<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2011.00018</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211315&amp;W10_KEY=13013537&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2011.00018</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.11.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Amtliche Verkehrswertschätzung Beweiswert von amtlichen Gutachten und Privatgutachten (E. 2.3). Angesichts des grossen Ermessens bei der Wahl der Untersuchungsmittel ist der Gemeinderat berechtigt gewesen, den Verkehrswert selber zu schätzen. Aus demselben Grund durfte die Steuerrekurskommission ein amtliches Gutachten einholen. Sie hat die Gutachtenskosten als Bestandteil der Verfahrenskosten zu Recht den Parteien auferlegt (E. 3.1). Die von den Pflichtigen verfochtene Schätzung weicht nur unwesentlich von der amtlichen Schätzung ab. Angesichts dessen, dass Verkehrswertschätzungen per se mit einer gewissen Unschärfe verbunden sind, durfte die Rekurskommission auf das amtliche Gutachten abstellen (E. 3.2). Auch bei teilweisem Obsiegen ist eine (reduzierte) Parteientschädigung zuzusprechen (E. 4.2). Die von der Vorinstanz zugesprochene Parteientschädigung erweist sich als zu niedrig (E. 4.3). Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWEISWÃRDIGUNG">BEWEISWÃRDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTENSKOSTEN">GUTACHTENSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARTEIENTSCHÃDIGUNG">PARTEIENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNG">SCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSUCHUNGSGRUNDSATZ">UNTERSUCHUNGSGRUNDSATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSUCHUNGSMITTEL">UNTERSUCHUNGSMITTEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN">VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 132 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 220 Abs. II StG</span><br/><span class="ungerade">§ 17 Abs. II lit. a VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <p class="MsoNormal"><span>'</span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14007" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2011.00018</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. November 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin Businger. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_1"><span>Erben des A,</span></a><span> nÃ¤mlich:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">1. B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_4">,</a> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">2. C<a id="Anonym_Ruolo_BESF_3_3_10">,</a> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_4_16">,</a><a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_4_17"><br/> <br/> </a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_5_21"><span>Gemeinde E,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_6_25">den Gemeinderat,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer<br/> (2. Rechtsgang),</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A verÃ¤usserte am 26. Januar 2005 das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 (Wohnhaus mit Scheune Vers.-Nr. 02 sowie HÃ¼hnerhaus Vers.-Nr. 03 mit 1'271 m<sup>2</sup> GebÃ¤udegrundflÃ¤che und Umschwung) an der F-Gasse in E fÃ¼r Fr. â¦ an D. Aus diesem Anlass auferlegte der Gemeinderat E A am 21. August 2006 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦, die er mit Einspracheentscheid vom 8. Januar 2007 auf Fr. â¦ herabsetzte.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 12. Februar 2007 erhob A Rekurs. Er verstarb am 1. Mai 2008. An seiner Stelle traten seine SÃ¶hne B und C in das Verfahren ein. Die Steuerrekurskommission III (heute: Steuerrekursgericht) wies den Rekurs am 17. Dezember 2008 ab und erhÃ¶hte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦, nachdem sie ein Gutachten Ã¼ber den Verkehrswert vor zwanzig Jahren (Stichtag 26. Januar 1985) eingeholt und mit Zwischenentscheid vom 19. September 2008 ein Ausstandsbegehren gegen den Referenten abgewiesen hatte. Wie der Gemeinderat berÃ¼cksichtigte auch die Steuerrekurskommission bei der Bestimmung des Verkehrswerts vor zwanzig Jahren lediglich den Landwert.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Die dagegen erhobene Beschwerde hiess das Verwaltungsgericht am 26. August 2009 teilweise gut und wies die Sache zum Neuentscheid an die Steuerrekurskommission III zurÃ¼ck (Entscheid SB.2009.00016). Es erwog, die Vorinstanzen seien zu Unrecht von einem Abbruchobjekt und damit vom Verkehrswert eines unbebauten GrundstÃ¼cks ausgegangen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 21. Dezember 2010 hiess die Steuerrekurskommission III den Rekurs im 2. Rechtsgang teilweise gut und reduzierte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦. Die Rekurskosten auferlegte sie den Pflichtigen zu je 1/12 und sprach ihnen eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- zu.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 18. Februar 2011 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦.- festzulegen. Weiter seien ihnen die SachverstÃ¤ndigenkosten im Rekursverfahren nicht anteilsmÃ¤ssig aufzuerlegen und es sei ihnen fÃ¼r das Rekursverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Ã¼ber Fr. 2'000.- zuzusprechen. Zudem verlangten sie auch fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss der Gemeinderat namens der Gemeinde E auf Abweisung der Beschwerde und beantragte, es sei die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ zu erhÃ¶hen. Zudem verlangte er die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 21. Februar 2011 wurde den Pflichtigen eine Kaution von je Fr. 1'000.- auferlegt. Diese wurde fristgerecht einbezahlt. Weiter wurde mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 23. MÃ¤rz 2011 ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet. In der Folge liessen sich die Pflichtigen mit Replik vom 20. April 2011 vernehmen, wÃ¤hrend die Gemeinde auf Duplik verzichtete.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b><span>Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen </span>alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststel­lung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden (§ 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG]).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Soweit die Pflichtigen beantragen, es sei der Verkehrswert vor zwanzig Jahren festzustellen, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten, weil ein Feststellungsinteresse weder geltend gemacht wird noch ersichtlich ist. Ebenfalls nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit die Pflichtigen pauschal auf frÃ¼here Eingaben und die dort erhobenen RÃ¼gen verweisen, ohne diese in der Beschwerde substanziiert zu erneuern.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). GrundstÃ¼ckgewinn ist der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt die massgebende HandÃ¤nderung mehr als zwanzig Jahre zurÃ¼ck, darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (§ 220 Abs. 1 und 2 StG). Der durch SchÃ¤tzung zu ermittelnde Verkehrswert entspricht dem Preis, der hierfÃ¼r im gewÃ¶hnlichen Ge­schÃ¤ftsverkehr mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re. Dieser Wert ist bei den Grund­steuern individuell nach allgemeinen BewertungsgrundsÃ¤tzen zu schÃ¤tzen (RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Sachverhaltsermittlung im EinschÃ¤tzungsverfahren wird vom Untersuchungsgrundsatz beherrscht (§ 132 Abs. 1 in Verbindung mit § 206 StG). Die SteuerbehÃ¶rde ist verpflichtet, den rechtserheblichen Sachverhalt unter Mitwirkung des Steuerpflichtigen abzuklÃ¤ren und ihm nur solche Tatsachen zugrunde zu legen, von deren Vorhandensein sie sich selbst Ã¼berzeugt hat (vgl. Martin Zweifel/Hugo Casanova, Schweizerisches Steuerverfahrensrecht â Direkte Steuern, ZÃ¼rich etc. 2008, 116; Martin Zweifel/Silvia Hunziker, Beweis und Beweislast im Steuerverfahren bei der PrÃ¼fung von Leistung und Gegenleistung unter dem Gesichtswinkel des Drittvergleichs ["dealing at arm's length"], ASA 77 [2008/2009] 657 ff., 661). Dabei liegt es im Ermessen der SteuerbehÃ¶rde, welche Untersuchungsmittel sie einsetzen will. Aufgrund des Rechts des Steuerpflichtigen auf Mitwirkung an der Untersuchung und Beweiserhebung kann sie indessen verpflichtet sein, von diesem beantragte Untersuchungshandlungen durchzufÃ¼hren bzw. von ihm angebotene Beweismittel abzunehmen (Zweifel/Casanova, a.a.O., 120 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Amtliche Gutachten unterliegen wie Privatgutachten der freien BeweiswÃ¼rdigung durch die erkennende BehÃ¶rde. WÃ¤hrend Privatgutachten die Aussagekraft einer Parteibehauptung zukommt (vgl. VGr, 9. Juli 2003, SR.2003.00002 = StR 58 (2003) 888 ff. = ZStP 2003, 270 ff. = ZStP 2004, 259 ff., E. 3b), gelten amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum Privatgutachter wird der amtliche Gutachter von der erkennenden BehÃ¶rde ausgewÃ¤hlt, instruiert und darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung steht. Folglich besitzt das Privatgutachten wegen der fehlenden NeutralitÃ¤t des Gutachters nicht denselben Rang wie ein amtliches Gutachten. Von einem amtlichen Gutachten darf nicht ohne zwingende GrÃ¼nde abgewichen werden (vgl. zum Ganzen Zweifel/Hunziker, a.a.O., 686 f.). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die erkennende BehÃ¶rde kann sich bei der BeweiswÃ¼rdigung auf die PrÃ¼fung beschrÃ¤nken, ob <span>das amtliche Gutachten</span> vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet, frei von LÃ¼cken und WidersprÃ¼chen ist, auf zutreffenden tatsÃ¤chlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat (vgl. VGr, 28. September 2011, SB.2011.00010, E. 2.3; 16. MÃ¤rz 2011, SB.2010.00136, E. 2.2; RB 1985 Nr. 47; 1984 Nr. 65).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Pflichtigen werfen dem Gemeinderat vor, er hÃ¤tte im EinschÃ¤tzungsverfahren auf eigene Kosten ein SachverstÃ¤ndigengutachten anordnen mÃ¼ssen. Sie machen aber weder geltend noch ist aus den Akten ersichtlich, dass sie im EinschÃ¤tzungsverfahren die Einholung eines amtlichen Gutachtens verlangt hÃ¤tten. Angesichts des weiten Ermessens bei der Wahl der Untersuchungsmittel ist der Gemeinderat berechtigt gewesen, den Verkehrswert aufgrund seiner eigenen Sachkenntnis selber zu schÃ¤tzen, anstatt einen SachverstÃ¤ndigen beizuziehen (vgl. auch Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, 2. A., ZÃ¼rich 2006, § 220 N. 213 ff.). Ebenso hat es im Ermessen der Steuerrekurskommission gelegen, im Rekursverfahren ein Gutachten einzuholen, statt den Verkehrswert selber zu schÃ¤tzen. Hierzu ist sie selbst dann berechtigt gewesen, wenn einige ihrer Mitglieder Erfahrung mit der SchÃ¤tzung von Liegenschaften gehabt haben sollten. Zuletzt hat die Rekurskommission die Gutachterkosten zu Recht als Bestandteil der Verfahrenskosten den Parteien auferlegt. Dass der SachverstÃ¤ndige sein Gutachten im zweiten Rechtsgang hat ergÃ¤nzen mÃ¼ssen, fÃ¼hrt nicht dazu, dass die gutachterlichen Kosten des ersten Rechtsgangs auf die Staatskasse genommen werden mÃ¼ssten. Dem Umstand, dass die Pflichtigen mit der von ihnen vertretenen SchÃ¤tzung weniger stark als die GrundsteuerbehÃ¶rde von der gutachterlichen SchÃ¤tzung abgewichen sind, welche die Rekurskommission Ã¼bernommen hat, ist durch die anteilsmÃ¤ssige Auferlegung der Verfahrenskosten im Umfang des Unterliegens Rechnung getragen worden (§ 151 Abs. 1 StG).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Weiter machen die Pflichtigen geltend, ein SteuersekretÃ¤r habe ihnen am 8. April 2003 mitgeteilt, dass der Verkehrswert vor zwanzig Jahren Fr. â¦ betrage. Damit weiche das von der Vorinstanz eingeholte SachverstÃ¤ndigengutachten mit einem Verkehrswert von Fr. â¦ nur rund 11 % von der SchÃ¤tzung des SteuersekretÃ¤rs ab, was nicht wesentlich sei. Die Rekurskommission habe das rechtliche GehÃ¶r verletzt, indem sie nicht erlÃ¤utert habe, weshalb das Gerichtsgutachten "richtiger" sei als die SchÃ¤tzung des SteuersekretÃ¤rs, bzw. sie habe gegen das Gleichbehandlungsgebot verstossen, indem sie sich auf das fÃ¼r die Pflichtigen "ungÃ¼nstigere Resultat" abstÃ¼tze.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Die von den Pflichtigen zitierte SchÃ¤tzung des SteuersekretÃ¤rs vom 8. April 2003 ist eine unverbindliche Berechnung des Verkehrswerts vor zwanzig Jahren. Sie ist offensichtlich Ã¼berschlagsmÃ¤ssig erfolgt und weist demnach keine nachvollziehbare BegrÃ¼ndung auf. Es liegt in der Natur der Sache, dass ein detailliert begrÃ¼ndetes gerichtliches SachverstÃ¤ndigengutachten von vornherein genauer ist als eine Ã¼berschlagsmÃ¤ssige Verkehrswertberechnung, weshalb die Vorinstanz ohne weitere BegrÃ¼ndung auf das Gerichtsgutachten abstellen durfte. Kommt hinzu, dass die Pflichtigen selber einrÃ¤umen, dass der betragsmÃ¤ssige Unterschied zwischen der Berechnung des SteuersekretÃ¤rs und jener des Gutachters nicht wesentlich sei. Die SchÃ¤tzung einer Liegenschaft ist naturgemÃ¤ss mit einer gewissen UnschÃ¤rfe verbunden; bei mehreren SchÃ¤tzungen ist es normal, dass die ermittelten Verkehrswerte bis zu 10 % voneinander abweichen, ohne dass eine SchÃ¤tzung genauer als die anderen ist (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N. 135). Selbst wenn die SchÃ¤tzung des SteuersekretÃ¤rs nachvollziehbar wÃ¤re, hÃ¤tte die Vorinstanz angesichts der nur unwesentlichen Abweichung von der amtlichen SchÃ¤tzung nicht begrÃ¼nden kÃ¶nnen, welche genauer sei. Dasselbe gilt fÃ¼r das von den Pflichtigen eingereichte Privatgutachten, das ebenfalls nur unwesentlich vom SchÃ¤tzungsergebnis des Gerichtsgutachtens abweicht. Angesichts des hÃ¶heren Beweiswerts des gerichtlichen Gutachtens (vgl. E. 2.3) und den unwesentlichen Abweichungen zu den von den Pflichtigen vertretenen SchÃ¤tzungen hat die Rekurskommission zu Recht auf das amtliche Gutachten abgestellt. Weil die SchÃ¤tzung eine Einheit darstellt und damit ausschliesslich zu prÃ¼fen ist, ob sie insgesamt vertretbar ist (RB 2001 Nr. 111 = ZStP 2003, 179 ff.), vermÃ¶gen auch die RÃ¼gen der Pflichtigen an einzelnen Punkten des Gutachtens â wie die Festsetzung der Lageklasse â dieses nicht infrage zu stellen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>FÃ¼r die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung verweist § 152 StG auf das Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 24. Mai 1959 (VRG). Nach § 17 Abs. 2 lit. a VRG kann die unterliegende Partei oder Amtsstelle im Rekursverfahren und im Verfahren vor Verwaltungsgericht zu einer angemessenen EntschÃ¤digung fÃ¼r die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet werden, wenn die rechtsgenÃ¼gende Darlegung komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistands rechtfertigte.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Aufgrund der "Kann"-Formulierung von § 17 Abs. 2 VRG ist das Verwaltungsgericht in gewissen Entscheiden davon ausgegangen, dass bei einem nur teilweisen Obsiegen â selbst bei einem Obsiegen im Umfang von 90 % â keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen sei (vgl. Richner/Frei/Kauf­mann/Meuter, § 152 N. 11 mit Hinweisen auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung). In anderen Entscheiden hat es indessen ohne weitere Auseinandersetzung mit dieser Rechtsprechung ParteientschÃ¤digungen auch bei nur teilweisem Obsiegen zugesprochen (vgl. etwa VGr, 29. Juni 2011, SB.2010.00170). Es gibt keine Rechtfertigung, einer Partei bei vollem Obsiegen eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfÃ¼llt sind, ihr aber bei Ã¼berwiegendem Obsiegen eine ParteientschÃ¤digung zu verweigern. Demnach ist einer Partei auch bei Ã¼berwiegendem Obsiegen â vorbehÃ¤ltlich besonderer UmstÃ¤nde des Einzelfalls â eine im Umfang des Unterliegens reduzierte ParteientschÃ¤digung zuzusprechen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Pflichtigen sind im Rekursverfahren durch einen Steuerberater bzw. TreuhÃ¤nder berufsmÃ¤ssig vertreten worden. Das Verfahren ist kompliziert gewesen und hat umfangreiche Untersuchungen und zwei RechtsgÃ¤nge erfordert. Vor diesem Hintergrund erscheint eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000 bei einem Streitwert im vorinstanzlichen Verfahren von Ã¼ber Fr. â¦.- und einem Obsiegen der Pflichtigen von 5/6 als nicht mehr vertretbar. Den Pflichtigen ist daher je eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'600.- (inkl. Mehrwertsteuer) zuzusprechen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerin hat in ihrer Beschwerdeantwort mehrere RÃ¼gen erhoben und eine ErhÃ¶hung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ gefordert. Weil das Steuerrecht die MÃ¶glichkeit einer Anschlussbeschwerde nicht kennt (RB 2001 Nr. 94), ist auf diese RÃ¼gen nicht weiter einzugehen. Im Ãbrigen zielen die RÃ¼gen hauptsÃ¤chlich auf eine ÃberprÃ¼fung des RÃ¼ckweisungsentscheids vom 26. August 2009 ab. An diesen Entscheid ist das Verwaltungsgericht gebunden, sodass er einer erneuten Beurteilung nicht zugÃ¤nglich ist (VGr, 25. August 2010, SB.2010.00055, E. 1.3). Weiter kommt auch eine VerbÃ¶serung von Amtes wegen nicht infrage, nachdem sich der angefochtene Entscheid nicht als offensichtlich unrichtig erweist (Richner/Frei/Kauf­mann/Meuter, § 153 N. 56 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zusammenfassend ist die Beschwerde bezÃ¼glich der HÃ¶he der ParteientschÃ¤digung im Rekursverfahren gutzuheissen. Im Ãbrigen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Verfahrensausgang ist unter BerÃ¼cksichtigung des Antrags der Beschwerdegegnerin auf HÃ¶herschÃ¤tzung von einem hÃ¤lftigen Obsiegen der BeschwerdefÃ¼hrer auszugehen. Demzufolge sind die Gerichtskosten den Parteien hÃ¤lftig aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und die geforderten ParteientschÃ¤digungen wettzuschlagen (§ 17 Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist. In AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziffer 4 des Entscheids der Steuerrekurskommission III wird die Rekursgegnerin verpflichtet, den Rekurrenten eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'600.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 2'620.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrern zu je 1/4, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte der Kosten, und zur HÃ¤lfte der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>