<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00629</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219110&amp;W10_KEY=13013493&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00629</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.03.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Revision der Bau- und Zonenordnung: Festlegung einer Kernzone sowie Festsetzung einer Profilerhaltungslinie. Die Kernzone als Massnahme zum Ortsbildschutz setzt das Vorhandensein von Bauten voraus, die aufgrund ihres Eigen- oder Situationswerts schützenswert sind. Dabei ist es nicht allein ausreichend, dass sich im fraglichen Gebiet zwar Objekte befinden, die im Sinn des Schutzziels der betreffenden Kernzone inventarisiert wurden, aber nicht rechtskräftig unter Schutz stehen. Vielmehr muss es sich aufgrund einer Gesamtbetrachtung als zumindest wahrscheinlich erweisen, dass genügend Objekte vorhanden sind, die mit Blick auf die Eigenart des Gebiets schutzwürdig sind, sodass die Kernzone ihren Zweck erfüllen kann (E. 7.2). Der Zweck der Profilerhaltung ist die Bewahrung der Eigenart bzw. des Charakters des betreffenden Gebiets; sie kann aber nicht dazu dienen, ein historisches Gebäude zu erhalten, weil sie dessen Abbruch zugunsten eines vollständigen Ersatzbaus nicht verhindern kann. Soweit der Beschwerdegegner 1 die Profilerhaltung mit der historischen Bausubstanz begründet, stützt er sich auf nicht massgebliche Gründe, worin eine Rechtsverletzung zu erblicken ist. Soweit es aber nur darum ginge, Freiflächen und Durchblicke auf die verschiedenen Baumeisterhäuser zu sichern, würde die Festsetzung eines angemessenen Baubereichs genügen (E. 8.3). Teilweise Gutheissung und Rückweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEREICH">BAUBEREICH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTARISIERUNG">INVENTARISIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ISOS">ISOS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROFILERHALTUNG">PROFILERHALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: RAHMENNUTZUNGSPLÃNE">RAHMENNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSWEGGARANTIE">RECHTSWEGGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REGIONALER RICHTPLAN">REGIONALER RICHTPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZWÃRDIGKEIT">SCHUTZWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STREITGEGENSTAND">STREITGEGENSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEITSPRÃFUNG">VERHÃLTNISMÃSSIGKEITSPRÃFUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENPLANREVISION">ZONENPLANREVISION</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29a BV</span><br/><span class="gerade">§ 16 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 50 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 21 Abs. II RPG</span><br/><span class="gerade">§ 7 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=41927" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00629</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. MÃ¤rz 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter Martin Bertschi, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Cornelia Moser.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Verband A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>Gemeinderat der Stadt ZÃ¼rich, <br/> vertreten durch den Stadtrat,<br/> dieser vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Nutzungsplanung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss des Gemeinderats vom 30. November 2016 wurde die Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 teilweise revidiert. Die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich genehmigte die Teilrevision (im Folgenden: BZO 2016) mit hier nicht interessierenden Ausnahmen am 5. Juli 2017. Mit der BZO 2016 wurde neu die Kernzone D-Weg festgelegt, zu der unter anderem das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 (E-Strasse 02, 03 und 04) gehÃ¶rt. Dieses GrundstÃ¼ck befindet sich im Eigentum des Verbands A, der im HauptgebÃ¤ude ein Wohnheim und einen Integrationsbetrieb fÃ¼r psychisch Behinderte fÃ¼hrt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen die Festlegung der Kernzone D-Weg und die Festsetzungen betreffend das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 erhob der Verband A Rekurs an das Baurekursgericht (Verfahren R1S.2017.05149). Mit Entscheid vom 24. August 2018 vereinigte das Baurekursgericht diesen und zwei weitere Rekurse und wies den Rekurs des Verbands A ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhob der Verband A am 27. September 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den folgenden materiellen AntrÃ¤gen (im Original teilweise hervorgehoben):</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der angefochtene Entscheid im Rekursverfahren R1S.2017.05149 sei aufzuheben, soweit er den Beschluss des Gemeinderates der Stadt ZÃ¼rich vom 30. November 2016 sowie die GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion vom 5. Juli 2017 bezÃ¼glich der Festsetzung der neuen Kernzone D-Weg, Kreis L, bestÃ¤tigt, und es sei diese neue Kernzone ersatzlos zu streichen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. Eventualiter: Es sei der angefochtene Entscheid im Rekursverfahren R1S.2017.05149 aufzuheben, soweit er den Eventualantrag des BeschwerdefÃ¼hrers abweist, und es sei die Sache an die Stadt ZÃ¼rich zurÃ¼ckzuweisen, und diese sei anzuweisen, auf dem GrundstÃ¼ck Kat. 01 anstelle der Profilerhaltungslinie einen oder mehrere Baubereiche festzusetzen, in welchen die nach geltender Quartiererhaltungszone QI3a mÃ¶gliche NutzflÃ¤che realisiert werden kann, unter nachfolgender erneuter Einholung des Genehmigungsentscheides des Kantons ZÃ¼rich.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 3. Subeventualiter: Es sei der angefochtene Entscheid im Rekursverfahren R1S.2017.05149 aufzuheben, soweit er den Eventualantrag des BeschwerdefÃ¼hrers abweist, und es sei die Sache an die Stadt ZÃ¼rich zurÃ¼ckzuweisen, und diese sei anzuweisen, auf dem GrundstÃ¼ck Kat. 01 westlich des bestehenden HauptgebÃ¤udes zusÃ¤tzlich einen Baubereich festzusetzen, so dass auf diesem GrundstÃ¼ck die nach geltender Quartiererhaltungszone QI3a mÃ¶gliche NutzflÃ¤che realisiert werden kann, unter nachfolgender erneuter Einholung des Genehmigungsentscheides des Kantons ZÃ¼rich."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">In prozessualer Hinsicht beantragte der BeschwerdefÃ¼hrer die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Die Kosten und eine ParteientschÃ¤digung zuzÃ¼glich 7,7 % Mehrwertsteuer seien Stadt und Kanton ZÃ¼rich aufzuerlegen.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte in seiner Vernehmlassung ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. In den Beschwerdeantworten beantragte der Gemeinderat der Stadt ZÃ¼rich (Beschwerdegegner 1) Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten des Verbands A, und die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich (Beschwerdegegnerin 2) Abweisung der Beschwerde. Der Verband A und der Gemeinderat der Stadt ZÃ¼rich hielten in Replik und Duplik an ihren AntrÃ¤gen fest, wÃ¤hrend die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich stillschweigend auf eine Duplik verzichtete. Der Verband A verzichtete stillschweigend auf eine Triplik.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird durch die angefochtenen Festsetzungen als EigentÃ¼mer berÃ¼hrt und in seinen schutzwÃ¼rdigen Interessen betroffen, womit er nach § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) zur Beschwerde legitimiert ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der Beschwerdegegner 1 macht geltend, auf den Eventual- und den Subeventualantrag sei nicht einzutreten, weil es neue Begehren seien, die im Rechtsmittelverfahren nicht zugelassen sind (§ 52 Abs. 1 in Verbindung mit § 20a Abs. 1 VRG). Der BeschwerdefÃ¼hrer wendet dagegen ein, dass es sich nicht um neue Begehren, sondern um zulÃ¤ssige EinschrÃ¤nkungen des Streitgegenstands handle.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.1 </b>Der Beschwerdeantrag darf nur Sachbegehren enthalten, Ã¼ber welche die Vorinstanz entschieden hat oder hÃ¤tte entscheiden mÃ¼ssen. Es darf damit nicht mehr oder etwas anderes als ursprÃ¼nglich verlangt beantragt werden. Ein unzulÃ¤ssiges neues Sachbegehren liegt auch dann vor, wenn sich dieses auf einen ausserhalb des vorinstanzlichen Streitgegenstands liegenden Sachverhalt und einen anderen Rechtssatz als vor der Vorinstanz abstÃ¼tzt, selbst wenn damit dieselbe Rechtsfolge angestrebt wird. Ohne Weiteres zulÃ¤ssig ist hingegen die Reduktion von Sachbegehren auf ein Minus des ursprÃ¼nglichen Antrags (Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 20a N. 10, § 52 N. 11). Mit Blick auf die Wahrung der funktionellen ZustÃ¤ndigkeit darf die Reduktion des Streitgegenstands allerdings nicht dazu fÃ¼hren, dass sich daraus eine wesentlich andere Ausgangslage ergibt, Ã¼ber welche die Rechtsmittelinstanz quasi als erstinstanzliche BehÃ¶rde zu entscheiden hÃ¤tte (VGr, 25. Februar 2009, VB.2008.00430, E. 5.3; Donatsch, § 20 N. 11). Zur Auslegung eines unklaren Antrags ist die BegrÃ¼ndung des Rechtsmittels beizuziehen (Alain Griffel, Kommentar VRG, § 23 N. 12, § 54 N. 1).</p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beantragte im Rekursverfahren eventualiter, auf dem ErgÃ¤nzungsplan Kernzone D-Weg die Profilerhaltungslinie auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 durch einen Baubereich zu ersetzen, "der demjenigen nach geltender Quartiererhaltungszone I/3a entspricht, d. h. dass mit einer Bautiefe von 20 m ab der Parzellengrenze zur E-Strasse und Bau auf die seitlichen Parzellengrenzen ein Baubereich von rund 780 m<sup>2</sup> zur VerfÃ¼gung steht, auf welchem entsprechend den heute geltenden Bestimmungen der Quartiererhaltungszone I/3a die Errichtung eines GebÃ¤udes mit einem Untergeschoss, drei Vollgeschossen und zwei Dachgeschossen mit max. 11,5 m GebÃ¤udehÃ¶he und max. 5 m FirsthÃ¶he erlaubt ist". Im Eventual- und im Subeventualantrag der Beschwerde wird nun die Festsetzung eines Baubereichs oder mehrerer Baubereiche statt der Profilerhaltungslinie bzw. eines zusÃ¤tzlichen Baubereichs westlich des HauptgebÃ¤udes verlangt.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.3 </b>Der Eventualantrag im Rekursverfahren verlangte gemÃ¤ss seinem Wortlaut die Festsetzung eines Baubereichs, der genau dem Baufeld und dem GebÃ¤ude entsprechen wÃ¼rde, die nach den Vorschriften Ã¼ber die Quartiererhaltungszone QI3a (Art. 24g BZO) zulÃ¤ssig sind. Auch in der RekursbegrÃ¼ndung verwies der BeschwerdefÃ¼hrer auf diese Vorgaben. Der damalige Wille des BeschwerdefÃ¼hrers ergibt sich somit klar aus der Rekursschrift. Daran Ã¤ndert nichts, dass sich auch ein Antrag auf einen beliebig platzierten Baubereich bzw. mehrere Baubereiche, wie er nun im Beschwerdeverfahren gestellt wird, mit dem vorgebrachten Rechtsgrund und dem Motiv des BeschwerdefÃ¼hrers hÃ¤tte vereinbaren lassen: Der BeschwerdefÃ¼hrer verlangte in seinem Eventualantrag zu Recht nicht die Anwendung der Vorschriften Ã¼ber die Quartiererhaltungszone QI3a. Er begrÃ¼ndete den Eventualantrag vielmehr mit der Eigentumsgarantie (Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) und dem VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip (Art. 36 Abs. 3 BV): Er wollte die bisher zulÃ¤ssige Bau- und BruttogeschossflÃ¤che erhalten, um keine materielle Enteignung zu erleiden. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist jedoch darauf zu behaften, dass er auf dieser Grundlage die Anordnung einer ganz bestimmten Rechtsfolge beantragte. </p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.4 </b>Der Eventual- und der Subeventualantrag in der Beschwerde beruhen auf demselben Sachverhalt und demselben Rechtsgrund wie der Eventualantrag vor der Vorinstanz; insoweit bleibt der Streitgegenstand gewahrt. Der Eventualantrag im Beschwerdeverfahren entspricht unabhÃ¤ngig von der offeneren Formulierung demjenigen des Rekursverfahrens insoweit, als er ebenfalls die Festsetzung eines Baubereichs umfasst, der dem Baufeld und der zulÃ¤ssigen Baute gemÃ¤ss den Vorschriften Ã¼ber die Quartiererhaltungszone (Art. 24g BZO) entspricht. Damit deckt er im Ãbrigen auch die Ausscheidung eines Baubereichs mit kleineren Abmessungen bzw. weniger BruttogeschossflÃ¤che in diesem Baufeld ab. In diesem Rahmen ist auf den Eventualantrag einzutreten.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.5 </b>Zu prÃ¼fen bleibt, ob auf den Eventual- und den Subeventualantrag im Beschwerdeverfahren darÃ¼ber hinaus einzutreten ist, weil sie zulÃ¤ssige Reduktionen des Streitgegenstands darstellen, wie der BeschwerdefÃ¼hrer geltend macht. Dies ist zu verneinen: Die Festsetzung eines anders platzierten Baubereichs oder mehrerer Baubereiche anstelle des HauptgebÃ¤udes oder neben diesem wÃ¼rde eine von Grund auf neue Bewertung der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse erfordern. Das Verwaltungsgericht mÃ¼sste die Rolle der erstinstanzlichen BehÃ¶rde einnehmen, wenn es diese ErmessensbetÃ¤tigungen vornehmen wollte, und damit die Regelung der funktionellen ZustÃ¤ndigkeit missachten. Der Vorinstanz kann denn auch nicht vorgeworfen werden, dass sie nach der Abweisung des Eventualantrags hÃ¤tte prÃ¼fen mÃ¼ssen, ob statt der Profilerhaltungslinie oder zusÃ¤tzlich zu dieser ein anderer Baubereich als der beantragte hÃ¤tte festgesetzt werden mÃ¼ssen. Ãbrigens fÃ¼hrt auch der BeschwerdefÃ¼hrer selber aus, dass sein Eventualantrag im Beschwerdeverfahren den Spielraum fÃ¼r konkrete Festlegungen auf seinem GrundstÃ¼ck erweitere. Damit rÃ¤umt er sinngemÃ¤ss ein, dass er den Streitgegenstand nicht einschrÃ¤nkt, sondern ausweitet: Er verlangt nicht weniger (ein Minus), sondern anderes (ein Aliud) als vor der Vorinstanz.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.3 </b>Die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind gegeben. Auf die Beschwerde ist demnach mit der erwÃ¤hnten EinschrÃ¤nkung einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b><i> </i></p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beantragt einen Augenschein, weil die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse fÃ¼r die Beurteilung zentral seien und die Vorinstanz seinen Eventualantrag materiell nicht Ã¼berprÃ¼ft habe, sodass sich im angefochtenen Entscheid keine aussagekrÃ¤ftigen Hinweise zu den diesbezÃ¼glich massgeblichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¤nden. Der Augenschein soll zudem aufzeigen, dass an verschiedenen BaumeisterhÃ¤usern in der streitigen Kernzone D-Weg Ã¤ussere An- und Umbauten vorgenommen wurden und dass die Festsetzung einer Kernzone fÃ¼r die Erhaltung der Quartierstruktur nicht notwendig sei. Der Beschwerdegegner 1 beantragt den Beizug der Augenscheinprotokolle aus den beiden anderen erwÃ¤hnten Rekursverfahren, welche die streitige Kernzone D-Weg betreffen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b><span>Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde. </span>Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 1. Dezember 2017, 1C_479/2017, E. 4.2).<span> </span>Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr, 27. Oktober 2016, VB.2016.00032, E. 2; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 79). Es ist zulÃ¤ssig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4; PlÃ¼ss, § 7 N. 81).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die Vorinstanz nahm sowohl im vorliegenden Fall als auch in weiteren Verfahren, welche die streitige Kernzone D-Weg betrafen, einen Augenschein vor. Das Protokoll des Augenscheins vom 15. Mai 2018 mit 37 aussagekrÃ¤ftigen Fotografien liegt bei den Akten. Dieses Protokoll und weitere vom BeschwerdefÃ¼hrer eingereichte Fotografien sowie die bei den Akten befindlichen PlÃ¤ne und Dokumentationen belegen den Sachverhalt in ausreichendem Mass. Ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht ist daher nicht erforderlich, soweit die Kernzone D-Weg als solche zu beurteilen ist. Soweit die spezifischen VerhÃ¤ltnisse betreffend die Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers zu wÃ¼rdigen sind, also in Bezug auf den Eventualantrag, erÃ¼brigt sich ein Augenschein infolge des Verfahrensausgangs (vgl. E. 8).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Der Beizug der Augenscheinprotokolle aus den weiteren Verfahren, den der Beschwerdegegner 1 ohne nÃ¤here BegrÃ¼ndung beantragt, erweist sich als Ã¼berflÃ¼ssig. Das Augenscheinprotokoll vom 15. Mai 2018 dokumentiert nicht nur die Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers, sondern enthÃ¤lt auch die AusfÃ¼hrungen und Fotografien, die am Morgen desselben Tags anlÃ¤sslich des Augenscheins in einem anderen Verfahren (R1S.2017.05147) bei einem Rundgang durch das Gebiet der streitigen Kernzone D-Weg gemacht wurden. Es gibt den massgeblichen Sachverhalt insoweit hinreichend wieder. Dies gilt umso mehr, als zumindest das Augenscheinprotokoll im Verfahren R1S.2017.05147 mit dem vorliegenden Protokoll identisch sein muss, soweit das Gebiet der Kernzone D-Weg im Allgemeinen und nicht die jeweilige streitbetroffene Liegenschaft Gegenstand des Augenscheins war.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Kognition des Verwaltungsgerichts richtet sich nach § 50 in Verbindung mit § 20 VRG. Hat das Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestÃ¤tigt, prÃ¼ft das Verwaltungsgericht im Wesentlichen nur, ob der Plan den Ã¼berkommunalen Interessen bzw. der Ã¼bergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen rechtsverletzend angewendet hat (VGr, 9. April 2015, VB.2014.00077, E. 2.1; Donatsch, § 50 N. 39 mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht eine Verletzung der Rechtsweggarantie (Art. 29a BV) geltend. Er begrÃ¼ndet dies einerseits damit, dass die Vorinstanz das Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) und den Regionalen Richtplan Stadt ZÃ¼rich (festgesetzt vom Regierungsrat am 21. Juni 2017 [RRB Nr. 576/2017]) nicht vorfrageweise auf ihre Korrektheit und inhaltliche Anwendbarkeit Ã¼berprÃ¼ft habe. Anderseits beruft er sich darauf, dass die Kernzone D-Weg ohne sorgfÃ¤ltige denkmalpflegerische AbklÃ¤rung festgesetzt worden sei, was sich daraus ergebe, dass zwar im betreffenden Gebiet 27 BaumeisterhÃ¤user in das kommunale Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte aufgenommen worden seien (vgl. Stadt ZÃ¼rich, BaumeisterhÃ¤user, InventarergÃ¤nzung, Oktober 2014, S. 47 ff.), aber keines rechtskrÃ¤ftig unter Schutz gestellt worden sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Rechtsweggarantie vermittelt jeder Person bei Rechtsstreitigkeiten grundsÃ¤tzlich den Anspruch auf Beurteilung durch eine richterliche BehÃ¶rde (Art. 29a BV). Es handelt sich um eine institutionelle Garantie der Gerichtsbarkeit, die in erster Linie vom Gesetzgeber zu erfÃ¼llen ist. Zwar kÃ¶nnen sich aus ihr auch AnsprÃ¼che in einzelnen, konkreten Verfahren ergeben, doch wird deren Korrektheit vor allem durch weitere Verfahrensgarantien wie namentlich das Verbot der formellen Rechtsverweigerung und den Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r (Art. 29 Abs. 1 und 2 BV) gesichert (vgl. Andreas Kley, in: Ehrenzeller Bernhard et al. [Hrsg.], St. Galler Kommentar zur Schweizerischen Bundesverfassung, 3. A., ZÃ¼rich 2014, Art. 29a Rz. 7 f.; Bernhard Waldmann, in: Bernhard Waldmann/Eva Maria Belser/Astrid Epiney [Hrsg.], Basler Kommentar zur Schweizerischen Bundesverfassung, Basel 2015, Art. 29a BV N. 4). Die Rechtsweggarantie wird im vorliegenden Verfahren auf kantonaler Ebene grundsÃ¤tzlich ohne Weiteres erfÃ¼llt, entscheiden doch mit dem Baurekurs- und dem Verwaltungsgericht zwei unabhÃ¤ngige Gerichte mit umfassender Kognition in Rechts- und Sachfragen Ã¼ber die Rechtsstreitigkeit (vgl. Art. 73 Abs. 2 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005; § 336 Abs. 1 PBG; §§ 20, 35 Abs. 1 und 50 VRG). In diesem Verfahren betreffend die Nutzungsplanung kann die Recht- und ZweckmÃ¤ssigkeit der richtplanerischen Festlegungen vorfrageweise Ã¼berprÃ¼ft werden (§ 19 Abs. 2 PBG). Ebenso kÃ¶nnen RÃ¼gen in Bezug auf das ISOS und das Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte behandelt werden, soweit es sich dabei um Rechtsstreitigkeiten im Sinn von Art. 29a BV handelt. Der BeschwerdefÃ¼hrer macht denn auch nicht geltend, dass die Rechtsweggarantie verletzt sei, weil er die genannten Instrumente nicht direkt anfechten konnte.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer sieht eine Verletzung der Rechtsweggarantie vielmehr zum einen darin, dass sich die Vorinstanz auf das ISOS und den regionalen Richtplan gestÃ¼tzt habe, ohne diese vorfrageweise zu Ã¼berprÃ¼fen. Dazu ist zunÃ¤chst zu vermerken, dass der BeschwerdefÃ¼hrer im Rekursverfahren keine entsprechenden AntrÃ¤ge stellte. Nur in der Replik Ã¤usserte er â als Entgegnung auf AusfÃ¼hrungen in der Rekursantwort des Beschwerdegegners 1 â Zweifel an der Bedeutung des regionalen Richtplans und des ISOS. Die Vorinstanz begrÃ¼ndete die streitige Zonierung â entgegen den AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers â nicht mit dem regionalen Richtplan oder dem ISOS. Sie stÃ¼tzte sich auf die beiden Instrumente nur insoweit, als sie derentwegen bejahte, dass eine erhebliche VerÃ¤nderung der VerhÃ¤ltnisse im Sinn von Art. 21 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) vorliege, die eine ÃberprÃ¼fung und Anpassung der NutzungsplÃ¤ne gestattet. Es handelt sich dabei um eine von zwei alternativen BegrÃ¼ndungen, weil die Vorinstanz zudem festhielt, dass die PlanungsbehÃ¶rde ohnehin aufgrund des Ablaufs von mehr als 15 Jahren seit der letztmaligen ÃberprÃ¼fung der Bau- und Zonenordnung im betreffenden Gebiet berechtigt gewesen wÃ¤re, die Nutzungsplanung zu Ã¼berprÃ¼fen. Somit hatte die Vorinstanz keinen Anlass, das ISOS und den regionalen Richtplan inhaltlich vorfrageweise zu prÃ¼fen. Es liegt keine formelle Rechtsverweigerung oder Verletzung des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r vor; weshalb die Rechtsweggarantie betroffen sein soll, ist nicht ersichtlich. Auf die Bedeutung des ISOS und des regionalen Richtplans fÃ¼r die vorliegende Streitsache ist bei der materiellen PrÃ¼fung einzugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Zum anderen leitet der BeschwerdefÃ¼hrer eine Verletzung der Rechtsweggarantie daraus ab, dass die streitige Kernzone D-Weg festgelegt wurde, ohne dass eines der neu inventarisierten BaumeisterhÃ¤user in diesem Gebiet rechtskrÃ¤ftig unter Schutz gestellt wurde. Insoweit geht die RÃ¼ge der Verletzung von Art. 29a BV nicht Ã¼ber die Geltendmachung einer unrichtigen Anwendung von § 50 Abs. 1 PBG Ã¼ber die Voraussetzungen der Kernzone hinaus. Es kann wiederum auf die materielle PrÃ¼fung verwiesen werden. Dabei erÃ¼brigt es sich, die sinngemÃ¤ss gerÃ¼gte Rechtsverletzung zusÃ¤tzlich unter dem Aspekt von Art. 29a BV zu betrachten, dem im vorliegenden Zusammenhang selbst dann kein direkt anwendbarer Gehalt zukÃ¤me, wenn man in einer Rechtsverletzung durch ein Gericht eine Verletzung der Rechtsweggarantie sehen wollte.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Eine erhebliche Ãnderung der VerhÃ¤ltnisse, die gemÃ¤ss Art. 21 Abs. 2 RPG grundsÃ¤tzlich eine ÃberprÃ¼fung und Anpassung des Nutzungsplans gestattet, liegt ohne Weiteres vor, was auch der BeschwerdefÃ¼hrer vor dem Verwaltungsgericht nicht mehr bestreitet. ÃberprÃ¼fung und Anpassung sind zwei verschiedene Schritte; die Erheblichkeit ist in Bezug auf die ÃberprÃ¼fung als erster Schritt bereits zu bejahen, wenn eine Anpassung der Zonenplanung im fraglichen Gebiet in Betracht fÃ¤llt und die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die PlanbestÃ¤ndigkeit nicht so gewichtig sind, dass eine Plananpassung von vornherein ausscheidet (BGE 140 II 25 E. 3, besonders 3.2). Nach Ablauf des Planungshorizonts (der gemÃ¤ss Art. 15 Abs. 1 RPG fÃ¼r Bauzonen 15 Jahre betrÃ¤gt) sind ZonenplÃ¤ne grundsÃ¤tzlich einer ÃberprÃ¼fung zu unterziehen und nÃ¶tigenfalls anzupassen. Mit dem Ablauf dieser Zeitspanne verringert sich das Vertrauen in die BestÃ¤ndigkeit des Plans, und umso eher kÃ¶nnen auch geÃ¤nderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulÃ¤ssige BegrÃ¼ndung fÃ¼r eine Revision berÃ¼cksichtigt werden (BGr, 1. November 2017, 1C_245/2017, E. 4.4 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Zonierung im Gebiet der streitigen Kernzone D-Weg geht auf die Revision der Bau- und Zonenordnung vom 24. November 1999 zurÃ¼ck, mit der die derzeitige Quartiererhaltungszone eingefÃ¼hrt wurde. Nach Ã¼ber 15 Jahren musste somit der Nutzungsplan ohnehin Ã¼berprÃ¼ft und gegebenenfalls angepasst werden. Als massgebliche VerÃ¤nderung der VerhÃ¤ltnisse kann sodann die Gesamtrevision des regionalen Richtplans gelten â unabhÃ¤ngig davon, dass diese parallel zur ÃberprÃ¼fung der Bau- und Zonenordnung erfolgte. Angesichts dessen, dass am Ende der Planungsperiode dem Vertrauen in die PlanbestÃ¤ndigkeit geringeres Gewicht zukommt, ist in diesem Zusammenhang auch die verÃ¤nderte Wahrnehmung der BaumeisterhÃ¤user zu nennen, die zusammen mit deren GefÃ¤hrdung durch die BautÃ¤tigkeit zur ErgÃ¤nzung des Inventars der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte fÃ¼hrte (vgl. den entsprechenden Beschluss Nr. 922 des Stadtrats vom 29. Oktober 2014). Im RÃ¼ckblick zusÃ¤tzlich gestÃ¼tzt wird die Berechtigung der ÃberprÃ¼fung der Bau- und Zonenordnung durch die Aufnahme der Stadt ZÃ¼rich ins ISOS (Band 6: Stadt ZÃ¼rich, Bern 2016), das zwar keine Revisionsgrundlage bildete, aber im Revisionsverfahren noch berÃ¼cksichtigt werden konnte (vgl. Stadt ZÃ¼rich, ErgÃ¤nzung des ErlÃ¤uterungsberichts zur BZO-Teilrevision 2014 betreffend Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung [ISOS], Stadtratsbeschluss Nr. 0387/2016 vom 11. Mai 2016).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im Folgenden ist zunÃ¤chst zu prÃ¼fen, ob die streitige Kernzone D-Weg der Planung des Bundes und des Kantons entspricht. In diesem Zusammenhang ist auch auf die Kritik des BeschwerdefÃ¼hrers am regionalen Richtplan und am ISOS einzugehen. Es handelt sich um lediglich eine neue rechtliche BegrÃ¼ndung, weshalb es zulÃ¤ssig ist, sie erstmals vor Verwaltungsgericht vorzubringen (Donatsch, § 52 N. 36).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.1 </b>Der regionale Richtplan zÃ¤hlt das Gebiet D-Weg zu den schutzwÃ¼rdigen Ortsbildern von regionaler Bedeutung, die in der Richtplankarte dargestellt werden. Er vermerkt als Schutzziel: "zusammenhÃ¤ngendes Gebiet mit typischer vorstÃ¤dtischer und stÃ¤dtischer Wohnbebauung aus der zweiten HÃ¤lfte des 19. Jahrhunderts und aus dem frÃ¼hen 20. Jahrhundert in offener Bebauung erhalten"; zum Handlungsbedarf fÃ¼hrt er aus: "nutzungsplanerische Festlegungen Ã¼berprÃ¼fen (Zuordnung zu Kernzonen)" (Richtplantext, Ziff. 2.3.2, Tabelle/Abbildung 2.4; Karte Siedlung und Landschaft). Unter "Massnahmen" wird sodann festgehalten, dass der Ortsbildschutz in erster Linie durch die Festlegung von Kernzonen erfolgt (Richtplantext, Ziff. 2.3.3 lit. a). Die Kernzone D-Weg entspricht diesen Festlegungen und damit den Anforderungen von § 16 Abs. 1 PBG. Dies gilt ungeachtet dessen, dass der Richtplan definitionsgemÃ¤ss der Nutzungsplanung ErmessensspielrÃ¤ume belÃ¤sst.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer wendet gegen den regionalen Richtplan ein, dieser weise einen geringen Detaillierungsgrad auf und sei von der Stadt ZÃ¼rich selber erstellt worden. Er bestreitet allerdings nicht, dass der Detaillierungsgrad den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Aus der Urheberschaft kann nichts zur Recht- und ZweckmÃ¤ssigkeit abgeleitet werden, wobei es ohnehin der Regierungsrat ist, der den regionalen Richtplan festsetzt (§ 32 Abs. 2 PBG), wie der Beschwerdegegner 1 zu Recht vermerkt. Angesichts dessen, dass die Kernzone D-Weg dem regionalen Richtplan entspricht, umfasst deren noch vorzunehmende PrÃ¼fung (E. 7) zugleich die vorfrageweise ÃberprÃ¼fung des Richtplans, die der BeschwerdefÃ¼hrer verlangt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b><i> </i></p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Das ISOS stÃ¼tzt sich auf das Bundesgesetz vom 1. Juli 1966 Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451). Dieses bezweckt unter anderem, das heimatliche Landschafts- und Ortsbild, geschichtliche StÃ¤tten sowie die Natur- und KulturdenkmÃ¤ler des Landes zu schonen, zu schÃ¼tzen sowie ihre Erhaltung und Pflege zu fÃ¶rdern (Art. 1 lit. a NHG). Zu diesem Zweck erstellt der Bundesrat nach AnhÃ¶rung der Kantone Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung (vgl. Art. 5 NHG); zu diesen Inventaren zÃ¤hlt auch das ISOS (Art. 1 der Verordnung vom 9. September 1981 Ã¼ber das Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz [VISOS; SR 451.12]). Mit der Aufnahme eines Ortsbilds ins ISOS wird dargetan, dass es in besonderem Mass die ungeschmÃ¤lerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grÃ¶sstmÃ¶gliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Ein Abweichen von der ungeschmÃ¤lerten Erhaltung im Sinn der Inventare darf bei ErfÃ¼llung einer Bundesaufgabe nur in ErwÃ¤gung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder hÃ¶herwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Art. 6 Abs. 2 NHG). Dies gilt jedoch â wie sich aus dem Wortlaut der Bestimmung ergibt â nur bei der ErfÃ¼llung einer Bundesaufgabe unmittelbar. Bei der ErfÃ¼llung kantonaler und kommunaler Aufgaben â und damit insbesondere im Bereich der Nutzungsplanung â wird der Schutz von Ortsbildern demgegenÃ¼ber in erster Linie durch kantonales und kommunales Recht sichergestellt. Das ISOS ist fÃ¼r die kantonale und kommunale Raumplanung indes nicht bedeutungslos. Das Bundesgericht misst ihm die gleiche Bedeutung zu wie SachplÃ¤nen und Konzepten im Sinn von Art. 13 RPG; ein Eintrag im ISOS ist deshalb nach Art. 6 Abs. 4 RPG im Rahmen der kantonalen Richtplanung und damit aufgrund der BehÃ¶rdenverbindlichkeit von RichtplÃ¤nen (Art. 9 Abs. 1 RPG) auch im Rahmen der kommunalen Nutzungsplanung zu berÃ¼cksichtigen (zum Ganzen BGE 135 II 209 E. 2.1; VGr, 13. Juli 2017, AN.2016.00001, E. 2.4.3). Der kantonale Richtplan hÃ¤lt die Gemeinden dazu an, im Rahmen der Nutzungsplanung dem ISOS Rechnung zu tragen, wobei der Schutz von Ortsbildern auf kommunaler Stufe in erster Linie durch Kernzonen und detaillierte KernzonenplÃ¤ne zu erfolgen hat (Kanton ZÃ¼rich, Richtplantext, Stand: 18. September 2015, Ziff. 2.4.3 lit. c).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Bei der Erstellung des ISOS wurden die Ortsbilder nach einer einheitlichen wissenschaftlichen Methode bewertet; andere Interessen wurden grundsÃ¤tzlich nicht berÃ¼cksichtigt, und eine AbwÃ¤gung von Schutz- und Nutzungsinteressen fand nicht statt (Arnold Marti, Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit dem Erlass des Bundesinventars der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2013, S. 8 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). Die planungs- und baurechtliche InteressenabwÃ¤gung erfolgt jeweils erst im Rahmen eines Planungs- oder Bauvorhabens, wobei sÃ¤mtliche betroffenen Interessen, namentlich auch andere dem Schutz der bestehenden Bebauung entgegenstehende wie Interessen der Ortsentwicklung und der Verdichtung des Siedlungsgebiets, berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssen (VGr, 7. Juni 2018, VB.2017.00361, E. 4.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.3 </b>Die Stadt ZÃ¼rich wurde mit VerordnungsÃ¤nderung vom 24. August 2016 (in Kraft seit 1. Oktober 2016 [AS 2016, 3177]) "als Stadt" in den Anhang der VISOS aufgenommen. Im ISOS wird das Quartier F aufgefÃ¼hrt. Es umfasst die Kernzone D-Weg, die etwa die HÃ¤lfte des Quartiers ausmacht. Als Baugruppe hervorgehoben werden die Wohn- und Gewerbebauten um G-Gasse und H-Strasse als "kompaktes Ensemble mit schlichten, zwei- und dreigeschossigen GiebelhÃ¤usern [...], v.a. 19. Jh." samt der "bÃ¤uerliche[n] Wohnhauszeile in der Verzweigung H-Strasse/D-Weg", deren Ã¤lteste Teile von 1600 stammen. Diese Baugruppe soll in der Substanz erhalten werden (Erhaltungsziel A). Dasselbe Erhaltungsziel gilt fÃ¼r drei weitere Bauten, von denen zwei â darunter das Schulhaus I â aus der hier interessierenden Periode der Stadterweiterung im 19. Jahrhundert stammen. Diese drei Bauten befinden sich ausserhalb der streitigen Kernzone, wobei die Parzelle des Schulhauses I (Kat.-Nr. 05), die der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zugewiesen ist, auf drei Seiten von dieser Kernzone umgeben ist. Die Gebietsbeschreibung bezieht sich auf den "Ã¤ltere[n] Teil um E-Strasse und D-Weg: unregelmÃ¤ssige, vorwiegend offene Bebauung um verzweigtes Wegnetz [...]; zwei- oder dreigeschossige Wohnbauten mit Giebel- oder Mansarddach, teilweise mit Gewerbenutzung, v.a. 2. H. 19. Jh., einige An‑/Umbauten, E. 20 Jh.; dazwischen einige drei- bis fÃ¼nfgeschossige Wohn‑/GeschÃ¤ftshÃ¤user und MehrfamilienhÃ¤user, ab 1950". FÃ¼r das Gebiet wird das Erhaltungsziel B, also die Strukturerhaltung, aufgestellt. GemÃ¤ss den ErlÃ¤uterungen zum ISOS folgt daraus, dass die Anordnung und Gestalt der Bauten und FreirÃ¤ume bewahrt sowie fÃ¼r die Struktur wesentliche Elemente und Merkmale integral erhalten werden sollen; Altbauten sollen nur in AusnahmefÃ¤llen abgebrochen und besondere Vorschriften fÃ¼r Umbauten und zur Eingliederung von Neubauten erlassen werden (ISOS, Band 6.2: Stadt ZÃ¼rich, Kreise 7â12, S. 359, 362, 570 f.).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.4 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer stellt die inhaltliche Berechtigung der EintrÃ¤ge im ISOS nicht infrage. Er macht im Wesentlichen geltend, das ISOS kÃ¶nne nicht als Grundlage der Nutzungsplanung dienen, weil es eine "sehr hohe FlughÃ¶he" bzw. "grosse UnschÃ¤rfe" aufweise und weite Teile der Stadt ZÃ¼rich erfasse. Das ISOS kÃ¶nne daher inhaltlich nicht zur Legitimierung der Kernzone D-Weg beitragen. Dieser Einwand trifft gemÃ¤ss den vorangegangenen ErwÃ¤gungen nicht zu: Dem ISOS ist im Rahmen der Nutzungsplanung Rechnung zu tragen, wobei es in eine InteressenabwÃ¤gung einzubeziehen ist (E. 6.2.1 f.). Ob das ISOS bei der Festsetzung der Kernzone D-Weg in rechtmÃ¤ssiger Weise berÃ¼cksichtigt und gewichtet wurde, ist im Rahmen der nun folgenden ÃberprÃ¼fung dieser Kernzone zu behandeln.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">In seinem Hauptantrag verlangt der BeschwerdefÃ¼hrer die ersatzlose Streichung der Kernzone D-Weg. ZunÃ¤chst bestreitet er ein Ã¶ffentliches Interesse an dieser Kernzone. Sodann macht er geltend, das Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte genÃ¼ge nicht als Grundlage der Kernzone; diese setze vielmehr rechtskrÃ¤ftig unter Denkmalschutz gestellte GebÃ¤ude voraus. Schliesslich wirft er den Vorinstanzen eine rechtswidrige InteressenabwÃ¤gung vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bezweifelt ein Ã¶ffentliches Interesse am Schutz weiterer BaumeisterhÃ¤user und insbesondere an der Kernzone D-Weg.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.1.1 </b>Kernzonen im Sinn von § 48 Abs. 2 lit. a PBG umfassen schutzwÃ¼rdige Ortsbilder wie Stadt- und Dorfkerne oder einzelne GebÃ¤udegruppen, die in ihrer Eigenart erhalten oder erweitert werden sollen (§ 50 Abs. 1 PBG). Sie stellen eines der primÃ¤ren Instrumente zum planungsrechtlichen Schutz von Ortsbildern dar (§ 205 lit. a PBG; § 23 Abs. 1 und § 24 Abs. 1 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV; LS 702.11]). Schutzobjekte sind Ortskerne, Quartiere, Strassen und PlÃ¤tze, GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.1.2 </b>Als BaumeisterhÃ¤user werden freistehende Wohn- und HandwerkerhÃ¤user bezeichnet, die zumeist nach dem Abbruch der barocken Schanzenanlage (1834â1842) vor allem in jenen Vororten entstanden, die 1893 mit der Stadt ZÃ¼rich vereinigt wurden. Sie wurden im Zug der Zuwanderung der LandbevÃ¶lkerung in die Stadt und deren Vororte, die mit der GewÃ¤hrleistung der Niederlassungs- und Gewerbefreiheit in der Kantonsverfassung vom 10. MÃ¤rz 1831 (OS 1, 5) einsetzte, in der Regel von Baumeistern (ohne Beizug von Architekten) erstellt. Sie orientierten sich stilistisch am Klassizismus bÃ¼rgerlicher Villenbauten und weisen eine ganze Reihe typischer Merkmale etwa in Bezug auf den Grundriss, die Gliederung, die Dachform und den Dekor auf. Nach der Eingemeindung setzte sich auf der Grundlage des Baugesetzes fÃ¼r Ortschaften mit stÃ¤dtischen VerhÃ¤ltnissen vom 23. April 1893 (OS 23, 177) die Blockrandbebauung durch. Somit dokumentieren die BaumeisterhÃ¤user die Stadtentwicklung im 19. Jahrhundert. WÃ¤hrend der ursprÃ¼ngliche Bestand im heutigen Stadtgebiet etwa 6'000 HÃ¤user umfasste, sind noch rund 700 Bauten erhalten. Mit der InventarergÃ¤nzung von 2014 wurden zusÃ¤tzlich zu den bereits inventarisierten 83 GebÃ¤uden weitere 81 BaumeisterhÃ¤user in das Inventar aufgenommen, vor allem in den neuen Kernzonen K, D-Weg und J-Gasse (zum Ganzen: BaumeisterhÃ¤user, InventarergÃ¤nzung, S. 3 ff.; Beschluss Nr. 922 des Stadtrats vom 29. Oktober 2014). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.1.3 </b>Die Inventarisierung weiterer BaumeisterhÃ¤user begrÃ¼ndet die Stadt ZÃ¼rich damit, dass die bisher inventarisierten Objekte Ã¼ber das Stadtgebiet verstreut seien und nur partiell EnsemblequalitÃ¤t vermittelten. Ein Grossteil der Objekte befinde sich gehÃ¤uft in den Gebieten K, J-Gasse und D-Weg; dem solle mit der Ausscheidung von Kernzonen in diesen Gebieten planerisch Rechnung getragen werden (BaumeisterhÃ¤user, InventarergÃ¤nzung, S. 4). Die Kernzone D-Weg wird damit begrÃ¼ndet, dass in diesem Gebiet die Bebauung am frÃ¼hesten, nÃ¤mlich unmittelbar nach 1831, eingesetzt habe. Die frÃ¼he Besiedlung zeige sich in den erhaltenen GebÃ¤uden und ihrer Positionierung im Strassennetz, das auf Ã¤lteren Feldwegen beruhe. Dieses noch kaum systematisch angelegte Quartier aus einer Zeit vor der Verwendung stadtplanerischer Instrumente sei substanziell und strukturell erhalten geblieben. WÃ¤hrend die Ã¤ltesten Bauten den lÃ¤ndlichen Ursprung dieses Vorstadtgebiets zeigten, sei der Ã¼brige Teil deutlicher von der einheitlicheren Baumeisterhausarchitektur der 1860er- bis 1880er-Jahre geprÃ¤gt (BaumeisterhÃ¤user, InventarergÃ¤nzung, S. 47; vgl. auch Stadt ZÃ¼rich, Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich, ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 RPV, ZÃ¼rich 2014, S. 101). GemÃ¤ss der Beschwerdeantwort wurde das Gebiet fÃ¼r die InventarergÃ¤nzung und die Festsetzung einer Kernzone ausgewÃ¤hlt, weil es ein herausragendes Merkmal der dortigen Baumeisterbebauung sei, dass sie von den ersten AnfÃ¤ngen mit lÃ¤ndlich-industriellem Hintergrund bis zu einem Beispiel fÃ¼r die Blockrandbebauung vertreten sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.1.4 </b>Die Zweifel des BeschwerdefÃ¼hrers an der Inventarisierung der zusÃ¤tzlichen BaumeisterhÃ¤user sind nicht substanziiert. Die InventarergÃ¤nzung wird Ã¼berzeugend damit begrÃ¼ndet, dass nicht nur Einzelobjekte, sondern Ensembles von BaumeisterhÃ¤usern erfasst werden sollten. Die Eignung der Kernzone D-Weg hierzu ergibt sich daraus, dass sich gerade in diesem Gebiet BaumeisterhÃ¤user aus der gesamten Periode der Stadtentwicklung von den 1830er-Jahren bis um 1893 finden, womit es die gesamte Baumeisterhausepoche dokumentiert. Dies wurde bestÃ¤tigt durch den Augenschein der Vorinstanz, die dem Gebiet "zahlreiche schutzwÃ¼rdige GebÃ¤ude und GebÃ¤udegruppen sowie Orts- und Strassenbilder aus der Baumeisterhausepoche" und "reiche BestÃ¤nde an potentiellen baulichen Zeugen im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG" attestiert. Es stimmt zudem mit den erwÃ¤hnten EintrÃ¤gen im ISOS Ã¼berein. Sowohl der Schutz zusÃ¤tzlicher BaumeisterhÃ¤user als auch die Auswahl des Gebiets D-Weg fÃ¼r die Festsetzung einer Kernzone sind begrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.1.5 </b>Weil das Gebiet der Kernzone D-Weg die gesamte Epoche der BaumeisterhÃ¤user dokumentiert, Ã¼berzeugt auch der Einwand des BeschwerdefÃ¼hrers nicht, andere Quartiere wiesen einen dichteren Bestand an BaumeisterhÃ¤usern und eine homogenere Struktur auf: Die DiversitÃ¤t der BaumeisterhÃ¤user begrÃ¼ndet gerade die Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Ob andere Standorte eine noch grÃ¶ssere Bestandesdichte aufweisen, kann angesichts dessen nicht entscheidend sein. Zudem ergibt sich auch aus den KartenauszÃ¼gen, die der BeschwerdefÃ¼hrer im Rekursverfahren einreichte, dass die Dichte an vor 1850 bzw. zwischen 1850 und 1875 erstellten HÃ¤usern im Gebiet der Kernzone D-Weg besonders hoch ist. Ebenfalls fehl geht die Kritik des BeschwerdefÃ¼hrers, die konsequente Beachtung des ISOS und der Inventarisierungskriterien sei unangebracht, weil sie dazu fÃ¼hren mÃ¼sste, dass weite Teile der Stadt ZÃ¼rich einer Kernzone zugeordnet werden mÃ¼ssten: Diese Grundlagen schliessen eine Auswahl bei der Inventarisierung und der Festsetzung von Kernzonen nicht aus. Bei dieser Auswahl verfÃ¼gt die Gemeinde Ã¼ber einen weiten Ermessensspielraum, und das Ergebnis ist ohne Weiteres nachvollziehbar. Die Aufnahme der 81 GebÃ¤ude ins Inventar erhÃ¶ht denn auch den Bestand an rund 7000 inventarisierten oder unter Schutz gestellten Bauten (die etwa 13 Prozent des gesamten Baubestandes der Stadt ZÃ¼rich ausmachen) nur um rund 1,2 Prozent (Beschluss Nr. 922 des Stadtrats vom 29. Oktober 2014), was auf eine massvolle Umsetzung des Schutzes schliessen lÃ¤sst. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.1.6 </b>Weiter bringt der BeschwerdefÃ¼hrer vor, dass die streitige Kernzone D-Weg gar nicht auf dem Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte beruhe. Er beruft sich auf die zeitliche Abfolge: Die Kernzone D-Weg fand sich bereits in der Teilrevisionsvorlage vom 1. September 2013 fÃ¼r die Ã¶ffentliche Auflage nach § 7 Abs. 2 PBG (vgl. den Beschluss des Stadtrats Nr. 882 vom 18. September 2013), wÃ¤hrend die Inventarisierung erst mit Beschluss Nr. 922 des Stadtrats vom 29. Oktober 2014 erfolgte. Der Einwand geht fehl, ergibt sich doch aus den Unterlagen zur Inventarisierung und zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung, dass die Verfahren parallel und aufeinander bezogen gefÃ¼hrt wurden (vgl. BaumeisterhÃ¤user, InventarergÃ¤nzung, S. 4; ErlÃ¤uterungsbericht BZO, S. 86, 99). Im Ãbrigen ist kein anderer Grund fÃ¼r die Ausscheidung der Kernzone ersichtlich als die Erhaltung des von den BaumeisterhÃ¤usern geprÃ¤gten Ortsbilds, sodass kein Anlass besteht, dieses Motiv fÃ¼r bloss vorgeschoben zu halten.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung und implizit eine Rechtsverletzung im Sinn von § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG, indem er geltend macht, dass bisher keines der inventarisierten BaumeisterhÃ¤user in der umstrittenen Kernzone D-Weg unter Schutz gestellt wurde. Es sei also nicht abgeklÃ¤rt worden, ob sich in dieser Kernzone Ã¼berhaupt erhaltenswÃ¼rdige BaumeisterhÃ¤user befÃ¤nden. Das Vorhandensein bloss potenzieller Schutzobjekte genÃ¼ge nicht. Wenn sich aufgrund spÃ¤terer denkmalpflegerischer AbklÃ¤rungen herausstellen sollte, dass keine oder nur ganz wenige Objekte unter Schutz zu stellen seien, kÃ¶nnten die BaumeisterhÃ¤user ganz oder weitgehend durch Ersatzbauten verdrÃ¤ngt werden. Es sei umso wahrscheinlicher, dass sich keines der GebÃ¤ude als schÃ¼tzenswert herausstelle, als zahlreiche Bauten bereits Ã¤usserlich durch Um- und Anbauten verÃ¤ndert worden seien. Umso mehr sei mit dem Verlust von Originalsubstanz durch innere Umbauten zu rechnen. Darauf weise auch hin, dass auf die Inventarisierung zweier GebÃ¤ude im Rahmen eines Provokationsverfahrens (§ 213 PBG) verzichtet worden sei. Wenn aber nicht sichergestellt sei, dass historische Substanz auf Dauer erhalten bleibe, kÃ¶nne das Schutzziel der Kernzone D-Weg gar nicht erreicht werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.1 </b>Der Beschwerdegegner 1 macht geltend, bei den AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers zu Ã¤usserlichen VerÃ¤nderungen an einzelnen inventarisierten Bauten handle es sich um neue Tatsachenbehauptungen, die nach § 52 Abs. 2 VRG unzulÃ¤ssig seien. Der BeschwerdefÃ¼hrer hat allerdings das angebliche Fehlen der SchutzwÃ¼rdigkeit aufgrund spÃ¤terer Um- und Anbauten an verschiedenen BaumeisterhÃ¤usern im Rekursverfahren mehrfach thematisiert, und die Frage wurde anhand zumindest eines Beispiels auch am Augenschein erÃ¶rtert. Die Verdeutlichung des Vorbringens durch konkrete Beispiele stellt keine neue Tatsachenbehauptung dar.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.2 </b>Es trifft zu, dass von den 27 BaumeisterhÃ¤usern, die im Gebiet der umstrittenen Kernzone D-Weg inventarisiert wurden, bisher keines rechtskrÃ¤ftig unter Schutz gestellt wurde. Bei den drei geschÃ¼tzten Objekten in diesem Gebiet handelt es sich nicht um BaumeisterhÃ¤user.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.3 </b>Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass es sich bei der Kernzone um eine Bauzone handelt, die vor allem Anliegen des Ortsbildschutzes erfÃ¼llt. Nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG bezieht sich der Ortsbildschutz auf Objekte, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen. Objekt des Ortsbildschutzes sind also in erster Linie Ensembles und nicht Einzelbauten (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 122 ff.). Ortsbilder umfassen auch Bauten, die keine eigenstÃ¤ndige Bedeutung als Bauwerk haben (also keinen sogenannten Eigenwert aufweisen), sondern deren Bedeutung sich aus der Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (was als Situationswert bezeichnet wird; zur Unterscheidung von Eigenwert und Situationswert, die in der ZÃ¼rcher Praxis auf die beiden Elemente von § 203 Abs. 1 lit. c PBG bezogen werden, vgl. VGr, 5. April 2018, VB.2017.00698, E. 2.1 mit Hinweisen). In jedem Fall ist aber die vorhandene Bausubstanz fÃ¼r die Anordnung von Schutzmassnahmen relevant: Sie ist nicht nur Voraussetzung der SchutzwÃ¼rdigkeit, soweit es um den Eigenwert einer Baute geht (vgl. VGr, 25. Oktober 2011, VB.2011.00348, E. 3.2.3); sie ist auch ein Kriterium, soweit der Situationswert einer Baute entscheidend ist (BGr, 18. November 2014, 1C_212/2014, E. 4.2.4; VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 4.2; RB 1997 Nr. 73, E. 2). Demnach mag allenfalls auch ein Ortsbild schÃ¼tzenswert sein, in dem keinem der einzelnen GebÃ¤ude ein Eigenwert zukommt (vgl. VGr, 4. Oktober 2018, VB.2018.00180, E. 4.5.1), kaum jedoch ein Ortsbild, in dem keines der GebÃ¤ude schutzwÃ¼rdige historische Bausubstanz aus der Zeit aufweist, auf welche die Eigenart des Gebiets zurÃ¼ckgeht.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.4 </b>Im Einklang mit den soeben dargestellten GrundsÃ¤tzen halten Praxis und Lehre fest, dass die Festsetzung einer Kernzone nur zulÃ¤ssig ist, wenn in deren Bereich ein Minimum an erhaltenswÃ¼rdigen Bauten vorhanden ist (VGr, 29. MÃ¤rz 2001, VB.2001.00031, E. 3c; RRB Nr. 3476/1987, BEZ 1988 Nr. 8; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 127; auch VGr, 4. Oktober 2018, VB.2018.00180, E. 4.5.1, kann nichts anderes entnommen werden). Wie der BeschwerdefÃ¼hrer zutreffend ausfÃ¼hrt, vermag eine Ansammlung von Ersatzbauten keine Kernzone zu rechtfertigen (sofern diese Bauten nicht ihrerseits eines der Kriterien von § 203 Abs. 1 lit. c PBG erfÃ¼llen). Somit setzt die Kernzone als Massnahme zum Ortsbildschutz das Vorhandensein von Bauten voraus, die aufgrund ihres Eigen- oder Situationswerts schÃ¼tzenswert sind. Dies gilt jedenfalls im vorliegenden Fall vorbehaltlos, bezweckt doch die Kernzone D-Weg, Zeugen der historischen Baumeisterhausepoche zu bewahren, was eine entsprechende Bausubstanz voraussetzt.<i> </i>Die Praxis zur ZulÃ¤ssigkeit von Kernzonen hatte sich bisher allerdings lediglich mit der Frage zu befassen, ob eine Kernzone festgesetzt werden darf, wenn die betroffenen GebÃ¤ude erwiesenermassen nicht erhaltenswert sind, was verneint wurde (vgl. RRB Nr. 3476/1987, BEZ 1988 Nr. 8). Sie bezieht sich nicht auf die nun zu behandelnde Frage, ob es genÃ¼gt, wenn die Bauten potenziell schutzwÃ¼rdig sind, aber nicht rechtskrÃ¤ftig unter Schutz stehen.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.5 </b>Der Beschwerdegegner 1 fÃ¼hrt unter Hinweis auf die anwendbaren Gesetzes- und Verordnungsbestimmungen aus, dass sein Vorgehen dem gewÃ¶hnlichen, gesetzlich vorgesehenen Verfahren entspreche. Es wÃ¤re ihm zufolge nicht praktikabel, wenn fÃ¼r die Festsetzung von Kernzonen vorgÃ¤ngig fÃ¶rmliche Unterschutzstellungen erfolgen mÃ¼ssten. Dies lÃ¤ge zudem nicht im Interesse der GrundeigentÃ¼mer: Definitive Schutzanordnungen, die zwangslÃ¤ufig mit einer formellen Unterschutzstellung einhergingen, wÃ¼rden regelmÃ¤ssig erst dann erlassen, wenn hierzu ein tatsÃ¤chlicher Anlass bestehe, was dem VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip Rechnung trage. Die Vorinstanz teilt sinngemÃ¤ss diese Auffassung.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.6 </b>Der Ansicht des Beschwerdegegners 1 und der Vorinstanz ist zuzustimmen. § 204 Abs. 1 PBG und § 1 KNHV sehen vor, dass die Pflicht zur Schonung und Erhaltung von Schutzobjekten bei der Nutzungsplanung â und damit zu planungsrechtlichen Schutzmassnahmen â unabhÃ¤ngig von Inventarisierung und Unterschutzstellung gilt. Nach § 203 Abs. 2 PBG haben die zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden Inventare Ã¼ber die Schutzobjekte zu erstellen. Die Inventarisierung bewirkt noch keinen Eingriff in die Rechte der GrundeigentÃ¼mer (vgl. § 209 Abs. 2 PBG e contrario). Der Schutz erfolgt unter anderem durch Massnahmen des Planungsrechts (§ 205 lit. a PBG) und der planungsrechtliche Schutz von Ortsbildern in erster Linie durch die Festsetzung von Kern- oder Freihaltezonen und/oder mithilfe von GestaltungsplÃ¤nen (§ 24 Abs. 1 KHNV). Weitere Schutzmassnahmen sind nur anzuordnen, wenn oder soweit planungsrechtliche Massnahmen und die Bauvorschriften einen fachgerechten Schutz sowie Pflege und Unterhalt nicht sicherstellen (§ 9 Abs. 1 KNHV). Die Systematik dieser Bestimmungen legt nahe, dass die Festsetzung einer Kernzone als planungsrechtliche Massnahme keine Denkmalschutzmassnahmen fÃ¼r Einzelobjekte voraussetzt. § 50 PBG lÃ¤sst sich nichts anderes entnehmen. Das gesetzlich vorgezeichnete Verfahren lÃ¤sst sich zudem mit der PraktikabilitÃ¤t rechtfertigen: Die zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden mÃ¼ssten die SchutzwÃ¼rdigkeit einer genÃ¼genden Anzahl von Bauten Ã¼berprÃ¼fen und gegebenenfalls weitere Schutzmassnahmen anordnen. Der Aufwand hierfÃ¼r geht deutlich Ã¼ber denjenigen hinaus, der fÃ¼r die Inventarisierung zu leisten ist. So wurden fÃ¼r diese die betreffenden GebÃ¤ude nur von aussen besichtigt (Beschluss Nr. 922 des Stadtrats vom 29. Oktober 2014).</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.7 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht dagegen geltend, dass ein genÃ¼gendes Ã¶ffentliches Interesse an einer Kernzone dann nicht nachgewiesen sei, wenn diese keine rechtskrÃ¤ftig geschÃ¼tzten Objekte umfasse. Soweit er damit sagen wollte, dass allein mit einer Kernzone schÃ¼tzenswerte Objekte nicht geschÃ¼tzt werden kÃ¶nnten, Ã¼bersieht er die Wirkungen der Inventarisierung. Zwar trifft zu, was der BeschwerdefÃ¼hrer gestÃ¼tzt auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts (VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00032, E. 5.3 = BEZ 2011 Nr. 21) ausfÃ¼hrt: Planungsrechtliche Massnahmen allein vermÃ¶gen den Ortsbildschutz nur unzureichend zu gewÃ¤hrleisten, weil sie die Originalsubstanz nicht sichern kÃ¶nnen (vgl. etwa auch VGr, 5. April 2018, VB.2017.00698, E. 5.3; VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 3.2). Allerdings fallen derartige Aussagen regelmÃ¤ssig im Zusammenhang mit der Frage an, ob zusÃ¤tzlich zu den planungsrechtlichen Massnahmen eine Inventarisierung oder Unterschutzstellung zu erfolgen hat. Im vorliegenden Fall lautet die Fragestellung umgekehrt: Es geht darum, ob die Festsetzung der Kernzone zulÃ¤ssig ist, wenn zwar Inventarisierungen, aber keine fÃ¶rmlichen Unterschutzstellungen erfolgt sind. Die verbliebenen Inventarisierungen werden weder von der Stadt ZÃ¼rich noch von den betroffenen GrundeigentÃ¼mern infrage gestellt. Die Inventarisierung als Ausgangspunkt von Schutzmassnahmen im Bedarfsfall und die Kernzone â in der namentlich der Abbruch von GebÃ¤uden bewilligungspflichtig ist (§ 309 Abs. 1 lit. c PBG) â stellen zusammen ein genÃ¼gendes Instrumentarium dar, um drohenden Verlusten an originaler Bausubstanz gegebenenfalls zu begegnen. Allein aufgrund der potenziellen Gefahr von Substanzverlusten sind keine fÃ¶rmlichen Unterschutzstellungen erforderlich. Die Kernzone kann also nicht deswegen als ungeeignete und daher unzulÃ¤ssige Massnahme des Ortsbildschutzes bezeichnet werden, weil sie die historische Bausubstanz nicht allein schÃ¼tzen kann.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.8 </b>Den Schwerpunkt legt der BeschwerdefÃ¼hrer allerdings auf das Argument, dass ohne Unterschutzstellungen offenbleibe, ob sich in der fraglichen Kernzone Ã¼berhaupt schutzwÃ¼rdige Bauten befÃ¤nden. Im Extremfall kÃ¶nnten daher sÃ¤mtliche inventarisierten Bauten ersetzt werden, womit die Kernzone ihren Zweck verfehlen wÃ¼rde. Damit wird die Frage aufgeworfen, welcher Beweisgrad fÃ¼r die Annahme eines Bestands schutzwÃ¼rdiger Bauten, den die Festsetzung einer Kernzone voraussetzt, zu verlangen ist. Die gesetzlich vorgesehene Vorgehensweise fÃ¼r planerische Massnahmen, Inventarisierung und Unterschutzstellung (E. 7.2.5 f.) legt nahe, dass kein voller Beweis zu erbringen ist. Zu prÃ¼fen ist, ob grundsÃ¤tzlich das Vorhandensein inventarisierter Objekte genÃ¼gt (in diese Richtung, allerdings in anderem Zusammenhang: VGr, 29. MÃ¤rz 2001, VB.2001.00031, E. 3d). Dazu ist die Funktion der Inventare zu beachten: Diese begrÃ¼nden die Vermutung der SchutzfÃ¤higkeit der verzeichneten Objekte und verpflichten die BehÃ¶rden, sich mit dieser Vermutung auseinanderzusetzen (VGr, 5. April 2018, VB.2017.00850, E. 2.3 mit weiteren Hinweisen). Sie sollen nicht nur die Objekte umfassen, die mit Sicherheit formell geschÃ¼tzt werden, sondern den gesamten Bestand der in Betracht fallenden schutzfÃ¤higen Objekte (VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00032, E. 5.3 = BEZ 2011 Nr. 21; RB 1990 Nr. 72; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 211). Die Inventarisierung als solche hat keine EigentumsbeschrÃ¤nkungen zur Folge, und die betroffenen EigentÃ¼mer kÃ¶nnen die Berechtigung des Eintrags unter den Voraussetzungen von § 213 PBG Ã¼berprÃ¼fen lassen. Dagegen bedeutet die Festsetzung einer Kernzone, dass den EigentÃ¼mern â auch denjenigen nicht inventarisierter GebÃ¤ude â BeschrÃ¤nkungen auferlegt werden. Diese kÃ¶nnten materiell unbegrÃ¼ndet sein, wenn nÃ¤mlich die Vermutung der SchutzfÃ¤higkeit fÃ¼r einen so grossen Anteil inventarisierter GebÃ¤ude widerlegt werden kÃ¶nnte, dass das Ortsbild als solches nicht mehr als schutzwÃ¼rdig bezeichnet werden kÃ¶nnte. Die EigentÃ¼mer haben allerdings keine MÃ¶glichkeit, die Inventarisierungen der GebÃ¤ude Dritter anzufechten und auf diese Weise eine unbegrÃ¼ndete Belastung abzuwenden. WÃ¼rde das blosse Vorhandensein inventarisierter Objekte als Grundlage fÃ¼r die Festsetzung einer Kernzone anerkannt, so wÃ¼rden damit Eingriffe in ein Grundrecht auf der Basis von Vermutungen zugelassen, die sich einerseits nicht in allen FÃ¤llen als begrÃ¼ndet herausstellen dÃ¼rften und anderseits von den Betroffenen nicht im notwendigen Umfang infrage gestellt werden kÃ¶nnten.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.9 </b>Es liegt daher nahe, die Festsetzung einer Kernzone nicht bereits dann zuzulassen, wenn sich im fraglichen Gebiet Objekte befinden, die im Sinn des Schutzziels der betreffenden Kernzone inventarisiert wurden. Vielmehr muss sich aufgrund einer Gesamtbetrachtung als zumindest wahrscheinlich erweisen, dass genÃ¼gend Objekte vorhanden sind, die mit Blick auf die Eigenart des Gebiets schutzwÃ¼rdig sind, sodass die Kernzone ihren Zweck erfÃ¼llen kann. Die Wahrscheinlichkeit, dass sich im Gebiet einer geplanten Kernzone genÃ¼gend schutzwÃ¼rdige Objekte finden, kann erst angenommen werden, wenn sich dies anhand der weiteren UmstÃ¤nde â etwa der BegrÃ¼ndung der Inventaraufnahmen, der Anzahl der Inventarisierungen im betreffenden Gebiet, des Charakters der Kernzone, der EintrÃ¤ge im ISOS â erhÃ¤rten lÃ¤sst. Mit dieser Vorgabe wird auch den betroffenen GrundeigentÃ¼mern ermÃ¶glicht, im Rechtsmittelverfahren EinwÃ¤nde vorzubringen, ohne dass mit der AbklÃ¤rung der SchutzwÃ¼rdigkeit in unverhÃ¤ltnismÃ¤ssiger Weise in die Rechte der EigentÃ¼mer inventarisierter Objekte eingegriffen werden mÃ¼sste.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.10 </b>Im Folgenden ist daher zu prÃ¼fen, ob das Vorhandensein einer genÃ¼genden Zahl schutzwÃ¼rdiger Bauten in der Kernzone D-Weg zumindest wahrscheinlich ist. Der Beschwerdegegner 1 bringt vor, dass die Inventarisierung auf einem sorgfÃ¤ltig durchgefÃ¼hrten Prozess beruhe. Dass das Verfahren fachgerecht durchgefÃ¼hrt wurde, wird vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht substanziiert bestritten und durch die Dokumentation der einzelnen inventarisierten Objekte belegt (vgl. BaumeisterhÃ¤user, InventarergÃ¤nzung, S. 47 ff.). Insbesondere kann entgegen den AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers daraus, dass fÃ¶rmliche Unterschutzstellungen weitere AbklÃ¤rungen voraussetzen, nicht geschlossen werden, dass die Inventarisierung auf mangelhaften Grundlagen beruht. Dass sie ausreicht, um von der Existenz schutzwÃ¼rdiger Bauten auszugehen, ergibt sich sodann aus Zweck und Charakter der Kernzone D-Weg: Diese umfasst eine heute unbestrittenermassen teilweise heterogene Gegend und soll die Entwicklung der Bebauung in den VorstÃ¤dten der Stadt ZÃ¼rich zwischen 1831 und 1893 nachvollziehbar machen. Hierzu ist nicht notwendig, dass die Originalsubstanz der das Gebiet insofern prÃ¤genden Bauten ungeschmÃ¤lert erhalten ist.<i> </i>In diesem Zusammenhang ist hervorzuheben, dass auch das GebÃ¤udeÃ¤ussere fÃ¼r sich allein unter UmstÃ¤nden SchutzwÃ¼rdigkeit zu begrÃ¼nden vermag (BGr, 18. November 2014, 1C_212/2014, E. 4.2.4; VGr, 25. April 2012, VB.2010.00676, E. 7.4.1); zwar ist die SchutzwÃ¼rdigkeit eines Objekts aufgrund einer GesamtabwÃ¤gung zu ermitteln (BGr, 27. Oktober 2017, 1C_285/2017, E. 2.4; BGE 135 I 176 E. 6.2), doch darf daraus nicht der Schluss gezogen werden, <span>lediglich GebÃ¤ude mit einem erhaltenswerten Innern seien schÃ¼tzenswert (VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 4.6)</span>. GemÃ¤ss dem entsprechenden Beschluss Nr. 922 des Stadtrats vom 29. Oktober 2014 beruht die Inventarisierung auf einer Besichtigung der BaumeisterhÃ¤user von aussen, sodass anzunehmen ist, dass bei den inventarisierten Objekten jedenfalls Ã¤usserlich historische Bausubstanz vorhanden ist. Dies gilt ungeachtet der Ã¤usseren An- und Umbauten bei den inventarisierten Objekten, die bei der Inventarisierung bekannt waren.<i> </i>Auch der Verzicht auf die Inventarisierung bzw. Unterschutzstellung bestimmter GebÃ¤ude hat nicht die Bedeutung, die der BeschwerdefÃ¼hrer ihm zumisst: Er betrifft namentlich dessen eigene Liegenschaft sowie zwei weitere Ã¤usserlich intakte BaumeisterhÃ¤user. Bei den Letzteren wurde auf ein Provokationsbegehren im Sinn von § 213 PBG hin auf Denkmalschutzmassnahmen verzichtet, was mit der starken VerÃ¤nderung der Bausubstanz im Innern begrÃ¼ndet wurde. Angesichts dessen, dass die Umbauten im Wesentlichen das Innere der beiden HÃ¤user betrafen, weist der Verzicht auf die Unterschutzstellung auf eine zurÃ¼ckhaltende Praxis hin und nicht darauf, dass sich die anderen BaumeisterhÃ¤user ebenfalls als nicht schÃ¼tzenswert herausstellen wÃ¼rden. Insbesondere besteht kein Anlass anzunehmen, dass nicht einmal das Ãussere einer hinreichenden Anzahl von GebÃ¤uden sich als schutzwÃ¼rdig erweisen wÃ¼rde. Schliesslich ist auf die Eintragungen im ISOS hinzuweisen, welche die EinschÃ¤tzung der Stadt ZÃ¼rich stÃ¼tzen. Aus diesen<i> </i>GrÃ¼nden und angesichts der Dichte der BaumeisterhÃ¤user im Gebiet der Kernzone D-Weg ist es wahrscheinlich, dass die Kernzone Ã¼ber eine genÃ¼gende Anzahl an schutzwÃ¼rdigen Objekten verfÃ¼gt, um ihren Zweck zu erfÃ¼llen. Der Einwand des Beschwerdegegners, sÃ¤mtliche 27 inventarisierten GebÃ¤ude kÃ¶nnten sich schliesslich als nicht schutzwÃ¼rdig herausstellen, erscheint von bloss theoretischer Art.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Das Ã¶ffentliche Interesse an der Kernzone D-Weg ist nach den vorangegangenen ErwÃ¤gungen ausgewiesen. Die Bejahung der SchutzwÃ¼rdigkeit fÃ¼hrt jedoch nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur dann, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu gewichten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (in Bezug auf Denkmalschutzmassnahmen: VGr, 20. September 2018, VB.2018.00064, E. 4.3; RB 1992 Nr. 62).</p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼hrt das Ã¶ffentliche Interesse an der Siedlungsentwicklung nach innen ins Feld. Dazu ist in Ãbereinstimmung mit den zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz auszufÃ¼hren: Die Bundesverfassung verpflichtet Bund und Kantone zur haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens (Art. 75 Abs. 1 BV). Das Bundesgesetz sieht die Siedlungsentwicklung nach innen als Ziel der Raumplanung vor (Art. 1 Abs. 2 lit. a<sup>bis</sup> RPG), wobei der jeweilige kantonale Richtplan Siedlung festlegen soll, wie eine hochwertige Siedlungsentwicklung nach innen bewirkt wird (Art. 8a Abs. 1 lit. c RPG). Das Postulat der Verdichtung baulicher Nutzung â so wichtig der haushÃ¤lterische Umgang mit dem Boden ist â kann jedoch nicht einfach als planerisches Oberziel betrachtet werden, dem sich alle anderen Planungsanliegen unterzuordnen haben. Massgebend mÃ¼ssen eine Gesamtsicht und die Optimierung der planerischen Interessen sein (BGr, 9. Januar 2012, 1C_349/2011, E. 3.4). Das Siedlungsgebiet ist also nicht etwa gleichmÃ¤ssig zu verdichten. Zu den beachtenswerten Interessen gehÃ¶rt auch der Heimatschutz, fÃ¼r den die Kantone zustÃ¤ndig sind (Art. 78 Abs. 1 BV). Der kantonale Richtplan vermerkt, dass der Umgang mit kulturgeschichtlichen Objekten besondere Sorgfalt erfordere. <span>In Ã¼berkommunal geschÃ¼tzten Ortsbildern stelle die Umsetzung des Ziels der Siedlungsentwicklung nach innen besonders hohe Anforderungen. Die Nutzung der vorhandenen Potenziale sei sowohl in qualitativer als auch in quantitativer Hinsicht auf die Schutzziele abzustimmen, wobei den geÃ¤nderten AnsprÃ¼chen der heutigen GebÃ¤udenutzer, der modernen GebÃ¤udebautechnik und den Interessen der EigentÃ¼merschaft gebÃ¼hrend Beachtung zu schenken sei (</span>Kanton ZÃ¼rich, Richtplantext, Ziff. 2.1.1 lit. b, 2.4.1). Der regionale Richtplan ist auf 80'000 zusÃ¤tzliche Bewohnerinnen und Bewohner der Stadt ZÃ¼rich ausgerichtet (Richtplantext, Ziff. 1.2.5). Das Siedlungswachstum soll durch Innenentwicklung erfolgen, doch sollen die Potenziale durch eine rÃ¤umlich differenzierte bauliche Verdichtung genutzt werden. Die Entwicklung soll den historischen Charakter und die StÃ¤rkung der IdentitÃ¤t der Quartiere berÃ¼cksichtigen (Richtplantext, Ziff. 2.1.1 lit. a, c). Der regionale Richtplan bezeichnet die schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder von regionaler Bedeutung, zu denen er die Kernzone D-Weg zÃ¤hlt (Richtplantext, Ziff. 2.1.1, 2.3.2, Tabelle/Abbildung 2.4; Karte Siedlung und Landschaft). Die Bau- und Zonenordnung 2016 berÃ¼cksichtigt die gegenlÃ¤ufigen Ã¶ffentlichen Interessen (vgl. ErlÃ¤uterungsbericht BZO, S. 9 f.). Den Interessen an der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens und der Siedlungsentwicklung nach innen trÃ¤gt sie durchaus Rechnung. Wenn demgegenÃ¼ber fÃ¼r den Bereich der Kernzone D-Weg der Ortsbildschutz hÃ¶her gewichtet wird, steht dies im Einklang mit den rechtlichen Grundlagen und den RichtplÃ¤nen; es ist somit nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.2 </b>Weiter ruft der BeschwerdefÃ¼hrer die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und ein Ã¶ffentliches Interesse an seiner TÃ¤tigkeit an. Diese Interessen stellen die Kernzone D-Weg als solche nicht infrage: Die Vorinstanz verweist zutreffend darauf, dass private einem Nutzungsplan entgegenstehende Interessen des GrundeigentÃ¼mers wenig Gewicht haben, wenn der Plan den im Ã¶ffentlichen Interesse liegenden Planungszielen entspricht; unberÃ¼cksichtigt bleiben insbesondere finanzielle Interessen (Eloi Jeannerat/Pierre Moor in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, ZÃ¼rich etc. 2016, Art. 14 N. 43). Das Bundesgericht hat dies namentlich zum Ã¶ffentlichen Interesse an der Redimensionierung der Bauzonen auf das gesetzlich zulÃ¤ssige Mass festgehalten (BGr, 13. August 2001, 1P.218/2001, E. 5a; BGE 114 Ia 364 E. 4). Eine umfassende Gewichtung der Interessen und PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit kann an dieser Stelle unterbleiben: Die vom BeschwerdefÃ¼hrer geltend gemachten Interessen vermÃ¶gen gegen das Ã¶ffentliche Interesse an der Festsetzung der Kernzone D-Weg jedenfalls deshalb nicht aufzukommen, weil sie gegebenenfalls angemessen berÃ¼cksichtigt werden kÃ¶nnen, indem die konkreten planerischen Massnahmen fÃ¼r das GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers angepasst werden. Insoweit ist auf die folgende Behandlung des Eventualantrags zu verweisen.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.3 </b>Schliesslich bestreitet der BeschwerdefÃ¼hrer die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Kernzone: Der Charakter des Gebiets kÃ¶nne ohne Schutzzone gewahrt werden, weil die Struktur bereits vom Strassennetz und der Parzellierung gewÃ¤hrleistet werde. Wie die jÃ¼ngeren Bauten im Gebiet belegen, trifft dies nicht zu. Dies rÃ¤umt implizit auch der BeschwerdefÃ¼hrer ein, wenn er ausfÃ¼hrt, dass der "dynamische Charakter" des Quartiers erhalten bliebe. Ablesbar bleiben soll jedoch nicht die Dynamik als solche, sondern die Stadtentwicklung im 19. Jahrhundert. Einzelfallbezogene denkmalschutzrechtliche Massnahmen genÃ¼gen nicht, um den Charakter eines Ortsbilds zu bewahren, wie die Vorinstanz zu Recht festhÃ¤lt. Die Massnahmen des Ortsbild- und des Denkmalschutzes sind vielmehr kumulativ anzuwenden (vgl. § 23 Abs. 1 und 2 KNHV). </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Den Eventualantrag, die Sache sei an die Stadt ZÃ¼rich zurÃ¼ckzuweisen und diese sei anzuweisen, auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 anstelle der Profilerhaltungslinie einen Baubereich festzusetzen, begrÃ¼ndet der BeschwerdefÃ¼hrer im Wesentlichen wie folgt: Die Struktur des Ortsbilds brauche an dieser Stelle nicht geschÃ¼tzt zu werden, weshalb die Profilerhaltung unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig sei. Umgekehrt habe diese einen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie zur Folge. Die Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers seien von der Vorinstanz zu wenig gewichtet worden, weshalb keine rechtsgenÃ¼gende InteressenabwÃ¤gung stattgefunden habe. Insbesondere habe die Vorinstanz missachtet, dass ein Ã¶ffentliches Interesse an der TÃ¤tigkeit des BeschwerdefÃ¼hrers bestehe, und sie habe sich nicht mit dem Ausmass des Eingriffs und dessen Wirkung auf den BeschwerdefÃ¼hrer und die von diesem verfolgten Zwecke auseinandergesetzt. Deswegen macht der BeschwerdefÃ¼hrer auch eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r geltend, die im vorliegenden Zusammenhang zu behandeln ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Nach § 50 PBG kann die Bau- und Zonenordnung unter anderem die Stellung der Bauten in der Kernzone nÃ¤her ordnen (Abs. 2) sowie besondere Vorschriften Ã¼ber die Masse und die Erscheinung der dortigen Bauten enthalten (Abs. 3). Entsprechend sieht Art. 28 BZO 2016 fÃ¼r alle Kernzonen das Mittel der Profilerhaltung vor. Im Bereich einer Profilerhaltungslinie sind beim Ersatz oder Umbau von GebÃ¤uden oder GebÃ¤udeteilen der Kubus und das wesentliche Ã¤ussere Erscheinungsbild der bestehenden GebÃ¤ude zu Ã¼bernehmen (Art. 28 Abs. 1 Satz 1 BZO 2016). Damit liegt eine genÃ¼gende gesetzliche Grundlage fÃ¼r Eingriffe in die Eigentumsgarantie vor (vgl. BGr, 5. Mai 2014, 1C_629/2013, E. 6.6). </p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Zu prÃ¼fen ist, ob ein Ã¶ffentliches Interesse an der Profilerhaltungslinie auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 besteht.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.1 </b>Zweck der Profilerhaltung ist die Bewahrung der Eigenart bzw. des Charakters des betreffenden Gebiets (vgl. BGr, 5. Mai 2014, 1C_629/2013, E. 6.6). In der Formulierung der Vorinstanz werden mit einer Profilerhaltungslinie "in aller Regel jene GebÃ¤ude erfasst, die aufgrund ihrer Stellung, ihres Profils, ihrer Struktur und ihrer wesentlichen Ã¤usseren Erscheinung das Ortsbild in seinen erhaltenswerten Teilen prÃ¤gen". Der Beschwerdegegner 1 fÃ¼hrt aus, dass in der Kernzone D-Weg jene GebÃ¤ude mit einer Profilerhaltung belegt worden seien, die fÃ¼r das schÃ¼tzenswerte Ortsbild prÃ¤gend oder typisch seien. Es handle sich um alle GebÃ¤ude, die aufgrund ihres Ã¤usseren Erscheinungsbilds der Epoche der BaumeisterhÃ¤user zuzuordnen seien, nÃ¤mlich die nunmehr inventarisierten GebÃ¤ude sowie vier weitere GebÃ¤ude, die trotz fehlender InventarwÃ¼rdigkeit aufgrund ihrer ZugehÃ¶rigkeit zu dieser Epoche und ihres weitgehend intakten Ã¤usseren Erscheinungsbilds, ihres Kubus und ihrer Stellung fÃ¼r das Ortsbild besonders typisch seien. Dazu gehÃ¶re die Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers, ein stattliches dreigeschossiges Mietshaus aus dem Jahr 1872 mit Walmdach und beidseitiger mittiger, einen Mittelrisalit abschliessender Lukarne, das mit seinen symmetrischen Achsen von Einzelfenstern, dem Gurtgesims und dem Tempelgiebel der Lukarne die fÃ¼r BaumeisterhÃ¤user typischen Gestaltungselemente aufweise und daher fÃ¼r das vorliegende Ortsbild charakteristisch sei. Auf die Inventarisierung sei allerdings wegen verschiedener jÃ¼ngerer Um- und Anbauten verzichtet worden. Die Vorinstanz ist dieser Ansicht gefolgt.<i> </i>Dass sich das GebÃ¤ude Ã¤usserlich weitgehend im Originalzustand befindet, wird Ã¼brigens auch vom BeschwerdefÃ¼hrer anerkannt.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.2 </b>Der Beschwerdegegner 1 stÃ¼tzt sich mit dieser BegrÃ¼ndung unter anderem auf Elemente, die dem Zweck und der Wirkung der Profilerhaltung nicht entsprechen: Mit dieser kÃ¶nnen der Kubus, die Stellung und die wesentliche Ã¤ussere Erscheinung eines GebÃ¤udes vorgeschrieben werden. Sie kann aber nicht dazu dienen, ein historisches GebÃ¤ude zu erhalten, weil sie dessen Abbruch zugunsten eines vollstÃ¤ndigen Ersatzbaus nicht verhindern kann. Mit andern Worten: Sie stellt kein milderes Mittel fÃ¼r die Inventarisierung und â gegebenenfalls â Unterschutzstellung dar, weil sie als solches nicht tauglich ist. Sie darf auch nicht eingesetzt werden, um faktisch auf die Bewahrung eines GebÃ¤udes hinzuwirken, das mit dem Verzicht auf die Inventarisierung gerade als nicht schÃ¼tzenswert eingeschÃ¤tzt wurde, weil an einer solchen Massnahme kein Ã¶ffentliches Interesse besteht. Dies gilt ungeachtet dessen, dass auch nicht inventarisierte Objekte schutzwÃ¼rdig sein kÃ¶nnen (vgl. BGr, 17. Juli 2018, 1C_380/2017, E. 2 f.; VGr, 10. Dezember 2008, VB.2008.00404, E. 2.1 = RB 2008 Nr. 11 = BEZ 2009 Nr. 4): Die BehÃ¶rde verhÃ¤lt sich widersprÃ¼chlich, wenn sie einerseits die Vermutung der SchutzfÃ¤higkeit verneint und anderseits planungsrechtliche Massnahmen mit dem Schutz der historischen Bausubstanz rechtfertigt. Nun begrÃ¼ndet der Beschwerdegegner 1 die Profilerhaltung fÃ¼r das HauptgebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 nicht nur mit dem Kubus und dem Ã¤usseren Erscheinungsbild, die fÃ¼r das Ortsbild typisch seien, sondern auch mit der ZugehÃ¶rigkeit zur Epoche der BaumeisterhÃ¤user und der weitgehenden Intaktheit des Erscheinungsbilds, worunter wohl (auch) die weitgehende Erhaltung der historischen AussenhÃ¼lle des GebÃ¤udes zu verstehen ist. Auch die Vorinstanz verweist darauf, dass das GebÃ¤ude aus der Baumeisterhausepoche stammt. Die ZugehÃ¶rigkeit zu einer Epoche und die historische Substanz der Ã¤usseren GebÃ¤udeteile kÃ¶nnen unter UmstÃ¤nden die SchutzwÃ¼rdigkeit begrÃ¼nden (vgl. E. 7.2.10). Dass diese Elemente hier beachtlich wÃ¤ren, hat die Stadt ZÃ¼rich jedoch mit dem Verzicht auf die Inventarisierung gerade verneint, und sie kÃ¶nnen mit der Profilerhaltung auch nicht gesichert werden. Soweit die Festsetzung der Profilerhaltung mit der historischen Bausubstanz begrÃ¼ndet wurde, geht sie also von unzutreffenden Voraussetzungen aus: Die Profilerhaltung beantwortet nicht die Frage, ob das jetzige GebÃ¤ude bestehen bleiben soll, sondern die Frage, ob ein GebÃ¤ude an diesem Ort â das auch eine Ersatzbaute sein kann â den Kubus und das Ã¤ussere Erscheinungsbild des derzeitigen GebÃ¤udes aufweisen muss.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.3 </b>FÃ¼r die Beantwortung der Frage, ob sich allein aufgrund des Kubus, der Stellung und des Ã¤usseren Erscheinungsbilds â ohne BerÃ¼cksichtigung der historischen Bausubstanz â eine Profilerhaltung rechtfertigt, ist die Bedeutung der Baute fÃ¼r den Gebietscharakter massgebend. Dessen Beschreibung lautet fÃ¼r die Kernzone D-Weg wie folgt (BZO 2016): "Das Gebiet ist von kleinteiligen HandwerkerhÃ¤usern, WerkstÃ¤tten und frÃ¼hen MietshÃ¤usern in der sich ab etwa 1830 entwickelnden Baumeisterarchitektur geprÃ¤gt. GrÃ¶ssere moderne Wohn- und Gewerbebauten durchsetzen das Quartier." Wie sich daraus sowie aus der Beschreibung im ISOS (E. 6.2.3) und der WÃ¼rdigung der Vorinstanz aufgrund des Augenscheins ergibt, ist die Bebauung des Quartiers heterogen, wobei sich teilweise gerade daraus die geschichtliche Entwicklung ablesen lÃ¤sst; namentlich sind auch die prÃ¤genden BaumeisterhÃ¤user untereinander uneinheitlich. Ob der heterogene Charakter des Quartiers fÃ¼r oder gegen eine Profilerhaltung spricht, hÃ¤ngt von den konkreten Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen ab. Anzumerken ist, dass der Hinweis auf die grÃ¶sseren modernen Wohn- und Gewerbebauten in der BZO 2016 beschreibend zu verstehen ist; die Erstellung einer solchen Baute anstelle eines Baumeisterhauses liesse sich demnach nicht mit dem Quartiercharakter rechtfertigen.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.4 </b>Der Beschwerdegegner 1 begrÃ¼ndet die Profilerhaltung damit, dass sich die Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers â ungeachtet der Neubauten auf den unmittelbar nÃ¶rdlich und sÃ¼dlich anschliessenden Nachbarparzellen â in die heute noch klar erkennbare Reihe von BaumeisterhÃ¤usern entlang der E-Strasse einordne und auch im rÃ¼ckwÃ¤rtigen Bereich eine klare Verbindung zum schutzwÃ¼rdigen Ortsbild bestehe, so zu den GebÃ¤uden an der E-Strasse 06/07 sowie zum Schulhaus I. Der Liegenschaft wird somit die Funktion eines Bindeglieds zugeschrieben, das zum Quartiercharakter beitrÃ¤gt. Weder die Stadt ZÃ¼rich noch die Vorinstanz scheint jedoch geprÃ¼ft zu haben, ob diese Funktion auch von einer Ersatzbaute wahrgenommen werden kÃ¶nnte, welche die typische Erscheinungsweise des Baumeisterhauses â namentlich Kubatur, Giebel und Fassadengestaltung â nur nachahmt. Soweit es nur darum ginge, FreiflÃ¤chen und Durchblicke auf die verschiedenen BaumeisterhÃ¤user zu sichern â was der Beschwerdegegner 1 am Augenschein hervorhob â, wÃ¼rde die Festsetzung eines angemessenen Baubereichs genÃ¼gen. Die Gemeinde verfÃ¼gt insoweit Ã¼ber einen erheblichen Gestaltungsspielraum (vgl. VGr, 13. Februar 2008, VB.2007.00394, E. 2.2, 3.1 = RB 2008 Nr. 66 = BEZ 2008 Nr. 21). </p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.5 </b>Dass die Profilerhaltungslinie unter anderem auf nicht massgebliche GrÃ¼nde gestÃ¼tzt wurde, stellt eine Rechtsverletzung im Sinn von § 50 Abs. 1 lit. a VRG dar. Bereits deshalb ist der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben, soweit der Eventualantrag des BeschwerdefÃ¼hrers abgewiesen wurde. Aufgrund des Gestaltungsspielraums des Beschwerdegegners 1 ist die Sache direkt an diesen zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>Zu prÃ¼fen ist weiter, ob die Vorinstanzen die Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers formell und materiell korrekt gewÃ¼rdigt haben.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r geltend, weil die Vorinstanz nicht darauf eingegangen sei, dass seine TÃ¤tigkeit im Ã¶ffentlichen Interesse liege und er eine besonders grosse Einbusse durch die planungsrechtlichen Festsetzungen erleide. Die Vorinstanz Ã¤ussert sich nur in Bezug auf die Festsetzung der Kernzone D-Weg zu den privaten Interessen der drei Rekurrierenden, indem sie festhÃ¤lt, deren rein finanzielle Interessen vermÃ¶chten das Ã¶ffentliche Interesse am Ortsbildschutz nicht zu Ã¼berwiegen. Bei der PrÃ¼fung der konkreten Festsetzung fÃ¼r das GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers erwÃ¤hnt sie hingegen dessen Interessen nicht, ohne dies zu begrÃ¼nden. Es bestehen auch keine Anzeichen, dass sie sich mit diesen auseinandergesetzt hÃ¤tte. Dies stellt eine Missachtung der PrÃ¼fungs- und BerÃ¼cksichtigungspflicht sowie der BegrÃ¼ndungspflicht und damit eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 BV dar. Materiell erweist sich die InteressenabwÃ¤gung als unvollstÃ¤ndig, wie im Folgenden auszufÃ¼hren ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.4.2 </b>Wenn planungsrechtliche Massnahmen nicht ein ganzes Gebiet betreffen, sondern zu klar lokalisierbaren individuellen EinschrÃ¤nkungen fÃ¼hren, sind die Interessen des betreffenden GrundeigentÃ¼mers einzeln zu beurteilen (Jeannerat/Moor, Art. 14 N. 44). Entsprechend beachtet die Rechtsprechung etwa bei der PrÃ¼fung von UferschutzplÃ¤nen, besonderen Nutzungsanordnungen, Bau- oder Waldabstandslinien die privaten Interessen im Einzelnen (vgl. etwa BGr, 12. November 2018, 1C_539/2017, E. 4.5, 6.7; BGr, 1. Februar 2016, 1C_277/2015, E. 3 f.; BGE 118 Ia 394 E. 5; VGr, 7. Mai 2014, VB.2013.00560, E. 6.3; VGr, 25. August 2011, VB.2011.00083, E. 4). WÃ¤hrend bei der Festsetzung der Kernzone als solcher den privaten Interessen nur wenig Gewicht zuzugestehen ist (E. 7.3.2), sind diese zu beachten, wenn zu beurteilen ist, ob bzw. inwieweit die spezifischen ein einzelnes GrundstÃ¼ck betreffenden Festsetzungen gerechtfertigt sind (Ã¤hnlich Ã¼brigens auch die Vorinstanz in BRGE I, 23. MÃ¤rz 2018, Nr. 0033/2018, E. 3.4.3 = BEZ 2018 Nr. 22). Die streitige Profilerhaltungslinie, mit welcher die BaumÃ¶glichkeiten auf dem GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers geregelt werden, stellt eine planungsrechtliche Massnahme des Ortsbildschutzes im Sinn von § 203 lit. a PBG dar. Sie ergibt sich nicht direkt aus den Kernzonenvorschriften, sondern sie ist das Ergebnis einer AbwÃ¤gung der konkreten, spezifisch dieses GrundstÃ¼ck betreffenden UmstÃ¤nde. In der Wirkung kommt sie einer individuell-konkreten Schutzmassnahme gleich, weshalb auch an die entsprechende Praxis angeknÃ¼pft werden kann: Ob eine aus GrÃ¼nden des Natur- und Heimatschutzes erfolgende NutzungsbeschrÃ¤nkung das dem EigentÃ¼mer zumutbare Mass Ã¼berschreitet, ist einzelfallweise aufgrund der gesamten UmstÃ¤nde zu beurteilen (BGr, 2. November 2012, 1C_168/2012, E. 6.4; vgl. auch BGE 135 I 176 E. 8.2; BGE 126 I 219 E. 2c). </p> <p class="Erwgung3"><b>8.4.3 </b>Die Vorinstanz hat bei der PrÃ¼fung des Eventualantrags die vom BeschwerdefÃ¼hrer vorgebrachten Interessen nicht berÃ¼cksichtigt, sondern sich auf eine knappe WÃ¼rdigung aus der Sicht des Ortsbildschutzes beschrÃ¤nkt. Ob sie sich sinngemÃ¤ss auf die Praxis zum Gewicht der privaten Interessen im Rahmen der Nutzungsplanung abgestÃ¼tzt hat, kann offenbleiben. Jedenfalls stellt die unvollstÃ¤ndige InteressenberÃ¼cksichtigung eine Rechtsverletzung dar. Auch deshalb ist der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben, soweit er den Eventualantrag des BeschwerdefÃ¼hrers betrifft. Weil der Beschwerdegegner 1 Ã¼ber einen grossen Ermessensspielraum verfÃ¼gt, ist die Sache, wie bereits ausgefÃ¼hrt, direkt an ihn zurÃ¼ckzuweisen. Im Folgenden ist kurz auf die vom BeschwerdefÃ¼hrer genannten privaten Interessen einzugehen.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.4.4 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer verweist darauf, dass er ein Verein im Sinn von Art. 60 ff. des Zivilgesetzbuchs (ZGB) und daher nicht gewinnstrebig ist (Art. 60 Abs. 1 ZGB). Im Rahmen seines Vereinszwecks fÃ¼hre er diverse gemeinnÃ¼tzige Institutionen fÃ¼r HilfsbedÃ¼rftige. Gerade deswegen sei er darauf angewiesen, die ihm zur VerfÃ¼gung stehenden Mittel mÃ¶glichst zweckgerichtet einsetzen zu kÃ¶nnen. Er verweist sodann auf die Leistungsvereinbarung zwischen ihm und der Sicherheitsdirektion des Kantons ZÃ¼rich, um zu belegen, dass das Wohnheim und der Integrationsbetrieb in der streitbetroffenen Liegenschaft von Ã¶ffentlichem Interesse sind. Das Ã¶ffentliche Interesse an der TÃ¤tigkeit des BeschwerdefÃ¼hrers ist ausgewiesen. Allerdings macht dieser nicht substanziiert geltend, dass der Betrieb im bestehenden GebÃ¤ude oder einer Ersatzbaute mit denselben Abmessungen nicht adÃ¤quat fortgesetzt werden kÃ¶nnte. Selbst in der eingehenden Stellungnahme, die sich in der Rekursreplik findet, verweist er letztlich nur auf allgemeine, lÃ¤ngerfristige Entwicklungen und sein Interesse an einer mÃ¶glichst flexiblen Nutzung seiner Mittel inklusive der Liegenschaft.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.4.5 </b>Die BerÃ¼cksichtigung der finanziellen Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers hat sich nach der Praxis zu NutzungsbeschrÃ¤nkungen durch Denkmalschutzmassnahmen zu richten. DemgemÃ¤ss sind bei der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit von Zweck und Wirkung einer Massnahme das Ã¶ffentliche Interesse und damit der Grad der SchutzwÃ¼rdigkeit zu berÃ¼cksichtigen (BGr, 23. Juni 1995, ZBl 97/1996, S. 366 E. 6b). RentabilitÃ¤tsÃ¼berlegungen sind umso geringer zu gewichten, je schutzwÃ¼rdiger ein Objekt ist. Bei ausgewiesener SchutzwÃ¼rdigkeit kÃ¶nnen rein finanzielle Interessen fÃ¼r sich genommen nicht ausschlaggebend sein (BGr, 2. November 2012, 1C_168/2012, E. 6.4; BGr, 23. Februar 2011, 1C_553/2010, E. 2.4). Es ist nicht von der Nutzung auszugehen, die ohne die BeschrÃ¤nkung durch die Schutzmassnahme mÃ¶glich wÃ¤re, etwa von der Rendite einer NeuÃ¼berbauung (BGE 118 Ia 384 E. 4e). Massgeblich ist vielmehr, ob mit der WeiterfÃ¼hrung der bisherigen Nutzung oder mit einer NutzungsÃ¤nderung ein akzeptabler Ertrag erzielt werden kann (BGE 126 I 219 E. 5h; VGr, 10. September 2003, VB.2003.00120, E. 4b; vgl. auch BGr, 18. November 2014, 1C_267/2014, E. 4.6).</p> <p class="Erwgung3"><b>8.4.6 </b>Der unter den Parteien umstrittene AusnÃ¼tzungsverlust im Vergleich zu den BebauungsmÃ¶glichkeiten gemÃ¤ss den Vorschriften Ã¼ber die Quartiererhaltungszone QI3a ist hier demnach nicht beachtlich. Umgekehrt verfÃ¼gt der Beschwerdegegner 1 Ã¼ber einigen Ermessensspielraum, um die finanziellen Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers zu berÃ¼cksichtigen (vgl. BGr, 11. Februar 2011, 1C_444/2010, E. 6.2). Immerhin kann das Ã¶ffentliche Interesse am Erhalt des Kubus, der Stellung und des Ã¤usseren Erscheinungsbilds eines als nicht schutzwÃ¼rdig eingestuften GebÃ¤udes in einer heterogen bebauten Gegend nicht als so gross bezeichnet werden, dass gegenlÃ¤ufige private Interessen von vornherein hintanzustehen hÃ¤tten. Der Beschwerdegegner 1 wird die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung im hier ausgefÃ¼hrten Rahmen nachzuholen haben.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.4.7 </b>Sowohl der BeschwerdefÃ¼hrer als auch der Beschwerdegegner 1 stÃ¼tzen sich auf die Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 BV): Der BeschwerdefÃ¼hrer verlangt Gleichbehandlung mit der Rekurrentin im Verfahren R1S.2017.05147, der die Vorinstanz einen zusÃ¤tzlichen Baubereich auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 09 zusprach, der Beschwerdegegner 1 verweist auf den Rekurrenten im Verfahren R1S.2017.05148, dem die Vorinstanz die Aufhebung der Profilerhaltungslinie und die Ausscheidung eines Baubereichs auf der Parzelle Kat.-Nr. 08 verweigerte. Die drei FÃ¤lle sind jedoch nicht direkt vergleichbar: Auf der Parzelle Kat.-Nr. 09 befindet sich ein nicht Ã¼berbauter Hofbereich, an dessen vollstÃ¤ndiger Freihaltung gemÃ¤ss der Vorinstanz ein nur sehr geringfÃ¼giges Ã¶ffentliches Interesse besteht. Im Vergleich zum nur 208 m<sup>2</sup> grossen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 08 ist die Parzelle des BeschwerdefÃ¼hrers mit 1290 m<sup>2</sup> weit grÃ¶sser; sie liegt zudem in einem bereits etwas lockerer Ã¼berbauten Quartierteil, und die unÃ¼berbaute FlÃ¤che braucht nicht dieselbe Bedeutung fÃ¼r den Gebietscharakter zu haben wie jene auf der Parzelle Kat.-Nr. 08. Die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse mÃ¼ssen fÃ¼r jede Liegenschaft gesondert betrachtet werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.5 </b>Zusammenfassend: Die Sache ist an den Beschwerdegegner 1 zur erneuten PrÃ¼fung des Eventualantrags zurÃ¼ckzuweisen, soweit auf diesen einzutreten ist (§ 64 Abs. 1 VRG; zur SprungrÃ¼ckweisung vgl. Donatsch, § 64 N. 4 mit Hinweisen). Der Beschwerdegegner 1 hat das Ã¶ffentliche Interesse am Ortsbildschutz korrekt â ohne BerÃ¼cksichtigung der historischen Bausubstanz der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers â zu bestimmen. Er hat hierauf die weiteren relevanten Interessen, insbesondere die privaten Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers, einzubeziehen und zu gewichten sowie schliesslich aufgrund einer VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung neu zu entscheiden. Gegebenenfalls hat er anstelle der Profilerhaltungslinie einen angemessenen Baubereich innerhalb des Baufelds, das nach Art. 24g BZO zulÃ¤ssig wÃ¤re, festzusetzen. In diesem Fall ist ein erneuter Genehmigungsentscheid der Baudirektion einzuholen.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Mehrere am Verfahren Beteiligte tragen die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Kann eine RÃ¼ckweisung zu einer vollstÃ¤ndigen Gutheissung des Antrags fÃ¼hren, gilt â besondere UmstÃ¤nde vorbehalten â die beschwerdefÃ¼hrende Partei als obsiegend (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.; VGr, 7. Juni 2018, VB.2018.00153, E. 5). Der BeschwerdefÃ¼hrer unterliegt mit seinem Hauptantrag, wÃ¤hrend auf seinen Subeventualantrag nicht und auf den Eventualantrag nur teilweise einzutreten ist. Aufgrund der RÃ¼ckweisung zur erneuten PrÃ¼fung des Eventualantrags, soweit auf diesen einzutreten ist, gilt er insoweit als obsiegend. Entsprechend dem Verfahrensausgang sind die Kosten zu vier FÃ¼nfteln dem BeschwerdefÃ¼hrer und zu einem FÃ¼nftel dem Beschwerdegegner 1 aufzuerlegen. Dem mehrheitlich unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrer ist keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Dem Antrag des Beschwerdegegners 1 auf eine ParteientschÃ¤digung ist nicht zu entsprechen, weil der Aufwand fÃ¼r das Rechtsmittelverfahren denjenigen, der im Planungsverfahren ohnehin zu erbringen war, nicht wesentlich Ã¼bertrifft (PlÃ¼ss, § 17 N. 51).</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Die Kosten des Rekursverfahrens R1S.2017.05149 sind entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens neu zu verteilen.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b><i> </i></p> <p class="Urteilstext">Letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (SR 173.110) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, BGE 133 V 477 E. 4.2). Soweit die Sache an die erste Instanz zurÃ¼ckgewiesen wird, ist der vorliegende Entscheid daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn die RÃ¼ckweisung einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 des Entscheids des Baurekursgerichts vom 24. August 2018 wird insoweit aufgehoben, als damit der Eventualantrag im Rekursverfahren R1S.2017.05149 abgewiesen wurde. Der Beschluss des Gemeinderats der Stadt ZÃ¼rich vom 30. November 2016 und der Genehmigungsentscheid der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 5. Juli 2017 werden insoweit aufgehoben, als damit eine Profilerhaltungslinie auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 des BeschwerdefÃ¼hrers festgesetzt wurde. Die Sache wird im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Beschwerdegegner 1 zum Neuentscheid Ã¼ber den Eventualantrag zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. In teilweiser Ãnderung von Dispositiv-Ziffer III Abs. 2 des Entscheids des Baurekursgerichts vom 24. August 2018 werden die Kosten des Rekursverfahrens in der HÃ¶he von Fr. 15'270.- zu 4/15 dem BeschwerdefÃ¼hrer und zu 9/60 dem Beschwerdegegner 1 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 270.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'270.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden zu vier FÃ¼nfteln dem BeschwerdefÃ¼hrer und zu einem FÃ¼nftel dem Beschwerdegegner 1 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>