Baurekursgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung G.-Nr. R3.2018.00022 BRGE III Nr. 0186/2018 Entscheid vom 5. Dezember 2018 Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller , Baurichter Roland Fraefel , Baurichter Kaspar Plüss, Gerichtsschreiber Daniel Schweikert in Sachen Rekurrierende 1. – 8. [….] gegen Rekursgegnerschaft 1. Baubehörde X, [….] 2. R. S., [….] 3. L. S., [….] betreffend Baubehördenbeschluss vom 30. Januar 2018; Baubewilligung für Abbruch Bürogebäude mit Doppelgarage und Neubau Mehrfamilienhaus _______________________________________________________ R3.2018.00022 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 30. Januar 2018 erteilte die kommunale Baubehörde R. und L. S. die baurechtliche Bewilligung für den Abbruch eines Bürogebäu- des mi t Doppelgarage und den Neubau eines Mehrfamilienhauses samt Tiefgarage auf dem Grundstück Kat.-Nr. 6661 an der E.-Strasse 23 in X. B. Mit gemeinsamer Eingabe vom 20. Februar 2018 gelangten [….] acht Re- kurrierende fristgerecht an das Baurekursgericht und beantragten die Auf- hebung der Baubewilligung unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulas- ten der Rekursgegner. C. Vom Rekurseingang wurde mit Verfügung vom 21. Februar 2018 unter der Geschäftsnummer R3.2018.00022 Vormerk genommen und das Vernehm- lassungsverfahren eröffnet. D. Die Vorinstanz schloss in ihrer Vernehmlassung vom 26. März 2018 auf Abweisung des Rekurse s unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zulas- ten der Rekurrierenden. E. Die privaten Rekursgegner beantragten mit Rekursantwort vom 3. April 2018, es sei der Rekurs abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzügli ch Mehrwertsteuer zulasten der Rekurrierenden. Weiter stellten die privaten Rekursgegner Antrag auf Sis- tierung des Rekursverfahrens bis zum Vorliegen bzw. bis zur Rechtskraft des in Aushandlung befindlichen verwaltungsrechtlichen Schutzvertrages betreffend das (sowohl an das abzubrechende Bürogebäude als auch an das projektierte Mehrfamilienhaus) angebaute Inventarobjekt an der E.- Strasse 25. R3.2018.00022 Seite 3 F. Mit Verfügung vom 9. April 2018 wurde das Rekursverfahren sistiert, bis ei- ne der Parteien die Fortsetzung verlangt. G. Mit Eingabe vom 20. Juli 2018 stellten die privaten Rekursgegner ein Fort- setzungsbegehren, welchem mit Verfügung vom 24. Juli 2018 stattgegeben wurde. H. In den Replik - und Duplikschriften vom 13. August 2018, 5. September 2018 und 11. September 2018 hielten sämtliche Parteien an ihren Anträgen fest. I. Am 2. Oktober 2018 führte die dritte Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. J. Auf die Ausführungen der Parteien und die Erkenntnisse des Augensche ins wird nachfolgend insoweit eingegangen, als dies für die Begründung des Entscheids erforderlich ist. Es kommt in Betracht: 1. Alle Rekurrierenden sind Eigentümer von an das Baugrundstück angren- zenden oder zumindest in unmittelbarer Nachbarschaft gelegenen Grund- stücken. Angesichts der örtlichen Nähe und im Lichte der vorgebrachten Rügen sind sie zum Rekurs legitimiert (§ 338a des Planungs- und Bauge- setzes [PBG]). R3.2018.00022 Seite 4 Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Re- kurs einzutreten. 2. Das teilweise in der Kernzone I und teilweise in der Kernzone II gelegene Baugrundstück Kat. -Nr. 6661 ist mit dem Wohnhaus mit Scheune an der E.-Strasse 25 (ehemaliges Vielzweckbauernhaus) sowie mit dem östlich an das Wohnhaus angebauten Bürogebäude mit Doppelgarage, welchem die Adresse E.-Strasse 23 zugewiesen ist, überstellt. Das hier strittige Bauvorhaben umfasst den Abbruch des Bürogebäudes mit Doppelgarage und an dessen Statt den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit kombiniertem Sattel - und Flachdach sowie einer Tiefgarage mit neun Fahrzeugabstellplätzen. Das neue Mehrfamilienhaus soll wie das abzubre- chende Bürogebäude mit Doppelgarage östlich an das ehemalige Viel- zweckbauernhaus an der E.-Strasse 25 angebaut werden. Das ehemalige Vielzweckbauernhaus wurde während des hängigen Re- kursverfahrens mit Beschluss des Stadtrats X vom 17. Mai 2018 unter Denkmalschutz gestellt (Genehmigung eines entsprechenden verwaltungs- rechtlichen Vertrages [act. 23.1 und act. 23.2]; vgl. einleitend Buchstabe E). Der Beschluss vom 17. Mai 2018 erwuchs zwischenzeitlich unangefochten in Rechtskraft. 3.1. Die Rekurrierenden halten i n ihrer Rekursschrift als erstes dafür, dass die Erteilung der Baubewilligung für ein Gebäude, das an ein im kommunalen Inventar verzeichnetes Schutzobjekt angebaut werden soll, ohne vorgängi- ge Schutzabklärung respektive rechtkräftigen Schutzentscheid bezü glich des Inventarobjekts unzulässig sei, wenn dessen Gefährdung durch das Bauvorhaben nicht ausgeschlossen werden könne. Vorliegend könne ohne rechtskräftigen Schutzentscheid die Gefährdung des Inventarobjekts be- reits deshalb nicht ausgeschlossen werden, weil durch den unmittelbaren Anbau ein Zumauern von Fenstern an der Ostfassade des Inventarobjekts notwendig werde. Zudem bringe das Bauvorhaben massive Veränderungen in der Umgebung des Inventarobjekts mit sich, unter anderem durch die neuen Zugänge zum Neubau und insbesondere durch die prominente Lage R3.2018.00022 Seite 5 der Tiefgarage samt Zufahrt in dem der Kernzone I zugehörigen Teil des Baugrundstücks. Es handle sich bei alledem zweifelsohne nicht um bauli- che Massnahmen, die keinerlei Gefährdung für das Inventarobjekt im Sinne der diesbezüglich gefestigten Rechtsprechung darstellten. In formeller Hin- sicht sei auch die Annahme eines sogenannten projektbezogenen Schutzentscheides ausgeschlossen, weil für den Schutzentscheid bezüg- lich das Inventarobjekt gemäss § 211 Abs. 2 PBG der Stadtrat X zuständig sei. 3.2. Reicht eine Bauherrschaft ein Bauprojekt betreffend oder – wie vorlie- gend – unmittelbar angrenzend an ein Inventarobjekt ein, so hat das Ge- meinwesen im Falle von dessen Gefährdung grundsätzlich einen f örmli- chen Schutzentscheid zu treffen, das heisst, Schutzmassnahmen anzuord- nen oder aber ganz oder teilweise darauf zu verzichten. Nur wenn die Ge- fährdung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben von vornhe- rein ausgeschlossen werden kann, besteh t für das Gemeinwesen keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang zu ent- scheiden (VB.1999.00128 in BEZ 2000 Nr. 22; vgl. auch den den Parteien bekannten BRGE III Nr. 0228/2016 vom 12. Oktober 2016, E. 7, der mitt- lerweile in Rechtskra ft erwachsen ist [VB.2016.00711 vom 14. September 2018]). 3.3. Mit der Auffassung der Rekurrierenden ist festzuhalten, dass im Zeitpunkt der Erteilung der hier angefochtenen Baubewilligung (30. Januar 2018) respektive im Zeitpunkt der Rekurserhebung kein f örmlicher Schutzent- scheid betreffend das inventarisierte Vielzweckbauernhaus an der E.- Strasse 25 existierte und ein solcher – entgegen der Auffassung der priva- ten Rekursgegner und der Vorinstanz – bereits deshalb vonnöten ist, weil eine Gefährdung dieses Gebäudes angesichts der umfassenden gestalteri- schen Veränderungen im unmittelbaren Umfeld sowie im Lichte der direk- ten Eingriffe an der Ostfassade zumindest nicht von vornherein ausge- schlossen werden kann. Insbesondere soll der hier strittige Neubau mehr- geschossig und deutlich voluminöser ausfallen, was den Situationswert des Gebäudes an der E.-Strasse 25 offenkundig tangieren könnte. R3.2018.00022 Seite 6 Wie bereits erwähnt erging der zwingend erforderliche Schutzentscheid be- treffend das Gebäude an der E.-Strasse 25 inde s am 17. Mai 2018 und damit während des laufenden Rekursverfahrens. Die Publikation im Amts- blatt des Kantons Zürich erfolgte am 1. Juni 2018. Der Beschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Der vom zuständigen Stadtrat X genehmigte verwaltungsrechtliche Vertrag hält die Ostfassade nicht für schutzwürdig und stellt ausdrücklich fest, dass der hier angefochtene "Ersatzneubau des ostseitigen Büro- und Garagenanbaus" zur Verbesserung der Umgebungs- qualität beitrage. Mitunter liegt damit in B ezug auf das Schutzobjekt an der E.-Strasse 25 in Verbindung mit dem konkreten Bauvorhaben an der E.- Strasse 23 nunmehr diejenige denkmalschutzrechtliche Unbedenklichkeits- bescheinigung vor, welche im Regelfall vorgängig der Bewilligung eines ein Schutzobjekt potentiell tangierenden Bauvorhabens ausgestellt wird. Dies, weil das Denkmalschutzverfahren dem Baubewilligungsverfahren in der Praxis grundsätzlich vorausgeht. Üblicherweise wäre demnach vor der Er- teilung der Baubewilligung die Rechtskraft des Sch utzentscheides abzu- warten gewesen. Es ist jedoch gemäss zürcherischem Recht auch nicht ausgeschlossen, dass über eine für ein Bauvorhaben wesentliche Denkmalschutzfrage bei Einleitung eines Baubewilligungsverfahrens und selbst bei Erteilung der Baubewilligung noch nicht rechtskräftig entschieden ist. Diesfalls liegt aber ein Koordinationsbedarf im Sinne von Art. 25a Abs. 1 des Raumplanungs- gesetzes (RPG) vor, welcher es zumindest erforderlich machen würde, in der Baubewilligung zu statuieren, dass vor Baubeg inn der Nachweis der Rechtskraft des noch ausstehenden, massgeblichen Schutzentscheides zu erbringen ist. Unter dieser Bedingung wäre die hier gewählte Vorgehens- weise von Anfang an zulässig gewesen (BGr 1C_617/2017 vom 25. Mai 2018 [www.bger.ch], in Bestät igung von VB.2017.00236 vom 31. August 2017 [www.vgr.zh.ch]; dieser in Bestätigung von BRGE I Nr. 32/2017 vom 3. März 2017). Eine solche Bedingung wurde in der hier angefochtenen Baubewilligung indes nicht statuiert. Diese enthält gegenteilig keinerlei Hinweis auf das im Zeitpunkt ihrer Erteilung hängige Unterschutzstellungs- verfahren betreffend das Gebäude an der E.-Strasse 25. Die Rekurrieren- den mussten sich bei dieser Ausgangslage zur – im Zeitpunkt der Rekurs- erhebung begründeten – Rüge der mangelnden S chutzabklärung veran- lasst sehen. Dem Umstand wäre grundsätzlich bei der Kostenverteilung (§ 13 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]) Beachtung zu schen- ken. Er wirkt sich vorliegend indes nicht weiter aus, da der Rekurs ohnehin R3.2018.00022 Seite 7 – wie sogleich zu zeigen sein wird – aus anderen Gründen gutzuheissen ist. 3.4. In materiellrechtlicher Hinsicht ist mit der Auffassung der privaten Rekurs- gegner in der Duplik festzuhalten, dass der Sachverhalt im Zeitpunkt des Rekursentscheides massgeblich ist (Marco Donatsch, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 20a Rz. 4). Demzufolge sind die denk- malschutzrechtlichen Belange in Bezug auf das Schutzobjekt an der E.- Strasse 25 rechtskräftig und zugunsten der Zulässigkeit des hier angefoch- tenen Bauvorhabens ge klärt; dieses ist mit dem Schutzobjekt vereinbar. Demgemäss ist die anderslautende Rüge der Rekurrierenden im heutigen Zeitpunkt unbegründet. 4.1. Die Rekurrierenden rügen weiter eine Überschreitung der höchstzulässigen Gebäudelänge. Die Gebäudelänge für n eue Hauptgebäude in der Kernzo- ne II betrage maximal 25 m (Art. 3.4.1 der Bau- und Zonenordnung [BZO]). Der geplante Neubau soll an die Ostfassade des Gebäudes an der E.- Strasse 25 angebaut werden. Infolge dieser Verbundenheit seien die bei- den Gebäude nic ht mehr freistehend, sondern wegen des Zusammenbaus vielmehr als zwei in – gemäss Art. 9.3.1 BZO zulässiger – geschlossener Bauweise errichtete Gebäude zu betrachten. Demgemäss sei eine Gebäu- delänge zu messen. Die längere Seite des flächenkleinsten Rechtec ks und damit die Gebäudelänge betrage rund 43 m (vgl. die Skizze in act. 2 S. 8). Die zulässige Gebäudelänge von 25 m werde damit um rund 18 m über- schritten. 4.2. Zwar handelt es sich mit der Auffassung der Rekurrierenden vorliegend klarerweise um einen Ne ubau und nicht etwa um einen Ersatzbau, welche Ansicht die Vorinstanz zumindest noch bei der Erteilung der Baubewilligung explizit teilte (vgl. nur Erwägungen 2, 5, 6, [insbesondere] 9 und 10 der Baubewilligung [act. 3] sowie das Fehlen jedwelcher Prüfung der Voraus- setzungen für Ersatzbauten [Ziff. 3.2.2 BZO]). Zutreffend ist weiter, dass vorliegend aufgrund des unmittelbaren Zusammenbaus des Neubaus mit dem Altbau von einer geschlossenen Bauweise auszugehen ist. Die ge- R3.2018.00022 Seite 8 schlossene Bauweise ist bis zur zoneng emässen Gebäudelänge zulässig (Art. 9.3.1 BZO). Die Messweise der Gebäudelänge wird in § 28 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) umschrieben. Sie gilt mangels einer dif- ferenzierten Regelung sowohl für Einzelbauten als auch für – wie vorlie- gend – in g eschlossener Bauweise erstellte Gebäudekörper (VB.2009.00659 vom 16. Juni 2010, E. 3.2). Das Baugrundstück wird wie einleitend erwähnt von einer Zonengrenze durchschnitten. Das mittlerweile unter Denkmalschutz gestellte Vielzweck- bauernhaus liegt in der Ker nzone I, der geplante Neubau käme (mehrheit- lich) in der Kernzone II zu liegen. Der in geschlossener Bauweise projek- tierte Baukörper wäre demnach zonenübergreifend. Bei zonenübergreifen- den Bauten mit unterschiedlichen Vorschriften über die Gebäudelänge ha- ben die Gebäudeteile gemäss einem überzeugend begründeten Urteil des Berner Verwaltungsgerichts in jeder Zone für sich genommen die dort zu- lässige Gebäudelänge einzuhalten; gleichzeitig ist das Gebäude bezüglich seiner Gesamtlänge als Einheit zu betrachten. Der Gesamtkomplex darf daher die grössere von beiden Längen nicht überschreiten (BVR 2004 vom 19. Februar 2004, S. 419; vgl. auch Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Tho - mas Wipf, Zürcher Planungs - und Baurecht, 5. Aufl., Zürich 2011, Bd. 2, S. 939). In der Kernzone II beträgt die höchstzulässige Gebäudelänge vorliegend 25 m (Art. 3.4.1 BZO). Auch nach Auffassung der Rekurrierenden hält der geplante Neubau für sich genommen dieses Mass ein. Im Übrigen wahrt auch der bestehende Altbau für sich genommen in der Kernzone I die "höchstzulässige" Gebäudelänge in der Kernzone I, denn die BZO statuiert für die Kernzone I gar keine höchstzulässige Gebäudelänge. Damit ist aber auch klar, dass der Gesamtkomplex das grössere der beiden Längenmas- se nicht überschreitet, den n dieses ist jenes der Kernzone I (theoretisch unendlich, was mehr ist als 25 m). Die entsprechenden Ausführungen der Vorinstanz in der Duplik (act. 30 S. 9) sind insoweit zutreffend. Eine Ge- bäudelängenüberschreitung liegt demnach nicht vor. Die Rüge ist u nbe- gründet. 5.1. Die Rekurrierenden rügen weiter, der gedeckte Teil der Zufahrtsrampe zur R3.2018.00022 Seite 9 Tiefgarage halte den notwendigen Abstand von 3,5 m zur südlich angren- zenden Wegparzelle Kat.-Nr. 6864 nicht ein. 5.2. Den Bauplänen ist zu entnehmen, dass entlang d er Grenze zur südlich an- grenzenden Parzelle Kat.-Nr. 6864 eine Tiefgarageneinfahrt erstellt werden soll, die von Flügelmauern umfasst wird. Die Tiefgarageneinfahrt wahrt zur Parzelle Kat.-Nr. 9864 auf ihrer ganzen Länge von 16 m einen Abstand von zwischen 38 cm bis 45 cm (act. 10.7.2). Die letzten 6,5 m der Tiefgaragen- zufahrt sind vollständig überdeckt (act. 10.7.3 und act. 10.7.6, Schnitt Süd- fassade, Bereich "Garageneinfahrt"). 5.3. Gemäss § 269 PBG unterliegen – wo die Bau - und Zonenordnung nichts anderes bestimmt – unterirdische Gebäude und Gebäudeteile sowie ober- irdische, die den gewachsenen Boden um nicht mehr als einen halben Me- ter überragen und die keine Öffnungen gegen Nachbargrundstücke aufwei- sen, keinen Abstandsvorschriften. Die BZO von X bestimmt vorliegend et- was Anderes im Sinne der kantonalen Bestimmung: Gemäss Art. 9.1.3 BZO haben unterirdische Gebäude und solche, die den gewachsenen Bo- den um nicht mehr als einen halben Meter überragen sowie auch Besonde- re Gebäude gegenüber ö ffentlichen Strassen und Wegen einen Abstand von 3,5 m einzuhalten. Damit stellt sich erstens die Frage, ob der überdachte Teil der Zufahrts- rampe zur Tiefgarage den Gebäudebegriff erfüllt, und zweitens, ob der süd- lich angrenzende Fussweg Kat.-Nr. 6864 (vgl. Prot. S. 11 Foto 4) ein öffent- licher Weg ist. Beides ist zwischen den Parteien umstritten. 5.4. Eine wie vorliegend dem Hauptgebäude teilweise vorgelagerte und insofern ausserhalb des Fussabdrucks des Hauptgebäudes projektierte Tiefgarage gilt gemäss gefestigter Rechtsprechung als Besonderes Gebäude, da sie für den Aufenthalt von Menschen offensichtlich nicht geeignet und weniger als 4 m hoch ist (§ 273 PBG; vgl. VB.2015.00544 vom 2. März 2016, VB.97.00149 in RB 1997 Nr. 87 sowie VB.2017.00363 vom 1. März 2018, E. 3.2.1). Damit ist auch gesagt, dass es sich – entgegen der vernehmlas- sungsweise geäusserten Ansicht der Vorinstanz – zumindest beim hier R3.2018.00022 Seite 10 strittigen, über 6 m langen überdeckten Teil der Zufahrtsrampe um ein Ge- bäude im Sinne von § 2 Abs. 1 ABV handelt, da der darin vorhandene Raum bestimmungsgemäss zum Schutz von Menschen und Sachen gegen äussere, namentlich atmosphärische Einflüsse abgeschlossen wird. Offen ist dieser Raum vorliegend nur in Richtung der Ein - bzw. Ausfahrt. Für die Gebäudequalifikation sind nicht etwa vier Wände erforderlich; vielmehr ge- nügt es, wenn – wie vorliegend – ein so weitgehender Raumabschluss vor- liegt, dass die Schutzfunktion erreicht wird. Selbst ein Fahrzeugunterstand oder eine Lagerhalle mit vier Säulen (ohne Aussen wände) erfüllen diesfalls den Gebäudebegriff (vgl. die Beispiele in Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 837 f.). 5.5. Fehlen Baulinien für öffentliche und private Strassen und Plätze sowie für öffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nötig, so haben oberirdische Gebäude einen Abstand von 6 m gegenüber Strassen und Plätzen und von 3,5 m gegenüber Wegen einzuhalten, sofern die Bau - und Zonenordnung keine anderen Abstände vorschreibt (§ 265 Abs. 1 PBG). Bei der Würdigung, ob ein Weg als öffentlich oder priv at zu gelten hat, kommt es nach konstanter Rechtsprechung nicht auf die Eigentumsverhält- nisse, sondern auf die Erschliessung sfunktion des Weges an (vgl. VB.2010.00089 und VB.2010.00090 vom 30. Juni 2010 sowie VB.2006.00510 vom 19. Dezember 2007). Die Parzelle Kat.-Nr. 6864 bildet die Fusswegerschliessung innerhalb der ganzen, aus zahlreichen Gebäu- den ( E.-Strasse 27-63) bestehenden Überbauung, welche von der E.- Strasse auf drei Seiten umfasst wird. Jedermann ist voraussetzungslos be- rechtigt, auf dieser Wegparzelle beispielsweise von dem westlichen Teil der E.-Strasse auf den östlichen Teil der E.-Strasse, in Richtung der Bahnge- leise, zu gelangen. Die Benützung der Wegparzelle Kat. -Nr. 6864 steht damit einem nicht näher bestimmten Personenkreis off en. Dementspre- chend ist sie klarerweise als öffentlicher Weg zu würdigen. 5.6. Im Ergebnis hätte der den Gebäudebegriff erfüllende überdachte Teil der Zufahrtsrampe von der öffentlichen Wegparzelle Kat. -Nr. 6864 einen Ab- stand von nicht nur zwischen 38 cm bis 45 cm, sondern von mindestens 3,5 m einzuhalten. Die Grenzabstandsrüge ist begründet. Das Bauvorha- ben wird neu zu projektieren sein, da eine Tiefgaragenzufahrt wie vorlie- R3.2018.00022 Seite 11 gend geplant jedenfalls aus grenzabstandsrechtlichen Gründen unzulässig ist. 5.7. Die privaten Rekursgegner halten den Mangel indes für nebenbestim- mungsweise (Weglassen des "Tiefgaragendeckels") heilbar (Duplik [act. 31], S. 16). Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besonde- re Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhal- tung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Be- willigung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Be- fristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt nach gefestigter Rech tsprechung indessen nur dann in Frage, wenn die Mängel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind. Führen die Mängel hingegen zu einer wesentlichen Projektänderung, gelten sie nicht als mittels Nebenbestimmungen behebbar. Nicht "ohne be- sondere Schwierigke iten" behoben werden können unbestrittenermassen gewichtige bauliche Mängel wie beispielsweise die gebotene Verlegung der Einfahrtsrampe einer Tiefgarage (VB.2014.00268 vom 7. Mai 2015, E. 6.2 f.; www.vgr.zh.ch) oder etwa die Korrektur einer Überschreitung der Gebäudehöhe, welche allenfalls zum Verzicht auf ein Geschoss führen könnte (VB.2001.00589 vom 4. April 2012, E. 4.2). In derlei Fällen ist ohne grösseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie der Mangel zu be- heben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht. Statuierte Ne- benbestimmungen müssen aber konkret sein, d.h. es muss ersichtlich sein, inwiefern das Bauvorhaben abzuändern ist, bzw. welchen Einfluss die Mängelbehebung auf das Erscheinungsbild des Bauvorhabens hat. Können keine konkreten Nebenbestimmungen statuiert werden, sodass die ästheti- schen Auswirkungen der Mängelbehebung nicht abschätzbar sind, muss die Baubewilligung aufgehoben werden, damit eine umfassende Würdigung durch die örtliche Baubehörde bzw. die Rechtsmittelinstanzen erfolgen kann. Auch bei Vorliegen verschiedener, für sich allein betrachtet kleinerer Mängel kann dies der Fall sein, weil verschiedene Möglichkeiten der Män- gelbehebung gegeben sein können, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen Änderungen zum Inhalt einer Nebenbestimmung gemacht wer- den sollen. Es ist – ebenso wie beim Vorliegen eines einzelnen gewichtigen R3.2018.00022 Seite 12 Mangels – je nach Art und Weise der infrage stehenden baurechtlichen Mängel eine planerische Aufgabe zu lösen, auch wenn nicht ernsthaft in Frage gestellt ist, dass die Mängel behoben werden können. Es ist jedoch nicht Sache der Rechtmittelinstanzen, planerische Überlegungen anzustel- len, um beurteilen zu können, auf welche Wei se die Mängelbehebung zu erfolgen hat, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen (zum Ganzen VB.2015.00120 in BEZ 2015 Nr. 46). Im Falle des vollständigen Verzichts auf die Überdachung der Garagenab- fahrt ist offen, wie sich diese Massnahme auf das Ersc heinungsbild des ge- samten Bauvorhabens auswirken würde. Die dannzumal vollständig geöff- nete, schluchtartige Tiefgarageneinfahrt auf einer Länge von 16 m würde immerhin rund die halbe Tiefe des in der Kernzone I gelegenen und im Üb- rigen mit einem Denkmalsch utzobjekt überstellten Grundstücks beanspru- chen. Kernzonenvorschriften bezwecken unter anderem die Erhaltung der schutzwürdigen Ortsbilder und deren charakteristischen Umgebung (Art. 3.1.1 BZO). Die Baumöglichkeiten in der Kernzone I sind beschränkt; Besondere Gebäude sind nur zulässig, soweit sich diese in das bestehende Ortsbild einfügen (Art. 3.3 BZO). Ob eine vollständig geöffnete Tiefgara- geneinfahrt auf einer Länge von 16 m diesen Vorschriften gerecht zu wer- den vermöchte, ist fraglich, jedenfalls aber nicht erstinstanzlich von der Re- kursinstanz zu beurteilen. Dies führt zur Gutheissung des Rekurses unter Aufhebung der Baubewilli- gung. 6.1. Der Vollständigkeit halber ist darauf hinweisen, dass mindestens ein weite- rer Mangel vorliegt, welcher ebenfalls – und zwar wiederum bereits für sich alleine – zur vollständigen Gutheissung des Rekurses führt. 6.2. Wie erwähnt soll das geplante Mehrfamilienhaus hauptsächlich in der Kernzone II und weitere Bestandteile – insbesondere die Tiefgarage samt Zufahrt – in der Kernzone I zu liegen kommen. Ziff. 3.9 BZO ("Umgebungsgestaltung in der Kernzone I und II") bestimmt, dass die ortsbildgerechte Umgebungsgestaltung zu erhalten und bei Sanie- R3.2018.00022 Seite 13 rungen oder Neubauten möglichst weitgehend herzustellen ist (Ziff. 3.9.1 BZO). Am gewachsenen Terrain sind möglichst wenig Veränderungen vor- zunehmen; die Gebäude sind ortsbildgerecht ins Terrain einzufügen (Ziff. 3.9.2 BZO). Ziff. 9.4 ("Terrainveränderungen") hält namentlich in Bezug auf Abgrabun- gen fest, dass sich Terrainveränderungen und Terrassierungen besonders gut in die Umgebung einzufügen haben (Ziff. 9.4.0 BZO). Die Länge von Abgrabungen zur Freilegung von Untergeschossen darf sodann gesamthaft nicht mehr als die Hälfte des Gebäudeumfangs betragen (Ziff. 9.4.1 BZO). Solche Abgrabungen sind zudem nur bis zu 1,5 m unterhalb des gewach- senen Terrains zulässig. Von dieser Beschränkung ausgenommen sind Kellerzugänge, Hauseingänge sowie Einfahrten zu Einzel -, Doppel - oder Sammelgaragen. 6.3. In Bezug auf das Mass an zulässigen Abgrabunge n hält Ziff. 17 der Erwä- gungen der Baubewilligung fest, dass sich über die Gestaltung der Freiflä- chen aufgrund des eingereichten Umgebungsplanes noch zu wenig detail- lierte und abschliessende Aussagen machen liessen. Es sei erforderlich, dass über die Ausse nraumgestaltung noch genauere Angaben vorlägen. Weiter sei darauf zu achten, dass die Terraingestaltung respektive der Ter- rainverlauf gegenüber den Nachbargrundstücken und dem Strassenraum situationsgerecht erfolge. Vor Baubeginn sei ein entsprechend detai llierter Umgebungsplan (unter anderem betreffend "Kotierung") einzureichen. Den bei den Akten liegenden Schnittplänen ist – ohne detaillierte Vermas- sungen – zu entnehmen, dass offenbar entlang aller Fassaden weitrei- chende Abgrabungen geplant sind (act. 10.7.6). Über deren genaues Mass respektive deren Zulässigkeit sind sich die Parteien unter allen Titeln unei- nig. Festzuhalten ist indes, dass sowohl die Vorinstanz als auch die priva- ten Rekursgegner noch in ihren Duplikschriften übereinstimmend die be- reits i n der Baubewilligung offenbarte Auffassung vertreten, dass das ge- naue Mass der Abgrabungen noch offen sei respektive erst mit dem detail- lierten Umgebungsplan festgelegt werde (act. 30 S. 10 [Vorinstanz] und act. 31 S. 12 [private Rekursgegner]). Mit andere n Worten wurde die Bau- bewilligung ohne jedwelche verbindliche Prüfung bzw. Anordnungen bezüg- lich der geplanten Abgrabungen erteilt. Dies ist mit der Auffassung der Re- kurrierenden sowie nach Massgabe der oben dargestellten kommunalen R3.2018.00022 Seite 14 Vorschriften insbesondere in den vorliegend betroffenen Kernzonen I und II unhaltbar. Es ist nicht nachvollziehbar, wie bei dieser Ausgangslage im Rahmen der Prüfung der Bewilligungsfähigkeit überhaupt eine verbindliche erstinstanzliche Wertung bspw. bezüglich der Frage zustande gekommen sein soll, ob sich die geplanten Terrainveränderungen und Terrassierungen besonders gut in die Umgebung einfügen (Ziff. 9.4.0 BZO). Die vollständige Prüfung der abgrabungsrechtlichen Aspekte lässt sich vorliegend unter kei- nem Titel in einen nachg elagerten Umgebungsplan auslagern. Für die Be- willigungsfähigkeit des Bauvorhabens ist unter anderem die Ortsbildverträg- lichkeit entscheidend (vgl. z.B. Art. 3.6.1 BZO). Wen n der Umgebungsplan ‒ wie vorliegend – Aufschluss über Fragen geben muss, die für di e Bewilli- gungsfähigkeit von grundlegender Bedeutung sind (wie nebst den Abgra- bungen im Allgemeinen vorliegend auch insbesondere die Frage der Um- gebungsgestaltung im schutzwürdigen Ortsbild) darf er nicht auflageweise einem späteren Verfahren vorbehalten we rden (VB.2002.00157 vom 23. Juni 2003, E. 1c). Insoweit beruht die Baubewilligung auf unvollständi- gen Planunterlagen und erweist sich der Sachverhalt als unzureichend ge- klärt. Auch aus diesem Grunde ist der Rekurs gutzuheissen. 7. Bei diesem Ergebnis kann von der Prüfung weiterer Rügen abgesehen werden. Insbesondere ist es angesichts der Unvollständigkeit der Planun- terlagen sowie im Lichte des Umstandes, dass die Tiefgaragenrampe in der derzeit projektierten Form nicht realisierbar ist, nicht möglich und ni cht Auf- gabe der Rekursinstanz, sich im jetzigen Verfahrensstadium zur ebenfalls monierten Einordnung zu äussern. Festzuhalten ist jedenfalls, dass der Massstab bei einer allfälligen Neuprojektierung selbstredend bereits auf- grund der Kernzonenlage jener von § 238 Abs. 2 PBG in Verbindung mit den vorstehend gezeigten einschlägigen Kernzonenvorschriften zu sein hat (Fritzsche/Bösch/Wipf, S. 663 mit weiteren Verweisen; die Vorinstanz und die privaten Rekursgegner halten diesbezüglich fest, die alleinige Erwäh- nung von § 238 Abs. 1 PBG in der Baubewilligung beruhe auf einem Ver- sehen). R3.2018.00022 Seite 15 8. Zusammengefasst ist der Beschluss der Baubehörde X vom 30. Januar 2018 in Gutheissung des Rekurses aufzuheben. 9.1. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten der Vo rinstanz zur Hälfte und den beiden privaten Rekursgegnern unter Solidarhaftung für die Hälfte je zu einem Viertel aufzuerlegen (§ 13 VRG). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwal- tungsgerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht di e Gerichtsgebühr nach seinem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimmbaren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Ge- richtsgebühr in der Re gel Fr. 1'000. -- bis Fr. 50'000. -- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 3 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 5'500.-- festzulegen. 9.2. Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei- ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver- pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach- verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte o- der den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Umtriebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu- sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom 16. Oktober 2003, E. 3.1). Demnach ist vorliegend den acht Rekurrierenden zu Lasten der privaten Rekursgegner (§ 17 Abs. 3 VRG) eine Umtriebsent- schädigung zuzusprechen. Angemessen erscheint ein Betrag von gesamt- haft Fr. 2'000. -- (also je Fr. 250. -- pro Rekurrierende durch die auch dies- bezüglich solidarisch haftenden privaten Re kursgegner). Da die Umtriebs- entschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines R3.2018.00022 Seite 16 Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch). [….]