R 12 48 5. Kammer URTEIL vom 5. Februar 2013 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Quartierplan "…" 1. Das Gebiet … ist eines der letzten grossen zusammenhängenden innerstädtischen noch nicht überbauten Baugebiete in der Stadt ... Parzelle 2762 steht im Eigentum der Baugesellschaft … und liegt teilweise in der Wohnzone W3 und teilweise in der Wohnzone W2 sowie im Arealplangebiet …. Gemäss der Stadt … erfordert die Aufgabenstellung im Gebiet … ein Planungsverfahren, welches Diskussionen und differenzierte Vertiefungsarbeiten zulässt. Am 29. März 2010 beauftragte der Stadtrat deshalb das Hochbauamt, für das Gebiet eine Testplanung durchzuführen. Diese sollte die Vorgaben der Grundnutzung aufnehmen und eine konkrete Umsetzung darin vorschlagen oder den Anpassungsbedarf zeigen. Die Ergebnisse der Testplanung sollten in die vorübergehende Arealplanung einfliessen und als Grundlage für nachfolgende Quartierplan- oder Architekturwettbewerbs- verfahren dienen. Der gesamte Stadtteil sollte betrachtet werden. Im Gebiet der Testplanung (Perimeter s. Aktennotiz Hochbauamt Abteilung Planung vom 25. Oktober 2010, S. 4 [act. Bg.1/Nr. 4]) liegt auch Parzelle 2762. Mit der Testplanung wurden drei interdisziplinäre Teams beauftragt, welche durch ein Projektteam mit Vertretern der Stadt und einem externen Experten begleitet wurden. 2. Mit Beschluss vom 28. März 2011 (SRB 210) nahm der Stadtrat von den Ergebnissen der Testplanung (Bericht 1-3 und Schemadarstellungen Synthese 1 und 2) Kenntnis. Für den Baubereich B, in welchem Parzelle 2762 liegt, stellte der Stadtrat fest, dass Parzellen 481 und allenfalls auch Parzellen 482 und 5068 zur Zeit nicht für eine Überbauung zur Verfügung stünden. Hier seien bis zur Umsetzung im Arealplan Abklärungen mit den Grundeigentümern notwendig. Für die im Eigentum der Baugesellschaft befindliche Parzelle 2762 könne aufgrund der Testplanung festgestellt werden, dass die Lösungen der drei Planungsteams insbesondere hinsichtlich Erschliessung mehr oder weniger deckungsgleich seien. Diese Vorgaben könnten im Quartierplanverfahren eingebracht werden. Parzelle 2762 habe demnach nur eine geringe Präjudizwirkung für die Weiterentwicklung des Gesamtareals. 3. Am 1. April 2011 teilte die das Hochbauamt der Stadt … von der … Architekturbüro AG mit, die Ergebnisse der Testplanung lägen nun vor und könnten auf dem Internet eingesehen werden. Der nächste Planungsschritt, die Arealplanung, sei aufgrund einer neuen Prioritätenfestlegung des Stadtrates zurückgestellt worden. Nebst anderem habe der Stadtrat den Beschluss gefasst, Parzelle 2762 könne mittels Quartierplanverfahrens unter Berücksichtigung der städtebaulichen Vorgaben aus der Testplanung geplant und überbaut werden. 4. Im Zusammenhang mit der geplanten Wohnüberbauung auf Parzelle 2762 (Quartierplan …) beschloss der Stadtrat, nachdem der Baulinienplan ab 25. November 2011 während 30 Tagen öffentlich aufgelegen hatte und dagegen keine Einsprachen eingegangen waren, am 2. April 2012 (SRB 218) die Änderung der Baulinien Sattelweg gemäss Baulinienplan vom 25. November 2011. 5. Am 31. Mai 2011 reichte die Baugesellschaft … die Planunterlagen für den Quartierplan ein. Er umfasst den in der W2 liegenden Teil von Parzelle 2762. Es sind vier dreigeschossige Baukörper mit zurückversetztem Attikageschoss vorgesehen. Die Ausrichtungen der Wohneinheiten orientieren sich gegen Westen und Süden. Die Erschliessung erfolgt über die …strasse. Der Quartierplan strebte danach einen Geschossflächen (GF)-Bonus von 12.06% an. Die Planunterlagen bestehen aus den Quartierplanvorschriften (QPV), dem Bestandesplan 1:500, dem Gestaltungsplan/Umgebungsplan 1:500, dem Erschliessungsplan 1:500 und dem Profilierungsplan 1:500. Nicht verbindliche Bestandteile des Richtplans sind das Richtprojekt Umgebungsgestaltung, das Richtprojekt Häuser, der Grundbuchauszug, die Erläuterungen Konzept/Bezug Testplanung und das Modell. Gemäss Art. 2 QPV bezweckt der Quartierplan die harmonische und massstäbliche Bebauung, die Schaffung von wertvollen Freiräumen/Aussenräumen sowie die Erschliessung des Quartierplangebietes und regelt die Kostenverteilung. Gemäss Art. 4 Abs. 4 QPV ist vor Erstellung von Bauten und Anlagen das ordentliche Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Gemäss Art. 5 QPV sind die Richtprojekte etc. richtungsweisend. Die GF beträgt gemäss Art. 8 QPV total 2‘140 m², eine Nutzungsverschiebung zwischen einzelnen Häusern ist bis 50 m² GF zulässig. Gemäss Art. 9 QPV sind neue Gebäude innerhalb der im Gestaltungsplan festgelegten Baufeldes zu erstellen. Die Häuser müssen an die Baugestaltungslinien gestellt werden. Ausserhalb der Baufelder dürfen nur Anlagen und eingeschossige Nebenbauten erstellt werden. Gemäss Art. 10 QPV dürfen innerhalb der Baufelder Balkone offene und auskragende Balkone erstellt werden. Gemäss Art. 11 QPV darf das Attikageschoss bis an die im Gestaltungsplan festgelegte Baulinie Attikageschoss erstellt werden. Gemäss Art. 15 QPV wird die erforderliche Anzahl Abstellplätze im Baubewilligungsverfahren festgelegt. Die Anordnung erfolgt in einer unterirdischen Parkgarage, Abmessungen und Lage sind im Gestaltungsplan definiert. 6. Am 8. Juni 2011, mitgeteilt am 14. Juni 2011, wies die Baukommission den Quartierplan zur Überarbeitung und Ergänzung entsprechend den Erwägungen zurück. Am 14. September 2011, mitgeteilt am 22. September 2011, beschloss die Kommission, den Quartierplan im Sinne der Erwägungen der Baubehörde grundsätzlich zur Genehmigung zu empfehlen und erklärte sich mit der Gewährung eines Ausnützungsbonus von 12.06% einverstanden. Sie hielt die Umsetzung der wesentlichen Erkenntnisse aus der Testplanung für überzeugend. Der Quartierplan werde bezüglich des Kriteriums "Städtebau" als gute, angemessene Lösung beurteilt. Bezüglich des Kriteriums "Quartier" sei er als überdurchschnittlich mit interessanten Ansätzen zu beurteilen, wozu hauptsächlich die versetzte Anordnung der Bauten und die dadurch ermöglichten Aussichten beitrügen. Die Gestaltung der Aussenräume sei gut und angemessen. Die Einbindung der Bauten in der natürlichen Topographie ohne grössere Geländeanpassungen und die differenzierte Anordnung und Gestaltung der halböffentlichen und privaten Aussenräume seien teilweise als vorbildlich zu bewerten. Die architektonische Gestaltung (Raumqualitäten Grundrisse, Gestaltungsqualitäten Fassaden, Funktionalität, Flexibilität, Sicherheit, innere Erschliessung) werde als angemessen, teilweise überdurchschnittlich, beurteilt. Die Organisation der Wohnungsgrundrisse sei funktional richtig, die Gestaltung der Fassaden durchschnittlich. Das Kriterium "Energie" und "Nachhaltigkeit" sei gut und angemessen gelöst. Die zulässige Gebäudehöhe der vorgesehenen Baufelder gemäss den verbindlichen Bestandteilen des Gestaltungsplanes und des Profilierungsplans werde eingehalten. Indessen sei zumindest für das geplante Haus 4 das unverbindliche Richtprojekt Häuser R2 in der vorgelegten Form voraussichtlich nicht umsetzbar. Die zulässige Gebäudehöhe von Haus 4 ab dem vorgesehenen und abgegrabenen neuen Terrain werde überschritten. Die Hangneigung im entsprechenden Baufenster betrage weniger als 10%. 7. Der Quartierplan wurde in der Folge vom 28. Oktober bis 27. November 2011 aufgelegt. Dagegen erhob unter anderen die … Architekturbüro AG Einsprache. Sie beantragte, der Quartierplan sei in dieser Form nicht zu genehmigen und es seien die unter "Materielles" aufgeführten Einwände, Beanstandungen und Forderungen gemäss kantonalem Raumplanungsgesetz (KRG), Baugesetz der Stadt Chur (BG) und QPV zu berücksichtigen. Sie sei zu einer Einigungsverhandlung einzuladen. Am 20. Januar 2012 nahm die Baugesellschaft dazu Stellung und beantragte die Abweisung der Einsprache, soweit darauf einzutreten sei. Am 26. Januar 2012 nahm auch das Hochbauamt, Abteilung Planung, Stellung und erklärte, aus seiner Sicht sei die Einsprache abzuweisen.Mit Beschluss (SRB 307) vom 8. Mai 2012, mitgeteilt am 11. Mai 2012, wies der Stadtrat die Einsprache der … Architekturbüro AG ab. Ebenfalls am 8. Mai 2012, mitgeteilt am 11. Mai 2012, genehmigte der Stadtrat (SRB 307) in einem separaten Entscheid den Quartierplan mit vier dreigeschossigen Baukörpern mit zurückversetztem Attikageschoss, mit Ausrichtung der Wohneinheiten gegen Westen und Süden und mit Erschliessung über den …weg (verlängerte …strasse). Er genehmigte den Ausnützungsbonus von 12.06%. Ferner bilden die Quartierplanunterlagen gemäss Auflageakten einen integrierenden Bestandteil der Genehmigung. Der Stadtrat wies zudem darauf hin, dass im Richtprojekt das Attikageschoss von Haus 4 nicht den baugesetzlichen Vorschriften bezüglich der zulässigen Gebäudehöhe entspreche. 8. Am 11. Juni 2012 erhob die … Architekturbüro AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) dagegen Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und verlangte die Aufhebung des Stadtratsbeschlusses (SRB 307) vom 8. Mai 2012. Zur Begründung führte sie aus, sie sei Eigentümerin der teilweise überbauten, an die Kirchgasse angrenzenden Parzelle 2761. In zweiter Bautiefe schliesse sich daran Parzelle 2762 an. Es sei fragwürdig, wie das Ergebnis dreier unterschiedlich ausgefallener Testplanungen massgeblich sein solle, weil einerseits nicht nur das Arealplangebiet beplant worden sei und anderseits niemand entschieden habe, welches der drei Ergebnisse nun weiterentwickelt werden solle. Es sei deshalb davon auszugehen, das Ergebnis aller drei Testplanungen sei aussagekräftig für die Beantwortung der Frage, ob mit einer Quartierplanung die künftige Arealplanung beeinträchtigt werde. Die Beschwerdeführerin rügte folglich, der Quartierplan stehe mit den Testplanungen im Widerspruch und präjudiziere entsprechend eine künftige Arealplanung erheblich. Ferner werde durch den Quartierplan die Bestimmung von Art. 21 Abs. 2 KRG verletzt. Sodann widerspreche die Quartierplanung auch geltendem Recht, indem er in unzulässiger Weise Anordnungen über Gebiete ausserhalb des Beizugsgebietes treffe. Es gehe nicht, dass der Quartierplan Regelungen ausserhalb des Beizugsgebiets treffe. Die Baulinie für die Erschliessungsstrasse sei somit unzulässigerweise geändert worden. Gemäss Art. 88 Abs. 5 BG gälten gegenüber ausserhalb des Quartierplangebietes liegenden Grundstücken die gesetzlichen Grenzabstände. Gemäss Art. 57 in Verbindung mit Art. 68 Abs. 2 BG erhöhe sich der einzuhaltende Grenzabstand bei Gebäudelängen ab 15 m um einen Fünftel. Bei Haus 3 sei eine Gebäudelänge von 22.5m möglich und zulässig und müsste gegenüber Parzelle 2761 minimal 6.5m betragen, gemäss Quartierplan betrage er nur 6.2m. Gemäss Art. 88 Abs. 4 BG dürfe bei einer Quartierplanung nicht von den Vorschriften über die Gebäudehöhe abgewichen werden. Art. 3 QPV erkläre den Profilierungsplan für verbindlich. Dort würden Profilierungs- bzw. Messpunkte und zugleich die zulässigen Gebäudehöhen verbindlich festgelegt. Wie der Stadtrat im Genehmigungsbeschluss festhalte, würden im Richtprojekt die Höhenbestimmungen bei Haus 4 nicht eingehalten. Es sei unverständlich, dass die Genehmigungsbehörde diese Rechtsverletzung bei der Prüfung des verbindlichen Profilierungsplanes übergangen habe, übernehme doch der Profilierungsplan die Höhen des Richtprojektes. Quartierplan und Quartierprofilierungsplan stünden im Widerspruch zu Art. 67 in Verbindung mit Art. 57 BG. Der Quartierplan treffe auch Anordnungen für Grundstücke ausserhalb des Quartierplangebietes, also über Parzelle 2762 hinausgehende Anordnungen. Somit liege kein privater Quartierplan vor, der ohne Einleitungsbeschluss eingeleitet und genehmigt werden könne. 9. Am 26. Juni 2012 beantragte die Baugesellschaft (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Stadt habe in einem grösseren Testplangebiet, welches unter anderem auch das Arealplangebiet umfasst habe, eine Testplanung durchgeführt. Der Quartierplan entspreche weitgehend dem Vorschlag von Team B im Rahmen der Testplanung, weil die Mitglieder von Team B anlässlich der Testplanung auch den Quartierplan erarbeitet hätten. Es sei klar, dass nicht drei verschiedene Möglichkeiten festgelegt werden könnten. Insofern sei die vermeintliche Präjudizierung von Erschliessung und Überbauung der Parzelle keine Präjudizierung, sondern Vorwegnahme der Arealplanung in diesem Gebiet. Zudem präjudiziere der Quartierplan die Gestaltung und die Dimension der Baukörper auf dem übrigen Areal nicht, ebenso wenig die Erschliessung des gesamten Areals. Nach wie vor lasse sich das Areal durch alle von den drei Teams vorgeschlagenen Möglichkeiten erschliessen. Der Gestaltung entzogen sei lediglich die Erschliessung von Parzelle 2762, was aber gewollt sei. Durch die Gewährung des Bonus werde kein verbindlicher Standard für die Gestaltung und Dimensionierung der Baukörper im übrigen Gebiet geschaffen. Dies sei Sache der betreffenden Grundeigentümer. Es resultiere auch kein faktischer Zwang. Zudem habe der Quartierplan nicht den Maximalbonus gemäss Art. 88 Abs. 4 BG erhalten. Der Quartierplan beschränke sich nur auf Parzelle 2762. Er indiziere nicht die Durchsetzung der Testplanung von Team B im gesamten Areal. Die Beschwerdeführerin habe sich nicht um einen Anschluss an die private Quartierplanung bemüht. Sie hätte spätestens seit dem 1. April 2011 von der Absicht der Erarbeitung einer Quartierplanung Kenntnis gehabt. Die Parzelle der Beschwerdeführerin habe bei den Testplanungen der Teams A-C keine besondere Bemerkung hinsichtlich Ausgestaltung und Überbauung erfahren. Dort werde ebenfalls nichts präjudiziert. Weil auf Parzelle 2762 ein Quartierplan erarbeitet worden sei, hätten die von Gesetzes wegen erforderlichen Parkierungsmöglichkeiten geplant werden müssen. Die geplante Lösung präjudiziere die Erschliessung des Areals nicht. Geltendes Recht werde nicht verletzt. Die abgeänderte Baulinie betreffe ausser Parzelle 2762 nur noch Parzellen im Eigentum der Stadt. Weder sei das Mitbestimmungsrecht noch das rechtliche Gehör verletzt worden. Zudem habe die Stadt für das übrige betroffene Gebiet ein selbstständiges Verfahren zur Änderung der Baulinie durchgeführt. Diese Änderung sei rechtskräftig. Die Grenzabstände müssten erst im Baubewilligungsverfahren geprüft werden. Die Baufelder seien unverbindlich und es handle sich nicht um fest geplante Bauten. Das Richtprojekt Häuser sei nicht verbindlich. Dies gelte auch für die Gebäudehöhe von Haus 4. Auf diese Rügen sei nicht einzutreten. Gemäss Art. 53 Abs. 3 KRG entfalle beim privaten Quartierplan das Einleitungsverfahren. Die Baulinie sei zudem in einem separaten Verfahren geändert worden.10. Am 3. Juli 2012 beantragte auch die Stadt (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde. Es stimme, dass der Stadtrat sich nicht integral für eine der drei Testplanungslösungen entschieden habe. Indessen habe er am 28. März 2011 die abgeschlossene Testplanung beurteilt und den nächsten Planungsschritt in der Form zweier möglicher Varianten festgelegt. Die aus der Testplanung abgeleitete Synthese zeige für den hier interessierenden Baubereich, dass der Quartierplan sowohl betreffend Bebauungsstruktur und Nutzungsdichte als auch betreffend Erschliessung den beiden vom Stadtrat bevorzugten Varianten entspreche. Einzig betreffend Anordnung der Grünzone und der Linienführung des Fuss- und Radwegs hangaufwärts bestünden je nach Variante unterschiedliche Auffassungen, wobei das Quartierplangebiet hiervon nicht tangiert werde. Mit der Testplanung sei nicht bereits eine detaillierte Überbauungsstudie mit exakt vorgegebenen Gebäudeformen ausgearbeitet worden. Im Rahmen einer Gesamtkonzeption habe man geprüft, ob die wesentlichsten Vorgaben der Grundordnung zweckmässig seien und wie diese allenfalls nach den Regeln von Art. 46 Abs. 2 KRG angepasst und ergänzt werden könnten. Die Teams seien übereinstimmend zum Ergebnis gelangt, dass die W2 bei der Umsetzung des Arealplans richtig sei und seien sich auch in der Frage der Quartiererschliessung einig gewesen. Somit könne für die Weiterentwicklung des Arealplans nicht von einer negativen Präjudizierung durch den Quartierplan ausgegangen werden. Der Bonus und die Parkierung stünden der Weiterentwicklung des Arealplangebiets nicht entgegen. Es wäre zu begrüssen, wenn auch zukünftige Überbauungen im Arealplangebiet einen qualitativ hohen Standard aufwiesen, damit auch dort ein Bonus gewährt werden könne. Auf Stufe Arealplan gehe es zudem darum, die groben Erschliessungsvorstellungen und -grundsätze festzulegen nicht aber darum, die Parkierung festzuschreiben. Erstaunlicherweise beantrage die Beschwerdeführerin, das Beizugsgebiet sei bis zur …gasse auszudehnen. Dort seien aber die Grundstücke bebaut und erschlossen und es sei dort nicht mit weiterer Bautätigkeit zu rechnen. Zudem habe die Beschwerdeführerin sich nicht darum bemüht, mit ihrem Grundstück in den Quartierplan aufgenommen zu werden. Die von der Baulinie betroffenen Grundstücke gehörten ihr. Zudem habe sie ein eigenständiges Verfahren für die Änderung der Baulinie durchgeführt. Ferner sei eine Verletzung des Grenzabstandes zwischen dem geplanten Haus 3 und der Grundstücksgrenze der Parzelle 2761 nicht ersichtlich. In der W2 dürfe bei den Gebäudeecken auf der Hangseite maximal 7.5m, auf der Talseite (mindestens 10% Hangneigung) höchstens 9.5m hoch gebaut werden. Die Frage, ob mit dem Richtprojekt die Höhen eingehalten seien, könne vorliegend offen bleiben. Dies werde anlässlich des Baubewilligungsverfahrens insbesondere unter Berücksichtigung allfälliger Abgrabungen im Detail zu überprüfen sein. Der Profilierungsplan stelle die Höhenpunkte der Gebäudemasse, des Terrains und der Profilstangen dar. Die Profilierung zeige die Höhe der Baute im Gelände (Art. 43 Abs. 1 KRVO). Weder Profilierungsplan noch Baugespann im Gelände bildeten die Definition der baugesetzlichen Gebäudehöhe ab. So werde beispielsweise gemäss Baugesetz bei Attikageschoss die Gebäudehöhe bis oberkant Mauerkrone oder Brüstung, also nicht bis zum Dach, gemessen. Demgegenüber stelle das Baugespann bei Punkten 6, 7 und 8 die Ausdehnung des geplanten zurückversetzten Attikageschoss bis hinauf zum Dach dar. Hier liege ein privater Quartierplan vor und es habe kein Einleitungsbeschluss gefasst werden müssen. 11. In der Folge wurden die Verfahren R 12 48 und R 12 50 mit verfahrensleitender Verfügung des Instruktionsrichters vom 12. Juli 2012 zusammengelegt. 12. Am 17. September 2012 liess sich auch der Beschwerdeführer im Verfahren R 12 50 als Beigeladener im Verfahren R 12 48 vernehmen. Diese Vernehmlassung entspricht der Replik im Verfahren R 12 50. 13. Am 17. September 2012 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträgen fest. Die Rüge betreffend Änderung der Baulinie werde fallen gelassen. Die Beschwerdeführerin behaftete die Stadt darauf, dass eine maximale Gebäudelänge von 20.95m und ein Grenzabstand von 6.19m einzuhalten sei. Die Baubehörde werde darauf behaftet, dass weder Profilierungsplan noch Baugespann die zulässige Gebäudehöhe wiedergäben. Daraus könne die Bauherrschaft nichts ableiten. Im Frühjahr 2005 habe das Hochbauamt der Beschwerdeführerin einen Entwurf für einen Arealplan zugestellt. Dieser sehe einen Einbezug ihrer Parzelle in einen Quartierplan vor. Weil sich der Stadtrat nie für eine, zwei oder eine Synthese von zwei Testplanungen als Grundlage ausgesprochen habe, sei die betreffende Behauptung aktenwidrig. Der Stadtrat habe damals auch nicht beschlossen, für Parzelle 2762 könne ein Quartierplan geschaffen werden. Dies entspreche auch nicht der Empfehlung des Projektteams. Dieses wolle nur den südlichen Teil von Parzelle 493 freigeben. Die Pläne Synthese Variante 1 und Synthese Variante 2 würden im Stadtratsbeschluss nicht erwähnt. Es stimme nicht, dass ein Einbezug von Parzelle 2761 nie zur Diskussion gestanden habe. Im Arealplanentwurf von 2005 sei der Einbezug seiner Parzelle in das Quartierplangebiet vorgesehen gewesen. Es bedeute nichts, wenn diese Parzellen jetzt überbaut und momentan nicht verfügbar seien. Es gehe um die künftige Überbauung, allenfalls nach Abbruch von Bestehendem. Zudem seien noch überbaubare Flächen vorhanden. Zwar seien hier die von der Arealplanpflicht betroffenen Eigentümer über das Vorliegen der Testplanungen orientiert. Diese habe man nur im Internet einsehen können und zwar nur das Fazit, nicht aber die eigentlichen Planungen. Über die Stadtratsbeschlüsse seien die Betroffenen nicht orientiert worden, vor allem nicht über jenen vom 28. März 2011. Die Mitteilung des städtischen Bauamtes vom 1. April 2011 stehe damit im Widerspruch. Die Betroffenen seien über die Einleitung eines Quartierplanverfahrens nicht orientiert worden. Sie hätten nur während der Auflagefrist des Quartierplans Stellung nehmen können. Eine vorangehende Orientierung wäre zwingend gewesen, weil 2005 ein Entwurf für eine Arealplanung mitgeteilt worden sei, welche Parzelle 2761 auch in ein Quartierplanverfahren einbezogen hätte. Sie habe davon ausgehen können, diese Planung würde fortgesetzt. Sie habe auch davon ausgehen können, die Wirkungen der Planungszone würden am Entwurf 2005 gemessen werden.14. Am 19. Oktober 2012 hielt die Beschwerdegegernin 2 duplicando an ihren Anträgen fest. Im Beschluss vom 28. März 2011 habe der Stadtrat festgehalten, dass die Lösungen der drei Planungsteams im Bereich von Parzelle 2762 mehr oder weniger deckungsgleich seien und im Quartierplanverfahren eingebracht werden könnten, Parzelle 2762 habe nur geringe präjudizielle Wirkung für die Weiterentwicklung des Gesamtareals. Zudem habe sich der Stadtrat im Rahmen einer Synthese für zwei Varianten entschieden. In beiden Varianten entsprächen die Baufelder auf Parzelle 2762 den im Quartierplan festgelegten Baufeldern. Sie habe der Stadt angeboten, eine private Quartierplanung auszuarbeiten und diese an den Interessen der Stadt für das gesamte Areal auszurichten. Die Stadt habe das Angebot angenommen. Darauf habe sich die Stadt für die Testplanung entschieden. Die Beschwerdegegnerin 2 habe sich deshalb entschieden, das Quartierplanverfahren kurzfristig zurückzustellen und das Ergebnis der Testplanung abzuwarten. Nach Abschluss der Testplanung habe die Beschwerdegegnerin 2 das Quartierplanverfahren mit der Stadt wieder aufgenommen. Nachdem erkennbar geworden sei, dass der Quartierplan wenn überhaupt nur eine geringe präjudizielle Wirkung für die Arealplanung habe und der Stadtrat festgehalten habe, der Quartierplan sei nicht präjudizierlich für die Arealplanung, habe das Hochbauamt am 1. April 2011 mitteilen können, die Quartierplanung könne unter Berücksichtigung der städtebaulichen Vorgaben stattfinden. Die Beschwerdegegnerin 2 hätte schon vor der Benachrichtigung durch das Hochbauamt einen Quartierplan erarbeiten können, einfach mit dem Risiko der Ablehnung durch die Stadt. Ein Einleitungsbeschluss sei nicht notwendig gewesen. Der Stadtratsbeschluss vom 28. März 2011 habe der Beschwerdegegnerin 2 nur die gewünschte Sicherheit gegeben, dass ein arealplankonformer Quartierplan möglich sei. Gemäss den beiden Varianten nach der Synthese ergebe sich keine Präjudizierung der künftigen Arealplanung. Eine gewisse vernachlässigbare Präjudizierung finde lediglich im Bereich der vorgesehenen Baukörper statt, habe doch die Beschwerdegegnerin 2 nicht alle unterschiedlichen Varianten der Planungsteams gleich berücksichtigen können. Dies sei aber nur die logische und gewollte Folge der Planung für Parzelle 2762. Einen fixen Anspruch der Bevölkerung, in jedem Stadium der Planung über einzelne Schritte informiert zu werden, gebe es nicht (BGE 135 II 286, 290 ff). Massgebend sei Art. 13 KRVO. Die Stadt habe zudem mehr nur als nur das Fazit der Testplanung im Internet aufgeschaltet gehabt. Wo kein Einleitungsbeschluss vorgeschrieben sei, müsse auch nicht darüber informiert werden. Der Entwurf der Arealplanung von 2005 gebe keinen Anspruch auf Vertrauensschutz. Zudem sehe dieser Entwurf auf Parzelle 2762 vier Baufelder mit vier Mehrfamilienhäusern vor, mindestens so gross wie derzeitig vorgesehen. Die Beschwerdeführerin würde also gemäss jetzigem Quartierplan weniger von den zulässigen Gebäuden betroffen. 15. Am 22. Oktober 2012 duplizierte auch die Beschwerdegegnerin 1 und hielt an ihren Anträgen fest. Der Stadtrat habe am 28. März 2011 in dem nicht anfechtbaren Zwischenentscheid festgehalten, dass aufgrund der Vorschläge der drei Planungsteams nun ein gemeinsamer Nenner extrahiert werden müsse. Er habe als nächsten Planungsschritt in der Form zweier möglicher Varianten (Synthese 1 und 2) festgelegt bzw. zur Kenntnis genommen. Diese Synthesen zeigten für Parzelle 2762 auf, dass der Quartierplan sowohl betreffend Bebauungsstruktur und Nutzungsdichte sowie Erschliessung beiden Varianten entspreche. Nur betreffend Anordnung der Grünzone und der Linienführung des Fuss- und Radweges hangaufwärts bestünden je nach Variante unterschiedliche Auffassungen. Das Gebiet des Quartierplans werde hiervon aber nicht tangiert. Bisher sei für die Arealplanung noch kein Mitwirkungsverfahren durchgeführt worden. Der Arealplan sei noch nicht ausgereift, wie dies Art. 13 Abs. 1 KRVO vorschreibe. Es lägen vorläufig lediglich die Varianten 1 und 2 vor, die weiter verfolgt werden sollten. Die direkt betroffenen Grundeigentümer seien regelmässig schriftlich und anlässlich einer Informationsveranstaltung über die Arealplanung informiert worden. Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen.Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet der Beschluss des Stadtrats (SRB 307) vom 8. Mai 2012, mitgeteilt am 11. Mai 2012, betreffend die Genehmigung des Quartierplans. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können. Verfügungen von Gemeinden betreffend die Genehmigung von Quartierplänen können nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden, weshalb auf die vorliegende Beschwerde vom 11. Juni 2012 einzutreten ist. Da der Sachverhalt aufgrund der dem Gericht vorliegenden Akten (Quartierplanakten mit Plänen) genügend erstellt ist, kann auf den von der Beschwerdeführerin beantragten Augenschein verzichtet werden. b) Mit prozessleitender Verfügung des Instruktionsrichters vom 12. Juli 2012 wurden die Verfahren R 12 48 und R 12 50, die beide den Quartierplan betreffen, im Sinne von Art. 6 lit. a VRG zusammengelegt. Nachdem sich im vorliegenden Verfahren herausgestellt hat, dass es in den Beschwerden zwar um den gleichen Quartierplan geht, indessen völlig verschiedene Rügen erhoben werden, sind die Verfahren R 12 48 und R 12 50 aus Zweckmässigkeitsgründen wieder zu trennen (Art. 6 lit. b VRG). 2. Nachdem die Beschwerdeführerin die Rüge betreffend Änderung der Baulinien, die Rüge des verletzten Grenzabstandes sowie der verletzten Gebäudelänge unter Behaftung der Stadt auf den Grenzabstand von Haus 3 zu Parzelle 2761 von 6.19 m und einer maximal zulässigen Gebäudelänge von 20.95 m im Quartierplangebiet, welche einzuhalten sei, und die Rüge betreffend Gebäudehöhe (Profilierungsplan, Baugespann) unter Behaftung der Stadt darauf, dass weder Profilierungsplan noch Baugespann die zulässige Gebäudehöhe wiedergäben, fallen gelassen hat, ist als verbleibender Streitgegenstand noch zu beurteilen, ob die Stadt trotz des noch fehlenden Arealplans den Quartierplan zu Recht genehmigt hat, bzw. ob der Quartierplan die Arealplanung erschwert oder dieser entgegenstehen könnte (Verletzung von Art. 26 Abs. 4 in Verbindung mit Art. 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]). Als weiterer Streitgegenstand ist ferner zu beurteilen, ob Parzelle 2761 der Beschwerdeführerin ebenfalls in das Quartierplangebiet einbezogen hätte werden müssen, um eine Präjudizierung der Arealplanung zu vermeiden und um sie in ihrem Vertrauen auf den 2005 kommunizierten Arealplanentwurf zu schützen. 3. a) Der Zonenplan der Stadt sieht für das hier zur Diskussion stehende Gebiet die Wohnzone 2 und 3 vor. Dem Generellen Gestaltungsplan der Stadt, lässt sich weiter entnehmen, dass das Gebiet … mit einer Arealplanpflicht belegt ist, es sich dabei folglich um ein Gebiet mit Sonderregelung handelt (Planungspflicht [act. BG1/Nr. 3]). Gemäss Art. 26 Abs. 4 KRG können im Zonenplan Gebiete bezeichnet werden, in denen eine Folgeplanung (Arealplanung, Quartierplanung) durchgeführt wird, wobei die Festlegung einer Folgeplanung für das betroffene Gebiet die Wirkung einer Planungszone hat. In der Planungszone darf gestützt auf Art. 21 Abs. 2 KRG nichts unternommen werden, was die neue Planung erschweren oder dieser entgegenstehen könnte. Dass vorliegend die Stadt die Arealplanpflicht im Generellen Gestaltungsplan und nicht im Zonenplan festgelegt hat schadet dabei nicht, zumal es sich bei beiden Plänen um Pläne der Grundordnung handelt und die Frage, wo die Arealplanpflicht statuiert wird, im Planungsermessen der Stadt liegt. b) Mit Stadtratsbeschluss (SRB 210) vom 28. März 2011 hat der Stadtrat von den Ergebnissen der Testplanung (Bericht 1 bis 3 und Schemadarstellungen Synthese Variante 1 und 2; act. BG1/Nr. 4c) Kenntnis genommen. Die Behauptung der Beschwerdeführerin, wonach im betreffenden Beschluss des Stadtrates diese Synthese Varianten 1 und 2 gar nicht erwähnt seien, ist vor diesem Hintergrund nicht zutreffend. Wie die Beschwerdeführerin jedoch richtig festhält, wurde bezüglich der Weiterverfolgung der Arealplanung gestützt auf diese beiden Synthese Varianten nichts beschlossen, auch nicht betreffend die Quartierplanung. c) Betrachtet man diese Synthese Varianten, wird ersichtlich, dass diese im Wesentlichen der Konzeption des Quartierplans entsprechen. Es sind – wie im Quartierplan – vier abgewinkelte Baustandorte sowie deren Erschliessung über den …weg vorgesehen. Die beiden Synthese Varianten unterscheiden sich in Bezug auf Parzelle 2762 lediglich dadurch, dass die Wegführung des vorgesehenen Fuss- und Radweges sowie die Situierung der vorgesehenen Grünzone anders angeordnet sind. Hinsichtlich der vorgesehenen Grünzone betrifft dies Parzelle 2762 bei beiden Synthese Varianten nicht respektive bei Synthese Variante 2 nur unbedeutend am Rande, nämlich in Bezug auf den vorgesehenen Fuss- und Radweg im südlichen Teil der Parzelle. Gemäss der ausgearbeiteten Synthese Variante 2 soll der besagte Fuss- und Radweg an der Südseite (Hauptachse) und an der Ostseite (Abzweiger) teilweise über das Quartierplangebiet führen. Während der Quartiererschliessungsplan den gemäss Synthese Variante 2 auf der Ostseite von Parzelle 2762 vorgesehenen Abzweiger Richtung Norden aufnimmt, ist im Quartierplan die Führung der gemäss Synthese Variante 2 im Süden von Parzelle 2762 vorgesehenen Hauptachse dieses Fuss- und Radweges weder in den Quartierpanvorschriften (QPV) noch im Erschliessungsplan vorgesehen (vgl. act. BG1/Nr. 5a und 5d). Auch wenn die Nichtberücksichtigung der Hauptachse dieses Fuss- und Radweges im Quartierplan aufs Ganze gesehen von eher untergeordneter Bedeutung ist und von der Beschwerdeführerin denn auch nicht ausdrücklich beanstandet wurde, bleibt – entgegen der anders lautenden Behauptung der Beschwerdegegnerin 1 – dennoch festzuhalten, dass der Erlass des Quartierplans diesbezüglich die für das Gebiet … beabsichtigte Arealplanung durch die Genehmigung des Quartierplans … beeinträchtigt bzw. beeinträchtigen könnte, nämlich dann, wenn die Beschwerdegegnerin 1 sich für die Synthese Variante 2 zur Weiterverfolgung der Arealplanung entscheidet. In diesem Falle stünde der genehmigte Quartierplan … den neuen Vorschriften und Vorgaben der Arealplanung … (Synthese Variante 2) entgegen und hätte präjudizierende Wirkung, was gestützt auf die durch die Folgeplanung hervorgerufene Wirkung einer Planungszone unzulässig ist (Art. 26 Abs. 4 KRG i.V.m. Art. 21 Abs. 2 KRG). 4. Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die Beschwerde gutzuheissen ist und der Beschluss des Stadtrates vom 8. Mai 2012, mitgeteilt am 11. Mai 2012, betreffend Genehmigung des Quartierplanes … und die Abweisung der dagegen erhobenen Einsprachen aufzuheben ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens erübrigt sich die Prüfung der weiteren Rügen der Beschwerdeführerin. Es muss auch nicht geprüft werden, ob die von der Beschwerdeführerin erst in der Beschwerde an das Verwaltungsgericht geltend gemachte Ausweitung des Quartierplanbeizugsgebietes und die von ihr erst in der Replik geltend gemachte Verletzung von Art. 4 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Mitwirkung [RPG; SR 700]) eine unzulässige Ausdehnung des Rechtsbegehrens gemäss Art. 51 Abs. 2 VRG darstellt. 5. Bei vorliegendem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten je zur Hälfte zulasten der Beschwerdegegnerin 1 und 2 (vgl. Art. 73 Abs. 1 VRG). Die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin wird gemäss richterlichem Ermessen im Umfang von Fr. 4000.-- von den Beschwerdegegnerinnen entschädigt (vgl. Art. 78 Abs. 1 VRG). Die Parteientschädigung ist wiederum je zur Hälfte von der Beschwerdegegnerin 1 (Fr. 2‘000.--) und der Beschwerdegegnerin 2 (Fr. 2‘000.- -) zu leisten. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Beschluss des Stadtrates von … vom 8. Mai 2012, mitgeteilt am 11. Mai 2012, betreffend Genehmigung des Quartierplanes … sowie die Abweisung der dagegen erhobenen Einsprache wird aufgehoben. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3‘000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 500.-- zusammen Fr. 3‘500.-- gehen je zur Hälfte zulasten der Stadt … und der Baugesellschaft … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Stadt und die Baugesellschaft haben die … Architekturbüro AG mit Fr. 4‘000.-- aussergerichtlich zu entschädigen. Die Kosten der Parteientschädigung sind je zur Hälfte (je Fr. 2‘000.--) von der Stadt … und der Baugesellschaft … zu bezahlen.