100.2021.246U BUC/STS/SRE Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung Urteil vom 3. Mai 2022 Verwaltungsrichter Häberli, Abteilungspräsident Verwaltungsrichter Bürki, Verwaltungsrichterin Steinmann Gerichtsschreiberin Straub A.________ und B.________ Beschwerdeführende gegen Einwohnergemeinde Thun handelnd durch den Gemeinderat, Postfach 145, 3602 Thun Beschwerdegegnerin und Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern Münstergasse 2, Postfach, 3000 Bern 8 betreffend Genehmigung der Zone mit Planungspflicht und Überbauungsordnung «Hoffmatte» (Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 7. Juli 2021; 2020.DIJ.6364) Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 2 Sachverhalt: A. Das Grundstück Thun 2 (Strättligen) Gbbl. Nr. 1________ («Schorebreiti») an der Eisenbahnstrasse … in der Einwohnergemeinde (EG) Thun steht im Eigentum der dort produzierenden C.________ AG. Der weitgehend unbe- baute Teil dieses Grundstücks östlich des Produktionsgebäudes (ca. 35'000 m2) soll umgenutzt werden. Die EG Thun beabsichtigt, auf dem Areal ein Wohnquartier mit ca. 180 Wohnungen, einem Alterspflegeheim, einer Kindertagesstätte und einem Quartierladen zu erstellen. Sie hat deshalb für den betreffenden, bisher zur Arbeitszone gehörenden Teil der Parzelle Gbbl. Nr. 1________ eine Zone mit Planungspflicht (ZPP) mit vorwiegender Wohnnutzung vorgesehen und die dazugehörige Überbauungsordnung (ÜO) erarbeitet. Die Planungsvorlage wurde vom 4. Mai bis zum 16. Juni 2017 zur Mitwirkung öffentlich aufgelegt und anschliessend dem Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) zur Vorprüfung eingereicht. Vom 1. November bis 1. Dezember 2018 legte die EG Thun die Unterlagen öffentlich auf. Während der Auflagefrist gingen insgesamt 13 Einsprachen und vier Rechtsverwahrungen ein, darunter die Einsprache Nr. 11 von A.________ und B.________. Am 18. September 2019 beschloss der Gemeinderat der EG Thun die ÜO ay Hoffmatte (nachfolgend: ÜO Hoffmatte). Am 24. Oktober 2019 beschloss der Stadtrat der EG Thun die ZPP AY Hoffmatte (nachfolgend: ZPP Hoffmatte). Gegen diesen Beschluss wurde das Referendum ergriffen. Die Stimmbevölkerung nahm die Planungsvorlage an der Abstimmung vom 9. Februar 2020 an. Mit Verfügung vom 25. August 2020 genehmigte das AGR die ZPP Hoffmatte und die ÜO Hoffmatte und wies die gegen die Abstimmung vom 9. Februar 2020 erhobenen Beschwerden ab, soweit es darauf eintrat. Gleichzeitig wies das AGR die noch hängigen Einsprachen, so auch jene von A.________ und B.________ ab, soweit es darauf eintrat.Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 3 B. Diese Verfügung fochten A.________ und B.________ am 25. September 2020 bei der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern (DIJ) an. Die DIJ vereinigte das Verfahren mit dem Beschwerdeverfahren von zwei weite- ren Einsprechenden sowie einem Beschwerdeverfahren hinsichtlich der Ab- stimmung vom 9. Februar 2020. Am 7. Juli 2021 wies sie die Beschwerden in einem einzigen Entscheid ab. C. Dagegen haben A.________ und B.________ am 6. August 2021 Verwal- tungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Ent- scheid sei aufzuheben und die ÜO Hoffmatte sei derart anzupassen, dass sie den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen entspreche. Die maxima- le Höhe der Gebäude sei auf 17,5 m zu beschränken und die maximale Brut- togeschossfläche (BGF) sei auf 22'000 m2, eventuell auf 30'000 m2 zu redu- zieren. Die EG Thun beantragt mit Beschwerdeantwort vom 21. September 2021, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Verfah- ren sei mit den Beschwerdeverfahren 100.2021.245 (weitere Planungs- beschwerde) und 100.2021.241 (Stimmrechtsbeschwerde) zu vereinigen und die Beschwerde sei ausser der Reihe beschleunigt zu behandeln. Die DIJ beantragt mit Vernehmlassung vom 20. September 2020, die Beschwer- de sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdeführenden halten mit Eingabe vom 15. Oktober 2021 an ihren Anträgen fest. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 4 Erwägungen: 1. 1.1Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. 1.2Zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist befugt, wer am vorinstanz- lichen Verfahren teilgenommen hat, durch den angefochtenen Entscheid be- sonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (Art. 79 Abs. 1 VRPG, vgl. auch Art. 61a Abs. 2 Bst. a und Art. 60 Abs. 2 i.V.m. Art. 35 Abs. 2 Bst. a des Baugesetzes vom 9. Juni 1985 [BauG; BSG 721.0]). Die Beschwerdeführenden haben am vorinstanz- lichen Verfahren teilgenommen und sind mit ihren Anträgen nicht durchge- drungen. Sie sind damit formell beschwert. Die für die Beschwerdebefugnis erforderliche räumliche Nähe ist nach der bundes- und verwaltungsgericht- lichen Rechtsprechung bis zu einem Abstand von etwa 100 m zu bejahen (BGE 140 II 214 E. 2.3; BVR 2013 S. 343 E. 4.2; Zaugg/Ludwig, Kommentar zum bernischen BauG, Band I/II, 5./4. Aufl. 2020/2017, Art. 35-35c N. 17a). Das Grundstück der Beschwerdeführenden (Thun 2 [Strättligen] Gbbl. Nr. 2________) ist weniger als 100 m von der streitbetroffenen Parzelle entfernt. Sie sind damit auch materiell beschwert und deshalb zur Verwaltungsgerichtsbeschwerde befugt. Die Beschwerdeführenden beantragen neu, die maximale BGF sei eventuell auf 30'000 m 2 zu reduzieren. Dieses Eventualbegehren geht weniger weit als das Hauptbegehren, die maximale BGF auf 22'000 m 2 zu reduzieren. Das Eventualbegehren erweitert den Streitgegenstand somit nicht und ist prozessual zulässig (vgl. Art. 26 VRPG i.V.m. Art. 227 Abs. 3 der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272]; Michel Daum, in Herzog/ Daum [Hrsg.], Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 26 N. 7 und 17, Art. 32 N. 19). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten.Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 5 1.3Betreffen getrennt eingereichte Eingaben den gleichen Gegenstand, so kann die instruierende Behörde die Verfahren vereinigen (Art. 17 Abs. 1 VRPG). Das vorliegende Verfahren und das Verfahren 100.2021.245 betref- fen zwar zum Teil denselben Verfahrensgegenstand, da ähnliche Vorbringen erhoben werden und teilweise identische Rechtsfragen zu klären sind. Sie überlagern sich in gewissen Punkten auch mit dem Verfahren 100.2021.241 (Beschwerde betreffend die Abstimmung vom 9. Februar 2020; vgl. vorne Bst. C). Da sich die Rügen indes nur teilweise überschneiden, lässt eine gemeinsame Behandlung keinen namhaften prozessökonomischen Nutzen erwarten. Eine Vereinigung mit den Verfahren 100.2021.245 und 100.2021.241 rechtfertigt sich daher nicht (vgl. Michel Daum, a.a.O., Art. 17 N. 6 f.). Der entsprechende Antrag der Beschwerdegegnerin ist abzuweisen. Allerdings werden die Verfahren angesichts des Sachzusammenhangs ko- ordiniert behandelt und erledigt. 1.4Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG). 2. Im Streit liegt die Recht- und Zweckmässigkeit der ÜO Hoffmatte auf der Grundlage der ZPP Hoffmatte. Die diesbezüglichen allgemeinen Rechts- grundlagen gestalten sich wie folgt: 2.1Die Ortsplanung ist Aufgabe der Gemeinden (Art. 55 Abs. 1 BauG). Diese sind hierbei im Rahmen des übergeordneten Rechts autonom (Art. 109 der Verfassung des Kantons Bern [KV; BSG 101.1]; Art. 65 Abs. 1 BauG). Die Gemeinden können die Bauzone entsprechend ihren Verhält- nissen und Bedürfnissen in Zonen unterschiedlicher Nutzung einteilen (vgl. Art. 64 Abs. 1 Bst. b i.V.m. Art. 71 Abs. 1 und Art. 72 Abs. 4 BauG). Teile der Bauzone, deren Überbauung der Landschaft oder Siedlung besonders an- gepasst werden soll oder für die Ortsentwicklung besonders bedeutsam ist (z.B. Baugebiete mit Verdichtungs- oder Umnutzungspotenzial, Hanglagen, Kuppen, Altstadt- und Dorfkernzonen, Neubaugebiete), können als ZPP be- zeichnet werden, wenn es nicht möglich ist, die nötigen Vorschriften in der Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 6 Grundordnung zu erlassen (Art. 73 Abs. 2 BauG; vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 72-74 N. 36; Beat Stalder, Raumplanungsrecht, in Müller/Feller [Hrsg.], Bernisches Verwaltungsrecht, 3. Aufl. 2021, S. 467 f. N. 162). Nach Art. 29 Abs. 1 des Baureglements der EG Thun vom 2. Juni 2002 (GBR; SSG 72.01) ermöglichen ZPP die ganzheitliche, haushälterische und qualitativ an- spruchsvolle wirtschaftliche und bauliche Entwicklung wichtiger unüberbau- ter, unternutzter oder umzunutzender Areale. Die Grundordnung hat für jede ZPP den Planungszweck, die Art der Nutzung, deren Mass als Planungswert und die Gestaltungsgrundsätze für Bauten, Anlagen und Aussenräume fest- zulegen (Art. 92 Abs. 1 BauG; Art. 29 Abs. 2 GBR). In der EG Thun setzt das Bauen in einer ZPP zudem ein Verfahren voraus, das eine qualitativ hoch- stehende Planung, Projektierung und Ausführung gewährleistet und die aus- gewogene Berücksichtigung aller Interessen sicherstellt (vgl. Art. 92 Abs. 2 BauG i.V.m. Art. 29 Abs. 4 GBR). Überdies ist zum einen in einem Grünkon- zept nachzuweisen, wie die besondere Qualität der Grün- und Freiräume, der Baumstandorte und Durchgrünung gewährleistet wird (Art. 29 Abs. 5 GBR). Zum andern ist spätestens im Baugesuch in einem Energiever- sorgungs- und Energieanwendungskonzept nachzuweisen, wie die dem Stand der Technik entsprechenden Möglichkeiten bezüglich des Einsatzes von erneuerbaren Energien, des Energiesparens und der Nahwärmeversor- gung ausgeschöpft werden (Art. 29 Abs. 6 GBR). 2.2Das Bauen in einer ZPP setzt grundsätzlich eine rechtskräftige ÜO voraus (Art. 93 Abs. 1 BauG). In dieser bestimmt die Gemeinde näher, wie das Gebiet zu überbauen, zu gestalten, freizuhalten oder zu schützen ist (Art. 88 Abs. 1 BauG). Die ÜO wird in Form eines Überbauungsplans mit den zugehörigen Überbauungsvorschriften festgelegt (Art. 89 Abs. 1 BauG). Die Grundeigentümerschaft hat Anspruch darauf, dass ihr das Bauen nach einer ÜO innert angemessener Frist ermöglicht wird (Art. 93 Abs. 3 BauG; Beat Stalder, a.a.O., S. 480 N. 193; Beat Stalder, Enteignungsrecht, in Müller/Fel- ler [Hrsg.], Bernisches Verwaltungsrecht, 3. Aufl. 2021, S. 626 N. 95). Über- bauungsordnungen, die eine Zone mit Planungspflicht betreffen, werden vom Gemeinderat beschlossen (Art. 66 Abs. 3 BauG). 2.3Die Vorschriften und Pläne der Gemeinden und der Planungsregio- nen bzw. Regionalkonferenzen bedürfen der Genehmigung durch das AGR. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 7 Dieses prüft, ob sie rechtmässig und mit den übergeordneten Planungen ver- einbar sind. Das AGR entscheidet ausserdem mit voller Überprüfungsbefug- nis über die Einsprachen (Art. 61 Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 109 Abs. 3 der Bauverordnung vom 6. März 1985 [BauV; BSG 721.1]). 3. Der Streitigkeit liegt folgender Sachverhalt zugrunde: 3.1Das Grundstück Thun 2 (Strättligen) Gbbl. Nr. 1________ wird von der Grundeigentümerin nur noch teilweise benötigt. Das weitgehend unbebaute Areal östlich des Produktionsgebäudes (ca. 35'000 m2) soll daher umgenutzt werden. Die EG Thun beabsichtigt, auf dem Areal ein Wohnquartier mit ca. 180 Wohnungen, einem Alterspflegeheim, einer Kindertagesstätte und einem Quartierladen zu erstellen (vgl. vorne Bst. A). 3.2Für die Entwicklung des betreffenden Areals wurde ein Projektwett- bewerb nach den Grundsätzen der vom Schweizerischen Ingenieur- und Ar- chitektenverein SIA aufgestellten Ordnung für Architektur- und Ingenieur- wettbewerbe 142 vom 12. Juni 1998 (nachfolgend: SIA 142) durchgeführt. Von den zwölf eingegangenen Projekten wurde das Projekt Nr. 2 «Neoparc» von der Jury einstimmig als Siegerprojekt gewählt und zur Weiterbearbeitung empfohlen (vgl. Jurybericht vom 17.3.2016, unpag. Vorakten AGR [act. 6D] Beilage 1.3). Das Siegerprojekt wurde in der Folge gemäss den Empfehlun- gen der Jury überarbeitet; namentlich wurden zwei Gebäude auf 13 Ge- schosse erhöht (vgl. Richtprojekt vom 21.3.2017, unpag. Vorakten AGR [act. 6D]). Das daraus resultierende Richtprojekt diente als Grundlage für die Erarbeitung der ZPP Hoffmatte und der ÜO Hoffmatte, die vom 4. Mai bis zum 16. Juni 2017 öffentlich zur Mitwirkung aufgelegt und am 13. September 2017 beim AGR zur kantonalen Vorprüfung eingereicht wurden (vgl. unpag. Vorakten AGR [act. 6E]). Der (undatierte) Entwurf des Vorprüfungsberichts des AGR enthielt aufgrund der eingeholten Fach- bzw. Amtsberichte meh- rere materielle und formelle Genehmigungsvorbehalte, die zur Überarbei- tung des Richtprojekts, der ZPP und der ÜO Hoffmatte führten; insbeson- dere sollen in den Baubereichen 1 und 6 nur noch Gesamthöhen von Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 8 maximal ca. 29,9 m zulässig sein, so dass keine Hochhäuser im Sinn von Art. 19 f. BauG möglich sind (vgl. unpag. Vorakten AGR [act. 6E]). Am 9. April 2018 reichte die EG Thun die angepasste Zonenplanänderung und ÜO zur abschliessenden kantonalen Vorprüfung beim AGR ein (vgl. auch das angepasste Richtkonzept vom 5.3.2018, Anhang 1 zum Erläuterungs- bericht vom 4.10.2016 [Stand 16.3.2018], unpag. Vorakten AGR [act. 6E]). Das AGR stellte im Vorprüfungsbericht vom 12. Juli 2018 mit gewissen formellen Genehmigungsvorbehalten die Genehmigung der ZPP Hoffmatte und der ÜO Hoffmatte in Aussicht. 3.3Vom 1. November bis 1. Dezember 2018 legte die EG Thun die Un- terlagen öffentlich auf. Während der Auflagefrist gingen insgesamt 13 Ein- sprachen und vier Rechtsverwahrungen ein. Der Gemeinderat der EG Thun beschloss am 18. September 2019 die ÜO Hoffmatte (vgl. unpag. Vorakten AGR [act. 6B]). Am 24. Oktober 2019 beschloss der Stadtrat der EG Thun die ZPP Hoffmatte (vgl. unpag. Vorakten AGR [act. 6B]). Dagegen wurde das Referendum ergriffen. Nachdem der Regierungsstatthalter des Verwal- tungskreises Thun mehrere Beschwerden gegen die Abstimmungsbotschaft und weitere Vorbereitungshandlungen abgewiesen und allfälligen Beschwer- den gegen seine Entscheide die aufschiebende Wirkung entzogen hatte (Entscheide vom 31.1.2020), nahm die Stimmbevölkerung die Planungsvor- lage an der Abstimmung vom 9. Februar 2020 mit 8'074 Ja- gegen 4'920 Nein-Stimmen an. Mit Verfügung vom 25. August 2020 genehmigte das AGR die ZPP und ÜO Hoffmatte und wies die Beschwerden gegen die Abstim- mung vom 9. Februar 2020 ab, soweit es darauf eintrat. Gleichzeitig wies es die noch hängigen Einsprachen ab, soweit es darauf eintrat. Die DIJ wies die dagegen erhobenen Beschwerden in einem einzigen Entscheid vom 7. Juli 2021 ab, soweit sie darauf eintrat (vorne Bst. B). 3.4Das Grundstück Gbbl. Nr. 1________ gehört nach dem geltenden Zonenplan zur Bauzone Arbeiten A. Gemäss Art. 20 Abs. 1 und 3 GBR sind in dieser Zone folgende Nutzungsarten vorgesehen: Arbeiten (unter Vorbehalt verkehrsintensiver Nutzung), Verpflegungsbetriebe, Verkaufsräume mit max. 800 m 2 gedeckter Verkaufsfläche und Übergangsnutzungen. Wohnen ist nur für standortgebundenes Personal zulässig. Die Parzelle ist der Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) IV zugeordnet. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 9 Es ist ein Grenzabstand von 5 m, gegenüber Zonen mit vorgeschriebenem minimalem Wohnflächenanteil und Zonen für öffentliche Nutzungen ein solcher von 10 m einzuhalten (Art. 21 Abs. 1 und 5 GBR). Die maximale Gebäudehöhe beträgt 17,5 m (Art. 21 Abs. 1 GBR). Das Grundstück grenzt nördlich, östlich und südöstlich an eine Wohnzone W2 bzw. W3 mit zwei- bzw. dreigeschossigen Wohnhäusern (vgl. Art. 21 Abs. 1 GBR), während die südwestlich und westlich (nach der Eisenbahnstrasse und der Bahnlinie) angrenzenden Grundstücke zur Arbeitszone gehören. Das Areal östlich des Produktionsgebäudes, also jener Teil des Grundstücks, der an die Zonen W2 und W3 angrenzt, soll gemäss den neuen Vorschriften für die ZPP Hoffmatte nördlich zur Wohnzone (Sektoren A1 und A2) und südlich zur Mischzone Wohnen/Arbeiten (Sektor B; z.B. Alters- und Pflegeheim, Wohnen mit Dienstleistungen, Ärzte-/Gemeinschaftspraxis, Verkaufsnutzung, Cafeteria, KITA, Wäscherei etc.) umgenutzt und der ES III zugeordnet werden (Ausschnitt Zonenplan, vgl. Abb. 1 in E. 3.5 hiernach). Die ZPP-Vorschriften sehen einen Grenzabstand von 5 m gegenüber benachbarten Wohnzonen und entlang öffentlicher Strassen vor, während gegenüber der Zone Arbeiten kein Grenzabstand vorgesehen ist. Erlaubt ist weiter eine oberirdische Geschossfläche (GFo) von mindestens 30'000 m 2 und maximal 40'000 m 2. Die zulässige maximale Gesamthöhe beträgt in den Sektoren A1 (angrenzend an Zone Arbeiten [Produktionsgebäude]) und B (angrenzend an Zone Arbeiten und Zone Wohnen W3) 29,9 m und im Sektor A2 (angrenzend grösstenteils an Zone Wohnen W2) 16 m, wobei die Ge- samthöhen der Gebäude «zu staffeln» sind und auf einen «angemessenen Übergang zum angrenzenden Wohnquartier zu achten» ist (vgl. zum Ganzen auch Erläuterungsbericht vom 4.10.2016 [rev. 26.2.2020] zur Zonenplan- und Baureglementsänderung ZPP Hoffmatte mit ÜO Hoffmatte [nachfol- gend: Erläuterungsbericht] Ziff. 3.3, unpag. Vorakten AGR [act. 6C]). 3.5Die ÜO Hoffmatte (bestehend aus den Überbauungsvorschriften [ÜV] und dem Überbauungsplan) soll in der ZPP Hoffmatte die bau- und pla- nungsrechtlichen Voraussetzungen für die nachhaltige Quartierentwicklung sowie für den differenzierten und etappierbaren Bau einer Wohnüberbauung in verdichteter Bauweise mit hoher Wohn- und Aussenraumqualität schaffen (vgl. Art. 1 ÜV vom 25.7.2016 [rev. 26.2.2020]; unpag. Vorakten AGR [act. 6C]). Die Nutzungsarten Wohnen (Sektoren A1 und A2 der ZPP Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 10 Hoffmatte) und Wohnen/Arbeiten (Sektor B der ZPP Hoffmatte; E. 3.4 hiervor) richten sich nach den Bestimmungen des GBR über die entspre- chenden Zonen (Art. 5 ÜV i.V.m. Art. 20 GBR). Das in der ZPP Hoffmatte vorgesehene Nutzungsmass (GFo von mindestens 30'000 m 2 und maximal 40'000 m2) wird übernommen (vgl. Art. 7 Abs. 4 und 5 ÜV). Die maximal zulässige Höhe des höchsten Punkts der Dachkonstruktion der Gebäude in m ü.M. ist im Überbauungsplan für jeden der elf Baubereiche festgelegt (Art. 7 Abs. 2 ÜV). Die Baubereiche 1 und 6 ermöglichen mit einer Kote von 589,8 m ü.M. bzw. 589 m ü.M., was einer Gesamthöhe von ca. 29,9 m ent- spricht, die höchsten Gebäude, gefolgt vom Baubereich 5 mit einer Gesamthöhe von ca. 28,1 m (587,5 m ü.M.) und den Baubereichen 8 und 2a mit Gesamthöhen von ca. 24,9 m bzw. 24 m (584 m ü.M. bzw. 583,5 m ü.M.). Der Baubereich 3 sieht eine maximale Höhe von ca. 20,9 m (580,5 m ü.M.) vor. Die für die Baubereiche 2b, 4 und 7 sowie 9-11 festgelegten maximalen Höhen liegen unter den von den Beschwerdeführenden geforderten 17,5 m (vgl. Überbauungsplan vom 28.7.2017 [rev. 26.2.2020; nachfolgend: Über- bauungsplan], Erläuterungsbericht Ziff. 3.4, beides in unpag. Vorakten AGR [act. 6C]; vgl. auch Ausschnitt Überbauungsplan, Abb. 2 hiernach). Art. 7 ÜV sieht weiter vor, dass die Länge und Breite der Gebäude innerhalb der Bau- bereiche frei sind und zwischen den Gebäuden in den Baubereichen 4 und 5 mindestens ein Gebäudeabstand von 3 m einzuhalten ist (Abs. 1), definiert, was als Untergeschoss gilt (Abs. 3), und hält fest, dass Gebäude ausserhalb der Baubereiche nicht zulässig sind (Abs. 6). Für die weitere Bearbeitung des Projekts ist gemäss Art. 8 Abs. 3 ÜV das zur Illustration der Bebauungsidee erarbeitete Richtkonzept beizuziehen. Insgesamt soll eine gute städtebauliche Gesamtwirkung erreicht werden (Art. 8 Abs. 1 ÜV). Die massgeblichen Ausschnitte aus dem geänderten Zonenplan (ZPP AY mit den Sektoren A1, A2 und B) und Überbauungsplan (mit den elf Baube-Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 11 reichen und der jeweiligen maximal zulässigen Gesamthöhe) sehen folgen- dermassen aus: Abb. 1: Abb. 2 Ausschnitt Zonenplan mit Sektoren Ausschnitt Überbauungsplan mit Baubereichen 4. 4.1Die DIJ ist im angefochtenen Entscheid zum Schluss gelangt, die Pla- nung sei nicht zu beanstanden und stehe mit dem übergeordneten Recht in Einklang. Als Grundlage für das Planungsverfahren sei ein Projektwett- bewerb durchgeführt und gestützt darauf das Richtkonzept vom 5. März 2018 erarbeitet worden, welches das Orts- und Landschaftsbild, die Eigen- heiten des Quartiers sowie die bestehende und die beabsichtigte Gestaltung der benachbarten Bebauung berücksichtige. Auf dieser Grundlage seien die ZPP und die ÜO Hoffmatte erstellt worden, wobei die ÜO Hoffmatte den Vor- gaben der ZPP zu Gebäudehöhen und angemessenem Übergang zum an- grenzenden Wohnquartier Rechnung trage. Die ZPP Hoffmatte liege mitten im Siedlungsgebiet der EG Thun und eigne sich für eine Siedlungsentwick- Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 12 lung nach innen unter Wahrung des Orts- und Landschaftsbilds. Der Ent- scheid, eine im Vergleich zum angrenzenden Wohnquartier höhere Bebau- ung zuzulassen, liege im Planungsermessen der EG Thun und ermögliche eine haushälterische Bodennutzung. Die Abstände zwischen den Baufeldern und zu den Nachbargrundstücken würden den Durch- und Ausblick in die Landschaft ermöglichen, was die Wohnqualität der Überbauung erhöhe und auch der Nachbarschaft diene. Die Gemeinde habe sich zu den einzelnen vom Planungsvorhaben betroffenen öffentlichen und privaten Interessen ausführlich geäussert. Es seien keine Anhaltspunkte für eine fehlerhafte In- teressenermittlung und -abwägung oder eine sachlich nicht angemessene oder offensichtlich unzweckmässige Planung ersichtlich. Aus dem Richtplan ergebe sich nicht, dass grosse Höhensprünge zwischen bestehenden Bau- ten und Neubauten abgestuft erfolgen müssten. Die ZPP Hoffmatte, die eine Staffelung der Gebäudehöhen und einen angemessenen Übergang zum be- nachbarten Wohnquartier vorschreibe, werde durch die ÜO Hoffmatte nicht verletzt. Im Rahmen des Projektwettbewerbs sei sodann die Orts- und Land- schaftsbildverträglichkeit beurteilt und als gegeben befunden worden. Es be- stehe kein Anlass, von dieser Beurteilung abzuweichen. Der Projektwett- bewerb sei im Übrigen ohnehin nicht Gegenstand des vorliegenden Pla- nungsverfahrens. Der zusätzliche Verkehr werde sich in verschiedene Rich- tungen verteilen, wodurch die Belastung der Quartierstrassen gering sein werde. Die Kapazitäten im übergeordneten Strassennetz seien ausreichend. Zudem ergebe sich aus dem Fachbericht des Tiefbauamts des Kantons Bern (TBA) vom 23. Mai 2018, dass die Erschliessung bestehend und genügend sei. Es gebe keinen Grund, von der Beurteilung der Fachbehörden abzuwei- chen. Eine Neuberechnung der Verkehrszunahme sei bei dieser Sachlage nicht erforderlich. Die ZPP und ÜO Hoffmatte hätten kein konkretes Bauvor- haben zum Gegenstand; anschliessend an das Planerlassverfahren sei da- her noch ein Baubewilligungsverfahren durchzuführen. Bauprofile müssten folglich erst im Zeitpunkt der öffentlichen Auflage des Baugesuchs aufgestellt werden. 4.2Die Beschwerdeführenden bringen zusammenfassend vor, die frag- liche Planung sei unzweckmässig, bringe keine massvolle Innenentwicklung der Gemeinde und widerspreche den Interessen der Anwohnenden. Konkret rügen die Beschwerdeführenden zunächst eine Verletzung von Art. 9 BauG Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 13 und Art. 5 GBR. Eine ÜO dürfe gemäss Art. 92 Abs. 1 BauG nicht von we- sentlichen Planungsgrundsätzen und damit auch nicht von den in Art. 5 GBR festgelegten Gestaltungsgrundsätzen abweichen. Sie müsse ausserdem Art. 9 Abs. 1 Satz 1 BauG beachten, wonach Bauten die Landschaft und das Ortsbild nicht beeinträchtigen dürften. Mit der ÜO Hoffmatte werde das Ziel einer guten Einpassung der geplanten Bebauung in die Umgebung nicht er- reicht: Die höchsten Gebäude seien nicht vom bestehenden Wohnquartier zurückversetzt geplant und würden das Ortsbild in Mitleidenschaft ziehen. Der Perimeter der ÜO bzw. ZPP befinde sich am Rand des Siedlungsge- biets, «wenige Meter» von einem Waldstück und landwirtschaftlich genutz- ten Flächen entfernt, sodass die Planung nicht als zweckmässig bezeichnet werden könne. Weiter rügen die Beschwerdeführenden eine Verletzung des kantonalen Richtplans. Die vorgesehene Verdichtung auf das ortsverträg- liche Maximum widerspreche den Interessen der Anwohnenden und erweise sich als unangemessen. Die erforderliche Mindestdichte könne auch mit ei- ner Reduktion der GFo und weniger voluminösen Bauten erreicht werden. Sie machen ausserdem geltend, die ÜO Hoffmatte verstosse angesichts der geringen Abstände zum bestehenden Wohnquartier und der Höhensprünge zwischen diesem und den geplanten grossvolumigen Gebäuden gegen die ZPP Hoffmatte. Sodann könne die Mehrbelastung durch die zu erwartende Verkehrszunahme entgegen der vorinstanzlichen Argumentation nicht als verhältnismässig gering bezeichnet werden. Die bestehenden Erschlies- sungsanlagen seien gemäss Art. 5 BauV ungenügend. 4.3Die EG Thun führt in ihrer Beschwerdeantwort vom 21. September 2021 aus, sie habe im Rahmen des ihr zustehenden Planungsermessens die ihr als richtig erscheinende Regelung getroffen, um das Gebiet der Hoff- matte im Sinn des haushälterischen Umgangs mit dem Boden angemessen zu überbauen. Im betroffenen Gebiet sei eine Gesamtbetrachtung und -wür- digung vorgenommen worden. Das Siegerprojekt aus dem Wettbewerb sei das Ergebnis eines qualitätssichernden Verfahrens und garantiere eine op- timale Einpassung der neuen Überbauung ins bestehende Quartier. Die Vor- schriften der ZPP und der ÜO Hoffmatte ermöglichten eine gezielte Innen- entwicklung im Stadtgebiet unter Wahrung des Orts- und Landschaftsbilds und unter Berücksichtigung des angrenzenden Wohnquartiers. Mit der vor- liegenden Planung könne im vom Kanton vorgegebenen Mass verdichtet Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 14 werden. Eine weitergehende Abstufung der Gebäude würde demgegenüber dazu führen, dass die geforderte Mindestdichte nicht erreicht werden könnte. Die ÜO beachte die in der ZPP Hoffmatte vorgeschriebene Staffelung der Gebäudehöhen und gewährleiste einen angemessenen Übergang zum be- stehenden Quartier. Da sich der Verkehr in verschiedene Richtungen ver- teilen werde, werde die Belastung der Quartierstrassen gering sein. Die Ka- pazitäten im übergeordneten Strassennetz seien ausreichend. 5. Die Beschwerdeführenden rügen eine Verletzung der Ästhetikvorschriften in Art. 9 BauG und Art. 5 GBR. Es handle sich dabei um «grundlegende Pla- nungsgrundsätze der gesamten Bebauung einer Gemeinde», von denen eine ÜO gemäss Art. 92 Abs. 1 Satz 2 BauG nicht abweichen dürfe. 5.1Art. 92 Abs. 1 BauG lautet wie folgt: «Die Grundordnung hat für jede Zone mit Planungspflicht (Art. 73) den Planungszweck, die Art der Nutzung, deren Mass als Planungswert und die Gestaltungsgrundsätze für Bauten, Anlagen und Aussenräume fest- zulegen. Der Gemeinderat kann in der Überbauungsordnung baurecht- liche Vorschriften, die nicht diese Festlegungen betreffen, abweichend zur Grundordnung festlegen.» Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid zutreffend festgehalten hat, darf die ZPP von den allgemeinen Vorschriften der baurechtlichen Grund- ordnung abweichen (Art. 73 Abs. 2 BauG) und hat dabei namentlich die in Art. 92 Abs. 1 Satz 1 BauG genannten Punkte festzulegen (vgl. vorne E. 2.1, auch zum Folgenden). Die Nutzungs- und Gestaltungsvorschriften der ZPP sind Teil der Grundordnung und den allgemeinen Grundsätzen derselben normhierarchisch gleichgestellt. Dass die Vorgaben der ZPP mit der übrigen (allgemeinen) Grundordnung nicht übereinstimmen bzw. teilweise davon ab- weichen, ist daher nicht zu beanstanden sondern liegt vielmehr in der Natur der Sache. Auch die auf Grundlage der ZPP erarbeitete ÜO kann und darf folglich von der (übrigen) baurechtlichen Grundordnung abweichen, soweit und solange dies in der ZPP angelegt ist und insofern mit dieser in Einklang steht. Wenn die Beschwerdeführenden eine «Verletzung von Art. 5 GBR» rügen, übersehen sie, dass es gerade Sinn und Zweck einer ZPP ist, in der Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 15 baurechtlichen Grundordnung Sondervorschriften zu erlassen, damit eine Überbauung der Landschaft oder Siedlung besonders angepasst werden kann und eine ganzheitliche, haushälterische und qualitativ anspruchsvolle wirtschaftliche und bauliche Entwicklung des Areals ermöglicht wird. Die Stimmberechtigten der EG Thun haben mit der Annahme der ZPP-Vorschrif- ten in der Grundordnung zum Ausdruck gebracht, dass das hier interessie- rende Gebiet mit Bauten in dieser Grössenordnung überbaut werden darf und soll. Diese Vorschriften gehen als speziellere Normen den übrigen, für das Gemeindegebiet im Allgemeinen geltenden Regeln vor. Art. 92 Abs. 1 Satz 2 BauG ist demnach so zu verstehen, dass die ÜO betreffend die in Art. 92 Abs. 1 Satz 1 genannten Festlegungen nicht von den Vorschriften der ZPP als Teil der Grundordnung abweichen darf. 5.2Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass ZPP und ÜO Hoffmatte das Orts- und Landschaftsbild des betroffenen Quartiers und der Stadt ver- ändern (vgl. Modellbilder im Richtkonzept vom 5.3.2018, Anhang 1 zum Er- läuterungsbericht; siehe auch Beilagen 1-3 zur Beschwerde an die DIJ vom 25.9.2020, Vorakten DIJ [act. 6A] pag. 38). Eine ZPP ist indes gerade für Fälle gedacht, in denen eine bedeutsame Ortsentwicklung geplant werden soll, was selbstredend auch Änderungen im Ortsbild beinhaltet (vgl. Art. 73 Abs. 2 BauG). Dass die EG Thun insofern eine Entwicklung anstrebt, die das Ortsbild verändert, ist angesichts der ihr zustehenden Autonomie bzw. des ihr im Bereich der Ortsplanung zuzubilligenden planerischen Spielraums (vgl. vorne E. 2.1 und hinten E. 6.1.1) grundsätzlich – vorbehältlich der Ver- letzung von höherrangigem Recht (vgl. hinten E. 6.1 ff.) – nicht zu beanstan- den. Hinsichtlich der gerügten Verletzung von Art. 9 BauG ist festzuhalten, dass der dort verankerte Schutz von Landschaften und Ortsbildern zwar das Planungsermessen der Gemeinde einschränkt, im konkreten Anwendungs- fall aber jeweils die unterschiedlichen Raumplanungsinteressen (vgl. Art. 1 und 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700]) gegeneinander abzuwägen sind. Das Areal der ZPP und ÜO Hoffmatte war schon bisher der Bauzone zuge- teilt und gilt unbestrittenermassen nicht als besonders schutzwürdig (vgl. an- gefochtener Entscheid E. 5.2 S. 25). In der Bauzone ist eine dichte Überbau- ung unter dem Gesichtspunkt der haushälterischen Bodennutzung grund- sätzlich erwünscht. Es ist daher nicht zu beanstanden, wenn die EG Thun Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 16 mit der ÜO Hoffmatte einen baulichen Akzent setzen will und deshalb eine Änderung des Ortsbilds in Kauf nimmt (vgl. BVR 2003 S. 257 E. 8b mit Hin- weisen; VGE 2014/318 vom 2.10.2015 E. 5.1; BGer 1C_643/2018 vom 30.9.2019 E. 4.1.1, 1C_230/2017 vom 24.5.2018 E. 5.4.3; Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 9-10 N. 11 ff., 17). Im Übrigen verlangen auch die Gestaltungs- grundsätze der ZPP Hoffmatte eine gute städtebauliche Gesamtwirkung, was eine Veränderung des Ortsbilds jedoch keineswegs ausschliesst. Die Beschwerdeführenden machen nicht substantiiert geltend, die Planungsbe- hörden hätten der Kritik der kantonalen Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) nicht hinreichend Rechnung getragen. Soweit ihre Ausführungen zu den zulässigen Gebäudehöhen knapp unter der Hoch- hausgrenze eine diesbezügliche Beanstandung enthalten sollten, ist ihnen Folgendes entgegenzuhalten: Die OLK hatte im Rahmen der Vorprüfung noch bemängelt, der erforderliche Nachweis sei nicht erbracht worden, dass es sich beim Areal der geplanten Überbauung Hoffmatte um einen möglichen Standort für ein oder mehrere Hochhäuser handle. Sie kam daher zum Schluss, dass die ZPP und ÜO in der vorgelegten Form nicht genehmigungs- fähig seien (vgl. Bericht der OLK vom 3.11.2017, unpag. Vorakten AGR [act. 6E]). Die EG Thun hat dieser Kritik in der Folge Rechnung getragen und das Projekt entsprechend angepasst: Anstelle der vormals 13-geschossigen Gebäude gemäss Richtprojekt vom 21. März 2017 (unpag. Vorakten AGR [act. 6D]) ist die Gesamthöhe in den Baubereichen 1 und 6 neu auf ca. 29,9 m begrenzt, sodass keine Hochhäuser mehr möglich sind (vgl. Art. 20 Abs. 1 BauG; vorne E. 3.2 und hinten 6.3.2). Unter diesen Umständen ge- reicht den Plangenehmigungsbehörden nicht zum Vorwurf, das überarbei- tete Projekt nicht erneut der OLK zur Beurteilung vorgelegt zu haben. So- dann mag zwar die Höhe von 30 m, ab der ein Hochhaus vorliegt, in den Baubereichen 1 und 6 nur knapp unterschritten werden. Das ändert aber nichts daran, dass die besonderen Voraussetzungen für die Erstellung von Hochhäusern (insb. Art. 22 BauV) keine Geltung haben (vgl. hinten E. 6.3.2).Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 17 6. Die Rügen der Beschwerdeführenden beziehen sich im Wesentlichen auf die ÜO Hoffmatte. Insbesondere machen sie geltend, diese missachte die ZPP Hoffmatte und verletze Art. 9 BauG. In ihrer Stellungnahme vom 15. Oktober 2021 weisen die Beschwerdeführenden ausdrücklich darauf hin, dass sich ihre Beschwerde gegen die ÜO richte, und nicht gegen die Volksabstimmung betreffend die ZPP (vgl. Stellungnahme vom 15.10.2021 S. 4). Soweit sich ihre Vorbringen punktuell dennoch auch auf die ZPP beziehen sollten, wie aus gewissen Passagen allenfalls geschlossen werden kann, werden sie im Zusammenhang mit den entsprechenden Rügen betreffend die ÜO behandelt. 6.1Die Beschwerdeführenden machen geltend, die «infrage stehende Planung» sei nicht zweckmässig, da sie einer massvollen Innenentwicklung der Gemeinde und den Interessen der Anwohnenden entgegenlaufe und sich nicht gut in die Umgebung einpasse. 6.1.1Die Raumplanung stellt eine Gestaltungsaufgabe dar und unterliegt einer gesamthaften Abwägung und Abstimmung aller räumlich wesentlichen Gesichtspunkte und Interessen (Art. 1-3 RPG; Art. 1-3 der Raumplanungs- verordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]). Nach Art. 3 Abs. 1 RPV haben die Behörden alle betroffenen Interessen zu ermitteln und zu beurtei- len. Dabei sind insbesondere die Vereinbarkeit mit der anzustrebenden räumlichen Entwicklung und die möglichen Auswirkungen zu berücksichti- gen. Den Interessen ist aufgrund der Beurteilung im Entscheid möglichst um- fassend Rechnung zu tragen (BVR 2019 S. 170 E. 3.1, 2007 S. 321 E. 3.1, je mit Hinweisen). Die Zweckmässigkeit von Vorschriften und Plänen misst sich daran, ob diese geeignet sind, die angestrebte Entwicklung herbeizu- führen. Dabei muss auch die der Planung zugrundeliegende Vorstellung über die erwünschte Entwicklung den massgebenden raumplanerischen An- sprüchen genügen (Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 61 N. 24). Die Beurteilung der Zweckmässigkeit ist vorab Sache des planenden Gemeinwesens; die Gemeinden sind in ihrer Ortsplanung im Rahmen der Gesetzgebung und der übergeordneten Planung frei (Art. 65 Abs. 1 BauG; vgl. vorne E. 2.1). Das AGR als Genehmigungsbehörde und die DIJ als kantonale Beschwer- deinstanz im Sinn von Art. 33 Abs. 3 Bst. b RPG haben zu prüfen, ob die Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 18 Gemeinde das ihr zustehende Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt hat. Die Genehmigungsinstanz darf nicht ihr Ermessen an die Stelle des Ermessens des unteren Planungsträgers setzen und soll nicht ohne Not in die autonomen Befugnisse der Planungsbehörden eingreifen. Einer kommunalen Planung darf deshalb nicht schon dann die Genehmigung verweigert werden, wenn eine andere Planung ebenso zweckmässig oder sogar zweckmässiger wäre, sondern nur, wenn die Planung sachlich nicht angemessen oder offensichtlich unzweckmässig ist oder wenn sie auf die überkommunalen bzw. überregionalen Interessen nicht genügend Rücksicht nimmt (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 61 N. 25 mit Hinweisen, Art. 65 N. 2; siehe auch VGE 2017/250 vom 27.4.2018 E. 3.4, 2011/263 vom 25.6.2012 E. 6.2 [bestätigt durch BGer 1C_413/2012 vom 14.6.2013], 2010/150 vom 9.8.2010 E. 2.4). Im Rahmen der ihm obliegenden Rechtskontrolle hat das Verwaltungsgericht seinerseits lediglich zu prüfen, ob die Vorinstanz ihre Überprüfungsbefugnis frei von Rechtsfehlern ausgeübt hat. Es hebt einen Beschwerdeentscheid in Planungssachen nur auf, wenn sich die beschlos- sene und genehmigte Planung als rechtswidrig erweist (BVR 2019 S. 170 E. 3.2, 2007 S. 321 E. 3.2; VGE 2020/115 vom 17.6.2021 E. 4.1 [bestätigt durch BGer 1C_483/2021 vom 10.3.2022; zur Publ. vorgesehen], 2019/268 vom 13.1.2021 E. 5.2; Ruth Herzog, a.a.O., Art. 80 N. 24, Art. 66 N. 26). 6.1.2In der ZPP Hoffmatte wurden als Planungszweck die Umnutzung der bisherigen Arbeitszone in eine Wohn- bzw. Wohn- und Arbeitszone (Sektor A bzw. Sektor B) und das Überführen des Richtkonzepts in die Nutzungspla- nung festgelegt. Die Bauten und Freiräume sollen so gestaltet werden, dass eine gute städtebauliche Gesamtwirkung entsteht und der zusammenhän- gende Charakter des Areals betont wird; die Gebäude sollen einem «für den urbanen Raum typische[n] Gestaltungsprinzip» entsprechen, und die Frei- und Aussenräume sollen für Erholung und Freizeit der Bewohnenden sowie für den ökologischen Ausgleich gestaltet werden. Die GFo soll mindestens 30'000 m2 und höchstens 40'000 m2 betragen. Als maximale Gesamthöhen werden für die Sektoren A1 und B jeweils 29,9 m und für den Sektor A2 16 m festgelegt, wobei die Gesamthöhen der Gebäude zu staffeln sind und auf einen angemessenen Übergang zum angrenzenden Wohnquartier zu achten ist (Änderung GBR Anhang 3 Ziff. 3.2, in unpag. Vorakten AGR [act. 6C]; vgl. vorne E. 3.4). Es ist weder ersichtlich noch haben die Beschwerdeführenden Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 19 konkret dargelegt, inwieweit diese Bestimmungen gegen überkommunale oder überregionale Interessen verstossen, übergeordnetes Recht verletzen oder raumplanerischen Grundsätzen zuwiderlaufen würden (vgl. auch hinten E. 6.4). 6.1.3Die vorinstanzliche Beurteilung der Zweckmässigkeit der weiteren Zonenvorschriften erfolgt anhand des in der ZPP festgelegten Planungs- zwecks und der dort vorgesehenen Nutzungsarten und -masse in den jewei- ligen Sektoren (vgl. Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 92/93 N. 1). Gemäss Art. 1 ÜV schafft die ÜO Hoffmatte die bau- und planungsrechtlichen Voraus- setzungen für die nachhaltige Quartierentwicklung sowie für den Bau einer Wohnüberbauung in verdichteter Bauweise mit hoher Wohn- und Aussen- raumqualität in der ZPP Hoffmatte. Die Nutzung richtet sich gemäss Art. 5 ÜV nach den entsprechenden Bestimmungen des GBR über die Bauzonen Wohnen W (Sektoren A1 und A2; Baufelder 4-11 gemäss Überbauungsplan) bzw. über die Zonen Wohnen/Arbeiten W/A (Sektor B; Baufelder 1-3 gemäss Überbauungsplan). Die Bestimmungen zur mindestens geforderten bzw. maximal zulässigen GFo wurden aus der ZPP übernommen, und die zuläs- sigen Gebäudehöhen übersteigen die in der ZPP für den jeweiligen Sektor festgelegten Gesamthöhen nicht (vgl. Art. 7 ÜV; vorne E. 3.5). Die ÜO Hoff- matte ist vor diesem Hintergrund zur Umsetzung des in der ZPP festgelegten Zwecks geeignet. Jedenfalls hält der Rechtskontrolle ohne Weiteres stand, dass die DIJ dem AGR nicht vorgeworfen hat, eine sachlich unangemessene oder offensichtlich unzweckmässige Planung genehmigt zu haben. Von ei- ner sachlichen Unangemessenheit oder offensichtlichen Unzweckmässig- keit der zu beurteilenden Planung kann selbst dann keine Rede sein, wenn das ebenfalls aus dem Wettbewerb hervorgegangene und von den Be- schwerdeführenden bevorzugte Projekt «Vivaldi» (Beilage 2 zur Be- schwerde an die DIJ vom 25.9.2020; Vorakten DIJ [act. 6A] pag. 38) ebenso zweckmässig oder gar zweckmässiger wäre als das mit der strittigen Pla- nung umgesetzte Projekt (vgl. vorne E. 6.1.1 und hinten E. 6.3.2). 6.2Die Beschwerdeführenden behaupten, der Perimeter der ZPP und der ÜO Hoffmatte liege entgegen der Vorinstanz am Rand des Siedlungsge- biets der EG Thun. Sie bestreiten damit die Ausführungen der Vorinstanz, wonach der fast unüberbaute Planungsperimeter «mitten im Siedlungsgebiet Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 20 der Stadt Thun» liege und sich für eine Siedlungsentwicklung nach innen unter Wahrung des Orts- und Landschaftsbilds und unter Berücksichtigung des angrenzenden Wohnquartiers eigne (angefochtener Entscheid E. 5.2 S. 27). Der Planungsperimeter liegt zwar nicht im Stadtzentrum, aber er ist von (überbauten) Bauzonen umgeben und liegt insofern «mitten im Sied- lungsgebiet» und nicht an dessen Rand. Es erweist sich deshalb nicht als rechtsfehlerhaft, wenn die Vorinstanz mit den zuständigen Planungsbehör- den davon ausgegangen ist, das Areal sei für die angestrebte Siedlungsent- wicklung nach innen geeignet. 6.3Weiter rügen die Beschwerdeführenden, es könne nicht von einem angemessenen Übergang zum angrenzenden Quartier bzw. von einer Rück- versetzung der höchsten Gebäude gesprochen werden, wenn diese wie im Baubereich 5 nur wenige Meter vom bestehenden Wohnquartier entfernt seien. Auch wenn die Baubereiche 5 und 6 um einige Meter von der Parzel- lengrenze weg versetzt würden, würde angesichts der «eklatanten» Höhen- sprünge zwischen der bestehenden Siedlung und den geplanten Bauten kein angemessener Übergang gewährleistet. Die ÜO verletze insofern auch die ZPP Hoffmatte. Überdies werde die Hochhausgrenze nur um 10 cm unter- schritten. Inwieweit diese 10 cm für die Beurteilung einer Ortsbildverletzung und der Einpassung in die Umgebung entscheidend sein sollen, sei nicht ersichtlich. Vielmehr sei davon auszugehen, dass die geplanten 29,9 m ho- hen Gebäude das Ortsbild ebenso beeinträchtigen wie Hochhäuser, sei doch der Unterschied in Bezug auf das Ortsbild absolut marginal. Bauten in dieser Höhe würden in der weiten Ebene, in der Thun liege, zu einem prägenden Element bzw. alles überragenden Fremdkörper. In ihrer Stellungnahme vom 15. Oktober 2021 äussern die Beschwerdeführenden sodann den Vorwurf, die EG Thun sehe sich lediglich den Interessen der Investoren verpflichtet; der Erlass der ZPP und ÜO Hoffmatte sei «eine eigentliche Farce». Der Ver- lauf der Trennlinie zwischen den Sektoren A1 und A2 sei willkürlich gewählt, um die besonders hohen Gebäude so nah wie möglich an die Grundstück- grenze zu setzen. 6.3.1Zunächst ist festzuhalten, dass die Vorgaben der ZPP Hoffmatte zu den Gesamthöhen (maximal 29,9 m in den Sektoren A1 und B, maximal 16 m im Sektor A2) und diejenige der Höhenstaffelung und des angemesse-Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 21 nen Übergangs zum angrenzenden Wohnquartier gleichrangig sind. Die Hö- henstaffelung bezieht sich folglich auf die zulässigen Gesamthöhen von bis zu 29,9 m. Hinsichtlich der Staffelung der Gesamthöhen der Gebäude ist Folgendes festzuhalten: Die ÜO Hoffmatte legt in den strittigen Bauberei- chen 5 und 6 (Sektor A1) eine maximale Gesamthöhe von ca. 28,1 m (587,5 m ü.M.) bzw. 29,9 m (589 m ü.M.) fest. Dies stellt gegenüber dem be- stehenden Wohnquartier (Zone Wohnen W2 bzw. von den betreffenden Bau- bereichen etwas weiter entfernt Zone Wohnen W3) rund eine Vervierfachung bzw. Verdreifachung der maximal zulässigen Bauhöhe dar (vgl. Art. 21 GBR, wonach die maximale Gebäudehöhe 7 m [Zone Wohnen W2] bzw. 10 m [Zone Wohnen W3] beträgt). Es ist deshalb grundsätzlich verständlich, dass die Anwohnenden die Neuerung kritisch sehen. Der Sektor A1 grenzt jedoch nicht direkt an das bestehende Wohnquartier, sondern ist gänzlich durch den Sektor A2 von diesem getrennt. Ausserdem wird der Baubereich 5 teilweise durch den Baubereich 4 (mit einer Gesamthöhe von maximal ca. 12,4 m) vom angrenzenden Quartier getrennt. Auch der Baubereich 6 soll durch ein (wenngleich seitlich versetztes) vorgelagertes Gebäude vom angrenzenden Quartier getrennt werden. Im entsprechenden Baubereich 7 ist gemäss ÜO eine maximale Gesamthöhe von ca. 12 m zugelassen. Die Baubereiche 5 und 6 können daher mit Blick auf die gesamte Überbauung als zurückver- setzt bezeichnet werden. Im Sektor B weist der Baubereich 1 die höchste maximale Gesamthöhe auf (ca. 29,9 m). Er ist durch die Baubereiche 2a (Gesamthöhe von maximal ca. 24 m) und 2b (Gesamthöhe von maximal ca. 13,4 m) vom angrenzenden Wohnquartier getrennt und somit von diesem ebenfalls zurückversetzt. Die drei höchsten Gebäude in den Baubereichen 1, 5 und 6 sind mithin – ebenso wie die weniger hohen Gebäude in den Bau- bereichen 2a und 8 (vgl. Überbauungsplan) – näher bei den bestehenden, grossvolumigen Gewerbebauten möglich bzw. werden gegenüber dem an- grenzenden Wohnquartier (deutlich) mehr als den minimalen Grenzabstand einhalten müssen. Die verschiedenen Bauhöhen lassen eine gewisse Hö- henstaffelung erkennen, wie auch die Modellfotos in Anhang 1 des Erläute- rungsberichts (inkl. Höhenentwicklung) zeigen (S. 38 f.). Die von den Be- schwerdeführenden erstellten, im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Modellbilder bestätigen diesen Eindruck, auch wenn sie teilweise (ange- sichts des gewählten Blickwinkels und kontrastreichen Einfärbens) eine nicht vollumfänglich repräsentative Ansicht vermitteln (vgl. Beilage 1 zur Be-Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 22 schwerde an die DIJ vom 25.9.2020; Vorakten DIJ [act. 6A] pag. 38). Dass die vor der Vorinstanz ebenfalls eingereichte Visualisierung des aus dem Wettbewerb hervorgegangenen Projekts «Vivaldi» (vgl. Beilage 2 [Rück- seite] zur Beschwerde an die DIJ vom 25.9.2020; Vorakten DIJ [act. 6A] pag. 38) den Eindruck hinterlassen mag, die Anforderungen an einen ange- messenen Übergang zum bestehenden Quartier würden mit diesem Projekt besser erfüllt, ändert daran nichts. Die in der ÜO Hoffmatte vorgesehenen Nutzungsmasse, insbesondere die Bauhöhen, nehmen sehr wohl Rücksicht auf die umliegende Nutzung und das Ortsbild. Gesamthaft kann deshalb – auch mit Blick auf das Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens (Art. 75 Abs. 1 BV; Art. 1 Abs. 1 RPG; Art. 54 Abs. 1 BauG) – nicht gesagt werden, die ÜO Hoffmatte missachte die Vorgabe, die Gesamthöhen der Gebäude zu staffeln und dabei auf einen angemessenen Übergang zum an- grenzenden Wohnquartier zu achten (vgl. auch angefochtener Entscheid E. 4.5 S. 19). Der Umstand, dass die Baubereiche 5 und 6 mit 12 m bzw. 20 m einen relativ geringen Abstand zum bestehenden Quartier aufweisen, ändert daran nichts. Eine Verletzung der ZPP Hoffmatte ist nach dem Ge- sagten nicht ersichtlich. 6.3.2Wie bereits dargelegt, liegt es im Planungsermessen der EG Thun, im Vergleich zum bestehenden Wohnquartier höhere Bauten zuzulassen. Die damit verbundene Veränderung des Ortsbilds mag aus Sicht der Be- schwerdeführenden störend sein; sie erweist sich jedoch nicht als rechtsfeh- lerhaft (vgl. vorne E. 5.2). Nachdem die OLK darauf hingewiesen hatte, dass die Voraussetzungen für die Erstellung von neuen Hochhäusern nicht erfüllt seien (vgl. Bericht der OLK vom 3.11.2017, unpag. Vorakten AGR [act. 6E]), reduzierte die EG Thun die in den Baubereichen 1 und 6 zulässigen 13-ge- schossigen Gebäude auf 9 bzw. 9-10 Geschosse und auf eine maximale Gesamthöhe von 29,9 m (vgl. Richtprojekt vom 21.3.2017, unpag. Vorakten AGR [act. 6D] sowie das angepasste Richtkonzept vom 5.3.2018; unpag. Vorakten AGR [act. 6E]). Hochhäuser sind gemäss Art. 20 Abs. 1 BauG Ge- bäude mit einer Gesamthöhe von mehr als 30 m. Für deren Erstellung gelten besondere Voraussetzungen: Namentlich sind ein geeigneter Standort und eine sorgfältige Gestaltung des Baus und seiner Umgebung erforderlich, was in einem regionalen Betrachtungsperimeter nachzuweisen ist (Art. 22 Abs. 1 BauV). Ausserdem dürfen bestehende Wohnbauten nicht durch übermässi-Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 23 gen Schattenwurf beeinträchtigt werden (Art. 22 Abs. 3 BauV). Die OLK be- mängelte insbesondere, dass der Standortnachweis nicht erbracht worden war und für das Gebiet der EG Thun kein konsolidiertes Hochhauskonzept vorlag. Mit der Reduktion sämtlicher Gesamthöhen unter die Hochhausgren- ze ist die Pflicht zum Standortnachweis entfallen und müssen die besonde- ren Voraussetzungen für die Erstellung von Hochhäusern selbstredend nicht (mehr) erfüllt sein. Dass die Hochhausgrenze «nur um 10 cm nicht erreicht» wird, mag für die Beschwerdeführenden unbefriedigend erscheinen, ist aber nicht von Belang. Im Übrigen wurden die in den Baubereichen 1 und 6 zu- lässigen Gebäude um drei bzw. vier Stockwerke verkleinert, was eine erheb- liche Reduktion darstellt. Die Veränderung bzw. befürchtete Beeinträchti- gung des Ortsbilds wird dadurch deutlich verringert. Eine Beschränkung der zulässigen Gesamthöhen im ganzen Perimeter der ZPP und ÜO Hoffmatte auf 17,5 m kann nach dem Gesagten nicht verlangt werden. 6.3.3Die Behauptung, die EG Thun sehe sich nur den Interessen von In- vestoren verpflichtet, entbehrt einer Grundlage. Insbesondere fehlen jegliche Anhaltspunkte für eine (versuchte) Einflussnahme auf die Planungsbehör- den. Vielmehr entspricht die geplante Überbauung des Areals dem Bedürfnis nach mehr Wohnraum sowie Verdichtung der Bauzonen (Siedlungsentwick- lung nach innen) und stellt ein adäquates Angebot an Pflegeplätzen sicher (vgl. Art. 1 RPG, Art. 54 Abs. 1 BauG; vgl. auch Botschaft zur Gemeindeab- stimmung vom 9.2.2020 S. 3 ff., einsehbar unter <www.thun.ch/hoffmatte>). Der Umstand, dass die Grenze zwischen den Sektoren A1 und A2 gemäss ZPP teilweise entlang der Abgrenzung der Baubereiche gemäss ÜO Hoff- matte verläuft (namentlich bei den Baubereichen 5, 6 und 8) bzw. dass der Sektor A1 an den Eckpunkten 13 und 15 (jeweilige Ecke 2 der Baubereiche 5 und 6) näher an das bestehende Wohnquartier heranreicht, lässt den Ver- lauf der Trennlinie nicht als «willkürlich» erscheinen. Dies scheint viel eher eine logische Folge der gleichzeitigen Ausarbeitung von ZPP und ÜO Hoff- matte im Hinblick auf ein konkretes Bauprojekt und ist auch mit Rücksicht auf das der EG Thun zustehende Planungsermessen (vgl. vorne E. 2.1, 5.2 und 6.1.1) unbedenklich. 6.4Unter Bezugnahme auf den kantonalen Richtplan beanstanden die Beschwerdeführenden die in der ZPP bzw. ÜO Hoffmatte festgelegte Min-Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 24 destdichte. Sie bringen vor, es könne nicht von einer qualitätsvollen und an- gemessenen Verdichtung gesprochen werden, wenn «derart ortsfremde Bauten am Stadtrand erstellt [würden]». Die Mindestdichte könne gemäss ihren Berechnungen mit einer Beschränkung der GFo auf maximal 22'000 m2 erreicht werden. Auch mit einer Reduktion der GFo auf 30'000 m2 wären die Gebäude deutlich weniger voluminös. Die geplante Verdichtung auf das orts- verträgliche Maximum widerspreche den Interessen der Anwohnenden und erweise sich als unangemessen. 6.4.1Gemäss den Zielsetzungen in A14c der Strategie A1 des kantonalen Richtplans 2030 sind die orts- und städtebaulichen sowie architektonischen Qualitäten der Siedlungen zu erhalten oder zu verbessern. Bestehende Siedlungen sollen unter Berücksichtigung sozialer, ökonomischer und öko- logischer Aspekte sowie von Aspekten des Klimawandels und der Energie- politik qualitätsvoll und angemessen erneuert und verdichtet werden. Dabei gilt es, qualitätsvolle Ortsbilder zu berücksichtigen und sorgsam mit Bau- denkmälern umzugehen (Richtplan 2030, Strategien Kapitel A S. 4). Im Richtplan 2030 hat der Kanton Bern neben der Strategie A1 auch eine Stra- tegie zu Siedlungsqualität und öffentlichem Raum (Strategie D2) festgelegt. Die Attraktivität der bestehenden Siedlungen soll gemäss Strategie D2 auch mit Massnahmen der Siedlungserneuerung erhalten und verbessert werden, beispielsweise mit der Verdichtung oder Umnutzung von Brachen. Insbeson- dere wird angestrebt, attraktiven und zentrumsnahen Wohnraum anzubie- ten. Die Siedlungserneuerung hat auf Siedlungsmuster und -charakter Rück- sicht zu nehmen. Zudem soll die Erhaltung und Aufwertung der bestehenden wertvollen Siedlungsstrukturen angestrebt werden (Richtplan 2030, Strate- gien Kapitel D S. 3). Gemäss Massnahmenblatt A_07 des Richtplans gilt der Grundsatz «Innen- vor Aussenentwicklung». Unter der Siedlungsentwick- lung nach innen werden neben dem Schliessen von Baulücken die Aspekte der Siedlungsbegrenzung, Verdichtung, Umnutzung von Siedlungsbrachen und Aufwertung bestehender Wohnquartiere (Siedlungserneuerung) sowie die kompakte Siedlungsentwicklung am geeigneten Ort verstanden. Im Rah- men der Ortsplanung ist die Siedlungsentwicklung nach innen von den Ge- meinden prioritär zu behandeln (vgl. Richtplan 2030, Massnahme A_07). Laut Massnahmenblatt A_01 des Richtplans ist der Bodenverbrauch im Sinne einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung zu stabilisieren und die Bau-Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 25 entwicklung an die geeigneten Standorte zu lenken. Dazu wurden u.a. auf das Ziel des haushälterischen Umgangs mit dem Boden abgestimmte Ein- und Umzonungsvoraussetzungen festgelegt. 6.4.2Richtpläne sind für die Behörden grundsätzlich verbindlich (Art. 9 Abs. 1 RPG; Art. 57 Abs. 1 BauG). Abweichungen vom Richtplan durch die nachgeordneten Planungsorgane sind praxisgemäss zulässig, wenn sie sachlich gerechtfertigt sowie von untergeordneter Bedeutung sind und wenn es nach den Umständen unzumutbar erscheint, vorher den Richtplan förm- lich zu ändern (BGE 119 Ia 362 E. 4a; BGer 1C_539/2017 vom 12.11.2018 E. 2.3; BVR 2011 S. 259 E. 5.4; VGE 2019/268 vom 13.1.2021 E. 12.4 mit Hinweisen; zum Ganzen Zaugg/Ludwig, a.a.O., Art. 57 N. 5 ff.). – Die Be- schwerdeführenden begründen die beantragte Reduktion der GFo auf maxi- mal 22'000 m2 damit, dass sie «die Mindestdichte errechnet» hätten. Sie füh- ren indes nicht aus, was bzw. wie sie genau gerechnet haben und auf wel- chen Grundlagen sie zum besagten Ergebnis gelangt sind. Die Behauptung, es sei «nachweislich falsch», dass die geforderte Mindestdichte der Über- bauung mit einer weiteren Abstufung der Gebäude nicht erreicht werden könne, kann mangels entsprechender Begründung nicht nachvollzogen wer- den. Die ÜO sieht ebenso wie die ZPP Hoffmatte eine GFo von mindestens 30'000 m2 und maximal 40'000 m 2 vor (vgl. vorne E. 3.4 f.). Dies entspricht einer GFZo zwischen 0,8 und 1,1 und erfüllt damit die Vorgaben des kanto- nalen Richtplans für urbanes Kerngebiet. Gemäss dessen Massnahmenblatt A_01 beträgt die minimale Geschossflächenziffer oberirdisch (GFZo) bei Einzonungen von Nichtkulturland sowie bei Umzonungen in Zentren der 1. und 2. Stufe (Bern, Biel und Thun) 1,1 und in urbanem Kerngebiet 0,8 (vgl. Richtplan 2030, Massnahme A_01 S. 3, Massnahme C_02; vgl. auch Erläu- terungsbericht Ziff. 4.1). Die Beschwerdeführenden machen vor Verwal- tungsgericht nicht mehr geltend, der Richtplan verpflichte die Behörden, Hö- hensprünge zu vermeiden bzw. Gebäudehöhen abzustufen. Wie die Vor- instanz zutreffend festgehalten hat (angefochtener Entscheid E. 5.4 S. 30), ermöglicht die ZPP Hoffmatte eine Verdichtung auf das ortsverträgliche Ma- ximum sowie die Gestaltung zusammenhängender Aussenräume, was den Zielsetzungen des Richtplans nicht widerspricht. Eine Verletzung des Richt- plans liegt nicht vor.Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 26 6.5Schliesslich machen die Beschwerdeführenden geltend, Art. 5 Bst. a BauV sei verletzt, da die bestehende Verkehrsinfrastruktur nicht ausreiche für die durch die geplante Überbauung verursachte Mehrbelastung. Die Vor- instanz gehe von 1'260 zusätzlichen täglichen Fahrten aus, was nicht als verhältnismässig geringe Mehrbelastung bezeichnet werden könne. Sie ver- weisen auf ihre Ausführungen in der Beschwerde an die DIJ, wonach insbe- sondere der Richtung Stadt abfliessende Verkehr über den Hännisweg nicht ohne Probleme erhöht werden könne, da sich dort eine einspurige Eisen- bahnunterführung, zwei Behinderteninstitutionen mit verengten Fussgänger- überquerungen und die Einfahrt in die Gwattstrasse befänden. 6.5.1Art. 15 Abs. 1 ÜV sieht übereinstimmend mit den Vorgaben der ZPP vor, das Areal sei innerhalb der im Überbauungsplan festgelegten Bereiche mit Arealzufahrten an die Hofackerstrasse und die Eisenbahnstrasse anzu- binden. Gemäss Art. 5 Bst. a BauV genügen bestehende Erschliessungs- anlagen für Bauvorhaben in einem weitgehend überbauten Gebiet, wenn die insgesamt zu erwartende Mehrbelastung verhältnismässig gering ist und Verkehrssicherheit und Brandbekämpfung gewährleistet sind. Der Erläute- rungsbericht hält zum Verkehrsaufkommen fest, es sei im Perimeter der ZPP Hoffmatte mit einem durchschnittlichen Tagesverkehr (DTV) von 1'260 Fahr- ten zu rechnen. Dieses Verkehrsaufkommen entspreche in Bezug auf Nut- zung, Lage und ÖV-Anbindung vergleichbaren Wohnzonen. Die Fahrten würden sich abhängig vom Ziel in sehr unterschiedliche Richtungen vertei- len, wobei ungefähr die Hälfte der Fahrten in Richtung Autobahnanschluss Thun Süd führen werde. Die Belastung der Quartierstrassen werde gering sein und die Kapazitäten im übergeordneten Strassennetz würden ausrei- chen (vgl. Erläuterungsbericht Ziff. 4.2). Die Vorinstanz verwies im angefoch- tenen Entscheid zudem auf den Fachbericht des TBA vom 23. Mai 2018, wonach die Strassenverkehrsaspekte berücksichtigt wurden und die Er- schliessung «bestehend und genügend» sei (vgl. angefochtener Entscheid E. 5.7 S. 33; Stellungnahme des TBA, Oberingenieurkreis I, vom 23.5.2018 zur abschliessenden Vorprüfung, unpag. Vorakten AGR [act. 6E]). 6.5.2Die Beschwerdeführenden halten den vorinstanzlichen Erwägungen ohne nähere Ausführungen entgegen, die erwartete Mehrbelastung könne nicht als verhältnismässig gering bezeichnet werden. Dieser Auffassung Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 27 kann nicht gefolgt werden: Es sind keine Anhaltspunkte für eine fehlerhafte Einschätzung oder ein unsachgemässes Vorgehen durch das TBA als Fach- behörde dargetan oder ersichtlich. Im Erläuterungsbericht sind das ge- schätzte Verkehrsaufkommen sowie die Verteilung der Fahrten in verschie- dene Richtungen fundiert und plausibel aufgezeigt. Die Einschätzung, dass die Belastung der Quartierstrassen gering sein werde, ist nicht zu beanstan- den und wird durch die Ausführungen der Beschwerdeführenden bloss pau- schal infrage gestellt. Die Arealzufahrten erfolgen ausschliesslich ab Eisen- bahn- und Hofackerstrasse, wo gemäss Richtkonzept auch die Rampen zur Einstellhalle vorgesehen sind. Zum Hännisweg führt demgegenüber lediglich der Korridor für eine öffentliche Fuss- und Velowegverbindung (vgl. Richt- konzept vom 5.3.2018, unpag. Vorakten AGR [act. 6E]). Dass ein überwie- gender Teil des Mehrverkehrs über den Hännisweg abfliessen werde, ist da- her nicht zu erwarten. Vielmehr bestätigt ein Blick auf die Strassenkarte die Annahme, dass sich der Verkehr wie im Erläuterungsbericht festgehalten, in verschiedene Richtungen verteilen dürfte. Nach dem Gesagten erweist es sich als nicht rechtsfehlerhaft, dass die Gemeinde und mit ihr die Vorinstanz gestützt auf die Ausführungen im Erläuterungsbericht und die Einschätzung der Fachbehörde davon ausgehen, dass die bestehenden Erschliessungs- anlagen genügen. Eine Verletzung von Art. 5 BauV ist nicht ersichtlich. 6.6Zusammenfassend ist festzuhalten, dass mit der Genehmigung der ÜO Hoffmatte weder der kantonale Richtplan, Art. 9 BauG oder Art. 5 BauV noch die Bestimmungen der ZPP Hoffmatte verletzt worden sind. Die ÜO Hoffmatte enthält keine derart invasive Umsetzung der ZPP, dass der Ge- meinde vorgeworfen werden könnte, ihr Planungsermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt zu haben. Vielmehr bewegt sie sich mit der angefochtenen Pla- nung innerhalb des ihr von Gesetzes wegen zustehenden planerischen Spielraums, eine im Vergleich zum angrenzenden Wohnquartier weiterge- hende Nutzung (insbesondere hinsichtlich der Gebäudehöhen) zu beschlies- sen. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz zum Schluss gelangte, es fehlten Anhaltspunkte für eine fehlerhafte Interessenermittlung und - abwägung oder eine sachlich nicht angemessene oder offensichtlich unzweckmässige Planung. Dass sie dabei die Interessen der Anwohner- schaft missachtet oder ihre Überprüfungsbefugnis rechtsfehlerhaft ausgeübt hätte, ist weder konkret dargetan noch ersichtlich.Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 28 7. Aufgrund dieser Erwägungen erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Be- schwerdeführenden unter Solidarhaft kostenpflichtig (Art. 108 Abs. 1 i.V.m. Art. 106 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 und Art. 104 Abs. 3 VRPG). Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Der Antrag auf Vereinigung der Verfahren 100.2021.241, 100.2021.245 und 100.2021.246 wird abgewiesen. 2. Die Beschwerde wird abgewiesen. 3. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 4'500.--, werden den Beschwerdeführenden auferlegt. 4. Es werden keine Parteikosten gesprochen. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 03.05.2022, Nr. 100.2021.246U, Seite 29 5. Zu eröffnen: - Beschwerdeführer - Beschwerdegegnerin - Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern Der Abteilungspräsident: Die Gerichtsschreiberin: Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bun- desgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.