<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2000.00064</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105798&amp;W10_KEY=13013580&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2000.00064</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.11.2000</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">4. Abteilung/4. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Ãbriges Verwaltungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Bewertung der Liegenschaften im Finanzvermögen</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Die Gemeinde kann gegen den Rekursentscheid des Regierungsrats, womit ihr Rekurs gegen eine bloss teilweise Genehmigung ihrer Liegenschaftenbewertung durch die Direktion der Justiz und des Innern abgewiesen worden ist, Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben, doch ist dieses auf die Rechtskontrolle beschränkt und könnte es die von der Direktion bzw. dem Regierungsrat vorgenommenen Bewertungen nicht schon dann korrigieren, wenn es die von der Beschwerdeführerin verfochtene Methode für geeigneter halten würde. Zulässigkeit der Beschwerde gegen eine aufsichtsrechtliche Anordnung des Regierungsrats (E. 2). Beschwerdelegitimation der Gemeinde (E. 3). Die von der Gemeinde beanstandete Bewertungsmethode ist nicht rechtsverletzend (E. 4).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFSICHTSBEFUGNIS">AUFSICHTSBEFUGNIS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFSICHTSRECHT">AUFSICHTSRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWERTUNG">BEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FINANZVERMÃGEN">FINANZVERMÃGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEHAUSHALT">GEMEINDEHAUSHALT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDELEGITIMATION">GEMEINDELEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsprozessrecht UR: Allgemeines ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENBEWERTUNG">LIEGENSCHAFTENBEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: METHODE">METHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Besonderes Verwaltungsrecht (ohne...) ST: ÃBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT">ÃBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsprozessrecht UR: Kantonale Verwaltungsgerichtsbeschwerde ST: ZUSTÃNDIGKEIT DES VERWALTUNGSGERICHTS">ZUSTÃNDIGKEIT DES VERWALTUNGSGERICHTS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 136 lit. I GemeindeG</span><br/><span class="ungerade">§ 148 GemeindeG</span><br/><span class="gerade">Art. 16 GemeindehaushaltV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1">I. Mit einem Kreisschreiben vom 15. November 1995 wies die Direktion des Innern (heute Direktion der Justiz und des Innern, im Folgenden JI) die Ã¶ffentlichrechtlichen KÃ¶r­perschaften des Kantons ZÃ¼rich an, ihre Liegenschaften im FinanzvermÃ¶gen neu zu bewer­ten und die Ergebnisse zusammen mit den BewertungsblÃ¤ttern der JI zur Genehmigung einzureichen. Die in der Folge von der Politischen Gemeinde X eingereichten Neubewer­tungen ihrer Liegenschaften im FinanzvermÃ¶gen genehmigte die JI am 26. No­vem­ber 1996 mit Ãnderungen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">II. Gegen diese VerfÃ¼gung erhob die Politische Gemeinde X am 16. De­zember 1996 Rekurs an den Regierungsrat, der das Rechtsmittel am 22. Dezember 1999 abwies.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">III. Gegen den Rekursentscheid liess die Politische Gemeinde X am 14. Feb­ruar 2000 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben mit dem Hauptantrag, den ange­fochtenen Entscheid aufzuheben und die Bewertung der stÃ¤dtischen Liegenschaf­ten im FinanzvermÃ¶gen gemÃ¤ss Beschluss des Stadtrats vom 29. April 1996 zu bestÃ¤tigen. Der Beschwerde sei Ã¼berdies die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Beschwerdegegnerin verzichtete am 20. April 2000 auf Beschwerdeantwort; der Regierungsrat liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="MsoNormal">Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">1. Der Beschwerde kommt gemÃ¤ss § 55 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegeset­zes vom 24. Mai 1959 (VRG) aufschiebende Wirkung zu, soweit mit der angefochtenen Anordnung nicht etwas anderes bestimmt wurde. Das trifft hier nicht zu, und der Antrag auf EinrÃ¤umung der aufschiebenden Wirkung stÃ¶sst damit ins Leere.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">2. Der Rekursentscheid des Regierungsrats vom 22. Dezember 1999 stellt eine ge­mÃ¤ss § 41 VRG (in der Fassung vom 8. Juni 1997) im Grundsatz mit Beschwerde anfecht­bare Anordnung dar; ein Ausnahmetatbestand im Sinn von §§ 42 f. VRG liegt nicht vor. Daran Ã¤ndert nichts, dass der Rekursentscheid eine VerfÃ¼gung der JI betrifft, welche diese gestÃ¼tzt auf ihre Aufsichtsbefugnis gemÃ¤ss § 148 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 (GemeindeG) getroffen hat. Jedenfalls dann, wenn der Regierungsrat ein aufsichtsrechtli­ches Einschreiten einer unteren BehÃ¶rde bestÃ¤tigt oder selber aufsichtsrechtlich einge­schritten ist, kann das Verwaltungsgericht solche Anordnungen des Regierungsrats Ã¼ber­prÃ¼fen; etwas anderes gilt nach der bisherigen Praxis nur, wenn der Regierungsrat von sei­nem Aufsichtsrecht in Gemeindeangelegenheiten keinen Gebrauch gemacht hat (RB 1961 Nr. 19 = ZR 60/1961 Nr. 103; vgl. auch VGr, 2. Oktober 1984, ZBl 86/1985, S. 82 ff. betr. die aufsichtsrechtliche Aufhebung von Verkehrslenkungsmassnahmen; Al­fred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼­rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 41 N. 17; Tobias Jaag, Die Gemeindeaufsicht im Kanton ZÃ¼rich, ZBl 94/1993, S. 553; Hans Rudolf Thalmann, Kommentar zum ZÃ¼rcher Gemeindegesetz, 3. A., WÃ¤denswil 2000, § 149 N. 4). Mit dem Regierungsrat ist auch da­von auszugehen, dass die aufsichtsrechtlich angeordnete Neubewertung einzelner Liegen­schaften des Fi­nanz­vermÃ¶gens Gegenstand eines Anfechtungsverfahrens sein kann. Zwar sind verwal­tungs­interne Weisungen, auch wenn sie ebenso wie VerfÃ¼gungen hoheitlich, einseitig, ver­bindlich und erzwingbar sind, mangels VerfÃ¼gungsqualitÃ¤t (Ulrich HÃ¤felin/ Georg MÃ¼ller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., ZÃ¼rich 1998, Rz. 695) im Allgemei­nen nicht anfechtbar; indessen gilt der diesem Konzept zugrundeliegende Rechtsgedanke, dass das untergeordnete Organ nicht gegen das Ã¼bergeordnete soll rekur­rieren kÃ¶nnen, im Gemeinderecht nicht, und muss deshalb der Gemeinde die Anfechtung aufsichtsrechtlicher Weisungen grundsÃ¤tzlich mÃ¶glich sein (Thalmann, Vorb. § 141-150 N. 7.5.; Jaag, S. 553). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">3. a) GemÃ¤ss § 70 in Verbindung mit § 21 lit. b VRG ist eine Gemeinde zur Be­schwerde berechtigt "zur Wahrung der von ihr vertretenen schutzwÃ¼rdigen Interessen". Diese Umschreibung der Gemeindelegitimation gilt auch fÃ¼r die Anfechtung aufsichts­rechtlicher Massnahmen, soweit sich diese nicht gegen einen Beschluss der Gemeinde oder des Gemeindeparlaments richten, in welchem Fall auch im Rechtsmittelverfahren die weit gefasste Berechtigung von § 151 GemeindeG gilt (Simon Andreas Trippel, Gemeindebe­schwer­de und Gemeinderekurs im Kanton ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 1988, S. 103 ff.; Jaag, S. 554; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 61).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 21 VRG in der bisherigen Fas­sung anerkennt die Rekurs- und Beschwerdebefugnis der Gemeinde, wenn sie sich fÃ¼r die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts wehrt, wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit oder einen Eingriff in ihr Finanz- oder VerwaltungsvermÃ¶gen geltend macht und wenn sie wie eine Privatperson betroffen ist (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 62 mit Hinweisen). Diese Rechtsprechung liegt auch der neuen Bestimmung von § 21 lit. b VRG zugrunde (RB 1998 Nr. 14; KÃ¶lz/Boss­hart/RÃ¶hl, § 21 N. 70). Indem aber § 21 lit. b VRG die Gemeinde zur rekursweisen Wah­rung der von ihr vertretenen schutzwÃ¼rdigen Interessen berechtigt, verdeutlicht die neue Bestimmung einen Ansatz, der in der bisherigen Praxis bereits angelegt, aber nicht durch­gehend entwickelt war: So lÃ¤sst sich die Befugnis der Gemeinde, die Bewilligung fÃ¼r ein Bauvorhaben in der Nachbargemeinde anzufechten, das einen von ihr geplanten Aussichts­punkt beeintrÃ¤chtigt (RB 1993 Nr. 1; vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 68), keiner der vor­stehend genannten Kategorien zuordnen, sondern lÃ¤sst sich darÃ¼ber hinausgehend nur mit der Wahrnehmung schutzwÃ¼rdiger kommunaler Interessen begrÃ¼nden. Damit ist die von der Lehre seit langem geforderte Ausweitung der Gemeindelegitimation (Alfred KÃ¶lz, Kom­mentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 1978, § 21 N. 79) mindestens punktuell bereits durch die Rechtsprechung zu § 21 VRG in der bisheri­gen Fassung erfolgt. Im Lichte dieser Rechtsprechung lÃ¤sst sich mit dem Hinweis darauf, dass der Gesetzgeber keine Erweiterung der Gemeindelegitimation angestrebt habe (KÃ¶lz/ Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 70), keine einschrÃ¤nkende Auslegung von § 21 lit. b VRG rechtfer­tigen; dies gilt um so mehr, als die neue Fassung des Gesetzes wÃ¶rtlich der von Alfred KÃ¶lz (§ 21 N. 79 am Ende) als Ausweitung der Gemeindelegitimation vorgeschlagenen Umschreibung entspricht. In Ãbereinstimmung mit dieser Auffassung hat das Verwal­tungs­­gericht in RB 1998 Nr. 13 die Legitimation der Gemeinde bejaht bei einer Betrof­fen­heit in Interessen oder Aufgaben, welche die Gemeinde wahrnehmen oder erfÃ¼llen muss, oder wenn sich die angefochtene VerfÃ¼gung auf einen grossen Teil der Einwohnerschaft auswirkt. Auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 103 lit. a des Bundesrechts­pflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG) anerkennt die Legitimation eines Gemein­wesens zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde, wenn es durch die angefochtene VerfÃ¼gung nicht nur in seinen hoheitlichen Befugnissen berÃ¼hrt wird, sondern auch ein schutzwÃ¼r­diges eigenes Interesse an der Aufhebung oder Ãnderung des angefochtenen Entscheids hat (BGE 124 II 293 E. 3b, 123 II 371 E. 2c, 123 II 542 E. 2d, je mit Hinweisen; Peter Karlen, in: Thomas Geiser/Peter MÃ¼nch, Prozessieren vor Bundesgericht, 2. A., Basel u. Frankfurt a.M. 1998, Rz. 3.46). <a id="Text3">Kein schutzwÃ¼rdiges Interesses ist dann gegeben, wenn die Gemein­de nicht ihr eigenes, sondern kantonales oder Bundesrecht anzuwenden hat, und es ihr ein­zig um die Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung geht (RB 1998 Nr. 14; vgl. auch BGE 125 II 192 E. 2a aa).</a></p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Wie fÃ¼r jede Prozessvoraussetzung muss auch fÃ¼r die Beschwerdebefugnis von Amtes wegen geprÃ¼ft werden, ob sie ausgewiesen ist; die PrÃ¼fung von Amtes wegen ent­bindet aber den BeschwerdefÃ¼hrer nicht von der Darlegung der legitimationsbegrÃ¼ndenden SachumstÃ¤nde (RB 1980 Nr. 8; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 29). Dies gilt auch bezÃ¼glich der Rechtsmittelbefugnis der Gemeinde (RB 1995 Nr. 11). Die Gemeinde hat deshalb dar­zu­legen, inwiefern sie durch den angefochtenen Entscheid in den von ihr vertretenen schutz­wÃ¼rdigen Interessen konkret beeintrÃ¤chtigt wird (RB 1998 Nr. 14). Eine solche Dar­legung ist insbesondere dann geboten, wenn die BeeintrÃ¤chtigung solcher Interessen nicht offensichtlich ist; in einem solchen Fall kann es nicht Aufgabe der Rechtsmittelinstanz sein, nach allfÃ¤lligen konkreten BeeintrÃ¤chtigungen zu forschen (RB 1980 Nr. 8). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Die beschwerdefÃ¼hrende Gemeinde vertritt eine von der aufsichtsrechtlich an­ge­ordneten abweichende Bewertung ihrer Liegenschaften im FinanzvermÃ¶gen. Dabei geht es nicht um die Anwendung kommunalen, sondern kantonalen Rechts, nÃ¤mlich von § 136 Abs. 1 GemeindeG und § 16 der Verordnung Ã¼ber den Gemeindehaushalt vom 26. Dezem­ber 1984 (GemeindehaushaltV). Die BeschwerdefÃ¼hrerin kann deshalb die Beschwerde­befugnis nicht bloss zur Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung beanspruchen, son­dern sie muss in der Wahrnehmung von Interessen oder Aufgaben betroffen sein, die sie als Gemeinde wahrnehmen oder erfÃ¼llen muss.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">§ 136 Abs. 1 GemeindeG, wonach das FinanzvermÃ¶gen nach kaufmÃ¤nnischen Grund­­sÃ¤tzen zu bilanzieren ist, lÃ¤sst die Absicht des Gesetzgebers erkennen, die tatsÃ¤ch­liche wirtschaftliche Lage der Gemeinde zu zeigen (Thalmann, § 136 N. 3.1). Diese richtig darzustellen, liegt auch im Interesse der Gemeinde. Wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin vor­bringt, sie wolle mit der von ihr verfochtenen Bewertung Ãberbewertungen vermeiden, damit ihre Bilanz eine taugliche Entscheidungsgrundlage fÃ¼r die kommunale Finanzpolitik abgebe, so verficht sie damit ein schÃ¼tzenswertes kommunales Interesse. Dass die Bewer­tung selber nicht aufgrund (finanz)politischer Interessen erfolgen soll (Thalmann, § 136 N. 3.3), sondern durch das kantonale Recht weitgehend vorbestimmt ist (Hanspeter M. Sigg,­ Der eigene und Ã¼bertragene Wirkungsbereich der Gemeinde im Kanton ZÃ¼rich, ZÃ¼­rich 1964, S. 53; vgl. auch Pius Glaus, Konzeption der Gemeindeautonomie mit besonderer Darstellung der Autonomie der sanktgallischen Gemeinde, ZÃ¼rich 1984, S. 142 f.), Ã¤ndert daran nichts. Auf die Beschwerde ist deshalb einzutreten.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">4. GemÃ¤ss § 136 GemeindeG wird das FinanzvermÃ¶gen nach kaufmÃ¤nnischen Grund­sÃ¤tzen bilanziert. Diese Bestimmung wird durch die Gemeindehaushaltverordnung nÃ¤her ausgefÃ¼hrt, und zwar bezÃ¼glich der Liegenschaften wie folgt (§ 16 Abs. 1):</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat">"d) Ã¼berbaute Liegenschaften:</p> <p class="EinzugZitat"> grundsÃ¤tzlich zum Verkehrswert nach der Formel: einfacher Realwert plus dreifacher Ertragswert, geteilt durch 4;</p> <p class="EinzugZitat"> Neuerwerbungen:</p> <p class="EinzugZitat"> - Kaufpreis;</p> <p class="EinzugZitat"> Wertvermehrende Investitionen werden aktiviert, wobei der Bilanz­wert den neu zu ermittelnden Verkehrswert nicht Ã¼bersteigen darf;</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat">e) nicht Ã¼berbaute Liegenschaften:</p> <p class="EinzugZitat"> - grundsÃ¤tzlich zum Verkehrswert;</p> <p class="EinzugZitat"> Neuerwerbungen:</p> <p class="EinzugZitat"> - Kaufpreis; lit. d al. 3 ist sinngemÃ¤ss anwendbar."</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">GemÃ¤ss § 16 Abs. 4 GemeindehaushaltV erfolgt eine generelle Neubewertung der Liegenschaften nach Weisungen der Direktion des Innern (heute JI) nach jeweils lÃ¤ngstens zehn Jahren. Mit dem "Kreisschreiben der Direktion des Innern Ã¼ber die generelle Neube­wertung der Liegenschaften des FinanzvermÃ¶gens per 1.1.1996" vom 15. November 1995 wurden solche Weisungen erteilt, wobei unter der Ãberschrift "3. Begriffe / Definitionen" festgehalten wird:</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat">"Handelswert Aktueller Preis pro m2, zu dem am selben Ort oder an vergleichbarer Lage gehandelt wurde.</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> Bei Fehlen eines aktuellen Preises gilt in der Regel der Landpreis gemÃ¤ss ZÃ¼rcher Steuerbuch I A, Nr. 22/20, Anhang 1, Ziffer 8, 10 oder 11.</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> Landwert FlÃ¤che in m2 x Handelswert pro m2 zu 75 %.</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> Bauwert Letztbekannter Basiswert 1939 x Teuerungsfaktor 1995 (840 %).</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> Realwert Landwert + Bauwert.</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> Ertragswert Kapitalisierter efferktiver Mietertrag (ohne Neben­kosten) oder kapitalisierter ortsÃ¼blicher Mietertrag (ohne Nebenkosten).</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> Der Kapitalisierungsprozentsatz betrÃ¤gt bei</p> <p class="EinzugZitat"> - WohnhÃ¤usern ............................................... 6 %</p> <p class="EinzugZitat"> - GeschÃ¤ftshÃ¤usern ......................................... 8 %</p> <p class="EinzugZitat"> - Hotels und Restaurationsbetrieben ............. 10 %</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> Kapitalisieren Beispiele: Effekt. Mietertrag x 100 % </p> <p class="EinzugZitat"> Kapitalisierungsprozentsatz</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat">Baurechtszins x 100 %</p> <p class="EinzugZitat"> Kapitalisierungsprozentsatz</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat">Verkehrswert 1 x Realwert + 3 x Ertragswert"</p> <p class="EinzugZitat">(Formelwert) 4</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">a) Im Rekursentscheid hat der Regierungsrat festgehalten, es gehe bei der Bewer­tung nach den dargestellten GrundsÃ¤tzen um eine summarische Aufzeichnung der Ver­mÃ¶­genslage der betreffenden Gemeinde und nicht darum, den genauen Verkehrswert jeder einzelnen Liegenschaft zu ermitteln. Eine individuelle SchÃ¤tzung jedes einzelnen Objekts kÃ¶nnte nur durch eine sachkundige Person und durch Augenschein erfolgen, was wenig praktikabel wÃ¤re und die MÃ¶glichkeiten einer Gemeindeadministration sprengen wÃ¼rde. Um dem Zweck der periodischen NeuschÃ¤tzung zu genÃ¼gen, nÃ¤mlich der Schaffung von Transparenz Ã¼ber die VermÃ¶genslage der Ã¶ffentlichrechtlichen KÃ¶rperschaften bzw. der korrekten Bewirtschaftung des FinanzvermÃ¶gens, bedÃ¼rfe es nicht der BerÃ¼cksichtigung der Besonderheiten der einzelnen Liegenschaften bezÃ¼glich Infrastruktur, LagequalitÃ¤t, Altlasten und dergleichen. Die Bewertung der Liegenschaften habe deshalb gemÃ¤ss § 16 GemeindehaushaltV zu erfolgen; das stehe in Ãbereinstimmung mit § 136 GemeindeG, wonach die Bilanzierung nach kaufmÃ¤nnischen GundsÃ¤tzen zu erfolgen habe. Sodann sei zulÃ¤ssigerweise grundsÃ¤tzlich auf die Landwerte gemÃ¤ss ZÃ¼rcher Steuerbuch abgestellt worden, wobei bei Liegenschaften in der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten und Anlagen 50 %, sonst 100 % des ermittelten Wertes eingesetzt worden seien. Die fÃ¼r die Ermittlung des Verkehrswerts Ã¼berbauter Liegenschaften verwendete Formelmethode sei im Hinblick auf die mit der Neubewertung angestrebte Transparenz Ã¼ber das FinanzvermÃ¶gen der Gemein­de hinreichend genau. Sie sei als Ganzes auf einen unter dem Marktwert liegenden durch­schnittlichen SchÃ¤tzungswert ausgerichtet und trage der Altersentwertung genÃ¼gend Rech­nung, da Zustand und Alter einer Liegenschaft sich in der Regel direkt auf den Mietertrag auswirkten, der in der Formal dreifach gewichtet werde. Die Vorinstanz habe ihre Korrek­turen an der Bewertung durch die Gemeinde in Ãbereinstimmung mit diesen GrundsÃ¤tzen vorgenommen (was fÃ¼r die entsprechenden Liegenschaften im Einzelnen dargelegt wird). Die Gemeinde mache sodann geltend, die HÃ¶herbewertung verschlechtere den Kosten­dec­kungsgrad, weil die Wertsteigerungen der Liegenschaften nicht auf die Mieter Ã¼ber­wÃ¤lzt werden kÃ¶nnten. Es sei jedoch gerade der Zweck der Neubewertung, das Finanz­vermÃ¶gen der Gemeinde offenzulegen; zeige die - in der Regel sehr konservativ vorge­nommene -Neu­bewertung, dass die Gemeinde ihre Liegenschaften nur unrentabel bewirt­schaften kÃ¶nne, stehe es ihr frei, diese zu verÃ¤ussern. Das Abstellen auf die Landwerte ge­mÃ¤ss den "Weisungen des Regierungsrates des Kantons ZÃ¼rich an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Be­wertung der Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte vom 10. Juni 1992" sei nicht willkÃ¼rlich; wenn das Verwaltungsgericht die so vorgenommene Landwert­er­mittlung als untauglich fÃ¼r die Besteuerung der GrundeigentÃ¼mer gewÃ¼rdigt habe, so reich­ten die aufgrund der fÃ¼r die Jahre 1986 ‑ 1990 vom Statistischen Amt in den elf Planungs­regionen des Kantons fÃ¼r unbebau­tes erschlossenes Wohn­bauland ermittelten Durch­schnittspreise gleichwohl aus, um eine transparente Bilanzierung des Finanzver­mÃ¶gens der Gemeinden zu erreichen. Schliesslich verfÃ¼ge die Gemeinde bezÃ¼glich der Bewertung ihres FinanzvermÃ¶gens Ã¼ber keinen Autonomiebereich, der durch die um­strittenen Korrekturen hÃ¤tte verletzt werden kÃ¶nnen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Die EinwÃ¤nde der BeschwerdefÃ¼hrerin richten sich nicht direkt gegen die Be­wertung einzelner Liegenschaften, sondern gegen die von der Beschwerdegegnerin ange­wandte Bewertungsmethode. Diese EinwÃ¤nde hat das Verwaltungsgericht lediglich darauf­hin zu prÃ¼fen, ob dem Regierungsrat eine Rechtsverletzung im Sinn von § 50 VRG oder eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts im Sinn von § 51 VRG vorgeworfen werden kann. Das Verwaltungsgericht kÃ¶nnte deshalb die von der Beschwerdegegnerin vorge­nom­menen Bewertungen nicht schon dann korrigieren, wenn es die von der Beschwerde­fÃ¼h­rerin verfochtene Methode bloss fÃ¼r geeigneter halten wÃ¼rde.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">aa) Die BeschwerdefÃ¼hrerin wirft der Vorinstanz zunÃ¤chst vor, ihre Argumentation sei "nicht stimmig", wenn sie einerseits hervorhebe, dass es bei der Bewertung des Finanz­vermÃ¶gens um die summarische Aufzeichnung der VermÃ¶genslage gehe, und anderseits in Ziffer 8 des Rekursentscheids sich mit der Bewertung einzelner Liegenschaften befasst habe. Sie Ã¼bersieht dabei, dass der Regierungsrat lediglich die von der Beschwerdege­gne­rin vorgenommenen Korrekturen daraufhin Ã¼berprÃ¼ft hat, ob sie in Ãbereinstimmung mit den in der Verordnung und im Kreisschreiben festgehaltenen BewertungsgrundsÃ¤tzen er­fol­gten. Diese aufgrund der Rekurserhebung gebotene PrÃ¼fung steht nicht im Widerspruch zur angestrebten summarischen Aufzeichnung der VermÃ¶genslage. Und dass die Bewer­tungs­korrekturen nicht den in der Verordnung und dem Kreisschreiben festgehaltenen Grund­sÃ¤tzen entsprÃ¤chen, macht die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht geltend. Zudem lÃ¤sst § 16 Abs. 1 lit. d GemeindehaushaltV, wonach die Bewertung "grundsÃ¤tzlich zum Verkehrswert nach der Formel ...." zu erfolgen habe, Abweichungen in besonderen FÃ¤llen ohne weiteres zu.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Aus dem Umstand, dass laut Handbuch der WirtschaftsprÃ¼fung ein Wahlrecht zwi­schen Einzel- und Gesamtbewertung besteht, kann die BeschwerdefÃ¼hrerin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Beide Methoden stehen in Ãbereinstimmung mit kaufmÃ¤nnischen Grund­sÃ¤tzen und liegen damit innerhalb des durch § 136 GemeindeG gesetzten Spiel­raums. Diesen wahrzunehmen obliegt kraft ihrer Weisungsbefugnis der vorgesetzten Be­hÃ¶r­­de, welche davon mit § 16 GemeindehaushaltV Gebrauch gemacht hat. Dass sie sich fÃ¼r eine andere Methode als die von der BeschwerdefÃ¼hrerin bevorzugte entschieden hat, ist nicht rechtsverletzend. Aus dem selben Grund konnte die Beschwerdegegnerin in Aus­Ã¼bung ihrer Weisungsbefugnis darauf verzichten, die Bewertungsvorschriften des Aktien­rechts fÃ¼r massgeblich zu erklÃ¤ren. Dass dies, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend macht, "diskussionswÃ¼rdig" sein mag, rechtfertigt kein Eingreifen des Verwaltungsgerichts. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">bb) Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht erneut geltend, es sei willkÃ¼rlich, wenn die Land­­werte nach einer Methode ermittelt wÃ¼rden, welche das Verwaltungsgericht als Grund­lage fÃ¼r die SteuereinschÃ¤tzung als untauglich gewÃ¼rdigt habe; die BegrÃ¼ndung des Regierungsrats bezeichnet sie als "wenig stichhaltig", ohne sich allerdings mit dessen Er­wÃ¤gungen im Einzelnen auseinanderzusetzen. Wie der Regierungsrat zutreffend erkannt hat, stellt der mit der Neubewertung des FinanzvermÃ¶gens verfolgte Zweck geringere An­forderungen an die Genauigkeit der Landwertermittlung als sie im SteuereinschÃ¤tzungs­verfahren gelten. Das Verwaltungsgericht hat im erwÃ¤hnten Entscheid SB.95.00025 vom 19. Dezember 1995 (RB 1995 Nr. 39 [Leitsatz] = StE 1996 A 21.12 Nr. 11 = ZStP 1996, 48 ff.) die RechtmÃ¤ssigkeit der betreffenden EinschÃ¤tzungen unter dem verfassungsrecht­lichen Gesichtswinkel der Allgemeinheit und Gleichheit der Besteuerung sowie der Belas­tung jedes Pflichtigen nach seiner wirtschaftlichen BelastungsfÃ¤higkeit geprÃ¼ft, das heisst nach GrundsÃ¤tzen, die im vorliegenden Zusammenhang keine Bedeutung haben. Die Trag­weite der Landbewertung im Rahmen der SteuereinschÃ¤tzung ist fÃ¼r den einzelnen Steuer­pflichtigen wesentlich weitreichender als hier bei der Neubewertung des FinanzvermÃ¶gens fÃ¼r eine einzelne Gemeinde, wobei anzumerken ist, dass das Verwaltungsgericht im er­wÃ¤hn­ten Entscheid den Landwert fÃ¼r die Stadt X als vergleichsweise tief ge­wÃ¼r­digt hat. Soweit sich die BeschwerdefÃ¼hrerin gegen die Methode der Formelbewertung Ã¼berhaupt wendet, ist sie darauf hinzuweisen, dass das Verwaltungsgericht diese Methode selbst im Rahmen der SteuereinschÃ¤tzung als im Interesse der PraktikabilitÃ¤t und der ratio­nellen Verwaltung unvermeidbar gewÃ¼rdigt hat. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">cc) Die BeschwerdefÃ¼hrerin verweist auf den bei der Neubewertung auf Fr. 8.- bis Fr. 10.- reduzierten Wert des Landwirtschaftslandes, welche Werte heute nicht mehr er­reicht wÃ¼rden. Sie Ã¼bersieht, dass die generelle Neubewertung, die gemÃ¤ss § 16 Abs. 4 GemeindehaushaltV nach jeweils lÃ¤ngstens zehn Jahren erfolgt, naturgemÃ¤ss nur selten den aktuellen Stand des Verkehrswerts berÃ¼cksichtigt. Dasselbe gilt fÃ¼r den Einwand bezÃ¼glich der Liegenschaft "Z" (Kat.Nr. 01), welche 1996 noch einen Nettoertrag von Fr. 84'192.- abgeworfen habe, heute aber nicht mehr genutzt werde.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Was die Liegenschaft Y (Kat.Nr. 02) betrifft, so wird der ge­mÃ¤ss Formel ermittelte Wert von Fr. 1'657'438.- erheblich durch den mit der Nutzung als Asylbewerberunterkunft erzielten Nettoertrag von Fr. 94'248.- bestimmt. Dieses Resultat, das den Ertragswert be­rÃ¼cksichtigt, ist keineswegs "unsinnig"; sollte eine weitere Nutzung als Asylbewerberun­terkunft nicht mehr mÃ¶glich sein und auch nicht durch eine Ã¤hnlich ein­trÃ¤gliche ersetzt werden kÃ¶nnen, wird sich bei der nÃ¤chsten Neubewertung eine entspre­chen­de Korrektur ergeben. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">dd) Dass die Bewertung nach den Weisungen der Beschwerdegegnerin ein Instru­ment darstellt, das der BeschwerdefÃ¼hrerin erlaubt zu beurteilen, ob sie ihr Finanzver­mÃ¶­gen "optimal" bewirtschafte, mag mit der BeschwerdefÃ¼hrerin bezweifelt werden. Darauf kommt es jedoch nicht an; es geht, wie vom Regierungsrat an anderer Stelle zutreffend aus­gefÃ¼hrt wurde, um die summarische Aufzeichnung der VermÃ¶genslage der Gemeinde und die GewÃ¤hrleistung einer "korrekten", das heisst den gesetzlichen Vorschriften genÃ¼genden Bewirtschaftung des FinanzvermÃ¶gens. Diesen Zweck vermag die Bewertung nach den Wei­sungen der Beschwerdegegnerin hinreichend zu erfÃ¼llen. Es bleibt der Beschwerde­fÃ¼h­rerin zudem unbenommen, ihren finanzpolitischen Entscheiden eine zurÃ¼ckhaltendere Be­wertung zu Grunde zu legen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">ee) Schliesslich rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin die von der Beschwerdegegnerin an­gewandten KapitalisierungssÃ¤tze. Diese entsprechen jedoch den im Kreisschreiben festge­haltenen GrundsÃ¤tzen; eine Rechtsverletzung ist nicht ersichtlich.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">5. ...</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="MsoNormal">DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. </span><span>...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>