<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2004.00066</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205028&amp;W10_KEY=4467138&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2004.00066</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.04.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b><br/><br/>Grundstückgewinnsteuer<br/><br/>Die vom mehrwertsteuerpflichtigen Veräusserer entrichtete Mehrwertsteuer bzw. Eigenverbrauchsteuer ist erlösmindernd anzurechnen. Die an Dritte bezahlten Mehrwertsteuern, welche der Veräusserer als Vorsteuer geltend machen kann, sind hingegen kostenmindernd bei den Anlagekosten zu berücksichtigen. Nichts spricht gegen die Anwendung dieser "Netto/Netto-Methode". Es sind jedoch hohe Anforderungen an die Substanziierung zu stellen. Das erstmalige Einreichen der Kontoblätter "Mehrwertsteuer" beim Verwaltungsgericht scheitert am Novenverbot. Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANLAGEKOSTEN">ANLAGEKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENVERBRAUCHSTEUER">EIGENVERBRAUCHSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERLÃS">ERLÃS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MEHRWERTSTEUER">MEHRWERTSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NETTO/NETTO-LÃSUNG">NETTO/NETTO-LÃSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NOVENVERBOT">NOVENVERBOT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUBSTANZIIERUNG">SUBSTANZIIERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 222 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">RB 2005 Nr. 105 S. 214</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die A AG erwarb 1995 zwei an der L-Strasse in X gelegene GrundstÃ¼cke (aKat. Nrn. 01 und 02). WÃ¤hrend die Pflichtige das GrundstÃ¼ck aKat. Nr. 01 im gleichen Jahr wieder verÃ¤usserte, realisierte sie als Totalunternehmerin auf dem GrundstÃ¼ck aKat. Nr. 02 sowie einer im Jahre 1997 zugekauften Parzelle eine Ãberbauung mit 7 ReiheneinfamilienhÃ¤usern, 6 Eigentumswohnungen und einer Unterniveaugarage. Die VerÃ¤usserung der Ãberbauung fand zwischen Juni 1997 und August 2001 statt.</p> <p class="Urteilstext">AnlÃ¤sslich dieser HandÃ¤nderungen auferlegte der Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde X der Pflichtigen mit EinschÃ¤tzungsentscheid vom 28. MÃ¤rz 2002 GrundstÃ¼ckgewinnsteuern von insgesamt Fr. â¦. Eine dagegen erhobene Einsprache hiess der Ausschuss fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde X am 26. November 2003 teilweise gut und reduzierte den steuerbaren Gewinn auf Fr. â¦ und demzufolge die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. ... Er berÃ¼cksichtigte dabei neu einen Anteil "allgemeine Verwaltungs- und Vertriebsaufwendungen", im Laufe des Verfahrens neu nachgewiesene (Unter-)MÃ¤klerprovisionen und korrigierte den fÃ¼r die Bemessung der anrechenbaren Mehrwertsteuer relevanten Eigenverbrauchswert. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhob die Pflichtige am 20. Januar 2004 Rekurs und beantragte eine Reduktion des steuerbaren GrundstÃ¼ckgewinns auf Fr. ... Im Wesentlichen verlangte sie eine ErhÃ¶hung der massgebenden Anlagekosten hinsichtlich des anrechenbaren Generalunternehmerhonorars, der zu berÃ¼cksichtigenden Aufwendungen fÃ¼r die Mehrwertsteuer sowie der MÃ¤klerprovisionen.</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 15. Juni 2004 wies die Steuerrekurskommission III das Rechtsmittel der Pflichtigen ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 24. August 2004 gelangte die Pflichtige an das Verwaltungsgericht, dem sie beantragte, der Gesamtgewinn gemÃ¤ss Entscheid der Vorinstanz(en) sei zufolge einer entsprechenden ErhÃ¶hung der Aufwendungen fÃ¼r Mehrwertsteuer von Fr. â¦ auf Fr. â¦ zu senken, unter Zusprechung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Vorinstanz am 6. September 2004 auf Vernehmlassung verzichtete, beantragte die Beschwerdegegnerin mit am 29. September 2004 der Post Ã¼bergebenen Stellungnahme die Abweisung des Rechtsmittels.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b><b> </b></p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermes­sens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sach­ver­halts geltend gemacht werden (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Im Steuerbeschwerdeverfahren gilt das Novenverbot, wonach neue tatsÃ¤chliche Vorbringen oder Beweismittel vor Verwaltungsgericht ausgeschlossen sind. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Rekursverfahren â und zwar grundsÃ¤tzlich wÃ¤hrend der Rekursfrist â behauptet bzw. vorgelegt oder an­ge­rufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren nicht nachgebracht werden. Ausgenommen sind einzig echte Noven, namentlich neue Behauptungen oder Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG analog) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulÃ¤ssig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen oder Beweismittel stÃ¼tzen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149).</p> <p class="Erwgung2">Diese Rechtslage im Steuerbeschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht ist vergleichbar mit derjenigen im Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren vor Bundesgericht, wo gemÃ¤ss Art. 105 Abs. 2 des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG) die Sachverhaltsfeststellung das Bundesgericht bindet, wenn eine richterliche BehÃ¶rde als Vorinstanz den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig, unvollstÃ¤ndig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen festgestellt hat, woraus sich in solchen FÃ¤llen die UnzulÃ¤ssigkeit neuer Tatsachen und Beweismittel ergibt (BGE 125 II 217 E. 3a; BGr, 2. Mai 2000, 2A.499/1999 E. 1b, www.bger.ch; Alfred KÃ¶lz/Isabelle HÃ¤ner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A., ZÃ¼rich 1998, N. 940 ff.). Damit befindet sich das vor dem ZÃ¼rcher Verwaltungsgericht bei Steuerbeschwerden geltende Novenverbot auch in Ãbereinstimmung mit Art. 98a Abs. 3 OG.</p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b> Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird gemÃ¤ss § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben haben. Der zu besteuernde Gewinn ist dabei laut § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s (§ 222 StG) die Anlagekosten Ã¼bersteigt.</p> <p class="Erwgung2">Die Pflichtige wirft der Vorinstanz zusammenfassend vor, sie habe ihre Mehrwertsteueraufwendungen bei der Bestimmung des massgebenden ErlÃ¶ses im Sinn von § 222 StG falsch berÃ¼cksichtigt. Die Vorinstanz habe zu Unrecht nicht die fÃ¼r sie gÃ¼nstigere "Netto/Netto-LÃ¶sung" gewÃ¤hlt (Abzug der Vorsteuer bei den Anlagekosten und Zurechnung einer Eigenverbrauchsteuer und dementsprechend Abzug der Umsatzsteuer bei der ErlÃ¶sbemessung). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Vorinstanz hat die massgebenden gesetzlichen Bestimmungen im Zusammenhang mit der Bestimmung des GrundstÃ¼ckgewinns im Grundsteuerrecht wie auch die hierzu ergangene Rechtsprechung zutreffend dargelegt. Hierauf ist in analoger Anwendung von § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976 (GVG) zu verweisen. Dementsprechend gilt als Erwerbspreis im ZÃ¼rcher Grundsteuerrecht bei allen Arten von HandÃ¤nderungen der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Alle Leistungen, welche in kausalem VerhÃ¤ltnis zur HandÃ¤nderung standen, bilden den Erwerbspreis (VGr, 8.3.1994, SR 93/0057; RB 1978 Nr. 83). Zur Bestimmung des Gewinns sind vom ErlÃ¶s neben dem Kaufpreis bzw. dem Verkehrswert die Aufwendungen des EigentÃ¼mers in Abzug zu bringen, die er fÃ¼r das verÃ¤usserte GrundstÃ¼ck gemacht hat (RB 1992 Nr. 45). Ist eine Aufwendung aufgrund ihrer Natur anrechenbar, so ist regelmÃ¤ssig der effektiv bezahlte Betrag in Abzug zu bringen (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, ZÃ¼rich 1999; § 221 N. 5). </p> <p class="Erwgung2">Der Steuerrekurskommission ist grundsÃ¤tzlich auch darin zuzustimmen, dass die vom mehrwertsteuerpflichtigen VerÃ¤usserer entrichtete Mehrwertsteuer bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise Kostencharakter hat. Umgekehrt kommt den rÃ¼ckforderbaren, an Dritte bezahlten Mehrwertsteuern, welche vom mehrwertsteuerpflichtigen VerÃ¤usserer als Vorsteuer geltend gemacht werden kÃ¶nnen, im Resultat hinsichtlich der grundsteuerlich relevanten Anlagekosten tatsÃ¤chlich kostenmindernder Charakter zu. Es spricht damit nichts dagegen, dem Pflichtigen im Sinn einer "Netto/Netto-LÃ¶sung" die bezahlten und als Vorsteuern geltend gemachten MehrwertsteuerbetrÃ¤ge kostenmindernd bei den Anlagekosten zu berÃ¼cksichtigen. Im Gegenzug ist jedoch die den entsprechenden ErlÃ¶s betreffende, verbuchte und bezahlte Mehrwertsteuer bzw. Eigenverbrauchssteuer ebenfalls erlÃ¶smindernd anzurechnen. Aus der gesetzlichen Vorschrift allein lÃ¤sst sich eben nicht ableiten, nur die "Brutto/Brutto-LÃ¶sung" sei zulÃ¤ssig, zu welcher Auffassung Richner/Frei/Kaufmann, allerdings ohne BegrÃ¼ndung, tendieren (Richner/Frei/Kaufmann, a.a.O., § 221 N. 5). </p> <p class="Erwgung2">Indessen fÃ¼hrt die Steuerrekurskommission ebenso zutreffend an, dass diesfalls an die Substanziierung durch den Pflichtigen hohe Anforderungen zu stellen sind. Insbesondere hinsichtlich der bezahlten Umsatzsteuern hat der Pflichtige im Detail zu behaupten und nachzuweisen, auf welchen ErlÃ¶sen welche Mehrwertsteuerbetreffnisse abgerechnet und bezahlt wurden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Erstmals hat die Pflichtige mit der Beschwerdeerhebung an das Verwaltungsgericht Kopien der KontoblÃ¤tter "Mehrwertsteuer" eingereicht und in der Beschwerde selbst die bezahlte Umsatzsteuer substanziiert. DemgegenÃ¼ber ist der Pflichtigen bereits mit dem Einspracheentscheid dargelegt worden, dass die von ihr behauptete Sachdarstellung um die anzurechnenden Mehrwertsteuerbetreffnisse unsubstanziiert und aus den Akten nicht nachvollziehbar sei, ja teilweise mit diesen im Widerspruch stehe. Im Rekursverfahren hat die Pflichtige diese MÃ¤ngel ihrer Sachdarstellung nicht behoben. Im Gegenteil bestÃ¤tigt die Pflichtige in der Beschwerdeschrift die vorinstanzliche Feststellung, wonach die auf den eigenen UmsÃ¤tzen geschuldete Mehrwertsteuer im Dunkeln geblieben sei. Anders kann ihre Bemerkung, wonach sie "nachstehend und mittels Beilagen" die Substanziierung der bezahlten Umsatzsteuer leiste, nicht verstanden werden. Die BerÃ¼cksichtigung dieser neuen Vorbringen im Beschwerdeverfahren scheitert indessen am Novenverbot (vgl. Ziff. 1.2 vorstehend). </p> <p class="Erwgung3">Die Beschwerdegegnerin hat im Einspracheverfahren die Mehrwertsteuer bzw. die Eigenverbrauchsteuer der Pflichtigen aufgrund ihrer Sachdarstellung und der vorhandenen Akten nÃ¤herungsweise geschÃ¤tzt. Im Licht des Aktenstandes im Rekursverfahren ist es nicht zu beanstanden, wenn die Steuerrekurskommission diese Berechnung geschÃ¼tzt hat, waren doch die von der Pflichtigen vorgebrachten Berechnungen tatsÃ¤chlich nicht nachvollziehbar. Es muss daher bei den bereits berÃ¼cksichtigten BetrÃ¤gen sein Bewenden haben. </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerde ist damit vollumfÃ¤nglich abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>