<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top" width="151"> <p class="Xecusson"><img alt="" height="133" src="/scripts/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/scripts/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=7001&amp;Parametername=WWW_V4&amp;Schema=VD_TA_WEB&amp;Source=search.fiw&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=48136" width="77"/></p> </td> <td valign="top" width="435"> <p align="left" class="XCantondeVaud"><span>TRIBUNAL CANTONAL</span></p> <p align="left" class="XTribunaladministratif"><span>COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="151"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top" width="435"> <p align="left" class="XArrt-Considrant"><span>Arrêt du <a name="DE_DATE_EXP">25 février 2019 </a></span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="151"> <p class="MsoNormal">Composition</p> </td> <td valign="top" width="435"> <p class="XComposition">Mme Mélanie Pasche, présidente; M. Fernand Briguet et M. Nicolas Perrigault; Mme Elodie Hogue, greffière.<span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"> </p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="586"> <tr> <td valign="top" width="128"> <p class="MsoNormal">Recourant</p> </td> <td valign="top" width="23"> <p class="MsoNormal"><span lang="FR"> </span></p> </td> <td valign="top" width="430"> <p class="MsoNormal"><b>A.________ </b>à ******** représenté par Patrick Jeanneret, Conseil Fiscal-Tax Consulting Sàrl, à Rolle, <a name="P_INSERT_REPR"></a> </p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"> <a name="P_INSERT_PLAIGNANT_X"> </a></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="586"> <tr> <td valign="top" width="127"> <p class="MsoNormal"><span lang="EN-GB">Autorité intimée</span></p> </td> <td valign="top" width="23"> <p class="MsoNormal"><span lang="EN-GB"> </span></p> </td> <td valign="top" width="430"> <p class="MsoNormal"><b>Administration cantonale des impôts,</b> à Lausanne, </p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"> <a name="P_INSERT_AUTI_X"> </a></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="586"> <tr> <td width="1"><p class="MsoNormal"> </p></td> <td colspan="2" valign="top" width="127"> <p class="MsoNormal"><span lang="EN-GB">Autorités concernées</span></p> </td> <td colspan="2" valign="top" width="23"> <p class="MsoNormal"><span lang="EN-GB">1.</span></p> </td> <td colspan="2" valign="top" width="430"> <p class="MsoNormal"><b>Office d'impôt des districts de Nyon et Morges,</b> à Nyon, </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="2" valign="top" width="127"> <p class="MsoNormal"><span lang="FR"> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top" width="23"> <p class="MsoNormal"><span lang="EN-GB">2.</span></p> </td> <td colspan="2" valign="top" width="430"> <p class="MsoNormal"><b>Administration fédérale des contributions,</b> <b>Division principale DAT</b>, à Berne. </p> </td> <td width="1"><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td width="1"></td> <td width="128"></td> <td width="1"></td> <td width="22"></td> <td width="1"></td> <td width="434"></td> <td width="1"></td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"> <a name="P_INSERT_AUTC_X"></a><a name="RU_AUTOTEXT_KL%C3%84GER_X"> </a></p> <p align="left" class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top" width="151"> <p class="MsoNormal">Objet</p> </td> <td valign="top" width="435"> <p class="MsoNormal">Impôt cantonal et communal (sauf soustraction) Impôt fédéral direct (sauf soustraction) <span> </span> <span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top" width="151"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top" width="435"> <p class="MsoNormal">Recours A.________ c/ décision sur réclamation de l'Administration cantonale des impôts du 30 novembre 2017 (rejetant la réclamation du 8 juin 2016 et confirmant la décision de taxation du 11 mai 2016/ ICC/ IFD 2014)</p> </td> </tr> </table> <p class="XArrt-Considrant"> </p> <p class="XArrt-Considrant">Vu les faits suivants:</p> <p class="LettreAvec">A.<span> </span>Le 17 août 2007, D.________, en qualité de vendeur, et A.________, en qualité d’acheteur, ont conclu devant notaire un contrat intitulé "vente à terme conditionnelle et pacte d'emption", portant sur les immeubles n<sup>os</sup> 586-3, 586-4, 586-7 et 586-8 (deux appartements dans une villa et deux garages intérieurs) de la Commune de ********. Le contrat indiquait que le prix de vente était de 2'456'256 fr., que les lots vendus étaient en cours de finition et que les travaux devaient être achevés pour le 31 octobre 2007 au plus tard.</p> <p class="Numroetlettresans">Par acte notarié du 7 novembre 2007, les parties ont modifié le contrat de vente du 17 août 2007 en raison du retard des travaux.</p> <p class="Numroetlettresans">La société E.________ a exécuté les travaux, qui étaient supervisés par F.________, épouse de D.________.</p> <p class="Numroetlettresans">E.________, A.________ et D.________ ont visité ensemble les immeubles le 2 novembre 2007. Le procès-verbal de la visite établi le 5 décembre 2007 par E.________ indiquait que la qualité du revêtement de la cour était conforme aux normes en vigueur et que les traces laissées par la voiture de F.________ étaient tout à fait normales, car l'utilisation de la cour avait été interdite pendant la période de durcissement.</p> <p class="Numroetlettresans">A.________ a refusé de signer le procès-verbal. Dans un courriel du 7 janvier 2008 adressé à D.________ et au notaire, il a dressé une liste de dix points encore litigieux. S'agissant de la cour, il a indiqué que le coût de réparation s’élevait à 30'000 francs.</p> <p class="Numroetlettresans">Le 11 janvier 2008, D.________ et A.________ ont signé devant le notaire une réquisition de transfert relative aux immeubles n<sup>os</sup> 586-3, 586-4, 586-7 et 586-8 de la Commune de ********. </p> <p class="Numroetlettresans">A.________ a été inscrit au registre foncier comme propriétaire des immeubles précités le 18 janvier 2008. </p> <p class="Numroetlettresans">Lors de sa séance du 3 avril 2008, la Municipalité de ******** a pris connaissance du rapport de la commission d'inspection des constructions concernant les immeubles vendus. Par décision du 3 avril 2008 adressée à E.________, avec copie à A.________, la municipalité a dressé une liste de points à mettre en conformité afin d’obtenir le permis d’habiter comme il suit:</p> <p class="MsoQuote"> "- Les directives pour les installations de production de chaleur à mazout ne sont pas respectées, soit: socle de 11 cm pour rétention des hydrocarbures, sécuriser les écoulements, etc.</p> <p class="MsoQuote"><span>-<span> </span></span>Prévoir un extincteur selon directives ECA.</p> <p class="MsoQuote"><span>-<span> </span></span>La largeur de l'escalier commun n'est pas conforme aux directives ECA en vigueur.</p> <p class="MsoQuote"><span>-<span> </span></span>Le fumiste transmettra les informations concernant les prises d'air des cheminées.</p> <p class="MsoQuote"><span>-<span> </span></span>L'entrepreneur transmettra un document concernant la conformité des canaux de fumée.</p> <p class="MsoQuote"><span>-<span> </span></span>(…) En ce qui concerne la largeur de l'escalier commun, copie du rapport est adressé ce même jour à l'Etablissement Cantonal d'Assurance contre les incendies et les éléments naturels, Pully, s'agissant d'un objet de sa compétence.</p> <p class="MsoQuote"><span>-<span> </span></span>Pour le reste, la Municipalité vous impartit un délai au 9 mai 2008 pour entreprendre les travaux utiles pour la mise en conformité (…). Pour rappel, le permis d'habiter ne peut être délivré tant que le nécessaire n'aura pas été entrepris."</p> <p class="Numroetlettresans">Par lettre recommandée du 9 avril 2008, A.________ a signalé à E.________ et à D.________ les défauts constatés par la municipalité.</p> <p class="Numroetlettresans">Le 10 juin 2008, E.________ a indiqué qu’elle avait décidé d’installer une paroi anti-feu sur le palier du rez-de-chaussée afin de remédier à la non-conformité de l’escalier aux normes ECA. Elle ajoutait que si cette proposition convenait à A.________, elle pourrait commencer les travaux de suite.</p> <p class="Numroetlettresans">Le 8 juillet 2008, A.________ a écrit à E.________ en ces termes:</p> <p class="MsoQuote">"Sur le principe, A.________ confirme son accord avec les travaux envisagés. </p> <p class="MsoQuote">Plusieurs conditions sont toutefois posées:</p> <p class="MsoQuote">(...)</p> <p class="MsoQuote">5.- A.________ avait loué l’appartement du haut pour la période du 1<sup>er</sup> avril au 30 septembre 2008 avec une clause de renouvellement d’une année. Cela représente un loyer de Fr. 8'800.- par mois net, qui n’a pas pu être encaissé faute de permis d’habiter. L’appartement du bas devait également être loué pour un montant de Fr. 9'000.- net par mois, ce à quoi A.________ a dû renoncer, à nouveau en raison du défaut du permis d’habiter. De plus, l’absence de location engendre des surcoûts s’agissant du financement de l’immeuble, selon les premières discussions à ce sujet avec la banque concernée. Un dédommagement pour la perte de jouissance des appartements doit con (sic) être offert.</p> <p class="MsoQuote">6.- Ce qui précède ne concerne que la question du défaut du permis d’habiter en raison d’une largeur d’escalier insuffisante pour l’ECA. D’autres défauts subsistent dans la construction, qui vous ont déjà été annoncés. Pour les points les plus urgents, il s’agit, notamment :</p> <p class="MsoQuote">6.1 du revêtement du parking extérieur, qui doit être remplacé par un pavage, la plus-value étant le cas échéant prise en charge par la PPE (…)."</p> <p class="Numroetlettresans">Le 2 octobre 2008, E.________ a écrit ce qui suit à A.________:</p> <p class="MsoQuote">"Je me réfère à votre fax du 30 septembre 2008 en l’affaire sous rubrique.</p> <p class="MsoQuote">Les travaux à effectuer seront exécutés selon les instructions reçues de Monsieur A.________, à savoir selon les plans 3D (de la variante de montage du mur) établis par E.________ et qui vous ont été transmis le 24 septembre 2008. Le mur sera réalisé avec du matériel anti-feu (…).</p> <p class="MsoQuote">Sauf avis contraire immédiat de votre part, G.________ interviendra avec son équipe, pour les travaux décrits ci-dessus, dès le lundi 6 octobre 2008 à 08h00."</p> <p class="Numroetlettresans">Le permis d'habiter a été délivré le 23 décembre 2008.</p> <p class="Numroetlettresans">E.________ a terminé les travaux de mise en conformité le 10 février 2009.</p> <p class="Numroetlettresans">A.________ a loué l’appartement du premier étage, meublé, à partir du 16 février 2009. Le loyer mensuel était de 7'000 francs.</p> <p class="LettreAvec">B.<span> </span>Par demande du 8 mai 2009 adressée à la Cour civile du Tribunal cantonal, A.________ a pris les conclusions suivantes :</p> <p class="MsoQuote">"I. D.________ et E.________ sont débiteurs solidaires de A.________, de la somme de Fr. 224'052.75 (deux cent vingt-quatre mille cinquante-deux francs et septante-cinq centimes) plus intérêt à 5 % l'an du 22 août 2008 sur Fr. 175'000 (cent septante-cinq mille francs) et de ce jour sur Fr. 49'052.75 (quarante-neuf mille cinquante-deux francs et septante-cinq centimes).</p> <p class="MsoQuote">II. Ordre est donné à D.________ de libérer en faveur de A.________ la somme de Fr. 30'000.- consignée chez le notaire Bally conformément à l'acte notarié au 11 janvier 2008, minute 3257, en paiement de sa dette mentionnée sous conclusion I."</p> <p class="LettreAvec">C.<span> </span>Le 23 juillet 2010, A.________ a vendu les lots litigieux à des tiers.</p> <p class="Numroetlettresans">Dans sa déclaration pour l'imposition des gains immobiliers datée du 28 septembre 2010, A.________ a fait état, à titre d'impenses, de la somme de 56'166 fr. d'honoraires d'avocats (dont 2'000 fr. d'avance de frais). </p> <p class="LettreAvec">D.<span> </span>Le 1<sup>er</sup> mars 2011, l'Office d'impôt du district de Nyon (ci-après: l'Office d'impôt) a rendu une décision de taxation relative à l'impôt sur les gains immobiliers. Le détail du calcul des gains réalisés par A.________ y était indiqué comme suit: </p> <p class="MsoQuote">"Prix de vente Fr. 3'500'000.- </p> <p class="MsoQuote">./. Mobilier admis par la section des Droits de mutation Fr. 400'000.-</p> <p class="MsoQuote">Prix d'achat Fr. 2'390'000.-</p> <p class="MsoQuote">Impenses <u>Fr. 492'167.- Fr. 2'882'167.-</u> </p> <p class="MsoQuote">Gain immobilier <u>Fr. 217'833.-</u>" </p> <p class="Numroetlettresans">Cette décision n'a pas été contestée et est entrée en force. </p> <p class="LettreAvec">E.<span> </span>Dans le cadre du procès pendant devant la Cour civile du Tribunal cantonal, une expertise a été confiée à H.________, architecte EPFZ-SIA. Dans son rapport du 1<sup>er</sup> juin 2012, l’expert a notamment indiqué ce qui suit:</p> <p class="MsoQuote">"(...) Les seuls travaux apparemment non-conformes aux règles de l’art qui subsistaient après l’obtention du permis d’habiter à la suite de la fin des travaux de mise en conformité du 10 février 2009 étaient la qualité du revêtement de la place de parc (point 7 ci-dessus) et la finition des aménagements extérieurs en limite de propriété ouest (point 1 ci-dessus).</p> <p class="MsoQuote">(…) Un objet similaire non meublé devait pouvoir être loué en 2008 pour un prix de l’ordre de fr. 350.- le m<sup>2</sup>/an. S’agissant de la perte locative sur l’immeuble, elle pourrait ainsi s’élever pour les deux logements à 280 m<sup>2</sup> à fr. 350 le m<sup>2</sup>/an soit fr. 98'000.- an, ou fr. 8'166.- par mois.</p> <p class="MsoQuote">(…) Entre le refus du permis d'habiter le 3 avril 2008 et son obtention le 23 décembre 2008, il s'est écoulé environ 9 mois ce qui devrait correspondre à la période maximale durant laquelle l'objet ne pouvait raisonnablement pas être mis en location.</p> <p class="MsoQuote">Considérant que la proposition de mise en conformité de E.________ date du 10 juin 2008 je ne m’explique pas pourquoi il a fallu attendre 4 mois, soit début octobre 2008, pour que les travaux débutent. Ainsi, si tout le monde y avait mis de la bonne volonté, on peut admettre que la durée de l’impossibilité de louer les appartements aurait été de 5 mois.</p> <p class="MsoQuote">Je me demande également s’il n’aurait pas été possible d’obtenir au moins un permis d’habiter partiel pour l’appartement du rez-de-chaussée qui est de plein pied et facile d’accès pour les pompiers ou pour l’évacuation des habitants.</p> <p class="MsoQuote">D’autre part, il semble que le propriétaire A.________ et sa société ont occupé tout ou partie de ces logements pendant la période de refus de permis d’habiter, c’est du moins ce que D.________ m’a affirmé.</p> <p class="MsoQuote">(…) Le dommage peut être estimé entre 5 mois à fr. 8'166.- soit fr. 40'830.- et 9 mois à fr. 8'166.- soit fr. 73'494.-."</p> <p class="Numroetlettresans">Considérant que la majorité des défauts relevés par A.________ dans sa liste du 7 janvier 2008 avaient été corrigés, l’expert a conclu ce qui suit:</p> <p class="MsoQuote">"La demande de A.________ concernant la perte locative engendrée par le refus du permis d’habiter peut être estimée entre fr. 40'830.- et fr. 73'494.-.</p> <p class="MsoQuote">La demande de A.________ concernant la réfection de la place de parc doit être ramenée à fr. 13'500.- pour un dédommagement complet ou fr. 6'000.- pour un dédommagement ne concernant que l’aménagement d’une surface prête à recevoir un revêtement de finition."</p> <p class="Numroetlettresans">Par jugement du 5 juillet 2013, la Cour civile du Tribunal cantonal a prononcé que D.________ doit payer à A.________ la somme de 93'597 fr. 15, avec intérêt à 5% l’an dès le 11 janvier 2008 sur la somme de 6'000 fr., dès le 29 juillet 2008 sur la somme de 73'494 fr. et dès le 30 mai 2009 sur la somme de 14'103 fr. 15, sous déduction du montant que le défendeur doit libérer selon chiffre II ci-dessous (I), que le défendeur doit libérer en faveur du demandeur la somme de 30'000 fr. consignée chez le notaire Claude Bally conformément à l’acte notarié du 11 janvier 2008, minute 3257 (II), que les frais de justice sont arrêtés à 12'362 fr. 15 pour le demandeur et à 4'652 fr. 85 pour le défendeur (III), que le défendeur versera au demandeur le montant de 25'741 fr. 40 à titre de dépens (IV) et que toutes autres ou plus amples conclusions sont rejetées (V).</p> <p class="Numroetlettresans">En droit, les juges de la Cour civile ont retenu que le contrat signé entre les parties était un contrat de vente immobilière au sens des art. 216ss du Code des obligations du 30 mars 1911 (CO; RS 220), qui avait produit ses effets au 11 janvier 2008 au plus tard. Les manquements mis à jour – à savoir que la largeur de l’escalier intérieur ne respectait pas les directives de protection incendie et que le revêtement bitumeux de la place de parking présentait des défauts probablement dus à une utilisation prématurée de la surface pendant la période de durcissement – étaient des défauts qui entraînaient une diminution notable de la valeur et de l’utilité des immeubles; ils étaient inclus dans l’obligation de garantie et avaient été communiqués en temps utile. Les premiers juges ont retenu, à charge du vendeur/défendeur, un montant de 6'000 fr. à titre de réduction du prix de vente, respectivement de frais de réparation de la place de parking, un montant de 73'494 fr. à titre d’indemnité pour le dommage résultant de la délivrance tardive du permis d’habiter, correspondant aux loyers que l’acheteur/demandeur aurait perçus pendant neuf mois s’il avait pu mettre les deux appartements litigieux en location, et un montant de 14'103 fr. 15 pour les frais d’avocat engagés par l’acheteur/demandeur avant le dépôt de la demande du 8 mai 2009.</p> <p class="Numroetlettresans">L'appel du vendeur/défendeur contre le jugement du 5 juillet 2013 a été rejeté par la Cour d'appel civil du Tribunal cantonal par arrêt du 13 février 2014. Les juges ont en particulier retenu que la durée de quatre mois qui s’était écoulée entre la proposition de mise en conformité faite par E.________, le 10 juin 2008, et le début des travaux intervenu le 6 octobre 2008, ne permettait pas de considérer que A.________ avait failli à son obligation de réduire le dommage. Ce laps de temps s’expliquait notamment par le fait que la proposition de modification, avant d’être exécutée, devait être examinée et approuvée par les parties et était susceptible d’entraîner à son tour des adaptations nécessaires. L’expert s’était du reste exprimé avec prudence s’agissant d’une éventuelle responsabilité déterminée à ce titre, puisqu’il avait notamment déclaré ce qui suit: "<i>Ainsi si tout le monde y avait mis de la bonne volonté on peut admettre que la durée de l’impossibilité de louer les appartements aurait été de 5 mois</i>". Les juges de la Cour d'appel civil ont encore observé que dans sa lettre du 8 juillet 2008, A.________ avait exposé qu’il avait loué l’appartement du premier étage du 1<sup>er</sup> avril au 30 septembre 2008, avec une clause de renouvellement d’une année, pour un loyer mensuel de 8'800 fr., qui n’avait pas pu être encaissé faute de permis d’habiter, et qu’il avait également dû renoncer à louer l’appartement du rez-de-chaussée pour un montant mensuel de 9'000 francs. D.________ ne contestait pas la volonté de A.________ de louer les deux appartements et rien dans le dossier ne permettait d’en douter. On ne se trouvait donc pas en l’espèce dans un cas de perte de l’usage d’un bien qui ne constitue pas en soi un dommage juridiquement reconnu. Au vu des pièces précitées, il n’était pas établi, au degré de la preuve absolue, que A.________ avait occupé l’un des deux appartements achetés durant toute ou partie de la période litigieuse, soit du 3 avril au 23 décembre 2008. De toute manière, même si cela avait été le cas, il y aurait lieu de constater qu’il s’agissait d’une occupation non autorisée à défaut de permis d’habiter délivré, excluant en principe l’habitat pour le propre usage et, <i>a fortiori</i>, la conclusion d’un bail en raison de la non-conformité de l’escalier commun aux exigences de sécurité. Dès lors qu’il n’était en principe pas possible d’exiger de l’acheteur qu’il habite dans un des deux appartements avant la délivrance du permis d’habiter, le montant du dommage ne saurait être réduit.</p> <p class="LettreAvec">F.<span> </span>Le 17 novembre 2015, A.________ a déposé sa déclaration fiscale 2014. Il y a déclaré un revenu imposable de 0 fr. en ce qui concerne l'impôt cantonal et communal, et de 11'000 fr. pour l'impôt fédéral direct. </p> <p class="Numroetlettresans">Le 10 février 2016, le représentant de A.________ s'est adressé en ces termes à l'Office d'impôt: </p> <p class="MsoQuote">"Monsieur,</p> <p class="MsoQuote">Je me réfère à votre demande de pièces du 11 janvier 2016 concernant mon client sous rubrique.</p> <p class="MsoQuote">A.________ qui ne parle pas le français m'indique que ses revenus 2014 sont de deux sources:</p> <p class="MsoQuote">La location de son bien immobilier qui est reportée dans sa déclaration d'une part; et d'autre part la somme de CHF 128'375 qui lui a été versée suite à une décision de justice en 2014 qui se rapportait à un litige en cours depuis 2010 avec un tiers et qui représente une réparation des dommages commis sur sa propriété par ce tiers.</p> <p class="MsoQuote">(...)"</p> <p class="Numroetlettresans">Par décision de taxation du 11 mai 2016 relative à la période fiscale 2014, l'Office d'impôt a pris en compte à titre de revenus imposables, sous la rubrique "autres revenus de toutes natures", le montant de 73'494 fr., ainsi que, sous la rubrique "Titres et autres placements/gains de loterie", celui de 34'792 francs. La motivation de cette décision était la suivante: </p> <p class="MsoQuote">"La somme de Fr. 128'375.- se décompose comme suit: Fr. 6000.- de frais de réparation du parking, ce montant est exonéré. Le montant de Fr. 73'494.- concerne une indemnité pour le dommage résultant de la délivrance tardive du bien immobilier. Ce montant correspond aux loyers que l'acheteur aurait perçus pendant 9 mois s'il avait pu mettre en location les deux appartements. Ce montant est pleinement imposable sous le code 195. Le montant de Fr. 14'103.- peut être admis comme étant exonéré, ce montant représentant les frais d'avocat engagés. Enfin, la différence par rapport au montant perçu de Fr. 128'375.-, soit Fr. 34'778.-, représente les intérêts sur les trois montants précités. L'entier des intérêts est pleinement imposable sous le code 410." </p> <p class="Numroetlettresans">A.________ a formé réclamation contre cette décision le 8 juin 2016. </p> <p class="Numroetlettresans">Le 13 juin 2016, l'Office d'impôt a indiqué qu'il maintenait sa décision de taxation du 11 mai 2016. </p> <p class="Numroetlettresans">Le 7 juillet 2017, A.________, toujours représenté par B.________ de CFTC Conseil Fiscal Tax Consulting Sàrl, a indiqué maintenir sa réclamation.</p> <p class="LettreAvec">G.<span> </span>Le même jour, le dossier a été transmis à l'Administration cantonale des impôts (ci-après: l'ACI ou l'autorité intimée), comme objet de sa compétence. </p> <p class="Numroetlettresans">Le 29 septembre 2017, l'ACI a adressé au représentant de A.________ une proposition de règlement, par laquelle elle confirmait la décision de taxation du 11 mai 2016 et impartissait un délai au contribuable afin qu'il indique s'il souhaitait être entendu et s'il désirait retirer ou maintenir sa réclamation.</p> <p class="Numroetlettresans">Le 20 octobre 2017, le représentant de A.________ a fait savoir à l'ACI que ce dernier maintenait sa réclamation, sans préciser s'il souhaitait être entendu. </p> <p class="Numroetlettresans">Par décision sur réclamation du 30 novembre 2017, l'ACI a rejeté la réclamation du 8 juin 2016 et confirmé la décision de taxation du 11 mai 2016 relative à la période fiscale 2014. </p> <p class="LettreAvec">H.<span> </span>Par acte du 29 décembre 2017, reçu le 3 janvier 2018, A.________ a recouru contre cette décision auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), en concluant à son annulation, les indemnités reçues n'étant pas imposables à titre de revenu, que ce soit pour le dommage lié au bien immobilier ou aux dommages et intérêts reçus. A titre subsidiaire, il demande que pour le cas où tout ou partie de ces indemnités étaient considérées comme imposables, il conviendrait d'"<i>admettre les frais encourus pour l'obtention de ces indemnités</i>", et les imposer avec une réduction du taux pour tenir compte de la période couverte par ces indemnités "<i>dans le cas où il subsisterait un revenu imposable</i>". En substance, le recourant fait valoir que le montant de 73'494 fr. qu'il a perçu à la suite de l'action civile doit être considéré comme une indemnité pour le dommage subi, conformément aux art. 97 et 219 CO, du fait des défauts de la chose achetée. Il en veut pour preuve le fait que l'expert n'a pas pris en compte une perte effective de loyers, qui aurait dû courir de janvier 2008 à février 2009, mais effectué un calcul en se basant sur un loyer hypothétique variant de cinq à neuf mois. Il ne s'agit ainsi, selon le recourant, pas d'un véritable loyer. Le résultat aurait été le même, qu'il loue ou non le bien. Aucune valeur locative n'aurait été calculée tant que le bien était inutilisable à défaut de permis d'habiter. Aux yeux du recourant, le fait que le terme "dommage" soit constamment utilisé entre les parties démontre qu'il a subi un préjudice, faute d'avoir pu bénéficier de son bien comme prévu contractuellement. Il se réfère en outre à la doctrine, estimant que la clause générale d'imposition ne s'applique pas sans limite, et qu'en particulier, les dommages-intérêts - tels que ceux qu'il a perçus à la suite de son action civile - ne sont pas imposables, dès lors qu'ils ne font que compenser une atteinte économique et n'ont pas entraîné d'augmentation de son patrimoine. Il explique dans ce cadre n'avoir rien gagné sur cet investissement, malgré les dommages-intérêts, en raison notamment de la difficulté de valoriser le bien, de le louer puis de le vendre. Il relève à cet égard que même sous l'angle de la théorie de l'accroissement de fortune, on ne constate qu'une augmentation marginale et temporaire de la fortune entre le 31 décembre 2013 et le 31 décembre 2014. S'agissant des intérêts, il a relevé qu'ils ne rentraient dans aucune des catégories visées par les art. 20 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD; RS 642.11) et 23 de la loi cantonale du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (LI; BLV 642.11), dès lors qu'il s'agit de dommages-intérêts visant à dédommager un préjudice subi et non un rendement de fortune placée auprès d'un débiteur. Pour lui, ces intérêts sont en réalité une compensation additionnelle du préjudice subi, vu leur taux de 5%. A titre subsidiaire, il fait valoir que les intérêts s'élèvent en réalité à 25'509 fr. et non à 34'778 francs. Il soutient que les revenus devraient être divisés par le nombre d'années concernées, et se faire de façon distincte pour l'indemnité pour le dommage du bien immobilier (sur deux périodes fiscales) et pour le calcul de dommages-intérêts (sur sept périodes fiscales). Enfin, il y aurait lieu de tenir compte des dépenses qu'il a engagées, à savoir 12'362 fr. de frais de justice, 30'854 fr. d'honoraires d'avocat, 50'000 fr. d'indemnité payée aux nouveaux acquéreurs pour la réfection litigieuse de la cour (pour laquelle il n'avait reçu que 6'000 fr. de dédommagement), et 75'000 fr. pour une indemnité d'occupation qu'il a dû payer aux nouveaux acquéreurs. Il en résulte un montant de 168'216 fr., dont à déduire les dépens par 25'741 fr., soit une charge nette de 142'475 francs. </p> <p class="Numroetlettresans">Dans sa réponse du 19 mars 2018, l'ACI a conclu au rejet du recours. Il y aurait lieu de distinguer deux types d'atteinte: celle portée aux biens immobiliers acquis par le recourant et celle portée aux rendements locatifs escomptés par ce dernier. S'agissant de l'atteinte portée aux biens immobiliers, l'autorité intimée relève que les défauts de la chose vendue ont été réparés et payés par E.________, et non par le recourant, ce qui exclut une déduction d'un montant du revenu imposable. En ce qui concerne l'atteinte portée aux rendements immobiliers escomptés, elle soutient qu'il ressort des jugements civils que le recourant a acquis ses immeubles dans le but de les louer. Dès lors, le montant de 73'494 fr. retenu par l'Office d'impôt à titre de revenus imposables correspond à la perte locative subie par le recourant du fait de la non-délivrance du permis d'habiter. Pour ce qui est de la somme de 34'778 fr., l'ACI retient qu'en l'absence de justificatifs fournis par le recourant sur le versement des sommes allouées par les instances judiciaires, l'Office d'impôt pouvait retenir que la différence entre le montant de 128'375 fr. reçu par le recourant et les sommes en capital allouées par le jugement de la Cour civile constituaient des intérêts débiteur, imposables. Enfin, l'ACI estime que le recourant ne démontre pas que les notes d'honoraires d'avocats qu'il produit concernent la période fiscale 2014. Sa conclusion subsidiaire tendant à faire exonérer ces frais devrait également être rejetée. </p> <p class="Numroetlettresans">Le 11 mai 2018, le recourant a répliqué, maintenant ses conclusions. Il conteste avoir loué un de ses appartements pour un loyer mensuel de 7'000 fr., comme le retiennent les jugements de la Cour civile et de la Cour d'appel civil, et prétend que ce loyer aurait été en réalité de 4'200 francs. Il remet en cause plusieurs autres arguments de l'ACI tirés des jugements civils. Il nie avoir eu l'intention de louer son bien immobilier et indique avoir toujours souhaité y habiter, ce qu'il aurait fait, à compter du 31 juillet 2008. D'une manière générale, l'autorité fiscale aurait tort de se fonder exclusivement sur l'appréciation des instances civiles pour apprécier les faits sous l'angle fiscal. S'agissant de la somme de 34'778 fr. retenue par l'autorité à titre d'intérêts, le recourant soutient qu'il s'agit d'intérêts compensatoires, qui ne devraient pas être soumis à l'impôt sur le revenu, puisqu'ils viseraient à compenser le préjudice lié à l'impossibilité de pouvoir disposer librement de son capital. Il persiste à faire valoir ses frais d'avocats, qui lui auraient été facturés dès 2008, et qui ne se seraient pas arrêtés avec l'arrêt rendu par la Cour d'appel civil en 2014. Il estime que ces frais sont suffisamment prouvés par les notes d'honoraires de 2008 à 2013 qu'il a produites, pour un montant total de 104'941 fr., duquel il convient de déduire la participation de la partie adverse aux dépens (25'741 fr., dont 14'103 fr. 15 admis par l'ACI). </p> <p class="Numroetlettresans">Le 29 mai 2018, l'autorité intimée a dupliqué. Elle s'étonne que le recourant remette en cause la véracité des faits retenus par la Cour civile, puis par la Cour d'appel civil. Les nouveaux faits allégués concernant l'utilisation de son immeuble seraient contradictoires et non prouvés. S'agissant de la déduction de 50'000 fr. consentie sur le prix de vente aux acquéreurs pour faire des travaux dans la cour, l'ACI estime qu'il s'agit d'un geste commercial qui ne saurait être admis en déduction du revenu imposable, le seul montant à exonérer étant celui de 6'000 fr., alloué pour les frais de réparation de la place de parc. Le même raisonnement devrait s'appliquer à la perte supplémentaire de 75'000 fr. alléguée par le recourant, qui représente une indemnité qu'il aurait accepté de payer aux acquéreurs en raison de l'occupation des locaux vendus. Cette indemnité ne saurait être considérée comme un dommage supplémentaire subi par le recourant, qui n'aurait du reste pas fait valoir ces montants à titres de dommage devant les instances judiciaires. S'agissant des notes d'honoraires, l'autorité intimée maintient que le recourant n'explique pas le lien entre ces frais d'avocats et la qualification des indemnités reçues. En somme, il n'y aurait pas lieu de retenir que le dommage subi est supérieur à l'indemnité allouée par les instances civiles.</p> <p class="Numroetlettresans">Le 28 juin 2018, le recourant a déposé ses déterminations finales, réitérant les arguments de ses précédentes écritures. Il estime que l'autorité intimée a établi les faits de façon manifestement inexacte. Il déplore le fait qu'elle ne prenne pas en considération les preuves apportées pendant la procédure, se fondant exclusivement sur les allégations ou arguments développés lors du procès civil. Il se plaint de ne pas avoir eu assez de temps pour faire valoir ses droits avant que l'autorité intimée ne rende sa décision sur réclamation. Il affirme n'avoir tiré aucun profit de cette affaire immobilière, bien au contraire. Dès lors, les indemnités reçues ne devraient pas être imposables à titre de revenus.</p> <p class="LettreAvec">I.<span> </span>La Cour a statué par voie de circulation.</p> <p class="Numroetlettresans">Les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.</p> <p class="XArrt-Considrant">Considérant en droit:</p> <p class="Numroavec">1.<span> </span>Interjeté en temps utile (cf. art. 140 al. 1 LIFD et 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative [LPA-VD; BLV 173.36], applicable par renvoi de l’art. 199 LI), le recours satisfait par ailleurs aux autres conditions formelles de recevabilité (cf. art. 140 al. 2 LIFD et 79 al. 1 LPA-VD, applicable par analogie par renvoi de l'art. 99 LPA-VD), de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.</p> <p class="Numroavec">2.<span> </span>Le litige porte principalement sur le caractère imposable du montant de 73'494 fr. alloué en 2014 au recourant par les instances civiles vaudoises.</p> <p class="Numroetlettresans">a) Les tribunaux cantonaux, lorsqu’ils se prononcent sur une question relevant tant de l’impôt fédéral direct que de l’impôt cantonal et communal, comme en l’occurrence, doivent en principe rendre deux décisions – qui peuvent toutefois figurer dans le même arrêt –, l’une pour l’impôt fédéral direct et l’autre pour l’impôt cantonal et communal, avec des motivations séparées et des dispositifs distincts, ou du moins un dispositif distinguant expressément les deux impôts. Cette exigence se justifie par le fait qu’il s’agit d’impôts distincts, qui reviennent à des collectivités différentes et font l’objet de procédures et de taxations séparées (ATF 135 II 260 consid. 1.3.1 p. 262 et les références citées). Il y a lieu cependant de relativiser cette jurisprudence lorsque la question juridique à trancher par l’autorité cantonale de dernière instance est réglée de la même façon en droit fédéral et en droit cantonal harmonisé et peut, partant, être soumise à un raisonnement identique. Dans un tel cas, il est admissible de statuer sur le litige par un seul arrêt, sans que le dispositif ne distingue entre les deux catégories d’impôt; encore faut-il que la motivation de l’arrêt permette de saisir clairement que l’arrêt vaut aussi bien pour un impôt que pour l’autre (ATF 135 II 260 consid. 1.3.1 p. 262/263). </p> <p class="Numroetlettresans">b) En l’espèce, les questions à trancher sont les mêmes pour les deux catégories d’impôt, la détermination du revenu imposable étant réglée de manière semblable par le droit cantonal et fédéral (TF 2C_625/2015 du 18 février 2016 consid. 6). Le Tribunal statuera dès lors en un seul arrêt, sans distinguer entre l’impôt fédéral direct, d’une part, et l’impôt cantonal et communal, d’autre part, comme la jurisprudence qui vient d’être rappelée lui permet de le faire (cf. CDAP FI.2017.0077 du 12 décembre 2018 consid. 2b; FI.2018.0091 du 6 novembre 2018 consid. 2b et FI.2017.0061 du 2 mars 2018 consid. 2b).</p> <p class="Numroavec">3.<span> </span>Le recourant conteste la qualification comme revenu imposable de l'indemnité de 73'494 fr. qu'il a perçue en 2014. </p> <p class="Numroetlettresans">a) Selon les art. 16 al. 1 LIFD et 19 al. 1 LI, l'impôt sur le revenu a pour objet tous les revenus du contribuable, qu'ils soient uniques ou périodiques. Ces dispositions consacrent la théorie de l'accroissement du patrimoine, respectivement de l'imposition du revenu global net ("<i>Reinvermögenszugangstheorie</i>"; cf. <a href="https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/aza/http/index.php?lang=fr&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=2C_625%2F2015&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F139-II-363%3Afr&amp;number_of_ranks=0#page363"><span>ATF 143 II 402 consid. 5.1 p. 404; 139 II 363</span></a> consid. 2.1 p. 365 s.). De façon générale, le revenu constitue ainsi l'ensemble des biens économiques qui échoient à une personne pendant une certaine période et qu'elle peut utiliser pour satisfaire ses besoins personnels sans que sa fortune ne diminue. Sous réserve des exceptions et exonérations prévues par la loi, tous les revenus sont imposables en vertu de la clause générale des art. 16 al. 1 LIFD et 19 al. 1 LI et du catalogue positif non exhaustif des art. 17 à 23 LIFD et 20 à 27 LI (cf. <a href="https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/aza/http/index.php?lang=fr&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=2C_625%2F2015&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-II-113%3Afr&amp;number_of_ranks=0#page113"><span>ATF 143 II 402 consid. 5.1 p. 404; 125 II 113</span></a> consid. 4a p. 119; TF 2C_625/2015 du 18 février 2016 consid. 5.1).</p> <p class="Numroetlettresans">L'accroissement du patrimoine tel que défini aux 16 al. 1 LIFD et 19 al. 1 LI consiste en un montant net. Il correspond à l'excédent de l'ensemble des entrées patrimoniales par rapport à l'ensemble des sorties sur une même période fiscale. En d'autres termes, il est question d'accroissement du patrimoine lorsque les entrées dans la fortune du contribuable surpassent le montant des sorties durant la période fiscale en cause (cf. <a href="https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/clir/http/index.php?lang=fr&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=1954&amp;to_year=2019&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=%22142+II+197%22&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F139-II-363%3Afr&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page363"><span>ATF 139 II 363</span></a> consid. 2.2 p. 366 s. et les références citées). </p> <p class="Numroetlettresans">b) Les versements effectués à titre de réparation du tort moral (cf. art. 24 let. g LIFD et 28 let. h LI), ou ceux qui le sont pour compenser une atteinte économique déjà subie ou encore à venir (et qui n'entraînent donc aucune augmentation du patrimoine; cf. TF 2C_625/2015 du 18 février 2016 consid. 5.3.3 et 2C_120/2008 du 13 août 2008 consid. 3.3; Yves Noël, in Commentaire romand, Impôt fédéral direct, 2008, n° 26 ad art. 16 LIFD; Peter Locher, Kommentar zum DBG, I. Teil, 2001, n° 15 ad art. 16 LIFD) ne sont pas imposables. </p> <p class="Numroetlettresans">On peut se demander si le dommage représente l'inverse du revenu. Le revenu correspond à l'augmentation nette du patrimoine du contribuable, tandis que le dommage correspond à la diminution involontaire du patrimoine du lésé. Plus précisément, le revenu se détermine en application de la théorie de l'accroissement du patrimoine: il suppose que l'on appréhende la variation positive du patrimoine de l'individu au cours de la période d'examen. Le dommage se détermine en application de la théorie de la différence: il suppose que l'on compare le patrimoine du lésé en imaginant l'état dans lequel il se trouverait sans l'acte dommageable. Dans les deux cas, le but est de reconstituer <i>a posteriori</i> un patrimoine hypothétique. La somme qu'alloue le juge au lésé vise à le replacer dans la situation qui serait la sienne s'il n'avait pas eu à subir un acte dommageable. En l'absence de surindemnisation, il ne devrait dès lors pas y avoir de revenu imposable. Cela étant, celui qui diminue volontairement son patrimoine ne subit pas un dommage; il contracte une obligation, procède à une aliénation, renonce à un droit, fait un acte de consommation ou une impense. Le contribuable peut ainsi être imposé sur ce qu'il perçoit en échange de cet acte volontaire. Cette nuance fait que les notions de dommage et de revenu ne sont pas symétriques. Tandis que le juge civil cherche à indemniser le dommage actuel et futur qui compose le préjudice du lésé, l'autorité fiscale vise, quant à elle, à reconstituer l'ensemble des éléments qui sont venus augmenter la fortune du contribuable au cours de la période fiscale sous examen. Dans la mesure où le juge octroie une indemnité pour compenser une perte de gain (<i>lucrum cessans</i>), celle-ci constitue un avantage économique pour le contribuable dont la fortune augmente (Fabien Liégeois, La disponibilité du revenu, 2018, n° 490-495, p. 167-169). </p> <p class="Numroavec">4.<span> </span>a) En l'espèce, le recourant estime que l'indemnité a été allouée par la justice civile pour compenser une diminution de valeur portée à son patrimoine immobilier, plus précisément en réparation d'un défaut de construction, et non pour compenser des hypothétiques loyers. </p> <p class="Numroetlettresans">A juste titre, l'autorité intimée s'est fondée sur les jugements rendus par la Cour civile, puis par la Cour d'appel civil, pour distinguer les dommages subis et les indemnités reçues par le recourant. Ce dernier souhaiterait que l'on s'écarte de ces décisions rendues en matière civile, dès lors que le présent litige concerne le droit fiscal. Or, lorsqu'il s'agit de déterminer dans quel contexte une indemnité en réparation d'un dommage a été versée, il convient de se référer en premier lieu au jugement civil, ou à défaut, à la convention transactionnelle conclue entre les parties. En l'occurrence, il n'y a pas lieu de remettre en cause les jugements rendus, ceux-ci ayant acquis force de chose jugée. Ces documents (cf. art. 29 al. 1 let. d LPA-VD) représentent le moyen de preuve le plus adéquat pour cerner la cause du versement de dommages-intérêts, qui permettra ensuite de déterminer le caractère imposable de l'indemnité versée en réparation du dommage. Par ailleurs, il sied de constater que le recourant se réfère lui-même à ces jugements lorsque leurs considérants vont dans le sens de l'argumentaire qu'il soutient, mais s'en écarte dans le cas contraire. Cette manière de procéder ne saurait être suivie. </p> <p class="Numroetlettresans">Il n'est pas contesté que les immeubles vendus au recourant comportaient des défauts empêchant la délivrance du permis d'habiter dans les délais prévus. Il ressort cependant des jugements rendus par les instances civiles que ces défauts ont été réparés par E.________, à ses frais, de sorte qu'il n'en résulte, à terme, aucune atteinte économique pour le recourant, à l'exception des défauts concernant la place de parc. Pour ce poste du dommage, la Cour civile a retenu à charge du vendeur/défendeur une réduction du prix de vente de 6'000 fr., qui a été déduite par l'Office d'impôt du revenu imposable du recourant. </p> <p class="Numroetlettresans">On ne saurait dès lors considérer que l'indemnité de 73'494 fr. a été allouée, en application des art. 97 et 219 CO, dans le but de réparer un défaut de la chose vendue. Ce montant correspond à la perte locative subie par le recourant du fait de la non-délivrance du permis d'habiter. Cela est confirmé tant par l'expert désigné dans le cadre de l'action civile ("<i>La demande de A.________ concernant la perte locative engendrée par le refus du permis d'habiter peut être estimée entre fr. 40'830.- et fr. 73'494.-.</i> […] <i>Entre le refus du permis d'habiter le 3 avril 2008 et son obtention le 23 décembre 2008, il s'est écoulé 9 mois ce qui devrait correspondre à la période maximale durant laquelle l'objet ne pouvait raisonnablement pas être mis en location.</i> […] <i>Le dommage peut être estimé entre 5 mois à fr. 8'166 soit 40'830.- et 9 mois à fr. 8'166.- soit fr. 73'494</i>.") que par la Cour civile ("<i>un montant de 73'494 fr. à titre d'indemnité pour le dommage résultant de la délivrance tardive du permis d'habiter, correspondant aux loyers que l'acheteur/demandeur aurait perçus pendant neuf mois s'il avait pu mettre les deux appartements litigieux en location</i>").</p> <p class="Numroetlettresans">Selon le recourant, l'indemnité calculée par les instances civiles l'aurait été sur la base d'un loyer hypothétique, visant à compenser un préjudice patrimonial. Il ne s'agirait que d'une méthode d'évaluation du dommage, qui ne tiendrait pas compte de la situation réelle. Ce grief est mal fondé, dès lors qu'il est établi que le recourant a acheté ses biens immobiliers dans le but de les louer (cf. <i>infra</i> consid. 4b), qu'il a effectivement pu louer une de ses deux unités à compter du 16 février 2009, et que sur la base de cet état de faits, allégué par le recourant lui-même dans sa demande, l'expert, suivi par la Cour civile, a calculé l'indemnité qui devait lui être allouée. Plus précisément, la Cour civile a retenu que la perte locative s'élevait pour les deux logements d'une superficie de 280 m<sup>2</sup> à 350 fr. le m<sup>2</sup>/an, soit à 98'000 fr. par an, ou à 8'166 fr. par mois. Pour les neuf mois écoulés entre le refus du permis d'habiter et sa délivrance, le recourant pouvait dès lors prétendre au versement d'une indemnité de 73'494 francs. L'indemnité aurait été fixée différemment si le recourant avait allégué vouloir vendre ou habiter lui-même son immeuble. Le recourant ne saurait en outre prétendre – pour la première fois dans sa réplique – avoir loué l'un de ses appartements pour un loyer mensuel de 4'200 fr. et non de 7'000 fr. tel que retenu par la Cour civile: cette nouvelle allégation n'est en effet pas prouvée, et en contradiction avec les faits retenus par les jugements civils entrés en force. Cela étant, cette différence n'a pas d'incidence sur la détermination du revenu imposable, l'indemnité de 73'494 fr. n'ayant pas été calculée en tenant compte du loyer effectif, mais d'un loyer hypothétique basé sur le prix du marché locatif au m<sup>2</sup>.</p> <p class="Numroetlettresans">Finalement, dans la mesure où le juge civil a attribué au recourant une indemnité pour compenser la délivrance tardive du permis d'habiter, celle-ci constitue un avantage économique pour le recourant, dont la fortune a augmenté. La somme de 73'494 fr. correspond aux loyers que le recourant aurait pu encaisser si le permis d'habiter avait été délivré dans les temps. A la suite du jugement de la Cour civile confirmé en appel, le recourant a été placé dans la situation qui aurait été la sienne s'il avait pu louer ses biens immobiliers dès le 3 avril 2008. Si tel avait été le cas, son patrimoine aurait augmenté de la proportion des loyers versés. Dès lors, il aurait été imposé sur les rendements locatifs (cf. art. 21 al. 1 let. a LIFD et 24 al. 1 let. a LI). Dans la présente affaire, la somme de 73'494 fr. correspondant à ces loyers qui, faute de permis d'habiter, n'ont pas été encaissés, il convient de la considérer comme du revenu, et l'imposer. </p> <p class="Numroetlettresans">b) Dans ses écritures, le recourant a affirmé qu'il n'avait en réalité pas l'intention de louer les logements en cause. Or dans son courrier du 8 juillet 2008 à E.________, il a notamment indiqué ce qui suit: </p> <p class="MsoQuote">"A.________ avait loué l’appartement du haut pour la période du 1<sup>er</sup> avril au 30 septembre 2008 avec une clause de renouvellement d’une année. Cela représente un loyer de Fr. 8'800.- par mois net, qui n’a pas pu être encaissé faute de permis d’habiter. L’appartement du bas devait également être loué pour un montant de Fr. 9'000.- net par mois, ce à quoi A.________ a dû renoncer, à nouveau en raison du défaut du permis d’habiter. De plus, l’absence de location engendre des surcoûts s’agissant du financement de l’immeuble, selon les premières discussions à ce sujet avec la banque concernée. Un dédommagement pour la perte de jouissance des appartements doit con (sic) être offert."</p> <p class="Numroetlettresans">Aucun élément ne justifie de s'écarter des déclarations faites dans ce courrier, claires et dénuées de contradiction, données alors que le recourant en ignorait les conséquences juridiques, les explications nouvelles pouvant être, consciemment ou non, le fruit de réflexions ultérieures (ATF 121 V 45 consid. 2a p. 47). Le recourant ne peut dès lors être suivi lorsqu'il affirme que l'écriture précitée émane de ses avocats, qui "<i>ont toute latitude d'utiliser les arguments qui leur semblent pertinents pour faire valoir un préjudice</i>" et qu'il n'avait en réalité pas l'intention de louer ses biens immobiliers. Il ne peut prétendre devant les autorités civiles avoir voulu louer ses appartements (pour obtenir une indemnité pour sa perte de gain élevée) pour ensuite affirmer aux autorités fiscales avoir toujours eu l'intention de les habiter (pour réduire son revenu imposable). </p> <p class="Numroetlettresans">Même si le recourant a effectivement occupé, pendant un certain temps, un de ses appartements, rien n'indique qu'il comptait y résider à long terme. Bien au contraire, il a signé un contrat de bail, le 16 février 2009, pour louer à un tiers son appartement du premier étage. Ainsi, le recourant ne démontre pas avoir changé d'avis sur sa première intention, qui s'est dans l'intervalle concrétisée, de louer ses appartements, avant de les vendre.</p> <p class="Numroetlettresans">c) Quant au montant de 34'778 fr., il a été calculé sur la base des déclarations du représentant du recourant du 10 février 2016, qui a expliqué que ce dernier avait perçu la somme de 128'375 fr. "<i>suite à une décision de justice en 2014</i>". L'autorité intimée a estimé, pour arrêter le total des intérêts à 34'778 fr., qu'il y avait lieu de retrancher les montants suivants de la somme de 128'375 fr., perçue à la suite de l'action civile: </p> <p class="Numroavec">-<span> </span>les 73'494 fr. dont il a été question ci-dessus, </p> <p class="Numroavec">-<span> </span>les 6'000 fr. de frais de réparation du parking, </p> <p class="Numroavec">-<span> </span>les 14'103 fr. de frais d'avocat.</p> <p class="Numroetlettresans">Si, sur le principe et conformément aux art. 20 al. 1 let. a LIFD et 23 al. 1 let. a LI, l'imposition des intérêts est justifiée en l'espèce, le calcul auquel s'est livrée l'autorité intimée ne peut toutefois être entièrement confirmé. Cette dernière a en effet omis que la Cour civile du Tribunal cantonal, dont le jugement a été confirmé en appel, a, au chiffre IV du dispositif de son jugement, décidé que le vendeur/défendeur verserait au recourant le montant de 25'741 fr. 40 à titre de dépens. Ainsi, le montant de 25'741 fr. 40 a-t-il été compris dans la somme totale de 128'375 fr. perçue par le recourant. Or dans la mesure où l'autorité intimée admet, à juste titre, de retrancher de la somme totale de 128'375 fr. perçue par le recourant les frais d'avocats par 14'103 fr. engagés avant le dépôt de sa demande, il ne saurait en aller différemment pour les dépens. Ces derniers comprennent en particulier les débours nécessaires, ainsi que le défraiement d'un représentant professionnel (cf. art. 95 al. 3 let. a et b du Code de procédure civile du 19 décembre 2008 [CPC; RS 272]). Il est cependant constant que le recourant n'aurait pas eu de frais de débours et de représentation s'il n'avait pas dû soutenir un procès. Dans cette mesure, les dépens ne viennent que <i>compenser</i> les avances que le recourant a lui-même consenties à son avocat, sans qu'il n'en résulte une augmentation de son patrimoine. Dans ces conditions, il convient de retrancher aux 128'375 fr. perçus les montants admis par l'intimée (73'494 fr. + 6'000 fr. + 14'103 fr.), ainsi que les 25'741 fr. 40 de dépens. Il en résulte un montant imposable d'intérêts de 9'036 fr. 60 (= 128'375 fr. - 73'494 fr. - 6'000 fr. - 14'103 fr. - 25'741 fr. 40), en lieu et place des 34'778 fr. retenus par l'intimée, ce qui conduit dès lors, dans cette faible mesure, à l'admission du recours. </p> <p class="Numroetlettresans">d) On relèvera encore que le recourant ne peut être suivi lorsqu'il affirme qu'il y aurait lieu de tenir compte des "<i>frais encourus pour l'obtention de ces indemnités</i>". </p> <p class="Numroetlettresans">A titre liminaire, l'autorité intimée rappelle à juste titre qu'elle a déjà admis en déduction du gain immobilier un montant de 56'166 fr. d'honoraires d'avocats et autres avances de frais invoqués en tant qu'impenses par le recourant dans sa déclaration de gain immobilier. Il n'est pas exclu que parmi ces frais, une partie se retrouve dans le montant de 14'103 fr. alloué par la Cour civile. Faute de pouvoir le prouver, l'autorité intimée s'est abstenue d'amender la décision de l'Office d'impôt. </p> <p class="Numroetlettresans">S'agissant plus précisément des notes d'honoraires d'avocats produites par le recourant dans le cadre du présent litige, elles sont soit antérieures au 5 juillet 2013, soit de 2015. Rien n'indique qu'elles concernent le litige l'ayant opposé à D.________ et E.________ et que ces frais devraient être déduits du revenu imposable pour la période fiscale 2014. La conclusion subsidiaire du recourant doit partant être rejetée. </p> <p class="Numroetlettresans">e) Le recourant souhaiterait que l'on reconnaisse que le dommage qu'il a subi est plus important que l'indemnité allouée par la justice civile. Or ce dernier aspect a force de chose jugée. Il appartenait au recourant de faire valoir l'intégralité de ses prétentions en dommages-intérêts dans le cadre de son action ouverte contre le vendeur devant la Cour civile. C'est ainsi à raison que l'ACI a refusé d'admettre la déduction supplémentaire des montants de 50'000 fr. et 75'000 fr. allégués par le recourant, correspondant respectivement à un rabais sur le prix de vente consenti aux acheteurs de ses biens immobiliers pour des prétendus défauts persistants dans la cour et à une indemnité octroyées pour l'occupation des locaux vendus. </p> <p class="Numroetlettresans">En définitive, le recourant a certes subi un dommage du fait du retard dans l'octroi du permis d'habiter occasionné en raison de défauts de la chose vendue. Ce dommage correspondait à la différence entre le montant de son patrimoine et le montant que ce patrimoine aurait atteint si le recourant avait pu mettre en location ses appartements à la date convenue, suite à la délivrance du permis d'habiter. Grâce à l'indemnité allouée en réparation du dommage, le recourant a retrouvé la situation patrimoniale qui aurait été la sienne s'il avait pu louer ses appartements dès le 1<sup>er</sup> avril 2008. D'un point de vue fiscal, son patrimoine a bel et bien augmenté de l'indemnité reçue en lieu et place des loyers effectifs. Cette augmentation doit être imposée à titre de revenu.</p> <p class="Numroetlettresans">f) Enfin, c'est à juste titre que l'imposition est intervenue en 2014, dans la mesure où c'est en 2014 que le montant a été perçu. </p> <p class="Numroetlettresans">aa) Le revenu n'est imposable que s'il est réalisé. Cette condition essentielle constitue le fait générateur de l'imposition du revenu. La réalisation détermine le point d'entrée de l'avantage économique dans la sphère fiscale du contribuable (cf. TF 2C_710/2017 du 29 octobre 2018 consid. 5.3; 2C_454/2015 du 1er avril 2016 consid. 4.1; 2C_152/2015 du 31 juillet 2015 consid. 4.3). Selon la jurisprudence constante du Tribunal fédéral, un revenu est considéré comme réalisé lorsqu'une prestation est faite au contribuable ou que ce dernier acquiert une prétention ferme sur laquelle il a effectivement un pouvoir de disposition (cf. <a href="https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/aza/http/index.php?lang=fr&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=2C_710%2F2017&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F113-IB-23%3Afr&amp;number_of_ranks=0#page23"><span>ATF 113 Ib 23</span></a> consid. 2e p. 26; <a href="https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/aza/http/index.php?lang=fr&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=2C_710%2F2017&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F105-IB-238%3Afr&amp;number_of_ranks=0#page238"><span>105 Ib 238</span></a> consid. 4a p. 242; TF 2C_710/2017 du 29 octobre 2018 consid. 5.3; 2C_625/2015 du 18 février 2016 consid. 5.2). La réalisation suppose un titre juridique ferme, qui peut consister en l'acquisition d'une prétention ou en l'acquisition de la propriété. L'acquisition de la prétention précède en principe la prestation en argent (<a href="https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/aza/http/index.php?lang=fr&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=2C_710%2F2017&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F113-IB-23%3Afr&amp;number_of_ranks=0#page23"><span>ATF 113 Ib 23</span></a> consid. 2e p. 26). En règle générale, l'acquisition d'une prétention est déjà qualifiée de revenu dans la mesure où son exécution ne paraît pas incertaine. Ce n'est que si cette exécution paraît d'emblée peu probable que le moment de la perception réelle de la prestation est pris en considération (cf. <a href="https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/fr/php/aza/http/index.php?lang=fr&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=2C_710%2F2017&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F113-IB-23%3Afr&amp;number_of_ranks=0#page23"><span>ATF 113 Ib 23</span></a> consid. 2e p. 26; TF 2C_710/2017 du 29 octobre 2018 consid. 5.3; 2C_454/2015 du 1er avril 2016 consid. 4.1; 2C_625/2015 du 18 février 2016 consid. 5.2). </p> <p class="Numroetlettresans">bb) Le recourant ne peut être suivi lorsqu'il indique que ses revenus devraient être divisés par le nombre d'années concernées par le litige civil, et se faire de façon distincte pour l'indemnité pour le dommage du bien immobilier (sur deux périodes fiscales) et pour le calcul de dommages-intérêts (sur sept périodes fiscales). Au vu des règles précitées, l'imposition de l'indemnité reçue devait intervenir pour l'année 2014, année lors de laquelle le recourant a acquis la prétention ferme sur l'entier de la somme de 128'375 fr. versée par D.________ suite au rejet de son appel par arrêt rendu le 13 février 2014. </p> <p class="Numroavec">5.<span> </span>Les considérants qui précèdent conduisent à l'admission très partielle du recours et à la réforme de la décision sur réclamation de l'ACI du 30 novembre 2017 en ce sens que les intérêts imposables sous la rubrique "Titres et autres placements/gains de loterie" s'élèvent à 9'036 fr. 60. La décision sur réclamation est confirmée pour le surplus.</p> <p class="Numroetlettresans">Vu l'issue du litige, la majorité des frais judiciaires doivent être mis à la charge du recourant, qui succombe dans une large mesure. Ces frais seront arrêtés à 3'500 fr. (art. 49 al. 1, 91 et 99 LPA-VD et 2 al. 1 du Tarif des frais judiciaires et des dépens en matière administrative du 28 avril 2015 [TFJDA; BLV 173.36.5.1]). Il y a également lieu de lui allouer une indemnité réduite de dépens, fixée à 500 fr. (art. 55 al. 1, 91 et 99 LPA-VD, 10 et 11 TFJDA). </p> <p class="XArrt-Considrant">Par ces motifs<br/> la Cour de droit administratif et public<br/> du Tribunal cantonal<br/> arrête:</p> <p class="RetraitDispositif">I.<span> </span>Le recours est très partiellement admis.</p> <p class="RetraitDispositif">II.<span> </span>La décision sur réclamation de l'Administration cantonale des impôts du 30 novembre 2017 est réformée en ce sens que les intérêts imposables sous la rubrique "Titres et autres placements/gains de loterie" s'élèvent à 9'036 (neuf mille trente-six) francs et 60 (soixante) centimes. La décision est confirmée pour le surplus.</p> <p class="RetraitDispositif">III.<span> </span>Les frais judiciaires, par 3'500 (trois mille cinq cents) francs, sont mis à la charge du recourant.</p> <p class="RetraitDispositif">IV.<span> </span>L'Etat de Vaud, par l'intermédiaire de l'Administration cantonale des impôts, versera au recourant une indemnité de 500 (cinq cents) francs pour les dépens.</p> <p class="MsoNormal">Lausanne, le 25 février 2019</p> <p class="CitationLisible"> </p> <p class="Xprsetgreffier"><a name="OLE_LINK3"></a><a name="OLE_LINK2">La présidente: La greffière: </a><br/> <br/> <br/> </p> <p class="Voiederecours">Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.</p> <p class="Voiederecours">Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral (Tribunal fédéral suisse, 1000 Lausanne 14). Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.</p> </div></body></html>