<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00564</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211524&amp;W10_KEY=4467117&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00564</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.02.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 26.11.2012 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für ein Zweifamilien- und ein Einfamilienhaus: Nachbarlegitimation; Baumassenziffer; Abgrabungsvorschriften.<br/><br/>Die Auslegung der kommunalen Bestimmung, wonach die Baumasse von Garagen und Fahrzeugunterständen, die in Hauptgebäuden integriert sind, der Baumassenziffer für besondere Gebäude angerechnet wird, durch die Baubehörde ist nicht zu beanstanden. Danach muss es sich bei der integrierten Garage selbst nicht um ein besonderes Gebäude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG handeln (E. 3.4.2-3.4.5).<br/><br/>Die Gutheissung der Rüge, beim Lichtschacht, durch welchen der Fluchtweg aus einem unterirdischen Fitnessraum führt, handle es sich um eine unzulässige Abgrabung, würde nur zum Erlass einer Nebenbestimmung führen (E. 4.6). Im Übrigen wäre die Rüge in materieller Hinsicht unbegründet. Die Auslegung der kommunalen Vorschrift durch die Baubehörde ist nicht zu beanstanden (E. 4.8).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABGRABUNG">ABGRABUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUTOLIFT">AUTOLIFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE GEBÃUDE">BESONDERE GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FITNESSRAUM">FITNESSRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLUCHTWEG">FLUCHTWEG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARAGE">GARAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LICHTSCHACHT">LICHTSCHACHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHBARLEGITIMATION">NACHBARLEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NOTAUSGANG">NOTAUSGANG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 13 ABauV</span><br/><span class="gerade">§ 49 Abs. II lit. a PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 49 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 338a Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">Art./§ 15 ZOLLIBO</span><br/><span class="ungerade">Art./§ 30bis Abs. I ZOLLIBO</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2012 Nr. 2 S. 8</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14184" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00564</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. Februar 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Ersatzrichter Mischa Morgenbesser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1<b> </b>D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">1‑2 vertreten durch RA F,</p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>BaubehÃ¶rde Zollikon,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die BaubehÃ¶rde Zollikon erteilte C sowie E und D mit Beschluss vom 13. Dezember 2010 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Zweifamilien- und eines Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse in Zollikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben A sowie H und I mit je separater Eingabe Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Das Bauerkursgericht vereinigte die beiden Rekursverfahren und hiess die Rekurse mit Entscheid vom 9. August 2011 teilweise gut. Im Ãbrigen wurden die Rekurse abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Rekursentscheid erhob A mit Eingabe vom 14. September 2011 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung der Entscheide des Baurekursgerichts und der BaubehÃ¶rde Zollikon sowie die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Urteilstext">Das Bauerkursgericht schloss am 4. Oktober 2011 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 6. Oktober 2011 beantragten C sowie E und D mit gemeinsamer Eingabe die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kÃ¶nne; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. Diesem Antrag schloss sich die BaubehÃ¶rde der Gemeinde Zollikon am 13. Oktober 2011 an.</p> <p class="Urteilstext">Am 28. Oktober 2011 reichte A eine weitere Vernehmlassung ein. C sowie E und D erklÃ¤rten mit Eingabe vom 2. November 2011, auf eine weitere Vernehmlassung zu verzichten.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die </span>Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Als EigentÃ¼merin der an das BaugrundstÃ¼ck unmittelbar angrenzenden Parzelle ist die BeschwerdefÃ¼hrerin gestÃ¼tzt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist auch zur Beanstandung legitimiert, die Vorinstanz sei zu Unrecht auf einzelne RÃ¼gen ihres Rekurses nicht eingetreten. Auf die Beschwerde ist somit vollumfÃ¤nglich einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin bestreitet, dass das Bauvorhaben der privaten Beschwerdegegnerschaft die im kommunalen Recht vorgeschriebene Baumassenziffer einhÃ¤lt. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Auf dem BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 der privaten Beschwerdegegnerschaft sollen ein Zweifamilienhaus (Haus 1) und ein Einfamilienhaus (Haus 2) erstellt werden. Die beiden als Flachdachbauten konzipierten GebÃ¤ude verfÃ¼gen Ã¼ber eine gemeinsame, unter dem Haus 1 befindliche Unterniveaugarage mit 12 AbstellplÃ¤tzen. Die Zufahrt zu dieser Garage erfolgt mittels eines in den Kubus von Haus 1 integrierten Autolifts. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO) befindet sich das BaugrundstÃ¼ck in der Wohnzone W 1.35. In dieser Zone betrÃ¤gt die Baumassenziffer fÃ¼r GebÃ¤ude mit Flachdach 1,35 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> und fÃ¼r besondere GebÃ¤ude 0.20 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> (Art. 15 BZO). Die Fussnote 2 zur Baumassenziffer fÃ¼r besondere GebÃ¤ude hat folgenden Text:</p> <p class="Urteilstext"><i>"Besondere GebÃ¤ude nach § 49 Abs. 3 PBG. Die Baumasse von Garagen und FahrzeugunterstÃ¤nden, die in HauptgebÃ¤uden integriert ist, wird der Baumassenziffer fÃ¼r besondere GebÃ¤ude angerechnet."</i></p> <p class="Urteilstext">Bei einer GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 1'525 m<sup>2 </sup>resultiert somit ein zulÃ¤ssiges Bauvolumen von 2058,75 m<sup>3</sup> fÃ¼r HauptgebÃ¤ude und von 305 m<sup>3</sup> fÃ¼r besondere GebÃ¤ude, was auf dem BaugrundstÃ¼ck insgesamt ein zulÃ¤ssiges Bauvolumen von 2'363,75 m<sup>3</sup> ergibt. </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss den bei den Akten liegenden Berechnungen belÃ¤uft sich das Bauvolumen auf dem BaugrundstÃ¼ck auf 2'335,74 m<sup>3</sup>, womit das maximal zulÃ¤ssige Bauvolumen eingehalten ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht jedoch geltend, dass es sich bei dem in den Kubus von Haus 1 integrierten Autolift nicht um ein besonderes GebÃ¤ude handelt, weshalb die auf den Autolift entfallende Baumasse von rund 150 m<sup>3 </sup>nicht an die Baumasse fÃ¼r besondere GebÃ¤ude, sondern an die Baumasse fÃ¼r HauptgebÃ¤ude anzurechnen sei. Addiere man diese Baumasse von rund 150 m<sup>3</sup> zur ausgewiesenen Baumasse fÃ¼r HauptgebÃ¤ude von 2'021,92 m<sup>3</sup>, resultiere eine Ãberschreitung der fÃ¼r HautgebÃ¤ude maximal zulÃ¤ssigen Baumasse von 2'058,75 m<sup>3</sup>.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>GemÃ¤ss Art. 15 BZO in Verbindung mit § 49 Abs. 3 PBG<b> </b>sind <i>besondere GebÃ¤ude</i> GebÃ¤ude oder GebÃ¤udeteile, die nicht fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grÃ¶sste HÃ¶he 4 m, bei SchrÃ¤gdÃ¤chern 5 m, nicht<b> </b>Ã¼bersteigt. Die BeschwerdefÃ¼hrerin vertritt die Auffassung, man mÃ¼sse bei der Ermittlung der HÃ¶he des Autolifts auf den ganzen Ã¼ber dem gewachsenen Terrain liegenden GebÃ¤udeteil abstellen. Der Autolift weise demnach eine maximale HÃ¶he von rund 5,3 m auf, womit die bei FlachdÃ¤chern zulÃ¤ssige HÃ¶he von 4 m klar Ã¼berschritten werde. Die private Beschwerdegegnerschaft hingegen ist der Auffassung, dass die HÃ¶he des Autolifts vom Fussboden der Kabine bis Oberkant Attika zu messen sei. Die HÃ¶he des Autolifts betrage deshalb nur gerade 3,9 m, womit die Anforderungen an ein besonderes GebÃ¤ude erfÃ¼llt seien. </p> <p class="Urteilstext">Nebst der zwischen den Parteien umstrittene Frage, ob der Autolift die fÃ¼r besondere GebÃ¤ude maximal zulÃ¤ssige HÃ¶he einhÃ¤lt, lÃ¤sst sich auch die Frage aufwerfen, ob der in den Kubus von Haus 1 integrierte Autolift der von der Rechtsprechung geforderten optischen SelbstÃ¤ndigkeit von an HauptgebÃ¤uden angebauten besonderen GebÃ¤uden genÃ¼gt (VGr, 23. Mai 2007, VB.2006.00278, E. 9.2; BEZ 2010 Nr. 23, E. 4.2.3). Wie sich aus den folgenden ErwÃ¤gungen ergibt, kÃ¶nnen allerdings beide Fragen offengelassen werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>§ 49 Abs. 2 lit. a PBG bestimmt, dass die Bau- und Zonenordnung unter anderem die Baumassenziffer regeln kann. Bei Art. 15 BZO handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht. Dessen Anwendung obliegt in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde, welche die VerhÃ¤ltnisse an Ort und Stelle am besten kennt und die Gesetzgebung seinerzeit beratend bzw. antragstellend begleitet hat. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die BaubehÃ¶rde der Gemeinde dann zu schÃ¼tzen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Die Rechtsmittelinstanzen dÃ¼rfen solche Entscheide daher nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼fen (VGr, 11. MÃ¤rz 2009, VB.2008.00163, E. 4.2.2; 13. April 2000, VB.2000.00018, E. 2c = RB 2000 Nr. 103 = BEZ 2000 Nr. 19).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>GemÃ¤ss Fussnote zur Baumassenziffer fÃ¼r besondere GebÃ¤ude wird die Baumasse von Garagen und FahrzeugunterstÃ¤nden, die in HauptgebÃ¤uden integriert ist, der Baumassenziffer fÃ¼r besondere GebÃ¤ude angerechnet.</p> <p class="Urteilstext">Wie die Vorinstanz zu Recht erwogen hat, lÃ¤sst sich der die Zufahrt zur Tiefgarage gewÃ¤hrleistende Autolift wie jede andere Garagenzufahrt, zum Beispiel Zufahrtsrampen, unter den Begriff der Garage subsumieren. Da der Autolift im HauptgebÃ¤ude integriert ist, kann die Baumasse des Autolifts "der Baumassenziffer fÃ¼r besondere GebÃ¤ude angerechnet" werden. Da die kommunale BaubehÃ¶rde das Bauvorhaben der BeschwerdefÃ¼hrerin bewilligt hat, hat sie den Wortlaut der Fussnote zur Baumassenziffer fÃ¼r besondere GebÃ¤ude offensichtlich dahingehend ausgelegt, dass die Baumasse von in HauptgebÃ¤uden integrierten Garagen â oder wie vorliegend von in HauptgebÃ¤uden integrierten Autoliften â nicht der Baumasse fÃ¼r HauptgebÃ¤ude, sondern der Baumasse fÃ¼r besondere GebÃ¤ude anzurechnen ist, ohne dass es sich bei der integrierten Garage (bzw. beim integrierten Autolift) selbst um ein besonderes GebÃ¤ude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG handeln muss. </p> <p class="Urteilstext">Diese Auslegung entspricht dem Wortlaut der Fussnote zur Baumassenziffer fÃ¼r besondere GebÃ¤ude und erweist sich ohne Weiteres als vertretbar, weshalb es den Rechtsmittelinstanzen und demzufolge auch dem Verwaltungsgericht von vornherein verwehrt ist, die genannte Fussnote auf andere Weise auszulegen. Daran Ã¤ndert entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin auch der Umstand nichts, dass die Gemeinde im Rekurs- und Beschwerdeverfahren auf eine Vernehmlassung verzichtet hat. Daraus kann in keiner Weise geschlossen werden, dass die Gemeinde im erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren ihr Ermessen bei der Auslegung des kommunalen Rechts nicht wahrgenommen habe. Im Ãbrigen hat die Gemeinde sowohl im Rekurs- als auch im Beschwerdeverfahren auf die BegrÃ¼ndung der privaten Beschwerdegegnerschaft verwiesen bzw. sich dieser angeschlossen, sodass fraglich ist, ob wirklich die Rede davon sein kann, dass die Gemeinde auf eine Vernehmlassung verzichtet hat.</p> <p class="Urteilstext">Ferner ist nicht ersichtlich, wie die genannte Fussnote auf andere Weise ausgelegt werden soll. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin findet sich in der genannten Fussnote keine EinschrÃ¤nkung, wonach die Baumasse von in HauptgebÃ¤uden integrierten Garagen nur dann der Baumassenziffer fÃ¼r besondere GebÃ¤ude angerechnet werden kann, wenn es sich bei der Garage um ein besonderes GebÃ¤ude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG handelt. WÃ¤re die von der BeschwerdefÃ¼hrerin vertretene Auffassung zutreffend, dass es sich bei der im HauptgebÃ¤ude integrierten Garage um ein besonderes GebÃ¤ude handeln muss, hÃ¤tte die Fussnote keinerlei Bedeutung; schliesslich besteht auch kein Anlass, die Fussnote nur auf solche Garagen und FahrzeugunterstÃ¤nde anzuwenden, die die in §49 Abs. 3 PBG festgelegte MaximalgrÃ¶sse nicht Ã¼bersteigen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.4 </b>Im Ãbrigen handelt es sich bei der von der Gemeinde Zollikon gewÃ¤hlten LÃ¶sung, integrierte bzw. an HauptgebÃ¤uden angebaute Garagen, ungeachtet dessen, ob es sich hierbei um besondere GebÃ¤ude nach § 49 Abs. 3 PBG handelt, zu privilegieren, um eine auch in der Bau- und Zonenordnung anderer Gemeinden vorgesehene LÃ¶sung, was die BeschwerdefÃ¼hrerin selber anerkennt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Privilegierung dadurch erfolgt, dass die Baumasse von Garagen â wie in der Gemeinde Zollikon â an die Baumassenziffer fÃ¼r besondere GebÃ¤ude angerechnet wird oder ob die Baumasse fÃ¼r besondere GebÃ¤ude ganz oder teilweise der Baumassenziffer fÃ¼r HauptgebÃ¤ude zugeschlagen werden darf, wie es bei den von der BeschwerdefÃ¼hrerin genannten Beispielen der Fall sein soll. Auch vor diesem Hintergrund erweist sich die von der kommunalen BaubehÃ¶rde vorgenommene Auslegung ohne Weiteres als zulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.5 </b>Schliesslich steht die von der Gemeinde Zollikon gewÃ¤hlte LÃ¶sung â entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin â auch nicht im Widerspruch zu § 13 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV), wonach die Gemeinden die Baumassenziffer aufteilen und je gesondert fÃ¼r HauptgebÃ¤ude (lit. a), fÃ¼r besondere GebÃ¤ude im Sinn von § 273 PBG (lit. b) und fÃ¼r verglaste Balkone, Veranden und andere Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen (lit. c), regeln kÃ¶nnen. Aus § 13 ABauV kann nicht abgeleitet werden, dass eine gesonderte Baumassenziffer ausschliesslich fÃ¼r besondere GebÃ¤ude im Sinn von § 273 PBG (und fÃ¼r verglaste Balkone, Veranden und anderer Vorbauten ohne heiztechnische Installationen, soweit sie dem Energiesparen dienen) vorgesehen werden darf. Eine solche EinschrÃ¤nkung wÃ¼rde dem Gesetzestext von § 49 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit § 49 Abs. 1 PBG widersprechen, wonach die Gemeinden bei der Ordnung der zulÃ¤ssigen baulichen GrundstÃ¼cknutzung durch Bestimmungen Ã¼ber die Baumassenziffern nicht eingeschrÃ¤nkt werden. Eine gesetzeskonforme Auslegung des Verordnungstextes von § 13 ABauV muss deshalb zum Ergebnis fÃ¼hren, dass es sich bei § 13 ABauV nicht um eine abschliessende AufzÃ¤hlung handelt. AuslÃ¶ser fÃ¼r den am 1. Januar 2004 in Kraft getretenen § 13 ABauV war der Wunsch der Ã¼berwiegenden Mehrheit der Kommission Planung und Bau, fÃ¼r nicht beheizte GebÃ¤udeteile eine besondere Regelung zu treffen, damit diesbezÃ¼glich denkbare Ungleichbehandlungen in der Anwendung der Baumassenziffer gegenÃ¼ber der AusnÃ¼tzungsziffer ausgeschlossen werden kÃ¶nnen. Dieses Anliegen wurde mit § 13 lit. c ABauV umgesetzt (Antrag und Weisung des Regierungsrats vom 14. Mai 2003 betreffend Genehmigung einer Ãnderung der Allgemeinen Bauverordnung, ABl 2003, S. 1102 ff., 1105). Diese Regelung wurde zum Anlass genommen, aus GrÃ¼nden der Transparenz und damit der Rechtssicherheit die in der Vergangenheit wahrgenommene Genehmigungspraxis des Regierungsrats betreffend die besonderen GebÃ¤ude klarzustellen (ABl 2003, S. 1102 ff., 1106), ohne dass damit das Recht der Gemeinden, auch fÃ¼r weitere GebÃ¤ude â wie vorliegend fÃ¼r die in HauptgebÃ¤uden integrierten Garagen und FahrzeugunterstÃ¤nde â besondere Baumassenziffern vorzusehen, eingeschrÃ¤nkt werden sollte (siehe hierzu auch VGr, 25. Januar 2006, VB.2005.00518, E. 4).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Im Ergebnis kann somit festgestellt werden, dass der in das HauptgebÃ¤ude integrierte Autolift auch dann der Baumasse fÃ¼r besondere GebÃ¤ude angerechnet werden kann, wenn es sich beim Autolift nicht um ein besonderes GebÃ¤ude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG handelt. Damit ist das maximal zulÃ¤ssige Volumen fÃ¼r HauptgebÃ¤ude und besondere GebÃ¤ude gemÃ¤ss kommunaler Bau- und Zonenordnung vorliegend eingehalten.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>In einem unter der Unterniveaugarage befindlichen, gegenÃ¼ber dieser flÃ¤chenmÃ¤ssig reduzierten weiteren Untergeschoss von Haus 1 soll ein 51 m<sup>2</sup> grosser Wellness- und Fitnessraum erstellt werden. ZugÃ¤nglich ist dieser von Haus 1 her lediglich durch den Personenlift. Damit der Wellnessbereich auch von den kÃ¼nftigen Bewohnern des talseitig geplanten GebÃ¤udes 2 genutzt werden kann, wird von diesem her ein Verbindungskorridor erstellt. Zwecks Belichtung des vollstÃ¤ndig unter dem gewachsenen Boden befindlichen Wellnessbereichs ist ein rund 5 m tiefer, talseits von Haus 1 situierter Lichtschacht mit einer LÃ¤nge von 8 m und einer Breite von 2 m vorgesehen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Im Rekursverfahren rÃ¼gte die BeschwerdefÃ¼hrerin, die Abgrabungen fÃ¼r den Lichtschacht Ã¼berstiegen die zulÃ¤ssige Tiefe von max. 1,5 m bei Weitem. Eine ordentliche Bewilligung sei damit nur zulÃ¤ssig, wenn ein Tatbestand von Art. 30<sup>bis </sup>Abs. 1 BZO erfÃ¼llt sei, was indessen nicht der Fall sei. Auf den Lichtschacht sei demgemÃ¤ss zu verzichten, was mangels Fluchtwegs auch zum Wegfall des Fitnessraums fÃ¼hre. Auf diese RÃ¼ge ist die Vorinstanz mangels Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht eingetreten. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Zum Rekurs und zur Beschwerde ist gemÃ¤ss § 338a Abs. 1 PBG berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung hat. Die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist gegeben, wenn fÃ¼r ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum BaugrundstÃ¼ck besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und MÃ¤ngel rÃ¼gt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag. Dabei muss das vorgebrachte Interesse nicht unter den Schutzzweck einer als verletzt gerÃ¼gten Rechtsnorm fallen (VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00607, E. 3.2 = BEZ 2011 Nr. 24; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 21 und 34 ff.). </p> <p class="Urteilstext">Die Legitimationsvoraussetzungen sind nicht schon dann erfÃ¼llt, wenn irgendwelche negativen Folgen des Bauvorhabens mÃ¶glich und erkennbar sind. Ein schutzwÃ¼rdiges Anfechtungsinteresse hat der Einsprecher nur dann, wenn die Auswirkungen auf seine Liegenschaft nach Art und IntensitÃ¤t so beschaffen sind, dass sie auch bei objektivierter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden mÃ¼ssen; eine besondere (subjektive) Empfindlichkeit des Betroffenen verdient keinen Rechtsschutz (BGr, 2. November 1983, ZBl 85/1984, S. 378 ff.; VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00506, E. 1.2 mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Der Nachbar hat die nachbarliche Beziehung und die qualifizierte BeeintrÃ¤chtigung eigener Interessen, die seine Legitimation begrÃ¼nden sollen, unter Hinweis auf den Sachverhalt schon im Rekurs an die erste Rechtsmittelinstanz darzutun. Er kann dies vor Verwaltungsgericht nicht mehr nachholen. An diese Darlegung dÃ¼rfen indessen dann keine hohen Anforderungen gestellt werden, wenn aufgrund der bestehenden Sach- und Rechtslage ohne Weiteres ersichtlich ist, dass das Bauvorhaben in seiner konkreten Ausgestaltung die Interessen des Nachbarn unmittelbar berÃ¼hrt. Das ist nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zum Beispiel dann der Fall, wenn sich der Nachbar auf die Verletzung von Bestimmungen beruft, die neben der Wahrung Ã¶ffentlicher Interessen auch den Schutz der Nachbarn bezwecken, wie beispielsweise Abstands- oder AusnÃ¼tzungsvorschriften (VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00506, E. 1.3 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat ihre Legitimation fÃ¼r die RÃ¼ge, dass es sich bei der bewilligten Abgrabung fÃ¼r den Lichtschacht um einen Mangel handelt, im Rekursverfahren damit begrÃ¼ndet, dass die Nichtbewilligung des Lichtschachts zur Folge habe, dass auch auf den Fitnessraum mangels Fluchtwegs zu verzichten sei. Durch den Verzicht auf den Fitnessraum resultiere eine Reduktion der baulichen AusnÃ¼tzung bzw. der anrechenbar genutzten FlÃ¤che, was der BeschwerdefÃ¼hrerin einen direkten Vorteil bringe.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz verneinte die Rekurslegitimation der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r diese RÃ¼ge mit der BegrÃ¼ndung, das Entfallen des Lichtschachts fÃ¼hre nicht dazu, dass auf den Fitnessraum verzichtet werden mÃ¼sste, da ein solcher zu den Ã¼brigen RÃ¤umen im Sinn von § 302 Abs. 4 PBG zu zÃ¤hlen sei, bei denen nach der Zweckbestimmung eine kÃ¼nstliche BelÃ¼ftung und Belichtung genÃ¼ge. FÃ¼r den nach dem vorinstanzlichen Beschluss notwendigen Fluchtweg liesse sich, ohne dass eine wesentliche Umprojektierung notwendig wÃ¤re, eine andere LÃ¶sung finden (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.4). </p> <p class="Urteilstext">Im Beschwerdeverfahren anerkannte die BeschwerdefÃ¼hrerin, dass der Lichtschacht fÃ¼r die Belichtung und BelÃ¼ftung des Fitnessraums nicht erforderlich sei. Er diene diesem Raum und auch der ein Geschoss tiefer (recte: hÃ¶her) liegenden Garage aber als gesetzlicher Fluchtweg, auf den nicht verzichtet werden kÃ¶nne. KÃ¶nne der Lichtschacht nicht realisiert werden, so falle auch dieser Fluchtweg dahin, was zur UnzulÃ¤ssigkeit des Fitnessraums und zu einer ungenÃ¼genden feuerpolizeilichen Erschliessung der Garage fÃ¼hre. Ferner trete der Lichtschacht nach aussen hin in Erscheinung und sei vom GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin aus einsehbar. Die BeschwerdefÃ¼hrerin besitze ein schutzwÃ¼rdiges Interesse daran, dass in ihrem Sichtbereich auf Bauten und Anlagen verzichtet werde, welche den gesetzlichen Vorschriften offenkundig widersprechen wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin ihre Legitimation fÃ¼r ihre RÃ¼ge der unzulÃ¤ssigen Abgrabung im Beschwerdeverfahren damit begrÃ¼ndet, dass mit Wegfall des Lichtschachts der Fluchtweg fÃ¼r die Garage entfalle und dass der Lichtschacht nach aussen hin in Erscheinung trete und vom GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin aus einsehbar sei, erweisen sich diese BegrÃ¼ndungen, welche die BeschwerdefÃ¼hrerin im Rekursverfahren nicht vorgebracht hatte, als verspÃ¤tet (§ 52 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin begrÃ¼ndet ihre Legitimation im Beschwerdeverfahren erneut damit, dass der Wegfall des Lichtschachts auch den Wegfall des fÃ¼r den Fitnessraum vorgesehenen Fluchtwegs zur Folge habe, was zwingend zur Bauverweigerung des Fitnessraums fÃ¼hren mÃ¼sse. Aus der Gutheissung dieser RÃ¼ge erwachse ihr ein Vorteil, der in einer Reduktion der baulichen AusnÃ¼tzung bzw. der anrechenbar genutzten FlÃ¤che bestehe. Insbesondere kÃ¶nne der Mangel nicht auflageweise geheilt werden. </p> <p class="Urteilstext">Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht geltend macht, kommt kommunalen Abgrabungsvorschriften auch eine nutzungsbeschrÃ¤nkende Funktion zu, wenn die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung â wie vorliegend â mittels Baumassenziffer geregelt ist und nicht gleichzeitig Geschosszahlvorschriften bestehen (RB 1995 Nr. 85; <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011</span>, S. 964 mit Hinweisen). Falls die von der BeschwerdefÃ¼hrerin geltend gemachte RÃ¼ge, wonach der geplante Lichtschacht den Abgrabungsvorschriften widerspreche, tatsÃ¤chlich die Verweigerung des Fitnessraums zur Folge hÃ¤tte, wÃ¼rde der BeschwerdefÃ¼hrerin durch die Reduktion der baulichen AusnÃ¼tzung ein rechtserheblicher Vorteil entstehen. </p> <p class="Urteilstext">Zu prÃ¼fen ist demnach, ob der von der BeschwerdefÃ¼hrerin geltend gemachte Mangel im Fall einer Gutheissung die Verweigerung des Fitnessraums zur Folge hÃ¤tte. WÃ¤re der geplante Lichtschacht mangelhaft, entfiele auch der geplante Fluchtweg aus dem Fitnessraum. Aufgrund der vorliegenden Unterlagen kann nicht abschliessend beurteilt werden, ob der mit dem Wegfall des Lichtschachts weggefallene Fluchtweg durch einen alternativen Fluchtweg ersetzt werden kann oder nicht. Es stellt sich deshalb die Frage, ob das mÃ¶glicherweise mangelhafte Projekt, vorliegend ein Fitnessraum ohne Fluchtweg, mit Nebenbestimmungen bewilligt werden kÃ¶nnte oder zu verweigern wÃ¤re, was in erster Linie von Art und Ausmass des Verstosses abhÃ¤ngig ist. </p> <p class="Erwgung2">§ 321 Abs. 1 PBG erlaubt Nebenbestimmungen dort, wo die MÃ¤ngel eines Projekts "ohne besonderen Schwierigkeiten" behoben werden kÃ¶nnen. Erfordern die MÃ¤ngel eine wesentliche ProjektÃ¤nderung, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 21. November 2007, VB.2007.00180, E. 3.1; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, S. 241 f.; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 345 f.). </p> <p class="Urteilstext">Ob ProjektmÃ¤ngel ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kÃ¶nnen, entscheidet sich nicht nach quantitativen, sondern nach qualitativen Gesichtspunkten. Das Vorliegen einer wesentlichen ProjektÃ¤nderung kann sich aber auch aus dem Zusammenwirken einer Vielzahl je fÃ¼r sich betrachtet nicht allzu schwerer MÃ¤ngel ergeben. Dabei ist das Gewicht der vorliegenden MÃ¤ngel nicht isoliert zu betrachten, sondern am Umfang des Gesamtprojekts zu messen (VGr, 7. Juli 1999, VB.1999.00118, E. 6a [nicht publiziert]; MÃ¤der, S. 241 f.).</p> <p class="Urteilstext">Der Umstand, dass der Fitnessraum bei Gutheissung der RÃ¼ge nicht Ã¼ber einen Fluchtweg verfÃ¼gen wÃ¼rde, darf in Bezug auf das Gesamtprojekt als geringer Mangel betrachtet werden. Die angemessene Rechtsfolge wÃ¤re demzufolge nicht die Verweigerung des Fitnessraums, sondern die Auflage, dass das Fluchtwegkonzept fÃ¼r den Fitnessraum zu Ã¼berarbeiten sei. Diese Auflage ist auch naheliegend, da bereits die BaubewilligungsbehÃ¶rde verfÃ¼gt hatte, dass das Fluchtwegkonzept im Untergeschoss, im Garagengeschoss sowie im Gartengeschoss 2 zu Ã¼berarbeiten sei. Damit kÃ¶nnte ein allfÃ¤llig festgestellter Mangel auflageweise geheilt werden und wÃ¼rde nicht zur Aufhebung des Fitnessraums fÃ¼hren. Da die BeschwerdefÃ¼hrerin selbst bei Gutheissung ihrer RÃ¼ge nicht die Aufhebung des Fitnessraums erwirken kÃ¶nnte, sondern nur die Auflage, dass fÃ¼r den Fitnessraum ein neues Fluchtwegkonzept zu erarbeiten sei, wÃ¼rde ihr bei einer allfÃ¤lligen Gutheissung ihrer RÃ¼ge kein rechtserheblicher Vorteil erwachsen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>Die Vorinstanz ist auf die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrerin, die Abgrabung sei nicht zulÃ¤ssig, daher zu Recht nicht eingetreten. Die Beschwerde ist somit auch diesbezÃ¼glich abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.8 </b>Im Ãbrigen wÃ¤re die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrerin in materieller Hinsicht unbegrÃ¼ndet. Die Auslegung der kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Vorschrift von Art. 30<sup>bis</sup> Abs. 1 BZO durch die BaubehÃ¶rde Zollikon ist nicht zu beanstanden. Der unter der Tiefgarage liegende Fitnessraum ist baurechtlich zulÃ¤ssig. Es spricht nichts dagegen, den vorgesehenen Fluchtweg durch den Lichtschacht als Kellerzugang im Sinn von Art. 30<sup>bis</sup> Abs. 1 BZO zu behandeln. Durch diesen wird der Terrainverlauf nicht verÃ¤ndert und die unter dem gewachsenen Terrain liegende Fassade nicht freigelegt, wie dies bei Abgrabungen regelmÃ¤ssig der Fall ist. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin ist ferner nicht ersichtlich, weshalb die Anwendung von Art. 30<sup>bis</sup> Abs. 1 BZO nur mÃ¶glich sein sollte, wenn die Anlage des Raums notwendig wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Diese ist zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 1'500.-, also Fr. 750.- fÃ¼r die Beschwerdegegnerin 1 und je Fr. 375.- fÃ¼r die Beschwerdegegner 2.1 und 2.2.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 130.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'130.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>