<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2019.00664</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220126&amp;W10_KEY=4480705&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2019.00664</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.04.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Voranwendung der BZO-Vorschriften bezüglich Erscheinung der Gebäude in der Quartiererhaltungszone.<br/><br/>Legitimation der Nachbarn zur Rekurserhebung (E. 3.1.2 f.).<br/>Gerichtliches Überprüfungsrecht von im Zusammenhang mit Parteivorbringen stehenden, aber nicht gerügten Rechtsverletzungen (E. 3.1.4).<br/>Ändert sich die Rechtslage während des baurechtlichen Rechtsmittelverfahrens, so ist bei planungsrechtlichen Festlegungen grundsätzlich auf das zur Zeit des angefochtenen Entscheids geltende Recht abzustellen. Das Verwaltungsgericht wendet jedoch in derartigen Fällen § 234 PBG als intertemporale Regelung an und wägt das private Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens und das öffentliche Interesse daran, zwecks wirksamer Planung neue Umstände und bessere Erkenntnisse möglichst bald und umfassend zur Geltung zu bringen, gegeneinander ab (E. 3.2.2). Art. 24cbis BZO weist insofern einen planerischen Gehalt auf, als damit die Anbindung des Erdgeschosses an den öffentlichen Raum und eine publikumsorientierte Nutzung gefördert werden sollen. Demgegenüber kommt der primär ästhetisch motivierten Regelung über die Raumhöhe des Erdgeschosses lediglich eine untergeordnete Bedeutung zu. Es ist entgegen dem vorinstanzlichen Entscheid ausreichend, lediglich die Bestimmungen über die Ansetzung des Erdgeschossfussbodens voranzuwenden (E. 3.2.3).<br/><br/><br/>Gutheissung und Rückweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHBARREKURS">NACHBARREKURS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSRECHTLICHE FESTLEGUNG">PLANUNGSRECHTLICHE FESTLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERERHALTUNGSZONE">QUARTIERERHALTUNGSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃGEPRINZIP">RÃGEPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORANWENDUNG">VORANWENDUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 338a PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=47597" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2019.00664</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. April 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A, vertreten durch RA B,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. E AG, vertreten durch RA F, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Stadt ZÃ¼rich, Tiefbauamt,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Bausektion des Stadtrates ZÃ¼rich erteilte A mit Beschluss vom 26. Juni 2018 die Baubewilligung fÃ¼r den Ersatzneubau eines Wohnhauses an der G-Gasse 01 in ZÃ¼rich (Kat.-Nr. 02).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Hiergegen rekurrierten C und die E AG als EigentÃ¼mer von Nachbarparzellen am 25. Juli 2018 bzw. am 31. Juli 2018 an das Baurekursgericht. Dieses hiess die Rechtsmittel am 30. August 2019 gut und hob den angefochtenen Beschluss auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob A am 3. Oktober 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des baurekursgerichtlichen Urteils und die RÃ¼ckweisung der Sache zur Neu- bzw. zur ergÃ¤nzenden Beurteilung an die Vorinstanz, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Urteilstext">Am 21. Oktober 2019 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die E AG sowie C beantragten mit Eingaben vom 4. November 2019 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. Die Bausektion des Stadtrates ZÃ¼rich beantragte am 5. November 2019 die Gutheissung der Beschwerde. A hielt mit Replik vom 25. November 2019 an seinen AntrÃ¤gen fest und reichte mit Eingabe vom 29. November 2019 zusÃ¤tzliche PlÃ¤ne nach. C hielt mit Duplik­ vom 6. Januar 2020 an ihren AntrÃ¤gen fest, ebenso die E AG mit Duplik vom 7. Januar 2020. Die Bausektion des Stadtrates ZÃ¼rich verzichtete am 16. Januar 2019 auf eine weitere Stellungnahme. Mit Triplik vom 20. Januar 2020 hielt der BeschwerdefÃ¼hrer an seinen AntrÃ¤gen fest. Die E AG verzichtete am 29. Januar 2020 auf eine weitere Stellungnahme; C liess sich nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das streitgegenstÃ¤ndliche BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss revidierter, am 18. November 2018 in Kraft getretener Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO) in der Quartiererhaltungszone III (QIII4a) bei Geltung eines Wohnanteils von 75 %; gemÃ¤ss der zum Zeitpunkt der FÃ¤llung des angefochtenen Beschlusses geltenden Fassung der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (aBZO) war die Parzelle der Quartiererhaltungszone QI4a zugewiesen, ebenfalls bei Geltung eines Wohnanteils von 75 %.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Zentral ist vorliegend die Frage der Ausgestaltung des Erd- bzw. Sockelgeschosses des Bauprojekts und die diesbezÃ¼glich anwendbaren rechtlichen Bestimmungen â namentlich, weil fÃ¼r das geplante Erdgeschoss abweichend von der diesbezÃ¼glichen neuen Regelung in der BZO keine grÃ¶ssere HÃ¶he als fÃ¼r die Ã¼brigen Geschosse vorgesehen ist.</p> <p class="Erwgung2">Unter der Marginalie "Erscheinung der GebÃ¤ude" im Abschnitt betreffend allgemeine Vorschriften fÃ¼r Quartiererhaltungszonen wurde mit Gemeinderatsbeschluss vom 30. No­vem­ber 2016 (Inkraftsetzung am 1. November 2018) ein neuer Art. 24c<sup>bis</sup> mit folgendem Wortlaut in der BZO verankert:</p> <p class="EinzugZitat"><span>1)<span> </span></span><span>Der fertige Fussboden des Erdgeschosses darf nicht unter dem gewachsenen Boden, gemessen in der Mitte der strassenseitigen GebÃ¤udeaussenseite, und hÃ¶chstens 1 m Ã¼ber dem tiefsten Punkt des gewachsenen Bodens entlang der strassenseitigen GebÃ¤udeaussenseite liegen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2)<span> </span></span><span>KÃ¶nnen die Masse in steilem GelÃ¤nde nicht eingehalten werden, hat sich die Lage des Erdgeschossfussbodens an den gebietstypischen Bauten im nÃ¤heren Umfeld zu orientieren.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3)<span> </span></span><span>In Erscheinung tretende anrechenbare Untergeschosse dÃ¼rfen strassenseitig nur eine untergeordnete Befensterung aufweisen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>4)<span> </span></span><span>Erdgeschoss und darÃ¼ber liegende Geschosse (ohne Dachgeschosse) dÃ¼rfen insgesamt die Zahl der erlaubten Vollgeschosse nicht Ã¼bersteigen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>5) Liegt der Mindestwohnanteil unter 90 %, ist das Erdgeschoss mit einer deutlich grÃ¶sseren HÃ¶he als die Ã¼brigen Geschosse auszubilden.<br/> <br/> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, die Legitimation der Beschwerdegegnerinnen bzw. der vor Baurekursgericht Rekurrierenden wÃ¤re zu verneinen gewesen und zudem habe die Vor­instanz das RÃ¼geprinzip verletzt. Ferner sei Art. 24c<sup>bis</sup> BZO zu Unrecht vorangewendet worden und selbst bei einer allfÃ¤lligen ZulÃ¤ssigkeit der Voranwendung wÃ¤re von einer Aufhebung der Baubewilligung abzusehen, da die MÃ¶glichkeit einer auflageweisen Korrektur des Bauprojekts bestehen wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b><br/> <b>3.1.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer stellt sich auf den Standpunkt, dass die Beschwerdegegnerschaft nicht zur Rekurserhebung legitimiert gewesen sei, da fÃ¼r sie auch bei Obsiegen keine Besserstellung zu erwarten wÃ¤re: Ein allfÃ¤lliger Mangel des Bauprojekts kÃ¶nne mit einer Nebenbestimmung bzw. mit einer untergeordneten ProjektÃ¤nderung beseitigt werden, welche fÃ¼r die Beschwerdegegnerschaft bedeutungslos wÃ¤re. Entsprechendes bringt auch die mitbeteiligte Bausektion vor. Zudem habe die Vor­instanz AusfÃ¼hrungen im Zusammenhang mit Art. 24c<sup>bis</sup> Abs. 3 BZO gemacht, obwohl diese Bestimmung von der Beschwerdegegnerschaft gar nicht angerufen worden sei, was das RÃ¼geprinzip verletze.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.1.2 </span></b><span>Zum Rekurs und zur Beschwerde ist gemÃ¤ss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhe­bung oder Ãnderung hat. Die Beschwerdebefugnis eines Nachbarn wird in der Regel anerkannt, wenn seine Liegenschaft unmittelbar an das BaugrundstÃ¼ck angrenzt oder nur durch einen VerkehrstrÃ¤ger davon getrennt ist. Zudem ist es â zumindest bei geringer Distanz bzw. Sichtverbindung â als schutzwÃ¼rdiges Anfechtungsinteresse grundsÃ¤tzlich genÃ¼gend, wenn die Einhaltung von Zonenvorschriften durchgesetzt werden soll, denen der Nachbar ebenfalls untersteht (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 56).</span></p> <p class="Urteilstext"><b>3.1.3 </b>Wie aus den Eingaben des BeschwerdefÃ¼hrers betreffend eine allfÃ¤llige nebenbestimmungsweise Heilung des Bauprojekts erhellt, wÃ¤ren einschneidende Projektanpassungen zur GewÃ¤hrleistung der KonformitÃ¤t mit Art. 24c<sup>bis</sup> Abs. 5 BZO nÃ¶tig. Daher lÃ¤uft das Vorbringen, die Rechtsstellung der Beschwerdegegnerschaft Ã¤ndere sich bei deren Obsiegen nicht, ins Leere; es ist vielmehr ungewiss, ob und in welcher Form eine nebenbestimmungsweise Heilung mÃ¶glich wÃ¤re. GrundsÃ¤tzlich gilt, dass beide Beschwerdegegnerinnen als EigentÃ¼merinnen von Nachbarparzellen durch das Bauvorhaben ungleich stÃ¤rker als beliebige Dritte betroffen und somit berechtigt sind, sÃ¤mtliche RÃ¼gen zu erheben, die zur Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung bzw. zur Durchsetzung der BZO-Vorschriften bezÃ¼glich der Quartiererhaltungszone fÃ¼hren kÃ¶nnen. Das Baurekursgericht hat ihre Legitimation zu Recht bejaht.</p> <p class="Urteilstext"><b>3.1.4 </b>Weiter gilt, dass durch das <span>RÃ¼geprinzip im Rechtsmittelverfahren in erster Linie die ÃberprÃ¼fungs<i>pflicht</i> der Rechtsmittelinstanzen eingeschrÃ¤nkt wird, nicht jedoch das ÃberprÃ¼fungs<i>recht</i>. Stehen nicht gerÃ¼gte Rechtsverletzungen im Zusammenhang mit Parteivorbringen, ist das Gericht mit Blick auf das Prinzip der Rechtsanwendung von Amtes wegen in seinem ÃberprÃ¼fungsrecht durch das RÃ¼geprinzip nicht eingeschrÃ¤nkt (VGr, 4. Dezember 2014, VB.2014.00245, E. 3.3 mit weiteren Hinweisen). Das Baurekursgericht durfte mithin den offensichtlich im Zusammenhang mit den Parteivorbringen betreffend die Ausgestaltung des projektierten Sockelgeschosses stehenden </span>Art. 24c<sup>bis</sup> Abs. 3 BZO prÃ¼fen, zumal es von dessen Voranwendung ausging (s. hierzu jedoch unten E. 3.2.3 a.E.).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><br/> <b>3.2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt weiter vor, der erst nach Erlass der Baubewilligung in Kraft getretene Art. 24c<sup>bis</sup> BZO dÃ¼rfe nicht vorangewendet werden, da er keinen planungsrechtlichen Gehalt aufweise, worauf die Marginalie "Erscheinung der GebÃ¤ude" hindeute. Der Grundgedanke des als reine Ãsthetiknorm zu verstehenden Art. 24c<sup>bis</sup> Abs. 5 BZO â nÃ¤mlich, optisch ein ausgeprÃ¤gtes Sockelgeschoss zu erreichen â werde durch das Bauprojekt verwirklicht, weshalb eine Voranwendung ohnehin nicht nÃ¶tig sei. Die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich habe eine solche in den Richtlinien zur Voranwendung der revidierten BZO fÃ¼r diese Regelung denn auch nicht vorgesehen. Die Bausektion macht geltend, sie messe bloss den AbsÃ¤tzen 1 und 2 von Art. 24c<sup>bis</sup> BZO einen planerischen Gehalt bei, weshalb sie in den genannten Richtlinien speziell auf die Ansetzung des Erdgeschossfussbodens hingewiesen habe.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2.2 </span></b><span>Ãndert sich die Rechtslage wÃ¤hrend des baurechtlichen Rechtsmittelverfahrens, so ist â vorbehÃ¤ltlich einer anderslautenden intertemporalrechtlichen Regelung (vgl. Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., ZÃ¼rich 2010, N. 290) â nach der Rechtsprechung bei planungsrechtlichen Festlegungen grundsÃ¤tzlich auf das zur Zeit des letztinstanzlichen (angefochtenen) Entscheids geltende Recht abzustellen (VGr, 26. Juni 2013, VB.2012.00132, E. 3.3.2; RB 1985 Nr. 116, mit weiteren Hinweisen). Das Verwaltungsgericht wendet jedoch in derartigen FÃ¤llen § 234 PBG als intertemporale Regelung an und wÃ¤gt das private Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens und das Ã¶ffentliche Interesse daran, zwecks wirksamer Planung neue UmstÃ¤nde und bessere Erkenntnisse mÃ¶glichst bald und umfassend zur Geltung zu bringen, gegeneinander ab (RB 2000 Nr. 97 = BEZ 2000 Nr. 38; RB 1985 Nr. 116 E b). </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2.3 </span></b><span>Der neue </span>Art. 24c<sup>bis</sup> BZO regelt die Erscheinung der GebÃ¤ude in den Quartiererhaltungszonen. Der fertige Fussboden des Erdgeschosses darf nicht unter dem gewachsenen Boden und hÃ¶chstens einen Meter darÃ¼ber liegen (Abs. 1), was vorliegend eingehalten wird. BetrÃ¤gt der Mindestwohnanteil unter 90 %, so ist das Erdgeschoss deutlich hÃ¶her auszubilden als die Ã¼brigen Geschosse (Abs. 5). Vorliegend betrÃ¤gt der Wohnanteil mindestens 75 % und alle Geschosse sind gleich hoch. Der ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 RPV zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich hÃ¤lt dazu fest, das ausgeprÃ¤gte Sockelgeschoss, das oftmals Ã¼ber Ã¶ffentlich zugÃ¤ngliche oder publikumsorientierte Nutzungen (LÃ¤den, Restaurants) verfÃ¼ge, bilde einen charakteristischen Teil der GebÃ¤udestruktur. Eine ausreichende RaumhÃ¶he und eine Anbindung an den Ã¶ffentlichen Raum seien Voraussetzungen dazu. Die hÃ¤ufig angestrebte Maximalausnutzung der GrundstÃ¼cke fÃ¼hre dazu, dass anrechenbare Untergeschosse vermehrt beansprucht wÃ¼rden und insbesondere in Gebieten der Quartiererhaltungszone mit eher flacher Topografie unerwÃ¼nschte Erdgeschosssituationen entstÃ¼nden, die nicht mit dem angestrebten Quartiercharakter oder der erwÃ¼nschten GebÃ¤udestruktur Ã¼bereinstimmten (a.<span> </span>a.<span> </span>O. S. 77). Die Bestimmung weist somit insofern einen planerischen Gehalt auf, als damit die Anbindung des Erdgeschosses an den Ã¶ffentlichen Raum und eine publikumsorientierte Nutzung gefÃ¶rdert werden sollen. Dies wird insbesondere dadurch erreicht, dass das Erdgeschoss ebenerdig oder maximal 1 Meter Ã¼ber dem gewachsenen Boden liegen soll und so leicht zugÃ¤nglich ist. Die Richtlinien zur Voranwendung der Revision der Bau- und Zonenordnung gemÃ¤ss Beschluss der Bausektion des Stadtrates vom 6. Dezember 2016 erwÃ¤hnen denn auch als voranzuwendende Bestimmung unter Ziffer 3.9: "Erscheinung der GebÃ¤ude (Ansetzung des Erdgeschossfussbodens) in den Quartiererhaltungszonen (Art. 24c<sup>bis</sup> revBZO)". DemgegenÃ¼ber kommt der Regelung Ã¼ber die RaumhÃ¶he des Erdgeschosses lediglich eine untergeordnete Bedeutung zu. Ein hÃ¶heres Erdgeschoss kann eine Ã¶ffentliche Nutzung allenfalls begÃ¼nstigen, es erweist sich aber nicht als notwendig dafÃ¼r und ist primÃ¤r Ã¤sthetisch motiviert. Somit ist es ausreichend, lediglich die Bestimmungen Ã¼ber die Ansetzung des Erdgeschossfussbodens voranzuwenden, nicht aber diejenige von Art. 24c<sup>bis</sup> Abs. 5 BZO. Das Sockelgeschoss muss deshalb lediglich "ausgeprÃ¤gt" im Sinn von Art. 24k Abs. 2 BZO sein. Dies erfordert aber nicht zwingend eine grÃ¶ssere RaumhÃ¶he, sondern kann auch durch Farb- und Materialwahl und weitere gestalterische Elemente bewirkt werden (VGr, 26. MÃ¤rz 2020, VB.2018.00696, E. 6.3). Dementsprechend ist auch Art. 24c<sup>bis</sup> Abs. 3 BZO nicht voranzuwenden, da er die Ansetzung des Erdgeschossfussbodens nicht betrifft und primÃ¤r Ã¤sthetisch motiviert ist.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2.4 </span></b><span>Nach dem Gesagten sind </span>Art. 24c<sup>bis</sup> Abs. 1 und 2 BZO voranzuwenden. Die Vorgaben von Abs. 1 sind â wie auch das Baurekursgericht festhÃ¤lt â eingehalten. Abs. 2 ist fÃ¼r das Bauprojekt nicht relevant. Da die Abs. 3â5 nicht voranwendbar sind, steht Art. 24c<sup>bis</sup> BZO der BewilligungsfÃ¤higkeit des Projekts somit nicht entgegen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Zusammenfassend ist der Rekursentscheid in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben. Die Angelegenheit ist zum Neuentscheid unter Beurteilung der noch nicht behandelten RÃ¼gen an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Kann eine RÃ¼ckweisung zu einer vollstÃ¤ndigen Gutheissung des Antrags fÃ¼hren, gilt â besondere UmstÃ¤nde vorbehalten â die beschwerdefÃ¼hrende Partei mit Blick auf die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.). AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens daher der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerschaft ist ausserdem zu einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an den BeschwerdefÃ¼hrer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Ãber die Verlegung der Rekurskosten und die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekursverfahren wird das Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang zu entscheiden haben.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit dem vorliegenden Urteil erfolgt eine RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz. Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist deshalb darauf hinzuweisen, dass RÃ¼ckweisungsentscheide grundsÃ¤tzlich als Zwischenentscheide qualifiziert werden und nur unter den in Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) genannten Voraussetzungen selbstÃ¤ndig anfechtbar sind.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 30. August 2019 wird aufgehoben. Die Angelegenheit wird zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Baurekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 350.-- Zustellkosten, <br/> Fr. 4'350.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die <span>Beschwerdegegnerinnen </span>werden verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'500.- (inkl. MWST) zu bezahlen (insgesamt Fr. 3'000.-), <span>zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>