<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00128</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205211&amp;W10_KEY=4467138&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00128</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.07.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Denkmalschutz</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Entlassung des Gebäudekomplexes "Im Grüene Hof" an der Luftstrasse 27 in Wädenswil aus dem kommunalen Inventar der schutzwürdigen Bauten.<br/><br/>Beim "Grüene Hof" handelt es sich um ein stattliches und typisches Zürichseehaus, das in seiner Grundsubstanz erhalten ist und dem deshalb ein gewisser Eigenwert zu zuschreiben ist. Unbestritten ist jedoch, dass das originale Erscheinungsbild der Baute verschiedene Beeinträchtigungen erfahren hat und dass im Gebäude keine baulichen Anhaltspunkte mehr dafür vorhanden sind, dass es einst die erste Brauerei von Wädenswil beherbergte. Zudem sind in der Gemeinde Wädenswil mehrere Zürichseehäuser aus der gleichen Zeitepoche vorhanden, denen aus denkmalpflegerischer Sicht ein höherer Stellenwert als dem Streitobjekt beigemessen wird und die teilweise sogar regionale Bedeutung haben. Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, dass sowohl die Beschwerdegegnerin als auch die Vorinstanz dem Gebäude "Im Grüene Hof" keine wichtige Zeugeneigenschaft attestierten (E. 4.4).<br/>Zwar prägt der "Grüene Hof" seine Umgebung mit und wertet sie zu einem gewissen Grad auf. Aber es kann nicht gesagt werden, dass das Gebäude seine Umgebung wesentlich prägen würde, sodass der Situationswert als sehr hoch einzustufen wäre. Vielmehr ist der Baurekurskommission darin beizupflichten, dass sich die nähere Umgebung des Gebäudes in der Vergangenheit sehr stark verändert hat. Heute ist der Bereich der Mündung der Luftstrasse durch die stark befahrene Seestrasse sowie die Bahngeleise der SBB und der Südost-Bahn geprägt. Markant erscheinen überdies die Fabrikbauten der ehemaligen Obst- und Weinbaugenossenschaft nordwestlich des Streitobjekts (E. 4.5 und 4.6).<br/>Abweisung (E. 5).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRÃENE HOF">GRÃENE HOF</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZÃRICHSEEHAUS">ZÃRICHSEEHAUS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 7. Juni 2004 entliess der Stadtrat WÃ¤denswil das GebÃ¤ude "Im GrÃ¼ene Hof" Teil Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der Luftstrasse 27 in WÃ¤denswil aus dem kommunalen Inventar der schutzwÃ¼rdigen Bauten und verzichtete auf eine definitive Unterschutzstellung.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den gegen diesen Beschluss von der ZÃ¼rcherischen Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz (ZVH) erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission II nach einem Augenschein am 8. Februar 2005 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Rekursentscheid erhob die ZVH am 16. MÃ¤rz 2005 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den HauptantrÃ¤gen, es sei der Entscheid der Baurekurskommission II aufzuheben und die Vorinstanz anzuweisen, das streitbetroffene GebÃ¤ude unter Schutz zu stellen oder eventualiter im Schutzinventar zu belassen. In verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht beantragte sie, dass ein Gutachten der kantonalen Denkmalpflegekommission oder der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission einzuholen sei und dass ein Augenschein durchzufÃ¼hren sei.</p> <p class="Urteilstext">Am 14. April 2005 beantragte die Baurekurskommission II die Abweisung der Beschwerde. Der Stadtrat WÃ¤denswil erklÃ¤rte am 30. MÃ¤rz 2005 Verzicht auf Vernehmlassung. Die private Beschwerdegegnerin liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Urteilstext">Am 9. Juni 2005 fÃ¼hrte das Verwaltungsgericht in Anwesenheit der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist gemÃ¤ss § 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerdeerhebung berechtigt. Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Streitobjekt bildet der aus einem KerngebÃ¤ude sowie verschiedenen nachtrÃ¤glich erstellten Anbauten bestehende GebÃ¤udekomplex "Im GrÃ¼ene Hof" im SÃ¼dosten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02, das zwischen der Seestrasse und der Luftstrasse liegt. WÃ¤hrend das HauptgebÃ¤ude im Jahre 1721 errichtet wurde, stammen die verschiedenen Anbauten aus dem 19. Jahrhundert. Das GebÃ¤ude wurde vorwiegend als Wohnhaus genutzt. Zwischen 1826 und 1845 beinhaltete die Baute eine Brauerei; die anschliessende Wohnnutzung erfuhr einen kurzen Unterbruch, als das KerngebÃ¤ude als Schulhaus genutzt wurde. Die letzte umfassende Renovation der GebÃ¤ulichkeiten fand 1944 statt.</p> <p class="Urteilstext">Bei dem teilweise als Massiv- und teilweise als Fachwerkbau errichteten GebÃ¤ude handelt es sich um ein stattliches ZÃ¼richseehaus mit Satteldach, das in der ortsÃ¼blichen Stellung mit der Giebelfassade auf den See ausgerichtet ist. Die seeseitige Fassade ist im Bereich des Sockel- und des ersten Obergeschosses gemauert. Im Bereich der oberen Geschosse weist das GebÃ¤ude eine Fachwerkfassade auf. Die Dachuntersicht ist mit Grisaille-Malereien verziert. Das Sockelgeschoss, das verschiedene bauliche Ãnderungen erfahren hat, ist nicht mehr im Originalzustand erhalten. Das Erscheinungsbild des HauptgebÃ¤udes wird durch verschiedene Anbauten gestÃ¶rt. Die ursprÃ¼nglich wohl symmetrische Fassadengestaltung wird durch einen nachtrÃ¤glich erstellten Terrassenausgang im ersten Obergeschoss beeintrÃ¤chtigt. Die sÃ¼dliche Trauffassade ist durch massives Mauerwerk im Erdgeschoss gefolgt von Fachwerk im Obergeschoss gekennzeichnet. Nicht original ist an dieser Fassade die Fensterordnung. Die bergseitige Fassade schliesslich ist massiv gemauert und wird teilweise durch eine Anbaute verdeckt. An die Nordwestfassade des KerngebÃ¤udes war im Zeitpunkt der Inventarisierung offenbar ein giebelstÃ¤ndiges ehemals viergeschossiges GebÃ¤ude mit dreiachsiger Giebelseite angebaut. Dieses wurde zwischenzeitlich durch ein ProduktionsgebÃ¤ude der ehemaligen Obst- und Weinbaugenossenschaft ersetzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b> Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht im Wesentlichen geltend, die Baurekurskommission II sei zu Recht von einem bedeutenden Situations- und Eigenwert des streitbetroffenen GebÃ¤udekomplexes ausgegangen. Dieser markiere vom See her gesehen den sÃ¼dlichen Abschluss des alten Dorfkerns von WÃ¤denswil. Bei der Luftstrasse handle es sich ausserdem um die alte Durchgangsstrasse. Die Enge beim streitbetroffenen GebÃ¤udekomplex zeige das alte Strassenbild deutlich. UnzulÃ¤ssig sei unter diesen UmstÃ¤nden daher die Schlussfolgerung der Rekursinstanz, wegen der BeeintrÃ¤chtigung durch das ProduktionsgebÃ¤ude der ehemaligen Obst- und Weinbaugenossenschaft werde der Situationswert des streitbetroffenen GebÃ¤udes gemindert. Weichen mÃ¼sse nicht letzteres, sondern die Produktionshalle. Die Stadt WÃ¤denswil verfÃ¼ge zwar Ã¼ber ein Ortszentrum mit inventarisierten oder bereits definitiv unter Schutz gestellten, wertvollen Bauten. Zu wenig Aufmerksamkeit sei bisher jedoch dessen Umgebung geschenkt worden. Zu berÃ¼cksichtigen sei hinsichtlich des Situationswerts des streitbetroffenen GebÃ¤udes auch dessen Ensemblewirkung mit dem Haus "Wasserfels" an der Schlossgasse 2 sowie dem GebÃ¤ude "Zur Wellingtonia" an der Luftstrasse 34. Schliesslich bilde die Luftstrasse im Bereich des streitbetroffenen GebÃ¤udes ein charakteristisches kleines PlÃ¤tzchen, was den Situationswert des GebÃ¤udes erhÃ¶he. Neben dem Situationswert mÃ¼sse auch der Eigenwert des GebÃ¤udes als sehr hoch gewichtet werden. Die VerÃ¤nderungen seien nicht derart gross, dass der Wert des GebÃ¤udes als Denkmal herabgesetzt werde. Das Sockelgeschoss kÃ¶nne leicht verbessert werden. Der seeseitige Zinnenanbau mit dem schÃ¶nen GelÃ¤nder sowie die Wohnanbaute gegen die Luftstrasse seien charakteristische Erweiterungen und wichtige Zeugen der Entwicklung des Dorfes mit rasch wachsender BevÃ¶lkerung. Lokal-historisch von Bedeutung sei der Umstand, dass das GebÃ¤ude die erste Bierbrauerei von WÃ¤denswil beinhaltet habe. Die Rekursinstanz habe die wirtschaftlichen Pauschalargumente der EigentÃ¼mer, eine Ã¶konomische Sanierung sei nicht mÃ¶glich, sowie das von der Stadt WÃ¤denswil angefÃ¼hrte Ã¶ffentliche Interesse am Zuzug einer Fachschule und einer angeblich stÃ¤dtebaulich optimalen LÃ¶sung Ã¼bergewichtet. Das inventarisierte GebÃ¤ude an der Luftstrasse 27 stehe einer stÃ¤dtebaulich optimalen LÃ¶sung nicht entgegen, sondern bilde vielmehr deren Voraussetzung. Der "GrÃ¼ene Hof" sei von besonderer Bedeutung fÃ¼r die ZÃ¼richseelandschaft, fÃ¼r deren VerstÃ¤ndnis es ausserordentlich wichtig sei, dass die alten Ortskerne als solche erkennbar blieben.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am Augenschein des Gerichts wurde der PrÃ¤sident der BeschwerdefÃ¼hrerin von zwei Anwohnern der Luftstrasse begleitet, die sich anlÃ¤sslich des Augenscheins Ã¤usserten. Der PrÃ¤sident der BeschwerdefÃ¼hrerin erklÃ¤rte zuhanden des Protokolls, es sei durchaus Ã¼blich, dass sich die BeschwerdefÃ¼hrerin in Rechtsmittelverfahren von ortsansÃ¤ssigen Interessenvertretern beraten lasse. Die beiden Anwohner, wobei es sich beim einen um einen fachkundigen Architekten handle, seien als Berater der BeschwerdefÃ¼hrerin berechtigt, am Augenschein teilzunehmen.</p> <p class="Urteilstext">GrundsÃ¤tzlich umfasst der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r auch das Recht, sich in einem Verfahren vertreten und beratend unterstÃ¼tzen zu lassen (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 8 N. 56). In der Wahl der Person des Vertreters oder Beraters ist eine Partei grundsÃ¤tzlich frei. Im Verwaltungs- und Verwaltungsjustizverfahren besteht zudem kein Anwaltszwang, d.h. auch bei einem berufsmÃ¤ssigen Vertreter muss es sich nicht um einen Rechtsanwalt handeln (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 8 N. 56). Dass es sich bei den beiden von der BeschwerdefÃ¼hrerin im vorliegenden Verfahren gewÃ¤hlten Beratern gleichzeitig um Anwohner handelt, die am Ausgang des Verfahrens auch in persÃ¶nlicher Hinsicht interessiert sind, mag zwar stossend erscheinen, ist jedoch nicht als unzulÃ¤ssig zu beurteilen, solange diese sich lediglich im Rahmen der AntrÃ¤ge der BeschwerdefÃ¼hrerin Ã¤ussern. Es liegt in der Natur der Sache, dass ein Parteivertreter nicht unabhÃ¤ngig ist. FÃ¼r die Gegenpartei entsteht dadurch kein Nachteil. Es steht ihr frei, sich ihrerseits fachkundig beraten und unterstÃ¼tzen zu lassen.</p> <p class="Urteilstext">Die Frage, ob die AusfÃ¼hrungen der beiden Anwohner anlÃ¤sslich des Augenscheins berÃ¼cksichtigt werden dÃ¼rfen oder nicht, kann im vorliegenden Fall jedoch offen bleiben. Wie dem Augenscheinprotokoll ohne weiteres entnommen werden kann, enthielten die Ãusserungen der beiden Anwohner keine neuen entscheidrelevanten Vorbringen. Insbesondere sind die sich auf ein kÃ¼nftiges Projekt fÃ¼r eine NeuÃ¼berbauung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 beziehenden ErklÃ¤rungen und VorschlÃ¤ge nicht entscheidrelevant und daher ohnehin nicht zu berÃ¼cksichtigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b> GemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfÃ¼gende BehÃ¶rde zunÃ¤chst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und es obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die KlÃ¤rung der denkmalpflegerischen Bedeutung des in Frage stehenden Objekts. Insofern kann und soll sie nÃ¶tigenfalls die Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einholen, wie dies hier die erstinstanzlich verfÃ¼gende BehÃ¶rde getan hat. Anschliessend hat die BehÃ¶rde zu prÃ¼fen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich prÃ¤genden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien â wÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Eine Unterschutzstellung setzt zunÃ¤chst voraus, dass die rechtsanwendende BehÃ¶rde aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Ãberzeugung ge­langt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Bei der Auslegung dieses unbestimmten Rechtsbegriffs geht es zwar um die Beurteilung einer Rechtsfrage; doch steht der fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndigen VerwaltungsbehÃ¶rde bei der Beantwortung der Frage, ob bezÃ¼glich eines bestimmten Objekts die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG gegeben sei, eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und ErmessensbetÃ¤tigung zu. Deren Handhabung kann die Baurekurskommission kraft der ihr zukommenden Ermessenkontrolle Ã¼berprÃ¼fen; doch auferlegt sie sich dabei eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung, soweit es um die Beurteilung Ã¶rtlicher VerhÃ¤ltnisse geht. Soweit unter mehreren in Betracht fallenden Schutzobjekten eine Auswahl zu treffen ist, kann sich die zustÃ¤ndige kommunale BehÃ¶rde zudem auf die Gemeindeautonomie berufen, was die Baurekurskommission bei der ErmessensÃ¼berprÃ¼fung ebenfalls zu berÃ¼cksichtigen hat (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 20 und 22; RB 1989 Nr. 67). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 VRG von vornherein auf Rechtskontrolle eingeschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat in erster Linie zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 50 N. 85; RB 1982 Nr. 37; vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3). </p> <p class="Erwgung2">Die Qualifikation des in Frage stehenden Objekts als wichtiger Zeuge fÃ¼hrt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und 207 PBG, sondern nur, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu werten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind; auch insofern steht ihnen eine <span class="UrteilstextChar">von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> Der denkmalpflegerische Wert des streitbetroffenen GebÃ¤udes wurde vorliegend durch die kommunale Natur- und Heimatschutzkommission einerseits sowie durch die fachkundige Baurekurskommission II anderseits geprÃ¼ft. Ein weiteres Gutachten der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission erÃ¼brigt sich deshalb.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b> Feststeht zunÃ¤chst, dass es sich beim Streitobjekt um ein stattliches und typisches ZÃ¼richseehaus handelt, das in seiner Grundsubstanz erhalten ist und dem deshalb ein gewisser Eigenwert zu zuschreiben ist. Unbestritten ist jedoch, dass das originale Erscheinungsbild der Baute verschiedene BeeintrÃ¤chtigungen erfahren hat (vgl. dazu E. 2.1) und dass im GebÃ¤ude keine baulichen Anhaltspunkte mehr dafÃ¼r vorhanden sind, dass es einst die erste Brauerei von WÃ¤denswil beherbergte. Nicht strittig ist auch, dass in der Gemeinde WÃ¤denswil mehrere ZÃ¼richseehÃ¤user aus der gleichen Zeitepoche vorhanden sind, denen aus denkmalpflegerischer Sicht ein hÃ¶herer Stellenwert als dem Streitobjekt beigemessen wird und die teilweise sogar regionale Bedeutung haben. Es kann an dieser Stelle auf die detaillierten und unbestrittenen AusfÃ¼hrungen der Baurekurskommission II zu den verschiedenen Vergleichsobjekten verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Unter diesen UmstÃ¤nden ist es nicht zu beanstanden, dass sowohl die Beschwerdegegnerin als auch die Vorinstanz dem GebÃ¤ude "Im GrÃ¼ene Hof" keine wichtige Zeugeneigenschaft attestierten. Selbst wenn das Streitobjekt in Bezug auf seinen baulichen Zustand und Grad an OriginalitÃ¤t mit den verschiedenen anderen Objekten vergleichbar wÃ¤re, stÃ¼nde es im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der kommunalen BehÃ¶rde, aus verschiedenen potentiellen Zeugen eine adÃ¤quate Auswahl zu treffen. Dass das GebÃ¤ude lediglich aufgrund seiner Lage am See als wichtiger Zeuge beurteilt werden mÃ¼sste, wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin begrÃ¼ndet den ihrer Auffassung nach sehr hohen Situationswert unter anderem mit der Lage am See. Auch die Baurekurskommission II hat eingerÃ¤umt, dass der Baute eine gewisse Bedeutung als "Landmark" zu attestieren sei. Der Augenschein hat gezeigt, dass das durch das streitbetroffene GebÃ¤ude zusammen mit dem Haus "Wasserfels" im MÃ¼ndungsbereich der Luftstrasse gebildete "PlÃ¤tzchen" durchaus reizvoll ist und den streitbetroffenen GebÃ¤uden zusammen mit den HÃ¤usern "Wasserfels" und "Zur Wellingtonia" eine gewisse Ensemblewirkung zukommt. Indessen wurde vor Ort auch deutlich sichtbar, dass die Baurekurskommission II dieser Ensemblewirkung zu Recht keine allzu grosse Bedeutung beigemessen hat, da sie sich nur gerade dem sich auf der Luftstrasse vor dem Haus "Wasserfels" befindlichen Betrachter prÃ¤sentiert, wÃ¤hrend das Ensemble vom See her nicht erkennbar ist. Weiter kann der Charakter der Luftstrasse als alte Durchgangsstrasse zwar teilweise noch erkannt werden. Doch ist das weniger dem Streitobjekt, sondern eher den GebÃ¤uden sÃ¼dlich der Luftstrasse zuzuschreiben. </p> <p class="Erwgung2">Es ist somit davon auszugehen, dass das Streitobjekt seine Umgebung mitprÃ¤gt und auch zu einem gewissen Grad aufwertet. Aber es kann nicht gesagt werden, dass das GebÃ¤ude seine Umgebung wesentlich prÃ¤gen wÃ¼rde, sodass der Situationswert als sehr hoch einzustufen wÃ¤re. Vielmehr ist der Baurekurskommission II darin beizupflichten, dass sich die nÃ¤here Umgebung des GebÃ¤udes in der Vergangenheit sehr stark verÃ¤ndert hat. Heute ist der Bereich der MÃ¼ndung der Luftstrasse durch die stark befahrene Seestrasse sowie die Bahngeleise der SBB und der SÃ¼dost-Bahn geprÃ¤gt. Markant erscheinen Ã¼berdies die Fabrikbauten der ehemaligen Obst- und Weinbaugenossenschaft nordwestlich des Streitobjekts. Es ist ausserdem abzusehen, dass selbst attraktivere Neubauten an dieser Stelle aufgrund ihrer Ausmasse dominant wirken und das GebÃ¤ude "Im GrÃ¼ene Hof" in seiner Bedeutung fÃ¼r die Erscheinung der Seefront bedrÃ¤ngen wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b> Zusammenfassend erweist sich die WÃ¼rdigung der Vorinstanzen, das streitbetroffene Wohnhaus sei nicht als Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu qualifizieren, daher als vertretbar und nicht rechtsverletzend. Es kann bei dieser Rechtslage offen bleiben, ob eine Unterschutzstellung mit dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit vereinbar wÃ¤re. Anzumerken ist diesbezÃ¼glich jedoch, dass eine Sanierung zwar grundsÃ¤tzlich nicht ausgeschlossen wÃ¤re, da das GebÃ¤ude in seiner Grundsubstanz erhalten ist. FÃ¼r eine Wohnnutzung wÃ¤re aufgrund der sehr hohen LÃ¤rmbelastung der RÃ¤ume durch die Eisenbahn und die Seestrasse indessen mit einem Ã¤usserst grossen Aufwand zu rechnen, was eine Renovation in Ãbereinstimmung mit der Baurekurskommission II wohl als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheinen liesse.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde abzuweisen. Die Kosten des Verfahrens sind ausgangsgemÃ¤ss der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit 13 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'650.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>