<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00145</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223184&amp;W10_KEY=13045529&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00145</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.04.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.11.2024 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Zweckänderung einer als schützenwert anerkannten Baute ausserhalb der Bauzonen gemäss Art. 24d Abs. 2 RPG] Eine Zweckänderung von als schützenswert anerkannten Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen kann nach Art. 24d Abs. 2 RPG zugelassen werden, wenn diese von der zuständigen Behörde unter Schutz gestellt wurden (lit. a) und ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann (lit. b). Eine Zweckänderung soll dabei nur insoweit erlaubt werden, als dies für den Schutzzweck erforderlich ist. Eine gestützt auf Art. 24d Abs. 2 RPG erlaubte Um- oder Mehrnutzung soll dazu dienen, die auf anderem Weg nicht gegebene Finanzierbarkeit der Instandstellung und langfristigen Erhaltung der historischen Bausubstanz über entsprechende Mieteinnahmen zu decken (E. 4.3.1). Gemäss § 207 Abs. 2 PGB hat das Gemeinwesen die Betreuung eines Schutzobjekts zu übernehmen, wenn die Schutzmassnahmen die allgemeine Pflicht des Grundeigentümers, sein Grundstück zu unterhalten, in unzumutbarer Weise übersteigen. Der kantonale Gesetzgeber hat mit dieser Bestimmung eine Regelung geschaffen, welche sicherstellt, dass die Unterschutzstellung keine unzumutbaren finanziellen Verpflichtungen für den Grundeigentümer nach sich zieht. Zufolge der kantonalrechtlich statuierten Unterhaltspflichtpflicht des Gemeinwesens gemäss § 207 Abs. 2 PGB verbleiben im Kanton Zürich praktisch keine Anwendungsfälle von Art. 24d Abs. 2 RPG (E. 4.3.5 f.). Die Pflicht des Gemeinwesens zur Übernahme der Betreuung von Schutzobjekten lässt sich nicht in einem Schutzvertrag nach § 205 lit. d PBG wegbedingen oder aufheben (E. 4.3.7). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN">BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZFÃHIGKEIT">SCHUTZFÃHIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZVERTRAG">SCHUTZVERTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG">UMNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERHALTSPFLICHT">UNTERHALTSPFLICHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 207 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24d Abs. II RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=61790" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00145</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. April 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Eva Heierle. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A, vertreten durch RA B und/oder RA C, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinderat E, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend raumplanungsrechtliche Ausnahmebewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich verweigerte A mit VerfÃ¼gung vom 14. Juni 2021 die raumplanungsrechtliche Bewilligung und Ausnahmebewilligung fÃ¼r den Umbau des kommunal unter Schutz gestellten Bauernhauses Vers.-Nr. 01 auf dem in der kantonalen Landwirtschaftszone gelegenen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 (neu: Kat.-Nr. 03) an der D-Strasse 04 in E in ein Wohnhaus mit sieben Wohneinheiten. Die Gemeinde E erÃ¶ffnete A die kantonale VerfÃ¼gung am 19. Juli 2021.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">A gelangte mit Rekurs vom 18. August 2021 an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 14. Juni 2021 sowie die Erteilung der "kantonalen Umnutzungsbewilligung". Das Baurekursgericht nahm den Gemeinderat E als Mitbeteiligten und den ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH als Beigeladenen in das Rekursverfahren auf und wies den Rekurs mit Entscheid vom 3. Februar 2022 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">A erhob gegen den Entscheid des Baurekursgerichts mit Eingabe vom 9. MÃ¤rz 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Entscheids und die Erteilung der nachgesuchten Umnutzungsbewilligung. Eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an dieses zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Beschwerde- und das Rekursverfahren zulasten der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich. Von einem mit der Beschwerde Ã¼berdies erhobenen Sistierungsbegehren nahm A am 28. MÃ¤rz 2022 wieder Abstand.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 12. April 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Auch die Baudirektion schloss am 25. April 2022 auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat E beantragte am 12. Mai 2022 die Gutheissung der Beschwerde. Der ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Die Angelegenheit fÃ¤llt in die ZustÃ¤ndigkeit der Kammer (§ 38b Abs. 1 e contrario und § 38 Abs. 1 VRG). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist als Baugesuchsteller und Adressat der Bauverweigerung sowie als Unterliegender im Rekursverfahren unstreitig zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG; LS 700.1]). Weil auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Mit Beschluss vom 15. April 2019 hielt der Mitbeteiligte 1 fest, das ehemalige Vielzweckbauernhaus Vers.-Nr. 01 an der D-Strasse 04 sei ein Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, und stellte es gemÃ¤ss § 205 lit. d PBG formell unter Denkmalschutz; unter Genehmigung des projektbezogenen verwaltungsrechtlichen Schutzvertrags zwischen dem Mitbeteiligten 1 und dem BeschwerdefÃ¼hrer von demselben Datum. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der verwaltungsrechtliche Schutzvertrag vom 15. April 2019 definiert ein denkmalschutzrechtlich als zulÃ¤ssig erachtetes Richtprojekt nach Massgabe von am 22. Februar 2019 erstellten Fassadenansichten sowie Schnitt- und GrundrissplÃ¤nen. Die Vertragsparteien erklÃ¤ren sich als einig darÃ¼ber, dass die vertragliche Unterschutzstellung keine materielle Enteignung bewirke und der BeschwerdefÃ¼hrer mithin auf die Geltendmachung jeglicher AnsprÃ¼che aus materieller Enteignung respektive das Heimschlagrecht (vgl. § 214 PBG) verzichte. Der Schutzvertrag steht unter der Bedingung der Erteilung einer rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung entsprechend dem erwÃ¤hnten Richtprojekt, ansonsten er entschÃ¤digungslos dahinfalle und es dem Mitbeteiligten 1 offenstehe, das Schutzobjekt verfÃ¼gungsweise unter Schutz zu stellen. Diesfalls stÃ¼nden dem BeschwerdefÃ¼hrer sÃ¤mtliche "Abwehrrechte" offen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>In der Folge reichte der BeschwerdefÃ¼hrer ein schutzvertrags- respektive richtprojektkonformes Bauprojekt nach Massgabe von am 1. Oktober 2019 erstellten PlÃ¤nen zur Bewilligung ein, das den Umbau des Bauernhauses Vers.-Nr. 01 in ein Mehrfamilienhaus mit sieben Wohneinheiten vorsieht. Dabei sollen das Dachgeschoss des bestehenden Wohnteils sowie der gesamte Ãkonomieteil ausgebaut werden. Zudem sollen sechs ParkierungsflÃ¤chen, eine neue Zufahrt und zwei SitzplÃ¤tze fÃ¼r die geplanten Wohnungen Ã¶stlich des NebengebÃ¤udes Vers.-Nr. 05 geschaffen werden. Die NebengebÃ¤ude Vers.-Nrn. 06 und 07 sowie ein Ã¶stlicher Annexbau des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 01 sind zum Abbruch vorgesehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die zufolge der Lage des Bauvorhabens in der Landwirtschaftszone fÃ¼r die Erteilung einer Baubewilligung zustÃ¤ndige Beschwerdegegnerin erteilte dem Bauvorhaben den einleitend erwÃ¤hnten, umfassenden Bauabschlag. Dabei verneinte sie die BewilligungsfÃ¤higkeit des Bauvorhabens sowohl nach Massgabe einer zonenkonformen Bewilligung nach Art. 22 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) als auch im Sinn einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 RPG, Art. 24c RPG und namentlich Art. 24d Abs. 2 RPG.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Die Vorinstanz bestÃ¤tigte den Entscheid der Beschwerdegegnerin und verneinte die gerÃ¼gte BewilligungsfÃ¤higkeit des Bauvorhabens im Licht von Art. 24c RPG und namentlich Art. 24d Abs. 2 RPG. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">In materiell-rechtlicher Hinsicht liegt vor Verwaltungsgericht allein noch die BewilligungsfÃ¤higkeit nach Massgabe von Art. 24d Abs. 2 RPG im Streit. Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt insoweit Rechtsverletzungen in Form einer falschen Rechtsanwendung. Im Weiteren moniert er Ermessensmissbrauch durch die Vorinstanz und eine Verletzung der Gemeindeautonomie. Dabei handelt es sich um zulÃ¤ssige BeschwerdegrÃ¼nde (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG; insbesondere zur Gemeindeautonomie vgl. BGr, 7. Mai 2013, 1C_53/2013, E. 1.1). In Bezug auf die RÃ¼ge der Verletzung der Gemeindeautonomie ist lediglich Voraussetzung, dass die Gemeinde hoheitlich gehandelt hat bzw. in ihrer Stellung als HoheitstrÃ¤gerin berÃ¼hrt ist. Ob die beanspruchte Autonomie tatsÃ¤chlich vorliegt und ob diese verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung (VGr, 10. Februar 2022, VB.2021.00472, E. 1.5.3 mit Hinweis auf BGr, 22. November 2012, 8C_500/2012, E. 2.2.2).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Nach Art. 24d Abs. 2 RPG (in der Fassung vom 23. MÃ¤rz 2007, in Kraft seit 1. September 2007) kann die vollstÃ¤ndige ZweckÃ¤nderung von als schÃ¼tzenswert anerkannten Bauten und Anlagen zugelassen werden, wenn diese von der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde unter Schutz gestellt worden sind (lit. a) und ihre dauernde Erhaltung nicht anders sichergestellt werden kann (lit. b). Der Ausnahmebewilligungstatbestand darf Ã¼berdies nur unter den einschrÃ¤nkenden Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 3 lit. aâe RPG in Anspruch genommen werden. Erforderlich ist unter anderem, dass die Ã¤ussere Erscheinung und die bauliche Grundstruktur im Wesentlichen unverÃ¤ndert bleiben (lit. b) und hÃ¶chstens eine geringfÃ¼gige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist (lit. c).</p> <p class="Erwgung2">Mit der ursprÃ¼nglich als "Rustico-Artikel" bekannt gewordenen Bestimmung von Art. 24d Abs. 2 RPG wollte der Gesetzgeber insbesondere auch im Hinblick auf die Tessiner VerhÃ¤ltnisse klare Voraussetzungen schaffen, unter denen Umnutzungen bewilligt werden kÃ¶nnen. Art. 24d Abs. 2 RPG will verhindern, dass schutzwÃ¼rdige Objekte wie z. B. typische Kulturlandschaften beeintrÃ¤chtigt oder zerstÃ¶rt werden, weil jene Bauten, welche entscheidend zur PrÃ¤gung der Landschaft beitragen, zerfallen oder abgebrochen werden, wenn keine ZweckÃ¤nderung gegenÃ¼ber der frÃ¼heren Nutzung zugestanden wird (vgl. Botschaft des Bundesrats zu einer Teilrevision des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Mai 1996, BBl 1996 III 513 ff., 542). Um einer unkontrollierten Aufweichung des Prinzips der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet durch die Kantone vorzubeugen, lÃ¤sst der Gesetzgeber nur <i>als schÃ¼tzenswert anerkannte</i> Bauten in den Genuss der erleichterten UmnutzungsmÃ¶glichkeit kommen. In Frage kommen nur Bauten, die nicht nur von der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde formell unter Schutz gestellt worden sind, sondern auch in materieller Hinsicht schutzwÃ¼rdig sind. So sorgt der Bund dafÃ¼r, dass die kantonalen ZustÃ¤ndigkeiten bei der Denkmalpflege nicht dazu fÃ¼hren, dass die bundesrechtlichen EinschrÃ¤nkungen umgangen werden. Dies kann etwa dadurch geschehen, dass die Unterschutzstellung an die Gemeinden delegiert wird und diese auch nicht schutzwÃ¼rdige Bauten zwecks Umnutzung unter Schutz stellen. Die bundesrechtliche Natur der Vorschrift von Art. 24d Abs. 2 RPG schliesst damit aus, dass Bauten umgenutzt werden kÃ¶nnen, die bloss nach kantonalem oder kommunalem Recht formell unter Schutz gestellt worden sind, jedoch materiell gar keinen besonderen Wert aufweisen. Die materielle SchutzwÃ¼rdigkeit bildet deshalb, was bereits die Vorinstanz explizit festhielt, PrÃ¼fungsgegenstand des kantonalen Ausnahmebewilligungsentscheids (zum Ganzen, auch zum Nachfolgenden, Rudolf Muggli in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, ZÃ¼rich etc. 2017, Art. 24d N. 22 ff.; Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Handkommentar, RPG 2006, Art. 24d N. 12 ff.; Chantal DuprÃ©, Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich etc. 2010, Art. 24d N. 34 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Erste Voraussetzung des Ausnahmebewilligungstatbestands ist das Vorliegen einer formell unter Schutz gestellten (Art. 24d Abs. 2 lit. a RPG) <i>und</i> von der zustÃ¤ndigen kantonalen BehÃ¶rde (Art. 25 Abs. 2 RPG) Ã¼berdies auch materiell als schÃ¼tzenswert anerkannten Baute und Anlage ausserhalb der Bauzone (Art. 24d Abs. 2 Einleitungssatz RPG).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Das streitbetroffene GebÃ¤ude wurde mit zwischen dem Mitbeteiligten 1 und dem BeschwerdefÃ¼hrer ausgehandelten Schutzvertrag vom 15. April 2019 im Sinn von § 205 lit. d PBG formell unter Denkmalschutz gestellt. Die Beschwerdegegnerin als zustÃ¤ndige kantonale BehÃ¶rde im Sinn von Art. 25 Abs. 2 RPG geht sodann gestÃ¼tzt auf den Mitbericht der kantonalen Denkmalpflege vom 21. Januar 2021 jedenfalls im Grundsatz von einem Schutzobjekt ("Kulturdenkmal" bzw. "Baudenkmal"; "Schutzobjekt") und damit von einer (auch) materiell bzw. bundesrechtlich als schÃ¼tzenswert zu betrachtenden Baute aus. Das anerkennt auch der BeschwerdefÃ¼hrer. Der Beizug der kantonalen Denkmalpflege zur von der Beschwerdegegnerin zu beurteilenden Frage der materiellen SchutzwÃ¼rdigkeit des GebÃ¤udes ist nicht zu beanstanden. Die Betitelung der Bauverweigerung vom 14. Juni 2021 (auch) mit der Ãberschrift "[â¦] im Geltungsbereich einer Ã¼berkommunalen Schutzanordnung" ist â wie die Vorinstanz zu Recht festhielt (act 4 E. 4.5.1) und worauf in Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG verwiesen werden kann â ein offensichtliches Versehen. Inhaltlich ging die Beschwerdegegnerin stets (nur) von einem kommunalen Schutzobjekt aus.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>GestÃ¼tzt auf das Gutachten der F GmbH vom 2. September 2016 ist das Vorliegen einer materiell als schÃ¼tzenswert zu anerkennenden Baute nicht zu beanstanden. Damit erÃ¶ffnet sich grundsÃ¤tzlich der Anwendungsbereich von Art. 24d Abs. 2 RPG (anders etwa als in BGE 147 II 465, in welchem Fall die Anwendung von Art. 24d Abs. 2 RPG bereits am Fehlen der bundesrechtlich geforderten materiellen SchutzwÃ¼rdigkeit scheiterte [E. 4.3]). Die RÃ¼ge der Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs dadurch, dass die Beschwerdegegnerin das Gutachten der F GmbH vom 2. September 2016 nicht konsultiert und auch das Innere des GebÃ¤udes nie besichtigt habe, stÃ¶sst in diesem Zusammenhang ins Leere. Wie erwÃ¤hnt wurde die Eigenschaft des streitbetroffenen GebÃ¤udes, eine (auch) materiell als schÃ¼tzenswert zu anerkennende Baute im Sinn von Art. 24d Abs. 2 Einleitungssatz RPG darzustellen, von der Beschwerdegegnerin nicht in Abrede gestellt. Andernfalls wÃ¤re sie â lÃ¤ge von vornherein ein mit BGE 147 II 465 vergleichbarer Fall vor â gar nicht erst zur PrÃ¼fung der weiteren Tatbestandsmerkmale von Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG und Art. 24d Abs. 3 RPG geschritten.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.4 </b>In diesem Zusammenhang ist die Bemerkung des BeschwerdefÃ¼hrers zutreffend, wonach die Voraussetzung, dass ein schÃ¼tzenswertes Objekt besteht, von der Frage der ZulÃ¤ssigkeit von VerÃ¤nderungen in der Ã¤usseren Erscheinung sowie der baulichen Grundstruktur (Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG) zu trennen ist. Es handelt sich um zwei unterschiedliche, separat zu prÃ¼fende Tatbestandsmerkmale. Unzutreffend ist jedoch nach dem vorstehend AusgefÃ¼hrten, dass bei der PrÃ¼fung der Anforderungen von Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG (Wahrung der "IdentitÃ¤t") ÃberprÃ¼fungsbeschrÃ¤nkungen der kantonalen BehÃ¶rde in dem Sinn bestÃ¼nden, dass das zulÃ¤ssige VerÃ¤nderungspotenzial durch den kommunalen Schutzvertrag bereits abschliessend vorgezeichnet werde. Eine solche Betrachtungsweise bÃ¶te gleichermassen das Potenzial fÃ¼r eine Umgehung der bundesrechtlichen EinschrÃ¤nkungen wie das blosse Abstellen auf eine allein kommunal festgestellte formelle SchutzwÃ¼rdigkeit eines Objekts ausserhalb der Bauzone ohne PrÃ¼fung von dessen materieller SchutzwÃ¼rdigkeit. Mitunter bildet deshalb nicht nur die materielle SchutzwÃ¼rdigkeit Gegenstand der freien ÃberprÃ¼fung durch die kantonal zustÃ¤ndige BehÃ¶rde, sondern auch die Wahrung der IdentitÃ¤t im Sinn von Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG. Dasselbe muss fÃ¼r die weiteren einschrÃ¤nkenden Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 3 RPG (lit. a, lit. câe) gelten. Wie nachfolgend zu zeigen sein wird, kann indes ohnehin offenbleiben, ob das Bauvorhaben die Voraussetzungen von Art. 24d Abs. 3 RPG erfÃ¼llen wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Zweite Voraussetzung des Ausnahmebewilligungstatbestands ist, dass die dauernde Erhaltung der als schÃ¼tzenswert anerkannten Baute nicht anders sichergestellt werden kann (Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG).</p> <p class="Urteilstext">Dieses Tatbestandsmerkmal verweist auf das Motiv der Ausnahme: Einem Schutzobjekt soll Ã¶konomisch der Weiterbestand ermÃ¶glicht werden (Muggli, Art. 24d N. 25). Eine ZweckÃ¤nderung soll nur so weit erlaubt werden, als dies fÃ¼r den Schutzzweck notwendig ist. Die gesetzliche Zielsetzung liegt darin, dass die gestÃ¼tzt auf Art. 24d Abs. 2 RPG ausnahmsweise erlaubte Um- oder Mehrnutzung dazu dienen soll, die auf anderem Weg nicht gegebene Finanzierbarkeit der Instandstellung und langfristigen Erhaltung der historischen Bausubstanz Ã¼ber entsprechende Mieteinnahmen zu decken. Genau und nur so viel verwertbare Mehrnutzung soll unter dem Titel von Art. 24d Abs. 2 RPG generiert werden kÃ¶nnen. Die durch die Umnutzung ermÃ¶glichten Einnahmen sollen fÃ¼r die Renovation und die Erhaltung der historisch wertvollen Bauelemente oder fÃ¼r den eigentlichen GebÃ¤udeunterhalt eingesetzt werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist gestÃ¼tzt auf eine Kostenermittlung sowie eine von ihm in Auftrag gegebene Berechnung Ã¼ber die erzielbaren Mietzinse zusammengefasst der Ansicht, er habe den Nachweis erbracht, dass die dauernde Erhaltung der geschÃ¼tzten Bausubstanz einzig durch die vollstÃ¤ndige Umnutzung des Schutzobjekts, namentlich den vollstÃ¤ndigen Ausbau des ÃkonomiegebÃ¤udes unter Erstellung von sechs neuen Wohneinheiten, gesichert werden kÃ¶nne. Erst mit der so berechneten Rendite von 2,5 % seien die Kosten gedeckt, zu welchen etwa auch der Landwert des GrundstÃ¼cks, die Vorbereitung der Erschliessung, die Umgebungsgestaltungskosten sowie Anwaltskosten gehÃ¶rten. Die Beschwerdegegnerin hÃ¤lt dem entgegen, eine solche Betrachtungsweise verkenne die Intention von Art. 24d RPG, mit mÃ¶glichst zurÃ¼ckhaltenden Massnahmen genau so viel verwertbare Mehrnutzung zu generieren, wie es die langfristige Instandhaltung des GebÃ¤udes als Baudenkmal erfordere; dies wÃ¤re bereits mit der Modernisierung und dem Umbau des Wohnteils sowie einem (beschrÃ¤nkten) Ausbau des Ãkonomieteils auf zwei Geschossen mÃ¶glich. Das Projekt scheine indes von der Zielsetzung der maximalen Ausnutzung des Raumangebots geleitet. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Die fÃ¼r die Restaurierung und langfristige Erhaltung des Schutzobjekts tatsÃ¤chlich notwendigen Kosten sind vorliegend nicht bekannt. Die vom BeschwerdefÃ¼hrer eingereichte Kostenermittlung enthÃ¤lt zahlreiche Positionen, die nicht durch Schutzmassnahmen bewirkte, denkmalschutzrechtliche Instandstellungs- und Erhaltungskosten im engeren Sinn von § 207 PBG darstellen (so etwa der Landpreis von Fr. 1 Mio., welchen sich der BeschwerdefÃ¼hrer in der Erbteilung anrechnen liess; Anwaltskosten; Vorbereitungs- und Erschliessungskosten [Fr. 100'000.--]; [hohe] Kosten fÃ¼r die Gestaltung der Umgebung [Fr. 350'000.--] oder Kosten fÃ¼r die DÃ¤mmung des Dachs im ÃkonomiegebÃ¤ude, welche Ã¼berhaupt erst durch die dortige Erstellung einer Dachwohnung ausgelÃ¶st wÃ¼rden). Auch die Berechnung Ã¼ber die erzielbaren Mietzinse geht von einem gewÃ¶hnlichen Umbauvorhaben aus, wie es wohl innerhalb der Bauzone Ã¼blich wÃ¤re; unter maximaler Ausnutzung der GebÃ¤udekubatur mit insgesamt sieben Wohneinheiten. Mit der Intention von Art. 24d Abs. 2 RPG hat diese Betrachtungsweise entsprechend der zutreffenden Auffassung der Beschwerdegegnerin wenig gemein.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.4 </b>Die exakte Eruierung der denkmalschutzrechtlichen Instandstellungs- und Erhaltungskosten ist vorliegend indes auch nicht notwendig. Ãbersteigen sie das dem BeschwerdefÃ¼hrer zumutbare Mass, ist diesem Umstand nicht mittels weitreichender UmbauzugestÃ¤ndnisse zur Generierung entsprechender finanzieller Mittel im Rahmen von Art. 24d Abs. 2 RPG zu begegnen, sondern mittels der Konsequenz von § 207 Abs. 2 PBG. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.5 </b>GemÃ¤ss § 207 Abs. 1 PBG verhindern Schutzmassnahmen BeeintrÃ¤chtigungen der Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher und ordnen nÃ¶tigenfalls die Restaurierung an. Ãbersteigen Anordnungen in unzumutbarer Weise die allgemeine Pflicht des EigentÃ¼mers, sein GrundstÃ¼ck zu unterhalten, so ist die Betreuung durch das anordnende Gemeinwesen zu Ã¼bernehmen und vom EigentÃ¼mer zu dulden; vorbehalten bleiben abweichende Vereinbarungen des Ã¶ffentlichen Rechts und der Ãbernahmeanspruch (§ 207 Abs. 2 PBG).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.6 </b> Mit anderen Worten hat der kantonale Gesetzgeber mit § 207 Abs. 2 PBG eine besondere Regelung geschaffen, welche sicherstellt, dass die Unterschutzstellung keine unzumutbaren finanziellen Verpflichtungen fÃ¼r den EigentÃ¼mer nach sich zieht und damit â stets â verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist. Kann die geschÃ¼tzte Bausubstanz auf diese Weise erhalten werden, liegt die Voraussetzung fÃ¼r eine Umnutzung gemÃ¤ss Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG nicht vor (BGr, 9. Januar 2014, 1C_397/2011, E. 3.2.2). Zufolge dieser kantonalrechtlich statuierten Unterhaltspflicht des Gemeinwesens gemÃ¤ss § 207 Abs. 2 PBG verbleiben im Kanton ZÃ¼rich praktisch keine AnwendungsfÃ¤lle von Art. 24d Abs. 2 RPG (zutreffend Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 1509).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.7 </b>Nicht gefolgt werden kann den AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers insoweit, als er geltend macht, die KostenÃ¼bernahme durch das Gemeinwesen sei vorliegend wegbedungen worden, weshalb die Anwendung von § 207 Abs. 2 PBG ausgeschlossen sei. Die Pflicht des Gemeinwesens zur Ãbernahme der Betreuung von Schutzobjekten, wenn Anordnungen in unzumutbarer Weise die allgemeine Pflicht des EigentÃ¼mers, sein GrundstÃ¼ck zu unterhalten (§ 228 PBG), Ã¼bersteigen, ist eine gesetzliche Pflicht. § 207 Abs. 2 PBG ist zwingend und nicht etwa als Kann-Bestimmung formuliert (BGr, 9. Januar 2014, 1C_397/2011, E. 4.3). Die gesetzliche Pflicht des Gemeinwesens lÃ¤sst sich nicht in einem Schutzvertrag gemÃ¤ss § 205 lit. d PBG wegbedingen, ansonsten § 207 Abs. 2 PBG stets â und einfach â ausgehebelt werden kÃ¶nnte. Mit den im zweiten Teilsatz von § 207 Abs. 2 PBG gemeinten "abweichenden Vereinbarungen des Ã¶ffentlichen Rechts" sind nicht<i> </i>solche (unzulÃ¤ssigen) Vereinbarungen gemeint, welche die Betreuungspflicht des Gemeinwesens wegbedingen oder aufheben. Gemeint sind Vereinbarungen wie beispielsweise jene, dass ein Gemeinwesen unter bestimmten UmstÃ¤nden die gesamten<i> </i>Betreuungskosten eines besonders hochwertigen Schutzobjekts Ã¼bernimmt (vgl. zu einem solchen Anwendungsfall, in welchem sich der Kanton ZÃ¼rich zur vollstÃ¤ndigen Kostentragung verpflichten kann, § 2 der Verordnung vom 15. Januar 1992 Ã¼ber StaatsbeitrÃ¤ge fÃ¼r den Natur- und Heimatschutz und fÃ¼r kommunale Erholungsgebiete [LS 701.3]). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.8 </b>Damit ist die Voraussetzung von Art. 24d Abs. 2 lit. b RPG nicht erfÃ¼llt bzw., wie ausgefÃ¼hrt, nach der gesetzlichen Konzeption von § 207 Abs. 2 PBG im Kanton ZÃ¼rich grundsÃ¤tzlich gar nicht erfÃ¼llbar. EinzurÃ¤umen ist, dass es jedenfalls sinnvoll wÃ¤re, die Unterschutzstellung und die Frage der Finanzierung von Schutzobjekten koordiniert zu betrachten, wobei die BehÃ¶rden allfÃ¤llige BeitrÃ¤ge indes nur gestÃ¼tzt auf konkrete AntrÃ¤ge und detaillierte Belege des EigentÃ¼mers festlegen kÃ¶nnen, der zum Schluss kommt, dass fÃ¼r ihn bezÃ¼glich der Betreuungskosten des Schutzobjekts eine unzumutbare Differenz verbleibt. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird gegebenenfalls ein entsprechendes Verfahren beim Mitbeteiligten 1 einleiten mÃ¼ssen (BGr, 9. Januar 2014, 1C_397/2011, E. 4.3 f.). HierfÃ¼r besteht im vorliegenden Fall ohne Weiteres Raum, nachdem der Schutzvertrag zufolge Nichterteilung der Baubewilligung nach Art. 24d Abs. 2 RPG ohnehin entschÃ¤digungslos dahinfÃ¤llt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Bei diesem Ergebnis kann offenbleiben, ob das Umbauvorhaben die weiteren Anforderungen gemÃ¤ss Art. 24d Abs. 3 RPG, namentlich jene von Art. 24d Abs. 3 lit. b RPG (Wahrung der IdentitÃ¤t), erfÃ¼llen wÃ¼rde. Der in diesem Zusammenhang erhobenen RÃ¼ge der Verletzung der Gemeindeautonomie ist deshalb nicht weiter nachzugehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das AusgefÃ¼hrte fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen und steht ihm keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 65a sowie § 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'300.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 315.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'615.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien und die Mitbeteiligten;<br/> b) das Baurekursgericht;<br/> c) das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE).</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>