<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00254</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208921&amp;W10_KEY=13013549&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00254</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 03.09.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Mehrfamilien- und eines Doppeleinfamilienhauses: Massgebliche Fassade zur Bestimmung des zulässigen Dachprofils, Einordnung. Das projektierte Doppeleinfamilienhaus weist die Besonderheit auf, dass das zweite Obergeschoss auf der Südwest- und der Nordostseite je eine über die ganze Fassadenbreite reichende überdeckte Terrasse aufweist, sodass auf beiden Seiten die auf der Südwestseite verglasten Wände des Geschosses gegenüber den beiden darunter liegenden Geschossen als deutlich zurückgesetzt erscheinen. Trotzdem haben die Vorinstanzen als Fassade für die Bestimmung des zulässigen Dachprofils nicht diese Wände, sondern die Umfassungsmauern der darunter liegenden Geschosse bzw. die über diesen aufgestützte Terrassenabdeckung des zweiten Obergeschosses als massgeblich betrachtet. Bereits aus der begrifflichen Sicht ist es richtig, den Fassadenverlauf nicht stockwerkweise zu bestimmen, sondern die betreffende Gebäudeseite als Ganzes zu betrachten. Den nämlichen Schluss legt § 280 Abs. 1 PBG nahe. Diese auf die ganze jeweilige Gebäudeseite bezogene Betrachtungsweise ergibt, dass hier die Ebene der jeweiligen Fassade eindeutig in der Flucht der Umfassungsmauern der beiden unteren Geschosse und der Stirnseite der Terrassenüberdeckung des zweiten Obergeschosses liegt (E. 2.2). Frage der Einordnung (E. 3). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESCHOSS">DACHGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHPROFIL">DACHPROFIL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FASSADE">FASSADE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLACHDACH">FLACHDACH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHRÃGDACH">SCHRÃGDACH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 38 Abs. II BZO Erlenbach</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2009 Nr. 53 S. 5</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=10720" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00254</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">3. September 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Tanja Kamber. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_8">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_3_14">,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>E<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_21">,</a> vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_5_27">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_6_33">Bau- und Planungskommission Erlenbach,</a><b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">E plant die Ãberbauung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01, F-Strasse 02, 03 und 04, in Erlenbach mit einem Mehrfamilienhaus und einem Doppeleinfamilienhaus. Nachdem das Verwaltungsgericht in Gutheissung einer Nachbarbeschwerde eine erste Baubewilligung wegen AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung am 18. Juni 2008 aufgehoben hatte (VB.2008.00012), bewilligte die Bau- und Planungskommission Erlenbach am 7. Oktober 2008 ein leicht geÃ¤ndertes Projekt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen von den Nachbarn A und B erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission II am 31. MÃ¤rz 2009 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 4. Mai 2009 liessen A und B dem Verwaltungsgericht unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen Aufhebung des Rekursentscheids und der Baubewilligung beantragen; es sei zudem ein Augenschein durchzufÃ¼hren.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 19. Mai 2009 auf Abweisung der Beschwerde. WÃ¤hrend die Bau- und Planungskommission am 27. Mai 2009 auf Beschwerdeantwort verzichtete, liess der Bauherr am 4. Juni 2009 beantragen, die Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer) abzuweisen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrer machen neben EinordnungsmÃ¤ngeln geltend, das Attikageschoss des Doppeleinfamilienhauses entspreche nicht den Anforderungen von Art. 38 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Erlenbach vom 25. September 1995 (BZO), was eine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung und die Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he zur Folge habe.</p> <p class="Urteilstext">Zur Frage der Ãbereinstimmung des Bauvorhabens mit Art. 38 Abs. 2 BZO vermag der beantragte Augenschein von vornherein nichts beizutragen. BezÃ¼glich der Ãbereinstimmung des Bauvorhabens mit der Gestaltungsvorschrift von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrer, das Doppeleinfamilienhaus mache, weil Ã¼ber dem Flachdach des Erdgeschosses zwei weitere Geschosse mit mehr oder weniger identischen Grundrissen realisiert werden sollten, einen kopflastigen Eindruck und erscheine aus dem Gleichgewicht geraten sowie in architektonischer Hinsicht unmotiviert. Damit wird hinreichend substanziiert lediglich die ungenÃ¼gende Ge-staltung des Neubaus fÃ¼r sich gerÃ¼gt, was anhand der PlÃ¤ne beurteilt werden kann und keinen Augenschein erfordert. Inwiefern der Neubau sich nicht in die bauliche Umgebung einordnen soll, wird nicht nÃ¤her dargelegt. Der beantragte Augenschein kann deshalb unterbleiben.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck liegt in der Zone W2/35, in welcher gemÃ¤ss Art. 38 Abs. 1 BZO Attikageschosse zulÃ¤ssig sind. Laut Absatz 2 dieser Bestimmung ist das Attikageschoss ein auf Flachdachbauten aufgesetztes, verkleinertes Dachgeschoss und sind solche Geschosse allseitig derart von der Hauptfassade zurÃ¼ckzuversetzen, dass sie das durch die zulÃ¤ssige maximale GebÃ¤udehÃ¶he gemÃ¤ss BZO und eine Dachneigung von 45 % gegebene GebÃ¤udeprofil nicht durchstossen; ausgenommen davon sind Dachaufbauten auf einer LÃ¤ngsfassade von maximal einem Drittel deren LÃ¤nge.</p> <p class="Urteilstext">Laut der Legaldefinition von § 275 Abs. 2 Satz 1 PBG sind Dachgeschosse horizontale GebÃ¤udeabschnitte, die Ã¼ber der Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che liegen. Wie das Verwaltungsgericht in RB 1997 Nr. 98 = BEZ 1997 Nr. 7 erwogen hat, liegt dieser Umschreibung die Vorstellung zugrunde, dass bei fast allen Ã¼blichen Dachformen das Dach auf den Umfassungsmauern des GebÃ¤udes aufliegt. Von dieser Ãberlegung ausgehend hat das Gericht festgehalten, es mÃ¼sse bei auskragenden Dachgeschossen die gemÃ¤ss § 275 Abs. 2 Satz 2 PBG zulÃ¤ssige KniestockhÃ¶he 0,4 m hinter der Fassade des darunter liegenden Vollgeschosses gemessen werden, da sich andernfalls durch die VergrÃ¶sserung der Auskragung des Dachgeschosses dessen nicht zur AusnÃ¼tzung zÃ¤hlende FlÃ¤che fast beliebig steigern lasse (vgl. dazu die Skizze bei Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4.A., ZÃ¼rich 2006, Bild 13-11). Sodann setzt auch die Bestimmung des zulÃ¤ssigen Dachprofils gemÃ¤ss § 281 Abs. 1 lit. a PBG in Verbindung mit § 292 PBG voraus, dass die DachflÃ¤che an der "zugehÃ¶rigen Fassade" angelegt wird (vgl. auch die Skizzen fÃ¼r die Mess- und Berechnungsweisen im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 [ABV]). Zu berÃ¼cksichtigen ist sodann, dass auch § 280 Abs. 1 PBG betreffend die Messweise zur Bestimmung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he auf die Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che abstellt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Frage, ob ein Geschoss als Dachgeschoss zu qualifizieren ist, wird durch das kantonale Recht bestimmt, und es steht der kommunalen BehÃ¶rde insoweit kein besonderer Auslegungs- und Beurteilungsspielraum zu. Von einem solchen von ihr zu respektierenden Auslegungs- und Beurteilungsspielraum ist entgegen der Darstellung der BeschwerdefÃ¼hrer auch die Vorinstanz nicht ausgegangen, sondern sie hat die Qualifikation des fraglichen Geschosses mit voller Kognition nach den massgeblichen kantonalrechtlichen Bestimmungen Ã¼berprÃ¼ft. Wenn sie dabei erwogen hat, es sei "vertretbar" sowohl auf der SÃ¼dwest- als auch auf der Nordostseite des GebÃ¤udes zur Bestimmung der massgeblichen Fassade nicht auf das zurÃ¼ckversetzte zweite Obergeschoss, sondern auf die Umfassungsmauern der da-runter liegenden beiden Geschosse abzustellen, so hat sie damit die ihr obliegende eigene WÃ¼rdigung vorgenommen und kann ihr keine Unterschreitung ihrer ÃberprÃ¼fungsbefugnis vorgeworfen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Hier weist das projektierte Doppeleinfamilienhaus die Besonderheit auf, dass das zweite Obergeschoss auf der SÃ¼dwest- und der Nordostseite je eine Ã¼ber die ganze FassadenlÃ¤nge reichende Ã¼berdeckte Terrasse aufweist, sodass auf beiden Seiten die auf der SÃ¼dwestseite verglasten WÃ¤nde dieses Geschosses gegenÃ¼ber den beiden darunter liegenden Geschossen als deutlich zurÃ¼ckgesetzt erscheinen. In der Flucht der unteren Geschosse erscheinen auf der HÃ¶he des zweiten Obergeschosses lediglich eine den Terrassenbereich der beiden HÃ¤user trennende FlÃ¼gelmauer, die AbstÃ¼tzungen der Ãberdeckung, deren Stirnseite sowie die TerrassengelÃ¤nder.</p> <p class="Urteilstext">Trotz der zurÃ¼ckversetzten LÃ¤ngswÃ¤nde des zweiten Obergeschosses hat die Rekurskommission mit der BaubehÃ¶rde als Fassade fÃ¼r die Bestimmung des zulÃ¤ssigen Dachprofils nicht diese WÃ¤nde, sondern die Umfassungsmauern der darunter liegenden Geschosse bzw. die Ã¼ber diesen aufgestÃ¼tzte Terrassenabdeckung des zweiten Obergeschosses als massgeblich betrachtet. Sie hat dies im Wesentlichen mit der optischen Erscheinung sowie damit begrÃ¼ndet, dass den Ã¼berdachten Terrassen GebÃ¤udequalitÃ¤t zukomme. Diese Auslegung des Begriffs der Fassade ist ohne Weiteres einleuchtend. Die Fassade ist die Ansichtsseite eines GebÃ¤udes (Hans Koepf/GÃ¼nther Binding, BildwÃ¶rterbuch der Architektur, 4. A., Stuttgart 2005, S. 167; Brigitte Riese/Hans-Joachim Kadatz, Seemanns Sachlexikon Kunst und Architektur, Leipzig 2008, S. 137). Bereits aus dieser begrifflichen Sicht ist es richtig, den Fassadenverlauf nicht stockwerkweise zu bestimmen, sondern die betreffende GebÃ¤udeseite als Ganzes zu betrachten. Den nÃ¤mlichen Schluss legt § 280 Abs. 1 PBG nahe, wonach die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunter liegenden Boden gemessen wird.</p> <p class="Urteilstext">Wird von einer solchen auf die ganze jeweilige GebÃ¤udeseite bezogenen Betrachtungsweise ausgegangen, so liegt hier die Ebene der jeweiligen Fassade eindeutig in der Flucht der Umfassungsmauern der beiden unteren Geschosse und der Stirnseite der TerrassenÃ¼berdeckung des zweiten Obergeschosses; dass auf der Nordostseite neben dem zurÃ¼ckversetzten zweiten Obergeschoss nur das erste Vollgeschoss in Erscheinung tritt, vermag daran nichts zu Ã¤ndern. Auf die ganze jeweilige GebÃ¤udeseite bezogen erscheinen die vollstÃ¤ndig Ã¼berdeckten Terrassen trotz ihrer Ausdehnung Ã¼ber die ganze GebÃ¤udelÃ¤nge als einkragend und sind deshalb nicht fassadenbildend (Fritzsche/BÃ¶sch, S. 13-38); dieser optische Eindruck wird verstÃ¤rkt durch die in der Flucht der unteren Geschosse liegende TerrassenÃ¼berdeckung, die AbstÃ¼tzungen und die GelÃ¤nder. Anders als in dem in RB 1997 Nr. 98 = BEZ 1997 Nr. 7 beurteilten Fall handelt es sich deshalb hier nicht um ein Ã¼ber die Fassade der darunter liegenden Vollgeschosse auskragendes Dachgeschoss.</p> <p class="Urteilstext">Soweit die BeschwerdefÃ¼hrer geltend machen, es gehe nicht an, dass sich der Bauherr durch die Wahl eines gestaffelten Fassadenverlaufs im Bereich der Vollgeschosse Vorteile bei der Ausbildung des Attikageschosses verschaffe und dergestalt zu einer MehrausnÃ¼tzung gelange, so ist dem entgegenzuhalten, dass der Gesetzgeber der Gefahr Ã¼bergrosser Dachgeschosse mit § 255 Abs. 2 PBG entgegengetreten ist, wonach dem Wohnen oder Arbeiten dienende FlÃ¤chen auch im Dachgeschoss anrechenbar sind, soweit sie je Geschoss die FlÃ¤che Ã¼berschreiten, die sich bei gleichmÃ¤ssiger Aufteilung der gesamten zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung auf die zulÃ¤ssige Vollgeschosszahl ergÃ¤be. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die Vorinstanzen sind somit zutreffend davon ausgegangen, dass das geplante Attikageschoss als Dachgeschoss und nicht als Vollgeschoss im Sinne der kantonalrechtlichen Bestimmungen zu qualifizieren ist. Es entspricht damit auch Art. 38 Abs. 2 BZO. Die RÃ¼gen der Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung und der GebÃ¤udehÃ¶he erweisen sich damit als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gen als Verstoss gegen § 238 Abs. 1 PBG, dass das geplante Doppeleinfamilienhaus unmittelbar neben einem wuchtigen GebÃ¤ude mit SchrÃ¤gdach geplant sei und einen 5 m hohen turmartigen Abschluss aufweise. Die Bestimmung von § 49a Abs. 2 PBG, wonach die Gemeinden Ã¼ber FlachdÃ¤chern nur ein Dachgeschoss zulassen dÃ¼rfen, zeige, dass der Gesetzgeber aus EinordnungsgrÃ¼nden Ã¼berhohe gestaffelte Volumina Ã¼ber FlachdÃ¤chern verhindern wolle. Genau diese verpÃ¶nte Wirkung werde hier damit erzielt, dass Ã¼ber dem Flachdach des Erdgeschosses zwei weitere Geschosse mit mehr oder weniger identischen Grundrissen realisiert werden sollten, was zu einem kopflastigen Eindruck fÃ¼hre. Das Doppeleinfamilienhaus sei gesamthaft aus dem Gleichgewicht geraten und prÃ¤sentiere sich dem Betrachter in architektonischer Hinsicht unmotiviert.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben. GemÃ¤ss Abs. 2 der Bestimmung ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen, was nach der Rechtsprechung eine gute Einordnung erfordert (VGr, 17. Dezember 2003, VB.2003.00301, E. 2, www.vgrzh.ch). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen (VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2. MÃ¤rz 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 654).</p> <p class="Erwgung3">Der Gemeinde steht bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 19).</p> <p class="Urteilstext">Anders als das Verwaltungsgericht ist die Baurekurskommission zwar gemÃ¤ss § 20 Abs. 1 des Verwaltungsrechtpflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) grundsÃ¤tzlich zur Ermessenskontrolle befugt, weshalb sie neben der RechtmÃ¤ssigkeit auch die ZweckmÃ¤ssigkeit eines kommunalen Entscheids Ã¼berprÃ¼fen kann. Soweit es jedoch um die ÃberprÃ¼fung eines kommunalen Einordnungsentscheids geht, darf die Rechtsmittelinstanz nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde setzen, wenn der Entscheid auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden SachumstÃ¤nde beruht. Diese ZurÃ¼ckhaltung hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig umschrieben (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 8.1). Sie darf nur dann einschreiten, wenn die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der kommunalen BehÃ¶rde sachlich nicht mehr vertretbar ist (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2, mit Bemerkungen von Arnold Marti; RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19).</p> <p class="Urteilstext">Das neben der ÃberprÃ¼fung des Sachverhalts (§ 51 VRG) auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkte Verwaltungsgericht kann gemÃ¤ss § 50 Abs. 2 lit. c VRG nur bei Ermessensmissbrauch und -Ã¼berschreitung einschreiten. Als ErmessenÃ¼berschreitung gilt auch eine Ermessensunterschreitung, welche vorliegt, wenn die Rekursinstanz ihre ÃberprÃ¼fungsweise unzulÃ¤ssigerweise beschrÃ¤nkt. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde bestÃ¤tigt, so Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht neben der Feststellung des Sachverhalts und der richtigen Handhabung der vorinstanzlichen ÃberprÃ¼fungsbefugnis lediglich, ob die Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde als vertretbar hat beurteilen dÃ¼rfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so Ã¼berschreitet es seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 4.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>BezÃ¼glich des beanstandeten Nebeneinanders von Flachdach und SchrÃ¤gdach bei den beiden vom Bauherrn geplanten GebÃ¤uden rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrer lediglich, der Hinweis der Vorinstanz, wonach das Nebeneinander eines wuchtigen GebÃ¤udekÃ¶rpers mit SchrÃ¤gdach und eines FlachdachgebÃ¤udes moderner PrÃ¤gung im gegebenen baulichen Umfeld und mit Blick auf die VorlÃ¤uferentscheide nicht zu beanstanden sei, greife zu kurz; die Vorinstanz habe mit ihrem Entscheid nicht korrekt gewÃ¼rdigt, dass das Doppeleinfamilienhaus gegenÃ¼ber dem ersten Projekt erheblich verÃ¤ndert worden sei und nun neu einen 5 m hohen, turmartigen Abschluss erhalten habe, der in der Umgebung seinesgleichen suche.</p> <p class="Erwgung2">Diese Vorbringen sind offenkundig ungeeignet, um darzutun, weshalb dem Nebeneinander der beiden geplanten BaukÃ¶rper nicht mit vertretbaren GrÃ¼nden eine befriedigende Einordnung bescheinigt werden darf. Wie das Verwaltungsgericht bereits im das erste Projekt betreffenden Verfahren VB.2008.00012 ausgefÃ¼hrt hat, ist es im gegebenen baulichen Kontext vertretbar, dass das Mehrfamilienhaus ein Steildach und die EinfamilienhÃ¤user FlachdÃ¤cher erhalten sollen. Aus § 238 PBG lasse sich keine Verpflichtung ableiten, zwei vom nÃ¤mlichen Bauherrn gleichzeitig errichtete Bauten als "in sich kohÃ¤rentes Ensemble" auszubilden; die Ãberlegung der Vorinstanz, dass auch gestalterisch zum Ausdruck kommen kÃ¶nne, dass es sich bei der einen Baute um ein Mehrfamilienhaus und bei der anderen um ein Doppeleinfamilienhaus handelt, hat das Verwaltungsgericht als ohne Weiteres nachvollziehbar gewÃ¼rdigt. Davon, dass die Bezugnahme der Vorinstanz auf diese ErwÃ¤gungen im frÃ¼heren Verfahren "zu kurz" greife, kann keine Rede sein. Dass wegen der mittlerweile am Doppeleinfamilienhaus vorgenommenen ProjektÃ¤nderungen die bereits beurteilte Frage des Nebeneinanders der beiden BaukÃ¶rper in einem wesentlich anderen Licht erscheine, zeigen die BeschwerdefÃ¼hrer nicht auf.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>UnbegrÃ¼ndet ist auch der Einwand, dass das Doppeleinfamilienhaus wegen des neu geplanten "5 m hohen, turmartigen Abschlusses" kopflastig und aus dem Gleichgewicht geraten wirke. Abgesehen davon, dass sich ein solcher Eindruck nur auf den beiden kÃ¼rzeren GebÃ¤udeseiten einstellen kÃ¶nnte, wird ihm, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, durch die Ausgestaltung der Ã¼berdeckten Terrassen des zweiten Obergeschosses, sowie dadurch, dass die beiden HaushÃ¤lften seitlich gestaffelt sind, hinreichend entgegengewirkt. Ein Einordnungsmangel im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG liegt keineswegs vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten den BeschwerdefÃ¼hrern je hÃ¤lftig und unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Ãberdies sind sie fÃ¼r das Beschwerdeverfahren zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- (einschl. MwSt.) an den privaten Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden je hÃ¤lftig und unter solidarischer Haftung den BeschwerdefÃ¼hrern 1 und 2 auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrer werden je hÃ¤lftig zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- an den privaten Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>