Lausanne, 3. Oktober 2019
Medienmitteilung des Bundesgerichts
Urteil vom 3. September 2019 (1C_511/2018)
Touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen: Erfordernis des 
"einheitlichen Betriebs" bei Bauprojekt in Vals nicht erfüllt
Das Bundesgericht hebt die Baubewilligung für zwei Ferienhäuser in der Gemeinde
Vals (GR) auf, die zur Nutzung als touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen
geplant waren. Aufgrund der grossen räumlichen Entfernung der projektierten
Häuser zum damit verbundenen Hotel fehlt es am gesetzlichen Erfordernis des
einheitlichen Betriebs. Der Bewirtschaftungsvertrag mit dem Hotel allein genügt
nicht, um eine langfristige touristische Bewirtschaftung der Zweitwohnungen sicherzustellen.
2016 hatte eine private Bauherrschaft bei der Gemeinde Vals Baugesuche für zwei
Ferienhäuser in einem Weiler oberhalb von Vals eingereicht. Die Bauherrschaft machte
gegenüber der Gemeinde geltend, dass die beiden Ferienhäuser als touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen betrieben würden und reichte einen entsprechenden Bewirtschaftungsvertrag mit einem Hotel in Vals ein. In Abweisung der Einsprache des Vereins
Helvetia Nostra erteilte die Gemeinde Vals 2017 die Baubewilligungen unter Auflagen
bezüglich des Bewirtschaftungsvertrags. Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden wies die Beschwerde von Helvetia Nostra ab.
Das Bundesgericht heisst die Beschwerde von Helvetia Nostra teilweise gut und weist
die beiden Baugesuche ab. Der Zweitwohnungsanteil liegt in Vals deutlich über 20
Prozent, weshalb dort gemäss Zweitwohnungsgesetz (ZWG) grundsätzlich keine neuen
Zweitwohnungen  mehr  bewilligt  werden  dürfen.  Vorbehalten  ist  die  Bewilligung
touristisch bewirtschafteter Zweitwohnungen (Artikel 7 ZWG). Als solche gelten neben
"Einliegerwohnungen" auch Wohnungen, die im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaftet werden. Gemäss der Zweitwohnungsverordnung muss
die Bewirtschaftung in diesem Fall "im Rahmen eines einheitlichen Betriebs" sichergestellt sein. Diese Voraussetzung ist im konkreten Fall nicht erfüllt. Das Kriterium des
einheitlichen Betriebs setzt zumindest einen gewissen räumlichen Zusammenhang
voraus. Werden selbständige Wohneinheiten in grösserer Entfernung zu den Gemeinschaftseinrichtungen erstellt, so kann in der Regel nicht davon ausgegangen werden,
dass eine Mehrzahl der Gäste die dort angebotenen Dienstleistungen und Infrastrukturen auch tatsächlich beansprucht. Die fraglichen Häuser sollen in einem Weiler erstellt
werden, der knapp 300 Meter über Vals liegt; die Entfernung zum Hotel beträgt gemäss
Verwaltungsgericht mindestens 3,5 Kilometer. Unter diesen Umständen liegt es nahe,
dass viele Feriengäste das Hotel nur am Anfang und am Ende ihres Aufenthalts aufsuchen, um die Schlüssel für die Ferienwohnungen abzuholen und abzugeben. Der
Bewirtschaftungsvertrag mit dem Hotel für sich alleine genügt nicht, um sicherzustellen,
dass die Wohnungen langfristig touristisch bewirtschaftet werden. Derartige Verträge
können aufgelöst oder gekündigt werden. Die Kontrolle ihrer Einhaltung ist für die Gemeinden kaum möglich. Lausanne, le 3 octobre 2019
Communiqué de presse du Tribunal fédéral
Arrêt du 3 septembre 2019 (1C_511/2018)
Résidences secondaires affectées à l'hébergement touristique  : 
exigence de l'  « entreprise homogène  » non remplie pour un 
projet de construction à Vals
Le Tribunal fédéral annule les autorisations de construire deux maisons de vacances
dans la commune de Vals (GR), destinées à un usage de résidences secondaires
affectées à l'hébergement touristique. L'exigence légale de l'entreprise homogène
fait défaut en raison de l'éloignement des constructions projetées par rapport à
l'établissement hôtelier auquel elles sont liées. Le contrat d'exploitation conclu avec
l'hôtel ne suffit pas pour garantir une affectation durable des résidences secondaires
à l'hébergement touristique.
En 2016, un constructeur privé a déposé des demandes d'autorisation de construire
deux maisons de vacances dans un hameau sis au-dessus de Vals. Il précisait que les
constructions projetées seraient exploitées comme résidences secondaires affectées à
l'hébergement touristique et produisait un contrat d'exploitation en ce sens avec un hôtel
situé à Vals. En 2017, la Commune de Vals a délivré les autorisations de construire
assorties d'une charge en lien avec le contrat d'exploitation et levé l'opposition formée
par Helvetia Nostra. Le Tribunal administratif du canton des Grisons a rejeté le recours
déposé par cette association.
Le Tribunal fédéral admet partiellement le recours d'Helvetia Nostra et annule les deux
autorisations de construire. La proportion de résidences secondaires dans la commune
de Vals est nettement supérieure à 20  pour cent, de sorte qu'aucun logement de ce type
ne peut en principe être autorisé selon la loi fédérale sur les résidences secondaires
(LRS). La loi autorise toutefois de nouvelles résidences secondaires lorsqu'elles sont
affectées à l'hébergement touristique (article 7 LRS). La loi comprend sous ce terme,
outre les logements situés dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son
domicile principal, ceux qui sont mis sur le marché dans le cadre d'un établissement
d'hébergement organisé. L'ordonnance sur les résidences secondaires exige en pareille
hypothèse que l'exploitation se fasse «  dans le cadre d'une entreprise homogène  ».
Cette exigence n'est pas remplie dans le cas particulier. Elle suppose en effet à tout le
moins un certain lien spatial. Lorsque les unités de logement dépendantes sont édifiées
à une très grande distance des équipements communautaires, on ne saurait partir du
principe que la plupart des hôtes feront effectivement usage des infrastructures et des
prestations offertes par cet établissement. Les constructions litigieuses prendraient
place dans un hameau situé à environ 300 mètres au-dessus de Vals. La distance qui
les sépare de l'hôtel s'élève à au moins 3,5 kilomètres selon le Tribunal administratif.
Dans ces circonstances, on peut supposer que de nombreux vacanciers ne se rendront
à l'hôtel qu'au début et à la fin de leur séjour pour prendre possession des clefs et les
restituer. Le contrat d'exploitation passé avec l'hôtel ne suffit pas pour garantir que les
logements seront durablement affectés à l'hébergement touristique. De tels contrats
peuvent être résiliés ou dénoncés. Le contrôle de leur respect n'est au surplus guère
praticable pour les communes.