<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2000.00296</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105935&amp;W10_KEY=13013579&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2000.00296</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.01.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 13.08.2001 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>VB.2000.00296+00297: Vereinbarkeit einer Um- bzw. Einzonung mit Art. 15 RPG Die Legitimation der Gemeinde ergibt sich aus § 338a PBG. Offen bleiben kann, wie weit sich die Legitimation der privaten Beschwerdeführenden erstreckt (E. 1b). Streitgegenstand ist die gesamte Zonenplanrevision. Die Genehmigung der Umzonung eines Grundstücks durch den Regierungsrat beruhte auf einem Versehen (E. 1d). Einzonungen müssen in erster Linie Art. 15 RPG genügen. Die dabei zu stellende Bedarfsprognose richtet sich grundsätzlich nach der Trendmethode. Weitere Faktoren, insbesondere die bisherige oder angestrebte Bevölkerungsentwicklung, können eine Korrektur erfordern (E. 3a). Ausschlaggebend ist eine Gesamtwürdigung. Eine Neueinzonung trotz bestehender Überkapazitäten kann durch besonders gewichtige Gründe gerechtfertigt sein (E. 3b). Die Lage des streitbetroffenen Gebiets im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans hat nicht ohne Weiteres dessen Zuweisung zur kommunalen Bauzone zur Folge (E. 3c). Bei der Berechnung der Baulandreserven sind die Mischzonen vollumfänglich einzubeziehen (E. 4a). Bei der Ermittlung des Baulandverbrauchs in der Vergangenheit ist auf eine Zeit von 15 Jahren und ausschliesslich auf die Wohn- und Mischzonen abzustellen. Ob dabei auf die allerneuesten Zahlen abzustellen ist, ist fraglich, hat aber ohnehin keine entscheidenden Auswirkungen (E. 4b). Aus dem Entscheid RB 1996 Nr. 64 vermögen die Beschwerdeführenden nichts zu eigenen Gunsten abzuleiten (E. 5a). Unwesentlich ist, in welchem Verhältnis die streitbetroffene Fläche zur gesamten Baulandfläche und zum jährlichen Verbrauch in der Gemeinde steht (E. 5b). Die Beschwerdeführenden bringen keine überzeugenden Argumente vor, die vorliegend eine Einzonung geböten. Es genügt nicht, sich auf das Planungsermessen der Gemeinde zu berufen (E. 5c). Auch aus den Hinweisen auf die planerische Vorgeschichte ergeben sich keine Argumente gegen den angefochtenen Entscheid (E. 5d). Offensichtlich unzutreffend ist das Vorbringen, die Vorinstanz habe ihren Entscheid auf eine isolierte Betrachtung des betroffenen Ortsteils gestützt (E. 5e). </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULANDBEDARF">BAULANDBEDARF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULANDRESERVE">BAULANDRESERVE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEDARFSPROGNOSE">BEDARFSPROGNOSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINZONUNG">EINZONUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSERMESSEN">PLANUNGSERMESSEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSHORIZONT">PLANUNGSHORIZONT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: RAHMENNUTZUNGSPLÃNE">RAHMENNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TRENDMETHODE">TRENDMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMZONUNG">UMZONUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 21 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 338a Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 15 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. A. Mit Beschluss vom 21. November 1997 setzte die Gemeindeversammlung Y die Nutzungsplanung teilweise neu fest. Dabei wurden verschiedene bisher in der Kern­zone gelegene GrundstÃ¼cke, drei bisher in der Reserve­zone gelegene GrundstÃ¼cke, sowie zwei bisher in der Land­wirtschaftszone gelegene GrundstÃ¼cke im Ortsteil Q neu der Wohnzone W2/35 zugeteilt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>B. Dagegen erhob die X AG, EigentÃ¼merin der benachbarten, in der Kernzone K I liegenden Parzellen am 9. Februar 1998 Rekurs an die Baurekurskommission III mit den AntrÃ¤gen, die betroffenen GrundstÃ¼cke der Land­wirtschaftszone zuzuweisen oder sie in der bisherigen Zone zu belassen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 29. Juli 1998 genehmigte der Regierungsrat die Zonenplanrevision vom 21. No­­vember 1997, unter Ausschluss der vom Rekurs betroffenen GrundstÃ¼cke. Vermutlich durch ein Versehen schloss er allerdings Kat.-Nr. 80 von der Genehmigung nicht aus.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baurekurskommission III bezog die betroffenen GrundeigentÃ¼mer in das Ver­fahren ein. Nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins hiess die Baurekurskommission III den Rekurs am 24. MÃ¤rz 1999 gut, soweit sie darauf eintrat.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>C. Mit Beschwerde vom 29. April 1999 beantragten die genannten GrundeigentÃ¼­mer dem Verwaltungsgericht, den Entscheid der Baurekurskommission III vollumfÃ¤nglich oder zumindest bezÃ¼glich der GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuheben und die Planung der Politischen Gemeinde Y zu bestÃ¤tigen, unter Kosten‑ und EntschÃ¤di­gungsfol­gen zu Lasten der Beschwerdegegnerin (VB.99.0141).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Gegen den Entscheid der Baurekurskommission III erhob namens der Gemeinde X auch deren Gemeinderat am 27. April 1999 vorsorglich Beschwerde, mit dem Antrag, den vorinstanzlichen Entscheid aufzuheben, sowie mit dem Bemerken, die nach § 155 Abs. 4 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 erforderliche Zustimmung der Ge­meindever­sammlung zur Beschwerdeerhebung werde sobald mÃ¶glich nachgereicht (VB.99.00134).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht hiess die Beschwerde der GrundeigentÃ¼mer am 17. Juni 1999 im Sinn der ErwÃ¤gungen gut und wies die Angelegenheit an die Baurekurskommis­sion III zurÃ¼ck, damit diese den Entscheid der GenehmigungsbehÃ¶rde einhole und an­schlies­send erneut Ã¼ber den Rekurs entscheide. Die Beschwerde der Gemeinde schrieb der Einzelrichter des Verwaltungsgerichts am 25. Juni 1999 als gegenstandslos geworden ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die Baudirektion genehmigte auf Einladung der Rekurskommission hin am 6. MÃ¤rz 2000 die Einzonung der rekursbetroffenen GrundstÃ¼cke (ohne die bereits mit Re­gierungsratsbeschluss genehmigte Kat.-Nr. 01) ohne Vorbehalte.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 9. August 2000 hiess die Baurekurskommission III den Rekurs gut, soweit sie darauf eintrat, und hob den Einzonungsbeschluss vom 21. November 1997 und die Ge­neh­migungsverfÃ¼gung vom 6. MÃ¤rz 2000 auf, soweit damit am Ostrand des Ortsteils Q eine Wohnzone W2/35 festgesetzt worden bzw. diese Festsetzung genehmigt wor­den war.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Gegen diesen Beschluss gelangten die BeschwerdefÃ¼hrer des Verfahrens VB.99.0141 am 6. und der Gemeinderat Y am 7. September 2000 erneut mit Be­schwerde an das Verwaltungsgericht. Die Gemeindeversammlung Y hat die Be­schwerdeerhebung durch die Gemeinde am 8. Dezember 2000 genehmigt. Die privaten BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen, der angefochtene Entscheid der Baurekurskommis­sion III sei vollumfÃ¤nglich oder zumindest bezÃ¼glich ihrer GrundstÃ¼cke aufzuheben und die Planung der Politischen Gemeinde Y sei zu bestÃ¤tigen, unter Kosten‑ und Ent­schÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Be­schwerdegegnerin. Die Gemeinde beantragt die Auf­hebung des angefochtenen Entscheids, ebenfalls unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der PrÃ¤sident der 3. Abteilung des Verwaltungsgerichts vereinigte am 13. Sep­tem­ber 2000 die Beschwerdeverfahren und setzte den Beteiligten Frist zur Stel­lungnahme an.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baurekurskommission III beantragte am 28. September 2000 die Abweisung der Beschwerden. Den selben Antrag stellte am 17. November 2000 die X AG, die zudem um Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung ersuchte. Die Baudirek­tion beantragte am 3. Oktober 2000 unter Hinweis auf ihre GenehmigungsverfÃ¼gung die Gutheissung der Be­schwerden. Die mitbeteiligten weiteren GrundeigentÃ¼mer liessen sich nicht vernehmen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) und mangels gesetzlicher Ausnahmebestimmung fÃ¼r die vorliegende Streitsache zustÃ¤ndig. Die Anfechtung von kommunalen NutzungsplÃ¤­nen mit Beschwerde ist generell zulÃ¤ssig (RB 1998 Nr. 26).</span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Legitimation der Gemeinde richtet sich nach § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG): Die Gemeinde muss durch die angefoch­tene Anordnung berÃ¼hrt sein und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung haben. Die Beschwerdebefugnis der Gemeinde hÃ¤ngt demnach davon ab, ob ihrer Beschwerde die glaubhafte Behauptung zu entnehmen ist, sie werde durch den ange­fochtenen Entscheid in den von ihr vertretenen schutzwÃ¼rdigen Interessen berÃ¼hrt. Dies trifft unter anderem auf Entscheide zu, welche eine qualifizierte Entscheidungs‑ oder Er­messensfreiheit der Gemeinde tangieren, was jeweils im Einzelfall zu bestimmen ist (Al­fred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 62 und 66 f.). Der angefochtene Rekursent­scheid betrifft die Frage, wie die Gemeinde eine gemÃ¤ss kantonalem Richtplan im Sied­lungsgebiet liegende FlÃ¤che von knapp 2,6 ha ortsplanerisch zu behandeln habe. Hierbei verfÃ¼gt die Gemeinde Ã¼ber eine qualifizierte Entscheidungs- bzw. Ermessensfreiheit, so dass ihre Beschwerdelegitimation zu bejahen ist. Auf die Beschwerde ist demnach einzu­treten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Offen bleiben kann deshalb, ob die Legitimation der privaten BeschwerdefÃ¼hren­den, die sich ebenfalls nach § 338a Abs. 1 PBG richtet, nur bezÃ¼glich der ihre eigenen GrundstÃ¼cke betreffenden planerischen Festlegungen gegeben ist oder ob sie den Beschluss der Baurekurskommission III in seinem gesamten Umfang anfechten kÃ¶nnen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Im Streit liegt die Zuweisung von 1,43 ha Nichtbauland sowie von 1,14 ha Kern­zonengebiet zur Wohnzone W2/35. In diesem Zusammenhang ist vorweg festzuhalten, dass auch Kat.-Nr. 01 zur streitbetroffenen FlÃ¤che gehÃ¶rt. Die Genehmigung der Umzo­nung durch den Regierungsrat (Behandlung als nicht angefochtene Umzonung) im Regie­rungsratsbeschluss vom 29. Juli 1998 beruht auf einem offenkundigen Versehen, welches auf ein Versehen der vormaligen Rekurrentin und heutigen Beschwerdegegnerin zurÃ¼ckzu­fÃ¼h­ren ist. Diese stellte im Rekurs vom 8. Februar 1998 den Antrag, "die neu am Ostrand des Ortsteils Q vorgesehene Wohnzone W2/35 sei vollumfÃ¤nglich aufzuheben", unterliess es je­doch, bei der AufzÃ¤hlung der einzelnen betroffenen GrundstÃ¼cke im Antrag auch Kat.-Nr. 01 zu erwÃ¤hnen. Auf Grund des zitierten Hauptantrags und der RekursbegrÃ¼ndung un­terliegt es aber keinem Zweifel, dass sich der Rekurs auch gegen die Umzonung dieses GrundstÃ¼cks richtete.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Der fÃ¼r die Beurteilung der Beschwerden massgebliche Sachverhalt ergibt sich hinreichend aus den Akten. Eine zusÃ¤tzliche SachverhaltsabklÃ¤rung, namentlich ein Au­genschein, ist unter diesen UmstÃ¤nden nicht notwendig.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Die Baurekurskommission hat die umstrittene Ein- und Umzonung im Wesentli­chen deshalb aufgehoben, weil sie zum Schluss gelangte, es bestÃ¼nden sowohl in Y als Ganzes betrachtet wie auch im Ortsteil Q ausreichende Landreserven fÃ¼r Wohnbauten. Diese deckten, ausgehend von den anlÃ¤sslich der Zonenplanrevision (1996) vorliegenden Zahlen, jedenfalls den Bedarf fÃ¼r etwa 20 Jahre. Die neuesten verfÃ¼gbaren Zahlen (per Ende 1998) wÃ¼rden sogar eine Baulandreserve fÃ¼r 24,5 Jahre ausweisen; hinzu trÃ¤ten die nicht quantifizierbaren Reserven, die sich zumindest lÃ¤ngerfristig aus den neuer­dings mÃ¶g­lichen Verdichtungen in Ã¼berbauten Bauzonen ergÃ¤ben. Besondere GrÃ¼nde, die trotz dieses fehlenden Bedarfs im Sinn von Art. 15 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG, SR 700) eine Einzonung gebieten wÃ¼rden, seien nicht er­sichtlich. Namentlich hÃ¤tte das Problem, dass einige der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke heu­te der Kernzone zugewiesen seien und dadurch "Briefmarkenzonen" bildeten, auch an­ders, z.B. durch eine Zuweisung zur Reservezone, gelÃ¶st werden kÃ¶nnen. Die mit der Ein­zonung ins Auge gefasste ErschliessungslÃ¶sung weise erhebliche MÃ¤ngel auf und vermÃ¶ge vor al­lem im sÃ¼dlichen Teil planerisch nicht zu Ã¼berzeugen. Insgesamt sei die umstrittene Ein­zo­nung auch unter BerÃ¼cksichtigung des der Gemeinde zustehenden Ermessensspiel­raums nicht zu rechtfertigen. Es sei Sache der Gemeinde, Ã¼ber Zuweisungen zu einer der Nicht­bauzonen zu entscheiden; auf die von den Rekurrenten verlangte Zuweisung zur Landwirt­schaftszone sei nicht einzutreten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die privaten BeschwerdefÃ¼hrenden wie auch die Gemeinde machen in erster Linie geltend, der Bedarf fÃ¼r die Einzonung sei ausgewiesen. Zwar reichten rein rechnerisch die Baulandreserven fÃ¼r etwas mehr als 15 Jahre; indessen sei die Ãberschreitung bei der ge­botenen differenzierten Betrachtung geringfÃ¼gig und kÃ¶nne angesichts des der Gemeinde zustehenden Planungsermessens nicht zur Aufhebung der umstrittenen Planung fÃ¼hren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. a) Aus bundesrechtlicher Sicht muss die Zuweisung von Land aus einer Nicht­bau­zone in eine Bauzone in erster Linie Art. 15 RPG genÃ¼gen. Danach umfassen Bauzonen Land, das sich fÃ¼r die Ãberbauung eignet und zudem weitgehend Ã¼berbaut ist (lit. a) oder voraussichtlich innert 15 Jahren benÃ¶tigt und erschlossen wird (lit. b).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Ausgangspunkt der Bedarfsprognose fÃ¼r die nÃ¤chsten 15 Jahre bildet im Kanton ZÃ¼­rich regelmÃ¤ssig die Beanspruchung der Baulandreserven wÃ¤hrend der vergangenen Jah­re. Diese sogenannte Trendmethode hat das Bundesgericht wiederholt als sachlich ver­tret­bar und zulÃ¤ssig erachtet (BGE 116 Ia 339 E. 3b/aa und 221 E. 3b S. 231 f.). Zur Er­mitt­lung des Trends ist eine statistisch aussagekrÃ¤ftige Periode vollstÃ¤ndig zu erfassen, wobei vorbehÃ¤ltlich besonderer UmstÃ¤nde eine lÃ¤ngere Erfassungsperiode vorzuziehen ist. Der bis­herige Verbrauch begrÃ¼ndet lediglich eine gewisse Vermutung dafÃ¼r, dass die Ent­wick­lung in den nÃ¤chsten 15 Jahren Ã¤hnlich verlaufen werde. Es ist in der Regel auch zu prÃ¼fen, ob weitere Faktoren allenfalls eine Trendkorrektur erfordern. Als zusÃ¤tzlicher Fak­tor kommt namentlich die bisherige und die vorausgesehene und angestrebte BevÃ¶lke­rungs­entwicklung in Betracht (RB 1999 Nr. 97 E. 2 mit Hinweisen).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die in Art. 15 RPG genannten Kriterien der Eignung, der weitgehenden Ãber­bauung und des Bedarfs bilden zunÃ¤chst nur die Grundvoraussetzungen; sind sie gegeben, ist gleichwohl eine umfassende InteressenabwÃ¤gung vorzunehmen, in welche weitere <br/> â namentlich die in Art. 1 und 3 RPG normierten â Bau‑ und Nichtbauinteressen einzube­ziehen sind (BGE 118 Ia 151 E. 4b, mit Hinweisen; Alexandre FlÃ¼ckiger in: Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich 1999, Art. 15 Rz. 25 ff.). Sodann be­deu­tet die Rechtsprechung des Bundesgerichts, wonach "zu gross bemessene Bauzonen nicht nur unzweckmÃ¤ssig, sondern auch gesetzwidrig" sind (BGE 117 Ia 302 E. 4b; 116 Ia 221 E. 3b S. 231), nicht automatisch, dass eine ÃberkapazitÃ¤t die ÃberprÃ¼fung streitiger (Nicht-) Einzonungen unter weiteren Gesichtspunkten erÃ¼brige. Ausschlaggebend ist viel­mehr die erwÃ¤hnte GesamtwÃ¼rdigung (VGr, 3. MÃ¤rz 1997, VB.96.0189 E. 3c). FÃ¼r eine Einzonung trotz ÃberkapazitÃ¤t mÃ¼ssen aber besonders gewichtige GrÃ¼nde sprechen (BGE 113 Ia 32 E. 3b/bb und cc S. 35 f.).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Das streitbetroffene Gebiet liegt im Siedlungsgebiet gemÃ¤ss dem kantonalen Richtplan vom 31. Januar 1995. Daraus ergibt sich aber nicht ohne Weiteres die Zuwei­sung zur kommunalen Bauzone, da, wie die Baurekurskommission III mit Recht ausgefÃ¼hrt hat, der kantonale Siedlungs- und Landschaftsplan auf einen Planungshorizont von 20 bis 25 Jahren ausgerichtet ist (§ 21 PBG) und damit wenigstens derzeit zwangslÃ¤ufig Gebiete umfasst, die erst in einer spÃ¤teren Etappe als Baugebiet freizugeben sind.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. a) Die Baurekurskommission III hat erwogen, die Gemeinde habe bei ihrer ur­sprÃ¼nglichen Bedarfsrechnung zu Unrecht bloss die reinen Wohnzonen berÃ¼cksichtigt. Ein­zubeziehen seien auch die Mischzonen, in denen neben dem Wohnen auch eine ge­werb­liche Nutzung (mÃ¤ssig stÃ¶rende Betriebe) sowie Ã¶ffentliche Bauten und Anlagen zu­lÃ¤ssig seien. Diese Auffassung wird heute von allen Beteiligten anerkannt und trifft zu, umso mehr, als die Gemeinde danach trachtet, die Durchmischung von Wohnen und Ar­beiten zu fÃ¶rdern. Nicht beigetreten werden kann hingegen der von der Ge­mein­de in der Beschwerde verfochtenen Ansicht, von den MischzonenflÃ¤chen mÃ¼sse zur Ermittlung der fÃ¼r Wohn­zwecke zur VerfÃ¼gung stehenden Baulandreserve ein Abzug von 20 % vorgenommen wer­den. Dieser Abzug wÃ¼rde unberÃ¼cksichtigt lassen, dass in Misch­zonen zumindest teilweise ein AusnÃ¼tzungsbonus gewÃ¤hrt wird und dass seit der Revision des PBG zusÃ¤tzliche Nut­zungsverdichtungen in der Wohnzone mÃ¶glich gewor­den sind. Der Abzug wÃ¤re aber auch grundsÃ¤tzlich systemwidrig: Die Trendmethode be­ruht auf einer Extrapolation vergange­nen Baulandverbrauchs, allenfalls korrigiert aufgrund erkennbarer Faktoren, welche den Trend mit hinreichender Wahrscheinlichkeit verÃ¤ndern. Dem Woh­nen dienen Wohn- und Mischzonen. Soll der Verbrauch von dem Wohnen die­nendem Bau­land als Grundlage fÃ¼r einen in die Zukunft extrapolierten Trend dienen, so kann der kÃ¼nf­tige Verbrauch bzw. Bedarf nicht nach anderen MassstÃ¤ben ermittelt werden als der bishe­rige, ansonsten die Ergebnisse unzulÃ¤ssig verfÃ¤lscht wÃ¼rden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Baurekurskommission III hat unwidersprochen festgestellt, dass die Bau­lan­d­­reserve fÃ¼r Wohn- und Mischzonen in Y Ende 1996 insgesamt 62,7 ha betrug, was bei einem durchschnittlichen Jahresverbrauch von 3,16 ha fÃ¼r 20 Jahre ausreicht. Im Speziellen erwog sie, dass im Ortsteil Q in den Kernzonen I oder II erhebliche Landreser­ven vorhanden seien, so dass es als geradezu willkÃ¼rlich erscheine, das Baugebiet noch­mals um mehr als 1,2 ha zu vergrÃ¶ssern. Weiter hat die Kommission festgestellt, dass die per Ende 1998 erhobenen Zahlen diesen Befund bestÃ¤tigten: Die FlÃ¤chenreserve an Wohn- und Mischzonen betrage zusammen 61,3 ha, was bei einem Verbrauch von 2,5 ha (dem Mittelwert des Verbrauchs an Wohn- und MischzonenflÃ¤che der letzten fÃ¼nf Jahre) fÃ¼r 24,5 Jahre reiche.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Einwendungen der BeschwerdefÃ¼hrenden gegen diese Berechnungsweise sind hÃ¶chstens teilweise gerechtfertigt. Unzutreffend ist jedenfalls die Berechnung in der Ge­nehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion vom 6. MÃ¤rz 2000, die von einem jÃ¤hrlichen Ver­brauch von 3,6 ha ausging. Dieser Verbrauch stellt den Mittelwert des gesamten Bauland­verbrauchs der letzten 15 Jahre dar. Es ist zwar sinnvoll, auf den Mittelwert von 15 statt von 5 Jahren abzustellen. Massgeblich ist in der vorliegenden Situation indes nur der Ver­brauch von Wohn- und MischzonenflÃ¤chen. Dieser betrug in der Zeit zwischen 1984 und 1998 ([14,3 ha Wohnzone + 22,9 ha Mischzone]: 15 =) 2,48 ha/Jahr. Ausgehend von einem langfristigen mittleren Verbrauch von 2,5 ha/Jahr reichen die 1998 vorhandenen Landre­ser­ven von 61,3 ha fÃ¼r 24,5 Jahre, was die Grenze von 15 Jahren sehr deutlich Ã¼berschrei­tet.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden werfen der Rekurskommission zu Unrecht vor, keine neueren Zahlen verwendet zu haben. Die Kommission hat sich Ende Juni 2000 von der Bau­direktion die damals aktuellen Zahlen liefern lassen und hat die Angaben per Ende 1998 erhalten, die ihrem Entscheid zu Grunde liegen. Die neuesten, von den Beschwerde­fÃ¼hrenden eingereichten Zahlen fÃ¼hren im Ãbrigen zu einem nur un­wesentlich anderen Ergebnis. Danach betrÃ¤gt die massgebliche Baulandreserve Ende 1999 54,4 ha, wÃ¤hrend der Verbrauch der letzten 15 Jahre mit 40,4 ha bzw. 2,69 ha/Jahr zu be­ziffern ist. Damit reicht die Baulandreserve fÃ¼r 20,2 Jahre, was immer noch deutlich Ã¼ber 15 Jahren liegt. Dieses Ergebnis wird stark vom Baulandverbrauch 1999 (6,9 ha fÃ¼r Wohn- und Mischzo­nen) beeinflusst, der indessen weit Ã¼ber dem langjÃ¤hrigen Durchschnitt liegt und in der seit 1978 erfassten Reihe nur mit dem Jahr 1983 zu vergleichen ist. Mangels anderer Anhalts­punkte rechtfertigt es sich daher nicht, von einer lÃ¤ngerfristig wirksamen TrendÃ¤nderung auszugehen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im Ãbrigen lÃ¤sst sich fragen, ob die Auffassung der Gemeinde zutrifft, dass bei der ÃberprÃ¼fung von Einzonungsentscheiden im Licht von Art. 15 RPG immer die jeweils neuesten Landverbrauchs- und vor allem -vorratszahlen zu verwenden seien. Zumindest ist im Auge zu behalten, dass der Einzonungsentscheid zu einem bestimmten Zeitpunkt ge­trof­fen wird und dass Art. 15 RPG verlangt, dass in diesem Zeitpunkt (und nicht in demje­nigen eines allenfalls viel spÃ¤ter ergehenden endgÃ¼ltigen Rechtsmittelentscheids) Bauland fÃ¼r 15 Jahre ausgeschieden wird. Es liegt in der Natur der Sache, dass in den Folgejahren aufgrund des Verbrauchs an Bauland der Vorrat schrumpft und daher nicht mehr fÃ¼r 15 Jahre ausreicht, bis anlÃ¤sslich einer nÃ¤chsten Zonenplanrevision, aufgrund verÃ¤nderter VerhÃ¤ltnisse im Sinn von Art. 21 Abs. 2 RPG, zusÃ¤tzliches Land eingezont wird. Wenn vorliegend das Verwaltungsgericht gut drei Jahre nach dem Einzonungsentscheid Ã¼ber die Frage der Bauzonenreserve zu urteilen hat, so lÃ¤ge es an sich nahe, einen Bedarf nur noch fÃ¼r 12 Jahre als massgebend zu erachten, weil bis zum Ablauf dieser Frist ohnehin mit ei­ner Zonenplanrevision zu rechnen ist. Wie es sich damit verhÃ¤lt, kann aber letztlich offen gelassen werden, da die ausgewiesenen Reserven so oder so den von Art. 15 RPG gesetz­ten Rahmen deutlich Ã¼berschreiten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Damit ergibt sich, dass die Baurekurskommission III zu Recht festgestellt hat, die umstrittene Einzonung entspreche keinem ausgewiesenen Bedarf. Insofern missachtet diese den fÃ¼r die Raumplanung elementaren Grundsatz des haushÃ¤lterischen Umgangs mit dem Boden (Art. 1 Abs. 1 RPG).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. Zu prÃ¼fen bleibt, ob die Gemeinde die fragliche Einzonung trotz fehlendem Be­darf vornehmen durfte, weil andere gemÃ¤ss Art. 1 und 3 RPG massgebliche raumplaneri­sche Interessen dies geboten. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Nichts fÃ¼r sich abzuleiten vermÃ¶gen die BeschwerdefÃ¼hrenden aus dem Ent­scheid Fischenthal (RB 1996 Nr. 64). Die Fragestellung lautete dort anders als vorliegend. Zu entscheiden war, ob die Gemeinde Fischenthal im Rahmen der Genehmigung der Zo­nenplanrevision zu einer Auszonung eines grob erschlossenen Gebietes von rund 3 ha an­zuhalten sei, weil ihr Baugebiet massiv Ã¼berdimensioniert war. Das Gericht gelangte, Ã¼bri­gens bloss durch Mehrheitsentscheid, zum Ergebnis, in WÃ¼rdigung aller UmstÃ¤nde, unter denen Aspekte des Vertrauensschutzes bzw. der PlanbestÃ¤ndigkeit besonderes Gewicht hat­ten, kÃ¶nne das Dimensionierungsgebot von Art. 15 RPG nicht den Ausschlag fÃ¼r eine Auszonung geben. Vorliegend spielt die PlanbestÃ¤ndigkeit keine entscheidende Rolle; zu­dem geht es nicht um eine Auszonung, sondern teilweise um eine Um- und mehrheitlich um eine Einzonung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Keine Rolle spielt es, in welchem VerhÃ¤ltnis die streitbetroffene FlÃ¤che zur ge­samten BaulandflÃ¤che und zum jÃ¤hrlichen Baulandverbrauch der Gemeinde Y steht. Diese Zahlen zeigen zwar, dass eine relativ kleine FlÃ¤che im Streit liegt, sie Ã¤ndern aber nichts daran, dass trotz bereits Ã¼berdimensionierter Bauzonenreserve weiteres Land eingezont werden soll. Sie bieten kein raumplanerisch massgebliches Argument fÃ¼r die streitige Pla­nung. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Weder die Gemeinde noch die privaten BeschwerdefÃ¼hrenden bringen Ã¼berzeu­gende Argumente vor, welche im vorliegenden Fall ein Einzonung gebieten wÃ¼rden. Na­mentlich genÃ¼gt es nicht, auf das Planungsermessen der Gemeinde hinzuweisen. Dieses steht nicht im luftleeren Raum, sondern bedingt eine nachvollziehbare Ermittlung und Dar­legung der massgeblichen Interessen (vgl. RB 1991 Nr. 2). Daran fehlt es vorliegend wei­testgehend. HauptbegrÃ¼ndung fÃ¼r die Einzonung scheint zu sein, dass damit die bisher der Kernzone zugewiesenen GrundstÃ¼cke erschlossen werden sollen (vgl. Bericht zu den nicht berÃ¼cksichtigten Einwendungen gemÃ¤ss § 7 PBG. Indessen hat die Bau­rekurs­kommis­sion III auf die erheblichen MÃ¤ngel der ins Auge gefassten ErschliessungslÃ¶­sung hingewie­sen, ohne dass die BeschwerdefÃ¼hrenden dem Ã¼berzeugende EinwÃ¤nde ent­gegen­halten. Auch ist es planerisch durchaus fragwÃ¼rdig, im Wesentlichen fÃ¼r die Er­schliessung von 1,14 ha Kernzonengebiet zusÃ¤tzlich 1,43 ha Reserve- und Landwirt­schaftszonenland einzu­zonen. Mit der Baurekurskommission lÃ¤sst sich die Frage stellen, ob nicht die Zuwei­sung der fraglichen GrundstÃ¼cke zur Reservezone wesentlich nÃ¤her lÃ¤ge, bis ein wirklicher Ein­zonungsbedarf vorliegt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden legen auch nicht dar, dass es mit Blick auf die erwartete bzw. angestrebte BevÃ¶lkerungsentwicklung von Y erforderlich wÃ¤re, Bauland Ã¼ber den gemÃ¤ss Trendmethode ermittelten Bedarf hinaus einzuzonen. Es ist nicht Sache des Ver­waltungsgerichts, hierzu zusÃ¤tzliche AbklÃ¤rungen vorzunehmen, nachdem die Par­teien und namentlich die Gemeinde sich mit diesem Aspekt nicht auseinandergesetzt ha­ben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Die Hinweise der privaten BeschwerdefÃ¼hrenden auf die planerische Vorge­schichte der betroffenen GrundstÃ¼cke liefern ebenfalls keine Argumente gegen den ange­fochtenen Entscheid. Wie die BeschwerdefÃ¼hrenden antÃ¶nen, war die seinerzeitige Auf­teilung des streitbetroffenen Gebiets in Kernzonen und Reservezonen mÃ¶glicherweise mehr von persÃ¶nlichen RÃ¼cksichtnahmen als von relevanten planerischen Ãberlegungen geleitet. Daraus lÃ¤sst sich heute nicht der Schluss ziehen, das ganze Gebiet sei der Bauzone zuzu­weisen. Die vorne dargelegten Bedarfsrechnungen fÃ¼hren vielmehr zum gegenteiligen Er­gebnis.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>e) Die Gemeinde wirft der Vorinstanz schliesslich vor, ihren Schluss auf das Vor­liegen Ã¼bermÃ¤ssiger Baulandreserven auf Grund einer isolierten Betrachtung des Ortsteils Q gezogen zu haben. Dieser Vorwurf ist offensichtlich verfehlt, argumentiert die Baure­kurskommission III doch in erster Linie mit den Zahlen fÃ¼r die ganze Gemeinde, ohne da­bei indessen die spezielle Lage im Ortsteil Q ganz ausser Acht zu lassen. Dieses Vorgehen ist durchaus angemessen und sachgerecht. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>f) Zusammenfassend ergibt sich, dass die Baurekurskommission mit Ã¼berzeugenden ErwÃ¤gungen zum Schluss gelangt ist, dass ein Bedarf im Sinn von Art. 15 RPG fÃ¼r die Ein­zonung von zusÃ¤tzlichem Wohnbauland nicht vorliege, und dass keine anderen hinrei­chenden GrÃ¼nde fÃ¼r die umstrittene Planung ausgewiesen seien. Sie durfte daher den Re­kurs gutheissen, ohne das Planungsermessen der Gemeinde zu verletzen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>...</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>