<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2024.00015</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224552&amp;W10_KEY=13045533&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2024.00015</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.12.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erstellung eines Einfamilienhauses; massgebendes Terrain. Gemäss § 5 ABV gilt als massgebendes Terrain der natürlich gewachsene Geländeverlauf. Kann dieser infolge früherer Abgrabungen und Aufschüttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natürlichen Geländeverlauf der Umgebung auszugehen (Abs. 1). Aus planerischen oder erschliessungstechnischen Gründen kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden (Abs. 2). § 5 ABV stimmt wörtlich mit Ziffer 1.1 des Anhangs 1 IVHB überein. Bei der Anwendung von § 5 Abs. 2 ABV ist zu beachten, dass es sich hierbei um einen Ausnahmetatbestand handelt, der alternativ zum Regeltatbestand von § 5 Abs. 1 ABV angewendet werden kann (E. 4). § 5 Abs. 2 ABV kann grundsätzlich direkt angewendet werden, sofern die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestands erfüllt sind. Die Anwendung von § 5 Abs. 2 ABV entbindet die Baubehörde jedoch nicht, den natürlich gewachsenen Geländeverlauf zumindest dem Grundsatz nach zu ermitteln, weil erst nach Ermittlung des natürlich gewachsenen Geländeverlaufs überhaupt feststeht, ob eine Berufung auf den Ausnahmetatbestand nach § 5 Abs. 2 ABV erforderlich ist (E. 5.1). Es ist nicht zu beanstanden, dass die Behörde sich vorliegend auf den Ausnahmetatbestand abgestützt hat: Im Norden des Grundstücks erfolgte die Festlegung des Terrains aus erschliessungstechnischen, im Süden aus planerischen Gründen (E. 5.2 f.). Eine Überschreitung der Baumasse liegt nicht vor (E. 6). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSE">BAUMASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GELÃNDEVERLAUF">GELÃNDEVERLAUF</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TERRAIN">TERRAIN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 2a Abs. II ABV</span><br/><span class="ungerade">§ 5 ABV</span><br/><span class="gerade">§ 5 Abs. I ABV</span><br/><span class="ungerade">§ 5 Abs. II ABV</span><br/><span class="gerade">§ 238 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=68927" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2024.00015</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom 5. Dezember 2024</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, Ersatzrichter Mischa Morgenbesser, Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C und/oder RA D, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. E, vertreten durch RA F,<br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. BaubehÃ¶rde Meilen, vertreten durch RA G, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die BaubehÃ¶rde Meilen erteilte E am 14. MÃ¤rz 2023 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in Meilen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Einen hiergegen von B und A erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 28. November 2024 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts reichten B und A am 15. Januar 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich ein und beantragten die Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts und der baurechtlichen Bewilligung der BaubehÃ¶rde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. </p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht beantragte am 30. Januar 2024 die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 14. Februar 2024 beantragte E die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Selbigen Antrag stellte die BaubehÃ¶rde Meilen mit Beschwerdeantwort vom 19. Februar 2024, wobei sie auf die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung verzichtete.</p> <p class="Urteilstext">B und A reichten am 14. MÃ¤rz 2024 eine Replik ein. Sowohl E als auch die BaubehÃ¶rde Meilen verzichteten mit jeweiliger Eingabe vom 25. MÃ¤rz 2024 auf eine Duplik. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der Beschwerde gegen den angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind aufgrund ihrer rÃ¤umlichen NÃ¤he zum BaugrundstÃ¼ck gestÃ¼tzt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Das Bauvorhaben betrifft die Parzelle Kat.-Nr. 01 in Meilen an der privaten Quartierstrasse H-Strasse. Der private Beschwerdegegner plant den Abbruch des bestehenden Wohnhauses verbunden mit dem Neubau eines zu ersetzenden, neuzeitlichen Einfamilienwohnhauses auf zwei Geschossebenen in der Wohnzone W 1.4. Das BaugrundstÃ¼ck grenzt nÃ¶rdlich an den heutigen Strassenraum und fÃ¤llt im sÃ¼dlichen Bereich in Hanglage mit bestehenden StÃ¼tzmauern ab.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><b>4.1.</b> Da die Gemeinde Meilen die kantonale Harmonisierung der Baubegriffe bereits umgesetzt hat, sind vorliegend das Planungs- und Baugesetz (PBG) und die Allgemeine Bauverordnung (ABV) in der seit dem 1. MÃ¤rz 2017 in Kraft stehenden Fassung anwendbar.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 5 ABV gilt als massgebendes Terrain der natÃ¼rlich gewachsene GelÃ¤ndeverlauf. Kann dieser infolge frÃ¼herer Abgrabungen und AufschÃ¼ttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natÃ¼rlichen GelÃ¤ndeverlauf der Umgebung auszugehen (Abs. 1). Aus planerischen oder erschliessungstechnischen GrÃ¼nden kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden (Abs. 2).</p> <p class="Urteilstext">Zwischen den Parteien ist die Auslegung und Anwendung von § 5 ABV und namentlich das VerhÃ¤ltnis zwischen Absatz 1 und Absatz 2 umstritten.</p> <p class="Urteilstext"><b>4.2.</b> Mit der Interkantonalen Vereinbarung Ã¼ber die Harmonierung der Baubegriffe vom 22. September 2005 (IVHB) wurden Baubegriffe und Messweisen gemÃ¤ss den 30 definierten Begriffen der IVHB harmonisiert (Faktenblatt der Bau-, Planungs- und Umweltdirektoren-Konferenz [BPUK], Interkantonale Vereinbarung Ã¼ber die Harmonisierung der Baubegriffe IVHB vom 12. November 2014). Der Kanton ZÃ¼rich ist der IVHB zwar nicht beigetreten, hat aber die Vorgaben der IVHB im kantonalen Recht umgesetzt (ABl 2016-05-27). Bei der Auslegung von § 5 ABV sind deshalb nicht nur die Materialien des Kantons ZÃ¼rich, sondern auch die auf der Homepage publizierten Materialien der BPUK zu berÃ¼cksichtigen. </p> <p class="Urteilstext"><b>4.3.</b> Die in der IVHB vereinbarten Baubegriffe und Messweisen werden gemÃ¤ss Art. 1 Abs. 2 IVHB in den AnhÃ¤ngen aufgefÃ¼hrt. GemÃ¤ss Ziffer 1.1 des Anhangs 1 IVHB gilt als massgebendes Terrain der natÃ¼rlich gewachsene GelÃ¤ndeverlauf. Kann dieser infolge frÃ¼herer Abgrabungen und AufschÃ¼ttungen nicht mehr festgestellt werden, ist vom natÃ¼rlichen GelÃ¤ndeverlauf der Umgebung auszugehen. Aus planerischen oder erschliessungstechnischen GrÃ¼nden kann das massgebende Terrain in einem Planungs- oder im Baubewilligungsverfahren abweichend festgelegt werden. </p> <p class="Urteilstext">Der vorliegend auszulegende § 5 ABV stimmt wÃ¶rtlich mit Ziffer 1.1 des Anhangs 1 IVHB Ã¼berein. Der einzige Unterschied besteht darin, dass Ziffer 1.1 des Anhangs 1 IVHB nur aus einem Absatz besteht, wÃ¤hrend § 5 ABV in zwei AbsÃ¤tze aufgeteilt ist. Es bestehen keine Hinweise darauf, dass der Kanton ZÃ¼rich dem § 5 ABV durch die Aufteilung in zwei AbsÃ¤tze eine von Ziffer 1.1 des Anhangs 1 IVHB abweichende Bedeutung geben wollte. Demzufolge ist § 5 ABV bei der im Streit liegenden Auslegung so zu lesen, als wenn es sich hierbei um einen einzigen Absatz handelte.</p> <p class="Urteilstext"><b>4.4.</b> GemÃ¤ss Musterbotschaft IVHB vom 31. Juli 2014, Abschnitt 8, Ziff. 1.1, kann die Feststellung des massgebenden Terrains gelegentlich schwierig sein. In unklaren Situationen braucht es unter UmstÃ¤nden einen Feststellungsentscheid; die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde wird in der Regel einen auf das umgebende natÃ¼rliche Terrain abgestimmten GelÃ¤ndeverlauf ermitteln und festlegen. Eine vom natÃ¼rlich gewachsenen GelÃ¤ndeverlauf abweichende Festlegung des massgebenden Terrains kann insbesondere wegen der Hochwassergefahr, einer GefÃ¤hrdung des Grundwassers oder aus GrÃ¼nden der SiedlungsentwÃ¤sserung zweckmÃ¤ssig sein. </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss IVHB-ErlÃ¤uterungen, Stand 3. September 2023, S. 2, zum massgebenden Terrain, Ziffer 4, muss die zustÃ¤ndige BaubehÃ¶rde, wo der natÃ¼rlich gewachsene GelÃ¤ndeverlauf unklar oder umstritten ist, dessen Verlauf im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens hoheitlich festlegen. Nach dem Konkordatstext wird sie dabei auf den natÃ¼rlichen GelÃ¤ndeverlauf in der Umgebung abstellen, also so weit mÃ¶glich von der Umgebung oder von Ã¤lteren Terrainaufnahmen auf den ursprÃ¼nglichen GelÃ¤ndeverlauf auf dem BaugrundstÃ¼ck schliessen. Bauwilligen sollte von den Kantonen ein Verfahren zur VerfÃ¼gung gestellt werden, mit dem sie vor der Ausarbeitung eines konkreten Bauprojekts den Verlauf des massgeblichen Terrains rechtsverbindlich klÃ¤ren kÃ¶nnen. GemÃ¤ss Ziffer 7 kann es ausnahmsweise nÃ¶tig werden, dass die BehÃ¶rden einen anderen Terrainverlauf als den "natÃ¼rlich gewachsenen GelÃ¤ndeverlauf" als massgebendes Terrain festlegen. Das Konkordat nennt dafÃ¼r planerische oder erschliessungstechnische GrÃ¼nde. GrÃ¼nde des Hochwasserschutzes kÃ¶nnen beispielsweise verlangen, dass dauernd auf einem hÃ¶heren als dem natÃ¼rlich gewachsenen GelÃ¤ndeverlauf gebaut wird, weil das natÃ¼rliche Terrainniveau gefÃ¤hrdet ist. Auch eine vernÃ¼nftige, mit vertretbaren Steigungen arbeitende Erschliessung kann es nÃ¶tig machen, dass nicht der natÃ¼rlich gewachsene GelÃ¤ndeverlauf fÃ¼r eine Baubewilligung massgebend ist, sondern ein an die Erschliessungsplanung angepasstes Terrain. Weitere planerische GrÃ¼nde sind beispielsweise TerrainverÃ¤nderungen zur Erzielung eines besseren LÃ¤rmschutzes oder einer besseren Einordnung ins Ortsbild. Die BehÃ¶rden werden dann in einem anfechtbaren Entscheid â sei das im Baubewilligungs- oder im Planerlassverfahren â das massgebende Terrain abweichend vom natÃ¼rlich gewachsenen GelÃ¤ndeverlauf festsetzen. SelbstverstÃ¤ndlich mÃ¼ssen die BehÃ¶rden bei solchen Festlegungen des massgebenden Terrains die Ã¶ffentlichen und privaten Interessen beispielsweise des Ortsbildschutzes und der Nachbarn berÃ¼cksichtigen. Auch darf die Rechtssicherheit nicht gefÃ¤hrdet werden. Von einer Neufestlegung des massgebenden Terrains erst im Baubewilligungsverfahren sollte sehr zurÃ¼ckhaltend Gebrauch gemacht werden; denn die Begriffsdefinitionen sollen nicht das Instrument der Ausnahmebewilligung des jeweiligen kantonalen Rechts ersetzen.</p> <p class="Urteilstext"><b>4.5. </b>Im von der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich publizierten Leitfaden betreffend Harmonisierung der Baubegriffe vom 1. MÃ¤rz 2017, S. 5 f., wird zum massgebenden Terrain ausgefÃ¼hrt, dass im Vergleich zur bisherigen Regelung neu immer auf den natÃ¼rlich gewachsenen GelÃ¤ndeverlauf abgestellt werde, sodass AufschÃ¼ttungen unbeachtlich seien, auch wenn sie mehr als zehn Jahre zurÃ¼cklÃ¤gen. Neu kÃ¶nne das massgebende Terrain aus planerischen oder erschliessungstechnischen GrÃ¼nden abweichend vom natÃ¼rlich gewachsenen GelÃ¤ndeverlauf festgelegt werden. § 5 Abs. 1 ABV bezeichne den natÃ¼rlich gewachsenen GelÃ¤ndeverlauf als massgebendes Terrain. Ausnahmen seien nur unter den eng umschriebenen Voraussetzungen von § 5 Abs. 2 ABV zulÃ¤ssig. Die anschliessenden AusfÃ¼hrungen im Leitfaden, unter welchen Voraussetzungen § 5 Abs. 2 ABV anwendbar ist, stimmen weitgehend mit den in ErwÃ¤gung 4.4 zitierten AusfÃ¼hrungen in den IVHB-ErlÃ¤uterungen, Ziffer 7, Ã¼berein. </p> <p class="Urteilstext"><b>4.6.</b> Aus dem Gesetzestext und aus den hierzu publizierten Materialen und ErlÃ¤uterungen ergibt sich, dass § 5 ABV wie folgt anzuwenden ist:</p> <p class="Urteilstext">GrundsÃ¤tzlich ist der natÃ¼rlich gewachsene GelÃ¤ndeverlauf festzustellen (Ziffer 1.1 Satz 1 des Anhangs 1 IVHB, § 5 Abs. 1 Satz 1 ABV). Kann dieser nicht mehr festgestellt werden, ist dieser annÃ¤herungsweise zu ermitteln, indem vom natÃ¼rlichen GelÃ¤ndeverlauf der Umgebung ausgegangen wird (Ziffer 1.1 Satz 2 des Anhangs 1 IVHB, § 5 Abs. 1 Satz 2 ABV). Aus planerischen oder erschliessungstechnischen GrÃ¼nden kann eine abweichende Festlegung des massgebenden Terrains erfolgen (Ziffer 1.1 Satz 3 des Anhangs 1 IVHB, § 5 Abs. 2 ABV). </p> <p class="Urteilstext">Aus der Formulierung, dass das massgebende Terrain "abweichend" vom natÃ¼rlich gewachsenen GelÃ¤ndeverlauf festgelegt werden kann, ergibt sich, dass die BehÃ¶rde, welche das massgebende Terrain abweichend festlegt, zumindest eine Vorstellung Ã¼ber den natÃ¼rlich gewachsenen GelÃ¤ndeverlauf haben muss. Nicht erforderlich ist aber, dass die BehÃ¶rde bei einer abweichenden Festlegung des massgebenden Terrains den natÃ¼rlich gewachsenen GelÃ¤ndeverlauf vollumfÃ¤nglich ermittelt, da sich eine solche detaillierte Ermittlung â in Anbetracht dessen, dass das massgebende Terrain ohnehin abweichend festgelegt wird â als nicht erforderlich erweist (siehe nachfolgende ErwÃ¤gung 5.1). </p> <p class="Urteilstext">Bei der Anwendung von § 5 Abs. 2 ABV ist zu beachten, dass es sich hierbei um einen Ausnahmetatbestand handelt. Aus Ziffer 1.1 des Anhangs 1 IVHB, welcher aus drei fortlaufenden SÃ¤tzen besteht und nicht in 2 AbsÃ¤tze aufgeteilt ist, erhellt, dass die drei SÃ¤tze als Lauftext zu verstehen sind und § 5 Abs. 2 ABV demzufolge alternativ zum Regeltatbestand von § 5 Abs. 1 ABV angewendet werden kann, sofern ein Ausnahmetatbestand vorliegt.</p> <p class="Urteilstext">Zu prÃ¼fen ist somit in einem ersten Schritt, ob eine Ausnahmesituation gegeben ist, die nach der gesetzlichen Regelung eine Abweichung rechtfertigt. Dabei hat die rechtsanwendende BehÃ¶rde auch bei der Bewilligung der Ausnahme die mit der generellen Regelung verfolgte Absicht weiterzufÃ¼hren und im Hinblick auf die Besonderheiten des Ausnahmefalls auszugestalten (siehe nachfolgende ErwÃ¤gung 5.2). Ob eine Ausnahmesituation vorliegt, ist eine Rechtsfrage, die vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft werden kann. Hingegen ist die Regelung des Ausnahmefalls (Mass der Abweichung, Inhalt der Bewilligung) dem pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der BaubehÃ¶rde anheimgestellt, das im Allgemeinen nur einer eingeschrÃ¤nkten richterlichen Kontrolle unterliegt (siehe nachfolgende ErwÃ¤gung 5.3). Rechtsfrage ist also vorliegend, ob die besonderen UmstÃ¤nde des Einzelfalls eine abweichende Festlegung des massgebenden Terrains rechtfertigen; Ermessensfrage, in welchem Ausmass das massgebende Terrain abweichend vom natÃ¼rlich gewachsenen GelÃ¤ndeverlauf festgesetzt werden kann (vgl. Ulrich HÃ¤felin/Georges MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2020, Rz. 2672 ff.; Antonio Frigerio/Peter BÃ¶sch in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], ZÃ¼richer Planungs- und Baurecht, 7. A, WÃ¤denswil 2024, S. 568). </p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b> </p> <p class="Urteilstext"><b>5.1. </b>§ 5 Abs. 2 ABV kann grundsÃ¤tzlich direkt angewendet werden, sofern die Voraussetzungen des Ausnahmetatbestands erfÃ¼llt sind. Die Anwendung von § 5 Abs. 2 ABV entbindet die BaubehÃ¶rde jedoch nicht, den natÃ¼rlich gewachsenen GelÃ¤ndeverlauf zumindest dem Grundsatz nach zu ermitteln, weil erst nach Ermittlung des natÃ¼rlich gewachsenen GelÃ¤ndeverlaufs Ã¼berhaupt feststeht, ob eine Berufung auf den Ausnahmetatbestand nach § 5 Abs. 2 ABV erforderlich ist. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat hierzu erwogen, dass sich der ursprÃ¼nglich gewachsene GelÃ¤ndeverlauf an der vorliegenden Ã¼berbauten und durch AufschÃ¼ttungen stark verÃ¤nderten Hanglage nicht mehr zweifelsfrei ermitteln lasse. Aus den BaugesuchsplÃ¤nen des bestehenden GebÃ¤udes aus dem Jahre 1979 und den alten BauplÃ¤nen der Liegenschaft auf dem NachbargrundstÃ¼ck (Kat.-Nr. 02) aus dem Jahre 1959 hat die Vorinstanz jedoch abgeleitet, dass das nunmehr festgelegte massgebende Terrain hÃ¶her liege als das natÃ¼rlich gewachsene GelÃ¤nde, welches im oberen, nÃ¶rdlicheren GrundstÃ¼cksbereich eher flach verlaufe und hernach im sÃ¼dlichen Teil stÃ¤rker abfalle, bevor es sich an der Parzellengrenze oberhalb der bestehenden Trockenmauer wieder flacher prÃ¤sentiert habe. Sodann ergebe sich aus den vorhandenen Planunterlagen, dass das festgesetzte Terrain deutlich unter dem heutigen gestalteten Terrainniveau liege.</p> <p class="Urteilstext">Auch wenn der ursprÃ¼nglich gewachsene GelÃ¤ndeverlauf durch die Vorinstanz nicht vollumfÃ¤nglich ermittelt wurde, ergibt sich, dass der ursprÃ¼nglich gewachsene GelÃ¤ndeverlauf zumindest dem Grundsatz nach ermittelt worden ist. Die Vorinstanz hat festgestellt, dass der natÃ¼rlich gewachsene GelÃ¤ndeverlauf tiefer liegt als das von der BaubewilligungsbehÃ¶rde festgesetzte massgebende Terrain. Demzufolge steht aber auch fest, dass eine abweichende Festlegung im Sinne von § 5 Abs. 2 ABV vorliegt, indem die BaubehÃ¶rde das massgebende Terrain hÃ¶her festgesetzt hat als den ursprÃ¼nglichen GelÃ¤ndeverlauf. Damit ist aber auch erstellt, dass sich die BaubehÃ¶rde auf den Ausnahmetatbestand nach § 5 Abs. 2 ABV berufen musste, da sie das massgebende Terrain "hÃ¶her" festsetzte als den natÃ¼rlich gewachsenen GelÃ¤ndeverlauf. Es ist somit zu prÃ¼fen, ob die verlangte Ausnahmesituation vorliegt und ob sich die BaubehÃ¶rde beim Ausmass der Abweichung ermessenskonform verhalten hat. </p> <p class="Urteilstext"><b>5.2.</b> GemÃ¤ss Gesetzeswortlaut ist eine abweichende Festlegung aus planerischen oder erschliessungstechnischen GrÃ¼nden zulÃ¤ssig. In den IVHB-ErlÃ¤uterungen und im Leitfaden der Baudirektion werden fÃ¼r die abweichende Festlegung des massgebenden Terrains beispielhaft die Reduktion der Hochwassergefahr, die ErmÃ¶glichung einer vernÃ¼nftigen Erschliessung sowie TerrainverÃ¤nderungen zur Erzielung eines besseren LÃ¤rmschutzes oder einer besseren Einordnung ins Ortsbild genannt. Aufgrund der IVHB-ErlÃ¤uterungen und des Leitfadens ist somit von einem tendenziell weiten Anwendungsbereich fÃ¼r planerische oder erschliessungstechnische GrÃ¼nde auszugehen.</p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich musste sich bis anhin nicht mit der Auslegung von § 5 Abs. 2 ABV auseinandersetzen. Auch aus den Ã¼brigen Konkordatskantonen der IVHB gibt es hierzu kaum Rechtsprechung. Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau hat in einem Entscheid vom 6. Juni 2024 erwogen, dass aus RechtssicherheitsgrÃ¼nden abweichende Festlegungen fÃ¼r bestimmte Gebiete grundsÃ¤tzlich in einem Planungsverfahren zu treffen seien. Dieses Verfahren erweise sich in der Regel als zweckmÃ¤ssiger, weil die eine abweichende Festlegung des massgebenden Terrains bedingenden UmstÃ¤nde sich kaum an der eher zufÃ¤lligen Parzelleneinteilung ausrichteten und es daher in der Regel angezeigt sein dÃ¼rfte, die TerrainverhÃ¤ltnisse in einer Ã¼ber die einzelne Bauparzelle hinausgehende Betrachtungsweise zu beurteilen und gegebenenfalls abweichend festzulegen. Dennoch sei es nicht von vornherein ausgeschlossen, dass eine abweichende Festlegung des massgebenden Terrains auch im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens erfolgen kÃ¶nne (Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau, 6. Juli 2024, EBVU 23.490, E. 4.3.1). </p> <p class="Urteilstext">Zu prÃ¼fen ist demnach, ob die Vorinstanzen zu Recht auf eine Ausnahmesituation erkannt haben, und falls ja, ob dieser Ausnahmesituation im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens Rechnung getragen werden konnte.</p> <p class="Urteilstext">Im Norden orientiert sich das festgelegte Terrain am Strassenniveau. Dieser Bezugspunkt sei â wie die Vorinstanz in ErwÃ¤gung 3.4. ausgefÃ¼hrt hat â zweckmÃ¤ssig und dÃ¼rfte wohl den historischen Gegebenheiten entsprechen. Es kann somit festgestellt werden, dass die Festlegung des massgebenden Terrains im Norden aus erschliessungstechnischen GrÃ¼nden erfolgte, was ohne Weiteres zulÃ¤ssig ist.</p> <p class="Urteilstext">Beim sÃ¼dlichen Bezugspunkt ist umstritten, ob das massgebende Terrain bei der Oberkante der sÃ¼dlich gelegenen Trockenmauer korrekt gewÃ¤hlt wurde. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind diesbezÃ¼glich der Auffassung, dass auf ein weit tiefer gelegenes Terrain zu referenzieren sei. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Wie die Vorinstanz zu Recht erwogen hat, hÃ¤tte eine Tieferlegung des Terrains des BaugrundstÃ¼cks zur Folge, dass gegenÃ¼ber den umliegenden, nach altem Recht errichteten GebÃ¤uden eine GelÃ¤ndesenke und somit ein tieferer BaukÃ¶rper resultieren wÃ¼rde. Durch die Festlegung des massgebenden Terrains im SÃ¼den bei der Oberkante der Trockenmauer haben die Vorinstanzen das massgebende Terrain auf die HÃ¶he der benachbarten und bereits Ã¼berbauten Parzellen angehoben, was planerisch sinnvoll ist und im Interesse des Ortsbildes erfolgte. Es entstehe damit â wie die Vorinstanz in ErwÃ¤gung 3.4 erwogen hat â mit den umstehenden, nach altem Recht Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken ein harmonisches Quartier- bzw. Orts- und Landschaftsbild. Demzufolge liegt die erforderliche Ausnahmesituation vor, gestÃ¼tzt auf welche die Vorinstanzen das massgebende Terrain im Norden und im SÃ¼den angesetzt hat. Da die benachbarten GrundstÃ¼cke bereits auf hÃ¶herem Terrain Ã¼berbaut sind, ist auch nicht zu beanstanden, dass die Festlegung vorliegend im Einzelfall, also im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens, erfolgte.</p> <p class="Urteilstext"><b>5.3.</b> Liegt eine Ausnahmesituation vor, steht der zum Entscheid berufenen BehÃ¶rde bei der Regelung des Ausnahmefalls das Ermessen zu, in welchem Ausmass das massgebende Terrain abweichend vom natÃ¼rlich gewachsenen GelÃ¤ndeverlauf festgesetzt werden soll. Das von der BaubehÃ¶rde festgesetzte Terrain zeichnet sich dadurch aus, dass sich ausgehend von Norden das massgebende Terrain leicht absenkt. Erst im sÃ¼dlichen Bereich, unterhalb des Ãberbauungsbereichs, senkt sich das massgebende Terrain stÃ¤rker ab, was nicht zu beanstanden ist. Wie die Vorinstanz in ErwÃ¤gung 3.4 zu Recht erwogen hat, erfahre das GrundstÃ¼ck unterhalb des Poolbereichs keine baulichen Anpassungen und bleibe die bestehende, durch die beiden StÃ¼tzmauern gebildete Terrassierung nach der Realisierung des Neubauvorhabens unverÃ¤ndert. Daher ist die gewÃ¤hlte LinienfÃ¼hrung, wonach die Terrainabsenkung im Norden des BaugrundstÃ¼cks flacher und im SÃ¼den des BaugrundstÃ¼cks steiler verlÃ¤uft, nicht zu beanstanden. Eine ermessenswidrige Festsetzung des massgebenden Terrains ist nicht erkennbar. </p> <p class="Urteilstext">Der Umstand, dass der Gartenbereich mit Poolterrasse gegenÃ¼ber dem benachbarten GrundstÃ¼ck hÃ¶her situiert ist, stellt keinen derartigen Nachteil fÃ¼r den Nachbarn dar, dass auf eine unzulÃ¤ssige Festlegung des massgebenden Terrains zu erkennen ist. Im Ergebnis besteht deshalb kein Anlass, in die ermessenskonforme Festlegung des massgebenden Terrains durch die BaubehÃ¶rde einzugreifen.</p> <p class="Urteilstext"><b>5.4.</b> Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden in diesem Zusammenhang auch eine Verletzung von § 238 PBG rÃ¼gen, kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt werden. Hierzu fÃ¼hren die BeschwerdefÃ¼hrenden bloss aus, dass sich im weiteren Umfeld des BaugrundstÃ¼cks nirgends eine so starke, ausgeprÃ¤gte Terrassierung wie auf dem BaugrundstÃ¼ck finde. Dieser Umstand alleine vermag aber nicht, dem Bauprojekt die befriedigende Einordnung abzusprechen. </p> <p class="Erwgung1"><b><span>6. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><b>6.1.</b> Vorliegend ist angrenzend an das HauptgebÃ¤ude ein NebengebÃ¤ude geplant, welches als Doppelgarage genutzt wird. Unterhalb der Garage befindet sich ein Hobbyraum, oberhalb eine begehbare Pergola. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, dass die Baumasse Ã¼berschritten sei, weil die Baumasse der Doppelgarage an die Baumasse des HauptgebÃ¤udes anzurechnen und diese bereits konsumiert sei. </p> <p class="Urteilstext"><b>6.2.</b> GemÃ¤ss Art. 53 BZO ist fÃ¼r Kleinbauten und Anbauten eine zusÃ¤tzliche Baumasse von 20 % der zonengemÃ¤ssen Baumassenziffer zulÃ¤ssig, mindestens jedoch eine Baumasse von 120 m<sup>3</sup>. Anbauten sind mit einem anderen GebÃ¤ude zusammengebaute GebÃ¤ude mit einer GrundflÃ¤che von hÃ¶chstens 50 m<sup>2</sup>, deren GesamthÃ¶he 4,0 m, bei SchrÃ¤gdÃ¤chern 5,0 m, nicht Ã¼berschreitet und die nur NebennutzflÃ¤chen enthalten (§ 2a Abs. 2 ABV). </p> <p class="Urteilstext">Die ostseitig an das geplante Einfamilienhaus angefÃ¼gte Baute verfÃ¼gt Ã¼ber alle begriffsnotwendigen Kriterien einer Anbaute im Sinne von § 2a Abs. 2 ABV. Es kann hierzu auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz und die von der Vorinstanz zitierte Rechtsprechung verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG), wonach die Dimensionierungsvorgaben einer Anbaute ohne Weiteres eingehalten seien. Weiter hebe sich die Anbaute bereits durch ihre Eingeschossigkeit optisch vom HauptgebÃ¤ude ab, sei konstruktiv sowie architektonisch abgesetzt und erscheine nicht als Teil des HauptgebÃ¤udekubus. Dass die Anbaute ihr westseitiges Mauerwerk mit dem EntrÃ©e und der Garderobe des Erdgeschosses des HauptgebÃ¤udes teile und eine VerbindungstÃ¼r existiere, fÃ¼hre nicht zu einem anderen Schluss. Es sei nicht erforderlich, dass die Anbaute ohne jeden Eingriff in die bauliche Substanz weggelassen werden kÃ¶nnte. Damit sei ohne Weiteres ein hinreichendes Mass an baulicher SelbstÃ¤ndigkeit der Anbaute gegeben. Sodann liege der eine FlÃ¤che von 36,25 m<sup>2</sup> aufweisende, als "Hobbyraum" bezeichnete Raum Ã¼berwiegend unter dem Terrain und verfÃ¼ge nur Ã¼ber ein kleines Fenster, das in den Treppenaufgang fÃ¼hre. Aufgrund der ungenÃ¼genden Belichtung sei er fÃ¼r eine Nutzung fÃ¼r den dauernden Aufenthalt nicht geeignet. </p> <p class="Urteilstext">In diesem Sinne hat auch das Verwaltungsgericht eine Garage mit darunterliegendem Abstellraum als Anbaute qualifiziert, da der Abstellraum im Untergeschoss ein einziges kleines Fenster Ã¼ber einem Lichtschacht aufgewiesen habe und demzufolge aufgrund der ungenÃ¼genden Belichtung fÃ¼r eine Nutzung fÃ¼r den dauernden Aufenthalt nicht geeignet gewesen sei (<span>gemÃ¤ss § 302 PBG mÃ¼ssten Fenster bei Wohn- und SchlafrÃ¤umen Ã¼ber dem Erdreich liegen und ins Freie fÃ¼hren). Daran Ã¤ndere auch die Verbindung zur Wohnung Ã¼ber eine TÃ¼re nichts. Der Qualifikation der Garage als Anbaute stehe es sodann nicht entgegen, dass der westseitig vorspringende Garagenteil als Terrasse der anstossenden WohnrÃ¤ume genutzt werde. Es handle sich hier um eine Baute, bei der sich die konstruktive SelbstÃ¤ndigkeit bereits aus ihrer â im Vergleich zum HauptgebÃ¤ude â deutlich geringeren GebÃ¤udehÃ¶he ergebe (VGr, 26. Januar 2023, VB.2022.00218/VB.2022.00234, E. 3.5). </span></p> <p class="Urteilstext">Die Garage ist somit als Anbaute zu qualifizieren. FÃ¼r den Hobbyraum steht die Baumasse des HauptgebÃ¤udes zur VerfÃ¼gung. Eine zusÃ¤tzliche Baumasse ist somit bloss fÃ¼r den oberirdischen Garagenteil erforderlich, welchem die Baumasse aufgrund der Qualifikation als Anbaute aufgrund von Art. 53 BZO zur VerfÃ¼gung steht. Da es sich bei der Garage um eine Anbaute handelt, muss der oberirdische Garagenteil â entgegen der von den BeschwerdefÃ¼hrenden vertretenen Auffassung â nicht an die Baumasse des HauptgebÃ¤udes angerechnet werden. Eine Ãberschreitung der Baumasse liegt demzufolge nicht vor, und die diesbezÃ¼gliche RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrenden erweist sich als unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung1"><b><span>7. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung1">DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen. Der private Beschwerdegegner hat Anspruch auf eine angemessene ParteientschÃ¤digung. Die BaubehÃ¶rde hat auf die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung verzichtet, weshalb eine solche nicht zuzusprechen ist.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 180.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'180.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, </span>zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) die Vorinstanz.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>