<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2007.00004</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207564&amp;W10_KEY=13013554&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2007.00004</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.05.2008</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 07.04.2009 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>materielle Enteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Materielle Enteignung: Entschädigungspflicht für Nichteinzonung (Baulücke) (Die Grundstücke des Rekursgegners befanden sich in der Wohnzone und wurden durch die Bau- und Zonenordnung 1992 (BZO) teilweise der in das Siedlungsgebiet vorstossenden Freihaltezone zugewiesen, was gemäss Entscheid der Schätzungskommission eine materielle Enteignung darstellt. Gegen diesen Feststellungsentscheid erhob die Stadt Zürich Rekurs.) Rechtsgrundlagen der materiellen Enteignung (E. 4.1). Die für die Annahme einer materiellen Enteignung erforderliche Eingriffsintensität (Baulandverlust von 40 %) ist erreicht (E. 4.3). Vorliegend handelt es sich um eine Nichteinzonung (E. 5). Voraussetzungen der Entschädigungspflicht einer Nichteinzonung (E. 6). Definition der Baulücke (E. 6.1). Der rund 5'000 m2 umfassende Vorsprung der Freihaltezone in das Siedlungsgebiet lässt sich nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung als Baulücke qualifizieren (E. 6.3). Auch aufgrund der Erschliessungsverhältnisse ist von einem Einzonungsgebot auszugehen (E. 7). Erläuterung der Rechtsmittelbelehrung (E. 9). Abweisung des Rekurses </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULÃCKE">BAULÃCKE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINGRIFFSINTENSITÃT">EINGRIFFSINTENSITÃT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINZONUNGSGEBOT">EINZONUNGSGEBOT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNG">ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHÃDIGUNG">ENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREIHALTEZONE">FREIHALTEZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHTEINZONUNG">NICHTEINZONUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 5 Abs. II RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 15 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8795" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VR.2007.00004</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. Mai 2008</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident JÃ¼rg Bosshart<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Andreas Conne.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_REKU_1_1_2"><span>Stadt ZÃ¼rich,</span></a><span> vertreten durch A,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrentin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_REKG_1_3_13"><span>B,</span></a><span> vertreten durch C,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">dieser vertreten durch <a id="BT_Z_PLZ_N"></a>RA D,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegner</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend materielle Enteignung,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2">GemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 12. Juni 1963 (aBauO) befanden sich die GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 01 (im Halte von 3'661 m<sup>2</sup>), 02 (712 m<sup>2</sup>) und 03 (265 m<sup>2</sup>) mit Ausnahme des zur Wohnzone E gehÃ¶renden sÃ¼dlichen Bereichs des erstgenannten in der Wohnzone D. Mit der vom Gemeinderat am 23. Oktober 1991 beschlossenen und vom Volk am 17. Mai 1992 angenommenen Bau- und Zonenordnung 1992 (BZO 1992) wurden die beiden letztgenannten Parzellen vollstÃ¤ndig und von Kat.Nr. 01 rund die HÃ¤lfte der Freihaltezone zugewiesen. Am 10. September 1997 bestÃ¤tigte der Regierungsrat im Rahmen einer so genannten Teilgenehmigung jene in der Urnenabstimmung vom 17. Mai 1992 angenommenen Freihaltezonen, die aufgrund bereits abgeschlossener Rechtsmittelverfahren genehmigungsfÃ¤hig waren, unter anderem auch die streitbetroffenen. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 6. Oktober 1997 setzte der Stadtrat von ZÃ¼rich die genehmigten Freihaltezonen auf den Tag nach der Ã¶ffentlichen Bekanntmachung, d.h. auf den 11. Oktober 1997, in Kraft. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 4. November 2002 machte B als ehemaliger GrundeigentÃ¼mer â der sich diese Berechtigung beim nachfolgenden Verkauf vorbehalten hatte â eine EntschÃ¤digungsforderung aus materieller Enteignung geltend. Eine am 26. MÃ¤rz 2004 durchgefÃ¼hrte Einigungsverhandlung verlief ergebnislos. Daraufhin ersuchte die Stadt ZÃ¼rich das Statthalteramt des Bezirks ZÃ¼rich um Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Das Statthalteramt Ã¼berwies die Akten am 16. Juni 2005 der SchÃ¤tzungskommission I.</p> <p class="Urteilstext">Die Kommission fÃ¼hrte am 23. August 2005 eine SchÃ¤tzungsverhandlung durch, an der die Parteien die KlagebegrÃ¼ndung und Klageantwort vortrugen; anschliessend fand ein Augenschein statt. Das Verfahren wurde schriftlich fortgesetzt; eine ErgÃ¤nzung der Klageantwort ging am 30. September 2005 ein; die Replik und Duplik wurden am 30. November 2005 bzw. am 31. Januar 2006 eingereicht.</p> <p class="Urteilstext">Am 14. Juni 2007 entschied die SchÃ¤tzungskommission I wie folgt:</p> <p class="Urteilstext">"1. Es wird festgestellt, dass die Zuweisung des GrundstÃ¼ckteils im Ausmass von ca. 1'755 m<sup>2</sup> von Kat.Nr. 01 und die Zuweisung der GrundstÃ¼cke Kat.Nr. 02 im Halte von ca. 712 m<sup>2</sup> und von Kat.Nr. 03 im Ausmass von ca. 265 m<sup>2</sup> bei der L-Strasse in ZÃ¼rich zur Freihaltezone â¦ eine materielle Enteignung bewirkt hat.</p> <p class="Urteilstext">2.<span> </span>Das genaue Nachmass der entschÃ¤digungspflichtigen FlÃ¤chen bleibt vorbehalten.</p> <p class="Urteilstext">3.<span> </span>Die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens werden in Anwendung von § 63 AbtrG (Abtretungsgesetz vom 30. November 1879/8. Juni 1997 [Abtretungsgesetz; AbtrG]) der KlÃ¤gerin auferlegt. Dem Beklagten wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen."</p> <p class="Urteilstext">Aus den ErwÃ¤gungen des SchÃ¤tzungsentscheids ist festzuhalten: Nach der bundesgerichtlichen Praxis sei der Erlass der BZO 1992 als Nichteinzonung zu wÃ¼rdigen. Eine solche mÃ¼sse der GrundeigentÃ¼mer in der Regel entschÃ¤digungslos hinnehmen, wenn nicht besondere UmstÃ¤nde ausnahmsweise eine EntschÃ¤digung rechtfertigten. Der westliche, an die L-Strasse stossende Teil des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01 von rund 1'183 m<sup>2</sup> sei mit der BZO 1992 der Kernzone zugewiesen worden; in jenem am Stichtag noch Ã¼berbauten Bereich stehe heute eine Brandruine. Der unÃ¼berbaute Ã¶stliche Teil, welcher der Freihaltezone zugeschlagen worden sei, umfasse etwa 2'478 m<sup>2</sup>. Daran fÃ¼gten sich weiter Ã¶stlich die beiden ebenfalls unÃ¼berbauten Parzellen Kat.Nrn. 02 und 03 an. Die drei genannten GrundstÃ¼cke der Beklagten wÃ¼rden nÃ¶rdlich durch einen Fussweg begrenzt, an den sich am Stichtag teilweise schon Ã¼berbaute Liegenschaften anfÃ¼gten. SÃ¼dlich angrenzend an den in der Kernzone gelegenen Teil von Kat.Nr. 01 schliesse sich an der L-Strasse das am Stichtag Ã¼berbaute GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 04 an. Ebenfalls sÃ¼dlich von Kat.Nrn. 02 und 03 bzw. des in der Freihaltezone liegenden Bereichs von Kat.Nr. 01 werde die Freihaltezone im ansteigenden GelÃ¤nde des Gebiets M fortgesetzt, wobei das dortige GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 05 schon am Stichtag Ã¼berbaut gewesen sei. Insgesamt seien die streitbetroffenen Parzellen damals im Westen und Norden und teilweise auch im SÃ¼den von Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken eingeschlossen, gegen Osten sei die nÃ¤here Umgebung noch unÃ¼berbaut gewesen. Wie der Augenschein gezeigt habe, verlaufe im sÃ¼dlichen Bereich von Kat.Nr. 01 sowie weiter Ã¶stlich auf Kat.Nrn. 06 und 05 eine GelÃ¤ndekante, die ein Bord bilde. Angesichts dieser topografischen Trennung komme den betroffenen GrundstÃ¼cken eigenstÃ¤ndige Bedeutung zu. Daher sei die vorbestandene Freihaltezone des Gebiets M bei der Beurteilung der Frage, ob eine BaulÃ¼cke vorliege, nicht zu berÃ¼cksichtigen. Die von der Freihaltezone betroffene und am Stichtag unÃ¼berbaute FlÃ¤che betrage (nur) rund 5'000 m<sup>2</sup>, was in quantitativer Hinsicht fÃ¼r eine BaulÃ¼cke spreche. Qualitativ weise dieses Gebiet keine besondere landschaftliche QualitÃ¤t auf und kÃ¶nne nicht als TrenngÃ¼rtel zwischen der Kernzone und dem weiter Ã¶stlich gelegenen Neubaubereich aufgefasst werden. Unter den gegebenen UmstÃ¤nden liege eine eigentliche BaulÃ¼cke vor, die ausnahmsweise eine EntschÃ¤digung rechtfertige. Dies gelte umso mehr, als die fraglichen Parzellen am Stichtag im Perimeter des Quartierplans âGebiet Nâ gelegen hÃ¤tten, der in den 1970er-Jahren eingeleitet, 1996 festgesetzt worden sei und dessen baulicher Vollzug nach Angaben der KlÃ¤gerin bis ins Jahr 2005 gedauert habe. Mithin handle es sich bei der Zuweisung eines Teils des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01 sowie der Parzellen Kat.Nrn. 02 und 03 zur Freihaltezone um eine entschÃ¤digungspflichtige Nichteinzonung. Vom erstgenannten GrundstÃ¼ck sei jedoch nicht der gesamte in der Freihaltezone liegende Bereich, sondern nur jener, auf rund 1'755 m<sup>2</sup> zu veranschlagende Teil zu entschÃ¤digen, der bei einer sachgerechten Grenzziehung einer Bauzone hÃ¤tte zugewiesen werden mÃ¼ssen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen den am 28. Juni 2007 zugestellten SchÃ¤tzungsentscheid meldete die Stadt ZÃ¼rich am 17. Juli 2007 beim Verwaltungsgericht Rekurs an. Mit Rechtsschrift vom 27. August 2007 liess sie beantragen:</p> <p class="Urteilstext">"Der angefochtene Entscheid â¦ sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Rekurrentin dem Rekursgegner aus der Zuweisung eines Teils des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01 sowie der GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 02 und 03 an der L-Strasse 07 in ZÃ¼rich zur Freihaltezone durch die BZO 1992 â¦ keine EntschÃ¤digung wegen materieller Enteignung schuldet. â¦"</p> <p class="Urteilstext">Mit Rekursantwort vom 9. Oktober 2007 liess B Abweisung des Rekurses beantragen. Ausserdem verlangte er eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer </span><span>zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 1 AbtrG zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde gemÃ¤ss dem Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 24. Mai 1959 (VRG), d.h. nach §§ 50 ff. VRG (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 41 N. 38 ff.; RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; RB 2001 Nr. 25).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Auf Antrag beider Parteien und der gÃ¤ngigen Praxis entsprechend hat die SchÃ¤tzungskommission ihren Entscheid auf die Grundsatzfrage beschrÃ¤nkt, ob der Tatbestand einer materiellen Enteignung erfÃ¼llt sei oder nicht und hat die Bemessung einer allfÃ¤llig geschuldeten EntschÃ¤digung einem zweiten Rechtsgang vorbehalten. Somit bezieht sich auch das Rekursverfahren vor Verwaltungsgericht allein auf diese Grundsatzfrage. Das von der SchÃ¤tzungskommission ermittelte FlÃ¤chenmass des entschÃ¤digungspflichtigen Anteils des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01 von 1â755 m<sup>2</sup> (vgl. Disp.-Ziff. 1 des angefochtenen Entscheids) wird von der Rekurrentin bestritten. Dieses FlÃ¤chenmass braucht jedoch hier nicht nÃ¤her untersucht zu werden, da es beim Entscheid darÃ¼ber, ob eine materielle Enteignung vorliegt, nicht entscheidwesentlich ist und im Ãbrigen die SchÃ¤tzungskommission ausdrÃ¼cklich das genaue Nachmass der entschÃ¤digungspflichtigen FlÃ¤chen vorbehalten hat (vgl. Disp.-Ziff. 2 des angefochtenen Entscheids).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen den SchÃ¤tzungsentscheid hat allein die Stadt ZÃ¼rich Rekurs erhoben. Der weitgehend erfolgreiche Rekursgegner hat sich damit abgefunden, dass die SchÃ¤tzungskommission I bezÃ¼glich eines Teilbereichs von Kat.Nr. 01 eine materielle Enteignung verneint und ihm eine ParteientschÃ¤digung verweigert hat.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das Verwaltungsgericht stellte die Rekursantwort am 26. Oktober 2007 der Rekurrentin zur Kenntnisnahme zu. Nachdem diese hierauf nicht reagiert hat und weil die genannte Rechtsschrift keine entscheidwesentlichen neuen Tatsachen oder RechtsgrÃ¼nde enthÃ¤lt, kann von einem weiteren Schriftenwechsel abgesehen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Nach § 60 Abs. 1 VRG erhebt das Verwaltungsgericht die zur KlÃ¤rung des Sachverhalts erforderlichen Beweise von Amtes wegen. Auf die Abnahme eines Beweismittels kann indessen verzichtet werden, wenn der fÃ¼r den Entscheid massgebliche Sachverhalt aufgrund der Akten feststeht oder wenn zum Beweis verstellte Tatsachen nicht rechtserheblich sind (RB 1995 Nr. 12 E. 1 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Verweisungen). FÃ¼r die Beurteilung der streitigen EntschÃ¤digungspflicht ist der Sachverhalt durch die vorliegenden Akten und die Feststellungen der SchÃ¤tzungskommission I am Augenschein vom 23. August 2005 hinreichend erstellt, weshalb sich weitere Untersuchungshandlungen erÃ¼brigen. Ebenso wenig sind weitere Akten beizuziehen. Tatsachen, die sich nach dem Stichtag realisiert haben â wie etwa die seither eingetretene bauliche Entwicklung â, sind grundsÃ¤tzlich nicht zu beachten. Eine gewisse Bedeutung kommt ihnen hÃ¶chstens insofern zu, als sie RÃ¼ckschlÃ¼sse auf SachumstÃ¤nde erlauben, die schon vor dem Stichtag bestanden haben.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Laut Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) sowie nach Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) schuldet das Gemeinwesen fÃ¼r die von ihm erlassenen EigentumsbeschrÃ¤nkungen, die Ã¤hnlich einer Enteignung wirken, volle EntschÃ¤digung. Eine materielle Enteignung in diesem Sinn liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn dem EigentÃ¼mer der bisherige oder ein voraussehbarer kÃ¼nftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschrÃ¤nkt wird, weil ihm eine aus dem Eigentum fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann er ausnahmsweise einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne EigentÃ¼mer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung geleistet wÃ¼rde. In beiden FÃ¤llen ist die MÃ¶glichkeit einer kÃ¼nftigen besseren Nutzung der Sache nur zu berÃ¼cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines GrundstÃ¼cks ist in der Regel die MÃ¶glichkeit seiner Ãberbauung zu verstehen (BGE 131 II 728 E. 2, 125 II 431 E. 3a, je mit Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.; derselbe in: Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich 1999, Art. 5 N. 123 ff.; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 597 ff.).</p> <p class="Erwgung2">Von einer materiellen Enteignung kann im Licht der verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts grundsÃ¤tzlich nur dann gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen GrundstÃ¼ck einschloss. Eine solche verfassungsmÃ¤ssige Grundordnung liegt vor, wenn die Gemeinde Ã¼ber einen Nutzungsplan verfÃ¼gte, der die Bauzonen entsprechend Art. 15 RPG in zweckmÃ¤ssiger Weise rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt und jenes Land in die Bauzonen einbezieht, das sich fÃ¼r die Ãberbauung eignet und weitgehend Ã¼berbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren benÃ¶tigt und erschlossen wird. Nur unter dieser Voraussetzung ist das fragliche GrundstÃ¼ck von einer Auszonung betroffen worden, welche in der Regel als materielle Enteignung zu wÃ¼rdigen ist. Wird dagegen bei der erstmaligen Festsetzung einer verfassungs- und gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine Liegenschaft keiner Zone fÃ¼r private Bauten zugewiesen, so liegt nach der bundesgerichtlichen Praxis eine Nichteinzonung vor, die in der Regel als Inhaltsbestimmung des Grundeigentums entschÃ¤digungslos hinzunehmen ist (BGE 131 II 728 E. 2.1, 123 II 481 E. 6b, 122 II 326 E. 4; Riva, Hauptfragen, S. 177 ff.; derselbe in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 139 ff.; HÃ¤nni, S. 601 ff.). Verdeutlichend dazu hat das Bundesgericht Ã¼berdies festgehalten, dass eine Nutzungsordnung, welche eine aus der Zeit vor Inkrafttreten des RPG stammende BZO ablÃ¶st, generell und unbesehen von der tatsÃ¤chlichen Umsetzung raumplanerischer GrundsÃ¤tze in der frÃ¼heren Ordnung keine Auszonung bewirken kann. Damit soll verhindert werden, dass sich die PlanungsbehÃ¶rden bei der erstmaligen Umsetzung der verfassungsrechtlichen und raumplanungsgesetzlichen GrundsÃ¤tze eher von entschÃ¤digungs- statt von raumplanungsrechtlichen Gesichtspunkten leiten lassen (BGE 131 II 728 E. 2.3, 123 II 481 E. 6b S. 488, 122 II 326 E. 5c).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Massgeblicher Zeitpunkt fÃ¼r die Beurteilung der EntschÃ¤digungspflicht und damit auch fÃ¼r das Vorliegen einer materiellen Enteignung ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens der fraglichen Zonierung, hier also der 11. Oktober 1997.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Trifft ein Bauverbot nur einen Teil einer oder mehrerer Parzellen desselben EigentÃ¼mers, so ist fÃ¼r die Beurteilung der EingriffsintensitÃ¤t (vgl. zu diesem Kriterium Riva in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 164 ff.) auf die gesamte FlÃ¤che abzustellen, soweit ein gewisser Zusammenhang des von der EigentumsbeschrÃ¤nkung betroffenen Grundbesitzes besteht (RB 1997 Nr. 117). Dabei wird nach der Praxis des Verwaltungsgerichts die fÃ¼r die Annahme einer materiellen Enteignung erforderliche EingriffsintensitÃ¤t bei einem Baulandverlust von 40 % in der Regel erreicht. Den Besonderheiten des Einzelfalles ist in der Weise Rechnung zu tragen, dass ein Eingriff innerhalb einer Bandbreite von 35 % bis 45 % aufgrund der konkreten VerhÃ¤ltnisse so oder anders zu qualifizieren ist (RB 1997 Nr. 118). Vorliegend kommen die GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 02 und 03 vollumfÃ¤nglich in die Freihaltezone zu liegen, und auch bei Kat.Nr. 01 im Halte von 3661 m<sup>2</sup> sind nach Darstellung der Rekurrentin knapp 2/3 der Freihaltezone zugewiesen worden.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Wie das Bundesgericht neuestens in BGE 132 II 218 E. 2.1 (vgl. auch RB 1997 Nr. 119; VGr, 23. Januar 2003, VR.2002.00005, www.vgrzh.ch, bestÃ¤tigt durch BGr, 4. November 2003, 1A.72/2003 E. 5 in ZBl 106/2005 S. 661 und unter www.bger.ch) festgestellt hat, ist die Nutzungsplanung der Stadt ZÃ¼rich erst mit der Bau- und Zonenordnung 1992 den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes angepasst worden. Bei der Zuweisung der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke in die Freihaltezone handelt es sich daher um eine Nichteinzonung im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Diese von der SchÃ¤tzungskommission I zu Recht getroffene WÃ¼rdigung wird von den Parteien anerkannt.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="urteilstext0"><span>Nichteinzonungen treffen den EigentÃ¼mer nur ausnahmsweise enteignungsÃ¤hnlich, etwa dann, wenn er Ã¼berbaubares oder grob erschlossenes Land besitzt, das von einem gewÃ¤sserschutzrechtlichen generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird, und wenn er fÃ¼r die Erschliessung und Ãberbauung seines Landes schon erhebliche Kosten aufgewendet hat, wobei diese Voraussetzungen kumulativ erfÃ¼llt sein mÃ¼ssen. Sodann kÃ¶nnen weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein GrundstÃ¼ck unter UmstÃ¤nden hÃ¤tte eingezont werden mÃ¼ssen. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche GrundstÃ¼ck im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet befindet (BGE 132 II 218 E. 2.2, 125 II 431 E. 4a mit Hinweisen). Diese Fallgruppen bilden zwar in sich keine geschlossenen TatbestÃ¤nde, lassen aber ein nach den verschiedenen Kriterien getrenntes PrÃ¼fungsprogramm zu, wobei die einzelnen Faktoren letztlich in einer Gesamtsicht zu gewichten sind (BGE 132 II 218 E. 2.3.4 mit Hinweisen). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die SchÃ¤tzungskommission I hat erkannt, dass die der Freihaltezone zugewiesene FlÃ¤che in dem von ihr als entschÃ¤digungspflichtig gewÃ¼rdigten Umfang als BaulÃ¼cke zu gelten habe. <span>Unter BaulÃ¼cken sind einzelne unÃ¼berbaute Parzellen zu verstehen, die unmittelbar an das Ã¼berbaute Land angrenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe FlÃ¤che aufweisen. Die Nutzung der BaulÃ¼cke wird vorwiegend von der sie umgebenden Ãberbauung geprÃ¤gt, das unÃ¼berbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehÃ¶ren, an der SiedlungsqualitÃ¤t teilhaben und von der bestehenden Ãberbauung stark geprÃ¤gt sein, dass sinnvollerweise nur die Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt (BGE 132 II 218 E. 4.2.1, 121 II 417 E. 5a S. 424). Im Gegensatz dazu sind grÃ¶ssere unÃ¼berbaute FlÃ¤chen im Siedlungsgebiet, die etwa der Auflockerung der Siedlungsstrukturen, der ErhÃ¶hung der WohnqualitÃ¤t durch GrÃ¼nflÃ¤chen oder der Schaffung von Freizeitbereichen dienen, nicht dem weitgehend Ã¼berbauten Gebiet zuzurechnen, da solche FlÃ¤chen nicht von der sie umgebenden Ãberbauung geprÃ¤gt sind, sondern eine eigenstÃ¤ndige Funktion aufweisen (BGE 132 II 218 E. 4.4.4 und BGr, 4. November 2003, 1A. 72/2003 E. 4.4.1, in ZBl 106/2005 S. 661 und unter www.bger.ch).</span> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die Rekurrentin widerspricht der Auffassung der SchÃ¤tzungskommission, wonach die streitbetroffenen Parzellen in einer kleinen, rund 5'000 m<sup>2</sup> umfassenden GelÃ¤ndekammer lÃ¤gen, die vom Ã¼brigen der Freihaltezone zugewiesenen Gebiet M topografisch getrennt sei und aufgrund aller massgebenden UmstÃ¤nde als BaulÃ¼cke zu gelten habe. Zwar treffe die Feststellung der Vorinstanz zu, dass im sÃ¼dlichen Bereich von Kat.Nr. 01 ein Bord verlaufe. Indessen kÃ¶nne daraus nicht der Schluss gezogen werden, diese GelÃ¤ndekante mit einem maximalen HÃ¶henunterschied von 4 m auf einer Distanz von 15 m bilde einen eigentlichen Bruch der im Ãbrigen nicht ganz gleichmÃ¤ssig von SÃ¼den her abfallenden FlÃ¤che des Gebiets M. Unzutreffend sei ferner die Feststellung der SchÃ¤tzungskommission, dass die Ãberbauung unterhalb der GelÃ¤ndekante von SÃ¼den her betrachtet nicht erkennbar sei. Der Einblick vom oberen in den unteren Bereich des Gebiets M werde nicht durch die Topografie, sondern durch die dortigen BÃ¤ume und BÃ¼sche erschwert. Eine allfÃ¤llige Ãberbauung des unteren Teils wÃ¤re â wegen der dadurch bedingten Verminderung der Bestockung â gut erkennbar. Unter diesen UmstÃ¤nden kÃ¶nne von einer topografischen Trennung zwischen dem Gebiet M und der streitbetroffenen FlÃ¤che keine Rede sein; vielmehr bildeten sie eine Einheit. Ebenso wenig Ã¼berzeuge die Argumentation der SchÃ¤tzungskommission, dass die Bebauung auf Kat.Nr. 05 einen Unterbruch zum Gebiet M schaffe. Vielmehr trenne die Freihaltezone die Kernzone entlang der L-Strasse von der Bauzone entlang des Gebiets N. GemÃ¤ss § 61 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/1. September 1991 (PBG) dÃ¼rften auch FlÃ¤chen ohne besondere QualitÃ¤ten der Freihaltezone zugewiesen werden, wenn sie der Trennung und Gliederung der Bauzonen dienten. Das aus dem Jahr 1925 stammende Chalet auf Kat.Nr. 05 sei bis zum Stichtag eine Einzelbaute in grÃ¼ner Umgebung geblieben und habe keine siedlungsfÃ¶rdernde oder -prÃ¤gende Wirkung gehabt; auch der kleine, eingeschossige Schopf im Westen der Parzelle trete optisch kaum in Erscheinung.</p> <p class="Erwgung3">FÃ¼r den Rekursgegner bestÃ¤tigt die von ihm ins Recht gereichte Fotodokumentation die Feststellung der SchÃ¤tzungskommission, wonach zwischen dem Gebiet M und den streitbetroffenen FlÃ¤chen eine Trennlinie verlaufe. FÃ¼r einen Zusammenhang zwischen den nicht eingezonten GrundstÃ¼cken und dem Ã¼brigen Gebiet M gebe es keine stichhaltigen GrÃ¼nde. Somit seien die von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Kriterien fÃ¼r eine BaulÃ¼cke erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Im Bereich der GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 01, 02 und 03 verlÃ¤uft die Kernzonengrenze nahe bei den bestehenden GebÃ¤uden des alten Dorfkerns von P; weiter sÃ¼dÃ¶stlich wÃ¶lbt sich die Wohnzone mit der Ãberbauung des Gebiets N aus. Zwischen diesen Quartieren stÃ¶sst die Freihaltezone in das Siedlungsgebiet vor. Es fragt sich, ob bei der Beurteilung der Frage nach dem Vorliegen einer BaulÃ¼cke allein dieser Vorsprung zu berÃ¼cksichtigen sei oder aber die weiter westlich und sÃ¼dwestlich liegenden FreihaltezonenflÃ¤chen dazugerechnet werden mÃ¼ssten. Die SchÃ¤tzungskommission hat zutreffend festgehalten, dass im Bereich der Zonengrenze eine GelÃ¤ndekante die GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 01, 06 und 05 durchquert. Schon dieser Umstand hÃ¤tte planerisch die Verschiebung der Zonengrenze bis zur Kante gerechtfertigt. Hinzu kommt, dass das vorbestandene Wohnhaus auf Kat.Nr. 05 samt NebengebÃ¤ude die ZugehÃ¶rigkeit der streitbetroffenen FlÃ¤che zum Siedlungsbereich verstÃ¤rkt. GelÃ¤ndeverlauf und Siedlungsbild sprechen somit dafÃ¼r, die AuswÃ¶lbung als solche und nicht als Teil der sich nach SÃ¼dosten in Richtung Uetliberg fortsetzenden Freihaltezone zu wÃ¼rdigen. In quantitativer Hinsicht liegt der rund 5'000 m<sup>2</sup> umfassende Vorsprung noch im Rahmen dessen, was die bundesgerichtliche Rechtsprechung als BaulÃ¼cke betrachtet (BGE 132 II 218 E. 4.2). Qualitativ hebt die von der Stadt ZÃ¼rich vorgenommene AuswÃ¶lbung der Freihaltezone die Kernzone P vom Uetliberg her betrachtet hervor; ferner wird die Trennung dieser Kernzone mit ihrem dÃ¶rflichen GeprÃ¤ge von der sÃ¼dÃ¶stlichen Siedlung âGebiet Nâ betont. Jedoch lÃ¤sst sich nicht sagen, dass dem GrÃ¼nbereich deswegen eine eigenstÃ¤ndige Bedeutung zukomme. Schliesslich beruft sich die Rekurrentin zu Unrecht auf das Urteil VR.2004.00002 vom 23. Juni 2005, womit das Verwaltungsgericht bezÃ¼glich der Nichteinzonung eines GrundstÃ¼cks in ZÃ¼rich-Affoltern das Vorliegen einer BaulÃ¼cke verneint hat (www.vgrzh.ch; insoweit mit BGE 132 II 218 bestÃ¤tigt). Denn der jenem Entscheid zugrunde liegende Sachverhalt unterscheidet sich wesentlich von dem hier zu beurteilenden. WÃ¤hrend der vorliegend streitbetroffene GelÃ¤ndeabschnitt lediglich rund 5'000 m<sup>2</sup> bzw. 0,5 ha umfasst, ging es im Fall Affoltern um eine FlÃ¤che von weit mehr als das nach hÃ¶chstrichterlicher Praxis fÃ¼r eine BaulÃ¼cke sprechende Richtmass von 1 ha. Planerisch liess sich die Ausscheidung einer Freihaltezone in Unteraffoltern zur Auflockerung und Unterteilung eines grÃ¶sseren heterogenen Siedlungsgebiets zumindest vertreten, wÃ¤hrend fÃ¼r die bescheidene keilfÃ¶rmige Ausdehnung der Freihaltezone in den ehemaligen Dorfkern von P wie gesagt keine stichhaltigen GrÃ¼nde ersichtlich sind. Insgesamt hÃ¤lt die WÃ¼rdigung der SchÃ¤tzungskommission, wonach die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke Teil einer BaulÃ¼cke bildeten, der dem Verwaltungsgericht obliegenden Rechtskontrolle stand (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hinsichtlich der ErschliessungsverhÃ¤ltnisse und weiterer fÃ¼r die Beurteilung eines Einzonungsgebots massgebender UmstÃ¤nde hat die SchÃ¤tzungskommission keine nÃ¤heren ErwÃ¤gungen angestellt, weil sie eine EntschÃ¤digungspflicht bereits aus dem Vorliegen einer BaulÃ¼cke abgeleitet hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die Rekurrentin vertritt die Auffassung, dass vorliegend keine besonderen UmstÃ¤nde ein Einzonungsgebot begrÃ¼ndet hÃ¤tten. Die fraglichen GrundstÃ¼cke seien am Stichtag nicht baureif gewesen, sondern hÃ¤tten erst noch erschlossen werden mÃ¼ssen. Einzig der Ã¼berbaubare Bereich von Kat.Nr. 01 sei in den vom Stadtrat ZÃ¼rich am 21. August 1996 festgesetzten und vom Regierungsrat am 18. Dezember 1996 genehmigten Quartierplan Nr. 08 "Gebiet N" einbezogen gewesen. Ob das betroffene Land in einem gewÃ¤sserschutzrechtskonformen GKP gelegen habe, sei ungewiss; fÃ¼r die Erschliessung und Ãberbauung habe der GrundeigentÃ¼mer keine Aufwendungen erbracht.</p> <p class="Erwgung2">Dem hÃ¤lt der Rekursgegner im Wesentlichen entgegen, dass er Kat.Nrn. 02 und 03 jederzeit Ã¼ber Kat.Nr. 01 hÃ¤tte erschliessen kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Der Umstand, dass der tieferliegende Teil des Gebiets M nach der aBauO 1963 in der Wohnzone D gelegen hatte und die rÃ¼ckwÃ¤rtig der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke befindliche Parzelle Kat.Nr. 05 mit einem Einfamilienhaus Ã¼berbaut war, spricht dafÃ¼r, dass der fragliche Bereich am Stichtag vom GKP erfasst war. WÃ¤re die Bauzone in der BZO 1992 nicht verkleinert worden, hÃ¤tte der Quartierplan Nr. 08 "Gebiet N" offensichtlich auf den rÃ¼ckwÃ¤rtigen Bereich von Kat.Nr. 01 wie auch auf die GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 02 und 03 ausgedehnt werden mÃ¼ssen. Dass der Feinerschliessung innert nÃ¼tzlicher Frist tatsÃ¤chliche oder rechtliche Hindernisse entgegengestanden wÃ¤ren, ergibt sich weder aus den Parteivorbringen noch aus den Akten.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zusammenfassend ist eine materielle Enteignung mit Bezug auf die streitbetroffenen FlÃ¤chen zu bejahen. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung des Rekurses.</p> <p class="Erwgung2">Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Rekurrentin kostenpflichtig und hat den obsiegenden Rekursgegner im angemessenen Betrag von Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entschÃ¤digen.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der angefochtene Entscheid der SchÃ¤tzungskommission, der das Vorliegen einer materiellen Enteignung bejaht, schliesst das Verfahren betreffend EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung nicht ab. Dementsprechend stellten nach bisherigem Recht Grundsatzentscheide betreffend die Bejahung materieller Enteignung anfechtbare Teilentscheide dar (Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, Art. 91 N. 4). Es ist davon auszugehen, dass dies auch unter dem neuen Bundesgerichtsgesetz vom 17. Juni 2005 (BGG) gilt, so dass gegen diesen Entscheid Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht erhoben werden kann.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet<span> die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 10'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der Rekurrentin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Rekurrentin wird verpflichtet, <span>dem Rekursgegner binnen dreissig Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>