<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="44734269" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../og" name="repository-base-url"/> <meta content="2025-07-25T15:06Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1995-nr-9" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1995-nr-9" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1995-nr-9" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter 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<header class="article-header"> <!-- CSS class article__heading is deprecated and will be removed in the future --> <h1 class="vp-article__heading article__heading"><span>RBOG 1995 Nr. 09</span></h1> </header> <section class="vp-article__content wiki-content article__content" id="main-content"> <p><strong>Der Verzicht auf die Hinterlegung des Mietzinses fÃ¼hrt nicht zur Verwirkung des Rechts, eine Mietzinsreduktion geltend zu machen </strong></p><hr/><p><a data-linked-resource-id="45122439" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="3" href="../og/art-259-g-or">Art. 259g OR</a></p><hr/><p></p><p> 1. Die BerufungsklÃ¤gerin (Mieterin) bezahlte wegen mangelhaften Zustands der RÃ¤umlichkeiten einen Teil der Mietzinsschuld nicht. Dem Vermieter wurde fÃ¼r den Ausstand die RechtsÃ¶ffnung erteilt. Die Aberkennungsklage der Mieterin wies die Bezirksgerichtliche Kommission ab: Die Mietzinse hÃ¤tten nicht eigenmÃ¤chtig reduziert werden dÃ¼rfen, sondern entsprechend Art. 259g OR hinterlegt werden mÃ¼ssen.</p><p> 2. Die BerufungsklÃ¤gerin anerkennt, dass sie dem Berufungsbeklagten (Vermieter) Fr. 4'800.-- schuldet. Die Aberkennungsklage begrÃ¼ndet sie mit dem Hinweis darauf, es seien wÃ¤hrend der Vertragsdauer MÃ¤ngel aufgetaucht, die der Vermieter trotz rechtzeitiger RÃ¼ge und seinerseitiger Versprechungen nicht behoben habe. Sie hÃ¤tten die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung derart gemindert, dass die BerufungsklÃ¤gerin eine Mietzinsreduktion von monatlich Fr. 300.-- bis Fr. 400.-- verlangen kÃ¶nne (Art. 259a Abs. 1 lit. b OR).</p><p> 3. a) GemÃ¤ss Art. 256 Abs. 1 OR ist der Vermieter verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu Ã¼bergeben und in demselben zu erhalten. In Art. 258 OR wird dem Mieter die MÃ¶glichkeit eingerÃ¤umt, nach Art. 107 ff. OR Ã¼ber die NichterfÃ¼llung von VertrÃ¤gen vorzugehen, sofern der Vermieter die Pflicht zur rechtzeitigen mÃ¤ngelfreien Uebergabe der Sache verletzt. Damit tritt an die Stelle der SachgewÃ¤hrleistung die SchlechterfÃ¼llung, die jedoch nicht nach Art. 97 OR, sondern gemeinsam mit dem Verzug nach Art. 107 OR abgewickelt werden soll (Wiegand, Das neue Mietrecht und die Dogmatik des OR, in: recht 1992 S. 111 f.).</p><p> Der Vermieter schuldet jedoch nicht nur die rechtzeitige Bereitstellung der mÃ¤ngelfreien Sache, sondern auch deren Instandhaltung, soweit es sich nicht um MÃ¤ngel handelt, die im Lauf des Gebrauchs auftauchen und durch kleine, fÃ¼r den gewÃ¶hnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden kÃ¶nnen und deshalb nach Art. 259 OR vom Mieter entsprechend dem Ortsgebrauch auf eigene Kosten zu beheben sind. Zur Beseitigung eines Mangels, der nicht als leicht bezeichnet werden kann (vgl. Lachat/Stoll, Das neue Mietrecht fÃ¼r die Praxis, ZÃ¼rich 1991, Kap. 9 N 2.5) und deshalb in den Verantwortungsbereich des Vermieters fÃ¤llt, ist letzterem schriftlich eine angemessene Frist zu setzen. Gleichzeitig kann ihm der Mieter androhen, dass er bei unbenÃ¼tztem Ablauf der Frist Mietzinse, die kÃ¼nftig fÃ¤llig werden, bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen wird. Diese Hinterlegung muss er dem Vermieter schriftlich ankÃ¼ndigen. Mit ihr gilt der Mietzins sodann als bezahlt (Art. 259g Abs. 1 und 2 OR).</p><p> b) Diese HinterlegungsmÃ¶glichkeit des Mietzinses im Fall von vom Vermieter zu behebenden MÃ¤ngeln ist eine Errungenschaft der Mietrechtsrevision von 1990. Sie verstÃ¤rkt die Rechtsstellung des Mieters bei MÃ¤ngeln an der Mietsache. FrÃ¼her verfÃ¼gte er Ã¼ber keinerlei Druckmittel, wenn sich der Vermieter zu Unrecht weigerte, notwendige Reparaturen vorzunehmen. Es blieb ihm oft nichts anderes Ã¼brig, als den Prozessweg zu beschreiten, vom Richter die AusfÃ¼hrung der notwendigen Arbeiten anordnen zu lassen und auf eine Mietzinsherabsetzung und auf Schadenersatz zu klagen. Bei einer eigenmÃ¤chtigen Herabsetzung des Mietzinses riskierte er indessen die AuflÃ¶sung des Mietvertrags. Nach dem Vorschlag der Expertenkommission zur Revision des Mietrechts hÃ¤tte er den Mietzins einseitig herabsetzen kÃ¶nnen. Der Vermieter hÃ¤tte alsdann den Richter anrufen und beweisen mÃ¼ssen, dass die Herabsetzung grundsÃ¤tzlich oder dem Umfang nach nicht gerechtfertigt gewesen sei. Der Gesetzgeber erachtete diese Verbesserung der Stellung des Mieters gegenÃ¼ber dem Vermieter als zu weitgehend. Der Mieter ist nunmehr zwar nicht berechtigt, von sich aus eine Mietzinsherabsetzung vorzunehmen; es wurde ihm jedoch mit der MÃ¶glichkeit, den Mietzins zu hinterlegen, ein Druckmittel in die Hand gegeben, um den Vermieter zur MÃ¤ngelbehebung zu bewegen (Lachat, Die Hinterlegung des Mietzinses [Art. 259g bis 259i OR], in: mietrechtspraxis 1993 S. 2 f.; BBl 1985 I S. 1437).</p><p> Sinn und Zweck der mietgesetzlichen Spezialregelung ist es somit, rasch und ohne Einhaltung gewisser FormalitÃ¤ten Differenzen zwischen dem Mieter und dem Vermieter, die wÃ¤hrend des laufenden MietverhÃ¤ltnisses entstehen, zu erledigen, d.h. insbesondere den Vermieter bei Auftreten von MÃ¤ngeln zum TÃ¤tigwerden zu veranlassen. Nach Uebernahme der Mietsache kann der Mieter wohl nur noch die speziellen Rechtsbehelfe des Mietrechts geltend machen - hier wird in Uebereinstimmung mit der Situation im Werkvertragsrecht der Vorrang der Spezialvorschriften des Besonderen Teils des OR bestÃ¤tigt (Wiegand, S. 112); dies bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter von den speziellen mietrechtlichen Regelungen wÃ¤hrend eines bestehenden MietverhÃ¤ltnisses Gebrauch machen muss. WÃ¼rde aus dem Verzicht auf die Hinterlegung die Verwirkung des Rechts resultieren, die Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen und Schadenersatz geltend zu machen, mÃ¼sste eine solche Folge im Gesetz ausdrÃ¼cklich festgehalten sein (vgl. z.B. Art. 341 OR). In keiner der Bestimmungen von Art. 259a ff. OR wird indessen darauf hingewiesen, der Mieter verliere diese Rechte, wenn er nicht nach Art. 259g OR vorgehe. Er kann wohl nach Entdeckung von MÃ¤ngeln, zu deren Behebung er nicht verpflichtet ist, den ihm wÃ¤hrend des MietverhÃ¤ltnisses offenstehenden speziellen mietrechtlichen Weg der Hinterlegung beschreiten, welcher sowohl ihn als auch den Vermieter schÃ¼tzt; er ist jedoch auch berechtigt, hierauf zu verzichten - ohne generell seiner AnsprÃ¼che verlustig zu gehen, aber unter Inkaufnahme der KÃ¼ndigung wegen ZahlungsrÃ¼ckstands (Art. 257d OR) -, das Ende des MietverhÃ¤ltnisses abzuwarten und erst nach Beendigung des Mietvertrags seinerseitige AnsprÃ¼che geltend zu machen. Auch nach diesem Zeitpunkt kann der Vermieter noch ausstehende Mietzinse einfordern und der Mieter seinerseitige Gegenforderungen behaupten (vgl. das in Art. 265 OR statuierte Verbot, im voraus auf das Recht zu verzichten, Forderungen und Schulden aus dem MietverhÃ¤ltnis zu verrechnen; Pra 84, 1995, Nr. 251). Der Mieter trÃ¤gt alsdann aber einerseits den prozessualen Nachteil, dass er eine Schadenersatzforderung in einem ordentlichen Zivilprozess geltend machen muss, dass er folglich nicht von den Vorteilen des summarischen Verfahrens profitieren kann. Andererseits obliegt ihm die Beweislast fÃ¼r den Bestand und das Ausmass derjenigen SchÃ¤den, welche auf die MÃ¤ngel zurÃ¼ckzufÃ¼hren sind, und er muss zudem allenfalls mit einer Reduktion der Schadenersatzforderung wegen Mitverschuldens rechnen, wenn ihm der Nachweis nicht gelingt, dass er den Vermieter korrekt Ã¼ber die behaupteten MÃ¤ngel informierte.</p><p> c) Zusammenfassend ergibt sich somit, dass der Mieter nach Beendigung des MietverhÃ¤ltnisses berechtigt ist, einer Forderung des Vermieters wegen ausstehender Mietzinse seinerseitige AnsprÃ¼che wegen MÃ¤ngeln am Mietobjekt entgegenzustellen; ein allfÃ¤lliges vertragliches Verrechnungsverbot verstiesse gegen Art. 265 OR. Da es sich indessen diesfalls um gewÃ¶hnliche Schadenersatzforderungen im Sinn von Art. 259e OR handelt, liegt die Beweislast fÃ¼r den entstandenen Schaden beim Mieter. Allein die Tatsache, dass die BerufungsklÃ¤gerin die Mietzinse wÃ¤hrend der Dauer des MietverhÃ¤ltnisses nicht hinterlegte, kann demgemÃ¤ss nicht zur Folge haben, dass sie ihr Recht auf Mietzinsreduktion verwirkte.</p><p>Rekurskommission, 27. November 1995, ZB 95 38</p><p></p><hr/> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>