<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00181</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209454&amp;W10_KEY=13013546&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00181</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.01.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 30.08.2010 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für Mehrfamilienhaus. Umstrittenes Näherbaurecht. Die Auslegung der vorliegenden Dienstbarkeit fällt als zivilrechtliche Vorfrage grundsätzlich in den Zuständigkeitsbereich des Zivilrichters (E. 2.2). Die Umstände, unter denen der Begründungsvertrag zustande gekommen ist, weisen auf eine projektbezogene Dienstbarkeit hin. Da die streitbetroffenen Grundstücke jedoch nicht vom Überbauungsprojekt betroffen waren, bleibt unklar, welchen Sinn die projektbezogene Dienstbarkeit vernünftigerweise für diese Grundstücke haben konnte (E. 2.2.3). Insgesamt erscheinen die Tragweite und der Inhalt der Dienstbarkeit höchst unklar. Es kann somit nicht gesagt werden, dass den Parteien ein klares Näherbaurecht eingeräumt wurde, weshalb die Baubehörde der Beschwerdegegnerin gestützt auf diese Dienstbarkeit keine Baubewilligung erteilen durfte (E. 2.3). Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG">AUSLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIENSTBARKEIT">DIENSTBARKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NÃHERBAURECHT">NÃHERBAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 270 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 738 ZGB</span><br/><span class="gerade">Art. 13 BZO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11148" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00181</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. Januar 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Ersatzrichter Felix Huber, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Corina Schuppli.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> <a id="Anonym_TITEL_2_7">vertreten durch </a>RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_15">C AG,</a> vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_22">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_28">Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 3. Juni 2008 erteilte die Stadt ZÃ¼rich der C AG die Baubewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Einstellhalle auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02, E-Strasse, in ZÃ¼rich. Im Hinblick auf die Unterschreitung der GrenzabstÃ¤nde durch das Bauvorhaben verwies die BaubehÃ¶rde auf einen Grundbucheintrag vom 16. Juli 1979 und erklÃ¤rte, damit sei der Nachweis Ã¼ber die EinrÃ¤umung des NÃ¤herbaurechts erbracht. Der reduzierte Abstand kÃ¶nne im Sinne von § 270 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bewilligt werden.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Den gegen die Baubewilligung von A (EigentÃ¼mer des NachbargrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03) am 10. Juli 2008 erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission I mit Entscheid vom 27. Februar 2009 ab. Sie fÃ¼hrte aus, es stelle sich in der Hauptsache die Frage, ob die BaubehÃ¶rde gestÃ¼tzt auf die vorhandenen Dienstbarkeiten eine Bewilligung fÃ¼r ein NÃ¤herbaurecht habe erteilen dÃ¼rfen oder nicht. Die Vorinstanz kam zum Schluss, die BaubehÃ¶rde habe sich zu Recht auf die Dienstbarkeit vom 16. Juli 1979 abgestÃ¼tzt. Die Dienstbarkeit sei inhaltlich unmissverstÃ¤ndlich. Aus dem Wortlaut gehe das Recht zum NÃ¤her-, HÃ¶her- und Grenzbau klar hervor. Einer Auslegung der Dienstbarkeit bedÃ¼rfe es nicht. Anders verhalte es sich mit der BaubeschrÃ¤nkungsdienstbarkeit vom 24. August 1937, welche nach Ansicht des Rekurrenten der Dienstbarkeit vom 16. Juli 1979 gestÃ¼tzt auf das Prinzip der AltersprioritÃ¤t vorgehe. Es sei nicht zu beanstanden, wenn die BaubehÃ¶rde aufgrund der klar und exakt formulierten Dienstbarkeit aus dem Jahr 1979 bzw. der dort statuierten NÃ¤her-, HÃ¶her- und Grenzbaurechte eine baurechtliche Bewilligung erteilt habe. Die inhaltlich erhebliche Zweifel erweckende Dienstbarkeit aus dem Jahr 1937 habe sie im vorliegenden Ã¶ffentlichrechtlichen Verfahren klarerweise nicht berÃ¼cksichtigen mÃ¼ssen. Die vom Rekurrenten erhobene EinordnungsrÃ¼ge wies die Vorinstanz ebenfalls ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen den Entscheid der Vorinstanz erhob A mit Eingabe vom 2. April 2009 fristgerecht Beschwerde und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und der Bauherrschaft die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern; eventualiter sei die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Sachverhalt2">Am 20. April 2009 Ã¼bermittelte die Vorinstanz die Akten und beantragte ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 6. Mai 2009 ersuchte die BaubehÃ¶rde um Abweisung der Beschwerde. Die Bauherrschaft reichte ihre Beschwerdeantwort am 4. Juni 2009 ein und beantragte ebenfalls vollumfÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerde, wobei die Kosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen seien und dieser zu einer angemessenen UmtriebsentschÃ¤digung zu verpflichten sei.</p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die Bauherrschaft plant auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 in ZÃ¼rich die Errichtung eines Mehrfamilienhauses. Der Grenzabstand zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 des BeschwerdefÃ¼hrers soll dabei gestÃ¼tzt auf ein NÃ¤herbaurecht (GrundstÃ¼ckeintrag vom 16. Juli 1979) lediglich 2,05 m betragen. Zum westlich angrenzenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 ist ein Grenzabstand von 1,01 m vorgesehen. Die zu Ã¼berbauende Parzelle der Beschwerdegegnerin sowie das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 sind der Zone W2 zugewiesen, wÃ¤hrenddem sich das GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers in der Freihaltezone befindet.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>GestÃ¼tzt auf die Dienstbarkeit "Recht, nÃ¤her, hÃ¶her und auf die Grenze zu bauen", welche am 16. Juli 1979 ins Grundbuch eingetragen wurde, sah die BaubehÃ¶rde den Nachweis Ã¼ber die EinrÃ¤umung des NÃ¤herbaurechts zu den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 06 und 03 als erbracht und bewilligte den reduzierten Abstand im Sinne von § 270 Abs. 3 PBG.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz kam ebenfalls zum Schluss, dass es nicht zu beanstanden sei, wenn die BaubehÃ¶rde aufgrund der klar und exakt formulierten Dienstbarkeit aus dem Jahr 1979 und der dort statuierten NÃ¤her-, HÃ¶her- und Grenzbaurechte eine baurechtliche Bewilligung erteilt habe. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>DemgegenÃ¼ber ist der BeschwerdefÃ¼hrer der Ansicht, dass der privaten Beschwerdegegnerin aus der Dienstbarkeit "Recht, nÃ¤her, hÃ¶her und auf die Grenze zu bauen" vom 16. Juli 1979 kein NÃ¤herbaurecht bezÃ¼glich des streitbetroffenen Bauprojekts zustehe. Der Text der Dienstbarkeit sei interpretationsbedÃ¼rftig, was vom Verwaltungsgericht bereits im Entscheid VB.2002.00144 festgestellt worden sei. Aufgrund dieser Unsicherheit, ob zugunsten der privaten Beschwerdegegnerin Ã¼berhaupt eine gÃ¼ltige Dienstbarkeit vorliege oder nicht, hÃ¤tte die BaubehÃ¶rde die Baubewilligung zwingend verweigern mÃ¼ssen. Da die Vorinstanz indes diese Dienstbarkeit zu Unrecht berÃ¼cksichtigt habe, sei ihr Entscheid rechtsfehlerhaft und daher aufzuheben. Die private Beschwerdegegnerin fÃ¼hre auch keinen anderen Rechtsgrund an, aufgrund dessen ihr das notwendige NÃ¤herbaurecht zustehen kÃ¶nnte. Somit erweise sich das strittige Bauprojekt als nicht bewilligungsfÃ¤hig.</p> <p class="Urteilstext">Inhalt und Umfang der Dienstbarkeit seien durch Auslegung zu ermitteln. Die Dienstbarkeit bzw. deren Erwerbsgrund enthalte keine detaillierten Regelungen bezÃ¼glich einzelner GrenzabstÃ¤nde. Vielmehr sei bezÃ¼glich aller 43 ursprÃ¼nglich beteiligten GrundstÃ¼cke ganz pauschal und unterschiedslos NÃ¤her-, HÃ¶her- und Grenzbaurechte gegenseitig eingerÃ¤umt worden. Indessen sei es baurechtlich nicht mÃ¶glich bzw. unzulÃ¤ssig, dass alle berechtigten GrundeigentÃ¼mer gegenseitig von entsprechenden, generellen und inhaltlich unbeschrÃ¤nkten Rechten hÃ¤tten Gebrauch machen kÃ¶nnen, da sonst die erforderlichen GebÃ¤udeabstÃ¤nde unterschritten worden wÃ¤ren. Die Dienstbarkeit kÃ¶nne aus diesem Grund nicht so verstanden werden, dass sich alle GrundeigentÃ¼mer generelle und unbeschrÃ¤nkte NÃ¤her- und Grenzbaurechte eingerÃ¤umt hÃ¤tten. Eine derartige Auslegung sei nicht nur sinnwidrig, sondern auch vÃ¶llig unpraktikabel. Sodann sei im Wortlaut von den "notwendigen" Rechten die Rede. In Anbetracht dessen, dass der Erwerbsgrund der Dienstbarkeit den Vollzug des Quartierplans regle, kÃ¶nne dies nur so verstanden werden, dass sich die GrundeigentÃ¼mer nur die zum Vollzug des Quartierplans notwendigen Rechte gegenseitig einrÃ¤umen wollten. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Die Beschwerdegegnerin lÃ¤sst geltend machen, dass der Text des NÃ¤herbaurechts vom 16. Juli 1979 klar und einfach verstÃ¤ndlich sei. Es brauche zur Feststellung seines Inhalts keine weitergehende Auslegung oder Interpretation. Da dieses NÃ¤herbaurecht die vorgesehenen Abstandsunterschreitungen zuliesse, habe die BaubehÃ¶rde das Projekt bewilligen kÃ¶nnen. Die Frage, ob die vorliegende Dienstbarkeit ein NÃ¤herbaurecht darstelle, beantworte der Text der Dienstbarkeit mit aller nÃ¶tigen Klarheit. Weil die BaubehÃ¶rde bei ihrem Entscheid nur das NÃ¤herbaurecht vom 16. Juli 1979 habe berÃ¼cksichtigen mÃ¼ssen und weil dieses NÃ¤herbaurecht inhaltlich klar formuliert sei, sei das Bauprojekt zu Recht bewilligt worden. Die Dienstbarkeit erlaube, HauptgebÃ¤ude so hoch und so nah an die Grenze zu bauen, wie dies die BaubehÃ¶rde der Stadt ZÃ¼rich erlaube, auch unter Zuhilfenahme von Ausnahmebewilligungen. Da im Zeitpunkt der der Niederschrift dieser Dienstbarkeit ebenso wie heute ohne Weiteres davon ausgegangen werden kÃ¶nne, dass die BaubehÃ¶rde bei Erteilung einer Baubewilligung die jeweils geltenden Normen des Ã¶ffentlichen Baurechts anwende, sei die Dienstbarkeit so zu verstehen, dass baulich erlaubt sein solle, was nach dem jeweils geltenden Baurecht bewilligungsfÃ¤hig sei; auch unter Zuhilfenahme von NÃ¤herbaurechten und Ausnahmebewilligungen. Einem allfÃ¤lligen Einwand, diese Dienstbarkeit sei bezÃ¼glich der NÃ¤herbaurechte recht grosszÃ¼gig formuliert, sei zu entgegnen, dass unter dem Regime des PBG in der Fassung von 1975 die Unterschreitung des GebÃ¤udeabstands nur im Ausnahmefall bewilligt worden sei und auch seit der Ãnderung von 1992 nur unter Wahrung einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher VerhÃ¤ltnisse bewilligt werde. Das habe die Bedeutung des NÃ¤herbaurechts zu allen Zeiten erheblich relativiert. Diese einschrÃ¤nkende Bedeutung sei gegenÃ¼ber einem GrundstÃ¼ck in der Nicht-Bauzone natÃ¼rlich entfallen. Aber auch daran habe sich seit 1979 nichts geÃ¤ndert, und es dÃ¼rfe davon ausgegangen werden, dass die Stadt ZÃ¼rich als professionelle GrundeigentÃ¼merin und BaubehÃ¶rde um den Umfang und die Bedeutung des NÃ¤herbaurechts gewusst habe. </p> <p class="Urteilstext">Weil das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 nicht im Quartierplangebiet gelegen habe und weil beide in diesem Fall betroffenen GrundstÃ¼cke nicht an der Ãberbauung gemÃ¤ss damaligem "Richtplan" teilgenommen hÃ¤tten, kÃ¶nne nicht behauptet werden, das NÃ¤herbaurecht sei nur fÃ¼r den Vollzug des Quartierplans bzw. fÃ¼r die Realisierung der anschliessenden Ãberbauung begrÃ¼ndet worden und es sei unabhÃ¤ngig vom konkreten Nutzen quasi vorsorglich auf alle GrundstÃ¼cke des Quartierplans verlegt worden. Deshalb treffe es nicht zu, dass das NÃ¤herbaurecht daher automatisch mit dem Abschluss des Quartierplans dahinfalle. FÃ¼r den Vollzug des Quartierplans, der die Erschliessung eines Baugebiets und somit vor allem Tiefbauten zum Gegenstand gehabt habe, sei die Dienstbarkeit schlicht nicht notwendig gewesen. Dass erst die eingerÃ¤umten NÃ¤herbaurechte die Umsetzung des Quartierplans ermÃ¶glicht hÃ¤tten, sei daher falsch. Die Dienstbarkeit habe vielmehr dazu gedient, eine spÃ¤ter erfolgende Ãberbauung des Quartiergebiets zu vereinfachen. </p> <p class="Urteilstext">Das NÃ¤herbaurecht habe mangels Teilnahme der hier betroffenen GrundstÃ¼cke am Ãberbauungsprojekt und mangels anderer Bauabsichten gar keine auf ein konkretes Ãberbauungsprojekt bezogene Dienstbarkeit sein kÃ¶nnen. Die Dienstbarkeit sei somit klarerweise zumindest mit Bezug auf die infrage stehenden GrundstÃ¼cke eine abstrakte Dienstbarkeit. Die Dienstbarkeit rÃ¤ume kein NÃ¤hrer- oder Grenzbaurecht rechtsverbindlich im Sinne von konstitutiv ein, sondern sie mache es von der Bewilligung der BaubehÃ¶rde abhÃ¤ngig. Da die BaubehÃ¶rde berufen sei, Ã¶ffentliches Baurecht anzuwenden, falle auch gemÃ¤ss Dienstbarkeit der Entscheid Ã¼ber ein NÃ¤herbaurecht allein aufgrund von Ã¶ffentlichem Baurecht. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss Art. 13 Abs. 1 der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) betrÃ¤gt der Grundgrenzabstand in der Zone W2 5 m. Unbestritten ist, dass das geplante Objekt lediglich einen Grenzabstand von 2,05 m bzw. 1,01 m einhÃ¤lt. FÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit des Projekts bedarf es daher der nachbarlichen Zustimmung gemÃ¤ss § 270 Abs. 3 PBG. Die Bauherrschaft beruft sich auf eine am 16. Juli 1979 ins Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit "Recht, nÃ¤her, hÃ¶her und auf die Grenze zu bauen". Der BeschwerdefÃ¼hrer bestreitet, dass der privaten Beschwerdegegnerin aus dieser Dienstbarkeit ein NÃ¤herbaurecht bezÃ¼glich des streitbetroffenen Bauprojekts zustehe.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Massgebend fÃ¼r die Frage der ZulÃ¤ssigkeit des geplanten Mehrfamilienhauses ist das als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragene NÃ¤herbaurecht aus dem Jahr 1979. Die Frage nach dessen Inhalt ist zivilrechtlicher Natur und fÃ¤llt somit grundsÃ¤tzlich in den ZustÃ¤ndigkeitsbereich des Zivilrichters, sie kann jedoch durch die BaubewilligungsbehÃ¶rde bzw. die Rechtsmittelinstanzen vorfrageweise geprÃ¼ft werden. VerwaltungsbehÃ¶rden haben jedoch hinsichtlich der vorfrageweisen Entscheidfindung von zivilrechtlichen Fragen ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼ben. Die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags durch eine VerwaltungsbehÃ¶rde wird dann als zulÃ¤ssig erachtet, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat ergibt (VGr, 30. April 1981, BEZ 1981 Nr. 1 = ZBl 1981, S. 463 = ZR 81 Nr. 6). </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>Der Inhalt einer Dienstbarkeit bestimmt sich gemÃ¤ss Art. 738 des Zivilgesetzbuches (ZGB) zunÃ¤chst nach Eintrag im Grundbuch (Abs. 1). In zweiter Linie kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrags aus ihrem Erwerbsgrund ergeben (Abs. 2 Satz 1). Schliesslich kann der Inhalt nach der Art, wie sie wÃ¤hrend lÃ¤ngerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeÃ¼bt worden ist, bestimmt werden (Abs. 2 Satz 2).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>Der im Grundbuch eingetragene Wortlaut der Dienstbarkeit vom 16. Juli 1979 lautet wie folgt:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Grunddienstbarkeit</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Recht, nÃ¤her, hÃ¶her und auf die Grenze zu bauen</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Die jeweiligen EigentÃ¼mer von </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Kat. â¦ [AufzÃ¤hlung der Katasternummern von 43 GrundstÃ¼cken, darunter auch 03, 02 und 06]</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>rÃ¤umen sich je gegenseitig unentgeltlich die notwendigen Rechte ein, nÃ¤her, hÃ¶her und auf die Grenze zu bauen, fÃ¼r die Bauten, wie diese von den zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden auf diesen GrundstÃ¼cken, selbst unter Erteilung von irgendwelchen Ausnahmebewilligungen, bewilligt werden."</span></p> <p class="Urteilstext">Der vollstÃ¤ndige Wortlaut der Dienstbarkeit ergibt sich aus der Ã¶ffentlich beurkundeten Vereinbarung vom 10. April 1979 zum Vollzug des Quartierplans F:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"7.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Zur Regelung der nachbarlichen VerhÃ¤ltnisse sind ferner anlÃ¤sslich der Anmeldung dieses Vertrages zur Eintragung ins Grundbuch folgende neue Grunddienstbarkeiten ebenfalls zur Eintragung anzumelden:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>7.1 Recht nÃ¤her, hÃ¶her und auf die Grenze zu bauen</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>je gegenseitig zu Gunsten zu Lasten von</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Kat.-Nr. â¦ [AufzÃ¤hlung der Katasternummern von 43 GrundstÃ¼cken, darunter auch 03, 02 und 06]</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Die jeweiligen EigentÃ¼mer der berechtigten und belasteten GrundstÃ¼cke rÃ¤umen sich je gegenseitig unentgeltlich die notwendigen Rechte ein, nÃ¤her, hÃ¶her und auf die Grenze zu bauen, fÃ¼r die Bauten, wie diese von den zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden auf diesen GrundstÃ¼cken, selbst unter Erteilung von irgendwelchen Ausnahmebewilligungen, bewilligt werden."</span></p> <p class="Urteilstext">Von dieser Dienstbarkeit sind 43 GrundstÃ¼cke betroffen, darunter auch kleine. Wollte man allein auf ihren Wortlaut abstellen, wÃ¼rde dies bedeuten, dass ein EigentÃ¼mer, der frÃ¼hzeitig baut, sein GrundstÃ¼ck bis an die Grenzen Ã¼berstellen darf, wÃ¤hrenddem die spÃ¤ter bauenden Nachbarn dann entsprechende MindestabstÃ¤nde einhalten mÃ¼ssten und so das Nachsehen hÃ¤tten. Das kann nicht der Sinn dieser Dienstbarkeit sein.</p> <p class="Urteilstext">Bereits im Verfahren VB.2002.00144 hat das Verwaltungsgericht in einer Streitsache, die zwar ein anderes GrundstÃ¼ck, jedoch die wÃ¶rtlich gleiche Dienstbarkeit betraf, festgehalten, dass der Wortlaut der Dienstbarkeit nicht besonders aussagekrÃ¤ftig sei, denn allein in den Wortlaut der Dienstbarkeit kÃ¶nne sowohl ein generelles wie auch ein projektbezogenes NÃ¤herbaurecht hineingelesen werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.3 </b>Wie den ErlÃ¤uterungen zum "Richtplan" F zu entnehmen ist, stand die BegrÃ¼ndung der Dienstbarkeit offenbar im Zusammenhang mit dem als Zusatz zum Quartierplan vereinbarten Richtplan F, in welchem ein analoges NÃ¤herbaurecht vorgesehen wurde. Demnach erklÃ¤rten sich die GrundeigentÃ¼mer bereit, die fÃ¼r das Quartierplangebiet geplante gemeinsame Ãberbauung gemÃ¤ss einem sogenannten "Richtplan" zu erstellen.</p> <p class="Urteilstext">Aus diesen ErlÃ¤uterungen schloss das Verwaltungsgericht im oben erwÃ¤hnten Entscheid, dass die EinrÃ¤umung von Grenzbaurechten "fÃ¼r den Vollzug des Richtplans" die RechtseinrÃ¤umung im Hinblick auf die geplante Ãberbauung des Quartierplangebiets bedeute und nicht anders verstanden werden kÃ¶nne, als dass die Grenzbaurechte projektbezogen ausgestaltet seien. Da die vorliegend streitige Dienstbarkeit exakt denselben Wortlaut aufweist wie jene im oben erwÃ¤hnten Verfahren, bestehen erhebliche Anhaltspunkte dafÃ¼r, dass auch im vorliegenden Fall grundsÃ¤tzlich von einer projektbezogenen Dienstbarkeit auszugehen ist.</p> <p class="Erwgung2">Der Richtplan F enthielt Festlegungen Ã¼ber die Bauweise, insbesondere die "Gliederung der Hochbauten" (Ziff. 2) und die GebÃ¤udehÃ¶he (Ziff. 1), die allenfalls dazu geeignet waren, die Unbestimmtheit der Dienstbarkeit zu kompensieren. Die GrundstÃ¼cke der am vorliegenden Verfahren beteiligten Parteien lagen jedoch nicht im Perimeter des Richtplans F und das GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers war darÃ¼ber hinaus auch vom Quartierplan F nicht erfasst. FÃ¼r diese GrundstÃ¼cke bleibt somit unklar, welchen Sinn eine projektbezogene Dienstbarkeit vernÃ¼nftigerweise haben kann. Aus den vorliegenden Akten ist auch nicht ersichtlich, ob die Dienstbarkeit schon vor dem Richtplan begrÃ¼ndet wurde und ob im damaligen Zeitpunkt eventuell vorgesehen war, alle GrundstÃ¼cke in den Richtplan einzubeziehen. Unklar ist auch, wie viele weitere Parzellen noch vorhanden sind, die ebenfalls von der Dienstbarkeit, jedoch nicht vom Richtplan F erfasst werden. Weiterhin ist aufgrund der vorliegenden Akten ungewiss, wie viele der 43 von der Dienstbarkeit betroffenen Parzellen im Perimeter des Richtplans F liegen und wieweit dieser heute noch Geltung besitzt. Wollten alle betroffenen EigentÃ¼mer in gleicher Weise vom NÃ¤herbaurecht Gebrauch machen wie die private Beschwerdegegnerin, wÃ¤re die bauliche Entwicklung des Gebiets weitgehend dem Zufall Ã¼berlassen. </p> <p class="Urteilstext">Zu beachten ist schliesslich, dass die Vereinbarung von 1979 zwar nach dem Erlass des PBG vom 7. September 1975 getroffen wurde, jedoch lange vor der Revision vom 1. September 1991, welche die weitgehende EinrÃ¤umung von NÃ¤herbaurechten erst ermÃ¶glichte (neuer Abs. 3 von § 270 PBG). Die Beteiligten konnten daher die Konsequenzen, welche sich aus der Dienstbarkeit im Zusammenhang mit dem heutigen Recht ergeben, bei BegrÃ¼ndung der Dienstbarkeit nicht absehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Insgesamt kann somit nicht gesagt werden, dass den beteiligten EigentÃ¼mern mit der Dienstbarkeit von 1979 ein klares NÃ¤herbaurecht eingerÃ¤umt worden sei. Die Tragweite der Dienstbarkeit erscheint im Gegenteil hÃ¶chst unklar. Der Inhalt der Dienstbarkeit lÃ¤sst sich jedenfalls nicht als leicht feststellbar bezeichnen; mit Blick auf diese Unklarheiten sowie die nur lÃ¼ckenhaft eingereichten Akten ergibt sich kein unzweifelhaftes Resultat, weshalb der Entscheid Ã¼ber den Inhalt der Dienstbarkeit dem in erster Linie zustÃ¤ndigen Zivilrichter zu Ã¼berlassen ist. Unter diesen UmstÃ¤nden durfte die BaubehÃ¶rde der Beschwerdegegnerin die Baubewilligung nicht erteilen, womit sich der Einwand des BeschwerdefÃ¼hrers als berechtigt erweist. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b>Demnach ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid der Vorinstanz sowie die Baubewilligung sind aufzuheben. AusganggemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens der privaten Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Der privaten Beschwerdegegnerin steht als unterliegende Partei keine ParteientschÃ¤digung zu. Indessen ist sie zu einer ParteientschÃ¤digung an den BeschwerdefÃ¼hrer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 3'500.- fÃ¼r beide Verfahren. Ausserdem hat die private Beschwerdegegnerin die Kosten des Rekursverfahrens zu tragen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird gutgeheissen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>Der Rekursentscheid vom 27. Februar 2009 und die Baubewilligung vom 3. Juni 2008 werden aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdegegnerinnen je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die private Beschwerdegegnerin wird zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'500.-- an den BeschwerdefÃ¼hrer verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>