<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="44701342" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../og" name="repository-base-url"/> <meta content="2023-02-01T18:40Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2004-nr-10" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2004-nr-10" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2004-nr-10" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- 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Streitgegenstand im Berufungsverfahren ist die Frage, ob ein wichtiger Grund fÃ¼r die ausserordentliche KÃ¼ndigung des Mietvertrags durch die Berufungsbeklagte (Mieterin) gegeben war.</p><p> 2. GemÃ¤ss Art. 266g OR kÃ¶nnen die Parteien das MietverhÃ¤ltnis aus wichtigen GrÃ¼nden, welche die VertragserfÃ¼llung fÃ¼r sie unzumutbar machen, mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kÃ¼ndigen (Abs. 1). Der Richter bestimmt die vermÃ¶gensrechtlichen Folgen der vorzeitigen KÃ¼ndigung unter WÃ¼rdigung aller UmstÃ¤nde (Abs. 2). Diese Bestimmung, der Ausnahmecharakter zukommt, soll beiden Parteien ermÃ¶glichen, sich unter ausserordentlichen UmstÃ¤nden von ihrer vertraglichen Verpflichtung fÃ¼r die Zukunft zu befreien. Im Ergebnis kann sie als Umsetzung der clausula rebus sic stantibus, also des Grundsatzes, wonach VertrÃ¤ge nur geÃ¤ndert werden dÃ¼rfen, wenn sich die Sachlage im Vergleich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses Ã¤nderte, bezeichnet werden (Weber, Basler Kommentar, Art. 266g OR N 1). Als wichtige GrÃ¼nde im Sinn dieser Bestimmung gelten nur ausserordentlich schwerwiegende UmstÃ¤nde, die bei Vertragsabschluss weder bekannt noch voraussehbar waren und nicht auf ein Verschulden der kÃ¼ndigenden Partei zurÃ¼ckzufÃ¼hren sind. Diese UmstÃ¤nde mÃ¼ssen so schwerwiegend sein, dass die Fortsetzung des MietverhÃ¤ltnisses nur schon bis zum nÃ¤chsten ordentlichen KÃ¼ndigungstermin objektiv unzumutbar ist; subjektive Unzumutbarkeit fÃ¼r die kÃ¼ndigende Partei ist unerheblich. Ob wichtige GrÃ¼nde eingetreten sind, die einer Partei die Fortsetzung des Mietvertrags objektiv unzumutbar machen, hat der Richter gemÃ¤ss Art. 4 ZGB nach Recht und Billigkeit zu entscheiden. Dabei hat er die fÃ¼r die vorzeitige VertragsauflÃ¶sung angefÃ¼hrten GrÃ¼nde gegenÃ¼ber dem Grundsatz der Verbindlichkeit der VertrÃ¤ge, der Rechtssicherheit sowie den Interessen der Gegenpartei an der Aufrechterhaltung des Vertrages abzuwÃ¤gen (BGE vom 31. August 2001, 4C.375/2000, Erw. 3a). So ist ein wichtiger Grund etwa gegeben, wenn das VertrauensverhÃ¤ltnis zwischen den Parteien durch wiederholte Reibereien oder Provokationen insbesondere bei schikanÃ¶sem Verhalten zur VerÃ¤rgerung der Gegenpartei dermassen gestÃ¶rt ist, dass eine Fortsetzung des MietverhÃ¤ltnisses nicht mehr zumutbar ist (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2.A., Art. 266g OR N 15). Ferner gilt als wichtiger Grund auch jedes nicht mehr leicht zu nehmende vertragswidrige Verhalten, das dem Vermieter anzurechnen ist und dem Mieter insbesondere den ungestÃ¶rten Genuss der Mietsache nicht mehr erlaubt. Dazu gehÃ¶rt z.B. die dauernde (wiederholte) unverschuldete schikanÃ¶se BelÃ¤stigung durch den Vermieter selber oder dessen ErfÃ¼llungsgehilfen, wenn diese gerÃ¼gt wird und der Vermieter keine Abhilfe schafft oder schaffen kann. Dasselbe gilt fÃ¼r die schuldlose, dauernde, ernsthafte oder schikanÃ¶se BelÃ¤stigung oder anhaltende Ãngstigung durch Mitmieter (Higi, ZÃ¼rcher Kommentar, Art. 266g OR N 53). Im Urteil 4C.375/2000 hielt das Bundesgericht fest, es sei erstellt, dass die Mieterin unter dem Eindruck eines Einbruchs in eine ernsthafte psychische Krise geraten sei und in ihrer Wohnung unter panikartigen AngstgefÃ¼hlen gelitten habe. Damit kÃ¶nne ohne weiteres vom Vorliegen einer ernsthaften Krankheit ausgegangen werden, welche die BenÃ¼tzung der Wohnung nicht mehr gestatte und als wichtiger Grund im Sinn von Art. 266g Abs. 1 OR zu qualifizieren sei. Den Einwand, die Mieterin habe eine angezeigte spezial-fachÃ¤rztliche Behandlung abgelehnt, bezeichnete das Bundesgericht unter Hinweis auf das Selbstbestimmungsrecht des Einzelnen, ob und wie er sich medizinisch behandeln lassen wolle, als unerheblich (Erw. 3b und c).</p><p> a) aa) Die Berufungsbeklagte wies in ihrer KÃ¼ndigung auf die "sehr leidige" Angelegenheit bezÃ¼glich Hauswartregelung hin und hielt fest, dass die Verwaltung offensichtlich nur GehÃ¶r fÃ¼r die eine Partei habe und deswegen auch entsprechend einseitig reagiere. Die Beleidigungen durch die Hauswartfamilie und die Verwaltung seien inzwischen derart zahlreich geworden, dass die Berufungsbeklagte sich in Ã¤rztliche Behandlung habe begeben mÃ¼ssen, weil die unertrÃ¤gliche Wohnsituation sie psychisch zu stark belastet habe. In der Klageantwort liess die Berufungsbeklagte diese BegrÃ¼ndung durch eine Vielzahl von Behauptungen substantiieren, und im Berufungsverfahren liess sie fÃ¼r die behaupteten unzumutbaren Spannungen mit der Hauswartfrau vier weitere Zeugen offerieren. Ausserdem liess sie die Befragung ihres Hausarzts zur Frage, ob die Spannungen die einzige Ursache fÃ¼r die gesundheitlichen StÃ¶rungen gewesen seien, beantragen.</p><p> bb) Die Vorinstanz fÃ¼hrte im Zusammenhang mit den AusfÃ¼hrungen der Berufungsbeklagten aus, diese werde nach eigenen Ausgaben von der Hauswartin bzw. der Hauswartfamilie schikaniert, und die Liegenschaftenverwaltung unternehme nichts dagegen. Weil die Wohnsituation die Berufungsbeklagte psychisch zu stark belastet habe, habe sich diese in Ã¤rztliche Behandlung begeben mÃ¼ssen. Die Vorinstanz wies auf ein Schreiben der Liegenschaftenverwaltung hin, woraus hervorgehe, dass die Hauswartfamilie von Seiten der Vermieterschaft zur ordentlichen ErfÃ¼llung ihrer Pflichten und zur gebotenen RÃ¼cksichtnahme angehalten worden sei. In Bezug auf die behauptete schikanÃ¶se Behandlung lÃ¤gen keine Urkunden im Recht, welche diese beweisen wÃ¼rden. Zwar seien offenbar gewisse Spannungen vorhanden gewesen, doch wÃ¼rden die Ereignisse nicht derart schwer wiegen, dass diese die Unzumutbarkeit der FortfÃ¼hrung des MietverhÃ¤ltnisses zur Folge gehabt hÃ¤tten. Aus dem Arztzeugnis kÃ¶nne fÃ¼r die wichtige Zeit vor der KÃ¼ndigung nichts herausgelesen werden, da die Berufungsbeklagte erstmals am Tag vor der KÃ¼ndigung bei Dr.med. X in der Praxis gewesen sei. Im Ãbrigen sei die Diagnose ICD-10F43.21 als "leichte Depression" definiert, bei der fraglich sei, ob sie als wichtiger Grund nach Art. 266g OR genÃ¼ge.</p><p> b) Die von der Berufungsbeklagten behaupteten VorfÃ¤lle sind schwerwiegender als von der Vorinstanz beurteilt, auch wenn tatsÃ¤chlich die eine oder andere Kleinigkeit darunter ist. So ist zum Beispiel die RÃ¼ge der Hauswartfrau in Bezug auf das Abstellen des Fahrzeugs der Berufungsbeklagten auf dem Besucherplatz nicht zu beanstanden, denn ein solcher ist seiner Bezeichnung gemÃ¤ss allein und jederzeit den Besuchern vorbehalten. Hingegen ist die Bezeichnung der Berufungsbeklagten als "Nutte" jenseits von Gut und BÃ¶se, und auch das Schikanieren seiner Kinder braucht sich kein Mieter gefallen zu lassen. Gerichtskundig ist sodann, dass dauernde unberechtigte oder wenigstens kleinliche Beanstandungen zu einem ZerwÃ¼rfnis fÃ¼hren, erst recht wenn sie in einem unangebrachten Ton vorgetragen oder sogar mit Beschimpfungen verbunden werden. Die Berufungsbeklagte behauptete (quantitativ und qualitativ) weit mehr als einige wenige Ãberreaktionen seitens des Hauswartehepaars, und ebenso spricht ja auch die Liegenschaftenverwaltung von einer "derart verfahrenen und intoleranten Situation". Schliesslich ist zu berÃ¼cksichtigen, dass sich die Berufungsbeklagte bereits rund vier Monate vor der KÃ¼ndigung erstmals an die Liegenschaftenverwaltung wandte und um Abhilfe ersuchte. Allerdings liess sich diese gegenÃ¼ber der Berufungsbeklagten erst gut eine Woche vor der KÃ¼ndigung auf deren nochmalige telefonische Intervention hin vernehmen, wobei die Liegenschaftenverwaltung eingestehen musste, dass das versprochene Schreiben an die Hausbewohner (noch) nicht versandt sei.</p><p> In einer Lage, wie sie von der Berufungsbeklagten behauptet wird, ist es einem Mieter nicht zumutbar, wie hier aufgrund des langfristigen Mietvertrags noch wÃ¤hrend Jahren an den Mietvertrag gebunden zu sein. Fraglich erscheint hÃ¶chstens, ob die ausserordentliche KÃ¼ndigung zu frÃ¼h ausgesprochen wurde, d.h. ob die Berufungsbeklagte noch auf eine Besserung der Lage hÃ¤tte warten mÃ¼ssen. Dies wÃ¤re allerdings nur zu bejahen, wenn die BerufungsklÃ¤ger als Vermieter bzw. die Liegenschaftenverwaltung angemessen auf die Beanstandungen der Berufungsbeklagten reagiert hÃ¤tten. Dies ist hier nicht der Fall: Wer wÃ¤hrend rund dreier Monate auf konkret erhobene RÃ¼gen hin weder im direkten GesprÃ¤ch noch telefonisch noch schriftlich reagiert, handelt nicht angemessen. Nicht einmal das versprochene Schreiben an die Hausbewohner, mit dem die Liegenschaftenverwaltung an sich reagieren wollte, wurde erledigt, und auch das auf die nochmalige Intervention der Berufungsbeklagten ergangene Schreiben stellt keine angemessene Reaktion dar. Ein Vermieter, der ein langjÃ¤hriges VertragsverhÃ¤ltnis mit einem Mieter eingegangen und an der Aufrechterhaltung dieses VertragsverhÃ¤ltnisses interessiert ist, muss Beschwerden dieses Mieters nachgehen und die gebotenen Massnahmen ergreifen. Im hier zu beurteilenden Fall wÃ¤re wenigstens ein (frÃ¼hzeitiges) GesprÃ¤ch mit den Mietern und dem Hauswartehepaar angezeigt gewesen, bei dem die Parteien auf ihre Pflichten hÃ¤tten hingewiesen werden sollen. Der Aufwand dafÃ¼r wÃ¤re gering gewesen, geringer jedenfalls als bei einer Auseinandersetzung vor den Gerichten. Ob die Berufungsbeklagte die untragbare Situation mitverschuldete, wie dies die Liegenschaftenverwaltung zumindest durchblicken liess, und allenfalls in welchem Ausmass, ist im Rahmen des Gegenbeweises zu klÃ¤ren und kann allenfalls dazu fÃ¼hren, dass die ausserordentliche KÃ¼ndigung ungerechtfertigt war.</p><p> Unter diesen UmstÃ¤nden muss der Berufungsbeklagten Gelegenheit gegeben werden, ihre Darstellung und damit den wichtigen Grund fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit der ausserordentlichen KÃ¼ndigung zu beweisen. Auch wenn die Beweismittel in solchen Situationen regelmÃ¤ssig beschrÃ¤nkt sind, dÃ¼rften allein schon die Befragungen der beteiligten Personen eine Beurteilung erlauben. Den BerufungsklÃ¤gern steht der Gegenbeweis offen: Sie kÃ¶nnen insbesondere beweisen, dass bzw. in welchem Mass die Situation durch die Berufungsbeklagte mitverschuldet wurde. Allerdings liegen dazu bislang fast keine substantiierten Behauptungen vor.</p><p>Obergericht, 26. Oktober 2004, ZBR.2004.49</p><p></p><hr/> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>