<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00407</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219256&amp;W10_KEY=4480702&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00407</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.05.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.06.2020 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Unterschutzstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Unterschutzstellung eines Doppelwohnhauses samt Umschwung: Sachverhaltsfeststellung, Schutzwürdigkeit, Verhältnismässigkeit. <br/><br/>Verzicht auf die Anordnung eines Augenscheins (E. 2). <br/><br/>Es ist davon auszugehen, dass die Vorinstanz das richtige Beweismass angewendet hat; letztlich kann das aber offenbleiben, weil das Verwaltungsgericht die Beweise grundsätzlich frei würdigt (E. 4.1). Es musste kein Obergutachten eingeholt werden (E. 4.2). <br/><br/>Von Amtes wegen eingeholte Gutachten sind massgeblich, soweit sie keine Mängel aufweisen, die eine Abweichung rechtfertigen. Die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz erweist sich bei ihrer inhaltlichen Prüfung als vollständig und im Wesentlichen zutreffend (E. 5).<br/><br/>Zur Qualifikation eines Gebäudes als Zeugen einer Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG genügt nicht schon, dass es nachweislich in einer bestimmten Epoche erstellt wurde. Erforderlich ist zusätzlich, dass vom Schutzobjekt auf die Epoche geschlossen werden kann und umgekehrt (E. 6.1). Eigenwert: Die Einschätzung des Gebäudes als wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen, sozialen und baukünstlerischen Epoche erscheint nachvollziehbar und jedenfalls nicht rechtsverletzend (E. 6.2). Situationswert: Es kann von einer wesentlichen Prägung des Ortsbilds gesprochen werden, zu welcher die vorhandene Bausubstanz merklich beiträgt (E. 6.3).<br/><br/>Verhältnismässigkeit der Unterschutzstellung (E. 7).<br/><br/>Abweisung.<br/><br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWEISWÃRDIGUNG">BEWEISWÃRDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENWERT">EIGENWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSFESTSTELLUNG">SACHVERHALTSFESTSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITUATIONSWERT">SITUATIONSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 203 Abs. 1 lit. c PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 Abs. 4 VRG</span><br/><span class="gerade">§ 20 Abs. 1 lit. b VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=42412" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00407</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">23. Mai 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, Ersatzrichter Martin Bertschi, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Jonas Alig.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A,<b> </b>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat PfÃ¤ffikon,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Unterschutzstellung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 10. November 2015 stellte A dem Gemeinderat PfÃ¤ffikon ein Begehren um AbklÃ¤rung der SchutzwÃ¼rdigkeit ihrer Liegenschaft C-Strasse 01 (Vers.-Nr. 02, Kat.-Nr. 03) in Unter-Balm. Die Liegenschaft ist im kommunalen Inventar der schutzwÃ¼rdigen Objekte verzeichnet. Mit Beschluss vom 3. Oktober 2017 stellte der Gemeinderat PfÃ¤ffikon sie samt Umschwung unter Schutz.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob A am 9. November 2017 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich mit dem Hauptantrag, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und die Liegenschaft C-Strasse 01 aus dem Inventar der schutzwÃ¼rdigen Bauten von kommunaler Bedeutung zu entlassen. Mit Entscheid vom 6. Juni 2018 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, wobei ein abweichender Minderheitsantrag auf teilweise Gutheis­sung zu Protokoll gegeben wurde.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhob A am 9. Juli 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragte in der Sache, der angefochtene Rekursentscheid sei aufzuheben und die Liegenschaft C-Strasse 01 aus dem Inventar der schutzwÃ¼rdigen Bauten von kommunaler Bedeutung zu entlassen. Eventualiter sei der Schutzumfang auf das GebÃ¤udeÃ¤ussere zu beschrÃ¤nken. Sodann beantragte sie einen Augenschein. Die Kos­ten und eine ParteientschÃ¤digung (zuzÃ¼glich gesetzliche Mehrwertsteuer) seien dem Gemeinderat PfÃ¤ffikon aufzuerlegen.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte ohne weitere Bemerkungen Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat PfÃ¤ffikon beantragte in seiner Beschwerdeantwort Abweisung der Beschwerde sowie eine angemessene ParteientschÃ¤digung. In Replik, Duplik, Triplik und Quadruplik hielten die Parteien sinngemÃ¤ss an ihren AntrÃ¤gen fest. A verzichtete stillschweigend auf eine Quintuplik.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die ZustÃ¤ndigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG). Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist als EigentÃ¼merin der unter Schutz gestellten Liegenschaft und als Adressatin des angefochtenen Entscheids ohne Weiteres nach § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b><span>Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde. </span>Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 1. Dezember 2017, 1C_479/2017, E. 4.2).<span> </span>Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr, 27. Oktober 2016, VB.2016.00032, E. 2; Kaspar PlÃ¼ss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 7 N. 79). Es ist zulÃ¤ssig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vor­instanzlichen Augenschein bzw. aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4; PlÃ¼ss, § 7 N. 81).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die Vorinstanz hat einen Augenschein durchgefÃ¼hrt und ausfÃ¼hrlich dokumentiert. Die QualitÃ¤t der Fotografien, die von der BeschwerdefÃ¼hrerin beanstandet wird, ist ausreichend. Der Sachverhalt ergibt sich mit genÃ¼gender Deutlichkeit aus den Akten, die ausser dem Amtsgutachten ergÃ¤nzende, vom Beschwerdegegner in Auftrag gegebene Gutachten sowie verschiedene von der BeschwerdefÃ¼hrerin eingereichte Parteigutachten umfassen. Auf einen Lokaltermin ist folglich zu verzichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Beschwerdegegner belegt seine Beurteilung der SchutzwÃ¼rdigkeit vor allem mit dem Amtsgutachten vom 30. MÃ¤rz 2016 sowie dem Gutachten von D vom 1. Februar 2018 und der Stellungnahme des E-BÃ¼ros vom 9. MÃ¤rz 2018. GemÃ¤ss dem Amtsgutachten handelte es sich bei der Liegenschaft C-Strasse 01 ursprÃ¼nglich um ein wohl vor 1813 erstelltes Vielzweckbauernhaus, das spÃ¤tes­tens ab 1821 als Doppel­wohnhaus genutzt worden sei. Heute prÃ¤sentiere sich der Wohnhausteil "in sehr selten anzutreffender Weise in nahezu unverbautem Zustand der Zeit um 1821". Das Haus wÃ¤re demnach dem Typus des sogenannten helvetischen, axialsymmetrischen Doppelwohnhauses zuzuordnen (vgl. Beat Frei, Die BauernhÃ¤user des Kantons ZÃ¼rich, Bd. 2: Das ZÃ¼rcher Oberland, Baden 2002, S. 40 f., 130 ff., 310 f.). DemgegenÃ¼ber macht die BeschwerdefÃ¼hrerin gestÃ¼tzt auf mehrere Parteigutachten geltend, Bausubstanz und Ausstattung seien im Wesentlichen weit jÃ¼nger und gingen insbesondere auf einen Umbau im Jahr 1904 zurÃ¼ck.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin wirft der Vorinstanz eine unvollstÃ¤ndige und fehlerhafte Sachverhaltsfeststellung im Sinn von § 20 Abs. 1 lit. b VRG vor. In diesem Zusammenhang ist zunÃ¤chst auf die Kritik an der BeweiswÃ¼rdigung einzugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, die Vorinstanz habe das falsche Beweismass angewendet, indem sie die Ã¼berwiegende Wahrscheinlichkeit habe genÃ¼gen lassen, statt auf das Regelbeweismass der vollen Ãberzeugung abzustellen. Sie bezieht sich darauf, dass die Vorinstanz das Vorliegen von Sachverhaltselementen als "ohne Weiteres [...] Ã¤us­serst wahrscheinlich" bzw. als "Ã¤usserst unwahrscheinlich" bezeichnet hat. Es trifft zu, dass hier das Beweismass der vollen Ãberzeugung anwendbar ist. Dieses besagt nicht, dass absolute Gewissheit bestehen muss. Ein Beweis gilt als erbracht, wenn die Entscheidinstanz nach objektiven Gesichtspunkten von der Richtigkeit eines Sachverhaltselements Ã¼berzeugt ist. Es genÃ¼gt namentlich, wenn die EntscheidbehÃ¶rde am Vorliegen der behaupteten Tatsachen keine ernsthaften Zweifel mehr hat oder allenfalls verbleibende Zweifel leicht erscheinen (PlÃ¼ss, § 7 N. 26 mit Hinweisen). Weil "Ã¤usserst wahrscheinlich" nach dem allgemeinen Sprachgebrauch stÃ¤rker ist als "Ã¼berwiegend wahrscheinlich", ist davon auszugehen, dass die Vorinstanz mit den beanstandeten Begriffen das Fehlen ernsthafter oder zumindest nicht mehr leichter Zweifel bezeichnen wollte. Letztlich kann dies jedoch offenbleiben, weil das Verwaltungsgericht die Beweise grundsÃ¤tzlich frei wÃ¼rdigt (§ 70 in Verbindung mit § 7 Abs. 4 Satz 1 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss der BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤tte sich die Vorinstanz nicht unbesehen auf das Amtsgutachten stÃ¼tzen und nicht auf ihre eigene Fachkunde berufen dÃ¼rfen, sondern ein Obergutachten einholen mÃ¼ssen. Anzumerken ist, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin vor dem Verwaltungsgericht keinen Antrag auf Einholen eines Obergutachtens stellt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Gutachten unterliegen der freien richterlichen BeweiswÃ¼rdigung. Allerdings geniesst ein vollstÃ¤ndiges, nachvollziehbares und schlÃ¼ssiges von BehÃ¶rden eingeholtes Gutachten einen erhÃ¶hten Beweiswert. In Fachfragen darf die Entscheidinstanz nicht ohne triftige GrÃ¼nde von einem solchen Gutachten abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten IrrtÃ¼mer, LÃ¼cken oder WidersprÃ¼che enthÃ¤lt oder wenn die SchlÃ¼ssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 20. September 2018, VB.2018.00064, E. 4.5 mit Hinweisen; PlÃ¼ss, § 7 N. 146 f.). Parteigutachten kommt dagegen lediglich der Beweiswert von Parteivorbringen zu (VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00134, E. 5.1.2; PlÃ¼ss, § 7 N. 148). Sofern in einem Verfahren bereits unabhÃ¤ngige SachverstÃ¤ndige mitgewirkt haben, ist nur dann ein weiteres Gutachten bzw. ein Obergutachten einzuholen, wenn begrÃ¼ndete Zweifel an der richtigen Beurteilung einer Sachfrage bestehen (VGr, 24. Februar 2010, VB.2009.00270, E 2.2). Ein Obergutachten ist daher nicht bereits dann erforderlich, wenn ein Parteigutachten dem von der Gemeinde eingeholten Gutachten widerspricht, indem es zu einer anderen EinschÃ¤tzung gelangt. Vielmehr mÃ¼sste sich aus dem Parteigutachten ergeben, dass das offizielle Gutachten an MÃ¤ngeln leidet, die eine Abweichung von ihm rechtfertigen wÃ¼rden (VGr, 24. Oktober 2013, VB.2013.00134, E. 5.1.3).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Wie sich aus der folgenden ÃberprÃ¼fung der Sachverhaltsfeststellung (E. 5) ergibt, erfÃ¼llt das Amtsgutachten die Anforderungen, ungeachtet dessen, dass es einige insgesamt untergeordnete MÃ¤ngel wie vereinzelte missverstÃ¤ndliche oder widersprÃ¼chliche Formulierungen, kleinere sachliche Fehler und LÃ¼­cken bei der BegrÃ¼ndung sowie unscharfe Trennungen zwischen Sachverhaltsfeststellung und WÃ¼rdigung aufweist. Seine Ergebnisse werden zudem durch die weiteren vom Beschwerdegegner angeforderten Stellungnahmen weitgehend gestÃ¼tzt. Zudem fÃ¼hrte die Vorinstanz als weitere Beweismassnahme einen Augen­schein durch. Angesichts dessen hatte sie keine Veranlassung zur Einholung eines Obergutachtens.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Mit Bezug auf den Augenschein wirft die BeschwerdefÃ¼hrerin allerdings der Vor­instanz vor, diese sei entgegen den ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids nicht in der Lage, das streitbetroffene GebÃ¤ude in bauhistorischer und denkmalpflegerischer Hinsicht zu wÃ¼rdigen, was sich aus dem geringen Amtsalter der meis­ten Mitglieder des SpruchkÃ¶rpers ergebe. Dem ist entgegenzuhalten, dass das Baurekursgericht als Fachgericht grundsÃ¤tzlich Ã¼ber die nÃ¶tigen Kenntnisse verfÃ¼gt, um Fragen der Baugeschichte, des Ortsbildschutzes und der Denkmalpflege sachkompetent zu beurteilen (VGr, 8. MÃ¤rz 2018, VB.2017.00060, E. 3.4; VGr, 18. August 2017, VB.2017.00073, E. 4.5). Vorbehalten bleibt der â hier nicht gegebene â Fall, dass es sich nicht auf ein unabhÃ¤ngiges Gutachten stÃ¼tzen kann und ein weniger gelÃ¤ufiges Schutzobjekt zu beurteilen ist, das qualifizierte Anforderungen an die denkmalpflegerische Fachkunde stellt (vgl. VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im Folgenden ist die RÃ¼ge der unvollstÃ¤ndigen und fehlerhaften Sachverhaltsfeststellung inhaltlich zu prÃ¼fen. Dabei sind die von Amtes wegen eingeholten Gutachten massgeblich, soweit sie keine MÃ¤ngel aufweisen, die eine Abweichung rechtfertigen (E. 4.2.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die im Auftrag der BeschwerdefÃ¼hrerin erstellten Parteigutachten von F vom 3. April 2017 und vom 6. Juli 2018 stÃ¼tzen sich zunÃ¤chst auf das Lagerbuch der Brand­assekuranz. GemÃ¤ss der BeschwerdefÃ¼hrerin zeigen die Angaben zu Baumaterial, GebÃ¤udevolumen, GebÃ¤udewert und EigentÃ¼merschaft, dass der Umbau zum Doppelwohnhaus erst 1904 erfolgt sein kÃ¶nne.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.1 </b>Dem Lagerbuch der Brandassekuranz kann entnommen werden, dass das HauptgebÃ¤ude in zwei Perioden wesentlich umgebaut wurde: zum einen zwischen 1813 und 1831 (oder 1832), zum andern zwischen 1889 und 1924, wobei 1904 ein besonders wertsteigernder Umbau erfolgte. Das ist im Grundsatz unbestritten. Die These von F bzw. der BeschwerdefÃ¼hrerin, wonach das heutige GebÃ¤ude weitgehend einen Neubau aus dem Jahr 1904 darstelle, wurde bereits in der Stellungnahme des E-BÃ¼ros geprÃ¼ft. Demnach wurde 1904 hÃ¶chstwahrscheinlich ein Umbau vorgenommen, der inflationsbereinigt etwa zu einer Verdoppelung des Versicherungswerts fÃ¼hrte. Gegen die Annahme, dass damals ein weitgehend massiver Ersatzneubau anstelle eines mehrheitlich aus Holz bestehenden GebÃ¤udes errichtet worden sei, sprÃ¤chen die hierfÃ¼r zu geringe Wertvermehrung und das Fehlen des dafÃ¼r Ã¼blichen Vermerks "geschlissen" bzw. "neu erstellt" in den LagerbÃ¼chern. Plausibler sei eine erste Umbauphase vor 1831 und eine zweite 1904. Der Gutachter hat die VergrÃ¶s­serung des GebÃ¤udevolumens in seine Ãberlegungen einbezogen. Sie erklÃ¤rt sich daraus, dass 1904 unbestrittenermassen die Scheune zu Wohnzwecken umgenutzt wurde, was vorliegend aber nicht von Belang ist. Insbesondere ist es kein Beleg fÃ¼r die Richtigkeit der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin. Dasselbe gilt von der "Herabsetzung wegen niedr. Kaufwerth" im Jahr 1866, auf die sich die BeschwerdefÃ¼hrerin beruft. Insgesamt ist festzuhalten, dass die AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin zu den BrandassekuranzeintrÃ¤gen keine Zweifel an der Stellungnahme des E-BÃ¼ros zu erwecken vermÃ¶gen. Auf die Angaben des Lagerbuchs zum Baumaterial ist bei dessen Behandlung einzugehen (E. 5.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.2 </b>F fÃ¼hrt im Parteigutachten vom 6. Juli 2018 aus, dass im Lagerbuch der Brandassekuranz nicht nur jeweils ein EigentÃ¼mer vermerkt wÃ¤re, wenn die Liegenschaft seit dem frÃ¼hen 19. Jahrhundert ein Doppelwohnhaus gewesen wÃ¤re. Mit dem Beschwerdegegner ist dagegen festzuhalten, dass dies nicht gegen eine Nutzung als Doppelwohnhaus spricht, weil es auch auf ein in der Literatur beschriebenes Beispiel eines Doppelwohnhauses zutrifft (Frei, S. 310). Auch die Amtsgutachterin nimmt darauf Bezug, dass sich die Liegenschaft immer in der Hand eines einzigen EigentÃ¼mers befand, und schliesst darauf auf die gleichzeitige Nutzung durch mehrere Generationen derselben Familie. Dies stimmt damit Ã¼berein, dass in der ersten HÃ¤lfte des 19. Jahrhunderts jedenfalls zwei EigentÃ¼mer aus der Familie G aufeinanderfolgten. Zudem war auch 1904 nur ein einziger EigentÃ¼mer eingetragen, sodass das Argument nicht fÃ¼r einen Umbau zum Doppelwohnhaus in jenem Jahr spricht.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Sodann begrÃ¼ndet die BeschwerdefÃ¼hrerin ihre Ansicht, beim GebÃ¤ude handle es sich um einen eigentlichen Neubau aus dem Jahr 1904, mit dem fÃ¼r das Mauerwerk verwendeten Backstein. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b>Das Privatgutachten von F vom 6. Juli 2018 geht davon aus, dass das Mauerwerk Ã¼ber dem Untergeschossbereich "in den unteren Partien Dachziegeldurchschuss und Backsteindurchschuss" zeige, wobei es sich um industriell produzierte Backsteine wohl aus dem letzten Viertel des 19. Jahrhunderts handle. Die Fotografien freigelegter Mauerwerkbereiche zeigen Backsteinmauern an der SÃ¼dostecke zumindest ab der HÃ¶he der Erdgeschossfenster sowie an der Westfassade im Obergeschoss. Was das Mauerwerk im Erdgeschossbereich unterhalb der Fenster an der West- und SÃ¼dfassade betrifft, bestÃ¤tigen die Fotografien in den Privatgutachten vom 3. April 2017 und vom 6. Juli 2018 die Ansicht des E-BÃ¼ros, wonach es sich grundsÃ¤tzlich um Ã¤lteres Bruchsteinmauerwerk mit zweitverwendeten Ziegeln handelt, wobei unterhalb der Fenstersimse ErgÃ¤nzungen mit Backsteinen zu sehen sind. Eine Fotografie im Augenscheinprotokoll zeigt in einer MauerÃ¶ffnung an der Nordfassade nahe der Nordwestecke, etwa im Erdgeschossbereich, Backsteine und Bruchsteinmauerwerk nebeneinander. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>Der Frage nach dem Anteil und dem Alter der Backsteine kommt allerdings nicht die Bedeutung zu, welche die BeschwerdefÃ¼hrerin ihr beimisst: Es kann aufgrund der Brand­assekuranzeintrÃ¤ge ohnehin als erwiesen gelten und ist denn auch unbestritten, dass die Konstruktion bis 1889 Ã¼berwiegend aus Holz bestand, wobei der Anteil des Mauerwerks zwischen 1831 (oder 1832) und 1887 zuerst mit 1/4, dann mit 1/8 und schliesslich mit 1/6 angegeben wird. 1889 bestand die Konstruktion des Wohnhauses zu 1/2 aus Holz, zu 1/3 aus Riegelbauweise und zu 1/6 aus Mauerwerk; ab 1904 Ã¼berwiegt das Mauerwerk, dessen Anteil zunÃ¤chst 3/4 und ab 1924 4/5 betrÃ¤gt. Im Amtsgutachten wird dies korrekt aufgefÃ¼hrt und als sukzessive "Versteinerung" des Ãusseren bezeichnet, wÃ¤hrend die baulichen Eingriffe im Inneren nicht sehr tiefgreifend gewesen seien. Es wird erwÃ¤hnt, dass "im Jahre 1904 die Fassaden in Massivbauweise neu erstellt" wurden. Die Amtsgutachterin scheint auch davon auszugehen, dass Elemente der ursprÃ¼nglichen Tragstruktur nur noch im Innern des GebÃ¤udes anzutreffen sein kÃ¶nnten. Die Schlussfolgerungen des E-BÃ¼ros lauten im Wesentlichen gleich. Die Kritik der BeschwerdefÃ¼hrerin, die Amtsgutachterin und der Beschwerdegegner gingen Ã¼ber neu aufgekommene Zweifel am Alter des Mauerwerks hinweg, zielt somit ins Leere. Insbesondere bestehen keine Anzeichen, dass die Amtsgutachterin das Ausmass des Umbaus von 1904 unterschÃ¤tzt hat. Anzumerken ist, dass ungeklÃ¤rt ist, ob sich im Erdgeschoss auch oberhalb der Fenstersimse noch Mauern aus dem 19. Jahrhundert finden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Laut dem Privatgutachten von F vom 6. Juli 2018 lÃ¤sst die Raumtypologie nicht auf ein Doppelwohnhaus schliessen: Es bestehe keine Symmetrie, vielmehr sei die westliche Stube kleiner, was der Grundrisstypologie eines Vielzweckbauernhauses mit Stube und Nebenstube entspreche. Ob dies zutrifft, kann offenbleiben: Die Planskizze, auf die sich diese Aussage wohl stÃ¼tzt, wird im Parteigutachten vom 3. April 2017 als "schematisch, nicht massstÃ¤blich" bezeichnet, und gemÃ¤ss dem Bauplan von 1946, der im Amtsgutachten abgedruckt ist, sind die Stuben gleich gross. Jedenfalls geht auch das Amtsgutachten davon aus, dass das GebÃ¤ude im Kern ein Vielzweckbauernhaus war, das jedoch spÃ¤testens 1821 zum Doppelwohnhaus umgebaut wurde. Damit werden die vorhandenen Asymmetrien hinreichend erklÃ¤rt; sie sind also keine Indizien dafÃ¼r, dass der massgebliche Umbau erst 1904 stattfand. DafÃ¼r sprÃ¤che auch nicht, wenn die Mauern zwischen KÃ¼chen und Stuben unterschiedlich dick sein sollten, wovon die BeschwerdefÃ¼hrerin gestÃ¼tzt auf das Privatgutachten vom 3. April 2017 ausgeht, ohne dass der Bauplan von 1946 dies bestÃ¤tigen wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Gegen die These eines weitgehenden Neubaus Anfang des 20. Jahrhunderts sprechen sodann die FeuerwÃ¤nde zwischen den KÃ¼chen und den Stuben. GemÃ¤ss Amtsgutachten stammen sie aus derselben Zeit wie die Ãfen und Herde, wobei sich in der westlichen KÃ¼che ein Rauchfang befindet, dessen Fortsatz, den "Chemistoss", im Obergeschoss noch vorhanden ist. GemÃ¤ss Amtsgutachten stammt er allenfalls noch aus der Zeit vor 1813. Die Privatgutachten befassen sich nicht nÃ¤her mit dem Rauchfang in der westlichen KÃ¼che und dem "Chemistoss". Mit deren Existenz lÃ¤sst sich jedoch die Ansicht des Privatgutachtens vom 6. Juli 2018 kaum vereinbaren, wonach KÃ¼che und Stube im Osten Ã¤lter seien, wÃ¤hrend es sich bei der (angeblich kleineren) westlichen Stube um die frÃ¼here Nebenstube handle und die westliche KÃ¼che frÃ¼hestens 1904 abgeteilt worden sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin in Auftrag gegebene dendrochronologische Untersuchung vom August 2018 kommt zum Schluss, dass der Hauptteil der im Untergeschoss erhaltenen Bausubstanz von einem Umbau stamme, der frÃ¼hestens 1891/92 erfolgte, und dass die Deckenbalkenlagen im Erd- und Obergeschoss sowie die Kernkonstruktion des Dachwerks frÃ¼hestens 1903/04 fertig wurden. Die erstere Aussage ist allerdings aufgrund der Auswertung der einzelnen Proben fragwÃ¼rdig: Die drei Ã¼berprÃ¼ften Deckenbalken und der TÃ¼rrÃ¤hm des sÃ¼dwestlichen Kellers stammen zwar von wohl 1891 gefÃ¤llten BÃ¤umen, doch werden zwei Deckenbalken des Kellers unter der westlichen KÃ¼che auf 1809 bzw. 1924 datiert, und ein weiterer Deckenbalken konnte nicht datiert werden, gehÃ¶rt aber mÃ¶glicherweise "zur Ã¤ltesten erhaltenen Bauphase". Den Deckenbalken des sÃ¼dÃ¶stlichen Kellers wurden keine Proben entnommen, doch wird angenommen, dass die ursprÃ¼nglichen Balken komplett ersetzt wurden. Weiter weist das Privatgutachten vom 6. Juli 2018 darauf hin, dass die Deckenbalkenlage im sÃ¼dwestlichen Keller insgesamt mindestens dreimal ersetzt worden sein mÃ¼sse. Doch wie der Beschwerdegegner festhÃ¤lt, brauchen die Erneuerungen nicht auf einen Neubau hinzuweisen. Der Dachstock stammt unbestrittenermassen von 1904. Insgesamt stehen die Aussagen der dendrochronologischen Holzaltersbestimmungen, soweit sie Ã¼berhaupt aussagekrÃ¤ftig sind, nicht im Widerspruch zum Amts­gut­achten, das die verschiedenen Umbauten nicht negiert. Entsprechend kann auch auf die beantragte Befragung des Dendrochronologen verzichtet werden, da keine neuen, relevanten AufschlÃ¼sse zu erwarten sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Nicht fÃ¼r die Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin sprechen auch die EintrÃ¤ge in den historischen Landkarten von 1850, 1881 und 1930 (recte: 1901), auf die sie sich beruft. Diese sind zu ungenau, um Ã¼ber die Baugeschichte Auskunft geben zu kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.7 </b>Eines der Hauptargumente fÃ¼r die Einstufung als Doppelwohnhaus aus dem frÃ¼hen 19. Jahrhundert ist das Vorhandensein gleicher Herdanlagen und gleichartiger KachelÃ¶fen in den beiden KÃ¼chen bzw. Stuben. Laut dem Amtsgutachten stammen sie aus jener Zeit. GemÃ¤ss dem Privatgutachten vom 6. Juli 2018 wurden sie dagegen erst im frÃ¼hen 20. Jahrhundert in das Haus gebracht.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.7.1 </b>Vorweg ist der Vorwurf der BeschwerdefÃ¼hrerin zu behandeln, die Vorinstanz habe in diesem Zusammenhang die BegrÃ¼ndungspflicht (Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999) verletzt, indem sie sich nicht materiell dazu geÃ¤ussert habe, weshalb sie die Datierung des Holzriemenbodens als unmassgeblich fÃ¼r die Bestimmung des ursprÃ¼nglichen Setzdatums der Ãfen erachtete. Er entbehrt einer Grundlage: Die Vorinstanz hat sich ausfÃ¼hrlich mit der Datierung und Setzung der KachelÃ¶fen befasst und sich dabei hinreichend zur erwÃ¤hnten Frage geÃ¤ussert.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.7.2 </b>GemÃ¤ss der knapp gehaltenen, aber konzisen Zeitbestimmung im Gutachten von D entsprechen die Sitzbanksockel aus Sandstein der Datierung 1821, die sich am Sitzbanksockel in der Ã¶stlichen Stube findet. Die Leisten (bzw. die Friese) der KachelÃ¶fen kÃ¶nnten aus dieser Zeit stammen, doch hÃ¤lt der Gutachter fest, dass ihre Bemalung Ã¼ber mehrere Jahrzehnte hinweg in der hier vorliegenden Weise erfolgte. Die Messingputzkapseln, die MessingknÃ¶pfe und das blecherne WÃ¤rmerohrtÃ¼rchen kÃ¶nnten ebenfalls â mÃ¼ssen aber anscheinend nicht â aus der genannten Zeit stammen. Die Kacheln der Ober- und Untersimse, die Tonsockel der beiden Ãfen sowie die vernickelten WÃ¤rmerohrtÃ¼ren seien "aus der Jahrhundertwende", womit anscheinend die Wende vom 19. zum 20. Jahrhundert gemeint ist. Die sogenannten NÃ¤gelikacheln des Ofens in der westlichen Stube sind sowohl gemÃ¤ss den Abbildungen des Beschwerdegegners als auch gemÃ¤ss den AusfÃ¼hrungen im Parteigutachten vom 6. Juli 2018 der ers­ten HÃ¤lfte des 19. Jahrhunderts zuzuordnen. Die Amtsgutachterin hielt beim Augenschein fest, dass sich am Ofen der westlichen Stube viele typische Motive aus dem frÃ¼hen 19. Jahrhundert fÃ¤nden, wie das Vogelmotiv auf der OfentÃ¼re, bei der es sich wohl um das "blecherne WÃ¤rmerohrtÃ¼rchen" gemÃ¤ss dem Gutachten von D handelt. Insgesamt ergibt sich aus den Gutachten und den Ãusserungen der Amtsgutachterin, dass die Ã¤ltesten Teile der Ãfen aus dem frÃ¼hen 19. Jahr­hundert stammen, wÃ¤hrend verschiedene Elemente spÃ¤teren Datums sind. Letzteres gilt namentlich fÃ¼r die Kacheln der Ober- und Untersimse (bzw. Kranz- und Fusskacheln) sowie die Tonsockel der Ãfen. In dieser EinschÃ¤tzung stimmen auch BeschwerdefÃ¼hrerin und Beschwerdegegner grundsÃ¤tzlich Ã¼berein. Entgegen der Feststellung der Vorinstanz sind mehr als nur "einzelne Kacheln" ersetzt worden, doch ist dies fÃ¼r die Gesamtbeurteilung nicht relevant.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.7.3 </b>Die Ansichten gehen letztlich im Wesentlichen nur insoweit auseinander, als das Privatgutachten vom 6. Juli 2018 davon ausgeht, dass die Ãfen unbekannter Herkunft und frÃ¼hes­tens 1904 nacheinander gesetzt worden seien. Diese Vermutung kann mit der Vorinstanz verworfen werden. FÃ¼r eine gleichzeitige Setzung der Ãfen im Jahr 1821 sprechen folgende Elemente: die Initialen "XY", die mit denjenigen des damaligen EigentÃ¼mers (XY) Ã¼bereinstimmen, samt der Jahreszahl 1821 am Sockel der Sitzbank in der Ã¶stlichen Stube; die Zuordnung beider Sandsteinsockel der SitzbÃ¤nke zu dieser Zeit sowie die weiteren Elemente, die mutmasslich dem frÃ¼hen 19. Jahrhundert zuzuordnen sind; schliesslich die Kacheln Ã¼ber dem Sparherd in der westlichen KÃ¼che (E. 5.7.4). SpÃ¤tere Ersetzungen von Kacheln und Sockeln sowie Neusetzungen der Ãfen widersprechen diesem Befund nicht, sondern sie waren Ã¼blich. Dass der Holzriemenboden, der unbestrittenermassen nicht aus dem frÃ¼hen 19. Jahr­hundert stammt, jedenfalls in der westlichen Stube unterhalb des Ofens verlÃ¤uft, lÃ¤sst sich damit erklÃ¤ren, dass Letzterer anlÃ¤sslich der Ersetzung des Bodens neu aufgesetzt wurde, was ohnehin alle 20 bis 30 oder 40 Jahre geschah, wie die Amtsgutachterin und der Beschwerdegegner ausfÃ¼hren. Es sprÃ¤che auch nicht fÃ¼r die Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin, wenn die Subkonstruktionen im Sinn des Parteigutachtens vom 3. April 2017 spÃ¤teren Datums sein sollten und nicht gleichzeitig miteinander erbaut worden sein sollten: Wie das E-BÃ¼ro festhÃ¤lt, ist ihr Ersatz oder sekundÃ¤rer Einbau nicht auszuschliessen. Der von der BeschwerdefÃ¼hrerin eingeforderte Beweis dafÃ¼r, dass die Subkonstruktionen tatsÃ¤chlich ausgetauscht wurden, wÃ¤re unmÃ¶glich zu erbringen, ist aber auch nicht erforderlich. Umgekehrt kann die BeschwerdefÃ¼hrerin keine plausiblen Anhaltspunkte fÃ¼r ihre These vorbringen, dass die beiden Ãfen frÃ¼hestens um 1904 nacheinander und jeweils in Zweitverwendung gesetzt wurden. Vielmehr liessen sich in diesem Fall die gemeinsamen Merkmale der Ãfen sowie die Ãbereinstimmung der 1821 eingravierten Initialen im Sitzbanksockel mit denjenigen des damaligen LiegenschaftseigentÃ¼mers nur durch sehr unwahrscheinliche FÃ¼gungen erklÃ¤ren.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.7.4 </b>Die beiden Sparherde in den beiden KÃ¼chen sind untereinander gleich. Das Gutachten D weist sie, die WÃ¤rmerohrtÃ¼ren und die RusstÃ¼ren der ersten HÃ¤lfte des 19. Jahr­hunderts zu; der grÃ¼ne Kachelschild der westlichen KÃ¼che stamme "auch aus dem Anfang" des 19. Jahrhunderts. Einzig der blau­weis­se Plattenschild in der Ã¶stlichen KÃ¼che sei wohl aus dem Ãbergang vom 19. zum 20. Jahr­hundert. Laut der Amtsgut­achterin, auf die sich die Vorinstanz stÃ¼tzt, fanden fest eingebaute Sparherde mit geschlossenem Brennraum ab Ende des 18. Jahrhunderts Verbreitung; die beiden Herde korrespondierten mit der Ausstattung der KÃ¼chen und Stuben und stammten aus dem frÃ¼hen 19. Jahr­hundert. Dagegen neh­men die Privatgutachten von F vom 3. April 2017 und vom 6. Juli 2018 an, dass die Herde aus der zweiten HÃ¤lfte des 19. Jahrhunderts stammen oder zumindest nicht vorher in die Liegenschaft C-Strasse 01 gebracht wurden. Das Ã¤ltere Privatgutachten stÃ¼tzt sich dabei auf eine Literaturstelle, doch bleibt offen, ob sich diese auf den hier vorhandenen Herdtyp bezieht (vgl. Benno Furrer, Feuerstelle und Herd im Bauernhaus seit dem Mittelalter â und die Geschichte des Eisenherdes, Jahrbuch fÃ¼r Hausforschung 50 [2004], S. 341 ff., 352 ff.). Im neueren Privatgutachten wird ausgefÃ¼hrt, dass die Herde nicht vor der Industrialisierung von Walzwerken (ab etwa 1800) und der Produktion feuerfester Schamottsteine (die in den 1840er-Jahren eingesetzt habe) entstanden sein kÃ¶nnten und aufgrund der Verkehrsanbindungen kaum vor 1850 nach Unter-Balm gebracht werden konnten. Damit weicht das Privatgutachten von der Stellungnahme von F zur Rekursduplik ab, der zufolge die Sparherde "durchaus auch aus der ersten HÃ¤lfte des 19. Jahrhunderts stammen" kÃ¶nnten. Inhaltlich Ã¼bergeht es die vom Beschwerdegegner erwÃ¤hnte vorindustrielle Herstellung der Schamotte. Der Hinweis auf die Verkehrswege ist kaum aussagekrÃ¤ftig. Auch eine allfÃ¤llige partielle oder sogar weitgehende Erneuerung der Kellerdecke unter der westlichen KÃ¼che und eine Ersetzung der Subkonstruktion des westlichen Herds (die Ã¶stliche KÃ¼che ist nicht unterkellert) im spÃ¤ten 19. oder frÃ¼hen 20. Jahrhundert sprÃ¤chen nicht gegen eine frÃ¼here Setzung der Herde. Es wÃ¤re auch unplausibel, dass die beiden gleichen Herde in Zweitverwendung erst Jahrzehnte nach ihrer Herstellung eingebaut wurden. Insgesamt vermÃ¶gen die EinwÃ¤nde der BeschwerdefÃ¼hrerin die grundsÃ¤tzlich Ã¼bereinstimmenden Angaben des Amtsgutachtens und von D nicht infrage zu stellen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.8 </b>Das Amtsgutachten geht davon aus, dass die FeldertÃ¤fer in beiden Stuben aus der Zeit des Umbaus um 1821 stammen. Das E-BÃ¼ro fÃ¼hrt in seiner Stellungnahme aus, dass eine exakte zeitliche Zuordnung aus stilistischer Sicht nicht abschliessend mÃ¶glich sei, doch sei anhand der Fotografien in den Gutachten eine AusfÃ¼hrung aus der ersten HÃ¤lfte â und nicht vom Ende â des 19. Jahr­hunderts anzunehmen. Bautechnisch sei eine Einzelbefensterung und damit eine TÃ¤ferung in den 1820er-Jahren plausibel. Diese AusfÃ¼hrungen werden durch das Privatgutachten vom 6. Juli 2018, wonach die TÃ¤ferung aus industriell gefertigtem Sperrholz bestehe und damit frÃ¼hestens aus der zweiten HÃ¤lfte des 19. Jahrhunderts stammen kÃ¶nne, nicht infrage gestellt: Das Privatgutachten gibt keine Auskunft darÃ¼ber, wo die angefÃ¼hrten Proben genommen wurden und wie viele es sind. Ersetzungen bzw. Restaurierungen, von denen am Augenschein auch die Amtsgutachterin ausging, wÃ¼rden nichts an der stilistischen Zuordnung Ã¤ndern. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.9 </b>Die Fenster stammen unbestrittenermassen nicht aus dem frÃ¼hen 19. Jahrhundert. Dies steht einer Datierung des TÃ¤fers auf das frÃ¼he 19. Jahrhundert nicht entgegen, weil die Anordnung der Fenster auf den Umbau vor 1831 (oder 1832) zurÃ¼ckgehen dÃ¼rfte, bei dem erstmals ein Viertel des Baus gemauert wurde. Auch insoweit kann dem E-BÃ¼ro gefolgt werden, das sich auf bautechnische Ãberlegungen beruft. Dass die FensterbÃ¤nder fehlen, die fÃ¼r ein helvetisches Doppelwohnhaus typisch sind, spricht entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht dagegen: Zwar trifft zu, dass die Webkeller, zu deren Erhellung sie dienten, gemÃ¤ss der Literatur "praktisch nie" fehlten (Frei, S. 41). Doch handelte es sich bei den Bewohnerinnen und Bewohnern des Hauses anscheinend nicht um Heimarbeitende, wie die Amtsgutachterin anlÃ¤sslich des Augenscheins ausfÃ¼hrte. Das Fehlen der typischen FensterbÃ¤nder lÃ¤sst sich somit plausibel erklÃ¤ren.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.10 </b><i> </i></p> <p class="Erwgung3"><b>5.10.1 </b>Aus den vorangehenden ErwÃ¤gungen ergibt sich, dass entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin. nach wie vor grundsÃ¤tzlich auf das Amtsgutachten abzustellen ist. Dieses wird von den Untersuchungen, welche die BeschwerdefÃ¼hrerin vornehmen liess, nicht erschÃ¼ttert. Die AbklÃ¤rungen betreffen Sachverhaltselemente, die im Amtsgutachten bereits berÃ¼cksichtigt wurden, wie die Ersetzung der HolzwÃ¤nde durch Mauern zu Beginn des 20. Jahrhunderts. Entgegen der Darstellung der BeschwerdefÃ¼hrerin meint das Amtsgutachten denn auch nicht das GebÃ¤ude als solches, sondern den "Wohnhausteil" als Teil des Inneren, wenn es vom "nahezu unverbaute[n] Zustand der Zeit um 1821" spricht. Im Ãbrigen wurden die Aussagen des Amtsgutachtens durch weitere SachverhaltsabklÃ¤rungen, insbesondere die Gutachten von D und des E-BÃ¼ros, prÃ¤zisiert und in einigen Details korrigiert, ohne dass dies jedoch Zweifel an ihren GrundzÃ¼gen wecken wÃ¼rde. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.10.2 </b>Die im Privatgutachten vorgebrachte These, es handle sich bei dem GebÃ¤ude wei­test­gehend um einen Neubau aus dem Jahr 1904 und die Ausstattung des Erd­geschosses sei zu Beginn des 20. Jahrhunderts â teils in Zweitverwendung â in die Liegen­schaft verbracht worden, vermag keine vernÃ¼nftigen Zweifel an der Darstellung des Amtsgutachtens zu wecken und ist daher zu verwerfen. SinngemÃ¤ss besagt sie, Anfang des 20. Jahr­hun­derts sei im GebÃ¤ude eine Doppelstruktur geschaffen und diese mit einer doppelten Ausstattung versehen worden, entweder indem beide Ãfen und Herde von aussen zur Zweitverwendung in das Haus geschafft worden seien oder indem die bereits vorhandene Ausstattung einer KÃ¼che und einer Stube durch Pendants ergÃ¤nzt worden sei. Dabei bestreitet auch die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht, dass die Ausstattungs­gegen­stÃ¤nde weitestgehend aus dem 19. Jahrhundert und teils klarerweise aus dem frÃ¼hen 19. Jahr­hun­dert stammen. Zwar ist einzurÃ¤umen, dass die Raumeinteilung als untypisch gelten muss, bezeichnet doch das Amtsgutachten die "spezielle GebÃ¤udekonzeption mit zwei eigenstÃ¤ndigen Infrastrukturen, aber gemeinsamer Erschliessung" als fÃ¼r das frÃ¼he 19. Jahr­hundert "sehr aussergewÃ¶hnlich" und "innovativ". Die Doppelstruktur wird aber nicht eher verstÃ¤ndlich, wenn man davon ausgeht, dass sie zu Beginn des 20. Jahr­hun­derts angelegt wurde; dies wÃ¤re im Gegenteil weit erklÃ¤rungsbedÃ¼rftiger. Eine ErklÃ¤rung vermag die BeschwerdefÃ¼hrerin aber nicht zu liefern. Die Indizien, welche sie anfÃ¼hrt, verweisen nur auf die unbestrittene "Versteinerung" des GebÃ¤udeÃ¤usseren sowie die Ã¼blichen Restaurierungen und Ersetzungen, die im Lauf eines knappen Jahrhunderts an der Ausstattung vorgenommen wurden. Es trifft also nicht zu, dass das Amtsgutachten unzulÃ¤ssigerweise vom heutigen Zustand zurÃ¼ckschliesst.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.11 </b>Als Fazit kann festgehalten werden: Es bestehen keine vernÃ¼nftigen Zweifel am Bestand eines Doppelwohnhauses zirka aus den 1820er-Jahren, in dem sich ein womÃ¶glich noch Ã¤lterer Rauchfang und ‑abzug, die Raumstruktur und die doppelt vorhandene Ausstattung in den KÃ¼chen und Stuben â Sparherde, KachelÃ¶fen, TÃ¤fer â erhalten haben. Belege hierfÃ¼r sind namentlich die Ãbereinstimmungen zwischen den Brandassekuranzdaten, dem Datum und den Initialen auf dem Sockel der einen Ofenbank sowie dem Stil der Stubenausstattungen, Ãfen und Sparherde. Daran Ã¤ndern die Restaurierungen und Ersetzungen nichts, die wÃ¤hrend des gesamten 19. Jahrhunderts bis hin zu den Umbauten von 1904 und 1924 erfolgten. Diese betreffen namentlich die HolzriemenbÃ¶den, die Fenster, Teile des TÃ¤fers, gewisse Kacheln und die Sockel der Ãfen (nicht aber der OfenbÃ¤nke), den Plattenschild hinter dem einen Sparherd sowie allenfalls die Subkonstruktionen der Ãfen und des einen Herds. Auch das Mauerwerk des ursprÃ¼nglich weitgehend aus Holz bestehenden Baus stammt zu einem guten Teil von den Umbauten um die Wende vom 19. zum 20. Jahr­hundert. UngeklÃ¤rte Fragen â namentlich bleibt offen, wie die Wohnteile ursprÃ¼nglich erschlossen wurden â vermÃ¶gen am Befund ebenfalls nichts zu Ã¤ndern. Insgesamt erweist sich die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz als vollstÃ¤ndig und im Wesentlichen zutreffend.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b><i> </i></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.1 </span></b>Als Schutzobjekte in Betracht fallen gemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. <span>In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139). </span>Zur Qualifikation eines GebÃ¤udes als Zeugen einer Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG genÃ¼gt nicht schon, dass es nachweislich in einer bestimmten Epoche erstellt wurde. Erforderlich ist zusÃ¤tzlich, dass vom Schutzobjekt auf die Epoche geschlossen werden kann und umgekehrt (VGr, 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 7.2; VGr, 20. Dezember 2007, VB.2007.00192, E. 5.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>ZunÃ¤chst ist der Eigenwert der Liegenschaft zu bestimmen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass das GebÃ¤ude mit der erhaltenen Raumstruktur und Ausstattung einen wichtigen Zeugen eines helvetischen Doppelwohnhauses darstelle. Wie sie anlÃ¤sslich des Augenscheins festgestellt habe, zeige die Liegenschaft in besonders anschaulicher Weise die Konzeption als helvetisches Doppelwohnhaus. Dies bezeugten namentlich die gleichwertig konzipierten Wohneinheiten sowie die VollstÃ¤ndigkeit und Intaktheit der Ãfen, Herde, RauchabzÃ¼ge und TÃ¤ferungen. Die typische axialsymmetrische Raumabfolge sei als homogene architektonische Gesamtanlage zu erkennen. Die Besonderheit der Liegenschaft zeige sich auch im Vergleich mit anderen historischen MehrfamilienhÃ¤usern â Flarzbauten und DoppelhÃ¤usern mit separaten EingÃ¤ngen â in der Umgebung. Dagegen wendet die Minderheit des Baurekursgerichts ein, der Beschwerdegegner habe nicht widerspruchsfrei dargetan, weshalb das Wohnhaus in Bezug auf seinen Eigenwert nicht nur ein Zeuge, sondern ein wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PGB sei. Die sekundÃ¤r eingefÃ¼gten Bauelemente prÃ¤gten die Raumwirkung wesentlich mit. Jedenfalls erscheine der Schutzumfang unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Die BeschwerdefÃ¼hrerin bestreitet die Zeugenschaft generell.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Das Amtsgutachten attestiert dem Doppelwohnhaus hohen architektonischen und bautypologischen Wert. Der Doppelhaustyp sei in der regionalen Architekturlandschaft selten und kÃ¶nne mit seinen besonderen Merkmalen â zwei gleiche Infrastrukturen, nahezu identische Innenausstattung zweier getrennter Wohneinheiten mit gemeinsamer Erschlies­sung, ohne Trennung durch eine Brandmauer und in der Hand jeweils eines einzigen EigentÃ¼mers â als sehr speziell und innovativ gelten. Der Wohnhausteil prÃ¤sentiere sich in sehr selten anzutreffender Weise in nahezu unverbautem Zustand der Zeit um 1821. Das qualitÃ¤tvolle zeittypische Interieur vermittle beredt und sehr authentisch die Lebens- und Wohnauffassung des frÃ¼hen 19. Jahrhunderts. Es sei Ã¤usserst rar und ein bemerkenswerter GlÃ¼cksfall, dass die Innenausstattungen besonders der beiden KÃ¼chen und Stuben nahezu intakt und authentisch Ã¼berliefert seien.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼hrt aus, dass es an einer Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG fehle, fÃ¼r welche das Doppelwohnhaus Zeugnis ablegen kÃ¶nne. Entsprechende Zweifel Ã¤ussert auch die Minderheit der Vorinstanz. Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin bezieht die Vorinstanz die Zeugeneigenschaft allerdings nicht einfach auf das frÃ¼he 19. Jahrhundert, sondern zudem auf die Nutzung als helvetisches Doppelwohnhaus. Wie die Vorinstanz festhÃ¤lt, steht der Typus des Doppelwohnhauses ursprÃ¼nglich mit Hofteilungen in Verbindung. Die Zahl der DoppelwohnhÃ¤user nahm im Lauf des 18. Jahrhunderts zu; mit der AuflÃ¶sung der dÃ¶rflichen Flurordnung konnten seit Ende des 18. Jahrhunderts auch weniger bemittelte Familien freistehende Neubauten erstellen. Aufgrund der wirtschaftlichen Strukturverlagerung zur Heimindustrie entstanden neben den traditionellen VielzweckbauernhÃ¤usern vermehrt freistehende DoppelwohnhÃ¤user (wobei die Bewohnerinnen und Bewohner der Liegenschaft C-Strasse 01 nicht in der Heimindustrie tÃ¤tig waren). Weil die Hausform in der Helvetik vermehrt aufkam, wird sie auch als "helvetisch" bezeichnet (Frei, S. 40 f., 130 ff., 310 f.). Das helvetische Doppelwohnhaus steht somit fÃ¼r eine soziale und wirtschaftliche Entwicklung in einem bestimmten Zeitraum und insofern fÃ¼r eine wirtschaftliche, soziale und auch baukÃ¼nstlerische Epoche.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wendet ein, es sei bezeichnend, dass die Vorinstanz und die Amtsgutachterin bei der Beurteilung, wofÃ¼r das Haus Zeugnis ablege, voneinander abwichen: FÃ¼r die Vorinstanz gebe das Haus Einblick in die WohnverhÃ¤ltnisse "der damaligen lÃ¤ndlichen, etwas wohlhabenderen BevÃ¶lkerungsschicht", wÃ¤hrend die Amtsgutachterin anlÃ¤sslich des Augenscheins von einem "Ã¤rmlichen" Doppelwohnhaus gesprochen habe. Ãber die konkreten wirtschaftlichen VerhÃ¤ltnisse des LiegenschaftseigentÃ¼mers und seiner Familie anfangs des 19. Jahrhundert ist anscheinend nichts bekannt. Der Literatur ist zu entnehmen, dass ab dem Ende des 18. Jahrhunderts die Erstellung freistehender DoppelwohnhÃ¤user aufgrund der BlÃ¼te der Heimindustrie auch "weniger bemittelten Familien" mÃ¶glich war, wÃ¤hrend dies zuvor der lÃ¤ndlichen Oberschicht vorbehalten gewesen war (Frei, S. 40 f.). Das Doppelwohnhaus zeugt also von einem gewissen wirtschaftlichen Aufstieg von BevÃ¶lkerungsteilen, die nicht der lÃ¤ndlichen Oberschicht angehÃ¶rten. Diese waren "weniger bemittelt", also weder "unbemittelt" noch "bemittelt", oder in den Worten der Vorinstanz "etwas wohlhabender", also noch nicht "wohlhabend". Die Aussage der Amtsgutachterin, das Haus sei "Ã¤rmlich" â was nicht mit "arm" gleichzusetzen ist â, wÃ¤re mit diesem Befund wohl vereinbar. Sie ist aber nicht verwendbar, weil es im Amtsgut­achten â nicht nachvollziehbar â heisst, dass die GebÃ¤udekonzeption "Ausdruck von Wohlstand" sei. Andernorts ist dort von einem "fÃ¼r die Erbauungszeit verhÃ¤ltnismÃ¤ssig grosszÃ¼gig angelegte[n] Wohnhausteil" die Rede, was jedenfalls nicht fÃ¼r Ãrmlichkeit sprÃ¤che. Dieser Widerspruch zwischen den Feststellungen der Amtsgutachterin kann nicht ausgerÃ¤umt werden. Er Ã¤ndert aber nichts daran, dass der auf die Literatur gestÃ¼tzte Befund der Vorinstanz plausibel ist. Somit ist hinreichend klar, fÃ¼r welche soziale Schicht der Bau Zeugnis ablegt. Der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin stellt die Zeugeneigenschaft nicht infrage.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bestreitet den Eigenwert des GebÃ¤udes unter Hinweis darauf, dass die Umbauten den Charakter des GebÃ¤udes wesentlich verÃ¤ndert hÃ¤tten. Sie leitet dies zunÃ¤chst daraus ab, dass die Fassaden â sieht man vom Keller- und Erdgeschoss ab â weitgehend Backsteinmauern aus dem Anfang des 20. Jahrhunderts sind. Sodann beruft sie sich auf den teilweisen Ersatz der Deckenbalken Ã¼ber dem Kellergeschoss und die Erneuerung der Deckenbalkenanlage des Erd- und des Obergeschosses sowie des Dach­stocks (E. 5.2, 5.5). Diese Erneuerungen Ã¤ndern aber nichts daran, dass die doppelte Anlage des Wohnteils mit den WÃ¤nden zwischen KÃ¼chen und Stuben sowie der zweifachen Ausstattung im Wesentlichen auf das frÃ¼he 19. Jahrhundert zurÃ¼ckgeht. Die BeschwerdefÃ¼hrerin zeigt nicht auf, weshalb die Aussage des Amtsgutachtens irrig sein soll, dass die Erneuerung des GebÃ¤udeÃ¤usseren nicht mit tiefgreifenden baulichen Eingriffen im Innern einherging.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.6 </b>Was die Aussenmauern betrifft, haben die Amtsgutachterin und der Beschwerdegegner entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht Ã¼bersehen, dass diese vor allem im Jahr 1904 neu erstellt wurden, wobei wohl auch die frÃ¼here Tragstruktur ersetzt wurde. Somit trifft zu, dass die Aussenmauern insgesamt nicht als restaurierte Mauern aus dem frÃ¼hen 19. Jahr­hundert gelten kÃ¶nnen. Im Keller- und Erdgeschossbereich ist hingegen noch Ã¤lteres Mauerwerk vorhanden (E. 5.2). Das verwendete Material und das Lagerbuch der Brandassekuranz, das 1831 (oder 1832) erstmals ein Viertel Mauerwerk angibt, weisen darauf hin, dass diese Mauerteile zumindest partiell aus derselben Zeit stammen dÃ¼rften wie die Raumstruktur und ‑ausstattung im Innern. Insofern haben sie an der Zeugeneigenschaft des GebÃ¤udes teil. Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin verlieren sie diese nicht infolge der Erstellung der Backsteinmauern; es besteht kein Hinweis darauf, dass es sich um Mauerteile handeln wÃ¼rde, die 1904 mit altem Material neu aufgebaut wurden. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.7 </b>Sodann bestreiten die BeschwerdefÃ¼hrerin und auch die Minderheit der Vorinstanz den Eigenwert mit Blick auf die sekundÃ¤r eingefÃ¼gten Bauelemente. Fachgerechte Restaurierungen und Rekonstruktionen brauchen allerdings nicht zum Verlust des Eigenwerts zu fÃ¼hren (vgl. VGr, 27. Februar 2013, VB.2012.00553, E. 2.3.3; VGr, 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 7.4.2). Die Vorinstanz bezeichnet die jÃ¼ngeren Elemente als qualitÃ¤tsvolle und passende Restaurierungen, welche die Struktur und Raumausstattung als Doppelwohnhaus nicht beeintrÃ¤chtigten. Die typgleich ausgefÃ¼hrten Wohneinheiten kÃ¤men ohne Erhaltung dieser Elemente in ihrer Wirkung nicht vollstÃ¤ndig zur Geltung, weshalb ihre Erhaltung vertretbar sei, auch wenn ihr eigenstÃ¤ndiger Zeugniswert fraglich erscheine. Dieser BegrÃ¼ndung kann gefolgt werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.8 </b>Schliesslich beruft sich die BeschwerdefÃ¼hrerin darauf, dass der "Gutachter H" anlÃ¤sslich des Augenscheins eingerÃ¤umt habe, dass der Liegenschaft ein geringer Eigenwert zukomme. Abgesehen davon, dass es sich bei H nicht um den Amtsgutachter handelt (fÃ¼r das Amtsgutachten zeichnete allein I verantwortlich), bezieht sich diese Aussage auf das Ãussere der Liegenschaft, was sich aus der Situation ergibt: Die Beteiligten befanden sich vor der Liegenschaft und Ã¤usserten sich sinngemÃ¤ss dazu, ob die Wirkung der Baute durch einen Ersatzbau gewahrt werden kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.9 </b>Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass die EinschÃ¤tzung der Liegenschaft als wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen, sozialen und baukÃ¼nstlerischen Epoche gemÃ¤ss der ausfÃ¼hrlichen BegrÃ¼ndung der Vorinstanz und der Bewertung im Amtsgutachten nachvollziehbar und jedenfalls nicht rechtsverletzend im Sinn von § 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Weiter ist zu prÃ¼fen, ob das GebÃ¤ude aufgrund seines Situationswerts schutzwÃ¼rdig ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>GemÃ¤ss der Vorinstanz hat der Beschwerdegegner sein Ermessen nicht Ã¼berschritten, indem er das Ãussere des GebÃ¤udes aufgrund seines Situationswerts als schutzwÃ¼rdig bezeichnete. Die Vorinstanz begrÃ¼ndet dies mit der prÃ¤genden Wirkung aufgrund der Lage, der Gestaltung bzw. Erscheinung sowie der vorhandenen Bausubstanz. Ein Ersatzneubau wÃ¼rde die ortsbildende Wirkung zudem deshalb beeintrÃ¤chtigen, weil der gegenÃ¼ber dem Doppelwohnhaus liegende Neubau dann nicht mehr als klare Ausnahme im historisch gewachsenen Ortsbild wahrgenommen wÃ¼rde. Diese Bewertung entspricht derjenigen des Amtsgutachtens, dem zufolge die Liegenschaft C-Strasse 01 als markantes EckgebÃ¤ude mit der sÃ¼dlichen Traufe sowie der auffÃ¤llig breiten westlichen Giebelfront den Dorfrand von Unter-Balm definiert. Angesichts der sÃ¼dwestlich situierten Neubauten, die den sehr empfindlichen Kernzonenrand verwÃ¤sserten, mÃ¼sse dem Doppelwohnhaus heute als signifikantem Ortsabschluss und historischem Markstein eine hohe ortsbaulich wirksame Bedeutung zugesprochen werden. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wendet dagegen ein, dass ein Erhalt der bestehenden Substanz nicht angezeigt sei, weil es sich nicht um die Originalsubstanz handle. Die Vorinstanz zeige nicht nachvollziehbar auf, weshalb die Kernzonenbestimmungen der Bedeutung des Objekts fÃ¼r das Ortsbild nicht hinreichend Rechnung tragen sollten.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>Die besondere Stellung und Lage einer Baute begrÃ¼ndet fÃ¼r sich alleine grundsÃ¤tzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. <span>Die zu schÃ¼tzende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, DachflÃ¤chen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prÃ¤genden Wirkung </span>beitragen (RB 1997 Nr. 73 E. 2).<span> An diese zusÃ¤tzlichen Voraussetzungen dÃ¼rfen indessen keine Ã¼bermÃ¤ssig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die Ã¤usseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert aufweisen. Denn dies liefe im Ergebnis darauf hinaus, dass die Baute nur noch aufgrund ihres Eigenwerts unter Schutz gestellt werden kÃ¶nnte. Solches wÃ¤re mit § 203 Abs. 1 lit. c PBG nicht zu vereinbaren, lÃ¤sst doch diese Bestimmung den Situationswert fÃ¼r eine Unterschutzstellung genÃ¼gen (VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 8.2 mit Hinweis).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.3 </b>Bei Unter-Balm handelt es sich um einen Weiler in lÃ¤ndlicher Umgebung, der einer Kernzone im Sinn von § 50 PBG zugeteilt ist. Er ist weder im Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz noch im kantonalen Inventar der schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung verzeichnet. GemÃ¤ss dem Amtsgutachten ist das Ortsbild vorwiegend durch Flarz- und freistehende BauernhÃ¤user des 18. und 19. Jahrhunderts geprÃ¤gt. Von den rund 30 GebÃ¤uden sind sieben â darunter die Liegenschaft C-Strasse 01 â inventarisiert.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.4 </b>Die von der Vorinstanz geschÃ¼tzte Ansicht des Beschwerdegegners erscheint aufgrund des Charakters von Unter-Balm und der Fotografien des Augenscheinprotokolls nachvollziehbar. Zu prÃ¼fen bleibt, ob die Wirkung fÃ¼r das Ortsbild auch von einem Ersatzneubau wahrgenommen werden kÃ¶nnte, zumal gemÃ¤ss Art. 8 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde PfÃ¤ffikon vom 22. September 2014 (BZO) in Verbindung mit dem Kernzonenplan Unter-Balm das GebÃ¤ude nur unter Beibehaltung der Lage, der GrundflÃ¤che, der wesentlichen Fassadenelemente, des gesamten GebÃ¤udeprofils und des Dachs ersetzt werden darf. Dabei ist die vorhandene Bausubstanz massgebend, die eines der Kriterien fÃ¼r die Bestimmung des Situationswerts einer Baute darstellt. Ersatzbauten vermÃ¶gen den Verlust an Originalsubstanz an fÃ¼r das Ortsbild prÃ¤genden Lagen nicht auszugleichen (VGr, 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8 mit Hinweis; vgl. auch BGr, 18. November 2014, 1C_212/2014, E. 4.2.4; VGr, 5. Februar 2014, VB.2013.00476, E. 4.4.1).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.5 </b>Dass die Originalsubstanz des GebÃ¤udes aus dem frÃ¼hen 19. Jahrhundert bereits ersetzt worden sei, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin vorbringt, trifft nur teilweise zu und ist, soweit es zutrifft, nicht ausschlaggebend. Zwar ist richtig, dass die Fassaden oberhalb des Keller- und Erdgeschossbereichs frÃ¼hestens aus dem Jahr 1904 stammen und damit nicht aus der Epoche, fÃ¼r welche die Raumeinteilung und die Ausstattung der Wohneinheiten Zeugnis ablegen (vgl. E. 6.2.6). Die Anordnung der FensterÃ¶ffnungen und damit die Gliederung der West- und der SÃ¼dfassade sowie der von der Vorinstanz erwÃ¤hnte doppelte Rauchabzug weisen zwar auf den Doppelhauscharakter im Innern hin; das gilt namentlich fÃ¼r die symmetrische SÃ¼dfassade. Doch stammen die heutigen Fenster und wohl auch die Kamine nicht aus der Zeit, in welcher der doppelte Wohnhausteil erstellt wurde, sodass sie nicht an der Zeugeneigenschaft teilhaben. Umgekehrt finden sich im Keller- und Erdgeschossbereich noch Mauerteile, die zumindest partiell aus der ersten HÃ¤lfte des 19. Jahr­hunderts stammen dÃ¼rften. Zudem ist die Bausubstanz der Fassaden nicht nur wegen dieser frÃ¼hen Bestandteile fÃ¼r den Situationswert bedeutsam: Wie dem Amtsgutachten zu entnehmen ist, nehmen die Fassaden von 1904 auf den Ausbau der C-Strasse Bezug, der in den Jahren zuvor erfolgt war. Aus diesen GrÃ¼nden trÃ¤gt die vorhandene Bausubstanz in einer Art und Weise zum Situationswert bei, die von einem Ersatzbau nicht aufgenommen werden kÃ¶nnte. Zudem kÃ¶nnte ein Ersatzbau die vom Amtsgutachten und der Vorinstanz hervorgehobene Funktion nicht Ã¼bernehmen, im VerhÃ¤ltnis zum gegenÃ¼berliegenden Neubau den Eingang zum historischen Ortskern anzuzeigen. Diese Funktion erfÃ¼llt das GebÃ¤ude in markanter Weise. DemgegenÃ¼ber kÃ¶nnten die weiteren von der Vorinstanz erwÃ¤hnten Elemente des Situationswerts â PrÃ¤gung des Strassenraums durch unmittelbare Setzung an die C-Strasse; Gliederung der Fassaden in schlichter, aber eleganter Architektursprache; ruhige, geschlossene DachflÃ¤chen und feine DachabschlÃ¼sse â allenfalls auch von einem Ersatzbau nach Art. 8 Abs. 1 BZO gewÃ¤hrleistet werden. In Bezug auf die Dachlandschaft lÃ¤sst sich das sinngemÃ¤ss auch dem detaillierten Schutzkatalog (Stand: 20. September 2017; Anhang der VerfÃ¼gung vom 3. Oktober 2017) entnehmen, der sie nur in ihrem Erscheinungsbild schÃ¼tzt.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.6 </b>Insgesamt kann von einer wesentlichen PrÃ¤gung des Ortsbilds im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG gesprochen werden, zu welcher die vorhandene Bausubstanz merklich beitrÃ¤gt.<i> </i>Somit ist nicht zu beanstanden, dass der Beschwerdegegner und die Vorinstanz dem bestehenden GebÃ¤udeÃ¤us­seren aufgrund des Situationswerts SchutzwÃ¼rdigkeit zugesprochen haben.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin bestreitet die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Schutzmassnahme.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprÃ¤gendes Element" fÃ¼r die Umgebung fÃ¼hrt nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG, sondern nur, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu werten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (VGr, 22. Juni 2017, VB.2016.00565, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Ob eine aus GrÃ¼nden des Natur- und Heimatschutzes erfolgende NutzungsbeschrÃ¤nkung das dem EigentÃ¼mer zumutbare Mass Ã¼berschreitet, ist einzelfallweise aufgrund der gesamten UmstÃ¤nde zu beurteilen (BGr, 2. November 2012, 1C_168/2012, E. 6.4). Bei der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit von Zweck und Wirkung einer Massnahme sind das Ã¶ffentliche Interesse und damit der Grad der SchutzwÃ¼rdigkeit zu berÃ¼cksichtigen (BGr, 23. Juni 1995, ZBl 97/1996, S. 366 E. 6b). Bei ausgewiesener SchutzwÃ¼rdigkeit kÃ¶nnen rein finanzielle Interessen fÃ¼r sich genommen nicht ausschlaggebend sein (BGr, 2. November 2012, 1C_168/2012, E. 6.4; 23. Februar 2011, 1C_553/2010, E. 2.4). Eine Unterschutzstellung kann aber etwa dann als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheinen, wenn die Erhaltung des Schutz­objekts einen Restaurierungsaufwand bedingen wÃ¼rde, der in keinem vernÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnis zum Zweck der Unterschutzstellung mehr stÃ¼nde (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 6.1 mit Hinweisen).<span> Die InteressenabwÃ¤gung ist zwar grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind (VGr, 5. April 2018, VB.2017.00698, E. 5.1 mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Der Liegenschaft C-Strasse 01 kommt im erwÃ¤hnten Ausmass und Umfang sowohl Eigen- als auch Situationswert zu. Die Vorinstanz hat ihr einen "insgesamt hohen Zeugniswert" aufgrund des GebÃ¤udeinnern sowie einen "nicht unerheblichen Situationswert" zugesprochen. AnzufÃ¼gen ist, dass die vorhandene Bausubstanz partiell zum Situationswert beitrÃ¤gt. Die Vorinstanz gelangt zum Schluss, dass ein "Schutzobjekt mindestens mittleren Grades" vorliege. Dieser Bewertung ist zuzustimmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>DemgegenÃ¼ber sind die privaten Interessen der BeschwerdefÃ¼hrerin zu berÃ¼cksichtigen. GemÃ¤ss der Ermittlung der Anlagekosten, welche die BeschwerdefÃ¼hrerin im Rekursverfahren eingereicht hat, liegen die Umbaukosten um rund einen Viertel hÃ¶her als die Kosten fÃ¼r einen Neubau. Diese Mehrkos­ten erscheinen vertretbar. Darin bereits eingeschlossen sind die Kosten, die sich aus der Feuchtigkeit im Keller der Liegenschaft fÃ¼r die Sanierung ergeben. Sodann macht die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich, dass die Sanierung Eingriffe in die Bausubstanz zur Folge hÃ¤tte, die sich mit dem formulierten Schutzziel nicht vereinbaren liessen (VGr, 21. November 2012, VB.2012.00287, E. 6.4.7).<i> </i>Zwar ist gemÃ¤ss dem Kurzbericht eines Architekten ein Erhalt des Holz- und Mauerwerks im Keller wegen der Feuchtigkeit ausgeschlossen bzw. nicht sinnvoll, doch gehÃ¶rt das Kellergeschoss nicht zum geschÃ¼tzten Bereich. Schliesslich ist mit der Vorinstanz festzuhalten, dass der festgelegte Schutzumfang immer noch eine zeitgemÃ¤sse Ausstattung der Wohneinheiten und eine zeitgemÃ¤sse Nutzung der Liegenschaft mit angemessenem Wohnkomfort zulÃ¤sst. In diesem Zusammenhang sind die BeschrÃ¤nkungen des Schutzumfangs von Belang: So ist im Obergeschoss des Doppelwohnhausteils (nebst dem "Chemistoss") nur die Grundrissdisposition zu bewahren; zum nÃ¶rdlichen Teil des Hauses, dem frÃ¼heren Ãkonomieteil, wurden keine Schutzbestimmungen erlassen; der Anbau im Nordosten des HauptgebÃ¤udes ist nicht geschÃ¼tzt und kann unter Wahrung des Umgebungs- und des Ortsbildschutzes ersetzt werden. Damit bestehen auch MÃ¶glichkeiten zur Schaffung modernen Wohnraums. Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin angesprochene adÃ¤quate WÃ¤rmedÃ¤mmung wird durch die entsprechenden Vorschriften des detaillierten Schutzkatalogs ebenfalls gewÃ¤hrleistet.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wehrt sich insbesondere dagegen, dass einige erst im weiteren Lauf des 19. Jahrhunderts oder zu Beginn des 20. Jahrhunderts eingefÃ¼gten Bauelemente geschÃ¼tzt werden sollen. Sie weist grundsÃ¤tzlich zutreffend darauf hin, dass die verschiedenen Aussagen der Vorinstanz in Bezug auf die Wirkung dieser Elemente fÃ¼r die Gesamtanlage voneinander abweichen. Das ist allerdings im Ergebnis nicht entscheidend: Die im detaillierten Schutzkatalog erwÃ¤hnten spÃ¤teren Elemente tragen zur Wirkung der Gesamtanlage bei, weil es sich um gehaltvolle Restaurierungen und Ersetzungen handelt. Das gilt namentlich fÃ¼r die in der Beschwerdeschrift erwÃ¤hnten HolzriemenbÃ¶den und Ersetzungen von TÃ¤fer. Die ebenfalls von der BeschwerdefÃ¼hrerin angefÃ¼hrten BeschlÃ¤ge werden im Schutzkatalog nicht erwÃ¤hnt. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.5 </b>Insgesamt kann dem detaillierten Schutzkatalog attestiert werden, dass er das Interesse der BeschwerdefÃ¼hrerin an einer zeitgemÃ¤ssen Nutzung der Liegenschaft berÃ¼cksichtigt. Der Beschwerdegegner hat mit der Anordnung seinen Ermessensspielraum nicht Ã¼berschritten, und es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die SchutzverfÃ¼gung aufrechterhalten hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.6 </b>Die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Unterschutzstellung ist somit zu bejahen, was zur Abweisung der Beschwerde fÃ¼hrt. Insbesondere ist aufgrund des Zeugniswerts der Raumeinteilung und ‑ausstattung auch der Eventualantrag abzuweisen, wonach der Schutzumfang auf das GebÃ¤udeÃ¤ussere zu beschrÃ¤nken sei.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b><i> </i></p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind der unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>8.2 </span></b><span>Die unterliegende BeschwerdefÃ¼hrerin hat keinen Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung (§ 17 Abs. 2 VRG). Insbesondere besteht kein Grund, sie in Abweichung vom Unterliegerprinzip fÃ¼r die von ihr in Auftrag gegebenen AbklÃ¤rungen zu entschÃ¤digen: Kos­ten fÃ¼r Parteigutachten sind ohnehin nur ausnahmsweise entschÃ¤digungspflichtig, etwa wenn das Gutachten wesentliche neue Erkenntnisse ermÃ¶glicht oder sich als eine nÃ¼tzliche Grundlage fÃ¼r die Entscheidfindung erweist (RB 1998 Nr. 9; PlÃ¼ss, § 17 N. 77 mit weiteren Hinweisen; vgl. auch </span>VGr, 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 10<span>). Dies ist hier nicht der Fall: </span>Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin in Auftrag gegebenen AbklÃ¤rungen betreffen Sachverhaltselemente, die bereits dem Amtsgutachten zugrunde lagen oder nicht wesentlich sind. Die BeschwerdefÃ¼hrerin geht zu Unrecht davon aus, dass das Amtsgutachten die Umbauten an der Wende vom 19. zum 20. Jahrhundert nicht berÃ¼cksichtigt hat (vgl. E. 5.2, 5.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b><span>Mangels erheblicher Umtriebe ist dem Beschwerdegegner ebenfalls keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (PlÃ¼ss, § 17 N. 51).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 130.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'130.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>