Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern Direction de la justice, des affaires communales et des affaires ecclésiastiques du canton de Berne Münstergasse 2 Postfach 3000 Bern 8 Telefon 031 633 76 78 Telefax 031 634 51 54 2017.JGK.7104 (bisher 32.13-17.98) Beschwerdeentscheid vom 30 . November 2018 Nachträgliche Befreiung von der Handänderungssteuer bei selbstbewohntem Grundeigentum Veräussert die Erwerberin oder der Erwerber während der vorgeschriebenen Wohndauer einen Teil des von ihr oder ihm erworbenen Grundeigentums, so entfällt die Befreiung von der Handänderungssteuer, die sich auf den veräusser- ten Teil des Grundstücks bezieht, weil sie oder er diesen nicht mehr als Eigentü- merin oder Eigentümer bewohnt. Dies gilt auch, wenn der Käufer eines Grund- stücks, das er zu Alleineigentum erworben hat, während der vorgeschriebenen Wohnsitzdauer mit seiner Ehefrau ehevertraglich den Güterstand der allgemei- nen Gütergemeinschaft rückwirkend auf den Zeitpunkt der Eheschliessung ver- einbart. Exonération fiscale a posteriori de l’impôt sur les mutations en cas d’usage per- sonnel du logement par le ou la propriétaire Si la partie acquéreuse aliène durant la période prescrite pour l’occupation de son propre logement une partie de la propriété foncière qu’elle a acquise, la part aliénée de l’immeuble n’est plus exonérée de l’impôt sur les mutations, puisque la partie acquéreuse n’y vit plus en qualité de propriétaire. Le même principe s’applique lorsque l’acheteur d’un immeuble, qu’il a acquis en tant qu’unique pro- priétaire, opte par contrat de mariage conclu avec son épouse, pendant la pé- riode prescrite pour l’occupation du logement, pour le régime de la communauté universelle des biens rétroactivement à la date du mariage. 2 Sachverhalt A. Gestützt auf den öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 23. September 2016 erwarb A.______ die Stockwerkeigentumswohnung D.______ 1 ( D.______)- Gbbl. Nr. 1000 samt Autoeinstellplatz D.______ 1 (D.______)-Gbbl. Nr. 2000 zu Alleineigentum. Mit Gesuch vom 1. Dezember 2016 beantragte A.______ beim zuständigen Grundbuchamt die nachträgliche Steuerbefreiun g sowie die Stun- dung der Handänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum. Mit Verfü- gung vom 20. Dezember 2016 veranlagte das Grundbuchamt die Handände- rungssteuer in der Höhe von Fr. 11‘135.70 und stundete die veranlagte Steuer für die Dauer von drei J ahren ab Datum des Grundstückerwerbs. Für die gestun- dete Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grundbuch eingetragen. Am 8. März 2017 schloss A.______ mit seiner Ehefrau C.______ einen öffentlich beurkundeten Ehevertrag, mit welchem die Ehegatten rückwirkend auf den Zeit- punkt der Eheschliessung die allgemeine Gütergemeinschaft als ihren Güter- stand vereinbarten. Die beurkundende Notarin B.______ meldete den Ehevertrag gleichentags dem Grundbuchamt. Mit Verfügung vom 9. März 2017 wies das Grundbuchamt das Gesuch vom 1. Dezember 2016 um nachträgliche Steuerbefreiung teilweise ab, hob die Stun- dungsverfügung vom 20. Dezember 2016 teilweise auf und legte A.______ die Hälfte der gestundeten Handänderungssteuer zur Bezahlung au f. Die zu bezah- lende Handänderungssteuer legte das Grundbuchamt fälschlicherweise auf Fr. 5‘580.– statt auf Fr. 5‘567.85 (1/2 von Fr. 11‘135.70) fest. B. Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 9. März 2017 erhob A.______, vertreten durch Rechtsanwälti n und Notarin B.______, gemäss Rechtsmittelbe- lehrung auf der Verfügung mit Datum vom 4. April 2017 Einsprache beim Grund- buchamt. Er stellte den Antrag, es sei die Verfügung vom 9. März 2017 aufzuhe- ben und es sei der ausserbuchliche Gesamteigentumserwerb du rch Frau C.______bzw. die Eigentumsübertragung durch Herrn A.______ nicht als Aufhe- bungsgrund für die gewährte Steuerstundung zu qualifizieren. Im Rahmen eines Meinungsaustausches zwischen dem Grundbuchamt und dem Rechtsamt der Justiz -, Gemeinde- und Kirchendirektion (JGK) im Oktober 2017 wurde festgestellt, dass Verfügungen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung nicht mit Einsprache beim Grundbuchamt, sondern mit Be- schwerde bei der JGK anfechtbar sind. 3 Mit Schreiben vom 24. November 20 17 informierte das Grundbuchamt Rechts- anwältin B.______ über das korrekte Rechtsmittelverfahren und stellte gleichzei- tig in Aussicht, es werde die irrtümliche Festsetzung der zu bezahlenden Han- dänderungssteuer auf Fr. 5‘580.– statt auf Fr. 5‘567.85 von Amt es wegen korri- gieren. B.______ erklärte mit Schreiben vom 6. Dezember 2017 namens und im Auftrag von A.______, an dem mit der Einsprache vom 4. April 2017 eingeleite- ten Verfahren festzuhalten. Das Grundbuchamt leitete die Einsprache am 7. De- zember 2017 zuständigkeitshalber an das Rechtsamt der JGK weiter. C. Mit Verfügung vom 11. Dezember 2017 stellte das Rechtsamt der JGK fest, dass die JGK für die Beurteilung der Eingabe von A.______ (nachfolgend: der Be- schwerdeführer) vom 4. April 2017 zuständig ist und die Eingabe als Beschwerde behandelt wird. Das Grundbuchamt beantragt in seiner Beschwerdevernehmlassung vom 11. Januar 2018, die Beschwerde sei abzuweisen und die angefochtenen Verfü- gung sei zu bestätigen, wobei eine Reduktion der zu bezahlenden Handände- rungssteuer auf Fr. 5‘567.85 vorzunehmen sei. Der Beschwerdeführer hält in seiner Stellungnahme vom 19. Februar 2018 voll- umfänglich an der Beschwerde fest. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwä- gungen einzeln eingegangen. Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung: 1. 1.1 Nach Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Han- dänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungs- rechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflege be- stimmungen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die JGK Verfügungen der Grundbuchämter. Die JGK ist damit für die Beurteilung der vor- liegenden Beschwerde gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 9. März 2017 zuständig. 1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung 4 hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Der Be schwerdeführer ist durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. Die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Einsprache wird als Beschwerde behandelt. Auf sie ist einzutreten. 2. Beim Erwerb eines Grundstücks is t dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranl agt (Art. 16 und 17 Abs. 1 HG). Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grund- stücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuer- befreiung stellen wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grund- buchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegenleis- tung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückser- werb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG). Die gestundete Steuer wird nicht erhoben , wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem wäh- rend mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohn- sitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute be- gründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt wer- den, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG. Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufgeforde rt den Nachweis zu erbringen, dass alle Vorausset- zungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Vo- raussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 3. 3.1 Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamtes vom 9. März 2017, mit welcher dieses das Gesuch des Beschwerdeführers um nach- trägliche Steuerbefreiung in Anwendung von Art. 17a Abs. 3 HG teilweise ab- wies, die Stundungsverfügung v om 20. Dezember 2016 teilweise aufhob, und 5 dem Beschwerdeführer die Hälfte der gestundeten Handänderungssteuer zur Bezahlung auflegte. Als Begründung für die teilweise Abweisung der Steuerbe- freiung und der teilweisen Aufhebung der Stundung führte das Grund buchamt den Übergang eines Gesamteigentumsanteils am Wohneigentum des Beschwer- deführers an den Grundstücken D.______ 1 ( D.______)-Gbbl. Nrn. 1000 und 2000 vor Ablauf zweier Jahre Selbstnutzung auf dessen Ehefrau auf. 3.2 Zwischen den Parteien u nbestritten ist, dass mit dem Abschluss des Ehe- vertrages vom 8. März 201 7 ein ausserbuchlicher Eigentumsübergang stattge- funden hat. Mit der Vereinbarung des Güterstandes der allgemeinen Güterge- meinschaft haben die Ehegatten ihr gesamtes bestehendes Vermöge n zu Ge- samtgut erklärt. Damit hat die Ehefrau des Beschwerdeführers rückwirkend auf den Zeitpunkt der Eheschliessung einen Gesamteigentumsanteil von 50 % an den fraglichen Grundstücken erhalten. 3.3 Der Beschwerdeführer rügt in seiner Beschwerde, das Grundbuchamt habe aus verschiedenen Gründen verkannt, dass der ausserbuchliche Eigentums- übergang nicht zu einer Aufhebung der Stundung führe. Die Gesamtgutszuweisung aus Ehevertrag sei in Bezug auf die Handänderungs- steuer mit dem in einem Todesfall resultieren den Eigentumsübergang aus Uni- versalsukzession, welcher ebenfalls einen ausserbuchlichen Eigentumsübergang darstelle, gleichzusetzen. Laut den Merkblättern und Fällen der Grundbuchämter erfolge im Falle des Todes eines mit einer gestundeten Steuer belastete n Eigen- tümers während der zweijährigen Stundungsdauer kein Nachbezug der Steuer, wenn die Erben die Voraussetzungen des persönlichen Selbstbewohnens bis zum Ablauf der Stundungsfrist erfüllen. Es sei nicht ersichtlich, warum die in ihren zivilrechtlichen R echtsfolgen identischen Fälle steuerrechtlich unterschiedlich behandelt werden sollen. In der Weisung vom 11. Februar 2015 der Grundbuchämter des Kantons Bern sei im Weiteren festgehalten, dass bei einem Zuerwerb eines Mit - oder Gesamt- eigentumsanteils und unverändertem Wohnsitz eine fortdauernde Steuerstun- dung für den neu erworbenen Teil gewährt werde. Auch ein Abgang von Eigen- tum an eine Person, welche die Voraussetzungen der Steuerstundung erfülle, sei mithin kein Auslöser für den Bezug der Handänderungssteuer. Der Beschwerdeführer macht geltend, seine Ehefrau und er würden die Woh- nung seit Dezember 2016 gemeinsam , persönlich und ununterbrochen bewoh- nen und die Voraussetzungen des selbstbewohnten Hauptwohnsitzes erfüllen. Ein Nachbezug bleibe gemäss den Weisungen der Grundbuchämter aus, wenn das durch einen ausserbuchlichen Eigentumsübergang eintretende Steuersub- jekt ebenfalls bis zum Ablauf der verfügten Stundungsfrist die Voraussetzungen des Selbstbewohnens erfülle, was hier gegeben sei. 6 3.4 Das Grundbuchamt hält dem Beschwerdeführer im Wesentlichen entge- gen, die Steuerbefreiung begnüge sich nicht mit Wohnnutzung, sondern verlange Wohneigentum während de n zwei Jahren Selbstbewohnung. Im Vortrag vom 4. März 2013 der Kommission des Grossen Rates zur Änderung des Gesetzes über die Handänderungssteuer werde zu Art. 11b HG festgehalten, veräussere der Erwerber vor den zwei Jahren Selbstbewohnung sei n Eigentum, werde die Handänderungssteuer fällig. Ziffer 2.6 der Weisung der Geschäftsleitung der Grundbuchämter vom 8. Juli 2014 lasse sich entnehmen, dass ein Stundungswi- derruf und ein Steuernachbezug erfolge, wenn die steuerpflichtige Person die Bedingungen zur Steuerbefreiung nicht mehr erfülle, was beispielsweise bei der Ehescheidung für den Anteil des veräussernden Ehegatten gelte, sofern der an- dere das Objekt übernehme und die Bedingungen für die Steuerbefreiung erfülle. Das Grundbuchamt hält dafür, es seien keine Gründe ersichtlich, weshalb das Gleiche für den Eigentumsübergang aufgrund Gütergemeinschaft nicht gelten solle, handle es sich doch in beiden Fällen um Auflösung von Güterständen unter Lebenden. 3.5 Das im vorliegenden Verfahren zu beurteilende Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung betrifft den Erwerb der Grundstücke D.______ 1 ( D.______)- Gbbl. Nrn. 1000 und 2000 durch den Beschwerdeführer zu Alleinei gentum. Für diese Handänderung wurde die Steuer veranlagt und für die Dauer von drei Jah- ren gestundet. Steuerpflichtige Person ist der Beschwerdeführer. Beim späteren Erwerb des Gesamteigentumsanteils von 50 % durch die Ehefrau des Beschwer- deführers handelt es sich um eine neue Handänderung und somit um ein neues handänderungssteuerrelevantes Rechtsgeschäft. Steuerpflichtig für die dafür veranlagte Handänderungssteuer ist die Ehefrau als Rechtserwerberin. Diese beiden handänderungssteuerrelevanten Rechtsgeschäfte mit jeweils anderen Steuersubjekten sind auseinanderzuhalten. Im vorliegenden Beschwerdeverfah- ren ist einzig zu prüfen, welche Auswirkungen die Teilveräusserung des Wohnei- gentums auf die gestundete Handänderungssteuer aus dem ursprünglichen Grundstückserwerb durch den Beschwerdeführer zu Alleineigentum hat. 3.6 Dem Grundbuchamt ist beizupflichten, dass die Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG während der zweijährigen ununterbrochenen, persönlichen und aus- schliesslichen Nutzung des Grundstücks zum Wohnzweck das E igentum des Erwerbers am Grundstück voraussetzt. Das ergibt sich nicht nur aus dem Wort- laut der Bestimmung, sondern auch aus dem Vortrag der Kommission des Gros- sen Rates vom 4. März 2013 für die Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteue- rung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer » zur Änderung des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer (Tagblatt des Grossen Rates des Kantons Bern 2013/3, Beilage 17), welcher unmissverständlich festhält, dass der Erwerber das ganze Grundstück «als Wohneigentum» selbst nutzen muss. Bei einer Ver- 7 äusserung des Grundstücks, für welches die Stundung der Handänderungssteu- er im Hinblick auf eine nachträgliche Steuerbefreiung wegen selbstgenutzten Wohneigentum gewährt wurde, ist die gestundete Steuer nachzubeziehen (vgl. Erläuterungen zu Art. 11b Abs. 1, S. 5) . Entsprechend sind Teilveräusserungen durch anteiligen Nachbezug gleich zu behandeln. Auch dem Merkblatt der Ge- schäftsleitung der Grundbuchämter des Kantons Bern vom 9. Februar 2016 kann entnommen werden, dass die steuerpflichtige Person das Grundstück ab Bezug ununterbrochen während zwei Jahren als Eigentümerin zum Wohnzweck genutzt haben muss (vgl. Ziff. 3.2). Mit Abschluss des Ehevertrags hat der Beschwerdeführer vor Ablauf der zweijäh- rigen Nutzungsfrist gemäss Art. 11b Abs. 1 HG 50 % seines Wohneigentums seiner Ehegattin übertragen . Der Beschwerdeführer kann die Voraussetzungen für die Befreiung von der auf den veräusserten Eigentumsanteil entfallenden Steuer somit nicht mehr erfüllen, weshalb diese nachbezogen werden muss . Da- bei ist es unerheblich, ob er die weiteren Voraussetzungen für die Befreiung er- füllt. 3.7 Der Umstand, dass die Ehegatt en das Wohnobjekt seit Wohnsitznah me gemeinsam bewohnen, ändert an diesem Ergebnis nichts . Hätten die Ehegatten die Grundstücke von Anfang an zu Gesamteigentum erworben, hätten beide Ehegatten von der maximal befreiten Summe von Fr. 800‘000.– für ihren jeweili- gen Anteil Steuerfreiheit beantragen können, wobei der Wert proportional zu den jeweils erworbenen Gesamteigentumsquote von der Gegenleistung für den Grundstückserwerb berechnet worden wäre (vgl. Weisung der Geschäftsleitung der Grundbuchämter des Kantons Bern vom 8. Juli 2014, Ziff. 2.3 ). Der Be- schwerdeführer hätte in diesem Fall nur für die Hälfte der Gegenleistung für die Grundstücke Steuerbefreiung beantragen können und seine Ehefrau für die an- dere Hälfte. Auch vorliegend hatte die Ehegattin die Möglichkeit , für ihren im Nachhinein erworbenen Anteil die nachträgliche Steuerbefreiung mit Steuerstun- dung zu beantragen. Nach Art. 12 Abs. 1 Bst. d HG ist sie allerdings ohnehin von der Steuerpflicht befreit. Wie das Grundbuchamt in ihrer Beschwerdevernehm- lassung zu Recht ausführt, kann für einen Anteil am Wohneigentum gleichzeitig nur eine Steuerbefreiung mit Steuerstundung beansprucht werden und alle ande- ren hängigen Steuerbefreiungsgesuche müssen ganz oder teilweise abgewiesen werden. 3.8 Weder aus dem Vergleich mit dem Eigentumsübergang bei Erbgang noch aus dem Vergleich mit dem Zuerwerb eines Mit - oder Gesamteigentumsanteils kann der Beschwerdeführer etwas zu seinen Gunsten ableiten. Die Praxis der Grundbuchämter zur Besteuerung des Zuerwerbs eines Mit - oder Gesamteigentumsanteil hält nämlich nur fest, dass ein Mit- bzw. Gesamteigen- 8 tümer an einem Objekt, in welchem er bereits seinen Hauptwohnsitz hat, für den Erwerb eines zusätzlichen Mit - oder Gesamteigentumsanteils die nachträgliche Steuerbefreiung beanspruchen kann, wenn er die übrigen Voraussetzungen er- füllt. Sie äussert sich hingegen nicht zum Schicksal der dem jetzigen Veräusserer für den ursprünglichen Erwerb des betreffenden Mit - oder Gesamteigentumsan- teils gestundeten Handänderungsteuer. Diese muss korrekterweise nachbezogen werden, da der Veräusserer die Voraussetzungen für die B efreiung nicht mehr (vollständig) erfüllt. Auch der im Todesfall resultierende Eigentumsübergang aus Universalsukzes - sion ist mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers handelt es sich beim Eigentumsübergang a us Ehevertrag und beim Eigentumsübergang aus Universalsukzession nicht um in zivilrechtli- chen Rechtsfolgen identische Fälle. Die Erben treten als Gesamtrechtsnachfolger vollumfänglich mit allen Rechten und Pflichten als Einheit in die Rechtstellung des Erblassers ein (Universalsukzession). Beim vorliegend zu beurteilenden Ei- gentumsübergang aus Ehevertrag handelt es sich hingegen um eine Einzel- rechtsnachfolge (Singularsukzession), bei der die Ehegattin nur in Bezug auf die übertragenen Eigentumsrechte in die Rechtsstellung des Beschwerdeführers eingetreten ist. Diesbezüglich ist zu bemerken, dass Steuerschulden des Erblas- sers, selbst wenn sie z um Todeszeitpunkt bereits rechtskräftig festgesetzt und vollstreckbar sind, nicht aufgrund der zivilrechtlicher Universalsukzession gemäss Art. 560 ZGB auf die Erben über gehen; vielmehr beruht eine Steuersukzession auf entsprechenden öffentlich -rechtlichen Bestimmungen des Bundes oder der Kantone ( BGE 102 Ia 483 E. 6b/dd ; IVO SCHWANDER, in Basler Kommentar, 5. Auflage 2015, N. 8 zu Art. 560 ). Soweit keine Regelung besteht, kommt allen- falls eine analoge Anwendung von Art. 560 Abs. 2 ZGB in Frage, jedoch nur so- weit nicht öffentlich -rechtliche Grundsätze wie das Legalitätsprinzip dem entge- genstehen (HANS MICHAEL RIEMER, Vererblichkeit und Unvererblichkeit von Rechten und Pflichten im Privatrecht und im öffentli chen Recht, in recht 2006, S. 31). Die Frage, o b im Bereich der Handänderungssteuer des Kantons Bern mangels einer entsprechenden Regelung im Gesetz betreffend die Handände- rungssteuer eine analoge Anwendung von Art. 560 ZGB zulässig ist, gilt es vor- liegend nicht zu beurteilen, da mangels Vergleichbarkeit ohnehin keine Grundla- ge für die Übertragung der dem Beschwerdeführer gewährten Steuerstundung auf die Ehegattin besteht. Allerdings hilft auch der Hinweis des Grundbuchamtes nicht weiter, wonach bei einer Ehescheidung ein Stundungswiderruf und Steuernachbezug fü r den Anteil des veräussernden und ausziehenden Ehegatten erfolge, sofern der andere das Objekt übernehme und die Bedingungen für die Steuerbefreiung erfülle. A uch dieser Fall ist nicht mit dem vorliegenden vergleichbar. 9 3.9 In seiner Stellungnahme vom 19. Februar 2018 argumentiert der Be- schwerdeführer, da sich mit dem Abschluss des Ehevertrags das Alleineige ntum lediglich in Gesamteigentum umwandle, sei er nach wie vor an der gesamten Liegenschaft berechtigt. Es finde mithin kein Abgang von selbstständig ver- äusserbaren Bruchteilen statt, so wie es bei Miteigentum der Fall sei. Dem ist entgegenzuhalten, dass Gesamteigentum gemäss Art. 10 Abs. 1 HG zur Berechnung der Steuer wie Miteigentum behandelt wird. Das Argument des Be- schwerdeführers geht somit ins Leere. 3.10 Der Beschwerdeführer bringt in seiner Beschwerde ferner vor, auch ohne die Anmeldung des Ehevertrages beim Grundbuchamt hätte seine Ehefrau Grundeigentum erworben. Hätten die Ehegatten auf die Vertragsanmeldung ver- zichtet, wie dies in der Praxis regelmässig getan werde, dann hätte das Grund- buchamt von diesem E igentumserwerb gar keine Kenntnis erhalten. Es wäre ein Verstoss gegen die Absichten des Gesetzgebers und der Rechtsgleichheit, wenn ein Vertrag handänderungssteuermässig unterschiedlich behandelt würde, je nachdem ob dieser beim Grundbuchamt angemeldet werde oder nicht. Das Grundbuchamt verweist diesbezüglich zu Recht auf die Meldepflicht nach Art. 18 Abs. 1 HG . Gemäss dieser Bestimmung hat in Fällen, in denen kein Grundbucheintrag erfolgt – wie vorliegend beim ausserbuchlichen Eigentums- übergang gestützt auf Ehevertrag –, die oder der Pflichtige innert 30 Tagen seit dem Erwerb dem zuständigen Grundbuchamt den Steuertatbestand zu melden und die nötigen Ausweise vorzulegen. Das Grundbuchamt hält dem Beschwerde- führer zudem entgegen, da der Ehevertrag angemeld et worden sei, erübrige es sich zu prüfen, ob die Nichtmeldung die Meldepflicht verletzt hätte. Im Übrigen liege ein hängiges Gesuch des Beschwerdeführers um nachträgliche Steuerbe- freiung mit Steuerstundung für den Alleinerwerb eines Wohnobjekts vor, so da ss der Beschwerdeführer gemäss Art. 17a Abs. 1 HG spätestens bis zum Ablauf der Stundungsfrist den Nachweis zu erbringen habe , dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt seien. Dem Grundbuchamt ist in diesem Punkt vollum- fänglich beizupflichten. 3.11 Der Beschwerdeführer macht schliesslich eine ungleiche Behandlung der Handänderungssteuer und der Grundstückgewinnsteuer geltend. Aus Art. 1 34 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 ( StG; BSG 661.11) fliesse die Privilegie- rung betreffend Grundstückgewin nsteuer bei Handänderungen unter Ehegatten. Die Steuer werde aufgeschoben und die Besitz esdauer nicht unterbrochen. Es könne deshalb nicht sein, dass im Bereich der Steuern ein gleichartiger Sachver- halt unterschiedlich behandelt werde. Das Grundbuchamt hält dem entgegen, keine Bestimmung des Gesetzes betref- fend die Handänderungssteuer habe Ähnlichkeit mit Art. 134 StG. Sollte eine 10 allfällige Ungleichbehandlung von gegebenenfalls ähnlichen Steuersachverhalten bei der Handänderungssteuer und der Grundstückgewinnsteuer als stossend empfunden werden, sei es am Gesetzgeber und nicht am Grundbuchamt, Abhilfe zu schaffen. Grundsätzlich we rden bei der Grundstückgewinnsteuer als Individualsteuer Rechtsgeschäfte unter Ehegatten wie Rechtsgeschäfte mit Dritten beurteilt. Sie stellen gewöhnliche Veräusserungshandlungen dar, welche die Steuerpflicht aus- lösen. Aus diesem Grund wurde in Art. 134 S tG ein ausdrücklicher Steuerauf- schubtatbestand festgelegt (MARKUS LANGENEGER, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 2, 2011, Art. 134 N. 52). Bei der Handänderungssteuer gilt ebenfalls der Grundsatz der Individual- besteuerung, weshalb auch hier Veräusserungen unter Ehegatten als Veräusse- rungen an ein anderes Steuersubjekt zu beurteilen sind. Mit Art. 12 Abs. 1 Bst. d HG wurde ein Ausnahmetatbestand für Ehegatten geschaffen. Dieser umfasst jedoch nur den Erwerb durch einen Ehegatten, nicht aber die Veräusserung an einen Ehegatten. Eine Ausnahme vom Grundsatz des Nachbezug einer gestun- deten Steuer bei Veräusserung innerhalb der Stundungsfrist an ein anderes Steuersubjekt ist im Gesetz betreffend die Handänderungssteu er nicht vorgese- hen. 3.12 Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten in allen Teilen als unbe- gründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens hat der unterliegende Beschwerdeführer die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Ersatzfähige Parteikosten sind keine angefallen (Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 Abs. 1 und 3 VRPG). Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendi- rektion in der Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden A.______ zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 3. Parteikosten werden keine gesprochen.