<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;=""><span>III 2016 151</span><br/><span>III 2016 152</span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"=""><span>Entscheid vom 25. April 2017</span><br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Besetzung<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">lic.iur. Achilles Humbel, Präsident<br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin<br/>Dr.oec. Andreas Risi, Richter<br/></td>\n </tr>\n <tr>\n <td vertical-align:top\"=""><span> </span><br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin<br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Parteien<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">\n <ol padding-left:0pt\"="" type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" padding-left:3.68pt;=""><span>A.________,</span></li>\n </ol>vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Hans Rudolf Ziegler,<br/>\n Felsenstrasse 4, Postfach 3, 8808 Pfäffikon, <br>\n <ol padding-left:0pt\"="" start='\"2\"' type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" padding-left:3.68pt;=""><span>Gemeinderat O.________, </span></li>\n </ol>Beschwerdeführer<br/><span>gegen</span><br/>\n <ol padding-left:0pt\"="" type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>Amt für Raumentwicklung ARE, </span>Bahnhofstrasse 14, <br/>\n Postfach 1186, 6431 Schwyz,</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" padding-left:3.68pt;=""><span>Regierungsrat des Kantons Schwyz, </span>Bahnhofstrasse 9, <br/>\n Postfach 1260, 6431 Schwyz,</li>\n </ol>Vorinstanzen,<br>\n <ol padding-left:0pt\"="" start='\"3\"' type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>B.________, </span></li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>C.________, </span></li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>D.________, </span></li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>E.________, </span></li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>F.________, </span></li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>G.________, </span></li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"="" margin-bottom:6pt;="" padding-left:3.68pt;=""><span>H.________, </span></li>\n <li font-family:arial;="" font-size:11pt\"=""><span>I.________, </span></li>\n </ol>Beschwerdegegner,<br/></br></br></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <span> </span><br/>\n <table cellpadding='\"0\"' cellspacing='\"0\"'>\n <tbody>\n <tr>\n <td -aw-border-top:0.5pt="" border-top-style:solid;="" border-top-width:0.75pt;="" single\"="" vertical-align:top;="">Gegenstand<br/></td>\n <td padding-left:5.4pt;="" padding-right:5.4pt;="" vertical-align:top\"="">Planungs- und Baurecht (Baubewilligung: Gebäudehöhe, <br/>\n Ausnützungsziffer etc.)<br/></td>\n </tr>\n </tbody>\n </table>\n <br clear:both\"=""/><span>Sachverhalt:</span><br>\n <span>A.</span><span> </span>U.________ sind Eigentümer (hälftiges Miteigentum) des Grundstücks KTN J.________ (10.4 Aren), Gemeinde O.________, welches in der Wohnzone W2 liegt. Bereits im Mai 2014 reichten sie ein Baugesuch für ein Fünffamilienhaus mit integrierten Garagen ein (vgl. Abl ____), wofür vom Gemeinderat O.________ am 14. August 2014 (unter Eröffnung des Gesamtentscheides des Amtes für Raumentwicklung [ARE] vom 29. Juli 2014) die Baubewilligung, bei Abweisung der u.a. von B.________ sowie weiteren Mitbeteiligten erhobenen Einsprachen, erteilt wurde (vgl. Bf-act. 5; RR-act. II/03; angefochtener RRB Nr. 581/2016 vom 28.6.2016 S. 1; RR-act. III/01/B4; Beschwerde vom 26.7.2016 S. 4).<br/>\n Die von B.________ sowie weiteren Mitbeteiligten dagegen erhobene Verwaltungsbeschwerde wurde vom Regierungsrat mit Beschluss Nr. 314 vom 14. April 2015 gutgeheissen. Der Gesamtentscheid des ARE vom 29. Juli 2014 sowie der Beschluss des Gemeinderates O.________ vom 14. August 2014 wurden aufgehoben und die Sache zur Durchführung eines rechtmässigen Verfahrens und zur Neubeurteilung an den Gemeinderat O.________ zurückgewiesen. Daraufhin zogen U.________ ihr Baugesuch am 30. April 2015 zurück. Der Gemeinderat O.________ schrieb das Verfahren am 21. Mai 2015 ab (vgl. Bf-act. 5; RR-act. II/03; Beschwerde vom 26.7.2016 S. 4; angefochtener RRB Nr. 581/2016 vom 28.6.2016 S. 1f.).<br/>\n <span>B.</span><span> </span>Am 8. Mai 2015 (Posteingang am 11.5.2015) reichten U.________ erneut ein Baugesuch für den Neubau eines Fünffamilienhauses mit angebauten Nebenbauten auf KTN J.________ O.________ ein (dasselbe Projekt mit minimalen Änderungen/Anpassungen; vgl. Vollständigkeitsprüfung der Gemeinde vom 12.5.2015, RR-act. II/03; L.________). Dagegen erhoben B.________ sowie weitere Mitbeteiligte am 5. Juni 2015 Einsprache.<br/>\n <span>C.</span><span> </span>Mit Schreiben vom 10. Juli 2015 gewährte das ARE U.________ das rechtliche Gehör und verlangte weitere Unterlagen zur Kanalisation und zur Luft-Wärmepumpe, welche von letzteren am 16. Juli 2015 eingereicht wurden (RR-act. II/03).<br/>\n <span>D.</span><span> </span>Gestützt auf den Gesamtentscheid des ARE vom 4. August 2015 wies der Gemeinderat O.________ am 13. August 2015 die Einsprache ab und erteilte die Bewilligung für den Neubau eines Fünffamilienhauses mit angebauten Nebenbauten unter Auflagen und Bedingungen (RR-act. II/03).<br/>\n <span>E.</span><span> </span>Gegen diese Baubewilligung erhoben B.________ sowie weitere Mitbeteiligte am 11. September 2015 Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz mit dem Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung. <br/>\n <span>F.</span><span> </span>Mit RRB Nr. 581/2016 vom 28. Juni 2016 hiess der Regierungsrat die Beschwerde gut und hob den Beschluss des Gemeinderates O.________ vom 13. August 2015 sowie den Gesamtentscheid des ARE vom 4. August 2015 auf (Disp.-Ziff. 1). Die Verfahrenskosten (inkl. Kanzleikosten) von Fr. 1‘500.-- wurden je zur Hälfte (je Fr. 750.--) der Gemeinde O.________ sowie U.________ auferlegt (Disp.-Ziff. 2). Parteientschädigungen wurden keine zugesprochen (Disp.-Ziff. 3).<br/>\n <span>G.</span><span> </span>Gegen den RRB Nr. 581/2016 vom 28. Juni 2016 (Versand am 5.7.2016) lassen U.________ mit Eingabe vom 26. Juli 2016 fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz erheben (Verfahren III 2016 152) mit den folgenden Anträgen:<br/>\n <ol padding-left:0pt\"="" type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:10pt\"="" line-height:14pt;="" padding-left:4.51pt;="" text-align:justify;="">Der Beschluss Nr. 581/2016 des Regierungsrates vom 28.06.2016 sei aufzuheben.</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:10pt\"="" line-height:14pt;="" padding-left:4.51pt;="" text-align:justify;="">Die Baubewilligung des Gemeinderates O.________ vom 13.08.2015 für den Neubau des Fünffamilienhauses mit angebauten Nebenbauten auf dem Grundstück R.________ , KTN J.________, O.________, und der Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 04.08.2015 seien zu bestätigen.</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:10pt\"="" line-height:14pt;="" padding-left:4.51pt;="" text-align:justify;="">Eventuell sei die Sache an die Vorinstanzen zurückzuweisen.</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:10pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:12pt;="" padding-left:4.51pt;="" text-align:justify;="">Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Kantons Schwyz und der Beschwerdegegner bei solidarischer Haftbarkeit.</li>\n </ol>\n <span>H.</span><span> </span>Der Gemeinderat O.________ reicht ebenfalls am 26. Juli 2016 gegen den RRB Nr. 581/2016 vom 28. Juni 2016 fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz ein (Verfahren III 2016 151) mit den folgenden Anträgen:<br/>\n <ol padding-left:0pt\"="" type='\"1\"'>\n <li font-family:arial;="" font-size:10pt\"="" line-height:14pt;="" padding-left:4.66pt;="" text-align:justify;="">Der Beschwerdeentscheid des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 581/2016 vom 28.6.2016 betreffend Baubewilligung sei aufzuheben und es sei dementsprechend der Einspracheentscheid des Gemeinderates O.________ vom 13.8.2015 (Baubewilligung zum Gesuch Nr. 15-024) und der zugehörige Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 4.8.2015 (Baugesuch-Nr.: B2015-0654) zu bestätigen.</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:10pt\"="" line-height:14pt;="" padding-left:4.66pt;="" text-align:justify;="">Eventualiter sei der Beschwerdeentscheid des Regierungsrates des Kantons Schwyz Nr. 581/2016 vom 28.6.2016 betreffend Baubewilligung aufzuheben und es sei die Sache zur ergänzenden Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.</li>\n <li font-family:arial;="" font-size:10pt\"="" line-height:14pt;="" margin-bottom:12pt;="" padding-left:4.66pt;="" text-align:justify;="">Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.</li>\n </ol>\n <span>I.</span><span> </span>Das ARE teilt mit Schreiben vom 29. Juli 2016 in beiden Verfahren seinen Verzicht auf eine umfangreiche Vernehmlassung und explizite Antragsstellung mit. Die Beschwerdeführer Ziff. 1 beantragen am 5. August 2016 die Gutheissung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde des Gemeinderates (Verfahren III 2016 151) unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner und des Kantons Schwyz. Der Gemeinderat beantragt am 12. August 2016 für das Verfahren III 2016 152 die Gutheissung der Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 12. August 2016 die Verfahren III 2016 151 und III 2016 152 zu vereinigen und die Beschwerden abzuweisen, soweit auf die Beschwerde im Verfahren III 2016 151 einzutreten sei. Die Beschwerdegegner beantragen am 6. September 2016 die kostenfällige Abweisung beider Beschwerden, soweit darauf eingetreten werden könne.<br/>\n <span>J.</span><span> </span>Mit Schreiben vom 19. September 2016 ersucht der Gemeinderat im Verfahren III 2016 151 um Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels und reicht am 7. Oktober 2016 die Replik ein.<br/>\n <span>K.</span><span> </span>Am 12. Oktober 2016 lassen die Beschwerdeführer Ziff. 1 im Verfahren III 2016 152 die Replik einreichen.<br/>\n <span>Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:</span><br/>\n <span>1.</span><span> </span>Im Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRP; SRSZ 234.110) vom 6. Juni 1974 wird die Verfahrensvereinigung nicht ausdrücklich erwähnt. Nach konstanter Rechtsprechung können Beschwerden vereinigt werden, wenn das Gericht für zwei oder mehrere Verfahren in der gleichen Verfahrensart zuständig ist und sich die verschiedenen Beschwerden im Wesentlichen auf die gleichen Tatsachen (Sachverhalt) und die gleichen Rechtsgründe (Rechtsfragen) stützen (statt vieler vgl. VGE III 2016 8+13 vom 23.11.2016 Erw. 1.1; VGE III 2011 151+ 155 vom 18.1.2012 Erw. 1; VGE 603+606/92 vom 23.9.1992 Erw. 1). Diese Vor-aussetzungen sind im vorliegenden Fall offensichtlich gegeben. Angefochten ist ein und derselbe Regierungsratsbeschluss. Strittig sind im Kern die Ausnützung, die Gebäudehöhe sowie die Erschliessungs- und Parkierungsverhältnisse. Die beiden Beschwerdeverfahren sind folglich zu vereinigen. <br/>\n <span>2.1</span><span> </span>Das Sicherheitsdepartement stellt vernehmlassend die Beschwerdelegitimation des Gemeinderates in Frage.<br/>\n <span>2.2.1</span><span> </span> Vor Erlass eines Entscheides prüft das Gericht von Amtes wegen, ob die Voraussetzungen für einen Sachentscheid erfüllt sind. Es prüft u.a. die Rechtsmittelbefugnis (vgl. <span class='\"kantonnormlinktext\"' data-norm="\&lt;/body" id='\"n0\"' onmouseout='\"hideInfo(0);\"' onmouseover='\"showInfo(0);\"'></span></br></div></body></html>