<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00038</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222481&amp;W10_KEY=13013465&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00038</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 28.04.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>privater Gestaltungsplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Privater Gestaltungsplan; Berücksichtigung ISOS; Verhältnis zur Grundordnung. Die Inventare des Bundes sind bei der Nutzungsplanung zu beachten. Die Berücksichtigungspflicht des ISOS und die Notwendigkeit einer Interessenabwägung besteht auch gerade dann, wenn â wie idealtypisch bei Gestaltungsplänen â von der Grundnutzungsordnung abgewichen werden soll. Wurde das ISOS zwar berücksichtigt, entspricht jedoch der Gestaltungsplan den Zielvorgaben des ISOS nicht, ist im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung zu ergründen, ob überwiegende Interessen vorliegen, die eine Beeinträchtigung der gemäss ISOS wesentlichen Eigenschaften eines Ortsbildes rechtfertigen könnten (E. 4.2.2). Der Gestaltungsplan ist eine die Grundordnung derogierende Spezialbauordnung. Deshalb kann der Umstand, dass der Rahmennutzungsplan die Richtplanung und das ISOS nur ungenügend berücksichtigt, nicht rechtfertigen, dass der Gestaltungsplan dies ebenso wenig tut (E. 4.2.3). Die vom Gestaltungsplan vorgesehenen Baubereiche weichen deutlich von den Richtlinien des regionalen Richtplans ab (E. 4.3.2). Das öffentliche Interesse an der baulichen Verdichtung verlangt nicht, dass spezifisch in diesem Bereich verdichtet wird, für den die Richtplanung eine niedrige bauliche Dichte vorsieht und zudem das ISOS ein Freihalteziel beschreibt, weshalb diesem Interesse für den Gestaltungsplan kein grosses Gewicht zukommt. Es überwiegt die öffentlichen Interessen an der Vermeidung von Beeinträchtigungen der Schutzziele des ISOS und an einer niedrigen baulichen Dichte, wie sie im regionalen Richtplan vorgesehen ist, nicht (E. 4.3.3). Der Gestaltungsplan entleert die Grundordnung ihres Sinngehalts (E. 4.4). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ISOS">ISOS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILD">ORTSBILD</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RAHMENNUTZUNGSPLÃNE">RAHMENNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RICHTPLAN">RICHTPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERDICHTUNG">VERDICHTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 6 Abs. I NHG</span><br/><span class="ungerade">§ 83 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=56833" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00038</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">28. April 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinde Horgen, <br/> vertreten durch den Gemeinderat, <br/> dieser vertreten durch RA E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Erbengemeinschaft F, nÃ¤mlich:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.3 I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">3.â3.3 vertreten durch lic.<span> </span>iur. J, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend privater Gestaltungsplan,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 13. Dezember 2018 erteilte die Gemeindeversammlung Horgen ihre Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan "Ebnet" der Erbengemeinschaft F. Die Baudirektion genehmigte die Festsetzung der Gemeindeversammlung mit VerfÃ¼gung vom 23. September 2019. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhoben A sowie B und C am 8. November 2019 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung der vorgenannten Entscheide. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 1. Dezember 2020 ab, soweit es darauf eintrat. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hierauf liessen A sowie B und C am 14. Januar 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben und die Aufhebung des angefochtenen Entscheids beantragen. Sodann seien der Zustimmungsbeschluss der Gemeindeversammlung Horgen vom 13. Dezember 2018 sowie die GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion vom 23. September 2019 aufzuheben und die Zustimmung bzw. die Genehmigung zu verweigern. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur weiteren PrÃ¼fung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. In prozessualer Hinsicht liessen sie einen Augenschein beantragen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 3. Februar 2021 die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion beantragte mit Beschwerdeantwort vom 10. Februar 2021 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 15. Februar 2021 beantragte die Erbengemeinschaft F die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Denselben Antrag stellte die Gemeinde Horgen am 22. Februar 2021. Mit Replik vom 25. MÃ¤rz 2021 hielten A sowie B und C an ihren AntrÃ¤gen fest. Die Duplik der Erbengemeinschaft F erfolgte am 20. April 2021. Die Gemeinde Horgen duplizierte am 3. Mai 2021. A sowie B und C triplizierten am 20. Mai 2021. Am 1. sowie 3. Juni 2021 liessen sich auch die Erbengemeinschaft F sowie die Gemeinde Horgen erneut vernehmen. Die Quintuplik von A sowie B und C erfolgte am 1. Juli 2021. Die Gemeinde Horgen sowie die Erbengemeinschaft F liessen sich am 27. Juli bzw. 6. August 2021 abschliessend vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gestÃ¼tzt auf § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Eintretensvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der Entscheid darÃ¼ber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist zulÃ¤ssig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen. Eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins besteht jedenfalls nur dann, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (zum Ganzen VGr, 12. November 2020, VB.2020.00327, E. 3.2 mit Hinweisen). Es ist zulÃ¤ssig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1). Die Vorinstanz hat am 1. September 2020 einen Augenschein durchgefÃ¼hrt und diesen mittels Protokoll und Fotografien dokumentiert. Damit und zusammen mit den Ã¼brigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenÃ¼gend erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Gestaltungsplangebiet umfasst das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mit einer FlÃ¤che von 17'695 m<sup>2</sup> und ist gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Horgen (BZO) der Wohnzone W 1.2 zugewiesen. Es ist ausserdem als Umgebungszone XI im Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) mit dem Erhaltungsziel a aufgefÃ¼hrt. Der Gestaltungsplan sieht fÃ¼nf Baubereiche (A, B, C, D, E) mit insgesamt acht separaten Baufeldern vor (A1-A2, A3-A4, A5-A7; B1-B3; C1-C2, C3-C6; D1-D4; E), wobei gemÃ¤ss dem Richtprojekt teilweise bis zu vier BaukÃ¶rper aneinandergebaut werden sollen. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Aus dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) fliesst das Recht der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung betroffenen Person, dass die BehÃ¶rde deren Vorbringen auch tatsÃ¤chlich hÃ¶rt, prÃ¼ft und in der Entscheidfindung berÃ¼cksichtigt. Entsprechend ist die BehÃ¶rde verpflichtet, ihren Entscheid zu begrÃ¼nden. Dabei muss sie sich indes nicht mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzen und jedes Vorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegen, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken. Der BegrÃ¼ndungspflicht ist GenÃ¼ge getan, wenn sich die betroffene Person Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinn mÃ¼ssen wenigstens kurz die Ãberlegungen genannt werden, von denen sich die BehÃ¶rde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stÃ¼tzt (vgl. zum Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1, 136 I 229 E. 5.2, 134 I 83 E. 4.1; ausfÃ¼hrlich zur BegrÃ¼ndungspflicht Michele Albertini, Der verfassungsmÃ¤ssige Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 402 ff. mit zahlreichen Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r kann geheilt werden, wenn sie nicht besonders schwer wiegt und die unterlassene GehÃ¶rsgewÃ¤hrung in einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, das eine PrÃ¼fung im gleichen Umfang wie durch die Vorinstanz gestattet (vgl. etwa BGE 133 I 201 E. 2.2, 126 I 68 E. 2). Dies gilt vor allem dann und selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung, wenn eine RÃ¼ckweisung der Sache zur GewÃ¤hrung des rechtlichen GehÃ¶rs lediglich einen formalistischen Leerlauf darstellen und zu einer unnÃ¶tigen VerfahrensverlÃ¤ngerung fÃ¼hren wÃ¼rde (Albertini, S. 459; vgl. auch Alain Griffel, Kommentar VRG, § 8 N. 38; BGr, 4. MÃ¤rz 2009, 8C_845/2008, E. 4.2.1; VGr, 2. September 2009, VB.2009.00083, E. 4.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, die Vorinstanz hÃ¤tte ihren Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r verletzt, da sie nicht auf ihren Einwand eingegangen sei, ein Abweichen vom Richtplan wÃ¤re nur zulÃ¤ssig, wenn es nach den UmstÃ¤nden unzumutbar erschiene, vorher den Richtplan fÃ¶rmlich zu Ã¤ndern, was nicht der Fall sei.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz fÃ¼hrte in E. 4.3.2 (ca. Mitte) ihres Entscheids aus, bei den Vorgaben im Richtplan handle es sich um Richtlinien, welche die MÃ¶glichkeit von Abweichungen zulassen wÃ¼rden und einen Anordnungsspielraum liessen. Als Massstab zur Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit der Abweichung mÃ¼sse dabei das Kriterium der RÃ¼cksichtnahme auf das Orts- und Landschaftsbild gelten. Dies sei erfÃ¼llt, weshalb die Abweichung von den Richtlinien zulÃ¤ssig sei. Weiter fÃ¼hrt sie in E. 4.3.3 aus, soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden vorbrÃ¤chten, dass Abweichungen vom Richtplan zwecks Verhinderung einer negativen PrÃ¤judizierung des Richtplans nur dann zulÃ¤ssig seien, wenn eine vorgÃ¤ngige Ãnderung des Richtplans unzumutbar erscheine, dies am vorstehend AusgefÃ¼hrten nichts zu Ã¤ndern vermÃ¶ge. Eine negative PrÃ¤judizierung drohe vorliegend gerade nicht, da sich der regionale Richtplan in Revision befÃ¤nde und das Gebiet Ebnet aus dem Gebiet mit niedriger baulicher Dichte gestrichen werden solle. Nach diesen AusfÃ¼hrungen hat sich die Vorinstanz mit dem Argument der BeschwerdefÃ¼hrenden auseinandergesetzt und es liegt keine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r vor. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Weiter geben die BeschwerdefÃ¼hrenden an, ihr Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r sei verletzt worden, da die Vorinstanz nicht auf ihre detaillierten ErlÃ¤uterungen betreffend die Abweichung von der Grundordnung bezÃ¼glich der GebÃ¤udehÃ¶he und der GesamthÃ¶he eingegangen sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Dies trifft nicht zu. Die Vorinstanz Ã¤usserste sich in E. 5.3 dazu, ob die gemÃ¤ss Gestaltungsplan geltenden HÃ¶henbeschrÃ¤nkungen zu einer Sinnentleerung der BZO fÃ¼hren wÃ¼rden, und verneinte dies. Der BeschwerdefÃ¼hrer konnte sich aufgrund dieser Ãberlegungen Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen. Ob die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz zutreffend sind, ist in Bezug auf den Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r nicht relevant. Die Vorinstanz hat somit auch in diesem Punkt den Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht verletzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen sodann vor, ihr Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r sei verletzt worden, da die Vorinstanz sich nicht mit ihrem am Augenschein vorgebrachten Argument der bedrÃ¤ngenden Wirkung der hohen GebÃ¤ude auf die unmittelbare Umgebung auseinandergesetzt habe.</p> <p class="Urteilstext">Wie der Antrag kann auch die BegrÃ¼ndung nach Ablauf der Rekursfrist grundsÃ¤tzlich nicht mehr erweitert werden (§ 23 Abs. 1 VRG). Im Rahmen eines weiteren Schriftenwechsels dÃ¼rfen neue Tatsachenbehauptungen nur hinsichtlich des von der Rekursgegnerschaft oder von den Mitbeteiligten neu Vorgebrachten erhoben werden, ferner in Bezug auf Akten oder AktenstÃ¼cke, die innert der Rekursfrist aus objektiven GrÃ¼nden nicht eingesehen werden konnten (Griffel, § 23 N. 23). Die erst wÃ¤hrend des Augenscheins vorgebrachte RÃ¼ge stÃ¼tzt sich auf ebenfalls neu vorgebrachte tatsÃ¤chliche Aspekte und ist daher verspÃ¤tet, weshalb sich die Vorinstanz auch nicht dazu Ã¤ussern musste und demgemÃ¤ss auch den Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht verletzt hat.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Mit GestaltungsplÃ¤nen werden fÃ¼r bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, Ã¤ussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). GestaltungsplÃ¤ne als SondernutzungsplÃ¤ne dienen grundsÃ¤tzlich dem gleichen Zweck wie die RahmennutzungsplÃ¤ne, indem sie die zulÃ¤ssige Nutzung des Bodens nach den durch die Richtplanung festgelegten Zielen ordnen. DarÃ¼ber hinaus soll mit einem Gestaltungsplan eine stÃ¤dtebaulich, architektonisch, wohnhygienisch und landschaftlich optimale Ãberbauung eines bestimmten Gebiets ermÃ¶glicht werden. Zu diesem Zweck schafft der Gestaltungsplan fÃ¼r ein bestimmtes Gebiet eine Spezialbauordnung (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 179 f.; VGr, 3. Dezember 2020, VB.2019.00584, E. 3.1; 22. Oktober 2020, VB.2020.00397, E. 3.2; 14. November 2019, VB.2019.00017, E. 8.2; vgl. zudem Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zÃ¼rcherischem Recht, ZÃ¼rich 1985, S. 54 ff.). Bei der Festsetzung und Genehmigung eines Gestaltungsplans besteht ein weiter Gestaltungsspielraum (VGr, 8. Juli 2020, VB.2018.00760, E. 4.3.2, BGE 135 II 209 E. 5.2); indessen muss er die Richtplanung und das Ã¼bergeordnete Recht respektieren, namentlich die Ziele und GrundsÃ¤tze von Art. 1 und Art. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG). Nach § 16 Abs. 1 PBG haben die Planungen unterer Stufen denjenigen der oberen Stufe, die Nutzungsplanung jeder Art und Stufe der Richtplanung zu entsprechen. Abweichungen sind nur zulÃ¤ssig, wenn sie sachlich gerechtfertigt und untergeordneter Natur sind (Abs. 2). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Das Gebiet Ebnet ist als Umgebungszone XI im ISOS mit dem Erhaltungsziel a aufgefÃ¼hrt, wobei der GrÃ¼nraum mit Obstgarten und grossen WiesenflÃ¤chen zu erhalten ist. Entsprechend der Aufnahmekategorie "<i>ab"</i> handelt es sich beim Areal um einen unerlÃ¤sslichen bzw. empfindlichen Teil des Ortsbildes (Bundesamt fÃ¼r Kultur BAK, ErlÃ¤uterungen zum ISOS, 2021, S. 5 f.). Das Erhaltungsziel a liegt gemÃ¤ss Art. 9 Abs. 4 der Verordnung vom 13. November 2019 Ã¼ber das Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS; SR<span> 451.12</span>) in Bezug auf Kulturland oder FreiflÃ¤chen darin, deren Beschaffenheit zu erhalten. Dies bedeutet, die fÃ¼r das Ortsbild wesentliche Vegetation und die Altbauten zu bewahren und bestehende BeeintrÃ¤chtigungen zu beseitigen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>GemÃ¤ss Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz (NHG) wird durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmÃ¤lerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grÃ¶sstmÃ¶gliche Schonung verdient. Diese Schutzbestimmung gilt indes nur bei der ErfÃ¼llung von Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise. Soweit â wie vorliegend â keine Bundesaufgabe infrage steht, wird der Schutz von Ortsbildern vorab durch kantonales (und kommunales) Recht gewÃ¤hrleistet. Dies ergibt sich verfassungsrechtlich aus Art. 78 Abs. 1 BV, wonach die Kantone fÃ¼r den Natur- und Heimatschutz zustÃ¤ndig sind. Allerdings sind Bundesinventare wie das ISOS auch bei der ErfÃ¼llung von kantonalen (und kommunalen) Aufgaben von Bedeutung. Der kantonale Richtplan hÃ¤lt die Gemeinden dazu an, im Rahmen der Nutzungsplanung dem ISOS Rechnung zu tragen (Kantonaler Richtplan, Richtplantext, Stand: 7. Juni 2021, Ziff. 2.4.3 lit. c; vgl. dazu VGr, 14. Mai 2020, VB.2018.00500, E. 4.1). Aufgrund der BehÃ¶rdenverbindlichkeit der Richtplanung (Art. 9 RPG) finden die Schutzanliegen des ISOS sodann Eingang in die Nutzungsplanung (Art. 14 ff. RPG). Im Ãbrigen besteht auch von Bundesrechts wegen eine Pflicht, bei der Nutzungsplanung die Inventare des Bundes zu beachten bzw. diese in die InteressenabwÃ¤gung einzubeziehen (BGE 147 II 351 E. 4.3; BGE 135 II 209 E. 2.1; BGr, 28. Juni 2021, 1C_100/2020, E. 3; BGr, 31. MÃ¤rz 2020, 1C_635/2018, E. 3.1.2; vgl. nun auch die ausdrÃ¼ckliche BerÃ¼cksichtigungspflicht in Art. 11 VISOS; Eloi Jeannerat/Pierre Moor in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, ZÃ¼rich 2016, Art. 17 N. 52, 59).</p> <p class="Urteilstext">Mit dem Grundsatzentscheid RÃ¼ti (BGE 135 II 209) stellte das Bundesgericht sodann klar, dass eine BerÃ¼cksichtigungspflicht und die Notwendigkeit einer InteressenabwÃ¤gung gerade auch dann bestehen, wenn â wie idealtypisch bei GestaltungsplÃ¤nen â von der Grundnutzungsordnung abgewichen werden soll. Es gilt also bei der ÃberprÃ¼fung des streitigen Gestaltungsplans zu prÃ¼fen, ob das ISOS in rechtsgenÃ¼glicher Weise berÃ¼cksichtigt wurde. Wurde das ISOS zwar berÃ¼cksichtigt, entspricht jedoch der Gestaltungsplan den Zielvorgaben des ISOS nicht, ist im Rahmen einer umfassenden InteressenabwÃ¤gung zu ergrÃ¼nden, ob Ã¼berwiegende Interessen vorliegen, die eine BeeintrÃ¤chtigung der gemÃ¤ss ISOS wesentlichen Eigenschaften eines Ortsbildes rechtfertigen kÃ¶nnten (vgl. dazu Thomas Merkli, Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS] in: VÃ©ronique Boillet/Anne-Christine Favre/Vincent Martenet [Hrsg.], Le droit public en mouvement â MÃ©langes Etienne Poltier, ZÃ¼rich 2020, S. 965 ff.; 975).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Der Gestaltungsplan ist eine die Grundordnung derogierende Spezialbauordnung. Deshalb kann der Umstand, dass der Rahmennutzungsplan die Richtplanung und das ISOS nur ungenÃ¼gend berÃ¼cksichtigt, nicht rechtfertigen, dass der Gestaltungsplan dies ebenso wenig tut. Somit ist nachfolgend zu prÃ¼fen, inwieweit die vom Gestaltungsplan geschaffene neue Ordnung den Richtplan und das ISOS berÃ¼cksichtigt. Der Gestaltungsplan kann nur dann Bestand haben, wenn er entweder die wesentlichen Schutzziele des ISOS umsetzt oder wenn Ã¼berwiegende Interessen an der neu geschaffenen Ordnung die Abweichungen von diesen rechtfertigen. Dies hat in einer gesamthaften Betrachtungsweise zu erfolgen und nicht allein im Vergleich zur vorliegenden (mangelhaften) Grundordnung. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Der Regionale Richtplan Zimmerberg sieht fÃ¼r das Gebiet Ebnet in Horgen eine niedrige bauliche Dichte vor. Das Gebiet wird als Wohngebiet an landschaftlich empfindlicher Lage beschrieben, welches dem Ziel der landschaftlichen Einbettung der Siedlung unterliegt. GemÃ¤ss regionalem Richtplan versteht sich die Festlegung der Gebiete mit niedriger baulicher Dichte als eine Anweisung an die Gemeinden, die Nutzungsplanung so zu halten, dass Bebauungen entstehen, die in besonderem Mass auf das Orts- und Landschaftsbild RÃ¼cksicht nehmen. Im Einzelnen sollen dabei folgende Richtlinien beachtet werden: eine BeschrÃ¤nkung der GebÃ¤udehÃ¶he und Geschosszahlen auf in der Regel zwei Vollgeschosse; eine BeschrÃ¤nkung der GebÃ¤udelÃ¤nge (Richtwert: ca. 25 m); die Sicherung ausreichender GebÃ¤udeabstÃ¤nde; die Sicherstellung einer guten DurchgrÃ¼nung; gut gestaltete SiedlungsrÃ¤nder.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Die verschiedenen Baubereiche des Gestaltungsplans bieten mit Ausnahme des Baubereichs E die MÃ¶glichkeit, 3-geschossig, teilweise sogar 4-geschossig zu bauen. Darin liegt bereits eine Abweichung von den Richtlinien des regionalen Richtplans. Die Baufelder D1-D4 und C3-C6 weisen eine LÃ¤nge von 52 m, das Baufeld A5-A7 eine LÃ¤nge von 48,5 m, das Baufeld B1-B3 eine solche von 45 m, das Feld C1-C2 eine solche von 29 m, die Baufelder A1-A2 eine solche von 35,5 m und die Baufelder A3-A4 eine solche von 31,5 m auf. Sie liegen somit alle deutlich Ã¼ber dem LÃ¤ngenmass gemÃ¤ss der Richtlinie des regionalen Richtplans. Einzig der Baubereich E hat eine LÃ¤nge von 20,5 m und hÃ¤lt damit die Vorgaben gemÃ¤ss regionalem Richtplan ein. Zwischen den zusammenhÃ¤ngenden Baubereichen A5-A7, A3-A4 und A1-A2 ist jeweils ein Abstand von 10 m gegeben, zwischen den Baubereichen A5 und D4 ein Abstand von 8 m, zwischen den Baubereichen A3 und C6 ein Abstand von 9 m. Die Richtlinien des Richtplans sind somit in beinahe jedem Baubereich bezÃ¼glich der Geschossigkeit klar Ã¼berschritten. Noch stÃ¤rker Ã¼berschritten sind die Richtwerte bei der GebÃ¤udelÃ¤nge, bilden doch die aneinandergereihten Baubereiche GebÃ¤udelÃ¤ngen von bis zur doppelten LÃ¤nge des eigentlichen Richtwerts. Der im regionalen Richtplan vorgesehenen niedrigen baulichen Dichte, die namentlich mit diesen BeschrÃ¤nkungen umgesetzt werden soll, entspricht der Gestaltungsplan nicht. Die deutlichen Abweichungen von den Richtwerten bei beinahe sÃ¤mtlichen Baubereichen stellen eine klare Abweichung vom Richtplan dar. Gleichzeitig lÃ¤uft der Gestaltungsplan damit der besonderen RÃ¼cksichtnahme auf das Orts- und Landschaftsbild zuwider, insbesondere den Schutzzielen des ISOS. Auch erscheint fraglich, ob mit GebÃ¤udeabstÃ¤nden von 8â10 m die im regionalen Richtplan vorgesehene Anforderung der ausreichenden GebÃ¤udeabstÃ¤nde als erfÃ¼llt betrachtet werden kann. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Die im Gestaltungsplan vorgesehene Baumassenziffer von 1,98 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>, hat zur Folge, dass trotz der deutlichen ErhÃ¶hung der GesamthÃ¶hen und der GebÃ¤udelÃ¤ngen gegenÃ¼ber den Richtlinien des regionalen Richtplans (sowie gegenÃ¼ber der Grundordnung, dazu E. 4.4.2) das Erhaltungsziel gemÃ¤ss ISOS nicht rechtsgenÃ¼glich berÃ¼cksichtigt wird. Dass zwischen den Baubereichen grÃ¶ssere Ãffnungen mit GrÃ¼nflÃ¤chen liegen, ist zwar im Sinn des Erhaltungsziels. Das Ã¶ffentliche Interesse an der baulichen Verdichtung verlangt jedoch nicht, dass spezifisch in diesem Bereich verdichtet wird, fÃ¼r den die Richtplanung eine niedrige bauliche Dichte vorsieht und zudem das ISOS ein Freihalteziel beschreibt, weshalb diesem Interesse fÃ¼r den Gestaltungsplan kein grosses Gewicht zukommt. Es Ã¼berwiegt die Ã¶ffentlichen Interessen an der Vermeidung von BeeintrÃ¤chtigungen der Schutzziele des ISOS und an einer niedrigen baulichen Dichte, wie sie im regionalen Richtplan vorgesehen ist, nicht. DemgemÃ¤ss ist der Gestaltungsplan aufzuheben.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Anders als bei ArealÃ¼berbauungen und Sonderbauvorschriften sind die GrundeigentÃ¼mer im Perimeter eines Gestaltungsplans an dessen Festlegungen gebunden. Die Grundordnung wird also ersetzt, sodass nur noch gestaltungsplankonform gebaut werden darf (VGr, 14. November 2019, VB.2019.00017, E. 8.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 179 f.). In welchem Mass gemÃ¤ss § 83 Abs. 1 PBG von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abgewichen werden darf, und welche Anforderungen dafÃ¼r gelten, wird im Planungs- und Baugesetz nicht nÃ¤her umschrieben. Gleichwohl dÃ¼rfen die Abweichungen nicht dazu fÃ¼hren, dass die planerisch und demokratisch abgestÃ¼tzte Grundordnung ihres Sinngehalts entleert wÃ¼rde (BGE 135 II 209 E. 5.2). Dies gilt auch, wenn der Gestaltungsplan â wie vorliegend â von den gleichen Organen beschlossen und genehmigt wird wie die Bau- und Zonenordnung (BGr, 1C_800/2013, 29. April 2014, E. 2.2.2; Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2021, S. 75). In die Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit der Abweichungen von der Grundordnung ist im Sinn der KohÃ¤renz der kommunalen Nutzungsplanung auch einzubeziehen, welche Begrenzungen die BZO fÃ¼r die hÃ¶heren Zonen des gleichen Zonentyps und in anderen Zonentypen vorsieht. Ob ein Gestaltungsplan in diesem Sinn zu weit geht, muss gemessen an den konkreten UmstÃ¤nden anhand der vorgesehenen Abweichungen geprÃ¼ft werden (vgl. BGr, 15. April 2013, 1C_429/2012, E. 6.2; Michael Pletscher, Der Gestaltungsplan i.<span> </span>e.<span> </span>S., Basel 2021, Rz. 504; VGr TG, 9. Februar 2005, TVR 2005 Nr. 26).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Nach der Rahmennutzungsplanung befindet sich der Gestaltungsplanperimeter in der Wohnzone W 1.2. FÃ¼r diese Zone sieht die BZO Horgen eine Baumassenziffer von 1,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> fÃ¼r HauptgebÃ¤ude, eine GebÃ¤udelÃ¤nge von maximal 25 m sowie eine GebÃ¤udehÃ¶he von 7,5 m vor (Ziffer 5.1). Die FirsthÃ¶he betrÃ¤gt 7 m. In der Wohnzone W 1.2 ist sodann eine GebÃ¤udelÃ¤nge von 30 m zulÃ¤ssig, wenn die GesamthÃ¶he von 7,5 m nicht Ã¼berschritten wird (Ziffer 5.1.2). Der Gestaltungsplan hingegen weist eine Baumassenziffer von 1,98 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> auf, was eine grÃ¶ssere Baumasse erlaubt, als selbst die Ã¼bernÃ¤chst hÃ¶here Wohnzone gemÃ¤ss BZO gestatten wÃ¼rde. Dies stellt eine grosse Abweichung von der Grundordnung dar. </p> <p class="Urteilstext">Der Gestaltungsplan sieht sodann keine GebÃ¤udehÃ¶hen, sondern lediglich maximale HÃ¶henkoten vor, wobei ein HÃ¶henunterschied von bis zu 14 m besteht. Die Gestaltungsplanvorschriften sehen vor, dass die HauptgebÃ¤ude mit FlachdÃ¤chern auszugestalten sind (Art. 8 Abs. 2 GPV). Die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he wird von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen (§ 280 Abs. 1 PBG). Bei FlachdÃ¤chern wird die GebÃ¤udehÃ¶he daher bis unter das Flachdach gemessen, was bei gewissen Baubereichen einer GebÃ¤udehÃ¶he von bis zu 14 m entsprÃ¤che. Die BZO Horgen sieht keine Geschosszahlen vor, was zur Anwendung der KÃ¤seglockenpraxis fÃ¼hrt. EnthÃ¤lt eine Bau- und Zonenordnung keine Geschosszahlvorschriften, sind also in Bezug auf die Ausdehnung nach oben ausschliesslich die GebÃ¤ude- und die FirsthÃ¶he (vorliegende 7,5 und 7 m) massgebend, kÃ¶nnen Bauten innerhalb dieses (fÃ¼r Bauten mit Satteldach) vorgegebenen Profils grundsÃ¤tzlich frei gestaltet werden (vgl. dazu VGr, 22. Oktober 2020, VB.2020.00338, E. 4; 27. Oktober 2021, VB.2021.00099, E. 3). Die Gestaltungsplanvorschriften lassen jedoch eine Bebauung ausserhalb dieses Profils bis hin zur maximalen HÃ¶henkote zu, weshalb der Gestaltungsplan auch hinsichtlich der GebÃ¤udehÃ¶he deutlich von der Grundordnung abweicht, was die Vorinstanz verkennt. So kÃ¶nnen die Traufseiten teilweise doppelt so hoch ausgestaltet werden, wie gemÃ¤ss Grundordnung. </p> <p class="Urteilstext">BezÃ¼glich der GebÃ¤udelÃ¤nge, fÃ¼r welche auch die Grundordnung ein Maximum von 25 m vorsieht, sind im Gestaltungsplan, wie bereits unter E. 4.3.2 dargelegt, erhebliche Abweichungen bis hin zur Verdoppelung der LÃ¤nge vorhanden. Der Vorbehalt von Ziffer 5.1.2, welcher eine maximale LÃ¤nge von 30 m vorsieht, wenn die GesamthÃ¶he von 7,5 m nicht Ã¼berschritten ist, ist unbeachtlich, da die Baufelder diese HÃ¶he klar Ã¼berschreiten. Eine GesamtlÃ¤nge von 50 m ist in den Wohnzonen lediglich in der hÃ¶chsten Wohnzone W 3.3 mÃ¶glich und selbst diese maximale LÃ¤nge wird von einzelnen Baufeldern noch Ã¼berschritten. Solche GebÃ¤udelÃ¤ngen sind somit in keiner reinen Wohnzone gemÃ¤ss BZO mehr mÃ¶glich. </p> <p class="Urteilstext">Der Gestaltungsplan weicht folglich in drei verschiedenen Bereichen erheblich von der Grundordnung ab, wobei die Abweichungen im Bereich der GebÃ¤udelÃ¤nge von zwei Baufeldern sÃ¤mtliche mÃ¶glichen Grundregeln der gleichen Nutzungszone (Wohnzone) sprengen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Aufgrund der deutlichen Ãberschreitungen der in der Grundordnung vorgesehenen HÃ¶hen-, LÃ¤ngen- und Baumassebegrenzungen und den Abweichungen von den Vorgaben des regionalen Richtplans ist nach dem Gesagten auch von einer Entleerung des Sinngehalts der Grundordnung durch den Gestaltungsplan auszugehen. Zumindest aber bewirkt dieser keine Verbesserung und es kann somit nicht von einer optimalen Ãberbauung gesprochen werden. Auch aus diesem Grund wÃ¤re der Gestaltungsplan aufzuheben.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b><br/> Infolgedessen ist die Beschwerde begrÃ¼ndet und gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. Dezember 2020 sowie der Festsetzungsbeschluss der Gemeindeversammlung Horgen betreffend den privaten Gestaltungsplan "Ebnet" vom 13. Dezember 2018 und die GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion vom 23. September 2019 sind aufzuheben. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des vorliegenden sowie des Rekursverfahrens der unterliegenden privaten Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen und steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Vielmehr ist sie zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden eine ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG). Der Gemeinde steht bei diesem Ausgang ebenfalls keine ParteientschÃ¤digung zu.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 1. Dezember 2020, die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 23. September 2019 sowie der Beschluss der Gemeindeversammlung Horgen vom 13. Dezember 2018 werden aufgehoben. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 815.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 7'815.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden der privaten Beschwerdegegnerschaft auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die private Beschwerdegegnerschaft wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zusammen eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 5'500.- zu bezahlen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>