Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 1. Oktober 2013 (400 13 203) ____________________________________________________________________ Zivilgesetzbuch Stockwerkeigentum: Beschlussfassung der Stockwerkeigentümerversammlung über einen Abberufungsantrag als Voraussetzung einer Klage auf gerichtliche Abberufung des Verwalters Besetzung Präsidentin Christine Baltzer-Bader; Gerichtsschreiber H ansruedi Zwei- fel Parteien A.____ , Kläger und Berufungskläger gegen B.____ , vertreten durch C.____, wiederum vertreten durch Advokat Patrick Frey, Solothurnerstrasse 21, Postfach 2110, 4002 Basel, Beklagte 1 und Berufungsbeklagte 1 C.____ , vertreten durch Advokat Patrick Frey, Solothurnerstrasse 21, Postfach 2110, 4002 Basel, Beklagter 2 und Berufungsbeklagter 2 Gegenstand Sachenrecht / Stockwerkeigentum Berufung gegen den Entscheid des Bezirksgerichtspräsidenten Arles- heim vom 15. Juli 2013 Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Die Berufungsbeklagte 1 ist eine Stockwerkeigentümerschaft an der X.____strasse in D.____, bestehend aus 10 Stockwerkeigentümern, zu dene n auch der Berufungskläger zählt. Der Berufungsbeklagte 2 ist Verwalter der genannten S tockwerkeigentümergemeinschaft. Im September 2012 holte der Berufungskläger von 5 weitere n Stockwerkeigentümern das unter- schriftliche Einverständnis ein, dem Berufungsbeklagten 2 das Verwaltungsmandat per 31.12.2012 zu kündigen und ihm auf Wunsch auch zu ermögl ichen, den Verwaltungsauftrag schon früher zu beendigen. Mit Schreiben vom 03.10.2012 kündigte der Berufungskläger "im Auftrag der Stockwerkeigentümergemeinschaft X.____strasse in D.____" dem Berufungsbe- klagten 2 den Verwaltungsauftrag für die Stockwerkeigent ümergemeinschaft X.____strasse in D.____ per 31.12.2012 und räumte ihm Frist bis zum 10. 10.2012 zur Mitteilung ein, ob er das Auftragsverhältnis mit sofortiger Wirkung auflösen möchte. Der Berufungsbeklagte 2 seinerseits teilte dem Berufungskläger mit Schreiben vom 19.10.20 12 mit, dass er per 31.10.2012 alle Un- terlagen übergeben werde. Mit Schreiben vom 31.10.201 2 lud der Berufungsbeklagte 2 die Stockwerkeigentümer zu einer ausserordentlichen Stockwerke igentümerversammlung auf den 20.11.2012 ein, um die Verhältnisse zu klären, da der Berufungskläger mit seiner alleinigen Unterschrift weder eine Kündigung erwirken noch einen neuen Verwaltungsvertrag abschlies- sen könne. Anlässlich dieser Versammlung erfolgte kein Besc hluss der Stockwerkeigentümer, den Verwalter abzuberufen. Mit Schreiben vom 06.03.2 013 lud der Berufungsbeklagte 2 zur ordentlichen Jahresversammlung 2012 auf den 19.03.2013 ein. Für diese Versammlung wurde unter Punkt 6 die Entlastung der Verwaltung traktandiert. Mit Schreiben vom 11.03.2013 reichte der Berufungskläger dem Verwalter Ergänzungen zur Trak tandenliste der ordentlichen Stock- werkeigentümerversammlung vom 19.03.2013 bzw. Anträge zur Beschlussfassung ein. Er be- antragte u.a., der Verwaltung die Erteilung der Déch arge für das Geschäftsjahr 2012 vorerst zu verweigern. Mit Klage vom 05.04.2013 beantragte der Berufungskläge r dem Bezirksgericht Arlesheim die Abberufung des bisherigen Verwalters mit sofortiger W irkung und die Aufhebung der anlässlich der nichtig zu erklärenden Stockwerkeigentümerversammlung v om 19.03.2013 gefassten Be- schlüsse. Mit Entscheid vom 12.04.2013 trat der Bezirksger ichtspräsident Arlesheim auf die Klage betreffend Anfechtung der Stockwerkeigentümerversa mmlung bzw. deren Beschlüsse nicht ein und unterbreitete das Gesuch um Abberufung d es bisherigen Verwalters den Gegen- parteien zur Stellungnahme. Die Gegenparteien nahmen mit Eingaben vom 07. resp. 10.05.2013 in abweisendem Sinne Stellung. B. Mit Entscheid vom 15.07.2013 wies der Bezirksgerichtspräsid ent Arlesheim die Klage auf Abberufung des Verwalters der Stockwerkeigentümerschaft ko stenfällig ab, und zwar aus fol- Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht genden Gründen: Zur Kündigung des Stockwerkeigentümerverwalters bedürfe es eines Beschlusses der Stock- werkeigentümer mit einfachem Mehr oder eines einstimm igen Zirkulationsbeschlusses. Die schriftlich eingeholten 6 Stimmen stellten keinen gültig en Zirkulationsbeschluss zur Abberufung des Stockwerkeigentümerverwalters dar. Die vom Berufungskläger ausgesprochene Kündigung sei daher ungültig. Daran ändere auch das Schreiben des Verwalters nichts, wonach er die vor- handenen Unterlagen per 31.10.2012 übergebe, weil e r am 31.10.2012 zur ausserordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung geladen habe und somit selbst auch nicht von der Gültigkeit der Kündigung ausgegangen sei. Die gerichtliche Abbe rufung des Stockwerkeigentümerverwal- ters setze voraus, dass die Versammlung die Abberufung des Verwalters trotz wichtiger Gründe ablehne. Die Abberufung des Stockwerkeigentümerverwalters sei an der Stockwerkeigentümer- versammlung vom 19.03.2013 gar nicht traktandiert gewes en. Ferner sei auch nicht behauptet worden, dass an dieser Versammlung seitens der Stockwerkeigentümer ein Beschluss über die Abberufung des Verwalters gefasst worden sei oder dass de r Berufungskläger überhaupt einen Abberufungsantrag gestellt habe. Erwägungen 1. Gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO sind erstinstanzliche End - und Zwischenentscheide mit Berufung anfechtbar. In vermögensrechtlichen Streitigke iten ist die Berufung gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt. Bei der vorliegend strittigen Klage betreffend Abberufung des Verwalters bei Stockwerkeigentum handelt es sich um ein e zivilrechtliche Angelegenheit vermögensrechtlicher Natur. Zur Bestimmung des Streitwerts ist vom gesamten der Verwaltung während eines Jahres ausbezahlten Honorar auszugehen und dieser Betrag in Anwendung von Art. 92 ZPO hochzurechnen (vgl. BGer 5C.204/2004 E. 1 ). Das Verwaltungshonorar beträgt ab 2013 jährlich CHF 5'000.00 zzgl. MWST. Der Streitwert bemisst sich folglich auf CHF 108'000.00, womit die Streitwertgrenze von CHF 10'000.00 deutlich überschritten wird. Mit Berufung kann gemäss Art. 309 ZPO unrichtige Rechtsanw endung oder/und unrichtige Fest- stellung des Sachverhalts geltend gemacht werden. Die Be rufung ist schriftlich und begründet innert 10 Tagen seit Zustellung des begründeten Entsc heides bei der Rechtsmittelinstanz ein- zureichen (Art. 314 Abs. 1 i.V.m. Art. 249 lit. d Ziff . 4 ZPO). Der angefochtene Entscheid wurde dem Berufungskläger am 22.07.2013 zugestellt. Die Recht smittelfrist ist durch die am 31.07.2013 der Schweizerischen Post übergebene Berufung vom 31.07.2013 somit eingehal- ten. Der Berufungskläger rügt die unrichtige Feststellu ng des Sachverhalts und die unrichtige Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht Anwendung von Bundesrecht, womit er zulässige Berufungsgründe geltend macht. Gemäss § 5 Abs. 1 lit. a EG ZPO ist das Präsidium der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts für die Beur- teilung von Berufungen gegen Entscheide der Präsidien der Bezirksgerichte, die im summari- schen Verfahren ergangen sind, sachlich zuständig. Da auch die übrigen Formalien für das Rechtsmittel der Berufung eingehalten sind, ist auf diese einzutreten. 2. Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO werden neue Tatsachen und Be weismittel nur noch berück- sichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und tr otz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. Soweit der Berufungskläger seine tatsächlichen Ausführungen im Vergleich zur Klageschrift vom 05.04.2 013 ergänzt hat (vgl. Berufung S. 2 f., Ziff. II), sind diese nicht zu berücksichtigen, weil es i hm möglich gewesen wäre, diese Ergän- zungen bereits in seiner Klage an das Bezirksgericht vorzutra gen. Sofern er auf die Stellung- nahmen der Gegenparteien hätte replizieren wollen, h ätte er dies auch unaufgefordert nach dem Erhalt der vorinstanzlichen Verfügung vom 17.05.2 013 tun können. Das von den Beru- fungsbeklagten mit der Berufungsantwort eingereichte P rotokoll der Stockwerkeigentümerver- sammlung vom 19.03.2013 ist offenbar am 28.03.2013 ver fasst und anschliessend an die Stockwerkeigentümer verschickt worden. Es wäre somit den Ber ufungsbeklagten möglich ge- wesen, dieses Protokoll bereits mit den Stellungnahmen an die Vorinstanz einzureichen. Daher ist diese Urkunde zufolge verspäteter Einreichung nicht zu berücksichtigen. 3. Gemäss Art. 712r Abs. 1 ZGB kann durch Beschluss der Versam mlung der Stockwerkei- gentümer der Verwalter unter Vorbehalt allfälliger Entschädigungsansprüche jederzeit abberu- fen werden. Für diesen Beschluss genügt das einfache Meh r an der Stockwerkeigentümerver- sammlung. Ein auf schriftlichem Weg gefasster Zirkularbeschluss kommt nur bei Einstimmigkeit zustande (vgl. Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 66 Abs. 2 Z GB). Lehnt die Versammlung der Stock- werkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Mi ssachtung wichtiger Gründe ab, so kann gemäss Art. 712r Abs. 2 ZGB jeder Stockwerkeigentüme r binnen Monatsfrist die gerichtli- che Abberufung verlangen. Wichtige Gründe liegen vor, wenn die Fortsetzung des Verwal- tungsverhältnisses nicht mehr als zumutbar erscheint, weil das Vertrauensverhältnis zerstört worden ist (BGE 126 III 177 E. 2a) oder der Verwalte r seine Treuepflicht schwer verletzt hat (Meyer-Hayoz/Rey, Berner Kommentar, Art. 712r ZGB N 18 f.). Leichte Pflichtverletzungen bil- den hingegen keine wichtigen Gründe zur Abberufung de s Verwalters (BGE 127 III 534 E. 3a; BSK ZGB II-Bösch, Art. 712r N 5; vgl. zum Ganzen BGer 5C.204/2004 E. 2.1). Die gerichtliche Abberufung setzt zunächst einmal voraus, dass die Stockwerkeigentümerge- meinschaft beschlossen hat, einem Antrag auf Abberufung d es Verwalters nicht Folge zu leis- ten. Anfechtungsobjekt der richterlichen Klage gemäss Art . 712r Abs. 2 ZGB ist stets ein ent- Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht sprechender Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft. De r Weg, einen Verwalter durch Gerichtsentscheid abberufen zu lassen, steht also nur offen, wenn vorgängig der "körper- schaftsinterne" Rechtsweg beschritten worden ist, der Sto ckwerkeigentümergemeinschaft die Abberufung des Verwalters beantragt worden ist und di e Stockwerkeigentümergemeinschaft über diesen Antrag in negativem Sinne entschieden hat. Sofern ein solcher Beschluss nicht vorliegt, ist es müssig Erörterungen darüber anzustellen, ob wichtige Gründe für eine Abberu- fung vorliegen. Der Vorderrichter hat zu Recht festgestellt, dass das im Z eitraum vom 07.09.2012 bis zum 19.11.2012 vom Berufungskläger eingeholte schriftliche Einverständnis von 6 Stockwerkeigen- tümern mangels Einstimmigkeit keinen gültigen Beschlu ss betreffend Abberufung des Verwal- ters darstellt und die gestützt darauf vom Berufungskläg er mit Schreiben vom 03.10.2012 ge- genüber dem Verwalter ausgesprochene Kündigung ungül tig ist. Ebenso zutreffend ist seine Feststellung, dass das Schreiben des Verwalters vom 19.10.2012 an den Berufungskläger nicht als Kündigung des Verwaltungsvertrags durch den Verwalter verstanden werden kann und darf. Dies ergibt sich zweifellos daraus, dass der Verwalter am 3 1.10.2012 zu einer ausserordentli- chen Stockwerkeigentümerversammlung geladen hat, um die Verhältnisse hinsichtlich seines Verwaltungsvertrags zu klären. Die an der ausserordentli chen Stockwerkeigentümerversamm- lung vom 20.11.2012 gefassten Beschlüsse sind nicht Gegenst and dieses Prozesses. Deren Anfechtung wäre ohnehin verspätet (vgl. Art. 712m Abs. 2 i.V.m. Art. 75 ZGB sowie Art. 712r Abs. 2 ZGB). Für die ordentliche Stockwerkeigentümerversammlung vom 19.03.2013 war die Abberufung der Verwaltung nicht traktandiert. Ebenso wenig beantragt e der Berufungskläger im Vorfeld dieser Versammlung die Abberufung der Verwaltung. Vielmehr begehrte er in diesem Zusammenhang einzig, der Verwaltung für das Geschäftsjahr 2012 vorerst die Erteilung der Décharge zu ver- weigern. Zudem hat der Berufungskläger weder behaupte t noch bewiesen, dass er im Verlauf der Stockwerkeigentümerversammlung vom 19.03.2013 einen Abberufungsantrag gestellt habe und dass die Versammlung dem Abberufungsantrag keine Fo lge geleistet habe. Die Vorinstanz hat daraus zu Recht geschlossen, dass mangels Vorliegens e ines Beschlusses der Stockwerk- eigentümergemeinschaft betreffend Abberufung des Verwa lters die Klage abzuweisen ist. Eine Prüfung der Frage, ob wichtige Gründe für eine Abbe rufung bestehen, erübrigte sich somit für die Vorinstanz. Die Rügen des Berufungsklägers, der Vorderrichter habe d en Sachverhalt unrichtig festgestellt und das Recht unrichtig angewendet, erweisen sich daher als unbegründet. Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht 4. Ob hinsichtlich der Verwaltung der Stockwerkeigentümersch aft X.____strasse in D.____ dringliche Massnahmen angezeigt sind, ist nicht Gegenstan d des vorliegenden Verfahrens um Abberufung des Verwalters. Soweit sich der Berufungskläge r auf Bestätigungen der Rechts- auskunft des Bezirksgerichts beruft, scheint er den Umstand zu verkennen, dass solche Aus- künfte jeweils auf der Sachverhaltsdarstellung bloss einer Partei beruhen und daher immer un- präjudiziell erfolgen. 5. Aufgrund der obigen Erwägungen ist die Berufung abzuw eisen. Zufolge vollumfänglichen Unterliegens gehen die Prozesskosten des Berufungsverfahrens gemäss Art. 106 ZPO zulasten des Berufungsklägers. Die Gerichtsgebühr ist in Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V.m. § 8 GebT auf CHF 1'000.00 festzusetzen. Ferner hat der Berufungskläge r den Berufungsbeklagten eine Par- teientschädigung für die Kosten der berufsmässigen Vert retung zu leisten. Diese ist in Anwen- dung der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwäl te vom 17.11.2003 (SGS 178.112, TO) festzusetzen. Da ein Berufungsprozess mit Streitwert vorlie gt, hat sich die Honorarnote an den von § 7 bis § 10 TO vorgegebenen Rahmen zu halten. Die vom Rechtsbeistand der Berufungs- beklagten unterbereitete Honorarnote vom 30.08.2013 i n Höhe von CHF 2'846.35 inkl. MWST von CHF 210.85 erweist sich als tarifkonform, weshalb die zu leistende Parteientschädigung auf diesen Betrag zu bemessen ist. Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr von pauschal CHF 1'000.00 wird d em Berufungskl ä- ger auferlegt. Der Berufungskläger hat den Berufungsb eklagten eine Parteientschädigung von CHF 2'846.45 inkl. MWST von CHF 210.85 zu bezahlen. Präsidentin Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiber Hansruedi Zweifel