<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SR.2000.00022</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105926&amp;W10_KEY=4467149&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SR.2000.00022</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 31.01.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Erbschaftssteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Verkehrswertberechnung<br/><br/>Ein 90-jähriges Dreifamilienhaus ist in concreto weder als technisches noch als wirtschaftliches Abbruchobjekt zu betrachten (E. 4).<br/>Beurteilung einer Verkehrswertschätzung als unzuverlässig, weil der Landwert statt nach der Vergleichsmethode nach der Lageklassenmethode ermittelt worden ist und mit Bezug auf den Ertragswert eine nachvollziehbare Begründung fehlt (E. 5).<br/>Weil mit dem Gesamteigentum gegenüber dem Miteigentum oder gar dem Stockwerkeigentum eine beschränkte Verfügbarkeit über den Eigentumsanteil verbunden ist, rechtfertigt sich gegenüber dem rechnerischen Anteil ein Einschlag (E. 6).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCHOBJEKT">ABBRUCHOBJEKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCHOBJEKT">ABBRUCHOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ALTBAU">ALTBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AMTSGUTACHTEN">AMTSGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULANDRESERVE">BAULANDRESERVE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERTRAGSWERT">ERTRAGSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESAMTEIGENTUM">GESAMTEIGENTUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LAGEKLASSENMETHODE">LAGEKLASSENMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MITEIGENTUM">MITEIGENTUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REALWERT">REALWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSMETHODE">SCHÃTZUNGSMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: Erbschafts- und Schenkungssteuer ST: STEUERBEMESSUNG">STEUERBEMESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHSMETHODE">VERGLEICHSMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG">VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 13 lit. I ESchG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>I. C und A waren GesamteigentÃ¼mer (infolge Erbengemeinschaft mit reduziertem Personenbestand) des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01 an der Z-strasse in X. Auf der 1'536 m<sup>2</sup> gros­sen Parzelle stehen das 1912 erstellte Dreifamilienhaus Vers.Nr. 02 sowie das Garagenge­bÃ¤ude Vers.Nr. 03 aus dem Jahr 1960.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 16. Dezember 1995 starb C. Neben anderen Erben und VermÃ¤chtnisnehmern erhielt A einen Erbteil von 65/100, SachvermÃ¤chtnisse sowie den hÃ¤lftigen Anteil der Lie­genschaft Z-strasse. Deren Wert betrug laut einem seitens des kantonalen Steueramts ein­geholten Gutachten eines dipl.Arch. ETH/SIA vom 7. August 1996 samt ErgÃ¤nzung vom 20. September 1996 (Fr. 2'035'000.- : 2 =) Fr. 1'017'500.-. Mit VerfÃ¼gung vom 27. Oktober 1997 auferlegte die Finanzdirektion A fÃ¼r die Zuwendung von insgesamt Fr. 1'394'200.- gestÃ¼tzt auf § 22 Abs. 1 und 2 sowie § 23 Abs. 1 lit. f des Erbschafts- und Schenkungssteu­ergeset­zes vom 28. September 1986 (ESchG) eine Erbschaftssteuer von Fr. 501'912.-.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Eine von A hiergegen erhobene Einsprache, womit er einen Ge­samtverkehrswert der Liegenschaft Z-strasse von Fr. 900'000.- verfochten hatte, wies die Finanzdirektion am 13. September 2000 ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Rekurs vom 18. Oktober 2000 liess A dem Verwaltungsge­richt beantragen:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>" 1. Es sei in Gutheissung des Rekurses der angefochtene Einspracheent­scheid aufzuheben und es sei die Sache zur DurchfÃ¼hrung des Beweisver­fahrens und zur Neubeurteilung an die Finanzdirektion zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Eventuell sei der Verkehrswert der Liegenschaft Z-Strasse ... auf Fr. 900'000.- festzusetzen und es sei demzufolge die dem Rekur­renten auferlegte Erbschaftssteuer von Fr. 501'912.- auf Fr. 302'112.- herabzu­setzen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3. Subeventuell sei der Verkehrswert der Liegenschaft auf Fr. 1'348'600.- festzusetzen und die Erbschaftssteuer auf Fr. 382'860.-.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten des Rekursgeg­ners."</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im Namen des Staats ZÃ¼rich beantragte die Abteilung Erbschafts- und Schenkungs­steuer des kantonalen Steueramts am 17. November 2000 Abweisung des Rekurses.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Gegen den Einspracheentscheid der Finanzdirektion kann der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 1 ESchG beim Verwaltungsgericht Rekurs erheben. Laut § 43 Abs. 4 ESchG sind die Bestimmungen Ã¼ber das Rekursverfahren bei EinschÃ¤tzungen fÃ¼r die Staatssteuer sinngemÃ¤ss anwendbar (vgl. §§ 147 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Mit Rekurs kÃ¶nnen laut § 43 Abs. 2 ESchG alle MÃ¤ngel des angefochtenen Ent­scheids sowie des vorangegangenen Verfahrens gerÃ¼gt werden. Dabei sind neue tatsÃ¤chli­che Behauptungen und Beweismittel zulÃ¤ssig (RB 1961 Nr. 63, RB ORK 1953 Nr. 77 = ZR 53/1954 Nr. 12, RB ORK 1952 Nr. 12 = ZR 51/1952 Nr. 134). Das Verwaltungsgericht hat damit die gleiche freie und umfassende PrÃ¼fungsbefugnis wie die Finanzdirektion im Einspracheverfahren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Kraft § 41 Abs. 4 ESchG ist die Finanzdirektion im Einspracheverfahren nicht an die AntrÃ¤ge des Steuerpflichtigen gebunden und fÃ¼hrt trotz RÃ¼ckzugs einer Einsprache das Verfahren weiter, sofern Anhaltspunkte dafÃ¼r vorliegen, dass die Veranlagung dem Gesetz widerspricht (Satz 2). Sie kann nach AnhÃ¶ren des Steuerpflichtigen die Veranlagung zu seinen Ungunsten Ã¤ndern (Satz 3). Nach dem Gesagten gilt â wie etwa im Einsprachever­fahren bei den Staatssteuern (§ 142 Abs. 1 StG) oder bei den Grundsteuern (§ 211 in Ver­bindung mit § 142 Abs. 1 StG) â die Offizialmaxime: Die Finanzdirektion darf und muss die angefochtene VerfÃ¼gung entsprechend der materiellen Rechtslage Ã¼ber die AntrÃ¤ge des Einsprechers hinaus verbessern (reformatio in melius) oder umgekehrt dieselbe zum Nach­teil des Anfechtenden Ã¤ndern (reformatio in peius; vgl. Felix Richner/Walter Frei, Kom­mentar zum ZÃ¼rcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, ZÃ¼rich 1996, § 41 N. 58).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Der Erbschaftssteuer unterliegen gemÃ¤ss § 3 Abs. 1 ESchG alle VermÃ¶gensÃ¼ber­gÃ¤nge (ErbanfÃ¤lle und Zuwendungen) kraft gesetzlichen Erbrechts oder aufgrund einer Ver­fÃ¼gung von Todes wegen. Kraft § 7 lit. a ESchG entsteht der Anspruch auf die Erb­schaftssteuer mit ErÃ¶ffnung des Erbgangs, also nach Art. 537 Abs. 1 des Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB) mit dem Tod des Erblassers (RB 1993 Nr. 31). Dies ist hier der 16. Dezember 1995.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Berechnet wird die Steuer vom Verkehrswert, den das Ã¼bergegangene VermÃ¶gen im Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs, mithin bei ErÃ¶ffnung des Erbgangs, aufweist (§ 13 Abs. 1 in Verbindung mit § 7 lit. a ESchG; VGr, 24. November 1999, ZStP 2000, 150). Nach dem Stichtag richtet sich nicht nur die persÃ¶nliche Steuerpflicht, sondern auch die hier vorab interessierende WÃ¼rdigung der Nachlassliegenschaft und die damit zu­sammenhÃ¤ngende Wahl der Bewertungsmethode.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Abweichend von der SteuereinschÃ¤tzung fÃ¼r die Staats- und allgemeinen Ge­meindesteuern, wo die "Verkehrswerte" von Liegenschaften im Interesse einer rationellen Veranlagung aufgrund genereller Richtlinien als "Formelwerte" festgesetzt werden, muss der Verkehrswert bei der Veranlagung der Erbschafts- und Schenkungssteuer, wie auch bei den Grundsteuern, individuell nach anerkannten BewertungsgrundsÃ¤tzen geschÃ¤tzt werden. Der Verkehrswert eines VermÃ¶gensobjekts im Allgemeinen und einer Liegenschaft im Be­sonderen entspricht dem Preis, der dafÃ¼r im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Bewer­tungsstichtag mutmasslich zu erzielen wÃ¤re (RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) FÃ¼r die Bestimmung des <i>Verkehrswerts von unÃ¼berbautem oder mit Abbruchob­jekten Ã¼berbautem Land</i> steht die Vergleichsmethode im Vordergrund, die den Landwert nach den Preisen ermittelt, die fÃ¼r mÃ¶glichst nahegelegene, Ã¤hnliche und stichtagsnah ge­handelte GrundstÃ¼cke bezahlt worden sind (RB 1976 Nr. 116; RB 1999 Nr. 158 = ZStP 2000, 150, auch zum Folgenden; BGE 122 I 168 E. 3a). Als Vergleichsobjekte tauglich sind Liegenschaften, die vor dem Stichtag den EigentÃ¼mer gewechselt haben und mit Be­zug auf Lage, Form, ZonenzugehÃ¶rigkeit und Erschliessungsgrad nahezu gleiche oder doch weitgehend Ã¤hnliche Eigenschaften wie die zu schÃ¤tzende Parzelle aufweisen (BGE 122 I 168 E. 3a; Richner/Frei, § 13 N. 72, unter Hinweis auf die verwaltungsgerichtliche Recht­sprechung). In WÃ¼rdigung der Vor- und Nachteile, die dem SchÃ¤tzungsobjekt im Vergleich zu den hinzugezogenen HandÃ¤nderungen eignen, ist innerhalb des durch sie abgesteckten Preisrahmens sein Wert zu schÃ¤tzen. Bei Abbruchobjekten besteht der Verkehrswert ge­wÃ¶hnlich im Landwert, vermindert um die Abbruchkosten (vgl. RB 1978 Nr. 124).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der <i>Verkehrswert Ã¼berbauter Liegenschaften</i> wird regelmÃ¤ssig anhand des Real­werts als Summe von Boden- und Bauwert sowie des Ertragswerts ermittelt. Die Gewich­tung dieser beiden Faktoren hÃ¤ngt vom Einzelfall ab; bei Renditeobjekten hat der Ertrags­wert mehr Gewicht, wÃ¤hrend bei GrundstÃ¼cken, die in erster Linie der Eigennutzung die­nen, der Real- oder Sachwert eine grÃ¶ssere Rolle spielt (August Reimann/Ferdinand Zup­pinger/Erwin SchÃ¤rrer, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 165 N. 83; Max Imboden/RenÃ© A. Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Band II, Basel und Stuttgart 1976, Nr. 128 B IV/e).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Andere SchÃ¤tzungsmethoden, wie die RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung (hierzu RB 1995 Nr. 62) oder die Lageklassenmethode (hierzu Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der Liegenschaf­tenschÃ¤tzer, 4. A., ZÃ¼rich 1997, S. 26 ff.), dÃ¼rfen nur subsidiÃ¤r herangezogen werden, nÃ¤m­lich dann, wenn die statistische Methode im konkreten Fall versagt (Richner/Frei, § 13 N. 80). Als zusÃ¤tzliches Kontrollinstrument erscheint die Heranziehung weiterer Bewer­tungsarten â wie etwa die Barwertmethode (vgl. hierzu Kaspar Fierz, Wert und Zins bei Immobilien, 3. A., ZÃ¼rich 1998, S. 63 ff.) oder die dynamische Ertragswertmethode (Erwin Staehelin, Investitionsrechnung, 9. A., ZÃ¼rich 1998, S. 171 ff.) â jedoch durchaus sinnvoll. Bei komplexen Liegenschaften (gewerblich-industrielle Nutzung), Liebhaberobjekten oder GrundstÃ¼cken mit einem sehr engen Markt kann es sich aufgrund der wesensmÃ¤ssigen Un­genauigkeit von SchÃ¤tzungen sogar aufdrÃ¤ngen, alternative SchÃ¤tzungsmethoden heranzu­ziehen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Ein Gutachten zum Verkehrswert unterliegt als Beweismittel der freien Beweis­wÃ¼rdigung. Die PrÃ¼fung der RechtsmittelbehÃ¶rde kann sich indessen darauf beschrÃ¤nken, ob das â von einer Amtsstelle eingeholte â Gutachten auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, ob es vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet und widerspruchslos sei und ob der Gut­achter hinreichende Sachkenntnis und die nÃ¶tige Unbefangenheit bewiesen habe (RB 1984 Nr. 65 = StE 1984 B 44.12.3 Nr. 1 und RB 1985 Nr. 47, auch zum Folgenden; Reimann/ Zup­pinger/SchÃ¤rrer, op.cit., 3. Band, Bern 1969, § 75 N. 30; vgl. RB 1964 Nr. 127 und 1982 Nr. 35). Vermag das Gutachten nicht zu Ã¼berzeugen, so kann das Verwaltungsgericht gestÃ¼tzt auf seine Feststellungen aus eigenem Wissen eine neue SchÃ¤tzung vornehmen oder damit einen Gutachter betrauen (vgl. VGr, 7. November 1972, ZBl 74/1973, S. 331), wobei es bei der Wahl des Vorgehens Ã¼ber einen weiten Beurteilungsspielraum verfÃ¼gt (RB 1976 Nr. 54 und 1985 Nr. 47). Im Ãbrigen ist es ihm unbenommen, statt ein reformatorisches Urteil zu fÃ¤llen, den Entscheid der Finanzdirektion aufzuheben und die Sache zur Neube­urteilung an sie zurÃ¼ckzuweisen (VGr, 22. November 2000, SR.1999.00019 + SR.1999. 00020, beide verÃ¶ffentlicht auf http://www.vgrzh.ch/rechtsprechung; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼­rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 28 N. 29).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Die stark abweichenden Parteiauffassungen Ã¼ber den Verkehrswert des Grund­stÃ¼cks Z-Strasse beruhen hauptsÃ¤chlich darauf, dass der Rekurrent das Wohnhaus Vers.Nr. 02 als Abbruchobjekt betrachtet, wÃ¤hrend der Rekursgegner gestÃ¼tzt auf das Amtsgutachten annimmt, dieses GebÃ¤ude bleibe erhalten und im sÃ¼dlichen GrundstÃ¼ckteil werde ein weiteres Mehrfamilienhaus erstellt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Von einem Abbruchobjekt spricht man zunÃ¤chst dann, wenn ein GebÃ¤ude technisch abbruchreif ist. Wann dieser Zustand erreicht ist, lÃ¤sst sich nicht allgemein sagen, sondern nur aufgrund von Indizien ermitteln. FÃ¼r technische Abbruchreife sprechen einmal schwere MÃ¤ngel der Bausubstanz, welche die Statik eines GebÃ¤udes beeintrÃ¤chtigen oder den ge­setzlichen Anforderungen an die Wohnhygiene â wie KÃ¤lte- und HitzedÃ¤mmung, Schall­isolation, Abwehr von Feuchtigkeit, gesundheitsvertrÃ¤gliche Bausubstanzen â zuwiderlau­fen. Liegen derartige MÃ¤ngel vor, ist ein GebÃ¤ude hÃ¤ufig unbewohnt. Hingegen erlaubt das Alter eines Bauwerks keinen Schluss auf seine restliche Lebensdauer. Zahlreiche histori­sche Bauten sind ausgezeichnet unterhalten, wÃ¤hrend bei anderen Objekten insbesondere als Folge von BaumÃ¤ngeln oder Elementarereignissen nach kurzer Zeit schon irreparable SchÃ¤den auftreten. Anzumerken ist, dass die neuere Rechtsprechung zur GrundstÃ¼ckge­winnsteuer nur mit ZurÃ¼ckhaltung auf ein Abbruchobjekt schliesst (RB 1999 Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 Nr. 7). Das zu bewertende GebÃ¤ude Z-Strasse ist knapp 90 Jahre alt und weist nach Feststellung des Experten einen "mehrheitlich sehr einfachen" Ausbaustan­dard auf. Ungeachtet des "beachtlichen Nachholbedarfs" sei das GebÃ¤ude jedoch "recht unterhalten". Im Licht dieser unbestrittenen und aufgrund der Akten schlÃ¼ssigen Beurtei­lung liegt noch keine Abbruchreife vor.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im Gegensatz zur technischen Abbruchreife als Begriff aus der Architektur und dem Ingenieurwesen steht die wirtschaftliche Abbruchreife als Ã¶konomischer Begriff. Wirtschaftlich abbruchreif ist ein GebÃ¤ude â ungeachtet seines Zustands â stets dann, wenn der EigentÃ¼mer durch seinen Abbruch und einen nachfolgenden Neubau oder eine andere Nutzung des Bodens eine hÃ¶here Rendite erzielen kann (Fierz, S. 174 ff. und 226 ff.). Die Annahme, dass ein wirtschaftliches Abbruchobjekt vorliege, ergibt sich erst aufgrund einer â mit UnwÃ¤gbarkeiten behafteten (Staehelin, S. 185) â Renditeberechnung. Zwar gibt es Sachverhalte, bei denen diese Qualifikation auf der Hand liegt â so etwa bei einem land­wirtschaftlichen ÃkonomiegebÃ¤ude an bester Wohnlage â, in anderen FÃ¤llen kann dieser Schluss jedoch erst aufgrund einer grÃ¼ndlichen Untersuchung gezogen werden. GemÃ¤ss den aus Art. 8 ZGB abgeleiteten GrundsÃ¤tzen der Beweislastverteilung, wonach derjenige einen Sachverhalt zu beweisen hat, der daraus Rechte ableitet (Martin Zweifel, Die Sach­verhaltsermittlung im Steuerveranlagungsverfahren, ZÃ¼rich 1989, S. 110), wÃ¤re es hier Sache des Pflichtigen gewesen, die am Stichtag fÃ¼r einen Abbruch des bestehenden Drei­familienhauses sprechenden UmstÃ¤nde substanziert darzulegen. Weil der Rekurrent sol­ches bis zum Rekursverfahren unterlassen hat, ist es nicht Sache des Verwaltungsgericht, diesbezÃ¼gliche Untersuchungen anzustellen. Im Ãbrigen fragt es sich, ob der Pflichtige eine entsprechende Absicht schon am Stichtag gehabt hat, nachdem er bis heute keine ernsthaften BemÃ¼hungen zur Realisierung eines Neubaus unternommen hat.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Eine natÃ¼rliche Vermutung spricht dafÃ¼r, dass eine NeuÃ¼berbauung nur dann er­folgt, wenn damit â unter BerÃ¼cksichtigung eines Risikozuschlags â eine hÃ¶here Rendite erzielt werden kann als mit der Beibehaltung des Altbaus und einem vorliegend mÃ¶glichen ErgÃ¤nzungsbau im sÃ¼dlichen GrundstÃ¼ckteil. So gesehen argumentiert der Rekurrent wi­dersprÃ¼chlich, wenn er eine NeuÃ¼berbauung in Aussicht stellt, zugleich aber einen tieferen Verkehrswert der Liegenschaft verficht.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. a) Laut Expertise weist das Dreifamilienhaus Vers.Nr. 02 eine Bruttogeschoss­flÃ¤che von 360 m<sup>2</sup> auf, wÃ¤hrend die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 28. Sep­­tember 1993 (BZO) auf dem 1'536 m<sup>2</sup> grossen GrundstÃ¼ck eine solche FlÃ¤che von 1'728 m<sup>2</sup> zulasse. Angesichts einer bisher konsumierten AusnÃ¼tzung von knapp 21 % drÃ¤ngt sich mit dem Experten der Schluss auf, dass ein wirtschaftlich denkender Grundei­gentÃ¼mer diese Reserve ausschÃ¶pft. Weil nach dem Gesagten von der Erhaltung des beste­henden Wohnhauses auszugehen ist, erscheint die Annahme als plausibel, dass der Rekur­rent im sÃ¼dlichen GrundstÃ¼ckteil an der Verzweigung Z-strasse/W-strasse einen zusÃ¤tzli­chen Neubau errichtet. Dessen vom Gutachter angenommene Dimensionie­rung entspricht der Bau- und Zonenordnung; ob ein vergleichsweise massiger BaukÃ¶rper unter dem Blick­winkel der befriedigenden Einordnung gemÃ¤ss § 238 Abs. 1 des Planungs- und Bau­ge­set­zes vom 7. September 1975 (PBG) realisierbar ist, braucht hier nicht weiter geprÃ¼ft zu werden. Der Gutachter hat daher die Gesamtparzelle zu Recht in den Altbau samt erforder­lichem Umschwung sowie in die Baulandreserve fÃ¼r einen Neubau aufgeteilt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die <i>Bewertung des Altbaus</i> samt baurechtlich erforderlichem Umschwung hat der SachverstÃ¤ndige praxisgemÃ¤ss anhand des Real- und des Ertragswerts vorgenommen. Bei der SchÃ¤tzung des GebÃ¤udes Vers.Nr. 02 an der Z-Strasse hat sich der Ex­perte auf die Werte der GebÃ¤udeversicherung abgestÃ¼tzt. Weil die GebÃ¤udeversicherung nicht den Ver­kehrswert, sondern den Wiederbeschaffungswert versichert (§§ 25 und 34 ff. des Gesetzes Ã¼ber die GebÃ¤udeversicherung vom 2. MÃ¤rz 1975 [GebÃ¤udeversG]; Nae­geli/Wenger, S. 6), hat der SachverstÃ¤ndige allerdings nur einen bescheidenen Altersabzug von 15 % vorge­nommen. Eine derartige "Korrektur" erscheint methodisch als fragwÃ¼rdig und lÃ¤sst sich nur schwer auf ihre Angemessenheit Ã¼berprÃ¼fen. Eine Altersentwertung von lediglich 15 % bei einem insgesamt sehr einfach ausgebauten 90-jÃ¤hrigen Objekt mit be­achtlichem Nachhol­bedarf ist jedenfalls untersetzt (vgl. Francesco Canonica, SchÃ¤tzerlehr­gang Grundwissen, Bern 2000, S. 106 ff.; Naegeli/Wenger, S. 279). Ein Zuschlag von 20 % fÃ¼r Nebenkosten, welche bei der GebÃ¤udeversicherung ausgeklammert bleiben (§§ 4 ff. der Vollzugsbestim­mungen fÃ¼r die GebÃ¤udeversicherung vom 1. Oktober 1999), erscheint bei einem Einfami­lienhaus der vorliegenden Art als angemessen (Naegeli/Wen­ger, S. 17 und 279). Weil das GebÃ¤ude Vers.Nr. 02 mit rund einem Viertel der GrundflÃ¤­che innerhalb der Baulinie ent­lang der Z-strasse liegt, sind baulichen Massnahmen Grenzen gesetzt (§§ 99 ff. PBG; Chri­stoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 2. A., WÃ¤denswil 2000, S. 298 ff.). Wesentlich zu beanstanden ist die Ermittlung des <i>Landwerts</i> im Gutachten (dazu nachfolgend E. 5c). Statt nach der Vergleichsmethode vorzugehen (E. 2c zuvor), hat der Experte die Lageklassenmethode angewendet, den Boden â ohne eine fallbezogene BegrÃ¼ndung zu diesem VerhÃ¤ltnis gegeben zu haben â auf 30 % des Gesamtwerts der Lie­genschaft geschÃ¤tzt und rechnerisch aus dem GebÃ¤udewert (von 70 % des Gesamtwerts) abgeleitet. Weil der Gutachter den <i>Ertragswert</i> beim Altbau fÃ¼nf­fach gewichtet hat â was dem Rekurrenten sehr weit entgegenkommt (vgl. Canonica, S. 119; ­Schweiz. Vereinigung kantonaler GrundstÃ¼ckbewertungsexperten, SchÃ¤tzerhand­buch, Bewertung von Immobi­lien, Stand 1998 [zit. SchÃ¤tzerhandbuch], S. 61 f. und S. 83 in Verbindung mit Tabelle 25; abweichend Naegeli/Wenger, S. 100) â , wÃ¤re zumindest eine knappe BegrÃ¼ndung zum geschÃ¤tzten Mietertrag unerlÃ¤sslich gewesen. HierfÃ¼r hÃ¤tte er Marktmieten aus vergleich­baren Altbauten in X und allenfalls in weiteren Ge­meinden der entsprechenden Region beiziehen mÃ¼ssen (vgl. Naegeli/Wenger, S. 82). Bei der Ermitt­lung des Ertragswerts gilt es zu be­achten, dass nicht auf die tatsÃ¤chlich erzielten, sondern auf die objektiv erzielbaren Mie­tertrÃ¤ge abzustellen ist (Canonica, S. 84; SchÃ¤tzerhand­buch, S. 54; eingehend: JÃ¼rgen Si­mon/Klaus Gors/Max Troll, Handbuch der GrundstÃ¼cks­wertermittlung, 4. A., MÃ¼nche­n 1997, S. 115 ff.). Der im Gutachten angenommene Kapi­talisierungsfaktor von 8 % ist beim streitbetroffenen Altbau angemessen (vgl. Fierz, S. 86 ff.).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die <i>Bewertung der Baulandreserve</i> fÃ¼r einen Neubau hÃ¤tte nach der Vergleichs­methode erfolgen mÃ¼ssen (E. 2c). Zwar hat der Experte dies unterlassen, indessen hat die Finanzdirektion diesen Mangel dadurch behoben, dass sie den im Gutachten fÃ¼r das Grund­stÃ¼ck Z-Strasse nach der Lageklassenmethode gefundenen Bodenpreis von insge­samt Fr. 971.-/m<sup>2</sup> anhand von sieben Vergleichspreisen als angemessen gewÃ¼rdigt hat. Nach den Akten erscheint dieser Preis als angemessenes Mittel; freilich wird ein Vergleich durch die Verschiedenheit der Objekte hinsichtlich ZonenzugehÃ¶rigkeit, GrÃ¶sse und beste­hender Ãberbauung ebenso beeintrÃ¤chtigt wie durch das Fehlen der einzelnen Kaufver­trÃ¤­ge. Bei der Bewertung unbeachtet geblieben ist, dass entlang der Z-strasse wie der W-strasse Bau­linien festgesetzt sind. Da die innerhalb von Baulinien gelegene FlÃ¤­che wie gesagt nur noch eingeschrÃ¤nkt genutzt werden kann und im Fall der anlÃ¤sslich einer Strassenerweite­rung durchgefÃ¼hrten Enteignung eine verminderte VergÃ¼tung ausge­richtet wÃ¼rde (RB 1986 Nr. 117; vgl. auch Imboden/Rhinow, Nr. 128 B IV/a), dÃ¼rfte sich dieser Umstand schon heute wertmindernd auswirken (Canonica, S. 47; Naegeli/­Wenger, S. 56; SchÃ¤tzerhand­buch, S. 21). Laut einer vom Regierungsrat in Auftrag gegebenen Stu­die von WÃ¼est &amp; Partner, Rauminformation, Schlussbericht vom 13. August 1996, S. 32, belief sich im Jahr 1995 und anfangs 1996 die Preisspanne fÃ¼r unbebautes Wohnbauland fÃ¼r EinfamilienhÃ¤u­ser in X auf Fr. 430.-/m<sup>2</sup> bis Fr. 840.-/m<sup>2</sup>. Land, das sich â wie hier â zur Erstellung von Stockwerkeigentum und MehrfamilienhÃ¤user eignet, wurde im selben Zeitraum fÃ¼r Fr. 620.-/m<sup>2</sup> bis Fr. 1'200.-/m<sup>2</sup> gehandelt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Zur RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung des Experten ist zu bemerken, dass die mutmasslichen Kos­ten fÃ¼r die Erstellung eines Neubaus im Rahmen des weitgespannten SchÃ¤tzungs­er­messens liegen; der Kubikmeterpreis kann je nach gewÃ¤hltem Ausbaustandard nach unten und oben abweichen (Canonica, S. 100 f.). Ob der SachverstÃ¤ndige den Ertragswert hier allein deswegen bloss einmal gewichtet, weil er nahe beim Ertragswert liegt, wird nicht nÃ¤her erlÃ¤utert. Aufgrund der gewÃ¤hlten Berechnungsart fallen die wiederum fehlenden Angaben zum mutmasslichen Mietertrag weniger ins Gewicht.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. GemÃ¤ss Grundbuchauszug vom 22. Dezember 1995 stand das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01 am Stichtag im hÃ¤lftigen Gesamteigentum der Erblasserin und des Rekur­renten. WÃ¤hrend der Rekurrent in diesem Umstand eine Ã¼ber die anteilige Berechtigung hinausge­hende Wertminderung erblickt, besteht fÃ¼r den Rekursgegner kein Anlass fÃ¼r einen Ein­schlag.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Es kann dahingestellt bleiben, ob am Stichtag zwischen den beiden Berechtigten immer noch eine Erbengemeinschaft bestanden hat oder ob sich diese in eine einfache Ge­sellschaft gewandelt hat. Fest steht jedenfalls, dass an der gemeinsamen Liegenschaft nicht ein Miteigentums-, sondern ein GesamteigentumsverhÃ¤ltnis bestanden hat. WÃ¤hrend sich ein Stockwerkeigentums­anteil durch leichte Ãbertragbarkeit auszeichnet und daher ein gÃ¤n­­giges Handelsobjekt darstellt, gilt diese Eigenschaft beim gewÃ¶hnlichen Miteigentum <br/> â namentlich wegen des Vorkaufsrechts der MiteigentÃ¼mer, das den StockwerkeigentÃ¼­mern fehlt (Art. 682 Abs. 1 und 712c Abs. 1 ZGB) â nur noch eingeschrÃ¤nkt. Das Verwal­tungsgericht hat daher im Entscheid SB.1999.00055 vom 22. MÃ¤rz 2000 die Steuerrekurs­kommission mit der Untersuchung beauftragt, ob sich die Rechtsform des einfachen Mit­eigentums gegenÃ¼ber dem Stockwerkeigentum wertmindernd auswirke.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Frage nach einem allfÃ¤lligen Minderwert drÃ¤ngt sich erst recht auf, wenn kein Miteigentum, sondern â wie hier â Gesamteigentum vorliegt. Ãber selbstÃ¤ndiges Miteigen­tum kann wie Ã¼ber Alleineigentum verfÃ¼gt werden (Heinz Rey, Die Grundlagen des Sa­chen­rechts und das Eigentum, 2. A., Grundriss des schweizerischen Sachenrechts, Band I, Bern 2000, Rz. 647). Jeder MiteigentÃ¼mer ist nach Art. 646 Abs. 3 ZGB berechtigt, seinen Anteil zu verÃ¤ussern, zu verpfÃ¤nden und zu belasten, wie wenn er AlleineigentÃ¼mer wÃ¤re. Dementsprechend wird der Miteigentumsanteil im Rechtsverkehr wie ein (eigenes) Grund­stÃ¼ck behandelt. Anders als beim Stockwerkeigentum steht dem MiteigentÃ¼mer kein Son­der­recht zur ausschliesslichen Benutzung, Verwaltung und baulichen Ausgestaltung ge­wi­sser GebÃ¤udeteile zu. Ansonsten bestehen zwischen diesen beiden Formen des Miteigen­tums keine wesentlichen Unterschiede (vgl. Rey, Rz. 765 ff.). DemgegenÃ¼ber hat der Ge­samteigentÃ¼mer eine ideelle Quote an der Sache, Ã¼ber die er nicht verfÃ¼gen kann (Rey, Rz. 976 f.). Das VerfÃ¼gungsrecht Ã¼ber die ganze Sache steht allen GesamteigentÃ¼mern ge­meinsam zu (Rey, Rz. 984 ff.). Mithin kann der GesamteigentÃ¼mer seinen Anteil nur durch vorgÃ¤ngige Liquidation versilbern (Rey, Rz. 1015 ff.). Angesichts dieser unbeweglichen Ordnung erscheint der Einwand des Rekurrenten plausibel, dass die mit dem Gesamteigen­tum verbundene SchwerfÃ¤lligkeit in der Nutzung der Sache und vor allem in der VerfÃ¼gung Ã¼ber diese mit einem Einschlag auf dem rechnerischen Verkehrswert berÃ¼cksichtigt werden muss. Die Finanzdirektion wird im zweiten Rechtsgang die angemessene HÃ¶he prÃ¼fen mÃ¼ssen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>7. Aufgrund der vorstehenden ErwÃ¤gungen hat die von der Finanzdirektion gefÃ¼hrte Untersuchung keine Klarheit Ã¼ber den Verkehrswert der Liegenschaft Kat.Nr. 01 ge­bracht. Zur Behebung dieses Mangels ist die Sache daher in Gutheissung des Rekurses an die Vor­instanz zurÃ¼ckzuweisen, welche â im wiederaufzunehmenden Einspracheverfahren (RB 1994 Nr. 68) â ergÃ¤nzende AbklÃ¤rungen vorzunehmen hat. Anzumerken ist, dass die Finanzdirektion eine SchÃ¤tzung des nÃ¤mlichen Gesamteigentumsanteils aus dem Jahr 1988, die anlÃ¤sslich der Veranlagung von Erbschaftssteuern nach dem Tod der Mutter des Rekur­renten vorgenommen worden ist, zu Recht als nicht mehr aussagekrÃ¤ftig betrachtet hat. Den­noch befremdet es, dass der anteilige Wert der Liegenschaft, ohne dass bauliche Ver­Ã¤nderungen vorgenommen worden wÃ¤ren, innert siebeneinhalb Jahren von Fr. 340'000.- auf Fr. 1'017'500.- gestiegen sein soll, obwohl die Preise in dieser Zeitspanne eher zurÃ¼ck­gingen (Statistische Berichte des Kantons ZÃ¼rich, Heft 2/1996, Der GrundstÃ¼ckmarkt 1995, S. 32).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>WÃ¼rde das Verwaltungsgericht selbst in der Sache entscheiden, wÃ¤re ihm eine Ver­bÃ¶serung der angefochtenen VerfÃ¼gung zuungunsten des Rekurrenten praxisgemÃ¤ss ver­wehrt (RB 1988 Nr. 45); dieselbe Schranke muss fÃ¼r die Finanzdirektion im wiederauf­zu­nehmenden Einspracheverfahren gelten (ebenso Richner/Frei, § 41 N. 58).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>...</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1.<span> </span></span><span>Der Rekurs wird gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zur AusfÃ¤llung eines neuen Einspracheentscheids im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Finanz­direktion zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>