A 09 50 4. Kammer URTEIL vom 10. November 2009 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Grundstückgewinnsteuer 1. … erwarb das Grundstück Nr. 11-139 mit Wohnhaus in … im Rahmen eines Tauschgeschäftes zu einem Anrechnungswert von Fr. 900'000.--. Am 18. März 2003 schlossen die Eheleute … und … einen Ehevertrag auf Gütertrennung, mit welchem das erwähnte Grundstück auf … übertragen wurde. Die Ehe wurde am 16.9.2004 geschieden. Am 17.8.2005 verkaufte … das gesamte Grundstück an … für 2.3 Mio. Franken. Während gemäss Deklaration aus dem Verkauf ein Verlust von Fr. 31'794.-- resultierte, veranlagte die kantonale Steuerverwaltung am 4.6.2009 auf Grund eines Veräusserungspreises von 2.3 Mio. Franken, von Nebenkosten der Veräusserung von Fr. 20'933.--, eines Überführungswertes von Fr. 900'000.- - und von wertvermehrenden Aufwendungen von Fr. 150'379.-- einen steuerbaren Grundstückgewinn von 1.228 Mio. Franken mit einem Steuerbetrag von Fr. 184'290.--. Die dagegen erhobene Einsprache wurde unter Anerkennung von wertvermehrenden Aufwendungen von neu Fr. 460'411.-- teilweise gutgeheissen und der Steuerbetrag auf Fr. 137'790.-- reduziert (steuerbarer Grundstückgewinn neu Fr. 918'600.--). 2. Dagegen erhob … am 1.10.2009 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag auf Aufhebung und Reduktion des steuerbaren Grundstückgewinns um zusätzliche Fr. 537'706.--. Bereits die beträchtliche Reduktion des Steuerbetrages im Rahmen des Einspracheverfahrens hätte eine ganz neue Veranlagungsverfügung bedingt. Die Übernahme der Liegenschaft von ihrem Ehemann sei damals nur möglich gewesen, weil sie eine Ausgleichszahlung von Fr. 500'000.-- bezahlt habe. Es sei nicht gerecht, dass sie nun auch seine Steuern übernehmen müsse, auch wenn sie den Steueraufschub auf starken Druck ihres Ex-Ehemannes schliesslich doch unterschrieben habe. Für nicht bezahlte Unterhaltsbeiträge habe sie inzwischen selber Verlustscheine über Fr. 211'400.-- bzw. ihre 2 studierenden Kinder über Fr. 51'639.-- und 51'684.90, obwohl ihr Ex-Ehemann im Tessin gut lebe. Die Spesen der güterrechtlichen Auseinandersetzung von Fr. 6'611.- - stünden direkt mit dem Erwerb der nun veräusserten Liegenschaft im Zusammenhang, weshalb sie zum Abzug zu bringen seien. Die Rechnung der Firma … über Fr. 27'154.-- würde die im Jahr 2001 vorgenommenen Neuinstallationen betreffen und sei somit abzugsfähig. Schliesslich betreffe die Rechnung der … AG einen energiesparenden Boiler, weshalb nicht von blossem Unterhalt die Rede sein könne. 3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Steuerverwaltung die Abweisung der Beschwerde. Die veranlagte Steuer sei im Rahmen des Einspracheverfahrens wohl um Fr. 46'500.-- reduziert worden, sie sei aber immer noch Fr. 137'790.-- höher als deklariert ausgefallen. Gemäss Jahresrechnung 1997 der Generalunternehmung … (Einzelfirma) seien im Rahmen der privilegierten Überführung gemäss Art. 18 Abs. 3 StG zum Wert von Fr. 900'000.-- durch den Steuerkommissär auch Renovationskosten von den verlangten Fr. 436'187.-- im Betrag von Fr. 236’287.-- als Anlagekosten und Fr. 200'000.-- als privater Unterhalt direkt bei der Einkommenssteuer berücksichtigt worden. Der Betrag von Fr. 236'287.-- sei nun beim angefochtenen Einspracheentscheid als Abzug akzeptiert worden, womit über Einkommenssteuer 1997 bzw. Grundstückgewinnsteuer 2005 der ganze Betrag berücksichtigt worden sei. Der verlangte Doppelabzug sei somit aber ausgeschlossen. Bei den Aufwendungen aus dem Jahre 2001 der … AG von Fr. 81'462.-- gehe es um Maler- und Gipserarbeiten, welche klassische, nicht abziehbare Unterhaltsarbeiten darstellten. Die Kosten im Zusammenhang mit der Übernahme der Liegenschaft durch die BF von ihrem Ehemann im Jahre 2003 von Fr. 6'611.-- würden mit dem Steueraufschubtatbestand (Art. 49 Abs. 1 lit. c StG) direkt zusammenhängen und könnten somit nicht abgezogen werden. Der Ersatz des Boilers durch die … AG im Jahre 2004 sei ebenfalls nur werterhaltender Natur, weshalb ein Abzug bei der Grundgewinnsteuer nicht zulässig sei. 4. In ihrer Replik verwies die Beschwerdeführerin auf ihre inzwischen erfolgte Wohnsitzverlegung nach Italien, bestätigte ihre Anträge, verlangte insbesondere eine neue Veranlagungserfügung mit Zinsfristenlauf ab Datum der Zustellung derselben plus die üblichen 90 Tage und die Möglichkeit der direkten Kommunikation mit dem zuständigen Abteilungsleiter der Steuerverwaltung. Wenn die Beträge zwischen erster und zweiter Berechnung derart (Reduktion um Fr. 46'500.--) abweichen würden, werde in der Privatwirtschaft jeweils eine neue Rechungsstellung vorgenommen, was auch hier nur dem Grundsatz von Treu und Glauben entsprechen würde. Im Übrigen seien alle geltend gemachten Abzüge völlig berechtigt. Die Steuerverwaltung hielt in der Duplik an ihren Anträgen fest. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Die Steuerverwaltung hat zugleich mit dem Einspracheentscheid eine abgeänderte Veranlagungsverfügung erlassen. Eine neue Veranlagungsverfügung wäre nur zu treffen, wenn das Gericht die Beschwerde gutheissen würde. Da die Beschwerde indessen unbegründet ist, wie noch zu zeigen ist, bleibt es bei der abgeänderten Verfügung vom 3.9.2009. Soweit die Beschwerdeführerin Fragen der Rechnungsstellung und des Zinsenlaufes aufwirft, können diese nicht Gegenstand des Beschwerdeverfahrens sein, da es dabei nicht um die Veranlagung, sondern um den Steuerbezug geht. 2. Gemäss Art. 46 Abs. 1 StG ist Veräusserungsgewinn der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Für die Berechnung der Anlagekosten ist die letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend (Art. 46 Abs. 2 StG). Als Erwerbspreis gilt der beurkundete Kaufpreis (Art. 48 Abs. 1 StG). Wurde das Grundstück vom Geschäftsvermögen in das Privatvermögen überführt, ist als Erwerbspreis der im Zeitpunkt der Überführung steuerlich massgebende Buchwert zuzüglich die bei der Überführung versteuerten Gewinne einzusetzen (Art. 48 Abs. 3 StG). Vorliegend steht fest, dass als Erwerbspreis der Buchwert des Jahres 1997 von Fr. 900'000.-- massgebend ist. Der Steuerkommissär hat seinerzeit für die Kantonssteuer eine privilegierte Überführung im Sinne von Art. 18 Abs. 3 StG zugelassen. Eine Absteuerung hat nicht stattgefunden, da keine Abschreibungen vorgenommen worden sind. Demzufolge sind als Erwerbspreis neben dem Buchwert auch keine versteuerten Gewinne zu berücksichtigen. 3. a) Die Besteuerung wird aufgeschoben bei Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 ZGB) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind (Art. 43 lit. b StG). Steueraufschub bedeutet, dass der entsprechende Vermögensübergang für die Berechnung der Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) ausser Acht zu lassen ist (Zwahlen in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht 1/1, 2. A., Basel 2002, Art. 12 N.61). b) Die Beschwerdeführerin und ihr damaliger Ehemann haben am 18. März 2003 einen Vertrag auf Gütertrennung geschlossen, mit welchem die Parzelle 11- 139 auf die Beschwerdeführerin übertragen worden ist. Mit dem Ehevertrag auf Gütertrennung bezahlte die Beschwerdeführerin wohl eine Ausgleichssumme von Fr. 500'000.--. Dabei handelte es sich indessen gemäss dem klaren Vertragswortlaut um eine rein güterrechtliche Zahlung, die in keinem engeren Zusammenhang mit der Übertragung der Liegenschaft steht. Zudem unterschrieb die Beschwerdeführerin mit ihrem Ex-Ehemann am 14.7.2003 eigenhändig die Erklärung gegenüber der Steuerverwaltung, dass sie mit dem Besteuerungsaufschub gemäss Art. 43 lit. b StG einverstanden war. Diesen muss sie heute gegen sich selber gelten lassen, zumal sie weder den unzulässigen Druck ihres Ex-Ehemannes irgendwie nachgewiesen noch tatsächlich innert Frist ein Revisionsgesuch gestellt hat. 4. Als Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer gelten Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind (Art. 49 Abs. 1 lit. c StG). Berücksichtigt werden können indessen nur Erwerbskosten, welche mit dem massgebenden Erwerbstatbestand verbunden sind. Nicht anerkannt werden können Kosten, welche mit einem Steueraufschubstatbestand zusammenhängen (vgl. StR 2009 S. 121, VGE 340/92; ebenso F. Richner/W. Frei/S. Kaufmann/H. U. Meuter, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz 2. A., Zürich 2006, N. 179 zu § 221). Dem Begehren der Beschwerdeführerin kann somit auch in diesem Punkte nicht entsprochen werden. 5. Als Aufwendungen bei der Grundstückgewinnsteuer gelten Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstückes bewirkt haben (Art. 49 Abs. 1 lit. a StG). Aufwendungen, die bei der Einkommenssteuer als Abzüge berücksichtigt worden sind, können nicht geltend gemacht werden (Art. 49 Abs. 2 StG). Materiell erweisen sich die Ausführungen der Steuerverwaltung zu jedem angefochtenen Punkt (Maler- und Gipserarbeiten … AG 2001, Kosten Gürtertrennung 2003 und Ersatz Boiler 2004) gestützt auf Art. 49 StG als korrekt, da es sich dabei nicht um wertvermehrende, sondern um werterhaltende Kosten handelt. Die Beschwerde ist daher insgesamt abzuweisen. 6. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Beschwerdeführerin. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen.2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 176.-- zusammen Fr. 2'676.-- gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.