Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG Rue des Augustins 3, case postale 630, 1701 Fribourg T +41 26 304 15 00 www.fr.ch/tc — Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB 602 2023 85 Arrêt du 8 octobre 2024 IIe Cour administrative Composition Président : Johannes Frölicher Juges : Anne-Sophie Peyraud, Vanessa Thalmann Greffier-rapporteur : Julien Delaye Parties A.________ et B.________, recourants, représentés par Me Christophe Claude Maillard et Me Pierre Bugnon, avocats contre DIRECTION DU DÉVELOPPEMENT TERRITORIAL, DES INFRASTRUCTURES, DE LA MOBILITÉ ET DE L’ENVIRONNEMENT, autorité intimée PRÉFECTURE DU DISTRICT DE LA GRUYÈRE, autorité intimée Objet Aménagement du territoire et constructions – Refus de l'autorisation spéciale et du permis de construire – Mise en conformité de la démolition et de la reconstruction d'un bâtiment situé hors de la zone à bâtir Recours du 21 août 2023 contre les décisions du 31 mai 2023 et du 14 juin 2023Tribunal cantonal TC Page 2 de 12 considérant en fait A. A.________ et B.________ sont propriétaires de l'art. ccc du registre foncier (RF) de la Commune de Sorens, situé en dehors de la zone à bâtir définie par le plan d'aménagement local (PAL). Sur cet immeuble est érigée une ferme datant de 1798 qui a fait l'objet de plusieurs rénovations, dont la dernière a été autorisée par permis de construire du 4 décembre 1990 (dossier no ddd). La ferme était inscrite au recensement des biens culturels immeubles en catégorie 2, valeur B. Le 28 avril 2020, les propriétaires ont mis à l'enquête préalable un projet de rénovation et de transformation de la ferme et de ses deux appartements (dossier FRIAC no eee). Dans son préavis du 14 juillet 2020, le Service des biens culturels (SBC) a estimé que les transformations subies par le bâtiment au fil du temps rendaient désormais inutile sa protection et a proposé de mettre à jour l'inventaire en conséquence. Le Service des constructions et de l'aménagement (SeCA) a émis un préavis défavorable, le 8 octobre 2020, estimant que les travaux prévus portaient atteinte à l'identité du bâtiment et de ses abords. B. À la suite de la révision du projet, les propriétaires ont soumis, le 18 décembre 2020, une demande de permis de construire en vue de la rénovation et de la transformation de la ferme précitée (dossier FRIAC no fff). L'enquête publique n'a suscité aucune opposition. Tous les services consultés ont rendu un préavis favorable, certains assortis de conditions. Constatant que les travaux avaient été engagés par les propriétaires en l'absence d'autorisation anticipée, le Préfet de la Gruyère a ordonné, le 14 avril 2021, l'arrêt immédiat des travaux. Le 20 avril 2021, la Direction de l'aménagement, de l'environnement et des constructions (DAEC; dorénavant et ci-après: la Direction du développement territorial, des infrastructures, de la mobilité et de l’environnement, DIME) a accordé l'autorisation spéciale, sous réserve du respect des conditions fixées par les services consultés. Par décision du 22 avril 2021, le Préfet a ainsi octroyé le permis de construire sollicité, sous réserve de l'observation stricte des plans et des conditions fixés par les différents services. Par courrier du 24 juin 2021, la commune a informé le Préfet que les travaux réalisés sur le site ne correspondaient pas aux prescriptions du permis de construire délivré, les propriétaires ayant procédé à la démolition complète de la ferme au lieu d'effectuer les travaux de rénovation et de transformation autorisés. En conséquence, le Préfet a, par décision du 25 juin 2021, ordonné l'arrêt immédiat des travaux. Le 20 juillet 2021, le Préfet de la Gruyère a ordonné aux propriétaires de déposer une nouvelle demande de permis de construire en vue de légaliser les travaux non autorisés réalisés. C. Le 31 août 2021, les propriétaires ont soumis une nouvelle demande de permis de construire en vue de la mise en conformité du projet (dossier FRIAC no ggg). Aucune opposition n'ayant été formulée durant la mise à l'enquête publique, le Préfet a levé l'arrêt des travaux par décision du 5 octobre 2021.Tribunal cantonal TC Page 3 de 12 Par courrier du 31 janvier 2022, la commune a signalé au Préfet que, à la suite de la dénonciation d'un voisin, elle avait constaté que les plans du 31 août 2021 mis à l'enquête n'avaient pas été respectés lors de l'exécution des travaux et que la ferme avait fait l'objet d'une surélévation non prévue. Lors d'un examen approfondi des plans, le SeCA a constaté, le 15 février 2022, que les propriétaires avaient effectivement procédé à une surélévation de la ferme, en violation de l'autorisation spéciale délivrée le 20 avril 2021 qui limitait les travaux à une rénovation dans le respect du gabarit existant. En date du 6 avril 2022, lors d'une inspection locale en présence des propriétaires, de l'auteur des plans et des représentants de la commune, de la DIME et du SeCA, ce dernier a rappelé l'obligation de respecter le volume du bâti existant. Il a toutefois constaté que le nouveau bâtiment dépassait de 1,23 m la hauteur de l'ancienne ferme. L'auteur des plans a expliqué cette différence par un creusement du terrain et un abaissement du niveau du rez-de-chaussée pour permettre la réalisation de pièces plus hautes de plafond. A la suite de cette inspection, l'auteur des plans a admis, par écrit du 21 avril 2022, avoir commis une erreur lors de la phase d'étude conceptuelle du projet en fixant une altitude de référence erronée de l'ordre de 80 cm. Il a néanmoins souligné que les plans intégraient déjà une surélévation de 40 cm par rapport au bâti existant. Le 31 mai 2022, le Préfet a octroyé la qualité de partie à un voisin, considérant qu'il n'avait pas pu s'opposer au projet de démolition et de reconstruction de la ferme, qui dépassait finalement de 1,23 m la hauteur du gabarit existant. Le 21 juillet 2022, les propriétaires ont soumis des plans modifiés reflétant les travaux réalisés et la commune leur a octroyé un permis d'occuper provisoire. D. Par décision du 31 mai 2023, la DIME a refusé de délivrer l'autorisation spéciale. Elle a retenu qu'après examen des documents et des plans, la hauteur du bâtiment reconstruit (altitude du faîte de 790,74 m selon le relevé du 1 er février 2022) excédait de 1,23 m celle de l'ancien bâtiment (altitude du faîte de 789,51 m selon le relevé de l'état existant du 13 novembre 2019). Elle a estimé ensuite que les conditions prévues par l'art. 24c al. 4 de la loi du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (LAT; RS 700) n'étaient pas réunies pour permettre un agrandissement en dehors du gabarit existant. D'une part, le bâtiment d'origine offrait, selon l'autorité, déjà des volumes habitables suffisants et un niveau de confort conforme aux standards et les modifications apportées à la toiture, en particulier le remplacement de la demi-croupe, avaient altéré son identité architecturale. D'autre part, la surélévation du bâtiment ne contribuait ni à l'amélioration de son efficacité énergétique ni à sa meilleure intégration dans le paysage. La DIME a enfin également examiné la conformité du projet sous l'angle de l'art. 24 LAT et en a conclu qu'il n'était pas imposé par sa destination et ne pouvait donc pas être admis sous cet angle non plus. En l'absence d'autorisation spéciale, le Préfet a donc refusé le permis de construire par décision du 14 juin 2023. E. Par mémoire du 21 août 2023, les propriétaires interjettent recours auprès du Tribunal cantonal, contestant tant la décision de la DIME du 31 mai 2023 leur refusant l'autorisation spéciale que celle du Préfet du 14 juin 2023 leur refusant le permis de construire sollicité. Ils concluent, sous suite de frais et dépens, à l'annulation de ces deux décisions et à la délivrance de l'autorisation spéciale et du permis de construire litigieux. À titre subsidiaire, ils demandent le renvoi de l'affaire Tribunal cantonal TC Page 4 de 12 aux autorités de première instance afin qu'elles rendent de nouvelles décisions, en tenant compte des griefs développés dans leur recours. Les recourants soutiennent d'abord que le refus de l'autorisation spéciale et du permis de construire constitue une violation du principe de la bonne foi, arguant que l'augmentation mineure de l'altitude du faîte n'était pas un motif suffisant pour rejeter le projet, notamment au vu des plans initiaux qui fixaient celle-ci à 790,67 m. Ils rappellent que ces plans avaient été approuvés sans que la DIME émette alors de réserve quant à cette altitude. C'est seulement lors du relevé effectué en février 2022 que l'administration aurait exprimé, pour la première fois, une opposition à toute augmentation de la hauteur du bâtiment par rapport au volume existant. Les recourants estiment que l'autorité ne pouvait ainsi pas procéder à un nouvel examen global du projet à ce stade de la procédure, les éléments approuvés dans le permis initial ayant acquis force de chose jugée. En particulier, ils rappellent que l'autorité avait reconnu, dans le cadre de la procédure initiale, que l'ancienne ferme était encore utilisable conformément à sa destination et qu'il n'y avait donc pas lieu de remettre en cause cette appréciation à ce stade ou de laisser cette question ouverte. Les recourants reprochent ensuite à l'autorité intimée d’avoir mal interprété l’art. 24c LAT. Ils soutiennent que, dès lors que l'ancienne ferme était encore utilisable au moment de sa démolition, la loi autorise des transformations partielles et des agrandissements mesurés lors de la reconstruction. Par ailleurs, ils font valoir que, si l'on considère le permis de construire initial, qui autorisait une hauteur du faîte de 790,67 m, le dépassement ne serait plus de 1,23 m, mais seulement de 3 à 7 cm, une différence quasi imperceptible et inévitable, selon les recourants, dans le cadre de travaux de construction. Ils considèrent que le critère de l'identité serait rempli et confirment, s'agissant des modifications apportées à la toiture, qu'ils rétabliront la demi-croupe à première demande. Dans ce contexte, les recourants justifient l'augmentation de la hauteur du faîte par la nécessité d'adapter la hauteur sous plafond aux normes actuelles. Ils contestent l'affirmation selon laquelle le projet ne contribue pas à l'assainissement énergétique du bâtiment. Enfin, ils considèrent que le projet est neutre du point de vue de son intégration paysagère. Enfin, les recourants assortissent leur recours d'une requête d'effet suspensif. F. Le 2 septembre 2023, le Préfet sollicite le rejet du recours sans formuler d'observations particulières. Par courrier du 2 octobre 2023, la commune confirme sa position initiale en se référant aux préavis et aux rapports techniques déjà versés au dossier. Le 24 octobre 2023, la DIME conclut au rejet du recours et renvoie à sa décision. Dans leurs contre-observations du 30 novembre 2023, les recourants relèvent que l'autorité a procédé à un contrôle de la hauteur du faîte en se référant aux plans de la demande préalable et non à ceux qui ont fait l'objet de l'enquête publique ayant mené à l'octroi du premier permis de construire. Les arguments avancés par les parties à l'appui de leurs conclusions seront repris dans les considérants en droit du présent arrêt pour autant que cela s'avère nécessaire à l'issue du litige. Tribunal cantonal TC Page 5 de 12 en droit 1. 1.1. Déposé dans le délai et les formes prescrits (art. 79 à 81 du code fribourgeois du 23 mai 1991 de procédure et de juridiction administrative, CPJA; RSF 150.1) par les propriétaires concernés par le refus du permis de construire et de l'autorisation spéciale, le recours est recevable en vertu de l'art. 114 al. 1 let. a et c CPJA. L'avance de frais ayant en outre été versée en temps utile, le Tribunal cantonal peut entrer en matière sur ses mérites. 1.2. Il convient de relever, à titre liminaire, que la requête d'effet suspensif formulée par les recourants, selon leurs dires, par mesure de précaution, n'a pas de portée propre, les travaux ayant été intégralement achevés et aucune procédure de rétablissement de l'état conforme au droit n'ayant été, à ce jour, engagée à leur encontre. Par conséquent, il n'y a pas lieu d'y donner suite. 1.3. Selon l'art. 77 CPJA, le recours devant le Tribunal cantonal peut être formé pour violation du droit, y compris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a) et pour constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b). Aucune question d'opportunité ne se pose en l'espèce. 2. Les recourants font valoir, en premier lieu, avoir agi de bonne foi en réalisant les travaux litigieux, considérant qu'une partie de ceux-ci avait été autorisée par le permis de construire délivré le 22 avril 2021. Ils reprochent, en outre, à l'autorité intimée d'avoir adopté une position contradictoire en la matière en refusant désormais l'autorisation spéciale dans la procédure de mise en conformité des travaux. 2.1. Sur ce point, la Cour constate que les recourants ont méconnu les plans approuvés en procédant à la démolition et à la reconstruction d'éléments structuraux de la bâtisse, tels que les murs de la chaufferie et des communs. Il en va de même des chevrons, dont le maintien était pourtant expressément prévu par les plans approuvés par le Préfet le 22 avril 2021. Les modifications apportées à la construction planifiée sont substantielles. Certes, la démolition et la reconstruction de certains éléments étaient initialement prévues. Toutefois, le maintien des murs extérieurs et des façades devait garantir une certaine continuité avec l'ancienne bâtisse. Or, force est de constater que les éléments conservés sont, aujourd'hui, anecdotiques, comme le démontre la photographie publiée dans le quotidien La Gruyère de hhh (cf. pièce n o 9 des recourants). Les recourants ne sauraient ainsi contester avoir réalisé des travaux importants non couverts par le permis de construire du 22 avril 2021. Les motifs qui les ont conduits à s'écarter de celui-ci importent peu en l'espèce. Au demeurant, ils n'ont pas contesté la décision préfectorale leur enjoignant de déposer une nouvelle demande de permis en vue de la légalisation des travaux effectués. Dans le cadre de l'instruction de la nouvelle demande de permis de construire, d'autres irrégularités ont été constatées. En effet, le relevé altimétrique effectué par le géomètre officiel a révélé une surélévation de la toiture de 1,23 m par rapport à l'état initial (790,74 m au lieu de 789,51 m). L'aspect extérieur du bâtiment a, par ailleurs, été modifié, notamment sur l'une des faces de la toiture. Il ressort de ce constat que le bâtiment, tel que construit, n'est conforme à aucun des permis de construire délivrés par le Préfet.Tribunal cantonal TC Page 6 de 12 2.2. L'objet du litige se résume donc à la question de savoir si le bâtiment, tel qu'il a été concrètement édifié par les recourants, peut être légalisé. Or, il convient de rappeler qu'en matière d'octroi d'un permis de construire, respectivement de légalisation de travaux effectués sans autorisation, les arguments relatifs à la bonne foi des recourants ne sont pas déterminants (cf. arrêts TC FR 602 2022 58 du 18 mai 2022 consid. 5.1; 602 2021 28 du 9 août 2021 consid. 4; 602 2018 26 du 19 février 2019 consid. 3.4). En effet, la bonne foi ne saurait en aucun cas se substituer à l'autorisation spéciale requise. Elle ne peut être prise en considération que lorsqu'il s'agit d'examiner s'il s'impose de procéder au rétablissement de l'état conforme au droit, ce qui n'est pas l'objet de la présente procédure. Partant, les griefs soulevés par les recourants sur ce point ne sont pas pertinents. A cet égard, la Cour rappelle qu'une nouvelle demande de permis de construire visant à la légalisation de travaux non conformes n'oblige pas le propriétaire à reprendre le projet initialement autorisé. Il lui est loisible de proposer d'autres variantes, allant du simple maintien des travaux réalisés sans autorisation à une modification complète de l'aménagement, pour autant que celles-ci soient conformes à la législation en vigueur. En d'autres termes, le propriétaire conserve la liberté que lui reconnaît la loi et il n'appartient pas à l'autorité de se substituer à lui pour présenter une demande de permis de construire en effectuant des choix qui lui reviennent (cf. arrêt TC FR 602 2016 5 du 7 novembre 2016 consid. 6). 3. 3.1. Selon l'art. 22 al. 1 LAT, aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente. L'art. 25 al. 2 LAT dispose que pour tous les projets de construction situés hors de la zone à bâtir, l'autorité cantonale compétente décide si ceux-ci sont conformes à l'affectation de la zone ou si une dérogation peut être accordée. L'art. 16a al. 1 1ère phrase LAT prévoit que sont conformes à l'affectation de la zone agricole les constructions et installations qui sont nécessaires à l'exploitation agricole ou à l'horticulture productrice, tandis que les art. 24 ss LAT fixent les exceptions admissibles hors de la zone à bâtir. En l'espèce, l'art. ccc RF est situé hors de la zone à bâtir. Il n'est pas contesté que les recourants n'exercent pas d'activité agricole et que les travaux entrepris ne sont pas conformes à l'affectation de la zone agricole. De même, il est constant que les travaux réalisés par les recourants sur leur parcelle ont consisté, dans les faits, en la démolition et la reconstruction d'une part très importante du bâtiment, et que cette reconstruction s'est accompagnée d'une surélévation effective de celui-ci (cf. supra consid. 2.1). Dès lors, il s'agit de déterminer si une autorisation exceptionnelle au sens des art. 24 ss LAT, et plus précisément de l'art. 24c LAT, peut être octroyée pour la réalisation de tels travaux, dès lors que le bâtiment a été légalement construit avant le 1er juillet 1972, date à laquelle a été introduit le principe de la séparation du territoire bâti et non bâti (cf. ATF 129 II 396 consid. 4.2.1). 3.2. Aux termes de l'art. 24c LAT, hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination, mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise (al. 1). L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement (al. 2). Il en va de même des bâtiments d'habitation agricole et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés Tribunal cantonal TC Page 7 de 12 légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l'agriculture (al. 3). Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage (al. 4). Dans tous les cas, les exigences de l'aménagement du territoire doivent être remplies (al. 5). Selon l'art. 42 de l'ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT; RS 700.1), une transformation est considérée comme partielle et un agrandissement est considéré comme mesuré lorsque l’identité de la construction ou de l’installation et de ses abords est respectée pour l’essentiel. Sont admises les améliorations de nature esthétique (al. 1). Le moment déterminant pour l’appréciation du respect de l’identité est l’état de la construction ou de l’installation au moment de l’attribution du bien-fonds à un territoire non constructible (al. 2). D'après l'art. 42 al. 3 OAT, la question de savoir si l'identité de la construction ou de l'installation est respectée pour l'essentiel est à examiner en fonction de l'ensemble des circonstances. Les règles suivantes doivent en tout cas être respectées: a) à l’intérieur du volume bâti existant, la surface brute de plancher imputable ne peut pas être agrandie de plus de 60 %, la pose d’une isolation extérieure étant considérée comme un agrandissement à l’intérieur du volume bâti existant; b) un agrandissement peut être réalisé à l’extérieur du volume bâti existant si les conditions de l’art. 24c al. 4 LAT sont remplies; l’agrandissement total ne peut alors excéder ni 30 % ni 100 m2, qu’il s’agisse de la surface brute de plancher imputable ou de la surface totale (somme de la surface brute de plancher imputable et des surfaces brutes annexes); les agrandissements effectués à l’intérieur du volume bâti existant ne comptent que pour moitié; c) les travaux de transformation ne doivent pas permettre une modification importante de l’utilisation de bâtiments habités initialement de manière temporaire. Enfin, selon l'art. 42 al. 4 OAT, ne peut être reconstruite que la construction ou l’installation qui pouvait être utilisée conformément à sa destination au moment de sa destruction ou de sa démolition et dont l’utilisation répond toujours à un besoin. Le volume bâti ne peut être reconstruit que dans la mesure correspondant à la surface admissible au sens de l’al. 3. L’al. 3 let. a n’est pas applicable. Si des raisons objectives l’exigent, l’implantation de la construction ou de l’installation de remplacement peut légèrement différer de celle de la construction ou de l’installation antérieure. 3.3. Les recourants reprochent à la DIME de revenir sur la question de savoir si la construction initiale pouvait encore être utilisée conformément à sa destination au moment de sa démolition. Ils font valoir que l'autorité intimée avait déjà répondu par l'affirmative à cette question dans sa première décision du 20 avril 2021 et qu'elle ne peut pas laisser celle-ci dorénavant ouverte. 3.3.1. La jurisprudence fédérale précise qu'une construction ne peut être considérée comme utilisée conformément à sa destination que si le propriétaire a manifesté son intérêt à son maintien par un entretien approprié. Concrètement, la construction doit être apte à être exploitée conformément à sa destination et les structures porteuses doivent être, pour la plupart, intactes (cf. arrêts TF 1C_204/2019 du 8 avril 2020 consid. 2.2; 1C_617/2019 du 27 mai 2020 consid. 5.1; 1C_325/2018 du 15 mars 2019 consid. 6.2). Le Tribunal fédéral a ainsi rappelé à plusieurs reprises que les constructions délabrées, inutilisables et sur le point d'être démolies, dont la durée de vie est arrivée à son terme (qualifiées de ruines) ne sont pas utilisables conformément à leur destination et Tribunal cantonal TC Page 8 de 12 ne bénéficient donc pas de la protection des droits acquis (cf. arrêts TF 1C_617/2019 du 27 mai 2020 consid. 5.1; 1C_207/2015 du 9 septembre 2015 consid. 4.1; 1C_356/2010 du 21 février 2013 consid. 2.4). 3.3.2. On peut certes s'interroger sur la légalité du permis initial et de l'autorisation spéciale y relative, mais cette question est finalement sans incidence sur l'issue du présent litige. Il convient toutefois de relever que l'état du bâtiment a vraisemblablement été présenté de manière inexacte aux autorités compétentes lors de la première mise à l'enquête. En effet, il était initialement prévu de conserver une partie de la structure et des façades existantes, ce qui a conduit les autorités à conclure que la construction était encore apte à être utilisée conformément à sa destination. Or, l'exécution des travaux a révélé que l'état général de l'ancienne ferme était bien plus préoccupant que ce que les recourants avaient déclaré dans leur demande initiale, puisqu'il s'est avéré techniquement impossible de conserver les éléments précités, ce qui a nécessité leur démolition et leur reconstruction. D'ailleurs, la Cour ne peut pas s'empêcher de relever que l'état de délabrement de la ferme n'a été découvert par les recourants qu'au stade de la réalisation effective des travaux, et qu'ils n'ont fourni aucune explication quant à l'absence d'un contrôle exhaustif préalable de la structure du bâtiment, lequel aurait certainement permis de détecter les éléments qui n'étaient plus susceptibles d'être conservés. En conséquence, les recourants ne peuvent, sans manquer de bonne foi, se prévaloir du raisonnement juridique que l'autorité intimée a tenu en se fondant sur un état de fait erroné et invoquer parallèlement les principes de la sécurité du droit et de la protection contre les comportements contradictoires, alors même que ce raisonnement découle directement des informations inexactes qu'ils lui ont fournies sur l'état de la ferme. 3.3.3. En réalité, la Cour constate, sur la base des plans produits, que la ferme en cause est érigée sur un terrain en pente et que ces espaces (la chaufferie et les communs) se situent en partie ou en totalité en contrebas du niveau du sol. Les murs démolis participaient, conjointement avec un mur de soutènement qui a été conservé, au maintien en place du talus, empêchant ainsi la terre d'exercer une poussée sur le bâtiment. Ils contribuaient de ce fait à la stabilité générale de la structure et, en fonction de leur conception et de leur épaisseur, pouvaient participer à la répartition des charges du bâtiment. Il ressort également du rapport photographique établi à la suite de l'inspection des lieux effectuée le 7 juillet 2021 par la commune que les structures en bois démolies présentaient des signes d'usure importants et se trouvaient dans un état préoccupant. L'auteur des plans a exposé que, à l'exception du mur de soutènement situé à l'arrière du bâtiment, les autres murs ont été démolis en raison de leur défaut d'étanchéité et du risque d'infiltrations d'eau qu'ils présentaient. Il y a lieu d'en conclure que les structures porteuses du bâtiment n'étaient, pour la plupart, plus intactes et que la portance du bâtiment n'était, à terme, plus assurée dans son ensemble. 3.3.4. Il était dès lors légitime, pour l'autorité intimée, de s'interroger sur la possibilité d'une utilisation conforme à sa destination de l'ancienne ferme au moment de sa destruction, eu égard à son état effectif. Au vu des considérations qui suivent, elle pouvait néanmoins laisser cette question ouverte.Tribunal cantonal TC Page 9 de 12 3.4. En ce qui concerne les conditions de l'art. 24c LAT permettant l'octroi de l'autorisation spéciale, la Cour observe en effet que, dans son rapport explicatif d'octobre 2012 relatif à la révision partielle de l'OAT, l'Office fédéral du développement territorial (ARE) a rappelé que les révisions successives de la LAT et de l'OAT ont tendu à faciliter les agrandissements à l'intérieur du volume bâti existant et à décourager les projets à l'extérieur dudit volume. La dernière révision partielle de la LAT a accentué cette tendance en disposant que les modifications apportées à l’aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d’habitation répondant aux normes usuelles, à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage. Il convient dès lors d'examiner si la motivation de la décision attaquée résiste à la critique lorsqu'elle conclut à l'absence, en l'espèce, des trois conditions alternatives prévues à l'art. 24c al. 4 LAT. 3.4.1. Selon le rapport explicatif de la Commission de l’environnement, de l’aménagement du territoire et de l’énergie du Conseil national du 22 août 2011 (FF 2011 6540), la condition relative aux modifications nécessaires à un usage d’habitation répondant aux normes usuelles est remplie lorsque, par exemple, il s'agit d'adapter aux besoins modernes les hauteurs sous plafond, les fenêtres et les équipements similaires. Ainsi, les exigences applicables à l'agrandissement du volume visible du bâtiment sont, de facto, plus élevées. Cette approche s'inscrit dans la volonté de privilégier les agrandissements au sein des volumes construits existants. Il convient d'ajouter qu'en date du 2 juillet 2018, la DIME a édicté une directive relative aux transformations partielles de bâtiments situés hors de la zone à bâtir et devenus non conformes à l'affectation de la zone. Cette directive précise notamment que, sous réserve de la légalité du bâtiment principal, du respect pour l'essentiel de son identité et de ses abords, ainsi que des limites d'agrandissements prévues à l'art. 42 al. 1 et 3 let. b OAT, il est possible d'envisager une élévation de la hauteur du bâtiment jusqu'à concurrence d'une hauteur du mur des combles de 1,50 m mesurée depuis le niveau fini de la dalle existante jusqu'au plafond fini, et ce dans le but d'agrandir la surface habitable d'origine pour des raisons de salubrité de l'habitation. En l'espèce, l'autorité intimée a considéré que l'augmentation de la hauteur du faîte de 1,23 m et du volume habitable existant, conjuguée à la modification de la forme de la toiture et à d'autres modifications de la façade, avait eu un impact considérable sur l'identité du bâtiment et que celle-ci n'était plus conservée. Elle a rappelé que le bâtiment d'origine comportait des volumes permettant d'ores et déjà une utilisation de l'habitation présentant un niveau de confort usuel, notamment un volume suffisant pour aménager trois niveaux dont la hauteur sous plafond était conforme aux standards actuels. Elle a en conséquence estimé que les travaux effectués excédaient manifestement ce qui pouvait être autorisé pour garantir un usage du bâtiment d'habitation répondant aux normes usuelles au sens de l'art. 24c al. 4 LAT. Nonobstant les griefs avancés par les recourants, il ressort des plans du permis de construire du 4 décembre 1990 que l'ancienne ferme présentait bien des hauteurs sous plafond suffisantes (pour la partie gauche de la ferme: hauteur de la dalle du rez-de-chaussée: -0,44 m/de la dalle du 1er étage: 1,87 m/de la dalle des combles: 4,02 m/du faîte 8,00 m; pour la partie droite de la ferme: hauteur de la dalle du rez-de-chaussée: 0,00 m/de la dalle des combles: 2,67 m/du mur des combles: 4,60 m). Par ailleurs, le fait que les recourants invoquent que les plans déposés à l'appui de leur demande de permis initiale prévoyaient déjà une surélévation destinée à ménager des vides d'étage ne leur est d'aucun secours. En effet, par courrier du 21 avril 2022, l'auteur des plans a précisé, sur ce point, que les plans devaient prévoir une hauteur supplémentaire de 40 cm sur chevronnage. Il a toutefois reconnu avoir commis une erreur de l'ordre de 80 cm dans la détermination de l'altitude de Tribunal cantonal TC Page 10 de 12 référence lors de la phase d'étude conceptuelle du projet, ce qui a conduit à la situation actuelle, à savoir une surélévation totale de 1,23 m, laquelle n'a été constatée qu'après que les ouvriers en charge de la charpente ont été amenés à réaliser les divers éléments du projet. Comme considéré (cf. supra consid. 2.2), il n'appartient pas à la Cour de céans de déterminer les circonstances exactes de cette erreur, ni d'établir les responsabilités de chacun. En particulier, la question de la bonne foi des recourants et celle de savoir si l'autorité aurait pu identifier plus tôt l'erreur commise par l'auteur des plans sont sans incidence. La seule question qui se pose est celle de savoir si, en l'état, l'augmentation de la hauteur de 1,23 m effectivement réalisée peut être justifiée au regard de l'art. 24c al. 4 LAT. Ainsi, même à admettre que l'augmentation initialement prévue de 40 cm fût nécessaire pour garantir un usage du bâtiment d'habitation répondant aux normes usuelles – ce qui est d'ailleurs sujet à caution, dès lors que l'ancienne ferme remplissait déjà ces conditions –, une erreur dans l'élaboration du projet ayant entraîné une surélévation supplémentaire d'environ 80 cm ne saurait en aucun cas être justifiée par ce motif. 3.4.2. Les considérations qui précèdent s'appliquent également aux autres conditions alternatives prévues à l'art. 24c al. 4 LAT. A supposer même que les plans initialement déposés prévoyaient une hauteur supplémentaire de 40 cm et que cette augmentation pût être justifiée par un assainissement énergétique du bâtiment ou une meilleure intégration dans le paysage, l'erreur commise par l'auteur des plans lors de l'élaboration du projet, laquelle a conduit à tripler l'augmentation initialement souhaitée par ce dernier (passant de +40 cm à +1.23 m), ne saurait pour sa part être considérée comme nécessaire à l'assainissement énergétique ou à une meilleure intégration paysagère. En tout état de cause, les recourants se bornent à alléguer qu'une augmentation de la hauteur de 40 cm sur chevrons permettait d'améliorer le rendement énergétique du bâtiment par rapport à l'ancienne ferme qui était mal isolée. Or, dès lors qu'il s'agit désormais de régulariser un volume plus important encore en raison de l'erreur commise par l'auteur des plans, il est difficile de concevoir en quoi ce rendement énergétique serait amélioré. Par ailleurs, aucun élément du dossier ne permet de remettre en cause le constat de l'autorité intimée et il convient de confirmer que la surélévation de 1,23 m du bâtiment n'est pas nécessaire à son assainissement énergétique. Il en va de même de la condition relative à une meilleure intégration du bâtiment dans le paysage. Si les recourants contestent l'appréciation négative de l'autorité intimée, ils considèrent tout au plus que le résultat de cette appréciation devrait être neutre. Or, aux termes de l'art. 24c LAT, seule une meilleure intégration du bâtiment dans le paysage peut être admise, et aucun élément du dossier ne permet à la Cour de conclure en ce sens. On voit d'ailleurs mal comment l'agrandissement du volume d'un bâtiment en zone agricole pourrait satisfaire ce critère. Dans ce contexte, il convient de rappeler que la toiture de la façade située à l'est a été réalisée en dérogation au permis de construire initialement délivré, lequel imposait le maintien de la demi-croupe. Selon la DIME, cette demi-croupe constituait un élément caractéristique du bâtiment d'origine, de sorte que, de ce point de vue, il peut être admis que la façade située à l'est s'intègre moins bien dans le paysage. Les recourants ont d'ailleurs accepté de rétablir une situation conforme au droit sur ce point, ce qui permet de conclure qu'ils ne s'opposent pas à ce qu'il soit constaté que cette façade ne peut non plus pas être légalisée en l'état. 3.4.3. Il s'ensuit qu'aucune des trois conditions alternatives prévues à l'art. 24c al. 4 LAT n'est remplie en l'espèce, de sorte que la DIME a valablement refusé de délivrer l'autorisation spéciale sur le fondement de cette disposition.Tribunal cantonal TC Page 11 de 12 4. Dans un second temps, l'autorité intimée a examiné si le projet pouvait être autorisé au regard des dispositions de l'art. 24 LAT. 4.1. Cette disposition prévoit qu'en dérogation à l'art. 22 al. 2 let. a LAT, des autorisations de construire peuvent être délivrées pour de nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d'affectation lorsque l'implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination (let. a) et qu'aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose (let. b). Ces conditions sont cumulatives (cf. arrêt TF 1C_184/2022 du 7 octobre 2022 consid. 5.1). L'implantation d'une construction est imposée par sa destination au sens de l'art. 24 let. a LAT lorsqu'un emplacement hors de la zone à bâtir est dicté par des motifs techniques (par exemple, une antenne de téléphonie mobile), des impératifs liés à l'exploitation d'une entreprise, la nature du sol (par exemple, une gravière, la renaturation de cours d'eau) ou lorsque l'ouvrage est exclu de la zone à bâtir pour des motifs particuliers. De même, l'implantation hors de la zone à bâtir peut se justifier si l'ouvrage en question ne peut être édifié à l'intérieur de celle-ci en raison des nuisances qu'il occasionne (cf. arrêts TF 1C_231/2018 du 13 novembre 2018 consid. 3.1; 1C_188/2016 du 20 octobre 2016 consid. 4.1). Seuls des critères particulièrement importants et objectifs sont déterminants, à l'exclusion des préférences dictées par des raisons de commodité ou d'agrément (cf. ATF 129 II 63 consid. 3.1; 124 II 252 consid. 4a; 123 II 256 consid. 5a; arrêt TF 1C_184/2022 du 7 octobre 2022 consid. 5.1). L'examen du caractère relativement imposé par sa destination de l'emplacement implique une pondération de l'ensemble des intérêts en présence, laquelle recoupe celle imposée par l'art. 24 let. b LAT (cf. ATF 141 II 245 consid. 7.6.1; arrêt TF 1C_594/2021 du 28 juillet 2022 consid. 3.1). L'application du critère de l'art. 24 let. a LAT doit toutefois être stricte, car elle contribue à l'objectif de séparation du bâti et du non-bâti (cf. ATF 124 II 252 consid. 4a; arrêts TF 1C_184/2022 du 7 octobre 2022 consid. 5.1; 1C_434/2021 du 17 août 2022 consid. 3.1). 4.2. Sur la base des pièces produites et en l'absence d'information contraire au dossier, l'autorité intimée a estimé que les motifs invoqués à l'appui de la demande relevaient manifestement de la convenance personnelle et revêtaient, par conséquent, un caractère subjectif. Elle a ainsi considéré que le projet n'était pas imposé par sa destination et ne pouvait être autorisé au regard de l'art. 24 LAT. En l'espèce, les recourants ne contestent pas cette argumentation et ne soutiennent nullement, à l'appui de leur recours, que le projet serait imposé par sa destination. Après examen du dossier, et en l'absence d'indications contraires, la Cour ne parvient pas non plus à une telle conclusion. Il y a donc lieu de considérer que le projet ne remplit pas la condition posée à l'art. 24 let. a LAT, de sorte que l'autorité intimée a pu valablement s'abstenir d'examiner s'il existait un intérêt prépondérant s'opposant au projet (art. 24 let. b LAT). Aucune autorisation spéciale ne peut dès lors être octroyée sur le fondement de l'art. 24 LAT. 5. 5.1. Au vu de l'ensemble des considérations qui précèdent, force est de constater que les travaux réalisés par les recourants ne peuvent bénéficier d'une autorisation spéciale. En conséquence, la décision cantonale du 31 mai 2023 refusant l'autorisation spéciale, de même que la décision préfectorale du 14 juin 2023 refusant le permis de construire, doivent être confirmées, et le recours, mal fondé, doit être rejeté.Tribunal cantonal TC Page 12 de 12 5.2. Les recourants, qui succombent, supportent les frais de la procédure en application de l'art. 131 CPJA. Ces frais sont fixés conformément aux art. 1 et 2 du tarif fribourgeois du 17 décembre 1991 des frais de procédure et des indemnités en matière de juridiction administrative (Tarif JA; RSF 150.12). En l'espèce, il se justifie de fixer les frais à CHF 2'500.- et de les imputer sur l'avance de frais du même montant versée le 29 août 2023. Pour le même motif, les recourants n'ont pas droit à une indemnité de partie. la Cour arrête : I. Le recours est rejeté. II. Des frais de procédure de CHF 2'500.- sont mis solidairement à la charge des recourants. Ils sont compensés par l'avance de frais du même montant déjà versée. III. Il n'est pas alloué d'indemnité de partie. IV. Notification. Cette décision peut faire l'objet d'un recours auprès du Tribunal fédéral, à Lausanne, dans les 30 jours dès sa notification. La fixation du montant des frais de procédure peut, dans un délai de 30 jours, faire l'objet d'une réclamation auprès de l'autorité qui a statué, lorsque seule cette partie de la décision est contestée (art. 148 CPJA). Fribourg, le 8 octobre 2024/jud Le Président Le Greffier-rapporteur