<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2015.00507</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216343&amp;W10_KEY=13013512&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2015.00507</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.06.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Ausnahmebewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bau- und Ausnahmebewilligung für eine Mobilfunk-Basisstation in der Landwirtschaftszone. Massgebende Rechtsgrundlagen zur absoluten und relativen Standortgebundenheit (E. 4.3). Eine absolute Standortgebundenheit liegt nicht vor (E. 5.1). Die erweiterte Mobilfunktantenne kann somit nur unter besonderen qualifizierten Umständen als (relativ) standortgebunden anerkannt werden (E. 5.2). Vorliegend wurde die Standortevaluation nicht nach den Vorgaben der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vorgenommen (E. 5.3). Folglich kann nicht beurteilt werden, ob sich der vorgesehene, bereits baulich genutzte Standort ausserhalb der Bauzone aufgrund einer Gesamtsicht unter Beachtung aller massgebenden Kriterien als deutlich vorteilhafter erweist als ein neuer Standort innerhalb der Bauzone (oder auch andere bereits überbaute Standorte ausserhalb der Bauzone) und damit die Voraussetzungen der relativen Standortgebundenheit erfüllt sind. Kosten (E. 6) Aufhebung der erteilten Bewilligungen und Rückweisung der Sache zur Neubeurteilung an den Gemeinderat.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MOBILFUNK">MOBILFUNK</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MOBILFUNKANLAGE">MOBILFUNKANLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MOBILFUNKANTENNE">MOBILFUNKANTENNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNG">RÃCKWEISUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNGSENTSCHEID">RÃCKWEISUNGSENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STANDORTEVALUATION">STANDORTEVALUATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STANDORTGEBUNDENHEIT">STANDORTGEBUNDENHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWISCHENENTSCHEID">ZWISCHENENTSCHEID</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 93 Abs. I BGG</span><br/><span class="gerade">Art. 24 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24 lit. a RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24 lit. b RPG</span><br/><span class="ungerade">§ 17 Abs. III VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=30373" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2015.00507</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">9. Juni 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, Ersatzrichterin Nicole Tschirky, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corine Vogel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">A, <span>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinderat X,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>C AG,<b> </b>vertreten durch D AG, </span></p> <p class="MsoBodyText">diese vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung und Ausnahmebewilligung,</b></p> <span><br/> </span> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschluss vom 3.</span><span> </span><span>November 2014 bewilligte der Gemeinderat X der C AG die Erstellung einer Mobilfunk-Basisstation auf dem bestehenden GebÃ¤ude Assek-Nr.</span><span> </span><span>01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr.</span><span> </span><span>02 an der F-Strasse</span><span> </span><span>03 in X. Die Baudirektion hatte am 18.</span><span> </span><span>September 2014 bereits die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art.</span><span> </span><span>24 des Raumplanungsgesetzes vom 22.</span><span> </span><span>Juni 1979 (RPG) verfÃ¼gt, welche zusammen mit der kommunalen Baubewilligung erÃ¶ffnet wurde (BVV</span><span> </span><span>13-2703).</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dagegen gelangte A mit Rekurs vom 15.</span><span> </span><span>Dezember 2014 an das Bau</span><span>­</span><span>rekursgericht. Am 4.</span><span> </span><span>Mai 2015 fÃ¼hrte eine Delegation der 4.</span><span> </span><span>Abteilung des Baurekurs</span><span>­</span><span>gerichts einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 18.</span><span> </span><span>Juni 2015 wurde der Rekurs vom Baurekursgericht abgewiesen.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen diesen Entscheid erhob A mit Eingabe vom 31. August 2015 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Gemeinderats X bzw. zulasten der Staatskasse. In prozessualer Hinsicht beantragte A die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, sofern die Beschwerde nicht bereits aufgrund der Akten gutgeheissen werde.</p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Eingaben vom 3. und 5.</span> <span>September 2015 Ã¤usserste sich A zur Rechtzeitigkeit der eingereichten Beschwerde. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 7.</span> <span>September 2015 wurde deren Rechtzeitigkeit bestÃ¤tigt und der Schriftenwechsel erÃ¶ffnet.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>D<span>as Baurekursgericht beantragte am </span>11. September 2015<span> ohne weitere Bemerkungen di</span>e Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat X und die Baudirektion verzichteten am 28. September bzw. am 23. Oktober 2015 auf eine Stellungnahme. Die C AG beantragte mit Eingabe vom 28. Oktober 2015 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von A. </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Replik vom 16.</span> <span>Dezember 2015 hielt A an sÃ¤mtlichen in der Beschwerdeschrift gestellten AntrÃ¤gen fest. Die C AG verzichtete am 22.</span> <span>Dezember 2015 mit Verweis auf die bisherigen </span><span>AusfÃ¼hrungen</span><span> auf die Einreichung einer weiteren Stellungnahme. In der Duplik vom 6.</span> <span>Januar 2016 fÃ¼hrte die Baudirektion aus, dass </span>ihr<span> aufgrund eines internen MissverstÃ¤ndnisses in ihrer Beschwerdeantwort vom 23. Oktober 2015 der Fehler unterlaufen sei, ausdrÃ¼cklich den Antrag auf Abweisung der Beschwerde zu stellen, was hiermit ausdrÃ¼cklich nachgeholt werde. A nahm mit Eingabe vom 28.</span> <span>Januar 2016 zu dieser Duplik Stellung.</span> Die Parteien liessen sich daraufhin nicht mehr vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegen</span>­<span>den Beschwerde zustÃ¤ndig.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Der gemÃ¤ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung massgebende Radius, welcher zur Rechtsmittelerhebung berechtigt, betrÃ¤gt vorliegend rund 602</span> <span>m. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist daher als StockwerkeigentÃ¼mer und Bewohner einer Wohnung in der Liegenschaft F-Strasse 04 in X, die vom streitbetroffenen Bauvorhaben weniger als 100</span> <span>m entfernt ist, ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.3 </span></b><span>Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde ein</span>­<span>zutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Zu den Beschwerdeantworten des Gemeinderats X vom 28. September und der Baudirektion </span><span>vom</span><span> 23. Oktober 2015 fÃ¼hrt der BeschwerdefÃ¼hrer aus, es sei lediglich auf eine Beschwerdeantwort verzichtet worden. Damit sei auch auf einen Antrag verzichtet worden, </span>wonach <span>die Beschwerde gutzuheissen oder abzuweisen</span> sei<span>. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nach §</span> <span>23</span><span> Abs.</span> <span>1 Satz</span> <span>1 </span>(in Verbindung mit § 54 Abs. 1) <span>VRG muss die Rekurs</span>- bzw. Beschwerde<span>schrift einen Antrag und eine BegrÃ¼ndung enthalten. Diese Verpflichtung besteht lediglich fÃ¼r den Rekurrenten bzw. BeschwerdefÃ¼hrer, der gegen einen Entscheid ein Rechtsmittel erhebt. FÃ¼r die Ã¼brigen Verfahrensbeteiligten ist eine Vernehmlassung oder Stellungnahme freiwillig. Entsprechend zieht ein Verzicht keine Folgen nach sich. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Dasselbe gilt fÃ¼r den Hinweis des BeschwerdefÃ¼hrers, dass die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 11.</span> <span>September 2015 keine BegrÃ¼ndung enthalte. </span><span>Das Baurekurs</span>­<span>gericht hat seinen Entscheid unter BerÃ¼cksichtigung der Eingaben des BeschwerdefÃ¼hrers begrÃ¼ndet. Auf eine nochmalige BegrÃ¼ndung im Rahmen des Beschwerdeverfahrens kann daher von</span>s<span>eiten der Vorinstanz ohne Weiteres verzichtet werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die private Beschwerdegegnerin plant in X auf dem Dach des bestehenden land</span><span>­</span><span>wirtschaftlichen ÃkonomiegebÃ¤udes F-Strasse</span><span> </span><span>03 eine Mobilfunk-Basisstation mit einer Gesamtleistung von maximal 5</span><span>'</span><span>000</span><span> </span><span>W<sub>ERP</sub>. Die Anlage besteht im Wesentlichen aus einem 3,5</span><span> </span><span>m hohen Mast (zuzÃ¼glich Blitzableiter von 1</span><span> </span><span>m LÃ¤nge), an dessen Spitze drei Quadband-Antennen montiert werden sollen. Das BaugrundstÃ¼ck liegt in der Landwirt</span><span>­</span><span>schaftszone. Die Mobilfunk-Basisstation dient der Abdeckung des umliegenden Wohn</span><span>­</span><span>gebiets sowie der nahegelegenen Autobahn. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>In materieller Hinsicht macht der BeschwerdefÃ¼hrer im Wesentlichen geltend, die Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24</span> <span>RPG wÃ¼rden nicht vorliegen. Die Mobilfunkantenne trete stÃ¶rend in Erscheinung. Der Antennen</span>­<span>mast Ã¼berrage die DachflÃ¤che um 3,5 m (zuzÃ¼glich Blitzableiter von 1</span> <span>m). Ganz besonders trete einordnungsmÃ¤ssig aber der rund 2,5</span> <span>m lange Mittelteil des Antennenmasts in Erscheinung, an welche</span>m <span>drei Quadbandantennen angebracht seien, wodurch der Antennenmast in diesem Bereich einen Umfang von rund 1</span> <span>m erreiche. Die i</span>n<span> und auf dem ÃkonomiegebÃ¤ude geplante Mobilfunkanlage bewirke zudem eine erhebliche Zweckent</span>­<span>fremdung von Nichtbauzonenland. Weiter kÃ¶nne mangels konkreter PrÃ¼fung von Alter</span>­<span>nativstandorten gar nicht beurteilt werden, ob der favorisierte Standort ausserhalb der Bauzonen wesentlich geeigneter erscheine als ein Standort innerhalb der Bauzone. Schliesslich sei auch unklar, ob die NetzqualitÃ¤t mit dem Abbau der bestehenden Anlage auf dem GebÃ¤ude F-Strasse</span> 05 <span>tatsÃ¤chlich unzureichend sei bzw. die Grundversorgung im Wohngebiet sowie im Bereich der nahegelegenen Autobahn verloren gehe. </span>In einer spÃ¤teren Eingabe hielt er fest, der Wegfall der bestehenden Antennenanlage sei ohne Auswirkungen auf die Grundversorgung. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>Die in der Landwirtschaftszone geplante Mobilfunkantenne dient</span><span> der Versorgung von Bau- und Nichtbaugebiet. </span><span>Es ist daher zu prÃ¼fen, ob die Mobilfunkantenne gemÃ¤ss Art.</span> <span>24 RPG bewilligt werden kann. GemÃ¤ss dieser Bestimmung kann eine Ausnahmebewilligung erteilt werden, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzonen erfordert (lit. a) und keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegenstehen (lit.</span> <span>b). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b><span>Eine Anlage ist im Sinn von Art.</span> <span>24 lit.</span> <span>a RPG standortgebunden, wenn sie aus technischen oder betriebswirtschaftlichen GrÃ¼nden auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist oder wenn die Anlage aus bestimmten GrÃ¼nden in einer Bauzone ausgeschlossen ist. Bei Mobilfunkantennen ist dies nach der bundesgerichtlichen Recht</span>­<span>sprechung der Fall, wenn eine Deckungs- oder KapazitÃ¤tslÃ¼cke aus funktechnischen GrÃ¼nden mit einem oder mehreren Standorten innerhalb der Bauzonen nicht in genÃ¼gender Weise beseitigt werden kann bzw. es bei einem Standort innerhalb der Bauzonen zu einer nicht vertretbaren StÃ¶rung der in anderen Funkzellen des Netzes verwendeten Frequenzen kommen wÃ¼rde (sog. absolute Standortgebundenheit; BGE 141 II 245 E.</span> <span>7.6). Nicht aus</span>­<span>reichend sind dagegen wirtschaftliche Vorteile des gewÃ¤hlten Standorts (z.</span><span> </span><span>B. geringere Landerwerbskosten; voraussichtlich geringere Zahl von Einsprachen) oder zivilrechtliche GrÃ¼nde fÃ¼r die Standortwahl, wie z.</span><span> </span><span>B. die Weigerung von EigentÃ¼mern, einer Mobilfunk</span>­<span>antenne auf ihren GrundstÃ¼cken innerhalb der Bauzonen zuzustimmen </span>(BGE 133 II 321 <span>E.</span> <span>4.3.3 und 133 II 409 E.</span> <span>4.2, je mit weiteren Hinweisen). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Unter </span><span>besonderen im nachstehenden Sinn qualifizierten UmstÃ¤nden kann sich auch ein Standort ausserhalb der Bauzonen im Vergleich zu einem Standort innerhalb der Bauzonen aufgrund einer Gesamtsicht unter Beachtung aller massgebenden Interessen als derart vorteilhaft erweisen, dass er ausnahmsweise in weiteren als den vorne genannten FÃ¤llen als standortgebunden im Sinn von Art.</span> <span>24 lit.</span> <span>a RPG anerkannt werden kann (sog. relative Standortgebundenheit).</span><span> Eine auf die speziellen VerhÃ¤ltnisse der Mobilfunktechnik zugeschnittene Bejahung der Standortgebundenheit ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung jedoch an folgende, streng zu beachtende Bedingungen zu knÃ¼pfen: Grund­voraussetzung ist, dass die Mobilfunkanlage ausserhalb der Bauzonen keine erhebliche Zweckentfremdung von Nichtbauzonenland bewirkt und nicht stÃ¶rend in Erscheinung tritt. Ein positiver Ausgang der genannten InteressenabwÃ¤gung reduziert sich somit grundsÃ¤tzlich auf Ãrtlichkeiten, an welchen sich bereits zonenkonforme oder zonenwidrige Bauten und Anlagen befinden (z.</span><span> </span><span>B. Hochspannungsmasten, Beleuchtungskandelaber sowie landwirtschaftliche GebÃ¤ude und Anlagen). Auch wenn sich ein bereits baulich genutzter Standort im Rahmen der StandortabklÃ¤rung als klarerweise besser geeignet erweist als ein Standort innerhalb der Bauzonen, so darf eine Ausnahmebewilligung fÃ¼r eine Mobilfunkantenne nur erteilt werden, wenn als zusÃ¤tzliche Voraussetzung gewÃ¤hrleistet ist, dass dem Vorhaben keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegenstehen. Die Bejahung der relativen Standortgebundenheit setzt eine umfassende InteressenabwÃ¤gung im Rahmen der Standortevaluation voraus, in welche namentlich Standorte innerhalb, aber auch solche ausserhalb der Bauzonen einzubeziehen sind (BGE 133 II 321 E. 4.3.3;</span><span> </span><span>BGr, 17.</span><span> </span><span>Dezember 2012, 1C_200/2012, E. 4.2</span><span>).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b><span>Die Bauherrschaft fÃ¼hrt nicht aus, sie sei auf den bestehenden Standort ausserhalb der Bauzonen angewiesen, weil eine Deckungs- oder KapazitÃ¤tslÃ¼cke aus funktechnischen GrÃ¼nden mit einem oder mehreren Standorten innerhalb der Bauzonen nicht in genÃ¼gender Weise beseitigt werden kÃ¶nne oder weil es bei einem Standort innerhalb der Bauzonen zu einer nicht vertretbaren StÃ¶rung der in anderen Funkzellen des Netzes verwendeten Frequenzen kommen wÃ¼rde. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Eine absolute Standortgebundenheit ergibt sich auch nicht aus den Akten: Die aktuellen Abdeckungskarten der Bauherrschaft in X zeigen nach wie vor eine vollstÃ¤ndige Mobilfunkabdeckung im 2G- bis 4G-Bereich. SelbstverstÃ¤ndlich enthalten die entsprechen</span>­<span>den Abdeckungskarten keine Hinweise auf die erwÃ¤hnten KapazitÃ¤ts- und allenfalls QualitÃ¤tsprobleme, sondern besagen lediglich, dass die angebotenen Dienste grundsÃ¤tzlich benutzt werden kÃ¶nnen. In den</span> â<span> Bestandteil der StandortbegrÃ¼ndung bildenden</span> â<span> Versorgungs- bzw. SignalstÃ¤rkekarten wird hingegen aufgezeigt, dass die NetzqualitÃ¤t nach dem bevorstehenden Abbau der bestehenden Anlage auf dem GebÃ¤ude F-Strasse</span> 05 <span>unzureichend ist. In der Zwischenzeit wurde die bestehende Anlage abgebaut. Der BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤lt dazu fest, dass die mobilfunktechnische Versorgung durch den Abbau der bestehenden Mobilfunkantennenanlage am 19. bzw. 20.</span> <span>November 2015 keine merkliche Einbusse erlitten habe bzw. kein wesentlicher Quali</span>­<span>tÃ¤ts- und Abdeckungsverlust entstanden sei. Auch zu diesen AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers nimmt die Beschwerdegegnerschaft nicht Stellung. Jedenfalls ergibt sich aus den aktuellen Abdeckungskarten der Bauherrschaft, dass â entgegen deren AusfÃ¼hrungen im </span><span>Technischen Bericht vom 20. Juni 2014 â die eigentliche Grundversorgung im Wohngebiet sowie im Bereich der nahegelegenen Autobahn noch besteht. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b><span>Als standortgebunden im Sinn von Art.</span> <span>24 RPG anerkannt werden kann die erweiterte Mobilfunkantenne </span><span>somit</span><span> nur unter besonderen qualifizierten UmstÃ¤nden, nÃ¤mlich wenn sich der Standort ausserhalb der Bauzonen im Vergleich zu einem Standort innerhalb der Bauzonen aufgrund einer </span><span>Gesamtsicht</span><span> </span><span>unter</span><span> Beachtung aller massgebenden Interessen als deutlich vorteilhafter erweist. Die </span><span>Beantwortung</span><span> der Frage, ob dies der Fall ist, setzt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts eine konkrete Standortevaluation voraus, in welche namentlich Standorte innerhalb, aber auch solche ausserhalb der Bauzonen ein</span>­<span>zubeziehen sind. </span><span>Die Standortgebundenheit darf nicht einfach unter Hinweis auf die bestehende bauliche Nutzung des </span><span>Standorts<span> bejaht werden, sondern es muss geprÃ¼ft werden, ob sich dieser als klarerweise besser geeignet erweist als mÃ¶gliche </span>Standorte<span> innerhalb der </span>Bauzonen<span>. </span></span><span>Um Ã¼berwiegende Interessen in Bezug auf den streitbetroffenen Standort bejahen zu kÃ¶nnen, muss ein konkreter Vergleich mit mÃ¶glichen Standorten innerhalb der Bauzone angestellt werden (BGE 141 II 245 E.</span> <span>7.8; </span><span>BGr, 29.</span><span> </span><span>Januar 2009, 1C_345/2008, E.</span><span> </span><span>2.5</span><span>; VGr, 19. MÃ¤rz 2009, VB.2008.00603, E.</span> <span>4.3 = BEZ 2009 Nr.</span> <span>22).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.3 </span></b><span>Es ist daher zu prÃ¼fen, ob eine solche auf die konkreten VerhÃ¤ltnisse des fÃ¼r das </span><span>Anten</span>­<span>nenprojekt in</span>f<span>rage kommenden Einzugsgebiets ausgerichtete InteressenabwÃ¤gung vorge</span>­<span>nommen wurde. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.3.1 </span></b><span>Zur Standortgebundenheit der streitbetroffenen Mobilfunkantenne hÃ¤lt die Baudirektion in der Ausnahmebewilligung vom 18. September 2014 sowie in der Rekursantwort vom 16. Februar 2015 fest, der vorgesehene Standort auf dem ÃkonomiegebÃ¤ude sei nach eingehender PrÃ¼fung einer Alternative in der Bauzone als geeigneter Standort eruiert worden. Im Technischen Bericht der </span>Bauherrschaft<span> vom 20. Juni 2014 sei plausibel dargelegt worden, dass funktechnische wie auch landschaftliche Aspekte fÃ¼r den gewÃ¤hlten Standort sprÃ¤chen. Aus landschaftlicher Sicht falle die in das bestehende </span>ÃkonomiegebÃ¤ude integrierte Mobilfunkanlage weniger stark ins Gewicht als die Errichtung einer Anlage mit gleicher Sendeleistung in der Bauzone. Aufgrund der Integration in das bestehende ÃkonomiegebÃ¤ude trete sie zudem nur gering in Erscheinung und ordne sich aus landschaftlicher Sicht genÃ¼gend ein. Ãberwiegende Interessen stÃ¼nden nicht entgegen.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.3.2 </span></b><span>Im Technischen Bericht vom 20. Juni 2014 wird von der Bauherrschaft im Wesentlichen festgehalten, dass mit dem vorgesehenen Abbau der bestehenden Basisstation auf dem GebÃ¤ude F-Strasse 06 (recte: 05) nicht nur die KapazitÃ¤t, sondern auch die eigentliche Grundversorgung im Wohngebiet sowie im Bereich der nahegelegenen Autobahn verloren gehe. Weiter wurde von der Bauherrschaft im Rekursverfahren festgehalten, dass mit der streitbetroffenen Anlage das umliegende Wohngebiet sowie auch die Autobahn mit einer einzigen Basisstation grossrÃ¤umig in einer guten QualitÃ¤t versorgt werden kÃ¶nne. Innerhalb der Bauzonen sei dies vor allem wegen der Topografie und der Grenzwerte nicht mÃ¶glich, selbst mit einem sehr hohen Mast. Aufgrund der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse wÃ¼rden die notwendigen Tilts (Antennen-Neigungs­winkel) in Verbindung mit der Sendeleistung schnell zu GrenzwertÃ¼berschreitungen an den massgebenden Orten mit empfindlicher Nutzung (OMEN) fÃ¼hren. Dies habe die PrÃ¼fung eines mÃ¶glichen Alternativstandorts an der F-Strasse 05 ergeben. Ein Ausbau der bestehenden Anlage mit bedarfsgerechter Leistung und Diensten wÃ¤re durch die geringe Distanz zu den nÃ¤chstgelegenen OMEN in dieser Zone nicht bewilligungsfÃ¤hig, da die Anlage den fÃ¼r eine Wohnzone Ã¼blichen Rahmen sprengen wÃ¼rde. Die Anlage mÃ¼sste 15 m hoch sein und den First um rund 5 m Ã¼berragen. Bei einer BerÃ¼cksichtigung von flexiblen Tiltbereichen mÃ¼sste die Anlage noch hÃ¶her ausgestaltet werden. In der Konsequenz wÃ¼rde dies bedeuten, dass mit einer einzigen Anlage innerhalb der Bauzone nicht das gesamte Zielgebiet mit ausreichender QualitÃ¤t versorgt werden kÃ¶nne (insbesondere im Bereich der Autobahn) und damit zumindest eine weitere Anlage im Zielgebiet notwendig wÃ¤re. Ãberhaupt nicht geeignet seien die vom BeschwerdefÃ¼hrer vorgeschlagenen Standorte innerhalb des Siedlungsgebiets und direkt neben der Autobahn. Die konkrete InteressenabwÃ¤gung falle deutlich zugunsten der geplanten Anlage aus. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.3.3 </span></b><span>AnlÃ¤sslich des vom Baurekursgericht durchgefÃ¼hrten Augenscheins vom 4. Mai 2015 wurde zu weiteren vom BeschwerdefÃ¼hrer vorgeschlagenen Ersatzstandorten oberhalb des BaugrundstÃ¼cks festgehalten, dass eine intensive Standortevaluation stattgefunden habe. Die Situation sei schwierig wegen der ansteigenden Topografie und des Waldes oberhalb des G-Platzes. Da auch die Autobahn versorgt werden solle, mÃ¼sse der Standort ziemlich exponiert sein. Das genannte GebÃ¤ude des Kantons an der H-Strasse 08 liege am Hangfuss. Auf dem genannten Mehrfamilienhaus an der H-Strasse 07 sei der Wald der Spielverderber. Er schneide in Richtung Westen die Versorgung ab. Ein Mast auf diesem GebÃ¤ude mÃ¼sste zumindest 10 m hoch sein. Eine freistehende Anlage mit einem ca. </span>20 m<span> hohen Mast wÃ¤re eine Alternative, sei jedoch Ã¤sthetisch unbefriedigend. Zudem befinde sich in der NÃ¤he eine Schulanlage, weshalb mit einer schlechten Akzeptanz zu rechnen sei. Zum Standort beim Restaurant I an der J-Strasse wird festgehalten, dass ein sehr hoher Mast mit einer grossen Antennenleistung notwendig wÃ¤re, der dominant in Erscheinung trete. Es seien hier die meisten Dachgeschosse ausgebaut. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.3.4 </span></b><span>Im Rahmen des Beschwerdeverfahrens ergÃ¤nzte die Bauherrschaft die im Rahmen des Rekursverfahrens gemachten Aussagen in der Beschwerdeantwort vom 28. Oktober 2015 und hielt im Wesentlichen fest, es liege auf der Hand, dass die fÃ¼r das bisherige StandortgebÃ¤ude gemachten Ãberlegungen fÃ¼r sÃ¤mtliche der umliegenden Wohn- und GewerbehÃ¤user gelten wÃ¼rden. Insbesondere kÃ¤men die relevanten OMEN den Hauptstrahlrichtungen der Antennen sehr nahe, wenn die Wohn- oder GewerbegebÃ¤ude von hÃ¶her gelegenen NachbargebÃ¤uden umgeben seien. Das GebÃ¤ude an der H-Strasse 07 sei zwar erhÃ¶ht, verfÃ¼ge jedoch auch Ã¼ber ein sehr grossflÃ¤chiges und verwinkeltes Flachdach. Bei einem Standort auf dem Dach kÃ¶nne daher der Blick in die verschiedenen Attikawohnungen und damit OMEN nicht verhindert werden. Dies fÃ¼hre bereits grundsÃ¤tzlich zu einer hÃ¶heren MasthÃ¶he. Zudem sei dieser Standort auch topografisch deutlich schlechter gelegen als der streitbetroffene Standort, da gleich westlich der Liegenschaft an der H-Strasse 07 ein (teilweise) bewaldeter HÃ¼gelzug verlaufe, welcher den Standort damit von einem Teil des Zielgebiets in sÃ¼dwestlicher Richtung abschneide. Zum Standort an der J-Strasse beim Restaurant I sei festzuhalten, dass dieser deutlich tiefer und weiter westlich liege als der vorgesehene Standort und lediglich die Versorgung des Zielgebiets in zwei Senderichtungen erlaube. Bei den Standorten innerhalb der Bauzone handle es sich um bewohnte GebÃ¤ude, welche â im Gegensatz zum vorliegenden StandortgebÃ¤ude â selber OMEN enthielten, bei denen zehnmal strengere Anlagegrenzwerte eingehalten werden mÃ¼ssten. Aus dem Standortdatenblatt ergebe sich fÃ¼r das StandortgebÃ¤ude ein Wert von 28,6 V/m. Dieselbe Antenne kÃ¶nnte vor diesem Hintergrund nicht auf einem anderen und mithin bewohnten GebÃ¤ude montiert werden, ohne dass nicht entweder die Sendeleistung oder aber eben die MasthÃ¶he wesentlich anzupassen wÃ¤ren. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.3.5 </span></b><span>Im Technischen Bericht vom 20. Juni 2014 wurde ein einziger Standort innerhalb der Bauzone nach ausdrÃ¼cklicher Aufforderung durch die Baudirektion konkret evaluiert. Der der Baudirektion zuvor eingereichte Technische Bericht vom 23. Dezember 2013 enthielt keinerlei Evaluation von Standorten innerhalb der Bauzone. Deshalb hielt die Baudirektion mit E-Mail vom 19. Februar 2014 gegenÃ¼ber der Gemeinde fest, dass zur abschliessenden PrÃ¼fung des Gesuchs mindestens ein konkreter, realisierbarer Standort in der Bauzone mit allen fÃ¼r den Entscheid nÃ¶tigen Angaben benÃ¶tigt werde. Eine konkrete Evaluation anderer Standorte ergibt sich aus den Akten nicht. Ob sich in AusnahmefÃ¤llen die konkrete Evaluation eines einzigen Standorts innerhalb der Bauzonen als genÃ¼gend erweisen kann, kann im vorliegenden Fall offenbleiben. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>ZunÃ¤chst ist zu berÃ¼cksichtigen, dass auf dem GrundstÃ¼ck des bisherigen Standorts (F-Strasse 05), welcher evaluiert wurde, eine NeuÃ¼berbauung erfolgen soll. Dadurch wurde die Suche nach einem Ersatzstandort Ã¼berhaupt ausgelÃ¶st. Einzig eine Standortevaluation vorzunehmen fÃ¼r einen Standort, der abgebrochen und mit drei MehrfamilienhÃ¤usern Ã¼berstellt werden soll, erweist sich als wenig sinnvoll. Zudem fehlen konkrete Darlegungen, weshalb die fÃ¼r das evaluierte StandortgebÃ¤ude gemachten Ãberlegungen analog fÃ¼r sÃ¤mtliche der umliegenden Wohn- und GewerbegebÃ¤ude gelten sollen. Der BeschwerdefÃ¼hrer weist zu Recht darauf hin, dass nicht davon ausgegangen werden kÃ¶nne, dass jedes andere alternative StandortgebÃ¤ude ebenfalls eine FirsthÃ¶he von 10 m aufweise und auch die Ã¼brigen relevanten Faktoren wie Hanglage und Distanz zu OMEN an allen potenziellen Alternativstandorten gleich seien wie beim bisherigen Standort. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Rahmen des Augenscheins und der Rechtschriften im baurekursgerichtlichen und verwaltungsgerichtlichen Verfahren wurde eine Evaluation weiterer Standorte aufgrund der Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers teilweise nachgeholt. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die BehÃ¶rden nicht verpflichtet sind, sÃ¤mtliche von einem BeschwerdefÃ¼hrer genannten Standorte zu prÃ¼fen. Soweit diese Standorte jedoch grundsÃ¤tzlich fÃ¼r eine Mobilfunkantenne infrage kommen, hÃ¤tte eine konkrete Standortevaluation erfolgen mÃ¼ssen. Die im Rahmen des baurekursgerichtlichen bzw. verwaltungsgerichtlichen Verfahrens gemachten Aussagen der Gemeinde, der Baudirektion und der privaten Beschwerdegegnerin erweisen sich als unsubstanziiert und weisen Ungereimtheiten auf. Entgegen den AusfÃ¼hrungen der privaten Beschwerdegegnerin verlÃ¤uft nicht westlich der Liegenschaft H-Strasse 07 ein bewaldeter HÃ¼gelzug, welcher den Standort damit von einem Teil des Zielgebiets in sÃ¼dwestlicher Richtung abschneiden wÃ¼rde. Der Wald befindet sich nÃ¶rdlich des als Alternativstandort vorgeschlagenen GebÃ¤udes H-Strasse 07. Westlich liegt ein Sportplatz. Der BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼hrt in diesem Zusammenhang zudem aus, dass sich westlich lediglich einige DoppeleinfamilienhÃ¤user befÃ¤nden, die â wie im Ãbrigen auch die Autobahn â allesamt tiefer lÃ¤gen. Der Standort H-Strasse 07 sei zum einen hÃ¶her gelegen als der streitbetroffene Standort. Zum anderen sei das GebÃ¤ude um viele Meter hÃ¶her als das streitbetroffene StandortgebÃ¤ude. Weiter weise das GebÃ¤ude H-Strasse 07 zwar ein Flachdach auf. Dieses sei jedoch weder besonders grossflÃ¤chig noch verwinkelt. Selbst wenn die auf dem Flachdach angebrachte Mobilfunkantenne von den Attikawohnungen sichtbar wÃ¤re, wÃ¼rde dies nicht bedeuten, dass sie allein deshalb aus immissionsrechtlichen GrÃ¼nden nicht bewilligt werden kÃ¶nne. Zu diesen AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers vom 16. Dezember 2015 wurde nicht Stellung genommen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Aufgrund dieser Ausgangslage kann nicht beurteilt werden, ob der vorgesehene, bereits baulich genutzte Standort ausserhalb der Bauzonen unter Beachtung aller massgebenden Interessen viel vorteilhafter ist als ein neuer Standort innerhalb der bestehenden Bauzone (oder auch andere bereits Ã¼berbaute Standorte ausserhalb der Bauzone). Auch die Erstellung von zwei Standorten erweist sich â wie vom BeschwerdefÃ¼hrer festgehalten â nicht als von vornherein ausgeschlossen. Es ist jedoch zu berÃ¼cksichtigen, dass vorliegend kein Antennenstandort an einem noch unÃ¼berbauten Ort ausserhalb der Bauzone beansprucht wird (BGr, 25. Februar 2009, 1C_14/2008, E. 4.4; BGr, 28. November 2008, 1C_228/2007, E. 5.5.3) und sich nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine Konzentration von Antennenanlagen unter bestimmten UmstÃ¤nden als sinnvoll erweisen kann (BGE 133 II 409 E. 4.3). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.4 </span></b><span>Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Standortevaluation nicht nach den Vorgaben der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vorgenommen wurde. Es kann somit nicht beurteilt werden, ob die Voraussetzungen von Art. 24 RPG erfÃ¼llt sind. Aus diesem Grund ist der angefochtene Entscheid, der</span><span> Beschluss des Gemeinderats X vom 3. November 2014 und die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 18.</span> <span>September 2014 aufzuheben und die Sache an den Gemeinderat X und die Baudirektion zur Neubeurteilung zurÃ¼ckzu</span>­<span>weisen. </span><span>Auf die PrÃ¼fung der weiteren RÃ¼gen sowie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins kann bei diesem Ergebnis verzichtet werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts gilt eine RÃ¼ckweisung mit offenem Prozess</span>­<span>ausgang in Bezug auf die Kosten- und EntschÃ¤digungsregelung als Obsiegen der rechts</span>­<span>mittelfÃ¼hrenden Partei â und zwar unabhÃ¤ngig davon, welche AntrÃ¤ge diese gestellt hat (BGr,</span><span> </span><span>28.</span> <span>April 2014, 2C_846/2013, E.</span> <span>3.2</span> <span>f.). Die Kosten des Rekurs- und Beschwerde</span>­<span>verfahrens sind folglich der Beschwerdegegnerschaft zu je einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs.</span> <span>2 in Verbindung mit §</span> <span>13 Abs. 2 VRG). Die Baudirektion hat in ihrer Be</span>­<span>schwerdereplik einen Antrag auf Abweisung der Beschwerde gestellt. Der Gemeinderat X hat auf eine Antragstellung im Rekurs- und Beschwerdeverfahren verzichtet. Aufgrund der unzureichenden SachverhaltsabklÃ¤rung rechtfertigt sich jedoch auch eine anteilsmÃ¤ssige Kostenauflage an die Gemeinde. Die private Beschwerdegegnerin ist Ã¼berdies zu verpflichten, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine angemessene ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu entrichten (§</span> <span>17 Abs.</span> <span>2 und 3 VRG). Der privaten Beschwerdegegnerin ist angesichts ihres Unterliegens keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der vorliegende RÃ¼ckweisungsentscheid stellt nach der Rechtsprechung des Bundes</span>­<span>gerichts einen Zwischenentscheid dar (BGE 133 II 409 E. 1.2). Im Rahmen der Rechts</span>­<span>mittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass Zwischenentscheide nach Art. 93 des Bundes</span>­<span>gerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) vor Bundesgericht nur dann anfechtbar sind, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (</span>Abs. 1 <span>lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisver</span>­<span>fahren ersparen wÃ¼rde (</span>Abs. 1 <span>lit. b).</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 18. Juni 2015, der Beschluss des Gemeinderats X vom 3. November 2014 und die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 18. September 2014 werden aufgehoben und <span>die Sache wird zur VervollstÃ¤ndigung des Sachverhalts und zu neuer Entscheidung im Sinn der ErwÃ¤gungen</span> an den Gemeinderat X zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kosten fÃ¼r das Rekursverfahren werden der Beschwerdegegnerschaft 1â3 je zu einem Drittel auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 500.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'500.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der </span><span>Beschwerdegegnerschaft 1â3 je zu einem Drittel auferlegt</span><span>.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Beschwerdegegnerin 3 wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-recht­lichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>