Berufungskläger A___ vertreten durch: RA AA___ Berufungsbeklagte 1 B1___ Berufungsbeklagte 2 B2___ Berufungsbeklagte 3 B3___ Berufungsbeklagte 4 Berufungsbeklagte 5 B4___ B5___ alle Mitglieder der Erbengemeinschaft B___ sel. alle vertreten durch: RA BB___ Obergericht Appenzell Ausserrhoden Einzelrichter Entscheid vom 16. März 2018 Verfahren Nr. ERZ 17 22 Ort des Entscheids Trogen Seite 2 Berufungsbeklagter 6 C___ vertreten durch: RA CC___ Gegenstand Pächtervorkaufsrecht Seite 3 Inhaltsverzeichnis Rechtsbegehren des Berufungsklägers, Klägers und Widerbeklagten ........................................ 4 Rechtsbegehren der Berufungsbeklagten, Beklagten und Widerkläger 1-5 ................................. 4 Rechtsbegehren des Berufungsbeklagten und Beklagten 6 ........................................................ 5 Sachverhalt .......................................................................................... ....................................... 5 Erwägungen ........................................ ................................................... .................................... 8 1. Prozessuales....................................... ................................................... .......................... 8 1.1. Zulässigkeit der Berufung ............................................................................ ................. 8 1.2. Zuständigkeit ........................................................................................ ........................ 8 1.3. Berufungsfrist ....................................................................................... ........................ 8 1.4. Noven ................................................................................................ ........................... 9 1.5. Berichtigung eines Rechtsbegehrens.................................................................... ...... 10 1.6. Zug um Zug Problematik................................................................................ ............. 10 1.7. Berufungsbeschwer bezüglich Dispositiv Ziffer 3 des angefochtenen Entscheids ....... 11 1.8. Klageart ............................................................................................. ......................... 12 1.9. Feststellungsinteresse am klägerischen Rechtsbegehren 1 ........................................ 13 1.10. Feststellungsinteresse an den klägerischen Rechtsbegehren 2 und 3 .................... 15 1.11. Feststellungsinteresse an der Widerklage ............................................................. .. 16 1.12. Rechtsmittel ans Bundesgericht ....................................................................... ....... 17 2. Materielles .......................................................................................... ............................ 17 2.1. Sachlegitimation ..................................................................................... .................... 17 2.1.1. Aktivlegitimation des Berufungsklägers................................................................ 18 2.1.2. Passivlegitimation der Berufungsbeklagten 1-5 ................................................... 21 2.1.3. Passivlegitimation des Berufungsbeklagten 6 ...................................................... 23 2.1.4. Sachlegitimation bezüglich der Widerklage .......................................................... 23 2.2. Vorkaufsrecht des Pächters ........................................................................... ............. 23 2.2.1. Anfängliches Entstehen des Vorkaufsrechts ........................................................ 23 2.2.2. Nachträgliches Dahinfallen des Vorkaufsrechts ................................................... 24 2.2.3. Rechtsmissbräuchliche Berufung auf das nachträglich e Dahinfallen des Vorkaufsrechts? ...................................................................................... ........................... 25 2.3. Widerklage ........................................ ................................................... ...................... 29 3. Prozesskosten ........................................................................................ ........................ 29 3.1. Verteilung ........................................................................................... ........................ 29 3.2. Entscheidgebühr ...................................................................................... ................... 30 3.3. Parteientschädigung .................................................................................. ................. 30 Dispositiv ........................................................................................... ....................................... 31 Seite 4 Rechtsbegehren des Berufungsklägers, Klägers und Widerbeklagten a) vor erster Instanz: 1. Es sei festzustellen, dass die Beklagten 1-5 sow ie der Beklagte 6 in Bezug auf den zwischen ihnen abgeschlossenen Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 keinem Grund- lagenirrtum unterlegen sind und der zwischen den Beklagten 1-5 und dem Beklagten 6 abgeschlossene Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 nach wie vor Gültigkeit hat. 2. Es sei festzustellen, dass das Vorkaufsrecht sei tens des Klägers mit Schreiben vom 31. März 2015 gegenüber dem Beklagten 6 gültig ausg eübt wurde, die Bedingungen für die Ausübung des Vorkaufsrecht erfüllt sind und der Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 zwischen dem Kläger und den Beklagten 1-5 über das im Grundbuch der Ge- meinde E___ eingetragenen Grundstück Nr. 001, E___, damit gültig zustande gekommen ist. 3. Eventualiter sei festzustellen, dass das Vorkauf srecht seitens des Klägers mit Schrei- ben vom 10. Juli 2015 an die Beklagten 1-5 gültig a usgeübt wurde, die Bedingungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts erfüllt sind und der Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 zwischen dem Kläger und den Beklagten 1-5 über das im Grundbuch der Ge- meinde E___ eingetragenen Grundstück Nr. 001, E___, damit gültig zustande gekommen ist. 4. Es sei das Grundbuchamt E___ anzuweisen, den Klä ger als Eigentümer des Grundstücks Nr. 001, E___, nach Vorliegen der Erwerbsbewilligung gemäss BGBB im Grundbuch einzutragen und die Beklagten als Eigentümer zu streichen. 5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten und unter solidarischer Haftbar- keit der Beklagten 1-5 und des Beklagten 6. Widerklage: 1. Die Widerklage sei abzuweisen, soweit darauf ein getreten wird. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten und unter solidarischer Haftbar- keit der Beklagten 1-5 und des Beklagten 6. b) vor zweiter Instanz: 1. Das Urteil des Kantonsgerichts Appenzell Ausserr hoden vom 6. Juli 2017 (Verfahren Nr. ER2 15 256) sei aufzuheben, die Klage sei gutzu heissen und die Widerklage sei abzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen für beide Instanzen zu Lasten der Beklag- ten, Widerkläger und Berufungsbeklagten. Rechtsbegehren der Berufungsbeklagten, Beklagten und Widerkläger 1-5 Seite 5 a) vor erster Instanz: 1. Die Klage sei abzuweisen, soweit darauf eingetre ten werden kann. 2. Es sei widerklageweise festzustellen, dass in Be zug auf das Grundstück 001 der Ge- meinde E___ kein Pachtverhältnis zwischen dem Kläge r und den Beklagten 1-5 besteht. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Klägers. b) vor zweiter Instanz: 1. Die Berufung sei abzuweisen soweit darauf einzut reten ist. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Berufungsklägers. Rechtsbegehren des Berufungsbeklagten und Beklagten 6 a) vor erster Instanz: 1. Die Klage sei abzuweisen, soweit darauf eingetre ten werden kann. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. MW ST) zulasten des Klägers. b) vor zweiter Instanz: 1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen sowei t darauf einzutreten ist. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MWS T zulasten des Berufungsklägers. Sachverhalt A. Am 5. Dezember 1994 schloss B___ (nachfolgend: E rblasserin) mit dem Vater des Berufungsklägers, D___, einen Pachtvertrag über die Grundstücke Nr. 002, 003, 004, alle eingetragen im Grundbuch der Gemeinde E___, ab 1. Per 1. Mai 2004 trat A___ (nachfolgend: Berufungskläger) anstelle seines Vate rs in den Pachtvertrag ein 2. Das strittige Grundstück Nr. 001 (im Halte von rund 1 ha) wurde zu einem späteren Zeitpunkt vom Grundstück Nr. 002 abparzelliert. Mit Schreiben vom 25. April 2012 kündigte die Erblasserin gegenüber dem Berufungskläger den Pacht vertrag vom 5. Dezember 1994 auf den 30. April 2013 3. 1 Act. 2/4 der Akten des vorinstanzlichen Verfahren s ER2 15 256 (nachfolgend als Vi-act. bezeichnet). 2 Vi-act. 2/4 und vi-act. 14/1. 3 Vi-act. 14/1 = vi-act. 16/7. Seite 6 Die Erblasserin wollte das Grundstück Nr. 001 an C ___ (nachfolgend: Be- rufungsbeklagter 6) und dessen Ehefrau verkaufen. D as Grundbuchamt E___ erstellte deshalb am 23. Oktober 2014 den Entwurf eines Kaufv ertrages 4. Am 31. Oktober 2014 erteilte die Erblasserin ihrer Tochter B5___ (nachf olgend: Berufungsbeklagte 5) eine Vollmacht zum Abschluss des Kaufvertrages mit dem Berufungsbeklagten 6 und dessen Ehefrau 5. Zur Unterzeichnung des Kaufvertrages kam es nicht. B. Nach dem Ableben der Erblasserin am 7. November 2014 wurde die Erbengemeinschaft B___ sel. (bestehend aus den Berufungsbeklagten 1-5 ; nachfolgend Erbengemeinschaft) Eigentümerin des Grundstücks Nr. 001. Am 10. Februar 2015 vereinbarte sie mit F___ einen Landabtausch zwische n den Grundstücken Nr. 002 und Nr. 001 6. Dieser Landabtausch war von der Bodenrechtskommis sion vorgängig genehmigt worden (Beschluss Nr. 2802 C vom 29. Okto ber 2014, versandt am 14. November 2014) 7. Ebenfalls am 10. Februar 2015 verkaufte die Erben gemeinschaft das Grundstück Nr. 001 für den Preis von Fr. 19‘918 .-- mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag an C___ (nachfolgend: Berufungsbeklagter 6) 8, den Neffen der Erblasserin. Mit Schreiben vom 31. März 2015 übte der Berufungs kläger gegenüber dem neu im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Berufungsbek lagten 6 das Pächtervorkaufs- recht aus 9. In der öffentlich beurkundeten Vereinbarung zur Grundbuchberichtigung vom 29. Juni 2015 legten die Berufungskläger 1-5 so wie der Berufungsbeklagte 6 über- einstimmend dar, sie seien beim Vertragsabschluss einem Grundlagenirrtum unterlegen, da sie davon ausgegangen seien, es läge kein Pachtv erhältnis bezüglich des Grund- stücks mit dem Berufungskläger vor 10 . Im Weiteren vereinbarten sie, anstelle des Beklagten 6 sei wieder die Erbengemeinschaft als Ei gentümerin des Grundstücks Nr. 001 im Grundbuch einzutragen. Hierauf machte der Be rufungskläger mit Schreiben vom 10. Juli 2015 das Pächtervorkaufsrecht gegenüber de n Berufungsbeklagten 1-5 geltend 11 . 4 Vi-act. 14/2 = vi-act. 16/4. 5 Vi-act. 14/4 = vi-act. 16/5. 6 Vi-act. 2/15. 7 Vi-act. 2/15. Nicht zu verwechseln mit dem Beschl uss der Bodenrechtskommission vom 29. Oktober 201 5 im Verfahren Nr. 2948 A, vi-act. 16/2. 8 Vi-act. 2/5. 9 Vi-act. 2/6. 10 Vi-act. 2/8. 11 Vi-act. 2/9. Seite 7 Eingetragen im Grundbuch als Eigentümerin des Grun dstücks Nr. 001 ist seit dem 29. Juni 2015 die Erbengemeinschaft B___ sel., bestehend aus den Berufungsbeklagten 1-512 . C. Die Schlichtungsverhandlung vom 17. September 20 15 verlief ergebnislos 13 weshalb am 15. Oktober 2015 Klage beim Kantonsgericht Appenzell Ausserrhoden mit den eingangs erwähnten Rechtsbegehren eingereicht wurde 14 . Nach Durchführung eines zweifachen Schriftenwechsels, einer mündlichen Verhandlung 15 sowie eines Beweisverfahrens (Einvernahme der Grundbuchverwalterin der Gemeinde E___, G___, als Zeugin) 16 entschied die Einzelrichterin am 6. Juli 2017 folgendes 17 : 1. Auf die Feststellungsbegehren gemäss Ziff. 2 und 3 wird nicht eingetreten. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Die Gerichtskosten, bestehend aus Fr. 200.00 Kosten des Schlichtungsverfahrens Fr. 1‘200.00 Entscheidgebühr Fr. 1‘400.00 insgesamt, werden dem Kläger auferlegt, unter Verrechnung mit den bereits bezahlten Kos- ten des Schlichtungsverfahrens von Fr. 200.00 und d em von ihm geleisteten Vor- schuss von Fr. 800.00 und dem Beweiskostenvorschuss von Fr. 300.00. 4. Der Kläger wird verpflichtet, den Beklagten und Widerklägerinnen 1-5 eine Partei- entschädigung von Fr. 6‘683.30 und dem Beklagten 6 eine Parteientschädigung von Fr. 6‘605.65 zu bezahlen. D. Gegen diesen Entscheid liess der Berufungskläger mit Eingabe vom 14. September 2017 18 und den eingangs erwähnten Rechtsbegehren die Beru fung erklären. Die Be- rufungsantwort der Berufungsbeklagten 1-5 datiert v om 22. November 2017 19 und die des Berufungsbeklagten 6 vom 24. November 2017 20 . Ein zweiter Schriftenwechsel und eine mündliche Verhandlung wurden nicht angeordnet 21 . Mit Eingaben vom 12 Vi-act. 2/3 und 2/8. 13 Vi-act. 2/2. 14 Vi-act. 1. 15 Vi-act. 51 bis vi-act. 54. 16 Vi-act. 66. 17 Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 29. 18 Act. 1. 19 Act. 7. 20 Act. 8. 21 Act. 10. Seite 8 27. November 2017 und 4. Dezember 2017 reichte der Berufungskläger ein weiteres Beweismittel 22 und eine freiwillige Stellungnahme 23 ein. Auf die Begründung der Parteistandpunkte wird, sow eit entscheidrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen näher eingegangen. Erwägungen 1. Prozessuales 1.1. Zulässigkeit der Berufung Nach Art. 308 Abs. 1 lit. a Zivilprozessordnung (Z PO, SR 272) kann gegen erstinstanzli- che Endentscheide Berufung erhoben werden. Bei verm ögensrechtlichen Streitigkeiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 10’000.-- beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Vorinstanz legte den Streitwer t auf Fr. 19‘918.-- fest mit der Be- gründung 24 , beim Vorkaufsrecht für ein Grundstück entspreche der Streitwert dem Kauf- preis, den der Kläger für das Grundstück bezahlen m üsse, falls das von ihm geltend gemachte Vorkaufsrecht geschützt werde 25 . Dieser Standpunkt ist richtig. Zudem sind gegen ihn keine Einwände erhoben worden. Mithin ist von einem Streitwert von Fr. 19‘918.-- auszugehen. 1.2. Zuständigkeit Die sachliche und funktionelle Zuständigkeit des u nterzeichnenden Einzelrichters ergibt sich aus Art. 25 lit. a Justizgesetz (JG, bGS 145.3 1) in Verbindung mit Art. 14 Abs. 1 lit. a JG und Art. 243 Abs. 1 ZPO. Die örtliche Zuständi gkeit der Vorinstanz und des Einzel- richters des Obergerichtes ist ohne weiteres gegeben. 1.3. Berufungsfrist Der begründete Entscheid der Vorinstanz vom 6. Jul i 2017 wurde dem Berufungskläger am 16. August 2017 übergeben 26 . Die Rechtsmittelfrist begann somit am 17. August 2017 zu laufen und endete am 15. September 2017. Mit der am 14. September 2017 der 22 Act. 11 und 12. 23 Act. 13. 24 Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 6. 25 BGE 97 II 277 E. 1 mit Hinweisen. 26 Vi-act. 81/1. Seite 9 Post übergebenen Berufung ist die Berufungsfrist ge mäss Art. 311 Abs. 1 ZPO einge- halten worden. 1.4. Noven Gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO können im Berufungsverf ahren neue Tatsachen und Be- weismittel (Noven) nur noch berücksichtigt werden, wenn sie kumulativ ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer So rgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Dabei hat, wer sich auf Noven beruft, deren Zuläs- sigkeit darzutun 27 . Das Bundesgericht lehnt eine analoge Anwendung vo n Art. 229 Abs. 3 ZPO bei Verfahren, die der Untersuchungsmaxime un terstehen, ab und hält fest, dass einzig Art. 317 Abs. 1 ZPO massgebend sei 28 . Unechte Noven, die bei zumutbarer Sorg- falt bereits vor erster Instanz hätten geltend gema cht werden können, können daher grundsätzlich nicht mehr vorgebracht werden, es sei denn, eine Partei rüge, die Vorinstanz habe eine bestimmte Tatsache in Verletzu ng der Untersuchungsmaxime nicht beachtet 29 . Bei dem vom Berufungskläger am 27. November 2017 i m Berufungsverfahren neu vorgebrachten Zahlungsversprechen vom 23. November 2017 handelt es sich offen- sichtlich um ein echtes Novum, das rechtzeitig eing ereicht worden und deshalb beacht- lich ist. Die von den Berufungsbeklagten 1-5 in der Berufungsantwort vorgebrachte Behauptung, der Berufungskläger habe ab dem 30. Apr il 2013 nach der Auffassung bei- der Vertragsparteien nicht mehr als Pächter, sonder n nur als „Bewirtschafter“ fungiert 30 , hat der Berufungskläger als unzulässiges Novum krit isiert 31 . Diese Kritik trifft nicht zu. In der Duplik im erstinstanzlichen Verfahren haben die Berufungsbeklagten 1-5 auf das Streichen des Wortes „Pächter“ und handschriftliche r Bezeichnung als „Bewirtschafter“ hingewiesen 32 und auch die Zustimmung des Berufungsklägers thema tisiert 33 . Im Übri- gen werden die vom Berufungskläger gerügten Novenre chtsverletzungen 34 in der nachfolgenden materiellen Beurteilung, sofern erfor derlich, jeweils an derjenigen Stelle behandelt, wo sie für die betreffende Fragestellung von Relevanz sind. 27 Urteil des Bundesgerichts 5A_330/2013 vom 24. Sep tember 2013 E. 3.5.1 . 28 BGE 142 III 413 E. 2.2.2, 138 III 625 E. 2.2. 29 Urteil des Obergerichts Zürich LE150006 vom 4. Mä rz 2015 E. 4.1. 30 Act. 7 S. 10 f. 31 Act. 13 S. 1. 32 Vi-act. 26 S. 11. 33 Vi-act. 26 S. 12. 34 Act. 13 S. 2 f. Seite 10 1.5. Berichtigung eines Rechtsbegehrens Im ihrem Rechtsbegehren 2 (Widerklage) vor der Vor instanz haben die Berufungsbeklagten 1-5 die Beklagten 1-6 angesproch en 35 . In der Begründung der Widerklage auf S. 19 der Klageantwort 36 wird dann aber nur auf die Beklagten 1-5 Bezug genommen. Die Vorinstanz hat die Rechtsbegehren der Berufungsbeklagten 1-5 wörtlich übernommen 37 . Ein Rechtsbegehren kann von Amtes wegen korrigier t bzw. berichtigt werden, wenn sich aus der Begründung der wahre Sinn ergibt 38 . Vorliegend liegt es auf der Hand, dass die Berufungsbeklagten 1-5 nur für s ich selber Anträge stellen können und dies auch so tun wollten, wie aus der Begründung der Widerklage hervorgeht. Somit ist im Widerklagebegehren bei den Beklagten die Zahl 6 durch 5 zu ersetzen. 1.6. Zug um Zug Problematik Vor der Vorinstanz haben die Berufungsbeklagten 1- 5 gegen das klägerische Rechtsbe- gehren 4 eingewendet, bei Gutheissung der Klage erh alte der Berufungskläger das Grundstück ohne Gegenleistung 39 . Korrekt wäre eine Klage auf Leistung Zug um Zug gewesen. Im Hauptpunkt verlangt der Berufungskläger die Übe rtragung des Eigentums am Grund- stück Nr. 001 in E___ auf sich. Bei einer solchen K lage geht das Eigentum im Falle der Gutheissung mit der Rechtskraft des Urteils auf den Erwerber über (Art. 656 Abs. 2 ZGB), selbst wenn das Geschäft Zug um Zug zu erfüll en ist. Zur Lösung des Problems sind Vorkehrungen durch Anweisungen an den Grundbuc hverwalter zu treffen 40 . Dies macht Sinn auch vor dem Hintergrund von Art. 656 Ab s. 2 letzter Satzteil ZGB, wonach erst nach der Eintragung über das Grundstück verfüg t werden kann. Die von den Berufungsbeklagten 1-5 angesprochene Zug um Zug Pro blematik wäre somit durch die Aufnahme einer Anweisung im Dispositiv zu lösen. Mit Blick auf BGE 85 II 474 E. 5 stellt das Fehlen eines Antrages auf Leistung Zug um Zug i m Rechtsbegehren 4 des Berufungsklägers keinen Mangel dar, der zu einem Ni chteintreten führen müsste. Kommt hinzu, dass der Berufungskläger nach dem von den Berufungsbeklagten 1-5 er- hobenen Einwand umgehend als Beilage zur Replik ein Zahlungsversprechen der Raiff- eisenbank H___ 41 über den Betrag gemäss dem Kaufvertrag vom 10. Feb ruar 2015 (Fr. 35 Vi-act. 13 S. 3. 36 Vi-act. 13. 37 Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 3. 38 C HRISTOPH LEUENBERGER , in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO), 3. Aufl. 2016, N. 38 zu Art. 221 ZPO. 39 Vi-act. 13 S. 18 und vi-act. 53 S. 3. 40 BGE 85 II 474 E. 5; D USS JACOBI /M ARRO , Klagen und Rechtsbehelfe im Zivilrecht, 2016, Rz. 13.186; REY /S TREBEL , Basler Kommentar, ZGB II, 5. Auf. 2015, N. 11 zu Art. 665 ZGB; L ORENZ STREBEL , Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Pächters gemäss d em Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, 2009, Rz. 1363 f. 41 Vi-act. 21/19. Seite 11 19‘918.--)42 vorgelegt hat. In diesem Zusammenhang ist schliess lich von Bedeutung, dass der Berufungskläger im Zeitpunkt der Abgabe de r Ausübungserklärung gegenüber dem Berufungsbeklagten 6 am 31. März 2015 43 noch keine Kenntnis vom Inhalt des Kaufvertrages vom 10. Februar 2015 44 und damit von der dortigen Zahlungsregelung über ein Zahlungsversprechen gehabt hat, wie aus de m genannten Schreiben hervorgeht. In einer solchen Konstellation genügt e s, wenn das Zahlungsversprechen mit der gerichtlichen Geltendmachung des Vorkaufsrechts beigebracht wird 45 . 1.7. Berufungsbeschwer bezüglich Dispositiv Ziffer 3 des angefochtenen Entscheids Der Berufungskläger verlangt die Aufhebung des ges amten erstinstanzlichen Urteils und damit auch dessen Ziffer 3. Gemäss dieser Ziffer is t die Vorinstanz auf die Widerklage der Berufungsbeklagten 1-5 nicht eingetreten. Es st ellt sich die von Amtes wegen (Art. 60 ZPO) zu klärende Frage, ob dem Berufungskläger b ezüglich einer Korrektur von Dis- positiv-Ziffer 3 ein Rechtschutzinteresse (Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO) an der Berufung zu- kommt. Anzufügen ist, dass die Berufungsbeklagten 1-5 in diesem Punkt eine Beschwer des Berufungsklägers verneinen 46 . Der Berufungskläger hat vor der Vorinstanz nicht a llein die Abweisung der Widerklage beantragt, sondern hat das Nichteintreten auf die W iderklage in seinem Antrag aufge- nommen und dies in der Widerklageantwort 47 ausführlich begründet. Damit erweist sich bezüglich der Widerklage seitens des Berufungskläge rs und Widerbeklagten der Antrag auf Nichteintreten als Hauptantrag, der Antrag auf Abweisung als Eventualantrag. Dies kann auch aus den Vorbringen des Berufungsklägers a uf S. 5 der Widerklageantwort geschlossen werden („Rein vorsorglich für den Fall, dass entgegen den vorstehenden Ausführungen wider erwarten dennoch auf die Widerkl age eingetreten werden sollte, werden die Behauptungen der Bekl. 1-5 bestritten.“) . Weil die Vorinstanz dem Hauptan- trag des Berufungsklägers entsprochen hat, fehlt die formelle Beschwer 48 . Hinsichtlich der materiellen Beschwer ist zu beach ten, dass der Berufungskläger ein offensichtliches Interesse an der Feststellung des - von den Berufungsbeklagten 1-5 be- 42 Vi-act. 2/5. 43 Vi-act. 2/6. 44 Vi-act. 2/5. 45 B ÜSSER /H OTZ , in: Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bund esgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, 2. Aufl. 2011, N. 8 S. 732 der Vorbemerkungen zu Art. 50-55 BGBB; L ORENZ STREBEL , a.a.O., Rz. 1327 ff.; vgl. auch das Urteil des Bundesgerichts 5A_207/2007 vom 20. März 2007 E. 7.4, nicht publizi ert in: BGE 134 III 332, und J ONAS RÜEGG , Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte an Grundstücken, 2014, Rz. 924, wonach die Bezahlung zumindest angeboten werden muss, und Rz. 1008. 46 Act. 7 S. 4. 47 Vi-act. 36. 48 Vgl. zum Begriff: B ENEDIKT SEILER , Die Berufung nach ZPO, 2013, Rz. 529. Seite 12 strittenen - Bestehens eines Pachtverhältnisses hat . Er muss wissen, ob er das Grund- stück Nr. 001 bewirtschaften darf oder nicht. Der B erufungskläger geht in der Widerklageantwort davon aus, dass diese Frage im Ra hmen der Klage beantwortet werde. Von einer Beantwortung kann nur gesprochen w erden, wenn ein klarer Konnex besteht zwischen dem Dispositiv und den Grundlagen des Anspruches. Im Falle einer Klagegutheissung müssen alle Voraussetzungen des An spruches - also auch das Be- stehen eines Pachtverhältnisses - erfüllt sein, wes halb ein Konnex zu bejahen wäre. Im Falle einer Klageabweisung wäre ein Konnex dagegen zu verneinen, weil ein ent- sprechendes Dispositiv keinen Hinweis auf die Gründ e der Klageabweisung enthält. In dieser Situation wäre das Interesse an einer Anfech tung des vorinstanzlichen Nichtein- tretensentscheides zu bejahen, weil die (wider-) be klagte Partei ein schutzwürdiges In- teresse daran hat, nicht in einem späteren Verfahre n erneut mit der gleichen Klage kon- frontiert zu werden 49 . Vorliegend ist danebst für den Fall der Abweisung seiner Klage ein eigenes Interesse des Berufungsklägers an der mater iellen Behandlung der Widerklage zu bejahen. Es ist ausreichend, wenn nur eine mater ielle, nicht aber eine formelle Be- schwer gegeben ist 50 . Sollte also die Klage abgewiesen werden, stünde a uch die Wider- klage zur Disposition. 1.8. Klageart Die Beklagten 1-5 bringen vor, die Zusprechung von Eigentum aufgrund eines geltend gemachten obligatorischen Anspruches habe auf dem W eg über eine Gestaltungsklage nach Art. 665 ZGB zu erfolgen 51 . Ohne Zusprechung des Eigentums bestehe kein An- spruch des Berufungsklägers auf Eintragung im Grundbuch. Bisher habe der Berufungs- kläger noch keine Gestaltungsklage erhoben - das kl ägerische Rechtsbegehren 4 be- zwecke bloss die dingliche Rechtsverschaffung (im S inne eines Verfügungsgeschäfts). Die von der Vorinstanz vorgenommene Umdeutung der Grundbuchberichtigungs- in eine Eigentumsverschaffungsklage sei nicht nachvollziehbar 52 . Es trifft zu, dass der Berufungskläger zuerst eine Gestaltung- 53 oder Leistungsklage 54 auf Verschaffung des Eigentums erheben muss, um dan n in einem zweiten Schritt den Eintrag im Grundbuch ändern lassen zu können. In BG E 97 II 277 E. 2 hat das Bundes- gericht entschieden, dass im Antrag auf Berichtigun g des Grundbuches in dem Sinne, dass der eingetragene Eigentümer zu löschen und die klagende Partei als Eigentümerin 49 B ENEDIKT SEILER , a.a.O., Rz. 531, mit Hinweisen auf den überwiegen den Teil der Lehre; das Bundesgericht hat in einem älteren Entscheid gegenteilig entschieden, BGE 63 II 190. 50 B ENEDIKT SEILER , a.a.O., Rz. 527 und 535. 51 Act. 7 S. 7, vi-act. 53 S. 2. 52 Act. 7 S. 7. 53 D USS JACOBI /M ARRO , a.a.O. Rz. 13.175 ff. 54 D USS JACOBI /M ARRO , a.a.O. Rz. 13.192. Seite 13 einzutragen sei, ein Antrag auf Zusprechung des Eig entums gesehen werden könne. Auch der Berufungskläger hat in seinem vor der Vori nstanz gestellten Begehren 4 die Streichung der Beklagten als Eigentümer und die Ein tragung von sich selbst als Eigen- tümer verlangt. Damit hat er nach der bundesgericht lichen Rechtsprechung eine Klage auf Verschaffung des Eigentums erhoben. Durch die rechtsgültige Ausübung eines gesetzliche n Vorkaufrechts erlangt der Vorkaufsberechtigte einen Anspruch auf Übertragung des Eigentums an der Sache 55 . Die Übertragung des Eigentums stellt dabei keine Grundbuchberichtigung (im Sinne von Art. 975 Abs. 1 ZGB), sondern die Durchsetzung eine s realobligatorischen Anspruchs dar 56 . Bei der Auslegung des klägerischen Rechtsbegehren s nach Treu und Glauben und anhand der Klagebegründung muss angenommen werd en, dass der Berufungs- kläger die Durchsetzung eines realobligatorischen Anspruchs bezweckt 57 . Die Tatsache, dass er vom Grundbuchamt E___ spricht und eine Eint ragung im Grundbuch verlangt, ist nicht zu bemängeln, da es dem Berufungskläger a uch freisteht, im Hauptbegehren den Antrag zu stellen, der Grundbuchverwalter sei a nzuweisen, die Eintragung vorzunehmen 58 . 1.9. Feststellungsinteresse am klägerischen Rechtsb egehren 1 Die Vorinstanz erwog, das Feststellungsbegehren in Ziffer 1 der Rechtsbegehren vor erster Instanz sei zulässig. Der Berufungskläger un terliege einer Unsicherheit, ob die Parteien des Kaufvertrages einem Grundlagenirrtum u nterlegen seien und der Kaufver- trag somit nach wie vor Gültigkeit habe oder nicht, weshalb nicht sicher sei, ob die Be- rufungsbeklagten 1-5 oder der Berufungsbeklagte 6 r echtmässiger Eigentümer des Grundstücks Nr. 001 seien 59 . Die Berufungsbeklagten 1-5 wenden hierzu ein, es be- stehe kein Feststellungsinteresse des Berufungskläg ers für die Frage, ob der Kaufver- trag zwischen den beklagten Parteien vom 10. Februa r 2015 auf einem Grundlagenirr- tum beruhe 60 . Auch der Berufungskläger 6 bestreitet ein Festste llungsinteresse. Die Frage des Grundlagenirrtums sei vorfrageweise im Ra hmen der Leistungsklage nach Ziffer 4 der Rechtsbegehren vor erster Instanz zu prüfen 61 . Mit der Feststellungsklage verlangt die klagende P artei die gerichtliche Feststellung, dass ein Recht oder ein Rechtsverhältnis besteht od er nicht besteht (Art. 88 ZPO). Die 55 BGE 97 II 277 E. 2, 137 III 293 E. 2.2. 56 BGE 97 II 277 E. 2. 57 Vi-act. 1 S. 14. 58 D USS JACOBI /M ARRO , a.a.O., Rz. 13.176. 59 Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 7. 60 Act. 7 S. 5 f. 61 Act. 8 S. 4 f. Seite 14 klagende Partei muss dartun, dass sie ein schutzwür diges Interesse an der Feststellung hat (vgl. Art. 59 Abs. 2 lit. a ZPO). Nach der Rech tsprechung des Bundesgerichts ist die Feststellungsklage zuzulassen, wenn der Kläger an d er sofortigen Feststellung ein er- hebliches schutzwürdiges Interesse hat, welches kei n rechtliches zu sein braucht, son- dern auch bloss tatsächlicher Natur sein kann. Dies e Voraussetzung ist namentlich ge- geben, wenn die Rechtsbeziehungen der Parteien unge wiss sind und die Ungewissheit durch die richterliche Feststellung behoben werden kann. Dabei genügt nicht jede Un- gewissheit; erforderlich ist vielmehr, dass ihre Fo rtdauer dem Kläger nicht mehr zuge- mutet werden darf, weil sie ihn in seiner Bewegungs freiheit behindert 62 . Die Feststellungsklage ist gegenüber den Leistungs- und Gestaltungsklagen grundsätzlich subsidiär 63 . Sie ist aber nicht schlechthin als der Leistungs- oder Gestaltungsklage nachgehend zu betrachten, so dass sie immer ausgeschlossen wäre, wenn auf Leistung oder Gestaltung geklagt werden kann. Vielmehr kann sich auch bei Möglichkeit der Leistungs- oder Gestaltungsklage ein selbständiges Interesse an einer gerichtlichen Feststellung ergeben. Eine solche selbstständige Be deutung wird bejaht, wenn es darum geht, nicht nur die fällige Leistung zu erhal ten, sondern die Gültigkeit des ihr zu- grunde liegenden Rechtsverhältnisses auch für desse n künftige Abwicklung feststellen zu lassen 64 oder wenn die Ungewissheit der Rechtsbeziehungen z wischen den Parteien durch die richterliche Feststellung behoben werden kann und ihre Fortdauer für den Klä- ger unzumutbar ist 65 . Diese Fälle stellen jedoch Ausnahmen dar und sind restriktiv auszulegen 66 . Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ste ht dem Inhaber eines bäuerlichen Vorkaufsrechts gegenüber den im G rundbuch eingetragenen Eigentümer - ob dieser nun Käufer oder Verkäufer is t - die Klage auf gerichtliche Zu- sprechung des Eigentums zu 67 . Eine Feststellungsklage ist als unzulässig zu betrachten, da der Inhaber eines bäuerlichen Vorkaufsrechts geg en den im Grundbuch schon ein- getragenen Käufer und damit im Sinne einer Realobli gation Verpflichteten auch die gleichzeitig geltend gemachte Klage auf gerichtlich e Zusprechung des Eigentums zu- steht 68 . Vorliegend macht der Berufungskläger in Ziffer 1 s einer Rechtsbegehren vor erster In- stanz eine Feststellungsklage geltend, um das Recht sverhältnis zwischen den Be- rufungsbeklagten 1-5 und den Berufungsbeklagten 6 i n Bezug auf den zwischen ihnen 62 BGE 141 III 68 E. 2.3 mit Hinweisen. 63 BGE 135 III 378 E. 2.2; 119 II 368 E. 2a. 64 BGE 84 II 685 E. 2. 65 BGE 123 III 49 E. 1a 66 M ARC WEBER , in: Basler Kommentar ZPO, 2. Aufl. 2013, N. 16 zu A rt. 88 ZPO; BGE 135 III 378 E. 2.4. 67 BGE 97 II 277 E. 2. 68 BGE 109 II 51 E. 2 mit Hinweis auf BGE 97 II 277 E. 2. Seite 15 abgeschlossenen Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 zu klären. In Ziffer 4 wird sodann begehrt, das Grundbuchamt E___ sei anzuweisen, ihn als Eigentümer des Grundstücks Nr. 001 anstatt die Berufungsbeklagten im Grundbuch einzutragen. Im Rahmen der Prüfung des klägerischen Rechtsbegehrens 4 wird vorfrageweise zu prüfen sein, ob sich die Beklagten auf den Grundlagenirrtum berufen könn en oder nicht. Im Falle der Gutheissung der Klage wird mit dem Entscheid über d as Begehren 4 auch das Begehren 1 beurteilt, weshalb auf das Begehren 1 ni cht eingetreten werden kann. Aber auch bei Abweisung des klägerischen Rechtsbegehrens 4 ist ein Interesse des Be- rufungsklägers an seinem Rechtsbegehren 1 zu vernei nen. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz steht es dem Berufungskläger als Vorkauf sberechtigten nicht zu, die zwi- schen den Berufungsbeklagten 1-5 und dem Berufungsb eklagten 6 bestehenden Be- ziehung anzutasten 69 . Eingetragen im Grundbuch als Eigentümer am Grunds tück Nr. 001 sind die Berufungsbeklagten 1-5. Aus der Sicht aller Berufungsbeklagten sind die Berufungsbeklagten 1 bis 5 die rechtmässigen Eigent ümer. Es ist kein Rechtstitel er- kennbar oder geltend gemacht worden, der es dem Ber ufungskläger erlauben würde, gegen den Willen der Berufungsbeklagten ihre Bezieh ungen untereinander anders zu regeln. Die Frage, gegen wen sich die Klage richten muss, ist unter dem Titel „Passiv- legitimation“ zu prüfen. Ein Kläger hat darauf zu B eginn des Verfahrens eine klare Ant- wort zu geben. Lässt er die Frage offen und reicht gegen mehrere Personen gleichlau- tende Klagen ein, handelt es sich um eine unzulässi ge Alternativklage 70 . Es kann nicht dem Gericht überlassen werden zu bestimmen, gegen w elche Partei sich ein Anspruch richtet. Im Verhältnis zwischen dem Berufungskläger und den Berufungsbeklagten stellt sich nicht die Frage nach der Gültigkeit des Kaufve rtrages vom 10. Februar 2015 (vgl. dazu nachfolgend Erwägung 2.2.2), sondern nach der Zulässigkeit, sich auf diesen Ver- trag zu berufen (vgl. dazu nachfolgend Erwägung 2.2.3). 1.10. Feststellungsinteresse an den klägerischen Re chtsbegehren 2 und 3 Der Berufungskläger ficht auch den Teil von Ziffer 1 des vorinstanzlichen Dispositivs an, worin auf die Feststellungsbegehren gemäss Ziffer 2 und 3 der Rechtsbegehren vor erster Instanz nicht eingetreten wird. Die Vorinsta nz trat auf diese Feststellungsbe- gehren wegen des fehlenden Feststellungsinteresses und aufgrund des fehlenden Nachweises, weshalb neben der Leistungsklage ein zu sätzliches Interesse an der Fest- stellung des gültig ausgeübten Vorkaufsrechts beste hen sollte, nicht ein 71 . Der Berufungskläger bringt vor, nach Art. 247 Abs. 2 li t. b Ziffer 1 ZPO stelle das Gericht im 69 BGE 137 III 293 E. 2.2.; vgl. bezüglich der Beruf ung eines Dritten auf Formmängel: A LFRED KOLLER , in: Alfred Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 3. Aufl. 2017, §. 3 Rz. 120 ff, insbesondere Rz. 122. 70 M ARC WEBER , a.a.O., N. 16 zu Art. 15 ZPO; BGE 142 III E. 4 und 5 71 Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 8. Seite 16 vorliegenden Verfahren den Sachverhalt von Amtes we gen fest. Entsprechend sei die formelle Feststellung betreffend dem Feststellungsbegehren „irrelevant“ 72 . Das Feststellungsinteresse ist von Amtes wegen zu prüfen (Art. 60 ZPO), wobei der Feststellungskläger die Beweislast trägt. Demnach h at die Partei, welche einen An- spruch behauptet, den Hauptbeweis für das rechtsbeg ründende Klagefundament zu leisten. Der Berufungskläger beruft sich auf die Untersuchu ngsmaxime nach Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziffer 1 ZPO. Die Untersuchungsmaxime vermag jedo ch die Behauptungs- und Be- weislast des Berufungsklägers nicht zu ersetzen, ei n Feststellungsinteresse darzutun, da die Untersuchungsmaxime die Parteien nicht davon befreit, an der Sammlung des Prozessstoffes aktiv mitzuwirken. Gerade von demjen igen, der das Gericht anruft und von ihm einen Entscheid wünscht, kann diesbezüglich auch bei Geltung der Unter- suchungsmaxime eine Mitwirkung erwartet werden 73 . Die Bedeutung der Untersuchungsmaxime liegt darin, dass das Gericht n icht an die Beweisanträge der Parteien und deren Tatsachenbehauptungen gebunden i st 74 . Wenn es Gründe zur An- nahme hat, dass die Beweisanträge einer Partei unvo llständig sind, muss das Gericht selber nach einschlägigen Beweismitteln forschen, v on deren Existenz es aufgrund der Parteibehauptungen und der Akten Kenntnis hat 75 . Mit der vorgebrachten Rüge, im vor- liegenden Verfahren gelte nach Art. 247 Abs. 2 lit. b Ziffer 1 ZPO die Untersuchungs- maxime, vermag der Berufungskläger kein Feststellun gsinteresse darzutun. Im Übrigen setzt er sich mit der Begründung der Vorinstanz nic ht auseinander. Die Berufung ist in diesem Punkt abzuweisen. 1.11. Feststellungsinteresse an der Widerklage Für den Fall, dass die Widerklage zu prüfen ist (v gl. oben Erwägung 1.7), stellt sich die Frage nach dem Eintreten auf diese Klage (davon zu unterscheiden ist die in Erwägung 1.7 behandelte Berufungsbeschwer des Berufungsklägers). Die Vorinstanz ist auf die Widerklage nicht einget reten mit der Begründung, es bestehe kein Rechtsschutzinteresse und zudem sei Litispende nz gegeben. Denn das Bestehen oder Nichtbestehen des Pachtverhältnisses müsse sow ohl für die Beurteilung, ob die 72 Act. 1 S. 5. 73 Urteil des Bundesgerichts 4P.239/2005 vom 21. Nov ember 2005 E. 4.2. 74 BGE 139 III 457 E. 4.4.3.2 mit Hinweisen . 75 BGE 139 III 13 E. 3.2; 136 III 74 E. 3.1 S. 80; U rteil des Bundesgerichts 4A_1/2014 vom 26. März 2014 E. 2.3. Seite 17 Parteien einem Grundlagenirrtum unterlegen seien, w ie auch für die Frage des Vor- kaufsrechts zwingend vorfrageweise geprüft werden. In Fortführung der Argumentation unter Erwägung 1. 7 ist ein Rechtsschutzinteresse der Berufungsbeklagten 1-5 an der Widerklage nur zu verneinen, wenn die Klage gutgeheis- sen wird. Bei einer Abweisung der Klage lässt sich aus dem Dispositiv des Entscheids keine Antwort auf das Bestehen oder Nichtbestehen e ines Pachtverhältnisses ableiten. In diesem Fall wäre ein Interesse der Berufungsbekl agten 1-5 an der Widerklage zu be- jahen und auf sie wäre einzutreten. Dies auch nach dem Grundsatz, dass ein schutz- würdiges Interesse an einer Feststellung nur soweit besteht, wie die Rechtskraft des Urteils reicht 76 ; und diese ist beschränkt auf die Feststellungen i m Dispositiv. Denn Ent- scheidungsgründe, insbesondere Vorfragen, bedingend e Rechtsverhältnisse oder gar Fakten nehmen an der Rechtskraft nicht teil 77 . 1.12. Rechtsmittel ans Bundesgericht In Streitigkeiten über die Ausübung eines gesetzli ches Vorkaufsrechts ist die Be- schwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht grundsätzlich zulässig (Art. 72 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG, SR 173. 110) 78 . Voraussetzung ist ein Streitwert von mindestens Fr. 30'000. -- (Art. 74 A bs. 1 lit. b BGG). Diese Streitwert- grenze wird im vorliegenden Fall nicht erreicht. Di e Beschwerde in Zivilsachen kann deshalb nach Art. 74 Abs. 2 lit. a BGG nur erhoben werden, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Ist dies nich t der Fall, kann vor Bundesgericht im Rahmen der subsidiären Verfassungsbeschwerde (Art. 113 bis 119 BGG) die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 116 BGG). 2. Materielles 2.1. Sachlegitimation Bei der Sachlegitimation geht es um die Frage, ob der Kläger Träger des Rechts ist, das er für sich in Anspruch nimmt (Aktivlegitimation), bzw. ob der Beklagte Adressat des Rechts ist, das der Kläger gegen ihn zu haben behau ptet (Passivlegitimation) 79 . Die Sachlegitimation fehlt, wenn der Anspruch nicht dem Kläger zusteht oder nicht dem Be- klagten gegenüber besteht. Die Frage nach der Sachl egitimation entscheidet sich nicht nach dem Prozessrecht, sondern nach dem materiellen Recht, so dass die fehlende Le- 76 BGE 137 III 293 E. 4.2. 77 P AUL OBERHAMMER , a.a.O., N. 49 zu Art. 236 ZPO. 78 Urteil des Bundesgerichts 5A_671/2012 vom 7. März 2013 E. 1. 79 T ANJA DOMEJ , in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], ZPO, 2. Aufl. 2014, N. 22 zu Art. 59 ZPO. Seite 18 gitimation kein Nichteintreten auf die Klage, sonde rn vielmehr die Abweisung der Klage zur Folge hat 80 . Als materiellrechtliche Voraussetzung des eingekl agten Anspruchs ist die Sachlegitimation vom Richter jeder Stufe im Rah men der Rechtsanwendung von Amtes wegen zu prüfen 81 . 2.1.1. Aktivlegitimation des Berufungsklägers Bei der Klage auf Zusprechung des Eigentums an ein em Grundstück (Art. 665 Abs. 1 ZGB) liegt die Aktivlegitimation bei dem aus dem ob ligatorischen Rechtsgeschäft Be- rechtigten 82 . Vorliegend leitet der Berufungskläger das von ihm behauptete Vorkaufs- recht aus seiner Stellung als Pächter des Grundstüc ks Nr. 001 in E___ ab. Die Berufungsbeklagten bestreiten das Bestehen eines Pa chtverhältnisses. Dies ist nachfol- gend zu prüfen. Die Vorinstanz geht davon aus, das Pachtverhältnis zwischen der Erblasserin und dem Berufungskläger sei mit Schreiben vom 25. April 201 2 rechtsgültig per 30. April 2013 beendet und anschliessend durch konkludentes Verhal ten fortgesetzt worden 83 . Die Vorinstanz betrachtet vom Berufungskläger an die Er blasserin geleistete „Pachtzinsen“ als Hauptindiz hierfür: Der Berufungskläger bezahlte der Erblasserin einen „Pachtzins“ in der Höhe von Fr. 500.-- am 28. Oktober 2013 für den Zeitraum vom 1. Mai 2013 bis 30. April 2014 sowie am 15. Oktober 2014 und am 8. Oktober 2015 für die Jahre 2014 bzw. 2015 84 . Die Berufungsbeklagten 1-5 bestreiten die Bereitsc haft der Erblasserin, das ursprüngli- che Pachtverhältnis fortzusetzen. Hierfür wird haup tsächlich auf den Umstand hinge- wiesen, im Gesuch um Ausnahme vom Zerstückelungsver bot gemäss Art. 60 BGBB für landwirtschaftliche Grundstücke 85 und im Verzeichnis der vorkaufsberechtigten Per- sonen 86 , beide vom 2. Juli 2014 datiert, sei das Wort „Päc hter“ durch „Bewirtschafter“ handschriftlich ersetzt worden 87 . Wenn überhaupt, könne nur von einem neuen Pachtvertrag ausgegangen werden, da durch die hands chriftlichen Streichungen zum Ausdruck gebracht worden, dass sich die Parteien ei nig gewesen seien, dass das Rechtsverhältnis einen anderen Regelungsinhalt als das per 30. April 2013 gekündigte Pachtverhältnis gehabt habe 88 . 80 Urteil des Bundesgerichts 4A_696/2014 vom 13. Mär z 2015 E. 2.2.1. 81 BGE 126 III 59 E. 1a S. 63. 82 D USS JACOBI /M ARRO , a.a.O. Rz. 13.179; A RTHUR MEIER -HAYOZ , Berner Kommentar, 3. Aufl. 1964, N. 9 zu Art. 665 ZGB. 83 Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 14 f. 84 Vi-act. 2/12 bis vi-act. 2/14. 85 Vi-act. 21/17. 86 Vi-act. 21/18. 87 Act. 7 S. 9 ff. 88 Act. 7 S. 10 und 12. Seite 19 Sowohl der Berufungskläger als auch die Berufungsb eklagten 1-5 gehen davon aus, dass das Pachtverhältnis über die Grundstücke Nr. 0 02, 003, 004 und 001 mit Kündi- gungsschreiben vom 25. April 2012 auf den 30. April 2013 rechtsgültig beendet worden ist 89 . Es ist deshalb nachfolgend auf die Frage einzugeh en, ob ab dem 1. Mai 2013 ein Vertragsverhältnis zwischen dem Berufungskläger und der Erblasserin über das Grund- stück Nr. 001 bestand und - falls dies bejaht werde n kann - ob dies als eine Fortsetzung des ursprünglichen Pachtvertrags oder als neuer Pachtvertrag zu qualifizieren ist. Ein Pachtvertrag kann, wie jeder andere nicht form bedürftige Vertrag, nicht nur durch ausdrückliche Willensäusserung der Parteien, sonder n auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden. Die Forts etzung durch konkludentes Ver- halten entsteht dann, wenn vom Verhalten der Partei en auf einen gegenseitigen über- einstimmenden Willen geschlossen werden kann, den V ertrag weiter zu führen. Dieser Schluss ist zulässig, wenn der Verpächter von der W eiterbewirtschaftung durch den Pächter nach Ablauf des Vertrags auf bestimmte Zeit oder nach der Kündigung Kenntnis nimmt und keine Anstalten trifft, ihn auszuweisen. Von der Fortsetzung der Pacht nimmt der Verpächter spätestens dann Kenntnis, wenn er na ch Vertragsende wieder einen Pachtzins akzeptiert 90 . Die ins Recht eingereichten Unterlagen zu den gele isteten Pachtzinsen - allen voran die von der Erblasserin persönlich unterzeichnete Quitt ung für die Zahlung eines ausdrück- lich also solchen bezeichneten Pachtzinses des Jahres 2013 91 - zeigen, dass die Erblas- serin ein Entgelt vom Berufungskläger entgegennahm. Im Gesuch um Ausnahme vom Zerstückelungsverbot gemäss Art. 60 BGBB für landwi rtschaftliche Grundstücke 92 und im Verzeichnis der vorkaufsberechtigten Personen 93 , beide datiert auf den 2. Juli 2014 und von der Erblasserin eigenhändig unterzeichnet, ist der Berufungskläger als „Bewirt- schafter“ bezeichnet, was die Bewirtschaftung des G rundstücks Nr. 001 durch den Be- rufungskläger belegt. Nicht von Bedeutung ist, dass in diesen beiden Unterlagen der Be- rufungskläger als „Bewirtschafter“ und nicht als „P ächter“ bezeichnet wird. Für die ebenerwähnte bundesgerichtliche Rechtsprechung in d er vorhergehenden Erwägung ist in Bezug auf den Abschluss eines Pachtvertrags nich t der technische Sinn des Terms „Bewirtschafter“ heranzuziehen - wie er z.B. in Art . 2 Landwirtschaftliche Begriffsverord- 89 Act. 1 S. 7 und act. 7 S. 9. Der Berufungsbeklagt e 6 hat sich dazu in der Berufungsantwort (act. 8) nicht geäussert. 90 S TUDER /H OFER , Das landwirtschaftliche Pachtrecht, 2014, N. 150a f. zu Art. 4 LPG mit Verweis auf BGE 118 II 441 E. 1. 91 Vi-act. 2/12. 92 Vi-act. 21/17. 93 Vi-act. 21/18. Seite 20 nung (LBV, SR 910.91) oder in Art. 3 Direktzahlungs verordnung (DZV, SR 910.13) ver- wendet wird (im Landwirtschaftsgesetz [LwG, SR 910. 1] wird der Term zwar verwendet, doch es folgt keine Definition dessen) - sondern im sprachlichen Sinn, worin jemand be- zeichnet wird, der etwas bewirtschaftet 94 . Unbestrittenermassen tat dies der Berufungskläger mit Wissen der Erblasserin. Hat der Berufungskläger das Grundstück Nr. 001 bewirtschaftet und hat er dafür der Erblass erin eine Entschädigung bezahlt, bedeutet, dass ab 1. Mai 2013 ein Vertragsverhältni s zwischen dem Berufungskläger und der Erblasserin bestand. Die Erblasserin hat er wiesenermassen ein widersprüch- liches Verhalten an den Tag gelegt: Auf der von ihr unterschriebenen Quittung vom 28. Oktober 2013 steht „Pachtzins“ und auf den beiden U nterlagen vom 2. Juli 2014 wurde das Wort „Pächter“ mit „Bewirtschafter“ ersetzt. Es ist jedoch zu beachten, dass das Ge- richt aufgrund der Tatsachen, dass die Erblasserin von der erwiesenen Bewirtschaftung des Grundstücks Nr. 001 durch den Berufungskläger w usste und nichts dagegen un- ternahm und durch die erwiesenermassen akzeptierte Pachtzinszahlung annehmen darf und muss, dass ab dem 1. Mai 2013 weiterhin ein Ver tragsverhältnis bestand, weil die Voraussetzungen des landwirtschaftlichen Pachtvertr ages gemäss Art. 4 des Bundes- gesetzes über die landwirtschaftliche Pacht (LPG, S R 221.213.2) erfüllt waren. Diese Annahme vermag den Ersatz des Worts „Pächter“ durch „Bewirtschafter“ im Gesuch um Ausnahme vom Zerstückelungverbot nicht zu entkräfte n. Zu erwähnen ist schliesslich, dass der von den Berufungsbeklagten 1-5 bereits vor instanzlich zittierte bundesgerichtli- che Entscheid 95 vorliegend keine Anwendung findet. Dort wurde zusa mmengefasst festgehalten, dass eine ordnungsgemässe Auflösung e ines Pachtverhältnisses durch Kündigung und die anschliessende Duldung der weiter en Nutzung der Pachtobjekte nicht ohne Weiteres den Abschluss eines neuen Pacht vertrags bewirke. Das Bundesge- richt verneinte jegliches Vertragsverhältnis aufgru nd der konkreten Begebenheiten des Sachverhalts: Der Verpächter wusste von der weitere n Nutzung der Pachtobjekte und machte den ehemaligen Pächter schriftlich darauf au fmerksam, dass hieraus keinerlei faktisches Pachtverhältnis abzuleiten sei und wies eine entsprechende Pachtzins- zahlung zurück. Weiter verhandelte der ehemalige Pächter während d er Nutzung mit dem Verpächter über einen neuen Pachtvertrag. Desha lb könne keine stillschweigende Übereinkunft angenommen werden 96 . Der eben zitierte Bundesgerichtsentscheid wider- spiegelt in keiner Weise den vorliegenden Sachverha lt und kann deshalb nicht herange- zogen werden. Feststehend, dass eine Vertragsbindun g bestand, ist in einem zweiten Schritt zu prüfen, ob dieses Vertragsverhältnis ein neuer Pachtvertrag oder eine Fort- setzung des bisherigen Pachtvertrags darstellt. 94 https://www.duden.de/rechtschreibung/Bewirtschaft er (zuletzt aufgerufen am 5. Januar 2018). 95 Urteil des Bundesgerichts 4C.38/2005 vom 24. Juni 2005. 96 Urteil des Bundesgerichts 4C.38/2005 vom 24. Juni 2005 E. 1.2 und 3.2.3. Seite 21 Wenn einmal die Erstpachtdauer nach Art. 7 LPG abg elaufen ist, sind alle weiteren mit demselben Pächter über dasselbe Pachtobjekt abgeschlossenen Pachtverträge Fort- setzungen im Sinne von Art. 8 LPG. Die Erhöhung ode r Herabsetzung des Pachtzinses als objektiv wesentlicher Punkt der Pacht gilt nich t als Abschluss eines neuen Pachtver- trags. Dies gilt aber auch für alle anderen Vertragsänderungen 97 . Eine stillschweigende Fortsetzung eines Pachtvertrages liegt deshalb nur vor, wenn der Pächter das ihm überlassene Pachtobjekt weiterhin und vom Verpächte r unangefochten gebraucht, den Pachtzins dafür leistet und dieser vom Verpächter v orbehaltlos entgegengenommen wird 98 . Dies gilt auch bei Verträgen mit unbestimmter Dauer, wenn die Parteien nach der Kündigung entschliessen, den Pachtvertrag (stillsch weigend) fortzusetzen und unab- hängig davon, ob die kündigende Partei ursprünglich den Pachtvertrag beenden oder nur anpassen wollte 99 . Der Abschluss eines neuen Pachtvertrags, der eine erstmalige Verpachtung im Sinne von Art. 7 LPG darstellt, lieg t demnach vor, wenn die Parteien hinsichtlich eines bestimmten Pachtgegenstandes erstmals in vertragliche Beziehung treten 100 . Der Berufungskläger bewirtschaftete ab dem 1. Mai 2013 ausschliesslich das Grund- stück Nr. 001 und nicht mehr die Grundstücke Nr. 00 2, 003 und 004. Demnach wurde ein objektiv wesentlicher Punkt der Pacht dahingehe nd geändert, dass nur noch ein Grundstück von ursprünglich vier durch den Berufung skläger weiterbewirtschaftet wurde. Deshalb darf der Schluss gezogen werden, dass lediglich eine Vertragsänderung und nicht eine erstmalige Verpachtung eines bestimm ten Pachtgegenstands vorliegt, weshalb von einer Fortsetzung des bisherigen Pachtvertrags auszugehen ist. Besteht somit ein Pachtverhältnis zwischen dem Ber ufungskläger und der Erblasserin bzw. deren Gesamtrechtsnachfolgern, ist die Aktivlegitimation des Berufungsklägers be- züglich der von ihm erhobenen Klage zu bejahen. 2.1.2. Passivlegitimation der Berufungsbeklagten 1- 5 Die Vorinstanz hat die Passivlegitimation der Beru fungsbeklagten bejaht mit der Begrün- dung, aufgrund der Zulässigkeit des Feststellungsbe gehrens gemäss Ziff. 1 der Klage sei auch die Frage der Passivlegitimation geklärt 101 . Weil das Nichtbestehen des Grund- 97 S TUDER /H OFER , a.a.O., N. 239 zu Art. 8 LPG mit Verweis auf BGE 103 II 149 E. 4. 98 S TUDER /H OFER , a.a.O., N. 150b zu Art. 4 LPG mit Verweis auf das Urteil des Bundesgerichts 4A_588/2009 vom 25. Februar 2010 E. 4. 99 S TUDER /H OFER , a.a.O., N. 239 zu Art. 8 LPG. 100 S TUDER /H OFER , a.a.O., N. 215 zu Art. 7 LPG. 101 Act. 2/1 = vi-act. 80 S. 8. Seite 22 lagenirrtums sowohl gegenüber den Beklagten 1-5 als auch gegenüber dem Beklagten 6 festgestellt werden solle, seien sowohl die Beklagt en 1-5 als auch der Beklagte 6 pas- sivlegitimiert. Die Berufungsbeklagten 1-5 sind der Auffassung, de r vom Berufungskläger behauptete realobligatorische Anspruch richte sich zwangsläufig gegen diejenige Partei, welche zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts Eigentüme r des Grundstückgeschäfts ge- wesen sei 102 . Das Vorkaufsrecht können nur einmal ausgeübt werd en, was der Berufungskläger am 31. März 2015 getan habe. Gegenü ber den Berufungsbeklagten 1- 5 bestehe kein Anspruch auf eine Eigentumsverschaff ung, weshalb keine Passivlegiti- mation der Berufungsbeklagten 1-5 bestehe. Zum gleichen Schluss kommt auch der Be- rufungsbeklagte 6, allerdings unter Hinweis auf den fehlenden Vorkaufsfall 103 . Passivlegitimiert bei der Klage auf Zusprechung de s Eigentums an einem Grundstück (Art. 665 Abs. 1 ZGB) ist der aus dem Rechtsgeschäf t verpflichtete Eigentümer bzw. seine Gesamtrechtsnachfolger 104 . Dies gilt insbesondere auch beim entsprechenden An- spruch des Vorkaufsberechtigten 105 . Die Klage richtet sich somit gegen die im Grund- buch als Eigentümer eingetragene Person 106 . Denn nur dieser Eigentümer kann das Eigentum verschaffen 107 . Massgebend für die Sachlegitimation sind die Verh ältnisse im Zeitpunkt des Urteiles 108 . Die Berufungsbeklagten 1-5 waren im Zeitpunkt der Erhebung der Klage und sind auch heute noch als Eigentümer des Grundstücks Nr. 001 i m Grundbuch eingetragen. Also sind sie bezüglich der Klage passivlegitimiert. Hervorzuheben ist, dass die Frage, gegen wen die Klage einzureichen ist, von der Frage zu un terscheiden ist, wer Adressat der Ausübungserklärung ist. In den meisten Fällen wird die gleiche Person betroffen sein. Wenn aber nach erfolgter Ausübungserklärung ein Eigentümerwechsel stattfindet, ist die Klage gegen den neuen Eigentümer zu richten. Ein al lfälliger Streit darüber, ob die Aus- übungserklärung - gegenüber dem damaligen Empfänger (im Sinne von Art. 681a Abs. 3 ZGB 109 ) - gültig ausgesprochen worden ist, betrifft den d amaligen Empfänger als nicht 102 Act. 7 S. 8 f. 103 Act. 8 S. 7. 104 D USS JACOBI /M ARRO , a.a.O. Rz. 13.180; ARTHUR MEIER -HAYOZ , a.a.O., N. 10 zu Art. 665 ZGB. 105 R EY /S TREBEL , a.a.O., N. 5 zu Art. 681a ZGB; vgl. auch JONAS RÜEGG , a.a.O., Rz. 1025. 106 BGE 92 II 147 E. 4 am Schluss, in: Pra 1967 Nr. 3 . 107 B ÜSSER /H OTZ , a.a.O., N. 7 S. 731 der Vorbemerkungen zu Art. 50 -55 BGBB; vgl. auch J ONAS RÜEGG , a.a.O., Rz. 1045. 108 B ÜSSER /H OTZ , a.a.O., N. 7 S. 731 der Vorbemerkungen zu Art. 50-55 BGBB. 109 Dazu das Urteil des Bundesgerichts 5A_659/2012 vo m 25. Januar 2013 E. 3; anzumerken ist, dass in diesem Fall des Bundesgerichts der Adressat der Ausübungserklärung ebenfalls - wie vorliegend - nicht mit dem gerichtlich Belangten identisch war ; Urteil des Bundesgerichts 5A_671/2012 vom 7. März 2013 E. 4.1; vgl. auch ARTHUR MEIER -HAYOZ , Berner Kommentar, 3. Aufl. 1975, N. 234 zu Art. Seite 23 im Grundbuch eingetragenen Eigentümer nicht. Seine Rechtsposition erfährt durch die Folgen einer allfälligen Gutheissung der Klage keine Veränderung. 2.1.3. Passivlegitimation des Berufungsbeklagten 6 Die Vorinstanz hat die Passivlegitimation des Beru fungsbeklagten 6 bejaht (vgl. oben unter E. 2.1.2). Der Berufungsbeklagte macht gelten d, er sei nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, weshalb ihm die Sachlegitimation fehle 110 . Im Anschluss an die Ausführungen unter der vorsteh enden Erwägung 2.1.2 erweist sich der Einwand des Berufungsbeklagten 6 als stichhalti g. Er ist nicht Eigentümer des um- strittenen Grundstückes und somit auch nicht passiv legitimiert. Die Klage gegen ihn ist deshalb abzuweisen. 2.1.4. Sachlegitimation bezüglich der Widerklage Die Vorinstanz und die Parteien haben sich dazu ni cht geäussert. Sollte auf die Wider- klage eingetreten werden, wäre die Sachlegitimation nicht aufgrund des zwischen dem Berufungskläger und den Berufungsbeklagten 1-5 best ehenden Pachtvertrages (vgl. Erwägung 2.1.1) zu bejahen, sondern wegen des Inter esses der beiden genannten Parteien an Feststellungen über das zwischen ihnen bestehende Rechtsverhältnis 111 . Nur am Rande sei erwähnt, dass die Sachlegitimation bezüglich Klage und Widerklage separat beurteilt werden müssen 112 . 2.2. Vorkaufsrecht des Pächters 2.2.1. Anfängliches Entstehen des Vorkaufsrechts Wird ein landwirtschaftliches Grundstück veräusser t, so hat der Pächter am Pachtgegenstand gemäss Art. 47 Abs. 2 BGBB ein Vork aufsrecht, wenn (a.) die gesetz- liche Mindestpachtdauer nach den Bestimmungen des L PG abgelaufen ist und (b.) der Pächter Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewer bes ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt und das gepachtete Grundstück im or tsüblichen Bewirtschaftungsbe- reich dieses Gewerbes liegt. Für die Ausübung des V orkaufsrechts kennt das BGBB keine Sondervorschriften. Es gilt der für die geset zlichen Vorkaufsrechte massgebende Art. 681a ZGB (vgl. bezüglich der vertraglichen Vor kaufsrechte die analoge Regelung in 681 aZGB, und T ARKAN GÖKSU , in: Amstutz et al [Hrsg.], Handkommentar zum Schw eizer Privatrecht, 3. Aufl. 2016, N. 5 zu Art. 681a ZGB. 110 Act. 8 S. 7. 111 P AUL OBERHAMMER , in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], ZPO, 2. Aufl. 2014, N. 3 zu Art. 88 ZPO. 112 Urteil des Bundesgerichts 4C.352/2006 vom 26. Jan uar 2007 E. 3.2.2. Seite 24 Art. 216e OR). Mit der Marginalie "Ausübung" sieht Art. 681a ZGB unter anderem vor, dass der Verkäufer die Vorkaufsberechtigten über de n Abschluss und den Inhalt des Kaufvertrags in Kenntnis setzen muss (Abs. 1), dass der Vorkaufsberechtigte, der sein Recht ausüben will, es innert dreier Monate seit Ke nntnis von Abschluss und Inhalt des Vertrages geltend machen muss (Abs. 2) und dass der Vorkaufsberechtigte seinen An- spruch innerhalb dieser Frist gegenüber jedem Eigen tümer des Grundstücks geltend machen kann (Abs. 3). Die Vorinstanz hat zu Recht ein gesetzliches Vorka ufsrecht aufgrund der vorliegend gegebenen Voraussetzungen bejaht. Auf die entsprech ende Erwägung 2.2 im ange- fochtenen Entscheid wird ausdrücklich verwiesen. Auf die Rüge der Berufungsbeklagten 1-5 113 - die gesetzliche Mindestpachtdauer von mindestens sechs Jahren für einzelne Grundstücke nach Art. 7 Abs. 1 LPG liege nicht vor - ist nicht einzugehen, weil eine Fortsetzung des bisherigen Pachtvertrags angenommen wird (vgl. oben Erwägung 2.1.1). Festzuhalten ist weiter, dass der Berufungs kläger das Vorkaufsrecht nach Art. 681a ZGB mit Schreiben von 31. März 2015 114 rechtzeitig gegenüber dem damals im Grundbuch eingetragenen Berufungsbeklagten 6 ausgeübt hat. 2.2.2. Nachträgliches Dahinfallen des Vorkaufsrecht s Bezüglich der Auswirkungen eines einseitig unverbi ndlichen Kaufvertrages auf das Vor- kaufsrecht kann auf die zutreffenden und von keiner Partei kritisierten Ausführungen der Vorinstanz in Erwägung 2.3.4, 2. Abschnitt, des ang efochtenen Entscheid verwiesen werden. Die Berufungsbeklagten 1-5 und der Berufungsbeklag te 6 haben am 29. Juni 2015 einvernehmlich den Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 wegen beidseitigem Grund- lagenirrtums mit Wirkung ex tunc als ungültig erklä rt 115 . Die Vorinstanz hat die Tatbe- standsvoraussetzungen eines Grundlagenirrtums geprüft und als erfüllt erachtet (vgl. die Erwägungen 2.3.5 f des angefochtenen Entscheids). D ie Berufungsbeklagten machen geltend 116 , die Gültigkeit des Kaufvertrages vom 10. Februar 2015 falle einzig in die Rechtsphäre der Berufungsbeklagten, weshalb der Ber ufungskläger daraus keine An- sprüche ableiten könne. Dieser Argumentation ist zu folgen. Der Kaufvertrag vom 10. Februar 2010 wurde von den Berufungsbeklagten geschlossen. Der Berufungskläger war nicht Vertragspartei. Die Ungültigerklärung die ses Vertrages erfolgte durch beide Vertragsparteien einvernehmlich. Ein solches Vorgeh en ist, wie die Vorinstanz zutref- 113 Act. 7 S. 13. 114 Vi-act. 2/6. 115 Vi-act. 2/8. 116 Act. 8 S. 8 ff und vi-act. 13 S. 16. Seite 25 fend ausgeführt hat, zulässig; es bedarf dazu keine s Gerichtsverfahrens. Dem Be- rufungskläger steht es nicht zu, die Erklärungen de r Berufungsbeklagten vom 10. Februar 2015 bzw. die Folge dieser Erklärungen anzufechten. Die Privatautonomie der Vertragsparteien ist zu schützen. Aspekte der a us der Privatautonomie fliessenden Vertragsfreiheit 117 sind die Aufhebungsfreiheit und die Freiheit der B estimmung der Bin- dungswirkung. Zudem ist es eine Selbstverständlichk eit, dass ein Vertrag nur für die an ihm beteiligten Parteien Rechte und Pflichten schafft. Der Berufungskläger hat nicht dar- gelegt, auf welcher gesetzlichen Grundlage eine Anf echtung geschehen könnte. Eine solche ist nicht ersichtlich (Art. 57 ZPO). Anzufüg en ist , dass der Berufungskläger nicht ausdrücklich verlangt hat, das Gericht müsse das Vorliegen eines Grundlagenirrtums frei überprüfen; er hat seine Kritik am Vorgehen der Ber ufungsbeklagten stets mit dem Thema Rechtsmissbrauch verknüpft 118 . Folge dieser Überlegung ist, dass es keiner freien Prüfung der Tatbestandsvoraus- setzungen des Grundlagenirrtums bedarf. 2.2.3. Rechtsmissbräuchliche Berufung auf das nacht rägliche Dahinfallen des Vorkaufs- rechts? Zwischen den Parteien ist hingegen unbestritten, d ass der Berufungskläger geltend machen kann, die Berufung auf den Grundlagenirrtum sei rechtsmissbräuchlich 119 . Die Vorinstanz verneint ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Berufungsbeklag- ten 120 . Art. 2 Abs. 2 ZGB gewährt offenbarem Rechtsmissbra uch keinen Rechtsschutz. Ob eine Berechtigung missbräuchlich ausgeübt wird, hängt st ets von den Umständen des Ein- zelfalles ab 121 . In Lehre und Rechtsprechung sind Fallgruppen aner kannt worden, in denen typischerweise ein offenbarer Missbrauch vorl iegen kann. So wird etwa Rechts- missbrauch angenommen bei zweckwidriger Verwendung eines Rechtsinstituts zur Verwirklichung von Interessen, die dieses Institut nicht schützen will 122 . Die Beweislast für die Umstände, die auf Rechtsmissbrauch schliess en lassen, trägt derjenige, der sich 117 A RNOLD MARTI , in: Zürcher Kommentar, 3. Aufl. 1998, N. 340 und 343 zu Art. 6 ZGB; vgl. auch Art. 19 Abs. 1 OR. 118 Vgl. etwa vi-act. 1 S. 10 und vi-act. 26 S. 15. 119 Vgl. etwa act. 8 S. 8 f. 120 Act. 2/1 =vi-act. 80 S. 26. 121 BGE 135 III 162 E. 3.3.1 S. 169. 122 BGE 135 III 162 E. 3.3.1 S. 169; BGE 128 II 145 E . 2.2 S. 151; Urteil 4A_36/2010 vom 20. April 2010 E. 3.1 betreffend zweckwidrigen Gebrauch des A uskunfts- und Einsichtsrechts nach Art. 697 OR. Seite 26 auf den Rechtsmissbrauch beruft 123 . Eine Konkretisierung von Art. 2 Abs. 2 ZGB findet sich in Art. 25 OR. Nach dieser Bestimmung ist die Berufung auf Irrtum unstatthaft, wenn sie Treu und Glauben widerspricht. Die Geltendmachu ng des Irrtums ist nach der bun- desgerichtlichen Rechtsprechung nur dann ein Verstoss gegen Treu und Glauben, wenn es sich um eine unnütze Rechtsausübung handelt oder ein krasses Missverhältnis der Interessen besteht 124 . Zu beachten ist auch noch Art. 26 OR, wonach der Irrende für den durch den Wegfall des Vertrages entstandenen Schade n haftet, wenn er den Irrtum der eigenen Fahrlässigkeit zuzuschreiben hat. Der Berufungskläger macht geltend, die Berufungsbe klagten hätten Kenntnis vom Pachtverhältnis gehabt, weshalb ihre Berufung auf e inen Grundlagenirrtum rechtsmiss- bräuchlich sei. Vor der ersten Instanz hat er in er ster Linie vorgebracht, die Berufungs- beklagten seien von der Grundbuchverwalterin, die d en Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 beurkundet habe, ausdrücklich auf das Pachtver hältnis hingewiesen worden. Im Weiteren beruft er sich auf den Umstand, dass den B erufungsbeklagten 1-5 aufgrund des Beschlusses der Bodenrechtskommission vom 29. Oktober 2014, worin festgehalten werde, der Berufungskläger sei Pächter des Grundstü cks Nr. 001 125 , ein Wissen über das Pachtverhältnis anzurechnen sei. Dieser Beschluss sei dem Tauschvertrag vom 10. Februar 2015 angeheftet gewesen, worin die Berufung sbeklagten 1-5 eine Verklei- nerung des Grundstücks Nr. 001 beschlossen hätten 126 . Weiter zeige die Aufnahme von Ziffer 12 im Kaufvertrag vom 10. Februar 2015 127 durch die Berufungsbeklagten 1-6 - worin die Verkäufer bestätigen, dass bezüglich des Kaufgrundstücks kein Pachtver- hältnis bestehe - dass ihnen bewusst war, dass das Vorhandensein eines Pachtverhält- nisses rechtliche Bedeutung erlangen könne 128 . Dieses Verhalten stehe im Widerspruch zur Behauptung der Berufungsbeklagten, es seien Abk lärungen zum Bestehen eines Pachtverhältnisses getätigt worden und diese seien negativ ausgefallen. Wenn diese Abklärungen tatsächlich gemacht und die Berufungsbe klagten vom Nichtbestehen des Pachtverhältnisses überzeugt gewesen wären, hätten sie Ziffer 12 nicht in den Kaufver- trag aufnehmen müssen 129 . Der Berufungskläger bringt - wie dargelegt - in ers ter Linie vor, die Berufungsbeklagten seien von der Grundbuchverwalterin, die den Kaufver trag vom 10. Februar 2015 beur- kundet habe, auf das Pachtverhältnis hingewiesen wo rden. In diesem Zusammenhang 123 BGE 135 III 162 E. 3.3.1 S. 170; BGE 134 III 52 E . 2.1 S. 58 f. 124 BGE 132 III 737 E. 1.3, 123 III 200 E. 2b. 125 Vi-act. 2/15 S. 2 und 5. 126 Act. 1 S. 17 f. 127 Vi-act. 2/5 S. 2. 128 Act. 1 S. 18 f. 129 Act. 1 S. 19. Seite 27 beruft er sich einzig auf das Zeugnis der Grundbuch verwalterin. Diese hat in ihrer Ein- vernahme vom 20. März 2017 vor der Vorinstanz ausge sagt, die in Ziffer 12 des Kauf- vertrages enthaltene Bestimmung, wonach kein Pachtv erhältnis bestehe, stamme von den Vertragsparteien 130 . Sie habe vom Pachtverhältnis nichts gewusst. Wenn die Grund- buchverwalterin vom Pachtverhältnis nichts gewusst hat, konnte sie auch die Parteien nicht entsprechend informieren. Soweit sich der Berufungskläger auf den Beschluss d er Bodenrechtskommission vom 29. Oktober 2014 (in dem der Berufungskläger als Pä chter erwähnt ist) beruft, ist durch nichts belegt, dass er von den Berufungsbeklagten 1 -5 tatsächlich zur Kenntnis genom- men worden ist. Unklar ist, wem der eine Woche nach dem Tod der Erblasserin ver- sandte Beschluss ausgehändigt worden ist. In den Ak ten finden sich dazu keine Hin- weise. Von einer Anfrage bei der Post kann abgesehe n werden, weil diese - was notorisch ist - eine Suche nur während längstens 36 0 Tagen (bei Geschäftskunden mit eigenem Konto) bzw. 180 Tagen (öffentliche Suche) ermöglicht. Auch der vom Berufungskläger eingelegte Tauschvertr ag vom 10. Februar 2015 belegt nicht, dass die Berufungsbeklagten 1-5 Kenntnis vom Pachtverhältnis erlangt haben. Wohl findet sich in der Beilage des Tauschvertrages 131 (zwischen F___ einerseits und den Berufungsbeklagten 1-5 andererseits) der Beschl uss der Bodenrechtskommission vom 29. Oktober 2014. In der von den Vertragspartei en visierten bzw. unterzeichneten 11-seitigen öffentlichen Urkunde wird lediglich in Ziffer 13 vermerkt, dass die Zerstückelungsbewilligung durch die Bodenrechtskomm ission erteilt worden sei. Genauere Angaben fehlen aber. Es bleibt offen, ob d ie Vertragsparteien den Beschluss der Bodenrechtskommission anlässlich der öffentlich en Beurkundung zu Gesicht bekommen haben oder nicht. Festzustellen ist, dass der Beschluss der Bodenrechts- kommission im Anhang des Tauschvertrages von den Ve rtragsparteien nicht visiert wor- den ist. Auch im Akt der öffentlichen Beurkundung 132 findet sich lediglich der Hinweis darauf, dass die Vertragsparteien den Tauschvertrag selbst gelesen hätten. Die Beilagen sind nicht erwähnt. Denkbar ist, dass das Grundbuchamt den ihm gemäss Verteiler direkt zugestellten Beschluss der Bodenre chtskommission dem Vertrag beige- fügt hat - wie diverse andere Unterlagen auch -, oh ne dass die Vertragsparteien davon und insbesondere von den Unterlagen Kenntnis bekame n. Dafür spricht auch, dass die Grundbuchverwalterin am Tag der Unterzeichnung der beiden Verträge den Beschluss 130 Vi-act. 66. 131 Vi-act. 2/15. 132 Vi-act. 2/15, S. 10 der öffentlichen Urkunde. Seite 28 der Bodenrechtskommission nicht mehr angeschaut hat 133 . Hervorzuheben ist schliess- lich, dass die Grundbuchverwalterin im Zeitpunkt de r Unterzeichnung des Kaufvertrages keine Kenntnis vom Pachtverhältnis hatte und gemäss ihrer Aussage im Nachhinein irri- tiert war wegen des Beschlusses der Bodenrechtskommission 134 . Hinsichtlich des Berufungsbeklagten 6 hat sich der Berufungskläger bezüglich der Kenntnisse eines Pachtverhältnisses auf den Beschlu ss der Bodenrechtskommission vom 29. Oktober 2015 135 berufen. Dieser Beschluss ist dem Berufungsbeklagt en 6 zwar zugegangen, aber erst nach dem Stichtag, dem 10. Fe bruar 2015. Aus ihm kann des- halb bezüglich der vorliegenden Fragestellung nicht s abgeleitet werden. Es liegt auf der Hand, dass aus dem Beschluss der Bodenrechtskommiss ion vom 29. Oktober 2014, in dessen Verteiler der Berufungsbeklagten 6 nicht auf geführt ist, und aus dem Tausch- vertrag vom 10. Februar 2015, an dem der Berufungsb eklagte 6 nicht beteiligt gewesen ist, bezüglich des Berufungsbeklagten 6 von vornherein keine Schlüsse gezogen werden können. Andere Beweise, die den Beweis für ein Kennen des Pachtverhältnisses belegen könnten, hat der Berufungskläger nicht angeboten. U nter dem Aspekt der Unter- suchungsmaxime ist festzustellen, dass es keine Gründe zur Annahme gibt, die Beweis- anträge des Berufungsklägers seien unvollständig, d enn aufgrund der Parteibehauptungen und der Akten bestehen keine Hin weise auf weitere einschlägige Beweismittel. Aus einigen Formulierungen in den Rechtsschriften d es Berufungsklägers könnte ge- schlossen werden, der Berufungskläger berufe sich z usätzlich auf einen fahrlässigen Irrtum. Dem steht entgegen, dass der Berufungskläge r als Reaktion auf ein ent- sprechendes Vorbringen des Berufungsbeklagten 6 136 einen fahrlässigen Irrtum ausdrücklich verneint hat 137 . Dabei ist er zu behaften. Anzufügen ist folgendes: Allein die Tatsache, dass der Irrende den Irrtum der eigenen F ahrlässigkeit zuzuschreiben hat, genügt nicht, um den Schluss zu rechtfertigen, die Berufung auf den Irrtum verstosse im Sinne von Art. 25 OR gegen Treu und Glauben; denn s onst verlöre Art. 26 OR, der den fahrlässig Irrenden grundsätzlich zum Ersatz des au s dem Dahinfallen des Vertrages 133 Vi-act. 66 S. 5. 134 Vi-act. 66 S. 4 unten. 135 Vi-act. 16/2. 136 Vi-act. 15 S. 10. 137 Vi-act. 20 S. 26. Seite 29 erwachsenen Schadens verpflichtet, seine Bedeutung 138 . Immerhin hat das Bundesge- richt die Berufung auf Irrtum als treuwidrig angese hen, als sich bei einer Erbaus- schlagung die Erbin in einem Irrtum über die Höhe d es Nachlasses befand, weil sie sich nicht die Mühe gemacht hatte, die Dokumente, welche sich in ihren Händen befunden hatten , zu studieren 139 . Vorliegend ist aber gerade nicht nachgewiesen, da ss die Be- rufungsbeklagten über Unterlagen, welche das Pachtverhältnis belegt hätten, verfügten. Weil der Berufungskläger die Beweislast für den Rec htsmissbrauch trägt, wirkt sich die Beweislosigkeit zu seinen Ungunsten aus. Die Berufu ng der Berufungsbeklagten auf Grundlagenirrtum erweist sich als nicht rechtsmissb räuchlich und damit als beachtlich. Mithin ist die Klage des Berufungsklägers - soweit auf sie eingetreten werden konnte - abzuweisen. 2.3. Widerklage Mit Blick auf die Ausführungen in den Erwägungen 1. 7 und 1.11 hat die Abweisung der Klage zur Folge, dass eine Beschwer des Berufungskl ägers bezüglich der Anfechtung von Dispositiv-Ziffer 3 des angefochtenen Entscheid s und ein Interesse der Berufungs- beklagten 1-5 an der Widerklage zu bejahen sind. In Erwägung 2.1.1 wurde sodann festgestellt, dass zwischen den Berufungsbeklagten 1-5 und dem Berufungskläger ein Pachtverhältnis am Grundstück Nr. 001 besteht. Dara us folgt ohne weiteres, dass die Widerklage entsprechend dem Berufungsantrag des Berufungsklägers abzuweisen ist. 3. Prozesskosten 3.1. Verteilung Gemäss Art. 106 ZPO sind die Prozesskosten der unte rliegenden Partei aufzuerlegen. Hat keine der Parteien vollständig obsiegt, so werd en die Prozesskosten nach Ausgang des Verfahrens verteilt. Die Feststellungen der Vorinstanz zum Mass des Obsiegens und Unterliegens haben mit Blick auf die Streitwerte von Klage und Widerklage grundsätzlich nach wie vor Gültigkeit. Indessen erscheint es angebracht zu berücksichtigen , dass die Abweisung der Wider- klage wirtschaftlich und faktisch für den Berufungs kläger mehr bedeutet als das Nicht- eintreten auf die Widerklage. Dies rechtfertigt, di e Prozesskosten dem Berufungskläger 138 BGE 91 II 271 E. 3, I NGEBORG SCHWENZER , Basler Kommentar, OR I, 6. Aufl. 2015, N. 3 zu Ar t. 25 OR; A HMET KUT , in: Amstutz et al [Hrsg.], Handkommentar zum Schw eizer Privatrecht, 3. Aufl. 2016, N. 3 zu Art. 25 OR; BRUNO SCHMIDLIN , Berner Kommentar, 2013, N. 9 zu Art. 25 OR. 139 Urteil des Bundesgerichts 5A_594/2009 vom 20. Apr il 2010 E. 4; vgl. auch A HMET KUT , a.a.O., N. 4 am Schluss zu Art. 25 OR. Seite 30 zu 9/10 und den Berufungsbeklagten 1-5 zu 1/10 aufz uerlegen. Der Berufungsbeklagte 6 hat keine Kosten zu übernehmen. 3.2. Entscheidgebühr Gestützt auf Art. 96 ZPO in Verbindung mit Art. 16 Gebührenordnung (bGS 233.3) wird die Gebühr für den vorliegenden Entscheid auf Fr. 1‘000.-- festgesetzt. 3.3. Parteientschädigung Hinsichtlich der Parteientschädigung wird bei nur teilweisem Obsiegen nach der von den ausserrhodischen Gerichten angewendeten Methode von der Kostenrechnung der mehrheitlich obsiegenden Partei ausgegangen. Davon ist ihr eigener Kostenanteil zwei- fach abzuziehen; die Differenz zum Rechnungsbetrag ist ihr zu erstatten 140 . Im vorliegenden Fall führt das zu einem Anspruch der B erufungsbeklagten 1-5 auf Ersatz von (9/10 minus 1/10 =) 8/10 ihrer Kosten. Dem Beru fungsbeklagten 6 sind die vollen Kosten zu ersetzen. Bezüglich der Höhe der Entschädigungen ist nach Art. 105 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 96 ZPO der ausserrhodische Anwaltstarif (AT, bGS 14 5.53) massgebend. Für das erst- instanzliche Verfahren ist auf die im Berufungsverf ahren unbestritten gebliebene Fest- legung durch die Vorinstanz abzustellen. Diese hat den Anspruch der Berufungsbe- klagten 1-5 mit Fr. 6‘683.30 und denjenigen des Ber ufungsbeklagten 6 mit Fr. 6‘605.65 beziffert (jeweils inkl. Barauslagen und Mehrwertst euer). Die Kostennoten der Rechts- vertreter der Berufungsbeklagten 141 für das Berufungsverfahren erweisen sich als tarifkonform 142 . Mithin hat der Berufungskläger die Berufungsbekla gten 1-5 mit Fr. 7‘753.35 143 und den Berufungsbeklagten 6 mit Fr. 10‘829.10 144 für die Verfahren vor beiden Instanzen zu entschädigen. 140 H ANS SCHMID , in: Oberhammer/Domej/Haas [Hrsg.], ZPO, 2. Aufl. 20 14, N. 4 zu Art. 106 ZPO; RÜEGG /R ÜEGG , in: Basler Kommentar ZPO, 2. Aufl. 2013, N. 8 zu Art. 106 ZPO. 141 Act. 16 und 17. 142 Act. 16 und 17. 143 8/10 von (Fr. 6‘683.30 + Fr. 3‘008.40 =) Fr. 9'69 1.70. 144 Fr. 6‘605.65 + Fr. 4‘223.45. Seite 31 Dispositiv 1. In teilweiser Gutheissung der Berufung wird der Entscheid der Einzelrichterin des Kantonsgerichts im Verfahren ER2 15 256 vom 6. Juli 2017 aufgehoben. 2. a) Auf die klägerischen Rechtsbegehren 1 bis 3 w ird nicht eingetreten. b) Das klägerische Rechtsbegehren 4 wird abgewiese n. c) Die Widerklage wird abgewiesen. 3. Die Gerichtskosten, bestehend aus Fr. 200.-- Kosten des Schlichtungsverfahrens Fr. 1‘200.-- Entscheidgebühr 1. Instanz Fr. 1‘000.-- Entscheidgebühr 2. Instanz Fr. 2‘400.-- insgesamt, werden zu 9/10 (Fr. 2‘160.--) dem Berufungskläger u nd zu 1/10 (Fr. 240.--) den Beru- fungsbeklagten 1-5 auferlegt. Die vom Berufungskläg er geleisteten Vorschüsse von Fr. 2‘300.-- werden angerechnet, so dass die Berufungsb eklagten 1-5 der Gerichtskasse noch Fr. 100.-- zu bezahlen haben. Dem Berufungsklä ger wird für Fr. 140.-- das Rück- griffsrecht auf die Berufungsbeklagten 1-5 eingeräumt. 4. Der Berufungskläger wird verpflichtet, für die V erfahren vor erster und zweiter Instanz den Berufungsbeklagten 1-5 eine Parteientschädigung von Fr. 7‘753.35 und dem Berufungs- beklagten 6 eine solche von Fr. 10‘829.10 (jeweils inkl. Barauslagen und Mehrwertsteuer) zu bezahlen. Seite 32 5. Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit d er Zustellung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden, wenn sich eine Rechtsfr age von grundsätzlicher Bedeutung stellt (Art. 72 ff. Bundesgerichtsgesetz, BGG, SR 1 73.110). Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gegeben (Art. 113 ff. BGG). I n beiden Fällen ist die Beschwerde beim Schweizerischen Bundesgericht, Avenue du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, schriftlich einzureichen. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu ent halten; der angefochtene Entscheid sowie die als Beweismittel angerufenen Urkunden sin d - soweit vorhanden - beizulegen (Art. 42 BGG). Die Beschwerde hat in der Regel kein e aufschiebende Wirkung (Art. 103 BGG). Der Streitwert beträgt Fr. 19‘918.--. 6. Zustellung am 21.03.2018 an: - RA AA___, mit GU - RA BB___, mit GU - RA CC___, mit GU - Vorinstanz, interne Post Der Einzelrichter: lic. iur. Walter Kobler