<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2009.00016</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208875&amp;W10_KEY=13013549&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2009.00016</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.08.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Das Vorliegen eines wirtschaftlichen Abbruchobjekts bestimmt sich nach dem Vertragswillen des Veräusserers Gemäss dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse haben sich Erlös und Anlagewert auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen (E. 2.2). Liegenschaften mit einem Sanierungs- oder Abbruchobjekt sind wie unbebaute Grundstücke zu bewerten (E. 2.3). Technische Abbruchreife ist im vorliegenden Fall nicht gegeben, da gemäss dem Gutachten das Objekt auch nach dem Verkaufsdatum - wenn auch mit bescheidenem Ertrag - hätte vermietet werden können (E. 2.4). Ob wirtschaftliche Abbruchreife vorliegt beurteilt sich in objektiver Weise aus Sicht des Veräusserers. Es besteht eine Vermutung, dass das überbaute Grundstück Gegenstand der Preisbestimmung bildete. Der Beweis, dass dem nicht so war obliegt der Grundsteuerbehörde. Im vorliegenden Fall hat sie diesen Beweis nicht erbracht. Die Sache ist zur Ermittlung des Landwerts und zur Festlegung der Grundstückgewinnsteuer an die Vorinstanz zurückzuweisen (E. 2.5). Rückweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCHOBJEKT">ABBRUCHOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCHREIFE">ABBRUCHREIFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANGEMESSENHEIT">ANGEMESSENHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUS DEM RECHT WEISEN">AUS DEM RECHT WEISEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTAND">AUSSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEFANGENHEIT">BEFANGENHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN">ERMESSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEWERT">GEBÃUDEWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANDÃNDERUNG">HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWERT">LANDWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSKONTROLLE">RECHTSKONTROLLE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RENDITEBERECHNUNG">RENDITEBERECHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERBESCHWERDE">STEUERBESCHWERDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUTES GRUNDSTÃCK">ÃBERBAUTES GRUNDSTÃCK</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN">VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIRTSCHAFTLICHES ABBRUCHOBJEKT">WIRTSCHAFTLICHES ABBRUCHOBJEKT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 151 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 152 StG</span><br/><span class="gerade">§ 153 Abs. III StG</span><br/><span class="ungerade">§ 153 Abs. IV StG</span><br/><span class="gerade">§ 213 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 StG</span><br/><span class="gerade">§ 220 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 Abs. II StG</span><br/><span class="gerade">§ 17 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=10570" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2009.00016</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom 26. August 2009</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Eliane Fischer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_1"><span> </span></a>Erben des A,<b> </b>nÃ¤mlich:</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_4">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>C<a id="Anonym_Ruolo_BESF_3_3_10">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_4_16">,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_4_17"></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_5_21"><span>Gemeinde F-G,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Einzug1"><span>hat sich ergeben:</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 26. Januar 2005 verÃ¤usserte A das GrundstÃ¼ck Kat. Nr. 01 (Wohnhaus mit Scheune Vers. Nr. 02 sowie HÃ¼hnerhaus Vers. Nr. 03 mit 1'271 m<sup>2</sup> GebÃ¤udegrundflÃ¤che und Umschwung) an der E-Strasse 04 in F fÃ¼r Fr. â¦.- an D. Unter "Grenzen/Bemerkungen" hielten die Vertragsparteien in Ziffer 2 fest, dass der KÃ¤ufer beabsichtige, auf dem Kaufobjekt Neubauten zu realisieren, unter Abbruch der bestehenden GebÃ¤ulichkeiten.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 21. August 2006 auferlegte der Gemeinderat F-G A eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦.-. Der Gemeinderat ging davon aus, dass das Wohnhaus laut Kaufvertrag zum Abbruch bestimmt gewesen sei. Dementsprechend berÃ¼cksichtigte er bei der Bestimmung des Verkehrswerts des GrundstÃ¼cks vor 20 Jahren lediglich den (absoluten) Landwert, den er mit Fr. â¦.- pro m<sup>2</sup> bemass.</p> <p class="Urteilstext">Die Einsprache des Pflichtigen hiess der Gemeinderat F-G am 8. Januar 2007 teilweise gut und ermÃ¤ssigte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf der Grundlage eines Landwerts von Fr. â¦.- pro m<sup>2</sup> auf Fr. â¦.-.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 12. Februar 2007 erhob A Rekurs gegen den Einspracheentscheid. Er verstarb am 1. Mai 2008. An seiner Stelle traten seine SÃ¶hne B und C in das Verfahren ein. </p> <p class="Urteilstext">Mit VerfÃ¼gung vom 8. Mai 2007 ordnete der Referent der Steuerrekurskommission III Ã¼ber den Verkehrswert der Liegenschaft Kat. Nr. 01 am 26. Januar 1985 ein Gutachten an. Am 4. Juni 2007 wurde der Experte H, dipl. Arch. ETH, Betriebswissenschafter ETH/NDS, ZÃ¼rich, mit der Erstellung des Gutachtens beauftragt. Er erstattete <span>sein Gutachten am 31. Dezember 2007. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit ihrer Stellungnahme zum Gutachten beantragten die Pflichtigen der Steuerkommission III am 2./3. Mai 2008, dem Referenten I sei wegen grober VerfahrensmÃ¤ngel, eventualiter wegen Befangenheit und mangelnder ObjektivitÃ¤t der Fall zu entziehen und das Gutachten Frei sei wegen grober Fehler aus dem Recht zu weisen. </span></p> <p class="Urteilstext">Unter Ausstand des abgelehnten Referenten wies die Steuerkommission III am 19. September 2008 das Ausstandsbegehren ab und trat auf den Antrag, das Gutachten sei aus dem Recht zu weisen, nicht ein. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 17. Dezember 2008 wies die Steuerrekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich den Rekurs ab und erhÃ¶hte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦.-. Die Parteien hatten zuvor Gelegenheit erhalten, zur in Betracht gezogenen ErhÃ¶hung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Stellung zu nehmen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 18. Februar 2009 beantragten die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht, die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer sei auf Null festzusetzen und das geleistete Depot sei ebenso wie die vorgeschossenen Kosten der Vorinstanz zurÃ¼ckzuzahlen. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Ausserdem verlangten sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Die Gemeinde F-G und die Steuerrekurskommission III verzichteten auf Vernehmlassung.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht hat sich auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG). Liegt die massgebende HandÃ¤nderung mehr als 20 Jahre zurÃ¼ck, so darf der Steuerpflichtige gestÃ¼tzt auf § 220 Abs. 2 StG den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor 20 Jahren zur Anrechnung bringen. </p> <p class="Erwgung2">Mit der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer soll lediglich der auf Ã¤ussere UmstÃ¤nde zurÃ¼ckzufÃ¼hrende "unverdiente" Wertzuwachs eines GrundstÃ¼cks in der Besitzesdauer als GrundstÃ¼ckgewinn erfasst werden. Ist die Wertzunahme nÃ¤mlich "verdient", insbesondere durch den Einsatz von Arbeit oder Kapital des VerÃ¤usserers, fehlt insoweit die Rechtfertigung fÃ¼r die Besteuerung des Wertzuwachses (vgl. Peter Locher, Das Objekt der bernischen GrundstÃ¼ckgewinnsteuer, Bern 1976, S. 67 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Um die Besteuerung des GrundstÃ¼ckgewinns als "unverdienten" Wertzuwachs zu gewÃ¤hrleisten, verlangt der von Lehre und Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse, dass sich ErlÃ¶s und Anlagewert auf das umfÃ¤nglich und inhaltlich gleiche GrundstÃ¼ck zu beziehen haben. Hat sich dessen tatsÃ¤chliche oder rechtliche Beschaffenheit wÃ¤hrend der massgebenden Besitzesdauer wesentlich geÃ¤ndert, so sind durch Zu- oder Abrechnungen am Erwerbspreis vergleichbare VerhÃ¤ltnisse herzustellen (RB 1999 Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 Nr. 7 = ZStP 1999, S. 342).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Bezugspunkt fÃ¼r den Vergleich der VerhÃ¤ltnisse beim Verkauf ist der Zustand des GrundstÃ¼cks, der Grundlage fÃ¼r die Kaufpreisgestaltung bei der VerÃ¤usserung gebildet hat. Es kommt also nicht darauf an, was aufgrund des Grundbucheintrags dinglich auf den Erwerber zu Eigentum Ã¼bergeht. Massgebend ist nur das, was an liegenschaftlichen Werten verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden ist (RB 1993 Nr. 29 = StE 1993 B 44.12.2 Nr. 2). Haben die Vertragsparteien ein Ã¼berbautes GrundstÃ¼ck verÃ¤ussert, dann mÃ¼ssen auch die GebÃ¤udekosten gewinnmindernd berÃ¼cksichtigt werden. Liegenschaften mit einem Sanierungs- oder Abbruchobjekt sind hingegen wie unbebaute GrundstÃ¼cke zu bewerten, wobei als Verkehrswert der Landwert abzÃ¼glich der Abbruchkosten gilt (VGr, 25. September 1990, SR.89.0002).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Von einem Abbruchobjekt kann gesprochen werden, wenn ein GebÃ¤ude technisch oder wirtschaftlich abbruchreif ist. Wann technische Abbruchreife erreicht ist, lÃ¤sst sich nicht allgemein sagen, sondern nur aufgrund von Indizien ermitteln. FÃ¼r technische Abbruchreife sprechen einmal schwere MÃ¤ngel der Bausubstanz, welche die Statik eines GebÃ¤udes beeintrÃ¤chtigen oder den gesetzlichen Anforderungen an die Wohnhygiene â wie KÃ¤lte- und HitzedÃ¤mmung, Schallisolation, Abwehr von Feuchtigkeit, gesundheitsvertrÃ¤gliche Bausubstanzen â zuwiderlaufen. Liegen derartige MÃ¤ngel vor, ist ein GebÃ¤ude hÃ¤ufig unbewohnt (RB 1999 Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 Nr. 7 = ZStP 1999, 342; VGr, 31. Januar 2001, SR.2000.00022, E. 4 = ZStP 2001, 217). Im vorliegenden Fall wurde der Wohnteil des zu bewertenden GebÃ¤udes bis Oktober 2005 bewohnt. In seinem Gutachten hielt der von der Rekurskommission beauftragte Experte fest, dass das Wohnhaus aufgrund der Ã¼berwiegend Ã¼berkommenen Haustechnik und der veralteten SanitÃ¤rrÃ¤ume nur noch mit bescheidenem Ertrag vermieten lasse, dass jedoch â zu entsprechend tiefen Mietkonditionen â auch 2005 Mieter hÃ¤tten gefunden werden kÃ¶nnen. FÃ¼r die Scheune ging er ebenfalls davon aus, dass eine ertragsschwache Vermietung als Lagerraum mÃ¶glich sei. Daraus erhellt, dass es sich beim fraglichen GebÃ¤ude am 26. Januar 2005 nicht um ein technisches Abbruchobjekt handelte. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Wirtschaftlich abbruchreif ist ein GebÃ¤ude â ungeachtet seines Zustands â stets dann, wenn der EigentÃ¼mer durch seinen Abbruch und einen nachfolgenden Neubau oder eine andere Nutzung des Bodens eine hÃ¶here Rendite erzielen kann, wenn also der absolute Landwert hÃ¶her ist als der Verkehrswert des GrundstÃ¼cks im Rahmen der vorhandenen Ãberbauung. Die Annahme, dass ein wirtschaftliches Abbruchobjekt vorliege, ergibt sich erst aufgrund einer â mit UnwÃ¤gbarkeiten behafteten â Renditeberechnung. Eine natÃ¼rliche Vermutung spricht dafÃ¼r, dass eine NeuÃ¼berbauung nur dann erfolgt, wenn damit â unter BerÃ¼cksichtigung eines Risikozuschlags â eine hÃ¶here Rendite erzielt werden kann als mit der Beibehaltung des Altbaus (VGr, 31. Januar 2001, SR.2000.00022, E. 4 = ZStP 2001, 217). </p> <p class="Erwgung2">Ob wirtschaftliche Abbruchreife vorliegt, beurteilt sich in objektiver Weise aus Sicht des VerÃ¤usserers. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts lÃ¤sst die im Kaufvertrag bekundete Absicht des KÃ¤ufers, die Liegenschaft abzureissen, keinen RÃ¼ckschluss zu auf die Frage, ob der Wert der abzubrechenden Liegenschaft von den Vertragsparteien im Rahmen der Preisgestaltung berÃ¼cksichtigt wurde oder nicht. Vielmehr ist von der Vermutung auszugehen, dass das Ã¼berbaute GrundstÃ¼ck Gegenstand der Preisbestimmung gebildet hatte und obliegt der GrundsteuerbehÃ¶rde die Beweislast dafÃ¼r, dass der GebÃ¤udewert nicht Bestandteil des VerkaufserlÃ¶ses bildete (VGr, 28. August 2003, SB.2003.00017 = ZStP 2004, 56). Dieser Beweis kann beispielsweise dadurch erbracht werden, dass die GrundsteuerbehÃ¶rde SchriftstÃ¼cke vorlegt, aus denen sich ergibt, wie der VerkÃ¤ufer den verlangten ErlÃ¶s errechnet hat (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼richer Steuergesetz, 2. A., ZÃ¼rich 2006, § 220 N. 175). Die Tatsache, dass die SteuerbehÃ¶rde in der Regel keinen Zugang zu den fÃ¼r die BeweisfÃ¼hrung notwendigen Dokumenten hat, rechtfertigt fÃ¼r sich allein noch keine Umkehr der Beweislast, ist die BeweisfÃ¼hrung doch grundsÃ¤tzlich mÃ¶glich und auch schon verschiedentlich gelungen (Steuerrekurskommission III, 29. April 2003, 3 GR.2001.7 = ZStP 2004, 329; VGr, 30. Oktober 1996, SR.95.00084 [Regeste publiziert in RB 1996 Nr. 54]). <span>LÃ¤sst sich dem rechtsgeschÃ¤ftlichen Willen der Vertragsparteien nichts anderes entnehmen, ist vermutungsweise davon auszugehen, der Kaufpreis erstrecke sich auf sÃ¤mtliche dinglich Ã¼bertragenen Werte und gebe den Verkehrswert all dieser Werte wieder (RB 1976 Nr. 67). </span></p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Fall geht die Vorinstanz in Ãbereinstimmung mit dem Gutachter davon aus, dass es sich bei der Liegenschaft Kat. Nr. 01 an der E-Strasse 1 in F im Zeitpunkt der HandÃ¤nderung um ein Abbruchobjekt gehandelt habe. Sie stÃ¼tzt ihre Auffassung auf die Variantenrechnung des Gutachters, aus welcher sich ergibt, dass sich mit der Erstellung eines Neubaus ein Gewinn von 21.2% erzielen lasse im Gegensatz zu einem Gewinn von 3% im Falle von minimalen Investitionen. Zudem bemÃ¼he sich der Erwerber um einen Neubau. Dabei verkennt die Vorinstanz, dass die Frage, ob ein wirtschaftliches Abbruchobjekt vorliegt aus der Sicht des VerÃ¤usserers zu beurteilen ist und der Beweis fÃ¼r das Vorliegen wirtschaftlicher Abbruchreife nicht allein aufgrund eines Gutachtens erbracht werden kann. </p> <p class="Urteilstext">Da die GrundsteuerbehÃ¶rde nach dem Gesagten den Beweis fÃ¼r das Vorliegen eines technischen oder wirtschaftlichen Abbruchobjekts nicht erbracht hat, ist gemÃ¤ss dem Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse von einem Ã¼berbauten GrundstÃ¼ck auszugehen. </p> <p class="Urteilstext">Da der von der Steuerrekurskommission III mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragte Experte fÃ¼r den Stichtag 26. Januar 1985 lediglich einen Landwert fÃ¼r unbebautes Land errechnet hat, ist das Gutachten fÃ¼r die Bestimmung der geschuldeten GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nicht tauglich. Dem Verwaltungsgericht ist es nicht mÃ¶glich, die geschuldete GrundstÃ¼ckgewinnsteuer aufgrund der vorliegenden Akten zu ermitteln. Die Sache ist daher zur weiteren Untersuchung und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der letztlich unentschiedene Verfahrensausgang rechtfertigt es, die verwaltungsgerichtlichen Kosten den Parteien je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG) und den BeschwerdefÃ¼hrern keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Rekurskommission III zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Ãber die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen des Rekursverfahrens hat die Rekurskommission III im Neuentscheid zu befinden.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'100.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu einem Viertel unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte und zur HÃ¤lfte der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. </span></p> <p class="Urteilstext">7. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>