<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="38" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=190347" width="37"/></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="25" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=190348" width="21"/></span></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><span>12.2010.76</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE"><span>7 maggio 2010</span></a><span>/fb</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Epiney-Colombo, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Walser e Lardelli</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretario:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Bettelini, vicecancelliere</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2010.51 della Pretura del Distretto di Bellinzona promossa con istanza di sfratto 10 febbraio 2010 da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AO 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>rappr. dall' RA 1, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="658"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AP 1,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="R1"><span>sulla quale il Pretore si è pronunciato con sentenza 30 marzo 2010 accogliendo l'istanza di sfratto;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>appellante AP 1 la quale, con appello 12 aprile 2010, chiede che, previa concessione dell'effetto sospensivo all'appello, la sentenza impugnata sia riformata nel senso di respingere l'istanza di sfratto, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>mentre AO 1, invitata a presentare osservazioni solo limitatamente alla domanda di concessione dell'effetto sospensivo, vi si è opposta;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>considerato</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>in fatto e in diritto:</span></b><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>1. </b>Il 1° febbraio 2006 la AO 1, in veste di locatrice, e AP 1, quale conduttrice, hanno sottoscritto due contratti di locazione aventi per oggetto uno il __________, l'altro la __________, entrambi siti nello stabile __________ in __________ a __________. La locazione è iniziata il 1° febbraio 2006, e la prima scadenza è stata fissata al 31 marzo 2016. La pigione iniziale è stata pattuita in fr. 5'956.10 mensili per la __________ e in fr. 7'893.90 mensili per il __________, importi da adeguare ogni anno, per la prima volta il 1° aprile 2006, al livello dell'indice nazionale dei prezzi al consumo.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>2. </b>Con lettera 20 maggio 2009, la locatrice ha fissato a AP 1 un termine di 30 giorni per il pagamento delle pigioni arretrate relative al mese di maggio, per un importo di fr. 14'347.-, con la comminatoria della disdetta anticipata ai sensi dell'art. 257d CO in caso di mancato pagamento (doc. A prodotto in sede di udienza). Nessun pagamento essendo intervenuto, il 6 luglio 2009 la AO 1 ha notificato con moduli ufficiali a AP 1 la disdetta dei contratti di locazione, con effetto dal 31 agosto 2009 (doc. B).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3. </b>Con istanza 6 agosto 2009, AP 1 ha chiesto all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Bellinzona di annullare le disdette di cui trattasi, adducendo di aver concordato con un rappresentante della locatrice il ritiro delle disdette all'avvenuto pagamento delle pigioni arretrate, poi effettivamente pagate il 14 luglio 2009. Pur non contestando la forma né le motivazioni delle disdette, essa ritiene che le stesse debbano essere annullate perché in contrasto con il principio della buona fede. I ritardi nel pagamento sarebbero infatti dovuti a circostanze eccezionali e, come concordato con il rappresentante della controparte, i canoni arretrati sono nel frattempo stati soluti. Tenuto conto del lungo periodo della locazione e delle difficoltà nel reperire altri locali commerciali, la disdetta sarebbe quindi da annullare. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> Con decisione 7 gennaio 2010 l'ufficio di conciliazione ha respinto l'istanza, confermando la validità delle disdette oggetto di contestazione, avvertendo le parti della facoltà di impugnare la decisione entro 30 giorni presso la Pretura di Bellinzona. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> La decisione, non impugnata, essendo diventata definitiva, con istanza 10 febbraio 2010, la AO 1 ha chiesto alla Pretura di Bellinzona lo sfratto di AP 1, poiché l'ente locato non era stato riconsegnato entro il termine previsto dalla disdetta. All'udienza di discussione del 22 marzo 2010 la convenuta non è comparsa. È invece comparso G__________ F__________, il quale, autorizzato a presenziare all'udienza (sic) dal Pretore con ordinanza del 18 marzo, ha asserito di essere al beneficio di un contratto di sublocazione per gli immobili di cui trattasi sostenendo che le disdette avrebbero dovuto essere annullate per i motivi esposti nell'istanza di contestazione inviata all'ufficio di conciliazione. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>4.</b> Con sentenza 30 marzo 2010, il Pretore ha accolto l'istanza di sfratto, rilevando la validità della disdetta per il fatto che la decisione dell'Ufficio di conciliazione che aveva confermato la validità delle disdette non era stata contestata.</span></p> <p class="R1"><span> Il Pretore ha per finire condannato la conduttrice a pagare la tassa di giustizia di fr. 100.- e le spese di fr. 50.-, come pure a rifondere alla controparte fr. 500.- a titolo di ripetibili.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>5. </b>Con appello 12 aprile 2010, AP 1 chiede la riforma della sentenza impugnata nel senso di respingere l'istanza di sfratto, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi, e postula pure che all'appello sia concesso effetto sospensivo.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> Parte convenuta è stata invitata a esprimersi limitatamente alla domanda di effetto sospensivo, che con osservazioni 16 aprile 2010 essa ha chiesto di respingere. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>6.</b> Il Pretore, constatato che lo sfratto è chiesto solo nei confronti di AP 1, non invece di G__________ F__________, ha rilevato che lo sfratto riguarda solo la convenuta, sicché la qualità di parte di G__________ F__________ poteva rimanere indecisa. L'appellante rimprovera al primo giudice di non aver esaminato se a G__________ F__________ fosse da riconoscere la qualità di parte, violando in tal modo il suo obbligo di motivare la sentenza. Se non che, il Pretore ha motivato, in modo certo succinto ma comunque sufficiente, perché ha ritenuto di poter lasciare indecisa la questione. La censura di carenza di motivazione cade quindi nel vuoto. </span></p> <p class="R1"><span> Comunque, considerato che G__________ F__________ è persona estranea al rapporto di locazione stipulato dalle parti in causa e neppure è stato convenuto nella procedura di sfratto, egli non ha qualità di parte in questo procedimento. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>7.</b> A mente dell'appellante la disdetta è nulla perché non è stata intimata anche al sublocatore. A prescindere dal fatto che si tratta di una nuova allegazione, inammissibile in sede di appello (art. 321 CPC), essa neppure spiega per quale motivo il fatto di non aver intimato la disdetta anche al sublocatore - il quale neppure è parte del contratto di sublocazione - dovrebbe rendere nulla quella data al conduttore. La censura va quindi respinta.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>8. </b>L'appellante, invocando la sentenza 24 luglio 1996 di questa Camera (inc. 12. 1996.104), sostiene che la decisione del Pretore è da annullare perché la procedura di sfratto non è stata rivolta anche nei confronti del sublocatore. Gioverà qui di seguito riprodurre il considerando no 3 della menzionata sentenza: </span></p> <p class="R1"><span> </span><i><span>"Di nessun conforto per le tesi della convenuta è la sua ulteriore argomentazione secondo cui la procedura di sfratto sarebbe da estendere ai subinquilini.</span></i></p> <p class="R1"><i><span> Infatti, dal profilo procedurale, stante il chiaro tenore dell’art. 506 CPC, non vi è dubbio che il locatore, una volta cessata la locazione, anche in caso di sublocazione può limitarsi a convenire il solo locatario nella procedura di sfratto, non potendosi in particolare ammettere -ma nemmeno l’appellante lo sostiene- che locatario e sublocatario debbano in qualche modo venire trattati alla stregua di litisconsorti necessari (art. 41 CPC), così come sarebbe invece pensabile in caso di più firmatari di un medesimo contratto di locazione (così in: II CCA 6 ottobre 1992 in re P./J.).</span></i></p> <p class="R1"><i><span> In altri termini, l’appellante confonde la questione della proponibilità della procedura di sfratto contro il solo locatario -in sé innegabile (in tal senso: II CCA 7 luglio 1988 in re F./S., consid. 4, con massima in Rep. 1989, pag. 500)- con quella delle conseguenze pratiche di siffatto giudizio, avuto in particolare riguardo alla tutela dei diritti del subconduttore."</span></i></p> <p class="R1"><i><span> Ne segue che nessuna conseguenza sulla validità della presente procedura, e la legittimità del decreto impugnato, può discendere dalla mancata partecipazione dei subconduttori." </span></i></p> <p class="R1"><span> </span><span>Ne discende che, proprio in applicazione della giurisprudenza invocata - in modo manifestamente scorretto - dall'appellante, la censura dev'essere respinta, senza che sia necessario esaminare se in concreto il contratto di sublocazione possa essere opposto al locatore, che neppure risulta aver dato il consenso scritto alla sublocazione.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>9.</b> La ricorrente sostiene da ultimo che le disdette devono essere annullate perché contrarie al principio della buona fede. Se non che, la questione è già stata definitivamente risolta dall'Ufficio di conciliazione in materia di locazione, che ha ritenuto valida la disdetta. La relativa decisione non è stata impugnata ed è quindi divenuta definitiva, sicché la questione sfugge all'esame di questa Camera e le relative censure sono irricevibili. </span></p> <p class="R1"><span> Di transenna basterà osservare che la disdetta è stata data a causa del mancato pagamento dei canoni di locazione del mese di maggio da parte della conduttrice. Non avendo essa provveduto al pagamento neppure nel termine impartitole con la diffida del 20 maggio 2009, la locatrice le ha comunicato la disdetta del contratto. Solo dopo l'appellante ha proceduto al pagamento dei canoni di locazione arretrati. In siffatta situazione, abusivo è semmai l'atteggiamento della conduttrice e il fatto che un'altra soluzione sarebbe stata possibile non è certo motivo sufficiente per ritenere abusiva la disdetta.</span></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><span> <b>10.</b> Ne discende che l'appello, del tutto infondato e di natura meramente defatigatoria, nella misura in cui è ricevibile deve essere respinto in applicazione dell'art. 313bis CPC. La tassa di giustizia e le spese di questa sede seguono la soccombenza. Per quanto riguarda il valore litigioso, determinante anche per la deferibilità al Tribunale federale, lo stesso è pari a fr. 1'080'300.- (canone di locazione di fr. 13'850.- x 78 mesi) ritenuto che il contratto di locazione poteva essere disdetto al più presto per il 31 marzo 2016 (DTF 14.3.2006, inc. n. 4C.418/2005). Nel merito non si attribuiscono ripetibili all'appellata, la quale non è stata invitata a pronunciarsi sul gravame.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> L'emanazione della presente sentenza rende priva d'oggetto la domanda di effetto sospensivo, che sarebbe comunque stata respinta per mancanza di probabilità di esito favorevole dell'appello. Rilevato che l'appellata si è opposta alla domanda, essa ha diritto a congrue ripetibili.</span></p> <p class="R1"><span>Per questi motivi,</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>pronuncia:</span></b></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>1.</b> Nella misura in cui è ricevibile, l’appello 12 aprile 2010 di AP 1 </span>è <b>respinto</b>.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b><span> 2. </span></b><span>L'istanza di effetto sospensivo è priva d'oggetto.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3.</b> Gli oneri del presente giudizio, consistenti in: </p> <p class="R1"><span> a) tassa di giustizia fr. 950.–</span></p> <p class="R1"><span> b) spese fr. 50.–</span></p> <p class="R1"><span> Totale fr. 1'000.–</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> già anticipati dall’appellante, rimangono a suo carico, con l'obbligo di rifondere alla controparte fr. 600.- di ripetibili.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>4.</b> Intimazione:</span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"><span> Comunicazione alla Pretura del Distretto di Bellinzona</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>La presidente Il segretario</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rimedi giuridici </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Nelle cause a carattere pecuniario è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se il valore litigioso ammonta a fr. 15'000.- nelle vertenze in materia di diritto del lavoro e di locazione e a fr. 30'000.- negli altri casi (art. 74 cpv. 1 LTF); per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).</span></p> </div></body></html>