<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SR.2006.00012</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206516&amp;W10_KEY=4467133&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SR.2006.00012</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 28.02.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nachveranlagung der Erbschaftssteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Verkehrswertbewertung eines unerschlossenen Grundstücks im Rahmen einer Nachveranlagung.<br/><br/>Der Schluss vom Verkaufspreis 2003 auf den Verkehrswert 1991 unter Berücksichtigung der Grundstückgewinnsteuer, der Erschliessungskosten und einer Diskontierung ist ebenso unzulässig wie die Rückwärtsrechnung von Vergleichshandänderungen an erschlossenen Grundstücken auf das unerschlossene Nachlassgrundstück unter Abzug der durchschnittlichen Erschliessungskosten. Anderseits hat die Vorinstanz vergleichbare Handänderung vor dem Bewertungsstichtag, die einen Schluss auf das Preisniveau für unerschlossene Grundstücke in der Gemeinde zugelassen hätten, zu Unrecht nicht berücksichtigt.<br/><br/>Rückweisung der Sache an die Finanzdirektion zur Neuberechnung des Verkehrswerts und zum Neuentscheid. Verböserungsverbot.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTAND">AUSSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHVERANLAGUNG">NACHVERANLAGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: Erbschafts- und Schenkungssteuer ST: STEUERBEMESSUNG">STEUERBEMESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG">VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 17 ESchG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=7685" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SR.2006.00012</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">28. Februar 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GeneralsekretÃ¤r Claude Wetzel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_ORT_1_5">A,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_ORT_2_10">B,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrenten</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_REKG_1_3_12"><span>Staat ZÃ¼rich,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_4_15">das kantonale Steueramt</a><a id="Anonym_ORT_4_18">,</a> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegner</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Nachveranlagung der Erbschaftssteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 1. November 1991 verstarb C, wohnhaft gewesen an der L-Strasse in X. Der Erblasser hinterliess als Erben seine beiden SÃ¶hne A und B. Mit VerfÃ¼gung vom 26. Januar 1993 auferlegte ihnen die Finanzdirektion eine Erbschaftssteuer von Fr. 70'815.-, wobei sie die in der Gemeinde X gelegenen GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 01 und alt 02 zum landwirtschaftlichen Ertragswert bewertete. Im Einspracheverfahren wurden die Steuer auf Fr. 58'815.- herabgesetzt.</p> <p class="Urteilstext">Nachdem die Erben das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01 Ã¼berbaut und teilweise im Stockwerkeigentum verÃ¤ussert hatten und nachdem das GrundstÃ¼ck alt Kat.Nr. 02 parzelliert und am 26. Mai 2003 zum Preis von Fr. 3'450'000.- an die D GmbH abgetreten worden war, nahm die Finanzdirektion am 18. April 2006 mit Bezug auf das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 03 (4'272 m2 Land im Quartier M) und Teile des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01 eine Nachveranlagung der Erbschaftssteuer wegen VerÃ¤usserung der GrundstÃ¼cke bzw. Zweckentfremdung durch BegrÃ¼ndung von Stockwerkeigentum vor. Sie auferlegte A und B eine Erbschaftssteuer von Fr. 133'008.-, wobei sie fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 03 einen Verkehrswert am 1. November 1991 von Fr. 498.-/m2 zugrunde legte. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die hiergegen erhobene Einsprache vom 13. Mai 2006, womit die Pflichtigen einen Verkehrswert von Fr. 220.-/m2 verfochten hatten, wies die Finanzdirektion am 7. Juli 2006 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Rekurs vom 8. August 2006 an das Verwaltungsgericht erneuerten die Pflichtigen ihren Einspracheantrag und beantragten eventualiter, die Sache sei zur Neuberechnung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, "alles unter Kostenfolgen zu Lasten der Finanzdirektion des Kantons ZÃ¼rich".</p> <p class="Urteilstext">Zur BegrÃ¼ndung brachten sie vor, die von der Vorinstanz zum Vergleich herangezogenen GrundstÃ¼cke lÃ¤gen weder im Gebiet M noch in der gleichen Zone wie das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 03 und wiesen auch einen andern Erschliessungsgrad auf. Unerschlossenes Land im M habe im Jahr 1991 nicht fÃ¼r Fr. 498.-/m2 verÃ¤ussert werden kÃ¶nnen. Der Vertrauensschutz gebiete, dass der vom Steueramt Y fÃ¼r die Veranlagung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer im Jahr 2003 ermittelte und durch mehrere HandÃ¤nderungen erhÃ¤rtete Verkehrswert vor 20 Jahren (1983) von Fr. 140.-/m2 auch fÃ¼r die kantonalen BehÃ¶rden verbindlich sei.</p> <p class="Urteilstext">DarÃ¼ber hinaus machten die Pflichtigen geltend, "die UnabhÃ¤ngigkeit und ObjektivitÃ¤t zwischen der Veranlagung und der Einsprache [sei] nicht gewÃ¤hrleistet", da die VeranlagungsverfÃ¼gung und der Einspracheentscheid durch die gleiche Person unterzeichnet worden sei.</p> <p class="Urteilstext">Die Dienstabteilung Inventarkontrolle/Erbschaftssteuer des kantonalen Steueramts schloss auf Abweisung des Rechtsmittels.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen den Einspracheentscheid der Finanzdirektion kann der Steuerpflichtige nach § 43 Abs. 1 des Erbschaftssteuergesetzes vom 28. September 1986 (ESchG) beim Verwaltungsgericht Rekurs erheben. Laut § 43 Abs. 4 ESchG sind die Bestimmungen Ã¼ber das Rekursverfahren bei EinschÃ¤tzungen fÃ¼r die Staatssteuer sinngemÃ¤ss anwendbar (vgl. §§ 147 ff. StG).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Rekurs kÃ¶nnen laut § 43 Abs. 2 ESchG alle MÃ¤ngel des angefochtenen Entscheids sowie des vorangegangenen Verfahrens gerÃ¼gt werden. Dabei sind neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel zulÃ¤ssig (VGr, 22. November 2000, ZStP 2001, S. 148 E. 1a mit Verweisungen). Das Verwaltungsgericht hat damit die gleiche freie und umfassende PrÃ¼fungsbefugnis wie die Finanzdirektion im Einspracheverfahren. Immerhin erfolgt im Rahmen des Rekursverfahrens eine Erweiterung der dem Pflichtigen obliegenden Mitwirkungspflicht in dem Sinn, als dieser den von ihm geforderten Nachweis durch eine substanziierte Sachdarstellung und Beschaffung oder Bezeichnung von Beweismitteln fÃ¼r die Richtigkeit seiner Darstellung anzutreten hat. Fehlt es daran, trifft das Verwaltungsgericht keine weitere Untersuchungspflicht; namentlich hat es nichts vorzukehren, um sich fehlende Grundlagen zu beschaffen (RB 1987 Nr. 35). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht hat in seinem in RB 1991 Nr. 46 publizierten Entscheid vom 5. September 1991 erkannt, es sei gesetzeskonform, dass die SteuerkommissÃ¤re der Abteilung Erbschafts- und Schenkungssteuer des kantonalen Steueramts â heute die </span>Revisoren der Dienstabteilung Inventarkontrolle/Erbschaftssteuer des kantonalen Steueramts <span>â</span> <span>die Veranlagungs- und Einspracheentscheide fÃ¼r die Finanzdirektion erlassen. </span>Es besteht kein Grund, im vorliegenden Fall von diesem Entscheid abzuweichen: </p> <p class="Urteilstext">Die Rekurrenten erheben die gleichen VorwÃ¼rfe, mit welchen sich das Verwaltungsgericht schon im zitierten Entscheid ausfÃ¼hrlich auseinandergesetzt hat. Es erwog insbesondere, es liege keine Verletzung von § 13 lit. d der Vollziehungsverordnung des Regierungsrats zum Steuergesetz vom 26. November 1951 (aVV StG) vor, wonach der Ausstand von AngehÃ¶rigen einer SteuerbehÃ¶rde vorgeschrieben sei, wenn es um Angelegenheiten gehe, bei denen die betreffende Person bereits in einer unteren Instanz als AngehÃ¶rige einer SteuerbehÃ¶rde gehandelt habe. Heute sind die AusstandsgrÃ¼nde in § 119 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) geregelt, welche keine § 13 lit. d aVV StG vergleichbare Bestimmung mehr kennt. Anhaltspunkte fÃ¼r eine unzulÃ¤ssige, den Verfahrensausgang vorwegnehmende Vorbefassung liegen im vorliegenden Fall nicht vor und werden von den Rekurrenten auch nicht substanziiert dargetan.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Erbschaftssteuer unterliegen gemÃ¤ss § 3 Abs. 1 ESchG alle VermÃ¶gensÃ¼bergÃ¤nge (ErbanfÃ¤lle und Zuwendungen) kraft gesetzlichen Erbrechts oder aufgrund einer VerfÃ¼gung von Todes wegen. Berechnet wird die Steuer vom Verkehrswert, den das Ã¼bergegangene VermÃ¶gen im Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs, mithin bei ErÃ¶ffnung des Erbgangs, aufweist (§ 13 Abs. 1 in Verbindung mit § 7 lit. a ESchG; RB 1967 Nr. 42, RB 1967 Nr. 37 = ZR 67 Nr. 7). Eine Vorzugsbewertung zum Ertragswert findet nach § 15 ESchG fÃ¼r land- und forstwirtschaftliche GrundstÃ¼cke statt. Wird ein derart privilegiert bewertetes GrundstÃ¼ck innert 20 Jahren ganz oder teilweise verÃ¤ussert oder fallen innert dieser Frist die Voraussetzungen der Vorzugsbewertung dahin, wird die Steuer nachtrÃ¤g­lich vom damaligen Verkehrswert, hÃ¶chstens jedoch vom erzielten ErlÃ¶s berechnet und dem VerÃ¤usserer oder EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks auferlegt (§ 17 ESchG).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Rekurrenten bestreiten nicht, dass hinsichtlich des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 03 und Teile des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01 zu Recht eine Nachveranlagung der Erbschaftssteuer wegen VerÃ¤usserung von GrundstÃ¼cken bzw. Zweckentfremdung durch BegrÃ¼ndung von Stockwerkeigentum vorgenommen wurde. Ihr Rekurs richtet sich ausschliesslich gegen die Bewertung des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 03 durch die Finanzdirektion. Sie wollen den Verkehrswert dieses GrundstÃ¼cks am 1. November 1991, den die Finanzdirektion auf Fr. 2'127'456.- (Fr. 498.-/m2) geschÃ¤tzt hatte, auf maximal Fr. 939'840.- (Fr. 220.-/m2<span>)</span> festgesetzt haben.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Bei Ermittlung des Verkehrswerts unerschlossener und unÃ¼berbauter GrundstÃ¼cke â wie beim hier in Frage stehenden 4'272 m2 umfassenden GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 03 in X âist soweit mÃ¶glich auf Vergleichspreise abzustellen, die im gleichen Zeitraum fÃ¼r lage-, zonen-, form- und erschliessungsmÃ¤ssig nahezu gleiche oder doch weitgehend Ã¤hnliche GrundstÃ¼cke erzielt wurden (BGE 122 I 168). Es ist daher in erster Linie nach der Vergleichsmethode (statistische Methode, Vergleichswertmethode) zu verfahren (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann /Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, 2. A., ZÃ¼rich 2006, § 220 N. 139 und 153 ff.; Felix Richner/Walter Frei, Kommentar zum ZÃ¼rcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, ZÃ¼rich 1996, § 13 N. 69 ff., auch zum Folgenden). Als vergleichbar gelten HandÃ¤nderungen, welche GrundstÃ¼cke betreffen, die zur Zeit des Bewertungsstichtags oder zuvor gehandelt wurden. HandÃ¤nderungen nach dem Bewertungsstichtag kÃ¶nnen nur soweit berÃ¼cksichtigt werden, als sie Ã¼ber eine bis zum Stichtag bestehende Preisentwicklung Auskunft geben (RB 1972 Nr. 103). Immerhin erlaubt der nach dem Bewertungsstichtag bezahlte Kaufpreis, den das SchÃ¤tzungsobjekt selber im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr erzielt hat, so lange einen zuverlÃ¤ssigen Schluss auf den Verkehrswert, als keine WertÃ¤nderung anzunehmen ist (RB 1976 Nr. 45; VGr 27. MÃ¤rz 19834, SR 70/1983). Fehlen Vergleichspreise am Ort, ist die Suche auch auf Nachbargemeinden auszudehnen (VGr, 20. November 1990, SR 90/0065).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 03 liegt in der Wohnzone W3/50 mit Gewerbeerleichterung und war am massgebenden Stichtag 1. November 1991 unerschlossen. DemgegenÃ¼ber waren die drei von der Finanzdirektion zum Vergleich herangezogenen ebenfalls in der Wohnzone W3/50 von X â jedoch ohne Gewerbeerleichterung â liegenden GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 04, 05 und 06, die am 27. Juni 1991 zum Preis von Fr. 730.- /m2 verÃ¤ussert worden waren, erschlossen. Das Gleiche gilt fÃ¼r das 2'111 m2 umfassende, am 5. Oktober 1990 zum Preis von Fr. 900.-/m2 verÃ¤usserte GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 07 im Quartier M, das wie das streitbetroffene GrundstÃ¼ck in der Zone W3/50 mit Gewerbeerleichterung liegt und von diesem lediglich durch die Bahnlinie getrennt ist. Entgegen der Auffassung der Finanzdirektion geht es jedoch nicht an, zur Schaffung vergleichbarer VerhÃ¤ltnisse AbzÃ¼ge â hier von insgesamt Fr. 232.-/m2 auf dem Verkaufspreis von Fr. 730.-/m2 â fÃ¼r den Erschliessungsgrad und die Gewerbeerleichterung zu gewÃ¤hren. Auf diese Weise lÃ¤sst sich den MarktverhÃ¤ltnissen am 1. November 1991 hinsichtlich des unerschlossenen GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 03 nicht Rechnung tragen. Zu diesem Zeitpunkt war das Quartierplanverfahren zwar eingeleitet; dessen Dauer und Ausgang waren jedoch noch ungewiss. So hatte der Stadtrat Y dem Erblasser am 22. Mai 1984 mitgeteilt, infolge des noch ausstehenden Quartierplans M kÃ¶nne noch 10 bis 15 Jahre nicht gebaut werden. Unter diesen UmstÃ¤nden ist die Behauptung der Rekurrenten glaubhaft, dass sich im Jahr 1991 kein KÃ¤ufer fÃ¼r das NachlassgrundstÃ¼ck interessierte. Das wirkt sich auch auf dessen Verkehrswert am massgeblichen Stichtag aus.</p> <p class="Erwgung2">Ebenso unzulÃ¤ssig ist es, zur Ermittlung des Verkehrswerts des NachlassgrundstÃ¼cks am 1. November 1991 vom dafÃ¼r erzielten Kaufpreis am 26. Mai 2003 die Erschliessungskosten und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer in Abzug zu bringen und mit einer zusÃ¤tzlichen Diskontierung auf sieben Jahre dem pendenten Quartierplanverfahren Rechnung zu tragen. Dies gilt insbesondere fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer, die je nach Besitzesdauer und Anlagekosten unterschiedlich hoch ausfÃ¤llt. Die Diskontierung anderseits beruht auf einer linearen Entwicklung der Immobilienpreise, wie sie in Wirklichkeit kaum zu beobachten ist. Ein zuverlÃ¤ssiger Schluss vom Kaufpreis auf den Verkehrswert ist nach dem vorstehend (unter E. 4.1) AusgefÃ¼hrten nur dann mÃ¶glich und zulÃ¤ssig, wenn keine WertÃ¤nderungen vorliegen. Das trifft hier offenkundig nicht zu. Ein Verkehrswert von Fr. 498.-/m2 am 1. November 1991, wie ihn die Finanzdirektion im Rahmen der Nachveranlagung der Erbschaftssteuer der Rekurrenten geschÃ¤tzt hat, lÃ¤sst sich auf diese Weise nicht begrÃ¼nden.</p> <p class="Urteilstext">Anderseits hat die Finanzdirektion die HandÃ¤nderung vom 5. Oktober 1990 an 3'531/m2 Land in der Reservezone in X (Kat.Nrn. 08 und 09) zum Preis von Fr. 250.-/m2 ohne nÃ¤here BegrÃ¼ndung als "Verkauf eher spekulativer Natur" bezeichnet, obwohl noch in den Jahren 1982 und 1983 Preise von Fr. 110.-/m2 bis Fr. 165.-/m2 fÃ¼r unerschlossenes Land in X durchaus die Regel waren. Bei der Veranlagung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wurde denn auch fÃ¼r das streitbetroffene GrundstÃ¼ck ein Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. 140.-/m2 festgelegt. Allerdings lÃ¤sst sich entgegen der Auffassung der Rekurrenten aus dem Vertrauensschutz nicht ableiten, der fÃ¼r das Jahr 1983 ermittelte Wert mÃ¼sse auch fÃ¼r die auf 1. November 1991 vorzunehmende VerkehrswertschÃ¤tzung gelten. Die Bewertungen sind unabhÃ¤ngig voneinander je auf den entsprechenden Stichtag vorzunehmen. Selbst wenn die HandÃ¤nderung am nur 1 m2 umfassenden GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 10 (zwischen einem der Rekurrenten und dem Kanton ZÃ¼rich) im Jahr 1989 zum Preis von Fr. 150.- aufgrund seiner GrÃ¶sse kaum vergleichbar ist, gibt sie zusammen mit andern vergleichbaren HandÃ¤nderungen in diesem Zeitraum doch einen Anhaltspunkt fÃ¼r das Preisniveau von unerschlossenem Land in diesem Gebiet kurz vor dem massgebenden Bewertungsstichtag.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Um den Instanzenzug zu wahren, ist die Sache zur gesetzmÃ¤ssigen Ermittlung des Verkehrswerts des GrundstÃ¼cks Kat. Nr. 03 am 1. November 1991 und zur AusfÃ¤llung eines neuen Einspracheentscheids im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. WÃ¼rde das Verwaltungsgericht selbst in der Sache entscheiden, wÃ¤re ihm eine VerbÃ¶serung der angefochtenen VerfÃ¼gung zu Ungunsten der Rekurrierenden praxisgemÃ¤ss verwehrt (RB 1988 Nr. 45). Dieselbe Schranke muss fÃ¼r die Finanzdirektion im wieder aufzunehmenden Einspracheverfahren gelten (ebenso Richner/Frei, § 41 N. 58).</p> <p class="Urteilstext">Das fÃ¼hrt zur teilweisen Gutheissung des Rekurses.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dem Verfahrensausgang entsprechend rechtfertigt sich, die Kosten den Parteien je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 ESchG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Finanzdirektion zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten werden den Rekurrenten je zu einem Viertel, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte der Kosten, und zur HÃ¤lfte dem Rekursgegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung des Entscheids an gerechnet, beim Bundesgericht einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>