<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00560</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214117&amp;W10_KEY=13013523&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00560</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.05.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Besondere Nutzungsanordnung. Zuständigkeit für Beschwerden gegen eine raumplanungsrechtliche Festlegung (E. 1). Die Bestimmung, wonach in einem Gebiet mit acht Grundstücken unterhalb des Bahnhofs mindestens die Hälfte der jeweiligen direkt der Bahnhofstrasse zugewandten Nutzfläche im Erdgeschoss ausschliesslich Nutzweisen mit Publikumsverkehr vorbehalten ist, ist zulässig: Sie beruht auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage in § 49a Abs.3 PBG, ist durch das öffentliches Interesse an der Belebung des kommunalen Zentrums gerechtfertigt und erscheint verhältnismässig (E. 4-6). Die strittige Regelung verstösst auch im Vergleich zu anderen Grundstücken und deren uneingeschränktem Belassen in der Zentrumszone nicht gegen die Rechtsgleichheit (E. 7). Abweisung der Beschwerde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAHNHOF">BAHNHOF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAHNHOFSTRASSE">BAHNHOFSTRASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIENSTLEISTUNGSBETRIEB">DIENSTLEISTUNGSBETRIEB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSGARANTIE">EIGENTUMSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBLICHE NUTZUNG">GEWERBLICHE NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSORDNUNG">NUTZUNGSORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHE INTERESSEN">ÃFFENTLICHE INTERESSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PUBLIKUMSVERKEHR">PUBLIKUMSVERKEHR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSGLEICHHEIT">RECHTSGLEICHHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIRTSCHAFTSFREIHEIT">WIRTSCHAFTSFREIHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZENTRUMSZONE">ZENTRUMSZONE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 36 BV</span><br/><span class="gerade">§ 49a Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 3 Abs. III lit. d RPG</span><br/><span class="gerade">§ 19 Abs. I lit. a VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22117" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00560</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">7. Mai 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea <br/> Rotach, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin MichÃ¨le Babst.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A,<b> </b>vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Politische Gemeinde Kilchberg,<b> </b><br/> vertreten durch den Gemeinderat, <br/> dieser vertreten durch <a id="BT_Z_PLZ_N"></a>RA C,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Nutzungsplanung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Am 23. Mai 2012 beschloss die Gemeindeversammlung Kilchberg eine Teilrevision ihrer Bau- und Zonenordnung (BZO). Die Revision stÃ¼tzte sich unter anderem auf die Zuweisung des Gebietes ober- und unterhalb des Bahnhofs Kilchberg zur Zentrumszone und die geltende Ziff. 4.1 Bauordnung (BauO), wonach die Zentrumszone Z fÃ¼r die Schaffung eines Ortszentrums mit Bauten fÃ¼r Handels- und Dienstleistungsbetriebe sowie auch fÃ¼r mÃ¤ssig stÃ¶rende Betriebe und Restaurants bestimmt sei. Als besondere Nutzungsanordnung und unter planlicher Ausscheidung eines Gebiets mit acht GrundstÃ¼cken unterhalb des Bahnhofs erliess sie dabei folgende neue Ziff. 4.3 BauO:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>In dem im Zonenplan besonders bezeichneten Bereich ist mindestens die HÃ¤lfte der jeweiligen direkt der Bahnhofstrasse zugewandten NutzflÃ¤che im Erdgeschoss ausschliesslich Nutzweisen gemÃ¤ss Ziff. 4.1 vorbehalten. Diese zulÃ¤ssigen Nutzweisen haben Publikumsverkehr aufzuweisen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diesen Beschluss rekurrierte A als EigentÃ¼mer des von der Vorschrift betroffenen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 an das Baurekursgericht und beantragte, Ziff. 4.3 BZO sei aufzuheben, eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Gemeinde Kilchberg zurÃ¼ckzuweisen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gemeinde Kilchberg. Nach DurchfÃ¼hrung eines Referentenaugenscheins und informeller Sistierung des Verfahrens wies das Baurekursgericht den Rekurs am 11. Juni 2013 ab und auferlegte A die Verfahrenskosten von insgesamt Fr. 5'600.- sowie eine UmtriebsentschÃ¤digung an die Gemeinde Kilchberg Ã¼ber Fr. 1'500.-.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diesen Rekursentscheid erhob A am 15. August 2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und erneuerte seinen Rekursantrag, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gemeinde Kilchberg. Das Baurekursgericht beantragte am 3. September 2013 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Kilchberg beantwortete die Beschwerde am 14. Oktober 2013 und beantragte ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. Mit Eingaben vom 7. und 25. November sowie 5. Dezember 2013 hielten die Parteien beiderseits an ihren AntrÃ¤gen fest.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nachdem die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich am 6. Januar 2014 die unbestrittenen Teile der Teilrevision genehmigt hatte, forderte der AbteilungsprÃ¤sident sie am 15. Januar 2014 auf, baldmÃ¶glichst auch bezÃ¼glich der umstrittenen Ziff. 4.3 BZO einen Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen. Der positive Genehmigungsentscheid erging am 10. Februar 2014.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die umstrittene Ziff.</span><span> </span><span>4.3 BauO beinhaltet zusammen mit der entsprechenden Ausscheidung des Gebiets im Zonenplan eine raumplanungsrechtliche Festlegung<i> </i></span><span>und nicht etwa einen </span><span>Erlass</span><span>, da sie nicht fÃ¼r eine unbestimmte Vielzahl von GrundstÃ¼cken gilt, sondern lediglich wie</span><span> eine Planlegende dazu dient, </span><span>die zulÃ¤ssige Nutzung </span><span>des im Zonenplan kartografisch dargestellten Gebiets zu umschreiben</span><span> (</span><span>vgl. </span><span>JÃ¼rg Bosshart/Martin Bertschi in: Alain Griffel </span><span>[</span><span>Hrsg.</span><span>]</span><span>, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich </span><span>[</span><span>VRG</span><span>]</span><span>, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 </span><span>[</span><span>Kommentar VRG</span><span>]</span><span>, § </span><span>19 N.</span><span> </span><span>38</span><span>).</span><span> Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der dagegen gerichteten Beschwerde gemÃ¤ss </span><span>§ 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a </span>des <span>Verwaltungsrechtspflegegesetz</span>es<span> vom 24.</span> <span>Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer beantragt die DurchfÃ¼hrung eines <span>Augenschein</span>s, damit sich das Verwaltungsgericht ein eigenes Bild von der Erschliessung und den im Perimeter der Nutzungsanordnung befindlichen GrundstÃ¼cken, den angrenzenden GrundstÃ¼cken in der Zentrumszone sowie dem GelÃ¤ndeprofil machen kÃ¶nne. Eine solche Beweisabnahme erweist sich indessen als unnÃ¶tig. Die derzeitige Dimensionierung der Bahnhofstrasse, die Situation der acht von Ziff. 4.3 BauO betroffenen GrundstÃ¼cke sowie die weiteren GrundstÃ¼cke in der Umgebung samt deren aktuellen Ãberbauung und Nutzung wurden im Rekursverfahren genÃ¼gend dokumentiert. Das GelÃ¤ndeprofil ist aus diesen Unterlagen â soweit nicht ohnehin gerichtsnotorisch â ebenfalls ersichtlich. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die strittige besondere Nutzungsanordnung ist als Eingriff in die Eigentumsgarantie und die Wirtschaftsfreiheit nur zulÃ¤ssig, wenn sie auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage beruht, durch ein Ã¶ffentliches Interesse oder den Schutz der Grundrechte Dritter gerechtfertigt und zudem verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist (Art. 36 der Bundesverfassung vom 18.</span> <span>April 1999). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss den §§ 2 lit. c und 45 ff. </span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (<span>PBG</span>)<span> kommt den Gemeinden bei der Nutzungsplanung Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b; Tobias Jaag, in: Isabelle HÃ¤ner/Markus RÃ¼ssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur ZÃ¼rcher Kantonsverfassung, ZÃ¼rich etc. 2007, Art. 85 N. 11). Das Baurekursgericht Ã¼berprÃ¼ft kommunale NutzungsplÃ¤ne auf alle MÃ¤ngel, insbesondere auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 Abs.</span> <span>1 VRG). Dabei hat es allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und darf nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist, sie den wegleitenden GrundsÃ¤tzen und Zielen der Raumplanung widerspricht oder wenn sie offensichtlich unangemessen ist (Marco Donatsch</span>, <span>Kommentar </span>VRG<span>, § 20 N. 77). DemgegenÃ¼ber ist das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung beschrÃ¤nkt (§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestÃ¤tigt, so prÃ¼ft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan den Ã¼berkommunalen Interessen bzw. der Ã¼bergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht oder Ã¼berschritten hat (Donatsch, §</span> <span>50 N.</span> <span>39 mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Nach § 49a Abs. 3 PBG kÃ¶nnen die Bauvorschriften fÃ¼r ganze Zonen, gebietsweise oder fÃ¼r einzelne Geschosse die Nutzung zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zulassen, vorschreiben oder beschrÃ¤nken und fÃ¼r gewerbliche Nutzung sowie Familienwohnungen mit vier und mehr Zimmern eine erhÃ¶hte Nutzungsziffer festsetzen. In Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen kann fÃ¼r geeignete Lagen Ã¼berdies bestimmt werden, dass im Erdgeschoss nur LÃ¤den und GaststÃ¤tten zulÃ¤ssig sind. </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht erachtet die fragliche Nutzungsanordnung als gesetzeskonform, da die Beschwerdegegnerin die ihr in §</span> <span>49</span>a<span> Abs.</span> <span>3 Satz</span> <span>2 PBG eingerÃ¤umte MÃ¶glichkeit, die Erdgeschossnutzung auf LÃ¤den und GaststÃ¤tten zu beschrÃ¤nken, mit der Zulassung w</span>e<span>i</span>-<span>terer Betriebe und BeschrÃ¤nkung auf nur die HÃ¤lfte des Erdgeschosses abgemildert habe. Dagegen bringt der BeschwerdefÃ¼hrer vor, bei einer ganzheitlichen, systematischen Betrachtung sei die Nutzungsanordnung eine vom </span>Planungs- und Baugesetz<span> nicht vorgesehene und damit unzulÃ¤ssige weitergehende EinschrÃ¤nkung gegenÃ¼ber den Regelnutzweisen in den Kern-, Quartiererhaltungs- und Zentrumszonen. Wenn sich eine Lage fÃ¼r LÃ¤den und GaststÃ¤tten nicht eigne, so dÃ¼rfe </span>auch <span>keine solche Nutzungszuweisung fÃ¼r eine erweiterte Nutzung erfolgen. </span>Auf den Einwand ist unabhÃ¤ngig davon, ob er bereits im Rekursverfahren erhoben wurde, im Folgenden einzugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Es trifft zu, dass die strittige besondere Nutzungsanordnung in quantitativer und qualitativer Hinsicht weniger weit geht als die in § 49a Abs. 3 Satz 2 PBG vorgesehene MÃ¶glichkeit. Dies gilt auch fÃ¼r das zusÃ¤tzliche Erfordernis, wonach die zulÃ¤ssigen Nutzweisen Publikumsverkehr aufweisen mÃ¼ssen, denn LÃ¤den und GaststÃ¤tten im Sinn von § 49 Abs. 3 Satz 2 PBG weisen bereits von ihrer Natur her immer Publikumsverkehr auf. Wenn das Baurekursgericht daraus auf die GesetzeskonformitÃ¤t der Nutzungsanordnung schliesst, ist dies nicht zu beanstanden. § 49a Abs. 3 <i>Satz 1</i> und <i>Satz 2</i> PBG erÃ¶ffnen den Gemeinden generell einen weiten Spielraum fÃ¼r die Umschreibung der zulÃ¤ssigen Nutzweisen (RB 1998 Nr. 95 E. 3 b = BEZ 1999 Nr. 1 E. 3 c.bb). So dÃ¼rfen sie etwa selbst innerhalb einer zulÃ¤ssigen Nutzungsart spezielle dazu zÃ¤hlende Nutzungen einschrÃ¤nken oder auch ausnÃ¼tzungsmÃ¤ssig privilegieren (VGr, 6. Dezember 2011, VB.2010.00673 E. 4.3 mit verschiedenen Beispielen). Dies bedeutet, dass mit einer besonderen Nutzungsanordnung gemÃ¤ss § 49a Abs. 3 PBG durchaus auch spezielle Zonenunterarten geschaffen werden kÃ¶nnen, welche sich innerhalb des grundsÃ¤tzlich geschlossenen Kreises der Zonenarten gemÃ¤ss § 48 PBG bewegen. Wenn nun eine konkrete Lage die BeschrÃ¤nkung auf GaststÃ¤tten und LÃ¤den im gesamten Erdgeschoss nicht rechtfertigen kann, heisst dies entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers nicht zwangslÃ¤ufig, dass damit Ã¼berhaupt keine BeschrÃ¤nkung der Erdgeschossnutzung mÃ¶glich wÃ¤re, denn bereits nach § 49a Abs. 3 <i>Satz 1</i> PBG liesse sich ja etwa die Wohn- oder Gewerbenutzung fÃ¼r einzelne Geschosse beschrÃ¤nken. </p> <p class="Erwgung3">Im Ãbrigen beschlÃ¤gt die Frage, ob sich die besondere Nutzungsanordnung an der konkreten Lage zur Steuerung der angestrebten Nutzung eigne, einen Aspekt der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit (E. 6.1 nachfolgend). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer moniert sodann die Unklarheit der neuen Regelung mit Bezug auf die verwendeten Begriffe âPublikumsverkehrâ sowie auf die â<span>direkt der Bahnhofstrasse zugewandten NutzflÃ¤cheâ und erkennt darin einen Verstoss gegen das LegalitÃ¤tsprinzip. Die</span> vorliegend umstrittene Bestimmung von Ziff. 4.3 BauO ist zwar als planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. a VRG und nicht als Erlass nach § 19 Abs. 1 lit. d VRG zu qualifizieren (vgl. E. 1 vorstehend). Gleichwohl rechtfertigt es sich, an die Bestimmtheit der Regelung im Interesse der Vorhersehbarkeit staatlichen Handelns und zwecks rechtsgleicher Behandlung der anderen derselben Regelung unterworfenen GrundeigentÃ¼mer grundsÃ¤tzlich die gleichen Anforderungen zu stellen wie an diejenige eines generell-abstrakten Rechtssatzes. Dabei ist allerdings ohnehin nicht in allen FÃ¤llen das gleiche Mass an Bestimmtheit erforderlich; massgebend ist insbesondere, ob und in welchem Mass mit der Norm in Freiheitsrechte eingegriffen wird (vgl. Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2010, Rz. 386 ff.). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Als Nutzweisen mit Publikumsverkehr will die Beschwerdegegnerin gemÃ¤ss ihrem im Rahmen der Planungsrevision erstatteten Bericht zu den Einwendungen beispielsweise LadengeschÃ¤fte, Apotheke, Bank, Post, Coiffeur, Restaurant usw. verstehen; dazu gehÃ¶ren sollen nach den Ãusserungen am Augenschein des Baurekursgerichts auch etwa ein Fitnesszentrum. Das Baurekursgericht erachtet diese exemplarische und nicht abschliessende AufzÃ¤hlung zu Recht als mÃ¶gliche Auslegungshilfe bei der Anwendung von Ziff. 4.3 im Einzelfall, wogegen der BeschwerdefÃ¼hrer auch ausdrÃ¼cklich nichts einwenden mÃ¶chte. FÃ¼r seine BefÃ¼rchtungen, dass die Beschwerdegegnerin den Begriff kÃ¼nftig dennoch eng auslegen werde, um Ã¼berhaupt eine Belebung des Dorfzentrums zu erreichen, bestehen keine Anhaltspunkte. Es trifft zwar durchaus zu, dass nicht jede Dienstleistung, die von Privatpersonen in Anspruch genommen wird, wie etwa ein Architektur- oder GrafikbÃ¼ro, direkt als Nutzung mit Publikumsverkehr aufgefasst werden kann. Insofern verlangt der Begriff Publikumsverkehr zweifellos ein intensiveres Kommen und Gehen als bei einer Dienstleistung mit blossem Publikumskontakt. Die Abgrenzung im Einzelnen, ob dazu etwa auch eine Arztpraxis zu zÃ¤hlen ist, wofÃ¼r sich das Baurekursgericht ausspricht, kann jedoch ohne Verletzung des Bestimmtheitsgebots der fÃ¼r die von Anwendung von Ziff. 4.3 BZO erstinstanzlich zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde Ã¼berlassen werden. </p> <p class="Urteilstext"><span>Der Begriff des Publikumsverkehrs ist im Ãbrigen im kantonalen Baurecht durchaus bekannt, wenn auch in anderem Zusammenhang wie Hygieneanforderungen, Erschliessung, Brand- oder Umweltschutz (vgl. § 12 der besonderen Bauverordnung I vom 6. Mai 1981; §§ 3, 6, 10 und 12 der Verordnung Ã¼ber die VerschÃ¤rfung oder die Milderung von Bauvorschriften fÃ¼r besondere Bauten und Anlagen vom 26. August 1981; § 11 der Verordnung Ã¼ber den vorbeugenden Brandschutz vom 8. Dezember 2004). Nutzungen mit Publikumsverkehr spielen sodann auch im Zusammenhang mit behindertengerechtem Bauen eine Rolle (Art. 2 lit. c der Behindertengleichstellungsverordnung vom 19. November 2003). Die Auslegung der genannten Bestimmungen hat dabei, soweit fÃ¼r das Verwaltungsgericht ersichtlich, kaum je zu Schwierigkeiten gefÃ¼hrt. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b><span>Die Nutzungsvorschrift bezieht sich von vornherein nur auf die der Bahnhofstrasse zugewandten ErdgeschossflÃ¤chen, von denen wiederum nur die HÃ¤lfte Nutzweisen mit Publikumsverkehr aufweisen mÃ¼ssen. Nach Auffassung der Beschwerdegegnerin sind mit dieser Formulierung diejenigen ErdgeschossflÃ¤chen ausgenommen, die nicht von der Bahnhofstrasse her erschlossen und auch nicht auf die Bahnhofstrasse hin orientiert sind, wie dies etwa im GebÃ¤ude Bahnhofstrasse X der Fall ist. Nach Ãusserung der Bauvorsteherin der Beschwerdegegnerin am Augenschein des Baurekursgerichts soll mit Ziff. 4.3 BauO nur die halbe Bautiefe der GrundstÃ¼cke gemeint sein. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die bestehenden GrundstÃ¼cke Ã¶stlich der Bahnhofstrasse weisen relativ grosse GrundstÃ¼ckstiefen von bis zu 40</span> <span>m auf und eignen sich </span>gerade auch infolge der gegebenen Hanglage allenfalls<span> fÃ¼r eine gegliederte Ãberbauung mit </span>Z<span>ugÃ¤ngen </span>von der Seite oder von unten. Dadurch kÃ¶nnen auf dem Niveau Bahnhofstrasse ErdgeschossflÃ¤chen entstehen, welche vollkommen losgelÃ¶st von der Erdgeschossnutzung an der Bahnhofstrasse selber sind und sich von vornherein nicht fÃ¼r eine publikumsorientierte Nutzung eignen.<span> Inwieweit die heutigen GrundstÃ¼cksnutzungen tatsÃ¤chlich der Bahnhofstrasse zugewandte NutzflÃ¤chen im Erdgeschoss aufweisen, braucht hier nicht im Einzelnen untersucht zu werden. Aufgrund des Katasterplanes dÃ¼rfte dies jedoch bei den GebÃ¤uden Bahnhofstrasse</span> <span>1,</span> 3, <span>5,</span> <span>7</span>, 9<span> und</span> <span>11 zu einem Ã¼berwiegenden Teil, wenn nicht gar vollstÃ¤ndig der Fall sein, denn diese HauptgebÃ¤ude belegen hauptsÃ¤chlich die obere HÃ¤lfte der GrundstÃ¼ckstiefe und </span>sind von der<span> Bahnhofstrasse</span> her zugÃ¤nglich<span>. Die Bestimmung bezieht sich daher entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrer</span>s<span> keineswegs nur gerade auf einen Viertel der gesamten ErdgeschossflÃ¤che. Dabei wird die Anwendung der Vorschrift im Einzelfall zwar zweifellos noch der Auslegung bedÃ¼rfen, jedoch kann dies ebenfalls ohne Verletzung des Bestimm</span>t<span>heitsgebots der BaubehÃ¶rde im konkreten Anwe</span>nd<span>ungsfall Ã¼berlassen werden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>DemgemÃ¤ss erweist sich die angefochtene Regelung als gesetzeskonform.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Ã¶ffentliche Interesse an der umstrittenen Nutzungsvorschrift liegt darin, das kommunale Zentrum zu bele</span>b<span>en und die Versorgung der ansÃ¤ssigen BevÃ¶lkerung zu unterstÃ¼tzen.</span> Ob es dabei in erster Linie um eine Erhaltung des Status quo oder eher um dessen Verbesserung geht, spielt grundsÃ¤tzlich keine Rolle. Beide Zielsetzungen entsprechen dem Planungsgrundsatz, die Siedlungen nach den BedÃ¼rfnissen der BevÃ¶lkerung zu gestalten und gÃ¼nstige Voraussetzungen fÃ¼r die Versorgung mit GÃ¼tern und Dienstleistungen sicherzustellen (Art. 3 Abs. 3 lit. d des <span>Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung </span><span>vom 22. Juni 1979</span>).<span> Der BeschwerdefÃ¼hrer scheint dieses Planungsziel als im Ã¶ffentlichen Interesse liegend zu begrÃ¼ssen, beklagt aber, dass die Beschwerdegegnerin bei der Verfolgung dieses Ziels widersprÃ¼chlich und unkoordiniert vorgegangen sei</span>. Seines Erachtens wÃ¤re ein weit grÃ¶sseres Gebiet in die Planung mit einzubeziehen und mit einer Erschliessungsplanung zu koordinieren gewesen. Diese EinwÃ¤nde beschlagen die Frage der Eignung der Festlegung und vermÃ¶gen das grundsÃ¤tzlich bestehende Ã¶ffentliche Interesse nicht infrage zu stellen. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">Der Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit verlangt, dass die in ein Grundrecht eingreifende Massnahme geeignet ist, das angestrebte Ergebnis herbeizufÃ¼hren, und dass dieses nicht durch eine mildere Massnahme erreicht werden kann. Er verbietet alle EinschrÃ¤nkungen, die Ã¼ber das angestrebte Ziel hinausgehen, und erfordert ein vernÃ¼nftiges VerhÃ¤ltnis zwischen diesem und den betroffenen Ã¶ffentlichen und privaten Interessen (BGE 137 IV 249 E. 4.5; 135 I 209 E. 3.3.1 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Das ausgeschiedene Gebiet eignet sich besonders gut fÃ¼r die vorgesehene Nutzungsanordnung, da es unmittelbar am Bahnhof liegt, mit Ortsbussen erschlossen ist und bereits heute dank der angesiedelten LÃ¤den und Dienstleistungsbetriebe als einziges Gebiet in der Gemeinde eine Zentrumsfunktion wahrnimmt. Entgegen dem Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers ermÃ¶glicht es gerade diese Lage S-Bahn-Pendlern, grundsÃ¤tzlich ihre notwendigen EinkÃ¤ufe und Besorgungen nach der Arbeit in BahnhofsnÃ¤he zu erledigen, bevor sie zu Fuss oder mit dem Bus in ihre Wohnungen zurÃ¼ckkehren. Die Erdgeschosse der von der Nutzungsanordnung betroffenen Liegenschaften seeseits der Bahnhofstrasse weisen heute durchwegs Nutzungen mit Publikumsverkehr (Apotheke, Post, Bank, BÃ¤ckerei und CafÃ©, Lebensmittelladen) auf. Auch das BahnhofsgebÃ¤ude selber und das zwischen den Bahngleisen und der Bahnhofstrasse gelegene GrundstÃ¼ck, das im Nordteil einen Fahrbahnstreifen mit ParkplÃ¤tzen (Parkplatzrampe) aufweist und auf dessen SÃ¼dseite sich ein Ã¤lteres GebÃ¤ude mit einer Brockenstube und einem Coiffeursalon befinden, dienen dieser Zentrumsfunktion. Die Gemeinde hat das genannte GrundstÃ¼ck denn auch in zwei Schritten erworben, dies in der erklÃ¤rten Absicht, das Versorgungsangebot im Zentrum zu verbessern und die ortsbauliche Situation aufzuwerten. </p> <p class="Urteilstext"><span>Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer der Nutzungsanordnung die Eignung </span>aufgrund des<span> widersprÃ¼chlichen und unkoordinierten Vorgehen</span>s <span>der Beschwerdegegnerin </span>abspricht<span>, kann ihm nicht gefolgt werden. </span>UnabhÃ¤ngig von frÃ¼heren Vorstellungen und PlanungsansÃ¤tzen kann heute nur die konkrete Nutzungsanordnung Ã¼berprÃ¼ft werden. Auch wenn<span> das Ã¶ffentliche Interesse an einem belebten Zentrum mit einem grÃ¶sseren Gebietsperimeter </span>durchaus <span>stÃ¤rker </span>hÃ¤tte <span>gefÃ¶rdert werden kÃ¶nnen, </span>so tut dies der Eignung der strittigen Nutzungsanordnung keinen Abbruch. Die<span> vorgenommene BeschrÃ¤nkung auf acht GrundstÃ¼cke liegt ohne Weiteres im kommunalen Planungsspielraum</span> und kann nicht mit einer unzulÃ¤ssigen Kleinstbauzone inmitten der Landwirtschaftszone verglichen werden. </p> <p class="Urteilstext">Auch die bestehende Erschliessungssituation steht der Nutzungsanordnung nicht entgegen. Die Bahnhofstrasse ist als Sackgasse mit WendemÃ¶glichkeit vor und Wendeplatz hinter dem BahnhofsgebÃ¤ude ausgebildet und weist ohne Fussweg eine Breite von ca. 5.50 bis 6 m auf (<span>Messung mittels GIS-Browser des Kantons ZÃ¼rich, www.gis.zh.ch)</span>. Die effektive Fahrspur ist schmaler, nach den Angaben des BeschwerdefÃ¼hrers durchschnittlich 4.20 m, da die Strasse seeseitig von LÃ¤ngsparkplÃ¤tzen gesÃ¤umt wird. Allerdings wird der Verkehr auch auf der ganzen LÃ¤nge der Parkplatzrampe im Einbahnverkehr gefÃ¼hrt, da diese Rampe selber einen Fahrstreifen Richtung SÃ¼den aufweist. Die Erschliessung ist derzeit genÃ¼gend und Ã¼bertrifft wegen des Einbahnverkehrs und der mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossenen dichten Ãberbauung die Anforderungen an eine kleinere Zufahrtstrasse bei Weitem (vgl. § 8 und Anhang zu den Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987). Die Situation erlaubt aber auch, Fahrspuren und ParkplÃ¤tze falls nÃ¶tig oder erwÃ¼nscht neu anzuordnen, um zusÃ¤tzlichen Platz zu gewinnen, denn zwischen der Parkplatzrampe und der Bahnhofstrasse verlÃ¤uft ein GrÃ¼nstreifen von bis zu 2.50 m Breite. Schliesslich muss die strittige Nutzungsanordnung auch entgegen den BefÃ¼rchtungen des BeschwerdefÃ¼hrers nicht zwingend zu mehr Fahrzeugverkehr und zu tÃ¤glichen Anlieferungen mit Lastwagen fÃ¼hren. Falls sich fÃ¼r das GebÃ¤ude Bahnhofstrasse 12 tatsÃ¤chlich ein grÃ¶sserer Ladenbetreiber als Investor finden sollte, wie die Beschwerdegegnerin dies anstrebt, so wird das Bauprojekt auch ein Konzept fÃ¼r KundenparkplÃ¤tze und Anlieferung enthalten mÃ¼ssen. Die dadurch neu aufgeworfenen Fragen der Verkehrssicherheit werden dannzumal im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu prÃ¼fen sein.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die strittige Anordnung erweist sich als erforderlich, um das angestrebte Ziel der Belebung und StÃ¤rkung eines Dorfzentrums zu erreichen. Ohne eine solche Bestimmung wÃ¤re es mÃ¶glich, die derzeit bestehenden publikumsorientierten Nutzungen durch lukrativere andere Nutzungen wie etwa reine BÃ¼ronutzungen zu ersetzen. Mildere Massnahmen, welche die gleiche Wirkung erzielen kÃ¶nnten, sind nicht denkbar. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Bei der InteressenabwÃ¤gung erwog das Baurekursgericht, die mit der angefochtenen Bestimmung verbundene Belastung des Grundeigentums erweise sich als gering und wahre das VerhÃ¤ltnis zum erheblichen Ã¶ffentlichen Interesse, das kommunale Zentrum zu beleben und die Versorgung der ansÃ¤ssigen BevÃ¶lkerung zu unterstÃ¼tzen. Diese EinschÃ¤tzung erweist sich angesichts der bereits heute bestehenden Nutzungen mit Publikumsverkehr ebenfalls als rechtens.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich verstÃ¶sst die strittige Regelung auch im Vergleich zu anderen GrundstÃ¼cken und deren uneingeschrÃ¤nktem Belassen in der Zentrumszone nicht gegen die Rechtsgleichheit. Dem <span>Gleichheitsgebot kommt bei Planungsmassnahmen </span>ohnehin nur <span>eine abgeschwÃ¤chte Bedeutung zu. Es liegt im Wesen der Ortsplanung, dass Zonen gebildet und irgendwo abgegrenzt werden mÃ¼ssen und dass GrundstÃ¼cke Ã¤hnlicher Lage und Ã¤hnlicher Art bau- und zonenrechtlich vÃ¶llig verschieden behandelt werden kÃ¶nnen (BGE</span> <span>116 Ia 193 E.</span> <span>3b</span>). Dabei gilt allerdings der Vorbehalt des WillkÃ¼rverbots (BGE<span> 1</span>21<span> I</span> 245<span> E.</span> 6bb<span>)</span>; die<span> Zonengrenzen </span>sind <span>nach sachlich begrÃ¼nde­ten Kriterien festzusetzen (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3.</span> <span>A., Bd. 1, ZÃ¼rich 1999, N.</span> <span>121</span> <span>ff. mit Hinweisen). Solche </span>Kriterien <span>sind vorliegend beachtet worden</span>. Die westlich des Bahnhofs liegenden GrundstÃ¼cke, wo vor kurzer Zeit eine WohnÃ¼berbauung realisiert wurde und eine weitere gerade entsteht, gehÃ¶ren von ihrer Lage und Erschliessung her nicht zum eigentlichen Dorfzentrum, mit dem sie nur mittels Ãber- und UnterfÃ¼hrung der Bahngleise verbunden sind. Das grosse GrundstÃ¼ck im Norden des Bahnhofs und des Wendeplatzes, wo vor wenigen Jahren eine neue WohnÃ¼berbauung entstanden ist, liegt ebenfalls etwas abseits vom historisch gewachsenen Zentrum. Zwar wÃ¤re es in einem frÃ¼heren Zeitpunkt allenfalls sinnvoll gewesen, dieses GrundstÃ¼ck unterhalb des Bahnhofs in die Nutzungsanordnung mit einzubeziehen, die BeschrÃ¤nkung auf die betroffenen acht GrundstÃ¼cke, welche nur noch wenig Entwicklungspotential aufweisen, belegt aber noch keine willkÃ¼rliche Abgrenzung des Gebiets. Im Ãbrigen bildet die von der Planungsrevision unberÃ¼hrte Belassung der Zentrumszone selber nicht Gegenstand des vorliegenden Anfechtungsverfahrens. </p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens wird der BeschwerdefÃ¼hrer kostenpflichtig (§ <span>65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG).</span> Er hat die Beschwerdegegnerin, die als kleineres Gemeinwesen angesichts der sich stellenden Rechtsfragen nicht in der Lage war, ihre Interessen ohne Beizug einer Rechtsvertretung zu verteidigen, angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 N. 53). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'180.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>