R 12 113 5. Kammer URTEIL vom 11. Dezember 2012 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. Am 9. März 2012 reichte … bei der Baubehörde … ein Baugesuch für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf Parzellen Nrn. 2211 und 2273 in … ein. 2. Die dagegen von … erhobene Einsprache vom 4. April 2012 wies der Gemeindevorstand … am 27. Juli, mitgeteilt am 21. August 2012, ab, soweit er darauf eintrat, und erteilte der Beschwerdegegner 2 gleichentags die Baubewilligung Nr. 23/2012 unter Bedingungen und Auflagen. Unter anderem verfügte der Gemeindevorstand als spezielle Auflage, dass zu Parzelle Nr. 2212 entweder der Grenzabstand einzuhalten oder vor Baubeginn das Näherbaurecht zulasten Parzelle Nr. 2212 ins Grundbuch einzutragen sei. Weiter müssten die sieben Parkplätze vor Baubeginn nachgewiesen und im Grundbuch eingetragen werden. Begründend führte die Gemeinde unter anderem aus, der grosse Grenzabstand sei gemäss Art. 67 Abs. 2 BG von der Hauptfassade einzuhalten, wobei zur Bestimmung derselben in erster Linie die Orientierung der Hauptwohnräume massgebend sei. Hilfsweise seien die Stellung der Nachbargebäude, die Besonnung und die topografische Lage zu berücksichtigen. Betreffend Einhaltung der Grenzabstände sei das Bauvorhaben als ein Gebäude zu beurteilen. Vorliegend lägen hinter zwei Fassaden Hauptwohnräume, nämlich an der Süd- und an der Nordfassade. Die Baubehörde wende Art. 67 Abs. 2 BG an und beurteile die beiden Fassaden als gleichwertig. Weil die Hauptfassade aufgrund dieses Kriteriums nicht eindeutig bestimmt werden könne, müssten weitere Kriterien geprüft werden. Dabei könne nicht auf Kriterien wie flächenmässig grösste Fassade etc. abgestellt werden, weil dafür keine gesetzliche Grundlage bestehe. Es kämen folglich die ergänzenden Kriterien gemäss Art. 67 Abs. 2 BG zur Anwendung. Dabei sei auch die Praxis der Gemeinde einzubeziehen. Zudem habe die Gemeinde einen Ermessensspielraum. Unter Berücksichtigung der Stellung der Nachbargebäude in unmittelbarer Nähe könne festgestellt werden, dass kaum Gebäude bestünden, bei welchen die Hauptfassade nach Süden ausgerichtet sei. Hauptausrichtungen seien Westen und Norden. Dafür sei das langgezogene, an einem Nordhang gelegene Gemeindegebiet und die Aussicht in Richtung obere … und gegenüberliegende Talseite verantwortlich. Die Ausrichtung und die topographische Situation von … sprächen für die Berücksichtigung der Nordfassade. Nur auf das Kriterium der Besonnung bezogen könnte die Südfassade Hauptfassade sein. Von drei sprächen zwei Kriterien für die Nordfassade. Somit müsse die Nordfassade den grossen Grenzabstand einhalten, was sie tue. Die Praxis des Gemeindevorstands sei gerade im Quartier … gut sichtbar. Während der ganzen Erstellung der Siedlung sei mehrheitlich die Abparzellierung der jetzigen Grundstücke erst gemacht worden, nachdem der Bau erstellt worden sei. Dies ergebe die jetzt enge und verdichtete Bauweise mit den sehr unterschiedlich festgelegten grossen Grenzabständen. Mit den im Rahmen des Rechtsschriftenwechsels durch die Bauherrschaft eingereichten abgeänderten Plänen, welche den Einsprechern zur Wahrung des rechtlichen Gehörs zugestellt worden seien, werde der kleine Grenzabstand bezüglich der Gebäudehülle und der vorspringenden Gebäudeteile eingehalten. Gegenüber der Nachbarparzelle Nr. 2212 sei aber die Grenzabstandslinie wohl falsch eingezeichnet worden und das Gebäude rage noch in den Grenzabstand hinein. Deswegen könne das Baugesuch aber nicht als Ganzes abgewiesen werden. Der Mangel könne entweder durch eine Verkleinerung des Balkons oder ein Näherbaurecht bereinigt werden. Deswegen sei in die Baubewilligung die entsprechende Auflage aufgenommen worden. 3. Dagegen erhoben … am 21. September 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung. Eventualiter sei die Baubewilligung zur Anmerkung betreffend Erstwohnung an die Gemeinde … zurückzuweisen. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Dieser Antrag wurde am 10. Oktober 2012 vom Instruktionsrichter abgelehnt. Im Zuge der Realisierung der Bauetappe „… 6“ sei auf der Parzelle Nr. 2215 eine unterirdische Autoeinstellhalle (AEH) erstellt worden, für deren Realisierung Teile der Parzellen Nrn. 2211, 2212 und 2273 beansprucht worden seien. Die AEH sei in 26 Miteigentumsanteile aufgeteilt und sie seien Eigentümer eines Doppeleinstellplatzes und somit Mitglieder der Eigentümergemeinschaft AEH. Gemäss der vereinbarten Dienstbarkeit bilde unter anderem auch das sogenannte Garagenausgangsgebäude Teil der AEH, womit die Miteigentümergemeinschaft AEH dinglich daran berechtigt sei. Gemäss dem geplanten Neubau solle das Garagenausgangsgebäude Teil desselben werden. Die bisherige Aussenwand des Garagenausgangsgebäudes werde neu die Innenwand des Neubauprojekts bilden (vgl. Plan Querschnitt Haus B). Art. 89 Abs. 3 KRG halte ausdrücklich fest, dass ein Baugesuch nur bewilligt werden könne, wenn es durch die Eigentümer mit unterzeichnet werde. Unbestrittenermassen würden hier Vorkehren am Garagenausgangsgebäude vorgenommen, welches Bestandteil der AEH bilde. Weiter seien gemäss Art. 67 Abs. 2 BG für die Bestimmung der Hauptfassade die Orientierung der Hauptgebäude, evtl. die Stellung der Nachbargebäude, die Besonnung und die topografische Lage massgebend. Vorab sei indessen abzuklären, ob eine oder zwei Bauten erstellt würden. Die Gemeinde gehe von einem Bauvorhaben mit einem Mehrfamilienhaus aus. Gemäss Art. 113 BG gehörten auch die Baupläne zu den Bauunterlagen. Der planende Architekt stelle im Schnittplan die Querschnitte der Häuser A und B dar, gehe somit auch von zwei Häusern aus, was auch das äussere Erscheinungsbild mit zwei Häusern auf unterschiedlichem Niveau, mit unterschiedlicher Ausrichtung der Dächer und klar gekennzeichneten Hauptfassaden bestätige. Demnach würden sich die Haupträume der beiden Bauten nach Süden und Norden orientieren. Gegen Süden sei der Grenzabstand offensichtlich nicht eingehalten. Selbst wenn aber von bloss einer Baute ausgegangen werde, bleibe die Südfassade nach den erwähnten gesetzlichen Kriterien klar die für den grossen Grenzabstand massgebende Hauptfassade. Somit sei der gesetzlich vorgegebene Grenzabstand von 6 m verletzt. Überdies reiche gemäss Plan Grundriss Obergeschoss das Dach auf der Westseite des geplanten Neubaus rund 1.8 m über das Grundstück Nr. 2212 hinein, was nicht nur den Grenzabstand, sondern auch das Eigentum verletze. Auch rage der vorgesehene überdachte Sitzplatz an der nordöstlichen Ecke in den Grenzabstand zum Grundstück Nr. 2125 ein, was nach Art. 77 Abs. 1 KRG nicht mit einer Auflage in der Baubewilligung einfach vorbehalten werden könne. Selbst wenn von einer offenen überdachten Fläche im Sinne von Art. 76 Abs. 1 KRG ausgegangen werde, sei der Grenzabstand ab Dachtraufe nicht eingehalten. Das typische Maissen-Haus aus der romanischen … passe sich ferner nicht in die Feriensiedlung „…“ ein, welche ein in sich abgeschlossenes Quartier mit aufeinander abgestimmten Walserhäusern bilde. Schliesslich könne nach der Annahme der Volksinitiative über die Zweitwohnungen am 11. März 2012 eine Baubewilligung für ein einzelnes Objekt nur noch bezogen auf Erstwohnungen bewilligt werden, was hier nicht eingehalten sei, da die Gemeinde keine entsprechende Auflage gemacht habe. 4. Die Gemeinde … beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde. Die Frage der Zustimmung der Miteigentümer sei zivilrechtlicher Natur, weshalb sie nicht einer Beurteilung im Rahmen eines öffentlich- rechtlichen Baubewilligungsverfahrens zugeführt werden könne. Vorliegend handle es sich um einen zusammengebauten Gebäudekomplex, der als Ganzes betrachtet werden müsse. Dies entspreche der Baupraxis in …, wo sehr oft solche Doppelhäuser vorkommen würden, welche aber immer als ein Gebäude betrachtet würden. Bezüglich des Sitzplatzes habe sie die Einhaltung des Grenzabstandes in der Baubewilligung ausdrücklich vorbehalten. Für die Aspekte der Einordnung in die Landschaft und die Umgebung verweise sie auf den Einspracheentscheid. Die Zweitwohnungsinitiative gelange hier nicht zur Anwendung, da das Baugesuch bereits am 9. März 2012 eingereicht worden sei. Auf jeden Fall finde die mittlerweile erlassene Bundesverordnung hier keine Anwendung. 5. In seiner Vernehmlassung beantragte der Beschwerdegegner 2 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Die zu bebauenden Grundstücke Nr. 2211 und 2273 würden im Eigentum des Bauherrn sowie von mitbeteiligten Eigentümern stehen und inmitten der Walsersiedlung … in … liegen. Die Positionierung des gesamten neuen Baukörpers mit den Hausteilen A und B habe auf Grund der vorliegenden schwierigen Umstände sowie der umliegenden bereits erstellten Baukörper und der Parzellenformen eine besonders subtile Planung erfordert. Deshalb seien auch eine Reliefaufnahme sowie ein Plan mit allen Höhenangaben der bestehenden Dächer und Dachvorsprüngen veranlasst worden. Der Bauherr und Mitbeteiligte hätten sich für die Überbauung beider Grundstücke entschlossen, diese zusammengelegt und die Nutzung gegen Süd-Osten konzentriert. Damit seien hauptsächlich eine Abstufung der benachbarten Häuser und die Gliederung des Neubaus in zwei optisch verringerte Bauvolumen beabsichtigt gewesen. Die Rechte der Miteigentümer würden jedenfalls eingehalten und beachtet. Die Einfahrt zur Garage werde nicht verändert, sondern nur der Dachteil des Aufbaus werde neu erstellt. Die Aussentüre werde um 26 cm verbreitet, was nur zum Vorteil aller Mitbenutzer sei. Für die bisher erstellten weiteren Häuser mit direktem Zugang zur AEH, wie jenes der Beschwerdeführer auf Grundstück Nr. 2310, sie nie die Zustimmung aller Miteigentümer der AEH eingeholt worden, weshalb die jetzige Beschwerde schon etwas erstaune. Die Ausrichtung der Haupträume des Haupthauses A mit der grössten Wohnung sei klar nach Norden. Die durch die Beschwerdeführer verlangte Aufteilung in zwei Bauten mit Hauptfassade nach Süden sei völlig unsachlich. Die Hauptausrichtung nach Norden des Mehrfamilienhauses ergebe sich auch aus der Geometrie der Grundstücke Nr. 2211 und 2273. Die Aufteilung des Neubaus in zwei Teile (A und B) komme allein den benachbarten Liegenschaften zugute, da sich dadurch das Volumen der Baute reduziere. Alle massgebenden Höhen würden damit nämlich wesentlich unterschritten. Sowohl der grosse als auch alle kleinen Grenzabstände seien vollständig eingehalten. Bezüglich Grundstück Nr. 2212 würden die Pläne sogar noch angepasst und das erforderliche Näherbaurecht, welches an sich zugesichert worden sei, entfallen. Die vorhandene Fotodokumentation zeige, dass die Einordnung in die bestehende Walsersiedlung gut gelungen sei. Auf jeden Fall würden sich bei den bestehenden Häusern verschiedene Elemente finden, welche auch für das zu erstellende Mehrfamilienhaus vorgesehen seien. Das Dach werde neu anstatt mit Steinplatten mit Dachziegeln versehen, womit eine noch bessere Anpassung an die bestehenden Dächer erreicht werde. Weder die neue Verfassungsbestimmung noch die auf den 1. Januar 2013 in Kraft tretende Verordnung des Bundesrates würden vorliegend zur Anwendung gelangen. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften sowie in den angefochtenen Entscheiden wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 27. Juli, mitgeteilt am 21. August 2012, der Beschwerdegegnerin 1, mit welchem die Einsprache der heutigen Beschwerdeführer gegen das vom Beschwerdegegner 2 eingereichte Baugesuch betreffend Neubau eines Mehrfamilienhauses auf den Parzellen Nrn. 2211 und 2273 abgewiesen worden ist sowie die am 27. Juli 2012 erteilte Baubewilligung Nr. 23/2012. Streitig und zu prüfen ist, ob die Einsprache zu Recht abgewiesen und die Baubewilligung folglich zu Recht erteilt worden ist. 2. a) Die Beschwerdeführer machen zunächst geltend, aufgrund der fehlenden Zustimmung der Eigentümer der Tiefgarage zur Integrierung des bestehenden Garagenausgangsgebäudes in das Bauvorhaben des Beschwerdegegners 2 habe die Gemeinde … die Baubewilligung zu Unrecht erteilt. Wie es sich damit verhält, ist nachfolgend zu prüfen. b) Das Baubewilligungsverfahren hat den Zweck, festzustellen, ob ein geplantes Bauvorhaben oder eine Nutzung mit den einschlägigen Vorschriften des öffentlichen Rechts übereinstimmt. Die Baubewilligung gilt nach herrschender Lehre und Rechtsprechung als Polizeibewilligung, auf deren Erteilung ein Rechtsanspruch besteht, sofern die gesetzlichen Vorschriften erfüllt sind. Die Baubewilligung stellt fest, dass dem ihr zugrunde liegenden Bauvorhaben keine öffentlich-rechtlichen, insbesondere baupolizeilichen und raumplanerischen Hindernisse entgegenstehen. Dies bedeutet einerseits, dass ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baubewilligung besteht, wenn alle öffentlich- rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Andererseits dürfen die Baubewilligungsbehörden grundsätzlich keine privatrechtlichen Fragen beurteilen, sondern sich nur auf öffentlich-rechtliche Vorschriften berufen (vgl. zum Ganzen: Andreas Baumann, Das Baubewilligungsverfahren nach aargauischem Recht, Zürich 2007, S. 115 mit Hinweisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichtes sind die Gemeinden nur dann nicht verpflichtet, Baugesuche von Gesuchstellern zu behandeln, wenn die zivilrechtliche Bauberechtigung offensichtlich fehlt (PVG 1990 Nr. 25 und 1987 Nr. 20). Bei unterschiedlichen Auslegungen der zivilrechtlichen Berechtigung ist es nach konstanter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes Sache des Zivilrichters, über den Bestand bzw. den Umfang der Rechte zu richten und damit auch zu entscheiden, ob dem Bauherrn die Realisierung seines Bauvorhabens aus zivilrechtlicher Optik zu verbieten ist oder nicht (vgl. VGU R 09 73, R 07 22, R 06 4). Einer differenzierten Betrachtung bedarf es dagegen, wenn eine materielle öffentlich-rechtliche Norm die zivilrechtliche Bauberechtigung zugleich explizit voraussetzt. Dann geht es eben im Ergebnis nicht um die Anwendung von Privatrecht durch die Baubehörde, sondern von öffentlichem Recht, welches diese von Amtes wegen anzuwenden hat. In diesem Zusammenhang kann es sich als notwendig erweisen, zivilrechtliche Fragen vorfrageweise zu prüfen (vgl. VGU R 10 67 vom 11. Februar 2011). Dies ist beispielsweise der Fall, wenn es um die Frage der Baureife eines Grundstückes geht. Wohl ist es schlussendlich Sache des Zivilrichters, endgültig über den Bestand und die Tragweite von bestrittenen dinglichen Rechten zu befinden. Indessen setzen Art. 19 des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) wie auch Art. 72 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) für die Baureife eines Grundstückes voraus, dass die verkehrsmässige Erschliessung über ein fremdes Grundstück gesichert bzw. die privatrechtliche Berechtigung dazu ausgewiesen ist. Wenn diese Berechtigung im Baubewilligungsverfahren bestritten wird, hat sich die Baubehörde und im Weiterzugsfalle das Gericht zu dieser Frage zu äussern (vgl. VGU R 10 67). c) Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer fehlt die zivilrechtliche Berechtigung des Bauherrn zur Stellung des Baugesuchs vorliegend nicht offensichtlich. Zwar ist unstreitig, dass die Tiefgarage im Eigentum der Miteigentümer von Parzelle Nr. 2215, auf welcher sich die Einfahrt zur Autoeinstellhalle befindet, steht. Nicht klar ist zunächst indessen, wie weit das Recht der berechtigten Parzelle Nr. 2215 zulasten der Parzellen Nrn. 2211 und 2273 geht. Im Grundbuch ist unter Dienstbarkeiten als Last „Überbaurecht für UN-Autoeinstellhallenteil zugunsten 2215“ eingetragen. Der Grundbucheintrag ist sodann Ausgangspunkt für die Auslegung eines Überbaurechts bezüglich dessen Inhalt und Umfang. Die Auslegung hat dabei grundsätzlich nach der in Art. 738 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) vorgesehenen Stufenordnung zu erfolgen (BSK ZGB II-Heinz Rey/Lorenz Strebel, 4. Aufl., Basel/Zürich/Bern 2011, Art. 674 Rz. 7a). Ausser dem Grundbucheintrag lag der Baubehörde indessen zur Auslegung des Umfangs der Berechtigung von Parzelle Nr. 2215 nichts Weiteres vor, das die Berechtigung der Bauherrschaft zur Stellung des Baugesuchs als offensichtlich nicht gegeben ausgewiesen hätte. Dementsprechend war aber eine Auslegung nach der in Art. 738 ZGB vorgesehenen Stufenordnung gar nicht möglich. Selbst, wenn dies aber anders gewesen wäre, ist es nicht Aufgabe der Bewilligungsbehörde, derartige Auslegungen im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens durchzuführen. Dies ist Sache des Zivilrichters. d) Vorliegend ist insbesondere der Umstand entscheidend, dass gemäss Art. 742 ZGB der Eigentümer eines Grundstücks, welches teilweise durch die Ausübung einer Dienstbarkeit in Anspruch genommen wird, die Verlegung auf eine andere, für den Berechtigten nicht weniger geeignete Stelle verlangen kann, sofern er ein Interesse nachweist und die Kosten übernimmt. Hierzu ist er auch dann befugt, wenn die Dienstbarkeit im Grundbuch auf eine bestimmte Stelle gelegt worden ist. Dies ist eine logische Folge des Grundsatzes der schonenden Rechtsausübung. Der erwähnte Grundsatz gilt sodann auch im vorliegenden Fall, wo zwar nicht direkt eine Verlegung der Dienstbarkeit zur Diskussion steht, aber eine andere Gestaltung des Zugangs. Diese ist wohl kaum weniger geeignet als die jetzige. Im Gegenteil wird die Aussentüre des ehemaligen Garagenausgangsgebäudes gar verbreitert. Dass die neue Anlage einen erheblichen Nachteil für die Berechtigten bringt, machen diese denn auch nicht geltend. Zwar ist ein eigenmächtiges Vorgehen des Belasteten gemäss Lehre ausgeschlossen (vgl. zu alldem: BSK ZGB II-Etienne Petitpierre, a.a.O., Art. 742). Im vorliegenden Fall hat die Bauherrschaft aber erklärt, dass sie die betreffenden Arbeiten erst in Angriff nehmen werde, wenn sämtliche Unklarheiten bezüglich dieses Garagenzugangs ausgeräumt seien. Aufgrund dieser Ausführungen ist klar, dass nicht gesagt werden kann, der Bauherrschaft fehle die Berechtigung zur Stellung des Baugesuchs offensichtlich. Dies wäre aber Voraussetzung dafür, dass die Gemeinde auf ein Baugesuch nicht eintritt respektive nach Art. 44 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) vorgeht. Wenn die zivilrechtliche Bauberechtigung aber derart offen ist wie im vorliegenden Fall, ist es gemäss verwaltungsgerichtlicher Praxis zulässig, dass die Gemeinden im Rahmen ihrer öffentlich-rechtlichen Überprüfung der Baugesuche die Parteien auf den Gang zum Zivilrichter verweisen. Weil aber die Beurteilung des Baugesuchs auch aus öffentlich-rechtlicher Sicht eine gewisse Rolle spielen kann, ist der Erlass bzw. die Verweigerung der entsprechenden Baubewilligung von einer gewissen Bedeutung für die Bauherrschaft und die entsprechende Beurteilung des Baugesuchs deshalb auch angebracht. 3. a) Die Beschwerdeführer rügen des Weiteren die Nichteinhaltung der Grenzabstandsvorschriften gemäss kommunalem Baugesetz. Bevor die Thematik der Grenzabstände geprüft werden kann, ist vorweg die Frage der Hauptfassade und damit zusammenhängend die Frage, ob es sich beim geplanten Mehrfamilienhaus um einen Gebäudekomplex oder um zwei Häuser handelt, zu beantworten. Während sich die Gemeinde … wie auch die Bauherrschaft auf den Standpunkt stellen, es handle sich beim zur Diskussion stehenden Bauvorhaben bloss um ein Mehrfamilienhaus, gehen die Beschwerdeführer von zwei Häusern und dementsprechend auch von zwei Hauptfassaden aus. b) Nach Ansicht des Gerichts handelt es sich beim angefochtenen Bauvorhaben offenkundig um einen Gebäudekomplex und nicht etwa um zwei Häuser. Im Erdgeschoss wird das Haus durch ein Treppenhaus erschlossen. Die Hauseingangstüre ist sodann allen drei Wohnungen gemeinsam. Gegenüber der Hauseingangstüre befindet sich die Eingangstüre zur Wohnung A 10. Diese weist intern eine Treppe ins Obergeschoss auf. Die beiden Wohnungen im Haus B (Wohnung B 20 im Erdgeschoss und Untergeschoss und Wohnung B 10 im Obergeschoss und Dachgeschoss) haben ihre Eingangstüren, wie die Wohnung im Haus A, im Eingangsbereich des Treppenhauses und weisen ebenso interne Erschliessungen auf, Wohnung B 20 ins Untergeschoss, Wohnung B 10 ins Ober- und Dachgeschoss. Die drei Waschküchen wie auch die Keller der drei Wohnungen befinden sich im Untergeschoss. Die Aussenwände des Gebäudes weisen ausserdem wesentlich grössere Wandstärken auf als die zwischen den Hausteilen liegenden Wände. Vor diesem Hintergrund ist aber die Hauptfassade entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer vom ganzen Mehrfamilienhaus als einem Gebäudekomplex zu bestimmen. Diesbezüglich kann unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Gemeinde bei der Bestimmung der Hauptfassade infolge ihrer Kenntnis der örtlichen Verhältnisse ein grosser Ermessensspielraum zukommt (vgl. VGU R 10 41 E. 5) ohne weiteres auf deren überzeugende Qualifikation im angefochtenen Einspracheentscheid abgestellt werden, zumal die Gemeinde sämtliche für die Qualifikation als Hauptfassade massgeblichen Elemente, mithin die Orientierung der Hauptwohnräume, die Stellung der Nachbargebäude, die Besonnung und die topografische Lage (vgl. Art. 67 Abs. 2 des Baugesetzes der Gemeinde … [BG]) berücksichtigt hat. Dementsprechend ist im Einklang mit der Gemeinde … und der Bauherrschaft die Nordfassade des Mehrfamilienhauses als Hauptfassade zu betrachten. An dieser Qualifikation vermag auch die Tatsache, dass die Bauherrschaft auf ihren Bauplänen die beiden Hausteile als „Haus A“ und „Haus B“ bezeichnet hat, nichts zu ändern, kommt es doch nicht auf die Bezeichnung in den Bauplänen, sondern vielmehr auf deren Inhalt an. c) Gemäss Art. 67 Abs. 2 BG ist der grosse Gebäudeabstand von der Hauptfassade aus einzuhalten, während die kleinen Grenzabstände von den übrigen Fassaden einzuhalten sind. In der Wohnzone 1, in der das angefochtene Bauprojekt liegt, beträgt der grosse Grenzabstand gemäss Art. 61 BG 6 m, während der kleine Grenzabstand 3 m beträgt. Die Beschwerdeführer bringen diesbezüglich insbesondere vor, das Dach auf der Westseite des geplanten Gebäudes reiche auf einer Länge von rund 1.8 m über das Grundstück Nr. 2212, was sowohl eine Verletzung des Grenzabstandes als auch eine widerrechtliche Inanspruchnahme fremden Eigentums darstelle. Ausserdem rage der Sitzplatz an der nord-östlichen Ecke des geplanten Neubaus in den Grenzabstand zum Grundstück Nr. 2125. Dabei verkennen die Beschwerdeführer jedoch, dass die von ihnen gerügten Grenzabstandsverletzungen in den geänderten Bauplänen behoben wurden und den kommunalen Grenzabstandsvorschriften, zumindest was die gerügte Abstandsverletzung gegen Westen zu Parzelle Nr. 2212 betrifft, entsprechen. Soweit ersichtlich ist dies im Übrigen auch bei der gerügten Abstandsverletzung gegen Nordosten gegenüber Parzelle Nr. 2125 der Fall. Sollte dem indes nicht so sein, ist gemäss Auflage in der Baubewilligung gesichert, dass entweder der Grenzabstand eingehalten wird, was die Stellung eines Änderungsgesuches vor Baubeginn bedingt, oder vor Baubeginn ein entsprechendes Näherbaurecht gemäss Art. 77 Abs. 1 KRG vorzulegen ist. Damit sind die diesbezüglichen Anliegen der Beschwerdeführer aber ohne Weiteres erfüllt. 4. a) Die Beschwerdeführer machen weiter eine Verletzung der Ästhetikklausel von Art. 70 Abs. 1 KRG (recte: Art. 73 Abs. 1 KRG) geltend. Dabei weisen sie darauf hin, dass es sich bei der Feriensiedlung „…“ um ein in sich geschlossenes Quartier mit aufeinander abgestimmten Walserhäusern handle. Es werde grossen Wert auf das einheitliche Erscheinungsbild der Häuser gelegt. Die beiden geplanten Häuser sollten entsprechend dem Baustil der romanischen … realisiert werden. Diese unterscheide sich markant von einem Walserhaus, speziell bei der gewählten Dachform, die gegenüber den Häusern der …siedlung deutlich ausladender wirke. Ferner weise das Neubauprojekt viele Gebäudeeinschnitte auf und wirke in der Umgebung unruhig und fremd. Auch die drei Sitzplätze an der südwestlichen, nordwestlichen und nordöstlichen Gebäudeecke seien untypisch für den Baustil der Siedlung „…“. Zudem seien auch die Fensterformen (konisch in die Fassade hineinlaufend) gegenüber den auf der Fassadenflucht montierten Fenstern der Walserhäuser unüblich. Dies gelte auch für die Rundtüren und die zweiflügligen Ausgangstüren im Fassadenbereich Süd und West. An den Fassaden Süd, Nord und Ost seien mehrere Fenster auf einer Ebene geplant, was wie ein Fensterband wirke. Fensterläden seien keine vorgesehen. Die geplanten Mehrfamilienhäuser, welche die umliegenden Häuser des Typs A, B und C um mindestens 3 m überragen würden, wirkten dominant und als eigentlicher Fremdkörper. Sie nähmen die architektonische Sprache und Volumetrie der Umgebung nicht auf und störten empfindlich. Einen Kontrapunkt zu den anderen Häusern bildeten sie nicht, vielmehr werde mit ähnlichen Materialien eine Anbiederung an das Bestehende gesucht. b) Dagegen wendet die Gemeinde im angefochtenen Entscheid ein, die gewählte Materialisierung inklusive Ziegeldach weise keine Unterscheidung im Vergleich zur Materialisierung bei den bestehenden Gebäuden auf. Bezüglich Grösse sei nicht vordergründig der Ästhetikartikel beizuziehen, sondern die im Baugesetz vorgesehenen Gebäudemasse. Das Bauvorhaben unterschreite die gesetzlich zulässigen Masse teilweise erheblich und passe sich in die Umgebung ein, auch weil es sich nicht an den baugesetzlich zulässigen Höchstmassen orientiere. Zudem sei es nicht die Absicht von Art. 73 Abs. 1 KRG, dass nur Gebäude in gleicher Form und gleicher Architektur wie die bestehenden erstellt werden sollten. Es handle sich hier um ein typisches Walserhaus, wie es in der … und auch in der Gemeinde … zahlreich vorkomme. Nicht zutreffend sei, dass es sich hier um einen Baustil der romanischen … handle, welcher sich markant vom walserischen Baustil unterscheide. Elemente des Neubaus, die von den Beschwerdeführern als atypisch gerügt würden, fänden sich in der Walsersiedlung … mehrfach wieder. Das Ziegeldach führe zu einer noch besseren Einpassung. Zudem schätze der geplante Neubau die maximal zulässige Gebäudehöhe nicht aus. Zusammengebaute, verschachtelte Gebäude fänden sich in … verschiedentlich, auch Stilelemente wie giebelseitige Balkone, die bei Walserhäusern nicht unüblich seien. Der Walserstil habe sich auch verändert, was im Quartier zu beobachten sei. Auch im seinerzeitigen Verkaufsprojekt fänden sich dieselben Stilelemente, die der Bauherr jetzt verwirklichen wolle. c) Gemäss Art. 73 Abs. 1 KRG sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Dabei ist unbestritten, dass aufgrund der umschriebenen Regelung aus ästhetischer Sicht relativ hohe Anforderungen an ein Bauvorhaben gestellt werden, genügt es doch mithin nicht mehr, dass ein solches nicht störend wirkt (negative Ästhetikklausel). Doch dürfen die Anforderungen trotz der positiven Ausgestaltung nicht derart hoch angesetzt werden, wie dies etwa der Fall wäre, wenn eine optimale Gesamtwirkung verlangt würde (Botschaft der Regierung zum neuen KRG an den Grossen Rat, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 343). Die Gemeinwesen haben das durch Art. 73 Abs. 1 KRG eingeräumte Ermessen pflichtgemäss auszuüben. Nach konstanter Rechtsprechung kommt den Gemeinden bei der Auslegung von Ästhetikfragen beziehungsweise bei der Prüfung der Frage der Eingliederung von Bauten in eine bestehende Umgebung jedoch ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das Gericht nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen Ermessensspielraum missbraucht oder überschritten hat (VGU R 11 62, R 06 37, R 05 95/102; so bereits: PVG 1995 Nr. 25, 1994 Nr. 19 und 20, 1991 Nr. 16). d) Zur Beurteilung der Frage, ob das geplante Mehrfamilienhaus den Ansprüchen von Art. 73 Abs. 1 KRG gerecht wird, ist die Feriensiedlung … als Ganzes zu betrachten und nicht bloss auf einen Vergleich zwischen romanischem und walserischem Baustil abzustellen. Bei dieser Betrachtungsweise stellt man fest, dass sich das geplante Mehrfamilienhaus, wie von Art. 73 Abs. 1 KRG gefordert, gut in die Feriensiedlung … einordnet respektive mit der Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Eine optimale Gesamtwirkung ist bekanntlich - wie vorstehend erläutert - nicht notwendig. Den Fotodokumentationen, den bewilligten Plänen sowie dem Verkaufsprospekt der Feriensiedlung … ist sodann zu entnehmen, dass die bereits bestehenden Häuser in etwa dieselben Stilelemente, mitunter gar Rundbögen, die gleichen Dachformen und in etwa auch die gleichen Volumina und Höhen wie das geplante Projekt aufweisen. Auch die Materialisierung ist ähnlich. Zudem gibt es auch bei den umliegenden Häusern Fenster, welche nicht auf der Fassadenflucht montiert sind. Auch der Zusammenbau von Häusern kommt in der Feriensiedlung … mehrfach vor. Nicht verständlich ist sodann der beschwerdeführerische Hinweis betreffend Sitzplätze, weist doch fast jedes Haus solche auf. Gleiches gilt auch für die Balkone. Vor diesem Hintergrund ist das Gericht in einer Gesamtbetrachtung zur Überzeugung gelangt, dass das geplante Mehrfamilienhaus auf Parzellen Nrn. 2211 und 2273 mit der Ästhetikklausel von Art. 73 Abs. 1 KRG ohne Weiteres vereinbar ist. In Anwendung ihres weiten Ermessensspielraums in Ästhetikfragen durfte die Gemeinde daher die Bewilligung zum Bau des ortstypischen Neubauprojekts erteilen. e) Da die bei den Akten liegende Fotodokumentation, der Verkaufsprospekt der Feriensiedlung … sowie die Baupläne eine Beurteilung der Frage, ob die geplante Baute den Ansprüchen von Art. 73 Abs. 1 KRG entspricht, ohne Weiteres zulassen, kann im vorliegenden Fall von der Durchführung eines Augenscheins abgesehen werden (antizipierte Beweiswürdigung; vgl. BGE 127 V 491 E. 1b, 124 V 90 E. 4b, 122 V 157 E. 1d mit Hinweisen). 5. a) Die Beschwerdeführer bringen sodann vor, ein nach Annahme der Volkinitiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen“ am 11. März 2012 behandeltes Baugesuch habe die Vorgaben der vom Volk angenommenen Initiative über die Reduktion des Zweitwohnungsbaus einzuhalten, weshalb die Gemeinde … im Grundbuch eine Anmerkung betreffend Erstwohnung hätte verfügen müssen. Vorweg sind diesbezüglich zwei Bemerkungen angebracht. Soweit sich die Beschwerdeführer zur Begründung ihrer diesbezüglichen Vorbringen auf die vom Bundesrat am 22. August 2012 erlassene Verordnung über Zweitwohnungen abstützen, sind diese Vorbringen nicht zu hören. Denn die erwähnte Verordnung tritt gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung erst am 1. Januar 2013 in Kraft und vermag somit zum heutigen Zeitpunkt noch keinerlei Rechtswirkungen zu entfalten. Des Weiteren ist an dieser Stelle auf Art. 89 Abs. 2 KRG hinzuweisen, wonach Baugesuche nach dem Recht beurteilt werden, das zur Zeit des Entscheides gilt. Die Tatsache, dass das Baugesuch im vorliegenden Fall bereits am 9. März 2012 und somit noch vor Annahme der erwähnten Initiative eingereicht wurde, ist somit entgegen den Ausführungen der Gemeinde … in ihrer Vernehmlassung unbeachtlich, da wie gesehen das Recht im Zeitpunkt des Entscheids massgebend ist. b) Fraglich ist im Zusammenhang mit der am 11. März 2012 von Volk und Ständen angenommenen Initiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen“ vorliegend höchstens, ob der neue Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) vor dem Hintergrund von Art. 195 BV, wonach die ganz oder teilweise revidierte Bundesverfassung in Kraft tritt, wenn sie von Volk und Ständen angenommen wird, bereits am 11. März 2012 und somit zu einem Zeitpunkt, an dem die vorliegend angefochtene Baubewilligung vom 27. Juli 2012 noch nicht vorlag, in Kraft getreten ist und somit der Erteilung der angefochtenen Baubewilligung entgegenstehen könnte. c) Gemäss Art. 195 BV tritt eine Verfassungsänderung an dem Tag in Kraft, an dem sie von Volk und Ständen angenommen wird. Soweit Art. 75b BV und deren Übergangsbestimmung Art. 197 Ziff. 9 BV direkt Rechtswirkung entfalten vermögen, besteht demnach die Rechtsverbindlichkeit dieser Verfassungsbestimmungen seit dem Tage ihrer Annahme und unabhängig von ihrer Publikation in der Amtlichen Sammlung des Bundesrechts (vgl. Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über die Sammlungen des Bundesrechts und das Bundesblatt [PublG; SR 170.512]; vgl. auch den erläuternden Bericht des Bundesamtes für Raumentwicklung zur Verordnung über Zweitwohnungen vom 17. August 2012, S. 2). Die Beschwerdeführer berufen sich nun auf Art. 75b BV und wollen zumindest sinngemäss aus der Geltung dieser Bestimmung seit ihrer Annahme durch das Volk und die Stände ableiten, dass sämtliche nach dem 11. März 2012 erteilten Baubewilligungen für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % wie in …) nicht mehr zulässig sein sollen. Damit verkennen die Beschwerdeführer, dass das Stimmvolk am 11. März 2012 dem in Art. 75b BV angelegten, faktischen Baustopp für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %) nur unter Berücksichtigung der übergangsrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 BV (in den Abstimmungsunterlagen noch Art. 197 Ziff. 8 BV) zugestimmt hat. Der neue Art. 75b BV darf demnach nur zusammen mit dem neuen Art. 197 Ziff. 9 BV gelesen und verstanden werden. Aus der neuen verfassungsrechtlichen Regelung betreffend den Zweitwohnungsbau (Art. 75b BV i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 BV) geht zunächst einmal hervor, dass es für die Umsetzung der neuen 20 %-Regelung von Art. 75b BV Ausführungsrecht braucht. Dies ergibt sich einerseits aus Art. 75b Abs. 2 BV, welcher eine Ausführungsgesetzgebung voraussetzt („das Gesetz verpflichtet…“), und andererseits aus Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV, der explizit den Erlass einer entsprechenden Gesetzgebung (bzw. subsidiär den Erlass von bundesrätlichen Ausführungsbestimmungen) vorsieht. Auch wenn Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV dem Gesetzgeber bis zur Inkraftsetzung des Ausführungsgesetzes zwei Jahre Zeit einräumt, ist Art. 75b BV nicht so aufzufassen, dass bis zur Inkraftsetzung des entsprechenden Ausführungsrechts das bisherige Recht uneingeschränkt weitergelten soll. Die zeitliche Anwendbarkeit des bisherigen Rechts wird nämlich durch die übergangsrechtliche Bestimmung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV geregelt. Danach sind erteilte Baubewilligungen für Zweitwohnungen (in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % wie in …) vom 1. Januar 2013 hinweg bis zum Inkrafttreten des entsprechenden Ausführungsrechts nichtig. Die vom Volk und Ständen am 11. März 2012 angenommene und am gleichen Tag in Kraft getretene intertemporale Bestimmung zu Art. 75b BV gilt es vorliegend vom Verwaltungsgericht, aber auch von allen rechtsanwendenden Behörden, welche insbesondere Bewilligungen zum Bau entsprechender Zweitwohnungen erteilen, zu beachten. Die intertemporale Regelung ist mit anderen Worten für die Erteilung von Baubewilligungen im noch laufenden Jahr relevant, erst danach tritt auf den 1. Januar 2013 die vom Bundesrat am 22. August 2012 verabschiedete „Verordnung über Zweitwohnungen“ als das in Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV angesprochene Ausführungsrecht in Kraft und löst − als Folge der intertemporalrechtlichen Regelung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV − das bisherige Recht ab. Aufgrund der Übergangsbestimmung zu Art. 75b BV (und aufgrund der Tatsache, dass nicht vor dem 1. Januar 2013 ein Art. 197 Ziff. 9 BV ersetzendes Ausführungsrecht in Kraft tritt), ergibt sich für das Verwaltungsgericht eindeutig, dass auch in jenen Gemeinden wie …, welche die kritische Grenze von 20 % Zweitwohnungen überschritten haben, im Jahr 2012 noch immer Baubewilligungen für Zweitwohnungen erteilt werden dürfen; dies, da bis zum 31. Dezember 2012 schweizweit noch das bestehende Recht gilt. Auch wenn nun die Initianten der Zweitwohnungsinitiative − und mit ihnen vermutlich auch einige Baueinsprecher − als Stichtag für den Baustopp lieber den Tag der Annahme der Initiative als den 1. Januar 2013 sähen, ist nicht von der Hand zu weisen, dass mit Art. 197 Ziff. 9 BV am 11. März 2012 auch eine entsprechende intertemporalrechtliche Norm vom Volk und den Ständen angenommen und damit eine übergangsrechtliche Regelung beschlossen wurde. Bei dem knappen Resultat, welches die Volksinitiative erzielte (50.6 % Ja-Stimmen gegenüber 49.4 % Nein-Stimmen; 12 3/2 befürwortende Stände gegenüber 8 3/2 ablehnenden Stände), ist noch nicht einmal auszuschliessen, dass ohne die intertemporalrechtliche Norm, welche in der Botschaft zur Initiative zur Sprache gebracht (BBl 2008 8757, 8764 f.) und in den amtlich publizierten Materialien (AS 2012 3627 f.) wie auch in den Abstimmungsunterlagen (Erläuterungen des Bundesrates zur Volksabstimmung vom 11. März 2012, S. 10) aufgeführt wurde, gar ein anderes Stimmresultat erzielt worden wäre. Hätten die Initianten ein Inkrafttreten der 20 %-Regel ab dem Tag der Annahme der Initiative durchsetzen wollen, wäre es für sie ein Leichtes gewesen, ein sofortiges Inkrafttreten im Initiativtext explizit festzuschreiben oder ganz einfach auf eine Übergangsregelung zu verzichten. Aus Sicht der Initianten der Volksinitiative - wie auch aus Sicht der Baueinsprecher bzw. Beschwerdeführer - mag es zu bedauern sein, dass ein absoluter Baustopp für Zweitwohnungen (in Gemeinden wie … mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %) erst am 1. Januar 2013 in Kraft tritt, doch haben es die Verfasser der Initiative selbst zu verantworten, dass mit der expliziten Nennung des 1. Januars in den Übergangsbestimmungen ein für den Baustopp verbindlicher Termin festgesetzt wurde. Vor dem Hintergrund, dass in der Gemeinde … offensichtlich keine Kontingentierungsregelung besteht, durfte die Gemeinde am 27. Juli 2012 demnach die angefochtene Baubewilligung erteilen, ohne dass sie eine entsprechende Anmerkung betreffend Erstwohnung im Grundbuch hätte verfügen müssen. Die Beschwerde ist demnach auch in diesem Punkt unbegründet und abzuweisen. 6. a) Demnach erweist sich der angefochtene Einspracheentscheid vom 27. Juli, mitgeteilt am 21. August 2012, der Beschwerdegegnerin 1 sowie die am 27. Juli 2012 erteilte Baubewilligung Nr. 23/2012 insgesamt als rechtens, was zur Abweisung der Beschwerde führt. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer (Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Diese haben die anwaltlich vertretene Bauherrschaft (Beschwerdegegner 2) zudem aussergerichtlich noch angemessen zu entschädigen (Art. 78 Abs. 1 VRG), wobei das Gericht ermessensweise eine Entschädigung von insgesamt Fr. 2‘500.-- (inklusive Mehrwertsteuer) für gerechtfertigt erachtet. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass und der Beschwerdegegnerin 1 wird folglich keine aussergerichtliche Entschädigung zugesprochen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3‘000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 485.-- zusammen Fr. 3‘485.-- gehen unter solidarischer Haftung zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Beschwerdeführer entschädigen … unter solidarischer Haftung aussergerichtlich mit Fr. 2‘500.-- (inkl. MWST).