<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2007.00091</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207114&amp;W10_KEY=13013556&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2007.00091</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.11.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b> Baubewilligung für ein Einkaufszentrum in Winterthur-Veltheim Parkplatzzahl (E. 2), Parkplatzbewirtschaftung (E.3). Schon die Anwendung der Wegleitung anstelle der kommunalen Abstellplatz-Verordnung stellt eine verschärfte Emissionsbegrenzung dar, womit dem Umstand, dass es sich beim Bauvorhaben um einen überdurchschnittlichen Emittenten in einem lufthygienischen Sanierungsgebiet handelt, bereits weitgehend Rechnung getragen wird. Die durch die Wegleitung vorgegebene Bandbreite soll die der Gemeinde bei der Festsetzung der zulässigen Parkplatzzahl zustehende erhebliche Entscheidungsfreiheit gewährleisten. Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen dürfen nur eingreifen, wenn es die angemessene Berücksichtigung der übergeordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen erfordert. Diese angemessene Berücksichtigung der übergeordneten Interessen ist mit der Reduktion der Parkplatzzahl, der Parkraumbewirtschaftung sowie der verbesserten öV-Erschliessung bereits erfolgt (E. 2.3.2). Zwar ist die verfügte Parkplatzgebühr von Fr. 1.-/Stunde ab erster Minute nicht hinreichend lenkungswirksam. Die Baubehörde hat aber im Rahmen ihres Ermessensspielraums und unter dem Gesichtswinkel der Lastengleichheit zusätzlich berücksichtigen dürfen, dass in anderen Einkaufszentren an der Peripherie von Winterthur ebenfalls nur eine Gebühr von Fr. 1.-/Stunde bezahlt werden muss. Insofern ist ihr deshalb keine Rechtsverletzung vorzuwerfen (E. 3.2.2). Die Gebührenbefreiung innerhalb der ersten 15 Minuten hingegen zielt offenkundig darauf ab, den Kunden die Erledigung kleinerer Besorgungen mit dem privaten Motorfahrzeug zu erleichtern, und erhöht so die Benützungsfrequenz pro Parkplatz. Damit steht sie im Gegensatz zur angestrebten Verkehrsumlagerung und zu den mit der Parkplatzbewirtschaftung verfolgten lufthygienischen Sanierungszielen. Besonders für Kunden aus dem Nahbereich, die das Zentrum zu Fuss, per Fahrrad oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichen können, wird ein falscher Anreiz geschaffen. Die Gebührenbefreiung beim Verlassen des Parkhauses binnen 15 Minuten erweist sich damit als ermessensfehlerhaft und ist aufzuheben (3.2.3). Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINKAUFSZENTRUM">EINKAUFSZENTRUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EMISSIONSBEGRENZUNG">EMISSIONSBEGRENZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHER VERKEHR">ÃFFENTLICHER VERKEHR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZ">PARKPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZBEDARF">PARKPLATZBEDARF</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZBEWIRTSCHAFTUNG">PARKPLATZBEWIRTSCHAFTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZZAHL">PARKPLATZZAHL</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 9 Abs. 4 LRV</span><br/><span class="gerade">Art. 31 LRV</span><br/><span class="ungerade">Art. 11 Abs. III USG</span><br/><span class="gerade">Art. 12 Abs. I lit. c USG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8271" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2007.00091</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">7. November 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>Verkehrsclub der Schweiz (VCS),</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_7">den Verkehrsclub der Schweiz (VCS),</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_2_8">Sektion ZÃ¼rich,</a></span></p> <p class="MsoBodyText">dieser vertreten durch <a id="Anonym_ORT_3_18">RA A,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_20">Migros Ostschweiz,</a> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_5_29">RA B,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_6_31">Stadtrat Winterthur,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 30. Januar 2006, vom Stadtrat genehmigt am 1. Februar 2006, erteilte der Bauausschuss der Stadt Winterthur der Genossenschaft Migros Ostschweiz die Bewilligung fÃ¼r den Ersatz des bestehenden Einkaufszentrums "Rosenberg" auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01 zwischen Schaffhauser-, Seuzacher- und Feldwiesenstrasse.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen vom Verkehrsclub der Schweiz (VCS) am 8. MÃ¤rz 2006 erhobenen Rekurs mit den HauptantrÃ¤gen, die Parkplatzzahl (von 721 bewilligten auf 418) zu senken und die Bauherrschaft zur Erhebung einer minimalen ParkplatzgebÃ¼hr von Fr. 2.-/Stunde ab der ersten Minute zu verpflichten, wies die Baurekurskommission IV am 25. Januar 2007 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 23. Februar 2007 liess der VCS dem Verwaltungsgericht Aufhebung des Rekursentscheids und RÃ¼ckweisung zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz beantragen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der privaten Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit Beschluss vom 25. April 2007 trat das Gericht auf die Beschwerde nicht ein, soweit die unrichtige Besetzung der Vorinstanz geltend gemacht wurde. Dieser Beschluss blieb unangefochten.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>In der Sache beantragten die Beschwerdegegner am 20. bzw. 21. August 2007 Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen, soweit darauf einzutreten sei. Die Baurekurskommission schloss am 18. September 2007 auf Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 5. Oktober 2007 beanspruchte der BeschwerdefÃ¼hrer die MÃ¶glichkeit, zu diesen ErgÃ¤nzungen der Beschwerdeantworten und der Vernehmlassung der Vorinstanz Stellung zu nehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Wie bereits im Beschluss vom 25. April 2007 erwogen wurde, sind sÃ¤mtliche Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">In der Sache ist in erster Linie umstritten, wie viele ParkplÃ¤tze (PP) das Bauvorhaben aufweisen darf, welches ein Einkaufszentrum mit einer fÃ¼r die Parkplatzzahl massgeblichen GeschossflÃ¤che von 26'175 m<sup><span>2</span></sup> und 146 Wohnungen mit einer massgeblichen GeschossflÃ¤che von 21'985 m<sup><span>2</span></sup> umfasst (vgl. UVP-Hauptuntersuchungsbericht vom 20. Juni 2005, Ziff. 2.3.1). Bewilligt wurden 350 PP fÃ¼r das Einkaufszentrum und 280 PP fÃ¼r die Wohnungen sowie 50 PP fÃ¼r eine Park + Ride-Anlage, welche der BeschwerdefÃ¼hrer neben den nicht beanstandeten 50 PP der Park + Ride-Anlage auf 206 PP fÃ¼r das Einkaufszentrum und 162 PP fÃ¼r die Wohnungen beschrÃ¤nkt haben will.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Unbestritten ist, dass die Anlage in einem lufthygienisch Ã¼bermÃ¤ssig belasteten Gebiet geplant ist; gemÃ¤ss UmweltvertrÃ¤glichkeitsbericht vom 20. Juni 2005 liegen im Untersuchungsgebiet die NO<sub>2</sub>-Immissionen entlang der Hauptverkehrsstrassen und der Autobahn A1 Ã¼ber dem Immissionsgrenzwert (Jahresmittelwert) von 30 µg/m<sup>3</sup> und ist auch der PM 10-Immissionsgrenzwert von 20 µg/m<sup>3 </sup>Ã¼berschritten. Sodann sind die stÃ¤dtische BaubehÃ¶rde und mit ihr die Baurekurskommission IV davon ausgegangen, dass das Bauvorhaben, das in der Zentrumszone Z4 gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Stadt Winterthur vom 3. Oktober 2000 (BZO) verwirklicht werden soll, als Ã¼berdurchschnittlicher Emittent im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu wÃ¼rdigen, die Ã¼bermÃ¤ssige Luftbelastung aber nicht nur auf diesen zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist. In solchen FÃ¤llen sind die erforderlichen Emissionsbegrenzungen grundsÃ¤tzlich nicht isoliert zu verfÃ¼gen, sondern durch einen Massnahmenplan gemÃ¤ss Art. 44a des Bundesgesetzes vom 7. Oktober 1983 Ã¼ber den Umweltschutz (USG) und Art. 31 ff. der Luftreinhalte-Verordnung vom 16. Dezember 1985 (LRV) zu koordinieren (vgl. Art. 9 Abs. 4 LRV). Dieser Massnahmenplan hat den Charakter einer behÃ¶rdenverbindlichen Verwaltungsverordnung und bildet fÃ¼r sich allein keine Grundlage fÃ¼r behÃ¶rdliche Massnahmen gegenÃ¼ber Privaten. Hingegen lassen sich die im Massnahmenplan vorgesehenen Massnahmen unter anderen dann direkt auf das Umweltschutzgesetz abstÃ¼tzen, wenn sie den Charakter von Verkehrs- oder Betriebsvorschriften im Sinn von Art. 12 Abs. 1 lit. c USG haben (BGE 125 II 129 E. 7b; 124 II 272 E. 4 S. 279).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.1 </b>Wie die Vorinstanz zutreffend dargelegt hat, sieht der Massnahmenplan Lufthygiene (Regierungsratsbeschluss vom 19. Juni 1996, mit ErgÃ¤nzung vom 30. April 2002; nachfolgend Massnahmeplan) im Teilplan Personen- und GÃ¼terverkehr unter "PV2 Parkraumbewirtschaftung" Massnahmen zur BeschrÃ¤nkung des Parkplatzangebotes vor, nÃ¤mlich insbesondere die Empfehlung an die Gemeinden, "ihre kommunalen Parkierungsvorschriften unter BerÃ¼cksichtigung der lokalen Gegebenheiten an die Wegleitung zur Regelung des Parkplatzbedarfes in kommunalen Erlassen der Baudirektion vom Oktober 1997 anzupassen" (Regierungsratsbeschluss vom 12. November 1997). Diese im Massnahmenplan vorgesehenen BeschrÃ¤nkungen kÃ¶nnen die Gemeinden nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts bei Ã¼berdurchschnittlichen Emittenten als verschÃ¤rfte Emissionsbegrenzung im Sinn von Art. 11 Abs. 3 USG direkt im Baubewilligungsverfahren anordnen (BGE 124 II 272 E. 5c; BGr, 9. Juni 1998, URP 1998 Nr. 36, E. 3b; BGr, 14. Februar 2002, URP 2002 Nr. 30, E. 6).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.2 </b>Wenn die Gemeinde wie hier die Stadt Winterthur ihre Abstellplatzverordnung vom 27. Oktober 1986 den Empfehlungen des Massnahmenplans noch nicht angepasst hat, muss die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde die zulÃ¤ssige Parkplatzzahl, soweit es sich um einen Ã¼berdurchschnittlichen Emittenten handelt, direkt nach der kantonalen Wegleitung bestimmen. Da es dabei um lokale Angelegenheiten und ausgesprochene Ermessensfragen geht, steht ihr bei der Festsetzung der zulÃ¤ssigen Parkplatzzahl eine erhebliche Entscheidungsfreiheit zu, welche die Rekurskommission nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼ft; diese ÃberprÃ¼fung darf nur so weit gehen, als es die angemessene BerÃ¼cksichtigung der Ã¼bergeordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen erfordert (BGE 131 II 81 E. 7.2.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Berechnung des Parkplatzbedarfs gemÃ¤ss UmweltvertrÃ¤glichkeitsbericht, die anhand der Wegleitung vorgenommen wurde und welcher die BaubehÃ¶rde im Wesentlichen gefolgt ist, geht davon aus, dass 50 % der Kundschaft aus der Stadt Winterthur mit einer Erschliessung durch den Ã¶ffentlichen Verkehr (Ã¶V-Erschliessung) entsprechend GÃ¼teklasse B und 50 % der Kundschaft aus umliegenden Gemeinden mit einer Ã¶V-Erschliessung entsprechend GÃ¼teklasse C stammen. Entsprechend wurden ausgehend vom so genannten Grenzbedarf, welcher nicht umstritten ist, die Reduktionsfaktoren der GÃ¼teklassen B und C je zur HÃ¤lfte zur Anwendung gebracht. Der BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤lt dies fÃ¼r unzulÃ¤ssig; laut Wegleitung sei einzig die Hauptlastrichtung und in dieser das beste Angebot massgebend, weshalb fÃ¼r die Reduktion insgesamt von der GÃ¼teklasse B auszugehen sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>Dieser Einwand ist unbegrÃ¼ndet. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgefÃ¼hrt hat, liegt der Wegleitung die einleuchtende Vorstellung zugrunde, dass je hÃ¶her die QualitÃ¤t der Ã¶V-Erschliessung, um so geringer die Parkplatzzahl sein soll, weil davon ausgegangen werden kann, dass bei einer besseren Ã¶V-Erschliessung Kunden, Bewohner oder Besucher eher veranlasst werden kÃ¶nnen, statt des privaten Motorfahrzeugs Ã¶ffentliche Verkehrsmittel zu benutzen. Davon geht auch die Rechtsprechung des Bundesgerichts aus, welches darauf hinweist, dass eine BeschrÃ¤nkung der Parkplatzzahl aus dem Gesichtswinkel der Luftreinhaltung nur insoweit wirksam ist, als diese Massnahme von einer VerstÃ¤rkung des Angebots des Ã¶ffentlichen Verkehrs begleitet wird (BGr, 14. Februar 2002, URP 2002 Nr. 30 E. 6.3, S. 456). Es ist deshalb ohne weiteres sachgerecht, dass die QualitÃ¤t der Ã¶V-Erschliessung bei einem Einkaufszentrum bezogen auf die hauptsÃ¤chlichsten Einzugsgebiete beurteilt wird. Der Wortlaut der Wegleitung steht einer solchen Betrachtungsweise nicht entgegen; auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz kann gemÃ¤ss § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) verwiesen werden. Abgesehen davon kommt einer solchen Wegleitung Ã¤hnlich wie Normalien und dergleichen lediglich richtunggebende Bedeutung zu, indem sie zeigt, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (vgl. RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen). Dass die Wegleitung in anderen FÃ¤llen anders gehandhabt worden sein soll, rechtfertigt deshalb keine andere Betrachtungsweise.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>Anders verhÃ¤lt es sich bei den ParkplÃ¤tzen fÃ¼r die Bewohner. Auf diese lassen sich die Ãberlegungen bezÃ¼glich der Herkunft der Kundschaft des Einkaufszentrums nicht Ã¼bertragen und erscheint es deshalb als fragwÃ¼rdig, wenn hier die selben Reduktionsfaktoren angewandt wurden. Der Frage braucht jedoch nicht weiter nachgegangen zu werden, weil von der WohnÃ¼berbauung bzw. den ihr zugeordneten ParkplÃ¤tzen keine Ã¼berdurchschnittlichen Immissionen ausgehen und damit keine Grundlage fÃ¼r die unmittelbare Anwendung der Wegleitung besteht (vorne E. 2.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Damit bleibt lediglich bezÃ¼glich der ParkplÃ¤tze fÃ¼r das Einkaufszentrum zu prÃ¼fen, ob die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde das ihr bei der Umsetzung der Wegleitung zustehende Ermessen sachgerecht ausgeÃ¼bt hat.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>Der auf Grund der Wegleitung ermittelte Rahmen umfasst 40 â 58 BeschÃ¤ftigtenparkplÃ¤tze und 196 â 305 KundenparkplÃ¤tze; bewilligt wurden 50 ParkplÃ¤tze fÃ¼r BeschÃ¤ftigte und 300 fÃ¼r Kunden. Der BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤lt diese nahezu vollstÃ¤ndige AusschÃ¶pfung des zulÃ¤ssigen Maximums fÃ¼r bundesrechtswidrig; in vergleichbaren FÃ¤llen wÃ¼rden die kantonalen Umweltfachstellen regelmÃ¤ssig beantragen, die ParkplÃ¤tze auf das Minimum des massgeblichen Bedarfs oder zumindest auf das untere Drittel der Bandbreite gemÃ¤ss Wegleitung zu begrenzen. Es verstosse deshalb gegen das Gebot der Rechts- und Lastengleichheit, wenn das Einkaufszentrum Rosenberg gegenÃ¼ber grÃ¶ssenmÃ¤ssig vergleichbaren Anlagen in der Agglomeration privilegiert werde. Da die LuftqualitÃ¤t in der Stadt Winterthur anerkanntermassen schlechter sei als in mancher Agglomerationsgemeinde, kÃ¶nne nicht unter Berufung auf den der Gemeinde zustehenden Ermessenspielraum auf die Anordnung der gebotenen verschÃ¤rften Emissionsbegrenzungen verzichtet werden. Es sei unzulÃ¤ssig, eine Parkplatzzahl am oberen Ende der Bandbreite zu bewilligen, wie wenn es sich bei der Anlage um einen durchschnittlichen Emittenten irgendwo im lÃ¤ndlichen Raum handle. Insbesondere hÃ¤tten die Beschwerdegegner nicht dargelegt, wie mit der Realisierung des Vorhabens und angesichts der damit verbundenen NO<sub>X</sub>-Emissionen von 5,2 t/a die lufthygienischen Sanierungsziele des kantonalen Luftprogramms eingehalten werden kÃ¶nnten. Art. 11 Abs. 3 USG verpflichte die BehÃ¶rde zur Anordnung der notwendigen verschÃ¤rften Emissionsbegrenzungen, weshalb es trotz des Wortlauts der Wegleitung, wonach die BehÃ¶rde eine weitere Reduktion verlangen kÃ¶nne, nicht im Belieben der BehÃ¶rde stehe, die von der Wegleitung vorgegebene Bandbreite fast vollstÃ¤ndig auszuschÃ¶pfen.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>Diese EinwÃ¤nde sind unbegrÃ¼ndet. ZunÃ¤chst Ã¼bersieht der BeschwerdefÃ¼hrer, dass schon die Anwendung der Wegleitung anstelle der kommunalen Abstellplatz-Verordnung eine verschÃ¤rfte Emissionsbegrenzung darstellt, womit dem Umstand, dass es sich beim Bauvorhaben um einen Ã¼berdurchschnittlichen Emittenten in einem lufthygienischen Sanierungsgebiet handelt, bereits weitgehend Rechnung getragen ist (VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 6.2.2, www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18). Sodann soll die durch die Wegleitung vorgegebene Bandbreite die der Gemeinde bei der Festsetzung der zulÃ¤ssigen Parkplatzzahl zustehende erhebliche Entscheidungsfreiheit gewÃ¤hrleisten (vorne E. 2.1.2), weshalb es nicht darauf ankommen kann, dass kantonale Fachstellen in anderen FÃ¤llen eine Begrenzung der ParkplÃ¤tze im unteren Drittel der Bandbreite empfohlen haben. Die kantonalen Rechtsmittelinstanzen dÃ¼rfen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nur eingreifen, wenn es die angemessene BerÃ¼cksichtigung der Ã¼bergeordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen erfordert (BGE 131 II 81 E. 7.2.1). Diese angemessene BerÃ¼cksichtigung der Ã¼bergeordneten Interessen ist mit der Reduktion der Parkplatzzahl, der Parkraumbewirtschaftung sowie der verbesserten Ã¶V-Erschliessung bereits erfolgt. Zwar mag die in ihrem Einzugsgebiet von der Anlage gleichwohl ausgelÃ¶ste Gesamtfracht von 5,2 t NO<sub>X</sub> pro Jahr gemessen am Sanierungsziel des Massnahmenplans als relativ hoch erscheinen, der als Folge der Massnahme PV2 eine Reduktion der Stickoxide um 130/t pro Jahr im Jahr 2010 anstrebt (Luftprogramm 1996, S. 71); bei der ermittelten Gesamtfracht handelt es sich jedoch um eine mit zahlreichen Unsicherheiten behaftete SchÃ¤tzung (vgl. BGE 126 II 522 E. 14 S. 542 f.), weshalb allein gestÃ¼tzt darauf nicht der Schluss gezogen werden kann, die kommunale Anordnung unterlaufe den kantonalen Massnahmenplan. Vielmehr zeigt der UmweltvertrÃ¤glichkeitsbericht in nachvollziehbarer Weise auf, dass im Untersuchungsgebiet, das heisst in jenem Bereich, welcher vom Bauvorhaben relevant beeinflusst wird, der langfristige Trend zu sinkenden NO<sub>X</sub>-Emissionen, der zum grÃ¶ssten Teil auf technische Massnahmen zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist, vom Vorhaben nicht bedeutend beeinflusst wird (UVB S. 43); die Bewilligung von insgesamt 350 ParkplÃ¤tzen fÃ¼r das Einkaufszentrum steht somit nicht im Widerspruch zu den mit dem Massnahmenplan verfolgten kantonalen Interessen. Eine bundesrechtswidrige ErmessensbetÃ¤tigung kann der BaubehÃ¶rde jedenfalls nicht vorgeworfen werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.3 </b>Sodann trifft auch der Vorwurf nicht zu, dass die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde ihr Ermessen nicht sachgerecht ausgeÃ¼bt habe. Zwar verweist sie in der Baubewilligung bloss in allgemeiner Weise auf die Beurteilung der UmweltvertrÃ¤glichkeit durch die stÃ¤dtische Umweltschutzfachstelle, deren Empfehlungen sie vollumfÃ¤nglich Ã¼bernommen habe (ErwÃ¤gung 15 der Baubewilligung). Hingegen hat sie, was zulÃ¤ssig ist, im Rahmen der Rekursvernehmlassung die GrÃ¼nde genannt, die sie dazu bewogen hat, die Parkplatzzahl nahe beim Maximum der durch die Wegleitung vorgegebenen Bandbreite festzusetzen. So hat sie neben allgemeinen ErwÃ¤gungen zu den lufthygienischen Sanierungszielen und zur Verursachung von NO<sub>X</sub>- und Feinstaub-Emissionen durch den motorisierten Individualverkehr insbesondere darauf hingewiesen, dass der Standort des Einkaufszentrums an der Peripherie von Winterthur, der sowohl strassenmÃ¤ssig als auch durch den Ã¶ffentlichen Verkehr gut erschlossen sei, den Anforderungen des Massnahmenplans betreffend Abstimmung von Siedlungs- und Verkehrsentwicklung Rechnung trage. Es sei ihr zudem ein bedeutendes Anliegen, dass ein erheblicher Teil des Einkaufsverkehrs aus dem nÃ¶rdlich gelegenen Kantonsgebiet unmittelbar an der Peripherie und unweit vom Anschluss an die Autobahnen A1 und A4 durch ein ausreichendes Parkplatzangebot abgefangen werden kÃ¶nne und nicht auf der Weiterfahrt zu anderen Einkaufszentren das bereits stark befahrene innerstÃ¤dtische Strassennetz zusÃ¤tzlich belaste. Damit hat die BaubehÃ¶rde die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse sachgerecht berÃ¼cksichtigt.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt sodann die der Bauherrschaft mit der Baubewilligung auferlegte Verpflichtung zur Bewirtschaftung der ParkplÃ¤tze als ungenÃ¼gend. Diese verlangt, dass fÃ¼r KundenparkplÃ¤tze eine minimale ParkplatzgebÃ¼hr von Fr. 1.- pro Stunde ab der ersten Minute erhoben wird, wobei jedoch die erste Viertelstunde unentgeltlich ist, wenn die Parkierungsanlage vor deren Ablauf wieder verlassen wird, wÃ¤hrend im Ãbrigen fÃ¼r jede angebrochene Stunde eine ParkgebÃ¼hr von Fr. 1.- zu erheben ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Bezugnehmend auf die Studie "Parkplatzbewirtschaftung bei âpublikumsintensiven Einrichtungenâ â Auswirkungsanalyse" (Forschungsauftrag 49/00 des ARE, BUWAL, CerclâAir, MGB, SVI/ASTRA, verfasst durch die Metron Verkehrsplanung und IngenieurbÃ¼ro AG, Brugg, Neosys AG, Gerlafingen, und Hochschule Rapperswil, Januar 2002; im Folgenden "Studie Parkplatzbewirtschaftung") macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, mit den verfÃ¼gten ParkplatzgebÃ¼hren wÃ¼rde das Gebot der umweltrechtlich gebotenen Lenkungswirksamkeit der Parkplatzbewirtschaftung nicht erfÃ¼llt, sondern geradezu unterlaufen; hinreichend lenkungswirksam sei laut der erwÃ¤hnten Studie erst ein Preis fÃ¼r einen Parkplatz von mindestens Fr. 2.- ab der ersten Minute. Im Entscheid <span>Spreitenbach</span> vom 21. September 2005 (1A.125/2005, E. 11.3) habe auch das Bundesgericht auf diese Studie Bezug genommen und erwogen, bei der in jenem Fall noch notwendigen Umsetzung der Parkplatzbewirtschaftung im Baubewilligungsverfahren wÃ¼rden die neuesten Erkenntnisse betreffend Lenkungswirksamkeit zu berÃ¼cksichtigen sein. Ein Tarif von Fr. 1.-/Stunde sei ungenÃ¼gend und lasse sich auch nicht mit dem von der Vorinstanz herangezogenen Argument der Rechts- und Lastengleichheit rechtfertigen. Erst recht gelte dies fÃ¼r das Gratisparkieren wÃ¤hrend der ersten 15 Minuten.</p> <p class="Urteilstext">Die BaubehÃ¶rde hÃ¤lt dem entgegen, bei Einkaufszentren an der Peripherie sei eine GebÃ¼hr von Fr. 1.-/Stunde angemessen, wÃ¤hrend sie im Zentrum entsprechend hÃ¶her seien; diese Differenzierung sei sachgerecht. Eine hÃ¶here GebÃ¼hr kÃ¶nnte sich kontraproduktiv auswirken, weil damit die Aufenthaltsdauer im Einkaufszentrum reduziert und damit tendenziell die UmschlaghÃ¤ufigkeit erhÃ¶ht wÃ¼rde. Die private Beschwerdegegnerin bezweifelt die Aussagekraft der Studie Parkplatzbewirtschaftung und befÃ¼rchtet bei einer GebÃ¼hr von Fr. 2.-/Stunde mehr Suchverkehr und Ausweichfahrten. Der Verzicht auf die GebÃ¼hrenbefreiung bei einem Aufenthalt unter 15 Minuten sei gerechtfertigt, weil es an der Bereitschaft fehle, bei einem Kurzeinkauf eine GebÃ¼hr von Fr. 1.- zu leisten, was zu "wildem" Parkieren in der Umgebung und Ausweichen auf andere EinkaufsmÃ¶glichkeiten mit GratisparkplÃ¤tzen fÃ¼hren wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Vorinstanz und die Parteien gehen in Ãbereinstimmung mit der in BGE 125 II 129 begrÃ¼ndeten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zutreffend davon aus, dass als Betriebsvorschrift im Sinn von Art. 12 Abs. 1 lit. c USG fÃ¼r die KundenparkplÃ¤tze eines Einkaufszentrums die Erhebung von ParkierungsgebÃ¼hren verfÃ¼gt werden kann. Da es sich nicht um eine Ã¶ffentliche Abgabe handelt, sondern die Verpflichtung zur GebÃ¼hrenerhebung ausschliesslich das VerhÃ¤ltnis zwischen dem Anlagebetreiber und den Nutzern beschlÃ¤gt, gelten nicht die selben strengen Anforderungen an die gesetzliche Grundlage wie bei Ã¶ffentlichen Abgaben (BGE 125 II 129 E. 8d).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Wie das Verwaltungsgericht in VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 7.1 (www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18) festgehalten hat, wird der auch bei der GebÃ¼hrenhÃ¶he bestehende Ermessensspielraum der Gemeinde nach unten grundsÃ¤tzlich dadurch begrenzt, dass die GebÃ¼hr ihrer HÃ¶he nach geeignet sein muss, um zu einer Verminderung der Fahrtenzahl und damit zum Ziel einer geringeren Luftbelastung beizutragen. Ob dies zutrifft, ist im Zusammenhang mit den Ã¼brigen Massnahmen zur Emissionsbegrenzung, das heisst insbesondere mit der Erschliessung durch den Ã¶ffentlichen Verkehr und der Begrenzung der Parkplatzzahl zu beurteilen.</p> <p class="Erwgung3">Was die obere Grenze des Ermessenspielraums betrifft, gilt zwar, dass verschÃ¤rfte Emissionsbegrenzungen grundsÃ¤tzlich unabhÃ¤ngig von ihrer wirtschaftlichen Zumutbarkeit angeordnet werden kÃ¶nnen; gleichwohl muss ein angemessenes VerhÃ¤ltnis zwischen dem Nutzen der Massnahme und der Schwere der damit verbundenen Nachteile bestehen, das heisst hier vor allem zu den Umsatzeinbussen, die dadurch entstehen kÃ¶nnen, dass Kunden Einkaufszentren mit gÃ¼nstigeren oder gebÃ¼hrenfreien ParkmÃ¶glichkeiten aufsuchen (BGE 125 II 129 E. 9d). ZusÃ¤tzlich ist in diesem Zusammenhang der Grundsatz der Gleichbehandlung der Gewerbetreibenden (Art. 31 BV) zu beachten. Dieser gilt zwar nicht absolut und schliesst nicht aus, aus GrÃ¼nden des Umweltschutzes bestimmte umweltvertrÃ¤gliche Verfahren oder Produkte zu begÃ¼nstigen; zu vermeiden sind aber spÃ¼rbare Wettbewerbsverzerrungen, was eine InteressenabwÃ¤gung impliziert (BGE 125 II 129 E. 10b, auch zum Folgenden). Insbesondere widerspricht es dem Grundsatz der Lastengleichheit, VerschÃ¤rfungen der Emissionsbegrenzungen allein bei neuen Anlagen anzuordnen und bestehende davon auszunehmen. Da grundsÃ¤tzlich wenig dagegen spricht, die Bewirtschaftungspflicht, wo dies aus lufthygienischen GrÃ¼nden erforderlich scheint, im Rahmen des Massnahmenplans auch auf bestehende Anlagen auszudehnen, kann gemÃ¤ss Bundesgericht die unterschiedliche Behandlung von bestehenden und neuen Anlagen auf die Dauer nicht hingenommen werden. Auf diese unterschiedliche Behandlung hat das Verwaltungsgericht auch im Entscheid VB.2004.00361 und 00370 vom 26. Januar 2005, E. 7.2 (www.vgrzh.ch; auszugsweise publiziert in BEZ 2005 Nr. 18) hingewiesen und es abgelehnt, die in jenem Fall verfÃ¼gte GebÃ¼hr von Fr. 1.-/Stunde zu erhÃ¶hen. Zwar hat das Gericht eingerÃ¤umt, dass diese GebÃ¼hr keine wirksame Begrenzung des motorisierten Individualverkehrs bewirke; das zeige neben verschiedenen Studien auch die Ãberlegung, dass ein Einzelbillett des ZÃ¼rcher Verkehrsverbunds fÃ¼r eine Kurzstrecke bereits Fr. 2.40 koste. Zu beachten sei aber auch, dass die von hÃ¶heren GebÃ¼hren erwartete Reduktion der Fahrleistung nur bei einer flÃ¤chendeckenden EinfÃ¼hrung der Parkplatzbewirtschaftung bei publikumsintensiven Einrichtungen eintrete, wÃ¤hrend bei einer isolierten EinfÃ¼hrung der Umsteigeeffekt gering bleibe (ASTRA/SVI [Hrsg.], Parkplatzbewirtschaftung bei "Publikumsintensiven Einrichtungen" â Auswirkungsanalyse, 2002, S. 127 und 138).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Zwar ist die hier verfÃ¼gte GebÃ¼hr von Fr. 1.-/Stunde ab erster Minute ebenfalls nicht hinreichend lenkungswirksam; indessen hat die BaubehÃ¶rde im Rahmen ihres Ermessensspielraums (BGE 131 II 81 E. 6.6) und unter dem Gesichtswinkel der Lastengleichheit zusÃ¤tzlich berÃ¼cksichtigen dÃ¼rfen, dass in anderen Einkaufszentren an der Peripherie von Winterthur ebenfalls nur eine GebÃ¼hr von<br/> Fr. 1.-/Stunde bezahlt werden muss. Eine Rechtsverletzung ist ihr deshalb insofern nicht vorzuwerfen. Anzumerken ist, dass es ungeachtet des Massnahmenplans und der gestÃ¼tzt darauf erlassenen Wegleitung nicht Sache der rechtsanwendenden BehÃ¶rden sein kann, bei der Bewilligung von Neuanlagen im Einzelfall hinreichend lenkungswirksame GebÃ¼hren durchzusetzen und damit ein MissverhÃ¤ltnis zu bestehenden Anlagen zu schaffen, wo in der Vergangenheit keine oder wesentlich tiefere ParkgebÃ¼hren vorgeschrieben wurden; vielmehr erfordert die flÃ¤chendeckende EinfÃ¼hrung hinreichend lenkungswirksamer GebÃ¼hren eine einwandfreie gesetzliche Grundlage, die eine Parkraumbewirtschaftung auch fÃ¼r bestehende Anlagen vorsieht.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Hingegen weiss die BaubehÃ¶rde keine GrÃ¼nde fÃ¼r die GebÃ¼hrenbefreiung zu nennen, wenn das Parkhaus innerhalb der ersten 15 Minuten wieder verlassen wird. Insbesondere wird nicht geltend gemacht, dass bei anderen Einkaufszentren an der Peripherie von Winterthur eine solche Befreiung zugelassen worden sei. Die GebÃ¼hrenbefreiung zielt offenkundig darauf ab, den Kunden die Erledigung kleinerer Besorgungen mit dem privaten Motorfahrzeug zu erleichtern, und erhÃ¶ht so die BenÃ¼tzungsfrequenz pro Parkplatz. Damit steht sie im Gegensatz zur angestrebten Verkehrsumlagerung und zu den mit der Parkplatzbewirtschaftung verfolgten lufthygienischen Sanierungszielen. Besonders fÃ¼r Kunden aus dem Nahbereich, die das Zentrum zu Fuss, per Fahrrad oder mit Ã¶ffentlichen Verkehrsmitteln erreichen kÃ¶nnen, wird ein falscher Anreiz geschaffen. Die BaubehÃ¶rde argumentiert zudem widersprÃ¼chlich, wenn sie gegen die vom BeschwerdefÃ¼hrer beantragten hÃ¶heren ParkgebÃ¼hren geltend macht, diese wÃ¼rden zu einer kÃ¼rzeren Aufenthaltsdauer und entsprechend einer hÃ¶heren UmschlagshÃ¤ufigkeit pro Parkplatz fÃ¼hren, aber gleichzeitig die GebÃ¼hrenfreiheit wÃ¤hrend der ersten 15 Minuten befÃ¼rwortet. Dem von der privaten Beschwerdegegnerin befÃ¼rchteten "wilden" Parkieren ist nÃ¶tigenfalls durch verkehrspolizeiliche Massnahmen beizukommen; jedenfalls lÃ¤sst sich angesichts der damit verbundenen falschen Anreize der systemwidrige Einbruch in eine wirksame Parkplatzbewirtschaftung nicht rechtfertigen. Die GebÃ¼hrenbefreiung beim Verlassen des Parkhauses binnen 15 Minuten erweist sich damit als ermessensfehlerhaft und ist aufzuheben.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit erweist sich die Beschwerde in der Sache insoweit als begrÃ¼ndet, als gemÃ¤ss Dispositiv Ziffer I.J.8 der Baubewilligung vom 30. Januar 2006 das Parkieren auf den KundenparkplÃ¤tzen wÃ¤hrend der ersten Viertelstunde unentgeltlich ist, wenn die Parkierungsanlage vor deren Ablauf wieder verlassen wird. Diese EinschrÃ¤nkung der GebÃ¼hrenpflicht ist ersatzlos zu streichen. Im Ãbrigen ist die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten zu 4/5 dem BeschwerdefÃ¼hrer und zu je 1/10 den Beschwerdegegnern aufzuerlegen. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist Ã¼berdies zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG); dem Beschwerdegegner 2 steht gemÃ¤ss § 17 Abs. 3 VRG eine EntschÃ¤digung nicht zu (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4, www.vgrzh.ch; vgl. auch die Rechtsprechung der Baurekurskommissionen in BEZ 2005 Nr. 15).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. DemgemÃ¤ss wird Dispositiv Ziffer I.J.8 der Baubewilligung vom 30. Januar 2006, wonach das Parkieren auf den KundenparkplÃ¤tzen wÃ¤hrend der ersten Viertelstunde unentgeltlich ist, wenn die Parkierungsanlage vor deren Ablauf wieder verlassen wird, ersatzlos gestrichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 270.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 10'270.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zu 4/5 dem BeschwerdefÃ¼hrer und zu je 1/10 den Beschwerdegegnern auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet; zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids. Weitere ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>