3/3 Grundstückerwerb durch Personen im Ausland PVG 2019 56 Grundstückerwerb durch Personen 3 im Ausland Acquist da bains immobigliars tras persunas a l‘exteriur Acquisto d’immobili da parte di residenti all’estero Bewilligungsgesetz (BewG). Vorliegen mehrerer bewilli- gungspflichtiger Erwerbstatbestände bei mit Vermächt- nis belastetem Grundstückerwerb einer Alleinerbin. – Die Vorinstanz erteilt der von der Erblasserin als Allei- nerbin eingesetzten und im Ausland domizilierten Stif- tung die Bewilligung zum Erwerb einer Immobilie mit der Auflage, diese sei in Anwendung von Art. 8 Abs. 2 BewG innert zwei Jahren nach dem Versterben der mit einem Wohnrecht bedachten und ebenfalls im Ausland domizilierten Vermächtnisnehmerinnen bzw. nach defi- nitiver Aufgabe des Nutzungsrechtes wieder zu veräus- sern; seitens der Vermächtnisnehmerinnen lag kein Ge- such vor. – Mit der erbrechtlichen Anordnung fallen das Eigentum und das Nutzungsrecht an der Immobilie auseinander (E.3). – Die Vorinstanz hat ihr Ermessen überschritten, indem sie den Erwerb des Eigentums mit einer Auflage betreffend die Ausübung des Nutzungsrechts durch die Vermächt- nisnehmerinnen verknüpft hat, ohne dass diese um eine Bewilligung nach BewG ersucht haben (E.5). – Sollten die Vermächtnisnehmerinnen kein Gesuch ein- reichen oder wäre deren enge und schützenswerte Be- ziehung nicht ausgewiesen, so hätte die Vorinstanz der Stiftung den Eigentumserwerb mit der Auflage nach Art. 8 Abs. 2 BewG zu bewilligen; sollten hingegen die Ver- mächtnisnehmerinnen ein Gesuch einreichen, welches nach Art. 8 Abs. 2 BewG bewilligungsfähig ist, wäre weiter zu prüfen, inwieweit der erblasserische Wille mit den Vorgaben des Sachen- und Erbrechts sowie mit dem BewG in Einklang ist bzw. gebracht werden kann (E.6, 7). 33/3 Grundstückerwerb durch Personen im Ausland PVG 2019 57 Legge sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE). Sussistenza di diverse fattispecie di negozio d’ac- quisto soggette ad autorizzazione in caso di compera da parte di una erede unica di un fondo gravato da un legato. – L’istanza inferiore ha autorizzato l’acquisto di un immo- bile a una fondazione domiciliata all’estero designata dal disponente come unica erede con l’onere che l’immobile, in applicazione dell’art. 8 cpv. 2 LAFE, debba essere ven- duto entro due anni dal decesso delle legatarie tributate con un diritto d’abitazione e anch’esse domiciliate all’es- tero risp. dopo la rinuncia definitiva a tale diritto; da par- te delle legatarie non è stata presentata alcuna richiesta. – Per mezzo della disposizione di successione la proprietà e il diritto di utilizzo sull’immobile vengono separati (consid. 3). – L’istanza inferiore ha ecceduto il potere discrezionale subordinando l’acquisto della proprietà a un onere con- cernente l’esercizio del diritto di utilizzo delle legatarie senza che queste abbiano richiesto un’autorizzazione LAFE (consid. 5). – Se le legatarie non dovessero inoltrare una richiesta o se il loro stretto e tutelabile legame non fosse dimostrato, allora l’istanza inferiore dovrebbe autorizzare l’acquis- to della proprietà alla fondazione sotto l’onere secon- do l’art. 8 cpv. 2 LAFE; se invece le legatarie dovessero inoltrare una richiesta autorizzabile giusta l’art. 8 cpv. 2 LAFE, andrebbe esaminato in che misura la volontà del disponente si concili o si possa conciliare con le disposi- zioni sui diritti reali e del diritto di successione nonché con la LAFE (consid. 6, 7). Erwägungen: 3. Gemäss Erbschein vom 18. Februar 2014 setzte die Er- blasserin die Beschwerdegegnerin 2 als Alleinerbin ein. Dieser steht somit das Eigentum an der 2,5-Zimmerwohnung, StWE- Grundstück- Nr. S50210, Gemeinde X. zu. Im handgeschriebe- nen Testament vom 12. November 2012 überlässt die Erblasserin ihren beiden Freundinnen B. und C. (nachfolgend: Ver- mächtnisnehmerinnen) das Nutzungsrecht an der vorgenannten Wohnung. Das Eigentum und die Nutzung der 2,5-Zimmerwoh- nung fallen somit auseinander.3/3 Grundstückerwerb durch Personen im Ausland PVG 2019 58 4. Das Bewilligungsgesetz verfolgt nach Art. 1 BewG das Ziel, die Überfremdung des einheimischen Bodens zu verhindern. Dadurch soll sichergestellt werden, dass der Boden in erster Linie den Einwohnern der Schweiz vorbehalten bleibt und der Umfang des ausländischen Grundeigentums dauerhaft auf einem tragba- ren Mass stabilisiert wird (Botschaft vom 16. September 1981 zu einem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland und zur Volksinitiative «gegen den Ausver- kauf der Heimat»; BBl 1981 III S. 585 ff., S. 619). Deswegen hat der Gesetzgeber den Erwerb eines Grundstücks gemäss Art. 655 ZGB durch Personen im Ausland einer Bewilligungspflicht unterstellt (Art. 2 BewG). Diese Bewilligung ist für das bewilligungspflichti- ge Geschäft konstitutiv. Vor der Erteilung der Bewilligung befindet sich das Rechtsgeschäft in einem Schwebezustand. Es wird erst mit Erteilung der Bewilligung definitiv verbindlich (Bundesge- richtsurteil 2C_109/2015 vom 3. November 2016, E.3.2). 4.1. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Be- hörde (Art. 2 Abs. 1 BewG), sofern keine Ausnahme der Bewilli- gungspflicht vorliegt (Art. 2 Abs. 2 und Abs. 3 sowie Art. 7 BewG). Der Erwerb des Eigentums oder eines Wohnrechts gilt als Erwerb eines Grundstückes (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Die Beschwerdegeg- nerin 2 hat ihren Sitz in Deutschland (Bf-act. 11), die Vermächtnis- nehmerinnen sind deutsche Staatsangehörige (Bf-act. 5). 4.2. Der Beschwerdegegner 1 hat der Beschwerdegegnerin 2 die Bewilligung zum Erwerb des StWE-Grundstücks Nr. S50210 erteilt. Er beruft sich auf Art. 8 Abs. 2 BewG (Bf-act. 1, Dispositi- vziffer 1). Dieser besagt, dass einem Erben, welcher der Bewilli- gung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, der Erwerb mit der Auflage bewilligt wird, das Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Die vom Beschwerdegegner 1 erteilte Bewilligung erging jedoch unter der Auflage, das Grundstück innert zwei Jah- ren nach dem Versterben der Nutzungsberechtigten bzw. nach der definitiven Aufgabe der Nutzung durch diese wieder zu veräussern (Bf-act. 1, Dispositivziffer 2). 5. Der Streitpunkt liegt in der Auflage, welche der Beschwer- degegnerin 2 im Rahmen der Bewilligung erteilt wurde (Bf-act. 1). Der Beschwerdeführer rügt, dass die beiden Erwerbstatbestände vermischt worden seien. Er begründet dies damit, dass zwei be- willigungspflichtige aber nicht bewilligungsfähige Tatbestände zu einem bewilligungsfähigen Tatbestand verknüpft worden seien.3/3 Grundstückerwerb durch Personen im Ausland PVG 2019 59 Nachfolgend ist zuerst zu prüfen, ob es sich um zwei je einzeln be- willigungspflichtige und bewilligungsfähige Tatbestände handelt. 5.1.1. Beim ersten Tatbestand handelt es sich um den er- brechtlichen Erwerb des Stockwerkeigentum-Grundstücks Nr. S50210 (55/1000 Miteigentum an Grundstück Nr. 2464, mit Son- derrecht an der 2,5-Zimmerwohnung Nr. 7) durch die Beschwer- degegnerin 2. Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Be- hörde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Als Erwerb eines Grundstückes gilt der Erwerb des Eigentums (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Juristische Per- sonen, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben, gelten als Personen im Ausland (Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG). Die Beschwerdegegnerin 2 ist eine Stiftung, welche ihren tatsäch- lichen Sitz im Ausland hat und Eigentum an einem Grundstück er- wirbt. Der Erwerb untersteht der Bewilligungspflicht. 5.1.2. Ein Erwerb ist bewilligungsfähig, wenn er unter ei- nen allgemeinen oder kantonalen Bewilligungsgrund subsumiert werden kann. Einem Erben, welcher der Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, wird der Erwerb mit der Auflage be- willigt, das Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Weist der Erbe enge, schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nach, so kann die Bewilligung ohne diese Auflage erteilt werden (Art. 8 Abs. 2 BewG). Die Beschwerdegegnerin 2 ist eingesetzte Al- leinerbin der Erblasserin. Sie kann jedoch als Stiftung keine engen, schutzwürdigen Beziehungen zum Grundstück aufweisen, weshalb die Bewilligung nur mit der Auflage der Veräusserung innert zwei Jahren erteilt werden kann. 5.2.1. Beim zweiten Tatbestand handelt es sich um den erbrechtlichen Erwerb des Nutzungsrechts des Stockwerkeigen- tum- Grundstücks Nr. S50210 (55/1000 Miteigentum an Grund- stück Nr. 2464, mit Sonderrecht an der 2,5-Zimmerwohnung Nr. 7) durch die beiden testamentarisch eingesetzten Vermächtnisneh- merinnen. Der Erwerb des Nutzungsrechts ist dem Grundstücks- erwerb gleichgesetzt (Art. 4 Abs. 1 lit. a BewG). Als Personen im Ausland gelten auch Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Gemeinschaft, welche ihren rechtmässigen und tat- sächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben (Art. 5 Abs. 1 lit. a BewG). Darunter fallen auch die Vermächtnisnehmerinnen. Ihr Er- werb wäre folglich ebenfalls bewilligungspflichtig. 5.2.2. Erwerberinnen, deren Bewilligungspflicht sich nicht ausschliessen lässt, haben nach dem Erwerb um die Bewilligung3/3 Grundstückerwerb durch Personen im Ausland PVG 2019 60 oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bedürfen (Art. 17 Abs. 1 BewG). Die Vermächtnisnehmerinnen ha- ben kein Gesuch um Erwerbsbewilligung gestellt, weshalb darüber nicht entschieden werden kann. Sollten sie sich dafür entscheiden, ein Gesuch um Erwerbsbewilligung beim Beschwerdegegner 1 ein- zureichen, so hätte dieser deren Bewilligungsfähigkeit zu prüfen. Diese beurteilte sich für Vermächtnisnehmerinnen, wie in der Ver- fügung vom 20. August 2018 dargelegt, nach Art. 8 Abs. 2 BewG. Die Vermächtnisnehmerinnen wären bewilligungsfähig, falls sie enge, schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nachweisen könnten. Darüber konnte die Vorinstanz jedoch mangels Gesuch gar nicht entscheiden. 5.3. Der Beschwerdegegner 1 hat sein Ermessen über- schritten indem er die beiden Tatbestände miteinander vermischt hat, obwohl nur das Bewilligungsgesuch der Beschwerdegegne- rin 2 eingegangen ist, und die Vermächtnisnehmerinnen gar kein Gesuch um Erwerbsbewilligung beim Beschwerdegegner 1 ge- stellt hatten. Dies muss zur Gutheissung der Beschwerde führen, wobei die Vorinstanz abzuklären haben wird, ob die Vermächtnis- nehmerinnen ihr Nutzungsrecht ausüben wollen oder nicht. Diese Abklärung kann entweder direkt bei den Vermächtnisnehmerinnen oder über den Willensvollstrecker erfolgen. 6.1. Sollten die Vermächtnisnehmerinnen kein entspre- chendes Gesuch einreichen oder wäre deren enge und schützens- werte Beziehung nicht ausgewiesen, so hätte die Vorinstanz der Stiftung den Eigentumserwerb mit der Auflage nach Art. 8 Abs. 2 BewG zu bewilligen. 6.2. Sollten hingegen die Vermächtnisnehmerinnen ein Ge- such einreichen, welches nach Art. 8 Abs. 2 BewG bewilligungsfä- hig ist, wäre weiter zu prüfen, inwieweit der erblasserische Wille mit den Vorgaben des Sachen- und Erbrechts sowie mit dem BewG in Einklang ist bzw. gebracht werden kann. Aus dem Testament vom 12. November 2011 geht hervor, dass die Erblasserin der Stiftung nur das nackte Eigentum an der 2,5-Zimmerwohnung überlassen wollte, während die Vermächtnisnehmerinnen das Nutzungsrecht an dieser Wohnung erhalten sollten. Diese Konstruktion führt zu zwei bewilligungspflichtigen Erwerbssituationen. Die Frage ist, ob Art. 8 Abs. 2 BewG so interpretiert werden kann, dass der erblas- serische Wille zum Tragen kommen kann. Dies wäre etwa der Fall, wenn man – wie es die Vorinstanz in der angefochtenen Verfügung gemacht hat – die Auflage an die Stiftung mit einer Suspensivbedin- gung verknüpft, oder wenn man die allenfalls bei den Vermächtnis-3/3 Grundstückerwerb durch Personen im Ausland PVG 2019 61 nehmerinnen vorliegenden engen, schutzwürdigen Beziehungen zum Grundstück auf den Erwerb des nackten Eigentums durch die Stiftung ausdehnt als notwendige Voraussetzung, um das abgelei- tete Nutzungsrecht überhaupt zu ermöglichen, diesfalls verknüpft mit einer Resolutivbewilligung hinsichtlich des Bestands des Nut- zungsrechts; bei Wegfall der Bedingung würde dann ohne Zutun die Auflage gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG in Kraft treten. Beide Vari- anten erscheinen prima vista jedenfalls nicht zum vorneherein als unzulässig, zumal die Anordnung der Erblasserin in keinerlei Hin- sicht als Umgehung der Vorgaben des BewG erscheinen und des- sen Sinn und Zweck auch nicht zuwiderlaufen. Immerhin hätte die Erblasserin das angestrebte Ergebnis – zumindest nach schweize- rischem Erbrecht – weitgehend auch mit einer Vor- und Nacherbe- neinsetzung erreichen können, was vorbehältlich der besonderen Nähe der Vorerbinnen zur Liegenschaft gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG bewilligungsfähig gewesen wäre. Für eine Auslegung des BewG im Sinne von an sich unproblematischen erbrechtlichen Anordnungen hat sich auch das Bundesgericht in seinem Urteil 2C_109/2015 vom 3. November 2016 ausgesprochen, in welchem es eine Auflage des Eigentümers sinngemäss den Nutzungsberechtigten überband , um die beabsichtigte Nutzung überhaupt zu ermöglichen (vgl. dort E.4). 7. Zusammengefasst hat der Beschwerdegegner 1 sein Ermessen nach Art. 51 Abs. 1 lit. a VRG überschritten, indem er zwei separate Erwerbstatbestände in eine Bewilligung zusammen- fasste, obschon für den einen Erwerbstatbestand gar kein Gesuch gestellt wurde und somit auch die notwendigen Abklärungen betr. enge und schutzwürdige Beziehungen gemäss Art. 8 Abs. 2 BewG unterblieben sind. Die Beschwerde wird demzufolge gutgeheissen. Die angefochtene Dispositivziffer 2 erweist sich nach dem Gesag- ten als unrechtmässig und ist aufzuheben. Die Sache wird zur wei- teren Abklärung des Sachverhalts und der Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen. U 18 67 Urteil vom 30. April 2019