<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00248</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211040&amp;W10_KEY=13013539&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00248</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.08.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Bauverweigerung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bauverweigerung für den Neubau von drei Mehrfamilienhäusern: Einordnung. Eine Beschränkung des Bauvolumens, welche aus kommunalen Kernzonenvorschriften abgeleitet wird, bedarf keiner ausserordentlicher Umstände, wie sie von der Rechtsprechung verlangt werden, wenn gestützt auf § 238 PBG das auf einem Grundstück zulässige Bauvolumen nicht ausgeschöpft werden darf (E. 3.2.1). Die kommunale Baubehörde hat den ihr bei der Anwendung von § 238 PBG sowie der Kernzonenvorschriften zustehenden Ermessensspielraum sachgerecht gehandhabt. Die aufgezeigten Mängel (E. 4.2-4) können wegen ihrer Vielzahl und ihrer inhaltlichen Bedeutung nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden. Die Mängel können daher nicht durch eine Nebenbestimmung geheilt werden (E. 4.5). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSE">BAUMASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUVERWEIGERUNG">BAUVERWEIGERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUVOLUMEN">BAUVOLUMEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEFENSTERUNG">BEFENSTERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHNEIGUNG">DACHNEIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHRINNE">DACHRINNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN (GEMEINDE)">ERMESSEN (GEMEINDE)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESAMTWIRKUNG">GESAMTWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDRISS">GRUNDRISS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONENVORSCHRIFTEN">KERNZONENVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHLEPPGAUBE">SCHLEPPGAUBE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENABSTAND">STRASSENABSTAND</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Ziff. 3.1.1 BZO Kilchberg</span><br/><span class="gerade">Ziff. 3.1.3 BZO Kilchberg</span><br/><span class="ungerade">Ziff. 3.1.5 BZO Kilchberg</span><br/><span class="gerade">Art. 85 Abs. I KV</span><br/><span class="ungerade">§ 50 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 251 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13328" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00248</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. August 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>A AG,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_TITEL_2_7">RA </a>B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14"><span>Baukommission Kilchberg,</span></a><span> vertreten durch RA C<a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_4_20">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Bauverweigerung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Baukommission Kilchberg verweigerte am 23. August 2010 der A AG, ZÃ¼rich, die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung von drei MehrfamilienhÃ¤usern auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04 an der D-, der E- und der F-Strasse in Kilchberg. </p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen von der A AG am 21. September 2010 erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 15. MÃ¤rz 2011 ab. </p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 18. April 2011 beantragte die A AG dem Verwaltungsgericht, den Beschluss der Baukommission Kilchberg vom 23. August 2010 und den Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 15. MÃ¤rz 2011 aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung, eventuell unter Auflagen, zu erteilen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht und die Beschwerdegegnerin beantragten Abweisung der Beschwerde; letztere schloss zudem auf Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 15. MÃ¤rz 2011 zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Bauprojekt umfasst die Erstellung von drei MehrfamilienhÃ¤usern (A, B und C) mit je einem anrechenbaren Erd- und Obergeschoss sowie zwei anrechenbaren Dachgeschossen. Ferner soll die bestehende Trafostation verlegt und eine Tiefgarage mit 32 ParkplÃ¤tzen und Zufahrt ab der F-Strasse erstellt werden. Im Weiteren sind sieben oberirdische BesucherparkplÃ¤tze und ein Containerstellplatz geplant. </p> <p class="Urteilstext">Das Bauareal umfasst die vier GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04. Die beiden MehrfamilienhÃ¤user A und B sollen auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 zu stehen kommen, welches im SÃ¼den unmittelbar an die D-Strasse anstÃ¶sst und nach geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg (BZO) der Kernzone G-Strasse zugeteilt ist. Die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 sind der zweigeschossigen Wohn- und Gewerbezone WG2 zugewiesen; auf diesen ist das Mehrfamilienhaus C geplant. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Baukommission Kilchberg verweigerte die Baubewilligung unter anderem wegen Verletzung von § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und von Kernzonenvorschriften. Sie fÃ¼hrte diesbezÃ¼glich in ihrem Beschluss vom 23. August 2010 sowie in der Rekursvernehmlassung vom 24. November 2010 vorab aus, die Ãberbauung bzw. deren HauptgebÃ¤ude wiesen eine Gesamtbaumasse von 10'215 m<sup>3</sup> auf, was eine Baumasse von 4,25 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>, bzw. fÃ¼r den in der Kernzone stehenden Teil eine solche von rund 4,68 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> ergebe. Das Bauprojekt weise damit im Vergleich mit der Ã¼blicherweise in Kernzonen bestehenden Baumasse ein Ã¼bermÃ¤ssiges Volumen auf und trete zu massig in Erscheinung. Die in der Kernzone sonst vorhandenen Bauvolumen seien mehrheitlich wesentlich kleiner als jene des streitbetroffenen Projekts. Zudem seien zwischen den Bauten zum Teil grÃ¶ssere FreiflÃ¤chen vorhanden. Im Gestaltungsplan fÃ¼r das etwas weiter sÃ¼dlich in der Kernzone G-Strasse liegende Gebiet H sei eine wesentlich geringere Baumasse von 2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> vorgesehen. Der Eindruck der Massigkeit der projektierten BaukÃ¶rper werde noch verstÃ¤rkt, weil diese in die Breite gingen und damit wuchtiger erschienen. Die Ãberbauung trete damit viel zu massig in Erscheinung und sei demzufolge zu reduzieren. </p> <p class="Urteilstext">Diesen AusfÃ¼hrungen hielt das Baurekursgericht entgegen, neben der Einordnungsbestimmung von § 238 PBG seien die Kernzonengestaltungsvorschriften der Bau- und Zonenordnung anwendbar. Zur Ãberbauungsdichte sei festzustellen, dass in der Kernzone keine Baumassenziffer gelte. Auch aus der Bestimmung von Ziffer 3.1.1 Abs. 3 BZO, wonach Neubauten mit benachbarten erhaltenswerten Bauten bezÃ¼glich Abmessung "in Einklang zu bringen" seien, kÃ¶nne keine Baumassenbegrenzung mit der Rechtswirkung einer Baumassenziffer abgeleitet werden. Im Ãbrigen sei die einzige als "benachbart" einzustufende Baute die Kirche, die als GebÃ¤ude eigener Typologie offenkundig kein Referenzobjekt fÃ¼r die auf dem BaugrundstÃ¼ck einzuhaltende Baumasse bilden kÃ¶nne. Nach § 251 PBG werde, wenn keine Nutzungsziffern gÃ¤lten, die bauliche AusnÃ¼tzung festgelegt durch die Bestimmungen Ã¼ber die AbstÃ¤nde, Ã¼ber die Geschosszahl sowie Ã¼ber den Grenzbau, das Zusammenbauen, die GebÃ¤udelÃ¤nge und die GebÃ¤udebreite. Dass die in der Kernzone geplanten GebÃ¤ude die diesbezÃ¼glichen Vorschriften der Bau- und Zonenordnung nicht einhalten wÃ¼rden, werde von der Vorinstanz nicht geltend gemacht. Die Kritik einer zu hohen Baumasse erweise sich als verfehlt. Hingegen stelle sich die Frage, ob gestÃ¼tzt auf § 238 Abs. 2 PBG verlangt werden kÃ¶nne, dass die beiden in der Kernzone geplanten GebÃ¤ude die Vorschriften der BZO nicht vollstÃ¤ndig ausschÃ¶pften. Ein derartiger Verzicht sei dem Bauherrn nur aufgrund ausserordentlicher UmstÃ¤nde zuzumuten, welche hier nicht vorlÃ¤gen. Insoweit sei die Bauverweigerung unhaltbar. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Frage der Baumasse ist im Beschwerdeverfahren zwar nicht umstritten, im Hinblick auf eine Neuprojektierung drÃ¤ngen sich jedoch die folgenden Bemerkungen auf.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Kernzonen umfassen laut § 50 PBG schutzwÃ¼rdige Ortsbilder, wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne GebÃ¤udegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen (Abs. 1). Die Bau- und Zonenordnung kann unter anderem die Stellung und die HÃ¶henlage der Baute nÃ¤her ordnen; Nutzungsziffern sind nur zulÃ¤ssig, soweit sie dem Zonenzweck nicht zuwiderlaufen (Abs. 2). </p> <p class="Urteilstext">Die Kernzonenbestimmungen der Gemeinde Kilchberg kennen keine Nutzungsziffern, insbesondere auch keine Baumassenziffer. Die Erscheinung der Bauten ist in Ziff. 3.1.1 ff. BZO geregelt. Danach sind bei baulichen Massnahmen in der Kernzone G-Strasse die Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes zu respektieren (Abs. 1). Bei allen baulichen und nutzungsmÃ¤ssigen Vorkehrungen ist weiter auf eine gute Gesamtwirkung von erhaltenswerten Bauten, Neubauten sowie von FreiflÃ¤chen- und Strassenraum zu achten (Abs. 3 Satz 1). Alle baulichen und nutzungsmÃ¤ssigen Vorkehrungen mÃ¼ssen sich harmonisch in das Dorfbild einfÃ¼gen (Abs. 3 Satz 2). Neubauten und Ãnderungen an bestehenden GebÃ¤uden sind mit benachbarten erhaltenswerten Bauten bezÃ¼glich Abmessung, kubischer und konstruktiver Gestaltung, Dachform, Fassadengliederung, Material und Farbe in Einklang zu bringen (Abs. 3 Satz 3). Den Folgerungen des Baurekursgerichts, diese Bestimmungen hÃ¤tten keinerlei baumassenbegrenzende Funktion kann in dieser Absolutheit nicht beigepflichtet werden. Bei den erwÃ¤hnen Kernzonenvorschriften von Ziffer 3.1.1 BZO handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht (§ 49 Abs. 2 lit. a und § 50 Abs. 2 PBG), dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde obliegt (RB 1981 Nr. 20; VGr, 23. Februar 2011, VB.2010.00448, E. 2.1; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 19). Wenn die Baukommission Kilchberg diese Bestimmungen so auslegt, dass sich direkt gestÃ¼tzt darauf in der Kernzone die realisierbare Baumasse allgemein nach jener der baulichen Umgebung in dieser Zone zu richten hat, um so die "Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes der Kernzone âG-Strasse' zu respektieren", bzw. um sich "harmonisch ins Dorfbild einzufÃ¼gen" und eine "gute Gesamtwirkung" zu erreichen, ist diese Auslegung vertretbar und zu respektieren. Eine BeschrÃ¤nkung des Bauvolumens, welches an sich nach den Ã¼brigen primÃ¤ren Baubegrenzungsnormen wie Abstands-, LÃ¤ngen- und HÃ¶henvorschriften zulÃ¤ssig wÃ¤re, bedarf in einem solchen Fall nicht ausserordentlicher UmstÃ¤nde, wie sie von der Rechtsprechung verlangt werden<span>, wenn <i>gestÃ¼tzt auf</i> <i>§ 238 PBG</i> das auf einem GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssige Bauvolumen nicht ausgeschÃ¶pft werden darf </span>(<span>RB 1990 Nr. 78; VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268, E. 3 = BEZ 2002 Nr. 18; 30. Juni 2010, VB.2010.127, E. 4.4.2). Vorliegend wird das zulÃ¤ssige Volumen <i>aus den erwÃ¤hnten Kernzonenvorschriften</i> der Gemeinde Kilchberg abgeleitet. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Die Baukommission Kilchberg errechnete in ihrer Bauverweigerung fÃ¼r den Kernzonenteil des Bauareals eine Baumassenziffer von 4,68 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>. Eine derartige Baumasse ist deutlich hÃ¶her, als in der Gemeinde Kilchberg in der Wohnzone oder in der Wohn- und Gewerbezone mit hÃ¶chster Dichte (W3B bzw. WG3), ja sogar in der Zentrumszone Z zulÃ¤ssig wÃ¤re (2,5 bzw. 2,6 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>); alles Zonen, in welcher drei Vollgeschosse, also eines mehr als in der Kernzone G-Strasse erlaubt sind. Die geplante Baumasse ist mit jener vergleichbar, welche in der Industriezone IA realisierbar ist (4,5 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>), und damit ausserordentlich hoch. Die Vorinstanz hÃ¤lt an sich richtig fest, dass in der Nachbarschaft keine erhaltenswerten Bauten bestÃ¼nden, welche im Sinn von Ziff. 3.1.1 Abs. 3 Satz 3 BZO als Referenzobjekte dienen kÃ¶nnten. </p> <p class="Urteilstext"><span>Entgegen der Ansicht der Vorinstanz erscheint es unter diesen UmstÃ¤nden nicht unhaltbar, in Anwendung der allgemeinen Regel von Ziff. 3.1.1 Abs. 1 bzw. Abs. 3 Satz 1 und 2 BZO, wonach bauliche Massnahmen die <i>Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes</i> zu respektieren bzw. sich <i>harmonisch ins Dorfbild</i> einzufÃ¼gen haben, zu verlangen, dass die beiden in der Kernzone geplanten GebÃ¤ude ihre Volumina reduzieren. Die Frage kann vorliegend aber letztlich offenbleiben, da die Bauverweigerung aus den nachfolgend (E. 4) genannten GrÃ¼nden ohnehin zu Recht erfolgte. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerin begrÃ¼ndete die Bauverweigerung auch mit verschiedenen anderen Verletzungen von Kernzonenvorschriften und von § 238 PBG. In diesem Zusammenhang bemÃ¤ngelte sie insbesondere die nicht orthogonalen GebÃ¤udegrundrisse, die fassadenbÃ¼ndigen Schleppgauben einschliesslich der vorgehÃ¤ngten durchlaufenden Dachwasserrinnen, die unterschiedlichen Dachneigungen, die fassadenbÃ¼ndigen Fenster, welche sich in der HÃ¶he jeweils Ã¼ber das ganze Geschoss erstrecken, sowie die grossen Fenster, welche insbesondere auf der SÃ¼d- und Westseite, beim Haus B auch auf der Nordseite, und in sÃ¤mtlichen Giebelfassaden der zweiten Dachgeschosse zu finden seien. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben. Laut § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. Zu Recht hat die Vorinstanz wegen der schrÃ¤g gegenÃ¼ber dem in der Kernzone liegenden BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 stehenden Kirche, eines kommunalen Schutzobjekts, sowie gestÃ¼tzt auf die vorn (E. 3.2) zitierte Ziff. 3.1.1 BZO, wonach auf eine gute Gesamtwirkung von erhaltenswerten Bauten, Neubauten sowie von FreiflÃ¤chen- und Strassenraum zu achten sei, fÃ¼r die beiden in der Kernzone geplanten HÃ¤user A und B erhÃ¶hte Gestaltungsanforderungen verlangt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen (VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00670, E. 3.1 mit Hinweisen; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2). Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00670, E. 3.1 mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der Gemeinde aufgrund der ihr durch Art. 85 Abs. 1 der Verfassung des Kantons ZÃ¼rich vom 27. Februar 2005 (KV) eingerÃ¤umten Autonomie bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende (bzw. gute) Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu, was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben wird <a id="_Ref245809082">(VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen; <span>KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl</span>, § 20 N. 19). Bei der ÃberprÃ¼fung kommunaler Einordnungsentscheide haben sich deshalb die Rechtsmittelinstanzen sowohl im Rahmen der Angemessenheits- als auch der Rechtskontrolle ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Wenn der Entscheid auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden UmstÃ¤nde beruht, hat die Rekursinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde setzen. Auch das Baurekursgericht darf â trotz umfassender ÃberprÃ¼fungsbefugnis â nur dann einschreiten, wenn die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der kommunalen BehÃ¶rde sachlich nicht mehr vertretbar ist, und sie kann eine vertretbare Ã¤sthetische WÃ¼rdigung nicht einfach durch ihre eigene ersetzen (VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen).</a> Vorliegend kommt hinzu, dass die geforderten erhÃ¶hten Anforderungen an die gestalterische QualitÃ¤t der GebÃ¤ude und an die Einordnung in die bestehende Umgebung auch aufgrund der Bestimmung von Ziff. 3.1.1 BZO verlangt werden; <span>kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht ist â wie bereits erwÃ¤hnt â in erster Linie von den GemeindebehÃ¶rden anzuwenden und â soweit unbestimmte Rechtsbegriffe infrage stehen â auszulegen (</span>VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00156, E. 5.2 mit Hinweisen<span>; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19, auch zum Folgenden).</span></p> <p class="Erwgung3">Bei der ÃberprÃ¼fung des Einwands, § 238 PBG bzw. Ziff. 3.1.1 BZO sei verletzt, hat die Vorinstanz den oben umschriebenen Spielraum der kommunalen BehÃ¶rde respektiert<i>. </i>Das neben der ÃberprÃ¼fung des Sachverhalts auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkte Verwaltungsgericht kann nur bei Ermessensmissbrauch und -Ã¼berschreitung einschreiten (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht â wie hier â eine aus GrÃ¼nden der Einordnung ausgesprochene Bauverweigerung der kommunalen BehÃ¶rde bestÃ¤tigt, so Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht neben der Feststellung des Sachverhalts und der richtigen Handhabung der vorinstanzlichen ÃberprÃ¼fungsbefugnis lediglich, ob die Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde als vertretbar hat beurteilen dÃ¼rfen. NÃ¤hme es stattdessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so Ã¼berschritte es seine eigene Kognition und verletzte damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 437).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Zur Grundrissform der geplanten MehrfamilienhÃ¤user fÃ¼hrte die Vorinstanz aus, die beiden GebÃ¤ude A und B hÃ¤tten keinen orthogonalen Grundriss (Grundriss mit ausschliesslich rechten Winkeln). Das Haus A sei strassenseitig dem Verlauf der D-Strasse entsprechend ausgeprÃ¤gt spitz- bzw. stumpfwinklig konzipiert und der Grundriss des Hauses B sei, wenn auch weniger ausgeprÃ¤gt, ebenfalls nicht orthogonal. Ein Blick auf den die Grundrisse gut erkennbar wiedergebenden Kernzonenplan zeige, dass dies vor Ort untypisch sei. In der Kernzone G-Strasse seien die GebÃ¤udegrundrisse meistens gestaffelt (also nicht rechteckig), aber stets orthogonal und im Ãbrigen auch nicht auf den Strassenverlauf abgestimmt. Dies gelte namentlich auch fÃ¼r die ortsprÃ¤genden GebÃ¤ude mit Profilerhaltungspflicht. Die Beurteilung, dass die Grundrisse der GebÃ¤ude A und B die Eigenart des Dorfbildes und damit Ziff. 3.1.1 Abs. 1 BZO nicht respektiere, erweise sich als klar vertretbar. </p> <p class="Urteilstext">Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin entgegen, die Grundrisse im Kernzonenplan seien einerseits nicht vollkommen orthogonal und anderseits habe dieser Plan ohnehin keinen Anspruch auf eine massstabsgetreue Darstellung. Die NichtorthogonalitÃ¤t als Element der architektonischen Unvollkommenheit korreliere ausserdem mit der Bauzeit der umliegenden KernzonengebÃ¤ude, genauso wie die geringen AbstÃ¤nde der GebÃ¤ude zueinander und zu den angrenzenden Strassen. Schliesslich sei ein geringfÃ¼giges Abweichen von der OrthogonalitÃ¤t optisch nicht auffÃ¤llig; schon deshalb kÃ¶nne von einem mit § 238 Abs. 2 PBG unvereinbaren Gegensatz zur baulichen Umgebung nicht die Rede sein. </p> <p class="Urteilstext"><b>4.2.2 </b>Die Feststellungen der ortskundigen Baukommission Kilchberg und des Baurekursgerichts, in der Kernzone G-Strasse seien die GebÃ¤udegrundrisse meistens gestaffelt, aber stets orthogonal ausgefÃ¼hrt und im Ãbrigen nicht auf den Strassenverlauf abgestimmt, werden durch die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht substanziell erschÃ¼ttert. Dieser Sachverhalt ergibt sich insbesondere auch, wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, aus dem Kernzonenplan G-Strasse vom 4. April 1995. Weshalb dieser Kernzonenplan, im Original Mst. 1:1000, auf der Gemeinderatskanzlei einsehbar, keinen "Anspruch auf eine massstabsgetreue Darstellung" haben soll, ist nicht nachvollziehbar. Zudem ist nicht der Massstab massgebend, sondern die Grundrissdarstellung. Die BeschwerdefÃ¼hrerin nennt konkret denn auch kein einziges GebÃ¤ude in der Kernzone G-Strasse, bei welchem die erwÃ¤hnte Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanzen nicht zutreffen sollte. Deren Beurteilung, die nicht orthogonalen Grundrisse der MehrfamilienhÃ¤user A und B wÃ¼rden Ziff. 3.1.1 Abs. 1 BZO nicht respektieren, ist nachvollzieh- und vertretbar. Die NichtorthogonalitÃ¤t, welche darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist, dass die entsprechenden Fassaden dem Verlauf der D-Strasse (Haus A) bzw. der ostseitigen GrundstÃ¼cksgrenze (Haus B) folgen, respektiert diesbezÃ¼glich die "Erscheinung und Eigenart des Dorfbildes" nicht und verletzt Ziff. 3.1.1 Abs. 1 BZO. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Hinsichtlich der von der Baukommission Kilchberg ebenfalls beanstandeten Schleppgauben fÃ¼hrt das Baurekursgericht aus, solche seien nach Ziff. 3.1.5 BZO erlaubt. Deren FassadenbÃ¼ndigkeit sei nicht explizit verboten. Hingegen werde verlangt, dass Dachaufbauten gute Proportionen aufwiesen. Namentlich seien auch hier die Erscheinung und die Eigenart des Ortsbildes zu respektieren. Eine traditionellere Gestaltung, d.<span> </span>h. eine ZurÃ¼ckversetzung der Schleppgauben hinter die Fassadenflucht, sodass die Gauben allseits von DachflÃ¤che umgeben seien, kÃ¶nne damit verlangt werden. Gestalterisch vÃ¶llig ungenÃ¼gend seien im Ãbrigen auch die vor den Fenstern der Gauben durchlaufenden Dachwasserrinnen. </p> <p class="Urteilstext">Nach den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin in ihrer Beschwerdeschrift wÃ¼rden vorliegend die detaillierten Anforderungen gemÃ¤ss Ziff. 3.1.5 BZO allesamt eingehalten. Die Bauherrschaft habe in der Rekursschrift eingerÃ¤umt, dass die vorgesehenen UnterbrÃ¼che in den Dachauskragungen in der Kernzone mÃ¶glicherweise untypisch seien, dass aber FassadenbÃ¼ndigkeit etwa bei den HÃ¤usern D-Strasse 05, 06 und 07 zu sehen sei. Es sei unerfindlich, woher die Rekursinstanz die Erkenntnis gewonnen habe, dass hinter die Fassadenflucht zurÃ¼ckversetzte Gaubenfronten "traditionell" seien. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>GemÃ¤ss Ziff. 3.1.5 Abs. 1 BZO sind in der Kernzone im ersten Dachgeschoss u.<span> </span>a. Giebellukarnen und Schleppgauben zulÃ¤ssig, sofern sie die in lit. aâe aufgelisteten Voraussetzungen erfÃ¼llten, u.<span> </span>a. sofern sie "gute Proportionen aufweisen und in einem massvollen VerhÃ¤ltnis zur DachflÃ¤che stehen" (lit. a). Im technischen Anhang zur BZO sind die nach dieser Bestimmung zulÃ¤ssigen Giebellukarnen und Schleppgauben zeichnerisch dargestellt. Bei all diesen Darstellungen lÃ¤uft die Dachauskragung/DachflÃ¤che <i>vor</i> den Dachaufbauten durch. Beim streitigen Bauvorhaben hingegen wird die DachflÃ¤che durch die geplanten Schleppgauben durchbrochen. Die Schleppgauben greifen zudem â fassadenbÃ¼ndig â Ã¼ber die Schnittlinie Fassade/DachflÃ¤che hinaus in den Kniestock, und die Dachwasserrinne verlÃ¤uft vor den Gaubenfenstern. Es ist offensichtlich, dass die Dachgauben gegen die Kernzonenvorschriften von Ziff. 3.1.1. BZO verstossen, indem sie die Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes nicht respektieren (Abs. 1) und sich nicht harmonisch in das Dorfbild einfÃ¼gen (Abs. 3) sowie auch nicht Ziff. 3.1.5 Abs. 1 BZO entsprechen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Streitig ist weiter die Befensterung. Die Gestaltung der Fenster hat Ziff. 3.1.3 BZO zu entsprechen, d.<span> </span>h. sie haben in der Regel die Form eines stehenden Rechtecks aufzuweisen. Daneben gilt auch der generelle Vorbehalt von Ziff. 3.1.1 BZO, dass bauliche Massnahmen die Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes zu respektieren haben (Abs. 1) und sich harmonisch in das Dorfbild einfÃ¼gen mÃ¼ssen (Abs. 3). </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht erblickt einen Verstoss gegen diese Vorschriften darin, dass sÃ¤mtliche Fenster auf allen vier Fassaden beider GebÃ¤ude nicht nur fassadenbÃ¼ndig angelegt werden, sondern auch die volle GeschosshÃ¶he einnehmen sollen, was jeden Bezug zu einer lÃ¤ndlich-traditionellen Befensterung vermissen lasse. Zudem seien zahlreiche dieser Fenster sehr schmal, womit sie, Sehschlitzen gleich, vollends unpassend modern wirkten. Umgekehrt seien manche Fenster so breit, dass sie trotz ihrer HÃ¶he nicht mehr hochrechteckig seien und damit gegen Ziff. 3.1.3 BZO verstiessen; dies beim Haus A auf beiden Giebelseiten im zweiten Dachgeschoss und auf der westlichen Traufseite, beim Haus B auf der westlichen Giebelseite auf allen Geschossen und auf der Ã¶stlichen Giebelseite im zweiten Dachgeschoss sowie auf der nÃ¶rdlichen Traufseite. Die geplante Befensterung vermÃ¶ge sodann auch deswegen nicht zu Ã¼berzeugen, weil zahlreiche Fenster seitenverschoben seien, ohne dass auch nur ansatzweise ein Konzept zu erkennen wÃ¤re, was zu einem sehr unruhigen, ja unschÃ¶nen Fassadenbild fÃ¼hre. Auch die Anordnung der Gauben lasse jeglichen Gestaltungswillen vermissen und scheine einzig der inneren Einteilung und den sich hieraus ergebenden Belichtungserfordernissen zu folgen. Ganz allgemein wÃ¼rden die HÃ¤user A und B auch nicht ansatzweise einen architektursprachlichen Bezug zur Kernzone G-Strasse aufweisen. Schliesslich leuchte auch ein, wenn die Vorinstanz bei gleicher Gestaltung der KernzonengebÃ¤ude auch die gleiche Dachneigung verlange. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt zu diesen AusfÃ¼hrungen fest, an der FassadenbÃ¼ndigkeit wie auch an der "EtagenhÃ¶he" liesse sich ohne Weiteres auflageweise etwas Ã¤ndern, ebenso an den seitlichen VersÃ¤tzen. Neuere Kernzonenbauten hielten sich in keiner Weise an die Befensterung der historischen Bauten; insbesondere seien sogar grosse Panorama-Fenster zu sehen, etwa an der I-Strasse 08. Ziff. 3.1.3 BZO, wonach die Fenster in aller Regel die Form eines hochgestellten Rechtecks aufzuweisen hÃ¤tten, erweise sich angesichts der baulichen Gegebenheiten als eine verfehlte Kernzonenvorschrift. Die grossen Fenster in den Wohnzimmerbereichen und in den Dachgeschossgiebelseiten seien somit gestÃ¼tzt auf eine willkÃ¼rliche Gesetzesanwendung und auch im Widerspruch zum Rechtsgleichheitsgebot beanstandet worden. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz zur Befensterung sind Ã¼berzeugend, weshalb auf diese verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Die grossflÃ¤chigen und fassadenbÃ¼ndig angeordneten FensterflÃ¤chen widersprechen auf den von der Vorinstanz aufgelisteten Fassadenseiten von vornherein Ziff. 3.1.3 BZO, wonach Fenster in der Regel eine hochrechteckige Form aufweisen mÃ¼ssen. Daran Ã¤ndert nichts, wenn einzelne Beispiele in der Kernzone genannt werden kÃ¶nnten, wo diese Fensterformvorschrift nicht eingehalten wÃ¤re. Im Weiteren ist die Auffassung der BaubewilligungsbehÃ¶rde, die gewÃ¤hlten Fensterformen und -anordnungen wÃ¼rden generell die Erscheinung und die Eigenart des Dorfbildes nicht respektieren und sich nicht harmonisch ins Dorfbild einfÃ¼gen und damit gegen Ziff. 3.1.1. BZO verstossen, nachvollziehbar. Wie die Vor­instanz korrekt festhÃ¤lt, lÃ¤sst die Anordnung der Fenster in den Fassaden einschliesslich der Gaubenfenster jegliches Konzept vermissen und scheint allein Folge der inneren Wohnungsgrundrisse zu sein. Dieser Vorwurf betrifft sowohl die Trauf- als auch die Giebelfassaden; von einer <i>Harmonie</i> bei der EinfÃ¼gung ins Ortsbild (Ziff. 3.1.1 Abs. 3 BZO) kann keine Rede sein. </p> <p class="Urteilstext">Zu Recht hat schliesslich die Baukommission Kilchberg auch die unterschiedlichen Dachneigungen der KernzonengebÃ¤ude beanstandet, welche ebenfalls einer guten <i>Gesamt</i>wirkung widersprechen. Entgegen der Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrerin ergibt sich aus den PlÃ¤nen, dass die Dachneigung der HÃ¤user A und B nicht identisch sein soll.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die beiden geplanten MehrfamilienhÃ¤user A und B verstossen mithin in verschiedener Hinsicht gegen § 238 Abs. 2 PBG und die Kernzonenvorschriften der Gemeinde Kilchberg. Die BeschwerdefÃ¼hrerin anerkennt teilweise die VerstÃ¶sse, beanstandet jedoch, dass diese MÃ¤ngel nicht in Anwendung von § 321 PBG durch die Anordnung von Nebenbestimmungen geheilt worden seien. Die Vielzahl der aufgezeigten MÃ¤ngel wie auch deren inhaltliche Bedeutung sind indessen derart, dass sie nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden kÃ¶nnen, sondern eine grundlegende Ãberarbeitung des Bauprojekts verlangen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.6.1 </b>Die GrundstÃ¼cksflÃ¤che mit dem Mehrfamilienhaus C ist nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg der zweigeschossigen Wohn- und Gewerbezone WG2 zugeteilt und grenzt an die Kernzone. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts fÃ¼hrt dies nicht dazu, dass allein wegen der Nachbarschaft zur Kernzone die erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen von § 238 Abs. 2 PBG eingreifen, denn die Kernzone als solche stellt kein Schutzobjekt dar (VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.2 = BEZ 2006 Nr. 55). Eine besondere RÃ¼cksichtnahme ist indessen dann geboten, wenn in der unmittelbaren Nachbarschaft ein Schutzobjekt liegt, was hier nicht der Fall ist (vgl. Kommunales Inventar der Natur- und Heimatschutzobjekte). </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerin verficht in diesem Zusammenhang die Anwendung von erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen auch fÃ¼r das Haus C und verweist auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 2. Juli 2008 (VB.2008.00052), bei welchem das Gericht bezÃ¼glich eines in verschiedenen Zonen gelegenen Bauprojekts entschieden habe, dass dieses den Gestaltungsanforderungen der Kernzone und von § 238 Abs. 2 PBG zu genÃ¼gen habe. Jener Entscheid betraf indessen ein Bauprojekt, bei welchem die Zonengrenze mitten durch das GebÃ¤ude verlief. Er ist mit dem vorliegenden Streitfall somit nicht vergleichbar. </p> <p class="Urteilstext"><b>4.6.2 </b>Das Haus C hat somit hinsichtlich der Einordnung so gestaltet zu sein, dass es fÃ¼r sich und im Zusammenhang mit der baulichen Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht (§ 238 Abs. 1 PBG). Wie die Vorinstanz richtig ausfÃ¼hrt, ist die Rechtsauffassung der BaubewilligungsbehÃ¶rde durchaus vertretbar, dass die konzeptlos anmutende Befensterung (vgl. vorn E. 4.4) auch nicht den Anforderungen an eine <i>befriedigende </i>Einordnung genÃ¼gt. Zudem wird die Gestaltung des Hauses C im Zusammenhang mit der Gesamtwirkung der neu zu konzipierenden Gestaltung der HÃ¤user A und B zu beurteilen sein. Auch das Haus C ist somit nicht bewilligungsfÃ¤hig. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>Zusammengefasst ergibt sich, dass sich die Bewilligungsverweigerung auf jeden Fall noch innerhalb des besonderen Beurteilungsspielraums bewegt, welcher der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 und 2 PBG sowie der einschlÃ¤gigen Kernzonenvorschriften zusteht. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Im Hinblick auf die nachfolgende Projektierung hat das Baurekursgericht bemerkungsweise zu verschiedenen weiteren Rekurspunkten Stellung genommen, zu welchen sich die Parteien auch im Beschwerdeverfahren aussprechen. Aus GrÃ¼nden der VerfahrensÃ¶konomie nimmt auch das Verwaltungsgericht zur Rechtslage bezÃ¼glich Weg- bzw. Strassenabstand des TrafohÃ¤uschens Stellung. Zu den Ã¼brigen Punkten ist eine Stellungnahme des Verwaltungsgerichts hingegen nicht angebracht, da es sich weitgehend um Ermessensfragen handelt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Zum TrafohÃ¤uschen hat das Baurekursgericht festgehalten, dieses mÃ¼sse von der E-Strasse einen Strassenabstand von 6 m einhalten, da die Parteien Ã¼bereinstimmend davon ausgehen, dass Ã¼ber diese Strasse mehr als zehn Wohneinheiten erschlossen werden. Dieser Rechtsauffassung ist zuzustimmen. Wie das Verwaltungsgericht im wegleitenden Entscheid RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) festgehalten hat, ist die Abgrenzung zwischen Strassen und Wegen nicht scharf und kann sich vor allem nicht nach der oft inkonsequenten Bezeichnung in Strassennamen, Grundregistern und dergleichen richten. Neben dem technischen Ausbau ist vor allem die Zweckbestimmung, insbesondere die Erschliessungsfunktion der Anlage, von Bedeutung. Unter diesem Gesichtswinkel dienen die Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) als Richtlinie. Diese Rechtsprechung wurde auch in neuerer Zeit wiederholt bestÃ¤tigt (VGr, 17. Januar 2007, VB.2006.00471, E. 4.1; 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 3.1; vgl. auch <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006</span>, S. 12-30). An ihr ist â insbesondere aus GrÃ¼nden der Rechtssicherheit â festzuhalten. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 <span>VRG</span>). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr von vornherein nicht zu. Hingegen ist eine solche der Beschwerdegegnerin zuzusprechen, da die Vielzahl und die KomplexitÃ¤t der im Streit stehenden Rechtsfragen den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen ist eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.-. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 9'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 9'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- zu zahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>