BRKE I Nr. 394/1996 vom 13. Dezember 1996 in BEZ 1997 Nr. 4 Das geplante W ohnhaus soll an di e Stelle von zwei zusammengebauten, in s- gesamt freistehenden Gebäuden an der Ecke Neugasse/Luisenstrasse treten. Projektiert ist die Errichtung von zwei Trakten: einerseits eines Ecktraktes mit sechs oberirdischen Geschossen entlang der Neugasse und einer L änge von 15 m entlang der Luisenstrasse; andererseits eines Traktes mit fünf oberirdischen Geschossen anschliessend an der Luisenstrasse. Strassenseitig soll das Gebäude auf die Baul i- nien an der Neugasse und an der Luisenstrasse gestellt werden. Mit der Ne uüber- bauung würde die Überbauung im Eckbereich des Hofrandgebietes (Strassenblockes) Ne ugasse/Luisenstrasse/Langstrasse/Röntgenstrasse vollständig geschlossen. Das Baugrundstück ist nach der aufsichtsrechtlich festgesetzten Bau - und Zo- nenordnung vom 9. Mai bzw. 7. Dezember 1995 (BD -BZO 1995) der fünfgeschoss i- gen Quartiererhaltungszone mit Zentrumsfunktion QH5Z zugewiesen, welche in den Art. 18d ff. BD -BZO 1995 geregelt ist. Nach Art. 18f Abs. 2 BD -BZO 1995 dürfen Hauptgebäude hofseitig unter Vorbehalt der A bstandsvorschriften die Linie nicht überschreiten, die 14 m hinter der Baulinie bzw. der strassenseitigen Bauflucht ve r- läuft. Beim Umbau oder E rsatz bestehender Hauptgebäude, die diese Linie übe r- schreiten, darf der bisherige Grundriss beibehalten werden. Der zu beurteilende Gebäudeteil an der Neugasse ist mit einem Abstand von 5,25 m zur hofseitig gelegenen Parzelle Kat. -Nr. 6597 geplant. Mit der vorgeseh e- nen rüc k wärtigen Fassadenflucht soll bündig an jene des Nachbargebäu des Ne u- gasse 59 ang eschlossen werd en. Da die Baugrundstücke im fraglichen Bereich, in - 2 - welchem nach Au ffassung der Vorinstanz eine Grenzabstandsunterschreitung ei n- tritt, heute unübe rbaut sind und die Baulücke an der Neugasse erst mit dem vorli e- genden Projekt g eschlossen werden soll, greift nicht etwa die in Art. 18f Abs. 2 BD - BZO 1995 für Ersatzbauten statuierte Privilegierung Platz. 1. Nach Art. 18d Abs. 1 BD -BZO 1995 beträgt der Grundgrenzabstand in der Quartiererhaltungszone QH5Z 3,5 m. Di eser Abstand wird durch das Bau vorhaben im zur Beu rteilung stehenden, hofseitigen Bereich eingehalten. Indessen gilt der Grundgrenzabstand nur unter Vorbeh alt von Abs. 2 der den kantonal rechtlichen Mindestgrenzabstand regelnden Bestimmung von § 270 PBG. Danach ist ohne Rücksicht auf Lage und Tiefe der bet eiligten Grundstücke seitlich innerhalb von 20 m ab der Ve rkehrsbaulinie oder der sie ersetzenden Baubegrenzungslinie ein A b- stand von ebenfalls 3,5 m ei nzuhalten; ab 12 m über dem gewachsenen Boden ve r- grössert sich der A bstand weiter hinten und rückwärtig um das Mass der Mehrhöhe, unter Vorbehalt der Bestimmungen für Hochhäuser jedoch höchstens auf 16,5 m. Der Gebäudeteil an der Neugasse ist rückwärtig mit einer Gebäudehöhe von 17,05 m geplant und weist d amit eine Mehrhöhe von 5,05 m auf. Dieser Gebäudeteil muss demnach zum Hofgrundstück Kat. -Nr. 6587 einen Abstand von 8,55 m einha l- ten. Demgegenüber beträgt der geplante Abstand lediglich 5,25 m. Eine Abstandsunterschreitung würde dann nicht vorliegen, wenn die BD -BZO 1995 die Anwendung des Mehrhöhenzuschlage s nach § 270 Abs. 2 PBG ausschlös- se, was im Rahmen der Legiferierung einer Quartiererhaltungszone zulässig wäre (§ 50a Abs. 2 PBG in Verbindung mit § 50 Abs. 3 PBG). Die Normen über die Quartie r- erhaltungszonen schliessen indessen die Anwendbarkeit von § 27 0 Abs. 2 PBG g e- rade nicht aus. Auch ist davon auszugehen, dass in Quartiererhaltungszonen hofse i- tige Fassaden auch dann als «rückwärtig» im Sinne von § 270 Abs. 2 PBG gelten, wenn sie auf Eckgrundstücken stehen bzw. geplant sind. Solche Fassaden als seitl i- che einzustufen, hätte eine Privilegierung von Eckgrundstücken zur Folge, die sac h- lich nicht gerechtfertigt wäre und zu einer unzulässigen Ungleichbehandlung gege n- über Nichteckgrundstücken fü hren würde. Dies hätte zudem eine Uneinheitlichkeit der hofseitigen Fassadenfluchten von Hauptgebäuden in den Eckbereichen zur Fo l- ge, was den Zielen und Zwecken der Quartiererhaltungszonen Hofrandgebiete, mit denen auch eine geordnete Überbauung der hofseitigen Bereiche angestrebt wird, nicht entsprechen würde. 2. Besondere Verhältnisse im Sinne von § 220 PBG, die eine Heilung der A b- standsunterschreitung mit einem Dispens zuliessen, sind nicht gegeben. Mit der Bau- und Zonenordnung wurden drei - bis sechsgeschossige Quartie rerhaltungszo- nen Hofrandgebiete eingeführt. Bei dieser Vorgabe dürfte in zahlreichen Fällen eine im Sinne von § 270 Abs. 2 PBG eine Erhöhung der Abstände erheischende Mehrh ö- he von über 12 m gegeben sein. Zudem sind namentlich mit Hofgebäuden überstel l- te rückwärtige Bereiche wie vorliegend in der Regel ab parzelliert, so dass hofseitig kaum mehr grössere Abstandsreserven bestehen. Die vorliegend zu beurteilende Grenzabstandsunterschreitung kann somit keinesfalls auf besondere Verhältnisse im Sinne des Dispensrechts z urückgeführt werden. Dem lässt sich auch nicht entg e- gengehalten, in den mit Quartiere rhaltungszonen erfassten Hofrandgebieten kön n- ten auf Grund des bestehenden Übe rbauungsgrades zumeist Ersatzbauten erstellt werden, für welche der Vorbehalt der A bstandsvorschriften nicht zu gelten scheine. - 3 - Der Gesetzgeber wollte vielmehr mit Art. 18f Abs. 2 BD -BZO 1995 ausdrücklich eine eigene Regelung für Neu bauten schaffen, so dass im Umstand, dass vorliegend nicht eine Ersatzbaute, sondern eine Neubaute e rstellt werden soll, zum vornherein kein Ausnahmesachverhalt im Sinne von § 220 PBG erblickt werden kann. Schliess- lich könnte auch nicht als Ausnahmes ituation gewertet werden, dass die Einhaltung der Abstandsvorschriften es verunmögliche, mit dem pr ojektierten Gebäude bündig an die Fassade des Nachbargebä udes Ne ugasse 57/59 a nzuschliessen; solches stellt vielm ehr eine unmittelbare (und voraussehbare) Folge der einschlägigen g e- setzlichen Regelungen dar, die in einer grundsät zlich beliebig grossen Vielzahl von Fällen eintreten kann. Stehen somit dem Anschluss der g eplanten hofseitigen Flucht an jene des Nachbargebäudes Neugasse 59 von Art. 18f Abs. 2 BD -BZO 1995 vorbehaltene Ab- standsvorschriften entgegen, kann dem (wohl entgegen der Auffassung des Regi e- rungsrates; vgl. die diesbezüglich knappen Erwägungen in RRB Nr. 3671/1995, Ziff. 13.2.1.4) nicht mit einem Dispens begegnet werden. 3.a) Mit der Rüge, die vorherrschende Traufhöhe werde durch den Ecktrakt nicht eingehalten, nimmt die Vori nstanz auf die Bestimmung von Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD -BZO 1995 Bezug, welche la utet: «Strassenseitig sind die vorherrschenden Traufhöhen zu übernehmen.» Sa tz 2 von Art. 18f Abs. 3 BD -BZO 1995 verlangt, dass die Fass adengestaltung auf den Gebäudecharakter des Geviertes abzusti m- men ist. Die Bauordnung 1992, welche beim vorliegend zu be urteilenden, am 5. Oktober 1995 eingereichten Projekt im Rahmen von § 234 PBG bereits zu berücksichtigen war, enthielt mit Art. 78 Abs. 5 BauO 1992 eine Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD -BZO 1995 ähnliche Bestimmung mit folge ndem Wortlaut: «Um- und Neubauten haben sich an der Struktur und der Traufhöhe der dem Gebietscharakter entsprechenden Gebäude im Hofrandgeviert zu orientieren.» Die Vorinstanz hatte im angefochtenen Beschluss mit sin ngemäss derselben Begründung auch schon diese Bestimmung als verletzt gerügt. b) Beim Begriff der «vorherrschenden» Traufhöhe handelt es sich um einen u n- bestimmten Rechtsbegriff des (aufsichtsrechtlich gesetzten) kommunalen Baurec h- tes. Gemäss Gesetz und ständiger Praxis überprüfen die Baurekurskommissionen Verwaltungsakte nicht nur auf ihre Rechtmässigkeit, sondern allseits auch auf ihre Zweckmässigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Damit können die Baur e- kurskommissionen – im Gegensatz zum kantonalen Verwaltungsgericht – auch die Ermessensausübung sowie die Auslegung unbestimmte r Rechtsbegriffe durch die unteren Instanzen in vollem Umfange überprüfen. Es steht ihnen somit grundsätzlich volle Überprüfungsbefugnis zu. Dies allerdings mit gewissen durch die Gemeindea u- tonomie bedingten Einschränku ngen. So sind die Rekursinstanzen bei der Interpre- tation unbestimmter Rechtsbegriffe, die dem kommunalen Recht angehören, in ihrer Kognition eingeschränkt (BGE 96 1 369 ff.; Kölz, Kommentar zum Verwaltungs- rechtspflegegesetz des Kantons Zürich, Zürich 1978, N. 16 zu § 20). Diese Ei n- schränkung hat namentlich zur Folge, dass die Baur ekurskommissionen eine ve r- tretbare vorinstanzliche Auslegung und Anwendung unb estimmter Rechtsbegriffe des kommunalen Rechtes nicht durch eine andere, ebenfalls vertretbare Lösung e r- setzen dürfen. In diesem Umfange st eht den kommunalen Verwa ltungsbehörden - 4 - somit ein erweiterter Beurteilungsspielraum zu. Dies muss auch hier gelten, wo es sich nicht um von der Stadt Zürich autonom erlassenes, sondern um aufsichtsrechtlich gesetztes Recht handelt. Der Umstand, dass dieses Recht gestützt auf die §§ 2 lit. b und 344 PBG von der kantonalen Ba u- direktion eingeführt worden ist, ändert offenkundig nichts daran, dass es sich dabei nicht etwa um kanton ales, sondern um kommunales Recht handelt. Zudem machen es Sinn und Zweck des aufs ichtsrechtlichen Einschreitens der kantonalen Baudire k- tion (vgl. die E rwägungen zur Verfügung vom 9. Mai 1995 sowie RRB Nr. 3671 vom 13. Dezember 1995, Erw. Ziff. 3 —5) nicht erforderlich, der Stadt Zürich vorliegend jenen Beurteilungsspielraum abzusprechen, welcher den Gemeinden bei der Ausl e- gung unbestimmter Begriffe des kommunalen Rechtes allgemein zukommt. c) Das an die geplante Überbauung angrenzende Gebäude an der Neugasse 57/59 weist eine Traufhöhe von 14,4 m auf. An dieses Doppelgebäude schliesst, vom Bauvo rhaben weiter entfernt, das Eckgebäude Langstrasse 197 mit einer Traufhöhe von 12,5 m an. Das an der Luisenstrasse 4 an die geplante Überbauung angrenzende Gebäude weist eine Traufhöhe von lediglich zwischen 9,7 m und 10 m (geneigtes Terrain) auf. D as zu beurteilende Projekt übernimmt mit dem Ecktrakt die Traufhöhe des Gebäudes Neugasse 57/59 und mit Trakt an der Luisenstrasse die Traufhöhe des Gebäudes Luisenstrasse 4. Demgegenüber verlangt die Bausektion für den Trakt Ecke Neuga s- se/Luisenstrasse mit Bezug auf die Traufh öhe «eine Angleichung an das Gebäude» an der Langstrasse 197 (Traufhöhe 12,5 m). d) Der Begriff der Traufhöhe ist mit jenem der Gebäudehöhe nicht identisch. Letztere ist im Gesetz als Distanz von der jeweiligen Schnittlinie zwischen F assade und Dac hfläche bis zum darunter liegenden gewachsenen Boden definiert (§ 280 Abs. 1 PBG). Demgegenüber fehlt eine gesetzliche Umschreibung der Traufhöhe bzw. der Traufe. A rchitektursprachlich bildet die Traufe die untere waagrechte B e- grenzung eines Daches (Köpf, Bildwörterbuch der Architektur, Stuttgart 1982). Der Rekursvernehmlassung ist zu entnehmen, dass die Baubehörde von einer U m- schreibung der Traufe als Übergang zwischen verputzter Fassade und Dachmaterial ausgeht, was der genannten Definition nicht widerspricht. Die Höhe der Traufe dür f- te im übrigen analog zur Gebäudehöhe auf das darunterliegende gewachsene Te r- rain zu messen sein. Aus dem Gesagten erhellt, dass die Traufhöhe eines Gebäudes keineswegs dessen Gebäudehöhe entsprechen muss. Dies dü rfte sogar kaum je der Fall sein, da Dachflächen von Schrägdächern in der Regel ein Stück weit unter die Schnittlinie von Fassade und Dachfläche herabgezogen werden, so dass die Traufhöhe kleiner als die Gebä udehöhe ist. Namentlich fällt die Traufhöhe dann geringer aus, wenn die betreffende Dachfläche steiler als in einem W inkel von 45° angelegt ist; je steiler die Dachfläche, desto tiefer die Traufhöhe (§ 281 Abs. 2 PBG; vgl. den Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung, S. 26). e) Soll vorliegend die geplante Traufhöhe des Ecktraktes auf jene des Gebä u- des Langstrasse 197 abgesenkt werden, liesse sich dies nicht mehr mit rein gesta l- terischen Massnahmen wie einer nach unten verlängerten Dachfläche oder einer - 5 - steileren Dac hneigung bewerkstelligen. Diese Möglichke iten sind beim Projekt o f- fenkundig bereits au sgeschöpft, indem die Traufhöhe strassenseitig bereits 2,5 m unter die Gebäudehöhe zu liege n käme, was im wesentlichen darauf zurückzuführen ist, dass die Neigung des g eplanten Mansardendaches (Knickdaches) den Winkel von 45° deutlich übersteigt. Damit könnte eine Ü bernahme der rund 2 m tieferen Traufhöhe des Gebäudes Langstrasse 197 nur mit einer erheblichen Reduktion der geplanten Gebäudehöhe unter das an sich zulässige (durch das Projekt nur leicht überschritt ene) Mass von 16,66 m bewerkstelligt werden. Dies wiederum zöge den Verlust eines nach den Geschosszahlvorschriften der BD-BZO 1995 erlaubten Vollgeschosses nach sich. Nachfolgend ist zu prüfen, ob solches gestützt auf Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD - BZO 1995 oder auf § 238 PBG verlangt werden könne. f) Mit der Revision des Planungs - und Baugesetzes vom 1. September 1991, in Kraft seit dem 1. Februar 1992, hat der kantonale Gesetzgeber den neuen Zonent y- pus der Quartiererhaltungszone eingeführt. Die kantonale Baud irektion hat im Ra h- men ihres aufsichtsrechtlichen Erlasses von diesem Zonentypus Gebrauch gemacht, indem sie die m it der Bau - und Zonenordnung 1992 geschaffenen, in zahlreichen Rekursverfahren teilweise aber wieder aufgehobenen Kernzonen Hofrandgebiete in Quartiererhaltungszonen überführt hat. Quartiererhaltungszonen umfassen in sich geschlossene Ortsteile mit hoher Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung erhalten werden sollen (§ 50a Abs. 1 PBG). Die Bau - und Zonenordnung kann für Quartierer- haltungszonen die nämlichen Regelungen treffen wie für die Kernzonen (§ 50a Abs. 2 PBG). Nach § 50 Abs. 3 PBG kann die Bau - und Zonenordnung für Kernzonen be- sondere Vorschri ften über die Masse und die Erscheinung der Bauten enthalten; dabei sind, soweit und sofern die Eigenart der bestehenden Überbauung es rechtfer- tigt und die Verhältnisse es gestatten, unter Vorbehalt der Bestimmungen über die höchstzulässige Gebäudehöhe Abweichungen von den kantonalrechtlichen Vo r- schriften über die Gre nz- und Gebäud eabstände sowie über die Gebäudehöhe e r- laubt. g) Die Frage, welche Traufhöhe innerhalb eines Hofrandgeviertes «vor - herrschend» sei, lässt sich nicht generell, sondern nur einzelfallweise beurteilen. Bei der Auslegung des Begriffs der vorherrs chenden Traufhöhe ist auf den W ortlaut, auf Sinn und Zweck wie auch auf die Stellung von Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD -BZO 1995 im gesamten die Quartiererhaltungszonen erfassenden Regelungsgefüge abzuste l- len. Vorab ist das der Hofrandbauweise eigene Charakteri stikum in Betracht zu zi e- hen, dass Hofrandüberbauungen in sich gesc hlossene bauliche Einheiten dar stellen (vgl. BRKE I Nr. 171 und 172/1996 betreffend die mit der Bauordnung 1992 eing e- führten Kernzonen Hofrandgebiete). Diese Vorgabe legt es nahe, für die B estim- mung der vo rherrschenden Traufhöhe auf die Verhältnisse innerhalb des betreffe n- den Geviertes und nicht etwa auf die in der Umgebung des Geviertes festzustelle n- den Traufhöhen abz ustellen. Dabei ist allerdings vorauszusetzen, dass sich die Traufhöhenverhältnisse i nnerhalb des Geviertes durch ein hohes Mass an Einhei t-- 6 - lichkeit auszeichnen, ansonsten sie kaum als Massstab herangezogen werden kön- nen. W eisen die einzelnen Gebäud ereihen von Hofrandgevierten unter sich unte r- schiedliche Geschosszahlen und Gebäud e- bzw. Traufhöhen auf, wie dies etwa vo r- liegend der Fall ist, erscheint es vielmehr sac hadäquat, in erster Linie die betreffe n- de Gebäudereihe, in welcher bauliche Veränderu ngen geplant sind, als massgebe n- de Einheit anzuvisieren. Davon geht offenbar auch d ie Vorinstanz aus, insofern sie mit Bezug auf die durch den Ecktrakt einzuhaltende Gebäudehöhe auf die Traufh ö- he des Gebäudes Langstrasse 197 abstellt, dessen längere Fassade gegen die Neugasse gerichtet ist. Im weiteren hat die Vorinstanz die Traufhöhe de r beiden auf dem Bauareal zum Abbruch vorgesehenen Gebäude, welche lediglich zwei bzw. drei Vollgeschosse und damit eine ausnehmend geringe Traufhöhe aufwe isen, zu Recht ausser Betracht gelassen. Hingegen kann der Vorinstanz darin nicht gefolgt werden, das s es für die Frage der zu übernehmenden Traufhöhe massgeblich sein solle, ob das Gebäude Ne u- gasse 57/59 mit seinem überhohen Erdgeschoss dem Gebiet scharakter entspreche oder nicht. Ei nzig die – nunmehr unbeachtliche – Bestimmung von Art. 78 Abs. 5 BauO 1992 verlangte eine Orientierung an der Traufhöhe der dem Gebietscharakter entsprechenden Gebäude im Hofrandgeviert, während Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD - BZO 1995 eine Übe rnahme der «vorherrschenden» Traufhöhe statuiert. Damit weist die Traufhöhenregelung der BD-BZO 1995 einen diesbezüglich geänderten W ortlaut auf, was nicht unbeachtet bleiben darf. Die Traufhöhe der innerhalb eines Hofran d- geviertes bzw. einer Gebäudezeile dem Gebietscharakter entsprechenden G ebäude kann somit nicht einfach der «vorher rschenden» Traufhöhe gleichgesetzt werden. Der Begriff der vorherrschenden Traufhöhe impliziert vielmehr schon von der al l- tagssprachlichen Bedeutung her eine zunächst quantifizierende Betrachtungsweise, indem innerhalb einer baulichen Einheit darauf a bgestellt wird, welche Traufe b e- stimmter Höhe die grösste Länge erreicht. Namen tlich dann, wenn sich diese Traufe längenmässig deutlich von den übrigen Traufen abhebt, liegt es nahe, deren Höhe als «vorherrschend» im Sinne von Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD -BZO 1995 ins Auge z u fassen. Die Traufe der als ein einziges, stattliches Gebäude in Erscheinung tretenden Bauten Neugasse 57 und 59 weist eine Länge von 30 m auf. Demgegenüber beträgt die Trauflänge beim Gebäude Langstrasse 197 entlang der Neuga sse bloss rund 19 m. Schon de swegen hält es schwer, der Vorinstanz darin zu folgen, dass die w e- sentlich tiefere Traufhöhe des Gebäudes Langstrasse 197 massgeblich sein solle. Hinsichtlich der fallspezifischen Umstände ist sodann zu berücksichtigen, dass das Gebäude Neugasse 57/59 seit lich unmittelbar an das Baugrundstück anstösst. Zwar ist der Vorinstanz darin recht zu geben, dass «anschliessend» nicht gleichb e- deutend mit «vorherrschend» ist. Dennoch ist die besagte Gegebenheit keineswegs unbeachtlich, soll doch mit Art. 18f Abs. 3 Sat z 1 BD-BZO 1995 eine möglichst wei t- gehende Verei nheitlichung der strassenseitigen Traufhöhen bei Hofrandgevierten erreicht werden. Dem würde mit einem Anschluss der Traufe des projektierten Ec k- traktes an jene des Gebä udes Neugasse 57/59 optimal entsprochen , indem ein e r- neuter Traufhöhenwechsel i nnerhalb ein und derselben Gebäudezeile vermieden würde. h) Die Vorinstanz kann sich auch nicht darauf berufen, dass bei einer Ü ber-- 7 - nahme der Traufhöhe des Gebäudes Lan gstrasse 197 die Diskrepanz zwischen der Traufhöhe des projektierten Ecktraktes und des projektierten Traktes an der Lu i- senstrasse (welcher wiederum die Traufhöhe des anschliessenden Nachbargebä u- des an der Luisenstrasse 2 übernehmen würde) weniger ausgeprägt und damit w e- niger störend ausfallen würde. Zwar ist die Differenz zwischen den beiden geplanten Traufhöhen mit 4,4 m (bzw. zwischen den geplanten Firsthöhen mit 4,7 m) in der Tat nicht unerheblich. Solches ist j edoch als Folge der Gebäudehöhenvorschriften von § 279 Abs. 2 und 3 PBG bzw. der unterschie dlichen Baulinienabstände grundsätzlich hinzunehmen. Zudem ist die Diff erenz, wenn auch in geringfügigem Umfange, auch darauf zurückzuführen, dass der Trakt an der Luisenstrasse die dort zulässige G e- bäudehöhe von 12,2 m (§ 279 Abs. 2 PBG) o ffenkundig um de s Anschlusses der Traufe an jene des Gebäudes Luisenstra sse 2 willen nicht vollumfänglich au s- schöpft. Die so motivierte Herabsetzung der Gebä udehöhe kann klarerweise nicht dazu führen, dass alsdann auch die Traufhöhe des Ec ktraktes herabzusetzen wäre; eine derartige Tendenz zur Nivellierung nach unten kann nicht als gesetz geberisch gewollte Folge unterstellt werden. i) Die von der Vorinstanz verlangte Herabsetzung der Traufhöhe des streit - betroffenen Ecktraktes wirft namentlich auch die Frage nach dem Verhä ltnis von Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD -BZO 1995 zu den Vorschriften über die Gebäudehöhe und die Geschosszahl auf, welche vorliegend, würde entgegen den vorstehenden Erwägu n- gen (zu Unrecht) die Traufhöhe des Gebäudes Langstrasse 197 als vorherrschend betrachtetet, nicht vollumfänglich ausgeschöpft werden könnten. Es fragt sich, ob den Vorschriften über die Gebäudehöhe und die Geschos szahl im Regelungsgefüge der Bestimmungen über die Quartiererhaltungszonen bloss der Stellenwert von M a- ximalbegrenzungen zukomme, die als solche nur dann zum Zuge kämen, wenn die Anwendung von Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD -BZO zu keiner geringeren Gebäudeh öhe bzw. Geschosszahl führte. Im Hinblick auf die Geltung von § 278 f f. PBG wäre diese Auffassung in soweit unbedenklich, als die kant onalrechtliche Grundlage von § 50a Abs. 2 PBG in Ve r- bindung mit § 50 Abs. 3 PBG, wonach in Quartiererhaltungszonen «besondere Vo r- schriften über die Masse und die Erscheinung der Bauten» zulässig sind und dabei auch von den ka ntonalrechtlichen Vorschriften über die Gebäudehöhe abgewichen werden kann, grun dsätzlich auch Bestimmungen erlauben würde, die eine Übe r- nahme der Traufhöhe b estehender Bauten der gleichen geschlossenen Häuserzeile verlangen und dergestalt auch die Gebäud ehöhe determinieren (vgl. BRKE I Nr. 365 vom 3. November 1995 zur Profi langleichungspflicht von Art. 29 Abs. 1 BauO 1992). In der Geschosszahlregelung von Art. 18d Abs. 1 BD -BZO 1995 könnte allenfalls e i- ne bloss den Typus der jeweiligen Quartiererhaltungszone bestimmende Grundor d- nung erblickt werden, deren Anwendung regelmässig unter dem Vorbehalt der Sp e- zialnorm von Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD-BZO 1995 steht. Diese Auslegung von Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD -BZO 1995 würde indessen b e- deuten, dass in den Quartiererha ltungszonen Gebäudehöhe und Vollgeschosszahl in erster Linie nach der vorherrschenden Traufhöhe auszurichten wären. Anders als bei der mit den Kernzonen der Bau - und Zonenordnung 1992 eingeführten Profila n- gleichungspflicht (Art. 29 B auO 1992), bei der das die mass gebende Traufhöhe auf- weisende Nachbarg ebäude im Kernzonenplan bezeichnet ist (sogenanntes Ref e- renzgebäude), würde dabei nicht feststehen, welches Gebäude die massgebliche - 8 - Traufhöhe aufweist. Die se wäre vielmehr von Fall zu Fall zu e rmitteln, und alsdann würde es, wie gerade d er vorliegende Fall zeigt, vom Ergebnis jener Rechtsanwe n- dung a bhängen, ob und in welchem Masse die nach den übrigen Bauvorschriften zulässige Gebäudehöhe und Vollg eschosszahl unterschritten werden müssten, oder ob diese vollumfänglich ausg eschöpft werden dürften. Damit würde der Baubehörde ein weit übermässiger Beurte ilungsspielraum eing eräumt. Mit den Anforderungen, die an die Bestimmtheit von Bauvorschriften zu stellen sind, wäre dies nicht mehr zu vereinbaren. Ein Gesetz darf es nicht in allgemeinster F orm der Baubehörde übe r- lassen, welche Anforderungen sie im Einzelfall an eine zu bewilligende Baute stellen will (I mboden/Rhinow, a.a.O., S. 355 f.). Vielmehr haben auch Baurechtssätze eine «den jeweiligen Ver hältnissen angemessene optimale Bestimm theit» ( BGE 113 Ib 63) au fzuweisen und damit dem Bestimmtheitsgebot zu genügen (vgl. dazu Rh i- now/Krähenmann, Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, Basel und Fran k- furt am Main, 1990, S. 191 ff.). Mit diesen sich aus dem verfassungsmässigen Pri n- zip der Gesetzmä ssigkeit der Verwaltung ergebenden Anforderungen, die dort, wo ein hinreichender Spielraum besteht, auch bei der Auslegung von Normen zu b e- rücksichtigen sind (verfassungskonforme Auslegung; vgl. dazu Imboden/Rhinow, a.a.O., S. 153 ff.), wäre es nicht zu ve reinbaren, wenn Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD - BZO 1995 inne rhalb des Normgefüges über die Quartiererhaltungszonen dahing e- hend ausgelegt würde, dass Gebäudehöhe und Geschosszahl und damit grundl e- gende Determinanten der ba ulichen Grundstücksnutzung von der einze lfallweisen Ermittlung der «vorherrschenden Traufhöhe» a bhängig gemacht würden (vgl. BRKE I Nr. 365/1995). Dass die kantona lrechtlichen Vorschriften über die Gebäudehöhe und die Vorschrift von Art. 18d Abs. 1 BD -BZO 1995 betreffend die zulässige Vol l- geschosszahl gegenüber der Bestimmung von Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD -BZO zu- rückzutreten hätten, kann demnach nicht geschlossen werden. j) Hinsichtlich des bei der Auslegung gleichermassen zu beachtenden überg e- ordneten Rechtes des Planungs - und Baugesetzes gilt so dann, dass die Quartiere r- haltungszone keine planungsrechtliche Massnahme des Ortsbildschutzes darstellt; hiefür steht das Instrument der Kernzone (§ 50 PBG) zur Verfügung (W olf/Kull, Das revidierte Planungs - und Baugesetz des Kantons Z ürich; Bern 1992, S. 18.) Mit der Quartiererhaltungszone kann demnach kein Ortsbildschutz, sondern nur die Erha l- tung und Förderung von Siedlungsqualität betrieben werden. Daran vermag auch nichts zu ändern, dass nach § 50a Abs. 2 PBG die Bau - und Zonenordnung für Quartiererhaltungszonen grundsätzlich die nämlichen Regelungen treffen darf wie für Kernzonen. Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD -BZO 1995 ist somit dahingehend auszulegen, dass diese Bestimmung nicht zu höheren Gestaltungsanforderungen führt, als sie nach § 238 Abs. 1 PBG gest ellt werden könnten (vgl. VB 47/1981 in BEZ 1981 Nr. 32; VB 37/1985 in BEZ 1986 Nr. 2; BRKE I Nr. 367/1995, Erw. 10.3.2). Bauliche «Sonde r- leistungen» dü rfen demnach in aller Regel nicht statuiert we rden (vgl. RRB Nr. 1959/1977). Somit kann auch unter diesem Aspekt gestützt auf Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD-BZO 1995 keine ins Gewicht fallende Reduktion der nach den übrigen Bauvo r- schriften zulässigen Gebäud ehöhe und erst recht kein Verzicht auf ein zulässiges Vollgeschoss verlangt werden. k) Schliesslich fällt im Hinblick auf das übergeordnete kantonale Recht ins G e- wicht, dass die Einführung der Quartiererhaltungszone im Planungs - und Baugesetz - 9 - ihren Ausgangspunkt in einem der Hauptziele der Gesetzesrevision vom 1. Septe m- ber 1991 überhaupt hat, nämlich in der baul ichen und nutzungsmässigen Verdic h- tung im bereits überbauten Gebiet. Mit der Ergänzung des vom kantonalen Recht zur Verfügung gestel lten nutzungsplanerischen Instrumentariums um die Quartiere r- haltungszone wurde den Gemeinden die Möglichkeit e röffnet, den d urch das kant o- nale Recht geschaffenen Ve rdichtungsdruck in raumplanerisch differenzierte Mas s- nahmen umzusetzen. Die Qua rtiererhaltungszone will somit bauliche Erneuerung und Verdichtung nicht etwa verhi ndern, sondern mit der gebotenen Rücksichtnahme auf be stehende Strukturen zulassen und gegebenenfalls auch fördern (Keiser, Die Quartiererhaltungszone – ein neues I nstrument der zürcherischen Ortsplanung, in PBG aktuell, Zürcher Zeitschrift für öffentliches Baurecht, Nr. 1/94, S. 6 ff.). Diese Vorgaben treffe n auch auf die in der Stadt Zürich eingeführten Quartie r- erhaltungszonen Hofrandgebiete zu. Mit diesen Zonen soll eine bestimmte zu hoher Siedlungsqualität führende bauliche Gliederung, nämlich die Hofrandbauweise, e r- halten und gegebenenfalls erweitert werd en, indem sich neue Bauten in die Ho f- randstruktur einf ügen. Sofern auf die bestehenden Strukturen genügend Rücksicht genommen wird; ist dabei eine Verdichtung durchaus e rwünscht. Dies nicht nur aus der Sicht des überg eordneten kantonalen Rechtes, sondern a uch der bevölkerungs- politischen Zielsetzungen der Stadt Zürich, indem damit zusätzlicher W ohnraum ge- schaffen werden kann. Auch diese Gründe sprechen letztlich gegen die vorinstanzl i- che, beim streitbetroffenen Projekt zur W eglassung eines Vollgeschosses füh rende Auslegung und Anwendung von Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD-BZO 1995. l) Zusammenfassend ergibt sich, dass in Quartiererhaltungszonen die z ulässige Gebäudehöhe und die zulässige Vollgeschosszahl nach den hierfür vorgesehenen Normen des kantonalen und kommunalen Rechts zu bestimmen sind. Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD -BZO 1995 ist alsdann im Rahmen der durch jene Normen zugelassenen baulichen Vorgaben dahingehend anzuwenden, dass eine Übernahme der im G e- viert oder in der betreffenden Gebäudezeile einzelfallweise zu bestimmenden vo r- herrschenden Traufhöhe nur dort verlangt werden kann, wo dies höchstens mit einer geringfügigen Herabse tzung der Gebäudehöhe verbunden ist. W eitergehende R e- duktionen der Gebäudehöhe oder gar eine W eglassung von Vollgeschossen können demgegenüber gestützt auf Art. 18f Abs. 3 Satz 1 BD -BZO 1995 nicht verlangt we r- den. 4. Die Vorinstanz rügt sodann einen Verstoss des geplanten Ecktraktes gegen Art. 18f Abs. 3 Satz 2 BD -BZO 1995. Diese Bestimmung lautet: «Die Fassadenge s- taltung ist auf den Geb äudecharakter des Geviertes abzustimmen.» Die Bause ktion erachtet diese Vorschrift unter anderem mit der Begründung als verletzt, die Gebäu- de Neugasse 57/59 und Langstrasse 197 wiesen unterhalb der Traufe nur vier G e- schosse auf, wä hrend beim Bauprojekt im gleichen Bereich ein fünftes Geschoss «hineingezwängt» werden solle. Diese Auffassung erweist sich schon im Ansatz als verfehlt. Bei der Besti m- mung von Art. 18f Abs. 3 Satz 2 BD -BZO 1995 handelt es sich um eine reine, die «Erscheinung» der Bauten (§ 50 Abs . 3 PBG) regelnde Gestaltungsvorschrift, mit der wiederum nicht höhere Gestaltungsanforderungen gestellt werden können als gestützt auf § 238 Abs. 1 PBG. Mit Bezug auf die zulässige Vollgeschosszahl kann dieser Bestimmung zum vornherein nichts entnommen we rden. Gestützt auf Art. 18f - 10 - Abs. 3 Satz 2 BD -BZO 1995 kann somit nicht verlangt werden, dass ein Bauprojekt die Vollgeschosszahl der Nachbargebäude übernehme, obwohl nach den übrigen Bauvorschriften ein Mehreres an Vollgeschossen zulässig wäre. Aus der fra glichen Vorschrift ergibt sich einzig, dass bei der Gestaltung der (strassenseit igen) Fassa- den auf den baulichen Charakter des Geviertes hinreichend Bezug zu nehmen ist. Dem kann regelmässig auch bei u nterschiedlichen Vollgeschosszahlen genügt we r- den. Im H inblick auf die von der Vorinstanz mit der Rüge der Übergeschossigkeit letztlich angesprochene Frage der horizontalen Strukturierung erweist sich die g e- plante Fassade des Ecktraktes im übrigen als durchaus befriedigend gestaltet. Das Gesims zwischen Erd - und erstem Obergeschoss ist auf die nach aussen sichtbare Unterteilung zwischen Erdgeschoss und Mezzanin beim Gebäude Neugasse 57/59 abgestimmt (welches im übrigen, unter Einrechnung des Mezzanins, nicht vier, so n- dern fünf Vollgeschosse aufweist). Die Fenst erreihen des ersten bis vierten Oberg e- schosses nehmen ebenfalls hinreichend Bezug auf das Gebäude Neugasse 57/59, indem sie, gleichm ässig nur leicht nach oben verschoben, die horizontale Fass a- denstruktur jenes Gebäudes weiterführen. Von einem hineingepferc hten Vollgeschoss kann somit keine Rede sein. Alsdann schliesst die Traufe des projektierten Gebä udes einwandfrei an jene des Nachbargebäudes an. Jedenfalls unter diesen Aspe kten ist die geplante Fa ssadengestaltung nicht zu beanstanden; ein Verstoss gegen Art. 18f Abs. 3 Satz 2 BD -BZO 1995 bzw. § 238 Abs. 1 PBG ist nicht zu erkennen.