<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2001.00149</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106353&amp;W10_KEY=4467147&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2001.00149</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.09.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 05.02.2002 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nichteinhaltung des Grenzabstandes bei einem der drei Gebäude.<br/>Erschliessungskonzept entspricht dem Quartierplan (E. 2). Der Grenzabstand zum gegenüberliegenden Grundstück ist auch über öffentliche Wege hinweg einzuhalten (E. 3). Für die Messung des Grundabstandes ist keine fiktive Ecke bis zur Zonengrenze zu beachten (E. 4). Geschosszahlvorschriften sind eingehalten (E. 5). Die Überschreitung der Gebäudehöhe ist zulässig, weil es sich dabei um technisch bedingte Aufbauten handelt (E. 6). Bes. Erschliessungs- und Gestaltungsanforderungen an die Arealüberbauung sind eingehalten (E. 7). Die Ergänzung der Baubewilligung durch eine Nebenbestimmung ist möglich (E. 9).<br/>Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN">ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSZAHL">GESCHOSSZAHL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEGABSTAND">WEGABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 22 lit. II ABauV</span><br/><span class="gerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 236 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 260 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 265 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 292 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Am 22. August 2000 erteilte der Gemeinderat X der L AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung mit drei Terrassenhaus-Komple­xen und gemeinsamer Tiefgarage auf den GrundstÃ¼cken Kat.Nrn. 1 und 2 â 3 an der P-/Q-strasse in X.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die hiergegen von verschiedenen EigentÃ¼mern benachbarter GrundstÃ¼cke erhobenen Rekurse wies die Baurekurskommission II nach DurchfÃ¼hrung eines Delegationsaugenscheins am 3. April 2001 ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Gegen den Rekursentscheid gelangten die unterlegenen Rekurrenten/innen mit drei separaten Eingaben vom 4. bzw. 7. Mai 2001 an das Verwaltungsgericht mit den Haupt­antrÃ¤gen, den Rekursentscheid und die Baubewilligung aufzuheben, jeweils unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen, letzteres teilweise auch fÃ¼r das Rekursverfahren. In verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht wurde die DurchfÃ¼hrung einer Augenscheinsverhandlung beantragt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin C (VB.2001.00149) rÃ¼gte die Erschlies­sung der Ãberbauung Ã¼ber die P-strasse, den Abstand von Haus 1 zum nordwestlich davon verlaufenden Fussweg bzw. zu ihrer an den Fussweg angrenzenden Liegenschaft P-strasse sowie die Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he durch die geplanten LifttÃ¼rme.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die beschwerdefÃ¼hrenden E (VB.2001.00150) wandten sich ebenfalls gegen die gewÃ¤hlte ErschliessungslÃ¶sung, rÃ¼gten ebenso den Abstand zur nordwestlichen sowie zudem denjenigen zur sÃ¼dÃ¶stlichen Grenze und die Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen Geschosszahl und der GebÃ¤udehÃ¶he.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Eine weitere Gruppe von BeschwerdefÃ¼hrenden (VB.2001.00152), nÃ¤mlich F, G, H sowie I, beanstandeten wiederum die Erschliessung der Ãberbauung und machten geltend, die Ãberbauung erfÃ¼lle nicht die gemÃ¤ss § 71 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) an eine ArealÃ¼berbauung zu stellenden An­forderungen und Ã¼ber­schreite schon deshalb die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung; zudem seien bestimmte FlÃ¤chen zu Unrecht nicht in die AusnÃ¼tzung miteinbezogen worden. Sodann rÃ¼gten sie ebenfalls eine Unter­schreitung des gebotenen Grenzabstands zur nordwestlichen und zur sÃ¼dÃ¶stlichen Grenze, eine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen Geschosszahl und der zulÃ¤ssigen GebÃ¤ude­hÃ¶he.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerdegegner liessen am 7. Juni bzw. 22. August 2001 die Abweisung sÃ¤mtlicher Beschwerden unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen beantragen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, in den nachfolgenden ErwÃ¤gungen wiedergegeben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Das Verwaltungsgericht ist sachlich und funktionell zustÃ¤ndig zur Behandlung der Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission II Ã¼ber die baurechtliche Bewilligung einer kommunalen BaubehÃ¶rde (§ 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997; VRG). Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind als Unterliegende im Rekursverfahren und EigentÃ¼mer von GrundstÃ¼cken in der unmittelbaren Nachbarschaft des Bauvorhabens zur Beschwerde ohne weiteres legitimiert (§ 21 in Verbindung mit § 70 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Beschwerden betreffen den nÃ¤mlichen Rekursentscheid und enthalten teilweise die selben RÃ¼gen; sie sind zweckmÃ¤ssigerweise zu vereinigen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden im Verfahren VB.2001.00152 beantragte Augenscheinsverhandlung kann unterbleiben. Die Erschliessungssituation und die Frage, ob das Bauvorhaben den Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung genÃ¼gt, lÃ¤sst sich, wie die nachfolgenden ErwÃ¤gungen zeigen, ohne weiteres aufgrund der Akten beurteilen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> 2. In allen Beschwerden wird wie schon vor Baurekurskommission gerÃ¼gt, die Erschliessung des Bauvorhabens Ã¼ber die P-strasse widerspreche dem Erschlies­sungs­konzept, das dem Quartierplan R zugrunde liege. Die Baurekurskommission hat diesen Einwand ins­­besondere mit dem Hinweis darauf verworfen, die P-strasse sei eine in jeder Hinsicht ausreichende Erschliessung, und zwar auch dann, wenn alle in ihrem Einzugsgebiet liegenden GrundstÃ¼cke noch Ã¼berbaut wÃ¼rden. Aus den Ãberbauungs­annahmen, auf denen die Planung der Erschliessung beruhe und den Perimetern fÃ¼r die Ver­legung der entsprechen­den Kosten, lasse sich keine Verpflichtung ableiten, ein an eine bestimmte Quartierplan­strasse angrenzendes GrundstÃ¼ck jedenfalls Ã¼ber diese Strasse zu erschliessen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auf diese zutreffenden ErwÃ¤gungen der Baurekurskommission ist gemÃ¤ss § 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG in zustimmendem Sinn zu verweisen. Aus den Entscheiden des Verwaltungsgerichts, auf welche sich die BeschwerdefÃ¼hrenden beziehen, lÃ¤sst sich nichts anderes herauslesen. Der wegleitende Entscheid RB 1984 Nr. 79 (ZBl 85/ 1984 S. 374 = ZR 83 Nr. 103) beruht insofern auf einem anderen Sachverhalt, als sich dort das Verwaltungsgericht Ã¼ber die ZulÃ¤ssigkeit einer Erschliessung durch einen Zugangsweg zu Ã¤ussern hatte, den zwei GrundeigentÃ¼mer zusÃ¤tzlich zu den im Quartierplan vorgesehenen und die Erschliessung hinreichend gewÃ¤hrleistenden Anlagen planten. Das Verwaltungs­­gericht hat in jenem Entscheid insbesondere erwogen, es kÃ¶nne nicht im Belieben ein­­zelner GrundeigentÃ¼mer stehen, "nachtrÃ¤glich vom quartierplangemÃ¤ssen Erschlies­sungs­­konzept abzuweichen und andere Anlagen mit der nÃ¤mlichen Zweckbestimmung zu errichten." Darum geht es beim hier zu beurteilenden Bauvorhaben jedoch nicht. Das BaugrundstÃ¼ck ist ohne zusÃ¤tzliche Erschliessungsanlagen von der Q- und der P-­stras­se hinreichend erschlossen und zusÃ¤tzliche Erschliessungsanlagen sind deshalb nicht erforderlich. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden steht § 236 Abs. 2 PBG der vor­liegenden ErschliessungslÃ¶sung nicht entgegen, wonach dort, wo ErschliessungsplÃ¤ne bestehen, sie fÃ¼r Art, Lage, Ausgestaltung und LeistungsvermÃ¶gen der Erschliessungs- und Versorgungsanlagen auch dann verbindlich sind, wenn beabsichtigt ist, vorerst nur einzelne GrundstÃ¼cke entsprechend zu nutzen. Ein solcher Sachverhalt liegt hier offenkundig nicht vor, wo beide in Betracht fallenden Erschliessungsstrassen bereits plangemÃ¤ss soweit ausge­baut sind, dass jede von ihnen die ZugÃ¤nglichkeit zum BaugrundstÃ¼ck fÃ¼r sich allein zu gewÃ¤hrleisten vermag. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerden erweisen sich in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Weiterhin umstritten ist sodann der Abstand des Hauses 1 zum nordwestlich davon verlaufenden Fussweg bzw. zu der jenseits des Fusswegs liegenden Parzelle Kat.Nr. 4.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Nach der vor der Revision vom 1. September 1991 geltenden ursprÃ¼nglichen Fas­sung von § 265 Abs. 1 PBG hatten GebÃ¤ude gegenÃ¼ber Strassen und Wegen ohne Baulinien den gleichen Abstand einzuhalten wie von NachbargrundstÃ¼cken, mindestens jedoch 6 m gegenÃ¼ber Strassen und PlÃ¤tzen und 3,5 m gegenÃ¼ber Wegen. Seit der Revision gilt nur der kantonale Mindestabstand, soweit die Gemeinde keine andere Regelung trifft. Damit hat der Gesetzgeber im Interesse der von ihm mit der Gesetzesrevision unter anderem angestrebten baulichen Verdichtung dem Umstand Rechnung tragen wollen, dass in aller Regel die AbstÃ¤nde zwischen den GebÃ¤uden unangemessen gross wÃ¼rden, wenn zur Stras­senbreite noch die beidseitigen ordentlichen GrenzabstÃ¤nde hinzukÃ¤men. Diese Ãberlegung trifft allerdings nur zu bei Strassen und bei Wegen, die aufgrund einer Zufahrtsfunktion eine minimale Breite von 3 m aufweisen. Bereits bei den Zugangsnormalien entsprechend ausgebauten Fusswegen mit einer minimalen Breite von 2 m kÃ¶nnen sich aber GebÃ¤udeabstÃ¤nde ergeben, die weit geringer sind, als sie sich durch die ordentlichen GrenzabstÃ¤nde bei zwei direkt aneinander grenzenden GrundstÃ¼cken ergeben. Diese Problematik wird zusÃ¤tzlich verschÃ¤rft dadurch, dass dort, wo der Strassen- und Wegabstand nach § 265 Abs. 1 PBG gilt, auch keine MehrlÃ¤ngenzuschlÃ¤ge zu beachten sind und ein zu dieser Seite hin orientierter oder frei wÃ¤hlbarer grosser Grenzabstand entfÃ¤llt. Weist wie hier ein Ã¶ffent­licher Weg nur eine Breite von wenig mehr als einem Meter auf, so kann dies zu GebÃ¤udeabstÃ¤nden von gut 8 Metern fÃ¼hren, wÃ¤hrend je nach den fÃ¼r die betreffende Zone geltenden kommunalen Abstandsvorschriften zwischen zwei direkt aneinander grenzenden Grund­­stÃ¼cken der GebÃ¤udeabstand das Doppelte oder mehr betrÃ¤gt. Es leuchtet auch nicht ein, dass gegenÃ¼ber einem vermarkten privaten Weg der in der Regel grÃ¶ssere kommunale Grenzabstand, gegenÃ¼ber einem Ã¶ffentlichen Weg hingegen nur der regelmÃ¤ssig geringere von 3,5 m gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten ist. Um diesen sich besonders bei schma­len Wegen ergebenden gesetzgeberischen Ungereimtheiten Rechnung zu tragen, hat das Ver­­waltungsgericht mit Urteil vom 5. September 2001 (VB.2001.00092) entschieden, dass nicht nur bei privaten Wegen (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Bau­­recht, 2. Aufl., WÃ¤denswil 2000, S. 306), sondern auch Ã¼ber Ã¶ffentliche Wege hinweg der Grenzabstand zum gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck eingehalten werden muss, sofern der Weg nicht durch Baulinien gesichert ist; § 272 PBG steht einer solchen Betrachtungsweise nicht im Weg. Den Verdichtungsbestrebungen des Gesetzgebers bleibt Rechnung getragen, weil der sich auf Grund der GrenzabstÃ¤nde ergebende GebÃ¤udeabstand sich nicht um die Breite des Ã¶ffentlichen Wegs vergrÃ¶ssert und es im Ãbrigen den EigentÃ¼mern unbe­nommen bleibt, durch die EinrÃ¤umung von NÃ¤herbaurechten beidseits des Weges nur den Abstand von 3,5 m gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten. ErgÃ¤nzend ist die Ãberlegung an­zu­fÃ¼gen, dass der Landerwerb fÃ¼r Ã¶ffentliche Fuss- und Radwege erheblich erschwert wÃ¼rde, wenn die AnstÃ¶sser neben der Landabtretung damit rechnen mÃ¼ssten, dass auf dem bisherigen NachbargrundstÃ¼ck bedeutend nÃ¤her als bisher an das eigene GrundstÃ¼ck herangebaut werden kÃ¶nnte. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Wie die Baurekurskommission II erwogen hat, hÃ¤lt Haus 1 den Wegabstand von 3,5 m zu dem zutreffend als Ã¶ffentlich qualifizierten Weg ohne weiteres ein. Zum jenseits des Wegs gelegenen GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 4 mÃ¼sste der Grenzabstand gemÃ¤ss Art. 15 (Grund­­abstand) in Verbindung mit Art. 27 (MehrlÃ¤ngenzuschlag) der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 21. Juni 1995 (BZO) in der Zone W2/20, in welche der oberste Teil der geplanten Ãberbauung zu stehen kommen soll, 9,25 m betragen, und in der talseits anschliessenden Zone W2/30 8,25 m. GemÃ¤ss Baueingabe soll jedoch der Abstand von Haus 1 zu diesem GrundstÃ¼ck beim nordÃ¶stlichen Ende der Fassade nur 6,5 m betragen. Da­mit ist in der Zone W2/20 der Grenzabstand zu Kat.Nr. 4 deutlich unterschritten. Im Bereich der Zone W2/30 betrÃ¤gt der Grenzabstand zwischen 7 m im oberen und 8,75 m im unteren Teil; beim Liftanbau betrÃ¤gt der Abstand nur 5,5 m<i>.</i> Auch insofern ist somit der ge­botene Grenzabstand von 8,25 m nur teilweise eingehalten. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Bei Haus 3 ist umstritten, ob bei der obersten Einheit der Grenzabstand zum GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 5 eingehalten sei. Einzelne BeschwerdefÃ¼hrende sind der Auffassung, der in der Zone W2/20 massgebliche Grundabstand von 9 m mÃ¼sse radial um die hypothetische Ecke gemessen werden, die sich am Schnittpunkt von Zonengrenze und Fassade ergebe. Diese Rechtsauffassung ist zu verwerfen. Eine solche hypothetische Ecke ist nicht zu beachten, sondern der Abstand je senkrecht zur Fassade zu messen. Abgesehen davon ergibt sich auch bei der Annahme einer hypothetischen Ecke keine Unterscheidung des Grenz­abstands. Denn obwohl § 22 Abs. 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV), wonach bei zwei verschieden grossen GrundabstÃ¤nden der kleinere um die GebÃ¤udeecke radial herumzuschlagen ist, auf VerhÃ¤ltnisse zugeschnitten ist, wo gegenÃ¼ber der einen Fassade der grosse und gegenÃ¼ber der anderen der kleine Grundabstand gilt, so kann diese Regel zwanglos auch fÃ¼r den vorliegenden Fall herangezogen werden, wo aufgrund der Zonengrenze fÃ¼r die selbe Fassade zwei verschiedene GrundabstÃ¤nde gelten. Es muss deshalb genÃ¼gen, wenn radial Ã¼ber den Schnittpunkt von Fassade und Zonengrenze der kleinere Grundabstand, das heisst hier ein solcher von 5 Metern, eingehalten ist.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. BezÃ¼glich der erneut aufgeworfenen Frage der Geschosszahl hat die Baurekurs­kommission festgestellt, dass die kommunalen Geschosszahlvorschriften verletzt wÃ¤ren, wenn die Geschosse Ã¼ber die gesamte GebÃ¤udetiefe hinweg zusammengerechnet werden mÃ¼ssten; sie hat sich jedoch auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts bezogen, wo­nach bei dem GelÃ¤nde angepassten GeschossflÃ¤chen die Geschosszahl fÃ¼r jeden abgestuften GebÃ¤udeteil gesondert zu ermitteln ist (RB 1992 Nr. 71), und erwogen, dieser Grundsatz sei sinngemÃ¤ss auch auf die geplanten TerrassenhÃ¤user anzuwenden und die Geschoss­zahl sei jeweils bei der Abtreppung, das heisst bei den talseitigen Geschossbegrenzungen zu ermitteln. Die kommunale Bau- und Zonenordnung, die keine besonderen Vorschriften fÃ¼r TerrassenhÃ¤user kenne, stehe dieser Betrachtungsweise nicht im Weg. Bei einer auf diese Weise ermittelten Geschosszahl sei keine der Bauten Ã¼bergeschossig. Auf diese zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz ist zu verweisen; die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen nichts vor, was diese einleuchtende Umsetzung der (bereits mit RB 1974 Nr. 81 eingeleite­ten) verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung als rechtsverletzend erscheinen lÃ¤sst; im vor­liegenden Fall wÃ¤re die kumulative ZÃ¤hlweise genau so unangemessen, wie in dem vom Verwaltungsgericht in RB 1992 Nr. 71 beurteilten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. Weiterhin umstritten ist sodann, ob die drei LifttÃ¼rme die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he zu beachten haben. Dass sie das GebÃ¤udehÃ¶henprofil um 0,1 m (Haus 3), 1,0 m (Haus 2) und 0,5 m (Haus 1) Ã¼berschreiten, ist unbestritten. Die Vorinstanz und mit ihr die Beschwer­­­degegner rechtfertigen dies mit der BegrÃ¼ndung, die TÃ¼rme seien Teil der GebÃ¤ude und als kleinere, technisch bedingte Aufbauten dÃ¼rften sie deshalb gemÃ¤ss § 292 PBG das hypothetische SchrÃ¤gdachprofil durchstossen; anders verhielte es sich nur, wenn die LifttÃ¼rme das Abstandsprivileg fÃ¼r GebÃ¤udevorsprÃ¼nge nach Massgabe von § 260 Abs. 3 PBG in Anspruch nehmen mÃ¼ssten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Dieser Betrachtungsweise ist ohne weiteres beizupflichten. Das Gesetz bestimmt nicht, wo die gemÃ¤ss § 292 zulÃ¤ssigen kleineren technisch bedingten Aufbauten anzuordnen sind, zu denen die obersten Bereiche der LifttÃ¼rme offenkundig gehÃ¶ren. Es kann deshalb nicht darauf ankommen, ob der Liftstrang, der die Aufbaute erfordert, innerhalb der Fassadenfluchten untergebracht oder wie hier als GebÃ¤udevorsprung ausgestaltet wird. Wie es sich dann verhÃ¤lt, wenn fÃ¼r diesen GebÃ¤udevorsprung eine Abstandsprivilegierung im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG beansprucht wird, kann hier offen bleiben, da dies bei den HÃ¤usern 2 und 3 nicht zutrifft und bei Haus 1 der Grenzabstand so oder anders nicht eingehalten ist. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>7. Im Verfahren VB.2001.00152 wird sodann geltend gemacht, das Bauvorhaben entspreche bezÃ¼glich Erschliessung und Gestaltung nicht den gemÃ¤ss § 71 PBG an eine ArealÃ¼berbauung zu stellenden Anforderungen. Nach dieser Bestimmung mÃ¼ssen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein; bei der Beurteilung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgung- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Insbesondere im Zusammenhang mit den sich hier stellenden gestalterischen Fragen ist darauf hinzuweisen, dass die</span> ÃberprÃ¼fungsbefugnis des Verwal­tungs­gerichts von Ge­set­zes wegen beschrÃ¤nkt ist; gemÃ¤ss § 50 Abs. 2 lit. c VRG kann es nur bei rechtsver­let­zen­den Ermessensfehlern (Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼ber­schrei­tung) ein­grei­fen (vgl. RB 1983 Nr. 19; VGr, 24. August 1990, VB 89/0105; VGr, 29. Oktober 1993, VB 93/0155).</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Als fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung unzureichend wird in erster Linie die Erschlies­sung des BaugrundstÃ¼cks durch die bergwÃ¤rts gelegene Unterniveaugarage gerÃ¼gt. Dieser Einwand ist unbegrÃ¼ndet. Der Umstand allein, dass ursprÃ¼nglich geplant war, den unteren Teil der ArealflÃ¤che durch eine Erweiterung der dort bereits bestehenden (einer seewÃ¤rts gelegenen Ãberbauung dienenden) Unterniveaugarage zu erschliessen, lÃ¤sst die fÃ¼r das Projekt gewÃ¤hlte LÃ¶sung nicht als unzweckmÃ¤ssig erscheinen. Ebenso stellt auf dem gros­sen Areal die hinter dem Haus 1 verlaufende, 24 m lange Zufahrtsrampe keinen Gestaltungs­mangel dar. Sodann erweist sich auf das BaugrundstÃ¼ck bezogen die bergseitige Erschliessung als wohnhygienisch einleuchtende LÃ¶sung; mehr ist im Rahmen von § 71 PBG nicht zu fordern. Die Tiefgarage bietet Platz fÃ¼r 30 Fahrzeuge, die wegen der bergseitigen ErschliessungslÃ¶sung bei der Zu- und Wegfahrt einen um einige Meter grÃ¶sseren HÃ¶henunterschied Ã¼berwinden mÃ¼ssen; dass dies fÃ¼r die Umgebung insgesamt zu einer lÃ¤rmschutz­rechtlich relevanten Mehrbelastung fÃ¼hrt, kann ausgeschlossen werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Baurekurskommission als Fachgericht hat die architektonischen QualitÃ¤ten der umstrittenen ArealÃ¼berbauung samt Umgebungsgestaltung und Bepflanzung eingehend und zutreffend gewÃ¼rdigt; darauf ist in zustimmendem Sinn zu verweisen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden wiederholen lediglich ihre schon der Vorinstanz vorgetragenen EinwÃ¤nde und bringen nichts vor, was die WÃ¼rdigung der Baurekurskommission als rechtsverletzend erscheinen lÃ¤sst. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>8. Einzelne BeschwerdefÃ¼hrende rÃ¼gen die Verletzung von AusnÃ¼tzungsvorschriften.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Soweit geltend gemacht wird, die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung sei bereits deshalb Ã¼berschritten, weil der Arealbonus zu Unrecht gewÃ¤hrt worden sei, ist auf vorne ErwÃ¤gung 7 zu verweisen. Ebenso ist aufgrund der Geschosszahl (vorn ErwÃ¤gung 5) der AusnÃ¼tzungsbonus gemÃ¤ss Art. 42 BZO zu Recht gewÃ¤hrt worden. Sodann hat die Baurekurskommission zutref­fend ausgefÃ¼hrt, dass die in der Zone W2/30 gelegenen Untergeschosse, nÃ¤mlich Ebene A bei den HÃ¤usern 1 und 2 sowie Ebene B beim Haus 3 gemÃ¤ss § 255 PBG in Verbindung mit Art. 15 BZO ohne weiteres ausnÃ¼tzungsprivilegiert sind. Wenn die Beschwerde­fÃ¼h­ren­den sich mit ihren EinwÃ¤nden auf RB 1994 Nr. 84 beziehen, so verkennen sie, dass in jenem Verfahren Ã¼ber die Anrechenbarkeit eines Geschosses zu befinden war, das sich Ã¼ber beide vom Bauvorhaben Ã¼berstellten Zonenbereiche erstreckte. Hier liegen die erwÃ¤hnten Untergeschosse vollstÃ¤ndig im Bereich der Zone W2/30 und es ist kein Grund ersichtlich, sie von der AusnÃ¼tzungspriviliegierung auszuschliessen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Umstritten ist sodann die Anrechenbarkeit der geplanten Bastel- und wohnungsinternen AbstellrÃ¤ume, die von einzelnen BeschwerdefÃ¼hrenden als Ã¼bermÃ¤ssig gross gerÃ¼gt werden. Diese RÃ¤ume sind zwar auch angesichts der grosszÃ¼gigen Wohnungen relativ Ã¼ppig dimensioniert; wie die Baurekurskommission jedoch zutreffend erwogen hat, bietet die AusnÃ¼tzungsziffer keine Grundlage mehr zur flÃ¤chenmÃ¤ssigen EinschrÃ¤nkung solcher Nutzungen. Dass diese weitgehend fensterlosen RÃ¤ume dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt von Menschen dienten oder hierfÃ¼r geeignet seien, machen die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht geltend. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>9. Zusammenfassend ergibt sich, dass mit Ausnahme der Abstandsunterschreitung beim Haus 1 alle RÃ¼gen unbegrÃ¼ndet sind. Es fragt sich, ob dieser Mangel ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kann, sodass gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG die ErgÃ¤nzung der Baubewilligung durch eine entsprechende Nebenbestimmung genÃ¼gt. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Wie sich aus ErwÃ¤gung 3 ergibt, muss Haus 1 gegenÃ¼ber dem jenseits des Fusswegs liegenden GrundstÃ¼ck einen um ca. 2,75 m grÃ¶sseren Abstand beachten. Um diese angesichts der GrÃ¶sse der ArealÃ¼berbauung geringfÃ¼gige Korrektur zu bewerkstelligen, stehen der Bauherrschaft zahlreiche MÃ¶glichkeiten offen, ohne dass eine grundlegende Neuprojektierung oder Neubeurteilung des Projekts erforderlich wird. Letzteres gilt allerdings dann nicht, wenn der grÃ¶ssere Grenzabstand durch geringere AbstÃ¤nde zwischen den drei HÃ¤usern der ArealÃ¼berbauung kompensiert wÃ¼rde. Diese ZwischenrÃ¤ume liegen bereits beim vorliegenden Projekt im unteren Bereich des angesichts von § 71 PBG fÃ¼r eine Areal­Ã¼berbauung Vertretbaren, sodass eine Herabsetzung dieser AbstÃ¤nde nach einer NeuprÃ¼fung des Gesamtprojekts rufen wÃ¼rde. Hingegen ist eine entsprechende VerkÃ¼rzung des Hauses 1 oder aller drei Bauten fÃ¼r das Gesamtbild unerheblich und fÃ¼hrt zu keinen neuen Auswirkungen auf die Nachbarschaft. In diesem Sinn kann die Baubewilligung durch eine Nebenbestimmung ergÃ¤nzt werden. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerden sind somit teilweise gutzuheissen und die Baubewilligung durch eine Nebenbestimmung zu ergÃ¤nzen, wonach das Projekt im Sinne der ErwÃ¤gungen so abzuÃ¤ndern ist, dass zum NachbargrundstÃ¼ck Kat.Nr. 4 die kommunalen GrenzabstÃ¤nde eingehalten sind.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>10. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerdeverfahren VB.2001.00149, VB.2001.00150 und VB.2001.00152 werden vereinigt;</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden teilweise gutgeheissen. DemgemÃ¤ss wird der Rekursentscheid insofern aufgehoben, als er die Baubewilligung des Gemeinderates X vom 22. August 2000 bestÃ¤tigt, und dieser durch folgende Nebenbestimmung ergÃ¤nzt:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>"I.8. Das eingereichte Projekt muss im Sinne der ErwÃ¤gungen so abgeÃ¤ndert werden, dass zum NachbargrundstÃ¼ck Kat.Nr. 4 die kommunalen GrenzabstÃ¤nde eingehalten sind. Vor Baubeginn sind der BaubehÃ¶rde diesbezÃ¼glich geÃ¤nderte PlÃ¤ne zur Bewilligung einzureichen und bewilligen zu lassen."</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> Im Ãbrigen werden die Beschwerden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>