<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00623</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214001&amp;W10_KEY=13013524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00623</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.03.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für ein herrschaftliches Einfamilienhaus: Besondere Gebäude, Mehrlängenzuschlag, Einordnung. Bei der architektonischen Selbständigkeit ist nicht nur massgebend, ob der betreffende Annexbau in seiner äusseren Erscheinung (räumliche Absetzung, Fassadengestaltung, Dachform bzw. -nutzung) von einem aussenstehenden Betrachter als eigenständiger Gebäudeteil wahrgenommen würde. Ebenso entscheidend ist, ob er bei einer Gesamtbetrachtung des Bauvorhabens noch als Besonderes Gebäude gewertet werden kann, was sich erst aus dem Zusammenspiel mit dem Hauptgebäude als Bezugsobjekt ergibt (E 3.3.1). Auslegung einer kommunalen Berechnungsvorschrift zur massgeblichen Fassadenlänge von nah beieinander liegenden Gebäuden beim Mehrlängenzuschlag (E. 4). Die Kognitionsunterschreitung durch das Baurerkursgericht hinsichtlich § 238 PBG (E. 5.4) führt zur Rückweisung der Angelegenheit (E. 5.5.1). Kognition des Baurekursgerichts bei fehlenden Ausführungen der Gemeinde zu einer kommunaler Dachgestaltungsvorschrift (E. 5.6). Teilweise Gutheissung und Rückweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANBAU">ANBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ARCHITEKTONISCHE SELBSTÃNDIGKEIT">ARCHITEKTONISCHE SELBSTÃNDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG">AUSLEGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNDUNGSMANGEL">BEGRÃNDUNGSMANGEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE GEBÃUDE">BESONDERE GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESTALTUNG">DACHGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSSPIELRAUM">ERMESSENSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSUNTERSCHREITUNG">ERMESSENSUNTERSCHREITUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FASSADENLÃNGE">FASSADENLÃNGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEFLÃGEL">GEBÃUDEFLÃGEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDELÃNGE">GEBÃUDELÃNGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDETEIL">GEBÃUDETEIL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HAUPTGEBÃUDE">HAUPTGEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITIONSUNTERSCHREITUNG">KOGNITIONSUNTERSCHREITUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MEHRLÃNGENZUSCHLAG">MEHRLÃNGENZUSCHLAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSAMMENRECHNUNG">ZUSAMMENRECHNUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 29 Abs. I BV</span><br/><span class="ungerade">§ 49 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 273 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 20 Abs. I VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 50 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22070" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00623</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. MÃ¤rz 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Robert Lauko. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baukommission KÃ¼snacht, vertreten durch RA E, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 11. Dezember 2012 erteilte die Baukommission KÃ¼snacht C die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch des bestehenden Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 und den Neubau eines Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 am F-Weg 03.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Den hiergegen von A erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 6. August 2013 ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 12. September 2013 beantragte A dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid sowie den Beschluss vom 11. Dezember 2012 aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung zu verweigern</span>,<span> unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Beschwerde- und das Rekursverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In seiner Vernehmlassung vom 1. Oktober 2013 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen, die Beschwerde abzuweisen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>In ihrer Beschwerdeantworten vom 31. Oktober bzw. 18. November 2013 schlossen C bzw. die Baukommission KÃ¼snacht auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Replik vom 17. Dezember 2013 bzw. Duplik vom 14. Januar 2014 hielten A und C an ihren jeweiligen AntrÃ¤gen fest</span>. Am 13. Februar 2014 reichte A eine Stellungnahme ein<span>.</span><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet werden soll, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (<span>RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32 </span>mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 20. Juni 2013 nahm das Baurekursgericht auf dem Lokal einen Delegationsaugenschein vor, nachdem es im Hinblick auf das VorgÃ¤ngerprojekt bereits am <span>4.</span></span><span> </span><span>Juli 2011 </span><span>einen <span>Abteilungsaugenschein </span>durchgefÃ¼hrt hatte. Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund des entsprechenden Protokolls, der Ã¼brigen Akten und der PlÃ¤ne mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, besteht kein Anlass fÃ¼r die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augen­scheins.</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der Beschwerdegegner 1 plant auf dem der Wohnzone</span> <span>W2/1.40 gemÃ¤ss Art. 19 Bau- und Zonenordnung der Gemeinde KÃ¼snacht 1994/2004</span>/2012<span> (BZO) zugeteilten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 den Abbruch des bestehenden Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 und die Errichtung eines Einfamilienhauses mit einer Doppelgarage, einem Schwimmbad und einer umfassenden Einfriedung in Form einer StÃ¼tzmauer. Projektiert ist ein insgesamt 25 m langes HauptgebÃ¤ude, das sich aus einem Mittelbau (zwei Vollgeschosse und ein anrechenbares Dachgeschoss) und einem eingeschossigen nordwestseitigen FlÃ¼gel (</span>"<span>KÃ¼chentrakt</span>"<span> mit Dachterrasse) zusammensetzt. An Letzteren schliesst sich ein dreiseitig eingewandeter und als Erweiterung des Sitzplatzes dienender Anbau von 4,5 m LÃ¤nge an. Dieser weist eine um 0,35 m tiefere HÃ¶he und eine gegenÃ¼ber dem "KÃ¼chentrakt" um 0,8 m zurÃ¼ckversetzte strassenseitige Flucht auf. Auf der SÃ¼dostseite des HauptgebÃ¤udes soll eine ebenfalls um 0,8 m zurÃ¼ckversetzte, 11 m lange Garage angebaut werden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Beim streitbetroffenen Projekt handelt es sich um die Ã¼berarbeitete Version eines Ã¤hnlichen Bauvorhabens der nÃ¤mlichen Bauherrschaft. Die dafÃ¼r erteilte Baubewilligung vom 8. Februar 2011 hob das Verwaltungsgericht mit Entscheid VB.2011.00648/00681 vom 13. Juni 2012 auf, weil die beiden GebÃ¤udeflÃ¼gel nicht als Besondere GebÃ¤ude qualifiziert werden konnten, sodass im Ergebnis verschiedene Bauvorschriften missachtet wurden (bestÃ¤tigt in BGr, 6. Februar 2013, 1C_41</span>7<span>/2013). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer beanstandet wie im vorangegangenen Verfahren die Annahme der Vorinstanzen, bei den SeitenflÃ¼geln des GebÃ¤udes (Sitzplatzerweiterung, Garage) handle es sich um Besondere GebÃ¤ude. Solche GebÃ¤ude mÃ¼ssten im VerhÃ¤ltnis zu HauptgebÃ¤ude "besonders" sein und dÃ¼rften nicht dessen Bestandteil bilden. HierfÃ¼r sei eine architektonische GesamtwÃ¼rdigung vorzunehmen; dass ein GebÃ¤udeteil zusÃ¤tzlich eine andere Materialisierung und eine andere Ã¤ussere Erscheinung aufweise, sei nicht hinreichend. PrÃ¤gend fÃ¼r das geplante GebÃ¤ude sei nach wie vor sein axialer Fassadenaufbau. Trotz der geringfÃ¼gigen Versetzung und der reduzierten HÃ¶he charakterisiere sich der gesamte NordwestflÃ¼gel mit KÃ¼che und Sitzplatzerweiterung als architektonische Einheit. Dies gelte umso mehr, als der sÃ¼dÃ¶stliche GebÃ¤udeflÃ¼gel das GegenstÃ¼ck dazu bilde. Qualifiziere man die SeitenflÃ¼gel richtigerweise als Teil des HauptgebÃ¤udes, verletze dieses die zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge, die Baumasse sowie die GrenzabstÃ¤nde.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Laut § 273 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gelten als Besondere GebÃ¤ude Bauten, die nicht fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind und deren grÃ¶sste HÃ¶he 4 m, bei SchrÃ¤gdÃ¤chern 5 m, nicht Ã¼bersteigt. In § 49 Abs. 3 PBG, wonach fÃ¼r solche Bauten in der Bau- und Zonenordnung von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abgewichen oder der Grenzbau erleichtert werden kann, ist von GebÃ¤uden und GebÃ¤ude<i>teilen</i> die Rede. Das Verwaltungsgericht hat sich mit dem Begriff der Besonderen GebÃ¤ude schon verschiedentlich befasst. In seinem Entscheid vom 7. Dezember 2000 (VB.2000.00304/00314 = RB 2000 Nr. 100 = BEZ 2001 Nr. 4) hielt es fest, dass fÃ¼r die Qualifikation einer Baute als Besonderes GebÃ¤ude deren fehlende objektive Eignung zum dauernden Aufenthalt von Personen ausschlaggebend sei und nicht die von der Bauherrschaft beabsichtigte bzw. in den PlÃ¤nen ausgewiesene Nutzung. ErfÃ¼llt ein GebÃ¤ude(teil) aufgrund seines Ausbaus die in § 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an Wohn-, Schlaf- und ArbeitsrÃ¤ume oder unterschreitet er diese nur unwesentlich, stellt er von vorherein kein Besonderes GebÃ¤ude dar. Trifft dies nicht zu, ist im Sinn einer GesamtwÃ¼rdigung zu prÃ¼fen, in welchem Ausmass der tatsÃ¤chliche Zustand den wohnhygienischen Anforderungen genÃ¼gt (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf,<span> ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011,</span> S. 743).</p> <p class="Urteilstext"><span>Entsprechend dem Wortlaut von § 49 Abs. 3 PBG geht die Rechtsprechung davon aus, dass Besondere GebÃ¤ude, sofern die Bau- und Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt, an HauptgebÃ¤ude angebaut werden dÃ¼rfen (VGr, 10. September 2003, VB.2003.00210, E. 2a, auch zum Folgenden; 7. Mai 2003, VB.2003.00069, E. 4). Voraussetzung ist, dass die Verbindung oder die NÃ¤he zu einem HauptgebÃ¤ude zusammen mit der Beschaffenheit des GebÃ¤udes (GrÃ¶sse, Befensterung, Isolation, Heizung und dergleichen) nicht dazu fÃ¼hrt, dass in einer als Besonderes GebÃ¤ude deklarierten Baute RÃ¤ume entstehen, die bei objektiver Betrachtungsweise zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind. Daher liegt kein Besonderes GebÃ¤ude mehr vor, wenn dessen Ausstattung eine solche Nutzung wÃ¤hrend des grÃ¶sseren Teils des Jahres erlaubt (vgl. BEZ 1988 Nr. 26 E. 3b) oder die Lage eines darin enthaltenen Raumes eine dauernde Nutzung erleichtert, weil durch eine direkte Verbindung zum HauptgebÃ¤ude mit seinem Einbezug in die Wohn- oder Arbeitsnutzung gerechnet werden muss (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 869). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Eine funktionale SelbstÃ¤ndigkeit des Besonderen GebÃ¤udes wird hingegen nicht verlangt; dieses darf auch der Wohn- oder Arbeitsnutzung des HauptgebÃ¤udes dienen, sofern es selber nicht zu solchen Zwecken genutzt werden kann (VGr, 7. November 2012, <span>VB.2012.00274, E. 2.4, auch zum Folgenden;</span> vgl. auch Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 870). </p> <p class="Erwgung2">An seiner im Entscheid vom 23. Mai 2007, VB.2006.00278, E. 9.2, geÃ¤usserten Auffassung, ein an ein HauptgebÃ¤ude angebautes Besonderes GebÃ¤ude mÃ¼sse optisch und funktionell selbstÃ¤ndig sein, hielt das Verwaltungsgericht mit Bezug auf die funktionelle SelbstÃ¤ndigkeit im Folgenden nicht fest (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.4; vgl. schon VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648/00681, E. 4.3, auch zum Folgenden). DemgegenÃ¼ber bekrÃ¤ftige es in den genannten Urteilen seine Rechtsprechung, wonach blosse Bestandteile von HauptgebÃ¤uden, auch wenn sie sich fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen nicht eignen, nicht willkÃ¼rlich zu Besonderen GebÃ¤uden erklÃ¤rt werden dÃ¼rfen. Deshalb ist in Anlehnung an die zur Abgrenzung zwischen HauptgebÃ¤uden auf der einen und An- und Nebenbauten auf der anderen Seite entwickelte Rechtsprechung eine gewisse konstruktive und architektonische SelbstÃ¤ndigkeit des Besonderen GebÃ¤udes zu verlangen (RB 1984 Nr. 111; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 870). In der Regel ergibt sich diese bereits aufgrund der gegenÃ¼ber HauptgebÃ¤uden geringeren GebÃ¤udehÃ¶he.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>In E. 5.3 des angefochtenen Rekursentscheids kritisiert das Baurekursgericht die vom Verwaltungsgericht im Urteil VB.2011.00648/00681 verwendete Begriffswahl. Diese sei unscharf, da dem Ausdruck "architektonisch" im Begriffspaar "konstruktive und architektonische SelbstÃ¤ndigkeit" kaum eine Bedeutung zukomme. Massgebend fÃ¼r die Qualifikation sei vielmehr das Erfordernis der konstruktiven SelbstÃ¤ndigkeit einerseits und der optischen SelbstÃ¤ndigkeit andererseits. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>DiesbezÃ¼glich ist zu bemerken, dass das Verwaltungsgericht bereits in RB 1968 Nr. 47 hinsichtlich der Abgrenzung von An- und Nebenbauten festhielt, dass es (allein) auf die Ã¤ussere Erscheinung <i>und</i> <i>das rÃ¤umliche VerhÃ¤ltnis zum</i> <i>HauptgebÃ¤ude</i> ankomme. Mit Urteil VB.2003.00210 vom 10. September 2003, E. 2a, hat es diese Abgrenzungskriterien sodann auf die Unterscheidung zwischen HauptgebÃ¤ude und Besonderem GebÃ¤ude Ã¼bertragen. Die erwÃ¤hnten Voraussetzungen lassen sich mit dem Begriff der optischen SelbstÃ¤ndigkeit nur unzureichend erfassen. Denn massgebend ist nicht nur, ob der betreffende Annexbau in seiner Ã¤usseren Erscheinung (rÃ¤umliche Absetzung, Fassadengestaltung, Dachform bzw. -nutzung usw.) von einem aussenstehenden Betrachter als eigenstÃ¤ndiger GebÃ¤udeteil wahrgenommen wÃ¼rde. Ebenso entscheidend ist, ob er bei einer <i>Gesamtbetrachtung</i> des Bauvorhabens noch als Besonderes GebÃ¤ude <i>gewertet</i> werden kann, was sich erst aus dem Zusammenspiel mit dem HauptgebÃ¤ude als Bezugsobjekt ergibt. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>FÃ¼r die architektonische SelbstÃ¤ndigkeit eines als Besonderes GebÃ¤ude bezeichneten GebÃ¤udeteils ist deshalb von erheblicher Bedeutung, was Ã¼berhaupt als HauptgebÃ¤ude gilt. Letzteres hÃ¤ngt in erster Linie von der Eignung der betreffenden RÃ¤umlichkeiten zum dauernden Wohnen ab (vgl. vorn E. 3.1). So wurde der im nordwestlichen GebÃ¤udeflÃ¼gel angesiedelte "KÃ¼chentrakt" bereits im ursprÃ¼nglichen Bauprojekt als bewohnbare Erweiterung des axial aufgebauten Mittelbaus geplant und gehÃ¶rte damit, auch wenn dies von aussen nicht ohne Weiteres erkennbar war, ebenfalls zum HauptgebÃ¤ude. Der an den "KÃ¼chentrakt" angehÃ¤ngten "Sitzplatzerweiterung" sprach das Verwaltungsgericht alsdann mangels optischer EigenstÃ¤ndigkeit (gleiche HÃ¶he, durchgehende Dachterrasse, einheitliches Fassadenbild auf der Strassenseite) die QualitÃ¤t als Besonderes GebÃ¤ude ab. Ausgehend vom so definierten HauptgebÃ¤ude, das Ã¼ber den eigentlichen Mittelbau hinaus den gesamten NordostflÃ¼gel umfasste, ging es nicht an, den weitgehend spiegelbildlich angeordneten SÃ¼dostflÃ¼gel als Besonderes GebÃ¤ude einzustufen (vgl. VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648/00681, E. 4.5.2 Abs. 2). Vielmehr erschien das GebÃ¤ude in seiner Gesamtheit als ein einziges, axial angelegtes HauptgebÃ¤ude und die vorgenommene Unterteilung in Haupt- und Besondere GebÃ¤ude als willkÃ¼rlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Mit dem Kriterium der architektonischen und der â kumulativ erforderlichen â konstruktiven SelbstÃ¤ndigkeit soll primÃ¤r eine missbrÃ¤uchliche Beanspruchung der in § 273 PBG gewÃ¤hrten Erleichterungen durch willkÃ¼rliche Unterteilung eines GebÃ¤udes verhindert werden. Erforderlich ist daher lediglich eine <i>gewisse</i> konstruktive und architektonische SelbstÃ¤ndigkeit, die sich, wie dargelegt, aus einer GesamtwÃ¼rdigung des Bauvorhabens ergeben muss (vgl. VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648/00681, E. 4.5.2). Hingegen ginge es zu weit, die Qualifikation als Besonderes GebÃ¤ude auf Anbauten zu beschrÃ¤nken, die ohne jegliche Anpassungen der baulichen Substanz des HauptgebÃ¤udes <span>auch weggelassen bzw. versetzt werden kÃ¶nnte</span>n (vgl. VGr, 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.8). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Bei der Beurteilung der Frage, ob einem GebÃ¤udeteil eine konstruktive und architektonische SelbstÃ¤ndigkeit zukommt, verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen Beurteilungsspielraum, in welchen das nach § 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkte Verwaltungsgericht nur eingreifen darf, wenn sich die WÃ¼rdigung der Baukommission als nicht mehr vertretbar erweist (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00274, E. 2.6). Entgegen dem Einwand des BeschwerdefÃ¼hrers prÃ¼fte das Baurekursgericht seinerseits die SelbstÃ¤ndigkeit der Sitzplatzerweiterung und der Garage ohne unzulÃ¤ssige EinschrÃ¤nkung seiner Kognition nach § 20 Abs. 1 VRG, auch wenn es in E. 5.3 in fine "der VollstÃ¤ndigkeit halber" auf den im zitierten Verwaltungsgerichtsurteil erwÃ¤hnten Beurteilungsspielraum der BaubehÃ¶rde hinwies (vgl. E. 5.4 in fine und 5.6 des Rekursentscheids). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Die Bauherrschaft nahm am ursprÃ¼nglichen Bauvorhaben in Reaktion auf das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 13. Juni 2012 eine Reihe von Anpassungen vor (vgl. E. 5.4 des Rekursentscheids). So wurde die strassenseitige Fasssade der "Sitzplatzerweiterung" um 0,8 m in Richtung SÃ¼dwesten zurÃ¼ckversetzt und bildet keine durchgehende Flucht mit dem HauptgebÃ¤ude mehr. Zudem ist die "Sitzplatzerweiterung" neu rund 35 cm niedriger als der "KÃ¼chentrakt", mit dem sie im Unterschied zum ersten Projekt auch keine gemeinsame Dachterrasse teilt. Ihre Nordostseite verfÃ¼gt Ã¼ber eine andere Materialisierung als der "KÃ¼chentrakt". Auf die vormals identischen strassenseitigen Fassadenabschnitte und die ovalen Fenster wurde verzichtet. Der erweiterte Sitzplatz verfÃ¼gt nun Ã¼ber eine eigenstÃ¤ndige SÃ¼dostmauer, womit seine konstruktive SelbstÃ¤ndigkeit noch verstÃ¤rkt wird. Da er nur dreiseitig eingewandet und in sÃ¼dwestlicher Richtung vollstÃ¤ndig offen ist, ist er fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen von vornherein ungeeignet. </p> <p class="Urteilstext"><span>Entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers charakterisiert sich der NordwestflÃ¼gel des GebÃ¤udes mit "KÃ¼chentrakt" und "Sitzplatzerweiterung" demnach nicht mehr als architektonische Einheit. Bereits aufgrund der verminderten Dimensionen und des Verzicht</span>s<span> auf die durchgehende Dachterrasse setzt sich die "Sitzplatzerweiterung" erkennbar vom "KÃ¼chentrakt" ab (vgl. auch E. 5.4 des Rekursentscheids). WÃ¤hrend </span>sie<span> vom Garten aus betrachtet schon durch ihre Offenheit auffÃ¤llt, ist nunmehr auch die strassenseitige Fassade des NordwestflÃ¼gels entsprechend den unterschiedlichen Funktionen gestaltet und enthÃ¤lt namentlich kein Fenster mehr, das den Eindruck einer durchgehenden RÃ¤umlichkeit erwecken kÃ¶nnte. Im Gegenteil wird durch das viereckige KÃ¼chenfenster der Zusammenhang der "KÃ¼chenerweiterung" zum Mittelbau betont, der im Erdgeschoss Ã¼ber gleichgestaltete Fenster verfÃ¼gt. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Als zutreffend erweist sich sodann die vorinstanzliche WÃ¼rdigung im Hinblick auf das sÃ¼dÃ¶stlich angebaute und als solches erkennbare GaragengebÃ¤ude. Es kann auf E. 5.5 des Rekursentscheids verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 Abs. 1 VRG), welche der BeschwerdefÃ¼hrer nicht substanziiert bestreitet. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.8 </b>Nachdem sich die beiden GebÃ¤udeflÃ¼gel in mehrfacher Hinsicht voneinander unterscheiden, zeichnet sich das Ã¼berarbeitete Projekt nicht mehr durch eine weitgehend spiegelsymmetrische Anlage aus. Der axiale Aufbau beschrÃ¤nkt sich nunmehr auf den Mittelbau, der zusammen mit der Ã¤hnlich befensterten "KÃ¼chenerweiterung" das HauptgebÃ¤ude bildet. Die auf beiden Seiten anschliessenden Anbauten erscheinen dagegen nicht mehr als dessen Fortsetzung, sondern folgen einem eigenstÃ¤ndigen Gestaltungskonzept. Es ist deshalb nicht rechtsverletzend, wenn sie die Vorinstanzen als Besondere GebÃ¤ude erachten. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.9 </b>Dass das Projekt vom Beschwerdegegner 1 mit dem Ziel Ã¼berarbeitet wurde, in den Genuss der von § 273 PBG gewÃ¤hrten Erleichterungen zu kommen, spielt keine Rolle, da das Bauvorhaben als solches und nicht die BeweggrÃ¼nde der Bauherrschaft Gegenstand der baurechtlichen Beurteilung bildet. Eine missbrÃ¤uchliche Beanspruchung der Erleichterungen muss vielmehr am Bauvorhaben selbst ablesbar sein, damit von einer willkÃ¼rlichen Unterteilung ausgegangen werden kann (vgl. vorn E. 3.4).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">FÃ¼r den Fall, dass die Sitzplatzerweiterung und die Garage als Besondere GebÃ¤ude gewertet wÃ¼rden, rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer eine Verletzung der GrenzabstÃ¤nde gegenÃ¼ber den sÃ¼dwestlichen NachbargrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 04 und 05. Art. 21a Abs. 3 BZO bestimme in Abweichung von § 25 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV), dass alle GebÃ¤ude, deren GebÃ¤udeabstand 10 m unterschreite, fÃ¼r die Berechnung des MehrlÃ¤ngenzuschlags zusammengerechnet werden mÃ¼ssten. Art. 21a Abs. 3 BZO unterscheide dabei nicht zwischen Hauptbauten und NebengebÃ¤uden, weshalb auch die SeitenflÃ¼gel des vorliegenden Bauvorhabens als Besondere GebÃ¤ude zu berÃ¼cksichtigen seien. Art. 21a Abs. 2 BZO, der in der hier fraglichen Zone einen MehrlÃ¤ngenzuschlag fÃ¼r FassadenlÃ¤ngen festsetze, mache nÃ¤mlich nur dann Sinn, wenn bei der Anwendung von Abs. 3 auch die Besonderen GebÃ¤ude miteinbezogen wÃ¼rden. Da die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge fÃ¼r HauptgebÃ¤ude in den zweigeschossigen Wohnzonen 25 m betrage, kÃ¤me Art. 21a Abs. 2 BZO ansonsten gar nie zur Anwendung und wÃ¤re sinnlos. Denn sobald die Fassaden zweier GebÃ¤ude zusammenzurechnen seien, komme nicht bloss der MehrlÃ¤ngenzuschlag zur Anwendung, sondern dÃ¼rfe nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (VB.2009.000659) auch die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge â hier von 25 m â nicht Ã¼berschritten werden. Daran Ã¤ndere auch die unverbindliche und keinen Bestandteil der Bau- und Zonenordnung bildende Wegleitung der Gemeinde KÃ¼snacht nichts.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss Art. 19 BZO ist in der Wohnzone W2/1.40 ein Grundgrenzabstand von 7 m einzuhalten. Art. 21a Abs. 2 BZO sieht dabei fÃ¼r die betreffende Zone einen MehrlÃ¤ngenzuschlag im Sinn von §§ 23 ff. ABV um die HÃ¤lfte der MehrlÃ¤nge vor, sofern die FassadenlÃ¤nge mehr als 25 m betrÃ¤gt. Ferner enthÃ¤lt Art. 21a Abs. 3 BZO eine Berechnungsvorschrift zur massgeblichen FassadenlÃ¤nge:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Bei der Berechnung der fÃ¼r die MehrlÃ¤ngenzuschlÃ¤ge massgeblichen FassadenlÃ¤ngen werden die FassadenlÃ¤ngen von GebÃ¤uden, deren GebÃ¤udeabstand 10.00 m unterschreitet, zusammengerechnet."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Fraglich ist, ob Besondere GebÃ¤ude und damit auch das GaragengebÃ¤ude sowie die "Sitzplatzerweiterung" von der zitierten Vorschrift erfasst werden, womit der Grenzabstand zu den sÃ¼dwestlichen NachbargrundstÃ¼cken offensichtlich Ã¼berschritten wÃ¼rde. Nach Ansicht der Beschwerdegegnerschaft bezieht sich Art. 21a Abs. 2 BZO nicht auf § 25 ABV, sondern bildet eine abweichende Regelung im Sinn von § 27 Abs. 2 ABV, wonach d</span><span>ie Bau- und Zonenordnung bestimmen kann, dass die fÃ¼r den MehrlÃ¤ngenzuschlag massgeblichen FassadenlÃ¤ngen von benachbarten HauptgebÃ¤ude</span><span>n</span><span> zusammengerechnet werden, wenn der GebÃ¤udeabstand ein bestimmtes Mass unterschreitet. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestimmung. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Interpretationen mÃ¶glich, so muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden unter BerÃ¼cksichtigung aller Auslegungselemente (BGE 131 II 697 E. 4, mit Hinweisen und auch zum Folgenden). Abzustellen ist dabei namentlich auf die Entstehungsgeschichte der Norm und ihren Zweck sowie auf die Bedeutung, die der Norm im Zusammenhang mit anderen Bestimmungen zukommt. Die Gesetzesmaterialien dienen besonders bei neueren Texten als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen (BGE 130 II 202 E. 5.1). Das Bundesgericht sowie auch das Verwaltungsgericht haben sich bei der Auslegung von Erlassen stets von einem Methodenpluralismus leiten lassen und nur dann allein auf das grammatische Element abgestellt, wenn sich daraus zweifelsfrei die sachlich richtige LÃ¶sung ergab (BGE 124 II 372 E. 5 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Art. 21a Abs. 3 BZO spricht lediglich von "GebÃ¤uden", ohne zu prÃ¤zisieren, ob nur HauptgebÃ¤ude oder auch Besondere GebÃ¤uden von der Zusammenrechnung betroffen sind. DemgegenÃ¼ber hÃ¤lt die Wegleitung zur Bau- und Zonenordnung 1994 mit Teilrevision 2004 auf S. 24 als ErlÃ¤uterung ausdrÃ¼cklich fest, dass Besondere GebÃ¤ude bei der Berechnung der FassadenlÃ¤nge und damit des MehrlÃ¤ngenzuschlags ausser Betracht fallen. DarÃ¼ber hinaus legt die offenbar an den Wortlaut von § 27 Abs. 2 ABV angelehnte Formulierung ("fÃ¼r die MehrlÃ¤ngenzuschlÃ¤ge massgeblichen FassadenlÃ¤ngen") nahe, dass sich Art. 21a Abs. 3 BZO auf die genannte Bestimmung und nicht auf § 25 ABV bezieht. GemÃ¤ss letzterer Vorschrift fallen Besondere GebÃ¤ude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG bei der Berechnung des MehrlÃ¤ngenzuschlags ausser Betracht, sofern die Bau- und Zonenordnung nicht etwas anderes bestimmt. Nachdem Besondere GebÃ¤ude mangels anderer Regelung in der Bau- und Zonenordnung fÃ¼r den MehrlÃ¤ngenzuschlag nicht zu berÃ¼cksichtigen sind, hÃ¤tte sie der kommunale Gesetzgeber der Zusammenrechnung aller Voraussicht nach explizit unterstellt, falls er von der gesetzgeberischen Grundkonzeption hÃ¤tte abweichen wollen. Die Gesetzessystematik wie auch die Materialien sprechen somit dafÃ¼r, Art. 21a Abs. 3 BZO nur auf HauptgebÃ¤ude anzuwenden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Zu prÃ¼fen bleibt, ob dem MehrlÃ¤ngenzuschlag nach Art. 21a Abs. 2 BZO noch ein sinnvoller Anwendungsbereich verbleibt, wenn lediglich die FassadenlÃ¤ngen von <i>Haupt</i>gebÃ¤uden, deren Abstand 10 m unterschreitet, zu addieren sind. Richtig bemerkt der BeschwerdefÃ¼hrer, dass die Bestimmung gemÃ¤ss Wegleitung, S. 24, nur fÃ¼r die zweigeschossigen Wohnzonen gilt, in denen HauptgebÃ¤ude nur eine GebÃ¤udelÃ¤nge von hÃ¶chstens 25 m aufweisen dÃ¼rfen (vgl. Art. 19 BZO). Damit dÃ¼rfte sich der Anwendungsbereich von Art. 21a Abs. 2 BZO von vornherein auf Situationen beschrÃ¤nken, in denen mehrere benachbarte GebÃ¤ude betroffen sind, zumal der MehrlÃ¤ngenzuschlag erst ab einer FassadenlÃ¤nge von 25 m zum Zug kommt. DemgegenÃ¼ber erweist sich die beschwerdefÃ¼hrerische Interpretation des Urteils VB.2009.000659 vom 16. Juni 2010 (= BEZ 2010 Nr. 30), wonach weniger als 10 m voneinander entfernte HauptgebÃ¤ude (in jedem Fall) auch zur Ermittlung der hÃ¶chstzulÃ¤ssigen <i>GebÃ¤ude</i>lÃ¤nge zusammenzurechnen seien, als unzutreffend. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Das Verwaltungsgericht erblickte im zitierten Urteil aufgrund der fÃ¼r die geschlossene Bauweise zwingend zu statuierenden GebÃ¤udegesamtlÃ¤nge und der Tatsache, dass diese nicht durch private NÃ¤herbaurechtsvereinbarungen abÃ¤nderbar sei, eine RegelungslÃ¼cke im Hinblick auf die Zusammenrechnung von GebÃ¤uden, die den kantonalen MindestgebÃ¤udeabstand von 7 m unterschreiten. Aus RÃ¼cksicht auf die abweichende Rechtswirklichkeit nahm es allerdings nur mit ZurÃ¼ckhaltung eine LÃ¼ckenfÃ¼llung vor: Bestimme die kommunale Bau- und Zonenordnung in Anwendung von § 27 Abs. 2 ABV hinsichtlich des MehrlÃ¤ngenzuschlags eine Zusammenrechnung der FassadenlÃ¤nge, wenn der GebÃ¤udeabstand ein bestimmtes Mass unterschreite, kÃ¶nne davon ausgegangen werden, dass der (kommunale) Gesetzgeber das gleiche Mass fÃ¼r die Zusammenrechnung von GebÃ¤uden bei Ermittlung der GebÃ¤udelÃ¤nge bestimmt hÃ¤tte. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Diese Schlussfolgerung erscheint in der vorliegenden Situation schon deswegen nicht angebracht, weil die Wegleitung zur BZO auf S. 32 â im Unterscheid zur damals beurteilten Bau- und Zonenordnung von <span>Affoltern am Albis â </span>die geschlossene Ãberbauung explizit als einseitig oder mehrseitige zusammengebaute oder an die Grenze gestellte GebÃ¤ude definiert, womit eine planwidrige UnvollstÃ¤ndigkeit im Hinblick auf lediglich nah beieinander liegende GebÃ¤ude auszuschliessen ist. Diese sind in der Gemeinde KÃ¼snacht hinsichtlich der GebÃ¤udelÃ¤nge folglich nicht in einer Weise zu behandeln, als wÃ¤ren sie in geschlossener Bauweise erstellt worden. Die GebÃ¤udelÃ¤ngen sind deshalb auch dann nicht zu addieren, wenn der Abstand zwischen den GebÃ¤uden weniger als 10 m betrÃ¤gt. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Damit verbleibt fÃ¼r den MehrlÃ¤ngenzuschlag nach Art. 21a Abs. 2 und 3 BZO, der bei benachbarten GebÃ¤uden, die fÃ¼r sich genommen nicht erfasst wÃ¤ren, erst bei Unterschreitung eines gegenseitigen Abstands von 10 m eingreift, ein eigenstÃ¤ndiger Anwendungsbereich. Auch der Normzweck legt insofern keine Anwendung der Vorschrift auf Besondere GebÃ¤ude nahe. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Wie in E. 6.3 des Rekursentscheids zutreffend festgehalten, sind die Sitzplatzerweiterung und die Garage fÃ¼r die Berechnung der fÃ¼r den MehrlÃ¤ngenzuschlag massgeblichen FassadenlÃ¤nge demnach nicht zu berÃ¼cksichtigen, weshalb ein MehrlÃ¤ngenzuschlag fÃ¼r das Bauvorhaben entfÃ¤llt. Die RÃ¼ge der Grenzabstandsverletzung erweist sich daher als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Schliesslich moniert der BeschwerdefÃ¼hrer, das Bauvorhaben ordne sich nicht befriedigend in seine bauliche Umgebung ein. Die aus VersatzstÃ¼cken des Villenbaus des 19. und des frÃ¼hen 20. Jahrhunderts bestehende GebÃ¤udeanlage weise keinerlei Bezug zum vorhandenen Bebauungsbild des Quartiers auf. Es handle sich um eine kulissenhafte Abbildung einer persÃ¶nlichen Idealvorstellung einer "Villa". Das im Quartier vorhandene Grundmuster, welches Ein- und Durchblicke aus dem Ã¶ffentlichen Raum in die GÃ¤rten erlaube, werde durch die Aufreihung der Neubauten entlang des F-Wegs nicht weitergefÃ¼hrt. Die Vorinstanz berufe sich zu Unrecht auf den erheblichen Beurteilungs- und Ermessensspielraum der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG bzw. Art. 22 BZO und unterschreite damit die ihr zukommende Kognition.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben. § 238 Abs. 1 PBG stellt eine positive Ã¤sthetische Generalklausel dar, die nicht bloss eine Verunstaltung verbietet, sondern eine positive Gestaltung verlangt (BGr, 16. Mai 2008, 1C_346/2007, E. 3.3.1; VGr, 6. Oktober 2010, VB.2009.00604, E. 5.3). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2; VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa). Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2. MÃ¤rz 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Nach der langjÃ¤hrigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der Gemeinde aufgrund der ihr durch Art. 85 Abs. 1 KV eingerÃ¤umten Autonomie bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu, was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben wurde (VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.2 mit Hinweisen; <span>Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999</span>, § 20 N. 19). Die Entwicklung von GrundsÃ¤tzen, wie dieser Handlungsspielraum zu fÃ¼llen ist, fÃ¤llt jedenfalls grundsÃ¤tzlich in die Kompetenz der kantonalen (Rechtsmittel-)Instan­zen: Im Zusammenhang mit der Anwendung von § 238 PBG ist dabei von einer "allgemeinen Konkretisierung" der Ã¤sthetischen Generalklausel die Rede (vgl. Arnold Marti, Bemerkungen zum Entscheid des Bundesgerichts vom 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 437 ff.). Darunter werden die von der Rechtsprechung entwickelten Regeln verstanden, wie diejenige, dass mit der Einordnungsbestimmung in der Regel nicht die Ãbernahme von in der baulichen Umgebung bereits vorhandenen Bauformen verlangt werden kann, oder dass § 238 PBG grundsÃ¤tzlich keine Handhabe bietet, die AusschÃ¶pfung der nach der Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssigen BaumÃ¶glichkeiten zu untersagen, wenn die in der Umgebung bestehenden Bauten diese nicht voll ausschÃ¶pfen (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 652 ff.). </p> <p class="Erwgung2"><span>DemgegenÃ¼ber </span>obliegt es den Gemeinden, § 238 PBG und die darin verwendeten offenen Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2.2, auch zum Folgenden). Mit der BegrÃ¼ndung ihres Entscheids berÃ¼cksichtigt die kommunale BaubehÃ¶rde die fÃ¼r die Beurteilung relevante bauliche Umgebung und fÃ¼hrt die Gesichtspunkte an, an denen sie die Einordnung des Bauprojekts misst.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>Aufgrund des Wortlauts von § 20 Abs. 1 VRG ist das Baurekursgericht nicht nur zur ÃberprÃ¼fung der RechtmÃ¤ssigkeit, sondern auch der Angemessenheit kommunaler Entscheide befugt. Nach der frÃ¼heren Rechtsprechung hatte sich die Rekursinstanz bei der ÃberprÃ¼fung kommunaler Einordnungsentscheide aufgrund der verfassungsrechtlichen garantierten Gemeindeautonomie ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen (vgl. VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.2). Das Baurekursgericht schritt praxisgemÃ¤ss erst ein, wenn <span>die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der BaubehÃ¶rde sachlich nicht mehr vertretbar war bzw. wenn sich die vorinstanzliche ErmessensausÃ¼bung als offensichtlich unvertretbar erwies.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>Mit dem Urteil VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013 leitete das Verwaltungsgericht eine PraxisÃ¤nderung ein, wonach zwischen der Gemeindeautonomie und dem verfassungsmÃ¤ssigen Anspruch auf AusschÃ¶pfung der ÃberprÃ¼fungsbefugnis im Sinn eines mÃ¶glichst schonenden Ausgleichs der verschiedenen Verfassungs- und Grundrechtsinteressen praktische Konkordanz herzustellen sei. Eine im Baurekursverfahren generell erhÃ¶hte gerichtliche Eingriffsschwelle bzw. eine blosse ÃberprÃ¼fung der Vertretbarkeit des Einordnungsentscheids vermag diesen Voraussetzungen nicht zu genÃ¼gen. Denn das Baurekursgericht ist, wie jede Rechtsmittelinstanz, nicht nur berechtigt, sondern grundsÃ¤tzlich auch verpflichtet, seine gesetzlich festgelegte ÃberprÃ¼fungsbefugnis voll auszuschÃ¶pfen (VGr, 8. Februar 2006, VB.2005.00515, E. 2). </p> <p class="Erwgung3">Das Baurekursgericht muss den Einordnungsentscheid demnach rechtlich wie faktisch wirksam Ã¼berprÃ¼fen. Es ist in seiner Angemessenheitskontrolle jedoch insofern beschrÃ¤nkt, als es die Einordnung des Bauvorhabens nicht vÃ¶llig frei und unbesehen des angefochtenen Bauentscheids wÃ¼rdigen darf. Vielmehr muss die ÃberprÃ¼fung unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der EntscheidgrÃ¼nde erfolgen. Das Baurekursgericht hat sich dabei mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie von der BaubehÃ¶rde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt wurden. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>In E. 10.2.1 Abs. 3 des Rekursentscheids hielt das Baurekursgericht in Ãbereinstimmung mit der frÃ¼heren Gerichtspraxis zu seiner eigenen Kognition fest, dass es eine noch vertretbare Wertung der Gemeinde nicht durch eine andere Wertung ersetze und dann eingreife, wenn die Unhaltbarkeit des vorinstanzlichen Entscheids offensichtlich sei. Im Folgenden ging das Gericht davon aus, dass es die von ihm als vertretbar erachtete BegrÃ¼ndung der Beschwerdegegnerin 2 zu respektieren habe (vgl. E. 10.4 des Rekursentscheids). Darin liegt nach dem Gesagten eine unzulÃ¤ssige Kognitionsunterschreitung und ein Verstoss gegen <span>§ 20 Abs. 1 VRG sowie Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. Juni 1999 (vgl. VGr, 17. Dezember 2013, </span>VB.2013.00468, E. 4.4)<span>.</span> </p> <p class="Erwgung2">Der Rekursentscheid erweist sich insofern als rechtsfehlerhaft und ist aufzuheben (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Es stellt sich die Frage, ob das Verwaltungsgericht im Sinn von § 63 Abs. 1 VRG selbst entscheiden oder die Sache im Sinn von § 64 Abs. 1 VRG zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckweisen soll. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.1 </b>Die Kognition des Verwaltungsgerichts beschrÃ¤nkt sich grundsÃ¤tzlich auf eine Rechts- und Sachverhaltskontrolle; die RÃ¼ge der Unangemessenheit ist in der Regel nicht zulÃ¤ssig (§ 50 VRG). Diese Kognition unterscheidet sich in massgeblicher Weise von derjenigen des Baurekursgerichts, das die umstrittene Einordnung des Bauprojekts nach § 238 Abs. 1 PBG auf Angemessenheit hin beurteilen kann und muss. Die NichtausschÃ¶pfung einer gegenÃ¼ber der verwaltungsgerichtlichen ÃberprÃ¼fungsbefugnis weiter gehenden Kognition durch die Vorinstanz fÃ¼hrt deshalb grundsÃ¤tzlich zu einer RÃ¼ckweisung der Sache (vgl. VGr, 6. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00644, E. 3). Zwar kann es sich bei klarer Sachlage aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden aufdrÃ¤ngen, dass das Verwaltungsgericht mit der gleichen ÃberprÃ¼fungsbefugnis Ã¼ber die Einordnung entscheidet, wie sie der Vorinstanz zugestanden hÃ¤tte (vgl. VGr, 23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 4.4). Zumindest in GrenzfÃ¤llen, in denen die ausgeÃ¼bte Kognition ergebnisrelevant sein kann, muss es jedoch bei einer RÃ¼ckweisung an das Baurekursgericht als Fachgericht sein Bewenden haben. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.2 </b>Das Baurekursgericht setzte sich in E. 10.4 des Rekursentscheids mit dem Einfluss nicht alltÃ¤glicher Gestaltungselemente und eines neueren architektonischen Zeitgeistes auf das streitbetroffene Quartier auseinander und erachtete sich im Rahmen der Vertretbarkeitskontrolle an diese von der Gemeinde offenbar bewusst ermÃ¶glichte Entwicklung gebunden. Es ist nicht auszuschliessen, dass die Vorinstanz bei AusschÃ¶pfung ihrer Kognition anders urteilen wÃ¼rde. Die Sache ist demnach in teilweiser Gutheissung der Beschwerde zu neuem Entscheid an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. Dieses wird mit der in E. 5.3.2 umschriebenen Kognition zu Ã¼berprÃ¼fen haben, ob das geplante Einfamilienhaus den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG entspricht. Ob das Baurekursgericht in Anbetracht der beschwerdefÃ¼hrerischen Argumentation, wonach der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde in Einordnungsfragen kein Ermessensspielraum zustehe, seiner BegrÃ¼ndungspflicht nachgekommen ist, kann damit offenbleiben.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Die RÃ¼ckweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz drÃ¤ngt sich noch aus einem weiteren Grund auf.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.6.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gte in seinem Rekurs vom 28. Januar 2013, Ziff. II.4c, einen Verstoss gegen die gestalterischen Anforderungen von Art. 22 Abs. 1 und Abs. 4 SÃ¤tze 1 und 3 BZO durch die geplanten Dachaufbauten bzw. Lukarnen. Dazu hielt die Vorinstanz â wie bereits in E. 11.7 ihres Rekursentscheids vom 19. September 2011 zum VorgÃ¤ngerprojekt â lediglich fest, dass es sich bei den in Art. 22 BZO definierten Dachgestaltungsvorschriften um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht handle, bei dessen Anwendung ihr ein erheblicher Beurteilungs- und Ermessensspielraum zustehe und sie sich entsprechend ZurÃ¼ckhaltung auferlege. Eine inhaltliche Auseinandersetzung mit den EinwÃ¤nden des BeschwerdefÃ¼hrers erfolgte nicht.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.6.2 </b>UnabhÃ¤ngig von ihrer mangelhaften BegrÃ¼ndung erweist sich die vorinstanzliche ErwÃ¤gung als unzutreffend. Denn die Gemeinde kann sich nur dann auf ihren geschÃ¼tzten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie davon auch tatsÃ¤chlich Gebrauch macht und in pflichtgemÃ¤sser AbwÃ¤gung aller in der Sache erheblichen Interessen und Argumente entscheidet (VGr, 21. November 2012, <span>VB.2012.00365, </span>E. 3.1, auch zum Folgenden). Durch eine ausreichende BegrÃ¼ndung ist dieses AbwÃ¤gen der massgeblichen Elemente in nachvollziehbarer Weise zu belegen. Fehlt eine solche BegrÃ¼ndung der angefochtenen Anordnung, so kann sich die kommunale BehÃ¶rde nicht auf ihren besonderen Beurteilungsspielraum berufen und das Baurekursgericht ist nicht nur berechtigt, sondern auch ver­pflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens uneingeschrÃ¤nkt zu prÃ¼fen (RB 1991 Nr. 2 mit Hinweisen; Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. A., Bern 2009, § 26 Rz. 38â40). </p> <p class="Erwgung3"><b>5.6.3 </b>Der streitbetroffene Beschluss der Beschwerdegegnerin vom 11. Dezember 2012 enthÃ¤lt, ebenso wie die ursprÃ¼ngliche Baubewilligung vom 8. Februar 2011, keinerlei AusfÃ¼hrungen zur Vereinbarkeit der geplanten Dachgestaltung mit Art. 22 Abs. 1 und Abs. 4 BZO. Auch in ihrer Rekursvernehmlassung vom 28. MÃ¤rz 2013 ging die Beschwerdegegnerin auf die Einhaltung der betreffenden Gestaltungsvorschriften nicht konkret ein, sondern begnÃ¼gte sich mit allgemeinen AusfÃ¼hrungen zur Dachgestaltung (vgl. auch die Rekursvernehmlassung vom 26. Mai 2011 zum VorgÃ¤ngerprojekt). Unter diesen UmstÃ¤nden wÃ¤re das Baurekursgericht nach dem Gesagten verpflichtet gewesen, das Bauvorhaben mit Bezug auf Art. 22 BZO unter Einsatz seiner uneingeschrÃ¤nkten Kognition zu Ã¼berprÃ¼fen. Dies wird das Gericht in seinem neuen Entscheid nachzuholen haben.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Demnach ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und die Sache im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Da der BeschwerdefÃ¼hrer mit seinem Antrag nur teilweise durchdringt, rechtfertigt es sich, </span><span>ihm </span><span>die Gerichtskosten zur HÃ¤lfte und der Beschwerdegegnerschaft je zu einem Viertel aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG; vgl. Kaspar PlÃ¼ss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 13 N. 53). Ãber die Verlegung der Rekurskosten wird das Baurekursgericht im neuen Rechtsgang zu entscheiden haben. ParteientschÃ¤digungen sind bei diesem Ausgang des Verfahrens keine zuzusprechen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Im Rahmen der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein RÃ¼ckweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischen</span><span>­</span><span>entscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art.</span><span> </span><span>93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17.</span><span> </span><span>Juni 2005 erfÃ¼llt sind (BGE 133 II 409 E.</span><span> </span><span>1.2, S.</span><span> </span><span>402 unten).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 6. August 2013 wird aufgehoben und die Sache im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Baurekursgericht zurÃ¼ckgewiesen. Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 170.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'170.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer zur HÃ¤lfte und der Beschwerdegegnerschaft je zu einem Viertel auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:â¦</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>