2024 1 Missbräuchlichkeit der Kündigung; Störung des Hausfriedens – Art. 271 Abs. 1 OR. Der Wunsch der Vermieterschaft, den Hausfrieden unter der Mieterschaft wieder- herzustellen, stellt ein objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse dar (E. 2.3.1). Entschliesst sich die Vermieterin mit dem Ziel der Wahrung des Hausfriedens zur Kündigung gegen einen oder mehrere Mieter, so darf sie sich bei der Auswahl des Mieters oder der Mieter nicht durch sachfremde Motive leiten lassen . Es besteht aber keine Pflicht der Vermieterin, den Störer unter der Mieterschaft bzw. die Ur- sache der Störung des Hausfriedens zu erforschen (E. 2.3.1). OGE 10/2023/17 vom 19. März 2024 Keine Veröffentlichung im Amtsbericht Aus den Erwägungen 1.2. Die Berufungsinstanz verfügt übe r volle Kognition in tatsächlicher wie in rechtlicher Hinsicht (Art. 310 ZPO). Die Parteien haben aber anhand der erstin- stanzlich festgestellten Tatsachen oder der daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern sich die Überlegungen der erste n Instanz nicht aufrechterhalten lassen. Die Berufungsinstanz ist nicht gehalten, den erstinstanz- lichen Entscheid losgelöst von konkreten Anhaltspunkten in der Berufungsbegrün- dung von sich aus in jede Richtung hin auf mögliche Mängel zu untersuchen. Ab- gesehen von offensichtlichen Mängeln beschränkt sie sich vielmehr darauf, die Be- anstandungen zu beurteilen, welche die Parteien in ihren schriftlichen Begründun- gen (Art. 311 Abs. 1 und Art. 312 Abs. 1 ZPO) gegen das erstinstanzliche Urteil erheben (BGE 147 III 176 E. 4.2.1; 142 III 413 E. 2.2.4). Diese Grundsätze gelten auch im Berufungsverfahren gegen Entscheide im vereinfachten Verfahren ( OGE 10/2022/1 vom 29. November 2022 E. 1.2). 2. Die Berufungsklägerin macht zunächst geltend, dass die Kündigung vom […]. August 2022 entgegen dem angefochtenen Urteil missbräuchlich erfolgt sei. 2.1. Das Kantonsgericht hielt im angefochtenen Urteil fest, dass die Berufungs- klägerin den nötigen Beweis für eine Missbräuchlichkeit der Kündigung nicht zu erbringen vermöge. Der W unsch, den Hausfrieden wiederherzustellen, stelle ein objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse an der Auflösung des Miet- verhältnisses dar und rechtfertige eine ordentliche Kündigung. Grundsätzlich sei der Vermieter frei in der Entscheidung, welchem der am Streit beteiligten Mieter er 2024 2 kündigen wolle, solange er nicht willkürlich handle. Die Berufungsklägerin habe eingeräumt, dass zwischen ihr und der Familie B., welche im Sommer 2021 einge- zogen sei, ein schwieriges Verhältnis bestehe. Sie sei sodann aber nicht in der Lage gewesen, aufzuzeigen, dass die Familie B. der alleinige Störfaktor sei, die Berufungsbeklagte davon Kenntnis gehabt und damit in willkürlicher Weise gekün- digt habe. Hinzu komme, dass das Verhältnis zwischen den Parteien auch schon vor dem Einzug der Familie B. belastet gewesen sei. Es sei alles in allem – auch vor dem Einzug der Familie B. – nicht von einem problemlosen Mietverhältnis aus- zugehen, wobei nicht glaubhaft sei, dass die Verwaltung die alleinige Schuld daran trage. Unter diesen Umständen habe die Berufungsbeklagte der Berufungsklägerin zur Wiederherstellung des (Haus -)Friedens kündigen dürfen, womit keine miss- bräuchliche Kündigung vorliege. 2.2. Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages setzt keinen besonderen Kündigungsgrund voraus. Mieter und Vermieter sind nach Art. 266a Abs. 1 OR grundsätzlich frei, ein unbefristetes Mietverhältnis unter Einhaltung der vertragli- chen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu beenden. Die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen ist indessen gemäss Art. 271 Abs. 1 OR anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Als treuwidrig gilt eine Kündigung allgemein, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützens- wertes Interesse ausgesprochen wird und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien tangiert, die in einem krassen Missverhältnis zueinander stehen (BGE 145 III 143 E. 3.1 mit Hinweisen). Es obliegt dem Empfänger der Kündigung, zu beweisen, dass diese aus einem verpönten oder ohne schützenswerten Grund erfolgte. Der Kündigende hat jedoch redlich zur Wahrheitsfindung beizutragen; er hat die Kündigung auf Verlangen zu begründen (Art. 271 Abs. 2 OR) und im Bestreitungsfall alle für die Beurteilung des Kündigungsgrunds notwendigen Unterlagen vorzulegen. Eine mangelnde oder fehlerhafte Begründung kann ein Indiz dafür sein, dass ein schützenswertes Inte- resse an der Kündigung nicht besteht. Treuwidrigkeit wird angenommen, wenn der angegebene Kündigungsgrund vorgeschoben und der wahre Grund nicht feststell- bar ist (BGE 145 III 143 E. 3.1 mit Hinweisen). 2.3. Die Berufungsklägerin leitet die von ihr behauptete Treuwidrigkeit der Kün- digung gemäss Art. 271 Abs. 1 OR in erster Linie daraus ab, dass die Berufungs- beklagte der Berufungsklägerin gekündigt habe, ohne nach Ursachen oder Verant- wortlichkeiten der Missstimmung in der streitgegenständlichen Liegenschaft zu su- chen. 2024 3 2.3.1. Nach der Rechtsprechung stellt der Wunsch der Vermieterschaft, den Hausfrieden unter der Mieterschaft wiederherzustellen, ein objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse der Vermieterin dar (BGer 4A_421/2017 vom 27. September 2017 E. 4.4 mit Hinweisen). Zu verlangen ist, dass die Spannungen das gemessen an den konkreten Verhältnissen übliche Mass übersteigen und die Kündigung nicht als offensichtlich unverhältnismässig erscheint. Nicht zu erwarten ist jedoch, dass die Mieterstreitigkeit ein Ausmass angenommen hat, das die Fort- setzung der Mieterverhältnisse schlechterdings unzumutbar macht (KGer BL 410 2014 103 vom 18. Juni 2014 E. 3; Matthias Tschudi, Urteil des Bundesgerichts vom 16. Januar 2012 [4A_735/2011], MRA 1/13, S. 23). Der Vermieterin ist dabei nicht zuzumuten, den Störer unter der Mieterschaft durch umfangreiche Untersuchun- gen zu eruieren. Entschliesst sich d ie Vermieterin mit dem Ziel der Wahrung des Hausfriedens zur Kündigung gegen einen oder mehrere Mieter, so darf sie sich bei der Auswahl des oder der Mieter jedoch nicht durch sachfremde Motive leiten las- sen (vgl. KGer FR 102 2019 6 vom 23. April 2019 E. 3.4; KGer BL 410 2014 103 vom 18. Juni 2014 E. 3; Raoul Futterlieb, in: Das schweizerische Mietrecht, Kom- mentar, 4. A., Zürich 2018, Art. 271 N. 34; Hulliger/Heinrich, in: Müller-Chen/ Huguenin [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragsverh ält- nisse Teil 1, 3. A., Zürich 2016, Art. 271 – 271a, N. 3; Tschudi, S. 21; vgl. auch O- Ger ZH NG140014 vom 9. April 2015 E. III.3.5; KGer GR ZK2 19 24 vom 7. Februar 2020 E. 7.6.5). Eine grundsätzliche Pflicht der Vermieterin, nach der Ursache zu forschen, kann vor diesem Hintergrund entgegen der Ansicht der Berufungskläge- rin nicht verlangt werden, solange das Vorgehen der Vermieterin nicht als treuwid- rig erscheint (a.M. Roger Weber, in: Widmer Lüchinger/ Oser [Hrsg.], Basler Kom- mentar, Obligationenrecht I, 7. A., Basel 2020, Art. 271/271a N. 4; Anita Thanei, in: Mietrecht für die Praxis, 10. A., Zürich 2022, 793). So würde es namentlich ge- gen das Gebot der schonungsvollen Rechtsausübung verstossen, wenn die Ver- mieterin der einen Mietpartei kündigt, obwohl sie sichere Kenntnis davon hat, dass eigentlich die andere Mietpartei praktisch alleinige Verursacherin des Streits ist (Tschudi, S. 21). 2.3.2. Die Berufungsklägerin stellt auch im Berufungsverfahren nicht infrage, dass es tatsächlich zu einer Störung des Hausfriedens der streitgegenständlichen Lie- genschaft gekommen ist. Sie legt weiter nicht dar, dass neben der Kündigung eines Mietverhältnisses andere Möglichkeiten bestanden hätten, den Hausfrieden wie- derherzustellen. Damit hatte die Berufungsbeklagte grundsätzlich ein legitimes In- teresse, zur Wahrung des Hausfriedens ein Mietverhältnis zu beenden. 2024 4 2.3.3. Die Berufungsklägerin macht jedoch geltend, dass es sich bei ihr nicht um die alleinige Störerin handeln soll. In diesem Zusammenhang bestreitet sie all er- dings nicht, dass es in der Vergangenheit zu Abmahnungen durch die Liegen- schaftsverwaltung gekommen ist. Auch legt die Berufungsklägerin nicht dar, dass das Kantonsgericht zu Unrecht festgehalten habe, sie bestreite die ihr vorgeworfe- nen Vorfälle nicht im Grundsatz, sondern relativiere diese lediglich. So hält die Be- rufungsklägerin dem Vorwurf, dass sie gegenüber den Mitarbeitenden der Beru- fungsbeklagten immer wieder den Rasenschnitt und die damit einhergehenden Lärmimmissionen moniert und den Rückschnitt gewisser Pflanzen untersagt habe, im Wesentlichen entgegen, dass sie sich einer anderen Ausdrucksweise als be- hauptet bedient habe. Sodann stellt die Berufungsklägerin nicht in Abrede, dass sie über die Jahre hinweg immer wieder bei der Verwaltung angerufe n habe, um sich über diverse – nur teilweise im Einflussbereich der Verwaltung stehende – Angelegenheiten zu beschweren. Sie bestreitet vielmehr einzig, dass die Verwal- tung ihr mit grosser Geduld begegnet sei und es zu verbalen Unruhen sowie zu Beschimpfungen gekommen sei. Sodann bestreitet die Berufungsklägerin nicht, einen auf dem Fenstersims stehenden Metallaschenbecher auf die Motorhaube des Autos der andere n Mietpartei gestellt zu haben , sondern macht im Wesentli- chen geltend, das Verhalten der anderen Mieterpartei sei auch zu berücksichtigen. Soweit die Berufungsbeklagte eine Überwachung der Mitmieter wie Besucher gel- tend macht, stellt die Berufungsklägerin nur in Abrede, Fotografien erstellt zu ha- ben. Demgegenüber bestreitet sie nicht, dass sie die Umgebung bei offenem Fens- ter mittels eines Spiegels beobachtet habe, was im Übrigen auch dokumentiert ist. Schliesslich streitet die Berufungsklägerin auch nicht ab, dass sie den Mitmietern vorgegeben haben soll, wann Fenster und Türen zu s chliessen bzw. zu öffnen seien. Vor diesem Hintergrund sind der Berufungsbeklagten ernsthafte Gründe zur Annahme zuzugestehen, dass jedenfalls nicht die Familie B. alleinige Verursache- rin des Streits unter der Mieterschaft und die Berufungsklägerin am Ursprung der konfliktuellen Situation zumindest mitbeteiligt war. Die erwähnten Umstände deu- ten gar auf eine wesentliche Rolle der Berufungsklägerin für die Störung des Haus- friedens hin. Damit erscheint die durch die Berufungsbeklagte getroffene Auswahl der zu kündigenden Partei weder willkürlich noch sachfremd; vielmehr ist es in der vorliegenden Situation verständlich, dass sie sich zur Auflösung des Mietverhält- nisses mit der Berufungsklägerin entschieden hat. 2.4. Zusammenfassend ist die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Be- rufungsbeklagte nicht als missbräuchlich anzusehen. Daran ändert der inzwischen erfolgte Auszug der Familie B. nichts, beurteilt sich die Zulässigkeit einer Kündi- gung doch in Bezug auf den Zeitpunkt, in welchem sie ausgesprochen wurde. Fällt 2024 5 der Grund, aus welchem die Kündigung ausgesprochen wurde, in der Folge dahin, wird die Kündigung nicht nachträglich treuwidrig (BGE 145 III 143 E. 3.1 mit Hin- weisen).