<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00660</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221186&amp;W10_KEY=13013475&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00660</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 08.04.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands; Dachflächenfenster. Fragen des rechtlichen Gehörs (E. 4). Die Besitzstandsgarantie nach § 357 PBG kann nur für bestehende Bauten und Anlagen beansprucht werden, welche seinerzeit im Einklang mit den materiell-rechtlichen Vorschriften erstellt worden sind. § 357 PBG bezieht sich also allein auf bestehende, nicht aber auf bereits abgebrochene oder neue Bauwerke bzw. Bauteile (E. 5.2). Nach Art. 12 Abs. 7 BZO können bei Bauprojekten mit besonders guter Einordnungs- und Gestaltungsqualität Abweichungen von den Gestaltungsvorschriften gemäss Art. 12 BZO zugelassen werden (E. 6.2). Es liegt keine besonders gute Gestaltung vor (E. 6.4). Die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands erweist sich als verhältnismässig; die öffentlichen Interessen an der Einhaltung der Bauvorschriften und der Gestaltung der Kernzone überwiegen die privaten finanziellen Interessen des Beschwerdeführers (E. 7). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTANDSGARANTIE">BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHFLÃCHENFENSTER">DACHFLÃCHENFENSTER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSVORSCHRIFT">GESTALTUNGSVORSCHRIFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTER GLAUBE">GUTER GLAUBE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÃSSIGEN ZUSTANDS">WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÃSSIGEN ZUSTANDS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=52306" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00660</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">8. April 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Maja SchÃ¼pbach Schmid<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole BÃ¼rgin. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A<b>, </b>vertreten durch RA B,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baukommission Uetikon am See,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>GebÃ¤udeversicherung Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <b><span><br/> </span></b> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 11. Dezember 2019 verweigerte die Baukommission der Gemeinde Uetikon am See A die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r zwei bereits erstellte DachflÃ¤chenfenster auf dem GebÃ¤ude Vers.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der C-Strasse 03 in Uetikon am See und verfÃ¼gte die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob A am 15. Januar 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, die Verweigerung der Bewilligung der DachflÃ¤chenfenster sei aufzuheben und die Bewilligung zu erteilen. Eventualiter sei auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verzichten. Subeventualiter sei festzustellen, dass die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands jenen Zustand darstelle, wie dieser am 15. November 1973 bewilligt worden sei. Subsubeventualiter sei die Sache zur SachverhaltsabklÃ¤rung sowie Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 18. August 2020 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 21. September 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen, den angefochtenen Entscheid teilweise (d.<span> </span>h. insoweit die DachflÃ¤chenfenster vom Entscheid der Abweisung betroffen seien) aufzuheben. Ihm sei die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Ersatz der DachflÃ¤chenfenster auf der SÃ¼dseite durch zwei DachflÃ¤chenfenster zu erteilen. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands, d.<span> </span>h. den vollstÃ¤ndigen RÃ¼ckbau der DachflÃ¤chenfenster innert 90 Tagen vollstÃ¤ndig zu verzichten. Subeventualiter sei festzustellen, dass die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands jenen Zustand darstelle, wie dieser am 15. November 1973 bewilligt worden sei (9 DachflÃ¤chenfenster in der GrÃ¶sse von 50 cm x 70 cm) und entsprechend anstelle eines neuen bewilligungsfÃ¤higen Baugesuchs der am 15. November 1973 bewilligte Zustand wiederhergestellt bzw. umgesetzt werden kÃ¶nne. Subsubeventualiter sei die Sache zur SachverhaltsabklÃ¤rung sowie Neubeurteilung an die Vorinstanz, eventualiter an die Erstinstanz zurÃ¼ckzuweisen. In prozessualer Hinsicht beantragte er einen Augenschein.</p> <p class="Urteilstext">Die GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich verzichtete am 19. Oktober 2020 auf eine Vernehmlassung. Mit Beschwerdeantwort vom 21. Oktober 2020 beantragte die Baukommission Uetikon am See die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. Das Baurekursgericht beantragte am 30. September 2020 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge. Die Replik von A erfolgte am 5. November 2020. Am 10. November 2020 duplizierte die Baukommission Uetikon am See. A liess sich am 7. Dezember 2020 erneut vernehmen. Die GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich verzichtete am 21. Dezember 2020 erneut auf eine Vernehmlassung. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beantragt in verfahrensrechtlicher Hinsicht die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulÃ¤ssig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Aus den eingereichten Akten, insbesondere dem Protokoll des Augenscheins der Vorinstanz, ergibt sich der massgebliche Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf die DurchfÃ¼hrung des beantragten Augenscheins verzichtet werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uetikon am See in der Kernzone Grossdorf (K2). Im Jahr 1973 wurden auf der SÃ¼dseite des GebÃ¤udes neun DachflÃ¤chenfenster von gesamthaft rund 1,80/2,00 m erstellt und nachtrÃ¤glich am 9. November 1973 bewilligt. Im Rahmen der Baukontrolle zum Umbauprojekt "NutzungsÃ¤nderung D", dessen FassadenplÃ¤ne keine Dachfenster enthielten, wurde festgestellt, dass zwei neue DachflÃ¤chenfenster im Umfang von je 140 cm/94 cm, gesamthaft 2,65 m<sup>2</sup>, eingebaut worden waren.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt mehrfach, dass sein Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r durch die Vorinstanz verletzt worden sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Aus dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) fliesst unter anderem das Recht der von einem Entscheid in ihrer Rechtsstellung Betroffenen, sich vor Erlass eines in ihre Rechtstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu Ã¤ussern und ihren Standpunkt zu allen relevanten Fragen wirksam zur Geltung zu bringen. Ebenso mÃ¼ssen die (Rechtsmittel-)BehÃ¶rden ihre Vorbringen tatsÃ¤chlich hÃ¶ren, prÃ¼fen und in der Entscheidfindung berÃ¼cksichtigen. Entsprechend ist die BehÃ¶rde verpflichtet, ihren Entscheid zu begrÃ¼nden. Dabei muss sie sich indes nicht mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich abhandeln, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken. Der BegrÃ¼ndungspflicht ist GenÃ¼ge getan, wenn sich die Betroffenen Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen kÃ¶nnen. In diesem Sinn mÃ¼ssen wenigstens kurz die Ãberlegungen genannt werden, von denen sich die BehÃ¶rde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stÃ¼tzt (vgl. zum Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1; VGr, 24. Mai 2017, VB.2016.00657, E. 3.2; ausfÃ¼hrlich Michele Albertini, Der verfassungsmÃ¤ssige Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 344 ff. und 402 ff. mit zahlreichen Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Das Recht, angehÃ¶rt zu werden, ist formeller Natur; die Verletzung des GehÃ¶rsanspruchs fÃ¼hrt daher grundsÃ¤tzlich unabhÃ¤ngig von den Erfolgsaussichten des Rechtsmittels in der Sache selbst zur Aufhebung der angefochtenen VerfÃ¼gung (statt vieler VGr, 28. Juni 2017, VB.2017.00076, E. 6.1). Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung des Bundesgerichts und des Verwaltungsgerichts kann indes eine obere Instanz die GehÃ¶rsverletzung einer unteren Instanz heilen, wenn die Verletzung nicht schwer wiegt und die Rechtsmittelinstanz sowohl Tat- als auch Rechtsfragen uneingeschrÃ¤nkt Ã¼berprÃ¼ft. Selbst bei einer schweren Verletzung ist von einer RÃ¼ckweisung abzusehen, wenn diese lediglich einen formalistischen Leerlauf darstellen und zu einer unnÃ¶tigen VerfahrensverlÃ¤ngerung fÃ¼hren wÃ¼rde (BGE 133 I 201 E. 2.2; BGE 132 V 387 E. 5.1; VGr, 7. Juni 2018, VB.2018.00067, E. 2.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt, er habe sowohl eine besonders gute Gestaltung sowie eine besonders gute Einordnung der Liegenschaft wie auch der Dachfenster angefÃ¼hrt und auf die MÃ¶glichkeit einer Ausnahme nach Art. 12 Abs. 7 der BZO verwiesen, welche seitens der Vorinstanz nicht geprÃ¼ft worden sei. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Die Vorinstanz hielt in ihrem Entscheid fest, dass der BeschwerdefÃ¼hrer der Auffassung sei, dass ihm eine Ausnahmebewilligung gemÃ¤ss Art. 12 Abs. 7 BZO zu erteilen sei. Sie fÃ¼hrte hierauf in E. 3.3.2 aus, dass nach dieser Bestimmung in der Kernzone K2 bei Bauprojekten mit besonders guter Einordnungs- und GestaltungsqualitÃ¤t Abweichungen von den Gestaltungsvorschriften gemÃ¤ss Art. 12 zugelassen werden kÃ¶nnten. Solche Abweichungen setzten jedoch ein Modell, ein Material- und Farbkonzept sowie eine positive Beurteilung durch ein qualifiziertes Fachgutachten voraus. Die Vorinstanz erwog insbesondere, dass sich die Auffassung der Beschwerdegegnerin, wonach die gesetzlich geforderte besonders gute Gesamtwirkung nicht erfÃ¼llt werde, anlÃ¤sslich des Augenscheins bestÃ¤tigt habe, da die Fenster insbesondere Ã¼berdimensioniert in Erscheinung trÃ¤ten. Insgesamt setzt sich die Vorinstanz Ã¼ber zweieinhalb Seiten mit der Ausnahmebestimmung nach Art. 12 Abs. 7 auseinander, weshalb sie diese genÃ¼gend geprÃ¼ft bzw. ihre Ãberlegungen begrÃ¼ndet hat und keine GehÃ¶rsverletzung vorliegt. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt ausserdem eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r, da die Vorinstanz auf seine AusfÃ¼hrungen, die Fenster seien auch unter dem Aspekt von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bewilligungsfÃ¤hig, nicht eingegangen sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrte in E. 3.2 aus, weshalb kein Bestandesschutz mehr bestehe. Da sie einen Bestandesschutz und somit auch die Anwendbarkeit von § 357 PBG verneinte, kÃ¶nnen in der Folge die Fenster auch nicht nach § 357 Abs. 1 PBG bewilligt werden. DemgemÃ¤ss hat sie sich auch insofern rechtsgenÃ¼gend mit dem Argument des BeschwerdefÃ¼hrers auseinandergesetzt und seinen Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r nicht verletzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.1 </b>Unter dem Titel rechtliches GehÃ¶r bringt der BeschwerdefÃ¼hrer ferner vor, die Vorinstanz habe bei der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des RÃ¼ckbaus weder mildere Mittel noch die Zweck-Mittel-Relation geprÃ¼ft. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.2 </b>Die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands prÃ¼fte die Vorinstanz in ErwÃ¤gung 3.4.2. Dabei wog sie die Ã¶ffentlichen Interessen an der Einhaltung der Bauvorschriften gegen die privaten Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers ab (insbesondere Absatz 4), nahm somit eine VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung im engeren Sinn vor, welche der BeschwerdefÃ¼hrer wohl mit der Bezeichnung "Zweck-Mittel-Relation" ansprach. Sodann ging die Vorinstanz mit ihren AusfÃ¼hrungen implizit davon aus, dass keine milderen Mittel zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands bestÃ¼nden. Der BeschwerdefÃ¼hrer hat immer noch die MÃ¶glichkeit, ein bewilligungsfÃ¤higes Projekt mit kleineren DachflÃ¤chenfenstern einzureichen. Auf diese MÃ¶glichkeit machte die Vorinstanz den BeschwerdefÃ¼hrer indessen auch aufmerksam (E. 3.4.3). DemgemÃ¤ss konnte er sich auch hier Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an das Verwaltungsgericht weiterziehen. Der Anspruch des BeschwerdefÃ¼hrers auf rechtliches GehÃ¶r ist nicht verletzt. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.6.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht weiter geltend, dass sich die Kernzone neben einer Wohnzone mit modernen, grossen, massiven Bauten befÃ¤nde. Dieser Umstand sowie die zeitgemÃ¤sse Weiterentwicklung der Kernzone â wie auch die weitere besonders gute Gestaltung und besonders gute Einordnung der Liegenschaft an sich â seien von der Vorinstanz nicht thematisiert worden. Dies stelle eine Verletzung seines Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r dar.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.6.2 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrte in E. 3.3.2 ausfÃ¼hrlich aus, weshalb die Fenster sich nicht gut einordnen wÃ¼rden, wodurch bereits die Anwendung von Art. 12 Abs. 7 BZO nicht infrage kommt. Dies hat zur Folge, dass die weiteren Umgebungsargumente des BeschwerdefÃ¼hrers wie die nahegelegene Wohnzone oder die Einordnung der Liegenschaft an sich fÃ¼r die Anwendung von Art. 12 Abs. 7 BZO nicht mehr von Belang waren. Die Vorinstanz musste diese Argumente daher auch nicht prÃ¼fen und begrÃ¼nden. Es liegt somit keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs vor. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.7.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt, die Erteilung einer Ausnahmebewilligung hÃ¤tte bei der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung in Betracht gezogen werden mÃ¼ssen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.7.2 </b>Die Beschwerdegegnerin prÃ¼fte eine Ausnahmebewilligung auf Seite 4 (letzter Absatz) ihres Beschlusses. Die Vorinstanz nahm die PrÃ¼fung einer Ausnahmebewilligung zu Recht unter dem Gesichtspunkt vor, ob die DachflÃ¤chenfenster nachtrÃ¤glich bewilligt werden konnten, und verneinte eine solche. DemgemÃ¤ss musste sie die Ausnahmebewilligung nicht erneut unter dem Gesichtspunkt der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit prÃ¼fen. Auch hier liegt keine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r vor. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.8 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.8.1 </b>Abschliessend rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer, sein Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r sei verletzt worden, da die Vorinstanz ohne jegliche BegrÃ¼ndung erklÃ¤rt habe, dass sich der rechtmÃ¤ssige Zustand unmissverstÃ¤ndlich aus Dispositivziffer II 1.1 des angefochtenen Beschlusses ergebe. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.8.2 </b>Die Vorinstanz hielt fest, dass sich aus den ErwÃ¤gungen des angefochtenen Beschlusses sowie aus Dispositivziffer II 1.1 unmissverstÃ¤ndlich ergebe, dass die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands mit dem RÃ¼ckbau der DachflÃ¤chenfenster erreicht werde (E. 3.4.3). Der Beschluss der Beschwerdegegnerin hielt fest, dass die Besitzstandsgarantie in Bezug auf das ausgebaute DachflÃ¤chenfenster nicht anwendbar sei. DemgemÃ¤ss ergab sich aus den ErwÃ¤gungen des Beschlusses der Beschwerdegegnerin, auf welche die Vorinstanz verwies, dass sich die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands nicht auf Ã¤ltere Fenster beziehen und bloss der vollstÃ¤ndige RÃ¼ckbau gemeint sein konnte. Die Vorinstanz ist ihrer BegrÃ¼ndungspflicht mit dem Hinweis auf die ErwÃ¤gungen der Beschwerdegegnerin nachgekommen. Auch hier liegt keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, fÃ¼r die 1973 bewilligten neun DachflÃ¤chenfenster bestehe eine Besitzstandsgarantie. Die im Jahr 2008 ohne Bewilligung vorgenommene Ãnderung an den Fenstern Ã¤ndere daran nichts.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Besitzstandsgarantie nach § 357 PBG kann nur fÃ¼r<i> bestehende</i> Bauten und Anlagen beansprucht werden, welche seinerzeit im Einklang mit den materiell-rechtlichen Vorschriften erstellt worden sind (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 1444). § 357 PBG bezieht sich also allein auf bestehende, nicht aber auf bereits abgebrochene oder neue Bauwerke (vgl. BEZ 2009 Nr. 25 betreffend einen abgebrochenen GebÃ¤udeteil). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die ursprÃ¼nglich (1973) bewilligten neun DachflÃ¤chenfenster wurden abgebrochen und durch ein bzw. zwei grÃ¶ssere neue Fenster ersetzt. Dabei spielt es keine Rolle, ob sich noch an der gleichen Stelle ein Dachdurchbruch bzw. Fenster befindet. Durch den Abbruch der bewilligten Fenster und den Einbau von neuen Fenstern mit anderem Ausmass und in anderer Anzahl (ohne Bewilligung) wurde die Besitzstandsgarantie aufgegeben. Die Ãnderungen waren nÃ¤mlich dergestalt, dass nicht mehr von einer Verkleinerung, sondern von einer gÃ¤nzlichen Neuerstellung zu sprechen ist, stimmen doch die Fenster weder in ihrem Ausmass noch in ihrer Anzahl mit dem ursprÃ¼nglichen Zustand Ã¼berein. So wurde insbesondere die GlaslichtflÃ¤che pro Fenster erheblich vergrÃ¶ssert. Es besteht vorliegend kein Grund mehr, die im Jahr 1973 getÃ¤tigte Aufwendung zu schÃ¼tzen (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz S. 1449), wurde diese doch 2008 ohne Bewilligung aufgegeben. DemgemÃ¤ss besteht keine Besitzstandsgarantie fÃ¼r die ursprÃ¼nglichen neun Fenster. Das Baugesuch ist daher nicht nach der Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG zu beurteilen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist das Recht der BaubehÃ¶rde, die Beseitigung baurechtswidriger Bauten und Anlagen anzuordnen, grundsÃ¤tzlich auf 30 Jahre beschrÃ¤nkt (BGE 107 Ia 123 E. 1; BGE 136 II 359 E. 8.3). Eine Baubewilligung kann also nach 30 Jahren ersessen werden: Der GrundeigentÃ¼mer ersitzt damit das Recht, den Zustand des GebÃ¤udes beizubehalten. Die Verwirkungsfrist lÃ¤uft ab der Fertigstellung des GebÃ¤udes oder des streitigen GebÃ¤udeteils (BGE 107 Ia 121 E. 1.b). Die Beweislast fÃ¼r den 30-jÃ¤hrigen Bestand einer Baute trÃ¤gt der GrundeigentÃ¼mer (VGr, 30. Juni 2015, VB.2014.00649, E. 5.2). Das einzelne, ohne Bewilligung erstellte Fenster wurde ca. 2008 eingesetzt und das Recht, diesen Zustand beizubehalten, somit noch nicht ersessen. Der vom BeschwerdefÃ¼hrer zitierte verwaltungsgerichtliche Entscheid (VB.2016.00720) ist vorliegend nicht einschlÃ¤gig, konnte dort doch die 30-jÃ¤hrige Frist nachgewiesen werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt weiter vor, den DachflÃ¤chenfenstern hÃ¤tte eine Ausnahmebewilligung nach Art. 12 Abs. 7 BZO erteilt werden mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Um-, Ersatz- und Neubauten sollen zu einer zeitgemÃ¤ssen Weiterentwicklung der Kernzone beitragen (Art. 4 Abs. 2 BZO). Bei allen baulichen VerÃ¤nderungen in den Kernzonen sind BezÃ¼ge zu den ortsbildprÃ¤genden Gestaltungselementen beizubehalten oder herzustellen, insbesondere hinsichtlich Kubus, MassstÃ¤blichkeit, Proportionen, Fassadenstruktur, Materialien, Farben und Umschwung (Art. 4 Abs. 3 BZO). So sind nach Art. 12 Abs. 3 BZO einzelne DachflÃ¤chenfenster bis zu einer GlaslichtflÃ¤che von max. 0,45 m<sup>2</sup> zugelassen. Dass die beiden eingebauten DachflÃ¤chenfenster diese Bestimmung verletzen, ist nicht bestritten. Nach Art. 12 Abs. 7 BZO kÃ¶nnen bei Bauprojekten mit besonders guter Einordnungs- und GestaltungsqualitÃ¤t Abweichungen von den Gestaltungsvorschriften gemÃ¤ss Art. 12 BZO zugelassen werden. Bei dieser Bestimmung handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht (§ 50 Abs. 3 PBG). Dieses Recht ist in erster Linie durch die GemeindebehÃ¶rden anzuwenden und auszulegen. Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Rechts kann sich fÃ¼r die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden BehÃ¶rde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einrÃ¤umt (VGr, 28. Februar 2019, VB.2018.00554, E. 4.3, mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die Beschwerdegegnerin fÃ¼hrt aus, der vorgenannte Grundsatz sei im vorliegenden Fall in Bezug auf die GrÃ¶sse und Anordnung der nebeneinanderliegenden DachflÃ¤chenfenster ganz offensichtlich nicht berÃ¼cksichtigt. Die geschaffene Situation der DachflÃ¤chenfenster erfÃ¼lle die gesetzlich geforderte gute Gesamtwirkung nicht. Die Vorinstanz erwog im Weiteren, die Fenster wÃ¼rden Ã¼berdimensioniert in Erscheinung treten. Zwar wurden anlÃ¤sslich des Augenscheins in der Umgebung der Baute grÃ¶ssere DachflÃ¤chenfenster gesehen, diese befÃ¤nden sich aber in der Wohnzone, weshalb sie nicht als Vergleichsobjekte herangezogen werden kÃ¶nnten. Beim Rundgang in der Kernzone K2 hÃ¤tten sich auf verschiedenen GebÃ¤uden DachflÃ¤chenfenster gezeigt, jedoch in viel geringerer GrÃ¶sse als auf dem BaugrundstÃ¼ck. Die strittigen Dachfenster seien beinahe sechsmal grÃ¶sser als sie die BZO erlaube. Sie befÃ¤nden sich zwar am Rand der Kernzone K2 jedoch auf der der Strasse zugewandten DachflÃ¤che und an einer prominenten Lage an einer Strassenkreuzung, weshalb sie von Weitem einsehbar seien. Von einer besonders guten Gestaltung kÃ¶nne bei dieser Dimensionierung nicht gesprochen werden. Es sei eine besonders gute GestaltungsqualitÃ¤t notwendig, welche zudem kumulativ zu einer besonders guten EinordnungsqualitÃ¤t vorliegen mÃ¼sse. Letzteres liege aber gerade nicht vor. Ebenso sei nicht nachvollziehbar, inwiefern mit den gewÃ¤hlten FensterflÃ¤chen eine besonders gute GestaltungsqualitÃ¤t erreicht werden solle, zumal deren Lage und GrÃ¶sse einzig dem damit verfolgten Belichtungszweck geschuldet sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Die Fotos des Augenscheins zeigen auf, dass die grossen DachflÃ¤chenfenster deutlich in Erscheinung treten. Das streitgegenstÃ¤ndliche GebÃ¤ude befindet sich an prominenter Lage und liegt eingangs des Kernzonenbereichs. Die sich in der Kernzone K2 befindenden GebÃ¤ude in der nÃ¤heren Umgebung des streitgegenstÃ¤ndlichen GebÃ¤udes weisen alle deutlich kleinere und weniger auffÃ¤llige DachflÃ¤chenfenster auf. In der Kernzone K2 wird Wert darauf gelegt, BezÃ¼ge zu den Gestaltungselementen, wie dies die DachflÃ¤chenfenster sind, auch hinsichtlich MassstÃ¤blichkeit und Proportionen beizubehalten resp. herzustellen. Die DachflÃ¤chenfenster weichen stark von den ansonsten in der Kernzone vorherrschenden Proportionen und MasstÃ¤blichkeiten der DachflÃ¤chenfenster ab. WÃ¤hrend bei den Vergleichsobjekten die DachflÃ¤chenfenster unauffÃ¤llig und kleinrÃ¤umig in die Dachlandschaft eingebaut wurden und auf dem Dach nicht dominant in Erscheinung treten, ist dies bei den streitgegenstÃ¤ndlichen Fenstern nicht der Fall. Sie nehmen auf dem Dach ein erhebliches Gewicht ein, sind auffÃ¤llig und wirken dominierend. Inwiefern die grossen, nicht den Bestimmungen entsprechenden DachflÃ¤chenfenster der Weiterentwicklung der Kernzone dienen sollen, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht substanziiert dargelegt. Sodann ist auch nicht von Belang, dass das GebÃ¤ude auch an die Wohnzone grenzt, ist es zum einen doch von dieser durch die Strasse getrennt und zum anderen ist es als Eingangstor zur Kernzone ein besonderes AushÃ¤ngeschild fÃ¼r diese. DemgemÃ¤ss kam die Vorinstanz zu Recht zum Schluss, dass keine besonders gute Gestaltung vorliegt und eine Bewilligung gestÃ¼tzt auf Art. 12 Abs. 7 BZO wurde richtigerweise verweigert. FÃ¼r eine Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG ist nicht ersichtlich, dass die Voraussetzungen derselben gegeben wÃ¤ren und wird dies auch nicht substanziiert dargetan. Die DachflÃ¤chenfenster wurden zu Recht nicht bewilligt.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt schliesslich vor, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands sei unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, sodann sei er gutglÃ¤ubig gewesen, da die Fenster in ihrer Gesamtheit kleiner ausfielen, als diejenigen, welche 1973 bewilligt wurden. Die Vorinstanz hÃ¤tte ihn auch nicht zu den Baukosten befragen dÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Erweist sich ein eigenmÃ¤chtig realisiertes Bauvorhaben als nicht bewilligungsfÃ¤hig, so hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde gemÃ¤ss § 341 PBG den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren. Die Anordnung des Abbruchs bereits erstellter Bauten kann jedoch ausgeschlossen sein, wenn die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig wÃ¤re.</p> <p class="Urteilstext">Die Frage nach der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands ist eine Rechtsfrage, zu deren ÃberprÃ¼fung das Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist. Allerdings ist mit der Gewichtung der infrage stehenden Ã¶ffentlichen und privaten Interessen die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden. Der BehÃ¶rde, die solche Begriffe anzuwenden hat, ist ein gewisser Beurteilungsspielraum einzurÃ¤umen (BGr, 2. Mai 2014, 1C_4/2014, E. 4.1; BGr, 21. November 2013, 1C_458/2013, E. 2.2; VGr, 13. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00680, E. 7.1; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich 2014, § 20 N. 54 ff.). Voraussetzung ist jedoch stets, dass die BehÃ¶rde die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprÃ¼ft und die erforderlichen AbklÃ¤rungen sorgfÃ¤ltig und umfassend durchgefÃ¼hrt hat (Donatsch, § 50 N. 30 mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Im Fall einer nicht den Bauvorschriften bzw. der Baubewilligung entsprechenden Baute kann die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im Ã¶ffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeÃ¼bte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden Ã¶ffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6; BGE 111 Ib 213 E. 6 mit Hinweisen). Auf die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutglÃ¤ubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die BehÃ¶rden aus grundsÃ¤tzlichen ErwÃ¤gungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustands erhÃ¶htes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berÃ¼cksichtigen (BGr, 7. MÃ¤rz 2012, 1C_351/2011, E. 7.1; BGE 132 II 21 E. 6.4; BGE 111 Ib 213 E. 6b). Ein Abbruchbefehl ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dann unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn die Abweichung vom gesetzmÃ¤ssigen Zustand gering ist und die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem EigentÃ¼mer durch den Abbruch entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen (BGE 132 II 21 E. 6.4 vgl. zum Ganzen RB 1999 Nr. 126; VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033 = BEZ 2000 Nr. 23; 14. Juli 2004, VB.2004.00151 = BEZ 2004 Nr. 49; 14. Oktober 2012, VB.2012.00389 = BEZ 2012 Nr. 57; BGE 132 II 21 E. 6.4). Weicht eine Baute jedoch erheblich von materiellen Bauvorschriften ab, so kÃ¶nnen einzig GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands fÃ¼hren. Solche GrÃ¼nde liegen dann vor, wenn die Bauherrschaft gutglÃ¤ubig angenommen hat, sie sei zur BauausfÃ¼hrung ermÃ¤chtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwerwiegende Ã¶ffentliche Interessen entgegenstehen (VGr, 21. April 2016, VB.2015.00712, E. 5.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.1 </b>Im Jahr 1973 wurden neun kleine DachflÃ¤chenfenster bewilligt. UngefÃ¤hr im Jahr 2008 wurden die neun Fenster ohne Bewilligung durch ein einzelnes Fenster ersetzt (vgl. Orthofotos auf https://maps.zh.ch). Sodann baute der BeschwerdefÃ¼hrer im Jahr 2019 wiederum ohne Bewilligung zwei Fenster mit den Massen von je 140 cm/94 cm ein und ersetzte damit das einzelne Fenster. Der BeschwerdefÃ¼hrer durfte nicht einfach davon ausgehen, dass die im Jahr 1973 erteilte Bewilligung noch Bestand hatte und dass er in geringerem Umfang bauen dÃ¼rfe, wurden doch augenscheinlich die damaligen Fenster ersetzt, wobei der BeschwerdefÃ¼hrer sowohl die GrÃ¶sse der Fenster als auch deren Anzahl Ã¤nderte. In Anbetracht dessen, dass sich das strittige GebÃ¤ude in der Kernzone befindet, fÃ¼r welche besondere Gestaltungsanforderungen vorliegen, durfte der BeschwerdefÃ¼hrer nicht annehmen, dass dies zulÃ¤ssig sei. DemgemÃ¤ss kann er nicht als gutglÃ¤ubig gelten. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.2 </b>Ein einzelnes Fenster der beiden strittigen Fenster misst ca. 1,3 m<sup>2</sup> und damit fast das Dreifache der zulÃ¤ssigen GlaslichtflÃ¤che von 0,45 m<sup>2</sup>. Die Abweichung vom rechtlich ZulÃ¤ssigen ist daher nicht mehr gering. Der RÃ¼ckbau der Fenster erweist sich als geeignet sowie als erforderlich, um den rechtmÃ¤ssigen Zustand wiederherzustellen. Das Ã¶ffentliche Interesse liegt in der Einhaltung der Ãsthetikvorschriften und dem damit einhergehenden Interesse am guten Erscheinungsbild der Kernzone sowie der Rechtsgleichheit. Aufgrund der prominenten Lage des streitgegenstÃ¤ndlichen GebÃ¤udes in der Kernzone erhÃ¤lt die Einhaltung der Bestimmung vorliegend zusÃ¤tzliches Gewicht. Wie die Vorinstanz unbestrittenermassen festgehalten hat, reicht die Belichtung des Dachgeschosses ohne die streitgegenstÃ¤ndlichen Fenster aus. Das Interesse des BeschwerdefÃ¼hrers ist somit rein finanzieller Natur. Dieses bezifferte er mit Fr. 20'000.-. Da die Abweichung vom zulÃ¤ssigen Zustand erheblich ist, der BeschwerdefÃ¼hrer nicht gutglÃ¤ubig sein konnte und lediglich geringere finanzielle Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers den Ã¶ffentlichen Interessen an der Gestaltung der Kernzone, der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung entgegenstehen, erweist sich die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Da der Zustand der bewilligten Fenster von 1973 nicht mehr besteht, ist in Einklang mit den Vorinstanzen als rechtmÃ¤ssiger Zustand der vollstÃ¤ndige RÃ¼ckbau der DachflÃ¤chenfenster zu verstehen. In Ãbereinstimmung mit der Vorinstanz kÃ¶nnte der rechtmÃ¤ssige Zustand auch durch ein reduziertes Projekt mit zwei kleinen, den Bestimmungen der Bauordnung entsprechenden DachflÃ¤chenfenstern gewÃ¤hrleistet werden. Es steht der Bauherrschaft offen, bei der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde ein entsprechendes neues Projekt zur Bewilligung einzureichen.</p> <p class="Urteilstext">Anzumerken ist schliesslich noch, dass der Vorinstanz aufgrund der Sachverhaltsermittlung von Amtes wegen (§ 7 VRG) Fragen zu den Baukosten gestattet waren. Nach dem Gesagten ist die Beschwerde daher abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihm keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 255.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 2'755.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>