<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2002.00089</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=203865&amp;W10_KEY=4467142&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2002.00089</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.12.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Handänderungssteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Unternehmensumstrukturierung<br/><br/>Fremdverwalteten Kapitalanlageliegenschaften fehlt die Betriebsqualität, weshalb sie auch nicht steuerfrei auf einen anderen Rechtsträger übertragen werden können.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETRIEBSTEIL">BETRIEBSTEIL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: HANDÃNDERUNGSSTEUER">HANDÃNDERUNGSSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PENSIONSKASSE">PENSIONSKASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SECURITIZATION">SECURITIZATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERBEFREIUNG">STEUERBEFREIUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STIFTUNG">STIFTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMSTRUKTURIERUNG">UMSTRUKTURIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERNEHMENSAUFSPALTUNG">UNTERNEHMENSAUFSPALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERNEHMENSUMSTRUKTURIERUNG">UNTERNEHMENSUMSTRUKTURIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZIVILRECHTLICHE HANDÃNDERUNG">ZIVILRECHTLICHE HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 227 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 229 Abs. I lit. f StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">RB 2003 Nr. 102 S. 218</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">A, eine Stiftung im Sinn von Art. 80 des Zivilgesetzbuchs, verÃ¤usserte am 6. Dezember 2001 drei in der Gemeinde Y gelegene Wohn- und GeschÃ¤ftshÃ¤user (Kat.Nrn. 01, 02 und 03) zum Preis von insgesamt Fr. 21'529'000.- an die D AG. Das zustÃ¤ndige Grundbuchamt belegte A mit einer HandÃ¤nderungssteuer von insgesamt Fr. 215'290.-, was dem gesetzlich vorgesehenen Steuersatz von 1 % des ErlÃ¶ses fÃ¼r Liegenschaften mit mehr als zehnjÃ¤hriger Besitzesdauer entspricht. GemÃ¤ss der im Kaufvertrag vorgesehenen Regelung war die HandÃ¤nderungssteuer von der VerkÃ¤uferin zu Ã¼bernehmen. </p> <p class="Urteilstext">A focht die provisorische EinschÃ¤tzungsverfÃ¼gung beim Steueramt der Gemeinde Y mit Einsprache vom 29. Januar 2002 an und beantragte Aufhebung der VerfÃ¼gung sowie Erlass einer EinschÃ¤tzungsverfÃ¼gung, die "der Tatsache der Steuerbefreiung" Rechnung trÃ¤gt. Sie machte insbesondere geltend, die Ãbertragung der Liegenschaften sei im Rahmen einer "Securitization" ihres Immobilienbestands erfolgt, weshalb die HandÃ¤nderung zufolge Unternehmensumstrukturierung steuerbefreit sei. Die Kommission fÃ¼r die Grundsteuern der Gemeinde Y wies die Einsprache mit Entscheid vom 5. MÃ¤rz 2002 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Steuerrekurskommission III wies den gegen den Einspracheentscheid erhobenen Rekurs der A mit Entscheid vom 3. September 2002 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">A liess am 11. Oktober 2002 Beschwerde erheben und dem Verwaltungsgericht beantragen, den angefochtenen Entscheid unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin aufzuheben, die Steuerbefreiung bei der vorliegenden Umstrukturierung festzustellen und die HandÃ¤nderungssteuer auf Fr. 0.- festzulegen. Mit Eventualantrag wurde verlangt, die Sache zur Richtigstellung und ErgÃ¤nzung des Sachverhalts an die Vorinstanz, eventuell an das Steueramt der Gemeinde Y, zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, beantragte das Steueramt der Gemeinde Y die Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Einzug1">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤n­ken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurs­kommission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessen­heit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechts­verletzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmiss­brauch.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Der HandÃ¤nderungssteuer unterliegen gemÃ¤ss § 227 Abs. 1 StG HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen. Die Steuer wird vom Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers erhoben (§ 230 StG). Die TatbestÃ¤nde, die zu einer Befreiung von der HandÃ¤nderungssteuer fÃ¼hren, sind in § 229 StG aufgezÃ¤hlt.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Es ist unbestritten, dass die VerÃ¤usserung der streitbetroffenen Liegenschaften eine zi­vilrechtliche HandÃ¤nderung darstellte und dadurch der Steuertatbestand von § 227 Abs. 1 StG grundsÃ¤tzlich erfÃ¼llt wurde. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht indessen geltend, die Ver­Ã¤usserung sei im Rahmen einer Umstrukturierung erfolgt und sei gestÃ¼tzt auf § 229 Abs. 1 lit. f StG steuerbefreit.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Die Rekurskommission hat die rechtlichen Grundlagen im Zusammenhang mit der Be­freiung bestimmter UmstrukturierungstatbestÃ¤nde von der HandÃ¤nderungssteuer ausfÃ¼hrlich und zutreffend dargelegt. Hierauf ist, in analoger Anwendung von § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976, zu verweisen.</span></p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 229 Abs. 1 lit. f StG sind HandÃ¤nderungen bei Unternehmensaufteilung durch Ãbertragung von in sich geschlossenen Betriebsteilen auf Personenunternehmen oder auf juristische Personen von der Steuer befreit, wenn die Ã¼bernommenen GeschÃ¤ftsbetriebe un­verÃ¤ndert weitergefÃ¼hrt werden. Wie die Rekurskommission zutreffend festgehalten hat, kann bei der Abspaltung von Liegenschaften oder Immobilienkomplexen vom Betriebser­fordernis aufgrund der ausdrÃ¼cklichen gesetzlichen Regelung nicht abgesehen werden. Die Bestimmung von § 229 Abs. 1 lit. f StG entspricht dem Steueraufschubstatbestand von § 216 Abs. 3 lit. f StG bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer; Abweichungen kÃ¶nnen sich im Zusammenhang mit den unterschiedlichen SteuertatbestÃ¤nden und -bemessungsgrundlagen ergeben. Mit Blick auf Ziel und Zweck der grundsteuerrechtlich privilegierten Umstruktu­rierungstatbestÃ¤nde kann zu deren Auslegung sinngemÃ¤ss auf die im Zusammenhang mit den steuerneutralen ReservenÃ¼bertragungen im Einkommenssteuerrecht entwickelten GrundsÃ¤tze zurÃ¼ckgegriffen werden, obwohl grundsteuerrechtlich nicht von der kauf­mÃ¤nnischen Gewinnermittlung ausgegangen und den Buchwerten in Handels- und Steuer­bilanz keinerlei Bedeutung zugemessen wird (RB 1991 Nr. 45).</p> <p class="Urteilstext">Als in sich geschlossener und selbstÃ¤ndiger Betriebsteil erscheint jeder organisatorisch-technische Komplex von VermÃ¶genswerten, welcher im Hinblick auf die unternehmerische Leistung eine verhÃ¤ltnismÃ¤ssig unabhÃ¤ngige, organische Einheit bildet (RB 1991 Nr. 45). Vorausgesetzt wird, dass die Ã¼bertragenen GrundstÃ¼cke zusammen mit in sich geschlosse­nen, fÃ¼r sich lebensfÃ¤higen betrieblichen Einheiten die RechtstrÃ¤gerschaft wechseln (Markus Reich/Marco Duss, Unternehmensumstrukturierungen im Steuerrecht, Basel 1996, S. 120). Nach den Feststellungen der Rekurskommission wurde im vorliegenden Fall die Verwaltung der Ã¼bertragenen Liegenschaften nicht durch die BeschwerdefÃ¼hrerin selber, sondern in deren Auftrag von einem Dritten besorgt. Die Rekurskommission schloss daraus, dass nur die Liegenschaften allein und nicht auch noch materielle und personelle Grundlagen fÃ¼r deren Verwaltung auf die Erwerberin Ã¼bergegangen sind; solche waren bei der BeschwerdefÃ¼hrerin offenbar gar nicht vorhanden. Weil â nach den Feststellungen der Rekurskommission â von der BeschwerdefÃ¼hrerin selber keine TÃ¤tigkeiten ausgefÃ¼hrt wor­den seien, die Ã¼ber den Verwaltungsaufwand fÃ¼r die Anlage von Unternehmenskapital in Immobilien hinausreichen wÃ¼rden, kÃ¶nne der Liegenschaftenbestand nicht als Betrieb im Sinn von § 229 Abs. 1 lit. f StG gewÃ¼rdigt werden. Wo aber kein Betrieb vorliege, kÃ¶nne ein solcher weder Ã¼bertragen noch unverÃ¤ndert weitergefÃ¼hrt werden, wie dies § 229 Abs. 1 lit. f StG fÃ¼r die Befreiung von der HandÃ¤nderungssteuer ausdrÃ¼cklich verlange.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin bestreitet die diesbezÃ¼glichen tatsÃ¤chlichen Feststellungen der Re­kurskommission nicht, sondern bestÃ¤tigt in ihrer Beschwerdeschrift, dass sie ihr Ressort "Verwaltung der Immobilien" bereits frÃ¼her aufgelÃ¶st und die eigentliche Verwaltung einschliesslich "technische Verwaltung" der Liegenschaften einem spezialisierten Drittunter­nehmen Ã¼bertragen hatte. Sie rÃ¤umt damit ein, dass sich die Ãbertragung auf die eigentlichen Liegenschaften beschrÃ¤nkte. GrundstÃ¼cken ohne betrieblichen Konnex kommt indessen keine BetriebsqualitÃ¤t zu (VGr, 4. Juli 1995, SR.94.00040, StE 1995 B 42.39 Nr. 2). Eine grÃ¶ssere Anzahl von Liegenschaften kann zwar Grundlage fÃ¼r einen Betrieb sein, aber die Verwaltung von Immobilien darf sich nicht in dem erschÃ¶pfen, was mit der blossen Anlage von Kapital in Immobilien ohnehin verbunden ist (BGr, 14. Juli 1989, StE 1990 B 23.7 Nr. 3). Dass die BeschwerdefÃ¼hrerin noch etwas anderes als Liegenschaften verkauft hÃ¤tte, ergibt sich Ã¼berdies weder aus der Rahmenvereinbarung vom 27. September 2001 noch aus dem Kaufvertrag vom 6. Dezember 2001. Damit erweist sich die Feststel­lung der Rekurskommission, die BeschwerdefÃ¼hrerin habe keinen in sich geschlossenen Betriebsteil im Sinn von § 229 Abs. 1 lit. f StG Ã¼bertragen und die Voraussetzungen fÃ¼r die GewÃ¤hrung der Befreiung von der HandÃ¤nderungssteuer seien deshalb nicht erfÃ¼llt, nicht als rechtsverletzend. Es erÃ¼brigt sich bei diesem Ergebnis, zusÃ¤tzlich noch weitere, kumulativ zu erfÃ¼llende Tatbestandsvoraussetzungen von § 229 Abs. 1 lit. f StG zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht demgegenÃ¼ber geltend, der Liegenschaftenverkauf sei im Rahmen der Umsetzung eines Konzepts der "Securitization" (Verbriefung) des Immobi­lienbestands der BeschwerdefÃ¼hrerin erfolgt und aus diesem Grund als Unternehmensumstrukturierung zu wÃ¼rdigen. Dass infolge dieses Vorgangs das direkte Immobilieneigentum durch eine indirekte Beteiligung an Immobilien ersetzt wurde und die BeschwerdefÃ¼hrerin gewisse Kontroll- und EinflussmÃ¶glichkeiten besitzt, ist fÃ¼r die Anwendung von § 229 Abs. 1 lit. f StG indessen nicht von Belang. Werden ausschliesslich GrundstÃ¼cke Ã¼bertra­gen und liegt kein Betrieb bzw. Betriebsteil vor, der mitÃ¼bertragen wird, fehlt es an der Er­fÃ¼llung einer fÃ¼r die Befreiung von der HandÃ¤nderungssteuer wesentlichen tatsÃ¤chlichen Voraussetzung.</span></p> <p class="Urteilstext">Entgegen der Annahme der BeschwerdefÃ¼hrerin genÃ¼gt es fÃ¼r das Vorliegen eines Betriebs nicht, dass es sich um eine grÃ¶ssere Anzahl Liegenschaften handelt. Entschliesst sich der EigentÃ¼mer, Kapitalanlageliegenschaften nicht selber bzw. durch eigenes Personal, son­dern durch einen Dritten verwalten zu lassen, unterhÃ¤lt er keinen Immobilienbetrieb im Sinn von § 229 Abs. 1 lit. f StG, sondern bloss einen â wenngleich gegebenenfalls sehr umfangreichen â Immobilienbestand, dessen VerÃ¤usserung nicht unter den Begriff der Unternehmensaufteilung fallen kann.</p> <p class="Urteilstext">Da eine steuerbare HandÃ¤nderung gemÃ¤ss § 227 Abs. 1 StG vorliegt und es sich bei § 229 Abs. 1 lit. f StG um eine Ausnahmebestimmung handelt, deren Tatbestandsvoraussetzun­gen nicht erfÃ¼llt sind, erweist sich die auferlegte HandÃ¤nderungssteuer als rechtsbestÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt eventualiter RÃ¼ckweisung zum Zwecke der Richtigstel­lung und ErgÃ¤nzung des Sachverhalts. Sie legt indessen nicht in rechtsgenÃ¼gender Weise dar, weshalb und inwiefern eine unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts durch die Rekurskommission vorliegen soll. Der Umstand, dass sich die Rekurskommission nicht ausfÃ¼hrlicher mit dem Konzept der "Securitization" befasst hat, lÃ¤sst die Sachverhaltsfeststellung noch nicht als rechtsverletzend erscheinen. Die Ausgestaltung des Konzepts der "Securitization" und dessen Umsetzung sind nÃ¤mlich nicht rechtserheblich, weil sich daraus â wie ausgefÃ¼hrt â von vornherein nichts fÃ¼r die hier zu beantwortende Frage ableiten lÃ¤sst, ob die BeschwerdefÃ¼hrerin einen in sich geschlossenen Betriebsteil im Sinn von § 229 Abs. 1 lit. f StG Ã¼bertragen hat.</p> <p class="Urteilstext">Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit §§ 153 Abs. 4 und 213 StG) und steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit §§ 152, 153 Abs. 4 und 213 StG). </p> <p class="Einzug1">DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</p> <p class="Dispo"><span>1.<span> </span></span><span> Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Dispo"><span>2.<span> </span></span><span>Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 10'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Dispo"><span>3.<span> </span></span><span>Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Dispo"><span>4.<span> </span></span><span>Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>5. â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>