<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2015.00716</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216328&amp;W10_KEY=4467079&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2015.00716</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 31.05.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Rechtliche Bedeutung von sog. "Wichtigen Fassadenfluchten" in einem Kernzonenplan<br/><br/>Das Trottoir und das Mehrfamilienhaus sind vorliegend zwei separate Bauvorhaben. Die Koordinationspflicht von Art. 25a Abs. 1 RPG erfasst lediglich den Fall, wo mehrere Bewilligungen verschiedener Behörden für das dasselbe Vorhaben erforderlich sind (E. 3.3). Der blosse Umstand, dass das Gebäude direkt an eine Strasse angrenzt, bildet kein unzulässiges Sicherheitsrisiko. Würde der Gesetzgeber solche Bauten direkt am Strassenrand als inakzeptables Sicherheitsrisiko im Sinn von § 239 Abs. 1 oder § 240 Abs. 1 PBG betrachten, hätte er den Bau nur unter der Auflage gestatten dürfen, dass strassenseitig überhaupt keine Fenster angeordnet werden dürfen oder dass allfällige Fenster absturzsicher konzipiert sein müssen (E. 5.2). Vorliegend bezeichnen die schwarzen Markierungen im Kernzonenplan bloss die Abstände und die Ausrichtungen der Fassaden zu den Strassen und schreiben nicht die Fassadenlänge von Ersatzneubauten vor (E. 6.2).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FASSADENFLUCHTEN">FASSADENFLUCHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FASSADENLÃNGE">FASSADENLÃNGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOORDINATIONSPFLICHT">KOORDINATIONSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SICHERHEITSANFORDERUNGEN AN EIN BAUWERK">SICHERHEITSANFORDERUNGEN AN EIN BAUWERK</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENABSTAND">STRASSENABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WICHTIGE FASSADEN">WICHTIGE FASSADEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 50 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 239 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 240 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 25a Abs. I RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=30437" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2015.00716</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">31. Mai 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin Tanner. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>Gemeinderat Richterswil, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>E AG,<b> </b>vertreten durch RA F, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel"><br/> <br/> hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 23. MÃ¤rz 2015 erteilte der Gemeinderat Richterswil der E AG unter verschiedenen Nebenbestimmungen die Bewilligung fÃ¼r den Abbruch des GebÃ¤udes Assek.-Nr. 01 und den Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der G-Strasse 03 in Richterswil.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierten am 27. April 2015 A, B, das Gewerbezentrum H AG sowie I mit einer gemeinsamen Eingabe an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Dieses wies ihr Rechtsmittel mit Entscheid vom 13. Oktober 2015 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 16. November 2015 fÃ¼hrten A und B Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie stellten folgende AntrÃ¤ge:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Es sei der Entscheid des Baurekursgerichts des Kantons ZÃ¼rich vom 13. Oktober 2015 [â¦] aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Es sei der Gemeinderatsbeschluss der Gemeinde Richterswil vom 23. MÃ¤rz 2015 [â¦] aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 3. Es seien die Akten des strassenrechtlichen Verfahrens der Gemeinde Richterswil beizuziehen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 4. AllfÃ¤llige Vernehmlassungen der Beschwerdegegner seien zur Stellungnahme zuzustellen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 5. Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Baurekursgericht liess sich am 8. Dezember 2015 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Der Gemeinderat Richterswil und die E AG beantragten am 11. Dezember 2015 beziehungsweise am 4. Januar 2016 ebenfalls, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- beziehungsweise Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten von A und B. Am 1. Februar 2016 reichten A und B eine Replik ein. Die Dupliken des Gemeinderates Richterswil und der E AG datieren vom 9. respektive 12. Februar 2016. Dazu nahmen A und B am 17. MÃ¤rz 2016 Stellung.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die private Beschwerdegegnerin (Bauherrschaft) ist EigentÃ¼merin der Parzelle Kat.-Nr. 02 an der G-Strasse 03 in 8805 Richterswil. Dieses GrundstÃ¼ck liegt in der Kernzone der Gemeinde Richterswil. Entlang der Westseite des GrundstÃ¼ckes verlÃ¤uft die G-Strasse. Die Parzelle ist mit einem lÃ¤nglichen GebÃ¤ude Ã¼berbaut, dessen Westfassade direkt auf der Parzellengrenze steht und damit unmittelbar an den Rand der G-Strasse grenzt. Die rund 8,2 Meter lange West- und die rund 27,5 Meter lange Nordfassade dieses GebÃ¤udes sind im Kernzonenplan als "wichtige Fassadenfluchten" eingetragen. Bei den SÃ¼d- und der Ostfassaden fehlt demgegenÃ¼ber ein solcher Vermerk im Kernzonenplan. Die Bauherrschaft mÃ¶chte dieses GebÃ¤ude vollstÃ¤ndig abbrechen und durch eine abgewinkelte Neubaute ersetzen. Deren Nordfassade soll inskÃ¼nftig statt 27,5 Meter bloss noch 23,5 Meter lang sein. DemgegenÃ¼ber soll die Ostfassade statt 8,2 Meter dereinst 23,40 Meter messen. Um das GrundstÃ¼ck fÃ¼r die FussgÃ¤nger zu erschliessen, ist ein 1,8 Meter breites Trottoir vorgesehen, welches auf der G-Strasse entlang der westlichen Parzellengrenze fÃ¼hren soll. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">In verfahrensrechtlicher Hinsicht ersuchen die BeschwerdefÃ¼hrer um Beizug der strassenrechtlichen Akten des Trottoirprojektes. Das Trottoir bildet nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Entsprechend kann und darf sich das Verwaltungsgericht nicht zu seiner BewilligungsfÃ¤higkeit Ã¤ussern. Damit erÃ¼brigt sich ein Beizug der entsprechenden Akten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Weiter rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrer, das Bauvorhaben verletze die Koordinationspflicht gemÃ¤ss Art. 25a des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG). Das neue Trottoir entlang der G-Strasse sei aus GrÃ¼nden der Verkehrssicherheit und der maximalen AusnÃ¼tzung des BaugrundstÃ¼cks notwendig. Zwischen dem Bau des Mehrfamilienhauses und der Erstellung des neuen Trottoirs bestehe ein enger sachlicher Zusammenhang. Dieser Zusammenhang sei aber auch ein rechtlicher, stehe doch in der Baubewilligung, dass die Bewilligung der TrottoirverlÃ¤ngerung vor Baubeginn rechtskrÃ¤ftig erteilt sein mÃ¼sse. Vorliegend bestÃ¼nden Ãberschneidungen zwischen dem Baubewilligungsverfahren und dem strassenrechtlichen Verfahren. Es drohe die Gefahr widersprÃ¼chlicher und damit nicht aufeinander abgestimmter Entscheide.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Erfordert die Errichtung oder die Ãnderung einer Baute oder Anlage VerfÃ¼gungen mehrerer BehÃ¶rden, so ist eine BehÃ¶rde zu bezeichnen, die fÃ¼r eine ausreichende Koordination sorgt (Art. 25a Abs. 1 RPG). Es ist mithin nicht eine maximale, sondern bloss eine genÃ¼gende Abstimmung erforderlich. Nicht verlangt wird die Koordination mit Entscheiden, die wohl im Zusammenhang mit einem Bauprojekt stehen, aber keinen direkten, gegen aussen verbindlichen Einfluss auf die Ausgestaltung der geplanten Baute oder Anlage haben oder aus sachlichen GrÃ¼nden erst nach der Errichtung bzw. Ãnderung der betreffenden Baute oder Anlage getroffen werden kÃ¶nnen (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 298 f.). Die Koordinationspflicht will insbesondere verhindern, dass es zu widersprÃ¼chlichen und nicht aufeinander abgestimmten Entscheiden kommt (vgl. BGE 116 Ib 50 E. 4a).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Das Trottoir und das Mehrfamilienhaus sind zwei separate Bauvorhaben; sie bilden kein einheitliches Gesamtprojekt. Damit fallen sie nicht in den Anwendungsbereich von Art. 25a Abs. 1 RPG. Denn diese Bestimmung erfasst lediglich den Fall, wo mehrere Bewilligungen verschiedener BehÃ¶rden fÃ¼r das <i>dasselbe</i> Vorhaben erforderlich sind (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 297). Zwischen dem Trottoir und dem Bauvorhaben besteht im vorliegenden Fall bloss insofern ein Zusammenhang, als das Trottoir rechtskrÃ¤ftig bewilligt sein muss, ehe mit dem Bau des Mehrfamilienhauses begonnen werden darf. Damit bildet die Trottoirbewilligung eine Suspensivbedingung fÃ¼r den Bau des Mehrfamilienhauses. Sollte das Trottoir aus irgendeinem Grund nicht realisiert werden kÃ¶nnen, darf auch das Mehrfamilienhaus â zumindest in seiner heutigen Form â nicht gebaut werden. Bei dieser Ausgangslage drohen keine widersprÃ¼chlichen Entscheide, welche durch eine Koordination der beiden Verfahren verhindert werden mÃ¼ssten. Ob allenfalls eine rÃ¼ckwÃ¤rtige FussgÃ¤ngererschliessung des GrundstÃ¼ckes Ã¼ber den J-Weg mÃ¶glich wÃ¤re und wie sich eine solche Erschliessung auf das GebÃ¤ude auswirken wÃ¼rde, kann offenbleiben. Eine RechtsmittelbehÃ¶rde muss sich nur mit dem tatsÃ¤chlich geplanten GebÃ¤ude und nicht mit hypothetischen Projekten befassen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Weiter machen die BeschwerdefÃ¼hrer geltend, der Trottoirneubau diene einzig der AusnÃ¼tzungsmaximierung der Bauherrschaft. Es sei unzulÃ¤ssig, dass die Gemeinde Richterswil auf Kosten der Steuerzahler solche Privatinteressen unterstÃ¼tze. Zudem sei das geplante Trottoir mit erheblichen Nachteilen fÃ¼r die Nachbarn verbunden. Das Trottoir verenge den Strassenraum erheblich und hebe AbstellplÃ¤tze auf.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Diese und alle weiteren (sicherheitsspezifischen) RÃ¼gen im Zusammenhang mit dem Trottoir sind nicht im vorliegenden Baubewilligungs-, sondern im strassenrechtlichen Verfahren geltend zu machen. Entsprechend erÃ¼brigen sich AusfÃ¼hrungen dazu.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Weiter machen die BeschwerdefÃ¼hrer geltend, gemÃ¤ss § 240 Abs. 1 PBG dÃ¼rfe durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige GrundstÃ¼cksnutzungen weder der Verkehr behindert oder gefÃ¤hrdet noch der Bestand und die Sicherheit des StrassenkÃ¶rpers beeintrÃ¤chtigt werden. § 239 PBG verlange zudem, dass Bauten in ihrem Bestand weder Personen noch Sachen gefÃ¤hrden. Es sei offensichtlich, dass die geplante Fassade des Mehrfamilienhauses direkt an der G-Strasse diese Sicherheitsanforderungen nicht erfÃ¼lle. Das Erdgeschossniveau des GebÃ¤udes befinde sich teilweise unter dem Niveau der G-Strasse. Dadurch wiesen die Erdgeschossfenster eine BrÃ¼stungshÃ¶he von ca. 0,8 Meter ab Grund auf. Solche Fenster wÃ¼rden nicht nur den Verkehr, sondern auch die Bewohner der Erdgeschosswohnungen gefÃ¤hrden. Insbesondere Kinder, aber auch Erwachsene kÃ¶nnten durch diese Fenster in den Strassenraum fallen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>StÃ¼rze aus Fenstern liessen sich einzig mit Fenstern verhindern, die sich gar nicht, oder dann hÃ¶chstens wenige Zentimeter Ã¶ffnen lassen. Das Planungs- und Baugesetz des Kantons ZÃ¼rich kennt keine Pflicht zur Montage solcher absturzsicherer Fenster. Bauwerke mÃ¼ssen sicherheitstechnisch nur (aber immerhin) den anerkannten Regeln der Baukunde entsprechen. Die BeschwerdefÃ¼hrer zeigen nicht in substanziierter Form, weshalb diese Regeln im vorliegenden Fall verletzt sein sollen. Insbesondere begrÃ¼ndet der blosse Umstand, dass das GebÃ¤ude direkt an eine Strasse angrenzt, kein unzulÃ¤ssiges Sicherheitsrisiko. Der kantonale Gesetzgeber stellt es vielmehr ins Ermessen der Gemeinden, ob sie den Bau auf der Strassengrenze gestatten wollen (§ 50 Abs. 2 PBG). Vorliegend erlaubt die Gemeinde Richterswil den Bau auf der Strassengrenze (Art. 19 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil vom 2./4. Oktober 1984 [BZO]). WÃ¼rde der Gesetzgeber solche Bauten direkt am Strassenrand als inakzeptables Sicherheitsrisiko im Sinn von § 239 Abs. 1 oder § 240 Abs. 1 PBG betrachten, hÃ¤tte er den Bau nur unter der Auflage gestatten dÃ¼rfen, dass strassenseitig Ã¼berhaupt keine Fenster angeordnet werden dÃ¼rfen oder dass allfÃ¤llige Fenster absturzsicher konzipiert sein mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer machen weiter geltend, Art. 19 Abs. 3 BZO verpflichte die GrundeigentÃ¼mer dazu, bei Neubauten die im Kernzonenplan besonders bezeichneten Fassadenfluchten einzuhalten. Die LÃ¤nge der einzuhaltenden Fassadenflucht ergebe sich aus dem Wortlaut dieser Bestimmung und dem zeichnerischen Inhalt des Planes. Im Kernzonenplan seien die zulÃ¤ssigen Fassadenfluchten eingezeichnet. Es seien dort keine fiktiven, nicht vorhandenen Fassadenfluchten eingetragen. Die Fassadenfluchten des Kernzonenplanes dÃ¼rften weder in ihrer HÃ¶he noch in ihrer LÃ¤nge verÃ¤ndert werden. HÃ¤tte der Gesetzgeber diese MÃ¶glichkeit fÃ¼r Neubauten erlauben wollen, hÃ¤tte er sie im Kernzonenplan zeichnerisch festhalten mÃ¼ssen. Da der Gesetzgeber dies unterliess, dÃ¼rfen die besonderen Fassadenfluchten weder in ihrer HÃ¶he noch in ihrer LÃ¤nge verÃ¤ndert werden. Aus diesem Grund seien weder die geplante VerkÃ¼rzung der Nordfassade und schon gar nicht die VerlÃ¤ngerung der Westfassade zulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der Kernzonenplan teilt die Bauten in vier Kategorien ein: braune GebÃ¤ude, gelbe GebÃ¤ude, GebÃ¤ude mit wichtigen Fassadenfluchten sowie alle Ã¼brigen, nicht besonders markierten GebÃ¤ude. Im Kernzonenplan werden bloss die tatsÃ¤chlich bestehenden und nicht irgendwelche fiktiven Fassadenfluchten schwarz hervorgehoben. Dies darf nun aber nicht so verstanden werden, dass die Fassaden von Ersatzneubauten in jedem Fall genau gleich lang sein mÃ¼ssen wie die entsprechenden Markierungen des Kernzonenplans. Vielmehr bezeichnen die schwarzen Markierungen im Kernzonenplan bloss die AbstÃ¤nde und die Ausrichtungen der Fassaden zu den Strassen. Lediglich in wenigen FÃ¤llen lassen sich dem Kernzonenplan Vorgaben zur FassadenlÃ¤nge entnehmen. Hierzu werden die eine bestimmte Fassade begrenzenden beiden weiteren Fassaden des GebÃ¤udes ebenfalls schwarz markiert. Aufgrund der beiden Fassadenschnittpunkte steht hier die exakte FassadenlÃ¤nge fest. Als Beispiele dafÃ¼r seien die GebÃ¤ude auf den Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05 angefÃ¼hrt. Das abzubrechende Haus verfÃ¼gt Ã¼ber eine rund 8,2 Meter lange West- und eine rund 27,5 Meter lange Nordfassade. Diese beiden Fassaden sind im Kernzonenplan schwarz hervorgehoben und bilden damit "wichtige Fassadenfluchten" im Sinn von Art. 19 Abs. 3 BZO. West- und Nordfassade schneiden sich in einem Punkt. DemgegenÃ¼ber fehlen bei der SÃ¼d- und der Ostfassade derartige schwarze Markierungen. Mangels einer schwarz markierten SÃ¼d- und/oder Ostfassade sind auf der West- und/oder Nordfassade keine zweiten Fassadenschnittpunkte vorhanden. Damit fehlen verbindliche Vorgaben zur LÃ¤nge der West- und/oder Nordfassade. An dieser EinschÃ¤tzung vermag auch die Interkantonale Vereinbarung Ã¼ber die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) nichts zu Ã¤ndern: Der Kanton ZÃ¼rich ist diesem Konkordat nicht beigetreten. Zudem wurden die entsprechenden Bestimmungen auch nicht im Rahmen eines autonomen Nachvollzugs ins kantonale Recht Ã¼berfÃ¼hrt. Soweit sich die BeschwerdefÃ¼hrer in diesem Zusammenhang auf VB.2004.00418, VB.2013.00661 und VB.2013.00776 berufen, ist dazu Folgendes festzuhalten: Diese Urteile definieren weder in allgemein verbindlicher Form die Fassadenflucht noch verbieten sie der Bauherrschaft, Fassaden zu verlÃ¤ngern.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Weiter machen die BeschwerdefÃ¼hrer geltend, das geplante Mehrfamilienhaus missachte den gesetzlich vorgeschriebenen Strassenabstand. Als Nachbarn hÃ¤tten sie bloss Ersatzbauten hinzunehmen, die in Bezug auf LÃ¤nge und HÃ¶he den bestehenden Fassadenfluchten entsprechen wÃ¼rden. DemgegenÃ¼ber hÃ¤tten sie darÃ¼ber hinausgehende zusÃ¤tzliche Verletzungen, insbesondere des Grundabstandes, nicht hinzunehmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>In der Kernzone ist das Bauen bis auf die Strassengrenze unter Vorbehalt von Verkehrssicherheit und Wohnhygiene zulÃ¤ssig (§ 50 Abs. 2 PBG in Verbindung mit Art. 19 Abs. 2 BZO). Kernzonenbauten mÃ¼ssen somit â entgegen der Beschwerde â keinen Strassenabstand einhalten. Erforderlich ist lediglich, dass das Bauen auf der Strassengrenze weder die Verkehrssicherheit noch die Wohnhygiene (Art. 19 Abs. 2 PBG) oder sonst irgendwelche schutzwÃ¼rdigen nachbarlichen Interessen (§ 50 Abs. 2 PBG) beeintrÃ¤chtigt. Entgegen der Beschwerde verlangt § 50 Abs. 2PBG keine nachbarliche Zustimmung fÃ¼r das Bauen auf der Strassengrenze. Die BeschwerdefÃ¼hrer begrÃ¼nden sodann nicht nÃ¤her, inwiefern ihre eigenen Interessen oder Interessen der Wohnhygiene vorliegend beeintrÃ¤chtigt sein kÃ¶nnten. Auch die Akten enthalten keine Anhaltspunkte, welche eine RÃ¼ckversetzung des Bauprojektes vom Strassenrand gebieten wÃ¼rden. Gleiches gilt fÃ¼r den geltend gemachten Verstoss gegen die Einordnungsbestimmung von § 238 PBG: Auch hier fehlt eine eingehende Auseinandersetzung mit der Gestaltung des Projektes; insbesondere begrÃ¼ndet der blosse Umstand, dass eine Fassade des Projekts 23,5 Meter messen soll, fÃ¼r sich alleine noch keine unbefriedigende Einordnung. Dies gilt vor allem dann, wenn sich â wie vorliegend â keine Schutzobjekte im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG in der NÃ¤he der Parzelle befinden, auf welche besondere RÃ¼cksicht genommen werden mÃ¼sste. <span>Eine mangelhafte Einordnung ist nicht ersichtlich.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Sodann rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrer, das Bauvorhaben missachte den 12,7 Meter langen GebÃ¤udeabstand. Es sei offensichtlich, dass ein GebÃ¤udeabstand von 6,7 Meter im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss, von 6,2 Meter im 2. Obergeschoss sowie von 5,2 Meter im Dachgeschoss nicht ausreiche.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Wie die BeschwerdefÃ¼hrer in ihrer Replik selbst einrÃ¤umen, werden gemÃ¤ss § 272 PBG Ã¼ber VerkehrsrÃ¤umen und damit Ã¼ber die G-Strasse hinweg keine GebÃ¤udeabstÃ¤nde gemessen. Damit erÃ¼brigen sich weitere AusfÃ¼hrungen zu dieser RÃ¼ge.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerde ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Gerichtskosten sind unter solidarischer Haftung je zur HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrern 1 und 2 aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen nicht zu; hingegen ist eine solche EntschÃ¤digung antragsgemÃ¤ss der privaten Beschwerdegegnerin zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG). Die BeschwerdefÃ¼hrer 1 und 2 sind solidarisch zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu bezahlen. DemgegenÃ¼ber hat die lokale BaubehÃ¶rde im Streit zwischen zwei privaten Parteien praxisgemÃ¤ss keinen Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung (Kaspar PlÃ¼ss in: Kommentar VRG, § 17 N. 93 ff.).</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 210.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 10'210.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden unter solidarischer Haftung je zur HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrern 1 und 2 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrer 1 und 2 werden solidarisch verpflichtet, der privaten Beschwer­degegnerin eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>