Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer II II 2019 96 Entscheid vom 8. April 2020 Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident Dr.oec. Andreas Risi, Richter Dr.iur. Frank Lampert, Richter lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber Parteien A.________ AG, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. B.________, gegen Tiefbauamt, Postfach 1251, 6431 Schwyz, Vorinstanz, Gegenstand Kausalabgaben (Baubewilligung Abbruch und Neubau: Vorteilsabgabe)2 Sachverhalt: A.Die A.________AG ist Eigentümerin des Grundstückes KTN C.________, Gemeinde Freienbach. Das Grundstück grenzt im Norden auf einer Länge von rund 40 m an die E.________strasse, welche sich im Eigentum des Kantons be- findet. Mit Beschlüssen vom 13. Januar 2011 und 25. Oktober 2012 erteilte der Ge- meinderat Freienbach der A.________ AG (nachstehend: Bauherrschaft) die Bewilligung für das im Amtsblatt Nr. F.________ 2010 publizierte und öffentlich aufgelegte Baugesuch "Abbruch Gebäude, Neubau Zentrum E.________- /G.________strasse KTN D.________" (E.________strasse H.________). Die bestehende - vor 2000 erstellte Baute - wie die neue Baute befinden sich im Strassenunterabstand zur E.________strasse. Gemäss den Gesamtentscheiden des kantonalen Amtes für Raumentwicklung (ARE) vom 24. November 2010 und 23. November 2011, welche integrierenden Bestandteil der Baubewilligung bildeten, ist die Vorteilsabgabe in einem separa- ten Verfahren zu erheben. B.Mit Schreiben vom 4. September 2019 (Vi-act. 1) teilte das kantonale Tief- bauamt der Bauherrschaft mit, für die Unterschreitung des Strassenabstandes werde eine Vorteilsabgabe erhoben. Diese ermittle sich aus der Differenz des Verkehrswertes der innerhalb des Strassenabstandes je Geschoss beanspruch- ten Flächen des Altbaus (Fr. 359'570.--) und des Neubaus (Fr. 1'205'534.--) ent- sprechend Fr. 845'964.--. Bei einem Satz der Vorteilsabgabe von 5 % betrage diese Fr. 42'298.20. Hinzu kämen Gebühren von Fr. 372.75 entsprechend einem Total von Fr. 42'670.95. Der Bauherrschaft wurde hierzu das rechtliche Gehör gewährt. Hiervon machte die Bauherrschaft mit Stellungnahme vom 13. September 2019 Gebrauch (Vi-act. 2). Sie rügte namentlich zum einen die späte Rechnungsstel- lung acht Jahre nach erteilter Baubewilligung. Zum andern machte sie geltend, ein dem Kanton eingeräumtes Fusswegrecht betreffend eine Fläche von rund 50 m2 entlang der E.________strasse sei entgegen mündlicher Abmachung nicht berücksichtigt worden, womit gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ver- stossen werde. Zudem stimmten die Verkehrswertschätzungen nicht mit den ef- fektiven Erträgen überein. C.Mit Schreiben vom 1. Oktober 2019 (Vi-act. 3) entgegnete das Tiefbauamt auf die Stellungnahme der Bauherrschaft vom 13. September 2019. Die Vorteils- abgabe wurde neu auf insgesamt Fr. 24'727.80 (5 % aus der Differenz des Ver-3 kehrswertes der beanspruchten Flächen des Altbaus von Fr. 565'534.-- und des Neubaus von Fr. 1'060'090.-- entsprechend Fr. 494'556.--) zuzüglich Gebühren von unverändert Fr. 372.75 errechnet. Wiederum wurde der Bauherrschaft das rechtliche Gehör gewährt. Am 29. Oktober 2019 nahm die nunmehr beanwaltete Bauherrschaft Stellung zur Entgegnung des Tiefbauamtes vom 1. Oktober 2019 samt neu ermittelter Vorteil- sabgabe (Vi-act. 4). Sie beantragte einen Verzicht auf die Festlegung einer Vor- teilsabgabe. Sie machte unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung (EGV-SZ 2003 B 5.1) geltend, der Verkehrswert für die mit dem Neubau beanspruchten Flächen sei falsch berechnet. D.Mit Verfügung vom 11. Dezember 2019 hielt das Tiefbauamt an seiner Er- mittlung der Vorteilsabgabe fest und verpflichtete die Bauherrschaft zur Bezah- lung einer Vorteilsabgabe von Fr. 25'100.55 (Vorteilsabgabe von Fr. 24'727.80 und Gebühren von Fr. 372.75). E.Gegen diese Verfügung vom 11. Dezember 2019 lässt die Bauherrschaft mit Eingabe vom 18. Dezember 2019 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben mit den folgen- den Anträgen: 1. Es sei die Verfügung des kantonalen Tiefbauamtes vom 11.12.2019 «8 / km 33.360, Baugesuch B2010-1119, Projektänderung B2011-1188, Zentrum E.________strasse / G.________strasse, E.________strasse H.________» aufzuheben. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. 7.7 % MWST) zulasten des Beschwerdegegners. Der Regierungsrat überwies die Beschwerde gestützt auf § 52 VRP zum Ent- scheid ans Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz (Eingang am 20.12.2019). F.Die Vorinstanz beantragt vernehmlassend am 16. Januar 2020 was folgt: 1. Die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit auf diese einzutreten ist. 2. Alles unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin. G.Mit Eingabe vom 24. Januar 2020 hält die Beschwerdeführerin an den An- trägen gemäss ihrer Beschwerde vom 18. Dezember 2019 unverändert fest. Ebenso hält die Vorinstanz mit Stellungnahme vom 10. Februar 2020 an den mit der Vernehmlassung vom 16. Januar 2020 gestellten Anträgen fest. Hierzu äus- sert sich die Beschwerdeführerin mit Vernehmlassung vom 18. Februar 2020. Mit Schreiben vom 9. März 2020 hält die Vorinstanz vollumfänglich an ihren Anträ-4 gen und Erläuterungen fest. Mit Schreiben vom 12. März 2020 teilt die Be- schwerdeführerin ihren Verzicht auf weitere Bemerkungen mit. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.Die Vorinstanz beantragt die Abweisung der Beschwerde unter dem Vor- behalt des Eintretens auf diese. Vor Erlass einer Verfügung oder eines Entscheides prüft die Behörde von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für eine Sachverfügung oder einen Sachent- scheid erfüllt sind (§ 27 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Sie prüft insbesondere die Zuständigkeit (lit. a), die Par- tei- und Verfahrensfähigkeit der Parteien (lit. b), die Vertretungsbefugnis der Par- teivertreter (lit. c), die Rechtsmittelbefugnis (lit. d), die Zulässigkeit des Rechts- mittels (lit. e), die frist- und formgerechte Geltendmachung des Rechtsanspru- ches (lit. f) sowie die Rechtshängigkeit oder das Vorliegen eines rechtskräftigen Entscheides in der gleichen Sache (lit. g). Ist eine dieser Voraussetzungen nicht gegeben, trifft die Behörde eine Nichteintretensverfügung oder einen Nichteintre- tensentscheid (§ 27 Abs. 2 VRP). Diese Entscheidungsvoraussetzungen sind vorliegend gegeben. Dies gilt bei ei- ner Beschwerdeerhebung am 18. Dezember 2019 gegen die Verfügung vom 11. Dezember 2019 insbesondere auch für die fristgerechte Einreichung der Be- schwerde innert der vom Gesetz vorgesehenen Frist von 20 Tagen (§ 56 Abs. 1 VRP), aber ebenso für die rechtsgenügliche Vertretung der Beschwerdeführerin (vgl. Vernehmlassung der Vorinstanz vom 16.1.2020 S. 1 Ziff. II). Der Rechtsver- treter wurde vom einzelzeichnungsberechtigten Präsidenten des Verwaltungs- rates der Beschwerdeführerin am 28. Oktober 2019 bevollmächtigt; diese Voll- macht berechtigt unter anderem zur Vertretung vor allen Gerichten und Verwal- tungsbehörden. Zu erwähnen ist auch, dass der vom Gesetz als Beschwerdein- stanz unter anderem gegen kantonale Amtsstellen als zuständig erklärte Regie- rungsrat (§ 45 Abs. 1 lit. b VRP) gestützt auf § 52 Abs. 1 VRP befugt war, die Beschwerde unmittelbar ans Verwaltungsgericht zu überweisen (zur Sprung- beschwerde bei Kausalabgaben vgl. J. Hensler, Die Verwaltungsgerichts- beschwerde im Kanton Schwyz, Zürich 1980, S. 84 Ziff. VI.2). 2.1 § 58 Abs. 1 des Strassengesetzes (StraG; SRSZ 442.110) vom 15. Sep- tember 1999 normiert die Vorteilsabgabe wie folgt: 1 Der Strassenträger erhebt für das Unterschreiten des Strassenabstandes (§ 42) und für die Erstellung von Zufahrten und Zugängen (§§ 47 f.) eine Vorteilsabgabe.5 2 Die Abgabepflicht entsteht: a) beim Unterschreiten des Strassenabstandes im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung und b) bei Zufahrten und Zugängen im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung für die Bebauung oder für die bauliche Erweiterung der Nutzfläche. 3 Die Vorteilsabgabe beträgt höchstens 5 Prozent des Verkehrswertes der wie folgt bestimmten Fläche: a) beim Unterschreiten des Strassenabstandes nach der innerhalb des Bauabstandes je Geschoss beanspruchten Fläche; b) bei Zufahrten und Zugängen nach der effektiv bebauten Nutzfläche, aber ohne die Fläche der Zugänge und Zufahrten selbst. Gemäss § 28 Abs. 1 der Strassenverordnung (StraV; SRSZ 442.111) vom 18. Ja- nuar 2000 beträgt die Vorteilsabgabe beim Unterschreiten des Abstandes zu Hauptstrassen 5 Prozent. Der Verkehrswert wird auf Grund einer Schätzung der kantonalen Güterschatzungskommission festgelegt (§ 28 Abs. 4 StraV). 2.2Es ist unbestritten, dass die vorliegend strittige Vorteilsabgabe unter § 58 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 lit. a StraG fällt und dass die Zuständigkeit zur Erhebung der Vorteilsabgabe beim Tiefbauamt als mit der Beaufsichtigung und Verwaltung der Hauptstrassen, deren Träger der Kanton ist (vgl. § 5 Abs. 2 StraG), betraute Fachstelle (§ 2 Abs. 2 StraV) liegt. 2.3Das Tiefbauamt hat mit der angefochtenen Verfügung die Vorteilsabgabe auf 5 % der Differenz des Verkehrswertes der beanspruchten Flächen des Alt- baus von Fr. 565'534.-- und des Neubaus von Fr. 1'060'090.-- entsprechend Fr. 494'556.-- ermittelt (vgl. vorstehend Ingress lit. C und D). Dabei hat es sich auf die jeweiligen Verkehrswertschätzungen der Güterschatzungskommission, für den Altbau wie für den Neubau je vom 23. September 2011, abgestützt (vgl. Bf-act. 4 und 5). Die Verkehrswerte wurden wie folgt ermittelt: Altbau: Geschoss Einheit (m 2) à Fr. Mietwert 1. UG 39.6 85.00 3'366 .EG 39.6 220.00 8'712 1. OG 39.6 220.00 8'712 2. OG 39.6 220.00 8'712 .DG 19.8 145.00 2'871 Total Mietwert pro Jahr 32'373 Ertragswert = Mietwert : Kapitalisierungszinssatz 5.35 x 100 Total Ertragswert 605'103 Berechnung des Realwertes (…) Realwert 446'825 Berechnung des Verkehrswertes Verkehrswert = (Ertragswert x 3.0 + Realwert x 1.0) : 4.0 565'5346 Neubau: Geschoss Einheit (m 2) à Fr. Mietwert 1. UG 39.6 61.00 2'416 .EG 29.0 325.00 9'425 1. OG 29.0 325.00 9'425 2. OG 29.0 325.00 9'425 3. OG 29.0 325.00 9'425 4. OG 29.0 325.00 9'425 Total Mietwert pro Jahr 49'541 Ertragswert = Mietwert : Kapitalisierungszinssatz 5.35 x 100 Total Ertragswert 926'000 Berechnung des Realwertes (…) Realwert 1'462'359 Berechnung des Verkehrswertes Verkehrswert = (Ertragswert x 3.0 + Realwert x 1.0) : 4.0 1'060'090 (Das UG des neuen Gebäudes beinhaltet eine Einstellhalle, die anderen Ge- schosse umfassen Büroräumlichkeiten). Aufgrund der Tatsache, dass das Gebäude abgebrochen und wieder neu aufge- baut worden sei, sei der vorliegende Fall abgabepflichtig. Es sei keiner der in EGV-SZ 2003 B 5.1 aufgeführten Tatbestände (Renovation, Umbauten innerhalb bestehender Kubaturen oder reine Nutzungsänderungen) gegeben, welcher zu einem Nichtschulden der Vorteilsabgabe führe (Erw. 5). Für die Berechnung der Vorteilsabgabe würde der Verkehrswert aller Geschosse des Altbaus sowie des Neubaus, welche den Strassenabstand unterschritten, berechnet. Dabei spiele es keine Rolle, ob die Geschosse beim Neubau den Strassenabstand mehr oder weniger unterschritten hätten (Erw. 5). Bereits mit den Auflagen im Gesamtent- scheid des ARE (d.h. am 24.11.2010 und 23.11.2011) sei auf die Vorteilsabgabe aufmerksam gemacht worden (Erw. 5). 2.4.1 Die Beschwerdeführerin vertritt in ihrer Beschwerde (S. 4 f. Ziff. 1.4) die Auffassung, es dürften bei der Berechnung der für die Vorteilsabgabe massge- benden Verkehrswertflächen nicht einfach undifferenziert die "alten" den "neuen" Flächen gegenübergestellt werden, da die alten Flächen bereits abgegolten sei- en bzw. gestützt auf EGV-SZ 2003 B 5.1 nicht eingerechnet werden dürften. Die Vorinstanz sei auf ihre Argumentation im Schreiben vom 29. Oktober 2019 nicht eingegangen und habe so ihr rechtliches Gehör in dessen Teilgehalt der Begrün- dungspflicht wie auch das im Abgaberecht geltende Legalitätsprinzip verletzt (Beschwerde S. 5 Ziff. 2.1 f.). Die Ansicht der Vorinstanz betreffend die Ermitt- lung der Vorteilsabgabe sei falsch, wie sich aus EGV-SZ 2006 B 5.2 (Erw. 3.2 f.) ergebe (Beschwerde S. 6 f. Ziff. 3.2). Es dürften nur die neu eingerechneten 7 Flächen von insgesamt 6.4 m 2 (Altbau: 178.2 m 2; Neubau: 184.6 m 2) eingerech- net werden (Beschwerde S. 7 Ziff. 3.3). 2.4.2 Die Vorinstanz macht mit der Vernehmlassung vom 16. Januar 2020 gel- tend, sie handle in ihrer gängigen Praxis gemäss der Beschreibung im VGE 1053/06 vom 7. Dezember 2006 (EGV-SZ 2006 B 5.2). Im Falle eines Abbruchs und Neubaus werde die Vorteilsabgabe für die Zufahrt nicht erhoben, wenn keine Erweiterung der baulichen Nutzfläche erfolge. Diese Regelung bestehe aber bei einer Unterschreitung des Strassenabstandes nicht. Im Sinne von EGV-SZ 2006 B 5.2 Erw. 3.3 werde in diesem Fall die Fläche des bisher bestehenden Hauses, welche in den Strassenabstand hineinrage, bei der Ermittlung der geschuldeten Vorteilsabgeltung in Abzug gebracht (S. 2 Ziff. IV sowie "Zu 1.4"). Der letzte Satz von Erw. 3.3 des EGV-SZ 2006 B 5.2 stütze die gängige Praxis des Tiefbauam- tes (S. 3 "Zu 3.1 bis 3.4"). 2.4.3 Mit Eingabe vom 24. Januar 2020 "präzisiert" die Beschwerdeführerin ihre Ansicht. § 58 StraG und EGV-SZ 2006 B 5.2 Erw. 3.3 könnten vernünftigerweise nur so ausgelegt werden, als dass "einzig ein «simpler Flächenvergleich Alt/Neu» vorteilsabgaberelevant" sei. Dies bedeute, dass keine Unterscheidung nach Ver- kehrswerten zulässig sei, sondern eben nur die neu geschaffenen Verkehrs- flächen zum Bewilligungszeitpunkt des Bauvorhabens von Bedeutung seien, d.h. vorliegend 6.4 m 2. Werde beim Altbau mit anderen bzw. massiv tieferen Ver- kehrswerten gerechnet als beim Neubau, komme dies im Ergebnis einer un- zulässigen Umgehung der Bestandesgarantie hinsichtlich der bestehenden Fläche von 178.2 m2 gleich (S. 3 f. Ziff. 2). 2.4.4 Die Vorinstanz hält am 10. Februar 2020 an ihrer Auffassung fest. Grund- lage und Aufhänger für die Erhebung der Vorteilsabgabe sei stets der Verkehrs- wert einer bestimmten Fläche. Beim Unterschreiten des Strassenabstandes be- stimme sich diese Fläche nach der innerhalb des Bauabstandes je Geschoss beanspruchten Fläche. Dies sei bei einem Neubau auf der grünen Wiese, aber auch bei einem Abbruch eines bestehenden Gebäudes und der Erstellung eines Neubaus der Fall. Da sich für den Grundstückbesitzer aufgrund des Neubaus ein Mehrwert und somit auch eine grössere Einnahmequelle ergebe, mache es Sinn, dass der jeweilige Verkehrswert des Alt- und Neubaus nicht gleich ausfielen re- spektive bewertet werde. Es sei somit nicht ein simpler Flächenvergleich von Alt und Neu relevant. Die Bestandesgarantie werde nicht umgangen. § 72 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 behal- te explizit vor, dass bei einem Wiederaufbau die Sonderbestimmungen der Strassengesetzgebung vorbehalten blieben. Hierunter fielen auch die Bestim-8 mungen über die Vorteilsabgabe. Wichtig sei der Vorinstanz auch der Gleichbe- handlungsgrundsatz: wer den Strassenabstand unterschreite, habe diesen Vor- teil im Vergleich zum Bauherrn, der sich an den Strassenabstand halte, abzugel- ten. 2.4.5 Mit Vernehmlassung vom 18. Februar 2020 bestreitet die Beschwerdefüh- rerin namentlich, dass aus § 72 Abs. 3 PBG eine Legitimation für eine Vorteils- abgabe für den konkreten Fall konstruiert werden könne (S. 3 Ziff. 2). Die Vor- instanz verletze genau den von ihr angesprochenen Gleichbehandlungsgrund- satz: es werde Ungleiches gleich behandelt. Die Beschwerdeführerin nutze be- reits vor Inkraftsetzung des StraG rechtskräftig im Strassenunterabstand bewillig- te (Alt-)Flächen, wofür mangels gesetzlicher Grundlage keine Abgabe geschuldet gewesen sei; diese Flächen dürften daher vorliegend nicht mehr berücksichtigt werden (S. 4). Die Vorinstanz erklärte mit Eingabe vom 9. März 2020, alle rele- vanten Aussagen in den vorangegangenen Vernehmlassungen gemacht zu ha- ben. Die Beschwerdeführerin teilte am 12. März 2020 ihren Verzicht auf weitere Bemerkungen mit. 2.5Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 Bundesver- fassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (SR 101) vom 18. April 1999 folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung soll die Begründungspflicht verhindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und es dem Betrof- fenen ermöglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Da- bei ist es nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich wider- legt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte bzw. auf jene Aspekte beschränken, die von der Behörde ohne Willkür als wesentlich betrachtet werden. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Be- troffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann (vgl. BGE 142 II 49 Erw. 9.2; BGE 137 II 266 Erw. 3.2; BGE 136 I 229 Erw. 5.2; Urteil BGer 1C_452/2012 vom 18.11.2013 i.Sa. A. et al. vs. VerwGer SZ Erw. 2.2). Die Vorinstanz hat zum einen zur ersten Wahrung des rechtlichen Gehörs der - damals noch unbeanwalteten - Beschwerdeführerin vom 13. September 2019 Stellung genommen. Zum andern ist sie auf die, ihrer Ansicht nach wesentlichen Vorbringen in der zweiten Stellungnahme der Beschwerdeführerin vom 29. Ok- tober 2019 in der angefochtenen Verfügung in einer eigenen Erwägung (Erw. 5) kurz eingegangen. Den Anforderungen an eine rechtsgenügliche Begründung wird die angefochtene Verfügung gerecht. Die Beschwerdeführerin konnte sich 9 über die Tragweite der Verfügung ohne weiteres ein Bild machen und sie sach- gerecht anfechten. 3.1.1 Mit VGE 721/02 vom 9. Januar 2003 (publ. in EGV-SZ 2003 B 5.1) hat das Verwaltungsgericht - mit Bezug auf § 58 Abs. 2 lit. b StraG (bzw. damals noch Strassenverordnung [StraV]; die heutige StraV entsprach der damaligen Voll- zugsverordnung zur Strassenverordnung) festgehalten (Erw. 3.b), zum einen ha- be der Gesetzgeber bei der Einführung der Vorteilsabgabe die Entstehung der Vorteilsabgabepflicht vom Zeitpunkt der Bewilligungserteilung (für bestimmte Bauvorhaben) abhängig gemacht. Da der Gesetzgeber bei der Einführung der Vorteilsabgabe keine Rückwirkung statuiert habe (vgl. auch VGE 718/04 vom 27.2.2004 Erw. 2.3 = EGV-SZ 2004 B 5.1), gelte offenkundig, dass eine Vorteils- abgabe nur dann entstehen könne, wenn der betreffende Grundstückseigentü- mer bewilligungspflichtige (bauliche) Änderungen vornehmen wolle. Zum andern habe der Gesetzgeber nicht sämtliche bewilligungspflichtigen Änderungen am betreffenden Grundstück der Vorteilsabgabepflicht unterstellt, sondern ausdrück- lich nur Bewilligungen "für die Bebauung oder für die bauliche Erweiterung der Nutzfläche". Auch wenn sich diese Erwägung auf § 58 Abs. 2 lit. b StraG bezieht, besteht kein Anlass, sie nicht gleichermassen auf § 58 Abs. 2 lit. a StraG anzuwenden. Die Vorteilsabgabepflicht entsteht auch beim Unterschreiten des Strassenabstandes der Bewilligungserteilung; eine Rückwirkung ist ebenfalls nicht vorgesehen. Für die Bestimmung des Verkehrswertes wird auch auf Flächen (je Geschoss inner- halb des Bauabstandes) Bezug genommen. 3.1.2 Mit VGE 718/04 vom 27. Februar 2004 Erw. 2.4 (= EGV-SZ 2004 B 5.1) hat das Verwaltungsgericht - ebenfalls mit Blick auf die Vorteilsabgabepflicht bei Zufahrten und Wegfahrten gemäss § 58 Abs. 2 lit. b StraG (bzw. damals StraV) - ausgeführt, soweit die bisherige Nutzfläche durch die Neubaute nicht vergrössert werde, rechtfertige sich auch keine Erhebung der Vorteilsabgabe, während die darüber hinausreichende Nutzfläche der Abgabepflicht unterliege. Die noch in VGE 630/00 vom 26. Juni 2001 Erw. 7 (= EGV-SZ 2001 B 5.1) vertretene Auffas- sung, die früher bereits überbaute Gebäudegrundfläche sei nicht anzurechnen, könne nicht aufrechterhalten werden. Diese Rechtsanwendung rechtfertige sich dann nicht mehr, wenn eine Liegenschaft längere Zeit nicht mehr überbaut ge- wesen sei und demzufolge auch nicht mehr der Wohn- oder einer anderen zo- nenkonformen Nutzung habe dienen können. In Anlehnung an das Wiederauf- baurecht sei von einer fünfjährigen Frist auszugehen. 10 3.1.3 Gemäss dem vorliegend von der Beschwerdeführerin angesprochenen VGE 1053/05 vom 7. Dezember 2006 (= EGV-SZ 2006 B 5.1) hatte die Gemein- de dem Vorteilsabgabepflichtigen für die Unterschreitung des Strassenabstandes eine Abgabe von Fr. 23'000.-- auferlegt (nicht publ. Erw. 1). Die genaue Ermitt- lung dieses Betrages wird im verwaltungsgerichtlichen Entscheid nicht wiederge- geben. Aus den archivierten Unterlagen ergibt sich indes zum einen, dass die Beschwerdeführerin geltend machte (Beschwerde vom 22.8.2006 S. 5 f. Ziff. 6), bei der Bemessung der Vorteilsabgabe sei das bestehende, rechtmässig erstellte Wohnhaus, welches den Strassenabstand ebenfalls unterschritten habe, unbe- achtet geblieben und nicht in Abzug gebracht worden. Bringe man die Flächen (und Volumen) für das bestehende Gebäude vom Volumen und der Fläche des Neubaus in Abzug, reduziere sich der massgebliche Vermögenssteuerwert (= Verkehrswert) auf Fr. 341'500.--, womit eine Vorteilsabgabe (bei 5 %) von Fr. 17'075.-- resultiere. Die in diesem Fall die Vorteilsabgabe erhebende Ge- meinde hielt zum andern an ihrer Auffassung fest und hielt nur entgegen, dass für die Ermittlung des Verkehrswertes der innerhalb des Bauabstandes je Ge- schoss beanspruchten Flächen auf dem von der Güterschatzungskommission ermittelten aktuellen Verkehrswert von Fr. 460'000.-- abgestellt worden sei (Ver- nehmlassung der die Vorteilsabgabe erhebenden Gemeinde vom 11.10.2006 S. 2). Das Verwaltungsgericht erwog unter Bezugnahme auf die vorerwähnte Recht- sprechung (Erw. 3.3; bestätigt mit VGE III 2015 107 vom 22.3.2016 Erw. 1.2 [in diesem Fall war die Vorteilsabgabe indes vollumfänglich zu erheben, da die fünf- jährige Wiederaufbaufrist im Bewilligungszeitpunkt bereits abgelaufen war]), aus Gründen einer kohärenten Rechtsordnung sei nicht einzusehen, weshalb die dargelegte Anrechnung von bereits früher überbauten Flächen nur bei der Vor- teilsabgeltung für die Erstellung von Zufahrten/ Zugängen, nicht aber bei der Vor- teilsabgeltung bei Näherbaubewilligungen anwendbar sein sollte. Der Gemeinde- rat bringe denn auch diesbezüglich nichts vor. Dementsprechend gelte grundsätzlich, dass - soweit schon Gebäudeflächen des bisher bestehenden Hauses in den Strassenabstand hineinragten - diese schon vor dem Inkrafttreten der Abgabepflicht bestehenden Unterschreitungen des Strassenabstandes bei der Ermittlung der geschuldeten Vorteilsabgeltung nicht zu berücksichtigen bzw. in Abzug zu bringen seien. Wie es sich dabei mit der von der Vorteilsabgabe- pflichtigen vorgelegten handschriftlichen Berechnung verhalte, könne nicht ab- schliessend beurteilt werden, weil der Gemeinderat dazu noch nicht Stellung ge- nommen habe. Die Sache sei an den Gemeinderat zurückzuweisen, damit er prüfen könne, ob die von der Beschwerdeführerin eingereichten Berechnungen 11 der Gebäudeflächen des Altbaus innerhalb des Strassenabstandes korrekt aus- gefallen seien. 3.2.1 Aus der dargelegten Rechtsprechung geht zweifelsfrei hervor, dass bei der Berechnung der Vorteilsabgabe - unabhängig davon, ob es sich um eine Zu- fahrt/Zugang oder die Unterschreitung eines Strassenabstandes handelt - unter Vorbehalt der Wahrung der fünfjährigen Wiederaufbaufrist allein die zusätzlich beanspruchte (Nutz-)Fläche massgebend sein kann. Dies entspricht im Kern auch dem gesetzlichen Wortlaut, der vom "Verkehrswert der wie folgt bestimmten Fläche" spricht. Dies kann nicht anders verstanden werden, als dass zunächst die massgebliche Fläche zu ermitteln und alsdann der Verkehrswert dieser Fläche zu bestimmen ist. Bei einer Erweiterung ist diese massgebliche Fläche mithin eben der Umfang der "erweiterten" Fläche; bei einem Neubau ergibt sich die massgebliche Fläche einer allfälligen Erweiterung aus der Differenz zwischen der Fläche, welche den Bauabstand bei der Altbaute und der Neubaute unter- schreitet. Alsdann ist der Verkehrswert dieser Fläche zu ermitteln. Wenn die Vorinstanz davon ausgeht, dass Grundlage und Aufhänger für die Er- hebung der Vorteilsabgabe stets der Verkehrswert einer bestimmten Fläche sei, ist dem folglich insofern beizupflichten, als es sich bei einer Ersatzbaute für ein Gebäude, das den Bauabstand unterschreitet, bei der "bestimmten Fläche" um die Mehr-Fläche handelt, um welche der Bauabstand neu zusätzlich unterschrit- ten wird; massgebend ist indes, wie gesagt, einzig der Verkehrswert dieser Mehr- Fläche. Die von der Vorinstanz angeführte grössere Einnahmequelle ergibt sich mit Blick auf die zu entrichtende Vorteilsabgabe ausschliesslich aus dieser Mehr- Fläche. Modernisierungen/Renovationen und damit verbundene Verkehrswert- steigerungen eines Gebäudes können unabhängig von einer Vergrösserung der Nutzflächen entsprechend auch zu erhöhten Einnahmen führen, ohne deswegen eine (zusätzliche) Vorteilsabgabe zur Folge zu haben. 3.2.2 Die vorinstanzliche Berechnungsmethode widerspricht auch dem Verbot der Rückwirkung insofern, als sie implizit dazu führt, dass auf der bereits bis an- hin im Strassenunterabstand beanspruchten Fläche im Umfang der Wertsteige- rung eine Vorteilsabgabe erhoben wird. Dies hat gleichzeitig eine Ungleichbe- handlung gegenüber jenen Erneuerungsbauten zur Folge, die nicht mit einer zu- sätzlichen Unterschreitung des Strassenabstandes verbunden sind. Dies kann anhand des konkreten Falles illustriert werden. Unter der Annahme, die neue Baute hätte dieselben Dimensionen, ergäbe sich folgender (approxima- tiver) Verkehrswert: Geschoss Einheit (m 2) à Fr. Mietwert12 1. UG 39.6 61.00 2'416 .EG 39.6 325.00 12'870 1. OG 39.6 325.00 12'870 2. OG 39.6 325.00 12'870 .DG 19.8 215.00* 4'257 Total Mietwert pro Jahr 45'283 *[Annahme. Wertsteigerung analog 1.+2. OG] Ertragswert = Mietwert : Kapitalisierungszinssatz 5.35 x 100 Total Ertragswert 846'411 Realwert** 802'073 ** Volumen bestehende Baute von 490 m3 à Fr. 1'080.-- 529'200 Umgebung+Baunebenkosten (Annahme: gem. effektivem Neubau) 87'400 Total Gebäude inkl. Zusatzkosten 616'000 Landwert (30.08 % Neuwert) 185'473 Berechnung des Verkehrswertes Verkehrswert = (Ertragswert x 3.0 + Realwert x 1.0) : 4.0 835'327 5 % auf der Differenz von Fr. 269'793.-- zwischen der vorbestehenden Baute (Fr. 565'534.--) und dieser gleich dimensionierten (hypothetischen) Neubaute (Fr. 835'327.--) entsprächen Fr. 13'490.--. Eine Vorteilsabgabe würde in diesem Fall indessen mangels Beanspruchung einer zusätzlichen Fläche innerhalb des Bauabstandes nicht erhoben. Das Beispiel veranschaulicht mithin den Umfang, in dem die vorinstanzliche Bemessungsmethode der Vorteilsabgabe zu einer (nachträglichen) Abgeltung der den Bauabstand unterschreitenden Fläche der vorbestehenden Baute führt. Würde im vorstehenden Beispiel allerdings nur schon eine Fläche von einem (1) m2 innerhalb des Bauabstandes zusätzlich beansprucht, wäre nach Auffas- sung der Vorinstanz diese gesamte Abgabe von Fr. 13'490.-- (zuzüglich der Ver- kehrswert des zusätzlichen einen [1] m 2) zu erheben. Dieses Ergebnis müsste zwangsläufig als stossend erachtet werden. Nichts anderes gilt im konkreten Fall. Angenommen, die zusätzliche Unterschrei- tung des Bauabstandes mit einer Fläche von insgesamt nur 6.4 m 2 hätte durch eine andere Konzipierung der Räumlichkeiten vermieden werden können, wäre ebenfalls keine Vorteilsabgabe angefallen. Mit anderen Worten: die 6.4 m 2 müss- ten vorliegend mit über Fr. 24'000.-- abgegolten werden; dies wäre wie gesagt nicht nur stossend, sondern auch mit dem im Kausalabgaberecht allgemein zu beachtenden Äquivalenzprinzip (vgl. Wiederkehr, in: Wiederkehr/Richli, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Bern 2012, § 10 Rz. 511 u. Rz. 563) nicht zu vereinbaren und kann auch weder Sinn und Zweck noch dem Rückwirkungs- verbot des Gesetzes entsprechen. 13 Es kann der Beschwerdeführerin mithin beigepflichtet werden, dass es sich bei der verfügten Vorteilsabgabe bei genauer Betrachtung um eine unzulässige rück- wirkende Vorteilsabgabe handelt (Eingabe Beschwerdeführerin vom 18.2.2020 S. 3 Ziff. 2). 3.2.3 Vergleichsweise kann auch auf die Rechtsprechung des Verwaltungsge- richts zur Anrechnung von bereits bezahlten Beiträgen bei Kausalabgaben (An- schlussgebühren) verwiesen werden. Zum einen verlangt das Rechtsgleichheits- gebot, dass Ersatzbauten nicht anders behandelt werden als Um- und Erweite- rungsbauten (VGE II 2014 52 vom 22.7.2015 Erw. 3.1.4 ff.; VGE II 2015 14 vom 15.12.2016 Erw. 5.3.1 mit Hinweis auf Urteile BGer 2C_722/2009 vom 8.11.2010 Erw. 3.4; 2C_153/2007 vom 10.10.2007 Erw. 5.2). Zum andern ist bei Änderungen der Überbauung auf einer angeschlossenen Lie- genschaft bei der Berechnung der gebührenpflichtigen Wertsteigerung grundsätzlich von jenem (teuerungsbedingten aufgerechneten) Wert auszuge- hen, für welchen bereits Anschlussgebühren bezahlt wurden oder bei ordnungs- gemässer Veranlagung hätten bezahlt werden müssen (VGE 710/02 vom 16.4.2003 Erw. 4.b; VGE 705/97 vom 27.6.1997 Erw. 3.b mit Hinweisen auf VGE 311/96 vom 29.8.1996 Erw. 2b; 330/94 vom 5.10.1994 Erw. 2b; 330/92 vom 26.11.1992 mit weiteren Hinweisen). Im konkreten Fall widerspiegelt sich die Wertsteigerung im aktuellen Verkehrswert. Mit Blick auf die durch den Neubau ersetzte bestehende Fläche führt dies vorteilsabgaberechtlich mithin gewisser- massen zu einem Nullsummenspiel. 3.2.4 Nichts zu ihren Gunsten kann die Vorinstanz aus § 72 Abs. 3 PBG herlei- ten. Der Vorbehalt der Sonderbestimmungen der Strassengesetzgebung ist bau- rechtlicher und nicht abgaberechtlicher Natur. Im Vordergrund steht der Wieder- aufbau von Bauten im Nahbereich von Strassen (vgl. M. Gisler, Das Wieder- aufbaurecht. Unter besonderer Berücksichtigung der Verhältnisse im Kanton Schwyz, Zürich 2003, S. 45 u. S. 67). Unter Verweis auf die vorstehenden Aus- führungen kann der Vorinstanz auch nicht gefolgt werden, wenn sie einen Ver- stoss gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz erkennen will. Was das Argument der Vorinstanz anbelangt, mit der Vorteilsabgabe werde der Vorteil gegenüber einem Grundstückbesitzer abgegolten, "welcher sich an den Strassenabstand hält", und damit insinuiert, dass die Abstandsunterschreitung im Belieben eines Bauherrn steht, ist allerdings zu betonen, dass die Abstandsunterschreitung gemäss § 42 StraG, worauf in § 58 Abs. 1 StraG verwiesen wird, an besondere Verhältnisse wie namentlich die "Vermeidung unzumutbarer Härtefälle" oder "Gründe des Ortsbildschutzes" geknüpft ist. Mit der Gewährung der Unterschrei- tung des Strassenabstandes wird im ersten Fall ein allfälliger (Rechts-)Nachteil 14 eines Bauherrn kompensiert, im zweiten Fall liegt die Abstandsunterschreitung (auch) im öffentlichen Interesse. 3.3Die Beschwerdeführerin stellt, soweit ersichtlich, die amtlichen Verkehrs- wertschätzungen nicht, jedenfalls nicht substantiiert, in Frage. Sie anerkennt, dass die neue Baute eine für die Vorteilsabgabe relevante Mehrfläche von 6.4 m 2 gegenüber der ersetzten Baute aufweist. Dies lässt sich anhand der Flächenda- ten, wie sie sich aus den Verkehrswertschätzungen ergeben, verifizieren. Des Weiteren ist zu beachten, dass eine gewisse Schematisierung und Pauscha- lierung im Abgaberecht unausweichlich und zulässig ist (BGE 128 I 240 Erw. 2.3; Urteil BGer 2C_523/2015 vom 21.12.2016 Erw. 3.1; VGE II 2009 125 vom 18.3.2010 Erw. 1.2; vgl. Wiederkehr, a.a.O., § 10 Rz. 565, Rz. 913 ff.). Es rechtfertigt sich daher, auf die von der Vorinstanz herangezogene Verkehrs- wertschätzung abzustellen, welche die gesamte den Bauabstand unterschreiten- de Fläche der Neubaute umfasst. Dieser Verkehrswert ist auf die Fläche der neu den Bauabstand zusätzlich unterschreitenden 6.4 m 2 herabzubrechen. Dies er- gibt einen Verkehrswert für diese Fläche von Fr. 36'753.-- (Fr. 1'060'090.-- / 184.6 m2 x 6.4 m2). 5% hiervon ergeben Fr. 1'837.65. 3.4Die erhobene Gebühr von Fr. 372.75 bedarf insgesamt wie in den einzel- nen Positionen (Grundpauschale von Fr. 150.--; Abteilungsleiter: Fr. 90.--; Ar- beitsaufwand Sachbearbeiter: Fr. 65.--; Arbeitsaufwand Sekretariat: Fr. 50.--; entsprechend total Fr. 355.-- zuzüglich Nebenkosten von 5 % auf diesem Betrag entsprechend Fr. 17.75) keiner Korrektur. Sie erscheint dem mutmasslichen Auf- wand als angemessen. 4.1In teilweiser Gutheissung der Beschwerde ist die Vorteilsabgabe zuzüglich Gebühren auf insgesamt Fr. 2'210.40 festzusetzen. Im Übrigen ist die Beschwer- de abzuweisen. 4.2Bei diesem Verfahrensausgang sind die Verfahrenskosten von insgesamt Fr. 1'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) zu einem Zehntel der Beschwerdeführerin und zu neun Zehntel der Vorinstanz bzw. dem Kanton aufzuerlegen (vgl. § 72 Abs. 2 VRP). 4.3Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend hat die Beschwerdeführe- rin Anspruch auf eine leicht reduzierte Parteientschädigung (vgl. § 74 Abs. 1 VRP). Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRa; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der für das Honorar im Verfah- ren vor Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- 15 vorsieht und in § 2 die Kriterien zur Festsetzung der Parteientschädigung formu- liert, sowie in Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf Fr. 2'000.-- (inkl. MwSt und Barauslagen) festgelegt. Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Vorteilsabgabe (Fr. 1'837.65) zuzüglich Gebühren (Fr. 372.75) neu auf insgesamt Fr. 2'210.40 festgesetzt. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 1'500.-- werden zu Fr. 150.-- der Beschwerdeführerin und zu Fr. 1'350.-- der Vorinstanz bzw. dem Kanton auferlegt. Die Be- schwerdeführerin hat am 30. Dezember 2019 einen Kostenvorschuss von Fr. 1'500.-- bezahlt, so dass ihr Fr. 1'350.-- aus der Gerichtskasse zurück- zuerstatten sind. Auf die kantonsinterne Verrechnung wird verzichtet. 3. Die Vorinstanz (bzw. der Kanton) hat der beanwalteten Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe- schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 5. Zustellung an: -den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R) -die Vorinstanz (EB; unter Beilage der Eingabe der Beschwerdeführerin vom 12.3.2020) -und den Regierungsrat des Kantons Schwyz (2). Schwyz, 8. April 2020 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Präsident:16 Der Gerichtsschreiber: *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru- mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen.17 Versand: 20. April 2020