<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2001.00142</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106323&amp;W10_KEY=13013577&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2001.00142</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.09.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Für die Frage, ob durch Rücksprünge bewirkte Mehrhöhen der Gebäudehöhe unbeachtlich sind, ist die Tiefe des Rücksprunges gegenüber der für die Gebäudehöhe massgeblichen Traufseite entscheidend. Beschwerdegegenstand (E. 2). Massgebliche Gebäudehöhe (E. 3). Einordnung (E. 4). Bewerbung der angrenzenden Freihaltezone durch Sitz- und Kinderspielplätze (E. 5). Teilweise Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTATTUNG">AUSSTATTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREIHALTEZONE">FREIHALTEZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KINDERSPIELPLATZ">KINDERSPIELPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKSPRUNG">RÃCKSPRUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITZPLATZ">SITZPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TRAUFFASSADE">TRAUFFASSADE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WALDABSTAND">WALDABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENZWECK">ZONENZWECK</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 61 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 66 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 280 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 292 PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24 lit. I RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 13 BZO99 ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2001 Nr. 50</span><br/><span class="gerade">RB 2001 Nr. 74</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><a id="Text2"><span>I.</span></a><span> A. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich erteilte am 26. Oktober 1999 der H AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit 12 Wohnungen und einer Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 1 in X.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Bereits mit VerfÃ¼gung vom 20. September 1999 hatte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich der H AG die Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 24 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) fÃ¼r die im Zusammenhang mit diesem Bauprojekt geplante Erstellung eines Spielplatzes sowie von befestigten SitzplÃ¤tzen und LiftschÃ¤chten in der Freihaltezone verweigert. Diese VerfÃ¼gung wurde von der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich zusammen mit dem eigenen Beschluss vom 26. Oktober 1999 erÃ¶ffnet. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>B. Gegen den Beschluss der Bausektion vom 26. Oktober 1999 erhoben u.a. C 1 und C 2 am 2. Dezember 1999 Rekurs an den Regierungsrat und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Zur BegrÃ¼ndung machten sie zur Hauptsache geltend, das Bauprojekt Ã¼berschreite die GebÃ¤udehÃ¶he und ordne sich nicht befriedigend ein.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Gegen die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 20. September 1999 wandte sich die H AG mit Rekurseingabe vom 2. Dezember 1999 an den Regierungsrat und beantragte, die geplanten SitzplÃ¤tze sowie den Kinderspielplatz in der Freihaltezone zu bewilligen. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Regierungsrat Ã¼berwies die Rekurse am 7. Juni 2000 zur Behandlung an die Baurekurskommission I.<br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>C. Am 19. September 2000 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich der H AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Kinderspielplatzes als Alternativprojekt in der Bauzone auf dem Bauareal Kat.Nr. 1. Hiergegen erhoben C 1 und C 2 am 25. Ok­tober 2000 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses.<br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die Baurekurskommission I vereinigte am 23. MÃ¤rz 2001 die verschiedenen Rekursverfahren. Die gegen den Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 26. Oktober 1999 gerichteten Rekurse von C 1 und C 2 sowie weiterer Nachbarn hiess die Rekurskommission teilweise gut und lud die Bausektion ein, die Baubewilligung mit im vorliegenden Verfahren nicht mehr streitigen Nebenbestimmungen zu ergÃ¤nzen, so dass damit die Dach­aufbauten zusammen nicht breiter als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge vom 38,04 m, also nicht mehr als 12,68 m seien. Im Ãbrigen bestÃ¤tigte die Rekurskommission den angefochtenen Beschluss im Ã¼berprÃ¼ften Umfang (Disp. Ziff. II a).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im Weiteren wies die Baurekurskommission I den Rekurs der H AG gegen die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 20. September 1999 ab (Disp. Ziff. II b). Ebenso wies sie die u.a. von C 1 und C 2 gegen die Baubewilligung der Bausektion vom 19. September 2000 erhobenen Rekurse betreffend Alternativprojekt fÃ¼r einen Kinderspielplatz ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. A. Gegen den Rekursentscheid der Baurekurskommission I vom 23. MÃ¤rz 2001 erhoben C 1 und C 2 am 27. April 2001 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung vom 26. Oktober 1999, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (VB.2001.00143). Gegen den nÃ¤mlichen Re­kursent­scheid liess auch die H AG am 30. April 2001 Beschwerde erheben und dem Verwaltungsgericht beantragen, Disp. Ziff. II b des Rekursentscheids aufzuheben und die Bewilligung fÃ¼r die SitzplÃ¤tze sowie den Kinderspielplatz zu erteilen, unter Zusprechen einer ParteientschÃ¤digung (VB.2001.00142).</span></p> <p class="Einzug1"><span>B. Die Baurekurskommission beantragte Abweisung der beiden Beschwerden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im Verfahren VB.2001.00143 stellte die H AG den Antrag, die Beschwerde von C 1 und C 2 abzuweisen, unter Zusprechen einer ParteientschÃ¤digung. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich verzichtete auf eine Beschwerdeantwort.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im Beschwerdeverfahren VB.2001.00142 verzichteten C 1 und C 2 auf eine Beschwerdeantwort. Die Baudirektion beantragte am 1. Juni 2001 Abweisung und verwies zur BegrÃ¼ndung auf den Mitbericht des Amtes fÃ¼r Raumordnung und Vermessung (ARV) vom 29. Juli 1999. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich verzichtete auf eine Stellungnahme.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>C. Die AusfÃ¼hrungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden ErwÃ¤gungen wiedergegeben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Die Beschwerdeverfahren VB.2001.00142 und VB.2001.00143 wenden sich gegen den nÃ¤mlichen Rekursentscheid der Baurekurskommission I vom 23. MÃ¤rz 2001 und betreffen das gleiche Bauvorhaben der H AG. Aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden sind die Beschwerdeverfahren zu vereinigen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Mit dem Entscheid vom 23. MÃ¤rz 2001 hat die Baurekurskommission I Ã¼ber die beiden Rekurse von C 1 und C 2 gegen die Baubewilligungen der Bausektion vom 26. Ok­tober 1999 und vom 19. September 2000 (Kinderspielplatz als Alternativprojekt) entschieden. GemÃ¤ss Beschwerdeantrag von C 1 und C 2 ist im vorliegenden Verfahren allein noch die Baubewilligung vom 26. Oktober 1999 streitig. Materiell machen die BeschwerdefÃ¼hrer eine Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he im Bereich der SÃ¼dwest- und der SÃ¼dostecke so­wie eine ungenÃ¼gende Einordnung und Gestaltung des Bauprojektes geltend. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. a) Zur Frage der GebÃ¤udehÃ¶he fÃ¼hrte die Rekurskommission in ihrem Entscheid vom 23. MÃ¤rz 2001 aus, nach der Bewilligungserteilung seien am 2. September 2000 Teil I und II der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich 1999 (BZO 1999) in Kraft getreten, wel­che u.a. Vorschriften Ã¼ber das Bauen in Wohnzonen enthielten. Nach der neuen Rechts­ordnung sei eine maximale GebÃ¤udehÃ¶he von 8,5 m zulÃ¤ssig (Art. 13 BZO 1999). Die sÃ¼dÃ¶stlichen und sÃ¼dwestlichen GebÃ¤udeecken wÃ¼rden unter dem fÃ¼r Flachdachbauten anzulegenden hypothetischen Giebeldach liegen und durch einen 1,5 m tiefen RÃ¼cksprung der "Giebelfassaden" gebildet. Entsprechend § 280 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) seien diese durch die FassadenrÃ¼cksprÃ¼nge entstehenden MehrhÃ¶hen unbeachtlich. Damit erweise sich die GebÃ¤udehÃ¶he als eingehalten. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diesen AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz halten die BeschwerdefÃ¼hrer C 1 und C 2 in ihrer Beschwerdeschrift vom 27. April 2001 entgegen, das projektierte GebÃ¤ude weise im westlichen und Ã¶stlichen Teil der SÃ¼dfassade zwei FassadenbÃ¤nder auf, wel­che in senkrechtem Verlauf Ã¼ber dem gewachsenen Boden rund 11,5 bis 12 m hoch in Erscheinung treten wÃ¼rden. Die SÃ¼dfassade (Trauffassade) des projektierten GebÃ¤udes sei mehrfach gestaffelt, wobei die RÃ¼cksprÃ¼nge ausnahmslos mehr als 1,5 m betragen wÃ¼rden. Den Giebelfassaden seien beidseitig ca. 1,5 m tiefe Erker vorgelagert. Deswegen dÃ¼rften aber die Giebelfassaden nicht als rÃ¼ckspringende GebÃ¤udeteile qualifiziert werden und die seitliche Staffelung im Bereich der Studios im Obergeschoss bzw. der WohnrÃ¤ume im Dach­ge­schoss bleibe ohne Einfluss auf die GebÃ¤udehÃ¶he. Diese betrage im sÃ¼dwestlichen Bereich des Wohn- und Essraumes im Dachgeschoss bzw. des Studios im Obergeschoss und spiegelverkehrt auf der SÃ¼dostseite der entsprechende RÃ¤ume zwischen 11,5 und 12 m und sei damit Ã¼berschritten. Diese Ãberschreitung erstrecke sich auf die beiden gesamten, in den PlÃ¤nen mit einer Breite von 1,08 m vermassten Fassadenteile.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) GemÃ¤ss § 280 Abs. 1 erster Halbsatz PBG wird die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen. Mit GesetzesÃ¤nderung vom 1. September 1991 wurde diese Bestimmung dahingehend ergÃ¤nzt (zweiter Halbsatz), dass durch einzelne, bis 1,5 m tiefe RÃ¼cksprÃ¼nge bewirkte MehrhÃ¶hen nicht beachtet werden. Im Antrag des Regierungsrates vom 11. Oktober 1989 zu dieser Ãnderung des Planungs- und Baugesetzes wird hierzu aus­gefÃ¼hrt, dass FassadenrÃ¼cksprÃ¼nge zu einer hÃ¶heren Lage der Schnittlinie DachoberflÃ¤che/ Fassadenflucht fÃ¼hren kÃ¶nnten; die vorgeschlagene Neufassung von § 280 sorge dafÃ¼r, dass dies in angemessenen Grenzen nicht als Verletzung der GebÃ¤udehÃ¶he gelte (ABl 1989 S. 1761). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>aa) Massgebend fÃ¼r die Berechnung der GebÃ¤udehÃ¶he ist die Schnittlinie der <i>traufseitigen</i> Fassade/DachflÃ¤che. Giebelseitig wird nur bei den GebÃ¤udeecken eine GebÃ¤udehÃ¶he im Sinn der Definition von § 280 Abs. 1 PBG gemessen. Folgerichtig sind "RÃ¼cksprÃ¼nge" im Sinne von § 280 Abs. 1 PBG solche der <i>traufseitigen</i> Fassade. FÃ¼r die Frage, ob RÃ¼cksprÃ¼nge bezÃ¼glich der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he unbeachtlich sind, ist daher deren Mass (Tiefe) gegenÃ¼ber der fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he massgeblichen Traufseite entscheidend.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das streitige Mehrfamilienhaus ist sÃ¼dseits als Flachdachbaute mit Attikageschoss ausgebildet. An der SÃ¼dfassade (Traufseite) liegt die fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he massgebliche Schnittlinie Fassade/DachflÃ¤che grundsÃ¤tzliche auf Kote 627,10 und hÃ¤lt damit gegenÃ¼ber dem gewachsenen Terrain die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 8,40 m ein. Im Bereich der sÃ¼d­westlichen und sÃ¼dÃ¶stlichen GebÃ¤udeecken ist das projektierte GebÃ¤ude sowohl gegenÃ¼ber der SÃ¼dfassade als auch gegenÃ¼ber der Ost- bzw. Westfassade mehrfach gestaffelt. Der RÃ¼ck­sprung gegenÃ¼ber der SÃ¼dfassade betrÃ¤gt 2,64 m bzw. 2,88 m, jener gegenÃ¼ber der West- und Ostfassade (Giebelfassaden) 1,08 m bzw. 1,92 m. Entscheidend ist nach dem Ge­sagten allein der RÃ¼cksprung gegenÃ¼ber der fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he massgeblichen SÃ¼dfas­sade. Da die Tiefe dieser beiden RÃ¼cksprÃ¼nge je mehr als 1,5 m betrÃ¤gt, ist die dadurch bewirkte MehrhÃ¶he entsprechend § 280 Abs. 1 PBG zu beachten. Die Schnittlinie Fassade/ DachflÃ¤che liegt an der SÃ¼dwestecke auf Kote 629,87, an der SÃ¼dostecke des zweiten RÃ¼ck­­sprunges auf Kote 628,87. Die GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt im Bereich dieser beiden GebÃ¤udeecken mehr als 10 m und Ã¼berschreitet damit die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 8,4 m deut­lich. Dabei ist nach dem Gesagten unmassgeblich, dass diese GebÃ¤udeteile auch seitlich, d.h. gegenÃ¼ber den Giebelseiten (West- und Ostfassaden) ebenfalls gestaffelt sind und zwar mit 1,08 m um weniger als 1,5 m. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Die Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he im sÃ¼dwestlichen und sÃ¼dÃ¶stlichen Eckbereich des streitigen Mehrfamilienhauses fÃ¼hrt indessen nicht zur beantragten Aufhebung der Baubewilligung. In Disp. II a Abs. 2 des angefochtenen Rekursentscheides vom 23. MÃ¤rz 2001 hat die Baurekurskommission die Bausektion eingeladen, den Beschluss mit geeigneten Nebenbestimmungen zu versehen, die u.a. sicherstellen, dass die Dachaufbauten zusammen nicht breiter als 1/3 der betreffenden Fassade sind, bei einer FassadenlÃ¤nge von 38,04 m also nicht mehr als 12,68 m ausmachen (§ 292 PBG). Die H AG weist zu Recht darauf hin, dass es allenfalls mÃ¶glich wÃ¤re, jene Fassadenbereiche als zulÃ¤ssige, die Profillinie durchstossende Dachaufbaute im Sinn von § 292 PBG anrechnen zu lassen oder das Dachgeschoss zu verkÃ¼rzen. Es rechtfertigt sich daher, die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich einzuladen, ihren Beschluss vom 26. Oktober 1999 mit einer geeigneten Nebenbestimmung zu versehen, welche sicherstellt, dass die GebÃ¤udehÃ¶he von 8,5 m eingehalten wird. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. a) Die Baurekurskommission hat in ihrem Rekursentscheid den Einwand, das Bauvorhaben passe sich nicht ausreichend in die Umgebung ein, verworfen. Sie hat hierzu ausgefÃ¼hrt, das BaugrundstÃ¼cke liege am Rand des Baugebietes zwischen der Wohnsiedlung "P" und dem Waldrand am Fusse des Y. Die Wohnsiedlung, bestehend aus Ein- und MehrfamilienhÃ¤usern, sei Ende der 60er Jahre erstellt worden. Sowohl die Siedlung als Ganzes als auch die einzelnen GebÃ¤ude wiesen einen hohen architektonischen Wert auf, ohne jedoch denkmalpflegerisch geschÃ¼tzt zu sein. Die Freihaltezone zwischen Bauprojekt und Waldrand diene â anstelle von Waldabstandslinien â der Freihaltung des Waldrandes und nicht der Sicherung eines Naturschutzobjektes. Demzufolge komme vorliegend § 238 Abs. 1 PBG zur Anwendung. Wie sich am Augenschein gezeigt habe, seien in der benachbarten Siedlung mehrere GebÃ¤ude vorhanden, die sich volumenmÃ¤ssig mit dem geplanten BaukÃ¶rper vergleichen liessen. Die beiden grÃ¶ssten und hÃ¶chsten Bauten der Ãberbauung "P" bildeten quasi einen seitlichen und hinteren Rahmen fÃ¼r den Rest der Ãberbauung; dieser Rahmen werde durch das Neubauvorhaben fortgesetzt. Wegen dieser Stellung innerhalb der baulichen Umgebung, aber auch wegen des gegen den Wald ansteigenden GelÃ¤ndes fÃ¼ge sich das GebÃ¤ude trotz seines grÃ¶sseren Volumens ausreichend in die Umgebung ein. Jedenfalls liege der vorinstanzliche Entscheid, das Bauvorhaben erreiche sowohl fÃ¼r sich als auch im Zusammenhang mit seiner baulichen und landschaftlichen Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung, im Rahmen des ortsbehÃ¶rdlichen Ermessensspielraumes und sei nicht zu beanstanden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die BeschwerdefÃ¼hrer C 1 und C 2 verweisen im Zusammen­hang mit der Einord­nung des streitigen Neubauprojektes auf die Ã¶ffentlich-rechtliche Eigentums­beschrÃ¤n­kung, welche zulasten ihrer GrundstÃ¼cke angemerkt seien und welche sie verpflichte, das betreffende Areal nicht weiter als mit den 1967 bewilligten Bauten (22 EinfamilienhÃ¤user, 7 MehrfamilienhÃ¤user und eine Sammelgarage) zu bebauen und die DÃ¤cher nicht zu erhÃ¶hen. Das BaugrundstÃ¼ck Kat.Nr. 1 sei mit dieser EigentumsbeschrÃ¤nkung nicht belastet, doch verstehe es sich von selbst, dass eine von ihrer GrÃ¶sse relevant in Erscheinung tretende Neubaute auf dem letzten, unbebauten GrundstÃ¼ck im Quartier bezÃ¼glich Einordnung und Gestaltung an diesem Massstab der heutigen Ãberbauung zu messen sei. Die Betrachtungsweise der Baurekurskommission vernachlÃ¤ssige die vorhandene Ã¼berdurchschnittliche architektonische und gestalterische QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung, welche sich durch einfache und sorgfÃ¤ltig gegliederte Kuben kennzeichnete. DemgegenÃ¼ber sei das Pro­jekt der H AG bezÃ¼glich Dachform, Gliederung der GebÃ¤udekÃ¶rper und -teile, Fenster, Balkon und Terrassenanordnung geradezu chaotisch. Durch die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung vom NachbargrundstÃ¼ck Kat.Nr. 2 sei die massgebliche GrundflÃ¤che des BaugrundstÃ¼ckes von ca. 1373 m<sup>2</sup> auf 2048 m<sup>2</sup> erhÃ¶ht worden. Die beiden Ã¶stlich des BaugrundstÃ¼ckes stehenden MehrfamilienhÃ¤user entsprÃ¤chen volumenmÃ¤ssig ungefÃ¤hr dem projektierten Neubau. Sie bildeten, wie die Vorinstanz ausfÃ¼hre, zusammen mit den langgestreckten, jedoch sehr niedrigen EinfamilienhÃ¤usern auf der Westseite des BaugrundstÃ¼ckes einen Abschluss bzw. Rahmen der Ãberbauung "in der Looren". Dieser Rahmen sei aber bezÃ¼glich architek­tonischer Gestaltung Bestandteil der sehr aufgelockerten, mit viel GrÃ¼nflÃ¤chen durchzogenen Ãberbauung. Der Neubau fÃ¼lle keineswegs eine LÃ¼cke in diesem Rahmen, werde er doch an die davor liegenden EinfamilienhÃ¤user praktisch ohne GrÃ¼nflÃ¤che gepresst, wobei er diese HÃ¤user um 3 Geschosse und die Dachkanten der westlich und Ã¶stlich davon stehen­den GebÃ¤ude um 2 Geschosse Ã¼berrage und damit einen stÃ¶renden dominanten FremdkÃ¶rper in dieser Randzone bilde. Schliess­­lich sei zu beachten, dass die damalige Ãberbauung in der Looren auch im Interesse einer AnsiedlungsmÃ¶glichkeit von Bewohnern aus verschiedenen sozialen Schichten entstanden sei. Auf der letzten unbebauten Parzelle soll nun an privilegiertester Lage und in einer einmaligen AusnÃ¼tzungskonzentration eine Ã¼berdimensionierte Ãberbauung realisiert werden, welche mit kÃ¼nstlich beleuchteten TreppenhÃ¤usern und ebensolchen Treppen­zugÃ¤ngen erschlossen werden soll und welche grÃ¶sstenteils innenliegende KÃ¼chen aufweise, wie sie heute nicht einmal mehr im sozialen Wohnungsbau erstellt wÃ¼rden. Diese MÃ¤ngel seien die Folge des allein ausnÃ¼tzungsorientierten Projektes.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) aa) GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Baurekurskommission I hat die zu dieser Bestimmung entwickelten und hier massgebenden GrundsÃ¤tze zutreffend dargelegt. Auf die entspre­chenden ErwÃ¤gungen kann daher verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). PrÃ¤zisierend ist anzufÃ¼gen, dass zwar allein ge­stÃ¼tzt auf § 238 PBG nicht generell der Verzicht auf ein nach der Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssiges Geschoss oder die zonengemÃ¤sse AusnÃ¼tzung verlangt oder bestimmte Dachformen oder eine einheitliche Ausrichtung der Bauten durchgesetzt werden kÃ¶nnen; nur in AusnahmefÃ¤llen, nÃ¤mlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens verlangt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992, VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 345 E. 4b S. 346). HierfÃ¼r sind besonders triftige GrÃ¼nde erforderlich, wie eine besondere QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung, eine weitum zurÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pfte AusnÃ¼tzung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Auch wenn keine solchen GrÃ¼nde gegeben sind, kann aber die durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte RÃ¼cksichtnah­me eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens verlangen oder ist ein GebÃ¤ude, das aufgrund seines Volumens sich aus dieser Umgebung heraushebt, besonders sorgfÃ¤ltig zu gestalten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Baurekurskommission I ist auch darin beizupflichten, dass der Ã¶rtlichen BaubewilligungsbehÃ¶rde bezÃ¼glich Einordnungsfragen eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zusteht und sich die RekursbehÃ¶rde bei der ÃberprÃ¼fung solcher Entscheide ZurÃ¼ckhaltung auferlegt (RB 1981 Nr. 20; 1984 Nr. 106; vgl. auch BGE 115 Ia 363 E. 3b). Die ÃberprÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts ist gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG â abgesehen vom hier nicht eingreifenden § 50 Abs. 3 VRG â auf blosse Rechtskontrolle beschrÃ¤nkt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Die Parteien sind sich darin einig, dass die bauliche Umgebung massgeblich geprÃ¤gt wird durch die einheitliche, das Bauareal praktisch auf drei Seiten umschliessende Ãberbauung "P". Diese Wohnsiedlung entstand Ende der 60er Jahre und besteht aus Ein- und MehrfamilienhÃ¤usern. Die Siedlung wird im Osten durch ein quer zum Hang stehendes Mehrfamilienhaus (Terrasseneigentumswohnungen) (A) und gegen den Wald hin durch ein lÃ¤ngs zum Hang stehendes Mehrfamilienhaus quasi "eingefasst". Diese beiden GebÃ¤ude sind volumenmÃ¤ssig â wie die BeschwerdefÃ¼hrer selber eingestehen â durch­aus mit dem Bau­projekt vergleichbar. Der Neubau Ã¼bernimmt die prÃ¤gende horizontale Gliederung der bestehenden Ãberbauung und verlÃ¤ngert so den erwÃ¤hnten hinteren (waldseitigen) Abschluss der Ãberbauung. Durch die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung der Ã¶stlich an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden Parzelle Kat.Nr. 2 wird zwar die Baumasse im west­lichen Teil des Bau­areals konzentriert, doch Ã¶stlich davon die Ãberbauung entsprechend aufgelockert und so ein GrÃ¼nraum geschaffen. Auch wenn die SÃ¼dfassade des Bauprojektes insbesondere mit dem abgesetzten Tonnendach "stark mural" geprÃ¤gt ist und damit ein gewisser baulicher Gegensatz zur bestehenden Ãberbauung entsteht, hat â wie die Baurekurskommission zu Recht erkannt hat â die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich das ihr in Fragen der Einordnung zustehende Ermessen nicht rechtsverletzend gehandhabt als sie zum Schluss kam, dass sich das Bauvorhaben trotz grossem Volumen noch befriedigend einzuordnen vermÃ¶ge. An die­ser Beurteilung Ã¤ndert nichts, dass die Neubaute nicht die gleiche einfache Formensprache bezÃ¼glich Gliederung und Kubatur wie die bestehende offensichtlich hÃ¶heren architektonisch-Ã¤sthetischen Anforderungen genÃ¼gende Ãberbauung aufweist. Was schliesslich die AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrer im Zusammenhang mit der sozialen Durchmischung der bestehenden Ãberbauung gegenÃ¼ber dem Neubau betrifft, so ist nicht zu erkennen, inwiefern das Bauprojekt diesbezÃ¼glich gegen baurechtlich relevante Vorschriften verstossen soll. Der Einwand, das strittige Projekt verstosse gegen die Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG, ist abzuweisen. </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. a) Die Baurekurskommission I hat mit ihrem Entscheid vom 23. MÃ¤rz 2001 auch den Rekurs der H AG gegen die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 20. September 1999 be­treffend Bauverweigerung fÃ¼r die Erstellung von LichtschÃ¤chten, befestigten SitzplÃ¤tzen und eines Kinderspielplatzes in der Freihaltezone abgewiesen. Die Kommission hat hierzu ausgefÃ¼hrt, die auf dem nÃ¶rdlichen Bereich des BaugrundstÃ¼ckes festgelegte Freihal­tezone diene in erster Linie dem Schutz des Waldrandes und sei bereits im Zonenplan 1963 enthal­ten gewesen. Seit dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes im Jahre 1978 seien die Gemeinden gestÃ¼tzt auf § 66 PBG verpflichtet, im Bauzonengebiet Waldabstandslinien festzusetzen. Allerdings habe die Stadt ZÃ¼rich hier und an anderen Orten darauf verzichtet, solche altrechtlich festgesetzten, dem Waldschutz dienenden Freihaltezonen durch Waldabstandslinien zu ersetzen, so dass die "Privilegien" der Waldabstandslinien be­zÃ¼glich unterirdische Bauten und Anlagen (§ 262 PBG) vorliegend nicht zum Tragen kÃ¤men. Die Beurteilung der LichtschÃ¤chte, SitzplÃ¤tze und des Kinderspielplatzes habe nach den geltenden Regeln der Freihaltezonen zu erfolgen. â Die zu beurteilenden Bauteile und Anlagen stÃ¼nden in einem engen Zusammenhang mit dem geplanten Mehrfamilienhaus. Die LichtschÃ¤chte dienten ausschliesslich der Belichtung und BelÃ¼ftung des Kellergeschos­ses. Auch die SitzplÃ¤tze und der Kinderspielplatz dienten mehr dem Bauvorhaben als der Bewerbung der FreiflÃ¤che. Die fraglichen Bauteile und Anlagen seien in der Freihaltezone nicht zonenkonform. Da auch eine Standortgebundenheit im Sinn von Art. 24 RPG nicht gegeben sei, habe die Baudirektion die Bauverweigerung zu Recht ausgesprochen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die H AG beantragte mit ihrer Beschwerde vom 30. April 2001, es seien die nachgesuchten SitzplÃ¤tze sowie der Kinderspielplatz zu bewilligen. Sie begrÃ¼ndete ihren Antrag zur Hauptsache damit, die Bauordnung 1963 habe das Institut der Freihaltezone deshalb eingesetzt, weil das alte Baugesetz fÃ¼r den Schutz des Waldrandes kein spezielles Planungsinstrument gekannt habe. Die streitbetroffene Freihaltezone sei anlÃ¤sslich der Revision und Anpassung der Bau- und Zonenordnung an das Planungs- und Baugesetz nicht durch Waldabstandslinien ersetzt worden. Daraus folge aber nicht, dass die besagte Freihal­tezone heute andere Zielsetzungen verfolge. Planungsziel sei nach wie vor der Waldrandschutz. Seien oberirdische Bauten und Anlagen mit diesem Zweck vereinbar, so seien sie in der Freihaltezone gestattet. â Freihaltezonen seien keine absoluten Bauverbotszonen. In den Freihaltezonen seien unter Vorbehalt der Beachtung des Zonenzwecks neben landwirtschaftlichen Betriebsbauten generell auch Bauten und Anlagen zulÃ¤ssig, die der sonstigen Bewerbung der FreiflÃ¤chen dienten. Mit der Revision des Planungs- und Baugesetzes sei die Erholungszone eingefÃ¼hrt worden. Diese GesetzesÃ¤nderung habe unbestritten zur Folge, dass Anlagen fÃ¼r die Intensiverholung, die in der Richtplanung besonders bezeichnet werden, den Erholungszonen zugeordnet werden mÃ¼ssten, dies jedenfalls dann, wenn die Erholung erhebliche bauliche Eingriffe nach sich ziehe, wie das bei Freibadanlagen, TennisplÃ¤tzen, GolfplÃ¤tzen usw. erforderlich sei. Auch heute noch seien in Freihaltezonen Bauten gestattet, die der Bewerbung der FreiflÃ¤che dienten. Es gebe keinen vernÃ¼nftigen Grund fÃ¼r die Annahme, dass Anlagen wie Feuerstellen, RuhebÃ¤nke, SitzplÃ¤tze, Kinderrutschen usw. neu von vornherein dem Zonenzweck widersprechen wÃ¼rden. Mit der Auslegung der Vorinstanz gehe dem Begriff "unmittelbare Bewerbung der FreiflÃ¤che" jeder Sinn ab. "Unmittelbar" bedeute nicht ein Verbot von jeglichen baulichen Massnahmen, sondern wolle in Freihaltezonen Kombinationen von Indooranlagen mit offenen Anlagen (z.B. Klein­hallenbad mit Freibad) verhindern. Die streitigen SitzplÃ¤tze und der Kinderspielplatz dienten einer FreiflÃ¤chennutzung; auch ohne Baubewilligung wÃ¼rden die Wohnungsinhaber sich erlauben, in der angrenzenden Freihaltezone einen Liegestuhl oder einen Grill aufzustellen. Die streitige Freihaltezone sei kein Naturschutzgebiet mit Betretungsverbot. Strei­­tig sei somit letztlich nur, ob diese mit der Freihaltezone offensichtlich vereinbaren FreiflÃ¤chenbewerbungen durch Bodenverfestigungen oder festem SpielgerÃ¤t erleichtert werden dÃ¼rften. Nach Auffassung der Vorinstanz sind die streitigen Anlagen unzulÃ¤ssig, weil sie Bewohnern angrenzender Baute dienten; die nÃ¤mlichen Vorkehren wÃ¤ren somit bewilligungsfÃ¤hig, wenn sie fÃ¼r Dritte hergerichtet wÃ¼rden. FÃ¼r eine derartige EinschrÃ¤nkung der EigentumsausÃ¼bung fehle ein hinreichendes Ã¶ffentliches Interesse. Es sei ein Fehlschuss, <i>unmittelbare</i> Bewerbungen der FreiflÃ¤che durch Bewohner angrenzender Bauzonen der Baulandnutzung gleichzustellen. Dieser dÃ¼rfte auf die zutreffende, hier aber nicht anwendbare Praxis zurÃ¼ckzufÃ¼hren sein, dass <i>mittelbar</i> zulÃ¤ssige Nebenanlagen fÃ¼r die FreiflÃ¤chenbewerbung nur in deren Dienste erlaubt seien, weshalb es beispielsweise nicht gestattet sei, in der Freihaltezone AutoparkplÃ¤tze oder Erschliessungsstrassen fÃ¼r Bauzonen zu errichten. Diese Problematik stelle sich vorliegend nicht; Kinderspiel- und SitzplÃ¤tze im Freien seien anders als ParkplÃ¤tze <i>unmittelbare</i> FreiflÃ¤chenbewerbungen. </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) aa) Das BaugrundstÃ¼ck Kat.Nr. 1 stÃ¶sst im Norden an Waldgebiet. Der nÃ¶rdliche Teil dieser Parzelle ist der Freihaltezone zugewiesen, wobei das Bauprojekt mit seiner nÃ¶rd­lichen LÃ¤ngsfassade auf die Zonengrenze gestellt wird. Die zum Schutz des Waldes ausgeschiedene Freihaltezone war bereits im Zonenplan 1963 enthalten. Seit dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes sind die Gemeinden entsprechend § 66 Abs. 1 PBG zwingend verpflichtet, im Bauzonengebiet Waldabstandslinien festzusetzen. Hier und - wie dem Verwaltungsgericht auch aus frÃ¼heren Verfahren bekannt ist (vgl. z.B. VGr, 25. Ja­nuar 2001, VB.2000.00282) - an anderen Orten hat die Stadt ZÃ¼rich darauf verzichtet, die altrechtlich festgesetzten, dem Waldschutz dienenden Freihaltezonen durch Waldabstandslinien zu ersetzen. Zu Recht ist die Baurekurskommission I davon ausgegangen, dass sich in solchen FÃ¤llen bauliche Massnahmen nach den geltenden Regeln der Freihaltezonen be­urteilen und Privilegien fÃ¼r Bauten im Bereich der Waldabstandslinien (z.B. fÃ¼r unterirdische Bauten gemÃ¤ss § 262 PBG) nicht beanspruchen kÃ¶nnen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Als â kommunale â Freihaltezonen oder Erholungszonen sind laut § 61 die FlÃ¤chen auszuscheiden, die fÃ¼r die Erholung der BevÃ¶lkerung nÃ¶tig sind (Abs. 1). Der Freihaltezone kÃ¶nnen ferner FlÃ¤chen zugewiesen werden, die ein Natur- und Heimatschutzobjekt bewahren oder der Trennung und Gliederung der Bauzonen dienen (Abs. 2). In der kom­munalen Freihaltezone dÃ¼rfen gemÃ¤ss § 62 Abs. 2 i.V. mit § 40 Abs. 1 PBG nur solche oberirdische Bauten und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder unmittelbaren Bewerbung der FreiflÃ¤chen dienen und die den Zonenzweck nicht schmÃ¤lern (Satz 1). FÃ¼r andere Bauten und Anlagen gilt Art. 24 RPG (Satz 2). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Bei den streitigen SitzplÃ¤tzen und dem Kinderspielplatz handelt es sich um eine <i>unmittelbare</i> Bewerbung des entsprechenden Landes. Auch die Vorinstanz hat â entgegen den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin â nichts anderes festgehalten. Sie hat die Bauverweigerung der Baudirektion vielmehr deshalb bestÃ¤tigt, weil sie die streitige Nutzung als zonenwidrig qualifiziert hat. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Freihaltezone kann verschiedenen Zwecken dienen, so u.a. der Erholung der BevÃ¶lkerung (§ 61 Abs. 1 PBG), der Bewahrung eines Natur- und Heimatschutzobjektes oder der Trennung und Gliederung der Bauzonen (§ 61 Abs. 2 PBG). Vorliegend wurde die Freihaltezone im nÃ¶rdlichen Teil des BaugrundstÃ¼ckes unbestrittenermassen mit der Bau- und Zonenordnung 1963 zum Schutz des Waldes ausgeschieden. Auch heute steht der Schutz­­zweck, d.h. die Wahrung eines genÃ¼genden Freiraumes zum Wald sowie die funktionelle Trennung und Gliederung des Siedlungsgebietes, im Vordergrund; eine nÃ¤here Umschreibung der Zweckbestimmung in der Richtplanung fehlt indessen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die streitigen SitzplÃ¤tze sind direkt den Wohnzimmern des Bauprojektes vorgelagert und von diesen aus zugÃ¤nglich. Der Kinderspielplatz ist eine nach § 248 PBG bei der Erstellung von MehrfamilienhÃ¤usern vorgeschriebene Ausstattung. SitzplÃ¤tze und Kinderspielplatz sind hier nicht darauf ausgerichtet, eine Nutzung der der Freihaltezone entsprechenden Zweckbestimmung zu ermÃ¶glichen (vgl. RB 1985 Nr. 81), sondern stellen direkt dem bewilligten Mehrfamilienhaus dienende Anlagen/Ausstattungen dar und sind folgerichtig der Wohnnutzung zuzurechnen (vgl. bezÃ¼glich ParkplÃ¤tze: VGr, 11.6.1985, BEZ 1985 Nr. 21; RB 1988 Nr. 53 = BEZ 1988 Nr. 46; RB 1995 Nr. 65; bezÃ¼glich Zufahrtsstrasse: VGr, 25. Mai 1993, BEZ 1993 Nr. 21). Als solche sind die streitigen SitzplÃ¤tze und der Kinderspielplatz - wie die Baurekurskommission zu Recht festgehalten hat - in der Frei­haltezone nicht zonengemÃ¤ss. Die BeschwerdefÃ¼hrerin behauptet eine WidersprÃ¼chlichkeit, weil derartige bauliche Vorkehren bewilligungsfÃ¤hig wÃ¤ren, wenn sie nicht fÃ¼r Bewohner der angrenzenden Bauzone, sondern fÃ¼r Dritte hergerichtet wÃ¼rden. Ob dies bei der hier anwendbaren Freihaltezone zutrifft, fÃ¼r welche in der Richtplanung keine Widmung fÃ¼r FreizeitaktivitÃ¤ten ausgewiesen ist, ist Ã¤usserst fraglich (vgl. RB 1985 Nr. 81), kann jedoch letztlich offenbleiben. Unbestrittenermassen erfÃ¼llen die streitigen baulichen Massnahmen auch nicht die Anforderungen von Art. 24 RPG an eine Ausnahmebewilligung, insbesondere sind sie nicht standortgebunden im Sinn dieser Bestimmung. Wenn die Baudirektion in stÃ¤ndiger Rechtsprechung in der Freihaltezone derartigen, im Zusammenhang mit Wohnbauten vorgesehenen Anlagen/Ausstattungen die Bewilligung verweigert, ist dies auf jeden Fall nicht rechtsverletzend. Die Beschwerde der H AG ist abzuweisen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde von C 1 und C 2 teilweise gutzuheissen und die Bausektion einzuladen ist, ihren Beschluss vom 26. Ok­tober 1999 mit geeigneten Nebenbestimmungen zu versehen, die sicherstellen, dass die GebÃ¤udehÃ¶he von 8,5 m bei den sÃ¼dÃ¶stlichen und sÃ¼dwestlichen GebÃ¤udeecken eingehalten wird. Im Ãbrigen ist die Beschwerde abzuweisen. Die Beschwerde der H AG ist vollumfÃ¤nglich abzuweisen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>... </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst das Verwaltungsgericht: </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerdeverfahren VB.2001.00142 und VB.2001.00143 werden vereinigt; </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1.<span> </span></span><span>Die Beschwerde von C 1 und C 2 wird teilweise gutgeheissen. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich wird eingeladen, ihren Beschluss vom 26. Oktober 1999 mit einer Nebenbestimmung zu versehen, die sicherstellt, dass die GebÃ¤udehÃ¶he von 8,5 m bei den sÃ¼dÃ¶stlichen und sÃ¼dwestlichen GebÃ¤udeecken eingehalten wird. Im Ã¼brigen wird die Beschwerde abgewiesen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug2">2.<span> </span><span>Die Beschwerde der H AG wird abgewiesen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug2">3.<span> </span><span>...</span></p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2"><span>Abweichende Meinung einer Minderheit des Verwaltungsgerichts:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Als kommunale Freihaltezonen (oder Erholungszonen) sind die FlÃ¤chen auszuscheiden, die fÃ¼r die Erholung der BevÃ¶lkerung nÃ¶tig sind (§ 61 Abs. 1 PBG); zudem kÃ¶nnen der Freihaltezone FlÃ¤chen zugewiesen werden, die ein Natur- und Heimatschutzobjekt bewahren oder der Trennung und Gliederung der Bauzonen dienen. In der Freihaltezone dÃ¼rfen nur solche Bauten und Anlagen erstellt werden, die der Bewirtschaftung oder unmittelbaren Bewerbung der FreiflÃ¤chen dienen und die den Zonenzweck nicht schmÃ¤lern; fÃ¼r andere Bauten gilt Art. 24 RPG (§ 62 Abs. 1 in Verbindung mit § 40 Abs. 1 PBG).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Die streitbetroffene Freihaltezone ist unbestrittenermassen zur Sicherung eines hinreichenden Waldabstandes festgesetzt worden. Zwar ist damit aus heutiger Sicht das falsche planerische Instrument gewÃ¤hlt worden (VGr, 25. Januar 2001, VB.2000.00282), doch Ã¤ndert dies nichts daran, dass der Zweck der betroffenen Freihaltezone im Licht dieser planerischen Absicht beurteilt werden muss. Die streitbetroffene Freihaltezone dient mit anderen Worten den selben Zwecken, wie sie heute mit den im Baugebiet durch Waldabstandslinien (§ 66 PBG) festgelegten WaldabstÃ¤nden verfolgt werden (§ 262 PBG). Mit solchen Waldabstandsvorschriften werden gesundheits- und forstpolizeiliche, landschaftsschÃ¼tzerische und in einem weiteren Sinn raumplanerische Ziele verfolgt; sie dienen dem Schutz waldnaher Bauten und ihrer Bewohner gegen SchÃ¤digung durch Windwurf sowie gegen Schatten und Feuchtigkeit; darÃ¼ber hinaus schÃ¼tzen sie den Wald vor Brandgefahr, sichern seine Wohlfahrts- und Erholungsfunktion, erhalten ihn als Umweltfaktor und gewÃ¤hren einen nicht zu schroffen Ãbergang zwischen Wohngebieten und Waldlandschaft (BGE 119 Ia 113 E. 5; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 2. A., WÃ¤denswil 2000, S. 293). Soweit mit den WaldabstÃ¤nden raumplanerische Zwecke verfolgt werden, Ã¼berschneidet sich die Zwecksetzung mit der Erho­lungs-, Trenn- und Schutzfunktion der Freihaltezonen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>FÃ¼r die raumplanerische Funktion der streitbetroffenen Freihaltezone bedeutet dies insbesondere, dass sie fÃ¼r einen hinreichenden Abstand zwischen Bauzone und Wald zu sorgen und diesen so zu schÃ¼tzen hat, dass er in seiner Wohlfahrts- und Erholungsfunktion sowie als Umweltfaktor nicht beeintrÃ¤chtigt wird. Das bedeutet jedoch nicht, dass die durch die Freihaltezone erfasste FlÃ¤che nur landwirtschaftlich beworben werden kann. ZulÃ¤ssig sind auch andere Bewerbungen, welche die erfasste FlÃ¤che grundsÃ¤tzlich von Ãberbauungen frei halten und den Zonenzweck nicht beeintrÃ¤chtigen, so insbesondere die Nutzung fÃ¼r HausgÃ¤rten, Parkanlagen und dergleichen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Sind in der streitbetroffenen Freihaltezone mithin GÃ¤rten und dergleichen zulÃ¤ssig, so sind gemÃ¤ss § 40 Abs. 1 PBG Bauten und Anlagen zuzulassen, die einer solchen Nutzung "dienen", das heisst sie ermÃ¶glichen oder erleichtern und ihr funktionell und flÃ¤chenmÃ¤ssig untergeordnet sind. Diese Voraussetzungen sind bei beim geplanten Kinderspielplatz und den GartensitzplÃ¤tzen erfÃ¼llt, nicht aber bei den LichtschÃ¤chten. Dass der Kinderspielplatz eine notwendige AusrÃ¼stung des bewilligten Mehrfamilienhauses darstellt, Ã¤ndert daran nichts. KinderspielplÃ¤tze und GartensitzplÃ¤tze kÃ¶nnen auch nicht mit ParkplÃ¤tzen oder Zufahrten verglichen werden, da diese nicht der Bewerbung der FreiflÃ¤che, sondern direkt der baulichen Nutzung dienen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>