Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 21. August 2018 (400 18 155) ____________________________________________________________________ Obligationenrecht Mietrecht: Anwendbarkeit von Art. 271 Abs. 1 OR und Art. 266o OR auf einseitige Ver- tragsänderungen Besetzung Präsidentin Christine Baltzer-Bader, Richter Dieter Freiburghaus (Ref.), Richterin Barbara Jermann Richterich; Gerichtsschreiberin i.V. Katja Knechtli Parteien A.____ , vertreten durch Advokat Dr. Georg Gremmelspacher, St. Jakobs-Strasse 11, Postfach, 4002 Basel, Klägerin und Berufungsklägerin gegen B.____ AG , vertreten durch Advokat Dr. Stefan Schmiedlin, Augustinerstrasse 5, Postfach 1112, 4001 Basel, Beklagte Gegenstand Mietrecht A. Zwischen A.____ und der Rechtsvorgängerin der B.___ _ AG wurde am 11. Februar 2009 mit Wirkung ab 1. Juli 2009 ein unbefristetes Mietverhältnis über ein „3-Zimmer Häuschen“ am X.____weg 5a in Y.____ abgeschlossen. Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht B. Am 16. Dezember 2016 teilte die B.____ AG der Mieter in A.____ auf dem amtlich ge- nehmigten Formular für die Mitteilung von Vertragsänd erungen mit, dass das unbefristete Miet- verhältnis in ein befristetes umgewandelt werde und neu ohne vorgängige Kündigung am 31. Januar 2019 enden werde. Zur Begründung wurde au sgeführt, das Grundstück werde zu- sammen mit anderen Grundstücken für die bauliche Erweit erung der B.____ AG benötigt, wie der Mieterin vorsorglich bereits bei Vertragsschluss kommun iziert worden sei. Das Quartier- planverfahren, das erfahrungsgemäss etwa zwei Jahre dauer e, sei eingeleitet. Nach Vorliegen der Baubewilligung werde die Mietliegenschaft abgebro chen, weshalb der Mietvertrag neu als Zwischennutzung zu verstehen sei. Im Sinn eines Entgegenk ommens werde der Mieterin das Recht eingeräumt, das Mietverhältnis jederzeit mit einer Frist von einem Monat per Monatsende zu kündigen. Sollte die Planungszeit länger dauern, werde ein neuer befristeter Vertrag angebo- ten. C. Mit Eingabe vom 16. Januar 2017 an die Schlichtungsste lle für Mietangelegenheiten hat A.____ die Mietvertragsänderung vom 16. Dezember 2016 als missbräuchlich angefochten. Nachdem sich die Parteien im Schlichtungsverfahren nicht e inigten, wurde A.____ die Klage- bewilligung ausgestellt. D. Mit Klage vom 19. Mai 2017 beantragte A.____ beim Z ivilkreisgericht Basel-Landschaft West die Feststellung der Missbräuchlichkeit und Ungülti gkeit der Vertragsänderung vom 16. Dezember 2016, dies unter o/e-Kostenfolge. Mit Kl ageantwort vom 23. Oktober 2017 bean- tragte die B.____ AG die Abweisung der Klage. Am 6. März 2018 erfolgte die Hauptverhand- lung, an welcher C.____ als Zeuge befragt wurde. Mit Urteil vom 7. März 2018 wies der Zivil- kreisgerichtspräsident die Klage ab und verpflichtete A. ____ zur Tragung der Gerichtskosten und zur Zahlung einer Parteientschädigung von CHF 8‘349 .80 inklusive Auslagen und Mehr- wertsteuer. E. Gegen den Entscheid des Gerichtspräsidenten vom 7. März 2 018 erklärte A.____ (nach- folgend Berufungsklägerin), vertreten durch Advokat Dr. Georg Gremmelspacher, mit Eingabe vom 7. Mai 2018 an das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, die Berufung. Die Berufungsklägerin beantragt die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Gutheissung der bei der Vorinstanz gestellten Rechtsbegehren unt er o/e-Kostenfolge. Mit Berufungsantwort vom 20. Juni 2018 beantragt die B.____ AG (nachfolgen d Berufungsbeklagte), vertreten durch Advokat Dr. Stefan Schmiedlin, die Abweisung der Berufung, ebenfalls unter o/e-Kostenfolge. F. Mit Instruktionsverfügung vom 26. Juni 2018 wurde der S chriftenwechsel geschlossen und der Entscheid durch die Dreierkammer aufgrund der Akten angeordnet. Erwägungen 1. Gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer ve rmögensrechtlichen Angelegen- heit ist die Berufung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegeh- ren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Mit Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO unrichtige Rechtsanwendung o der/und unrichtige Feststellung des Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht Sachverhalts geltend gemacht werden. Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Ta- gen seit Zustellung des begründeten Entscheids bzw. sei t der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung bei der Rechtsmittelinstanz einzurei chen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Streitwertgrenze ist im vorliegenden Fall erreicht. Der angefochtene Entscheid vom 7. März 2018 wurde der Berufungsklägerin bzw. deren Rechtsvertre ter schriftlich begründet am 9. April 2018 zugestellt. Die Rechtsmittelfrist von 30 Tagen ist durch die Postaufgabe der Berufung vom 7. Mai 2018 eingehalten. Der einverlangte Kostenvorsc huss für das Berufungsverfahren in der Höhe von CHF 3‘000.00 wurde rechtzeitig geleistet. Di e Berufungsklägerin rügt die unrichtige Rechtsanwendung, womit ein zulässiger Berufungsgrund ge ltend gemacht wird. Es ist anzu- merken, dass die Berufungsklägerin die Rügegründe gemäss Art. 310 ZPO insoweit wohl ver- mischt, als sich die Berufung sinngemäss durchaus auch gegen die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz richtet. So wird etwa gerügt, die Vorin stanz verkenne, dass der Umfang der ge- planten Bauarbeiten für die Berufungsklägerin weder zu m Zeitpunkt der Vertragsänderung am 16. Dezember 2016 noch bei Eintritt von deren Wirksam keit am 1. April 2017 absehbar gewe- sen sei. Allerdings ist die Abgrenzung der Rügen gerad e in Fällen wie dem vorliegenden nicht einfach, und die ZPO lässt explizit beide Rügen zu, wesh alb aus dem genannten Umstand der Berufungsklägerin keine Nachteile erwachsen dürfen. Die Berufung erfüllt somit die formellen Anforderungen, so dass auf diese einzutreten ist. Sachlich zuständig für die Beurteilung der vorliegenden Berufung ist laut § 6 Abs. 1 lit. c EG ZPO (SGS 221) die Dreierkammer der Abtei- lung Zivilrecht des Kantonsgerichts. 2.1 Die Berufungsklägerin rügt eine Verletzung von Art. 2 71 OR und Art. 2 ZGB, wonach eine gegen Treu und Glauben verstossende Kündigung ein es Mietverhältnisses anfechtbar sei. Sie macht im Wesentlichen geltend, die Vorinstanz habe verkannt, dass für die Berufungskläge- rin zum Zeitpunkt der Mitteilung der Vertragsänderung im Dezember 2016 in keiner Weise ab- sehbar gewesen sei, in welchem Umfang sie vom geplanten Umbau der Berufungsbeklagten betroffen sein würde und inwiefern dieser Umbau eine Räumung des Mietobjekts erfordern würde. Die Begründung der Vertragsänderung mache den Abbruch explizit von der Baubewilli- gung abhängig. Gemäss Bundesgericht setze die Gültigkeit einer Kündigung im Hinblick auf Umbauarbeiten voraus, dass der Vermieter im Zeitpunkt d er Kündigung über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfüge, aufgr und dessen der Mieter abzuschätzen vermöge, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des M ietobjekts erforderlich machen wür- den. Vorliegend sei zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht einmal der Quartierplan genehmigt gewesen; ohne dessen Genehmigung hätte der Umbau in a nderem Umfang stattfinden müs- sen. Auch bei Inkrafttreten der Vertragsänderung per 1 . April 2017 habe die Berufungsklägerin mangels eines genügend ausgereiften und ausgearbeitet en Projekts nicht abschätzen können, ob und auf welchen Zeitpunkt die geplanten Umbauarbe iten eine Räumung des Mietobjekts tatsächlich nötig machen würden. Es sei nach wie vor nicht absehbar, wann der Berufungsbe- klagten die erforderliche Baubewilligung erteilt werd e. Der Entscheid der Vorinstanz verletze deshalb Art. 271 OR – der sich zwar auf Kündigungen be ziehe, hier aber für die Umwandlung eines unbefristeten in ein befristetes Mietverhältnis analog anwendbar sei – sowie Art. 2 ZGB. 2.2 Die Berufungsbeklagte macht zunächst geltend, die Beruf ungsklägerin habe nicht be- stritten, dass das Mietobjekt im Rahmen der Überbauung gemäss Quartierplan abgebrochen Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht werde, weshalb ein Verbleib im Mietobjekt objektiv nich t möglich sei. Ferner bestreite die Beru- fungsklägerin nicht, dass eine Kündigung im Hinblick auf U mbauarbeiten nicht voraussetze, dass der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung über ei ne Baubewilligung verfüge oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt s eien. Eine entsprechende Kündigung sei nur missbräuchlich, wenn das Projekt als nicht realitätsna h oder objektiv unmöglich erscheine, namentlich weil es offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar sei, so dass der Vermieter die nötigen Bewilligungen mi t Sicherheit nicht erhalten werde. Die Berufungsklägerin habe auch die tatsächlichen Feststellun gen der Vorinstanz, wonach sie die Begründung der Mietvertragsänderung dem Grundsatz nach nicht bestreite, nicht angefochten. Ausserdem habe sie an der Hauptverhandlung vom 6. Mär z 2018 bei der Vorinstanz bestätigt, jedenfalls im Sommer 2016 anlässlich der Informationsveranstaltung der Gemeinde Y.____ von den Neubauplänen der Berufungsbeklagten erfahren zu haben. Bereits im Rahmen des öffentli- chen Mitwirkungsverfahrens sei unter anderem die Frage des Weiterbestands der beiden vom Verein D.____ genutzten Liegenschaften X.____weg 5 un d 7 auf Veranlassung der Berufungs- klägerin, die zugleich Präsidentin des Vereins D.____ sei , durch den Gewerbe- und Industrie- verein von Y.____ thematisiert worden. Die Berufungskläg erin sei somit über das Neubaupro- jekt und den sich daraus ergebenden Abbruch der Liegenscha ft vorgängig, spätestens aber im Sommer 2016, informiert gewesen. Die Berufungsklägeri n vermische zwei Elemente der Bun- desgerichtspraxis zur Kündigung bei Sanierungs- und Umbau arbeiten. So sei die Begründung der Kündigung auch dann kein Gültigkeitserfordernis, w enn die Kündigung wegen Sanierungs- oder Umbauarbeiten erfolge. Die Begründung solle der Mieterschaft ermöglichen, sich ein Bild davon zu machen, ob und inwieweit die Anwesenheit d er Mieterschaft durch die geplanten Um- bauarbeiten tangiert werde. Entgegen der Darstellun g der Berufungsklägerin ergebe sich aus der Begründung der Vertragsänderung eindeutig, dass di e Umbauarbeiten eine Räumung des Mietobjekts zufolge Abbruchs erforderlich machen würden. Des Weiteren mache die Beru- fungsklägerin geltend, es habe bei der Änderungsanzeige an einem genügend ausgereiften und ausgearbeiteten Projekt gefehlt. Sie bestreite aber nicht, dass der Neubau zum Abbruch des Mietobjekts führen werde, sondern mache lediglich gelten d, die Notwendigkeit zur Beendigung des Mietverhältnisses per 31. Januar 2019 habe am 16. Dez ember 2016 beziehungsweise am 1. April 2017 noch nicht bestanden. Eine Kündigung s etze aber wie erwähnt nicht voraus, dass die nötigen Bewilligungen schon vorlägen. Die Berufu ngsklägerin behaupte nicht, die im Rah- men des Quartierplans zu erstellenden Bauten seien obje ktiv unmöglich. Verzögerungen wür- den bei jedem Bauvorhaben eintreten können. Die Rech tsauffassung der Berufungsklägerin würde bedeuten, dass eine Kündigung im Hinblick auf umf assende Umbau- und Sanierungsar- beiten erst nach Vorlage einer rechtskräftigen Baubewill igung ausgesprochen werden dürfte, was nicht zutreffen könne. Die Berufungsklägerin unterlasse es auch darzulegen, inwiefern dem vorinstanzlichen Entscheid eine unrichtige Rechtsanwendun g vorzuwerfen sei und weshalb die Mietvertragsänderungsanzeige gegen Treu und Glauben ve rstossen solle. Während bei einer Kündigung auf einen festen Endtermin ein Erstreckungsb egehren innert 30 Tagen seit Erhalt der Kündigung gestellt werden müsse, sei beim befristeten Mietvertrag das Erstreckungsbegeh- ren erst 60 Tage vor Ablauf des Vertrags zu stellen. Die Vorgehensweise der Berufungsbeklag- ten führe insoweit zu einer Besserstellung der Berufung sklägerin, als zeitnah Ende des Jahres 2018 oder anfangs 2019 eine Erstreckung geprüft werden könne. Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht Im Weiteren macht die Berufungsbeklagte geltend, Art . 271 OR könne nicht analog auf die ge- mäss Art. 269d OR angezeigte Vertragsänderung angewen det werden. Die Befristung des Mietvertrages mit der sich daraus ergebenden aufgeschobene n Erstreckungsprüfung gemäss Art. 273 Abs. 2 lit. b OR unterscheide sich von einer n ormalen Kündigung insbesondere dadurch, als einer allfälligen Verzögerung des Neubaus zeitnah gestützt auf die dannzumalige Situation Rechnung getragen werden könne. Wenn bere its bei der Kündigung das Vorliegen einer Baubewilligung nicht Voraussetzung für die Gült igkeit der Kündigung sei, verletze die Umwandlung eines befristeten Mietverhältnisses in ein bef ristetes – mit der Möglichkeit einer Prüfung der Erstreckung bei allfälligen Verzögerungen – umso weniger den Grundsatz von Treu und Glauben. Massgebend sei, dass das Bauvorhaben mit dem Quartierplan bereits auf eine rechtliche Grundlage gestellt sei, die Umsetzung konkret un d ernsthaft vorangetrieben werde, der Realisierungszeitpunkt absehbar sei und das Mietobjekt dem Neubau werde weichen müs- sen. Die Voranzeige auf einen Zeitraum von zwei Jahren m it Möglichkeit eines jederzeitigen kurzfristigen Auszugs der Mieterschaft und der Erstreckungsp rüfung Ende 2018 diene der Pla- nungssicherheit aller und sei nicht missbräuchlich. Schliesslich äussert sich die Berufungsbeklagte zum allfälli gen Vorliegen einer Familienwoh- nung und führt einerseits aus, dass die Vorinstanz zu Recht von der Nichtanwendbarkeit von Art. 266o OR auf Vertragsänderungsanzeigen ausgegange n sei. Zum anderen habe die Beru- fungsklägerin die Gegenseite nie über die Eheschliessung und den Zusammenzug mit dem Ehemann in der Mietliegenschaft informiert, was unbe stritten geblieben sei. Die fehlende An- zeige des Eheschlusses sei auch eine Verletzung vertragliche r Nebenpflichten, weshalb eine Berufung auf die Bestimmungen über die Familienwohnung als Verstoss gegen Treu und Glau- ben zu qualifizieren sei. 3.1 Die Vorinstanz ist davon ausgegangen, dass die einseiti ge Abänderung eines unbefris- teten Mietverhältnisses in ein befristetes unter Art. 2 69d Abs. 3 OR zu subsumieren sei. Dies könnte fraglich erscheinen, kommt doch die Gesetzesbestimm ung nur bei einseitigen Vertrags- änderungen zulasten der Mietpartei zum Tragen. Ob ein e Vertragsänderung zulasten des Mie- ters zulässig ist, muss im jeweiligen Einzelfall geprüft we rden, was die Vorinstanz in casu nicht tat. Die Frage kann aber letztlich offen bleiben, da – wie noch zu zeigen ist – die Vertragsan- passung keinen Verstoss gegen Treu und Glauben darstellt . Klar ist, dass – soweit von einer einseitigen Vertragsänderung nach Art. 269d Abs. 3 OR ausgegangen wird – diese nach Art. 270b Abs. 2 OR wegen Missbräuchlichkeit angefochten werden kann. 3.2 Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags setzt keine besonderen Kündigungsgrün- de voraus. Aufgrund der Vertragsfreiheit sind die Mi etvertragsparteien grundsätzlich frei, das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der vertra glichen oder gesetzlichen Fristen und Termine zu kündigen. Bei der Miete von Wohn- und Ge schäftsräumen sieht das Gesetz jedoch Schranken vor. Gemäss Art. 271 Abs. 1 OR ist die Kündigun g von Wohn- und Geschäftsräu- men anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst. Allgemein gilt eine Kündigung als treuwidrig, wenn sie ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse und damit aus reiner Schikane erfolgt oder Interessen der Parteien ta ngiert, die in einem krassen Missverhält- nis zueinander stehen. Eine Kündigung gilt auch als tre uwidrig, wenn die angegebene Begrün- Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht dung offensichtlich bloss vorgeschoben ist. Der Umstand, dass die Kündigung für den Mieter eine Härte darstellt, genügt nicht; eine solche Härte ist nur im Hinblick auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses relevant (BGE 142 III 91 E. 3.2.1; BGE 135 III 112 E. 4.1; BGer 4A_126/2012 vom 3. August 2012, E. 1, in mp 2013 S. 32; BGer 4A_4 14/2009 vom 9. Dezember 2009, E. 3.1, in mp 2010 S. 134; A NITA THANEI , Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, N 29.1.1 S. 772 und N 29.2.4 S. 780; R OGER WEBER , Basler Kommentar Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015 , Art. 271/271a OR N 3 ff.). Art. 271a OR führt in ei ner nicht abschliessenden Aufzählung treu- widrige Kündigungsmotive des Vermieters auf. Die Kündi gung durch den Vermieter ist insbe- sondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird, weil der Mieter nach Treu und Glauben An- sprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht (Art. 271 Ab s. 1 lit. a OR) oder weil der Vermie- ter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mie ters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will (Art. 271 Abs. 1 lit. b OR). Nach b undesgerichtlicher Rechtsprechung verstösst eine Kündigung des Mietverhältnisses im Hinblick auf um fassende Sanierungs- und Umbauar- beiten, die eine Weiterbenutzung des Mietobjekts erheb lich einschränken, nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Anfechtbar wäre eine Kü ndigung wegen Sanierung aller- dings dann, wenn die Vornahme der geplanten Arbeiten durch das Verbleiben des Mieters im Mietobjekt nicht oder nur unerheblich erschwert oder v erzögert würde (BGE 140 III 496, E. 4.1; 135 III 112, E. 4.2). Die Kündigung im Hinblick auf U mbau- und Renovationsarbeiten ist zudem missbräuchlich, wenn das Projekt des Vermieters als nicht realitätsnah oder objektiv unmöglich erscheint, namentlich weil es ganz offensichtlich mit den Bestimmungen des öffentlichen Rechts unvereinbar ist, so dass der Vermieter die notwendigen Bewilligungen mit Sicherheit nicht erhal- ten wird (BGE 140 III 496, E. 4.1 und 4.2.1). Die G ültigkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass der Vermieter bereits die nötigen Bewilligungen e rhalten oder die hierzu erforderlichen Dokumente hinterlegt hat (BGE 140 III 496, E. 4.1 m. H.). Die Beurteilung, ob der Verbleib des Mieters im Mietobjekt geeignet wäre, bautechnische und organisatorische Erschwerungen, zu- sätzliche Kosten oder eine Verzögerung der Bauarbeiten nach sich zu ziehen, hängt von den ins Auge gefassten Arbeiten ab. Die Gültigkeit der Kü ndigung setzt somit voraus, dass der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältni sses über ein genügend ausgereiftes und ausgearbeitetes Projekt verfügt, aufgrund dessen d er Mieter abzuschätzen vermag, ob die geplanten Arbeiten eine Räumung des Mietobjekts erforderlich machen. Fehlt es an hinreichend genauen Auskünften, ist der Mieter nicht in der Lage, den Realitätsbezug des Projekts und die Belastung einzuschätzen, die seine Anwesenheit für die Durchführung der beabsichtigten Arbei- ten zur Folge haben würde (BGE 142 III 91 E. 3.2.1). 3.3 Es stellt sich die Frage, ob die Kündigungsschutzbestimmung von Art. 271 OR auf die Umwandlung eines unbefristeten in ein befristetes Miet verhältnis analog anwendbar ist, wie die Berufungsklägerin geltend macht. Die Vorinstanz hat sich zu dieser Frage nicht explizit geäus- sert. Nachdem das Bundesgericht die vorgenannten Kriterien auch in Fällen angewandt hat, bei denen längere Kündigungsfristen von einem bis zwei Jahre n bestanden (vgl. BGE 142 III 91), steht einer Anwendung nichts entgegen, zumal Art. 271 Abs. 1 OR ohnehin nur das allgemeine Rechtsmissbrauchsverbot gemäss Art. 2 ZGB wiederholt. Die Unterschiede zwischen einer Kündigung und einer Umwandlung eines unbefristeten in ein befristetes Mietverhältnis dürfen und müssen aber durchaus berücksichtigt werden, wie dies die Vorinstanz sinngemäss auch getan hat. Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht 3.4 Soweit die Berufungsklägerin geltend macht, sie habe i m Zeitpunkt der Vertragsände- rung in keiner Weise abschätzen können, in welchem Umf ang sie vom Umbau betroffen sein würde, ist diese Behauptung aktenwidrig. Anlässlich der Hauptverhandlung bei der Vorinstanz hat sie ausgesagt, im Sommer 2016 erfahren zu haben, dass die Häuser abgerissen würden. Unklar war lediglich der Zeitpunkt des Abbruchs. Wie die Berufungsbeklagte zutreffend aus- führt, hat die Berufungsklägerin auch nicht geltend gem acht, das geplante Vorhaben sei wegen öffentlichrechtlicher Vorschriften nicht realisierbar. U nter Berücksichtigung der 2016 laufenden Arbeiten und Informationen – erwähnt sei beispielhaf t das Mitwirkungsverfahren, bei welchem sich die Berufungsklägerin als Präsidentin des Vereins D.__ __ einbrachte – war die Berufungs- beklagte somit durchaus im Sinne der bundesgerichtlichen Praxis in der Lage, den Realitätsbe- zug des Umbaus abzuschätzen. Selbst wenn die Kriterien d er Rechtsprechung zu Art. 271 OR direkt angewendet werden, ist die Vertragsänderung re chtskonform. Zu berücksichtigen sind überdies die Modalitäten der Vertragsänderung. Das Ve rtragsende wurde über zwei Jahre in die Zukunft verlegt, wobei die Berufungsbeklagte der B erufungsklägerin für den Fall von Pla- nungsverzögerungen explizit einen neuen befristeten Ver trag angeboten hat, wobei sie gege- benenfalls zu behaften sein wird. Gleichzeitig wurde d er Berufungsklägerin die Möglichkeit zu einer kurzfristigen Kündigung eingeräumt. Das von der Berufungsbeklagten hervorgehobene Argument der späteren Erstreckungsmöglichkeit ist insoweit zu relativieren, als angesichts des langen Vorlaufs wohl besondere Anforderungen an die grosse Härte und Suchbemühungen der Berufungsklägerin gestellt werden müssten. Tatsächlich wird aus der Berufungsbegründung nicht ersichtlich, inwieweit die einseitige Vertragsände rung Treu und Glauben widersprechen soll, vor allem auch angesichts der Zulässigkeit einer orde ntlichen Kündigung in einem solchen Fall wie dem vorliegenden. Die Schlussfolgerung der Vo rinstanz, wonach die einseitige Ver- tragsänderung nicht missbräuchlich erfolgt ist, erscheint somit korrekt. 4.1 Es stellt sich somit noch die Frage, ob Art. 266o OR auf einseitige Vertragsänderungen Anwendung findet und die strittige Änderung nichtig i st. Nach Art. 266o OR ist eine Kündigung nichtig, welche in Verletzung der Bestimmungen zum Schut z der Familienwohnung ausgespro- chen wurde. Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu berücksic htigen. Hierzu hat die Vorinstanz zutreffend ausgeführt, dass angesichts des Gesetzeswortlaut s nicht davon auszugehen ist, dass Art. 266o OR auch auf einseitige Vertragsänderung en anwendbar ist. Gerade angesichts der weitreichenden Rechtsfolge verbietet sich hier auch eine analoge Anwendung. 4.2 Soweit die Vorinstanz darüber hinaus dargelegt hat, dass selbst bei Anwendbarkeit von Art. 266o OR eine Berufung darauf ausscheidet, weil d ie Berufungsklägerin die Berufungsbe- klagte nie auf den Wechsel zu einer Familienwohnung hi ngewiesen habe, fehlt hierfür grund- sätzlich ein juristisches Fundament. Nach Lehre und Rechtspr echung trifft den Mieter eine ver- tragliche Nebenpflicht, Zivilstandsänderungen der Vermie terschaft zu melden, damit diese den Charakter der Familienwohnung erkennen kann. Die Ver letzung dieser Nebenpflicht führt ledig- lich zu einer Schadenersatzpflicht. Die Nichtigkeitsfolge e ntfällt jedoch dann, wenn der Mieter- schaft Rechtsmissbrauch vorzuwerfen ist, indem sie bspw. ein e Eheschliessung beziehungs- weise den Zuzug des Ehegatten verheimlicht hat. Vorliege nd hat die Berufungsklägerin erst in ihrer Klageschrift vom 19. Mai 2017 mitgeteilt, dass das Mietobjekt von sechs Personen, darun- Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht ter ihr Ehemann sowie vier Kinder, bewohnt werde – im Mietvertrag wurde noch die Belegung durch lediglich drei Personen festgehalten. Zwar ist in der durch die Berufungsklägerin einge- reichten Kopie des Mietvertrags angekreuzt, dass es sich um e ine Familienwohnung handeln soll. Allerdings ist dem durch die Berufungsbeklagte ein gereichten Original des Mietvertrages nicht zu entnehmen, dass dieser ein Mietverhältnis betref fend eine Familienwohnung zum Ge- genstand hat. Aufgrund der geringen Wohnfläche des Häu schens von 69 m 2 musste die Beru- fungsbeklagte auch nicht davon ausgehen, dass dieses als F amilienwohnung für sechs Perso- nen dient. Die Eheschliessung wurde der Berufungsbekla gten unbestrittenermassen nicht vor der Klageerhebung angezeigt, obwohl die Heirat bere its im Jahr 2011 erfolgte. Dass der Ehe- mann der Berufungsklägerin am X.____weg 5a in Y.____ angemeldet ist und tatsächlich dort wohnt, wurde sodann nicht belegt. Auf das Schreiben des Rechtsvertreters der Berufungsbe- klagten an den Rechtsvertreter der Berufungsklägerin vom 17. Januar 2018, womit die Beru- fungsklägerin aufgefordert wurde, ihrer Meldepflicht nachzukommen und der Berufungsbeklag- ten Angaben des zugezogenen Ehemannes zukommen zu lassen, h at der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin zwar reagiert, die gemachten Angaben wurden jedoch in keiner Weise be- legt. So liegen weder ein Familienausweis noch eine Wo hnsitzbestätigung vor. Auch ist dem Schreiben des Rechtsvertreters der Berufungsklägerin vom 29. Januar 2018 nicht zu entneh- men, seit wann deren Ehemann am X.____weg 5a in Y.__ __ wohnhaft und angemeldet sein soll. Die Berufung auf die Nichtigkeit der einseitigen Vertragsänderung gestützt auf Art. 266o OR ist angesichts der Verletzung der Meldepflicht sowie d er vorgehenden Ausführungen rechtsmissbräuchlich. 5.1 Aus den vorstehenden Erwägungen erhellt, dass die Ber ufung abzuweisen ist. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind der Berufungskl ägerin in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 ZPO die Kosten des Berufun gsverfahrens aufzuerlegen. Für die Beurteilung von Berufungen gelten gemäss auf § 9 Abs. 1 der Verordnung über die Gebühren der Gerichte (Gebührentarif, GebT; SGS 170.31) die B estimmungen von § 8 GebT, welche die Gebühren der Zivilkreisgerichte regeln, sinngemäss. Das Zivi lkreisgericht bestimmte die vor- instanzliche Gerichtsgebühr gemäss § 8 Abs. 1 lit. f GebT tarifkonform auf CHF 3‘000.00. Diese Gebührenhöhe wird in Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 lit. f GebT auch für das Be- rufungsverfahren angewendet. 5.2 Die Berufungsklägerin hat der Berufungsbeklagten soda nn ausgangsgemäss für das Rechtsmittelverfahren eine Parteientschädigung zu entrich ten. Da keine Honorarrechnung des Rechtsvertreters der Berufungsbeklagten vorliegt, wird d ie Parteientschädigung in Anwendung von § 18 Abs. 1 der kantonalen Tarifordnung für die An wältinnen und Anwälte (TO, SGS 178.112) vom Gericht nach Ermessen festgesetzt, wobei di e Bemessung nach dem Streitwert erfolgt (§ 2 Abs. 2 TO). Im vorinstanzlichen Verfahren beantragte der Rechtsvertreter der Beru- fungsbeklagten ein streitwertabhängiges Honorar von insgesamt CHF 8‘349.80 inklusive Ausla- gen und inklusive Mehrwertsteuer. Dieses Honorar wird au ch der Parteientschädigung für das Berufungsverfahren zu Grunde gelegt, jedoch in Anwendu ng von § 10 TO gekürzt. Diese Be- stimmung sieht vor, dass im zweitinstanzlichen Verfahren das Grundhonorar nach den für die erste Instanz geltenden Grundsätzen zu berechnen ist, oh ne schriftliche Berufungsbegründung jedoch nur 50% und mit einer solchen bis zu 100% des jeweils zutreffenden Grundhonorars und Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht allfälliger Zuschläge beträgt. Im vorinstanzlichen Verfa hren nahm der Rechtsvertreter der Beru- fungsbeklagten an der Schlichtungsverhandlung vom 16. Feb ruar 2017 teil, reichte das Schrei- ben vom 31. März 2017 sowie die Stellungnahme vom 23. Oktober 2017 ein und nahm an der Hauptverhandlung vom 6. März 2018 teil. Im vorliegende n Rechtsmittelverfahren war lediglich die Berufungsantwort einzureichen, die Parteistandpu nkte waren sodann bereits aus dem erst- instanzlichen Verfahren bekannt und eine Parteiverhandlu ng fand nicht statt. Es ist daher an- gemessen, in Anwendung von § 10 TO das erstinstanzlich gel tend gemachte Honorar von CHF 8‘349.80, welches von der Berufungsklägerin in der Höhe nicht gerügt wurde, auf pauschal CHF 5‘000.00 inkl. Auslagen zu kürzen. Angesichts des verg leichsweise geringen Aufwandes im Berufungsverfahren würde zudem ein offenbares Missverhältnis entstehen, wenn das Hono- rar gleich hoch wie im Verfahren vor der Vorinstanz festgelegt werden würde (§ 9 TO). Die Mehrwertsteuer ist nicht zu berücksichtigen, weil die mehrwertsteuerpflichtige Berufungsbeklag- te die an ihren für geschäftlich begründete Zwecke beau ftragten Anwalt geleisteten Mehrwert- steuern als Vorsteuern von ihrer eigenen Mehrwertsteuer rechnung abziehen kann (vgl. Art. 28 ff. MWSTG; Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV, MWST-Branchen-Info 19, Gemeinwesen, 2010, Rz. 80; BENEDIKT A. SUTER /C RISTINA VON HOLZEN , Kommentar zur Schweizerischen Zivil- prozessordnung, 3. Aufl. 2013, Art. 95 N 39). Eine me hrwertsteuerpflichtige Partei erleidet mit- hin durch die Mehrwertsteuer keinen zu entschädigenden Schaden, da sie mit deren Bezahlung gleichzeitig (bzw. in der gleichen Periode) einen gleich hohen geldwerten, liquiden und sicheren Anspruch gegenüber der Mehrwertsteuerverwaltung erwirbt. Die Abrechnungsmethode der Par- tei, der eine Prozessentschädigung zuzusprechen ist, ist dabei ohne Einfluss und nicht zu be- rücksichtigen (OGer ZH vom 19.07.2005, ZR 2005, N 76, E. III.2; Entscheid des Kantonsge- richts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, vom 09.05. 2011 E. 4.5, publiziert im Internet). Die Parteientschädigung ist somit auf insgesamt CHF 5‘000.00 inkl. Auslagen und ohne Berücksich- tigung der Mehrwertsteuer festzulegen. Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren in der H öhe von CHF 3‘000.00 wird der Berufungsklägerin auferlegt. Die Berufungsklägerin hat der Berufungsbeklagten eine P arteientschä- digung von pauschal CHF 5‘000.00 (inklusive Auslagen, M wSt nicht zu berücksichtigen) zu bezahlen. Präsidentin Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiberin i.V. Katja Knechtli