<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2019.00093</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220446&amp;W10_KEY=13013483&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2019.00093</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 22.07.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 21.04.2022 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Direkte Bundessteuer 2012</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Die Pflichtige verkaufte eine im Jahr 1999 erworbene Liegenschaft an eine Pensionskasse, welche als Eigentümerin der Nachbarparzelle eine Quartiergestaltung vornehmen wollte. ] Das Bundesgericht hat verschiedene Indizien für die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler aufgestellt. Jedes dieser Indizien kann gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch auch allein, zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit im Einzelfall nicht erfüllt sind, kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Entscheidend ist, dass die Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (E. 1.3). Bejahung einer marginalen Arbeitsbeschaffung (E. 2.2). Beim streitbetroffenen Verkauf handelt es sich um den ersten Liegenschaftsverkauf der Pflichtigen (E. 2.3.1). Die 100 % Fremdfinanzierung wird dadurch relativiert, dass zwei Lebensversicherungen verpfändet wurden (E. 2.3.2). Verneinung der Reinvestition des Erlöses aus dem Verkauf der streitbetroffenen Liegenschaft (E. 2.3.3). Der Verkauf geht nicht auf planmässiges Verhalten und einen eigenen Marktauftritt zurück, sondern auf das Ausnützen einer sich bietenden günstigen Gelegenheit (E. 2.3.4). Verneinung der Gewerbsmässigkeit. Gutheissung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREMDFINANZIERUNG">FREMDFINANZIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBSMÃSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL">GEWERBSMÃSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MARKTAUFTRITT">MARKTAUFTRITT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATE VERMÃGENSANLAGE">PRIVATE VERMÃGENSANLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERFREIER KAPITALGEWINN">STEUERFREIER KAPITALGEWINN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 16 Abs. III DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 18 Abs. I DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 18 Abs. II DBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=49403" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2019.00093</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">22. Juli 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corinna Bigler. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Nr. 2 vertreten durch Nr. 1, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> dieser vertreten durch die C AG </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Schweizerische Eidgenossenschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Direkte Bundessteuer 2012,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die mit A verheiratete B verkaufte am 26. November 2012 der Pensionskasse D die Liegenschaft E-strasse 01 in F (GB Bl. 02, Kat. Nr. 03) fÃ¼r Fr. .... In der SteuererklÃ¤rung 2012 deklarierten A und B (nachstehend der/die Pflichtige bzw. die Pflichtigen) ein steuerbares Einkommen von Fr. â¦ ohne EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit. </p> <p class="Sachverhalt2">Hiervon abweichend qualifizierte das kantonale Steueramt den vorgenannten Liegenschaftsverkauf nicht als privaten Kapitalgewinn, sondern als im Rahmen einer TÃ¤tigkeit als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin erzielten ErlÃ¶s und rechnete als EinkÃ¼nfte aus dem ErlÃ¶s Fr. â¦ (VerkaufserlÃ¶s von Fr. â¦ abzÃ¼glich An- und Verkaufskosten von Fr. â¦) auf. Unter BerÃ¼cksichtigung einer RÃ¼ckstellung fÃ¼r AHV-BeitrÃ¤ge von Fr. â¦ ergab sich fÃ¼r das Steuerjahr 2012 ein steuerbares Einkommen von Fr. â¦ Nachdem die Pflichtigen einen entsprechenden Veranlagungsvorschlag abgelehnt hatten, veranlagte das kantonale Steueramt die Pflichtigen am 2. Dezember 2015 entsprechend.</p> <p class="Sachverhalt2">Die gegen den Veranlagungsentscheid erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt am 13./18. MÃ¤rz 2019 ab und veranlagte die Pflichtigen unter BerÃ¼cksichtigung von nachgemeldeten VermÃ¶gensertrÃ¤gen mit einem steuerbaren und satzbestimmenden Einkommen von Fr. â¦</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 30. August 2019 wies das Steuerrekursgericht die von den Pflichtigen hiergegen erhobene Beschwerde ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 4. Oktober 2019 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht sinngemÃ¤ss beantragen, es sei auf die Aufrechnung von EinkÃ¼nften aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit zu verzichten, eventualiter sei der Eintritt in die selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit "auf das Jahr 2012 festzulegen und die Besteuerung des Gewinns aus dem Verkauf der E-strasse 01, F, auf den ab diesem Zeitpunkt entstandenen Gewinn zu beschrÃ¤nken", alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Sachverhalt1">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der Beschwerde. Die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit steuerbar sind gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer (DBG) alle EinkÃ¼nfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit. Zu den EinkÃ¼nften aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit zÃ¤hlen auch alle Kapitalgewinne aus VerÃ¤usserung, Verwertung oder buchmÃ¤ssiger Aufwertung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen (Art. 18 Abs. 2 Satz 1 DBG). Als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gelten alle VermÃ¶genswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 Satz 3, 1. Halbsatz DBG). DemgegenÃ¼ber sind Kapitalgewinne aus der VerÃ¤usserung von PrivatvermÃ¶gen steuerfrei (Art. 16 Abs. 3 DBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Rechtsprechung versteht unter selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit jede TÃ¤tigkeit, bei der eine natÃ¼rliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmÃ¤ssig, anhaltend und nach aussen sichtbar zum Zweck der Ge-winnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 21. August 2019, SB.2019.00038, E. 2.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten VermÃ¶gensverwaltung bei sich zufÃ¤llig bietender Gelegenheit tÃ¤tigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfÃ¼r kommen in Betracht: die systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser Indizien kann gemÃ¤ss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter UmstÃ¤nden jedoch auch allein, zur Annahme einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Einzelfall nicht erfÃ¼llt sind, kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer IntensitÃ¤t vorliegen. Entscheidend ist, dass die TÃ¤tigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Wann eine TÃ¤tigkeit in ihrem gesamten Erscheinungsbild auf Erwerb ausgerichtet ist, lÃ¤sst sich nur unter BerÃ¼cksichtigung der gesamten UmstÃ¤nde des Einzelfalls entscheiden. Ein auf Wertvermehrung gerichtetes TÃ¤tigwerden â vorliegend der Erwerb mehrerer (insgesamt sechs) Liegenschaften Ã¼ber einen Zeitraum von rund 30 Jahren (1985 bis 2018), die Ãberbauung einer dieser Liegenschaften mit einem Mehrfamilienhaus und der Verkauf einer einzigen dieser Liegenschaften unter speziellen, nachstehend darzulegenden UmstÃ¤nden â kann zwar im Rahmen der vorzunehmenden GesamtwÃ¼rdigung ein Indiz unter mehreren fÃ¼r eine ErwerbstÃ¤tigkeit sein, sprengt aber als solches den Rahmen einer blossen bzw. gewÃ¶hnlichen Verwaltung eigenen, privaten VermÃ¶gens noch nicht (vgl. BGr, 2. Oktober 2014, 2C_1204/2013, E. 3.3.1). Dies gilt umso mehr, als auch die private Kapitalanlage regelmÃ¤ssig ertragsorientiert erfolgt und in diesem Sinn eine Gewinnabsicht vorhanden sein kann (BGr, 2. Oktober 2014, 2C_1204/2013, E. 3.3.1; Ernst Blumenstein/Peter Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 7. Aufl., ZÃ¼rich etc. 2016, S. 214; Beat Hirt, Grundfragen der Einkommensbesteuerung, 1998, S. 182 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b>Keine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit liegt indessen vor, wenn bloss das eigene VermÃ¶gen verwaltet wird, insbesondere, wenn eigene Liegenschaften vermietet werden. Dies gilt selbst dann, wenn das VermÃ¶gen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmÃ¤nnische BÃ¼cher gefÃ¼hrt werden (BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.1). Entsprechend ist auch nicht von selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit auszugehen, wenn Investitionen in Immobilien keinen gewerblichen Charakter aufweisen. In diesem Zusammenhang kommt der Gewinnabsicht entscheidende Bedeutung zu (BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 2.3). Ãberdies liegt normalerweise private VermÃ¶gensverwaltung vor, wenn der EigentÃ¼mer seine Liegenschaft(-en) mit Wohn- oder GeschÃ¤ftsbauten Ã¼berbaut, um aus deren Vermietung einen Ertrag zu erzielen (BGr, 23. Januar 2004, 2A.52/2003, E. 2.5). Dies gilt â ohne Hinzutreten weiterer UmstÃ¤nde â selbst dann, wenn zur WerterhÃ¶hung und Erleichterung des Weiterverkaufs Stockwerkeigentumseinheiten begrÃ¼ndet werden. Allerdings setzt dies voraus, dass das GeschÃ¤ft nicht ausschliesslich mit fremden Mitteln finanziert worden ist (BGr, 2. Oktober 2014, 2C_1204/2013, E. 2.4). Einem privaten Anleger ist es anheimgestellt, sein VermÃ¶gen schwerpunktmÃ¤ssig in Immobilien zu investieren und damit steuerfreie Kapitalgewinne zu erzielen. So stellte auch das Bundesgericht in Anbetracht der aktuellen Entwicklung an den FinanzmÃ¤rkten fest, dass es â trotz "Klumpenrisikos" â nicht nur fÃ¼r professionelle ImmobilienhÃ¤ndler von Vorteil sein kÃ¶nne, Anlagestrategien zu wÃ¤hlen, welche schwergewichtig Investitionen in Immobilien beinhalten wÃ¼rden (BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 4.3; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung1">Umstritten ist vorliegend, ob der mit dem Verkauf der Liegenschaft E-strasse 01 in F erzielte ErlÃ¶s als Einkunft aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit (Art. 18 Abs. 1 DBG) zu qualifizieren ist oder ob die Pflichtigen dabei einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn (Art. 16 Abs. 3 DBG) erzielt haben. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der 1945 geborene Pflichtige betreibt seit vielen Jahren ein Maler- und GipsergeschÃ¤ft, heute unter der Firma der G AG. Die 1952 geborene Ehefrau des Pflichtigen unterstÃ¼tzt den Pflichtigen bei BÃ¼roarbeiten. Die G AG bezweckt gemÃ¤ss Handelsregisterauszug die AusfÃ¼hrung von Bau- und Renovationsarbeiten von und an Liegenschaften in eigener Regie oder als Generalunternehmerin. Es steht damit ausser Frage, dass die Pflichtigen in einem liegenschaftennahen Beruf tÃ¤tig sind und Ã¼ber ein gewisses Fachwissen in diesem Bereich verfÃ¼gen. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung wÃ¼rdigt das Kriterium der besonderen Fachkenntnisse indes als weniger zentral. So sind besondere Fachkenntnisse keine ausreichenden Hinweise dafÃ¼r, dass eine Liegenschaft dem Liegenschaftenhandel dient (BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 4.2). Ferner ist eine BerufsnÃ¤he jeder berufstÃ¤tigen Person eigen, die in irgendeiner Form mit Liegenschaften zu tun hat resp. Zulieferer des Baugewerbes ist. Dem Kriterium der beruflichen NÃ¤he kann in Bezug auf die Immobilienbranche ohnehin nicht mehr durchwegs die gleiche Relevanz beigemessen werden, da sich angesichts der anhaltenden Zinsbaisse Privatpersonen vermehrt damit befassen (BGr, 21. MÃ¤rz 2017, 9C_591/2016, E. 6.1.4). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>2001 und 2002 hat die G AG Unterhaltsarbeiten (Ã¼ber rund Fr. â¦) und wertvermehrende Arbeiten (Ã¼ber rund Fr. â¦) an der streitbetroffenen Liegenschaft E-strasse 01, F, ausgefÃ¼hrt. Damit vertieft sich in einem gewissen Ausmass die Verbindung zur beruflichen TÃ¤tigkeit der Pflichtigen. Indessen sind weitere Arbeiten der G AG an der Liegenschaft nicht erstellt. Angesichts der Haltedauer der Liegenschaft von 13 Jahren und einem von den Pflichtigen behaupteten Nettoumsatz der G AG im Jahr 2000 von Fr. â¦ oder 2001 von Fr. â¦ diente sie damit aber hÃ¶chstens marginal als Arbeitsbeschaffung fÃ¼r die Unternehmung der Pflichtigen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die Pflichtigen haben rund 50 % ihres steuerbaren VermÃ¶gens in Liegenschaften angelegt und zwischen 1985 und 2018 insgesamt sechs Liegenschaften erworben. Im Einzelnen:</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>Zwei der Liegenschaften, die 1985 erworbene Liegenschaft H-strasse 04, Dietikon, und die 2018 erworbene Liegenschaft I-strasse 05, J, dienten bzw. dienen als Familiendomizil. Die Liegenschaft K-weg 06, F, kauften die Pflichtigen 1994. In dieser Liegenschaft befindet sich u.a. der Sitz der G AG mit Werkstatt. GemÃ¤ss unwidersprochener Darstellung der Pflichtigen ist ihnen im ersten Halbjahr 2012 die Nachbarliegenschaft zum K-weg 06, die Liegenschaft K-weg 07, F, fÃ¼r Fr. â¦ zum Kauf angeboten worden. Die Pflichtigen haben â wiederum gemÃ¤ss unwidersprochener eigener Darstellung â am 10. Juli 2012 eine verbindliche Kaufzusage fÃ¼r diese Liegenschaft abgegeben. 2007 kauften die Pflichtigen die Liegenschaft L-strasse 08 in F. Keine dieser Liegenschaften haben die Pflichtigen verÃ¤ussert. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>Die streitbetroffene Liegenschaft E-strasse 01 in F kauften die Pflichtigen 1999. Den Kaufpreis von Fr. â¦ haben die Pflichtigen mit zwei Hypotheken in gleicher HÃ¶he fremdfinanziert. Sie haben indessen zur Absicherung der beiden Hypotheken je eine Lebensversicherung an die finanzierende Bank verpfÃ¤ndet, nÃ¤mlich eine auf den Namen der Pflichtigen lautende Lebensversicherung bei der M AG (Versicherungsbeginn 1.5.1999, finanziert mit einer Einmaleinlage von Fr. â¦), und eine auf den Pflichtigen lautende Lebensversicherung der O AG (Abschlussdatum 5. Mai 1998, finanziert mit einer Kapitaleinlage von Fr. â¦). Zwar trifft der Schluss der Vorinstanz zu, dass der Kauf der Liegenschaft beim von den Pflichtigen gewÃ¤hlten Vorgehen formal zu 100 % fremdfinanziert war. Indessen greift diese Sichtweise im vorliegenden Fall zu kurz, haben die Pflichtigen doch der finanzierenden Bank verwertbare PfÃ¤nder mit einem inneren Wert von rund Fr. â¦ zur VerfÃ¼gung gestellt. Diese Art der Liegenschaftsfinanzierung Ã¼ber werthaltige Lebensversicherungen ist nicht aussergewÃ¶hnlich und liegt durchaus im Interesse beider Vertragspartner einer Hypothekarvereinbarung. Damit relativiert sich der durch die Vorinstanz formal zutreffend ermittelte Fremdfinanzierungsgrad erheblich. Die UmstÃ¤nde des Verkaufs der streitbetroffenen Liegenschaft werden von den Parteien und der Vorinstanz im Wesentlichen Ã¼bereinstimmend geschildert: Nicht die Pflichtigen haben die Liegenschaft auf den Markt gebracht, sondern die Pensionskasse D hat als EigentÃ¼merin der Nachbarparzelle eine Quartierneugestaltung vornehmen wollen und wÃ¼nschte die Ãbernahme der Liegenschaft der Pflichtigen zur Optimierung des angestrebten Quartierplans. Die Pflichtigen zÃ¶gerten bei einem ersten Angebot der Pensionskasse D von Fr. â¦ So erreichten sie eine Verbesserung des Angebots um Fr. â¦, welches sie schliesslich angenommen haben. Aus der Sicht des Gerichts haben die Pflichtigen damit eine sich bietende gÃ¼nstige Gelegenheit im Rahmen der VermÃ¶gensverwaltung wahrgenommen, ohne dass sie selbst von sich aus am Markt in irgendeiner Form aktiv geworden sind.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.3 </b>Von einer direkten Reinvestition des ErlÃ¶ses aus dem Verkauf der streitbetroffenen Liegenschaft in die Liegenschaft K-weg 07 (Kauf am 10. August 2012, Kaufzusage gemÃ¤ss unwidersprochener Darstellung der Pflichtigen am 10. Juli 2012) ist schon aus zeitlichen GrÃ¼nden nicht auszugehen. Im Zeitpunkt der Kaufzusage hatten die Pflichtigen erst ein Orientierungsschreiben der P AG erhalten, welches in keiner Weise eine Kaufabsicht der Pensionskasse D enthielt. Das Schreiben wies lediglich auf die Absicht der Pensionskasse D hin und legte offen, dass auch die Liegenschaft der Pflichtigen durchaus Vorteile aus den Absichten der Pensionskasse D ziehen kÃ¶nnte. Ein GesprÃ¤ch mit Besichtigung erfolgte am 9. August 2012, ein erstes (schriftliches) Kaufangebot der Pensionskasse D gar erst am 23. August 2012. Hinzu kommt, dass der Kaufpreis der Liegenschaft K-weg 07 bei Fr. â¦ lag, wogegen der ErlÃ¶s aus dem Verkauf der streitbetroffenen Liegenschaft letztlich Fr. ... betragen hat. Nachdem wie bereits ausgefÃ¼hrt die Nachbarliegenschaft zur Liegenschaft K-weg 07 bereits im Eigentum der Pflichtigen stand liegt es nahe, dass jedenfalls kein direkter Zusammenhang oder gar eine AbhÃ¤ngigkeit zwischen diesen beiden GrundstÃ¼ckgeschÃ¤ften bestanden hat.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.4 </b>Zusammenfassend ist Folgendes festzustellen: Wohl liegt berufliche NÃ¤he zur Baubranche und auch Fachwissen im Immobilienbereich vor und ist die Finanzierung des Kaufs der streitbetroffenen Liegenschaft mit hohem Fremdkapitalanteil erfolgt. Die Finanzierung ist aber unter VerpfÃ¤ndung von erheblichen, PrivatvermÃ¶gen bildenden, Eigenmitteln im Umfang von rund einem Drittel des Kaufpreises sichergestellt worden. Insbesondere geht der Verkauf an sich nicht auf planmÃ¤ssiges Verhalten und einen eigenen Marktauftritt zurÃ¼ck, sondern auf das AusnÃ¼tzen einer sich bietenden gÃ¼nstigen Gelegenheit. Zwei der insgesamt sechs in Ã¼ber 30 Jahren gekauften Liegenschaften dienten dem Eigenbedarf, eine weitere ist Sitz der Unternehmung der Pflichtigen und beherbergt deren Werkstatt. Sodann kauften die Pflichtigen die unmittelbare Nachbarliegenschaft zur vorgenannten Liegenschaft. Keine dieser Liegenschaften haben die Parteien Ã¼ber einen eigenen Marktauftritt verÃ¤ussert oder zu verÃ¤ussern versucht. Die Liegenschaften dienten sodann hÃ¶chstens marginal der Arbeitsbeschaffung der Unternehmung der Pflichtigen. </p> <p class="Erwgung3">Wird vorliegend die TÃ¤tigkeit der Pflichtigen in ihrem gesamten Erscheinungsbild unter BerÃ¼cksichtigung aller UmstÃ¤nde dieses speziellen Einzelfalls beurteilt, so lÃ¤sst sich (noch) kein auf Erwerb ausgerichtetes Verhalten erkennen. Damit ist die Beschwerde gutzuheissen und es liegt ein privater Kapitalgewinn vor. Auf die einkommensseitige Aufrechnung des Betrags von (netto nach Abzug der RÃ¼ckstellung fÃ¼r AHV-BeitrÃ¤ge von Fr. â¦) Fr. â¦ aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit der Pflichtigen gemÃ¤ss Veranlagung vom 13./18. MÃ¤rz 2019 ist zu verzichten. Das steuerbare Einkommen der Pflichtigen fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2012 ist auf Fr. â¦, gerundet Fr. â¦, zu veranlagen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>FÃ¼r die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung im Beschwerdeverfahren gilt Art. 64 Abs. 1â3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 (VwVG) sinngemÃ¤ss (Art. 144 Abs. 4 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG). Nach Art. 64 Abs. 1 VwVG kann<span> der ganz oder teilweise obsiegenden Partei von Amtes wegen oder auf Begehren eine EntschÃ¤digung fÃ¼r ihr erwachsene notwendige und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig hohe Kosten zugesprochen werden.</span><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Die angemessene EntschÃ¤digung ist nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen festzusetzen (vgl. RB 1998 Nr. 8). Zu beachten ist allerdings § 8 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018 (GebV VGr). GestÃ¼tzt darauf ist die ParteientschÃ¤digung nach der Bedeutung der Streitsache, der Schwierigkeit des Falls, dem Zeitaufwand und den Auslagen zu bemessen. Ein unnÃ¶tiger oder geringfÃ¼giger Aufwand wird nicht ersetzt.</p> <p class="Urteilstext">Einem bestimmten oder bestimmbaren Streitwert trÃ¤gt die 2. Kammer des Verwaltungsgerichts in langjÃ¤hriger Praxis bei einer vertretenen Partei durch Heranziehung der Verordnung des Obergerichts Ã¼ber die AnwaltsgebÃ¼hren vom 8. September 2010 (AnwGebV) Rechnung. Die nach dem dort in § 4 Abs. 1 festgelegten Tarif berechnete GrundgebÃ¼hr wird fÃ¼r das Beschwerdeverfahren in der Regel auf einen Drittel herabgesetzt (VGr, 13. Februar 2019, SB.2018.00027, E. 2.2.3; VGr, <a id="GA_GESCH_NR">21. Mai 2003, SB.2002.00103</a> und SB.2002.00104, E. 5b, verÃ¶ffentlicht in ZStP 2003, 361), wobei die so ermittelte EntschÃ¤digung bei Vorliegen besonderer UmstÃ¤nde um hÃ¶chstens die HÃ¤lfte Ã¼ber- oder unterschritten werden kann.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Der Streitwert betrÃ¤gt vorliegend rund Fr. 175'000.-. GestÃ¼tzt auf die obigen ErwÃ¤gungen betrÃ¤gt die ordentliche ProzessentschÃ¤digung rund Fr. 15'000.-. FÃ¼r das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht wird diese GrundgebÃ¼hr wiederum auf einen Drittel, somit auf rund Fr. 5'000.-, herabgesetzt. In Anbetracht der durchschnittlichen Schwierigkeit des Falls und des ebenso durchschnittlichen Zeitaufwands rechtfertigt es sich, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Verfahren vor dem Steuerrekursgericht je eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.-, insgesamt Fr. 6'000.- (inkl. MWST) und fÃ¼r das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine solche von je Fr. 2'000.-, insgesamt Fr. 4'000.- (inkl. MWST) zuzusprechen. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text31"></a>erkennt</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde betreffend direkte Bundessteuer 2012 wird gutgeheissen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2012 mit einem steuerbaren und satzbestimmenden Einkommen von Fr. â¦ (zum Verheiratetentarif) veranlagt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kosten des erstinstanzlichen Beschwerdeverfahrens vor Steuerrekursgericht werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Verfahren vor dem Steuerrekursgericht je eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.-, insgesamt Fr. 6'000.- (inkl. MWST) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 9'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 105.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 9'105.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das <br/> Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht je eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.-, insgesamt Fr. 4'000.- (inklusiv MWST) zu bezahlen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>8. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>