<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2000.00408</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106075&amp;W10_KEY=4467149&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2000.00408</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 29.03.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nutzungsplanung: Zuweisung eines Grundstücks eines Weingrosshandelsbetriebs in eine Wohnzone (W4) ohne Wohnanteil:<br/><br/>Die Zonenfestsetzung ist unter den konkreten Gegebenheiten in umweltrechtlicher Hinsicht als Umzonung und nicht als Ausscheidung einer neuen Bauzone zu qualifizieren. Art. 24 Abs. 1 USG mit den lärmrechtlichen Anforderungen an neue Bauzonen kommt daher nicht zur Anwendung (E. 4a). Der Weingrosshandelsbetrieb widerspricht dem Zonenzweck nicht, nachdem die kommunale BZO mässig störende Betriebe in der vorliegenden Wohnzone zulässt und nicht ein unverhältnismässiges Verkehrsaufkommen im Sinn von § 52 Abs. 3 PBG zu erwarten ist (E. 4b). Keine relevanten Beschränkungen des Betriebs durch die mit dem Zonentyp verbundenen Bestimmungen (Gebäudehöhe, Begrünung) (E. 4c). Keine Gründe des Vertrauensschutzes entgegenstehend (E. 4d).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRM">LÃRM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Umweltschutz ST: LÃRMSCHUTZ">LÃRMSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLAN">NUTZUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: RAHMENNUTZUNGSPLÃNE">RAHMENNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMZONUNG">UMZONUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNZONE">WOHNZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENPLAN">ZONENPLAN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 52 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 24 Abs. I USG</span><br/><span class="ungerade">Art. 16 lit. I BZO99 ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><a id="Text2"><span>I. Die Firma X betreibt auf vier GrundstÃ¼cken in ZÃ¼rich einen Weingrosshandel. Diese GrundstÃ¼cke machen den grÃ¶ss­ten Teil eines Gebietes aus, das gemÃ¤ss der Bau- und Zo­nenordnung der Stadt ZÃ¼­rich aus dem Jahre 1963 (BZO 1963) in der Wohnzone C ohne Wohnanteil lag und an­lÃ¤sslich der Zonenplanrevision im Jahr 1992 (BZO 1992) neu der Gewerbezone mit einer zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he von 15 m zugewiesen werden sollte. </span></a></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Gegen diese Umzonung wandte sich die Firma X und befÃ¼rwortete dabei die Fest­legung einer Industriezone. Die Baurekurskommission I wies den Rekurs am 22. Sep­­tem­ber 1995 ab; der Regierungsrat bestÃ¤tigte diesen Entscheid am 21. Au­gust 1996, allerdings unter Bezugnahme auf die zwischenzeitlich aufsichtsrechtlich von der Baudirek­tion erlas­sene Bau- und Zonenordnung (BZO 1995), welche in Gewerbezonen eine GebÃ¤u­dehÃ¶he von 17,5 m zuliess. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Am 25. Februar 1998 hob der Gemeinderat ZÃ¼rich als Folge verschiedener Re­kursentscheide in anderen FÃ¤llen den Zonentyp der Gewerbezone generell auf und wies nunmehr das fragliche Gebiet der Wohnzone W3 ohne Wohnanteil zu, wo gemÃ¤ss Art. 16 Abs. 2 BauO mÃ¤ssig stÃ¶rende Betriebe zugelassen sind. Diese Festlegung hob die Baure­kurskommission I auf Rekurs der Firma X hin am 5. MÃ¤rz 1999 auf, im We­sent­lichen mit der BegrÃ¼ndung, dieser Zonentyp wÃ¼rde angesichts der zugelassenen Ge­bÃ¤ude­hÃ¶he von 11,4 m ohne zwingende GrÃ¼nde zur weitgehenden Baurechtswidrigkeit der be­stehenden Gewerbebauten im fraglichen Gebiet fÃ¼hren. Gleichzeitig wurde bemerkungs­weise ange­fÃ¼hrt, eine Wohnzone W4 ohne Wohnanteil wÃ¤re nicht unzweckmÃ¤ssig. Der Rekursent­scheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Der Gemeinderat der Stadt ZÃ¼rich setzte daraufhin am 24. November 1999 den </span>Teil II<span> der Revision der Bau- und Zonenordnung (BZO 1999) fest und wies dabei das frag­liche Gebiet der Wohnzone W4 ohne Wohnanteil zu. Hiergegen erhob die Firma X erneut Rekurs und beantragte die Aufhebung der genannten Festlegung. Am 2. No­vem­ber 2000 wies die Baurekurskommission I den Rekurs ab und schÃ¼tzte damit gleich­zeitig auch den zwischenzeitlich ergangenen und als mitangefochten betrachteten Geneh­migungsentscheid der Baudirektion vom 27. Juli 2000. Sie erwog im Wesentlichen Fol­gendes: </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Argumente der Rekurrentin, mit denen sie bereits im frÃ¼heren Rekursverfahren die Festsetzung einer Industriezone verlangt habe, seien nicht mehr zu hÃ¶ren, da die Baure­kurskommission I das diesbezÃ¼gliche Begehren bereits in ihrem Entscheid vom 5. MÃ¤rz 1999 rechtskrÃ¤ftig abgewiesen habe. Jedoch sei die Rekurrentin mit dem Einwand zuzulas­sen, wonach die zwischenzeitlich erfolgte Umstrukturierung ihres Betriebes nunmehr die Festlegung einer Industriezone rechtfertigen wÃ¼rde. Indessen sei auch der umstrukturierte Betrieb nach wie vor nicht stark stÃ¶render Natur und in einer Wohnzone ohne Wohnanteil zonenkonform. Die festgesetzte Wohnzone W4 erweise sich als zweckmÃ¤ssig, da die be­stehende Ãberbauung die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 14,7 m weitgehend einhalte und nur das Hochregallager mit einer HÃ¶he von ca. 15,5 m diese Ã¼berschreite. Mit der von der Re­kurrentin gewÃ¼nschten Zulassung einer GebÃ¤udehÃ¶he von 20 m oder mehr wÃ¼rde eine zu krasse, ortsbaulich unhaltbare Abstufung gegenÃ¼ber den dreigeschossigen GebÃ¤uden jen­seits der Y-Strasse geschaffen. Angesichts der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung bestÃ¼nden genÃ¼gend Reserven fÃ¼r die Rekurrentin, um ein weiteres Hochregallager mit annÃ¤hernd glei­cher HÃ¶he wie das bestehende zu erstellen. Allerdings erweise sich Art. 11 Abs. 2 der BauO ­1999, wonach auch in Wohnzonen ohne Wohnanteil mindestens zwei Drittel der nicht Ã¼berbauten GrundstÃ¼cksflÃ¤che zu begrÃ¼nen seien, als fragwÃ¼rdig. DiesbezÃ¼glich brau­che jedoch nichts angeordnet zu werden, da sich die Rekurrentin nicht explizit gegen diese Re­gelung wende und die Vorschrift sie wegen der Bestandesgarantie auch kaum nach­teilig berÃ¼hre. Sodann erfahre die Rekurrentin auch durch die in der W4-Zone mass­gebenden GrenzabstÃ¤nde kaum eine EinschrÃ¤nkung der bestehenden BaumÃ¶glichkeiten. Schliesslich widerspreche die strittige Festlegung auch nicht dem Umweltschutzgesetz.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>IV. Gegen diesen Rekursentscheid wandte sich die Firma X mit Be­schwerde am 8. Dezember 2000 an das Verwaltungsgericht und beantragte, die angefoch­tenen BeschlÃ¼s­se seien aufzuheben und die Stadt ZÃ¼rich sei einzuladen, fÃ¼r die fraglichen GrundstÃ¼cke eine geeignete Zone festzusetzen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baurekurskommission I beantragte am 21. Dezember 2000 die Abweisung der Beschwerde. Die Stadt ZÃ¼rich erstattete ihre Beschwerdeantwort am 28. Februar 2001 und verlangte ebenfalls die Abweisung des Rechtsmittels. Die Baudirektion liess sich zur Be­schwerde nicht vernehmen. Das Verwaltungsgericht zog die drei in der gleichen Sache er­gangenen Rechtsmittelentscheide vom 22. September 1995, 21. August 1996 und 5. MÃ¤rz 1999 bei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) und mangels einer gesetzlichen Ausnahmebestim­mung fÃ¼r die vorliegende Streitsache zustÃ¤ndig. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Da der notwendige Genehmigungsentscheid der Baudirektion bereits vorliegt (act. 8/10), kann die Beschwerde ohne Weiterungen an Hand genommen werden (vgl. § 329 Abs. 4 PBG). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Die BeschwerdefÃ¼hrerin verlangt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheines. Eine solche Beweisabnahme, die ohnehin nur eventuell beantragt wird, erweist sich indessen als unnÃ¶tig, da der massgebende Sachverhalt mit Bezug auf die heute gegebenen baulichen und betrieblichen UmstÃ¤nde nicht umstritten ist und sich soweit notwendig auch bereits aus den Akten und dem Augenscheinsprotokoll vom 6. April 1995 (act. 9/1) ergibt. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin. Eine ErmessensÃ¼berprÃ¼fung steht ihm - ausser bei Ermessens­missbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung - nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Die Stadt ZÃ¼rich begrÃ¼ndet die vorgenommene Umzonung im Wesentlichen da­mit, dass die spezielle Lage des fraglichen Gebietes zwischen dem Naherholungsraum und dem zwei- und dreigeschossig Ã¼berbauten Wohngebiet jenseits der Y-Strasse RÃ¼cksicht­nahme verlange. Die Wohnzone W4 mit einer zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he von 14,7 m wÃ¼rde sich hier massstÃ¤blich einfÃ¼gen, dies im Gegensatz zu der von der Be­schwerdefÃ¼hrerin favorisierten Industriezone mit zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶hen von 23 bzw. 25 m. Eine stark stÃ¶rende Betriebe zulassende Industriezone sei auch unzweckmÃ¤ssig, wenn sie wie hier nur von immissionsintoleranten Wohngebieten her zugÃ¤nglich sei. Die­sen raumplanerischen Ãberlegungen hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin im Wesentlichen entge­gen, die Festsetzung einer Wohnzone widerspreche dem Umweltschutzgesetz und sei zu­dem unzweckmÃ¤ssig, da ihr Betrieb durch diese Nutzungsplanung zonen- und bauvor­schrifts­widrig wÃ¼rde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt die Festsetzung einer Wohnzone mit der massge­benden Empfindlichkeitsstufe III gemÃ¤ss Art. 24 Abs. 1 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983/21. Dezember 1995 als unzulÃ¤ssig, da die von der Stadt ZÃ¼rich im Zu­sammenhang mit der BZO 1992 gemessenen LÃ¤rmwerte nicht nur weit Ã¼ber den entspre­chenden Planungswerten lÃ¤gen, sondern gar die Immissionsgrenz- und die Alarmwerte Ã¼berschreiten wÃ¼rden. Der angefochtene Entscheid geht demgegenÃ¼ber davon aus, dass Art. 24 Abs. 1 USG nicht zur Anwendung gelange, da es vorliegend um die Umzonung einer bestehenden Bauzone und nicht um die Ausscheidung einer neuen Bauzone gehe.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>GemÃ¤ss Art. 24 Abs. 1 USG (in seiner revidierten Fassung vom 21. Dezember 1995) dÃ¼rfen neue Bauzonen fÃ¼r WohngebÃ¤ude oder andere GebÃ¤ude, die dem lÃ¤ngeren Aufenthalt von Personen dienen, nur in Gebieten vorgesehen werden, in denen die LÃ¤rm­immissionen die Planungswerte nicht Ã¼berschreiten oder in denen diese Werte durch plane­rische, gestalterische oder bauliche Massnahmen eingehalten werden kÃ¶nnen. Die Umzo­nung von Bauzonen gilt nicht als Ausscheidung neuer Bauzonen. Eine neue Bauzone im Sinne dieser Bestimmung wird geschaffen, wenn diese ausserhalb bestehender Bauzonen, die vor dem 1. Januar 1985 in einer den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) entsprechenden Nutzungsplanung rechtskrÃ¤ftig festgelegt wurden, aus­geschieden wird. Andernfalls handelt es sich um eine Umzonung. Werden demnach auf dem Gebiet altrechtlicher Bauzonen, die den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes nicht entsprechen, im Rahmen einer erstmaligen RPG-konformen Nutzungsplanung Bau­zonen fÃ¼r lÃ¤rmempfindliche GebÃ¤ude ausgeschieden, so stellt dies eine Neueinzonung dar, es sei denn, es handle sich um ein bereits weitgehend Ã¼berbautes Gebiet gemÃ¤ss Art. 36 Abs. 3 RPG (Robert Wolf in: Kommentar zum Umweltschutzgesetz, ZÃ¼rich 2000, Art. 24 N. 14 f.). Die TatbestÃ¤nde der Umzonung und Neueinzonung im Sinne von Art. 24 Abs. 1 USG knÃ¼pfen damit in gleicher Weise wie diejenigen der Auszonung und Nichteinzonung im Rahmen der materiellen Enteignung (vgl. Enrico Riva in: Kommentar zum Bundesge­setz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich 1999, Art. 5 N. 139 ff.) an die BundesrechtskonformitÃ¤t der ursprÃ¼nglichen Zonenordnung an. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 1. Januar 1985 existierte zwar in der Stadt ZÃ¼rich keine den Anforderungen des Raumplanungsgesetzes entsprechende Nutzungsplanung (vgl. RB 1997 Nr. 119), jedoch han­delte es sich bei dem fraglichen Gebiet zwischen Y-Strasse und dem Nah­erho­lungs­raum trotz ein­zelner vorhandener ReserveflÃ¤chen am 1. Januar 1985 offensichtlich um weitgehend Ã¼ber­bautes Gebiet im Sinne von Art. 36 Abs. 3 RPG. Insofern beinhaltet weder die mit der BZO 1995 vorgenommenen Festsetzung einer Gewerbezone im fraglichen Ge­biet noch die vorliegend strittige Festlegung einer Wohnzone eine neue Bauzone fÃ¼r lÃ¤rm­empfindliche GebÃ¤ude im Sinne von Art. 24 Abs. 1 USG. Selbst ohne diese Annahme ei­nes bereits weit­gehend Ã¼berbauten Gebietes liegt heute keine Neueinzonung im genannten Sinne vor. Dies­falls wÃ¤re allein die mit der BZO 1995 vorgenommene Zonierung, welche letztinstanz­lich vom Regierungsrat am 21. August 1996 geschÃ¼tzt worden ist, als erstma­lige RPG-kon­forme Nutzungsplanung und damit als Neueinzonung zu bewerten. Die Be­schwerdefÃ¼hre­rin bestreitet jedenfalls ohne ersichtlichen Anlass oder weitere BegrÃ¼n­dung die RPG-Kon­formitÃ¤t der BZO 1995. Diese Neueinzonung bildet im vorliegenden Verfah­ren nicht Streit­gegenstand und kann daher auch nicht mehr auf ihre RechtmÃ¤ssigkeit hin Ã¼berprÃ¼ft werden. Im Streit liegt einzig der Ersatz dieser rechtskrÃ¤ftigen Gewerbezone durch eine W4-Zone ohne Wohnanteil (ebenfalls mit Empfindlichkeitsstufe III).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Aus diesen GrÃ¼nden ist die Baurekurskommission I zu Recht davon ausgegangen, dass Art. 24 Abs. 1 USG vorliegend nicht zur Anwendung gelangt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Baurekurskommission I hat in ihrem Entscheid festgestellt, die vom beste­henden Weingrosshandelsbetrieb ausgehenden Einwirkungen wÃ¼rden sich immissions­recht­lich im Wesentlichen auf den LÃ¤rm zu- und wegfahrender Lastwagen sowie die Emis­sionen der Be- und EntladevorgÃ¤nge beschrÃ¤nken. Mit bis zu 30 Fahrzeugbewegungen im Tag sei der Betrieb nicht stark stÃ¶rend und lÃ¶se auch keinen unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Verkehr aus. Aus diesem Grund kÃ¶nne nicht gesagt werden, die strittige Zonenzuweisung fÃ¼hre zur Zonenwidrigkeit des bestehenden Betriebes. DemgegenÃ¼ber macht die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend, der bestehende Betrieb sei stark stÃ¶rend und gehÃ¶re mit einem Umschlag von 30 Mio. ­Kilogramm im Jahr, 25 bis 30 Lastwagenbewegungen pro Tag, mit riesigen Ge­bÃ¤udevolu­men von 60 m x 50 m sowie dem Gleisanschluss funktional nicht in eine Wohn­zone. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>In lÃ¤rmrechtlicher Hinsicht gelten sowohl in der heute massgebenden Gewerbezone der BZO 1995 als auch in der strittigen Wohnzone W4 die Grenzwerte der Empfindlich­keitsstufe III. Insofern zieht die vorliegend strittige Umzonung keine BeschrÃ¤nkung der bisher zulÃ¤ssigen LÃ¤rmimmissionen nach sich. Ob ein Betrieb nicht, mÃ¤ssig oder stark stÃ¶­rend ist, bildet sodann keine Frage des LÃ¤rmschutzrechtes, sondern der funktionalen Zo­nen­konformitÃ¤t. Auch in dieser Hinsicht ergibt sich aus dem neuen Zonenregime jedoch keine EinschrÃ¤nkung, da gemÃ¤ss Art. 19a Abs. 2 der geltenden BauO 1995 in der Gewer­bezone stark stÃ¶rende Betriebe ebenso unzulÃ¤ssig sind wie in den Wohnzonen (§ 52 Abs. 3 PBG). Wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin demnach geltend macht, der bestehende Betrieb sei bereits heute stark stÃ¶rend, so beruft sie sich damit auf eine sowohl unter dem Zonenregi­me von 1963 als auch unter demjenigen von 1995 unzulÃ¤ssige Entwicklung. Damit lÃ¤sst sich jedoch die UnzweckmÃ¤ssigkeit der im Streit liegenden PlanÃ¤nderung nicht begrÃ¼nden. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Es stellt sich daher im vorliegenden Zusammenhang nur die Frage, ob die strittige Umzonung allenfalls insofern eine unerwÃ¼nschte neue Zonenwidrigkeit des bestehenden Betriebes bewirke, als dieser der neuen Zonenfunktion â eine Wohnzone anstelle einer Ge­werbezone â und insbesondere § 52 Abs. 3 PBG zuwiderlaufe. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der von der Praxis entwickelte Begriff der funktionellen ZonenkonformitÃ¤t hat auf verschiedentliche Kritik hin und mit Blick auf die erweiterten kommunalen Regelungsbe­fug­nisse gemÃ¤ss der PBG-Revision von 1991 in der jÃ¼ngeren Rechtsprechung entscheidend an Bedeutung verloren. Nunmehr soll es allein dem Ermessen der einzelnen Gemeinde Ã¼ber­lassen bleiben, ob sie in ihren Wohnzonen nicht oder mÃ¤ssig stÃ¶rende Betriebe erlau­ben und von welchen Voraussetzungen sie die ZulÃ¤ssigkeit solcher Betriebe abhÃ¤ngig ma­chen will. Ohne derartige EinschrÃ¤nkungen soll die Bewilligung fÃ¼r einen Betrieb wegen fehlender funktionaler Bindung an den Zonenzweck nur noch in AusnahmefÃ¤llen verwei­gert werden, wie etwa bei einem Bordellbetrieb in einem dicht bewohnten Gebiet aufgrund ideeller Immissionen oder bei einem Gewerbebetrieb, der Ã¼bermÃ¤ssiges Verkehrsaufkom­men mit sich bringt, aufgrund entsprechender VerkehrsgefÃ¤hrdung (RB 1997 Nr. 65 = BEZ 1997 Nr. 1; RB 1998 Nr. 95 = BEZ 1999 Nr. 1). Die Stadt ZÃ¼rich lÃ¤sst gemÃ¤ss § 16 Abs. 1 BauO 1999 in Wohnzonen mit Wohnanteilen von weniger als 90 % generell und ohne wei­tere EinschrÃ¤nkungen hinsichtlich Betriebszweck, GrÃ¶sse, Umschlag etc. mÃ¤ssig stÃ¶­rende Betriebe zu. Demnach lÃ¤sst sich dem bestehenden Weinhandelsbetrieb nicht entge­genhal­ten, er widerspreche als Grosshandelsbetrieb angesichts der spezifischen GebÃ¤ude­ausmasse oder der Menge der umgeschlagenen Ware dem Zonenzweck. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Bei der Frage, ob ein Betrieb im Sinne von § 52 Abs. 3 PBG unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Verkehr auslÃ¶se, ist einerseits auf die NutzungsintensitÃ¤t der betreffenden Zone sowie auf die vorhandene Verkehrsinfrastruktur und andererseits auf den ausgelÃ¶sten Betriebsverkehr abzustellen. Angesichts der vorliegend in der W4-Zone zugelassenen AusnÃ¼tzung von 130 % (Art. 13 Abs. 1 BauO 1999) und der bereits vorhandenen stark befahrenen Y-Strasse sowie der das Gebiet durchschneidenden Bahnlinie erscheint es nicht als rechtsverletzend, wenn weder die Stadt ZÃ¼rich noch die Baurekurskommission den von der Firma X ausge­lÃ¶sten Lastwagenverkehr sowie den SchienengÃ¼terverkehr Ã¼ber den Gleisanschluss als un­verhÃ¤ltnimÃ¤ssig im Sinne § 52 Abs 3 PBG beurteilen. Die Baurekurskommission I ist daher zu Recht von der WohnzonenkonformitÃ¤t des bestehen­den Betriebes ausgegangen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die Baurekurskommission I hat sodann die Festlegung einer Wohnzone W4 auch mit Bezug auf die damit verbundene Herabsetzung der heute massgebenden GebÃ¤udehÃ¶he von 17,5 m auf neu 14,7 m als zulÃ¤ssig erachtet. Aufgrund der Akten und den unwider­spro­chenen Angaben der Stadt ZÃ¼rich stehen auf dem Betriebsareal selber ein dreigeschos­siges VerwaltungsgebÃ¤ude mit einer angebauten Betriebshalle, wo sich das Hochregallager be­fin­det, ein LagergebÃ¤ude mit Gleisanschluss und ein Wohnhaus sowie auf einem nicht der Be­schwerdefÃ¼hrerin gehÃ¶renden GrundstÃ¼ck ein weiteres GebÃ¤ude. Von diesen GebÃ¤uden Ã¼berschreitet nur das ca. 15,5 m hohe Hochregallager die zulÃ¤ssige Ge­bÃ¤ude­hÃ¶he. Alle anderen GebÃ¤ude liegen mit HÃ¶hen zwischen 6 und 12 m wesentlich dar­unter. Unter diesen UmstÃ¤nden kann nicht gesagt werden, durch die Umzonung wÃ¼rde ein grosser Teil der Be­triebsgebÃ¤ude bauvorschriftswidrig oder die Durchsetzung der neuen GebÃ¤udehÃ¶he illuso­risch. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im Weiteren wurde im angefochtenen Entscheid zu Recht darauf hingewiesen, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin ihre BetriebsbedÃ¼rfnisse angesichts der vorhandenen grossen Nut­zungsreserven ohne weiteres innerhalb der herabgesetzten GebÃ¤udehÃ¶he werde verwirkli­chen kÃ¶nnen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt dem nichts Substanzielles entgegen. Auch der Umstand, dass sie fÃ¼r den Weingrosshandel auf ausgedehnte Abstell- und ManÃ¶vrierflÃ¤­chen angewiesen ist, widerlegt die Argumentation nicht. Die Realisierung weiterer Lager­flÃ¤chen verlangt keineswegs zwingend die Aufgabe solcher bestehender FlÃ¤chen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Ebenfalls Ã¼berzeugend sind die AusfÃ¼hrungen der Baurekurskommission I mit Be­zug auf die BegrÃ¼nungsvorschrift von Art. 11 Abs. 2 BauO 1999, welche die Beschwer­de­fÃ¼hre­rin selber nicht angefochten hat, die sie aber auch in ihrer derzeitigen und kÃ¼nftigen Nut­zung kaum behindert. Darauf kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Inwiefern schliesslich GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes der strittigen Umzonung entgegenstehen sollten, legt die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht nÃ¤her dar. Nach den oben ste­henden ErwÃ¤gungen liegt der wesentliche Unterschied zwischen der ursprÃ¼nglichen Ge­wer­bezone der BZO 1995 und der W4-Zone der BZO 1999 in der reduzierten GebÃ¤ude­hÃ¶he und der BegrÃ¼nungsvorschrift gemÃ¤ss Art. 11 Abs. 2 BauO 1999. Beide BeschrÃ¤n­kun­gen erweisen sich jedoch nach dem oben AusgefÃ¼hrten bezogen auf den Betrieb der BeschwerdefÃ¼hrerin als wenig einschneidend. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der von der Stadt ZÃ¼rich als Anwort auf verschiedene Rekursgutheissungen hin be­schlossene Verzicht auf den Zonentyp der Gewerbezone, verlangt grundsÃ¤tzlich nach einer ersatzweisen Zonierung. Da die Stadt ZÃ¼rich fÃ¼r das vorliegend strittige Areal mit seiner Ã¼berwiegend gewerblichen Nutzung aus raumplanerischen GrÃ¼nden eine ausnÃ¼tzungs- und immissionsintensive Industriezone als unzweckmÃ¤ssig erachtete, stand letztlich nur noch eine Wohnzone zur VerfÃ¼gung. Mit der Zulassung mÃ¤ssig stÃ¶render Gewerbe in Wohnzo­nen mit einem unter 90 % liegenden Wohnanteil erweisen sich diese Wohnzonen inhaltlich als eigentliche Mischzonen. UnabhÃ¤ngig von der konkreten Betroffenheit der Beschwerde­fÃ¼hrerin sprechen dabei durchaus sachliche GrÃ¼nde fÃ¼r die Festlegung einer viergeschossi­gen Wohnzone samt der damit verbundenen Herabsetzung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he. Die damit zugelassene GebÃ¤udehÃ¶he von 14,7 m liegt der von der Stadt ZÃ¼rich ursprÃ¼ng­lich mit der BZO 1992 in ihren Gewerbezonen zugelassenen GebÃ¤udehÃ¶he von 15 m am nÃ¤chsten und nimmt im vorliegenden Fall die raumplanerisch und lÃ¤rmschutzmÃ¤ssig erfor­derliche RÃ¼cksichtnahme auf den Naherholungsraum und die kleinmassstÃ¤blich Ã¼berbauten lÃ¤rmempfindlichen Wohngebiete jenseits der Y-Strasse. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerde erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Text3"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></a></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">...</p> <p class="Einzug2"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>