<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00723</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211662&amp;W10_KEY=4467116&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00723</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 15.03.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.09.2012 teilweise gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Ausnahmebewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung und Ausnahmebewilligung<br/><br/>Der Beschwerdeführer betreibt auf seinem in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück einen Gartenbaubetrieb und eine Baumschule. Ab 2003 wurden auf dem Gelände ohne vorgängiges Baugesuch verschiedene Volieren aufgestellt und Terrainveränderungen vorgenommen.<br/>Die Befugnis der Behörden, den Abbruch eines baugesetzwidrigen Gebäudeteils anzuordnen, ist grundsätzlich auf 30 Jahre befristet (E. 1.2). Auf die Durchführung eines Augenscheins kann verzichtet werden, wenn die Situation vor Ort umfassend mit Fotografien und Plänen dokumentiert ist (E. 2). Da beide Güllegruben nicht mehr zu ihrem eigentlichen Zweck benutzt werden, sondern als Wasserreservoir dienen, ist der Empfehlung des AWEL zu folgen und die Beschwerde insoweit gutzuheissen (E. 3.3).<br/>Rechtsgrundlagen betreffend Erteilung einer Ausnahmebewilligung (E. 4.1). Es besteht keine negative Standortgebundenheit der Volieren aufgrund der Geruchs- und Lärmimmissionen, da hier auch für die Landwirtschaftszone die Empfindlichkeitsstufe III gilt. Die Vorinstanz hat zu Recht angenommen, dass die Volieren auch in einer Bauzone ausserhalb eines Wohngebiets errichtet werden können (E. 4.6). Gestaltender Gartenbau in der Landwirtschaftszone ist grundsätzlich zonenwidrig, weshalb eine Ausnahmebewilligung für einen Kiesweg zu verweigern ist. Daran ändert auch nichts, dass der Kiesweg bislang im Zusammenhang mit der zonenkonformen Bewirtschaftung der Baumschule benutzt werden konnte, da es für deren Bewirtschaftung nicht des ohnehin überdimensionierten Kieswegs bedarf (E. 5.4). Die übrigen Bauten und Anlagen für den Gartenbaubetrieb haben primär Demonstrationscharakter und sind nicht zonenkonform, weshalb die Vorinstanz zu Recht die Erteilung einer Bewilligung verweigert hat (E.6.5). Eine neunmonatige Frist für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erscheint als angemessen (E. 7).<br/><br/>Teilweise Gutheissung (Gewässerschutz), im Übrigen Abweisung der Beschwerde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARTENBAUBETRIEB">GARTENBAUBETRIEB</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMISSIONEN">IMMISSIONEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKBAU">RÃCKBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STANDORTGEBUNDENHEIT">STANDORTGEBUNDENHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VÃGEL">VÃGEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLIERE">VOLIERE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 309 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 16 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 22 Abs. II RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24a RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24b RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24c RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24d Abs. Ibis RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 37a RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 41 RPV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14513" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00723</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">15. MÃ¤rz 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin MichÃ¨le Babst.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>AWEL Amt fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>Gemeinderat C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung und Ausnahmebewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A ist seit 1973 EigentÃ¼mer des rund 1,6 ha grossen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 in C, das auf einer FlÃ¤che von etwa 0,65 ha eine Baumschule umfasst. Im Weiteren enthÃ¤lt es einen Lagerplatz und eine AusstellungsflÃ¤che fÃ¼r einen Gartenbaubetrieb. Die GÃ¤rtnerei und Baumschule werden seit 1956 betrieben. Ab 2003 wurden auf dem GelÃ¤nde verschiedene Volieren aufgestellt und es fanden TerrainverÃ¤nderungen statt. </p> <p class="Sachverhalt2">Am 22. April 2004 wandte sich ein benachbartes Ehepaar an den Gemeinderat C und beklagte sich Ã¼ber LÃ¤rm und Geruchsemissionen der in den Volieren und Gehegen gehaltenen Tiere. Mit Beschluss vom 6. Mai 2004 hielt der Gemeinderat fest, fÃ¼r die Volieren und TerrainverÃ¤nderungen auf der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 sei kein Baugesuch eingereicht worden. FÃ¼r die raumplanungsrechtliche Beurteilung des in der Landwirtschaftszone gelegenen GrundstÃ¼cks sei die Baudirektion zustÃ¤ndig. A wurde aufgefordert, die baulichen Massnahmen sofort zu beenden und fÃ¼r die baulichen VerÃ¤nderungen sowie den Werkplatzbetrieb ein ordentliches Baugesuch einzureichen (§ 309 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG], Art.16 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG], Art. 34 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]). "Die GrundeigentÃ¼mer" wurden zudem einstweilen ersucht, Massnahmen zu treffen, damit die beklagten Immissionen der Tiere auf ein absolutes Minimum reduziert wÃ¼rden. Der Beschluss erwuchs in Rechtskraft.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 12. November 2004 ging bei der Gemeinde C das Baugesuch fÃ¼r die bereits erstellten Anlagen ein, und am 14. Dezember 2004 fand mit Vertretungen des Amts fÃ¼r Raumordnung und Vermessung sowie der Gemeinde C ein Augenschein statt. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Am 25. April 2005 erteilte das Amt fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) A fÃ¼r das Sammeln der AbgÃ¤nge seiner Tierhaltung im Stall auf Tiefstreue, fÃ¼r die Verwertung mittels Kompostanlage und die Ausbringung zusammen mit den AbwÃ¤ssern der beiden GÃ¼llegruben auf dem eigenen Kulturland auf GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 die gewÃ¤sserschutzrechtliche Bewilligung (Dispositiv-Ziffer I Abs. 1) unter "massgebenden Nebenbestimmungen" (Dispositiv-Ziffer I Abs. 2).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Mit VerfÃ¼gung vom 22. Juli 2005 hielt die Baudirektion, Amt fÃ¼r Raumordnung und Vermessung, ARV (heute: Amt fÃ¼r Raumentwicklung, ARE) fest, fÃ¼r die vor 1973 erstellten Bauten und Anlagen, welche auf dem Luftbild vom Juli 1981 erkennbar seien, sei das Recht, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verlangen, untergegangen. Unter anderem sei der Werkplatz mit Steinlager (500 m<sup>2</sup>) auf der Flugaufnahme nicht ersichtlich. Zu prÃ¼fen seien auch die ZweckÃ¤nderung der Scheune Vers.-Nr. 02 zu gartenbaulichen Zwecken, die an die Scheune angebauten Volieren sowie weitere Volieren im Ausmass von rund 150 m<sup>2</sup>, ein Naturteich mit dem als Biotop ausgebildeten Ãberlauf, der Verkaufspavillon, welcher auch als Winterlager fÃ¼r Topfpflanzen gebraucht werde, die Umgebungsgestaltung mit Wegplatten und Natursteinmauern sowie die Mustermauer aus NatursteinblÃ¶cken und ein temporÃ¤rer Humusplatz. Dies alles â mit Ausnahme des Humusplatzes â sei jedenfalls nicht zonenkonform, weshalb eine Bewilligung nach Art. 22 Abs. 2 RPG entfalle. Ebenso wenig kÃ¶nne die Standortgebundenheit nach Art. 24 RPG bejaht werden. Die Umnutzung der Scheune (nicht aber der anderen Bauten und Anlagen fÃ¼r den gewerblichen Gartenbau) kÃ¶nne dagegen nach Art. 24a RPG in sehr engen Grenzen in Betracht kommen und erstrecke sich allein auf Nutzungen innerhalb des GebÃ¤udes. Im Ãbrigen seien auch die Voraussetzungen fÃ¼r die Einrichtung eines betriebsnahen nichtlandwirtschaftlichen Nebenbetriebs im Sinn von Art. 24b RPG aufgrund der BetriebsgrÃ¶sse nicht gegeben und die Wohnbaute bzw. das GebÃ¤ude kÃ¶nne zudem nicht als schÃ¼tzenswert anerkannt werden, weshalb das Vorhaben auch nicht nach Art. 24d RPG bewilligt werden kÃ¶nne. Sodann handle es sich bei den Anlagen und Bauten fÃ¼r den gewerblichen Gartenbau auch nicht um eine teilweise Ãnderung im Sinn von Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 41 RPV, weil die gewerbliche Nutzung der Scheune nicht rechtmÃ¤ssig vor dem 1. Juli 1972 erfolgt sei. GemÃ¤ss stÃ¤ndiger Praxis der Baudirektion kÃ¶nne aber der Einbau von KleintierstÃ¤llen in bestehende ÃkonomiegebÃ¤ude zugelassen werden. Vorliegend kÃ¶nnten daher die bereits erstellten Volieren angrenzend an die Scheune, die auch als Winterquartier der VÃ¶gel diene, hingenommen werden. Hingegen seien die anderen neu erstellten Volieren nicht zulÃ¤ssig. Die Beurteilung nach Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV fÃ¼hre bezÃ¼glich der betreffenden Bauten und Anlagen ebenfalls zu keinem anderen Ergebnis, sei doch die gewerbliche Nutzung der Scheune auch nicht rechtmÃ¤ssig vor dem 1. Januar 1980 erfolgt. Bei den neu erstellten Volieren handle es sich ausserdem nicht um eine gewerbliche Nutzung, weshalb Art. 37a RPG ausser Betracht falle. </p> <p class="Sachverhalt2">Die Baudirektion stellte sodann fest, dass das in die Scheune eingebaute Kaninchengehege, die Weiden mit der entsprechenden EinzÃ¤unung, der Tierunterstand (Lama, Emu und Ziegen), die NatursteinbÃ¶schung entlang der Strasse, der gewerbliche Lagerplatz (150 m<sup>2</sup>) nordwestlich angrenzend an die Scheune und die Kompostanlage (100 m<sup>2</sup>) sowie die Humusdeponie seit Ã¼ber 30 Jahren bestehen wÃ¼rden, weshalb auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands verzichtet werde (Dispositiv-Ziffer I). FÃ¼r die temporÃ¤re Humusdeponie werde die Bewilligung nach Art. 22 RPG erteilt (Dispositiv-Ziffer II). FÃ¼r die Umnutzung der Scheune zu Zwecken des gewerblichen Gartenbaus werde die erforderliche Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG im Sinn der ErwÃ¤gungen und unter nachstehendem Vorbehalt erteilt. FÃ¼r die Volieren im Ausmass von 100 m<sup>2</sup> angrenzend an die Scheune werde die erforderliche Ausnahmebewilligung nach Art. 24c PRG erteilt (Dispositiv-Ziffer IV). FÃ¼r die Vorhaben fÃ¼r den gewerblichen Gartenbau (Werkplatz mit Steinlager, Naturteich mit Biotop, Verkaufspavillon bzw. Winterlager von Topfpflanzen, Umgebungsgestaltung mit GelÃ¤ndeverÃ¤nderungen, Mauern und Wegplatten, Werkplatz mit Erschliessung und Mustermauer) und die freistehenden Volieren werde im Sinn der ErwÃ¤gungen sowohl die Bewilligung nach Art. 22 RPG als auch die Ausnahmebewilligung nach Art. 24â24d bzw. 37a RPG verweigert (Dispositiv-Ziffer V). Bis spÃ¤testens drei Monate nach Eintritt der Rechtskraft der VerfÃ¼gung habe die Gemeinde die erforderlichen Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands unter Ansetzung einer angemessenen Frist gegenÃ¼ber dem Pflichtigen zu verfÃ¼gen (Dispositiv-Ziffer VI). Die Kosten der VerfÃ¼gung Ã¼ber Fr. 1'246.- wurden A auferlegt (Dispositiv-Ziffer VII).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>E. </b>Mit Beschluss vom 11. August 2005 erÃ¶ffnete die Gemeinde C A die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 22. Juli 2005 und jene des AWEL vom 25. April 2005 und forderte ihn dazu auf, die nicht bewilligten Vorhaben bis am 31. Mai 2006 vollstÃ¤ndig zu rÃ¤umen und im GelÃ¤nde den ursprÃ¼nglichen Zustand wieder herzustellen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A erhob am 16. September 2005 gegen die VerfÃ¼gung des AWEL vom 25. April 2005, die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 22. Juli 2005 und den Beschluss des Gemeinderats C vom 11. August 2005 Rekurs beim Regierungsrat. Er beantragte unter anderem die ersatzlose Aufhebung von Dispositiv-Ziffer I Abs. 2 (massgebende Nebenbestimmungen) der VerfÃ¼gung des AWEL vom 25. April 2005, der Dispositiv-Ziffern V und VI der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 22. Juli 2005, soweit ihm die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung teilweise verweigert und die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands angeordnet worden sei, sowie die Aufhebung des Beschlusses des Gemeinderats C vom 11. August 2005, eventuell seien die Wiederherstellungsfristen zu verlÃ¤ngern. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte er die Sistierung, bis Ã¼ber ein WiedererwÃ¤gungsgesuch entschieden sei. Am 28. September 2005 wurde das Verfahren sistiert, am 26. Oktober 2005 aber wieder aufgenommen. Am 10. Oktober 2006 beantragte A erneut die Sistierung des Verfahrens. Am 2. Februar 2009 beantragte die Gemeinde C beim Regierungsrat die Aufhebung der (informellen) Sistierung.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Im Rekursentscheid vom 5. Oktober 2011 hielt der Regierungsrat fest, die auf der Bauparzelle betriebene Baumschule und der Betrieb der Humusdeponie seien Nutzungen, die dem Zweck der Landwirtschaftszone entsprÃ¤chen. FÃ¼r den Betrieb seiner Firma benÃ¶tige A einen direkten Zugang zur Humusdeponie und zur Baumschule, weshalb die direkten Verbindungen von den Ã¶stlich liegenden Baumschulen bzw. von der Humusdeponie zum ÃkonomiegebÃ¤ude sinnvoll seien und ein befestigter Weg erforderlich sei. Zwischen den Platten und BÃ¶schungen bzw. den Natursteinmauern bestehe ein enger Zusammenhang. Die dazugehÃ¶renden Umgebungsgestaltungen mit den Natursteinmauern und BÃ¶schungen stellten daher Ausstattungen bzw. Nebeneinrichtungen gemÃ¤ss § 3 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) dar und seien daher in der Landwirtschaftszone zonenkonform. Der Rekurs wurde im Sinn der ErwÃ¤gungen teilweise gutgeheissen und Dispositiv-Ziffer V der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 22. Juli 2005 aufgehoben, soweit diese sich auf die genannte Umgebungsgestaltung mit GelÃ¤ndeverÃ¤nderungen sowie die daneben liegenden Mauern mit Wegplatten bezog. Im Ãbrigen wurde der Rekurs abgewiesen, soweit er nicht gegenstandslos geworden war (Dispositiv-Ziffer I). Die Baudirektion und die Gemeinde C wurden eingeladen, die nachgesuchten Bewilligungen fÃ¼r die Umgebungsgestaltung mit GelÃ¤ndeverÃ¤nderungen sowie die danebenliegenden Mauern und Wegplatten zu erteilen (Dispositiv-Ziffer II), und A wurde aufgefordert, spÃ¤testens innert neun Monaten nach Eintritt der Rechtskraft des Entscheids die nicht bewilligten Bauten und Anlagen zu beseitigen und den rechtmÃ¤ssigen Zustand wieder herzustellen (Dispositiv-Ziffer III). Die Kosten wurden zu vier FÃ¼nfteln A auferlegt und im Ãbrigen auf die Staatskasse genommen (Dispositiv-Ziffer IV). Eine ParteientschÃ¤digung wurde nicht zugesprochen (Dispositiv-Ziffer V). </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 15. November 2011 ging fristgerecht die Beschwerde von A beim Verwaltungsgericht ein. Er beantragte die Aufhebung des Entscheids des Regierungsrats vom 5. Oktober 2011, soweit der Rekurs abgewiesen worden sei, die ersatzlose Aufhebung von Dispositiv-Ziffer I Abs. 2 (massgebende Nebenbestimmungen) der VerfÃ¼gung des AWEL vom 25. April 2005 sowie die Aufhebung der Dispositiv-Ziffern V und VI der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 22. Juli 2005, soweit fÃ¼r den Werkplatz mit Steinlager, den Kiesweg, die Mustermauer mit Werkplatz, den Natur- bzw. Musterteich mit Biotop, den Verkaufspavillon bzw. das Winterlager und die freistehenden Volieren die nachtrÃ¤gliche Baubewilligung verweigert und hinsichtlich dieser Bauten und Anlagen die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands angeordnet worden sei. Die Baudirektion sei einzuladen, die nachgesuchte Baubewilligung auch insoweit zu erteilen. Sodann sei der Beschluss des Gemeinderats C vom 11. August 2005 vollumfÃ¤nglich aufzuheben und der Gemeinderat einzuladen, die nachtrÃ¤gliche kommunale Baubewilligung im nachgesuchten Umfang zu erteilen. Eventuell sei die Angelegenheit zur Weiterbehandlung und zur Neuentscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge sowohl fÃ¼r das Rekurs- als auch das Beschwerdeverfahren zulasten der Baudirektion, des AWEL und der Gemeinde C. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins beantragt. </p> <p class="Urteilstext">Nachdem das AWEL am 1. Dezember 2011 auf dem Betrieb von A einen Augenschein vorgenommen hatte, hielt es am 12. Dezember 2011 gegenÃ¼ber der Baudirektion fest, der Beschwerde kÃ¶nne in Bezug auf die Abwassersituation stattgegeben werden. Das ARE beantragte am 6. Januar 2012 gegenÃ¼ber der Baudirektion die Abweisung der Beschwerde in Sachen Baubewilligung und Ausnahmebewilligung fÃ¼r den Verkaufspavillon, das Gartenbaulager, die Gartenteiche und Kleintiervolieren. In der Folge beantragte die Baudirektion beim Verwaltungsgericht am 12. Januar 2012 die Gutheissung der Beschwerde, soweit gewÃ¤sserschutzrechtliche Fragen zur Diskussion stÃ¼nden, im Ãbrigen aber deren Abweisung. Die Gemeinde C hatte am 16. Dezember 2011 die Abweisung der Beschwerde beantragt, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten von A. Der Regierungsrat hatte mit Vernehmlassung vom 12. Dezember 2011 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde beantragt. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die vorliegende Streitsache nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. An der ZustÃ¤ndigkeit des Verwaltungsgerichts Ã¤ndert nichts, dass vorgÃ¤ngig der Regierungsrat (und nicht das Baurekursgericht) gestÃ¼tzt auf die bloss bis Ende 2005 geltende alte Fassung von § 329 Abs. 2 lit. b PBG entschieden hat. Zwar finden jeweils die geÃ¤nderten Bestimmungen auf Verfahren Anwendung, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieser GesetzesÃ¤nderung rechtshÃ¤ngig sind. Die ZustÃ¤ndigkeit und die Zusammensetzung des Organs, bei dem ein Verfahren im Zeitpunkt des Inkrafttretens rechtshÃ¤ngig ist, richten sich hingegen nach bisherigem Recht (§ 101 VRG, vgl. auch Ãbergangsbestimmungen; zum Ganzen RB 2004 Nr. 8, VGr, 26. August 2010, VB.2010.00161, E. 1.1; VGr, 25. Oktober 2007, VB.2007.00239, E. 1). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der Regierungsrat hat unter Hinweis auf BGE 107 Ia 121 E. 1 festgehalten, die Befugnis der BehÃ¶rden, den Abbruch eines baugesetzwidrigen GebÃ¤udes oder GebÃ¤udeteils anzuordnen, sei grundsÃ¤tzlich auf 30 Jahre befristet. Mithin seien beim Lagerplatz fÃ¼r den Gartenbau und beim Werkplatz mit Steinlager die zeitlichen Voraussetzungen fÃ¼r die Verwirkung des Anspruchs auf Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands erfÃ¼llt. Die Erstellung dieser Anlagen hatte er gestÃ¼tzt auf die Angaben des BeschwerdefÃ¼hrers auf das Jahr 1973 zurÃ¼ckgefÃ¼hrt. </p> <p class="Urteilstext">Es trifft zu, dass nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Befugnis der BehÃ¶rden, den Abbruch eines baugesetzwidrigen GebÃ¤udes oder GebÃ¤udeteils anzuordnen, grundsÃ¤tzlich auf 30 Jahre beschrÃ¤nkt ist. Ob aber diese Rechtsprechung unverÃ¤ndert auf Bauten ausserhalb der Bauzone Ã¼bertragen werden kann, hat das Bundesgericht bisher offengelassen (BGE 136 II 359 E. 8.1 mit Hinweisen). Auch vorliegend braucht dem nicht weiter nachgegangen zu werden, kÃ¶nnte doch das Verwaltungsgericht wegen des Verbots der reformatio in peius den Abbruch des Werkplatzes mit Steinlager und des Lagerplatzes nicht mehr anordnen (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 63 N. 13).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, der Regierungsrat wÃ¤re gehalten gewesen, die VerfÃ¼gung der Baudirektion, die bezÃ¼glich des Werkplatzes mit Steinlager die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands verlangt habe, aufzuheben bzw. den Rekurs diesbezÃ¼glich gutzuheissen. Das Verwaltungsgericht werde ersucht, den Regierungsratsentscheid zu korrigieren. Nachdem aber der Regierungsrat den Rekurs "im Sinn der ErwÃ¤gungen" teilweise gutheissen und im Ãbrigen, soweit nicht gegenstandslos geworden, abgewiesen hat, ergibt sich auch ohne nÃ¤here Spezifizierung in der Beseitigungsaufforderung nach Dispositiv-Ziffer III des Rekursentscheids unmissverstÃ¤ndlich, dass die Aufforderung zur Wiederherstellung des Werkplatzes mit Steinlager gemÃ¤ss VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 22. Juli 2005 obsolet geworden ist. Somit fehlt es an einer diesbezÃ¼glichen Beschwer und es braucht darauf nicht eingetreten zu werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer verlangt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins und weist in diesem Zusammenhang darauf hin, die im Rahmen eines Ausnahmebewilligungsverfahrens nach Art. 24 ff. RPG erforderliche gesamtheitliche Betrachtungsweise setze genaue Kenntnisse der Ã¶rtlichen und betrieblichen VerhÃ¤ltnisse voraus. Dies gelte vor allem fÃ¼r die Beurteilung der negativen Standortgebundenheit der freistehenden Volieren, sei doch die Haltung von 100 VÃ¶geln in einer Bauzone wegen der Immissionen, insbesondere wegen des unvermeidlichen Gekreisches der Tiere in den frÃ¼hen Morgen- und Abendstunden, fÃ¼r die Nachbarn unzumutbar und Ã¼berschreite das zulÃ¤ssige Immissionsmass bei Weitem. Ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht sei umso mehr geboten, als der Regierungsrat zu Unrecht keinen solchen durchgefÃ¼hrt habe. Aufgrund der beschrÃ¤nkten Kognition des Verwaltungsgerichts kÃ¶nne aber die GehÃ¶rsverletzung der Vorinstanz im Beschwerdeverfahren nicht geheilt werden, weshalb die Sache zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Wird ein Augenschein beantragt, steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegung auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12, E. 1 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Vorliegend ist die Situation vor Ort umfassend mit Fotografien und PlÃ¤nen dokumentiert. Auch ist unbestritten und entspricht es allgemeiner Erfahrung, dass die in den Volieren gehaltenen, zum Teil exotischen VÃ¶gel erhebliche Immissionen verursachen. Der entscheidrelevante Sachverhalt ergibt sich daher mit ausreichender Deutlichkeit aus den Akten. Der Regierungsrat hat denn auch bei der Beurteilung der Standortgebundenheit der freistehenden Volieren mitberÃ¼cksichtigt, dass der Bau solcher Anlagen in Wohnzonen wegen des betrÃ¤chtlichen LÃ¤rms ausgeschlossen sei. Ebenso hat er beachtet, dass die Baudirektion mit VerfÃ¼gung vom 25. Juli 2005 fÃ¼r die an die Scheune angrenzenden Volieren die Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG erteilt hatte. Somit hat der Regierungsrat alle massgebenden sachlichen Grundlagen in seine Beurteilung einfliessen lassen und konnte auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins verzichten, ohne deswegen das rechtliche GehÃ¶r des BeschwerdefÃ¼hrers zu verletzen. Entsprechend erÃ¼brigt sich eine RÃ¼ckweisung der Sache zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>An dieser Stelle ist festzuhalten, dass das Vorsorgeprinzip nach Art. 11 ff. des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG) und die daraus fliessenden Verordnungen und Richtlinien, unter anderem die eidgenÃ¶ssische Luftreinhalte-Verordnung vom 16. Dezember 1985 (LRV) und die eidgenÃ¶ssische LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV), auch fÃ¼r die Landwirtschaftszone gelten (vgl. BGE 126 II 43 E. 3 und 4 [GeruchsbelÃ¤stigung durch GÃ¼llensilos]; 133 II 370 E. 6 [Geruchsimmissionen durch Schweinezucht]; BGr, 13. August 2001, 1A.276/2000, E. 3 [LÃ¤rmimmissionen Hundeasyl]; VGr, 14. Januar 2010, VB.2009.00466, E. 7 [Geruchsimmission Schweinehaltung]). Es kann somit nicht von vornherein davon ausgegangen werden, den von den Tieren des BeschwerdefÃ¼hrers verursachten LÃ¤rm- und Geruchsimmissionen stÃ¼nden, weil in der Landwirtschaftszone gelegen, keine entgegengesetzten Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen Interessen dieser Art entgegen. Von den im nahen Umkreis lebenden Nachbarn sind denn auch entsprechende Klagen aktenkundig, die aber von der Gemeinde an den Zivilrichter verwiesen worden waren und daher in den vorangehenden Verfahren â so gesehen zugunsten des BeschwerdefÃ¼hrers â nicht weiter beachtet wurden. Auf die Frage der zu berÃ¼cksichtigenden Empfindlichkeitsstufen ist noch zurÃ¼ckzukommen (E. 4.6).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Jedenfalls ergibt sich der hier massgebende Sachverhalt, wie dargelegt, rechtsgenÃ¼gend aus den Akten und allgemeiner Erfahrung, weshalb auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins auch im Beschwerdeverfahren zu verzichten ist. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Baudirektion hat in Bezug auf die gewÃ¤sserschutzrechtlichen Fragen die Gutheissung der Beschwerde beantragt. Dies grÃ¼ndet auf einer Empfehlung des AWEL, das am 1. Dezember 2011 vor Ort einen Augenschein durchgefÃ¼hrt und die abwasserrechtliche Situation als genÃ¼gend qualifiziert hat. Es kann grundsÃ¤tzlich davon ausgegangen werden, dass alle Verfahrensbeteiligten die EinschÃ¤tzung des AWEL teilen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Wegen der zwingenden Natur des Ã¶ffentlichen Rechts vermÃ¶gen die Anerkennungen der Baudirektion und des AWEL ein Sachurteil nicht zu ersetzen. Allerdings genÃ¼gt diesbezÃ¼glich eine bloss summarische PrÃ¼fung der Rechtslage (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 63 N. 4 f.). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Das AWEL konnte sich anlÃ¤sslich des Augenscheins vom 1. Dezember 2011 vergewissern, dass das StallgebÃ¤ude mit direktem Ablauf in eine der GÃ¼llegruben aus Bruchsteinmaterial, welche Gruben sich daher nicht zur Lagerung von Abwasser eignen, nicht mehr zur Tierhaltung genutzt wird und im GebÃ¤ude auch keine Maschinen oder wassergefÃ¤hrdenden FlÃ¼ssigkeiten gelagert werden. Beide infrage stehenden GÃ¼llegruben wÃ¼rden nicht mehr zu ihrem eigentlichen Zweck benutzt und dienten heute als Wasserreservoirs. Eine Grubenkontrolle werde erst fÃ¤llig, wenn sie als Abwassergruben genutzt wÃ¼rden, weshalb eine Umnutzung dem Kontrollorgan der Gemeinde C zu melden sei. Aus dem Betrieb falle weder hÃ¤usliches Abwasser noch solches aus der Tierhaltung an. Die Tierhaltung erfolge ausschliesslich auf der Weide; eine Mistlagerung sei nicht vorhanden. Weiter werde zur Kenntnis genommen, dass auf dem Betrieb kein Waschplatz vorhanden sei. Die heutige abwasserrechtliche Situation gebe keinen Grund zur Beanstandung.</p> <p class="Urteilstext">Nachdem davon auszugehen ist, dass die GÃ¼llegruben als Wasserreservoirs genutzt werden und auch die weiteren am Augenschein gemachten Feststellungen zutreffen, kann der EinschÃ¤tzung des AWEL gefolgt werden. Insoweit ist die Beschwerde gutzuheissen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss Art. 22 Abs. 2 RPG bildet Voraussetzung fÃ¼r eine Baubewilligung, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (lit. a) und das Land erschlossen ist (lit. b). Abweichend von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG kÃ¶nnen Bewilligungen erteilt werden, Bauten und Anlagen zu errichten oder ihren Zweck zu Ã¤ndern, wenn der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordert und keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 24 RPG). Die Standortgebundenheit ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu bejahen, wenn die Baute aus technischen oder betriebswirtschaftlichen GrÃ¼nden oder wegen der Bodenbeschaffenheit auf einen Standort ausserhalb der Bauzone angewiesen ist (positive Standortgebundenheit) oder wenn ein Werk aus bestimmten GrÃ¼nden in einer Bauzone ausgeschlossen ist (negative Standortgebundenheit). Generell ist bei der Beurteilung der Voraussetzungen ein strenger Massstab anzusetzen (BGE 136 II 214 E. 2.1; 129 II 63 E. 3.1; 123 II 256 E. 5a). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>BezÃ¼glich der freistehenden Volieren beruft sich der BeschwerdefÃ¼hrer auf die negative Standortgebundenheit, da die Geruchs- und LÃ¤rmbelÃ¤stigungen in der Bauzone fÃ¼r die Nachbarn unzumutbar seien. So habe das Bundesgericht die negative Standortgebundenheit bei einer hobbymÃ¤ssigen Haltung von 60 Schlittenhunden in der Landwirtschaftszone bejaht. Aus der einschlÃ¤gigen Kasuistik sei auch ein Entscheid aus dem Kanton Appenzell-Ausserrhoden zu erwÃ¤hnen, in welchem fÃ¼r ein immissionstrÃ¤chtiges Vogelhaus die negative Standortgebundenheit bejaht worden sei. Den Volieren stÃ¼nden an ihrem heutigen Standort auch keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder privaten Interessen entgegen und sie wÃ¼rden sich gut in die Umgebung einordnen. Zudem gingen auch keine Ã¼bermÃ¤ssigen Geruchs- und LÃ¤rmimmissionen auf die Nachbarschaft aus. Im nÃ¤heren Umkreis befÃ¤nden sich Ã¼berwiegend Betriebe des Gartenbaus und der Gartenpflege, bei denen von vornherein eine grÃ¶ssere Immissionstoleranz zu veranschlagen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Baudirektion verweist auf den wichtigen Grundsatz der Trennung von Bauzonen und Nichtbauzonen. Die hobbymÃ¤ssige Tierhaltung sei nicht zonenkonform und in der Regel gerade nicht negativ standortgebunden, sondern nur im Rahmen anderer raumplanungsrechtlicher Ausnahmebestimmungen ausserhalb der Bauzone bewilligungsfÃ¤hig. GemÃ¤ss Art. 24d Abs. 1<sup>bis</sup> RPG seien fÃ¼r die Hobbytierhaltung keine neuen Stallbauten und auch keine neuen Anbauten mÃ¶glich. Auch der Einbau von TierstÃ¤llen in bestehende Bauten, die sich nicht fÃ¼r den Einbau eigneten bzw. derartige bauliche Anpassungen am GebÃ¤ude bedingten, dass das ursprÃ¼ngliche GebÃ¤ude baulich einschneidend verÃ¤ndert werden mÃ¼sste, halte den Rahmen von Art. 24d Abs. 1<sup>bis</sup> RPG nicht mehr ein. In der Praxis wÃ¼rden fÃ¼r die Vogelhaltung in einem untergeordneten Mass unmittelbar anschliessende KÃ¤figbereiche im Sinn von Ausnahmen bewilligt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Der Beschwerdegegner 3 weist darauf hin, dass von den VÃ¶geln Ã¼bermÃ¤ssige Geruchs- und LÃ¤rmimmissionen auf die Nachbarschaft ausgingen. Es komme von den Anwohnern im Umkreis von ca. 20, 80 und 100 m immer wieder zu Beschwerden aufgrund der LÃ¤rm- und Geruchsimmissionen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die allfÃ¤llige Erteilung der Bewilligung bezÃ¼glich der 2003 erstellten freistehenden Volieren beurteilt sich unstreitig nach Art. 24 RPG, da fÃ¼r diese Gehege, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, keine erleichterte Ausnahmebewilligung gemÃ¤ss Art. 24a‑d RPG erteilt werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Es ist daher auf einige Entscheide im Zusammenhang mit der Frage der Bewilligung nach Art. 24 RPG von Aussenanlagen fÃ¼r die hobbymÃ¤ssige oder anderweitig nicht landwirtschaftliche Tierhaltung in Landwirtschaftszonen nÃ¤her einzugehen:</p> <p class="Erwgung3">Das Bundesgericht hat die negative Standortgebundenheit fÃ¼r ein Tierheim fÃ¼r 30 Hunde und ebenso viele Katzen in der Landwirtschaftszone im Kanton Aargau bejaht, weil das unvermeidliche dauernde Gebell der sich in Gehegen und AuslÃ¤ufen befindlichen Hunde und allenfalls auch die mit dieser Art der Tierhaltung verbundene GeruchsbelÃ¤stigung in einer Wohn-, Gewerbe- und Industriezone fÃ¼r die Nachbarn in der Regel unzumutbar seien. Dabei wurde festgehalten, dass im Kanton Aargau alle Tierheime in der Landwirtschaftszone lÃ¤gen, und es sei weder ersichtlich noch werde behauptet, dass sich im konkreten Fall in den Bauzonen ein geeigneter Standort finden lasse (BGr, 5. April 1994, 1A.263/1992 in ZBl 96/1995 S. 166). Das Bundesgericht verwies auch auf sein Urteil vom 16. Juni 1989, wo es um die Haltung von 60 Schlittenhunden und 40 ohne Baubewilligung gebaute HundehÃ¼tten ausserhalb der Bauzone gegangen war. Die negative Standortgebundenheit war grundsÃ¤tzlich bejaht, die Anlage aber wegen Ã¼berwiegend entgegenstehender Ã¶ffentlicher Interessen, insbesondere auch wegen der LÃ¤rmauswirkung auf die rund 500 m weit entfernte Bauzone, dennoch nicht bewilligt worden (in ZBl 91/1990 S. 187). </p> <p class="Erwgung3">In einem nicht verÃ¶ffentlichten, aber unter anderem in BGE 118 Ib 17 E. 2c erwÃ¤hnten Entscheid vom 7. April 1989 hatte das Bundesgericht die negative Standortgebundenheit fÃ¼r eine gewerblich betriebene Papageienzucht mit maximal 120 Tieren ausserhalb der Bauzone verneint, da ein solcher Gewerbebetrieb grundsÃ¤tzlich in einer Gewerbezone, allenfalls an der Zonengrenze, betrieben werden kÃ¶nne. Die Volieren kÃ¶nnten isoliert und LÃ¤rmschutzeinrichtungen am Rand der Parzelle realisiert werden (ES VLP-ASPAN Nr. 132). Eine Aussenvoliere mit rund 20 Papageien in einer Wohnzone, in der nur stille Gewerbe zugelassen sind, hatte es dagegen mit Urteil vom 6. Juni 1985 grundsÃ¤tzlich als nicht zonenkonform erachtet (ES VLP-ASPAN Nr. 1591). Im vom BeschwerdefÃ¼hrer erwÃ¤hnten Entscheid der Baudirektion des Kantons Appenzell-Ausserhoden vom 12. September 1996 (AR GVP 8/1996 Nr. 1291) wurde die Standortgebundenheit ausserhalb des Siedlungsgebiets fÃ¼r zwei Volieren wegen der LÃ¤rmbelastung bejaht.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>An die Standortgebundenheit sind wie erwÃ¤hnt strenge Anforderungen zu stellen, was auch in den genannten Entscheiden zum Ausdruck kommt. Soweit die negative Standortgebundenheit bejaht wurde, so erfolgte dies nur, weil in der jeweiligen Region keine geeignete Nutzungszone zur VerfÃ¼gung stand (siehe auch BGE 118 Ib 17 E. 2d [Bejahung der negativen Standortgebundenheit eines Schweinemaststalls]; BGr, 17. Juli 2003, 1A.134/2002, E. 6, in ZBl 106/2005 S. 158 [Verneinung der negativen Standortgebundenheit eines HÃ¼hnerstalls, unter anderem mit Hinweis auf den Entscheid vom 7. April 1989 bezÃ¼glich der Papageienzucht mit maximal 120 Tieren]). Letzteres kann vorliegend aber nicht gesagt werden. Es gilt nÃ¤mlich zu berÃ¼cksichtigen, dass fÃ¼r die Landwirtschaftszone grundsÃ¤tzlich die Empfindlichkeitsstufe III gilt, was hier angesichts der nahe gelegenen bewohnten NachbargebÃ¤ude umso weniger ausser Acht gelassen werden kann (Art. 43 Abs. 1 lit. c LSV; vgl. auch Leitfaden der Baudirektion zur Gemeindeweisen Zuordnung der Empfindlichkeitsstufen, 3. A. 2001, S. 14 ff., www.laerm.zh.ch). Somit prÃ¤sentiert sich die Situation betreffend LÃ¤rm nicht anders als in den Bauzonen der Gemeinde C mit der Empfindlichkeitsstufe III oder beispielsweise auch der unmittelbar angrenzenden Gemeinde E, die unter anderem Ã¼ber Industriezonen verfÃ¼gt. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn der Regierungsrat zum Schluss gekommen ist, dass die Volieren mit einer FlÃ¤che von rund 150 m<sup>2</sup> problemlos auch in einer Bauzone ausserhalb eines Wohngebiets errichtet werden kÃ¶nnten. Der BeschwerdefÃ¼hrer weist denn auch selber darauf hin, von den VÃ¶geln gingen keine Ã¼bermÃ¤ssigen Geruchs- und LÃ¤rmimmissionen auf die Nachbarschaft aus. Entsprechend drÃ¤ngt sich auch kein Vergleich mit der Haltung von 60 Schlittenhunden auf, wofÃ¼r erst recht keine Ausnahmebewilligung erteilt werden kÃ¶nnte. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>In der VerfÃ¼gung vom 22. Juli 2005 hatte die Baudirektion unter anderem festgehalten, fÃ¼r den Werkplatz mit Erschliessung (Kiesweg) liege keine Baubewilligung vor und diese kÃ¶nne auch nicht erteilt werden. Der Regierungsrat hat zwar bezÃ¼glich der <i>Wiederherstellung</i> des Werkplatzes mit Steinlager, nicht aber des Kieswegs, die Verwirkung angenommen, gleichzeitig aber festgehalten, die ursprÃ¼nglich erstellten Bauten und Anlagen seien deswegen nicht als rechtmÃ¤ssig zu erachten. Die Bewilligungsverweigerung als solche sei daher rechtens und der Kiesweg zudem zu beseitigen. </p> <p class="Erwgung2">Der Regierungsrat erwog sodann, der gestaltende Gartenbau sei in der Landwirtschaftszone zonenwidrig und die Steinarbeiten und das Lagern bzw. der Transport der Steine wÃ¤re auf einem beliebigen GrundstÃ¼ck ausserhalb der Landwirtschaftszone in der Gewerbe- bzw. Bauzone mÃ¶glich gewesen. Dies habe schon im Erstellungsjahr 1973 gegolten, seien doch der Werk- und Lagerplatz auch nach der damaligen Bauordnung der Gemeinde C und dem Zonenplan 1965 zonenwidrig gewesen. Auch habe der rechtskundig vertretene BeschwerdefÃ¼hrer seine Behauptung, wonach das GrundstÃ¼ck schon vor dem 1. Juli 1972 fÃ¼r den "Gartenbau" und die "Gartenpflege" genutzt worden sei, nicht belegen kÃ¶nnen, weshalb er sich auch nicht auf Art. 37a RPG berufen kÃ¶nne. Am 1. Juli 1972 war das damalige Bundesgesetz vom 8. Oktober 1971 Ã¼ber den Schutz der GewÃ¤sser gegen Verunreinigung, womit erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen worden war, in Kraft getreten (vgl. BGE 129 II 396 E. 4.2.1; Rudolf Muggli in: Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich 2010, Art. 37a N. 9). Der Klarheit halber ist an dieser Stelle darauf hinzuweisen, dass mit "Gartenbau" und "Gartenpflege" hier nicht etwa der grundsÃ¤tzlich zonenkonforme produzierende, sondern der in der Landwirtschaftszone zonenwidrige gestaltende Gartenbau gemeint ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, der Regierungsrat habe die Baumschule und Humusdeponie als zonenkonform erachtet und in diesem Zusammenhang auch darauf hingewiesen, schwere GegenstÃ¤nde wie BaumstÃ¤mme etc. kÃ¶nnten Ã¼ber den Kiesweg transportiert werden. Der Regierungsrat gehe daher davon aus, dass der Kiesweg als Erschliessungsanlage genutzt werden dÃ¼rfe. Wenn er zum Schluss komme, der Kiesweg beim Werkplatz sei zonenwidrig, so sei dies unverstÃ¤ndlich. Zum einen befÃ¤nde sich beim Werkplatz gar kein Kiesweg. Zum andern sei im Situationsplan von 2004 nur ein einziger Kiesweg eingezeichnet, welcher somit als Ganzes eine zonenkonforme Weganlage darstelle. Ausserdem sei auch der Werkplatz mit Steinlager zonenkonform, sei doch jener Arealteil schon vom frÃ¼heren Betriebsinhaber, welcher auch Arbeiten in den Bereichen des "Gartenbaus" und der "Gartenpflege" erbracht habe, immer wieder zum Lagern von Material verwendet worden. Richtigerweise gehÃ¶rten die Lager-und WerkplÃ¤tze in die Kategorie "bestehend seit 1956 â 1972"; der anderslautende Eintrag im Situationsplan vom 12. November 2004 beruhe auf einem Versehen. Auch in der Luftaufnahme vom 22. Mai 1969 seien entsprechende VerfÃ¤rbungen erkennbar, die aufzeigten, dass im fraglichen Bereich keineswegs nur Wiesland gewesen sei. Jedenfalls sei der Wiederherstellungsanspruch verwirkt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Unbestritten ist, dass der gestaltende Gartenbau in der Landwirtschaftszone grundsÃ¤tzlich zonenwidrig ist. Die vom Regierungsrat vorgenommene WÃ¼rdigung, wonach nicht davon ausgegangen werden kÃ¶nne, dass das GrundstÃ¼ck schon vor dem 1. Juli 1972 fÃ¼r den (gestaltenden) Gartenbau und die Gartenpflege genutzt worden sei, ist sodann nicht zu beanstanden. Aus der Luftaufnahme von 1969 lÃ¤sst sich entgegen den Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers nichts anderes erkennen. Die Luftaufnahmen, welche den Zeitraum zwischen 1969 bis 2002 abdecken, belegen vielmehr, dass im Bereich des fraglichen Werkplatzes mit Steinlager ab den 80er-Jahren GelÃ¤ndeverÃ¤nderungen vorgenommen wurden. WÃ¤hrend die Aufnahmen an jener Stelle bis 1981 noch keine VerÃ¤nderungen aufzeigen, treten spÃ¤testens ab 1984 â die Aufnahme von 1982 ist wenig aussagekrÃ¤ftig â Ãnderungen in Erscheinung. Die Annahme des Regierungsrats, der Werkplatz mit Steinlager sei, wie im Baugesuch vom November 2004 angegeben, schon im Jahr 1973 erstellt worden, erweist sich angesichts der Luftbilder kaum als zutreffend. So oder so ist aber von der Zonenwidrigkeit des Werkplatzes mit Steinlager, und zwar bereits unter dem Recht von 1973, auszugehen und eine Ausnahmebewilligung zu verweigern, wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat (vgl. dazu VGr, 10. November 2011, VB.2011.00134, E. 7.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Der Regierungsrat hat sodann zu Recht erwogen, dass der Kiesweg primÃ¤r der Erschliessung des Werkplatzes diene und nicht bewilligt werden kÃ¶nne. Daran Ã¤ndert auch nichts, dass der in die D-Strasse mÃ¼ndende Kiesweg bislang im Zusammenhang mit der zonenkonformen Bewirtschaftung der Humusdeponie und der Baumschule im Ã¶stlichen Teil ebenfalls benutzt werden konnte, wie dies in ErwÃ¤gung 6 des angefochtenen Entscheids zum Ausdruck kommt. FÃ¼r die zonenkonforme Bewirtschaftung bedarf es nÃ¤mlich nicht des ohnehin Ã¼berdimensionierten Kieswegs (vgl. BGr, 31. August 2005, 1A.256/2004, E. 4.3). Der Regierungsrat hat denn auch auf die ZugÃ¤nglichkeit des Ã¶stlichen Teils â es ging vor allem um die dortige Baumschule â Ã¼ber die dem GrundstÃ¼ck entlang fÃ¼hrende D-Strasse hingewiesen, deren Ã¶ftere diesbezÃ¼gliche Nutzung aber im Zusammenhang mit der Verkehrssicherheit ungÃ¼nstig sei und weshalb die Wegplatten erforderlich seien. Nichts anderes gilt fÃ¼r die ZugÃ¤nglichkeit des Werkplatzes mit Steinlager. Dieser ist, so wie die Humusdeponie, Ã¼ber die Wegplatten erreichbar und es kann diesbezÃ¼glich auf die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen verwiesen werden. Ausserdem entfÃ¤llt im Zusammenhang mit den dort zu beseitigenden Mustermauern die Nutzung des Werkplatzes zu Demonstrationszwecken sowieso, worauf noch zurÃ¼ckzukommen ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Der Klarheit halber ist nochmals festzuhalten, dass der Regierungsrat die Verwirkung des Anspruchs auf Wiederherstellung nur fÃ¼r den Werkplatz mit Steinlager, nicht aber auch bezÃ¼glich des bis dorthin fÃ¼hrenden Kieswegs angenommen hat. Das ist nicht zu beanstanden. Allein schon die Arbeiten mit GelÃ¤ndeanpassungen im Zusammenhang mit den ab 2001 erstellten Mustermauern mit NatursteinblÃ¶cken, unter anderem auch beim Kiesweg auf HÃ¶he des Werkplatzes, haben Funktion und Charakter des dorthin fÃ¼hrenden Wegs verÃ¤ndert. Wenn die Vorinstanz ausfÃ¼hrte, nebst anderem sei "der Kiesweg beim Werkplatz" 2001 errichtet worden, so meinte sie genau diese Arbeiten und nicht etwa einen "anderen" (nicht existierenden) Kiesweg beim Werkplatz. Die Gemeinde C hat sodann mit Beschluss vom 11. August 2005 den BeschwerdefÃ¼hrer zur Wiederherstellung des GelÃ¤ndes â mithin auch bezÃ¼glich des Kieswegs â in den ursprÃ¼nglichen Zustand aufgefordert. Zum damaligen Zeitpunkt waren aber auf jeden Fall noch nicht 30 Jahre seit Erstellung des Kieswegs vergangen (vgl. dazu BGr, 11. Februar 2010, 1C.408/2009 E. 3.1), wie sich aus den Luftbildern denn auch klar ergibt (siehe ErwÃ¤gung 5.3). Auf die Frage der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit im Zusammenhang mit der Aufforderung zur Wiederherstellung ist noch zurÃ¼ckzukommen (E. 7).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Auch betreffend die Ã¼brigen Bauten und Anlagen fÃ¼r den Gartenbaubetrieb, nÃ¤mlich den Natur- bzw. Musterteich mit Biotop, den Verkaufspavillon bzw. das Winterlager fÃ¼r KÃ¼belpflanzen und die Mustermauern aus NatursteinblÃ¶cken macht der BeschwerdefÃ¼hrer allgemein geltend, sein VorgÃ¤nger habe seit 1956 Arbeiten in den Bereichen "Gartenbau" und "Gartenpflege" betrieben sowie LagerflÃ¤chen genutzt. So sei denn auch die 150 m<sup>2</sup> grosse LagerflÃ¤che westlich der Scheune von der Baudirektion nicht beanstandet worden. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Aus dem Umstand, dass die Baudirektion aus GrÃ¼nden der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands in Bezug auf den 150 m<sup>2</sup> grossen Lagerplatz westlich der Scheune verzichtet hat, lÃ¤sst sich keineswegs herleiten, dass auf dem GrundstÃ¼ck schon vor Ãbernahme durch den BeschwerdefÃ¼hrer gestaltender Gartenbau betrieben worden wÃ¤re; diesbezÃ¼glich ist auf E. 5.3 zu verweisen. Der BeschwerdefÃ¼hrer belegt denn auch seine Behauptungen nicht weiter. Entsprechend kÃ¶nnen die noch im Raum stehenden Anlagen nicht gestÃ¼tzt auf Art. 37a RPG bewilligt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Konkret weist der BeschwerdefÃ¼hrer darauf hin, die zwei Teiche seien schon 1978 erstellt worden. Der Naturteich mit Biotop habe als Wasserspeicher fÃ¼r die BewÃ¤sserung produzierender Pflanzen, unter anderem fÃ¼r den Gemeindefriedhof, gedient. Mit der Aufgabe der Pflanzenproduktion habe der Teich an Bedeutung verloren. Seine angestammte Funktion sei aber nach wie vor vorhanden, diene er doch heute noch der BewÃ¤sserung der Baumschule. Seit 1992 seien die Teiche auch zu Demonstrationszwecken fÃ¼r Kunden genutzt worden. Sowohl die ursprÃ¼ngliche Pflanzenproduktion als auch die Baumschule seien aber zonenkonforme Nutzweisen, weshalb er Anspruch auf eine ordentliche Bewilligung nach Art. 22 RPG habe. Zumindest besitze er aber Bestandesgarantie.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Im Rekursentscheid ist festgehalten, der 1992 errichtete Natur- bzw. Musterteich und das Biotop dienten "Demonstrationszwecken" und gehÃ¶rten daher nicht zum produzierenden Gartenbau. Sowohl der Teich als auch das Biotop kÃ¶nnten problemlos in einer anderen Zone zur Schau gestellt werden; diese Anlagen seien in der Landwirtschaftszone zonenwidrig und daher nicht bewilligungsfÃ¤hig. Auch seien die 1978 erstellten Fischteiche nie fÃ¼r die Fischzucht genutzt worden, weshalb auch nicht von einer gewerblichen Anlage ausgegangen werden kÃ¶nne. Daher kÃ¶nne auch nicht von einer zonenfremden gewerblichen Baute und Anlage nach Art. 37a RPG ausgegangen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Schon im Rekursverfahren hatte der BeschwerdefÃ¼hrer unmissverstÃ¤ndlich auf die Demonstrationszwecke der Teiche fÃ¼r Kunden und bezÃ¼glich der BewÃ¤sserung der zonenkonformen Baumschule auf die zu Wasserreservoirs umfunktionierten GÃ¼llegruben hingewiesen. Sodann geht aus dem Baugesuch vom 12. November 2004 hervor, dass der "Naturteich / Teich Muster / Demonstration" und das "Biotop (Ãberlauf Naturteich)" 1992 errichtet und die Fischteiche von 1978 entsprechend umgestaltet worden sind. Somit stehen nicht mehr die 1978 angelegten Fischteiche zur Diskussion, weshalb sich die Frage der Bestandesgarantie nicht weiter stellt. Ausserdem waren bei der Aufforderung zu deren Beseitigung durch die Gemeinde noch nicht 30 Jahre abgelaufen (vgl. E. 5.5.). Infrage stehen dagegen die 1992 neu erstellten Anlagen, welche aber primÃ¤r Demonstrationscharakter haben und daher nicht zonenkonform sind. Daran Ã¤ndert auch nichts, dass die Anlage schon frÃ¼her der BewÃ¤sserung von Pflanzen und der Baumschule gedient haben soll, entsprach dies doch weder dem hauptsÃ¤chlichen Zweck der Teiche noch bedurfte es dieser fÃ¼r die BewÃ¤sserung, was denn auch der BeschwerdefÃ¼hrer nicht geltend macht. Ausserdem diente nach Angaben des BeschwerdefÃ¼hrers die umfunktionierte GÃ¼llegrube schon seit 1973 als Wasserreservoir fÃ¼r die zonenkonforme Baumschule, weshalb die BewÃ¤sserung Ã¼ber die Teiche umso weniger im Vordergrund stand. Die Vorinstanz hat daher zu Recht die Erteilung der Bewilligung sowohl nach Art. 22, 24a‑d sowie 37a RPG verweigert und es kann auf deren ErwÃ¤gungen verwiesen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b>Nichts anderes ergibt sich hinsichtlich des Verkaufspavillons bzw. Winterlagers fÃ¼r die ohnehin nicht auf der Parzelle angebauten KÃ¼belpflanzen und der Mustermauer aus NatursteinblÃ¶cken. Der BeschwerdefÃ¼hrer macht zwar geltend, den altrechtlichen Betrieb nach dessen Ãbernahme in den folgenden Jahren und Jahrzehnten leicht erweitert zu haben und im untergeordneten Umfang auch bauliche und bewerbungsmÃ¤ssige Ãnderungen vorgenommen zu haben. Den Pavillon bezeichnet er als "Kleinbaute". Wie bereits ausgefÃ¼hrt, ist aber nicht davon auszugehen, dass auf der Parzelle schon vor 1973 gestaltender Gartenbau betrieben wurde (E. 5.3). Von einer "leichten" Erweiterung bzw. Ãnderungen bloss "untergeordneten" Umfangs bezÃ¼glich der Mustermauern sowie einer "Kleinbaute" betreffend den Pavillon kann ohnehin nicht die Rede sein. Diese Anlagen sind aus den bereits dargelegten GrÃ¼nden klar zonenwidrig und kÃ¶nnen unter keinem Titel bewilligt werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im Zusammenhang mit der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands hat der Regierungsrat erwogen, der Abbruch bzw. RÃ¼ckbau des Winterlagers bzw. Verkaufspavillons, der Mustermauern und der freistehenden Volieren sei mit einem grÃ¶sseren Aufwand verbunden. Auch fÃ¼r die Rekultivierung des GelÃ¤ndes sei ein erheblicher Einsatz erforderlich, denn der Kiesweg und der Natur- bzw. Musterteich hÃ¤tten das Terrain verÃ¤ndert. Zudem mÃ¼ssten die vielen in den KÃ¤figen untergebrachten Tiere andernorts platziert werden. Dies habe die Gemeinde C aber beachtet, indem sie am 11. August 2005 eine neunmonatige Wiederherstellungsfrist beschlossen habe. Im Zusammenhang mit der Bemessung der neuen Frist sei auch die bisher verstrichene Zeit zu berÃ¼cksichtigen. Unter den speziellen Gegebenheiten erscheine die Frist von neun Monaten zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands als angemessen. </p> <p class="Urteilstext">Nachdem der BeschwerdefÃ¼hrer diesbezÃ¼glich auf Vorbringen verzichtet, kann auf die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Das Ã¶ffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands bzw. der Einhaltung der raumplanerischen GrundsÃ¤tze Ã¼berwiegt die privaten Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers klar. Hinsichtlich der Volieren war dem BeschwerdefÃ¼hrer das ZÃ¼geln derselben von der Wohnzone an den heutigen Standort ebenfalls mÃ¶glich gewesen. Angesichts der teilweise massiven GelÃ¤ndeverÃ¤nderungen, welche die nicht zonenkonformen Anlagen mit sich gebracht haben, kann auch nicht von der GutglÃ¤ubigkeit des BeschwerdefÃ¼hrers ausgegangen werden. Die im Rekursentscheid umrissene Aufforderung zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands nach Eintritt der Rechtskraft erscheint daher als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig und damit als korrekt.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist, soweit darauf eingetreten wird, ausgenommen die teilweise aufzuhebende Dispositiv-Ziffer I der VerfÃ¼gung des AWEL vom 25. April 2005. Dies fÃ¼hrt zu einer entsprechenden Korrektur der Kostenverlegung gemÃ¤ss Dispositiv-Ziffer IV des Rekursentscheids vom 5. Oktober 2011, wonach dem BeschwerdefÃ¼hrer die Kosten zu vier FÃ¼nfteln auferlegt worden waren. Aufgrund der im ausgefÃ¼hrten Umfang teilweise gutzuheissenden Beschwerde rechtfertigt es sich, die vorinstanzlichen Kosten dem BeschwerdefÃ¼hrer nur zu sieben Zehnteln aufzuerlegen und zu drei Zehnteln auf die Staatskasse zu nehmen. Dispositiv-Ziffer V, wonach eine ParteientschÃ¤digung nicht zugesprochen worden war, ist indessen zu belassen. Ebenso ist der Kostenbescheid des AWEL vom 25. April 2005, womit dem BeschwerdefÃ¼hrer insgesamt Fr. 669.- (GebÃ¼hr Fr. 589.-, Ausfertigungskosten Fr. 80.-; Dispositiv-Ziffer IV) auferlegt worden waren, zu belassen, Ã¤ndert doch der Entfall der Nebenbestimmungen nichts an der die GebÃ¼hr auslÃ¶senden gewÃ¤sserschutzrechtlichen Bewilligung. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Die angeordneten Nebenbestimmungen gemÃ¤ss der VerfÃ¼gung des AWEL vom 25. April 2005 waren auch Gegenstand des Beschwerdeverfahrens. Allerdings waren sie verglichen mit den anderen Streitpunkten nur von untergeordneter Bedeutung. Es rechtfertigt sich daher, die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu neun Zehnteln dem BeschwerdefÃ¼hrer und zu einem Zehntel dem AWEL aufzuerlegen, da es den Augenschein erst wÃ¤hrend laufenden Beschwerdeverfahrens vorgenommen hat (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Dem BeschwerdefÃ¼hrer steht mangels Ã¼berwiegenden Obsiegens keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Bei der Festlegung der GerichtsgebÃ¼hr ist zu berÃ¼cksichtigen, dass es sich um ein besonders aufwendiges Verfahren gehandelt hat (§ 4 Abs. 1 GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, indem Dispositiv-Ziffer I Satz 1 des Regierungsratsentscheids Nr. 1212 vom 5. Oktober 2011 dahingehend ergÃ¤nzt wird, als Dispositiv-Ziffer I Abs. 2 der VerfÃ¼gung des AWEL vom 25. April 2005 bezÃ¼glich der massgebenden Nebenbestimmungen ersatzlos aufgehoben wird. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird aufgefordert, eine gewÃ¤sserschutzrechtliche Umnutzung umgehend dem Kontrollorgan der Gemeinde C zu melden. Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kostenverlegung gemÃ¤ss Dispositiv-Ziffer IV des Regierungsratsentscheids Nr. 1212 vom 5. Oktober 2011 erfolgt zu sieben Zehnteln zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers und zu drei Zehnteln zulasten der Staatskasse.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 220.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 10'220.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden zu neun Zehnteln dem BeschwerdefÃ¼hrer und zu einem Zehntel dem AWEL zulasten der Staatskasse auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>