Seite 1 Urteil vom 17. Dezember 2021 (510 21 58) _____________________________________________________________________ Gewerbsmässiger Liegenschaftshandel Besetzung Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steuerrichter M. Angehrn, P. Salathe, M. Zeller, S. Schmid, Gerichtsschreiber D. Kambanas Parteien A.B.____ und B.B.____, vertreten durch Duttweiler Treuhand AG, Arisdörferstrasse 2, Postfach 445, 4410 Liestal, Rekurrenten gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rheinstrasse 33, 4410 Liestal, Rekursgegnerin betreffend Staatssteuer 2016 Seite 2 Sachverhalt: A. Mit Verfügung der Staatssteuer 2016 vom 21. September 2017 wurden die Pflichtigen mit ei- nem steuerbaren Einkommen von Fr. 453’7580.-- und einem steuerbaren Vermögen von Fr. 0.-- veranlagt, wobei die Steuerverwaltung die Parzelle Nr. tt Grundbuch [GB] C.____, die Parzelle Nr. uu, GB D.____ und die Parzelle Nr. vv, GB E.____, dem Geschäftsvermögen zuwies. B. Mit Eingabe vom 3. Oktober 2017 erhob die Vertreterin der Pflichtigen Einsprache mit dem Rechtsbegehren, es sei die Veranlagungsverfügung dahingehend zu korrigieren, dass sämtli- che Liegenschaftserträge als Erträge aus Liegenschaften des Privatvermögens (Ziffern 405 und 410 der Steuererklärung) zu veranlagen seien und eine Steuermeldung an die AHV für das Jahr 2016 zu unterbleiben habe. Für die Liegenschaften Parzelle Nr. tt, GB C.____ (Nutzniessung), die Parzelle Nr. uu, GB F.____ (Nutzniessung) und die Parzelle Nr. vv, GB E.____ (Nutznies- sung) sei aufgrund deren Qualifikation als Privatvermögen der Pauschalabzug für Liegen- schaftsunterhalt zu gewähren. Zur Begründung führte sie aus, der Pflichtige habe sein e unselb- ständige Erwerbstätigkeit in der per 20. Januar 2016 im Handelsregister gelöschten G.____ AG, als auch seine selbständige Tätigkeit als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler per 1. Januar 2015 eingestellt. Aus diesem Grunde seien sämtliche Liegensc haftenerträge als Er- träge aus Privatvermögen zu qualifizieren und an die AHV kein Einkommen aus selbständiger Tätigkeit zu melden. Bezüglich des genauen Sachverhaltes und der eingehenderen Begrün- dung werde auf das Revisionsgesuch vom 25. September 2017 bet reffend die Veranlagungs- verfügung der direkten Bundessteuer 2015 verwiesen. In diesem Revisionsgesuch - auf welches die Steuerverwaltung mit Entscheid vom 8. Juni 2020 nicht eintrat - begehrte die Vertreterin sinngemäss, dass die Veranlagungsverfügung der direk- ten Bundessteuer 2015 vom 23. Februar 2017 dahingehend zu revidieren sei, dass sämtliche Liegenschaftserträge als Erträge aus Liegenschaften des Privatvermögens zu veranlagen und die Steuermeldung an die AHV für das Jahr 2015 zurückzuziehen sei. Für d ie Grundstücküber- führung in das Privatvermögen seien die Bestimmungen für die Aufgabe der selbstständigen Erwerbstätigkeit anzuwenden. Zur Begründung führte sie unter anderem aus, der Pflichtige ha- be steuerlich bislang subjektiv als gewerbsmässiger Immobil ienhändler qualifiziert. Seine per- sönliche Qualifikation stehe in engem Zusammenhang mit seiner beruflichen Tätigkeit als Archi- tekt in der G.____ AG, welche mit Beschluss der Generalversammlung vom 15. Januar 2013 in Liquidation gesetzt und am 20. Januar 2016 im Handelsregister gelöscht worden sei. Die Stillle- gung der G.____ AG durch den Pflichtigen sei nach Erreichen des AHV -Rentenalters im Alter von 66 Jahren erfolgt. Damit habe er ein deutliches und nach allgemeiner Lebenserfahrung plausibles Zeichen bezüglich der Aufgabe seiner beruflichen Tätigkeit gesetzt. Da die subjektive steuerliche Qualifikation mit der beruflichen Tätigkeit in engem Zusammenhang stehe, könne davon ausgegangen werden, dass gleichzeitig auch eine Aufgabe der Tätigkeit als Liegenschaf- tenhändler stattgefunden habe. Als zweites starkes Zeichen für die Aufgabe der Gewerbsmäs- sigkeit sei zu werten, dass der Pflichtige mit Kauf- und Schenkungsvertrag ein ganzes Paket an Grundstücken auf seine Tochter H.____ unter Einräumung eines Nutzniessungsrechtes zu sei- nen Gunsten übertragen habe. Der Antritt sei per 1. Januar 2015 erfolgt. Mit dieser Übertragung Seite 3 habe der Pflichtige das zivilrechtliche Eigentum an den Grundstücken veräussert und die unbe- schränkte Verfügbarkeit über die Objekte abgeben. A ufgrund des ihm eingeräumten Nutznies- sungsrechts sie ihm ein Recht zur Nutzung der Erträge verblieben. Damit könne er nicht mehr wie ein Eigentümer frei über die Objekte verfügen, sodass sie auch nicht mehr zum Handel im Rahmen eines gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels gezählt werden könnten. Ein Verbleib im Geschäftsvermögen im Rahmen einer derartigen Übertragung sei nur dann möglich, wenn ein ganzer Betrieb übertragen werde und die Übernehmerin die Betriebstätigkeit weiterführen würde. Ein solcher Betrieb werde praxisgemäss in der Regel bei gewerbsmässigen Immobilien- händlern verneint. Gemäss den von der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) definierten Kriterien, müsste ein Steuerpflichtiger Mieterträge in der Grössenordnung von Fr. 1,5 Mio. bis Fr. 2,0 Mio. erzielen. Die Tochter des Pflichtigen qualifiziere weder subjektiv als gewerbsmässi- ge Liegenschaftenhändlerin, noch erfülle der Gesamtbestand der Grundstücke die Vorausset- zungen für eine Betriebsqualifikation. Sie werde auch nach Ablauf der Nutznies sungsrechte die Liegenschaften lediglich als langfristige, wiederkehrende Ertragsquellen zu nutzen wissen, weshalb sie daher Privatvermögen darstellten. In der Steuererklärung für das Steuerjahr 2015 habe der Pflichtige zudem sämtliche Erträge als Erträge aus Privatliegenschaften deklariert. Mit Entscheid vom 9. Juli 2021 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Zur Begründung führte sie unter anderem aus, dass unbestritten sei, dass der Pflichtige als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler qualifiziere und somit der Gewinn aus dem Verkauf von Liegenschaften des Geschäftsvermögens bei der direkten Bundessteuer als Einkommen aus selbständiger Er- werbstätigkeit zu erfassen sei. Mit dem Revisionsbericht vom 8. Dezember 2014 sei eine um- fangreiche Zuordnung sämtlicher Liegenschaften zum Geschäfts - oder Privatvermögen vorge- nommen worden, welche vorliegend ebenfalls nicht bestritten werde. Bei der Staatsteuer sei lediglich zu prüfen, ob eine Privatentnahme stattgefunden habe und somit die wieder einge- brachten Abschreibungen sämtlicher Geschäftsliegen schaften zu besteuern bzw. ob für diese die gesetzlich vorgesehene privilegierte Besteuerung möglich sei. Die wieder eingebrachten Abschreibungen stellten sich gemäss Abschreibungstabelle zum Revisionsbericht vom 8. De- zember 2014 wie folgt dar: Gemeinde Parzelle, Bezeichnung Nicht best. Abschreibungen C.____ tt, V.____weg 56 0 D.____ ww, W.____weg 4a/b 91’654 F.____ uu, X.____strasse 28, 28b 31’924 F.____ xx, X.____strasse 59 55’021 K.____ yy, Y.____strasse 29, 29b, 29c, 29c, 31 0 E.____ vv + zz, Z.____weg 158’722 Total 337’321 Die Aufgabe der Tätigkeit als Architekt und die Liquidation der G.____ AG führten nicht automa- tisch auch zu einer Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit als gewerbsmässiger Liegen- schaftenhändler. Die Liegenschaften verblieben in einem solchen Fall grundsätzlich im Ge- schäftsvermögen. Vorliegend seien sämtliche aufgrund de s Revisionsberichts als Geschäfts- vermögen qualifizierten Liegenschaften mittels Schenkung übertragen worden, wobei ein le- Seite 4 benslängliches und unentgeltliches Nutzniessungsrecht an den Schenkungsobjekten einge- räumt worden sei. Aber auch das Verschenken von Ge schäftsvermögen stelle eine Form der Privatentnahme dar, da Schenkungen grundsätzlich nur aus dem Privatvermögen erfolgen könnten. Absonderlich sei in diesem Zusammenhang, dass entgegen den Ausführungen des Pflichtigen auch noch in den Folgeperioden nach d er Schenkung Verkaufsgeschäfte getätigt worden seien. Die diesbezüglichen Kaufverträge seien mehrheitlich vom ihm selbst abgewickelt bzw. in Vertretung der im Kanton I.____ wohnhaften Tochter unterzeichnet worden. Eine Über- prüfung der Steuererklärung 2017 habe als direkte Folge der Verkaufsgeschäfte eine deutliche Zunahme des Wertschriftenvermögens des Steuerpflichtigen von Fr. 634'260.-- auf Fr. 2'676'307.-- gezeigt. Dabei hätten die folgenden massgeblichen Veräusserungen stattge- funden haben: Datum Gemeinde Parzelle, Be- zeichnung Verkaufspreis Buchwert (zzgl. best. Reserven) 01.02.2017 C.____ tt, V.____weg 56 695’000 715’000 01.06.2017 E.____ vv + zz, Z.____weg 3'600’000 2'477’075 01.08.2017 F.____ uu, X.____strasse 28, 28b 1'700’000 1'287’491 01.08.2017 F.____ xx, X.____strasse 59 1'800’000 1'437’413 Total 7'795’000 5'916’979 In den Bemerkungen zur Steuerklärung 2017 werde geltend gemacht, dass die Mittel aus dem Verkauf der Liegenschaften das Surrogat für die Nutzniessungsliegenschaften darstellten und ihrerseits ebenfalls der Nutzniessung durch den Pflichtigen unterliegen wür den. Auch hier habe der Pflichtige vermeintlich eigenmächtig Zahlungen aus dem sogenannten Nutzniessungsver- mögen vorgenommen, obwohl er dieses als Nutzniesser nicht aufbrauchen dürfe: So habe er vom Nutzniessungskonto einen Bezug von Fr. 50’000.-- für die Bezahlung der Solaranlage auf seinem Einfamilienhaus gemacht und Schenkungen an die beiden Grosskinder in Höhe von je Fr. 20’000.-- ausgerichtet. Die Erklärung, dass die Zahlungen irrtümlich erfolgt seien, erscheine unter den Gesamtumständen fraglich. Das Kapital auf dem Verkauf könne grundsätzlich ohne- hin kein Surrogat für die ausfallenden Nutzniessungserträge darstellen. Die Nutzniessungser- träge fielen bei einem Verkauf nämlich vollständig weg, währendem das Vermögen in eine an- dere liquide Form umgewandelt werde. Die Erlöse aus den Verkäufen seien auf ein Konto über- tragen worden, auf welches der Pflichtige ebenfalls Zugriff habe. Die Parteien hätten allenfalls vereinbaren können, ob bei einem vorzeitigen Verzicht auf die Nutzniessung der Restwert ent- schädigt werden müsse oder nicht. Damit wären die Nutzniessungserträge weiterhin erhalten geblieben. Hier nehme der Pflichtige mit den Verkäufen der Liegenschaften, sowie der weiter andauernden Verfügungsgewalt über die Erlöse jedoch eine eigentümerrechtliche St ellung ein, was für ein simuliertes Rechtsgeschäft spreche. Dadurch habe der Pflichtige faktisch seine Tä- tigkeit als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler uneingeschränkt weitergeführt und auch über die daraus hervorgehenden Kapitalgewinne weiter verfügt. Schliesslich sei auch der Tat- Seite 5 bestand der Steuerumgehung erfüllt. B ezüglich einer eingetretenen effektiven Steuerersparnis sei festzustellen, dass alleine in der Steuerperiode 2017 Verkaufserlöse von vorgängig dem Geschäftsvermögen zugeordneten Liegenschaft en über Fr. 7'795’000.-- erzielt worden seien, woraus bei der direkten Bundessteuer steuerbare Kapitalgewinne in der Höhe von Fr. 1'878’021.-- erwüchsen. Die bei der Staatssteuer zu berücksichtigenden wiedereingebrach- ten Abschreibungen beliefen sich auf Fr . 337'321.--. Ergänzend sei anzumerken, dass im Wohnsitzkanton der Tochter, I.____, die Übernahme des Geschäftsliegenschaften -Portfolios aufgrund der eingeräumten Nutzniessung wohl unbemerkt geblieben sei und diese nicht als gewerbsmässige Liegenschaftenhändlerin gelte. C. Gegen diesen Entscheid erhebt die Vertreterin Rekurs mit den Rechtsbegehren, (1) es sei d ie Veranlagungsverfügung 2016 vom 21. September 2017 betreffend Staats - und Gemeindesteu- ern 2016 resp. der Einspracheentscheid vom 9. Juli 2021 betreffend Staats- und Gemeinde- steuern 2016 aufzuheben resp. zur Neubeurteilung an die Steuerverwaltung des Kantons Ba- sel-Landschaft zurückzuweisen, (2) es sei der vorgängig erwähnte Einspracheentscheid Staats- und Gemeindesteuern 2016 resp. die Veranlagun gsverfügung Staats - und Gemeindesteuern 2016 dahingehend anzupassen, dass sämtliche Liegenschaften dem Privatvermögen zuzuwei- sen seien, die Besteuerung der Grundstücküberführung in das Privatvermögen vorgenommen werde und für die Besteuerung der Grundstücküberführung in das Privatvermögen § 36bis Abs. 1 des Gesetzes vom 7. Februar 1974 über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz, StG; SGS 331) angewendet werde. (3) Unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Re- kursgegners. (4) Es seien die b eiden Verfahren in Zusammenhang mit der Staats - und Ge- meindesteuer des Kantons Basel-Landschaft und der Direkten Bundesteuer in einem Verfahren zu behandeln. (5) Es seien die Steuerakten bzw. die Verfahrensakten der Vorinstanz von Amtes wegen beizuziehen. Zur Begründung verweist die Vertreterin auf die Einsprache vom 3. Oktober 2017 und auf das Revisionsgesuch vom 25. September 2017 und erklärt die beiden Eingaben als integrierende Bestandteile der Rekurseingabe. Ergänzend hält sie fest, dass die Stilllegung der G.____ AG durch den Rekurrenten im Alter von 66 Jahren nach allgemeiner Le- benserfahrung ein klares Zeichen für die Aufgabe seiner gewerbsmässigen Tätigkeit darstelle, insbesondere unter Berücksichtigung, dass die Tätigkeit der G.____ AG in einem enge n Zu- sammenhang mit der Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler gestanden ha- be. So könnten auch Liegenschaftenhändler ihre Tätigkeit altershalber einstellen. Nach der Still- legung der G.____ AG seien die Liegenschaften und deren Erträge in de n Steuererklärungen des Rekurrenten jeweils als Privatvermögen deklariert worden. Mit Eingabe des Revisionsge- suchs vom 25. September 2021 habe er der Steuerverwaltung nochmals eindeutig angezeigt, dass er seine Tätigkeit beendet habe und die Liegenschaften überführen wolle. Aufgrund der Tatsache, dass bei der privilegierten Liquidationsgewinnbesteuerung Sonderveranlagungen ohne Berücksichtigung der übrigen Einkünfte stattfänden, wäre eine Erfassung der Liquidati- onsgewinne angezeigt gewesen. Das vorliegende Verfahren das Folgejahr betreffend sei die logische Konsequenz aus der Unterlassung der Überführungsbesteuerung durch die Steuer- verwaltung. Mit der Übertragung des zivilrechtlichen Eigentums aufgrund der Schenkung der Liegenschaften an die Tochter H.____ - unabhängig von der Einräumung eines Nutzniessunge- rechtes zu Gunsten des Rekurrenten - sei unbestreitbar eine Überführung des Geschäftsver- Seite 6 mögens in das Privatvermögen erfolgt, die für die Steuerverwaltung aufgrund der grundbuchli- chen Übertragung ohne weite res erkennbar gewesen sei oder hätte erkennbar sein müssen. Zudem habe der Rekurrent in der Steuerklärung 2015 sämtliche Liegenschaftserträge bzw. Lie- genschaften als Privatvermögen deklariert. Der Wille zur Überführung der Liegenschaften ins Privatvermögen bzw. die Abrechnung sei vom Rekurrenten gegenüber der Steuerverwaltung mehrmals mit klarer Willensäusserung kundgetan worden und sei weiterhin vom Rekurrenten ausdrücklich gewollt. Auch handle es sich hier nicht um eine Steuerumgehung, da es nach allgemei ner Lebenserfah- rung weder ungewöhnlich noch absonderlich sei, dass insbesondere Eltern im Rahmen einer Nachfolgeplanung Liegenschaften mit Einräumung eines Nutzniessungsrechts zu ihren Guns- ten an ihre Nachkommen übertrügen. Da sei es naheliegend, dass die Nachkommen für die Belange der Liegenschaften jenen Elternteil beiziehen würden, der die notwendige Fachkunde besässe. Der Nutzniesser könne zudem über die nutzniessungsbelasteten Grundstücke nicht alleine verfügen, sondern nur über deren Nutzung. Die Eige ntümerin andererseits sei in ihrer Vollherrschaft durch die Dienstbarkeit zurückgedrängt. Sie wäre ohne Zusammenwirken mit dem Nutzniessungsberechtigten bei einer Veräusserung der Grundstücke mit erheblichen Nachteilen belastet. Für die Veräusserungen im Jahre 2017 hätte der Rekurrent also ohne aus- drückliche Beauftragung und Zustimmung durch die Eigentümerin mittels Vollmachtserteilung gar nicht tätig werden können. Der Auffassung der Steuerverwaltung, dass dem Nutznies- sungsberechtigten kein Anspruch auf de n Verkaufserlös aus der Veräusserung der Liegen- schaften zustehe, könne nicht gefolgt werden. Bei der Ersatzleistung eines Dritten für den voll- ständigen Untergang des Eigentumsrechts bestehe die Nutzniessung am Surrogat von Geset- zes wegen weiter. Am Gegenwe rt bestehe von Gesetzes wegen die Nutzniessung fort. Werde beim Untergang des Nutzniessungsobjektes Ersatz geleistet, so bestehe die Nutzniessung an der Ersatzleistung weiter. Der Verkauf des Nutzniessungsobjektes entspreche dessen Unter- gang und der Nettov erkaufserlös dessen Ersatz. Der Nutzniessungsberechtigte habe daher Anspruch auf die Nutzung der Ersatzleistung. Ausserdem habe sich der Rekurrent in keiner Weise am Verkaufserlös der Liegenschaften bereichert. Der Bezug von zweimal Fr. 20'000.-- sei in Absprache mit der Eigentümerin erfolgt und deren Nachkommen ausgerichtet. Die Mittel- verwendung von Fr. 50'000 für die Errichtung einer Solaranlage auf dem Einfamilienhaus des Rekurrenten sei irrtümlich vom Nutzniessungskonto erfolgt, wobei eine Forderung der Tochter gegenüber dem Rekurrenten entstanden sei, welche aber gleichzeitig wieder mit seinem Nutz- niessungsrecht belastet sei. Dieses Rechtsverhältnis sei so in der Steuererklärung 2017 aus- gewiesen worden. Eine effektive Steuerersparnis würde nur dann eint reten, wenn die Liegen- schaften nicht in das Privatvermögen überführt worden wären, aber gerade eine solche Über- führung habe der Rekurrent vornehmen wollen und dies auch mehrfach erklärt. Mit dem vorlie- genden Rekurs werde u.a. eine Abrechnung bzw. Rückweisu ng an die Steuerverwaltung bean- tragt, damit diese die Überführung/Abrechnung auf sämtlichen sich per 31. Dezember 2014 im Geschäftsvermögen befindlichen Liegenschaften vornehmen könne: Nach dieser Abrechnung werde der Rekurrent gar keine Steuerersparnis erzielt haben. In ihrer Vernehmlassung beantragt die Steuerverwaltung die Abweisung des Rekurses und be- gründet diese ergänzend zu den Ausführungen im Einspracheentscheid unter anderem damit, dass aufgrund einer Steuerumgehung bzw. der Simulation einer Priva tentnahme mittels Über- tragung aller Liegenschaften an die Tochter - unter gleichzeitiger Einräumung der Nutzniessung Seite 7 und der faktischen Verfügungsmacht über die Liegenschaften (inkl. Verkauf und Verwendung des Verkaufserlöses im 2017) - zumindest in faktis cher Hinsicht weiterhin Geschäftsliegen- schaften vorhanden seien. Formell sei wohl im Verlauf des Jahres 2015 eine Privatentnahme mittels schenkungsweiser Übertragung an die im Kanton I.____ wohnende Tochter vorgenom- men worden, um steuerlich eine Aufgabe der geschäftlichen Handelstätigkeit zu simulieren. Die faktische Verfügungsmacht über die bisherigen Geschäftsliegenschaften sei aber mittels Nutz- niessung und Verwaltung bis zur den kurzfristig später erfolgten und bevollmächtigten Ver- äusserungen im 2016 und 2017 beibehalten worden. Ganz im Gegensatz zur zivilrechtlich «klassisch» üblichen Nutzniessung, welche sich in solchen Fällen auf eine reine Sicherung der Einkommensquelle beschränke, behalte hier der Nutzniessungsberechtigte alles selbst in der Hand: di e Nutzung und tatsächliche Verwaltung aller Liegenschaften, die vertragliche Über- nahme der Mietverträge, die Suche nach potenziellen Käufern, die tatsächliche Vertragsabwick- lung sowie den bevollmächtigten Verkauf all dieser Liegenschaften sowie die Verwend ung und Verfügungsmacht über die Verkaufserlöse. Bereits nach rund einem halben Jahr nach der Übertragung an die Tochter sei mit dem ersten Verkauf der Liegenschaften begonnen worden, mit der Absicht, die als Dienstbarkeiten eingetragene Nutzniessung der L iegenschaften bereits wieder aufzugeben d. h. zu löschen. Zudem sei nicht einzusehen, dass die Verkaufserlöse das Nutzniessungssurrogat darstellen sollten. Denn wirtschaftlich mache dies keinerlei Sinn: Vorher hätten aus den Renditeliegenschaften jährlich angemessene Mieterträge generiert werden kön- ne. Bei Bankkonten hingegen sei die Rendite aufgrund des anhaltend tiefen Zinsniveaus nahe- zu null. Es müsse vorliegend deshalb von einer bloss simulierten, rein formell und zivilrechtlich vollzogenen Übertragung ausgegangen werden, welche die wirtschaftlichen bzw. tatsächlichen Verhältnisse nicht wiederspiegle. Somit gelte hier das Faktizitätsprinzip: Ob im konkreten Fall ein realer Vermögenszugang oder -abgang vorhanden sei, müsse primär nach ökonomischen Gesichtspunkten beurteilt werden. Die mittels der Simulation zu vermeidende Steuer bestehe im vorliegenden Fall einerseits in der Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftshandel, welche bei der Tochter fehlen würde. Andererseits sei eine privilegierte Liqui dationsbesteue- rung gesetzlich auf die letzten zwei Geschäftsjahre beschränkt, also hier auf das Jahr der Ver- äusserung der letzten Geschäftsliegenschaft und das Vorjahr. Von der Steuerlogik und der Sys- tematik her betrachtet passe denn auch in dieses Resulta t, dass die Veranlagung des Jahres 2015 rechtskräftig geworden sei. Es sei denn auch verfehlt, eine Privatentnahme völlig perio- denfremd im Steuerjahr 2016 anzunehmen und daraufhin eine privilegierte Liquidationsgewinn- besteuerung vorzunehmen. Wenn es sich t atsächlich um eine echte und nicht bloss simulierte Privatentnahme gehandelt hätte, wäre diese bereits 2015 erfolgt und nicht 2016. In seiner Replik vom 10. Dezember 2021 äusserst sich der Vertreter im Wesentlichen ergän- zend zum Vorliegen eines simulierte n Geschäfts. Die Steuerverwaltung habe die von ihr be- hauptete Tatsache der Simulation zu beweisen. Zudem sei für die Beantwortung dieser Frage, der wirkliche Wille der Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses massgebend. So seien sämtliche Transaktionen ohne Inanspruchnahme einer Steuerberatung erfolgt. Der Rekurrent sei bei Auflösung der G.____ AG sechsundsechzigjährig und nach langjähriger Tätigkeit aus- gebrannt und gesundheitlich angeschlagen gewesen. Aufgrund der gesundheitlichen Probleme sei der Kauf- und Schenkungsvertrag vom 26. Oktober 2015 abgeschlossen worden, verbunden mit der Absicht, seine Tochter in die Materie im Zusammenhang mit den Liegenschaften heran- zuführen. Die Übertragung sei erfolgt, um die Liegenschaften im Familienbesitz zu behalten und Seite 8 der Tochter dereinst eine gesicherte Existenzgrundlage zu hinterlassen. Die gesundheitlichen Probleme seien auch der Auslöser dafür gewesen, dass der Rekurrent auf die Realisierung vorhandener Bauaufträge verzichtet habe. Sinn und Zweck der Nutzniessung sei einerseits der Genuss an der Sache, andererseits aber auch die Pflicht zur Verwaltung der Sache nach der Regel der sorgfältigen Wirtschaft. Es sei daher nicht ungewöhnlich, dass ein Nutzniesser sich um die Verwaltung der Liegenschaft be- mühe bzw. es sei sogar seine Pflicht. Diesbezüglich sei darauf hinzuweisen, dass die Verwal- tung der Liegenschaften nicht durch den Rekurrenten selbst, sondern durch die Immobilienbe- wirtschafterin J.____ erfolgt sei. Das Gleiche gelte auch t eilweise für die Verkäufe der Liegen- schaften. Schliesslich handle es sich bei der am 30. November 2016 bzw. am 24. Oktober 2016 veräusserten Liegenschaft um einen Autoeinstellplatz. Der Vertrag sei bereits 2005 abge- schlossen und nach vollständiger Bezahlung formell grundbuchlich behandelt worden. Es könne diesbezüglich nicht von einem gewerbsmässigen Handel gesprochen werden. Aufgrund des formellen Vollzuges eines im Jahre 2005 abgeschlossenen Rechtsgeschäftes bezüglich eines Einstellhallenplatzes von einer «Zufälligkeit» zu sprechen, welche auf ein simuliertes Rechtsge- schäft bei der Übertragung an die Tochter im Jahre 2015 hindeute sei unhaltbar. Für das Grundstück, V.____weg 56 in C.____, sei im Mietvertrag eine Kaufoption vereinbart gewesen. Es könne im Zusammenhang mit der Veräusserung dieser Liegenschaft nicht von einem schon vor dem Kauf - und Schenkungsvertrag vom 26. Oktober 2015 geplanten Verkauf oder einem gewerbsmässigen Handel gesprochen werden. Beim Verkauf in K.____ 2019 handle es sich wiederum um einen Einstellhallenplatz, dessen Verkauf bereits im Jahre 2012 vereinbart wor- den sei. Auch in diesem Fall handle es sich ebenfalls um den formellen Vollzug eines Rechts- geschäftes ohne zusätzlich notwendige Handlungen. Die Nutzniessungsrechte seien mit d en Veräusserungen aufgehoben worden, da die Eigentümerin die Objekte habe veräussern wollen und nicht der Nutzniessungsberechtigte. Dass ein Vater im Verhältnis zu seiner einzigen Toch- ter nicht immer das wirtschaftlich sinnvollste Vorgehen wähle, habe nich ts mit ungewöhnlichem oder sinnentleertem Verhalten zu tun. Die ihm zur Nutzniessung übereigneten Verkaufserlöse habe er denn auch an die Tochter abgegeben. Auch wolle der Rekurrent eine Besteuerung der Veräusserungsgewinne gar nicht vermeiden: Er habe von Anfang und mehrfach angezeigt, dass eine Überführung von Geschäftsvermögen ins Privatvermögen vorliege und es unbestritten zu einer Besteuerung kommen müsse, aber eben im Rahmen einer Überführung der Objekte auf den Zeitpunkt der Aufgabe seiner Erwerbstät ig- keit per 1. Januar 2015. Seit diesem Zeitpunkt habe der Rekurrent weder eine Liegenschaft erworben, irgendwelche Architekturarbeiten ausgeführt noch irgendwelche gewerbsmässigen Verkaufshandlungen gemacht. Das Faktizitätsprinzip werde von der Rekursgegne rin als Grundsatz ohne klare Linie in unter- schiedlichsten Zusammenhängen bemüht und sei inhaltlich kaum gefestigt. Die alleinige Beru- fung auf das Faktizitätsprinzip könne hier weder eine Besteuerung rechtfertigen noch eine ge- setzliche Grundlage für die Besteuerung ersetzen. An der heutigen Parteiverhandlung halten die Parteien an ihren Anträgen und Vorbringen fest. Seite 9 Erwägungen: 1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes vom 7. Februar 1974 über die Staats - und Gemeindesteuern (Steuergesetz, St G; SGS 331) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zuständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 10’000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stel- lenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 2. Zunächst beantragen die Rekurrenten die Vereinigung der Verfahren betreffend die Staats- und die direkte Bundesteuer des Jahres 2016. Betreffen nach § 7a des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs - und Verwaltungsprozessordnung (Verwaltungspro- zessordnung, VPO; SGS 271) getrennt eingereichte Beschwerden und Klagen den gleichen Gegenstand, so kann die präsidierende Person die Verfahren vereinigen. Vorliegend stehen zwei unterschiedliche Anfechtungsobjekte mit jeweils eigenem Rechtsmittel zur Disk ussion, nämlich der Einspracheentscheid vom 9. Juli 2021 betreffend die Staatssteuer 2016 sowie der Einspracheentscheid vom 9. Juli 2021 betreffend die direkte Bundessteuer 2016. Insofern han- delt es sich nicht um den gleichen Gegenstand auch wenn es sich i n der Sache um die prak- tisch gleiche Tat - resp. Rechtsfrage handelt, die es zu beurteilen gilt. Daraus folgend ist der Antrag auf Vereinigung der Verfahren abzuweisen. 3. Vorliegend ist strittig und zu prüfen, ob der Rekurrent seine Geschäftstätigkeit al s gewerbsmäs- siger Liegenschaftshändler aufgegeben hat und ob die veräusserten Liegenschaften Parzelle Nr. tt, GB C.____, die Parzelle Nr. uu, GB F.____ und die Parzelle Nr. vv, GB E.____ im streit- betroffenen Jahr 2016 dem Privat - oder Geschäftsvermögen zuzuordnen sind, wobei zu prüfen ist, ob allenfalls Anspruch auf eine privilegierte Besteuerung des Liquidationsgewinns im Rah- men der Übertragung der Immobilien an die Tochter besteht. 4. 4.1. Die Zuordnung eines Vermögenswerts zum Geschäftsvermögen setzt eine selbständige Erwerbstätigkeit voraus (Urteil des Bundesgerichts [BGE] 134 V 250 E. 4.2). Während das Pri- vatvermögen gesetzlich nicht definiert ist und als jenes Vermögen der steuerpflicht igen Person gilt, das nicht Geschäftsvermögen ist ( MARTIN ARNOLD, Geschäfts - und Privatvermögen im schweizerischen Einkommenssteuerrecht, in: Archiv für schweizerisches Abgaberecht [ASA] 75 [2006/2007] S. 265-293, S. 271), gelten als Geschäftsvermögen alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen oder damit in einem unmittelbaren Zusammenhang stehen (§ 24 Abs. 1 lit. b StG, Art. 8 Abs. 2 StHG; BGE 120 Ia 349 E. 4c/aa; BGE 133 II 420 E. 3.2; FINDEISEN/THEILER, in: Nefzger/Simonek/Wenk, [Hrsg.], Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basel 2004, § 24 N 72). Seite 10 4.2. Wird die selbständige Erwerbstätigkeit nach dem vollendeten 55. Altersjahr oder wegen Unfähigkeit zur Weiterführung infolge Invalidität def initiv aufgegeben, so wird gemäss § 36bis Abs. 1 StG die Summe der in den letzten zwei Geschäftsjahren realisierten stillen Reser- ven getrennt vom übrigen Einkommen besteuert. Gleichzeitig sind Einkaufsbeiträge zur Schliessung von Deckungslücken innerhalb der beruflichen Vorsorge nach 36 bis Abs. 2 StG ab- ziehbar. 4.3. Gemäss Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht; OR; SR 220) ist bei Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als auch nach Inhalt der übereinsti mmende Wil- le und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Partei- en aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen. Beim Scheingeschäft (Simulation) täuschen beide Part eien einverständlich einen Vertrag vor, ohne an diesen gebunden sein zu wollen. Zweck der Simulation ist regelmässig die Täuschung eines Dritten, z.B. der Steuerbehörde. Die Simulation kann sich auf den ganzen Vertrag oder auch nur auf Teile desselben bezi ehen. Danach ist das simulierte Geschäft un- wirksam, da es beiden Parteien an einem Geltungswillen fehlt. Die Unwirksamkeit des Schein- geschäftes gilt auch gegenüber Dritten (vgl. SCHWENZER/ FOUNTOULAKIS, Schweizerisches Ob- ligationenrecht Allgemeiner Teil, 8. Aufl. Bern 2020, N 30.04ff.). 4.4. lm Falle wirtschaftlicher Verbindungen zwischen dem Grundstückveräusserer und dem Mäkler ist demnach zu prüfen, ob eine Simulation oder eine Steuerumgehung vorliegt: Nach der ständigen Rechtsprechung wird eine Steuerum gehung angenommen, wenn (1) ein von den Beteiligten gewählte Rechtsgestaltung als ungewöhnlich, sachwidrig oder absonderlich, jeden- falls den wirtschaftlichen Gegebenheiten völlig unangemessen erscheint, (2) anzunehmen ist, dass die gewählte Rechtsgestaltun g missbräuchlich lediglich deshalb getroffen worden ist, um Steuern einzusparen, die bei sachgemässer Ordnung der Verhältnisse geschuldet wären, und (3) das gewählte Vorgehen tatsächlich zu einer erheblichen Steuerersparnis führen würde, so- fern es von den Steuerbehörden hingenommen würde (BGE vom 19. März 2012, 138 ll 239, E. 4.1, m.w.H. auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). 4.5. Ferner ergibt sich aus dem Grundsatz der Gesamtreineinkommenssteuer das Prinzip der Faktizität ( REICH/WEIDMANN, in: Zweife l/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, 3. Aufl. 2017 Basel, Art. 16 N 21b ff.). Gestützt darauf knüpft der steuerrechtliche Einkommensbegriff nicht an privatrechtli- che Institute und Vorgänge an, sondern an die wirtschaftlichen Auswirkungen des Privatrechts- verkehrs. Deshalb verlangt das Faktizitätsprinzip nach einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise bei der Auslegung von Einkommensteuernormen. Mit anderen Wort wird jemand, der wirtschaft- lich wie ein Eigentümer über eine Sache verfügen kann, d.h. die «wirtschaftliche Sachherr- schaft» über einen Vermögenswert ausübt, steuerrechtlich wie ein privat rechtlicher Eigentümer behandelt (MARKUS REICH, Steuerrecht, 3. Aufl. Zürich 2020, § 10 N 35). Die privatrechtlichen Verhältnisse spielen nur insoweit eine Rolle, als sie in der Regel die tatsächliche wirtschaftliche Disponibilität des Vermögenszugangs bes timmen; der Einkommenszufluss ist aber ein fakti- scher Vorgang (REICH/WEIDMANN, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Seite 11 Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl. 2017 Basel, Art. 7 N 24a). 4.6. Unbestrittenermassen ist der Rekurrent bereits im Rentenalter. Die Voraussetzung des Vollendens des 55. Altersjahres ist damit erfüllt, jedoch bleibt zu prüfen, ob der Rekurrent die selbständige Erwerbstätigkeit tatsächlich aufg egeben hat, auch wenn die G.____ AG am 20. Januar 2016 im Handelsregister längst gelöscht wurde. Praxisgemäss ist die Aufgabe des Architektenberufes nicht zwingend mit der Aufgabe des gewerbsmässigen Liegenschaftenhan- dels als solchem verbunden. Beim Rekurrenten handelt es sich um einen ausgewiesenen Immobilienfachmann, der sich über die Jahre hinweg ein beträchtliches Immobilienportfolio aufgebaut hat. Von der Steuerverwal- tung wird er deshalb als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler qualifiziert. In der S teuerer- klärung 2015 deklarierten die Rekurrenten mehrere Liegenschaften im Privatvermögen. Die Rekursgegnerin hingegen ordnete diese Liegenschaften gemäss den im Revisionsbericht vom 8. Dezember 2014 gemachten Ausführungen dem Geschäftsvermögen zu. Mit Ver anlagungs- verfügung vom 23. Februar 2017 wurde die Staatssteuer 2015 rechtskräftig veranlagt. Zwar begehrte die Vertreterin sinngemäss im Revisionsgesuch vom 25. September 2021 die direkte Bundessteuer 2015 betreffend, dass die Veranlagungsverfügung der dir ekten Bundessteuer 2015 vom 23. Februar 2017 dahingehend zu revidieren sei, dass sämtliche Liegenschaftserträ- ge als Erträge aus Liegenschaften des Privatvermögens zu veranlagen und die Steuermeldung an die AHV für das Jahr 2015 zurückzuziehen sei. Die Veranlagungsverfügung die Staatssteuer 2015 betreffend wurde hingegen nicht angefochten. Die Steuerverwaltung trat auf dieses mit Entscheid vom 8. Juni 2020 nicht ein: Damit gelten die Liegenschaften für das Steuerjahr 2015 als dem Geschäftsvermögen zugeordnet . In der Steuererklärung 2016 deklarierten die Rekur- renten wiederum die gleichen Liegenschaften als Privatvermögen. 4.7. Nach Ansicht der Steuerverwaltung sei der zu beurteilenden Fall widersprüchlich: Im Jahr 2015 hätten die Liegenschaften ins Privatvermögen übertragen werden sollen, die Liegenschaf- ten wurden aber von den Rekurrenten in der Steuererklärung weiterhin im Geschäftsvermögen aufgeführt. Zivilrechtlich bestreite die Steuerverwaltung nicht, dass die Liegenschaften ins Ei- gentum der Tochter übergegangen seien. Aus der wirtschaftlichen Perspektive präsentiere sich der Fall jedoch anders: Zuerst sei vereinbart worden, dass die fraglichen Liegenschaften im Familienbesitz verbleiben sollten. Hingegen seien dann die Liegenschaften Parzelle Nr. tt, GB C.____, die Parzelle Nr. uu, GB F.____ und die Parzelle Nr. vv, GB E.____ innerhalb eines Jah- res nach der Übertragung an die Tochter veräussert worden, wobei aber die eingeräumten Nutzniessungen beim Rekurrenten verblieben seien. Demgegenüber macht der Rekurrent geltend, dass er nach langjähriger Tätigkeit ausgebrannt und gesundheitlich angeschlagen gewesen sei, weshalb er die Absicht gehabt habe, seine Tochter in die Thematik des Liegenschaftshandels resp. der -verwaltung einzuführen. Die Über- tragung sei mittels des Kauf - und Schenkungsvertrags vom 26. Oktober 2015 erfolgt, um die Liegenschaften im Familienbesitz zu behalten und der Tochter dereinst eine gesicherte Exis- tenzgrundlage zu hinterlassen. Die gesundheitlichen Probleme seien auch der Ausl öser dafür gewesen, dass der Rekurrent auf die Realisierung vorhandener Bauaufträge verzichtet habe. Seite 12 Es sei nicht ungewöhnlich, dass ein Vater im Verhältnis zu seiner einzigen Tochter nicht immer das wirtschaftlich sinnvollste Vorgehen wählt. Die Vermögens lage des Rekurrenten habe ihm erlaubt, den Wünschen seiner einzigen Tochter nachzukommen und auf eine wirtschaftliche Optimierung zu verzichten. Die Verwaltung der Liegenschaften sei zudem nicht durch den Re- kurrenten selbst, sondern durch die Immobilienbewirtschafterin J.____ erfolgt, was auch teilwei- se für die Verkäufe der Liegenschaften gelte. Damit ist das tatsächliche Vorgehen des Rekurrenten an der von ihm angezeigten Zielsetzung zu messen. Festzustellen ist an dieser Stelle, dass die Auswahl der übe rtragenen Liegenschaf- ten im Lichte des Generationenwechsels, zu deren Bewahrung im Familienbesitz alles andere als optimal zu bezeichnen ist: Bezüglich der Liegenschaft V.____weg 56 in C.____ (Parzelle Nr. tt, GB C.____) führt der Re- kurrent aus, dass die T ochter den Entscheid zum Verkauf gefällt habe. Für diese Liegenschaft sei im Mietvertrag eine Kaufoption vereinbart gewesen. Es könne im Zusammenhang mit deren Veräusserung nicht von einem schon vor dem Kauf - und Schenkungsvertrag vom 26. Oktober 2015 gepl anten Verkauf oder einem gewerbsmässigen Handel gesprochen wer- den. Dem ist jedoch entgegenzuhalten, dass der Rekurrent die Fäden weiterhin in der Hand behalten hat. Er war massgebend an der Geschäftsabwicklung involviert und hat nicht nur Rat- schläge erteil t. Das zeigt allein schon die Anrede der Immobilienbewirtschafterin J.____ im Schreiben vom 26. April 2017 an die Tochter, die «Sehr geehrter Herr B.____» lautet. Das frag- liche Einfamilienhaus wurde mittels eines Miet -Kauf-Vertrags übertragen, welcher auf einem selbständigen, neuen Entschluss zum Verkauf fusste. Mit dessen Versilberung verzichteten die Rekurrenten auf stetige Mieteinnahmen. Dieses Vorgehen stellt keine taugliche Massnahme zur Existenzsicherung dar und dient genauso wenig der wiederholt geäu sserten Absicht der Erhal- tung des Familienbesitzes. Bei der überschriebenen Liegenschaft am Z.____weg, in E.____ (Parzellen Nr. vv, GB E.____) handelt es sich um eine stark sanierungsbedürftige Liegenschaft mit einem Renovationsauf- wand zwischen Fr. 500'00 0.-- und Fr. 1,0 Mio. Ausgangspunkt hierfür seien die undichte Bo- denheizung sowie die nicht mehr funktionstüchtigen Boiler in den 15 Küchen gewesen. Den Ausführungen des Rekurrenten, dass die fragliche Liegenschaft auf einmal sanierungsbedürftig geworden sei und seine Tochter diese Renovation nicht habe stemmen wollen, weshalb sie die Liegenschaft in der Folge weiterveräussert habe, wirken unbehelflich. Es kann als gerichtsnoto- risch betrachtet werden, dass eine Liegenschaft nicht ohne Weiteres von heute auf morgen sa- nierungsbedürftig wird. Zudem bedeutete der Rekurrent wiederholt, dass auch diese Liegen- schaft der Vorsorge diene. Es erhellt deshalb nicht, weshalb von einem in Immobiliegeschäften versierten Fachmann, Liegenschaften mit derart hohem Renovations bedarf im Portfolio zur Si- cherung der Selbstvorsorge gehalten werden, ausser dass die Übertragung dieser Liegenschaft bewusst zwecks einer Privatentnahme gewählt wurde. Auch die Liegenschaft an der X.____strasse in F.____ (Parzelle Nr. uu, GB F.____), bei wel- cher es sich um ein Wohn - und Geschäftshaus mit einem Café im Erdgeschoss handelt, wur- den kurz nach der Übertragung veräussert. Dieses Vorgehen widerspricht ebenfalls der geäus- serten Absicht der Erhaltung des Familienbesitzes. Schliesslich hat der Rek urrent eigenmächtig Zahlungen aus dem sogenannten Nutzniessungs- vermögen vorgenommen, obwohl er dieses als Nutzniesser nicht aufbrauchen darf: Er hat vom Nutzniessungskonto einen Bezug von Fr. 50’000.-- für die Bezahlung der Solaranlage auf sei- Seite 13 nem Einfamili enhaus gemacht und Schenkungen an die beiden Grosskinder in Höhe von je Fr. 20’000.-- ausgerichtet. Die im Nachhinein gemachte Erklärung, dass die Zahlungen irrtüm- lich erfolgt seien, erscheint in Anbetracht der Gesamtumstände zumindest als fragwürdig. Zusammenfassend ist festzustellen, dass all jene Liegenschaften an die Tochter übertragen wurden, die ursprünglich im Geschäftsvermögen des Rekurrenten standen. Die gesamte Lie- genschaftsverwaltung sowie die Vergabe der Reparaturaufträge erfolgt wiederum du rch die Immobilienbewirtschafterin J.____ während der Rekurrent bei Problemen auftritt. Die Verwal- tung ist aufgrund der Bevollmächtigung des Vaters gleichgeblieben. Die Zahlungen erfolgen zulasten des Geschäftskontos. Von einer Einführung der Tochter ins M anagement resp. in die Immobilienverwaltung im Rahmen eines Generationenwechsels kann bei dieser Konstellation nicht ausgegangen werden. Tatsächlich werden hier die Grenzen zwischen dem zivilrechtlichen Eigentümer und dem Nutz- niessungsberechtigten von den Rekurrent bewusst verwischt, sodass sich die Frage aufdrängt, ob die Schenkungsverträge resp. die Privatentnahme der Liegenschaften mittels Übertragung aller Liegenschaften an die Tochter simuliert sind. Liegt keine Simulation vor, d.h. entspricht die Ausgestaltung dieses Rechtsgeschäft dem tatsächlichen Willen der Parteien, ist eine Steu- erumgehung zu prüfen. Nach dem eingangs aufgezeigten Vorgehen des Rekurrent, so unter anderem durch die Auswahl der Immobilien oder die eingerichtete Drittverwaltung, erscheint es offensichtlich, dass hier keine Übertragung von Eigentum aufgrund einer Nachfolgeplanung zwecks eines Generationenwechsels beabsichtigt war. Vielmehr ist davon auszugehen, dass der übereinstimmende Wille der Parteien einzig auf einer beabsichtigten Steuerersparnis lag, weshalb versucht wurde, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen. Es war nie beabsichtigt, dass die Tochter die wirtschaftliche Eigentümerin der übertrage nen Liegenschaf- ten wird, sondern dass der Rekurrent weiterhin als Liegenschaftenhändler tätig sein kann . Da- nach ist das simulierte Geschäft unwirksam, da es beiden Parteien an einem Geltungswillen fehlt, weshalb das Gericht eine steuerrechtliche Beurteilun g des dissimulierten Geschäfts vor- nehmen und ganz grundsätzlich die sich aus dem Faktizitätsprinzip ergebenden Schlüsse wür- digen muss (vgl. E. 4.6.), womit in faktischer Hinsicht die entnommenen Liegenschaften weiter- hin als Geschäftsliegenschaften zu qualifizieren sind. Abschliessend ist zu bemerken, dass im Rahmen einer etwaigen Prüfung einer Steuerumge- hung bereits bei der Frage, ob das gewählte Vorgehen resp. die Rechtsgestaltung der Rekur- renten als objektiv aussergewöhnlich zu bezeichnen ist, deren Unge wöhnlichkeit prima faciae als erfüllt anzusehen ist. Diese Prüfung, ob eine Steuerumgehung vorliegt, kann jedoch offen- bleiben. 5. Nach dem Ausgeführten ist der Rekurs abzuweisen. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der unterliegenden Partei in an- gemessenem Ausmass aufzuerlegen (§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfassungs - und Verwaltungsprozessordnung [Verwaltungspro- Seite 14 zessordnung, VPO; SGS 271]). Vorliegend wurde der Rekurs abgewiesen, wesh alb die Ge- richtskosten in Höhe von Fr. 2'000.-- den Rekurrenten aufzuerlegen sind. Eine Parteientschädi- gung wird im Unterliegensfall nicht ausgerichtet (§ 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO e contrario). Seite 15 wird erkannt: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Rekurrenten haben die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'000.-- zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. 3. Der Antrag auf Ausrichtung einer Parteientschädigung wird abgewiesen. 4. Mitteilung an die Vertreterin, für sich und zhd. der Rekurrenten (2), die Gemeinde L.____ (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (3). Gegen dieses Urteil wurde am 9. August 2022 Beschwerde beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht erhoben.