<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para">Bundesgericht </div> <div class="para">Tribunal fédéral </div> <div class="para">Tribunale federale </div> <div class="para">Tribunal federal </div> <div class="para"> </div> <div class="para">{T 0/2} </div> <div class="para">4A_379/2010 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Sentenza del 4 agosto 2010 </div> <div class="para">I Corte di diritto civile </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Composizione </div> <div class="para">Giudici federali Klett, Presidente, </div> <div class="para">Kolly, Kiss, </div> <div class="para">Cancelliera Gianinazzi. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Partecipanti al procedimento </div> <div class="para">A.________ SA, </div> <div class="para">ricorrente, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">contro </div> <div class="para"> </div> <div class="para">B.________ SA, </div> <div class="para">patrocinata dall'avv. Cesare Lepori, </div> <div class="para">opponente. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Oggetto </div> <div class="para">contratto di locazione; disdetta, sfratto, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">ricorso in materia civile e ricorso sussidiario in materia costituzionale contro la sentenza emanata il 21 giugno 2010 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino. </div> <div class="para">Ritenuto in fatto e considerando in diritto: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1. </div> <div class="para">Il 14 dicembre 2004 B.________ SA, in qualità di locatrice, e A.________ SA, in qualità di conduttrice, hanno concluso un contratto di locazione avente per oggetto il motel e il ristorante siti sulla part. xxx RFD di X.________, con effetto a partire dal 1° gennaio 2005. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Il contratto, di durata indeterminata e disdicibile con un preavviso di 6 mesi per la scadenza del 31 dicembre di ogni anno, la prima volta per il 31 dicembre 2005, prevedeva una pigione annuale di fr. 360'000.--, pagabile in rate mensili anticipate di fr. 30'000.--. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1.1 Il 19 dicembre 2005 la locatrice ha notificato alla conduttrice la disdetta del contratto di locazione con effetto al 31 dicembre 2006. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">È seguita una vertenza giudiziaria sfociata nella sentenza 26 gennaio 2009 del Tribunale federale (4A_143/2008 e 4A_189/2008), con la quale è stata confermata la concessione di una prima protrazione del contratto di locazione sino al 31 dicembre 2008. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1.2 Su istanza della conduttrice, l'Ufficio di conciliazione in materia di locazione ha poi concesso una seconda e definitiva protrazione sino al 31 ottobre 2009. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1.3 Il 13 marzo 2009 le parti hanno infine concluso, tramite i rispettivi legali, un accordo con cui hanno prorogato la locazione in modo definitivo sino al 31 dicembre 2010. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Nella medesima occasione B.________ SA ha messo a disposizione di A.________ SA anche i locali al primo piano del sub A del fondo part. xxx RFD di X.________ e il canone di locazione mensile è stato portato a fr. 50'000.--. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">2. </div> <div class="para">2.1 Visto il mancato pagamento dell'importo pattuito, con lettera raccomandata del 18 agosto 2009 la conduttrice è stata diffidata ex <span class="artref">art. 257d CO</span> al versamento, entro 30 giorni, della somma di fr. 190'000.-- a titolo di pigioni scoperte per i mesi di aprile e maggio (limitatamente al saldo di fr. 20'000.-- mensili) e per i mesi di giugno, luglio, e agosto (fr. 50'000.-- mensili). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">In assenza del riscontro auspicato, il 25 settembre 2009 il patrocinatore della locatrice ha inviato al patrocinatore della conduttrice, avv. C.________, la disdetta del contratto di locazione per il 31 ottobre 2009. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">2.2 Il 26 ottobre 2009 A.________ SA ha contestato la validità della disdetta dinanzi al competente Ufficio di conciliazione in materia di locazione. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Il 25 ottobre 2009 ha pure presentato un'istanza tendente alla riduzione della pigione e all'eliminazione dei difetti dell'ente locato. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">2.3 Non avendo la conduttrice provveduto a lasciare i locali entro il termine assegnatole, il 3 novembre 2009 B.________ SA ha dal canto suo inoltrato formale domanda di sfratto al Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">2.4 Preso atto di quest'ultima procedura, l'Ufficio di conciliazione ha trasmesso l'incarto relativo alla contestazione della disdetta al medesimo Pretore (cfr. <span class="artref">art. 274g CO</span>), il quale con ordinanza del 21 dicembre 2009 ha congiunto per l'istruttoria le due cause, entrambe sottoposte alla procedura prevista dall'art. 404 segg. CPC/TI. </div> <div class="para">2.4.1 Statuendo il 29 gennaio 2010 il Pretore, dopo aver respinto i vari argomenti addotti dalla conduttrice per inficiare la disdetta e accertato il mancato pagamento delle pigioni, ha confermato la validità della rescissione straordinaria del contratto ex <span class="artref">art. 257d CO</span>. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">In primo luogo, assodata l'avvenuta ricezione della raccomandata del 18 agosto 2009, il giudice ha reputato inverosimile la tesi secondo cui la busta non conteneva la diffida di pagamento, non avendo la conduttrice indicato quale altro scritto le sarebbe invece pervenuto né tanto-meno preteso che la busta fosse vuota. Egli ha pure disatteso l'argo-mento per cui la disdetta 25 settembre 2009 non sarebbe stata consegnata a persona autorizzata, l'avv. C.________ patrocinando da anni la conduttrice nelle diverse vertenze che la oppongono alla locatrice. Il giudice ha quindi negato alla conduttrice, in mora con il pagamento delle pigioni, la possibilità di opporsi alla fine del contratto invocando l'art. 271a cpv. 1 lett. d ed e CO (<span class="artref">art. 271 cpv. 3 lett. b CO</span>). L'eccezione di compensazione, per fr. 200'000.--, è stata infine dichiarata tardi-va, siccome presentata solo con l'istanza di contestazione della disdetta. La tassa di giustizia, di fr. 10'000.--, e le ripetibili, di fr. 18'000.--, sono state poste a carico di A.________ SA. </div> <div class="para">2.4.2 Tenuto conto di tutto quanto appena esposto, con decreto dello stesso giorno il Pretore ha accolto l'istanza di sfratto. La tassa di giustizia, di fr. 1'000.--, e le ripetibili, di fr. 3'000.--, sono state poste a carico di A.________ SA. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3. </div> <div class="para">Ambedue le decisioni sono state impugnate da A.________ SA dinanzi alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino, che con un'unica sentenza del 21 giugno 2010 ha respinto entrambi gli appelli. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3.1 All'affermazione, ribadita "non senza disinvoltura" in sede di appello, secondo cui la conduttrice non avrebbe mai ricevuto la diffida di pagamento del 18 agosto 2009, i giudici della massima istanza cantonale hanno opposto la sentenza emanata dal Tribunale federale l'11 marzo 2008 (4D_84/2007, in SZZP 2008 255), giusta la quale in caso di invio dimostrato di una raccomandata si presume ch'essa contenesse il documento allegato dalla parte che se ne prevale. Donde la conferma della conclusione pretorile anche in punto alla tardività della dichiarazione di compensazione. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3.2 La conduttrice non ha avuto più successo laddove ha spiegato di aver trattenuto i canoni di locazione per ottenere l'eliminazione dei difetti. Richiamandosi al giudizio pronunciato dal Tribunale federale il 26 gennaio 2009 (4A_472/2008, in RtiD 2009 II pag. 681), i giudici d'appello hanno infatti ricordato che in caso di difetti dell'immobile la conduttrice non può trattenere la pigione ma deve far capo ai mezzi offerti dall'<span class="artref">art. 259g CO</span>. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3.3 Dato che nel termine di 30 giorni impartito dalla locatrice il 18 agosto 2009 non vi è stato il pagamento degli arretrati né una dichiarazione di compensazione né il deposito della pigione ai sensi dell'<span class="artref">art. 259g CO</span> - ha proseguito la Corte cantonale - la locatrice poteva prevalersi della disdetta straordinaria prevista dall'<span class="artref">art. 257d CO</span>. Considerata la corrispondenza intercorsa fra i due legali delle parti in relazione all'attuale controversia, i quali hanno pure sottoscritto l'accordo 13 marzo 2009 in rappresentanza dei rispettivi clienti (cfr. consid. 1.3), l'insistenza della conduttrice nel negare che il suo avvocato fosse autorizzato a ricevere la disdetta è stata definita palesemente contraria alla buona fede. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3.4 Quanto, infine, alla tesi secondo la quale la disdetta sarebbe dovuta comunque venir annullata, siccome notificata per rappresaglia ai sensi dell'<span class="artref">art. 271a cpv. 1 lett. a CO</span>, a causa delle richieste della conduttrice di eliminare i difetti dell'ente locato, formulate già il 20 aprile 2009 e oggetto di una causa giudiziaria ancora pendente, i giudici d'appello hanno ricordato che, secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, l'annullamento di una disdetta per mora del conduttore viene ammesso con estremo riserbo (sentenza 4A_361/2008 del 26 settembre 2008). Visto che in concreto la conduttrice ha fatto valere dei difetti nei locali presi in locazione dopo il 13 marzo 2009, ma ha comunque omesso di pagare l'intera pigione, per un totale di fr. 190'000.--, la disdetta straordinaria non può essere considerata abusiva, tanto più che quando ha adito l'Ufficio di conciliazione chiedendo l'eliminazione dei difetti, il 25 ottobre 2009 (cfr. consid. 2.2), la conduttrice era in mora nel pagamento della pigione già da tre mesi. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3.5 Da ultimo, il Tribunale d'appello ha scartato, siccome irricevibili per carenza di motivazione (art. 309 cpv. 2 lett. e e cpv. 5 CPC/TI), anche le obiezioni mosse dalla conduttrice contro la tassa di giustizia e le ripetibili attribuite dal Pretore alla controparte, precisando a ogni modo che il valore litigioso considerato dal primo giudice "non presta il fianco alla critica". </div> <div class="para"> </div> <div class="para">4. </div> <div class="para">Il 25 giugno 2010 A.________ SA è insorta dinanzi al Tribunale federale con un ricorso in materia civile e ricorso sussidiario in materia costituzionale, allo scopo di ottenere, previa concessione dell'effetto sospensivo, la riforma della predetta sentenza nel senso di confermare sia "l'abusività della disdetta data dalla locatrice" sia "la reiezione della domanda di sfratto" e, in ogni caso, con il ricorso sussidiario in materia costituzionale, l'accertamento dell'applicazione arbitraria della legge cantonale sulla tariffa giudiziaria. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Nella risposta presentata il 14 luglio 2010 B.________ SA si è opposta alla concessione dell'effetto sospensivo e ha proposto di respingere i gravami nella misura in cui sono ricevibili. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">La domanda tendente al conferimento dell'effetto sospensivo è stata respinta il 20 luglio 2010. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">5. </div> <div class="para">Interposto tempestivamente (<span class="artref">art. 100 cpv. 1 LTF</span>) dalla parte soccombente in sede cantonale (<span class="artref">art. 76 cpv. 1 lett. a LTF</span>) contro una decisione finale (<span class="artref">art. 90 LTF</span>) pronunciata dall'autorità ticinese di ultima istanza (<span class="artref">art. 75 cpv. 1 LTF</span>) in una causa civile di carattere pecuniario, concernente una controversia in materia di diritto della locazione il cui valore litigioso supera fr. 15'000.-- (<span class="artref"><artref id="CH/173.110/72" type="start"></artref>art. 72 e 74 cpv. 1 lett. a LTF</span><artref id="CH/173.110/74/1/a" type="end"></artref>), il ricorso in materia civile risulta ricevibile. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">6. </div> <div class="para">Visto il tenore dell'<span class="artref">art. 113 LTF</span>, la proponibilità del ricorso in materia civile comporta l'inammissibilità, d'acchito, del ricorso sussidiario in materia costituzionale (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=18&amp;from_date=28.07.2010&amp;to_date=16.08.2010&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F133-III-545%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page545">DTF 133 III 545</a> consid. 5 pag. 552). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Giovi ricordare che, anche se il diritto procedurale cantonale non rientra fra i motivi di ricorso elencati dall'<span class="artref">art. 95 LTF</span>, il diritto federale (<span class="artref">art. 95 lett. a LTF</span>) include i diritti costituzionali dei cittadini (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=18&amp;from_date=28.07.2010&amp;to_date=16.08.2010&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F133-III-446%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page446">DTF 133 III 446</a> consid. 3.1). Nel quadro del ricorso in materia civile è pertanto possibile far valere la violazione del divieto dell'arbitrio - garantito dall'<span class="artref">art. 9 Cost.</span> - nell'interpretazione rispettivamente nell'applicazione del diritto cantonale (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=18&amp;from_date=28.07.2010&amp;to_date=16.08.2010&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F133-III-462%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page462">DTF 133 III 462</a> consid. 2.3 pag. 466). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">7. </div> <div class="para">Nella prima parte del suo allegato la ricorrente rimprovera ai giudici d'appello un "accertamento inesatto dei fatti" e "una valutazione delle prove troppo favorevole alla locatrice per quanto concerne la presunta diffida del 18 agosto 2009: non è infatti stato provato che l'invio raccomandato contenesse proprio la diffida secondo l'art. 257 d CO". </div> <div class="para"> </div> <div class="para">7.1 Secondo la ricorrente, omettendo di interrogare la segretaria dello studio legale del patrocinatore di controparte, la Corte cantonale avrebbe violato il suo diritto di essere sentito e la parità delle armi nell'amministrazione delle prove. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Contesta inoltre il richiamo alla prassi del Tribunale federale secondo la quale, in caso di invio dimostrato di una raccomandata, si presume ch'essa contenesse il documento allegato dalla parte che se ne prevale (cfr. consid. 3.1). "Se si seguisse in modo peregrino tale principio, allora ogni persona può mandare alla controparte raccomandate vuote e senza portata giuridica prevalendosi in seguito della [...] presunzione [ammessa dal Tribunale federale] presentando un documento qualunque. Tale modo di agire mina la sicurezza del diritto e la buona fede della parte che riceve la raccomandata". In concreto, conclude la ricorrente, la presunzione circa il contenuto della missiva può essere inficiata anche a causa del modo di agire contraddittorio e incoerente della locatrice, che ha notificato la diffida direttamente alla conduttrice e la disdetta all'avv. C.________. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">7.2 A prescindere dalla questione dell'ammissibilità della censura sotto il profilo della sua motivazione, non avendo a prima vista la ricorrente sostanziato adeguatamente né l'asserito accertamento manifestamente inesatto dei fatti (<span class="artref">art. 97 LTF</span>) né l'asserita violazione di diritti costituzionali (<span class="artref">art. 106 cpv. 2 LTF</span>; cfr. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=18&amp;from_date=28.07.2010&amp;to_date=16.08.2010&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F134-II-244%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page244">DTF 134 II 244</a> consid. 2.2 pag. 246), essa è pretestuosa. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Come osservato dal Tribunale federale nella decisione già citata al consid. 3.1, quando la prova della spedizione è stata apportata si presume che la busta contenesse effettivamente l'atto litigioso, a meno che non vi siano indizi concreti suscettibili di far sorgere dei dubbi a questo riguardo e di rovesciare la presunzione. Tocca alla parte che contesta il contenuto dell'invio raccomandato addurre argomenti idonei a rovesciare la presunzione. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Di certo non basta, a tal scopo, sostenere di non ricordare il contenuto della missiva, lasciando intendere che, magari, era vuota. La parte che "in buona fede" riceve un invio raccomandato vuoto segnala infatti l'accaduto al mittente, a maggior ragione se si tratta di una persona con cui si trova in una relazione contrattuale. Anche il tentativo d'imputare alla locatrice un comportamento contraddittorio e incoerente è destinato all'insuccesso; non si vede per quale motivo sarebbe contraddittorio inviare la diffida di pagamento direttamente alla debitrice e la rescissione del contratto al legale che da anni la assiste. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">8. </div> <div class="para">La ricorrente non può nemmeno "in buona fede" insistere nell'asseverare la nullità della disdetta per il motivo ch'essa è stata notificata all'avv. C.________, il legale che, come appena scritto, da anni la assiste nella vertenza che la oppone alla locatrice, in sede giudiziaria ed extra-giudiziaria, non da ultimo in occasione dell'accordo venuto in essere il 13 marzo 2009 (cfr. anche consid. 1.3 e 3.3). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">9. </div> <div class="para">Considerato che il giudizio circa l'avvenuta notifica della diffida resiste alla critica, viene automaticamente a cadere la censura con la quale la ricorrente contesta di aver eccepito tardivamente la compensazione. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">10. </div> <div class="para">Inammissibile, per motivazione carente, risulta infine la censura di "arbitrarietà della tassa di giustizia e delle ripetibili". </div> <div class="para"> </div> <div class="para">La ricorrente rimprovera infatti alla Corte cantonale di essere incorsa nell'arbitrio (vietato dall'<span class="artref">art. 9 Cost.</span>) nell'applicazione dell'<span class="artref">art. 8 CPC</span>/TI, ma non spende una parola sulla ragione che ha indotto il Tribunale d'appello - al consid. 11 dell'atto impugnato, a cui si può rinviare in virtù dell'<span class="artref">art. 109 cpv. 3 LTF</span> - a dichiarare irricevibili, siccome insufficientemente motivate, le obiezioni da lei mosse contro la pronunzia pretorile (cfr. anche quanto esposto al consid. 3.5). Così come formulata, la censura non ossequia i requisiti di motivazione posti dall'<span class="artref">art. 106 cpv. 2 LTF</span> ( <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=18&amp;from_date=28.07.2010&amp;to_date=16.08.2010&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F134-II-244%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page244">DTF 134 II 244</a> consid. 2.2 pag. 246). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">11. </div> <div class="para">In conclusione, nella limitata misura in cui è ammissibile, il ricorso in materia civile, ai limiti della temerarietà, è respinto. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 1e 2 LTF). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1. </div> <div class="para">Il ricorso in materia costituzionale è inammissibile. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">2. </div> <div class="para">Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso in materia civile è respinto. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3. </div> <div class="para">Le spese giudiziarie di fr. 5'000.-- sono poste a carico della ricorrente, la quale rifonderà all'opponente fr. 6'000.-- per ripetibili della sede federale. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">4. </div> <div class="para">Comunicazione alla ricorrente, al patrocinatore dell'opponente e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Losanna, 4 agosto 2010 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">In nome della I Corte di diritto civile </div> <div class="para">del Tribunale federale svizzero </div> <div class="para">La Presidente: La Cancelliera: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Klett Gianinazzi </div> </div></body></html>