BRKE III Nr. 113/1992 vom 8. Juli 1992 in BEZ 1992 Nr. 35 1. Das Baugrundstück liegt in der zweigeschossigen W ohnzone mit Gewerbeer- leichterung (W G2/45%). Das rekurrentische Gebäude ist Bestandteil einer im Jahre 1972 bewilligten Arealüberbauung mit 35 Einfamilienhäusern. Mit Beschluss vom 22. August 1989 hatte die Baubehörde die Bewilligung für die Erstellung eines W inter- gartens im Ausmass von 14 m2 Fläche erteilt. Die Bewilligung für eine eigenmächtig vorgenommene Erweiterung des W intergartens wurde dagegen am 4. Dezember 1990 verweigert. Ein vom Rekurrenten eingereichtes W iedererwägungsgesuch wur- de mit dem vorliegend angefoc htenen Beschluss vom 4. Februar 1992 abgewiesen. Dies mit der Begründung, das Projekt überschreite - auch unter Berücksichtigung der Neufassung von § 255 PBG - das gemäss § 10 Abs. 3 lit. g bzw. neu Abs. 1 lit. c der Allgemeinen Bauverordnung (ABV) an die Ausnützung nicht anrechenbare Mass von 10% aller anrechenbaren Geschossflächen. Das rekurrent ische Gebäude weise eine an die Au snützungsziffer anrechenbare Nettogeschossfläche von 121.695 m2 aus. Nicht anrechenbar sei demzufolge eine Fläche von 12.16 m2 (10% von 121.695 m2). Der bereits erstellte W intergarten mit seiner Grundfläche von 17.80 m2 übe rschreite daher das zulässige Mass um 5,64 m2. Der Rekurrent bringt dagegen sinngemäss vor, nach der Neufassung von § 255 PBG seien die Aussenwandquerschnitte nicht mehr an die Ausnützungsziffer anr e- chenbar. Daraus ergebe sich eine Ausnützungsreserve, welche durch den W inter- garten in Anspruch genommen werden dürfe. 2. Vorab ist festzuhalten, dass der W intergarten nicht bereits deshalb verweigert werden kann, weil er das ausnützungsprivilegierte Mass (10% der Summe aller a n- rechenbaren Geschossflächen, vgl. § 10 Abs. 3 lit. g ABV in der hier noch gelte nden Fassung vom 4. Februar 1987) überschreitet. Es ist dem Bauherrn unbeno mmen, einen grösseren W intergarten zu erstellen, doch ist diesfalls die das privile gierte Ausmass übersteigende Fläche an die Ausnützung anzurechnen. Es is t daher vorlie- gend zu prüfen, ob die rekurrentische Parzelle noch über Ausnützungsrese rven ver- füge, die mindestens der anrechenbaren Fläche des Wintergartens entsprechen. 3. a) Die höchstzulässige Ausnützung für Arealüberbauungen in der W ohnzone WG2 belief sich im Zeitpunkt der Realisierung der vorliegenden U eberbauung (1972) inklusive Ausnützungszuschlag auf 50%. Nach geltender Bau - und Zone nordnung - 2 - beträgt die ordentliche Ausnützungsziffer in der Zone W G2 45%. Diese Ausnü t- zungsmöglichkeit erhöht sich bei Gewährung des Arealüberbauungsbonus um einen Zehntel auf 49.5 % (45 % + [45 % : 10]; Art. 6.2.3 BauO). Mit einer G esamtgrundflä- che von 9'500 m2 und einer Bruttogeschossfläche von 4'712.02 m2 ist die höchstz u- lässige Gesamtausnützung von 49.5% vollständig k onsumiert bzw. geringfügigst (10 m2) überschritten. b) Seit dem 1. Februar 1992 steht die Revision des Planungs - und Baugesetzes vom 1. September 1991 in Kraft. Nach der altrechtlichen Regelung von § 255 PBG war die Summe der Bruttomasse aller ober - und unterirdischen Geschossflächen an die Ausnützungsziffer anzurechnen. Die Revision führte d agegen zu einem W echsel vom Brutto- zum Nettoprinzip, indem die Aussenwandquerschnitte bei Alt - und Neu- bauten nicht mehr anrechenbar sind. Daraus resultiert gegenüber d er altrechtlichen Regelung bei bisher voller Ausnützung eine durchschnittliche Ausnützungsreserve von rund 8 - 10%, die konsumiert werden kann. Die bei der Ermittlung der Ausnützung massgebliche Grundfläche ist die von der Baueingabe erfasste Fl äche der ba ulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile der Bauzone (§ 259 Abs. 1 PBG). Daraus ergibt sich, dass bei au s- nützungsmässig relevanten Aenderungen auf einem Arealüberbauungs - Teilgrundstück immer auf die ursprüngliche Grundfläche abzustel len ist. Es ist zu prüfen, ob aus einer Ausnützungserhöhung auf dem betroffenen (für sich allein b e- trachtet unter- oder übernutzten) Grundstück ke ine Uebernutzung der Gesamtfläche resultiert. Bestehen insg esamt gesehen Ausnützungsreserven, ist zu entscheid en, welchem Grundstück diese zustehen (vgl. auch § 310 Abs. 3 PBG). Hält eine Arealüberbauung als Ganzes die höchstzulässige Ausnützung gerade ein, erscheint es nicht als gerechtfertigt, dass die Baubehörde von den an der Area l- überbauung beteiligten Grundeigentümern eine Vereinbarung über die Verteilung der durch die Nichtanrechnung der Aussenwandquerschnitte entstandenen Ausnü t- zungsreserve einverlangt. Vielmehr ist es sinnvoll und praktikabler, dass die Ausnü t- zungsreserve jeder einzelnen Parzelle errechnet und den entsprechenden Grundst ü- cken zur freien Kons umation zugeschlagen wird. Durch die Verteilung der anfalle n- den Reserven im Ausmass der bestehenden Aussenwandquerschnittsflächen wird ohne weiteres verhindert, dass die Gesamtfläche der Arealüberbauung ü bernutzt wird. Im vorliegenden Fall ergibt sich, dass die auf dem Baugrundstück frei werdende Ausnützungsreserve von ca. 10 m2 den das privilegierte Ausmass überschreitenden Teil des W intergartens (ca. 6 m2) ohne weiteres abdeckt. Das Bauvorhaben erweist sich mithin als zulässig.