<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2015.00290</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215977&amp;W10_KEY=13013514&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2015.00290</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.01.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Anbau mit gestaffelter Fassadenflucht und gezackt verlaufendem Grundriss: Gebäudehöhe; Grundabstand bei Gebäudeecke; Einordnung. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist bei Neubauten auf den Terrainverlauf im Zeitpunkt der Baueingabe abzustellen. Auf frühere Verhältnisse ist â abgesehen von den in § 5 Abs. 2 ABV genannten Fällen â nur bei Um- und Erweiterungsbauten abzustellen. Bei der Abgrenzung zwischen einer Erweiterung und einem Anbau massgebend, ob dem neuen Bauteil eine gewisse architektonische Selbständigkeit zukommt (E. 3.4). Die Fassade wird nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung als Aussenwand bzw. Aussenseite eines Gebäudes zwischen Erdboden und Dachfläche definiert. Für die Bestimmung der massgebenden Fassadenlinie wird die betreffende Fassadenseite als Ganzes betrachtet und der Fassadenverlauf nicht geschossweise bestimmt. Dabei ist auf die optische Erscheinung, d. h. auf das sichtbare Bauvolumen abzustellen. Tritt ein vorgelagerter Teil der Fassade derart in Erscheinung, dass dieser gestaffelt erscheint, so ist die vordere Fassadenflucht massgebend (E. 3.4.1). Ist â wie vorliegend â in der Bau- und Zonenordnung ein grosser und ein kleiner Grundabstand vorgesehen, so wird gemäss § 22 Abs. 2 ABV der kleine Grundabstand radial über die Gebäudeecken herumgeschlagen (E. 4.3). Die Auslegung der kommunalen Regelung, wonach eine Hauptwohnseite festgelegt und über sämtliche Gebäudeecken der kleine Grundabstand geschlagen wird, ist nicht zu beanstanden (E. 4.4). Nachdem sich die Baubehörde mit dem Bauprojekt nicht konkret auseinandergesetzt hatte, war die Kognition des Baurekursgerichts nicht oder zumindest nicht wesentlich eingeschränkt (E. 5.2). Die Auslegung und Anwendung des § 238 PBG durch die Vorinstanz ist nachvollziehbar. Sie ist zu Recht zum Ergebnis gelangt, dass sich das Projekt zumindest befriedigend einordnet (E. 5.5). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANBAU">ANBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃSTHETIKVORSCHRIFT">ÃSTHETIKVORSCHRIFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT">AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERWEITERUNG">ERWEITERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FASSADE">FASSADE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEECKE">GEBÃUDEECKE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDABSTAND">GRUNDABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAU">NEUBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TERRAIN">TERRAIN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 5 ABV</span><br/><span class="ungerade">§ 22 Abs. I ABV</span><br/><span class="gerade">§ 22 Abs. II ABV</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 275 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 281 Abs. I lit. a PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=28996" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2015.00290</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. Januar 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. BaubehÃ¶rde PfÃ¤ffikon, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die BaubehÃ¶rde der Gemeinde PfÃ¤ffikon bewilligte D und E mit Beschluss vom 8. September 2014 unter Nebenbestimmungen den Anbau einer Wohnung an das bestehende Zweifamilienhaus sowie den Ersatz der Mauer auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in PfÃ¤ffikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhoben A und B am 13. Oktober 2014 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des Beschlusses sowie die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung. Mit Entscheid vom 8. April 2015 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab soweit es darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben A und B mit Eingabe vom 11. Mai 2015 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Ferner beantragten sie fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren die Zusprechung einer angemessenen EntschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 20. Mai 2015 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Eingaben vom 1. und 17. Juni 2015 beantragten D und E sowie die BaubehÃ¶rde der Gemeinde PfÃ¤ffikon ebenfalls die Abweisung der Beschwerde sowie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Weitere Stellungnahmen der BeschwerdefÃ¼hrenden sowie der privaten Beschwerdegegnerschaft erfolgten am 31. August 2015 bzw. am 14. September 2015.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b>In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragen die BeschwerdefÃ¼hrenden die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Der Entscheid darÃ¼ber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 1C_512/2009, E. 2.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1). G<span>rundsÃ¤tzlich ist es zulÃ¤ssig, dass sich eine Rechtsmittelinstanz, insbesondere das Verwaltungsgericht, auf das Ergebnis des vorinstanzlichen Augenscheins â eines Fachgerichts, im vorliegenden Fall des Baurekursgerichts â abstÃ¼tzt und auf die DurchfÃ¼hrung eines eigenen Augenscheins verzichtet, vorausgesetzt, dass sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen </span>Augenschein <span>bzw. aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [Kommentar VRG], 3. A., ZÃ¼rich 2014, § 7 N. 81).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz am 27. Februar 2015 einen Referentenaugenschein auf dem Lokal durchgefÃ¼hrt. Das Protokoll dieses Augenscheins inklusive der 10 getÃ¤tigten Fotografien liegt dem Verwaltungsgericht vor. Bei den Akten finden sich zudem neben den BauplÃ¤nen auch eine Fotomontage sowie 19 Fotografien samt StandortÃ¼bersicht. Aus diesen AktenstÃ¼cken sowie der Gesamtheit der Ã¼brigen Akten ergibt sich der massgebliche Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die DurchfÃ¼hrung des beantragten Augenscheins verzichtet werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck liegt in der Wohnzone W1,6. Geplant ist, das bestehende Zweifamilienhaus teilweise abzubrechen und an dessen SÃ¼dostfassade eine Anbaute zu erstellen. Die Parteien sind sich uneinig, ob beim geplanten Anbau die nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde PfÃ¤ffikon vom 22. MÃ¤rz 2010 (BZO) zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he sowie der zulÃ¤ssige Grundabstand eingehalten werden. Uneinigkeit besteht ferner darÃ¼ber, ob die Gestaltung der Anbaute den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG genÃ¼gt.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b>In der betreffenden Zone W1,6 ist die GebÃ¤udehÃ¶he gemÃ¤ss Art. 27 Ziff. 1 BZO auf 7,5 m beschrÃ¤nkt. Die GebÃ¤udehÃ¶he bemisst sich nach § 280 Abs. 1 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunter liegenden gewachsenen Boden; durch einzelne, bis 1,5 m tiefe RÃ¼cksprÃ¼nge bewirkte MehrhÃ¶hen werden dabei nicht beachtet. Unter dem gewachsenen Boden ist gemÃ¤ss § 5 Abs. 1 der </span><span>Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) </span><span>der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens zu verstehen. Auf frÃ¼here VerhÃ¤ltnisse ist gemÃ¤ss § 5 Abs. 2 ABV lediglich dann abzustellen, wenn der Boden innert eines Zeitraums von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der AusfÃ¼hrung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschÃ¼ttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem fÃ¶rmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrÃ¼cklich als kÃ¼nftig gewachsener Boden erklÃ¤rt worden ist (lit. a) oder im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des GrundstÃ¼cks oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist (lit. b).</span></p> <p class="Erwgung2">Weist eine Baute â wie vorliegend â ein Flachdach auf, nimmt man als oberen Messpunkt fÃ¼r die Ermittlung der GebÃ¤udehÃ¶he die Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che (vgl. § 275 Abs. 1 PBG). Gemessen wird die GebÃ¤udehÃ¶he auf der (hypothetischen) Traufseite des betreffenden GebÃ¤udes (VGr, 16. November 2005, VB.2005.00335, E. 3.3 = RB 2005 Nr. 73 = BEZ 2006 Nr. 8). Massgebende DachflÃ¤che ist jene des obersten Vollgeschosses; bei Attikageschossen oder Dachaufbauten ist keine GebÃ¤udehÃ¶he zu messen (vgl. § 275 Abs. 2 PBG sowie VGr, 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.2 = BEZ 2009 Nr. 41; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 919 ff.). D<span>er BaukÃ¶rper muss sich jedoch im Rahmen des theoretisch zulÃ¤ssigen GebÃ¤udeprofils befinden, welches durch einen 45°-Winkel, angesetzt auf der maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he â also einer fiktiven Schnittlinie Fassade/DachflÃ¤che â begrenzt wird (vgl. § 281 Abs. 1 lit. a PBG; Skizze zu § 281 Abs. 1 PBG im Anhang zur ABV; VGr, 11. MÃ¤rz 2009, VB.2008.00435 E. 2.2.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 931).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Parteien gehen mit dem Baurekursgericht einig, dass es sich bei den massgeblichen Traufseiten, an denen die GebÃ¤udeseiten zu messen sind, vorliegend um die SÃ¼dwest- und die Nordostfassade handelt. Umstritten ist jedoch, welches auf der SÃ¼dwestseite die fÃ¼r die Berechnung der GebÃ¤udehÃ¶he massgebliche Fassadenlinie ist. Uneinig sind sich die Parteien zudem bezÃ¼glich der Frage, ob es sich beim projektierten Anbau um einen Neu-, Um- oder Erweiterungsbau handelt und ob gestÃ¼tzt darauf fÃ¼r die Messung der GebÃ¤udehÃ¶he vom heutigen oder vom ursprÃ¼nglichen Terrainverlauf auszugehen ist. Diese Frage ist im Folgenden als erstes zu klÃ¤ren.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist bei Neubauten auf den Terrainverlauf im Zeitpunkt der Baueingabe abzustellen. Auf frÃ¼here VerhÃ¤ltnisse ist â abgesehen von den in § 5 Abs. 2 ABV genannten FÃ¤llen â nur bei Um- und Erweiterungsbauten abzustellen, nicht aber bei Neubauten (VGr, 12. Mai 2012, VB.2012.00133, E. 4.1; 30. Juni 2010, VB.2010.00156, E. 3.3; 25. Februar 2009, VB.2008.00432, E. 4.2 = BEZ 2009 Nr. 24).</span></p> <p class="Urteilstext">Nach den zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz auf die vorab verwiesen werden kann (<span>§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG</span>), ist bei der Abgrenzung zwischen einer Erweiterung und einem Anbau massgebend, ob dem neuen Bauteil eine gewisse architektonische SelbstÃ¤ndigkeit zukommt (vgl. auch VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00815, E. 5.2). <span>Wie sich den BauplÃ¤nen entnehmen lÃ¤sst, sind das bestehende Zweifamilienhaus und der geplante Anbau der 6,5-Zimmer-Wohnung nicht nur optisch, sondern auch baulich-konstruktiv voneinander getrennt. Das Baurekursgericht ging daher zu Recht von einer Neubaute aus und stellte auf den Terrainverlauf im Zeitpunkt der Baueingabe ab.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Da eine gestaffelte Fassade geplant wurde, ist fÃ¼r die Bestimmung der GebÃ¤udehÃ¶he sodann entscheidend, welche Fassadenlinie als die massgebende bezeichnet wird.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.4.1 </span></b><span>Weder das Planungs- und Baugesetz noch die Allgemeine Bauverordnung umschreiben den Begriff der Fassade. Die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung definiert die Fassade als die Aussenwand bzw. die Aussenseite eines GebÃ¤udes zwischen Erdboden und DachflÃ¤che (VGr, 20. Februar 1997, VB.1996.00200, E. 2a; 28. Januar 1998, VB.1997.00138, E. 2c/aa). Wie die Vorinstanz zu Recht festhÃ¤lt, wird der Fassadenverlauf nicht geschossweise bestimmt, sondern es wird die betreffende Fassadenseite als Ganzes betrachtet (VGr, 3. September 2009, VB.2009.00254, E. 2.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 922 und 933, auch zum Folgenden). Dabei ist auf die optische Erscheinung, das heisst auf das sichtbare Bauvolumen abzustellen. Tritt ein vorgelagerter Teil der Fassade derart in Erscheinung, dass dieser gestaffelt erscheint, so ist die vordere Fassadenflucht massgebend.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.4.2 </span></b><span>Beim geplanten Bauprojekt springt die Fassade des Untergeschosses gegenÃ¼ber dem Erdgeschoss stark und diejenige des Obergeschosses leicht zurÃ¼ck. Das Erdgeschoss bildet damit die vorderste Fassadenflucht. Von einem untergeordneten GebÃ¤udevorsprung, welcher auf das sichtbare Bauvolumen keinen Einfluss hÃ¤tte, kann beim Erdgeschoss keinesfalls gesprochen werden: BÃ¼ndig zu dessen Fassade schliesst die 1 m hohe, gemauerte BalkonbrÃ¼stung des Obergeschosses an. Der Balkon des Obergeschosses weist sodann eine Ãberdachung auf, welche ebenfalls mit der Fassadenflucht des Erdgeschosses bÃ¼ndig ist. Da sowohl das Attika- als auch das Untergeschoss zum Erd- bzw. Obergeschoss wesentlich zurÃ¼ckversetzt sind, wird das sichtbare Bauvolumen bzw. die optische Erscheinung der SÃ¼dwestfassade durch das Erdgeschoss bestimmt. Dass das Obergeschoss ebenfalls optisch durch die Balkonumrandung des Attikageschosses verlÃ¤ngert wird, Ã¤ndert daran nichts. Letztere besteht aus GitterstÃ¤ben, weshalb sie im Auge des Betrachters wesentlich leichter erscheint als die gemauerte BalkonbrÃ¼stung des Obergeschosses und damit das Gesamtbild der Fassade deutlich weniger beeinflusst. Zudem ist das Attikageschoss gegenÃ¼ber dem Obergeschoss stark zurÃ¼ckversetzt und dessen BalkonÃ¼berdachung bildet lediglich einen kleinen Vorsprung, welcher â anders als beim darunterliegenden Stockwerk â bei weitem nicht bis zur Fassadenflucht des Obergeschosses reicht. Sodann ist das Obergeschoss um 9 cm weniger hoch als das Erdgeschoss. Die Vorinstanz hat daher zu Recht die Erdgeschossfassade als fassadenbildend und damit als fÃ¼r die Berechnung der GebÃ¤udehÃ¶he massgebend betrachtet.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.5 </span></b><span>Geht man vom gewachsenen Boden aus und misst die GebÃ¤udehÃ¶he bei der vorliegend strittigen SÃ¼dwestfassade entlang der Erdgeschossfassade bis zur DachflÃ¤che des Obergeschosses, so ist die GebÃ¤udehÃ¶he grundsÃ¤tzlich eingehalten. Eine Ausnahme besteht lediglich hinsichtlich der Ãberdachung der Balkone beim ersten Obergeschoss sowie beim Dachgeschoss, welche die DachflÃ¤che des hypothetischen GebÃ¤udeprofils durchstossen.<i> </i>Das Baurekursgericht ist jedoch zu Recht davon ausgegangen, dass, </span>vorliegend einer Verkleinerung der betroffenen BalkonÃ¼berdachungen keine besonderen Schwierigkeiten entgegenstehen und in der Verringerung von deren Tiefe auch keine wesentliche ProjektÃ¤nderung zu erblickten ist. Der Mangel kann daher mittels Nebenbestimmung im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG ohne Weiteres geheilt werden (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Sodann hat das Baurekursgericht zu Recht festgehalten, dass die VordÃ¤cher vom GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht einsehbar sind. Der Mangel ist daher von vornherein nicht geeignet, zur beantragten Aufhebung der Bewilligung fÃ¼r das gesamte Bauvorhaben zu fÃ¼hren, weshalb die RÃ¼ge auch insofern nicht durchzudringen vermag (vgl. VGr, 29. Januar 2015, VB.2014.00454, E. 4.1; 1. Dezember 2010, VB.2010.00436, E. 2.1.1 und E. 3.1; Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 59).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Die in der Gemeinde PfÃ¤ffikon einzuhaltenden GrenzabstÃ¤nde sind in Art. 27 Ziff. 1 BZO geregelt. DemgemÃ¤ss hat der kleine Grundabstand in der vorliegend massgeblichen Zone W1,6 mindestens 5 m und der grosse Grundabstand mindestens 9 m zu betragen. Dabei gilt der grosse Grundabstand fÃ¼r die am meisten in Richtung SÃ¼dost bis SÃ¼dwest gerichtete Hauptwohnseite, der kleine Grundabstand fÃ¼r die Ã¼brigen GebÃ¤udeseiten sowie fÃ¼r ÃkonomiegebÃ¤ude (Art. 27 Ziff. 3 BZO). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>Strittig ist vorliegend die Frage, ob bei der GebÃ¤udeecke beim Raum KÃ¼che/Essen des geplanten Anbaus der grosse oder der kleine Grundabstand zum Ansatz gelange bzw. ob alle Richtung SÃ¼den gerichteten Fassadenbereiche Bestandteil der Hauptwohnseite bilden.</span></p> <p class="Urteilstext">Art. 27 Ziff. 3 BZO erÃ¶ffnet der kommunalen BaubehÃ¶rde bei der Auslegung des Begriffs der Hauptwohnseite einen geschÃ¼tzten Entscheidungsspielraum. Die BaubehÃ¶rde PfÃ¤ffikon hatte in ihrem Entscheid nicht begrÃ¼ndet, weshalb ihrer Ansicht nach die GrenzabstÃ¤nde eingehalten werden, dies jedoch im Rekursverfahren nachgeholt. Das Baurekursgericht hat sich in seinem Entscheid mit diesen GrÃ¼nden ausreichend befasst und damit die ihm zustehende Kognition ausgeschÃ¶pft. Es ist daher zu Ã¼berprÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid als rechtmÃ¤ssig erweist (vgl. VGr, 17. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.4).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b>Die kommunale Regelung von Art. 27 BZO beantwortet die Frage des Grundabstands bei GebÃ¤udeecken nicht, weshalb zur ErgÃ¤nzung die kantonalen Bestimmungen beizuziehen sind. Nach <span>§ 22 Abs. 1 ABV wird der Grundabstand rechtwinklig zu den Fassaden und radial Ã¼ber die GebÃ¤udeecken gemessen. Ist â wie vorliegend â in der Bau- und Zonenordnung ein grosser und ein kleiner Grundabstand vorgesehen, so wird gemÃ¤ss § 22 Abs. 2 ABV der kleine Grundabstand radial Ã¼ber die GebÃ¤udeecken herumgeschlagen. FÃ¼r den zu beurteilenden BaukÃ¶rper mit seiner gezackt verlaufenden Grundlinie enthÃ¤lt jedoch auch diese Bestimmung keine abschliessende Regelung.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.4 </span></b>Der geplante Grundriss weist auf dieser Hauptwohnseite mehrere Einschnitte auf und lÃ¤uft in Richtung SÃ¼dost zu einem Spitz zusammen. Die BaubehÃ¶rde hat vorliegend die gegen SÃ¼dwesten gerichteten Fassadenteile â und nur diese â als Hauptwohnseite qualifiziert, auf welcher der grosse Grundabstand von 9 m einzuhalten ist. FÃ¼r die streitbetroffene GebÃ¤udeecke betrachtete sie in Anwendung von <span>Art. 27 Ziff. 3 BZO und § 22 Abs. 2 ABV den kleinen Grundabstand als massgeblich. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Diese Auslegung von </span>Art. 27 BZO, wonach eine Hauptwohnseite festgelegt und Ã¼ber sÃ¤mtliche GebÃ¤udeecken der kleine Grundabstand geschlagen wird, <span>erweist sich als vertretbar und ist nicht zu beanstanden. </span>Einzelne Fassadenteile sind zwar aufgrund der gewÃ¤hlten Grundrissform zum Teil nicht gegen SÃ¼dwesten ausgerichtet. Doch liegt die Hauptwohnseite der streitbetroffenen Anbaute aufgrund der Ausrichtung der Befensterung, der Balkone und der Terrasse gegen SÃ¼dwesten. <span>Sodann spricht </span>Art. 27 <span>Ziff. 3 BZO von <i>der</i> am meisten Richtung SÃ¼dost bis SÃ¼dwest gerichteten Hauptwohnseite â also lediglich einer â und sieht fÃ¼r alle anderen GebÃ¤udeseiten den kleinen Grundabstand vor.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Entgegenstehende Interessen der beschwerdegegnerischen Nachbarn sind nicht ersichtlich, da die GrundabstÃ¤nde die Nordseite ihres GrundstÃ¼cks betreffen und die gewÃ¤hlte Architektur zusÃ¤tzlichen Raum schafft. Die wohnhygienischen Interessen der Bauherrschaft werden folglich ebenfalls nicht eingeschrÃ¤nkt (vgl. dazu VGr, 21. November 2012, VB.2012.00365, E. 3.3). Die Vorinstanz hat daher zu Recht die Auslegung der BaubehÃ¶rde geschÃ¼tzt und die GrenzabstÃ¤nde als eingehalten bestÃ¤tigt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Im Bereich der WÃ¼rdigung Ã¤sthetischer Gesichtspunkte nach kantonalem Recht hat das Baurekursgericht zwischen der Gemeindeautonomie und dem verfassungsmÃ¤ssigen Anspruch auf AusschÃ¶pfung der ÃberprÃ¼fungsbefugnis praktische Konkordanz herzustellen. Das Baurekursgericht muss den angefochtenen Entscheid deshalb unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der EntscheidgrÃ¼nde der BaubewilligungsbehÃ¶rde Ã¼berprÃ¼fen. Dabei hat es sich mit den BeweggrÃ¼nden der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde auseinanderzusetzen (vgl. VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3 mit Hinweis auf VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2.4). Dem Verwaltungsgericht steht eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Urteilstext">Wie bereits die Vorinstanz feststellte, hat sich die Gemeinde zur Einordnung nur sehr knapp geÃ¤ussert und sich dabei auf allgemeingÃ¼ltige Aussagen beschrÃ¤nkt. Mit dem konkreten Bauprojekt setzte sie sich jedenfalls nicht im Einzelnen auseinander, weshalb die Kognition des Baurekursgerichts nicht oder zumindest nicht wesentlich eingeschrÃ¤nkt war.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die Beschwerdegegnerschaft moniert <span>zusammengefasst</span>, dass zwischen dem alten und dem neuen Bau ein stark stÃ¶render Gegensatz entstehe und der Neubau auf den Altbau keinen Bezug nehme. Die Fassaden seien sehr heterogen gestaltet, ebenso die Fenster- und Balkonbereiche. Die Nordost-Fassade des Altbaus wirke zwischen Neubau und Garage eingeklemmt. Das Satteldach des Altbaus und die Fassadensprache der Giebelseite wÃ¼rden sich mit dem massigen Neubau inklusive Attikageschoss in keiner Weise vertragen. Zudem stehe die GebÃ¤udekombination in einem stark stÃ¶renden Gegensatz zu den NachbargebÃ¤uden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Im angefochtenen Entscheid erwog das Baurekursgericht zusammengefasst, dass der Flachdachanbau zur AusschÃ¶pfung der zulÃ¤ssigen HÃ¶he in den Dachbereich des Altbaus eingreife, sei unvermeidlich. Die Verzahnung sei jedoch derart umgesetzt worden, dass der Charakter des Altbaus in immerhin befriedigender Weise gewahrt bleibe. Der Altbau verfÃ¼ge Ã¼ber diverse Terrassen und Balkone, welche der Neubau in Form von Balkonen, SitzplÃ¤tzen oder Terrassen aufnehme. Dass die Fenster nicht von gleicher Bau- und Erscheinungsweise seien, sei nicht zu beanstanden, da dem Neubau eine eigene Formensprache zugestanden werden dÃ¼rfe und die moderne Gestaltung in sich korrespondiere. Aufgrund der GrundstÃ¼cksgrÃ¶sse und -form sowie der Hanglage kÃ¶nnten sowohl Alt- als auch Neubau ihre (eigenstÃ¤ndige) Wirkung entfalten. Auf diese zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz kann vollumfÃ¤nglich verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Entgegen dem beschwerdegegnerischen Vorwurf hat das Baurekursgericht damit eine gesamthafte und nachvollziehbare gestalterische WÃ¼rdigung des Bauprojekts vorgenommen. </p> <p class="Urteilstext">Nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins gelangte das Baurekursgericht sodann zum Ergebnis, die Nachbarschaft prÃ¤sentiere sich in baulicher Hinsicht als heterogen. Der Neubau ordne sich in dieses Umfeld aus architektonisch anspruchslosen WohnhÃ¤usern in herkÃ¶mmlicher Bauweise, dem beschwerdegegnerischen GebÃ¤ude im modernen Stil sowie dem beschwerdefÃ¼hrerischen Altbau im Landhausstil mindestens befriedigend ein. Diese Wahrnehmung ergibt sich auch aus den Akten und der Fotodokumentation des Augenscheins der Vorinstanz (vgl. auch Google Maps/Street View, https://maps.google.ch, besucht am 30. Dezember 2015).</p> <p class="Urteilstext">In welcher Hinsicht die Vorinstanz den Sachverhalt diesbezÃ¼glich unrichtig festgestellt hÃ¤tte, ist nicht ersichtlich. Da die BeschwerdefÃ¼hrenden im vorliegenden Verfahren Gelegenheit hatten, sich zu diesen Feststellungen sowie zum vorinstanzlichen Augenscheinprotokoll zu Ã¤ussern, gÃ¤lte die behauptete GehÃ¶rsverletzung als geheilt. Inwiefern die NachbargebÃ¤ude sorgfÃ¤ltig gestaltet wÃ¤ren, wird nicht nÃ¤her ausgefÃ¼hrt. Die benachbarten Bauten unterschiedlicher Stilrichtungen haben eine heterogene bauliche Umgebung zur Folge. Demzufolge verfÃ¤ngt das vorgebrachte Argument, ein dem geplanten GebÃ¤ude Ã¤hnliches Wohnhaus fehle in der Umgebung, in einer heterogenen baulichen Umgebung nicht.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Die Auslegung und Anwendung des § 238 PBG durch die Vorinstanz ist nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Sie ist zu Recht zum Ergebnis gelangt, dass sich das Projekt zumindest befriedigend einordnet. Es ist auch nicht ersichtlich, dass das Baurekursgericht die ihm zustehende Kognition unterschritten hÃ¤tte. Zudem wurden die Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden ausreichend in die Argumentation mit einbezogen; eine Verletzung der BegrÃ¼ndungspflicht ist nicht ersichtlich. Damit erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>6. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden, je hÃ¤lftig, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag, aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 14 VRG).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind zudem zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen, ebenfalls unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der </span>BaubehÃ¶rde der Gemeinde PfÃ¤ffikon<span> steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss keine ParteientschÃ¤digung zu.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden solidarisch auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden solidarisch verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>