<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2003.00092</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107333&amp;W10_KEY=4467143&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2003.00092</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.07.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Quartierplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Zweck des Quartierplans (E. 2). Bei der Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu (E. 3). Bei einer Überbauung muss das Grundstück des Beschwerdeführers rückwärtig erschlossen werden. Der Quartierplan sieht dafür den Servitutsweg B vor (E. 4a). Das Grundstück des Beschwerdeführers wird, obwohl es von drei Seiten von Strassen umschlossen wird, nicht unverhältnismässig abgewertet, da der Servitutsweg nur als Zufahrtsweg gemäss den Zugangsnormalien ausgestaltet werden darf, was die Erschliessung von bis zu 10 Wohneinheiten gestattet (E. 4b). Das Grundstück des Beschwerdeführers wird auch nicht übermässigem Lärm ausgesetzt (E. 4c). Das im Quartierplan gewählte Erschliessungskonzept ist planerisch nicht absolut verfehlt (E. 4d). Auch die Eigentumsgarantie ist nicht verletzt (E. 5). Abweisung der Beschwerde (E. 7).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSGARANTIE">EIGENTUMSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSKONZEPT">ERSCHLIESSUNGSKONZEPT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN">ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRM">LÃRM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RAUMPLANUNG">RAUMPLANUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SERVITUTSWEG">SERVITUTSWEG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 123 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 128 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 128 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 19 lit. I RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1">I. Der Gemeinderat X setzte am 25. Juli 2002 den amtlichen Quartierplan K-weg im Ortsteil Y fest. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">II. Gegen diese Festsetzung gelangte B an die Baurekurskommission III, welche den Rekurs am 29. Januar 2003 teilweise guthiess.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">III. B hat gegen den Rekursentscheid am 5. MÃ¤rz 2003 Beschwerde an das Verwal­tungsgericht erhoben. Er beantragt, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei der Quartierplan so abzuÃ¤ndern, dass sein GrundstÃ¼ck, die Parzelle G (Kat.‑Nr. 01), nicht auf drei Seiten von Strassen umgeben werde; eventuell sei eine ange­messene EntschÃ¤digung bzw. Ausgleichszahlung festzulegen; subeventuell sei der Servi­tutsweg B so festzulegen, dass er vom GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers einen Mindest­ab­stand von 15 m einzuhalten habe; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Der Gemeinderat X beantragte die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Auch die Baurekurskommission III schloss auf Abweisung der Beschwerde. Der Mitbeteiligte E liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">1. Die Eintretensvoraussetzungen sind erfÃ¼llt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">2. Der Quartierplan ermÃ¶glicht gemÃ¤ss § 123 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) im erfassten Gebiet eine der pla­nungs‑ und baurechtli­chen Ordnung entsprechende Nutzung und enthÃ¤lt die dafÃ¼r nÃ¶­tigen Anordnungen. Nach § 128 Abs. 1 PBG mÃ¼ssen alle GrundstÃ¼cke innerhalb des Quar­tierplangebiets durch den Quartier­­plan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen teilhaben. FÃ¼r die Erschliessungsanlagen sind insbeson­dere die Anforderungen von Art. 19 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) und von § 237 Abs. 1 PBG betreffend die Anforderungen an ei­ne rechtsgenÃ¼gende Zufahrt sowie die Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge (Zugangsnormalien) vom 9. Dezember 1987 zu beachten. Er­schliessungen sowie gemeinschaftliche Aus­stat­tun­gen und Aus­rÃ¼stungen sind laut § 128 Abs. 2 PBG so festzulegen, dass sie bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der erfassten GrundstÃ¼cke ge­nÃ¼gen. Das gilt auch fÃ¼r schon Ã¼berbaute, jedoch unzurei­chend erschlossene GrundstÃ¼cke im Quartierplangebiet (RB 1998 Nr. 100; vgl. auch RB 1984 Nr. 81; BGE 106 Ia 94 E. 3b). In der Regel sind mithin auch fÃ¼r Altbauten baurechtskonforme VerhÃ¤ltnisse zu schaffen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">3. Bei der Planfestsetzung kommt der QuartierplanbehÃ¶rde ein erhebliches pro­spek­tiv-technisches Ermessen zu, das von der RekursbehÃ¶rde nur mit ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼ber­prÃ¼­fen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernÃ¼nftigen GrÃ¼nden halten lÃ¤sst, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeinde­or­ga­ne, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten mÃ¶glich und auch vertretbar wÃ¤ren (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972, S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973, S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan mÃ¼ssen die Interessen der ein­zel­nen Grund­­eigentÃ¼mer abgewogen, mÃ¶glichst ausgeglichen und mit den Ã¶ffentlichen In­ter­essen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage ge­fun­de­ne LÃ¶­sung soll im Re­kurs­verfahren nur dann wieder geÃ¤ndert werden, wenn sich bei Ab­wÃ¤gung aller Vor‑ und Nach­teile der Schluss aufdrÃ¤ngt, dass die von den Rekurrie­ren­den verfoch­tene Variante jener ge­mÃ¤ss festgesetztem Quartierplan klar Ã¼berlegen ist. Die Baurekurskommission ent­scheidet im Rahmen der ÃberprÃ¼­fung von QuartierplÃ¤nen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechts­fragen geht.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­­verletzungen hin. Eine ErmessensÃ¼berprÃ¼fung steht ihm â ausser bei Ermessens­miss­brauch und ErmessensÃ¼berschreitung â nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 des Verwaltungs­rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 [VRG]).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">4. a) Entgegen der Darstellung des BeschwerdefÃ¼hrers ist dessen GrundstÃ¼ck nicht "in jeder Hinsicht" erschlossen, sondern nur fÃ¼r die heute vorhandene Ãberbauung. Bei einer vollstÃ¤ndigen Ãberbauung, sei es durch ErgÃ¤nzung der bestehenden Bausubstanz oder durch einen Neubau, ebenso bei einer NutzungsÃ¤nderung, muss das GrundstÃ¼ck entsprechend einer vom Kanton verfÃ¼gten, vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht in Frage gestellten Auflage rÃ¼ckwÃ¤rtig erschlossen werden. Die selbe Auflage besteht fÃ¼r die nÃ¶rdlich anschlies­sen­den, heute direkt durch die M-strasse erschlossenen GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 02, 03 und 04. Der Quartierplan sieht zur ErfÃ¼llung dieser Auflage Ã¶stlich der erwÃ¤hnten Grund­stÃ¼cke den Servitutsweg B vor, dessen genauer Verlauf allerdings erst festgelegt wer­den soll, wenn die Parzelle L (Kat.-Nr. 05), auf welcher der Servitutsweg verlÃ¤uft, Ã¼berbaut wird. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist zwar auf den Servitutsweg nicht angewiesen, weil er sein GrundstÃ¼ck direkt an die sÃ¼dlich seines GrundstÃ¼cks vorgesehene Zufahrtsstrasse an­schliessen kann. Hingegen benÃ¶tigt auch er eine durch den Quartierplan zu schaffende zu­sÃ¤tzliche Er­schliessung.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Der BeschwerdefÃ¼hrer wendet gegen die im Quartierplan vorgesehene LÃ¶sung im Wesentlichen ein, sie fÃ¼hre dazu, dass sein GrundstÃ¼ck auf drei Seiten von Strassen um­schlossen sei und daher unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig abgewertet werde. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Baurekurskommission III hat erwogen, die Belastung durch die auf drei Seiten verlaufenden Verkehrswege wÃ¤ren jedenfalls dann planerisch untragbar, wenn auch die gross­­flÃ¤chige Parzelle L (Kat.-Nr. 05) Ã¼ber den entsprechend auszubauenden Servitutsweg erschlossen werden dÃ¼rfte. Deshalb sei sicherzustellen, dass Ã¶stlich des rekurrentischen GrundstÃ¼cks nur eine Zufahrt erstellt werden dÃ¼rfe, die ein geringes Verkehrsaufkommen er­zeuge und in erster Linie der rÃ¼ckwÃ¤rtigen Erschliessung der an der Staatsstrasse gelegenen GrundstÃ¼cke diene. Die Kommission ordnete in diesem Sinne an, dass der Servitutsweg nur als Zufahrtsweg gemÃ¤ss den Zugangsnormalien ausgestaltet werden darf, was die Erschliessung von bis zu 10 Wohneinheiten gestattet. Die verbleibende BeeintrÃ¤chtigung habe der Rekurrent hinzunehmen, zumal er dafÃ¼r insofern entschÃ¤digt werde, als er weder im Verteiler fÃ¼r die Administrativkosten noch im jenem fÃ¼r die Erstellungskosten der Zufahrtsstrasse aufgefÃ¼hrt sei, obwohl Land seines GrundstÃ¼cks umgelegt wurde und dieses zudem spÃ¤ter Ã¼ber die neue Zufahrtsstrasse erschlossen werde. Hinzu kom­me, dass der Rekurrent durch die Landumlegung ein besser Ã¼berbaubares GrundstÃ¼ck erhalte.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">c) Der BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤lt dem zu Unrecht entgegen, sein GrundstÃ¼ck werde we­­gen der angefochtenen Strassen- bzw. WegfÃ¼hrung Ã¼bermÃ¤ssigem LÃ¤rm ausgesetzt. Den Akten ist zwar zu entnehmen, dass die LÃ¤rmimmissionen entlang der N-/M-strasse in der Tat 7 - 8 dB(A) Ã¼ber dem massgeblichen Immissionsgrenzwert der Empfindlichkeits­stufe (ES) II von 60 dB(A) liegen (vgl. Bericht zum Quartierplan K-weg vom 25. Juni 2002 [nachfolgend Quartierplanbericht], S. 14). Diese LÃ¤rmbelastung besteht aber unabhÃ¤ngig vom Quartierplan und kann diesem nicht angelastet werden. Der BeschwerdefÃ¼hrer Ã¤us­ser­te im Ãbrigen im Quartierplanverfahren das Begehren, es sei sicherzustellen, dass der heu­te vorhandene LÃ¤rmschutzwall auf seinem GrundstÃ¼ck auch nach Erstellung der Zufahrtsstrasse in gleicher QualitÃ¤t wieder errichtet werde. Diesem Begehren wurde stattgegeben, so dass der BeschwerdefÃ¼hrer in dieser Hinsicht nicht schlechter gestellt ist als anhin. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Auf der sÃ¼dlich der Parzelle G verlaufenden Zufahrtsstrasse ist gemÃ¤ss der hierzu er­­stellten StrassenlÃ¤rmberechnung ein Beurteilungspegel von 47.5 dB(A) am Tag und von 39.4 dB(A) in der Nacht zu erwarten. Massgeblich ist hier der Planungswert der ES II, d.h. 55 dB(A) am Tag und 45 dB(A) in der Nacht (vgl. Ziff. 2 des Anhangs 3 zur LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 [LSV]). Dieser Grenzwert wird deutlich unterschritten. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Da die drei auf die M-strasse erschlossenen GrundstÃ¼cke, deren rÃ¼ckwÃ¤rtiger Erschlies­sung der hÃ¶chstens 10 Wohneinheiten erschliessende Servitutsweg dienen wird, bei voller AusnÃ¼tzung 7 Wohneinheiten enthalten kÃ¶nnen, kÃ¶nnen hÃ¶chstens drei auf der Parzel­le L (Kat.-Nr. 05) geplante Wohneinheiten Ã¼ber den Servitutsweg erschlossen werden. Der damit verbundene VerkehrslÃ¤rm kann ohne weiteres als vernachlÃ¤ssig­bar bezeichnet werden.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Auch bei der vom BeschwerdefÃ¼hrer verlangten Gesamtbetrachtung ergibt sich, dass als HauptlÃ¤rmquelle die Staatsstrasse gelten muss, gegenÃ¼ber welcher der zusÃ¤tzliche VerkehrslÃ¤rm kaum ins Gewicht fÃ¤llt, namentlich nicht jener des vom BeschwerdefÃ¼hrer be­­kÃ¤mpften Servitutswegs. Der Quartierplan verhilft dem GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers Ã¼berdies zu einer besseren Form, die ihm die volle AusnÃ¼tzung der gemÃ¤ss Zonenplan vom 30. September 1994 zulÃ¤ssigen 60 % gestattet, gleichzeitig aber auch erlaubt, den Neu­­bau hinter der Baulinie entlang der Staatsstrasse â und damit weiter entfernt von der haupt­sÃ¤chlichen LÃ¤rmquelle â zu errichten. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">d) Entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers ist das im Quartierplan gewÃ¤hl­te Erschliessungskonzept planerisch nicht absolut verfehlt. Es ist zwar nicht gerade hÃ¤ufig, aber auch nicht singulÃ¤r, dass ein GrundstÃ¼ck auf drei Seiten von Erschliessungen umgeben ist. Die vom BeschwerdefÃ¼hrer bevorzugte Variante mit der FÃ¼hrung des Servitutsweges nach Nordosten wÃ¼rde mehr Land verbrauchen als die angefochtene Variante und konn­­te deshalb von den PlanungsbehÃ¶rden im Rahmen ihres Ermessens verworfen werden. VerstÃ¤ndlicherweise stÃ¶rt sich der BeschwerdefÃ¼hrer daran, dass ausgerechnet die Nordsei­te seines GrundstÃ¼cks jene ist, die an keinen VerkehrstrÃ¤ger anstÃ¶sst. Entgegen seiner Behauptung kÃ¶nnen SchlafrÃ¤ume aber ohne weiteres auf diese Seite orientiert werden (vgl. § 301 PBG). Im Ãbrigen ist zu wiederholen, dass vom Servitutsweg keine nennenswerten Immissionen ausgehen werden, so dass auch in dieser Richtung lÃ¤rmempfindliche RÃ¤ume angeordnet werden kÃ¶nnen. Schliesslich kÃ¶nnen die Immissionen der Zufahrtsstrasse nicht als erheblich stÃ¶rend angesehen werden, so dass eine Ausrichtung von WohnrÃ¤umen auf die SÃ¼dseite durchaus mÃ¶glich und sinnvoll ist. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Dem Grundsatz der Rechtsgleichheit kommt im Planungsrecht nur abgeschwÃ¤chte Bedeutung zu (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 121 ff.). Vorliegend kann daraus nicht mehr abgeleitet werden, als dass fÃ¼r die angefochtene Massnahme eine sachliche BegrÃ¼ndung vorliegen muss, was der Fall ist. Die Frage, ob der Servitutsweg die rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung von Kat.-Nr. 03 sicherstellt, ist im vorliegenden Zusammenhang an sich ohne Belang. Es sei aber darauf hin­gewiesen, dass eine entsprechende ErgÃ¤nzung des Quartierplans zweckmÃ¤ssig wÃ¤re. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">5. Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt, der angefochtene Entscheid verletze die Eigentumsgarantie insofern, als durch den Quartierplan der Lagewert des GrundstÃ¼cks massiv vermin­­dert werde. Diese Entwertung werde durch die Befreiung von Administrativ- und Stras­sen­­erstellungskosten nicht ausgeglichen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">a) Mit der RÃ¼ge, die Eigentumsgarantie sei verletzt, macht der BeschwerdefÃ¼hrer gel­tend, es sei das im Quartierplanungsrecht geltende Realersatz- oder Ãquivalenzprinzip verletzt worden. Danach haben alle EigentÃ¼mer Anspruch darauf, fÃ¼r das von ihnen eingeworfene Land in der Regel rationell Ã¼berbaubare, gleiche oder zumindest wertgleiche Grund­­stÃ¼cke zu erhalten (vgl. dazu Peter MÃ¼ller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum ZÃ¼richer Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, WÃ¤denswil 1985, § 139 N. 2, § 141 N. 1). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Das GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers kÃ¶nnte ohne rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung nicht neu Ã¼berbaut werden, ebensowenig kÃ¶nnten erhebliche Umbauten oder eine Nutzungs­­Ã¤nderung vorgenommen werden. In allen diesen FÃ¤llen bedarf das GrundstÃ¼ck einer rÃ¼ckwÃ¤rtigen Erschliessung, die erst durch den Quartierplan geschaffen wird. Sodann mÃ¼ss­­te eine NeuÃ¼berbauung die rechtskrÃ¤ftige Baulinie entlang der M-strasse respektieren, was bei Beibehaltung der bisherigen GrundstÃ¼cksgrenzen die AusnÃ¼tzungsmÃ¶glichkeiten stark beeintrÃ¤chtigen wÃ¼rde. Insofern erfÃ¤hrt die Parzelle G durch die Landumlegung eine Aufwertung, und ist die Behauptung des BeschwerdefÃ¼hrers, er kÃ¶nnte sein Grund­stÃ¼ck auch ohne Umlegung neu Ã¼berbauen, zumindest stark zu relativieren. Dass die dreiseitige Anordnung von Erschliessungsanlagen einen Nachteil darstellt, ist an sich nicht zu bestrei­ten. Dieser Nachteil weist aber keinesfalls das Ausmass auf, welches ihm der BeschwerdefÃ¼hrer zumisst. Die BeeintrÃ¤chtigungen namentlich durch den Servitutsweg sind â unter Be­rÃ¼cksichtigung der von der Baurekurskommission III angeordneten BeschrÃ¤n­kung â ge­ring­fÃ¼gig und werden durch die Befreiung von Administrativkosten und vor allem dadurch, dass der BeschwerdefÃ¼hrer sich auch an den Kosten der Zufahrtsstrasse (die fÃ¼r die kÃ¼nftige Er­schliessung seines GrundstÃ¼cks nÃ¶tig ist) nicht beteiligen muss, aus­reichend abgegol­ten. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Es kann also keine Rede davon sein, dass der BeschwerdefÃ¼hrer kein wertgleiches GrundstÃ¼ck zugeteilt erhalten hat.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Der BeschwerdefÃ¼hrer bestreitet zu Recht nicht, dass der Eingriff in seine Eigen­tÃ¼merposition auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage beruht und im Ã¶ffentlichen Interesse liegt. Im Lichte der vorstehenden ErwÃ¤gung darf der Eingriff auch als verhÃ¤ltnis­mÃ¤ssig bezeichnet werden. FÃ¼r den Fall, dass die Erschliessung im Bereich des GrundstÃ¼cks des BeschwerdefÃ¼hrers nicht wie beantragt geÃ¤ndert wÃ¼rde, verlangt der Beschwerde­­fÃ¼hrer, es sei im Rahmen des Quartierplans eine Ausgleichszahlung festzulegen. Nach dem soeben AusgefÃ¼hrten besteht fÃ¼r eine Ausgleichszahlung kein Anlass. Das Quartierplan­recht sieht einen Geldausgleich dann vor, wenn Mehr- oder Minderzuteilungen nÃ¶tig sind oder fÃ¼r LandabzÃ¼ge fÃ¼r Ã¶ffentliche Verkehrs- und Versorgungsanlagen (§ 145 Abs. 1 PBG). Vorliegend erhÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer eine arrondierte Parzelle von gleichem Aus­­mass wie im alten Bestand, deren Zuteilung wie dargelegt dem Ãquivalenzprinzip (§ 139 PBG) gerecht wird, so dass insofern kein Ausgleich zu leisten ist. § 145 Abs. 2 PBG sieht einen Geldausgleich fÃ¼r Werteinbussen durch andere Quartierplanmassnahmen vor, die hier hinsichtlich des BeschwerdefÃ¼hrers ebenfalls nicht angeordnet wurden. Namentlich muss der BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r den Servitutsweg B keine Rechte abtreten bzw. einrÃ¤u­men, so dass § 145 Abs. 2 lit. b PBG nicht anzuwenden ist. Ausser Betracht fÃ¤llt schliesslich § 141 PBG, wonach GrundstÃ¼cke des Altbestands, die fÃ¼r eine geeignete Ãberbauung flÃ¤chenmÃ¤ssig nicht ausreichen und auch durch geeignete Massnahmen nicht Ã¼berbaubar gemacht werden kÃ¶nnen, auszukaufen sind. Andere AnknÃ¼pfungspunkte fÃ¼r Ausgleichszah­­lungen im Rahmen des Quartierplanverfahrens sind nicht ersichtlich. Wenn der BeschwerdefÃ¼hrer an seiner Auffassung festhalten sollte, der Quartierplan fÃ¼hre zu einer massi­­ven Entwertung seines GrundstÃ¼ckes, hÃ¤tte er ein Verfahren wegen materieller Enteignung einzuleiten. Wie angemerkt werden mag, wÃ¼rde ein EntschÃ¤digungsanspruch nach fest­stehender Praxis voraussetzen, dass dem GrundeigentÃ¼mer keine bestimmungsgemÃ¤sse, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nut­zung der betroffenen Liegenschaft mehr verbleibt (BGE 111 Ib 257 E. 4a, 112 Ib 263 E. 4, 117 Ib 262 E. 2a; RB 1993 Nr. 64, bestÃ¤tigt durch BGr, ZBl 98/1997, S. 179, und RB 1991 Nr. 80). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">6. Im Eventualantrag verlangt der BeschwerdefÃ¼hrer, der Servitutsweg B sei so zu legen, dass er gegenÃ¼ber seinem GrundstÃ¼ck einen Mindestabstand von 15 m einhalte. Auch dieser Antrag ist abzulehnen. Der Nachteil, den der BeschwerdefÃ¼hrer durch den Ser­vi­­tutsweg erleidet, ist wie vorne dargelegt relativ gering. Hingegen wÃ¼rde die gewÃ¼nschte Ver­legung eine unnÃ¶tige VerlÃ¤ngerung des Servitutsweges und damit zusÃ¤tzlichen Landver­brauch nach sich ziehen, was dem Grundsatz des haushÃ¤lterischen Umgangs mit dem Boden (Art. 75 Abs. 1 BV) widersprÃ¤che. Zudem wÃ¼rde eine solche Auflage die zweck­mÃ¤ssige Ãberbauung der Parzelle L ohne hinreichenden Grund erschweren. Die Gutheis­sung des Eventual­antrags wÃ¼rde mit anderen Worten eine unverhÃ¤ltnismÃ¤ssige BeeintrÃ¤chtigung der GrundeigentÃ¼merposition des Nachbarn bewirken.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">7. Die Beschwerde erweist sich als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. Bei diesem Aus­­gang des Verfahrens wird der BeschwerdefÃ¼hrer kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ausserdem hat er den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner zu Gunsten der Quartierplanrechnung angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"><a id="Text12"></a>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'060.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- (inkl. MWSt) zu bezahlen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">5. ...</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>