<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <p class="MsoPlainText">A. Le 20 décembre 1993, H. et E. SA ont conclu un contrat de</p> <p class="MsoPlainText">courtage portant sur un appartement en PPE sis à La Chaux-de-Fonds et</p> <p class="MsoPlainText">propriété à l'époque de H. .</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Ce contrat, établi sur formulaire préimprimé, contient notamment</p> <p class="MsoPlainText">les clauses suivantes :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> " Article 1</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Les mandants concèdent à E. SA le mandat exclusif, soit</p> <p class="MsoPlainText"> de lui indiquer, soit de lui amener un acquéreur pour</p> <p class="MsoPlainText"> l'objet désigné à l'article 2, soit de lui servir</p> <p class="MsoPlainText"> d'intermédiaire pour la négociation de cette vente,</p> <p class="MsoPlainText"> moyennant une commission désignée à l'article 4.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Article 2</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> (...)</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le prix de vente demandé par les mandants est de 590'000</p> <p class="MsoPlainText"> francs mais au plus bas 530'000 francs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Ce prix n'a cependant qu'une valeur indicative; le manda-</p> <p class="MsoPlainText"> taire a l'obligation de transmettre aux mandants toute</p> <p class="MsoPlainText"> offre d'achat, même inférieure."</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par courrier du 21 juin 1994, H. a résilié le contrat de</p> <p class="MsoPlainText">courtage pour le 20 août 1994. Le 9 septembre 1994, H. a conclu avec G.</p> <p class="MsoPlainText">SA un nouveau contrat de courtage, portant sur le même immeuble et</p> <p class="MsoPlainText">prévoyant un prix de vente de "fr. 570'000.- abaissement jusqu'à fr.</p> <p class="MsoPlainText">550'000.-". Le 6 mars 1995, les parties ont modifié ce second contrat en</p> <p class="MsoPlainText">fixant le prix plancher à "fr. 500'000.- plus fr. 5'000.- à titre de</p> <p class="MsoPlainText">récupération de frais".</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le 30 mars 1995, H. a passé avec les époux V. une promesse de</p> <p class="MsoPlainText">vente portant sur son appartement et sa place de parc, pour le prix de</p> <p class="MsoPlainText">500'000 francs. La vente a été conclue, aux conditions prévues dans la</p> <p class="MsoPlainText">promesse, le 23 mai 1995.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">B. Par demande du 22 novembre 1995, E. SA a assigné H. en</p> <p class="MsoPlainText">paiement de 17'572.50 francs plus intérêts à 5 % dès le 31 mars 1995, soit</p> <p class="MsoPlainText">la commission de 3,3 % du prix de vente prévue dans le contrat du 20</p> <p class="MsoPlainText">décembre 1993, plus TVA.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">C. Par le jugement entrepris, la demande a été accueillie. Le pre-</p> <p class="MsoPlainText">mier juge a notamment considéré que le prix plancher prévu dans le contrat</p> <p class="MsoPlainText">du 20 décembre 1993 n'avait qu'une valeur indicative et n'était pas une</p> <p class="MsoPlainText">condition de la rémunération du courtier, qu'il y avait un lien psycholo-</p> <p class="MsoPlainText">gique entre l'activité de la demanderesse et la conclusion du contrat de</p> <p class="MsoPlainText">vente du 23 mai 1995 et qu'il n'y avait pas lieu à réduction de la rémuné-</p> <p class="MsoPlainText">ration de la demanderesse en raison de l'activité du deuxième courtier, le</p> <p class="MsoPlainText">contrat du 20 décembre 1993 contenant une clause d'exclusivité.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">D. La défenderesse recourt contre ce jugement. Elle fait valoir</p> <p class="MsoPlainText">qu'en tenant compte du texte du contrat de courtage et de toutes les cir-</p> <p class="MsoPlainText">constances, le premier juge aurait dû considérer que le prix plancher de</p> <p class="MsoPlainText">530'000 francs était une condition de la rémunération de la demanderesse.</p> <p class="MsoPlainText">Elle conteste également tout lien psychologique entre l'activité de l'in-</p> <p class="MsoPlainText">timée et la vente immobilière finalement conclue. A titre subsidiaire,</p> <p class="MsoPlainText">elle soutient que le premier juge aurait au moins dû réduire la commission</p> <p class="MsoPlainText">de la demanderesse en raison de l'activité de G. SA , la clause</p> <p class="MsoPlainText">d'exclusivité ayant cessé de déployer tout effet au moment de la</p> <p class="MsoPlainText">résiliation du contrat du 20 décembre 1993.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le président du Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds</p> <p class="MsoPlainText">ne formule pas d'observations.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> L'intimée conclut au rejet du recours, avec suite de frais et</p> <p class="MsoPlainText">dépens.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C O N S I D E R A N T</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-</p> <p class="MsoPlainText">vable. </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. a) Selon l'article 413 al.1 CO, le courtier a droit à son salai-</p> <p class="MsoPlainText">re dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite</p> <p class="MsoPlainText">aboutit à la conclusion du contrat. Le contrat conclu doit être conforme</p> <p class="MsoPlainText">au but recherché par le mandant. Il faut donc qu'il y ait équivalence</p> <p class="MsoPlainText">économique entre le contrat conclu et l'affaire prévue dans le contrat de</p> <p class="MsoPlainText">courtage (ATF 114 II 359). En cas de doute, l'indication d'un prix dans le</p> <p class="MsoPlainText">contrat de courtage n'a que la valeur d'une directive, d'une description</p> <p class="MsoPlainText">du but à atteindre; il appartient au mandant de renverser cette présomp-</p> <p class="MsoPlainText">tion en apportant la preuve que le prix indiqué dans le contrat de courta-</p> <p class="MsoPlainText">ge était - selon la volonté des parties au moment de la conclusion du</p> <p class="MsoPlainText">contrat - une condition du paiement du salaire et non une simple directi-</p> <p class="MsoPlainText">ve (ATF 76 II 147).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) La volonté réelle et commune des parties est une question de</p> <p class="MsoPlainText">fait; les constatations du premier juge à ce sujet lient la Cour de cassa-</p> <p class="MsoPlainText">tion civile, sauf arbitraire (art.415 al.1 litt.b CPC). Ce n'est que</p> <p class="MsoPlainText">lorsque la volonté réelle et commune des parties n'a pas pu être établie</p> <p class="MsoPlainText">et que le contrat doit être interprété de manière objective, selon le</p> <p class="MsoPlainText">principe de la confiance (ATF 111 II 284, 106 II 226), que la Cour de cas-</p> <p class="MsoPlainText">sation peut intervenir car l'interprétation objective relève du droit (ATF</p> <p class="MsoPlainText">121 III 123 cons.4b)aa), 118 II 365 cons.1).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> c) En l'espèce, le premier juge a retenu que la défenderesse</p> <p class="MsoPlainText">n'avait pas pu établir que les parties étaient convenues d'une condition</p> <p class="MsoPlainText">du paiement de la commission en prévoyant un prix plancher de 530'000</p> <p class="MsoPlainText">francs. Cette constatation de fait n'est pas arbitraire. En effet, le con-</p> <p class="MsoPlainText">trat du 20 décembre 1993 prévoit expressément que le prix convenu n'a</p> <p class="MsoPlainText">qu'une valeur indicative, le courtier ayant l'obligation de transmettre au</p> <p class="MsoPlainText">mandant toute offre d'achat, même inférieure. L'argument de la recourante,</p> <p class="MsoPlainText">selon qui la phrase "ce prix n'a cependant qu'une valeur indicative" ne se</p> <p class="MsoPlainText">rapporterait qu'aux 590'000 francs, ne saurait être retenu. Une telle in-</p> <p class="MsoPlainText">terprétation priverait de tout sens la suite de cette phrase, selon la-</p> <p class="MsoPlainText">quelle le courtier doit transmettre toute offre d'achat, même des offres</p> <p class="MsoPlainText">inférieures. Si le courtier n'avait pas droit à sa commission si la vente</p> <p class="MsoPlainText">se conclut à un prix inférieur, il n'aurait aucun intérêt à s'obliger à</p> <p class="MsoPlainText">transmettre de telles offres. Que le prix plafond n'est qu'une valeur in-</p> <p class="MsoPlainText">dicative va au surplus de soi et n'a pas à être spécialement précisé, car</p> <p class="MsoPlainText">la réalisation d'un prix supérieur est dans l'intérêt tant du mandant que</p> <p class="MsoPlainText">du courtier, dont la commission est fixée en pourcentage du prix de vente.</p> <p class="MsoPlainText">Les déclarations des parties et du témoin B. n'y changent rien. Certes,</p> <p class="MsoPlainText">en raison du prix plancher, l'intimée ne pouvait offrir l'appartement à un</p> <p class="MsoPlainText">prix inférieur, mais elle avait l'obligation de transmettre aussi des</p> <p class="MsoPlainText">offres inférieures à la recourante, qui avait elle toute liberté</p> <p class="MsoPlainText">d'accepter une telle offre ou non. Qu'elle ne fût, le 20 décembre 1993,</p> <p class="MsoPlainText">pas prête à vendre en dessous de 530'000 francs n'a à cet égard aucune</p> <p class="MsoPlainText">importance, parce qu'elle restait évidemment libre d'accepter ultérieu-</p> <p class="MsoPlainText">rement des offres inférieures. La recourante semble ainsi confondre deux</p> <p class="MsoPlainText">types de conditions : la condition qu'elle s'était fixée pour la vente de</p> <p class="MsoPlainText">son appartement, soit un prix minimum de 530'000 francs, et la condition</p> <p class="MsoPlainText">du droit du courtier à son salaire, soit la vente de l'appartement.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le salaire de l'intimée était ainsi dû même en cas de vente à un</p> <p class="MsoPlainText">prix inférieur à celui prévu dans le contrat de courtage. Le recours est</p> <p class="MsoPlainText">mal fondé sur ce point.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. a) Le courtier n'a droit à son salaire que si l'indication qu'il</p> <p class="MsoPlainText">a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du</p> <p class="MsoPlainText">contrat (art.413 al.1 CO). Il faut donc un lien de causalité entre les</p> <p class="MsoPlainText">efforts du courtier et la décision du tiers. Il n'est pas nécessaire que</p> <p class="MsoPlainText">la décision de l'amateur soit due exclusivement ou principalement à</p> <p class="MsoPlainText">l'intervention du courtier. Il suffit que celui-ci ait fait naître chez le</p> <p class="MsoPlainText">tiers une des raisons qui l'ont engagé à conclure. La jurisprudence se</p> <p class="MsoPlainText">contente ainsi d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la</p> <p class="MsoPlainText">décision du tiers, décision qui peut subsister malgré la rupture des</p> <p class="MsoPlainText">pourparlers (ATF 72 II 84; 69 II 106). L'existence du lien de causalité</p> <p class="MsoPlainText">dépend donc de l'influence que le courtier peut exercer sur la disposition</p> <p class="MsoPlainText">du tiers à conclure le contrat principal. Cela présuppose que le courtier</p> <p class="MsoPlainText">ait réussi à provoquer chez l'amateur un des motifs qui l'ont poussé à</p> <p class="MsoPlainText">conclure (Marquis, Le contrat de courtage immobilier et le salaire du</p> <p class="MsoPlainText">courtier, p.442). Il n'est pas nécessaire que le rapport de causalité soit</p> <p class="MsoPlainText">immédiat (ATF 69 II 106). Il importe peu, par exemple, que le courtier</p> <p class="MsoPlainText">n'ait pas participé jusqu'au bout aux tractations du vendeur et de</p> <p class="MsoPlainText">l'acheteur et même qu'un autre courtier ait été mis en oeuvre. Il n'en</p> <p class="MsoPlainText">serait autrement que si l'activité du premier courtier n'avait abouti à</p> <p class="MsoPlainText">aucun résultat, que les pourparlers avaient été définitivement rompus et</p> <p class="MsoPlainText">que l'affaire avait été finalement conclue sur des bases toutes nouvelles</p> <p class="MsoPlainText">(ATF 69 II 106; 62 II 342).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) En l'espèce, le premier juge a retenu que les époux</p> <p class="MsoPlainText">V. figuraient sur la liste des "clients intéressés" remise par l'intimée</p> <p class="MsoPlainText">à la recourante à la fin du contrat de courtage, qu'ils avaient déjà été</p> <p class="MsoPlainText">au préalable signalés à la recourante comme intéressés à acheter</p> <p class="MsoPlainText">l'immeuble et que les discussions entre le représentant de l'intimée et</p> <p class="MsoPlainText">les acheteurs futurs étaient même allées jusqu'à un stade avancé. Il res-</p> <p class="MsoPlainText">sort par ailleurs du dossier que les pourparlers n'avaient jamais été dé-</p> <p class="MsoPlainText">finitivement rompus et que les époux V. avaient toujours gardé un oeil</p> <p class="MsoPlainText">sur l'immeuble. Ils ont également déclaré qu'à l'époque où ils ont discuté</p> <p class="MsoPlainText">avec l'intimée des possibilités de financement, ils auraient probablement</p> <p class="MsoPlainText">acheté l'immeuble si le prix avait été de 500'000 francs et s'ils étaient</p> <p class="MsoPlainText">parvenu à vendre un immeuble en Belgique pour libérer les fonds propres</p> <p class="MsoPlainText">nécessaires. Dans ces conditions, le premier juge a retenu à juste titre</p> <p class="MsoPlainText">un lien psychologique entre l'activité de l'intimée et la conclusion du</p> <p class="MsoPlainText">contrat principal. Contrairement à ce que prétend la recourante, ce n'est</p> <p class="MsoPlainText">ainsi pas uniquement l'activité du second courtier qui a pu la convaincre</p> <p class="MsoPlainText">de réduire le prix demandé et qui a conduit à la conclusion de la vente.</p> <p class="MsoPlainText">Il s'agit là certes d'un élément important et nécessaire à la perfection</p> <p class="MsoPlainText">du contrat de vente immobilière, mais cet élément n'est pas le seul qui a</p> <p class="MsoPlainText">amené les époux V. à conclure. Les annonces que l'intimée avait mises</p> <p class="MsoPlainText">dans les journaux et les entretiens qu'elle a eus avec eux figurent aussi</p> <p class="MsoPlainText">parmi les raisons qui les ont amenés à conclure le contrat et c'est bien</p> <p class="MsoPlainText">l'intimée qui a fait naître ces raisons chez les acheteurs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En d'autres termes, l'intimée a déployé l'activité nécessaire à</p> <p class="MsoPlainText">la conclusion du contrat de vente, sauf l'accord sur le prix. C'est pour-</p> <p class="MsoPlainText">tant le montant de l'offre des acheteurs de 500'000 francs qui, d'abord</p> <p class="MsoPlainText">refusée par la recourante, a finalement été acceptée par elle, quelques</p> <p class="MsoPlainText">mois après sa résiliation du contrat de courtage, lorsqu'elle a consenti à</p> <p class="MsoPlainText">réduire ses exigences et qu'elle a suivi le conseil du second courtier.</p> <p class="MsoPlainText">Dans ces circonstances, il serait choquant de refuser sa commission au</p> <p class="MsoPlainText">premier courtier pour le motif que la recourante elle-même s'entêtait à</p> <p class="MsoPlainText">maintenir un prix trop haut. Sur ce point, le recours est également mal</p> <p class="MsoPlainText">fondé.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. a) Lorsque le courtage est dû à l'activité de plusieurs cour-</p> <p class="MsoPlainText">tiers commis indépendamment les uns des autres, simultanément ou successi-</p> <p class="MsoPlainText">vement, chacun d'eux n'a droit qu'à une quote-part du salaire unique cor-</p> <p class="MsoPlainText">respondant à la mesure en laquelle il a contribué à mener l'affaire à</p> <p class="MsoPlainText">chef. Pour se prémunir contre un risque de diminution de sa provision du</p> <p class="MsoPlainText">fait du concours d'autres courtiers, le courtier peut stipuler une clause</p> <p class="MsoPlainText">d'exclusivité dans le contrat (ATF 72 II 421).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) En l'espèce, le contrat est stipulé exclusif à son article</p> <p class="MsoPlainText">premier. Par ailleurs, l'article 10 prévoit que le courtier peut reven-</p> <p class="MsoPlainText">diquer la provision intégrale lorsque l'affaire aboutit après la fin du</p> <p class="MsoPlainText">contrat et qu'un lien psychologique existe entre son activité et la con-</p> <p class="MsoPlainText">clusion du contrat. Dans ces conditions, il n'est pas nécessaire d'exami-</p> <p class="MsoPlainText">ner si la clause d'exclusivité de l'article premier du contrat de courtage</p> <p class="MsoPlainText">protège l'intimée même après l'échéance du contrat contre une réduction de</p> <p class="MsoPlainText">sa provision du fait du concours d'un autre courtier. En effet, l'article</p> <p class="MsoPlainText">10 prévoit clairement que l'intimée a droit à la rémunération intégrale</p> <p class="MsoPlainText">lorsque l'affaire aboutit après la fin du contrat et que son activité est</p> <p class="MsoPlainText">dans un lien psychologique avec ladite conclusion. Cette clause n'est pas</p> <p class="MsoPlainText">contraire à l'ordre public; lorsque le mandant choisit de recourir aux</p> <p class="MsoPlainText">services d'un autre courtier, il peut prévenir le risque de payer deux</p> <p class="MsoPlainText">provisions en rendant attentif le deuxième courtier qu'il ne devra pas</p> <p class="MsoPlainText">traiter avec des personnes qui avaient déjà eu des contacts avec le</p> <p class="MsoPlainText">premier.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">5. Au vu de ce qui précède, le recours est mal fondé. La recourante</p> <p class="MsoPlainText">qui succombe supportera les frais et dépens.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par ces motifs,</p> <p class="MsoPlainText"> LA COUR DE CASSATION CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Rejette le recours.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Condamne la recourante aux frais qu'elle a avancés par 770 francs ainsi</p> <p class="MsoPlainText"> qu'à payer à l'intimée une indemnité de dépens de 500 francs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel, le 30 mars 1998</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> Le greffier L'un des juges</p> <p class="MsoPlainText"> </p> </div></body></html>