VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 23 8 5. Kammer Vorsitz Brun RichterInnen Audétat und Pedretti Aktuarin Lanfranchi URTEIL vom 6. Februar 2024 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ und A.B._____, vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Michelle Mehli, Beschwerdeführer gegen Gemeinde B._____, vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Martina Bänziger, Beschwerdegegnerin betreffend Erstwohnungspflicht (Entlassungsgesuch)- 2 - I. Sachverhalt: 1. A._____ und A.B._____ sind hälftige Miteigentümer der Wohnung im Erdgeschoss der Chesa C._____ (StWE D._____; nachfolgend: Wohnung) auf Parzelle 2504 in B._____. Vor dem Kauf durch A._____ und A.B._____ stand die Chesa C._____ leer und war praktisch unbewohnbar. In den Jahren 2001/2002 wurde dieses Haus gestützt auf die Baubewilligung vom 27. November 2001 restauriert und mit Heizungs-, Sanitär-, Elektro- und Lüftungsinstallationen ausgestattet. Die Wohnung von A._____ und A.B._____ wurde sodann mit einer kommunalen Erstwohnungspflicht belegt. Diese Eigentumsbeschränkung ist seit dem 13. November 2003 im Grundbuch angemerkt. Gemäss geltendem Generellen Gestaltungsplan (GGP) stellt die Chesa C._____ eine erhaltenswerte Baute dar. 2. Mit Schreiben vom 22. März 2021 teilte die Gemeinde A._____ und A.B._____ mit, es bestünden erhebliche Zweifel, ob die in ihrem Eigentum stehende Erstwohnung vorschriftsgemäss genutzt werde. Gleichzeitig wurden sie aufgefordert, der Gemeinde zu schildern, durch welche Personen und wie die betreffenden Räumlichkeiten genutzt werden und in diesem Zusammenhang sämtliche sachdienlichen Belege zu liefern, welche über die Nutzungsart und -intensität Auskunft zu geben vermögen. 3. Am 17. Mai 2021 stellten A._____ und A.B._____ ein Gesuch um Entlassung aus der kommunalen Erstwohnungspflicht. 4. Mit Verfügung vom 13. Dezember 2022 wies die Gemeinde das Gesuch um vorzeitige Entlassung der Wohnung aus der Erstwohnungspflicht ab. Zudem wurden A._____ und A.B._____ unter Androhung der Ersatzvornahme i.S.v. Art. 94 KRG und der Strafe nach Art. 95 KRG dazu - 3 - verpflichtet, die Wohnung bis spätestens Ende April 2023 einer Erstwohnungsnutzung i.S.v. Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG zuzuführen. 5. Dagegen erhoben A._____ und A.B._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 30. Januar 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten, die Verfügung des Gemeindevorstands vom 13. Dezember 2022 sei aufzuheben. Begründend führten sie aus, Art. 10 Abs. 2 des Gesetzes über Zweitwohnungen der Gemeinde B._____ vom 4. Oktober 2017 (Kommunales Zweitwohnungsgesetz; nachfolgend: kZWG) beinhalte die Möglichkeit der Umnutzung von Wohnungen mit einer kommunalen Erstwohnungspflicht in Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung. Die Argumentation der Beschwerdegegnerin, wonach Art. 10 kZWG aufgrund des Wortlauts von Art. 9 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (Zweitwohnungsgesetz, ZWG; SR 702) nur auf "neue Wohnungen" anwendbar sei, sei unzutreffend. Sinn und Zweck von Art. 9 ZWG sei die Sicherung des Erhalts von geschützten und ortsbildprägenden Bauten. Dass die Bestimmung nur auf neue Wohnungen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten Anwendung finde, sei in der Kommentierung zum ZWG damit begründet worden, dass bestehende Wohnungen in solchen Liegenschaften nicht auf die Privilegierung von Art. 9 ZWG angewiesen seien, da sie als altrechtliche Wohnungen nach Art. 10 f. ZWG sowohl als Erst- als auch als Zweitwohnungen genutzt werden dürften. Dies sei aber vorliegend – aufgrund der kommunalen Erstwohnungspflicht – genau nicht der Fall und sei deshalb mit Art. 10 Abs. 2 kZWG korrigiert worden. Folglich sei die Aufhebung der kommunalen Erstwohnungspflicht bzw. die Umnutzung der bestehenden Wohnung mit kommunaler Erstwohnungspflicht in eine Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung gestützt auf Art. 10 Abs. 2 kZWG möglich, wenn die Voraussetzungen nach Art. 9 ZWG erfüllt seien, was vorliegend zutreffe. In - 4 - verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten sie, es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 6. In der Stellungnahme vom 6. Februar 2023 beantragte die Gemeinde, das Gesuch um aufschiebende Wirkung sei abzuweisen. 7. Mit Verfügung vom 7. Februar 2023 teilte der Instruktionsrichter den Parteien mit, dass der Beschwerde keine aufschiebende Wirkung zuerkannt werde. Diese Verfügung blieb unangefochten. 8. In der Vernehmlassung vom 22. Februar 2023 zur Sache beantragte die Gemeinde, die Beschwerde sei abzuweisen. Sie führte im Wesentlichen aus, das kZWG sehe keine vorzeitige Entlassung aus der Erstwohnungspflicht vor. Gemäss Art. 6 kZWG könne der Eigentümer die Entlassung erst nach 20 Jahren beantragen, wenn er nachweise, dass die entsprechende Erstwohnung während dieser Zeit als solche genutzt worden sei. Art. 10 Abs. 2 kZWG sei vorliegend nicht anwendbar, zumal es sich in casu um eine kommunale Erstwohnungspflicht handle. Der Gesetzgeber habe mit dieser Bestimmung nie beabsichtigt, den Anwendungsbereich von Art. 9 ZWG auf bereits bestehende Wohnungen mit kommunaler Erstwohnungspflicht auszudehnen. Im Gegenteil, in der Botschaft zum kZWG werde festgehalten, dass Art. 8 – 11 kZWG Verschärfungen der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes mit Ausnahmemöglichkeiten enthalten. Die von den Beschwerdeführern vorgenommene Interpretation von Art. 10 Abs. 2 kZWG widerspreche der im kZWG und in den betreffenden Materialien festgehaltenen Zielsetzung. Die Gemeinde habe das Gesuch um Entlassung aus der kommunalen Erstwohnungspflicht daher zu Recht abgewiesen. Und selbst wenn Art. 9 ZWG anwendbar wäre, erwiese sich die Beschwerde dennoch als unbegründet. Die entsprechenden Voraussetzungen – namentlich das Vorliegen einer neuen Wohnung sowie einer schützenswerten Baute im - 5 - Sinne der Zweitwohnungsgesetzgebung – seien in casu nämlich nicht erfüllt. 9. In der Replik vom 27. März 2023 und in der Duplik vom 21. April 2023 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest und vertieften ihre jeweilige Argumentation.- 6 - II. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Angefochten ist vorliegend die Verfügung der Beschwerdegegnerin vom 13. Dezember 2022, mit welcher die Beschwerdegegnerin das Gesuch um vorzeitige Entlassung der Wohnung aus der Erstwohnungspflicht abgewiesen hat. Dieser Entscheid ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt dieser ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung bzw. Änderung auf (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 52 Abs. 1 sowie Art. 38 Abs. 1 und 2 VRG) ist somit einzutreten. 2. Streitgegenstand ist im Wesentlichen die Frage, ob die Beschwerdegegnerin das Gesuch der Beschwerdeführer um vorzeitige Entlassung ihrer Wohnung aus der Erstwohnungspflicht vom 17. Mai 2021 zu Recht abgewiesen hat. 2.1. Mit dem Erlass des kZWG vom 4. Oktober 2017 wurden das Gesetz über die Förderung des Erstwohnungsbaus und die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus sowie die Artikel 50 – 59 im Baugesetz der Gemeinde B._____ (nachfolgend: BauG) aufgehoben (siehe Art. 13 kZWG sowie die Anmerkung auf S. 4 des BauG). Das Gesuch um Entlassung aus der Erstwohnungspflicht vom 17. März 2021 beurteilt sich - 7 - demnach nach dem kZWG; die anderen Bestimmungen sind nicht mehr in Kraft. Dies ist soweit auch unbestritten. 2.2. Streitig und damit zu prüfen ist in erster Linie, ob Art. 10 Abs. 2 kZWG (i.V.m. Art. 9 ZWG) als Rechtsgrundlage für die Entlassung aus der kommunalen Erstwohnungspflicht überhaupt zur Anwendung kommt. 3. Die Parteien sind sich bei der Interpretation von Art. 10 Abs. 2 kZWG und dessen Anwendungsbereich uneinig. Die fragliche Bestimmung lautet wie folgt: Art. 10 kZWG: 1 In Abweichung von Art. 9 Abs. 1 ZWG ist die Umnutzung der geschützten oder ortsbildprägenden Bauten in Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung unzulässig, sofern es sich bei diesen Bauten um strukturierte Beherbergungsbetriebe handelt. 2 Demgegenüber ist die Umnutzung von anderen geschützten oder ortsbildprägenden Bauten in Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen nach Massgabe der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes zulässig. Die Tragweite bzw. der Anwendungsbereich dieser Bestimmung muss demnach durch Auslegung ermittelt werden. Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut. Ist der Text nicht klar und sind – wie vorliegend – verschiedene Interpretationen möglich, muss nach dessen wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente. Abzustellen ist dabei namentlich auf die Entstehungsgeschichte (historisches Element), auf den Zweck der Norm, die ihr zugrundeliegenden Wertungen (teleologisches Element) und ihre Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen (systematisches Element), wobei gemäss ständiger Praxis des Bundesgerichts ein pragmatischer Methodenpluralismus gilt (vgl. BGE 143 II 268 E.4.3.1; 141 - 8 - V 191 E.3; 138 V 17 E.4.2 sowie BGE 142 III 557 E.8.3; 141 III 195 E.2.4; 140 III 206 E.3.5.4; 140 IV 1 E.3.1, je mit Hinweisen). 3.1. Die Beschwerdeführer bringen im Wesentlichen vor, in der Botschaft zum kZWG sei festgehalten worden, dass andere geschützte bzw. ortsbildprägende Bauten als strukturierte Beherbergungsbetriebe unbeschränkt in Zweitwohnungen umgewandelt werden dürfen. Art. 10 Abs. 2 kZWG beinhalte folglich insbesondere auch die Möglichkeit der Umnutzung von Wohnungen mit einer kommunalen Erstwohnungspflicht in Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung, ansonsten die genannte Bestimmung gehaltlos wäre. Die Argumentation der Beschwerdegegnerin, wonach Art. 10 kZWG aufgrund des Wortlauts von Art. 9 ZWG nur auf "neue Wohnungen" anwendbar sei, sei unzutreffend und stehe im Widerspruch zu den Ausführungen in der Aktennotiz vom 13./29. Juni 2022. Sinn und Zweck von Art. 9 ZWG sei die Sicherung des Erhalts von geschützten und ortsbildprägenden Bauten. Dass die Bestimmung nur auf neue Wohnungen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten Anwendung finde, sei in der Kommentierung zum ZWG damit begründet worden, dass bestehende Wohnungen in solchen Liegenschaften nicht auf die Privilegierung von Art. 9 ZWG angewiesen seien, da sie als altrechtliche Wohnungen nach Art. 10 f. ZWG sowohl als Erst- als auch als Zweitwohnungen genutzt werden dürften. Dies sei aber vorliegend – aufgrund der kommunalen Erstwohnungspflicht – genau nicht der Fall und sei deshalb mit Art. 10 Abs. 2 kZWG korrigiert worden. Folglich sei die Aufhebung der kommunalen Erstwohnungspflicht bzw. die Umnutzung der bestehenden Wohnung mit kommunaler Erstwohnungspflicht in eine Wohnung ohne Nutzungsbeschränkung gestützt auf Art. 10 Abs. 2 ZWG möglich, wenn die Voraussetzungen nach Art. 9 ZWG erfüllt seien. 3.2. Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, die fragliche Wohnung sei mit einer Erstwohnungspflicht nach kommunalem Recht belegt worden. - 9 - Das kZWG sehe keine vorzeitige Aufhebung der entsprechenden Eigentumsbeschränkung vor. Vorliegend gelange Art. 10 kZWG für die vorliegend zur Diskussion stehende kommunale Erstwohnung gar nicht zur Anwendung. Dies ergebe sich bereits aus der Systematik des kZWG: Die Bestimmungen für die kommunalen Erstwohnungen seien abschliessend in den Art. 4 - 7 kZWG geregelt. Die Art. 8 - 12 kZWG würden sich demgegenüber mit den Verschärfungen des eidgenössischen ZWG befassen. Der kommunale Gesetzgeber habe nie beabsichtigt, diese Bestimmungen auf altrechtliche Wohnungen (mit oder ohne kommunale Erstwohnungspflicht) anzuwenden. Art. 10 Abs. 1 kZWG beschränke die Anwendbarkeit von Art. 9 ZWG in Bezug auf Bauten mit strukturierten Beherbergungsbetrieben. Art. 10 Abs. 2 kZWG bestätige einzig, dass Art. 9 ZWG im Übrigen zur Anwendung komme, sofern die Voraussetzungen dieses Artikels denn gegeben seien. Wie schon in der angefochtenen Verfügung festgehalten, gelte Art. 9 ZWG aber ohnehin nur für die Erstellung neuer Wohnungen, bei bestehenden Wohnungen – wie diejenige der Beschwerdeführer – finde diese Bestimmung keine Anwendung. Gemäss Botschaft zum kZWG bzw. den Traktanden der Gemeindeversammlung 2017-3 vom 4. Oktober 2017 sei es beim Erlass des heute geltenden kZWG darum gegangen, die aufgrund des eidgenössischen ZWG überflüssig gewordenen Gesetzesbestimmungen aufzuheben und im Sinne von Art. 3 Abs. 1 ZWG und Art. 22 Abs. 3 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) festzulegen, ob und inwieweit einzelne Bestimmungen des Zweitwohnungsgesetzes auf kommunaler Ebene noch verschärft werden sollten. Diese Zielsetzung sei auch in Art. 1 kZWG wiedergegeben. Ferner habe sich die Gemeinde im Planungs- und Mitwirkungsbericht zum Gesetz, Stand 3. August 2017, zur Frage einer vorzeitigen Ablösung der kommunalen Erstwohnungspflicht geäussert und habe dabei betont, dass kein Grund bestehe, von diesem Planungsziel abzuweichen, zumal ein - 10 - erhebliches öffentliches Interesse daran bestehe, möglichst viel Wohnraum der ortsansässigen Bevölkerung zur Verfügung halten zu können. Die von den Beschwerdeführern vorgenommene Interpretation von Art. 10 Abs. 2 kZWG widerspreche sowohl der in den genannten Materialien als auch im kZWG umschriebenen Zielsetzung des Gesetzes, die insbesondere in einer Verschärfung des eidgenössischen ZWG gelegen habe und mit der keinesfalls eine Lockerung der ohnehin schon befristeten Erstwohnungspflicht bei bestehenden Erstwohnungen beabsichtigt worden sei. Ebenso widerspreche sie dem Ziel des Erhaltens von Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung, welches man mit dem kZWG keineswegs habe zusätzlich gefährden wollen. 3.3. Wie nachfolgend aufzuzeigen sein wird, ergibt sowohl die systematische wie auch die historische und teleologische Auslegung, dass Art. 10 Abs. 2 kZWG nicht als Grundlage für eine Entlassung aus der kommunalen Erstwohnungspflicht herangezogen werden kann. 3.3.1. Die Kantone sind nach Art. 3 Abs. 2 ZWG befugt, Vorschriften zu erlassen, die die Erstellung und Nutzung von Wohnungen stärker einschränken als das ZWG. Im Kanton Graubünden wurde diese Kompetenz den Gemeinden übertragen (vgl. Art. 22a KRG). In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass die Gemeinde B._____ bereits vor Inkrafttreten des ZWG über ein Gesetz zur Förderung des Erstwohnungsbaus und die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus verfügte (Gesetz über die Förderung des Erstwohnungsbaus und die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus vom 13. September 2010 [in Kraft vom 3. Mai 2011 bis zum 30. Januar 2018]). Dieser Erlass wurde im Jahr 2018 durch das kZWG abgelöst, wobei damit im Wesentlichen zwei Ziele verfolgt wurden. Laut Art. 1 Abs. 1 kZWG bezweckt das kZWG einerseits eine Anpassung des Gesetzes der Gemeinde B._____ über die Förderung des Erstwohnungsbaus und die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus an - 11 - das per 1. Januar 2016 in Kraft getretene ZWG und die dazugehörige Verordnung (ZWV; SR 702.1). Diesbezüglich ging es insbesondere darum, zu regeln, was mit den Erstwohnungen geschehen soll, welche noch aufgrund der bisherigen, kommunalen Erstwohnungs- bzw. Kontingentierungsregelung ausgeschieden worden waren (vgl. Botschaft zum kZWG, S. 6 [Bg-act. 8]). Andererseits machte die Gemeinde von den ihr in der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes eingeräumten Kompetenzen Gebrauch (vgl. Art. 1 Abs. 2 kZWG) und entschied sich, einzelne Bestimmungen des ZWG noch zu verschärfen. Diese zwei Regelungsbereiche – also der Umgang mit Wohnungen mit kommunaler Erstwohnungspflicht und der Erlass strengerer Bestimmungen – sind auseinanderzuhalten, was sich auch im Aufbau des kZWG resp. in den betreffenden Überschriften wiederspiegelt: I. Allgemeines (Art.1 - 3); II. Nach kommunalem Recht ausgeschiedene Erstwohnungen (Art. 4 - 7); III. Ergänzende Regelungen zur Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes (Art. 8 - 12) und IV. Übergangs- und Schlussbestimmungen (Art. 13 und 14). Bereits aus dem Gesetzesaufbau geht somit klar hervor, dass sich lediglich die Art. 4 bis 7 kZWG mit der kommunalen Erstwohnungspflicht befassen; währendem Art. 8 bis 12 kZWG strengere Bestimmungen resp. Verschärfungen im Sinne von Art. 3 Abs. 2 ZWG i.V.m. Art. 22a KRG darstellen (vgl. hierzu auch die expliziten Ausführungen in der Botschaft zum kZWG, S. 6 [Bg-act. 8]). Es handelt sich mithin um zwei verschiedene Regelungsbereiche. Art. 10 kZWG befindet sich im Abschnitt III. und fällt somit unter die zum ZWG erlassenen Verschärfungen. Aus der einleitenden Passage "in Abweichung von Art. 9 ZWG" kann sodann abgeleitet werden, dass Art. 10 kZWG eine Verschärfung von Art. 9 ZWG darstellt. Vor diesem Hintergrund überzeugen die Ausführungen der Beschwerdegegnerin, wonach die Gemeinde mit Art. 10 Abs. 1 kZWG (im Rahmen der ihr zustehenden Kompetenz strengere Bestimmungen zu erlassen [Art. 3 abs. 2 ZWG i.V.m. Art. 22a KRG]) die in Art. 9 Abs. 1 ZWG - 12 - vorgesehene Möglichkeit zur Umnutzung von geschützten oder ortsbildprägenden Bauten in Zweitwohnungen in Bezug auf Bauten mit strukturierten Beherbergungsbetrieben eingeschränkt hat. Mit Art. 10 Abs. 2 kZWG hat sie demgegenüber klargestellt, dass Art. 9 ZWG für die übrigen Bauten und Anlagen unverändert gilt, wenn die entsprechenden Voraussetzungen gegeben sind. Diese Bestimmung hat ausserhalb des soeben beschriebenen Kontextes keine eigenständige Bedeutung. Die systematische Auslegung spricht also dafür, dass Art. 10 Abs. 2 kZWG auf Wohnungen mit kommunaler Erstwohnungspflicht nicht anwendbar ist. Was mit solchen Wohnungen geschieht, ist – wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt – in den Art. 4 bis 7 kZWG abschliessend geregelt. Konsequenterweise ist die Entlassung aus der kommunalen Erstwohnungspflicht nur dann möglich, wenn die Voraussetzungen von Art. 6 kZWG erfüllt sind, d.h., wenn der Eigentümer nachzuweisen vermag, dass seine Erstwohnung während 20 Jahren als solche genutzt worden ist. 3.3.2. Weiter ist zu berücksichtigen, dass Art. 9 ZWG und somit auch Art. 10 kZWG als deren (strengere) Konkretisierung, nur auf neue Wohnungen anwendbar sind. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt, sind bestehende Wohnungen nicht auf die Privilegierung von Art. 9 ZWG angewiesen, zumal sie als altrechtliche Wohnungen nach Art. 10 f. ZWG grundsätzlich sowohl als Erst- als auch als Zweitwohnungen genutzt werden dürfen. Die Voraussetzung der neuen Wohnung ist auch dann erfüllt, wenn in einer gemischt genutzten Liegenschaft ein Gebäudeteil, der bisher nicht zu Wohnzwecken genutzt wurde – z.B. ein Stall –, neu in eine Wohnung umgenutzt wird. Auszugehen ist vom Wohnungsbegriff von Art. 2 ZWG. Hingegen wird durch eine blosse Erweiterung einer bestehenden Wohnung in einen bisher unbewohnten Gebäudeteil keine neue Wohnung geschaffen, sodass Art. 9 ZWG auf eine solche - 13 - Konstellation nicht anwendbar ist (vgl. zum Ganzen: STALDER/HEIM, in: Wolf/Pfammatter [Hrsg.], Zweitwohnungsgesetz (ZWG) – unter Einbezug der Zweitwohnungsverordnung (ZWV), 2. Auflage, Bern 2021, Art. 9 ZWG Rz. 15 f.). Obwohl die vorliegende Wohnung vor dem Kauf durch die Beschwerdeführer praktisch unbewohnbar war und bis zur Restauration in den Jahren 2001/2002 offenbar teilweise als Stall genutzt wurde (vgl. Bf- act. 3 S. 2), stellte sie zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung für die Entlassung aus der Erstwohnungspflicht vom 17. Mai 2021 eine bestehende Wohnung dar. Gegen die Anwendbarkeit von Art. 10 Abs. 2 kZWG auf die vorliegende Konstellation spricht also auch die Tatsache, dass es sich dabei nicht um eine neue Wohnung i.S.v. Art. 9 ZWG handelt. Soweit also die Beschwerdeführer vorbringen, in der Botschaft sei festgehalten worden, dass andere geschützte bzw. ortsbildprägende Bauten als strukturierte Beherbergungsbetriebe unbeschränkt in Zweitwohnungen umgewandelt werden dürfen, ist ihnen entgegenzuhalten, dass das Wort "unbeschränkt" in diesem Zusammenhang lediglich klarstellt, dass die Möglichkeit der Umnutzung in Zweitwohnungen nur für strukturierte Beherbergungsbetriebe eingeschränkt wird, jedoch nicht den eigentlichen Anwendungsbereich von Art. 9 ZWG (auf bestehende Wohnungen) ausdehnt. 3.3.3. Soweit die Beschwerdeführer sodann vorbringen, dass altrechtliche Wohnungen nach Art. 10 f. ZWG sowohl als Erst- als auch als Zweitwohnungen genutzt werden dürfen, dies aber vorliegend aufgrund der kommunalen Erstwohnungspflicht genau nicht der Fall und deshalb mit Art. 10 Abs. 2 kZWG korrigiert worden sei, kann ihnen nicht gefolgt werden. Dass die Gemeinde B._____ den ihr zustehenden Spielraum zur Lockerung des ZWG benutzen wollte, geht aus den Materialien nicht hervor und wäre von Gesetzes wegen ohnehin unzulässig, zumal die Gemeinden lediglich strengere aber nicht weniger strenge Vorschriften - 14 - erlassen dürfen (Art. 3 Abs. 2 ZWG). Mit der kommunalen Erstwohnungsbeschränkung bezweckt der Gesetzgeber nach wie vor, diese Wohnungen (für die Mindestdauer von 20 Jahren) für die Einheimischen zur Verfügung zu halten. Hätte er dies nicht mehr gewollt, so hätte er die bestehenden kommunalen Eigentumsbeschränkungen mit dem Erlass des kZWG gänzlich aufheben können (vgl. hierzu die Vollzugshilfe des Departements für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden [DVS] zum ZWG und zur ZWV vom Juni 2016, Stand März 2019, S. 15, abrufbar unter: https://www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/ds/Documents/Zweitw ohnungen/13%20Vollzugshilfe%20ZWG.pdf). Er hat aber erwogen, es bestehe ein erhebliches öffentliches Interesse daran, die Erstwohnungspflicht auf Dauer aufrecht zu erhalten und hat schliesslich entschieden, die aufgrund der kommunalen Gesetzgebung verfügte Erstwohnungspflicht beizubehalten, wobei diese generell nach 20 Jahren aufgehoben werden kann (vgl. Art. 6 kZWG und auch die Botschaft zum kZWG, S. 7 f. [Bg-act. 8]). Der Sinngehalt von Art. 10 kZWG besteht somit – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer – nicht darin, Art. 9 ZWG dahingehend zu korrigieren bzw. zu lockern, dass Wohnungen mit kommunaler Erstwohnungspflicht vorzeitig (d.h. vor Ablauf von 20 Jahren) aus dieser Eigentumsbeschränkung entlassen werden können. Mit anderen Worten ist Art. 10 Abs. 2 kZWG nicht dazu gedacht, die Umnutzung von Wohnungen mit kommunaler Erstwohnungspflicht in Zweitwohnungen zu ermöglichen. 3.3.4. Nach dem Gesagten gehen auch die teleologische und historische Auslegung dahin, dass Art. 10 Abs. 2 kZWG für die vorliegend zur Diskussion stehende Entlassung aus der kommunalen Erstwohnungspflicht nicht zur Anwendung kommt. Eine Umnutzung in eine Zweitwohnung resp. eine Entlassung aus der kommunalen - 15 - Erstwohnungspflicht wäre nur dann möglich, wenn die Beschwerdeführer nachweisen, dass ihre Erstwohnung während 20 Jahren als solche genutzt worden ist (vgl. Art. 6 kZWG). Diese Voraussetzung war zum Zeitpunkt des Erlasses der angefochtenen Verfügung unbestrittenermassen nicht erfüllt. Die Beschwerdegegnerin hat das Gesuch der Beschwerdeführer also zu Recht abgewiesen. Die Verfügung vom 13. Dezember 2022 wird hiermit bestätigt. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet und ist abzuweisen. Hiermit erübrigt sich von vornherein, die in Art. 9 ZWG vorgesehenen Voraussetzungen zu prüfen. Auf die entsprechenden Vorbringen der Parteien wird daher nicht näher eingegangen. 4. Aus dem Gesagten folgt, dass die Beschwerdeführer, die in ihrem Miteigentum stehende Wohnung einer Erstwohnungsnutzung im Sinne von Art. 2 Abs. 2 und 3 ZWG zuführen müssen. Ziff. 2 der angefochtenen Verfügung, in welcher die Gemeinde diese Zuführung unter Androhung der Ersatzvornahme nach Art. 94 KRG angeordnet hat, wird hiermit bestätigt. 5.1. Die Verfahrenskosten, bestehend aus den Kanzleiauslagen und einer Staatsgebühr, welche aufgrund des zweifachen Schriftenwechsels und des Aufwands für die Verfügung vom 7. Februar 2023 betreffend aufschiebende Wirkung auf CHF 3'000.00 festgesetzt wird, werden den unterliegenden Beschwerdeführern auferlegt (vgl. Art. 73 Abs. 1 VRG). 5.2. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin nicht zu, da sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt (Art. 78 Abs. 2 VRG).- 16 - III. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus - einer Staatsgebühr von CHF 3'000.00 - und den Kanzleiauslagen von CHF 302.00 zusammen CHF 3'302.00 gehen zulasten von A._____ und A.B._____. 3. Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]