Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 14. Februar 2012 (410 11 345) ____________________________________________________________________ Zivilprozessrecht Mietrecht Parteien A.____ vertreten durch Advokat Alexander Heinzelmann, Veit & Partner, Tier- gartenstrasse 14, Postfach 63, 4410 Liestal, Beschwerdeführer gegen B.____ und C.____ vertreten durch Advokatin Doris Vollenweider, Rebgasse 15, Postfach 215, 4410 Liestal, Beschwerdegegner Gegenstand Mietrecht Beschwerde gegen das Urteil des Bezirksgerichtsvizepräsidenten Liestal vom 9. August 2011 Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht Sachverhalt A. Mit Urteil des Bezirksgerichtsvizepräsidenten Liestal vom 9. August 2011 wurde die Klage der Mieter, B.____ und C.____, gutgeheissen und der Vermieter, A.____, verurteilt, den Mietern unter dem Titel der Nebenkosten für die Abrechnungsper ioden vom 1. Juli 2008 bis zum 30. Juni 2009 und vom 1. Juli 2009 bis zum 30. Juni 201 0 einen Betrag von insgesamt CHF 1'157.00 nebst Zins zu 5% seit 21. Oktober 2010 auf CHF 440.50 und Zins zu 5% seit 2. Dezember 2010 auf CHF 716.50 zurückzubezahlen. Die Kl age des Vermieters wurde abge- wiesen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführ t, dass die im Mietvertrag vom 24. Dezember 2007 beziehungsweise vom 30. Dezember 2007 enthaltene Nebenkostenverein- barung nicht zu beanstanden sei. Allerdings weise die Mi eterschaft in ihrer Eingabe vom 2. März 2011 zu Recht darauf hin, dass die vom Vermieter für die beiden Abrechnungsperioden in Rechnung gestellten Nebenkosten nicht hinreichend b elegt seien, da die einzelnen Beträge aus den vom Vermieter ins Recht gelegten Nebenkostenabrechnungen nicht hergeleitet werden könnten. B. Dagegen erhob der Vermieter, vertreten durch Advokat A lexander Heinzelmann, mit Ein- gabe vom 24. November 2011 Beschwerde beim Kantonsgeri cht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, und beantragte, es sei das vorinstanzliche Urteil aufzuheben (Ziff. 1) und es seien die Mieter in solidarischer Haftung zu verpflichten, dem Vermieter aus der Nebenkostenabrechnung für die Periode vom 1. Juli 2008 bis zum 30. Juni 2009 den Betrag von CHF 543.40 zuzüglich Zins zu 5% ab dem 27. November 2009 und aus der Nebenko stenabrechnung für die Periode vom 1. Juli 2009 bis zum 30. Juni 2010 den Betrag von CH F 374.65 zuzüglich Zins zu 5% ab dem 7. Januar 2011 zu bezahlen (Ziff. 2). Eventualit er zu Ziff. 2 sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen zurückzuweisen (Ziff. 3). Ferner seien den Mietern in solidarischer Verbindung die ordentlich en und ausserordentlichen Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens sowie des vorliegenden Besch werdeverfahrens aufzuerlegen (Ziff. 4) und es sei der Beschwerde die aufschiebende W irkung zu erteilen. Zur Begründung führte er aus, dass entgegen der Ansicht der Vorinstanz die in Rechnung gestellten Nebenkos- ten hinreichend belegt seien. Überdies sei das Vorbring en der Mieter, die Nebenkosten seien nicht nachvollziehbar und daher nicht bewiesen, nicht gen ügend substantiiert vorgebracht wor- den und erfülle die Anforderungen an die Bestreitungslast nicht. Zudem habe das Gericht seine in mietrechtlichen Verfahren bestehende Untersuchungsm axime verletzt, indem es ihn nicht aufgefordert habe, Einzelbelege einzureichen. Daher h abe er davon ausgehen dürfen, dass er der Vorinstanz alle für die Beurteilung des Falles notwendigen Unterlagen vorgelegt habe. C. Mit Verfügung vom 25. November 2011 gewährte das Kant onsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung. D. Die Beschwerdegegner begehrten mit Beschwerdeantwort vom 6. Januar 2012 die voll- umfängliche Abweisung der Beschwerde unter o/e Kostenfo lge. Dazu führen sie aus, die Ne- benkosten seien aufgrund der zu pauschal gehaltenen Neben kostenabrede überhaupt nicht geschuldet. Selbst wenn, sei im vorinstanzlichen Verfahren mit Eingabe vom 2. März 2011 aus- geführt worden, dass die einzelnen geltend gemachten P ositionen aus den eingereichten Ab- rechnungen nicht hergeleitet werden könnten. Ferner w erde die Untersuchungsmaxime bei an- Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht waltlich vertretenen Parteien sehr stark relativiert, we shalb es nicht Aufgabe des Gerichts sei, dem Anwalt aufzuzeigen, welche Unterlagen er einzureichen habe. Überdies führe die Untersu- chungsmaxime nicht zu einer Umkehr der Beweislast. Erwägungen 1.1 Gemäss Art. 405 Abs. 1 der am 1. Januar 2011 in Kraft getretenen Schweizerischen Zivil- prozessordnung (ZPO; SR 272) ist für die Beurteilung v on Rechtsmitteln dasjenige Recht an- wendbar, das bei der Eröffnung des angefochtenen Ents cheids in Kraft war. Das in casu ange- fochtene Urteil des Bezirksgerichtsvizepräsidenten Liestal wu rde dem Beschwerdeführer am 9. August 2011 und somit nach Inkrafttreten der neuen ZPO eröffnet, so dass auf das vorlie- gende Rechtsmittelverfahren die Bestimmungen der ZPO zur Anwendung gelangen. 1.2 Nicht berufungsfähige erstinstanzliche Entscheide sind gem äss Art. 319 lit. a ZPO mit Beschwerde anfechtbar. In vermögensrechtlichen Angelege nheiten ist die Berufung nur zuläs- sig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltene n Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Vorlieg end wurden die beiden Parallelverfahren Nr. 150 11 149 und 150 11 134, mithin die Klage des Beschwerdeführers gegen die Beschwer- degegner sowie die Klage der Beschwerdegegner gegen den Beschwerdeführer, mit Verfügung des Bezirksgerichtspräsidenten Liestal vom 1. März 2011 verein igt. Der Streitwert setzt sich deshalb aus dem im vorinstanzlichen Verfahren an die Besc hwerdegegner zugesprochenen Betrag von CHF 1'157.00 und dem mit Beschwerde geltend gemachten Betrag von CHF 918.05 zusammen, insgesamt somit CHF 2'075.05. Die Streitwertgr enze ist folglich nicht erreicht, wes- halb gegen den angefochtenen Entscheid lediglich das Re chtsmittel der Beschwerde gegeben ist. Gemäss Art. 321 Abs. 1 ZPO ist die Beschwerde innert 30 Tagen seit der Zustellung des begründeten Entscheids oder seit der nachträglichen Zus tellung der Entscheidbegründung schriftlich und begründet bei der Rechtsmittelinstanz e inzureichen. Das motivierte Urteil des Bezirksgerichtsvizepräsidenten Liestal wurde dem Beschwerdefü hrer am 26. Oktober 2011 zu- gestellt, weshalb die vorliegend zu beachtende Beschwerdefrist mit Eingabe vom 24. November 2011 gewahrt wurde. Der Kostenvorschuss von CHF 600.00 wu rde mit Überweisung vom 2. Dezember 2011 fristgerecht bezahlt und auch die üb rigen Formalien sind erfüllt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist. Zuständig für die Beurt eilung der Beschwerde ist gemäss § 5 Abs. 1 lit. b des Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Z ivilprozessordnung (EG ZPO; SGS 221) das Präsidium der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts. 2.1 Grundsätzlich sind nur strittige Tatsachen beweisbedürfti g, weshalb nicht bestrittene Tat- sachenbehauptungen ohne Beweisverfahren dem Entscheid zugr unde gelegt werden (Art. 150 Abs. 1 ZPO; L EUENBERGER , in: Sutter-Somm / Hasenböhler / Leuenberger, ZPO K omm., Art. 222 N 19). Vorliegend ist daher zu prüfen, ob die Beschwerdegegner im vorinstanzlichen Verfahren den Nachweis der in Rechnung gestellten Nebenkosten hinreichend bestritten haben. Gemäss Art. 222 Abs. 2 ZPO hat die beklagte Partei in ihrer Klageantwort darzulegen, welche Tatsachenbehauptungen der klagenden Partei im Einzelne n anerkannt oder bestritten werden, wobei Art. 221 ZPO sinngemäss zur Anwendung kommt. Es ist detailliert, mithin substantiiert, Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht geltend zu machen, was bestritten ist, weshalb pauschale Be streitungen nicht genügen. Grund- sätzlich nicht darzulegen hat die beklagte Partei, weshalb eine bestrittene Behauptung unrichtig sei, da dies zu einer Umkehr der Beweislast führen würde und daher nicht mit Art. 8 ZGB ver- einbar wäre. Entsprechend der bundesgerichtlichen Recht sprechung muss genügen, wenn die Bestreitung ihrem Zweck entsprechend konkretisiert wird , um den Behauptenden zu der ihm obliegenden Beweisführung zu veranlassen (BGE 105 II 1 43, E. 6.a.bb; P AHUD , in: Brunner / Gasser / Schwander, DIKE-Komm-ZPO, Art. 222 N 11; L EUENBERGER , in: Sutter-Somm / Ha- senböhler / Leuenberger, ZPO Komm., Art. 222 N 20 ff.). 2.2 Vorliegend führen die Beschwerdegegner in ihrer Klag eantwort an das Bezirksgericht Liestal vom 2. März 2011 aus, dass die vom Beschwerdeführe r zu den einzelnen Positionen geltend gemachten Beträge aus den eingereichten Abrechn ungen nicht hergeleitet werden könnten, weshalb kein Beweis für die geschuldeten Beträ ge erbracht worden sei. Aus dieser Bestreitung geht deutlich hervor, welche Tatsachenbeha uptung die Beschwerdegegner bestrei- ten. Dem Beschwerdeführer musste deshalb bewusst sein, da ss er die in Rechnung gestellten Beträge genauer zu erläutern und darzulegen hat. Die Bestreitung ist somit ohne Weiteres als ausreichend zu betrachten, zumal den Beschwerdegegnern nicht möglich ist darzutun, inwie- fern die Beträge nicht nachvollziehbar sind. Es zeigt sich deshalb, dass die in Rechnung gestell- ten Beträge hinreichend bestritten wurden. 2.3 Im Weiteren fraglich und daher zu prüfen ist, ob die i n Rechnung gestellten Nebenkosten hinreichend belegt sind. Wie aus den vorinstanzlichen Ver fahrensakten ersichtlich ist, hat der Beschwerdeführer mit Klage vom 3. Februar 2011 die Ne benkostenabrechnung vom 1. Juli 2008 bis zum 30. Juni 2009 (Beilage 10 zur Klage vom 3 . Februar 2011), zusammen mit einer detaillierten Kostenzusammenstellung zur Nebenkostenabre chnung für den gleichen Zeitraum (Beilage 13 zur Klage vom 3. Februar 2011), sowie di e Nebenkostenabrechnung vom 1. Juli 2009 bis zum 30. Juni 2010 (Beilage 14 zur Klage vom 3. Februar 2011), ebenfalls zusammen mit einer detaillierten Kostenzusammenstellung zur Neb enkostenabrechnung (Beilage 15 zur Klage vom 3. Februar 2011), eingereicht. Auf den bei den Nebenkostenabrechnungen sind die folgenden Nebenkosten in Rechnung gestellt worden: Heizkosten, Boilerrevision, Antennenkos- ten und Verwaltungshonorar. Zusätzlich befinden sich zwei Positionen auf den Abrechnungen, welche lediglich mit Nebenkosten bezeichnet wurden. Au fgrund der detaillierten Kostenzusam- menstellungen kann vermutet werden, dass es sich dabei um die Kosten für das verbrauchte Wasser, die Abwassergebühren, Stromkosten sowie Servicea bonnements für die Waschma- schine, den Wäschetrockner sowie den Lift handelt. Dessen ungeachtet ist festzustellen, dass es sich bei den besagten detaillierten Kostenzusammenste llungen bloss um Aufzählungen der angefallenen Kosten handelt, wobei jedoch keine entspr echenden Einzelbelege für die Positio- nen eingereicht wurden. Lediglich der Beleg für die B oilerrevision wurde beigelegt, wobei diese Position ohnehin unbestritten ist. Da in casu keine Bel ege eingereicht wurden, welche den ein- geforderten strittigen Beträgen zugeordnet werden könn en, hat die Vorinstanz zu Recht ange- nommen, dass die Rechnungen nicht hinreichend nachgewiesen seien. 2.4 Der Beschwerdeführer führt sodann aus, die Vorinstanz wäre aufgrund der im Mietrecht geltenden Untersuchungsmaxime dazu verpflichtet gewesen, ihn darauf hinzuweisen, dass die eingelegten Beweise nicht ausreichend seien. Gemäss Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziff. 1 ZPO stellt Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht das Gericht in Streitigkeiten aus Miete und Pacht von W ohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht bis zu einem Streitwert von CH F 30'000.00 den Sachverhalt von Am- tes wegen fest. Diese sog. abgeschwächte Untersuchungsmaxime so ll den Parteien die Durch- setzung und Abwehr von umstrittenen Ansprüchen aus sozialp olitischen Erwägungen erleich- tern und ihnen die persönliche Prozessführung ohne Bei zug von Anwälten ermöglichen (STAEHELIN / STAEHELIN / GROLIMUND , Zivilprozessrecht, § 10 Rz 25; H AUCK , in: Sutter-Somm / Hasenböhler / Leuenberger, ZPO Komm., Art. 247 N 21) . Das Gericht ist jedoch nur zur Nach- forschung verpflichtet, wenn an der Vollständigkeit der Behauptungen oder Beweise ernsthafte Zweifel bestehen (HAUCK , in: Sutter-Somm / Hasenböhler / Leuenberger, ZPO Komm., Art. 247 N 33). Ist eine Partei anwaltlich vertreten, so ist das Mass der gerichtlichen Mitwirkung auf kras- se Fälle beschränkt. Das Gericht darf daher trotz Untersuchungsmaxime nicht darauf hinwirken, dass Einwendungen oder Einreden geltend gemacht werden (HAUCK , in: Sutter-Somm / Hasen- böhler / Leuenberger, ZPO Komm., Art. 247 N 35). 2.5 Da der Streitwert im vorliegenden Beschwerdeverfahren CHF 2'075.05 beträgt, findet die abgeschwächte Untersuchungsmaxime ohne Weiteres Anwendun g. Aus den Verfahrensakten kann entnommen werden, dass der Beschwerdeführer vor der ersten Instanz anwaltlich vertre- ten war, weshalb das Gericht nur in krassen Fällen bei d er Feststellung des Sachverhaltes mit- zuwirken hatte. Ein solcher Fall lag in casu offenkundig nicht vor. Vielmehr hätte es dem Be- schwerdeführer aufgrund der Eingabe der Beschwerdegegn er vom 2. März 2011 bewusst sein müssen, dass er die geltend gemachten Beträge hätte nac hvollziehbar belegen müssen. Ent- gegen der Ausführungen des Beschwerdeführers ist es sod ann nicht von Relevanz, dass die Einzelbelege gemäss den Nebenkostenabrechnungen bereits vor dem Gerichtsverfahren hätten eingesehen werden können. Massgebend ist einzig, ob die N achweise im Verfahren vor der Vorinstanz vorgebracht worden sind. Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, die Einreichung der Einzelbelege hätte das Beweismass gesprengt, da es si ch um hunderte von Belegen han- deln könne. Dem kann ebenso nicht gefolgt werden. Erwe ist sich die sofortige Einreichung von Beweisurkunden als unverhältnismässig, so hätte deren Edi tion zumindest angeboten werden müssen (L EUENBERGER , in: Sutter-Somm / Hasenböhler / Leuenberger, ZPO Komm., Art. 221 N 54). Im Übrigen ändert die Untersuchungsmaxime nichts an der formellen Beweislast. Kann das Bestehen einer entscheidungserheblichen Tatsache dur ch das Gericht weder bejaht noch verneint werden, so hat es nach den Beweislastgesichtspunkt en im Sinne von Art. 8 ZGB zu entscheiden (H AUCK , in: Sutter-Somm / Hasenböhler / Leuenberger, ZPO Komm., Art. 247 N 37). 2.6 Aufgrund der obigen Erwägungen erweist sich die Beschwe rde als unbegründet und ist deshalb abzuweisen. 3.1 Abschliessend ist über die Verteilung der Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskos- ten sowie der Parteientschädigung, für das Rechtsmitte lverfahren zu befinden. In Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO sind dem unterliegenden Beschwe rdeführer die Gerichtskosten aufzu- erlegen. Die Gerichtsgebühr für das Beschwerdeverfahren ist dabei in Anwendung von § 9 Abs. 2 lit. a der Verordnung über die Gebühren der G erichte (Gebührentarif, GebT, SGS 170.31) entsprechend dem einverlangten Kostenvorschuss auf CHF 600.00 festzulegen. Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht 3.2 Ausserdem hat der unterliegende Beschwerdeführer den Beschwerdegegnern eine Par- teientschädigung zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Gem äss § 2 Abs. 1 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte (TO; SGS 178.112) finde t in Beschwerdesachen die Berechnung nach dem Zeitaufwand Anwendung. Da die eingereichte Honorarnote der Rechtsvertreterin der Beschwerdegegner nach dem Streitwert berechnet wurde , ist die Parteientschädigung von Am- tes wegen nach Ermessen festzusetzen (§ 18 Abs. 1 TO). Das Kantonsgericht erachtet einen Aufwand von drei Stunden zu einem Stundenansatz von CHF 250.00 zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer als angemessen, weshalb der Beschwerdeführer den Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung von CHF 750.00 zuzüglich Auslagen vo n CHF 100.00 zuzüglich 8% Mehrwertsteuer von CHF 68.00, insgesamt somit CHF 918.00, zu bezahlen hat. Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Entscheidgebühr von CHF 600.00 für das Beschwerdeverfahren wird dem Beschwerdeführer auferlegt. 3. Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern fü r das Beschwe r- deverfahren eine Parteientschädigung von CHF 850.00 ( inklusive Au s- lagen) zuzüglich 8% Mehrwertsteuer von CHF 68.00, insgesamt somit CHF 918.00, zu bezahlen. Präsidentin Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiber Dominik Haffter