<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2024.00001</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224654&amp;W10_KEY=13045530&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2024.00001</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.01.2025</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hÃ¤ngig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>formelle Teilenteigung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Entschädigung für die teilweise Enteignung von Bäumen aufgrund eines Strassenausbaus] Gegenstand der formellen Teilenteignung bilden aufgrund des Akzessionsprinzips nicht die Bäume, sondern die um die gefällten Bäume wertverminderten Grundstücke (E. 3.1). Kein Wertverlust der Grundstücke nach Differenzmethode aufgrund der zu fällenden Bäume. Zusätzlich sind die Bäume gestützt auf den Beseitigungsrevers im Baulinienbereich entschädigungslos zu entfernen (E. 5). Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 6). Abweisung des Rekurses.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AKZESSIONSPRINZIP">AKZESSIONSPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIENBEREICH">BAULINIENBEREICH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BÃUME">BÃUME</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESEITIGUNGSREVERS">BESEITIGUNGSREVERS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIFFERENZMETHODE">DIFFERENZMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMELLE ENTEIGNUNG">FORMELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENAUSBAU">STRASSENAUSBAU</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 11 AbtrG</span><br/><span class="ungerade">§ 13 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="gerade">§ 46 AbtrG</span><br/><span class="ungerade">§ 46 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="gerade">§ 46 Abs. II AbtrG</span><br/><span class="ungerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">§ 99 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 100 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 14 lit. a STRASSAVO</span><br/><span class="ungerade">§ 14 Abs. II STRASSAVO</span><br/><span class="gerade">Art./§ 3 StrG</span><br/><span class="ungerade">Art./§ 3 lit. h StrG</span><br/><span class="gerade">§ 13 Abs. II VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 14 VRG</span><br/><span class="gerade">§ 17 Abs. II VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 50 Abs. I VRG</span><br/><span class="gerade">§ 70 VRG</span><br/><span class="ungerade">Art. 667 Abs. II ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=69310" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VR.2024.00001</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom 23. Januar 2025</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, Gerichtsschreiber Silvio Forster.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft Kat.-Nr. 01,<b> </b>bestehend aus Rekurrierende 1.1.1−1.19.2,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft Kat.-Nr. 02,<b> </b>bestehend aus Rekurrierende 2.1−2.15.2,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft Kat.-Nr. 03,<b> </b>bestehend aus Rekurrierende 3.1.1−3.17,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA A, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrierende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Kanton ZÃ¼rich, <br/> </span><span>vertreten durch die Baudirektion, Tiefbauamt, <br/> dieses vertreten durch das Immobilienamt, <br/> RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend formelle Teilenteignung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Regierungsrat setzte am 8. April 2020 das Projekt fÃ¼r die Strassenraumgestaltung mit flankierenden Massnahmen N1/N20 sowie die weiteren damit verbundenen Massnahmen an der 614 DÃ¤niker-/Regensdorferstrasse, DÃ¤llikon, fest. Zuvor war das Projekt Ã¶ffentlich aufgelegt und den betroffenen GrundeigentÃ¼mern die hierzu erforderliche Landenteignung angezeigt worden. Mehrere Projekteinsprachen wurden mit dem Festsetzungsbeschluss rechtskrÃ¤ftig erledigt. Sodann wurde das Immobilienamt der Baudirektion beauftragt, das fÃ¼r die AusfÃ¼hrung des Vorhabens erforderliche Land zu erwerben, falls nÃ¶tig auf dem Weg der Expropriation (Dispositivziffer VIII).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Nachdem sich die Parteien hinsichtlich der VergÃ¼tung fÃ¼r das abzutretende Land nicht einigen konnten und der Kanton ZÃ¼rich zudem die geforderte EntschÃ¤digung von je Fr. 15'000.- fÃ¼r die zu fÃ¤llenden 19 BÃ¤ume abgelehnt hatte, ersuchte das Immobilienamt am 1. Oktober 2021 um Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Daraufhin Ã¼berwies das Statthalteramt des Bezirks Dielsdorf die Akten am 4. Oktober 2021 an die SchÃ¤tzungskommission I. Am 23. Februar 2023 fand die SchÃ¤tzungsverhandlung mit Augenschein statt. Nachdem die Kommission das Verhandlungsprotokoll den Parteien am 21. April 2023 zugestellt hatte, liessen die StockwerkeigentÃ¼mer mit Eingabe vom 28. April 2023 um verschiedene Korrekturen bzw. ErgÃ¤nzungen ersuchen.</p> <p class="Urteilstext">Am 12. MÃ¤rz 2024 hiess die SchÃ¤tzungskommission I die Klage des Kantons ZÃ¼rich teilweise gut. Dieser wurde verpflichtet, den Beklagten eine EntschÃ¤digung von Fr. 933.33/m<sup>2</sup> fÃ¼r die Abtretung von ca. 1 m<sup>2</sup> auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, ca. 9 m<sup>2</sup> auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 und ca. 23 m<sup>2</sup> auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 (alle Gemeinde DÃ¤llikon) zu bezahlen (Dispositivziffer 1). FÃ¼r die zu fÃ¤llenden BÃ¤ume auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 wurde keine EntschÃ¤digung zugesprochen (Dispositivziffer 2). Die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens wurden dem KlÃ¤ger auferlegt (Dispositivziffer 3).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen den am 28. MÃ¤rz 2024 zugestellten SchÃ¤tzungsentscheid meldeten die im Rubrum aufgefÃ¼hrten StockwerkeigentÃ¼mer am 16. April 2024 Rekurs beim Verwaltungsgericht an. Nachdem der AbteilungsprÃ¤sident Frist zur BegrÃ¼ndung angesetzt hatte, liessen dieselben am 7. Mai 2024 â unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â folgende AntrÃ¤ge stellen:</p> <p class="MsoNormal"><span>"1. Es sei Disp.-Ziff. 2 des Entscheids der SchÃ¤tzungskommission â¦ vom 12. MÃ¤rz 2024 aufzuheben und die Sache an die SchÃ¤tzungskommission â¦ zur FÃ¤llung eines neuen Entscheids zurÃ¼ckzuweisen;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2. Eventualiter sei Disp.-Ziff. 2 des Entscheids der SchÃ¤tzungskommission â¦ aufzuheben und folgende EntschÃ¤digungen auszurichten:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.1 Es sei der Rekursgegner zu verpflichten, der StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft Kat.-Nr. 03 fÃ¼r die auf ihrem GrundstÃ¼ck acht zu fÃ¤llenden BÃ¤ume CHF 120'000.- (CHF 15'000.- pro Baum) zu bezahlen;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.2 Es sei der Rekursgegner zu verpflichten, der StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft Kat.-Nr. 02 fÃ¼r die auf ihrem GrundstÃ¼ck fÃ¼nf zu fÃ¤llenden BÃ¤ume CHF 75'000.- (CHF 15'000.- pro Baum) zu bezahlen;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.3 Es sei der Rekursgegner zu verpflichten, der StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft Kat.-Nr. 01 fÃ¼r die auf ihrem GrundstÃ¼ck sechs zu fÃ¤llenden BÃ¤ume CHF 90'000.- (CHF 15'000.- pro Baum) zu bezahlen;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> 3. â¦"</span></p> <p class="Urteilstext">Namens des Kantons ZÃ¼rich beantragte das Immobilienamt am 29. Mai 2024 Abweisung des Rekurses und verlangte ebenfalls eine ParteientschÃ¤digung. In ihrer Vernehmlassung vom 30. Mai 2024 schloss die SchÃ¤tzungskommission auf Abweisung des Rechtsmittels, soweit darauf einzutreten sei. Mit Replik vom 20. Juni 2024, Duplik vom 3. Juli 2024 sowie Triplik vom 15. August 2024 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest. Daraufhin erklÃ¤rte das Immobilienamt am 21. August 2024 den Verzicht auf eine weitere Stellungnahme.</p> <p class="Urteilstext">Auf die ErwÃ¤gungen des SchÃ¤tzungsentscheids und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (in der Fassung vom 8. Juni 1997 [AbtrG; LS 781]) zustÃ¤ndig. Weil auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf das Rechtsmittel einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Im Streit liegt einzig die Frage, ob fÃ¼r die insgesamt 19 zu fÃ¤llenden BÃ¤ume vom Enteigner eine EntschÃ¤digung zu leisten ist oder nicht. Die SchÃ¤tzungskommission hat das entsprechende Begehren der Rekurrierenden abgewiesen (Dispositivziffer 2). Diese halten daran fest, wobei entweder â nach RÃ¼ckweisung der Sache â die SchÃ¤tzungskommission eine solche VergÃ¼tung festzusetzen habe oder â eventuell â das Verwaltungsgericht dies zu tun habe. Die von der SchÃ¤tzungskommission festgesetzte EntschÃ¤digung fÃ¼r das abzutretende Land von Fr. 933.33/m<sup>2</sup> (Dispositivziffer 1) ist unangefochten geblieben.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen Entscheide der SchÃ¤tzungskommissionen ist nach § 46 Abs. 1 AbtrG der Rekurs zulÃ¤ssig. Diesen Rekurs in vermÃ¶gensrechtlichen Enteignungsstreitigkeiten behandelt das Verwaltungsgericht nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde (§ 46 Abs. 2 AbtrG). GemÃ¤ss § 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier nicht greifender Ausnahmen verwehrt. Im Rechtsmittelverfahren gegen den SchÃ¤tzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen SchÃ¤tzungsverfahrens lediglich zu prÃ¼fen, ob die SchÃ¤tzung auf zutreffender Rechtsgrundlage beruht, insbesondere ob die von der Kommission gewÃ¤hlte SchÃ¤tzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner ist zu klÃ¤ren, ob bezÃ¼glich der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke alle fÃ¼r die SchÃ¤tzung wesentlichen UmstÃ¤nde berÃ¼cksichtigt wurden. Nicht zu Ã¼berprÃ¼fen ist hingegen die Angemessenheit des SchÃ¤tzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 1.2; VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 4.1; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich 2014 [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 32â86 N. 10 m.</span><span> </span><span>w.</span><span> </span><span>H.; Tobias Jaag/Markus RÃ¼ssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons ZÃ¼rich, 5. A., ZÃ¼rich/Basel/Genf 2019, Rz. 2128 und 3642). Die in dieser Weise eingeschrÃ¤nkte Kognition deckt sich mit jener bei der ÃberprÃ¼fung von Expertengutachten (VGr, 4. September 2014, VB.2013.00722â00724+00728, E. 11.3.1 und 11.3.2; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 1.2).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Von der (Teil-)Enteignung betroffen sind die drei GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01, 02 und 03. Die auf diesen Parzellen stehenden BÃ¤ume bilden kraft des in Art. 667 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210) verankerten Akzessionsprinzips Bestandteil derselben (BGE 129 III 331 E. 2.1 und 127 III 73 E. 4b). Nach unwidersprochener Darstellung der Rekurrierenden sind die BÃ¤ume in der Absicht bleibender Verbindung dem Boden eingefÃ¼gt worden, weshalb keine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht (Heinz Rey/Lorenz Strebel, Basler Kommentar ZGB II, 7. A., Basel 2023, Art. 667 N. 13). Gegenstand der Enteignung bilden nach dem Gesagten nicht die BÃ¤ume, sondern die um die gefÃ¤llten BÃ¤ume verminderten GrundstÃ¼cke.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) und § 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller VermÃ¶gensnachteile gefordert werden. GemÃ¤ss § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist fÃ¼r die Bestimmung der EntschÃ¤digung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Stichtag fÃ¼r das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (VGr, 23. Januar 2020, VR.2019.00003, E. 3.1 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausfÃ¼hrlich dazu VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001+00002, E. 5.2; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 2.1). Sodann kommt der Ermittlung des Verkehrswerts von GrundstÃ¼cken im Steuerrecht grosse Bedeutung zu. Dementsprechend beschÃ¤ftigen sich die betreffende Judikatur und Literatur intensiv mit Bewertungsfragen (statt vieler vgl. Martin Zweifel et al., Schweizerisches GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht, ZÃ¼rich 2021, § 10 N. 96 ff.; Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. A., ZÃ¼rich 2021, § 220 N. 121 ff.).</p> <p class="Urteilstext">Rechtsprechung und herrschende SchÃ¤tzungslehre stimmen darin Ã¼berein, dass je nach Objektart unterschiedliche Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primÃ¤ren Unterscheidung zwischen Ã¼berbauten und unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cken besteht weitgehend Einigkeit, dass bei letzteren die Vergleichsmethode (statistische Methode) im Vordergrund steht (BGr, 3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, Bern 2009, S. 170). Dabei wird der Verkehrswert anhand der tatsÃ¤chlich gehandelten Preise fÃ¼r vergleichbare Liegenschaften ermittelt. Dazu mÃ¼ssen Vergleichspreise in genÃ¼gender Zahl fÃ¼r Objekte Ã¤hnlicher Beschaffenheit zur VerfÃ¼gung stehen. An diese Voraussetzungen sind jedoch nicht zu hohe Anforderungen zu stellen. In der Regel lÃ¤sst sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Gewissen Unterschieden wie unterschiedliche Lage, GrÃ¶sse, Erschliessungsgrad und AusnutzungsmÃ¶glichkeiten bei den zu vergleichenden GrundstÃ¼cken ist mit PreiszuschlÃ¤gen oder -abzÃ¼gen Rechnung zu tragen (BGE 122 I 168 E. 3a; BGr, 3. Oktober 2018, 1C_437/2017, E. 3.4). Nur wenn Ã¼berhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dÃ¼rfen ausschliesslich Methoden angewendet werden, die auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden RentabilitÃ¤tsÃ¼berlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere ErhÃ¶hungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verÃ¤ndert werden kann; dazu zÃ¤hlen insbesondere die Lageklassenmethode oder die Methode der RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung (BGE 122 I 168 E. 3a).</p> <p class="Urteilstext">Wird sogenanntes Vorgartenland enteignet, kann die Ermittlung der EntschÃ¤digung (bedingt) auch mit der Differenzmethode erfolgen (BGE 129 II 420 E. 3.1.1). Demnach wird der Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor der Enteignung mit dem Verkehrswert des RestgrundstÃ¼cks nach dem Eingriff verglichen. In erster Linie ist die Differenzmethode allerdings auf rechtliche Teilenteignungen und auf materielle Enteignungen zugeschnitten. Bei der formellen Enteignung einer TeilflÃ¤che eignet sie sich insbesondere dann, wenn Ã¼ber die VerkehrswertentschÃ¤digung hinaus ein mittelbarer Schaden (eine weitergehende Wertverminderung) besteht (RB 2006 Nr. 118, E. 3.1; Canonica, S. 381).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Mit Bezug auf die Frage, ob fÃ¼r die zu fÃ¤llenden BÃ¤ume eine EntschÃ¤digung geschuldet sei, erwog die SchÃ¤tzungskommission, dies hÃ¤nge davon ab, ob die BÃ¤ume Bestandteil der Ã¶ffentlichen Strasse bildeten oder nicht. Falls dies zutreffe, dÃ¼rften sie entschÃ¤digungslos beseitigt werden. § 3 des Strassengesetzes vom 27. September 1981 (StrG; LS 722.1) definiere die Bestandteile einer Strasse; dazu gehÃ¶rten nach dessen lit. h auch Bepflanzungen. Die streitbetroffenen BÃ¤ume seien im Jahr 1997 als Teil der Einbettung der Strasse und der LÃ¤rmschutzwand in das Ortsbild erstellt worden und dienten vorab als optische Eingliederung. Der damals massgebende § 14 lit. a der Strassenabstandsverordnung vom 19. April 1978 (StrAV; LS 700.4) habe fÃ¼r BÃ¤ume einen Mindestabstand von 4 m ab Strassengrenze verlangt, was hier nicht zutreffe. DemgegenÃ¼ber hÃ¤tten BÃ¤ume als Bestandteil einer Strasse keine Abstandsvorschriften einhalten mÃ¼ssen. Nach dem Gesagten entfalle hier eine EntschÃ¤digungspflicht.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Zur BegrÃ¼ndung ihres Rechtsmittels bringen die Rekurrierenden vor, dass die BÃ¤ume nicht auf den Strassenparzellen Kat.-Nrn. 04 und 05 des Kantons ZÃ¼rich, sondern auf den privaten GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 stÃ¤nden. Der Zweck von § 3 lit. h StrG bestehe darin, dass Strassenpflanzen die StrassenfÃ¼hrung markierten, die BenÃ¼tzer und Anlieger vor Blendung schÃ¼tzten, Staubimmissionen verminderten und fÃ¼r eine bessere Einordnung der Anlage in die Umgebung sorgten. Daher kÃ¤men fÃ¼r diese andere Regeln zum Zug als fÃ¼r Pflanzen auf PrivatgrundstÃ¼cken. Vorliegend seien die fraglichen BÃ¤ume allein zur Kaschierung der LÃ¤rmschutzwand auf den genannten privaten GrundstÃ¼cken gepflanzt worden. Im Ãbrigen hielten sie den erforderlichen Strassenabstand ein, der nach dem hier massgebenden § 14 Abs. 2 StrAV nur 2 m ab Strassengrenze betrage. Schliesslich habe der Rekursgegner die von den Rekurrierenden gepflanzten BÃ¤ume nie als Bestandteil der Strasse betrachtet. Somit habe die SchÃ¤tzungskommission einen EntschÃ¤digungsanspruch zu Unrecht verneint, weshalb die Sache zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen sei. Eventuell habe das Verwaltungsgericht diese VergÃ¼tung selbst festzusetzen, und zwar in der angemessenen HÃ¶he von Fr. 15'000.- je Baum. In der Replik fÃ¼hren die Rekurrierenden aus, dass das Strassengesetz fÃ¼r BÃ¤ume im Privateigentum von vornherein nicht anwendbar sei. Nach dem klaren Wortlaut des Beseitigungs- und Mehrwertrevers gemÃ¤ss der strassenpolizeilichen Bewilligung vom 24. August 2000 seien die streitbetroffenen BÃ¤ume von diesem nicht erfasst.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>DemgegenÃ¼ber hÃ¤lt der Rekursgegner an der Auffassung fest, dass die BÃ¤ume zur Strasse gehÃ¶rten und eine EntschÃ¤digung fÃ¼r deren Beseitigung deswegen nicht geschuldet sei. Die Baubewilligung fÃ¼r die betroffenen GrundstÃ¼cke an der Hagenwiesenstrasse im Jahr 1997 habe zwecks Einhaltung der massgebenden Immissionsgrenzwerte die Erstellung einer â innerhalb der Baulinie liegenden â LÃ¤rmschutzwand erfordert. Durch die Pflanzung von BÃ¤umen in strassenseitig angeordneten Nischen sei diese ortsbildvertrÃ¤glich ausgestaltet worden. Angesichts dieser Rechtslage kÃ¶nnten die GrundeigentÃ¼mer Ã¼ber die LÃ¤rmschutzwand und die BÃ¤ume nicht frei verfÃ¼gen. PraxisgemÃ¤ss zÃ¤hlten solche Anlagen, von denen es im Kanton ZÃ¼rich zahlreiche gebe, mitsamt allfÃ¤lligen Baumbepflanzungen zum StrassenkÃ¶rper. Weil der Ausbau der Regensdorferstrasse schon im Zeitpunkt der Baubewilligung geplant gewesen sei, habe die strassenpolizeiliche Bewilligung vom 24. August 2000 einen Beseitigungs- und Minderwertrevers enthalten. Auch wenn dieser missverstÃ¤ndlich formuliert sei, ergebe sich nach dessen Sinn und Zweck, dass hier keine EntschÃ¤digung geleistet werden mÃ¼sse. Im Ãbrigen spiele das sachenrechtliche Eigentum fÃ¼r die Qualifikation als Strassenbestandteil ebenso wenig eine Rolle wie der von den GrundeigentÃ¼mern bestrittene Unterhalt der Anlage. Wie die Rekurrierenden richtig annÃ¤hmen, sei ihnen mit dem Projektfestsetzungsbeschluss durch die Zusicherung einer Neubepflanzung mit BÃ¼schen und StrÃ¤uchern ein gleichwertiger Ersatz in Aussicht gestellt worden. Gleichwertigkeit liege deswegen vor, weil die GrundstÃ¼cke durch die Entfernung der BÃ¤ume keinen (mittelbaren) Schaden aufgrund einer schlechteren Mikrolage erlitten hÃ¤tten. Wie schon im SchÃ¤tzungsverfahren festgehalten, biete der Kanton ZÃ¼rich den EigentÃ¼mern von Kat.-Nr. 01 eine Ersatzbepflanzung in AlleebaumqualitÃ¤t oder eine entsprechende EntschÃ¤digung von Fr. 22'004.- an.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Nach dem in E. 3.1 Gesagten ist nicht der Wert der BÃ¤ume, sondern der aufgrund von deren Beseitigung verursachte Wertverlust der betroffenen GrundstÃ¼cke massgebend. Dabei gilt es zu berÃ¼cksichtigen, dass der Kanton ZÃ¼rich bereits im Projektfestsetzungsbeschluss vom 8. April 2020 fÃ¼r die zu fÃ¤llenden BÃ¤ume den GrundeigentÃ¼mern eine Neubepflanzung in Aussicht gestellt hat. Diese Zusage hat der Rekursgegner in der Rekursantwort wie auch in der Duplik bekrÃ¤ftigt. FÃ¼r die Beantwortung der Frage, ob die Neubepflanzung zu einem Wertverlust fÃ¼hre, ist vorliegend einzig die Differenzmethode sachgerecht. DemgegenÃ¼ber erscheinen die weiteren neben der Vergleichsmethode von der SchÃ¤tzungslehre entwickelten Methoden (hedonische Bewertung, Kennwertmethode, Ertrags- und Barwertmethode, Lageklassenmethode, DCF-Methode [Zweifel et al., § 10 N. 97]) vorliegend nicht zielfÃ¼hrend (vgl. auch VGr, 14. September 2022, VR.2022.00001 E. 5.2.2). FÃ¼r die Bewertung der betroffenen Stockwerkeinheiten sind neben der GrÃ¶sse und QualitÃ¤t der Bausubstanz insbesondere die FlÃ¤che der GrundstÃ¼cke sowie deren Makro- und Mikrolage von Bedeutung. Hinsichtlich der letzteren gewÃ¤hrleistet die LÃ¤rmschutzwand entlang der Regensdorferstrasse die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Immissionsgrenzwerte. Dass die LÃ¤rmschutzwand aus GrÃ¼nden der befriedigenden Einordnung der Ãberbauung mit einer Bepflanzung teilweise verdeckt wird, spielt hingegen fÃ¼r die Bewertung der hinterliegenden GrundstÃ¼cke kaum eine Rolle. Noch weniger kommt es auf die Gattung der BÃ¤ume an. Ob die mÃ¤chtigen BÃ¤ume auf der SÃ¼dseite der Wohnsiedlung angesichts des von ihnen ausgehenden Schattenwurfs, der im Winter die Besonnung beeintrÃ¤chtigt, die WohnqualitÃ¤t verbessern, erscheint daher zumindest als fraglich. Aus diesem Grund ist mit der SchÃ¤tzungskommission ein entschÃ¤digungspflichtiger Wertverlust zu verneinen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Im Hinblick auf einen mÃ¶glichen Fortgang des Verfahrens erscheint es angezeigt, auf die zwischen den Parteien umstrittene Frage einzugehen, ob die BÃ¤ume als Bestandteil der Strasse zu wÃ¼rdigen seien oder nicht. Wie sich dem baurechtlichen Entscheid des Gemeinderats DÃ¤llikon vom 18. MÃ¤rz 1997 entnehmen lÃ¤sst, war die Erstellung einer 270 m langen LÃ¤rmschutzwand auf der Nordseite der Regensdorferstrasse notwendig, damit auf dem hinterliegenden Gebiet Hagenwiesen die massgebenden Immissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe II eingehalten werden konnten. Weil die Anlage aufgrund ihrer erheblichen Ausdehnung das Ortsbild beeintrÃ¤chtigte, verlangte die BehÃ¶rde, dass die Wand auf der ganzen LÃ¤nge in 10 m bzw. 12 m lange VersÃ¤tze gegliedert werde. Die strassenseitig angeordneten Nischen mit Baumpaaren brÃ¤chen die Monotonie der Wand und sorgten zusammen mit den sich abwechselnden Elementen von Rankpflanzen und den Akzentelementen fÃ¼r zusÃ¤tzliche Belebung. Dank einer solchen Gestaltung erweise sich die Anlage als mit dem Ortsbild vertrÃ¤glich. In der Folge erteilte der Gemeinde DÃ¤llikon am 26. September 2000 die Bewilligung fÃ¼r den Neubau von fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤usern. Zuvor hatte die Baudirektion am 24. August 2000 die strassenpolizeiliche Bewilligung mit folgendem Revers erteilt:</p> <p class="Urteilstext">"Der jeweilige EigentÃ¼mer ist verpflichtet, die im Bauliniengebiet der Regensdorferstrasse S-1 befindlichen Nebenbauten hinter der LÃ¤rmschutzwand auf eigene Kosten und ohne EntschÃ¤digung seitens des Staates oder der Gemeinde zu beseitigen bzw. anzupassen, wenn der Ausbau (Bau) der Regensdorferstrasse S-1 dies erfordert. Der Minderwert, den die GebÃ¤ulichkeiten und der Betrieb auf dem GrundstÃ¼ck erleiden, wenn die innerhalb der Baulinie liegenden Nebenbauten beseitigt oder angepasst werden mÃ¼ssen, wird nicht entschÃ¤digt."</p> <p class="Urteilstext">Dieser Revers ist im Zusammenhang mit §§ 99 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) auszulegen. Nach § 99 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen innerhalb der Baulinien grundsÃ¤tzlich nur Bauten erstellt werden, die dem Zweck der Baulinien nicht widersprechen. Vorspringende GebÃ¤udeteile mÃ¼ssen gemÃ¤ss § 100 Abs. 2 PBG entschÃ¤digungslos beseitigt werden, sobald die AusfÃ¼hrung des Werks oder der Anlage, wofÃ¼r die Baulinie festgesetzt worden ist, dies erfordert. FÃ¼r private Bauvorhaben innerhalb der Baulinien ist ein Beseitigungsrevers regelmÃ¤ssig erforderlich (Christoph Fritzsche/Christian Berz in: Christoph Fritzsche et al. [Hrsg.], ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 7. A., WÃ¤denswil 2024, S. 1283). Wenn gemÃ¤ss dem zweiten Satz des Revers der im Fall der Beseitigung von Nebenbauten eintretende Minderwert des GrundstÃ¼cks â der nach dem in E. 5.1 Gesagten hier nicht eintritt â keine VergÃ¼tung nach sich zieht, so gilt dies auch fÃ¼r die Bestandteile des GrundstÃ¼cks wie Nebenbauten und Pflanzen. Dementsprechend kann der unklar formulierte Revers â mit dem Rekursgegner â nur so verstanden werden, dass nicht nur Nebenbauten hinter der LÃ¤rmschutzwand, sondern auch die vor dieser gepflanzten BÃ¤ume im Fall eines Strassenausbaus entschÃ¤digungslos zu beseitigen wÃ¤ren.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Ob die betreffenden BÃ¤ume auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 der Rekurrierenden Ã¼berdies aufgrund einer funktionalen Betrachtungsweise kraft § 3 lit. h StrG zur Strasse gehÃ¶ren oder nicht, kann unter diesen UmstÃ¤nden offenbleiben.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Aufgrund dieser ErwÃ¤gungen muss den Rekurrierenden eine EntschÃ¤digung fÃ¼r die Beseitigung der BÃ¤ume versagt bleiben. FÃ¼r die beantragte RÃ¼ckweisung der Sache an die SchÃ¤tzungskommission zur Neuentscheidung besteht daher kein Anlass. Ebenso wird das Eventualbegehren um Festsetzung einer EntschÃ¤digung durch das Verwaltungsgericht hinfÃ¤llig.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten den unterliegenden Rekurrierenden aufzuerlegen, und zwar im VerhÃ¤ltnis der von ihnen verfochtenen EntschÃ¤digungen. Die drei StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaften werden damit wie folgt kostenpflichtig: Kat.-Nr. 01 zu 30 %, Kat.-Nr. 02 zu 25 % und Kat.-Nr. 03 zu 45 %. FÃ¼r das auf die drei Gemeinschaften entfallende Betreffnis haften alle Mitglieder solidarisch </span>(§ 70 in Verbindung mit §§ 13 Abs. 2 und 14 VRG).</p> <p class="Urteilstext">Den unterliegenden Rekurrierenden bleibt eine ParteientschÃ¤digung von vornherein versagt. Indessen sind die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 VRG fÃ¼r die Zusprechung einer solchen VergÃ¼tung auch mit Bezug auf den Rekursgegner nicht erfÃ¼llt. Denn angesichts des liquiden Sachverhalts und der eng begrenzten Streitfrage ist ihm kein grÃ¶sserer Aufwand erwachsen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 220.--;</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 10'220.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den drei StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaften wie folgt auferlegt, unter solidarischer Haftung von deren Mitgliedern fÃ¼r das entsprechende Betreffnis: </span><span>Kat.-Nr. 01 zu 30 %, Kat.-Nr. 02 zu 25 % und Kat.-Nr. 03 zu 45 %.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) die SchÃ¤tzungskommission I.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>