<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00624</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223662&amp;W10_KEY=13045524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00624</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.11.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hÃ¤ngig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Inventarentlassung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Schutzobjekt i.S.v. § 203 Abs. 1 lit. c? Unzureichendes Gutachten der KDK; Parteigutachten. Aufgabe eines Gutachtens ist es, die in einem Inventar enthaltenen Hinweise zu vertiefen und genauer abzuklären. Ein Gutachten liefert die als Entscheidgrundlage dienenden Fakten. Die Bindungswirkung eines Gutachtens erstreckt sich nur auf die darin enthaltenen Feststellungen tatsächlicher Art und beschränkt sich zudem auf Fachfragen. Die Aufgabe des Gutachters ist auf die Sachverhaltsdarstellung beschränkt, wohingegen dessen rechtliche Würdigung den rechtsanwendenden Behörden obliegt. Ob ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die vom Gericht und nicht von Gutachtenspersonen zu entscheiden ist. Allerdings ist die Abgrenzung zwischen Sachverhalts- und Rechtsfrage in diesem Bereich schwierig. Hinzu kommt, dass die Gerichte bei der ihnen obliegenden Rechtsanwendung die Gemeindeautonomie zu beachten haben. Dieser Aufgabe wurde mit dem Gutachten der KDK nicht im erforderlichen Ausmass nachgekommen. Zwar hat die Vorinstanz einen Augenschein vorgenommen und Fotografien erstellt, womit sich aber die Mängel des Gutachtens nicht vollends beheben lassen. Beim vom ZVH eingereichten Gutachten handelt es sich um ein zulässiges neues Beweismittel, welches sich auf bereits behauptete Tatsachen â die Schutzwürdigkeit der Streitobjekte â bezieht. Es ist geeignet, zur Sachverhaltsfeststellung beizutragen und ist nur â aber immerhin â als Parteiaussage zu berücksichtigen (E. 5.1). Vorliegend weist das Hauptgebäude zumindest einen gewissen Eigenwert und einen hohen Situationswert auf. Die für eine Unterschutzstellung vorausgesetzte wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ist gegeben. Letztere ergibt sich sodann auch für das Nebengebäude, und zwar aus dessen hohen Eigenwert sowie der Ensemblezugehörigkeit. Der vorinstanzliche Entscheid erweist sich insofern als rechtsverletzend. Wo wie hier wesentliche, zur alfälligen Festlegung des Schutzumfangs erforderliche Elemente des Sachverhalts fehlen und noch keine Interessenabwägung vorgenommen wurde, ist die Sache angesichts der genannten Beurteilungsspielräume der Gemeinde an die zuständige kommunale Behörde zurückzuweisen (E. 6+7). Gutheissung und Rückweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENWERT">EIGENWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITUATIONSWERT">SITUATIONSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WICHTIGER ZEUGE">WICHTIGER ZEUGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEUGENSCHAFT">ZEUGENSCHAFT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=64532" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00624</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">23. November 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadtrat Schlieren, </span><span>vertreten durch RA A, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Erbengemeinschaft B</span><span><br/> bestehend aus:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA G und/oder RA H, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Inventarentlassung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Erwgung2">Mit Beschluss vom 10. November 2021, publiziert am 28. Januar 2022, entliess der Stadtrat Schlieren das ehemalige Bauernhaus mit Scheune (Inventarobjekt 01) und den zugehÃ¶rigen Speicher (Inventarobjekt 02) auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 03 und 04 an der I-Strasse 05 in Schlieren aus dem kommunalen Inventar der kulturhistorischen Objekte (Dispositiv-Ziffer 1). Weiter hielt er in Dispositiv-Ziffer 2 des Beschlusses fest, der Schutz des Ensembles I-Strasse 010, 09 und 05 (Inventarobjekt 06) werde Ã¼ber geeignete planerische und planungsrechtliche Massnahmen sichergestellt.</p> <p class="MsoNormal"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2">Gegen diesen Beschluss rekurrierte zunÃ¤chst die Erbengemeinschaft B mit Eingabe vom 15. Dezember 2021 beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, Dispositiv-Ziffer 2 aufzuheben und auch das Inventarobjekt 06 aus dem Inventar zu entlassen. Sodann sei festzustellen, dass betreffend das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 015 [heute: 03] und den darauf liegenden Objekten keinerlei Schutzmassnahmen, insbesondere auch keine planungsrechtlichen Massnahmen angeordnet werden dÃ¼rften.</p> <p class="Erwgung2">Nach Publikation des Beschlusses am 28. Januar 2022 erhob am 26. Februar 2022 auch der ZÃ¼rcher Heimatschutz (ZVH) Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte dessen Aufhebung. Das ehemalige Bauernhaus mit Speicher sei in seiner Substanz und in seinem Ã¤usseren Erscheinungsbild unter Schutz zu stellen. Zur Festlegung des Schutzumfangs sei ein neues Gutachten einzuholen. </p> <p class="Erwgung2">Am 20. Mai 2022 fÃ¼hrte die 1. Abteilung des Baurekursgerichts einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 9. September 2022 vereinigte das Baurekursgericht die Rekurse (Disp.-Ziff. I) und wies den Rekurs der Erbengemeinschaft B ab, soweit es darauf eintrat (Disp.-Ziff. II). Sodann wies es den Rekurs des ZÃ¼rcher Heimatschutzes ZVH ab (Disp.-Ziff. III), auferlegte diesem 3/4 der Verfahrenskosten (Disp.-Ziff. IV) und verpflichtete ihn, dem Stadtrat Schlieren sowie der Erbengemeinschaft B eine UmtriebsentschÃ¤digung von je Fr. 2'000.- zu bezahlen (Disp.-Ziff. V).</p> <p class="Urteilstext">Eine Minderheit des Baurekursgerichts war der Ansicht, der Rekurs des ZÃ¼rcher Heimatschutzes sei teilweise gutzuheissen. Zur AbklÃ¤rung der SchutzwÃ¼rdigkeit sei ein neues, unabhÃ¤ngiges und detailliertes denkmalpflegerisches Gutachten einzuholen und die Sache sei zur weiteren AbklÃ¤rung und zum Neuentscheid zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="MsoNormal"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Gegen diesen Entscheid erhob </span>der ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH <span>am </span>14. Oktober 2022<span> Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte unter EntschÃ¤digungsfolge, die Ziffern III, IV und V des Dispositivs aufzuheben. Die Sache sei an den Stadtrat Schlieren zur Anordnung von Schutzmassnahmen fÃ¼r das ehemalige Bauernhaus mit Scheune und Speicher zurÃ¼ckzuweisen. Eventuell sei der Stadtrat anzuweisen, die SchutzwÃ¼rdigkeit anhand eines neu einzuholenden Gutachtens erneut zu beurteilen.</span></p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht beantragte am 3. November 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die mitbeteiligte Erbengemeinschaft B beantragte mit Beschwerdeantwort vom 17. November 2022, die Beschwerde unter EntschÃ¤digungsfolge vollumfÃ¤nglich abzuweisen. <span>Der Stadtrat </span>Schlieren beantragte tags darauf die Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Sachverhalt2">Der ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH replizierte am 10. Januar 2023 unter Festhalten an den gestellten AntrÃ¤gen. <span>Der Stadtrat </span>Schlieren nahm am 23. Januar 2023 zur Replik Stellung und hielt an den gestellten AntrÃ¤gen fest. Mit Duplik vom 30. Januar 2023 hielt die Erbengemeinschaft B ebenfalls an den gestellten AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Sachverhalt2">Die Triplik des ZÃ¼rcher Heimatschutzes ZVH vom 11. Februar 2023 wie auch die weiteren Stellungnahmen der Erbengemeinschaft B vom 9. MÃ¤rz 2023, des ZÃ¼rcher Heimatschutzes ZVH vom 23. MÃ¤rz 2023 sowie zuletzt der Erbengemeinschaft B vom 20. April 2023 ergingen mit unverÃ¤nderten Begehren. </p> <p class="Urteilstext">Am 9. Juni 2023 reichte der ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH ein neues Beweismittel ein. Dazu nahm die Erbengemeinschaft B am 26. Juni 2023 Stellung.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer erwÃ¤gt:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. <span>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist ein Verband im Sinn von § 338 b Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und gemÃ¤ss lit. a dieser Bestimmung legitimiert. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt; auf die Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die streitbetroffenen Objekte auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 03 und 04 liegen gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Stadt Schlieren (BZO) in der viergeschossigen Wohnzone W4 0.80. Die genannten GrundstÃ¼cke befinden sich zudem im Perimeter der Planungszone "Zentrum", welche die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich mit VerfÃ¼gung vom 22. Juli 2021 fÃ¼r die Dauer von drei Jahren festgesetzt hat.<i> </i></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das aus Wohn- und Scheunenteil bestehende ehemalige Bauernhaus (Vers.-Nr. 07) wie auch der zugehÃ¶rige Speicher (Vers.-Nr. 08) an der I-Strasse 05 sind im kommunalen Inventar der kulturhistorischen Objekte jeweils als Einzelobjekte aufgefÃ¼hrt. Ausserdem sind sie zusammen mit den beiden ebenfalls bÃ¤uerlichen Nachbarliegenschaften I-Strasse 09 und 010 als lÃ¤ndliches Ensemble mit der Nummer 06 im kommunalen Inventar vermerkt. Das mittlere der drei ehemaligen BauernhÃ¤user (I-Strasse 09) ist Ã¼berdies im Inventar der Denkmalschutzobjekte von Ã¼berkommunaler Bedeutung vermerkt. Das gesamte Gebiet, in dem sich das Ensemble befindet, ist ferner im kommunalen Inventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Stadt Schlieren unter der Nummer 011 als Dorfkern/Zentrum verzeichnet. </p> <p class="Urteilstext">BezÃ¼glich des Wohnhauses wird im Inventarblatt als Erstellungsjahr 1669 angegeben und empfohlen, dieses als noch gut erhaltenen Vielzweckbau und den Strassenraum bestimmenden mÃ¤chtigen BaukÃ¶rper sowie als wichtigen Bestandteil des lÃ¤ndlichen Ensembles 06 integral in seiner Form, Struktur und Gestaltung samt seinen AussenrÃ¤umen und dem Speicher zu schÃ¼tzen. Hinsichtlich des zugehÃ¶rigen Speichers aus dem zweiten Viertel des 18. Jahrhunderts wird darin empfohlen, diesen als architektonisch und historisch bedeutendes GebÃ¤ude, welches als eines der ganz wenigen in Schlieren noch weitgehend original erhalten sei sowie als wichtigen Teil des lÃ¤ndlichen Ensembles 06 integral in Form, Struktur und Gestaltung innen und aussen samt seinen AussenrÃ¤umen und rÃ¤umlichen BezÃ¼gen zu erhalten. Das lÃ¤ndliche Ensemble 06 selbst wird im Inventarblatt als intaktes Ensemble des 17. und 18. Jahrhunderts klassifiziert, welches aus drei grossen Mehrzweckbauten und rÃ¼ckwÃ¤rtigen Nebenbauten bestehe und als Ensemble von architektonischem Wert sowie den Strassenraum prÃ¤gender Bedeutung schÃ¼tzenswert und integral mit all seinen Bauten, VorplÃ¤tzen und rÃ¼ckwÃ¤rtigen GrÃ¼nflÃ¤chen zu erhalten sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Anlass fÃ¼r die denkmalschutzrechtlichen AbklÃ¤rungen bildete der geplante Neubau eines Mehrfamilienhauses an der I-Strasse 05. Die Eingabe der entsprechenden Unterlagen am 15. August 2019 nahm der Stadtrat als Provokationsbegehren nach § 213 PBG entgegen, erliess am 21. August 2019 ein VerÃ¤nderungsverbot nach § 209 PBG und gab am 25. September 2019 bei der kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK) ein Gutachten in Auftrag. Der Referent des Gutachtens besichtigte die Liegenschaft am 10. Oktober 2019. Die KDK besprach das Gutachten darauf am 3. Dezember 2019 und am 7. Januar 2020. Die Endfassung datiert vom 20. Januar 2020. </p> <p class="Erwgung2">Die KDK gelangte darin zum Schluss, das Bauernhaus vermÃ¶ge die strengen Anforderungen an ein Schutzobjekt von § 203 Abs. 1 PBG nicht zu erfÃ¼llen. Zwar weise das GebÃ¤ude eine vielschichtige Bau- und Nutzungsgeschichte auf, welche in den bestehenden VerhÃ¤ltnissen allerdings nur noch fragmentarisch zum Ausdruck komme. So hÃ¤tten die zahlreichen, im Laufe der Zeit erfolgten baulichen VerÃ¤nderungen zu einer erheblichen SchmÃ¤lerung des materiellen Zeugenwerts gefÃ¼hrt. Auch das zugehÃ¶rige NebengebÃ¤ude sei zu wenig einheitlich erhalten, als dass sich am bestehenden, stark beeintrÃ¤chtigten Standort ein eigenstÃ¤ndiger, vom HauptgebÃ¤ude unabhÃ¤ngiger Schutzstatus rechtfertigen liesse. Ihrer Ansicht nach sollte aber eine Versetzung des nutzungstypologisch interessanten Kleinbaus an einen geeigneten Standort geprÃ¼ft werden. Sie hielt zusammenfassend fest, aufgrund der eher geringen materiellen Zeugenschaft der Hofanlage erachte sie das Aussprechen eines Schutzstatus mit konkret zu umreissenden Schutzzielen als problematisch und wenig zielfÃ¼hrend. Der Gesamtsituation des lÃ¤ndlichen Ensembles mÃ¼sse mit geeigneten planerischen und planungsrechtlichen Massnahmen Rechnung getragen werden. Nach einer Umzonung kÃ¶nnte zur Beurteilung des baulichen Vorhabens bezÃ¼glich gestalterischer QualitÃ¤ten und MassstÃ¤blichkeit die kantonale Natur- und Heimatschutzkommission (NHK) beigezogen werden.</p> <p class="Erwgung2">Am 30. Juni 2020 teilte der Stadtrat der EigentÃ¼merschaft die VerlÃ¤ngerung der Behandlungsfrist um ein Jahr wegen umfangreicher AbklÃ¤rungen und intensiven Beratungen mit. Im Protokoll zu seiner Sitzung vom 7. April 2021 hielt der Stadtrat fest, die EinschÃ¤tzung der KDK zu teilen. Zur Aufwertung des Areals seien die von der KDK empfohlenen planerischen und planungsrechtlichen Massnahmen zu berÃ¼cksichtigen, um das Zentrum von Schlieren mit der J umfassend und nachhaltig zu entwickeln. Der Abriss des bestehenden BaukÃ¶rpers I-Strasse 05 und der Neubau einer W4-Baute sowie allfÃ¤llige weitere Bauvorhaben in diesem Gebiet seien mit den Entwicklungsabsichten der Stadt nicht vereinbar. Er beschloss daher, der Baudirektion fÃ¼r das Gebiet I-Strasse 010 bis 012 die Festsetzung einer Planungszone gemÃ¤ss § 346 PBG zu beantragen. GemÃ¤ss Protokoll zur Sitzung vom 10. November 2021 zitierte der Stadtrat das Gutachten der KDK auszugsweise und schloss sich deren AusfÃ¼hrungen an; umfangreiche AbklÃ¤rungen sowie intensive Beratungen mit zustÃ¤ndigen Fachgremien hÃ¤tten diese bestÃ¤tigt. In der Folge erliess er den angefochtenen Beschluss.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das Baurekursgericht zitierte in seiner ErwÃ¤gung 5.5.2 das Gutachten der KDK ebenfalls und gelangte nach eingehender Auseinandersetzung mit den EinwÃ¤nden des BeschwerdefÃ¼hrers zum Schluss, dieses erweise sich als vollstÃ¤ndig, nachvollziehbar und schlÃ¼ssig. Es bestÃ¤nden keine GrÃ¼nde, davon abzuweichen (E. 5.5.9). Zusammenfassend entschied das Baurekursgericht, der angefochtene Entscheid stÃ¼tze sich darauf und weiche zu Recht nicht davon ab. Er beruhe sodann auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden UmstÃ¤nde und es gÃ¤be keinen Anlass einzugreifen (E. 5.5.11). Eine Minderheit des Baurekursgerichts war indes zusammengefasst der Ansicht, das Gutachten sei nur fragmentarisch und oberflÃ¤chlich verfasst. Viele Aussagen beruhten zudem auf Annahmen. Zur AbklÃ¤rung der SchutzwÃ¼rdigkeit sei ein neues, unabhÃ¤ngiges und detailliertes denkmalpflegerisches Gutachten einzuholen und die Sache zur weiteren AbklÃ¤rung und zum Neuentscheid zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt eine fehlerhafte Auslegung und Anwendung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Er macht in seiner Beschwerde zusammengefasst geltend, das Baurekursgericht habe den Sachverhalt hinsichtlich des Eigen- und des Situationswerts sowie auch des Ensemblecharakters der strittigen Liegenschaft fehlerhaft festgestellt, indem es zu Unrecht vorbehaltlos auf das mangelhafte Gutachten der KDK abgestellt habe. Die MÃ¤ngel im Gutachten und damit auch im Entscheid bezÃ¶gen sich auf die WÃ¼rdigung des Eigen- und des Situationswerts. Es wÃ¼rden sich sachliche IrrtÃ¼mer, LÃ¼cken in der AbklÃ¤rung und unrichtige rechtliche Beurteilungen betreffend der Begriffe Schutzobjekt und Ensemble, den Zeithorizont bei der WÃ¼rdigung des Situationswerts sowie des VerhÃ¤ltnisses von Massnahmen des Denkmalschutz- und des Planungsrechts mischen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Als Schutzobjekte des Natur- und Heimatschutzes in Betracht fallen unter anderem GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. WÃ¤hrend sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., ZÃ¼rich 2019, S. 300; Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139 und 205). Die SchutzwÃ¼rdigkeit eines Objekts kann sich nicht nur aus einem hohen Eigen- oder Situationswert, sondern auch aus deren Zusammenspiel ergeben (<span>RB 1997 Nr. 73</span>).</p> <p class="Erwgung2">Die Zeugeneigenschaft allein reicht fÃ¼r eine Unterschutzstellung allerdings nicht; es muss sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprÃ¤gt", hat die BehÃ¶rde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestÃ¼tzte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberÃ¼cksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 272). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>FÃ¼r die KlÃ¤rung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann sie ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser MÃ¶glichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu. Ein vollstÃ¤ndiges, nachvollziehbares und schlÃ¼ssiges von BehÃ¶rden eingeholtes Gutachten geniesst einen erhÃ¶hten Beweiswert. Die BehÃ¶rde darf von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige GrÃ¼nde abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten IrrtÃ¼mer, LÃ¼cken oder WidersprÃ¼che enthÃ¤lt oder wenn die SchlÃ¼ssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (<span>RB 1982 Nr. 35</span>; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.; Regina Kiener/Bernhard RÃ¼tsche/Mathias Kuhn, Ãffentliches Verfahrensrecht, 3. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2015, Rz. 775). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Was die gerichtliche ÃberprÃ¼fungsbefugnis im Zusammenhang mit Unterschutzstellungen betrifft, geht die Rechtsprechung von folgenden GrundsÃ¤tzen aus: Ob eine Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage. Soweit es sich dabei um Ermessensfragen handelt, hat das Baurekursgericht trotz der bei der Ermessenskontrolle gebotenen ZurÃ¼ckhaltung eine eigenstÃ¤ndige Beurteilung vorzunehmen, zu der es denn auch â als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes Gremium â in der Lage ist. Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 i.<span> </span>V.<span> </span>m. § 20 Abs. 1 lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat namentlich zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde beziehungsweise die Rekursinstanz alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat (vgl. VGr, 18. August 2022, VB.2021.00563, 4.3). </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Aufgabe eines Gutachtens ist es, die in einem Inventar enthaltenen Hinweise zu vertiefen und genauer abzuklÃ¤ren. Ein Gutachten liefert die als Entscheidgrundlage dienenden Fakten. Es hat das Objekt so weit zu beschreiben, dass die Frage der SchutzwÃ¼rdigkeit beantwortet werden kann (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00064, E. 5.5; vgl. zum Ganzen auch VGr, 18. August 2022, VB.2021.00563, E. 7, insb. E. 7.1.1). Die Bindungswirkung eines Gutachtens erstreckt sich nur auf die darin enthaltenen Feststellungen tatsÃ¤chlicher Art und beschrÃ¤nkt sich zudem auf Fachfragen (BGr, 8. April 2022, 5A_742/2021, E. 3.3.3.1 m.<span> </span>H., in: FamPra.ch 2022 S. 700). Die Aufgabe des Gutachters ist auf die Sachverhaltsdarstellung beschrÃ¤nkt, wohingegen dessen rechtliche WÃ¼rdigung den rechtsanwendenden BehÃ¶rden obliegt (VGr, 30. April 2020, VB.2019.00731, E. 6.3). Ob ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die vom Gericht und nicht von Gutachtenspersonen zu entscheiden ist. Allerdings ist die Abgrenzung zwischen Sachverhalts- und Rechtsfrage in diesem Bereich schwierig. Hinzu kommt, dass die Gerichte bei der ihnen obliegenden Rechtsanwendung die Gemeindeautonomie zu beachten haben (BGr, 3. Juli 2023, 1C_123/2022, E. 5.4).</p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.1.1 </span></b>Dieser Aufgabe wurde mit dem Gutachten der KDK nicht im erforderlichen Ausmass nachgekommen, was auch den ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts entnommen werden kann. So warf der BeschwerdefÃ¼hrer dem Gutachten bereits im Rekurs zu Recht eine ungenÃ¼gende Untersuchungstiefe und Dokumentation vor, was das Baurekursgericht in seinem Entscheid bestÃ¤tigte. Darin fÃ¼hrte es aus, es treffe zu, dass aus dem Gutachten nicht im Detail hervorgehe, welche Bausubstanz in welchem Umfang welcher Bauphase zuzurechnen sei. Die Aussagen dazu blieben Ã¼ber weite Strecken im UngefÃ¤hren. Die Baugeschichte werde nur oberflÃ¤chlich ermittelt und auch nicht anschaulich, z.<span> </span>B. anhand von PlÃ¤nen, aufgezeigt. Ebenso wenig sei der bauliche Bestand, wie allgemein Ã¼blich, fotografisch dokumentiert worden. </p> <p class="Erwgung3">Zwar ging der Verfassung des Gutachtens der KDK eine Begehung der Liegenschaft durch den Referenten (sowie zwei Beratungen der Kommission) voraus, welche im Gutachten indes mit lediglich drei Fotographien und einer Grundrissskizze kaum dokumentiert ist. Ferner stÃ¼tzt sich das Gutachten auf eine eher knappe Auswahl von Quellen- und Literaturangaben. Sodann fanden die tatsÃ¤chlichen Feststellungen (zu beiden Objekten) auf lediglich viereinhalb Seiten Platz. Das Gutachten bleibt insbesondere bezÃ¼glich Baugeschichte in wesentlichen ZÃ¼gen schwach dokumentiert und annahmebasiert: Es fehlen darin Untersuchungen, welche fÃ¼r eine Differenzierung der Bauphasen notwendig sind, zumal fÃ¼r die Frage der SchutzwÃ¼rdigkeit nicht nur die QualitÃ¤t der originalen Bausubstanz, sondern auch diejenige der spÃ¤teren baulichen VerÃ¤nderungen Grundlage bilden. Weiter fehlt darin ein Vergleich mit anderen StrohdachhÃ¤usern, um den Stellenwert einordnen zu kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.2 </b><span>Damit wirft der BeschwerdefÃ¼hrer der Vorinstanz zu Recht vor, auf das unzureichende Gutachten der KDK abgestellt zu haben. Zwar hat die Vorinstanz einen Augenschein vorgenommen und Fotografien erstellt, womit sich aber die MÃ¤ngel des Gutachtens nicht vollends beheben lassen. So lÃ¤sst sich eine bauhistorische Aufarbeitung an einem Augenschein nicht vornehmen (vgl. VGr, 19. Dezember 2018, VB.2018.00315, E. 4.2).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.3 </b>Mit seiner Beschwerde reichte der BeschwerdefÃ¼hrer ein in seinem Auftrag im Oktober 2022 erstelltes Gutachten der bereits beim vorinstanzlichen Augenschein beigezogenen Fachperson ein, welches als ErgÃ¤nzung und Verifizierung des Gutachtens der KDK betitelt wird. Dabei handelt es sich entgegen den EinwÃ¤nden der Mitbeteiligten um ein zulÃ¤ssiges neues Beweismittel, welches sich auf bereits behauptete Tatsachen â die SchutzwÃ¼rdigkeit der Streitobjekte â bezieht (<span>§ 52 Abs. 2 VRG; vgl. VGr, 1. Oktober 2015, VB.2015.00282/VB.2015.00289, E. 4.3</span>). </p> <p class="Erwgung3"><span>Zwar trifft der Vorwurf der Mitbeteiligten zu, dass sich auf der Titelseite sowie auf den Seiten 33 und 50 eine Fotografie der Liegenschaft I-Strasse 010 befindet. Doch ergeben sich bei genauer Durchsicht und GegenÃ¼berstellung mit dem Gutachten der KDK keinerlei (weiteren) Hinweise, dass die AusfÃ¼hrungen nicht die Liegenschaft I-Strasse 05 betreffen wÃ¼rden und werden solche auch nicht geltend gemacht. </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Es wird ausfÃ¼hrlich und dokumentiert der Sachverhalt (insbesondere auch hinsichtlich des baulichen Zustands) dargelegt. Es ist damit geeignet, zur Sachverhaltsfeststellung beizutragen und ist nur â aber immerhin â als Parteiaussage zu berÃ¼cksichtigen (VGr, </span>18. August 2022, VB.2021.00563, E. 7.3 m.<span> </span>w.<span> </span>H.;<span> </span>8. Juni 2017, VB.2016.00552, E. 3.2.2; 22. Oktober 2015, VB.2015.00343, E. 6.3; 9. Februar 2017, VB.2016.00600, E. 3.2; <span>BGE 137 II 266 E. 3.2; </span>Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 148<span>).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Beim Wohnbau mit Ãkonomieteil handelt es sich um ein ehemaliges Strohdachhaus mit Stock, welches â weitgehend gesichert â seit 1669 besteht und beim NebengebÃ¤ude um eine Kombination von Speicher und Trotte, wovon sowohl das Gutachten der KDK (wenn auch bloss hypothetisch) als auch das Parteigutachten ausgehen. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b><span>GemÃ¤ss dem privaten Gutachten reprÃ¤sentiert das <i>Bauernhaus</i> mit seinem dreiraumtiefen Grundriss bis heute das bautypologisch dem Aargau zuzuordnende Strohdachhaus mit Stock. Das Privatgutachten weist entsprechend unter Bezugnahme auf das Urbar von 1695 und unter Hinweis auf Vergleichsobjekte schlÃ¼ssig nach, dass StrohdachhÃ¤user zu diesem Zeitpunkt in Schlieren eine weite Verbreitung hatten. Das GebÃ¤ude kann entsprechend dem diesbezÃ¼glich nachvollziehbaren Gutachten einer im ausgehenden 17. Jahrhundert anzusiedelnden baukÃ¼nstlerischen Epoche regionaler Bedeutung zugeordnet werden. Ferner lÃ¤sst sich diesem entnehmen, dass im Kanton ZÃ¼rich (in HÃ¼ttikon) lediglich noch ein weiteres ehemaliges Strohdachhaus erhalten geblieben ist.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>Hinsichtlich des <i>NebengebÃ¤udes</i> gehen die Gutachten ebenfalls Ã¼bereinstimmend davon aus, dass dieses Ã¶rtlich und funktional im Zusammenhang mit dem Hauptbau steht und es sich um ein wichtiges Element des bÃ¤uerlichen Anwesens handelt, welches dessen gemischtwirtschaftliche Betriebsausrichtung bezeugt. Das Parteigutachten wies neben der SpezialitÃ¤t der Kombination von Speicher und Trotte auch auf die getrennten Kammern mit separaten ZugÃ¤ngen hin, welche eine doppelte Nutzungsberechtigung bezeugen. Entsprechend wurde es auch von der KDK als "nutzungstypologisch interessant" bezeichnet. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b><span>Die Zeugenschaft fÃ¼r eine Epoche reicht fÃ¼r die BegrÃ¼ndung der SchutzwÃ¼rdigkeit noch nicht aus; es muss sich um einen wichtigen Zeugen handeln. Zwar ist der Seltenheitswert einer Baute bzw. das Fehlen vergleichbarer Schutzobjekte kein zwingendes Kriterium fÃ¼r die SchutzwÃ¼rdigkeit (Engeler, a.</span><span> </span><span>a.</span><span> </span><span>O., S. 199). Doch deutet die im Privatgutachten erwÃ¤hnte RaritÃ¤t des einem Strohdachhaus beigeordneten Stocks sowie die Tatsache, dass es sich um den letzten verbliebenen Zeugen nach einstmals weiter Verbreitung handelt, darauf hin. Ebenso das lange Bestehen der Bauten, auch wenn allein das Alter eines Objekts die Wichtigkeit der Zeugeneigenschaft nicht begrÃ¼nden kann (Engeler, a.</span><span> </span><span>a.</span><span> </span><span>O., S. 141). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>Beim <i>HauptgebÃ¤ude</i> besteht insofern Einigkeit darÃ¼ber, dass dieses sowohl am Wohn- als auch am Ãkonomieteil â insbesondere um 1800 â mehrfach Umbauten und Renovationen erfahren hat und unklar ist, inwieweit noch Originalsubstanz vorhanden ist. Das charakteristische Element des Strohdachs ging mit der Umdeckung auf Ziegel um das Jahr 1800 zwar verloren. Jedoch stellt die neue Dachkonstruktion mit Ziegeln anschaulich diesen Ãbergang dar, wie das private Gutachten nachvollziehbar ausfÃ¼hrt. Zudem erinnert die am Wohnteil erkennbare Grundrissanlage mit Stock auch die KDK noch an die ursprÃ¼nglichen VerhÃ¤ltnisse eines strohgedeckten Stockhauses. Insofern scheint auch sie zumindest <span>einen gewissen bau- und konstruktionsgeschichtlichen Zeugenwert nicht vÃ¶llig abzusprechen. Jedenfalls sind die bauzeitliche Grundriss- und Raumstruktur noch vorhanden und auch erkennbar; insofern stimmen die Gutachten Ã¼berein. Ebenfalls Ã¼bereinstimmend Ã¤ussern sich die Gutachten hinsichtlich der Reihenfenster der Stube, welche ebenfalls noch aus der Bauzeit stammen. Nicht geklÃ¤rt ist indes, in welchem Umfang die hÃ¶lzerne Tragstruktur noch erhalten ist; diesbezÃ¼glich gehen die Aussagen weit auseinander (teilweise bzw. vollstÃ¤ndig erhalten).</span> Entgegen den Vorinstanzen kann der Baute damit jedenfalls nicht jegliche <span>Zeugeneigenschaft fÃ¼r eine Epoche abgesprochen werden. Auch wenn die Umbauten die Erkennbarkeit des ehemaligen Strohdachhauses schmÃ¤lerten, fÃ¼hrten sie </span>nicht zum vollstÃ¤ndigen Verlust des Eigenwerts<span>.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>In baulicher Hinsicht sind beim <i>NebengebÃ¤ude</i> das GrundgerÃ¼st mitsamt der Dachkonstruktion noch vorhanden, ebenso wie Teile der alten WandfÃ¼llung. Zwar hat die Baute VerÃ¤nderungen und Erneuerungen erfahren, welche den Zeugenwert etwas zu schmÃ¤lern vermÃ¶gen, doch blieb sie ohne strukturelle Eingriffe weitgehend authentisch erhalten und ist â gemÃ¤ss Privatgutachten â einer der wenigen noch verbleibenden Zeugen dieses Bautyps. Von einem hohen bauhistorischen Wert scheint auch die KDK auszugehen, wenn sie den Erhalt mittels Versetzung und Restaurierung, verbunden mit einer fachgerechten Restaurierung, vorschlug. Diese Bemerkung im Gutachten warf dem Baurekursgericht im Ãbrigen zu Recht Fragen auf. Entgegen dem Baurekursgericht steht diese Empfehlung allerdings in einem Widerspruch zur Verneinung der SchutzwÃ¼rdigkeit. Da, wie ausgefÃ¼hrt, die Beurteilung der SchutzwÃ¼rdigkeit bzw. der Unterschutzstellung nicht durch das Gutachten, sondern durch die BehÃ¶rde zu erfolgen hat, kann dieser Widerspruch nicht mit dem Argument die SchutzwÃ¼rdigkeit wÃ¼rde darin "eindeutig und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung" verneint, aufgelÃ¶st werden. Ãberdies wird im Gutachten die Beurteilung vom Hauptbau abhÃ¤ngig gemacht und auch damit der (rechtlichen) WÃ¼rdigung der BehÃ¶rde unzulÃ¤ssigerweise vorgegriffen. </p> <p class="Erwgung2"><span>Vor diesem Hintergrund ist beim Bauernhaus von einer gewissen, beim NebengebÃ¤ude sogar von einer erheblichen Zeugenschaft auszugehen. Diese ergibt sich aus der bauhistorischen und nutzungstypologischen Bedeutung einerseits und â beim NebengebÃ¤ude â dem weitgehend intakten Originalzustand andererseits. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.1 </span></b>Die streitbetroffenen GebÃ¤ude der Liegenschaft Nr. 05 bilden â umgeben vom Trassee der X-Bahn samt Strasse auf der Nordseite sowie vom stillgelegten Abschnitt der I-Strasse auf der SÃ¼dseite â zusammen mit den beiden benachbarten Liegenschaften Nrn. 09 und 010 unbestrittenermassen eine "lÃ¤ndliche Insel". <span>Die I-Strasse ist seit ihrem Ausbau in den 1970er-Jahren 1,5 m hÃ¶her gelegt und trennt diese "lÃ¤ndliche Insel" vom historischen Dorfzentrum. Seit dem Bau der X-Bahn 2018/2019 ist der entsprechende Abschnitt verkehrsbefreit. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b><span>Nach </span>Ã¼bereinstimmender<span> Wahrnehmung der KDK und der Vorinstanz am Augenschein schrÃ¤nken die umliegenden Verkehrsanlagen die Erlebbarkeit dieser "lÃ¤ndlichen Insel" zum jetzigen (Beurteilungs-)Zeitpunkt ein. Diese Feststellung ist angesichts des X-Bahn-Trassees und der HÃ¶herlegung der I-Strasse nachvollziehbar, jedoch angesichts deren bereits erfolgten Verkehrsbefreiung zu relativieren. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>6.2.1 </span></b>Hinzu kommt, dass die Bauten unbestrittenermassen Teil des inventarisierten Ensembles 06 sind. Indem sie durch grosse Verkehrsanlagen von den angrenzenden (Siedlungs-)Gebieten abgetrennt sind, werden sie ohne Weiteres als <span>Gruppe von drei ehemaligen BauernhÃ¤usern wahrgenommen, welche in gleicher (traufseitiger) Ausrichtung aufeinander folgend die I-Strasse sÃ¤umen. Mit ihrer besonderen historischen und architektonischen Bedeutung bestimmen sie den Charakter und die IdentitÃ¤t des Ortsbilds massgeblich mit und geben diesem eine besondere Wertigkeit, was sich bereits aus dem entsprechenden Inventarblatt wie auch aus den Ã¼brigen Akten ergibt. Ein Abbruch der strittigen Liegenschaft wÃ¼rde gleichsam den Wert der beiden weiteren BauernhÃ¤user schmÃ¤lern. Insofern vermag die EnsemblezugehÃ¶rigkeit </span>einen rechtserheblichen Situationswert im Sinn des Natur- und Heimatschutzes zu begrÃ¼nden <span>(vgl. VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 6.2)</span>.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b><span>GegenÃ¼ber auf der anderen Seite des stillgelegten Abschnitts der I-Strasse befindet sich ferner auf gleicher HÃ¶he (I-Strasse 013 und 014) eine historische Hofstatt (klassizistisches Wohnhaus mit freistehender Ãkonomie; heute gemÃ¤ss google.maps als Ortsmuseum und Ludothek genutzt). Von Westen betrachtet entfaltet das Zusammenspiel der bÃ¤uerlichen mit den bÃ¼rgerlichen GebÃ¤uden eine Blickfangwirkung, welche sich aus den zahlreichen in den Akten befindlichen Fotografien ergibt und hinsichtlich des Situationswerts bisher zu Unrecht unerwÃ¤hnt geblieben ist. Insofern ist dem Parteigutachten beizupflichten. Nach dem AusgefÃ¼hrten kommt der strittigen Liegenschaft somit ein hoher Situationswert zu, welcher sich aus der EnsemblezugehÃ¶rigkeit, der isolierten "Insellage" und dem Zusammenspiel mit den gegenÃ¼berliegenden historischen GebÃ¤uden ergibt.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.3 </b><span>Im Ãbrigen weist das Privatgutachten auf den Masterplan J von 2022 hin, welcher eine Aufwertung und Verbindung der "lÃ¤ndlichen Insel", der I-Strasse ("Gebiet K") und des historischen Dorfzentrums vorsieht. F</span>erner ist fÃ¼r die Dauer von drei Jahren eine Planungszone festgesetzt worden, welche allerdings noch nicht rechtskrÃ¤ftig ist (vgl. VGr, 31. Mai 2023, VB.2022.00379/380). In der entsprechenden VerfÃ¼gung wurde ebenfalls auf die Planungsabsichten der Stadt fÃ¼r eine "J" hingewiesen. Darin wurde ausgefÃ¼hrt, ein zonenkonformer Neubau an der I-Strasse 05 wÃ¼rde mit dem nach Regelbauweise mÃ¶glichen Bauvolumen einen qualitativen Abschluss und Ãbergang der sogenannten "J" zur neuen I-Strasse verunmÃ¶glichen und im Widerspruch zu den Planungsabsichten der Stadt stehen. Die fÃ¼r den Ort wichtige identitÃ¤tsstiftende Wirkung der historischen Bauten wÃ¼rde demgemÃ¤ss bei deren Abbruch verschwinden. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Eine besondere Stellung und Lage einer Baute begrÃ¼ndet fÃ¼r sich allein grundsÃ¤tzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die zu schÃ¼tzende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, DachflÃ¤chen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prÃ¤genden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73 E. 2). An diese zusÃ¤tzlichen Voraussetzungen dÃ¼rfen indes keine Ã¼bermÃ¤ssig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die Ã¤usseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert aufweisen wÃ¼rden (<span>VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 4.2</span>).</p> <p class="Erwgung3">Dass die historische Bausubstanz der Wohnbaute nur noch teilweise vorhanden ist, steht der Annahme eines hohen Situationswerts damit nicht entgegen. Abgesehen davon wird im Privatgutachten der Erhaltungszustand als â auf Sicht â gut beurteilt. <span>Dass ein Denkmalschutzobjekt durch Umbauten und notwendige Sanierungen im Verlaufe der Zeit (hier Ã¼ber einen Zeitraum von 350 Jahren) einen gewissen Substanzverlust erleidet, lÃ¤sst sich kaum je vermeiden und hat vorliegend auf die seit Jahrhunderten bestehende, ortsbildprÃ¤gende Situation kaum Auswirkungen.</span> Wenn auch bloss ein geringer, so liegt doch wenigstens ein gewisser Eigenwert vor, welcher entgegen den Vorinstanzen fÃ¼r eine Unterschutzstellung ausreichend zum hohen Situationswert beitrÃ¤gt. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b><span>Zusammengefasst weist das HauptgebÃ¤ude zumindest einen gewissen Eigenwert und einen hohen Situationswert auf. Die fÃ¼r eine Unterschutzstellung vorausgesetzte wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ist gegeben. Letztere ergibt sich sodann auch fÃ¼r das NebengebÃ¤ude, und zwar aus dessen hohem Eigenwert sowie der EnsemblezugehÃ¶rigkeit. Der vorinstanzliche Entscheid erweist sich insofern als rechtsverletzend.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.1 </span></b><span>Die Qualifikation des Streitobjekts als "wesentlich mitprÃ¤gendes Element" fÃ¼r die Umgebung und damit die Bejahung der SchutzwÃ¼rdigkeit fÃ¼hrt nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu gewichten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b><span>EigentumsbeschrÃ¤nkungen zum Schutz von BaudenkmÃ¤lern liegen allgemein im Ã¶ffentlichen Interesse. Wie gewichtig dieses Interesse ist und in welchem Ausmass es den denkmalpflegerischen Schutz eines Objekts verlangt, ist bei der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit im Einzelfall zu beurteilen (BGr, 9. Juni 2020, 1C_368/2019, E. 11.3). Bei der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit sind die denkmalpflegerischen und allfÃ¤lligen weiteren Erhaltungsinteressen gegen die dagegen gerichteten stÃ¤dtebaulichen, finanziellen und weiteren </span>Anliegen<span> abzuwÃ¤gen. Die Gemeinde hat dabei insbesondere unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen (z.</span><span> </span><span>B. eine teilweise Unterschutzstellung, ErgÃ¤nzungsbauten sowie <br/> allfÃ¤llige Nutzungskonzepte) vertieft zu prÃ¼fen und die erforderliche InteressenabwÃ¤gung unter BerÃ¼cksichtigung aller Ã¼brigen einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b><span>Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung und Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von der Gemeinde auszufÃ¼llen sind. So mÃ¼ssen sie unter mehreren infrage kommenden Objekten eine Auswahl treffen und diejenigen selektionieren, welche sie in Beachtung aller UmstÃ¤nde als fÃ¼r die Unterschutzstellung am geeignetsten halten (RB 1989 Nr. 67). Dabei ist zu berÃ¼cksichtigen, dass den Gemeinden im Bereich des Natur- und Heimatschutzes nach dem Planungs- und Baugesetz eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit zukommt, die unter dem Schutz der Gemeindeautonomie steht (BGr, 2. Februar 2006, 1P.504/2005, E. 3.3). Dies gilt nicht nur bei der Beurteilung der SchutzwÃ¼rdigkeit eines Objekts im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG (vgl. BGr, 25. August 2020, 1C_128/2019 und 134/2019, E. 5.2), sondern auch bei der Festlegung des Schutzumfangs (vgl. Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20 N. 85). </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Wo wie hier wesentliche zur Festlegung des Schutzumfangs erforderliche Elemente des Sachverhalts fehlen und noch keine InteressenabwÃ¤gung vorgenommen wurde, ist die Sache angesichts der genannten BeurteilungsspielrÃ¤ume der Gemeinde an die zustÃ¤ndige kommunale BehÃ¶rde zurÃ¼ckzuweisen. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2">Ferner beanstandet der BeschwerdefÃ¼hrer die Verpflichtung zur Bezahlung einer ParteientschÃ¤digung an das Gemeinwesen als "ungewÃ¶hnlich". Dies widerspreche bei grossen Stadtgemeinden der Praxis und werde auch nicht nÃ¤her begrÃ¼ndet.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die mÃ¶gliche EntschÃ¤digungsberechtigung von Gemeinwesen stellt einen Ausnahmefall dar (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich 2014, § 17 N. 50 ff.). Obsiegenden grÃ¶sseren Gemeinwesen â zu denen die Stadt Schlieren klarerweise zÃ¤hlt â wird bloss ausnahmsweise eine ParteientschÃ¤digung zugesprochen, wenn ausserordentliche BemÃ¼hungen nÃ¶tig waren, welche Ã¼ber das hinausgehen, wofÃ¼r das betreffende Gemeinwesen</span><a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223117&amp;W10_KEY=8766817&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx9"></a><span> organisatorisch eingerichtet ist (PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 N. 54). Der Aufwand vor der ersten Rechtsmittelinstanz bewegte sich fÃ¼r den Beschwerdegegner im Rahmen des Ãblichen, obgleich er eine anwaltliche Vertretung beizog.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht stufte den Beizug eines Rechtsbeistands als Grund fÃ¼r die Zusprechung einer UmtriebsentschÃ¤digung ein und sprach ohne weitere BegrÃ¼ndung oder Differenzierung sowohl dem Stadtrat als auch der EigentÃ¼merin je eine solche von Fr. 2'000.- zu. Indes hatte der Stadtrat keine solche beantragt. Bei dieser Ausgangslage sowie vor dem Hintergrund des oben AusgefÃ¼hrten ist von einer EntschÃ¤digung des Stadtrats fÃ¼r das Rekursverfahren abzusehen und die Disp.-Ziff. V des vorinstanzlichen Entscheids entsprechend abzuÃ¤ndern.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b><span>Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen, der angefochtene Inventarentlassungsbeschluss aufzuheben und die Sache im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Stadtrat Schlieren zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b><span>Kann eine RÃ¼ckweisung zu einer vollstÃ¤ndigen Gutheissung des Antrags fÃ¼hren, gilt â besondere UmstÃ¤nde vorbehalten â die beschwerdefÃ¼hrende Partei mit Blick auf die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.). AusgangsgemÃ¤ss sind somit die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens je zur HÃ¤lfte dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 in Verbindung mit § 70 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte sind Ã¼berdies im gleichen VerhÃ¤ltnis zu einer ParteientschÃ¤digung an den BeschwerdefÃ¼hrer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 N. 94). Als angemessen erscheint fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren ein Betrag von insgesamt Fr. 4'000.-. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>9.3 </b><span>Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen Zwischenentscheid, der beim Bundesgericht nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbar ist (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und <span>Disp.-Ziff. III und V </span>des Entscheids des Baurekursgerichts vom 9. September 2022 sowie <span>der</span> </span><span>Beschluss des Stadtrats Schlieren vom 10. November 2021 </span><span>werden aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der ErwÃ¤gungen an den </span><span>Stadtrat Schlieren </span><span>zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> In AbÃ¤nderung von Disp.-Ziff. IV des Entscheids des Baurekursgerichts vom 9. September 2022 <span>werden die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 7'755.- dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 330.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'330.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten werden je zur HÃ¤lfte dem Beschwerdegegner und der Mitbeteiligten auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligte werden zu gleichen Teilen verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien und die Mitbeteiligte;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>