<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00103</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218925&amp;W10_KEY=13013495&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00103</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 17.01.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 25.08.2020 teilweise gutgeheissen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Inventarentlassung/-ergänzung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Inventarentlassung/Unterschutzstellung einer Genossenschaftssiedlung der 1920er Jahre. Die Bejahung der Schutzwürdigkeit führt nur dann zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu gewichten ist als die entgegenstehenden Interessen (E. 3.2). Kognition des Baurekursgerichts und des Verwaltungsgerichts (E. 3.3). Bedeutung ISOS (E. 4). Es handelt sich um ein hochrangiges Schutzobjekt (E. 6.4 f.). Angesichts der Einmaligkeit der Gründersiedlung kann sich der Beschwerdegegner nicht erfolgreich auf ein Auswahlermessen berufen (E. 6.6). Das Interesse an der Unterschutzstellung des hochrangigen Schutzobjekts überwiegt die Interessen an der Verdichtung bestehenden und der Bereithaltung preisgünstigen Wohnraums; auch die finanziellen Privatinteressen sind nicht geeignet, gegen die öffentlichen Interessen an der Erhaltung des hochrangigen Schutzobjekts aufzukommen (E. 7.2 ff.). Vorinstanzliche Gerichtsgebühr/Ideelles Verbandsbeschwerderecht (E. 9.1). Gutheissung und Rückweisung zur Festlegung des Schutzumfangs.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSWAHLERMESSEN">AUSWAHLERMESSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENWERT">EIGENWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GERICHTSGEBÃHR">GERICHTSGEBÃHR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTARENTLASSUNG">INVENTARENTLASSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ISOS">ISOS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZWÃRDIGKEIT">SCHUTZWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITUATIONSWERT">SITUATIONSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERBANDSBESCHWERDE">VERBANDSBESCHWERDE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 5 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 NHG</span><br/><span class="gerade">Art. 6 NHG</span><br/><span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">§ 203 Abs. I lit. f PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 205 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 207 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 338b Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 1 Abs. I RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 1 Abs. II lit. abis RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 1 Abs. II lit. b RPG</span><br/><span class="gerade">§ 20 Abs. I lit. c VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 50 Abs. II VRG</span><br/><span class="gerade">§ 64 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=40169" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00103</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">17. Januar 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH,<b> </b>vertreten durch RA A, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadtrat von ZÃ¼rich,<b> </b>Stadthaus, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Genossenschaft C,<b> </b>vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Inventarentlassung/-ergÃ¤nzung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 14. Dezember 2016 beschloss der Stadtrat von ZÃ¼rich, die 1. und 2. Etappe der Wohnsiedlung der Genossenschaft C im Quartier Friesenberg sowie das ehemalige Genossenschaftshaus nicht unter Schutz zu stellen. Weiter wurden die inventarisierten AussenrÃ¤ume (GÃ¤rten) der Wohnsiedlung nicht unter Schutz gestellt und aus dem kommunalen Inventar der schÃ¼tzenswerten GÃ¤rten und Anlagen der Stadt ZÃ¼rich entlassen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierte der ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH (ZVH) am 13. Januar 2017 beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, den Entscheid des Stadtrats in den genannten Punkten aufzuheben und die Objekte der 1. und 2. Bauetappe einschliesslich Gartenanlagen sowie das ehemalige Genossenschaftshaus in geeignetem Umfang unter Schutz zu stellen, eventualiter sei der Stadtrat zur definitiven AbklÃ¤rung der SchutzwÃ¼rdigkeit der erwÃ¤hnten Objekte einzuladen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 12. Januar 2018 ab. Eine Minderheit des Gerichts befÃ¼rwortete die Gutheissung des Rekurses.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 16. Februar 2018 erhob der ZVH Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und den Stadtrat zur definitiven AbklÃ¤rung der SchutzwÃ¼rdigkeit der betroffenen Objekte einzuladen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 16. MÃ¤rz 2018 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 5. bzw. vom 6. April 2018 beantragten die Genossenschaft C sowie der Stadtrat, die Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen abzuweisen. Unter Aufrechterhaltung seiner AntrÃ¤ge verzichtete der ZVH mit Eingabe vom 18. Mai 2018 auf eine weitere Stellungnahme.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist ein Verband im Sinn von § 338 b Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und deswegen gemÃ¤ss lit. a legitimiert, sich gegen die strittige Unterschutzstellung zur Wehr zu setzen. Die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Mitbeteiligte erstellte in ZÃ¼rich am Fuss des Uetlibergs zwischen 1924 und 2014 in gesamthaft 24 Etappen die Wohnsiedlung Friesenberg. Zu dieser Siedlung gehÃ¶ren die streitbetroffenen Liegenschaften, welche im Wesentlichen als 1. und 2. Etappe der Ãberbauung in den Jahren 1924 bis 1926 erstellt wurden (sogenannte GrÃ¼ndersiedlung). Zur 1. Bauetappe (Baujahr 1924â1926) gehÃ¶ren die Liegenschaften Jakob-Peter-Weg 1â45, Margaretenweg 1â27, Pappelstrasse 5â29 und 2â26 (Kat.-Nrn. WD2978, WD2980; Kreis 03/WD). Zur 2. Bauetappe (Baujahr 1926) gehÃ¶ren die Liegenschaften Friesenbergstrasse 220, Schweighofstrasse 287â289, 293â335, 300â304, 308â318, 322â326 und 330â334 (Kat.-Nrn. WD7764, WD7771, WD7772, WD7774; Kreis 03/WD). Dazu gerechnet wird schliesslich das ehemalige C-Genossenschaftshaus (Baujahr 1927â1928) an der Schweighofstrasse 294, 294a und 296 (Kat.-Nr. WD2729; Kreis 03/WD). Die GrundstÃ¼cke liegen in der Wohnzone W2b mit einer zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung von 45 %. Das gesamte Quartier figuriert im Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortbilder der Schweiz (ISOS) mit dem Erhaltungsziel A.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Nach verschiedenen vorgÃ¤ngigen AbklÃ¤rungen traf der Beschwerdegegner am 14. Dezember 2016 den streitbetroffenen Entscheid und beschloss, die 1. und 2. Etappe der Siedlung Friesenberg samt den zugehÃ¶rigen GÃ¤rten und dem ehemaligen Genossenschaftshaus nicht unter Denkmalschutz zu stellen bzw. aus dem Inventar zu entlassen.</p> <p class="Erwgung2">Im selben Entscheid stellte der Stadtrat dagegen die Bauetappen 13 und 16 als Zeugen der "Landi-Architektur" aus den 1940er-Jahren sowie die Bauetappe 18 als Zeugin der "Nachkriegsmoderne", Baujahr 1954, unter Schutz (Dispositiv-Ziff. 3).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Als Schutzobjekte fallen gemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltungswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung in Betracht. Weiter besagt lit. f derselben Bestimmung, dass wertvolle Park- und Gartenanlagen, BÃ¤ume, BaumbestÃ¤nde, FeldgehÃ¶lze und Hecken ebenso erhaltenswert sind. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder es seine Umgebung "wesentlich mitprÃ¤gt", kommt allfÃ¤llig vorhandenen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 4.1; VGr, 24. Februar 2010, VB.2009.00270, E. 3; VGr, 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 3.1.2, je mit Hinweisen). In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139). Die SchutzwÃ¼rdigkeit kann sich im Ãbrigen auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und Situationswert eines infrage stehenden Objekts ergeben (VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3; RB 1997 Nr. 73). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Bejahung der SchutzwÃ¼rdigkeit fÃ¼hrt nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu gewichten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3). Im Fall eines Verzichts auf die Unterschutzstellung eines wichtigen Zeugen hat die Gemeinde ihre Denkmalpflegestrategie unter Verweis auf vergleichbare, bereits unter Schutz gestellte Objekte darzulegen sowie unter VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeits­gesichtspunkten unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen (z.<span> </span>B. eine teilweise Unterschutzstellung, ErgÃ¤nzungsbauten sowie allfÃ¤llige Nutzungskonzepte) vertieft zu prÃ¼fen und schlussendlich die erforderliche InteressenabwÃ¤gung unter BerÃ¼cksichtigung aller Ã¼brigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung und Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind. So mÃ¼ssen sie unter mehreren infrage kommenden Objekten eine Auswahl treffen und diejenigen selektionieren, welche sie in Beachtung aller UmstÃ¤nde als fÃ¼r die Unterschutzstellung am geeignetsten halten (RB 1989 Nr. 67). </p> <p class="Erwgung2">Trotz dieses Ermessensspielraums der Gemeinde zu § 238 PBG ist die Vorinstanz in Anlehnung an die neuere Praxis des Verwaltungsgerichts allerdings nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, ihre gesetzliche ÃberprÃ¼fungsbefugnis auszuschÃ¶pfen und insbesondere auch eine Ermessenskontrolle durchzufÃ¼hren (§ 20 Abs. 1 lit. c VRG; siehe auch BGr, 4. Mai 2018, 1C_296/2017, E. 2 a.E.). Bei der Angemessenheitskontrolle des kommunalen Entscheids muss die Vorinstanz die angefÃ¼hrten EntscheidgrÃ¼nde gebÃ¼hrend berÃ¼cksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der BaubehÃ¶rde entwickelt wurden. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage i.<span> </span>S.<span> </span>v. § 203 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswÃ¼rdig ist oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gt, steht der Gemeinde ein erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu (BGr, 21. Februar 2014, 1C_595/2013 und 1C_596/2013, E. 4.1.1 f., Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A. ZÃ¼rich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 85). Abgesehen von der insoweit gebotenen RÃ¼cksichtnahme rechtfertigt sich allerdings keine weitergehende EinschrÃ¤nkung der grundsÃ¤tzlich vollen Kognition der Vorinstanz (vgl. VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4).<i> </i></p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz Ã¼ber eine Rechtskontrolle. Es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist. Eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss Art. 5 Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 [NHG]) erstellt der Bund nach AnhÃ¶rung der Kantone Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung. GestÃ¼tzt auf diese Vorschrift hat der Bundesrat das Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) erlassen. Nach Art. 6 NHG kommt solchen Objekten verstÃ¤rkter Schutz zu: Durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmÃ¤lerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grÃ¶sstmÃ¶gliche Schonung verdient (Abs. 1). Kommt einem Inventarobjekt wie vorliegend das Erhaltungsziel A zu, bedeutet dies, dass alle Bauten, Anlageteile und FreirÃ¤ume in diesem Gebiet integral zu erhalten und stÃ¶rende Eingriffe zu beseitigen sind (BGr, 11. Mai 2016, 1C_179/2015, E. 4). Es handelt sich dabei aber um ein Ortsbildschutzinventar, welches grundsÃ¤tzlich von einem Denkmalschutzinventar abzugrenzen ist, welches sich mit Einzelbauten beziehungsweise EinzelkulturgÃ¼tern befasst (Arnold Marti, Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit der geplanten Ãnderung der Aufnahmemethode bei der Revision von Ortsbildaufnahmen im Rahmen des Bundesinventars der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2016, S. 24 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]).</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Art. 6 Abs. 2 NHG gilt dieser Schutz nur bei der ErfÃ¼llung von Bundesaufgaben im Sinn von Art. 2 und Art. 3 NHG in unmittelbarer Weise. Trifft dies â wie vorliegend â nicht zu, besteht fÃ¼r die kantonale (und kommunale) Nutzungsplanung lediglich eine Pflicht zur BerÃ¼cksichtigung. Ãberdies hat im Einzelfall eine InteressenabwÃ¤gung im Lichte der Heimatschutzanliegen zu erfolgen (BGE 135 II 209 E. 2.1).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Im Jahr 2006 erstellte das Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau der Stadt ZÃ¼rich ein Spezialinventar zu den Bauetappen der Wohnsiedlung Friesenberg, welche im Eigentum der Mitbeteiligten steht. Dieses Inventar sollte als erste Empfehlung fÃ¼r eine detaillierte SchutzabklÃ¤rung dienen. Eingangs wurde festgehalten, dass das von der Mitbeteiligten und der Stadt ZÃ¼rich gestaltete Quartier am Friesenberg als Siedlungsverbund einen wichtigen Zeugen der stadtrÃ¤umlichen und sozialgeschichtlichen Entwicklung ZÃ¼rich darstelle. Die einzelnen Siedlungen wiesen mehrheitlich hohe stadtrÃ¤umliche, typologische und architekturhistorische QualitÃ¤ten auf. Aus Sicht der Denkmalpflege bestehe ein grosses Interesse, die wichtigsten Einzelsiedlungen sowie die strukturellen QualitÃ¤ten des Siedlungsverbunds zu bewahren (S. 5). Angesichts der Wohnungsnot habe die Mitbeteiligte im Jahr 1924 die Errichtung einer Gartenstadtsiedlung mit EinfamilienhÃ¤usern geplant. Architekt Fritz Reiber wurde mit der Ausarbeitung der ersten Etappen beauftragt (S. 6 ff.).</p> <p class="Urteilstext">Bei der streitbetroffenen 1. und 2. Etappe (GrÃ¼ndersiedlung) handle es sich um eine geschlossene Siedlung entlang und unterhalb der Schweighofstrasse. Typologisch bilde die GrÃ¼ndersiedlung eine lockere GebÃ¤udesiedlung mit verschiedenen Haus- und Wohnungstypen, gemeinschaftliche AussenrÃ¤ume und zugeordnete PrivatgÃ¤rten. Der Erhaltungszustand/Bauzustand wird als Ã¤usserlich gut beschrieben mit weitgehender Erhaltung der Originalsubstanz. Zusammenfassend geht das Inventar von einer beeindruckenden Anlage aus mit der Empfehlung einer weitgehenden Erhaltung in Struktur und Substanz (S. 14).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Am 9. Dezember 2013 erstattete das Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau der Stadt ZÃ¼rich sodann die "AbklÃ¤rung der SchutzwÃ¼rdigkeit" der 1./2. Bauetappe. Danach besticht der Bebauungsplan der 1. Etappe durch die systematische Parzellierung des Areals, den Parallelismus der Hauptachsen und die RektangularitÃ¤t der Verbindungswege. Die teilweise versetzte Anordnung der lÃ¤ngsten Hauszeilen erzeuge einen begrÃ¼nten Landschaftsraum mit vielfÃ¤ltigen rÃ¤umlichen BezÃ¼gen und Blickachsen. Die Gartenstadtsiedlung der Mitbeteiligten gehÃ¶re in eine Entwicklungslinie mit der Siedlung Freidorf in Muttenz und der Genfer Siedlung "CitÃ© Jardin de L'Avenue d'Aire". Im Unterschied dazu weise die GrÃ¼ndersiedlung jedoch keine klosterÃ¤hnliche Mauereinfriedung auf (S. 16). In typologischer Hinsicht sei die bauliche Vereinigung eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses mit zwei zweigeschossigen ReiheneinfamilienhÃ¤usern als aussergewÃ¶hnlich zu bezeichnen (S. 17). Der Siedlungstyp weiche insbesondere ab von den bisher Ã¼blichen stÃ¤dtischen Blockrandbebauungen und sei exemplarisches Versuchsmodell fÃ¼r die damalige Planung (S. 21). Abschliessend wurde festgehalten, dass die C-GrÃ¼ndersiedlung nicht nur als "Herz" und "Perle" des Friesenbergs, sondern zugleich als exemplarisches Beispiel fÃ¼r die Ausrichtung der damaligen Politik gelte, die mit dem Gartenstadt-Modell auf den Ã¶konomischen Zwang zur maximalen Parzellen-AusnÃ¼tzung reagiert habe.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Der Beschwerdegegner bezeichnet die C-GrÃ¼ndersiedlung in seinem Entscheid vom 14. Dezember 2016 als hochrangiges Schutzobjekt; die GrÃ¼ndersiedlung stelle einen wichtigen Zeugen des damaligen Wohnungsbaus dar und gelte innerhalb des Siedlungsverbunds am Friesenberg als Ausnahmeerscheinung, die mit allen anderen Bauetappen nicht vergleichbar sei.</p> <p class="Erwgung2">Dennoch gelangte der Beschwerdegegner zu einem Verzicht auf die Unterschutzstellung. Dazu fÃ¼hrte er an, dass die GebÃ¤ude in einem schlechten Zustand seien. Die WohnungsgrÃ¶ssen sowie der Komfort wÃ¼rden nicht mehr den heutigen Standards entsprechen und die Wohnungen entlang der Schweighofstrasse und der Friesenbergstrasse seien erhÃ¶hten LÃ¤rmimmissionen ausgesetzt. Im Fall einer Unterschutzstellung mÃ¼ssten die Siedlungen aufwÃ¤ndig und teuer saniert werden, was zu einer Ã¼berdurchschnittlich hohen Mietzinsbelastung fÃ¼hren wÃ¼rde. Weiter vermerkte der Beschwerdegegner, dass der angestrebte Ersatzneubau zur Errichtung preisgÃ¼nstigen Wohnraums fÃ¼hre, was dem dahingehenden Ziel von Art. 2<sup>quater</sup> der stÃ¤dtischen Gemeindeordnung vom 26. April 1970 entspreche. Ferner liege eine Siedlungsverdichtung im Ã¶ffentlichen Interesse (Art. 1 Abs. 2a<sup>bis</sup> des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]). Der vom stÃ¤dtischen Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau und der Mitbeteiligten gemeinsam erarbeitete "Masterplan C" empfehle deshalb den Verzicht auf eine Inventarisierung und Unterschutzstellung. Bei einem Verzicht auf die Unterschutzstellung der Bauetappen 1 und 2 werde auch eine Unterschutzstellung der dazugehÃ¶renden GÃ¤rten hinfÃ¤llig, welche bezÃ¼glich der Etappe 2 bereits durch eine Tiefgarage in Mitleidenschaft gezogen worden seien. </p> <p class="Erwgung2">Mit diesen AusfÃ¼hrungen schÃ¤tzte der Beschwerdegegner die GrÃ¼ndersiedlung als hochrangiges Schutzobjekt ein. Auch mit der Rekursantwort wurde diesbezÃ¼glich kein anderer Standpunkt eingenommen. Vielmehr anerkannte er die Hochrangigkeit der 1. und 2. Etappe vorbehaltlos.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die Mitbeteiligte erwÃ¤hnte im Rekursverfahren insbesondere eine verminderte SchutzwÃ¼rdigkeit der GÃ¤rten bzw. der FreirÃ¤ume. Die Auffassung der Mitbeteiligten, die Siedlung der 1. und 2. Etappe passe angesichts des lÃ¤ndlichen Charakters nicht mehr in die Stadt, stellt den hohen Grad der SchutzwÃ¼rdigkeit nicht ernsthaft in Frage.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Von einem hohen SchutzwÃ¼rdigkeitsgrad geht auch der Masterplan C von MÃ¤rz 2016 aus, mit welchen das Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau und die Mitbeteiligte fÃ¼r die Friesenbergsiedlungen ihre Position fÃ¼r die dortigen EntwicklungsmÃ¶glichkeiten darlegten: Die GrÃ¼ndersiedlung gelte als Ausnahmeerscheinung, die mit keiner anderen Bauetappe vergleichbar sei; es handle sich um ein hochrangiges Schutzobjekt (S. 37).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Die AusfÃ¼hrungen des Baurekursgerichts zur SchutzwÃ¼rdigkeit der GrÃ¼ndersiedlung erweisen sich demgegenÃ¼ber als widersprÃ¼chlich: Im Fazit betreffend die InteressenabwÃ¤gung bezeichnete es den Grad der SchutzwÃ¼rdigkeit zwar als hoch. Jedoch zweifelte es im Rahmen der EingangsausfÃ¼hrungen zur InteressenabwÃ¤gung an der Hochrangigkeit des Schutzobjekts und hielt fest, dass der Grad der SchutzwÃ¼rdigkeit doch erheblich gemindert sei.</p> <p class="Erwgung3">Diese von der Vorinstanz angenommene erhebliche Verminderung des Grades der SchutzwÃ¼rdigkeit lÃ¤sst sich â wie die nachfolgenden AusfÃ¼hrungen aufzeigen â nicht nachvollziehen. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.1 </b>Ein allenfalls eher geringer Einzelwert der GebÃ¤ude ist angesichts der dargelegten besonderen stÃ¤dtebaulichen Zeugenschaft der GrÃ¼ndersiedlung nicht entscheidend; es bedarf keiner zusÃ¤tzlichen ErlÃ¤uterung, dass die GrÃ¼ndersiedlung als solche und nicht ein Einzelhaus den hohen Schutzwert ausmacht. Der besondere Zeugenwert der 1. und 2. Etappe liegt nicht primÃ¤r in den QualitÃ¤ten der einzelnen GebÃ¤ude oder GÃ¤rten, sondern in ihrem Zusammenwirken als Siedlungsensemble. Immerhin ist darauf hinzuweisen, dass auch die bauliche Vereinigung eines dreigeschossigen Mehrfamilienhauses mit zwei zweigeschossigen ReiheneinfamilienhÃ¤usern typologisch als aussergewÃ¶hnlich zu bezeichnen ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.2 </b>Eine SchmÃ¤lerung des Zeugenwerts ergibt sich auch nicht daraus, dass das Baurekursgericht an gleicher Stelle von einem schlechten Zustand spricht. Diese Aussage steht im Widerspruch zum Spezialinventar 2006, wo die Bausubstanz als weitgehend original und Ã¤usserlich gut bezeichnet wird. Laut dem Bundesinventar ISOS gehÃ¶ren gerade die Siedlungen Pappel-/Schweighofstrasse zu den am besten erhaltenen Siedlungen.</p> <p class="Urteilstext">Zwar bezeichnet der vom Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau und von der Mitbeteiligten ausgearbeiteten Masterplan C die QualitÃ¤t der Bausubstanz als schlecht, verweist auf abbrÃ¶ckelnden Putz, auf Schallschutzprobleme, feuchte Keller und auf eine sanierungsbedÃ¼rftige Kanalisation. Beim Masterplan handelt es sich allerdings grundsÃ¤tzlich um Parteivorbringen, aus welchen der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte nichts Wesentliches fÃ¼r ihren eigenen Standpunkt abzuleiten vermÃ¶gen (vgl. auch Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 148). Mit der Behauptung, die Bausubstanz sei schlecht, gerÃ¤t die Mitbeteiligte im Ãbrigen â selbst unter BerÃ¼cksichtigung des Zeitablaufs â in Widerspruch zu ihren eigenen AusfÃ¼hrungen im "C Bauleitbild und Entwicklungsplan" vom 23. November 2004; darin hatte die Mitbeteiligte der "1. und 2. Etappe" explizit eine gute Bausubstanz attestiert; es wurde die Sanierung der beiden Etappen fÃ¼r den Zeitraum 2012/14 vorgesehen. Vor diesem Hintergrund kann der im Masterplan C von der Mitbeteiligten und der Stadt ZÃ¼rich geÃ¤usserten gegenteiligen Auffassung nicht gefolgt werden. </p> <p class="Urteilstext">Abgesehen davon liegt es ohnehin in der Natur der Sache, dass bei Ã¤lteren GebÃ¤uden beispielsweise die haustechnischen Installationen oder Werkleitungen einmal ersetzt werden mÃ¼ssen und andere Renovationen periodisch nÃ¶tig sind. Solches beschlÃ¤gt jedoch nicht den Grad der SchutzwÃ¼rdigkeit, andernfalls die Zeugenschaft eines GebÃ¤udes mit fortschreitendem Alter regelmÃ¤ssig dahinfallen wÃ¼rde. Davon kann selbstredend keine Rede sein. Hingegen kann ein grosser Renovationsbedarf unter dem finanziellen Aspekt im Rahmen der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung Beachtung finden. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.3 </b>Unbehelflich ist schliesslich der Hinweis des Baurekursgerichts, wonach die GÃ¤rten zum Teil nicht mehr fÃ¼r den GemÃ¼seanbau, sondern als FreirÃ¤ume genutzt werden. Die Nutzung als solche kann nicht Gegenstand einer Schutzanordnung sein (VGr, 14. Juli 2017, VB.2015.362, E. 3). Dass heute teilweise eine andere Nutzung der GÃ¤rten erfolgt als frÃ¼her, vermag den Schutzgrad der GrÃ¼ndersiedlung nicht zu beeintrÃ¤chtigen. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.4 </b>Zu Recht weist das Baurekursgericht schliesslich darauf hin, dass die beiden in Frage stehenden Bauetappen keine typischen Vertreter des genossenschaftlichen Wohnungsbaus (in den Zwanzigerjahren der Schweiz) darstellen. Das Gericht zieht daraus indes einen unzutreffenden Schluss. Wie gesehen liegt die hohe Bedeutung der GrÃ¼ndersiedlung gerade in ihrer Besonderheit, die sie zum HerzstÃ¼ck der Friesenbergsiedlungen macht­.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Angesichts des ISOS-Eintrags ist sodann von einem schÃ¼tzenswerten Ortsbild auszugehen. Dabei wird dessen grosse Bedeutung klar, wenn ausgefÃ¼hrt wird, der Friesenberg sei "fÃ¼r ZÃ¼rich â wenn nicht fÃ¼r die ganze Schweiz â aufgrund seiner Ausdehnung und QualitÃ¤t als gartenstadtÃ¤hnliches Stadtrandquartier" einmalig. Zu diesem besonders wertvollen Ortsbild trÃ¤gt die GrÃ¼ndersiedlung angesichts ihrer QualitÃ¤t und GrÃ¶sse massgebend bei. So wird im Bundesinventar explizit die Siedlung Pappel-/Schweighofstrasse zu den architekturhistorisch wertvollsten gezÃ¤hlt (S. 31).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b>Diese Einmaligkeit der GrÃ¼ndersiedlung macht schliesslich auch deutlich, dass sich der Beschwerdegegner vorliegend nicht erfolgreich auf ein sogenanntes Auswahlermessen berufen kann. Wohl sind die zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden aufgrund des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips je nach Sachlage gehalten, unter mehreren Objekten aus der nÃ¤mlichen Epoche eine Auswahl zu treffen und die in Beachtung aller UmstÃ¤nde als fÃ¼r die Unterschutzstellung am besten geeigneten Bauten zu schÃ¼tzen (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00135, E. 5.4.1; 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 7.3). Das Vorhandensein vergleichbarer, unter Schutz gestellter Objekte vermag der Beschwerdegegner indessen nicht aufzuzeigen:</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.1 </b>Wie erwÃ¤hnt hat der Stadtrat mit dem Beschluss vom 14. Dezember 2016 drei Etappen der Siedlung Friesenberg unter Schutz gestellt. Dabei handelt es sich keineswegs um mit der GrÃ¼ndersiedlung C vergleichbare Bauten, sondern um solche der sogenannten "Landi-Architektur" aus den 1940er-Jahren sowie der "Nachkriegsmoderne" aus dem Jahr 1954. Mit dieser Auswahl bzw. mit der Nichtunterschutzstellung der GrÃ¼ndersiedlung wird die FriesenbergÃ¼berbauung ihres wichtigsten stÃ¤dtebaulichen und siedlungsgeschichtlichen Pfeilers beraubt. Der Beschwerdegegner rÃ¤umt letztlich selbst ein, dass mit ihrem Vorgehen das denkmalpflegerische Ziel, "die unterschiedlichen Bauepochen mit ihrer spezifischen Formensprache und Gartengestaltung exemplarisch als Zeitschichten der Friesenberg-Bebauung sichtbar zu erhalten", nicht erreicht wurde. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.2 </b>Auch der Masterplan C enthÃ¤lt keine substanziellen AusfÃ¼hrungen zur Bedeutung der GrÃ¼ndersiedlung im Vergleich zu den anderen Bauten. Er erschÃ¶pft sich im Wesentlichen im Verweis auf die Sanierungskosten, auf die MietzinshÃ¶he im Fall der Sanierung, auf das Anliegen der Verdichtung und auf die FÃ¶rderung des gemeinnÃ¼tzigen Wohnungsbaus. Damit nennt er keine besonderen UmstÃ¤nde und lÃ¤sst er auch kein ausgewogenes Konzept erkennen, aus welchem gerade auf den Abbruch der GrÃ¼ndersiedlung geschlossen werden mÃ¼sste.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.3 </b>Nicht hilfreich ist weiter das Bekunden des Beschwerdegegners, fÃ¼r die im selben Quartier gelegene Siedlung "Im Hegi" aus den Jahren 1929/30 eine Inventaraufnahme anzustreben. Zum einen haftet einer AbsichtserklÃ¤rung stets etwas Unverbindliches an und zum anderen ist nicht dargetan, dass diese Siedlung einen Ã¤hnlich hohen Zeugenwert aufweist wie die GrÃ¼ndersiedlung. Die AusfÃ¼hrungen des Beschwerdegegners in der Rekursduplik weisen zudem darauf hin, dass die Siedlung "Im Hegi" bereits eine "Architektur im Spannungsfeld von Tradition und Moderne um 1930" reprÃ¤sentiert. Eine Vergleichbarkeit mit der streitbetroffenen GrÃ¼ndersiedlung ist nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.4 </b>Letzteres gilt auch fÃ¼r die weiter als vergleichbare Zeitzeugen aufgefÃ¼hrten Siedlungen "Im eisernen Zeit", "Zanggerweg", "Im Wyl" und "HÃ¤derlihof" sowie bezÃ¼glich weiterer von der Mitbeteiligten genannten Siedlungen. Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte vermochten eine solche Vergleichbarkeit auch im Beschwerdeverfahren nicht aufzuzeigen. Zwar verwiesen der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte auf die Beurteilung aus dem Jahr 2013. Daraus ergibt sich wohl, dass diese Siedlungen zumindest teilweise dem Typus Gartenstadt verpflichtet sind. NÃ¤here Vergleiche mit der GrÃ¼ndersiedlung C sind indes nicht ersichtlich. Ebenso wenig vermag die Mitbeteiligte aus ihrem erneuerten Hinweis auf weitere Siedlungen zum Thema Gartenstadt Konkretes zur Vergleichbarkeit aufzuzeigen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.5 </b>Zusammenfassend bestehen keine Hinweise dafÃ¼r, dass die als alternative Zeugen genannten Ãberbauungen mit der QualitÃ¤t der GrÃ¼ndersiedlung Friesenberg vergleichbar wÃ¤ren. Vielmehr bleibt es zumindest bezogen auf die Stadt ZÃ¼rich bei deren Einzigartigkeit. Das Ã¶ffentliche denkmalpflegerische Interesse an der grundsÃ¤tzlichen Erhaltung der GrÃ¼ndersiedlung ist demnach als hochrangig zu qualifizieren. Insoweit das Baurekursgericht davon abweicht, ist seine Auffassung unhaltbar.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die Bejahung der SchutzwÃ¼rdigkeit fÃ¼hrt nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu gewichten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62; eingehend auch VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3; vgl. auch Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2016, S. 114 Rz. 496 und S. 115 Rz. 500 ff. zur AbwÃ¤gung zwischen gegensÃ¤tzlichen Ã¶ffentlichen Interessen). Staatliches Handeln muss verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein (Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Bleibt es nach dem oben Gesagten beim hochrangigen Interesse am Erhalt der GrÃ¼ndersiedlung, so nimmt das Baurekursgericht im Rahmen der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung zu Unrecht an, den finanziellen Interessen der Mitbeteiligten sei angesichts der relativierten SchutzwÃ¼rdigkeit einiges Gewicht beizumessen. Nur am Rande sei hierzu angemerkt, dass die Gewichtung der privaten Interessen unabhÃ¤ngig vom Grad der SchutzwÃ¼rdigkeit erfolgt. Entscheidend ist vielmehr, dass auch ein erhebliches privates Interesse des GrundeigentÃ¼mers am Abbruch grundsÃ¤tzlich nicht geeignet ist, gegen die Ã¶ffentlichen Interessen am Erhalt eines hochrangigen Schutzobjekts aufzukommen. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Abgesehen davon ist vorliegend ohnehin nicht ersichtlich, dass beim Weiterbestand der Siedlung vergleichsweise hohe Sanierungskosten entstehen wÃ¼rden. Die Stadt ZÃ¼rich und die Mitbeteiligte haben im Jahr 2015 vielmehr eine Machbarkeitsstudie fÃ¼r eine Sanierung der 1. und 2. Etappe in Auftrag gegeben. Diese Studie vom 5. August 2015, erstattet durch G Architekten, gelangte nach der Zustandsanalyse zum Ergebnis, dass die HÃ¤user der beiden ersten Bauetappen fÃ¼r weitere 60 Jahre erhalten werden kÃ¶nnen. Die Studie empfahl, die beiden Etappen zu sanieren. Mit Blick auf die LÃ¤rmproblematik erachtete die Studie einen Teilabbruch der betroffenen HÃ¤user der 2. Etappe entlang der Schweighof- und der Friesenbergstrasse als denkbar. Der Empfehlung auf Sanierung der beiden Etappen kommt ein weit hÃ¶heres Gewicht zu als den gegenteiligen Parteivorbringen, die sich gegen eine Sanierung aussprechen. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Zu Recht nimmt die Vorinstanz allerdings an, dass die Verdichtung der Siedlung mittels Abbruch und der Erstellung von Neubauten einem erheblichen finanziellen Interesse der Mitbeteiligten entspricht. Mehr Wohnraum fÃ¼hrt naturgemÃ¤ss zu einer erheblichen Wertsteigerung eines GrundstÃ¼cks. Solche allenfalls erheblichen finanziellen Interessen vermÃ¶gen jedoch â wie gesehen â gegen die Ã¶ffentlichen Interessen am Erhalt des hochrangigen Schutzobjekts nicht aufzukommen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.5 </b>Dasselbe gilt fÃ¼r die vom Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten angefÃ¼hrten Ã¶ffentlichen Interessen an der Verdichtung bestehenden Wohnraums und an der Bereithaltung von preisgÃ¼nstigem Wohnraum:</p> <p class="Erwgung3"><b>7.5.1 </b>Der haushÃ¤lterische Umgang mit dem Boden und die damit einhergehende Verdichtung sind zwar durchaus gewichtige Ã¶ffentliche Interessen (vgl. Art. 1 Abs. 1 RPG, Art. 1 Abs. 2 lit. a<sup>bis</sup> und b RPG).</p> <p class="Erwgung3">Der Abbruch schutzwÃ¼rdiger Liegenschaften liegt indes erfahrungsgemÃ¤ss zumeist im Interesse der Verdichtung und kann deshalb fÃ¼r die InteressenabwÃ¤gung keine erhebliche Rolle spielen. Daran vermag auch nichts zu Ã¤ndern, dass der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte die gute Anbindung der GrÃ¼ndersiedlung an den Ã¶ffentlichen Verkehr betonen. Es trifft zwar zu, dass sich in unmittelbarer NÃ¤he eine Haltestelle der "Sihltal ZÃ¼rich Uetliberg Bahn" (SZU) befindet. Indessen ist es gerichtsnotorisch, dass der Ã¶ffentliche Verkehr in der Stadt ZÃ¼rich nicht bloss bezogen auf die S-Bahn von hoher QualitÃ¤t ist. Die gesamte Siedlung Friesenberg ist denn auch nicht etwa nur durch die SZU-Bahn erschlossen, sondern namentlich auch durch die Buslinien 32 und 89, welche durch die Friesenbergstrasse bzw. die Schweighofstrasse fÃ¼hren, sowie durch die Tramlinien 13 und 17 entlang der Uetlibergstrasse. Der Masterplan C weist denn auch ganz generell bezÃ¼glich des Friesenbergs darauf hin, dass er mit Bussen, Tram und SZU gut erschlossen ist (S. 27). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.5.2 </b>Auch das Argument, die Bereithaltung von preisgÃ¼nstigem Wohnraum liege im Ã¶ffentlichen Interesse, vermag keinen Sonderfall bzw. das Vorliegen eines besonderen Ã¶ffentlichen Interesses zu begrÃ¼nden. Die spezifische stÃ¤dtische Gemeindeordnungsnorm hat im Ãbrigen angesichts ihrer Tieferrangigkeit gegenÃ¼ber den kantonalen Bestimmungen zum Denkmalschutz ohnehin keine wesentliche Bedeutung im Rahmen eines Schutzentscheids. Es mag dennoch zutreffen, dass bei schutzwÃ¼rdigen Siedlungen von Wohnbaugenossenschaften mit Blick auf den preisgÃ¼nstigen Wohnraum grundsÃ¤tzlich ein grÃ¶sseres Ã¶ffentliches Interesse an Neubauten (und damit am Abbruch der Altbauten) besteht als bei Liegenschaften im Eigentum von gewinnorientierten Privaten oder Unternehmen. DarÃ¼ber ist vorliegend aber nicht abschliessend zu entscheiden. Denn selbst wenn hier mit Blick auf eine Erstellung preisgÃ¼nstiger Wohnungen ein Ã¼berdurchschnittlich grosses Interesse an der Verdichtung bejaht wÃ¼rde, vermÃ¶chte dieses Interesse ­gegen das hochrangige Interesse am Erhalt der einzigartigen GrÃ¼ndersiedlung nicht aufzukommen. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.5.3 </b>Dasselbe gilt schliesslich bezÃ¼glich der Ã¶kologischen Interessen. Dass alte, schutzwÃ¼rdige Liegenschaften eine ungÃ¼nstigere Energiebilanz aufweisen als Neubauten, ist keine Besonderheit und kann deshalb stets als Argument fÃ¼r den Abbruch von Denkmalschutzobjekten angefÃ¼hrt werden. Auch insoweit ist deshalb ein grosses Ã¶ffentliches Interesse am Abbruch der Liegenschaft zu verneinen, zumal der Abbruch und die Erstellung neuer Bauten ihrerseits einen hohen Energieaufwand mit sich bringen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.6 </b>Damit ist zusammenfassend festzuhalten, dass der Unterschutzstellung der GrÃ¼ndersiedlung zwar private und Ã¶ffentlichen Interessen zuwiderlaufen, dass diese jedoch auch in ihrer Gesamtheit nicht von gleich hohem Gewicht sind wie diejenigen am Erhalt der Liegenschaft. Vielmehr ist das Ã¶ffentlich Interesse am Erhalt der einzigartigen GrÃ¼ndersiedlung hÃ¶her zu werten. Der Stadtrat und das Baurekursgericht haben die Interessen am Abbruch und Neubau in Verletzung des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips hÃ¶her gewichtet. Die Entscheide erweisen sich daher als rechtswidrig. In Gutheissung der Beschwerde sind deshalb der Rekursentscheid vom 12. Januar 2018 sowie die Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des Entscheids des Beschwerdegegners vom 14. Dezember 2016 aufzuheben.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so entscheidet es selbst (§ 63 Abs. 1 VRG) oder weist die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ck (§ 64 Abs. 1 VRG). Ãber den Wortlaut hinaus kommt auch eine direkte RÃ¼ckweisung an eine untere Instanz in Betracht (sog. SprungrÃ¼ckweisung; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 64 N. 4 mit Hinweisen). Vorliegend erscheint es als geboten, die Sache an den Beschwerdegegner zurÃ¼ckzuweisen. Er ist einzuladen, den Schutzumfang der Objekte am Jakob-Peter-Weg 1â45, am Margaretenweg 1â27, an der Pappelstrasse 5â29 und 2â26, an der Friesenbergstrasse 220, an der Schweighofstrasse 287â289, 293â335, 300â304, 308â318, 322â326 und 330â334 sowie an der Schweighofstrasse 294, 294a und 296 festzulegen. Dabei wird auch zu berÃ¼cksichtigen sein, dass der festzulegende Schutzumfang nicht einschneidender sein darf als notwendig (vgl. etwa BGE 126 I 219 E. 2c S. 222; 124 I 40 E. 3e S. 44 f., mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens je zur HÃ¤lfte dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Dabei ist zu beachten, dass nunmehr kein Anlass dafÃ¼r besteht, um einen Teil der Rekurskosten auf die Staatskasse zu nehmen; die KostenÃ¼bernahme durch den Staat erfolgte im angefochtenen Rekursentscheid lediglich mit Blick auf den Umstand, dass die Kosten- und EntschÃ¤digungsregelung die ErfÃ¼llung der Aufgaben durch den BeschwerdefÃ¼hrer nicht Ã¼bermÃ¤ssig erschweren darf. Die Rekurskosten von Fr. 20'150.- sind somit je zur HÃ¤lfte dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten aufzuerlegen. </p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte sind zudem je hÃ¤lftig zu verpflichten, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren ein Betrag von insgesamt Fr. 6'000.-. </p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Urteilstext">Es liegt ein RÃ¼ckweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Die vorliegende RÃ¼ckweisung ist daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. </span><span>In Gutheissung der Beschwerde werden der Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 12. Januar 2018 sowie die Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des Entscheids des Beschwerdegegners vom 14. Dezember 2016 aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Sache wird im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Beschwerdegegner zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 15'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 15'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Rekursverfahrens (Fr. 20'150.-) und die Kosten des Beschwerdeverfahrens (Fr. 15'090.-) werden dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten je zur HÃ¤lfte auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte werden im gleichen VerhÃ¤ltnis verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 6'000.- zu bezahlen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>