<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00624</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214520&amp;W10_KEY=13013522&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00624</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.09.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Einleitung des Quartierplanverfahrens</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Einleitung des Quartierplanverfahrens Verzicht auf Durchführung eines Augenscheins (E. 3.). Die Vorinstanz verletzte das rechtliche Gehör der Beschwerdeführenden nicht, indem sie auf einen Augenschein verzichtet hatte (E. 4). Das Grundstück der Beschwerdegegnerin 2 ist im Hinblick auf die beabsichtigten Wohnbauten auch unter Berücksichtigung des Dienstbarkeitsvertrags nicht genügend erschlossen. Der Quartierplan erweist sich daher als notwendig (E. 5.2). Der Perimeter des Quartierplans ist nicht zu beanstanden, da sich die Erschliessungssituation der Grundstücke der Beschwerdeführenden in rechtlicher Hinsicht als unklar erweist und zudem ein weiteres, angrenzendes Grundstück rückwärtig erschlossen werden soll (E. 5.3). Der Quartierplan ist grundsätzlich auf Bauzonen zu beschränken. Eine Ausnahmesituation ist nicht ersichtlich und wird von den Beschwerdeführenden auch nicht geltend gemacht (E. 5.4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINLEITUNG QUARTIERPLANVERFAHREN">EINLEITUNG QUARTIERPLANVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NOTWENDIGKEIT">NOTWENDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLANBEDÃRFTIGKEIT">QUARTIERPLANBEDÃRFTIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLANPERIMETER">QUARTIERPLANPERIMETER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">§ 123 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 124 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 146 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 148 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 155 Abs. I lit. b PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=23716" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00624</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">18. September 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Cyrill Bienz. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Erbengemeinschaft B,<br/> nÃ¤mlich: <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.3 E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.4 A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.5 F,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. H, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA I, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinderat X, vertreten durch RA J, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. K, vertreten durch RA L,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Einleitung des Quartierplanverfahrens,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 31. Mai 2012 stellte K als EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 in Y beim Gemeinderat X das Begehren um Einleitung und DurchfÃ¼hrung des amtlichen Quartierplanverfahrens betreffend das TeilstÃ¼ck des M-Wegs von der N-Strasse bis zu ihrem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01. K beabsichtigt, dieses mit zwei MehrfamilienhÃ¤usern mit zwÃ¶lf Wohneinheiten zu Ã¼berbauen.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Beschluss vom 4. September 2012 leitete der Gemeinderat X das Quartierplanverfahren Ã¼ber das Gebiet M-Weg ein.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Dagegen erhob A als EigentÃ¼merin des im Quartierplanperimeter gelegenen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 am 3. Oktober 2012 Rekurs an die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, die VerfÃ¼gung des Gemeinderats vom 4. September 2012 sei aufzuheben und dieser sei anzuweisen, auf die Einleitung eines amtlichen Quartierplanverfahrens fÃ¼r den M-Weg zu verzichten oder die Parzelle Kat.-Nr. 02 aus dem Perimeter zu entlassen. Eventualiter, das heisst, falls die Parzelle Kat.-Nr. 01 als nicht erschlossen erachtet werde, sei der Gemeinderat anzuweisen, diese Liegenschaft von der O-Strasse her zu erschliessen und falls notwendig ein Quartierplanverfahren mit den betroffenen Parzellen Kat.-Nrn. 03 und 04 einzuleiten. Die Erbengemeinschaft B als GesamteigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 05, G als EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 06 und H als EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 07 erhoben ebenfalls Rekurs und stellten dieselben AntrÃ¤ge, wobei sie jeweils um Entlassung ihrer eigenen GrundstÃ¼cke aus dem Quartierplanperimeter ersuchten. Ebenfalls rekurrierten Alfred Steiner als EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 08 und P als EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 09, die in separaten Eingaben die Aufhebung des Gemeinderatsbeschlusses und den Verzicht auf die Einleitung des amtlichen Quartierplanverfahrens beantragten.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit VerfÃ¼gung vom 18. Juli 2013 vereinigte die Baudirektion die Rekursverfahren (Dispositivziffer I.) und wies die Rekurse ab (Dispositivziffer IV.). Die Kosten des Verfahrens auferlegte sie den Rekurrierenden zu gleichen Teilen (Dispositivziffer V). ParteientschÃ¤digungen sprach die Baudirektion keine zu (Dispositivziffer VI).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Dagegen gelangten A, die Erbengemeinschaft B, G und H, alle vertreten durch Rechtsanwalt I, am 10. September 2013 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragten wiederum, die VerfÃ¼gung des Gemeinderats X vom 4. September 2012 sei aufzuheben und dieser sei anzuweisen, auf die Einleitung eines amtlichen Quartierplanverfahrens fÃ¼r den M-Weg zu verzichten oder zumindest ihre jeweiligen GrundstÃ¼cke aus dem Quartierplanperimeter zu entlassen. FÃ¼r den Fall, dass die Parzelle Kat.-Nr. 01 als nicht erschlossen erachtet werde, sei der Gemeinderat anzuweisen, diese Liegenschaft von der O-Strasse her zu erschliessen und falls notwendig ein Quartierplanverfahren mit den betroffenen Parzellen Kat.-Nrn. 03 und 04 einzuleiten; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Gemeinderats.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 18. September 2013 lud das Verwaltungsgericht die Baudirektion ein, bezÃ¼glich der Einleitung des Quartierplanverfahrens baldmÃ¶glichst den Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen und diesen dem Verwaltungsgericht zuzustellen. Mit VerfÃ¼gung vom 6. Januar 2014 genehmigte die Baudirektion die am 4. September 2012 beschlossene Verfahrenseinleitung des Quartierplans, woraufhin das Verwaltungsgericht den Schriftenwechsel erÃ¶ffnete.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Am 22. Januar 2014 verzichtete die Baudirektion auf eine Stellungnahme, ohne einen Antrag zu stellen. Mit Eingabe vom 28. Januar 2014 beantragte K die Abweisung der Beschwerde. Am 30. Januar 2014 beantragte der Gemeinderat X ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kÃ¶nne; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Die Parteien liessen sich daraufhin ein weiteres Mal vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die ZustÃ¤ndigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG). Danach kÃ¶nnen Akte im Sinn von § 19 Abs. 1 VRG mit Beschwerde angefochten werden. Zu diesen Akten zÃ¤hlen nach der Rechtsprechung auch die Entscheide der Direktionen, insbesondere jene in Bausachen (VGr, 26. Juni 2012, VB.2012.00201, E. 1.1, mit weiteren Hinweisen). Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind allesamt EigentÃ¼mer von Liegenschaften, die innerhalb des Quartierplanperimeters liegen. Ihre Beschwerdelegitimation ist damit gegeben.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der Beschwerdegegner 1 beantragt, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten. Der Antrag der BeschwerdefÃ¼hrenden sei nicht ausreichend, und der Beschwerdegegenstand sei daher nicht bestimmbar. Der Antrag laute auf Aufhebung des Beschlusses des Beschwerdegegners 1 vom 4. September 2012. Anfechtungsobjekt sei jedoch die VerfÃ¼gung der Vorinstanz vom 18. Juli 2012 (recte: 2013). In der Beschwerdeschrift werde noch einmal wiederholt, was bereits mit Rekurs gerÃ¼gt worden sei. Gegen die angefochtene VerfÃ¼gung der Vorinstanz verblieben letztlich nur die VorwÃ¼rfe der WillkÃ¼r und der GehÃ¶rsverletzung. </p> <p class="Erwgung2">TatsÃ¤chlich muss aus dem Antrag ersichtlich sein, inwiefern das Dispositiv <i>des angefochtenen Entscheids</i> abzuÃ¤ndern ist. Da die BegrÃ¼ndung der eingereichten Beschwerdeschrift jedoch klar zeigt, dass den BeschwerdefÃ¼hrenden an der (vollumfÃ¤nglichen) Aufhebung der VerfÃ¼gung der Baudirektion gelegen ist und die Praxis des Verwaltungsgerichts in Bezug auf die Formulierung von AntrÃ¤gen â allerdings vornehmlich bei juristischen Laien â nicht allzu streng ist, ist vorliegend auf die Beschwerde einzutreten (vgl. Alain Griffel in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 23 N. 12).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der Quartierplan ermÃ¶glicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthÃ¤lt die dafÃ¼r nÃ¶tigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Erfordern die UmstÃ¤nde keine umfassende Regelung, beschrÃ¤nkt sich der Quartierplan auf die nÃ¶tigen Teilmassnahmen (§ 123 Abs. 2 PBG). Ein Teilquartierplanverfahren ist unter anderem fÃ¼r die Verbreiterung einer Strasse durchzufÃ¼hren (Peter MÃ¼ller et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, WÃ¤denswil 1985, § 123 N. 4). Der Quartierplan ist grundsÃ¤tzlich auf Bauzonen zu beschrÃ¤nken; bei besonderen VerhÃ¤ltnissen kann er darÃ¼ber hinausreichen (§ 124 Abs. 1 PBG). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das Beizugsgebiet wird in der Regel durch bestehende oder geplante Ã¶ffentliche Strassen, ausnahmsweise auch durch Quartierstrassen, begrenzt; an die Stelle von Strassen kÃ¶nnen eindeutige natÃ¼rliche, kÃ¼nstliche oder rechtliche Hindernisse oder Trennlinien fÃ¼r die Ãberbauung treten (§ 124 Abs. 2 PBG). Im Zweifel ist der Perimeter eher weit zu fassen, damit fÃ¼r die Planung genÃ¼gend Spielraum verbleibt (RB 1987 Nr. 63; VGr, 9. Dezember 2010, VB.2010.00571, E. 4.4.2; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, <span>ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011,</span> S. 179). Alle GrundstÃ¼cke innerhalb des Quartierplangebiets mÃ¼ssen durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen teilhaben. Dabei sind Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen so festzulegen, dass sie bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der erfassten GrundstÃ¼cke genÃ¼gen (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Mit dem Rekurs gegen die Einleitung des Quartierplanverfahrens oder deren Verweigerung kann nur geltend gemacht werden, die Voraussetzungen zur DurchfÃ¼hrung des Verfahrens fehlten oder sie seien gegeben; Einwendungen dieser Art kÃ¶nnen spÃ¤ter nicht mehr erhoben werden (§ 148 Abs. 2 PBG). Abzulehnen sind Einleitungsgesuche fÃ¼r Gebiete, die auch nach Abschluss des Verfahrens in absehbarer Zeit keiner baulichen Nutzung zugefÃ¼hrt werden kÃ¶nnen, wie zum Beispiel Waldareale, oder in denen eine in absehbarer Zeit nicht zu beseitigende UnmÃ¶glichkeit der Grob- oder Basiserschliessung besteht. Wenn die Erschliessung und die Parzellenformen fÃ¼r eine Ãberbauung des Quartierplangebiets genÃ¼gend sind, jedoch ein Quartierplanverfahren ausschliesslich privaten Interessen dient (etwa der Schaffung einer zusÃ¤tzlichen GrundstÃ¼ckszufahrt), ohne dass damit auch ein Ã¶ffentliches Interesse verbunden wÃ¤re (beispielsweise eine im Ã¶ffentlichen Interesse erwÃ¼nschte Verbesserung der Erschliessung oder die Beseitigung eines polizei- oder planwidrigen Zustands), ist die Einleitung des Quartierplanverfahrens ebenso abzulehnen. Demnach kann der Einleitungsbeschluss nur nach einer grundsÃ¤tzlichen PrÃ¼fung der Randbedingungen â etwa die ZweckmÃ¤ssigkeit der Gebietssanierung oder die vermutlichen BedÃ¼rfnisse der Ãffentlichkeit â gefasst werden (VGr, 9. Dezember 2010, VB.2010.00571, E. 4.2.1; Peter MÃ¼ller et al., § 147 N. 2â5; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 177 f.).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden verlangen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins seitens des Verwaltungsgerichts. Ein solcher wÃ¤re indessen nur dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar wÃ¤ren und anzunehmen wÃ¤re, die Parteien vermÃ¶chten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr, 21. Dezember 2011, VB.2011.00608, E. 2.2; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 79). Davon ist beim vorliegenden Aktenstand und angesichts des auf die blosse Frage der Einleitung des Quartierplanverfahrens beschrÃ¤nkten Streitgegenstands (vgl. hinten E. 5.3), der noch keine detaillierte Planfestsetzung umfasst und wogegen nur eingeschrÃ¤nkt Einwendungen erhoben werden kÃ¶nnen (vorn E. 2.3), nicht auszugehen. Ein Augenschein ist deshalb nicht vorzunehmen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, die Vorinstanz habe ihr rechtliches GehÃ¶r gemÃ¤ss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) verletzt, indem sie auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins verzichtet und behauptet habe, der M-Weg erfÃ¼lle die Anforderungen an einen Zufahrtsweg nicht. Die Ablehnung eines beantragten Augenscheins verletzt den GehÃ¶rsanspruch dann, wenn die fÃ¼r den Entscheid relevante tatsÃ¤chliche Situation auf andere Weise nicht zureichend ermittelt werden kann (VGr, 28. Februar 2013, VB.2011.00093/VB.2012.00130, E. 4.1, mit Hinweis auf BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3). Aus den Rekursakten war <span>der entscheidrelevante Sachverhalt jedoch hinlÃ¤nglich ersichtlich, weshalb die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins seitens der Vorinstanz nicht erforderlich war (vgl. vorn E. 3, hinten E. 5.3). Das rechtliche GehÃ¶r der BeschwerdefÃ¼hrenden wurde somit nicht verletzt. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Hinsichtlich der Lage der GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrenden und der Beschwerdegegnerin 2 sowie der vorgesehenen Abgrenzung des Quartierplanperimeters kann in Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG vorweg auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz verwiesen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden wiederholen in der Beschwerdeschrift im Wesentlichen ihre bereits mit Rekurs vorgebrachten Standpunkte. ZunÃ¤chst machen sie geltend, die Einleitung des Quartierplanverfahrens sei nicht notwendig, und es fehle hierfÃ¼r an einem Ã¶ffentlichen Interesse. Es gehe nur darum, die Kosten fÃ¼r den Ausbau des M-Wegs auf mÃ¶glichst viele AnstÃ¶sser zu verteilen. Eine allenfalls notwendige Sanierung liege allein im Interesse der Beschwerdegegnerin 2 bzw. der Parzelle Kat.-Nr. 01. Diese sei aber bereits durch eine privatrechtliche, im Grundbuch eingetragene Vereinbarung erschlossen. Sollten Anpassungen an diesem Dienstbarkeitsvertrag notwendig werden, beispielsweise im Hinblick auf den Kehrplatz, mÃ¼sse zuerst eine privatrechtliche LÃ¶sung angestrebt werden. Der M-Weg sei bereits jetzt rechtlich gesichert und faktisch genÃ¼gend ausgebaut; die Breite betrage Ã¼berall mindestens 3,6 m. Auch die Ã¼brigen in den Perimeter einbezogenen Parzellen seien schon rechtlich und faktisch erschlossen.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz erwog, d</span>as PBG sehe keine Verpflichtung zur Suche einer privatrechtlichen LÃ¶sung vor. M<span>it der Realisierung der geplanten Ãberbauung mit zwÃ¶lf Wohneinheiten auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 und den zumindest drei Wohneinheiten auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 15, 07 und 08 werde der M-Weg den Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im Sinn der Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 zu genÃ¼gen und damit eine Mindestbreite von 4,6 m und eine KehrmÃ¶glichkeit aufzuweisen haben. Diese diene nicht nur dem letzten GrundstÃ¼ck einer Stichstrasse, sondern mÃ¼sse allen AnstÃ¶ssern, die auf die Stichstrasse angewiesen seien, und den Ã¶ffentlichen Diensten zur VerfÃ¼gung stehen. Diese Anforderungen erfÃ¼lle der M-Weg nicht; vielmehr erweise er sich als ausbaubedÃ¼rftige Quartierstrasse. Der Beschwerdegegner 1 habe das Quartierplanverfahren daher zu Recht eingeleitet. Daran vermÃ¶ge auch der Dienstbarkeitsvertrag vom 16. Februar 1979 nichts zu Ã¤ndern. Da es sich beim M-Weg um eine Ã¶ffentliche Strasse handle, hÃ¤tten die darin eingerÃ¤umten privatrechtlichen Fuss- und Fahrwegrechte ihre Bedeutung verloren. Der Dienstbarkeitsvertrag stelle auch nicht den normaliengerechten Ausbau des M-Wegs sicher. Auf welche Breite dieser letztlich auszubauen sei, wo die KehrmÃ¶glichkeit einzurÃ¤umen und wie die Erstellungskosten auf die GrundeigentÃ¼mer zu verteilen seien, werde erst im Rahmen des Quartierplanverfahrens festzulegen sein.</span></p> <p class="Urteilstext">Diese ErwÃ¤gungen werden durch die AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht infrage gestellt. Der M-Weg wird der kÃ¼nftigen Nutzung entsprechend den Zugangsnormalien angepasst werden mÃ¼ssen. Dass er denselben bereits heute â insbesondere bis zur westlichen Grenze des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 der Beschwerdegegnerin 1 â entsprechen wÃ¼rde, wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht geltend gemacht und kann auch den von ihnen eingereichten Fotografien nicht entnommen werden. Wie die Vorinstanz zu Recht feststellte, ist das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 im Hinblick auf die beabsichtigten Wohnbauten auch unter BerÃ¼cksichtigung des Dienstbarkeitsvertrags nicht genÃ¼gend erschlossen, zumal die Rechte nur den berechtigten GrundstÃ¼cken und nicht der Ãffentlichkeit eingerÃ¤umt wurden und kein Kehrplatz vorgesehen ist. Der Quartierplan erweist sich daher als notwendig. Ein normaliengerechter Ausbau des M-Wegs steht zweifellos <span>im Ã¶ffentlichen Interesse. Im Ãbrigen ist fÃ¼r die Einleitung eines Quartierplanverfahrens bereits ausreichend, wenn lediglich ein GrundstÃ¼ck im Quartierplangebiet unzureichend erschlossen ist</span> (VGr, 17. Dezember 2009, VB.2009.00350, E. 3.1.1). Die Kostenbeteiligung wird erst im Festsetzungsverfahren zu regeln sein, wobei vornehmlich die jeweiligen Interessen der Quartierplangenossen am Ausbau des M-Wegs massgebend sein werden (§ 146 Abs. 1 und 2 PBG). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden sodann den Perimeter des Quartierplans. Die Liegenschaften Kat.-Nrn. 05, 06 und 02 seien durch die Q-Strasse erschlossen, die Erschliessung des erstgenannten GrundstÃ¼cks sei Ã¼ber die beiden letztgenannten mittels VertrÃ¤gen verbindlich geregelt. Die EigentÃ¼mer hÃ¤tten bereits im Rahmen einer frÃ¼heren Quartierplanung Land abgetreten und PerimeterbeitrÃ¤ge fÃ¼r die ihnen zustehenden Erschliessungsrechte geleistet. Die BeschwerdefÃ¼hrerin 4 habe, als ihre Liegenschaft gebaut worden sei, die Einfahrt selber bezahlen mÃ¼ssen. Es sei deshalb nicht einzusehen, weshalb sie sich nun auch noch an der Erschliessung von Kat.-Nr. 01 beteiligen solle. Alle diese GrundstÃ¼cke seien daher aus dem Quartierplan zu entlassen. Wenn im Ãbrigen der Einbezug der Parzellen Kat.-Nrn. 16â20 nicht notwendig sei, so sei es auch derjenige von Kat.-Nr. 05 nicht, da alle diese Parzellen bereits erschlossen seien.</p> <p class="Erwgung2">Die Vorinstanz erwog hierzu, der Einbezug der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 05, 06 und 02 sei nicht zu beanstanden, da die heutige Erschliessungssituation des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 05 nicht geklÃ¤rt, eine Erschliessung Ã¼ber die Q-Strasse via die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 21 und 02 aber denkbar sei. Im Abtretungs- und Erschliessungsvertrag vom 5. Dezember 2006 werde zwar vereinbart, dass der jeweilige EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 05 subjektiv-dingliches Miteigentum an der Q-Strasse erhalte. Sodann werde in einem Ã¶ffentlich beurkundeten Dienstbarkeitsvertrag vom 2. Oktober 2006 dem jeweiligen EigentÃ¼mer desselben GrundstÃ¼cks das Recht eingerÃ¤umt, an die auf dem belasteten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 22 zu erstellende Tiefgarage eine eigene Tiefgarage anzubauen, eine Durchfahrt zu erstellen und die Zufahrtsrampe ab der Q-Strasse mitzubenÃ¼tzen. Wie es sich hier allerdings genau verhalte, sei von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht weiter ausgefÃ¼hrt worden und lasse sich auch nicht den Akten entnehmen. Dem Quartierplanperimeter und auch dem GIS-Browser sei jedenfalls auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 05, 06 und 02 keine Tiefgarage zu entnehmen, die der Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 05 von der Q-Strasse her dienen kÃ¶nnte. Aufgrund des direkten Anstosses an den M-Weg und der Adresse der Liegenschaft auf diesem GrundstÃ¼ck (M-Weg 11) sei von einer ursprÃ¼nglich angedachten Erschliessung Ã¼ber den M-Weg auszugehen. DemgegenÃ¼ber seien die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 16â20 bereits Ã¼ber die Q-Strasse ausreichend erschlossen, und die GrundstÃ¼cke an der N-Strasse 12, 13 und 14 befÃ¤nden sich auf der anderen Seite derselben und wÃ¼rden keinen Ã¶rtlichen Bezug zum Quartierplanperimeter aufweisen. Die Aufnahme dieser GrundstÃ¼cke in den Quartierplanperimeter sei daher nicht angezeigt.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>Vorerst ist darauf hinzuweisen, dass sich tatsÃ¤chlich keine Anhaltspunkte fÃ¼r eine Tiefgarage auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 05, 06 und 02 entnehmen lassen, was von den BeschwerdefÃ¼hrern auch nicht infrage gestellt wird. Auch die Akten geben keinerlei Aufschluss Ã¼ber die Lage des anscheinend belasteten GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 22. Insofern muss der Anbau an eine Tiefgarage auf Kat.-Nr. 22 zur Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 05 an die Q-Strasse einstweilen ausser Betrachtung bleiben.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>Die Vorinstanz bezeichnete die Erschliessungssituation des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 05 im heutigen Zeitpunkt selber als unklar. Insofern stellt sich die Frage, ob ein Augenschein effektiv zur Erhellung der VerhÃ¤ltnisse beitragen kÃ¶nnte bzw. hÃ¤tte beitragen kÃ¶nnen (vgl. vorn E. 3 und 4). GemÃ¤ss den unbestritten gebliebenen AusfÃ¼hrungen der Beschwerdegegnerin 1 in der Rekursantwort besteht entlang der Westgrenze des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 06 eine befestigte WegflÃ¤che, die entlang der Westgrenze des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 09 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 bis zum M-Weg weitergefÃ¼hrt wird. GrundsÃ¤tzlich wÃ¤re darauf eine Erschliessung der GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 05 und sodann rÃ¼ckwÃ¤rtig fÃ¼r Kat.-Nr. 09 sowohl in die Q-Strasse als auch in den M-Weg denkbar. FÃ¼r Fahrzeuge ist der Weg jedoch bei der GrundstÃ¼cksgrenze zu Kat.-Nr. 05 mit Blocksteinen in der Tat versperrt. In tatsÃ¤chlicher Hinsicht ist damit der Sachverhalt zur Beurteilung des Einbezugs des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 05 aufgrund der Akten insgesamt hinreichend erstellt, umso mehr, als dieses GrundstÃ¼ck bei einer nÃ¶tigen Verbreiterung des M-Wegs aller Voraussicht nach ohnehin beansprucht wÃ¼rde. Indessen bestehen in rechtlicher Hinsicht Unsicherheiten, wie die Erschliessung dieses GrundstÃ¼cks geregelt ist und eine solche genutzt wird, insbesondere auch, inwiefern Kat.-Nr. 05 wie behauptet Ã¼ber die Q-Strasse erschlossen ist (vorn E. 5.3), wenn die Zufahrt an deren Parzellengrenze mit Blocksteinen geschlossen wurde. Die Aufnahme des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 05 in den Quartierplanperimeter erweist sich demzufolge als notwendig.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.3 </b>Dasselbe gilt sodann auch hinsichtlich der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 06 und 02. Grund fÃ¼r den Einbezug derselben ist nicht nur die rechtlich "unklare" Situation in Bezug auf die Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 05, sondern ebenso die Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 09, in dessen NÃ¤he eine schmale Einfahrt direkt in die N-Strasse mÃ¼ndet. Dieses GrundstÃ¼ck muss aber wie vorgeschrieben rÃ¼ckwÃ¤rtig erschlossen werden, sind doch einzelne Zufahrten in Ã¼bergeordnete Strassen praxisgemÃ¤ss wenn mÃ¶glich zu vermeiden. Ob die Erschliessung von Kat.-Nr. 09 auf der bestehenden befestigten WegflÃ¤che Ã¼ber die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 06 und 02 zur Q-Strasse, via das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 zum M-Weg oder anderweitig erfolgen soll, ist in diesem Verfahrensstadium noch nicht geklÃ¤rt. Vor dem Hintergrund der der Beschwerdegegnerin 1 zuzugestehenden planerischen Freiheit (vorn E. 2.2) rechtfertigt aber diese "Schnittstelle", die das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 09 bildet, das im Plan vorgesehene Beizugsgebiet bzw. auch den Einbezug der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 06 und 02, was zudem vom Zweck des Teilquartierplans ohne Weiteres gedeckt ist.</p> <p class="Erwgung3">DemgegenÃ¼ber erweist sich die Erschliessungssituation der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 16â20 sowohl in rechtlicher als auch in faktischer Hinsicht unbestrittenermassen als klar, weshalb kein Anlass besteht, sie in den Quartierplanperimeter einzubeziehen. Dieser ist damit nicht zu beanstanden. Die Kostenbeteiligung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 ist schliesslich nicht Gegenstand des Einleitungsverfahrens, ebenso wenig die Begehren um Entlassung der GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrenden aus dem Verfahren, die erst anlÃ¤sslich der zweiten GrundeigentÃ¼merversammlung gestellt werden kÃ¶nnen (§ 155 Abs. 1 lit. b PBG). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Hinsichtlich des ebenfalls mit Rekurs gestellten Eventualantrags erwog die Vorinstanz, die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 03 und 04 sowie der nordÃ¶stliche Teil des M-Wegs bis zur EinmÃ¼ndung in die O-Strasse seien nicht in den Quartierplanperimeter einzubeziehen, da sich jener und das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 ausserhalb der Bauzone befÃ¤nden und eine Erschliessungsstrasse ausserhalb der Bauzone fÃ¼r ein GrundstÃ¼ck in der Bauzone einer Ausnahmebewilligung gemÃ¤ss Art. 24 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) bedÃ¼rfte, die kaum erhÃ¤ltlich wÃ¤re. Eine Erschliessung Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 sei zwar grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig, wÃ¼rde aber die Erstellung einer mindestens 50 m langen neuen Strasse auf einem bereits Ã¼berbauten GrundstÃ¼ck bedingen.</p> <p class="Urteilstext">Diese ErwÃ¤gungen der Vorinstanz sind ebenfalls nicht zu beanstanden. Der Quartierplan ist grundsÃ¤tzlich auf Bauzonen zu beschrÃ¤nken (§ 124 Abs. 1 PBG; vorn E. 4.2). Eine Ausnahmesituation gemÃ¤ss § 1 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978 (QPV) ist nicht ersichtlich und wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden auch nicht geltend gemacht. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Damit ist die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den BeschwerdefÃ¼hrenden 1, 3 und 4 zu je einem Viertel und den BeschwerdefÃ¼hrenden 2.1 bis 2.5 zu je 1/20 (insgesamt zu einem Viertel) aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG; PlÃ¼ss, § 14 N. 9). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Den BeschwerdefÃ¼hrenden stehen keine ParteientschÃ¤digungen zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner ersucht ebenfalls um Zusprechung einer solchen. In der Regel entfÃ¤llt jedoch die EntschÃ¤digungsberechtigung des Gemeinwesens, weil das Erheben und Beantworten von Rechtsmitteln zu den angestammten amtlichen Aufgaben gehÃ¶rt und die BehÃ¶rden gegenÃ¼ber den Privaten meist Ã¼ber einen Wissensvorsprung verfÃ¼gen (RB 2008 Nr. 18 E. 2.3.1; PlÃ¼ss, § 17 N. 51). Vorliegend besteht kein Anlass, von diesem Grundsatz abzuweichen. Dem Verfahren lagen keine ausserordentlich komplexen Sachverhalte und/oder schwierige rechtliche Fragen zugrunde, und der entstandene Aufwand ist nicht als ungewÃ¶hnlich gross zu bezeichnen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Die Beschwerde erwies sich auch nicht als offensichtlich unbegrÃ¼ndet (§ 17 Abs. 2 lit. b VRG; vgl. PlÃ¼ss, § 17 N. 62). Dem Beschwerdegegner 1 ist deshalb keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen. Die Beschwerdegegnerin 2 hat keine solche beantragt.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1, 3 und 4 zu je einem Viertel und den BeschwerdefÃ¼hrenden 2.1 bis 2.5 zu je einem 1/20 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>