Handelsgericht des Kantons Zürich Einzelgericht Geschäfts-Nr.: HE150503-O U/ee Mitwirkend: der Oberrichter Dr. Johann Zürcher sowie die Gerichtsschreiberin Isabelle Monferrini Urteil vom 10. Dezember 2015 in Sachen A._____ AG, Klägerin vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. X._____ gegen 1. B._____ AG, 2. C._____ AG, Beklagte betreffend Rechtsschutz in klaren Fällen - 2 - Rechtsbegehren: (act. 1 S. 2 f.) "1. Den Beklagten 1 und 2 sei unter Androhung der Zwangsvollstre- ckung im Unterlassungsfall zu befehlen, den Büroraum (Ref. -Nr. ...) im 3. Obergeschoss (ca. 116 m2) der Liegenschaft D._____- strasse 1, Zürich, unverzüglich zu räumen und zu verlassen sowie der Klägerin zu übergeben. 2. Der Beklagten 1 sei unter Androhung der Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall zu befehlen, den Büroraum (Ref. -Nr. ...) im 3. Obergeschoss (ca. 139 m2) und den Lagerraum (Ref. -Nr. ...) im 1. Untergeschoss (ca. 22.5 m2), beides in der Liegenschaft E._____-strasse ..., Zürich, sowie den Doppel -Einstellplatz Nr. 2 (Ref.-Nr. ...) im Erdgeschoss der Liegenschaft D._____- strasse 2, Zürich, unverzüglich zu räumen und zu verlassen sowie der Kl ä- gerin vertragsgemäss zu übergeben. 3. Das zuständige Stadtamman namt sei anzuweisen, den zu erlas- senden Befehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken. 4. Unter solidarischen Kosten - und Entschädigungsfolgen (zuzüglich Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beklagten." Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 1. Prozessverlauf Die Klägerin machte die Klage am 13. November 2015 (Datum Poststempel) hier- orts anhängig (act. 1). Mit Verfügung vom 17. November 2015 wurde der Klägerin Frist zur Leistung eines Kos tenvorschusses und den Beklagten Frist zur Stellung- nahme angesetzt (act. 4). Der Kostenvorschuss ging fristgerecht ein (act. 6). Die Beklagte 1 nahm innert Frist zum klägerischen Begehren Stellung (act. 7). Betref- fend die Beklagte 2 ist androhungsgemäss aufgrund der Akten zu entscheiden, da sie verspätet Stellung genommen hat (act. 4; act. 8). Doppel bzw. Kopien der be- klagtischen Stellungnahmen wurden der Kläger in zugestellt. Ein Doppel der Stel- lungnahme der Beklagten 1 wurde der Beklagten 2 zugstellt, ein Doppel der Stel- lungnahme der Beklagten 2 wurde der Beklagten 1 zugestellt (act. 9). - 3 - 2. Zuständigkeit Die Zuständigkeit des Handelsgerichts des Kantons Zürich ergi bt sich aus Art. 33 ZPO sowie aus Art. 6 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 44 lit. b GOG (vgl. zur sachlichen Zu - ständigkeit die Urteile des Bundesgerichts 4A_346/2013 vom 22. Oktober 2013 und 4A_480/2013 vom 10. Februar 2014). 3. Sachverhalt Nach unbestrittener Sachdarstellung und durch die Akten belegt, ist die Klägerin Eigentümerin der Liegenschaften D._____-strasse 1/2 und E._____-strasse ..., Zürich. Die Beklagte 1 ist Mieterin von Räumlichkeiten in den beiden Liegenschaf- ten (act. 1 Rz. 6 f.; act. 7). Am 13. Februar 2015 schloss die Klägerin mit der B e- klagten 1 einen Mietvertrag über einen Büroraum (Ref. -Nr. ...) im 3. Oberg e- schoss der Liegenschaft D._____-strasse 1, Zürich. Der Mietzins beträgt pro M o- nat CHF 5'365.– brutto (act. 1 Rz. 8; act. 3/8; act. 7). Am 13. Februar 2015 schloss die Klägerin mit der Beklagten 1 einen weiteren Mietvertrag ab über den Doppel-Einstellplatz Nr. 2 (Ref.-Nr. ...) im Erdgeschoss der Liegenschaft D._____- strasse 2 , Zürich. Der Mietzins beträgt pro Monat CHF 500. – (act. 1 Rz. 9; act. 3/9; act. 7). Schliesslich schloss die Klägerin mit der Beklagten 1 am 16. Feb- ruar 2015 einen Mietvertrag über den Büroraum ( Ref.-Nr. ...) im 3. Obergeschoss und den Lagerraum (Ref. -Nr. ...) im 1. Untergeschoss, beide in der Liegenschaft E._____-strasse ..., Zürich. Der Mietzins beträgt pro Monat für den Büro- und La- gerraum zusammen CHF 6'710.– brutto (act. 1 Rz. 10; act. 3/10; act. 7). Bei sämtlichen genannten Mietobjekten wurde der 1. März 2015 als Mietbeginn vereinbart, an welchem Datum die Beklagte 1 die Mietobjekte übernommen hat. Weiter vereinbarten die Klägerin und die Beklagte 1, dass der Mietzins jeweils am 1. Tag des Monats fällig werde. Mit Schreiben vom 15. Juli 2015 (act. 3/11/1) wies die Klägerin die Beklagte 1 auf ausstehende Mietzinse für den Monat Juli 2015 betreffend sämtliche Mietobjekte hin und setzte ihr eine 30-tägige Zahlungsfrist im Sinne von Art. 257d Abs. 2 OR zur Begleichung der ausstehenden Mietzinsen. Dieses Schreiben verband sie mit der Androhung, dass bei unbenütztem Fristablauf das Mietverhältnis ausseror-- 4 - dentlich gekündigt werde. Da die Beklagte 1 der Aufforderung nicht nachkam, kündigte die Klägerin die Mietverträge gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR mit amtl i- chen Formularen vom 26. August 2015 ausserordentlich mit Wirkung auf den 30. September 2015 (act. 1 Rz. 13; act. 3/13 -15; act. 7 ). Die Beklagte 1 hat die Mietobjekte bis heute nicht verlassen und die Rückgabe verweigert (act. 1 Rz. 16). In den Mieträumlichkeiten im 3. Obergeschoss der Liegenschaft D._____-strasse 1, Zürich (Büroraum), hält sich neben der Beklagten 1 auch die Beklagte 2 auf. Die Beklagte 1 und die Beklagte 2 haben einen Untermietvertrag abgeschlossen, ohne die Klägerin darüber in Kenntnis zu setzen (act. 1 Rz. 19). Die Beklagte 2 hat den genannten Büroraum bis heute nicht verlassen. 4. Rechtliches Das Gericht gewährt nach Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist auf das Gesuch nicht einzutreten (Art. 257 Abs. 3 ZPO). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu ei- nem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2 S. 126 [m.w.H.]). Bei Zahlungsrückstand des Mieters kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zah- lungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt bei Geschäftsräumen 30 T a- ge. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fris t- los, bei Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende ei- nes Monats kündigen (Art. 257d OR). Zur Durchsetzung des Rückgabeanspruchs bei Wohn- und Geschäftsräumen kann der Vermieter die Ausweisung des Mieters beantragen (SVIT-Kommentar Mietrecht, 3. Aufl., N 15 zu Art. 267 -267a OR). Mit der Ausweisungsklage kann der Vermieter Vollstreckungsmassnahmen, d.h. ei- nen Ausweisungsbefehl, verlangen (Art. 236 Abs. 3 ZPO und Art. 337 Abs. 1 ZPO). - 5 - Erlischt das Hauptmietverhältnis, geht das Gebrauchsrecht des Hauptmieters u n- ter. S obald sein Gebrauchsrecht untergeht (niemand kan n mehr Rechte übertr a- gen, als er selber hat), muss der Untermieter die Mietsache ebenfalls zurückge- ben. Andernfalls kann er vom Hauptvermieter gestützt auf Art. 641 ZGB ausg e- wiesen werden (BGE 139 III 353 E. 2.1.2 S. 355 f.). 5. Würdigung Die Beklagte 1 macht geltend, dass sie rund CHF 30'000.– bezahlt habe. Die Auf- stellung der Klägerin sei daher unrichtig. Sie behauptet aber insbesondere nicht, dass sie die Mietzinsen für den Monat Juli 2015 in der Höhe von insges amt CHF 12'575.– bezahlt habe. Ausserdem offer iert sie keinerlei Beweismittel, wel- che ihre Behauptung belegen könnten. Auch reicht sie hierzu keinerlei Beweismi t- tel ein. Die w eitere Behauptung, wonach sie bestrebt sei, die offenen Beträge i n- nert Kürze zu bezahlen, deutet vielmehr darauf hin, dass die Beklagte 1 die Miet- zinsen für den Monat Juli 2015 nicht bezahlt hat. Zudem bestreitet die Beklagte 1 nicht, dass die Mietzinsen für den Monat Juli 2015 im Fälligkeitszeitpunkt (1. Juli 2015) ausstehend waren und die Klägerin ihr deswegen mit Schrei ben vom 15. Juli 2015 (act. 11/1) eine 30- tägige Zahlungsfrist im Sinne von Art. 257d Abs. 2 OR zur Begleichung der ausstehenden Mietzinsen ansetzte, welche die Beklag- te 1 ohne zu bezahlen verstreichen liess . Da die Klägerin die Voraussetzungen der Zahlungsverzugskündigung gemäss Art. 257d Abs. 2 OR erfüllt hat, wurden die Mietverhältnisse per 30. September 2015 beendet. Nach beendetem Mietver- hältnis muss der Mieter die Sache gemäss Art. 267 OR dem Vermieter zurückge- ben. Die Beklagte 1 hat die genannten Mietobjekte bis jetzt nicht geräumt. Sie hat damit ihre Rückgabepflicht verletzt. Der Fall ist liquid und damit ein Anspruch nach Art. 257 ZPO gegeben. Die B e- klagte 1 hält sich ohne Rechtsgrund in den genannten Mietobjekten auf. Demzu- folge hält sich auch die Beklagte 2 ohne Rechtsgrund in den Büroräumlichkeiten an der D ._____-strasse 1, Zürich auf. Der Ausweisungsbefehl ist deshalb zu ertei- len. Antragsgemäss ist daher der Beklagten 1 zu befehlen, die Mietobjekte (Büro- raum im 3. OG der Liegenschaft D._____- strasse 1, Zürich, Büroraum und Lager- raum im 1. UG der Liegenschaft E._____-strasse ..., Zürich, und Doppeleinstel l-- 6 - platz Nr. 2 im EG der Liegenschaft D._____-strasse 2 , Zürich) unverzüglich zu räumen und der Klägerin ordnungsgemäss und gereinigt zu übergeben. Der B e- klagten 2 ist zu befehlen, das Mietobjekt Büroraum im 3. OG der Liegenschaft D._____-strasse 1 , Zürich, unverzüglich zu räumen und der Klägerin ordnung s- gemäss und gereinigt zu übergeben. Die Klägerin beantragt zudem Vollstreckungsmassnahmen. Dementsprechend ist das Stadtammannamt Zürich 8 anzuweisen, den Ausweisungsbefehl (wie bean- tragt) nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstr e- cken. 6. Kosten- und Entschädigungsfolgen Ausgangsgemäss w erden die Beklagten kosten- und ents chädigungspflichtig (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Prozesskosten sind anteilsmässig zu verteilen, unter solidarischer Haftbarkeit der Beklagten (Art. 106 Abs. 3 ZPO). Im summarischen Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen betreffend die Ausweisung ist als Streitwert der durch die Verzögerung mutmasslich entstehende Schaden zu be- trachten, wenn die Voraussetzungen einer Ausweisung im Ver fahren nach Art. 257 ZPO verneint werden, bestehend im hypothetisch anfallenden bzw. en t- gangenen Miet- oder Gebrauchswert für die Zeit, bis voraussichtlich ein Auswei- sungsentscheid in einem Prozess im ordentlichen Verfahren ergehen könnte (vgl. Urteil des Bundesgerichts 5A_645/2011 vom 17. November 2011 E. 1.1). Praxi s- gemäss wird dabei ein Streitwert von sechs Monatsmietzinsen angenommen (ZR 114/2015 S. 61, S. 63). In Bezug auf den Büroraum im 3. OG der Liegenschaft D._____-strasse 1 , Zürich, richtet sich das Begehren gegen die Beklagte 1 und die Beklagte 2. Bei einfacher Streitgenossenschaft werden für die Berechnung des Streit werts die geltend gemachten Ansprüche zusammengerechnet, sofern sie sich nicht gegenseitig ausschliessen (Art. 93 Abs. 1 ZPO). Es ist somit von ei- nem Streitwert von CHF 107'640.– (CHF 75'450.– + CHF 32'190.–) auszugehen. Die Gerichtsgebühr ist auf CHF 4'500.– festzusetzen (§ 4 Abs. 1 und 2 i.V .m. § 8 Abs. 1 GebV OG) und zu 2/3 der Beklagten 1 und zu 1/3 der Beklagten 2 aufzuer- legen. Die Beklagte 1 ist zu verpflichten, der Klägerin eine Parteient schädigung - 7 - von CHF 5'000.– zu bezahlen. Die Beklagte 2 ist zu verpflichten, der Klägerin eine Parteientschädigung von CHF 2'500. – zu bezahlen (§ 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 9 i.V.m. § 11 Abs. 1 AnwGebV). Die Parteientschädigungen sind zuzüglich Meh r- wertsteuer zuzusprechen (vgl. act. 1 Rz. 23; act. 3/8- 10; vgl. Praxisänderung des Kassationsgerichts des Kantons Zürich, Entscheid vom 19. Juli 2015, ZR 104 (2005) Nr. 76, SJZ 101 (2005) 531 ff.). Der Einzelrichter erkennt: 1. Der Beklagten 1 wird befohlen, die Mietobjekte (Büroraum im 3. OG der Li e- genschaft D._____-strasse 1 , Zürich, Büroraum und Lagerraum im 1. UG der Liegenschaft E._____-strasse ..., Zürich, und Doppeleinstellplatz Nr. 2 im EG der Liegenschaft D._____- strasse 2 , Zürich) unverzüglich zu verlas- sen und der Klägerin in geräumtem und gereinigtem Zustand ordnungsge- mäss zu übergeben, unter Androhung des Zw angsvollzugs im Unterlas- sungsfall. 2. Der Beklagten 2 wird befohlen, den Büroraum im 3. OG der Liegenschaft D._____-strasse 1, Zürich, unverzüglich zu verlassen und der Klägerin in ge- räumtem und gereinigtem Zustand ordnungsgemäss zu übergeben, unter Androhung des Zwangsvollzugs im Unterlassungsfall. 3. Das Stadtamman namt Zürich 8 wird angewiesen, die Befehl e gemäss Di s- positiv-Ziffern 1 und 2 nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken. Die Kosten der Vollstreckung sind von der Klägerin vorzuschiessen. Sie sind ihr aber von den Beklagten zu ersetzen. 4. Die Gerichtsgebühr wird festgesetzt auf CHF 4'500.–. 5. Die Kosten gemäss Dispositiv -Ziffer 4 werden zu 2/3 der Beklagten 1 und zu 1/3 der Beklagten 2 auferlegt, je unter solidarischer Haftbarkeit für das Gan- ze. Die Kosten werden aus dem von der Klägerin geleisteten Kostenvo r- schuss gedeckt. Für die den Beklagten auferlegten Kosten wird der Klägerin das Rückgriffsrecht auf die Beklagten eingeräumt. - 8 - 6. Die Beklagte 1 wird verpflichtet, der K lägerin eine Parteientschädigung von CHF 5'000.– zuzüglich Mehrwertsteuer von 8% zu bezahlen. 7. Die Beklagte 2 wird verpflichtet, der Klägerin eine Parteientschädigung von CHF 2'500.– zuzüglich Mehrwertsteuer von 8% zu bezahlen. 8. Die Beklagten werden zur Bezahlung der Parteientschädigungen an die Kl ä- gerin unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet. 9. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, an die Klägerin im Doppel für sich und zuhanden des Stadtammannamts Zürich 8. 10. Eine bundesrechtliche Beschwerde gegen dies en Entscheid ist innerhalb von 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen B e- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Der Streitwert beträgt CHF 107'640.–. Zürich, 10. Dezember 2015 Handelsgericht des Kantons Zürich Einzelgericht Gerichtsschreiberin: Isabelle Monferrini