<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2020.00007</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220292&amp;W10_KEY=13013484&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2020.00007</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.06.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer (Pfandrecht)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Pfandrechtsverfahren [Strittig ist, ob dem neuen Eigentümer einer Liegenschaft ein Pfandrecht für eine einst aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer entgegengehalten werden kann.] Die Dreijahresfrist gemäss § 194 lit. e EG ZGB ist eingehalten (E. 3.2). Das Pfandrecht wurde aufgrund der erfolgten Ersatzbeschaffung zu Recht auf der strittigen Liegenschaft eingetragen (E. 3.3). Die Auskunft des Steuersekretärs stellt für die vorliegend strittige Frage keine Vertrauensgrundlage dar, weshalb sich der Beschwerdeführer nicht auf den Vertrauensschutz berufen kann (E. 3.4). Unter anderem weil der Beschwerdeführer auf die Sicherstellung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer ausdrücklich verzichtet hatte, ist nicht von gutem Glauben auszugehen (E. 3.5). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BÃSGLÃUBIGKEIT">BÃSGLÃUBIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBESCHAFFUNG">ERSATZBESCHAFFUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFANDRECHT">PFANDRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFANDRECHTSVERFAHREN">PFANDRECHTSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 208 StG</span><br/><span class="gerade">§ 213 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. III lit. i StG</span><br/><span class="ungerade">§ 71 Abs. I VV STG</span><br/><span class="gerade">Art. 836 Abs. II ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=47550" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2020.00007</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">10. Juni 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corinna Bigler. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde C,<b> </b>vertreten durch die Kommission fÃ¼r Grundsteuern, diese vertreten durch D AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer (Pfandrecht),</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 27. Oktober 2006 verkaufte E die selbstbewohnte Liegenschaft GB Bl. 01, Kat. Nr. 02 an der F-Strasse 03 in C fÃ¼r Fr. â¦. Davon investierte sie Fr. â¦. in eine wiederum selbstbewohnte Liegenschaft (266/1000 Miteigentum an GB Bl. 04, Kat. Nr. 05; GB Bl. 06, GB Bl. 07, GB Bl. 08, nachfolgend: Ersatzliegenschaft), G-Strasse 09, ebenfalls in C. Mit Veranlagungsentscheid der Kommission fÃ¼r die Grundsteuern der Gemeinde C vom 28. September 2009 wurde vom gesamthaften GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ auf dem Teilgewinn von Fr. â¦ eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer in HÃ¶he von Fr. â¦ erhoben. Im Umfang von Fr. â¦ wurde die Besteuerung des GrundstÃ¼ckgewinns zufolge Ersatzbeschaffung aufgeschoben. Am 11. Februar 2015 verkaufte E die Ersatzliegenschaft an die H AG fÃ¼r Fr. â¦. Im Umfang von Fr. â¦ wurde der Kaufpreis durch EinrÃ¤umung eines zehnjÃ¤hrigen Wohnrechts zu Gunsten der VerkÃ¤uferin, E, getilgt. Frau E machte keine weitere Ersatzbeschaffung geltend. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Beschluss der Kommission fÃ¼r die Grundsteuern der Gemeinde C vom 23. September 2015 wurde der mit Beschluss vom 28. September 2009 aufgeschobene GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ mangels erneuter Ersatzbeschaffung zur Besteuerung herangezogen und E eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ auferlegt. Gegen diesen Beschluss erhob E Einsprache. Die Kommission fÃ¼r die Grundsteuern der Gemeinde C hiess die Einsprache am 14. September 2016 teilweise gut und reduzierte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ zzgl. Zins ab 11. Mai 2015. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Am 22. Juni 2016 verkaufte die H AG die Ersatzliegenschaft an ihren AlleinaktionÃ¤r, A (nachfolgend: der BeschwerdefÃ¼hrer). Zuvor â am 7. April 2016 â hatte sich der BeschwerdefÃ¼hrer beim Steueramt C nach den GrundstÃ¼ckgewinnsteuerfolgen erkundigt. Der zustÃ¤ndige SteuersekretÃ¤r nahm gleichentags per E-Mail dazu Stellung. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Mit Schreiben vom 20. Oktober 2016 teilte das Steueramt C dem BeschwerdefÃ¼hrer mit, es beabsichtige, auf der Ersatzliegenschaft ein gesetzliches Grundpfandrecht zur Sicherstellung der von der ehemaligen EigentÃ¼merin E nicht bezahlten GrundstÃ¼ckgewinnsteuern in HÃ¶he von Fr. â¦ zzgl. Zins ab 11. Mai 2015 eintragen zu lassen, sofern die Steuerschuld nicht bis am 30. November 2016 bezahlt werde. Am 31. Januar 2018 ersuchte das Steueramt C das Notariat, Grundbuch- und Konkursamt C, das gesetzliche Pfandrecht mit der Pfandsumme von Fr. â¦, bestehend aus der Steuerschuld von Fr. â¦ und Zinsen von Fr. â¦ einzutragen. Mit Entscheid vom 12. Februar 2018 wies das Steueramt C das von E gestellte Gesuch um Erlass der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ab. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>E. </b>Am 2. Februar 2018 wurde das gesetzliche Pfandrecht im Grundbuch (auf der Ersatzliegenschaft) eingetragen. Mit Pfandrechtsentscheid vom 26. MÃ¤rz 2018 setzte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde C den BeschwerdefÃ¼hrer darÃ¼ber in Kenntnis, dass das im Grundbuch eingetragene Pfandrecht fÃ¼r den Gesamtbetrag von Fr. â¦ in Anspruch genommen werde. Hiergegen liess der BeschwerdefÃ¼hrer am 27. April 2018 Einsprache erheben, welche die Kommission fÃ¼r Grundsteuern C mit Entscheid vom 4. Februar 2019 abwies. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="MsoNormal"><span>Den gegen den Einspracheentscheid erhobenen Rekurs vom 13. MÃ¤rz 2019 wies das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 16. Dezember 2019 ab. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 20. Januar 2020 beantragt der BeschwerdefÃ¼hrer der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, die Haftung des BeschwerdefÃ¼hrers fÃ¼r Fr. â¦ plus Zinsen sei aufzuheben und das Pfandrecht sei entsprechend zu lÃ¶schen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen, zusÃ¤tzlich Mehrwertsteuer. </p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Vorinstanz auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Beschwerdegegnerin auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung1"><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b><span>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. i StG wird die Steuer bei vollstÃ¤ndiger oder teilweiser VerÃ¤usserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) aufgeschoben, soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft im Kanton verwendet wird.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>FÃ¼r Grundsteuern steht den Gemeinden an den bezÃ¼glichen GrundstÃ¼cken ein gesetzliches Pfandrecht zu (§ 208 StG). <span>Dieses entsteht gemÃ¤ss §§ 195 f. in Verbindung mit § 194 lit. e des EinfÃ¼hrungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911 (EG ZGB) ohne Eintragung im Grundbuch gleichzeitig mit der Entstehung der Steuerforderung, das heisst mit der grundsteuerrechtlich massgebenden HandÃ¤nderung. Das </span>Pfandrecht zugunsten der Gemeinden fÃ¼r die Grundsteuern <span>erlischt, wenn es nicht innerhalb von drei Jahren nach der HandÃ¤nderung eingetragen wurde oder bei einer solchen, die keine Eintragung im Grundbuch voraussetzt, seit der Wahrnehmung durch die fÃ¼r die EinschÃ¤tzung zustÃ¤ndige SteuerbehÃ¶rde (§ 195 EG ZGB). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Entstehen gesetzliche Pfandrechte im Betrag von Ã¼ber Fr. â¦ Franken aufgrund des kantonalen Rechts ohne Eintragung im Grundbuch und werden sie nicht innert vier Monaten nach der FÃ¤lligkeit der zugrundeliegenden Forderung, spÃ¤testens jedoch innert zwei Jahren seit der Entstehung der Forderung in das Grundbuch eingetragen, so kÃ¶nnen sie nach Ablauf der Eintragungsfrist Dritten, die sich in gutem Glauben auf das Grundbuch verlassen, nicht mehr entgegengehalten werden (Art. 836 Abs. 2 ZGB). Dogmatisch handelt es sich sowohl bei der relativen Frist von vier Monaten als auch bei der absoluten Frist von zwei Jahren um zumindest verwirkungsÃ¤hnliche Fristen, deren VersÃ¤umung aber nicht den Untergang des Pfandrechts, sondern den Schutz des gutglÃ¤ubigen Dritten zur Folge hat (Christoph Thurnherr in: Thomas Geiser/Stephan Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar ZGB II, 6. A., Basel 2019, Art. 836 ZGB N 21 auch zum Folgenden). Unterbleibt die fristgerechte Eintragung in das Grundbuch, leben die Wirkungen des Ã¶ffentlichen Glaubens (Art. 973 ZGB) auf. Der gutglÃ¤ubige Dritte, der sich auf das Grundbuch verlÃ¤sst, wird geschÃ¼tzt. Zu beachten ist aber, dass Pfandrechte dem ursprÃ¼nglichen GrundeigentÃ¼mer wie auch bÃ¶sglÃ¤ubigen Dritten gegenÃ¼ber in jedem Fall, unabhÃ¤ngig von der Eintragung im Grundbuch, entgegengehalten werden kÃ¶nnen. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer entsteht mit der steuerbaren HandÃ¤nderung am GrundstÃ¼ck und ist am 90. Tag nach der steuerbaren HandÃ¤nderung fÃ¤llig. </span>Ab dem 91. Tag werden Zinsen erhoben (§ 71 Abs. 1 der Verordnung zum Steuergesetz vom 1. April 1988, VO StG; Weisung der Finanzdirektion Ã¼ber die Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts fÃ¼r Grundsteuern vom 4. Januar 2012, ZStB Nr. 37/101, Rz. 3). Das gesetzliche Pfandrecht fÃ¼r die Grundsteuern erstreckt sich auch auf die Zinsen gemÃ¤ss § 71 VO StG (§ 68 VO StG).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Das gesetzliche Steuerpfandrecht wird durch Erlass einer anfechtbaren PfandrechtsverfÃ¼gung geltend gemacht (Martin Zweifel et al., Schweizerisches Steuerverfahrensrecht, 2. A., ZÃ¼rich etc. 2018, § 30 N. 60). Diese muss zumindest Pfandobjekt und -eigentÃ¼mer sowie den Steuerschuldner genau bezeichnen und die Berechnungsgrundlagen (pfandgesicherte Forderung) enthalten (VGr, 14. Juli 1999, StE 1999 B 96.12 Nr. 12). Das Pfandrechtsverfahren gegen den GrundeigentÃ¼mer ist grundsÃ¤tzlich einzuleiten, wenn die Uneinbringlichkeit der Steuerforderung beim Steuerpflichtigen feststeht. Dabei ist jedoch nicht erforderlich, dass das Gemeinwesen zuvor die Eintreibung der Steuerforderung beim originÃ¤ren Steuerschuldner auf dem Weg der ordentlichen Betreibung auf PfÃ¤ndung versucht hat oder dass die Insolvenz des Steuerschuldners in einem Verlustschein festgehalten ist (Zweifel et al., § 30 N. 63 mit Verweis auf BGr, 23. MÃ¤rz 2004, 2P.16/2004, E. 2.4). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung1">Vorliegend ist strittig, ob das am 2. Februar 2018 auf der Ersatzliegenschaft eingetragene Pfandrecht dem BeschwerdefÃ¼hrer als heutigen EigentÃ¼mer der Ersatzliegenschaft entgegengehalten werden kann. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Vorab ist klarzustellen, dass die dem vorliegenden Pfandrechtsverfahren zugrundeliegende GrundstÃ¼ckgewinnsteuerforderung auf den Verkauf der Liegenschaft an der F-Strasse 03 vom 27. Oktober 2006 zurÃ¼ckgeht. Zufolge Ersatzbeschaffung wurde der GrundstÃ¼ckgewinn im Umfang von Fr. â¦ im Rahmen der HandÃ¤nderung im Jahr 2006 nicht besteuert. Der Verkauf der Ersatzliegenschaft von E an die H AG im Februar 2015 ohne eine weitere Ersatzbeschaffung lÃ¶ste die Besteuerung des ursprÃ¼nglich aufgeschobenen GrundstÃ¼ckgewinns im Umfang von Fr. â¦ aus. So wurde mit Beschluss der Kommission fÃ¼r die Grundsteuern der Gemeinde C vom 23. September 2015 der aufgeschobene GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ zur Besteuerung herangezogen. Der Einspracheentscheid vom 14. September 2016, mit welchem die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ zzgl. Zins ab 11. Mai 2015 reduziert wurde, erwuchs in Rechtskraft. Aus dem Verkauf der Ersatzliegenschaft an die H AG resultierte kein Gewinn, weshalb die dem vorliegenden Pfandrechtsverfahren zugrundeliegende GrundstÃ¼ckgewinnsteuerforderung einzig auf den Verkauf der Liegenschaft an der F-Strasse 03 zurÃ¼ckgeht. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die HandÃ¤nderung an der Ersatzliegenschaft erfolgte am 11. Februar 2015 und am 31. Januar 2018 stellte das Steueramt C beim Notariat, Grundbuch- und Konkursamt C das Gesuch um Eintragung des Pfandrechts. Wie die Vorinstanz zu Recht erwog, ist die Dreijahresfrist gemÃ¤ss § 194 lit. e EG ZGB damit eingehalten, etwas anderes wurde von den Parteien auch nicht geltend gemacht. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b>Weiter ist festzuhalten, dass die Vorinstanz die Frage, ob das Pfandrecht auf der richtigen Liegenschaft eingetragen wurde, zu Recht bejaht hat. GemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung steht bei ausserkantonalen Ersatzbeschaffungen das Recht zur Besteuerung des aufgrund des Steueraufschubs im Wegzugskanton aufgeschobenen GrundstÃ¼ckgewinns bei Wegfall des Steueraufschubs grundsÃ¤tzlich dem Zuzugskanton zu (BGr, 19. Dezember 2012, 2C_337/2012; sogenannte Einheitsmethode). Der Kanton ZÃ¼rich wendet die Einheitsmethode auch auf interkommunale Ersatzbeschaffungen an (Ziffer II. Abs. 4 des Rundschreibens der Finanzdirektion an die Gemeinden Ã¼ber den Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft vom 1. Februar 2018, ZStB Nr. 216.3). <span>Da aufgrund der Einheitsmethode nur der Zuzugskanton bzw. die Zuzugsgemeinde zur Besteuerung des aufgeschobenen GrundstÃ¼ckgewinns befugt ist, rechtfertigt es sich, dass die Ersatzliegenschaft als Sicherheit fÃ¼r den gesamten, d.</span><span> </span><span>h. auch fÃ¼r den aufgeschobenen latenten GrundstÃ¼ckgewinn dient (vgl. <br/> OGer SH, 16. Juni 2000, StE 2000 N. 99.2 Nr. 15 E. 2b/bb sowie Zweifel et al., § 30 N. 59). Auch die Art und Weise wie die Ersatzbeschaffung funktioniert, spricht fÃ¼r diese LÃ¶sung. Die Wirkung der Ersatzbeschaffung beschrÃ¤nkt sich darauf, dass die Besteuerung eines GrundstÃ¼ckgewinns, deren Voraussetzungen vollstÃ¤ndig vorliegen, aufgeschoben wird, bis die privilegierenden UmstÃ¤nde entfallen (vgl. BGer, 15. Dezember 2010, 2C_539/2010, E. 2.1, StR 67/2012, S. 54). Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuerforderung entsteht erst mit der letzten, nicht mehr zu einem (weiteren) Steueraufschub berechtigenden HandÃ¤nderung. EntfÃ¤llt der Grund fÃ¼r den Steueraufschub, kommt es zur Besteuerung, und der "gesamte Gewinn" bildet das Steuerobjekt (BGE 141 II 207 E. 4.2.2 mit Verweis auf Michael Beusch, Der Untergang der Steuerforderung, ZÃ¼rich 2012, S. 83). Wie die Vorinstanz bereits ausfÃ¼hrte, kommt es zu einer Verschmelzung des einst aufgeschobenen GrundstÃ¼ckgewinns mit dem neuen GrundstÃ¼ckgewinn. So hat die Ersatzliegenschaft auch fÃ¼r den gesamten Gewinn als Sicherheit zu dienen. Ein weiteres Argument dafÃ¼r, dass die Ersatzliegenschaft auch fÃ¼r den aufgeschobenen GrundstÃ¼ckgewinn als Sicherheit zu dienen hat, ist in der MÃ¶glichkeit des KÃ¤ufers eine Sicherstellung zu verlangen, zu sehen. Da die GrundstÃ¼ckgewinnsteuerforderung hinsichtlich des aufgeschobenen Gewinns im Zeitpunkt der Ersatzbeschaffung noch nicht entstanden ist, hat der KÃ¤ufer der ursprÃ¼nglichen Liegenschaft keine MÃ¶glichkeit, eine Sicherstellung fÃ¼r die auf dem aufgeschobenen GrundstÃ¼ckgewinn lastende GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu verlangen. Der KÃ¤ufer der Ersatzliegenschaft ist hingegen berechtigt, fÃ¼r die gesamte GrundstÃ¼ckgewinnsteuer, welche durch die HandÃ¤nderung an der Ersatzliegenschaft entsteht, vom VerkÃ¤ufer Sicherstellung zu verlangen (vgl. </span>§ 69 VO StG bzw. E. 3.5.1). Auch vor diesem Hintergrund wÃ¤re es stossend, wenn die ursprÃ¼ngliche Liegenschaft fÃ¼r den aufgeschobenen GrundstÃ¼ckgewinn weiter haften wÃ¼rde. Insbesondere dieses Argument rechtfertigt es auch, dass auch in der vorliegenden innerkommunalen Ersatzbeschaffung, bei welcher der GrundstÃ¼ckgewinn nur aus der HandÃ¤nderung aus der ursprÃ¼nglichen Liegenschaft resultiert, die Ersatzliegenschaft als Sicherheit zu dienen hat. Das Grundpfandrecht wurde damit zu Recht auf der Ersatzliegenschaft eingetragen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beruft sich auf Vertrauensschutz und macht geltend, er habe am 7. April 2016 das Steueramt C angefragt, wie es sich mit der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer verhalte, wenn er von seiner H AG die im Januar 2015 gekaufte Eigentumswohnung an der Adresse G-Strasse 09 in C, auf der ein Wohnrecht laste, zu einem bestimmten Preis kaufe. Der zustÃ¤ndige langjÃ¤hrige SteuersekretÃ¤r in C habe ihm am gleichen Tag mitgeteilt, dass gemÃ¤ss den ihm vorliegenden Unterlagen der Verkaufspreis vom 11. Februar 2015 fÃ¼r die Liegenschaft G-Strasse 09 auf Fr. â¦ (inkl. Fr. â¦ fÃ¼r die EinrÃ¤umung eines Wohnrechts bis 2025) fixiert worden sei. Bei einem erneuten Verkauf zum gleichen Preis (inkl. Barwert des Nutzungsrechts) wÃ¼rde sich auch kein steuerbarer Gewinn und somit auch keine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ergeben. Das GrundstÃ¼ck sei am 22. Juni 2016 an ihn Ã¼bertragen worden. Aufgrund der Aussage des SteuersekretÃ¤rs und der Tatsache, dass der Kaufvertrag zu den gleichen Konditionen abgeschlossen worden sei, sei er davon ausgegangen, es falle keine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer an. Er habe den Kauf im Vertrauen auf die Auskunft des SteuersekretÃ¤rs, dass keine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer anfalle, getÃ¤tigt. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b><span>Der auf<span class="apple-converted-space"><span> </span></span></span><span class="artref"><span>Art. 9 BV</span></span><span class="apple-converted-space"><span> </span></span><span>gestÃ¼tzte Anspruch auf<span class="apple-converted-space"><span> Schutz </span></span>berechtigten<span class="apple-converted-space"><span> Vertrauens i</span></span>n staatliches Verhalten setzt praxisgemÃ¤ss eine Grundlage voraus, auf welche die betroffene Person mit Recht vertrauen durfte und gestÃ¼tzt auf welche sie nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nun nicht mehr rÃ¼ckgÃ¤ngig machen kann (<span class="apple-converted-space"><span>BGE 137 I 69 </span></span>E. 2.5.1; BGr, 5. Februar 2016, 2C_591/2015, E. 4.3 auch zum Folgenden). Ein Anspruch auf<span class="apple-converted-space"><span> Schutz </span></span>des berechtigten<span class="apple-converted-space"><span> Vertrauens </span></span>in behÃ¶rdliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begrÃ¼ndendes Verhalten der BehÃ¶rde besteht nur, wenn das behÃ¶rdliche Verhalten sich auf eine konkrete, die betreffende Person berÃ¼hrende Angelegenheit bezieht (BGr, 23. November 2012, 2C_407/2012, E. 3.3 = StE 2013 B 92.8 Nr. 17). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Aus den Akten ergibt sich der folgende Wortlaut der Anfrage des BeschwerdefÃ¼hrers sowie der Antwort des SteuersekretÃ¤rs: </p> <p class="Urteilstext"><i>"Die Firma H Ltd., I, (H AG) hat im Januar 2015 eine Eigentumswohnung gekauft an der Adresse "G-Strasse 09" in C. Der Preis der Wohnung inkl. 2 GaragenplÃ¤tze betrug CHF â¦. Der ursprÃ¼ngliche Erstellungspreis der Terrassenwohnung belief sich auf CHF â¦. Der vorherigen Inhaberin der Wohnung wurde ein Wohnrecht ohne Entgelt fÃ¼r die nÃ¤chsten 10 Jahre eingerÃ¤umt, weshalb die Wohnung zu diesem reduzierten Preis durch die Firma gekauft wurde. Die Aktien der Firma H AG sind zu 100% in meinem Besitz. Es zeichnet sich nun ab, dass sich verschiedenen AuslÃ¤nder an der Firma H AG beteiligen wollen. Um mit der Lex Koller nicht in Konflikt zu geraten und ganz allgemein klare BesitzesverhÃ¤ltnisse betreffend dieser Liegenschaft zu haben, habe ich mich entschlossen, sie fÃ¼r mich privat zu kaufen. Ich wÃ¼rde die Wohnung zum gleichen Preis von CHF â¦ von der Firma Ã¼bernehmen. Das Notariat C hat jedoch im Kaufvertrag das eingerÃ¤umte Wohnrecht aufgerechnet (siehe Anhang) und die Verurkundung seiner Zeit fÃ¼r CHF â¦ vorgenommen. Der effektiv bezahlte Preis betrug jedoch CHF â¦. Ich mÃ¶chte Sie nun Ã¼ber die Vorgehensweise anfragen, da ich vermeiden will, dass irgendeine GrundstÃ¼cksgewinnsteuer anfÃ¤llt, da dies weder fÃ¼r H AG noch fÃ¼r mich der Fall ist." </i></p> <p class="Urteilstext">Der SteuersekretÃ¤r nahm mit E-Mail am gleichen Tag wie folgt Stellung: </p> <p class="Urteilstext"><i>"GemÃ¤ss unseren Unterlagen war der Verkaufspreis vom 11. Februar 2015 fÃ¼r die Liegenschaft G-Strasse 09 auf Fr. â¦ (inkl. Fr. â¦ fÃ¼r EinrÃ¤umung Wohnrecht bis 2025) fixiert. Im Zusammenhang mit der VerÃ¤usserung von GrundstÃ¼cken kommt es immer wieder zu Errichtung von Nutzungsrechten, insbes. von Nutzniessungen oder Wohnrechten. Dies kann dadurch geschehen, dass sich der VerÃ¤usserer ein solches Nutzungsrecht vorbehÃ¤lt oder dass er es zugunsten eines Dritten durch den Erwerber einrÃ¤umen lÃ¤sst. In diesen FÃ¤llen geht die zÃ¼rcherische Praxis davon aus, dass das Nutzungsrecht eine weitere Kaufpreisleistung darstellt. Der Barwert des Nutzungsrechts ist Teil des ErlÃ¶ses (neben allfÃ¤lligen SchuldÃ¼bernahmen und Barzahlungen). Bei einem erneuten Verkauf zum gleichen Preis (inkl. Barwert des Nutzungsrechts) ergÃ¤be sich ja auch kein steuerbarer Gewinn und somit auch keine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer."</i></p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b>Der Wortlaut der Anfrage zeigt, dass der BeschwerdefÃ¼hrer in Erfahrung bringen wollte, ob der geplante Kauf der (Ersatz-)Liegenschaft von der H AG AG eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auslÃ¶sen wÃ¼rde. Der Grund der Anfrage war der geplante Kauf der Ersatzliegenschaft unter BerÃ¼cksichtigung des Wohnrecht zugunsten von E. Der SteuersekretÃ¤r hat diese Frage korrekt beantwortet: der geplante Kauf lÃ¶ste keine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer aus. Die dem vorliegenden Pfandrechtsverfahren zugrundeliegende GrundstÃ¼ckgewinnsteuerforderung wurde bereits durch den Verkauf der Ersatzliegenschaft von E an die H AG ausgelÃ¶st und wÃ¤re auch angefallen, wenn der BeschwerdefÃ¼hrer die Ersatzliegenschaft in der Folge nicht von der H AG erworben hÃ¤tte. Im Zeitpunkt der Anfrage war die GrundstÃ¼ckgewinnsteuerforderung bereits seit mehreren Monaten verfÃ¼gt; mithin konnte der BeschwerdefÃ¼hrer diese zu diesem Zeitpunkt nicht mehr verhindern. Die Disposition, die er gestÃ¼tzt auf die Auskunft des SteuersekretÃ¤rs getroffen hatte â der Kauf der Ersatzliegenschaft von derH AG â lÃ¶ste keine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer aus. Folglich kann die Auskunft des SteuersekretÃ¤rs vom 7. April 2016 vorliegend nicht als Vertrauensgrundlage herangezogen werden. Mangels konkreter Frage traf den SteuersekretÃ¤r auch keine Pflicht, darÃ¼ber Auskunft zu geben, ob noch unbezahlte GrundstÃ¼ckgewinnsteuern aus frÃ¼heren HandÃ¤nderungen vorhanden sind, fÃ¼r welche auf der Ersatzliegenschaft ein Pfandrecht eingetragen werden kÃ¶nnte. Selbst wenn der SteuersekretÃ¤r den BeschwerdefÃ¼hrer am 7. April 2016 darauf aufmerksam gemacht hÃ¤tte, dass mit der am 23. September 2015 verfÃ¼gten eine solche offene GrundstÃ¼ckgewinnsteuerforderung besteht, hÃ¤tte er das Pfandrechtsverfahren nicht abwenden kÃ¶nnen. HÃ¤tte er sich unter diesen UmstÃ¤nden gegen den Kauf der Ersatzliegenschaft entschieden, wÃ¤re nicht er persÃ¶nlich, sondern die vollstÃ¤ndig in seinem Eigentum stehende H AG PfandeigentÃ¼merin. Die am 7. April 2016 getÃ¤tigte Anfrage hilft dem BeschwerdefÃ¼hrer in der vorliegenden Sache nicht weiter. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Weiter beruft sich der BeschwerdefÃ¼hrer auf Art. 836 Abs. 2 ZGB und macht geltend, er sei gutglÃ¤ubig gewesen, weshalb ihm das Pfandrecht mangels rechtzeitigem Eintrag nicht entgegengehalten werden kÃ¶nne. Das Steueramt C trage die Beweislast fÃ¼r den bÃ¶sen Glauben und habe diesen nicht erbracht.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.1 </b>Guter Glaube betreffend Nichtbestehen des gesetzlichen Pfandrechts liegt vor, wenn der jeweiligen Person im massgebenden Zeitpunkt das Bestehen des Pfandrechts weder bekannt war noch bei Anwendung der nÃ¶tigen Aufmerksamkeit hÃ¤tte bekannt sein mÃ¼ssen (Art. 3 ZGB, Art. 973 ZGB; Weisung der Finanzdirektion Ã¼ber die Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts fÃ¼r Grundsteuern vom 4. Januar 2012, ZStB Nr. 37/101, Rz. 3). </p> <p class="Erwgung3">Da der gute Glaube als solcher kaum beweisbar ist, gilt als Beweis des guten Glaubens regelmÃ¤ssig irgendwelche Tatsachen, die auf einen solchen schliessen lassen (<span>Heinrich Honsell in: Thomas Geiser/Stephan Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar ZGB I, 6. A., Basel 2018, Art. 3 ZGB N. 28 ff. auch zum Folgenden)</span>. Aufgrund der in Art. 3 Abs. 1 ZGB normierten Gutglaubensvermutung ist der Gegeninteressent beweispflichtig. Art. 3 Abs. 1 stellt jedoch nicht eine unwiderlegbare, sondern eine widerlegbare Vermutung auf. Widerlegt werden kann sie durch den Nachweis des Fehlens einer ihrer PrÃ¤missen (z. <span> </span>B. des Besitzes als Voraussetzung gutglÃ¤ubiger Ersitzung), durch Nachweis des Eingreifens der Gegenregel von Art. 3 Abs. 2 oder durch Nachweis des Bestehens von bÃ¶sem Glauben bzw. wenigstens des eindeutigen Fehlens von gutem Glauben. Ist eine Widerlegung der Gutglaubensvermutung gelungen, so bleibt es dem, der sich auf guten Glauben beruft, unbenommen, dessen Beweis bei eigener Beweislast anzutreten (Honsell in: Geiser/Wolf, Art. 3 ZGB N. 31).</p> <p class="Erwgung3">Hinsichtlich des guten Glaubens ist auf § 69 VO StG (in der ab 1. Februar 2020 gÃ¼ltigen Version, vgl. § 79 StG) hinzuweisen (vgl. dazu auch <span>Richner et al., § 208 StG N. 32a),</span> welcher das Folgende vorsieht: Die Notariate und GrundbuchÃ¤mter machen die Parteien ausdrÃ¼cklich auf das Bestehen und die Tragweite des gesetzlichen Grundpfandrechts fÃ¼r die Grundsteuern aufmerksam. Insbesondere erwÃ¤hnen sie, dass das GrundstÃ¼ck des Erwerbers allenfalls fÃ¼r sÃ¤mtliche Grundsteuern haftet a.) aus frÃ¼heren zivilrechtlichen HandÃ¤nderungen, soweit die Eintragung des gesetzlichen Grundpfandrechts innerhalb von drei Jahren nach der HandÃ¤nderung erfolgt, b) sowie aus frÃ¼heren wirtschaftlichen HandÃ¤nderungen, soweit die Eintragung des gesetzlichen Grundpfandrechts innerhalb von drei Jahren nach der Wahrnehmung der HandÃ¤nderung durch die fÃ¼r die EinschÃ¤tzung zustÃ¤ndige SteuerbehÃ¶rde erfolgt und die Steuer im Zeitpunkt der Eintragung noch nicht verjÃ¤hrt ist (Abs. 1). Die Notariate und GrundbuchÃ¤mter machen den Erwerber ferner darauf aufmerksam, dass er mit amtlichem Formular beim Gemeindesteueramt Auskunft Ã¼ber die noch nicht veranlagten und noch nicht bezahlten Grundsteuern verlangen kann (Abs. 2). Die Tatsache, dass die Hinweise erfolgt sind, muss in der Urkunde festgehalten werden (Abs. 3). Die Notariate und GrundbuchÃ¤mter Ã¼bergeben dem Erwerber auf dessen Verlangen das amtliche Formular fÃ¼r AuskÃ¼nfte. Die GemeindesteuerÃ¤mter sind dem Erwerber zur Auskunft verpflichtet (Abs. 4). Der Erwerber ist berechtigt, vom VerÃ¤usserer fÃ¼r den mutmasslichen Betrag der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Sicherstellung zu verlangen. Die Notare und GemeindesteuerÃ¤mter sind verpflichtet, eine Sicherstellung auf Verlangen entgegenzunehmen (Abs. 5). Erkundigt sich ein Erwerber gestÃ¼tzt auf den Hinweis des Notars nicht nach allenfalls noch nicht in das Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte, kann er sich nicht auf seine GutglÃ¤ubigkeit berufen (vgl. <span>Richner et al., § 208 StG N. 32a).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.2 </b>Dass das Pfandrecht nicht innerhalb der relativen Frist von vier Monaten bzw. nicht innerhalb der absoluten Frist von zwei Jahren seit Entstehung der Forderung eingetragen wurde, ist nicht umstritten. Strittig ist einzig, ob der BeschwerdefÃ¼hrer gutglÃ¤ubig war, mit der Folge, dass ihm das verspÃ¤tet eingetragene Pfandrecht nicht mehr entgegengehalten werden kÃ¶nnte. Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, unterzeichnete der BeschwerdefÃ¼hrer im Namen der H AG den Kaufvertrag vom 28. Januar 2015 Ã¼ber die Ersatzliegenschaft, da er zu diesem Zeitpunkt AlleinaktionÃ¤r war. In Ziffer 8 dieses Vertrags ist festgehalten, dass die erwerbende Partei von den Bestimmungen Ã¼ber das gesetzliche Pfandrecht fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Kenntnis genommen hat und die Urkundsperson die Parteien auf einen eventuellen Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer im Fall einer Ersatzbeschaffung hingewiesen hat. Aufgrund der gesetzlichen Informationspflicht der Notariate und GrundbuchÃ¤mter (§ 69 VO StG) darf davon ausgegangen werden, dass der BeschwerdefÃ¼hrer auch darÃ¼ber informiert wurde, dass das erworbene GrundstÃ¼ck fÃ¼r sÃ¤mtliche Grundsteuern aus frÃ¼heren zivilrechtlichen HandÃ¤nderungen haftet, soweit die Eintragung des gesetzlichen Grundpfandrechts innerhalb von drei Jahren nach der HandÃ¤nderung erfolgt. Aufgrund dieser Bestimmung und der diesbezÃ¼glichen BestÃ¤tigung im Vertrag ist widerlegt, dass der BeschwerdefÃ¼hrer nicht gutglÃ¤ubig gewesen sein kann. Gegen die GutglÃ¤ubigkeit des BeschwerdefÃ¼hrers spricht ferner, dass er gemÃ¤ss Ziffer 8 des Vertrags vom 28. Januar 2015 auf die Sicherstellung einer allfÃ¤lligen GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ausdrÃ¼cklich verzichtet hat. HÃ¤tte er vor Abschluss dieses Vertrags mit amtlichem Formular beim Gemeindesteueramt Auskunft Ã¼ber die noch nicht verlangten und noch nicht bezahlten Grundsteuern verlangt, wÃ¤re er auf den aufgeschobenen GrundstÃ¼cksteuergewinn aufmerksam gemacht worden und hÃ¤tte von der VerkÃ¤uferin eine Sicherstellung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer verlangen kÃ¶nnen (vgl. § 69 Abs. 5 StG VO). Die Vorinstanz ist damit zu Recht davon ausgegangen, dass der BeschwerdefÃ¼hrer sich nicht auf den Gutglaubensschutz berufen kann. Da sich der BeschwerdefÃ¼hrer â wie in E. 3.3 ausgefÃ¼hrt â auch nicht auf den Vertrauensschutz berufen kann, Ã¤ndert die vorgÃ¤ngig eingeholte Auskunft nichts an seiner BÃ¶sglÃ¤ubigkeit. </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung1">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen und es steht ihm keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 213 Satz 2 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 151 Abs. 1 bzw. § 152 StG und § 17 Abs. 2 VRG). Eine solche steht auch dem Gemeindesteueramt nicht zu, ist diesem doch kein Ã¼ber dessen Ã¼bliche AmtstÃ¤tigkeit hinausgehender Aufwand entstanden. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 9'900.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 70.- Zustellkosten,<br/> Fr. 9'970.- Total der Kosten.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. <span>Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>