Baurekursgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung G.-Nr. R3.2016.00161 BRGE III Nr. 0228/2016 Entscheid vom 12. Oktober 2016 Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichter Eugen Staub , Baurichter Wal- ter Linsi, Gerichtsschreiber Daniel Schweikert in Sachen Rekurrierende 1. – 5. [….] gegen Rekursgegnerschaft 1. Baubehörde X, 2. E. L., [….] 3. R. L., [….] betreffend Baubehördenbeschluss vom 15. März 2016; Baubewilligung für Umbau Bauernhaus zu Mehrfamilienhaus ______________________________________________________ R3.2016.00161 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 15. März 2016 erteilte die Baubehörde [….] E. und R. L. die baurechtliche Bewilligung für den Umbau des Wohnhauses mit Sche u- ne, den Abbruch eines eingeschossigen Anbaus sowie an de ssen statt den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück [….] an der E.- Strasse 23 und 25 in X. B. Mit rechtzeitiger Eingabe vom 21. April 2016 gelangten die Rekurrierenden [….] rechtzeitig an das Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantra g- ten die Au fhebung des Beschlusses unter Kosten - und Entschädigungsfol- gen zulasten der privaten Rekursgegner. C. Vom Rekurseingang wurde mit Verfügung vom 22. Apri l 2016 Vormerk g e- nommen und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. D. Die Vorinstanz beantragte in der Vernehmlassung vom 23. Juni 2016 die Abweisung des Rekurses unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zula s- ten der Rekurrierenden. E. Auch die privaten Reku rsgegner schlossen in der Vernehmlassung vom 22. Juni 2016 auf Abweisung des Rekurses unter Kosten - und Entschädi- gungsfolgen zulasten der Rekurrierenden. F. In den Replik- und Duplikschriften vom 19. Juli 2016, 11. August 2016 und 15. August 2016 hielten die Parteien an ihren jeweiligen Anträgen fest. R3.2016.00161 Seite 3 G. Am 24. August 2016 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts im Be i- sein der Parteien einen Augenschein vor Ort durch. H. Auf die Ausführungen der Parteien und die Erkenntnisse des Augenscheins wird nach folgend insoweit eingegangen, als dies für die Begründung des Entscheids erforderlich ist. Es kommt in Betracht: 1. Alle Rekurrierenden sind Eigentümer von an das Baugrundstück angre n- zenden oder zumindest in unmittelbarer Nachbarschaft gelegenen Grundstücken. Angesichts der örtlichen Nähe und im Lichte der vorg e- brachten Rügen sind sie zum Rekurs legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes [PBG]). Dies gilt entgegen den Ausführungen der privaten Rekursgegner auch für die Rekurrierenden 4 als Eigentümer des unweit östlich des Baugrundstücks gelegenen Grundstücks [….] an der E.-Strasse 67. Weil auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf den R e- kurs einzutreten. 2. Das teilweise in der Kernzone I und teilweise in de r Kernzone II gelegene Baugrundstück [….] ist mit dem Wohnhaus mit Scheune an der E.-Strasse 25 sowie mit einem eingeschossigen Garagenanbau, we lchem die Adresse E.-Strasse 23 zugewiesen ist, überstellt. Bei dem im Kern aus dem Jahr 1795 sta mmenden Wohnhaus mit Scheune handelt es sich um ein zweigeschossiges Doppelbauernhaus, das als Vielzweckbau konzipiert ist. Das Gebäude ist im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung R3.2016.00161 Seite 4 unter der Inventarnummer BA0279 aufgeführt. Dem Inventarblatt ist zu en t- nehmen, dass es aufgrund seiner besonderen Stellung im Strassenraum, seiner räumlichen Beziehung zur O.-Strasse 24 und seiner Ortsbild pr ä- genden Bedeutung erhaltenswert sei (act. 15.11.1). 3. Gemäss dem Baugesuch planen die privaten Rekursgegner einen "Umbau Scheunenteil in Wohnungen", einen "Umbau tw. Ersatzbau Doppel - Einfamilienhaus", einen "Neubau Anbau Wohnungstrakt" – womit das neue Mehrfamilienhaus anstelle des eingeschossigen Garagenanbaus an d er E.- Strasse 23 gemeint sein dürfte – sowie einen "Neubau Unterniveaugarage" (act. 15.2.1). Die Unterniveaugarage soll offenbar unter vollständiger En t- fernung des Kellergeschosses des Inventarobjekts unter dessen obere Stockwerke gebaut werden (Unterfan gung; vgl. act. 15.2.3 und Prot. S. 6). Aufgrund der Pläne indes nicht eindeutig ist, inwiefern der oberirdische Teil des Inventarobjekts verändert werden soll. In zwei Plänen findet sich im Be- reich des Inventarobjekts die Bezeichnung "Abbruch/neu", wobei in einem Plan der ganze Bereich des Inventarobjekts rot schraffiert ist (act. 15.2.2 und insbesondere act. 15.9). In anderen Plänen sind gelbe, für Abbruch stehende Linien entlang einer Mehrheit der Fassaden des Inventarobjekts zu finden (so etwa in act. 1 5.2.4 bis act. 15.2.6). In act. 15.2.7 findet sich sodann eine rote Linie über dem Giebel, welche offenbar für ein neues Dach steht. Eine Visualisierung (act. 15.3.1) sowie Äusserungen anlässlich des Augenscheins lassen denn auch vermuten, dass die Dachzie gel voll- ständig oder zumindest teilweise ausgetauscht werden sollen (act. 15.3.1; Prot. S. 6 und 8). 4. Die Vorinstanz hat nach Eingang des Baugesuches ein bauhistorisches Gutachten eingeholt. Dieses kommt zusammengefasst zum Schluss, dass das bestehende S chutzziel gemäss dem Inventarblatt aufrecht erhalten werden solle. Bemerkenswert an der äusseren Erscheinung des Inventa r- objekts sei die geschlossene Form in den Dachflächen. Diese solle beib e- halten werden; Fensterbänder seien möglich. Auch die westliche, mit Eter- nitplatten verschindelte Giebelfassade solle weitgehend geschlossen ble i- ben. Die zwar purifizierten, aber seit langem unveränderten Fassaden lie s- R3.2016.00161 Seite 5 sen die ursprünglichen Nutzungen ablesen und sollten in der Aufteilung ebenfalls erhalten bleiben. Im Innern könnten sowohl Böden als auch Wä n- de ersetzt werden, tragende Elemente jedoch nur soweit, wie es die Erha l- tung der äusseren Erscheinungsform zulasse. Auch die ältesten inneren Bauteile seien wenn möglich zu erhalten. Im Rahmen der Einhaltung dieser Schutzziele seien Umbauten in der Scheune und im Wohnteil grundsätzlich möglich (act. 15.10, Seite 1). In der Folge hat d ie Vorinstanz in der Baubewilligung festgehalten, dass dem Inventarobjekt gemäss dem Gutachten eine wichtige ortsbauliche und baukünstlerische Bedeutung im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG beig e- messen worden sei. Der "Schutzkatalog" gelte als Grundlage für die Pr o- jektbeurteilung. Die denkmalpflegerischen Aspekte bezüglich der Schut z- würdigkeit des Inventarobjekts seien im Gutachten festgeha lten und wü r- den für das Baubegehren als verbindlich erklärt. In diesem Sinne bilde das Gutachten einen integrierenden Bestandteil der Baubewilligung. Weil das aktuelle Baugesuch die schutzwürdigen historischen Baustrukturen und Ausstattungselemente respekt iere und der Erhaltungsumfang im Einklang mit den vorgesehenen baulichen Massnahmen stehe, sei "zum jetzigen Zeitpunkt" von einem authentischen Erhalt und einer Sicherung der schutzwürdigen Substanz auszugehen. Daher werde auf den Erlass eines Veränderungsverbots und auf eine dauernde Anordnung gemäss § 209 PBG verzichtet. Das Schutzobjekt bleibe jedoch im Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung unverändert aufgeführt. Falls erforderlich könnten bei gegebenem Anlass formelle Schutzmassnahmen ergriffen werden. Alle Massnahmen an den schut z- würdigen Elementen seien in Absprache mit der Baubehörde oder der Denkmalpflegebeauftragten der Gutachterin vorzunehmen und im Rahmen eines Detailhandbuches bewilligen zu lassen. Säm tliche Arbeiten seien so zu planen und auszuführen, dass die schutzwürdigen Elemente unbesch a- det erhalten blieben (Erwägungsziffern 3 bis 5 und Dispositivziffern 1.1 bis 1.2 der Baubewilligung). 5. Die Rekurrierenden halten die formellrechtliche Vorgehens weise der Vorin- stanz für unzulässig. Die Vorinstanz habe das Bauprojekt bewilligt, ohne dass der hierfür alleine zuständige Stadtrat von X vorgängig einen Schut z- entscheid getroffen habe. Dies, obschon es sich beim Baupr ojekt zweifels- R3.2016.00161 Seite 6 frei ni cht nur um bauliche Massnahmen handle, die keinerlei Gefährdung für das Schutzobjekt darstellten. Da die Baubehörde X für den Erlass eines allfälligen Schutzentscheides überdies nicht zuständig wäre, falle auch ein projektbezogener Schutzentscheid von vornherein ausser Betracht. Bereits aus diesem Grunde sei der angefochtene Beschluss aufzuheben. 6. Die Rüge erweist sich nach Massgabe der nachstehenden Erwägungen als begründet. Wie die Rekurrierenden mit Recht ausführen, widerspricht das Vo rgehen der Vorinstanz der gefestigten Praxis zum Umgang mit Baugesuchen betreffend inventarisierte Objekte grundlegend (siehe nachfolgende Erw ä- gungsziffern 7 und 8). Hierauf wurde die Vorinstanz bereits in einer Z u- schrift des Zürcher Heimatschutzes (ZVH) v om 2. Mai 2016 hingewiesen (act. 14.3). Dass der ZVH in der Folge nicht selbst Rekurs erhob, führt en t- gegen den Ausführungen der Vorinstanz und der privaten Rekursgegner selbstredend nicht dazu, dass das formell unzulässige Vorgehen der Vori n- stanz quasi als geheilt zu gelten hätte. Dem Verzicht auf eigenständige R e- kurserhebung durch den ZVH kommt keine Bedeutung zu. 7. Reicht eine Bauherrschaft ein Bauprojekt betreffend ein Inventarobjekt ein, so hat das Gemeinwesen im Falle von dessen Gefährdung grundsätz lich einen förmlichen Schutzentscheid zu treffen, das heisst, Schutzmassna h- men anzuordnen oder aber ganz oder teilweise darauf zu verzichten. Nur wenn die Gefährdung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorh a- ben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht für das G e- meinwesen keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang zu entscheiden (VB.1999.00128 in BEZ 2000 Nr. 22). Die Entscheidpflicht des Gemeinwesens kann indes nicht dazu führen, e i- nem Baugesuch, das einen Schutzent scheid erforderlich machen würde, die Rechtswirkung eines Provokationsbegehrens im Sinne von § 213 PBG zuzuerkennen. Der Grundeigentümer muss eindeutig einen förmlichen Schutzentscheid verlangen, damit ein solcher – jedenfalls ein positiver, also Schutzmassnahmen beinhaltender – ausgefällt werden darf. Diese Vorau s- R3.2016.00161 Seite 7 setzung ist (einzig) mit der Einreichung eines Baugesuches auch nicht a n- satzweise erfüllt. Wegen seiner einschneidenden Wirkung darf ein Provoka- tionsbegehren nicht leichthin angenommen werden, son dern muss als so l- ches klar erkennbar sein . Die frühere anderslautende Rechtsprechung der Rekursinstanz, wonach einem B augesuch, das einen Schutzentscheid e r- forderlich macht, die Rechtswirkung eines Provokationsbegehrens z u- kommt (BRGE II Nr. 0072/2012, E. 3.1, in BEZ 2012 Nr. 39; www.baurekursgericht-zh.ch), hat das Verwaltungsgericht explizit verwo r- fen (VB.2012.00373 vom 27. März 2013, E. 3.1.3). In Betracht fallen kann indes, anstelle eines förmlichen, umfassenden Schutzentscheides einen sogenannten proje ktbezogenen Schutzentscheid zu erlassen, bei welchem der materielle Schutzentscheid in der Baubewill i- gung mit enthalten ist. Anders als ein förmlicher Schutzentscheid ist ein solcher als Folge der blossen Einreichung eines Baugesuches zulässig (VB.2012.00373, E. 3.1.1 f. ). Der projektbezogene Schutzentscheid findet jedoch dort seine Grenze, wo sich der erforderliche Schutz mit Anordnu n- gen in der Baubewilligung, namentlich mit Nebenbestimmungen (§ 321 PBG), nicht mehr einwandfrei gewährleisten lässt, weil di e geplanten bauli- chen Massnahmen hierfür zu eingreifend sind oder gar die Beseitigung des Inventarobjekts vorgesehen ist. In solchen Fällen wäre demnach die Ba u- bewilligung mit der Begründung der Inventaraufnahme bzw. des (noch) fe h- lenden Schutzentscheides und damit gleichsam der fehlenden "denkma l- pflegerischen Baureife" zu verweigern. Hingegen wäre es nach dem G e- sagten unzulässig, einzig gestützt auf das Baugesuch nebst der Bauve r- weigerung zusätzlich auch noch einen förmlichen (positiven) Schutzen t- scheid auszufällen, denn diesfalls hätte das Baugesuch unzulässigerweise die Rechtswirkung eines Provokationsbegehrens. Mithin bliebe es – aus- reichenderweise – bei der Sicherung des Objektes auf Grund der Bauve r- weigerung im Verein mit der Inventarisierung. In der F olge stünde es dem Bauherrn frei, entweder ein Provokationsbegehren zu stellen und sich de r- gestalt Klarheit über seine Nutzungsbefugnisse zu verschaffen, oder aber hierauf zu verzichten. In diesem zweiten Falle würde die Ausfällung eines Schutzentscheides weiterhin ausser Betracht fallen. Als weniger weit gehende Massnahme als eine (direkte) Bauverweigerung könnte sich anbieten, dass die Baubehörde das Baubewilligungsverfahren sistiert und in Analogie zu § 12 Abs. 3 der Bauverfahrensverordnung (BVV) der Bauherrschaft einen die fehlende denkmalpflegerische Baureife darl e- R3.2016.00161 Seite 8 genden Hindernisbrief zustellt, mit dem Hinweis, dass das Baugesuch z u- rückgezogen oder aber ein Provokationsbegehren eingereicht werden kö n- ne, andernfalls eine förmliche Bauverweigerung ergeh e. Aus Gründen der Verhältnismässigkeit wäre diesem Vorgehen gegenüber der direkten Ba u- verweigerung der Vorzug zu geben. Auch bei diesem Vorgehen käme es nur dann zum förmlichen Schutzentscheid, wenn der Bauherr ein Provok a- tionsbegehren stellte, nicht aber schon auf Grund der Einreichung eines Baugesuches. Zugleich bestünde auch hier zu keinem Zeitpunkt eine G e- fährdung des Inventarobjektes. Erginge nicht ein förmlicher Hindernisbrief, wäre zumindest zu verlangen, dass der Baugesuchsteller auf Grund en t- sprechender anderweitiger Äusserungen der Baubehörde in die Lage ve r- setzt würde, durch den Rückzug des Baugesuches einen Schutzentscheid bzw. die Ergreifung definitiver Schutzmassnahmen abzuwenden (zum Ganzen BRGE IV Nr. 0083/2014 in BEZ 2014 Nr. 41; www.baurekursgericht-zh.ch). Nur um der Vollständigkeit willen zu erwähnen bleibt, dass die Dinge dann anders zu beurteilen wären, wenn zwar die zuständige Behörde bloss auf ein Baugesuch hin zusammen mit der Bauverweigerung unzulässigerweise einen förmlichen positiven Schutzentscheid ausfällte, der Bauherr diesen aber einzig aus materiellen Gründen (mangelnde Schutzwürdigkeit, Unve r- hältnismässigkeit) anfechten würde. Denn diesfalls hätte sich der Bauherr mit der Entscheidfällung als solcher abgefunden, und die Rechtslage wäre insoweit keine andere, als wenn er ein Provokationsbegehren gestellt hätte. 8.1. Das Bauvorhaben betrifft vorliegend wie erwähnt das im kommunalen I n- ventar der kunst - und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung unter der Inventarnummer BA0279 aufgeführte Wohnhaus mit Scheune. Aus den wie gezeigt nicht vollständig klaren Plänen und auch aus den bereits erwähnten Äusserungen anlässlich des Augenscheins geht zweifelsfrei hervor, dass von einer Gefährdung des Inventarobjekts a usge- gangen werden muss. Alleine der Umstand, dass das Inventarobjekt offe n- bar vollständig mit einem Tiefgaragengeschoss unterfangen werden soll, reicht für diese Annahme aus – eine Unterfangung der hier vorgesehenen Grössenordnung ist eine bautechnisch ans pruchsvolle und aufwändige Massnahme mit entsprechend erheblichem Gefährdungspotential für das Schutzobjekt. Zudem bedarf die Tiefgarage einer die Umgebung des G e- R3.2016.00161 Seite 9 bäudes massiv prägenden Zufahrtsrampe, und auch sonst würde die U m- gebung weitgehend neu gestaltet (act. 15.2.4). Hinzu kommen die offenbar beabsichtigte Neugestaltung praktisch aller Fassaden und namentlich auch des Satteldachs, welches wie erwähnt s o- wohl im Inventareintrag als auch im eingeholten bauhistorischen Gutachten besonders hervorgehoben wird. Aufgrund der Formulierung in Dispositivzi f- fer 1.3 der Baubewilligung sowie nach Äusserungen anlässlich des Auge n- scheins bestehen einige Zweifel, ob die Vorinstanz die Bedeutung der E r- wähnung des geschlossenen Satteldachs im Inventar und im bauhistor i- schen Gutachten effektiv verstanden hat. Soll dieses tatsächlich erhalten bleiben (worüber wie erwähnt allenfalls überhaupt erst einmal rechtsve r- bindlich zu entscheiden wäre), bestünde selbstverständlich kein Raum für eine neue Eindeckung des Dachs mit Bib erschwanzziegeln. Schützenswert wäre diesfalls das bestehende Dach und nicht etwa ein neu gestaltetes Dach mit (vermeintlich) ähnlichem Aussehen wie das heute vorhandene Dach. Dasselbe gilt für alle Fassaden. Mithin erscheint es nachgerade abwegig, das Schutzobjekt nach dem hier geplanten Umbau "unverändert" im kommunalen Inventar beibehalten zu wollen (Erwägungsziffer 5 der Baubewilligung). Ohnehin ist es nicht sonder- lich sinnvoll, an verschiedenen Stellen im Bauentscheid von schutzwürd i- gen Bauteilen, F assaden, Ausstattungselementen usw. zu sprechen, ohne dass formell verbindlich geklärt worden ist (respektive zufolge einer klaren Willensäusserung der privaten Rekursgegner überhaupt je zu klären war), ob und inwiefern all dies überhaupt zutrifft. Angesichts der geplanten baulichen Massnahmen ist nicht nur die Gefäh r- dung des Schutzobjektes evident, sondern fällt auch ein projektbezogener Schutzentscheid ausser Betracht. Hierfür sind die geplanten Massnahmen zu eingreifend. Demnach wäre nach Eingang des Ba ugesuches im Sinne der vorstehend gezeigten Vorgehensweise (vgl. Ziffer 7 der Erwägungen) zu verfahren g e- wesen. 8.2. Bestünden die privaten Rekursgegner nach dem Gesagten auf der verbin d- lichen, zwingend entweder in einen Schutzentscheid oder aber in eine In- R3.2016.00161 Seite 10 ventarentlassung mündenden Abklärung der Schutzwürdigkeit, wäre hierfür nicht die Baubehörde X, sondern die kommunale Exekutive und damit der Stadtrat von X zuständig (§ 211 Abs. 1 PBG). Im Lichte dieser Zuständigkeitsver hältnisse ist jedenfalls Dispositiv Ziffer 1.1 des Beschluss der Baubehörde, wonach auf Erlass eines Veränd e- rungsverbotes und "eine dauernde Anordnung der Behörde nach § 209 PBG verzichtet" wird und das Schutzobjekt "unverändert im Inventar aufg e- führt" bleibt, in sachlicher Unzuständigkeit ergangen. Im Übrigen hat das Verwaltungsgericht den projektbezogenen Schutzen t- scheid anstelle des "zweistufigen Vorgehens" (förmlicher Schutzentscheid, Baubewilligung) für den Fall als zulässig erklärt, dass ein und dieselbe Be- hörde für die Erteilung der Baubewilligung und den Schutzentscheid z u- ständig ist (VB.2012.00373, E. 3.1 .2). Diese Voraussetzung ist hier wie dargetan nicht erfüllt. Bei anderer Auffassung, dass nämlich auch bei ve r- schiedener kommunaler Zuständ igkeit ein projektbezogener Schutzen t- scheid möglich sei, wäre zu verlangen, dass erstens sich beide Behörden im Rahmen ihrer Zuständigkeit halten und dass zweitens eine genügende Koordination gewährleistet ist. Die für den Denkmalschutz zuständige B e- hörde hätte die V erträglichkeit der geplanten Eingriffe zu prüfen und einen nur die durch das Bauvorhaben gefährdeten Bauteile erfassenden Schut z- entscheid (in Betracht zu ziehen wäre ein Feststellungsentscheid) auszufäl- len, und die Baubehörde hätte die Bewilligung mit den entsprechenden Auf- lagen materiell auf diesen Schutzentscheid abzustimmen und alsdann be i- de Entscheide gemeinsam zu eröffnen. Auch so läge ein projektbezogener Schutzentscheid vor. Ein dergestalt geordnetes Vorgehen ist hier indes auch nicht ansa tzweise zu erkennen. Im Übrigen kommt wie gesagt vorliegend ein projektbezogener Schutzen t- scheid schon wegen des Ausmasses der geplanten Eingriffe nicht in Frage. Zudem ist die jedenfalls nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu verlangende gemeinsame Zuständigkeit nicht gegeben. 8.3. In einem in der dargelegten Weise korrekten Vorgehen läge entgegen der Ansicht der privaten Rekursgegner nicht etwa ein überspitzt formalistischer R3.2016.00161 Seite 11 Leerlauf (Duplik, Seite 9). Angesichts der bis anhin nicht ersichtlic hen ein- deutigen Willensäusserung der privaten Rekursgegner, über die Schut z- würdigkeit des Inventarobjekts überhaupt rechtsverbindlich zu entscheiden, ist es selbstredend auch nicht die Aufgabe des Baurekursgerichts, nac h- träglich einen Schutzentscheid des S tadtrats von X einzuholen und das Rekursverfahren bis dahin zu sistieren (so ein Eventualantrag der privaten Rekursgegner [Rekursantwort, Seite 3]). 9. Zusammengefasst ist der Beschluss vom 15. März 2016 in Gutheissung des Rekurses aufzuheben. Die Vorinstanz wird abzuklären haben, ob die privaten Rekursgegner vom Gemeinwesen einen Entscheid über die Schutzwürdigkeit und über den Umfang allfälliger Schutzmassnahmen verlangen (§ 213 Abs. 1 PBG). B e- jahendenfalls wird der Stadtrat X hernach über die Anor dnung von Schutz- massnahmen oder aber den Verzicht hierauf (Inventaren tlassung) zu en t- scheiden haben (§ 211 Abs. 2 PBG). Entsprechend dem Ergebnis jenes Entscheids wird in der Folge seitens der Baubehörde über ein (allfälliges) Baugesuch erneut zu entscheiden sein. 10.1. Nachfolgend ist im Sinne einer Dienstleistung für die weitere Planung in a l- ler Kürze auf wenigstens zwei weitere Punkte einzugehen. Hingegen kann auf die Prüfung sämtlicher Rügen verzichtet werden, da der Beschluss vom 15. März 2016 bereits aus den erwähnten Gründen aufzuheben ist. 10.2. Der grosse Tulpenbaum auf dem Baugrundstück wurde gemäss Art. 3 der Verordnung zum Schutz der kommunalen Naturschutzobjekte als Objekt Nr. 107 rechtskräftig unter Schutz gestellt. Es sind demnach alle Tätigke i- ten und Einrichtungen verboten, die mit dem Schutzziel unvereinbar sind. Schutzobjekte sind fachgerecht zu unterhalten und zu pflegen. Wenn b e- sondere Verhältnisse es erfordern, kann der Stadtrat Ausnahmen von di e- sen Vorschriften gestatten (Art. 4 bis 6 der genannten Verordnung). R3.2016.00161 Seite 12 Den Bauplänen (etwa act 15.2.4) ist zu entnehmen, dass der Baum abg e- holzt werden soll. Die Baubewilligung äussert sich hierzu jedoch mit keinem Wort. In der Ve r- nehmlassung und anlässlich des Augenscheins wurde ausgeführt, dass der Baum ohnehin krank und zu entfernen sei. Soll dieser Baum entfernt werden, bedarf es eines neuen Entscheides durch den zuständigen Stadtrat von X (§ 211 Abs. 2 PBG). Der Umstand, dass der Baum offenbar krank ist und nach Einschätzung des Stadtförsters entfernt werden soll, ändert hieran nichts. Der Stadtrat X wird diese Ei n- schätzungen des Stadtförsters wohl im Ra hmen der Abklärung des Sac h- verhalts zu würdigen haben. Indes geht es selbstverständlich nicht an, dass die Vorinstanz den rechtskräftig geschüt zten Baum mit der Baubewilligung stillschweigend und in offensichtlicher Unzuständigkeit zur Abholzung fre i- gibt. 10.3. Gemäss Art. 9.1.3 der Bau - und Zonenordnung (BZO) müssen unterird i- sche Gebäude gegenüber öffentlichen Strassen und Wegen einen Abstand von 3,5 m einhalten. Damit kommt § 265 PBG, der sich nicht auf unterird i- sche Gebäude oder Gebäudeteile bezieht und diese somit als strassen - und wegabstandsfrei ausweist, gerade nicht zur Anwendung, denn die BZO bestimmt im Sinne dieser Vorschrift etwas anderes. Der von Art. 9.1.3 BZO verlangte Abstand wird vom geplanten Bauvorhaben im Bereich des Unte r- geschosses zur E.-Strasse hin offensichtlich nicht eingehalten, wie die R e- kurrierenden mit Recht moniere n (act. 15.2.3). Die Rechtfertigung dieser Abstandsunterschreitung unter Berufung auf Bestandesgarantie – gemäss Ausführungen anlässlich des Augenscheins existiert in diesem Bereich zur E.-Strasse hin derzeit ein Güllentrog (Prot. S. 6) – ist angesichts der voll- ständigen Neuerstellung einer Tiefgarage abwegig. Auch diese Rüge wäre damit begründet. [….]