<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00617</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211391&amp;W10_KEY=13013536&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00617</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.01.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für ein Mehrfamilienhaus: Verkehrssichere Erschliessung, Ausmass von nebenbestimmungsweise heilbaren Mängeln, Einordnung, Tiefe des Garagenvorplatzes, Überbauungsziffer. Die Beschwerdeführerin vermochte nicht substanziiert darzulegen, dass in absehbarer Zeit mit einer massgeblichen Zunahme von über die zu beurteilende Stichstrasse erschlossenen Wohneinheiten zu rechnen ist. Eine solche Zunahme ist bei der Wahl der Zugangsart daher nicht zu berücksichtigen (E. 3.5). Die Mängel des Bauprojekts liegen an der Grenze dessen, was noch mittels Nebenbestimmungen korrigiert werden kann. Da die Struktur des Gebäudes nicht betroffen ist und die notwendigen Anpassungen relativ klar bezeichnet werden, liegt das gewählte Vorgehen aber im Ermessensspielraum der Gemeinde (E. 4.3 f.). § 266 PBG ist nicht nur dann zu beachten, wenn ein kürzerer Garagenvorplatz bei der Ein- und Ausfahrt zu Verkehrsgefährdungen führen könnte (E. 6.2). Die Vorinstanz qualifizierte die weit ausladende Überdachung der Abstellplätze zu Recht nicht als Vordach sondern als Gebäude. Die Überdachung ist daher in vollem Umfang an die Überbauungsziffer anzurechnen (E. 7). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTELLPLATZ">ABSTELLPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTECKUNG">AUSSTECKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARAGE">GARAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDE">GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUUNGSZIFFER">ÃBERBAUUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORDACH">VORDACH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORPLATZ">VORPLATZ</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 256 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 266 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 15 lit. b RPG</span><br/><span class="ungerade">§ 11 Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2012 Nr. 3 S. 12</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14180" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00617</p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00618</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. Januar 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2011.00617</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<span> </span></span><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2011.00618</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<span> </span></span><span>Einfache Gesellschaft I-Strasse,<br/> nÃ¤mlich:<b> </b><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1<span> </span></span><span>C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.3 E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2011.00617</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Einfache Gesellschaft I-Strasse,<br/> nÃ¤mlich:<b> </b><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.3 E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2011.00618</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>3. A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<span> </span></span><span>G, vertreten durch RA H, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>und</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2011.00618</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich erteilte der einfachen Gesellschaft I-Strasse, bestehend aus C, D und E, mit Beschluss vom 8. Februar 2011 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch bestehender GebÃ¤ude und den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der I-Strasse 02/03 in ZÃ¼rich.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen erhoben A und G mit separaten Eingaben Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Nach DurchfÃ¼hrung eines Delegationsaugenscheins vereinigte das Baurekursgericht die Rekursverfahren und hiess die Rekurse mit Entscheid vom 26. August 2011 teilweise gut. DemgemÃ¤ss ersetzte es Disp.-Ziff. I.B.4 der angefochtenen Baubewilligung, wonach die LÃ¤nge des Garagenvorplatzes wenigstens 5,5 m betragen mÃ¼sse oder auf das Garagentor zu verzichten sei oder das Garagentor mit einer Fernsteuerung zu versehen sei, durch die Bestimmung, dass auf Garagentore zu verzichten sei. Zudem ergÃ¤nzte das Baurekursgericht die Baubewilligung mit folgender Auflage: </p> <p class="EinzugZitat"><span>"Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft bzw. die verfÃ¼gungsberechtigte GrundeigentÃ¼merschaft dem Amt fÃ¼r Baubewilligungen abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen, mit denen die Einhaltung der maximal zulÃ¤ssigen Ãberbauungsziffer fÃ¼r besondere GebÃ¤ude nachgewiesen wird."</span></p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen wies das Baurekursgericht die Rekurse ab, soweit es auf sie eintrat und die Verfahren nicht als durch ProjektÃ¤nderungen gegenstandslos geworden abschrieb.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben sowohl A als auch die einfache Gesellschaft I-Strasse mit Eingaben vom 28. September 2011 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. A beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts sei insoweit aufzuheben, als ihr Rekurs abgewiesen bzw. nicht darauf eingetreten worden sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der einfachen Gesellschaft I-Strasse (Beschwerdeverfahren VB.2011.00617). Diese beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts sei insoweit aufzuheben, als die Rekurse teilweise gutgeheissen worden seien, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von A und G (Beschwerdeverfahren VB.2011.00618).</p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 29. September 2011 wurden die beiden Beschwerdeverfahren vereinigt.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 12. Oktober 2011 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerden. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich beantragte am 25. Oktober 2011 die Abweisung der Beschwerde von A und die Gutheissung der Beschwerde der einfachen Gesellschaft I-Strasse. Die einfache Gesellschaft I-Strasse beantragte am 1. November 2011, die Beschwerde von A sei unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten derselben abzuweisen. A beantragte am 28. Oktober 2011, die Beschwerde der einfachen Gesellschaft I-Strasse sei abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten derselben. G liess sich nicht vernehmen. Mit Eingabe vom 25. November 2011 teilte A mit, sie verzichte auf die Einreichung einer weiteren Vernehmlassung.</p> <p class="Sachverhalt2">Im Folgenden wird die sich gegen das Bauvorhaben wehrende A der Einfachheit halber als BeschwerdefÃ¼hrerin, die Bauherrschaft einfache Gesellschaft I-Strasse als private Beschwerdegegnerschaft bezeichnet.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Die Vorinstanz habe ihren </span><span>Augenschein bei falscher Aussteckung durchgefÃ¼hrt. Es sei nicht das zu beurteilende, sondern ein Ã¼berarbeitetes Projekt ausgesteckt gewesen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Der Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet werden soll, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>AnlÃ¤sslich des vorinstanzlichen Augenscheins war allen Beteiligten bekannt, dass die Aussteckung wegen der Neuausschreibung des Ã¼berarbeiteten Projekts abgeÃ¤ndert worden war. Es wurde darauf hingewiesen, dass die Stellung und die HÃ¶he des HauptgebÃ¤udes unverÃ¤ndert und die Visiere der Garage verschoben worden seien (Protokoll der Vor­instanz, S. 4). Anhand der mÃ¼ndlichen AusfÃ¼hrungen und der PlÃ¤ne sowohl des zu beurteilenden wie auch des Ã¼berarbeiteten Projekts, welche sich bei den Akten befanden, war es der Vorinstanz und den Verfahrensbeteiligten mÃ¶glich, die Ãnderungen zu erkennen und entsprechend zu berÃ¼cksichtigen. Darauf wies der Referent des Baurekursgerichts anlÃ¤sslich des Augenscheins denn auch hin (Protokoll der Vorinstanz, S. 4).</p> <p class="Erwgung2">Die lokalen Begebenheiten sind aus den eingereichten Verfahrensakten somit genÃ¼gend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend aus den Akten hervor, weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen DurchfÃ¼hrung verzichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, die abgeÃ¤nderten PlÃ¤ne, welche die private Beschwerdegegnerschaft ins Spiel gebracht habe, seien nicht Teil des Anfechtungsobjekts gewesen und hÃ¤tten daher im vorinstanzlichen Verfahren auch nicht Streitgegenstand sein kÃ¶nnen. Die Vorinstanz habe sich, insbesondere auch anlÃ¤sslich des Augenscheins, einen irrelevanten Zustand prÃ¤sentieren lassen und den angefochtenen Entscheid unter dem so gewonnenen falschen Eindruck gefÃ¤llt. Die Vorinstanz habe den Streitgegenstand verkannt, indem es die beiden Projekte nicht auseinandergehalten habe. Der Rekurs habe nicht teilweise gegenstandslos werden kÃ¶nnen, da der Vorinstanz nicht habe bekannt sein kÃ¶nnen, ob das neue Projekt als Ãnderung oder als Alternative eingegeben worden sei. Das verbesserte Projekt sei nicht zu berÃ¼cksichtigen gewesen.</span></p> <p class="Erwgung2">Die private Beschwerdegegnerschaft hÃ¤lt dem entgegen, die Vorinstanz habe das Projekt gemÃ¤ss Baubewilligung beurteilt. Bei den AbÃ¤nderungen habe es sich sodann nicht um mÃ¶gliche "Projektvarianten" gehandelt. Vielmehr seien sie direkte Konsequenz der Auflagen in der Baubewilligung gewesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Vorinstanz schrieb die Rekurse bezÃ¼glich der beiden RÃ¤ume im Untergeschoss unter dem GaragengebÃ¤ude als durch ProjektÃ¤nderung gegenstandslos geworden ab (Entscheid der Vorinstanz, Disp.-Ziff. II und E. 15.2.). Die fraglichen RÃ¤ume waren im Rekursverfahren von G, nicht aber von der BeschwerdefÃ¼hrerin beanstandet worden. Zur KlÃ¤rung, ob die Vorinstanz die RÃ¼ge inhaltlich hÃ¤tte beurteilen mÃ¼ssen, besteht im vorliegenden Verfahren daher kein Anlass. In Bezug auf alle Ã¼brigen RÃ¼gen legte die Vorinstanz ihrer Beurteilung â zumindest auch â das Projekt gemÃ¤ss angefochtener Baubewilligung zugrunde. So hielt die Vorinstanz insbesondere fest, dass die Verkehrssicherheit auch dann als gewÃ¤hrleistet erachtet werden kÃ¶nne, wenn angenommen werde, es wÃ¼rden Ã¼ber die Stichstrasse elf Wohneinheiten erschlossen (Entscheid der Vorinstanz, E. 5). Die RÃ¼ge, die Vor­instanz habe ihrer Beurteilung einen falschen Sachverhalt zugrunde gelegt, ist damit unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, mit dem im angefochtenen Entscheid bewilligten Projekt wÃ¼rden Ã¼ber die 4,2 m breite Stichstrasse neu elf Wohneinheiten erschlossen. Die Zugangsnormalien wÃ¼rden ab zehn erschlossenen Wohneinheiten eine Breite von insgesamt mindestens 4,6 m verlangen. Wenn die Vorinstanz ausfÃ¼hre, es sei ohne Weiteres zulÃ¤ssig, die Anzahl Einheiten gemÃ¤ss Zugangsnormalien um eine Einheit zu Ã¼berschreiten, ohne die entsprechende Breite einzuhalten, hebe sie die Zugangsnormalien faktisch aus den Angeln. Der Entscheid der Vorinstanz sei unhaltbar, zumal die Stichstrasse keineswegs Ã¼bersichtlich sei. </span>Der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin, auch die benachbarten GrundstÃ¼cke wÃ¼rden in nÃ¤chster Zeit neu Ã¼berbaut, sei von der Vorinstanz zu Unrecht als verspÃ¤tete RÃ¼ge bezeichnet worden. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>§ 236 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich sein muss. Hinreichende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). <span>Ob eine Zufahrt den in § 237 Abs. 1 PBG umschriebenen Kriterien genÃ¼gt, beurteilt sich nach den VerhÃ¤ltnissen des Einzelfalls. Es lÃ¤sst sich deshalb nicht generell mit festen Massen angeben, was § 237 Abs. 1 PBG von einer Zufahrt verlangt. Von den vom </span>Regierungsrat gemÃ¤ss § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erlassenen Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 (ZN) <span>kÃ¶nnen daher gestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse Erleichterungen gewÃ¤hrt werden. In § 11 ZN sind GrÃ¼nde fÃ¼r solche Abweichungen beispielhaft aufgezÃ¤hlt (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45).</span> Die Zugangsnormalien sind also nicht mechanisch anzuwenden. Sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (VGr, 15. Juni 2011, VB.2011.00031, E. 5.1.2; RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Bei der GewÃ¤hrung von Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Letztere prÃ¼fen, ob die GemeindebehÃ¶rde den ihr eingerÃ¤umten Ermessensspielraum nicht Ã¼berschritten hat, das heisst im vorliegenden Zusammenhang insbesondere, ob die bewilligte ErschliessungslÃ¶sung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der ZweckmÃ¤ssigkeit als vertretbar erscheint. Eine ÃberprÃ¼fung dieser ErmessensausÃ¼bung steht dem Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) nur bei Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung eingreifen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Kritik der BeschwerdefÃ¼hrerin ist insoweit gerechtfertigt, als sie das Abstellen auf die reduzierte Anzahl Wohneinheiten gemÃ¤ss AbÃ¤nderungsprojekt bemÃ¤ngelt. Da die angefochtene Baubewilligung keine Reduktion der Wohneinheiten verlangte und kein verbindlicher Verzicht der privaten Beschwerdegegnerschaft vorliegt, konnte das AbÃ¤nderungsprojekt diesbezÃ¼glich keine Ãnderung des Streitgegenstands bewirken.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die Entscheide der Vorinstanz und der Bausektion sind jedoch insofern nicht zu beanstanden, als sie ein allfÃ¤lliges geringfÃ¼giges Ãberschreiten der gemÃ¤ss Zugangsnormalien beim bestehenden Ausbaustand der Stichstrasse zulÃ¤ssigen Anzahl erschlossener Wohneinheiten als bewilligungsfÃ¤hig beurteilten. Der fragliche Abschnitt der Stichstrasse ist weniger als 20 m lang und verlÃ¤uft gerade. Er kann ohne Weiteres als Ã¼bersichtlich bezeichnet werden. Der geplante Vorplatz wird sowohl die Ãbersichtlichkeit als auch die AusweichmÃ¶glichkeiten noch verbessern. Es herrscht keinerlei Durchgangsverkehr. Die Erschliessung mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln ist gut. Unter diesen UmstÃ¤nden liegt es innerhalb des der Bausektion zustehenden Ermessensspielraums, eine verkehrssichere Erschliessung zu bejahen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin will auch kÃ¼nftig zu erwartende Neubauprojekte berÃ¼cksichtigen, welche zu einer ErhÃ¶hung der Ã¼ber die Stichstrasse erschlossenen Wohneinheiten fÃ¼hren wÃ¼rden. Die Vorinstanz habe den diesbezÃ¼glichen, mit der Rekursreplik vorgebrachten Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin zu Unrecht als verspÃ¤tet bezeichnet.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.1 </b>Der Vorinstanz stand bei diesem Entscheid ein Ermessensspielraum zu. Aus der behÃ¶rdlichen Untersuchungspflicht kann nicht abgeleitet werden, dass die Vorinstanz ohne entsprechende Behauptung oder anderweitige Hinweise dazu verpflichtet war, den Sachverhalt bezÃ¼glich geplanter Neubauprojekte zu erforschen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.2 </b>Zudem hat die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht substanziiert darlegen kÃ¶nnen, dass in absehbarer Zeit mit einer massgeblichen Zunahme von Ã¼ber die Stichstrasse erschlossenen Wohneinheiten zu rechnen ist. Dabei muss von einem sinnvollen Planungshorizont ausgegangen werden, wobei der in Art. 15 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) fÃ¼r die Ausscheidung von Bauzonen vorgesehene Planungszeitraum von 15 Jahren als Richtwert dienen kann. WÃ¤hrend eine innerhalb dieser Frist zu erwartende Zunahme an Wohneinheiten fÃ¼r die Wahl der Zugangsart grundsÃ¤tzlich BerÃ¼cksichtigung finden muss, fallen bloss theoretische AusnÃ¼tzungsreserven, namentlich auf bereits Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken, deren effektive AusschÃ¶pfung einen Abbruch oder eine weitreichende Umgestaltung bestehender GebÃ¤ude erfordern wÃ¼rde, was vorliegend der Fall ist, ausser Betracht (VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00669, E. 5.2.2; BGr, 3. Oktober 2011, 1C_257/2011, E. 2.3 und 5.2 f.). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Die Vorinstanz hat nach dem Gesagten zu Recht nicht in den Ermessensspielraum der Bausektion eingegriffen. Die Bejahung einer verkehrssicheren Erschliessung ist jedenfalls nicht rechtsverletzend.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, die Auflagen in der Baubewilligung betreffend die Umgestaltung der West- und Ostfassade sowie die Umplatzierung der Garage Ã¼berschritten das nach § 321 zulÃ¤ssige Ausmass, zumal bezÃ¼glich Letzterer gar eine erneute Publikation zwingend gewesen sei. Die private Beschwerdegegnerschaft sei aufgrund der Auflagen sogar gezwungen gewesen, auf eine ganze Wohneinheit zu verzichten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands Anordnungen nÃ¶tig, so sind gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknÃ¼pfen. Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die MÃ¤ngel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind <span>und der gesetzmÃ¤ssige Zustand auf jeden Fall erreicht werden kann (VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB. 2010.00479, E. 3.2.1; RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14)</span>. Erfordern die MÃ¤ngel eine wesentliche ProjektÃ¤nderung, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 21. November 2007, VB.2007.00180, E. 3.1; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, S. 241 f.; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 345 f.). </p> <p class="Urteilstext">Ob ProjektmÃ¤ngel ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kÃ¶nnen, entscheidet sich nicht nach quantitativen, sondern nach qualitativen Gesichtspunkten. Das Vorliegen einer wesentlichen ProjektÃ¤nderung kann sich aber auch aus dem Zusammenwirken einer Vielzahl je fÃ¼r sich betrachtet nicht allzu schwerer MÃ¤ngel ergeben. Dabei ist das Gewicht der vorliegenden MÃ¤ngel nicht isoliert zu betrachten, sondern am Umfang des Gesamtprojekts zu messen (VGr, 7. Juli 1999, VB.1999.00118, E. 6a [nicht publiziert]; MÃ¤der, S. 241 f.). </p> <p class="Urteilstext">Ob die Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung der Bewilligung erfÃ¼llt sind, ist eine Rechtsfrage, bei deren Beantwortung der BaubehÃ¶rde ein weitgehender Ermessensspielraum zusteht (VGr, 9. MÃ¤rz 2000, VB.1999.00354, E. 2b/bb; 3. September 1982, BEZ 1982 Nr. 36).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>FÃ¼r die Beurteilung, ob ein Mangel untergeordneter Natur ist und ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kann, ist nicht entscheidend, welche Projektanpassungen die Bauherrschaft tatsÃ¤chlich vornimmt. Aus dem Umstand, dass das Ã¼berarbeitete Projekt eine Wohneinheit weniger und eine andere Positionierung der Garage vorsieht, kann die BeschwerdefÃ¼hrerin daher nichts zu ihren Gunsten ableiten. Diese Anpassungen wurden nicht durch die angeordneten Nebenbestimmungen notwendig. So fÃ¼hrte die Bausektion in ihrer BewilligungsbegrÃ¼ndung im Zusammenhang mit der Garage lediglich aus, die AutoabstellplÃ¤tze wÃ¼rden einen grossen Teil der FreiflÃ¤che besetzen und der Vorplatz sei bis zum Zufahrtsweg vollflÃ¤chig befestigt. Das auskragende Garagendach wirke sehr massiv und Ã¼berdimensioniert. Daraus zog die Bausektion den Schluss, die Gestaltung im Bereich von Garage und AutoabstellflÃ¤chen sei zu verbessern (angefochtene Baubewilligung, E. C.c). Eine Verschiebung der Garagen wurde damit nicht notwendig. Dass sich die Bauherrschaft dafÃ¼r und fÃ¼r eine Ausschreibung des Projekts entschied, Ã¤ndert an der untergeordneten Bedeutung des festgestellten Mangels nichts.</p> <p class="Urteilstext">Gleiches gilt fÃ¼r die Auflagen betreffend Abgrabungen, Raum fÃ¼r WaschmÃ¶glichkeiten und Breite von Korridoren und Treppen. Die angeordneten Anpassungen waren von untergeordneter Bedeutung. Dass sich die Bauherrschaft in der Folge entschied, das "Gartengeschoss" und das Untergeschoss sowie die GelÃ¤ndegestaltung einer weitergehenden Ãberarbeitung zu unterziehen, ist fÃ¼r die Frage, ob die Anordnung einer Nebenbestimmung zulÃ¤ssig war, nicht von Bedeutung.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref312333326"><b>4.3 </b>BezÃ¼glich der Fassadengestaltung fÃ¼hrte die Bausektion in der angefochtenen Bewilligung aus, die Giebelfassaden mÃ¼ssten Ã¼berarbeitet werden. In der Ostfassade seien mehr Ãffnungen vorzusehen. Auf den verglasten Vorbau in der Westfassade sei zu verzichten. Diese sei auf die Flucht des Giebeldreiecks zurÃ¼ckzunehmen und wie die Ã¼brigen Fassaden als murale Lochfassade auszubilden (angefochtene Baubewilligung, E. C.d). Die entsprechende Nebenbestimmung (Disp.-Ziff. I.B.1.c) verlangt zwar eine nicht unwesentliche Ãnderung des Erscheinungsbilds der beiden Fassaden, da die Struktur des HauptgebÃ¤udes jedoch nicht betroffen ist und die notwendigen Anpassungen von der Bausektion relativ klar bezeichnet werden, ist eine WÃ¼rdigung des anzustrebenden bzw. nach Auffassung der Bausektion bewilligungsfÃ¤higen Escheinungsbilds aufgrund der Baubewilligung mÃ¶glich. Die Einheit der Baubewilligung ist daher durch die vorgesehenen Nebenbestimmungen nicht verletzt.</a> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die MÃ¤ngel des strittigen Bauprojekts liegen zwar an der Grenze dessen, was noch mittels Nebenbestimmungen korrigiert werden kann. Angesichts des der Bausektion zustehenden Ermessensspielraums ist das gewÃ¤hlte Vorgehen aber nicht zu beanstanden. Die Bausektion <span>kam zu Recht zum Schluss, der gesetzmÃ¤ssige Zustand kÃ¶nne auf jeden Fall erreicht werden. Der Rechtsschutz der BeschwerdefÃ¼hrerin wird damit nicht geschmÃ¤lert. Die notwendige Bewilligung wird ihr mitzuteilen sein (§ 316 Abs. 2 PBG). Sie wird damit ihre Rechte vollumfÃ¤nglich wahren kÃ¶nnen. </span>Dass die Vorinstanz nicht in diesen Ermessensspielraum der Bausektion eingegriffen hat, ist nicht rechtsverletzend. </p> <p class="Erwgung2">Hinzuweisen ist in diesem Zusammenhang lediglich darauf, dass die in Disp.-Ziff. I.B.1.c der angefochtenen Baubewilligung vorbehaltene Bewilligung der beim Amt fÃ¼r Baubewilligungen einzureichenden PlÃ¤ne nicht durch dieses, sondern wiederum durch die Bausektion zu erfolgen hat (vgl. dazu VGr, 18. Mai 2011, VB.2010.00496, E. 2.2.2).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, Landschaftsschutzobjekte seien von Amtes wegen in die Beurteilung einzubeziehen. Allein der Umstand, dass die Vertreter der Bausektion anlÃ¤sslich des Augenscheins nicht einmal Kenntnis davon gehabt hÃ¤tten, dass ein inventarisiertes Landschaftsschutzobjekt gegenÃ¼ber dem BaugrundstÃ¼ck liege, zeige, wie oberflÃ¤chlich die Einordnung im Baubewilligungsverfahren behandelt worden sei. FÃ¼r die<br/> Vorinstanz habe daher Anlass dazu bestanden, die Einordnung nach § 238 Abs. 1 PBG ohne jegliche ZurÃ¼ckhaltung zu prÃ¼fen. Zudem habe die Bausektion bei derart gewichtigen gestalterischen Auflagen unmÃ¶glich eine abschliessende Beurteilung der Einordnung vornehmen kÃ¶nnen, da sie nicht gewusst habe, wie ihre Auflagen umgesetzt wÃ¼rden. Das Bauprojekt sei vÃ¶llig Ã¼berdimensioniert und mÃ¼sse zumindest in der HÃ¶he vernÃ¼nftig an die HÃ¤user auf derselben Seite der I-Strasse angepasst werden, damit eine befriedigende Einordnung erreicht werden kÃ¶nne. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b><span>Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. GemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. </span>Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00670, E. 3.1 mit Hinweisen; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2).</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref307491466"><b>5.2 </b>Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der Gemeinde aufgrund der ihr durch Art. 85 Abs. 1 der Verfassung des Kantons ZÃ¼rich vom 27. Februar 2005 (KV) eingerÃ¤umten Autonomie bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende (bzw. gute) Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu, was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben wird </a><a id="_Ref245809082">(VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19). Bei der ÃberprÃ¼fung kommunaler Einordnungsentscheide haben sich die Rechtsmittelinstanzen deshalb sowohl im Rahmen der Angemessenheits- als auch der Rechtskontrolle ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Beruht der Entscheid der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden UmstÃ¤nde, hat die Rekursinstanz ihn zu respektieren. Auch das Baurekursgericht darf â trotz umfassender ÃberprÃ¼fungsbefugnis â nur dann einschreiten, wenn die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der kommunalen BehÃ¶rde sachlich nicht mehr vertretbar ist, und sie kann eine vertretbare Ã¤sthetische WÃ¼rdigung nicht einfach durch ihre eigene ersetzen (VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen).</a></p> <p class="Erwgung2">Die kommunale BehÃ¶rde kann sich allerdings nur dann auf ihren geschÃ¼tzten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie spÃ¤testens in der Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare BegrÃ¼ndung vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.1 = BEZ 2006 Nr. 55). Fehlt dagegen eine solche BegrÃ¼ndung, ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens im Licht der erhobenen RÃ¼gen uneingeschrÃ¤nkt zu Ã¼berprÃ¼fen (VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.3 = BEZ 2006 Nr. 55).</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref305759932"><b>5.3 </b>Das neben der ÃberprÃ¼fung des Sachverhalts auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkte Verwaltungsgericht kann nur bei Ermessensmissbrauch und -Ã¼berschreitung einschreiten (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht â wie hier â eine aus GrÃ¼nden der Einordnung ausgesprochene Baubewilligung der kommunalen BehÃ¶rde bestÃ¤tigt, so Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht neben der Feststellung des Sachverhalts und der richtigen Handhabung der vorinstanzlichen ÃberprÃ¼fungsbefugnis lediglich, ob die Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde als vertretbar hat beurteilen dÃ¼rfen. NÃ¤hme es stattdessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so Ã¼berschritte es seine eigene Kognition und verletzte damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 437).</a></p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Das BaugrundstÃ¼ck liegt in der Nachbarschaft der Glaziallandschaft BurghÃ¶lzli und Bachtobel Burgwies, eines inventarisierten Landschaftsschutzobjekts. Wie die Vorinstanz zutreffend feststellte, kann eine BeeintrÃ¤chtigung derselben ausgeschlossen werden (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.2). Die BeschwerdefÃ¼hrerin legt denn auch nicht dar, wie sich eine diesbezÃ¼gliche RÃ¼cksichtnahme auf das strittige Bauprojekt auswirken mÃ¼sste.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend macht, die Bausektion habe die Einordnung angesichts der erheblichen Auflagen nicht abschliessend beurteilen kÃ¶nnen, kann ihrer Argumentation nicht gefolgt werden. Wie erwÃ¤hnt (E. 4.3), bezeichnete die Bausektion die notwendigen Anpassungen relativ detailliert. Sie kam in nachvollziehbarer Weise zum Schluss, dass damit eine Gestaltung erreicht werden kÃ¶nnte, mit welcher sich das Projekt genÃ¼gend einordnen werde. Damit durfte sie die Baubewilligung erteilen und diese mit den entsprechenden Nebenbestimmungen verbinden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>In Bezug auf die beanstandeten Dimensionen, insbesondere die HÃ¶he des Bauprojekts, kann vorweg auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 8.4.2) verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Es ist zwar nicht ausgeschlossen, einem GrundeigentÃ¼mer die AusnÃ¼tzung der BaumÃ¶glichkeiten aus GrÃ¼nden der Einordnung zu versagen, die BaubehÃ¶rden haben dabei jedoch ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼ben (vgl. dazu VGr, 30. August 2011, VB.2011.00248, E. 3.2). Ein solcher Eingriff in das Eigentum lÃ¤sst sich nur bei klaren VerhÃ¤ltnissen und Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen Interessen rechtfertigen. Solche sind vorliegend nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Hinsichtlich der von der Vorinstanz vorgenommenen Ãnderung betreffend den Garagenvorplatz, wonach auf Garagentore zu verzichten sei, rÃ¼gt die private Beschwerdegegnerschaft, bei einem fernbedienten Garagentor kÃ¶nne eine nennenswerte Verkehrsbehinderung durch ein- und ausfahrende Fahrzeuge ausgeschlossen werden. Von einer eigentlichen VerkehrsgefÃ¤hrdung kÃ¶nne keine Rede sein. Die Vorinstanz habe diesbezÃ¼glich den der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde aufgrund der Relevanz der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse zustehenden Ermessensspielraum verletzt. Zudem spreche eine InteressenabwÃ¤gung klar fÃ¼r abschliessbare Garagen.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt dem entgegen, § 266 PBG solle nicht nur gewÃ¤hrleisten, dass beim Ãffnen und Schliessen des Garagentors keine Behinderung des Verkehrs auf der Strasse entstehe. Vielmehr solle diese Bestimmung generell Verkehrsbehinderungen durch abgestellte Fahrzeuge verhindern.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Das Verwaltungsgericht hat sich mit der vorliegend strittigen Frage noch nie eingehend auseinandergesetzt. Lediglich in einem obiter dictum hielt es fest, wenn die Vorinstanz nach <span>ihrer neueren Praxis auch bei automatischen Toren einen Vorplatz verlange, so sei das im Regelfall gerechtfertigt, wo bei Versagen der Automatik nicht mit der Anwesenheit einer Hilfsperson gerechnet werden kÃ¶nne (VGr, </span>7. April 2010, VB.2009.00188, E. 3). Im erwÃ¤hnten Entscheid wurde dies, wie im vorliegend angefochtenen Entscheid, mit dem mÃ¶glichen Versagen der Automatik begrÃ¼ndet. </p> <p class="Urteilstext"><span>Die private Beschwerdegegnerschaft und die Bausektion halten diese Praxis nur dann fÃ¼r angebracht, wenn im Fall des Versagens der Automatik tatsÃ¤chlich eine VerkehrsgefÃ¤hrdung zu befÃ¼rchten ist. Diese Interpretation ist mit § 266 PBG nicht vereinbar. Dieser Bestimmung lÃ¤sst sich nicht entnehmen, dass sie nur dann zu beachten sei, wenn ein kÃ¼rzerer Garagenvorplatz <i>bei der Ein- oder Ausfahrt</i> zu VerkehrsgefÃ¤hrdungen fÃ¼hren kÃ¶nnte. Die vorgeschriebene MindestlÃ¤nge wÃ¤re diesfalls bei kÃ¼rzeren Garagen nicht zu rechtfertigen. Die Vorschrift unterscheidet auch nicht danach, ob das Garagentor beim Ãffnen und Schliessen ausschwenkt, was zur Folge hat, dass wÃ¤hrend diesen VorgÃ¤ngen eine Gewisse Distanz einzuhalten ist. § 266 liegt vielmehr die Vermutung zugrunde, dass auf solchen VorplÃ¤tzen auch sonst kurzzeitig Fahrzeuge abgestellt werden, weshalb sie eine minimale Tiefe aufweisen sollen. Die Anordnung der Vorinstanz, auf Garagentore sei zu verzichten, ist daher nicht zu beanstanden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Im Ãbrigen wÃ¤re das Rechtsschutzinteresse der privaten Beschwerdegegnerschaft in Bezug auf die ZulÃ¤ssigkeit einer Fernbedienungsanlage zu verneinen, wenn sie tatsÃ¤chlich verbindlich auf die AusfÃ¼hrung des vorliegend zu beurteilenden Projekts verzichtet hÃ¤tte, was sie in anderem Zusammenhang behauptet, aus den Akten jedoch nicht ersichtlich wird. Die Bausektion wird diesbezÃ¼glich aufgrund der neuen Positionierung der Garage eine neue Beurteilung vorzunehmen haben.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die private Beschwerdegegnerschaft macht geltend, das auf der SÃ¼dseite der Garage geplante, nicht abgestÃ¼tzte Vordach stelle einen oberirdischen Vorsprung dar. Von der vorgesehenen Breite von 3,2 m wÃ¼rden gemÃ¤ss § 256 Abs. 2 PBG 2 m von der Ãberbauungsziffer befreit. Die Vorinstanz habe zu Unrecht eine "Gesamtbetrachtung" zur Anwendung gebracht, welche im Gesetz keine Grundlage finde und dieses im Ergebnis aufhebe.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Der Argumentation der privaten Beschwerdegegnerschaft kann nicht gefolgt werden. Die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz, wonach die zu beurteilenden Bauteile nicht als Vordach eines GebÃ¤udes, sondern als GebÃ¤ude im Sinn von § 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) zu qualifizieren sind (Entscheid der Vorinstanz, E. 12.4.1.), sind nicht zu beanstanden. Dem Raum unter der Ãberdachung kommt angesichts der zweiseitig geschlossenen Situation ohne Weiteres GebÃ¤udequalitÃ¤t zu (vgl. BEZ 2011 Nr. 30). </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Zumindest nachdem auf Garagentore zu verzichten ist, ist vorliegend faktisch nicht eine mit einem Vordach versehene Garage fÃ¼r zwei Fahrzeuge, sondern ein Ã¼berdachter Autoabstellplatz fÃ¼r vier Fahrzeuge zu beurteilen. Der Umstand, dass die beiden mittleren AbstellplÃ¤tze auf drei, die beiden Ã¤usseren nur auf zwei Seiten geschlossen geplant waren, rechtfertigt es nicht, das Projekt gegenÃ¼ber einem Carport fÃ¼r vier Fahrzeuge zu privilegieren. Die Vorinstanz hat die Baubewilligung daher zu Recht mit der Auflage ergÃ¤nzt, wonach die private Beschwerdegegnerschaft abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen hat, mit denen die Einhaltung der maximal zulÃ¤ssigen Ãberbauungsziffer fÃ¼r besondere GebÃ¤ude nachgewiesen wird.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der Entscheid der Vorinstanz erweist sich als rechtmÃ¤ssig. Entsprechend sind beide Beschwerden abzuweisen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens zur HÃ¤lfte der BeschwerdefÃ¼hrerin 1 und je zu einem Sechstel unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrenden 2.1 bis 2.3 aufzuerlegen. ParteientschÃ¤digungen sind keine zuzusprechen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zur HÃ¤lfte der BeschwerdefÃ¼hrerin 1 und je zu einem Sechstel unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrenden 2.1 bis 2.3 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>