<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2000.00040</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105502&amp;W10_KEY=4467150&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2000.00040</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.05.2000</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Mieterlegitimation: Analog zu Mietern von Nachbarliegenschaften (vgl. RB 1981 Nr. 13) sind grundsätzlich auch Mieter von Wohnungen oder Geschäftsräumen in von baulichen Verfahren erfassten Liegenschaften zu Rekurs und Beschwerde zuzulassen, sofern sie vom Bauvorhaben unmittelbar betroffen sind. Dabei ist jedoch zu unterscheiden, ob die Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses durch die Auswirkungen des Bauvorhabens selbst unmittelbar betroffen werden, oder ob sie aufgrund einer bewilligten Nutzungsänderung die Kündigung des Mitverhältnis zu gewärtigen hätten. Im letztgenannten Fall stehen den Mietern nach einer Kündigung die Instrumente des Mietrechts zur Verfügung, und ein zusätzlicher Schutz durch das Baurecht ist nicht gegeben; diesfalls ist den Mietern die Rechtsmittellegitimation abzusprechen (E. 2b).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETROFFENHEIT">BETROFFENHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsprozessrecht UR: Allgemeines ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MIETERLEGITIMATION">MIETERLEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATRECHT">PRIVATRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSMITTELLEGITIMATION">RECHTSMITTELLEGITIMATION</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 103 lit. a OG</span><br/><span class="ungerade">§ 317 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 338a Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">RB 2000 Nr. 10</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1">I. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich bewilligte der Stiftung "Kunstsammlung E." am 11. Mai 1999 den Umbau und die teilweise Nutzungs­Ã¤nderung der RÃ¤ume im Erd‑ und 1. Obergeschoss (Einrichtung von Kunst-Ausstellungs­rÃ¤umen) des Wohn‑ und GeschÃ¤fts­hauses Assek.Nr. ...1 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. ..2 an der K.-Strasse ..3 in ZÃ¼rich-Ries­bach. Die nachgesuchte Bewilligung fÃ¼r die Umnutzung des Dach­geschosses (BÃ¼ro anstel­le von vier Zimmern und KÃ¼che) wurde verweigert. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">II. Dagegen rekurrierte A. B. als Mieter des Bau­objekts am 23. Juni 1999 an die Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung des baurechtlichen Entscheids, so­weit damit die NutzungsÃ¤nderungen im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss bewilligt worden waren. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Baurekurskommission I trat mit Entscheid vom 17. Dezember 1999 auf den Rekurs von A. B. nicht ein. Zur BegrÃ¼ndung erwog sie zusammengefasst, analog zu Mie­tern von Nachbarliegenschaften seien grundsÃ¤tzlich auch Mieter von Wohnungen oder Ge­schÃ¤ftsrÃ¤umen in von baulichen Verfahren erfassten Liegenschaften zum Rekurs zuge­las­sen, sofern sie durch das Bauvorhaben unmittelbar betroffen wÃ¼rden. Dabei sei jedoch zu unterscheiden, ob die Mieter wÃ¤hrend der Dauer des MietverhÃ¤ltnisses durch die Aus­wir­kungen des Bauvorhabens selbst (z.B. Immissionen der umgenutzten Nachbar­wohnung) unmittelbar betroffen wÃ¼rden, oder aber ob sie aufgrund der bewilligten Nut­zungsÃ¤nderung die KÃ¼ndigung des MietverhÃ¤ltnisses zu gewÃ¤rtigen hÃ¤tten. Im vorliegen­den Fall sei zwar davon auszugehen, dass die angefochtene Baubewilligung der Vermieterin den Anlass zur KÃ¼ndigung des MietverhÃ¤ltnisses geben werde, doch stÃ¼nden dem Mieter nach einer KÃ¼n­digung die Instrumente des Mietrechts zur VerfÃ¼gung. Ein zusÃ¤tz­licher Schutz durch das Baurecht rechtfertige sich in derartigen FÃ¤llen nicht. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">III. Mit Beschwerde vom 24. Januar 2000 beantragte A. B. dem Verwaltungs­ge­richt, den Entscheid der Baurekurskommission I vom 17. Dezember 1999 aufzuheben und die Sache zur materiellen PrÃ¼fung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten‑ und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Baurekurskommission I sowie die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich beantragten Ab­weisung der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerin stellte das Begehren, auf die Be­schwerde sei mangels Beschwerdelegitimation nicht einzutreten, eventuell sei diese ab­zuweisen. Ferner verlangte sie ebenfalls die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgen­den EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="MsoNormal">Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">l. Streitgegenstand des verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bildet al­lein die Frage, ob die Baurekurskommission I zu Recht auf den Rekurs des heutigen Be­schwerde­fÃ¼hrers nicht eingetreten ist. Der formell unterlegene Rekurrent ist befugt, den Nichtein­tretensentscheid mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht anzufechten und gel­tend zu machen, die Vorinstanz sei zu Unrecht auf sein Rechtsmittel nicht eingetreten (Al­fred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, Vorbem. zu §§ 19-28 N. 98). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">2. a) GemÃ¤ss § 338a Abs. 1 des Planungs‑ und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anord­nung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung hat.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Baurekurskommission I hat im angefochtenen Entscheid vom 17. Dezember 1999 die zu dieser Legitimationsvorschrift entwickelten GrundsÃ¤tze zutreffend dargelegt. Darauf kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungs­rechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 [VRG]). AnzufÃ¼gen ist, dass wie fÃ¼r jede Prozessvoraussetzung auch fÃ¼r die Rekurs‑ und Beschwerdebefugnis von Amtes we­gen geprÃ¼ft werden muss, ob sie ausgewiesen ist. Die PrÃ¼fung von Amtes wegen entbindet aber den Anfechtenden nicht davon, die Sach­umstÃ¤nde darzulegen, welche seine Legitima­tion begrÃ¼nden (RB 1989 Nr. 10; FranÃ§ois Ruckstuhl, Der Rechtsschutz im zÃ¼rcherischen Planungs‑ und Baurecht, ZBl 86/1985, S. 297). Die Darlegung des Sachverhalts, der die Legitimation als Prozessvoraussetzung begrÃ¼nden soll, muss bereits vor der ersten Rechts­mittelinstanz erfolgen (RB 1965 Nr. 4 = ZBl 66/1965, S. 506 = ZR 64 Nr. 187; vgl. RB 1980 Nr. 7 und 8). In einem oberen Rechtsmittelverfahren kann dies nicht nachgeholt wer­den. Sofern das Verwaltungsgericht ‑ wie hier ‑ als zweite gerichtliche Instanz ent­scheidet, kÃ¶nnen neue Tatsachen nach § 52 Abs. 2 VRG nur soweit geltend gemacht wer­den, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist. Diese Bestimmung hat jeden­falls nicht den Sinn, ursprÃ¼nglich fehlende Prozess‑ bzw. Sachurteilsvorausset­zungen nach­trÃ¤glich vor einer oberen Instanz herstellen zu lassen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 52 N. 13). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur Legitimations­be­stimmung von § 338a PBG ‑ vgl. im Ã¼brigen auch den am 8. Juni 1997 revidierten § 21 VRG ‑ hÃ¤ngt die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn in Bausachen davon ab, ob fÃ¼r ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum BaugrundstÃ¼ck bestehe und ob er anderseits durch die Erteilung der Baubewilligung in den angefochtenen Punkten mehr als irgend jemand oder als die Allgemeinheit in eigenen (tatsÃ¤chlichen oder recht­li­chen) Interessen betroffen sei (RB 1980 Nrn. 7 und 8, je mit weiteren Hinweisen). Diese Praxis, die mit der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 103 lit. a des Bundes­rechts­pflege­gesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG) Ã¼bereinstimmt (vgl. BGE 120 Ib 48 E. 2a und 379 E. 4b, mit Hinweisen), ist seither in zahlreichen Urteilen bestÃ¤tigt worden (vgl. insbesondere RB 1995 Nr. 9). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung kann neben dem benachbarten Grund­eigentÃ¼mer auch ein Mieter durch ein Bauvorhaben auf einem benachbarten Grund­stÃ¼ck in legitimationsbegrÃ¼ndender Weise berÃ¼hrt sein, sofern sein zivilrechtliches Ver­hÃ¤lt­nis geeignet ist, den Zusammenhang zwischen der BeeintrÃ¤chtigung des GrundstÃ¼cks und der besonderen Betroffenheit des Anfechtenden herzustellen (RB 1981 Nr. 13 = BEZ 1981 Nr. 34; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 39, mit Hinweisen). Diese Rechtsprechung er­ging im Zusammenhang mit der Anfechtung von Baubewilligungen durch Mieter in <i>Nach­bar</i>lie­gen­schaften. In jenen FÃ¤llen sind die Interessen von Mietern und EigentÃ¼mern der betrof­fenen Liegenschaft gleichgerichtet, auf jeden Fall aber nicht entgegengesetzt. Betrifft das durch einen Mieter angefochtene Bauvorhaben indessen die Mietliegenschaft selber, so stehen sich im Normalfall die Interessen des anfechtenden Mieters und jene des Ver­mieters gegenÃ¼ber, sofern letzterer gleichzeitig GrundeigentÃ¼mer und Bewilligungsnehmer ist. In solchen FÃ¤llen ist zu prÃ¼fen, ob der anfechtende Mieter wirklich durch das Bau­polizeirecht geschÃ¼tzte Interessen verfolgt, oder ob er nicht eher seine privatrecht­liche Stellung als Mie­ter schÃ¼tzen bzw. verbessern will. Im letzteren Fall hat der Mieter laut § 317 PBG seine In­teressen auf zivilprozessualem Weg zu verfolgen und besteht kein "schutzwÃ¼rdiges Inter­es­se" im Sinn von § 338a Abs. 1 PBG (bzw. Art. 103 lit. a OG) an der Aufhebung der Baube­willigung. Einem RechtsmittelklÃ¤ger fehlt das Rechtsschutzinteresse an der An­fechtung ei­nes baurechtlichen Entscheids, wenn ihm eine andere Rechtsschutz­mÃ¶glichkeit offensteht, die von der Sache selber her nÃ¤her liegt und einen mindestens gleichwertigen Rechtsschutz bietet, mit welchem der angestrebte Erfolg direkt erwirkt werden kann (BGE 101 Ib 212 E. c; VGr BE, BVR 1998, 227 = Baurecht 1998 S. 90 Nr. 253). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">c) Ob der BeschwerdefÃ¼hrer seine Rekurslegitimation hinreichend aufgezeigt hat, ist entsprechend den vorstehenden AusfÃ¼hrungen (vgl. E. 2a) nach dem Inhalt der Rekurs­schrift vom 23. Juni 1999 zu entscheiden. Dabei ist bei der Beurteilung der Eintretensfrage summarisch zu Ã¼berprÃ¼fen, ob die Einwendungen des BeschwerdefÃ¼hrers Ã¼berhaupt geeig­net sein kÃ¶n­nen, eine Rechtsverletzung aufzuzeigen (BGE 112 Ia 119 E. 4b). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">aa) In der Rekursschrift vom 23. Juni 1999 an die Baurekurskommission I liess der heutige BeschwerdefÃ¼hrer zur Legitimation vorbringen, er sei seit 1952 Mieter im Erd­ge­schoss der streitbetroffenen Liegenschaft. Nach der angefochtenen Bewilligung wÃ¼rden im Erdgeschoss, wo er seit Jahrzehnten wohne, AusstellungsrÃ¤ume bewilligt. Von dieser Nut­zungsÃ¤nderung sei er unmittelbar berÃ¼hrt. Mit der angefochtenen Bewilligung solle im wei­teren die ohne baurechtliche Bewilligung erfolgte ZufÃ¼hrung der RÃ¤ume im 1. Ober­ge­schoss zu einer Nichtwohnnutzung nachtrÃ¤glich sanktioniert werden. Indem die Bausek­tion sowohl im Erdgeschoss wie auch im 1. Obergeschoss eine Nutzung zu Nichtwohn­zwecken zulasse, erfolge eine drastische Reduktion des Wohnanteils, welcher heute annÃ¤­hernd 50% betrage. Dadurch werde der BeschwerdefÃ¼hrer in seinen Interessen unmittelbar berÃ¼hrt. In seiner Stellung als Mieter sei er von der steten Abnahme des Wohnanteils mehr betroffen als irgendein Dritter. Das GebÃ¤ude verliere durch die bewilligte NutzungsÃ¤nde­rung seinen teilweise noch vorhandenen Charakter als Wohnhaus, wodurch auch die WohnqualitÃ¤t des Rekurrenten erheblich geschmÃ¤lert werde. Das MietverhÃ¤ltnis sei unge­kÃ¼ndigt. Das Ver­waltungsgericht habe in einem kÃ¼rzlich ergangenen Entscheid die Legiti­mation eines land­wirtschaftlichen PÃ¤chters bejaht, der gegen den Erlass eines Gestaltungs­plans Rekurs und anschliessend Verwaltungsgerichtsbeschwerde gefÃ¼hrt habe. Das Gericht habe die Legiti­ma­tion bejaht, weil der Erlass des Gestaltungsplans zur Folge haben werde, dass das Pacht­verhÃ¤ltnis aufgelÃ¶st und der PÃ¤chter seinen Landwirtschaftsbetrieb aufgeben mÃ¼sse. Diese Argumentation treffe auch im vorliegenden Fall zu. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Vor Verwaltungsgericht brachte der BeschwerdefÃ¼hrer zur Frage der Legitimation zusÃ¤tz­lich vor, zwischenzeitlich habe die Vermieterin und private Beschwerdegegnerin die KÃ¼n­digung des MietverhÃ¤ltnisses ausgesprochen. Diese KÃ¼ndigung sei als missbrÃ¤uchlich angefochten worden. Es kÃ¶nne davon ausgegangen werden, dass der BeschwerdefÃ¼hrer mit seiner Anfechtung Erfolg haben werde. Der BeschwerdefÃ¼hrer habe als Mieter im von der Umnutzung betroffenen Erdgeschoss zweifellos ein schutzwÃ¼rdiges Interesse daran, dass die angefochtene Bewilligung aufgehoben werde und er die Nutzung der RÃ¤umlichkeiten zu Wohnzwecken entsprechend seinem Mietvertrag weiterfÃ¼hren kÃ¶nne. Doch auch wenn er die RÃ¤ume im Erdgeschoss weiterhin als Wohnung nÃ¼tzen kÃ¶nne, habe er ein schutz­wÃ¼rdiges BedÃ¼rfnis, dass das streitbetroffene GebÃ¤ude durch die ungerechtfertigterweise be­wil­ligten NutzungsÃ¤nderungen nicht seinen teilweise noch vorhandenen Charakter als Wohn­haus vollends verliere. Dadurch wÃ¼rde nÃ¤mlich auch die WohnqualitÃ¤t des Be­schwer­defÃ¼hrers erheblich geschmÃ¤lert. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">bb) Die Vorbringen in Rekurs‑ und Beschwerdeschrift zeigen, dass der Beschwer­defÃ¼hrer nicht vom Baupolizeirecht geregelte Interessen verfolgt, sondern solche zivil­recht­licher Natur. Im Kern der Sache geht es ihm um sein privatrechtliches VerhÃ¤ltnis zum Vermieter, um seine mietvertragsrechtliche Position. Dies ist offensichtlich, soweit die Nut­zungsÃ¤nderung das von ihm gemietete Erdgeschoss betrifft; denn diese Nut­zungsÃ¤nde­rung kann nicht realisiert werden, solange das MietverhÃ¤ltnis andauert. Eine BeeintrÃ¤chti­gung des BeschwerdefÃ¼hrers ist durch diese NutzungsÃ¤nderung daher ausge­schlossen. Dies trifft an sich auch auf die NutzungsÃ¤nderung im 1. Obergeschoss zu. Denn vom Erdge­schoss wird ein direkter Zugang (Treppe) ins 1. Obergeschoss geschaffen. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass die NutzungsÃ¤nderung im Erdgeschoss <i>und</i> im 1. Ober­geschoss nur gesamthaft erfolgen kann, sodass auch dieses baurechtliche Vor­haben nicht verwirklicht werden kann, solange das MietverhÃ¤ltnis des BeschwerdefÃ¼hrers andau­ert und er demgemÃ¤ss auch keine dadurch verursachten BeeintrÃ¤chtigungen erleidet. Selbst wenn aber davon ausgegangen wÃ¼rde, dass die Umnutzung des 1. Ober­geschosses zu Kunst-Aus­stellungsrÃ¤umen separat und damit wÃ¤hrend der Mietdauer des BeschwerdefÃ¼h­rers reali­siert werden kann, so hat dies keinerlei baupolizeilich relevanten BeeintrÃ¤chtigun­gen zur Folge. Wohl bringt der BeschwerdefÃ¼hrer in diesem Zusammen­hang vor, er habe ein Inter­esse, dass das GebÃ¤ude, in welchem er seit Jahrzehnten lebe, seinen teilweise noch vorhan­denen Charakter als Wohnhaus nicht verliere bzw. seine WohnqualitÃ¤t nicht erheb­lich ge­schmÃ¤lert werde. Dieser Einwand ist aber offensichtlich haltlos und nicht geeignet, die Le­gi­timation des BeschwerdefÃ¼hrers zur Baueinsprache zu begrÃ¼nden. Denn das 1. Oberge­schoss wird seit 1. April 1979, mithin seit mehr als 21 Jahren, zu BÃ¼rozwecken genutzt. Ge­mÃ¤ss den Angaben des BeschwerdefÃ¼hrers in seiner Rekursschrift dienen die BÃ¼­ros heute einer Werbeagentur und einem Architektur­bÃ¼ro. Wenn diese BÃ¼rorÃ¤ume neu als Kunst-AusstellungsrÃ¤ume genutzt werden, Ã¤ndert dies am "Charakter als Wohn­haus" Ã¼ber­haupt nichts, da keine WohnrÃ¤ume umgenutzt werden. Damit erweist sich auch der Ein­wand, die WohnqualitÃ¤t werde durch das Bauvorhaben erheblich ge­schmÃ¤lert, als von vornherein unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Es ist nicht Aufgabe des Ã¶ffentlichen Rechts, dem BeschwerdefÃ¼hrer die Verfol­gung seiner zivilrechtlichen AnsprÃ¼che bzw. Interessen zu ermÃ¶glichen (§ 317 PBG). Der BeschwerdefÃ¼hrer verweist in diesem Zusammenhang auf den in RB 1981 Nr. 10 publi­zierten Entscheid des Verwaltungsgerichts, bei welchem eine zivilrechtlich (dienstbarkeits­rechtlich) gesicherte Zufahrt im Streit stand. Dabei Ã¼bersieht er jedoch, dass die Zufahrt als Bestandteil der Baureife eine Grundvoraussetzung fÃ¼r die Erteilung der Baubewilligung ist (§ 234 PBG; Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979). Demge­mÃ¤ss ist auch im Baubewilligungsverfahren zu Ã¼berprÃ¼fen, ob eine dienstbarkeitsrechtlich gesicherte Zufahrt als hinreichende Erschliessung im Sinn des Baupolizeirechts gelten kann. Unbe­helflich ist sodann der Hinweis auf die Legitimation des PÃ¤chters zur Anfech­tung einer Planungsmassnahme, welche das gepachtete Land betrifft. Das Bundesgericht hat dem PÃ¤chter die Legitimation zur staatsrechtlichen Beschwerde zuerkannt, weil die Einzonung in eine Bauzone die Pachterstreckung durch den Richter grundsÃ¤tzlich aus­schliesst bzw. direkt beeintrÃ¤chtigt.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Zusammenfassend ist die Baurekurskommission I zu Recht auf den Rekurs des Be­schwerdefÃ¼hrers nicht eingetreten. Damit erweist sich die Beschwerde insgesamt als unbe­grÃ¼ndet und ist demnach abzuweisen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">3. ...</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="MsoNormal">DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug2">1.<span> </span>Die Beschwerde wird abgewiesen. </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. ...</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>