<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">99</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft3">[...]</span><br/> <span class="ft3"><b>16</b></span> <span class="ft3"><b>Liegenschaftsunterhaltskosten (§ 39 Abs. 2 StG)</b></span><br/> <span class="ft3"><b>Umbau von Ein- in Zweifamilienhaus als umfassende Instandstellung, bei</b></span><br/> <span class="ft3"><b>welcher kein Unterhaltsabzug gewährt wird (kein Unterhaltsanteil;</b></span><br/> <span class="ft3"><b>Quasi-Neubau-Praxis)</b></span><br/> <span class="ft4">Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 3. Juli 2017,</span><br/> <span class="ft4">i.S. R.J. und B.J. gegen KStA (WBE.2017.21)</span><br/> <span class="ft5"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <span class="ft1">1.</span><br/> <span class="ft1">1.1.</span><br/> <span class="ft1">Streitgegenstand bildet die Höhe der abzugsfähigen Unterhalts-</span><br/> <span class="ft1">kosten für die Liegenschaft bei der Kantons- und Gemeindesteuer</span><br/> <span class="ft1">2012. In diese Periode fallen von den gesamten Kosten von</span><br/> <span class="ft1">Fr. 1'250'000.00 lediglich Fr. 26'407.00. Das Spezialverwaltungs-</span><br/> <span class="ft1">gericht ging davon aus, dass es sich beim Umbau der Liegenschaft</span><br/> <span class="ft1">um eine umfassende Instandstellung handelte, welche sämtliche we-</span><br/> <span class="ft1">sentlichen Bereiche der Liegenschaft betraf und deren Nutzungswert</span><br/> <span class="ft1">im Vergleich zum Standard beim Erwerb erheblich erhöhte. Es</span><br/> <span class="ft1">taxierte die Renovation im Sinne einer Gesamtbetrachtung als wert-</span><br/> <span class="ft1">vermehrende Investition und dementsprechend als nicht abziehbar.</span><br/> <span class="ft1">1.2.</span><br/> <span class="ft1">Die Beschwerdeführer machen geltend, die Renovations- resp.</span><br/> <span class="ft1">Umbaukosten</span> <span class="ft1">hätten</span> <span class="ft1">Fr. 830'000.00</span> <span class="ft1">betragen</span> <span class="ft1">und</span> <span class="ft1">nicht</span><br/> <span class="ft1">Fr. 1'250'000.00. Die Kosten für den Anbau, den alleinstehenden</span><br/> <span class="ft1">Carport sowie die Kosten im Zusammenhang mit dem abparzellier-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">100</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">ten Grundstück (Teichanlage, Stützmauer) seien nicht zu berück-</span><br/> <span class="ft1">sichtigen. Für diese habe man auch keinen Abzug verlangt. Die Lie-</span><br/> <span class="ft1">genschaft sei dauernd bewohnt und in einem gut unterhaltenen Zu-</span><br/> <span class="ft1">stand gewesen; wenn auch nicht mehr dem heutigen Standard</span><br/> <span class="ft1">entsprechend. Der Standard der Liegenschaft habe sich mit dem Um-</span><br/> <span class="ft1">bau nicht erhöht und der umgebaute Teil habe keine Wertsteigerung</span><br/> <span class="ft1">erfahren. Die Kosten seien daher zum Abzug zuzulassen.</span><br/> <span class="ft1">2.</span><br/> <span class="ft1">2.1.</span><br/> <span class="ft1">Das Spezialverwaltungsgericht hat die gesetzlichen Grundlagen</span><br/> <span class="ft1">zu den abzugsfähigen und nicht abzugsfähigen Kosten von Arbeiten</span><br/> <span class="ft1">an Liegenschaften richtig dargestellt. Auch der Hinweis, wonach bei</span><br/> <span class="ft1">der Ausscheidung von werterhaltenden und wertvermehrenden Auf-</span><br/> <span class="ft1">wendungen grundsätzlich eine Einzelbetrachtung und nur ausnahms-</span><br/> <span class="ft1">weise eine Gesamtbetrachtung erfolgt, ist korrekt und lediglich mit</span><br/> <span class="ft1">einem Verweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu ergän-</span><br/> <span class="ft1">zen (Urteil vom 4. September 2014 [2C_153/2014] Erw. 2.2 mit</span><br/> <span class="ft1">zahlreichen Hinweisen).</span><br/> <span class="ft1">2.2.</span><br/> <span class="ft1">Beim Entscheid, ob es sich um nicht abziehbare Um- und Aus-</span><br/> <span class="ft1">baukosten oder um abziehbare Liegenschaftsunterhaltskosten han-</span><br/> <span class="ft1">delt, ist der Zweck der baulichen Massnahme wegleitend. Dient die</span><br/> <span class="ft1">Massnahme in erster Linie oder ganz überwiegend einer Ausweitung</span><br/> <span class="ft1">der Nutzung, so ist in aller Regel auf reine Um- bzw. Ausbaukosten</span><br/> <span class="ft1">zu schliessen. Dagegen liegen zumindest hinsichtlich des nicht klar</span><br/> <span class="ft1">wertvermehrenden Anteils baulicher Massnahmen Liegenschafts-</span><br/> <span class="ft1">unterhaltskosten vor, wenn die infrage stehenden Arbeiten insgesamt</span><br/> <span class="ft1">gesehen keine massgebliche Nutzungserweiterung zur Folge haben.</span><br/> <span class="ft1">Die Grenze zum Umbau dürfte indessen dann überschritten sein,</span><br/> <span class="ft1">wenn zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, d.h. wenn aus den</span><br/> <span class="ft1">baulichen Massnahmen zusätzliche Raumeinheiten resultieren. So-</span><br/> <span class="ft1">bald diese eine gewisse Grösse übersteigen, überwiegt der Um- bzw.</span><br/> <span class="ft1">Ausbaucharakter, so dass ein Unterhaltsabzug ausser Betracht fällt</span><br/> <span class="ft1">(Urteil des Verwaltungsgerichts vom 17. Dezember 2013</span><br/> <span class="ft1">[WBE.2013.245] Erw. 3.4).</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">101</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">2.3.</span><br/> <span class="ft1">Bei der Unterscheidung von werterhaltenden und wertvermeh-</span><br/> <span class="ft1">renden Aufwendungen besteht eine grosse Begriffsvielfalt. Zuweilen</span><br/> <span class="ft1">ist auch von Modernisierungen die Rede. Diese können, müssen aber</span><br/> <span class="ft1">nicht Wertvermehrung darstellen: Das Wesen der Modernisierung,</span><br/> <span class="ft1">welche noch als Instandstellung bezeichnet werden kann, besteht da-</span><br/> <span class="ft1">rin, dem Gebäude den zeitgemässen Komfort wiederzugeben, den es</span><br/> <span class="ft1">ursprünglich besessen, durch den technischen Fortschritt und die</span><br/> <span class="ft1">Veränderung der Lebensgewohnheiten jedoch verloren hatte. Die</span><br/> <span class="ft1">Aufwendungen für die Instandstellung oder Modernisierung eines</span><br/> <span class="ft1">Grundstücks, welche einer eigentlichen Neueinrichtung gleich-</span><br/> <span class="ft1">kommt, sind dagegen nicht als Unterhaltskosten abzugsfähig. Wird</span><br/> <span class="ft1">ein Gebäude umfassend erneuert, spricht die Vermutung dafür, dass</span><br/> <span class="ft1">die gesamten Aufwendungen wertvermehrenden Charakter haben</span><br/> <span class="ft1">(F</span><span class="ft4">ELIX</span> <span class="ft1">R</span><span class="ft4">ICHNER</span><span class="ft1">/W</span><span class="ft4">ALTER</span> <span class="ft1">F</span><span class="ft4">REI</span><span class="ft1">/S</span><span class="ft4">TEFAN</span> <span class="ft1">K</span><span class="ft4">AUFMANN</span><span class="ft1">/H</span><span class="ft4">ANS</span> <span class="ft1">U</span><span class="ft4">LRICH</span><br/> <span class="ft1">M</span><span class="ft4">EUTER</span><span class="ft1">, Handkommentar zum DBG, 3. Auflage, Zürich 2016,</span><br/> <span class="ft1">Art. 32 N 49 ff.).</span><br/> <span class="ft1">3.</span><br/> <span class="ft1">3.1.</span><br/> <span class="ft1">Das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung liessen die Be-</span><br/> <span class="ft1">schwerdeführer in ein Zweifamilienhaus umbauen und daran Stock-</span><br/> <span class="ft1">werkeigentum begründen. Dazu musste die innenliegende Treppe ab-</span><br/> <span class="ft1">gebrochen und mussten die Eingangsbereiche neu konzipiert werden,</span><br/> <span class="ft1">sodass jede Wohnung danach über einen eigenen Eingang verfügte.</span><br/> <span class="ft1">Weiter wurde die gesamte Haustechnik und der Innenausbau entfernt,</span><br/> <span class="ft1">sodass bloss noch der Rohbau vorhanden war. In etwa die Hälfte der</span><br/> <span class="ft1">Innenwände mussten weichen und zudem fand ein Eingriff in die tra-</span><br/> <span class="ft1">gende Struktur des Gebäudes statt. Die beiden Wohnungsgrundrisse</span><br/> <span class="ft1">wurden grundlegend umgestaltet - Küchen und Nasszellen erhielten</span><br/> <span class="ft1">einen anderen Standort. Schliesslich vergrösserte sich das Volumen</span><br/> <span class="ft1">der Wohnliegenschaft durch einen zusätzlichen Anbau gemäss den</span><br/> <span class="ft1">Berechnungen der Beschwerdeführer um 24,4%. Durch den Anbau</span><br/> <span class="ft1">von je zwei zusätzlichen Zimmern entstanden nach dem Umbau zwei</span><br/> <span class="ft1">5-Zimmer-Wohnungen. Schliesslich liessen sie einen Carport mit</span><br/> <span class="ft1">Geräteschuppen und auf dem abparzellierten Grundstück eine Teich-</span><br/> <span class="ft1">anlage sowie eine Stützmauer erstellen.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">102</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">3.2.</span><br/> <span class="ft1">Entgegen den Beschwerdeführern ist das vom Spezialverwal-</span><br/> <span class="ft1">tungsgericht zitierte Urteil des Bundesgerichts vom 23. Februar 2015</span><br/> <span class="ft1">(2C_286/2014) für die Beurteilung ihres Falles einschlägig, obwohl</span><br/> <span class="ft1">der Sachverhalt nicht identisch ist. Das Spezialverwaltungsgericht</span><br/> <span class="ft1">hat denn auch bloss die auch auf den vorliegenden Fall zutreffenden</span><br/> <span class="ft1">allgemeingültigen Ausführungen in Erwägung 3.4 des Bundes-</span><br/> <span class="ft1">gerichtsurteils wiedergegeben. Von einer Ruine, welche 30 Jahre un-</span><br/> <span class="ft1">bewohnt war, ist das Spezialverwaltungsgericht klarerweise nicht</span><br/> <span class="ft1">ausgegangen. Zu relativieren ist einzig der Vorhalt im angefochtenen</span><br/> <span class="ft1">Urteil, wonach die Renovation deutlich mehr gekostet habe als die</span><br/> <span class="ft1">Liegenschaft - spielte sich der Kauf doch innerhalb der Familie ab,</span><br/> <span class="ft1">wobei meist Vorzugspreise zur Anwendung kommen. Wie im zitier-</span><br/> <span class="ft1">ten Bundesgerichtsurteil wurden aber auch bei der Liegenschaft der</span><br/> <span class="ft1">Beschwerdeführer Heizung, elektrische Installationen, sanitäre Anla-</span><br/> <span class="ft1">gen und Fenster mit kostspieligen Arbeiten auf einen Schlag erheb-</span><br/> <span class="ft1">lich verbessert. Sämtliche wesentlichen Bereiche der Liegenschaft</span><br/> <span class="ft1">waren betroffen, womit es sich nicht mehr um eine partielle, sondern</span><br/> <span class="ft1">um eine umfassende Instandstellung handelte.</span><br/> <span class="ft1">Ein Bündel derartiger Baumassnahmen hebt den Standard eines</span><br/> <span class="ft1">Gebäudes gegenüber seinem Zustand beim Erwerb und führt zu einer</span><br/> <span class="ft1">Wertvermehrung (R</span><span class="ft4">ICHNER UND ANDERE</span><span class="ft1">, a.a.O., Art. 32 N 53). In-</span><br/> <span class="ft1">standstellungs- und Modernisierungsmassnahmen, die für sich allein</span><br/> <span class="ft1">noch als Unterhaltsmassnahmen zu beurteilen wären, können in ihrer</span><br/> <span class="ft1">Gesamtheit zu einer Wertvermehrung führen, wenn dadurch der Ge-</span><br/> <span class="ft1">brauchswert (das Nutzungspotenzial) des Gebäudes gegenüber dem</span><br/> <span class="ft1">ursprünglichen Zustand (im Zeitpunkt des Erwerbs bzw. der Herstel-</span><br/> <span class="ft1">lung) deutlich erhöht wird (R</span><span class="ft4">ICHNER UND ANDERE</span><span class="ft1">, a.a.O. Art. 32</span><br/> <span class="ft1">N 52). Dies trifft auf die Liegenschaft der Beschwerdeführer zu,</span><br/> <span class="ft1">denn mit dem Ausbau zu zwei separaten Wohnungen hat sich das</span><br/> <span class="ft1">Nutzungspotenzial verdoppelt. Das Spezialverwaltungsgericht hat</span><br/> <span class="ft1">damit die Abzugsfähigkeit der geltend gemachten Kosten zu Recht</span><br/> <span class="ft1">verneint.</span><br/> <span class="ft1">3.3.</span><br/> <span class="ft1">Auch im Hinblick auf die in Erw. 2.2. dargelegte verwaltungs-</span><br/> <span class="ft1">gerichtliche Rechtsprechung (WBE.2013.245) erscheint die vorin-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">103</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">stanzliche Würdigung überzeugend. Im Ergebnis geht das Spezial-</span><br/> <span class="ft1">verwaltungsgericht davon aus, dass ein Umbau der Liegenschaft vor-</span><br/> <span class="ft1">liegt, durch den die Art der Nutzung der Liegenschaft zwar nicht</span><br/> <span class="ft1">grundlegend verändert, aber doch merklich ausgeweitet worden ist,</span><br/> <span class="ft1">weshalb keine Kosten zum Abzug zuzulassen sind. Aufgrund der er-</span><br/> <span class="ft1">heblichen Umbaumassnahmen, der hohen Kosten und des Umstands,</span><br/> <span class="ft1">dass anstelle des Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung neu zwei</span><br/> <span class="ft1">separate Eigentumswohnungen bestehen, sowie der vorgenommenen</span><br/> <span class="ft1">Abparzellierung wäre überdies die Annahme einer grundlegenden</span><br/> <span class="ft1">Neugestaltung und somit eines Neubaus - wie von der</span><br/> <span class="ft1">Steuerkommission angenommen - ebenfalls nicht abwegig. Da je-</span><br/> <span class="ft1">doch das Resultat (Nichtabziehbarkeit der Kosten) dasselbe bleibt,</span><br/> <span class="ft1">erübrigen sich weitere Ausführungen dazu.</span><br/> <span class="ft1">3.4.</span><br/> <span class="ft1">Das Spezialverwaltungsgericht liess schliesslich offen, ob beim</span><br/> <span class="ft1">Umbau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung in ein Zwei-</span><br/> <span class="ft1">familienhaus mit gleichzeitiger Wohnraumerweiterung eine</span><br/> <span class="ft1">Nutzungsänderung vorliegt. Gemäss ständiger bundesgerichtlicher</span><br/> <span class="ft1">Rechtsprechung ist immer dann von einer Wertvermehrung auszuge-</span><br/> <span class="ft1">hen, wenn die Renovation zu einer Nutzungsänderung führt</span><br/> <span class="ft1">(B</span><span class="ft4">ERNHARD</span> <span class="ft1">Z</span><span class="ft4">WAHLEN</span><span class="ft1">/A</span><span class="ft4">LBERTO</span> <span class="ft1">L</span><span class="ft4">ISSI</span><span class="ft1">,</span> <span class="ft1">in:</span> <span class="ft1">M</span><span class="ft4">ARTIN</span><br/> <span class="ft1">Z</span><span class="ft4">WEIFEL</span><span class="ft1">/M</span><span class="ft4">ICHAEL</span> <span class="ft1">B</span><span class="ft4">EUSCH</span> <span class="ft1">[Hrsg.], Bundesgesetz über die direkte</span><br/> <span class="ft1">Bundessteuer, 3. Auflage, Basel 2017, Art. 32 N 13, mit Verweis auf</span><br/> <span class="ft1">die bundesgerichtliche Rechtsprechung).</span><br/> <span class="ft1">Die Beschwerdeführer haben die obere Wohnung von den unte-</span><br/> <span class="ft1">ren Räumlichkeiten durch den Abbruch der innenliegenden Verbin-</span><br/> <span class="ft1">dungstreppe abgetrennt, im Erd- wie auch im Untergeschoss die</span><br/> <span class="ft1">Wohnfläche erweitert, die beiden Wohnungen mit separaten neuen</span><br/> <span class="ft1">Hauseingängen erschlossen und an den beiden Einheiten schliesslich</span><br/> <span class="ft1">Stockwerkeigentum begründet. Das vormals im Eigentum der Be-</span><br/> <span class="ft1">schwerdeführer stehende Untergeschoss gehört neu ihrer Tochter und</span><br/> <span class="ft1">deren Ehemann. Es fand somit eine Nutzungsänderung statt. So ge-</span><br/> <span class="ft1">sehen stand auch hier nicht der Erhalt der Einkommensquelle im</span><br/> <span class="ft1">Vordergrund, sondern die Schaffung einer neuen Einkommensquelle,</span><br/> <span class="ft1">welche die Beschwerdeführer allerdings mit dem Verkauf der Stock-</span><br/> <span class="ft1">werkeinheit wieder abgestossen haben. Die Liegenschaft wurde ent-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">104</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">sprechend umfunktioniert, was zur Verweigerung der Abzugsfähig-</span><br/> <span class="ft1">keit der geltend gemachten Kosten führt (Urteil des Bundesgerichts</span><br/> <span class="ft1">vom 28. Juli 2011 [2C_233/2011] Erw. 3.2; Urteil des Bundesge-</span><br/> <span class="ft1">richts vom 4. September 2009 [2C_153/2014]). Damit ist der bean-</span><br/> <span class="ft1">tragte Abzug auch deshalb zu verwehren, weil mit dem umstrittenen</span><br/> <span class="ft1">Umbau auch eine Nutzungsänderung einherging.</span><br/> <span class="ft1">4.</span><br/> <span class="ft1">Was die Beschwerdeführer gegen das angefochtene Urteil über-</span><br/> <span class="ft1">dies noch einwenden, ändert an der Nichtabziehbarkeit der geltend</span><br/> <span class="ft1">gemachten Kosten nichts.</span><br/> <span class="ft1">4.1.</span><br/> <span class="ft1">Die Kosten des neu erstellten Carports mit Geräteschuppen, des</span><br/> <span class="ft1">Anbaus und der Umgebungsarbeiten sind entgegen den Beschwerde-</span><br/> <span class="ft1">führern nicht einfach separat zu behandeln, auch wenn klar ist, dass</span><br/> <span class="ft1">die drei Positionen keine Unterhaltskosten darstellen. Die Kosten</span><br/> <span class="ft1">gehören zum Gesamtprojekt und die Arbeiten wurden in derselben</span><br/> <span class="ft1">Zeit realisiert, wie die Arbeiten am Einfamilienhaus. Das Spezialver-</span><br/> <span class="ft1">waltungsgericht ist zu Recht von einer Bausumme von</span><br/> <span class="ft1">Fr. 1'250'000.00 ausgegangen bei der Beurteilung, ob eine Gesamtbe-</span><br/> <span class="ft1">trachtung vorzunehmen ist oder nicht.</span><br/> <span class="ft1">4.2.</span><br/> <span class="ft1">Nicht zu beanstanden ist auch die von den Beschwerdeführern</span><br/> <span class="ft1">kritisierte Begriffsverwendung des Spezialverwaltungsgerichts, wel-</span><br/> <span class="ft1">ches die Umbauarbeiten als umfassende Instandstellung qualifizierte</span><br/> <span class="ft1">(die Beschwerdeführer erachten den Begriff Instandhaltung für kor-</span><br/> <span class="ft1">rekt). Denn bezüglich der Rechtsfolgen ist die begriffliche</span><br/> <span class="ft1">Unterscheidung von Instandstellung und Instandhaltung mit Abschaf-</span><br/> <span class="ft1">fung der Dumont-Praxis bedeutungslos geworden (D</span><span class="ft4">IETER</span> <span class="ft1">E</span><span class="ft4">GLOFF</span><span class="ft1">,</span><br/> <span class="ft1">in: M</span><span class="ft4">ARIANNE</span> <span class="ft1">K</span><span class="ft4">LÖTI</span><span class="ft1">-W</span><span class="ft4">EBER</span><span class="ft1">/D</span><span class="ft4">AVE</span> <span class="ft1">S</span><span class="ft4">IEGRIST</span><span class="ft1">/D</span><span class="ft4">IETER</span> <span class="ft1">W</span><span class="ft4">EBER</span><br/> <span class="ft1">[Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage,</span><br/> <span class="ft1">Muri/Bern 2015, § 39 N 43). In § 39 Abs. 2 StG werden die In-</span><br/> <span class="ft1">standstellungskosten zudem explizit als abziehbar erwähnt. Handelt</span><br/> <span class="ft1">es sich jedoch um umfassende Instandstellungskosten, bei welchen</span><br/> <span class="ft1">die Ausweitung der Nutzung im Vordergrund steht, können diese</span><br/> <span class="ft1">Kosten, wie bereits ausgeführt, nicht abgezogen werden (siehe vorne</span><br/> <span class="ft1">Erw. 3.2).</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">105</span></div> <div class="page" id="S7"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">4.3.</span><br/> <span class="ft1">Die Beschwerdeführer weisen ausserdem auf den gut</span><br/> <span class="ft1">unterhaltenen Zustand der Liegenschaft vor Ausführung der Arbeiten</span><br/> <span class="ft1">hin. Das Haus sei ohne jegliche Investitionen weiter bewohnbar</span><br/> <span class="ft1">gewesen. In den letzten sieben Jahren vor dem Umbau seien</span><br/> <span class="ft1">Fr. 59'081.00 investiert worden. Diese Summe ist jedoch zu relativie-</span><br/> <span class="ft1">ren: Aus den Steuerveranlagungen geht hervor, dass in fünf von sie-</span><br/> <span class="ft1">ben Jahren lediglich der Pauschalabzug von 20% geltend gemacht</span><br/> <span class="ft1">worden ist. Für ihre eigene Berechnung haben sie zudem die höheren</span><br/> <span class="ft1">Ansätze für die direkte Bundessteuer verwendet. Der Pauschalabzug</span><br/> <span class="ft1">sagt offensichtlich nichts darüber aus, ob und wie hoch tatsächlich</span><br/> <span class="ft1">Unterhaltskosten angefallen sind. Zudem spricht die Tatsache, wo-</span><br/> <span class="ft1">nach die Liegenschaft trotz des behaupteten gut unterhaltenen Zu-</span><br/> <span class="ft1">stands dennoch umfassend erneuert worden ist, nicht für das Vorlie-</span><br/> <span class="ft1">gen von abzugsfähigen Unterhaltskosten, sondern für Einkommens-</span><br/> <span class="ft1">verwendung, respektive Lebenshaltungskosten. Als solche gelten der</span><br/> <span class="ft1">Ersatz von Installationen kurz nach deren Investition (R</span><span class="ft4">ICHNER UND</span><br/> <span class="ft4">ANDERE</span><span class="ft1">, a.a.O., Art. 32 N 78). Letztendlich ändert dies nichts daran,</span><br/> <span class="ft1">dass die Beschwerdeführer die Liegenschaft 2012 und 2013 umfas-</span><br/> <span class="ft1">send erneuert haben.</span><br/> <span class="ft1">Die Beschwerdeführer widersprechen sich zudem hinsichtlich</span><br/> <span class="ft1">des Standards, wenn sie einerseits ausführen, der Standard habe teil-</span><br/> <span class="ft1">weise nicht mehr dem heutigen entsprochen und andererseits anmer-</span><br/> <span class="ft1">ken, der Standard der Liegenschaft habe sich nicht erhöht. Sind die</span><br/> <span class="ft1">wesentlichen Einrichtungen (Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstalla-</span><br/> <span class="ft1">tionen sowie Fenster) im Zeitpunkt der Anschaffung nur im nötigen</span><br/> <span class="ft1">Umfang und/oder in einem technisch überholten Zustand vorhanden,</span><br/> <span class="ft1">handelt es sich um einen einfachen Wohnungsstandard. Wenn im Zug</span><br/> <span class="ft1">von Baumassnahmen diese Einrichtungen nicht nur in zeitgemässer</span><br/> <span class="ft1">Form ersetzt, sondern darüber hinaus in ihrer Funktion (Gebrauchs-</span><br/> <span class="ft1">wert) deutlich erweitert und ergänzt werden und dadurch der Wohn-</span><br/> <span class="ft1">komfort des Hauses insgesamt deutlich gesteigert wird (bspw. Ersatz</span><br/> <span class="ft1">einfach verglaster Fenster durch Isolierglasfenster, höhere Zahl von</span><br/> <span class="ft1">Elektroanschlüssen und neue Multimedia-Anschlüsse, Ersatz tech-</span><br/> <span class="ft1">nisch überholter Heizungsanlage durch eine dem Stand der Technik</span><br/> <span class="ft1">entsprechende Heizungsanlage), dann wird ein Wohnhaus dadurch</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">106</span></div> <div class="page" id="S8"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">wesentlich verbessert (R</span><span class="ft4">ICHNER UND ANDERE</span><span class="ft1">, a.a.O., Art. 32</span><br/> <span class="ft1">N 52 f.). Wie bereits ausgeführt, haben die Beschwerdeführer sämtli-</span><br/> <span class="ft1">che wesentlichen Einrichtungen der Liegenschaft auf einmal er-</span><br/> <span class="ft1">neuert. Damit wurde das Wohnhaus insgesamt wesentlich verbessert,</span><br/> <span class="ft1">weshalb die damit zusammenhängenden Kosten nicht Liegenschafts-</span><br/> <span class="ft1">unterhalt, sondern Umbaukosten darstellen.</span><br/> <span class="ft1">4.4.</span><br/> <span class="ft1">Die Beschwerdeführer machen mit Verweis auf ihren Rekurs</span><br/> <span class="ft1">geltend, vom Eigenmietwert müssten die Kosten für den Anbau und</span><br/> <span class="ft1">den Carport in Abzug gebracht werden, dann falle die Erhöhung des</span><br/> <span class="ft1">Eigenmietwerts niedriger aus, was gegen die Annahme von nicht ab-</span><br/> <span class="ft1">zugsfähigen Umbaukosten spreche.</span><br/> <span class="ft1">Diese Überlegung geht fehl. Im Eigenmietwert sind die Kosten</span><br/> <span class="ft1">von Anbau und Carport nicht spiegelbildlich enthalten und können</span><br/> <span class="ft1">daher auch nicht einfach so herausgerechnet werden. Zudem handelt</span><br/> <span class="ft1">es sich bei den ausgeführten Arbeiten um eine umfassende In-</span><br/> <span class="ft1">standstellung, wofür eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen ist. Diese</span><br/> <span class="ft1">kann nicht mittels Umweg über ein beliebiges Herausrechnen von</span><br/> <span class="ft1">Positionen aus dem Eigenmietwert umgangen werden. Damit gilt</span><br/> <span class="ft1">nach wie vor Folgendes: Erhöht sich der Eigenmietwert einer</span><br/> <span class="ft1">Liegenschaft infolge von Arbeiten an dieser, besteht kein Zusammen-</span><br/> <span class="ft1">hang zwischen den dafür aufgewendeten Kosten und dem bis dahin</span><br/> <span class="ft1">versteuerten Ertrag der Liegenschaft. Im Umfang der zusätzlichen</span><br/> <span class="ft1">Nutzungsmöglichkeit und deren Ertrag liegen daher keine Liegen-</span><br/> <span class="ft1">schaftsunterhaltskosten mehr vor (WBE.2013.245 Erw. 3.2 mit Ver-</span><br/> <span class="ft1">weis auf Urteil des Bundesgerichts vom 2. Februar 2005</span><br/> <span class="ft1">[2A.480/2004]). Vorliegend hat sich der Eigenmietwert von</span><br/> <span class="ft1">Fr. 24'816.00 des Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung auf</span><br/> <span class="ft1">Fr. 46'979.00 für das Zweifamilienhaus erhöht, wobei für die Woh-</span><br/> <span class="ft1">nung im Erdgeschoss ein Eigenmietwert von Fr. 24'139.00 und für</span><br/> <span class="ft1">diejenige im Untergeschoss ein solcher von Fr. 22'840.00 festgelegt</span><br/> <span class="ft1">worden ist. Der Eigenmietwert hat sich für die gesamte Liegenschaft</span><br/> <span class="ft1">beinahe verdoppelt. Hinsichtlich der Wohnung im Erdgeschoss ist</span><br/> <span class="ft1">der Eigenmietwert zwar annähernd gleich hoch geblieben,</span><br/> <span class="ft1">flächenmässig hat sich diese jedoch mit dem Wegfall der Nutzungs-</span><br/> <span class="ft1">möglichkeit im Untergeschoss beinahe halbiert. Eine Erhöhung des</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2017</span> <span class="title">Steuern</span> <span class="page_no">107</span></div> <div class="page" id="S9"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Eigenmietwerts in diesem Umfang überschreitet die Schwelle der</span><br/> <span class="ft1">Wesentlichkeit der Nutzungserweiterung klar, womit keine Kosten</span><br/> <span class="ft1">zum Abzug zuzulassen sind.</span><br/> <br/></div> </div> </body> </html>