<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00311</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218865&amp;W10_KEY=4480710&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00311</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.12.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 19.12.2019 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Strittiger Vollzug einer vereinbarten Ausnützungsübertragung. <br/><br/>In einem Tauschvertrag ist ein Ausnützungsübertrag vom Baugrundstück zum beschwerdführerischen Grundstück vereinbart. Für die Behauptung, das Bauvorhaben übernutze nun wegen des früheren Ausnützungsübertrags das Baugrundstück, ist der Beschwerdeführer beweisbelastet (E. 3.3). <br/><br/>Voraussetzungen der Ausnützungsübertragung (E. 4.1). Wirkung eines Ausnützungsrevers (E. 4.2).<br/><br/>Aufgrund des Fehlens einer Grundbuchanmerkung ist die Ausnützungübertragung anhand der Baubewilligung zu beurteilen (E. 6.1).<br/><br/>Die mit Baubewilligung genehmigten Baugesuchsunterlagen erbringen den Nachweis, dass der vereinbarte Ausnützungsübertrag tatsächlich vollzogen wurde (E. 6.3). Somit steht für das Bauvorhaben nicht mehr die volle Ausnützung des Grundstücks zur Verfügung (E. 6.5).<br/><br/>Die dem entgegenstehende behördliche Information schafft keinen Vertrauenstatbestand (E. 7).<br/> <br/>Gutheissung. <br/><br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSBESCHRÃNKUNG">AUSNÃTZUNGSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSREVERS">AUSNÃTZUNGSREVERS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWEISLAST">BEWEISLAST</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWEISWÃRDIGUNG">BEWEISWÃRDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDBUCH">GRUNDBUCH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDBUCHEINTRAG">GRUNDBUCHEINTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="gerade">§ 255 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 258 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 7 Abs. 4 VRG</span><br/><span class="ungerade">Art. 9 ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=40900" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00311</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. Dezember 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber JosÃ© Krause. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">A, <span>vertreten durch RA B und/oder RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">1.1 D, </p> <p class="MsoNormal">1.2 E, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>beide vertreten durch RA F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>dieser substituiert durch RA G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat Horgen, vertreten durch RA H, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 6. November 2017 erteilte der Gemeinderat Horgen D und E die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch des GebÃ¤udes (Assek.-Nr. 01) und den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 03 in 8810 Horgen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom 6. Dezember 2017 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 17. April 2018 ab, soweit es darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen <span>erhob </span>A mit Eingabe vom 18. Mai 2018 <span>Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich 7,7 % MWST) die Aufhebung der vorinstanzlichen Entscheide; eventualiter sei die Streitsache an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. Das Baurekursgericht beantragte am 29. Mai 2018 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. </span>D und E verlangten mit Eingabe vom 18. Juni 2018 unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Auch der Gemeinderat Horgen beantragte am 25. Juni 2018 unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen die Abweisung der Beschwerde. Mit Replik vom 9. Juli 2018 hielt A an seinen AntrÃ¤gen fest. D und E sowie der Gemeinderat Horgen hielten in ihren Dupliken vom 20. August 2018 resp. 27. August 2018 ebenfalls an den AntrÃ¤gen fest. In der Folge liess sich A nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das betroffene BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 liegt gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Horgen vom 15. September 2011 (BZO) in der Wohnzone W 1.2. Es weist eine GrundbuchflÃ¤che von 723 m² auf und grenzt nordÃ¶stlich an die I-Strasse. Das ebenfalls in der Wohnzone W 1.2 befindliche GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers (Kat.-Nr. 04) stÃ¶sst von nordwestlicher Seite daran an und weist eine GrundbuchflÃ¤che von 694 m² auf. Die Ã¼brigen Seiten der Bauparzelle grenzen an zwei Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke.</p> <p class="Urteilstext">Strittig ist vorliegend, ob die im Tauschvertrag vom 28. November 1994 zwischen dem damaligen EigentÃ¼mer des BaugrundstÃ¼cks und dem BeschwerdefÃ¼hrer begrÃ¼ndete Verpflichtung, eine AusnÃ¼tzung von 72,87 m<sup>2</sup> von der Bauparzelle auf das beschwerdefÃ¼hrerische GrundstÃ¼ck zu Ã¼bertragen, in der Folge tatsÃ¤chlich vollzogen wurde. Dies hÃ¤tte zur Folge, dass das vorliegend angefochtene Bauprojekt zufolge Ãbernutzung des GrundstÃ¼cks nicht bewilligungsfÃ¤hig wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 7 Abs. 4 VRG wÃ¼rdigt die VerwaltungsbehÃ¶rde das Ergebnis der Untersuchung frei. Ein zentraler Aspekt der freien BeweiswÃ¼rdigung ist der Grundsatz, dass im Allgemeinen keine wertmÃ¤ssige Rangordnung der einzelnen Beweismittel besteht. Indes ergeben sich aus dem Gesetz und der Praxis durchaus diverse Beweiswertregeln. FÃ¼r die Gewichtung eines bestimmten Beweismittels ist massgebend, wie geeignet und verlÃ¤sslich die Erkenntnisquelle ist, um den betreffenden Sachverhalt zu wÃ¼rdigen. Beweismittel, denen eine besondere Sachlichkeit bzw. GlaubwÃ¼rdigkeit zukommt, sind in der Regel hÃ¶her zu bewerten als solche, bei denen naturgemÃ¤ss eine Manipulationsgefahr besteht. DemgemÃ¤ss erbringen gemÃ¤ss Art. 9 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 (ZGB) Ã¶ffentliche Register und Ã¶ffentliche Urkunden fÃ¼r die durch sie bezeugten Tatsachen vollen Beweis, solange nicht die Unrichtigkeit ihres Inhalts nachgewiesen ist (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [Kommentar VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 7 N. 142 f., N. 145).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der entscheiderhebliche Sachverhalt ist vor dem Hintergrund des konkreten Beweismasses bzw. Wahrscheinlichkeitsgrads zu wÃ¼rdigen. GrundsÃ¤tzlich gilt das Regelbeweismass der vollen Ãberzeugung (dazu PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 26 f.). Erweist es sich indes als unmÃ¶glich, den Sachverhalt in einem dem konkreten Beweismass genÃ¼genden Umfang zu ermitteln, stellt sich die Frage der Beweislast. Beweisbelastet ist jene Partei, die im Fall eines offenen Beweisergebnisses die Folgen des unterbliebenen Beweises zu tragen hat. EnthÃ¤lt das materielle Recht keine Beweislastregel, so gilt als allgemeine Regel gestÃ¼tzt auf eine analoge Anwendung von Art. 8 ZGB der Grundsatz, dass derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen hat, der aus ihr Rechte ableitet. Die Untersuchungsmaxime befreit die Parteien nicht davon, dass sie die Beweislast fÃ¼r jene Tatsachen tragen, aus denen sie Rechte ableiten (PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 157 und N. 159).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Nach dem DafÃ¼rhalten des BeschwerdefÃ¼hrers liegt die Beweislast fÃ¼r den tatsÃ¤chlichen Vollzug der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung nicht bei ihm. Diesem Vorbringen ist nicht zu folgen. FÃ¼r die Behauptung, das projektierte Bauvorhaben Ã¼bernutze wegen eines frÃ¼heren AusnÃ¼tzungsÃ¼bertrags das BaugrundstÃ¼ck, ist der BeschwerdefÃ¼hrer beweisbelastet. Zu beweisen ist vorliegend insbesondere der Vollzug der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung (durch den BeschwerdefÃ¼hrer) und nicht deren Ausbleiben (durch die Beschwerdegegnerschaft). Somit liegt die Beweislast fÃ¼r die der Baubewilligung entgegenstehende (rechtshindernde) Tatsache der GrundstÃ¼cksÃ¼bernutzung beim BeschwerdefÃ¼hrer. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung bedeutet, dass ein Bauprojekt nicht nur die sich aus einem einzelnen BaugrundstÃ¼ck ergebende NutzungsmÃ¶glichkeit, sondern auch Nutzungsreserven anderer GrundstÃ¼cke beansprucht. Die ZulÃ¤ssigkeit solcher AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen ist im Planungs- und Baugesetz nicht geregelt, wird aber von Rechtsprechung und Lehre unter verschiedenen Voraussetzungen anerkannt (vgl. zum Ganzen <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011,</span> S. 732 ff.). Von Bedeutung ist insbesondere die Voraussetzung der Zustimmung des belasteten GrundeigentÃ¼mers, welche durch einfache Schriftlichkeit erfolgen kann. Die Ãbertragung von AusnÃ¼tzung fÃ¼hrt zu einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung, da bei einer spÃ¤teren Ãberbauung des belasteten GrundstÃ¼cks nicht mehr die gesamte ausnÃ¼tzbare FlÃ¤che zur VerfÃ¼gung steht. Baurechtliche Relevanz erlangt die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung erst mit Bewilligung des Projekts, das auf die zusÃ¤tzlichen AusnÃ¼tzungsreserven tatsÃ¤chlich angewiesen ist (VGr, 19. September 2013, VB.2012.00800, E. 3.4). <span>Vorher entfaltet die mit schriftlicher Vereinbarung oder einer entsprechenden Dienstbarkeit beabsichtigte Verschiebung allenfalls zivilrechtliche Wirkungen. Hingegen steht es nicht in der Macht der Grund­stÃ¼ckseigentÃ¼mer, durch privatrechtliches RechtsgeschÃ¤ft und ohne behÃ¶rdliche PrÃ¼fung der baurechtlichen Belange einen Ã¶ffentlich-rechtlich wirksamen AusnÃ¼tzungstransfer herbeizufÃ¼hren (VGr, 27. Februar 2013, VB.2012.00715, E. 6.2.1). Erst m</span>it der Baubewilligung erfolgt die Ãbertragung ins Ã¶ffentliche Recht (VGr, <span>11. August 2010, VB.2010.00141, E. 2.3</span>).</p> <p class="Urteilstext">Die vom NachbargrundstÃ¼ck zur VerfÃ¼gung gestellte AusnÃ¼tzung kann sodann nur in dem Umfang Ã¼bertragen werden, als es vom BaugrundstÃ¼ck fÃ¼r das betreffende Vorhaben gerade benÃ¶tigt wird. Eine Verschiebung der AusnÃ¼tzungsflÃ¤che auf Vorrat, die auf dem ZielgrundstÃ¼ck einen fÃ¼r andere Zwecke verwendbaren Ãberschuss zur Folge hÃ¤tte, ist ausgeschlossen (VGr, 19. September 2013, VB.2012.00800, E. 3.4; 27. Februar 2013, VB.2012.00715, E. 6.2.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Mittels Anmerkung eines sog. AusnÃ¼tzungsreverses im Grundbuch wird sichergestellt, dass die AusnÃ¼tzbarkeit des belasteten GrundstÃ¼cks entsprechend reduziert und spÃ¤ter nicht konsumiert wird (Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 3. A., ZÃ¼rich 2017, S. 179; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 736). Indes hat die Anmerkung einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch grundsÃ¤tzlich nur deklaratorische Wirkung. Der Sinn einer solchen Anmerkung besteht in der Orientierung eines allfÃ¤lligen Erwerbers einer Liegenschaft, dass eine Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung bestehen kÃ¶nnte. Ob sie tatsÃ¤chlich noch und in dieser Form besteht, sagt die Anmerkung hingegen nicht (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 7.2; 12. Juni 2013, VB.2013.00051, E. 3.3.1; <span>11. August 2010, VB.2010.00141, E. 2.1</span>). Die Anmerkungen nehmen auch nicht an der Wirkung des Ã¶ffentlichen Glaubens des Grundbuchs gemÃ¤ss Art. 973 Abs. 1 ZGB teil. Der Erwerber eines GrundstÃ¼cks kann somit weder auf den wirklichen Bestand eines angemerkten RechtsverhÃ¤ltnisses vertrauen noch aus dem Fehlen einer Anmerkung auf den Nichtbestand eines anmerkungsfÃ¤higen RechtsverhÃ¤ltnisses schliessen (BGr, 16. Januar 2017, 1C_340/2016, E. 3.3).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>In den vorliegenden Akten finden sich folgende Beweismittel: Im Ã¶ffentlich beurkundeten Tauschvertrag vom 28. November 1994 vereinbarten der damalige EigentÃ¼mer des BaugrundstÃ¼cks und der BeschwerdefÃ¼hrer einen Landabtausch. Zudem beschlossen sie im Hinblick auf eine zu erstellende Garage die EinrÃ¤umung eines Ãberbaurechts zu Gunsten des beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 04. Schliesslich verpflichtete sich der damalige EigentÃ¼mer des BaugrundstÃ¼cks, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine AusnÃ¼tzung von 72,87 m<sup>2</sup> von der heutigen Bauparzelle auf das beschwerdefÃ¼hrerische GrundstÃ¼ck zu Ã¼bertragen (wobei die Ã¶ffentlich-rechtlichen Vorschriften vorbehalten blieben). Die EigentumsÃ¼bertragung erfolgte im Anschluss an die Vertragsbeurkundung. Das Baugesuch des BeschwerdefÃ¼hrers vom 30. November 1994 zur Erstellung eines Doppel­einfamilienhauses mit Doppelgarage nimmt Bezug auf den Tauschvertrag und erwÃ¤hnt namentlich den vorliegend interessierenden AusnÃ¼tzungsÃ¼bertrag von 72,87 m<sup>2</sup> von Kat.-Nr. 02 auf Kat.-Nr. 04. Die beigelegte AusnÃ¼tzungsberechnung weist auf die effektive RestausnÃ¼tzung von Kat.-Nr. 02 hin (72,87 m<sup>2</sup>) und rechnet diese dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 hinzu, womit das Bauvorhaben die Parzelle nicht Ã¼bernutze. </p> <p class="Urteilstext">Der Gemeinderat Horgen erteilte dem BeschwerdefÃ¼hrer mit Beschluss vom 27. Februar 1995 die baurechtliche Bewilligung. Diese erwÃ¤hnt den Tauschvertrag im Zusammenhang mit dem Ãberbaurecht fÃ¼r die Garage. Weitere Bezugnahmen auf den Tauschvertrag sind in der Baubewilligung nicht zu finden. Insbesondere wird dem Bauvorhaben ohne diesbezÃ¼gliche ErwÃ¤hnung des Tauschvertrags eine BZO-konforme AusnÃ¼tzung von 30 % bescheinigt. Sodann reichte der BeschwerdefÃ¼hrer mit Eingabe vom 2. Februar 1996 ein ProjektÃ¤nderungsgesuch ein, welches eine Baumassenzifferberechnung enthielt. In diese floss eine zugekaufte NachbargrundflÃ¤che (unbestimmter Herkunft) von 242,90 m<sup>2</sup> ein. Die Hochbaukommission Horgen bewilligte das Gesuch am 19. MÃ¤rz 1996 im Anzeigeverfahren.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Der Kaufvertrag vom 9. MÃ¤rz 2006, mit dem die privaten Beschwerdegegner die Bauparzelle erwarben, gibt die GrÃ¶sse des GrundstÃ¼cks mit 723 m<sup>2</sup> an und weist auf das Fehlen von grundbuchamtlichen Anmerkungen, Vormerkungen und Grundlasten hin. Die KÃ¤ufer wurden zudem von der Urkundsperson darÃ¼ber informiert, dass Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkungen unabhÃ¤ngig von einer Anmerkung im Grundbuch rechtsgÃ¼ltig bestehen kÃ¶nnen. Die vorliegend angefochtene Baubewilligung vom 6. November 2017 nimmt ein anrechenbares Bauvolumen von 868 m<sup>3</sup> an und geht somit von der uneingeschrÃ¤nkten GrundstÃ¼cksflÃ¤che aus (723 m² x 1.2 = 867.6 m<sup>3</sup>). Sie erachtet â ohne Hinweis auf den Tauschvertrag vom 28. November 1994 â die Baumassenziffer angesichts einer nicht konsumierten Baumassenreserve von 2 m<sup>3</sup> als eingehalten.</p> <p class="Urteilstext">Im Grundbuchauszug von Kat.-Nr. 02 vom 28. November 2016 sind keine Anmerkungen, Vormerkungen und Grundlasten aufgefÃ¼hrt, indes als Dienstbarkeit das Ãberbaurecht fÃ¼r die Garage.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Aus den vorstehenden AusfÃ¼hrungen (oben E. 3.1 und E. 4.2) geht hervor, dass es zur GÃ¼ltigkeit der im Tauschvertrag vom 28. November 1994 vereinbarten AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkung auf dem BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 keiner Anmerkung im Grundbuch bedarf. Das Fehlen eines entsprechenden Eintrags nimmt auch nicht an der negativen Rechtskraft des Grundbuchs teil, womit der fehlenden Anmerkung keine besondere GlaubwÃ¼rdigkeit zukommt und sie insbesondere keinen vollen Beweis erbringen kann. </p> <p class="Urteilstext">Die GÃ¼ltigkeit der Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung<span> <span class="urteilstextchar">hÃ¤ngt somit ausschliesslich von der RechtsbestÃ¤ndigkeit der Baubewilligung ab, mit der sie verfÃ¼gt worden ist (vgl. VGr, 13. Oktober 2004, VB.2004.00236, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 67). In dieser Frage erwog</span></span> die Vorinstanz, fÃ¼r den Nachweis des Vollzugs der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung fehle ein entsprechender Grundbucheintrag wie auch entsprechende Auflagen in den Baubewilligungen vom 27. Februar 1995 und vom 19. MÃ¤rz 1996. Das Fehlen entsprechender Auflagen in den Baubewilligungen wiege schwer und deren Nichtvorhandensein verschaffe dem fehlenden Grundbucheintrag volle Beweiskraft. <span>Die Vorinstanz fÃ¼hrt den Inhalt der Auflage nicht nÃ¤her aus, weshalb die dortigen Ãberlegungen und insbesondere die beweisrechtliche VerknÃ¼pfung der Auflage mit dem (fehlenden) Grundbucheintrag nicht ohne Weiteres nachvollziehbar sind. Jedenfalls fÃ¼hrt das Fehlen einer entsprechenden Auflage nicht zwangslÃ¤ufig zur Annahme, dass die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung nicht vollzogen wurde; das allfÃ¤llige Vorliegen der damit einhergehenden AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkung zu Lasten der privaten Beschwerdegegner ist insofern im Licht der gesamten Baubewilligungen zu beurteilen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Zu klÃ¤ren ist vorgÃ¤ngig, welche Art von Nutzungsziffer zur Bestimmung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung des GrundstÃ¼cks des BeschwerdefÃ¼hrers zur Anwendung gelangt. Die AusfÃ¼hrungen in der Beschwerdeschrift basieren auf der AusnÃ¼tzungsziffer gemÃ¤ss § 255 des <span>Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (</span>PBG). Dem halten die privaten Beschwerdegegner entgegen, dass das damalige Bauvorhaben nach den im Anzeigeverfahren bewilligten PlÃ¤nen erstellt worden sei, womit sich die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung nach der Baumassenziffer gemÃ¤ss § 258 PBG bestimme. Die vormalige Berechnung nach der AusnÃ¼tzungsziffer sei nicht mehr massgebend gewesen.</p> <p class="Urteilstext">Dem beschwerdegegnerischen Standpunkt ist zuzustimmen. I<span>m Rahmen der Gesamtrevision der BZO Horgen vom 21. September 1995, welche der Regierungsrat am 24. Januar 1996 genehmigte, wurde anstelle der bis anhin geltenden AusnÃ¼tzungsziffer die Baumassenziffer zur Bestimmung zur zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung verankert. Das ProjektÃ¤nderungsgesuch datiert vom 2. Februar 1996</span> und machte eine neue AusnÃ¼tzungsberechnung erforderlich, da die geplanten Ãnderungen am Bauvorhaben Auswirkungen auf seine Dimension und somit auf die AusnÃ¼tzung des GrundstÃ¼cks hatten. Somit kam zur Bestimmung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung des geÃ¤nderten Bauvorhabens die â kurz zuvor erlassene â Baumassenziffer zur Anwendung. Die Baumassenziffer ist folglich zur KlÃ¤rung der vorliegend strittigen GrundstÃ¼cksausnÃ¼tzung massgebend.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Das ProjektÃ¤nderungsgesuch mit dem Titel "Revidierte Baueingabe â Baumassenzifferberechnung mit PlÃ¤nen" vom 2. Februar 1996 wurde am 12. MÃ¤rz 1996 von der BaubewilligungsbehÃ¶rde geprÃ¼ft und gemÃ¤ss der Bewilligung des Baugesuchs vom 19. MÃ¤rz 1996 so genehmigt. Das ProjektÃ¤nderungsgesuch enthÃ¤lt die aufgrund der ausnÃ¼tzungsrelevanten Ãnderungen erforderliche Berechnung der Baumassenziffer. Dabei wird zur Bestimmung der massgeblichen GrundstÃ¼cksflÃ¤che zur "Alte[n] GrundflÃ¤che, ohne NachbargrundflÃ¤che" eine "Zugekaufte NachbargrundflÃ¤che" addiert. Die GrÃ¶sse der zugekauften FlÃ¤che wird mit 242,90 m<sup>2</sup> angegeben, was unter dem Regime der vorherigen AusnÃ¼tzungsziffer von 30 % einer zusÃ¤tzlichen AusnÃ¼tzung von exakt 72,87 m<sup>2</sup> und damit dem im Tauschvertrag vom 28. November 1994 vereinbarten Wert entspricht. </p> <p class="Urteilstext">Folglich erbringen die mit der Baubewilligung vom 19. MÃ¤rz 1996 genehmigten Baugesuchsunterlagen den Nachweis, dass die BaubewilligungsbehÃ¶rde anlÃ¤sslich der PrÃ¼fung des Ãnderungsbaugesuchs auf Einhaltung der AusnÃ¼tzung den im Tauschvertrag vom 28. November 1994 vereinbarten AusnÃ¼tzungsÃ¼bertrag von 72,87 m<sup>2</sup> (bzw. 242.90 m<sup>2</sup> FlÃ¤che) tatsÃ¤chlich miteinbezogen hatte. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Angesicht dieser Feststellung ist das Vorbringen der privaten Beschwerdegegner, wonach die BaubewilligungsbehÃ¶rde die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung fÃ¤lschlicherweise nicht berÃ¼cksichtigt habe, verfehlt. Zufolge ihres rein spekulativen Charakters gleichermassen unbehelflich ist die beschwerdegegnerische Behauptung, die Ã¼bertragene AusnÃ¼tzung stamme nicht vom GrundstÃ¼ck der privaten Beschwerdegegner (Kat.-Nr. 02), sondern mÃ¶glicherweise von einer anderen Parzelle. Zwar ist der Baumassenzifferberechnung kein Hinweis auf den VerkÃ¤ufer der erwÃ¤hnten NachbargrundflÃ¤che (und damit das "SpendergrundstÃ¼ck") zu entnehmen. Indes entspricht die im Tauschvertrag vom 28. November 1994 Ã¼bertragene AusnÃ¼tzung von 72,87 m<sup>2</sup> bei der zum Vertragsschlusszeitpunkt geltenden AusnÃ¼tzungsziffer von 30 % der im Rahmen der Baumassenzifferberechnung aufgefÃ¼hrten zugekauften FlÃ¤che von 242,90 m<sup>2</sup>. Somit bestehen keine ernsthaften Zweifel daran, dass die auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 Ã¼bertragene AusnÃ¼tzung vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 der privaten Beschwerdegegner stammt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Demzufolge ist aufgezeigt, dass der im Tauschvertrag vom 28. November 1994 vereinbarte AusnÃ¼tzungsÃ¼bertrag vom (Bau-)GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 auf die Parzelle Kat.-Nr. 04 vollzogen wurde. Dies hat zur Folge, dass den privaten Beschwerdegegnern fÃ¼r ihr vorliegend angefochtenes Bauvorhaben nicht mehr die volle AusnÃ¼tzung des GrundstÃ¼cks zur VerfÃ¼gung steht. Die entsprechende RÃ¼ge ist begrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Schliesslich bleibt zu prÃ¼fen, ob sich die privaten Beschwerdegegner auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes berufen kÃ¶nnen, da die Gemeinde Horgen ihnen am 7. Februar 2008 mitteilte, dass die uneingeschrÃ¤nkte FlÃ¤che ihres GrundstÃ¼cks (723 m<sup>2</sup>) ausnÃ¼tzbar sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Der aus Art. 9 <span>der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (</span>BV) fliessende Grundsatz des Vertrauensschutzes bedeutet, dass der Private Anspruch darauf hat, in seinem berechtigten Vertrauen in behÃ¶rdliche Zusicherungen oder in anderes, bestimmte Erwartungen begrÃ¼ndendes Verhalten der BehÃ¶rden geschÃ¼tzt zu werden. Der Schutz bei unrichtigen AuskÃ¼nften von BehÃ¶rden greift nur dann, wenn verschiedene Voraussetzungen kumulativ erfÃ¼llt sind (vgl. zum Ganzen z.<span> </span>B. Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., ZÃ¼rich 2016, N. 667 ff.). Im Kanton ZÃ¼rich besteht mit Bezug auf behÃ¶rdliche AuskÃ¼nfte, welche die kÃ¼nftige Erteilung einer Baubewilligung zum Gegenstand haben, insofern eine besondere Rechtslage, als zur KlÃ¤rung von Fragen hinsichtlich der BewilligungsfÃ¤higkeit eines Bauvorhabens von Gesetzes wegen die MÃ¶glichkeit eines Vorentscheids zur VerfÃ¼gung steht (§§ 323 f. PBG). Ausserhalb des Vorentscheidverfahrens erteilte AuskÃ¼nfte zu materiellen baurechtlichen Fragen werden daher kaum je als Vertrauensgrundlage anerkannt (VGr, 19. Januar 2017, VB.2016.00333, E. 2.2; 4. April 2012, VB.2011.00616, E. 5.4; 4. April 2012, VB.2011.00565, E. 3.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Vor diesem Hintergrund genÃ¼gt die unrichtige Auskunft der Gemeinde Horgen betreffend GrundstÃ¼ckausnutzung nicht zur Schaffung eines Vertrauenstatbestands. Im Ãbrigen mangelt es vorliegend an einer zur Geltendmachung des Vertrauensschutzes erforderlichen VertrauensbetÃ¤tigung seitens der privaten Beschwerdegegner, da Projektierungs- und weitere Vorbereitungsarbeiten â im Gegensatz zum eigentlichen Baubeginn â nicht als nachteilige Dispositionen anerkannt sind (Beatrice Weber-DÃ¼rler, Vertrauensschutz im Ã¶ffentlichen Recht, Basel und Frankfurt am Main 1983, S. 101). </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>8.1 </span></b><span>Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen.</span> Der Beschluss des Gemeinderats Horgen vom 6. November 2017 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 17. April 2018 sind aufzuheben.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b><span>Dementsprechend ist die Kostenverteilung fÃ¼r das Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen, dass die Rekurskosten durch die nun unterliegenden Parteien, nÃ¤mlich durch die Beschwerdegegner 1 und 2 je zur HÃ¤lfte zu tragen sind.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden Beschwerdegegnern aufzuerlegen</span> (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die privaten Beschwerdegegner sind indes zu verpflichten, dem BeschwerdefÃ¼hrer <span>fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren</span> eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 5'000.-. <span>Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss nicht entschÃ¤digungspflichtig (vgl. </span>Kaspar <span>PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 N. 94).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des Gemeinderats Horgen vom 6. November 2017 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 17. April 2018 werden aufgehoben. </span></p> <p class="Einzug2"><span> <span>Die Kosten des Rekursverfahrens (insgesamt Fr. 3'650.-) werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die Beschwerdegegnerschaft 1 wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 5'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>