<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2002.00034</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106870&amp;W10_KEY=4467145&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2002.00034</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.10.2002</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 22.04.2003 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Unterschutzstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ob ein Objekt ein wichtiger Zeuge darstellt und damit eine Unterschutzgestellung gerechtfertigt ist, haben primär die Verwaltungsbehörden zu prüfen. Zurückhaltung des Verwaltungsgerichts bei der Überprüfung (E. 1). Genügende gesetzliche Grundlage für die Unterschutzstellung und damit die Eigentumsbeschränkung (E. 2). Denkmalschutz als zulässiges öffentliches Interesse (E. 3a). Zeugniswert des Gebäudes (E. 3b und c). Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung (E 4a), da eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung nach wie vor möglich ist (E. 4b). Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 5).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Staats- und Verfassungsrecht UR: Grundrechte ST: EIGENTUMSGARANTIE">EIGENTUMSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINSCHRÃNKUNGSVORAUSSETZUNGEN">EINSCHRÃNKUNGSVORAUSSETZUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEIMATSCHUTZ">HEIMATSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTAR">INVENTAR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SANIERUNG">SANIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNBESTIMMTER RECHTSBEGRIFF">UNBESTIMMTER RECHTSBEGRIFF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEUGENEIGENSCHAFT">ZEUGENEIGENSCHAFT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 26 BV</span><br/><span class="gerade">Art. 36 BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 11 Granada-Ã</span><br/><span class="gerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 50 lit. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Am 13. Dezember 2000 stellte der Stadtrat von ZÃ¼rich das GebÃ¤ude Kat.-Nr. 01 an der K-strasse in X definitiv unter Schutz. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Gegen diesen Beschluss erhob B als EigentÃ¼mer des unter Schutz gestellten GebÃ¤udes am 11. Januar 2001 Rekurs an die Baurekurskommission I, welche das Rechtsmittel nach einem Augenschein am 7. Dezember 2001 teilweise gut hiess, indem sie zwar die Un­ter­­schutzstellung als solche bestÃ¤tigte, jedoch die Schutzanordnungen im Einzel­nen teilwei­se ergÃ¤nzte bzw. abÃ¤nderte. Die Kosten des Verfahrens auferlegte sie zu zwei Dritteln dem Rekurrenten und zu einem Drittel der Stadt ZÃ¼rich; eine UmtriebsentschÃ¤digung sprach sie nicht zu.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Gegen den Rekursentscheid liess B am 25. Januar 2002 Beschwerde an das Ver­waltungsgericht erheben mit dem Hauptantrag, die Unterschutzstellung aufzuhe­ben. Sodann seien ein Augenschein durchzufÃ¼hren und dem BeschwerdefÃ¼hrer eine angemes­sene ParteientschÃ¤digung zuzusprechen. Auch wenn der Hauptantrag abgewiesen werden sollte, seien die Kosten des Rekursverfahrens zu einem grÃ¶sseren Anteil der Beschwer­degegnerin aufzuerlegen und es sei diese auch fÃ¼r das Rekursverfahren zu einer ParteientschÃ¤digung zu verpflichten. Zur BegrÃ¼ndung wurden insbesondere der Zeugniswert des Ge­bÃ¤udes sowie ein ausreichendes Ã¶ffentliches Interesse an der Unterschutzstellung bestrit­ten. Das heute zu BÃ¼rozwecken genutzte, baufÃ¤llige und schadhafte Objekt kÃ¶nne nur mit unverhÃ¤ltnismÃ¤s­si­gem Aufwand wieder Wohnzwecken zugefÃ¼hrt werden. Auch ein amts­in­ternes Gutachten zuhanden der Denkmalpflegekommission habe die Unterschutzstellung als unverhÃ¤ltnismÃ¤s­­sig gewÃ¼rdigt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baurekurskommission beantragte am 8. Februar 2002 die Abweisung der Beschwerde, ebenso der Stadtrat von ZÃ¼rich am 27. MÃ¤rz 2002.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Mit Eingabe vom 17. Mai 2002 liess B darauf hinweisen, dass der Stadtrat von ZÃ¼rich kÃ¼rzlich der Entlassung der Liegenschaft Restaurant Q aus dem In­ventar zugestimmt habe. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 18. Oktober 2002 fÃ¼hrte das Verwaltungsgericht einen Augenschein mit anschlies­sender Schlussverhandlung durch.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">1. GemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Schutzobjekte unter anderem âGebÃ¤ude­grup­pen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer po­litischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼r­dig sindâ. Eine Unterschutzstellung setzt demnach voraus, dass die rechtsanwendende Be­hÃ¶r­de auf Grund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Ãber­zeu­gung gelangt, bei diesem handle es sich um einen âwichtigen Zeugenâ. Dazu bedarf es der Aus­legung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs. Dabei geht es zwar um die Beurteilung ei­ner Rechtsfrage (vgl. Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auf­l., ZÃ¼rich/Basel/Genf 2002, Rz. 448), die gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) der ÃberprÃ¼fung durch das Ver­wal­tungsgericht zugÃ¤nglich ist. Jedoch ist zu beach­ten, dass der fÃ¼r die Unter­schutz­stel­lung zu­stÃ¤ndigen VerwaltungsbehÃ¶rde bei der Beurteilung der Frage, ob die wich­tige Zeu­gen­ei­gen­schaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ge­geben sei, eine beson­de­re Ent­schei­dungs­frei­heit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermes­sens­be­tÃ¤­ti­gung zu­kommt (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3), deren Handhabung das Ver­wal­tungs­ge­richt nicht frei Ã¼ber­prÃ¼­fen kann (RB 1982 Nr. 37). Dies entspricht dem Grund­satz, dass die Rechts­mit­tel­in­stanz bei der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe eine ge­wisse Zu­rÃ¼ck­hal­tung wahrt, so­weit es um die WÃ¼rdigung Ã¶rtlicher VerhÃ¤ltnisse oder um technische oder an­de­re Fra­gen geht, die ein bestimmtes Fachwissen voraussetzen (HÃ¤felin/MÃ¼ller, Rz. 454). Der Grundsatz wird relativiert, wenn das Verwaltungsgericht, wie hier, selbst einen Augenschein durchfÃ¼hrt (BGE 109 Ib 298 E. 3). Bei Un­ter­schutz­stel­lun­gen ist dennoch eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung angezeigt, weil im Be­reich des Na­tur‑ und Heimatschutzes die Beratung der entschei­denden Be­hÃ¶r­den durch Fach­stel­len aus­drÃ¼ck­lich vorgesehen ist (§ 216 Abs. 1 PBG und § 2 Abs. 1 der Ver­ord­nung Ã¼ber den Na­tur‑ und Hei­matschutz und Ã¼ber kommunale Erho­lungsflÃ¤chen vom 20. Juli 1977; vgl. auch BGE 112 Ib 543 E. 1d S. 549 = Pra 77/1988 Nr. 53 S. 213 f.; RB 1982 Nr. 35; Martin Philipp Wyss, Ãffentliche Interessen â Interessen der Ãffentlichkeit?, Bern 2001, Rz. 399). Das Ver­­wal­tungs­ge­richt mit seiner gemÃ¤ss § 50 VRG von vorn­her­ein ein­ge­schrÃ¤nk­ten Ãber­prÃ¼­fungs­befugnis hat deshalb namentlich zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Un­ter­schutz­stel­lung zu­stÃ¤n­di­ge VerwaltungsbehÃ¶rde alle wesentli­chen Ge­sichts­punk­te voll­stÃ¤n­dig und ge­wis­sen­haft untersucht und gewÃ¼rdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">2. Die Unterschutzstellung einer Liegenschaft bewirkt in der Regel eine BeschrÃ¤n­kung der VerfÃ¼gungsbefugnis des GrundeigentÃ¼mers (Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April 1999, BV). Dies macht auch der Beschwerde­fÃ¼h­rer bezÃ¼glich seiner Liegenschaft an der K-strasse geltend. Be­schrÃ¤n­kungen des Eigentums sind gemÃ¤ss Art. 36 BV zu­lÃ¤ssig, sofern sie auf einer genÃ¼genden gesetzlichen Grundlage beruhen, im Ã¶ffentlichen In­teresse liegen und dem Grund­satz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit entsprechen (RB 1988 Nr. 70 = BEZ 1988 Nr. 49, mit Hinweisen; auch zum Folgenden). Das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip besagt, dass staat­liche Eingriffe in Individualrechte nicht weiter gehen dÃ¼rfen, als es das Ã¶ffent­li­che Inter­esse erfordert. Sie mÃ¼ssen das geeignete Mittel zur Verwirklichung des im Ã¶f­fent­li­chen Inter­esse liegenden Ziels sein und es erlauben, dieses unter bestmÃ¶glicher Scho­­nung der Frei­heit des Einzelnen zu erreichen; das angestrebte Ziel muss zudem in einem ver­nÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnis zu den eingesetzten Mitteln und den zu seiner Erlangung not­wen­di­gen Frei­heitsbeschrÃ¤nkungen stehen (BGE 113 Ia 126 E. 7b, mit Hinweisen).</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Der Beschwerdegegner stÃ¼tzt die Unterschutzstellung der Liegenschaft des Be­schwer­­­defÃ¼hrers auf § 203 Abs. 1 lit. c und § 205 PBG. Das Vorliegen einer genÃ¼genden ge­setzlichen Grundlage wird denn auch vom BeschwerdefÃ¼hrer zu Recht nicht bestritten. Hin­­­gegen macht er geltend, seinem GebÃ¤ude fehle die fÃ¼r eine Unterschutzstellung vorausgesetzte Zeugeneigenschaft. An der Unterschutzstellung bestehe kein hinreichendes Ã¶ffent­liches Interesse und angesichts des schlechten baulichen Zustands des GebÃ¤udes sei sie unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">3. a) Hinsichtlich des erforderlichen Ã¶ffentlichen Interesses an der Unterschutzstel­lung ist vorab festzuhalten, dass mit Ausnahme der fiskalischen Interessen jedes Ã¶ffentliche Interesse geeignet ist, eine EigentumsbeschrÃ¤nkung zu rechtfertigen (HÃ¤felin/MÃ¼ller, Rz. 2165). Als solches Interesse gilt namentlich auch der Denkmalschutz im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, soweit eine wichtige Zeugenschaft zu bejahen ist (BGE 126 I 219, E. 2c).</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">b) Im Unterschutzstellungsbeschluss vom 13. Dezember 2000 wird unter eingehen­der Darstellung der bis ins Jahr 1718 zurÃ¼ckreichenden Geschichte des GebÃ¤udes K-stras­se die wichtige Zeugeneigenschaft damit begrÃ¼ndet, dass das GebÃ¤ude zusammen mit den bei­den Liegenschaften L-strasse und K-strasse eine der drei letzten Bau­ten des ehemaligen Dorfkerns X sei. Das dÃ¶rfliche GebÃ¤ude habe den ganzen so­zi­alen, wirtschaftlichen und politischen Prozess der VerstÃ¤dterung miterlebt und der Wan­del von einer ehemals bÃ¤uerlichen zu einer Gewerbeliegenschaft sei ein fÃ¼r diese siedlungs­ge­schichtliche Entwicklung typischer Vor­gang. Das strassenseitige Ãussere des GebÃ¤udes entspreche einem einfachen lÃ¤ndlichen Wohnhaus an der Wende vom 18. zum 19. Jahrhun­dert. Die rÃ¼ckseitige Trauffassade sei geprÃ¤gt durch eine hÃ¶lzerne Laube im Obergeschoss, die das lÃ¤ndliche GeprÃ¤ge noch unterstrei­che, ebenso wie das sichtbare Riegelmauerwerk des Zwischenbaus und der durch einen Zaun eingefasste Vorgarten. Der sichtbare Innen­ausbau stamme aus jÃ¼ngerer Zeit, doch sei nicht ausgeschlossen, dass sich hinter den Ver­klei­dun­gen noch Vieles von der ursprÃ¼nglichen Tragkonstruktion in StÃ¤nderbauweise er­halten habe, wofÃ¼r sich Anhaltspunkte in dem aus der Erstellungszeit stammenden Keller fÃ¤nden. Dort finde sich auch eine aussen verschlos­sene TÃ¼re zur Strasse hin, die einst den An- und Abtransport von WeinfÃ¤ssern ermÃ¶glicht habe. Auch die allerdings mehrfach er­neuerte Kons­truktion des Dachstuhls weise auf mÃ¶glicherweise noch vorhandene alte Bausubstanz in den heute als BÃ¼ros genutzten ehemaligen Wohngeschossen hin.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Der BeschwerdefÃ¼hrer bestreitet den Zeugniswert des streitbetroffenen GebÃ¤udes. Der ehemalige Dorfkern von X sei aufgrund der grossen baulichen Eingriffe, insbesondere der Durchgangsstrasse M/N-strasse nicht mehr ablesbar, sondern bis auf das GebÃ¤ude<br/> K-strasse vollstÃ¤ndig verschwunden. Auch das Ã¤ussere Er­scheinungsbild des GebÃ¤udes K‑strasse sei massiv verÃ¤ndert worden; die noch vorhandene ostseitige Brandmauer belege, dass dort einmal ein WohngebÃ¤ude angebaut gewesen sei. FÃ¼r einen Betrachter lasse sich ein Bezug weder zum frÃ¼heren Rebbauernhaus noch zur spÃ¤teren Nutzung der Liegenschaft als Fuhrhalterei und schliesslich als Schreinerei erken­nen. Wenn dieser Bezug die Bedeutung des Schutzobjekts ausmache, so sei unverstÃ¤nd­lich, dass ausgerechnet auf den Schutz des Ãko­nomiegebÃ¤udes verzichtet worden sei, das die­sen Wandel am deutlichsten dokumentiere. Wenn dem frÃ¼heren Weinkeller grosser Zeug­niswert beikomme, so mÃ¼sse berÃ¼cksichtigt werden, dass der historische Tonplattenboden wegen der Feuchtigkeitsprobleme mit Beton unterlegt werden mÃ¼sste, was den Tonplatten weiteren Schaden zufÃ¼gen wÃ¼rde und allein Ã¼ber Fr. 125'000.- kosten wÃ¼rde. Ansons­ten sei vom historischen GebÃ¤udeinnern nicht mehr viel vorhanden. Aufgrund der feh­lenden Ablesbarkeit des dÃ¶rflichen Charakters sowie der ur­sprÃ¼nglichen Bedeutung und Ge­stalt des GebÃ¤udes bestehe kein hinreichendes Ã¶ffentliches Interesse an der Unterschutzstellung; diese stehe im Gegenteil der notwendigen Entwicklung des Quartiers X im Weg.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">c) Diesen weitgehend bereits im Rekursverfahren vorgetragenen EinwÃ¤nden hat die Baurekurskommission I zutreffend entgegengehalten, dass der Zeugniswert des GebÃ¤udes ge­rade darin liege, dass die VerÃ¤nderungen, die es selber in den fast 300 Jahren seines Beste­hens erfahren habe, eng mit der Geschichte des ursprÃ¼nglichen Dorfes X verbunden seien. FÃ¼r jede Entwicklungs- und Nutzungsphase seien am GebÃ¤ude und in seiner Umgebung </p> <p class="Einzug1">klare Zeichen abzulesen. So zeuge die in den wesentlichen Teilen erhalten gebliebene Ã¤us­se­re Erscheinungsweise des HauptgebÃ¤udes, insbesondere aber der Weinkeller mit dem noch vorhandenen Zugang von der K-strasse her von der ursprÃ¼nglichen Nutzung als Heim­arbei­ter- und Rebbauernhaus. Die anschliessende landwirtschaftliche Nutzung zeige sich in der nachtrÃ¤glich versetzt angebauten Scheune, die spÃ¤ter die Stallungen der Fuhrhal­terei aufgenommen habe und nun durch den Gewerbebetrieb des BeschwerdefÃ¼hrers genutzt werde. Die Lage des Schutzobjekts an der in diesem Bereich engen und gegen die N-strasse abfallenden K-strasse weise auf die ursprÃ¼nglich dÃ¶rflichen VerhÃ¤ltnisse hin und mache die Eignung der Liegenschaft als Fuhrhalterei plausibel. FÃ¼r die Erhaltung des Schutzobjekts spreche schliesslich auch der Umstand, dass es einen der letzten Zeugen aus der dÃ¶rflichen Geschichte von X darstelle. EinzurÃ¤umen sei allerdings, dass der Entscheid der die Schutzmass­nahme verfÃ¼genden BehÃ¶rde, nur das Wohn­haus, nicht aber die Scheune zu schÃ¼tzen, das Objekt beeintrÃ¤chtige, weil damit auf die Dokumentation eines wesentlichen Aspekts der jÃ¼ngeren Geschichte verzichtet werde und im Nachweis der geschichtlichen Entwicklung eine LÃ¼cke entstehe. Allerdings habe mitberÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssen, dass das ursprÃ¼ngliche ÃkonomiegebÃ¤ude so sehr verÃ¤ndert worden sei, dass die frÃ¼heren Nutzungen fÃ¼r den unbefangenen Betrachter nur noch mit MÃ¼he erkennbar seien. Gleichwohl weise das WohngebÃ¤ude auch fÃ¼r sich allein und dank seiner speziellen Situierung einen besonderen Zeugen­wert auf, der umso schwerer wie­ge, als kaum andere vergleichbare Objekte vorhanden seien; die Qualifikation als Zeuge einer politischen, wirtschaftlichen und sozialen Epoche erweise in Anbetracht des Ermes­sensspielraums der Ã¶rtlichen BehÃ¶rde noch als vertretbar. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Auf diese sorgfÃ¤ltigen Ãberlegungen kann gemÃ¤ss § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG in zustimmendem Sinn verwiesen werden. Zu ergÃ¤nzen ist, dass der Zeugenschaft die von § 203 Abs. 1 lit. c PBG vorausgesetzte Wichtigkeit zukommt, weil es sich beim GebÃ¤ude K-strasse um eines von nur noch drei Objekten handelt, die den dÃ¶rflichen Ursprung des Stadtquartiers X zu bezeugen vermÃ¶gen, und weil es zusammen mit dem schrÃ¤g gegenÃ¼berliegenden GebÃ¤ude K-strasse den dortigen Strassenraum prÃ¤gt, der ungeachtet der nahen Strassenschlucht von M/N-­stras­se bis heute einen gewissen lÃ¤ndlichen Cha­rakter bewahrt hat (vgl. BGer, 6. Mai 1998, ZBl 101/2000, S. 99, E. 4c/aa). Entgegen den AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers ist, wie der verwaltungsgerichtliche Augenschein bestÃ¤tigt hat, dieser siedlungsgeschichtliche Zusammenhang sowohl hinsichtlich des Schutzobjekts als auch im Bezug zum dortigen Strassenabschnitt mit der nahen Liegenschaft K-strasse fÃ¼r einen nichtfachkundigen Be­trachter hinreichend erkennbar. Dass das GebÃ¤ude, das Ã¶stlich an die dortige Brandmauer einst angebaut war, seit Langem nicht mehr besteht, vermag daran nichts zu Ã¤ndern.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Auch der Hinweis des BeschwerdefÃ¼hrers auf die kÃ¼rzlich erfolgte Inventarentlassung des Restaurants Q rechtfertigt keine andere Betrachtungsweise. Der stÃ¤dtebauliche Kon­text ist, wie der Beschwerdegegner zutreffend bemerkt, bei dem beim Bahnhof X weitab vom frÃ¼heren Dorfkern gelegenen und aus einer anderen Zeit stammenden GebÃ¤ude offenkundig ein anderer.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">4. a) Unter dem Gesichtswinkel der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Unterschutzstellung hat die Baurekurskommission erwogen, der Verzicht auf die Unterschutzstellung des ÃkonomiegebÃ¤udes lasse einen grossen Spielraum fÃ¼r die Ãberbauung des RestgrundstÃ¼cks. Dem Feuchtigkeitsproblem im Keller kÃ¶nne mit baulichen Massnahmen begegnet werden. Im Innern sei mit der BeschrÃ¤nkung auf die Erhaltung der tragenden Elemente und des Wein­­kellers in seiner heutigen Form dem VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgrundsatz Rechnung getragen worden.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Der BeschwerdefÃ¼hrer wendet ein, dass sich das GebÃ¤ude aufgrund der schlechten Bausubstanz und des baulichen Zustands im Innern nicht fÃ¼r eine Nutzung zu Dienstleis­tungs- oder Wohnzwecken eigne, sondern vollstÃ¤ndig ausgehÃ¶hlt werden mÃ¼sste. Auf diese Argumente und die geltend gemachten Feuchtigkeitsprobleme sei die Vorinstanz nicht eingegangen; insbesondere habe sie nicht geprÃ¼ft, ob und mit welchem Aufwand es mÃ¶glich sei, das GebÃ¤ude wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen, und ob der Kellerausgang Ã¼berhaupt mit sinnvollen Massnahmen wieder hergestellt werden kÃ¶nnte. Die Vorinstanz habe Ã¼bersehen, dass die Beseitigung des Zauns zur Strassenseite und die Sichtbarmachung des Kel­lerzugangs aus SicherheitsgrÃ¼nden kaum in Frage kÃ¤men. Sodann habe sie es sich leicht ge­­macht mit dem Hinweis, die Erhaltung der Grenzmauer zwischen Wohnhaus und Scheune lasse sich nur rechtfertigen, wenn es sich dabei um Originalsubstanz handle. Das zu erhaltende GebÃ¤udefragment lasse sich nicht befriedigend in eine NeuÃ¼berbauung integrieren; jedenfalls werde das Schutzobjekt nach Erstellung einer NeuÃ¼berbauung nicht mehr von einem Rebbauernhaus oder einer Fuhrhalterei zeugen.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) EinzurÃ¤umen ist, dass die gebotene InteressenabwÃ¤gung durch die Baurekurs­kom­mission, insbesondere was die MÃ¶glichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung des GebÃ¤udes K-strasse betrifft, eher summarisch ausgefallen ist. Indessen hat bereits die verfÃ¼gende BehÃ¶rde durch eine von Fachleuten ausgearbeitete Studie Ã¼ber­zeugend dargetan, dass auch bei Erhaltung des ehemaligen Wohnhauses eine Ãberbauung des GrundstÃ¼cks des BeschwerdefÃ¼hrers mÃ¶glich bleibt, welche die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung von 90% ganz oder nahezu erreichen. Dabei entfallen auf das Schutzobjekt weniger als 10% der auf dem ganzen GrundstÃ¼ck realisierbaren BruttogeschossflÃ¤che und seine Lage in der Nordost-Ecke des GrundstÃ¼cks lÃ¤sst einen weiten Spielraum fÃ¼r die Gestaltung der Neu­Ã¼ber­bau­ung. Damit wiegt die den BeschwerdefÃ¼hrer treffende EigentumsbeschrÃ¤nkung von vornherein nicht allzu schwer; zudem zeigt die erwÃ¤hnte Studie, dass es entgegen der Be­haup­tung des BeschwerdefÃ¼hrers mÃ¶glich ist, die NeuÃ¼berbauung so zu gestalten, dass der schÃ¼t­zenswerte dÃ¶rfliche Charakter des Altbaus und des angrenzenden Abschnitts der K‑stras­se erhalten bleibt. Sodann lÃ¤sst die Umschreibung des Schutzumfangs gemÃ¤ss an­gefochtenem Beschluss und den Ãnderungen bzw. ErgÃ¤nzungen des Rekursentscheids einen weiten Spielraum fÃ¼r den Innenausbau des Schutzobjekts, dem mit Ausnahme des wei­tergehend geschÃ¼tzten frÃ¼heren Weinkellers nur durch die zu erhaltende tragende GebÃ¤ude­konstruktion und DachgebÃ¤lk Grenzen gesetzt sind. Wie die PlÃ¤ne zum Unterschutzstellungs­beschluss zeigen, lÃ¤sst dieser Rahmen Grundrisse zu, die fÃ¼r Wohn- oder Arbeitszwe­cke geeignet wÃ¤ren. Dass das GebÃ¤ude einer umfassenden Sanierung bedarf und insbesondere die gebotenen Vorkehren gegen die aufsteigende Feuchtigkeit zu treffen sind, hat auch die Baurekurskommission erkannt. Wie der Augenschein gezeigt hat, ist dieser Sa­nierungs­aufwand aber nicht dergestalt, dass das GebÃ¤ude seine IdentitÃ¤t verlieren wÃ¼rde. Zudem will der BeschwerdefÃ¼hrer, der erklÃ¤rtermassen kein Interesse fÃ¼r ein denkmalpflegerisches Vorgehen hat, die Liegenschaft ohnehin verkaufen, und es ist deshalb nicht ausgeschlossen, dass ein neuer EigentÃ¼mer mehr Interesse fÃ¼r den Denkmalwert, aber auch fÃ¼r den archi­tektonischen Reiz des Altbaus hat, und sich um eine entsprechend sorgfÃ¤ltige Sanierung bemÃ¼ht. Die von der Baurekurs­kommission als wÃ¼nschenswert bezeichnete und vom BeschwerdefÃ¼hrer aus SicherheitsgrÃ¼nden als unzumutbar bezeichnete Entfernung des Zauns beim Vorgarten zur besseren Sichtbarmachung des Kellerzugangs stellt denn auch bloss einen Vorschlag und keine Verpflichtung dar; im Ãbrigen ist beim Kellerausgang nur die TÃ¼r­Ã¶ffnung und nicht die gemÃ¤ss der Darstellung des BeschwerdefÃ¼hrers verfaulte TÃ¼re unter Schutz gestellt worden, die somit ohne weiteres ersetzt werden kann. Schliesslich ist auch nicht ersichtlich, weshalb es beim Abbruch der Scheune nicht mÃ¶glich sein soll, die Grenzmauer zum Wohnhaus zu erhalten, sofern es sich dabei um einen originalen Bestand­teil des Wohnhauses handelt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Zutreffend ist, dass eine stÃ¤dtische Amtsstelle aufgrund der dargelegten UmstÃ¤nde auf eine Unterschutzstellung verzichten wollte. Wie bereits erwÃ¤hnt verfÃ¼gt die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde bei Unterschutzstellungen Ã¼ber eine besondere Entscheidungsfreiheit und liegt es in der Natur der Sache, dass bei GrenzfÃ¤llen wie dem Vorliegenden die Meinungen auseinander gehen kÃ¶nnen. Die verfÃ¼gende BehÃ¶rde hat denn auch nach dem Gutachten der betref­fenden Amtsstelle vom 22. MÃ¤rz 2000 eine Studie Ã¼ber die bei einer Unterschutzstellung verbleibenden ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten erstellen lassen, die sie wie auch die zustÃ¤n­dige Denkmalpflegekommission zu einer anderen WÃ¼rdigung insbesondere der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit einer Unterschutzstellung veranlasst haben. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Dass sich ohne Unterschutzstellung fÃ¼r das GrundstÃ¼ck mÃ¶glicherweise ein hÃ¶herer Kaufpreis bzw. bei vollstÃ¤ndiger NeuÃ¼berbauung eine hÃ¶here Rendite erzielen lÃ¤sst, vermag das Ã¶ffentliche Interesse an der Unterschutzstellung nicht zu Ã¼berwiegen, da andernfalls viele Bauten von vornherein nicht mehr unter Schutz gestellt werden kÃ¶nnten (BGE 120 Ia 270 E. 6c S. 285, 118 Ia 384 E. 5e S. 393; VGr, 14. November 1997, ZBl 100/1999 S. 89, E. 6b; Elsbeth Wiederkehr Schuler, Denkmal- und Ortsbildschutz, ZÃ¼rich 1999, S. 45 f.). Angesichts der mÃ¶glichen AusschÃ¶pfung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung ergibt sich jedenfalls auf das ganze GrundstÃ¼ck bezogen eine sinnvolle wirtschaftliche Nutzung (vgl. Art. 11 des Ãbereinkommens vom 3. Oktober 1985 zum Schutz des baugeschichtlichen Er­bes in Europa, SR 0.440.4). Selbst wenn unter BerÃ¼cksichtigung der Sanierungskosten sich beim Altbau nur eine bescheidene Rendite erzielen lÃ¤sst, erweist sich unter den gegebenen </span></p> <p class="Einzug1"><span>UmstÃ¤nden die Unterschutzstellung nicht als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Dass bereits fÃ¼r die Mass­nahmen gegen die aufsteigende Feuchtigkeit sowie die Wiederherstellung des Ton­plat­ten-Belags im frÃ¼heren Weinkeller erhebliche Kosten anfallen, ist deshalb nicht von ausschlaggebender Bedeutung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerde erweist sich damit in der Sache als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. Damit besteht auch kein Anlass zur Ãnderung an der Kostenauflage der Rekursinstanz und erweist sich die Verweigerung einer EntschÃ¤digung in jenem Verfahren als rechtens (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen. Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm als unterliegender Partei gemÃ¤ss § 17 Abs. 2 VRG nicht zu und die obsiegende Beschwerdegegnerin hat eine solche nicht beantragt. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1.<span> </span></span><span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>