<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00342</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209547&amp;W10_KEY=13013545&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00342</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.03.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Mehrfamilienhauses. Umstrittene Gebäude- und Grenzabstände. Der im Zuge der PBG-Revision eingefügte § 270 Abs. 3 PBG schliesst die Anwendung von § 274 Abs. 2 PBG nicht aus. Selbst wenn seit der PBG-Revision vom Näherbaurechtsgeber keine Abrückungserklärungen mehr zuhanden der Baubehörde verlangt werden dürfen, sind davor abgegebene Abrückungserklärungen weiterhin verbindlich (E. 2.7). Aus einer Abrückungserklärung, die der Näherbaurechtsgeber bezüglich eines anderen Grundstücks abgegeben hat, kann nicht geschlossen werden, dieser habe somit auch dort von der Grenze abzurücken, wo keine Abrückungserklärung, sondern nur eine Näherbaurechtsdienstbarkeit vorliegt (E. 3.6). Abweisung beider Beschwerden. (VB.2009.00342 vereinigt mit VB.2009.00343) </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABRÃCKUNGSERKLÃRUNG">ABRÃCKUNGSERKLÃRUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABRÃCKUNGSVERPFLICHTUNG">ABRÃCKUNGSVERPFLICHTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEABSTAND">GEBÃUDEABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MINDESTABSTAND">MINDESTABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NÃHERBAURECHT">NÃHERBAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PBG-REVISION">PBG-REVISION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 270 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 271 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 274 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 274 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2010 Nr. 14 S. 4</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11558" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00342</p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00343</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">24. MÃ¤rz 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Corina Schuppli. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"></a><a id="Anonym_VORNAME_1_1"><span>1. </span></a><span>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a><b> </b>vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C, vertreten durch RA D,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_VORNAME_3_13"><span>1. </span></a><span>C<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_15">,</a> vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_21">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_5_26"><span>3. BaubehÃ¶rde Zollikon,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>BaubehÃ¶rde Zollikon, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 20. Oktober 2008 verweigerte die BaubehÃ¶rde Zollikon C die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02 in Zollikon aufgrund von unterschrittenen Grenz- bzw. GebÃ¤udeabstÃ¤nden.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diese Bauverweigerung erhob C mit Eingabe vom 1. Dezember 2008 Rekurs bei der Baurekurskommission II des Kantons ZÃ¼rich. Nachdem die Baurekurskommission dem Begehren von A, EigentÃ¼mer der angrenzenden Liegenschaft (Kat.-Nr. 03), um Teilnahme am Verfahren entsprochen hatte und diesen mit VerfÃ¼gung vom 11. Dezember 2008 in das Rekursverfahren beigeladen hatte, hiess sie den Rekurs von C mit Entscheid vom 19. Mai 2009 teilweise gut. Der Beschluss der BaubehÃ¶rde Zollikon wurde aufgehoben und die Vorinstanz eingeladen, das Baubewilligungsverfahren im Sinn der ErwÃ¤gungen fortzufÃ¼hren.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 22. Juni 2009 (VB.2009.00342) liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, der Rekursentscheid sei aufzuheben und der Beschluss der BaubehÃ¶rde Zollikon vom 20. Oktober 2008 sei zu bestÃ¤tigen. Zudem seien ihm die Beschwerdevernehmlassungen zuzustellen, ein zweiter Schriftenwechsel durchzufÃ¼hren und der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu belassen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der privaten Bauherrschaft.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 23. Juni 2009 (VB.2009.000343) liess auch C die Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Baurekurskommission beantragen. Die BaubehÃ¶rde Zollikon sei einzuladen, die nachgesuchte Baubewilligung unter den Ã¼blichen Bedingungen und Auflagen zu erteilen. Zudem wurde um Zustellung der Beschwerdevernehmlassungen und Zusprechung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung ersucht.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 9. Juli 2009 bezÃ¼glich beider Verfahren ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerden.</p> <p class="Urteilstext">C liess mit Beschwerdeantwort vom 19. August 2009 beantragen, die Beschwerde im Verfahren VB.2009.00342 sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Weiter sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu entziehen, und die Verfahren VB.2009.00342 und VB.2009.00343 seien zu vereinigen. Zudem sei ihm eine angemessene ParteientschÃ¤digung zuzusprechen.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerdeantwort vom 28. August 2009 liess A die Abweisung der Beschwerde im Verfahren VB.2009.00343 beantragen. Daneben seien die Verfahren VB.2009.00342 und VB.2009.00343 zu vereinigen, und der EigentÃ¼merschaft der Liegenschaft Kat.-Nr. 04 sei Gelegenheit zu bieten, sich am vorliegenden Verfahren zu beteiligen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von C.</p> <p class="Urteilstext">Die Gemeinde Zollikon beantragte mit Eingabe vom 29. September 2009, die Beschwerde von A sei gutzuheissen und die Beschwerde von C sei abzuweisen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von C. </p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 2. Oktober 2009 wurden das Gesuch der Bauherrschaft um Entzug der aufschiebenden Wirkung abgewiesen und die Beschwerdeverfahren VB.2009.00342 und VB.2009.00343 vereinigt.</p> <p class="Urteilstext">In Replik und Duplik hielten die Parteien an ihren HauptantrÃ¤gen fest, hingegen wurde der Antrag, wonach die EigentÃ¼merschaft der Liegenschaften E-Strasse 05/06 beizuladen sei, von A selbst als hinfÃ¤llig bezeichnet. </p> <p class="Urteilstext">Die Parteivorbringen sowie die EntscheidgrÃ¼nde der Vorinstanz werden â soweit entscheidrelevant â nachfolgend wiedergegeben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>C (im Folgenden: Bauherr) plant die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01. GemÃ¤ss BauplÃ¤nen sind zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 von A (im Folgenden: BeschwerdefÃ¼hrer 1), zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 und zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07 GrenzabstÃ¤nde von je 8,0 m vorgesehen, zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 08 ist ein solcher von 8,08 m geplant.</p> <p class="Erwgung2">Unbestritten ist, dass zulasten des BaugrundstÃ¼cks NÃ¤herbaurechte vorliegen: Mit Dienstbarkeitsvertrag vom 20. Mai 1969 rÃ¤umte der RechtsvorgÃ¤nger des Bauherrn den damaligen EigentÃ¼mern der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 04 und 07 ein NÃ¤herbaurecht ein. Bereits am 9. Dezember 1968 gab dieser zuhanden der Baukommission Zollikon eine AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung betreffend der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 04 und 07 ab. GemÃ¤ss Grunddienstbarkeit vom 21. Januar 1977 rÃ¤umte der RechtsvorgÃ¤nger des Bauherrn dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 des BeschwerdefÃ¼hrers 1 ebenfalls ein NÃ¤herbaurecht zulasten der Parzelle Kat.-Nr. 01 ein. Eine entsprechende AbrÃ¼ckungsverpflichtung ist in den Akten nicht vorhanden. </p> <p class="Erwgung2">Aufgrund dieser NÃ¤herbaurechte zulasten des BaugrundstÃ¼cks werden die erforderlichen kommunalen GrenzabstÃ¤nde von den GebÃ¤uden auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 03, 07 und 04 unbestrittenermassen unterschritten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der genaue Abstand des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 09 des BeschwerdefÃ¼hrers 1 zum BaugrundstÃ¼ck ist jedoch umstritten. So ging die Vorinstanz entsprechend den Angaben im Grundbuch von einem Abstand von 5,5 m aus. Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 macht hierzu geltend, dass der Grenzabstand von 5,5 m damals im Jahr 1977 nicht parallel zur Grenze gemessen worden sei. Im Vertragsplan sei das Mass von 5,5 m in der VerlÃ¤ngerung zur nordwestlich-sÃ¼dÃ¶stlich verlaufenden Fassade des GebÃ¤udevorsprungs, der am nÃ¤chsten der Grenze zum heutigen BaugrundstÃ¼ck liege, gemessen. Werde die fragliche Ecke parallel zur Grenze gemessen, resultiere ein Grenzabstand von ca. 4,5 m.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Der Bauherr wendet dazu ein, dass dieses Vorbringen neu und mangels wichtiger GrÃ¼nde unbeachtlich sei. Der Grenzabstand betrage sowohl nach Plan als auch tatsÃ¤chlich 5,5 m, was die Vorinstanz verbindlich festgestellt habe. Das Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers 1 sei auch irrelevant.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Entscheidet das Verwaltungsgericht wie hier als zweite gerichtliche Instanz, so kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 52 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) mit der Beschwerde neue Tatsachen nur soweit geltend gemacht werden, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist. Wenn die Rekursinstanz wie hier mit der Aufhebung der Bauverweigerung einen Neuentscheid getroffen hat, so macht es die angefochtene Anordnung im Sinn von § 52 Abs. 2 VRG notwendig, dagegen in der Beschwerde neue tatsÃ¤chliche Behauptungen vorzubringen (RB 1985 Nr. 18). Insofern ist es nicht unzulÃ¤ssig, wenn der BeschwerdefÃ¼hrer 1 im vorliegenden Beschwerdeverfahren zum ersten Mal geltend macht, der Abstand seines GebÃ¤udes zur Grenze des BaugrundstÃ¼cks betrage lediglich 4,5 m. Jedoch ist dem Bauherrn beizupflichten, dass es im Ergebnis keinen Unterschied macht, welchen Grenzabstand das GebÃ¤ude des BeschwerdefÃ¼hrers 1 aufweist (vgl. E. 3.7).</p> <p class="Erwgung3">Unbestritten ist jedenfalls, dass es nÃ¤her an der Grenze steht, als es nach den kommunalen Bauvorschriften zulÃ¤ssig ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b>Die GrenzabstÃ¤nde der beiden sÃ¼dÃ¶stlich anstossenden GebÃ¤ude (auf den Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 04) betragen gemÃ¤ss unbestrittener Feststellung der Vorinstanz 7,1 m bzw. 7,5â8,5 m, womit sie ebenfalls nÃ¤her an der Grenze stehen, als dies nach den kommunalen Bauvorschriften zulÃ¤ssig ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BaubehÃ¶rde verweigerte die Baubewilligung einzig wegen Unterschreitungen der GebÃ¤udeabstÃ¤nde gegenÃ¼ber den bestehenden GebÃ¤uden auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 03, 07 und 04. Vorliegend geht es somit nur um die Frage der einzuhaltenden Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde des geplanten Mehrfamilienhauses. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der massgebliche Abstand zwischen zwei benachbarten GebÃ¤uden bestimmt sich grundsÃ¤tzlich nach § 271 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Demnach hat der Abstand zwischen GebÃ¤uden, die GrenzabstÃ¤nde einhalten mÃ¼ssen, der Summe der beidseitig nÃ¶tigen GrenzabstÃ¤nde zu entsprechen. Steht ein nachbarliches GebÃ¤ude nÃ¤her an der Grenze, als es nach den Bauvorschriften zulÃ¤ssig ist, so genÃ¼gt jedoch gemÃ¤ss § 274 Abs. 1 PBG als Abstand die Summe aus dem Grenzabstand, den das neue Bauvorhaben benÃ¶tigt und dem kantonalrechtlichen Mindestgrenzabstand. Dieser Mindestabstand betrÃ¤gt 3,5 m (§ 270 Abs. 1 PBG). Die BegÃ¼nstigung von § 274 Abs. 1 PBG gilt nicht, wenn der EigentÃ¼mer des nunmehrigen BaugrundstÃ¼cks gegenÃ¼ber der BaubehÃ¶rde die ErklÃ¤rung abgegeben hat, er habe Kenntnis davon, dass er wegen des nachbarlichen NÃ¤herbaus selber einen grÃ¶sseren Grenzabstand werde einhalten mÃ¼ssen, oder wenn durch eine nachtrÃ¤gliche GrenzÃ¤nderung ein vorher ausreichender Abstand ungenÃ¼gend gemacht worden ist (§ 274 Abs. 2 PBG). DarÃ¼ber hinaus kann seit dem 1. Februar 1992 nach § 270 Abs. 3 PBG durch nachbarliche Vereinbarung ein NÃ¤herbaurecht begrÃ¼ndet und damit auch der GebÃ¤udeabstand unterschritten werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>In Bezug auf die beiden sÃ¼dÃ¶stlich an das BaugrundstÃ¼ck grenzenden GrundstÃ¼cke (Kat.-Nrn. 07 und 04) liegt unbestrittenermassen eine AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung, wie sie in § 274 Abs. 2 PBG beschrieben ist, vor. Umstritten ist jedoch, ob die Bestimmung von § 274 Abs. 2 PBG aufgrund der EinfÃ¼gung von § 270 Abs. 3 PBG noch anwendbar ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die BaubehÃ¶rde verweigerte die Baubewilligung mit der BegrÃ¼ndung, es lÃ¤gen DienstbarkeitsvertrÃ¤ge vor, die offensichtlich unter Beibehaltung des GebÃ¤udeabstandes den Grenzabstand vermindern wollten, daher kÃ¶nne weder die kantonale Gesetzgebung noch eine BehÃ¶rde in Anwendung kantonalen Ã¶ffentlichen Rechts diese Vereinbarung "umdeuten" bzw. verÃ¤ndern. Folglich kÃ¶nne der GebÃ¤udeabstand zu den Nachbarparzellen (Kat.-Nrn. 03, 07 und 04) nicht unterschritten werden. In der Beschwerdevernehmlassung ergÃ¤nzte sie sodann, dass es primÃ¤r um die Frage der Auslegung von Dienstbarkeiten bzw. DienstbarkeitsvertrÃ¤gen gehe, wobei hier rein zivilrechtliche Regeln gelten wÃ¼rden. Im Zeitpunkt der Vereinbarung sei der Inhalt einer solchen Vereinbarung gewesen: Es sollte nur der Grenzabstand, nicht aber der GebÃ¤udeabstand vermindert werden. Es sei sogar noch eine Ã¶ffentlich-rechtliche AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung bei den Akten, die dokumentiere, dass der Belastete gewusst habe und bei Vertragsschluss folglich auch in Kauf genommen und gewollt habe, dass der GebÃ¤udeabstand weiterhin einzuhalten sei. Zu den MehrlÃ¤ngenzuschlÃ¤gen fÃ¼hrt die BaubehÃ¶rde schliesslich aus, dass der erforderliche Grenzabstand von 7 m + 1,04 m MehrlÃ¤ngenzuschlag beim GebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07 gemÃ¤ss Baurechtsentscheid vom 17. MÃ¤rz 1969 um 94 cm unterschritten sei. Der erforderliche GebÃ¤udeabstand betrage somit in Anwendung von § 274 Abs. 2 PBG und § 271 PBG 16,04 m. Auch der Plan zur Dienstbarkeit gehe von einem erforderlichen Grenzabstand von 8,04 m aus und nicht von einem zurÃ¼ckversetzten Hausteil, wie dies die Vorinstanz zu Unrecht, gestÃ¼tzt auf die heute massgebenden Bestimmungen, angenommen habe. Auch hier gehe die privatrechtliche Regelung der AbstÃ¤nde vor. Sie sei derart klar, dass kein Zweifel Ã¼ber die Absicht der Parteien auch bezÃ¼glich MehrlÃ¤ngenzuschlÃ¤ge bestehen kÃ¶nne.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Der Bauherr macht hauptsÃ¤chlich geltend, dass die Entstehungsgeschichte von § 270 Abs. 3 PBG zeige, dass § 274 Abs. 2 PBG damals hÃ¤tte angepasst werden mÃ¼ssen. Aus der Entstehungsgeschichte ergebe sich, dass der Vorbehalt der Einhaltung des GebÃ¤udeabstands durch die Kantonsratskommission relativ unvermittelt und ohne nÃ¤here BegrÃ¼ndung gestrichen worden sei. Ãber eine Anpassung von § 274 Abs. 2 PBG sei nicht diskutiert worden. Auch im Kantonsrat sei Ã¼ber § 274 Abs. 2 PBG nicht gesprochen worden. Dass der § 274 Abs. 2 PBG mit der EinfÃ¼gung von § 270 Abs. 3 PBG ebenfalls hÃ¤tte aufgehoben werden mÃ¼ssen, sei offensichtlich von der Kantonsratskommission und dem Kantonsrat Ã¼bersehen worden. Mit der NÃ¤herbaurechtsvereinbarung sei es neu mÃ¶glich geworden, nicht nur den Grenzabstand, sondern ebenso den GebÃ¤udeabstand zu unterschreiten. Damit sei das bis anhin geltende System (Unterschreitung des Grenzabstands bzw. GebÃ¤udeabstands nur bei entsprechender AbrÃ¼ckung) ausgeschaltet worden. Damit habe auch § 274 Abs. 2 PBG seinen Sinn verloren. Da § 270 Abs. 3 PBG als neuere und speziellere Bestimmung die Bedingungen fÃ¼r die Unterschreitung des Grenz- und GebÃ¤udeabstands abschliessend regle, sei § 274 Abs. 2 PBG nicht mehr anwendbar. Zudem hÃ¤tte die Vorschrift von § 274 Abs. 2 PBG mit der Totalrevision des PBG ersatzlos gestrichen werden sollen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 hÃ¤lt dem entgegen, dass § 274 Abs. 2 PBG nicht bedeutungslos geworden sei. WÃ¤re dem so, hÃ¤tte der Gesetzgeber schon lÃ¤ngst eine Korrektur vorgenommen. Der hier geregelte Sachverhalt kÃ¶nne fÃ¼r altrechtliche VerhÃ¤ltnisse immer noch eine Rolle spielen. Ob eine AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung zulÃ¤ssig oder gar nÃ¶tig sei, beurteile sich zwar aufgrund des jeweils geltenden Ã¶ffentlichen Baurechts, aber wenn sie einmal abgegeben worden sei, kÃ¶nne sie nur nach den Regeln des Privatrechts geÃ¤ndert oder aufgehoben werden.</p> <p class="Erwgung2">Auch die Vorinstanz war der Ansicht, dass § 274 Abs. 2 PBG noch immer zur Anwendung komme, hielt jedoch die Bauverweigerung der BewilligungsbehÃ¶rde angesichts des Mangels, der sich ohne Weiteres auflageweise heilen lasse, fÃ¼r nicht gerechtfertigt. </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref256702631"><b>2.6 </b>Vor Erlass des PBG fanden sich baurechtliche Abstandsvorschriften einerseits im kantonalen Baugesetz vom 23. April 1893 (aBauG) und andererseits im kantonalen EinfÃ¼hrungsgesetz zum ZGB vom 2. April 1911 (EG ZGB). Ausserdem konnten die Gemeinden in ihren Bauordnungen im Rahmen der Abstandsvorschriften des Baugesetzes Abstandsvorschriften statuieren (Maja SchÃ¼pbach Schmid, Das NÃ¤herbaurecht in der zÃ¼rcherischen baurechtlichen Praxis, Entlebuch 2001, S. 13). GemÃ¤ss der vormals geltenden Bauordnung der Gemeinde Zollikon konnte mit der Zustimmung des Nachbarn zwar der Grenzabstand verringert werden, der MindestgebÃ¤udeabstand, der sich aus der Summe der beiden GrenzabstÃ¤nde ergibt, musste jedoch stets gesichert bleiben. Diese Verpflichtung wurde vom NÃ¤herbaurechtsgeber gegenÃ¼ber der BaubehÃ¶rde regelmÃ¤ssig mit einer sogenannten AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung bestÃ¤tigt.</a></p> <p class="Erwgung2">Mit Erlass des PBG im Jahr 1975 wurden diese AbrÃ¼ckungserklÃ¤rungen in § 274 Abs. 2 PBG berÃ¼cksichtigt, womit die Anwendbarkeit der Regelung von § 274 Abs. 1 PBG ausgeschlossen wurde. Von der BegÃ¼nstigung eines verringerten GebÃ¤udeabstands gemÃ¤ss § 274 Abs. 1 PBG sollte nur profitieren, wer keine AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung abgegeben hatte. Der kantonale Gesetzgeber wollte in einem neuen rechtlichen Umfeld dem Grundsatz âpacta sunt servandaâ Geltung verschaffen und wollte verhindern, dass die NÃ¤herbaurechtsgeber, die einst eine AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung abgegeben hatten, sich dieser Verpflichtung entziehen konnten (Rudolf Kappeler, Die baurechtliche Regelung bestehender GebÃ¤ude, ZÃ¼rich 2001, N. 2298). Es handelt sich hier um eine intertemporalrechtliche Regelung in dem Sinne, dass die unter einem frÃ¼heren Recht vereinbarten NÃ¤herbaurechte auch unter jetzigem Recht ihre Geltung voll beibehalten sollen (Kappeler, N. 2299).</p> <p class="Erwgung2">Eine Unterschreitung des GebÃ¤udeabstands wurde jedoch erst mit der PBG-Revision von 1991 und der damit verbundenen Statuierung von § 270 Abs. 3 PBG mÃ¶glich. Seither kann durch nachbarliche Vereinbarung unter Vorbehalt einwandfreier wohnhygienischer und feuerpolizeilicher VerhÃ¤ltnisse ein NÃ¤herbaurecht begrÃ¼ndet werden. Aufgrund der Entstehungsgeschichte ist deutlich, dass nach dem Willen des Gesetzgebers nicht nur GrenzabstÃ¤nde, sondern auch der aus den beidseitigen GrenzabstÃ¤nden resultierende GebÃ¤udeabstand unterschritten werden darf (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, N. 178 f.). Die bis anhin bestehende Pflicht zur Wahrung des vorgeschriebenen GebÃ¤udeabstands bei der EinrÃ¤umung eines NÃ¤herbaurechts wurde damit aufgehoben. Vom Nachbar, der mit einem NÃ¤herbaurecht belastet ist, darf die BaubehÃ¶rde seither nicht mehr verlangen, eine AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung abzugeben und sich damit zu verpflichten, bei der Realisierung eines spÃ¤teren Bauvorhabens einen grÃ¶sseren als den gesetzlichen Grenzabstand einzuhalten (vgl. BEZ 1995 Nr. 17; SchÃ¼pbach Schmid, S. 47).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>Bei der vorliegenden AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung handelt es sich nicht um eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Dienstbarkeitsbelasteten und dem Dienstbarkeitsberechtigten, sondern um eine Ã¶ffentlich-rechtliche ErklÃ¤rung des NÃ¤herbaurechtsgebers zuhanden der BaubehÃ¶rde. Sie ist somit entgegen der Ansicht des Bauherrn auch dem Rechtsnachfolger desjenigen, welcher das NÃ¤herbaurecht ursprÃ¼nglich eingerÃ¤umt hatte, entgegenzuhalten (vgl. Kappeler, N. 2309). Es trifft zu, dass gemÃ¤ss Art. 30 BZO 1985 bzw. 1996 Zollikon vorgeschrieben war, die AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung als Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch einzutragen. Unter der vormaligen Bauordnung bestand jedoch nur eine Pflicht zur Eintragung des NÃ¤herbaurechts, nicht aber der AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung. Jedenfalls kommt einer solchen Anmerkung ohnehin nur deklaratorische Bedeutung zu. Die EigentumsbeschrÃ¤nkung besteht demnach trotz fehlenden Grundbucheintrags auch gegenÃ¼ber Dritten. Fehlt ein Eintrag im Grundbuch, so ist selbst ein gutglÃ¤ubiger Erwerber des GrundstÃ¼cks grundsÃ¤tzlich nicht geschÃ¼tzt (vgl. dazu BGE 111 Ia 182 E. 4 mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Die Entstehungsgeschichte von § 270 Abs. 3 PBG zeigt, dass im Zug der PBG-Revision Ã¼ber § 274 Abs. 2 PBG nicht diskutiert wurde. Daraus zu schliessen, dass es vom Gesetzgeber Ã¼bersehen worden ist, den § 274 Abs. 2 PBG aufzuheben, geht zu weit. WÃ¼rde es sich dabei in der Tat um ein Versehen des Gesetzgebers handeln, hÃ¤tte dieser in den letzten 18 Jahren ausreichend MÃ¶glichkeiten gehabt, sein Versehen zu korrigieren. Jedoch unternahm der Gesetzgeber in dieser Hinsicht keine Ãnderungen, weshalb davon auszugehen ist, dass das heute geltende Gesetz dem Willen des Gesetzgebers entspricht.</p> <p class="Urteilstext">Es trifft auch nicht zu, dass sich die beiden genannten Normen zwingend widersprechen. § 274 PBG regelt die GebÃ¤udeabstÃ¤nde unter anderem bei einseitig vereinbarten NÃ¤herbaurechten. Demnach bestimmt sich der GebÃ¤udeabstand je nachdem, ob eine AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung abgegeben worden ist oder nicht. DemgegenÃ¼ber erlaubt § 270 Abs. 3 PBG seit 1992 ein NÃ¤herbaurecht und regelt die Voraussetzungen dafÃ¼r. Die beteiligten Nachbarn sind in dessen Ausgestaltung weitgehend frei und kÃ¶nnen sich insbesondere auch gegenseitige NÃ¤herbaurechte einrÃ¤umen. Diesfalls kommt § 274 PBG von vornherein nicht zur Anwendung, und der massgebliche GebÃ¤udeabstand bestimmt sich nach der NÃ¤herbaurechtsvereinbarung sowie nach wohnhygienischen und feuerpolizeilichen Gesichtspunkten.</p> <p class="Urteilstext">Da heute keine AbrÃ¼ckungserklÃ¤rungen mehr verlangt werden dÃ¼rfen, hat § 274 Abs. 2 PBG an Bedeutung verloren. Dies heisst jedoch nicht, dass er fÃ¼r bereits abgegebene ErklÃ¤rungen nicht mehr anwendbar wÃ¤re. Im Sinn des ursprÃ¼nglichen Pacta-sunt-servanda-Gedankens des Gesetzgebers ist § 274 Abs. 2 PBG weiterhin anzuwenden. Daran Ã¤ndert sich auch nichts, wenn mit der EinfÃ¼gung von § 270 Abs. 3 PBG die vormaligen NÃ¤herbaurechtsbestimmungen in den kommunalen Bauordnungen aufgehoben worden sind. Wollte der Gesetzgeber mit der Statuierung von § 274 Abs. 2 PBG doch gerade, dass die unter einem frÃ¼heren Recht vereinbarten NÃ¤herbaurechte auch unter jetzigem Recht ihre Geltung voll beibehalten sollten (vgl. Kappeler, N. 2299). Insofern kann auch nicht gesagt werden, es handle sich um eine unzulÃ¤ssige rechtsungleiche Behandlung. Jede spÃ¤tere Lockerung von Vorschriften fÃ¼hrt zu gewissen Vorteilen fÃ¼r einen spÃ¤ter Bauenden, darin jedoch stets eine rechtsungleiche Behandlung zu sehen, ginge zu weit. Im Ãbrigen steht es den Parteien nach wie vor frei, gegenseitig ein NÃ¤herbaurecht zu vereinbaren und so ebenfalls von den neu mÃ¶glichen Erleichterungen zu profitieren.</p> <p class="Urteilstext">Nicht ersichtlich ist, inwiefern eine allenfalls zukÃ¼nftige Auflage in einer noch nicht verfÃ¼gten Baubewilligung verjÃ¤hren sollte. Solange § 274 Abs. 2 PBG in Kraft ist, haben auch die darin ausdrÃ¼cklich berÃ¼cksichtigten AbrÃ¼ckungserklÃ¤rungen Bestand.</p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass vorliegend aufgrund der AbrÃ¼ckungserklÃ¤rungen gegenÃ¼ber den Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 04 § 274 Abs. 2 PBG fÃ¼r die Ermittlung des massgeblichen GebÃ¤udeabstands zur Anwendung kommt. Entgegen der Auffassung des Bauherrn wird dabei auch nicht in erster Linie die NÃ¤herbaurechtsdienstbarkeit beachtet, sondern eine Ã¶ffentlich-rechtliche AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung. Dabei handelt es sich nicht um eine fÃ¼r das Baubewilligungsverfahren nicht massgebliche privatrechtliche Vereinbarung, sondern als Ã¶ffentlich-rechtliche ErklÃ¤rung ist sie gemÃ¤ss § 274 Abs. 2 PBG von der BewilligungsbehÃ¶rde zwingend zu beachten.</p> <p class="Urteilstext">Demnach kann das geplante Projekt die BegÃ¼nstigung in § 274 Abs. 1 PBG nicht in Anspruch nehmen und es gilt fÃ¼r den sÃ¼dÃ¶stlichen GebÃ¤udeabstand die Summe aus den beiden GrenzabstÃ¤nden (§ 271 und § 274 Abs. 2 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.8 </b>§ 271 PBG bestimmt, dass der Abstand zwischen GebÃ¤uden der Summe der beidseitig nÃ¶tigen GrenzabstÃ¤nde zu entsprechen hat. Diese wiederum setzen sich aus dem Grundabstand sowie dem MehrlÃ¤ngenzuschlag gemÃ¤ss geltender kommunaler Bau- und Zonenordnung zusammen (§ 21 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABV]). Entgegen der Annahme des Bauherrn sind somit nicht die kantonalen MindestgrenzabstÃ¤nde von 3,5 m massgebend. In Anwendung der geltenden kommunalen Bau- und Zonenordnung sind folglich auch die §§ 21 ff. ABV fÃ¼r die Messweise des kommunalen Grenzabstands zu beachten. Unzutreffend ist auch der Standpunkt der BewilligungsbehÃ¶rde, wonach heute noch jene GrenzabstÃ¤nde massgebend sein sollen, wie sie im Zeitpunkt der NÃ¤herbaurechtsvereinbarung errechnet worden sind.</p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss Art. 15 der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO) gilt fÃ¼r GebÃ¤ude in der Wohnzone W 1.60 ein Grundabstand von 7 m. Ist eine Fassade lÃ¤nger als die GrundlÃ¤nge, so erhÃ¶ht sich der entsprechende Grundabstand um einen FÃ¼nftel. Die GrundlÃ¤nge in der Zone W 1.60 betrÃ¤gt 20 m (Art. 18 BZO).</p> <p class="Erwgung2">FÃ¼r das geplante GebÃ¤ude ist eine sÃ¼dÃ¶stliche FassadenlÃ¤nge von 25 m vorgesehen, entsprechend ist somit ein Grenzabstand von 8 m einzuhalten. GemÃ¤ss ProjektplÃ¤nen hÃ¤lt das geplante Mehrfamilienhaus diese Massgabe ein.</p> <p class="Urteilstext">Die bestehenden GebÃ¤ude auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 07 und 04 weisen zusammen eine FassadenlÃ¤nge von rund 25,50 m auf. Damit wÃ¤re gemÃ¤ss Art. 15 in Verbindung mit Art. 18 BZO ein Grenzabstand von 8,10 m einzuhalten (7 m + 1,10 m MehrlÃ¤ngenzuschlag). Mit der Vorinstanz ist jedoch davon auszugehen, dass es sich bei den beiden zusammengebauten GebÃ¤uden um eine gestaffelte Fassade gemÃ¤ss Skizze 1 zu §§ 21â26 ABV handelt. Damit ist der MehrlÃ¤ngenzuschlag nur beim GebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 zu berÃ¼cksichtigen, wÃ¤hrenddem beim GebÃ¤ude auf der Parzelle Kat.-Nr. 07 nur der Grundabstand von 7 m einzuhalten ist. GemÃ¤ss den BauplÃ¤nen und der unbestritten gebliebenen Feststellung der Vorinstanz wird der erforderliche GebÃ¤udeabstand zum bestehenden GebÃ¤ude damit nur im westlichen Bereich der Parzelle Kat.-Nr. 04 um rund 55 cm nicht eingehalten. Zur Einhaltung des massgeblichen GebÃ¤udeabstands hat das geplante GebÃ¤ude somit im sÃ¼dlichen Eckbereich entsprechend von der Grenze abzurÃ¼cken. Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass dieser Mangel ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kann. Zur Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands kann daher die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn sie mit einer entsprechenden Nebenbestimmung verknÃ¼pft wird (§ 321 Abs. 1 PBG). Der Antrag des Bauherrn, wonach die BaubehÃ¶rde einzuladen sei, die Baubewilligung lediglich unter den Ã¼blichen Bedingungen und Auflagen zu erteilen, ist demnach abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">BezÃ¼glich des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 liegt unbestrittenermassen keine explizite AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 stellt sich jedoch auf den Standpunkt, dass das geplante GebÃ¤ude soweit vom nÃ¤herbaurechtsberechtigten GebÃ¤ude abzurÃ¼cken habe, dass die Summe der kommunalen GrundgrenzabstÃ¤nde plus MehrlÃ¤ngenzuschlag eingehalten sei und dies ohne RÃ¼cksicht darauf, ob eine AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung vorlÃ¤ge oder nicht. Dass abgerÃ¼ckt werden mÃ¼sse, sei dem Urheber der EigentÃ¼merdienstbarkeit vom 21. Januar 1977 voll bewusst gewesen, denn er habe eine solche ErklÃ¤rung neun Jahre zuvor zugunsten seiner sÃ¼dlich anstossenden Nachbarn abgegeben. Die Grenz- und GebÃ¤udeabstandsregelung sei dem Unterzeichner der AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung vom 9. Dezember 1968, welcher auch der SchÃ¶pfer der EigentÃ¼merdienstbarkeit vom 21. Januar 1977 gewesen sei, klar vor Augen gefÃ¼hrt worden und sei von ihm unterschriftlich bestÃ¤tigt worden. Vor diesem Hintergrund gesehen habe es in der EigentÃ¼merdienstbarkeit von 1977 keine weiteren Festlegungen darÃ¼ber gebraucht, was jetzt bezÃ¼glich AbstÃ¤nden zu geschehen habe, wenn auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 vielleicht doch einmal neu gebaut wÃ¼rde. So etwas wie eine AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung habe nicht eigens stipuliert und zum Inhalt der EigentÃ¼merdienstbarkeit gemacht werden mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Auch die BaubehÃ¶rde vertritt die Auffassung, dass im Zeitpunkt der Eintragung der NÃ¤herbaurechte klar gewesen sei, dass nur der Grenzabstand, nicht hingegen der GebÃ¤udeabstand durch Absprache verringert werden konnte. Es sei bundesrechtswidrig, wenn die Rekursinstanz aufgrund der verÃ¤nderten Ã¶ffentlich-rechtlichen Rechtslage annehme, dass das Fehlen expliziter Regelungen Ã¼ber den GebÃ¤udeabstand bedeute, dass dieser heute nicht mehr eingehalten werden mÃ¼sse.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Der Bauherr fÃ¼hrt hierzu aus, dass aus dem Wortlaut der EigentÃ¼merdienstbarkeit klar hervorgehe, dass die Parteien damals nur den Grenzabstand regeln wollten. Der Dienstbarkeitsvertrag erwÃ¤hne nur den "Abstand von 5,5 m zur gemeinsamen Grenze". Damit kÃ¶nne nur der Grenzabstand gemeint sein. Eine Verpflichtung zur Einhaltung des kommunalen GebÃ¤udeabstandes enthalte der Dienstbarkeitswortlaut nicht; es seien somit allein die Regeln des PBG zu beachten. Mangels AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung sei § 274 Abs. 1 PBG anwendbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die Vorinstanz erwog dazu, dass bezÃ¼glich des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 keine AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung vorlÃ¤ge und somit § 274 Abs. 1 PBG zur Anwendung komme. ErgÃ¤nzend prÃ¼fte sie weiter, ob die DienstbarkeitsvertrÃ¤ge allenfalls eine (implizite) Vereinbarung zur Einhaltung der regulÃ¤ren GebÃ¤udeabstÃ¤nde der damals gÃ¼ltigen Bauordnung Zollikon von 1961 enthalten wÃ¼rden, kam jedoch zum Schluss, dass dem Grundbucheintrag kein solcher Hinweis zu entnehmen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>GemÃ¤ss der frÃ¼her geltenden Bauordnung konnte mit der Zustimmung des Nachbarn der Grenzabstand reduziert werden, sofern dieser sich verpflichtete, seinerseits von der gemeinsamen Grenze abzurÃ¼cken, damit der GebÃ¤udeabstand gewahrt blieb. Diese Verpflichtung wurde regelmÃ¤ssig in der Form einer AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung gegenÃ¼ber der BaubehÃ¶rde abgegeben (vgl. auch oben E. 2.6).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Vorliegend ist jedoch in Bezug auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 unbestrittenermassen keine solche AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung vorhanden. Aufgrund des klaren Wortlauts von § 274 Abs. 2 PBG ist dieser somit von vornherein nicht anwendbar.</p> <p class="Erwgung2">Die Vorbringen der BaubehÃ¶rde und des BeschwerdefÃ¼hrers 1, wonach womÃ¶glich einst eine solche ErklÃ¤rung vorgelegen habe, Ã¤ndern daran nichts. Weshalb im Jahre 1977 keine AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung abgegeben worden ist, obwohl dies Ã¼blich war, kann dahingestellt bleiben. Reine Mutmassungen einer Partei sowie die Behauptung des BeschwerdefÃ¼hrers 1, wonach der RechtsvorgÃ¤nger des Bauherrn gewusst habe, dass er abzurÃ¼cken habe, da dieser rund neun Jahre zuvor schon einmal eine AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung abgeben musste, vermÃ¶gen jedenfalls eine fehlende Urkunde nicht zu ersetzen. Wie der BeschwerdefÃ¼hrer 1 selber ausfÃ¼hrt, war der "Nachteil" der AbrÃ¼ckungsverpflichtung bauaktenkundig zu machen, "was die Abgabe einer AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung oder einen Eintrag im Grundbuch erforderte". Beides ist jedoch vorliegend fÃ¼r die AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung betreffend GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 nicht vorhanden. Der Vorwurf des BeschwerdefÃ¼hrers 1, dass die Vorinstanz die AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung falsch wÃ¼rdige, da sie einem Privatrechtssubjekt eine "dynamische Verweisung" unterstelle, die es nur im Ã¶ffentlichen Recht gebe, ist hier insofern ohnehin unbeachtlich, da die AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung von 1968 bezÃ¼glich anderer Parzellen fÃ¼r das GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers 1 sowie fÃ¼r dessen NÃ¤herbaurecht keine Rolle spielen kann.</p> <p class="Urteilstext">Soweit Ã¼berdies geltend gemacht wird, aus der Dienstbarkeit gehe hervor, dass diese einen grÃ¶sseren Abstand vorsehen wollte, ist dies im vorliegenden verwaltungsrechtlichen Verfahren nicht zu prÃ¼fen. Es handelt sich dabei um eine rein privatrechtliche Frage, die fÃ¼r den Bauentscheid nicht von Bedeutung ist.</p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass bezÃ¼glich des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 keine AbrÃ¼ckungserklÃ¤rung vorhanden ist und auch der NÃ¤herbaurechtsdienstbarkeit zulasten dieses GrundstÃ¼cks keine weitere, im Baubewilligungsverfahren zu beachtende Verpflichtung zur Einhaltung der altrechtlichen GebÃ¤udeabstÃ¤nde zu entnehmen ist.</p> <p class="Urteilstext">Da das nachbarliche GebÃ¤ude unbestrittenermassen nÃ¤her an der Grenze steht als es nach den kommunalen Bauvorschriften zulÃ¤ssig ist, ist fÃ¼r die Bestimmung des GebÃ¤udeabstands somit § 274 Abs. 1 PBG massgebend.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref256704196"><b>3.7 </b>Demnach betrÃ¤gt der GebÃ¤udeabstand die Summe aus dem Grenzabstand, den das neue Bauvorhaben benÃ¶tigt und dem kantonalrechtlichen Mindestgrenzabstand (§ 274 Abs. 1 PBG). FÃ¼r das geplante GebÃ¤ude betrÃ¤gt der Mindestgrenzabstand unter BerÃ¼cksichtigung des MehrlÃ¤ngenzuschlags gegenÃ¼ber dem nÃ¶rdlichen GrundstÃ¼ck 7,7 m (Art. 15 in Verbindung mit Art. 18 BZO). Der kantonalrechtliche Mindestgrenzabstand betrÃ¤gt 3,5 m (§ 270 Abs. 1 PBG), woraus sich ein GebÃ¤udeabstand von 11,2 m ergibt. Sowohl dieser Abstand wie auch der Grenzabstand hÃ¤lt das projektierte Vorhaben Ã¼berall ein. Insofern ist es fÃ¼r die Berechnung des GebÃ¤udeabstandes auch nicht von Belang, ob das nachbarliche GebÃ¤ude zur Grenze einen Abstand von 4,5 m oder 5,5 m aufweist.</a> </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerde des BeschwerdefÃ¼hrers 1 erweist sich somit ebenfalls als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit sind beide Beschwerden als unbegrÃ¼ndet abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer 1 und dem Bauherrn je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen <span>(§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit §</span> 70 <span>VRG)</span>. Die AnsprÃ¼che auf die von beiden privaten Parteien verlangte EntschÃ¤digung sind dem Ausgang entsprechend wettzuschlagen. Der Gemeinde steht eine solche nicht zu (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4, www.vgrzh.ch; vgl. auch die Rechtsprechung der Baurekurskommissionen in BEZ 2005 Nr. 15).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 210.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'210.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>