Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 4. März 2014 (400 13 296) ____________________________________________________________________ Obligationenrecht Art. 216 Abs. 2 OR, Vorvertrag zu einem Grundstückkauf: Auslegung einer Klausel betref- fend Abgeltung bei Nichterwerb im Hinblick auf die Frage, ob diese Klausel dem Form- zwang der öffentlichen Beurkundung unterliegt Besetzung Präsidentin Christine Baltzer-Bader, Richter René Borer (Ref.), Richter Edgar Schürmann; Gerichtsschreiberin Karin Arber Parteien A. ____ , vertreten durch Advokat Dr. Dieter Völlmin, Kirchplatz 16, Postfach 916, 4132 Muttenz 1, Kläger und Berufungsbeklagter gegen B. ____ AG , vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Schumacher, Kapellplatz 1, 6004 Luzern, Beklagte und Berufungsklägerin Gegenstand Obligationenrecht allg. / Forderung Berufung gegen das Urteil der Dreierkammer des Bezirksgerichts Lau- fen vom 29. August 2013 Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. A.____ ist Eigentümer der Parzelle Nr. 298, Grundbuch X.____, auf welcher ein Fabrikati- onsgebäude mit Büroanbau und Lagerhalle steht. Am 23 . September 2009 kam er das erste Mal mit der B.____AG telefonisch ins Gespräch bezüglich Kauf/Verkauf dieser Parzelle. Die B.____AG wünschte den Neubau einer zweigeschossigen Fili ale auf der genannten Parzelle und teilte A.____ mit Schreiben vom 24. Dezember 2009 mit, dass sie ein Vorgesuch bei der Gemeinde einreichen und nach Abschluss des Vorgesuchs in V erkaufsverhandlungen eintreten möchte und führte aus, mit Gegenzeichnung dieses Schreib ens bestätige A.____ die Reserva- tion für die Parzelle Nr. 298. Durch Unterschrift vom 29. Dezember 2009 bestätigte A.____ sein Einverständnis mit dem Inhalt dieses Schreibens. Im Verl auf des ersten Halbjahres 2010 liess die B.____AG von ihrer Architektin einen Quartierplan entwurf erstellen, wofür vorgängig mit diversen Fachpersonen (ein Mitglied der Bau- und Planu ngskommission, ein Ingeni- eur/Raumplaner, ein Baurechtsspezialist) Abklärungen und Rücksprachen gehalten wurden. Die Architektin reichte am 1. September 2010 der Gemeinde einen Quartierplan zur Vorprüfung ein, welcher mit Beschluss vom 29. November 2010 vom Gem einderat und der Bau- und Pla- nungskommission (BPK) grundsätzlich gebilligt wurde. Am 9. Dezember 2010 unterzeichneten die Parteien einen schriftlichen „Vorvertrag zu einem Ka ufvertrag mit Vollmacht“, welcher nicht notariell beurkundet wurde. In diesem Vorvertrag regel ten die Parteien unter anderem die Ab- geltung bei Nichterwerb (Art. 8 des Vertrages). Die Re alisierung eines Quartierplans stellte sich wegen der geforderten Erschliessung des hinter der Parze lle Nr. 298 liegenden Grundstücks Nr. 666 als nicht problemlos heraus und es kam ein Landab tausch mit dieser Nachbarparzelle oder deren zusätzlichen Kauf zur Sprache. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2011 an A.____ teilte die B.____AG durch ihren Rechtsvertreter mit, dass das Vorhaben weder in zeitlicher noch in wirtschaftlicher Hinsicht realisierbar sei und sie vom Bauvorhaben Abstand nehme. In der Folge verlangte A.____ von der B.____AG die Bezah lung von CHF 192‘000.00 gestützt auf Art. 8 des Vorvertrags für die Dauer der Reservation vom 1. Januar 2010 bis 31. Dezember 2011. Die B.____AG stellte sich auf den Standpunkt, der Vorvertrag sei mangels Einhaltung der Formvorschriften ungültig. In der Folge klagte A.____ g egen die B.____AG auf Bezahlung von CHF 192‘000.00 zuzüglich Zins zu 5% seit 1. Januar 2012. B. Mit Urteil vom 29. August 2013 hat die Dreierkammer de s Bezirksgerichts Laufen die Kla- ge von A.____ vollumfänglich gutgeheissen. Die Vorinstanz führte aus, der Vorvertrag enthalte nicht nur typische Kaufverpflichtungen, sondern auch atyp ische Elemente, nämlich die Ent- schädigungsvereinbarung für die Grundstückreservation, wesha lb nicht von vornherein festste- he, ob dieses atypische Element der Beurkundungspflicht unterliege. Der Vertragsinhalt zeige, dass zwei Phasen für den späteren Abschluss des Grundstückkaufv ertrags relevant seien. In einer ersten Phase müsse ein ordentliches Quartierplanverf ahren durchlaufen werden und ge- stützt auf die genehmigten Quartierplanunterlagen solle in der Folge eine rechtskräftige Baube- willigung erwirkt werden. Erst wenn die rechtskräftige Baubewilligung vorliege, werde in einer zweiten Phase umgehend der Kaufvertrag auf der Bezirksschr eiberei abgeschlossen bzw. ver- urkundet. Art. 8 lit. a und b des Vertrages würden Entschädigungsvereinbarungen beinhalten für den Fall, dass der Erwerb der Liegenschaft nicht zustande kommen sollte. Abgegolten würden die Reservationsdauer des Grundstücks bzw. die zwischenzeitlich entgangenen möglichen Mie- terträge, wobei wieder die zwei Phasen zum tragen kämen. Art. 8 lit. a sehe für die erste Phase des reinen Bewilligungsverfahrens eine Entschädigung von CHF 8‘000.00 pro Monat vor. Art. 8 lit. b richte sich auf die zweite Phase und sehe für den Fall, dass das Bewilligungsverfahren Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht erfolgreich durchlaufen worden sei und die Beklagte au f den Grundstückerwerb verzichtet, die doppelte Entschädigung von CHF 16‘000.00 pro Monat vor. Die zwei Phasen seien vorgesehen worden, weil den Parteien bewusst gewesen sei, dass dem Grundstückkauf eine längere Pla- nungs- und Bewilligungsphase vorausgehe. Es scheine na heliegend, dass der Kläger für die erste Phase, welche für den künftigen Kaufabschluss in ze itlicher und sachlicher Hinsicht mit Unsicherheiten und Risiken verbunden gewesen sei, eine R eservationsvereinbarung habe tref- fen wollen. Es scheine auch verständlich, dass für die Ge samtprojektierungsphase ein „Nut- zungsverzichtsentgelt“ für den Fall vorgesehen werden sollte, dass es eben nicht zum besagten Grundstückkauf resp. zur Schaffung der baurechtlichen Vora ussetzungen zur Weiterverfolgung der Erwerbsabsichten der Beklagten komme. Aufgrund der Reservations- und Entschädigungs- vereinbarung habe es der Kläger während der ersten Ver tragsphase zu unterlassen, während der Reservationsdauer in jeglicher Form und Weise über das Grundstück zu verfügen. Dagegen habe sich die Beklagte zur Bezahlung eines Nutzungsverzichtsen tgelts im Sinne einer negati- ven mietvertragsähnlichen Komponente verpflichtet. Kö nne ein Eigentümer nicht über ein Grundstück verfügen, weil er es für jemanden zwecks Durchfüh rung eines von ihm nicht beein- flussbaren Planungs- und Bewilligungsverfahrens reservier t habe, müsse er auch in der Lage sein, für entgangene Mietzinserträge und dergleichen ei ne angemessene Entschädigung gel- tend zu machen. Das vorgesehene Nutzungsverzichtsentgelt vo n CHF 8‘000.00 pro Monat ma- che von der Höhe her als hypothetisch möglicher wirtschaftl icher Ertrag durchaus Sinn und sei in seiner grundsätzlichen Erzielbarkeit von der Beklagten substantiell unwidersprochen geblie- ben. Da die Beklagte vor Abschluss des Bewilligungsverfahr ens Abstand vom Vertrag genom- men habe, liege ein Fall der ersten Phase vor, weshalb Art. 8 lit. a des Vertrages zur Anwen- dung komme. Nach Auslegung dieser Bestimmung kam die Vor instanz zum Schluss, dass die in Art. 8 lit. a des Vertrags verankerte Abgeltungssumme keine Pönale und kein Haftgeld dar- stelle, da diese Bestimmung eine verschuldensunabhängige Komponente aufweise. Bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung respektiv e bis zum Zeitpunkt, in welchem sich die Unmöglichkeit resp. eine unzumutbar erschwerte Bewil ligungsfähigkeit zeige, habe die Be- klagte die Herrschaft über die Aufrechterhaltung des Gesuchsverfahrens gehabt und der Kläger habe an dieser Entwicklung nicht teilhaben können, we shalb er sich mit einem Nutzungsver- zichtsentgelt habe absichern müssen. Diese mietvertragsähnl iche Vereinbarung habe aufgrund ihres Sinns und Zwecks eine eigene Existenzberechtigung und Durchsetzbarkeit und sei kei- neswegs nur als Nebenpflicht bzw. Akzessorium des künftigen K aufs zu werten, so dass sie nicht der Formpflicht unterliege. Die Vorinstanz machte hypothetisch Ausführungen zu Artikel 8 lit. b des Vertrages, welche vorliegend jedoch nicht anwendbar sei, und kam zum Schluss, dass die dort festgelegte Entschädigung eine Pönale mit Si cherungsfunktion darstelle und formbe- dürftig gewesen wäre. Weiter machte die Vorinstanz Au sführungen zu den von den Parteien vorgebrachten Ursachen für das Aufgeben der Weiterverfolgung des Projekts durch die Beklag- te. Sie führte zudem aus, ein Verschulden des Klägers sei nicht bewiesen und ging auf die Aus- führungen der Beklagten im Zusammenhang mit dem behau pteten Informationsvorsprung des Klägers und von diesem nicht weitergegebenen Wissen ei n, wie auch zu seiner Funktion als Gemeinderat und seinem Ausstand im Quartierplanverfah ren. Auf die ausführliche Urteilsbe- gründung wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. C. Gegen das Urteil vom 29. August 2013 hat die Beklagte m it Eingabe vom 13. November 2013 an das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, die Berufung erklärt mit den Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht Rechtsbegehren, das Urteil sei aufzuheben und die Kl age abzuweisen, unter Kosten- und Ent- schädigungsfolgen zulasten des Klägers vor beiden Instanz en. Sie stellt sich auf den Stand- punkt, dass Art. 8 des Vorvertrags als Teil dieses Vorvertr ags ebenfalls formungültig sei. Sie führte in der Berufung aus, die Vorinstanz hätte von de r Ungültigkeit der Vereinbarung ausge- hen und sich fragen müssen, ob es dem hypothetischen Parte iwillen entsprochen hätte, Art. 8 als selbständige Verpflichtung zu vereinbaren. Entscheidend sei, ob die Parteien bereit gewe- sen wären, eine separate Vereinbarung über die Abgel tung im Sinne von Art. 8 des Vorvertra- ges zu schliessen, wenn ihnen die Ungültigkeit des Vorvertrages bewusst gewesen wäre. Beide Parteien hätten diesen Vertrag nur als Vorvertrag ver stehen können. Es spreche nichts dafür, dass die Parteien separate Dokumente gezeichnet hätten , wenn sie anders beraten gewesen wären. Insbesondere die Beklagte bestreite dies, weil sie primär am Landerwerb interessiert gewesen sei. Art. 8 der Vereinbarung habe den Titel „ Abgeltung bei Nichterwerb“, was ausdrü- cke, dass eine Abgeltung nur geschuldet sei, wenn die Be klagte die Liegenschaft nicht kaufe. Die Vorinstanz benenne dies ohne jegliche Grundlage in „Nutzungsverzichtsentschädigung“ um. Damit entferne sich die Vorinstanz inhaltlich vom Ve rtrag, denn der Titel „Nutzungsver- zichtsentschädigung“ suggeriere, dass ein Nutzungsverzicht auf jeden Fall zu entschädigen wäre. Der Abschluss von zwei separaten Vereinbarungen wär e kaum möglich oder zumindest nicht sinnvoll gewesen. Ob Art. 8 überhaupt eine prakt ische Tragweite erhalte, hänge vom Zu- standekommen eines Kaufvertrages ab. Die Vereinbarung sei inhaltlich ein Vorvertrag, als sol- cher betitelt und unterliege daher Art. 216 Abs. 2 OR . Die Berufungsklägerin moniert die von der Vorinstanz vorgenommene Unterteilung in zwei Phasen in Anknüpfung an die Art. 8 lit. a und b des Vertrags. Der Hauptvertrag wäre erst abzuschl iessen gewesen, wenn eine rechts- kräftige Baubewilligung vorgelegen hätte. Die Entschäd igung habe sich jedoch nach Art. 8 lit. b bereits erhöht, wenn entweder eine Baubewilligung vo rlag oder ein Quartierplan bewilligt wor- den sei. Nach Bewilligung des Quartierplans hätte auc h das anschliessende Verfahren bis zur Baubewilligung nochmals aufwändig sein können, z.B. b ei Einlegung von Rechtsmitteln gegen die Baubewilligung. Die zeitlichen Zäsuren zwischen Vor- und Hauptvertrag einerseits sowie zwischen einfacher und doppelter Abgeltung andererseits hätten weit auseinanderliegen kön- nen. Die Annahme von zwei Phasen gehe auch deshalb fehl , weil sich bei Anwendung von Art. 8 lit. b die Entschädigung gemäss Art. 8 lit. a verdopp le, mitunter auch die bereits nach lit. a geschuldete Entschädigung. Eine Unterscheidung nach blossen Zeitkriterien sei auch hier nicht erkennbar. Die Argumentation der Vorinstanz scheitere aber vor allem am Umstand, dass bei Zustandekommen des Kaufvertrags gar keine Entschädigung f ür den angeblichen Nutzungs- verzicht geschuldet sei. Ob überhaupt eine Entschädigung geschuldet sei, entscheide sich erst, wenn die Beklagte vom Kauf Abstand nehme. Von einer Entschädigung nach zeitlichen Abwick- lungsphasen könne auch deswegen keine Rede sein, weil bis zum Verzicht auf den Kaufvertrag gar keine Forderung entstehen könne. Auf eine Vermiet ung des Grundstücks habe der Kläger verzichtet, ohne dass er wissen konnte, ob später ein Vertr ag zustande kommt. Er habe dies auf eigenes Risiko gemacht, weil er gewusst habe, dass die Quartierplanung kein einfaches Unterfangen gewesen sei, und er habe allfällige wirt schaftliche Einbussen in Kauf genommen. Von einem inhaltlich selbständigen Leistungspaar könne n ur die Rede sein, wenn die Beklagte den Kläger für den Nutzungsverzicht während einer bestim mten Dauer auf jeden Fall hätte ent- schädigen müssen. Die Parteien seien offenkundig davon ausgegangen, dass eine allfällige wirtschaftliche Einbusse im Falle eines Kaufs mit dem Ka ufpreis kompensiert würde. Allfällige Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht Einbussen während der Bewilligungsphase seien somit pri mär durch den Kaufpreis abzugelten gewesen. Die Nutzungseinschränkungen hätten Bestandteil der vom Kläger zu erbringenden Leistung gebildet, welche sich nicht heraustrennen lasse. Schliesslich bedürften Reservations- vereinbarungen und ähnliche Abmachungen der öffentlichen Beurkundung. Der Kläger sei nicht verpflichtet gewesen, sein Grundstück der Beklagten zu verkau fen, im Gegenzug könne die Beklagte nicht zur Zahlung einer Abgeltung verpflicht et werden. Die Abgeltung sei dazu be- stimmt gewesen, der Beklagten den Ausstieg aus dem Immo biliengeschäft zu erschweren, was den Pönalcharakter unterstreiche. Die Parteien hätten bei Abschluss des Vertrags nicht im Au- ge gehabt, dass sich eine Quartierplanung zumindest unte r wirtschaftlich verantwortbarem Ein- satz als unmöglich erweise, wie das nun eingetreten sei. Der Kläger habe sich gegen einen Ausstieg der Beklagten aus mangelndem Planungseinsatz ode r fehlendem Kaufinteresse absi- chern wollen. Zweck der Abgeltungsvereinbarung sei die Stärkung der Position des Klägers bei einem Gesinnungswandel der Beklagten gewesen. Dass sich dar aus bei Querstellen der Nach- barn und Behörden eine Kausalhaftung ergeben würde, sei den Parteien bei Vertragsschluss nicht bewusst gewesen. Die Abgeltung diene zur Durchse tzung des Vorvertrags und sei mit diesem untrennbar zu einem Ganzen verbunden, weshalb die Abgeltungs-Vereinbarung der öffentlichen Beurkundung bedurft hätte. Die Beklagte sei bereit gewesen, den Kläger zu ent- schädigen, falls sie sein Land letztlich nicht erwerben wü rde. Diese Bereitschaft habe die Zusi- cherung des Verkaufs vorausgesetzt; ohne eine solche Zusiche rung hätte die Beklagte keine Vereinbarung unterzeichnet. Die Beklagte wäre bereit g ewesen, einen öffentlich beurkundeten Vorvertrag und daneben eine Abgeltungs-Vereinbarung i n einfacher Schriftlichkeit abzuschlies- sen, aber eine Abgeltungsvereinbarung für sich alleine hätte sie mit Sicherheit nicht unterzeich- net. Mit Eventualstandpunkt verlangte die Beklagte, dass d ie Höhe der eingeklagten Forderung zu überprüfen sei. Sie führte dazu aus, es sei bestritten , dass der Kläger imstande gewesen wäre, aus seinem Grundstück monatlich CHF 8‘000.00 an Mi eten oder anderweitigen Einnah- men zu generieren. D. Mit Berufungsantwort vom 6. Januar 2014 beantragte der Kläger die Abweisung der Beru- fung, soweit darauf eingetreten werden könne, unter Kosten und Entschädigungsfolgen zu Las- ten der Berufungsklägerin/Beklagten. Er führte aus, dass die Beklagte das Projekt abgebrochen habe, habe weder mit dem Projekt, noch mit dem Areal, noch mit den Beteiligten zu tun, son- dern es handle sich um einen unternehmerischen Entschei d der Beklagten, den bisherigen Standwort X.____ aufzugeben. Der Kläger habe die Par zelle für die Beklagte gut zwei Jahre lang vorgehalten, um deren Planungsinvestitionen zu schü tzen. Die Beklagte sei berechtigt ge- wesen, auf den Kauf des Grundstücks zu verzichten, aber sie habe die sich daraus ergebenden Konsequenzen zu tragen und den Kläger für den Nutzung sverzicht zu entschädigen. Die Beru- fung auf die Formungültigkeit erfolge zu Unrecht und sei rechtsmissbräuchlich. Die Beklagte habe eine eigene Immobilienabteilung. Die strukturell en und organisatorischen Voraussetzun- gen für eine professionelle Projektabwicklung seien geg eben gewesen, da zusätzlich noch ein externes Architekturbüro, ein regionaler Baujurist und das Raumplanungsbüro beigezogen wor- den seien. Die Beklagte habe genau gewusst, auf was sie si ch eingelassen habe. Bei der Ver- einbarung über eine Nutzungsentschädigung während der Vorhaltedauer handle es sich um eine Zusatzabrede, welche losgelöst vom Grundstückkauf Be stand habe und vom Formerfor- dernis der öffentlichen Beurkundung ausgenommen sei. D er Parteiwille sei klar und offensicht- lich: Für den Fall, dass die Beklagte nicht die Option einer Eigentumsübertragung wähle, ver- Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht pflichte sie sich, dem Kläger den Verzicht auf die Nutzun g der Liegenschaft während der Vor- haltedauer zu entschädigen, und zwar in der von den Par teien festgelegten Höhe von CHF 8‘000.00 monatlich. Auch wenn die Verpflichtung zum Verkauf einer Liegenschaft der öf- fentlichen Beurkundung bedürfe, heisse das nicht, dass de r Kläger das Land für die Beklagte ohne eine formgültige Verkaufsverpflichtung nicht hätte vorhalten dürfen, damit die Beklagte die notwendigen vorbereitenden Planungsmassnahmen habe ei nleiten und durchführen können. Entschädigt werde nur die Vorhaltedauer bzw. die währ end dieser Zeit entgangene mögliche Nutzung, hingegen werde nicht ein bestimmtes Verhalte n sanktioniert oder prämiert. Die Ent- schädigung stehe in keiner Beziehung zur Höhe des Kaufpre ises, sondern berechne sich pro Monat Laufzeit der Vorhaltedauer. Dies zeige, dass der N utzungsverzicht des Klägers nicht bloss rechtlich, sondern auch wirtschaftlich Anknüpfungsp unkt für die vereinbarte Entschädi- gung sei. Dies sei das mietvertragsähnliche Element der V ereinbarung. Aus dem Vertrag gehe hervor, dass die Parteien über die qualifizierte Formbe dürftigkeit der Eigentumsübertragung gewusst hätten und dass die Kaufverpflichtung aus diesem Grund nicht durchsetzbar sei. In Art. 8 lit. a hätten die Parteien eine Entschädigungsklause l vereinbart, wenn nach mehrmonatiger Vorhaltedauer und dem damit verbundenen Nutzungsverzich t auf den Kauf des Grundstücks verzichtet werde. Die Willenserklärungen seien klar und w ürden auf die entsprechenden Rechtsfolgen abzielen. Es spiele keine Rolle, wie das Do kument betitelt sei, noch ob eine oder zwei Vereinbarungen abgeschlossen worden seien. Die Vori nstanz habe den Vertrag gemäss den geltenden und anerkannten Methoden ausgelegt und sich weder inhaltlich vom Vertrag entfernt, noch die Schranken der Auslegung verletzt. Da es sich beim vorgesehenen Kaufpreis um die unverhandelte Kaufpreisvorstellung des Klägers gehandelt habe, sei im Fall eines Kaufs keine zusätzliche Entschädigung für den Nutzungsverzicht wäh rend der Vorhaltedauer verein- bart worden. Der Nutzungsverzicht sei im von der Vereinbarung abgedeckten Zeitrahmen durch den vereinbarten Kaufpreis abgedeckt gewesen, nicht jedo ch, wenn die Beklagte auf den Kauf verzichte. Es liege ein selbständiges Leistungspaar „do ut des“ vor, indem der Kläger gegen ein entsprechendes Entgelt die Liegenschaft für die Beklag te vorhalte und auf eine Vermietung an Dritte verzichte. Es handle sich dabei um eine eigenständ ige Regelung von Leistungspflichten. Mit dem Nutzungsverzicht und dem Bereitstellen der Liegenschaft schütze der Kläger die Inves- titionen der Beklagten in das Projekt, im Gegenzug schü tze die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung einer Entschädigung den Kläger vor dem Risiko, zugunsten der Beklagten längere Zeit auf die Nutzung seiner Liegenschaft verzichtet zu haben, ohne diese zu einem für ihn vorteilhaf- ten Preis vermieten oder verkaufen zu können. Es handle sich dabei nicht um eine Reservati- onsvereinbarung im Sinne einer Pönale, die anstelle d er ursprünglichen Primärpflicht treten solle und auch nicht um eine Konventionalstrafe oder ei n Reuegeld. Der Kläger sei nicht bereit gewesen, die Liegenschaft während der in der Vereinbar ung festgelegten Periode unentgeltlich vorzuhalten, was der Beklagten klar gewesen sei. Die Abgeltung sei nicht dazu bestimmt gewe- sen, der Beklagten einen Ausstieg aus dem vorgesehenen Kau f wirtschaftlich zu erschweren. Vielmehr habe die Beklagte mit der getroffenen Regel ung den Vorteil, dass sie nicht einen ho- hen Betrag in den Kauf eines Grundstücks investieren müsse, bevor sie verlässlich über Bauin- vestitionen habe entscheiden können und der Kläger hab e den Vorteil, dass er das Land nicht zwei Jahre lang ohne Entgelt für den Nutzungsverzicht vorh alten müsse, wenn der Verkauf dann nicht zustande komme. Dies sei weder rechtswidrig noch anstössig, sondern entspreche der Interessenlage und sei ausgewogen. Da die Beklagte vom Kauf Abstand genommen habe Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht und kein Kaufpreis fällig geworden sei, sei auch nichts durch den Kaufpreis abgegolten worden und angesichts dieser Konstellation werde die Entschädigu ng für den Nutzungsverzicht im Sin- ne der Gegenleistung fällig. Das Projekt sei an der mangelnden Kompetenz der von der Beklag- ten beauftragten Architekten und der zögerlichen Bearbe itung gescheitert. Dies sei letztlich nicht relevant, weil die Verantwortung für die Planung und Projektierung gemäss Art. 1 der Ver- einbarung bei der Beklagten liege. Das Risiko der Beklagten sei auf die Planungskosten und die Nutzungsentschädigung beschränkt geblieben. Die Nutzungs entschädigung entfalle gemäss lit. c nur dann, wenn der Kläger das Nichtzustandekomme n zu verantworten habe, was nicht der Fall gewesen sei. Lange vor Abschluss der Vereinbar ung habe sich die Frage gestellt, in- wieweit die Parzelle Nr. 666 in die Planung miteinzub eziehen sei. Es sei der Beklagten freige- standen, diese Parzelle zu kaufen. Wenn sie nach mehr als einem Jahr Planung, unter Beizug von Fachpersonen, die Vereinbarung unterzeichnet habe, habe sie ihr Vorgehen selber zu ver- treten. Vorliegend gehe es um die Anwendung von Art. 8 lit. a der Vereinbarung, weshalb die Frage der Rechtsgültigkeit von Art. 8 lit. b nicht ma ssgebend sei. Zum Eventualstandpunkt der Beklagten (Herabsetzung der Abgeltung) führte der Klä ger aus, die Beklagte würde die Ange- messenheit der monatlichen Abgeltungshöhe von CHF 8‘000 .00 erstmals in ihrer Berufung be- streiten, was prozessual verspätet sei. Die Beklagte habe bislang die Entschädigungshöhe nie bestritten, sondern lediglich, dass dem Kläger irgendw elche Mieten entgangen seien. Auf den Eventualstandpunkt sei daher nicht einzutreten. E. Mit Verfügung vom 7. Januar 2014 hat die Kantonsgericht spräsidentin der Abteilung Zivil- recht den Schriftenwechsel geschlossen und die Parteien angefragt, ob eine Vergleichsver- handlung vor der Dreierkammer durchzuführen oder ob a ufgrund der Akten zu entscheiden sei. Nachdem beide Parteien eine Vergleichsverhandlung abg elehnt haben, ist nunmehr aufgrund der Akten zu entscheiden. Erwägungen 1. Gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer ve rmögensrechtlichen Angelegen- heit kann Berufung erhoben werden, sofern der Streit wert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Ent- scheids bzw. seit der nachträglichen Zustellung der Entsch eidbegründung bei der Rechtsmitte- linstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Im vorlieg enden Fall beträgt der Streitwert CHF 192‘000.00, womit die Streitwertgrenze erreicht ist. Das schriftlich begründete Urteil des Bezirksgerichts Laufen vom 29. August 2013 wurde der Beklag ten am 16. Oktober 2013 zuge- stellt. Die Rechtsmittelfrist ist durch die Berufung vom 13. November 2013 somit eingehalten. Nachdem auch die übrigen formellen Voraussetzungen er füllt sind, ist auf die Berufung einzu- treten. Gemäss § 6 Abs. 1 lit. d EG ZPO ist die Dreierka mmer der Abteilung Zivilrecht des Kan- tonsgerichts für die Beurteilung von Berufungen gegen Entscheide der Dreierkammern der Be- zirksgerichte sachlich zuständig. 2. Zwischen den Parteien ist umstritten, ob Art. 8 und in sbesondere Art. 8 lit. a des von ihnen geschlossenen „Vorvertrag zu einem Kaufvertrag m it Vollmacht“ vom 9. Dezember 2010 Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht (im Folgenden nur noch Vorvertrag genannt) öffentli ch zu beurkunden gewesen wäre bzw. ob diese Bestimmung mangels öffentlicher Beurkundung formungültig ist. 3. Der Vorvertrag beinhaltet 10 verschiedene Bestimmungen , welche als „Art.“ bezeichnet sind und im Folgenden kurz dargestellt werden. Art. 1 trägt den Titel „Vorbemerkung“. Es wird dort ausgeführt, dass A.____ Eigentümer der Parzelle Nr. 298 im GB X.____ sei und diese Parzelle ko mmerzialisieren und bestens veräus- sern wolle, wozu vorab planerische Aufwendungen zu erbri ngen seien, insbesondere ein Quar- tierplanverfahren durchzuführen sei. In der Folge soll e eine rechtskräftige Baubewilligung er- wirkt werden. Die Käuferin solle sämtliche Projektent wicklungskosten tragen. Bei Abbruch der Zusammenarbeit, welche der Verkäufer zu vertreten habe , würden sämtliche aufgelaufenen Planungs- und Drittkosten gemäss SIA-Tarif zu Lasten des Verkäufers gehen. Sämtliche mit der Projektierung verbundenen Immaterialgüterrechte würd en gegen Bezahlung des Honorars an den Verkäufer zur freien Nutzung übergehen. In Art. 2 des Vorvertrages verpflichten sich die Parteien, umgehend einen Kaufvertrag auf der Bezirksschre iberei abzuschliessen, sobald eine rechtskräftige Baubewilligung vorliegt, spätestens aber bis zum 31. Dezember 2011. Betreffend Inhalt des zu verurkundenden Kaufvertrags verweisen die Pa rteien auf Art. 4. In Art. 3 wird so- dann das Grundstück noch einmal bezeichnet. In Art. 4 sind die Vertragsbestimmungen aufge- führt, so der Kaufpreis von CHF 2‘016‘000.00, die Zah lungsfrist von 30 Tagen ab Unterzeich- nung, die Hypothekenregelung/Schuldübernahme, was all es im Kaufpreis inbegriffen ist (Zuge- hör, Gebäude), Regelungen zum Antritt sowie betreff end Gebühren und Steuern. In Art. 5 mit dem Titel „Handlungsbefugnis“ ermächtigt der Verkäufer die Käuferin sämtliche notwendigen behördlichen Einkünfte einzuholen und Erklärungen abzugeben, welche zur Abklärung der bau- lichen Nutzung, der Erwirkung der Baubewilligung etc. erforderlich sind. In Art. 6 wird unter dem Titel „Zeitplan“ vorgesehen, den definitiven Kaufvertr ag bis spätestens 31. Dezember 2011 ab- zuschliessen und verurkunden zu lassen, wobei eine Verlängeru ng um mindestens sechs Mo- nate unter bestimmten Voraussetzungen vorgesehen ist. Ar t. 7 enthält weitere Bestimmungen im Zusammenhang mit den Immaterialgüterrechten am Projekt. In Art. 8 wird sodann die Abgel- tung bei Nichterwerb geregelt. Art. 9 bezieht sich auf die Kosten im Zusammenhang mit dem Vorvertrag und Art. 10 enthält schliesslich eine Gerichtsstandklausel. Gemäss Art. 216 OR bedürfen Kaufverträge, die ein Gru ndstück zum Gegenstand haben, zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Abs. 1). Vorverträge sowie Verträge, die ein Vor- kaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begrün den, bedürfen zu ihrer Gültig- keit ebenfalls der öffentlichen Beurkundung (Abs. 2). I n Art. 2 des Vorvertrags verpflichteten sich die Parteien gegenseitig, nach Vorliegen einer r echtskräftigen Baubewilligung umgehend auf der Bezirksschreiberei einen Kaufvertrag über die Pa rzelle Nr. 298, GB X.____, abzu- schliessen, dessen Inhalt sie in Art. 4 umschrieben. Inde m sich die Parteien zum Abschluss eines späteren Hauptvertrages verpflichteten, handelt e s sich um einen Vorvertrag über einen Grundstückkauf. Die Vereinbarung ist auch als Vorvertrag b etitelt und unterliegt als solchen gemäss Art. 216 Abs. 2 OR der Formpflicht der öffentli chen Beurkundung, was denn auch von keiner Partei bestritten wurde. Der Vorvertrag wurde allerdings nicht öffentlich beurkundet. Es stellt sich sodann die Frage, ob Art. 8 des Vorvertrags e ine Nebenabrede darstellt, welche nicht der Formpflicht unterliegt. Der umstrittene Art. 8 d es Vorvertrags vom 9. Dezember 2010 lautet folgendermassen: Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht „Art. 8 Abgeltung bei Nichterwerb Sollte der Erwerb der Liegenschaft nicht zustande kommen , so hat die Käuferin dem Käufer [recte: Ver- käufer] für die Reservation bzw. die ihm zwischenzeitlich entga ngenen möglichen Mieterträge folgende Entschädigung zu bezahlen. a. Für den Fall, dass der Endtermin gemäss Art. 7 [recte: Art. 6) abläuft, ohne dass entweder ein rechtsgültig bewilligter Quartierplan oder eine rechtsgültige Baubewilligung für eine zonenkonforme Überbauung ohne Quartierplan vorliegt oder wenn solch e Dokumente gar nicht erwirkt werden können, so beträgt die Abgeltung CHF 8'000.00 pro Monat. b. Liegt ein rechtsgültig bewilligter Quartierplan od er eine rechtsgültige Baubewilligung für eine zo- nenkonforme Überbauung ohne Quartierplan vor, die Verkäuferin Käuferin [im Vertrag handschrift- lich durchgestrichen und korrigiert] verzichtet aber aus irgendwelchen Gründen darauf, die Immobi- lie zu erwerben, so verdoppelt sich die Entschädigung gemäss lit. a. c. Für den Fall, dass ein rechtskräftiger Kaufvertrag aus G ründen, welche der Verkäufer zu verant- worten hat, nicht zum Tragen kommt, ist keine Entschädigung geschuldet. Die Entschädigungen gemäss lit. a. bzw. b. verstehen sich p ro Monat Laufzeit der Grundstücksreservati- on, gerechnet vom Tage der ursprünglichen Vereinbarung an (der Einfachheit halber gilt hier der 1. Januar 2010). Angebrochene Monate werden jeweils als ganzer Monat gerechnet. Die Entschädigung wird jeweils unmittelbar nach Bekanntw erden des auslösenden Ereignisses zur Zah- lung fällig.“ 4. Auf welche Teile eines Vertrags sich die Beurkundungspf licht erstreckt, geht aus dem Gesetz nicht hervor. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung bezieht sich der Formzwang auf alle objektiv und subjektiv wesentlichen Vertragsinhalte, welche unmittelbar den Kaufrechts- vertrag betreffen. Der Formzwang erstreckt sich bloss auf Ab machungen im Rahmen des Kauf- vertrags, nicht auf sonstige Übereinkünfte, auch wenn für die Parteien der Bestand der einen Abrede conditio sine qua non für die Zustimmung zur zwei ten darstellt. Objektive Nebenabre- den fallen nur dann zufolge subjektiver Wesentlichkeit unter den Formzwang, wenn sie ihrer Natur nach vom Rahmen eines Kaufvertrages erfasst werden. Dabei muss die eingegangene Verpflichtung einerseits ihren Rechtsgrund in einem A nspruch haben, der nicht ausserhalb des natürlichen Inhalts der Vereinbarung steht, indem das Versprochene die Gegenleistung für den Preis oder für die Überlassung des Eigentums darstellt. Andererseits muss die Verpflichtung in den Rahmen eines Kaufvertrags fallen, die rechtliche S ituation der Kaufsache beeinflussen und unmittelbar den Geschäftsinhalt betreffen. Formbedürft ig sind daher von vornherein nur Abre- den, welche das Verhältnis von Leistung und Gegenleistu ng des Kaufvertrags berühren. Ent- scheidend ist die Einheit des Vertrags, welche sich allein nach dem Vertragsinhalt beurteilt (BGE 113 II 402, E. 2a). Gestützt auf die Lehre und Rechtsprechung unterliegen dem Form- zwang auch Nebenabreden, welche die Leistung und Gegenleistung präzisieren, die Leistungs- pflicht bekräftigen, die rechtliche Situation der Kauf sache beeinflussen und unmittelbar den Ge- schäftsinhalt betreffen. Konventionalstrafen sind beurkun dungspflichtig, da sie darauf abzielen, die Vertragspflichten zu verstärken (H ANS GIGER , in: Berner Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Bd. VI 2.1.3, Bern 1997, Art. 216 N 262 ; CHRISTOPH LEUENBERGER , in: Alfred Koller Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 2. Aufl., Bern 2001, § 2 N 100; MARKUS BINDER , in: Müller- Chen/Huguenin/Girsberger [Hrsg.], Handkommentar zum Sch weizer Privatrecht, 2. Aufl., Zü- rich/Basel/Genf 2012, Art. 216 N 11). Zusatzabreden, d ie losgelöst vom Grundstückkauf als sinnvolles Ganzes denkbar sind, d.h. Abreden über ein se lbständiges Leistungspaar, unterlie- gen nicht den Formvorschriften (LEUENBERGER , a.a.O., § 2 N 114). 5. Die Vorinstanz sah im Vorvertrag zwei Phasen und führte unter Ziffer 3 der Erwägungen (Urteil S. 11 f.) aus, in einer ersten Phase sei ein anspruchsvolles ordentliches Quartierplanver- fahren zu durchlaufen. Gestützt auf die genehmigten Qu artierplanunterlagen solle in der Folge eine rechtskräftige Baubewilligung erwirkt werden. Erst wenn eine rechtskräftige Baubewilligung vorliege, werde in einer zweiten Phase gemäss Art. 2 de s Vertrags umgehend ein Kaufvertrag auf der Bezirksschreiberei geschlossen bzw. verurkundet. Die se „Zwei-Phasengliedrigkeit“ komme auch in Art. 8 lit. a und b zum Tragen. Art. 8 lit. a sehe für die erste Phase des reinen Bewilligungsverfahrens, in welcher kein rechtsgültig bewi lligter Quartierplan bzw. keine rechts- gültige Baubewilligung vorliege resp. erwirkt werden kö nne, eine Entschädigung von CHF 8‘000.00 pro Monat vor. Art. 8 lit. b richte sich hingegen auf die zweite Phase, nämlich auf den Fall, dass das Bewilligungsverfahren erfolgreich dur chlaufen worden sei und die Beklagte bzw. Käuferin aus irgendwelchen Gründen darauf verzichte , das Grundstück zu erwerben. Die- sen Ausführungen der Vorinstanz kann nicht gefolgt werden. Es liegt ein Widerspruch vor, wenn die Vorinstanz ausführt, erst wenn eine rechtskräftige Baubewilligung vorliege, beginne die zweite Phase, dann aber diese zwei Phasen auch auf Art . 8 lit. a und b anwenden will, indem sie Art. 8 lit. a der ersten Phase zuordnet und Art. 8 lit. b der zweiten Phase. In Art. 8 lit. b wird die Abgeltung geregelt, wenn „ein rechtsgültig bewilligter Quartierplan oder ein e rechtsgültige Baubewilligung für eine zonenkonforme Überbauung oh ne Quartierplan“ vorliegt, die Käuferin aber aus irgendwelchen Gründen auf den Erwerb der Im mobilie verzichte. Art. 8 lit. b kommt demnach schon bei Vorliegen eines rechtsgültig bewilli gten Quartierplans zum Tragen, ohne dass bereits eine Baubewilligung vorliegen muss, das rein e Bewilligungsverfahren also noch gar nicht abgeschlossen ist. Führt die Vorinstanz jedoch aus, die zweite Phase beginne erst wenn eine rechtskräftige Baubewilligung vorliege, kann Art. 8 lit. b sich nicht auf diese zweite Phase beziehen. Wie die Berufungsklägerin zu Recht ausfüh rte, hätte nach Bewilligung des Quartierplans das anschliessende Verfahren bis zur Baubewi lligung nochmals aufwändig sein und bei erhobenen Rechtsmitteln gegen die Baubewilligung noch lange dauern können. Die von der Vorinstanz ausgeführte „Zwei-Phasengliedrigkeit“ kan n daher nicht auf Art. 8 des Vorver- trags angewendet werden. Im Übrigen hat keine der Pa rteien eine Unterscheidung nach ver- schiedenen Phasen vorgebracht. Hätte eine Partei eine solche Unterscheidung gewollt bzw. Art. 8 des Vorvertrags so verstanden, hätte sie diese Unte rscheidung in zwei Phasen in den Rechtsschriften thematisiert. Die Vorinstanz kann nun ni cht von sich aus diese „Zwei- Phasengliedrigkeit“ in den Vorvertrag und insbesonder e in dessen Art. 8 hineininterpretieren, ohne dass nur eine Partei dies auch so verstanden hat. Für die nachfolgende Auslegung von Art. 8 des Vorvertrags ist dementsprechend keine Unterscheid ung in zwei Phasen vorzuneh- men. 6. Die Bestimmung in Art. 8 trägt den Titel „Abgeltung bei Nichterwerb“. Aus diesem Titel geht ein unmittelbarer Zusammenhang mit dem beabsichti gten Kaufvertrag betreffend Parzelle 298 GB X.____ hervor, da es eben gerade um die Folgen bei Nichterwerb dieser Parzelle geht. Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht Bereits aufgrund des Titels geht hervor, dass es sich in Art . 8 um eine Pönale handelt, ist eine Abgeltung doch nur bei Nichterwerb geschuldet. In Art. 8 wird im ersten Absatz erwähnt, dass wenn der Erwerb der Liegenschaft nicht zustande kommen sollte, die Käuferin dem Verkäufer für die Reservation bzw. die ihm zwischenzeitlich entgangenen möglichen Mieterträge eine Ent- schädigung bezahlen müsse. Unter den darauf folgenden B uchstaben a, b und c wird sodann die Höhe der Entschädigung festgelegt. In Art. 8 Abs. 2 wird festgehalten, dass sich die Ent- schädigungen gemäss lit. a bzw. b pro Monat Laufzeit der Grundstückreservation gerechnet ab 1. Januar 2010 verstehe und angebrochene Monate als ganzer Monat gerechnet würden. In Art. 8 Abs. 3 wird geregelt, dass die Entschädigung jeweils u nmittelbar nach Bekanntwerden des auslösenden Ereignisses zur Zahlung fällig werde. Indem si ch diese drei Absätze in Art. 8 auf die Entschädigung beziehen, ohne eine Unterscheidung zw ischen den Buchstabe a und b zu machen, ist Art. 8 als eine zusammenhängende Einheit z u betrachten. Gemäss Buchstabe a beträgt die Abgeltung CHF 8‘000.00 pro Monat; gemäss Buchstabe b verdoppelt sich diese Entschädigung, wenn die Käuferin nach Vorliegen eine s rechtsgültig bewilligten Quartierplans oder einer rechtsgültigen Baubewilligung für eine zone nkonforme Überbauung ohne Quartier- plan auf den Erwerb verzichtet. Diese Verdoppelung stel lt ganz klar eine Pönale dar, denn un- abhängig vom Zeitpunkt, in welchem das „auslösende Ere ignis“ eintritt, bleibt der entgangene mögliche Mietertrag pro Monat derselbe. Die Vorinstanz hat in Art. 8 lit. b des Vorvertrages ebenfalls eine Pönale gesehen, was vom Berufungsbeklagten auch nicht explizit bestritten wur- de, so schreibt er in der Berufungsantwort unter Rz 3 6 lediglich, Art. 8 lit. b sei nicht massge- bend. In Art. 8 lit. c des Vorvertrages ist festgehalten, dass wenn der Kaufvertrag aus Gründen, welche der Verkäufer zu verantworten habe, nicht zum Tr agen kommt, keine Entschädigung geschuldet sei. Diese Regelung ist dahingehend zu verstehen, dass der Verkäufer keine Pönale schulden würde. Bricht nämlich der Verkäufer die Zusamme narbeit ab, gehen gemäss Art. 1 des Vorvertrags die aufgelaufenen Planungs- und Drittkost en zu seinen Lasten. Art. 8 lit. c des Vorvertrags kann sich daher nur auf eine zusätzliche Entschädi gung im Sinne einer Pönale be- ziehen bzw. sagt, dass der Verkäufer eben keine Strafzah lung zu leisten hat. Aber auch in lit. a sieht das Kantonsgericht ein pönales Element. So ist diese Entschädigung nur geschuldet, wenn kein Kaufvertrag zustande kommt. Wird der Kaufvert rag jedoch abgeschlossen, ist keine Entschädigung für die Reservationsdauer bzw. die dem K läger bis zur Beurkundung des Kauf- vertrags entgangenen möglichen Mieterträge geschuldet. Sind entgangene mögliche Mieterträ- ge nur zu entschädigen, wenn kein Kaufvertrag geschlosse n wird, stellt dies eine Strafe dar. Denn würde es nur um die Entschädigung für die entgan genen möglichen Mieterträge während der Vorhaltedauer gehen, wären diese auf jeden Fall geschuldet, unabhängig davon, ob ein Kaufvertrag zustande kommt oder nicht, da der Verkäufer in dieser Zeit die Liegenschaft so oder so nicht vermieten konnte. Der Kläger/Berufungsbe klagte führte aus, angesichts der Höhe des Kaufpreises sei er bereit gewesen, auf eine Entschä digung für die entgangene Nutzung während der Planungsdauer zu verzichten, umso mehr als d iese begrenzt gewesen sei. Da der Kaufpreis nicht fällig geworden sei, sei auch nichts du rch den Kaufpreis abgegolten. Ob bzw. in welcher Höhe eine Entschädigung für die während der V orhaltedauer entgangenen möglichen Mieterträge im Kaufpreis inbegriffen war, lässt sich we der dem Vorvertrag noch den Akten ent- nehmen. Selbst wenn eine Entschädigung inbegriffen ist, hätte bei Abschluss eines Kauvertrags die zeitliche Dauer der Vorhaltung keine Rolle gespielt und der Kaufpreis wäre derselbe gewe- sen. Im Anwendungsbereich von Art. 8 des Vorvertrags sp ielt die Vorhaltedauer dagegen eine Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht zentrale Rolle, da die Entschädigung pro Monat Laufze it der Grundstückreservation geschuldet ist. Insofern ist ein Vergleich zwischen der Entschädigung im Fall eines Kaufs und jener im Fall eines Nichtzustandekommens nicht möglich. Das Argument, die Entschädigung sei im Falle des Grundstückerwerbs im Kaufpreis inbegriffen gewesen, kann d en pönalen Charakter von Art. 8 lit. a daher nicht widerlegen. Kommt entsprechend diesen Ausführungen Art. 8 lit. a des Vorver- trags Strafcharakter zu, ist auch diese Regelung beurkund ungspflichtig, da sie darauf abzielt, die Vertragspflicht der Käuferin zu verstärken und sie damit die Leistungspflicht berührt. 7. Nebst einer Konventionalstrafe könnte die Regelung von Art. 8 des Vorvertrags allenfalls noch eine Reservationsvereinbarung darstellen, da die P arteien die Entschädigung für die Re- servation erwähnen. Diesfalls wäre der Betrag für die Reservation ebenfalls nur im Falle des Nichterwerbs geschuldet und beim Kauf wiederum im Kauf preis inbegriffen gewesen. Dies ist mit dem Sachverhalt vergleichbar, welcher dem Urteil d es Obergerichts des Kantons Thurgau vom 14. November 2002 zugrunde lag. Dort schlossen die Parteien einen „Reservationsvertrag“ mit welchem sich die Verkäuferin verpflichtete, die Pa rzellen „definitiv und unwiderruflich zu reservieren“ und die Käuferin im Gegenzug bei Unterze ichnung dieses Vertrags einen Betrag von CHF 50‘000.00 unter Anrechnung an den Kaufpreis le isten musste. Diese Anzahlung sollte im Sinne einer Kosten- und Umtriebsentschädigung verfallen, wenn die Käuferin aus einem von ihr zu verantwortenden Grund den Kaufvertrag nicht absch liesst. Das Obergericht des Kantons Thurgau kam zum Schluss, dass es sich dabei um einen Vorve rtrag handle und auch die Klau- sel über den Verfall der Anzahlung, bei der es sich um eine Abrede eines Reugeldes bzw. einer Konventionalstrafe handle, von der gesetzlichen Formvorschri ft erfasst sei (siehe Bger 4P.195/2003 und 4C.271/2003, beide vom 17. Februar 2004). Der vorliegende Fall unterschei- det sich insofern, als der Reservationsbetrag erst fälli g wird, wenn der Nichterwerb bekannt ge- worden ist, und nicht bereits bei Unterzeichnung zu leist en war. Ein weiterer Unterschied be- steht darin, dass im Fall des Obergerichts des Kantons Thur gau der Betrag gleich blieb und sich bei Nichterwerb nicht nach der Dauer der Vorhalteze it richtete wie dies in casu vereinbart war. Zudem war im anderen Fall der Kaufpreis festgelegt und der Reservationsbetrag wurde an diesen angerechnet, wohingegen im vorliegenden Fall nicht klar ist, in welcher Höhe ein Reser- vationsbetrag im Kaufpreis inbegriffen sein soll. Im Erg ebnis sind die Fälle jedoch vergleichbar, da bei beiden Fällen der Betrag für die Reservation bei Nichterwerb als Entschädigung dem Verkäufer zusteht und bei Zustandekommen des Kaufvertrags i m Kaufpreis inbegriffen ist bzw. an diesen angerechnet wird und nicht zusätzlich geschuld et ist. Wie im Fall des Obergerichts des Kantons Thurgau unterliegt auch im vorliegenden Fal l diese Reservationsvereinbarung der Formpflicht. Es kann keinen Unterschied machen, ob der R eservationsbetrag bereits im Voraus zu bezahlen ist oder erst im Nachhinein. Andernfalls kö nnten die Formvorschriften durch die Vereinbarung der nachträglichen Zahlung umgangen werden. 8. Das Kantonsgericht kann entsprechend diesen Ausführungen in Art. 8 des Vorvertrags nur eine Konventionalstrafe oder eine Reservationsverei nbarung erkennen. Allenfalls setzt sich die vereinbarte Entschädigung aus beiden zusammen. Die M öglichkeit einer anderen rechtli- chen Einordnung ist nicht ersichtlich. Insbesondere liegt keine Mietvereinbarung vor, da der Beklagten/Berufungsklägerin das Grundstück während der Vor haltedauer nicht zum Gebrauch zur Verfügung stand. Eine Miete hat denn auch keine d er Parteien behauptet. Das von der Vo- rinstanz hergeleitete „Nutzungsverzichtsentgelt im Sinne einer negativen mietvertragsähnlichen Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht Komponente“ scheint gesucht. Entsprechend den obigen Aus führungen unterliegt Art. 8 des Vorvertrags sowohl bei Qualifikation als Konventionalstrafe wie auch als Reservationsvereinba- rung der Formpflicht und bedarf der öffentlichen Beurkundung. 9. Die Regelung von Art. 8 des Vorvertrags stellt überdie s auch keine eigenständige Be- stimmung dar, da sie mit den Hauptpflichten des Kaufver trags und auch mit dem im Vorvertrag vorgesehenen Zeitplan (Art. 2 und 6 des Vorvertrags) e ng verknüpft ist. Dass die Entschädi- gung nur geschuldet ist, wenn der Erwerb nicht zustande kommt, bei dessen Zustandekommen jedoch erst gar keine Entschädigung entsteht, zeigt die enge Verknüpfung mit den Hauptpflich- ten des Kaufvertrags. Die Entschädigung ist mithin an die Bedingung geknüpft, dass der Erwerb der Liegenschaft nicht zustande kommt, und hängt folgli ch direkt mit dem Kaufvertrag bzw. dessen Nichtzustandekommen zusammen. Auch das Argument, dass bei einem Kauf die Ent- schädigung mit dem Kaufpreis abgegolten gewesen wäre, b estätigt die enge Verknüpfung mit den Hauptpflichten des Kaufvertrags. Art. 8 des Vorvertr ags bildet losgelöst vom Vorvertrag kein sinnvolles Ganzes, so dass dieser Regelung keine Eigen ständigkeit zukommt und sie kei- ne Abrede über ein selbständiges Leistungspaar darstel lt. Indem die Abgeltungsregelung in Art. 8 mit den Hauptpflichten des Kaufvertrages in eng em Zusammenhang steht und keine ei- genständige Vereinbarung darstellt, kann sie nicht herau sgelöst und formfrei geschlossen wer- den. 10. Unter den Parteien ist umstritten, was sie vereinbart hätten, wenn ihnen die Formungültig- keit schon bei Vertragsschluss bewusst gewesen wäre bzw. ob es ihrem hypothetischen Willen entsprochen hätte, Art. 8 als selbständige Verpflichtung zu vereinbaren. Der Berufungsbeklagte bejaht dies und sieht ein inhaltlich selbständiges Leistu ngspaar. Er führte aus, während der Zeit, in welcher der Kläger die Liegenschaft für die Beklagte vorgehalten habe, habe die Beklag- te die raumplanungsrechtlichen und projektplanerischen Vo raussetzungen schaffen und Abklä- rungen darüber treffen können, ob die Liegenschaft fü r den beabsichtigten Zweck überhaupt nutzbar gemacht werden könne. Mit dem Nutzungsverzicht u nd dem Bereitstellen der Liegen- schaft schütze der Kläger die Investitionen der Beklagten in das Projekt. Im Gegenzug schütze die Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung einer Entschädigung den Kläger vor dem Risiko, zu Gunsten der Beklagten längere Zeit auf die Nutzung se iner Liegenschaft zu verzichten, ohne diese verkaufen oder vermieten zu können. Das Vorhalten der Liegenschaft sei im Interesse der Beklagten gewesen und erfolge naturgemäss nicht unentgeltlich. Die Parteien beabsichtigten den Kauf/Verkauf der Par zelle. Der Regelung von Art. 8 kommt losgelöst vom Vorvertrag keine Eigenständigkeit zu (siehe Erwägung Ziff. 9 hiervor). Eine ei- genständige Regelung wäre nur möglich gewesen, wenn di e Parteien eine Entschädigung (ob für Reservation oder Miete kann dahingestellt bleiben) vereinbart hätten, unabhängig davon, ob der Erwerb zustande kommt oder nicht, der Nutzungsverzicht also in jedem Fall hätte entschä- digt werden müssen. Es kann jedoch nicht davon ausgegang en werden, dass die Beklagte be- reit gewesen wäre, Planungsaufwand zu generieren und dem Kläger eine Entschädigung für das Vorhalten der Parzelle zu leisten, ohne die Sicherhe it eines formgültigen Vorvertrags mit der Zusicherung des Klägers zum Verkauf zu haben. Bei der Beklagten wäre sonst das Risiko geblieben, dass der Kläger später die Parzelle doch ni cht an sie verkauft oder dass sich die Parteien nachträglich nicht über die essentialia negot ii des Kaufvertrags einig werden. Es ist nicht ersichtlich, welches Interesse die Beklagte an eine r selbständigen Entschädigungsverein- Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht barung ohne formgültigen Vorvertrag gehabt haben soll te. Es kann entsprechend diesen Aus- führungen nicht davon ausgegangen werden, dass die Bekla gte Art. 8 oder Teile davon ohne einen formgültigen Vorvertrag vereinbart hätte. Dass Ar t. 8 im Vorvertrag integriert war, zeigt eben gerade, dass die Parteien diese Regelung nicht au sserhalb des Vorvertrags separat und eigenständig schliessen wollten. 11. Der Berufungsbeklagte macht geltend, die Berufung auf Formungültigkeit sei unter den gegebenen Umständen, insbesondere nachdem der Kläger sei ne Leistungen vollumfänglich erbracht habe, rechtsmissbräuchlich. Die Berufungsklägerin hat bestritten, rechtsmissbräuchlich gehandelt zu haben. Ist die Erfüllung des Vertrages no ch nicht erfolgt, wird Rechtsmissbrauch in der Regel verneint (U RS FASEL , in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl. , Basel 2011, Art. 216 N 20; M ARKUS BINDER , in: Müller-Chen/Huguenin/Girsberger [Hrsg.], Handko m- mentar zum Schweizer Privatrecht, 2. Aufl., Zürich/Basel/ Genf 2012, Art. 216 N 25). Im vorlie- genden Fall hat die Berufungsklägerin die streitige E ntschädigung nicht bezahlt und somit nicht erfüllt. Ihre Berufung auf den Formmangel wäre nur rechtsmissbräuchlich, wenn ihr Verhalten wegen besonderer Umstände gegen Treu und Glauben versto ssen würde. In den Akten finden sich keine Anhaltspunkte für das Vorliegen von besonderen Umständen. Insbesondere sind keine Hinweise sichtbar, dass die Berufungsklägerin bzw. di e Personen, welche den Vorvertrag unterzeichneten, den Formmangel gekannt haben oder be züglich Formvorschriften des Vorver- trags beraten wurden. Vielmehr hätte die Berufungskläg erin eben gerade ein Interesse an ei- nem formgültigen Vorvertrag gehabt, bevor sie Planung skosten generierte (es kann auf die Ausführungen unter Ziffer 10 hiervor verwiesen werden). Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten, welches nur zurückhaltend anzunehmen ist, liegt somit nicht vor. 12. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass Art. 8 lit . a des Vorvertrags dem Formzwang der öffentlichen Beurkundung unterliegt und auch nicht davon ausgegangen wer- den kann, dass die Parteien diese Regelung unabhängig vo m Vorvertrag separat geschlossen hätten. Mangels öffentlicher Beurkundung ist Art. 8 li t. a des Vorvertrags ungültig. Die Berufung auf diesen Formmangel stellt kein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Beklagten dar. Folglich kann der Kläger keine Entschädigung aus Art. 8 lit. a d es Vorvertrags fordern und seine Klage ist dementsprechend, in Gutheissung der Berufung, abzu weisen. Ausführungen zum Eventual- standpunkt der Berufungsklägerin erübrigen sich somit. 13. Ist die Klage abzuweisen, sind auch die vorinstanzlichen Gerichtskosten von CHF 10‘000.00 sowie die Friedensrichterkosten von CHF 200 .00 vollumfänglich dem Kläger aufzuerlegen. Weiter hat der Kläger der Beklagten fü r das vorinstanzliche Verfahren eine Par- teientschädigung zu entrichten. Dem vorinstanzlichen Verh andlungsprotokoll ist zu entnehmen, dass der Rechtsvertreter der Beklagten der Vorinstanz ke ine Honorarnote eingereicht hat. In Anwendung von § 18 Abs. 1 der Tarifordnung für die A nwältinnen und Anwälte (Tarifordnung, TO, SGS 178.112) ist die Parteientschädigung vom Gericht von Amtes wegen festzusetzen. Die Vorinstanz hat zu der Honorarnote des Rechtsvertreters des K lägers ausgeführt, diese sei tarif- konform, was nicht moniert wurde. Auch das Kantonsgeric ht erachtet die Honorarnote vom 29. August 2013 des klägerischen Rechtsvertreters über insgesamt CHF 21‘918.05 als tarifkon- form (Grundhonorar von CHF 15‘000.00 nach Streitwert , Zuschlag für den zweiten Schriften- wechsel von CHF 5‘000.00, Auslagen von CHF 294.50, alle s zuzüglich MWST). Für die Partei- entschädigung zugunsten der Beklagten wird daher auf diese Honorarnote abgestellt. Da der Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht Rechtsvertreter der Beklagten für die vorinstanzliche Ver handlung allerdings einen längeren Anfahrtsweg hatte, wird der Betrag auf CHF 22‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) aufgerundet. 14. Die Entscheidgebühr für das vorliegende Berufungsverfah ren wird in Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V. mit § 8 Abs. 1 lit. f der Verordnung übe r die Gebühren der Gerichte (Gebührentarif, GebT, SGS 170.31) auf CHF 10‘000.00 festgesetzt und e ntsprechend dem Ausgang des Ver- fahrens dem Berufungsbeklagten auferlegt. Der Berufun gsbeklagte hat der Berufungsklägerin für das Berufungsverfahren ebenfalls eine Parteientschäd igung zu entrichten. Nachdem der Rechtsvertreter der Berufungsklägerin für das Berufungsver fahren keine Honorarnote einge- reicht hat, ist die Parteientschädigung in Anwendung vo n § 18 Abs. 1 TO vom Gericht von Am- tes wegen festzusetzen. Gemäss § 7 Abs. 1 TO beträgt das G rundhonorar bei der ersten In- stanz bei einem Streitwert von CHF 100‘000 bis 200‘000 CHF 9‘750 bis 17‘250; inbegriffen sind darin im schriftlichen Verfahren eine Hauptverhandlung und eine Rechtsschrift. Das Grundho- norar für die Vertretung vor zweiter Instanz ist nach de n für die erste Instanz geltenden Grund- sätzen zu berechnen und beträgt bei schriftlicher Berufung sbegründung bis zu 100% des je- weils zutreffenden Grundhonorars und allfälliger Zuschläge (§ 10 TO). Vorliegend war die Beru- fungsbegründung schriftlich einzureichen, jedoch fand keine Gerichtsverhandlung statt, so dass angesichts des Streitwerts von CHF 192‘000.00 ein Grund honorar von CHF 12‘000.00 ange- messen ist. Zuschläge sind keine zu gewähren. Die Auslage n werden auf CHF 100.00 ge- schätzt. Nach Zurechnung der MWST (8% auf CHF 12‘100.00, ausmachend CHF 968.00) re- sultiert eine Parteientschädigung von CHF 13‘068.00 inkl. Auslagen und MWST. Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demnach wird erkannt: ://: I. In Gutheissung der Berufung wird das Urteil de r Dreierkammer des Be- zirksgerichts Laufen vom 29. August 2013 aufgehoben und durch fol- genden Entscheid ersetzt: "1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten des Bezirksgerichts von CHF 10‘000.00 und die Friedenrichterkosten von CHF 200.00 werden dem Kläger auferlegt. 3. Der Kläger hat der Beklagten eine Parteientschädigung von CHF 22‘000.00 (inklusive Auslagen und MWST) zu bezahlen. II. Die Entscheidgebühr für das Berufungsverfahren von CH F 10‘000.00 wird dem Berufungsbeklagten auferlegt. Der Berufungsbeklagte hat der Berufungsklägerin für da s Berufungsver- fahren eine Parteientschädigung von CHF 13‘068.00 (inkl. Au slagen von CHF 100.00 und MWST von CHF 968.00) zu bezahlen. Präsidentin Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiberin Karin Arber Der Kläger/Berufungsbeklagte hat gegen diesen Entscheid Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht (Verfahrensnummer 4A_281/2014) erhoben.