An alle akkreditierten Journalisten
des Bundesgerichts
Lausanne, 20. Dezember 2018
Embargo: 20. Dezember 2018, 12:00 Uhr
Medienmitteilung des Bundesgerichts
Urteil vom 3. Dezember 2018 (1C_69/2018)
Begrenzung von Zweitwohnungen: Indizien für Rechtsmissbrauch weiter konkretisiert
Das Bundesgericht konkretisiert weiter, welche Indizien bei einem Projekt zum Bau
von Erstwohnungen dafür sprechen können, dass die Bauherrschaft auf eine spätere
Nutzung als Zweitwohnungen setzt. Es kommt bei einem Bauvorhaben in Saanen BE
zum Schluss, dass Rechtsmissbrauch vorliegt und weist das von der Gemeinde
bewilligte Baugesuch ab.
Die Gemeinde Saanen hatte 2012 ein Projekt zum Bau von drei Häusern mit insgesamt
zwölf 3- und 4-Zimmerwohnungen im gehobenen/luxuriösen Segment bewilligt. Die
Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) hiess 2014 eine
Beschwerde von Einsprechern gut und wies die Sache zur Prüfung der Vereinbarkeit mit
der Regelung zur Begrenzung von Zweitwohnungen zurück an die Gemeinde. Nachdem
die Bauherrschaft ihr Projekt auf "Nutzung als Erstwohnung" geändert hatte, erhielt sie
die Baubewilligung 2016 unter der Auflage eines im Grundbuch einzutragenden Verbots
der Zweckentfremdung als Zweitwohnungen. Die BVE und das Berner Verwaltungsgericht wiesen die Beschwerden der Einsprecher ab. 
Das Bundesgericht heisst ihre Beschwerde gut und weist das Baugesuch ab. Nach der
neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von Amtes wegen zu prüfen, ob
konkrete Indizien vorliegen, welche die Möglichkeit einer Nutzung des Bauvorhabens als
Erstwohnung unrealistisch erscheinen lassen. Das Zweitwohnungsgesetz erlaubt es, die
im  Grundbuch  eingetragene  Beschränkung  zur  Nutzung  als  Erstwohnung  beim
Vorliegen bestimmter Voraussetzungen zu sistieren, was das Risiko erhöht, dass die
Bauherrschaft von vornherein auf diese Möglichkeit setzen könnte. Das Bundesgericht
hat in früheren Urteilen verschiedene Indizien genannt, die bei der Prüfung eines allfälligen Rechtsmissbrauchs zu berücksichtigen sind. Es konkretisiert diese im aktuellen
Entscheid weiter und kommt zum Schluss, dass ein Rechtsmissbrauch vorliegt. Obwohl
die hier streitigen Wohnungen ursprünglich als Zweitwohnungen konzipiert wurden,
blieben die Baupläne unverändert. Sie entsprechen vom Zuschnitt und der Infrastruktur
her (u.a. Wellnessbereich, Dampfbad und Jacuzzi) Ferienwohnungen des gehobenen
Standards. Aufgrund des voraussichtlichen Preises kommen sie nur für wohlhabende
Personen in Betracht, wobei sie für Erstwohnungen im gehobenen Segment klein
dimensioniert sind (3-Zimmer-Wohnungen mit rund 70 m 2). Die Wohnungen würden
oberhalb von Saanen in einem Gebiet liegen, wo sich vor allem Zweitwohnungen
befinden; die Bewohner sind auf ein Auto angewiesen. An Erstwohnungen besteht in
Saanen kein Mangel, auch nicht an Wohnungen im gehobenen/luxuriösen Segment.
Nach Schätzung der Gemeinde stehen 10 bis 15 solche Wohnungen leer und 13 bis 18
weitere sind im Bau oder bewilligt. Gleichzeitig stagniert die Wohnbevölkerung von
Saanen seit Jahren. Das Vorhaben, die 12 Wohnungen als neue Erstwohnungen des
gehobenen/luxuriösen Segments zu vermarkten, erscheint damit unrealistisch. Seit 2012
ist es der Bauherrschaft denn auch nicht gelungen, auch nur eine Wohnung ab Plan an
Ortsansässige zu verkaufen. A tous les journalistes accrédités auprès
du Tribunal fédéral
Lausanne, le 20 décembre 2018
Embargo : 20 décembre 2018, 12h00
Communiqué de presse du Tribunal fédéral
Arrêt du 3 décembre 2018 (1C_69/2018)
Limitation des résidences secondaires  : précision quant aux 
indices plaidant en faveur d'un abus de droit
Le Tribunal fédéral précise quels sont les indices susceptibles de plaider en faveur
d'une utilisation ultérieure des logements comme résidences secondaires en
présence d'un projet de construction de résidences principales. Dans un cas
concernant la commune bernoise de Saanen, il conclut à l'existence d'un abus de
droit et annule l'autorisation de construire délivrée par la Commune.
En 2012, la Commune de Saanen a autorisé un projet de construction de trois
immeubles comportant au total douze logements de luxe et de haut standing de 3 et
4 pièces. En 2014, la Direction des travaux publics, des transports et de l'énergie du
canton de Berne (TTE) a admis un recours des opposants et renvoyé la cause à la
Commune pour qu'elle examine la conformité du projet avec la réglementation sur la
limitation des résidences secondaires. Le constructeur a modifié l'affectation des logements en résidence principale et obtenu l'autorisation de construire en 2016 moyennant
l'inscription au registre foncier d'une interdiction d'affecter les logements à des résidences secondaires. La TTE et le Tribunal administratif du canton de Berne ont successivement rejeté les recours des opposants. 
Le Tribunal fédéral admet leur recours et rejette la demande d'autorisation de
construire. Selon la jurisprudence récente du Tribunal fédéral, il convient d'examiner
d'office s'il existe des indices concrets qui font apparaître irréaliste la possibilité d'utiliser
les  logements  projetés  comme  résidence  principale.  La  loi  sur  les  résidences
secondaires permet, sous certaines conditions, de suspendre la restriction d'utilisation
comme logement principal inscrite au registre foncier, ce qui augmente le risque que le
constructeur compte dès l'origine avec cette possibilité. Le Tribunal fédéral a mentionné
dans de précédents arrêts divers indices à prendre en considération dans l'examen d'un
éventuel abus de droit. Il les précise dans le cas d'espèce et conclut à l'existence d'un
abus de droit. Les plans de construction sont demeurés inchangés alors même que les
appartements litigieux étaient conçus à l'origine comme des résidences secondaires. Ils
correspondent du point de vue de leur taille et de l'équipement (notamment, espace
bien-être, bain de vapeur et jacuzzi) à des appartements de vacances de haut standing.
Ils n'entrent en considération que pour des personnes aisées au vu du prix prévu et ils
présentent des dimensions modestes pour des résidences principales d'un standard
élevé (appartements de 3 pièces d'environ 70 m 2). Les logements prendraient place audessus de Saanen dans un secteur composé avant tout de résidences secondaires  ; les
résidents sont dépendants d'une voiture. L'offre en matière de logements principaux à
Saanen ne manque pas, également dans le segment des appartements de luxe ou à
haut standing. D'après l'estimation de la Commune, entre 10 et 15 appartements de ce
genre sont inoccupés et entre 13 et 18 sont en construction ou ont été autorisés. Dans
le même temps, la population résidante de Saanen est stable depuis des années. Le
projet, qui offrirait sur le marché 12 logements supplémentaires à titre de résidence
principale dans un segment de luxe ou de haut standing, apparaît ainsi irréaliste. Enfin,
depuis 2012, le constructeur n'a pas vendu un seul appartement sur plan à des
résidents établis dans la localité.