenti- schen Grundstück abgewandten Fassade gerügt werden oder wenn Mä n- gel namhaft gemacht werden, die durch für den Nachbarn bedeutung slose Nebenbestimmungen behebbar wären und diesem deshalb die mit dem Begehren um Aufhebung der Baubewilligung angestrebte Erleicht erung nicht verschaffen könnten (RB 1987 Nr. 3; VB 88/008 und 009). R1S.2013.05015 Seite 7 2.4. In grundsätzlicher Hinsicht ist festzuhalten, dass die Beplanung und Üb er- bauung eines Baugrundstückes immer Sache der Bauherrschaft bzw. der von ihr beauftragten Personen ist. Sie entscheidet über Art, Grösse, Nu t- zung, Ausstattung einer Überbauung. Dabei hat sie sich selbstverständlich innerhalb des gesetzlichen Rahmens zu be wegen. Über die Einhaltung der Gesetze, Verordnungen, Richtlinien entscheiden die Baubehörden, nac h- dem sie das Projekt im Verlauf des Baubewilligungsverfahrens eingehend geprüft haben. Die Rechte der Nachbarn beschränken sich darauf, in einem nachfolgenden Rechtsmittelverfahren Rechtsverstösse geltend zu machen, sofern sie in ihrer Stellung als Eigentümer oder Mieter eines b enachbarten Grundstückes beeinträchtigt sind. Erweisen sich die von der Bauherrschaft getroffenen Entscheide als rechtlich zulässig, st eht es weder der Baub e- hörde noch der Nachbarschaft zu, andere auch bewilligungsfähige und viel- leicht sogar bessere Ideen durchzusetzen. 3. Die Rekurrierenden beantragen die Einholung von Gutachten zur Frage, ob das Bauvorhaben den Anforderungen von § 71 P BG entspreche. Insb e- sondere sei das umstrittene Bauvorhaben bezüglich seiner planerischen, städtebaulichen und architektonischen Qualitäten zu beurteilen. Sodann habe sich das Gutachten zur Quartierversorgung, zur Erschliessung samt Parkierung, zur Beschat tung, zur Akustik, zum Mikroklima und zur Woh n- hygiene und Wohnqualität auszusprechen. Zur Beschattung sind von vornherein keine weiteren Untersuchungen a n- gezeigt, weil die Verhinderung eines übermässigen Schattenwurfes im zü r- cherischen Baurecht in aller Re gel durch die Einhaltung primärer Bauvo r- schriften wie Höhenbeschränkungen und Abstandsvorschriften sicherg e- stellt wird. Einzig bei der Bewilligung von Hochhäusern, die per definitionem höher als 25 m sind, ist der Schattenwurf als eigenes Bewilligungskr iterium ausdrücklich genannt und zu beurteilen (§ 284, Abs. 4 PBG). Vorli egend sind keine Hochhäuser geplant; sie wären im Rahmen einer Area lüberbau- ung denn auch gar nicht zulässig (Art. 8 Abs. 4 der Bau - und Z onenord- nung der Stadt Zürich [BZO]). Für die Beur teilung der Lärmsituation konnte sich bereits die Vorinstanz auf eine umfangreiche Begutachtung durch eine ausgewiesene Firma stützen. Im Gutachten vom 7. Mä rz 2012 (act. 14.15) samt Ergänzung vom 16. Mai 2012 (act. 14.8) wurden die Auswirkungen R1S.2013.05015 Seite 8 des Verkehrslärms und des Industrie - und Gewerbelärms eingehend unte r- sucht. Auch zur Hochwassersicherheit liegt ein privates Gutachten vor (act. 14.10). Im Übrigen ist das Baurekursgericht mit den Problemen, die sich im Z u- sammenhang mit den Anforderungen an Bauvorha ben im Allgemeinen und an Arealüberbauungen im Sinne von § 71 PBG im Besonderen stellen, bes- tens vertraut. Als Fachgericht ist es in der Lage, die sich daraus erg eben- den Fragen bzw. die Aussagekraft bereits vorliegender Gutachten selbst zu beurteilen. Das Gericht ist nur in Ausnahmefällen auf zusätzliche Gutachten angewiesen. Das Bauvorhaben ist zwar sehr gross, und seine Überprüfung auf Übereinstimmung mit den rechtlichen Vorgaben ist a nspruchsvoll. Den- noch stellen sich in den vorliegenden Rekursverfahren keine Fragen, deren Beurteilung den Sachverstand des Baurekursgerichts übersteigen würde. Aus diesen Gründen ist auf den Beizug zusätzlicher Expertisen zu verzic h- ten. 4. Das 31 '598 m 2 messende Baugrundstück liegt am Rande des Siedlung s- gebietes, ist der Woh nzone W3 zugewiesen und soll mit einer Arealübe r- bauung überstellt werden. Bewilligt worden ist ein Projekt für die Realisi e- rung von 277 Genossenschafts - und Alterswohnungen samt Unternivea u- garage und Infrastruktur wie Caféteria, Ladenflächen, Jugendtreff, Kinder- garten, Hort, Veranstaltungsraum, Mehrzweckräume, das aus einem Pr o- jektwettbewerb hervor gegangen ist. Die abgewinkelte, fünf Seiten aufwe i- sende Parzelle wird auf zwei Seiten von vielbefahrenen Staatsstrassen mit ortsverbindender Funktion begrenzt. I m Westen verläuft ein Abschnitt der Geeringstrasse, der als einziger Zugang zum Quartier Rütihof dient. Im Nordwesten befindet sich eine grössere Quartierstrasse und im Norden e i- ne Stichstrasse. Geplant ist die Erstellung eines den Grundstücksgrenzen entlang verlaufenden, sieben Geschosse aufweisenden Baukörpers, eines rund 650 m langen Ringes, mit sechs Durchgängen zum grossflächigen, begrünten Innenhof. Die Tiefgarage umfasst 212 Autoabstellplätze, hinzu kommen 39 oberirdische Autoabstellplätze und Veloab stellplätze. Der Hauptunterschied zum vormaligen Projekt ist die Verlegung der Zufahrt zur vergrösserten Unterniveaugarage, welche nicht mehr ab der Geeringstra s- se, sondern ab der Strasse Im Oberen Boden erfolgt. Sodann wird der ehemalige Zufahrtsweg auf d em Baugrundstück entlang der Regensdorfer - R1S.2013.05015 Seite 9 und Frankentalerstrasse ausschliesslich als Fuss - und Fahrradweg sowie als Notzufahrt ausgebildet. Auch wird neuen Vorschriften über den Gewä s- serabstand und die Anforderungen an behindertengerechtes Bauen Rec h- nung getragen. Die Rekurrierenden wollen mit den vorliegenden Rekursen die Aufhebung der erteilten Baubewilligung und eine grundlegend andere Bebauung des Baugrundstückes erwirken. Nach ihrer Ansicht soll ihnen mit dem Bauvo r- haben eine abweisende, monströse Mauer ins Blickfeld gestellt werden. Die geplante Überbauung verhindere jeden Durchblick und ordne alle b elasten- den Anlagen gegen die Nachbarn hin an. In materieller Hinsicht wird g e- rügt, die lärmschutzrechtlichen Vorschriften würden verletzt. Die im Qua r- tierplan beschränkte Ausnützung werde überschritten. Soweit Art . 8 Abs. 4 der Bau- und Zonenordnung (BZO) in der Wohnzone W3 für Area lüberbau- ungen 7 Vollgeschosse und eine Gebäudehöhe von 25 m zulasse, werde übergeordnetes Recht verletzt. Die für Arealüberbau ungen gelte nden Z u- geständnisse dürften auch deshalb nicht in Anspruch genommen werden, weil die in § 71 PBG verlangten Anforderungen nicht erreicht wü rden. Fer- ner werden gewässerschutzrechtliche Belange gerügt. Die Rekursgegnerinnen legen dar, weshalb sie die erteilte Baubewilligung für rechtmässig halten. 5. Abgesehen von den materiellrechtlichen Gründen, die nach ihrer Ansicht eine Aufhebung des angefochtenen Beschlusses nötig machen, erheben die Rekurrierenden mehrere formelle Rügen. 5.1. Die Rekurrierenden im Verfahren G.-Nr. R1S.2013.5022 schildern ausführ- lich, wie sich die Akteneinsicht bei der Vorinstanz gestaltet habe und b e- zeichnen das Prozedere als schikanös. Die Vorinstanz erläutert ihre Praxis zur Akteneinsicht und bezeichnet diese als verfass ungsmässig und korrekt. In diesem Rahmen hätten sich auch die Rekurrierenden über das Bauvo r- haben informieren können. Weil die Rekurrierenden aus den behaupteten Vorgängen keine Konsequenzen für das vorliegende Verfahren ableiten und offensichtlich in der Lage waren, ihre Rechte als Nachbarn wahrz u- nehmen, ist darauf nicht weiter einzugehen. R1S.2013.05015 Seite 10 5.2.1. Die Bausektion des Stadtrates Zürich sei bei der Erteilung der Baubewill i- gung nicht unvoreingenommen gewesen, behaupten die Rekurrierenden. Schon deshalb sei der angefochtene Beschluss aufzuheben. Der Stadtrat von Zürich habe am 13. Juli 2007 mit der Bauherrschaft Baurechtsverträge abgeschlossen. Eine der Bedingungen für die Erteilung des Baurechtes sei, dass das Projekt Ringling realisiert werde. Für den Fall, das s die Baubewil- ligung nicht erteilt werde, habe sich die Stadt Zürich zur Übernahme der Wettbewerbs- und Projektkosten bis zu einem Betrag von Fr. 800'000-- verpflichtet. Damit habe der Stadtrat Sachzwänge für die Erteilung der Baubewilligung für das Projek t Ringling geschaffen. Hinzu komme, dass städtische Mitarbeitende auch beim Studienauftrag mitgewirkt hätten. Dass einzelne Personen im Sinne von § 5a des Verwaltungsrechtspflegegese t- zes (VRG) befangen seien, wird nicht geltend gemacht. Nach der Darstellun g der Vorinstanz besteht die Bausektion aus drei Mi t- gliedern des Stadtrates. An den Baurechtsverträgen habe die Bausektion nicht mitgewirkt. Diese seien zwischen der Stadt Zürich als Grundeigent ü- merin und den privaten Rekursgegnerinnen abgeschlossen worden und be- träfen einen ganz anderen Sachverhalt als die Baubewilligung. Schon aus der klaren Trennung der Zuständigkeiten erhelle, dass von einer Verletzung der Ausstandsregeln keine Rede sein könne. 5.2.2. Nach konstanter Praxis ist die Mitwirkung von Behör demitgliedern eines Gemeinwesens am Entscheid über Bauvorhaben dieses gleichen Gemei n- wesens zulässig. Denn die in § 318 PBG formulierte Zuständigkeit der örtl i- chen Baubehörde zum Entscheid über Baugesuche bringt es zwangsläufig mit sich, dass diese örtlich e Baubehörde auch über Baugesuche zu en t- scheiden hat, in denen die Gemeinde selber als Bauherrin auftritt. Somit liegt es nicht in der Kompetenz einer Gemeinde und widerspräche kanton a- lem Recht, diese Zuständigkeit im Einzelfall wegen einer bestehenden Int e- ressenkollision abzulehnen (RB 1997 Nr. 103). Wird an der Zuständi gkeits- ordnung gemäss § 318 PBG im Falle der Erteilung einer Baubewill igung an das Gemeinwesen selbst festgehalten, so muss sie umso mehr gelten, wenn − wie im vorliegenden Falle − das Gemeinwesen nur als Grundeigen- tümerin und nicht als Bauherrin auftritt. Zwar hat die Stadt auch als Ba u- rechtsgeberin ein gewisses Interesse daran, dass das Bauvorhaben real i- siert werde, dieses ist aber ungleich kleiner, als wenn sie das Projekt selbst R1S.2013.05015 Seite 11 realisieren würde. Im Hinblick auf § 318 PBG war die Bausektion nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, über das Baugesuch für die Area l- überbauung Ringling zu entscheiden. In diesem Punkt ist der Rekurs unb e- gründet. 5.3.1. Die Rekurrierenden rügen, die Baubewilligung sei mangelhaft begründet worden. Zudem habe die Vorinstanz nicht ausreichend geprüft, ob Einor d- nung, Gestaltung sowie Ausstattung und Ausrüstung des Projektes den e r- höhten Anforderungen von § 71 PBG genüge . Der Hinweis auf das Erge b- nis des durchgeführten Architekturwettbewerbs vermöge die eigene Beu r- teilung nicht zu ersetzen. Nach der Darstellung der Vorinstanz entspricht ihr Vorgehen den gesetzl i- chen Vorgaben und der konstanten Praxis. 5.3.2. Die behördliche Pflicht, Anordnungen mitzuteilen und zu begründen sowie mit einer Rechtsmittelbelehrung zu versehen (§ 10 VRG), ist dem Anspruch auf rechtliches Gehör zuzuordnen. Nach dem Wortlaut von § 10 Abs. 2 VRG sind alle Verfügungen und Entscheide zu begründen, soweit nicht ein Ausnahmetatbestand im Sinne von § 10a VRG vorliegt, so insbesondere, wenn den Begehren der Betroffenen voll entsprochen wird. Allerdings sind an die Begründung erstinstanzlicher Anordnungen im Allgemeinen keine allzu hohen Anforderungen zu stellen. Die Begründung muss den Betroff e- nen über die Tragweite des Entscheides Rechenschaft geben und ihnen ermöglichen, in voller Kenntnis der Gründe ein Rechtsmittel zu ergreifen. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt sein, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwa l- tungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 10 Rz. 39 ff). Von der Begründungspflicht klar zu unterscheiden ist die Prüfungspflicht. Selbstverständlich hat die Baubewilligungsbehörde alle bewilligungsrel e- vanten Elemente eines Bauvorhabens auf Übereinstimmung mit den ei n- schlägigen Vorschriften zu prüfen. Dabei wird sie bei einem Grossbauvo r- haben, wie dem vorliegenden, regelmässig auch auf vorhandene Parte igut- achten oder Studienberichte zurückgreifen und deren Ergebnisse, s oweit R1S.2013.05015 Seite 12 sie als zutreffend anerkannt werden, mit in die Baubewilligung einflie ssen lassen. Ein solches Vorgehen ist in der B auverfahrensverordnung denn auch ausdrücklich vorgesehen, indem die Baubewilligungsbehörde bei B e- darf weitere Unterlagen wie ein Lärmgutachten oder einen Umwel tverträg- lichkeitsbericht einfordern kann (§ 5 der Bauverfahrensverordnung [BVV]). Grössere Gemeinwesen wie die Stadt Zürich verfügen zudem über amtsi n- terne Fachleute, die für die Beurteilung grösserer bzw. komplexerer Proje k- te regelmässig beigezogen werden. Eine Erläuterung und Begrü ndung aller im Verlauf der Projektprüfung erfolgten Arbeiten, Festste llungen und Übe r- legungen, wie sie die Rekurrierenden zu erwarten scheinen, ist indessen faktisch unmöglich und wird vom Gesetzgeber auch nicht verlangt. 5.3.3. Die im angefochtenen Beschluss enthaltenen Begründungen entsprechen den dargelegten Anforderunge n. Die vergleichsweise ausführlichen Erw ä- gungen sind der Komplexität und dem planerischen Stellenwert des Ba u- vorhabens angemessen und geben einen ausreichenden Einblick in die für den Entscheid massgeblichen Gründe. Vor allem aber zeigen sie, dass die rekurrentische Behauptung, eine Prüfung des Projektes auf Übereinsti m- mung mit den Vorschriften für Arealüberbauungen fehle, haltlos ist. Weil das Projekt aus dem Jahre 2009 mit dem vorliegend zu beurteilenden Pr o- jekt − mit Ausnahme der verkehrsmässigen Anbindung der Unterniveaug a- rage − in den wesentlichen Punkten identisch ist, erweist sich die weitg e- hende Übereinstimmung der Erwägungen in den kommunalen Baubewill i- gungen vom 23. Juni 2009 und vom 8. Januar 2013 nicht a ls der von den Rekurrierenden behauptete Mangel, sondern vielmehr als logische Kons e- quenz der Ähnlichkeit der Projekte. In diesem Punkt sind die Rekurse u n- begründet. 6.1. Nach Ansicht der Rekurrierenden sind bei der Ausnützung die Vorgaben des Quartierplans nicht respektiert worden. Anstelle der gemäss Quartie r- plan zulässigen Bruttogeschossfläche von 22 '738 m2 umfasse das Projekt eine Fläche von 35'155,60 m2. Die Rekursgegnerinnen entgegnen, die dem Baugrundstück im Quartierplan zugeschiedene Bruttogeschossfläche sei im vorliegenden Baubewilligungsverfahren nicht mehr massgebend, weil im R1S.2013.05015 Seite 13 Festsetzungsbeschluss des Stadtrates künftige Rechtsänderungen au s- drücklich vorbehalten worden seien. 6.2. Beim Quartierplan handelt es sich um einen zukunftsgerichteten Son der- nutzungsplan. Nach seiner Festsetzung und Genehmigung ist auch das ihm zugrunde liegende Erschliessungskonzept für die einzelnen Grunde i- gentümer verbindlich (RB 1984 Nr. 79, E. b). Bei der Erstellung oder Änd e- rung von Bauten und Anlagen kann demnach gru ndsätzlich nicht mehr d a- von abgewichen werden, da sonst der im Quartierplanverfahren hergestel l- te Interessenausgleich nachträglich gestört und die mit dem Quartierplan verfolgten öffentlichen Interessen an der Herstellung der Baureife und an einer haushälterischen Bodennutzung verletzt würden. Somit liegt es − un- ter Vorbehalt der Quartierplanrevision aufgrund wesentlich veränderter Verhältnisse − nicht im Belieben einzelner Grundeigentümer, nachträglich vom quartierplangemässen Erschliessungskonzept abzuweichen; allerdings kann in dieser Hinsicht durchaus ein gewisser Spielraum bestehen (vgl. BRKE II Nrn. 61-63/2001 vom 3. April 2001 in BEZ 2001 Nr. 59). 6.3. Über das Gebiet Rütihof, zu dem auch das Baugrundstück zählt, ist in den 1970er-Jahren ein altrechtlicher Quartierplan erstellt worden. Die Festse t- zung du rch den Stadtrat im amtlichen Verfahren erstreckte sich auf die Landeinteilung, die Erschliessung inklusive Bau - und Niveaulinien und K a- nalisationen sowie das Fusswegnetz. Der Quartierplan basiert in Abwe i- chung von der üblichen Praxis nicht auf einer wert - bzw. flächengleichen Neuzuteilung, sondern auf der Zuteilung von Bruttogeschossflächen. De m- zufolge wurde die auf jedem Grundstück zu realisierende maximale Brutt o- geschossfläche festgelegt; auf einen Ausgleich von flächenmässigen Mehr - oder Minderzuteilung en wurde verzichtet. Die Verteilung der Erschlie s- sungskosten wurde den beteiligten Grundeigentümern überlassen (Stad t- ratsbeschluss vom 11. Juni 1975, act. 14.3). Der Quartierplan ist am 21. April 1976 vom Regierungsrat genehmigt worden (act. 14.18). Ein Technischer Bericht, wie er seit dem im Jahre 1978 in Kraft gesetzten Pl a- nungs- und Baugesetz für neurechtliche Quartierplanverfahren vorg e- schrieben ist, war nicht erforderlich und wurde nicht erstellt. Der Festsetzungsbeschluss vom 11. Juni 1975 enthält folgenden Vorbehalt: R1S.2013.05015 Seite 14 „Mit der Genehmigung des Quartierplanes stimmt der Stadtrat dem Plan l e- diglich unter quartierplanrechtlichen Gesichtspunkten zu. Die Überpr üfung der einzelnen Bauprojekte unter baupolizeilichen Aspekten erfolgt d agegen nicht im Quartierp lanverfahren, sondern erst später im baupolizeil ichen Bewilligungsverfahren. Die baupolizeilichen Vorschriften bleiben s omit vor- behalten. In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass sich dieser Vorbehalt nicht nur auf das geltende Baupolizeirecht b ezieht. Das Planungs- und Baurecht ist heute allgemein im Umbruch begriffen. Dies trifft insbesondere für den Kanton Zürich zu, dessen geltendes Ba ugesetz durch ein neues und umfassenderes Planungs - und Baugesetz a bgelöst werden soll. Das neue Gesetz wird auf baupolizeilicher Ebene ve rschiede- ne Rechtsänderungen mit sich bringen, die für künftige Bauvorh aben in Rechnung zu stellen sind“ (act. 14.3). 6.4. Beim Ausnützungsmass handelt es sich um eine solche baupolizeiliche Vorschrift, deren Änderung bei der Q uartierplanfestsetzung vorbehalten worden ist. In ihrer Vernehmlassung vom 24. April 2013 führt die Vorinstanz die einzelnen, seit der Festsetzung des Quartierplanes eingetretenen Rechtsänderungen im Detail auf, darunter auch Systemwechsel bzw. Ände- rungen der Messweise. Die von den Rekurrierenden genannten Masse in Quartierplan und Projekt basieren somit auf einer unterschiedlichen B e- rechnungsweise und sind nur bedingt miteinander vergleichbar. Heute ist in der für das Baugrundstück massgebenden dreigeschos sigen Wohnzon e eine Ausnützungsziffer von 90 % massgebend (Art. 13 Abs. 1 BZO). Bei Arealüberbauungen darf die Ausnützung entsprechend der Formel in Art. 8 Abs. 5 BZO erhöht werden. Für das Baugrundstück wird im angefochtenen Beschluss eine zulässige maxim ale Ausnützung von 41'077,40 m2 genannt (angefochtener Beschluss, act. 3, Erwägungen lit. Cb). Diese wird bei einer gegenüber dem ersten Projekt leicht reduzierten Ausnützung von 36'155,60 m2 um rund 12 % unterschritten, sodass der Arealüberbauung s- bonus nicht einmal in Anspruch genommen werden muss. Somit sind die Bestimmungen im Quartierplan, welche sich auf die Ausnü t- zung beziehen, durch das geltende Recht überholt und können dem Projekt nicht entgegen gehalten werden. 6.5. Die von rekurrentischer Seite e rhobene Rüge, der Quartierplan werde nicht berücksichtigt, ist in dieser pauschalen Form irreführend und unzutreffend. Richtig ist vielmehr, dass die im Quartierplan für die einzelnen Grundstücke R1S.2013.05015 Seite 15 festgelegten Bruttogeschossflächen wegen des im Quartierplan enthalte- nen Vorbehaltes keine Anwendung auf das streitbetroffene Bauvorhaben finden. Das Vorgehen der Rekursgegnerinnen entspricht einer gesamthei t- lichen Anwendung und Auslegung des Quartierplanes und ist nicht zu b e- anstanden. Auch der rekurrentische Vorw urf einer rechtsungleichen Behandlung greift zu kurz und ist nicht angebracht. Zunächst einmal ist eine unterschiedliche Nutzungsdichte auf den einzelnen Quartierplangrundstücken eine Folge der in den letzten fast 40 Jahren eingetretenen Rechtsänderungen u nd wurde bereits bei der Festsetzung des Quartierplans als Möglichkeit e rkannt und vorbehalten. Schon aus diesem Grund kann im vorliegenden Zusamme n- hang von unzulässiger Rechtsungleichheit nicht die Rede sein. Vor allem aber haben die Rekurrierenden ihre G rundstücke zum Teil schon vor Jah r- zehnten überbaut und seither die gemeinsam finanzierten E rschliessungs- anlagen weit intensiver genutzt als die Eigentümerin des Ba ugrundstückes. Damit haben sie während einer sehr langen Zeit von wir tschaftlich erhebli- chen Auswirkungen des Quartierplanes profitiert, die der Eigentümerin des bisher fast ausschliesslich mit Wiese bewachsenen Ba ugrundstückes ver- wehrt waren. Diesen Vorteil für die früher Bauenden gilt es bei der Beurte i- lung der behaupteten rechts(un)gleichen Beh andlung n eben der damals geltenden tieferen Ausnützung auch zu berücksichtigen. Schliesslich bleibt zu erwähnen, dass die Rekurrierenden bei einer Erweit erung ihrer Gebä u- de bzw. einer Neuüberbauung ihrer Grundstücke von neu geltenden Nu t- zungsvorschriften genauso profitieren können wie heute die Bauherrscha f- ten. 6.6. Demnach ist festzuhalten, dass die Rekurse − soweit darin eine dem Quar- tierplan widersprechende Übernutzung des Baugrundstückes behauptet wird − abzuweisen sind. 7.1. Die Rekurrierenden sehen in der Arealüberbauung eine unzulässige A b- weichung von der Regelbauweise und ste llen die Vereinbarkeit von Art. 8 Abs. 4 BZO mit dem übergeordneten Recht in Frage. Für die Festlegung der Anzahl Geschosse sei die Legislative zuständig (§§ 45 ff. PBG). Die R1S.2013.05015 Seite 16 Befugnis der Baubewilligungsbehörde, bei Arealüberbauungen in dreig e- schossigen Wohnzonen 7 Geschosse und Gebäudehöhen von bis zu 25 m zu bewilligen, sei deshalb stossend und rechtswidrig. Nach Darstellung der Vorinstanz dient Art. 8 BZO der Umschreibung von Art und Umfang der e r- laubten Grundstücksnutzung. Es bestehe kein Anlass, die fragliche Norm vorfrageweise zu überprüfen. 7.2. Die Möglichkeit der akzessorischen Überprüfung von Rechtssätzen, d.h. der Überprüfung rechtskräftiger generell -abstrakter Normen im konkreten Anwendungsfall auf ihre Vereinbarkeit mit dem übergeordneten Recht, gründet im Gedanken, dass der Einzelne beim Erlass einer Rechtsnorm im Allgemeinen noch nicht wisse, ob und wie ihn diese eines Tages treffen werde und deshalb vor dem konkreten, ihn betreffenden Anwendungsfall noch keinen Anlass habe, die Norm im Anschluss an ihren Erlass vor den Rechtsmittelinstanzen in Frage zu stellen. Für Vorschriften, welche die bau- lichen Möglichkeiten in bestimmten Zonen regeln, schliesst die Rech tspre- chung eine akzessorische Überprüfung aus, weil diesen Vorschriften w e- gen ihrer Bezugnahme auf bereits im Erla sszeitpunkt bestimmbare Gebiete die Abstraktheit abgesprochen wird, welche für die Annahme vorau szuset- zen wäre, der einzelne Grundeigentümer habe erst im konkreten A nwen- dungsfall Anlass, sich mit der Norm auseinanderzusetzen (BGE 106 Ia 383; 119 Ib 480). Beim Erlass von Arealüberbauungsvorschriften sind die möglichen, ihn konkret betreffenden Folgen für einen Grundeigentümer nicht weniger e r- kennbar als beim Erlass von Regelbauvorschriften. Allfällige Spekulationen über die Unwahrscheinlichkeit von Arealübe rbauungen in seiner Nachba r- schaft sind dabei unerheblich. Der Eigentümer einer Liegenschaft, welche an die dreigeschossige Wohnzone angrenzt, konnte (auch als Laie) beim Erlass von Art. 8 BZO ohne weiteres sehen, dass künftig bei gegebener Arealfläche in s einer Nachbarschaft unter Umständen siebengeschossig gebaut darf. Im Falle des Baugrundstückes, einer 35 '646,20 m2 grossen unüberbauten Fläche, die in einer einzigen Parzelle zusammengefasst war, musste mit einer Arealüberbauung geradezu gerechnet werden. Nach dem Gesagten verbietet sich deshalb eine akzessorische Überprüfung von Art. 8 BZO. R1S.2013.05015 Seite 17 7.3. Im Übrigen ist der rekurrentische Einwand auch sachlich unrichtig, weil die auf dem Baugrundstück zulässige Anzahl Geschosse durchaus von der Legislative festgelegt worden ist. Zwar sind in der Bauordnung ausser der zahlenmässig festgelegten Geschosszahl für die Regelbauweise auch noch erweiterte Überbauungsmöglichkeiten für Arealüberbauungen eröf fnet wor- den. Davon kann jedoch jeder Bauherr, der die im Gesetz genan nten Vo- raussetzungen erfüllt, Gebrauch machen. Die vorliegend erteilte B ewilli- gung für sieben Geschosse war demnach nicht ein Akt der Rechtse tzung, sondern ist der in den Zuständigkeitsbereich der Baubewilligungsb ehörde fallenden Rechtsanwendung zuzuordnen. Die Rekurse sind deshalb auch in diesem Punkt abzuweisen. 8.1.1. Nach Ansicht der Rekurrierenden im Verfahren G. -Nr. R1S.2013.05022 verstösst der angefochtene Beschluss gegen Art. 31 der Lärmschutzve r- ordnung (LSV). Auch die Vorinstanz stelle im angefochte nen Entscheid fest, dass die Immissionsgrenzwerte weder durch die Anordnung der lär m- empfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes noch durch eine Abschirmung mittels baulicher oder gestalterischer Mas s- nahmen eingehalten werden könnten . Dennoch habe sie die Bewill igung mit folgender Begründung erteilt (angefochtener Beschluss, act. 3.1, E. Ha): „An einem Gebäude müssen gemäss Art. 39 LSV in der Mitte des offenen Fensters eines lärmempfindlichen Raumes die IGW eingehalten sein. R ele- vant sind nach kantonaler Praxis (Leitfaden 'Lärmschutz im Baubewill i- gungsverfahren') nur die zur Lüftung eines Raumes notwendigen Fenster (Lüftungsfenster). Als massgeblicher Beurteilungsort gilt demnach − unter Vorbehalt einer genügend gros sen Fensterfläche (mindestens 5 % der B o- denfläche) − das am wenigsten lärmexponierte Fenster eines Raumes. Die IGW sind an den Fassaden Seite Frankentalerstrasse und Seite R e- gensdorferstrasse überschritten. Sämtliche lä rmempfindlichen Räume kö n- nen jedoch über Patio -Balkone oder über die Rückfassaden lärmabg e- wandt (Lr ≤ IGW) belüftet werden.“ Die Rekurrierenden halten diese Praxis für bundesrechtswidrig und die Voraussetzungen von Art. 31 Abs. 1 LSV als nicht erfüllt. Des halb hätte die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 31 Abs. 2 LSV durch die R1S.2013.05015 Seite 18 Baudirektion geprüft werden müssen. Weil dies unterblieben sei, müsse der angefochtene Beschluss aufgehoben werden. 8.1.2. Auch die Rekursgegnerinnen gehen davon aus, da ss die Immission s- grenzwerte (IGW) für den Strassenverkehrslärm an den Fassaden entlang der Frankentalerstrasse und der Regensdorferstrasse überschritten sind. Sämtliche lärmempfindlichen Räume könnten jedoch über Patio -Balkone oder über die lärmabgewandten Rückfassaden gelüftet werden, erklärt die Vorinstanz. Nach ständiger Praxis im Kanton Zürich seien solche Lüftung s- fenster zulässig, sofern ihre Fläche − wie das vorliegend der Fall sei − min- destens 5 % der Bodenfläche aufwiesen. Art. 39 LSV handle vom Ort der Lärmermittlung. Dem Gesetzestext könne jedoch nicht entnommen werden, dass der anwendbare Immissionsgrenzwert bei allen Fenstern eines lär m- empfindlichen Raumes eingehalten werden müsse. Die Sicherstellung, dass jeder Wohn - und Schlafraum über ein genü gend grosses Fenster lärmabgewandt gelüftet werden könne, sei ausreichend. Eine Ausnahm e- bewilligung sei unter diesen Umständen nicht erforderlich. 8.2.1. Das Baugrundstück liegt , wie bereits erwähnt , an der Frankentalerstrasse und an der Regensdorferstrass e. Diese stark befahrene n Staatsstrassen stellen bestehende lärmerzeugende ortsfeste Verkehrsanlage n dar. Der Lärmbeurteilung werden Grenzwerte zugrunde gelegt (Art. 13 des Umwel t- schutzgesetzes [USG]). Die für die Immissionen von Strassenverkehrsa n- lagen ma ssgeblichen Belastungsgrenzwerte sind im Anhang 3 der Lär m- schutzverordnung (LSV) festgelegt. Sie unterteilen sich in Planungswerte, Immissionsgrenzwerte und Alarmwerte; sie werden nach der Lärmart, der Tageszeit und der Lärmempfindlichkeit der zu schützend en Gebäude und Gebiete festgelegt (Art. 2 Abs. 5 LSV). 8.2.2. Gemäss Ziffer 2 des Anhangs 3 der Lärmschutzverordnung gelten in der für das Baugrundstück massgebenden Wohnzone mit der Lärmempfin dlich- keitsstufe II (ES II) folgende Belastungsgrenzwerte: R1S.2013.05015 Seite 19 Belastungsgrenzwerte 06-22 h 22-06 h Planungswert 55 dB 45 dB Immissionsgrenzwert 60 dB 50 dB Alarmwert 70 dB 65 dB Im Bereich de s Baugrundstückes sind in den für das Bauvorhaben vorg e- nommenen Lärmuntersuchungen vom 7. März 2012 (act. 14.15: Lärmgu t- achten Verkehrslärm vom 5. März 2012, S. 3) folgende Emissionswerte auf der Strassenachse ermittelt worden: Ermittlungsgrundlage 06-22 h 22-06 h Frankentalerstrasse 79.4 dB 72.7 dB Regensdorferstrasse 79.0 dB 71.8 dB Eine Kontrolle aufgrund der Daten im GIS -Browser ergibt folgende Werte: Frankentalerstrasse 79.4 dB / 72.6 dB und Reg ensdorferstrasse 79.3 dB / 72.0 dB. Durch diese nur geringfügig abweichenden Werte gemäss GIS - Browser werden die in der Lärmprognose erhobenen Werte bestätigt. Bei den wiedergegeb enen Werten handelt es sich um die auf der Achse dieser S trasse ermittelten Emissionswerte, welche nicht mit den auf dem Grundstück zu messenden Immissionswerten verglichen werden dürfen. Der Immissionswert ergibt sich erst nach Berücksichtigung zumindest der Abstandsdämpfung, d.h. der Entfernung einer Baute von der Emission s- quelle. Gemäss der im Glossar zum Strassenverkehrslärm publizierten T a- belle (vgl. GIS-Browser) beträgt die von der Strassenmitte aus gemessene Abstandsdämpfung folgende Werte: Abstand Abstandsdämpfung 5 m - 7 dB 6.4 m - 8 dB 8 m - 9 dB 10 m - 10 dB 13 m - 11 dB 15 m - 12 dB 20 m - 13 dB 25 m - 14 dB 30 m - 15 dB R1S.2013.05015 Seite 20 Bei einem Abstand der geplanten Fassaden von rund 21 m bis 25 m zur Strassenmitte der Frankentalerstrasse und rund 18 m bis 28 m zur Stra s- senmitte der Regensdorferstrasse ist mit einer Abstandsabdämpfung von 12 dB bis 14 dB zu rechnen. Damit werden zwar die Immissionsgrenzwerte überschritten, die Alarmwerte jedoch nicht erreicht. 8.3.1. Gemäss Art. 22 Abs. 1 USG werden B aubewilligungen für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, in lärmbelasteten Ge- bieten unter Vorbehalt von Absatz 2 nur erteilt, wenn die Immissionsgren z- werte nicht überschritten werden. Sind diese überschritten, so werden Ba u- bewilligungen für Neubauten, die dem längeren Aufenthalt von Pers onen dienen, nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig angeordnet und die a l- lenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen we r- den (Art. 22 Abs. 2 USG). Neubauten und wesentliche Ä nderungen von Gebäuden mit lärmempfindl i- chen Räumen dürfen gemäss Art. 31 Abs. 1 LSV bei Überschreitung der Immissionsgrenzwerte nur bewilligt werden, wenn diese Werte eingehalten werden können durch die Anordnung der lärmempfindlichen Räume auf der dem Lä rm abgewandten Seite des Gebäudes (lit. a) oder durch baul iche oder gestalterische Massnahmen, die das Gebäude gegen Lärm a bschir- men (lit. b). Können die Immissionsgrenzwerte durch Massnahmen nach Absatz 1 nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligu ng nur e rteilt werden, wenn an der Errichtung des Gebäudes ein überwiegendes I nteres- se besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV). Sind sogar die Alarmwerte überschritten, fällt die Erteilung einer Bewill igung auf jeden Fall ausser Betracht. Nach konstanter Praxis gilt als massgeblicher Beurteilungsort das am w e- nigsten lärmexponierte Fenster eines Raumes, sofern die entsprech ende Fensterfläche mindestens 5 % der Bodenfläche entspricht (vgl. www.tba.zh.ch − Bauen im Lärm − Ermittlungsort der Lärmbelastung, VB 2009.00326, E.3.3 am Ende). 8.3.2. Die weitaus meisten lärmempfindlichen Räume, insbesondere die als „Zimmer“ bezeichneten Räume, sollen auf der lärmabgewandten Seite des Baukörpers angeordnet werden bzw. verfügen über ein genügend grosses R1S.2013.05015 Seite 21 Lüftungsfenster auf der Hofseite. Für die übrigen lärmempfindlichen Rä ume soll im Sinne einer baulichen Mass nahme im Sinne von Art. 31 Abs. 1 lit. b LSV jeweils vor einem lärmbelasteten Fe nster ein Patio-Balkon mit erhebli- cher Abschirmwirkung angebracht werden. In der oben genannten Lärmu n- tersuchung kommt der Gutachter zum Schluss, dass die von den vielbefa h- renen Strassen ausgehenden Emissionen durch diese Massna hme unter den geltenden Immissionsgrenzwe rt gebracht wer den können (act. 14.15). Damit erfüllen die bewilligten Wohnungen die in der Lär mschutzverordnung genannten Minimalanforderungen. 8.4. Allerdings würden die Rekurrierenden mit ihrer Forderung auf Aufhebung des angefochtenen Beschlusses selbst dann nicht d urchdringen, wenn die Lärmbeurteilung entsprechend den rekurrentischen Vorstellungen ohne B e- rücksichtigung von Lüftungsfenstern und Patio -Balkonen vorgenommen werden müsste. Die entlang der vielbefahrenen Strassen angeordneten Häuserzeilen we i- sen eine Baut iefe von wenig mehr als 10 m auf. Im Wesentlichen werden die mit „Zimmer“ bezeichneten Räume entlang des lärmabgewandten I n- nenhofes angeordnet. Auf die Frankentaler - und Regensdorferstrasse au s- gerichtet sind neben den Treppenhäusern und Küchen viele Wohn -/Ess- bereiche. Angesichts der relativ geringen Bautiefe wäre es unter Beibeha l- tung der geplanten Baustrukturen durchaus möglich, die Grundrisse der Wohnungen so zu verändern, dass auch die lärmsensiblen Wohn -/Ess- bereiche an den Innenhof stossen würden und von der lärmabgewandten Seite her belichtet und belüftet werden könnten. Allenfalls müsste zu di e- sem Zweck auf die Abtrennung einzelner Zimmer verzichtet werden. Weil sich die Anordnung einer solchen Massnahme nur auf die Raumorg a- nisation im Gebäudeinnern auswirken würde, brächte sie den Rekurriere n- den keinerlei Vorteil. Insbesondere würde eine entsprechende Auflage nicht dazu führen, dass der angefochtene Beschluss aufgehoben und die von den Nachbarrekurrierenden hauptsächlich bekämpfte ringartige B ebauung des Grundstückes aufgegeben und durch Häuserzeilen oder Punktbauten ersetzt werden müsste. Weil somit die Gutheissung der R ekurse in diesem Punkt die behaupteten Beeinträchtigungen gar nicht abzuwenden vermöch- te, fehlte den Rekurrierenden d as Rechtsschutzinteresse. Auf die entspr e- chenden Rügen wäre somit nicht einzutreten. R1S.2013.05015 Seite 22 9. Die Rekurrierenden im Verfahren G. -Nr. R1L.2013. 05022 bezweifeln, dass die Planungswerte und die Vorsorgebestimmungen bei den Emissionen durch die Unterniveaugarage eingehalten werd en. Konkret wird gerügt, die Verkehrsmengen seien falsch berechnet worden und der Zuschlag für die Rampensteigung sei unberücksichtigt geblieben. Die Vorinstanz bestätigt in ihrer Vernehmlassung (act. 13, Rz 32), dass im Ergänzungsbericht Lärm vom 7. März 2012 betreffend die Tiefgarage (act. 14.8) mit 530 Fahrten pro Tag gerechnet worden sei. Eine Überpr ü- fung der Fahrtenzahl durch die zuständige Fachstelle habe eine Erhöhung der massgeblichen Fahrtenzahl auf 603.5 ergeben. Gegenüber der B e- rechnungsgrundlage im erwähnten B ericht entspreche dies einer 14-prozentigen Zunahme an Fahrten bzw. einer Lärmzunahme von 0.6 De- zibel. Damit seien die Planungswerte nach wie vor eingehalten. Die priv a- ten Rekursgegnerinnen nehmen denselben Standpunkt ein. Mit der nachträglichen Überprüfung und den korrigierten Angaben über die Fahrtenzahl und deren Auswirkung in der Vernehmlassung hat die Vorin s- tanz den rekurrentischen Einwänden, soweit sie überhaupt substantiiert vorgetragen wurden, Rechnung getragen. Eine Lärmpegelkorrekt ur um 0.6 Dezibel hat keinen Einfluss auf das Ergebnis. Eine Pegelkorrektur w e- gen der Rampensteigung dagegen erübrigt sich, weil sich die angeführte Steigung von bis zu 15 % im Gebäudeinnern befindet, und keine Lärmau s- wirkungen auf die lärmempfindlichen Rä ume der Wohnüberbauung oder das bestehende Strassennetz entfalten kann. Somit ist der Rekurs in di e- sem Punkt unbegründet. 10.1.1. Die Rekurrierenden im Verfahren G. -Nr. R1S.2013.05022 verlangen die Freilegung des Gewässers Fürtlibach/Steinwiesbächli auf de r Nord - und Westseite des Baugrundstücks. Sie s tützen diese Forderung auf Art. 37 ff. des Gewässerschutzgesetzes (GSchG), die Baurechtsverträge zwischen der Stadt Zürich und den drei Bauträgern sowie § 71 PBG. Die Rekurs gegnerinnen erklären, das Gewässer z u einem späteren Zei t- punkt offen legen zu wollen. In den Baurechtsverträgen sei die Bauher r- schaft auf rein privatrechtlicher Basis zur Mitwirkung bei der Bachöffnung R1S.2013.05015 Seite 23 verpflichtet worden. Es gebe sachliche Gründe, das wasserrechtliche Bachöffnungsverfahren erst später einzuleiten. Für eine Verknüpfung mit der angefochtenen Baubewilligung gebe es keine Rechtsgrundlage. 10.1.2. In Art. 37 und 38 GSchG ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen Fliessgewässer verbaut und korrigiert bzw. überdeckt oder eingedol t wer- den dürfen. Ein Recht oder gar eine Pflicht, bereits eingedolte Gewässer zu öffnen, ist diesen Bestimmungen nicht zu entnehmen. Die Rekurrierenden halten Art. 38 Abs. 1 GSchG gleichwohl für anwendbar, weil aufgrund des geplanten Aushubs für das Gebäude davon auszugehen sei, dass eine S a- nierung, Erneuerung oder ein Ersatz der bestehenden Eindolung erfo rder- lich sei. Das heute eingedolte Gewässer befindet sich nur teilweise auf dem reku r- rentischen Grundstück. In einer Länge von gut 50 m verläuft der unte rirdi- sche Wasserlauf in einem Abstand von etwa 8 0 cm zur Strasse und etwa 11.20 m zur künftigen Fassade im Vorgartenbereich entlang der Strasse im Oberen Boden. Aufgrund dieser Lage am äussersten Rand des Baugrun d- stückes ist die Darstellung der privaten Re kursgegnerinnen, der eingedolte Bach müsse für die Realisierung ihres Projektes nicht verändert werden, ohne weiteres zutreffend. Insbesondere re icht die Distanz von rund 11.20 m zwischen Fassade und Gewässer aus, um den Aushub ohne Ta n- gierung der Wasserleitung bewerkstelligen zu können. Damit entfällt Art. 38 Abs. 1 GSchG als Rechtsgrundlage, eine Öffnung des Gewässers zu ve r- langen. Die Baurechtsverträge sind zwischen der öffentlichen Hand und der Ba u- herrschaft abgeschlossen worden und entfalten ihre Wirku ng nur zwischen den Vertragsparteien. Weil die Rekurrierenden am Vertrag nicht beteiligt sind, können sie aus dessen Inhalt keine Rechte ableiten. Auch § 71 PBG, welche Bestimmung besondere Pflichten bei der Realisi e- rung von Arealüberbauungen enthält, ist als Rechtsgrundlage für das rekur- rentische Anliegen nicht geeignet. Zwar müssen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung gemäss § 71 PBG besonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (vgl. unten E. 11.2.). Di ese Anforderungen kann das vorliegende Projekt jedoch auch ohne eine Offe n- legung des streitbetroffenen Wasserlaufes erreichen. Überdies müs ste die R1S.2013.05015 Seite 24 von den Rekurrierenden angestrebte Auflage als unverhältnismässig ei n- gestuft werden, weil die Gewässeröffnung einerseits (wegen des eigens durchzuführenden Bewilligungsverfahrens) mit einer erheblichen Bauve r- zögerung und Kosten verbunden wäre und andererseits wegen seiner Lage am äussersten Rand des Baugrundstückes kaum etwas zur Umgebung s- gestaltung der gesamten Überbauung beitragen würde. 10.1.3. Sofern die Rekurrierenden mit dem Argument, der „Korridor von 11 m Bre i- te“ genüge nicht als Trassee für ein künftiges offenes Gewässer, geltend machen wollen, es werde eine fehlende planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst, is t dem entgegenzuhalten, dass das Baugrundstück auch mit der heute vorhandenen Wasserleitung ausreichend erschlossen ist. Darüber hinausgehende künftige Planänderungen können einem Ba u- vorhaben nur entgegen gehalten werden, wenn die entsprechenden pl a- nungsrechtlichen Festlegungen genügend konkretisiert, das heisst in der Regel durch den Gemeinderat beantragt sind (§ 234 PBG). So weit fortg e- schritten ist das Bachöffnungsprojekt nicht. Somit sind die rekurrentischen Begehren, soweit sie die Bachöffnung betreffen, abzuweisen. 10.2.1. Am 1. November 2012 erteilte die Baudirektion die wasserbaupolizeiliche Bewilligung und eine gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung für die geringfügige Unterschreitung des Uferstreifens mit befestigten Bere i- chen. Den Erwägungen ist zu entnehmen: „Seit dem 1. Juni 2011 sind die Änderungen vom 4. Mai 2011 der GSchV in Kraft. Gemäss deren Übergangsbest immungen in Verbindung mit Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV dürfen im Gewässerraum nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse lie gende Anlagen wie Fuss - und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. Solange der Gewässerraum nicht festgelegt ist, ist bei Fliessgewässern mit einer Gerinnesohle bis 12 m Breite ab der Gerinnesohle/Bachdole ein beidseitiger Uferstreifen v on j e- weils mindestens 8 m plus die Breite der bestehenden Gerinneso hle/Bach- dole freizuhalten. Die Bachdole des Fürtlibachs hat einen Durchmesser von 200 mm bzw. 250 mm. Demnach ist ab derselben ein beidseitiger Uferstreifen von jeweils mindestens 8.2 m bz w. 8.25 m freizuhalten. In diesem Uferstreifen dürfen neue Anlagen nur erstellt werden, wenn sie standortgebunden sind und im R1S.2013.05015 Seite 25 öffentlichen Interesse liegen. Als standortgebunden gelten Anlagen, die aufgrund ihres Bestimmungszwecks oder aufgrund der standör tlichen Ver- hältnisse nicht ausserhalb des Gewässerraums angelegt werden können. In dicht überbauten Gebieten kann die Behörde für zonenkonforme Anl a- gen Ausnahmen bewilligen soweit keine überwiegenden Interessen entg e- genstehen (Art.41c Abs.1 Satz 2 GSchV). Überwiegende Interessen sind insbesondere solche des Hochwasserschutzes oder des Natur - und Land- schaftsschutzes.“ Die Baudirektion stellt fest, dass sich drei Zugangsbereiche der geplanten Überbauung teilweise im Uferstreifen des eingedolten Fürtlibachs be finden, nämlich Teile des öffentlichen Quartierplatzes, Teile der Zufahrt für die Tiefgarage und Teile des nordwestlichen Zugangs zum Innenhof. Sie stufte diese Erschliessungsanlagen als zonenkonforme Anlagen in einem dicht überbauten Gebiet ein, denen ang esichts des vorhandenen Grünkorridors von mindestens 11 m für eine zukünftige Offenlegung des Bachs keine überwiegenden Interessen entgegenstünden. 10.2.2. Die Rekurrierenden im Verfahren G. -Nr. R1S.2013.05022 beanstanden die Erteilung einer Ausnahmebewil ligung, weil kein dicht überbautes Gebiet vorliege. Die im Wesentlichen nicht bebaute Bauparzelle messe über 30'000 m2 und befinde sich abgelegen am Rande des Quartiers Höngg und sei zudem keiner Kern- oder Zentrumszone zugewiesen. Die Rekursgegnerinnen ma chen im Wesentlichen geltend, die Bauten hie l- ten den geforderten Abstand gemäss Übergangsbestimmung zur Gewä s- serschutzverordnung ein und liessen sogar genügend Platz für die einseit i- ge Anordnung des Gewässerraumes von 11 m gemäss Art. 41a Abs. 2 lit. a der Gewässerschutzverordnung (GSchV). Zudem befinde sich das Ba u- grundstück in einem dicht überbauten Gebiet. 10.2.3. Teile der von der Baudirektion genannten Zugänge zum Bauvorhaben so l- len innerhalb des Gewässerraumes von gut 8 Metern gemäss geltender Übergangsbestimmung der Gewässerschutzverordnung erstellt werden. Da die geplanten Gebäude nicht standortgebunden im Sinne von Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV sind, ist zu prüfen, ob eine Ausnahmebewilligung vom Anlagenverbot im Gewässerraum in Betracht fällt. Eine solche kann für z o- nenkonforme Anlagen in dicht überbauten Gebieten erteilt werden, soweit R1S.2013.05015 Seite 26 keine übermässigen Interessen (z.B. des Hochwasserschutzes oder des Natur- und Landschaftsschutzes) entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV). Art. 41c Abs. 1 GS chV räumt der Baudirektion als "Kann-Vorschrift" zwar einen Beurteilungsspielraum ein. In Bezug auf die Auslegung des unb e- stimmten bundesrechtlichen Rechtsbegriffs "der dicht überbauten Gebiete" kommt der Baudirektion hingegen kein besonderer Spielraum zu (VB.2013.00340). 10.2.4. Das Baugrundstück liegt vollständig in der Wohnzone W3, wo das Bauvo r- haben als Arealüberbauung realisiert werden soll. Die für eine gewässe r- schutzrechtliche Ausnahmebewilligung vorausgesetzte Zonenkonformität ist somit gegeben. Dass es sich dabei um eine Kern - oder Zentrumszone handle, wird in der Verordnung nicht verlangt. Strittig ist, ob sich das Ba u- grundstück in eine m "dicht überbauten Gebiet " gemäss Art. 41c Abs. 1 GSchV befindet. Sinn und Zweck der Ausnahmeregelungen von Art . 41c Abs. 1 GSchV ist, dass eine Siedlungsentwicklung nach innen und eine aus Sicht der Rau m- planung erwünschte städtebauliche Verdichtung ermöglicht wird. Als A n- wendungsfall werden im erläuternden Bericht des Bundesamtes für Umwelt (BAFU) vom 20. April 20 11 zur Änderung der Gewässerschutzverordnung "Baulücken" genannt und als Beispiele für dicht überbaute Gebiete die städtischen Quartiere in Basel am Rhein oder in Zürich an der Limmat au f- geführt (S. 12 und S. 15 oben). Weiter haben die Bundesämter für Rau m- entwicklung (ARE) und Umwelt (BAFU) unter dem Titel "Gewässerraum im Siedlungsgebiet" ein Merkblatt zur Anwendung des Begriffs "dicht überba u- te Gebiete" der Gewässerschutzverordnung erarbeitet (Merkblatt vom 18. Januar 2013 unter www.are.admin.ch). Darin g elten Gebiete, in denen sich im festzulegenden Gewässerraum keine oder nur einzelne Bauten und Anlagen befinden in der Regel nicht als dicht überbaut. Befinden sich in diesem Uferstreifen eingezonte, nicht oder nur teilweise überbaute Parze l- len, kann das G ebiet ausnahmsweise als dicht überbaut gelten, wenn es sich um eine Baulücke handelt oder eine zweckmässige bauliche Nutzung der noch unüberbauten oder wenig überbauten Parzellen verhindert wird und die Umgebung dicht überbaut ist (S. 6 f. des Merkblattes). R1S.2013.05015 Seite 27 10.2.5. Das Baugrundstück ist Teil des Quartierplangebietes Rütihof und ist nach der vorliegenden Aktenlage als einzige Parzelle bisher unüberbaut gebli e- ben. So ist es denn auch an vier von fünf Seiten von überbauten Grundst ü- cken umgeben. Bei den meiste n der benachbarten Gebäude handelt es sich − entsprechend den Überbauungsmöglichkeiten in einer Wohnzone W3 − um grossdimensionierte Wohnbauten. Zwar liegt der Rütihof als Ga n- zes am Rande des Siedlungsgebietes. Innerhalb der Bauzone erweist sich jedoch das Baugrundstück trotz seiner Grösse als Baulücke. Damit hat die Baudirektion das Gebiet zu Recht als dicht überbaut im Sinne von Art. 41c Abs. 1 GSchV erachtet. Einer Ausnahmebewilligung entgegenstehende Interessen werden nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. Die rekurrentischen Au s- führungen im Zusammenhang mit dem Hochwasserschutz zielen einzig auf einen verbreiterten Korridor für das Gewässer Steinwiesbächli/Fürtlibach. Allfällige spätere Veränderungen am Gewässer zur Verbesserung des Hochwasserschutzes bleiben auch nach Erstellung der drei Zugänge zum Baugrundstück ohne weiteres möglich. Demzufolge ist der Rekurs auch in diesem Punkt unbegründet. 10.3.1. Die Rekurrierenden im Verfahren G. -Nr. R1S.2013.05022 rügen sodann, die vorhandene Breite des Korridors für die spätere Freilegung des Baches von 11 m widerspreche Art. 41a GSchV und genüge bei weitem nicht. Sie rechnen vor, dass ein Korridor von insgesam t mindestens 16.60 m bzw. 16.75 m Breite erforderlich sei, welcher gestützt auf Art. 41 a Abs. 3 GSchV zur Gewährleistung des Schutzes vor Hochwasser noch weiter verbreitert werden müsse. Um diesen Abstand zu erreichen, addieren sie die „beidse i- tigen Uferstreifen von jeweils mindestens 8.2 m resp. 8.25 m“. Die Vori n- stanz habe es unterlassen, diesen Sachverhalt abzuklären, weshalb die Baubewilligung aufzuheben sei. Die Rekursgegnerinnen machen im Wesentlichen geltend, der gesetzlich vorgeschriebene Gewässerabstand sei eingehalten. 10.3.2. Wie bereits erwähnt, gelten seit dem 1. Juni 2011 die Ä nderungen vom 4. Mai 2011 der Gewässerschutzverordnung. In den Übergangsbesti m- R1S.2013.05015 Seite 28 mungen wurde festgelegt, dass der in Art. 41a und 41b GSchV neu def i- nierte Gewässerraum von den Kantonen bis zum 31. Dezember 2018 fes t- zulegen ist. Bis dahin gelten die Vorschrif ten für Anlagen gemäss Art i- kel 41c Absätze 1 und 2 GSchV entlang von Fliessgewässern mit einer b e- stehenden Gerinnesohle von bis zu 12 m Breite. Verlangt wird die Einha l- tung eines beidseitigen Streifens mit einer Breite von je 8.00 m plus die Breite der bestehenden Gerinnesohle. Für die streitbetroffenen Bäche mit einer G erinnesohle von 200 mm bzw. 225 mm Breite ist somit grundsätzlich ein Ge wässerraum von 8.20 m bzw. 8.25 m Breite erforderlich. Innerhalb dieses Gewässerraumes sind unter den Voraussetzungen von Art. 41c GSchV Ausnahmen möglich. Eine Ve r- breiterung zur Gewährleistung des Schutzes vor Hochwasser ist in den Übergangsbestimmungen nicht vorgesehen und kann somit auch nicht ve r- langt werden. 10.3.3. Mit einer Distanz zwischen den Leitungen und den H ausfassaden von zwi- schen 11 Metern und mehr als 50 Metern werden die genannten Anford e- rungen erfüllt. Für die Erschliessungsanlagen (nordwestlicher Zugang zum Innenhof, Rampe zur Unterniveaugarage, Quartierplatz) wurde wie bereits ausgeführt zu Recht eine Ausnahmebewilligung erteilt (oben E. 10.2). Die nach Darstellung der Rekurrierenden angeblich notwendigen Abstände von 16.60 m bzw. 16.75 m werden nur erreicht, wenn die erforderlichen Gewässerräume beidseits der Leitungen addiert werden. Bei einem so l- chen Vorgehen müssten selbstverständlich auch die beidseits der Leitu n- gen vorhandenen Abstände berücksichtigt werden, was wiederum einen mehr als ausreichend breiten Gewässerraum ergeben würde. Vorliegend massgebend ist indessen einzig die dem Bauvorhaben zuge wandte Seite, wo der erforderliche Gewässerraum von mindestens 8.20 m bzw. 8.25 m vorhanden ist. Somit ist der Rekurs auch in diesem Punkt abzuweisen. 11.1. Die Rekurrierenden rügen, das Bauvor haben entspreche nicht den in § 71 PBG genannten Anforderungen an Arealüberbauungen. Die Rekurriere n- den im Verfahren G. -Nr. R1S.2013.05015 beschränken ihre Einwände auf die Gestaltung des Bauvorhabens als Ganzes, während die Rekurrierenden R1S.2013.05015 Seite 29 im Verfahren G.-Nr. R1S.2013.05022 auch eine Vielzahl von Rügen betre f- fend die Wohnlichkeit und Wohnhygiene, die Versorgungs - und En tsor- gungslösungen sowie Art und Grad der Ausrüstung und der Behindertenge- rechtigkeit erheben. Die Rekursgegnerinnen begründen in Beschluss und Vernehmlassungen, weshalb sie diese Ansicht nicht teilen. 11.2. Die Gemeinden können in ihren Bau - und Zonenordnungen in den Bauz o- nen allgemein, aber auch zonen - oder gebietsweise Arealüberbauungen zulassen. Zu diesem Zweck haben sie Mindestarealflächen festzulegen (§ 69 PBG). Mit dem Instrument der Arealüberbauung verfügen die Baube- hörden über eine rechtliche Handhabe, um eine von der Grundordnung abweichende Überbauung zu gestatten. Die Bau - und Zonenordnung kann deshalb Bauvorschriften enthalten, die von den Bestimmungen für die R e- gelbauweise und von den kantonal en Mindestabständen abweichen (§ 72 Abs. 1 PBG). In der Regel sehen die Bau - und Zonenordnungen einen s o- genannten Arealüberbauungs- bzw. Ausnützungsbonus vor. Im Gegenzug für diese Privilegierung gelten erhöhte Anforderungen in B e- zug auf die Gestaltung, Einordnung, Umgebung und Wohnqualität. Gemäss § 71 PBG müssen die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung b e- sonders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (Abs. 1). Bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftl i- chen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der Gebäude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der Freifl ä- chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs - und Entso rgungslö- sung; Art und Grad der Ausrüstung (Abs. 2). Arealüberbauungen können auch bereits überbaute Grundstücke umfassen, wenn die Überbauung als Ganzes den Anforderungen genügt (§ 71 Abs. 3 PBG). Gemäss der bisherigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsprech ung (grun d- legend VB.2010.00127 vom 30. Juni 2010 in BEZ 2010 Nr. 28) hatte das Baurekursgericht zu berücksichtigen, dass den Gemeinden bei der Anwe n- dung von Ästhetikgeneralklauseln ein erheblicher Ermessensspielraum z u- kommt. Bei der Überprüfung diesbezügli cher kommunaler Entscheide hatte sich die Rekursinstanz daher – ungeachtet ihrer nach § 20 Abs. 1 des Ver- R1S.2013.05015 Seite 30 waltungsrechtspflegegesetzes (VRG) uneingeschränkten Kognition – Zu- rückhaltung aufzuerlegen. Von dieser Rechtsprechung ist das Verwa l- tungsgericht mit d em Entscheid VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013 abgerückt. Das Gericht erkannte, dass das Baurekursgericht nicht nur b e- rechtigt, sondern auch verpflichtet sei, seine gesetzliche Überprüfungsb e- fugnis auszuschöpfen. Den Gemeinde n stehe bei der Anwendung von Ästhetikgeneralklauseln als Ausfluss der Gemeindeautonomie insofern ein gewisser Beurteilungsspielraum zu, als es in erster Linie der örtliche n Bau- bewilligungsbehörde obliege, die in dieser Norm verwendeten offenen Fo r- mulierungen ortsbezogen zu konkretisi eren. Bei der Angemessenheit skon- trolle des kommunalen Entscheides habe die Rekursinstanz die im konkr e- ten Fall angeführten Entscheidgründe gebührend zu berücksichtigen und sich mit den Kriterien auseinanderzusetzen, welche von der Baubehörde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvo rschrift entwickelt wurden. Abgesehen von der insoweit gebotenen Rüc ksichtnah- me auf die Gemeindeautonomie rechtfertige sich keine weiterg ehende Ein- schränkung der grundsätzlich vollen Kognition des Baurekursgerichts. 11.3.1. Die Rekurrierenden machen geltend, die Dimensionen des Projektes „Ringling“ seien mit einer geschlossenen Fassade von rund 650 m und e i- ner Gebäudehöhe von bis zu 25 m einmalig, passten nicht in die heutige Siedlungsstruktur im Umfeld der Bau parzelle und gehörten nicht in eine Wohnzone W3. Es handle sich um eine sehr eigenständige Baute ohne jeg- lichen Quartierbezug. So schön der Innenhof sein möge, so schonung slos präsentiere sich das Projekt gegen aussen. Angesichts der Lage am Sie d- lungsrand sei es grundsätzlich falsch, einen monotonen Gebäuderi egel ei- ner lockeren Überbauung mit optischer Durchlässigkeit vorzuziehen. Die Dachkanten, die Fassadengestaltung mit Befensterung und Patio - Balkonen, die Durchgänge etc. werden im Einzelnen kritisiert. Besonders erwähnt wird auch die Gestaltung des Vorgartengebietes entlang der Strasse Im Stelzenacker, wo entgegen der vorinstanzlichen Praxis mehr als ein Drittel der Anstosslänge für Hauszugänge, Garagenzufahrt, Parkplätze, Containerabstellplätze etc. befestigt würden. Die Rekursgegnerinnen entgegnen, beim Bauareal handle es sich um die letzte grosse unbebaute Parzelle im Quartier Rütihof, das von schönen Naherholungsgebieten umgeben sei. Das bauliche Umfeld sei heterogen, umfasse auch Grossformen, bestehe nd aus aneinander gereihten einze l- R1S.2013.05015 Seite 31 nen Mehrfamilienhäusern oder Zeilenbauten und öffne den Spielraum für die Gestaltung und Einordnung von Neubauten relativ weit. Die gewählte geschlossene Bauweise sei ein Teil des architektonischen Konzepts. Auf die Grossmassstäblichkeit der Gebäudevolumetrie werde mit einer spezie l- len Fassadengestaltung reagiert. Für die Aussenraumgestaltung entlang der Strasse Im Stelzenacker gebe es besondere Gründe, die im angefoc h- tenen Beschluss genannt worden seien. Es sei nachgerade die Besonder- heit einer Arealüberbauung, dass sie sich von der Umgebung abhebe. Der entstehende Kontrast zum baulichen Umfeld sei nicht mit einer ungen ü- genden Einordnung gleichzusetzen. 11.3.2. Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen U m- gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Diese Vorsc hrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in sich als auch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umg e- bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Ran dtitels („Gestal- tung“) hinaus nicht nur die Gestaltungselemente wie beispielsweise die Dach- oder die Fassadengestaltung, sondern auch ortsbauliche Aspekte wie etwa die Stellung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere Bauvorschriften geregelt si nd. Die Frage, ob eine befriedigende Gesam t- wirkung erreicht wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien zu beantworten. Blosses Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das E i- gentum. § 71 Abs. 1 PBG stellt als lex specialis von § 238 PBG besondere Anforde- rungen an Gestaltung und Einordnung einer Arealüberbauung, welche über das in § 238 PBG geforderte Mass für die Regelbauweise hinausgehen. 11.3.3. Wie die Vorinstanz zu Recht feststellt, liegt das Baugrundstück am Sie d- lungsrand in einem h eterogenen baulichen Umfeld, das auch Grossbauten umfasst. Die Umgebung des Bauvorhabens wird geprägt vom Wald des Hönggerberges im Osten, den grossflächigen Verkehrsanlagen im Osten, R1S.2013.05015 Seite 32 Süden und Westen, sowie den mehrheitlich grosskubischen Häuserzeilen mit vier bis sechs Geschossen jenseits der jeweiligen Strassen im Süden, Westen und Norden. Einzig im Norden befindet sich eine Siedlung mit kle i- neren Reiheneinfamilienhäusern. Weil das Baugrundstück überdies mit über 30'000 m2 eine für städtische Verhältniss e ungewöhnlich grosse Fl ä- che aufweist, ist der Standort für eine eigenständige, grossvolumige Übe r- bauung geeignet. Die vorinstanzliche Einschätzung, der Spielraum für die Gestaltung und Einordnung von Neubauten werde relativ weit geöffnet, ist zutreffend. Das Projekt sieht einen ringförmigen Baukörper entlang der Grundstück s- grenzen vor; die Bezeichnung „Ringling“ drückt das Grundkonzept richtig aus. Zwischen den Fassaden und den Strassen ist ein zwischen 9 m und 25 m breiter, in den meisten Abschnitten mit Bäumen und Grünflächen ver- sehener Streifen vorgesehen, der auch als Fussweg dienen soll. Im Innern soll ein ausgedehnter Grünbereich mit Fusswegen, einer Vielzahl von Bäumen und unterschiedlichsten Nut zungen entstehen. Die bis zu 25 m hohen Fassaden sollen quadratische, unregelmässig angeordnete, höhe n- versetzte Fenster erhalten und werden durch die vorgesehenen Durchgä n- ge zum Innenhof zusätzlich gestaltet. Damit werden die Bauvolumina auf dem Baugrundstück anders angeordnet als das in der Umgebung üblich is t, und es werden andere architektonische Gestaltungselemente verwendet. Richtig ist, dass sich Baukonzept und Fassadengestaltung des Projektes grundlegend von der in der Umgebung vorhandenen ansprechenden Al l- tagsarchitektur absetzen; doch darf dieser Umsta nd gerade bei den hier gegebenen Voraussetzungen nicht als Mangel gewertet werden. Die g e- plante Überbauung wird zweifellos eigenwillig und unüblich in Erscheinung treten. Weil sich aber ihre Volumina nicht grundsätzlich von der Umgebung absetzen und das Pr ojekt in sich harmonisch gestaltet wird, ist ein störe n- der Widerspruch zu den vorhandenen Siedlungsstrukturen nicht auszum a- chen. Es ist jedenfalls vertretbar, das Projekt nicht als Störfaktor, sondern als Bereicherung des baulichen Umfeldes zu betrachten. Wenn bei den Rekurrierenden der negative Eindruck überwiegt, ist dies ihre persönliche Meinung, die keinen Anspruch auf Allgemeingültigkeit hat. Zur Vorgartennutzung entlang der Strasse Im Stelzenacker hat die Vori n- stanz erwogen, ihrer Praxis, wonach das Vorgartengebiet zur Erreichung eines besonders guten Erscheinungsbildes in der Regel zu nicht mehr als einem Drittel befestigt werden dürfe, werde in einer Gesamtbetrachtung R1S.2013.05015 Seite 33 nachgekommen, und es würden nebst dem grossen grünen Binnenraum grosszügige Grünac hsen entlang der Regensdorfer - und Frankentaler- strasse, sowie entlang der Strasse Im Oberen Boden geschaffen. Weil die geplante Öffnung des eingedolten Baches Im Oberen Boden und die Ve r- kehrssicherheit der Frankentaler-, Regensdorfer- und Geeringstrasse keine weiteren Verkehrsanlagen zuliessen, könne die Anordnung der oberird i- schen Parkplätze entlang der Strasse Im Stelzenacker hingenommen we r- den. Diese Beurteilung der Vorgartengestaltung ist nachvollziehbar und a n- gesichts der vorhandenen Gegebenheiten vert retbar. Insgesamt liegt die vorinstanzliche Würdigung, das Bauvorhaben sei im Sinne von § 71 PBG gut gestaltet und passe sich in die Umgebung ein, im Rahmen ihres ort s- behördlichen Ermessensspielraumes und ist nicht zu beanstanden. 11.4.1. Die Rekurrierende n monieren, die geplante Arealüberbauung erfülle auch bezüglich der Wohnlichkeit und Wohnhygiene, der Versorgungs - und Ent- sorgungslösung sowie Art und Grad der Ausrüstung und der Behinderte n- gerechtigkeit die verlangten Anforderungen nicht. Die Rekursgegne rinnen halten die rekurrentischen Vorbringen für nicht stichhaltig. 11.4.2.1. Die Rekurrierenden sehen Wohnlichkeit und Wohnhygiene verletzt, weil e i- ne grosse Zahl von Wohnungen auf die lärmigen Hauptstrassen ausgeric h- tet sei. Aber auch der Innenhof wird a ls unwirtlich beschrieben. Er sei nicht nur schattig, sondern wegen den Durchgängen auch dem Strassenlärm und dem Westwind ausgesetzt. Hinzu komme der zu erwartende Lärm durch die Benützung des Innenhofes. 11.4.2.2. Zunächst einmal ist festzuhalten, dass die Wohnungen entlang der Fra n- kentaler- und der Regensdorferstrasse keineswegs auf diese lärmigen Ve r- kehrswege ausgerichtet sind. Vielmehr befinden sich alle mit „Zimmer“ b e- zeichneten Räume − somit also alle als Schlafzimmer konzipierten Rä u- me − auf der Se ite des lärmabgewandten Innenhofes. Lediglich viele Wohn-/Essbereiche befinden sich auf der Strassenseite. Die Wohnungen erfüllen − wie bereits ausgeführt (E.8.3.) − die in der Lärmschutzverordnung genannten Minimalanforderungen und sind lärmrechtlich zulä ssig. Weil ein R1S.2013.05015 Seite 34 zusätzlicher Lärmschutz höchstens mit sehr einschneidenden Massnahmen möglich wäre, ist die Bewilligung der Wohnungen auch unter dem G e- sichtspunkt von § 71 PBG nachvollziehbar und liegt im Ermessen der Ba u- behörde. 11.4.2.3. Die pauschale Be hauptung, der Innenhof sei schattig, ist schon deshalb falsch, weil der mehr als 180 m lange Hof selbst an der schmalsten Stelle über 50 m breit ist und sich nach Norden auf rund 78 m ausweitet. Bei Sonnenschein wird also immer ein Teil des Hofes besonnt s ein. Im Übrigen treffen die Erwägungen zum Schattenwurf auch auf den Hof zu (vgl. oben E.3, Abs. 2). 11.4.2.4. Auf die behauptete Beeinträchtigung des Innenhofes durch Strassenlärm und Westwind ist nicht weiter einzugehen. Die behaupteten Mängel − soll- ten sie denn tatsächlich eintreten − könnten durch das Anbringen von Lärm und Wind abhaltenden Toren in den Durchgängen zum Innenhof leicht b e- hoben werden. Weil die Rekurrierenden durch eine entsprechende Auflage für sich keine Vorteile erwirken können, ist di esbezüglich auf die Rekurse nicht einzutreten. 11.4.2.5. Der von den Rekurrierenden erwartete Lärm durch Kinder und andere B e- nützer des Innenhofes gehört zum Wohnumfeld und ist, soweit der übl iche Rahmen nicht gesprengt wird, selbst von Nachbarn hinzunehmen. Wie dem Situationsplan, welcher in detaillierter Form auch über die B e- pflanzung und Erstellung von Anlagen im Innenhof Auskunft gibt und somit auch die Qualitäten eines Umgebungsplanes aufweist, zu entnehmen ist, sind ausser ausgedehnten Wiesenflächen und einer Vielzahl von Bäumen und Büschen auch mehrere Kinderspielbereiche mit Rutschen, Klettertü r- men, Kletternetzen, Sandkästen etc. geplant (act. 14.14.1). Die im Plan ausgewiesene Gestaltung der Flächen mit den genannten Anlagen ist nicht nur üblich, s ondern vielmehr vorgeschrieben. Denn § 248 PBG verlangt, dass bei der Erstellung von Mehrfamilienhäusern in angemessenem U m- fang verkehrssichere Flächen als Kinderspielplätze, Freizeit - und Pflanzen- gärten oder Ruheflächen ausgestaltet werden. Angesichts der erheblichen Ausdehnung des Innenhofes und der verhältnismässig kleinen Zahl an A n- R1S.2013.05015 Seite 35 lagen, die zudem vorab der Benützung durch Kleinkinder und deren Mütter dienen, ist mit keinem unzulässig grossen Lärm zu rechnen. Doch selbst wenn ungewöhnliche und lärminte nsive Anlagen wie etwa ein Erlebnisbad oder eine Halfpipe (wofür ausreichend Platz vorhanden wäre) geplant wären, könnte einer übermässigen Belärmung leicht durch ein Ve r- bot solcher Anlagen oder anderen einschränkenden Nebenbestimmungen, wie Betriebszeiten, Einhalt geboten werden. Weil die Rekurrierenden durch entsprechende Auflagen keine Vorteile für sich erwirken könnten, ist auch diesbezüglich auf den Rekurs nicht einzutreten. 11.4.2.6. Als für die Nachbarschaft störend bezeichnen die Rekurrierenden den Um- stand, dass entlang der Strasse Im Oberen Boden alle lärmintensiven Quel- len der Neubauten wie die Rampe zur Unterniveaugarage, der Qua rtier- platz, der Jugendtreff, das Gemeinschaftszentrum, der Quartiertreff, der Entsorgungssammelplatz konzentriert würden. Die Platzierung der Rampe zur Unterniveaugarage ist eine Folge des frühe- ren Rechtsganges, in welchem die Rekurrierenden erreicht haben, dass e i- ne Zufahrt von der Geerenstrasse her verunmöglicht wurde. Eine Grun d- stückszufahrt ab der Frankentaler - oder der Regensdorferstrasse kommt angesichts deren Bedeutung und Verkehrsbelastung nicht in Frage, und e i- ne Zufahrt über die Strasse Im Stelzenacker würde den Verkehr erst recht durch das Quartier führen und ist deshalb ungeeignet. Eine E rschliessung der Unterniveaugarage über die Strasse Im Oberen Boden e rscheint unter den gegebenen Voraussetzungen als einzige Möglichkeit und entspricht auch den Vorgaben des Quartierplanes. Wie bereits ausgeführt, haben die von den privaten Rekurrentinnen veranlassten und von der Vorinstanz kor- rigierten Lärmuntersuchungen ergeben, dass die Lärmemissi onen durch die Unterniveaugarage die vorgeschriebenen Grenzwerte einha lten (vgl. E.9. sowie act. 14.8 und 14.15). Sodann ist entlang der Strasse im Oberen Boden eine Grünrabatte mit Bäumen und Büschen sowie bei der Einmündung in die Geerenstrasse ein Quartierplatz mit Velobügeln, zwei Unterflurcontainern und der Aussenb e- stuhlung der Cafeteria vorgesehen (vgl. Situation Grundriss mit EG, we l- cher Plan über die Umgebungsgestaltung Auskunf t gibt, act. 14.14.1). Z u- nächst einmal ist festzustellen, dass der „Quartierplatz“ vor dem Hinte r- R1S.2013.05015 Seite 36 grund der erheblichen Dimensionen des Quartiers Rütihof und der neuen Arealüberbauung eine viel bescheidenere Grösse aufweist, als der Namen vermuten liesse. S eine Lage an der Kreuzung der Strasse Im Oberen B o- den und der Geerenstrasse, über welche neben dem Verkehr aus der ne u- en Unterniveaugarage auch der private und öffentliche Verkehr aus dem gesamten Quartier Rütihof führt, ist alles andere als ruhig. Auf dem Platz entstehende übliche Lärmentwicklungen des täglichen Lebens werden, zumindest tagsüber, kaum wahrnehmbar sein. Für die Gastwirtschaft wurde der Betrieb im Freien von 22.00 Uh r bis 07.00 Uhr untersagt (act. 3.1, Disp. Ziff. 67). Die von den Rekurrier enden ebenfalls angesprochenen Quartiertreff, G e- meinschaftsraum, Jugendtreff befinden sich im Gebäudeinneren. Deshalb werden bei ordnungsgemässer Betriebsführung keine belästigenden Ei n- wirkungen für die Nachbarschaft erwartet. Dennoch wurden im angefoc hte- nen Beschluss vorsorgliche Massnahmen angeordnet und für den Fall al l- fälliger später auftretender Störungen die Anordnung weiterer baulicher oder den Betrieb einschränkende Massnahmen vorbehalten (act. 3.1, E.Hk und Disp. Ziff. 63 f.). Der Entsorgungssammelplatz mit zwei Unterflurcontainern schliesslich wird von Fussgängern mit Abfallsäcken bestückt und in der Regel einmal w ö- chentlich geleert. Die damit verbundenen Immissionen halten sich in engen Grenzen und sind von der Nachbarschaft hinzunehmen. Insgesamt erweist sich die von den Rekurrierenden gerügte Ansammlung von Lärmquellen entlang der Strasse Im Oberen Boden als rechtmässig und durfte bewilligt werden. 11.4.3.1. Sodann werden die grundstücksinternen Verkehrswege beanstandet. Die Entsorgung mit nur ei nem Unterflurcontainer sei ungenügend und zu weit von den Benützern entfernt, es sei nicht ersichtlich, wie die Bewohner zur Unterniveaugarage gelangten, die Verkehrswege in der Unterniveaugarage seien zu lang, die Besucherparkplätze an der Strasse Im Stel zenacker sei- en schwer zu finden und teilweise zu weit von den Hauseingängen entfernt, es fehle ein öffentlicher Fussweg entlang der Strasse Im Oberen Boden bis zur Strasse Im Stelzenacker. Die Rekursgegnerinnen halten auch diese Einwände für ungerechtfertigt. R1S.2013.05015 Seite 37 11.4.3.2. Die Rekurrierenden bemängeln, in den Plänen sei lediglich ein Unterflu r- container auf dem Quartierplatz vorgesehen und monieren, diese Art von zentraler Entsorgungslösung sei dürftig und wesentlich schlechter als die frühere, als entlang der v erschiedenen Strassen Rollcontainer vorgesehen gewesen waren. Die Vorinstanz berichtigt die Rekurrierenden vernehmla s- sungsweise, die Hauskehrichtentsorgung erfolge über vier Unterflurconta i- ner, deren Kapazität für die projektierten 277 Wohnungen ausreiche und deren Leerung weniger Zeit beanspruche und weniger Lärm ve rursache als die Leerung von 28 bei den Hauseingängen platzierten Rollcontainern. In ihrer Replik präzisieren die Rekurrierenden, die Kritik richte sich nur (noch) gegen die zentrale Lösung, wei l dadurch die Wege für die Bewohner sehr lang würden. Dem Situationsplan (act. 14.14.1) ist zu entnehmen, dass vier Unterflurco n- tainer geplant sind, nämlich zwei beim Quartierplatz und zwei etwa in der Mitte der Strasse Im Stelzenacker, wo sich auch die ob erirdischen Bes u- cherparkplätze befinden. Die vorgesehene Lösung für die Abfallentsorgung entspricht, wie die Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung ausführlich darlegt, der städtischen Verordnung für die Abfallbewirtschaftung in der Stadt Z ü- rich und ist bezüglich Zeitbedarf und Lärmentwicklung bei der Leerung vo r- teilhafter als die ursprünglich vorgesehenen 28 Rollcontainer. Die geplanten Unterflurcontainer befinden sich an zwei zentralen Stellen. Insbesondere die Abfallentsorgung beim Quartierplatz dürfte für die B e- wohner kaum Umwege zur Folge haben, weil diese sich mit dem Privata u- to, bei der Benützung der Bushaltestelle oder beim Einkaufen ohnehin hä u- fig in die Nähe des Quartierplatzes begeben. Vor allem aber ist nicht einzusehen, inwiefern die Rekurrierenden ihrem Ziel, die Überbauung mit dem vorgelegten Konzept zu verhindern, dank e i- ner Verhinderung von Unterflurcontainern näher kommen sollten. Auf die Rüge ist deshalb nicht einzutreten. 11.4.3.3. Bezüglich der Zugänglichkeit der Autoabstellplätze in der Un terniveaugara- ge und an der Strasse Im Stelzenacker gilt § 244 Abs. 1 PBG, wonach die Autoabstellplätze auf dem Baugrundstück oder in nützlicher Entfernung d a- von zu liegen haben. Gemäss Art. 9 Abs. 1 der Parkplatzverordnung der R1S.2013.05015 Seite 38 Stadt Zürich (PPV) sind die A bstellplätze in der Regel auf dem Grundstück oder in einem Umkreis bis zu 300 m zu erstellen, für Besucherplätze gilt ein Umkreis von 150 m. Dabei sind die örtlichen Verhältnisse zu berücksicht i- gen; in Reduktionsgebieten können diese Entfernungen angemesse n ver- grössert werden. Das Baugrundstück liegt in einem Reduktionsgebiet. Vorliegend befinden sich alle Autoabstellplätze auf dem Baugrundstück und entsprechen damit den gesetzlichen Vorgaben. Die örtlichen Verhäl tnisse weichen allerdings insofern von den s onst üblichen Gegebenheiten ab, als das Baugrundstück viel grösser ist als im Normalfall. Die Gefahr übermä s- sig langer Wege zwischen Wohnungstür und Autoabstellplatz wird beim vorliegenden Projekt dadurch gebannt, dass die Unterniveaugarage unter dem Innenhof zentral platziert wird. Die grosse Mehrzahl der künft igen Be- wohner der Arealüberbauung wird somit die Unterniveaugarage über ihr e i- genes Treppenhaus auf einem verhältnismässig kurzen Weg e rreichen können. Lediglich die Bewohner entlang der Strasse Im S telzenacker und im nördlichen Bereich der Strasse Im Oberen Boden müssen, um zur G a- rage zu gelangen, einen anderen Zugang benützen, der jedoch in keinem Fall mehr als 150 m vom eigenen Hauszugang entfernt liegen dürfte. Damit wird die von der Parkplatzvero rdnung aufgestellte Distanzr egel von max i- mal 300 m für Bewohnerparkplätze bei weitem eingehalten. Analoges gilt für die Besucherparkplätze, wenn in Betracht gezogen wird, dass neben den oberirdischen Plätzen entlang der Strasse Im Stelzenacker auch unte r- irdische Besucherparkplätze in der Nähe der Geerenstrasse vorgesehen sind. Damit bewegen sich die Fussdistanzen zu den Parkplätzen im gesetz- lichen Rahmen und sind nicht zu beanstanden. Soweit die Rekurrierenden monieren, die Besucherparkplätze seien nicht le icht zu fi nden, ist ihnen entgegenzuhalten, dass diesem angeblichen Mangel leicht mit einer en t- sprechenden Beschilderung begegnet werden kann. Die von den Rekurrierenden behauptete Fahrdistanz von (bis zu) 280 m i n- nerhalb der Unterniveaugarage betrifft nu r einen kleinen Teil der Abstel l- plätze und ist durch die Grösse der Überbauung bedingt. Eine Rechtsve r- letzung kann darin nicht erblickt werden. Somit sind die Rügen betreffend die Zugänglichkeit der Autoabstellplätze abzuweisen. R1S.2013.05015 Seite 39 11.4.3.4. Schliesslich halt en die Rekurrierenden das Projekt auch bezüglich behi n- dertengerechtes Bauen und Schattenwurf für nicht bewilligungsfähig. Die rekurrentischen Einwände zum behindertengerechten Bauen sind en t- weder durch entsprechende Auflagen in der Baubewilligung entkräft et wor- den oder beschränken sich ohne weitere Begründung auf die Zitierung von Erwägungen im angefochtenen Beschluss. Darauf ist wegen Gegenstand s- losigkeit bzw. mangels Substantiierung der Rügen nicht einzutreten. Dass dem angefochtenen Projekt, welches ke ine Hochhäuser umfasst, ein angeblich übermässiger Schattenwurf nicht entgegengehalten werden kann, wurde bereits unter E. 3, Abs. 2 begründet. 12. Der rekurrentischen Rüge, es fehle ein Trottoir entlang der Strasse Im Ob e- ren Boden ist zu entgegnen, dass diese Strasse auf der Bergseite über ein Trottoir verfügt. Sodann soll entlang der Fassade der neuen Bauten ein Fussweg gebaut werden (vgl. act. 14.14.1). Damit erweist sich auch dieser Einwand als ungerechtfertigt. 13. Schliesslich verlangen die Rekurrier enden im Verfahren G. -Nr. R1S.2013.05022 unter Hinweis auf den Verwaltungsgerichtsentscheid betreffend das erste Projekt Ringling (VB.2010.00440), dass entlang der Frankentaler- und der Regensdorferstrasse ein lastwagentauglicher Z u- fahrtsweg erstellt werde . Die Rekursgegnerinnen machen geltend, die E r- schliessung der Arealüberbauung sei grundsätzlich geändert worden. Die Ausführungen des Verwaltungsgerichts träfen auf das vorliegende Projekt nicht mehr zu und die Fuss - und Fahrradwege entlang der Fassaden se ien nur noch als Notzufahrt und nicht mehr als Nebenfahrbahn auszubauen. Das erste Projekt, auf welches sich der von den Rekurrierenden zitierte Verwaltungsgerichtsentscheid bezieht, wurde noch von der Geerenstrasse erschlossen; die Unterniveaugarage war i m Wesentlichen auf die Parkplä t- ze westlich der neuen Garagenrampe beschränkt. Weil bei diesem Ko nzept die meisten Gebäude entlang der Frankentaler - und der R1S.2013.05015 Seite 40 Regensdorferstrasse keinen direkten Zugang zur Unterniveaugarage au f- wiesen, mussten sie mit einem Zu fahrtsweg zwischen den Fassaden und den Hauptstrassen für Versorgungs - und Entsorgungsfahrten erschlossen werden. Im vorliegend zu beurteilenden Projekt ist die Erschliessung dieser Gebäude grundsätzlich neu geregelt worden. In der abgeänderten Untern i- veaugarage sind neu Autoabstellplätze entlang dieser Häuserzeilen vorg e- sehen. Somit besteht nun ein unterirdischer Zugang, welcher in aller Regel für die Versorgung der Wohnungen ausreichend ist. Auch die Abfallentso r- gung wurde neu geplant. Anstelle der ursprü nglich vorgesehenen Rollco n- tainern bei jedem Hauseingang sollen an zwei, über die Strassen Im Ob e- ren Boden und Im Stelzenacker zugänglichen Standorten Unterflurconta i- ner platziert werden. Damit sind auch keine Fahrten von städtischen Abfall - Lastwagen entla ng der Häuserzeilen mehr nötig. Ein Ausbau des Ve r- kehrsweges entlang der Frankentaler - und der Regensdorferstrasse als Fuss- und Fahrradwege und als Notzufahrt ist ausreichend. Der Rekurs ist auch in diesem Punkt abzuweisen. 14.1. Zusammenfassend sind die Rekurse abzuweisen. [….]