<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2007.00265</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206953&amp;W10_KEY=4467132&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2007.00265</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.08.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachträgliche Baubewilligung für Folientunnels und für Bewirtschaftungsweg (ausserhalb der Bauzone)<br/><br/>Ein Augenschein ist nicht notwendig (E. 1.1). Die Kognition des Verwaltungsgerichts ist auf Rechtsverletzungen beschränkt (E. 1.2).<br/>Rechtsgrundlagen zur Zonenkonformität (E. 2.1). Die in den Folientunnels gepflanzten Kulturen erweisen sich als bodenunabhängige Produktion. Die Voraussetzungen für eine innere Aufstockung sind nicht erfüllt. Eine planungsrechtliche Grundlage für eine Intensivlandwirtschaftszone besteht nicht. Aufgrund der konkreten örtlichen Situation spricht ein überwiegendes öffentliches Interesse gegen eine Ausdehnung des Gärtnereibetriebs. Auch die Voraussetzungen für eine erleichterte Ausnahmebewilligung sind nicht gegeben (E. 2.3). Eine Bewilligung für den Bewirtschaftungsweg (befestigter Kiesstreifen) fällt aus den gleichen Gründen wie für die Folientunnels ausser Betracht (E. 2.4).<br/>Abweisung der Beschwerde (E. 4).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BODENABHÃNGIGKEIT">BODENABHÃNGIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FOLIENTUNNEL">FOLIENTUNNEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARTENBAU">GARTENBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INNERE AUFSTOCKUNG">INNERE AUFSTOCKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG">NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 16 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 16a RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24c Abs. II RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 34 RPV</span><br/><span class="gerade">Art. 37 RPV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8117" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2007.00265</p> <p class="MsoNormal">VB.2007.00266</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">23. August 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident JÃ¼rg Bosshart<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Felix Helg. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_ORT_1_5">A,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch <a id="Anonym_ORT_3_14">C AG,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_16">Gemeinderat X,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_19">Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A und B fÃ¼hren eine GÃ¤rtnerei in L, X. Diese beliefert hauptsÃ¤chlich Grossverteiler mit Blumen und KrÃ¤utern. Weil das die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 sowie Teile von Kat.-Nr. 04 umfassende Areal gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 12. April 1996 in der Landwirtschaftszone liegt und der Betrieb sich ausdehnte, stellten die GrundeigentÃ¼mer einen privaten Gestaltungsplan "GÃ¤rtnereibetriebe A und B" auf, welchem die Gemeindeversammlung X am 27. Juni 1997 zustimmte; die Genehmigung der Baudirektion erging am 12. MÃ¤rz 1998. In der Folge wurden alle im Gestaltungsplan ausgeschiedenen Baubereiche mit TreibhÃ¤usern bzw. Folientunnels Ã¼berbaut. Weil das BedÃ¼rfnis nach einer weiteren VergrÃ¶sserung der ProduktionsflÃ¤che bestand, erlaubten Gemeindeversammlung bzw. Baudirektion am 20. Juni 2003 bzw. am 26. September 2003 eine Ãnderung des Gestaltungsplans, die im Wesentlichen aus einer Erweiterung des Perimeters nach SÃ¼den und der Baubereiche fÃ¼r TreibhÃ¤user auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 03 bestand. Am 15. November 2004 erteilte der Gemeinderat â unter Nebenbestimmungen â die Bewilligung fÃ¼r den Neubau von rund 5.50 m hohen GlastreibhÃ¤usern im erweiterten Gestaltungsplangebiet.</p> <p class="Urteilstext"><b>B.</b> Im August 2005 stellte das Bauamt fest, dass die Bauherrschaft mit der Errichtung der TreibhÃ¤user schon vor Erteilung der Baufreigabe begonnen hatte. Die nachfolgende Kontrolle ergab, dass ausserhalb des Gestaltungsplangebiets auf dem Ã¶stlich der M-Strasse liegenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 im Gebiet L acht (der neun projektierten) Folientunnels von ca. 100 m LÃ¤nge erstellt sowie ein rund 4 m breiter Landstreifen entlang der M-Strasse abhumusiert und eingekiest waren.</p> <p class="Urteilstext"><b>C.</b> Daraufhin verweigerte die Baudirektion die Bewilligung fÃ¼r diese Vorkehrungen mit VerfÃ¼gung vom 4. August 2006 "nach Art. 22 RPG (Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979) als auch nach Art. 16a sowie Art. 24 ff. und Art. 37a RPG". Entsprechend der Aufforderung durch die Direktion befahl der Gemeinderat X A und B am 4. September 2006, die eigenmÃ¤chtig erstellten Folientunnels abzubrechen, den Kiesstreifen zu entfernen und die betroffene FlÃ¤che zu rekultivieren bzw. den ursprÃ¼nglichen Zustand wiederherzustellen. HierfÃ¼r setzte der Gemeinderat eine Frist von drei Monaten ab Rechtskraft des Entscheids und drohte Ersatzvornahme im Unterlassungsfall an.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Gegen diese beiden VerfÃ¼gungen gelangten A und B an die Baurekurskommission III. Diese hiess den Rekurs am 2. Mai 2007 insoweit gut, als die Frist zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands auf "maximal" neun Monate ab Rechtskraft des Urteils erstreckt wurde; im Ãbrigen blieb das Rechtsmittel erfolglos.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 7. Juni 2007 liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen:</p> <p class="Urteilstext">"1. Der Entscheid der Baurekurskommission III sei aufzuheben und die Bewilligung fÃ¼r den Neubau von neun Folientunnels â¦ auf GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 â¦ sei zu erteilen.</p> <p class="Urteilstext"> 2. Es sei festzustellen, dass der eingekieste Landstreifen (4 m) entlang der Parzelle Kat.-Nr. 06 (M-Strasse) aus verkehrs- und sicherheitstechnischen GrÃ¼nden notwendig ist und die entsprechende Bewilligung nachtrÃ¤glich zu erteilen sei.</p> <p class="Urteilstext"> 3. Es sei ein Augenschein â¦ durchzufÃ¼hren.</p> <p class="Urteilstext"> 4. Unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Staatskasse."</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Der Gemeinderat erklÃ¤rte am 25./29. Juni 2007 den Verzicht auf eine Beschwerdeantwort. Die Baudirektion beantragte am 29. Juni 2007 Abweisung der Beschwerde. Gleich lautet die Vernehmlassung der Baurekurskommission III vom 10. Juli 2007.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer </span><span>zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Laut den ErwÃ¤gungen zum Gemeinderatsbeschluss vom 4. September 2006 hat die BehÃ¶rde am 6. September 2005 einen Augenschein durchgefÃ¼hrt. AnlÃ¤sslich eines weiteren Lokaltermins vom 2. MÃ¤rz 2006 hat der Gemeinderat festgestellt, dass in den Folientunnels bodenunabhÃ¤ngig produziert wurde. Auch wenn nur eine einzige Fotografie vorliegt â welche die bodenunabhÃ¤ngige Produktionsweise in einem der Folientunnels bestÃ¤tigt â, geht der entscheidwesentliche Sachverhalt hinreichend deutlich aus den Akten hervor. Dabei ist zu berÃ¼cksichtigen, dass sich die Gemeinde und die Baudirektion anlÃ¤sslich der Festsetzung wie auch der Ãnderung des Gestaltungsplans intensiv mit dem Sachverhalt auseinandergesetzt haben. Die Baurekurskommission III hat daher auf einen Augenschein verzichten dÃ¼rfen; ebenso wenig braucht es einen verwaltungsgerichtlichen Lokaltermin (vgl. LGVE 1999-II-25 E. 3; VGr, 15. Juni 2006, VB.2006.00160, www.vgrzh.ch). Im Ãbrigen drÃ¤ngen sich anderweitige ergÃ¤nzende Untersuchungshandlungen nicht auf.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Laut § 50 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) kÃ¶nnen mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht nur Rechtsverletzungen geltend gemacht werden; die Ermessenskontrolle ist â mit Ausnahme der in Abs. 3 genannten, hier nicht vorliegenden SonderfÃ¤lle â ausgeschlossen (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 50 N. 1 und N. 70 ff.).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Nach Art. 16a Abs. 1 RPG (in der Fassung vom 20. MÃ¤rz 1998) sind in der Landwirtschaftszone Bauten und Anlagen dann zonenkonform, wenn sie zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder fÃ¼r den produzierenden Gartenbau nÃ¶tig sind. Der Gesetzeswortlaut entspricht den von der Rechtsprechung entwickelten GrundsÃ¤tzen zu Art. 16 aRPG (in der ursprÃ¼nglichen Fassung vom 22. Juni 1979; BGE 129 II 413 E. 3.1 S. 415). Diese frÃ¼here Praxis knÃ¼pfte die ZulÃ¤ssigkeit von GebÃ¤uden in der Landwirtschaftszone an einen landwirtschaftlichen Verwendungszweck im Rahmen einer bodenabhÃ¤ngigen Bewirtschaftung. Mit anderen Worten musste fÃ¼r die bestimmungsgemÃ¤sse Nutzung der umstrittenen Baute der Boden als Produktionsfaktor unentbehrlich sein (BGE 125 II 278 E. 3a S. 281 mit Hinweisen). Der Gehalt von Art. 16a Abs. 1 RPG wird auf Verordnungsstufe insbesondere durch Art. 34 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; Allgemeine ZonenkonformitÃ¤t von Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone) nÃ¤her umschrieben. Nach dem hier massgebenden Abs. 1 dieser Bestimmung sind Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone zonenkonform, wenn sie der bodenabhÃ¤ngigen Bewirtschaftung oder der inneren Aufstockung dienen oder â in den dafÃ¼r vorgesehenen Gebieten gemÃ¤ss Art. 16a Abs. 3 RPG â fÃ¼r eine Bewirtschaftung benÃ¶tigt werden, die Ã¼ber eine innere Aufstockung hinausgeht, und wenn sie verwendet werden fÃ¼r (a.) die Produktion verwertbarer Erzeugnisse aus Pflanzenbau und Nutztierhaltung, (b.) die Bewirtschaftung naturnaher FlÃ¤chen (zum Ganzen: Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 16a Rz. 9 ff.; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 171 ff.). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Baurekurskommission erwog, dass zur bodenabhÃ¤ngigen Bewirtschaftung alle Produktionsmethoden zÃ¤hlten, die den Boden unmittelbar und im Wesentlichen unter natÃ¼rlichen Bedingungen ausschÃ¶pften. Beim GemÃ¼se- und Pflanzenbau treffe dies zu, wenn sich die Produktion in Arbeitsweise und Landbedarf mit der landwirtschaftlichen Nutzung vergleichen lasse und sie zur Bewirtschaftung freien Landes eine hinreichend enge Beziehung habe. Eine relevante Verbindung fehle dort, wo sich zwischen den Pflanzenwurzeln und dem natÃ¼rlichen Boden eine Trennschicht befinde. Wie die Rekurrierenden einrÃ¤umten, wÃ¼rden die in den Folientunneln wachsenden Pflanzen entweder in vorgefertigten Plastikschablonen gehalten oder der Boden sei mit einer wasser- und luftdurchlÃ¤ssigen Abdeckung belegt, die offenbar der Erholung des Erdreichs diene. In beiden FÃ¤llen handle es sich um eine Trennschicht; von einer bodenabhÃ¤ngigen Bewirtschaftung kÃ¶nne daher nicht gesprochen werden. Weil der Betrieb der Rekurrierenden innerhalb des Gestaltungsplanperimeters bereits Ã¼ber einen mehr als 5'000 m<sup>2</sup> grossen Bereich verfÃ¼ge, der mit TreibhÃ¤usern und Folientunneln Ã¼berstellt sei, falle eine sog. innere Aufstockung nach Art. 37 Abs. 1 lit. b RPV ausser Betracht. Sodann lasse sich die Auffassung der Baudirektion nicht beanstanden, wonach der fragliche Bereich zur Trennung von Siedlungen freizuhalten sei und die Baulinie entlang der geplanten Hauptverkehrsachse gegen den Bau der Folientunnel und gegen den Kiesstreifen spreche. Selbst fÃ¼r eine zonenkonforme Anlage bestÃ¼nde daher kein Anspruch auf eine Baubewilligung. Der Gestaltungsplan Ã¤ndere am Gesagten nichts; vielmehr erhÃ¶hten die bestehenden Bauten in der Nachbarschaft das Interesse an der Freihaltung des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks. Bauten und Anlagen, die Ã¼ber eine innere Aufstockung hinausgingen, kÃ¶nnten zwar nach Art. 16a Abs. 3 RPG in einem Planungsverfahren als sog. Intensivlandwirtschaftszone bewilligt werden, doch bestehe kein individueller Rechtsanspruch auf eine solche Festsetzung. Vorliegend sei davon auszugehen, dass das Gestaltungsplangebiet nach der Erweiterung im Jahr 2003 seine maximale Ausdehnung erreicht habe und sich eine weitere VergrÃ¶sserung aus raumplanerischer Sicht nicht mehr vertreten lasse. Schliesslich falle eine Ausnahmebewilligung fÃ¼r die Folientunnel aufgrund von Art. 24 ff. RPG ausser Betracht. Weil das Areal der GÃ¤rtnerei genÃ¼gend erschlossen sei, bestehe keine Notwendigkeit fÃ¼r eine zusÃ¤tzliche bekieste FlÃ¤che. Die Vernichtung von angepflanzten Kulturen zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands wÃ¤re unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Damit dies vermieden werde, rechtfertige sich eine VerlÃ¤ngerung der Vollzugsfrist auf neun Monate.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrer halten der Rekurskommission entgegen, dass sie in den Folientunnels sehr wohl bodenabhÃ¤ngig produzierten. Die Wurzeln der dort angebauten Kulturen verbÃ¤nden sich zentimetertief mit dem gewachsenen Boden; denn die Abdeckung wirke nicht als Trennschicht, sondern sei wasser- und luftdurchlÃ¤ssig. Gegen eine bodenunabhÃ¤ngige Produktion spreche ferner, dass die Pflanzen "in Erde gehalten" und einzig aus produktionstechnischen GrÃ¼nden in ebenfalls durchlÃ¤ssigen Plastikschablonen auf den natÃ¼rlichen Boden gestellt wÃ¼rden. Die Pflanzen hÃ¤tten somit direkten Kontakt mit dem Erdreich und entzÃ¶gen diesem die erforderlichen NÃ¤hrstoffe. Im Rahmen der Gesamtfruchtfolge des Betriebs Ã¤ndere sich die Bepflanzung stÃ¤ndig. Die Vorinstanzen hÃ¤tten sich mit der Produktionsweise in den Folientunnels nicht nÃ¤her auseinandergesetzt, obschon dies fÃ¼r die Beurteilung der Standortgebundenheit massgebend gewesen wÃ¤re. Der einfache Hinweis auf die VerhÃ¤ltnisse in den gegenÃ¼berliegenden GewÃ¤chshÃ¤usern sei nicht aussagekrÃ¤ftig. Weil es sich bei den Folientunnels um Fahrnisbauten handle, die fÃ¼r eine beschrÃ¤nkte Zeit erstellt wÃ¼rden, sei die Ãberstellung einer Baulinie von untergeordneter Bedeutung. Der eingekieste Streifen entlang der M-Strasse diene namentlich bei Pflanz- und Erntearbeiten der rationellen Bewirtschaftung der Parzelle Kat.-Nr. 05 und gewÃ¤hrleiste die Verkehrssicherheit auf dieser Strasse. Nur dank der Bekiesung sei ein Kreuzen von LKW mÃ¶glich. Schliesslich sei es ihre Sache als GrundeigentÃ¼mer, wie sie das Landwirtschaftsland nutzten und ob sie einen Teil davon als VerkehrsflÃ¤che verwendeten. Sie hÃ¤tten den Streifen nicht â wie beim Strassenbau Ã¼blich â versiegelt und mit Ableitungen versehen; vielmehr sei der Boden lediglich durch Einbringen von Kies befestigt, wobei auf jener FlÃ¤che immer noch Gras wachse.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Der â aufgrund der Vorgeschichte mit den VerhÃ¤ltnissen vertraute â Gemeinderat hat anlÃ¤sslich zweier Augenscheine festgestellt, dass die BeschwerdefÃ¼hrer in den streitbetroffenen Folientunnels auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 ausserhalb des Gestaltungsplangebiets bodenunabhÃ¤ngig produzieren. Diese Auffassung teilen die Baudirektion in der VerfÃ¼gung vom 4. August 2006 wie auch die Baurekurskommission III im angefochtenen Entscheid. Wie die BeschwerdefÃ¼hrer einrÃ¤umen und sich aus einer bei den Akten liegenden Fotografie ergibt, wachsen die Pflanzen in einzelnen PlastikgefÃ¤ssen, mit denen sie offenbar spÃ¤ter verkauft werden. Das Argument, wonach diese GefÃ¤sse durchlÃ¤ssig seien, so dass die Pflanzen Wurzeln in den darunterliegenden Boden schlagen kÃ¶nnten, bedeutet allerdings noch nicht, dass der Boden als NÃ¤hrbasis tatsÃ¤chlich erforderlich ist. Nach zutreffender Auffassung der Vorinstanz entspricht der Gartenbau nur dann dem Zweck der Landwirtschaftszone, wenn er mit der landwirtschaftlichen Nutzung vergleichbar ist und zur Bewirtschaftung freien Landes in einer hinreichend engen Beziehung steht. Daran fehlt es Ã¼berall dort, wo sich zwischen den Pflanzenwurzeln und dem natÃ¼rlichen Boden eine Trennschicht â wie z.B. Hors-sol, Steinwolle, NÃ¤hr-Film-Technik, DÃ¼nnschicht-Kultur, japanisches System usw. â befindet (Waldmann/HÃ¤nni, Art. 16a Rz. 16; Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung, ErlÃ¤uterungen zur Raumplanungsverordnung, Bern 2001, S. 37). Die hier verwendeten PlastikgefÃ¤sse stellen eine solche Trennschicht dar; auch wenn diese gegenÃ¼ber dem Erdreich teilweise durchlÃ¤ssig gestaltet ist, wird die Pflanze zur Hauptsache nicht Ã¼ber den Boden, sondern kÃ¼nstlich von oben ernÃ¤hrt und bewÃ¤ssert. Entgegen der Auffassung der Bauherrschaft macht der blosse "Kontakt" einer Pflanze mit dem Boden diesen fÃ¼r das Wachstum nicht bereits unentbehrlich. Obwohl die Ã¤usseren UmstÃ¤nde klar fÃ¼r eine bodenunabhÃ¤ngige Produktionsweise sprechen, begnÃ¼gen sich die BeschwerdefÃ¼hrer vor Verwaltungsgericht mit der Behauptung, dass die angebauten Kulturen dennoch auf den Boden angewiesen seien, ohne dies in irgend einer Weise nÃ¤her zu substanziieren und zu belegen. Ebenso wenig wird aufgezeigt, dass die Fruchtfolge tatsÃ¤chlich im Dienst des Bodenschutzes steht; viel eher ist anzunehmen, dass fÃ¼r die jeweilige Bepflanzung vorab wirtschaftliche GrÃ¼nde den Ausschlag geben.</p> <p class="Urteilstext">Sodann widersprechen die BeschwerdefÃ¼hrer der Rekurskommission nicht, dass die Voraussetzungen fÃ¼r eine innere Aufstockung gemÃ¤ss Art. 37 Abs. 1 lit. b RPV hier fehlen, weil der Betrieb bereits auf einer FlÃ¤che von Ã¼ber 5'000 m<sup>2</sup> bodenunabhÃ¤ngig produziert. Ferner gibt es keine planungsrechtliche Grundlage im Sinn einer sog. Intensivlandwirtschaftszone gemÃ¤ss Art. 16a Abs. 3 RPG fÃ¼r die umstrittenen Folientunnels (hierzu Waldmann/HÃ¤nni, Art. 16a Rz. 30 ff.). Weiter ist der Vorinstanz darin beizupflichten, dass in jedem Fall ein Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse gegen eine weitere Ausdehnung des GÃ¤rtnereibetriebs spricht. Denn mit der Festsetzung des privaten Gestaltungsplans "GÃ¤rtnereibetriebe A und B" im Jahr 1997 und der Revision von 2003 ist das Areal zweimal vergrÃ¶ssert worden. Der fragliche Bereich N/L liegt im Norden der dicht besiedelten Gemeinde X. Im Osten schliesst das ebenfalls dicht Ã¼berbaute, zur Gemeinde Y gehÃ¶rende Quartier O an; wenige hundert Meter westlich liegt der zu Z gehÃ¶rende Ortsteil P. Unter diesen UmstÃ¤nden hat die Rekurskommission mit gutem Grund erkannt, dass eine weitere Ãberbauung der vergleichsweise kleinen FreiflÃ¤che im Grenzbereich dieser drei Gemeinden dem bedeutenden raumplanerischen Anliegen der Trennung nach Art. 1 und 3 RPG sowie § 61 Abs. 2 des (zÃ¼rcherischen) Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zuwiderlÃ¤uft. Im Ãbrigen besteht ein qualifiziertes raumplanerisches Interesse, dass die landwirtschaftlich genutzte FlÃ¤che nicht verringert wird.</p> <p class="Urteilstext">Zu Recht haben die Vorinstanzen auch die MÃ¶glichkeit einer Ausnahmebewilligung verneint. Die erleichterte Ausnahmebewilligung fÃ¼r eine massvolle Erweiterung im Sinn von Art. 24c Abs. 2 RPG fÃ¤llt schon deswegen ausser Betracht, weil die fÃ¼r eine solche in <br/> Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV genannte Obergrenze von 100 m<sup>2</sup> hier bei weitem Ã¼bertroffen wird; ausserdem hat die Bauherrschaft die MÃ¶glichkeit einer Betriebserweiterung bereits mit dem Gestaltungsplan und dessen Ãnderung konsumiert (vgl. Waldmann/HÃ¤nni, Art. 24c Rz. 20). Ferner sind die Voraussetzungen fÃ¼r eine ordentliche Ausnahmebewilligung nicht erfÃ¼llt, denn die streitbetroffenen Anlagen sind offensichtlich nicht standortgebunden. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Zwar ist es Sache des GrundeigentÃ¼mers, wie er das Landwirtschaftsland nutzt; die Befestigung einer TeilflÃ¤che muss jedoch den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Der 4 m breite Kiesstreifen entlang der M-Strasse unterliegt entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrer entsprechend § 309 Abs. 1 lit. f und i PBG in Verbindung mit § 1 lit. d Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BauVV) der baurechtlichen Bewilligungspflicht (VGr, 13. Juli 2006, VB.2005.00503; 12. September 2002, VB.2002.00119). Selbst wenn dies nicht zutreffen wÃ¼rde, dÃ¼rfte dieser Eingriff in den gewachsenen Boden kraft § 2 Abs. 2 BauVV nur dann erfolgen, wenn er materiell rechtmÃ¤ssig wÃ¤re. Weil eine (Ausnahme-)Bewilligung fÃ¼r die streitbetroffenen Folientunnels auf Kat.-Nr. 05 nach den vorstehenden ErwÃ¤gungen ausser Betracht fÃ¤llt, gilt dies auch fÃ¼r die Bekiesung als der Intensivbewirtschaftung dienender Eingriff in das GelÃ¤nde. Dass die Massnahme fÃ¼r den GÃ¤rtnereibetrieb im Sinn von Art. 16a Abs. 1 RPG nÃ¶tig sei, lÃ¤sst sich offensichtlich nicht sagen. Es mag zutreffen, dass der befestigte Streifen entlang der M-Strasse das Kreuzen von (Last-)Fahrzeugen erleichtert; die kurze und gerade StreckenfÃ¼hrung zwischen dem breiteren Strassenabschnitt in der sÃ¼dlich anschliessenden Industriezone von X und dem GÃ¤rtnereibetrieb A und B erfordert jedoch keine solchen ManÃ¶ver. Schliesslich wird die Verkehrssicherheit aufgrund der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse auch ohne Kiesstreifen nicht gefÃ¤hrdet; denn der streitbetroffene nÃ¶rdliche Teil der M-Strasse dient im Wesentlichen nur als Zufahrt zum GÃ¤rtnereibetrieb. Inwieweit auch die von der Baudirektion im Jahr 1970 fÃ¼r den Bau einer Umfahrungsstrasse festgesetzten und in der Verkehrsrichtplanung verankerten Baulinien der Bekiesung im Weg stehen, kann unter diesen UmstÃ¤nden offen bleiben.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die von der Baurekurskommission III auf "maximal" neun Monate ab Rechtskraft des Entscheids verlÃ¤ngerte Frist zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands ist von den BeschwerdefÃ¼hrern nicht angefochten worden und erscheint als entgegenkommend.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur Abweisung der Beschwerde. Bei diesem Verfahrensausgang werden die BeschwerdefÃ¼hrer kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und muss ihnen eine ParteientschÃ¤digung von vornherein versagt bleiben (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen;<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten;<br/> Fr. 3'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r den Gesamtbetrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht,1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>