<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2008 68 S.344</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2008</span> <span class="title">Steuerrekursgericht</span> <span class="page_no">344</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft2"><b>68</b></span> <span class="ft2"><b>Grundstückgewinnsteuer; Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung (§ 98</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Abs. 1 StG).</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Wird eine Liegenschaft, welche sich im Alleineigentum eines Steuer-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>pflichtigen befand, durch einen hälftigen Miteigentumsanteil an</b></span><br/> <span class="ft2"><b>einer Liegenschaft ersetzt, ist in analoger Anwendung von § 44 StGV</b></span><br/> <span class="ft2"><b>bei der Festsetzung der Anlagekosten der ersatzbeschafften Liegen-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>schaft der Miteigentumsanteil gemäss dem öffentlich beurkundeten</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Kaufvertrag bzw. Grundbucheintrag massgebend, selbst wenn im</b></span><br/> <span class="ft2"><b>internen Verhältnis bei der Finanzierung der Liegenschaft davon</b></span><br/> <span class="ft2"><b>abgewichen wurde.</b></span><br/> <br/> <span class="ft5">24. Juli 2008 in Sachen U.S., 3-RV.2007.137</span><br/> <br/> <span class="ft6"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">2.</span><br/> <span class="ft1">2.1.</span><br/> <span class="ft1">Der Rekurrent verkaufte mit Kaufvertrag vom 8. Juli 2005 seine</span><br/> <span class="ft1">Liegenschaft GB R. Nr. X zum Preis von CHF 349'000.00 an F. +</span><br/> <span class="ft1">C.T.</span><br/> <span class="ft1">2.2.</span><br/> <span class="ft1">Mit Kaufvertrag vom 14. Juli 2005 kauften der Rekurrent und</span><br/> <span class="ft1">M.H. als Miteigentümer zu je ½ und unter solidarischer Haftbarkeit</span><br/> <span class="ft1">die Liegenschaft GB W. Nr. Y zum Preis von CHF 525'000.00.</span><br/> <span class="ft1">2.3.</span><br/> <span class="ft1">Mit Verfügung vom 3. Februar 2006 veranlagte die Steuerkom-</span><br/> <span class="ft1">mission R. den Rekurrenten für einen im Jahr 2005 erzielten steuer-</span><br/> <span class="ft1">baren Grundstückgewinn von CHF 51'012.00. Der von ihm beantrag-</span><br/> <span class="ft1">te Steueraufschub wurde nicht gewährt, weil die Anlagekosten der</span><br/> <span class="ft1">veräusserten Liegenschaft von CHF 297'988.00 die auf den Rekur-</span><br/> <span class="ft1">renten entfallenden anteiligen Anlagekosten der neu erworbenen Lie-</span><br/> <span class="ft1">genschaft von CHF 262'500.00 (½ von CHF 525'000.00) übersteigen</span><br/> <span class="ft1">würden. Unter diesen Umständen gelte der Gewinn als realisiert.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2008</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">345</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">2.4.</span><br/> <span class="ft1">Der Rekurrent beantragt, er habe nicht nur 50 % (entsprechend</span><br/> <span class="ft1">seinem Miteigentumsanteil gemäss Kaufvertrag vom 14. Juli 2005</span><br/> <span class="ft1">und Grundbucheintrag), sondern 76 % der Eigenmittel der neu ge-</span><br/> <span class="ft1">kauften Liegenschaft eingebracht. Er reichte diesbezüglich eine Stel-</span><br/> <span class="ft1">lungnahme der Neuen Aargauer Bank vom 9. Februar 2006 betref-</span><br/> <span class="ft1">fend "Finanzierung einer ETW in Wettingen" ein. Es sei auf den von</span><br/> <span class="ft1">ihm effektiv reinvestierten Erlös abzustellen, womit er Anspruch auf</span><br/> <span class="ft1">einen Steueraufschub habe.</span><br/> <span class="ft1">3.</span><br/> <span class="ft1">3.1.</span><br/> <span class="ft1">Die Grundstückgewinnsteuer wird auf Begehren der steuer-</span><br/> <span class="ft1">pflichtigen Person aufgeschoben bei Veräusserung einer dauernd und</span><br/> <span class="ft1">ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus,</span><br/> <span class="ft1">Eigentumswohnung oder Beteiligung mit Sondernutzungsrecht),</span><br/> <span class="ft1">soweit der dabei erzielte Erlös innert 1 Jahr vor oder 3 Jahren nach</span><br/> <span class="ft1">der Veräusserung zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten</span><br/> <span class="ft1">Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird (§ 98 Abs. 1 StG</span><br/> <span class="ft1">in der bis Ende 2006 geltenden Fassung).</span><br/> <span class="ft1">3.2.</span><br/> <span class="ft1">Vorliegend sind die Höhe der Anlagekosten für die verkaufte</span><br/> <span class="ft1">Liegenschaft und der bei der Veräusserung erzielte Gewinn nicht um-</span><br/> <span class="ft1">stritten. Es ist auch unbestritten, dass die Anforderung des dauernden</span><br/> <span class="ft1">Selbstbewohnens sowohl der verkauften als auch der gekauften Lie-</span><br/> <span class="ft1">genschaft erfüllt und die Ersatzbeschaffungsfrist eingehalten ist.</span><br/> <span class="ft1">Ein vollständiger Steueraufschub ist aber nur möglich, wenn der</span><br/> <span class="ft1">gesamte Veräusserungserlös zur Reinvestition in eine selbst bewohn-</span><br/> <span class="ft1">te Liegenschaft verwendet wird. Liegt der Kaufpreis (bzw. vorlie-</span><br/> <span class="ft1">gend der auf den Rekurrenten entfallende Anteil) unter dem Veräus-</span><br/> <span class="ft1">serungserlös, wird die Grundstückgewinnsteuer nur anteilsmässig</span><br/> <span class="ft1">aufgeschoben. Es stellt sich folglich die Frage nach dem Umfang des</span><br/> <span class="ft1">Steueraufschubs. Weder das StG noch das StHG enthalten eine dies-</span><br/> <span class="ft1">bezügliche Regelung.</span><br/> <span class="ft1">Es gibt grundsätzlich zwei verschiedene Methoden. Nach der</span><br/> <span class="ft1">absoluten Methode wird der bei der Veräusserung erzielte Grund-</span><br/> <span class="ft1">stückgewinn so weit nicht besteuert, als der Veräusserungserlös für</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2008</span> <span class="title">Steuerrekursgericht</span> <span class="page_no">346</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">das Ersatzobjekt verwendet wird. Demgegenüber wird bei der pro-</span><br/> <span class="ft1">portionalen Methode der Gewinn im Verhältnis der Reinvestition</span><br/> <span class="ft1">zum gesamten Veräusserungserlös aufgeteilt und anteilmässig aufge-</span><br/> <span class="ft1">schoben (vgl. dazu Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 2. Aufla-</span><br/> <span class="ft1">ge, Muri-Bern 2004, § 98 StG N 15 ff.).</span><br/> <span class="ft1">Mit Entscheid vom 2. März 2004 (BGE 130 II 202 ff. = StE</span><br/> <span class="ft1">2004 B 42.38 Nr. 24) stellte das Bundesgericht fest, dass nur die</span><br/> <span class="ft1">absolute Methode harmonisierungskonform sei. Die relativen Be-</span><br/> <span class="ft1">rechnungen würden zu einer ungerechtfertigten, durch Art. 12 Abs. 3</span><br/> <span class="ft1">lit. e StHG nicht gedeckten Privilegierung führen. Gestützt auf die-</span><br/> <span class="ft1">sen Entscheid hat das Kantonale Steueramt beschlossen, dass grund-</span><br/> <span class="ft1">sätzlich sofort von der proportionalen zur absoluten Methode ge-</span><br/> <span class="ft1">wechselt wird (vgl. dazu RGE vom 17. März 2005 in Sachen R.S.).</span><br/> <span class="ft1">3.3.</span><br/> <span class="ft1">3.3.1.</span><br/> <span class="ft1">Bei der absoluten Methode wird der Steueraufschub nur für</span><br/> <span class="ft1">denjenigen Teil des Gewinnes gewährt, der nach Wiederverwendung</span><br/> <span class="ft1">der Anlagekosten des veräusserten Objekts (und allfälliger Drittleis-</span><br/> <span class="ft1">tungen) zusätzlich in den Erwerb des Ersatzobjektes investiert wird.</span><br/> <span class="ft1">Ein Steueraufschub ist also nur zu gewähren, wenn und soweit der in</span><br/> <span class="ft1">die Ersatzliegenschaft reinvestierte Erlös höher ist als die</span><br/> <span class="ft1">Anlagekosten der ursprünglichen Liegenschaft (BGE 130 II 202 ff.).</span><br/> <span class="ft1">3.3.2.</span><br/> <span class="ft1">Die Anlagekosten der verkauften Liegenschaft belaufen sich auf</span><br/> <span class="ft1">CHF 297'988.00. Weil der gemäss dem Kaufvertrag vom 14. Juli</span><br/> <span class="ft1">2005 entsprechend seinem hälftigen Miteigentumsanteil auf den Re-</span><br/> <span class="ft1">kurrenten entfallende Kaufpreisanteil von CHF 262'500.00 die Anla-</span><br/> <span class="ft1">gekosten der vom Rekurrenten verkauften Liegenschaft von CHF</span><br/> <span class="ft1">297'988.00 nicht übersteigt, ist für die Frage der Gewährung eines</span><br/> <span class="ft1">Steueraufschubes entscheidend, ob der Auffassung des Rekurrenten</span><br/> <span class="ft1">folgend zu berücksichtigen ist, dass er nicht nur 50 %, sondern 76 %</span><br/> <span class="ft1">der Eigenmittel für den Kauf der Ersatzliegenschaft eingebracht hat.</span><br/> <span class="ft1">3.3.3.</span><br/> <span class="ft1">§ 44 Abs. 1 StGV lautet wie folgt:</span><br/> <span class="ft7">"Bei Miteigentum wird die Ersatzbeschaffung auf dem Erlösanteil ge-</span><br/> <span class="ft7">währt, der dem im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil entspricht;</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2008</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">347</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">bei Gesamteigentum auf dem Erlösanteil, welcher der Quote des Innen-</span><br/> <span class="ft7">verhältnisses entspricht."</span><br/> <span class="ft1">Aus den Materialien ergibt sich, dass damit die Fälle von Lie-</span><br/> <span class="ft1">genschaftsverkäufen infolge Scheidung und darauffolgende Ersatz-</span><br/> <span class="ft1">beschaffungen von einem oder von beiden geschiedenen Eheleuten</span><br/> <span class="ft1">geregelt werden sollten. Bei bisherigem Miteigentum wird die Er-</span><br/> <span class="ft1">satzbeschaffung im Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Mit-</span><br/> <span class="ft1">eigentumsanteile gewährt. Bei bisherigem Gesamteigentum wird die</span><br/> <span class="ft1">Ersatzbeschaffung gemäss der bisherigen inneren Quote gewährt,</span><br/> <span class="ft1">was im Regelfall einer proportionalen Aufteilung "nach Köpfen" ent-</span><br/> <span class="ft1">spricht (bereinigter Bericht zum Entwurf StGV vom 15. August</span><br/> <span class="ft1">2000, S. 18).</span><br/> <span class="ft1">Der vorliegende Fall, in welchem der Rekurrent eine Liegen-</span><br/> <span class="ft1">schaft, welche sich in seinem Alleineigentum befand, durch eine Lie-</span><br/> <span class="ft1">genschaft mit hälftigem Miteigentumsanteil ersetzte, wird durch § 44</span><br/> <span class="ft1">StGV nicht explizit geregelt.</span><br/> <span class="ft1">Nach Auffassung des Steuerrekursgerichts bringt der Verord-</span><br/> <span class="ft1">nungsgeber mit § 44 StGV jedoch klar zum Ausdruck, dass bei</span><br/> <span class="ft1">Miteigentum im Bereich der Ersatzbeschaffung bei der Grundstück-</span><br/> <span class="ft1">gewinnsteuer auf den Eintrag im Grundbuch abzustellen ist. Diese</span><br/> <span class="ft1">Bestimmung lässt bei Miteigentum keinen Raum für die Berück-</span><br/> <span class="ft1">sichtigung von "internen" Abmachungen, welche nicht mit dem Ein-</span><br/> <span class="ft1">trag im Grundbuch übereinstimmen. Es ist daher der vom Rechts-</span><br/> <span class="ft1">dienst des Kantonalen Steueramtes vertretenen Auffassung zuzu-</span><br/> <span class="ft1">stimmen, dass in analoger Anwendung von § 44 StGV auch bei der</span><br/> <span class="ft1">Festsetzung der Anlagekosten der ersatzbeschafften Liegenschaft der</span><br/> <span class="ft1">Miteigentumsanteil gemäss dem öffentlich beurkundeten Kaufver-</span><br/> <span class="ft1">trag bzw. Grundbucheintrag massgebend ist, selbst wenn, wie vorlie-</span><br/> <span class="ft1">gend, im internen Verhältnis bei der Finanzierung der neuen Liegen-</span><br/> <span class="ft1">schaft davon abgewichen wurde. Der Rekurrent kann, entgegen sei-</span><br/> <span class="ft1">ner Auffassung, aus dem erwähnten BGE 130 II 202 ff. nichts für</span><br/> <span class="ft1">sich ableiten, weil beim vom Bundesgericht beurteilten Sachverhalt</span><br/> <span class="ft1">sowohl die verkaufte als auch die ersatzweise gekaufte Liegenschaft</span><br/> <span class="ft1">im Allein- und nicht im Miteigentum der betroffenen Steuerpflich-</span><br/> <span class="ft1">tigen stand. Da sich die vorliegend streitige Frage in jenem Fall gar</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2008</span> <span class="title">Steuerrekursgericht</span> <span class="page_no">348</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">nicht stellte, kann den Ausführungen des Bundesgerichts dazu auch</span><br/> <span class="ft1">nichts entnommen bzw. daraus nichts abgeleitet werden.</span><br/> <span class="ft1">Die Vorinstanz ist also zu Recht von anteiligen Anlagekosten</span><br/> <span class="ft1">des Rekurrenten von CHF 262'500.00 ausgegangen und hat dement-</span><br/> <span class="ft1">sprechend richtigerweise keinen Steueraufschub gewährt.</span><br/> <span class="ft1">3.3.4.</span><br/> <span class="ft1">Der Rekurrent wirft die Frage auf, ob eine Anpassung des</span><br/> <span class="ft1">Grundbucheintrages im Sinne der effektiven Finanzierung (Rekur-</span><br/> <span class="ft1">rent 76 % / M.H. 24 %) am Ergebnis etwas ändern würde, "denn die</span><br/> <span class="ft1">zur Ersatzbeschaffung geltende Frist von 3 Jahren ist erst Mitte näch-</span><br/> <span class="ft1">sten Jahres verstrichen" (Replik, S. 2).</span><br/> <span class="ft1">Bei der steuerlichen Beurteilung ist vom tatsächlichen und nicht</span><br/> <span class="ft1">von einem hypothetischen Sachverhalt auszugehen. Im vorliegenden</span><br/> <span class="ft1">Fall sind der Rekurrent und M.H. aufgrund des Kaufvertrages vom</span><br/> <span class="ft1">14. Juli 2005 als Miteigentümer zu je ½ im Grundbuch eingetragen.</span><br/> <span class="ft1">Das ist für die Beurteilung des vorliegenden Falles massgebend. Eine</span><br/> <span class="ft1">allenfalls rein aus steuerlichen Gründen später vorgenommene</span><br/> <span class="ft1">Grundbuchänderung ist für die steuerliche Beurteilung des vorliegen-</span><br/> <span class="ft1">den Falles nicht relevant.</span><br/></div> </div> </body> </html>