R 11 80 5. Kammer URTEIL vom 3. Juli 2012 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Ortsplanungsrevision 1. a) … ist Eigentümer des Bauernbetriebs auf Parzelle 328 in … Darauf stehen mehrere Gebäude (vgl. Plan Beilage 1 der Stadtgemeinde vom 21. September 2011). Im Norden der Parzelle befindet sich ein Ökonomiegebäude (Geb. Nr. 59A) und ein weiteres Ökonomiegebäude (Geb. Nr. 59A-B). Im mittleren Bereich der Parzelle befindet sich eine Reithalle (Geb. Nr. 59A-C) mit zwei Anbauten Remise (59A-G) und Führanlage (59A-F). Das Grundstück liegt in der Landwirtschaftszone mit überlagerter Pferdeausbildungs- und Pferdepensionszone. In dieser überlagerten Zone sind gemäss Art. 63 BG Bauten und Anlagen zulässig, die der Aufzucht und Ausbildung von Pferden dienen. b) Östlich von Parzelle 328 liegen die im Eigentum von … stehenden Nachbarparzellen 329 und 2444. Diese befinden sich heute ebenfalls in der Landwirtschaftszone. c) Das Departement des Innern und der Volkswirtschaft [DIV] (heute: Departement für Volkswirtschaft und Soziales [DVS]) stimmte am 9. Oktober 1992 dem Ökonomiegebäude 59A-B zu (Titel: Viehstall [Neubau]). d) Am 2. November 1999 stimmte das DIV dem Neubau der Reithalle (59A-C) zu. e) Am 21. Februar 2001 stimmte das DIV der massvollen Erweiterung der Reithalle (59A-C) in nordöstlicher Richtung mit einem ca. 545 m² (19 m x 28.7 m) grossen Ausleger (59A-F) zu. Dieser Ausleger ohne Seitenwände wurde im damaligen Baugesuch als "Führanlage" deklariert. f) Am 27. Mai 2005 stimmte das DIV dem Anbau einer landwirtschaftlichen Remise an die südwestliche Seite der Reithalle zu (59A-G). g) Am 6. Februar 2007 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die Bewilligung für das Bauen ausserhalb der Bauzonen (BAB-Bewilligung) für den Einbau von Pferdeboxen in die vorgenannte Remise (59A-G). h) Im Jahre 2010 schliesslich erteilte das ARE die BAB-Bewilligung für weitere bauliche Massnahmen im Bereich der Führanlage 59A-F (Einbau einer Lagerbühne und Sattelkammer und Überdachung des Ballenlagers). i) Am 30. Juni 2010 nahm … im Rahmen der Mitwirkungsauflage (31. Mai – 30. Juni 2010) zur neuen Ortsplanung ... Stellung. Wenn die Parzellen 329 und 2444 wirklich eingezont würden, sei das Problem des Schutzes der geplanten Wohnzone vor Immissionen und der Betriebssicherheit in das Verfahren einzubeziehen. Es sei zu klären, ob die Mindestabstände für den Nutzungstransfer auf den Parzellen 329 und 2444 überhaupt möglich seien. Die Mindestabstände seien einzuhalten. Als solche gälten insbesondere die Abstände (der Schweizerischen Forschungsanstalt für Agrarwirtschaft und Landtechnik [FAT]) für Tierhaltungsanlagen (sog. FAT- Abstände). Eine Einzonung der beiden Parzellen könne unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben nicht erfolgen. Ihm gehe es darum, den sehr gut geführten Landwirtschaftsbetrieb vor betrieblichen Einschränkungen zu schützen. Ein Bodentausch der einzuzonenden Parzellen mit Parzelle 1793 wäre besser. j) Am 22. Oktober 2010 beurteilte der Schweizerische Bauernverband (SBV) im Auftrag von … die Situation. Er ging von 65 Plätzen zur Viehmast und vier Pferdeboxen im Gebäude Nr. 59A-B aus, von 7 Pferdeboxen im Gebäude Nrn. 59A-A, von 9 Pferdeboxen im Gebäude Nr. 59A, von 33 Kälbern zur Grossviehmast im Gebäude Nr. 59A-F und von 22 Pferdeboxen im Gebäude Nr. 59A-C. Für die Messungen stellte er für Gebäude Nr. 59A (Stall 1) auf dessen Mittelpunkt, für Gebäude Nr. 59A-B (Teil Grossviehmast), 59A-A und 59A-F (zusammen Stall 2) auf den Schnittpunkt des Laufhofzauns von 59A-A und 59A-B vor diesen Gebäuden mit der Ecke von 59A-F und für Gebäude Nr. 59A- C (Stall 3) auf den Mittelpunkt der dort befindlichen 22 Pferdeboxen ab. Das Gutachten kam zum Schluss, dass Stall 2 den FAT-Mindestabstand zu Parzellen 329 und 2444 nicht einhalte (vgl. dafür und für die Messpunkte grafische Darstellung auf S. 13 des Gutachtens). k) Am 9. November 2010 beschloss das … Stimmvolk eine Gesamtrevision der Ortsplanung, so unter anderem einen Zonenplan und Generellen Gestaltungsplan. Darin wurde Parzelle 328 unverändert der Landwirtschaftszone mit überlagerter Pferde Ausbildungs- und Pferdepensionszone zugewiesen. Indessen wurden die beiden benachbarten Parzellen 329 und 2444 von der Landwirtschaftszone in die Wohnzone W1 umgezont und mit einer Quartierplanpflicht belegt. l) Am 14. Dezember 2010 beurteilte das Landwirtschaftliche Bildungs- und Beratungszentrum (LBBZ) … in … im Auftrag von … die Situation. Für die Masttiere sei der ehemalige Milchviehstall (59A-B), welcher jetzt für die Viehmast genutzt werde, geeignet. Die Tierhaltung entspreche den Vorschriften und den heute üblichen Standards. Auch die Kriterien für kontrollierte Freilandhaltung und besonders tierfreundliche Stallhaltung würden erfüllt. Der Stall sei ursprünglich als Milchviehstall mit Aufzucht und Viehmast erstellt worden. Mittlerweile habe … die Milchproduktion aufgegeben und den Betrieb ganz auf Viehmast umgestellt. Dafür sei kein Baugesuch eingereicht worden, was auch nicht zwingend sei. Bauliche Veränderungen seien nicht nötig gewesen. Die Tierart sei auch nicht gewechselt und der Viehbestand in GVE sei auch nicht erhöht worden. Damit hätten aus der Betriebsumstellung keine raum- ,erschliessungs- oder umweltrelevanten Auswirkungen resultiert.Anders zu beurteilen sei die Umnutzung des Innenhofes beim Pferderundlauf in einen Kälberstall. Diese Lösung sei für Gesundheit und Wohlbefinden der Kälber ideal. Zudem werde kein zusätzliches Land verbraucht. Es werde indessen ein Gebäudeteil neu für die dauernde Tierhaltung genutzt, der ursprünglich nur als Bewegungsplatz für Pferde gedacht gewesen sei. Diese Umnutzung bedürfe einer Bewilligung durch die Baubehörde. 2. Am 20. Dezember 2010 erhob … Planungsbeschwerde an die Regierung und beantragte die Nichtgenehmigung der Umzonung von Parzellen 329 und 2444 von der Landwirtschaftszone in die Wohnzone W1. Die Parzellen seien der Landwirtschaftszone zuzuweisen. 3. In ihrer Vernehmlassung vom 8. Februar 2011 beantragte die Gemeinde die Abweisung der Planungsbeschwerde. 4. In seiner Replik vom 18. März 2011 hielt … an seinen Rechtsbegehren fest, ebenso die Gemeinde in ihrer Duplik vom 8. April 2011. 5. Am 6. Juni 2011 nahm das kantonale Amt für Natur und Umwelt (ANU) gegenüber dem DVS zur Planungsbeschwerde Stellung. (Die Stellungnahme lag zunächst nicht bei den Akten und wurde vom Instruktionsrichter am 6. März 2012 beim DVS ediert und den Parteien am 7. März 2012 zur Kenntnisnahme zugestellt.) Das ANU wies darauf hin, dass es auf Wunsch der Gemeinde am 30. Juli und am 26. August 2010 FAT-Abstände ermittelt habe (Beilagen 10, 11 und 12 zur Vernehmlassung der Gemeinde im Planungsbeschwerdeverfahren). Die Berechnungen wiesen einen Fehler auf, der dazu führe, dass die Mindestabstände zu gering ausgefallen seien. Als Korrekturfaktor für Aufstallung/Entmistung sei 0.8 angenommen worden statt 1.0. Man müsse also die in den vorgenannten Beilagen zur Vernehmlassung der Gemeinde angegebenen Mindestabstände mit 1.25 multiplizieren.Die eine Berechnung sei für den bewilligten Zustand (30 GVE in 59A-B, 5 Pferdeboxen in der Südwestecke 59A-C [Bemerkung: 2 Ställe: [Bemerkung: 59A-A und 59A-B  Stall 1; 59A-C  Stall 2], keine Korrektur für Weide), die andere im Sinne eines Entgegenkommens an den Gesuchsteller unter Annahme des durchschnittlichen Tierbestandes während der letzten zehn Jahre durchgeführt worden (39.7 GVE, aufgeteilt auf 3 Ställe [Bemerkung: 59A-A und 59A-B  Stall 1; 59A  Stall 2; 59A-C  Stall 3] mit Korrektur für Weide 0.75) und die dritte gemäss Angaben des Beschwerdeführers (total 54 GVE, aufgeteilt auf 3 Ställe [Bemerkung: 59A-A und 59A-B  Stall 1; 59A  Stall 2; 59A-C  Stall 3] mit Korrektur für Weide 0.75). Für die Einzelbetrachtung seien die Mindestabstände gemäss geltender Praxis in Graubünden von den zu Parzelle 329 und 2444 nächstgelegenen Emissionsquellen aus ermittelt worden, was die Nachbarn in der Umgebung der Anlage bevorzuge. Für die Ermittlung mit gegenseitiger Beeinflussung der Ställe sei der Mittelpunkt des Stalls bzw. des Gebäudeteils, der die Tiere enthalte, als Emissionsquelle betrachtet worden. Dies entspreche dem Vorgehen gemäss FAT-Bericht. Sowohl bei einer Einzelbetrachtung der Ställe als auch bei Berücksichtigung der gegenseitigen Beeinflussung mehrerer Ställe seien die Mindestabstände im bewilligten Zustand gegenüber Parzelle 329 und 2444 gut eingehalten, nicht jedoch gegenüber Parzelle 343 (bestehende Wohnzone). Auch bei der Berechnung nach durchschnittlichem Tierbestand seien die gleichen Messpunkte gewählt worden. Bei der Einzelbetrachtung der Ställe sei der Mindestabstand von Stall 3 gegenüber der überbauten Parzelle 326 (bestehende Wohnzone und von Stall 2 derjenige gegenüber Parzelle 329) nicht ganz eingehalten. In beiden Fällen betrage der Mindestabstand 22.25 m (1.25 × 17.8 m). Bei Berücksichtigung der gegenseitigen Beeinflussung mehrerer Ställe seien die Mindestabstände gegenüber Parzelle 2444 eingehalten und gegenüber Parzelle 329 knapp nicht eingehalten. Die überbauten Parzellen 343 und 326 (beide in bestehender Wohnzone) befänden sich so zu einem grossen Teil innerhalb des Mindestabstandes. Die dritte Berechnung ergebe die genau gleichen Resultate wie die zweite.Zum Gutachten des SBV sagte das ANU, der Haupteinwand dagegen sei, dass Anzahl und Verteilung der Tiere auf die einzelnen Gebäude nicht den früheren Angaben entsprächen. Neu sollten 33 Kälber in der Führanlage gemästet werden, im Gutachten als Teil von Stall 2 bezeichnet. Zudem seien für die Berechnung 42 Pferdeboxen angenommen worden, die möglicherweise nicht alle bewilligt seien. Es sei nicht nachvollziehbar, wie die Einteilung der Ställe erfolgt sei. Weshalb Stall 3 separat betrachtet werde, sei ebenfalls nicht nachvollziehbar. Die umgenutzte, nicht bewilligte Führanlage rücke das Zentrum von "Stall 2" Richtung Parzelle 329. Ohne diese unbewilligte Umnutzung befände sich das Zentrum von Stall 2 im Hof zwischen den Gebäuden 59A-A und 59A-B, also mehr als 40 m von den einzuzonenden Parzellen entfernt. Es sei unklar, wie die GVE für Stall 2 und Stall 4 ermittelt worden seien. Es sei offenbar keine Korrektur für Weide vorgenommen worden. Die Korrektur für die Geländeform sei mit 1.2 zu hoch. Die auf S. 13 dargestellten Hüllkurven seien unvollständig. Bei Ställen 1 und 3 seien die gewichteten Mindestabstände von 51 bzw. 33 m gegenüber Wohnzonen nicht eingezeichnet. Werden sie eingezeichnet, wäre klar, dass sich die Parzellen in der bestehenden Wohnzone zu einem grossen Teil innerhalb der Mindestabstände befänden. Aus dem Gutachten SBV ergebe sich somit, dass die Umnutzung der Führanlage schon deshalb nicht bewilligt werden könne, weil die Mindestabstände gegenüber der bestehenden Wohnzone nicht eingehalten seien, unabhängig davon, ob Parzellen 329 und 2444 eingezont würden oder nicht. 6. Am 5., mitgeteilt am 6. Juli 2011, wies die Regierung die Planungsbeschwerde ab. Sie erwog, dass die vorliegende Einzonung im Rahmen der vorliegenden Ortsplanungsrevision mehr oder weniger die einzige sei. Sie habe als Hintergrund die im Rahmen der Revision umgesetzte Bestrebung der Stadt zur dauernden Freihaltung der schutzwürdigen kernnahen Siedlungsinnenräume "…" Vorstadt" und "…" (vgl. dazu Ziff. 5.2 des Planungs- und Mitwirkungsberichts vom 10. November 2010). Dort solle die bisherige AZ halbiert und durch Nutzungstransport eine Konzentration des Baugebietes unter Schaffung von Freiflächen erreicht werden. Die Neueinzonung von Parzellen 329 und 2444 diene gewissermassen einer rechtsgleichen Umsetzung dieser Freihaltebestrebungen. Die für die angestrebte Freihaltung erforderlichen Auszonungen könnten nicht zu 100 % durch Aufzonungen in unmittelbarer Nachbarschaft an den Rändern der Siedlungsinnenräume erzielt werden. Zur Gleichbehandlung aller in den Siedlungsinnenräumen betroffenen Grundeigentümer habe die Stadt eine vertragliche Regelung treffen können, die die Einzonung von Parzellen 329 und 2444 bedinge. Die vom Beschwerdeführer zum Abtausch offerierte Parzelle 1793 oder die gemeindeeigene Parzelle 4 im Gebiet … kämen für eine Kompensationsvereinbarung nicht in Frage. Die Einzonung von Parzellen 329 und 2444 sei die einzige raumplanerisch vertretbare Möglichkeit zur Sicherstellung der rechtsgleichen Umsetzung des in einem grossen öffentlichen Interesse liegenden Konzepts der Stadt zur Freihaltung wertvoller Innenräume. Für Anlagen der bäuerlichen Tierhaltung und der Intensivtierhaltung gälten die besonderen Vorschriften nach Anhang 2 Ziff. 51 der LRV (Art. 3 Abs. 2 lit. a LRV). Hier müssten die nach anerkannten Regeln der Tierhaltung erforderlichen Mindestabstände zu bewohnten Zonen eingehalten werden (Ziff. 512 des Anhanges 2). Als anerkannte Regel der Tierhaltung gelte insbesondere der FAT-Bericht 476/1995. Zuvor seien die Mindestabstände nach dem FAT- Bericht 350/1988 ermittelt worden. Die vorgesehene Revision des FAT-Berichts (Nr. 476, Vernehmlassungsentwurf vom 7. März 2005) sei vorgesehen, aber bis anhin nicht durchgeführt worden. (Darstellung der Berechnung der FAT-Mindestabstände). Die Mindestabstände dienten bei neuen Anlagen der vorsorglichen Emissionsbegrenzung. Bei bestehenden Anlagen werde anhand der erforderlichen Mindestabstände beurteilt, ob Immissionen übermässig seien und die Anlage allenfalls saniert werden müsse (BGU 1C_ 306/2010 E 3.2 mit Hinweisen).Die FAT-Richtlinien könnten auch herangezogen werden, um zu beurteilen, ob bei einer Neueinzonung die von einer benachbarten, bereits bestehenden Tierhaltungsanlage stammenden Geruchsbelästigungen gegen die Eignung der einzuzonenden Parzellen als Bauzone sprechen könnten. Gemäss Art. 3 Abs. 3 lit. b des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG) sollten Wohngebiete nämlich vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen wie Luftverschmutzung möglichst verschont werden (Interessenabwägung; kein Verbot der Einzonung von Bauland wegen übermässiger Geruchsbelästigung möglich). Hier sei umstritten, auf welcher Basis die Mindestabstände ermittelt werden sollten. Nicht die technische Anwendung des FAT-Berichts 476/1995 sei umstritten, sondern von welchem Tierbestand und von welchen Messpunkten im Hinblick auf die Ermittlung des Mindestabstandes auszugehen sei. Auf dem Betrieb des Beschwerdeführers seien folgende Tierhaltungsanlagen bewilligt worden: - Stall für 30 Kühe bzw. 30 GVE (unter der Annahme, dass es sich um Milchkühe handle), der aus Sicht der Luftreinhaltung zu Wohnzonen einen Abstand von 23.4 m einhalten müsste. Die Nordwestfassade sei weniger als 10 m von der nächstgelegenen Wohnzone entfernt. Die Hauptemissionsquelle befinde sich vor der Südfassade, im Abstand von mindestens 40 m von der heute einzuzonenden Parzellen 239 und 2444 entfernt. - Reithalle mit 5 bewilligten Pferdeboxen. 2006 sei eine Abstandsberechnung für 14 Pferde durchgeführt worden. 5 Pferdeboxen seien im Februar 2007 bewilligt worden. - Nicht bewilligt sei die Umnutzung der Führanlage zur Nutzung als Stall für Kälber. Wie viele der übrigen 17 Pferdeboxen im Gebäude 59A-C bewilligt seien, sei kaum rekonstruierbar. Es sei auch nicht bekannt, ob und allenfalls wann die Nutzung der Gebäude 59A und 59A-A als Pferdeställe bewilligt worden seien. Dort befänden sich 9 bzw. 7 Pferdeboxen. Das ANU habe am 30. Juli 2010 auf Wunsch der Gemeinde zwei Abstandsberechnungen gemäss FAT-Bericht 476/1995 durchgeführt. Die eine stütze sich auf den bewilligten Zustand ab (Beilage 10 der Gemeinde im Planungsbeschwerdeverfahren), die andere auf den durchschnittlichen Tierbestand während 10 Jahren (Beilage 11 der Gemeinde im Planungsbeschwerdeverfahren). Eine dritte sei am 26. August 2010 gemacht worden (Tierbestand gemäss Einsprache; Beilage 12 der Gemeinde im Planungsbeschwerdeverfahren). Für die Frage, ob die eingezonte Fläche wegen der vom Beschwerdeführer geltend gemachten Geruchsimmissionen aus seinem Betrieb als Wohnzone ungeeignet wäre, müsse auf den bewilligten Zustand auf dem Betrieb des Beschwerdeführers abgestellt werden, also vom Zustand, wie er sich entsprechend den erteilten Baubewilligungen präsentieren müsste. Aus den Berechnungen des ANU gemäss Beilage 10 der Vernehmlassung der Gemeinde und den Bemerkungen dazu (Korrektur des Fehlers gemäss Ziffer 3.6 des angefochtenen Entscheides) halte die Neueinzonungsfläche die FAT- Mindestabstände gegenüber dem Betrieb des Beschwerdeführers gut ein. Selbst wenn man zu Gunsten des Beschwerdeführers auf den durchschnittlichen Tierbestand der letzten Jahre abstellte, was nicht unbedingt dem bewilligten Zustand entsprechen müsse, halte die Neueinzonungsfläche nur ganz knapp und damit in einem tolerierbaren Ausmass (Spickel von rund 4.5 m ab Zonen- und Parzellengrenze an der Westecke von Parzelle 329) den Mindestabstand nicht ein. Anders wäre es nur, wenn man auf den effektiven heutigen baulichen und betrieblichen Zustand auf dem Betrieb des Beschwerdeführers abstellte, wenn man also auch die noch nicht bewilligte Umnutzung der Führanlage für die Haltung von 33 Kälbern zur Mast einbezöge, zumal durch diese Umnutzung das Zentrum der Masttierstallungen in Richtung von Parzelle 329 gerückt werde (ohne diese Umnutzung wäre das Zentrum der Masttierstallungen im Hof zwischen den Gebäuden 59A-A und 59A-B, also mehr als 40 m von der Neueinzonungsfläche entfernt). Darauf könne aber nicht abgestellt werden. Es gebe keine Grundlage dafür, aufgrund derer der Beschwerdeführer einen Anspruch auf nachträgliche Bewilligung der bereits vorgenommenen Umnutzung der Führanlage abzuleiten vermöchte. Weder bei der erstmaligen Baubewilligung von 1992 noch bei späteren Bewilligungen noch bei der Ausscheidung der überlagerten Pferdeausbildungs- und Pferdepensionszone seien ihm irgendwelche Zusicherungen auf beliebige künftige Betriebserweiterungen gemacht worden. Ihm habe aufgrund der Lage seiner Betriebsparzelle inmitten des überbauten Gebietes schon immer klar sein müssen, dass sein Betrieb unter anderem aus Gründen der Geruchsemissionen irgendwann an Grenzen stossen würde. Im Verhältnis zu den bereits bestehenden Wohnzonen im Norden/Nordwesten des Betriebs seien diese Grenzen schon längst überschritten. Bereits deshalb sei die Umnutzung der Führanlage in einen Aufenthalt für Mastkälber nicht mehr bewilligungsfähig, völlig unabhängig von der beschlossenen Neueinzonung. Der Neueinzonung stünden somit keine luftreinhalterechtlichen Gründe entgegen. Andere Gründe, die die Neueinzonungen in Frage stellten, seien nicht ersichtlich. Gleichzeitig genehmigte die Regierung die Ortsplanung (BG, ZP, GGP, GEP) unter Bedingungen und Auflagen. 7. Am 8. September 2011 erhob … … dagegen Beschwerde und beantragte, der Entscheid der Vorinstanz sei aufzuheben und die Umzonung von Parzellen 329 und 2444 von der Landwirtschaftszone in die Wohnzone W1 sei nicht zu genehmigen und diese seien der Landwirtschaftszone zuzuweisen. Eventuell sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Das Verfahren sei zu sistieren, bis das Verfahren R 11 38 behandelt und die Zulässigkeit der aktuellen Nutzung geklärt sei. Allenfalls seien die Verfahren zu vereinigen und im vorliegenden Verfahren vorfrageweise die materielle Rechtmässigkeit des aktuellen Betriebszustandes zu klären. Für die Beurteilung der vom Betrieb des Beschwerdeführers ausgehenden Immissionen sei nämlich vom materiell zulässigen Zustand auszugehen. Dieser sei im bisherigen Verfahren nicht bzw. nur unvollständig und somit ungenügend festgestellt worden. Insbesondere die Frage der Zulässigkeit der Umnutzung der Führanlage habe einen Einfluss auf die Beurteilung. Mit Stellungnahmen vom 30. September und 3. Oktober 2011 lehnten die Regierung und die Stadt die anbegehrte Sistierung ab, worauf das Verfahren weitergeführt wurde.Die Gebäude 59A (alter Kuhstall) und 59A-A (bereits früher als Pferdestall genutzter Stall) seien bei der Berechnung der FAT-Abstände nicht berücksichtigt worden. Die Regierung halte diesbezüglich im angefochtenen Entscheid nur fest, dass nicht bekannt sei, ob und allenfalls wann die Nutzung dieser Gebäude als Pferdeställe bewilligt worden sei. Er habe vom Schweizerischen Bauernverband (SBV) ein Gutachten (22. Oktober 2010) erstellen lassen, welches ergebe, dass, sofern man den Betrieb an seinem Standort erhalten möchte, auf die Einzonung der beiden Parzellen dringend zu verzichten sei. Die Vorinstanz habe das ihr zustehende volle Überprüfungsrecht der angefochtenen Planung ungenügend ausgeübt. Sie habe den Sachverhalt in wesentlichen Punkten unvollständig festgestellt und gestützt darauf auch die pflichtgemäss umfassend vorzunehmende Überprüfung der sich entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen nicht genügend vorgenommen. Betreffend die vorhandenen Baubewilligungen auf dem … habe sich die Regierung weitgehend auf Mutmassungen beschränkt. Sie sage, es sei nicht ganz klar, ob mit der Bewilligung der Reithalle (59A-C) auch die Pferdeboxen und die Güllengrube bereits bewilligt seien. Ohne Begründung sage sie, es wäre ein neues Baugesuch notwendig gewesen. Aufgrund der Umstände, insbesondere der Tatsache, dass 2005 bei nachträglicher Bewilligung der unbestrittenermassen zusätzlich ohne Bewilligung eingebauten Pferdeboxen in der später angebauten Remise (59A-G) eine Abstandsberechnung für 14 Pferdeboxen vorgenommen worden sei, obwohl nur zusätzliche 5 Pferdeboxen zu bewilligen gewesen seien, sei offensichtlich, dass die Stadt bis zum vorliegenden Verfahren davon ausgegangen sei, die dort eingebauten neuen Pferdeboxen, welche im ursprünglich bewilligten Plan als "Unterstand/Pferdeboxen" bezeichnet gewesen seien, als bewilligt betrachtet worden seien. Wenn nun die Regierung auf Seite 17 des angefochtenen Entscheides schreibe, es seien neben dem Viehstall für 30 Kühe (59 A-B) nur die Reithalle mit fünf bewilligten Boxen vorhanden, sei dies eine ungenügende Feststellung des Sachverhaltes.Auch betreffend die Gebäude 59A und 59A-A sei der Sachverhalt unvollständig ermittelt worden. Es fehle zudem eine Begründung, weswegen die dort untergebrachten Pferdeboxen bei den Abstandsberechnungen nicht berücksichtigt worden seien. In diesen Gebäuden befänden sich ins-gesamt 16 Pferdeboxen. Dies habe der SBV bei seinem Gutachten berücksichtigt. Im angefochtenen Entscheid, Seite 17, werde dazu nur festgehalten, es sei nicht bekannt, ob und allenfalls wann die Nutzung dieser Gebäude als Pferdeställe bewilligt worden sei. Die Ablehnung des Antrages auf Einholung einer Expertise sei eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Zwischen den Berichten des ANU und des SBV bestünden Differenzen, von welchem Zustand auszugehen sei und in der Auslegung der FAT-Richtlinien sowie bezüglich der Messpunkte und der Anwendung der Korrekturfaktoren, auch noch, nachdem im Planungsbeschwerdeverfahren eine Korrektur der vom ANU angewendeten Korrekturfaktoren vorgenommen worden sei. Hier handle es sich um Fachfragen, die eine Expertise angezeigt erscheinen liessen. Auch betreffend die Rechtsfrage, von welchem Zustand auszugehen sei, werde das rechtliche Gehör verletzt. Auf Seite 29 des angefochtenen Entscheides werde nur festgehalten, es liege auf der Hand und sei selbstverständlich, dass für die Beurteilung der luftreinhalterechtlichen Zulässigkeit der Neueinzonung nicht auf einen eigenmächtigen, unbewilligten und damit illegalen Betriebszustand abgestellt werden dürfe. Auch für die Behauptung, der Beschwerdeführer habe keinen Anspruch auf nachträgliche Bewilligung, enthalte der angefochtene Entscheid keine Begründung. Damit sei die Prüfungspflicht verletzt. Im Viehstall (59A-B) sei von 39 GVE auszugehen (Praxis gemäss FAT- Richtlinie 350/1988). Die Regierung setze sich mit dem Argument, bei der Beurteilung der Eignung der Parzellen zur Einzonung müssten auch die Entwicklungsmöglichkeiten des Betriebs berücksichtigt werden, nicht auseinander.Im Planungs- und Mitwirkungsbericht sei keine Interessenabwägung vorgenommen worden. Die Immissionsproblematik sei dort überhaupt nicht erwähnt. Die Stadt habe 1992 (Bewilligung Viehstall 59A-B unter Auflagen) und bei der späteren Schaffung der Pferdeausbildungs- und Pferdepensionszone mehrfach zum Ausdruck gebracht, sie sei an der Erhaltung und Weiterentwicklung des Betriebes ... interessiert. Gestützt auf dieses Vertrauen habe der Beschwerdeführer in den letzten Jahren wesentliche Summen in den Betrieb investiert. Die Einzonung widerspreche somit dem Vertrauensgrundsatz; dies auch vor dem Hintergrund, dass die Stadt mit der unveränderten Zuweisung der Parzelle des Beschwerdeführers zur Landwirtschaftszone entschieden habe, der Bestand und die Weiterentwicklung des Betriebes am heutigen Standort seien sinnvoll und damit im öffentlichen Interesse. Sonst hätte das Grundstück einer anderen Zone zugewiesen werden müssen. Die Landwirtschaftszone hätte gegenüber dem geltenden Zonenplan nicht weiter geschmälert werden dürfen. Dies verstosse gegen Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG. Die Einzonung widerspreche auch dem Leitbild und den Planungszielen der Stadt hinsichtlich Landwirtschaft, Pferdehaltung und Pferdezucht. Landwirtschaft und Pferdehaltung hätten hier eine lange Tradition und es bestehe ein qualifiziertes Interesse an der Sicherstellung von Bestand und Weiterentwicklung der betreffenden Betriebe. Die Behauptung, eine notwendige Auszonung oder Rückzonung im Bereich der Kernzone habe nur mit der Einzonung der beiden Parzellen realisiert werden können, sei unbewiesen. Die Baulandqualität dieser Bereiche in der Kernzone sei nicht gegeben. Im Planungs- und Mitwirkungsbericht sei festgehalten, dass diese Fläche zu relativieren sei, weil die reduzierte Fläche bereits in der rechtskräftigen Ortsplanung weitgehend mit der Pflicht zur Nutzungskonzentration und Freihaltung belastet gewesen sei . Zudem habe sich der weitaus grösste Teil der Flächen in einer Bauzone zweiter Etappe befunden. Darauf werde im angefochtenen Entscheid nicht eingegangen. Es böten sich überdies verschiedene Parzellen als Ersatz für die eingezonten beiden Parzellen an (die erwähnte Parzelle des Beschwerdeführers, die Parzellen auf der anderen Seite der Pardellgasse). Der Realersatz sei sowieso nicht zwingend gewesen. Diesbezüglich fehle es an einer konkreten, schlüssigen Begründung. Hier sei willkürlich das ÜG … nicht eingezont worden, mit der Begründung, die strassenmässige Erschliessung sei nicht gesichert. Gleichzeitig seien die in der Landwirtschaftszone gelegenen Parzellen 329 und 2444 eingezont worden, welche an derselben Strasse lägen. Willkürlich sei auch, wenn die Eignung von Parzelle 4 als Tauschobjekt verneint werde. Diese liege nicht im weitgehend überbauten Gebiet und trotzdem werde sie gleichzeitig der Zone für künftige bauliche Entwicklung zugewiesen. Somit stünde diese Parzelle aber eben gerade für die Erweiterung der Bauzone zur Verfügung. Art. 3 Abs. 3 RPG verlange, dass Wohngebiete vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen möglichst verschont würden. Die möglichen Einwirkungen auf die beiden einzuzonenden Parzellen könnten dazu führen, dass diese als Wohnbaugebiet nicht geeignet wären. Eine solche Planung sei rechtswidrig. Die Grenzwerte des vorsorglichen Immissionsschutzes seien gemäss Bundesgerichtsurteil (BGU) 1C_306/2010 sinnvollerweise beizuziehen. Diese Vorschriften dienten der Aufrechterhaltung der Wohnqualität. Der Mindestabstand bezüglich Stall 2 [Gebäude Nr. 59A-B (Teil Grossviehmast), 59A-A und 59A-F] betrage bei der aktuellen Belegung 61 m. Parzelle 329 läge somit zu mehr als der Hälfte innerhalb der … und auch Parzelle 2444 liege innerhalb des Mindestabstandes von 61 m. Berücksichtigte man die maximal zulässige Anzahl Masttiere gemäss heutigem Betriebskonzept, ergebe sich ein Mindestabstand von 70 m zu Parzelle 329. Zudem läge sodann Parzelle 2444 ebenfalls zum grossen Teil im Mindestabstand. Wenn man die Mindestabstände aufgrund der bewilligten Milchviehhaltung mit maximal 39 GVE heranzöge, ergäbe sich ein Mindestabstand von 77.7 m. Das ANU habe fälschlicherweise für die Berechnung des Mindestabstandes entgegen den FAT-Empfehlungen nicht vom Laufhof, sondern vom Zentrum des Stallgebäudes aus gemessen. Damit werde ohne Begründung die offensichtliche Unterschreitung des Mindestabstandes zu den neu einzuzonenden Parzellen eliminiert. Man hätte vom Laufhof aus messen müssen. Es sei nämlich nicht nachvollziehbar, weshalb bei der Bestimmung des Mindestabstands unter Berücksichtigung der gegenseitigen Beeinflussung der Gebäude von einem anderen Messpunkt aus gemessen werden solle. Der Betrieb verliere so jede Entwicklungsmöglichkeit und ihm werde auch die Möglichkeit zur allfälligen Sanierung genommen. 8. Am 21. November 2011 beantragte die Stadt die Abweisung der Beschwerde. Einziges Beschwerdethema sei die Frage, ob einer Einzonung von Parzellen 329 und 2444 gesetzliche Bestimmungen zum Schutz des ökologischen Gleichgewichts entgegenstünden, was der Beschwerdeführer unter Berufung auf das Gutachten des SBV vom 22. Oktober 2010 bejahe, die Stadt und die Regierung im angefochtenen Entscheid unter Berufung auf die vom ANU gemachten Berechnungen der … verneinten. Zur Begründung werde auf die Erwägungen der Regierung im angefochtenen Entscheid, insbesondere S. 28- 30, verwiesen. Die FAT-Richtlinien könnten auch herangezogen werden, wenn es um die Beurteilung von Neueinzonungen im Umfeld eines Landwirtschaftsbetriebes gehe. Die FAT-Richtlinien seien weder Gesetz noch Verordnung, sondern Hilfsmittel, die bei einer Ortsplanung für eine Interessenabwägung berücksichtigt werden könnten. Wie die Regierung zu Recht ausführe, gebe es in der Umweltschutzgesetzgebung für den Bereich Luft keine gesetzliche Grundlage für ein Verbot der Einzonung neuer Bauzonen wegen übermässiger Geruchsbelastung. Sogar wenn die beiden eingezonten Parzellen von den Mindestabständen (...) betroffen wären, wäre deren Einzonung gerechtfertigt und rechtens, weil gewichtige öffentliche Interessen (Sicherung mit entsprechender Abgeltung von Auszonungen im Stadtzentrum) die privaten Interessen des Beschwerdeführers auf ungehinderte Erweiterung seiner Anlage überwögen. Zudem erübrige sich die Beantwortung dieser Frage, weil nachgewiesen sei, dass der auf dem Grundstück des Beschwerdeführers erlaubte FAT-Abstand – ausser wenn die Umnutzung der Führanlage nachträglich bewilligt würde – einer Einzonung der beiden fraglichen Parzellen nicht entgegenstehe. Anders verhalte es sich gegenüber dem eingezonten und bereits überbauten Land im Norden des Hofs, was aber nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sei. Bei der Berechnung der FAT-Abstände sei nicht die mögliche Maximalbelegung unter Einhaltung der Tiervorschriften, sondern die Anzahl der Plätze gemäss rechtskräftig bewilligten Gebäuden, Anlagen und Umnutzungen massgebend (S. 29 des angefochtenen Entscheides). An sich wäre es Aufgabe des Beschwerdeführers, den Beweis für die Rechtmässigkeit der hier zur Diskussion stehenden Nutzungen etc. zu erbringen, weil er daraus Rechte ableiten wolle. Zusammengefasst stelle sich die Situation wie folgt dar (Aufnahme des Bauamtsleiters ... anlässlich eines informellen Hofbesuches vom 10. Februar 2011): Nicht bewilligt sei Folgendes: 59A-B: 4 Pferdeboxen mit Auslauf 59A-C: 9 Pferdeboxen mit Auslauf 59A: 9 zusätzliche Pferdeboxen 59A-A: 7 Pferdeboxen mit Auslauf 59A-F: Umnutzung der Führanlage zum Aussenstall Kälberauslauf Die Mindestabstandsberechnungen basierten auf den Berechnungen des ANU, berücksichtigten aber als Korrekturfaktor 3 statt richtig 1.0 nur 0.8, weswegen die in der Beilage 10 und Beilage 11 zur Vernehmlassung von der Stadt angegebenen Mindestabstände mit 1.25 multipliziert worden seien (S. 28 des angefochtenen Entscheides). Die Gemeinde legte neue Berechnungen vor (Beilagen 2a-2e), die auf den erwähnten Berechnungen des ANU basieren, aber entsprechend korrigiert sind (Korrekturfaktor 3 richtig 1.0). Gemäss bewilligten Zustands würden die beiden Parzellen nicht tangiert, gemäss Angaben des Beschwerdeführers betreffend den durchschnittlichen Tierbestand 2003-2011 werde Parzelle 329 bei der Einzelbetrachtung beim Gebäude 59A-C unbedeutend tangiert, beim Tierbestand gemäss den Angaben des Beschwerdeführers im Planungsbeschwerdeverfahren werde Parzelle 329 nur bei der Einzelbetrachtung der Emissionsquelle beim Gebäude 59A-C unbedeutend tangiert, bei der durchschnittlichen Belegung laut Beschwerdebeilage 8 des Beschwerdeführers würden beide Parzellen nicht tangiert, beim maximal möglichen Bestand laut Beschwerdebeilage 8 des Beschwerdeführers werde Parzelle 329 marginal tangiert. Mit Entscheid des früheren AfU (heute ANU) vom 5. Oktober 1992 seien insgesamt 30 GVE mit entsprechendem Mindestabstand von 23.5 m als Ausnahme gegenüber dem bereits überbauten Gebiet bewilligt worden. Die 30- prozentige Erhöhung habe mit einer im Voraus bewilligten Erhöhung des Bestandes nichts zu tun. Hierzu könne auf S. 14 des angefochtenen Entscheides verwiesen werden. Vom Grundstück des Beschwerdeführers seien folglich keine rechtserheblichen Einwirkungen auf die eingezonten Grundstücke zu befürchten. Anders wäre es nur, wenn die Umnutzung der Führanlage durch Richterspruch nachträglich bewilligt werden müsste. 9. Ebenfalls am 21. November 2011 beantragte die Regierung die Abweisung der Beschwerde. Der Ausgang dieses Verfahrens stehe und falle mit der Frage der Zulässigkeit der bereits vorgenommenen Umnutzung des Innenhofs der Pferdeführanlage zur Kälberhaltung (33 Mastkälber). Könnte diese Umnutzung zum Ist-Zustand geschlagen werden, würde gegenüber einem grossen Teil des neu eingezonten Landes der FAT-Mindestabstand nicht einhalten, was bedeutete, dass die neue Wohnzone in Gutheissung der Beschwerde kaum genehmigt werden könnte. Andernfalls sei die neue Wohnzone praktisch zu 100 % FAT-konform. Die Führanlageumnutzung könne klarerweise nicht zum legalen Ist-Zustand geschlagen werden (keine Bewilligung, keine Möglichkeit der nachträglichen Bewilligung wegen der gesetzlichen Planungszone seit 9. November 2010). Zudem könne die Umnutzung auch nachträglich nicht bewilligt werden, weil sie gegenüber den bereits rechtskräftigen Bauzonen im Nordwesten des Betriebs die erforderlichen FAT-Abstände bei weitem nicht einhalte. Jegliche weitergehende Entwicklung des Betriebs - wie zum Beispiel eben die Umnutzung der Führanlage - sei materiell nicht zulässig. Diesbezüglich werde auf die Stellungnahme des ANU vom 18. November 2011 verwiesen, welche integrierenden Bestandteil der Vernehmlassung bilde. Daraus ergebe sich, dass an sich der ursprünglich bewilligte Stall saniert werden müsste; umso weniger sei eine weitere Aufstockung des Betriebs zulässig. 10. In seiner Stellungnahme vom 18. November 2011 hatte das ANU zunächst auf seine Stellungnahme im Planungsbeschwerdeverfahren vom 6. Juni 2011 verwiesen. Der Stall 59A-B sei als Stall bewilligt worden, da er bei einem Mindestabstand von 23.4 m zu bewohnten Zonen die vorsorglichen Emissionsbegrenzungen nach LRV einhalte. Ursprünglich seien in diesem Stall 30 Kühe gehalten worden, damals habe somit eine "Luftbelastung-Reserve" von 5.4 m bestanden. Der Abstand sei somit um 5.4 m zu gross gewesen. In der Zwischenzeit sei der Stall aber umgenutzt worden. Zudem werde der Mindestabstand heute gemäss FAT-Bericht 476/1995 und nicht mehr nach FAT-Bericht 350/1988 ermittelt. Wenn der Stall aus diesem Grund den Mindestabstand von 23.4 m zu bewohnten Zonen nicht mehr einhalten könne, sei er sanierungspflichtig. Das frühere AfU habe in seiner Bewilligung von 1992 zum Ausdruck gebracht, dass der Stall, sofern der Mindestabstand von 23.4 m zu bewohnten Zonen eingehalten würde, auch noch bei einer Belegung mit 39 GVE die vorsorgliche Emissionsbegrenzung einhielte. Dies bedeute aber nicht, dass die Baubewilligung für einen Stall für 39 GVE erteilt worden sei. Die Erhöhung des Mindestabstandes um 30% habe vielmehr eine Art Reserve an zulässiger Luftbelastung dargestellt, beispielsweise für eine spätere bauliche Erweiterung oder für eine Umnutzung. Sowohl für eine bauliche Erweiterung als auch für eine Umnutzung müsse jedoch erneut ein Bewilligungsverfahren durchgeführt werden. Die Erhöhung des Mindestabstandes habe weiter eine gewisse Reserve für den Fall dargestellt, dass nach dem Bau des Stalls die Vorschriften der LRV bzw. die in Anhang 2 Ziff. 512 LRV erwähnten FAT-Richtlinien verschärft würden. Bei der Berechnung der Mindestabstände durch das ANU (Beilage 10 zur Vernehmlassung der Gemeinde im Planungsbeschwerdeverfahren) sei so vorgegangen worden, dass für die Einzelbetrachtung der Mindestabstand nach geltender Praxis im Kanton Graubünden von den zu den Parzellen 329 und 2444 nächstgelegenen Emissionsquellen (rote Punkte) aus ermittelt worden sei. Für die Ermittlung mit gegenseitiger Beeinflussung der Stelle sei der Mittelpunkt des Stalls bzw. des Gebäudeteils, in welchen sich die Pferde befänden (blaue Punkte) als Immissionsquelle betrachtet worden, ab welcher der Mindestabstand einzuhalten sei. Dieses Vorgehen entspreche dem FAT-Bericht 476/1995 (Abbildungen 6 und 7 auf Seite 11). Aufgrund von BGU 1C 306/2010 sei es korrekt, denn FAT-Bericht 476/2005 anzuwenden, da die Revision des Berichts noch immer hängig sei. Die Mindestabstandsberechnung für den bewilligten Zustand (Beilage 10 der Gemeinde im Planungsbeschwerdeverfahren) zeige, dass die Mindestabstände (mit 1.25 multipliziert) gegenüber den Parzellen 329 und 2444 gut eingehalten würden. Wenn für die Ermittlung der Mindestabstände mit gegenseitiger Beeinflussung ebenfalls die nächstgelegenen Emissionspunkte berücksichtigt würden (rote Punkte), würden etwas grössere Mindestabstände (Mitbeeinflussung) resultieren, weil der Abstand zwischen den roten Punkten mit etwa 77 m kleiner sei als der Abstand zwischen den blauen Punkten, der 85 m betrage. Das ANU habe eine entsprechende Berechnung der Mindestabstände (Mitbeeinflussung) durchgeführt. In diesem Fall würden Mindestabstände (Mitbeeinflussung) resultieren, die von den roten Punkten aus eingehalten werden müssten: Stall 1 (59A-A und 59 A-B): 29.4 m (statt 28.4 m), multipliziert mit 1.25 = 36.8 m. Stall 2 (59A-C): 26 m (statt 24.8 m), multipliziert mit 1.25 = 32.5 m. Selbst wenn also die gleichen Messpunkte (rote Punkte) für die Einzelfallbetrachtung und die Betrachtung mit gegenseitiger Beeinflussung verwendet würden, werden beim bewilligten Zustand die Mindestabstände gegenüber den einzuzonenden Parzellen eingehalten. 11. Am 11. Januar 2012 hielt der Beschwerdeführer replicando an seinen Anträgen fest. Der rechtmässige Vorbestand beinhalte alle zur Zeit ihrer Errichtung materiell rechtmässigen Bauten und Anlagen. Zudem bestünden die beanstandeten Teilnutzungen grösstenteils seit Jahrzehnten. Zwischendurch hätten immer wieder Bewilligungsverfahren stattgefunden, weswegen die Baubehörden immer über die praktizierten Nutzungen orientiert gewesen seien. Wäre zudem die Stadt der Ansicht, Bauten und Anlagen auf Parzelle 328 seien bewilligungspflichtig, hätte sie entsprechende Verfahren durchführen müssen. Die Baubehörde müsse beweisen, dass eine unzulässige Baute, Anlage oder Nutzung bestehe, nicht der Beschwerdeführer das Gegenteil. Im Einzelnen verhalte es sich wie folgt: 59A-B: Die von der Stadt als nicht bewilligt bezeichneten 4 Pferdeboxen befänden sich nicht im orange markierten Teil von Beilage 1 der Gemeinde im Verfahren R 11 80, sondern im Bereich des 1992 bewilligten Gebäudes. Im orange markierten Bereich sei 1999 eine Fressplatte und die Überdachung derselben in Ergänzung des 1991/1992 bewilligten Grossviehstalls bewilligt worden. 2001 seien die teilweise im Freien liegenden überdachten Liegeplätze und die überdachte Krippe zu 4 Liegeboxen für Pferde umgebaut worden. Anstelle der bewilligten möglichen 19 GVE würden heute nur noch 2.8 GVE (4 Pferde) im entsprechenden Bereich untergebracht. 59A-C: Im Rahmen des Baugesuchs für die Reithalle sei ein Bereich für Unterstand/Pferdeboxen mit Auslauf eingegeben worden. Der Einbau der Pferdeboxen sei damals grundsätzlich bewilligt und es sei ausdrücklich festgehalten worden, dass beim Einbau der Boxen der Nachweis der Einhaltung der Gewässerschutzvorschriften erbracht werden müsste. Als diese Boxen 2000 gebaut worden seien, hätten sich die entsprechenden Vorschriften geändert gehabt. Der Anschluss der Boxen an eine Güllengrube sei seither nicht mehr vorgeschrieben. In gewässerschutzrechtlicher Hinsicht seien deshalb keine zusätzlichen Anpassungen mehr notwendig gewesen. Somit habe der Beschwerdeführer von der Mitbewilligung des Einbaus der Pferdeboxen ausgehen können. Dies sei auch bis zum vorliegenden Verfahren die Auffassung der Stadt gewesen. Die damals durchgeführte FAT-Berechnung sei auf der Basis von 14 Pferden (Summe der im Jahr 2000 in der Halle [9 Boxen] und im Jahr 2005 im Anbau [5 Boxen]) erstellt worden und entspreche der Zahl der heute in der Reithalle vorhandenen Boxen. 59A: Das sei der alte Vieh- und Pferdestall von 1912. Er sei beim Bau von Stall 59 A-B bezüglich der Rindviehhaltung ersetzt worden. Bis zum Bau des Stalles 59 A-B seien im alten Stall 59A 18 Kühe im Anbindesystem und 6 Pferde ebenfalls im Anbindesystem untergebracht gewesen. 1995 habe man die Stellplätze in Boxen unterteilt. Die maximale Belegung von 20.1 GVE (18 Kühe und 6 Pferde) sei auf die heutige Belegung von 6.3 GVE, d.h. 9 Pferde, verringert worden. Gemäss Schätzung von 1993 sei früher dort sogar ein Schweinestall von über 80 m² untergebracht gewesen. 59A-A: Dieser Stall sei 1975 umgebaut und anfangs der Achtzigerjahre an die Tierhaltevorschriften angepasst worden. In der Schätzung vom 13. November 1975 sei er ausdrücklich als Pferdestall mit 19 Plätzen entsprechend 15 GVE bezeichnet worden. Ursprünglich seien darin 10 Pferde und 15 Stück Jungvieh im Anbindesystem untergebracht gewesen. Diese Flächen seien durch den Einbau von Zwischenwänden in Boxen unterteilt worden. Die Anzahl der heute dort untergebrachten Pferde entspreche 4.9 GVE. Auch in den Schätzungen von 1981 und 1993 sei der Stall immer als Pferdestall bezeichnet worden. Die heutige Pferdehaltung dort sei offensichtlich rechtmässig vorbestanden. Gebäudeteil E (59A-F): Dabei handle es sich um die Umnutzung des Innenraums der Führanlage zu einem Kälberstall. Diese Umnutzung sei erfolgt, bevor die Einzonungsabsichten bekannt geworden seien und sei damals materiell rechtmässig und somit bewilligungsfähig gewesen. Die Nutzung sei damals wie heute zonenkonform und halte gegenüber der damals geltenden Zonenordnung die Mindestabstände zur Bauzone ein. Soweit dem Beschwerdeführer unterstellt werde, dass er in Kenntnis der rechtlichen und tatsächlichen Situation einzig für die Umnutzung der Führanlage ein nachträgliches Gesuch stelle, sei zu bemerken, dass er sich im Einvernehmen mit der Fachstelle des … auf den Standpunkt stelle, die übrigen Umnutzungen bewegten sich im Rahmen des Bewilligten und seien somit nicht bewilligungspflichtig. Der Plan Beilage 1 der Gemeinde und die entsprechenden Vorhalte seien erstmals in der Vernehmlassung im Beschwerdeverfahren R 11 38 vorgebracht worden. Ein diesbezügliches Verfahren habe die Stadt bisher nicht eingeleitet. Die Berücksichtigung der übrigen Stallungen bei der Berechnung der FAT- Abstände sei im Rahmen der Ortsplanungsrevision nie zur Diskussion gestanden. Deswegen habe der Beschwerdeführer davon ausgehen können, diese Einrichtungen gälten als bewilligt. Nur der Standort für die Kälber sei bei der Berechnung der FAT-Abstände von der Stadt nicht berücksichtigt worden. Dies zeige, dass die Stadt keine Zweifel an der Rechtmässigkeit der entsprechenden Nutzung gehabt habe. Die anlässlich der Einzonung zu prüfenden gegenüberstehenden Interessen seien umfassend zu ermitteln. Dies bedinge auch Abklärungen vor Ort. Es sei bekannt, dass auf dem Betrieb bereits vor der Errichtung der anerkannten 5 Pferdeboxen 2005 Pferde gehalten worden seien. Früher habe der Vater des Beschwerdeführers mit Pferden gehandelt und habe nach der Betriebsübergabe an den Sohn 1994 noch einige Zeit selber 11 Pensionspferde auf dem … betreut. Darauf habe er die Behörde anlässlich der Zonenplanrevision 1995/1997 hingewiesen. Schon 1987 habe für Parzelle 329 und 2444 eine Einzonung zur Diskussion gestanden. Damals seien diese der Landwirtschaftszone zugewiesen worden, im Gegensatz zu den Parzellen oberhalb der … welche dem Reservebaugebiet zugewiesen worden seien. Es sei davon auszugehen, dass insbesondere Überlegungen betreffend den Erhalt des Betriebs des Beschwerdeführers zur definitiven Zuweisung dieser Parzellen zur Landwirtschaftszone geführt hätten. Es werde nicht begründet, weswegen die Einzonung der beiden Parzellen in überwiegendem öffentlichem Interesse sei. Es werde nicht dargetan, weswegen der angestrebte Schutz von Siedlungsräumen im Weichbild von ... nur mittels Realersatz möglich sei und keine anderen Möglichkeiten bestünden. Nur in einem der drei betroffenen Bereiche der Kernzone werde zudem Realersatz angeboten und dies ausgerechnet in unmittelbarer Nachbarschaft der Liegenschaften von … Es müsste nachgewiesen sein, dass dies in überwiegendem öffentlichen Interesse sei und insbesondere, dass der Realersatz tatsächlich genau durch Einzonung dieser beiden Parzellen realisiert habe werden können. Dieser Nachweis sei bis heute nicht erfolgt. Die mit der Beschwerdeantwort der Stadt eingereichten Berechnungen würden nicht entsprechend der heute geltenden Richtlinien und Praxis vorgenommen. Bei mehreren Stallungen sei der Mindestabstand, welcher sich aufgrund der gegenseitigen Beeinflussungen der Stallungen ergebe, ab einem Punkt im Zentrum der Stallungen zu messen. Gemäss Gutachten des SBV sei dieser Punkt der Auslauf des Rindviehbestandes. Die neu eingereichten Berechnungen gälten als bestritten, weil die Kurve mit gegenseitiger Beeinflussung ab dem Zentrum des Stalles eingezeichnet werde. Diese Messung sei tatsachenwidrig und bewirke eine Verschiebung des Mindestabstandes weg von den einzuzonenden Parzellen. An einer Expertise werde festgehalten. 12. Am 23. Januar 2012 (Poststempel) hielt die Regierung duplicando an ihren Rechtsbegehren fest. Die Replik enthalte keine entscheidrelevanten neuen Aspekte und sei teilweise nicht nachvollziehbar. Die Kernfrage sei, ob die bereits vorgenommene Umnutzung des Innenhofs der Pferdeführanlage zur Haltung von 33 Kälbern zur Mast zum legalen betrieblichen Ist-Zustand geschlagen werden könne. Dies sei nicht der Fall. Deswegen sei die neue Wohnzone zu praktisch 100 % FAT- konform und somit genehmigungsfähig. 13. Am 6. Februar 2012 hielt auch die Stadt duplicando an ihren Anträgen fest. Das ANU habe die ... berechnet. Dies entspreche der ortsüblichen Praxis und davon sei nicht abzuweichen (keine Expertise nötig). Der Einzonung der zwei Parzellen 329 und 2444 stehe nur die illegale Umnutzung der Führanlage entgegen. Alle anderen, nicht bewilligten Umbauten und Umnutzungen wirkten sich nur gegenüber eingezontem und bereits überbautem Bauland im Norden aus. Dies sei nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Ob diese Umnutzungen schlussendlich materiell rechtmässig seien oder nicht, werde ein Verfahren ergeben, dass losgelöst vom vorliegenden Fall auf kommunaler Ebene einzuleiten und durchzuführen sei. 14. Am 21. Februar 2012 hielt der Beschwerdeführer noch fest, dass sich die Frage, ob die FAT-Abstände eingehalten seien, nicht allein auf die Frage betreffend der Umnutzung der Führanlage für Pferdehaltung beziehe. Bei richtiger Anwendung der FAT-Grundsätze seien die Mindestabstände selbst dann nicht eingehalten, wenn die formell nicht bewilligte Umnutzung der Führanlage nicht berücksichtigt werde. Es stelle sich zudem die Frage, ob nicht schon allein der Betrieb der bewilligten Führanlage für Pferde einer entsprechenden Einzonung entgegenstehe. Die Anlage sei pro Tag während rund 14 Stunden im Betrieb und mit 3-6 Pferden belegt. Damit handle es sich bei der Führanlage eigentlich um eine Baute, die bei der Berechnung ebenfalls berücksichtigt werden müsse. Man habe sich mit der tatsächlichen Situation auf dem Hof nicht auseinandergesetzt. Sowohl die mit dem Bau der Reithalle (59A-C) bewilligten Pferdeboxen als auch die Pferdeboxen im Pferdestall 59A-A seien näher als 40 m zu den einzuzonenden Parzellen. Darauf habe der Beschwerdeführer die Stadt sofort nach Bekanntwerden ihrer diesbezüglichen planerischer Absichten hingewiesen. 15. Am 1. März 2012 verzichtete die Stadt auf eine Vernehmlassung und am 5. März 2012 auch die Regierung auf eine weitere Stellungnahme dazu. 16. Am 6. März 2012 edierte die Regierung auf Begehren des Instruktionsrichters die - interne - Stellungnahme des ANU vom 6. Juni 2011 zur Planungsbeschwerde gegen die Revision der Ortsplanung von … Diese wurde dem Beschwerdeführer und der Stadt am 7. März 2012 zur Kenntnis zugestellt. Am 19. März 2012 beantragte der Beschwerdeführer, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Sache zur neuen Beurteilung unter Gewährung des rechtlichen Gehörs an die Regierung zurückzuweisen. Eventualiter sei ihm eine Frist zu einer Stellungnahme zum neu eingereichten Aktenstück bis zum 28. März 2012 einzuräumen. Die Fristerstreckung wurde dem Beschwerdeführer gewährt. 17. Am 28. März 2012 beantragte der Beschwerdeführer wiederum, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Vorinstanz sei anzuweisen, das Verfahren auszusetzen, bis in einem von der Stadt im Sinne von Art. 94 KRG durchgeführten förmlichen Verfahren der rechtmässige Zustand bestimmt sei (auf die schon in den Rechtsschriften enthaltene Begründung zu diesem Antrag im Schreiben vom 28. März 2012 wird in der Folge nicht mehr eingegangen). Weil die Regierung die Stellungnahme des ANU vom 6. Juni 2011 ihm nicht unterbreitet habe, habe sie das rechtliche Gehör verletzt. Dies sei ein erheblicher Verstoss, womit eine Heilung ausgeschlossen sei. Die Stellungnahme des ANU sei ab Seite 8 praktisch wörtlich in den angefochtenen Entscheid übernommen worden. Das ANU habe sich für seinen Bericht auf eigene Sachverhaltsabklärungen gestützt, zu welchen die Parteien keine Stellung hätten nehmen können. Insbesondere sei aufgrund eigener Erhebungen der durchschnittliche Tierbestand festgestellt worden und diese Feststellung in den angefochtenen Entscheid übernommen worden. Dies wäre dem Beschwerdeführer zwingend zur Stellungnahme zu unterbreiten gewesen, insbesondere auch weil die Feststellung falsch gewesen sei. Die Stellungnahme des ANU enthalte wesentliche Unsicherheiten bezüglich der Frage, welche Stallungen bei der Berechnung der Abstandsvorschriften zu berücksichtigen seien. Eine Beurteilung der Einhaltung der Mindestabstände hätte nicht erfolgen dürfen, solange die Schlussfolgerungen in Bezug auf den bewilligten Zustand hätten relativiert werden müssen. 18. Am 20. April 2012 hielt die Regierung fest, dass die Stellungnahme des ANU vom 6. Juni 2011 einzig und allein dem internen Meinungsbildungsprozess der Regierung gedient habe. Sie sei nur für den internen Gebrauch der Regierung bestimmt gewesen. Sie sei im angefochtenen Entscheid über weite Strecken praktisch unverändert zum Gegenstand der Erwägungen im angefochtenen Beschluss erhoben worden. Angesichts der fachtechnisch komplexen Fragestellungen im vorliegenden Fall habe sich vorliegend ein solches Vorgehen anerboten respektive aufgedrängt. Die Stellungnahme sei praktisch wörtlich im angefochtenen Entscheid wiedergegeben worden und der Beschwerdeführer habe gestützt darauf seine Eingabe ans Gericht angefertigt. Deswegen laufe die jetzige Eingabe des Beschwerdeführers im Ergebnis auf eine zweite verwaltungsgerichtliche Beschwerde hinaus. Gäbe man seinem Antrag auf Zurückweisung statt, könnte der Beschwerdeführer zum dritten Mal zur Argumentationskette der Regierung Stellung nehmen. Verwaltungsinterne Aktenstücke würden vom Anspruch auf Akteneinsicht nicht erfasst. 19. Am 2. Mai 2012 verzichtete die Stadt innert verlängerter Frist und unter Verweisung auf die Stellungnahme der Regierung vom 20. April 2012 auf eine Stellungnahme. Sie reichte noch die offiziellen Angaben zur koordinierten landwirtschaftlichen Betriebsdatenerhebung für 2010 ein. Danach habe damals der Rindviehbestand 63 Stück (durchschnittlicher Bestand) betragen. 20. Am 29. Juni 2012 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Augenschein durch, an dem der Beschwerdeführer persönlich – im zweiten Teil der Begehung auf dem … zusammen mit seiner Familie – in Begleitung seines Rechtsanwaltes anwesend war. Von Seiten der Stadtgemeinde waren der Stadtpräsident, der Chef des Bauamtes und deren Rechtsvertreter zugegen. Weiter waren noch ein Vertreter der Regierung bzw. des Amtes für Raumentwicklung (ARE) und eine Vertreterin des Amtes für Natur- und Umwelt (ANU) präsent. Allen Anwesenden wurde dabei an vier verschiedenen Standorten (1. Im …; 2. Auf der Anhöhe bei den Parz. 329 und 2444 – nahe Parz. 328 des Beschwerdeführers; 3. und 4. Auf dem Hofareal von Parz. 328 (Aussenansicht und Stall-/Gebäudeinnenansicht, inklusive „Führanlage“ [Pferderundlauf]) die Gelegenheit geboten, sich auch noch mündlich vor Ort zur Streitsache zu äussern (vgl. Protokoll). Im Verlaufe der Begehung wurden seitens des Gerichts noch insgesamt 30 Farbfotos (im Format A4) von den jeweiligen Örtlichkeiten bzw. den dort aufgehängten Zonen-, Generellen Gestaltungs- und „Immissionsplänen“ erstellt und zu den Akten genommen. Zu Beginn der Begehung gab der Stadtpräsident vor dem Rathaus ein Papier betreffend Ablauf des Augenscheins an alle Anwesenden ab. Im …. (Stao 1) wurden Ausführungen zur Entstehungsgeschichte und zur raumplanerischen Strategie der Stadtgemeinde betreffend bestehende und zukünftige Bodennutzung (Zoneneinteilungen mit Nutzungskonzentrationen an den „Quartierrändern“, Erschliessungsproblematik usw.) gemacht (vgl. Fotos 1-5). Auf der Anhöhe bei den Parz. 329 und 2444 mit Blick auf das darunterliegende Pferdehofareal des Beschwerdeführers (Parz. 328) wurden Ausführungen zur Entstehung und Entwicklung der einzelnen Pferdeställe und der übrigen Nutzbauten auf dem Hof (Stao 2: Fotos 1-4 einschliesslich der Parz. 329/2444 Fotos 5-6) sowie – anhand der dort aufgehängten Hofeinteilungs- und „Immissionspläne“; Fotos 7-12 – weitere sachdienliche Angaben durch das ANU bezüglich der allenfalls zu erwartenden Geruchsimmissionen aus den Pferdestallbauten anhand der FAT-Richtlinien (inkl. Führanlage, die heute zusätzlich in der Mitte als gedeckter Kälbertierhaltungsstall verwendet wird) auf die Umgebung gemacht. Schliesslich erfolgte noch eine eigentliche Hofbegehung (aussen mit Stao 3: vgl. Fotos 1-3, 6-7, 10-11; innen mit Stao 4: vgl. Fotos 1-4, 8-9 inkl. Bilder zur „Führanlage“ = Bewegungsrundlauf für Pferde). Auf die weiteren Vorbringen der Parteien und Fachleute (ARE/ANU) anlässlich des Augenscheins sowie in den Rechtsschriften und fachinternen Stellungnahmen wird, soweit für die Streitentscheidung von Bedeutung, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen noch näher eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Anfechtungsobjekt bildet der Planungsentscheid vom 5./6. Juli 2011, worin die Regierung (Beschwerdegegnerin 1 bzw. Vorinstanz) die Beschwerde vom 20. Dezember 2010 des Beschwerdeführers (Eigentümer Parzelle 328 in der Landwirtschaftszone) gegen die Genehmigung der Umzonung der beiden östlich davon gelegenen Nachbarparzellen 329 und 2444 (von der Landwirtschaftszone in die Wohnzone W1) abwies und damit zugleich die durchgeführte Ortsplanungsrevision der betroffenen Stadt (Beschwerdegegnerin 2) auch in diesem Punkt bestätigte. Beschwerdegegenstand sind dabei in formeller Hinsicht die Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs (Einsehbarkeit in verwaltungsinterne Dokumente) und in materieller Hinsicht insbesondere die Geeignetheit und die Rechtmässigkeit der vorgenommenen Umzonung (Parz. 329/2444) unter Berücksichtigung der bestehenden landwirtschaftlichen Hofnutzung (Parz. 328) als Pferdeausbildungs- und Pferdepensionsstätte mit erweiterter Nutztierhaltung. b) In seiner Beschwerde verlangte der Beschwerdeführer dementsprechend konkret die Aufhebung des vorinstanzlichen Planungsentscheides und die Belassung der Nachbarparzellen 329 und 2444 in der Landwirtschaftszone; eventuell die Rückweisung der Sache zur korrekten Neubeurteilung. 2. a) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) umfasst das Recht auf Akteneinsicht (BGE 132 II 494 E. 3). Dieses Einsichtsrecht erstreckt sich grundsätzlich auf alle Akten und Dokumente, die geeignet sind, Grundlage für die spätere Entscheidung zu bilden, d.h. entscheidrelevant sind oder sein könnten. Art. 29 Abs. 2 BV vermittelt allerdings keinen Anspruch auf Einsicht in verwaltungsinterne Akten. Als solche gelten Unterlagen, denen für die Behandlung eines Falles kein Beweischarakter zukommt, welche vielmehr ausschliesslich der verwaltungsinternen Meinungsbildung dienen und somit für den verwaltungsinternen Gebrauch bestimmt sind (z.B. Entwürfe, Anträge, Notizen, Mitberichte, Hilfsbelege usw.). Mit dem Ausschluss des Einsichtsrechts in diese Akten soll verhindert werden, dass die interne Meinungsbildung der Verwaltung über die entscheidenden Aktenstücke und die erlassenen begründeten Verfügungen hinaus vollständig vor der Öffentlichkeit ausgebreitet wird (BGE 125 II 473 E. 4a; BG-Urteile 1C_388/2009 vom 17. Februar 2010 E. 5.2, 2C_814/2010 vom 23. September 2011 E. 3.3 sowie 2P.87/2006 vom 14. Februar 2007 E. 2.2). b) Der Beschwerdeführer rügt zunächst, dass ihm der Bericht des Amtes für Natur und Umwelt (ANU) vom 6. Juni 2011 von der Regierung vorenthalten worden sei. Bei jenem ANU-Bericht handelte es sich indessen um ein verwaltungsinternes Dokument, das die Regierung zur Entscheidfindung benötigte, weil verwaltungsintern lediglich das ANU als Fachinstanz über die entsprechenden Kenntnisse verfügt. Nach dem eingangs unter Erwägung 2.a) Gesagten besteht nach herrschender Rechtsprechung aber gerade kein Recht auf Einsicht in verwaltungsinterne Akten bzw. Hilfsmittel. Zudem sind die vom Beschwerdeführer erwähnten, vom ANU für die Erstellung des Berichts vom 6. Juni 2011 gemachten Sachverhaltsfeststellung vorliegend gar nicht entscheidrelevant. Der durchschnittliche Tierbestand spielt nämlich keine Rolle und es trifft nicht zu, dass Unsicherheiten bezüglich der einzubeziehenden Stallungen geherrscht hätten. Überdies haben nach den Beilagen 11 und 12 (mit detaillierten Berechnungen von Mindestabständen für die Tierhaltungsanlagen auf dem „…“, Parz. 328, mit Plan/Karte der Emmissions- Quellen – Rote Kreise „für Einzelbetrachtung“ und blaue Kreise „mit Beeinflussung“) der Stadt im Planungsbeschwerdeverfahren die zusätzlichen Messungen des ANU klarerweise ergeben, dass die FAT-Abstände laut den Richtlinien Nr. 476/1995 gegenüber den etwas erhöht auf einem eigenen Wieslandplateau gelegenen Nachbarparz. 329 und 2444 selbst dann eingehalten wären, wenn auf die Selbstangaben des Beschwerdeführers betreffend Tierbestand abgestellt würde. Das rechtliche Gehör wurde vorliegend durch die Vorinstanz nicht verletzt. Selbst wenn dieses aber verletzt worden wäre, wäre die – nicht schwerwiegende, weil keine relevanten Punkte betreffende – Verletzung des Gehörsanspruchs durch die spätere Einräumung der Gelegenheit zur Stellungnahme im vorliegenden Verfahren (mit doppeltem Schriftenwechsel und gerichtlichem Augenschein vor Ort) sicherlich geheilt worden. c) Der Beschwerdeführer rügte zudem noch, dass die Vorinstanz das ihr zustehende volle Überprüfungsrecht nicht genügend ausgeübt habe, weil sie den Sachverhalt in wesentlichen Beschwerdepunkten nicht vollständig festgestellt habe und deshalb die Interessenabwägung auch nicht korrekt habe vornehmen können. Zu diesen Vorwürfen gilt es klarzustellen, dass die Darstellung des Beschwerdeführers vorab falsch ist, dass die zwei ältesten Gebäude 59A und 59A-A bei der Berechnung der FAT-Abstände nicht berücksichtigt worden seien. Der Einbezug dieser beiden Gebäudekomplexe war für die Ermittlung jener Mindestabstände vielmehr gar nicht nötig, da dort keine bewilligten Bauten oder Umnutzungen vorlagen, die tatsächlich hätten berücksichtigt werden müssen. Im Übrigen haben auch die zusätzlichen Berechnungen des ANU (vgl. oben Erwägung 2.b; Beilagen 11 und 12 sowie die anlässlich des Augenscheins erstellten Planfotos am Standort 2 [Fotos 8-10] betreffend „Immissionsradius“ ab Parz. 328) gezeigt, dass selbst bei Berücksichtigung dieser zwei Ökonomiegebäude die Abstände überall gegenüber den Nachbarparz. 329/2444 problemlos eingehalten wären. Wie der erwähnte Augenschein aber ebenso deutlich gezeigt hat, könnten die FAT- Mindestabstände nur in einem einzigen Fall bei weitem nicht eingehalten werden; dann nämlich, falls die „Führanlage“ (59A-F) im Innenhof zusätzlich permanent als „Kälberstall“ verwendet würde (vgl. Planfotos am Standort 2 [Fotos 11-12]; mit rot markierter Fläche auf Parz. 329 [je nach Messpunkt überwiegend bzw. zu 2/3 zu nahe] und auf Parz. 2444 [je nach Eckwert zur Hälfte bzw. noch zu 1/3 zu nahe]). d) Was das Argument der ungenügenden Sachverhaltsabklärung betreffend schon bewilligte oder eben nicht bewilligte Bauten bzw. Bauteile oder Anlagen respektive Anlagenteile angeht, kann der Beschwerdeführer nichts daraus ableiten, weil sich alle zumindest formell nicht bewilligten Bauten und Anlagen – wie im Materiellen noch zu zeigen sein wird – nicht auf die Eignung der Einzonung der Nachbarparz. 329 und 2444 auswirken. Die Einholung einer Expertise zu diesem Vorwurf erweist sich deshalb hier als nicht nötig. Das rechtliche Gehör ist diesbezüglich ebenfalls nicht verletzt. e) Die Behauptung, im Gebäude 59A-B sei von 39 GVE auszugehen, ist eine Rechtsfrage, welche – unter Verweis auf die im angefochtenen Entscheid bereits enthaltende Begründung (vgl. S. 14) – abschlägig zu entscheiden ist. Diese Frage spielt unter dem Aspekt des rechtlichen Gehörs somit ebenso keine Rolle.f) Die zusätzlich erhobene Rüge, die Regierung habe sich anlässlich der Prüfung der Einzonung (Parz. 329/2444) nicht mit den Entwicklungsmöglichkeiten des Hofbetriebs (auf Parz. 328) auseinandergesetzt, stösst ins Leere. Die Regierung musste sich damit nämlich gar nicht beschäftigen, da es hier lediglich darum geht, ob der betreffenden Einzonung umweltschutzrechtliche Gründe entgegenstehen. Zur Beantwortung dieser Frage ist aber vom bewilligten Ist-Zustand und nicht von den künftig denkbaren Entwicklungsmöglichkeiten auszugehen. g) Schliesslich spielt es aus verfahrensrechtlicher Sicht auch keine Rolle, ob im Planungs- und Mitwirkungsbericht (PMB) der Stadt vom 10. November 2010 eine vollständige Interessens- und Güterabwägung vorgenommen wurde oder nicht, da dies nicht die Aufgabe der Stadt im PMB war. Im zur Diskussion stehenden Verfahrensstadium kommt es nur darauf an, ob die Regierung als Genehmigungsbehörde eine ausreichende Güterabwägung der sich allenfalls widersprechenden öffentlichen und privaten Interessen vorgenommen hat. Diese Frage wird nachfolgend materiell zu klären sein. 3. a) Nach Art. 15 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) umfassen Bauzonen Land, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird. Hinderungsgründe, die gegen eine Eignung als Bauland sprechen, können faktischer oder rechtlicher Natur sein. Vorliegend stellt sich in materieller Hinsicht vorab die Frage, ob sich die beiden Parz. 329/2444 aufgrund ihrer Nähe zum Hofbetrieb des Beschwerdeführers (Parz. 328) überhaupt zur Überbauung eignen. Als Hürde könnten sich dabei die Geruchsemissionen erweisen, die insbesondere von der Nutztierhaltung im Innenbereich der Führanlage 59A-F (als Kälberstall) ausgehen. Das Bundesgericht hat sich verschiedene Male mit der Geruchsproblematik beim Bau bzw. Ausbau von Tierhaltungsanlagen beschäftigt. Beim Betrieb des Beschwerdeführers handelt es sich um eine stationäre Anlage im Sinne von Art. 2 Abs. 1 der Luftreinhalte-Verordnung (LRV) des Bundes vom 16. Dezember 1985. Dieser Hofbetrieb erzeugt u.a. Geruchs-Emissionen. Die vom ihm ausgehenden Emissionen sind zunächst grundsätzlich so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 [USG]). Neue stationäre Anlagen müssen – gleich wie neu erweitert genutzte Hofanlagen - so ausgerüstet und betrieben werden, dass sie die im Anhang 1 LRV und allenfalls die in den Anhängen 2 bis 4 LRV festgelegten Emissionsbegrenzungen einhalten (Art. 3 LRV). Emissionen, für welche die Luftreinhalte-Verordnung keine Emissionsbegrenzung festlegt oder eine bestimmte Begrenzung als nicht anwendbar erklärt, sind von der zuständigen Behörde so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Art. 4 Abs. 1 LRV). Für Tierhaltungsanlagen (wie z.B. Kälberställe oder Pferdeboxen) gelten die speziellen Anforderungen nach Anhang 2 Ziff. 512 LRV (Art. 3 Abs. 2 lit. a LRV). Bei der Errichtung wie auch beim Betrieb solcher Anlagen müssen die nach den anerkannten Regeln der Tierhaltung erforderlichen Mindestabstände zu bewohnten Zonen eingehalten werden. Als solche gelten laut Anhang 2 Ziff. 512 Abs. 1 LRV insbesondere die nach den Empfehlungen der Eidgenössischen Forschungsanstalt für Betriebswirtschaft und Landtechnik (FAT; neu bezeichnet als Forschungsanstalt Agroscope Reckenholz-Tänikon [ART]) berechneten Abstände. Die FAT-Richtlinien befassen sich mit der vorsorglichen Emissionsbegrenzung, dienen aber auch als Hilfsmittel zur Beurteilung, ob die Tierhaltungsanlage übermässige Immissionen verursacht (BGE 133 II 379 E. 6.1, 126 II 45 E. 4a; BG-Urteil 1A.58/2001 vom 12. November 2001 E. 2d, in: URP 2002 S. 97 ff. E. 2d). Der Mindestabstand wird in einem dreistufigen Verfahren berechnet. In einem ersten Schritt wird die Geruchsbelastung nach der jeweiligen Tierart bestimmt. Danach wird basierend auf dieser Geruchsbelastung der Normabstand errechnet. Schliesslich wird der so ermittelte Normabstand durch Einflussfaktoren des Haltungssystems, der Lüftung, des Standortes und der Geruchsreduktion im Bereich der Stallluft noch korrigiert und auf diese Weise der effektive Mindestabstand festgelegt. Gegenüber bewohnten Zonen, welche neben der Wohnnutzung mässig störende Gewerbebetriebe zulassen, kann der Mindestabstand schliesslich um weitere 30 Prozent herabgesetzt werden (vgl. FAT-Bericht Nr. 476/1995, Ziff. 2.1-2.3; BG-Urteil 1C_306/2010 vom 2. Dezember 2010 E. 3.1 und 3.2). b) Zunächst gilt es hier festzuhalten, dass die Ausführungen des Beschwerdeführers zu angeblichen Vertrauensgrundlagen (so die Bewilligungen für den Viehstall 1992 und die spätere Schaffung der Pferdeausbildungs- und Pferdepensionszone) für die Erhaltung und Weiterentwicklung des Hofbetriebs (Parz. 328) sachlich sehr weit hergeholt sind. Die jetzige Einzonung (Parz. 329/2444) bedeutet nämlich keineswegs, dass der bisherige Hofbetrieb – soweit korrekt bewilligt – nicht erhalten bzw. nicht weiter fortgesetzt werden kann. Eine vom Beschwerdeführer behauptete Schmälerung der hofinternen Betriebsabläufe findet nicht statt. Gleichermassen verhält es sich mit dessen Argument, die kritisierte Einzonung widerspreche zudem dem Leitbild und den Planungszielen der Stadt hinsichtlich Landwirtschaft, Pferdehaltung und Pferdezucht. Wie dazu anlässlich des gerichtlichen Augenscheins vom 29. Juni 2012 am Standort 1 (im …) noch bestätigt wurde, verfolgt die Stadt – unter Berücksichtigung ihrer gesamten Entstehungsgesichte - sehr wohl eine vernünftige und umsichtige Raumplanung, die sicherlich nicht auf eine Benachteiligung einzelner Berufsgruppen schliessen lässt (vgl. Protokoll S. 2; Stao 1 – Planfotos 1-5). c) Zum Argument, es sei eine blosse Behauptung, dass die Aus- oder Rückzonung im Bereich der Kernzone einzig mit der Einzonung der zwei Parz. 329/2444 habe realisiert werden können, kann uneingeschränkt auf Ziff. 2 im angefochtenen Entscheid verwiesen werden. Dort wurde bereits begründet, weshalb der Umgang mit den kernnahen Siedlungsräumen und die getroffene Lösung in einem grossen öffentlichen Interesse – welches im Übrigen das private Interesse des Beschwerdeführers an der Nichteinzonung der zwei Parz. 329/2444 bei weitem überwiegt – sind. Auch wurde dort schon erläutert, wieso die angestrebte Freihaltung die erforderlichen Auszonungen nicht zu 100% durch Aufzonungen in unmittelbarer Nachbarschaft an den Rändern der Siedlungsräume möglich gewesen ist. Es wurde dazu plausibel ausgeführt, dass ohne die vorliegende Neueinzonung diejenigen Grundeigentümer - deren Auszonungen nicht durch Aufzonungen in unmittelbarer Nachbarschaft habe kompensiert werden können – auch nicht mit Realersatz hätten befriedigt werden können. Mit grossem Aufwand habe eine vertragliche Lösung mit dem Eigentümer der beiden Parz. 329/2444 gefunden werden können. Die vom Beschwerdeführer ins Spiel gebrachten Ersatzgrundstücke (z.B. Parz. 1793) kämen für Kompensationsvereinbarungen bereits wegen ihrer peripheren Lage nicht in Frage. Die zwei fraglichen Parz. 329/2444 gehörten dagegen wegen ihrer zentrumsnahen Lage viel eher schon zum weitgehend überbauten Gebiet als die vom Beschwerdeführer genannten Ersatzgrundstücke. Diese Ausführungen im angefochtenen Entscheid der Regierung vermögen vollumfänglich zu überzeugen. Sie konnten anlässlich der Begehung vom 29. Juni 2012 vor Ort auch noch vom Gericht selbst auf ihre Richtigkeit verifiziert und somit aus eigener Wahrnehmung bestätigt werden (vgl. Augenscheinprotokoll S. 4; Stao 1 – Planfoto 5). d) Zur Hauptsache rügte der Beschwerdeführer aber in materieller Hinsicht einen Verstoss gegen die umweltschutzrechtlichen Vorschriften, welcher die beiden Parz. 329/2444 für die Einzonung als Wohngebiet ungeeignet machten. Die von der Vorinstanz genehmigte Ortsplanungsrevision sei deshalb rechtswidrig und diesbezüglich wieder aufzuheben. Nach Art. 3 Abs. 2 lit. a LRV in Verbindung mit Anhang 2 zur Luftreinhalte-Verordnung Ziff. 512 müssen bei der Errichtung von Anlagen die nach den anerkannten Regeln der Tierhaltung erforderlichen Mindestabstände zu bewohnten Zonen eingehalten werden. Als solche Erwägungen gelten insbesondere die Empfehlungen der ART (früher FAT; vgl. dazu bereits vorne Ziff. 3.a). Die FAT-Richtlinien können dabei auch herangezogen werden, um zu beurteilen, ob bei einer Neueinzonung auch die von einer benachbarten, bereits bestehenden Tierhaltungsanlage stammenden Geruchsbelästigungen allenfalls gegen die Eignung der einzuzonenden Parzellen als Bauzone sprechen könnten (a.a.o. BGU 1C_306/2010 E. 3.3). Die Umweltschutzgesetzgebung im Bereich Luft enthält keine Grundlage, um im Rahmen einer Nutzungsplanung die Einzonung neuer Bauzonen wegen übermässiger Geruchsbelästigung zu verbieten. Vorliegend ist zumindest im Grundsatz unbestritten, dass auf die Frage – ob sich die beiden Parz. 329/2444 als Wohnzone eignen – die massgeblichen FAT-Richtlinien Nr. 476/1995 anzuwenden sind und gestützt darauf das aus dem Hofbetrieb (Parz. 328) zu erwartende „Geruchs-/Störpotential“ zu ermitteln sein wird. e) Laut Art. 86 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) dürfen Bauten und Anlagen (Bauvorhaben) nur mit schriftlicher Baubewilligung der kommunalen Baubehörde errichtet, geändert, abgebrochen oder in ihrem Zweck geändert werden. Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen (BAB) erfordern neben der Baubewilligung eine kantonale Bewilligung (BAB-Bewilligung nach Art. 87 Abs. 1 KRG). Der Beschwerdeführer beruft sich betreffend die von Stadt und Regierung als „nichtbewilligt“ bezeichneten Bauten und Anlagen sowie Umnutzungen auf deren Bewilligungsfähigkeit, behauptet also nicht einmal, die besagten Bauten, Anlagen und Umnutzungen seien bewilligt. Sind diese aber nicht bewilligt, hätten sie baupolizeilich auch nicht erstellt bzw. begründet werden dürfen. Folglich können sie für die Frage, ob die zwei Parz. 329/2444 für Wohnzwecke geeignet sind, zum vorneherein gar keine Rolle spielen. Hinzu kommt, dass sie spätestens seit dem 9. November 2010 überhaupt nicht mehr bewilligt hätten werden können, falls sie der neuen Zonenplanung gemäss Art. 48 Abs. 6 KRG (Wirkung einer kommunalen Planungszone für Beschlüsse betreffend Erlass/Änderung der Grundordnung bis zur Genehmigung der Vorlage durch Regierung) widersprächen. Dieser Vorbehalt gilt vorliegend im Besonderen für die neu auch als Kälberstall genutzte Führanlage im Innenbereich der überdachten Baute 59A-F. f) Der Beschwerdeführer beruft sich für die Berechnung der einzuhaltenden Mindestabstände ab seinem Hof auf das Gutachten des Schweizerischen Bauernverbandes (SBV) vom 22. Oktober 2010 (vgl. S. 12 ff., Ziff. 5 samt Schlussfolgerungen auf S. 15, Ziff. 6). Dieses Gutachten kommt im Ergebnis zum Schluss, dass der Emissionspunkt von „Stall 2“ (laut Definition SBV) gemessene Mindestabstand 61 m betrage und deshalb rund die Hälfte von Parz. 329 und einen Teil von Parz. 2444 beschlage (vgl. Abbildung [mit den grafisch dargestellten Hüllkurven] auf S. 13, unten). Unter der Bezeichnung „Stall 2“ im Gutachten des SBV sind die Gebäude 59A-B und 59A-F zu verstehen. Dieses Gutachten berücksichtigt also auch die Führanlage mit unbestritten nicht bewilligter Stallung für die Kälbermast. Bereits aus diesem Grunde kann auf dieses Gutachten nicht abgestellt werden, da diese Baute bzw. Anlage nicht zum Ist-Zustand auf Parz. 328 geschlagen werden kann. Für die Bemessung der Mindestabstände gegenüber den beiden Parz. 329/2444 ist deshalb auf die Messungen des ANU im Bericht vom 6. Juni 2011 (vgl. Beilagen 10, 11 und 12; bereits erwähnt vorne unter Ziff. 2.b) abzustellen. Das ANU hat zunächst schon im Planungsbeschwerdeverfahren detaillierte Berechnungen angestellt. Die dort ermittelten Mindestabstände sind noch mit dem Faktor 1.25 zu multiplizieren, weil als Korrekturfaktor 3 statt richtig 1.0 nur 0.8 berücksichtigt worden ist (vgl. dazu insbesondere Bericht ANU vom 6. Juni 2011, Ziff. 6). In Beilage 10 beträgt der Mindestabstand bei Einzelbetrachtung von Stall 1 somit richtig 29.3 m (23.4 m x 1.25). Der Mindestabstand bei Einzelbetrachtung von Stall 2 beträgt recte 23.25 m (18.6 m x 1.25). Bei Stall 1 beträgt der Mindestabstand mit Beeinflussung 35.5 m (28.4 m x 1.25). Bei Stall 2 beträgt der Mindestabstand mit Beeinflussung 31 m (24.8 m x 1.25). Sämtliche Mindestabstände sind damit gegenüber den Parz. 329/ 2444 problemlos eingehalten. Bei diesen Werten handelt es sich um die einzig massgebende Berechnung, da nur sie die Abstandsvorschriften für die bereits bewilligten Bauten, Anlagen und Nutzungen wiedergibt. In den Beilagen 11 und 12 hat das ANU diejenigen Mindestabstände ermittelt, welche aufgrund des durchschnittlichen Tierbestandes sowie der Selbstangaben des Beschwerdeführers zu den genauen Tierbeständen in seiner Planungsbeschwerde gemacht wurden. Die Resultate sind für beide Berechnungen gleich (vgl. Bericht ANU vom 6. Juni 2011, S. 9 oben). Mit der entsprechenden Korrektur ergeben sich für die Ställe 1, 2 und 3 Mindestabstände bei Einzelbetrachtung von 22.25 m (17.8 m x 1.25). Bei den Mindestabständen mit Beeinflussung ergibt sich bei Stall 1 eine weitere Distanz von 49 m (39.2 m x 1.25), bei Stall 2 von 38.12 m (30.5 m x 1.25) und bei Stall 3 von 45.62 m (36.5 m x 1.25). Einzig die Mindestabstände bei Einzelbetrachtung und mit Beeinflussung ab Stall 2 tangieren die Parz. 329 leicht, die Parz. 2444 jedoch überhaupt nicht (vgl. Einzeichnung mit Bleistift in Beilage 11 der Stadt im Planungsverfahren). Sogar diese Mindestabstände – auf die im konkreten Fall gar nicht zurückgegriffen werden muss – sind somit weitgehend eingehalten. g) Der Beschwerdeführer machte überdies noch geltend, es sei nicht konsequent, dass die Mindestabstände mit Beeinflussung nicht auch von den „roten“ Punkten (nächstgelegene Punkte zu den beiden einzuzonenden Parz. 329/2444) gemessen worden seien. Dies verfälsche das Bild. Dazu ist festzuhalten, dass die Festsetzung der Bemessungspunkte (für die Berechnung des Mindestabstandes mit Beeinflussung) mit dem FAT-Bericht Nr. 476/1995 (vgl. dazu illustrativ Abbildungen 6 und 7 S. 11) vereinbar ist. Das ANU hat indessen für den bewilligten Zustand, auf den es hier einzig und allein ankommt, auch noch eine Berechnung gemacht, wenn für die Ermittlung der Mindestabstände von den roten Punkten gemäss Beilage 10 der Stadt im Planungsbeschwerdeverfahren ausgegangen würde (vgl. Stellungnahme ANU vom 18. November 2011, S, 3 oben). Auch diese Mindestabstände, welche für Stall 1 hiernach 36.8 m und für Stall 2 noch 32.5 m betragen, halten die Mindestabstände zu den zwei Nachbarparzellen 329/2444 ohne Probleme ein. Dabei ist völlig unmassgeblich, dass die Abstände gegenüber den bereits eingezonten Wohngebieten zum Teil gar nicht eingehalten sind. Diese Tatsache spielt für die Rechtsfrage der Eignung der Parz. 329/2444 als Wohngebiet nämlich keine Rolle. Im Übrigen wurde mit dem früheren Bauentscheid von 1992/1993 betreffend den Stall 59A-B keine 30% Erhöhung des Mindestabstands bewilligt (vgl. S. 14 des angefochtenen Entscheids).h) Die Ausführungen des Beschwerdeführers in seiner Replik vom 11. Januar 2012 betreffend die angebliche Nichtbewilligungspflicht oder Bewilligungsfähigkeit der betreffenden Bauten, Anlagen und Umnutzungen gehören nicht hierher, sondern in das Parallelverfahren R 11 38. i) In der Vernehmlassung vom 21. November 2011 hat die Stadt aufgezählt, was ihrer Ansicht nach noch nicht bewilligt ist. In der Duplik vom 6. Februar 2012 hat sie zudem nochmals festgehalten, dass der Einzonung der zwei Parz. 329/2444 nur die illegale Umnutzung der Führanlage entgegenstehe. Die anderen, nicht bewilligten Umbauten und Umnutzungen wirkten sich nur gegenüber eingezontem und bereits überbautem Bauland im Norden aus, was aber nicht (mehr) Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilde. Bei dieser eigenen Feststellung darf die Stadt im Rahmen eines späteren Baubewilligungsverfahrens wohl behaftet werden, wobei es indessen nicht zu vergessen gilt, dass das im BAB-Verfahren kantonal zuständige ARE nicht an diese Beurteilung der Stadt gebunden ist. j) In seiner letzten Eingabe vom 21. Februar 2012 stellte der Beschwerdeführer noch Überlegungen dazu an, ob die „Führanlage“ als solche denn auch bereits als Anlage im Sinne der Luftreinhalte-Verordnung (LRV) gelte. Die Bestimmungen des Anhangs 2 zur LRV sind für Anlagen der bäuerlichen Tierhaltung und Intensivtierhaltung aufgestellt worden und somit auf solche Betriebe anwendbar. Eine Führanlage (hier: während rund 14 Stunden pro Tag als kreisförmiger Bewegungsplatz für Pferde genutzt) ist für sich allein betrachtet wohl noch nicht als Anlage der Tierhaltung zu betrachten; anders verhält es sich aber natürlich bezüglich des faktisch offensichtlich und unbestritten auch noch permanent als „Kälberaufzuchts-stall“ genutzten Innenbereiches der genannten, überdachten Führanlage. Eine solch erweiterte Nutzung fällt klar ebenfalls unter die LRV-Vorgaben. 4. a) Der angefochtene Planungsentscheid vom 5./6. Juli 2011 ist demzufolge in jeder Beziehung rechtens und verhältnismässig, was zur Abweisung der Beschwerde vom 8. September 2011 führt. An der genehmigten Umzonung der beiden Parzellen 329 und 2444 von der Landwirtschaftszone in die Wohnzone W1 gibt es im Resultat folglich nichts zu korrigieren. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) vollumfänglich dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Eine aussergerichtliche Parteientschädigung steht indessen gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG weder der Beschwerdegegnerin 1 (Regierung/Vorinstanz) noch der Beschwerdegegnerin 2 (Stadt) zu, da diese nur in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegten. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 5‘000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 964.-- zusammen Fr. 5‘964.-- gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 16. Juli 2013 gutgeheissen (1C_534/2012).