<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2000 36 S.133</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2000</span> <span class="title">Kantonales Steuerrecht</span> <span class="page_no">133</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>V. Kantonales Steuerrecht</b></span><br/> <br/> <br/> <br/> <span class="ft3"><b>36</b></span> <span class="ft3"><b>Steuerbares Einkommen.</b></span><br/> <span class="ft3"><b>- Der Erwerb einer Liegenschaft des Arbeitgebers zum Vorzugspreis</b></span><br/> <span class="ft3"><b>stellt im Umfang des zugewendeten Vorteils (Differenz zwischen</b></span><br/> <span class="ft3"><b>Kaufpreis und Verkehrswert) Einkommen aus unselbstständiger Er-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>werbstätigkeit dar (Erw. 1/a).</b></span><br/> <span class="ft3"><b>- Anwendung der Vergleichspreismethode zur Ermittlung des Ver-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>kehrswerts (Erw. 2, 3).</b></span><br/> <span class="ft3"><b>- Einfluss eines Vorkaufsrechts zugunsten des veräussernden Arbeit-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>gebers auf den Verkehrswert (Erw. 3/a).</b></span><br/> <br/> <span class="ft4">Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 16. November 2000 in</span><br/> <span class="ft4">Sachen H.W. gegen Entscheid des Steuerrekursgerichts.</span><br/> <br/> <span class="ft5"><i>Sachverhalt</i></span><br/> <br/> <span class="ft6">H.W. war in den massgeblichen Bemessungsjahren 1993/94 bei</span><br/> <span class="ft6">der Z. AG angestellt. Mit Vertrag vom 23. November 1993 erwarb er</span><br/> <span class="ft6">von seiner Arbeitgeberin in einer von dieser erstellten Überbauung</span><br/> <span class="ft6">eine Eigentumswohnung mit Autoeinstellplatz zum Preis von</span><br/> <span class="ft6">Fr. 550'000.--. Gleichzeitig wurde zugunsten der Verkäuferin ein auf</span><br/> <span class="ft6">10 Jahre befristetes und auf den Betrag des Kaufpreises limitiertes</span><br/> <span class="ft6">Vorkaufsrecht (unter dem Vorbehalt allfälliger wertvermehrender</span><br/> <span class="ft6">Investitionen) vereinbart.</span><br/> <br/> <span class="ft5"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft6">1. a) Gemäss § 22 Abs. 1 StG ist das gesamte Einkommen jeder</span><br/> <span class="ft6">Art steuerbar, bei unselbstständig Erwerbenden u.a. das Arbeitsent-</span><br/> <span class="ft6">gelt mit sämtlichen Lohnzulagen und Nebenbezügen (lit. a). Alle</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2000</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">134</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">Leistungen, welche dem Arbeitnehmer im Zusammenhang mit dem</span><br/> <span class="ft6">Arbeitsverhältnis ausgerichtet werden, stellen steuerbares Einkom-</span><br/> <span class="ft6">men dar (vgl. Walter Koch, in: Kommentar zum Aargauer Steuerge-</span><br/> <span class="ft6">setz, Muri/Bern 1991, § 22 N 17, 422 ff.), wobei unerheblich ist, ob</span><br/> <span class="ft6">diese aus Verpflichtung oder freiwillig erbracht und in welcher Form</span><br/> <span class="ft6">sie ausgerichtet werden; entscheidend ist einzig, dass der Arbeitgeber</span><br/> <span class="ft6">dem Arbeitnehmer einen geldwerten Vorteil, der seinen Grund im</span><br/> <span class="ft6">Arbeitsverhältnis hat, erbringt, indem er ihm Vermögenswerte zu</span><br/> <span class="ft6">einem Vorzugspreis, wie er Dritten gegenüber nicht gewährt würde,</span><br/> <span class="ft6">veräussert, überlässt oder zur Verfügung stellt (vgl. AGVE 1972,</span><br/> <span class="ft6">S. 391; VGE II/64 vom 11. Dezember 1975 i.S. W.H., S. 7). Auch bei</span><br/> <span class="ft6">der Übertragung einer Liegenschaft vom Arbeitgeber auf einen</span><br/> <span class="ft6">Angestellten zum Vorzugspreis ist steuerbares Einkommen aufzu-</span><br/> <span class="ft6">rechnen. Dabei entspricht die Höhe der geldwerten Leistung des</span><br/> <span class="ft6">Arbeitgebers der Differenz zwischen dem effektiv bezahlten Kauf-</span><br/> <span class="ft6">preis und dem Verkehrswert der Liegenschaft (erwähnter VGE vom</span><br/> <span class="ft6">11. Dezember 1975, S. 6; AGVE 1984, S. 500 ff. = StE 1984, B 22.2</span><br/> <span class="ft6">Nr. 1). Auf die genannten, noch unter dem Gesetz über die direkten</span><br/> <span class="ft6">Staats- und Gemeindesteuern ... (altes Steuergesetz [aStG]) vom</span><br/> <span class="ft6">17. Mai 1966 ergangenen Entscheide der Steuer-Rekurskommission</span><br/> <span class="ft6">und des Verwaltungsgerichts kann ohne weiteres zurückgegriffen</span><br/> <span class="ft6">werden, da die damalige Bestimmung (§ 23 Abs. 1 lit. a aStG) wört-</span><br/> <span class="ft6">lich mit der heute geltenden Regelung übereinstimmt.</span><br/> <span class="ft6">b) Der Verkehrswert entspricht dem Preis, welcher bei einer</span><br/> <span class="ft6">Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich hätte</span><br/> <span class="ft6">erzielt werden können (Jürg Baur, in: Kommentar zum Aargauer</span><br/> <span class="ft6">Steuergesetz, § 73 N 10 mit Hinweisen). Zur Ermittlung des Ver-</span><br/> <span class="ft6">kehrswerts einer Liegenschaft ist in erster Linie auf vergleichbare</span><br/> <span class="ft6">Verkäufe im massgeblichen Zeitraum zurückzugreifen (sog. Ver-</span><br/> <span class="ft6">gleichspreismethode), vorausgesetzt, dass Vergleichspreise in genü-</span><br/> <span class="ft6">gender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung</span><br/> <span class="ft6">stehen (vgl. BGE 122 I 173 f.; 114 I b 295 f.; diese Rechtsprechung</span><br/> <span class="ft6">des Bundesgerichts betreffend den Verkehrswert bei Enteignungen</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2000</span> <span class="title">Kantonales Steuerrecht</span> <span class="page_no">135</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">gilt nach der Praxis des Verwaltungsgerichts überall, wo der</span><br/> <span class="ft6">Verkehrswert massgebend ist [AGVE 1996, S. 235 f.; 1994,</span><br/> <span class="ft6">S. 311 f.]). Unterschieden der Vergleichsgrundstücke ist durch Zu-</span><br/> <span class="ft6">und Abschläge Rechnung zu tragen (BGE 122 I 173; AGVE 1994,</span><br/> <span class="ft6">S. 311).</span><br/> <span class="ft6">c) Vorliegend ist nur strittig, ob die Beschwerdeführer ihre</span><br/> <span class="ft6">Eigentumswohnung zu einem Vorzugspreis erhalten haben.</span><br/> <span class="ft6">2. a) Die Vorinstanz ist nach der Vergleichspreismethode vorge-</span><br/> <span class="ft6">gangen und hat als Vergleichsgrössen fünf weitere Verkäufe inner-</span><br/> <span class="ft6">halb der gleichen Überbauung, die alle im Zeitraum von zehn Mo-</span><br/> <span class="ft6">naten nach dem Verkauf an die Beschwerdeführer abgewickelt wur-</span><br/> <span class="ft6">den, herangezogen. ... Zur Vergleichbarkeit rechnete sie den jeweili-</span><br/> <span class="ft6">gen Kaufpreis auf die Wertquote um, die von der Erbauerin für jede</span><br/> <span class="ft6">Wohnung festgelegt worden war.</span><br/> <span class="ft6">b) aa) ... Zu Recht hat die Vorinstanz auch den Kaufpreis für die</span><br/> <span class="ft6">Wohnung der Beschwerdeführer nicht in den Vergleich einbezogen.</span><br/> <span class="ft6">Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer darf der Kaufpreis, des-</span><br/> <span class="ft6">sen Höhe durch einen Vergleich mit anderen Preisen auf eine allfäl-</span><br/> <span class="ft6">lige Abweichung vom Verkehrswert überprüft werden soll, die Ver-</span><br/> <span class="ft6">gleichsgrössen nicht beeinflussen. Dagegen wird - zugunsten der</span><br/> <span class="ft6">Beschwerdeführer - der Verkauf L. in den Vergleich einbezogen, da</span><br/> <span class="ft6">eine Vorzugsbehandlung der Käufer zwar nicht auszuschliessen ist,</span><br/> <span class="ft6">aber nicht nachgewiesen wurde.</span><br/> <span class="ft6">Da die Wohnung der Beschwerdeführer und die verschiedenen</span><br/> <span class="ft6">Vergleichsobjekte sich hinsichtlich Grösse, Anzahl Zimmer etc. un-</span><br/> <span class="ft6">terscheiden, müssen zur Vergleichbarkeit die Kaufpreise auf eine</span><br/> <span class="ft6">Einheit umgerechnet werden. Bei Stockwerkeigentum drängt es sich</span><br/> <span class="ft6">in aller Regel auf, den Vergleich anhand der Wertquoten vorzuneh-</span><br/> <span class="ft6">men; selbst wenn bei deren Festsetzung gewisse subjektive Wertun-</span><br/> <span class="ft6">gen einfliessen mögen, dürften diese jeweils im Rahmen der Unge-</span><br/> <span class="ft6">nauigkeiten liegen, die einer Schätzung naturgemäss anhaften. Die</span><br/> <span class="ft6">Beschwerdeführer wehren sich denn auch nicht grundsätzlich dage-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2000</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">136</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">gen, verlangen jedoch zu Recht, dass den Besonderheiten ihrer Woh-</span><br/> <span class="ft6">nung Rechnung getragen wird (siehe dazu hinten Erw. 3/d).</span><br/> <span class="ft6">Die Rabatte, welche auf den Listenpreisen gewährt worden sein</span><br/> <span class="ft6">sollen, können entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer von den</span><br/> <span class="ft6">Vergleichspreisen nicht abgezogen werden; wurden diese effektiv</span><br/> <span class="ft6">gewährt, so sind sie in den bezahlten Preisen enthalten und damit im</span><br/> <span class="ft6">Vergleich schon berücksichtigt.</span><br/> <span class="ft6">bb) Betrachtet man die fünf - bezüglich des Kaufpreises nicht</span><br/> <span class="ft6">strittigen - Vergleichsverkäufe, ergeben sich pro Wertquote der Woh-</span><br/> <span class="ft6">nungen, ohne Autoabstellplätze, Beträge zwischen ... und ..., was</span><br/> <span class="ft6">einem Durchschnitt von Fr. 14'402.-- entspricht. Bei der Wohnung</span><br/> <span class="ft6">der Beschwerdeführer (Wertquote 41/1000) führt dies zu einem Wert</span><br/> <span class="ft6">von rund Fr. 590'000.--, mit dem Autoeinstellplatz (Fr. 31'500.--)</span><br/> <span class="ft6">gesamthaft Fr. 621'500.--.</span><br/> <span class="ft6">c) Die Beschwerdeführer wenden ein, dieser Durchschnittspreis</span><br/> <span class="ft6">könne deshalb nicht dem Marktwert entsprechen, weil sich sonst eine</span><br/> <span class="ft6">deutliche Mehrheit der 17 im selben Standard gebauten Objekte hätte</span><br/> <span class="ft6">verkaufen lassen müssen. Dass nicht alle Wohnungen verkauft</span><br/> <span class="ft6">werden konnten, ändert jedoch nichts daran, dass in der</span><br/> <span class="ft6">massgebenden Zeit tatsächlich vergleichbare Verkäufe stattfanden; es</span><br/> <span class="ft6">wird zu Recht nicht behauptet, diese seien zu übersetzten Liebhaber-</span><br/> <span class="ft6">preisen erfolgt. Veränderungen am Immobilienmarkt nach dem</span><br/> <span class="ft6">Herbst 1994 lassen keinen Rückschluss auf die Verhältnisse im No-</span><br/> <span class="ft6">vember 1993 und damit auf den Wert der Wohnung der Beschwerde-</span><br/> <span class="ft6">führer zu jener Zeit zu.</span><br/> <span class="ft6">3. a) - d) (Fr. 19'000.-- Reduktion wegen verschiedener Abwei-</span><br/> <span class="ft6">chungen von den Vergleichskäufen)</span><br/> <span class="ft6">e) aa) Des weiteren verlangen die Beschwerdeführer, das limi-</span><br/> <span class="ft6">tierte Vorkaufsrecht sei wertmindernd anzuerkennen. Die Steuer-</span><br/> <span class="ft6">kommission B. hat dieses - analog der Praxis bei gebundenen Mitar-</span><br/> <span class="ft6">beiteraktien - mittels einer Diskontierung berücksichtigt, zu einem</span><br/> <span class="ft6">Satz von 4 %. Die Beschwerdeführer verlangen demgegenüber einen</span><br/> <span class="ft6">Satz von 10 %.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2000</span> <span class="title">Kantonales Steuerrecht</span> <span class="page_no">137</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">bb) Durch ein Vorkaufsrecht räumt der Eigentümer eines</span><br/> <span class="ft6">Grundstücks einer anderen Person das Recht ein, bei einem allfälli-</span><br/> <span class="ft6">gen Verkauf durch einseitige Willenserklärung die Übertragung des</span><br/> <span class="ft6">Grundstücks zu Eigentum zu beanspruchen (vgl. Tuor/Schny-</span><br/> <span class="ft6">der/Schmid, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 11. Aufl., Zürich</span><br/> <span class="ft6">1995, S. 714). Beim sog. limitierten Vorkaufsrecht kann der Berech-</span><br/> <span class="ft6">tigte die Eigentumsübertragung zu einem im Voraus bestimmten</span><br/> <span class="ft6">Preis verlangen. Ein Vorkaufsrecht bedeutet an sich keine Verfü-</span><br/> <span class="ft6">gungsbeschränkung. Doch kann der Eigentümer beim limitierten</span><br/> <span class="ft6">Vorkaufsrecht nicht damit rechnen, innert der Vorkaufsfrist einen</span><br/> <span class="ft6">höheren Erlös als das festgesetzte Preislimit zu erreichen; zu einem</span><br/> <span class="ft6">allfällig höheren Verkehrswert kann er nur verkaufen, wenn der</span><br/> <span class="ft6">Vorkaufsberechtigte auf die Geltendmachung seines Rechts verzich-</span><br/> <span class="ft6">tet. Dass dies eine gewisse Wertminderung darstellt, lässt sich nicht</span><br/> <span class="ft6">bestreiten. Sie ist bei der Besteuerung zu berücksichtigen, geht es</span><br/> <span class="ft6">doch um die Aufrechnung von <i>tatsächlich erhaltenem</i> Einkommen.</span><br/> <span class="ft6">In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass nach Ansicht</span><br/> <span class="ft6">des Verwaltungsgerichts die Statuierung des limitierten Vorkaufs-</span><br/> <span class="ft6">rechts beim gegebenen Sachverhalt durchaus dafür spricht (entgegen</span><br/> <span class="ft6">der Argumentation in der Beschwerde, S. 13), dass die Vertragspar-</span><br/> <span class="ft6">teien den Kaufpreis als Vorzugspreis betrachteten, den die Z. AG nur</span><br/> <span class="ft6">gewähren wollte, wenn die Wohnung den Beschwerdeführern selber</span><br/> <span class="ft6">zum Wohnen diente. Dass der Verkäufer beim Verkauf zu Marktprei-</span><br/> <span class="ft6">sen wegen des möglichen zukünftigen Gewinnpotentials ein limi-</span><br/> <span class="ft6">tiertes Vorkaufsrecht verlangt, wäre absolut unüblich.</span><br/> <span class="ft6">cc) Bei der Schätzung der Wertminderung kann nicht unbe-</span><br/> <span class="ft6">achtet bleiben, dass das Vorkaufsrecht keinerlei Auswirkungen zei-</span><br/> <span class="ft6">tigt, solange keine Verkaufsabsicht des Eigentümers besteht. Gerade</span><br/> <span class="ft6">beim selbstbewohnten Grundeigentum, das nicht zur Gewinnerzie-</span><br/> <span class="ft6">lung erworben wird, sondern in erster Linie Wohnzwecken dient,</span><br/> <span class="ft6">wird der Vorkaufsfall häufig nicht eintreten, sondern einzig dann ak-</span><br/> <span class="ft6">tuell werden, wenn sich die Lebensumstände, insbesondere die Ar-</span><br/> <span class="ft6">beits- oder familiäre Situation, ändern und ein "Notverkauf" erfolgt.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2000</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">138</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">Zudem steht nicht mit Sicherheit fest - gerade wenn zwischen dem</span><br/> <span class="ft6">Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten eine Beziehung (vorliegend</span><br/> <span class="ft6">eine geschäftliche) besteht -, ob der Vorkaufsberechtigte diesfalls</span><br/> <span class="ft6">sein Recht auch wirklich ausüben würde. Dies ist bei der Frage, wie</span><br/> <span class="ft6">gross die Wertminderung durch das Vorkaufsrecht ist, einzubeziehen.</span><br/> <span class="ft6">Die Beschwerdeführer berufen sich auf eine Analogie mit der</span><br/> <span class="ft6">steuerlichen Behandlung von Mitarbeiteraktien. Aktien dienen der</span><br/> <span class="ft6">Geldanlage; um daraus Gewinn zu schlagen, aber auch um Verluste</span><br/> <span class="ft6">abwenden zu können, ist es wegen der kurzfristigen Kursveränderun-</span><br/> <span class="ft6">gen an der Börse erforderlich, mittels Verkäufen schnell reagieren zu</span><br/> <span class="ft6">können. Eine Veräusserungssperre wirkt sich deshalb viel direkter</span><br/> <span class="ft6">aus als ein limitiertes Vorkaufsrecht beim Grundeigentum. Bei ge-</span><br/> <span class="ft6">bundenen Mitarbeiteraktien wird der Veräusserungssperre durch eine</span><br/> <span class="ft6">Diskontierung des Verkehrswerts Rechnung getragen, mit einem Dis-</span><br/> <span class="ft6">kontierungssatz von 10 % pro Jahr der Bindung (vgl. dazu ASA</span><br/> <span class="ft6">65/1996-97, S. 741). Eine Übertragung dieser Berechnungsmethode</span><br/> <span class="ft6">auf den vorliegenden Fall ist mangels Vergleichbarkeit nicht sachge-</span><br/> <span class="ft6">recht.</span><br/> <span class="ft6">Im konkreten Fall erscheint es angemessen, unter Berücksich-</span><br/> <span class="ft6">tigung, dass die Liegenschaft selber bewohnt wird und dass nicht</span><br/> <span class="ft6">auszuschliessen ist, dass die Z. AG bei einem Notverkauf aufgrund</span><br/> <span class="ft6">der Arbeitsbeziehung auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzich-</span><br/> <span class="ft6">ten könnte, für das auf 10 Jahre eingeräumte limitierte Vorkaufsrecht</span><br/> <span class="ft6">einen Abzug von 5 % vom objektiven Verkehrswert (vorne Erw. 2/b),</span><br/> <span class="ft6">also rund Fr. 31'000.--, vorzunehmen.</span><br/> <span class="ft6">4. Die Beschwerdeführer machen geltend, die Besteuerung</span><br/> <span class="ft6">dürfe nicht schon jetzt erfolgen, weil ihnen bisher gar kein geld-</span><br/> <span class="ft6">werter Vorteil zugeflossen sei und so noch nicht realisiertes Einkom-</span><br/> <span class="ft6">men erfasst würde. Die geldwerte Leistung des Arbeitgebers erfolgte</span><br/> <span class="ft6">im Moment, in dem die Wohnung den Beschwerdeführern unter dem</span><br/> <span class="ft6">Verkehrswert verkauft wurde. Diese erlangten das uneingeschränkte</span><br/> <span class="ft6">Eigentum an der Wohnung. Die latente Gefahr, bei einem</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2000</span> <span class="title">Kantonales Steuerrecht</span> <span class="page_no">139</span></div> <div class="page" id="S7"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">(Not)Verkauf mit Geltendmachung des Vorkaufsrechts keinen Ge-</span><br/> <span class="ft6">winn realisieren zu können, vermag daran nichts zu ändern.</span><br/> <span class="ft6">5. Insgesamt sind vom objektiven Verkehrswert Abzüge von Fr.</span><br/> <span class="ft6">50'000.-- vorzunehmen, was Fr. 571'500.-- ergibt. Die Differenz zum</span><br/> <span class="ft6">Verkaufspreis, Fr. 21'500.-- oder Fr. 10'750.-- im Durchschnitt der</span><br/> <span class="ft6">Bemessungsjahre, ist als geldwerte Leistung zum steuerbaren Ein-</span><br/> <span class="ft6">kommen aufzurechnen.</span><br/> <br/></div> </div> </body> </html>