<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00326</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211025&amp;W10_KEY=13013539&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00326</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.09.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">4. Abteilung/4. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Ãbriges Verwaltungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>bäuerliches Bodenrecht</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bäuerliches Bodenrecht Prozessvoraussetzungen (E. 1). Die Vorakten wurden beigezogen; ein Augenschein erscheint entbehrlich (E. 2). Der Beschwerdeführer möchte einen fünf Meter breiten Streifen (Landwirtschaftszone) von einem unbestritten landwirtschaftlichen Grundstück abparzellieren und dem benachbarten Grundstück (Bauzone) zuschlagen. Derzeit verläuft die Grundstücksgrenze entlang der Zonengrenze (E. 3.1). Es findet das Zerstückelungsverbot Anwendung (E. 3.2). Früher wurden nach kantonaler Praxis solche Begehren (bis 3.5 Meter) nach Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB bewilligt; die Praxis wurde gemäss Ankündigung in einem Kreisschreiben per 1. Januar 2008 geändert (E. 3.3). Der Beschwerdeführer verfügt gestützt auf Art. 60 Abs. 1 BGBB nicht über einen Anspruch auf die verlangte Bewilligung (E. 3.4). Das Gebot von Treu und Glauben umfasst insbesondere den Grundsatz des Vertrauensschutzes (E. 4.1). Voraussetzungen bei Auskünften und Zusicherungen (E. 4.2). Der Beschwerdeführer weist das Vorliegen einer Zusicherung oder Auskunft weder für die Zeit vor noch nach der Praxisänderung genügend nach (E. 4.3-6). Voraussetzungen einer Praxisänderung (E. 5.1). Es liegen ernsthafte und sachliche Gründe vor (E. 5.2). Das Gleichbehandlungsgebot ist nicht verletzt (E. 5.3) und das Kreisschreiben wird vorliegend nicht rückwirkend angewandt (E. 5.4). Kosten (E. 6). Rechtsmittel (E. 7). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSKUNFT">AUSKUNFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Besonderes Verwaltungsrecht (ohne...) ST: LANDWIRTSCHAFTSRECHT (INKL. GÃTERZUSAMMENLEGUNGEN)">LANDWIRTSCHAFTSRECHT (INKL. GÃTERZUSAMMENLEGUNGEN)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRAXISÃNDERUNG">PRAXISÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Staats- und Verfassungsrecht UR: Artikel 8, 9, 29 ff BV ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZERSTÃCKELUNGSVERBOT">ZERSTÃCKELUNGSVERBOT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSICHERUNG">ZUSICHERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 58 Abs. II BGBB</span><br/><span class="ungerade">Art. 60 Abs. I lit. a BGBB</span><br/><span class="gerade">Art. 9 BV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>4. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13229" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00326</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 4. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">7. September 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Jso Schumacher<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Philip Conradin. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>A, </span></b><span><br/> </span><span>vertreten durch B, <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Amt fÃ¼r Landschaft und Natur, </span></b><span><br/> </span><span>Postfach, 8090 ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend bÃ¤uerliches Bodenrecht,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">1986 wurde angesichts verschiedener SchÃ¤den infolge Hochwasserereignissen beschlossen, dass der D-Bach in der Gemeinde Z wieder vermarkt werden solle. Dies erfolgte indessen nie, bis am 7. Dezember 2007 A als EigentÃ¼mer bachanstossender GrundstÃ¼cke vom Amt fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) des Kantons ZÃ¼rich solches verlangen liess. Mitte MÃ¤rz 2008 wurden mit Zustimmung nebst anderer der Gemeinde und A die neuen Grenzen des D-Bachs verpflockt.</p> <p class="Urteilstext">Am 9. April 2008 wurde nach erfolgter Ausarbeitung der Vorschlag fÃ¼r die Neuvermarkung besprochen, wobei A wÃ¼nschte, dass die vorgesehene Mutation um zwei bis drei Grenzpunkte erweitert und die diesbezÃ¼glichen Aufwendungen ebenfalls vom Kanton Ã¼bernommen wÃ¼rden; am 1. Juli 2008 liess er das AWEL (nebst anderem) darum ersuchen, "die in Aussicht gestellte" Mutation vorzunehmen, nÃ¤mlich â gemÃ¤ss beigelegtem Plan â vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, welches vollumfÃ¤nglich in der Landwirtschaftszone liegt, einen fÃ¼nf Meter breiten Streifen abzuparzellieren und dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 (Bauzone) zuzuschlagen.</p> <p class="Urteilstext">Am 16. Juli 2008 erteilte das AWEL einem Ingenieur den Auftrag fÃ¼r die Ausarbeitung eines Mutationsvorschlags. Weil A sich bereit erklÃ¤rt habe, einen zusÃ¤tzlichen Landstreifen unentgeltlich abzutreten, sei ihm zugesichert worden, dass mit der Mutation und NachfÃ¼hrung der amtlichen Vermessung auch die Landaufteilung fÃ¼r seine GrundstÃ¼cke vorgenommen werden kÃ¶nne und der Kanton diese Kosten Ã¼bernehme. Bedingung sei, dass es nur eine Mutation (inklusive VergrÃ¶sserung der Parzelle fÃ¼r Ã¶ffentliche GewÃ¤sser) gebe. Einen definitiven Mutationsvorschlag erhielt das AWEL daraufhin nie. </p> <p class="Urteilstext">"Am 25. August 2008 fand auf der Gemeinde Z eine Besprechung statt bezÃ¼glich der einzuholenden Abparzellierungsbewilligung".</p> <p class="Urteilstext">Mit Schreiben vom 18. April 2009 ersuchte A die Gemeinde Z, den besagten Streifen von fÃ¼nf Metern vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 abzuparzellieren und dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 zuzuschlagen, mit den Hinweisen darauf, dass dies schon 1997 so versprochen worden sei und es ernsthafte Konsequenzen bezÃ¼glich der Durchleitungsrechte habe, wenn das frÃ¼here Versprechen mit der Nichtbewilligung des "Parzellierungsbewilligungs-Plans" fallieren respektive gebrochen werden sollte.</p> <p class="Urteilstext">Die Gemeinde Z stellte dem Amt fÃ¼r Landschaft und Natur (ALN) am 29. Juni 2009 die Gesuchsunterlagen einer geplanten Parzellierung mit den Hinweisen zu, es verlaufe die Zonengrenze auf der heutigen GrundstÃ¼ckgrenze zwischen den Parzellen Kat.-Nr. 02 und 01, weshalb die Abparzellierung fÃ¼nf Meter Ã¼ber den Bauzonenrand erfolge. Im Jahr 1995 sei fÃ¼r die nÃ¶rdlichen Parzellen eine analoge Parzellierung bewilligt worden, woraufhin diese GrundstÃ¼cke Ã¼berbaut worden seien (GebÃ¤ude an der Zonengrenze). Schon im Jahr 1995 seien die nun eingereichte Parzellierung auch fÃ¼r die GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 02 und Kat.-Nr. 01 vorgesehen gewesen und auf dieser Basis die privaten Kanalisationsleitungen fÃ¼r das Gebiet "H" erstellt worden. Sie ersuche um Bewilligung der eingereichten Parzellierung Ã¼ber den Zonenrand.</p> <p class="Urteilstext">Am 15. Juli 2009 wies das ALN die Gemeinde Z auf das Kreisschreiben der Baudirektion vom 20. Dezember 2007 hin, wonach Abparzellierungen und Freistellungen gemÃ¤ss bÃ¤uerlichem Bodenrecht Ã¼ber den Zonenrand seit 2008 nicht mehr zuzulassen seien, weshalb die beantragte Verschiebung der Parzellengrenze nicht mÃ¶glich sei. Mit Schreiben vom 24. Juli 2009 teilte die Gemeinde Z wohl dies A mit, welcher das als Abweisung auffasste und am 28. August 2009 beim ALN darum ersuchen liess, auf diesen Entscheid zurÃ¼ckzukommen; sein Vertreter habe beim Amt persÃ¶nlich vorgesprochen, wo man ihn auf das Kreisschreiben vom 20. Dezember 2007 aufmerksam gemacht und miteinander eingehend darÃ¼ber beraten habe. Es habe sich ergeben, dass Voraussetzung fÃ¼r eine Bewilligung sei, mit Unterlagen den Nachweis zu erbringen, dass die neue Grenze bereits vor diesem Datum zugesichert worden sei. Mit dem Schreiben vom 18. April 2009 sei dies jedoch zweifelsohne rechtsgenÃ¼gend nachgewiesen worden.</p> <p class="Urteilstext">Am 7. Dezember 2009 liess A das ALN um Zustellung eines rekursfÃ¤higen Entscheids ersuchen, da es mit Blick auf kÃ¼rzliche GesprÃ¤che offenbar nicht mÃ¶glich sei, die Angelegenheit einvernehmlich einer LÃ¶sung zuzufÃ¼hren. Mit einem Schreiben vom 10. Februar 2010 liess A sodann den Baudirektor persÃ¶nlich um dessen Aufmerksamkeit bitten.</p> <p class="Urteilstext">Am 15. MÃ¤rz 2010 fand unter Teilnahme zweier SÃ¶hne von A sowie von dessen Berater, zweier GemeinderÃ¤te von Z sowie von Vertretern des AWEL, des ALN und des Amts fÃ¼r Raumordnung und Vermessung eine Sitzung statt. Tags darauf verfÃ¼gte das ALN, die Teilung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 gemÃ¤ss Mutationsvorschlag vom 17. April 2008 sowie die Entlassung aus dem Geltungsbereich des bÃ¤uerlichen Bodenrechts werde erstens in Anwendung des Kreisschreibens vom 20. Dezember 2007 und zweitens mangels wichtiger GrÃ¼nde nach § 154 Abs. 2 des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September 1979 (LS 910.1) nicht bewilligt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">A liess am 19. April 2010 an den Regierungsrat rekurrieren und beantragen, es "sei die Grenzziehung gemÃ¤ss dem Parzellierungsbewilligungsplan vom 18.4.2009, genehmigt und sachlich begrÃ¼ndet vom Gemeinderat Z, und mit Schreiben vom 29. Juni 2009 an die Baudirektion zugestellt, zu bewilligen, und die Mutation zusammen mit dem D-Bach mit Marksteinsatz zu vollziehen". Der Regierungsrat wies den Rekurs mit Beschluss vom 20. April 2011 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 9./20./21. Mai 2011 liess A Beschwerde ans Verwaltungsgericht erheben und beantragen, es "sei die vereinbarte und zugesicherte Grenzziehung zu bewilligen und die Mutation 'D-Bach' gemÃ¤ss Plan vom 18.4.2009 zu vollziehen"; die Kosten seien auf die Staatskasse zu nehmen und es sei ihm eine angemessene EntschÃ¤digung zuzusprechen. Zudem liess er das Verwaltungsgericht um "Edition der erwÃ¤hnten Akten bei den Vor­instanzen" ersuchen und eventualiter einen "Augenschein vor Ort" beantragen. Das ALN am 24. Juni 2011 sowie die Staatskanzlei namens des Regierungsrats am 6. Juni 2011 beantragten, die Beschwerde sei abzuweisen.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht prÃ¼ft seine ZustÃ¤ndigkeit nach § 70 in Verbindung mit § 5 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) von Amtes wegen. GemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a VRG ist das Verwaltungsgericht bei Beschwerden gegen erstinstanzliche Rekursentscheide Ã¼ber Anordnungen betreffend unter anderem das bÃ¤uerliche Bodenrecht zustÃ¤ndig (vgl. auch §§ 41â44 in Verbindung mit § 19 Abs. 3 Satz 1 VRG; ferner bezÃ¼glich des bÃ¤uerlichen Bodenrechts BBl 1988, 1062). Die Vorinstanz (Art. 90 Abs. 1 lit. f des Bundesgesetzes Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 [BGBB, SR 211.412.11] in Verbindung mit § 4 der Verordnung Ã¼ber den Vollzug des bÃ¤uerlichen Bodenrechts vom 8. Dezember 1993 [VOV BGBB, LS 911.2]) und der Beschwerdegegner (Art. 90 Abs. 1 lit. f BGBB in Verbindung mit § 1 Abs. 2 lit. a VOV BGBB; Anhang 3 Ziff. 7.1 der Verordnung Ã¼ber die Organisation des Regierungsrates und der kantonalen Verwaltung vom 18. Juli 2007 [LS. 172.11]) erachteten ihre ZustÃ¤ndigkeit zu Recht als gegeben.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Da die weiteren Prozessvoraussetzungen und auch die Legitimation des BeschwerdefÃ¼hrers gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">AntragsgemÃ¤ss wurden die Vorakten beigezogen und erscheint die eventualiter beantragte DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins vor Ort entbehrlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beantragt, es "sei die vereinbarte und zugesicherte Grenzziehung zu bewilligen und die Mutation 'D-Bach' gemÃ¤ss Plan vom 18.4.2009 zu vollziehen". Dabei handelt es sich um Abparzellierung eines fÃ¼nf Meter breiten Streifens vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 sowie Zuschlagung dieses Streifens zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02. Entlang der derzeitigen Grenze verlÃ¤uft allerdings die Zonengrenze. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt in der Landwirtschafts-, das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 in der Bauzone (vgl. Art. 15 f. des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [SR 700]). Dies wird ebenso wenig bestritten, wie dass das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 ein landwirtschaftliches im Sinn von Art. 6 Abs. 1 BGBB darstellt und hierauf nach Art. 2 Abs. 1 BGBB das bÃ¤uerliche Bodenrecht Anwendung findet. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss Art. 58 Abs. 2 Satz 1 BGBB dÃ¼rfen landwirtschaftliche GrundstÃ¼cke nicht in TeilstÃ¼cke unter 25 Aren aufgeteilt werden (ZerstÃ¼ckelungsverbot; vgl. auch BGr, 4. Februar 2005, 5A.32/2004, E. 3.2; BGE 124 III 167 E. 2 S. 168). Dieses Verbot ist auch anwendbar, wenn der abparzellierte Teil von unter 25 Aren daraufhin einem anderen GrundstÃ¼ck zugeschlagen wird (vgl. Art. 59 lit. b in Verbindung mit Art. 57 BGBB e contrario). Der fÃ¼nf Meter breite Streifen misst lÃ¤ngs 63 Meter (act. 8/5/2/6). Das TeilstÃ¼ck umfasst somit 315 m<sup>2</sup>, weshalb das ZerstÃ¼ckelungsverbot zur Anwendung gelangt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die kantonal zustÃ¤ndige BehÃ¶rde bewilligt Ausnahmen vom ZerstÃ¼ckelungsverbot, wenn â nebst anderem â das landwirtschaftliche GrundstÃ¼ck in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufgeteilt wird (Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB). Entsprechend der kantonalen Praxis wurde bis zum 31. Dezember 2007 die Abparzellierung, Freistellung und Zuschlagung eines Streifens von 3.5 Metern Landwirtschaftsland an eine nicht Ã¼berbaute Bauparzelle bewilligt; dieser Streifen verblieb raumplanungsrechtlich allerdings in der Landwirtschaftszone. Weil die LandeigentÃ¼mer dies in der Regel nicht beachteten und auf dem Streifen ausserhalb der Bauzone nicht bewilligungsfÃ¤hige Vorhaben (GartenhÃ¤uschen, KleintierstÃ¤lle, SitzplÃ¤tze etc.) verwirklichten, kÃ¼ndigte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich mit Kreisschreiben vom 20. Dezember 2007 die Ãnderung dieser Praxis auf das folgende Jahr an.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, es gebe weder ein Bundes- noch ein kantonales Gesetz, welches einen zwingenden Abstand gegenÃ¼ber Bauzonen oder Nichtbauzonen verlange, und die PraxisÃ¤nderung sei eine blosse Empfehlung. Jedoch verschafft ihm Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB auch keinen Anspruch auf die verlangte Teilung und Zuschlagung. Vielmehr besteht im Rahmen von Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB ein Ermessen der BehÃ¶rden, in welches das Verwaltungsgericht bloss eingreifen darf, wenn eine Rechtsverletzung, Ermessensmissbrauch, -Ã¼berschreitung oder -unterschreitung vorliegen (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG). Die blosse Unangemessenheit lÃ¤sst sich demgegenÃ¼ber nicht rÃ¼gen (§ 50 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt denn im Wesentlichen auch nicht eine Verletzung von Art. 60 Abs. 1 lit. a BGBB, sondern eine Verletzung des Gebots von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 sowie Art. 9 der Bundesverfassung [BV, SR 101]) sowie implizit eine unzulÃ¤ssige Ungleichbehandlung (Art. 8 Abs. 1 BV).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Das Gebot von Treu und Glauben umfasst insbesondere den Grundsatz des Vertrauensschutzes. Demnach dÃ¼rfen sich Private auf behÃ¶rdliche Handlungen, welche berechtigterweise bestimmte verhaltenswirksame Erwartungen wecken, auch dann verlassen, wenn diese Handlungen unrichtig waren oder gar nicht hÃ¤tten vorgenommen werden dÃ¼rfen. Die BÃ¼rger sollen in ihrem Glauben an die VerlÃ¤sslichkeit des Staats nicht betrogen werden (vgl. Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. A., Bern 2009, § 22 N. 2 f.).</p> <p class="Urteilstext">Der Vertrauensschutz bedarf eines amtlichen Anlasses. Als solcher eignet sich jede Handlung eines staatlichen Organs, welche beim betroffenen BÃ¼rger berechtigterweise bestimmte verhaltenswirksame Erwartungen entstehen lÃ¤sst. Vorausgesetzt ist hinsichtlich der Vertrauensgrundlage, dass diese ausreichend individualisiert ist. Sodann muss der BÃ¼rger Kenntnis von der Vertrauensgrundlage haben und diese fÃ¼r getÃ¤tigte, nicht ohne Nachteil wieder rÃ¼ckgÃ¤ngig zu machende Dispositionen (VertrauensbetÃ¤tigung) kausal gewesen sein. Schliesslich muss der BÃ¼rger annehmen dÃ¼rfen, dass die Vertrauensgrundlage frei von RechtsmÃ¤ngeln ist. Gegebenenfalls ist schliesslich eine AbwÃ¤gung zwischen Ã¶ffentlichen und privaten Interessen vorzunehmen (vgl. Tschannen/Zimmerli/MÃ¼ller, § 22 N. 11â13).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Bei AuskÃ¼nften und Zusicherungen, wobei Erstere Seinsaussagen, Letztere Sollensaussagen darstellen (vgl. Tschannen/Zimmerli/MÃ¼ller, § 22 N. 19), gilt als Voraussetzung des Vertrauensschutzes, dass sie vorbehaltlos in einer konkreten Situation mit Bezug auf bestimme Personen erteilt wurden, dass der BÃ¼rger die BehÃ¶rde aus zureichenden GrÃ¼nden als zustÃ¤ndig betrachten durfte, dass die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne weiteres erkennbar war und nicht ohne Nachteil rÃ¼ckgÃ¤ngig zu machende Dispositionen getroffen wurden. Bei AuskÃ¼nften gilt zudem, dass die relevante Rechts- und Sachlage seit der Auskunftserteilung keine Ãnderung erfahren hat (Tschannen/Zimmerli/MÃ¼ller, § 22 N. 15); bei Zusicherungen hingegen muss, wenn die BehÃ¶rde, welche die Zusicherung gab, auch fÃ¼r die spÃ¤tere RechtsÃ¤nderung zustÃ¤ndig war, die frÃ¼her gegebene Zusicherung auch unter neuem Recht honoriert werden. Zusicherungen gelten dabei als Realakt und nicht als Vertrag (vgl. Tschannen/Zimmerli/MÃ¼ller, § 22 N. 19).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer verfÃ¼gt fÃ¼r den betroffenen Streifen noch nicht Ã¼ber eine Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 60 Abs. 1 BGBB, sondern verlangt die Zusprechung einer solchen. Im Licht des Dargelegten ist zu prÃ¼fen, ob ihm diesbezÃ¼glich erstens vor oder zweitens nach Erfolgen der PraxisÃ¤nderung entsprechende Zusicherungen oder AuskÃ¼nfte erteilt wurden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt zum Ersteren vor, entgegen der Vorinstanz sei die Verschiebung der Parzellengrenze nicht erst nach Inkrafttreten der neuen Praxis in Angriff genommen worden. Vielmehr erkenne man bereits auf dem Katasterplan 1:1'000 den besagten Streifen, ebenso auf dem "Bauzonenplan farbig 1:5'000". Es sei aufgrund der PlÃ¤ne und Vereinbarungen bewiesen, dass die "Lage der Westgrenze" schon 1997 verbindlich vereinbart worden sei; keine Rede kÃ¶nne davon sein, dies sei erst nach Inkrafttreten der "Empfehlung" anfangs 2008 erfolgt. Wann der Beschwerdegegner davon Kenntnis genommen habe, sei unerheblich. Der Fall sei aktenkundig seit 1997 pendent. Eine rÃ¼ckwirkende Anwendung der Empfehlung vom 20. Dezember 2007 verstosse in hÃ¶chstem Mass gegen Treu und Glauben, sei rechtlich unhaltbar und unzulÃ¤ssig.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hÃ¤lt fest, eine Zusicherung fÃ¼r eine kÃ¼nftige Nutzung kÃ¶nne allenfalls als Vertrauensgrundlage gelten, wenn sie in einem konkreten Planungsverfahren gegeben werde und zeitnah umgesetzt werden solle, und selbst wenn sich also der BeschwerdefÃ¼hrer und die Gemeinde Z im Jahr 1995 beziehungsweise 1997 einig gewesen sein sollten, was sich aus den Akten allerdings nicht ergebe, kÃ¶nne der BeschwerdefÃ¼hrer daraus rund 15 Jahre danach nichts mehr zu seinen Gunsten ableiten. Der BeschwerdefÃ¼hrer beruft sich demgegenÃ¼ber darauf, dass es eine materielle Enteignung darstelle, wenn "eine vereinbarte NutzungsmÃ¶glichkeit vorliege und diese dann widerrufen" werde. Im vorliegenden Fall sei die Grenze ein integrierender Bestandteil der Nutzung. Es sei aktenkundig, dass die Zusicherung zur Lage der Grenzen mit den PlÃ¤nen fÃ¼r die Durchleitungsrechte und den VertrÃ¤gen mit den vorgesehenen vier HÃ¤usern gleichzeitig vereinbart worden sei, und zwar rechtsverbindlich und vor der Baubewilligungserteilung fÃ¼r die Ãberbauung "H" als deren Voraussetzung. Der Grenzverlauf West sei mit der Baubewilligung rechtskrÃ¤ftig und durch die kantonalen Instanzen genehmigt, nach Bauvollendung definitiv vermessen und vermarkt worden. Die umstrittene "Empfehlung der PraxisÃ¤nderung" sei erst mit dem Kreisschreiben erfolgt. Immerhin werde die Zusicherung als Vertrauensgrundlage anerkannt. Sechs bis acht Jahre seien fÃ¼r eine Zusicherung immer noch zeitnah. Der Schluss der Vor­instanz, es habe nie eine genÃ¼gende Grundlage gegeben, worauf gestÃ¼tzt der BeschwerdefÃ¼hrer in gutem Glauben auf die Bewilligung der von ihm gewÃ¼nschten Abparzellierung habe vertrauen dÃ¼rfen, sei absurd und widerspreche im hÃ¶chsten Mass dem Grundsatz von Treu und Glauben.</p> <p class="Urteilstext">Soweit die Vorinstanz schliesslich erwÃ¤ge, es seien darÃ¼ber hinaus keine schÃ¼tzenswerten Dispositionen getÃ¤tigt worden, macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, eine Projektentwicklung erfordere Zeit und Sachverstand. Der beschwerdefÃ¼hrerische Vertreter sei fÃ¼r seine Objekte mehrfach geehrt worden und bereit, den Beweis hierfÃ¼r anzutreten. Der Beschwerdegegner oder die Vorinstanz hÃ¤tten nie Unterlagen verlangt. Dennoch behaupteten sie, es sei "keine Wertminderung geschuldet". Die Grenze, die Durchleitungsrechte und die erteilten Baubewilligungen seien jedoch bereits vorher nach damaligem Recht vereinbart worden. Mit der Nichtbewilligung der Grenze gingen gegen 400 m<sup>2</sup> Land verloren. Entgegen der abstrusen Behauptung der Vorinstanz seien nur noch zwei statt vier HÃ¤user mÃ¶glich, es seien jedoch vier Geschwister, die einen Anspruch hÃ¤tten. Es werde in aller Bescheidenheit darauf hingewiesen, dass beide GrundstÃ¼cke (Kat.-Nr. 02 und 01) der beschwerdefÃ¼hrerischen Familie gehÃ¶rten. Kat.-Nr. 01 im Wert von mehreren Millionen Franken habe sie grosszÃ¼gigerweise ins Ã¼brige Gemeindegebiet Ã¼bertragen lassen. Neid und Missgunst seien hier sicher nicht angebracht. Es sei vorliegend das Beantragte, wie die Akten bewiesen, vereinbart worden, wie es im nÃ¶rdlichen Teil bereits ausgefÃ¼hrt worden sei.</p> <p class="Urteilstext">Den AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz ist indessen zuzustimmen. Der BeschwerdefÃ¼hrer reichte kein BeweisstÃ¼ck ein, aus welchem (nach alter Praxis) eine ausdrÃ¼ckliche Zusicherung hinsichtlich der Erteilung einer Ausnahmebewilligung hervorgeht. Auf den PlÃ¤nen ist zwar ersichtlich, dass der BeschwerdefÃ¼hrer 1995, 1996 und 2004 davon ausging, solcherweise planen zu kÃ¶nnen, aber darauf, dass ihm diesbezÃ¼glich eine BehÃ¶rde eine Zusicherung gemacht hatte, lÃ¤sst sich nicht schliessen. Zu bemerken ist, dass vielmehr am 26. November 1997 zufolge der Aufteilung des GrundstÃ¼cks aKat.-Nr. 04 die im Streit stehende Grenze erst festgesetzt wurde, als die GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 01 und Kat.-Nr. 02 (Letzteres nicht mehr dem bÃ¤uerlichen Bodenrecht unterstellt) geschaffen wurden. Dass fÃ¼r die beiden erst 1997 geschaffenen GrundstÃ¼cke schon im Jahr 1995 die nun eingereichte Parzellierung vorgesehen gewesen sein soll, kann nicht zutreffen. Die sich in den Akten befindende Genehmigung der Gemeinde Z aus dem Jahr 1996 betrifft schliesslich nicht die Grenze, sondern die Kanalisation. Es liegen demnach keinerlei Hinweise auf eine zur Zeit der alten Praxis erfolgte Zusicherung vor, welche fÃ¼r â vorliegend nicht nÃ¤her erlÃ¤uterte â Dispositionen kausal gewesen sein kÃ¶nnte. Auch legt der BeschwerdefÃ¼hrer nicht substantiiert dar, wann und durch welche BehÃ¶rde etwa eine solche in mÃ¼ndlicher Form hÃ¤tte erfolgt sein kÃ¶nnen, geschweige denn legt er eine schriftliche Zusicherung nach alter Praxis bei.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die geltend gemachte Vertrauensgrundlage kann jedoch auch in einer erst wÃ¤hrend der Dauer der neuen Praxis erfolgten Zusicherung bestehen. So fÃ¼hrt die Vorinstanz aus, der zustÃ¤ndige Sachbearbeiter des AWEL habe der beschwerdefÃ¼hrerischen Familie zugesichert, dass mit der Mutation und NachfÃ¼hrung der amtlichen Vermessung auch die Landaufteilung fÃ¼r ihre GrundstÃ¼cke vorgenommen werden kÃ¶nne und der Kanton diese Kosten Ã¼bernehme. Der BeschwerdefÃ¼hrer habe jedoch wissen mÃ¼ssen, dass das AWEL fÃ¼r die Abparzellierungsbewilligung nicht zustÃ¤ndig sei; zudem habe das AWEL erst einen Auftrag zur Ausarbeitung eines Mutationsvorschlags erteilt, eine Mutation jedoch noch nicht bewilligt. Diese Auskunft sei â dem BeschwerdefÃ¼hrer bekannt â stets unter Vorbehalt der erforderlichen definitiven Zustimmung gestanden. Der BeschwerdefÃ¼hrer wendet allerdings ein, es habe fÃ¼r die Parzellierung vorgÃ¤ngig eine Besprechung mit dem AWEL stattgefunden. Man habe dabei sogar das BÃ¼ro gewechselt und es hÃ¤tten dann auch noch andere Instanzen daran teilgenommen. Die Behauptung, der BeschwerdefÃ¼hrer habe wissen mÃ¼ssen, dass diese Leute nicht zustÃ¤ndig seien, sei schlicht eine Anmassung und zugleich eine Verunglimpfung.</p> <p class="Urteilstext">Der Sachbearbeiter des AWEL sicherte dem BeschwerdefÃ¼hrer anfangs Juli 2008 zu, dass "mit der Mutation und NachfÃ¼hrung der amtlichen Vermessung auch die Landaufteilung fÃ¼r ihre GrundstÃ¼cke vorgenommen werden kann und der Kanton diese Kosten Ã¼bernimmt". Auch wenn der Sachbearbeiter damit bloss eine Gleichzeitigkeit und eine KostenÃ¼bernahme zusichern und nicht die Landaufteilung genehmigen wollte, lÃ¤sst sich nicht verneinen, dass ein unbefangener Privater dies auch anderes verstehen kÃ¶nnte. Jedoch hÃ¤lt das AWEL zutreffend fest, man habe explizit darauf hingewiesen, dass der Mutationsvorschlag noch genehmigt werden mÃ¼sse. Einen definitiven Vorschlag habe man bis heute jedoch noch nicht erhalten. Die Zusicherung ist damit nicht vorbehaltlos erfolgt. Es kommt hinzu, dass der BeschwerdefÃ¼hrer in keiner Weise darlegt, welche Dispositionen er aufgrund dieser Aussagen des Sachbearbeiters ab Juli 2008 getroffen haben soll. Solches obliegt ihm aber nicht nur aufgrund seiner Mitwirkungspflicht (§ 7 Abs. 2 VRG), sondern auch, weil die Untersuchungsmaxime die antragstellende Partei nicht davon befreit, dass sie die Beweislast fÃ¼r die Tatsachen trÃ¤gt, aus denen sie Rechte ableiten kÃ¶nnte. Daher kann offen bleiben, ob der BeschwerdefÃ¼hrer um die UnzustÃ¤ndigkeit des AWEL in dieser Frage wissen musste und ob ein Ã¼berwiegendes Interesse im Rahmen der Voraussetzungen des Vertrauensschutzes vorliegend gegeben ist, was der BeschwerdefÃ¼hrer bestreitet.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Soweit sich der BeschwerdefÃ¼hrer gegen die vorinstanzlichen ErlÃ¤uterungen hinsichtlich des Grundsatzes des Vertrauensschutzes und des Prinzips von Treu und Glauben wendet und sich darauf beruft, nach gesundem Menschenverstand seien beide Voraussetzungen erfÃ¼llt, lÃ¤sst sich dem Vorgebrachten nicht folgen. Die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz folgen herrschender Lehre und Rechtsprechung.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Rechtsgleichheit verlangt eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung mit PraxisÃ¤nderungen (vgl. Tschannen/Zimmerli/MÃ¼ller, § 23 N. 14). Eine als unrichtig erkannte Rechtsanwendungspraxis muss aber aufgegeben werden kÃ¶nnen unter dem Zwang besserer Einsicht und sie muss getragen sein vom Willen zur dauernden Neuausrichtung der Rechtsanwendung. Eine PraxisÃ¤nderung und damit auch eine vorÃ¼bergehende Ungleichbehandlung vergleichbarer Sachverhalte verletzt Art. 8 Abs. 1 BV nicht, wenn ernsthafte und sachliche GrÃ¼nde vorliegen, die Ãnderung in grundsÃ¤tzlicher Weise erfolgt, das Interesse an der neuen, als richtig erkannten Rechtsanwendung die gegenlÃ¤ufigen Rechtssicherheitsinteressen Ã¼berwiegt, etwa bei besserer Erkenntnis der ratio legis, bei verÃ¤nderten Ã¤usseren VerhÃ¤ltnissen oder bei gewandelten Rechtsanschauungen, nicht jedoch, wenn die PraxisÃ¤nderung nur damit begrÃ¼ndet wird, die neue Auslegung lasse sich ebenso gut vertreten wie die alte; und schliesslich darf die PraxisÃ¤nderung nicht gegen Treu und Glauben verstossen. Sie muss angekÃ¼ndigt werden, wenn der Betroffene allenfalls einen Rechtsverlust erleiden kÃ¶nnte, den er hÃ¤tte vermeiden kÃ¶nnen, wenn er die neue Praxis bereits gekannt hÃ¤tte (vgl. Tschan­nen/Zim­merli/MÃ¼ller, § 23 N. 16).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die ZulÃ¤ssigkeit der PraxisÃ¤nderung zur Bewilligung von Ausnahmen vom ZerstÃ¼ckelungsverbot selbst stellt der BeschwerdefÃ¼hrer zu Recht nicht in Frage und die Direktion begrÃ¼ndete diese auch zureichend. Damit verletzt auch die entsprechende vorÃ¼bergehende Ungleichbehandlung vergleichbarer Sachverhalte Art. 8 Abs. 1 BV nicht; insbesondere spielt keine Rolle, ob die Westgrenze der Ãberbauung "H" ebenfalls mittels einer solchen Ausnahmebewilligung festgelegt wurde und ob es dort um fÃ¼nf oder um 3.5 Meter ging.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beruft sich auf eine Publikation des HauseigentÃ¼merverbands des Kantons ZÃ¼rich, wonach der Einladung an die Gemeinden, den Abstand von GebÃ¤uden zur Nichtbauzone verbindlich festzulegen und ein NÃ¤herbaurecht auszuschliessen, nicht Folge geleistet werden soll. Die Baudirektion habe dann offenbar auch in Aussicht gestellt und sich bereit erklÃ¤rt, gangbare Wege im Einzelfall zu sichern und zu finden. Hier aber prozessiere man lieber mit aller Akribie. FÃ¼r eine Berufung auf das Gleichheitsgebot ist dieses Vorbingen zu unsubstantiiert.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht auch geltend, der Beschwerdegegner wolle die Empfehlung rÃ¼ckwirkend anwenden. Dies sei absolut unzulÃ¤ssig und willkÃ¼rlich, zumal die Empfehlung nicht rechtsverbindlich sei.</p> <p class="Urteilstext">Das Bundesgericht spricht etwa von RÃ¼ckwirkung, wenn bei Anwendung neuen Rechts (beziehungsweise einer neuen Praxis) an ein Ereignis angeknÃ¼pft wird, das in der Vergangenheit liegt und bei Erlass des Gesetzes abgeschlossen war (BGE 113 Ia 412 E. 6 S. 425 mit Hinweisen). Davon kann vorliegend allerdings keine Rede sein.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist demnach vollumfÃ¤nglich abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen und kann er keine ParteientschÃ¤digung erhalten (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Letztinstanzliche kantonale Beschwerdeentscheide sind nach Art. 88 Abs. 2 BGBB in Verbindung mit Art. 5 Abs. 2 der Verordnung vom 4. Oktober 1993 Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht (SR 211.412.110) dem Bundesamt fÃ¼r Justiz mitzuteilen und unterliegen gemÃ¤ss Art. 89 BGBB der Beschwerde in Ã¶ffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110). </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'100.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau­sanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>