Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, vom 11. Februar 2014 (400 13 254) ____________________________________________________________________ Obligationenrecht Entschädigung von Investitionen des Untermieters bei Auflösung eines Untermietvertra- ges durch den Untervermieter Besetzung Vorsitzender Richter Dieter Freiburghaus, Richterin Barbara Jermann Richterich (Ref.), Richter Peter Tobler; Gerichtsschreiber Stefan Stei- nemann Parteien A._____ , vertreten durch Advokatin Doris Vollenweider, Gitterlistrasse 8, Postfach 215, 4410 Liestal, Kläger und Berufungskläger gegen B._____ , vertreten durch Fürsprecherin Kristin Gubler Borer, L._____strasse 14, 4242 Laufen, Beklagte und Berufungsbeklagte C._____ , vertreten durch Fürsprecherin Kristin Gubler Borer, L._____strasse 14, 4242 Laufen, Beklagter und Berufungsbeklagter Gegenstand Mietrecht Berufung gegen das Urteil des Präsidenten des Bezirksgerichts Laufen vom 16. Mai 2013 Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Mit Klage vom 8. Juni 2012 verlangten die Klägerin, D. _____, und der Kläger, A._____, beim Bezirksgericht Laufen, es seien die Beklagte, B.____ _, und der Beklagte, C._____, unter Vorbehalt einer Mehrforderung zu verurteilen, ihnen CHF 30‘000.00 zuzüglich Zins zu 5% ab dem 3. Februar 2012 zu bezahlen; unter o/e-Kostenfolge. B. Mit Urteil vom 16. Mai 2013 hiess der Präsident des Bezi rksgerichts Laufen die Klage des Klägers in dem Sinne teilweise gut, als er die Beklagte n solidarisch verpflichtete, dem Kläger CHF 14‘653.00 nebst Zins zu 5% seit dem 3. Februar 2012 zu bezahlen. Die weiterreichende Klage des Klägers und die Klage der Klägerin wies er ab (Dispositiv-Ziffer 1). Überdies auferleg- te er von der Spruchgebühr von CHF 1‘700.00 den Klä gern solidarisch einen Anteil von CHF 920.00 und den Beklagten solidarisch einen solchen von CHF 780.00. Im Weiteren überband er die Kosten für die Beweisführung (inkl. Gutachterauslagen) von CHF 2‘600.00 zur Hälfte solida- risch den Klägern und zur Hälfte solidarisch den Beklagte n (Dispositiv-Ziffer 2). Schliesslich verpflichtete er die Kläger solidarisch, den Beklagten e ine reduzierte Parteientschädigung von pauschal CHF 600.00 zu entrichten und schlug die weiteren ausserordentlichen Verfahrenskos- ten wett (Dispositiv-Ziffer 3). C. Gegen dieses Urteil erhob der Kläger mit Eingabe vom 27. September 2013 Berufung und begehrte, es sei das angefochtene Urteil insofern aufzuheben, als in Gutheissung seiner weiter- reichenden Klage die Beklagten zu verurteilen seien, ihm unter Vorbehalt einer Mehrforderung CHF 30‘000.00 zuzüglich Zins von 5% ab dem 3. Februar 2012 zu bezahlen; es seien die Ge- richtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens den Beklagten zu überbinden und diese zu ver- pflichten, ihm eine Parteientschädigung von CHF 7‘989.75 (inkl. Auslagen und Mwst.) zu bezah- len; unter o/e-Kostenfolge für das Berufungsverfahren. D. In ihrer Berufungsantwort vom 25. November 2013 bea ntragten die Beklagten, es sei die Berufung abzuweisen; unter o/e-Kostenfolge für das Berufungsverfahren. E. Zur heutigen Hauptverhandlung erscheinen der Kläger und der Beklagte je mit ihren Rechtsvertretern. Die Parteien halten an ihren Anträgen fest. Erwägungen I. F ORMELLES Gegen das angefochtene Urteil des Präsidenten des Bezirksge richts Laufen kann bei der Drei- erkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts Ber ufung erhoben werden, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegeh ren mindestens CHF 10‘000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO i.V.m. § 6 Abs. 1 lit. c EG ZPO i.V.m. § 5 EG ZPO). Diese Streitwertgrenze ist aufgrund des hier im Streit liegenden Betrages von CHF 30‘000.00 erreicht. Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht Die Berufung ist bei der Rechtsmittelinstanz innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides beziehungsweise seit der nachträglichen Zustel lung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Weil die Berufung frist- und form- gerecht erhoben wurde, ist ohne Weiteres auf diese einzutreten. II. S ACHVERHALT 1. Zunächst ist abzuklären, was für eine mietrechtliche Beziehung zwischen den Partei- en bestand. 1.1 Der Beklagte vermietete mit Mietvertrag vom 31. Mä rz 2004 dem Kläger eine Woh- nung an der E._____strasse in F._____ für die Zeit vom 1. April 2004 bis zum 31. August 2012. Es wurde vereinbart, dass sich der Mietvertrag nach Ablau f der festen Mietdauer stillschwei- gend verlängert und bei einer solchen Verlängerung e ine Kündigungsfrist von sechs Monaten gilt. Ausserdem wurde bestimmt, dass der Mietzins von CHF 400.00 pro Monat (inkl. der Kosten für Kalt-, Warm- und Abwasser, Heizung und Strom) erst ab dem 1. Juli 2004 geschuldet ist. Im Weiteren wurde abgemacht, dass der Kläger diese Wohnung selber ausbaut und die Kosten für Wand- und Bodenisolation, Wand- und Bodenbeläge, Sa nitär- und Elektroinstallationen, Fens- ter, Türen, Küche und Bad trägt sowie dass der Beklagt e im Falle einer von ihm ausgesproche- nen Kündigung dem Kläger die erbrachten Investitionen auszuzahlen hat. Angemerkt sei, dass das fragliche Mietobjekt vor der Verm ietung an den Kläger als Ladenlokal genutzt wurde. 1.2 Die Miete für die Wohnung wurde per April 2005 aufgrund der Zurverfügungstellung des ADSL/ISDN auf CHF 450.00 pro Monat und per August 2005 wegen der Hinzumietung ei- ner Werkstatt auf CHF 600.00 pro Monat erhöht (Protok oll der Audienz vor dem Präsidenten des Bezirksgerichts Laufen vom 25. September 2012; am 25. September 2012 eingereichte Aufstellung des Klägers betr. der Mietzinszahlungen; Schr eiben der Kläger vom 8. März 2011 an das Bezirksgericht Laufen). Auf Januar 2011 hin wurde die Miete auf CHF 800.00 pro Monat festgesetzt mit der Begründung, dass dem Vermieter auf grund des Kaufes der Liegenschaft Mehrkosten entstünden, der Kläger keine Arbeiten mehr f ür das Fitnesscenter des Vermieters vornehme und zusätzlich dem Kläger drei Parkplätze zur Ve rfügung gestellt würden (Schreiben des Klägers vom 10. Dezember 2010 [Beilage 1 des Gutachtens der G._____ AG vom 22. Feb- ruar 2011]). 1.3 Der Beklagte kündete am 31. August 2010 das Mietver hältnis per 30. Juni 2011. Die- se Kündigung fochten die Kläger bei der Schlichtungsstell e für Mietangelegenheiten an, welche am 15. November 2010 feststellte, dass die Kündigung ih re Wirkung erst per 31. August 2012 entfalte. Im darauf folgenden Verfahren vor dem Präsi denten des Bezirksgerichts Laufen schlossen der Beklagte und die Kläger am 17. Januar 201 1 einen Vergleich. Damit erklärten sich die Kläger in Abänderung des Entscheides der Schlicht ungsstelle für Mietangelegenheiten vorbehaltlos bereit, das streitbetroffene Mietobjekt bi s zum 15. Juni 2011 definitiv zu verlassen und unter Mitnahme ihres Mobiliars vollständig zu räumen . Zudem wurde vereinbart, ein ge- Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht richtliches vorsorgliches Beweisaufnahmeverfahren zwecks Schä tzung des Wertes respektive des Restwertes der von der Mieterschaft geleisteten Investit ionen ins Mietobjekt und des An- rechnungswertes von deren bisherigen Gebrauch per 17. Januar 2011 anzuheben. 2. Ausserdem ist zu prüfen, was für ein Teilabbruch des Mietobjektes geplant war sowie wann der Kläger und der Beklagte davon Kenntnis nahmen. 2.1. Zunächst ist der Gegenstand des Teilrückbaus näher z u betrachten. 2.1.1 Am 31. März, 4. April und 5. Mai 2005 schlossen di e I._____ AG, die Baulandumle- gungsgenossenschaft K._____ und die J._____ Stiftung eine Abbruchvereinbarung. Darin stell- ten sie zunächst fest, dass die I._____ AG Eigentümerin der Parzellen Nrn. 1._____ und 2._____ im Grundbuch F._____ und die J._____ Stiftung Eigentümerin der Parzelle Nr. 3._____ im Grundbuch F._____ ist. Ausserdem hielten sie fest, da ss im Zusammenhang mit Änderun- gen der Parzellengrenzen im Rahmen der Baulandumlegu ng K._____ in F._____ das Grund- stück L._____strasse 4 neu auf die Parzelle Nr. 3._____ zu stehen komme und zwecks Erstel- lung des Anmerkungsgrundstückes Nr. 3 ein Durchbruch durc h das Gebäude an der E._____strasse 5 erstellt werden müsse. Im Weiteren ver pflichtete sich die I._____ AG, das Gebäude L._____strasse 4 auf ihre Kosten abzubrechen und den Durchbruch durch das beste- hende Gebäude E._____strasse 5 zu erstellen, sobald es d ie Situation erfordert, d.h. sobald infolge der Bauwilligkeit des Eigentümers der Parzelle Nr. 3._____ im Grundbuch F._____ die Zufahrt auf dem Anmerkungsgrundstück ganz oder teilweise erstellt werden muss oder geplan- te Bauvorhaben behindert werden. Es wurde abgemacht, dass das Abbruchbegehren durch den Eigentümer der Parzelle Nr. 3._____ mit einer Voranzeige von mindestens sieben Monaten gestellt werden muss und nicht zu einer Unzeit erfolgen darf. Unstrittig steht zudem fest, dass für die Erstellung des Durchbruches durch das Gebäude an der E._____strasse 5 vorgesehen war, einen Teil des str eitbetroffenen Mietobjektes abzubre- chen. 2.1.2 Aufgrund der Aussagen der Präsidentin des Stiftu ngsrates der J._____ Stiftung, O._____, anlässlich der Befragung vom 16. Mai 2013 vor dem Präsidenten des Bezirksgerichts Laufen als Zeugin folgt, dass das im Jahre 2005 vereinba rte Teilrückbauvorhaben scheiterte. Danach wurde ab dem Herbst 2012 ein neues Projekt in An griff genommen, welches eine Ab- parzellierung und einen weitergehenden Abbruch des fraglichen Gebäudes beinhaltet. 2.2 Im Weiteren fragt sich, wann der Kläger vom Teilab bruch erfuhr. 2.2.1 H._____ führte im Gutachten der G._____ AG vo m 22. Februar 2011 aus, der Kläger habe bestätigt, bereits zu Mietbeginn gewusst zu haben, dass die streitbetroffene Liegenschaft oder ein Teil davon wegen einer geplanten Zufahrt a bgebrochen werden könnte. Bei der Ein- vernahme vom 16. Mai 2013 vor dem Präsidenten des Bezirksge richts Laufen gab H._____ als Experte dann zu Protokoll, dass der Kläger durchaus erst sp äter als im Gutachten angegeben vom Abbruch erfahren haben könnte. Es sei nämlich nicht exp lizit nach einem genauen Datum Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht gefragt worden. Aufgrund dessen sowie da der Kläger di e Richtigkeit der vorgenannten Fest- stellung im Gutachten anlässlich der vorinstanzlichen Haup tverhandlung und in der Berufung bestritt, kann es nicht als nachgewiesen gelten, dass der Kläger schon zu Beginn des Mietver- hältnisses am 1. April 2004 um den fraglichen Teilrückbau wusste. 2.2.2 Bei der Einvernahme vom 16. Mai 2013 vor dem P räsidenten des Bezirksgerichts Laufen führte P._____ als Zeuge aus, dass er den Kläger erstmals im Herbst 2004 über den Teilabbruch informiert habe. Aufgrund der Reaktion d es Klägers gehe er davon aus, dass der Kläger im Herbst 2004 das erste Mal davon erfahren hab e. Diese Aussage stimmt mit den Aus- führungen der Kläger im Schreiben vom 8. März 2011 ü berein, wonach P._____ dem Kläger im Herbst 2004 mitgeteilt habe, dass die Ecke des Wohnzimmers abgebrochen werden müsse und ihm empfohlen habe, die Küche nicht dort zu erstellen. Angesichts dieser klaren und überein- stimmenden Aussagen ist erstellt, dass der Kläger ab dem Herbst 2004 Kenntnis vom fragli- chen Teilabbruch erlangte. 2.3 Ferner ist zu beurteilen, wann der Beklagte Kenntn is vom Teilrückbau erlangte. Der Kläger machte in der Berufung geltend, dass der Beklagt e gemäss der Aussage des Zeugen P._____ bereits im Jahre 2002 Kenntnis von einem möglich en Teilabbruch gehabt habe. Der Beklagte wendete dagegen in der Berufungsantwort ein, dass der Zeuge P._____ keine präzi- sen Aussagen darüber gemacht habe, ab wann genau der B eklagte Kenntnis vom Teilabbruch gehabt habe. Der Zeuge P._____ habe in der Zeit vom Jahre 2002 bis Mitte 2004 darüber noch keine verlässlichen Angaben machen können, weil diesbezüglich noch gar nichts festgestanden sei. Da der Beklagte das klägerische Vorbringen, er habe seit dem Jahre 2002 Kenntnis von einem Teilabbruch gehabt, nur hinsichtlich der Zeit vor Mitte 2004 in Abrede stellte, muss ge- schlossen werden, dass ihm zumindest ab Mitte 2004 bekannt war, dass ein Teil des fraglichen Gebäudes abgebrochen werden könnte. 3. Schliesslich ist zu untersuchen, wieweit fortgeschritte n die Mieterausbauarbeiten im Herbst 2004 waren. Der Kläger führte in der Berufung aus, dass mit dem Ausbau im April 2004 begonnen worden sei und bis im Herbst 2004 die massgeb enden Arbeiten bereits erledigt wor- den seien. Die Beklagten wendeten dagegen in der Beru fungsantwort ein, dass die Küche da- mals noch nicht eingebaut gewesen sei. Es sei auch nicht möglich, dass der Kläger zu diesem Zeitpunkt die von ihm behaupteten 2‘500 Arbeitsstunden am fraglichen Bau geleistet haben könne. Der Einzug sei erst im April 2005 erfolgt. Demna ch sei erstellt, dass der Ausbau sich im Herbst 2004 noch in einer frühen Phase befunden habe. Aufgrund dieser Aussagen und da auch keine weiteren Beweise zum Stand des Baus im Herbst 2004 vorliegen, lässt sich der ge- naue Umfang der zu diesem Zeitpunkt bereits erbrachten Bauarbeiten nicht erstellen. Fest steht indessen, dass zur fraglichen Zeit bereits ein Teil der M ieterausbauarbeiten getätigt worden waren. Aus dem Schreiben der Kläger vom 8. März 2011 ergibt sich sodann auch, dass die Kü- che im Herbst 2004 noch nicht eingebaut war. Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht III. R ECHTLICHES 1. Mietverhältnis 1.1 Eine Rohbaumiete liegt vor, wenn die Parteien in Mietverträgen über Wohn- und Ge- schäftsräume vereinbaren, dass der Vermieter dem Mieter das Mietobjekt in nicht oder nicht voll ausgebautem Zustand überlässt und der Mieter den Um- oder Ausbau der Räumlichkeiten vor- nimmt oder vollendet. Dabei ist typisch, dass der Zustand, in welchem die Räumlichkeiten vom Vermieter dem Mieter überlassen werden, zum Gebrauch im Rahmen des vertraglichen Ver- wendungszweckes nicht taugt und dieser Zustand erst nach entsprechenden baulichen Vorkeh- rungen hergestellt wird (J EAN -PIERRE TSCHUDI , Die Rohbaumiete Location de locaux "crus“, MRA 2/08 S. 43). Da die ursprünglich als Ladenlokal g enutzten Räumlichkeiten nicht zum Be- wohnen geeignet waren und der Kläger als Mieter diese selbst zum vorgesehenen Gebrauch als Wohnung auszubauen sowie für die Kosten der Wand- und Bodenisolation, Wand- und Bo- denbeläge, Sanitär- und Elektroinstallationen, Fenste r, Türen, Küche und Bad selbst aufzu- kommen hatte, steht fest, dass zwischen den Parteien eine Rohbaumiete vereinbart wurde. Daran vermag auch der Einwand des Klägers nichts zu ände rn, es liege keine Rohbaumiete vor, weil die zuvor als Ladenlokal dienenden Räumlichkeiten bereits über Böden, Wände, Fens- ter und Elektroanschlüsse verfügt hätten. Denn vorlieg end wurden lediglich nackte Räume ver- mietet, die nicht zum Bewohnen geeignet waren und erst hierfür hergerichtet werden mussten. 1.2 Die Beklagten kauften am 20. Januar 2011 die Lieg enschaften Nrn. 1._____ und 2._____, in welchen sich die streitbetroffene Wohnung b efand, als einfache Gesellschaft. Sie waren somit gemäss Art. 261 Abs. 1 OR fortan bis zur Beendigung dieses Mietverhältnisses per 15. Juni 2011 gemeinsam Vermieter dieser Wohnung. 2. Entschädigungspflicht für Mieterinvestitionen 2.1 Vereinbarung einer Entschädigungspflicht 2.1.1 Gemäss dem Mietvertrag vom 31. März 2004 wurde fü r die Zeit vom 1. April 2004 bis zum 31. August 2012 ein befristetes Mietverhältnis vereinb art und hat der Vermieter bei einer Kündigung seinerseits dem Mieter die erbrachten Investiti onen auszuzahlen. Der Beklagte kün- dete am 31. August 2010 den Mietvertrag mit dem Kläge r, weshalb der Beklagte dem Kläger gemäss dem Mietvertrag die erbrachten Investitionen zu b ezahlen hatte. Der Beklagte brachte vor, dass die Kündigung nicht freiwillig erfolgt sei. Selbst wenn es zutreffen sollte, dass der Be- klagte lediglich aufgrund des drohenden Abbruchs eines T eiles der vermieteten Wohnung kün- dete, vermöchte ihn dies nicht von der im Mietvertrag vereinbarten Entschädigungspflicht für die Mieterinvestitionen zu entbinden. Hätte nämlich der Bekl agte die vom Abbruch betroffenen Räumlichkeiten dem Kläger nicht mehr zum Gebrauch übe rlassen können, weil das Hauptmiet- verhältnis zwischen ihm und der I._____ AG aufgelöst worden wäre, hätte er für die Unmöglich- keit der Vermietung an den Kläger einstehen müssen (P ETER HIGI , Zürcher Kommentar, 1994, Art. 258 N 23). 2.1.2 Da vorliegend das Mietverhältnis letztlich durch einen Vergleich aufgelöst wurde, ist im Folgenden zu untersuchen, ob dennoch eine Entschädi gungspflicht des Vermieters für die Mieterinvestitionen besteht. Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht Im Vergleich vom 17. Januar 2011 kamen die Kläger und d er Beklagte überein, das Mietver- hältnis per 15. Juni 2011 zu beenden und ein vorsorgliche s Beweisaufnahmeverfahren zwecks Schätzung des Wertes bzw. Restwertes der von der Mieterscha ft geleisteten Investitionen ins Mietobjekt und des Anrechnungswertes von deren bisherigen Gebrauch bis zum 17. Januar 2011 einzuleiten. In dieser Vereinbarung wurde zwar nicht ausdrücklich festgehalten, dass der Vermieter die Mieterschaft für die fraglichen Investiti onen zu entschädigen hat. Da eine Ent- schädigungspflicht für Mieterinvestitionen gemäss dem Mi etvertrag nur für den Vermieter für den Fall bestand, dass er dem Mieter kündet, kann die i m Vergleich vereinbarte Schätzung nach Treu und Glauben nicht anders verstanden werden, a ls dass die Parteien von einer vom Beklagten zu vertretenden Kündigung ausgingen und an der im Mietvertrag vereinbarten Ent- schädigungspflicht des Vermieters für Mieterinvestitionen festhielten. Dies muss vorliegend um- so mehr angenommen werden, als dass kein Grund ersichtli ch ist, weshalb die Mieterschaft im Vergleich auf den ihr aufgrund der Vermieterkündigun g zustehenden Entschädigungsanspruch ohne eine adäquate Gegenleistung und somit einseitig zu gunsten des Vermieters hätten ver- zichten sollen. Mit der vereinbarten Entschädigung für Mieterausbauten soll dem Kläger der Verlust aus der fehlenden Nutzungsmöglichkeit der geleisteten Bauinvest itionen ersetzt werden. Da es sich bei der fraglichen Entschädigung um eine solche für eine fe hlende Nutzungsmöglichkeit des Mie- ters handelt, ist diese unabhängig davon geschuldet, ob die Beklagten als Vermieter selbst ei- nen wirtschaftlichen Nutzen aus diesen Mieterinvestitionen ziehen können oder nicht. Es braucht deshalb vorliegend nicht geprüft werden, ob d ie Beklagten bei der nachfolgenden Ver- mietung der streitbetroffenen Wohnung und Abparzellierung eines Teiles des Grundstückes, auf welchem sich zumindest ein Teil der fraglichen Wohnung b efand, einen entsprechenden Mehr- erlös erzielen konnten. 2.1.3 Da die Beklagten ab dem 20. Januar 2011 gemein sam Vermieter der fraglichen Wohnung waren, haben sie für die Forderung des Kläger s auf Entschädigung der Mieteraus- bauten solidarisch einzustehen. 2.1.4 Wurde in einem Vertrag über die Rohbaumiete e ines Mietobjektes eine Entschädi- gungspflicht des Vermieters für vom Mieter vorgenommene Ausbauarbeiten ohne Festlegung zur Ermittlung und Bemessung des Wertes dieser Arbeiten statuiert, ist für die Berechnung die- ser Entschädigung Art. 260a Abs. 3 OR analog anwendbar (TSCHUDI , a.a.O., S. 55; SVIT- Kommentar, Kommentar Schweizerisches Mietrecht, 2. Auflage, 1998, Art. 260-260a N 57; HIGI , a.a.O., Art. 260a N 4). Eine Entschädigung ist somit d ann geschuldet, wenn die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der Ausbauten des Mi eters, denen der Vermieter schriftlich zugestimmt hat, einen erheblichen Mehrwert aufweist. Voraussetzungen für eine Ent- schädigung sind auch bei der Rohbaumiete das Vorliegen eines Mehrwertes und dessen Er- heblichkeit. Zu entschädigen ist der objektive Mehrwert, d en die Sache durch die Mieterinvesti- tionen nach allgemeiner Anschauung und unter Berücksich tigung des Bestimmungszweckes des konkreten Mietobjektes aufweist (TSCHUDI , a.a.O., S. 55). Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht 2.1.5 Anzumerken ist, dass den vorinstanzlichen Ausführungen, w onach sich der Ersatz der klägerischen Investitionen analog die Bestimmungen von Art. 671 ff. ZGB über Bauten auf fremden Grund sowie von Art. 62 Abs. 2 OR über den Aus gleich der noch vorhandenen Berei- cherung aufgrund eines nicht verwirklichten Grundes richtet, nicht gefolgt werden kann. Art. 672 ZGB findet keine Anwendung, wenn der Materialeinbau aufgrund eines Vertrages erfolgte (HEINZ REY /L ORENZ STREBEL , Basler Kommentar ZGB, 4. Auflage, 2011, Art. 672 N 2). Im vor- liegenden Fall vereinbarten die Parteien im Mietvertr ag, dass der Mieter die fraglichen Investiti- onen vornimmt und diese im Falle einer Vermieterkündig ung durch den Vermieter zu entschä- digen sind. Durch den Vergleich vom 17. Januar 2011 hie lten die Parteien wiederum vertraglich fest, dass diese Investitionen durch den Vermieter zu e rsetzen sind. Der Anspruch des Mieters ist somit ein vertraglicher und es besteht deshalb kein R aum für eine analoge Anwendung von Art. 671 ff. ZGB. Insoweit die Vorinstanz den Entschädig ungsanspruch des Mieters auf Art. 62 ff. OR abstellt, kann ihr ebenfalls nicht gefolgt werden. Denn da die Parteien den Entschädi- gungsanspruch des Mieters vertraglich vereinbarten, kön nen die Regeln von Art. 62 ff. OR von vorneherein keine Anwendung finden. 2.2 Entschädigungspflicht für die vom Teilabbruch b etroffenen Mieterausbauarbei- ten 2.2.1 Wie bereits gezeigt, stand dem Kläger aufgrund des Mie tvertrages bzw. des Verglei- ches gegenüber den Beklagten ein vertraglicher Anspruch a uf Entschädigung der von ihm er- brachten Mieterinvestitionen zu. Da weder im Mietvertra g noch im Vergleich vereinbart wurde, dass die Entschädigung des Klägers für die von ihm erbra chten Ausbauarbeiten auf einzelne Gebäudeteile beschränkt ist, hat er Anspruch auf den E rsatz des Mehrwertes aller von ihm vor- genommenen Bauarbeiten durch die Beklagten. 2.2.2 Der Umstand, dass der Kläger im Herbst 2004 um die Möglichkeit eines Teil abbru- ches der vermieteten Wohnung wusste und sich der Eigentüm er dieser Wohnung im Jahre 2005 zu einem solchen Teilrückbau vertraglich verpflichtete, vermag nichts an der vertraglichen Verpflichtung des Vermieters zur Entschädigung der im Mietvertrag genannten Mieterausbauten zu ändern. Hätte nämlich ein Teil der Wohnung gemäss de m Teilabbruchprojekt des Jahres 2005 abgebrochen werden müssen, wäre für den Beklagten einfach die Erfüllung des Unter- mietvertrages zumindest hinsichtlich des vom Rückbau betrof fenen Wohnungsteiles nachträg- lich subjektiv unmöglich geworden und der Beklagte wäre gegenüber dem Kläger insoweit schadenersatzpflichtig geworden (H IGI , a.a.O., Art. 258 N 23). Zu beachten ist sodann, dass auch der Beklagte ab dem Herbst 2004 um die Möglichkeit eines Teilabbruches der streitbe- troffenen Wohnung wusste. Dem Beklagten wäre es zu diesem Zeitpunkt offen gestanden, nach Art. 266g OR die Wohnung zu künden (H IGI , a.a.O., Art. 258 N 23) und so zu verhindern, dass der Kläger die Bauarbeiten fortsetzt und sich damit se ine Entschädigungspflicht für die Miete- rinvestitionen vergrössert. Im Weiteren ist zu berücksichti gen, dass, da der Beklagte dieses Mietverhältnis nicht kündete und der Kläger die frag lichen Räumlichkeiten fest bis zum 31. Au- gust 2012 mietete, es für den Kläger unzumutbar gewese n wäre, im Herbst 2004 einfach die Ausbauarbeiten einzustellen. Denn es konnte vom Kläge r nicht verlangt werden, dass er wäh- rend acht Jahren in einem unfertigen Mietobjekt woh nt. Demnach kann dem Kläger entgegen Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht der Auffassung der Beklagten nicht vorgeworfen werden, e r habe durch die fraglichen Ausbau- arbeiten einen unnötigen Schaden verursacht, der nicht zu ersetzten wäre. 2.3 Betragsmässige Festsetzung der zu entschädigenden Mieterinvestitionen 2.3.1 Aufgrund der vorstehenden Ausführungen steht fest , dass der Kläger gegenüber dem Beklagten ein Anspruch auf Ersatz des durch seine Ausbauar beiten geschaffenen Mehrwertes für die ganze Wohnung zusteht. 2.3.2 H._____ führte im Gutachten vom 22. Februar 2 011 aus, beide Parteien hätten bestä- tigt, dass der Mietzins ursprünglich reduziert gewesen sei, weil der Kläger auch Arbeiten im Fitnesscenter erledigt habe. Der Umfang dieser geldwe rten Leistung sei für beide Parteien un- klar respektive nicht vereinbart gewesen. Aus diesem Grund legte er den Mietwert des damali- gen Objektes aufgrund der damaligen Vornutzung (einfach e Verkaufsflächen Laden) auf CHF 600.00 pro Monat fest. 2.3.3 Der Kläger machte geltend, dass im Gutachten bei Mietbeginn nicht auf einen Miet- wert von CHF 600.00 pro Monat, sondern einen solchen v on CHF 400.00 pro Monat abzustel- len sei. Die Parteien legten den Mietzins zu Beginn des Mietverhältnisses zwar auf CHF 400.00 pro Monat fest. Da dieser vereinbarte Mietzins jedoch n icht dem auf dem Markt erzielbaren Mietwert entsprechen muss, kann nicht einfach geschlossen werden, dass der Mietwert diesem Betrag entsprochen habe. Vielmehr konnte H._____ den Mietwert der Wohnung allein aufgrund der Vornutzung als Ladenlokal schätzen. Weil der Kläge r weder aufzeigt noch ersichtlich ist, dass H._____ den Mietwert zu Unrecht auf CHF 600.00 pro Monat festgesetzt haben soll, ist als Ausgangsmietwert von diesem Betrag auszugehen. Es kann daher offen gelassen werden, wie hoch der Wert der vom Kläger für das Fitnesscenter des Beklagten erbrachten Arbeit war. 2.3.4 Unstrittig ist zwischen den Parteien von einer Woh nungsgrösse von 79 m 2 aus- zugehen, weshalb auf die Berechnungen des Mehrwertes i m Gutachten der G._____ AG vom 22. Februar 2011 abzustellen ist. In diesem Gutachten wurde der Mehrwert der Mietinvestitio- nen bezogen auf das ganze Mietobjekt gemäss der Variante 2 auf CHF 55‘000.00 und gemäss der Variante 4 auf CHF 43‘000.00 beziffert. Es kann offen gelassen werden, ob dieser Mehrwert auf CHF 43‘000.00 oder CHF 55‘000.00 oder auf den M ittelwert dieser beiden Beträge festzu- setzen ist. Denn vorliegend steht fest, dass der Kläger g emäss all diesen Varianten und selbst nach Vornahme all der gemäss E. III.2.3.5 davon vorzuneh menden Abzüge auf jeden Fall An- spruch auf die teilklageweise eingeklagten CHF 30‘000.00 hat. 2.3.5 Einigkeit besteht zwischen den Parteien darüber, dass der Kläger die von ihm erstellten Elektroinstallationen entfernte. Da der Wer t dieser Arbeiten in dem im Gutachten der G._____ AG vom 22. Februar 2011 geschätzten Mehrwert e nthalten sind, müssen die Kosten für die Wiederherstellung der vom Kläger entfernten E lektroinstallation, soweit diese gemäss Mietvertrag vom Mieter zu erbringen waren, von dem gut achterlich ermittelten Mehrwert in Ab- zug gebracht werden. Der Kläger anerkannte, dass der im vorgenannten Gutachten berechnete Mehrwert um die von der M._____ AG in der Rechnung vom 21. Juli 2011 fakturierten CHF 1‘281.75 für Regiearbeiten für die Instandstellung de s Lichtes zu reduzieren ist. Strittig ist je- Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht doch, ob auch die Kosten der N._____ von CHF 3‘205.66 (CHF 2‘968.20 [Offertbetrag ohne Mwst.] plus CHF 237.46 Mwst.) für das Setzen einer neue n Uv Verteilung sowie von CHF 2‘756.92 [CHF 2‘552.70 [Offertbetrag ohne Mwst.] plu s CHF 204.22 Mwst.) für Anpassungen der Hauptleitung beim Hauptverteilkasten abzuziehen sind . Bei den Kosten für die „Uv Vertei- lung“ handelt es sich um Aufwendungen für die Unterver teilung des Stromes in der Wohnung, welche der Kläger vorzunehmen hatte. Die damit zusammen hängenden Kosten von CHF 2‘968.20 sind somit vom gutachterlich ermittelten Mehrw ert in Abzug zu bringen. Ob der vom Gutachter ermittelte Mehrwert auch um die Aufwendunge n von CHF 2‘756.92 für Anpassungen der Hauptleitungen beim Hauptverteilkasten zu verminde rn ist, kann offen bleiben. Denn selbst wenn auf den niedrigsten Schätzwert gemäss dem Gutachte n von CHF 43‘000.00 abgestellt und dieser Betrag um die vorgenannten Auslagen für E lektroarbeiten von CHF 2‘756.92 sowie die ohnehin abzuziehen Beträgen für Elektroarbeiten vo n CHF 1‘281.75 und CHF 3‘205.66 re- duziert würde, wäre die vom Kläger teilklageweise eing eklagte Summe von CHF 30‘000.00 auf jeden Fall begründet. 2.3.6 Aufgrund der vorstehenden Ausführungen folgt, d ass die Beklagten solidarisch zu verpflichten sind, dem Kläger für die von ihm geleistet en Mieterinvestitionen zumindest CHF 30‘000.00 zu bezahlen. Da die Beklagten durch das vom Kl äger am 3. Februar 2012 bei der Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten anhängig gemachte Gesuch gemäss Art. 102 Abs. 1 OR in Verzug gesetzt wurden, haben diese nach Art. 104 Abs. 1 OR dem Kläger ab diesem Zeit- punkt auf der Forderung von CHF 30‘000.00 Verzugszinsen von 5% zu entrichten. IV. K OSTEN UND ENTSCHÄDIGUNG IM ERSTINSTANZLICHEN VERFAHREN 1.1 Da das Kantonsgericht einen neuen Entscheid trifft , hat es auch über die Prozesskos- ten des erstinstanzlichen Verfahrens zu entscheiden (Art. 318 Abs. 3 ZPO). Laut Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 ZPO sind die Gerichtskosten der un terliegenden Partei aufzuerlegen und ist diese zu verpflichten, der obsiegenden Partei eine Parteientschädigung zu bezahlen. Im vor- liegenden Fall verlangten die Kläger mit ihrer Teilkl age von den Beklagten die Bezahlung von CHF 30‘000.00 zuzüglich Zins zu 5% ab dem 3. Februar 20 12. Diese Teilklage erweist sich in- soweit als begründet, als die Beklagten zu verpflichten si nd, dem Kläger den eingeklagten Be- trag zu bezahlen. Insofern die Klägerin mit dieser Teil klage die fragliche Summe von den Be- klagten forderte, ist diese zufolge fehlender Aktivlegit imation der Klägerin abzuweisen. Die Be- klagten obsiegen zwar hinsichtlich der Teilklage der Klägerin. Da den Beklagten im Zusammen- hang mit der Abwehr der Klage der Klägerin nur ein geringer Aufwand entstand und sie letztlich die volle eingeklagte Summe von CHF 30‘000.00 nebst Zins zu 5% ab dem 3. Februar 2012 an den Kläger zu bezahlen haben, sind sie als weitestgehend unterliegend zu betrachten. Ange- sichts dessen erscheint es als angezeigt, ihnen die Kosten de s erstinstanzlichen Verfahrens gänzlich aufzuerlegen und sie zu verpflichten, dem Kläg er für das erstinstanzliche Verfahren eine volle Parteientschädigung zu bezahlen. 1.2 Die Höhe der erstinstanzlichen Gerichtskosten inklusive der Auslagen für die Beweis- führung ist unstrittig, weshalb diese nicht zu überprüfen ist. Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht 1.3 In ihrer Honorarnote vom 16. Mai 2013 stellte die Vertreterin des Klägers für das be- zirksgerichtliche Verfahren CHF 7‘989.75 (inkl. Auslagen und Mwst.) in Rechnung. Diese unbe- strittene Honorarnote ist tarifkonform und erscheint als angemessen. V. F AZIT Dem Gesagten zufolge erweist sich die Berufung vollumf änglich als begründet und ist deshalb gutzuheissen. Die Beklagten sind teilklageweise solidarisch zu verurteilen, dem Kläger CHF 30‘000.00 zuzüglich Zins von 5% ab dem 3. Februar 2012 zu bezahlen. Die Gerichtskosten des bezirksgerichtlichen Verfahrens sind den Beklagten solidari sch aufzuerlegen. Die Beklagten sind solidarisch zu verpflichten, dem Kläger eine Part eientschädigung von CHF 7‘989.75 (inkl. Auslagen und Mwst.) zu bezahlen. VI. K OSTEN UND ENTSCHÄDIGUNG IM ZWEITINSTANZLICHEN VERFAHREN 1.1 Ausgangsgemäss sind die Kosten des zweitinstanzlichen V erfahrens den unterlie- genden Beklagten aufzuerlegen und sind diese zu verurteilen, dem Kläger für das zweitinstanz- liche Verfahren eine volle Parteientschädigung zu beza hlen (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 ZPO). 1.2 Die kantonsgerichtliche Gerichtsgebühr ist angesichts d es Streitwertes von CHF 30‘000.00 sowie der Bedeutung der Streitsache als auch der Schwierigkeit und Umfangs des Falles auf CHF 3‘000.00 festzusetzen (§ 9 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 lit. f i.V.m. § 3 Abs. 1 GebT). 1.3 In ihrer Honorarnote vom 11. Februar 2014 fakturi erte die Vertreterin des Klägers für das kantonsgerichtliche Verfahren CHF 4‘163.40 (inkl. A uslagen und Mwst.). Diese unbestritte- ne Honorarrechnung ist tarifkonform und erscheint als angemessen. Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Berufung wird gutgeheissen. Das Urteil des Präsidenten des Bezirksgerichts Laufen vom 16. Mai 2013 wird aufgehoben und wie folgt neu gefasst: „1. Die Beklagten werden in Gutheissung der Teilklage des K lägers solidarisch verpflichtet , dem Kläger CHF 30‘000.00 zuzüglich Zins von 5% ab dem 3. Februar 2012 zu bezahlen. Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht 2. Die Teilklage der Klägerin wird abgewiesen. 3. Die Gerichtskosten des bezirksgerichtlichen Verfahrens, beste hend aus einer Spruchgebühr von CHF 1‘700.00 und den Kosten für die Beweisführung (inkl. Gutachterauslagen) von CHF 2‘600.00, werden den Beklagten solidarisch auferlegt. 4. Die Beklagten werden solidarisch verpflichtet, dem Klä ger für das bezirksgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 7‘989.75 (inkl. Auslagen und Mwst.) zu bezahlen.“ 2. Die Gerichtskosten des kantonsgerichtlichen Verfahrens von C HF 3‘000.00 werden den Beklagten solidarisch auferlegt. Die Beklagten werden solidarisch verpflichtet, dem Kläge r für das kan- tonsgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung vo n CHF 4‘136.40 (inkl. Auslagen und Mwst.) zu bezahlen. Vorsitzender Richter Dieter Freiburghaus Gerichtsschreiber Stefan Steinemann Gegen diesen Entscheid haben die Berufungsbeklagten Beschwerde in Zivilsachen ans Bun- desgericht erhoben (4A_315/2014).