1 Direktion für Inneres und Justiz Münstergasse 2 3000 Bern 8 +41 31 633 76 78 (Telefon) +41 31 634 51 54 (Fax) Info.ra.dij@be.ch www.be.ch/ra -dij Unsere Referenz: 2019.JGK.2494 Beschwerdeentscheid vom 12. Oktober 2021 Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, per- sönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Besteht ein Haus aus zwei Wohnungen, und bewohnt der Erwerber nur eine von beiden Wohnungen, während die andere im Wohnrecht anderen Personen zur Verfügung gestellt wird, wird er nicht von der Handänderungssteuer befreit. Der Erwerber bewohnt nicht die gan ze Liegenschaft, weil die beiden Woh- nungen nicht sachenrechtlich aufgeteilt sind. Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel du ou de la propriétaire L’impôt qui a fait l’objet d’un sursis n’est pas perçu lorsque l’immeubl e sert de domicile principal à la partie acquéreuse et que celle -ci l’utilise personnellement pendant au moins deux ans, sans interruption, et ex- clusivement à des fins d’habitation (art. 11, al. 1 LIMu). Lorsqu’un bâtiment se compose de deux appartements et que la part ie acquéreuse n’habite que dans l’un des deux, l’autre étant mis à la disposition d e tierces personnes sous le régime du droit d’habitation, l a partie acquéreuse n’est pas exemptée de l’impôt sur les mutations. En effet, elle ne l’habite pas dans sa totalité, parce que les deux appartements ne sont pas divisés au sens des droits réels. 2 Sachverhalt A. Mit Kaufvertrag vom 20. November 2015 erwarben B.______ und C.______ das Grundstück D.______ Gbbl.-Nr. 1000 zu je hälftigem Miteigentum. Zusammen mit der Grundbuchanmeldung wurde beim Grund- buchamt A.______ (nachfolgend: Grundbuchamt) ein Gesuch um nachträgliche Befreiung und Stundung für selbstgenutztes Wohneigentum gestellt. Mit Verfügung vom 29. März 2016 veranlagte das Grundbuch- amt die Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 5'094.00 und stundet e die Steuer in diesem Umfang für die Dauer von drei Jahren ab Datum des Grundstückerwerbs. Für die gestundete Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grundbuc h eingetragen. B. Am 11. Februar 2019 reich ten B.______ und C.______ dem Grundbuchamt das Formular zum Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums sowie je eine Hauptsitzbestätigung der Gemeinde D.______ vom 7. Februar 2019 ein. Gemäss den Hauptwohnsitzbestätigungen wohnen B.______ und C.______ seit dem 26. April 2000 bzw. 1. Mai 2014 in ihrer Liegenschaft an der E.______ 10 in D.______. Das Grundbuchamt stellte mit Schreiben vom 22. Februar 2019 fest, dass weitere Personen mit Wohnrecht an dieser Adresse gemeldet sind, und forderte B.______ und C.______ auf, dazu schriftlich Stellung zu nehmen. Mit Eingabe vom 25. Februar 2019 erklärten sie, dass sie im Januar 2016 das Haus von F.______ erworben hatten. F.______ hätten das Wohnrecht für die Wohnung im Erdgeschoss ohne Mietzins zeitle- bens garantiert. Die Wohnung im ersten Stock werde seit Erwerb von B.______, C.______ und Tochter H.______ bewohnt. Mit Verfügungen vom 4. Mä rz 2019 hob das Grundbuchamt die Stundungsverfügung vom 29. März 2016 auf und wies das Gesuch vom 24. November 2015 um nachträgliche Steuerbefreiung ab. Es auferlegt e B.______ und C.______ die gestundete Handänderungssteuer inkl. Zins und Gebühren zur Bezahlung. C. Gegen die Verfügung en des Grundbuchamtes vom 4. März 2019 erheben B.______ und C.______, ver- treten durch Notarin G.______, am 1. April 2019 Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ ; damals Justiz -, Gemeinde - und Kirchendirektion ). Sie beantra gen darin sinngemäss die Aufhebung der angefochtenen Verfügung en und eine teilweise Befreiung der Handänderungssteuer für den Erwerb eines hälftigen Miteigentumanteils de s Grundstückes D.______ Gbbl.-Nr. 1000. In seiner Vernehmlassung vom 29. April 2019 be antragt das Grundbuchamt die Abweisung der Be- schwerde unter Kostenfolge. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen nä- her eingegangen. 3 Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 1. 1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handän derungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechts pflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmungen. In Anwen- dung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ ist damit für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde gegen die Ve rfügungen des Grundbuchamtes vom 4. März 2019 zuständig. 1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenom- men hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Als steuerpflichtige Person sind die Beschwer- deführenden ohne Weiteres durch die angefochtene n Verfügungen beschwert und daher zur Beschwer- deführung befugt. Obwohl sie als Stieftochter des Verkäufers F.______ gemäss Art. 12 Bst. d HG grund- sätzlich von der Handänderungssteuer befreit ist, ist die Beschwerdeführerin als Mitadressatin der ange- fochtenen Verfügungen ebenfalls beschwert und zur Beschwerdeführung befugt. Gemäss Art. 26 Abs. 2 HG können sich die Steuerpflichtigen vor den kantonalen Instanzen durch im Notariatsregister des Kantons Bern eingetragene Notarinnen und Notare vertreten lassen. Die Notarin G.______ erfüllt diese Anforde- rung und ist somit zur Vertre tung der Beschwerdeführenden berechtigt. Auf die im Übrigen form - und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 2. Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu entrich- ten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG) . Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 17 Abs. 1 HG). Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberi n oder der Erwerber ei nes Grundstücks bei der Grundbuch- anmeldung ein Gesu ch um eine nachträgliche Steuer befreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handänd erungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000. – der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG). Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwer berin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen , per- sönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Haupt- wohnsitz innert einem Jahr ab Gru ndstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn 4 diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grund- stückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG. Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufge- fordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Vorausset zungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (A rt. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträg- liche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt d as Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraus- setzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 3. Angefochten sind vorliegend die Verfügung en des Grundbuchamtes vom 4. März 2019, mit welchen das Gesuch vom 24. November 2015 um nachträgliche Steuerbefreiung abgewiesen und die Stundungsverfü- gung vom 29. März 2016 aufgehoben wurde. Zur Begründung gibt das Grundbuchamt an, dass die Be- schwerdeführenden die Liegenschaft während der Stundungsdauer nicht ausschliesslich selber zu Wohn- zwecken genutzt hätten. Aus ihrer Eingabe vom 25. Februar 2019 gehe hervor, dass F.______ die Woh- nung im Erdgeschoss bewohnten, weshalb die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nicht erfüllt seien. Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführenden die erforderliche Wohnsitzdauer von zwei Jahren für das Grundstück D.______ Gbbl.-Nr. 1000 erfüllt haben. Strittig ist hingegen, ob der Umstand, dass F.______ ein Wohnrecht an der Wohnung im Erdgeschoss haben, für die Beurteilung des Gesuchs um nachträgliche Steuerbefreiung und Stundung von Handänderungssteuern für selbstgenutztes Wohneigentum zu berück- sichtigen ist. 4. 4.1 Die Beschwerdeführenden machen sinngemäss geltend , die Liegenschaft habe zwei separate Wohnungen. An der Wohnung im Erdgeschoss sei ein Wohnrecht zugunsten von F.______ eingeräumt worden. Durch die Umschreibung im Kaufvertrag und den Eintrag des Wohnrechts im Grundbuch sei die räumliche und s achenrechtliche Ausscheidung der Wohnungen gegeben. Dies sei gleich zu behandeln wie die Ausscheidung der Wohneinheiten in einem Nutzungs - und Verwaltungsreglement. Damit könnten die beiden Wohnungen als einzelne privilegierte Objekte betrachtet werden. Es sei zudem zu beachten, dass die Beschwerdeführenden zusammen rund 3/5 der Fläche persönlich bewohnen. Der Gesetzestext spreche nicht davon, dass eine Liegenschaft zu 100% von deren Eigentümern bewohnt werden müsse. Die Auslegung des Grundbuchamtes resp. der Geschäftsleitung der Grundbuchämter des Kantons Bern sei ganz eindeutig zu eng und trage dem Gesetzeswortlaut nicht Rechnung. Den Beschwerdeführenden sei folglich auf einem entsprechenden Teil des Kaufpreises die Steuerbefreiung zu gewähren . Das Grundbu chamt führt seinerseits aus , dass die räumliche Ausscheidung einer Wohnung noch keine sachenrechtliche Ausscheidung darstelle. Entscheidend sei die sachenrechtliche Aufteilung, worunter han- 5 dänderungssteuerrechtlich die Bildung von Stockwerkeigentum oder Mi teigentum mit räumlicher Zuord- nung der Wohnungen mittels Reglement zu verstehen sei. Auch wenn Dritten ein Wohnrecht oder ein anderes beschränkt es dingliches Recht eingeräumt werde, setze die Befreiung von der Handänderungs- steuer das Vorliegen eines gemein samen Haushaltes mit dem Erwerber voraus. Bei Einräumung eines beschränkten dinglichen Rechtes an einer Wohnung würden aber zwei räumlich abgetrennte Wohneinhei- ten vorliegen, weshalb in der Regel gerade kein gemeinsamer Haushalt vorliege und daher keine St euer- befreiung möglich sei. Im Weiteren beziehe sich die Ausschliesslichkeit gemäss Art. 11b Abs. 1 HG nicht nur auf den Wohnzweck, sondern auch auf den Personenkreis. D ie Auslegung der Grundbuchämter trage dem Gesetzeswortlaut Rechnung und sei keineswegs zu eng. Dass die Liegenschaft «mehrheitlich» durch die Eigentümer selbst bewohnt werde, könne weder zu einer vollständigen noch zu einer teilweisen Steu- erbefreiung führen. 4.2 Der Sinngehalt einer Norm ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt jeder Auslegung ist der Wortlaut. Vom Wortlaut kann abgewichen werden, wenn aufgrund der weiteren Auslegungselemente trif- tige Gründe für die Annahme bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Vorschrift wiedergibt (zur Aus- legungsmethodik statt vieler BVR 2013 S . 151 E. 3.3, 2013 S. 173 E. 4.3, 2012 S. 401 E. 3.3, 2011 S. 183 E. 4.3.1 je mit Hinweisen). Der Wortlaut von Art. 11b A bs. 1 HG lautet wie folgt: «Die gestundete Steuer gemäss Artikel 11a Absatz 1 wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin od er dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient. Ein Hauptwohnsitz ist von der Erwerberin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre ununter- brochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen». Der Wortlaut richtet sich an die Erwerberin oder de n Erwerber des Grundstücks . Daraus lässt sich schliessen, dass die kumulativ zu er- füllenden Voraussetzungen der Steuerbefreiung unmittelbar von diesen als Normadressaten zu erfüllen und nicht etwa auf das Grundstück als solches zu beziehen sind. Damit spri cht bereits der Wortlaut der Bestimmung dafür, dass die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, wenn Teile der massgebenden Liegenschaft von Drittpersonen bewohnt werden, welche dem Haushalt der Erwerberin oder des Erwerbers nicht zugeh ören. Wie die Beschwerdeführenden zwar zu Recht geltend machen schliesst dies nicht ausdrücklich aus , dass jemand anderes im Haus wohnen darf . Entgegen den Ausfüh- rungen der Beschwerdeführenden kann daraus nun aber nicht geschlossen werden, dass die Steuerb e- freiung deshalb ohne Weiteres auch dann greift, wenn Teile der Liegenschaft von Dritten bewohnt werden. Wie hiernach gezeigt wird, kann dieser Umstand nur beim Vorliegen einer sachenrechtlichen Aufteilung berücksichtigt werden. Somit ist festzuhalten, das s das beanstandete Merkblatt vom 9. Februar 2016 / 5. Februar 2019 / 13. Mai 2020 betreffend nachträglicher Steuerbefreiung gemäss Artikel 11a und 17a des Gesetzes betreffend die Handänderu ngssteuer (HG) dem Gesetzeswortlaut gleichwohl Rechnung trägt. 4.3 Nichts Anderes ist auch dem Vortrag der vorberatenden Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zu entnehmen. Aus diesem geht hervor, dass die erwerbenden Personen «das ganze Grund- stück als Wohneigentum selbst nutzen müssen. Das bedeutet, dass der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, in dem der Erwerber bloss eine oder m ehrere Wohnungen selbst bewohnt , nicht steuerbefreit sind. Das- selbe gilt, wenn ein Wohn - und Geschäftshaus erworben wird. Wohn t der Erwerber darin und vermietet er 6 Teile desselben (Geschäfts- und/oder Wohnräume), liegt keine vollumfängliche Selbstbewohnung vor. (…) Die Steuerbefreiung gilt somit ausschliesslich für selbst bewohntes Wohneigentum, nicht aber dann, wenn auf demselben Grundstück Geschäftsräume mitbenutzt werden oder andere Person en (auch Angehörige) in einer anderen Wohneinheit wohnen . Anders ist in diesen Fällen bloss zu entscheiden, wenn vor dem fraglichen Eigentumsübergang auf dem fraglichen Grundstück Stockwerkeigentum begründet wurde und der Erwerber eine solche Einheit vollständig selbst bewohnt» (Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer [HG], Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 17, Bemerkungen zu Art. 11b, S. 5). Der Sinn und Zweck der Bestimmung ist somit die Förderung des selbstbewohnten Wohneigentums. Die nachträgliche Steuer- befreiung soll nach dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers nur denjenigen Erwerberinnen und Erwer- bern gewährt werden, die das erworbene Grundstück vollumfänglich selbst bewohnen – oder aber eine sachenrechtliche Aufteilung durch die Bildung von Stockwerk - oder Miteigentum vornehmen und eine sol- che Einheit vollständig selbst bewohnen. In ihren Weisungen vom 8. Juli 2014 / 13. Mai 2020 betreffend Änderung des Gesetzes über die Hand - änderungssteuer (HG) vom 2. September 2013, angenommen in der Volksabstimmung vom 18. Mai 2014, konkretisiert die Geschäf tsleitung der Grundbuchämter des Kantons Bern in Ziff. 2.4 diese Vorgaben da- hingehend, dass die nachträgliche Steuerbefreiung beim Erwerb eines Grundstücks durch mehrere Per- sonen, die keine Lebensgemeinschaften bilden, nur dann gewährt wird, wenn das Gebäu de innerhalb ei- nes Jahres nach dem Erwerb in Stockwerkeigentum oder in räumlich ausgeschiedene Wohnobjekte auf- geteilt worden ist und diese Ausscheidung in einem Nutzungs - und Verwaltungsreglement mit reglemen- tarischen Sondernutzungsrechten statuiert ist. Im Anhang 2 derselben Weisungen (Weiterbildungstag der bernischen Grundbuchverwalterinnen und Grundbuchverwalter vom 13. November 2014 in Ostermundi- gen, Fälle zum neuen HG ) wird beim Fall 13 sogar explizit geregelt, dass die Steuerbefreiung nur dann erfolgt, wenn das ganze Objekt von der erwerbenden Person als Hauptwohnsitz genutzt wird. Lebt die erwerbende Person mit Dritten zusammen, erfolgt die Steuerbefreiung nur, wenn diese im selben Haushalt leben, wobei eine räumlich abgetrennte Wohneinheit auf keinen gemeinsamen Haushalt mehr schliessen lässt. Es liegen zwei Wohneinheiten vor, und das Grundstück wird nicht ausschliesslich durch di e erwer- bende Person genutzt. Eine Steuerbefreiung ist deshalb nicht möglich. Um dieses Resultat zu vermeiden, sind die beiden Wohnungen sachenrechtlich aufzuteilen. 4.4 Auf dem Grundstück D.______ Gbbl.-Nr. 1000 befinden sich unbestrittenermassen zwei separate Wohneinheiten. Während F.______ das Erdgeschoss bewohnen, sind die Beschwerdeführenden im Ober- und Dachgeschoss wohnhaft. Da beide Wohnungen räumlich abgetrennt sind , ist anzunehmen, dass es sich um zwei verschiedene H aushalte handelt. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Beschwerdeführerin die Stieftochter von F.______ ist. Eine gemeinsame Haushaltsführung aller Bewohner, die zur Steuerbe- freiung berechtigen wü rde, liegt demnach nicht vor. Gemäss Auszug aus dem Grundstückdaten -Informationssystem des Kantons Bern (GRUDIS) wurde das Grundstück Nr. 1000 weder in Mit- noch in Stockwerkeigentum mit F.______ aufteilt. Dem Auszug lässt 7 sich auch nicht entnehmen, dass eine räumliche Ausscheidung der Wohnobjekte des Gebäudes mit Son- dernutzungsrechten durch ein Nutzungs - und Verwaltungsreglement erfolgt ist. Entgegen dem Standpunkt der Beschwerdeführenden begründet der Wohnrechtseintrag im Grundbuch noch keine sachenrechtliche Ausscheidung der Wohnungen. Der Eintrag eines beschränkten dinglichen Rechtes, zu denen das Wohn- recht gehört (Art. 776 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]), kann auch nicht als Nut- zungs- oder Verwaltungsreglement behandelt werden, welches beim Vorliegen von Mit- oder Stockwerkei- gentum im Grundbuch separat anzumerken wäre (vgl. Art. 647 Abs. 1 bzw. Art. 712g Abs. 3 ZGB und Art. 54 der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 [GBV; SR 211.432.1]). Im Gegenteil ergibt sich aus den von den Beschwerdeführenden beim Grundbuchamt eingereichten Un- terlagen, insbesondere aus ihrem Schreiben vom 25. Februar 2019, dass sie ihr Grundstück nicht im vom Gesetzgeber vorgegebenen Rahmen von Art. 11b Abs. 1 HG ausschliesslich selbst zu Wohnzwecken nutzen. Schliesslich ist festzuhalten, dass der Umfang der nicht selbst genutzten Wohnf läche ohne Be- deutung ist. Auch die Zurverfügungstellung einer – im Vergleich zur gesamten Liegenschaft – kleinen Flä- che an Dritte führt dazu, dass die Liegenschaft nicht vollumfänglich durch die Erwerberinnen und Erwerber selbst bewohnt wird. 8 4.5 Die Beschwerde erweist sich d emnach als unbegründet und ist abzuweisen. 5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdeführenden die Verfahrenskos- ten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal auf Fr. 2’000.– festgesetzt. Parteikosten sind kein e zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in Höhe von pauschal Fr. 2'000.- werden B.______ und C.______ zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung er- folgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.