<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <p class="MsoPlainText">A. S. et T. ont vécu en union libre. Formant entre eux une société</p> <p class="MsoPlainText">simple, ils ont acquis le 1er juillet 1993 en propriété commune l'immeuble</p> <p class="MsoPlainText">formant la parcelle 7144 du cadastre de Neuchâtel. Par acte notarié du 24</p> <p class="MsoPlainText">décembre 1996, T. est sortie de l'indivision et a transféré sa part à S.,</p> <p class="MsoPlainText">qui est ainsi devenu seul propriétaire de l'immeuble en cause, pour le</p> <p class="MsoPlainText">prix de 387'533.85 francs correspondant à la moitié de la dette</p> <p class="MsoPlainText">hypothécaire grevant la parcelle susmentionnée. Le 25 janvier 1997,</p> <p class="MsoPlainText">l'office des droits de mutation (ci-après : l'office) a décidé de</p> <p class="MsoPlainText">soumettre l'opération susmentionnée au paiement des lods à raison de 3 %</p> <p class="MsoPlainText">et a réclamé à S. le montant de 11'626 francs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Soutenant que la sortie d'indivision ne constitue pas un trans-</p> <p class="MsoPlainText">fert ou alors qu'elle équivaut au partage d'une communauté héréditaire ou</p> <p class="MsoPlainText">encore à la dissolution d'un régime matrimonial, lesquels sont exonérés du</p> <p class="MsoPlainText">paiement des lods, l'intéressé a élevé une réclamation contre cette taxa-</p> <p class="MsoPlainText">tion dont il a demandé l'annulation. Subsidiairement, il a sollicité le</p> <p class="MsoPlainText">bénéfice du taux favorable de 2 % pour la première acquisition d'une habi-</p> <p class="MsoPlainText">tation principale dans le canton.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> L'office a rejeté cette réclamation le 6 avril 1998 aux motifs</p> <p class="MsoPlainText">que l'acte du 24 décembre 1996 devait être considéré comme un transfert</p> <p class="MsoPlainText">immobilier pour la part appartenant à T.; que la dissolution d'une union</p> <p class="MsoPlainText">libre n'a pas été assimilée à la liquidation d'un régime matrimonial par</p> <p class="MsoPlainText">le législateur; que l'intéressé a fait une première acquisition</p> <p class="MsoPlainText">d'habitation principale dans le canton le 1er juillet 1993 déjà.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le 24 août 1998, le Département des finances et des affaires</p> <p class="MsoPlainText">sociales (ci-après : le département) a rejeté le recours du contribuable</p> <p class="MsoPlainText">contre le prononcé de l'office. Il a en particulier réfuté le grief d'iné-</p> <p class="MsoPlainText">galité de traitement entre concubins et couple marié.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">B. Par écriture du 14 septembre 1998, S. défère la décision du</p> <p class="MsoPlainText">département au Tribunal administratif. Il reprend les arguments qu'il a</p> <p class="MsoPlainText">fait valoir devant les instances inférieures, à l'exception de celui tiré</p> <p class="MsoPlainText">de la prétendue nécessité de traiter de façon égale les concubins et les</p> <p class="MsoPlainText">couples mariés. Il conclut à l'annulation de la décision attaquée,</p> <p class="MsoPlainText">principalement à ce qu'il soit dit que l'opération en cause ne constitue</p> <p class="MsoPlainText">pas un transfert soumis au paiement des lods, subsidiairement à ce que</p> <p class="MsoPlainText">ceux-ci soient calculés au taux de 2 %, sous suite de frais.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">C. Le département se réfère à sa décision sans formuler d'observa-</p> <p class="MsoPlainText">tions sur le recours.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C O N S I D E R A N T</p> <p class="MsoPlainText"> en droit</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-</p> <p class="MsoPlainText">vable.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. a) Selon la loi concernant la perception des droits de mutation</p> <p class="MsoPlainText">sur les transferts immobiliers du 20 novembre 1991 (RSN 635.0), l'Etat</p> <p class="MsoPlainText">perçoit des droits de mutation, appelés lods, sur les transferts immobi-</p> <p class="MsoPlainText">liers entre vifs à titre onéreux (art.1). Constitue un transfert, au sens</p> <p class="MsoPlainText">de cette loi, l'exécution de tout acte juridique ou combinaison d'actes</p> <p class="MsoPlainText">juridiques, quelle qu'en soit la forme, ayant pour effet de conférer la</p> <p class="MsoPlainText">propriété à un tiers, juridiquement ou économiquement (art.2 al.1). Les</p> <p class="MsoPlainText">transferts sont immobiliers lorsqu'ils ont pour objet des immeubles ou des</p> <p class="MsoPlainText">droits sur des immeubles au sens du droit civil (bien-fonds, droits dis-</p> <p class="MsoPlainText">tincts et permanents immatriculés au registre foncier, mines, parts de</p> <p class="MsoPlainText">copropriété d'un immeuble). Sauf convention contraire, les lods sont dus</p> <p class="MsoPlainText">par l'acquéreur (art.3, 4). Ne sont en particulier pas soumis aux lods les</p> <p class="MsoPlainText">acquisitions par voie successorale ou résultant du partage d'une communau-</p> <p class="MsoPlainText">té héréditaire (art.8 litt.d).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) En l'espèce, se fondant sur la notion de mutation du droit</p> <p class="MsoPlainText">civil, le recourant conteste que la sortie d'indivision en cause constitue</p> <p class="MsoPlainText">un transfert soumis au paiement des lods.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Certes, au sein de la propriété commune, chaque communiste a, en</p> <p class="MsoPlainText">principe, la position juridique d'un propriétaire unique sur la chose en-</p> <p class="MsoPlainText">tière, tout en étant limité dans ses droits par les droits concurrents des</p> <p class="MsoPlainText">autres membres. Lorsqu'un des communistes sort de la communauté, sa part</p> <p class="MsoPlainText">accroît celle des autres membres sans qu'un acte juridique spécial ne soit</p> <p class="MsoPlainText">nécessaire. Les communistes restants n'acquièrent en fait pas de droit</p> <p class="MsoPlainText">nouveau, mais ils profitent de ce départ par l'élimination d'une limite à</p> <p class="MsoPlainText">leurs droits respectifs sur l'ensemble de la chose. A l'inverse, il y a</p> <p class="MsoPlainText">diminution des droits des autres communistes lorsqu'une nouvelle personne</p> <p class="MsoPlainText">entre dans la communauté. La doctrine civile en général ne reconnaît pas</p> <p class="MsoPlainText">une mutation dans ces changements. En revanche, pour l'autorité fiscale,</p> <p class="MsoPlainText">ces changements sont en général des mutations économiques et les droits de</p> <p class="MsoPlainText">mutation sont perçus au prorata de l'augmentation des parts résultant de</p> <p class="MsoPlainText">la modification de l'état de la communauté. Celle-ci peut également</p> <p class="MsoPlainText">prendre fin par l'acquisition, par un des communistes, de l'ensemble des</p> <p class="MsoPlainText">parts de l'immeuble. Dans cette hypothèse, seule la valeur des parts</p> <p class="MsoPlainText">acquises doit être en principe imposée, car celui qui rachète les parts</p> <p class="MsoPlainText">est déjà propriétaire "économique" de la sienne (Olivier Thomas, Les</p> <p class="MsoPlainText">droits de mutation, thèse, Lausanne 1991, p.67-68, 73-74 et les réfé-</p> <p class="MsoPlainText">rences; v. aussi ATF 87 I 342, JT 1962 I 328).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Contrairement au droit de certains autres cantons, la loi neu-</p> <p class="MsoPlainText">châteloise précitée ne dit pas expressément que la sortie d'un membre</p> <p class="MsoPlainText">d'une société simple propriétaire d'immeubles doit être considérée comme</p> <p class="MsoPlainText">un transfert de propriété imposable, pas plus qu'elle n'exonère des lods</p> <p class="MsoPlainText">les conséquences de la fin de la propriété commune (v.Thomas, op.cit.,</p> <p class="MsoPlainText">p.74). Il convient dès lors d'interpréter son texte pour en dégager le</p> <p class="MsoPlainText">sens véritable.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. a) Selon la jurisprudence, la loi s'interprète en premier lieu</p> <p class="MsoPlainText">d'après sa lettre. Si le texte légal n'est pas absolument clair, si plu-</p> <p class="MsoPlainText">sieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il y a lieu de recher-</p> <p class="MsoPlainText">cher la véritable portée de la norme, en la dégageant de sa relation avec</p> <p class="MsoPlainText">d'autres dispositions légales, de son contexte, du but poursuivi, de son</p> <p class="MsoPlainText">esprit ainsi que de la volonté du législateur telle qu'elle résulte notam-</p> <p class="MsoPlainText">ment des travaux préparatoires (ATF 123 III 280 cons.2b/bb, p.285, 442</p> <p class="MsoPlainText">cons.2d, p.444 et les références). De même, lorsque le texte est clair,</p> <p class="MsoPlainText">l'autorité qui applique le droit ne peut s'en écarter que s'il existe des</p> <p class="MsoPlainText">motifs sérieux de penser que ce texte ne correspond pas en tous points au</p> <p class="MsoPlainText">sens véritable de la disposition visée. De tels motifs peuvent résulter</p> <p class="MsoPlainText">des travaux préparatoires, du fondement et du but de la prescription en</p> <p class="MsoPlainText">cause ainsi que de sa relation avec d'autres dispositions (ATF 123 III 233</p> <p class="MsoPlainText">cons.2, p.235 et les références).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) De la lettre de l'article 2 al.1 de la loi du 20 novembre</p> <p class="MsoPlainText">1991, il ressort que constitue un transfert tout acte juridique qui a pour</p> <p class="MsoPlainText">effet de conférer la propriété à un tiers, juridiquement ou économique-</p> <p class="MsoPlainText">ment. Dans son rapport à l'appui du projet de loi, le Conseil d'Etat a</p> <p class="MsoPlainText">précisé au sujet de cette disposition :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> "En ce qui concerne la notion de transfert, c'est la réalité</p> <p class="MsoPlainText"> économique qui constitue le critère décisif, indépendamment</p> <p class="MsoPlainText"> de la forme juridique que les parties ont entendu donner à</p> <p class="MsoPlainText"> l'opération." (BGC 156 I, p.328)</p> <p class="MsoPlainText"> Il est certes exact de relever, comme le fait le recourant, que</p> <p class="MsoPlainText">la sortie d'un membre de l'indivision ne confère pas à celui qui reste la</p> <p class="MsoPlainText">propriété sur la chose puisque le droit de propriété de celui-ci s'éten-</p> <p class="MsoPlainText">dait déjà juridiquement à la chose entière (art.652 CC). Toutefois, on ne</p> <p class="MsoPlainText">peut nier non plus que la sortie d'indivision étend l'influence au sein de</p> <p class="MsoPlainText">la communauté de ceux qui restent (Steinauer, Les droits réels, t.I, 2e</p> <p class="MsoPlainText">éd. no 1391) ou, lorsque comme en l'espèce la sortie entraîne la fin de la</p> <p class="MsoPlainText">communauté (art.654 CC), que le droit de propriété commune est transformé</p> <p class="MsoPlainText">en un droit de propriété ordinaire. Ainsi, à tout le moins économiquement,</p> <p class="MsoPlainText">les droits patrimoniaux de celui qui quitte la communauté sont alors</p> <p class="MsoPlainText">transférés à celui ou ceux qui demeurent propriétaires de la chose. Pa-</p> <p class="MsoPlainText">reille opération est donc bien envisagée par l'article 2 al.1 de la loi.</p> <p class="MsoPlainText">Si tel n'était pas le cas, comme l'a relevé le département dans la déci-</p> <p class="MsoPlainText">sion attaquée avec pertinence, l'exonération prévue par le législateur</p> <p class="MsoPlainText">pour les acquisitions résultant du partage des communautés héréditaires</p> <p class="MsoPlainText">(art.8 litt.d) ne se justifierait pas. En effet, l'exonération de ce que</p> <p class="MsoPlainText">la loi fiscale n'entend de toute façon pas soumettre à taxation n'aurait</p> <p class="MsoPlainText">aucun sens.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Certes, le recourant soutient que cette exonération démontre au</p> <p class="MsoPlainText">contraire la volonté du législateur de ne pas assimiler à une mutation</p> <p class="MsoPlainText">immobilière la renonciation par un propriétaire communiste à ses droits</p> <p class="MsoPlainText">sur un bien immobilier. Ce faisant, il perd toutefois de vue non seulement</p> <p class="MsoPlainText">la lettre de l'article 8 litt.d de la loi, mais de plus que celui-ci ne</p> <p class="MsoPlainText">dit mot de toutes les autres communautés fondant une propriété commune,</p> <p class="MsoPlainText">dont le nombre est d'ailleurs limité en droit (Steinauer, op.cit. n 1973</p> <p class="MsoPlainText">ss).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Ainsi, force est de considérer que la sortie d'indivision en</p> <p class="MsoPlainText">cause constitue bien un transfert soumis au paiement des lods.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. Le recourant soutient par ailleurs qu'il doit bénéficier du taux</p> <p class="MsoPlainText">réduit des lods de l'article 11 al.1 de la loi, lequel prévoit que si le</p> <p class="MsoPlainText">transfert immobilier soumis aux lods a pour objet un immeuble destiné à</p> <p class="MsoPlainText">l'habitation principale de l'acquéreur et qu'il constitue une première</p> <p class="MsoPlainText">acquisition de ce genre dans le canton, les lods sont perçus au taux de</p> <p class="MsoPlainText">2,2 % (2 % dans sa teneur en vigueur jusqu'au 31.12.1996). Il avance que</p> <p class="MsoPlainText">la sortie d'indivision dont il est question ici n'a en rien modifié le</p> <p class="MsoPlainText">fait que l'immeuble concerné demeure sa première et seule acquisition dans</p> <p class="MsoPlainText">le canton à des fins d'habitation principale. Ce raisonnement ne se conci-</p> <p class="MsoPlainText">lie ni avec la lettre ni avec l'esprit du texte légal. Celui-ci prévoit en</p> <p class="MsoPlainText">effet que deux conditions doivent être cumulativement réunies. D'une part,</p> <p class="MsoPlainText">l'immeuble doit être destiné à l'habitation principale de l'acquéreur.</p> <p class="MsoPlainText">D'autre part, il doit s'agir de la première acquisition de ce genre dans</p> <p class="MsoPlainText">le canton. Car, dans le cas de l'article 11 précité, il s'agit d'un encou-</p> <p class="MsoPlainText">ragement à l'accès à la propriété de son propre logement (BCG 157 II,</p> <p class="MsoPlainText">p.1630). Or, le recourant ne saurait nier qu'il a acquis (économiquement</p> <p class="MsoPlainText">en partie seulement) l'immeuble en cause en 1993 déjà et que l'opération</p> <p class="MsoPlainText">ici litigieuse est évidemment subséquente. Par ailleurs, il est évident</p> <p class="MsoPlainText">que l'opération objet du présent litige n'a pas pour cause le désir du</p> <p class="MsoPlainText">recourant d'acquérir son habitation principale, puisqu'il y habitait déjà</p> <p class="MsoPlainText">depuis 1993, mais bien le règlement patrimonial de la fin d'une union</p> <p class="MsoPlainText">libre.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">5. Il suit des considérants qui précèdent que le recours est mal</p> <p class="MsoPlainText">fondé et qu'il doit être rejeté. Vu le sort de la cause, le recourant sup-</p> <p class="MsoPlainText">portera les frais de la procédure. Il n'y a en outre pas lieu à allocation</p> <p class="MsoPlainText">de dépens.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par ces motifs,</p> <p class="MsoPlainText"> LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Rejette le recours.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Met à la charge du recourant un émolument de décision de 500 francs et</p> <p class="MsoPlainText"> les débours par 50 francs, montants compensés par son avance.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. N'alloue pas de dépens.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel, le 18 mars 1999</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> AU NOM DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF</p> <p class="MsoPlainText"> Le greffier Le président</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> </div></body></html>