Steuerrekursgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung 1 ST.2021.103 Entscheid 3. März 2023 Mitwirkend: Abteilungspräsident Michael Ochsner, Steuerrichterin Christina Hefti, Steuerrichterin Barbara Collet und Gerichtsschreiber Benjamin Briner In Sachen 1. A, 2. B, Rekurrenten, Nr. 1 vertreten durch RA lic.iur. C, Nr. 2 vertreten durch Nr. 1, gegen K a nt o n Z üri c h, Rekursgegner, vertreten durch das kant. Steueramt, Division Stadt Zürich, Bändliweg 21, Postfach, 8090 Zürich, betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2016 - 2 - 1 ST.2021.103 hat sich ergeben: A. A und B (nachfolgend der/die Pflichtige, zusammen die Pflichtigen) sind im Kanton Zürich aufgrund Liegenschafts besitzes beschränkt steuerpflichtig. Die Pflichti- gen sind zudem beherrschende Gesellschafter der D AG mit Sitz in E/F (nachfolgend D) und besitzen noch weitere Liegenschaften in den Kantonen G und H sowie in I. Die D bezweckt gemäss Eintrag im Handelsregister die Erbringung sämtlicher Tätigkeiten als Generalunternehmerin, insbesondere Umbau, Renovation und Bau von Gebäuden aller Art. Über mehrere Jahre k auften die Pflichtigen die verschiedenen Immobilien jeweils in renovationsbedürftigem Zustand und liess en sie du rch die D renovieren. Gleichzeitig vermietete bzw. verpachtete der Pfli chtige die Liegenschaften an die D, welche diese an verschiedene Mieter weitervermietete. Die D übernahm sämtliche Aufwände im Zusammenhang mit der Weitervermietung (Verwaltung, Wohnungsü ber- gaben, Renovationen, Unterhaltsarbeiten etc.). Für die Steuerperiode 2016 reichten die Pflichtigen eine Kopie der Steuerklä- rung des Wohnsitzkantons J (Pflichtiger; die Pflichtige hat ihren Wohnsitz gemäss Deklaration im Ausland ) ein. Darin deklarierten sie nebst Wertschriftenerträgen und Erwerbseinkünften Eigenmietwerte bzw. Einkünfte aus Liegenschaften in der Höhe von Fr. 379'300. -. Aus den im Kanton Zürich gelegenen Liegenschaften resultierten gemäss Deklaration Nettoerträge von Fr. 120'000.- (…strasse 3, nachfolgend auch L1) und von Fr. 72'000. - (…strasse 40, nachfolgend auch L2). Als Vermögenssteuerwerte der zürcherischen Liegenschaften führten die Pflichtigen einen Wert von Fr. 2'127'000.- (L1) und von Fr. 1'276'000.- (L2) auf. Das kantonale Steueramt schätzte die Pflichtigen mit Einschätzungsentscheid vom 25. Ok tober 2018 für die Steuerperiode 2016 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 117'000.- (satzbestimmend Fr. 223'600.-) und einem steuerbaren Vermögen von Fr. 3'469'000.- (satzbestimmend Fr. 32'899'000.-) ein. Anders als deklariert (Fr. 1'276'000.-), setzte es dabei für die Liegenschaft an der …strasse einen Verkehrswert von Fr. 1'770'000.- ein (offenbar versehentlich der Vor- jahreswert, vgl. Einspracheentscheid vom 25. Mai 2021). B. Hiergegen erhob die K am 5. November 2018 Einsprache und beantragte eine Korrektur der Liegenschaftenerträge. Das kantonale Steueramt forderte die Pflich- tigen mit Auflage vom 13. November 2018 daraufhin auf, für jede vermietete Liegen-- 3 - 1 ST.2021.103 schaft (in sämtlichen Kantonen) einen Mieterspiegel pro 2016 sowie sämtliche im Jahr 2016 gül tigen Mietverträge der im Kanton Zürich gelegenen Liegenschaften an der …strasse 3 und an der …strasse 40 einzureichen. Nach mehreren Fristerstreckungen liessen die Pflichtigen am 1. Februar 2019 Unterlagen zu den im Kanton Zürich gelegenen Liegenschaften einreichen. Aus diesen ging unter anderem hervor, dass die D als Vermieterin der Liegenschaften agierte. Am 7. Februar 2019 mahnte der Steuerkommissär die Auflage und brachte den Nachtrag an, dass auch die Verträge zwischen den Pflichtigen und der D einzureichen seien, woraufhin die Pflichtigen am 26. Februar 2019 weitere Unterlagen einreichten , unter anderem Miet-/Pachtverträge zwischen dem Pflichtigen und der D vom …2002. Mit E-Mail vom 9. April 2019 forderte der Steuerkommissär die Pflichtigen auf, die weiterhin fehlenden Unterlagen noch einzureichen, woraufhin die Pflichtigen mit E-Mail vom 15. April 2019 der Aufforderung nachkamen. Mit Einschätzungsvorschlag im Einspracheverfahren vom 26. April 2019 un- terbreitete der Steuerkommissär den Pflich tigen die Einschätzung mit einem steuerba- ren Einkommen von Fr. 325'300.- (satzbestimmend Fr. 506'000.-) und einem steuerba- ren Vermögen von Fr. 6'110'000. - (satzbestimmend Fr. 35'809'000. -). In Abweichung zum Einschätzungsentscheid vom 25. Oktober 2018 setzte das kantonale Steueramt – soweit hier noch interessierend – den Liegenschaftenertrag und die Vermögenssteu- erwerte der Liegenschaften basierend auf den Mieterträgen, welche die von den Pflich- tigen beherrschte D erzielt, fest und ging von einer Steuerumge hung aus. Das kanto- nale Steueramt gab den Pflichtigen Gelegenheit, sich zur beabsichtigten Höhereinschätzung zu äussern. Mit Schreiben vom 27. Mai 2019, 28. Juni 2019 und 15. Juli 2019 liessen die Pflichtigen diesbezüglich je um eine Fristverlängerung er suchen, welche ihnen jeweils gewährt wurde. A m 11. September 2019 fand eine mündliche Besprechung zwischen dem Vertreter der Pflichtigen und dem kantonale n Steueramt statt. Nach weiterer Kor- respondenz zwischen dem Vertreter der Pflichtigen und dem kantonal en Steueramt gewährte Letzteres jenem am 30. März 2020 Akteneinsicht in die Akten der Steuerpe- rioden 2003 - 2015. - 4 - 1 ST.2021.103 Mit Brief vom 18. Mai 2020 (Datum Poststempel) liessen die Pflichtigen um einen Vorbescheid ersuchen betreffend die geplante Einräumu ng von Nutzniessungs- rechten des Pflichtigen an die D, rückwirkend per 1. Januar 2016, an den beiden in K gelegenen Liegenschaften …strasse 3 und …strasse 40. Mit Einschätzungsvorschlag im Einspracheverfahren vom 8. Juli 2020 nahm das kantonale Steueramt unter an de- rem zu dieser Frage Stellung und unterbreitete den Pflichtigen eine Höhereinschätzung mit einem steuerbaren Einkomme n von Fr. 324'800.- (satzbestimmend Fr. 494'400. -) und einem steuerbaren Vermögen von Fr. 6'110'000.- (satzbestimmend Fr. 35'809'000.-). Nach weiterer Korrespondenz zwischen dem Pflichtigen und dem kantonalen Steueramt hiess die Steuerbehörde die Einsprache mit Entscheid vom 25. Mai 2021 gut und nahm Anpassungen bei den Liegenschaftserträgen sowie den Vermögensteuerwerten vor, welche zur mit Vorschlag im Einspracheverfahren ange- zeigten Höhereinschätzung führten. C. Hiergegen liessen die Pflichtigen am 25. Juni 2021 Rekurs erheben mit dem Antrag, das steuerbare Einkommen und das steuerbare Vermögen zufolge Entfal- lens der Steuerpflicht auf Fr. 0.- festzusetzen, unter Kosten - und Entschädigungsfol- gen. Die gesamten Liegenschaftenerträge seien bei der D zu besteuern. Per 1. Janu- ar 2016 sei eine Nutzniessung an den Liegenschaften zugunsten der D errichtet worden. Eventualiter sei die Veranlagung (recte: Einschätzung) aufzuheben und ent- sprechend der ursprünglichen Einschätzung vom 25. Oktober 2018 vorzunehmen. Die Sache sei sodann an das kantonale Steueramt zurückzuweisen, welches die interkan- tonale Steuerausscheidung vorzunehmen haben. Weiter sei der Kanton F zu einer Stellungnahme einzuladen. Das kantonale Steueramt sc hloss mit Rekursantwort vom 16. Juli 2021 auf kostenfällige Abweisung des Rechtsmittels. Mit Verfügung vom 22. Juli 2022 setzte die Referentin den Pflichtigen Frist an, um Unterl agen hinsichtlich der Bezahlung der Pachtzinsen gemäss Verträgen vom …2002 einzureichen. Mit Eingabe vom 31. Augus t 2022 liessen die Pflichtigen Unter- lagen vorlegen. Hierzu nahm das kanto nale Steueramt am 21. September 2022 Stel- lung und reichte seinerseits weitere Unterlagen ein. Mit N achtrag vom 13. Okto- ber 2022 legte es zusätzliche Unterlagen vor . Die Pf lichtigen liessen hierzu am 16. November 2022 Stellung nehmen, was die Referentin wiederum zu einem E-Mail vom 18. November 2022 veranlasste. Das kantonale Steueramt liess sich nicht mehr vernehmen. - 5 - 1 ST.2021.103 Die Kammer zieht in Erwägung: 1. a) Der Einkommenssteuer unterliegen gemäss § 16 Abs. 1 des Steuerge- setzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte. Steu- erbar sind in diesem Sinn auch die Erträge aus unbeweglichem Vermögen, wie insbe- sondere alle Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung von Immobilien (§ 21 Abs. 1 lit. a StG) sowie der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigeng ebrauch zur Verfügung stehen (§ 21 Abs. 1 lit. b StG, vgl. auch Art. 7 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 [StHG]). b) Liegt Eigennutzung vor, so sieht § 21 Abs. 2 StG eine schematische Rege- lung für die Festlegung dieses "Eigennutzungswerts" (Eigenmietwert) vor. Demgemäss erlässt der Regierungsrat die für die durchschnittlich glei chmässige Bemessung des Eigenmietwerts selbstbewohnter Liegenschaften oder Liegenschaftsteile notwendigen Dienstanweisungen. Dabei kann eine schematische, formelmässige Bewertung der Eigenmietwerte vorgesehen werden . Der Regierungsrat ist dieser Massgabe m it der Weisung an die Steuerbehörden über die Bewertung von Liegenschaften und die Fest- setzung der E igenmietwerte ab Steuerperiode 2009 vom 12. August 2009 ( nachfol- gend: Weisung; ZStB I Nr. 15/502) nachgekommen. c) Vermietet der Eigentümer sein Grundstü ck einem Dritten, so hat er als Vermögensertrag im Sinne von § 21 Abs. 1 lit. a StG den Mietertrag zu deklarieren. Vermietet der Eigentümer sein Grundstück einem Dritten zu günstigen Konditionen , wird von einem Vorzugs mietzins gesprochen, der oftmals unter dem Eigenmietwert liegt. Darü ber, ob der Eigentümer in letzterem Fall die Mieteinkünfte oder aber den (ganzen) Eigenmietwert versteuern muss, herrscht in der Lehre Uneinigkeit. Im Kanton Zürich wird mangels gesetzlicher Grundlage grundsätzlich darauf verzichtet, die Diffe- renz dem Eigentümer steuerrechtlich aufzurechnen (Richn er/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. A., 2021, § 21 N 39 i.V.m. N 60). Gemäss Bundesgericht kann hiervon aber abgewichen werden, wenn eine Steuerumgehung anzunehmen ist, welche etwa bejaht wird, wenn der vereinbarte Mietzins weniger als 50% des Ei genmietwerts beträgt (BGr, 20. Februar 2003, 2A.535/2003, E. 5.2) . Dies-- 6 - 1 ST.2021.103 falls versteuert der Eigentü mer den gesamten Eigenmie twert, obwohl die vereinnahm- ten Mieteinkünfte darunterliegen. Eine besondere Situation liegt vor, wenn der Mieter eine dem Eigentümer nahestehende Person ist. D as Bundesgericht äusserte sich diesbezüglich dahinge- hend, dass eine mehrheitlich unentgeltliche Überlassung einer Liegenschaft an eine nahestehende natürliche Person eine eigengebrauchsähnliche Situation darstelle. Da- mit vergleichbar sei sodann auch die Sachlage, in welcher eine natürliche Person das Mietverhältnis mit einer nahestehenden juristischen Person eingegangen sei. Eine eigengebrauchsähnliche Situation sei aber sinngemäss nur dann anzunehmen, wenn das Objekt von dem/den Nahestehenden selber genutzt werde und mithin der Zugriff (des Eigentümers) auf das Mietobjekt bestehen bleibe . Dies verneinte das Bundesge- richt am 19. Februar 2020 in einem Fall, in welchem der Ehemann für seine von ihm allein beherrschte AG (nachfolgend Gesellschaft ) Räumlichkeiten in der seiner Frau gehörenden Liegenschaft mietete und die Gesellschaft diese Räume grossteils weiter- vermietete. Gegenüber der Vermieterin (Ehefrau) hatte die Gesellschaft einen Mietzins in der Höhe von Fr. 50'000. - zu bezahlen, während die Drittmieter Mietbetreffnisse im Umfang von total Fr. 155'000. - der Gesellschaft ablieferten. Bevor die Ehefrau Eigen- tümerin der Liegenschaft gewor den war, gehörten die Räumlichkeiten einem Dritten, welcher als Mietzins von der Gesellschaft ebenfalls rund Fr. 155'000.- gefordert hatte. Das Bundesgericht kam in diesem Fall zum Schluss, dass der Vorzugsmietzins gegen- über der nahestehenden Gesellschaft nicht zu einer dem Eigengebrauch vergleichba- ren Situation führe, da die Gesellschaft die Wohnungen im Wesentlichen weitervermie- tete. Die Untermieter der Gesellschaft seien als Drittpersonen zu betrachten und der Eigentümerin sei kein Zugriff auf das Mietob jekt verblieben. Es sah daher keinen An- lass, eine Soll-Besteuerung im Sinne von § 21 Abs. 1 lit. b StG in Betracht zu ziehen. Indessen prüfte das Bundesgericht den Sachverhalt auf das Vorliegen einer Steu- erumgehung, welche es in der Folge bejahte. Ziel sei es in diesem Fall gewesen, ein gefährdetes Aktionärsdarlehen zurückzuführen. Bei der Ehefrau sei sodann eine tat- sächliche Steuerersparnis eingetreten, indem sie an sich steuerbaren Mietertrag in eine steuerfreie Amortisatio n des Darlehens habe umwandeln k önnen. Die Differenz von Fr. 105'000.- wurde dergestalt bei der Ehefrau als Einkommen aus unbeweglichem Vermögen aufgerechnet (BGE 146 II 97). d) Die Nutzniessung verleiht, wo es nicht anders bestimmt ist, einem Berech- tigten den vollen Genuss des Gegens tandes (Art. 745 Abs. 2 ZGB). Zur Bestellung - 7 - 1 ST.2021.103 einer Nutzniessung ist bei Grundstücken die Eintragung im Grundbuch erforderlich (Art. 746 Abs. 1 ZGB). Auch ohne Grundbucheintrag können bereits obligatorische Verpflichtungen des durch Nutzniessungsvertrag Verpflichteten bestehen. e) Der Ertrag aus Grundeigentum steht dem Kanton der gelegenen Sache zur ausschliesslichen Besteuerung zu (BGr, 12. März 1993, BGE 119 Ia 46, E. 3). Mietein- nahmen sind ungeachtet dessen, ob der Vermieter bloss Leasingnehmer und nic ht Eigentümer der Liegenschaft ist, Einkommen aus einer Liegenschaft. Darunter ist doppelbesteuerungsrechtlich jegliches Einkommen zu verstehen, das eine Person aus einem Grundstück erzielt, über das sie aufgrund ihres Eigentums oder eines anderen Rechts verfügen kann. Nicht nur Gewinne aus der Vermietung einer L iegenschaft, sondern auch solche aus deren Untervermietung stellen demnach Einkommen aus der Liegenschaft dar (BGr, 2. Dezember 1996, StE 1997 A 24.34. Nr. 1). f) Laut § 39 Abs. 1 StG wird das V ermögen zum Verkehrswert bewertet. Die Einzelheiten der Bewertung des unbeweglichen Vermögens ergeben sich aus der Wei- sung. Der Ertrag von Mehrfamilienhäusern bemisst sich nach der Gesamtheit der von den Mietern geleisteten Entschädigungen (Weisung Rz. 38 ff.). Zur Ermittlung des Er- tragswerts des Mehrfamilienhauses ist dieser Ertrag zu kapitalisieren. 2. a) Gemäss Deklaration ist der Pflichtige Eigentümer und Vermieter einer Liegenschaft an der …strasse 3 in … K (L1) und einer in Stockwerkeigentumseinheiten aufgeteilten Liegenschaft an der …strasse 40 in … K (L2). Von den acht Wohnungen an der …strasse 40 (L2) gehörten soweit aus den Akten ersichtlich pro 2016 deren sechs dem Pflichtigen. Für L1 deklarierten die Pflichtigen einen Vermögenssteuerwert i n der Höhe von Fr. 2'127'000.- und einen Netto -Mietertrag in der Höhe von Fr. 120'000.-, für L2 machten sie einen Vermögenssteuerwert von Fr. 1'276'000.- und einen Netto - Mietertrag in der Höhe von Fr. 72'000. - geltend. Im Einschätzungsentscheid vom 25. Oktober 2018 übernahm das kantonale Steueramt den Wert betreffend L1 und er- höhte betreffend L2 lediglich den Verkehrswert auf Fr. 1'770'000.-. Die deklarierten Mieterträge basierten auf je einem Miet -/Pachtvertrag vom …2002 zwischen dem Pflichtigen und der von diesem beherrschten D betreffend L1 - 8 - 1 ST.2021.103 und L2 ( betreffend Begrifflichkeit: "Die D AG pachtet die obengenannte Liegen- schaft…"; es ist jedoch auch vom Pflichtigen als "Vermieter" die Rede). Pachtbeginn war jeweils der 1. Januar 2003. Der jährliche Pach tzins betreffend L1 war auf Fr. 150'000.- und betreffend L2 auf Fr. 90'000.- angesetzt. Das Pachtverhältnis war gemäss Vertrag frühestens auf 1. Januar 2008 kündbar und die D verpflichtete sich, während der Miet-/Pachtdauer von mindestens fünf Jahren jegliche nötigen Investitio- nen zur Werterhaltung der Liegenschaft zu tätigen sowie sämtliche Nebenkosten zu tragen. Insgesamt sollte die D laut Vertrag Nutzen und Pflichten eines Eigentümers übertragen erhalten. Der Pflichtige sollte das jederzeitige Recht behalten , sich des Zustands der Liegenschaft zu vergewissern und diesen zu kontrollieren. Die Pflichtigen deklarierten die so vereinbarten Pachtzinsen abzüglich einer Unterhaltspauschale von 20%. Die im Einspracheverfahren eingereichten Mietverträge der "Endmi eter" be- treffend L1 und L2 zeigten demgegenüber einen effektiv vereinnahmten Mietertrag (inkl. Nebenkosten) der D pro 2016 aus Weitervermietung der beiden Liegenschaften von Fr. 296'255.- betreffend L1 und von Fr. 223'838.- betreffend L2. Die davon abzu- ziehenden Nebenkostenzahlungen (für Heizkosten, Wasserkosten, Treppenhausreini- gung, Hauswartung und zum Teil Telefon/Internet ) beliefen sich auf rund Fr. 21'088.- (L1) und Fr. 12'926.- (L2), womit die erzielten Nettoeinkünfte letztlich Fr. 275'167.- (L1) bzw. Fr. 210' 912.- (L2) und damit deutlich mehr als das Doppelte der deklarierten Fr. 120'000.- bzw. Fr. 72'000.- betrugen. Immer noch deutlich, wenn auch etwas weni- ger, ist die Abweichung, wenn auf die vereinbarten Brutto pachtzinsen (Fr. 150'000.- und Fr. 90'000.-; dies nachdem der Pflichtige gemäss Vertrag keine Nebenkosten zu übernehmen hatte) abgestellt wird (Fr. 275'167.- gegenüber Fr. 150'000.- betreffend L1 und Fr. 210' 912.- gegenüber Fr. 90'000. - betreffend L2). Als Vermieterin trat die D in den Mietverträgen in eigenem Namen auf. b) In e inem ersten Schritt führt die Verpachtung der Liegenschaften grund- sätzlich dazu, dass die entsprechenden Pachtzinseinnahmen nach § 21 Abs. 1 lit. a StG bei den Pflichtigen steuerbare Erträge aus unbeweglichem Vermögen darstellen. Hier liegt nun aber wie gesehen der Fall vor, dass die D gemäss Pachtverträ- gen mit dem Pflichtigen als Eigentümer von einem besonders günstigen Pachtzins pro- fitieren kann. Die Differenz des Pachtzinsanspruchs des Pflichtigen gegenüber den - 9 - 1 ST.2021.103 durch die D vereinnahmten Mietzinsbetreffnisse ist augenscheinlich (wie gesehen rund Fr. 275'000.- gegenüber Fr. 150'000.- bzw. Fr. 210'000.- gegenüber Fr. 90'000.-). Die D ist dabei als dem Pflichtigen nahestehend zu betrachten, nachdem der Pflichtige Verwaltungsrat und beherrschender Gesellschafter der D ist . Damit stellen die Bedingungen betreffend Pachtzins in den Pachtverträgen vom … 2002 Vorzugs- konditionen an einen nahestehenden Dritten dar, was an die Beibehaltung einer eigen- gebrauchsähnlichen Situation denken lässt. Im Falle der Gewährung einer Vorzugsmiete an Verwandte bzw. nahestehen- de natürlich oder juristische Personen ist wie gesehen zu unterscheiden, ob der Eigen- tümer ein Mitbenutzungsrecht an der Liegenschaft hat bzw. er sich den jederze itigen Zugriff auf die Liegenschaft vorbehält oder nicht. Ist Ersteres der Fall, so hat er den gesamten (Eigen-)Mietwert zu versteuern, sofern der vereinbarte Mietzin s nur rund die Hälfte des (Eigen-)Mietwerts (oder weniger) ausmacht. Vorausgesetzt wird dabei, dass der Eigenmietwert der Marktmiete entspricht. Liegt aber kein solcher Zugriff des Eigen- tümers vor, kann die Differenz zum Eigenmietwert bzw. Mietwert beim Eigentümer nur besteuert werden, wenn eine Steuerumgehung vorliegt (Richner/Frei/Kaufmann/ Rohner, § 21 N 39 i.V.m. N 60 mit zahlreichen Hinweisen). Nachdem die D die Wohnungen in den Liegenschaften mittels unbefristeter Mietverträge weitervermietete, kann von einer Eigennutzung und auch einer "dem Eigengebrauch ähnlichen Situation" weder bei der D und noch weniger bei den Pflich- tigen gesprochen werden. In einem zweiten Schritt bleibt es daher dabei, dass bei den Pflichtigen grundsätzlich die vereinbarten Pachtzinsen als Ertrag aus ihren Liegen- schaften nach § 21 Abs. 1 lit a StG zu besteuern sind, wobei die Steuerumgehung vor- behalten bleibt. c) In den Büchern der D fehlt allerdings ein entsprechender (Miet-/ Pachtzins-)Aufwand. Auch finden sich keine Positionen "Unterhalt …strasse" oder "Un- terhalt …strasse". Damit stellt sich die Frage, ob d en eingereichten Pachtverträgen überhaupt nachgelebt wurde. Auf die Auflage der Referentin vom 22. Juli 2022, welche nach einem solchen Nachweis der Bezahlung der Pachtzinsen gemäss Verträgen vom … 2002 fragte, liess der Pflichtige Auszüge aus dem Konto … ("A privat") einreichen . Daraus war für die - 10 - 1 ST.2021.103 Geschäftsjahre 1.1. - 31.12.2008 bis 1.1. - 31.12.2015 jeweils eine Verbuchung per 31.12. in der Hö he von Fr. 150'000. - und Fr. 90'000.- ersichtlich (Geschäftsjahr 1.1. - 31.12.2002 fehlt). Als Gegenkonto wurde das Ertragskonto " …", "Mieteinnahmen" ge- nannt. Die Pachtzinsen wurden demnach (mindestens) bis und mit Steuerperiode 1.1. - 31.12.2015 dem Pflichtigen auf seinem Kontokorrentkonto bei der D gutgeschrieben. Per 31.12.2016 fehlen gemäss dem im vorliegen den Verfahren eingereichten Kontoauszug entsprechende Buchungen . Das kantonale Steueramt stellte in seiner Stellungnahme vom 21. September 2022 fest, dass hinsichtlich der hier strittigen Steuerperiode 1.1. - 31.12.2016 das im Kanton J deklarierte Kontokorrentguthaben per 31.12.2016 gegenüber der D mit dem eingereichten Kontoauszug nicht übereinstimme. Es müsse davon ausgegangen werden, dass der Kontoauszug nachträglich abg eän- dert worden sei . Diese Sachdarstellung trifft insoweit zu, als die Pflichtigen in der Steuererklärung 2016 des Kantons J entsprechend der Jahresrechnung der D per 31.12.2016 ein Kontokorrentguthaben des Pflichtigen gegenüber der D per 31.12.2016 von Fr. 2'416'110.- auswiesen. Demgegenüber liessen die Pflichtigen nunmehr einen Kontoauszug aus dem Konto … "A privat" einreichen, welches per 31.12.2016 ein ent- sprechendes Guthaben in der Höhe von Fr. 2'229'852.- ausweist. Eine Bilanzänderung ist aber nicht mehr zulässig, nachdem die Steuererklärung der D im Kanton F bereits eingereicht wurde. Die Pflichtigen vermögen damit nicht nachzu weisen, dass – wie sie geltend machen – ab der Steuerperiode 2016 den Pachtverträgen nicht mehr nachgelebt wor- den wäre, weil dannzumal bereits eine (nahezu unentgeltliche) Nutzniessung zuguns- ten der D bestanden hätte. d) Zur Bestellung einer Nutzniessung, wie es die Pflichtigen vorbringen, ist bei Grundstücken die Eintragung in das Grundbuch erforderlich (Art. 746 Abs. 1 ZGB). Der Rechtsgrund für den Erwerb der Nutzniessung an Grundstücken muss unter Lebenden öffentlich beurkundet werden (Art. 657 Abs. 1 ZGB; Art. 70 Abs. 1 Grundbuchverord- nung vom 23. September 2011 [GBV]). Der Eintrag in das Grundbuch ist konstitutiver Natur, was bedeutet, dass die Nutzniessungsdienstbarkeit erst mit dem Eintrag ins Grundbuch entsteht. Entsprechende vertragliche Verpflichtungen können allenfalls bereits vor dem Eintrag bestehen. - 11 - 1 ST.2021.103 Die ins Recht gelegten Dienstbarkeitsverträge datieren vom … 2020 (betref- fend L1) und vom … 2020 (betreffend L2). Darin wird der D eine Personaldienstbarkeit am jeweiligen Grundstück eingeräumt gegen eine einmalige Zahlung von Fr. 500. -. Festgehalten wird sodann, dass das entsprechende obligatorische Recht zur Nutznies- sung bereits ab 1. Januar 2016 ausgeübt werde bzw. die Ausübung rückwirk end per 1. Januar 2016 beginne. Der Eintrag im Grundbuch datiert vom … 2020. Die Nutznies- sung hatte dinglich damit 2016 noch keinen Bestand. Die Feststellungen in den Dienstbarkeitsverträgen stehen zudem im Wider- spruch zu den pro 2016 bestehenden Pachtverträgen und wie gesehen der gelebten Sachlage. Nach wie vor wurde von den Pflichtigen auch in der Steuererklärung 2016 die Pachtzinsen deklariert, worauf sie zu behaften sind und was dem behaupteten Nutzniessungsverhältnis widerspricht. Damit fällt auch die Berücksichtigung allfälliger bereits vor dem Eintrag ins Grundbuch bestehender obligat orischer unentgeltlicher Nutzniessungsrechte ausser Betracht, da sie offensichtlich keinen Bestand hatten. An- derslautende Bekundungen in den Dienstbarkeitsverträgen und Vorbri ngen der Pflich- tigen vermögen die vorbestehende, gelebte Rechtlage nicht nachträglich zu ändern. e) Daraus folgt, dass dem Hauptantrag der Pflichtigen, dass das steuerbare Einkommen auf Fr. 0.- festzulegen sei, kein Erfolg beschieden sein kann. 3. a) Eventualiter beantragen die Pflichtigen, hinsichtlich der beiden … Immo- bilien die Vermögenserträge gemäss Pachtvertrag im Umfang von Fr. 120'000.- bzw. Fr. 72'000.- zu berücksichtigen, wie dies auch im Einschätzungsentscheid vom 25. Oktober 2018 getan worden sei. b) Nachdem wie gesehen bei den Pflichtigen grundsätzlich die vereinnahmten Pachtzinsen zu besteuern sind , bleibt der Sachverhalt einzig noch auf Steuerumge- hung zu prüfen (vgl. dazu: BGE 146 II 97 E. 2.6.1 f. mit Hinweis auf BGr, 18. Juli 2016, BGE 142 II 399 E. 4.2). Das Bundesgericht setzt für die Annahme einer Steuerumge- hung kumulativ drei Merkmale voraus: Von den Beteiligten wird eine ungewöhnliche Rechtsgestaltung gewählt, wel- che sachwidrig oder absonderlich, jedenfalls den wirtschaftlichen Gegebenheiten völlig unangemessen erscheint (sog. objektives Element). Es ist anzunehmen, dass die ge-- 12 - 1 ST.2021.103 wählte Rechtsgestaltung missbräuchlich lediglich darum gewählt wurde, um Steuern einzusparen, die bei sachgemässer Ordnung der Verhältnisse geschuldet wären (sog. subjektives Element). Das gewählte Vorgehen würde tatsächlich zu einer erheblichen Steuerersparnis führen, sofern es von den Steuerbehörden hingenommen würde (sog. effektives Element). c) Das kantonale Steueramt bejahte das Vorliegen einer Steuerumgehung, da das Vertragskonstrukt ungewöhnlich und hinsichtlich der wirtschaftlichen Gegebenhei- ten völlig unangemessen sei. So resultierten aus den Untervermietungen Bruttoge- winnmargen von 51% betreffend L1 und 60% betreffend L2. Es sei sodann anzu neh- men, dass diese Rechtsgestaltung lediglich deshalb getroffen worden sei, um Steuern einzusparen, die bei sachgemässer Ordnung der Verhältnisse geschuldet wären. Der- gestalt werde Steuersubstrat in unzulässiger Weise vom Kanton Zürich in den Kanton F transferiert. Aus dem von den Pflichtigen gewählten Vorgehen würde ausserdem, bei Akzeptanz desselben, eine erhebliche Steuerersparnis resultieren. Für die Ungewöhn- lichkeit der Rechtsgestaltung stellte das kantonale Steueramt auch auf die nachträglich errichteten, in minimalem Umfang entgeltlichen Nutzniessungsrechte zugunsten der D ab, hielt indessen gleichermassen fest, dass die entsprechenden Dienstbarkeiten für die Steuerperiode 2016 unbeachtlich seien, da für deren Entstehung ein Eintrag im Grundbuch erforderlich sei. Ein solcher erfolgte erst 2020. d) aa) Wie bereits erwähnt, bestanden pro 2016 keine Nutzniessungen zu- gunsten der D, weshalb solche für die Beurteilung einer allfälligen Steuerumgehung nicht von Belang sein können. bb) Aus den Akten ergibt sich, dass der Pflichtige und die D für die Instandhal- tung, Vermietung und Verwaltung der … Liegenschaften des Pflichtigen den Weg über die Vereinbarung einer "erweiterten" Miete bzw. Pacht wählten. Dabei war von vornhe- rein klar, dass die "Mieterin" D die Liegenschaft nicht selber nutzen wollte, sondern nur als "Zwischenmieterin" fungieren sollte. Als Untervermieterin trat sie in eigenem Namen in Erscheinung. Sie hatte gemäss Miet-/Pachtverträgen sowohl jegliche nötigen Investitionen zur Werterhaltung ( Instandstellungen sowie Reparaturen) als auch sämt- liche Nebenkosten zu übernehmen (Versicherungen, Energiekosten, Gebühren und Abgaben etc.; vgl. Miet -/Pachtvertrag unter "Besondere Bedingungen" ). Letztere (die anfallenden Nebenkosten) überwälzte die D gemäss Mietverträgen im Regelfall im Rahmen der pauschal vereinbarten Neben kostenübernahme auf die Mieter . Anders - 13 - 1 ST.2021.103 sieht dies bei den periodischen Renovationskosten und notwendi gen Instandstellungs- kosten aus. Solche können nicht den Endmieterinnen und –mietern weiterverrechnet werden und wären grundsätzlich vom Eigentümer zu übernehmen . Nebst der Über- nahme dieser Kosten ist d ie D gemäss unwidersprochener Darstellung der Pflichtigen ganz generell für die Vermietung der Wohnungen (Bereitstellen der Wohnungen, Organisation von Mieterwe chseln, administrative Aufwände ) zuständig (…"übernimmt somit Pflichten und Nutzen, wi e sie selber Eigentümerin wäre" ), wofür auch die Tatsa- che spricht, dass die D die Mietverträge mit den Drittmietern im eigenen Namen ab- schliesst. cc) Anstelle der Vermietung bzw. Verpachtung der Liegenschaften an die D hätte der Pflichtige die D auch mit der Vornahme dieser Dienstleistungen (Vermietung und Verwaltung der Liegenschaften) beauftragen können . Diesfalls hätte die D die Mietverträge im Auftrag bzw. in Vertretung des Pflichtigen mit den Endmietern abge- schlossen und für den Pflichtigen die Mietzinsen vereinnahmt etc. Inhaltlich und wirt- schaftlich gesehen kommt der Miet -/Pachtvertrag einem derartigen Liegenschaften- verwaltungsvertrag nahe. Diesfalls wäre der gesamte Mietertrag dem Pflichtigen zugeflossen, welcher der Gesellschaft (hier D) die entsprechenden Aufwände entschä- digt hätte. Dass hierfür eine pauschale Entschädigung hätte vereinbart werden können, steht grundsätzlich ausser Frage. Was der effektive Umfang der Unterhaltskosten zu- lasten der D anbelangt, so ist dieser vorliegend weder dargetan, noch nachgewiesen. Im Unterschied zu einem reinen Liegenschaftenverwaltungsvertrag bestand die "Dienstleistung" der D vorliegend aber wie erwähnt nicht nur in der Übernahme der Verwaltungstätigkeit (Mietersuche, Organisation von Mieterwechseln, Mietzinsinkasso, Nebenkostenabrechnungen erstellen, Unterhaltsarbeiten koordinieren, etc.), sondern auch in der Übernahme der Risiken für Leerstände. Immobiliengesellschaften können sodann beispielsweise für grosszyklische Erneuerungen jährlich Rückstellungen im Umfang von 1% der Gebäudever sicherungs- summe bilden (bis zu einem Total von 15% der Gebäudeversicherungssumme, Lit. A der Weisung des kantonale n Steueramtes zur steuerlichen Behandlung von Rückstel- lungen für Grossreparaturen (Erneuerungsfonds) und Abschreibungen bei Liegen- schaften des Geschäftsvermögens vom 20. Juni 2005, ZStB -Nr. 64.1, nachfolgend Weisung Rückstellungen). Vorliegend sind die str eitbetroffenen Immobilien bei der D nicht bilanziert, weshalb auch entsprechende Rückstellungen nicht als solche gebildet - 14 - 1 ST.2021.103 werden konnten. Es ist jedoch davon auszugehen, dass auch eine Risikoabdeckung für grössere Unterhaltsarbeiten in die Bemessung der Pa chtzinsen miteingeflossen war. Betrachtet man die Differenz zwischen vereinnahmten Mietzinsen und geleis- teten Pachtzinsen als Entschädigung für ebendiese Verwaltung, Unterhalt und Vermie- tung der Liegenschaften, so wären diesbezüglich jährlich Zahlungen in der Grössen- ordnung von Fr. 146'255. - (Fr. 296'255.- abzüglich Fr. 150'000.-) betreffend L1 und Fr. 133'838.- (Fr. 223'838.- abzüglich Fr. 90'000.-) betreffend L2 geleistet worden. Mangels Kenntnis des Zustands der Liegenschaften kann die Angemessen- heit der Pachtzinsvereinbarung nicht abschliessend beurteilt werden. Zu vermuten ist, dass auch unter Einbezug der vertraglich übernommenen Pflichten die D durch diese Vereinbarung begünstigt wurde, weshalb das Vorliegen ei ner verdeckten Kapitaleinla- ge anzunehmen ist. Eine aussergewöhnliche Vertragsgestaltung liegt sodann zwar vor. Dass es sich hierbei geradezu um eine absonderliche Rechtsgestaltung handeln wür- de, kann indessen aufgrund der Aktenlagen nicht gesagt werden. Es hat damit bei der Besteuerung der Pachtzinsen beim Pflichtigen zu bleiben. Nachdem der Pflichtige je- doch (gemäss Miet -/Pachtvertrag) gerade keinerlei weiteren Kosten im Zusammen- hang mit dem Unterhalt der Liegenschaften zu tragen hat, sind die Einnahme n dem Pflichtigen ungeschmälert zuzurechnen (Fr. 150'000.- und Fr. 90'000.-). e) Wie unter E. 1.e festgehalten, steht die Besteuerung des Ertrags aus Grundeigentum dem Liegenschaftenkanton zur alleinigen Besteuerung zu. Wenn nun beim Pflichtigen nur die Pachtzinsen als Liegenschaftener trag e rfasst we rden, bleibt die Besteuerung unvollständig, da unbestrittenermassen der erzielte Mietertrag erheb- lich höher war . Auch nach Abrechnung über die Unterhaltskosten verbleibt auf Seiten der D vermutungsweise ein Anteil an unentgeltlicher Nutz ung der Liegenschaften. Be- treffend diesen Gewinn aus der Untervermietung der Liegenschaften hat entsprechend § 56 Abs. 1 lit. c StG bei der D eine Ausscheidung in den Kanton Zürich stattzufinden (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, § 4 N 33 StG) . Der Steuerbehörde des Kan tons F ist daher dieser Entscheid zur Kenntnis zu bringen. Für eine vorgängige Einladung des Kantons F zur Stellungnahme besteht indes kein Anlass. f) Da die D per 31.12.2016 nicht über ein gültiges Nutzniessungsrecht verfügte (und die Liegenschaften en tsprechend auch nicht bilanzierte), ist der Vermögenssteu-- 15 - 1 ST.2021.103 erwert der Liegenschaften beim Pflichtigen als Eigentümer zu veranlagen. Das Vermö- gen wird zum Verkehrswert bewertet (§ 39 Abs. 1 StG). Gemäss der regierungsrätli- chen Weisung vom 12. August 2009 ist dabei bei Mehrfamilienhäuser deren Ertrags- wert mit einem Zinssatz von 7.05% zu kapitalisieren (Weisung Rz. 36 ff.). Die Berechnungen gemäss Einschätzungsvorschlag im Ei nspracheverfahren sind zu be- stätigen. g) Soweit der Pflichtige rügt, dass der Einspracheentscheid vom 25. Mai 2021 keine S teuerausscheidung enthalte , so ist dies korrekt. Eine Berechnungsmitteilung, wie dies im Einspracheentscheid, Ziff. 23, erwähnt wird, ist nicht aktenkundig. Indessen verweist der Einspracheentscheid in derselben Ziffer auch auf den Einschätzungsvor- schlag vom 8. Juli 2020. Der Einspracheentscheid entspricht unverändert dem Ein- schätzungsvorschlag, welcher seinerseits eine detaillierte Steuerausscheidung enthält. Damit war der Einspracheentscheid genügend begründet und die Steuerausscheidung nachvollziehbar. Unübersichtlich ist einzig die Darstellung, worin die Faktoren des Kan- tons H und von I jeweils auf eine neue Seite zu liegen kamen. 4. a) Nach alledem ist der Rekurs teilweise gutzuheissen und ist der Liegen- schaftenertrag betreffend die L1, Liegenschaft an der …strasse 3, K, auf netto Fr. 150'000.- anstatt Fr. 246'939.- (Differenz von Fr. 96'939.-) und der Liegenschaften- ertrag betreffend L2, Liegenschaft an der …strasse 40, K auf netto Fr. 90'000.- anstatt Fr. 182'950.- (Differenz Fr. 92'950. -) festzulegen. Für die Berechnung ist auf die Be- rechnungsmitteilung im Einspracheverfahren vom 8. Juli 2020 zu verweisen , worin der netto Liegenschaftenertrag dementsprechend auf Fr. 400'894.- (Fr. 590'783.- abzüglich 189'889.-) zu korrigieren ist. Daraus ergibt sich folgende Neuberechnung: … Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen. b) Ausgangsgemäss sind die Kosten des vorliegenden Verfahrens zu 3/5 den Pflichtigen und zu 2/5 dem Rekursgegner aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG) . Da die Pflichtigen überwiegend unterliegen, ist ihnen keine Parteientschädigung zuzuspre-- 16 - 1 ST.2021.103 chen (§ 152 StG i.V.m. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959). Demgemäss erkennt die Kammer: 1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die Rekurrenten werden für die Steuerpe- riode 2016 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 141'700.- (satzbestimmend Fr. 304'500.-) und einem steuerbaren Vermögen von Fr. 6'110'000.- (satzbestim- mend Fr. 35'809'000. - eingeschätzt (Tarif ge mäss § 35 Abs. 2 bzw . § 47 Abs. 2 StG; Verheiratetentarif). […]