Baurekursgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung G.-Nr. R1S.2024.05165 BRGE I Nr. 0107/2025 Entscheid vom 6. Juni 2025 Mitwirkende Abteilungspräsident Claude Reinhardt, Baurichterin Michaela Burch, Bau- richter Christian Hurter, Gerichtsschreiberin Katrin Tschalèr in Sachen Rekurrenten 1. A 2. B beide vertreten durch […] gegen Rekursgegnerinnen 1. Bausektion der Stadt X 2. C Nr. 2 vertreten durch […] betreffend Beschluss der Bausektion vom 12. November 2024 (Nr. 2211/24); Baubewil- ligung für Ersatzneubau Mehrfamilienhaus, […] ______________________________________________________R1S.2024.05165 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Gesuch vom 31. März 2022 ersuchte C das Amt für Baubewilligungen der Stadt X um Erlass eines Vorentscheids zur Frage, ob das Grundstück Kat.-Nr. 11 in öffentlich-rechtlicher Hinsicht für den Bau eines Mehrfamilien- hauses im Sinne von § 236 f. PBG hinreichend erschlossen sei. Mit Bauent- scheid vom 24. Januar 2023 beschloss die Bausektion der Stadt X, dass die gestellte Frage als Vorentscheid im Sinne der Erwägungen positiv zu beant- worten sei. Dieser Vorentscheid vom 24. Januar 2023 erwuchs in der Folge unangefochten in Rechtskraft. B. Mit Beschluss vom 12. November 2024 erteilte die Bausektion der Stadt X der C sodann die baurechtliche Bewilligung für den Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses […]. C. Hiergegen erhoben A und B mit gemeinsamer Eingabe vom 18. Dezember 2024 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und stellten die fol- genden Anträge: "Es sei der angefochtene Beschluss aufzuheben, soweit damit a. im Sinne von Erw. D.b "ein Pflichtabstellplatz für Autos [...] durch eine Dienstbarkeit auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 (Beleg 413 vom 17.12.1979) nachgewiesen" resp. bewilligt und mit Disp. Ziff. I.B.1.a i.V.m. Disp. Ziff. I.B.3 die Anmerkung eines Pflichtparkplatzreverses auf den Grundstücken Kat.- Nrn. 11 und 1 verlangt worden ist; b. die Bewilligung des Containerabstellplatzes im nördlichen Bereich des Baugrundstücks Kat.-Nr. 11 – mit unverzichtbarer Erschliessung über Kat.-Nr. 2 – erteilt worden ist; und es sei das Projekt insofern zur Überarbeitung und Neuentscheidung zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Rekursgegnerin- nen."R1S.2024.05165 Seite 3 D. Mit Präsidialverfügung vom 7. Januar 2025 wurde der Rekurseingang vorge- merkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. E. Mit Eingabe vom 22. Januar 2025 beantragte C die vollumfängliche Abwei- sung des Rekurses; unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt.) zulasten der Rekurrierenden. Auch die Bausektion der Stadt X schloss mit Rekursantwort vom 10. Februar 2025 auf Abweisung des Rekurses. F. Mit Replik vom 6. März 2025, mit den Dupliken vom 24. März 2025 (C) und 31. März 2025 (Bausektion der Stadt X) sowie mit Triplik vom 30. April 2025 und Quadruplik vom 12. Mai 2025 (C) hielten die Parteien an ihren jeweiligen Anträgen fest. G. Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit für die Entscheidbegründung erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: 1. Die Bauherrschaft plant, auf dem Grundstück Kat.-Nr. 11 als Ersatzneubau ein Mehrfamilienhaus zu erstellen. Die örtlichen Gegebenheiten präsentieren sich dabei wie folgt:R1S.2024.05165 Seite 4 Das Baugrundstück liegt in der zweigeschossigen Wohnzone (W2bll). Es grenzt im Norden teilweise an das Grundstück Kat.-Nr. 1 sowie teilweise an das Grundstück Kat.-Nr. 3 (Flurweg). Im Süden grenzt das Baugrundstück an das Grundstück Kat.-Nr. 4, welches seinerseits südlich an die E-Strasse stösst. Ab der E-Strasse führt sodann ein Flurweg (Wegparzellen Kat.-Nrn. 3 und 5) in nördlicher Richtung entlang der östlichen Grenze des Grund- stücks Kat.-Nr. 4 sowie des Baugrundstücks. Am nordöstlichen Ende des Baugrundstücks und vor dem G-Weg (Grundstück Kat.-Nr. 2) zweigt der Flur- weg nach Westen ab und folgt weiter der nördlichen Grenze des Baugrund- stücks bis zum Grundstück Kat.-Nr. 1, wo der Weg wiederum nach Norden abzweigt und den G-Weg quert. Am Abschnitt des G-Wegs auf Grundstück Kat.-Nr. 2, welcher oberhalb des Baugrundstücks sowie des Flurwegs vorbeiführt, besteht subjektiv-dingli- ches Miteigentum der Grundstücke Kat.-Nrn. 1 zu 4/11, 8 zu 3/11, 10 zu 1/44, 12 zu 3/11, 13 zu 2/44 und 14 zu 1/44. Der G-Weg führt in südöstliche Rich- tung weiter über das Grundstück Kat.-Nr. 7 (im subjektiv-dinglichen Miteigen- tum der Grundstücke Kat.-Nrn. 1 zu 4/13, 16 zu 1/13, 17 zu 1/13, 8 zu 3/13, 10 zu 1/52, 12 zu 3/13, 13 zu 2/52 und 14 zu 1/52) sowie das Grundstück Kat.-Nr. 9 im Alleineigentum der Stadt X, bis er in die F-Strasse mündet. 2. Zum Rekurs ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat (§ 338a Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). Die Rekurrierenden sind Miteigentümer je zur Hälfte des Grundstücks Kat.-Nr. 1, welches nördlich an das Baugrundstück grenzt und auf welchem der streitgegenständliche Parkplatz als Pflichtparkplatz für das Bauvorhaben auf dem Baugrundstück nachgewiesen werden soll. Des Weiteren sind die Rekurrierenden als Miteigentümer des Grundstücks Kat.-Nr. 1 (aufgrund subjektiv-dinglicher Verbindung) Miteigentümer des Strassengrundstücks Kat.-Nr. 2, welches zur Leerung des ebenfalls streitgegenständlichen Con- tainers auf dem Baugrundstück befahren werden muss. Die Rekurrierenden verfügen folglich über eine besondere (räumliche) Beziehungsnähe zur Streitsache. Im Falle der Gutheissung des Rekurses ergäbe sich sodann für die Rekurrierenden ein praktischer Nutzen bzw. die Abwendung einesR1S.2024.05165 Seite 5 Nachteils. Die Rekurrierenden sind deshalb zur Rekurserhebung legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 3.1 Die Rekurrierenden wenden sich gegen die verlangte Anmerkung eines Pflichtparkplatzreverses. Zur Begründung führen sie insbesondere aus, der Abstellplatz auf Grundstück Kat.-Nr. 1 könne nur über Grundstück Kat.-Nr. 2 erreicht werden. Das Baugrundstück verfüge jedoch über keine Beteiligung an diesem Grundstück und es fehle auch an einem (Fahr-)Wegrecht zuguns- ten der Öffentlichkeit oder der Eigentümerschaft des Baugrundstücks, wie es für die Nutzung des Abstellplatzes notwendig wäre. Damit fehle es an einer Grundvoraussetzung für die Erstellung bzw. den Nachweis des Pflichtpark- platzes. Der Parkplatz und die Fragen nach der Erschliessung über Grund- stück Kat.-Nr. 2 sei zudem auch nicht Gegenstand des Vorentscheids vom 24. Januar 2023 gewesen. 3.2 Die private Rekursgegnerin macht zusammenfassend geltend, die Grund- dienstbarkeit "Benützungsrecht an Autogarage" zugunsten von Grundstück Kat.-Nr. 11 und zulasten von Grundstück Kat.-Nr. 1 (Beleg 413 vom 17. De- zember 1979) umfasse auch das Recht auf Nutzung des privaten G-Wegs (d.h. namentlich von Grundstück Kat.-Nr. 2). Sodann habe sich der Vorent- scheid vom 24. Januar 2023 bereits mit der Erschliessung des Baugrund- stücks und dabei auch der Thematik der Pflichtparkplätze auseinanderge- setzt, wobei dieser Entscheid von den Rekurrierenden nicht angefochten worden sei. Es sei zudem unklar, inwiefern die Rekurrierenden durch den angefochtenen Entscheid überhaupt nachteilig betroffen seien. Der Nach- weis des Parkplatzes auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 und die Anmerkung des Revers im Grundbuch bedeute lediglich den Nachvollzug der faktischen Ge- gebenheiten. 3.3 Die Vorinstanz erklärt, die Bauherrschaft habe mit einem Grundbucheintrag das Benützungsrecht einer Autogarage in Form einer bestehenden Dienst- barkeit auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 nachweisen können. Die Baubehörde habe daher davon ausgehen können, dass bei der Begründung derR1S.2024.05165 Seite 6 Dienstbarkeit die notwendigen Zufahrtsrechte in rechtsgenügender Weise (mit)begründet worden seien, würde die Dienstbarkeit doch andernfalls von Anfang an ihres Sinnes entleert werden. Insoweit die Rekurrierenden das Benützungsrecht an der Garage bestreiten würden, seien sie auf den Zivil- weg zu verweisen (Art. 736 ZGB). Sollte die Dienstbarkeit aus dem Grund- buch gelöscht werden, entstünde eine Verpflichtung des Grundeigentümers, den fehlenden Abstellplatz zu diesem Zeitpunkt woanders nachzuweisen oder - sollte dies nicht möglich sein - eine Ersatzabgabe zu bezahlen. 4.1.1 Im Grundbuch ist die Grunddienstbarkeit "Benützungsrecht an Autogarage" zugunsten von Grundstück Kat.-Nr. 11 und zulasten von Grundstück Kat.-Nr. 1 angemerkt (Beleg 413 vom 17. Dezember 1979). Danach gestattet der je- weilige Eigentümer des belasteten Grundstückes dem jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstückes das jederzeitige Benützungsrecht an der im beiliegenden Plan rot bezeichneten Garage. 4.1.2 Der Bestand dieser Dienstbarkeit steht unzweifelhaft fest und ist zwischen den Parteien denn auch nicht strittig. Dagegen sind sich die Parteien uneinig über den konkreten Inhalt der Dienstbarkeit, namentlich im Hinblick auf die bestehenden Rechte und Pflichten, die den Zugang zur Autogarage betref- fen. 4.1.3 Privatrechtliche Fragen sind auf dem zivilrechtlichen Weg zu klären (§ 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Dazu gehört die verbindliche Aus- legung von Dienstbarkeiten, die als privatrechtliche Institute zu qualifizieren sind. Insoweit der Inhalt und damit die verbindliche Auslegung der Grund- dienstbarkeit "Benützungsrecht Autogarage" gerügt wird bzw. zwischen den Parteien strittig ist, ist das Baurekursgericht Zürich für deren Beurteilung grundsätzlich unzuständig. Da die Frage im vorliegenden Verfahren nicht entscheidrelevant ist, ist sie auch nicht vorfrageweise zu klären. Auf die Aus- führungen der Parteien, die den Inhalt der Dienstbarkeit tangieren, ist somit nicht weiter einzugehen.R1S.2024.05165 Seite 7 4.2.1 Anders verhält es sich hingegen in Bezug auf den von der Bausektion der Stadt X - gestützt auf die Grunddienstbarkeit "Benützungsrecht an Autoga- rage" - festgestellten Nachweis eines Pflichtparkplatzes auf Grundstück Kat.-Nr. 1 und des in diesem Zusammenhang angeordneten Pflichtparkplatz- revers. Dazu gilt das Folgende: 4.2.2 Sind mit Nebenbestimmungen zukunftsorientierte bzw. in die Zukunft wir- kende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen verbunden, wird von Reversen gesprochen. Gemäss § 321 Abs. 2 PBG sind Nebenbestimmun- gen mit entsprechend längerer zeitlicher Wirkung vor Baubeginn im Grund- buch anzumerken. Nach Art. 962 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) besteht sodann eine Rechtspflicht des Gemeinwesens zur Anmerkung öffentlich- rechtlicher Eigentumsbeschränkungen (vgl. vorliegend auch Art. 129 Abs. 1 lit. g der Grundbuchverordnung [GBV]; VB.2022.00397 vom 13. Juli 2023, E. 4.2.1). Mit der Anmerkung im Sinn von Art. 962 Abs. 1 ZGB erfährt die Ne- benbestimmung eine Verstärkung dergestalt, dass sie wegen der Publizitäts- wirkung des Grundbuchs gegenüber jedem Dritten als kundgetan gilt. Die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung im Grund- buch hat allerdings grundsätzlich nur deklaratorische, mithin keine konstitu- tive Wirkung (vgl. Art. 680 Abs. 1 ZGB; BGE 144 III 88, E. 5.3 mit weiteren Hinweisen). Stellt die Bauherrschaft Pflichtabstellplätze für ein Bauvorhaben nicht auf dem Baugrundstück selbst, sondern – in Übereinstimmung mit § 244 Abs. 1 PGB – in nützlicher Entfernung davon bereit, benötigt sie hierfür in der Regel die Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks, auf dem sich diese Ab- stellplätze befinden. Grundlage dieser Zustimmung kann eine privatrechtli- che Vereinbarung, unter anderem ein Mietvertrag, zwischen den betroffenen Grundeigentümern sein. Mit der Baubewilligung und Anordnung der zugehö- rigen Nebenbestimmung zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands gemäss § 321 Abs. 1 PBG, d. h. mit der Anordnung einer öffent- lich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung bzw. eines Parkplatzrevers, erfolgt die Übertragung der privatrechtlich vereinbarten Regelung der Pflichtabstell- plätze ins öffentliche Recht (vgl. VB.2010.00141 vom 11. August 2010, E. 2.3). Mit der Baubewilligung wird die Eigentumsbeschränkung begründet, wobei der Baubewilligungsentscheid als Rechtstitel zur Durchsetzung derR1S.2024.05165 Seite 8 Eigentumsbeschränkung dient (vgl. VB.2022.00397 vom 13. Juli 2023, E. 4.2.1 mit zahlreichen Hinweisen). In der Folge richtet sich der Bestand der Eigentumsbeschränkung nach öffentlichem Recht und die privaten Parteien können über den Revers nicht mehr frei verfügen und diesen auch nicht wi- derrufen (vgl. VB.2010.00141 vom 11. August 2010, E. 2.3). Die Gültigkeit des Revers ist sodann davon abhängig, ob der rechtmässige Zustand nach dem heute geltenden Recht auch ohne die Nebenbestimmung gewährleistet ist; Reverse haben demnach insoweit Bestand, als sie sich auf das jeweils gültige Recht stützen lassen und darin eine gesetzliche Grundlage finden (VB.2010.00141 vom 11. August 2010, E. 2.5, mit Hinweis auf David Fries, Reverse in der zürcherischen Baurechtspraxis, Zürich 1990, S. 390 ff.). 4.2.3 Gemäss den Ausführungen der Bausektion der Stadt X im angefochtenen Beschluss ist die Bauherrschaft verpflichtet, 3 Abstellplätze für Autos auszu- weisen (§§ 243 ff. PBG, Art. 3 ff., insbes. Art. 5 PPV). Auf dem Baugrund- stück selbst seien keine Autoabstellplätze ausgewiesen. Ein Pflichtabstell- platz für Autos würde aber durch eine Dienstbarkeit auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 (Beleg 413 vom 17. Dezember 1979) nachgewiesen. Gestützt auf Art. 11 Abs. 3 PPV seien Pflichtabstellplätze auf Drittgrundstücken mittels Revers grundbuchlich zu sichern. Die Bausektion der Stadt X erteilte die baurechtliche Bewilligung vor diesem Hintergrund unter Bedingungen und Auflagen, wobei sie (unter anderem) be- schloss, dass vor Baubeginn die Bauherrschaft bzw. verfügungsberechtigte Grundeigentümerschaft Ziff. I.B.3 (Revers) des Beschlusses als öffentlich- rechtliche Eigentumsbeschränkung im Grundbuch anmerken zu Iassen und hierüber dem Amt für Baubewilligungen ein Zeugnis des Grundbuchamtes einzureichen habe (Dispositivziffer I.B.1.a). Die erwähnte Dispositivziffer I.B.3 sieht folgenden Text zur Anmerkung im Grundbuch vor: "Pflichtparkplatzrevers, anzumerken bei Kat.-Nrn. 11 und 1: 1 Autoabstell- platz auf der Parzelle Kat.-Nr. 1 mit entsprechendem Zufahrts- und Zugangs- recht gilt als Pflichtabstellplatz für die Parzelle Kat.-Nr. 11. Dessen rechtliche oder tatsächliche Aufhebung ist der Baubehörde zuhanden des Tiefbauam- tes schriftlich mitzuteilen. Die zum Parkplatznachweis verpflichtete Eigentü- merschaft der Parzelle Kat.-Nr. 11 hat der Baubehörde überdies darzulegen,R1S.2024.05165 Seite 9 wie der Parkplatznachweis neu erfüllt werden soll. (Art. 11 Abs. 1 und 3 PPV)." 4.2.4 Aus dem Rekurs geht hervor, dass die Rekurrierenden als Eigentümer mit der Anmerkung eines Pflichtparkplatzrevers auf dem Grundstück Kat.-Nr. 1 nicht einverstanden sind. Zwar sind die Ausführungen der Vorinstanz insofern korrekt, als dass Pflich- tabstellplätze durch Dienstbarkeiten auf Drittgrundstücken begründet wer- den können und die Grunddienstbarkeit betreffend den Autoabstellplatz auf Grundstück Kat.-Nr. 1 dafür grundsätzlich geeignet ist. Da es sich bei der Festlegung eines Pflichtparkplatzrevers auf einem Grundstück um eine öf- fentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung handelt und somit mit deren An- ordnung (zumindest) in rechtlicher Hinsicht eine Belastung des Grundstücks resultiert, besteht jedoch ein Interesse des Grundeigentümers, eine solche Eigentumsbeschränkung nicht (vorteilslos) hinnehmen zu müssen. Aus dem Bestand einer Dienstbarkeit, welche sich im Grundsatz für den Nachweis ei- nes Pflichtabstellplatzes eignet, ergibt sich keine Verpflichtung des Eigentü- mers des dienstbarkeitsbelasteten Grundstücks, auch eine zusätzliche Be- lastung seines Grundstücks durch ein Pflichtparkplatzrevers zu dulden. Aus der vereinbarten Grunddienstbarkeit folgt mit anderen Worten nicht ohne Weiteres die Zustimmung des Eigentümers zum Pflichtparkplatzrevers. Bereits in einem früheren Entscheid erwog das Baurekursgericht, dass der Dritteigentümer nicht zur Anmerkung eines Pflichtabstellplatzrevers auf sei- nem Grundstück verpflichtet werden kann. Zum Nachweis der erforderlichen Abstellplätze ist ausschliesslich die Bauherrschaft verpflichtet, welche auf der Bauparzelle nicht über die notwendige Anzahl Pflichtabstellplätze ver- fügt. Wird für die Anerkennung eines auf einem Drittgrundstück mittels Dienstbarkeit gesicherten Abstellplatzes verlangt, dass zulasten beider Grundstücke Reverse angemerkt werden, die eine Mitteilungspflicht in Be- zug auf die allfällige Auflösung der Dienstbarkeit statuiert, kann diese Ein- schränkung einzig die Bauherrschaft treffen. Dies in dem Sinne, dass der Nachweis des Reverses zulasten des Drittgrundstücks eine Bedingung für die Anerkennung der Abstellplätze als Pflichtabstellplätze bildet. Dagegen kann diese für die Bauherrschaft geltende Bedingung nicht zugleich als Auf- lage zulasten der Eigentümerschaft des Drittgrundstücks festgesetzt werdenR1S.2024.05165 Seite 10 (vgl. BRKE I Nr. 0049/2008 in BEZ 2008 Nr. 43, E. 3.5, www.baurekursge- richt-zh.ch). 4.2.5 Schliesslich ist festzuhalten, dass dem Vorentscheid vom 24. Januar 2023 keinerlei Aussagen zum Pflichtparkplatz auf Grundstück Kat.-Nr. 1 zu ent- nehmen sind. Im Vorentscheid vom 24. Januar 2023 wurde einzig festge- stellt, dass - mangels Zufahrt für motorisierte Fahrzeuge - allfällige auf dem Baugrundstück projektierte (Pflicht-)Autoabstellplätze voraussichtlich nicht bewilligungsfähig wären. Dem Eigentümer stehe es aber offen, die Pflichtab- stellplätze auf einem in nützlicher Entfernung der Bauparzelle liegenden Drittgrundstück nachzuweisen (vgl. § 244 Abs. 1 PBG, Art. 9 PPV). Darüber hinaus stehe es einer Bauherrschaft frei, eine Reduktion der Parkplätze zu beantragen (Art. 8 Abs. 5 PPV). Aus dem Vorentscheid vom 24. Januar 2023 kann folglich nichts zugunsten der Festsetzung eines Pflichtparkplatzrevers auf Grundstück Kat.-Nr. 1 ab- geleitet werden. 4.3 Insgesamt ergibt sich, dass der im angefochtenen Beschluss angeordnete Pflichtparkplatzrevers auf Grundstück Kat.-Nr. 1 einer gesetzlichen Grund- lage entbehrt, da dafür die Zustimmung der Grundeigentümer des belasteten Grundstücks fehlt. Der Rekurs erweist sich in Bezug auf den Antrag zur Auf- hebung von Dispositivziffer I.B.1.a i.V.m. I.B.3 damit als begründet. 5.1 Können inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen (§ 321 Abs. 1 PBG). Gemäss § 243 Abs. 1 lit. a PBG sind u.a. bei der Neuerstellung von Bauten und Anlagen Fahrzeugabstellplätze zu schaffen. Die erforderliche Zahl der Abstellplätze ist von den Gemeinden in der Bau- und Zonenordnung festzu- legen (§ 242 Abs. 1 PBG).R1S.2024.05165 Seite 11 Nach der gesetzlichen Regelung ist die Erstellungspflicht in erster Linie real zu erfüllen, und zwar durch Schaffung von Abstellplätzen auf dem Baugrund- stück oder in nützlicher Entfernung von diesem (§ 244 Abs. 1 PBG). Steht ein öffentliches Interesse (Verkehrssicherheit, Schutz von Wohngebieten, von Natur- und Heimatschutzobjekten usw.) der Schaffung von Abstellplät- zen auf den einzelnen Grundstücken entgegen oder ist die Realerfüllung dem Baupflichtigen aufgrund der örtlichen Verhältnisse nicht möglich oder zumutbar, so kann die Gemeinde die Schaffung öffentlicher oder privater Ge- meinschaftsanlagen sowie die Beteiligung daran anordnen (§ 245 Abs. 2 PBG). Falls innert nützlicher Frist auch die Beteiligung an einer Gemein- schaftsanlage nicht möglich ist, tritt an die Stelle der Realerfüllungs- bzw. Beteiligungspflicht die Verpflichtung zur Leistung einer Ersatzabgabe (§ 246 Abs. 1 PBG). Aufgrund dieser gesetzlichen Kaskadenordnung ergibt sich, dass die Un- möglichkeit, auf einem bestimmten Grundstück genügend Abstellplätze zu schaffen, grundsätzlich nicht eine Bauverweigerung zur Folge hat (VB.2013.00118 vom 19. September 2013, E. 2.2.1.; VB 93/0145 und VB 94/0073 in BEZ 1995 Nr. 14; Fritz Frey, Die Erstellungspflicht von Abstell- plätzen für Motorfahrzeuge nach zürcherischem Recht, Zürich 1987, S. 82 f.). Selbst wenn sich eine entsprechende Rüge als begründet erweist, hat sie lediglich zur Folge, dass die Bauherrschaft zu verpflichten ist, sich an einer Gemeinschaftsanlage zu beteiligen oder eine Ersatzabgabe zu leisten. Der Mangel der Baubewilligung im Zusammenhang mit dem Pflichtabstell- platzrevers präsentiert sich vor diesem Hintergrund als derart untergeordnet, sodass er ohne Weiteres mittels Anordnung einer Nebenbestimmung geheilt werden kann. 5.2 In Erwägung D.c. des angefochtenen Beschlusses stellte die Bausektion der Stadt X fest, dass zwei Pflichtabstellplätze weder auf dem Bauareal noch in nützlicher Entfernung davon erstellt oder nachgewiesen werden können und auch eine Gemeinschaftsparkierungsanlage in nützlicher Entfernung, an der sich die Bauherrschaft bzw. Grundeigentümerschaft beteiligen könnte, we- der vorhanden noch vorgesehen sei. Die Bausektion der Stadt X erwog da- her, für die fehlenden Abstellplätze sei somit eine Ersatzabgabe zu leisten (§ 246 PBG, Art. 15 PPV). Die Höhe der Ersatzabgabe werde aufR1S.2024.05165 Seite 12 entsprechendes Gesuch hin vom Tiefbauamt festgelegt (Art. 16 Abs. 1 PPV). Sofern die Höhe der Ersatzabgabe vor Baubeginn noch nicht rechtskräftig festgesetzt sei, müsse sie durch Hinterlegung einer Kaution in der Höhe ihres voraussichtlichen Maximalbetrages sichergestellt werden (Art. 16 Abs. 2 PPV). 5.3 Da sich ergibt, dass auch der dritte Pflichtabstellplatz nicht nachgewiesen werden kann (vgl. Erwägungen 4.1.1-4.3 vorstehend), ist gestützt auf das eben Ausgeführte (vgl. Erwägungen 5.1-5.2 vorstehend) Dispositivziffer I.B.8. des angefochtenen Beschlusses wie folgt zu ändern (Anpassungen in kursiver Schrift): "Die jeweilige Eigentümerschaft der Parzelle Kat.-Nr. 11 wird verpflichtet, die drei fehlenden Autoabstellplätze real nachzuweisen oder für die drei fehlen- den Autoabstellplätze eine Ersatzabgabe zu leisten. Das Gesuch um Fest- setzung der Höhe der Ersatzabgabe ist beim Tiefbauamt, Verkehr und Stadt- raum, Fachstelle Baugesuche, mindestens 4 Wochen vor Baubeginn einzu- reichen. lst die Höhe der Ersatzabgabe noch nicht rechtskräftig festgelegt, ist sie vor Baubeginn durch Hinterlegung einer Barkaution von Fr. 75'000.-- auf ein vom Tiefbauamt festgelegtes spezielles Konto sicherzustellen." 6.1 Bezüglich des Containerabstellplatzes führen die Rekurrierenden aus, die Bausektion der Stadt X habe mit Vorentscheid vom 24. Januar 2023 festge- stellt, dass das Baugrundstück "insgesamt […] als genügend erschlossen im Sinne von § 236 f. PBG zu beurteilen ist". Weder der mit dem angefochtenen Beschluss bewilligte Containerabstellplatz noch die Frage von dessen Er- schliessung über Kat.-Nr. 2 bilde indes Gegenstand des Vorentscheidge- suchs. Dem Vorentscheid vom 24. Januar 2023 komme diesbezüglich somit keinerlei Bedeutung zu. Da das Baugrundstück über keine Beteiligung am Grundstück Kat.-Nr. 2 ver- füge und es auch an einem (Fahr-)Wegrecht zugunsten der Öffentlichkeit oder der Eigentümerschaft von Grundstück Kat.-Nr. 11 mangle, fehle es der privaten Rekursgegnerin an der nötigen Erschliessung für den Containerab- stellplatz. Ohne das unzulässige Befahren der privaten Erschliessungspar- zelle Kat.-Nr. 2 könne der Container aber nicht geleert werden. DieR1S.2024.05165 Seite 13 Rekurrierenden als Miteigentümer dieser Erschliessungsparzelle müssten es nicht hinnehmen, dass diese ohne entsprechende Rechte benutzt werde. 6.2 Die private Rekursgegnerin entgegnet, die Leerung des Containers erfordere es nicht, dass die Bauherrin ein Nutzungsrecht am privaten G-Weg habe, sondern dass die Fahrzeuge der öffentlichen Werke den Weg benutzen kön- nen, was der Fall sei. Gemäss Art. 10 Abs. 1 der kommunalen Verordnung über den Unterhalt und die Benützung sowie die Abtretung von Privatstrassen und Privatwegen (Pri- vatstrassenverordnung) würden öffentliche Dienste Privatwege und Pri- vatstrassen jederzeit benützen können, wenn dies für deren Zweckerfüllung erforderlich sei. Die Leerung der Container sei eine öffentliche Aufgabe, wel- che von der städtischen Dienstabteilung D wahrgenommen werde. lm Rah- men dieses Auftrags dürfe die D den privaten G-Weg befahren, um die Con- tainer auf dem Baugrundstück zu leeren. Sämtliche Häuser rund um das Baugrundstück würden ihre Container in direkter Nähe zum geplanten Con- tainerstandort auf dem Baugrundstück an die Strasse stellen. Auch der Con- tainerstandort auf dem Baugrundstück sei seit jeher an dieser Strasse gewe- sen. Die Fahrzeuge würden zur Leerung der Container auf den übrigen Grundstücken den Containerstandort auf dem Baugrundstück sowieso pas- sieren müssen. Dabei würden die Container auf dem Baugrundstück ohne Mehrbelastung der Rekurrierenden geleert werden können. Es erfolge keine ungerechtfertigte Beanspruchung des G-Wegs durch die öffentlichen Dienste oder durch die Bauherrschaft. Es sei nicht mal ersichtlich, inwiefern die Rekurrierenden vom Containerstandort nachteilig berührt sein könnten. 6.3 Die Vorinstanz vertritt in ihrer Vernehmlassung vom 10. Februar 2024 die Auffassung, dass der G-Weg - auch wenn dieser teilweise im Privateigentum stehe - aufgrund seiner Erschliessungsfunktion für mehrere Parzellen von einem unbestimmten Benutzerkreis befahren werde, wodurch ihm eine öf- fentliche Funktion zukomme. Der private Abschnitt des G-Wegs dürfe ge- mäss Art. 10 Privatstrassenverordnung von den städtischen Entsorgungs- diensten befahren werden, wofür die städtische ERZ keiner speziellen Be- rechtigung bedürfe. Die Abfallcontainer der privaten Rekursgegnerin würden direkt vom vorgesehenen Standort auf der Bauparzelle abgeholt werden. DieR1S.2024.05165 Seite 14 Bauherrschaft beanspruche den G-Weg nicht zur Bereitstellung der Contai- ner. 6.4 Die Rekurrierenden bringen in der Replik dagegen vor, der Privatstrassen- verordnung würden nur die im Privateigentum stehenden privaten Strassen unterstehen, welche öffentlich zugänglich seien. Beim Teilstück des G-Wegs ab Grundstück Kat.-Nr. 7 handle es sich nicht um eine solche öffentlich zu- gängliche Strasse. Im Übrigen würde Art. 10 Privatstrassenverordnung nur den öffentlichen Diensten das Befahren erlauben - und zwar (ausschliesslich) im Verkehr mit den an der Strasse berechtigten Privaten. Aus einem Recht der öffentlichen Dienste, eine Strasse zu befahren, könne eine an dieser Strasse weder Ei- gentum besitzende noch über ein Wegrecht verfügende Grundeigentümer- schaft kein Recht konstruieren, die fragliche Strasse für ihre Zwecke - konk- ret für die Entsorgung von Kehricht durch die öffentlichen Dienste - ebenfalls zu nutzen. Auch den öffentlichen Diensten sei es verwehrt, eine private Strasse für die Leerung von Containern von Grundeigentümern zu verwen- den, die daran gar keine Nutzungsrechte besitzen. Dem Stadtrat von X wäre es denn auch verwehrt, über eine blosse Verordnung entsprechende Rechte zu Gunsten von Privaten zu konstruieren. 6.5 Mit ihrer Duplik entgegnet die private Rekursgegnerin, mit dem G-Weg wür- den mehrere Parzellen mit unbestimmtem Benutzerkreis befahren, weshalb diesem eine öffentliche Funktion zukomme. Es sei nicht zutreffend, dass die öffentlichen Dienste den G-Weg nur befahren dürften, um Dienstleistungen für an der Strasse Berechtigte zu erbringen. Feuerwehr und Sanität hätten diesfalls keinen Zugang zum Baugrundstück, was jedoch offensichtlich nicht zutreffe. Mit dem rechtskräftigen Vorentscheid vom 24. Januar 2023 würde dem Baugrundstück eine hinreichende Erschliessung bescheinigt. Weiter sei zu erwähnen, dass der Flurweg, Grundstück Kat.-Nr. 3, an welchem die pri- vate Rekursgegnerin als Miteigentümerin berechtigt sei, den G-Weg auf Höhe des Containerstandortes mit einer Breite von rund einem Meter über- quere. Im Übrigen sein nicht ersichtlich, welchen Nachteil die Rekurrierenden erlitten, wenn zur Leerung der Container auf dem Baugrundstück einR1S.2024.05165 Seite 15 Zwischenhalt gemacht würde. Die Fahrzeuge der ERZ würden den G-Weg sowieso passieren. 6.6 Mit Triplik hoben die Rekurrierenden hervor, im Vorentscheid vom 24. Januar 2023 sei erkannt worden, dass das Baugrundstück über keine Zufahrt für motorisierte Fahrzeuge verfüge. Die Bausektion habe in Erwägung C.f des Vorentscheids richtigerweise nur die E-Strasse und den öffentlichen sowie in ihrem Eigentum stehenden Teil des G-Wegs (Kat.-Nr. 9) erwähnt und damit den Zugang für die Feuerwehr für genügend erachtet. Dass die öffentlichen Dienste auch den nicht öffentlichen, im Privateigenturn von Anstössern ste- henden Teil des G-Wegs für die Bedürfnisse von daran nicht beteiligten Dritt- grundstücken nutzen dürfen, habe die Bausektion nicht erkannt. Ob der Con- tainer des Baugrundstücks in der Vergangenheit über den G-Weg geleert worden sei, tue für das streitbetroffene Neubauvorhaben nichts zur Sache. 7.1 Die einwandfreie Behandlung von Abfallstoffen ist Erschliessungsvorausset- zung im Sinne von § 236 Abs. 1 PBG. Bei Neubauten und wesentlichen Um- bauten oder Zweckänderungen sind, wo die Verhältnisse es gestatten, aus- serhalb des Strassengebiets in geeigneter Grösse und Lage Abstellplätze für das Abfuhrgut zu schaffen (§ 249 Abs. 1 PBG). Die Zufahrt für die Kehricht- abfuhrwagen muss dabei möglich sein (Lorenz Lehmann/Peter Bösch, in: Zürcher Planungs- und Baurecht, 7. Auflage 2024, Hrsg. Christoph Fritz- sche/Peter Bösch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, Bd. 2, S. 993 f.). 7.2 Gemäss bewilligtem Umgebungsplan des Baugesuchs ist ein Containerab- stellplatz an der nördlichen Baugrundstücksgrenze vorgesehen. Zur Leerung der Container durch die Entsorgungsdienste müssen dabei die in privatem Eigentum stehenden Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 7 befahren werden. Vor- liegend ist zu prüfen, ob dafür eine ausreichende rechtliche Grundlage be- steht. 7.3 Am nördlich des Baugrundstücks vorbeiführenden G-Weg (Grundstück Kat.- Nr. 2) besteht privates (subjektiv-dingliches) Miteigentum, wobei dasR1S.2024.05165 Seite 16 Baugrundstück keinen Miteigentumsanteil am Grundstück hält. Ebenso we- nig besteht zulasten von Grundstück Kat.-Nr. 2 ein (Fahr-)Wegrecht zu Gunsten des Baugrundstücks oder der Öffentlichkeit. Auch im Übrigen sind keine Grundlagen erkennbar, welche ein dauerndes Benützungsrecht der Ei- gentümer des Baugrundstücks am betreffenden Teil des G-Wegs begründen würde. Insbesondere vermag der Umstand, dass die Entsorgungsdienste für das Baugrundstück bisher über den G-Weg abgewickelt wurden, für das Neubauprojekt keine verbindlichen Rechte zu begründen. Dies bereits des- halb, da der projektierte Neubau eines Mehrfamilienhauses gegenüber der bestehenden Überbauung mit einem Einfamilienhaus eine (wesentliche) Nut- zungsänderung bedeutet. 7.4.1 Im Vorentscheid vom 24. Januar 2023 erwog die Vorinstanz, das Grundstück Kat.-Nr. 11 (Baugrundstück) verfüge über keine Zufahrt für motorisierte Fahr- zeuge. Unter Vorbehalt einer genügenden Notzufahrt, wobei dazu auf Erwä- gung g) verwiesen wird, sei die Erschliessung über die Flurwegparzellen Kat.-Nrn. 3 und 5 grundsätzlich als genügend zu beurteilen. Das Baugrund- stück befinde sich in der Wohnzone W2b11, wobei eine maximale Gebäude- höhe von 9 m erlaubt sei (Art. 13 Abs. 1 der kommunalen Bau- und Zonen- ordnung [BZO]). Sowohl die E-Strasse auf Grundstück Kat.-Nr. 15 als auch der G-Weg auf Grundstück Kat.-Nr. 9 seien im betreffenden Abschnitt im Ei- gentum der Stadt X und damit öffentlich. In Erwägung C.g) führt die Vo- rinstanz sodann aus, dass für ein allfälliges neues Gebäude geringer Höhe (Art. 13 Abs. 3 lit. a VKF-Brandschutznorm) eine Erschliessung für die Feu- erwehr über den Flurweg Parzellen Kat.-Nrn. 3 und 5 ab den öffentlichen Strassenabschnitten unter der Voraussetzung einer abgewickelten Schlauchlänge von der Feuerwehrstellfläche auf der E-Strasse bis zum neuen Hauseingang von max. 80 m Schlauchlänge aufgrund der örtlichen Gegebenheiten grundsätzlich möglich sei. Im Ergebnis schloss die Baudirek- tion der Stadt X, das Grundstück Kat.-Nr. 11 sei nach dem Gesagten insge- samt als genügend erschlossen im Sinne von § 236 f. PBG zu beurteilen. 7.4.2 Daraus ergibt sich, dass die Vorinstanz die hinreichende Zugänglichkeit des Baugrundstücks im Sinne von § 237 Abs. 1 PBG für den Zugang ab der öf- fentlichen E-Strasse (im Alleineigentum der Stadt X) über die Flurwegparzel- len Kat.-Nrn. 3 und 5 bejahte. Ebenfalls nahm die Bausektion der Stadt XR1S.2024.05165 Seite 17 Bezug auf den G-Weg, wobei sie sich aber lediglich zum im Eigentum der Stadt X befindlichen Abschnitt auf Grundstück Kat.-Nr. 9 äusserte. Zu den im Privateigentum stehenden Strassenabschnitten des G-Wegs über das Grundstück Kat.-Nr. 2 sowie das Grundstück Kat.-Nr. 7 machte sie keine konkreten Aussagen. Die Vorinstanz resümierte einzig, das Baugrundstück verfüge über keine Zufahrt für motorisierte Fahrzeuge. Es folgt daraus, dass die Vorinstanz das Befahren der Grundstücke Kat.-Nrn. 2 und 7 zwecks Er- schliessung des Baugrundstücks grundsätzlich ausschloss. 7.4.3 Den Rekurrierenden ist folgerichtig darin zuzustimmen, dass die Zugänglich- keit des Baugrundstücks über Grundstück Kat.-Nr. 7 und insbesondere Grundstück Kat.-Nr. 2 nicht Gegenstand des Vorentscheids bildet. Im Zu- sammenhang mit der strassenmässigen Erschliessung des Baugrundstücks ergeben sich aus dem Vorentscheid keine verbindlichen Feststellungen zu- gunsten des Baugrundstücks bzw. zulasten der im privaten Eigentum befind- lichen Teile des G-Wegs. 7.5.1 Fraglich ist, ob sich - entsprechend dem Standpunkt der Vorinstanz und der privaten Rekursgegnerin - die Zulässigkeit des Containerstandorts und damit die Abwicklung der Entsorgungsdienste über den G-Weg aus der kommuna- len Privatstrassenverordnung ableitet. 7.5.2 Der Privatstrassenverordnung unterstehen gemäss Art. 1 alle im Privateigen- tum stehenden privaten Strassen und Wege auf dem Gebiet der Stadt X, die öffentlich zugänglich sind. 7.5.3 Wenn die Rekurrierenden monieren, die Privatstrassenverordnung sei nicht anwendbar, da es sich bei den Teilen des G-Wegs über die Grundstücke Kat.-Nrn. 7 und 2 um nicht öffentlich zugängliche Abschnitte handle, gehen sie fehl. Das Auslegungsergebnis der Vorinstanz, der G-Weg werde auf- grund seiner Erschliessungsfunktion für mehrere Parzellen von einem unbe- stimmten Benutzerkreis befahren, wodurch ihm eine öffentliche Funktion zu- komme, ist nicht zu beanstanden. Damit lehnt sich die Vorinstanz bei ihrer Rechtsanwendung an die Rechtsprechung zur Definition des öffentlichenR1S.2024.05165 Seite 18 Weges im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG an, wonach sich die Beurteilung, ob ein Weg als privat oder öffentlich gilt, unabhängig von den Eigentumsverhält- nissen oder einer Widmung zum Gemeingebrauch bestimmt, sondern sich nach der Zweckbestimmung der Anlage richtet. Dabei gilt eine Anlage als öffentlich, wenn ihr die Funktion einer gesetzlichen Zufahrt im Sinne von § 237 PBG zukommt und - sofern sie mehrere Grundstücke erschliesst - not- wendigerweise von einem unbestimmten Benützerkreis beansprucht wird (vgl. dazu VB.2020.00667 vom 8. April 2021, E. 4.2.1 ff. mit zahlreichen Hin- weisen). Die G-Weg bei den Abschnitten über die Grundstücke Kat.-Nrn. 7 und 2 ist daher als öffentlich zugänglich im Sinne der Privatstrassenverordnung zu qualifizieren. Die Privatstrassenverordnung ist anwendbar. 7.5.4 Art. 10 Abs. 1 der Privatstrassenverordnung sieht vor, dass Privatstrassen und Privatwege, soweit es ihr Zweck erfordert, von den öffentlichen Diensten jederzeit benützt werden dürfen. Daraus folgt zunächst, dass auch den Ent- sorgungsdiensten als Erbringer öffentlicher Dienste das Befahren der priva- ten Teilstrecken des G-Wegs grundsätzlich gestattet sein soll. Zu prüfen ist, welche Zwecke als erforderlich im Sinne der Bestimmung gelten. 7.5.5 Nach der Auffassung der privaten Rekursgegnerin ist das Leeren der Con- tainer eine öffentliche Aufgabe, zu dessen Zweck der G-Weg befahren wer- den dürfe, wobei auch zulässig sei, dass die Container auf dem Baugrund- stück geleert würden. Das trifft insoweit zu, als dass den Entsorgungsdiensten zur Erfüllung ihres Entsorgungsauftrags das Befahren gestattet ist. Hingegen bedeutet dies nicht, dass sämtliche an den Verkehrsweg anstossenden Grundstücke be- rechtigt sind, Entsorgungsdienste uneingeschränkt zu beanspruchen. Die im Zusammenhang mit der Erschliessung stehenden Entsorgungsleistungen sind nur dann zu erbringen, wenn der betreffende Verkehrsweg im relevan- ten Abschnitt der Erschliessung des betreffenden Grundstücks dient. Die Leistung der öffentlichen Dienste ist somit – im Einklang mit dem Zweck des betroffenen Verkehrsweges – dort zu erbringen bzw. entgegenzunehmen, wo das Grundstück als dafür erschlossen gilt.R1S.2024.05165 Seite 19 7.5.6 Würde der Verkehr der öffentlichen Dienste über die Grundstücke Kat.- Nrn. 7 und 2 gestützt auf Art. 10 Abs. 1 Privatstrassenverordnung derart le- gitimiert, dass die betreffenden Dienste zugunsten von jedem anstossenden Grundstück zu erbringen sind, müsste dies in der Konsequenz nicht nur für die Entsorgung, sondern etwa auch für die Dienste der Feuerwehr gelten. In diesem Zusammenhang erwog die Vorinstanz im Vorentscheid vom 24. Ja- nuar 2023 aber, die Erschliessung für die Feuerwehr könne ab der E-Strasse über den Flurweg Parzellen Kat.-Nrn. 3 und 5 erfolgen (unter der Vorausset- zung einer abgewickelten Schlauchlänge von der Feuerwehrstellfläche auf der E-Strasse bis zum neuen Hauseingang von max. 80 m Schlauchlänge). Die Grundstücke Kat.-Nrn. 7 und 2 dienen den daran berechtigten Grundstü- cken und weisen in dieser Hinsicht Erschliessungsfunktion auf. Dagegen kommt dem G-Weg auf den besagten Teilstrecken - wie bereits ausgeführt würde - bereits gemäss dem Vorentscheid vom 24. Januar 2023 für das Bau- grundstück keine Erschliessungsfunktion zu. Nichts zur Sache tun schliesslich der Verlauf des Flurwegs über Grundstück Kat.-Nr. 3 und dessen Querung des G-Wegs oder der Umstand, dass der Containerstandort sich (vollumfänglich) auf dem Baugrundstück befindet. Um den Containerstandort zu bedienen, wie er im bewilligten Umgebungs- plan vorgesehen ist, müssen die Entsorgungsdienste notwendigerweise den G-Weg beanspruchen, wofür Art. 10 Abs. 1 Privatstrassenverordnung keine legitimierende Grundlage bietet. 7.6 Im Ergebnis mangelt es an einer rechtlichen Grundlage, welche es den Ent- sorgungsdiensten erlauben würde, den bewilligten Containerstandort über die Grundstücke Kat.-Nrn. 7 und 2 zu bewirtschaften. Die Rüge der Rekur- rierenden ist auch in diesem Punkt begründet. 8. Wie bereits erwähnt wurde, sind mit der Bewilligung die gebotenen Neben- bestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknüpfen, wenn die inhaltlichen oder formalen Mängel des Bauvorhabens ohne besondereR1S.2024.05165 Seite 20 Schwierigkeiten behoben werden können oder zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustands Anordnungen nötig sind (§ 321 Abs. 1 PBG). Die genügende Erschliessung des Baugrundstücks im Sinne von § 236 f. PBG, welche mit Vorentscheid vom 24. Januar 2023 rechtskräftig bejaht wurde, steht nicht in Frage und es ist einzig der Containerstandort als man- gelhaft zu beurteilen. Dieser Mangel kann mit einer Nebenbestimmung be- hoben werden. Der angefochtene Beschluss ist unter Dispositivziffer I.B.1. wie folgt zu ergänzen: "m) Dem Amt für Baubewilligungen ist ein in Bezug auf den Containerstandort geänderter Umgebungsplan einzureichen, wobei eine Lösung zu wählen ist, welche für die Ausführung der Entsorgungs- dienste zu keiner unzulässigen Beanspruchung des Grundstücks Kat.-Nr. 2 führt." 9. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Rekurs gutzuheissen ist. Demge- mäss ist der Beschluss der Bausektion der Stadt X vom 12. November 2024 insoweit aufzuheben, als er den Containerabstellplatz betrifft und die Grund- buchanmerkung eines Pflichtparkplatzrevers verlangt wurde (Dispositivzif- fern I.B.1.a i.V.m. I.B.3). Der Beschluss ist mit den Nebenbestimmungen ge- mäss Erwägungen 5.3 und 8 zu ergänzen. 10. Gemäss § 13 Abs. 2 Satz 1 des VRG tragen mehrere am Verfahren Beteiligte die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Bei (teilweiser) Gut- heissung eines Nachbarrekurses ist auch die Baubehörde bzw. die betref- fende kantonale Amtsstelle als (teilweise) unterliegende Verfahrenspartei zu betrachten. Sie wird damit im Rechtsmittelverfahren neben der Bauherr- schaft kostenpflichtig (VB.2004.00481 in RB 2005 Nr. 12). In der Regel sind die Kosten zur einen Hälfte der Bauherrschaft und zur andern Hälfte der Vo- rinstanz (bzw. den Vorinstanzen) aufzuerlegen.R1S.2024.05165 Seite 21 Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskosten somit je zur Hälfte der Bausek- tion der Stadt X und C aufzuerlegen (§ 13 VRG). Nach § 338 Abs. 1 PBG bzw. § 2 der Gebührenverordnung des Verwaltungs- gerichts (GebV VGr) legt das Baurekursgericht die Gerichtsgebühr nach sei- nem Zeitaufwand, nach der Schwierigkeit des Falls und nach dem bestimm- baren Streitwert oder dem tatsächlichen Streitinteresse fest. Liegt wie hier ein Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert vor, beträgt die Gerichtsgebühr in der Regel Fr. 500.-- bis Fr. 50'000.-- (§ 338 Abs. 2 PBG; § 3 Abs. 2 GebV VGr). Bei der Bemessung der Gebührenhöhe steht der Rekursinstanz ein grosser Ermessensspielraum zu (Kaspar Plüss, in: Kommentar VRG, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, § 13 Rz. 25 ff.). Demnach ist die Gerichtsgebühr vorliegend auf Fr. 3'000.-- festzusetzen. 11. Gemäss § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann im Rekursverfahren und im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht die unterliegende Partei oder Amtsstelle zu ei- ner angemessenen Entschädigung für die Umtriebe der Gegenpartei ver- pflichtet werden, wenn die rechtsgenügende Darlegung komplizierter Sach- verhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte. Die Bemessung der Um- triebsentschädigung richtet sich nach § 8 GebV VGr. Der Beizug eines Rechtsbeistandes ist in aller Regel als Grund für die Zu- sprechung einer Umtriebsentschädigung einzustufen (VB.2003.00093 vom 16. Oktober 2003, E. 3.1.). Demnach ist vorliegend den Rekurrierenden zu- lasten der privaten Rekursgegnerin eine Umtriebsentschädigung zuzuspre- chen. Angemessen erscheint ein Betrag von Fr. 1'700.--. Da die Umtriebs- entschädigung pauschal festgelegt wird, entfällt die Zusprechung eines Mehrwertsteuerzusatzes von vornherein (BRKE II Nrn. 0247 und 0248/2007 in BEZ 2007 Nr. 56; www.baurekursgericht-zh.ch).