<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00214</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222956&amp;W10_KEY=13045532&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00214</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.01.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Neubau Mehrfamilienhaus. Weg- bzw. Strassenabstand bzw. "Weg" und "Strasse" nach § 265 Abs. 1 PBG. Frage der Zulässigkeit der Ausdehnung eines Attikageschosses nach § 292 lit. b PBG.] Gemäss einem Leitentscheid des Verwaltungsgerichts stellt eine "Strasse" im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG eine vornehmlich dem Fahrzeugverkehr dienende und entsprechend ausgestaltete Verkehrsanlage dar, ein "Weg" im Sinn dieser Bestimmung eine Anlage, die jedenfalls primär dem Fussgänger- und Fahrradverkehr dient und nur wenig Motorfahrzeugverkehr aufzunehmen hat. Im Zusammenhang mit dem Weg- bzw. Strassenabstand nach § 265 Abs. 1 PBG wurde bislang bzw. bis zum Inkrafttreten der Verkehrserschliessungsverordnung am 1. Juni 2020 auf die Unterscheidung Zufahrtsweg/Zufahrtsstrasse gemäss dem Anhang zu den Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 abgestellt. Als Zufahrtsweg galt demnach bislang eine Anlage, mit welcher bis zu 10 (unter gewissen Voraussetzungen bis maximal 30) Wohneinheiten erschlossen wurden. Dieser Rückgriff auf den Anhang der Zugangsnormalien war naheliegend und sachgerecht, da ein Zufahrtsweg im Sinn der Zugangsnormalien ohne Weiteres dem "Weg" gemäss § 265 Abs. 1 PBG im Sinn der erwähnten verwaltungsgerichtlichen Auslegung entsprach (E. 3.2.2, auch zum Folgenden). Nach Anhang 1 der Verkehrserschliessungsverordnung gelten nunmehr jedoch Zufahrten mit bis zu 50 (bzw. in gewissen Fällen gar bis zu 100) Wohneinheiten als Zufahrtsweg. Angesichts dieser deutlichen Erhöhung eignet sich die Verkehrserschliessungsverordnung - anders als die früheren Zugangsnormalien - nicht als Richtlinie zur Abgrenzung von Strasse und Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG, dies namentlich mit Blick darauf, dass dem Strassen- bzw. Wegabstand neben der Gewährleistung der Verkehrssicherheit insbesondere auch wohnhygienische, ortsbauliche und ästhetische Funktionen zukommen. Die Verkehrserschliessungsverordnung ihrerseits hat nicht die Regelung der Abstände von Gebäuden zu Strassen und Wegen zum Gegenstand. Dem Regierungsrat kommt in diesem Zusammenhang keine Regelungskompetenz zu. Ein Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG entspricht damit nicht schlicht dem Zufahrtsweg gemäss Verkehrserschliessungsverordnung. Vorliegend stellt die infrage stehende Zufahrt eine Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG dar. Mit dem nordostseitig projektierten Balkon im Erdgeschoss wird der entsprechend einzuhaltende Strassenabstand unterschritten. Die vorinstanzlich statuierte Auflage ist nicht zu beanstanden (E. 3.3). Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass das geplante Attikageschoss weder im westlichen noch im östlichen Gebäudeteil die Profillinie des hypothetischen Schrägdachprofils durchstossen wird. Es handelt sich dabei um ein zulässigen Dachgeschoss im Sinn von § 275 Abs. 2 PBG (E. 5). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FASSADENFLUCHTEN">FASSADENFLUCHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTAFFELTE FASSADE">GESTAFFELTE FASSADE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STAFFELUNG">STAFFELUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSE">STRASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENABSTAND">STRASSENABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSERSCHLIESSUNGSVERORDNUNG">VERKEHRSERSCHLIESSUNGSVERORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEG">WEG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEGABSTAND">WEGABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 265 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 292 lit. b PBG</span><br/><span class="gerade">VErV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=61224" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2022.00214</p> <p class="MsoNormal">VB.2022.00253</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. Januar 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Aus VB.2022.00214</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1.1 A, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>beide vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Aus VB.2022.00253</span></p> <p class="MsoNormal"><span>D, vertreten durch RA E, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2022.00214</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1. D, vertreten durch RA E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. G, vertreten durch RA F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Aus VB.2022.00253</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Planungs- und Baukommission Richterswil, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Aus VB.2022.00214</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Planungs- und Baukommission Richterswil, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 15. September 2021 erteilte die Planungs- und Baukommission Richterswil B und A unter Nebenbestimmungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, H-Strasse 02, in Richterswil.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen wandten sich D einerseits und G andererseits mit Eingaben vom 20. bzw. 25. Oktober 2021 an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich, jeweils mit dem Antrag, den Bauentscheid aufzuheben. </p> <p class="Urteilstext">Mit Rekursentscheid vom 15. MÃ¤rz 2022 hiess das Baurekursgericht die â vorab vereinigten (Dispositiv-Ziff. I) â Rekurse teilweise gut (Dispositiv-Ziff. II, auch zum Folgenden) und zwar insoweit es den Beschluss der Planungs- und Baukommission vom 15. September 2021 nebenbestimmungsweise folgendermassen ergÃ¤nzte: "Der nordostseitige Balkon im Erdgeschoss darf im Sinne der ErwÃ¤gungen hÃ¶chstens auf einem Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge in den Strassenabstandsbereich hineinragen. Die PlÃ¤ne fÃ¼r diese Ãnderung sind der BaubehÃ¶rde vor Baubeginn zur PrÃ¼fung und Genehmigung vorzulegen". Im Ãbrigen wurden die Rekurse abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde. Die Kosten des Verfahrens wurden D und G zu je 7/16, B und A einerseits sowie der Planungs- und Baukommission andererseits zu je 1/16 auferlegt (Dispositiv-Ziff. III). Schliesslich wurden D und G zur Bezahlung einer ParteientschÃ¤digung an B und A verpflichtet (Dispositiv-Ziff. IV).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit Beschwerde vom 11. April 2022 gelangten B und A an das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich mit den folgenden AntrÃ¤gen: Es sei unter EntschÃ¤digungsfolge zu Lasten von D und G Dispositiv-Ziff. II des vorinstanzlichen Rekursentscheids vom 15. MÃ¤rz 2022 vollumfÃ¤nglich aufzuheben. "DemgemÃ¤ss" sei die vorinstanzlich statuierte Nebenbestimmung zum Beschluss der Planungs- und Baukommission Richterswil vom 15. September 2021 ersatzlos aufzuheben. Sodann seien die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen gemÃ¤ss Dispositiv-Ziff. III des Rekursentscheids vom 15. MÃ¤rz 2022 neu zu regeln. Hierauf wurde das verwaltungsgerichtliche Verfahren VB.2022.00214 angelegt. (Die angefÃ¼hrten Aktenstellen beziehen sich â sofern nicht anders vermerkt â auf die Akten in diesem Verfahren).</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerdeantwort vom 23. Mai 2022 beantragte D unter EntschÃ¤digungsfolge, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten; eventualiter sei sie abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Baurekursgericht schloss am 24. Mai 2022 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Beschwerde vom 2. Mai 2022 gelangte D an das Verwaltungsgericht im Wesentlichen mit den AntrÃ¤gen, unter EntschÃ¤digungsfolge den vorinstanzlichen Rekursentscheid vom 15. MÃ¤rz 2022 und den Bauentscheid der Planungs- und Baukommission vom 15. September 2021 aufzuheben, eventualiter, die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Hierauf wurde das verwaltungsgerichtliche Verfahren VB.2022.00253 angelegt.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 24. Mai 2022 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 3. Juni 2022 beantragten B und A unter EntschÃ¤digungsfolge die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Mit Eingaben vom 20. Juni 2022 (Replik) und vom 4. Juli 2022 (Duplik) liessen sich D sowie B und A weiter vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Urteilstext">Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Beschwerden richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen denselben Sachverhalt und werfen im Wesentlichen dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden, die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO, SR 272]; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, Vorbemerkungen zu §§ 4â31 N. 50 ff.).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil vom 8. Juni 2016 (BZO; Ordnungsnummer 700.1) in der zweigeschossigen Wohnzone W2. Im Nordosten grenzt es an die (im Privateigentum stehende) Strasse H, im SÃ¼dosten an die I-Strasse. Geplant ist die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohneinheiten samt Tiefgarage. </p> <p class="Urteilstext">Der im Verfahren VB.2022.00253 beschwerdefÃ¼hrende Nachbar ist EigentÃ¼mer des nordwestlich unmittelbar an die Bauparzelle angrenzenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht war im Rekursverfahren zum Schluss gelangt, der auf der nordÃ¶stlichen GebÃ¤udeseite geplante Balkon rage Ã¼ber mehr als einen Drittel der FassadenlÃ¤nge in den Abstandsbereich der Zufahrt hinein (hierzu sogleich unter 3). Es ergÃ¤nzte daher den Beschluss der Planungs- und Baukommission um die eingangs (oben II Abs. 2) erwÃ¤hnte Nebenbestimmung. Gegen diese Auflage wendet sich die Bauherrschaft im Verfahren VB.2022.00214. Der beschwerdefÃ¼hrende Nachbar seinerseits rÃ¼gt zum einen, die Vorinstanz sei in diesem Zusammenhang von einer falschen massgeblichen FassadenlÃ¤nge ausgegangen. Zum andern weise das geplante Attikageschoss eine unzulÃ¤ssige Ausdehnung auf.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz kam zum Schluss, bei der Privatzufahrt H-Strasse â welche zufolge ihrer Erschliessungsfunktion fÃ¼r mehrere GrundstÃ¼cke unumstritten eine Ã¶ffentliche Strasse darstellt â handle es sich um eine Zufahrts<i>strasse</i>, hinsichtlich welcher gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1) ein Strassenabstand von 6 m einzuhalten sei. Der Balkon auf der nordÃ¶stlichen GebÃ¤udeseite rage Ã¼ber eine LÃ¤nge von 10,75 m und damit Ã¼ber mehr als einen Drittel der FassadenlÃ¤nge (von 20,49 m) in diesen Strassenabstandsbereich hinein. § 260 Abs. 3 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden Fassung [Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2]) sei daher verletzt, welcher Mangel indes nebenbestimmungsweise geheilt werden kÃ¶nne.</p> <p class="Urteilstext">Die Bauherrschaft macht beschwerdeweise geltend, bei der Zufahrt H-Strasse handle es sich nicht â wie von der Vorinstanz angenommen â um eine Zufahrts<i>strasse</i>, sondern um einen Zufahrts<i>weg</i>, von welchem gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG lediglich der Wegabstand von 3,5 m einzuhalten sei. Der projektierte Balkon rage <i>nicht</i> in diesen Abstandsbereich hinein, weshalb § 260 Abs. 3 PBG keine Anwendung finde (so auch die mitbeteiligte Planungs- und Baukommission in der Rekursvernehmlassung vom 17. November 2021).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Fehlen Baulinien fÃ¼r Ã¶ffentliche und private Strassen und PlÃ¤tze sowie fÃ¼r Ã¶ffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nÃ¶tig, so haben gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG oberirdische GebÃ¤ude einen Abstand von 6 m gegenÃ¼ber Strassen und PlÃ¤tzen und von 3,5 m gegenÃ¼ber Wegen einzuhalten, sofern die Bau- und Zonenordnung â wie hier â keine anderen AbstÃ¤nde vorschreibt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Vorliegend ist damit zu prÃ¼fen, ob es sich bei der Zufahrt "H-Strasse" um einen Weg oder um eine Strasse handelt.</p> <p class="Erwgung2">Die Vorinstanz erwog, bei fast 50 Wohneinheiten diene die infrage stehende Verkehrsanlage hauptsÃ¤chlich dem Motorfahrzeug- und nicht dem FussgÃ¤nger- und Fahrradverkehr. In Anbetracht dieser Zweckbestimmung kÃ¶nne somit ein Wegabstand von 3,5 m gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG nicht mehr als genÃ¼gend erachtet werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Ãber die Zufahrt H-Strasse werden aktuell â unbestritten â 17 Wohneinheiten bzw. nach Realisierung des infrage stehenden Bauprojekts 21 Wohneinheiten erschlossen (werden). Der beschwerdefÃ¼hrende Nachbar hatte in der Rekursschrift ausgefÃ¼hrt, eine weitere Einfamilienhausparzelle (Kat.-Nr. 04, beim Kehrplatz am Ende der Zufahrt) sei noch nicht Ã¼berbaut, zudem bestehe bei zwei weiteren GrundstÃ¼cken (Kat.-Nr. 05 und Kat.-Nr. 06) "das Potenzial" fÃ¼r weitere "mindestens 12 bis 24 Wohneinheiten". Zwar sind grundsÃ¤tzlich nicht allein die tatsÃ¤chlich vorhandenen Wohneinheiten fÃ¼r die Zugangsart massgeblich, sondern mÃ¼ssen auch die kÃ¼nftigen ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten mitberÃ¼cksichtigt werden. Dabei ist indes nicht auf das nach den Bauvorschriften theoretisch mÃ¶gliche Maximum an Wohneinheiten, sondern auf die unter den konkreten UmstÃ¤nden in absehbarer Zeit zu erwartende Ãberbauungsdichte abzustellen (vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 1054). Dass, wie die Vorinstanz erwog, die BaubehÃ¶rde damit rechne, Ã¼ber die Zufahrt kÃ¼nftig rund 45 Wohneinheiten zu erschliessen, trifft so nicht zu: Die Planungs- und Baukommission hatte in der Rekursvernehmlassung vom 17. November 2021 erklÃ¤rt, selbst im vom Nachbarn erwÃ¤hnten Fall wÃ¤ren maximal 45 Wohneinheiten Ã¼ber die Zufahrt H-Strasse zu erschliessen. Sie hatte jedoch dafÃ¼rgehalten, dass <i>nicht</i> 45 zukÃ¼nftige Wohneinheiten zu berÃ¼cksichtigen seien, da "sie" (bzw. ein Teil davon) "ebenso direkt ab der I-Strasse via Kat.-Nr. 06 erschlossen werden kÃ¶nnten". Damit scheint zwar nicht ausgeschlossen, dass dereinst noch weitere Wohneinheiten Ã¼ber die Zufahrt "H-Strasse" erschlossen wÃ¼rden; dass Ã¼ber diese Zufahrt dereinst tatsÃ¤chlich insgesamt 45 Wohn­einheiten erschlossen werden sollen, erweist sich vor dem Hintergrund des AusgefÃ¼hrten indessen als unwahrscheinlich.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Selbst wenn indes nicht von 45, sondern lediglich von 21 Ã¼ber die betreffende Anlage erschlossenen Wohneinheiten auszugehen ist, ergibt sich, dass der Schluss der Vorinstanz im Ergebnis nicht zu beanstanden ist:</p> <p class="Urteilstext">Im Planungs- und Baugesetz werden die Begriffe "Weg" und "Strasse" im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG nicht definiert. GemÃ¤ss einem Leitentscheid des Verwaltungsgerichts (VB 82/1981) vom 3. Juni 1982 wird unter dem Begriff "Strasse" im Sinn von § 265 PBG â dem allgemeinen Sprachgebrauch entsprechend â eine vornehmlich dem Fahrzeugverkehr dienende und entsprechend ausgestaltete Verkehrsanlage verstanden, unter dem Begriff "Weg" im Sinn dieser Bestimmung eine Anlage, die jedenfalls primÃ¤r dem FussgÃ¤nger- und Fahrradverkehr dient und nur wenig Motorfahrzeugverkehr aufzunehmen hat. Neben dem technischen Ausbau ist hierbei vor allem die Zweckbestimmung, insbesondere die Erschliessungsfunktion der Anlage, von Bedeutung (RB 1982 Nr. 149 [= BEZ 1982 Nr. 20], auch zum Folgenden). Im Zusammenhang mit dieser Abgrenzung dienten bis zum Inkrafttreten der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV, LS 700.4) am 1. Juni 2020 gemÃ¤ss stÃ¤ndiger Praxis die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN; OS 50, 272) als Richtlinie, und es wurde daher auf die im dortigen Anhang nach der Anzahl erschlossener Wohneinheiten aufgefÃ¼hrten Zufahrtsarten abgestellt (so etwa in VGr, 8. April 2021, VB.2020.00904, E. 4.3.3 gegen Ende â 9. Juli 2020, VB.2020.00175, E. 4.1 f. â 30. Juni 2015, VB.2015.00010, E. 3.2, sowie ferner â bereits unter Geltung der Verkehrserschliessungsverordnung â VGr, 24. MÃ¤rz 2022, VB.2021.00745 E. 4.3; ebenso Fritzsche et al., S. 1053â1055).</p> <p class="Urteilstext">Dieser RÃ¼ckgriff bzw. das Abstellen auf den Anhang zu den Zugangsnormalien war naheliegend und sachgerecht. Denn nach § 5 f. ZN in Verbindung mit dem Anhang ZN war ein Zufahrtsweg eine Verkehrsanlage, Ã¼ber welche im Allgemeinen bis zu 10 (unter gewissen Voraussetzungen bis zu 30) Wohneinheiten erschlossen wurden. Der "Zufahrtsweg" im Sinn der Zugangsnormalien entsprach damit ohne Weiteres bzw. zwanglos dem "Weg" gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG im Sinn der verwaltungsgerichtlichen Auslegung. </p> <p class="Urteilstext">Nach Anhang 1 VErV gelten nun jedoch Zufahrten mit bis zu 50 (bzw. in FÃ¤llen von § 10 Abs. 3 f. VErV gar bis zum HÃ¶chstwert von 100) Wohneinheiten als Zufahrtsweg. Angesichts dieser gegenÃ¼ber den Zugangsnormalien deutlichen ErhÃ¶hung erweist sich, dass sich die Verkehrserschliessungsverordnung (bzw. deren Anhang) â anders als die frÃ¼heren Zugangsnormalien â im Hinblick auf die Abgrenzung von Weg und Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG als Richtlinie nicht eignet, dies namentlich auch mit Blick darauf, dass dem Strassen- bzw. Wegabstand neben der GewÃ¤hrleistung der Verkehrssicherheit insbesondere auch wohnhygienische, ortsbauliche und Ã¤sthetische Funktionen zukommen (GrÃ¼ngestaltung, einheitliche HÃ¤userfluchten [hierzu Fritzsche et al., S. 1032]) â mithin sÃ¤mtliche Funktionen der (fehlenden) Verkehrsbaulinien. Die Verkehrserschliessungsverordnung ihrerseits hat nicht die Regelung der AbstÃ¤nde von GebÃ¤uden zu Strassen und Wegen zum Gegenstand (vgl. § 1 VErV und diesbezÃ¼glich auch § 359 Abs. 1 PBG [auf lit. i und k stÃ¼tzt sich die Verkehrserschliessungsverordnung unter anderem], auch zum Folgenden). Dem Regierungsrat kommt in diesem Zusammenhang keine Regelungskompetenz zu. Der RÃ¼ckgriff bzw. das Abstellen im Zusammenhang mit § 265 Abs. 1 PBG auf die Verkehrserschliessungsverordnung erscheint, wie aus dem AusgefÃ¼hrten erhellt, keinesfalls zwingend und, wie dargelegt wurde, nicht sachgerecht (vgl. zum Ganzen auch BRGE II Nr. 0191/2022 und 0192/2022 vom 4. Oktober 2022, E. 5.4.1 [insbesondere Abs. 3 ff.]).</p> <p class="Urteilstext">Ein Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG entspricht nach dem Gesagten nicht (schlicht) dem Zufahrtsweg gemÃ¤ss Verkehrserschliessungsverordnung; diese Begriffe beider Erlasse sind als solche nicht gleichbedeutend bzw. gleichzusetzen. Ein Anlass, von der Definition des Wegs bzw. der Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG gemÃ¤ss dem erwÃ¤hnten Leitentscheid des Verwaltungsgerichts bzw. von dessen Auslegung dieser Bestimmung abzuweichen, besteht nicht.</p> <p class="Urteilstext">Mit Blick auf die vorliegend kÃ¼nftig (mindestens) 21 Ã¼ber die Zufahrt "H-Strasse" erschlossenen Wohneinheiten ist diese jedenfalls nicht als Weg, sondern als Strasse im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifizieren. Entsprechend ist ihr gegen