<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00484</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205628&amp;W10_KEY=4467136&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00484</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 25.01.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 14.08.2006 gutgeheissen und den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufgehoben.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Befehl</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Überschreitung der zulässigen Kniestockhöhe.<br/>Legitimation der Gemeinde: Der Vollzug von baurechtlichen Normen ist klarerweise eine Aufgabe der Gemeinde, weshalb die Beschwerdelegitimation der Gemeinde ohne weiteres bejaht werden kann (E. 2.2).<br/>Rechtswidrigkeit der Dachaufstockung: Für die Höhe des Kniestocks sind grundsätzlich die konstruktiv wesentlichen Bauteile massgebend (E. 4.2.1). - Vorliegend hat der Beschwerdeführer an den traufseitigen Aussenwänden des Dachgeschosses eine Innen-Deckenverkleidung angebracht, die keinerlei konstruktive Funktion hat. Wie die Vorinstanz richtig ausführt, ist es offensichtlich, dass die Abdeckung allein deshalb angebracht wurde, um das Satteldach anzuheben. Dadurch wird nicht nur die begehbare Fläche vergrössert, sondern auch ein anderer räumlicher Eindruck vermittelt. Die Vorinstanzen haben zu Recht festgehalten, dass das streitbetroffene Geschoss nach der Begriffsbestimmung von § 275 Abs. 2 PBG kein Dachgeschoss darstellt, sondern als ein unzulässiges Vollgeschoss zu qualifizieren ist (E. 4.2.1).<br/>Herbeiführung des rechtmässigen Zustands: Die Abweichung vom gesetzesmässigen Zustand ist schwer wiegend, weil die Baute ein unzulässiges Vollgeschoss aufweist. Die Abweichung vom Kniestockmass ist erheblich, insbesondere auch dann, wenn man die Auswirkungen auf die Firsthöhe berücksichtigt; mit einem gesetzesmässigen Kniestock von maximal 90 cm und der Dachneigung von 45 Grad wäre der First nämlich rund 85 cm weniger hoch gewesen. - Die von der Vorinstanz vorgeschlagenen Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sind nicht "milder" und völlig ungeeignet. Weder die Aufdoppelung des Bodens noch des Dachs würde am Kniestockmass etwas ändern und nicht zur Folge haben, dass das zulässige oberste Vollgeschoss begriffsmässig wieder als Dachgeschoss definiert werden könnte. Die von der Behörde verlangte Änderung des Dachs (mit der maximal zulässigen Kniestockhöhe von 90 cm) ist nicht nur die geeignete Massnahme, sie istauch aus Gründen der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung erforderlich (E. 5.3). Abweisung (vereinigt mit VB.2005.00489)</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCHBEFEHL">ABBRUCHBEFEHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFSTOCKUNG">AUFSTOCKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUVERWEIGERUNG">BAUVERWEIGERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESCHOSS">DACHGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KNIESTOCKHÃHE">KNIESTOCKHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION DER GEMEINDE">LEGITIMATION DER GEMEINDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MESSWEISE">MESSWEISE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTMÃSSIGER ZUSTAND">RECHTMÃSSIGER ZUSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VOLLGESCHOSS">VOLLGESCHOSS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 29 Abs. II ABauV</span><br/><span class="gerade">§ 275 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 21 VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 21 lit. b VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">RB 2006 Nr. 70</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 15. MÃ¤rz 2004 erteilte der Gemeinderat Niederglatt B unter dem Vorbehalt der Einreichung von RevisionsplÃ¤nen die baupolizeiliche Bewilligung fÃ¼r eine Dachaufstockung, Balkonerweiterung und den Liftanbau beim bestehenden Mehrfamilienhaus (Kat.-Nr. 01), L-Strasse in Niederglatt. Mit Beschluss vom 10. Mai 2004 bewilligte der Gemeinderat die eingereichten RevisionsplÃ¤ne.</p> <p class="Urteilstext">AnlÃ¤sslich der Schlusskontrolle vom 17. Februar 2005 stellte das kommunale Kontrollorgan fest, dass die KniestockhÃ¶he gegenÃ¼ber dem bewilligten Bauprojekt angehoben worden war und um ca. 20 cm Ã¼berschritten werde. Damit werde das Dachgeschoss zum Vollgeschoss, was gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung Niederglatt vom 7. Dezember 1990 (BZO) nicht zulÃ¤ssig sei. Mit Beschluss vom 4. April 2005 verweigerte der Gemeinderat Niederglatt die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Abweichung von der KniestockhÃ¶he (Dispositiv Ziffer 1). Im Weiteren ordnete er unter Androhung der Ersatzvornahme auf Kosten des Bauherrn im Unterlassungsfall an, dass bis spÃ¤testens 30. September 2005 das Dach so zu Ã¤ndern sei, dass die KniestockhÃ¶he von 90 cm nicht Ã¼berschritten werde (Dispositiv Ziffer 2).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob B am 9. Mai 2005 Rekurs an die Baurekurskommission I und beantragte die vollumfÃ¤ngliche Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Die Baurekurskommission I hiess mit Rekursentscheid vom 2. September 2005 den Rekurs im Sinn von Ziffer 5 der ErwÃ¤gungen teilweise gut und wies ihn im Ãbrigen ab (Rekursentscheid Dispositiv Ziffer I). In diesen ErwÃ¤gungen hÃ¤lt die Vorinstanz fest, dass der Befehl zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu Recht ergangen sei, dass dazu aber nicht der ganze Dachstock abgebrochen und vorschriftsgemÃ¤ss aufgebaut werden mÃ¼sse, sondern dass eine Aufdoppelung des Bodens oder des Dachs genÃ¼gen wÃ¼rde. Im Weiteren legte die Baurekurskommission die in Dispositiv Ziffer 2 des angefochtenen gemeinderÃ¤tlichen Beschlusses angesetzte Frist neu auf 6 Monate ab Rechtskraft des Entscheids fest, unter Androhung der Ersatzvornahme auf Kosten des Pflichtigen im SÃ¤umnisfall (Rekursentscheid Dispositiv Ziffer II). Die Zusprechung einer UmtriebsentschÃ¤digung an eine der beiden Rekursparteien lehnte die Rekurskommission ab (Dispositiv Ziffer IV).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 5. Oktober 2005 (VB.2005.00484) liess der Gemeinderat Niederglatt dem Verwaltungsgericht beantragen, Dispositiv Ziffern I und II des Rekursentscheids aufzuheben, insoweit damit Dispositiv Ziffer 2 des Gemeinderatsbeschlusses vom 4. April 2005 durch den angefochtenen Entscheid aufgehoben worden sei. Ãberdies liess er sowohl fÃ¼r das Beschwerdeverfahren als auch fÃ¼r das Rekursverfahren eine ParteientschÃ¤digung beantragen.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 6. Oktober 2005 liess auch B Beschwerde (VB.2005.00489) an das Verwaltungsgericht erheben mit dem Antrag, den Rekursentscheid vom 2. September 2005 sowie den Gemeinderatsbeschluss vom 4. April 2005 aufzuheben und festzustellen, dass beim GebÃ¤ude L-Strasse (Kat.-Nr. 01) keine Abweichung von der KniestockhÃ¶he vorliege, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r Rekurs- und Beschwerdeverfahren.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission I beantragte am 18. Oktober 2005 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der beiden Beschwerden. Der Gemeinderat Niederglatt am 13. Dezember 2005 und B am 9. Dezember 2005 liessen je die Abweisung des Rechtsmittels der Gegenpartei und die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung beantragen.</p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien sowie die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtpflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission gerichteten Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span class="UrteilstextChar"><b>2.1 </b></span>Der private BeschwerdefÃ¼hrer ist als direkter Adressat der Bauverweigerung und WiederherstellungsverfÃ¼gung des <span class="UrteilstextChar">Gemeinderats Niederglatt zur Beschwerde gegen den Rekursentscheid vom 2. September 2005 legitimiert (§ 21 lit. a VRG).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>GemÃ¤ss § 21 lit. b in Verbindung mit § 70 VRG ist eine Gemeinde zur Beschwerde legitimiert, wenn es ihr um die Wahrung der von ihr vertretenen schutzwÃ¼rdigen Interessen geht. Die <span class="UrteilstextChar">Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 21 VRG in der frÃ¼heren Fassung anerkannte die Rekurs- und Beschwerdebefugnis der Gemeinde, wenn sie sich fÃ¼r die Durchsetzung und richtige Anwendung ihres kommunalen Rechts wehrte, wenn sie einen Eingriff in ihre qualifizierte Entscheidungs- und Ermessensfreiheit oder einen Eingriff in ihr Finanz- oder VerwaltungsvermÃ¶gen</span> geltend machte oder wenn sie wie eine Privatperson betroffen war (RB 2004 Nr. 6; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 62, mit Hinweisen). An diese <span class="UrteilstextChar">Rechtsprechung knÃ¼pft auch § 21 lit. b VRG an (RB 2004 Nr. 6, 1998 Nr. 14; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 70). Indem aber mit § 21 lit. b VRG in der revidierten Fassung vom 8. Juni 1997 die Gemeinde zur rekursweisen Wahrung der von ihr vertretenen schutzwÃ¼rdigen Interessen berechtigt wurde, ist die Gemeindelegitimation in einer Weise erweitert worden, wie sie von der Lehre seit langem gefordert (Alfred KÃ¶lz, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz</span> des Kantons ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 1978, § 21 N. 79) und von der bisherigen Praxis punktuell bereits vorgenommen wurde (vgl. RB 1993 Nr. 1). Entsprechend hat das Verwaltungsgericht die Legitimation der Gemeinde bejaht bei einer Betroffenheit in Interessen oder Aufgaben, welche die Gemeinde wahrnehmen oder erfÃ¼llen muss, wenn sich die angefochtene VerfÃ¼gung auf einen grossen Teil der Einwohnerschaft auswirkt (RB 1998 Nr. 13) oder wenn sich die Gemeinde gegen ihr auferlegte finanzielle Verpflichtungen wehrt (RB 2001 Nr. 9 = ZBl 102/2001, S. 525). Ein schutzwÃ¼rdiges Interesse ist hingegen auch nach der neuen Fassung dann nicht gegeben, wenn die Gemeinde nicht ihr eigenes, sondern kantonales oder Bundesrecht anzuwenden hat und es ihr einzig um die Durchsetzung ihrer eigenen Rechtsauffassung geht (RB 2004 Nr. 6, 1998 Nr. 14; vgl. auch BGE 125 II 192 E. 2a/aa).</p> <p class="Urteilstext">Die Gemeinde Niederglatt wehrt sich gegen die Ãnderung der in ihrem Beschluss vom 4. April 2005 gestÃ¼tzt auf § 341 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verfÃ¼gten AbbruchverfÃ¼gung (Sanktion) durch die Baurekurskommission. Der Vollzug von baurechtlichen Normen ist klarerweise eine Aufgabe der Gemeinde, weshalb die Beschwerdelegitimation der Gemeinde ohne weiteres bejaht werden kann. Abgesehen davon verfÃ¼gt eine Gemeinde bei der Frage, welche Sanktion bei festgestellter formeller und materieller Baurechtswidrigkeit gestÃ¼tzt auf § 341 PBG angezeigt bzw. verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sei, Ã¼ber einen gewissen Ermessensspielraum (vgl. VGr, 13. April 2000, BEZ 2000 Nr. 23 E. 3a mit Hinweisen; vgl. auch hinten E. 5.2).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdeverfahren VB.2005.00484 und VB.2005.00489 wenden sich gegen den nÃ¤mlichen Rekursentscheid der Baurekurskommission vom 2. September 2005, betreffen das gleiche Bauvorhaben des privaten BeschwerdefÃ¼hrers und werfen die gleichen Rechtsfragen auf. Die Beschwerdeverfahren sind daher aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden zu vereinigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Streitig ist vorab die materielle Rechtswidrigkeit der Dachaufstockung. Die Baurekurskommission hat in ihrem Entscheid hierzu festgehalten, gemÃ¤ss Art. 13 BZO dÃ¼rften in der Wohnzone W3 GebÃ¤ude Ã¼ber drei Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse und ein anrechenbares Untergeschoss verfÃ¼gen. Da das streitbetroffene Haus bereits drei Vollgeschosse aufweise, dÃ¼rfe durch die Dachaufstockung kein weiteres hinzukommen. GebÃ¤udeabschnitte mit einer KniestockhÃ¶he von hÃ¶chstens 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der Fassade, wÃ¼rden als Dachgeschosse gelten; ansonsten sei von einem Vollgeschoss auszugehen. § 275 Abs. 2 PBG gehe beim Kniestock grundsÃ¤tzlich von einer Innenraummessung aus. Dies dÃ¼rfe allerdings nicht dazu fÃ¼hren, dass konstruktiv untergeordnete Dachteile, wie etwa reine Deckenverkleidungen, fÃ¼r die Bestimmung des Kniestocks massgeblich seien. Vielmehr sei der Verlauf der konstruktiv wesentlichen Dachteile entscheidend. Hier weise das Satteldach des Wohnhauses eine Neigung von 45° auf. DemgegenÃ¼ber sei der Aufsatz zur Deckenverkleidung um 70° geneigt. PrimÃ¤re Funktion dieses Elementes sei wohl die Simulation einer Dachneigung, ansonsten komme ihr hÃ¶chstens gestalterische Wirkung zu. Es sei offensichtlich, dass die Abdeckung einzig deshalb angebracht wurde, um ein etwas hÃ¶heres Dachgeschoss und damit ein Mehreres an begehbarer FlÃ¤che zu erhalten. WÃ¤re solches im Rahmen der Bestimmung Ã¼ber die Messweise der KniestockhÃ¶he zulÃ¤ssig, wÃ¤re der Umgehung der Vorschrift TÃ¼r und Tor geÃ¶ffnet. Massgebend sei der tatsÃ¤chliche Verlauf des Daches. Die vorliegend im Innern angebrachte Abdeckung gehÃ¶re weder konstruktiv noch optisch zum Dach und kÃ¶nne daher auch nicht fÃ¼r die Messung des <span class="UrteilstextChar">Kniestocks massgebend sein. Die KniestockhÃ¶he betrage vorliegend 1,2 m. Die Vorinstanz habe somit das betreffende Geschoss zu Recht als in der Wohnzone W3 nicht zulÃ¤ssiges viertes Vollgeschoss</span> qualifiziert.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer im Verfahren VB.2005.00489 entgegen, die bewilligte Dachaufstockung verletze weder die GebÃ¤ude- noch die FirsthÃ¶he, auch wenn letztere gegenÃ¼ber den ursprÃ¼nglich bewilligten PlÃ¤nen etwas hÃ¶her ausgefÃ¼hrt worden sei. Im Innern des Dachgeschosses betrage die KniestockhÃ¶he genau 0,9 m, wenn diese vorschriftsgemÃ¤ss 0,4 m hinter der Fassade ab oberkant Unterlagsboden (Fertigbau) bis unterkant DachschrÃ¤ge (Fertigbau) gemessen werde. Die von der Vorinstanz vertretene Messweise der KniestockhÃ¶he, welche nicht das Innenmass, sondern die konstruktiv wesentlichen Teile als massgebend erachte, widerspreche § 275 Abs. 2 PBG in Verbindung mit § 29 Abs. 2 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) und der zugehÃ¶rigen Skizze im Anhang zur ABauV. Da allein das Innenmass des ausgefÃ¼hrten Fertigbaus massgeblich sei, komme es auch nicht darauf an, welche Funktion und Wirkung einer Deckenverkleidung zukomme; ebenso sei nicht der tatsÃ¤chliche Verlauf des Dachs massgebend. Da vorliegend der Kniestock genau 0,9 m betrage, habe der Gemeinderat Niederglatt wie auch die Vorinstanz zu Unrecht das Dachgeschoss als unzulÃ¤ssiges viertes Vollgeschoss eingestuft und die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands verlangt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 ist gemÃ¤ss der geltenden Bauordnung der Gemeinde Niederglatt der Wohnzone W3 zugewiesen, in welcher Bauten Ã¼ber maximal drei Vollgeschosse, zwei Dachgeschosse sowie ein anrechenbares Untergeschoss verfÃ¼gen dÃ¼rfen. Die Vorinstanz hat auch die Definition des Dachgeschosses gemÃ¤ss § 275 Abs. 2 PBG richtig wiedergegeben; auf diese AusfÃ¼hrungen kann verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 VRG). Danach sind Dachgeschosse horizontale GebÃ¤udeabschnitte, die Ã¼ber der Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che liegen. GebÃ¤udeabschnitte mit einer KniestockhÃ¶he von hÃ¶chstens 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der Fassade, gelten als Dachgeschosse; ansonsten ist von einem Vollgeschoss auszugehen. </p> <p class="Urteilstext">Der Kniestock ist ein Begriff aus dem Holzbau und bezeichnet einen konstruktionsbedingten Bauteil (RB 1993 Nr. 42; vgl. VGr, 11. Dezember 2002, VB.2002.00298; www.vgrzh.ch). Ein solcher entsteht dann, wenn zwischen dem Dachgeschossboden und der DachschrÃ¤ge eine senkrechte Wand geschaffen wird, mithin, wenn der Geschossboden des infrage stehenden GebÃ¤udeabschnitts unterhalb der Schnittlinie Fassade/Dach liegt. Liegt der Geschossboden gleichauf oder hÃ¶her als die Schnittlinie/Fassade, besteht begriffsmÃ¤ssig kein Kniestock. Mit der in § 275 Abs. 2 PBG geregelten Messweise, die 40 cm hinter der Fassade ansetzt und nicht an der Aussenmauerinnenseite, wird verhindert, dass die KniestockhÃ¶he von der Isolationsdicke der GebÃ¤udeaussenmauern abhÃ¤ngig ist.</p> <p class="Urteilstext">Als konstruktionsbedingter Bauteil sind fÃ¼r die HÃ¶he des Kniestocks grundsÃ¤tzlich die konstruktiv wesentlichen Dachteile massgebend. GemÃ¤ss der Skizze im Anhang zur ABauV wird die HÃ¶he des Kniestocks innen (40 cm ab hinter der Fassade) zwischen den Schnittpunkten oberkant Fertigmass Unterlagsboden und unterkant Fertigmass Dachverkleidung gemessen. Wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat, sind konstruktiv untergeordnete Dachteile, wie etwa reine Deckenverkleidungen, fÃ¼r die Bestimmung der KniestockhÃ¶he nicht massgebend. Vielmehr ist der Verlauf der konstruktiv wesentlichen Dachteile entscheidend (vgl. BEZ 1994 Nr. 21). Ansonsten wÃ¤ren der Umgehung der Vorschrift von § 275 Abs. 2 PBG mit der Definition des Dachgeschosses TÃ¼r und Tor geÃ¶ffnet, indem beispielsweise durch Anbringen eines Podests auf dem Unterlagsboden oder aber durch eine Deckenverkleidung die KniestockhÃ¶he "kÃ¼nstlich" verkleinert werden kÃ¶nnte und diese nicht mehr der gewÃ¤hlten Konstruktionsart entspricht.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Vorliegend hat der BeschwerdefÃ¼hrer beim Kniestock, also an den traufseitigen AussenwÃ¤nden des Dachgeschosses eine Innen-Deckenverkleidung angebracht mit einer Neigung von rund 70°, wÃ¤hrend das Satteldach des GebÃ¤udes eine Neigung von 45° aufweist. Diese Deckeninnenverkleidung hat keinerlei konstruktive Funktion, sondern hÃ¶chstens eine gestalterische Wirkung. Wie die Vorinstanz richtig ausfÃ¼hrt, ist es offensichtlich, dass die Abdeckung allein deshalb angebracht wurde, um das Satteldach anzuheben. Dadurch wird einerseits die begehbare FlÃ¤che vergrÃ¶ssert. Andererseits wird dem Dachgeschoss durch die Anhebung des Dachs und die Verkleinerung der DachschrÃ¤gen auch ein rÃ¤umlich anderer Eindruck vermittelt. Wie vorn ausgefÃ¼hrt, ist indessen fÃ¼r die Bemessung des Kniestocks die konstruktiv wesentliche DachausfÃ¼hrung massgebend, d.h. vorliegend unterkant Deckenverkleidung der Sparrenauflage, was nach den unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz eine massgebende KniestockhÃ¶he von 1,2 m ergibt. Der Gemeinderat Niederglatt und die Vorinstanz haben daher zu Recht festgehalten, dass das streitbetroffene Geschoss nach der Begriffsbestimmung von § 275 Abs. 2 PBG kein Dachgeschoss darstellt, sondern als â unzulÃ¤ssiges viertes â Vollgeschoss zu qualifizieren ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>GemÃ¤ss § 341 PBG hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren. GestÃ¼tzt hierauf hat der Gemeinderat Niederglatt in der angefochtenen VerfÃ¼gung vom 4. April 2005 die AusfÃ¼hrung gemÃ¤ss dem am 10. Mai 2004 bewilligten Projekt wie folgt angeordnet: "Das Dach ist so zu Ã¤ndern, dass die KniestockhÃ¶he von 90 cm nicht Ã¼berschritten wird". Zu diesem Wiederherstellungsbefehl erwog die Vorinstanz, das erstellte Geschoss sei unter keinem Titel bewilligungsfÃ¤hig. Der Rekurrent bringe auch nichts vor, was gegen die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Wiederherstellungsanordnung sprechen wÃ¼rde. Es mÃ¼sse davon ausgegangen werden, dass ein Abbruch und vorschriftsgemÃ¤sser Wiederaufbau des Dachgeschosses verhÃ¤ltnismÃ¤ssig wÃ¤re. Indes kÃ¶nne dasselbe Ziel mit einer Aufdoppelung des Bodens oder auch des Dachs erreicht werden. Dies stelle zwar keine gesetzesmÃ¤ssige LÃ¶sung dar, doch kÃ¶nne im Sinn einer milderen Massnahme der Zweck von § 275 Abs. 2 PBG mit vergleichsweise wenig Aufwand erreicht werden. DemgegenÃ¼ber wiege das Ã¶ffentliche Interesse an der Einhaltung der primÃ¤ren BaubeschrÃ¤nkungsnormen doch recht stark. Es komme hinzu, dass der Rekurrent keineswegs gutglÃ¤ubig davon ausgehen durfte, das vermeintliche Dachgeschoss entspreche den Vorschriften. Er habe es in Abweichung von den bewilligten PlÃ¤nen erstellt und damit bewusst eine baurechtswidrige Baute in Kauf genommen. Der Befehl zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands sei zu Recht ergangen. Hingegen sei er im vorstehenden Sinn teilweise zu modifizieren, was zu einer teilweisen Rekursgutheissung fÃ¼hre. Die Vorinstanz sei daher einzuladen, entsprechende vom Rekurrenten einzureichende PlÃ¤ne zu prÃ¼fen.</p> <p class="Urteilstext">Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt der Gemeinderat Niederglatt in seiner Beschwerde im Verfahren VB.2005.00484 entgegen, der Rekurrent beschÃ¤ftige sich seit Jahren professionell mit dem Erstellen von Bauten vor allem im ZÃ¼rcher Unterland. Nicht nur im vorliegenden, sondern auch in anderen FÃ¤llen sei er massiv von den PlÃ¤nen abgewichen und habe Ã¼berhohe KniestÃ¶cke erstellt. Er spekuliere auf den Verzicht von Vollzugsmassnahmen aus VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgrÃ¼nden. Zudem wÃ¼rden die von der Baurekurskommission vorgeschlagenen LÃ¶sungen (Aufdoppelung des Bodens bzw. der Dachuntersicht) nicht genÃ¼gen, seien diese doch nachtrÃ¤glich leicht wieder zu entfernen. Eine periodische Kontrolle, ob diese Aufdoppelungen immer noch vorhanden seien, sei der BaubehÃ¶rde nicht zuzumuten. Die Neuerstellung des Dachstuhls mit einem korrekten Kniestock sei die einzig taugliche und wirksame Massnahme und auch verhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>GemÃ¤ss § 341 PBG hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut entsprechend ohne Vorbehalt, also in allen FÃ¤llen, die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands. Ein Ermessen, ob die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde tÃ¤tig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht damit grundsÃ¤tzlich nicht (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033, BEZ 2000 Nr. 23 E. 3.2; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 665; FranÃ§ois Ruckstuhl, Ãffentlichrechtliche BaumÃ¤ngel, in: Peter MÃ¼nch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel/Genf/MÃ¼nchen 1998, N. 14.63 ff., je auch zum Folgenden).</p> <p class="Urteilstext">Allerdings hat die BehÃ¶rde beim Vollzug den Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit zu beachten, und zwar auch dann, wenn der Bauherr die widerrechtliche Baute oder Anlage bÃ¶sglÃ¤ubig erstellt hat.<a id="ERW4"> Dieser muss aber in Kauf nehmen, dass die BehÃ¶rden aus grundsÃ¤tzlichen ErwÃ¤gungen, nÃ¤mlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustands erhÃ¶htes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berÃ¼cksichtigen (</a>BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224).</p> <p class="Urteilstext">Die Frage nach der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Abbruchs ist eine Rechtsfrage, zu deren ÃberprÃ¼fung das Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist (RB 1984 Nr. 18). Allerdings ist mit der Gewichtung der infrage stehenden Ã¶ffentlichen und privaten Interessen die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden, bei der den verfÃ¼genden VerwaltungsbehÃ¶rden ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den die Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼fen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 50 N. 73).</p> <p class="Urteilstext">Ein Abbruchbefehl ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dann unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn die Abweichung vom gesetzesmÃ¤ssigen Zustand gering ist und die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem EigentÃ¼mer durch den Abbruch entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen (BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A. ZÃ¼rich 1999, Rz. 865 ff.). Besteht die MÃ¶glichkeit, den rechtmÃ¤ssigen Zustand auf andere Weise als durch die vollstÃ¤ndige Beseitigung der widerrechtlichen Baute oder Bauteile herbeizufÃ¼hren, so muss der Bauherr vor dem Abbruch Gelegenheit haben, durch Einreichung eines Projekts ein neues Baubewilligungsverfahren einzuleiten (BGE 108 Ia 216 E. 4c).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Wie die Baurekurskommission zu Recht festhÃ¤lt, ist das erstellte Geschoss unter keinem Titel bewilligungsfÃ¤hig. Die Abweichung vom gesetzesmÃ¤ssigen Zustand ist schwer wiegend, indem das Bauprojekt ein unzulÃ¤ssiges Vollgeschoss aufweist. Die Abweichung vom Kniestockmass von 90 cm ist erheblich, insbesondere auch dann, wenn die Auswirkungen auf die FirsthÃ¶he berÃ¼cksichtigt werden. Bei Erstellung der Baute gemÃ¤ss den bewilligten PlÃ¤nen, also mit einem gesetzesmÃ¤ssigen Kniestock von maximal 90 cm und der Dachneigung von 45°, wÃ¤re der First nÃ¤mlich rund 85 cm weniger hoch gewesen. Dass die FirsthÃ¶he als solche die gemÃ¤ss Bauordnung absolut zulÃ¤ssige HÃ¶he nicht Ã¼berschreitet, ist dabei nicht massgebend. Der rechtmÃ¤ssige Zustand kann auch nicht mit den von der Rekurskommission erwÃ¤hnten Massnahmen hergestellt werden: Weder die Aufdoppelung des Bodens noch des Dachs wÃ¼rde â wie gesehen â am Kniestockmass etwas Ã¤ndern und nicht zur Folge haben, dass das unzulÃ¤ssige oberste Vollgeschoss begriffsmÃ¤ssig wieder als Dachgeschoss definiert werden kÃ¶nnte. Diese Massnahmen sind damit nicht "milder" und damit unter dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit geboten, sondern zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands vÃ¶llig ungeeignet. Sie wÃ¼rden auch nicht "den Zweck von § 275 Abs. 2 PBG" erreichen, wie die Vorinstanz ausfÃ¼hrt, wirkt sich doch die Bestimmung Ã¼ber die Geschossdefinitionen in erster Linie auf die Erscheinung der GebÃ¤ude als solche aus. Die von der Vorinstanz angeordneten Massnahmen wÃ¼rden diesbezÃ¼glich nichts Ã¤ndern.</p> <p class="Urteilstext">Die vom Gemeinderat Niederglatt verlangte Ãnderung des Daches ist nicht nur die geeignete Massnahme, um den gesetzmÃ¤ssigen Zustand herzustellen. Sie ist auch aus GrÃ¼nden der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung erforderlich. In diesem Zusammenhang ist zu berÃ¼cksichtigen, dass der Bauherr sich seit Jahren professionell mit dem Erstellen von Bauten beschÃ¤ftigt. Der von ihm selber im vorinstanzlichen Verfahren eingereichte Werkplan zeigt, dass bei der Detailplanung bewusst von den bewilligte BauplÃ¤nen abgewichen, der Kniestock vergrÃ¶ssert und das Dach so angehoben wurde. Wenn die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde unter diesen UmstÃ¤nden auf die Durchsetzung der gesetzlichen Ordnung grosses Gewicht legt und die Anpassung des Dachs und damit HerbeifÃ¼hrung des bauordnungsgemÃ¤ssen Zustands verlangt, handelt sie verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Zu Unrecht hat die Vorinstanz den Befehl des Gemeinderats Niederglatt vom 4. April 2005, das Dach sei so zu Ã¤ndern, dass die KniestockhÃ¶he von 90 cm nicht Ã¼berschritten werde, aufgehoben. Die Beschwerde des Gemeinderats Niederglatt ist daher gutzuheissen. Die im vorinstanzlichen Rekursentscheid neu festgesetzte Frist fÃ¼r die Realisierung der Wiederherstellungsmassnahme unter Androhung der Ersatzvornahme auf Kosten des Pflichtigen im SÃ¤umnisfall ist zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde von B im Verfahren VB.2005.00489 ist daher abzuweisen und jene des Gemeinderats Niederglatt im Verfahren VB.2005.00484 gutzuheissen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten B aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm als unterliegende Partei von vornherein nicht zu. Hingegen ist eine solche dem Gemeinderat Niederglatt in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG sowohl fÃ¼r das Beschwerde- als auch fÃ¼r das Rekursverfahren zuzusprechen. Der vorliegende Fall war mit besonderem Aufwand verbunden, der klar Ã¼ber dem Ã¼blichen Verwaltungsaufwand einer KommunalbehÃ¶rde liegt und den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigte. Angemessen ist eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) fÃ¼r die beiden Verfahren.</p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer:</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdeverfahren VB.2005.00484 und VB.2005.00489 werden vereinigt.</p> <p class="Einzug1"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde von B (VB.2005.00489) wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerde der Gemeinde Niederglatt (VB.2005.00484) wird gutgeheissen. Dispositiv Ziffer I des Entscheids der Baurekurskommission I vom 2. September 2005 wird aufgehoben, soweit damit Dispositiv Ziffer 2 des Gemeinderatsbeschlusses Niederglatt vom 4. April 2005 aufgehoben wurde. Der Beschluss des Gemeinderats Niederglatt vom 4. April 2005 wird wieder hergestellt.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die in Dispositiv Ziffer 2 des Gemeinderatsbeschlusses Niederglatt vom 4. April 2005 anberaumte Frist wird auf 6 Monate ab Rechtskraft dieses Entscheids angesetzt, unter Androhung der Ersatzvornahme auf Kosten des Pflichtigen im SÃ¤umnisfall. </span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden dem privaten Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. In Aufhebung von Ziffer IV des Entscheids der Baurekurskommission I vom 2. September 2005 wird B verpflichtet, der Gemeinde Niederglatt eine ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren von insgesamt Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Beschwerdeentscheids.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>