2015 Enteignungsrecht 201 VIII. Enteignungsrecht 30 Formelle Enteignung; Entschädigung bei teilweise überbauten Grund - stücken - Grundsätze zur Bemessung von Entschädigungen bei teilweise über - bauten Grundstücken - Die Praxis des Spezialverwaltungsgerichts, unabhängig von der tat - sächlichen Realisierbarkeit stets den absoluten Landpreis zu bezah - len, wenn vor der Abtretung der Teilflächen eine Ausnützungsreserve vorhanden war, ist rechtsfehlerhaft. Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 8 . Juli 2015 in Sachen Kanton Aargau gegen A., B. und C. (WBE.2015.12). Aus den Erwägungen 2. Jeder Baugrund besitzt einen Maximalwert, der als absoluter Landwert bezeichnet wird. Dieser Maximalwert entspricht der vollen wirtschaftlichen Ausnützung, d.h. der gewinnverheissendsten Nut - zungsmöglichkeit, die dem Grundstüc k innewohnt (VGE III/13 vom 26. März 2010 [WBE.2009.214], S. 7; RUDOLF MERKER, Der Grundsatz der "vollen Entschädigung" im Enteignungsrecht, Diss., Zürich 1975, S. 16). Sofern bei unüberbauten Grundstücken die Nut - zung nicht in irgendeiner Art und Weise eingeschränkt ist, ist die ge - winnverheissendste Nutzung möglich und der Ver kehrswert ent - spricht dem absoluten Landwert (VGE III/13 vom 26 . März 2010 [WBE.2009.214], S. 7). Ist ein Grundstück überbaut, so schränkt die bestehende Über - bauung die Nutzung smöglichkeiten stets in gewisser Weise ein. Während eine gleichartige, aber unüberbaute Parzelle sofort der opti- malen Nutzung zu geführt werden kann, verhindert bei einem über -202 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2015 bauten Grundstück die vorhandene Überbauung solange, als mit ih- rem Weiterbes tand zu rech nen ist, die Ausschöpfung ungenutzter Ausnützungsreserven. Der Land wert ist also ein relativer, abhängig von Ausnützungsgrad, Alter, Zustand und Ausbaustandard sowie von Lage und Quartieranpassung der be stehenden Bauten ( HEINZ HESS/ HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Kom mentar zum Bundesgesetz über die Enteignung, zu den verfassungs rechtli- chen Grundlagen und zur Spezialgesetzgebung des Bundes, Band I, Bern 1986, Art. 19 Rz. 99). Der der be stehenden Situation angepass- te, verminderte Bodenwert wird als relativer Landwert be zeichnet (VGE II/9 vom 27. Januar 2006 [WBE.2003.34], S. 13; AGVE 1998, S. 217 f.; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N 99). 3. 3.1. Gemäss der Praxis der V orinstanz ist stets der volle, absolute Landpreis zu bezahlen, wenn vor der Abtretung der Teilflächen eine Ausnützungsreserve vorhanden war. In diesem Zusammenhang ver - zichtet die V orinstanz offenbar regelmässig auf die Prüfung, ob und wie diese Restaus nutzung tatsächlich realisiert werden k ann. Ergän- zend wurde im angefochtenen Entscheid ausgeführt: "Diese Linie wird seit der einschlägigen, gerichtsinternen Grundsatz - diskussion an lässlich einer Verhandlung vom 26 . Mai 2009 lückenlos verfolgt und hat sich in der Praxis bewährt. Es ist d em Ge richt be - wusst, dass die darin liegende Schematisierung im Ergebnis der rechts- theoretisch eigentlich angebrachten, individuellen Doppel schätzung (vor und nach dem Eingriff) durch einen Gutachter unterle gen sein mag. Anderseits erlaubt das V orgehen gerade bei nicht allzu schwer - wiegenden Eingriffen, wie hier, eine klare, ohne unverhältnis mässigen Aufwand zu zie hende Abgrenzung zwischen ab solutem und relativem Landwert, welche im Übrigen auch die Kompe tenzaufteilung des aar - gauischen Rechts respektiert (…) Der konkrete Nachteil der Methode, dass in einem Einzelfall eine Ausnützungsre serve allenfalls gar nie ge- nutzt wird bzw. vielleicht nicht einmal ge nutzt werden kann, wiegt bei übersichtlichen Verhältnissen deren praktischen V orteile in der Rechts- anwendung in keiner Weise auf und ist daher hinzunehmen. Selbstver - ständlich steht es dem Enteigner aber immer offen, für einen konkreten 2015 Enteignungsrecht 203 Fall mit ge eigneten Mitteln (z.B. Über bauungsstudien) den Beweis zu erbringen, dass eine theore tisch be stehende Ausnützungsreserve tat - sächlich eben nicht zu realisieren ist. (…)" In Bezug auf die beiden Grundstücke der Beschwerdegegner hielt die V orinstanz fest, die Parzelle Nr. 935 verfüge über eine zuläs- sige Ausnützung von rund 225 m2, die Parzelle Nr. 937 über eine sol- che von rund 234 m2. Mit der bestehenden Überbauung (auf den Grundstücken steht je ein Einfamilienhaus; diese sind auf der ge - meinsamen Parzellengrenze zusammengebaut) seien je 218 m2 kon- sumiert. Beide Grundstücke wür den d emzufolge über Nutzungs re- serven verfügen, weshalb praxisgemäss der absolute Land wert zu entschädigen sei. Hinzu komme, dass den Be schwerdegegnern die beiden anstossenden Parzellen Nrn. 944 und 945 gehö ren würden. Die Ausnützung dieser sich in einer Spezialzone befindenden Grund- stücke sei gemäss der Praxis der Gemeinde D. an die Ausnützung der "Stammparzellen" Nrn. 935 und 937 anzurechnen. Die Nutzungs re- serven würden sich danach nochmals um je 113 m2 vergrössern. Dies rechtfertige umso mehr e ine Entschädigung in der Höhe des absoluten Landwerts. Der abso lute Landwert wurde in der Folge gestützt auf die statistische Methode, d.h. durch Vergleich mit Land - verkäufen in D. sowie den umliegenden Gemeinden, ermittelt. 3.2. (...) 4. (...) 5. 5.1. Die beiden Grundstücke der Beschwerdegegner sind überbaut. Die ent eigneten Teilflächen sind aufgrund ihrer Grösse (18 m2 und 19 m2) nicht für eine separate Verwendung geeignet; eine freihändige Veräusserung wäre demzufolge nicht möglich. Grundsätzlich ist d a- her der relative und nicht der absolute Landwert zu vergüten (HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N 104; vgl. vorne Erw. 2). 5.2. Wo hohe Baulandpreise gelten und diese massgeblich durch die bestmögliche bauliche Ausnützung bestimmt werden, richtet sich der Wert der Teilfläche vorwiegend nach deren Einfluss auf die Überbau- ung des Grundstücks. Ein Teil, ohne den der Eigentümer nicht, nicht 204 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2015 zweckmässig oder nur mit geringerem V olumen bauen kann, ist ein hochwertiger Flächenabschnitt; ein Teil, der abgetrennt werden kann, ohne die bauliche Ausnützung zu beeinflussen, ist demgegenüber ein minderwertiger Flächenabschnitt (Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 7 . November 1972, pu bliziert in: ZBl 74/1973, S. 332; HESS/WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N 106). Bei der Prüfung, welchen Einfluss der abgetrennte Parzellenteil auf die (weitere) Überbauung des restlichen Grundstücks hat, er - scheint es un umgänglich zu berücksichtigen, ob letzteres bereits überbaut ist oder nicht. Eine bestehende Überbauung steht in der Re- gel der schnellen Re alisierung einer allenfalls noch vorhandenen Ausnützungsreserve bzw. der optimalen wirtschaftlichen Ausnützung entgegen (vgl. vorne Erw. 2). Gestützt auf diese Überlegung erweist es sich als nicht statthaft, bei der Enteignung der Teilfläche eines überbauten Grundstücks pauschal den absoluten Landwert zu entschädigen. 5.3. In Bezug auf die umstrittenen Grundstücke war vor der Abtre - tung der Teilflächen eine Ausnützungsreserve vorhanden. Entspre - chend der Pra xis der V orinstanz wurde daher die Entschädigung an- hand des abso luten Landwerts berechnet. Der Umstand, dass die Grundstücke der Be schwerdegegner bereits überbaut waren (die Häuser sind rund 20 -jährig und damit unbestrittenermassen keine Abbruchobjekte), wurde dabei gänzlich ausser Acht gelassen. Ebenso wenig wurde geprüft, ob und gegebenenfalls in welchem Zeitrahmen trotz der bestehenden Überbauung die Ausnützungsreserve effektiv hätte realisiert werden können. Damit erweist sich das V orgehen der V orinstanz grundsätzlich als fehlerhaft. In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass die Be - schwerdegegner selber ausdrücklich anerkennen, dass eine optimale Ausnützung ihrer Grundstücke ohnehin kaum realisierbar ist bzw. sich mit der umstrittenen Abtr etung keine Benachteiligung im Hin - blick auf mögliche bauliche Erweiterungen ergibt. Zumindest unter Berücksichtigung dessen, dass offenbar ein Transfer der Ausnützung von den angrenzenden, in der Spezialzone "E." gelegenen Grund - stücken möglich ist, ersch eint diese Aussage durchaus plausibel. 2015 Enteignungsrecht 205 Inwiefern die Berücksichtigung des Umstandes, dass kaum eine opti- male Aus nützung erreicht werden kann, auf eine aufsichtsweise Überprüfung der kommunalen Bau - und Nutzungsordnung bzw. de - ren Anwendung hinauslaufen soll, ist nicht nachvollziehbar. 5.4. Die Argumentation der V orinstanz, dank ihrer Praxis könne ein unverhältnismässiger Aufwand vermieden werden, geht davon aus, dass als Alter native einzig eine individuelle Doppelschätzung (vor und nach dem Eingriff) durch einen Gutachter in Frage kommt. Dies ist indessen, wie der Verweis des Beschwerdeführers auf die Recht - sprechung des Bundesgerichts sowie des zürcherischen Verwaltungs- gerichts zeigt, nicht der Fall (Urteile des Bundesgerichts vom 27. August 2013 [1C_339/2013], Erw. 2.4, vom 14 . Dezember 2009 [1C_361/2009], Erw. 3, vom 29 . Juni 2000 [1P.743/1999], Erw. 4; Entscheide des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 16. Januar 2014 [VR.2013.00005], vom 25 . November 2010 [VR.2010.00003] und vom 20 . Mai 2009 [VR.2008.00003]). In den entsprechenden Fällen wurde zunächst anhand der statistischen Me - thode der absolute Landwert ermittelt; anschliessend wurde – namentlich nach der Bedeutung der ent eigneten Teilfläche in Bezug auf das Restgrundstück – der "Einschlag" bestimmt, um den der absolute Landwert reduziert wurde. Es gibt mithin nebst der individuellen Doppelschätzung durch einen Gutachter sehr wohl Methoden, welche es erlauben, rechtlich korrekt und mit vertretbarem Aufwand die Entschädigun g für die Enteignung von Teilflächen überbauten Landes festzulegen. Die von der V orinstanz verfolgte Praxis, die bestehende Überbauung eines Grundstücks und die damit verbundene Verminderung des Landwerts gänzlich unberücksichtigt zu lassen, bildet demge genüber keine taugliche Alternative und lässt sich auch nicht mit dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit rechtfertigen. Die gewählte Schematisierung, welche lediglich auf die vorhandene Ausnützungsreserve abstellt und eine allfällige Einschränkung der optimalen Ausnützung aufgrund ei- ner bestehenden Überbauung a priori ausser Acht lässt, erweist sich als zu undifferenziert. Dabei kann verwiesen werden auf die Aussage im angefochtenen Entscheid, wonach erhebliche, klar wahrnehm - 206 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2015 und begründbare Wertdiffere nzen tatsächlicher oder rechtlicher Art berücksichtigt werden und in entsprechenden, sachlich nachvoll - ziehbaren Abstufungen zum Ausdruck kommen müssen. Die ser V or- gabe wurde im konkreten Fall nicht Genüge getan. Nicht stichhaltig ist in diesem Zusammen hang der Hinweis der V orinstanz auf die Rechtsprechung betreffend die Erhebung von Er- schliessungsabgaben. Tatsächlich geht es bei den Erschliessungs - abgaben nicht da rum, einen bestimmten Wert zu schätzen, sondern darum, die Gesamt kosten einer Erschliessungsanlage auf die betrof - fenen Grundeigentümer zu verlegen. Das Kriterium des Son der- vorteils bildet dabei (anders als die Entschädigung für eine Ent eig- nung) keine absolute Grösse; vielmehr geht es primär um die Rela - tionen, wer aus der Erschliessungsanlage mehr oder weniger V orteile ziehen kann. Die Be stimmung dieser Relationen kann letzt lich nicht mit der Festlegung einer "vollen Entschädigung" verglichen werden. 6. Aufgrund der festgestellten Mängel erscheint es angezeigt, in Gutheissung der Beschwerde den angefochtenen Entscheid aufzuhe - ben und das Verfahren an die V orinstanz zurückzuweisen. Es obliegt ihr, nach Massgabe der vorstehenden Erwägungen die Entschädigung für die Enteignung der beiden Teilflächen neu festzulegen. Dabe i ist dem Umstand, dass die entsprechenden Grundstücke bereits überbaut sind, gebührend Rechnung zu tragen. Ebenso sind weitere massgebli- che Gesichtspunkte zu berücksichtigen, insbesondere dass – soweit erkennbar – den Teilflächen keinerlei Erholungsfunktion zukommt. Entsprechend den obigen Ausführungen wird die V orinstanz nicht umhin kommen, ihre bisherige Rechtsprechung grundsätzlich zu revidieren. Gleichzeitig wird sie auch die Praxis überdenken müs - sen, bei fehlenden Ausnützungsreserven generell 50 % des absoluten Landwerts zuzusprechen. (...) 2015 Landwirtschaftsrecht 207 IX. Landwirtschaftsrecht 31 Art. 84 ff. DZV und § 37 VRPG - Zielsetzung der Übergangsbeiträge: Sicherstellung eines sozialver - träglichen Übergangs vom alten zum neuen Direktzahlungs system durch temporären Ausgleich der Beitragsdifferenzen (Erw. 1.1). - Berechnung der Übergangsbeiträge anhand des Basiswerts (Erw. 1.2–1.4) - Im von der Landwirtschaft Aargau verwendeten Programm AGRICOLA waren die Grundlagen für die Bestimmung des Basis - werts falsch hinterlegt, woraus zu hohe Übergangsbeiträge resultier - ten (Erw. 1.5 und 1.6). - Eine formell rechtskräftige Verfügung, worin zuhanden des Adressa- ten ein fehlerhaft ermittelter Basiswert festgelegt wurde, kann nach den Voraussetzungen von § 37 Abs. 1 VRPG widerrufen bzw. abge - ändert werden (Erw. 3.1). - Es besteht ein erhebliches öffentliches Interesse an der Korrektur des Basiswerts, der zu einer überhöhten Beitragszahlung zu Lasten an - derer Beitragsberechtigten führen würde (Erw. 3.2). - Mangels nachteiliger Dispositionen geniesst der Beschwerdeführer keinen Vertrauensschutz, der einer Abänderung der Basiswertfest - stellungsverfügung entgegenstünde (Erw. 3.3). - Der Rechtssicherheit ist in der vorliegenden Konstellation kein we - sentliches Gewicht beizumessen (Erw. 3.4). Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 1. Kammer, vom 20 . August 2015 in S achen A. gegen das Depa rtement Finanzen und Ressourcen , Land- wirtschaft Aargau (WBE.2015.22). Aus den Erwägungen II.