R E P U B L I Q U E E T CANTON DE GENEVE P O U V O I R J U D I C I A I R E A/4286/2023 ICCIFD JTAPI/1008/2024 JUGEMENT DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE du 7 octobre 2024 dans la cause Madame A______, représentée par Me Antoine E. BÖHLER, avocat, avec élection de domicile contre ADMINISTRATION FISCALE CANTONALE ADMINISTRATION FÉDÉRALE DES CONTRIBUTIONS - 2/10 - A/4286/2023 EN FAIT 1. Le litige concerne la taxation 2021 de Madame A______. 2. La B______ SA (ci-après : la B______), dont le siège se trouve à Genève, dispose d’un capital -actions de CHF 297'300.- se décomposant en 2'973 actions d’une valeur de CHF 100.- chacune. Cette société n’est pas cotée en bourse. 3. Pour l’année 2019, l’administration fiscale cantonale (ci-après : AFC-GE) a estimé la valeur fiscale brute d’un titre de la B______ à CHF 14'026.-. Pour ce faire, elle s’est fondée sur la circulaire n° 28 de la Conférence suisse des impôts intitulée « Instructions concernant l'estimation des titres non cotés en vue de l'impôt sur la fortune » (ci-après : la circulaire n° 28). Pour l’année 2020, l’AFC-GE a arrêté le cours fiscal brut et net d’une action de la B______ à respectivement CHF 17'007.- et CHF 11'904.-. 4. Dans sa déclaration fiscale 2021, la contribuable a porté la valeur de sa participation dans la B______ à concurrence de CHF 167'040.-. Elle a également déclaré un immeuble, sis en France, dont les frais d’entretien avant et après un abattement de 40 % s’ élevaient à respectivement CHF 4'740.- et CHF 2'843.-. 5. Le 22 janvier 2023, la contribuable a répondu à une demande de renseignements que lui avait adressée l’AFC-GE le 15 décembre 2022. Elle a produit deux contrats de vente d’actions conclus les 25 septembre 2018 et 29 avril 2021, à teneur desquels elle avait acquis des participations dans la B______ pour une somme de respectivement CHF 1.5 million et CHF 1.06 million. Ces ventes concernaient deux appartements, sis au ______[GE] numéro s 1______ et 2______ au C______. Elle a également transmis un courriel de sa fiduciaire, dont il ressortait que pour sa déclaration fiscale 2021, elle devait reporter une valeur par action de la B______ se montant à CHF 16'238.50. 6. Par bordereaux datés du 19 avril 2023, l’AFC -GE a taxé la contribuable pour l’année 2021. Ce faisant, elle a arrêté la valeur fiscale des participations détenues par la contribuable dans la B______ en se fondant sur leur prix d’acquisition, à savoir CHF 1.5 million et CHF 1.06 million, soit au total CHF 2.56 millions. Les frais d’entretien de l’immeuble français ont été admis à concurrence de CHF 1'395.- pour l’IFD et de CHF 795.- pour l’ICC. 7. Le 19 mai 2023, la contribuable a élevé réclamation à l’encontre des bordereaux du 19 avril 2023. La dernièr e valeur vénale des actions de la B______ correspondant à la valeur fiscale telle qu’établie par l’administration fédérale des contributions (ci -après : - 3/10 - A/4286/2023 AFC-CH) se montait à CHF 16'238.50. L’AFC-GE aurait pu se fonder sur la valeur d’acquisition des titres seulement si, en 2021, un minimum de 10 % d’actions de la B______, à savoir 300 actions, avaient été vendus. Or, tel n’avait pas été le cas. Elle détenait 40 actions de la B______. Dès lors, la valeur de sa participation se montait à CHF 649'540.- (40 * CHF 16'238.50) et non à CHF 2.56 millions comme retenu par l’AFC-GE. Les frais d’entretien relatifs à l’immeuble français incluaient la taxe d’habitation (EUR 1'330.-) et la taxe foncière (EUR 870.-) qui étaient déductibles. Sa taxation devait être corrigée. La réclamation portait également sur un autre point (rentes de source norvégienne), qui n’est actuellement plus litigieux. 8. Donnant suite à une demande de renseignements de l’AFC -GE du 13 juillet 2023, la contribuable a répondu, par pli du 26 août suiva nt, que pour calculer les frais d’entretien de sa résidence secondaire en France, dont elle était propriétaire à 50 %, elle avait revendiqué des déductions forfaitaires. 9. Le 16 octobre 2023, la précitée a informé l’AFC -GE qu’elle acceptait la méthode des déductions forfaitaires s’agissant des frais d’entretien de son immeuble français. Elle retirait sa réclamation sur ce point. 10. Par décisions du 22 novembre 2023, l’AFC -GE a admis partiellement la réclamation, la rejetant en tant qu’elle concernait l’évaluat ion des actions de la B______. En application de la circulaire n° 28, les titres devaient être évalués à leur valeur vénale, qui correspondait à leur prix d’acquisition, s’ils avaient fait l’objet d’un transfert substantiel entre tiers indépendants. Le terme « substantiel » ne comportait pas de signification uniforme en droit fiscal, mais devait être examiné de cas en cas. Le même jour, l’AFC -GE a notifié à la contribuable des bordereaux rectificatifs pour tenir compte de l’admission partielle de sa réclamation. 11. Par acte du 28 décembre 2023, la contribuable (ci -après : la recourante), sous la plume de son conseil, a interjeté recours devant le Tribunal administratif de première instance (ci-après : le tribunal), concluant à l’annulation des décisions et des bordereaux du 22 novembre 2023 en tant qu’ils retenaient une valeur fiscale de sa participation dans la B______ supérieure à CHF 649'540.- et qu'ils ne prenaient pas en compte les frais relatifs à l’immeuble français, en CHF 6'730.80, le tout sous suite de dépens. L’AFC-GE ne pouvait évaluer les titres de la B______ en se fondant sur leur valeur d’acquisition, étant donné qu’aucun transfert substantiel n’avait eu lieu. Il convenait dès lors de se baser sur la méthode employée par l’autorité elle -même. C’était à raison que la recourante avait déclaré une valeur de CHF 324'770.- par lot d’actions. Elle a ajouté qu’en France, les propriétaires d’immeubles devaient acquitter la taxe d’habitation, perçue au profit des collectivités locales, qui avait pour but de financer - 4/10 - A/4286/2023 la voirie, soit l’entretien des routes, l’éclairage et le nettoyage des rues, ainsi que l’enlèvement des ordures. La taxe d’habitation représentait un impôt analogue à l’impôt immobilier complémentaire genevois. Ces deux impôts étaient déductibles à titre de frais d’entretien d’immeuble. En 2021, elle avait acquitté un montant total de EUR 6'226.40 (soit CHF 6'730.81), y compris une assurance multirisque habitation. 12. Dans sa réponse du 29 avril 2024, l’AFC-GE a conclu au rejet du recours. Les contrats de cession d’actions de la B______ avaient été conclus entre tiers indépendants. Les prix d’acquisition (CHF 1.06 million et CHF 1.5 million) représentaient donc la valeur vénale des titres. S’agissant des frais d’entretien de son immeuble français, la recourante avait choisi pour l’année 2021 de bénéficier de la déduction forfaitaire et avait retiré sa réclamation sur ce point. Elle ne saurait, cumulativement, solliciter la déduction de ses frais d’entretien effectifs, étant rappelé que la jurisprudence avait proscrit cette double déduction. 13. Par réplique du 21 mai 2024, la recourante, sous la plume de son mandataire, a confirmé le retrait de sa réclamation en tant qu’elle portait sur la déduction des frais d’entretien d’immeuble. Pour le surplus, elle a maintenu son recours. Dans sa réponse, l’AFC -GE n’avait pas démontré l’existence d’un « transfert substantiel » entre tiers indépendants. En effet, celui -ci ne concernait que 40 actions, soit 1.34 % actions de la B______. En ne suivant pas la circulaire n° 28, l’AFC-GE créait une inégalité de traitement entre les contribuables : ses voisins étaient imposés différemment sur les titres de la B______. 14. Dans sa duplique du 28 mai 2024, l’AFC -GE a persisté dans les conclusions de sa réponse. 15. Le détail des pièces et des arguments des parties sera repris, ci-après, dans la mesure utile. EN DROIT 1. Le Tribunal administratif de première instance connaît des recours dirigés, comme en l’espèce, contre les décisions sur réclamation de l’administration fiscale cantonale (art. 115 al. 2 et 116 al. 1 de la loi sur l’organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 49 de la loi de procédure fiscale du 4 octobre 2001 - LPFisc - D 3 17 ; art. 140 de la loi fédérale sur l’imp ôt fédéral direct du 14 décembre 1990 - LIFD - RS 642.11). 2. Interjeté en temps utile et dans les formes prescrites devant la juridiction compétente, le recours est recevable au sens des art. 49 LPFisc et 140 LIFD. - 5/10 - A/4286/2023 3. Compte tenu de la teneur de la réplique, il convient de retenir que la contribuable a retiré son recours en tant qu’il porte sur la déduction des frais d’entretien de l’immeuble français. Dès lors, le présent litige ne concerne plus que la question de l’évaluation des titres de la B______ aux fins de la détermination de la fortune imposable de la recourante. 4. La recourante considère que sa participation doit être évaluée d’après la circulaire n° 28, tandis que l’AFC -GE estime qu’il convient de se fonder sur le prix d’acquisitions des actions en 2018. 5. La fortune est estimée en principe à la valeur vénale. Toutefois, la valeur de rendement peut être prise en considération de façon appropriée (art. 14 al. 1 de la loi fédérale sur l’harmonisation des impôts directs des cantons et des communes du 14 décembre 1990 - LHID - RS 642.14). En droit genevois, l’art. 46 de la loi sur l'imposition des personnes physiques du 27 septembre 2009 (LIPP - D 3 08) correspond à l’art. 14 al. 1 LHID. 6. L'évaluation selon la valeur vénale est obligatoire pour les cantons. La LHID ne prescrit toutefois pas au législateur cantonal une méthode d'évaluation précise pour déterminer cette valeur (ATF 134 II 207 consid. 3.6). La valeur vénale est la valeur marchande objective d'un actif à un moment donné. Il s'agit de la valeur qu'un acheteur paierait normalement dans des circonstances normales (arrêts du Tribunal fédéral 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.1). 7. L'évaluation des titres non cotés a fait l'objet de la circulaire n° 28. La conférence suisse des impôts édite en outre annuellement un commentaire de la circulaire afin de refléter la pratique et de tenir compte de la jurisprudence. Ladite circulaire est reconnue selon la jurisprudence comme présentant une méthode adéquate et fiable pour l'estimation de la valeur vénale de s titres non cotés, même s'il n'est pas exclu que d'autres méthodes d'évaluation reconnues puissent, isolément, s'avérer appropriées (arrêt du Tribunal fédéral 2C_954/2020 du 26 juillet 2021 consid. 5.3). 8. La circulaire n° 28 prévoit une méthode d'estimatio n générale des titres non cotés en bourse, qui s'applique aux sociétés commerciales, industrielles et aux sociétés de services. La valeur des titres de ces sociétés correspond à la moyenne pondérée entre la valeur de rendement, doublée, et la valeur intrin sèque déterminée selon le principe de la continuation (ch. 34). Les sociétés immobilières ne sont, en revanche, estimées qu’à la valeur substantielle (ch. 42). Si les titres ont fait l’objet d’un « transfert substantiel » entre tiers indépendants, la valeur vénale correspond alors en principe au prix d’acquisition. Il peut être dérogé à ce principe dans des cas particuliers où cela se justifie, compte tenu de l’ensemble des circonstances. La valeur ainsi déterminée sera conservée aussi longtemps que la situation économique de la société n’aura pas considérablement changé (art. 2 ch. 5 de la circulaire). Le prix obtenu lors d'un tel transfert n'est toutefois à prendre en considération que s'il permet de déterminer une valeur vénale représentative et plausible de la société, - 6/10 - A/4286/2023 situation qui doit être examinée selon les circonstances de chaque cas d'espèce. Si tel est le cas, la détermination par le biais de la méthode dite « des praticiens » n'a pas lieu d'être (arrêt du Tribunal fédéral 2C_953/2019 du 14 avril 2020 consid. 4.3). 9. Selon le commentaire 2021 (ad art. 2), la notion de « transfert substantiel » n'a pas de signification uniforme en droit fiscal. Le sens et le but de ce terme dans les présentes instructions « consistent à souligner qu’un prix obtenu lors d'un transfert n'est à prendre en considération que s'il permet de déterminer une valeur vénale représentative et plausible. Cela signifie que le prix de transfert est à examiner de cas en cas. Pour cette raison, il sera renoncé volontairement à quantifier « substantiel » par un certain pourcentage. Toutefois, on peut partir de l’idée qu’un volume de transactions de l’ordre de 10 % par année peut être qualifié de « substantiel ». Ledit commentaire indique que pour une PME de onze actionnaires, u ne vente d’une participation de 13.3 % – correspondant au 2 ème paquet d’actions le plus important – peut être considérée comme un transfert substantiel (décision de la commission cantonale de recours du canton de Berne du 15 septembre 2009 [causes RKE 100 09 9641 et 100 09 9642]). 10. Dans un jugement du 11 avril 2011 (JTAPI/284/2011), le tribunal a retenu qu’un transfert pouvait être considéré comme substantiel seulement s’il se montait à quelque 10 % par année. Tel n’était pas le cas dans le cas d’espèce, où il s’agissait d’un transfert de 10'000 actions d’une société dont le capital était composé de 600'000 actions (soit 1.67 % du capital). 11. Le tribunal s’est écarté de cette solution dans un jugement ultérieur (JTAPI/549/2024 du 10 juin 2024). Le recourant en cause avait acquis des participations dans deux sociétés immobilières, se montant à respectivement 7.68 % et à 3.26 % de leur capital-actions. Il a justifié sa position de la manière suivante : « Le JTAPI/284/2011 traite des actions d’une société commerc iale, soit des titres pour l’évaluation desquels la circulaire ne prévoit pas la même méthode que pour les sociétés immobilières. Cela dit, il découle de l'art. 14 al. 1 LHID et de l’ensemble de la jurisprudence y relative que, dans tous les cas, c’est la méthode d’estimation se rapprochant le plus possible de la valeur vénale (marchande) des titres qui doit l’emporter dans l’évaluation de ces derniers, y compris donc en cas de transferts inférieurs ou supérieurs à 10 %, étant observé que le Tribunal fédér al n’a pas jugé que ce seuil est en soi obligatoire, mais qu’il est à prendre en compte uniquement lorsqu’il permet de déterminer au mieux la valeur vénale. Il faut dès lors retenir que la méthode d'évaluation prévue par la circulaire n° 28 a un caractère subsidiaire par rapport à celle fondée sur la valeur marchande objective, nonobstant la quantité des titres transférés. Il convient de relever aussi que la conférence suisse des impôts a - 7/10 - A/4286/2023 expressément renoncé à poser un seuil, par un pourcentage, ne citant celui de 10 % qu’à titre indicatif. Compte tenu de ce qui précède, il faut retenir que le seuil de 10 % fixé par la circulaire n° 28 entraîne plus facilement l’application de la méthode d’estimation fixée par cette dernière lorsque le prix du transfert re ste relativement proche de la valeur obtenue par cette méthode. En revanche, un écart important entre cette valeur et le prix fixé lors d’une transaction peut faire naître une présomption sur la valeur marchande objective des titres. Dans un tel cas, le contribuable acquéreur ne saurait se contenter de s’appuyer sur la circulaire n°28 et doit au moins expliquer les raisons qui ont déterminé le prix fixé lord du transfert, s’il prétend que ce prix n’a pas été déterminé en fonction de la valeur marchande des titres. Cela étant, plusieurs éléments plaident en faveur de la valeur vénale fondée sur le prix d’acquisition. Premièrement, les titres en cause sont d’une nature tout à fait particulière. En effet, contrairement à des actions de sociétés commerciales o u de services, évaluées notamment en fonction de leur rendement, les titres en cause donnent droit à l’usage exclusif de logements qui y sont spécifiquement rattachés, comme stipulé dans les conventions de vente y relatives. En outre, il s’agit d’un droit dont le prix apparaît librement négociable sur le marché, en fonction de la taille des logements concernés. En effet, les prix payés par la recourante excèdent largement la valeur des titres fixée en application de la circulaire n°28, telle qu’elle résulte des estimations faites par le service des titres, ce qui signifie que les parties se sont elles-mêmes fondées sur la valeur marchande objective du droit à l’usage donné par ces titres, et non sur la valeur substantielle de tous les titres des SI. Ainsi, il apparaît que sur le marché, les titres de ces dernières ne se vendent pas au prix de leur valeur substantielle, mais au prix fixé en fonction du droit qu’ils offrent à leur acquéreur. Dans cette mesure, la question de l’égalité de traitement entre les actionnaires des SI ne se pose pas. Il apparaît difficilement concevable que la recourante ait pu investir près de CHF 1 million de sa fortune pour n’acquérir que des titres dont la valeur objective ne serait que d’environ 1/3 de cette somme. Cet écart est t rop important pour considérer que la valeur substantielle des titres représente leur valeur vénale au sens de l’art. 14 al. 1 LHID. Enfin, il faut observer que la valeur des transactions se rapproche de celle d’un transfert de propriété pour ce même type de bien. Elle reste certes inférieure au prix d’une vente, mais dans un rapport qui s’explique par le fait que la contribuable n’a fait qu’acquérir le droit d’aménager et d’utiliser librement les appartements. Sous cet angle également, le prix des transact ions litigieuses apparaît fondé sur une valeur de marché ». 12. En l’espèce, la recourante soutient que l’AFC -GE ne peut évaluer les titres de la B______ en se fondant sur leur valeur d’acquisition, étant donné qu’aucun transfert substantiel n’a eu lieu. Elle relève que le transfert n’a porté que sur 1.34 % du capital de la société (40 actions sur un total de 2'973), ce qui représente une proportion bien inférieure aux 10 % mentionnés dans le commentaire de la - 8/10 - A/4286/2023 circulaire n° 28. La recourante conclut que la B______ doit être estimée au moyen de la méthode des praticiens. De son côté, l’autorité intimée fait valoir que les contrats de vente d’actions conclus en 2018 l’ont été entre tiers indépendants. De la sorte, le prix d’acquisition représente la valeur vénale des actions qui doit être prise en considération pour l’impôt sur la fortune de la recourante. La recourante ne peut être suivie. En effet, le tribunal considère que la solution qu’il a adoptée dans le JTAPI/549/2024 du 10 juin 2024 est transposable in casu. À l’instar de ce jugement, la contribuable est une société immobilière. Or, contrairement à ce qui prévaut en matière de sociétés commerciales ou de services, il n’est pas tenu compte de la valeur de rendement pour évaluer les actions d’une SI. La dét ention d’actions de telles sociétés confère en effet un droit à l’usage exclusif de logements qui y sont spécifiquement rattachés, en l’occurrence deux appartements sis au ______[GE] 2______ au C______. S'il est vrai que la part du capital de la B______ que la recourante a acquise en 2018 n’atteint de loin pas les 10 % mentionnés dans le commentaire de la circulaire n° 28, puisqu’elle ne s’élève qu’à 1.34 %, force est de constater que le Tribunal fédéral n’a jamais jugé que ce seuil se révèle obligatoire. À cela s'ajoure que la contribuable n’a jamais expliqué de manière convaincante pour quelle raison elle considérait que la valeur vénale d’une action de la B______ se monterait à CHF 16'238.50, alors même qu’en 2018, elle avait accepté de payer quelque quatre fois ce prix (CHF 2.56 millions / 40, ce qui représente une valeur unitaire de CHF 64'000.-). Enfin, la recourante se plaint d’une violation du principe d’égalité de traitement au motif que l’AFC -GE n’aurait pas appliqué la circulaire n° 28. Ce grief d oit être écarté, dès lors que l’intéressée méconnaît le fait que la méthode d’évaluation prévue par ladite circulaire revêt un caractère subsidiaire par rapport à celle fondée sur la valeur vénale, nonobstant la quantité des actions transférées, méthode qu i a été retenue en l’espèce. En conséquence, c’est à juste titre que l’AFC-GE a évalué les titres de la B______ – aux fins de la détermination de la fortune imposable de la recourante – en se fondant sur le prix d’acquisition par celle-ci en 2018. 13. Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté. 14. En application des art. 144 al. 1 LIFD , 52 al. 1 LPFisc, 87 al. 1 de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) et 1 et 2 du règlement sur les frais, émoluments et indem nités en procédure administrative du 30 juillet 1986 (RFPA - E 5 10.03), la recourante, qui succombe, est condamnée au paiement d’un émolument s'élevant à CHF 700.- ; il est couvert par l’avance de frais versée à la suite du dépôt du recours. - 9/10 - A/4286/2023 Vu l’issue d u litige, aucune indemnité de procédure ne sera allouée (art. 87 al. 2 LPA). - 10/10 - A/4286/2023 PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE PREMIÈRE INSTANCE 1. déclare recevable le recours interjeté le 28 décembre 2023 par Madame A______ contre les décisions sur réclamation de l'administration fiscale cantonale du 22 novembre 2023 ; 2. le rejette ; 3. met à la charge de la recourante un émolument de CHF 700.-, lequel est couvert par l'avance de frais ; 4. dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; 5. dit que, conformément aux art. 132 LOJ, 62 al. 1 let. a et 65 LPA, le présent jugement est susceptible de faire l'objet d'un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (10 rue de Saint-Léger, case postale 1956, 1211 Genève 1) dans les 30 jours à compter de sa notification. L'acte de recours doit être dûment motivé et contenir, sous peine d'irrecevabilité, la désignation du jugement attaqué et les conclusions du recourant. Il doit être accompagné du présent jugement et des autres pièces dont dispose le recourant. Siégeant: Laetitia MEIER DROZ, présidente, Pascal DE LUCIA et Philippe FONTAINE, juges assesseurs. Au nom du Tribunal : La présidente Laetitia MEIER DROZ Copie conforme de ce jugement est communiquée aux parties. Genève, le La greffière