<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <a name="idp400784"></a><div class="big bold">Urteilskopf</div> <br/>145 II 83<br/><br/><br/><div class="paraatf">7. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung i.S. Bundesamt für Raumentwicklung gegen A., B., Gemeinde Arosa und Amt für Raumentwicklung Graubünden (Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten)</div> <div class="paraatf">1C_62/2018 vom 12. Dezember 2018</div> <a name="idp402400"></a><br/><div id="regeste" lang="de"> <div class="big bold">Regeste</div> <br/><div class="paraatf">Umbau einer Stallbaute zu einer Zweitwohnung in einer Erhaltungszone der Gemeinde Langwies/Arosa aus dem Jahr 1996/1997 (<span class="artref">Art. 18 RPG</span> i.V.m. <span class="artref">Art. 23 aRPV</span> bzw. <span class="artref">Art. 33 RPV</span>). <div class="paratf">Die Erhaltungszone "Nigglisch Hus/Blackter Stafel" ist als Nichtbauzone zu qualifizieren, weshalb auch zonenkonforme Vorhaben nur mit Bewilligung bzw. Zustimmung des Kantons bewilligt werden dürfen (<span class="artref">Art. 25 Abs. 2 RPG</span>; E. 4). </div> <div class="paratf">Vorfrageweise Überprüfung des Zonenplans aufgrund der wesentlich veränderten rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse und des Alters der Planung (E. 5). </div> <div class="paratf">Es handelt sich vorliegend nicht um eine Kleinsiedlung i.S.v. <span class="artref">Art. 33 RPV</span> (E. 6.1). Im Übrigen widerspricht es wichtigen Zielen und Grundsätzen der Raumplanung, den Umbau von Stall- zu Zweitwohnungsbauten in einem nicht erschlossenen Gebiet fernab der Bauzone zuzulassen (E. 6.2). Dies führt zu einer Umgehung der Anforderungen an eine Ausnahmebewilligung ausserhalb der Bauzone (<span class="artref"><artref id="CH/700/24^d/e" type="start"></artref><artref id="CH/700/24^d/3/e" type="start"></artref><artref id="CH/700/24^d/3/c" type="start"></artref>Art. 24d Abs. 3 lit. c und e RPG</span><artref id="CH/700/24^d/3/e" type="end"></artref><artref id="CH/700/24^d/e" type="end"></artref><artref id="CH/700/e" type="end"></artref> und <span class="artref"><artref id="CH/700.1/43^a/e" type="start"></artref><artref id="CH/700.1/43^a/c" type="start"></artref>Art. 43a lit. c und e RPV</span><artref id="CH/700.1/43^a/e" type="end"></artref><artref id="CH/700.1/e" type="end"></artref>). </div> <div class="paratf">Im Übrigen verletzt das Bauvorhaben <span class="artref">Art. 9 Abs. 2 ZWG</span>. Diese Bestimmung verweist für Zweitwohnungsbauten ausserhalb der Bauzone auf die Vorschriften über geschützte Bauten (<span class="artref"><artref id="CH/700/24^d/3" type="start"></artref><artref id="CH/700/24^d/2" type="start"></artref>Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG</span><artref id="CH/700/24^d/3" type="end"></artref><artref id="CH/700/3" type="end"></artref>) bzw. landschaftsprägende Bauten (<span class="artref"><artref id="CH/700.1/39/3" type="start"></artref><artref id="CH/700.1/39/2" type="start"></artref>Art. 39 Abs. 2 und 3 RPV</span><artref id="CH/700.1/39/3" type="end"></artref><artref id="CH/700.1/3" type="end"></artref>); nicht ausreichend ist die Zonenkonformität in einer Erhaltungs- oder anderen Spezialzone (E. 7). </div> <div class="paratf">Einfache Stallbauten können lediglich als typische Elemente einer geschützten Landschaft gemäss <span class="artref">Art. 39 Abs. 2 RPV</span> geschützt werden. Diesen Anforderungen entspricht die streitige Erhaltungszone nicht (E. 8). </div> </div> </div> <a name="idp437696"></a> <a name="idp467040"></a> <br/><div> <a name="idp492592"></a><span class="big bold" id="sachverhalt">Sachverhalt</span> <span class="small">ab Seite 84</span> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="page84"></a><div class="center pagebreak">BGE 145 II 83 S. 84</div> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp498320"></a><span class="bold">A. </span>Am 20. Dezember 2016 stellten A. und B. ein Baugesuch bei der Gemeinde Arosa für den Umbau und die Umnutzung einer <a name="page85"></a><div class="center pagebreak">BGE 145 II 83 S. 85</div>Stallbaute zu einer Ferien-/Wochenendbaute. Diese befindet sich im Gebiet "Blackter Stafel", Fondei, in der ehemaligen Gemeinde Langwies. Gemäss geltendem Zonenplan, Generellem Erschliessungsplan und Generellem Gestaltungsplan 1:1000 vom 20. September 1996 liegt die Parzelle in der Erhaltungszone "Nigglisch Hus/Blackter Stafel".</div> <div class="paraatf">Am 27. Januar 2017 stimmte die Denkmalpflege des Kantons Graubünden dem Bauvorhaben mit gewissen Änderungen zu. Das überarbeitete Projekt wurde am 20. Februar 2017 vom Gemeindevorstand Arosa bewilligt.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp501872"></a><span class="bold">B. </span>Gegen die Baubewilligung erhob das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) am 27. März 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 29. November 2017 ab.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp503360"></a><span class="bold">C. </span>Dagegen hat das ARE am 1. Februar 2018 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht erhoben. Es beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und das Baugesuch vom 17. Januar 2017 sei abzuweisen. Es sei festzustellen, dass die vom Gemeindevorstand Arosa erteilte Bewilligung vom 20. Februar 2017 nicht ohne Zustimmung der zuständigen kantonalen Behörde nach <span class="artref">Art. 25 Abs. 2 RPG</span> hätte erteilt werden dürfen.</div> <div class="paraatf">Das Bundesgericht hat die Beschwerde am 12. Dezember 2018 öffentlich beraten und gutgeheissen, soweit es darauf eingetreten ist.</div> <div class="paraatf"> <i>(Zusammenfassung)</i> </div> <br/><div> <a name="idp508176"></a><span class="big bold" id="erwaegungen">Erwägungen</span> </div> <br/><div class="paraatf">Aus den Erwägungen:</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp509136"></a><span class="bold" id="consideration_4.">4. </span>Gemäss <span class="artref">Art. 25 Abs. 2 RPG</span> (in der Fassung der RPG-Revision vom 20. März 1998; in Kraft seit 1. Sept. 2000; AS 2000 2042) entscheidet bei allen Bauvorhaben ausserhalb der Bauzonen die zuständige kantonale Behörde, ob sie zonenkonform sind oder ob für sie eine Ausnahmebewilligung erteilt werden kann. Entscheidend ist somit, ob das Vorhaben ausserhalb einer Bauzone liegt; ist dies der Fall, kann die Baubewilligung (auch für zonenkonforme Vorhaben) nicht allein von der Gemeinde erteilt werden, sondern es muss die zuständige kantonale Behörde mitwirken.</div> <div class="paraatf">In welcher Form dies geschieht, regelt das kantonale Recht. Im Kanton Graubünden bedürfen Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone neben der kommunalen Baubewilligung einer kantonalen Bewilligung (sog. BAB-Bewilligung; vgl. <span class="artref">Art. 87 KRG</span>). Zuständig ist <a name="page86"></a><div class="center pagebreak">BGE 145 II 83 S. 86</div>das ARE/GR (Art. 1 Abs. 2 und 49 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden vom 24. Mai 2005 [KRVO; BR 801. 110]).</div> <div class="paraatf">Zu prüfen ist daher, ob sich das fragliche Bauvorhaben ausserhalb der Bauzone befindet. Dies hängt davon ab, ob es sich bei der streitigen Erhaltungszone um eine Bau- oder eine Nichtbauzone handelt.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp516896"></a><span class="bold" id="consideration_4.1">4.1 </span>Gemäss Art. 33 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV; SR 700.1) können die Kantone zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ausserhalb der Bauzone besondere Zonen nach <span class="artref">Art. 18 RPG</span>, beispielsweise Weiler- oder Erhaltungszonen, bezeichnen, wenn der kantonale Richtplan dies in der Karte oder im Text vorsieht (so schon Art. 23 der Raumplanungsverordnung vom 2. Oktober 1989 [aRPV; AS 1989 1985, 1991]).</div> <div class="paraatf"><span class="artref">Art. 18 RPG</span> erlaubt es den Kantonen, die bundesrechtlichen Grundtypen (Bauzone, Landwirtschaftszone und Schutzzone) zu unterteilen, variieren, kombinieren und ergänzen. Allerdings dürfen sie die in Art. 15 bis 17 geschaffene Ordnung nicht unterlaufen und müssen insbesondere die für das Raumplanungsrecht fundamentale Unterscheidung zwischen Bauzonen und Nichtbauzonen (Trennungsgrundsatz) einhalten. Die weiteren Nutzungszonen sind daher entweder der Kategorie Bauzonen oder der Kategorie Nichtbauzonen zuzuordnen (ständige Rechtsprechung; vgl. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=2&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2018&amp;to_year=2018&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F143-II-588%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page588">BGE 143 II 588</a> E. 2.5.1 S. 593 f. mit Hinweisen).</div> <div class="paraatf">Was zur Bauzone zu rechnen ist, wird in <span class="artref">Art. 15 RPG</span> bundesrechtlich abschliessend festgelegt. Lässt die Hauptbestimmung einer Zone regelmässig Bautätigkeiten zu, welche weder mit bodenerhaltenden Nutzungen (vorab der Landwirtschaft) verbunden noch auf einen ganz bestimmten Standort angewiesen sind, so liegt von Bundesrechts wegen eine Bauzone vor, für welche die Voraussetzungen gemäss Art. 15 f. RPG (sowie übergangsrechtlich von <span class="artref">Art. 38a RPG</span>) gelten (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=2&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2018&amp;to_year=2018&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F143-II-588%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page588">BGE 143 II 588</a> E. 2.5.2 und 2.5.3 S. 594 f. mit Hinweisen auf Literatur und Rechtsprechung).</div> <div class="paraatf">Andernfalls ist das Gebiet als Nichtbauzone zu qualifizieren, auch wenn gewisse standortspezifische Vorhaben zugelassen werden (z.B. Materialabbauzonen, Energiegewinnungsanlagen, touristische Anlagen; vgl. Urteil 1A.115/2003 vom 23. Februar 2004 E. 2.4, in: URP 2004 S. 299, RDAF 2005 I S. 581; RUDOLF MUGGLI, in: Praxiskommentar RPG, Bd. I: Nutzungsplanung [nachfolgend: Kommentar Nutzungsplanung], Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], 2016, <a name="page87"></a><div class="center pagebreak">BGE 145 II 83 S. 87</div> N. 23 in fine zu <span class="artref">Art. 18 RPG</span>; <i>derselbe</i>, in: Praxiskommentar RPG, Bd. II: Bauen ausserhalb der Bauzone [nachfolgend: KommentarBAB], Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], 2017, N. 22 Vorbem. zu <span class="artref"><artref id="CH/700/24^e" type="start"></artref><artref id="CH/700/24" type="start"></artref>Art. 24-24e und 37a RPG</span><artref id="CH/700/24^e" type="end"></artref><artref id="CH/700/37^a" type="end"></artref>).</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp539728"></a><span class="bold" id="consideration_4.2">4.2 </span>In <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=2&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2018&amp;to_year=2018&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F118-IA-446%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page446">BGE 118 Ia 446</a> (betr. Erhaltungszone der Gemeinde Alvaneu) hielt das Bundesgericht fest, dass die Ausscheidung von Kleinstbauzonen ausserhalb des Baugebiets grundsätzlich gesetzwidrig sei. Diese Praxis beziehe sich indes auf eigentliche, allgemeine Bauzonen im Sinne von <span class="artref">Art. 15 RPG</span>, in denen auch Neu- und Erweiterungsbauten zulässig seien, nicht aber auf Erhaltungszonen, welche die bestehende wertvolle Bausubstanz vor dem Verfall retten wollten (E. 2c S. 451 f.). Solche Zonen könnten mit einer die Nichtbauzone überlagernden beschränkten Bauzone verglichen werden, die sich auf <span class="artref">Art. 18 Abs. 1 RPG</span> stütze und hinsichtlich ihrer Zielsetzung einer Schutzzone nahestehe. Das Bundesgericht erwog, dass zonenkonforme Bauvorhaben nach <span class="artref">Art. 22 RPG</span> zu bewilligen seien, während Baugesuche, welche den Rahmen der Erhaltungszone sprengten, gestützt auf <span class="artref">Art. 24 RPG</span> zu beurteilen seien (E. 2c S. 452 f.). Es ging also schon damals davon aus, dass es sich bei derartigen Erhaltungszonen nicht um Bauzonen im Sinne von <span class="artref">Art. 15 RPG</span> handle.</div> <div class="paraatf">Auch in der Literatur wird allgemein die Auffassung vertreten, Weiler- und Erhaltungszonen nach <span class="artref">Art. 33 RPV</span> i.V.m. <span class="artref">Art. 18 RPG</span> seien keine Bauzonen im Sinne von <span class="artref">Art. 15 RPG</span> (WALDMANN/HÄNNI, Raumplanungsgesetz, 2006, N. 10 zu <span class="artref">Art. 15 RPG</span>, S. 340 unten; MUGGLI, in: Kommentar Nutzungsplanung, a.a.O., N. 24 zu <span class="artref">Art. 18 RPG</span>; BEAT STALDER, in: Zweitwohnungsgesetz [...], Wolf/Pfammatter [Hrsg.], 2017, N. 13 zu <span class="artref">Art. 9 ZWG</span>), auch wenn sie z.T. als "beschränkte" oder "besondere Bauzonen" bezeichnet werden, welche das Nichtbaugebiet überlagern (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., N. 40 zu <span class="artref">Art. 18 RPG</span>; MUGGLI, in: Kommentar Nutzungsplanung, a.a.O., N. 24 zu <span class="artref">Art. 18 RPG</span>; PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl. 2016, S. 199; kritisch zu dieser Terminologie BRANDT/MOOR, in: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, [nachfolgend: RPG-Kommentar], Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch [Hrsg.], 1999/2010, N. 43 zu <span class="artref">Art. 18 RPG</span>, die von Spezialzonen für standortspezifische Vorhaben sprechen).</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp569152"></a><span class="bold" id="consideration_4.3">4.3 </span>Vorliegend geht es um die Erhaltungszone "Nigglisch Hus/Blackter Stafel" der ehemaligen Gemeinde Langwies (heute: Arosa). Diese umfasst wenige, ehemals landwirtschaftlich genutzte Bauten <a name="page88"></a><div class="center pagebreak">BGE 145 II 83 S. 88</div>inmitten der Landwirtschaftszone. Das Gebiet ist nicht erschlossen (Zufahrt nur mit geländegängigen Fahrzeugen, keine Wasser-, Abwasser- und Stromversorgung) und soll nach dem Generellen Erschliessungsplan auch nicht erschlossen werden. Zweck der Zone ist die Erhaltung der bestehenden Bausubstanz; Art. 44 Abs. 2 des Baugesetzes der ehemaligen Gemeinde Langwies (nachfolgend: BG Langwies) schliesst Neubauten, Erweiterungen sowie den Abbruch und Wiederaufbau aus und sieht eine Instandhaltungspflicht vor. Insofern handelt es sich in erster Linie um eine Schutzzone. Soweit Abs. 3 im Rahmen des Schutzziels den Aus- und Umbau der bestehenden, für die Landwirtschaft nicht mehr benötigten Bauten zu Wohnzwecken zulässt, ohne Veränderung von Form und Volumen, handelt es sich um eine spezielle, standortspezifische Nutzungsregelung für die bestehenden Bauten im Nichtbaugebiet, gestützt auf <span class="artref">Art. 18 RPG</span> und <span class="artref">Art. 33 RPV</span>. Die Erhaltungszone ist daher rechtlich als Nichtbauzone zu qualifizieren, auch wenn sie in beschränktem Umfang (Um-)Bautätigkeiten zulässt.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp576688"></a><span class="bold" id="consideration_4.4">4.4 </span>Verfahrensmässig hat dies zur Folge, dass Bauvorhaben in der Erhaltungszone einer BAB-Bewilligung des ARE/GR bedürfen. Eine solche wurde vorliegend nicht erteilt. Allerdings hat das ARE/ GR signalisiert, dass es das Projekt für bewilligungsfähig hält. Dies wurde auch vom Verwaltungsgericht (als kantonaler Rechtsmittelbehörde) bestätigt. Eine Rückweisung zur Beurteilung der Sache durch die zuständige kantonale Behörde wäre somit eine blosse Formalität.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp578368"></a><span class="bold" id="consideration_5.">5. </span>Materiell ist die Bundesrechtskonformität der Erhaltungszone "Nigglisch Hus/Blackter Stafel" streitig, soweit darin landwirtschaftliche Bauten zu (Zweit-)Wohnzwecken umgenutzt werden dürfen. Vorab stellt sich die Frage, ob dieser rechtskräftig bewilligte Zonenplan im Baubewilligungsverfahren vorfrageweise überprüft werden darf, oder ob die Grundsätze der Planbeständigkeit (<span class="artref">Art. 21 Abs. 1 RPG</span>) und des Vertrauensschutzes (<span class="artref"><artref id="CH/101/5/9" type="start"></artref><artref id="CH/101/5/3" type="start"></artref>Art. 5 Abs. 3 und 9 BV</span><artref id="CH/101/5/9" type="end"></artref><artref id="CH/101/9" type="end"></artref>) dem entgegenstehen.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp586000"></a><span class="bold" id="consideration_5.1">5.1 </span>Nach ständiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung werden Nutzungspläne prozessual wie Verfügungen behandelt: Sie müssen bei ihrem Erlass angefochten werden, ansonsten sie bestandskräftig werden, und können (anders als Normen) im Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfrageweise überprüft werden. Davon gibt es indessen verschiedene Ausnahmen (vgl. dazu THIERRY TANQUEREL, in: Kommentar Nutzungsplanung, a.a.O., N. 31 f. zu <span class="artref">Art. 21 RPG</span>). <a name="page89"></a><div class="center pagebreak">BGE 145 II 83 S. 89</div> </div> <div class="paraatf">Dies ist insbesondere der Fall, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen oder rechtlichen Verhältnisse seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig geworden sein könnte und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit überwiegt (vgl. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=2&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2018&amp;to_year=2018&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F144-II-41%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page41">BGE 144 II 41</a> E. 5.1 S. 44 f. mit Hinweisen).</div> <div class="paraatf">Ursprünglich wurde diese Möglichkeit (auch aus prozessualen Gründen) vor allem von Grundeigentümern genutzt, die durch den Plan in der Nutzung ihres Eigentums beschränkt wurden (vgl. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=2&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2018&amp;to_year=2018&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F120-IA-227%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page227">BGE 120 Ia 227</a> E. 2c S. 232 f.). Die vorfrageweise Planüberprüfung ist aber - entgegen der Auffassung der Gemeinde - nicht auf diese Fallgruppe beschränkt, sondern kann auch von beschwerdebefugten Nachbarn (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=2&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2018&amp;to_year=2018&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F127-I-103%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page103">BGE 127 I 103</a> E. 6b S. 106 mit Hinweisen), Verbänden (Urteil 1C_176/2016 vom 10. Mai 2017 E. 3.2) oder Gemeinwesen (Urteil 1A.155/1996 vom 16. Juli 1997 E. 2b und c, in: RDAF 1998 I S. 150) geltend gemacht werden. Gleiches muss für das ARE als beschwerdebefugte Behörde gelten.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp599216"></a><span class="bold" id="consideration_5.2">5.2 </span>Die Erhaltungszone "Nigglisch Hus/Blackter Stafel" wurde 1996 erlassen und 1997 vom Regierungsrat genehmigt, d.h. vor rund 20 Jahren. Damals erlaubte aArt. 24 Abs. 2 RPG (soweit es die Kantone vorsahen) lediglich eine teilweise Änderung von bestehenden Bauten ausserhalb der Bauzone (vgl. Eidgenössisches Justiz- und Polizeidepartement/Bundesamt für Raumplanung, Erläuterungen zum Bundesgesetz über die Raumplanung, 1981, N. 35 ff. zu <span class="artref">Art. 24 RPG</span>, insb. 39 ff.). Weitergehende Umnutzungen waren grundsätzlich auf eine planerische Grundlage angewiesen (vgl. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=2&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2018&amp;to_year=2018&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F115-IA-148%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page148">BGE 115 Ia 148</a> E. 5d S. 151 f. [Weilerzone]; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=2&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2018&amp;to_year=2018&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F118-IA-446%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page446">BGE 118 Ia 446</a> E. 2c S. 451 f. [Erhaltungszone]; vgl. allerdings <span class="artref"><artref id="CH/700.1/24/3" type="start"></artref><artref id="CH/700.1/24/2" type="start"></artref>Art. 24 Abs. 2 und 3 aRPV</span><artref id="CH/700.1/24/3" type="end"></artref><artref id="CH/700.1/3" type="end"></artref> vom 2. Oktober 1989 [AS 1989 1992] bzw. 22. Mai 1996 [AS 1996 1534 f.] mit Ausnahmemöglichkeiten für geschützte bzw. landschaftsprägende Bauten).</div> <div class="paraatf">Seither hat sich die Rechtslage in mehrfacher Hinsicht erheblich verändert:</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp612384"></a><span class="bold" id="consideration_5.2.1">5.2.1 </span>Die Möglichkeiten der Änderung und Erweiterung bestehender Bauten ausserhalb der Bauzone wurden erheblich ausgedehnt, aber auch präzisiert (z.B. in <span class="artref">Art. 42 Abs. 3 RPV</span>) und gewissen allgemeinen Schranken unterworfen (vgl. <span class="artref">Art. 43a RPV</span> in der Fassung vom 10. Oktober 2012). So dürfen funktionslos gewordene <a name="page90"></a><div class="center pagebreak">BGE 145 II 83 S. 90</div> altrechtliche landwirtschaftliche Bauten samt einem angebauten Ökonomieteil nach <span class="artref"><artref id="CH/700/24^c/3" type="start"></artref><artref id="CH/700/24^c/2" type="start"></artref>Art. 24c Abs. 2 und 3 RPG</span><artref id="CH/700/24^c/3" type="end"></artref><artref id="CH/700/3" type="end"></artref> (in der Fassung vom 23. Dezember 2011) in den Grenzen von <span class="artref">Art. 42 RPV</span> zu nicht landwirtschaftlichem Wohnraum umgenutzt, erweitert und sogar wieder aufgebaut werden. Ausdrücklich ausgenommen sind jedoch alleinstehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen (<span class="artref">Art. 41 Abs. 2 RPV</span> in der Fassung vom 10. Oktober 2012). Die Umnutzung solcher Bauten zu Wohnzwecken ist nur unter den strengen Voraussetzungen gemäss <span class="artref"><artref id="CH/700/24^d/3" type="start"></artref><artref id="CH/700/24^d/2" type="start"></artref>Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG</span><artref id="CH/700/24^d/3" type="end"></artref><artref id="CH/700/3" type="end"></artref> (schutzwürdige Bauten) bzw. <span class="artref"><artref id="CH/700.1/39/5" type="start"></artref><artref id="CH/700.1/39/2" type="start"></artref>Art. 39 Abs. 2-5 RPV</span><artref id="CH/700.1/39/5" type="end"></artref><artref id="CH/700.1/5" type="end"></artref> (landschaftsprägende Bauten) zulässig, wobei kumulativ die allgemeinen Bewilligungsvoraussetzungen nach <span class="artref">Art. 43a RPV</span> zu beachten sind.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp636768"></a><span class="bold" id="consideration_5.2.2">5.2.2 </span>Am 1. Mai 2014 ist die Teilrevision des RPG vom 15. Juni 2012 in Kraft getreten, die eine Siedlungsentwicklung nach innen, in die bereits überbauten Bauzonen, vorschreibt (Art. 1 Abs. 1<sup>bis</sup> und Art. 3 Abs. 3 lit. a<sup>bis</sup> RPG). Die Siedlungstätigkeit soll in den Bauzonen zusammengefasst und diese in ihrer Ausdehnung begrenzt werden, weshalb Siedlungsnutzungen nicht ohne überzeugenden Grund ins Nichtsiedlungsgebiet ausgelagert werden dürfen (MUGGLI, in: Kommentar Nutzungsplanung, a.a.O., N. 23 zu <span class="artref">Art. 18 RPG</span> S. 500). Durch die Begrenzung der Ausscheidung neuer Bauzonen nimmt der Druck auf das Nichtsiedlungsgebiet zu. Wie das ARE überzeugend ausführt, müssen mit Blick auf die hohe Zahl potenzieller Umnutzungsobjekte ausserhalb der Bauzonen und die damit einhergehende grosse Zersiedlungsgefahr hohe Hürden an die Umnutzung ursprünglich unbewohnter Bauten zu Wohnzwecken gestellt werden, um die erwünschte Siedlungsentwicklung nach innen nicht zu unterlaufen. Das ARE hat eine Geoanalyse zu Gebäuden ausserhalb der Wohnzone eingereicht, wonach der Anteil der Gebäude ohne Wohnnutzung am Gesamtbestand von Bauten ausserhalb der Wohnzone in der Schweiz 67 % beträgt; im Kanton Graubünden sind es sogar 79 %.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp642128"></a><span class="bold" id="consideration_5.2.3">5.2.3 </span>Schliesslich hat sich auch die Rechtslage betreffend Zweitwohnungen seit Erlass der streitigen Erhaltungszone wesentlich geändert. Damals bestanden keinerlei Restriktionen, während heute <span class="artref">Art. 75b BV</span> den Anteil von Zweitwohnungen in den Gemeinden auf höchstens 20 % beschränkt. Die Umnutzung von landwirtschaftlichen Bauten zu Ferienwohnungen in Gemeinden, deren Zweitwohnungsanteil 20 % übersteigt, widerspricht dieser Zielsetzung. Art. 9 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 20. März 2015 über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) lässt denn auch die Erstellung neuer <a name="page91"></a><div class="center pagebreak">BGE 145 II 83 S. 91</div>Zweitwohnungen in bisher nicht zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden ausserhalb der Bauzone nur nach Massgabe von <span class="artref">Art. 24d Abs. 2 RPG</span> (schützenswerte Bauten) und <span class="artref"><artref id="CH/700.1/39/5" type="start"></artref><artref id="CH/700.1/39/2" type="start"></artref>Art. 39 Abs. 2-5 RPV</span><artref id="CH/700.1/39/5" type="end"></artref><artref id="CH/700.1/5" type="end"></artref> (landschaftsprägende Bauten) zu (vgl. dazu unten, E. 7).</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp652960"></a><span class="bold" id="consideration_5.3">5.3 </span>Hinzu kommen tatsächliche Änderungen: Wie die Gemeinde dargelegt hat und sich auch aus den in den Akten liegenden Fotos ergibt, wurden bereits zahlreiche Stallbauten im Gebiet "Nigglisch Hus/ Blackter Stafel" renoviert und zu Ferienwohnungen umgebaut, mit der Folge, dass die ursprüngliche Bausubstanz nur noch teilweise vorhanden ist und sich das Erscheinungsbild der Bauten nicht unwesentlich verändert hat (insbesondere Ersatz der alten Schindeldächer durch Ziegeldächer).</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp654656"></a><span class="bold" id="consideration_5.4">5.4 </span>Nutzungspläne sind auf einen bestimmten Zeithorizont ausgerichtet (15 Jahre für Bauzonen gemäss <span class="artref">Art. 15 Abs. 1 RPG</span>; 10 Jahre für Richtpläne gemäss <span class="artref">Art. 9 Abs. 3 RPG</span>) und sind nach Ablauf dieser Frist grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen - sogar bei unveränderten Verhältnissen (Urteil 1C_543/2016 vom 13. Februar 2017 E. 2.2 mit Hinweisen). Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt, desto weniger gewichtig ist deshalb das Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans. Erst recht gilt dies, wenn - wie hier - der Planungshorizont schon lange überschritten ist <i>und</i> sich die Verhältnisse wesentlich verändert haben. Unter diesen Umständen rechtfertigt sich eine vorfrageweise Überprüfung des Nutzungsplans im Baubewilligungsverfahren.</div> <div class="paraatf">Die Beschwerdegegner machen keine speziellen Vertrauenstatbestände geltend, sondern berufen sich lediglich auf ihr Vertrauen in die Beständigkeit des (veralteten) Zonenplans, das nach dem Gesagten nicht schwer wiegt.</div> <div class="paraatf">Aus der Genehmigung des Richtplans 2003 durch den Bundesrat und dem diesbezüglichen Prüfungsbericht des ARE ergibt sich nichts anderes. (...)</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp662176"></a><span class="bold" id="consideration_6.">6. </span> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp663216"></a><span class="bold" id="consideration_6.1">6.1 </span>Ausgangspunkt ist <span class="artref">Art. 33 RPV</span>. Danach können besondere Zonen nach <span class="artref">Art. 18 RPG</span> zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen ("petites entités urbanisées") ausserhalb der Bauzonen bezeichnet werden. Wie der französische Text zum Ausdruck bringt ("zones de maintien de l'habitat rural") geht es in erster Linie um den Erhalt von ländlichen Wohnbauten. Nach ständiger Rechtsprechung setzt eine Kleinsiedlung i.S.v. <span class="artref">Art. 33 RPV</span> eine als geschlossene Einheit <a name="page92"></a><div class="center pagebreak">BGE 145 II 83 S. 92</div>in Erscheinung tretende Baugruppe von mindestens fünf bis zehn ursprünglich bewohnten Gebäuden voraus, die eine gewisse Stützpunktfunktion für das Umland erfüllen (z.B. Laden für die tägliche Versorgung, Post- oder Bushaltestelle) und von der Hauptsiedlung räumlich klar getrennt sind (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=2&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2018&amp;to_year=2018&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F119-IA-300%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page300">BGE 119 Ia 300</a> E. 3a S. 302 [zum gleichlautenden <span class="artref">Art. 23 aRPV</span>] mit Verweis auf ROBERT WOLF, <span class="artref"><artref id="CH/700.1/23" type="start"></artref>Art. 23 und 24 RPV</span><artref id="CH/700.1/24" type="end"></artref>: Massnahmen ausserhalb der Bauzonen, in: VLP, Die neue Raumplanungsverordnung des Bundes vom 2. Oktober 1989, 1991, S. 10 f.; bestätigt im Urteil 1C_13/2012 vom 24. Mai 2012 E. 3.7). Im zitierten BGE verneinte das Bundesgericht das Vorliegen einer Kleinsiedlung, weil die Taunerhäuser im Moos nicht Ausdruck einer geordneten Besiedlung, sondern viel eher von einer ungeordneten Zersiedlung seien und kein Siedlungskern erkennbar sei (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=2&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2018&amp;to_year=2018&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F119-IA-300%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page300">BGE 119 Ia 300</a> E. 3a S. 302 f.).</div> <div class="paraatf">Im vorliegenden Fall umfasst die Erhaltungszone zwei Gebäudegruppen: "Nigglisch-Hus" mit 6 Bauten und "Blackter Stafel" mit 8 Bauten. Gemäss dem Planungs- und Mitwirkungsbericht der Gemeinde Langwies zur Revision der Ortsplanung 1993-96 umfasste die Gruppe "Blackter Stafel" damals zwei und "Nigglisch Hus" drei zu Wohnzwecken genutzte Bauten; im Übrigen handelte es sich um Ökonomiebauten (Ställe, Heuschober). Für sich allein erfüllen die beiden Gruppen somit nicht die Anforderungen an die Mindestanzahl bewohnter Häuser. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass beide Gruppen zusammen einer Erhaltungszone zugewiesen wurden: "Blackter Stafel" liegt etwa 30 m höher als "Nigglisch Hus" und weist keinen Siedlungszusammenhang mit letzterem auf. Die beiden Baugruppen erscheinen nicht als geschlossene bauliche Einheit; erst recht haben sie keine Stützpunktfunktion für die übrige Umgebung. Es handelt sich somit nicht um eine Kleinsiedlung, sondern um einzelne Baugruppen des Streusiedlungsgebiets im Fondeital. Insofern fehlt es bereits an einer Grundvoraussetzung für eine Erhaltungszone i.S.v. <span class="artref">Art. 33 RPV</span>.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp685056"></a><span class="bold" id="consideration_6.2">6.2 </span>Hinzu kommt, dass die Erhaltungszone vorliegend zu einer Umgehung der Anforderung an eine Ausnahmebewilligung für das Bauen ausserhalb der Bauzone führt.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp686416"></a><span class="bold" id="consideration_6.2.1">6.2.1 </span>Die Umnutzung von Ökonomiebauten zu Ferienwohnungen in einem kleinen, nicht erschlossenen und fernab der nächsten Siedlung liegenden Gebiet widerspricht wichtigen Zielen und Grundsätzen des Raumplanungsrechts, namentlich dem Trennungsgrundsatz, dem <a name="page93"></a><div class="center pagebreak">BGE 145 II 83 S. 93</div>Grundsatz der Konzentration der Siedlungstätigkeit in Bauzonen und der Begrenzung des Zweitwohnungsbaus.</div> <div class="paraatf">Eine derartige Umnutzung kommt daher nur ausnahmsweise in Betracht, wenn die Erhaltung schutzwürdiger Bauten nicht anders sichergestellt werden kann und das Erhaltungsinteresse die entgegenstehenden Interessen überwiegt. Diese Voraussetzungen werden konkretisiert in den <span class="artref"><artref id="CH/700/24^d/3" type="start"></artref><artref id="CH/700/24^d/2" type="start"></artref>Art. 24d Abs. 2-3 RPG</span><artref id="CH/700/24^d/3" type="end"></artref><artref id="CH/700/3" type="end"></artref> (geschützte Bauten) und <span class="artref"><artref id="CH/700.1/39/5" type="start"></artref><artref id="CH/700.1/39/2" type="start"></artref>Art. 39 Abs. 2-5 RPV</span><artref id="CH/700.1/39/5" type="end"></artref><artref id="CH/700.1/5" type="end"></artref> (landschaftsprägende Bauten) in Verbindung mit <span class="artref">Art. 43a RPV</span> (gemeinsame Bestimmungen). Insbesondere dürfen die Bau- und Nutzungsmöglichkeiten höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung erfordern (<span class="artref">Art. 24d Abs. 3 lit. c RPG</span> und <span class="artref">Art. 43a lit. c RPV</span>) und ihnen keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (<span class="artref">Art. 24d Abs. 3 lit. e RPG</span> und <span class="artref">Art. 43a lit. e RPV</span>). Diese Voraussetzungen dürfen durch die Festsetzung von Spezialzonen ausserhalb der Bauzone nicht umgangen werden.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp707424"></a><span class="bold" id="consideration_6.2.2">6.2.2 </span>Zwar lassen Art. 44 Abs. 5 BG Langwies und <span class="artref">Art. 31 KRG</span> Erschliessungsanlagen nur nach Massgabe des Generellen Erschliessungs- und Gestaltungsplans zu. Die Umwandlung einer namhaften Zahl von Stall- in Zweitwohnungsbauten wird aber unweigerlich zu neuen Erschliessungsbedürfnissen führen, die früher oder später einen Ausbau der Zufahrt und weitere Ver- und Entsorgungsanlagen (Wasseranschluss, Abwasserentsorgung, Solaranlagen) nach sich ziehen werden.</div> <div class="paraatf">Das Interesse an der Erhaltung einfacher Ökonomiebauten, die z.T. bereits entwertende Veränderungen erfahren haben, inmitten einer von zahlreichen Bauten durchsetzten Landschaft, kann nicht als gross veranschlagt werden. Die Umnutzung von Ställen zu Wohnzwecken ist regelmässig mit Eingriffen in die Bausubstanz verbunden (z.B. Fenster) und führt erfahrungsgemäss zu einer schleichenden Veränderung des Aussenraums und damit der Landschaft, die sich mit den Mitteln des Baurechts kaum kontrollieren und verhindern lassen (vgl. dazu MUGGLI, in: Kommentar BAB, a.a.O., N. 32 in fine zu <span class="artref">Art. 24d RPG</span>). Insgesamt überwiegen daher deutlich die der Umnutzung entgegenstehenden Interessen, keine neuen Zweitwohnungsbauten fernab der Bauzone zuzulassen.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp713984"></a><span class="bold" id="consideration_6.3">6.3 </span>Damit erweist sich die Erhaltungszone als bundesrechtswidrig, soweit sie Umnutzungen von Ökonomiebauten zu Wohnzwecken zulässt. Dies hat zur Folge, dass das streitige Bauvorhaben nicht als <a name="page94"></a><div class="center pagebreak">BGE 145 II 83 S. 94</div>zonenkonformes Bauvorhaben in der Erhaltungszone bewilligt werden kann.</div> <div class="paraatf">Im Übrigen könnte das Bauvorhaben auch zweitwohnungsrechtlich nicht bewilligt werden, wie im Folgenden (E. 7 und 8) darzulegen ist.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp716944"></a><span class="bold" id="consideration_7.">7. </span>Gemäss <span class="artref">Art. 75b Abs. 1 BV</span> und <span class="artref">Art. 6 Abs. 1 ZWG</span> dürfen in Gemeinden wie Arosa, mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %, grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden. Das Zweitwohnungsgesetz sieht hiervon verschiedene Ausnahmen vor (vgl. <span class="artref">Art. 6 Abs. 2 ZWG</span>). Vorliegend kommt einzig <span class="artref">Art. 9 ZWG</span> in Betracht. Dieser lautet:</div> <div class="paraatf citation">Art. 9 Neue Wohnungen in geschützten Bauten</div> <div class="paraatf citation"> <sup>1</sup> Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen innerhalb der Bauzonen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten neue Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nach Artikel 7 Absatz 1 bewilligt werden, wenn:</div> <div class="paraatf citation">a. die Baute in ihrem Schutzwert nicht beeinträchtigt wird, insbesondere die äussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur des Gebäudes im Wesentlichen unverändert bleiben;</div> <div class="paraatf citation">b. eine dauernde Erhaltung der Baute nicht anders sichergestellt werden kann; und</div> <div class="paraatf citation">c. keine überwiegenden Interessen entgegenstehen.</div> <div class="paraatf citation"> <sup>2</sup> Ausserhalb der Bauzonen beurteilt sich die Zulässigkeit von neuen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen im Sinne von Artikel 7 Absatz 1 nach den Bestimmungen der Raumplanungsgesetzgebung.</div> <div class="paraatf citation"> <sup>3</sup> Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp732512"></a><span class="bold" id="consideration_7.1">7.1 </span><span class="artref">Art. 9 ZWG</span> unterscheidet zwischen Bauten innerhalb und ausserhalb der Bauzone. Er verweist damit auf die für das Raumplanungsrecht grundsätzliche Unterscheidung zwischen Bau- und Nichtbauzone. Wie oben (E. 4.1) dargelegt, richtet sich diese Abgrenzung nach <span class="artref">Art. 15 RPG</span>. Zonen zur Erhaltung bestehender Kleinsiedlungen gehören nicht zur Bauzone in diesem Sinne (vgl. die oben E. 4.2 zitierte Literatur und - speziell zu <span class="artref">Art. 9 ZWG</span> - STALDER, a.a.O., N. 13 und N. 45 zu <span class="artref">Art. 9 ZWG</span>), sondern liegen gemäss <span class="artref">Art. 33 RPV</span> "ausserhalb der Bauzonen". Dies gilt auch für die vorliegend streitige Erhaltungszone "Nigglisch Hus/Blackter Stafel" (oben E. 4.3). Damit ist <span class="artref">Art. 9 Abs. 2 ZWG</span> anwendbar, und nicht Abs. 1 (entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts). <a name="page95"></a><div class="center pagebreak">BGE 145 II 83 S. 95</div> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp745136"></a><span class="bold" id="consideration_7.2">7.2 </span>Gemäss <span class="artref">Art. 9 Abs. 2 ZWG</span> beurteilt sich die Zulässigkeit von neuen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen ausserhalb der Bauzonen nach den Bestimmungen der Raumplanungsgesetzgebung.</div> <div class="paraatf">Wie sich bereits aus der Überschrift ("Neue Wohnungen in geschützten Bauten") ergibt, sind damit nicht sämtliche Bestimmungen über das Bauen ausserhalb der Bauzone gemeint, sondern nur diejenigen betreffend geschützte Bauten. Nach einhelliger Auffassung sind dies (nur) die <span class="artref"><artref id="CH/700/24^d/3" type="start"></artref><artref id="CH/700/24^d/2" type="start"></artref>Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG</span><artref id="CH/700/24^d/3" type="end"></artref><artref id="CH/700/3" type="end"></artref> und <span class="artref"><artref id="CH/700.1/39/5" type="start"></artref><artref id="CH/700.1/39/2" type="start"></artref>Art. 39 Abs. 2-5 RPV</span><artref id="CH/700.1/39/5" type="end"></artref><artref id="CH/700.1/5" type="end"></artref>, jeweils i.V.m. <span class="artref">Art. 43a RPV</span> (JONAS ALIG, Das Zweitwohnungsgesetz, ZBl 117/2016 S. 227 ff., insb. S. 242 f.; <i>derselbe</i>, in: Fachhandbuch Öffentliches Baurecht [nachfolgend: Fachhandbuch], Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], 2016, S. 328 Rz. 4.49;STALDER, a.a.O., N. 43 und 46 ff. zu <span class="artref">Art. 9 ZWG</span>).</div> <div class="paraatf">Dies bestätigt die Entstehungsgeschichte der Norm. Art. 5 der Zweitwohnungsverordnung vom 22. August 2012 (aZWV) sah einzig vor, dass Bewilligungen für Zweitwohnungen in landschaftsprägenden Bauten ausserhalb der Bauzone nach <span class="artref"><artref id="CH/700.1/39/3" type="start"></artref><artref id="CH/700.1/39/2" type="start"></artref>Art. 39 Abs. 2 und 3 RPV</span><artref id="CH/700.1/39/3" type="end"></artref><artref id="CH/700.1/3" type="end"></artref> erteilt werden könnten, namentlich für Rustici und Maiensässbauten (vgl. ARE, Erläuternder Bericht vom 17. August 2012 zur Verordnung über Zweitwohnungen [nachfolgend: Bericht ARE aZWV], S. 13 f.). Im Entwurf zum Zweitwohnungsgesetz sah der Bundesrat neu die Möglichkeit vor, auch in geschützten und ortsbildprägenden Bauten innerhalb der Bauzone neue Zweitwohnungen zu bewilligen (Art. 10 Abs. 1 und 2 E-ZWG); ausserhalb der Bauzone wurden neben den als landschaftsprägend geschützten Bauten (nur) noch die geschützten Bauten nach <span class="artref">Art. 24d Abs. 2 RPG</span> erwähnt (Art. 10 Abs. 3 E-ZWG). Die heutige Fassung von <span class="artref">Art. 9 Abs. 2 ZWG</span> wurde von der nationalrätlichen Kommission als einfachere Formulierung vorgeschlagen, ohne jedoch inhaltlich vom bundesrätlichen Entwurf abweichen zu wollen (Votum Fässler, AB 2015 N 56).</div> <div class="paraatf">In der parlamentarischen Debatte wurde betont, dass die Schranken für die Umnutzung bisher nicht bewohnter Bauten zu Zweitwohnungen ausserhalb der Bauzone grösser sein müssten als innerhalb der Bauzone (Votum Bundesrätin Leuthard, AB 2014 S 946). Dies wäre nicht mehr der Fall, wenn <span class="artref">Art. 9 Abs. 2 ZWG</span> auch als Verweis auf zonenkonforme Bauten in einer Erhaltungs- oder anderen Spezialzone ausserhalb der Bauzone verstanden würde: Diesfalls könnten Bauten auf der Grundlage einer kommunalen Zonenplanung umgenutzt werden, auch wenn sie nicht schützenswert, sondern lediglich "erhaltenswert" sind - was für Bauten innerhalb der <a name="page96"></a><div class="center pagebreak">BGE 145 II 83 S. 96</div>Bauzone ausdrücklich abgelehnt wurde (vgl. dazu STALDER, a.a.O., N. 9 f. zu <span class="artref">Art. 9 ZWG</span>). <span class="artref">Art. 9 Abs. 1 lit. c ZWG</span> verlangt innerhalb der Bauzone eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall (STALDER, a.a.O., N. 39 zu <span class="artref">Art. 9 ZWG</span>; ALIG, Fachhandbuch, a.a.O., Rz. 4.46). Diese Anforderung würde entfallen, wenn ausserhalb der Bauzone Zonenkonformität genügen würde: Im ordentlichen Baubewilligungsverfahren findet keine Interessenabwägung mehr statt, und die der Nutzungsplanung zugrundeliegende Interessenabwägung kann im Baubewilligungsverfahren in der Regel nicht mehr vorfrageweise überprüft werden.</div> <div class="paraatf">Eine weitere Auslegung von <span class="artref">Art. 9 Abs. 2 ZWG</span> wäre auch verfassungsrechtlich problematisch: <span class="artref">Art. 75b BV</span> enthält ein umfassendes Verbot von neuen Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnanteil von über 20 %. Bestehende Wohnbauten können indessen nach Art. 10 f. ZWG ohne Weiteres zu Zweitwohnungszwecken genutzt werden, was bereits ein erhebliches Potenzial für neue Zweitwohnungen birgt (vgl. dazu ALEXANDER RUCH, in: Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 3. Aufl. 2014, N. 39 und 42 zu <span class="artref">Art. 75b BV</span>; ALIG/GRIFFEL, in: Basler Kommentar, Bundesverfassung, 2015, N. 43 <span class="artref">Art. 75b BV</span>). Mindestens die Umnutzung <i>un</i>bewohnter Bauten zu Zweitwohnungszwecken, noch dazu ausserhalb der Bauzonen, muss daher restriktiv gehandhabt werden: Es kann nicht Sinn des Zweitwohnungsgesetzes sein, die Errichtung zonenkonformer Zweitwohnungen innerhalb der Bauzonen zu verbieten, gleichzeitig aber die Entstehung neuer Zweitwohnungen in Scheunen und Ställen ausserhalb der Bauzonen, gestützt auf eine kommunale Zonenplanung, zuzulassen.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp790096"></a><span class="bold" id="consideration_7.3">7.3 </span>Als Fazit ist festzuhalten, dass der streitige Umbau eines Stalls ausserhalb der Bauzone zweitwohnrechtlich nur unter den Voraussetzungen der <span class="artref"><artref id="CH/700/24^d/3" type="start"></artref><artref id="CH/700/24^d/2" type="start"></artref>Art. 24d Abs. 2 und 3 RPG</span><artref id="CH/700/24^d/3" type="end"></artref><artref id="CH/700/3" type="end"></artref> bzw. <span class="artref"><artref id="CH/700.1/39/5" type="start"></artref><artref id="CH/700.1/39/2" type="start"></artref>Art. 39 Abs. 2-5 RPV</span><artref id="CH/700.1/39/5" type="end"></artref><artref id="CH/700.1/5" type="end"></artref> i.V.m. <span class="artref">Art. 43a RPV</span> bewilligt werden kann. Diese sind im Folgenden zu prüfen.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp801552"></a><span class="bold" id="consideration_8.">8. </span>Grundvoraussetzung ist, dass es sich um eine als schützenswert anerkannte Baute (<span class="artref">Art. 24d Abs. 2 RPG</span>) oder um eine als landschaftsprägend geschützte Baute (<span class="artref">Art. 39 Abs. 2 RPV</span>) handelt, d.h. die Baute muss materiell schutzwürdig sein (für sich oder als Teil der Landschaft) und formell unter Schutz gestellt worden sein.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp806448"></a><span class="bold" id="consideration_8.1">8.1 </span><span class="artref">Art. 24d Abs. 2 lit. a RPG</span> verweist für die Unterschutzstellung auf das kantonale Verfahren. Für landschaftsprägende Bauten - d.h. <a name="page97"></a><div class="center pagebreak">BGE 145 II 83 S. 97</div>für Bauten, die nicht für sich allein, sondern als charakteristisches Element einer traditionellen Kulturlandschaft schützenswert sind - enthält <span class="artref">Art. 39 Abs. 2 RPV</span> jedoch spezielle Vorgaben: Bauten und Landschaft müssen als Einheit im Rahmen der Nutzungsplanung unter Schutz gestellt werden, gestützt auf die Kriterien des kantonalen Richtplans.</div> <div class="paraatf">Diese strengeren Anforderungen sind nötig, weil es um den Schutz ganzer Landschaften mit den für sie typischen Bauten geht: Ohne die Ausscheidung einer Schutzzone wäre die Landschaft, welche die Umnutzung der sie prägenden Bauten ja erst rechtfertigt, gar nicht geschützt (so zutreffend MUGGLI, in: Kommentar BAB, a.a.O., N. 24 zu Art. 24d und N. 41 zu <span class="artref">Art. 24 RPG</span>). Der planerische Schutz der Landschaft ist auch Voraussetzung für die Anwendung der Abs. 4 und 5 von <span class="artref">Art. 39 RPV</span>, die unzulässige Veränderungen der geschützten Landschaft, gerade auch im Zusammenhang mit der Zweitwohnungsnutzung, verhindern bzw. rückgängig machen wollen (vgl. Bericht ARE aZWV S. 14 zu Art. 5 aZWV). Diese Überlegungen gelten unabhängig davon, ob man <span class="artref">Art. 24d RPG</span> und <span class="artref">Art. 39 RPV</span> als selbstständige Normen mit unterschiedlichem Anwendungsbereich versteht (so CHANTAL DUPRÉ, in: RPG-Kommentar, a.a.O., Stand Februar 2010, N. 5 zu <span class="artref">Art. 24d RPG</span>) oder <span class="artref">Art. 39 RPV</span> als Vollziehungsnorm zu <span class="artref">Art. 24d RPG</span> interpretiert (so MUGGLI, in: Kommentar BAB, a.a.O., N. 40 f. zu Art 24 und N. 32 zu <span class="artref">Art. 24d RPG</span> S. 300).</div> <div class="paraatf">Vorliegend geht es um eine einfache Stallbaute. Diese stellt für sich allein kein Schutzobjekt dar, sondern soll als charakteristisches Element der Kulturlandschaft des Hochtals Fondei erhalten werden. Ihre Unterschutzstellung muss daher den Vorgaben von <span class="artref">Art. 39 Abs. 2 RPV</span> für landschaftsprägende Bauten entsprechen, d.h. Landschaft und Bauten müssen als Einheit schützenswert und im Rahmen der Nutzungsplanung unter Schutz gestellt worden sein (lit. a), gestützt auf die im kantonalen Richtplan enthaltenen Kriterien zur Schutzwürdigkeit von Landschaften und Bauten (lit. d).</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp830624"></a><span class="bold" id="consideration_8.2">8.2 </span>Der kantonale Richtplan Graubündens (KRIP-GR) regelt die landschaftsprägenden Bauten im Kapitel 3.5.2. Danach ergibt sich die Schutzwürdigkeit aus dem Zusammenwirken von traditionellen Bauten mit ihrer landschaftlichen Umgebung (Situationswert). In Frage kommen vor allem Kulturlandschaften im traditionellen Temporärsiedlungsraum, die noch ihren ursprünglichen Charakter aufweisen. Dabei muss es sich um grössere zusammenhängende Landschaften <a name="page98"></a><div class="center pagebreak">BGE 145 II 83 S. 98</div>bzw. topographisch klar wahrnehmbare Landschaftsräume handeln (keine "Punkt-Landschaften" oder isolierte Kleingebiete). Voraussetzung ist weiter, dass der Grossteil (i.d.R. mindestens 3/4 ) der Bauten Zeugen der traditionellen Bewirtschaftungsform mit noch unveränderter historischer Substanz sind (KRIP-GR 3.5.2 S. 2 mit Erläuterungen S. 4 f.). Die Festlegung der grundsätzlichen Schutz- und Entwicklungsziele für die einzelnen schützenswerten Kulturlandschaften erfolgt im Rahmen der regionalen Richtplanung (KRIP-GR 3.5.2 S. 3 f.). Auf dieser Grundlage stellen die Gemeinden die Landschaften im Rahmen ihrer Nutzungsplanung unter Schutz, bezeichnen die schützenswerten, umnutzbaren Bauten und regeln die Pflege der Landschaft und die Erschliessung (KRIP-GR 3.5.2 S. 4). Dabei sind bestehende oder potenzielle Erhaltungszonen zu integrieren (KRIP-GR 3.5.2 S. 3). Das Nähere regelt <span class="artref">Art. 84 KRG</span> ("Landschaftsprägende Bauten").</div> <div class="paraatf">Diesen Anforderungen entspricht die Erhaltungszone "Nigglisch Hus/ Blackter Stafel" klarerweise nicht: Sie umfasst weder das gesamte Hochtal Fondei als traditionellen Temporärsiedlungsraum noch einen grösseren zusammenhängenden Teil davon. Der Perimeter der Erhaltungszone umschliesst vielmehr nur die beiden Gebäudegruppen und ihren unmittelbaren Umschwung. Die umgebende Landschaft bildet nicht Teil der Erhaltungszone, sondern ist der Landwirtschaftszone zugewiesen. Damit fehlt die nach <span class="artref">Art. 39 Abs. 2 lit. a RPV</span> und <span class="artref">Art. 84 KRG</span> notwendige Unterschutzstellung der landschaftsprägenden Bauten als Einheit mit der sie umgebenden Landschaft. Auch die Bewirtschaftung der landschaftlichen Umgebung wird durch die Zonenvorschriften der Erhaltungszone nicht sichergestellt, bezieht sich doch Art. 44 Abs. 4 BG Langwies einzig auf den Gebäudeumschwung. Die streitige Erhaltungszone beschränkt sich somit auf ein isoliertes Kleinstgebiet, was nach kantonalem Richtplan ausdrücklich ausgeschlossen wird. Eine andere nutzungsplanerische Grundlage i.S.v. <span class="artref">Art. 39 Abs. 2 RPV</span> ist nicht ersichtlich und wird auch von den Beschwerdegegnern, der Gemeinde und dem ARE/GR nicht geltend gemacht.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp843728"></a><span class="bold" id="consideration_8.3">8.3 </span>Im Übrigen ist nach dem oben (E. 6.2) Gesagten davon auszugehen, dass auch die Voraussetzungen von <span class="artref"><artref id="CH/700.1/43^a/e" type="start"></artref><artref id="CH/700.1/43^a/c" type="start"></artref>Art. 43a lit. c und e RPV</span><artref id="CH/700.1/43^a/e" type="end"></artref><artref id="CH/700.1/e" type="end"></artref> nicht erfüllt sind.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp849296"></a><span class="bold" id="consideration_8.4">8.4 </span>Kann das Vorhaben schon aus diesen Gründen nicht nach <span class="artref">Art. 9 Abs. 2 ZWG</span> bewilligt werden, kann offenbleiben, ob die übrigen <a name="page99"></a><div class="center pagebreak">BGE 145 II 83 S. 99</div>formellen und materiellen Voraussetzungen vorliegen (regionale Richtplangrundlage; unveränderte historische Bausubstanz eines Grossteils der Bauten; Schutzwürdigkeit der sie umgebenden Landschaft). (...)</div> </div></body></html>