<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2015.00421</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215769&amp;W10_KEY=4467081&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2015.00421</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.11.2015</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 02.05.2016 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nutzungsplanung: Beschwerde gegen die Aufhebung der Festsetzung eines Aussichtspunkts.<br/><br/>Die Beschwerdeführenden wehren sich gegen die Aufhebung der Festsetzung eines Aussichtspunkts auf der zu ihren Grundstücken benachbarten Parzelle. Da die Festsetzung des Aussichtspunkts zu einer Einschränkung der zulässigen Gebäudehöhe auf der benachbarten Parzelle führt, sind sie zur Beschwerde legitimiert (E. 1.2).<br/>Bei der Überprüfung der kommunalen Nutzungsplanung haben sich die Rekursinstanzen Zurückhaltung aufzuerlegen. Die der Gemeinde zustehende Planungsautonomie ist zu beachten, insbesondere wenn es für die Beurteilung auf die örtlichen Verhältnisse ankommt. Dem Baurekursgericht bleibt es versagt, anstelle der kommunalen planerischen Anordnung eine gleichermassen vertretbare Lösung zu setzen. Es darf von der durch die Gemeinde gewählten Lösung nur abweichen, wenn die von ihr gewählte Lösung aus überzeugenden Gründen auch tatsächlich als besser erscheint (E. 2).<br/>Der strittige Aussichtspunkt liegt an einer Quartierstrasse ohne Trottoir, und die Topografie lässt den Schluss zu, dass die Sicht auf das Seebecken und die Alpen nicht nur von der fraglichen Stelle, sondern auch von weiteren erhöhten Lagen gewährleistet ist. Die Festsetzung des Aussichtspunkts würde zudem einen schweren Eingriff in das Eigentum der Eigentümer der Parzelle bedeuten, da damit bei der Überbauung ein Verzicht auf das Attikageschoss verbunden wäre. Das öffentliche Interesse an der Festsetzung des Aussichtspunkts ist hingegen nur gering (E. 4.4.3).<br/><br/>Abweisung der Beschwerde.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSICHT">AUSSICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSICHTSPUNKT">AUSSICHTSPUNKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUREKURSGERICHT">BAUREKURSGERICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG">EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINSCHRÃNKUNGSVORAUSSETZUNGEN">EINSCHRÃNKUNGSVORAUSSETZUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSRECHT">PLANUNGSRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSRECHTLICHE FESTLEGUNG">PLANUNGSRECHTLICHE FESTLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TOPOGRAFIE">TOPOGRAFIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUBARKEIT">ÃBERBAUBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 36 BV</span><br/><span class="gerade">§ 75 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 338a Abs. 1 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 33 Abs. 3 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=28327" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><br/> VB.2015.00421</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. November 2015</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Cyrielle SÃ¶llner Tropeano.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B,<b> </b></span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen<br/> <br/> </p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>F AG,</span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA G, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und<br/> <br/> </p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde H, vertreten durch den Gemeinderat, </span></p> <p class="MsoBodyText">dieser vertreten durch RA I, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, <br/> <br/> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Nutzungsplanung,</b></p> <span><br/> </span> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Gemeindeversammlung H stimmte am 26. September 2013 einer Initiative zu und setzte an der westlichen bergseitigen Grenze des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 den Aussichtspunkt "J" fest.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen diesen Beschluss erhoben D und E sowie die F AG als EigentÃ¼mer dieses GrundstÃ¼cks Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten dessen Aufhebung.</p> <p class="Urteilstext">Im Anschluss an einen doppelten Schriftenwechsel fÃ¼hrte das Baurekursgericht am 13. Mai 2014 einen Augenschein durch. Daraufhin wurde das Verfahren informell sistiert, bis das Rechtsmittelverfahren betreffend die Festsetzung der Waldabstandslinie auf dem nÃ¤mlichen GrundstÃ¼ck rechtskrÃ¤ftig erledigt sei. Mit Urteil vom 22. April 2015 bestÃ¤tigte das Bundesgericht den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 10. Juli 2014, wonach die Waldabstandslinie in einem Abstand von 10 m zur Waldgrenze zu ziehen sei.</p> <p class="Urteilstext">Am 7. Mai 2015 nahm das Baurekursgericht das Verfahren wieder auf, hiess den Rekurs mit Entscheid vom 2. Juni 2015 gut und hob den Gemeindeversammlungsbeschluss betreffend Festsetzung des Aussichtspunktes auf Kat.-Nr. 01 auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 6. Juli 2015 liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid vom 2. Juni 2015 aufzuheben und den Gemeindeversammlungsbeschluss vom 26. September 2013 wiederherzustellen. Ausserdem verlangten sie eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="MsoNormal">In seiner Vernehmlassung vom 11. August 2015 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Die Mitbeteiligte liess am 3. September 2015 deren Gutheissung beantragen. Die Beschwerdegegner liessen am 7. September 2015 â unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â Abweisung des Rechtsmittels beantragen. Mit Replik vom 14. Oktober 2015 hielten <span>A und B </span>an ihren AntrÃ¤gen fest. Eine Duplik wurde nicht eingeholt.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Auf die ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden eingegangen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhobenen Beschwerde zustÃ¤ndig.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 1 ist EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02, der BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 gehÃ¶rt das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03. Beide Parzellen sind nur durch die J-Strasse vom streitbetroffenen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 der Beschwerdegegner getrennt. Die Festsetzung des Aussichtspunktes fÃ¼hrt zu einer EinschrÃ¤nkung der dort zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he. Kraft § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind sie unter diesen UmstÃ¤nden legitimiert, sich mit Beschwerde gegen den Rekursentscheid fÃ¼r die Wiederherstellung des Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 26. September 2013 zu wehren.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b><span>Die vom Baurekursgericht am Augenschein getroffenen Feststellungen kÃ¶nnen auch vom Verwaltungsgericht berÃ¼cksichtigt werden (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 81). Ausserdem geben die Akten Ã¼ber die massgebenden UmstÃ¤nde des streitbetroffenen Planungsakts hinreichend Auskunft. Auf einen gerichtlichen Lokaltermin kann daher verzichtet werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="MsoNormal"><span>Bei der ÃberprÃ¼fung einer kommunalen Nutzungsplanung haben sich die Rekurs- und die Genehmigungsinstanz ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Sie prÃ¼fen den angefochtenen Akt zwar nicht nur auf RechtmÃ¤ssigkeit, sondern auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG; § 5 Abs. 1 PBG), haben dabei aber die der Gemeinde bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung zustehende Planungsautonomie zu beachten, insbesondere wenn es fÃ¼r die Beurteilung auf die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse ankommt. Sie dÃ¼rfen nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist, den wegleitenden Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die UnzweckmÃ¤ssigkeit oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich ist (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 77). Kraft Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) mÃ¼ssen NutzungsplÃ¤ne von Bundesrechts wegen durch mindestens eine RechtsmittelbehÃ¶rde voll Ã¼berprÃ¼ft werden kÃ¶nnen. Damit ist gemÃ¤ss Bundesgericht eine Kontrolle der Angemessenheit mitenthalten; allerdings muss diese Instanz auch im Anwendungsbereich von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die Gemeindeautonomie respektieren (Donatsch, § 20 N. 78).</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verwaltungsgericht ist bei der ÃberprÃ¼fung von Rekurs- und Genehmigungsentschei­den betreffend kommunale Anordnungen auf die Rechtskontrolle beschrÃ¤nkt (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Wurden mit diesen Entscheiden kommunale Nutzungsplanungen aufgehoben, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Kognition auch zu prÃ¼fen, ob die Rekurs- und Genehmigungsinstanz in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet haben.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Im wegleitenden Entscheid VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013 hat das Verwaltungsgericht seine Praxis zur Kognition des Baurekursgerichts in Einordnungsfragen geÃ¤ndert und dabei ErwÃ¤gungen angestellt, die auch bei der ÃberprÃ¼fung von Planungsentscheiden zu berÃ¼cksichtigen sind. So hat das Gericht festgehalten, der Umstand, dass die Gemeinden bei der Anwendung offen formulierter kantonaler Bestimmungen Ã¼ber einen gewissen Spielraum verfÃ¼gten, bedeute nicht, dass das zur Angemessenheitskontrolle befugte Baurekursgericht erst dann eingreifen dÃ¼rfe, wenn sich der angefochtene Entscheid geradezu als sachlich nicht mehr vertretbar erweise. Zwischen der Gemeindeautonomie und dem verfassungsmÃ¤ssigen Anspruch auf AusschÃ¶pfung der gerichtlichen ÃberprÃ¼fungsbefugnis sei im Sinn eines mÃ¶glichst schonenden Ausgleichs der verschiedenen Verfassungs- und Grundrechtsinteressen praktische Konkordanz herzustellen. Das Baurekursgericht dÃ¼rfe den kommunalen Entscheid unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der ErwÃ¤gungen Ã¼berprÃ¼fen; abgesehen von der insoweit gebotenen RÃ¼cksichtnahme auf die Gemeindeautonomie rechtfertige sich jedoch keine weitergehende EinschrÃ¤nkung seiner Kognition.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Im Entscheid VB.2014.00480 vom </span><span>21. September 2015 (E. 2.4) hat das Verwaltungsgericht seine Rechtsprechung zur Kognition des Baurekursgerichts in kommunalen Planungsfragen dahingehend prÃ¤zisiert, dass es dem Baurekursgericht versagt bleibe, anstelle der kommunalen planerischen Anordnung eine gleichermassen vertretbare LÃ¶sung zu setzen. Es darf von der durch die Gemeinde gewÃ¤hlten LÃ¶sung nur abweichen, wenn die von ihr ausgewÃ¤hlte LÃ¶sung aus Ã¼berzeugenden GrÃ¼nden tatsÃ¤chlich als besser erscheint.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss § 75 PBG kann die Bau- und Zonenordnung fÃ¼r im Zonenplan bezeichnete Lagen Anordnungen treffen, welche die Aussicht oder die Sicht auf besondere GelÃ¤ndeformen sichern. Bei der Festsetzung eines Aussichtspunkts handelt es sich um eine EigentumsbeschrÃ¤nkung. Eine solche bedarf nach Art. 36 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) einer gesetzlichen Grundlage; diese ist mit der ErmÃ¤chtigungsnorm von § 75 PBG in Verbindung mit Art. 30 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde H vom 7. November 2012 (BZO) gegeben. Die letztgenannte Bestimmung lautet wie folgt:</span></p> <p class="Urteilstext">"<sup>1</sup> Die zur Sicherstellung des Aussichtsschutzes freizuhaltenden horizontalen und vertikalen Sichtwinkel sind in einem besonderen Aussichtsschutzplan festgelegt.</p> <p class="Urteilstext"> <sup>2</sup> Die Sichtwinkel gelten ab AugenhÃ¶he, d.h. ab 1.50 m Ã¼ber dem gewachsenen Terrain am bezeichneten Punkt.</p> <p class="Urteilstext"> <sup>3</sup> Kein Bestandteil eines GebÃ¤udes, der Umgebungsgestaltung oder der Bepflanzung darf die durch die Sichtwinkel festgelegte Ebene durchstossen."</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"><span>Sodann muss der Eingriff durch ein Ã¶ffentliches Interesse gerechtfertigt und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 BV).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der nÃ¶rdliche Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 besteht aus einer 530 m² umfassenden WaldflÃ¤che, der sÃ¼dliche Bereich von 620 m² liegt in der zweigeschossigen Wohnzone W1. Die letztgenannte FlÃ¤che wird auf der Nordseite durch den Wald und im Ãbrigen durch die â das GrundstÃ¼ck in einer engen Kurve umfahrende â J-Strasse begrenzt. Am 20. September 2012 setzte die Gemeindeversammlung H auf Kat.-Nr. 01 eine Waldabstandslinie im Abstand von 30 m zum Waldrand fest. Auf Rekurs der GrundeigentÃ¼mer hob das Baurekursgericht diesen Beschluss mit Entscheid vom 12. MÃ¤rz 2013 auf und lud die Gemeinde ein, diese Linie im Abstand von 10 m festzusetzen. Eine von den heutigen BeschwerdefÃ¼hrenden hiergegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht am 10. Juli 2014 ab (VB.2013.00320 + 00321); der Weiterzug an das Bundesgericht blieb am 22. April 2015 erfolglos (1C_428/2014). In Anbetracht eines Waldabstands von lediglich 10 m steht fest, dass die Parzelle Kat.-Nr. 01 Ã¼berbaut werden kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das Baurekursgericht hielt in seinen ErwÃ¤gungen fest, dass die HÃ¶henkote dem in Art. 30 Abs. 2 BZO vorgesehenen Mass entspreche und insoweit nicht zu beanstanden sei. Der Aussichtsschutz nach § 75 PBG bezwecke nicht den Schutz der Aussicht um ihrer selbst willen, sondern als QualitÃ¤t des Ã¶ffentlichen Raums. Daher seien Aussichtslagen typischerweise eingebettet in Ã¶ffentliche Erholungsgebiete, Parkanlagen, Promenaden oder in ein Fusswegnetz. Ein solcher Bezug fehle beim streitbetroffenen Aussichtspunkt, der peripher am Rand einer Quartierstrasse und abseits des Wanderweges liege. GemÃ¤ss Stellungnahme des Gemeinderats zur Initiative befinde sich der Aussichtspunkt nicht auf einer Route, die typischerweise von FussgÃ¤ngern und Erholungsuchenden begangen werde. Im Ã¶ffentlichen Raum beschrÃ¤nke sich die Aussicht auf einen lediglich rund 10 m langen Abschnitt der Fahrbahn, die auf beiden Seiten von Wald bzw. privaten GrundstÃ¼cken gesÃ¤umt werde. Die Aussicht kÃ¶nne hÃ¶chstens im VorÃ¼bergehen wahrgenommen werden, weil jegliche Infrastruktur fehle und sich auch kaum realisieren liesse. Von einem "Ruhepunkt" oder "wertvollen Erholungsraum" kÃ¶nne nicht die Rede sein. Daran Ã¤ndere auch der Umstand nichts, dass sich die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 wÃ¤hrend des Rekursverfahrens bereit erklÃ¤rt habe, auf ihrem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 mittels einer Personaldienstbarkeit zugunsten der Ãffentlichkeit fÃ¼r 25 Jahre eine Aussichtsbank zu dulden. Abgesehen davon, dass dieses Vorbringen als verspÃ¤tet nicht zu berÃ¼cksichtigen sei, wÃ¼rde die Bank im Gegensatz zum Aussichtspunkt nur zeitlich beschrÃ¤nkt zur VerfÃ¼gung stehen. Im Ãbrigen wÃ¼rde die Aussicht durch die bevorstehende Ãberbauung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 geschmÃ¤lert. Das Ã¶ffentliche Interesse an einem derart unzweckmÃ¤ssig ausgestalteten und mutmasslich schwach frequentierten Aussichtspunkt sei als gering einzustufen. Dem stehe ein erheblicher Eingriff in das Privateigentum der betroffenen GrundeigentÃ¼mer gegenÃ¼ber, die eine betrÃ¤chtliche EinschrÃ¤nkung der baulichen Nutzung von Kat.-Nr. 01 hinnehmen mÃ¼ssten. Denn nach Art. 30 Abs. 3 BZO dÃ¼rfe kein Bestandteil des GebÃ¤udes, der Umgebungsgestaltung oder der Bepflanzung die durch die Sichtwinkel des Aussichtsschutzes festgelegte Ebene durchstossen. Bereits aufgrund der Hanglage, der ungÃ¼nstigen GrundstÃ¼cksform sowie der Bau- und Waldabstandslinien seien der Ãberbaubarkeit enge Grenzen gesetzt. Wenn nun noch die HÃ¶henkote des Aussichtsschutzes die vertikale Ausdehnung vermindere, mÃ¼sse auf ein Geschoss verzichtet werden und lasse sich auch ein als Terrasse begehbares Flachdach nicht realisieren. Ein Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse an der Festlegung eines Aussichtspunkts mÃ¼sse daher verneint werden. Insgesamt erweise sich die Festlegung des streitbetroffenen Aussichtspunkts als unangemessen und unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen zur BegrÃ¼ndung ihres Rechtsmittels vor, dass das Baurekursgericht aufgrund der Gemeindeautonomie kommunale Planfestlegungen nur dann aufheben dÃ¼rfe, wenn deren UnzweckmÃ¤ssigkeit oder Unangemessenheit offensichtlich sei. Entgegen diesen Leitplanken habe die Vorinstanz die Frage der ZweckmÃ¤ssigkeit und der Angemessenheit eines Aussichtspunkts frei und nach eigenem Ermessen Ã¼berprÃ¼ft. Ob der Gemeindeversammlungsbeschluss offensichtlich unzweckmÃ¤ssig oder unangemessen sei, habe die Vorinstanz nicht nÃ¤her geprÃ¼ft. Inwiefern die Gemeindeversammlung, welche die Argumente des Gemeinderats berÃ¼cksichtigt habe, einen qualifiziert unzulÃ¤ssigen Entscheid getroffen habe, sage der Rekursentscheid nicht. Vielmehr habe die Gemeindeversammlung nach reiflicher Ãberlegung den Willen des Stimmvolks ausgedrÃ¼ckt und einen rege benutzten Aussichtspunkt von hoher AufenthaltsqualitÃ¤t geschÃ¼tzt. Im Ãbrigen habe die Vorinstanz auf einen ungenÃ¼gend festgestellten Sachverhalt abgestellt, indem sie die ErklÃ¤rung der BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 vom 2. und 5. August 2014 sowie die Eingabe der Gemeinde H vom 17. September 2014 als verspÃ¤tet nicht berÃ¼cksichtigt habe. Denn nach neuerer Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts dÃ¼rften neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel jederzeit vorgebracht werden; die Untersuchungspflicht des Gerichts relativiere nÃ¤mlich die Obliegenheit der beschwerdefÃ¼hrenden Partei, tatsÃ¤chliche Behauptungen innerhalb der Rechtsmittelfrist vorzutragen. Dank des unwiderruflichen Angebots der BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2, auf ihrem GrundstÃ¼ck ein AussichtsbÃ¤nkchen aufzustellen, und zwar ohne EntschÃ¤digung, werde die AufenthaltsqualitÃ¤t des Aussichtspunkts stark aufgewertet. Sodann habe sich das Baurekursgericht bei der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Planungsakts auf unrichtige Tatsachen gestÃ¼tzt und das Ã¶ffentliche Interesse am Aussichtspunkt zu Unrecht als gering eingestuft. Dass die J-Strasse nicht als kommunaler Fuss- oder Wanderweg bezeichnet sei und hinsichtlich des Gemeindegebiets peripher liege, spiele keine Rolle; jedenfalls frequentiere die grosse Mehrheit der Erholung suchenden SpaziergÃ¤nger die J-Strasse. Der Aussichtspunkt dÃ¼rfe als ruhige Oase innerhalb der Gemeinde gelten; die frÃ¼here Sitzbank habe seit den achtziger Jahren bestanden. GegenÃ¼ber dem erheblichen Ã¶ffentlichen Interesse am Aussichtspunkt, welches durch das knappe Abstimmungsresultat in der Gemeindeversammlung keineswegs geschmÃ¤lert werde, wiege das entgegenstehende private Interesse der Beschwerdegegner leichter. Das Baurekursgericht gehe allein aufgrund von Mutmassungen zu Unrecht von einer betrÃ¤chtlichen EinschrÃ¤nkung der Bebaubarkeit des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 aus. Vielmehr kÃ¶nnten die Beschwerdegegner die Parzelle trotz Festsetzung des Aussichtspunkts sinnvoll nutzen und mÃ¼ssten lediglich auf das Attikageschoss verzichten. â In der Replik machen die BeschwerdefÃ¼hrenden unter Beilage einer Fotomontage geltend, dass die QualitÃ¤t der Aussicht auch nach einer Ãberbauung von Kat.-Nr. 01 weitgehend erhalten bleibe.</p> <p class="Urteilstext">Dem halten die Beschwerdegegner entgegen, dass sich weder aus dem Gesetz noch aus der Lehre eine Pflicht des Verwaltungsgerichts ergebe, die erst nach dem vorinstanzlichen Augenschein abgegebenen ErklÃ¤rungen von BeschwerdefÃ¼hrenden und Gemeinde noch zu berÃ¼cksichtigen. Im Ãbrigen Ã¤nderten die nur vagen Zusagen Ã¼ber die zeitlich beschrÃ¤nkte Duldung einer Sitzbank die Ausgangslage nicht massgebend; die von der Vorinstanz festgestellte UnverhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Aussichtspunkts werde dadurch nicht erschÃ¼ttert. Die Fernsicht auf See und Berge sei nicht an den betreffenden Standort gebunden, sondern auch an anderen Stellen in der nÃ¤heren Umgebung mÃ¶glich. Die BeschwerdefÃ¼hrenden liessen bei der Beschreibung der Aussicht ausser Acht, dass das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 bald Ã¼berbaut werde und nicht als GrÃ¼nflÃ¤che erhalten bleibe. Wenn die Vorinstanz der Festsetzung eines Aussichtspunkts nur ein geringes Ã¶ffentliches Interesse zuerkenne, vermÃ¶ge eine Sitzbank auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 an dieser WÃ¼rdigung nichts zu Ã¤ndern. DemgegenÃ¼ber wÃ¼rde der den Beschwerdegegnern aufgezwungene Verzicht auf ein Geschoss einen erheblichen Eingriff in das Eigentum bedeuten und hÃ¤tte eine massive Entwertung des GrundstÃ¼cks zur Folge. In diesem Zusammenhang falle auch das Ã¶ffentliche Interesse an der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens ins Gewicht. Dem jeder vernÃ¼nftigen Planung widersprechenden Beschluss der Gemeindeversammlung lÃ¤gen offensichtlich sachfremde Ãberlegungen zugrunde.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Im Anschluss an den Augenschein des Baurekursgerichts vom 13. Mai 2014 und wÃ¤hrend der informellen Sistierung des Rekursverfahrens haben die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 und die mitbeteiligte Gemeinde am 5. August 2014 bzw. 17. September 2014 ErklÃ¤rungen betreffend die Errichtung einer Personaldienstbarkeit zugunsten der Allgemeinheit fÃ¼r die Dauer von 25 Jahren auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 und die Erstellung einer Sitzbank an diesem Ort abgegeben. WÃ¤hrend die Vorinstanz diese Kundgebungen wegen VerspÃ¤tung nicht mehr berÃ¼cksichtigt hat, vertreten die BeschwerdefÃ¼hrenden die gegenteilige Auffassung.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 20a Abs. 2 VRG sind neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel im Rekursverfahren zulÃ¤ssig. Nach der Rechtsprechung ist fÃ¼r die â verwaltungsinterne wie auch die gerichtliche â Rekursinstanz stets der Sachverhalt im Zeitpunkt des Rekursentscheids massgebend <span>(Donatsch, § 20a N. 4). Nach dem Gesagten hat das Baurekursgericht die fraglichen ErklÃ¤rungen zu Unrecht ausser Acht gelassen. In einer EventualerwÃ¤gung hat die Vorinstanz festgehalten, dass die BerÃ¼cksichtigung der SachverhaltsÃ¤nderung am Ergebnis, dass die Festsetzung des Aussichtspunkts aufzuheben sei, nichts Ã¤ndern wÃ¼rde. Weil der massgebende Sachverhalt klar definiert ist und sich das Baurekursgericht zu dessen materieller WÃ¼rdigung ausgesprochen hat, kann das Verwaltungsgericht ohne Weiteres ebenfalls in der Sache selbst entscheiden. </span>Da das Angebot der BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 im Rahmen des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von den Parteien thematisiert wurde, liegt auch keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs vor.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Das Bundesgericht hat sich im erwÃ¤hnten Urteil 1C_428/2014 vom 22. April 2015 betreffend Waldabstandslinien in E. 2.2 eingehend zur Kognition des Baurekursgerichts im Rekursverfahren ausgesprochen. Dabei hat es festgehalten, die RechtsmittelbehÃ¶rde dÃ¼rfe nicht unter mehreren verfÃ¼gbaren und angemessenen LÃ¶sungen wÃ¤hlen bzw. eine zweckmÃ¤ssige WÃ¼rdigung der Gemeinde durch ihre eigene ersetzen. Indessen habe sie auch nicht erst dann einzuschreiten, wenn die WÃ¼rdigung der Gemeinde schlechthin unhaltbar oder willkÃ¼rlich sei; es genÃ¼ge, wenn sich diese als unangemessen oder rechtswidrig erweise. Insofern sei die Gemeindeautonomie durch Ã¼bergeordnetes Recht, einschliesslich der GrundsÃ¤tze und Ziele der Raumplanung, eingeschrÃ¤nkt und habe die Gemeinde ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare WÃ¼rdigung der massgebenden VerhÃ¤ltnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare InteressenabwÃ¤gung zugrunde zu legen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Der streitbetroffene Aussichtspunkt am Rand des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 liegt an der J-Strasse. Bei dieser handelt es sich um eine Quartierstrasse ohne Trottoir, die an der nÃ¶rdlichen Gemeindegrenze von H durch ein dicht Ã¼berbautes Wohnquartier verlÃ¤uft. Es steht fest, dass der Wanderweg, der vom Dorf zum nÃ¶rdlich angrenzenden "K-Park" auf dem Gemeindegebiet von L sowie zum Erholungsgebiet jenseits der M-Strasse fÃ¼hrt, nicht Ã¼ber die J-Strasse, sondern nÃ¶rdlich von dieser durch das Gebiet N verlÃ¤uft. Unter diesen UmstÃ¤nden ist davon auszugehen, dass die SpaziergÃ¤nger das bewaldete Gebiet N einer eher belanglosen Quartierstrasse vorziehen. Die Topografie legt zudem den Schluss nahe, dass die Sicht auf das Seebecken und die Alpen nicht nur von der fraglichen Stelle an der J-Strasse, sondern auch von weiteren erhÃ¶hten Lagen der Gemeinde H gewÃ¤hrleistet ist. Im Spezialplan "Waldabstandslinien und Aussichtspunkte" der Gemeinde H, der zahlreiche Aussichtspunkte enthÃ¤lt, sind denn auch die besonders attraktiven Lagen erfasst. Ausserdem ist nicht zu erkennen, dass der fragliche Aussichtspunkt der einzige parallel zum See ausgerichtete sein soll. Unter diesen UmstÃ¤nden ist mit der Vorinstanz kein namhaftes Ã¶ffentliches Interesse an einem zusÃ¤tzlichen Aussichtspunkt an der J-Strasse auf Kat.-Nr. 01 auszumachen. Dabei tut nichts zur Sache, ob dem SpaziergÃ¤nger mit einer Ruhebank auf dem NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 eine bessere Gelegenheit zum Verweilen eingerÃ¤umt wÃ¼rde. Weil die WÃ¼rdigung der planerischen ZweckmÃ¤ssigkeit nach objektiven Gesichtspunkten vorzunehmen ist, spielen auch die nÃ¤heren UmstÃ¤nde des Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 26. September 2013 keine Rolle. Sodann ist dem Baurekursgericht beizupflichten, dass die Festsetzung des umstrittenen Aussichtspunkts einen schweren Eingriff in das Eigentum der Beschwerdegegner bedeuten wÃ¼rde. Denn nach den zutreffenden und unwidersprochenen ErwÃ¤gungen der Vorinstanz wÃ¤re damit bei der Ãberbauung von Kat.-Nr. 01 mindestens der Verzicht auf ein Attikageschoss verbunden, wenn nicht noch weitere EinschrÃ¤nkungen. Ob eine solche Massnahme die Schwelle einer entschÃ¤digungspflichtigen materiellen Enteignung erreichen dÃ¼rfte, kann dahingestellt bleiben (vgl. BGer, 10. August 2010, 1C_487/2009, E. 6.5; VGr, 8. Dezember 2011, VR.2011.00004, E. 7.3). Jedenfalls hÃ¤tten die Beschwerdegegner gleichwohl eine massive wirtschaftliche BeeintrÃ¤chtigung hinzunehmen. In Anbetracht des nur geringen Ã¶ffentlichen Interesses an der Festsetzung eines Aussichtspunkts darf ihnen dieser Eingriff nicht zugemutet werden.</p> <p class="Urteilstext"><span>Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Prozessausgang werden die BeschwerdefÃ¼hrenden solidarisch kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen von vornherein nicht zu; vielmehr sind sie zu verpflichten, den Beschwerdegegnern eine solche VergÃ¼tung im angemessenen Betrag von (insgesamt) Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen: <br/> Fr. 230.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'230.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r den Gesamtbetrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden solidarisch verpflichtet, den Beschwerdegegnern eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>