<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="47" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=246086" width="46"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="31" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=246087" width="26"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>12.2013.118</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">12 ottobre 2015</a>/rn</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Fiscalini, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Bozzini e Balerna</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>vicecancelliere:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Bettelini</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa - inc. n. </span><span>OA.2008.538</span><span> della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione 25 agosto 2008 da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AO 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>rappr. dallo RA 2 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="822"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AP 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>rappr. dall’. RA 1 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="R1">con cui l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 308'362.20 oltre interessi, spese esecutive e tasse d’incasso nonché il rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________ e __________ dell’UE di Lugano, richiesta ampliata in replica nel senso della condanna del convenuto al pagamento di fr. 608'362.20 oltre interessi, spese esecutive e tasse d’incasso nonché del rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte ai PE n. __________, __________ e __________ dell’UE di Lugano, somma poi ridotta in sede conclusionale a fr. 595'639.- più interessi ed accessori; </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">domanda avversata dal convenuto, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 3 giugno 2013 ha accolto per fr. 345'332.20 più interessi ed accessori;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">appellante il convenuto con atto di appello 4 luglio 2013, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione limitatamente a fr. 180'835.- più interessi ed accessori, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">appellante incidentalmente l’attrice con allegato datato 16 settembre 2013, con cui chiede la reiezione dell’appello principale e la riforma della decisione pretorile nel senso di accogliere la petizione per fr. 384'606.20 più interessi ed accessori, protestando spese e ripetibili di primo e secondo grado;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">mentre il convenuto con risposta 22 ottobre 2013 postula la reiezione dell’appello incidentale pure con protesta di spese e ripetibili;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">ritenuto</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>in fatto e in diritto:</b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>1.</b> Il 15 giugno 2005 (doc. C) AO 1 ha venduto a AP 1 un appartamento in un condominio in costruzione in __________ a __________ per un prezzo di fr. 2'500'000.-, ritenuto che a quel momento la venditrice si è altresì impegnata a terminare il manufatto in base ai relativi piani e al descrittivo, riservato il diritto del compratore di scegliere materiali e apparecchi diversi.</p> <p class="R1"> A tutt’oggi, nonostante i lavori siano nel frattempo stati terminati e l’appartamento sia stato consegnato, il compratore ha provveduto a pagare unicamente un importo di fr. 2'000'000.-.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>2.</b> Con petizione 25 agosto 2008, poi ampliata con la replica, AO 1 ha convenuto in giudizio AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, per ottenerne la condanna al pagamento di fr. 608'362.20 oltre interessi, spese esecutive e tasse d’incasso nonché il rigetto in via definitiva delle opposizioni interposte a tre PE, somma corrispondente al saldo del prezzo di compravendita (fr. 500'000.-) e alla mercede per le opere aggiuntive ordinate dalla controparte (fr. 108'362.20).</p> <p class="R1"> Il convenuto si è integralmente opposto alla petizione.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3.</b> Esperita l’istruttoria di causa, nell’ambito della quale è stata in particolare assunta una prova peritale poi oggetto di un rapporto di delucidazione, le parti, con gli allegati conclusionali, si sono sostanzialmente riconfermate nelle loro precedenti richieste, ritenuto che l’attrice, per tener conto delle risultanze peritali in merito al valore delle opere aggiuntive eseguite, ha tuttavia ridotto le sue pretese a fr. 595'639.- più interessi ed accessori.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>4.</b> Con sentenza 3 giugno 2013 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione, condannando il convenuto al pagamento di <br/> fr. 345'332.20 più interessi ed accessori, ritenuto che le spese e le ripetibili sono state attribuite tenendo conto di una soccombenza dell’attrice del 43% e del convenuto del 57%. Egli ha in sostanza ritenuto che dalle pretese dell’attrice, ammontanti a fr. 595'639.20 (fr. 500'000.- saldo del prezzo di compravendita e fr. 95'639.20 mercede per le opere aggiuntive), dovevano essere posti in deduzione fr. 250'307.- (fr. 235'959.- minor valore dell’immobile a seguito della sua difettosità e fr. 14'348.- danno per il ritardo nella consegna dell’appartamento).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>5.</b> Entrambe le parti hanno impugnato la decisione pretorile.</p> <p class="R1"> Con appello 4 luglio 2013 il convenuto ha chiesto di riformare il querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione limitatamente ad un importo arrotondato di fr. 180'835.- più interessi ed accessori, rilevando che dalle spettanze dell’attrice dovevano pure essere dedotte l’intera mercede azionata per le opere aggiuntive (fr. 108'362.20), la differenza tra il costo dell’impianto di ventilazione / rinfrescamento e il suo minor valore accertato dal perito (fr. 24'872.50), la differenza tra il costo di sostituzione della scala interna e la soluzione individuata dal perito (fr. 30'580.-) e la spesa per la centralina (fr. 683.10).</p> <p class="R1"> Con risposta e appello incidentale 16 settembre 2013 l’attrice ha chiesto di respingere l’appello principale e di modificare la decisione pretorile nel senso di accogliere la petizione per <br/> fr. 384'606.20 più interessi ed accessori, contestando le deduzioni effettuate per il difetto all’impianto di riscaldamento (<br/> fr. 3'766.-), al comignolo (fr. 1'076.-) ed alla scala comune (<br/> fr. 34'432.-).</p> <p class="R1"> Con risposta 22 ottobre 2013 il convenuto ha postulato la reiezione dell’appello incidentale.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>6.</b> Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo codice di diritto processuale civile svizzero (CPC; RS 272). Ritenuto che la procedura innanzi al Pretore è stata avviata prima di quella data, la stessa, fino alla sua conclusione, resta disciplinata dal diritto cantonale previgente (art. 404 cpv. 1 CPC) e meglio dal codice di procedura civile ticinese (CPC/TI; RL 3.3.2.1). Non così invece la procedura ricorsuale in rassegna, che, avendo preso avvio a seguito di una decisione pretorile comunicata dopo quella data, è retta dalle nuove disposizioni federali (art. 405 cpv. 1 CPC).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>7.</b> Con riferimento al diritto applicabile, è a ragione che il Pretore ha sostanzialmente ritenuto che nel caso di specie, in cui l’attrice aveva provveduto a vendere al convenuto un appartamento di cui doveva ancora curare l'edificazione, ci si trovasse di fronte ad una forma contrattuale di carattere misto ove convivevano elementi sia della compravendita sia del contratto di appalto (<span>Gauch</span>, Der Werkvertrag, 5ª ed., n. 348 e 2319; <span>Keller/Siehr</span>, Kaufrecht, 3ª ed., p. 125; II CCA 11 agosto 1993 inc. n. 143/92, 27 novembre 2001 inc. n. 12.2001.121, 4 settembre 2007 inc. n. 12.2006.158, 30 gennaio 2010 inc. n. 12.2008.190, 4 giugno 2013 inc. n. 12.2011.146, 16 maggio 2014 inc. n. 12.2012.163), fermo restando che per quanto riguarda la garanzia per difetti facevano in ogni caso stato le disposizioni relative a quest'ultimo contratto (<span>Gauch</span>, op. cit., n. 349 e 2319; <span>Honsell</span>, Basler Kommentar, 4ª ed., n. 5 ad art. 205 CO; DTF 118 II 144; TF 1° aprile 1997 4C.6/1997; sentenze II CCA citate).</p> <p class="R1"> Nel caso di specie, tutte le pretese ancora litigiose, salvo quella relativa alla mercede per le opere aggiuntive, di cui si dirà qui di seguito e per la quale non si impone un esame della qualifica giuridica, riguardano il tema della garanzia per difetti e devono pertanto essere esaminate nell’ambito del contratto di appalto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>8.</b> In questa sede il convenuto contesta che la controparte possa fatturarle una mercede fr. 108'362.20 per le opere aggiuntive. La censura, che in ogni caso non potrebbe comportare lo stralcio dalle spettanze dell’attrice dell’intero importo qui posto in deduzione dal convenuto ma semmai solo di quello di <br/> fr. 95'639.20 riconosciuto dal Pretore, è parzialmente fondata. </p> <p class="R1"><b> </b>L’istruttoria di causa ha innanzitutto permesso di accertare che le parti si erano a suo tempo accordate nel senso che la somma complessiva di fr. 176'834.- risultante dal conteggio delle opere fuori contratto (doc. AC-19 e 32) sarebbe stata assunta dall’attrice (replica p. 22, risposta all’appello p. 10, teste __________ p. 3 e 5), e che esse, siccome a quel momento le opere aggiuntive erano state indicate solo in modo approssimativo, avevano pure previsto una clausola denominata del “+/- 10%” (doc. AC-19 e 32), il cui significato, come per altro risultava anche da un’interpretazione in base al principio dell’affidamento, era quello di far sì che ognuna di esse si assumesse parte del relativo rischio, ossia che nulla sarebbe stato preteso rispettivamente dovuto se le opere aggiuntive avessero avuto un costo rientrante nella percentuale del +/- 10% di quella somma, mentre che se le stesse fossero risultate superiori rispettivamente inferiori le somme eccedenti sarebbero state a carico del convenuto rispettivamente sarebbero state bonificate a suo favore (risposta p. 12, replica p. 22 e duplica p. 12; nuove, e con ciò irricevibili in ordine [art. 78 CPC/TI rispettivamente art. 317 cpv. 1 CPC], e comunque infondate nel merito sono le tesi del convenuto, addotte solo con le conclusioni rispettivamente solo con il gravame, secondo cui nulla sarebbe stato dovuto in caso di superamento della percentuale del +/- 10% rispettivamente secondo cui quella percentuale fosse riferita all’intero prezzo di fr. 2'500'000.-). Ora, ritenuto da una parte che l’attrice per sua stessa ammissione (replica p. 23, risposta all’appello p. 13) non ha poi provveduto ad applicare la clausola in questione nonostante i lavori aggiuntivi fossero nettamente superiori a quella percentuale, ciò che l’aveva indotta a fatturare alla controparte un importo supplementare di <br/> fr. 108'362.20 (somma che risulta dal confronto tra il doc. AC, ed in particolare i doc. AC-19, AC-21 e AC-22/36, ed il doc. D, ed in particolare i doc. D-2 e D-3.1/D-3.15), e rilevato dall’altra che per il perito quest’ultima somma andava ridotta a fr. 95'639.20 (perizia p. 4, 5 e 50), è chiaro che dalla stessa, in applicazione dell’accordo contrattuale di cui si è detto, si deve dedurre il 10% di fr. 176'834.-, ossia fr. 17'683.40. Per le opere aggiuntive l’attrice può così pretendere una mercede di fr. 77'955.80.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>9.</b> Passando ad esaminare le censure sollevate dalle parti relativamente alle pretese riguardanti la tematica della garanzia per difetti, si osserva quanto segue. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>9.1</b> Il convenuto, con riferimento alla difettosità dell’impianto di ventilazione / rinfrescamento (in merito alla difettosità dell’impianto di riscaldamento, pure evocata nel gravame, egli non rivendica invece una modifica del giudizio impugnato) notificata con scritti 7 settembre 2006 (doc. I), 9 ottobre 2006 (doc. K), 23 ottobre 2006 (doc. M), 23 dicembre 2006 (doc. U), 26 gennaio 2007 (doc. V) e ancora 29 maggio 2007 (doc. 26), pretende innanzitutto di dedurre dalle spettanze dell’attrice un ulteriore importo di fr. 24'872.50, rilevando che di fronte ad una perizia giudiziaria e soprattutto ad un referto di delucidazione non del tutto soddisfacente (siccome non dava risposta a gran parte dei quesiti da lui posti) il Pretore avrebbe dovuto defalcare l’intera mercede esposta per la fornitura e la posa di quell’impianto, pari a fr. 39'172.50 (doc. 67), e non semplicemente far proprio il suo minor valore accertato dal perito, di fr. 14'300.- (<i>recte</i>: di fr. 14'300.- + IVA, pari a <br/> fr. 15'386.80, cfr. perizia p. 37, delucidazione peritale p. 21). La censura deve essere disattesa. Il convenuto non si avvede in effetti che la circostanza che il perito non abbia risposto a gran parte dei quesiti di delucidazione da lui posti il 30 novembre 2010 era in realtà dovuta al fatto che il Pretore con decisione resa il 6 giugno 2011 non aveva ammesso quelle domande, ritenuto poi che in questa sede il convenuto, venendo meno al suo obbligo di motivazione (art. 311 cpv. 1 CPC; II CCA 18 aprile 2013 inc. n. 12.2011.119, 3 ottobre 2014 inc. n. 12.2013.29, 22 maggio 2015 inc. n. 12.2013.96, 3 giugno 2015 inc. n. 12.2013.133), non si è minimamente confrontato con i motivi di fatto e di diritto che avevano indotto il giudice di prime cure a deliberare in quel modo. In tali circostanze, non è possibile rimproverare al Pretore di essersi fondato sulle risultanze peritali attestanti l’esistenza di un minor valore di fr. 15'386.80, tanto più che nulla agli atti - né il convenuto lo pretende - confermava la tesi del convenuto circa la completa inutilizzabilità dell’impianto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>9.2</b> Il convenuto, con riferimento alla difettosità della scala interna, fa in seguito valere una maggior deduzione di fr. 30'580.-, rilevando che a fronte di un manufatto che comportava un minor valore accertato dal perito di fr. 39'420.- (<i>recte</i>: di fr. 39'274.-, cfr. perizia p. 37, delucidazione peritale p. 15) e dal Pretore s’imponeva la sua integrale sostituzione, del costo di fr. 70'000.- più IVA (delucidazione peritale p. 17). La censura è chiaramente infondata. A parte il fatto che, come riconosciuto anche dallo stesso convenuto (appello p. 11), il perito aveva espressamente escluso la sostituzione della scala ritenendo soddisfacente la soluzione da lui proposta e consistente nel rifacimento parziale del rivestimento in legno delle alzate e delle pedane e nella sostituzione dei parapetti (delucidazione peritale p. 14), si osserva in effetti che non è assolutamente stata dimostrata la completa inutilizzabilità del manufatto, tutt’altro. Oltretutto, come rilevato dal convenuto, la sostituzione integrale dell’opera sarebbe potuta entrare in linea di conto qualora le spese di ripristino o il minor valore fossero stati prossimi al valore dell’opera, ciò che nella fattispecie non era il caso.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>9.3</b> Con la sua ultima censura il convenuto chiede il riconoscimento di un’ulteriore deduzione di fr. 683.10, lamentando il fatto che nella sentenza non sia stato preso in considerazione il difetto alla centralina d’irrigazione, che, come riferito dal teste __________ (p. 2), era stata fornita per interni invece che per esterni. La censura, che contrariamente a quanto preteso dall’attrice non può essere considerata irricevibile per carenza di allegazione o specificazione e ciò in quanto le relative circostanze erano in realtà state addotte con domanda di restituzione in intero 17 aprile 2009, poi accolta il 10 gennaio 2012, ed erano state oggetto dell’istanza di assunzione suppletoria di prove 1° settembre 2010, a sua volta accolta il 24 settembre 2010, è parzialmente fondata. Il difetto in questione, chiaramente di natura occulta, è in effetti stato notificato entro il termine di prescrizione di 5 anni non appena è stato accertato (cfr. clausola IV.3c/b e IV.3c/e del doc. C), il 16 aprile 2009 (doc. 73), e con ciò tempestivamente. La sua riparazione, consistente nella sostituzione della centralina difettosa, non ha tuttavia comportato una spesa di fr. 683.10, ma di soli fr. 653.10 (doc. 71, ritenuto che da quel documento, difficilmente leggibile - specie per quanto riguarda l’importo totale della fattura - trattandosi della fotocopia di un fax, si evince che il costo dell’intervento ammontava a fr. 598.- rapporto a regia + fr. 8.97 tassa di trasporto TTPCP + fr. 46.13 IVA), somma che può pertanto essere bonificata al convenuto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>9.4</b> Da parte sua, l’attrice ritiene invece che il difetto all’impianto di riscaldamento non sarebbe stato notificato tempestivamente, entro il termine di 2 anni previsto contrattualmente (in analogia con quanto previsto dalla norma SIA 118, cfr. clausole IV.3c/b e IV.3c/e del doc. C) dalla consegna dell’appartamento, avvenuta pacificamente il 25 agosto 2006 (doc. H, cfr. pure sentenza p. 2 e 4), ciò che imponeva di non prendere in considerazione il minor valore di fr. 3'766.- accertato dal perito (fr. 3'500.- + IVA, perizia p. 37), poi posto in deduzione dal Pretore. La censura, per altro sollevata per la prima volta e pertanto irritualmente (art. 317 cpv. 1 CPC) solo in questa sede, è manifestamente infondata. L’istruttoria di causa ha in effetti permesso di accertare che il difetto al riscaldamento, correttamente evocato negli allegati preliminari (risposta p. 8), era stato notificato entro il termine biennale dalla consegna dell’opera, tanto da essere menzionato negli scritti 26 dicembre 2006 (doc. U, ove si accenna alla necessità di sistemare al più presto il riscaldamento) e 26 gennaio 2007 (doc. V p. 1, ove si osserva che il problema a quel momento più grave era il costante malfunzionamento del riscaldamento); dalla lettera della direzione lavori del 12 febbraio 2007 (doc. AG), in risposta a quest’ultima missiva, si evince inoltre che già in precedenza i problemi al riscaldamento erano stati oggetto di innumerevoli solleciti verbali e scritti. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>9.5</b> L’attrice contesta poi la deduzione effettuata dal Pretore per il difetto al comignolo, di fr. 1'076.- (fr. 1'000.- + IVA, perizia p. 37), rilevando da una parte come il convenuto ne avesse a suo tempo contestata unicamente l’ubicazione, che era però stata ritenuta corretta dal perito, ed evidenziando dall’altra che il fatto, pure accertato da quell’esperto, che lo stesso non era conforme alle direttive antincendio siccome non rispettava l’altezza minima di m. 1.50 non poteva essere considerato in quanto la controparte mai aveva eccepito quella circostanza. La censura è infondata. In base alla dottrina e alla giurisprudenza (<span>Gauch</span>, op. cit., n. 2131; TF 6 gennaio 1999 4C.201/1998 consid. 3b) è in effetti sufficiente che il committente descriva, come meglio può, i difetti quali da lui rilevati e non si richiede che egli si serva di espressioni tecnicamente esatte per descrivere il difetto da lui constatato né che ne menzioni le cause, fermo restando che in ogni caso non gli si può imputare nulla qualora indichi una causa poi rivelatasi errata. Nel caso di specie nulla si può pertanto rimproverare al convenuto, che con scritto 26 gennaio 2007 (doc. V) si era lamentato per il fatto che i fumi di scarico gli arrivavano sul terrazzo e in casa, ritenendo erroneamente che il problema fosse dovuto alla posizione troppo esterna del comignolo e non invece alla causa poi individuata dal perito. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>9.6</b> L’attrice rileva infine che anche il difetto alla scala comune, che a suo dire nemmeno sarebbe tale siccome l’immobile era stato dichiarato abitabile dalle autorità comunali ed essa neppure si era impegnata a rispettare le norme SIA 358 relative ai parapetti, non sarebbe stato notificato tempestivamente, ciò che impediva di porre in deduzione il minor valore di fr. 34'432.- accertato dal perito (fr. 32'000.- + IVA, perizia p. 37), fatto proprio dal Pretore. La censura, per altro sollevata per la prima volta e quindi in modo irrito (art. 317 cpv. 1 CPC) in questa sede, è infondata. </p> <p class="R1"><b> </b>In merito al primo rilievo, si osserva che la circostanza che l’autorità comunale abbia concesso l’abitabilità, per altro limitatamente all’appartamento e non invece alle parti comuni dell’immobile (cfr. doc. AD, replica p. 10), non esclude a priori che esso o una sua parte possa comunque essere difettoso, come è poi stato accertato dal perito, secondo cui la scala comune non rispettava diverse disposizioni della norma SIA 358 relativa ai parapetti (perizia p. 34, delucidazione peritale p. 4 segg.).<b> </b>Dal semplice fatto che nel contratto non sia stata prevista l’esigenza di rispettare quella norma SIA (ma neanche quella di non rispettarla) non si può poi concludere che la stessa non dovesse essere osservata, visto e considerato che, come ancora una volta riferito dal perito, la stessa risultava in ogni caso applicabile per gli edifici abitativi in cui i parapetti avevano la funzione di protezione contro la caduta delle persone nel vuoto (perizia p. 33, delucidazione peritale p. 4 segg.) e in definitiva concretizzava uno standard<b> </b>di sicurezza esigibile per opere di quel genere (cfr. <span>Gauch</span>, op. cit., n. 1406 segg.); tanto più che la licenza edilizia prescriveva espressamente il rispetto di quella norma SIA (delucidazione peritale p. 4 e allegato b). Poco importa invece, per le ragioni già esposte al precedente considerando, se in precedenza il convenuto non aveva mai allegato e specificato il mancato rispetto della norma SIA 358.</p> <p class="R1"><b> </b>Quanto alla questione della tempestività della notifica del difetto, si rileva che il problema<b> </b>alla scala comune<b> </b>è stato segnalato sia da parte della precedente amministrazione dell’immobile, la società __________, che in precedenza aveva sempre indicato di agire in rappresentanza dei singoli condomini (cfr. doc. A e B nel plico doc. I° rich.), con scritto 26 novembre 2007 (doc. D nel plico doc. I° rich.), sia da parte dell’amministrazione dell’immobile in seguito subentrata, la società __________, con scritto 13 giugno 2008 (doc. E nel plico doc. I° rich.), poi ripreso nella lettera 9 settembre 2008 (doc. 30), di cui si dirà, e ancora nella lettera 7 ottobre 2008 (doc. 65). L’allegazione di un tale difetto negli allegati preliminari era per altro avvenuta correttamente, laddove il convenuto, a p. 8 - 10 della risposta, aveva indicato che i difetti “sono stati in parte già segnalati durante l’esecuzione dei lavori stessi e quindi prima della consegna, altri durante la consegna e altri ancora successivamente”, che altri poi menzionati in dettaglio sono stati segnalati “ancora contestualmente alla loro apparizione”, e soprattutto che “a ciò vanno ad aggiungersi le problematiche attinenti le tapparelle elettriche nonché problemi di infiltrazioni acqua nell’unità per piani __________” e soprattutto, per quanto qui interessa, “altri difetti di cui si sta occupando l’amministratore del condominio ma che sono di pertinenza di AO 1 (doc. 30)”.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>10.</b> Ancorché non censurato su questo tema, il giudizio pretorile deve parimenti essere riformato, in applicazione del principio <i>iura novit curia</i> (art. 57 CPC; ZPO-Rechtsmittel-<span>Kunz</span>, n. 94 ad art. 311 CPC; II CCA 26 febbraio 2015 inc. n. 12.2013.102, 3 marzo 2015 inc. n. 12.2014.152), nella misura in cui il convenuto aveva preteso di dedurre dalle spettanze della controparte la totalità del minor valore relativo ai difetti delle parti comuni. Come ammesso dallo stesso, in presenza di difetti relativi a queste parti dell’immobile, “il minor valore naturalmente corrisponderà ad una percentuale” (cfr. osservazioni 21 ottobre 2009 p. 2 all’allegato 19 ottobre 2009 dell’attrice denominato “contro-quesiti peritali / opposizioni a quesiti”, ove, a p. 2, era stata contestata - a torto - la legittimazione del convenuto a prevalersi dei difetti alle parti comuni, segnatamente quelli alla fossa auto, alla scala comune e al comignolo) e meglio alla sola quota di comproprietà di sua competenza (cfr. pure DTF 111 II 458 consid. 3c; TF 29 agosto 2005 4C.151/2005 consid. 4.2.3). Ora, ritenuto che il convenuto risulta essere proprietario di complessivi 228/1000 del condominio oggetto dei lavori (e meglio dell’unità PPP n. __________ di 220/1000 del fondo base e della quota di comproprietà pari a 4/19 dell’unità PPP n. __________ corrispondente a 4 quote di comproprietà di 2/1000 ciascuna della quota di 38/1000 del fondo base, cfr. doc. C) e che il Pretore, fondandosi sul referto peritale, aveva accertato che il minor valore per i difetti alle parti comuni ammontava a fr. 38'951.20 (fossa auto fr. 3’443.20, scala comune fr. 34’432.00 e comignolo fr. 1'076.-, cfr. perizia p. 37), la somma da riconoscere al convenuto per questi difetti va ridotta di fr. 30'070.35, a fr. 8'880.85.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>11.</b> Alla luce di quanto precede, la petizione può in definitiva essere accolta limitatamente alla somma di fr. 357'066.05 (fr. 500'000.- saldo del prezzo di compravendita + fr. 77'955.80 mercede per le opere aggiuntive ./. fr. 206'541.75 minor valore dell’immobile a seguito della sua difettosità [fr. 235'959.- minor valore riconosciuto in sentenza + fr. 653.10 difetto alla centralina d’irrigazione ./. fr. 30'070.35 differenza per difetti alle parti comuni] ./. fr. 14'348.- danno per il ritardo nella consegna dell’appartamento) oltre interessi ed accessori (entrambi non oggetto di censura), ritenuto che la tassa di giustizia, le spese e le ripetibili della sede pretorile seguono la rispettiva soccombenza delle parti (art. 148 CPC/TI).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>12.</b> Ne discende la reiezione dell’appello principale nella misura in cui è ricevibile e il parziale accoglimento dell’appello incidentale nella misura sopraindicata.</p> <p class="R1"> Le spese processuali e le ripetibili della procedura di secondo grado, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 203'771.20 (fr. 164'497.20 per l’appello principale e fr. 39'274.- per l’appello incidentale), seguono la rispettiva soccombenza (art. 106 CPC).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Per i quali motivi,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>richiamati l’art. 106 CPC e la TG</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>decide:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>I.</b> L’appello </span><span>4 luglio 2013</span> <span>di AP 1 </span><b><span>è respinto nella misura in cui è ricevibile</span></b><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>II.</b> Le spese </span><span>processuali </span><span>della procedura di appello </span><span>di fr. 5’000.- sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte <br/> fr. 6’000.- per ripetibili.</span> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><b><span>III. </span></b><span>L’appello incidentale 16 settembre 2013 di AO 1</span><b> </b><b><span>è parzialmente accolto</span></b><span>. Di conseguenza la sentenza 3 giugno 2013 della Pretura </span><span>del Distretto di Lugano, sezione 1,</span> <span>è così riformata:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span><i><span> <b>1.</b> La petizione è parzialmente accolta e di conseguenza AP 1, __________, è condannato a pagare a AO 1, __________, l’importo di fr. 357'066.05 oltre interessi al 5% dal 30 novembre 2007, di fr. 750.- per tassa d’incasso e di fr. 300.- per spese di PE.</span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span> <b>2. </b>L’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano è rigettata in via definitiva per l’importo di fr. 300'000.- oltre interessi al 5% dal 30 novembre 2007. </span></i></p> <p class="MsoNormal"><b><i><span> 3. </span></i></b><i><span>L’opposizione interposta al PE n. __________ dell’UE di Lugano è rigettata in via definitiva per l’importo di fr. 57'066.05 oltre interessi al 5% dal 30 novembre 2007. </span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span> <b>4. </b>La tassa di giustizia e le spese del presente procedimento (fr. 26'300.-) e di quello formante l’inc. n. DI.2008.429 (fr. 4'171.60), di complessivi fr. 30'471.60, da anticipare così come anticipate, sono poste a carico dall’attrice per il 41% e del convenuto per il 59%. Il convenuto è condannato a versare all’attrice l’importo di <br/> fr. 2’740.- a titolo di ripetibili. </span></i></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> IV. </b><span>Le spese processuali della procedura di appello incidentale di complessivi fr. 2’500.- sono a carico dell’appellante incidentale per 7/10 e per 3/10 sono poste a carico della controparte, a cui l’appellante incidentale rifonderà fr. 800.- per parti di ripetibili.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>V.</b> Notificazione:</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="R1"> </p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente Il vicecancelliere </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>Rimedi giuridici </b></p> <p class="MsoNormal"><span>Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 74 cpv. 1 e 100 cpv. 1 LTF). </span></p> </div></body></html>