<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00496</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206637&amp;W10_KEY=4467133&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00496</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.04.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 04.03.2008 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Privater Gestaltungsplan Löwenbräu-Areal und Gestaltungsplanpflicht Swissmill-Areal.<br/><br/>Die Baudirektion hat zutreffend auf die Gemeindeautonomie und die ihr dadurch auferlegte eingeschränkte Überprüfungsbefugnis hingewiesen (E. 5.2). Die Zustimmung zu einem privaten Gestaltungsplan setzt kein spezielles Gestaltungsplanbedürfnis voraus (E. 5.3). <br/>Die unterschiedlichen Nutzungen der beiden Areale rechtfertigen eine Trennung der beiden Arealzufahrten (E. 6). <br/>Die Mantellinie verleiht den Grundeigentümern nicht das uneingeschränkte Recht, die Mantelhöhe an jeder Stelle vollumfänglich auszunützen. Ein kommunaler Gestaltungsplan kann nicht von der Einhaltung kantonaler Baubeschränkungsnormen befreien (E. 7).<br/>Es besteht kein Grund zur Annahme, die von § 238 PBG verlangte Einordnung eines künftigen Projekts könne bei Ausschöpfen der möglichen Bauvolumina von vornherein nicht erreicht werden (E. 8.3).<br/>Abweisung der Beschwerde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSSPIELRAUM">ERMESSENSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG, RÃCKWÃRTIGE">ERSCHLIESSUNG, RÃCKWÃRTIGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEAUTONOMIE">GEMEINDEAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HÃHENKOTE">HÃHENKOTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MANTELLINIE">MANTELLINIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATER GESTALTUNGSPLAN">PRIVATER GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHATTENWURF">SCHATTENWURF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: SONDERNUTZUNGSPLÃNE">SONDERNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 83 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 85 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 240 lit. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 240 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 278 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 284 Abs. IV PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 3 Abs. II lit. b RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2007 Nr. 16 S. 7</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=7760" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2006.00496<br/> VB.2006.00497</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">5. April 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident JÃ¼rg Bosshart<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Markus Heer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_ORT_1_4"><span>Verband A,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_2_12">RA B,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14">Gemeinderat von ZÃ¼rich,</a> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_ORT_6_32">C AG,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b><a id="Anonym_ORT_7_36">D AG,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">2 - 3 vertreten durch <a id="Anonym_ORT_8_44">RA E,</a> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Nutzungsplanung,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 1. Dezember 1993 genehmigte der Gemeinderat ZÃ¼rich den privaten Gestaltungsplan LÃ¶wenbrÃ¤u/CMZ-Areal, welcher die beiden Industrieareale der Brauerei LÃ¶wenbrÃ¤u und der StadtmÃ¼hle CMZ im Geviert zwischen Limmatstrasse, Gerstenstrasse, Sihlquai und Dammweg erfasste. Ein gestÃ¼tzt auf diesen Plan entwickeltes Projekt fÃ¼r das Areal wurde nicht ausgefÃ¼hrt. In den bestehenden, nicht mehr industriell genutzten BrauereigebÃ¤uden entlang der Limmatstrasse haben sich inzwischen verschiedene kulturelle Nutzungen etabliert; auf dem im Nordosten daran grenzenden Areal der StadtmÃ¼hle (heute Swissmill) am Sihlquai dagegen wird auf unbestimmte Zeit weiterhin industriell produziert. </p> <p class="Urteilstext">Aufgrund dieser Situation entwickelten die GrundeigentÃ¼merinnen zusammen mit der Stadt ein neues stÃ¤dtebauliches Konzept. Danach sollte das Swissmill-Areal aus dem Gestaltungsplan entlassen und statt dessen zusammen mit dem dazugehÃ¶rigen Areal zwischen Sihlquai und Limmat mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt werden, die erst dann ausgelÃ¶st wÃ¼rde, wenn Neu- oder Umbauten nicht mehr der Lebensmittelproduktion dienen sollen. FÃ¼r das LÃ¶wenbrÃ¤u-Areal jedoch sollte ein neuer Gestaltungsplan entwickelt werden, der von der Erhaltung verschiedener Bauteile, einer inneren Verdichtung mit HochhÃ¤usern und einer vielseitigen Nutzungsmischung geprÃ¤gt sein sollte. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 9. November 2005 stimmte der Gemeinderat ZÃ¼rich auf Gesuch der GrundeigentÃ¼merinnen C AG und D AG dem neuen privaten Gestaltungsplan LÃ¶wenbrÃ¤u-Areal zu und legte am 30. November 2005 fÃ¼r das Swissmill-Areal beidseits des Sihlquais eine nÃ¤her in Art. 4 Abs. 8 BauO umschriebene Gestaltungsplanpflicht fest.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diese beiden BeschlÃ¼sse gelangte der Verband A als GrundeigentÃ¼mer des an die Gerstenstrasse angrenzenden GrundstÃ¼cks an die Baurekurskommission I. Er beantragte, die Zustimmung zum privaten Gestaltungsplan LÃ¶wenbrÃ¤u-Areal sei aufzuheben, die Gestaltungsplanpflicht sei auf dieses Areal auszudehnen und in ErgÃ¤nzung von Art. 4 Abs. 8 BauO sei zu bestimmen, dass die verkehrsmÃ¤ssige Erschliessung des sÃ¼dwestlichen Teils des Swissmill-Areals gleichzeitig mit der Festsetzung der Erschliessung fÃ¼r das LÃ¶wenbrÃ¤u-Areal zu regeln sei. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission I vereinigte die beiden Rekurse und wies sie nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins am 13. Oktober 2006 ab. Sie auferlegte dem Rekurrenten die Verfahrenskosten von Fr. 10'760.- und verpflichtete ihn, den privaten Rekursgegnerinnen eine UmtriebsentschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3000.- zu bezahlen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit einer gegen diesen Rekursentscheid gerichteten Beschwerde vom 16. November 2006 erneuerte der Verband A seine im Rekursverfahren gestellten AntrÃ¤ge, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegnerinnen. Die Baudirektion genehmigte die beiden Festlegungen je mit VerfÃ¼gung vom 26. Januar 2007. Die Baurekurskommission beantragte am 16. Februar 2007 ohne weitere Bemerkungen Abweisung der Beschwerde. Die Stadt ZÃ¼rich beantwortete die Beschwerde am 7. MÃ¤rz 2007 und verlangte deren Abweisung unter Kostenfolge zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. Die GrundeigentÃ¼merinnen beantragten mit Beschwerdeantwort vom 8. MÃ¤rz 2007 ebenfalls Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers.</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, eine kommunale Nutzungsplanung betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig (RB 1998 Nr. 26). </p> <p class="Urteilstext">Der im Rekursverfahren unterlegene BeschwerdefÃ¼hrer ist ohne weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 VRG). Als benachbarter AnstÃ¶sser an die Gerstenstrasse war er auch durch die angefochtene Planung berÃ¼hrt und hat ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren ÃberprÃ¼fung im Rekursverfahren (§ 338a Abs. 1 PBG). </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer verlangte im Beschwerdeverfahren, die Vernehmlassungen der Beschwerdegegner seien ihm umgehend zur Stellungnahme, eventuell zur Kenntnisnahme zuzustellen. Die Beschwerdeantworten wurden dem BeschwerdefÃ¼hrer nach Eingang zugestellt. Da er sich seither nicht mehr Ã¤usserte, kann angenommen werden, dass er auf eine weitere Stellungnahme dazu â entsprechend seinem Eventualantrag â verzichtet. </p> <p class="Urteilstext">Zur Beurteilung seiner RÃ¼gen erachtet der BeschwerdefÃ¼hrer die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins als unabdingbar. Da der entscheidrelevante Sachverhalt jedoch genÃ¼gend aus den Akten hervorgeht und dem Gericht die Ã¶rtlichen Ver­hÃ¤ltnisse ohnehin bekannt sind, kann auf diese Beweisabnahme verzichtet werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer sieht vorab eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs darin, dass die Baurekurskommission entgegen seinem Antrag keinen zweiten Schriftenwechsel durchgefÃ¼hrt habe, obwohl der angefochtene Planungsentscheid erstmals in der Rekursvernehmlassung und am Augenschein begrÃ¼ndet worden sei. Der Einwand erfolgt zu Unrecht. Der BeschwerdefÃ¼hrer hat die Rekursvernehmlassungen am 3. Mai 2006 zugestellt erhalten und hatte damit genÃ¼gend Gelegenheit, die AusfÃ¼hrungen der Gegenparteien vor dem Augenschein vom 29. August 2006 entweder schriftlich oder am Kommissionsaugenschein mÃ¼ndlich zu erwidern, was er im Ãbrigen auch getan hat. Gleiches gilt bezÃ¼glich der an diesem Termin gemachten Ãusserungen der Rekursgegner, auf die er direkt reagieren konnte. Wenn er diese Gelegenheit nicht genÃ¼gend nutzte und stattdessen weiterhin auf der DurchfÃ¼hrung eines zweiten Schriftenwechsels bestand, so erscheint dieses Verhalten als reine VerzÃ¶gerungstaktik und grenzt an Rechtsmissbrauch. Jedenfalls ist der BeschwerdefÃ¼hrer in seinem Recht auf AnhÃ¶rung nicht verletzt worden (vgl. zum Ganzen: zur Publikation vorgesehener Entscheid des Bundesgerichtes vom 11. Januar 2007, 1A.56/2006 und 1P.160/2006, E. 4, www.bger.ch). </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Nach § 83 PBG werden mit GestaltungsplÃ¤nen fÃ¼r bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, Ã¤ussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und von den kantonalen MindeststÃ¤nden abgewichen werden (Abs. 1). FÃ¼r die Projektierung ist ein angemessener Spielraum zu belassen (Abs. 2). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen Ã¼ber die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3). Das Gesetz unterscheidet zwischen dem Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan, der ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse voraussetzt (§ 84 Abs. 1 PBG) und dem privaten Gestaltungsplan, der mit Ã¶ffentlich-rechtlicher Wirkung von den GrundeigentÃ¼mern aufgestellt wird (§ 85 Abs. 1 PBG). Private GestaltungsplÃ¤ne bedÃ¼rfen der Zustimmung des fÃ¼r den Erlass der Bau- und Zonenordnung zustÃ¤ndigen Organs. Ãberschreiten sie den fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen im betreffenden Gebiet geltenden Rahmen nicht, genÃ¼gt die Zustimmung des Gemeinderates (§ 86 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Der private Gestaltungsplan LÃ¶wenbrÃ¤u-Areal bezweckt, eine gemischte Nutzung des GrundstÃ¼ckes mit Gewerbe-, BÃ¼ro- und Wohnbauten einerseits und RÃ¤umen fÃ¼r kulturelle Nutzungen andererseits zu ermÃ¶glichen; die planungsrechtlichen Grundlagen fÃ¼r die Errichtung von stÃ¤dtebaulich erwÃ¼nschten HochhÃ¤usern an geeigneten Standorten zu schaffen und die auf dem Areal vorhandenen Schutzobjekte zu schonen (Art. 1 der Vorschriften zum privaten Gestaltungsplan, GPV). Zu diesem Zweck wurden im Plan die Baubereiche fÃ¼r Neubauten, fÃ¼r HochhÃ¤user und fÃ¼r insgesamt acht Schutzobjekte ausgeschieden (zu deren Schutzumfang vgl. Art. 4 GPV). In allen Baubereichen wurde ein GebÃ¤udemantel mit einer maximalen HÃ¶henkote festgelegt (Art. 5 Abs. 1 GPV), unter nÃ¤herer Regelung von dessen Bedeutung hinsichtlich verschiedener einzelnen Bauteile (Art. 5 Abs. 2 und 3 sowie Art. 6 GPV). Neben dem als Schutzobjekt ausgeschiedenen bestehenden Stahlsilo sind in der Arealecke Limmatstrasse/Dammweg und in der Mitte des Areals zwei HochhÃ¤user mit MantelhÃ¶henkoten von 441 bzw. 474 m.Ã¼.M. zugelassen. Zur Einordnung verlangt Art. 12 GPV, dass Bauten, Anlagen und Umschwung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen besonders gut gestaltet sein mÃ¼ssen. Die geometrisch klaren und einfachen Volumen der bestehenden Industriebauten sind weiterzufÃ¼hren; gegenÃ¼ber den Hauptfassaden zurÃ¼ckgesetzte Geschosse sowie SteildÃ¤cher sind nicht zulÃ¤ssig. Die Hauptverkehrserschliessung bzw. die Garagenzufahrt fÃ¼r das ganze Areal ist von der Gerstenstrasse her vorgesehen. Ausserhalb dieses im Plan bezeichneten Bereichs sind nur Nebenerschliessungen gestattet (vgl. Art. 16). Mit der Festsetzung des Gestaltungsplans wird der bisherige Gestaltungsplan LÃ¶wenbrÃ¤u/CMZ-Areal gemÃ¤ss Gemeinderatsbeschluss vom 1. Dezember 1993 aufgehoben (Art. 18 GPV). Solange der Plan in Kraft steht, sind die Bestimmungen der kommunalen Bau- und Zonenordnung sowie die Wirkungen der Baulinien an der Limmatstrasse, der Gerstenstrasse und dem Dammweg suspendiert (Art. 3 Abs. 2 GPV).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Baurekurskommission erwog im angefochtenen Entscheid, bei der Zustimmung zu einem privaten Gestaltungsplan komme der BehÃ¶rde ein von der Gemeindeautonomie erfasster grÃ¶sserer Ermessensspielraum zu, als wenn es sich um einen blossen Vorgang der Rechtsanwendung handeln wÃ¼rde. Ein privater Gestaltungsplan mÃ¼sse auch nicht von Ã¶ffentlichen Interessen gestÃ¼tzt werden, diese dÃ¼rften dem Plan nur nicht entgegenstehen. Die Kognition der Rekursinstanz sei dementsprechend auf die Frage beschrÃ¤nkt, ob die gewÃ¤hlte LÃ¶sung gesetzmÃ¤ssig sei und ob ihr irgendwelche Ã¶ffentlichen Interessen entgegenstÃ¼nden. </p> <p class="Urteilstext">Dem hÃ¤lt der Beschwerdegegner vorab entgegen, die Rekursinstanz habe damit ihre Kognition unzulÃ¤ssigerweise beschrÃ¤nkt und die ihr obliegende Ermessenskontrolle verweigert. Im Weiteren hÃ¤tte sie zumindest auch prÃ¼fen mÃ¼ssen, ob sich die VerhÃ¤ltnisse so erheblich geÃ¤ndert hÃ¤tten, dass sich eine Aufhebung des bisherigen Gestaltungsplans und eine vollstÃ¤ndige Neuordnung fÃ¼r das Gebiet rechtfertigten.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Baurekurskommissionen Ã¼berprÃ¼fen kommuna­le NutzungsplÃ¤ne auf alle MÃ¤ngel, insbesondere auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Dabei haben sie allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und dÃ¼rfen nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist, den wegleitenden Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die UnzweckmÃ¤ssigkeit oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich ist (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Boss­hart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 20; Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, ZÃ¼rich 1998, N. 1073 f.). Inwiefern die Baurekurskommission im vorliegenden Fall diese GrundsÃ¤tze missachtet haben soll, ist nicht nachvollziehbar. Sie hat zutreffend auf die Gemeindeautonomie und die ihr dadurch auferlegte eingeschrÃ¤nkte ÃberprÃ¼fungsbefugnis hingewiesen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Auch soweit der BeschwerdefÃ¼hrer die Auffassung vertritt, die Baurekurskommission hÃ¤tte prÃ¼fen mÃ¼ssen, ob ein hinreichendes Ã¶ffentliches Interesse am neuen Gestaltungsplan bestehe, erfolgt seine RÃ¼ge zu Unrecht. Es trifft zwar zu, dass letztlich jeder Nutzungsplan raumplanerisch motiviert sein muss und er daher in gleicher Weise wie ein Rahmennutzungsplan den GrundsÃ¤tzen und Zielen der Raumplanung zu entsprechen hat. Innerhalb dieses Rahmens bedarf es jedoch keiner speziellen Rechtfertigung fÃ¼r eine bestimmte Planung, da das Gesetz keine spezifische Voraussetzung fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit eines privaten Gestaltungsplans statuiert. Demnach setzt die Zustimmung zu einem privaten Gestaltungsplan auch kein spezielles GestaltungsplanbedÃ¼rfnis voraus, sowenig wie eine Ãnderung der Rahmennutzungsordnung nur bei UngenÃ¼gen der bisherigen Ordnung erfolgen darf. Von der gesetzlichen Systematik her steht der mit Zustimmung des zustÃ¤ndigen Organs erlassene private Gestaltungsplan auf gleicher Stufe wie der Rahmennutzungsplan und darf nicht an strengere Voraussetzungen geknÃ¼pft werden als die partielle Revision der Bau- und Zonenordnung. Unter dem Vorbehalt der PlanbestÃ¤ndigkeit ist es daher auch zulÃ¤ssig, eine bisherige Nutzungsordnung aufgrund einer neuen Gewichtung der verschiedenen raumrelevanten Kriterien partiell durch einen privaten Gestaltungsplan zu ersetzen (vgl. VGr, 7. April 2005, VB.2004.00135/136, E. 4.2; VGr, 15. Juni 2006, VB.2006.00068, E. 3.3, je unter www.vgrzh.ch). Nichts anderes hat zu gelten, wenn ein privater Gestaltungsplan wie hier einen frÃ¼heren privaten Gestaltungsplan ablÃ¶sen soll.</p> <p class="Urteilstext">Dass die Baurekurskommission die VerÃ¤nderung der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse seit Erlass des Gestaltungsplans LÃ¶wenbrÃ¤u/CMZ-Areal nicht weiter untersucht hat, kann ihr ebenfalls nicht vorgeworfen werden. Der BeschwerdefÃ¼hrer hatte in seiner Rekursschrift mit keinem Wort die Themen Rechtssicherheit bzw. PlanbestÃ¤ndigkeit angeschnitten oder auch nur in Zweifel gezogen, dass die seit 1993 eingetretene Entwicklung der beiden Teilgebiete des ursprÃ¼nglichen Gestaltungsplans eine neue Planung erforderlich machen. Der Einwand erweist sich im Ãbrigen angesichts des Zeitablaufs und der unterschiedlichen Schicksale der beiden betroffenen Areale ohnehin als haltlos. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zur strittigen Erschliessung erwog die Baurekurskommission im Wesentlichen Folgendes: Die Gerstenstrasse erreiche mit ihrer Breite von Ã¼ber 7.5 m und (teils beidseitigen) Trottoirs den Ausbaustandard einer nutzungsorientierten Sammelstrasse, womit bis zu 1000 Wohneinheiten an sie angebunden werden kÃ¶nnten. Damit erfÃ¼lle sie die Anforderungen, welche die Zugangsnormalien im Anhang an ZugÃ¤nge in dicht bebauten, mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln gut erschlossenen Gebieten wie dem vorliegenden stellen, bei weitem. Die Parkfelder auf der Fahrbahn wÃ¼rden stellenweise zur Verengung der Gerstenstrasse fÃ¼hren, was indessen einem normierten Ã¶ffentlichen Interesse entspreche und sich bei MissstÃ¤nden ohne weiteres beheben liesse. Die Gerstenstrasse habe auch keinen Durchgangsverkehr zu tragen, da dieser grÃ¶sstenteils Ã¼ber die Limmatstrasse und den Sihlquai fliesse. Es bestehe kein Anlass, fÃ¼r das Swissmill-Areal schon jetzt eine Zufahrt festzulegen.</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer scheint im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich anzuerkennen, dass der Ausbaustandard der Gerstenstrasse fÃ¼r die Aufnahme des bestehenden und des kÃ¼nftig zu erwartenden Verkehrs grundsÃ¤tzlich genÃ¼gt. Daran kann nach den zutreffenden vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen auch kein Zweifel bestehen. Er ist jedoch der Auffassung, dass die Gerstenstrasse mit ihrem heutigen und dem kÃ¼nftigen Verkehr als wichtige Ã¶ffentliche Strasse zu gelten habe, in deren Bereich die Erschliessung nach MÃ¶glichkeit rÃ¼ckwÃ¤rtig oder durch Zusammenfassung mehrerer Ausfahrten zu erfolgen habe. FÃ¼r die beiden Areale sei daher eine gemeinsame Zufahrt vorzusehen, so wie dies im bisherigen Gestaltungsplan der Fall war. </p> <p class="Urteilstext">Das Swissmill- und das LÃ¶wenbrÃ¤u-Areal werden auf unbestimmte Zeit unterschiedliche Nutzungen aufweisen, eine industrielle Nutzung mit regem Lastwagenverkehr einerseits und eine gemischte Nutzung mit Dienstleistungen, Kultur und Wohnungen andererseits. Diese Unterschiede rechtfertigen bereits aus GrÃ¼nden der Verkehrssicherheit eine Trennung der beiden Arealzufahrten, dies vorerst unabhÃ¤ngig davon, ob die Gerstenstrasse als wichtige Ã¶ffentliche Strasse im Sinne von § 240 Abs. 3 PBG zu gelten hat oder nicht. Ob bei einer kÃ¼nftigen Umnutzung des Swissmill-Areals ein Zusammenfassen der beiden Zufahrten sinnvoll ist, wird sich erst bei der Ausarbeitung eines entsprechenden Gestaltungsplans fÃ¼r dieses Areal zeigen. Ein Festhalten an der im bisherigen Gestaltungsplan getroffenen Zufahrtsregelung, welche von einer neuen Nutzung beider Areale zwischen Sihlquai und Limmatstrasse ausging, ist in jedem Fall nicht mehr angebracht. Im Ãbrigen kann darauf hingewiesen werden, dass die gemeinsame Zufahrt zum LÃ¶wenbrÃ¤uareal mit einer GesamtnutzflÃ¤che von rund 32'000 m<sup><span>2</span></sup> (Art. 9 GPV) bereits fÃ¼r sich alleine in hohem Masse das von § 240 Abs. 3 PBG verfolgte Anliegen nach einer Konzentration von Einzelausfahrten erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer erachtet die im Gestaltungsplan festgesetzte HÃ¶henkote von 428.35 m.Ã¼.M. fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he des Neubaus West und die Aufstockung auf den Alten WerkstÃ¤tten an der Gerstenstrasse als rechtswidrig, da damit GebÃ¤udehÃ¶hen von mehr als 25 m zugelassen wÃ¼rden. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Es trifft zu, dass der GebÃ¤udemantelhÃ¶he an dieser Stelle etwas mehr als 25 m Ã¼ber dem massgebenden Terrain liegt. Dies gilt insbesondere fÃ¼r die nordwestliche Ecke des Gestaltungsplangebiets, wo das gegebene Terrain auf einer Kote von weniger als 403.12 m.Ã¼.M. liegen dÃ¼rfte (vgl. Gestaltungsplan LÃ¶wenbrÃ¤u/CMZ-Areal 1993) und damit eine MantelhÃ¶he von Ã¼ber 25.23 m erreicht wird. Indessen wird die Mantellinie dadurch noch nicht gesetzwidrig. Entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers verleiht die Mantellinie den GrundeigentÃ¼mern nicht das uneingeschrÃ¤nkte Recht, diese an jeder Stelle vollumfÃ¤nglich durch ein entsprechendes GebÃ¤udevolumen auszuschÃ¶pfen. Ein kommunaler Gestaltungsplan kann insbesondere nicht von der Einhaltung kantonaler BaubeschrÃ¤nkungsnormen befreien. GemÃ¤ss § 278 Abs. 3 PBG gilt als hÃ¶chstzulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he unter Vorbehalt der Bestimmungen Ã¼ber die HochhÃ¤user eine solche von 25 m. Das bedeutet, dass die Stadt ZÃ¼rich ein konkretes Bauvorhaben mit einer GebÃ¤udehÃ¶he von mehr als 25 m an dieser Stelle trotz der entsprechenden Mantellinie nicht bewilligen dÃ¼rfte. Zu Unrecht glaubt der BeschwerdefÃ¼hrer, diese Bestimmung kÃ¶nne einem kÃ¼nftigen Projekt wegen des darin erwÃ¤hnten Vorbehalts fÃ¼r HochhÃ¤user nicht entgegengehalten werden, der Gestaltungsplan lasse hier einfach GebÃ¤ude mit mehr als 25 m HÃ¶he zu. Das ist aber nach dem klaren Wortlaut von Art. 8 Abs. 3 GPV, welcher HochhÃ¤user nur in den im Plan angelegten Baubereichen fÃ¼r zulÃ¤ssig erklÃ¤rt, gerade nicht der Fall. </p> <p class="Urteilstext">Damit liegen die VerhÃ¤ltnisse wesentlich anders als beim Gestaltungsplan Stadion ZÃ¼rich (VB.2004.00193 E. 4, unter www.vgrzh.ch), wo das Verwaltungsgericht es als unzulÃ¤ssig erachtete, ein Vergleichsprojekt mit einer mehr als 25 m Ã¼ber dem gewachsenen Terrain liegenden MantelhÃ¶he zu definieren. Diese fÃ¼r den Schattenwurf massgebende VergleichsgrÃ¶sse wÃ¤re nÃ¤mlich im nachfolgenden Bewilligungsverfahren nicht mehr zu beurteilen gewesen, da das Stadion selber nach dem Gestaltungsplan als Hochhaus geplant war. Zu Unrecht wurde daraus in der Literatur abgeleitet, ein Gestaltungsplan mÃ¼sse auf die effektive GebÃ¤udehÃ¶he abstellen und dÃ¼rfe nicht eine bestimmte HÃ¶henkote in Metern fÃ¼r massgebend erklÃ¤ren (vgl. Daniela Ivanov, Die Harmonisierung des Baupolizeirechts unter Einbezug der Ã¼brigen Baugesetzgebung, 2006, S. 320). Die Praxis der Stadt ZÃ¼rich, den bei GestaltungsplÃ¤nen festzusetzenden GebÃ¤udemantel durch HÃ¶henkoten anstatt durch relative GebÃ¤udehÃ¶hen zu definieren, ist daher im Grundsatz nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Sind demnach entlang der Gerstenstrasse keine HochhÃ¤user zugelassen, so erÃ¼brigen sich weitere AbklÃ¤rungen zum detaillierten Terrainverlauf entlang dieser Strasse. Die im Gestaltungsplan eingetragene Terrainkote fÃ¼r den Eckbereich Gerstenstrasse/Limmat­strasse genÃ¼gt jedenfalls, um die MantelhÃ¶hen fÃ¼r die Aufstockung auf den Alten WerkstÃ¤tten und fÃ¼r den Neubau West in ihren Auswirkungen einigermassen abschÃ¤tzen zu kÃ¶nnen. Die Frage, ob sich die vom Gestaltungsplan zugelassenen GebÃ¤udehÃ¶hen hinreichend in die gesamte bauliche Umgebung einpassen (vgl. nachfolgend Erw. 8), kann aufgrund der im Plan enthaltenen zwei Kotenangaben an der Limmatstrasse ebenfalls angemessen beurteilt werden, und bedarf keiner weiteren SachverhaltsabklÃ¤rung.</p> <p class="Urteilstext">Aus dem gleichen Grund kann auch auf weitere AbklÃ¤rungen zum Schattenwurf des Neubaus West und der Aufstockung auf den Alten WerkstÃ¤tten auf die benachbarte Umgebung verzichtet werden. Das Gebot, die Nachbarschaft nicht wesentlich durch Schattenwurf zu beeintrÃ¤chtigen, gilt nach § 284 Abs. 4 PBG nur fÃ¼r HochhÃ¤user. Solche sind an der Gerstenstrasse nicht vorgesehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Weiter prÃ¼fte die Baurekurskommission, ob der Gestaltungsplan dem allgemeinen Grundsatz von Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG genÃ¼ge. Sie erwog, der Gestaltungsplan enthalte diverse Festlegungen, welche die kÃ¼nftige Ãberbauung schon jetzt prÃ¤gen. Elemente, bei welchen sich die Frage eines Widerspruchs zur baulichen Umgebung ernsthaft stelle, seien keine vorhanden. Der Bestand von geschÃ¼tzten Bauteilen stehe weder grossen GebÃ¤udevolumen oder GebÃ¤udehÃ¶hen noch Aufstockungen entgegen. Auch die geschÃ¼tzten Bereiche wÃ¼rden historische Industriebauten darstellen, die von jeher in einem grossstÃ¤dtischen baulichen Umfeld gestanden und Bestandteil desselben gebildet hÃ¤tten. Der Gestaltungsplan verhindere nicht, dass im Rahmen der konkreten Projektausarbeitung auf die Schutzobjekte hinreichend RÃ¼cksicht genommen werde. Dass die umliegenden GebÃ¤ude von denjenigen des Gestaltungsplans und durch die beiden HochhÃ¤user Ã¼berragt wÃ¼rden, mÃ¼sse nicht speziell begrÃ¼ndet werden. Angesichts des umliegenden Zonenregimes und der umliegenden Bebauung bestehe aus stÃ¤dtebaulicher Sicht kein zwingender Grund, die GebÃ¤udehÃ¶he auf 20 m zu beschrÃ¤nken.</p> <p class="Erwgung3">Der BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤lt im Beschwerdeverfahren daran fest, dass der Charakter der Schutzobjekte durch die Aufstockungen auf den Alten WerkstÃ¤tten und dem Brauerei-HauptgebÃ¤ude sowie die HochhÃ¤user zunichte gemacht werde. Die geplanten GebÃ¤udehÃ¶hen wÃ¼rden auch zur baulichen Nachbarschaft in einem unauflÃ¶sbaren gestalterischen Widerspruch stehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Nach Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG haben die mit Planungsaufgaben betrauten BehÃ¶rden unter anderen darauf zu achten, dass sich Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft einordnen. Diese Bestimmung beinhaltet einerseits einen Rechtsetzungsauftrag an die Kantone, welche die Einordnung auf der Stufe der Baubewilligungen regelmÃ¤ssig mittels Ã¤sthetischer Generalklauseln verlangen (vgl. § 238 PBG), bezeichnet gleichzeitig aber auch einen allgemeinen Planungsgrundsatz, welchen die BehÃ¶rden bei der AusÃ¼bung des ihnen zustehenden Ermessens â sei es bei der Planfestsetzung oder bei der Planverwirklichung â zu beachten haben (vgl. Bundesamt fÃ¼r Raumplanung, ErlÃ¤uterungen, Art. 3 N. 17 ff., 27). So hat sich auch die zweckmÃ¤ssige Unterteilung der Bauzonen in Teilzonen mit unterschiedlichen Nutzungen, Nutzungsdichten und Bauvorschriften unter anderem an der Einordnung von Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft zu orientieren. Dabei ist insbesondere zu beachten, dass die von der Zonenordnung einmal vorgegebenen NutzungsmÃ¶glichkeiten in der Regel im Baubewilligungsverfahren auch ausgeschÃ¶pft werden dÃ¼rfen, ohne dass einem Bauvorhaben mit Bezug auf sein Volumen eine Verletzung der Ã¤sthetischen Generalklausel vorgeworfen werden kann (BGE 115 Ia 114 und 115 Ia 363 E. 3a; RB 1992 Nr. 66 mit Hinweisen). Soweit es demnach um die Zulassung der einzelnen BaukÃ¶rper geht, insbesondere um deren HÃ¶he, LÃ¤nge, Geschosszahl und um die GrundstÃ¼cksausnÃ¼tzung, obliegt es der Gemeinde, die unterschiedlichen Zonenarten und Teilzonen im Rahmen der Zonenplanung derart in Beziehung zu einander zu setzen, dass sich die Bauten und Siedlungen auch bei AusschÃ¶pfen der zugelassenen Bauvolumina genÃ¼gend in die Landschaft einordnen (VGr, 7. April 2005, VB.2004.00135 E. 4.3.1 unter www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Das LÃ¶wenbrÃ¤u-Areal bildet Teil einer weitrÃ¤umigen 6-geschossigen Zentrumszone, welche GebÃ¤udehÃ¶hen bis zu 22 m zulÃ¤sst (Art. 18 BauO) und liegt innerhalb des Hochhausgebietes III, wo HochhÃ¤user mit HÃ¶hen bis zu 40 m mÃ¶glich sind (Art. 9 BauO). Im nÃ¤heren Umfeld dominieren die Industriebauten der Swissmill, welche direkt bis an die Limmat reichen, das SchulgebÃ¤ude des BeschwerdefÃ¼hrers entlang der Limmatstrasse sowie die weit Ã¼ber 25 m hohen Silos beidseits des Bahnviadukts. Diese bauliche Umgebung erfordert mit Bezug auf die GebÃ¤udevolumen und -hÃ¶hen im Gestaltungsplangebiet keine spezifischen BeschrÃ¤nkungen. </p> <p class="Erwgung2">Auch bezogen auf die geschÃ¼tzten Bauteile selber widerspricht der Gestaltungsplan mit den zugelassenen Bauvolumen nicht dem Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 2 lit. b RPG. Die Beschwerdegegner wiesen bereits im Rekursverfahren zutreffend darauf hin, dass die bestehende und zum Teil schutzwÃ¼rdige Bausubstanz auf dem Areal keinen gewollten Endzustand reprÃ¤sentiere, sondern eine Momentaufnahme eines pragmatisch Ã¼ber die Jahrzehnte gewachsenen Ensembles von unterschiedlichen Architekturen bilde. Das stÃ¤dtebauliche Konzept will die erhaltenswÃ¼rdigen Bauteile bewusst als identitÃ¤tsstiftende Quartiermerkmale in einen neuen rÃ¤umlichen Zusammenhang integrieren und die im Areal angelegte Bautradition mittels innerer Verdichtung weiterfÃ¼hren. Dass dabei auch gewisse neue vertikale Akzente gesetzt werden, dies insbesondere mit den beiden HochhÃ¤usern, aber auch mit den Aufstockungen auf den Alten WerkstÃ¤tten und einem Teil des Brauerei-HauptgebÃ¤udes, steht der angestrebten Integration des Bestehenden nicht entgegen. Entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers kÃ¶nnen die Verdichtungen nicht nur gerade als Kompensation zum vermehrten Substanzerhalt, sondern auch als Fortschreibung einer bisherigen Entwicklung verstanden werden. Dem Plan kommt insgesamt zugute, dass er nicht nur das BrauereihauptgebÃ¤ude, sondern neu und im Gegensatz zum Gestaltungsplan LÃ¶wenbrÃ¤u/CMZ-Areal praktisch die ganze Bebauung entlang der Limmatstrasse (Fasslager I und 2, Alte WerkstÃ¤tten und FlaschengeschÃ¤ft) in ihrem Bestand schÃ¼tzt, was auch den Erhalt der in diesen GebÃ¤uden etablierten kulturellen Nutzungen ermÃ¶glicht. Dieses GebÃ¤udeensemble sowie die ebenfalls geschÃ¼tzten weiteren Bauteile (Stahlsilo, Hochkamin und Brauereihof) kÃ¶nnen trotz der neuen vertikalen Akzente weiterhin von der Industrie- und Kulturgeschichte sowie der stÃ¤dtebaulichen Quartierentwicklung zeugen. Gerade darin liegt in erster Linie ihre denkmalpflegerische QualitÃ¤t und nicht, wie der BeschwerdefÃ¼hrer offenbar suggerieren will, in einem mÃ¶glichst unverÃ¤nderten Erhalt einzelner GebÃ¤udekubaturen. Damit erÃ¼brigen sich weitere AbklÃ¤rungen zur Denkmalpflege, insbesondere auch zur Frage, ob die IdentitÃ¤t des WerkstattgebÃ¤udes durch die Aufstockung noch gewahrt werden kann.</p> <p class="Erwgung2">Art. 12 GPV verlangt vom AusfÃ¼hrungsprojekt im Ganzen und in den einzelnen Teilen eine besonders gute Gestaltung, schreibt die WeiterfÃ¼hrung der geometrisch klaren und einfachen Volumen der bestehenden Industriebauten vor und verbietet zurÃ¼ckgesetzte Geschosse sowie SteildÃ¤cher. Mit diesen Vorgaben wird die architektonische QualitÃ¤t in sich und die RÃ¼cksichtnahme auf die vorhandene Formensprache genÃ¼gend sichergestellt. Es besteht daher kein Grund zur Annahme, die von § 238 PBG verlangte Einordnung eines kÃ¼nftigen Projektes kÃ¶nne bei AusschÃ¶pfen der mÃ¶glichen Bauvolumina gemÃ¤ss Gestaltungsplan von vornherein nicht erreicht werden. Die Baurekurskommission durfte daher ohne Rechtsverletzung zum Schluss gelangen, der Gestaltungsplan widerspreche den GrundsÃ¤tzen und Zielen der Raumplanung nicht. </p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Kosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm damit von vornherein nicht zu. Hingegen hat der BeschwerdefÃ¼hrer den privaten Beschwerdegegnerinnen eine solche zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen: <br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 10'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, den Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 binnen dreissig Tagen nach Zustellung dieses Urteils eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'500.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>