Seite 1 Entscheid vom 6. November 2015 (510 15 59) __________________________________________________ ___________________ Grundstückgewinnsteuer / Vorfälligkeitsentschädigung / Vertrauensschutz Besetzung Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuer richter Dr. Ph. Spitz, P. Sa- lathe, M. Zeller, Dr. L. Schneider, Gerichtsschreiber D. Brügger Parteien A.____ , Rekurrenten gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstrasse 33 , 4410 Liestal, Rekursgegnerin betreffend Grundstückgewinnsteuer Seite 2 Sachverhalt: 1. Mit Veranlagungsverfügung der Grundstückgewinnsteue r vom 27. Februar 2013 hat die Steuerverwaltung die von den Pflichtigen hinsichtlich d es Verkaufs von Parzelle Nr. 1809 GB B.____ geltend gemachten, bei der Auflösung der Festh ypotheken fällig gewordenen Vorfällig- keitsentschädigungen in Höhe von Fr. 21‘230.-- und Fr. 20‘000.--, total Fr. 41‘230.-- nicht zum Abzug zugelassen. 2. Mit Eingabe vom 11. März 2013 erhoben die Steuerpf lichtigen mit dem Begehren, der Grundstückgewinn sei um Fr. 41‘230.-- zu reduzieren, Ein sprache. Zur Begründung machten sie geltend, hinsichtlich der Festhypotheken hätten sich b eim Verkauf der Liegenschaft drei Handlungsalternativen angeboten: Die Übernahme der Hypotheken durch die Käufer, die Über- tragung der Hypotheken auf die Liegenschaft der Eltern , da deren Festhypothek per Februar 2013 ausgelaufen sei oder die Auflösung der Hypotheken mit den entsprechenden Folgekosten. Die erste Option sei nicht zum tragen gekommen, da die Käufer ihre Bank nicht hätten wech- seln wollen. Zur zweiten und dritten Option habe man im Frühjahr 2012 von der Steuerverwal- tung telefonisch die Auskunft erhalten, dass, da man auf grund des Wegzuges ins Ausland nur bis im September 2012 in der Schweiz steuerpflichtig se i, man keine Möglichkeit habe, in den kommenden Jahren die Hypothekarzinsen gemäss der zweiten O ption geltend zu machen. Die Frage, ob die Möglichkeit bestehe, die gesamten Hypothek arzinsen für die kommenden drei Jahre im Steuerjahr 2012 geltend zu machen, sei vernein t worden. Die Frage, ob die Vorfällig- keitsentschädigungen bei der Veranlagung der Grundstück gewinnsteuer berücksichtigt werden könnten, sei indes bejaht worden. Aufgrund dieser Antw orten habe man sich für die dritte Opti- on entschieden. Man müsse sich auf solche Auskünfte verla ssen können, da man heute keine Gelegenheit mehr habe, auf die damalige Entscheidung zurückzukommen. 3. Mit Einsprache-Entscheid vom 21. August 2013 wies die Steuerverwaltung die Einspra- che ab. Zur Begründung führte sie aus, Zinsausgleichszahlungen, welche bei vorzeitiger Kündi- gung einer (Festzins-)Hypothek anfallen würden, seien bei der Einkommenssteuer abzugs- fähig. Die Vorfälligkeitsentschädigung (Rücktrittsprämie) stelle deshalb als reine Zinsaus- gleichszahlung eine Form von Schuldzins dar, der vom steu erbaren Einkommen in Abzug ge- bracht werden könne. Kosten, welche bei der Einkommensste uer geltend gemacht wer-den könnten, seien bei der Grundstückgewinnsteuer nicht massg ebend. Die telefonische Auskunft Seite 3 sei nicht vorbehaltlos erteilt worden. Vielmehr würden alle Steuerpflichtigen ausdrücklich auf die Unverbindlichkeit und die Möglichkeit einer schriftlichen Anfrage hingewiesen. Überdies sei der fragliche Kaufvertrag bereits im Januar 2012 und damit vor der fraglichen Auskunft abgeschlos- sen worden, so dass die Dispositionen nicht im Vertrauen auf die behauptete Zusicherung er- folgt seien. 4. Mit Eingabe vom 9. September 2013 erhoben die Pfl ichtigen mit dem Begehren, der Grundstückgewinn sei um Fr. 41‘230.-- zu reduzieren, Reku rs. Zur Begründung führten sie be- treffend die fragliche Auskunft aus, man habe verschiede ntlich mit den Herren C.____ und D.____ gesprochen und sei weder auf die Möglichkeit e iner schriftlichen Anfrage hin-gewiesen worden, noch sei ein Vorbehalt erfolgt. Der Verkauf sei erst im September 2012 und damit nach der Auskunft abgewickelt worden. Die Anrechnung der Vor fälligkeitsentschädigungen bei der Einkommenssteuer habe man damals nicht in Betracht gezoge n, da diese Variante schlicht nicht bekannt gewesen sei. Zwischenzeitlich habe man den fraglichen Betrag anlässlich der Einkommenssteuerdeklaration ebenfalls geltend gemacht. 5. Mit Vernehmlassung vom 6. November 2013 beantragte die Steuerverwaltung die Ab- weisung des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, die Rekurrenten hätten sich wohl schon vor und unabhängig von der Auskunft der Steuerverwaltun g zum Verkauf der Liegenschaft ent- schlossen. Ob die Rekurrenten wirklich eine falsche Auskunft von den Herren C.____ und D.____ erhalten hätten, könne leider nicht in Erfahr ung gebracht werden, da diese beiden Mit- arbeiter zwischenzeitlich in den Ruhestand getreten seien. 6. Mit Veranlagungsverfügungen der Staats- und direkten Bundessteuer 2012 vom 11. De- zember 2012 wurden die Vorfälligkeitsentschädigungen i n Höhe von Fr. 41‘230.-- zum Abzug zugelassen. 7. Anlässlich der Verhandlung vom 24. Januar 2014 wies das Steuergericht die Rekurren- ten darauf hin, dass die Vorfälligkeitsentschädigungen nicht doppelt, d.h. bei der Staats- bzw. direkten Bundessteuer und der Grundstückgewinnsteuer zum A bzug gebracht werden könnten. Auf die Nachfrage hin, ob sie trotzdem am Rekurs festhalten wollten, erklärten die Rekurrenten, es sei ihnen klar, dass der Abzug nur einmal, also bei de r Staats- bzw. direkten Bundessteuer Seite 4 oder bei der Grundstückgewinnsteuer gemacht werden könne. Es sei ihnen weiter klar, dass die Vorfälligkeitsentschädigungen grundsätzlich nicht bei der Grundstückgewinnsteuer zum Abzug gebracht werden könnten. Es gehe ihnen aber um den Gr undsatz von Treu und Glauben auf- grund der erhaltenen Auskunft. Da sie auf keinen Fall doppelt profitieren wollten, hätten sie hin- sichtlich der Staats- bzw. direkten Bundessteuer 2012 Einsprache erhoben. 8. Mit Urteil des Steuergerichts vom 24. Januar 2014 wur den die Veranlagungsverfügung vom 27. Februar 2013 und der Einsprache-Entscheid vom 21. August 2013 mangels rechtsgül- tiger Eröffnung an den Wohnsitz der Pflichtigen in Deutschland als nichtig aufgehoben. 9. Mit Urteilen des Steuergerichts vom 14. November 20 14 wurden auch die Veranla- gungsverfügungen der Staats- und direkten Bundessteuer 2 012 vom 11. Dezember 2013 und die Einsprache-Entscheide der Staats- und direkten Bun dessteuer 2012 vom 8. Juli 2014, mit im Grundsatz derselben Begründung wie im Urteil des S teuergerichts vom 24. Januar 2014 betreffend die Grundstückgewinnsteuer, als nichtig aufgehoben. 10. Mit Datum vom 27. November 2014 wurde die Veranl agungsverfügung der Grundstück- gewinnsteuer nochmals, diesmal an die Korrespondenzadr esse der Pflichtigen in der Schweiz, ansonsten unverändert gegenüber derjenigen vom 27. Februar 2013, eröffnet. 11. Mit Eingabe vom 12. Dezember 2014 erhoben die St euerpflichtigen mit dem Begehren, der Grundstückgewinn sei um Fr. 41‘230.-- zu reduzieren, mit derselben Begründung wie in der Einsprache vom 11. März 2013, Einsprache. 12. Mit Einsprache-Entscheid vom 23. Juni 2015 wies di e Steuerverwaltung die Einsprache, mit derselben Begründung wie im Einsprache-Entscheid vom 21. August 2013, ab. 13. Mit Datum vom 25. Juni 2015 wurden die Veranlagu ngsverfügungen der Staats- bzw. direkte Bundessteuer 2012 nochmals, diesmal an die Korresp ondenzadresse der Pflichtigen in Seite 5 der Schweiz eröffnet, wobei die Vorfälligkeitsentschädi gungen in Höhe von Fr. 41‘230.-- zum Abzug zugelassen wurden. 14. Mit Eingabe vom 14. Juli 2015 erhoben die Pflich tigen mit dem Begehren, der Grund- stückgewinn sei um Fr. 41‘230.-- zu reduzieren, mit derse lben Begründung wie im Rekurs vom 9. September 2013, Rekurs. 15. Mit Eingabe vom 14. Juli 2015 erhoben die Pflich tigen mit dem sinngemässen Begeh- ren, die Verfahren betreffend Staats- und direkte Bun dessteuer 2012 seien bis zum Abschluss des vor Steuergericht hängigen Verfahrens betreffend G rundstückgewinnsteuer zu sistieren, Einsprache. 16. Mit Vernehmlassung vom 20. August 2015 beantragte die Steuerverwaltung, mit im Grundsatz derselben Begründung wie in der Vernehmlassung vom 6. November 2013, die Ab- weisung des Rekurses. 17. Anlässlich der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Begehren fest. Auf Frage, ob die Pflichtigen Aussagen zu den Telefonaten mit den Herren C.____ und D.____ ma- chen könnten, erklärten dieselben, dass man nicht genau s agen könne, wann man mit wem geredet habe und welcher der beiden Mitarbeiter die fragliche Aussage gemacht habe. Man sei sich denn auch bewusst, dass man die strittige Auskunft nich t belegen könne. Auf Frage, wie weit die Verhandlungen betreffend die behauptete Üb ertragung der Hypothek auf die Liegen- schaft der Eltern mit der Bank damals gediehen seien, er klärten die Pflichtigen, dass dies mit der Bank bereits konkret besprochen worden sei. Entspre chende Belege könnten allenfalls noch besorgt werden. Das Steuergericht zieht in Erwägung: Seite 6 1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu- ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurt eilung des vorliegenden Rekurses zu- ständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren u mstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr überste igt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in fo rmeller Hinsicht an einen Rekurs zu stel- lenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 2. Vorliegend unterliegt der Beurteilung, ob die ge ltend gemachten Vorfälligkeitsentschädi- gungen in Höhe von Fr. 41‘230.-- bei der Grundstückgewinnsteuer zum Abzug zuzulassen sind. 3. a) Gemäss § 71 StG unterliegen Gewinne aus Veräusse rungen von Grundstücken oder Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer. N ach § 72 Abs. 1 StG begründet jede Veräusserung, mit welcher Eigentum an einem Grundstück ü bertragen wird, die Steuerpflicht. Unter dem Begriff des Grundstücksgewinnes ist gemäss § 75 A bs. 1 StG derjenige Betrag zu verstehen, um den der Veräusserungspreis die Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertver- mehrende Aufwendungen) übersteigt. b) Nach § 78 Abs. 1 StG gelten als Aufwendungen u.a. Kosten für Bauten, Umbau- ten, Bodenmeliorationen und andere dauernde Verbesser ungen, die eine Werterhöhung des Grundstücks bewirkt haben (lit. a); Kosten für Grundeigen tümerbeiträge für den Anschluss des Grundstückes an Strassen und öffentliche Werke (lit. b) un d Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstückes verbunden sind, mit Ein -schluss der üblichen Mäklerprovi- sion (lit. c). Nach § 78 Abs. 2 StG können Aufwendungen , die bei der Einkommenssteuer bzw. Ertragssteuer als Abzüge berücksichtigt worden sind, nicht mehr geltend gemacht werden. c) Die bei der vorzeitigen Kündigung einer Hypothek zu leistende Vorfälligkeitsent- schädigung (Rücktrittsprämie) stellt als reine Zinsausgle ichszahlung abzugsfähigen Schuldzins dar (vgl. Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 26. N ovember 2004, 510 04 50, publ. in: Basellandschaftliche und Baselstädtische Steuerpraxis [BS tPra], Bd. XVII, S. 324; Kurzmittei- lung Nr. 228 [Ergänzung] der Steuerverwaltung vom 11 . Juli 2005). Eine Vorfälligkeitsentschä- digung, die der Verkäufer dem Kreditgeber infolge d er vorzeitigen Auflösung eines Darlehens entrichten muss, ist nicht bei der Grundstückgewinnsteuer a bziehbar, sondern bei der Einkom- mens- bzw. der Gewinnsteuer unter dem Titel Schuldzinsen (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts Seite 7 des Kantons Basel-Stadt vom 16. Juni 2008, publ. in: BS tPra, Bd. XX, S. 31 ff., E. 4). Eine ge- gen diesen Entscheid ge-richtete Beschwerde ans Bundesge richt wurde mit Urteil vom 20. Mai 2009 (2C_652/2008) abgewiesen. d) Gestützt auf die hiervor zitierte Praxis hat die Steu erverwaltung die strittigen Vor- fälligkeitsentschädigungen demnach zu Recht bei der Staats- bzw. direkten Bundessteuer 2012 und nicht bei der im vorliegenden Verfahren strittige n Grundstückgewinnsteuer zum Abzug zu- gelassen, was dem Grundsatz nach auch von den Pflichtigen nicht bestritten wird. 4. Die Rekurrenten machen indes geltend, sie könnten si ch auf den Grundsatz des Ver- trauensschutzes berufen, da ihnen seitens der Steuerverw altung bestätigt worden sei, dass die Vorfälligkeitsentschädigungen bei der Grundstückgewinnste uer zum Abzug gebracht werden könnten. Mit anderen Worten ersuchen die Pflichtigen gestützt auf die behauptete Auskunft der Steuerverwaltung um eine von der hiervor zitierten Praxis abweichende Behandlung. a) Der Schutz von Treu und Glauben ist in Art. 9 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) als selbständiges verfassungs- mässiges Individualrecht verankert. Der Grundsatz von Treu und Glauben gebietet ein loyales und vertrauenswürdiges Verhalten im Rechtsverkehr. Der Gru ndsatz des Vertrauensschutzes verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigte n Vertrauens in behördlichen Zusa- gen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begründetes Ve rhalten der Behörden. Der Einzel- ne muss sich also auf Informationen oder auf das Verhalt en einer Behörde verlassen können. Damit der Vertrauensschutz greift, müssen allerdings verschi edene Voraussetzungen erfüllt sein. Neben der Existenz einer Vertrauensgrundlage muss d as Vertrauen in das Verhalten der staatlichen Behörden berechtigt sein, der Bürger muss gestützt auf sein Vertrauen eine Disposi- tion getätigt haben, und schliesslich muss eine Interessen abwägung zwischen den verschiede- nen betroffenen Interessen stattfinden. Sind die Vorau ssetzungen des Vertrauensschutzes ge- geben, so soll dem Einzelnen kein Nachteil aus seine r Vertrauensbetätigung entstehen (vgl. Häfelin/Haller/Keller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Auflage Zürich Basel Genf 2012, N 818 ff.; Müller/Schefer, Grundrechte in der Schweiz, 4. Auflage Bern 2008, S. 25 ff.; StGE vom 22. Januar 2010, 510 09 68, E. 5, www.bl.ch/steuergericht ). b) In Bezug auf mündliche und namentlich telefonische Zusicherungen und Aus- künfte genügt die blosse, unbelegte Behauptung einer t elefonischen Auskunft oder Zusage Seite 8 nicht, um einen Anspruch aus dem Grundsatz des Vertrauenssch utzes zu begründen. Eine nicht schriftlich belegte telefonische Auskunft ist zum Bew eis von vornherein kaum geeignet (vgl. BGE 2A.191/2002 vom 21. Mai 2003, E. 3.2.2). A ls Folge der Bedeutung des Legalitäts- prinzips im Abgaberecht ist der Vertrauensschutz in diese m Bereich zudem praxisgemäss oh- nehin nur mit Zurückhaltung zu gewähren (BGE 131 II 6 27, E. 6.1). Eine vom Gesetz abwei- chende Behandlung eines Abgabepflichtigen kann nur i n Betracht fallen, wenn die Vorausset- zungen des Vertrauensschutzes klar und eindeutig erfüllt sind (vgl. zum Ganzen BGE 2C_728/2009 vom 15. März 2010, E. 3.2; BGE 8F_6/2013 vom 25. Juni 2013, E.2). c) Die Steuerbehörden müssen den rechtserheblichen Sa chverhalt von sich aus richtig und vollständig abklären. Der Untersuchungsgrund satz entbindet die Parteien indessen nicht von ihrer Behauptungslast. Es wird erwartet, dass die steuerpflichtige Person die zu ihren Gunsten sprechenden Umstände von sich aus vorbringt. Sie ist zur Erteilung umfassender Aus- künfte über die für die Besteuerung massgebenden Umstän de verpflichtet. Beweismittel ist pri- mär die mündliche oder schriftliche Auskunft der pflichtigen Person, also die Parteiaussage (Ar- chiv für Schweizerisches Abgaberecht [ASA], Bd. 68, S. 461). Bei steuererhöhenden Tatsachen trägt die Veranlagungsbehörde die Beweislast; sie hat aber keine Kenntnis vom Sachverhalt, weshalb der Gesetzgeber Mit-wirkungspflichten des Steu erpflichtigen statuiert. Diese Mitwir- kungspflichten ändern zwar an der Beweislastverteilung ni chts, wirken sich aber auf die Be- weiswürdigung aus. Wirkt der Steuerpflichtige trotz Mah nung nicht mit, legt er z.B. die von ihm verlangten Unterlagen nicht vor, erscheint er nicht zur Einvernahme usw., obschon die gefor- derte Mitwirkung zumutbar ist, kann die Veranlagungsbehö rde den Beweis nicht erbringen, be- findet sie sich in Beweisnot. Beweisnot des Beweisbelasteten rechtfertigt aber die Überwälzung der Beweislast auf den Steuerpflichtigen nicht, die entscheidende Behörde bleibt an die Beweis- lastregeln gebunden (vgl. ASA, Bd. 56, S. 626). Der Steuerpflichtige trägt seinerseits die Be- weislast für Tatsachen, welche die Steuerschuld mindern oder aufheben, insbesondere auch dafür, dass die geltend gemachte neue Tatsache der Vera nlagungsbehörde hätte bekannt sein müssen (Zweifel/Casanova, Schweizerisches Steuerverfahrensre cht, § 26 Rz. 33). Dass das Steuersubjekt in zwar weitreichendem, aber doch begren ztem Umfang zur Mitwirkung bei der Rekonstruktion des steuererheblichen Sachverhalts verpflichtet ist, muss Konsequenzen für die Verteilung der objektiven Beweislast haben. Diese bewei slastrechtlichen Konsequenzen hän- gen davon ab, ob das Steuersubjekt in gehöriger Weise m itwirkt oder ob es die mögliche und zumutbare Mitwirkung pflichtwidrig und schuldhaft verwei gert (ASA, Bd. 67, S. 445). Die ent- scheidende Behörde kann die tatsächlichen Anbringen der Steuerbehörde als erwahrt ansehen, wenn sie glaubhaft erscheinen. Statt vollständigem Bew eis reicht die Glaubhaftmachung aus. Seite 9 Das führt dazu, dass der Beweis als vom Beweisbelasteten erb racht erachtet wird, obwohl nichts bewiesen worden ist. In jedem Fall muss aber die M itwirkung des Steuerpflichtigen im geforderten Umfang möglich und zumutbar sein (vgl. Beh nisch, Die Verfahrensmaximen und ihre Auswirkungen auf das Beweisrecht im Steuerrecht, in : ASA, Bd. 56, S. 627; zur Auskunfts- pflicht ausführlich auch Zweifel/Casanova, a.a.O., § 16 Rz. 39 ff.). Die Mitwirkung der steuer- pflichtigen Person kann somit weder im Veranlagungs- noch im Rechtsmittelverfahren erzwun- gen werden. Die säumige steuerpflichtige Person treffe n jedoch Rechtsnachteile und Bussen (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum D BG, 2. A. Zürich 2009, Art. 126 N 47). Damit wird dem allgemeinen Rechtsgedanken, wona ch pflichtwidriges Nichtmitwirken bzw. allgemein beweisvereitelndes Verhalten sich nicht lohne n darf, Rechnung getragen (Schär, Normentheorie und mit-wirkungsorientierte Beweislastver teilung in gemischten Steuerveranla- gungsverfahren, in ASA, Bd. 67, S. 452; StGE vom 16. Mai 2014, 510 13 98, E. 4b, www.bl.ch/steuergericht ). d) Den Beweis dafür, dass die Auskunft der Steuerverwal tung so wie behauptet erteilt worden ist, obliegt gestützt auf die hiervor zi tierte Praxis, da es sich dabei um eine steu- ermindernde bzw. steueraufhebende Tatsache handelt, den Pflichtigen. Die Rekurrenten führen aus, telefonisch sei ihnen seitens der Steuerverwaltung durch die Herren C.____ und D.____ versichert worden, dass die Vorfälligkeitsentschädigungen b ei der Grundstückgewinnsteuer zum Abzug zugelassen werden könnten. Weder im Einsprache- noch im Rekursverfahren ist es den Pflichtigen indes gelungen nachzuweisen, wer gen au wann welche Aussagen gemacht haben soll. Im Gegenteil hielten die Pflichtigen anlä sslich der heutigen Verhandlung gar fest, dass man nicht genau sagen könne, wann man mit wem gere det und welcher der Herren die fragliche Zusicherung getätigt habe. Aufgrund dieser va gen Andeutungen bleibt unklar, was anlässlich der behaupteten Telefonate besprochen wurd e, zumal den Akten keine Telefonnoti- zen hinsichtlich der fraglichen Gespräche zu entnehmen sind . Überdies wurde seitens der Pflichtigen auch kein Beweisantrag auf Befragung der Herren C.____ und D.____ als Zeugen oder Auskunftspersonen gestellt, so dass seitens des Steuerg erichts keine Veranlassung be- stand, dieselben zu befragen. Damit vermögen die Pflich tigen die behauptete Auskunft der Steuerverwaltung nicht zu belegen, so dass es ihnen verwe hrt ist, sich auf den Grundsatz von Treu und Glauben zu berufen. e) Überdies ist fraglich, ob vorliegend Dispositionen im Vertrauen auf die angebliche Auskunft im Frühjahr 2012 erfolgten, ist doch der Kauf vertrag hinsichtlich der Übertragung der Parzelle Nr. 1809 GB B.____ bereits am 23. Januar 2012 und damit vorher abgeschlossen Seite 10 worden. Die Pflichtigen weisen in diesem Zusammenhang darauf hin, dass der Antritt der Lie- genschaft bzw. die Eigentumsübertragung erst nach der be haupteten Auskunft, nämlich per 1. bzw. 16. Oktober 2012 erfolgt sei. Gemäss Ziff. II.1 des vorgenannten Kaufvertrags betrug der Kaufpreis Fr. 1‘250‘000.--. Dieser wurde gemäss Ziff. II.2 wie folgt regliert: Eine Anzahlung von Fr. 63‘500.-- war unmittelbar nach der Verurkundung ( lit. a) und der Betrag von Fr. 1‘186‘500.-- per Antrittstag an die Verkäufer zu bezahlen (lit. b). Der gesamte Kaufpreis wurde also in bar bezahlt, ohne dass die Käufer die Hypotheken, d.h. die Schuldverhältnisse übernommen hätten. Im Gegenteil, wurde doch gemäss Ziff. II.5 des Vertra ges das auf dem Grundstück lastende Grundpfandrecht, d.h. das Sicherungsrecht in Höhe von Fr. 700‘000.-- unbelehnt überbunden. Daraus folgt, dass bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusse s und damit vor der behaupteten Auskunft klar war, dass die Hypotheken aufgelöst und dam it die Vorfälligkeitsentschädigungen fällig würden. Mit anderen Worten war der Verkaufse ntscheid mit den Bedingungen gemäss vorgenanntem Vertrag im Zeitpunkt der strittigen Auskun ft bereits gefallen. Zwar behaupten die Pflichtigen, nach der fraglichen Auskunft mit der Bank h insichtlich der Übertragung der Hypo- theken auf die Liegenschaft der Eltern verhandelt zu h aben, ohne dafür aber irgendwelche Be- lege ins Recht zu legen, so dass sie die Folgen der Bewei slosigkeit zu tragen haben. Auch aus diesem Grund bleibt es den Pflichtigen damit versagt, sich auf den Grundsatz von Treu und Glauben zu berufen. Der Rekurs erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. 5. Ausgangsgemäss haben die Rekurrenten Verfahrenskoste n in Höhe von Fr. 1‘000.-- zu bezahlen (§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Ges etzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung [VPO]). Seite 11 Demgemäss w i r d e r k a n n t : ://: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Rekurrenten haben Verfahrenskosten in Höhe vo n Fr. 1‘000.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. 3. Mitteilung an die Rekurrenten (1) und die Steuer verwaltung des Kantons Basel- Landschaft (3).