BRKE III Nr. 260/1996 vom 27. November 1996 in BEZ 1997 Nr. 11 Die Baubehörde verweigerte den Einbau einer W ohnung im Untergeschoss mit der Begründung, die gemäss Gestaltungsplan zulässige Bruttogeschossfl äche wer- de d adurch überschritten. Die Bauherrschaft hält dagegen, dass W ohnflächen in Dach- und Untergeschossen nach der Revision von § 255 PBG gar nicht mehr anr e- chenbar seien. 6.a) Der Gestaltungsplan bezweckt als Instrument der Nutzungsplanung die S i- cherstellung einer städtebaulich und architektonisch einwandfreien Übe rbauung. Das erfasste Gebiet wird aus der Grundordnun g ausgeklammert und einer Spezia l- ordnung u nterworfen. Durch den Gestaltungsplan werden Zahl, Lage, äussere A b- messungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festg e- legt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Rege lbauweise und von den kan- tonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Soweit der Ge s- taltungsplan eigene Bestimmu ngen enthält, tritt er an die Stelle der kommunalen Bau- und Zonenordnung (BEZ 1995 Nr. 3). b) Letzteres ist bei dem im Jahre 1985 festgesetzten Ges taltungsplan L. vorab mit Bezug auf die festgelegten Baubereiche und die Beschränkung der zulässigen Firsthöhe der Fall. Von der im Zeitpunkt der Aufstellung dieses So ndernutzungs- plans geltenden Bau- und Zonenordnung aus dem Jahre 1985 bzw. den Vorschrifte n der mit dieser für das Gestaltungsplangebiet als Grundordnung festgesetzten Einf a- milienhauszone in empfindlichem Gebiet (E2eG) wurde ausserdem insofern abgew i- chen, als die geschlo ssene Überbauung anders als in der Zone E2eG uneing e- schränkt als zulässig e rklärt wurde. Eine von der Grundordnung abweichende Reg e- lung traf der Plan zudem mit B ezug auf die Gestaltung der Dächer, die Anordnung der Firste sowie hinsichtlich der z ulässigen Grösse von Dachaufbauten und Dac h- flächenfenstern. Die Festlegung, wonach in sämtlichen Baubereichen zwei Vollg e- schosse und «max.» ein Dachgeschoss zulässig seien, war demgegenüber bloss deklaratorischer Natur, traf diese Beschränkung doch auf die als Grundordnung ge l- tenden Zone E2eG genauso zu (Ziff. 3.1 BauO/1985 im Zusammenhang mit § 276 Abs. 1 aItPBG). c) Anlässlich der im Jahre 1994 erfolgten Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung wurde anste lle der zweigeschossigen Einfamilienhauszone E2eG/30% eine W ohnzone W 2a festgesetzt. Diese eine Baumassenziffer von 1,3 m3/m2 aufweisende Zone gilt als Grundordnung auch für das Gebiet des hier zu b e- urteilenden Gestaltung splans L. Der Gestaltungsplan selbst wurde unverändert in das neue Nutzungsgefüge übernommen. Die vorstehend genannten Vorschriften bezüglich Stellung und Ausgesta ltung der zulässigen Bauten gehen damit auch den Bestimmungen der nunmehr als Grundordnung geltenden W ohnzone W2a vor. Fra-- 2 - gen könnte sich, ob mit dem Inkraf ttreten des revidierten Planungs - und Baugeset- zes, welches Dachgeschosse lediglich noch bei Bewerbung mit Wohn- oder Arbeits- räumen als anrechenbar erklärt, auch die diesbezügliche Vorschrift des Gesta l- tungsplans L. («max. D achgeschosszahl»: 1) eine eigen ständige Bedeutung b e- kommen habe. Dazu ist weiter hinten unter Ziffer 7 der E rwägungen Stellung zu nehmen. d) Streitig ist zunächst, ob und inwieweit sich die Revision von § 255 PBG vom 1. September 1991 (Privilegierung von Flächen in Dach und Untergeschossen) auf die Ausnützungsvorschrift des Gestaltungsplans auswirke. Dieser u mschreibt die in den einzelnen Baubereichen zulässige Bruttogeschossfläche in absoluten Zahlen. Offenbar ist darunter eine mit einer Ausnützungsziffer ve rgleichbare Regelung zu verstehen. Jedenfalls ist diese Gestaltungsplanvorschrift von der Vorinstanz in di e- sem Sinne angewandt worden. Die Rekurrenten halten dafür, dass aufgrund des revidierten § 255 Abs. 2 PBG an die im Gestaltungsplan bezogen auf die einzelnen Baubereiche festg elegte «max. Bruttogeschossfläche m2» grundsätzlich nur noch Vollgeschossfl ächen anre- chenbar seien und Ausba uflächen in Dach - und Untergeschossen ausser Betracht fallen sollen. Nach Auffassung des Gemeinderates würde hierdurch der Zweck des Gesta l- tungsplans unterlaufen. Namentlich innerhalb des bislang noch unüberbauten Ba u- bereichs 8 könnte aufgrund der bei Anwe ndung des revidierten § 255 Abs. 2 PBG erhöhten Nutzungsmöglichkeiten ein im Vergleich zu den im Gestaltungsplangebiet bereits bestehenden Gebäuden grösserer Baukörper entstehen, was den mit dem Gestaltungsplan verfolgten Absichten zuwiderliefe. Für die Be stimmung der zulässi- gen Ausnützung sei daher weiterhin auf die im Zeitpunkt der Gestaltungsplanfes t- setzung massgebliche Ausnützungsregelung zurückzugre ifen. Der Zweck des Gestaltungsplans L. liegt offenkundig primär darin, die Au ssicht vom östlich angrenze nden Aussichtspunkt zu erhalten. Hiezu wurden die zwischen den einzelnen Baubereichen gelegenen, nach Ziff. 2.2 des Gestaltungsplans ledi g- lich durch Besondere Gebäude (§ 273 PBG) überbaubaren Sichtkorridore gescha f- fen. In diesen müssen namentlich im östlic hen, im Nahbereich des Aussichtspunktes gelegenen Teil des Gestaltungsplangebietes die Durchblicke «im wesentlichen g e- währleistet sein» (Gestaltungsplan Ziff. 2.7.1). Zur Erhaltung der Aussicht wurde s o- dann die maximale Firsthöhe der in den einzelnen Baube reichen zulässigen Haup t- gebäude in Koten bzw. im Verhältnis zum Niveau des H. -weges festgelegt und a n- geordnet, dass die Firste in der Hangfalllinie und damit in Richtung des Aussichtso b- jektes (Dorf H.) auszurichten seien. Darüber hinaus wird im erfassten G ebiet mit dem Gestaltungsplan jedoch auch ein o ptisch und volumetrisch einigermassen h o- mogenes Überbauungsbild angestrebt. Dem dienen neben den Vorschriften über die Gestaltung von Dächern und Aufbauten die A nordnungen über die Fassadengesta l- tung (Gestaltu ngsplan Ziff. 2.5.2 und 3), die G eschosszahlvorschrift und die auf die einzelnen Baubereiche abgestimmten «max. Bruttogeschossflächen». Dieser gestaltungsplanerischen Absicht liefe, wie der Gemeinderat grundsät z- lich zu Recht anführt, die Entstehung eines im Vergleich zu den übrigen Bauten im erfassten Gebiet deutlich grösseren Baukörpers im bislang noch ungenutzten Ba u- bereich 8 en tgegen. Ob diese Befürchtung tatsächlich begründet sei, erscheint a l-- 3 - lerdings fraglich, weil den noch möglichen Bauten durch die f lächenmässig b e- schränkte Grösse des g enannten Baubereichs, die Geschosszahlvorschrift und die Firsthöhenbeschränkung zum vornherein Grenzen gesetzt sind. Die Anwendung des altrechtlichen § 255 PBG auf den Gestaltungsplan vermöchte ein Gebäude mit den von der Vorinstanz befürchteten Au smassen im übrigen nicht ohne weiteres zu ve r- hindern. Den Bauherren stünde es nä mlich frei, die im Baubereich 8 erlaubte Brutt o- geschossfläche von 310 m2 ausschliesslich in den beiden zulässigen Vollgescho s- sen zu real isieren und das Dachgeschoss, das sich aufgrund des vorgeschriebenen Schrägdaches gleichwohl ergäbe, lediglich zu nicht anrechenbaren Zwecken zu nu t- zen. Entscheidender ist jedoch, dass mit der Anwendung des revidierten § 255 Abs. 2 PBG auf den Gestaltungsplan eine Nu tzungsdichte ermöglicht würde, die von den privaten Erstellern des Planes und auch der diesem zustimmenden Gemeindeve r- sammlung allenfalls nicht beabsichtigt war. Daran ändert wenig, dass das fragliche Gebiet heute weitgehend überbaut ist. Die bei der Anwen dung des revidierten § 255 Abs. 2 PBG fre iwerdende Ausnützung könnte, sofern nicht bereits die b estehenden Gebäude einen W eiterausbau zulassen, in Anbauten realisiert we rden. Die bisher i- ge Überbauung schliesst derartige Gebäudeerweiterungen nicht aus. Zu b erücksich- tigen sind auch die Interessen der am vorliegenden Verfahren nicht beteiligten (übr i- gen) Eigentümer von Parzellen im erfassten Gebiet. Diese dürfen in einem gewissen Umfang auf den Fortb estand der mit dem Gestaltungsplan geschaffenen Nutzung s- ordnung vertrauen und brauchen die bauliche Verdichtung, welche die von den R e- kurrenten verlangte Anwe ndung des revidierten § 255 Abs. 2 PBG im erfassten G e- biet zur Folge haben könnte, nicht ohne weiteres hinzunehmen. Zudem muss der zuständige Planungsträger vo rgängig zur Frage, ob und inwieweit das im kommun a- len und regionalen Richtplan als lan dschaftlich empfindlich eingestufte Gebiet eine dichtere Überbauung zulasse, Stellung nehmen können. Den Rekurrenten und allfä l- ligen weiteren Grundeigentümern steht es fr ei, bei der Gemeinde ein diesbezügl i- ches Gesuch zu stellen. Über dieses hätte die Gemeindeversammlung zu befinden, die den fragl ichen Gestaltungsplan seinerzeit g enehmigt hat. Nicht zuletzt im Hi n- blick auf diese Z uständigkeit verbietet es sich, den rev idierten § 255 Abs. 2 PBG ohne weiteres auf das Bauprojekt anzuwenden. Ansonsten würde der Gestaltung s- plan unzuständigerweise durch die Gemeindeexekutive als Ba ubewilligungsbehörde abgeändert. Bei dieser Sachlage konnten im übrigen Bauvorhaben im Gebiet des Ge stal- tungsplans L. zum vornherein nicht unter die Übergangsregelung in Art. III der G e- setzesvorlage vom 1. September 1991 fallen. Die in dieser Bestimmung genannten Voraussetzungen für die übergangsrech t- liche Zulässigkeit eines Dach - oder Untergeschossausbaus wären mit Bezug auf das vorliegend streitige Projekt ohnehin nicht erfüllt gewesen. Das von den R ekurrenten umgebaute Untergeschoss des ein Vollgeschoss aufweisenden Gebäudes ersetzt das nach dem Gestaltungsplan zulässige zweite Vollgeschoss (§ 276 Abs. 3 PBG). Nach § 9 der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) gelten Untergeschosse, die im Si n- ne von § 276 Abs. 3 PBG ein Vollgeschoss ersetzen, für die Berechnung der Au s- nützung als Vollgeschosse. Ein ausnützungsprivilegierter Ausbau von Unterg e- schossen im Sinne von § 255 Abs. 2 PBG ist mithin nur dort möglich, wo die G e- schosszahlvorschriften ein anrechenbares Unterg eschoss zulassen, was mit Bezug auf das Gebiet des Gestaltungsplans L. nicht zutrifft.- 4 - Als ausnützungsprivilegierte Fläche im Sinne von § 255 Abs. 2 PBG käme beim rekurrentischen Gebäude aus diesem Grund zum vornherein nur das Dachg eschoss in Frage. Art. III Abs. 4 der Gesetzesvorlage vom 1. September 1991 b eschränkt die sofortige Anwendbarkeit des revidierten § 255 Abs. 2 PBG indessen auf noch nicht ausgebaute Dach- und (nach den Geschosszahlvorschriften zulässige anrechenb a- re) Unte rgeschosse. Während der Geltungsdauer des Übergangsregimes ist bzw. war es nicht zulässig, die Ausnützung von Gebäuden mit bereits ausgebauten Unter - und/oder Dachgeschossen neu zu berechnen und die so «g ewonnene» Ausnützung mittels Erweiterungsbauten bzw. in Vollgeschossen oder — wie vorliegend — in als solche zu b ehandelnden Gebäudeabschnitten zu konsumieren (BEZ 1994 Nr. 16 = RB 1994 Nr. 86). 7. Die vorinstanzliche Annahme , wonach an die im Gestaltungsplan als zulässig erklärte Bruttogeschossfläche im Sinne von § 255 Abs. 2 altPBG auch Ausbaufl ä- chen in Dachgeschossen anzurechnen seien, erweist sich nach dem Gesagten als zutreffend. Ob auf diesen Sondernutzungsplan allerding s uneingeschränkt «die bei der Festsetzung des Gestaltungsplanes massgeblichen Mess- und Berechnungsin- strumente gemäss a ltem Planungs - und Baugesetz anzuwenden» seien, erscheint fraglich. Konsequente rweise wäre damit beispielsweise etwa die Frage, ob ein G e- bäude die zulässige Kni estockhöhe einhalte und der zugehörige Gebäudeabschnitt damit ein Dachgeschoss da rstelle, weiterhin nach § 275 Abs. 2 aItPBG zu beurte i- len. Dazu besteht kein Anlass. Auch für die Annahme, nicht zu W ohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken genutzte Dachgeschosse im Sinn von § 276 Abs. 1 altPBG weiterhin als an die Geschosszahl anreche nbar anzusehen, besteht kein Grund. Allfällige zweite Dachgeschosse in den nach dem Gestaltungsplan zulässigen Gebäuden la u- fen dessen Zweck nicht zuwider. Aus P raktibilitätsgründen ist angezeigt, auf Gesta l- tungspläne insoweit das jeweils in Kraft stehende übergeordnete Recht anzuwe n- den, als die mit der Planung verfolgten Zwecke nicht in Frage gestellt werden. So dürfte im Regelfall nichts dagegen sprechen, in Geb ieten von Gestaltungsplänen, die unter dem Regime des Planungs - und Baugesetzes aus dem Jahr 1975 festg e- setzt worden sind und keine dahingehende separate Festlegung entha lten bzw. sich eine diesbezügliche Beschränkung auch nicht — wie vorliegend — aus der Grun- dordung ergibt (vgl. Ziff. 3.1 BauO, wonach in der W ohnzone W 2a die G ebäudehö- he auf 7,5 m beschränkt ist), die nach dem revidierten § 279 Abs. 1 PBG geringfügig erhöhte maximale Gebäudehöhe von 8,1 m in zweigeschoss igen Wohnzonen zuzu- lassen. Aus ähnlichen Gründen ist auch nicht ersichtlich, weshalb ausnützungsreleva n- te Flächen weiterhin mit i hren Bruttomassen angerechnet werden sollten (§ 255 Abs. 1 aItPBG). Die Ausnützungsregelung des Gestaltungsplans L. erfährt durch die mit dem revidierten Planungs - und Baugesetz eingeführte Nichtanrechnung der Au s- senwandquerschnitte keine wesentliche Veränderung. Die hierdurch bewirkte Erhö- hung der Au snützung um rund 10 % fällt — bei fortdauernder Anrechenbarkeit von Wohn-, Schlaf - und Arbeitsräumen in Dachgeschossen — nicht entscheidend ins Gewicht. Insoweit kann die mit dem revidierten Planungs - und Baugesetz beabsic h- tigte «Verdichtung nach innen» durchaus auch im Gebiet des Gestaltungsplans L. zugelassen werden.