Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern Direction de la justice, des affaires communales et des affaires ecclésiastiques du canton de Berne Münstergasse 2 3011 Bern Telefon 031 633 76 76 Telefax 031 633 76 25 32.13-07.47 Beschwerdeentscheid vom 22. Mai 2008 Keine Solidarhaftung für Handänderungssteuer; Anrechnungswert eines Grundstückes bei partiellen Erbteilungen a Die Handänderungssteuer wird vom Rechtserwerber geschuldet. Erwerben verschiedene Personen im gleichen Vertrag je verschiedene Grundstücke, so haften sie mangels gesetzlicher Grundlage nicht solidarisch für die Steuer-schuld der anderen. (E.1) b Bei Realteilungen wird die Handänderungssteuer nur auf den Ausgleichsleis-tungen erhoben (Art. 9 HPG). Massgebend für die Feststellung der Aus-gleichsleistung sind einerseits der den Grundstücken zugeordnete Anre-chungswert und andererseits die Erbquote des Erwerbers. Erfolgt die Teilung in mehreren Schritten, können die Erben die Anrechnungswerte der zum Nachlass gehörenden Grundstücke in den einzelnen Teilungen unterschied-lich festlegen. (E. 4) Pas de responsabilité solidaire concernant l’impôt sur les mutations; valeur d’imputation d’un immeuble en cas de partage successoral a L’impôt sur les mutations est dû par l’acquéreur. Si plusieurs personnes ac-quièrent chacune divers immeubles par le même contrat, faute de base légale, elles ne sont pas solidairement responsables de la totalité de la dette fiscale (c.1). b En cas de partage matériel, l’impôt sur les mutations est perçu uniquement sur la compensation des valeurs (art. 9 LIMG). Sont déterminants pour la fixa-tion de la compensation des valeurs d’une part la valeur d’imputation attribuée aux immeubles et d’autre part à la part héréditaire de l’acquéreur. Si le par-tage se fait en plusieurs étapes, les héritiers peuvent fixer la valeur 2 d’imputation des immeubles faisant partie de la succession de manière diffé-rente lors des partages successifs (c. 4). Sachverhalt A. Die Erbengemeinschaft von A. meldete am 12. Januar 2007 den partiellen Erbtei-lungsvertrag vom 14. Dezember 2006 beim Kreisgrundbuchamt an. Darin wurden mehrere Grundstücke des Nachlasses einzelnen Erben zu Alleineigentum über-tragen. Die Handänderungssteuer wurde in der Selbstdeklaration mit insgesamt Fr. 4'689.- beziffert. Auf einer separaten Seite wurden die Herleitung dieses Be-trages und die Steuer aufgeführt, die vom jedem Erben für den Erwerb der ihm zugeteilten Grundstücke geschuldet war: Sie betrug für B. (Beschwerdeführer 1) Fr. 4'185.-, für C. (Beschwerdeführer 2) und D. (Beschwerdeführer 3) je Fr. 252.-. Das Kreisgrundbuchamt veranlagte am 12. Februar 2007 die Steuer jedoch auf insgesamt Fr. 7'911.- und verwies auf die „beiliegende Berechnung der Handän-derungssteuer“. Darin setzte es diese für den Beschwerdeführer 1 entsprechend der Selbstdeklaration auf Fr. 4'185.-, für die Beschwerdeführer 2 und 3 aber ab-weichend von der Selbstdeklaration auf je Fr. 1'863.- fest. Zudem gab es den Betrag von Fr. 3'222.- als Saldo zu seinen Gunsten an. Gestützt auf eine Einsprache der Beschwerdeführer bestätigte das Kreisgrund-buchamt mit Einspracheverfügung vom 16. März 2007 die angefochtene Verfü-gung. B. Mit Eingabe vom 16. April 2007 erhoben die Beschwerdeführer bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion (JGK) Beschwerde gegen die Einspracheverfü-gung des Kreisgrundbuchamtes mit dem Antrag, diese sei aufzuheben und es sei die Veranlagung der Handänderungssteuer im Zusammenhang mit dem partiel-len Erbteilungsvertrag vom 14. Dezember 2006 wie folgt je separat festzusetzen: Für den Beschwerdeführer 1 Fr. 4'185.- und für die Beschwerdeführer 2 und 3 je Fr. 252.-, unter Kosten und Entschädigungsfolge. Das Kreisgrundbuchamt beantragte in seiner Stellungnahme die Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdeführer hielten in ihren Schlussbemerkungen an ihren eingangs gestellten Anträgen fest. 3 Im Rahmen der Instruktion wurde die im partiellen Erbteilungsvertrag vorbehalte-ne Vereinbarung zwischen den Beschwerdeführern 2 und 3 eingeholt. Die Be-schwerdeführer führten dazu aus, sie sei für die Veranlagung der Handände-rungssteuer nicht relevant. Das Kreisgrundbuchamt reichte dazu keine Bemer-kungen ein. Auf den Inhalt der eingereichten Rechtsschriften wird in den nachstehenden Er-wägungen näher eingegangen, soweit es für den Entscheid wesentlich ist. Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion erwägt: 1. Die JGK ist zuständig zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde, die sich gegen eine Einspracheverfügung des Kreisgrundbuchamtes richtet und die Ver-anlagung der Handänderungssteuer betrifft (Art. 27 Abs. 2 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungs- und Pfandrechtssteuern [HPG; BSG 215.326.2]). Zur Verwaltungsbeschwerde ist befugt, wer ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung hat (Art. 65 Bst. a des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]). Die Beschwerdeführer verlangen, die Handänderungssteuer sei für je-den von ihnen mit einer separaten Verfügung zu veranlagen, da sie nicht solida-risch für die gesamte Steuerschuld haften würden. Wie sie richtig ausführen, sind die Erwerber von Grundstücken steuerpflichtig (Art. 2 Bst. a HPG). Das HPG sieht keine solidarische Steuerschuld derjenigen Personen vor, denen in einem einzigen Vertrag je Grundstücke übertragen werden. Dass die Steuerveranla-gung für die verschiedenen Erwerber in der gleichen Verfügung erfolgt ist, hat entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer nicht zur Folge, dass die einzel-nen Steuerpflichtigen für die Steuerschulden der anderen solidarisch haften. Da-zu wäre eine gesetzliche Grundlage erforderlich. Eine solche existiert jedoch nicht. Aus dem Berechnungsblatt, das der Verfügung beigelegt war, geht die Hö-he der Handänderungssteuer, die jeder Erwerber zu tragen hat, ausdrücklich hervor. Allein die Angabe des verbleibenden Saldos zu Gunsten des Kreisgrund-buchamtes vermag keine Solidarhaftung zu begründen. Für die Beschwerdefüh-rer macht es keinen Unterscheid, ob die Steuer, die jeder von ihnen nur bezüg-lich der von ihm übernommenen Grundstücke schuldet, in einer oder in drei Ver-fügungen veranlagt wird. Sie haben daher kein schutzwürdiges Interesse, dass die angefochtenen Verfügung aufgehoben und durch drei einzelne Verfügungen ersetzt wird. Insofern ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. 4 Die Beschwerdeführer 2 und 3 verlangen ferner, die Steuer sei nicht wie in der Verfügung auf je Fr. 1'863.-, sondern gemäss ihrer Selbstdeklaration auf je Fr. 252.- zu veranlagen. In Bezug auf diesen Antrag sind sie beschwerdebefugt, da sie ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung der angefochtenen Ein-spracheverfügung haben. Insoweit ist auf ihre form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde einzutreten. 2. 2.1 Die Erbengemeinschaft von A., bestehend aus seiner Ehefrau und seinen drei Söhnen, schloss am 14. Dezember 2006 im Rahmen eines aussergerichtli-chen Vergleichs einen partiellen Erbteilungsvertrag über einen Teil des Nachlas-ses (Teilungsvermögen) ab. Das Grundstück Gemeinde E.-Gbbl. Nr. 1000 wurde nicht in die partielle Teilung einbezogen; in Bezug auf dieses Grundstück wurde die Erbengemeinschaft fortgesetzt. Die partielle Teilung erfolgte in zwei Schritten (in der Folge: Teilungen 1 und 2), da nur auf diese Weise eine Einigung unter den Erben möglich war. Strittig war insbesondere die Bewertung der beiden Bau-grundstücke Gemeinde E.-Gbbl. Nrn. 2000 und 3000, die sich im Teilungsvermö-gen befanden. Mit der Teilung 1 schied der Beschwerdeführer 1 aus der Eben-gemeinschaft aus, soweit sie sich auf das Teilungsvermögen bezog, und erhielt den ihm daran zustehenden Anteil. In der Teilung 2 lösten die verbleibenden drei Erben diese Erbengemeinschaft auf und teilten das restliche Teilungsvermögen vollständig unter sich auf. In der Teilung 1 wurde der Anrechnungswert aller sich im Teilungsvermögen be-findenden Grundstücke wie folgt festgelegt: Das landwirtschaftliche Gewerbe in der Gemeinde E. (bestehend aus 15 Grundstücken) wurde mit Fr. 758'000.- und die beiden erwähnten Baugrundstücke mit je Fr. 500'000.- bewertet. Die Höhe des gesamten Teilungsvermögens und damit auch der Erbanteile der einzelnen Erben war massgeblich von diesen Anrechnungswerten bestimmt. In der Teilung 1 erhielt der aus der Gemeinschaft ausscheidende Beschwerdeführer 1 seinen auf diese Weise bestimmten Erbanteil, und es wurde ihm u.a. das landwirtschaft-liche Gewerbe zum erwähnten Anrechnungswert zugewiesen. In der Teilung 2 wurde die Höhe des restlichen Teilungsvermögens und damit auch der Erbanteile der verbleibenden drei Erben festgelegt. Der Anrechnungs-wert der beiden Bauliegenschaften wurde dabei neu auf nur je Fr. 46'666.- be-stimmt. 2.2 Das Kreisgrundbuchamt stellt sich auf den Standpunkt, es sei nicht zuläs-sig, dass Erben in ein und demselben Teilungsvertrag für einen bestimmten Ge- 5 genstand verschiedene Anrechnungswerte vereinbarten. Dies widerspreche dem im Erbrecht und namentlich in Bezug auf die Teilung geltenden Grundsatz der Gleichbehandlung. Zwar solle die Teilung auf einer Einigung der Erben beruhen, wobei ein mehrstufiges Verfahren nicht ungewöhnlich sei. Allgemein gelte jedoch gemäss Art. 617 des schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210), dass bei Grundstücken auf den Wert im Zeitpunkt der Teilung abzustellen sei. Bereits dieser Wortlaut schliesse aus, dass ein Grundstück zu einem bestimmten Zeit-punkt zwei verschiedene Werte haben könne. Könnten die Parteien bei der Tei-lung für dieselbe Sache unterschiedliche Anrechnungswerte festlegen, so wären sie befugt, die Höhe der Handänderungssteuer frei zu bestimmen und diese in letzter Konsequenz auch zu umgehen. Im vorliegenden Fall sei daher vom höhe-ren Anrechnungswert auszugehen. 2.3 Die Beschwerdeführer 2 und 3 machen dagegen geltend, dass die partiel-le Erbteilung in zwei Schritten erfolgt sei: Im ersten sei der dem Beschwerdefüh-rer 1 zustehende Anteil am Teilungsvermögen bestimmt und zugeteilt worden; im zweiten sei der Rest des Teilungsvermögens unter die übrigen Erben aufgeteilt worden. Entgegen der Auffassung des Kreisgrundbuchamtes sei es zulässig, in jeder der beiden Teilungen den Anrechungswert einer bestimmten Liegenschaft unterschiedlich festzusetzen. Indem die Vorinstanz für die Teilung 2 den höheren Anrechnungswert aus der Teilung 1 herangezogen habe, seien unzulässigerwei-se rein fiktive Ausgleichsleistungen besteuert worden. 3. 3.1 Das Erbteilungsrecht wird vom Grundsatz der freien vertraglichen Erbtei-lung beherrscht. Dieses Prinzip wird in Art. 607 Abs. 2 ZGB stipuliert, wonach die Erben die Teilung weitestgehend nach ihrem Gutdünken gestalten und – vorbe-hältlich zwingender Bestimmungen betreffend die Erbenhaftung und die Mitwir-kung der Behörden bei der Teilung – die anderen Grundsätze ausschalten oder zumindest einschränken können. Leitgedanke ist, dass die Teilung der Erbschaft grundsätzlich ausschliesslich Sache der Erben ist. Unter der Voraussetzung, dass unter allen Erben Einigkeit über die Art der Teilung herrscht, sollen die Er-ben weder durch die gesetzliche noch die erblasserische Erbfolge oder Teilungs-vorschriften gebunden sein. Die Teilungsfreiheit der Erben geniesst unbedingten Vorrang und ist die konsequente Folge davon, dass die Erben durch den Tod des Erblassers als Universalsukzessoren in dessen Rechtsstellung eintreten und da-mit auch die Verfügungsfreiheit des Erblassers über dessen Vermögen über-nehmen (Peter C. Schaufelberger, in Basler Kommentar, 3. Aufl. 2007, Art. 607 N. 5). 6 Die teilweise oder sog. partielle Teilung wird im Gesetz nirgends ausdrücklich geregelt. Im Schrifttum wird unterschieden zwischen objektiv partieller Teilung, die nur einen Teil des Nachlasses betrifft, und subjektiv partieller Teilung, bei der nur einzelne Erben aus der Gemeinschaft ausscheiden. Beide Arten sind zuläs-sig (Peter C. Schaufelberger, a.a.O., Art. 602 N. 33ff.). 3.2 Im Rahmen des partiellen Teilungsvertrags vom 14. Dezember 2006 wur-de grundsätzlich eine objektiv partielle Teilung vorgenommen. Die Teilung betraf den Nachlass mit Ausnahme des Grundstückes Gemeinde E.-Gbbl. Nr. 1000. Innerhalb dieser objektiv partiellen Teilung wurde zuerst eine subjektiv partielle Teilung (Teilung 1) vorgenommen, in der der Beschwerdeführer 1 aus der Er-bengemeinschaft betreffend das Teilungsvermögen ausschied. Anschliessend wurde diese vollständig aufgelöst (Teilung 2). Obschon beide Teilungen im glei-chen Vertragswerk vorgenommen wurden, waren sie doch je selbständig. Dies ergibt sich daraus, dass die Teilungen 1 und 2 einerseits von unterschiedlich zu-sammengesetzten Gemeinschaften vorgenommen wurden und sich andererseits auf unterschiedliche Vermögen bezogen. Die beiden Teilungen konnten nicht gleichzeitig erfolgen, weil erst nach Abschluss der Teilung 1 bekannt war, was in der Teilung 2 noch unter die drei verbleibenden Erben aufzuteilen war. Entgegen der nicht näher begründeten Auffassung der Vorinstanz ist im vorliegenden Fall von zwei selbständigen Teilungen auszugehen. Obschon sie in einem Vertrags-werk enthalten sind, ergibt sich dies aus seinem Aufbau und Inhalt. 4. 4.1 Grundsätzlich ist dem Kanton beim Erwerb eines Grundstückes eine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 HPG). Steuerpflichtig ist der Rechts-erwerber (Art. 2 Bst. a HPG). Die Handänderungssteuer wird auf der Gegenleis-tung für den Grundstückerwerb erhoben, die aus allen vermögensrechtlichen Leistungen besteht, die der Erwerber dem Veräusserer oder Dritten für das Grundstück zu erbringen hat (Art. 6 HPG). Für Realteilungen enthält Art. 9 HPG eine Sonderregelung: Danach wird die Handänderungssteuer nur auf den Aus-gleichsleistungen erhoben, wenn die ganze oder die teilweise Aufhebung von gemeinschaftlichem Grundeigentum durch Übertragung von Grundstücken der Gemeinschaft auf einzelne oder alle beteiligten Mitglieder der Gemeinschaft er-folgt. Gestützt auf das Grundprinzip, dass die Handänderungssteuer nicht auf dem Wert des erworbenen Grundstückes, sondern auf der dafür bezahlten Ge-genleistung erhoben wird (Art. 6 HPG), ist Art. 9 HPG so zu verstehen, dass nicht schon eine Mehrzuteilung an sich, sondern erst eine für die Wertverschiebung allenfalls erbrachte Ausgleichsleistung die Steuerpflicht auslöst. Realteilungen mit Wertverschiebungen ohne Ausgleichsleistungen bleiben steuerfrei (Entscheid der JGK vom 21. Mai 2007 E. 5 [32.13-06.134] und vom 4. September 2002 E. 6 7 [32.13-02.8 ]). Somit ist nicht der effektive Wert, sondern der von den Erben be-stimmte Anrechungswert eines Grundstückes massgeblich um zu bestimmen, ob eine Ausgleichsleistung erbracht worden ist. Die für die Handänderungssteuer massgebliche Ausgleichsleistung wird wie folgt ermittelt: Die Erben setzen die einzelnen Anrechnungswerte der in die Realtei-lung einbezogenen bernischen Grundstücke fest. Die Summe der Anrechnungs-werte wird dem Anspruch des einzelnen Erben (= sog. Realteilungsanspruch) gegenübergestellt. Er bestimmt sich nach der Erbanspruchsquote und entspricht der bereits bestehenden „ideellen“ Beteiligung des einzelnen Übernehmers am gesamten Anrechnungswert der massgeblichen Liegenschaften. Ist der von den Erben festgesetzte Anrechungswert für das Grundstück, das ein Erbe übernimmt, höher als sein Realteilungsanspruch, so wird die Differenz als für die Handände-rungssteuer massgebliche Ausgleichsleistung berücksichtigt. Ist der Realtei-lungsanspruch dagegen höher als der festgesetzte Anrechungswert des über-nommenen Grundstückes, liegt keine Ausgleichsleistung vor, die besteuert wer-den könnte. Werden mehrere Grundstücke von einem Erben übernommen, so wird die Summe der massgeblichen Anrechnungswerte seinem Realteilungsan-spruch gegenübergestellt. 4.2 Die Erben sind grundsätzlich frei, den Teilungs- bzw. Anrechnungswert festzusetzen. Art. 617 ZGB, der bestimmt, dass Grundstücke den Erben zu dem Wert anzurechnen sind, der ihnen im Zeitpunkt der Teilung zukommt, ist wie alle Teilungsvorschriften dispositiver Natur. Vereinbarungen der Erben über die Be-wertung (Art.607 Abs. 2 ZGB) oder eine entsprechende Teilungsvorschrift des Erblassers (Art. 608 ZGB) gehen vor (Peter C. Schaufelberger, a.a.O., Art. 617 ZGB N. 2). Der Anrechnungswert bestimmt nicht nur die Höhe des Erbanteils der Erben, die Grundstücke übernehmen sowie die von ihnen als Erwerber geschuldete Hand-änderungssteuer, sondern auch die Höhe des Erbanteils der Erben, die kein Grundeigentum erwerben. Erfahrungsgemäss ist jeder Erbe darauf bedacht, bei der Teilung einen möglichst grossen Anteil am Nachlass zu erhalten. Er wird da-her kaum bereit sein, für Grundstücke einen tiefen Anrechnungswert zu akzeptie-ren, nur damit die Erben, die sie erwerben, keine hohe Handänderungssteuer bezahlen müssen. Die Befürchtung der Vorinstanz, dass die Erben es mit der freien Festsetzung der Anrechnungswerte der Liegenschaften in der Hand hät-ten, die Höhe der Handänderungssteuer zu bestimmen oder diese sogar zu um-gehen, liegt im System begründet, dürfte praktisch aber kaum von Bedeutung sein. 8 4.3 Wie bereits ausgeführt worden ist, ist im vorliegenden Fall von zwei selb-ständigen Teilungen auszugehen. Für die Festsetzung der Handänderungssteuer sind die beiden Vorgänge somit getrennt zu behandeln. Dabei ist auf die Anrech-nungswerte der Grundstücke abzustellen, die in der massgeblichen Teilung fest-gesetzt worden sind. Würde für die Veranlagung der Beschwerdeführer 2 und 3 für die ihnen in der Teilung 2 zugeteilten Grundstücke auf den höheren Anre-chungswert aus der Teilung 1 abgestellt, so würde die Steuer auf einer rein fikti-ven Ausgleichsleistung erhoben. Dies wird aus folgendem Umstand ersichtlich: Der Erbanspruch der Ehefrau des Erblassers betrug in der Teilung 1 gestützt auf die in ihr angenommenen Anrechnungswerte aller Liegenschaften Fr. 684'000. Da die Teilung 1 nur dem Ausscheiden des Beschwerdeführers 1 diente, wurde ihr dieser Erbanteil nicht ausbezahlt. In der Teilung 2 erhielt sie gestützt auf die für diese Teilung neu bestimmten Anrechungswerte der noch verbleibenden bei-den Bauliegenschaften schliesslich einen Erbanteil von nur Fr. 140'000.-. Aus dem partiellen Teilungsvertrag vom 14. Dezember 2006 geht hervor, dass die Teilungen 1 und 2 abschliessend sind und keine weiteren Ausgleichsleistun-gen mehr erfolgen, die für die Handänderungssteuer relevant sein könnten. Die Erben erklären sich bezüglich der in die partielle Erbteilung einbezogenen Ver-mögenswerte und der damit zusammenhängenden Ansprüche aller Art als voll-ständig auseinandergesetzt. Vorbehalten wird, soweit hier von Interesse, die in-terne Vereinbarung zwischen den Beschwerdeführern 2 und 3 betreffend die bei-den Baugrundstücke. Darin erklärt sich der Beschwerdeführer 2 bereit, dem Be-schwerdeführer 3 ein Näherbau- und Überbauungsrecht einzuräumen, falls dies erforderlich sein sollte. Es handelt sich dabei nicht um eine vermögensrechtliche Leistung, die für die Bestimmung der steuerbaren Ausgleichsleistung erheblich wäre. Sollten jedoch entgegen der Auseinandersetzungserklärung Ausgleichzah-lungen geleistet worden sein oder noch werden, die im Zusammenhang mit die-sen Teilungen stehen, müsste dies als Verstoss gegen die Bestimmungen des Steuerstrafrechts gewertet werden und würde die entsprechenden Verantwort-lichkeiten nach sich ziehen. 4.4 In der Teilung 2 erwarben die Beschwerdeführer 2 und 3 je eines der bei-den Baugrundstücke und sind dafür je für sich handänderungssteuerpflichtig. Die Steuer wird auf den Ausgleichsleistungen erhoben, die sich anhand der für die Teilung 2 festgesetzten Anrechnungswerte der beiden Liegenschaften und des Erbanteiles der beiden Erben ergeben. Der Anrechungswert der beiden Liegen-schaften wurde auf je Fr. 46'666.-, total Fr. 93'332.- bestimmt. Der Erbanteil der beiden Beschwerdeführer von je 1/5 beträgt somit je Fr. 18'666.40. Die Aus-gleichsleistung macht für jeden von ihnen Fr. 27'999.60 aus (Fr. 46'666.- abzüg-lich Fr. 18'666.40). Die von jedem von ihnen auf diesem Betrag geschuldete Handänderungssteuer von 0,9 % beträgt je Fr. 252.- (Art. 11 Abs. 2 HPG). 9 4.5 Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerdeführer 2 und 3 nur eine Handänderungssteuer von je Fr. 252.- zu entrichten haben. Die Einsprache-verfügung des Kreisgrundbuchamtes vom 16. März 2007, in der die Steuer für sie auf je Fr. 1'863.- veranlagt worden ist, ist insofern in teilweiser Gutheissung der Beschwerde aufzuheben. 5. Soweit die Beschwerdeführer mit ihren Anträgen unterliegen, ist ihnen ein Teil der gesamten Verfahrenskosten von Fr. 1'200.-, ausmachend Fr. 300.-, unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (Art. 108 Abs. 1 i.V. mit Art. 106 VRPG). Dem ebenfalls teilweise unterliegenden Kreisgrundbuchamt werden dagegen keine Verfahrenskosten auferlegt (Art. 108 Abs. 1 und 2 i.V. mit Art. 2 Abs. 1 Bst. a VRPG). Es hat dagegen den teilweise obsiegenden Beschwerdeführern 2 und 3 einen Teil ihrer Parteikosten, soweit sie im Zusammenhang mit dem Beschwer-deverfahren stehen, zu ersetzen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Da im Einsprachever-fahren keine Parteientschädigung gesprochen wird (Art. 107 Abs. 3 VRPG), kann der in der eingereichten Kostennote dafür aufgeführte Aufwand nicht berücksich-tigt werden. Nach Würdigung aller Umstände wird der Parteikostenanteil, der vom Kreisgrundbuchamt zu entschädigen ist, auf insgesamt Fr. 1'200.- (inkl. MWSt und Auslagen) festgesetzt (Art. 41 des kantonalen Anwaltsgesetzes vom 28. März 2006 [KAG; BSG 168.11] und Art. 11 der Verordnung vom 17. Mai 2006 über die Bemessung des Parteikostenersatzes [Parteikostenverordnung, PKV; BSG 168.811]). Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten werden kann. 2. Die Einspracheverfügung des Kreisgrundbuchamtes vom 16. März 2007 wird insofern aufgehoben als darin die für C. und D. geschuldete Handänderungs-steuer auf je Fr. 1'863.- veranlagt worden ist. 3. Die von C. und D. geschuldete Handänderungssteuer wird auf je Fr. 252.- veran-lagt. 10 4. Die Verfahrenskosten betragen insgesamt Fr. 1'200.-. Davon wird ein Anteil von Fr. 300.- B., C. und D., ausmachend je Fr. 100.-, unter solidarischer Haftbarkeit zur Bezahlung auferlegt. Die verbleibenden Verfahrenskosten trägt der Kanton. 5. Das Kreisgrundbuchamt hat C. und D. einen Parteikostenbeitrag von insgesamt Fr. 1'200.- (inkl. MWSt und Auslagen), ausmachend je Fr. 600.-, zu bezahlen. Dieser Betrag ist beim Kreisgrundbuchamt einzufordern.