<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2000.00042</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105918&amp;W10_KEY=4467149&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2000.00042</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.01.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Handänderungssteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Kettengeschäft<br/><br/>Es liegt kein Kettengeschäft vor, wenn der "Erwerberin" das Grundstückgeschäft aufgrund der Bewilligungspflicht nach Bewilligungsgesetz untersagt war und sie somit nie die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück erlangen konnte.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKERWERB">GRUNDSTÃCKERWERB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: HANDÃNDERUNGSSTEUER">HANDÃNDERUNGSSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEX FRIEDRICH">LEX FRIEDRICH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFANDEIGENTÃMER">PFANDEIGENTÃMER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROZESSFÃHRUNGSBEFUGNIS">PROZESSFÃHRUNGSBEFUGNIS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIRTSCHAFTLICHE HANDÃNDERUNG">WIRTSCHAFTLICHE HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 178 lit. II aStG</span><br/><span class="ungerade">Art. 4 BewG</span><br/><span class="gerade">Art. 26 BewG</span><br/><span class="ungerade">Art. 27 BewG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Mit Ã¶ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 30. Juni 1995 vereinbarte die G. AG mit H. den Erwerb des GrundstÃ¼cks aKat.Nr. 01. In der von den Parteien am 29. Ju­ni 1995 geschlossenen schriftlichen Vereinbarung wurde der G. AG das Recht eingerÃ¤umt, sÃ¤mtliche aus dem Kaufvertrag "entspringenden Rechte und Pflichten auf einen Dritten zu Ã¼bertragen". Ferner wurde die KÃ¤uferin berechtigt, vor der EigentumsÃ¼bertragung das GrundstÃ¼ck auf eigene Kosten zu parzellieren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Gemeinderat I. erteilte der G. AG am 14. November 1995 die Bewilligung fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung auf dem GrundstÃ¼ck mit ReiheneinfamilienhÃ¤usern. Im Nachgang zur Baubewilligung liess die G. AG das GrundstÃ¼ck in HausgrundstÃ¼cke aufteilen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Mit Beschluss vom 22. Dezember 1995 wies der Bezirksrat ein Gesuch der G. AG um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht des GrundstÃ¼ckerwerbs ab. Das am 9. Januar 1996 gestellte WiedererwÃ¤gungsgesuch blieb ebenfalls erfolglos. In der Folge verkaufte H. zwischen Juni 1996 und Oktober 1996 die Parzellen an diverse KÃ¤ufer sowie an J. Im gleichen Zeitraum schlossen die Landerwerber ausser J. WerkvertrÃ¤ge mit der G. AG Ã¼ber die Erstellung von EinfamilienhÃ¤usern ab. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Gemeinderat I. kam zum Schluss, es liege ein KettengeschÃ¤ft vor und besteuer­te deshalb sowohl die wirtschaftliche HandÃ¤nderung zwischen H. und der G. AG als auch die zweite wirtschaftliche HandÃ¤nderung zwischen dieser und J. Der Gemeinderat auferleg­te J. unter Zusammenrechnung von Land- und Werkpreis HandÃ¤nderungssteuern von Fr. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die Steuerrekurskommission hiess den dagegen erhobenen Rekurs teilweise gut. Sie erwog, die G. AG habe nach rechtskrÃ¤ftiger Verweigerung der behÃ¶rdlichen Zustimmung, die gemÃ¤ss Art. 26 Abs. 2 lit. b </span>des Bundesgesetzes Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼­cken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983<span> (BewG) zur Nichtigkeit des Kaufvertrags gefÃ¼hrt habe, keine eigentÃ¼merÃ¤hnliche Stellung (mehr) inne gehabt. Es hÃ¤tten daher keine wirtschaftlichen, sondern nur zivilrechtliche HandÃ¤nderungen zwischen H. und den EndkÃ¤ufern bzw. J. stattgefunden. ... </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. J. liess Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben mit folgenden AntrÃ¤gen:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Es sei Ziff. 3 des Dispositivs des Entscheides der Steuerrekurskommission [...] aufzuheben [...]. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin." </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Mit Beschwerde liess die Gemeinde I. dem Verwaltungsgericht beantragen, es seien J. HandÃ¤nderungssteuern im Ausmass der ihn treffenden VerfÃ¼gung der Gemeinde I. aufzuerlegen. Ausserdem verlangte sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Steuerrekurskommission schloss auf Abweisung der Beschwerden. Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragten gegenseitig Abweisung der Beschwerde und Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Die Beschwerde des Pflichtigen und der Gemeinde I. betreffen dieselben Parteien und denselben Entscheid. Es rechtfertigt sich daher, die beiden Beschwerdeverfahren zu vereinigen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </span></p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"><span>b) FÃ¼r das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht ist auch unter dem neuen Recht am bisher in § 95 Abs. 4 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) ausdrÃ¼cklich geregelten Novenverbot festzuhalten. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Ak­tenlage massgebend wie fÃ¼r die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht (spÃ¤testens) im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999 Nr. 150; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, ZÃ¼rich 1999, § 153 N. 43).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">3. a) Laut des vorliegend gemÃ¤ss § 279 Abs. 1 StG anwendbaren § 178 Abs. 2 lit. a aStG sind RechtsgeschÃ¤fte, die in Bezug auf die VerfÃ¼gungsgewalt Ã¼ber ein GrundstÃ¼ck tatsÃ¤chlich und wirtschaftlich wie eine HandÃ¤nderung wirken, den "zivilrechtlichen Hand­Ã¤nderungen", worunter die sachenrechtliche Ãbertragung des Eigentums an GrundstÃ¼cken verstanden wird, gleichgestellt (§ 178 Abs. 1 lit. a StG). Die Annahme einer solchen wirtschaftlichen HandÃ¤nderung setzt voraus, dass wesentliche Teile der dem Grundeigentum innewohnenden VerfÃ¼gungsgewalt rechtsgeschÃ¤ftlich Ã¼bertragen werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche RechtsgeschÃ¤ft wirke "tatsÃ¤chlich und wirtschaftlich" wie eine (zivilrechtliche) HandÃ¤nderung an einem GrundstÃ¼ck. Dieser Tatbestand ist erfÃ¼llt, wenn mit den Ã¼bertragenen Rechten Befugnisse verbunden sind, die dem jeweiligen Inhaber eine Stellung einrÃ¤umen, welche tatsÃ¤chlich und wirtschaftlich jener eines EigentÃ¼mers gleichkommt. Alsdann ist nicht auf die formelle (Ã¤ussere) Rechtswirkung, sondern auf die erziel­te tatsÃ¤chliche und wirtschaftliche Wirkung abzustellen (RB 1977 Nr. 92).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Eine rechtsgeschÃ¤ftliche Ãbertragung wesentlicher Teile der dem Grundeigentum innewohnenden VerfÃ¼gungsgewalt erfolgt etwa beim Vollzug von KettengeschÃ¤ften. Ein solcher Kettenhandel liegt insbesondere dann vor, wenn eine natÃ¼rliche oder juristische Person mit dem EigentÃ¼mer Ã¼ber ein GrundstÃ¼ck einen Kauf- oder Kaufrechtsvertrag mit einer Substitutionsklausel abschliesst, die sie mit der Wirkung ausÃ¼bt, dass ein Dritter in den Vertrag eintritt und das GrundstÃ¼ck vom zivilrechtlichen EigentÃ¼mer erwirbt (RB 1984 Nr. 67, auch zum Folgenden). Auch ein blosser Verzicht des Berechtigten kann genÃ¼gen, falls damit dem Dritten zum GrundstÃ¼ckerwerb verholfen werden soll und wird (RB 1978 Nr. 81). Ebenso sind Vertragsgestaltungen ohne formelle Substitutionsklausel denkbar, die zum gleichen tatsÃ¤chlichen und wirtschaftlichen Ergebnis fÃ¼hren (RB 1960 Nr. 89 und 1977 Nr. 92). Entscheidend ist, dass der Berechtigte die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht nicht nur eingerÃ¤umt erhÃ¤lt, sondern diese zugunsten eines Dritten, der den Kauf hernach vollzieht, tatsÃ¤chlich ausÃ¼bt (RB 1965 Nr. 54, 1966 Nrn. 52 und 59, 1975 Nr. 52). Bei diesem Vorgang sind demnach zwei Schritte zu unterscheiden, von denen jeder fÃ¼r sich als wirtschaftliche HandÃ¤nderung steuerbar ist (RB 1968 Nr. 30; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin SchÃ¤rrer, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 78 N. 1 in Verbindung mit § 161 N. 56). Dabei ist es belanglos, von welchen Absichten und Vorhaben sich der Berechtigte leiten liess und welches Ziel er verfolgte. Nur soweit seine Absichten und Ziele in der Vertragsgestaltung ihren Niederschlag gefunden haben, kÃ¶nnen sie die Frage mitbeantworten, ob er wesentliche Machtbefugnisse Ã¼ber das GrundstÃ¼ck gehabt hat oder nicht (RB 1997 Nr. 55, auch zum Folgenden).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Dem KettengeschÃ¤ft mag typischerweise ein gÃ¼ltiger Kauf-, Kaufrechts- oder Vorkaufrechtsvertrag mit Ã¶ffentlich beurkundeter sogenannter Substitutionsklausel zugrunde liegen, wobei letzteres Merkmal seit je her auch durch andere GestaltungsmÃ¶glichkeiten mit gleichem tatsÃ¤chlichem und wirtschaftlichem Ergebnis ersetzt werden kann (RB 1960 Nr. 89). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist in steuerrechtlicher Hinsicht aber weniger die zivilrechtliche GÃ¼ltigkeit etwa eines Kaufrechts entscheidend, sondern die tatsÃ¤chliche AusÃ¼bung gleichzeitig oder spÃ¤ter Ã¼bertragener wirtschaftlicher VerfÃ¼gungsmacht (BGr, 22. MÃ¤rz 1985, StE 1985 B 42.22 Nr. 1). Es kommt somit nicht in erster Linie darauf an, ob die von den Beteiligten vereinbarte Ordnung zivilrechtlich durchsetzbar ist; ausschlaggebend ist vielmehr, dass sie sich an die eingegangenen Verpflichtungen gebunden fÃ¼hlten und diese tatsÃ¤chlich auch erfÃ¼llten (Martin Steiner, Die neuere Praxis zur wirtschaftlichen Betrachtungsweise, ASA 52 (1983/84), S. 313; Ferdinand Zuppinger/Erwin SchÃ¤rrer/Ferdinand Fessler/Markus Reich, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, ErgÃ¤nzungsband, 2. A., Bern 1983, § 161 N. 59).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Der Nachweis einer wirtschaftlichen HandÃ¤nderung obliegt - zumal es sich hierbei um eine steuerbegrÃ¼ndende Tatsache handelt - der SteuerbehÃ¶rde (RB 1990 Nr. 36, 1981 Nr. 90 mit Hinweisen; Martin Zweifel, Die Sachverhaltsermittlung im Steuerveranlagungs­verfahren, ZÃ¼rich 1989, S. 110). Die SteuerbehÃ¶rde hat aufzuzeigen und zu beweisen, dass der Steuerpflichtige die eigentumsÃ¤hnlichen Befugnisse erworben hat, durch welchen Vorgang dies geschehen ist, dass er diese Befugnisse durch Ãbertragung auf eine Drittperson ausgeÃ¼bt hat und durch welchen Vorgang dies geschehen ist (Reimann/Zuppinger/SchÃ¤rrer, § 161 N. 54; RB ORK 1953 Nr. 89).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Massgebend fÃ¼r die Beurteilung der Frage, ob vorliegend ein steuerbares KettengeschÃ¤ft vorliegt, ist, ob der G. AG aufgrund der Vertragsgestaltung die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber das GrundstÃ¼ck aKat.Nr. 01 eingerÃ¤umt wurde und diese in der Fol­ge zugunsten von J. (teilweise) darauf verzichtet hat. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">RechtsgeschÃ¤fte Ã¼ber einen Erwerb, fÃ¼r den der Erwerber einer Bewilligung bedarf, bleiben ohne rechtskrÃ¤ftige Bewilligung unwirksam (Art. 26 Abs. 1 BewG). Das RechtsgeschÃ¤ft wird dann nichtig, wenn der Erwerber das RechtsgeschÃ¤ft vollzieht, ohne um die Be­willigung nachzusuchen oder bevor die Bewilligung in Rechtskraft tritt sowie wenn die Be­willigungsbehÃ¶rde die Bewilligung rechtskrÃ¤ftig verweigert oder widerrufen hat (Art. 26 Abs. 2 lit. a und b BewG). Im Fall der Nichtigkeit kÃ¶nnen versprochene Leistungen nicht eingefordert, aber erbrachte Leistungen innerhalb eines Jahrs zurÃ¼ckgefordert werden (Art. 26 Abs. 4 lit. a und b BewG). Handeln die Parteien nicht von sich aus, so kann die be­schwerdeberechtigte kantonale BehÃ¶rde oder das Bundesamt fÃ¼r Justiz auf Wiederherstellung des ursprÃ¼nglichen Zustands oder der Zwangsverwertung des GrundstÃ¼cks klagen (Art. 27 BewG). </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Der Bezirksrat lehnte das Gesuch der G. AG um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht des GrundstÃ¼ckgeschÃ¤fts in der Gemeinde I. ab. Dagegen fÃ¼hrte weder die Di­rektion der Volkswirtschaft des Kantons ZÃ¼rich noch das Bundesamt fÃ¼r Justiz des Eidg. Justiz- und Polizeidepartements Beschwerde. Das von der G. AG gestellte WiedererwÃ¤gungsgesuch wurde abgewiesen. An diesen rechtskrÃ¤ftigen Beschluss des Bezirksrats, mit welchem die Bewilligungspflicht der G. AG festgestellt wurde, ist das Gericht gebunden (RB 1983 Nr. 70). Damit steht fest, dass die VerkÃ¤ufe der Teilparzellen des GrundstÃ¼cks aKat.Nr. 01 nach Rechtskraft des Beschlusses des Bezirksrats erfolgten. <span>Zwar hat der Bezirksrat lediglich die Bewilligungspflicht des vorliegend zu beurteilenden RechtsgeschÃ¤fts festgestellt, was nach dem Gesagten zunÃ¤chst nur zu dessen Unwirksamkeit gefÃ¼hrt hat. Aufgrund der Aktenlage ist es jedoch ohne weiteres ersichtlich, dass vorliegendenfalls weder die BewilligungsgrÃ¼nde von Art. 8 BewG noch diejenigen des kantonalen Gesetzes er­fÃ¼llt waren (EinfÃ¼hrungsgesetz zum Bundesgesetz Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland vom 4. Dezember 1988; vgl. Art. 9 BewG). Somit mussten die Vertragsparteien auch damit rechnen, dass ihnen eine solche Bewilligung nie erteilt wÃ¼rde und waren deshalb auch nicht gehalten, um eine solche nachzusuchen. Abgesehen davon wÃ¤re das RechtsgeschÃ¤ft spÃ¤testens mit dem Vollzug nichtig geworden. </span>Ferner unterliegt der Bewilligungspflicht nicht nur die grundbuchliche Ãbertragung von Grundeigentum, sondern - nach dem Prinzip der wirtschaftlichen Betrachtungsweise - jedes RechtsgeschÃ¤ft, das einer Person im Ausland die tatsÃ¤chliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber ein bewilligungspflichtiges GrundstÃ¼ck verschafft. Als Erwerb eines GrundstÃ¼cks gilt deshalb auch der Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine Ã¤hnliche Stellung wie dem EigentÃ¼mer eines GrundstÃ¼cks verschaffen kÃ¶nnen (Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG). Damit war es der G. AG aufgrund Ã¶ffentlich rechtlicher Bestimmungen gleichermassen untersagt, das zivilrechtliche Eigentum Ã¼ber das GrundstÃ¼ck aKat.Nr. 01 oder die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht darÃ¼ber zu erwerben. Infolgedessen konnten und durften sich die Vertragsparteien nicht mehr an den Kaufvertrag und an die damit zusammenhÃ¤ngende Vereinbarung gebunden fÃ¼hlen. Konnte die G. AG die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber das GrundstÃ¼ck unter der Herrschaft des BewG gar nie erwerben, so war sie auch nicht in der Lage, Teile davon an J. weiterzugeben bzw. zu dessen Gunsten darauf zu verzichten. Wenn die G. AG nach dem abschlÃ¤gigen Entscheid des Bezirksrats KÃ¤ufer fÃ¼r die einzelnen Parzellen suchte, so tat sie dies nicht als wirtschaftliche EigentÃ¼merin, sondern im Interesse von H. Dass dieser die GrundstÃ¼cke zum nÃ¤mlichen Preis, wie mit der G. AG vereinbart, an J. verkaufte, tut nichts zur Sache. Die vorliegende Rechtslage unterscheidet sich denn auch von derjenigen der FormungÃ¼ltigkeit des Vertrags. WÃ¤hrend beim Fehlen einer Bewilligung die Vertragsfreiheit der Parteien hinsichtlich der Inhaltsfreiheit beschrÃ¤nkt wird, indem der Rechtserwerb unabhÃ¤ngig vom Parteiwillen durch das BewG untersagt wird, ist es den Parteien bei Form­ungÃ¼ltigkeit des RechtsgeschÃ¤fts indessen unbenommen, sich im gegenseitigen Einverneh­men an das Vereinbarte zu halten oder den Formmangel zu beheben. Aufgrund dieser ErwÃ¤gungen hat die Steuerrekurskommission zu Recht festgestellt, dass keine wirtschaftlichen, sondern nur zivilrechtliche HandÃ¤nderungen zwischen H. und J. stattgefunden haben. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Ob die Voraussetzungen fÃ¼r eine Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn erfÃ¼llt sind, ist im vorliegenden Verfahren nicht zu entscheiden.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">4. ...</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Aufgrund der ErwÃ¤gungen ist sowohl die Beschwerde von J. als auch der Gemeinde I. abzuweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">5. ... </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Beschwerdeverfahren ... und ... werden vereinigt;</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>