<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00597</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206335&amp;W10_KEY=13013559&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00597</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.12.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung/Genehmigungsentscheid</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ausnahme eines Grundstückes von der Genehmigung der Zonenplanrevision bzw. Widerruf einer ursprünglichen Genehmigung Der Regierungsrat genehmigte die Zonenplanrevision der Gemeinde, nahm dabei aber unter anderem die Zuordnung bzw. den Verbleib eines Grundstückes des Beschwerdeführers in einer Bauzone davon aus. Berücksichtigung von in Hinblick auf Vergleichsgespräche verfassten Dokumentationen; Verzicht auf Augenschein (E. 2). Planungsgeschichte des Grundstücks (E. 3). Verzichtet eine Gemeinde auf Anpassung ihres Nutzungsplanes in dem Sinne, dass sie es trotz anderweitiger Änderungen bei einer bisherigen Festlegung belässt, so bedarf dies keiner kantonalen Genehmigung. Vorliegend handelt es sich bei der Zonierung des streitbetroffenen Grundstücks demnach nicht um eine Genehmigungsverweigerung, sondern um den Widerruf einer ursprünglichen Genehmigung. Dieser bedarf eines besonderen sachlichen Grundes (E. 5). Aus dem massgebenden kantonalen Richtplan lässt sich keine Vorgabe zur Einzonung des Grundstückes entnehmen. Es besteht aber ebensowenig Grund zur Annahme, der kantonale Gesamtplan verlange zwingend eine Reduktion der Bauzone zugunsten der Freihaltezone (E. 6). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist das Gewicht des Änderungsgrunds zu bestimmen und den gegenläufigen Interessen an der Beibehaltung der bisherigen Zonierung gegenüberzustellen (E. 7.1). Der Regierungsrat hat sich nicht mit dem bisherigen planerischen Schicksal des streitbetroffenen Grundstücks auseinandergesetzt. Eine umfassende Interessenabwägung war ihm deshalb nicht möglich (E. 7.2). Teilweise Gutheissung der Beschwerde und Zurückweisung an Regierungsrat (E. 8).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GENEHMIGUNG">GENEHMIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTAR">INVENTAR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILD">ORTSBILD</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILDSCHUTZ">ORTSBILDSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIDERRUF">WIDERRUF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENPLANREVISION">ZONENPLANREVISION</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 9 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 16 RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 21 Abs. II RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 26 Abs. I RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Gemeindeversammlung Kappel am Albis revidierte am 3. Dezember 2004 ihre Bau- und Zonenordnung (BZO) und beliess dabei unter anderem eine unÃ¼berbaute FlÃ¤che von ca. 12'500 m² in der Chappelermatten (GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 und einen Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02) in der zweigeschossigen Wohnzone (gemÃ¤ss Zonenplanlegende Landhauszone genannt). Diese Festlegung wurde von keiner Seite angefochten. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Regierungsrat genehmigte die Zonenplanrevision am 26. Oktober 2005, nahm dabei aber unter anderem den genannten Teil der W2-Zone in der Chappelermatten von der Genehmigung aus (Disp.-Ziff. IIa, Landhauszone genannt). Gleichzeitig widerrief er auch die im Jahr 1984 erteilte Genehmigung der fraglichen Landhauszone und verpflichtete die Gemeinde, die Vorgaben gemÃ¤ss Inventar der schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung (BDV Nr. 674/2001) mit geeigneten planerischen oder privatrechtlichen Massnahmen verbindlich zu regeln (Disp.-Ziff. III). </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhoben A und B als EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 01 am 19. Dezember 2005 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, die Genehmigungsverweigerung bzw. der Genehmigungswiderruf der Landhauszone Chappelermatten sei unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Vorinstanz aufzuheben. In verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht ersuchten sie um Sistierung des Verfahrens und, falls eine materielle Beurteilung nÃ¶tig sei, die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Urteilstext">Die Mitbeteiligte, Gemeinde Kappel am Albis, Ã¤usserte sich am 7. Februar 2006 zur Beschwerde im unterstÃ¼tzenden Sinn, jedoch ohne ausdrÃ¼cklichen Antrag. Der Regierungsrat liess sich innert Frist nicht vernehmen. Im Hinblick auf Verhandlungen der Beteiligten wurde das Beschwerdeverfahren vorerst bis zum 31. Mai 2006 und danach bis zum 31. Juli 2006 sistiert. Auf entsprechende Aufforderung hin reichte die Baudirektion am 4. August 2006 die Akten ein, wozu eine erst nach dem Genehmigungsentscheid erstellte umfangreiche Dokumentation vom 5. April 2006 gehÃ¶rte. Die Gemeinde Kappel am Albis verzichtete auf eine Stellungnahme, wies aber darauf hin, dass das eingereichte Arbeitspapier prozessual nicht beachtlich sei. Die BeschwerdefÃ¼hrer nahmen dazu am 8. November 2006 Stellung und beantragten, die Dokumentation sei aus dem Recht zu weisen, und legten ihrerseits zwei PlÃ¤ne ins Recht.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 in Verbindung mit § 43 Abs. 1 lit. d des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, die Nichtgenehmigung eines kommu­nalen Nutzungsplans betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die durch den angefochtenen Entscheid in ihren EigentÃ¼merinteressen betroffenen BeschwerdefÃ¼hrer sind ohne weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a Abs. 1 PBG). Sie kÃ¶nnen daher im Beschwerdeverfahren alle MÃ¤ngel geltend machen, die im Ergebnis zur Aufhebung des angefochtenen Entscheides fÃ¼hren kÃ¶nnen. Dazu gehÃ¶ren insbesondere auch ihre Beanstandungen betreffend Verletzung der Gemeindeautonomie, selbst wenn die Gemeinde selber auf eine eigene BeschwerdefÃ¼hrung verzichtet hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Nach der Regel von § 50 Abs. 1 und 2 VRG Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid im Beschwerdeverfahren nur auf Rechtsverletzungen hin, einschliesslich Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung. Es hat jedoch gestÃ¼tzt auf § 50 Abs. 3 VRG und Art. 33 Abs. 2 und 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) unter UmstÃ¤nden auch eine ErmessensÃ¼ber­prÃ¼fung vorzunehmen, wenn anders die volle ÃberprÃ¼fung der NutzungsplÃ¤ne durch wenigstens eine BeschwerdebehÃ¶rde nicht gewÃ¤hrleistet wÃ¤re (vgl. RB 1994 Nr. 17 = BEZ 1994 Nr. 22). Dies ist der Fall, wenn wie hier eine grundeigentÃ¼­mer­freundliche Planung von dritter Seite nicht angefochten wurde und demgemÃ¤ss eine erstmali­ge ÃberprÃ¼fung des Nutzungsplanes erst im Rahmen einer Beschwerde gegen die Nichtgenehmigung erfolgt. </p> <p class="Urteilstext">Allerdings auferlegen die verfassungsrechtlichen EinschrÃ¤nkungen der Gemeindeautonomie sowohl der Regierung wie auch dem Verwaltungsgericht eine gewisse ZurÃ¼ckhaltung bei der ÃberprÃ¼fung einer kommunalen Planung. Ein aufsichtsrechtliches Einschreiten von Seiten der Regierung erweist sich ebenso wie eine Korrektur im Rekursverfahren nur dann als notwendig und zulÃ¤ssig, wenn sich die planerische LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist oder wenn sie wegleitenden GrundsÃ¤tzen und Zielen der Raumplanung widerspricht (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 20, § 50 N. 9). Im Beschwerdeverfahren gegen die Nichtgenehmigung einer kommunalen Nutzungsplanung ist daher in erster Linie zu prÃ¼fen, ob fÃ¼r die Gemeinde ein Planungsspielraum bestand und ob die Regierung mit ihrem Entscheid an diese Grenzen der kommunalen Planungsautonomie gehalten hat.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die vom Regierungsrat mit den Akten eingereichte Dokumentation zur Abgrenzung der Bauzone in der Chappelermatten wurde erst nach dem Genehmigungsentscheid und offenbar im Hinblick auf die zwischen den Parteien gefÃ¼hrten VergleichsgesprÃ¤che verfasst. Sie wurde zudem erst nach Ablauf der Frist zur Beschwerdeantwort eingereicht. Diese UmstÃ¤nde schliessen einen Einbezug im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren nicht aus. Das vom PlanungsbÃ¼ro E erstellte Arbeitspapier dokumentiert verschiedene Erhebungen zu den tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnissen, die ohnehin Gegenstand der von Amtes wegen vorzunehmenden Sachverhaltsermittlung wÃ¤ren (§ 7 in Verbindung mit § 70 VRG). Die Eingabe ist daher zu berÃ¼cksichtigen (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 26 N. 30). Dies gilt unabhÃ¤ngig davon, ob die Sachverhaltsermittlung bereits im Genehmigungsverfahren oder erst im Beschwerdeverfahren notwendig gewesen wÃ¤re (siehe E. 7.2 nachfolgend). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer weisen darauf hin, dass der Regierungsrat eine unvollstÃ¤ndige Version der Dokumentation ins Recht gelegt habe, und verlangen, dass diese in der definitiven Fassung und mit einer ErgÃ¤nzung vom 5. April 2006 vorzulegen sei. Ihnen sei eine Version abgegeben worden, die im Anhang auch eine FlÃ¤chenÃ¼bersicht und eine FlÃ¤chenstatistik enthalten habe. Diese wÃ¼rden zeigen, dass die vorgeschlagenen Bebauungsmuster mit intensiven EigentumsbeschrÃ¤nkungen verbunden seien. Ein Beizug dieser definitiven Fassung durch das Verwaltungsgericht ist nicht angezeigt, da die ErgÃ¤nzungen offensichtlich Fragen der materiellen Enteignung betreffen, welche nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die von den BeschwerdefÃ¼hrern mit ihrer Stellungnahme neu ins Recht gelegten zwei PlÃ¤ne zu einer im Rahmen der Vergleichsverhandlung am 4. Mai 2006 festgelegten Sichtlinie zwischen dem Kloster Kappel und dem Zwinglidenkmal wurden durch die nachtrÃ¤gliche Eingabe der Dokumentation von Seiten der Vorinstanz provoziert. Die PlÃ¤ne kÃ¶nnen daher zu den Akten genommen werden. Eine weitere Stellungnahme dazu ist jedoch nicht einzuholen, da die beiden PlÃ¤ne offenkundig Teil der Vergleichsverhandlungen bildeten, welche zu keinem Ergebnis fÃ¼hrten.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die fÃ¼r den verwaltungsgerichtlichen Entscheid wesentlichen VerhÃ¤ltnisse ergeben sich aus den Akten, insbesondere auch aus den Erhebungen, PlÃ¤nen und Fotografien der Dokumentation. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht ist daher nicht nÃ¶tig.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das streitbetroffene Areal bildet den nÃ¶rdlichen AuslÃ¤ufer einer grossflÃ¤chigen Wohnzone, welche sich â Ã¶stlich vom Ortskern von Kappel beginnend â in Richtung Nordwest bis Ã¶stlich des Weilers NÃ¤fenhÃ¼ser erstreckt und im Norden und Nordosten an das ehemalige Schlachtfeld der Schlacht bei Kappel mit dem Zwinglidenkmal und dem Gebiet SchÃ¼renmoos angrenzt. Das planerische Schicksal des Areals wÃ¤hrend der vergangenen Jahrzehnte prÃ¤sentiert sich wie folgt: </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der fragliche Teil der Chappelermatten befand sich bereits nach der Bau- und Zonenordnung vom 14. Juli 1967 in der Landhauszone, welche damals die gleichen Abmessungen wie die W2-Zone heute aufwies, aber erst im mittleren Bereich Ã¼berbaut war. Bei Genehmigung dieser Festsetzung hielt der Regierungsrat am 30. November 1967 fest, Anordnung und Art der Bauzonen nehme auf die geplante kantonale Schutzverordnung fÃ¼r die schÃ¼tzenswerten Bauten und das Schlachtfeld RÃ¼cksicht.</p> <p class="Urteilstext">Am 20. August 1970 erliess der Regierungsrat die Verordnung zum Schutze des Orts- und Landschaftsbildes Kappel am Albis und stellte damit den historischen Dorfteil beim Kloster Kappel, den Weiler NÃ¤fenhÃ¼ser, das Schlachtfeld und die umgebende Landwirtschafts-, Wald- und Riedgebiete zur Erhaltung der Landschaft in ihrer Gesamtwirkung und zur Wahrung der bau- und allgemein geschichtlichen Eigenart der beiden HÃ¤usergruppen unter Schutz. Dabei wurde nun zusammen mit dem SchÃ¼renmoos und Zwinglidenkmal auch ein dreieckiger Spickel der Chappelermatten der II. Zone zugewiesen, wo ein absolutes Bauverbot herrschte. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GestÃ¼tzt auf das inzwischen erlassene kantonale Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) Ã¼berlagerte der kantonale Gesamtplan vom 10. Juli 1978 das an die beiden schutzwÃ¼rdigen Ortskerne Kappel und NÃ¤fenhÃ¼ser angrenzende Landwirtschaftsgebiet und insbesondere das Gebiet SchÃ¼renmoos mit Zwinglidenkmal mit einem Umgebungsschutz. Das fragliche Areal lag dabei im nÃ¶rdlichen Teil innerhalb des weiss gekennzeichneten UnschÃ¤rfebereichs zwischen diesem Umgebungsschutzgebiet im Norden/Nordosten und den Siedlungsgebieten im SÃ¼den und Nordwesten, im sÃ¼dlichen Teil jedoch ganz innerhalb des Siedlungsgebietes.</p> <p class="Urteilstext">Am 4. Januar 1980 erliess der Regierungsrat die Inventare der Natur- und Landschaftsschutzobjekte sowie der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung, ohne das Areal Chappelermatten in den Ortsbildperimeter von NÃ¤fenhÃ¼ser miteinzubeziehen. Daraufhin Ã¤nderte die Baudirektion die Schutzverordnung am 22. April 1980 und hob die II. Zone (Bauverbotszone) ganz auf, setzte dafÃ¼r aber im Bereich SchÃ¼renmoos eine kantonale Freihaltezone fest, welche jedoch das Areal Chappelermatten nicht mehr umfasste. Sie verwies dabei zwar auf die Bedenken der Planungsgruppe, wonach sich eine Ãberbauung des kleinen Spickels im Norden der Chappelermatten nachteilig auf das Ortsbild NÃ¤fenhÃ¼ser auswirke. Jedoch sollten nach ihrer Auffassung die Belange der Einordnung im Rahmen der kommunalen Nutzungsplanung und im Bewilligungsverfahren wahrgenommen werden.</p> <p class="Urteilstext">Am 9. September 1981 erliess der Bundesrat die Verordnung Ã¼ber das Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz (VISOS) und nahm darin auch das Objekt "Kappel/NÃ¤fenhÃ¼ser als Spezialfall" auf. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Am 30. September 1983 erliess die Gemeinde die erstmals an das Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) und das PBG angepasste Bau- und Zonenordnung und beliess dabei das fragliche Areal Chappelermatten zusammen mit der ganzen bisherigen Landhauszone in der Landhauszone. Die Genehmigung dieser Festlegung erfolgte am 1. Februar 1984 ohne eine spezielle ErwÃ¤gung zur Bauzonenabgrenzung im Norden der Landhauszone. </p> <p class="Urteilstext">Auch die am 27. Mai 1994 revidierte Bau- und Zonenordnung wies das Areal unverÃ¤ndert der Bauzone zu, nunmehr â offenbar ohne neue Legende im Zonenplan â der in Art. 11 BZO neu geschaffenen zweigeschossigen Wohnzone W2. Die Revision wurde vom Regierungsrat am 5. Oktober 1994 genehmigt mit der ErwÃ¤gung, eine Revision des Zonenplans werde durchzufÃ¼hren sein, wenn sich dies aufgrund der neu festgesetzten Ã¼bergeordneten RichtplÃ¤ne von Kanton und Region als erforderlich erweise.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Im kantonalen Siedlungs- und Landschaftsplan vom 31. Januar 1995 wurde das um die schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder des Ortskerns Kappel und des Weilers NÃ¤fenhÃ¼ser bestehende Freihaltegebiet (Trenn- und Umgebungsschutzgebiet) als solches fortgefÃ¼hrt, wobei nun die planerische Darstellung des UnschÃ¤rfenbereichs zwischen dem Freihalte- bzw. Landwirtschaftsgebiet einerseits und den schÃ¼tzwÃ¼rdigen Ortsbildern bzw. dem Siedlungsgebiet andererseits weggefallen war. Unter dieser Kartografie nun wurde das fragliche Areal im Nordteil als Landwirtschafts- und im SÃ¼dteil als Siedlungsgebiet gekennzeichnet. </p> <p class="Urteilstext">Im Dezember 1997 erliess die Baudirektion die Verordnung zum Schutz von Natur- und Landschaftsschutzgebieten mit Ã¼berkommunaler Bedeutung in der Gemeinde Kappel am Albis, was bei der Teilrevision des Gesamtplans im Bereich Landschaft vom 2. April 2001 zur Ausscheidung eines Landschafts-Schutzgebietes fÃ¼hrte, das die Freihalte- und Landwirtschaftsgebiete sowie die WaldflÃ¤chen Ã¼berlagert. Der Zweck des im fraglichen Bereich gleich wie bisher bemessenen Freihaltegebiets wurde nunmehr im Richtplan-Text ausdrÃ¼cklich mit âUmgebungsschutz Ortsbilder und Zwinglidenkmalâ umschrieben.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Eine am 26. Mai 2000 beschlossene Teilrevision des Zonenplans betraf nicht den Ortsteil Kappel oder den Weiler NÃ¤fenhÃ¼ser. Die Ãnderung wurde am 2. November 2000 ohne Vorbehalt genehmigt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Nach einer gesamthaften ÃberprÃ¼fung des kantonalen Inventars der schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung setzte die Baudirektion dieses am 15. Juni 2001 unter anderem fÃ¼r die Planungsregion Knonaueramt neu fest (BDV 674/2001). Dabei erweiterte sie den Ortsbildperimeter fÃ¼r den Weiler NÃ¤fenhÃ¼ser in sÃ¼dlicher und Ã¶stlicher Richtung, so dass nunmehr der Ã¼berwiegende Teil des streitbetroffenen Areals davon erfasst und dabei insbesondere auch als wichtiger Freiraum innerhalb und angrenzend an die Siedlung ausgeschieden war. Eine dagegen erhobene Einwendung des Gemeinderates Kappel, der auf die seit Jahrzehnten bestehende Bauzonenzuweisung der Chappelermatten hingewiesen hatte, blieb dabei unberÃ¼cksichtigt.</p> <p class="Urteilstext">Da der Entwurf fÃ¼r die vorliegend strittige Revision der Bau- und Zonenordnung keine Ãnderung im Bereich Chappelermatten vorsah, regte die Baudirektion an, die Bauzone an dieser Stelle zu reduzieren, um ein Zusammenwachsen des Ortsteils Kappel mit dem Weiler NÃ¤fenhÃ¼ser zu verhindern. Nach PrÃ¼fung verschiedener Varianten zur Kompensation einer solchen Bauzonenreduktion lehnte die Gemeinde trotz negativem VorprÃ¼fungsbescheid vom 15. September 2004 (nicht bei den Akten) eine ZonenplanÃ¤nderung im Ortsteil Kappel jedoch ab und verwies den Kanton darauf, die entsprechende FlÃ¤che in der Chappelermatten zu erwerben und damit die angrenzende kantonale Freihaltezone zu erweitern. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Im Hinblick auf eine Ãberbauung des Areals begannen die BeschwerdefÃ¼hrer im Sommer 2004 mit Planungsarbeiten und stellten am 12. Februar 2005 ein Baugesuch betreffend Erschliessung der Chappelermatten. Am 16. MÃ¤rz und 11. Mai 2005 erteilte die Baudirektion hierfÃ¼r eine wasser- und eine strassenpolizeiliche Bewilligung, bevor die Bauverwaltung der Gemeinde auf Intervention des Amtes fÃ¼r Raumordnung und Vermessung (ARV) hin das Bewilligungsverfahren am 14. Juli 2005 sistierte. Die beiden VerfÃ¼gungen und der Beschluss wurden von einem privaten Verein, der um Zustellung der baurechtlichen Entscheide ersucht hatte, bei der Baurekurskommission II angefochten; dieses Rekursverfahren wurde am 7. Dezember 2005 sistiert.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Regierungsrat stÃ¼tzte sich in seinem Beschluss auf das Inventar der schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung und erwog, eine vollstÃ¤ndige Ãberbauung der unÃ¼berbauten FlÃ¤chen der Chappelermatten wÃ¼rde das an dieser Stelle sehr empfindliche Orts- und Landschaftsbild nachhaltig stÃ¶ren. Damit das Inventarvorhaben umgesetzt werden kÃ¶nne, sei das ortsbaulich und landschaftlich wichtige Anliegen der Freihaltung eines optisch ausreichenden Freiraumes als deutliche ZÃ¤sur zwischen dem Weiler NÃ¤fenhÃ¼ser und einer Neubebauung der Chappelermatten mit geeigneten planerischen oder privatrechtlichen Massnahmen verbindlich zu regeln. Die im Rahmen der AnhÃ¶rung von der Gemeinde dargelegten Argumente vermÃ¶chten die planerische Notwendigkeit der Freihaltung eines ausreichenden Umgebungsbereichs zum Schutz des schutzwÃ¼rdigen Ortsbildes NÃ¤fenhÃ¼ser von nationaler Bedeutung nicht zu widerlegen.</p> <p class="Urteilstext">DemgegenÃ¼ber machen die BeschwerdefÃ¼hrer im Wesentlichen geltend, der angefochtene Akt stelle eine aufsichtsrechtliche Auszonung dar. Die Anweisung im revidierten Ortsbildinventar vom 15. Juni 2001 stehe im offensichtlichen Widerspruch zu der am 2. April 2001 getroffenen Revision des kantonalen Siedlungs- und Landschaftsplans und sei daher richtplanwidrig. Der Schutz des Weilers NÃ¤fenhÃ¼ser habe bei Erlass der Schutzverordnung am 20. August 1978 keinen Anlass geboten, das Ã¶stlich der Albisstrasse gelegene Gebiet mit Ausnahme eines kleinen Spickels mit einem Bauverbot zu belegen. Dieses Bauverbot sei sodann aufgehoben worden mit der ausdrÃ¼cklichen BegrÃ¼ndung, dass darauf ohne Verletzung der Zielsetzungen der Schutzverordnung und der kantonalen Gesamtplanung verzichtet werden kÃ¶nne. Seither habe sich in tatsÃ¤chlicher und rechtlicher Hinsicht nichts geÃ¤ndert. Nach der damaligen Wiedereinzonung des Spickels und dem bis vor Bundesgericht gefÃ¼hrten Prozess Ã¼ber die Rechtsfolgen des Bauverbots hÃ¤tten sie darauf vertrauen dÃ¼rfen, dass die Ã¶ffentlichen und privaten Interessen im fraglichen Gebiet optimiert seien. Der Eigentumseingriff sei daher rechtswidrig und unangemessen. â Selbst wenn der angefochtene Beschluss richtplankonform und zweckmÃ¤ssig wÃ¤re, so sei damit dennoch die Planungsautonomie verletzt worden. FÃ¼r ein aufsichtsrechtliches Einschreiten habe kein Grund bestanden, da es angesichts der erlaubten AusnÃ¼tzung und GebÃ¤udevolumetrie in der W2-Zone ohne weiteres mÃ¶glich sei, im Baubewilligungsverfahren fÃ¼r eine § 238 PBG entsprechende Einordnung zu sorgen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach Art. 26 Abs. 1 RPG genehmigt die kantonale BehÃ¶rde die NutzungsplÃ¤ne und ihre Anpassungen. Solche sind gemÃ¤ss Art. 21 Abs. 2 RPG allenfalls nÃ¶tig, wenn sich die VerhÃ¤ltnisse erheblich geÃ¤ndert haben. Als genehmigungsbedÃ¼rftige Anpassung hat aber jede NutzungsplanÃ¤nderung zu gelten, unabhÃ¤ngig davon, ob Art. 21 Abs. 2 RPG Grundlage und Anstoss zur Ãnderung war (Alexander Ruch, Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich 1999, Art. 26 Rz. 6). Verzichtet eine Gemeinde auf die Anpassung ihres Nutzungsplanes, sei es, dass sie ganz auf eine Revision verzichtet, oder sei es, dass sie es trotz anderweitiger Ãnderungen bei einer bisherigen Festlegung belÃ¤sst, so bedarf dies keiner kantonalen Genehmigung. Im vorliegenden Fall kann es daher mit Bezug auf die Zonierung der Chappelermatten nicht um die Genehmigungsverweigerung fÃ¼r eine von der Gemeinde vorgenommene Anpassung gehen, sondern um den Widerruf einer ursprÃ¼nglichen Genehmigung und die verbindliche Anweisung zur Anpassung. Insofern kommt Disp.-Ziff. IIa des angefochtenen Beschlusses von vornherein keine eigenstÃ¤ndige Bedeutung zu.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrer gehen zutreffend davon aus, dass ein Genehmigungswiderruf, der im Endeffekt auf die Auszonung einer ursprÃ¼nglich bundesrechtskonform ausgeschiedenen Bauzone hinauslÃ¤uft, eines besonderen sachlichen Grundes bedarf. In diesen FÃ¤llen kommt jedenfalls dem Grundsatz der PlanbestÃ¤ndigkeit grÃ¶sseres Gewicht zu als in FÃ¤llen, in denen Land nicht eingezont wird bzw. wegen Nichtgenehmigung der Einzonung nicht eingezont werden darf (vgl. BGE 118 Ia 151 E. 5c mit Hinweisen; vgl. RB 1996 Nrn. 62 und 65, vgl. auch nachfolgend E. 7.1). Liegt jedoch ein besonderer Grund fÃ¼r eine Auszonung vor, so kann ein entsprechendes Begehren von kantonaler Seite jederzeit vorgebracht werden, auch ohne dass gerade eine Revision der Bau- und Zonenordnung im Gange wÃ¤re. Bei gegebenem Anlass ist es sogar gerade sinnvoll, das Anpassungsbegehren mÃ¶glichst bald und unabhÃ¤ngig von einer kÃ¼nftigen Revision einzubringen, da einem Bauvorhaben in einer rechtskrÃ¤ftig ausgeschiedenen Bauzone ohne vorgÃ¤ngigen behÃ¶rdlichen Antrag auf Auszonung nicht die fehlende planungsrechtliche Baureife (§ 234 PBG) entgegengehalten werden darf. Dementsprechend besteht fÃ¼r die GenehmigungsbehÃ¶rde auch kein Grund, mit dem Widerruf einer ursprÃ¼nglichen Genehmigung zuzuwarten, bis eine anderweitige Revision der Bau- und Zonenordnung zur Genehmigung vorgelegt wird. Dass der Regierungsrat im vorliegenden Fall Genehmigungswiderruf und Nichtgenehmigung der vorgenommenen Revision miteinander verbunden hat, war indessen fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrer ohne Nachteil. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Planungen unterer Stufen haben denjenigen der obern Stufe, die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtplanung zu entsprechen. Abweichungen sind nur zulÃ¤ssig, wenn sie sachlich gerechtfertigt und untergeordneter Natur sind (§ 16 Abs. 1 und 2 PBG). Die BeschwerdefÃ¼hrer machen geltend, der Widerruf widerspreche dem massgebenden kantonalen Landschaftsplan, der zwingend eine Zuweisung der Chappelermatten zu einer Bauzone verlange. </p> <p class="Urteilstext">Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Nach der kartografischen Darstellung des Richtplans 1995/2001 grenzen die Chappelermatten im Westen und Norden an Umgebungsschutzgebiet und liegen im SÃ¼den innerhalb des Baugebietes, im Nordteil dagegen innerhalb des Landwirtschaftsgebiets. Der kantonale Richtplan enthÃ¤lt indessen keine parzellenscharfen Vorgaben fÃ¼r die nachfolgende Nutzungsplanung, sondern gewÃ¤hrt den Gemeinden denjenigen Ermessensspielraum, den es fÃ¼r eine parzellenscharfe, die Ã¶rtlichen Besonderheiten und Interessen berÃ¼cksichtigende Zonenplanung braucht. Das Verwaltungsgericht hat bereits in frÃ¼heren Entscheiden unter Hinweis auf den Bericht des Kantonsrats zum kantonalen Richtplan 1995 festgehalten, dass trotz der mit der Richtplanrevision aufgegebenen kartographischen Darstellung des Anordnungsspielraumes ein solcher nach wie vor bestehe und sich aus den KarteneintrÃ¤gen sowie den im Text beschriebenen Zielsetzungen und konkret formulierten AuftrÃ¤gen an die einzelnen PlanungstrÃ¤ger ergebe. Dabei wurde jedoch ausdrÃ¼cklich abgelehnt, den Anordnungsspielraum erst aufgrund einer WÃ¼rdigung aller fÃ¼r die Nutzungsplanung massgebenden Gesichtspunkte zu definieren, da damit das Resultat der fÃ¼r die Nutzungsplanung massgeben­den InteressenabwÃ¤gung bereits vorweggenommen wÃ¼rde (BEZ 1998 Nr. 1 = RB 1997 Nr. 67; VGr, 3. MÃ¤rz 1997, ZBl 98/1997, S. 473 E. 3a). Der Umfang des Anordnungsspielraums ist im Einzelfall anhand seiner quantitativ-rÃ¤umlichen und seiner qualitativ-raumplanerischen Komponente zu ermitteln. </p> <p class="Urteilstext">Hinsichtlich der quantitativ-rÃ¤umlichen Komponente ist vorliegend beachtlich, dass das fragliche Areal nicht mehr als zwei Bautiefen Ã¶stlich der Albisstrasse umfasst und damit sowohl zur westlich angrenzenden Schutzzone bzw. Ortsbildzone als auch zur Ã¶stlich angrenzenden Landwirtschaftszone geschlagen werden kÃ¶nnte. Bei einer Differenzierung nach Norden und SÃ¼den weisen die Teilbereiche allerdings LÃ¤ngenausdehnungen auf, welche auch eine unterschiedliche ZugehÃ¶rigkeit rechtfertigen kÃ¶nnen und insbesondere beim SÃ¼dteil eine ZugehÃ¶rigkeit zur Bauzone von Kappel ermÃ¶glichen. RÃ¤umlich betrachtet besteht jedoch vorerst kein Anlass, dem Richtplan 1995/2001 einen anderen Anordnungsspielraum unterstellen zu wollen als denjenigen, den bereits der Richtplan 1978 definiert hatte. </p> <p class="Urteilstext">In einer qualitativ-raumplanerischen Betrachtung ist weiter zu prÃ¼fen, ob allenfalls neuere Erkenntnisse zum Ortsbildschutz NÃ¤fenhÃ¼ser und insbesondere auch der Wunsch, den Schutzperimeter zu erweitern bzw. zusÃ¤tzlich wichtigen Freiraum auszuscheiden, eine Anpassung des Gesamtplans im fraglichen Bereich bewirkte. Dies war im Vergleich zwischen dem Richtplan 1995 und demjenigen von 2001 nur gerade insoweit der Fall, als der Landschaftsplan 2001 eine Landschaftsschutzfestlegung traf, ohne dabei jedoch die bisherigen Siedlungs-, Freihalte- und Landwirtschaftsgebiete in ihrer Ausdehnung zu verÃ¤ndern. Ein Vergleich zwischen dem Gesamtplan 1978 und demjenigen von 1995 ergibt indessen, dass im Letzteren das Ortsbildgebiet von NÃ¤fenhÃ¼ser und damit das Baugebiet eher etwas enger um die bestehende Ãberbauung gezogen und stattdessen das Freihaltegebiet im SÃ¼den des Weilers wie auch zwischen Weiler und Albisstrasse im Osten leicht ausgedehnt wurde. Dies entspricht auch einer der Zielsetzung der damaligen Richtplanrevision, wonach die Gemeinden bei Kleinsiedlungen die Zonengrenzen eng ziehen sollten und keine Ã¼ber den bestehenden Siedlungsumfang hinausgreifende Entwicklung ermÃ¶glichen durften (Richtplantext 1995 Ziff. 2.22); eine Vorgabe, die allerdings bereits der Richtplan 1978 kannte (Richtplantext 1978 Ziff. 3.1.2.1 S. 12 f.). Die VerÃ¤nderung weist immerhin darauf, dass dem Richtplangeber ein vermehrter Umgebungsschutz auch beim Weiler NÃ¤fenhÃ¼ser damals durchaus notwendig erschien, wobei er aber gerade keine Verbindung zwischen dem Freihaltegebiet westlich der Albisstrasse und demjenigen im SchÃ¼renmoos Ã¼ber die Chappelermatten hinweg zog. Mit Bezug auf dieses Areal kann daher dem Richtplan 1995 kein anderer kommunaler Anordnungsspielraum entnommen werden als dem Richtplan 1978. </p> <p class="Urteilstext">Der Landschaftsplan 1978 verlangte nun keineswegs zwingend die Schaffung einer Bauzone in der Chappelermatten. Deren Nordteil lag ohnehin im UnschÃ¤rfebereich zwischen den verschiedenen Gebieten. Aber auch das Siedlungsgebiet im SÃ¼den musste nicht zwingend zu einer Bauzone fÃ¼hren, da die Gemeinde dort auch ein kommunales Schutz- oder Trenngebiet hÃ¤tte festlegen dÃ¼rfen (Richtplan-Text S. 6). DemgemÃ¤ss lÃ¤sst sich auch dem heute massgebenden kantonalen Richtplan 1995/2001 keine klare Vorgabe zur Einzonung der Chappelermatten entnehmen. Auf der anderen Seite besteht aber ebenso wenig Grund zur Annahme, der kantonale Gesamtplan verlange zwingend eine Reduktion der Bauzone zugunsten der Freihaltezone.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>GemÃ¤ss Art. 21 Abs. 2 RPG werden NutzungsplÃ¤ne Ã¼berprÃ¼ft und nÃ¶tigenfalls an­gepasst, sofern sich die VerhÃ¤ltnisse erheblich geÃ¤ndert haben. Im Einklang mit dieser bundesrechtlichen Vorschrift bestimmt § 9 Abs. 2 PBG, dass Planungen neuen Erkenntnissen anzupassen sind, soweit Rechtssicherheit und Billigkeit dies zulassen. Die fÃ¼r die betref­fende Planung massgebenden VerhÃ¤ltnisse mÃ¼ssen sich erheblich geÃ¤ndert haben, und eine Anpassung muss sich im Rahmen der gebotenen InteressenabwÃ¤gung als nÃ¶tig erweisen. In der Praxis lassen sich die Kriterien der Erheblichkeit der VerÃ¤nderung und der Notwendigkeit der Plananpassung kaum getrennt prÃ¼fen. Vielmehr geht es darum, im Rahmen der gebotenen InteressenabwÃ¤gung das Gewicht des Ãnderungsgrunds zu bestimmen und den gegenlÃ¤ufigen (privaten und Ã¶ffentlichen) Interessen an der Beibehaltung der bisherigen Zonierung gegenÃ¼berzustellen. Bei dieser InteressenabwÃ¤gung ist dem Gebot der Rechts­sicherheit Rechnung zu tragen; ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfÃ¼llen, wenn er eine gewisse BestÃ¤ndigkeit aufweist. Als Grundregel gilt daher, dass (RPG-konforme) NutzungsplÃ¤ne nur aus gewichtigen GrÃ¼nden abzuÃ¤ndern sind. Je neuer ein Plan ist, um so eher darf mit seiner BestÃ¤ndigkeit gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Ãnderung auswirkt, um so wichtiger mÃ¼ssen die GrÃ¼nde sein, die fÃ¼r die PlanÃ¤nderung sprechen (Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 108 f.; Thierry Tanquerel in: Kommentar RPG, Art. 21 Rz. 28 ff.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Band I, ZÃ¼rich 1999, N. 437; Peter Karlen, StabilitÃ¤t und Wandel in der Zonenplanung, PBG aktuell, 4/1994, S. 8 ff.; je mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Praxis). </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Der Regierungsrat hat seinen Entscheid gestÃ¼tzt auf rein planerische Ãberlegungen zum Ortsbildschutz getroffen, wie wenn es um die erstmalige Abgrenzung einer Bauzone ginge. Er hat sich dabei in keiner Weise mit dem bisherigen planerischen Schicksal der Chappelermatten auseinandergesetzt; insbesondere blieb unerwÃ¤hnt, dass der Ortsbildschutz NÃ¤fenhÃ¼ser bereits seit 1970 formuliert ist, in die frÃ¼here Planung einfloss und letztmals 1980 umfassend Ã¼berprÃ¼ft und punktuell gelockert wurde. Ebenso wenig wurde aufgezeigt, inwiefern sich die rechtlichen oder tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse in den vergangenen rund 25 Jahren massgebend geÃ¤ndert hÃ¤tten. Nicht erwÃ¤hnt sind aber auch die offenbar ausstehenden Abgrenzungen der Grundwasserschutzzonen um die Quellfassung RÃ¼tihoger/Kappelerhof, welche nach Darlegung des PlanungsbÃ¼ros E in wesentlichen Abschnitten des Schutzbereiches zu einem generellen Bauverbot fÃ¼hren sollen. Unter diesen UmstÃ¤nden war eine umfassende InteressenabwÃ¤gung zwischen der PlanbestÃ¤ndigkeit und dem Vertrauensschutz einerseits und den Interessen am Ortsbild- sowie am Grundwasserschutz andererseits gar nicht mÃ¶glich. Die im Beschwerdeverfahren eingereichten vorinstanzlichen Akten enthalten neben der nachtrÃ¤glich erstellten Dokumentation nur gerade den angefochtenen Beschluss und einen Zonenplanausschnitt. Da der Regierungsrat im Beschwerdeverfahren nicht einmal eine Beschwerdeantwort verfasste, muss angenommen werden, dass die einzelnen Regierungsmitglieder die fÃ¼r die notwendige InteressenabwÃ¤gung massgebenden UmstÃ¤nde nicht einmal kannten. Der angefochtene Entscheid ist daher aufzuheben und die Sache an den Regierungsrat zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und die Sache an den Regierungsrat zurÃ¼ckzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten dem Regierungsrat zulasten der Staatskasse aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70 VRG). FÃ¼r ihren besonderen Aufwand im Beschwerdeverfahren sind die BeschwerdefÃ¼hrer sodann angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 1 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Dispositiv-Ziffern IIa und III des Regierungsratsentscheides werden aufgehoben. Die Sache wird im Sinne der ErwÃ¤gungen an den Regierungsrat zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrern zulasten der Staatskasse eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Zustellung dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Mitteilung an ...</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>