<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2006 70 S.348</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Schätzungskommission nach Baugesetz</span> <span class="page_no">348</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>70</b></span> <span class="ft2"><b>Materielle Enteignung; vorübergehende Nutzungsbeschränkung</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Für eine vorübergehende Nutzungsbeschränkung ist nur dann eine</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Entschädigung geschuldet, wenn eine bessere Nutzung über lange</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Zeit zurückgestellt werden muss. Dies ist anhand der konkreten Um-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>stände zu prüfen.</b></span><br/> <br/> <span class="ft5">Aus dem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom</span><br/> <span class="ft5">22. November 2006 in Sachen Erbengemeinschaft Z. gegen Einwohnerge-</span><br/> <span class="ft5">meinde B.</span><br/> <br/> <span class="ft6"><i>Sachverhalt</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">Bei der Zonenplanrevision 1991/1994 wurde die Parzelle 137</span><br/> <span class="ft1">der Landwirtschaftszone zugewiesen. In der Folge stellten die betrof-</span><br/> <span class="ft1">fenen Eigentümer ein Begehren um Entschädigung wegen materiel-</span><br/> <span class="ft1">ler Enteignung. Mit Entscheid vom 26. November 2002 bejahte das</span><br/> <span class="ft1">Bundesgericht das Vorliegen einer materiellen Enteignung und wies</span><br/> <span class="ft1">die Schätzungskommission an, die Entschädigung festzusetzen.</span><br/> <span class="ft1">Im März 2004, noch bevor die Entschädigung festgelegt war,</span><br/> <span class="ft1">wies die Gemeinde B. die Parzelle 137 der Bauzone zu. Daraufhin</span><br/> <span class="ft1">verlangten die Eigentümer eine Entschädigung für die vorüberge-</span><br/> <span class="ft1">hende Nutzungsbeschränkung. Es ist zu prüfen, ob diese einer mate-</span><br/> <span class="ft1">riellen Enteignung gleichkommt.</span><br/> <br/> <span class="ft6"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">3.2.2. Wird eine Eigentumsbeschränkung vor der definitiven</span><br/> <span class="ft1">Festlegung einer Entschädigung aufgehoben, besteht für eine Ent-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Enteignungsrecht</span> <span class="page_no">349</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">schädigung - mangels Schaden für den Eigentümer - grundsätzlich</span><br/> <span class="ft1">keine Ursache mehr. Eine Ausnahme von dieser Regel ist gerechtfer-</span><br/> <span class="ft1">tigt, wo die Zeitspanne zwischen der ersten Beschränkung und der</span><br/> <span class="ft1">späteren Änderung der rechtlichen Regelung besonders lang war, so</span><br/> <span class="ft1">dass der Eigentümer ohne die Beschränkung in der Zwischenzeit</span><br/> <span class="ft1">eine bessere Nutzung seines Landes hätte vornehmen können (BGE</span><br/> <span class="ft1">121 II 317 in Pra 1996 S. 604 mit Hinweisen; Peter Hänni, Planungs-</span><br/> <span class="ft1">Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Auflage, Bern 2002,</span><br/> <span class="ft1">S. 623). Dasselbe gilt auch bei einer Bausperre, wo die Eigentümer-</span><br/> <span class="ft1">befugnisse ebenfalls nur vorübergehend beschränkt werden. Sie sind</span><br/> <span class="ft1">entschädigungslos zu dulden, ausser ein Eigentümer wird besonders</span><br/> <span class="ft1">schwer getroffen, weil er ein bewilligungsfähiges Bauvorhaben auf</span><br/> <span class="ft1">baureifem Land während längerer Zeit zurückstellen muss. Aus der</span><br/> <span class="ft1">bundesgerichtlichen Rechtsprechung lässt sich keine feste zeitliche</span><br/> <span class="ft1">Begrenzung entnehmen, bei deren Überschreitung eine materielle</span><br/> <span class="ft1">Enteignung angenommen werden müsste. Massgebend sind die Um-</span><br/> <span class="ft1">stände des Einzelfalls. In der Regel löst ein auf fünf Jahre befristetes</span><br/> <span class="ft1">Bauverbot keine Entschädigungspflicht aus. Ein zehn Jahre dauern-</span><br/> <span class="ft1">des Bauverbot auf baureifem Land kann hingegen enteignungsähn-</span><br/> <span class="ft1">lich wirken, allenfalls unter dem Gesichtspunkt des Sonderopfers.</span><br/> <span class="ft1">Die Beeinträchtigung einer zukünftigen besseren Nutzung hat aber</span><br/> <span class="ft1">nur dann enteignungsähnliche Wirkung, wenn im massgebenden</span><br/> <span class="ft1">Zeitpunkt anzunehmen war, die bessere Nutzung lasse sich mit hoher</span><br/> <span class="ft1">Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Auch in der Li-</span><br/> <span class="ft1">teratur wird die Auffassung vertreten, dass auf fünf bis zehn Jahre</span><br/> <span class="ft1">befristete Bauverbote entschädigungslos zu dulden sind (BGE 109 Ib</span><br/> <span class="ft1">23 ff.).</span><br/> <span class="ft1">Bei der Prüfung der konkreten Umstände eines befristeten Bau-</span><br/> <span class="ft1">verbots ist insbesondere auf die Baureife des betroffenen Grund-</span><br/> <span class="ft1">stücks zu achten (Ulrich Zimmerli, Die Rechtsprechung des Bundes-</span><br/> <span class="ft1">gerichts zur materiellen Enteignung, in ZBl 1974 S. 149).</span><br/> <span class="ft1">(...)</span><br/> <span class="ft1">3.3.1. In der Zeit vom 18. Januar 1994 (grossrätliche Genehmi-</span><br/> <span class="ft1">gung der Zuweisung zur Landwirtschaftszone) bis am 3. März 2004</span><br/> <span class="ft1">(Beschluss des Regierungsrats über Zuweisung zur Zone W2) war</span><br/> <span class="ft1">die Parzelle 137 einer baulichen Nutzung entzogen. Die Eigentums-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Schätzungskommission nach Baugesetz</span> <span class="page_no">350</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">beschränkung dauerte 10 Jahre und 2 Monate (...). In dieser Zeit</span><br/> <span class="ft1">wurden anderseits die Erschliessungsanlagen soweit ergänzt, dass</span><br/> <span class="ft1">das Grundstück bei der Einzonung im 2004 erschliessbar war (...).</span><br/> <span class="ft1">3.3.2. Gemäss der angeführten Rechtsprechung liegt hier ein</span><br/> <span class="ft1">Grenzfall vor. Es ist anhand der konkreten Umstände zu entscheiden,</span><br/> <span class="ft1">ob die Intensität des Eingriffs eine Entschädigungspflicht begründet.</span><br/> <span class="ft1">Dabei hat die Baureife des Grundstücks besonderes Gewicht (...).</span><br/> <span class="ft1">3.3.2.1. Ein Grundstück ist baureif, wenn es sich für die Über-</span><br/> <span class="ft1">bauung eignet (nach Form, Lage, Beschaffenheit) und erschlossen ist</span><br/> <span class="ft1">(vgl. § 32 BauG). Baureif ist Land, das nach seiner rechtlichen und</span><br/> <span class="ft1">tatsächlichen Qualität überbaubar ist (Hänni, a.a.O., S. 237). Die Ge-</span><br/> <span class="ft1">suchsgegnerin bestreitet, dass die Parzelle 137 im fraglichen Zeit-</span><br/> <span class="ft1">punkt baureif gewesen sei (...).</span><br/> <span class="ft1">Das Bundesgericht hat im Entscheid vom 26. November 2002</span><br/> <span class="ft1">(...) festgestellt, dass die Erschliessung im massgeblichen Zeitpunkt</span><br/> <span class="ft1">nicht in allen Teilen vorhanden war. Es bejahte die Einzonungspflicht</span><br/> <span class="ft1">trotzdem, weil die Parzelle 137 eine Baulücke bildet. Das Gericht</span><br/> <span class="ft1">stellte weiter fest, das Grundstück hätte innert zwei bis drei Jahren</span><br/> <span class="ft1">(1996/1997) erschlossen und danach überbaut werden können (...).</span><br/> <span class="ft1">Es bejahte die Realisierungswahrscheinlichkeit in diesem erweiterten</span><br/> <span class="ft1">Rahmen. Die Ausführungen der Parteien zu diesem Thema sind da-</span><br/> <span class="ft1">her unerheblich. Es ist davon auszugehen, dass die Parzelle (frühes-</span><br/> <span class="ft1">tens) ab 1996 überbaubar war.</span><br/> <span class="ft1">Die Intensität des Eingriffs hängt ab von der Dauer der Be-</span><br/> <span class="ft1">schränkung, während der hätte gebaut werden können und auch ge-</span><br/> <span class="ft1">baut worden wäre (Bernische Verwaltungsrechtsprechung [BVR]</span><br/> <span class="ft1">2003, S. 79). (...)</span><br/> <span class="ft1">Es ist offensichtlich, dass die Gesuchsteller von der zeitweiligen</span><br/> <span class="ft1">Nutzungsbeschränkung weniger stark betroffen waren als ein Grund-</span><br/> <span class="ft1">eigentümer, der voll erschlossenes, sofort überbaubares Land hat.</span><br/> <span class="ft1">Die am Stichtag bestehenden Erschliessungsprobleme sind als ein</span><br/> <span class="ft1">den Eigentumseingriff mildernder Umstand zu berücksichtigen. Die</span><br/> <span class="ft1">allein der Zuweisung zur Landwirtschaftszone zuzurechnende Nut-</span><br/> <span class="ft1">zungsbeschränkung dauerte rund sieben bis acht Jahre (1996/1997</span><br/> <span class="ft1">bis März 2004).</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Enteignungsrecht</span> <span class="page_no">351</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">3.3.2.2. Eine befristete Nutzungsbeschränkung wirkt sich dann</span><br/> <span class="ft1">besonders stark aus, wenn sie baureifes Land beschlägt, für das ein</span><br/> <span class="ft1">bewilligungsfähiges Bauprojekt zurückgestellt werden muss. Die Ge-</span><br/> <span class="ft1">suchsgegnerin bestreitet, dass je ein bewilligungsfähiges Bauprojekt</span><br/> <span class="ft1">eingereicht worden sei, und dass überhaupt ein Überbauungswille</span><br/> <span class="ft1">bestehe (...).</span><br/> <span class="ft1">(...)</span><br/> <span class="ft1">Nach den eingereichten Unterlagen (Kaufrechtverträge, Bauge-</span><br/> <span class="ft1">such, Lärmgutachten, Kostenvoranschläge) waren die Gesuchsteller</span><br/> <span class="ft1">zweifellos willens, die Parzelle 137 zu verkaufen oder zu überbauen.</span><br/> <span class="ft1">Aus den Akten geht eindeutig hervor, dass sie versucht haben, das</span><br/> <span class="ft1">Land ökonomisch zu verwerten. Der Misserfolg kann unter den be-</span><br/> <span class="ft1">sonderen Umständen (schwierige Erschliessungssituation infolge</span><br/> <span class="ft1">Lage an der Gemeindegrenze) nicht als mangelnder Wille ausgelegt</span><br/> <span class="ft1">werden.</span><br/> <span class="ft1">Dieser Eindruck wird allerdings relativiert durch die Untätigkeit</span><br/> <span class="ft1">der Gesuchsteller seit der Einzonung des Grundstücks im 2004. Das</span><br/> <span class="ft1">Land ist - auch nach Darstellung der Gesuchsteller - heute erschliess-</span><br/> <span class="ft1">bar. Die vorgetragenen Gründe für die fehlenden Bemühungen (lau-</span><br/> <span class="ft1">fendes Verfahren, Baustelle für Autobahnzubringer in rund 700 m</span><br/> <span class="ft1">Distanz, Angst vor Einsprachen - dazu nachstehend) haben jeden-</span><br/> <span class="ft1">falls nichts mit der kommunalen Planung zu tun und sind nicht von</span><br/> <span class="ft1">der Gemeinde zu vertreten (...).</span><br/> <span class="ft1">3.3.2.3. Die Nutzungsbeschränkung war vorliegend nicht von</span><br/> <span class="ft1">Anfang an befristet. Der Erbengemeinschaft war daher eine vorberei-</span><br/> <span class="ft1">tende Planung auf das Ende der Frist hin erschwert.</span><br/> <span class="ft1">Nach Ansicht der Gesuchsteller werden Kaufinteressenten vom</span><br/> <span class="ft1">laufenden Verfahren und der Baustelle für den Autobahnzubringer</span><br/> <span class="ft1">abgeschreckt (...). Die Grundstückbewertung des Hauseigentümer-</span><br/> <span class="ft1">verbandes vom 25. Februar 2004 beschreibt die Parzelle 137 als an</span><br/> <span class="ft1">einem Hang mit schöner Aussicht liegend, mit Wohnlage für exklusi-</span><br/> <span class="ft1">ve Einfamilienhäuser, im Nahbereich öffentlicher Verkehrsmittel und</span><br/> <span class="ft1">in der Nähe von B.. Strassen- und Zuglärm werden als preismin-</span><br/> <span class="ft1">dernde Faktoren aufgeführt. Das Grundstück ist nach diesem Bericht</span><br/> <span class="ft1">mit sämtlichen Werkleitungen erschlossen, die Zufahrt erfolge über</span><br/> <span class="ft1">die S.-Strasse (...). An der Verhandlung vom 5. September 2006 be-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Schätzungskommission nach Baugesetz</span> <span class="page_no">352</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">stätigten die Gemeindevertreter, dass die Parzelle 137 heute erschlos-</span><br/> <span class="ft1">sen werden könne (...).</span><br/> <span class="ft1">Aufgrund dieser Beschreibung sollte mit keinen besonderen</span><br/> <span class="ft1">Schwierigkeiten beim Verkauf zu rechnen sein. Das laufende Verfah-</span><br/> <span class="ft1">ren betrifft Kaufinteressenten nicht. Die vorübergehende Belästigung</span><br/> <span class="ft1">durch die Baustelle (in immerhin 700 m Distanz) dürfte auf das</span><br/> <span class="ft1">Kaufinteresse für ein noch unbebautes Grundstück kaum Einfluss ha-</span><br/> <span class="ft1">ben. Es ist auch zu beachten, dass die Verkaufschancen sich dank der</span><br/> <span class="ft1">zwischenzeitlich vervollständigten Erschliessung verbessert haben.</span><br/> <span class="ft1">Insgesamt hat sich die erst nachträgliche Befristung demnach kaum</span><br/> <span class="ft1">ausgewirkt.</span><br/> <span class="ft1">3.3.2.4. Die Gesuchsteller machen geltend, ihr Vertrauen in die</span><br/> <span class="ft1">Zusagen der Gemeinden B. und Z. sei zu schützen (...). Nach An-</span><br/> <span class="ft1">sicht der Gesuchsgegner spielen Vertrauensgesichtspunkte nach der</span><br/> <span class="ft1">rechtskräftigen Einzonung der Parzelle 137 keine Rolle mehr (...).</span><br/> <span class="ft1">(...)</span><br/> <span class="ft1">Eine (...) vertrauensbildende, bedingungslose Zusicherung der</span><br/> <span class="ft1">Überbaubarkeit der Parzelle 137 lässt sich in den Akten nicht finden.</span><br/> <span class="ft1">Das an der Gemeindegrenze liegende Grundstück war für die Er-</span><br/> <span class="ft1">schliessung auch auf Anschlussbewilligungen der Nachbargemeinde</span><br/> <span class="ft1">Z. angewiesen. Zusicherungen der beiden Gemeinden, B. und Z.,</span><br/> <span class="ft1">wurden jeweils an die Bedingung geknüpft, dass die Parzelle 137</span><br/> <span class="ft1">vollständig erschlossen werde (...). Zudem wurden keine Dispositio-</span><br/> <span class="ft1">nen getroffen, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden</span><br/> <span class="ft1">könnten. Die Auslagen für die Planung wurden von den Kaufrecht-</span><br/> <span class="ft1">nehmern getragen. Hätte die Planung ein bewilligungsfähiges Projekt</span><br/> <span class="ft1">hervorgebracht, könnte es nun realisiert werden. Ein Vertrauensscha-</span><br/> <span class="ft1">den ist den Gesuchstellern nicht entstanden.</span><br/> <span class="ft1">3.3.3. Als weiterer Anhaltspunkt für die erforderliche Schwere</span><br/> <span class="ft1">eines entschädigungspflichtigen Eigentumseingriffs ist die Recht-</span><br/> <span class="ft1">sprechung zu den unbefristeten sachlichen Teilnutzungsbeschränkun-</span><br/> <span class="ft1">gen (z.B. Abzonung, Umzonung) vergleichsweise heranzuziehen.</span><br/> <span class="ft1">Hier gilt der Grundsatz, dass eine Entschädigung als Folge einer</span><br/> <span class="ft1">Planänderung nur geschuldet ist, wenn auf dem betroffenen Grund-</span><br/> <span class="ft1">stück keine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich gute Nutzung mehr</span><br/> <span class="ft1">möglich ist (BVR 1995 S. 172 mit Hinweisen; BGE 114 Ib 121; 111</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Enteignungsrecht</span> <span class="page_no">353</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Ib 265). Das Bundesgericht hat z.B. eine Reduktion der baulichen</span><br/> <span class="ft1">Ausnützung auf einen Drittel in Folge einer Bauzonenänderung nicht</span><br/> <span class="ft1">als materielle Enteignung anerkannt (BGE 97 I 632 ff.). Sogar bei ei-</span><br/> <span class="ft1">ner Herabsetzung der Ausnützung um drei Viertel hat das Bundesge-</span><br/> <span class="ft1">richt unter Hinweis auf die verbleibenden Baumöglichkeiten nicht</span><br/> <span class="ft1">auf eine Entschädigung erkannt (BGE vom 21. November 1984, in</span><br/> <span class="ft1">ZBl 1985 S. 211 ff.). Ebenfalls nicht als materielle Enteignung wur-</span><br/> <span class="ft1">den Teilbauverbote auf einem Drittel bzw. zwei Fünftel eines Grund-</span><br/> <span class="ft1">stücks beurteilt (BGE vom 14. Dezember 1983, in ZBl 1984 S. 366</span><br/> <span class="ft1">ff.; BVR 1995 S. 172). Das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau</span><br/> <span class="ft1">hat in einem Entscheid vom 20. Dezember 1996 für die Halbierung</span><br/> <span class="ft1">der Ausnützungsziffer und die gleichzeitige Herabsetzung der zuläs-</span><br/> <span class="ft1">sigen Geschosszahl keine Entschädigung gesprochen (AGVE 1996</span><br/> <span class="ft1">S. 186). Ebenso hat es keine materielle Enteignung in der Einbusse</span><br/> <span class="ft1">von rund 30 % der nutzbaren Fläche gesehen (AGVE 1988 S. 130</span><br/> <span class="ft1">und 135).</span><br/> <span class="ft1">Diese Eingriffe waren unbefristet zu dulden. Den Gesuchstel-</span><br/> <span class="ft1">lern war die bauliche Nutzung während sieben bis acht Jahren (...)</span><br/> <span class="ft1">faktisch entzogen. Sie können das Grundstück seit der Einzonung</span><br/> <span class="ft1">aber unbeschränkt nutzen. Im Vergleich zu den teilweise doch recht</span><br/> <span class="ft1">einschneidenden permanenten Nutzungsbeschränkungen wiegt die</span><br/> <span class="ft1">hier in Frage stehende "Bausperre" jedenfalls nicht schwerer.</span><br/> <span class="ft1">3.3.4. Andere Gründe, die auf die Intensität des Eingriffs Ein-</span><br/> <span class="ft1">fluss hatten, wurden nicht angeführt und sind auch nicht ersichtlich.</span><br/> <span class="ft1">Die 10 Jahre und 2 Monate dauernde Nutzungsbeschränkung wurde</span><br/> <span class="ft1">vorliegend durch den Umstand gemildert, dass das Grundstück we-</span><br/> <span class="ft1">gen der unvollständigen Erschliessung erst mit einer Verzögerung</span><br/> <span class="ft1">von 2-3 Jahren hätte überbaut werden können (...). Die Erschlies-</span><br/> <span class="ft1">sungsanlagen wurden in der Zwischenzeit ergänzt, so dass die Par-</span><br/> <span class="ft1">zelle 137 bei der Einzonung 2004 erschliessbar war. Die nicht von</span><br/> <span class="ft1">Anfang an absehbare Befristung des Eingriffs wirkte sich nicht über-</span><br/> <span class="ft1">mässig aus (...). Der Wille, das Grundstück ökonomisch zu verwer-</span><br/> <span class="ft1">ten, wird zwar anerkannt, durch die Untätigkeit der Gesuchsteller seit</span><br/> <span class="ft1">der Einzonung aber relativiert. Es lag auch nie ein bewilligungsfähi-</span><br/> <span class="ft1">ges Bauprojekt vor (...). Auf Vertrauensschutz können sich die Ge-</span><br/> <span class="ft1">suchsteller nicht berufen (...). Im Vergleich mit der Rechtsprechung</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Schätzungskommission nach Baugesetz</span> <span class="page_no">354</span></div> <div class="page" id="S7"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">zu dauernden Nutzungsbeschränkungen, die ohne Entschädigung zu</span><br/> <span class="ft1">dulden sind, wiegt der vorliegende Eingriff nicht schwerer (...). An</span><br/> <span class="ft1">dieser Stelle sei auch daran erinnert, dass eine bereits ausbezahlte</span><br/> <span class="ft1">Entschädigung nach Aufhebung der Nutzungsbeschränkung (Einzo-</span><br/> <span class="ft1">nung) samt Zins zurückbezahlt werden müsste (vgl. § 141 Abs. 1</span><br/> <span class="ft1">BauG), allerdings ohne Inkonvenienzen (Ernst Kistler/René Müller,</span><br/> <span class="ft1">Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Auflage, Lenzburg 2002, § 141</span><br/> <span class="ft1">N 4).</span><br/> <span class="ft1">Unter Würdigung all dieser Umstände kommt das Gericht über-</span><br/> <span class="ft1">einstimmend zum Schluss, dass die zeitlich befristete Nutzungsbe-</span><br/> <span class="ft1">schränkung vorliegend nicht so schwer wiegt, dass dafür eine Ent-</span><br/> <span class="ft1">schädigung aus materieller Enteignung geschuldet wäre.</span><br/></div> </div> </body> </html>