Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 22. August 2018 (810 17 300) ____________________________________________________________________ Steuern und Kausalabgaben Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühr / Höhe des gebührenpflichtigen Erstel- lungswertes / Äquivalenzprinzip Besetzung Vizepräsident Daniel Ivanov, Kantonsricht er Niklaus Ruckstuhl, Markus Clausen, Hans Furer, Claude Jeanneret , Gerichtsschreiberin Elena Diolaiutti Beteiligte A.____ AG , Beschwerdeführerin , vertr eten durch Dr. Edgar Schü r- mann, Advokat gegen Steuer - und Enteignungsgericht des Kantons Basel -Landschaft (Abteilung Enteignungsgericht) , Kreuzbodenweg 1, 4410 Liestal, Beschwerdegegner Einwohnergemeinde B.____ , Beschwerdegegnerin, vertreten durch Dr. Manfred Bayerdörfer, Advokat Betreff Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühr (Urteil der Abteilung Enteignungsgericht vom 15. Juni 2017) Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Die A.____ AG ist Alleineigentümerin der Parzelle Nr. 457, Grundbuch B.____. Im Jahr 2012 baute sie, nachdem vorbestehende Gebäude abgerisse n worden waren, eine "Gewerbe- halle zur Abfallrecyclingabgabe". Die Basellandschaftlich e Gebäudeversicherung (BGV) bezif- ferte den Brandlagerwert auf Fr. 137‘300.--. Mit Ve rfügungen vom 26. August 2014 erhob die Gemeinde B.____ (Gemeinde) gestützt auf den gebühren pflichtigen Erstellungswert in der Hö- he von Fr. 1‘423‘251.80 (Brandlagerwert plus Baukostenindex) eine Wasseranschlussgebühr in der Höhe von Fr. 29‘176.70 (inkl. Mehrwertsteuer) und eine Kanalisationsanschlussgebühr in der Höhe von Fr. 61‘646.45 (inkl. Mehrwertsteuer). B. Am 18. September 2014 erhob die A.____ AG, nachfo lgend immer vertreten durch Dr. Edgar Schürmann, Advokat, gegen die Verfügungen b etreffend Wasser- und Kanalisations- anschlussgebühr beim Steuer- und Enteignungsgericht, A bteilung Enteignungsgericht (Enteig- nungsgericht), Beschwerde. In ihrer Beschwerdebegründun g vom 26. November 2014 stellte die A.____ AG die Anträge, es seien die Verfügungen vom 26. August 2014 betreffend Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühr vollumfänglich aufzuhebe n. Es sei zu erkennen, dass § 20 Abs. 1 des Wasserversorgungsreglements der Einwohnergemein de B.____ (WR) vom 19. De- zember 1973 und die §§ 19 und 20 Ziff. 3 des Reglemen ts über die Abwasseranlagen (Kanali- sationsreglement, KR) der Gemeinde B.____ vom 30. Sept ember 1968 nicht anwendbar seien; alles unter o/e-Kostenfolge. Des Weiteren wurden verschiedene Verfahrensanträge gestellt. C. Nachdem am 21. Mai 2015 vor Enteignungsgericht eine Vorverhandlung stattgefunden hatte, das Verfahren mehrmals sistiert und anschliessend a m 3. Mai 2016 fortgesetzt worden war, stellte die A.____ AG mit Replik vom 7. Juli 2016 weitere Verfahrensanträge. Nach Ein- gang verschiedener Vernehmlassungen und dem Erlass verschi edener Präsidialverfügungen beurteilte das Enteignungsgericht den Fall am 15. Juli 2017 nach einem Augenschein im Rah- men einer Parteiverhandlung. Das Enteignungsgericht hie ss die Beschwerde teilweise gut, so- weit es darauf eintrat. Es bestätigte vollumfänglich di e Verfügung vom 26. August 2014 betref- fend Kanalisationsanschlussgebühr. Hingegen hob es die Ve rfügung vom 26. August 2014 be- treffend Wasseranschlussgebühr in der Höhe von Fr. 29‘17 6.70 auf und setzte diese Gebühr neu auf die Hälfte, nämlich auf Fr. 14‘588.35 fest. D as Enteignungsgericht trat mit seinem Ent- scheid auf das Rechtsbegehren der A.____ AG, es sei zu e rkennen, dass § 20 Abs. 1 WR und die §§ 19 und 20 Ziff. 3 KR nicht anwendbar seien, m it der Begründung nicht ein, es fehle der A.____ AG hierfür das Feststellungsinteresse, da ihr Interesse an der Aufhebung der angefoch- tenen Verfügungen mit einem rechtsgestaltenden Urtei l gewahrt werden könne. Des Weiteren hielt das Enteignungsgericht in seinem Urteil fest, da ss es sich bei den strittigen Abgaben um Gebühren und nicht um Beiträge handle. Es kam ferner zu m Schluss, dass weder die Wasser- noch die Kanalisationsanschlussgebühr das Kostendeckungspri nzip und die Kanalisationsan- schlussgebühr überdies auch nicht das Äquivalenzprinzip ve rletzen würden. Hingegen verletze die Wasseranschlussgebühr das Äquivalenzprinzip, weshalb das Enteignungsgericht diese auf die Hälfte reduzierte. Es erklärte zudem, eine Verletzu ng des Rechtsgleichheitsgebots liege nicht vor. Auch bestätigte es die Anwendbarkeit der massgeblichen Bestimmungen des WR und des KR und führte aus, daran vermöge auch die Revision der besagten Bestimmungen per 1. Januar 2017 nichts zu ändern. Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht D. Gegen dieses Urteil erhob die A.____ AG am 8. Nove mber 2017 beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgeri cht), Beschwerde und wiederholte die bereits vor Enteignungsgericht gestellten materiel lrechtlichen Rechtsbegehren. In ihrer Be- schwerdebegründung vom 10. Januar 2018 brachte die Besch werdeführerin vor, dass der bei- tragspflichtige Erstellungswert von Fr. 1‘423‘251.80 i nkorrekt festgelegt worden sei. Es sei un- zulässigerweise nicht berücksichtigt worden, dass die ehem alige Eigentümerin für die sich auf dem Areal befindenden und vor dem Bau der neuen Gew erbehalle zur Abfallrecyclingabgabe zum Teil abgerissenen Gebäude bereits entsprechende Wasse r- und Kanalisationsanschluss- gebühren bezahlt habe. Die Beschwerdeführerin stellte den Antrag, es seien zur Ermittlung des tatsächlich relevanten Mehrwerts bzw. der darauf basiere nden Gebühren bei der Gemeinde amtliche Erkundigungen betreffend die von vorherigen Grundeigentümern entrichteten Gebüh- ren einzuholen. Die Beschwerdeführerin machte ferner geltend, dass in Bezug auf die Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren das Äquivalenzprinzip und das Rechtsgleichheitsgebot verletzt seien. Da das KR und das WR zu unverhältnismässig en Resultaten führen würden, seien diese nicht anwendbar. In ihrer Vernehmlassung vom 2. März 2018 beantragte die Gemeinde, nachfolgend immer ver- treten durch Dr. Manfred Bayerdörfer, es sei die Besch werde kostenfällig abzuweisen. Sie führ- te aus, die Beschwerdeführerin habe in ihrer Beschwerde an das Kantonsgericht anerkannt, dass die angefochtenen Gebührenrechnungen im Einklang mi t dem Kostendeckungsprinzip stünden, da sie die Verletzung dieses Prinzips nicht meh r rüge. Des Weiteren mache die Be- schwerdeführerin erstmals vor Kantonsgericht geltend, da ss die Gebäudeversicherungswerte der Altbauten vom Gebäudeversicherungswert des Neubaus in Abzug zu bringen seien. Der Versicherungswert der zwei alten Gebäude sei zu Recht nicht vom Versicherungswert des Neubaus abgezogen worden. Sollte das Kantonsgericht die ser Auffassung nicht folgen, so sei der als Basis für die Gebührenbemessung dienende Gebäude versicherungswert des Neubaus eventuell auf Fr. 1‘235‘053.-- zu reduzieren. Die Beschw erdegegnerin beantragte in diesem Zusammenhang, es seien das vollständige BGV-Schätzungspro tokoll für den alten Werkkom- plex einzuholen und ein Augenschein durchzuführen. Die Beschwerdegegnerin führte aus, die vom Enteignungsgericht auf Fr. 14‘588.35 reduzierte Wasse ranschlussgebühr und die Kanali- sationsanschlussgebühr in der Höhe von Fr. 61‘646.45 wü rden weder das Äquivalenzprinzip noch das Rechtsgleichheitsgebot verletzen. Das Enteignungsgericht beantragte in seiner Vernehmlassun g vom 13. März 2018 die kosten- fällige Abweisung der Beschwerde. Es führte aus, die R üge betreffend inkorrekte Festlegung der beitragspflichtigen Erstellungskosten und der in die sem Zusammenhang stehende Antrag auf Einholung der Beweisunterlagen bei der BGV seien verspätet erhoben bzw. gestellt worden, so dass diese Vorbringen aus dem Recht zu weisen seien. Der angefochtene Entscheid verlet- ze zudem weder das Äquivalenzprinzip noch das Rechtsgleichheitsgebot. E. Mit präsidialer Verfügung vom 20. März 2018 wurde d er Fall der Kammer zur Beurtei- lung im Rahmen einer Urteilsberatung überwiesen. Von Beweismassnahmen wurde abgesehen und die entsprechenden Beweisanträge der Parteien wurden abgewiesen. Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1.1. Gemäss § 43 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs - und Verwaltungsprozess- ordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 ist die verwaltung sgerichtliche Beschwerde beim Kan- tonsgericht zulässig gegen Verfügungen und Entscheide von Gerichten, sofern die kantonale Gesetzgebung und die Verfassung die Zuständigkeit des Ka ntonsgerichts als Verwaltungsge- richt vorsehen. § 96a Abs. 4 des Gesetzes über die Entei gnung (EntG) vom 19. Juni 1950 be- stimmt, dass Erschliessungsabgaben betreffende Entscheide des Steuer- und Enteignungsge- richts, Abteilung Enteignungsgericht, innert zehn Tagen mit Beschwerde beim Kantonsgericht angefochten werden können. Die vorliegende Streitsache betrifft eine Wasser- und eine Kanali- sationsanschlussgebühr und damit Erschliessungsabgaben (vgl. § 90 Abs. 2 EntG), womit die Zuständigkeit des Kantonsgerichts gegeben ist. Die Beschwerdeführerin ist vom angefochtenen Entscheid als Adressatin unmittelbar in schutzwürdigen Interessen berührt und daher nach § 47 Abs. 1 lit. a VPO zur Beschwerde legitimiert. Auf die i m Übrigen form- und fristgerecht einge- reichte Beschwerde kann damit grundsätzlich eingetreten werden. 1.2.1. Zu prüfen ist, ob auf alle Rechtsbegehren ein getreten werden kann. 1.2.2. Die Beschwerdeführerin beantragt (Rechtsbegehre n Ziffer 1), es seien die strittigen Rechnungen aufzuheben. Des Weiteren stellt sie die Recht sbegehren, es sei zu erkennen, dass die §§ 19 und 20 Abs. 3 KR (Rechtsbegehren Ziffer 2) und § 20 Abs. 1 WR (Rechtsbegeh- ren Ziffer 3) nicht anwendbar seien. Die Beschwerdefüh rerin stellt mit den Begehren 2 und 3 Feststellungsbegehren. 1.2.3. Eine Feststellungsverfügung über Bestand, Nichtb estand oder Umfang von Rechten und Pflichten kann dann verlangt werden, wenn der Priva te ein schutzwürdiges Interesse an einer Feststellung nachzuweisen vermag. Ein schutzwürdig es Interesse liegt dann vor, wenn die Gesuch stellende Person ohne die verbindliche und sofortige Feststellung des Bestandes, Nichtbestandes oder Umfangs öffentlich-rechtlicher Recht e und Pflichten Gefahr liefe, dass sie oder die Behörde ihr nachteilige Massnahmen treffen o der ihr günstige unterlassen würde. Die Feststellungsverfügung ist nach bundesgerichtlicher Rechtsp rechung insoweit subsidiärer Na- tur, als das schutzwürdige Interesse ebenso gut mit eine r Leistungs- oder Gestaltungsverfü- gung gewahrt werden kann (BGE 137 II 199 E. 6.5; R ENÉ RHINOW /HEINRICH KOLLER /CHRISTINA KISS /D ANIELA THURNHERR /D ENISE BRÜHL -MOSER , Öffentliches Prozessrecht, 3. Aufl., Basel 2014, Rz 1280). In der Literatur wird auch die Meinun g vertreten, dass die Subsidiarität nicht allgemein gelten solle. Vielmehr müsse eine Feststellu ngsverfügung verlangt werden können, selbst wenn die Voraussetzungen für den Erlass von Leistu ngs- oder Gestaltungsverfügungen gegeben seien, sofern ein entsprechendes schutzwürdiges Int eresse vorliege. Dies sei insbe- sondere dann der Fall, wenn mit der Feststellungsverfüg ung gewisse grundlegende Rechtsfra- gen vorweg gelöst werden könnten und damit auf die E inleitung eines unter Umständen auf- wendigen Verfahrens verzichtet werden könne (A LFRED KÖLZ /ISABELLE HÄNER /MARTIN BERT - SCHI , Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/ Genf 2013, Rz 352). Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht 1.2.4. Vorliegendenfalls wird generell gerügt, dass di e reglementarisch vorgesehenen Pro- zentsätze zu hoch seien und keine Ausnahmeregelung für Industriebauten vorgesehen sei. Mo- niert wird aber vor allem, dass im konkreten Fall aufgru nd der besonderen Verhältnisse ein Missverhältnis zwischen den zu leistenden Gebühren und den durch die Anschlüsse entstehen- den Vorteilen bestehe. Damit hat die Beschwerdeführer in primär ein Interesse daran, dass das Kantonsgericht die Gebühren aufgrund der konkreten Situ ation als unverhältnismässig erachtet und diese senkt. Würde das Kantonsgericht auf das Festste llungsbegehren eintreten und käme es alsdann zum Schluss, die angefochtenen Bestimmungen seien anwendbar, würde dies der Beschwerdeführerin keinerlei Vorteile bringen, da da mit die Frage nach der Anwendbarkeit der strittigen Bestimmungen aufgrund der geltend gemachten speziellen Situation nicht beantwortet wäre. Zudem liegt auch nicht die Situation vor, dass mit der Behandlung des Feststellungsbe- gehrens beim Kantonsgericht auf die Einleitung eines aufwendigen Verfahrens verzichtet wer- den könnte. Damit ist erstens festzuhalten, dass den Be gehren der Beschwerdeführerin auf Senkung der Gebühren durch eine Gestaltungs- bzw. Leistun gsverfügung entsprochen werden kann und im Übrigen auch nicht die Voraussetzungen für ein Abweichen vom Grundsatz der Subsidiarität des Feststellungsanspruchs vorliegen. Damit ist auf die Rechtsbegehren 2 und 3 auf Feststellung der Nichtanwendbarkeit des § 20 Abs. 1 WR und der §§ 19 und 20 Ziff. 3 KR, wie schon die Vorinstanz in ihrem Entscheid bezüglich der bereits vor Enteignungsgericht ge- stellten gleichlautenden Rechtsbegehren entschieden hat , nicht einzutreten. Damit kann offen gelassen werden, ob auf die Begehren 2 und 3 auch de shalb nicht einzutreten wäre, weil die Voraussetzungen (Fristablauf) für die Anfechtung von Erl assen der Gemeinden gemäss § 27 Abs. 1 lit. b VPO i.V.m. § 29 VPO nicht gegeben sind und die Anwendbarkeit der strittigen Be- stimmungen durch die Anfechtung der konkreten Verfügung en im Rahmen der akzessorischen Normenkontrolle (auch konkrete oder vorfrageweise Normenkontrolle) geprüft werden muss. 1.3.1. Als nächstes ist zu prüfen, ob – wie vom Beschwerd egegner beantragt – das Vorbrin- gen der Beschwerdeführerin, der beitragspflichtige Erst ellungswert sei falsch eruiert worden, gemäss § 6 VPO aus dem Recht zu weisen sei, da es verspäte t vorgebracht worden sei. Die Beschwerdeführerin rügt erst vor Kantonsgericht, die V orinstanzen hätten bei der Berechnung der Gebühren nicht berücksichtigt, dass auf dem Gelände b ereits Gebäude gestanden hätten, die zum Teil oder gänzlich abgebrochen worden seien. Für diese Gebäude habe die Beschwer- deführerin bzw. die vorherige Grundeigentümerschaft b ereits entsprechende Anschlussgebüh- ren bezahlt. Dies hätte zu einer Reduktion des für die Berechnung der Gebühren massgebli- chen Gebäudeversicherungswertes führen müssen. Eine derartige Anrechnung habe aber nicht stattgefunden. 1.3.2. Beschwerden müssen ein klar umschriebenes Begehren haben und begründet werden (§ 5 VPO). Gemäss § 6 Abs. 1 VPO können die Parteien di e Anträge, die sie im vorinstanz- lichen Verfahren zur Sache gestellt haben, zwar einschrä nken, nicht aber ausdehnen oder in- haltlich verändern. Hingegen sind die Parteien befugt , ihre rechtliche Begründung zu ändern, soweit der Zusammenhang zum Streitgegenstand gewahrt bleibt. Auch die Beschwerdeinstanz kann unter anderem aufgrund des geltenden Prinzips, da ss sie das Recht von Amtes wegen anwendet, die angefochtene Verfügung im Ergebnis glei ch belassen, jedoch das Ergebnis an- ders begründen als die Parteien oder die Vorinstanz (§ 16 Abs. 2 VPO; K ÖLZ /HÄNER /BERTSCHI , Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht a.a.O., Rz 1135 f., 1534 f.; Urteil des Kantonsgericht s, Abteilung Verfassungs- und Verwal- tungsrecht [KGE VV], vom 27. Mai 2015 [810 14 264] E. 1.3.1). Die Beschwerdeführerin bean- tragt die Aufhebung der strittigen Gebührenrechnungen und eine Reduktion der zu bezahlenden Gebühren. Mit dem Vorbringen, der massgebliche Gebäude versicherungswert sei falsch eruiert worden, weil die bestehenden Bauten bzw. die bereits in der Vergangenheit dafür bezahlten Anschlussgebühren nicht angerechnet worden seien, ände rt die Beschwerdeführerin zwar zum Teil die Begründung ihres Antrages, jedoch findet dadu rch weder eine Ausdehnung noch eine inhaltliche Veränderung der Rechtsbegehren statt. 1.3.3. Nach § 6 Abs. 2 VPO können die Parteien neue ta tsächliche Behauptungen und Be- weismittel bis zur gerichtlichen Beurteilung vorbringen , sofern ihnen dies unverschuldet nicht früher möglich war. Verspätete Vorbringen werden au s dem Recht gewiesen (Abs. 2). § 16 VPO Abs. 1 statuiert, dass das Gericht, bevor es entschei det, alle erheblichen Vorbringen der Parteien würdigt (Abs. 1). Nach § 16 Abs. 2 VPO wendet das Gericht das Recht von Amtes we- gen an. § 12 VPO besagt, dass das Gericht von Amtes wegen die für den Entscheid wesentli- chen Tatsachen feststellt und es in der Beweiswürdigung frei ist (Abs. 1). Die präsidierende Person und das Gericht können von sich aus oder auf Antrag und unter Mitteilung an die Par- teien die Akten ergänzen, Erhebungen und Augenscheine vornehmen sowie Sachverständige und Zeugen bzw. Zeuginnen anhören (Abs. 2). Nicht neu sind Tatsachen, wenn sie sich bereits aus den Akten ergeben (KÖLZ /H ÄNER /B ERTSCHI , a.a.O., Rz 1536). Die Frage, ob ein Vorbringen verspätet erfolgte, kann, je nachdem welcher Bestimmung (§ 6 Abs. 2 VPO bzw. § 16 Abs. 2 VPO) grösseres Gewicht beigemessen wird, anders beantwortet werden (KGE VV vom 12. April 2006 [810 05 292/87] E. 2.4.3). 1.3.4. Indem die Beschwerdeführerin vorliegendenfalls e rst mit der Beschwerde an das Kan- tonsgericht geltend gemacht hat, dass der massgebliche G ebäudeversicherungswert falsch berechnet worden sei, weil die vorbestandenen Gebäude nicht berücksichtigt worden seien, könnte gestützt auf § 6 Abs. 2 VPO der Schluss gezogen werden, die Beschwerdeführerin habe das entsprechende Vorbringen und die entsprechenden B eweisanträge betreffend die Eruie- rung der für die bestandenen Gebäude bereits bezahlt en Anschlussgebühren verspätet er- bracht. In Anbetracht, dass das Gericht von Amtes wegen d ie für den Entscheid wesentlichen Tatsachen – wozu der massgebliche Gebäudeversicherungswert zu zählen ist – feststellt und das Gericht – so wie auch die Gemeinde – bei gegeben en Voraussetzungen die bereits bezahl- ten Anschlussgebühren bzw. den Mehrwert bei der Gebühr enfestsetzung von Amtes wegen zu berücksichtigen hat sowie sich die Tatsache der Nichtberücksi chtigung der abgerisse- nen/erweiterten Bauten aus den Akten ergibt, sind die Behauptungen und die entsprechenden Beweisanträge der Beschwerdeführerin nicht als verspätet zu qualifizieren bzw. nicht aus dem Recht zu weisen. 1.4. Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass auf die Beschwerde, jedoch nicht auf die Rechtsbegehren 2 und 3, einzutreten ist, sowie dass die Vorbringen bezüglich Hö- he des massgeblichen Gebäudeversicherungswerts materiell zu behandeln sind. Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht 2. Mit der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde können ge mäss § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO sämtliche Rechtsverletzungen einschliesslich Überschre itung, Unterschreitung oder Miss- brauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollstä ndige Feststellung des Sachverhalts gerügt werden. Die Beurteilung der Angemessenheit ist dem Kantonsgericht dagegen vorlie- gend verwehrt (§ 45 lit. c VPO e contrario). 3. Vorliegend ist erstens die Höhe des gebührenpflichtig en Erstellungswertes von Fr. 1‘423‘251.80 umstritten. Zweitens sind sich die Parteien über die Wasseranschlussgebühr in der Höhe von Fr. 14‘588.35 und die Abwasseranschlussgebüh r in der Höhe von Fr. 61‘646.45 uneinig. Dabei ist selbstredend, dass eine allfällige S enkung des gebührenpflichtigen Erstel- lungswertes auch eine Reduktion der strittigen Gebühren mit sich bringen würde. Da es sich bei den abgerissenen Gebäuden gemäss Ausführungen der Beschwerdegegnerin jedoch um ältere Gebäude handelt, ist davon auszugehen, dass auch der g ebührenpflichtige Erstellungswert gegebenenfalls nur moderat zu reduzieren wäre, was nur eine mässige Senkung der Gebühren zur Folge hätte. Demzufolge ist – unabhängig von einer allfälligen Reduktion des gebühren- pflichtigen Erstellungswertes – in diesem Urteil auch die Frage der Höhe der strittigen Gebüh- ren zu prüfen. Bezüglich der strittigen Höhe der Gebüh ren ist festzuhalten, dass die Beschwer- deführerin vor Kantonsgericht nur noch die Verletzung des Äquivalenzprinzips, hingegen nicht mehr die Verletzung des Kostendeckungsprinzips geltend mach t. Betreffend die Wasseran- schlussgebühr ist darauf hinzuweisen, dass das Enteignungsgericht die von der Gemeinde ver- fügte Wasseranschlussgebühr auf die Hälfte reduziert hat und dies von der Beschwerdegegne- rin nicht angefochten wurde. Eine allfällige Erhöhun g der vom Enteignungsgericht festgelegten Wasseranschlussgebühr von Fr. 14‘588.35 und damit eine re formatio in peius steht aufgrund von § 18 Abs. 1 VPO nicht im Raum. Damit ist in Bezug a uf die Wasseranschlussgebühr zu prüfen, ob die vom Enteignungsgericht auf Fr. 14‘588. 35 festgesetzte Gebühr aufgrund einer allfälligen Verletzung des Äquivalenzprinzips weiter zu reduzieren ist. Eine Erhöhung ist ausge- schlossen. 4. Gemäss § 90 Abs. 2 EntG können Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer, de- ren Grundstück ein öffentliches Erschliessungswerk benutzt, zu r Leistung von Gebühren und anderen Abgaben – insbesondere einmaligen Anschlussgeb ühren für Wasser und Abwasser – herangezogen werden. Solche Anschlussbeiträge sind öffentlich-rechtliche Abgaben der Grund- eigentümer an die Erstellungskosten des Wasser- und Kana lisationsnetzes als Gegenleistung dafür, dass sie das Recht erhalten, die Ver- und Entsorgu ngsanlagen zu benutzen (vgl. BGE 106 Ia 241 E. 3b; Urteil des Bundesgerichts 2C_153/20 07 vom 10. Oktober 2007 E. 4). Die Gemeinden sind gestützt auf § 3 des Gesetzes über die W asserversorgung der baselland- schaftlichen Gemeinden vom 3. April 1967 resp. § 13 Abs. 4 des Gesetzes über den Gewäs- serschutz vom 5. Juni 2003 zur Erhebung von Anschlussgebühre n für den Anschluss an die Wasserversorgung und an die Anlagen der Abwasserbeseiti gung befugt und in deren Ausge- staltung im Rahmen des übergeordneten Rechts autonom (vg l. KGE VV vom 7. Dezember 2016 [810 14 246] E. 3; vom 7. September 2016 [810 1 5 335] E. 3.1; vom 16. Dezember 2015 [810 14 171] E. 3.1). Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht 5.1. Da die Höhe der Abwasser- und Wasseranschlussgebühren vom errechneten mass- geblichen Gebäudeerstellungswert abhängig ist, ist vorerst zu prüfen, ob dieser richtig berech- net wurde. 5.2.1. Die Beschwerdeführerin macht in ihrer Beschwerde begründung geltend, dass sich auf der Parzelle Nr. 457, Grundbuch B.____, zwei Bauwerke mit der Bezeichnung "Lagerhalle" (X.____strasse 7a, Baujahr 1958) sowie "Werkhof" (X.__ __strasse 7, Baujahr 1959) befunden hätten. Während die Lagerhalle komplett abgebrochen w orden sei, sei der Werkhof lediglich teilweise abgebrochen worden, weshalb ein Teil des Werkh ofs nach wie vor bestehe. Es seien damalige Rechnungen der BGV vorhanden. Der Gebäudeversi cherungswert sei nun für die Gewerbehalle auf Fr. 1‘423‘000.-- festgelegt worden. Es sei davon auszugehen, dass bereits die C.____ AG oder eine vorherige Grundeigentümerschaf t entsprechende Wasser- und Kana- lisationsanschlussgebühren für den Werkhof und die Lagerh alle entrichtet habe. Dies sei bei der Festlegung des beitragspflichtigen Erstellungswertes der Gewerbehalle jedoch nicht be- rücksichtigt worden. Es sei somit nicht der Mehrwert der G ewerbehalle als Grundlage genom- men worden, sondern der gesamte Gebäudeversicherungswe rt. Dies führe dazu, dass die bei- den Gebühren somit zweifach durch die Gemeinde erhob en worden seien, was nicht zulässig sei. Zur Ermittlung des tatsächlich relevanten Mehrwert es bzw. der darauf basierenden Gebüh- ren seien bei der Gemeinde amtliche Erkundigungen betreffend die von vorherigen Grundeigen- tümern entrichteten Wasser- und Kanalisationsanschlussgebühren einzuholen. 5.2.2. Bezüglich des KR führt die Beschwerdegegnerin i n ihrer Vernehmlassung aus, dass gemäss § 26 Abs. 2 KR bei Ersatzbauten lediglich die frü her nachweislich geleisteten An- schlussbeiträge in Abzug gebracht würden. Bei Um- und Erweiterungsbauten werde hingegen der Beitrag unabhängig vom Nachweis einer früheren Bei tragsleistung nur nach Massgabe des Mehrwerts erhoben. Nach der Praxis des Enteignungsgerichts stelle dies eine Ungleichbehand- lung dar, weshalb der Gebäudeversicherungswert der Alt bauten auch dann, wenn keine Bei- tragszahlung nachgewiesen sei, vom neuen Wert abgezog en werden müsse. Bei der Wasser- anschlussgebühr entfalle diese Fragestellung, da dort in jedem Fall einzig der Mehrwert (Diffe- renz alt - neu) massgebend sei (§ 20 Abs. 2 WR). Die Beschwerdegegnerin erläutert weiter, gemäss Rechts prechung des Bundesgerichts könne allerdings für Ersatzbauten eine volle Gebühr auf der B asis des gesamten Gebäudeversiche- rungswerts verlangt werden, sofern der abgerissene Altba u sein Lebensalter (= 50 Jahre bei Wohnbauten) erreicht oder überschritten habe (Urteil des Bundesgerichts 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.4). Vorliegend sei der Neubau (Gewerbehalle) im Jahr 2012 fertigge- stellt worden. Den Versicherungswert des zuvor vollständig abgebrochenen Altbaus (Lagerhal- le) habe die BGV im Jahr 2008 auf Fr. 86‘000.-- veran schlagt. Der vergleichsweise tiefe Versi- cherungswert des Altbaus lasse darauf schliessen, dass es sic h nicht um eine Massivkonstruk- tion gehandelt habe. In Anbetracht der Bauweise sowie des Erstellungsjahres (1958) habe die- se Baute ihr Lebensalter im massgebenden Zeitpunkt (201 2) bereits deutlich überschritten. Dementsprechend sei es im Ergebnis korrekt, dass der Versic herungswert der alten Lagerhalle nicht vom Versicherungswert des Neubaus abgezogen worden sei. Die gleichen Überlegungen würden auch für den abgerissenen Teil des alten Werkhof komplexes (Baujahr 1959) gelten. Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht Hierbei handle es sich ebenfalls um ein eingeschossiges, nach vorne durchgehend offenes Ge- bäude, das – gleich wie die sogenannte Lagerhalle – zu r Aufbewahrung von Baumaterial und Geräten bestimmt gewesen sei. Die Beschwerdegegnerin führt sodann aus, dass für den F all, dass das Kantonsgericht dieser Argumentation nicht folgen sollte, eventualiter die i ndexierten Brandlagerwerte der abgerisse- nen Altbauten vom Gebäudeversicherungswert der neuen G ewerbehalle in Abzug zu bringen wären. Dies würde zu einem reduzierten massgebenden Ge bäudeversicherungswert von 1‘235‘053.-- führen. Zudem erläutert die Beschwerdeg egnerin, der Gebäudeversicherungswert der Gewerbehalle entspreche grundsätzlich dem Mehrwer t, der mit der Errichtung der Halle geschaffen worden sei. Davon in Abzug seien höchstens – im Sinne ihres Eventualstand- punkts – die Versicherungswerte der abgebrochenen Altbau ten zu bringen. Es sei jedoch nicht der Wert der noch vorhandenen Altbauten vom Versicher ungswert des Neubaus abzuziehen. Die Beschwerdegegnerin beantragt in Bezug auf die Ber echnung des massgeblichen Erstel- lungswertes, es seien das vollständige BGV-Schätzungspr otokoll für den alten Werkkomplex einzuholen und ein Augenschein durchzuführen. 5.3. Die massgeblichen Bestimmungen finden sich im WR u nd im KR. Diese wurden per 1. Januar 2017 revidiert. Vorliegend gilt die bis zum 31. Dezember 2016 geltende Fassung des WR und KR, da sich der gebührenauslösende Sachverhalt vor dem 1. Januar 2017 ereignet hat. § 20 Abs. 3 lit. c KR statuiert, dass die Anschlussbeiträg e für neue Gebäude 4 % der Brandla- gerschatzung plus Baukostenindex betragen, sowie für den Mehrwert zufolge baulicher Ände- rungen bei bestehenden Gebäuden. § 26 KR besagt, dass so fern durch Um- oder Erweite- rungsbauten Veränderungen vorgenommen werden, diese nach Massgabe dieses Reglements beitrags- und gebührenpflichtig werden (Abs. 1). Wird eine bestehende Liegenschaft infolge Feuers oder aus irgendeinem Grund vollständig abgebroche n und neu aufgebaut, so werden die Beiträge und Gebühren für den neuen Zustand nac h diesem Reglement berechnet. Von dem einmaligen Beitrag werden jedoch früher geleiste te Kanalisationsbeiträge, sofern sie ent- weder aus den Akten der Gemeinde oder durch Quittunge n seitens der Eigentümer nachweis- bar sind, in Abzug gebracht (Abs. 2). Gemäss § 20 WR ist für Neuanschlüsse eine Anschlussgebühr von 2 % des Brandversiche- rungswertes (Brandlagerschatzung plus Baukostenindex) zu e ntrichten (Abs. 1). Wird durch bauliche Veränderung, Um- und Erweiterungsbauten der Brandlagerschatzungswert erhöht, so ist dieser Mehrwert inkl. Teuerungszuschlag nach dem Ans atz für Neubauten beitragspflichtig (Abs. 2). 5.4. Werden für die Bemessung der Anschlussgebühr pauschal e, liegenschaftsbezogene Faktoren (wie der Gebäudeversicherungswert oder ein Flä chen- oder Volumenmass) herange- zogen, wird damit regelmässig nicht die gesamte (maxima l) mögliche bauliche Ausnützung ei- ner Parzelle berücksichtigt, sondern lediglich auf das tat sächlich errichtete Gebäude bzw. das Ausmass der effektiven Nutzung im Moment des Anschlusses a bgestellt. Bei einer derartigen Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht Bemessungsmethode erscheint es daher systemkonform und nach ständiger Rechtsprechung zulässig, bei nachträglichen baulichen Veränderungen (wi e Erweiterung oder Umbau) einer bereits angeschlossenen (und hierfür bereits mit einer A nschlussgebühr belasteten) Baute eine ergänzende Anschlussgebühr zu erheben, wenn die massgebe nden Vorschriften eine entspre- chende Nachforderung vorsehen. Dabei darf auch bei nachträglichen baulichen Veränderungen (wie Umbau oder Erweiterung), welche den Gebäudeversi cherungswert erhöhen, eine ergän- zende Anschlussgebühr erhoben werden, ohne dass es auf die zu erwartende Mehr- oder Min- derbelastung der öffentlichen Versorgungs- und Entsorgu ngsnetze ankäme (vgl. statt vieler Ur- teile des Bundesgerichts 2P.232/2006 vom 16. April 2007 E. 3.6; 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E. 3.3, je mit weiteren Hinweisen). Dabei verla ngt das Rechtsgleichheitsgebot, dass Er- satzbauten grundsätzlich gleich zu behandeln sind wie Um- und Erweiterungsbauten; wird bei Um- und Erweiterungsbauten bloss eine ergänzende Anschl ussgebühr geschuldet, darf bei Er- satzbauten nicht eine volle Gebühr wie bei einem Neuansch luss einer bisher unbebauten Par- zelle erhoben werden (Urteile des Bundesgerichts 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.4; 2C_153/2007 vom 10. Oktober 2007 E. 4 und 5, in: Zen tralblatt für Staats- und Verwaltungs- recht [ZBl] 109/2008 S. 316 ff.; 2C_608/2007 vom 30. Mai 2008 E. 6; 2P.78/2003 vom 1. September 2009 E. 3, in: ZBl 105/2004 S. 270 ff.). 5.5.1. Gemäss KR wird bei Um- und Erweiterungsbauten immer nur der Mehrwert beitragsre- levant. Hingegen wird bei Ersatzbauten eine Anrechnung nur gewährt, wenn die bereits geleis- teten Beiträge nachweisbar sind. Dies stellt gestützt auf die in der obigen Erwägung 5.4. darge- stellte Rechtsprechung eine unzulässige Ungleichbehandlun g dar. Demzufolge ist bei der Be- rechnung der Abwasseranschlussgebühren sowohl bei Um- und Erweiterungsbauten als auch bei Ersatzbauten nur der Mehrwert beitragspflichtig und zwar unabhängig vom Nachweis frühe- rer Beitragszahlungen. 5.5.2. Gemäss § 20 WR wird bei baulichen Veränderunge n, Um- und Erweiterungsbauten der Mehrwert betragspflichtig. Eine analoge Regelung bei Ersatzbauten ist jedoch nicht vorgese- hen. Damit liegt – sofern Ersatzbauten nicht unter bauliche Veränderungen subsumiert wer- den – gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine Rechts ungleichheit vor. Folglich darf auch bei Wasseranschlussgebühren bei Ersatzbauten und baul ichen Veränderungen wie Um- und Erweiterungsbauten nur der Mehrwert massgebend sein. 5.6.1. Als nächstes ist zu prüfen, ob – wie von der Beschw erdegegnerin geltend gemacht – das Lebensalter der abgerissenen Bauten für die Anrech enbarkeit bei der Gebührenerhebung für die neue Baute von Relevanz ist. Die Beschwerdegeg nerin führt in ihrer Vernehmlassung aus, gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts könne für Er satzbauten eine volle Gebühr auf der Basis des gesamten Gebäudeversicherungswerts verlan gt werden, sofern der abgeris- sene Altbau sein Lebensalter (= 50 Jahre bei Wohnbaut en) erreicht oder überschritten habe. Sie stützt sich dabei auf das Urteil des Bundesgerichts 2C_7 22/2009 vom 8. November 2010 (E. 3.4). 5.6.2. Im von der Beschwerdegegnerin zitierten Urteil d es Bundesgerichts 2C_722/2009 (E. 3.4) wird ausgeführt, dass bei nachträglicher Erwe iterung oder bei einem Umbau eine er- Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht gänzende Anschlussgebühr verlangt werden dürfe. Des Weiteren führt das Bundesgericht – wie die Beschwerdegegnerin richtig festhält – dort Folgend es aus: "Dabei verlangt das Rechts- gleichheitsgebot, dass Ersatzbauten grundsätzlich gleich zu behandeln sind wie Um- und Er- weiterungsbauten; wird bei Um- und Erweiterungsbaute n bloss eine ergänzende Anschlussge- bühr geschuldet, darf bei Ersatzbauten – jedenfalls we nn die Lebensdauer des Gebäudes noch nicht erreicht ist – nicht eine volle Gebühr wie bei e inem Neuanschluss einer bisher unbebauten Parzelle erhoben werden." Ein Blick auf den konkreten Fa ll zeigt jedoch, dass die bundesge- richtlichen Ausführungen nicht verallgemeinert werden dürfen. Im besagten Entscheid ging es um die Rechtmässigkeit eines Reglements, welches eine erg änzende Anschlussgebühr bei Neu- und Umbauten vorsah, wobei sich die Gebühr nach d er anrechenbaren Geschossfläche der Baute berechnete. Weiter sah das Reglement vor, dass die volle Einkaufsgebühr zu entrich- ten sei, wenn die Erstellung des Gebäudes oder der let zte gebührenpflichtige Umbau 50 oder mehr Jahre zurückliege; andernfalls werde die volle Gebühr um 2 % pro Differenzjahr reduziert. Daraus ist erhellt, dass das Reglement die Gebührenhöhe vom Alter des Gebäudes abhängig machte und bei einem Alter von 50 Jahren und mehr ein e Anrechenbarkeit ausschloss (50 Jah- re mal 2 % pro Jahr = 100 % in 50 Jahren). In diesem K ontext verliert der Einschub im oben zitierten Satz des Bundesgerichts "jedenfalls wenn die Le bensdauer des Gebäudes noch nicht erreicht ist" eine generelle Geltung . 5.6.3. Das Bundesgericht verweist im Anschluss an die soebe n zitierte Passage auf die Urtei- le des Bundesgerichts 2C_153/2007 vom 10. Oktober 2007 (E . 4 und 5; in: ZBl 109/2008 S. 316 ff.), 2C_608/2007 vom 30. Mai 2008 (E. 6) und 2P.78/2003 vom 1. September 2009 (rec- te 2003, E. 3; in: ZBl 105/2004 S. 270 ff.). Eine Auseinandersetzung mit den vom Bundesgericht herangezogenen Bundesgerichtsurteilen soll zeigen, ob d ie Beachtung der Lebensdauer der abgerissenen Bauten bei der Gebührenerhebung der Ersa tzbauten in diesen Urteilen eine ge- nerelle Bedeutung hat. 5.6.4. Im Urteil 2C_153/2007 vom 10. Oktober 2007 (E. 5.2 und 6) hatte das Bundesgericht zu entscheiden, ob eine gebührenrechtliche Ungleichbehandlung von einerseits Um- und Erwei- terungsbauten und Neubauten nach unfreiwilliger Zerst örung und andererseits Ersatzbauten – im Sinne von Neubauten nach Abbruch oder Aushöhlung e ines früheren Gebäudes – recht- mässig sei. Es kam zum Schluss, dass mit Blick auf den mit de n Anschlussgebühren verfolgten Finanzierungszweck diese Ungleichbehandlung grundsätzlich n icht gerechtfertigt erscheine. Eine andere Beurteilung dränge sich allenfalls dann au f, wenn das abgebrochene Gebäude baufällig gewesen sei und der ihm dienende Anschluss wäh rend längerer Zeit nicht mehr be- nutzt worden sei. Damit lässt sich auch aus diesem Urtei l nicht ableiten, dass bei Erreichung des Lebensalters keine Anrechnung mehr stattfinden dürfe , da das Bundesgericht hier kumula- tiv zur Erreichung des Lebensalters verlangte, dass der dem abgebrochenen baufälligen Ge- bäude dienende Anschluss während längerer Zeit nicht mehr benutzt worden sei. In 2P.78/2003 vom 1. September 2003 wird erwähnt, da ss das von der Gemeinde herangezo- gene Kriterium des Lebensalters einer Baute im fraglichen Reglement keine Grundlage finde. Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht Im Urteil 2C-608/2007 vom 30. Mai 2008 wird festgest ellt, dass eine Ungleichbehandlung von Um- und Ersatzbauten grundsätzlich nicht gerechtfertigt sei. Das Bundesgericht bemängelte grundsätzlich das anwendbare Reglement, da es eine Ander sbehandlung von Um- und Ersatz- bauten vorsah. Das Bundesgericht führte aus, so könne die Tatsache, dass eine Ersatzbaute unabhängig z.B. ihres Alters eine Beitragspflicht wie eine Neubaute auslöse, zu Rechtsun- gleichheiten führen. In casu wurde aber die Beschwerde abgewiesen mit der Begründung, es handle sich bei den abgebrochenen Bauten und neuen B auten um vollständig unterschiedliche Bauten, so dass es sich de facto nicht um Ersatzbauten handle. Damit blieben die grundsätzlich gehaltenen Einwände des Bundesgerichts gegen das Regleme nt ohne Auswirkungen für die Beurteilung des Falles. 5.6.5. Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, d ass aufgrund des WR und des KR und der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bei der Wasser- und bei der Abwasseran- schlussgebühr sowohl bei baulichen Veränderungen (wie Um - und Erweiterungsbauten) als auch bei Ersatzbauten nur der Mehrwert beitragspflich tig sein darf, ansonsten das Rechts- gleichheitsgebot verletzt wird. Des Weiteren ist festzuha lten, dass nicht ausgeschlossen ist, dass das Lebensalter der abgerissenen Bauten von Relevanz s ein kann, wenn die entspre- chenden Reglemente dies vorsehen. Die beiden Reglement e sehen jedoch nicht vor, dass bei Erreichung eines gewissen Alters die Regelung, wonach nur der Mehrwert beitragspflichtig ist, keine Geltung haben soll. Damit kann entsprechend den Ausführungen des Bundesgerichts im Urteil 2C_153/2007 vom 10. Oktober 2007 auf die Anrechnung nur verzichtet werden, wenn das abgebrochene Gebäude nicht nur das Lebensalter erreicht hat, sondern auch seit längerem nicht mehr an das Wasser- und Abwassernetz angeschlossen w ar. Da Letztgenanntes nicht geltend gemacht wird, ist die Frage, ob diese Gebäude das Lebensalter erreicht haben, irrele- vant. Auch die abgerissenen Bauten sind somit bei der Fe stlegung des beitragsrelevanten ge- bührenpflichtigen Erstellungswertes zu berücksichtigen. 5.6.6. Im vorliegenden Fall hat weder die Gemeinde n och die Vorinstanz bei der Berechnung der Gebühren die vollständigen bzw. teilweise abgebroc henen Gebäude bei der Berechnung des beitragsrelevanten Gebäudeversicherungswertes berücksichtigt. Würde das Kantonsgericht diese Beurteilung nachholen, würde dies für die Beschwe rdeführerin eine Verkürzung des In- stanzenzugs um zwei Beschwerdeinstanzen bedeuten. Unter a nderem aus diesem Grund wird die Angelegenheit zur Überprüfung und Neuberechnung des gebührenpflichtigen Wertes im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde zurückgewiesen. Bei diesem Ergebnis erübrigt es sich, sowohl den von der Beschwerdeführerin im Zusammenhang mit der Ermittlung des gebüh- renpflichtigen Erstellungswertes gestellten Beweisanträ gen als auch den von der Beschwerde- gegnerin gestellten Anträgen auf Einholung des vollstä ndigen BGV-Schätzungsprotokolls für den alten Werkkomplex und auf Durchführung eines Augenscheins Folge zu leisten. 6.1. Als nächstes zu prüfen, ob die Höhe der Anschlussgebü hren das Äquivalenzprinzip verletzt. Die Gemeinden sind bei der Festlegung von Abw asserbeiträgen innerhalb der Schran- ken des übergeordneten Rechts autonom (vgl. dazu statt vieler KGE VV vom 27. Mai 2009 [810 06 120] E. 3.3). Wie das Bundesgericht wiederholt fest gestellt hat, verfügen der kantonale und der kommunale Gesetzgeber bei der Ausgestaltung von Kausalabgaben innerhalb der verfas- Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht sungsrechtlichen Schranken (namentlich Art. 8 Abs. 1 und Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV] vom 18. April 1999) über einen weiten Spielraum (Ur- teil des Bundesgerichts 2P.130/2002 vom 13. Dezember 20 02 E. 4.2). Die einmalige An- schlussgebühr muss unter Wahrung des Äquivalenzprinzips festgesetzt werden. Im Bereich der Abgaben konkretisiert das Äquivalenzprinzip einerseits da s Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 BV), anderseits das Willkürverbot (Art. 9 BV; U rteil des Bundesgerichts 2C_160/2014 vom 7. Oktober 2014 E. 6.4.1; U LRICH H ÄFELIN /G EORG MÜLLER /FELIX UHLMANN , Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich 2016, Rz 2785). Das Äquivalenzprinzip bestimmt, dass eine Gebühr nicht in einem offensichtlichen Missverhältnis zum objektiven Wert einer Leistung ste- hen darf und sich in vernünftigen Grenzen halten muss (BG E 126 I 180 E. 3a/bb S. 188 mit Hinweisen). Die einmalige Anschlussgebühr für Wasser und Abwasser bildet die Gegenleistung des Bauherrn für den Anschluss der Baute an die vom Geme inwesen erstellten und betriebe- nen Versorgungs- und Entsorgungsanlagen. Nach feststehen der Rechtsprechung dürfen sich Anschlussgebühren nach dem Mass des Vorteils richten, welch er dem Grundeigentümer aus der Wasserversorgung bzw. der Abwasserentsorgung des Gebäu des erwächst. Dabei ist nicht die effektive Nutzung massgeblich, sondern diejenige, die durch den Anschluss ermöglicht wird, und zwar auf Spitzenwerte ausgelegt. Mitberücksichtigt werden darf auch eine potentielle zu- künftige Nutzung (Urteile des Bundesgerichts 2C_1054/20 13 vom 20. September 2014 E. 6.3; 2C_816/2009 vom 3. Oktober 2011 E. 5.5; 2C_101/2007 v om 22. August 2007 E. 4.2). Bei der Anschlussgebühr muss sich die Bemessung dieser Abgabe nich t notwendigerweise nach dem dem Gemeinwesen aus dem einzelnen Anschluss jeweils konkr et entstehenden Aufwand rich- ten, sondern es darf aus Praktikabilitätsgründen mittel s schematischer Kriterien auf den dem Pflichtigen erwachsenden Vorteil abgestellt werden. B ei Wohnbauten bringt der Gebäudeversi- cherungswert (oder ein anderer vergleichbarer Wert, wi e der amtliche Steuerwert) der ange- schlossenen Liegenschaft diesen Vorteil regelmässig zuver lässig zum Ausdruck, ohne dass zusätzlich auf das Mass der mutmasslichen Inanspruchnahme der Versorgungsnetze abgestellt werden müsste (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.2; 2C_101/2007 vom 22. August 2007 E. 4.3, in: Umweltre cht in der Praxis [URP] 2008 S. 16 ff.; 2P.343/2005 vom 24. Mai 2006 E. 3.2; 2P.232/2006 vom 16. April 2007 E. 3.2; 2P.262/2005 vom 9. Februar 2006 E. 3.1, in: URP 2006 S. 394 ff. sowie 2P.53/2007 vom 22. Juni 2007 E. 2.2; R ENÉ WIEDERKEHR /P AUL RICHLI , Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Band II, Bern 2014, Rz 512). 6.2. Das Bundesgericht hat schon wiederholt festgehalten , dass bei der als einmalige Ab- gabe konzipierten Anschlussgebühr namentlich bei Wohnba uten der Gebäudeversicherungs- wert als zulässige Bemessungsgrundlage, welche im Übrigen in der Regel tendenziell zugleich das mutmassliche Mass der künftigen Beanspruchung der Abwasse ranlagen zum Ausdruck bringt, gilt. Die Rechtsprechung macht einen Vorbehalt lediglich bei Bauten, die im Verhältnis zu ihrem Versicherungswert einen ausserordentlich hohen oder niedrigen Wasserverbrauch bzw. Abwasseranfall aufweisen (Urteile des Bundesgerichts 2C_ 356/2013 vom 17. März 2014 E. 5.2.3; 2C_722/2009 vom 8. November 2010 E. 3.3) u nd damit, wenn im konkreten Fall bei den gegebenen Baukosten die Abweichung von der durchschn ittlichen Inanspruchnahme der Infrastrukturanlagen besonders gross ist, also ein eigent liches Missverhältnis zwischen dem Gebäudeversicherungswert und dem Nutzungspotential des Was ser- und Abwasseranschlus- Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht ses besteht (Urteil des Bundesgerichts 2C_847/2008 vom 8. September 2009 E. 2.2). In diesen Fällen kann die Bemessung der Anschlussgebühren nicht alle in nach dem Gebäudeversiche- rungswert erfolgen. So verhält es sich vor allem bei Indu striebauten mit grossem Gebäudevo- lumen und lediglich sehr geringem Wasserverbrauch. Dem gegenüber hat das Bundesgericht bisher nie verlangt, dass Gemeinden, die Anschlussgebühr en nach dem Gebäudeversiche- rungswert bemessen, auch bei Wohnbauten Ausnahmen vorsehen müssen (Urteil des Bundes- gerichts 2C_847/2008 vom 8. September 2009 E. 2.1; 2C _656/2008 vom 29. Mai 2009 E. 3.4). Selbst bei luxuriös ausgestatteten Wohnbauten hat das Bundesgericht das Abstellen auf den Gebäudeversicherungswert als zulässig erachtet (Urteil des B undesgerichts 2C_656/2008 vom 29. Mai 2009 E. 3.5). Doch dürfen die Kantone aufgr und des ihnen belassenen Spielraumes für die Bemessung der Anschlussgebühr auch auf andere Krite rien abstellen. Ebenso können die Kantone bzw. Gemeinden z.B. Ausnahmen bei Gebäuden vors ehen, deren erhöhte Erstel- lungskosten darauf beruhen, dass sie energieeffizienter gebaut wurden (Urteil des Bundesge- richts 2C_847/2008 vom 8. September 2009 E. 2.2.; vgl. zum Ganzen KGE VV vom 19. Juni 2013 [810 12 352] E. 3.2 f.). 7.1. Als nächstes ist zu prüfen, ob die strittige Abwas seranschlussgebühr das Äquivalenz- prinzip verletzt. Im vorliegenden Fall wurde der massgeb liche Gebäudeversicherungswert auf Fr. 1‘423‘251.80 festgelegt. Gemäss Ausführungen im an gefochtenen Entscheid verfügt die Recyclinghalle über eine Toilette (WC, Pissoir und Lavabo), einen Feuerlöschposten sowie zwei Wasseranschlüsse, einer davon mit einer Sprühanlage. Des Weiteren gilt festzuhalten, dass das Grundstück einen sehr hohen Anteil an versiegelter Fläche aufweist und die Dachfläche der Recyclinghalle 851 m 2 misst. Die Parzelle wird im Mischsystem entwässert, damit fl iesst nicht nur das eigentliche Schmutz- bzw. Abwasser, sondern auch das Meteorwasser in die Kanalisa- tion. 7.2. Die Beschwerdeführerin macht in der Beschwerde ge ltend, dass der Wasseranschluss mit Sprühanlage zur Benetzung der Kartons im Containe r mittels Sprühdüse diene, weshalb kein Abwasser anfalle. Die Beschwerdeführerin substantiie rt diese Aussage nicht, so dass da- von ausgegangen werden kann, dass die bezogene Wassermenge in etwa der in die Kanalisa- tion eingeleiteten Schmutzwassermenge entspricht. Wobei auch für den Fall, dass die bezoge- ne Wassermenge etwas höher als die eingeleitete Schmutzwa ssermenge sein sollte, die Beur- teilung nicht anders ausfallen würde. Die Recyclinghall e bezieht im Durchschnitt jährlich rund 224 m3 Wasser. Gemäss den Ausführungen der Vorinstanz bezieht ei n Vierpersonenhaushalt im Durchschnitt jährlich 207 m 3 Wasser, gemäss der Beschwerdeführerin 239 m 3. Die Preise für ein Einfamilienhaus, eine Maisonettewohnung oder eine r Wohnung mit 3.5 bis 5.5 Zimmer be- wegen sich in B.____ zwischen Fr. 625‘000.-- und knapp Fr. 1‘500‘000.-- (vgl. www.homegate.ch oder www.immoscout24.ch). Der gebühre npflichtige Erstellungswert für die Recyclinganlage wurde auf Fr. 1‘423‘251.80 festgelegt. Damit entspricht der Gebäudeversiche- rungswert demjenigen eines luxuriösen Einfamilienhauses oder einer luxuriösen Wohnung, wel- che eine Abwasseranschlussgebühr in der gleichen Höhe hätte begleichen müssen. Bei diesem Sachverhalt kann nicht von einem eigentlichen Missverhältnis zwischen dem Gebäudeversiche- rungswert und der Inanspruchnahme der Wasserentsorgungsanlagen gesprochen werden. Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht 7.3. Die Beschwerdeführerin beantragt eine Abweichung von der reglementarisch vorgese- henen Gebührenerhebung aufgrund der besonderen Verh ältnisse wie der geringen Menge an- fallenden Schmutzwassers und der Tatsache, dass ein beacht licher Teil der Baukosten durch die Besonderheit der durch die Recyclinghalle notwendig en Terrainveränderungen verursacht worden seien. Soll von grundsätzlich zulässigen und reglem entarisch festgehaltenen schemati- schen Kriterien aufgrund des Äquivalenzprinzips, welches – wie hiervor in der Erwägung 6.1. dargelegt – im Abgaberecht das Verhältnismässigkeitspri nzip und Willkürverbot konkretisiert, abgewichen werden, rechtfertigt es sich, nicht nur die allenfalls zu Gunsten, sondern auch die allenfalls zu Ungunsten sprechenden Umstände der Beschwerdeführerin zu berücksichtigen. Es ist damit die gesamte als Gegenleistung zu den Abwassera nschlussgebühren stehende Inan- spruchnahme der Wasserentsorgungsanlage zu beachten. Auf das Dach der Recyclinghalle, deren Grundfläche 851 m 2 beträgt, fällt über das Zehnfache an Meteorwasser al s auf ein Dach eines Einfamilienhauses mit einer Grundfläche von 65 m 2. Da das fragliche Grundstück im Mischsystem entwässert wird, wird dieses Meteorwasser in die Kanalisation eingeleitet. Würde im vorliegenden Fall von der Schematisierung der Anschlussgebührenerhebung zu Gunsten der Beschwerdeführerin abgewichen werden, würde dies zu ein er massiven Ungleichbehandlung zu den Anschlussgebühren von z.B. Eigentümern von Einfa milienhäusern oder Wohnungen führen, welche ein Vielfaches an Meteorwasser weniger in die Kanalisation einleiten, da sie den Grossteil des Meteorwassers auf ihrem Grundstück versickern lassen. 7.4. Die Beschwerdeführerin moniert in ihrer Beschwer de, dass es nur eine "horizontale Verschiebung" des anfallenden Meteorwassers gegeben habe . Sie anerkennt, dass die Grund- stücksfläche weitestgehend versiegelt sei, dies sei jedoch schon vor dem Neubau der Gewer- behalle der Fall gewesen. Vorher sei das Wasser vom versi egelten Boden in die Kanalisation eingeleitet worden, nun werde es vom Dach in die Kanalisation eingeleitet. Ein Mehrwert sei der Beschwerdeführerin durch den Anschluss nicht entstanden. Die Beschwerdeführerin verkennt dabei, dass gemäss dem KR auch bei Ersatz-, Um- oder Erwe iterungsbauten Gebühren anfal- len. Dies entspricht – wie hiervor in der Erwägung 5.4 . ausgeführt – der gängigen Praxis und wird vom Bundesgericht geschützt. Diese Anschlussgebühren si nd auch geschuldet, wenn die Ersatz-, Um- oder Erweiterungsbauten keine zusätzliche o der nur eine geringe Mehrbelastung des Entsorgungsnetzes mit sich bringen. Aus dem Argument der Beschwerdeführerin lässt sich somit nichts zu ihren Gunsten ableiten. 7.5. Die Beschwerdeführerin moniert weiter die Ausfüh rungen des Enteignungsgerichts, wonach ein ausserordentlich hoher Gebäudeversicherungswert nur vorliegen würde, wenn die übermässigen Baukosten auf Spezialkonstruktionen zurückzufüh ren seien, die nur für einen ganz bestimmten, betriebsspezifischen Zweck verwendet werde n könnten. Kein ausseror- dentlich hoher Brandversicherungswert liege vor, solange d ie kostspieligen Einrichtungen auch im Fall einer Nutzungsänderung noch brauchbar bleiben würden. Die Beschwerdeführerin be- mängelt, dass die Vorinstanz dabei auf ein Urteil des Kantonsgerichts (ehemals Verwaltungsge- richt) aus dem Jahr 1986 verweise und auf ein neueres der Vorinstanz. Diese von der Vor- instanz herbeigezogene Argumentation – so die Beschwerde führerin weiter – finde weder Stüt- ze im Urteil des Bundesgerichts 2C_847/2008 vom 8. Septem ber 2009 noch im jüngeren Urteil des Kantonsgerichts vom 19. Juni 2013 (810 12 352, E. 3.3 f.). An der von der Vorinstanz ge- Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht nannten damaligen Praxis könne deshalb nicht festgehalte n werden. Massgebend sei gemäss der bundesgerichtlichen und kantonalen Rechtsprechung al lein das Verhältnis zwischen der Wassermenge und dem Gebäudeversicherungswert. Im Übrigen hätten bei der Recyclinghalle aufgrund ihrer Funktion massgebende Anpassungen des Ter rains vorgenommen werden müs- sen. Würde eine Umnutzung der Gewerbehalle vorgenomm en werden, wären wieder grössere bauliche Massnahmen notwendig, so dass es sich um eine Spe zialkonstruktion handle. Wie oben ausgeführt, liegt zwischen Gebühr und Gegenleistung kein Missverhältnis vor. Damit kann die Beschwerdeführerin aus den obigen Ausführungen nichts zu ihren Gunsten ableiten. 7.6. Aus den vorstehenden Darlegungen folgt somit, dass bezüglich der Abwasseran- schlussgebühr keine Verletzung des Äquivalenzprinzips vorliegt. 8.1. Als nächstes ist zu prüfen, ob die strittige Wassera nschlussgebühr das Äquivalenzprin- zip verletzt. Die Vorinstanz führt in ihrem Entscheid aus, dass die Recyclinghalle aufgrund der bezogenen Wassermenge in den Jahren 2012 bis 2015 im Durchschnitt jährlich 224.5 m 3 Was- ser bezogen habe. Bei einem durchschnittlichen Wasserve rbrauch von 142 Litern pro Person und pro Tag gemäss dem Schweizerischen Verein des Gas- u nd Wasserfachs (SVGW) ergebe das für einen Vierpersonenhaushalt bzw. demjenigen ei nes Einfamilienhaus 207 m 3 pro Jahr. Der Gebäudeversicherungswert der Recyclinghalle sei hingegen etwa doppelt so hoch wie der- jenige eines durchschnittlichen Einfamilienhauses. Die Re cyclinghalle verfüge über einen 5/4 Zoll-Wasseranschluss. Anschlüsse dieser Dimensionierung würden üblicherweise bei Einfamili- enhäusern eingesetzt. Zur Deckung eines massiv höheren, auf Spitzenwerte ausgelegten Was- serbezugs würde der vorhandene Wasseranschluss folglich nich t ausreichen. Die Vorinstanz kam deshalb zum Schluss, dass die angefochtene Wasseranschl ussgebühr das Äquivalenz- prinzip verletzte und zu reduzieren sei. Die Vorinstanz führt in ihrem Entscheid weiter aus, zur E rmittlung des Umfangs der Reduktion sei ein Vergleich mit jenen Gemeinden anzustellen, we lche die Gebühren anhand der Belas- tungswerte gemäss dem SVGW erheben würden; dies umso mehr als die Beschwerdegegnerin selber nach dem seit dem 1. Januar 2017 geltenden Rech t Anschlussgebühren nunmehr in Ab- hängigkeit solcher Belastungswerte bemesse (ein Belastun gswert von 1 entspreche einem Durchfluss von 0.1 Liter pro Sekunde). Aufgrund der am Augenschein vom 8. Juni 2017 vorge- fundenen sanitären Installationen ergebe sich für die Recyclinghalle ein Total von 22 Belas- tungswerten. Berechne man anhand des seit 1. Januar 201 7 in B.____ geltenden Rechts eine auf diesem Total basierende Wasseranschlussgebühr, ergebe sich beim Ansatz von Fr. 295.-- pro Belastungswert eine Anschlussgebühr von Fr. 6‘490.- - (exkl. Mehrwertsteuer). Unter dem Titel der Äquivalenz dürfe jedoch nicht einfach das seit dem 1. Januar 2017 geltende Recht zur Anwendung gebracht werden. Eine das Äquivalenzprinzip ve rletzende Gebühr sei lediglich auf das gerade noch mit dem Äquivalenzprinzip zu vereinbarende Mass zu reduzieren. Eine weitere Reduktion habe nicht zu erfolgen. In einem Präzedenzfa ll habe das Enteignungsgericht die an- gefochtene Gebühr anhand eines Vergleichs mit anderen Baselbieter Gemeinden reduziert. Die vergleichsweise herangezogenen Tarife hätten zwischen F r. 150.-- und Fr. 978.-- pro Belas- tungswert gelegen. Vorliegend resultiere selbst dann, wenn der höchste Ansatz von Fr. 978.-- pro Belastungswert zur Anwendung gebracht würde, eine Wasseranschlussgebühr, die mit ei- Seite 17 http://www.bl.ch/kantonsgericht nem Total von Fr. 21‘516.-- (exkl. Mehrwertsteuer) immer noch deutlich unter der verfügten Ge- bühr zu liegen käme. Das Enteignungsgericht erachtete für die Recyclinghalle der Beschwerde- führerin eine um die Hälfte reduzierte Wasseranschlussge bühr gerade als noch mit dem Äqui- valenzprinzip vereinbar. 8.2. Die Beschwerdeführerin moniert die Höhe der Wasse ranschlussgebühr. Sie bestreitet die von der Vorinstanz angenommene Höhe des durchschnitt lichen Wasserverbrauchs einer Person von 142 Litern pro Tag und beantragt stattdessen die Annahme eines durchschnittlichen täglichen Verbrauchs von 163 Litern. Des Weiteren seien die Begründungen der Vorinstanz widersprüchlich. Die Vorinstanz mache bei der Ermittlun g des Umfangs der Reduktion einen Vergleich mit denjenigen Gemeinden, die die Gebühr a nhand der Belastungswerte festlegten. Dies erstaune aus zwei Gründen: Einerseits erblicke die Vo rinstanz aufgrund der Gemeindeau- tonomie keine – wie von der Beschwerdeführerin aufgru nd eines Vergleichs mit anderen basel- landschaftlichen Gemeinden geltende gemachte – Verlet zung des Rechtsgleichheitsverbots, ziehe die anderen Gemeinden jedoch im Rahmen ihrer E rwägungen zur Verhältnismässigkeit trotzdem bei. Andererseits verweise sie explizit auf die nun (unbestritten) bessere Regelung, die seit anfangs 2017 auch in B.____ gelte, wenngleich sie d er Rüge der Beschwerdeführerin be- treffend den unzulässigen Übergangszustand nicht folge. Die Vorinstanz ermittle zwar anhand der neu geltenden Regelung ein Total von 22 Belastung swerten und gelange basierend darauf auf eine Gebühr in der Höhe von Fr. 6‘490.--, reduzie re die von der Gemeinde verfügte Gebühr von Fr. 29‘176.70 jedoch nur um die Hälfte. Die Beschwe rdeführerin kommt zum Schluss, dass unter Berücksichtigung der von der Vorinstanz ermittelten 22 Belastungswerte bzw. der darauf resultierenden Gebühr von Fr. 6‘490.-- sie eine Redukti on der Wasseranschlussgebühr auf ein Viertel, d.h. auf Fr. 7‘294.--, als angemessen erachte. 8.3. Vorerst gilt festzuhalten, dass die Vorinstanz aufgr und des durchschnittlichen Wasser- verbrauchs zum Schluss kommt, dass die angefochtene Wasseran schlussgebühr das Äquiva- lenzprinzip verletze. Für die Berechnung der Reduktion wi rd der durchschnittliche Wasserver- brauch dann nicht mehr herangezogen. Im Übrigen erg ibt sich bei einem Vierpersonenhaushalt bei einem durchschnittlichen Wasserverbrauch von – wie von der Beschwerdeführerin bean- tragt – 163 Litern pro Tag ein Jahresverbrauch von 238 m 3 und bei einem durchschnittlichen Wasserverbrauch von 142 Litern ein Jahresverbrauch von 207 m 3. Die Beschwerdeführerin bezog in den Jahren 2012 bis 2015 im Schnitt 224 m 3 Wasser. Selbst bei einem durchschnittli- chen Verbrauch von 163 Litern pro Tag und damit von 23 8 m 3 pro Jahr ist die Recyclinghalle mit ihren 224 m 3 durchaus mit einem Vierpersonenhaushalt vergleichbar. Di e Begründung der Vorinstanz für die Bejahung der Verletzung des Äquiva lenzprinzips, nämlich dass der Gebäu- deversicherungswert der Recyclinghalle etwa doppelt so hoch wie derjenige eines durchschnitt- lichen Einfamilienhauses sei, trifft auch bei der Annahm e von einem jährlichen Verbrauch pro Person von 238 m 3 noch vollumfänglich zu, so dass die Beschwerdeführerin au s ihrem Antrag, es sei von einem durchschnittlichen Tagesverbrauch von 163 Litern auszugehen, nichts zu ih- ren Gunsten ableiten kann. Nachdem die Vorinstanz zum Schluss gekommen war, das Äquivalenzprinzip sei verletzt, such- te sie einen Weg, eine angemessene reduzierte Gebühr zu eruieren, dabei erklärte sie zu Recht Seite 18 http://www.bl.ch/kantonsgericht ausdrücklich, dass es nur darum gehen könne, die Gebühr a uf ein gerade noch mit dem Äqui- valenzprinzip zu vereinbarendes Mass zu reduzieren. Als Hilfe, um die Reduktion zu eruieren, zog sie einen Vergleich mit Gemeinden, zu denen seit d em 1. Januar 2017 auch die Gemeinde B.____ gehört, welche die Gebühren anhand von Belastungswerten gemäss dem SVGW ermit- teln. Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden. Die vergleichsweise herangezogenen Tarife lagen zwischen Fr. 150.-- und Fr. 978.--. Eine anhand des Tarifs von Fr. 150.-- errechne- te Gebühr betrage Fr. 3‘300.--, eine aufgrund des Ta rifs von Fr. 978.-- errechnete Gebühr Fr. 21‘516.--, was einen Mittelwert von Fr. 12‘408.-- ergebe. Da es vorliegendenfalls nur darum ging, die angefochtene Gebühr auf ein gerade noch mi t dem Äquivalenzprinzip vereinbarendes Mass zu reduzieren, musste mit der Reduktion auch nicht der so ermittelte Mittelwert erreicht werden. Ebenso wenig war die Anwendung des ab dem 1 . Januar 2017 in B.____ geltenden Tarifs angebracht, da die Vorinstanz zu Recht eine Vorwi rkung des neuen Reglements verneint hat. Aufgrund dieser Ausführungen stellt die von der Vorinstanz vorgenommene Reduktion der Gebühr auf die Hälfte von Fr. 29‘176.70 und damit au f Fr. 14‘588.35 (rund 17 % über dem Mit- telwert von Fr. 12‘408.--) keine Rechtsverletzung und som it auch keine Verletzung des Äquiva- lenzprinzips dar und ist nicht zu beanstanden. 9.1. Die Beschwerdeführerin erläutert des Weiteren, es sei nicht umstritten, dass die Ge- meinde B.____ im Vergleich zu anderen Gemeinden des K antons im Reglement wesentlich höhere Prozentsätze festgelegt habe. Entgegen der Vori nstanz sei die Frage, ob eine Verlet- zung des Rechtsgleichheitsgebots vorliege, nicht einzig u nd allein anhand des abweichenden, namentlich des vergleichsweise sehr hohen Prozentsatzes zu beantworten. Die Beschwerde- führerin erklärt, immer gerügt zu haben, dass neben die sem überdurchschnittlich hohen Pro- zentsatz keine Ausnahmebestimmung für Sondersituationen vorhanden sei, wie sie andere Gemeinden mit einem derart hohen Prozentsatz kennen wür den. Dadurch, dass die Gemeinde überdurchschnittlich hohe Prozentsätze und zugleich keine Regelung für Ausnahmesituationen vorsehe, verletze sie das Rechtsgleichheitsgebot. 9.2. Wie in der Erwägung 4 hiervor ausgeführt, sind d ie Gemeinden in der Ausgestaltung der Wasser- und Abwasseranschlussgebühren im Rahmen des üb ergeordneten Rechts auto- nom. Alleine die Tatsache, dass das kommunale Reglement für Industriebauten – allenfalls an- ders als andere Gemeinden – keinen reduzierten Tarif vo rsieht, stellt keine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebotes dar, auch nicht in Kombination mit statutarisch hohen Gebühren. 10.1. Die Beschwerdeführerin erklärt zudem, nie expliz it die Anwendung des neuen Regle- ments auf den vorliegenden Sachverhalt gefordert zu haben. Es sei vielmehr so, dass selbst die Gemeinde zwischenzeitlich der Ansicht sei, die frühere B estimmung sei fehlerbehaftet, ansons- ten die grundlegende Änderung der Berechnungsmethode offenkundig unsinnig gewesen wäre. Aufgrund dessen, dass die Bestimmungen in den beiden in der Zwischenzeit revidierten Reg- lementen zu fehlerhaften, weil unverhältnismässigen Er gebnissen führen würden, müsse ihnen vorliegendenfalls, d.h. bis zum Inkrafttreten der revidi erten Bestimmung, die Anwendbarkeit aberkannt werden. Es könne nicht sein, dass ein Reglem ent, welches von allen Seiten als revi- sionsbedürftig qualifiziert werde, aufgrund eines langen Gesetzgebungsverfahrens nach wie vor Seite 19 http://www.bl.ch/kantonsgericht zur Anwendung gelange, was zur Folge habe, dass weiterh in fehlerbehaftete Resultate hervor- gebracht würden. 10.2. Wie die Gemeinde in ihrer Vernehmlassung ausfüh rt, bewirken Gesetzesrevisionen notwendigerweise Ungleichheiten, indem grundsätzlich id entische Sachverhalte unterschiedlich behandelt werden. Aus der Tatsache, dass der Gesetzgeber die neue Regelung als sachge- rechter ansieht, kann nicht der Schluss gezogen werden, de r alte Rechtszustand sei rechtswid- rig gewesen. Vorliegendenfalls verletzen – wie oben a usgeführt – weder die Abwasseran- schlussgebühr noch die reduzierte Wasseranschlussgebühr das bei der Gebührenerhebung zu beachtende Rechtsgleichheitsgebot und Äquivalenzprinzip, weshalb diese nicht zu beanstan- den sind. 11.1. Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, dass es nicht nachvollziehbar sei, wes- halb die Vorinstanz in Bezug auf die Wasseranschlussgebü hr eine Verletzung des Äquivalenz- prinzips festgestellt habe und in Bezug auf die Abwasseran schlussgebühr keine. Da der Bezug von Frischwasser sowie die Abführung von Abwasser untrenn bar in Verbindung miteinander stünden (KGE VV vom 11. Januar 2012 [810 11 273] E. 6. 1), erstaune die Beurteilung der Vor- instanz umso mehr. 11.2. Vorerst gilt festzuhalten, dass das Kantonsgericht vo rliegend – da eine reformatio in peius nicht im Raum steht – nicht überprüft hat, ob ein e Verletzung des Äquivalenzprinzips vor- liege, welche die Reduktion der Abwasseranschlussgebühr a uf die Hälfte zwingend notwendig machte. Des Weiteren lässt sich aus dem Verweis auf den ziti erten Kantonsgerichtsentscheid nichts zu Gunsten der Beschwerdeführerin ableiten, da im erwähnten Entscheid lediglich in ganz genereller Weise festgehalten wurde, dass grundsätzl ich die Wasser- und Abwasserrege- lungen trotz jeweils separater gesetzlicher Grundlagen in § 113 bzw. § 114 der Verfassung des Kantons Basel-Landschaft vom 17. Mai 1984 tatsächlich jedoch kaum losgelöst voneinander zu handhaben seien, denn wo Wasser bezogen werde, werde a uch Abwasser erzeugt. Da vorlie- gendenfalls die Vorinstanz die Nichtreduzierung der Abwa ssergebühr damit begründete, dass die in die Kanalisation eingeleitete Wassermenge auf grund des Meteorwassers sehr hoch sei, hingegen bei der Wassergebühr nur die bescheidene Meng e bezogenen Wassers zu berück- sichtigen sei, liegt es auf der Hand, dass nur bezüglich d er Wasseranschlussgebühr eine Ver- letzung des Äquivalenzprinzips festgestellt wurde. 12. Zusammenfassend ist demzufolge festzuhalten, dass auf d ie Rechtsbegehren Ziffer 2 und 3 nicht einzutreten ist. Die Beschwerde ist hinsichtl ich der Rüge, der gebührenpflichtige Erstellungswert sei falsch berechnet worden, insofern gut zuheissen, als die Angelegenheit an die Gemeinde zurückzuweisen ist, damit diese die gebührenpflichtigen Erstellungswerte im Sin- ne der Erwägungen neu beurteile und allenfalls neu f estlege. Bezüglich der Rüge, die Abwas- ser- und Wasseranschlussgebühren würden das Äquivalenzpri nzip und das Rechtsgleichheits- gebot verletzen, wird die Beschwerde abgewiesen. Dami t hat die Gemeinde die Wasser- und Abwasseranschlussgebühren gestützt auf die allenfalls he rabgesetzten gebührenpflichtigen Erstellungswerte und in Anwendung des bis Ende 2016 gel tenden WR und KR neu zu berech- Seite 20 http://www.bl.ch/kantonsgericht nen, wobei die so neu errechnete Wasseranschlussgebühr ge mäss Enteignungsgerichtsurteil alsdann zu halbieren ist. 13. Es bleibt noch über die Kosten des vorliegenden Ver fahrens zu entscheiden. 13.1. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem K antonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmas s auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Den Vorinstanzen werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie das Kantonsgericht in Anspruch nehmen. Obwohl die Beschwerdeführerin vorliegendenfal ls nur teilweise obsiegt, ist es ange- zeigt auf die Erhebung von Verfahrenskosten zu verzichten. Der von der Beschwerdeführerin bezahlte Kostenvorschuss ist dieser somit zurückzuerstatten. 13.2. Der ganz oder teilweise obsiegenden Partei kann für den Beizug eines Anwalts bzw. einer Anwältin eine angemessene Parteientschädigung zu Lasten der Gegenpartei zuge- sprochen werden. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer in macht in seiner Honorarnote vom 18. April 2018 einen Aufwand von 6.5 Stunden à Fr . 250.-- für seine Arbeit und 17.75 Stunden à Fr. 150.-- für die Arbeit des Volontärs sow ie Auslagen in der Höhe von Fr. 297.90 geltend, was inklusive Mehrwertsteuer von 8 % bis Ende 201 7 und von 7.7 % ab 1. Januar 2018 ein Total von Fr. 4‘945.40 ergibt. Der genannt e Stundenaufwand ist für den vorliegenden Fall nicht zu beanstanden. Da die Beschwerdeführerin nu r teilweise obsiegt und der Stunden- ansatz für den Volontär von Fr. 150.-- zu hoch angesetzt ist, erscheint es angemessen, der Be- schwerdeführerin eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 3‘000.-- zuzuspre- chen. Damit haben der Beschwerdegegner und die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführe- rin je die Hälfte der Parteientschädigung in der Höh e von Fr. 3‘000.-- und somit je Fr. 1‘500.-- (inkl. Auslagen und 7.7% bzw. 8.0 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Im Übrigen sind die ausser- ordentlichen Kosten wettzuschlagen. Seite 21 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. Soweit auf die Beschwerde eingetreten werden kann, wird in teilwei- ser Gutheissung derselben der Entscheid Nr. 650 14 117/ 118 des Steuer- und Enteignungsgerichts des Kantons Basel-Landsch aft, Abteilung Enteignungsgericht, vom 15. Juni 2017 aufgehoben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägu ngen an die Gemeinde B.____ zurückgewiesen. 2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. Der gelei stete Kosten- vorschuss in der Höhe von Fr. 1‘400.-- wird der Beschwerde führerin zurückerstattet. 3. Der Beschwerdegegner und die Beschwerdegegnerin h aben der Beschwerdeführerin je die Hälfte der reduzierten Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 3‘000.-- und somit je Fr. 1‘500.- - (inkl. Auslagen und 7.7% bzw. 8.0 % Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Im Übrigen wer- den die Parteikosten wettgeschlagen. Vizepräsident Gerichtsschreiberin