<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00472</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223350&amp;W10_KEY=13045524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00472</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 06.07.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 18.03.2024 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Unterschutzstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Frage der Unterschutzstellung des (nicht inventarisierten) alten Mühlegebäudes von Steinmaur. Das Mühlegebäude weist keinen Eigenwert auf, der für sich allein genommen eine Unterschutzstellung rechtfertigen würde. Es kann offenbleiben, ob die Anerkennung eines gewissen Eigenwerts des Mühlegebäudes voraussetzt, dass die Zeugenschaft einer wirtschaftsgeschichtlichen Epoche unmittelbar am Gebäude ablesbar ist: Der hohe Situationswert rechtfertigt eine Unterschutzstellung unabhängig davon, ob und inwieweit das Gebäude einen ablesbaren Zeugenwert aufweist. Als Teil des Ensembles an der Strassenkreuzung prägt es die Siedlung im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG wesentlich mit, wobei sowohl die besondere Gestaltung und Erscheinung als auch die vorhandene Bausubstanz zur prägenden Wirkung beitragen. Die entsprechenden Erwägungen des Baurekursgerichts sind nicht zu beanstanden. Ebenso wenig die vorinstanzliche Abwägung der Interessen bzw. die Beurteilung der Verhältnismässigkeit. Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENWERT">EIGENWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENSEMBLE">ENSEMBLE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZWÃRDIGKEIT">SCHUTZWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITUATIONSWERT">SITUATIONSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WICHTIGER ZEUGE">WICHTIGER ZEUGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEUGENSCHAFT">ZEUGENSCHAFT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">§ 205 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 207 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=63133" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00472</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">6. Juli 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, Ersatzrichter Kaspar PlÃ¼ss, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A, vertreten durch RA B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat Steinmaur, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Unterschutzstellung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Am 7. Juni 2021 beschloss der Gemeinderat Steinmaur, auf eine Unterschutzstellung des GebÃ¤udeensembles Vers.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 oder Teilen davon (C-Strasse 03, Steinmaur) werde verzichtet (Disp.-Ziff. I). Dem GrundeigentÃ¼mer â A â wurde eine Bewilligung erteilt zum Abbruch der Liegenschaft sowie zum Neubau eines BÃ¼ro- und GeschÃ¤ftshauses mit Tiefgarage (Disp.-Ziff. II ff.). </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen erhob der ZÃ¼rcher Heimatschutz (ZVH) am 7. Juli 2021 Rekurs beim Baurekursgericht. Er beantragte die Aufhebung des Gemeinderatsentscheids vom 7. Juni 2021 und die RÃ¼ckweisung der Sache zur Unterschutzstellung des ehemaligen MÃ¼hlegebÃ¤udes und des Silos sowie zur Festlegung des Schutzumfangs dieser Bauten. Am 1. Dezember 2021 fÃ¼hrte das Baurekursgericht einen Abteilungsaugenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 16. Juni 2022 hiess das Baurekursgericht den Rekurs des ZÃ¼rcher Heimatschutzes teilweise gut. Es hob den Beschluss des Gemeinderates Steinmaur vom 7. Juni 2021 auf und lud den Gemeinderat ein, das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03 in Steinmaur im Sinn der ErwÃ¤gungen unter Schutz zu stellen; im Ãbrigen wurde der Rekurs abgewiesen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2">Am 15. August 2022 erhob A Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Er beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. Juni 2022 sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats Steinmaur vom 7. Juni 2021 sei wiederherzustellen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge (zzgl. MWST) zulasten des ZÃ¼rcher Heimatschutzes. </p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht beantragte am 6. September 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 10. September 2022 beantragte der ZÃ¼rcher Heimatschutz, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter ausgangsgemÃ¤ssen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Mit Replik vom 7. Oktober 2022 hielt A an seinen AntrÃ¤gen und BegrÃ¼ndungen fest; ergÃ¤nzend beantragte er die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Mit Duplik vom 22. Oktober 2022 hielt der ZÃ¼rcher Heimatschutz an seinen AntrÃ¤gen fest, ebenso A mit Eingabe vom 10. November 2022. Der Gemeinderat Steinmaur liess sich nicht vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b>Formelle Fragen</p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist â als im Rekursverfahren unterliegender GrundeigentÃ¼mer â ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Zu prÃ¼fen ist, ob es sich beim vorinstanzlichen Rekursentscheid vom 16. Juni 2022 um ein zulÃ¤ssiges Anfechtungsobjekt handelt. </p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.1 </b>Soweit die Vorinstanz die von der Gemeinde erteilte Abbruch- und Neubaubewilligung aufgehoben hat, liegt ohne Weiteres ein vor Verwaltungsgericht anfechtbarer Endentscheid vor (<span>§ 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 1 VRG</span>). </p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.2 </b>Soweit die Vorinstanz die Gemeinde dazu eingeladen hat, das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude im Sinn der ErwÃ¤gungen unter Schutz zu stellen, liegt ein RÃ¼ckweisungsentscheid vor. Ein <span>RÃ¼ckweisungsentscheid, mit dem die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen wird, schliesst das Verfahren nicht ab und stellt daher grundsÃ¤tzlich einen Zwischenentscheid dar, der nur unter den Voraussetzungen von § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG und Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) direkt mit Beschwerde angefochten werden kann. Ein solcher Entscheid ist jedoch ausnahmsweise als Endentscheid zu behandeln, nÃ¤mlich wenn der unteren Instanz, an die die Sache zurÃ¼ckgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die RÃ¼ckweisung nur noch der Umsetzung des hÃ¶herinstanzlich Angeordneten dient (vgl. BGE 138 I 143 E. 1.2). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.3 </b><span>Im vorliegenden Fall stellt sich die Frage, inwieweit der Gemeinde ein Ermessensspielraum zusteht im Zusammenhang mit der Unterschutzstellung, die sie aufgrund der RÃ¼ckweisung anzuordnen hat. Die Vorinstanz hatte in den ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids festgehalten, </span>"unabdingbar"<span> seien </span>der Erhalt der Substanz und des Erscheinungsbildes der strassenzugewandten SÃ¼d- und Westfassaden [recte: SÃ¼d- und Ostfassaden] sowie des Daches in all seinen Teilen und dessen weitgehende Geschlossenheit. Mit dieser Formulierung hat die Vorinstanz zwar nur einen minimalen und nicht einen exakten Schutzumfang des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes umschrieben, sodass der Gemeinde in Bezug auf den Schutzumfang ein Ermessensspielraum zusteht. Doch die Offenheit des Schutzumfangs Ã¤ndert nichts daran, <i>dass</i> das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude unter Schutz zu stellen ist bzw. dass der Gemeinde diesbezÃ¼glich kein Entscheidungsspielraum zusteht. Eine Unterschutzstellung, die (mindestens) den Substanzerhalt mehrerer Fassaden und des Daches umfasst, ist jedoch nicht vereinbar mit dem Bauvorhaben des BeschwerdefÃ¼hrers, das den Abbruch des bestehenden GebÃ¤udeensembles und die Erstellung eines neuen BÃ¼ro- und GeschÃ¤ftshauses vorsieht. Insoweit hat die vorinstanzliche Unterschutzstellungsanordnung den Charakter eines Endentscheids. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Demnach liegt â auch in Bezug auf die RÃ¼ckweisung â ein zulÃ¤ssiges Anfechtungsobjekt vor. Da auch die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten (unter Vorbehalt des Augenscheinantrags, vgl. E. 2). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b>Der Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens beschrÃ¤nkt sich auf die Frage, ob die Vorinstanz die erstinstanzliche Baubewilligung zu Recht aufgehoben hat und ob sie die Unterschutzstellung des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes anordnen durfte. Beim alten MÃ¼hlegebÃ¤ude handelt es sich um den sÃ¼dÃ¶stlichsten Teil des GebÃ¤udeensembles Vers.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02. Bereits rechtskrÃ¤ftig entschieden ist demgegenÃ¼ber die <i>Nichtunterschutzstellung</i> der Ã¼brigen sechs Teile des GebÃ¤udeensembles auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 (drei Getreidesilos, zwei nordseitige Anbauten, ein Zwischenaufbau), insbesondere auch des â vom Gutachten als wertvoll erachteten â Siloturms von 1935. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.6 </b>Was die gerichtliche ÃberprÃ¼fungsbefugnis im Zusammenhang mit Unterschutzstellungen betrifft, geht die Rechtsprechung von folgenden GrundsÃ¤tzen aus: Ob eine Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage. Soweit es sich dabei um Ermessensfragen handelt, hat das Baurekurs.gericht trotz der bei der Ermessenskontrolle gebotenen ZurÃ¼ckhaltung eine eigenstÃ¤ndige Beurteilung vorzunehmen, zu der es denn auch â als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes Gremium â in der Lage ist. Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 i.<span> </span>V.<span> </span>m. § 20 Abs. 1 lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat namentlich zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde beziehungsweise die Rekursinstanz alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat (vgl. VGr, 18. August 2022, VB.2021.00563, 4.3). </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b>Augenschein</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beantragte im Rahmen der Replik die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte er an, dass der Situationswert des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes aufgrund der Akten nur ungenÃ¼gend beurteilt werden kÃ¶nne, da die Augenscheinfotos des Baurekursgerichts keine hinreichende Beurteilung erlauben wÃ¼rden und da das Gutachten diesbezÃ¼glich mangelhaft begrÃ¼ndet sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der Beschwerdegegner wendet vorab ein, der Augenscheinantrag sei erst im Rahmen der Replik und somit verspÃ¤tet erfolgt. Dieser SÃ¤umniseinwand erweist sich als berechtigt, da grundsÃ¤tzlich auch AugenscheinantrÃ¤ge gemÃ¤ss § 54 Abs. 1 VRG innert Beschwerdefrist zu stellen sind. Weil zudem nicht erkennbar ist, inwieweit die GrÃ¼nde fÃ¼r die Stellung des Augenscheinbegehrens erst nach Ablauf der Beschwerdefrist eingetreten sein kÃ¶nnten (vgl. Alain Griffel <span>in: ders. [Hrsg.], </span>Kommentar<b> </b><span>zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, [</span>VRG-Kommentar], § 23 N. 14), ist auf den Antrag nicht einzutreten. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Das Verwaltungsgericht ist allerdings aufgrund von § 60 Satz 1 VRG dazu verpflichtet, den Sachverhalt â unabhÃ¤ngig vom Zeitpunkt entsprechender AntrÃ¤ge â von Amtes wegen zu klÃ¤ren, soweit vor dem Hintergrund der Akten noch KlÃ¤rungsbedarf besteht (vgl. BGE 133 V 196 E. 1.4; Marco Donatsch, VRG-Kommentar, § 52 N. 28 und § 60 N. 5). Demnach kann ungeachtet der AntragssÃ¤umnis geprÃ¼ft werden, ob ein erneuter Augenschein zur weiteren Erhellung des Sachverhalts beitragen wÃ¼rde (vgl. BGr, 23. September 2022, 1C_679/2021, E. 3.5; BGr, 18. November 2014, 1C_212/2014, E. 2.3.1; VGr, 25. August 2022, VB.2022.00196, E. 3.2 und 3.3). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die zentrale Frage, welcher Situationswert dem alten MÃ¼hlegebÃ¤ude zukommt bzw. inwieweit dieses GebÃ¤ude â allenfalls als Ensemble gemeinsam mit weiteren an der betreffenden Kreuzung liegenden GebÃ¤uden â das Ortsbild wesentlich mitprÃ¤gt, kann entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers anhand der bei den Akten liegenden Fotos auf rechtlich hinreichende Weise beurteilt werden (vgl. E. 4). Eine umfassende Bilddokumentation besteht sowohl in Bezug auf den Nahbereich der strassenzugewandten Fassaden und des Dachs, die fÃ¼r das Erscheinungsbild des GebÃ¤udes laut Vorinstanz von besonderer Bedeutung sind, als auch in Bezug auf die Einbettung des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes in den ortsbaulichen Gesamtkontext. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Demnach verzichtet das Verwaltungsgericht auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b>Eigenwert</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, die vorinstanzliche Unterschutzstellungsanordnung erweise sich unter anderem deshalb als unrechtmÃ¤ssig, weil die Vorinstanz den Eigenwert des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes bejaht bzw. zu hoch eingeschÃ¤tzt habe. Dabei habe die Vor­instanz nicht hinreichend dargelegt, weshalb das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude einen relevanten Eigenwert aufweise bzw. weshalb sich eine bestimmte Epoche besonders gut vom Objekt ablesen lasse. Richtigerweise hÃ¤tte die Vorinstanz zum Schluss gelangen mÃ¼ssen, dass sich die wirtschafts- und sozialhistorische Bedeutung als MÃ¼hlegebÃ¤ude nicht vom GebÃ¤ude ablesen lasse, zumal das GebÃ¤ude die gleiche Architektur aufweise wie das gegenÃ¼berliegende Wohnhaus D-Weg 04. Das GebÃ¤ude enthalte im Ãbrigen keinen Hinweis darauf, dass es sich um eine ehemalige MÃ¼hle handle.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Unbestritten ist im vorliegenden Fall, dass das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude kein "wichtiger Zeuge" i.S.v. § 203 Abs. 1 lit. c PBG ist bzw. dass das GebÃ¤ude keinen Eigenwert aufweist, der â fÃ¼r sich allein genommen â eine Unterschutzstellung rechtfertigen wÃ¼rde. Fraglich ist hingegen, ob das GebÃ¤ude eine "gewisse" Zeugenschaft bzw. einen "gewissen" Eigenwert aufweist, was bei der Beurteilung des Situationswerts von Bedeutung sein kann (vgl. VGr, 7. Oktober 2021, VB.2021.00051, E. 6.1.3; VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453, E. 4.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Aus dem denkmalpflegerischen Gutachten vom 16. MÃ¤rz 2021 geht hervor, dass das MÃ¼hlegebÃ¤ude im Jahr 1873 im Stil einer biedermeierlich-klassizistischen Baumeisterarchitektur errichtet worden ist. Ab 1927 habe die MÃ¼hle Mehl fÃ¼r den DetailhÃ¤ndler E geliefert und sei in der Folgezeit zum grÃ¶ssten Mehllieferanten fÃ¼r den DetailhÃ¤ndler E der Schweiz geworden. Ab 1954 habe es sich um die modernste MÃ¼hle der Schweiz gehandelt mit einer Verarbeitung von 15 Tonnen Mehl pro Tag (spÃ¤ter sogar 35 Tonnen pro Tag). Die MÃ¼hlebauten seien von architektur-, orts- und wirtschaftsgeschichtlicher Bedeutung. Trotz des nunmehr dreissigjÃ¤hrigen Leerstands sei der bauliche Zustand erstaunlich gut; die Bausubstanz sei im Wesentlichen intakt. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die Vorinstanz erachtete den baulichen Zustand des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes ebenfalls als gut und hielt Ã¼berdies fest, dass das GebÃ¤ude "einen gewissen Zeugenwert" aufweise. Dies ergebe sich aufgrund der orts- und wirtschaftsgeschichtlichen Bedeutung der MÃ¼hle, die sich im Lauf der Zeit zum modernsten MÃ¼llereibetrieb der Schweiz nach MassstÃ¤ben der damaligen Zeit entwickelt habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Aufgrund des Gutachtens und der vorinstanzlichen AusfÃ¼hrungen ist davon auszugehen, dass das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude eine intakte Bausubstanz aufweist, und dass das GebÃ¤ude in der schweizerischen MÃ¼llereigeschichte des 20. Jahrhunderts eine beachtliche Rolle gespielt hat bzw. von wirtschafts- und sozialgeschichtlicher Bedeutung ist. Diese â vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht bestrittenen â UmstÃ¤nde sprechen grundsÃ¤tzlich dafÃ¼r, dem alten MÃ¼hlegebÃ¤ude einen "gewissen" Eigenwert zu attestieren. Der BeschwerdefÃ¼hrer wendet jedoch ein, dass sich die Zeugenschaft, fÃ¼r die das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude steht, am GebÃ¤ude nicht ablesen lÃ¤sst. Zur Ablesbarkeit der Zeugenschaft des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes haben sich weder das Gutachten noch die Vorinstanz noch die Beschwerdegegnerin geÃ¤ussert. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>GemÃ¤ss einem Teil der Lehre gilt das Erfordernis, dass der Zeuge einer Epoche die betreffende Epoche veranschaulichen muss, nicht nur fÃ¼r baukÃ¼nstlerische, sondern auch fÃ¼r sozial- und wirtschaftsgeschichtliche Zeugenschaften (vgl. Marco Koletsis, Baudenkmal â Voraussetzungen der Unterschutzstellung, unter besonderer BerÃ¼cksichtigung der Rechtslage im Kanton ZÃ¼rich, Diss., ZÃ¼rich/St. Gallen 2022, Rz. 131 f.). GemÃ¤ss einer anderen Lehrmeinung lÃ¤sst sich die Zeugenschaft hingegen auch dann begrÃ¼nden, wenn sich mittelbar â Ã¼ber die Geschichtsschreibung â ein Erinnerungswert erkennen lÃ¤sst (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, Diss., ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 138). Die Rechtsprechung hat zu dieser Frage bis anhin nicht abschliessend Stellung genommen (vgl. VGr, 5. April 2018, VB.2017.00698, E. 4.1.5; BGE 109 Ia 257 E. 5b am Ende). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Im vorliegenden Fall kann offenbleiben, ob die Anerkennung eines gewissen Eigenwerts des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes voraussetzt, dass die Zeugenschaft einer wirtschaftsgeschichtlichen Epoche unmittelbar am GebÃ¤ude ablesbar ist: Wie im Folgenden dargelegt wird, rechtfertigt der hohe Situationswert des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes seine Unterschutzstellung unabhÃ¤ngig davon, ob und inwieweit das GebÃ¤ude einen ablesbaren Zeugenwert aufweist. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b>Situationswert </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude einen hohen Situationswert aufweise bzw. dass es das Ortsbild in hohem Mass prÃ¤ge. Im Gutachten werde der Situationswert auf pauschalisierende Weise bzw. mit unzureichender BegrÃ¼ndung bejaht. Das Vorliegen eines Situationswerts ergebe sich jedoch weder aus der vorinstanzlichen BegrÃ¼ndung noch aus den Augenscheinfotos. Dem alten MÃ¼hlegebÃ¤ude komme keine positiv prÃ¤gende Wirkung im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu. Das GebÃ¤ude bilde â vom D-Weg her betrachtet â keinen starken Blickfang. Jedes andere dreigeschossige GebÃ¤ude wÃ¼rde an der betreffenden Stelle genauso wenig prominent in Erscheinung treten wie das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude. Der Umstand, dass das MÃ¼hlegebÃ¤ude die gleiche Architektur, HÃ¶he und Kubatur wie das GebÃ¤ude am D-Weg 04 aufweise, trage nicht positiv zur Ã¤sthetischen Wirkung auf die Umgebung bei. Vielmehr fÃ¼hrten zwei von vier GebÃ¤uden â die an der Kreuzung angeblich ein Ensemble bildeten â in jenem baulichen Kontext zu einem Ãbergewicht der betreffenden Gestaltungsmerkmale. An jenem Ort sei ein GebÃ¤ude erforderlich, das als viertes Glied einer GebÃ¤udegruppe eine eigenstÃ¤ndige Architektur aufweise, die sich harmonisch und natÃ¼rlich in die Umgebung einfÃ¼ge. Ein Abbruch des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes sei erforderlich, um Platz zu schaffen fÃ¼r eine solche Weiterentwicklung des Ortsbildes, bzw. um das Ensemble D-Weg 06, D-Weg 04 und F-Strasse 05 auf eigenstÃ¤ndige Art zu komplettieren. Falls Ã¼berhaupt von einem nennenswerten Situationswert auszugehen sei, wÃ¤re dieser nicht als hoch-, sondern als tiefgradig einzustufen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das denkmalpflegerische Gutachten hÃ¤lt zum Situationswert fest, dass die alte MÃ¼hle â zusammen mit den Inventarobjekten D-Weg 06 und 04, die sich in der Kernzone befÃ¤nden â gemeinsam in markanter Weise die Strassenkreuzung prÃ¤gten. Das MÃ¼hlegebÃ¤ude stehe prominent an der EinmÃ¼ndung der C-Strasse in der Kurve D-Weg und F-Strasse am hier kanalisierten G-Bach. Der Altbau des MÃ¼hlegebÃ¤udes besetze den Strassenraum der Kurve. GegenÃ¼ber befÃ¤nden sich das historisch zugehÃ¶rige Haus der MÃ¼hlenbesitzer (D-Weg 04, Inventarobjekt). Auf der anderen Seite der Kurve stÃ¼nden die Inventarobjekte das ehemalige H-GebÃ¤ude (D-Weg 06) und die frÃ¼here GaststÃ¤tte "I" (F-Strasse 05). Alle Bauten prÃ¤gten in hohem Mass die Strassenkreuzung und seien somit wesentlich fÃ¼r das Ortsbild. Nachdem die MÃ¼hle 1873 gebaut worden sei, habe die Besitzerfamilie J 1912 schrÃ¤g gegenÃ¼ber der MÃ¼hle ein neues, reprÃ¤sentatives Wohnhaus erstellt. Die MÃ¼hlebauten prÃ¤gten bis heute den westlichen Dorfeingang; sie besÃ¤ssen einen hohen Situationswert. Die biedermeierlich-klassizistische Baumeisterarchitektur von Wohnhaus und MÃ¼hle habe im Kontrast zum dÃ¶rflichen Umfeld gestanden; HÃ¶he und Kubatur der Bauten seien vergleichbar mit damaliger stÃ¤dtischer Architektur. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Vorinstanz folgte der EinschÃ¤tzung des Gutachtens zur SchutzwÃ¼rdigkeit des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes und berief sich dabei â auch â auf den gerichtlichen Augenschein. Das Gericht hielt fest, die Baute sei prominent an der StrasseneinmÃ¼ndung der C-Strasse in den D-Weg bzw. die F-Strasse platziert und bilde insbesondere vom D-Weg her einen starken Blickfang. Das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude korrespondiere in Baustil, HÃ¶he und Kubatur optisch mit dem auf der gegenÃ¼berliegenden Seite der C-Strasse lokalisierten, historisch zugehÃ¶rigen Wohnhaus am D-Weg 04. Es prÃ¤ge zusammen mit den um diese Strassenverzweigung angesiedelten historischen GebÃ¤uden (ehemaliges H-GebÃ¤ude, D-Weg 06, Wohnhaus D-Weg 04, ehemalige GaststÃ¤tte F-Strasse 05) in hohem Mass das Ortsbild. Mit dem Wegfall des nordwestlichen Teils des Ensembles wÃ¼rde das Ensemble auseinanderfallen. Demnach sei von einem hohen Situationswert bzw. von einem hohen SchutzwÃ¼rdigkeitsgrad des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes auszugehen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>GemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG fallen u.a. GebÃ¤ude als Schutzobjekte in Betracht, die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Die Rechtsprechung, die in diesem Zusammenhang vom "Situationswert" eines GebÃ¤udes spricht (vgl. BGr, 23. September 2022, 1C_679+680/2021, E. 3.1; RB 1997 Nr. 73), geht dabei von folgenden GrundsÃ¤tzen aus: </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Die besondere Stellung und Lage einer Baute begrÃ¼ndet fÃ¼r sich alleine grundsÃ¤tzlich keinen besonderen Situationswert. Die zu schÃ¼tzende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, DachflÃ¤chen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prÃ¤genden Wirkung beitragen. An diese zusÃ¤tzlichen Voraussetzungen dÃ¼rfen indessen keine Ã¼bermÃ¤ssig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die Ã¤usseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert aufweisen mÃ¼ssen (VGr, 29. November 2022, VB.2020.00800, E. 9.2). Bei der Beurteilung des Situationswerts ist mitunter auch zu prÃ¼fen, ob die Baute durch eine vertraute Blickfangwirkung und Merkzeichenfunktion im Strassenraum eine identitÃ¤tsstiftende Wirkung fÃ¼r die gesamte Siedlung entfaltet (VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 2). Mit planungsrechtlichen Massnahmen allein kann das Ortsbild nur unzureichend geschÃ¼tzt werden: Ersatzbauten, die Fassadengestaltung imitieren, vermÃ¶gen den Verlust an Originalsubstanz an ortsbildprÃ¤genden Lagen nicht auszugleichen (VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453, E. 6.3.1; vgl. BGr, 7. Juli 2020, 1C_499/2019, E. 3.4). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Als <i>Ensemble</i>, das einen rechtserheblichen Situationswert im Sinn des Natur- und Heimatschutzes zu begrÃ¼nden vermag, bezeichnet man eine Gruppe von GebÃ¤uden und AussenrÃ¤umen, die in ihrem Zusammenhang eine besondere stÃ¤dtebauliche QualitÃ¤t haben und als Gruppe wahrgenommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles wird geprÃ¤gt durch die einzelnen Elemente und ihr rÃ¤umliches Zusammenspiel (VGr, 29. November 2022, VB.2020.00800, E. 9.2). Eine Rolle spielen kÃ¶nnen dabei u.<span> </span>a. die rÃ¤umlichen VerhÃ¤ltnisse der benachbarten Bauten, die Stellung der GebÃ¤ude zur Strasse, die Geschossigkeit, die Volumetrie, die Dachformen oder die Fassadengestaltung (vgl. VGr, 7. Oktober 2021, VB.2021.00051, E. 6.1.2; bestÃ¤tigt durch BGr, 23. September 2022, 1C_679/2021). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Vor dem Hintergrund der dargelegten Rechtsprechung ist die vorinstanzliche Beurteilung des Situationswerts des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes nicht zu beanstanden. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.1 </b>Dem BeschwerdefÃ¼hrer ist insoweit beizupflichten, als die AusfÃ¼hrungen im denkmalpflegerischen Gutachten zum Situationswert des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes und zur Ensemblewirkung der vier an der Strassenkreuzung liegenden GebÃ¤ude relativ knapp ausgefallen sind. Doch der Schluss des Gutachters, wonach von einer wesentlichen OrtsbildprÃ¤gung bzw. von einem hohen Situationswert des MÃ¼hlegebÃ¤udes auszugehen sei, erscheint trotzdem nachvollziehbar. Einerseits Ã¼berzeugen die gutachterlichen Argumente (prominente Lage des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes; Besetzung des Strassenraums; historischer Bezug zum frÃ¼heren Besitzerhaus vis-Ã -vis; Bezug zu den weiteren historischen GebÃ¤uden an der Strassenkreuzung; spezifische architektonische Merkmale; intakte Bausubstanz). Andererseits ist die wesentliche OrtsbildprÃ¤gung des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes bzw. die Ensemblewirkung der vier an der Strassenkreuzung liegenden GebÃ¤ude auch auf den Gutachtensfotos erkennbar. Vor diesem Hintergrund erweist sich das amtlich eingeholte Gutachten als vollstÃ¤ndig, nachvollziehbar und schlÃ¼ssig, sodass ihm ein erhÃ¶hter Beweiswert zukommt (vgl. VGr, 29. November 2022, VB.2020.00800, E. 6.3). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.2 </b>Entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers kann angesichts der bei den Akten liegenden Fotos nicht in Abrede gestellt werden, dass das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude vom D-Weg her einen starken Blickfang bildet. Die fachkundig dargelegte, auf den Fotos ersichtliche prominente Lage und Blickfangwirkung des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes im Strassenkreuzungsbereich bildet ein Argument, das bei der Beurteilung der prÃ¤genden Wirkung berÃ¼cksichtigt werden darf (vgl. BGr, 16. August 2018, 1C_626/2017, E. 5.4; VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00662, E. 2), auch wenn der besondere Lagewert â fÃ¼r sich allein genommen â nicht genÃ¼gt, um den Situationswert zu bejahen (vgl. E. 4.4.1). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.3 </b>Wenn die Vorinstanz sodann hervorhob, dass das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude in Baustil, HÃ¶he und Kubatur optisch korrespondiere mit dem auf der gegenÃ¼berliegenden Seite der C-Strasse lokalisierten, historisch zugehÃ¶rigen Wohnhaus am D-Weg 04, hat das Gericht in zulÃ¤ssiger Weise das rÃ¤umliche Zusammenspiel dargelegt, das gemÃ¤ss der Rechtsprechung fÃ¼r die Beurteilung der Ensemblewirkung von Bedeutung ist (vgl. E. 4.4.2). Was die weiteren an der Kreuzung liegenden GebÃ¤ude betrifft (ehemaliges H-GebÃ¤ude, D-Weg 06, und ehemalige GaststÃ¤tte, F-Strasse 05), hat die Vorinstanz zwar keine historische Bezugnahme erwÃ¤hnt. Doch vor dem Hintergrund der Gutachtensfotos erscheint der Schluss des Gutachtens und der fachkundigen Vorinstanz vertretbar, dass das Erscheinungsbild der vier an der Strassenverzweigung liegenden historischen Bauten und ihr rÃ¤umliches Zusammenspiel eine besondere stÃ¤dtebauliche QualitÃ¤t aufweisen bzw. dass sie ein Ensemble bilden, das das Ortsbild in hohem Mass prÃ¤gt. Ein unerwÃ¼nschtes "Ãbergewicht" Ã¤hnlicher Gestaltungsmerkmale der an der Kreuzung liegenden Bauten ist entgegen dem BeschwerdefÃ¼hrer zu verneinen. Vielmehr tragen die Ã¤hnlichen Gestaltungsmerkmale der historischen Bauten gerade zur Wirkung als Ensemble bei. Dass das Ensemble auseinanderfallen wÃ¼rde, wenn das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude nicht mehr vorhanden wÃ¤re, erweist sich vor dem Hintergrund der Gutachtensfotos (insbesondere Foto S. 12 oben) als nachvollziehbare Beurteilung der fachkundigen Vorinstanz. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.4 </b>Nicht zu Ã¼berzeugen vermag sodann das Argument des BeschwerdefÃ¼hrers, wonach an der Stelle des MÃ¼hlegebÃ¤udes auch ein Neubau erstellt werden kÃ¶nnte, der auf Ã¤hnliche Weise in Erscheinung treten kÃ¶nnte bzw. der sich ebenfalls harmonisch und natÃ¼rlich in die Umgebung einfÃ¼gen wÃ¼rde. GemÃ¤ss dem Gutachten weist das MÃ¼hlegebÃ¤ude intakte Bausubstanz auf, was vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht bestritten wird. Dass die Bausubstanz zur prÃ¤genden Wirkung des Ortsbilds beitrÃ¤gt, ist auf Augenscheinfoto Nr. 7 und auf Gutachtensfoto S. 8 oben erkennbar. Entsprechend ging das Baurekursgericht denn auch davon aus, der Erhalt der Substanz und des Erscheinungsbildes der strassenzugewandten Fassaden sowie des Daches seien "unabdingbar". Ein Ersatzbau, der die Fassadengestaltung imitieren wÃ¼rde, kÃ¶nnte den Verlust an Originalsubstanz an dieser ortsbildprÃ¤genden Lage somit nicht ausgleichen (vgl. E. 4.4.1). Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude nicht etwa in einer Kernzone liegt, sondern in der Gewerbezone G1 (vgl. Art. 02 f. der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Steinmaur vom 1. Dezember 1997). Im Fall eines Verzichts auf Schutzmassnahmen kÃ¶nnte somit nicht verlangt werden, dass sich die Fassade des Neubaus an der Bestandesbaute orientiert. Das BÃ¼ro- und GewerbegebÃ¤ude, dessen Erstellung der BeschwerdefÃ¼hrer beabsichtigt hatte, hÃ¤tte sich denn auch in keiner Weise harmonisch in das Ensemble an der Strassenkreuzung eingefÃ¼gt, zumal ein Teil der FlÃ¤che, auf der das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude steht, mit ParkplÃ¤tzen Ã¼berbaut worden wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.5 </b>Schliesslich kann dem alten MÃ¼hlegebÃ¤ude auch eine besondere Gestaltung und Erscheinung nicht abgesprochen werden: GemÃ¤ss dem Gutachten handelt es sich bei diesem GebÃ¤ude um einen dreigeschossigen gemauerten Putzbau mit schmaler Sockelzone und Satteldach in leichter Hanglage. Das MÃ¼hlegebÃ¤ude (1873) â wie auch das gegenÃ¼berliegende WohngebÃ¤ude (1912) â wurden im Stil einer biedermeierlich-klassizistischen Baumeisterarchitektur errichtet. Diese Architektur stand zur Bauzeit im Kontrast zum dÃ¶rflichen Umfeld; HÃ¶he und Kubatur der Bauten waren vergleichbar mit damaliger stÃ¤dtischer Architektur. Diese gutachterlichen AusfÃ¼hrungen sprechen dafÃ¼r, dem alten MÃ¼hlegebÃ¤ude eine besondere Gestaltung und Erscheinung zu attestieren, die das Ortsbild â zusammen mit den drei weiteren Elementen des Ensembles â wesentlich mitprÃ¤gen. Der Umstand, dass das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude grundsÃ¤tzlich einen eher schlichten Baustil aufweist, spricht dieser EinschÃ¤tzung nicht entgegen (vgl. VGr, 22. Dezember 2021, VB.2021.00093, E. 5.3.3). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Insgesamt ist der Schluss der Vorinstanz nicht zu beanstanden, dass das MÃ¼hlegebÃ¤ude â als Teil des Ensembles an der Strassenkreuzung â die Siedlung im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG wesentlich mitprÃ¤gt, wobei sowohl die besondere Gestaltung und Erscheinung als auch die vorhandene Bausubstanz zur prÃ¤genden Wirkung beitragen. Dass die Vorinstanz den Situationswert als hoch erachtete, erscheint nach dem Gesagten nachvollziehbar und ist im Rahmen der ÃberprÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts (vgl. E. 1.6) ist ebenfalls nicht zu beanstanden. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b>InteressenabwÃ¤gung</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, die Vorinstanz habe die relevanten Interessen nicht korrekt abgewogen. Die Unterschutzstellung des MÃ¼hlegebÃ¤udes sei unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, denn sie fÃ¼hre dazu, dass dem EigentÃ¼mer kaum noch eine wirtschaftlich sinnvolle GrundstÃ¼cksnutzung verbleibe. Das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude stehe seit nunmehr 35 Jahren leer, nachdem mehrere PlanungsanlÃ¤ufe gescheitert seien. Das sei kein Zufall: Kein EigentÃ¼mer lasse Bauland freiwillig wÃ¤hrend eines derart langen Zeitraums ungenutzt. Mit der vor­instanzlich angeordneten Unterschutzstellung werde eine rentable GrundstÃ¼cknutzung gÃ¤nzlich verunmÃ¶glicht. Die privaten Interessen der EigentÃ¼merschaft, die gegen die Unterschutzstellung sprÃ¤chen, seien entsprechend hoch zu gewichten. Die Vor­instanz habe ausserdem das Interesse an Rechtssicherheit zu wenig stark gewichtet. Massgebend mÃ¼sse sein, dass die mehrfachen rechtkrÃ¤ftigen Baubewilligungen, die die Gemeinde in den letzten Jahren fÃ¼r Bauvorhaben auf diesem Areal erteilt habe, beim BeschwerdefÃ¼hrer ein berechtigtes Vertrauen geweckt hÃ¤tten, dass es sich beim MÃ¼hlegebÃ¤ude nicht um ein Denkmalschutzobjekt handle. Insgesamt sei das Interesse des BeschwerdefÃ¼hrers an der Erteilung einer Abriss- bzw. Ersatzneubaubewilligung hÃ¶her zu gewichten als ein allfÃ¤lliges Unterschutzstellungsinteresse. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Diese Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers lassen die vorinstanzliche InteressenabwÃ¤gung nicht als rechtsfehlerhaft erscheinen:</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b>Soweit der Beschwerdegegner eine stÃ¤rkere Gewichtung von Vertrauensschutzinteressen verlangt, kann ihm nicht gefolgt werden: Der Umstand, dass die BaubehÃ¶rde zwischen 2007 und 2013 offenbar mehrere Abrissbewilligungen fÃ¼r sÃ¤mtliche Bestandesbauten auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 erteilt hatte, die jeweils nach drei Jahren â mangels Baubeginn â wieder erloschen sind (vgl. § 302 Abs. 1 PBG), vermag offensichtlich kein rechtlich relevantes Vertrauen in die Erteilung einer erneuten Abrissbewilligung bzw. in die fehlende SchutzwÃ¼rdigkeit der Bestandesbauten auszulÃ¶sen (vgl. BGer, 8. Juli 2019, 1C_151/2019, E. 4.3; VGr, 15. Dezember 2022, VB.2022.00030, E. 5.3 und 5.4). </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>Der Einwand des BeschwerdefÃ¼hrers, wonach seine finanziellen Interessen zu tief gewichtet worden seien, vermag ebenfalls nicht zu Ã¼berzeugen. Insbesondere hat der BeschwerdefÃ¼hrer im Beschwerdeverfahren (wie bereits im Rekursverfahren) nicht dargetan, welche finanziellen Einbussen er aufgrund der Unterschutzstellung des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes erleidet und inwieweit eine rentable GrundstÃ¼cknutzung dadurch verunmÃ¶glicht wird. Zwar ist zutreffend, dass die Unterschutzstellung des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes dazu fÃ¼hren wird, dass der BeschwerdefÃ¼hrer das geplante <span>BÃ¼ro- und GeschÃ¤ftshaus</span> nicht wird realisieren kÃ¶nnen. Dass die Unterschutzstellung eine rentable GrundstÃ¼cknutzung jedoch generell verunmÃ¶glicht, erscheint bereits deshalb unwahrscheinlich, weil die UnterschutzstellungsflÃ¤che nur einen geringen Teil der GrundstÃ¼cksflÃ¤che ausmacht: GemÃ¤ss GIS betrÃ¤gt jener Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02, der in der Gewerbezone 1 der Gemeinde Steinmaur liegt, 2'593 m<sup>2</sup>. DemgegenÃ¼ber betrÃ¤gt die GrundflÃ¤che des MÃ¼hlegebÃ¤udes bloss rund 95 m<sup>2</sup>. Demnach entspricht die GrundflÃ¤che des unter Schutz zu stellenden MÃ¼hlegebÃ¤udes lediglich ungefÃ¤hr 3,5 % der in der Gewerbezone liegenden GrundstÃ¼cksflÃ¤che. Hinzu kommt, dass die InnenrÃ¤ume des MÃ¼hlegebÃ¤udes gemÃ¤ss Gutachten weiterhin genutzt und im Rahmen von Sanierungen angepasst werden kÃ¶nnen. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass das GrundstÃ¼ck insgesamt auch nach der Unterschutzstellung auf zonenkonforme und wirtschaftlich sinnvolle Weise genutzt werden kann, sodass es sich nicht um einen besonders schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsgarantie handelt (vgl. BGr, 11. Februar 2011, 1C_444/2010, E. 6.1; VGr, 7. Oktober 2021, VB.2021.00051, E. 7.2). </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.3 </b>Schliesslich hat die Vorinstanz zutreffend auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung hingewiesen, wonach RentabilitÃ¤tsÃ¼berlegungen umso geringer zu gewichten sind, je schutzwÃ¼rdiger eine Baute ist (vgl. BGE 147 II 125 E. 10.4). Nachdem die Vorinstanz im vorliegenden Fall zu Recht von einem hohen Situationswert und damit von einem erheblichen Unterschutzstellungsinteresse ausgegangen ist (vgl. E. 4.6), hat sie den RentabilitÃ¤tsinteressen der EigentÃ¼merschaft zulÃ¤ssigerweise ein geringeres Gewicht zugemessen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die vorinstanzliche AbwÃ¤gung der Interessen bzw. die Beurteilung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit ist somit nicht zu beanstanden. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b>Unterschutzstellungsanordnung</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Der angefochtene Rekursentscheid enthÃ¤lt eine Minderheitsmeinung, wonach die Vor­instanz den Gemeinderat lediglich zur Inventarisierung, nicht aber zur Unterschutzstellung des alten MÃ¼hlegebÃ¤udes hÃ¤tte verpflichten dÃ¼rfen. Der BeschwerdefÃ¼hrer hat zwar keinen solchen RÃ¼ckweisungsmangel behauptet bzw. begrÃ¼ndet (vgl. § 54 Abs. 1 VRG). Da das Verwaltungsgericht das Recht jedoch von Amtes wegen anzuwenden hat (§ 70 i.<span> </span>V.<span> </span>m. § 7 Abs. 4 Satz 2 VRG), ist ein allfÃ¤lliger Mangel, der â wie hier â zu einer teilweisen Gutheissung der Beschwerde fÃ¼hren kÃ¶nnte, immerhin insoweit zu prÃ¼fen, als er geradezu offensichtlich erscheint (vgl. BGE 141 II 307 E. 6.5; VGr, 1. April 2020, VB.2019.00854, E. 1.4; VGr, 14. Juni 2016, VB.2016.00135, E. 4.3). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Ein derartiger Rechtsmangel ist im vorliegenden Fall jedoch nicht erkennbar: Nachdem die Vorinstanz gestÃ¼tzt auf ihre Fachkenntnisse sowie auf die gutachterlichen AbklÃ¤rungen zulÃ¤ssigerweise zum Schluss gelangt war, dass Ã¼berwiegende Unterschutzstellungsinteressen zu bejahen seien (vgl. E. 5), durfte sie den Gemeinderat dazu verpflichten, das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude gemÃ¤ss § 205 PBG unter Schutz zu stellen â unter Festlegung eines minimalen Schutzumfangs (vgl. E. 1.3.3). Daran Ã¤ndert auch der Umstand nichts, dass der BeschwerdefÃ¼hrer kein Provokationsbegehren i.<span> </span>S.<span> </span>v. § 213 Abs. 1 PBG gestellt (sondern lediglich ein Baugesuch eingereicht) hatte. Denn vor dem Hintergrund der bei den Akten liegenden Fotos ist der Schluss der Vorinstanz nachvollziehbar, dass das alte MÃ¼hlegebÃ¤ude im Innern durch Verfall und Vandalenakte gefÃ¤hrdet erscheint. Die GefÃ¤hrdung des Schutzobjekts rechtfertigt â auch bei fehlender Inventarisierung â eine Unterschutzstellung, um gemÃ¤ss § 207 Abs. 1 PBG weitere BeeintrÃ¤chtigungen zu verhindern (vgl. VGr, 28. Juli 2022, VB.2021.00849, E. 3.4; <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, </span>S. 304 f.). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die vorinstanzliche Unterschutzstellungsanordnung ist somit nicht zu beanstanden. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b>Ergebnis</p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. AusgangsgemÃ¤ss sind die Verfahrenskosten dem unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung § 13 Abs. 2 VRG). Er hat von Vornherein keinen Anspruch auf Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung (§ 17 Abs. 2 VRG). Die obsiegende Beschwerdegegnerin, die auf den Beizug einer externen Rechtsvertretung verzichtet hat, macht keinen besonderen Aufwand i.<span> </span>S.<span> </span>v. § 17 Abs. 2 lit. a VRG geltend, sodass ihr ebenfalls keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen ist. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 280.-</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'280.-</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an: <br/> a) die Parteien;<br/> b) den Mitbeteiligten; <br/> c) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>