<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2023.00058</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223847&amp;W10_KEY=13045531&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2023.00058</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.02.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Direkte Bundessteuer 2019</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Direkte Bundessteuer 2019 [Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel oder private Vermögensverwaltung?] Kriterien für das Vorliegen eines steuerbaren gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels im Sinne einer selbständigen Erwerbstätigkeit (E. 2.2). Im Rahmen der Gesamtbetrachtung liegen zahlreiche Indizien vor, wonach vorliegend davon auszugehen ist, dass der Pflichtige im Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaften als gewerbsmässiger (Quasi-)Liegenschaftenhändler einzustufen ist. Bei den dargelegten Umständen kann gesamthaft nicht mehr von einer bloss schlichten Verwaltung von Privatvermögen ausgegangen werden (E. 2.5). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSICHT DER GEWINNERZIELUNG">ABSICHT DER GEWINNERZIELUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DARLEHEN">DARLEHEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FÃHIGKEITSAUSWEIS">FÃHIGKEITSAUSWEIS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREMDFINANZIERUNG">FREMDFINANZIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREMDKAPITAL">FREMDKAPITAL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBSMÃSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL">GEWERBSMÃSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HALTEDAUER">HALTEDAUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INDIZIEN">INDIZIEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLER">LIEGENSCHAFTENHÃNDLER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERTVERMEHRUNG">WERTVERMEHRUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 16 DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 18 DBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=64913" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2023.00058</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. Februar 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Ivana Drempetic. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Kanton ZÃ¼rich, </span><span>vertreten durch das kantonale Steueramt, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend direkte Bundessteuer 2019,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>A (nachfolgend der Pflichtige bzw. gemeinsam mit seiner Ehefrau B die Pflichtigen) erwarb am 17. April 2013 die Wohnung Nr. 01 inkl. Keller 01 (152/10'000 Miteigentum) in der Liegenschaft D-Platz 02</span><span>â</span><span>03 (+04</span><span>â</span><span>05) in E von der F AG. Am 29. April 2019 verÃ¤usserte er diesen </span><span>Miteigentumsanteil zum Preis von Fr. ...</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit VeranlagungsverfÃ¼gung vom 1. Oktober 2021 qualifizierte das kantonale Steueramt die Pflichtigen hinsichtlich der VerÃ¤usserung ihres Miteigentumsanteils als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndler und rechnete ihnen Fr. â¦ als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit auf. Gleichzeitig wurde ein AHV-Abzug von Fr. â¦ gewÃ¤hrt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Hiergegen liessen die Pflichtigen am 18. Oktober 2021 Einsprache erheben und beantragen, der VerÃ¤usserungsgewinn aus dem Verkauf des Stockwerkeigentums sei weder der direkten Bundessteuer noch der AHV zu unterstellen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Entscheid vom 20. Oktober 2022 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab. Es qualifizierte den Pflichtigen weiterhin als gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler und verwies insbesondere auf die kurze Haltedauer, die hohe Fremdfinanzierungsquote sowie den engen Zusammenhang mit der beruflichen TÃ¤tigkeit des Pflichtigen.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Erwgung1"><span>Das Steuerrekursgericht wies die hiergegen erhobene Beschwerde mit Entscheid vom 19. April 2023 ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Erwgung2">Mit Beschwerde vom 7. Juni 2023 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht sinngemÃ¤ss beantragen, der vorinstanzliche Entscheid sei aufzuheben und die Sache sei zur Festlegung der Steuerfaktoren an die VeranlagungsbehÃ¶rde E zurÃ¼ckzuweisen. Weiter sei die Besteuerung des VerÃ¤usserungsgewinns aus dem Verkauf des Stockwerkeigentums von Fr. â¦ als Ertrag aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit aufzuheben und das steuerbare Einkommen fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2019 auf Fr. â¦ festzulegen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Erwgung2">WÃ¤hrend das kantonale Steueramt in der Beschwerdeantwort vom 28. Juni 2023 die Abweisung der Beschwerde beantragte, verzichtete die Vorinstanz auf eine Vernehmlassung. Die eidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 11. Juli 2023 liessen sich die Pflichtigen zur Beschwerdeantwort des kantonalen Steueramtes vom 28. Juni 2023 vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts kÃ¶nnen die Steuerpflichtigen innert 30 Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (vgl. Art. 145 Abs. 2 i.<span> </span>V.<span> </span>m. Art. 140 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer [DBG] und § 14 Abs. 1 der Verordnung vom 4. November 1998 Ã¼ber die DurchfÃ¼hrung des Bundesgesetzes Ã¼ber die direkte Bundessteuer).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>In Bundessteuersachen umfasst die Kognition des Verwaltungsgerichts alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts. Denn soll die erstinstanzliche Beschwerde die allseitige, hinsichtlich Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschrÃ¤nkte gerichtliche ÃberprÃ¼fung der Einspracheentscheide der VeranlagungsbehÃ¶rde auf alle MÃ¤ngel des Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens hin ermÃ¶glichen (Art. 140 Abs. 3 DBG), muss sich die Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, die die ÃberprÃ¼fung der Entscheidung eines Gerichts und nicht diejenige einer VerwaltungsbehÃ¶rde zum Gegenstand hat, sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle beschrÃ¤nken (BGE 131 II 548 E. 2.5; RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Streitig ist, ob der Gewinn aus dem Verkauf einer durch die Pflichtigen gehaltenen Liegenschaft als privater Kapitalgewinn im Sinn von Art. 16 Abs. 3 DBG oder als Einkommen aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit nach Art. 18 Abs. 2 DBG zu qualifizieren ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen EinkÃ¼nfte (Art. 16 Abs. 1 DBG). Aufgrund dieser gesetzlichen Ordnung, welche sich am Konzept der ReinvermÃ¶genszugangstheorie<span> orientiert, sind alle WertzuflÃ¼sse (EinkÃ¼nfte) bei den Steuerpflichtigen ohne RÃ¼cksicht auf ihre Quellen steuerbar, sofern sie das Gesetz nicht ausdrÃ¼cklich von der Besteuerung ausnimmt. Ausgenommen sind namentlich die Kapitalgewinne aus der VerÃ¤usserung von PrivatvermÃ¶gen (Art. 16 Abs. 3 DBG).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>Als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit steuerbar sind gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 DBG alle EinkÃ¼nfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit. Der Begriff der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit ist dabei praxisgemÃ¤ss weit auszulegen: Gewinne aus einer TÃ¤tigkeit, die Ã¼ber die schlichte Verwaltung von PrivatvermÃ¶gen hinausgeht, stellen steuerbares Einkommen dar (BGr, 9. MÃ¤rz 2021, 2C_553/2019, E. 3.2 m.<span> </span>w.<span> </span>H.). Dazu zÃ¤hlen nach Art. 18 Abs. 2 DBG auch alle Kapitalgewinne aus VerÃ¤usserung, Verwertung oder buchmÃ¤ssiger Aufwertung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen. Als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gelten alle VermÃ¶genswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 DBG). Die Rechtsprechung versteht unter selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit jede TÃ¤tigkeit, bei der eine natÃ¼rliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmÃ¤ssig, anhaltend und nach aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 15. September 2021, SB.2020.000117, E. 3.2; VGr, 19. Februar 2020, SB.2019.000112, E. 1.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.3 </b>Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmÃ¤ssiger<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223441&amp;W10_KEY=10854328&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx2"></a> Liegenschaftenhandel<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223441&amp;W10_KEY=10854328&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx3"></a> im Sinn einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten VermÃ¶gensverwaltung bei sich zufÃ¤llig bietender Gelegenheit tÃ¤tigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfÃ¼r kommen in Betracht: die systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.2; BGr, 9. MÃ¤rz 2021, 2C_553/2019, E. 3.3; BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser Indizien kann gemÃ¤ss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter UmstÃ¤nden jedoch auch allein, zur Annahme einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Einzelfall nicht erfÃ¼llt sind, kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer IntensitÃ¤t vorliegen. Entscheidend ist, dass die TÃ¤tigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.000117, E. 3.3). Folglich kann unter UmstÃ¤nden auch eine Person, welche weder haupt- noch nebenberuflich als LiegenschaftenhÃ¤ndlerin tÃ¤tig ist, als gewerbsmÃ¤ssige (Quasi-)LiegenschaftenhÃ¤ndlerin qualifiziert werden (vgl. BGr, 10. September 2015, 2C_27/2015, E. 1.4; BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 1.4).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.4 </b>Private VermÃ¶gensverwaltung und damit keine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit liegt etwa bei Vermietung eigener Liegenschaften vor. Dies gilt selbst dann, wenn das VermÃ¶gen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmÃ¤nnische BÃ¼cher gefÃ¼hrt werden (BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.3; BGr, 9. MÃ¤rz 2021, 2C_553/2019, E. 3.4; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2017, E. 3.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.00117, E. 3.4; VGr, 7. Juli 2021, SB.2021.00045, E. 2.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b><span>Die Vorinstanz begrÃ¼ndete ihren Entscheid zusammengefasst damit, dass die von der Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien darauf hinweisen, dass die Pflichtigen mit Bezug auf die VerÃ¤usserung der Liegenschaft als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndler einzustufen seien. So seien die ausserordentlich hohe Fremdkapitalquote, die Fachkenntnis des Pflichtigen als Immobilienfachmann sowie sein Vorgehen eindeutige Indizien, dass sie unter Ãbernahme des kommerziellen Risikos zweifellos mit der Absicht der Gewinnerzielung tÃ¤tig geworden seien. Von einer blossen ZufÃ¤lligkeit des Erfolgseintritts und einer insgesamt nicht auf Erwerb ausgerichteten TÃ¤tigkeit kÃ¶nne deshalb nicht gesprochen werden. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die Pflichtigen bringen in ihrer Beschwerde zusammengefasst unter anderem vor, dass sie als strengglÃ¤ubige Juden und Mitglieder der jÃ¼dischen Gemeinde in E auf der Suche nach einer Eigentumswohnung in der NÃ¤he der jÃ¼dischen Synagoge waren. Im Jahr 2012 hÃ¤tten sie vom Bauprojekt G am D-Platz erfahren. Schliesslich habe der Pflichtige am 17. April 2013 einen Ã¶ffentlich beurkundeten Kaufvertrag zum Erwerb von 152/10'000 (somit 1,5<span> </span>%) Miteigentum zum Preis von Fr. â¦ unterzeichnet. Die Familie habe die Wohnung ursprÃ¼nglich nach Vollendung eines koscheren Innenausbaus im Wert von Fr. â¦ selber beziehen wollen. Im Herbst 2013 habe die Familie jedoch Zweifel bekommen, ob die Ãberbauung im G ein adÃ¤quater Ort fÃ¼r die junge Familie sei. Sie empfanden die schiere GrÃ¶sse der Ãberbauung mit knapp einhundert Wohnungen zu anonym und befremdlich. Zudem solle es in unmittelbarer NÃ¤he Nachbarn haben, welche ihre Kinder in einer fÃ¼r jÃ¼dische VerhÃ¤ltnisse nicht angemessenen Weise zu erziehen versucht hÃ¤tten. Aus diesem Grund hÃ¤tten sie sich gegen die Ãberbauung im G entschieden und die Wohnung vorÃ¼bergehend an Dritte vermietet. WÃ¤hrend dessen seien sie in ihrer alten Wohnung verblieben, bis sie schliesslich eine Eigentumswohnung mitten im Zentrum der jÃ¼dischen Gemeinschaft an der H-Strasse im April 2019 erworben und gleichentags die Wohnung im G mit Gewinn verkauft hÃ¤tten. Folglich sei offensichtlich, dass die Pflichtigen keine TÃ¤tigkeit entwickelt haben, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet gewesen sei. Es liege lediglich ein singulÃ¤rer Kauf einer marktgÃ¤ngigen Eigentumswohnung mit der Selbstbewohnungsabsicht vor. Zudem seien bei einem Kaufpreis von Fr. â¦ auch bei einer hohen Fremdfinanzierung nur Ã¼berschaubare Risiken eingegangen worden. Letztlich sei es der Marktentwicklung des StadtzÃ¼rcher Immobilienmarktes zu verdanken, dass die Pflichtigen aus einer sich zufÃ¤llig bietenden Gelegenheit einen Gewinn haben erzielen kÃ¶nnen. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.5 </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>2.5.1 </span></b>Was die Pflichtigen vorbringen, vermag nicht zu Ã¼berzeugen. Den Pflichtigen ist mit den Vorinstanzen dahingehend zuzustimmen, dass es sich in casu um eine einzige Liegenschaftentransaktion im Jahr 2019 handelt und damit keine HÃ¤ufung von LiegenschaftengeschÃ¤ften vorliegt. Folglich lÃ¤sst sich aus diesem Umstand keine HandelstÃ¤tigkeit ableiten. Massgebend ist jedoch die Gesamtbetrachtung sÃ¤mtlicher Indizien, kann doch jedes einzelne Indiz gemÃ¤ss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter UmstÃ¤nden aber auch allein, zur Annahme einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen (vgl. E. 2.2.3). So kann entgegen den AusfÃ¼hrungen der Pflichtigen nicht ohne Weiteres gesagt werden, dass beim Pflichtigen keine BerufsnÃ¤he vorliege. WÃ¤hrend der Pflichtige im Jahr 2004 in der SteuererklÃ¤rung noch angab, dass er Student sei, war er nach dem Studium direkt im Immobilienbereich tÃ¤tig. Soweit der Pflichtige nun vorbringt, dass er lediglich eine Handelsschule besucht habe und als Liegenschaftenverwalter arbeite, kann ihm nicht gefolgt werden. Zum einen arbeitet der Pflichtige bereits seit mehreren Jahren in einem AnstellungsverhÃ¤ltnis bei der I GmbH. Diese bezweckt gemÃ¤ss Handelsregistereintrag die Vermittlung und das Management von GrundstÃ¼cken. GemÃ¤ss ihrem Internetauftritt gehÃ¶rt sie zur Gruppe J, welche in der Acquisition, Bewertung und dem Verkauf von Liegenschaften tÃ¤tig ist. Auf deren Website ist der Pflichtige als Executive Director aufgefÃ¼hrt. Zudem hatte der Pflichtige gemÃ¤ss Handelsregistereintrag (siehe Tr-Nr. 06) ab dem Jahr 2008 die ErmÃ¤chtigung, die I GmbH mittels Einzelprokura zu vertreten. Neben den J-Gesellschaften steht der Pflichtige auch mit anderen Immobiliengesellschaften in einem NaheverhÃ¤ltnis. Wie bereits die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, amtet(e) der Pflichtige laut Handelsregister als Verwaltungsrat, GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer oder Zeichnungsberechtigter bei zahlreichen Immobiliengesellschaften (unter anderem bei der K GmbH, der L GmbH, der M GmbH, der N AG sowie der O AG). Im Ãbrigen ist der Pflichtige alleiniger Gesellschafter der L GmbH, deren Zweck auf den Erwerb, das Halten, das Verwalten und die VerÃ¤usserung von Liegenschaften sowie die Entwicklung und Realisation von Immobilienprojekten gerichtet ist. DarÃ¼ber hinaus ist der Pflichtige zudem selbst zur HÃ¤lfte an der M GmbH beteiligt, welche den Handel mit sowie das Halten und Verwalten von Immobilien bezweckt. ErwÃ¤hnenswert in diesem Zusammenhang sind im Ãbrigen zudem die dem kantonalen Steueramt vorliegenden Meldungen aus den Jahren 2014 und 2015, wonach der Pflichtige beim Verkauf zweier Liegenschaften durch die P GmbH in eigenem Namen als Makler aufgetreten und entlÃ¶hnt worden ist. Angesichts der vielfÃ¤ltigen sowie langjÃ¤hrigen TÃ¤tigkeiten des Pflichtigen bei diversen Immobilienunternehmungen ist ein NÃ¤heverhÃ¤ltnis zum Immobiliensektor ohne Weiteres zu bejahen. Auch besondere Fachkenntnisse kÃ¶nnen ihm durch diese TÃ¤tigkeiten nicht abgesprochen werden. <span>Obschon er geltend macht, einzig im Bereich der Immobilienbewirtschaftung tÃ¤tig zu sein, verfÃ¼gt der Pflichtige zweifelsohne Ã¼ber relevante Fachkenntnisse, welche er nicht zuletzt fÃ¼r seine Funktion als GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer benÃ¶tigt. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.5.2 </b>W<span>eiter stellte die Vorinstanz in ihren ErwÃ¤gungen nachvollziehbar fest, dass es sich bei der sechsjÃ¤hrigen Besitzesdauer â abstellend auf die gesetzliche Regelung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer â weder um eine kurze noch eine lange, sondern eine mittlere Besitzesdauer handle. Folglich kÃ¶nne aus der Beurteilung der Besitzesdauer nichts zur Frage des Vorliegens eines gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandels abgeleitet werden, was die Pflichtigen nicht beanstanden. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.5.3 </b><span>NÃ¤her zu prÃ¼fen sind weiter die von den Pflichtigen fÃ¼r den Erwerb der Liegenschaften jeweils eingesetzten Fremdmittel, denn der Einsatz erheblicher Fremdmittel kann ein weiteres Indiz fÃ¼r die TÃ¤tigkeit eines gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndlers sein, sofern er Ã¼ber das hinausgeht, was auch in der privaten VermÃ¶gensverwaltung Ã¼blich ist, wie z.</span><span> </span><span>B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. Dem Kriterium des Einsatzes erheblicher fremder Mittel in der Abgrenzung zwischen privater VermÃ¶gensverwaltung und gewerbsmÃ¤ssiger Nutzung von Liegenschaften liegt die Ãberlegung zugrunde, dass, wer einen sehr hohen Fremdkapitalanteil beansprucht, ein erhÃ¶htes Risiko eingeht, was auf eine geschÃ¤ftliche Transaktion hindeutet (vgl. BGr, 21. April 2021, 9C_730/2020, E. 6.2.2 mit Hinweis). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.5.4 </b>WÃ¤hrend das kantonale Steueramt im Einspracheverfahren mit Blick auf die Liegenschaft noch von einem Fremdfinanzierungsgrad von 100 % ausgegangen war (Hypothek der Bank S [Fr. â¦] und die Darlehen von Q [Fr. â¦] und der K GmbH [Fr. â¦] gegenÃ¼ber Erwerbspreis [Fr. â¦ ohne BerÃ¼cksichtigung des Innenausbaus Fr. â¦]), legte die Vorinstanz ihrer Beurteilung einen Fremdfinanzierungsgrad von 91,7 % zugrunde. Dabei berÃ¼cksichtigte sie den Umstand, dass der Kaufvertrag zwischen dem Pflichtigen und der F AG nicht eingereicht wurde, weshalb sich aus den Akten nicht erschliessen lÃ¤sst, was in Bezug auf den Innenausbau vereinbart worden ist. Gleichwohl ging die Vorinstanz zu Recht davon aus, dass der Fall so zu beurteilen ist, wie wenn ein Bauherr einen Architekten mit dem Bau eines Einfamilienhauses beauftragt hÃ¤tte und dieser diverse EinzelauftrÃ¤ge an unterschiedliche Handwerker vergibt. Dies fÃ¼hrt dazu, dass auch die Innenausbaukosten in den Erstellungspreis miteinfliessen und damit bei der Berechnung der Fremdkapitalquote mitzuberÃ¼cksichtigen sind. Folglich ist von einem Erwerbspreis von Fr. â¦ (Fr. â¦ + Fr. â¦) auszugehen. Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass das behauptete Darlehen der R AG aus dem Jahr 2014 mangels Nachweises unberÃ¼cksichtigt geblieben ist. Soweit die Vorinstanz bei den DarlehensvertrÃ¤gen der GlÃ¤ubiger Q und K GmbH von DarlehensbestÃ¤tigungen ausgeht, welche in der Ziffer 5 jeweils ausdrÃ¼cklich das Darlehen zur Finanzierung der Eigentumswohnung im Projekt G am D-Platz vorsehen und damit einen direkten Zusammenhang zum Kauf des Stockwerkeigentums am D-Platz erblickt, ist ihr zu folgen. Folglich ist von einem Fremdkapital von Fr. â¦ (Fr. â¦ + Fr. â¦ + Fr. â¦) auszugehen, was eine Fremdkapitalquote von <a id="_Hlk157432479">91,7% </a>ergibt. Rechtlich erwog die Vorinstanz sodann, dass eine Fremdfinanzierungsquote von 91,7% den Schwellenwert von 80 %, welcher in der Rechtsprechung vielfach als massgeblicher Schwellenwert bei der Abgrenzung von gewerbsmÃ¤ssigem Liegenschaftenhandel und privater VermÃ¶gensverwaltung herangezogen werde, bei Weitem sprenge. Diese Analyse der Vorinstanz ist entgegen der Auffassung der Pflichtigen nicht zu beanstanden. Sodann ist entgegen dem Einwand des Pflichtigen bei den Darlehen seines Bruders sowie seines Arbeitgebers nicht von Eigenkapital auszugehen. Selbst wenn es sich hierbei um unverzinsliche und unbesicherte Darlehen handelt, stellen diese gleichwohl Fremdmittel dar und ist nicht ohne Weiteres ausgeschlossen, dass die GlÃ¤ubiger die RÃ¼ckzahlung der Schulden rechtlich durchsetzen wÃ¼rden (vgl. hierzu auch das Urteil: BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, wonach das Darlehen einer Mutter an ihren Sohn als Fremdkapital gewertet wurde). </p> <p class="Erwgung3"><b><span>2.5.5 </span></b>Schliesslich verfÃ¤ngt auch das Argument nicht, dass die Pflichtigen es lediglich der Marktentwicklung des StadtzÃ¼rcher Immobilienmarktes zu verdanken hÃ¤tten, dass sie eine sich zufÃ¤llig bietende Gelegenheit haben nutzen und daraus einen Gewinn erzielen kÃ¶nnen. <span>Es ist vielmehr davon auszugehen, dass der Pflichtige aufgrund seines Fachwissens das wertsteigernde Potenzial der Liegenschaft im Erwerbszeitpunkt erkannt hat und bereits dazumal damit rechnete, dass er die Liegenschaft am D-Platz mit einer hohen Gewinnerzielung wird verkaufen kÃ¶nnen. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.5.6 </b>Insgesamt erweist sich damit nicht nur die Feststellung des Sachverhalts hinsichtlich der fÃ¼r die Qualifikation des Pflichtigen als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler massgebenden UmstÃ¤nde als vertretbar, sondern Ã¼berzeugt auch die rechtliche WÃ¼rdigung der Vorinstanz. Diese hat zu Recht mit Bezug auf Kauf, Innenausbau und Verkauf der Liegenschaft aufgrund der eingesetzten Fremdmittel (Fremdfinanzierungsquote von 91,7%), des beim Pflichtigen vorhandenen Fachwissens, seines Vorgehens sowie der Wiederanlage zumindest eines erheblichen Teils des erzielten Gewinns zum Kauf einer neuen Liegenschaft darauf geschlossen, dass die TÃ¤tigkeit des Pflichtigen als gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel einzustufen ist.<span> Die EinwÃ¤nde hinsichtlich des Fehlens von einschlÃ¤gigem Fachwissen vermÃ¶gen vor diesem Hintergrund nicht zu Ã¼berzeugen<i>.</i></span> Denn bei den dargelegten UmstÃ¤nden kann gesamthaft nicht von einer bloss schlichten Verwaltung von PrivatvermÃ¶gen ausgegangen werden. An dieser WÃ¼rdigung vermÃ¶gen die von den Pflichtigen beigebrachten Beweismittel nichts zu Ã¤ndern.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerde erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung1">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Pflichtigen je zur HÃ¤lfte, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten, aufzuerlegen (Art. 145 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 144 Abs. 1 DBG) und <span>es steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu (Art. 64 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 [VwVG] in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG). </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="einzug2"><span>1. Die Beschwerde SB.2023.00058 betreffend direkte Bundessteuer 2019 wird abgewiesen.</span></p> <p class="einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf<br/> Fr. 5</span><span>'</span><span>500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 150.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'650.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten auferlegt.</span></p> <p class="einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.</span></p> <p class="einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Steuerrekursgericht;<br/> c) das Sekretariat der GeschÃ¤ftsleitung des kantonalen Steueramts;<br/> d) die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung (ESTV).</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>