Verwaltungsgericht 3. Kammer WBE.2023.270 / sr / wm Art. 92 Urteil vom 22. August 2024 Besetzung Verwaltungsrichter Michel, Vorsitz Verwaltungsrichter Cotti Verwaltungsrichterin Schöb Verwaltungsrichterin Steiger Verwaltungsrichterin Tschudin Gerichtsschreiberin Ruchti Beschwerde- führer A._____, vertreten durch Dr. iur. Michael Merker und/oder MLaw Claudia Schnüriger, Rechtsanwälte, Oberstadtstrasse 7, Postfach, 5402 Baden gegen B._____, bestehend aus: Beschwerde- gegner 1 C._____ Beschwerde- gegner 2 E._____ Beschwerde- gegnerin 3 Stadt R._____ Beschwerde- gegnerin 4 D._____ AG Beschwerde- gegnerin 5 F._____ AG Beschwerde- gegnerin 6 G._____ AG Beschwerde- gegnerin 7 H._____ AG Beschwerde- gegnerin 8 I._____ (gelöscht) - 2 - Beschwerde- gegnerin 9 J._____ AG Beschwerde- gegnerin 10 K._____ AG alle vertreten durch lic. iur. Felix Weber, Rechtsanwalt, Hintere Bahnhofstrasse 6, 5001 Aarau und Gemeinderat S._____, vertreten durch Dr. iur. Lukas Pfisterer, Rechtsanwalt, Frey-Herosé-Strasse 25, Postfach, 5001 Aarau 1 Departement Bildung, Kultur und Sport, Abteilung Kultur, Bachstrasse 15, 5001 Aarau Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Denkmalschutz (Sprungbeschwerde) Entscheid des Departements Bildung, Kultur und Sport vom 29. Juni 2023 - 3 - Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: A. 1. Am 17. Januar 2022 bewilligte der Gemeinderat S._____ dem Konsortium B._____ den Abbruch des auf der Parzelle Nr. aaa situierten Gebäudes Nr. eee ("K"). Dagegen er hob der A._____ Beschwerde beim Regierungsrat, der diese als Sprungbeschwerde dem Verwaltungsgericht überwies. Das betreffende Verfahren (WBE.2022.91) ist nach wie vor hängig (und sistiert). 2. Am 16. März 2022 stellte der A._____ beim Departement Bildung, Kultur und Sport (BKS) ein Gesuch um Unterschutzstellung des K als Baudenkmal von kantonaler Bedeutung gemäss § 27 des Kulturgesetzes vom 31. März 2009 (KG; SAR 495.200). Mit Protokollauszug vom 21. Juni 2022 zur Sitzung vom 15. Juni 2022 nahm die Kantonale Kommission für Denkmalpflege und Archäologie (KKDA) Stel lung zum Unterschutzstellungsgesuch. Dazu wurde den Beteiligten das rechtliche Gehör gewährt. Das B._____ bzw. dessen Mitglieder stellten dabei Antrag auf kostenfällige Abweisung des Unterschutzstellungsgesuchs. 3. Am 29. Juni 2023 fällte das BKS, Abteilung Kultur, den folgenden Ent - scheid: 1. In Abweisung des Gesuchs wird von einer kantonalen Unterschutzstellung des K, Gebäude Nr. eee, Parzelle Nr. aaa, an der T-Strasse in S._____ abgesehen. 2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben. B. 1. Dagegen erhob der A._____ am 3. August 2023 Beschwer de beim Regierungsrat, mit den folgenden Anträgen in der Sache: 1. Der angefochtene Entscheid des Departements Bildung, Kultur und Sport vom 29. Juni 2023 betreffend Gesuch um Unterschutzstellung sei aufzu - heben und das K S._____ unter kantonalen Schutz zu stellen. 2. Unter den gesetzlichen Kosten - und Entschädigungsfolgen (inkl. 7.7% MwSt.). - 4 - In prozessualer Hinsicht beantragte der A._____, dass der gesamte Regierungsrat in den Ausstand zu treten habe. Gleichzeitig erklärte er sich damit einverstanden, dass die Beschwerde als Sprung beschwerde ans Verwaltungsgericht überwiesen werde. Zudem stellte er Antrag auf Vereinigung des vorliegenden Verfahrens mit dem Verfahren WBE.2022.91 (betreffend Abbruchbewilligung). 2. Mit Verfügung vom 9. August 2023 überwies der Rechtsdienst des Regie- rungsrats die beim Regierungsrat erhobene Beschwerde des A._____ vom 3. August 2023 zur Erledigung ans Verwaltungsgericht. 3. Am 13. September 2023 legte das BKS, Abteilung Kultur, dem Verwal - tungsgericht aufforderungsgemäss die Akten vor, unter Verzicht auf eine Stellungnahme und Verweis auf die Erwägungen im angefochtenen Ent- scheid, aber mit Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat S._____ beantragte in der Beschwerdeantwort vom 18. September 2023 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, ohne zu den Verfahrensanträgen des Beschwerdeführers Stellung zu nehmen. Das B._____ bzw. dessen Mitglieder schlossen in der Beschwerdeantwort vom 5. Oktober 2023 auf kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, sowie auf Abweisung des Antrags auf Vereinigung des vorliegenden Verfahrens mit dem Verfahren WBE.2022.91. 4. Im weiteren Schriftenwechsel (Replik vom 22. Januar 2024; Duplik des B._____ vom 19. Februar 2024; Duplik des Gemeinderats S._____ vom 21. Februar 2024; Triplik vom 20. März 2024; Quadruplik des Gemeinde - rats S._____ vom 26. April 2024; Bemerkungen des Beschwerdeführers vom 10. Mai 2024) hielten die Parteien an ihren Anträgen in der Sache fest. Den Antrag auf Vereinigung des vorliegenden Verfahrens mit dem Verfah- ren WBE.2022.91 zog der Beschwerdeführer in der Triplik (S. 5, Rz. 16) zurück. C. Am 22. August 2024 hat das Verwaltungsgericht einen Augenschein vor Ort mit Parteibefragung durchgeführt und im Anschluss daran den Fall be- raten und entschieden. - 5 - Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: I. 1. Verwaltungsgerichtsbeschwerden sind grundsätzlich nur gegen letztin - stanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Ver- waltungsrechtspflegegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Eine Ausnahme bildet die Sprungbeschwerde gemäss § 51 VRPG, wonach die verwaltungsinter- ne Beschwerdeinstanz mit Zustimmung der Beschwerdeführenden auf den Entscheid verzichten und die Sache dem Verwaltungsgericht zur Erledi - gung überweisen kann, wenn (ka ntonal) letztinstanzlich der Weiterzug an das Verwaltungsgericht möglich ist. Diese Voraussetzungen sind vorlie - gend erfüllt: Der Beschwerdeführer hat der Überweisung an das Verwal - tungsgericht zugestimmt, der Regierungsrat hat auf die Entscheidkom pe- tenz verzichtet und das Verwaltungsgericht ist als letzte kantonale Instanz zur Beurteilung von Beschwerden auch auf dem Gebiet des Denkmalschut- zes zuständig (§ 54 VRPG). 2. Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen, insbesondere die Beschwerde - befugnis nach § 42 VRPG i.V.m. § 27 Abs. 1 der Verordnung zum Kultur - gesetz vom 4. November 2009 (VKG; SAR 495.211), geben zu keinen Be- merkungen Anlass. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 3. Den Antrag auf Vereinigung des vorliegenden Verfahrens mit dem Ver - fahren WBE.2022.91 hat der Beschwerdeführer – wie erwähnt (siehe dazu B/4 vorne) – zurückgezogen. Grundsätzlich könnte das Verwaltungsge - richt eine Verfahrensvereinigung auch von Amtes wegen anordnen, doch erweist sich eine solche im vorliegenden Fall als entbehrlich. Dies ergibt sich vor dem Hintergrund dessen, dass das Verfahren WBE.2022.91 sistiert wurde mit der Begründung, der Entscheid in jenem Verfahren hänge vom Ausgang des vorliegenden Verfahrens ab und dessen Abschluss wer- de daher abgewartet. Die Vermeidung von sich widersprechenden Urtei - len in den beiden Verfahren ist durch die Sistierung des Verfahrens WBE.2022.91 bis zum rechtskräftigen Abschluss des vorliegenden Verfah- rens hinreichend gewährleistet. Im Falle einer rechtskräftigen Unterschutz- stellung des K wäre die Abbruchbewilligung für dieses Objekt zwangsläufig aufzuheben. Im umgekehrten Fall der Nichtunterschutzstellung entfiele die Gefahr sich widersprechender Urteile. - 6 - 4. Mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht können die unrichtige oder un- vollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen, ein- schliesslich Ermessensunter- und -überschreitung sowie Ermessensmiss- brauch, gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Obendrein ist bei Sprungbe - schwerden die Rüge der Unangemessenheit zulässig (§ 55 Abs. 3 lit. a VRPG). 5. Aufgrund der besonderen Bedeutung des vorliegenden Falles urteilt das Verwaltungsgericht in Fünferbesetzung (vgl. § 3 Abs. 6 lit. c des Gerichts- organisationsgesetzes vom 6. Dezember 2011 [GOG; SAR 155.200]). II. 1. 1.1. Vorab ist auf die Rüge des Beschwerdeführers einzugehen, dass im vorin- stanzlichen Verfahren sein Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV; SR 101]; § 22 Abs. 1 der Verfassung des Kantons Aar- gau vom 25. Juni 1980 [KV; SAR 110.000]) verletzt worden sei, indem ihm die Stellungnahmen des Gemeinderats S._____ vom 24. Oktober 2022 und der Beschwerdegegner vom 9. Dezember 2022 nicht vor Erlass des angefochtenen Entscheids zu r Kenntnisnahme (mit der Möglichkeit zur Stellungnahme) zugestellt worden seien. 1.2. Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst das Recht, von den bei einem Gericht eingereichten Stellungnahmen Kenntnis zu erhalten und sich dazu äussern zu können, unabhängig davon, ob die eingereichten Stellungnah- men neue und/oder wesentliche Vorbringen e nthalten (sog. Replikrecht; vgl. statt vieler BGE 146 III 97, Erw. 3.4.1; 138 I 484, Erw. 2.1; 137 I 195, Erw. 2.3.1). In Verfahren vor Verwaltungsbehörden geht das Replikrecht allerdings weniger weit und beinhaltet nur, aber immerhin, einen Anspruch darauf, zu allen Vorbringen der Behörden oder der Gegenpartei Stellung zu nehmen, die neu und materiell geeignet sind, den Entscheid zu beein - flussen (sog. Replikrecht im engeren Sinne). Dazu gehören namentlich Fachberichte, aus denen sich oft die für die Entscheidfällung wesentlichen Sachverhalts- und Begründungselemente ergeben (BGE 138 I 154, Erw. 2.3.2 f.; Urteile des Bundesgerichts 1C_240/2017 vom 11. Dezember 2018, Erw. 3.1, und 1C_597/2014 vom 1. Juli 2015, Erw. 3.6.2). Die Verletzung des rechtlichen Gehörs als Recht formeller Natur muss un- geachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst in der Regel zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids führen (vgl. statt vie- ler BGE 137 I 195, Erw. 2.2; 135 I 279, Erw. 2.6.1; Urteil des Bundesge - - 7 - richts 6B_805/2013 vom 21. Februar 2014, Erw. 2.1). Ausnahmsweise kann jedoch eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtli- chen Gehörs als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sach- verhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraus- setzung ist darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Ge- hör von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu un nötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 142 II 218, Erw. 2.8.1; 137 I 195, Erw. 2.3; 133 I 201, Erw. 2.2; Urteil des Bundesge - richts 4A_29/2014 vom 7. Mai 2014, Erw. 3.2 [nicht publiziert in BGE 140 III 159]). 1.3. Eine derartige Konstellation ist auch hier anzunehmen, weil das Verwal - tungsgericht den vorinstanzlichen Entscheid mit voller Kognition (ein - schliesslich Ermessenskontrolle) überprüfen kann (siehe dazu Erw. I/4 vor- ne) und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz insofern einen for- mellen Leerlauf ohne jeden praktischen Nutzen für den Beschwerdeführer darstellen würde, als davon kein anderslautender und vor allem auch kein anderweitig begründeter Entscheid der Vorinstanz zu erwarten wäre. Of - fenkundig fühlte sich die Vorinstanz bezüglich der Gewichtung und Beur - teilung der sich widerstreitenden Interessen für und gegen eine Unter - schutzstellung des K an die Einschätzung des ihr hie rarchisch übergeordneten Regierungsrats gebunden. Unter diesen Vorzei chen ist darauf abzustellen, dass der von der Vorinstanz allenfalls begangene Ver- fahrensfehler (durch Verweigerung des Replikrechts) vor Verwal tungsge- richt geheilt werden kann. Tatsächlich ist davon auszugehen, dass die un- terbliebene Zustellung zumindest der Stellungnahme der Beschwerdegeg- ner vom 9. Dezember 2022 (Vorakten, act. 155–191) das Replik recht (im engeren Sinne) des Beschwerdeführers verletzte. Zwar enthielt diese Stel- lungnahme (im Vergleich zum Unterschutzstellungsgesuch des Beschwer- deführers; Vorakten, act. 9–39) kaum völlig neue und wesentli che Ge - sichtspunkte. Den vorinstanzlichen Entscheid haben die darin enthaltenen Ausführungen aus den vorgenannten Gründen (Bindung an die darin zum Ausdruck kommende Einschätzung der hierarchisch übergeord neten Be- hörde) trotzdem beeinflusst. Zusammenfassend liegt ein Verfahrensfehler vor, der zwar geheilt werden kann, jedoch antragsgemäss bei der Kosten- verlegung zu berücksichtigen ist (siehe dazu Erw. III/1 hinten). 2. Die Unterschutzstellung von Baudenkmälern durch den Kanton setzt nach § 27 Abs. 1 KG voraus, dass (a) ein Schutzobjekt gemäss § 24 lit. a KG - 8 - vorliegt, (b) das Baudenkmal von kantonaler Bedeutung ist und (c) der Un- terschutzstellung keine überwiegenden privaten oder öffentlichen Interes - sen entgegenstehen. Als Schutzobjekt im Sinne von § 24 lit. a KG gelten Baudenkmäler und bewegliche Kulturgüter, wenn ihre Erhaltung als Zeug- nis und Ausdruck einer historischen, gesellschaftlichen, politischen, wirt - schaftlichen, wissenschaftlichen, baukünstlerischen, handwerklichen oder technischen Situation im Interesse der Öffentlichkeit liegt, oder wenn Bau- denkmäler zusammen mit Landschaft oder Siedlung eine Einheit bilden und dadurch ihre Erhaltung einem öffentlichen Interesse entspricht. Das Vorliegen der ersten beiden Tatbestandsvoraussetzungen von § 27 Abs. 1 KG wurde von der Vorinstanz bejaht. Sie gelangte unter Bezugnah- me auf den Fachbericht der Kantonalen Denkmalpflege, BKS, vom 2. Juni 2022 (Vorakten, act. 43–76) und die Ausführungen im Protokollauszug der Kantonalen Kommission für Denkmalpflege und Archäologie (KKDA) der Sitzung vom 15. Juni 2022 (Vorakten, act. 111–114) zum Schluss, beim K als Gebäude der einstigen Ziegelproduktion handle es sich um ein schutzwürdiges Baudenkmal im Sinne von § 24 lit. a KG, das zudem aufgrund seines hohen Seltenheitswertes von kantonaler Bedeu tung sei. Hingegen befand die Vorinstanz, dass einer Unterschutzstellung überwiegende private oder öffentliche Interessen im Sinne von § 27 lit. c KG entgegenstünden, womit das dritte Tatbestandselement für eine Unter- schutzstellung nicht gegeben sei. Dabei schloss sich die Vorinstanz sinn - gemäss den von ihr in den Erw. 5.1 und 5.2 des angefochtenen Entscheids zitierten Ausführungen der Beschwerdegegner und des Regierungsrats an, wonach das Interesse an einem Abbruch des K dasjenige an dessen Erhalt überwiege. Das im Kataster der belasteten Standorte eingetragene Ofengebäude samt Untergrund sei mit Schadstoffen kontaminiert. Es liege dazu ein Gutachten der L._____ AG vor. Danach seien diverse Fragen zur Altlastensituation offen, die für eine Umnutzung bzw. den von den Beschwerdegegnern beabsichtigten Verkauf des Gelän des beantwortet werden müssten, da die allermeisten Industrieareale aus dem betreffenden Zeitabschnitt erfahrungsgemäss grössere Belastungen im Untergrund aufwiesen. Diese notwendigen ergänzenden Untersuchun gen des Untergrundes erforderten aus technischer Sicht einen Rückbau des Gebäudes. Ohne Rückbau könne die Belastungssituation unterhalb der Bodenplatte nicht in ausreichender Genauigkeit und Tiefe untersucht werden. Zudem weise die Bausubstanz selbst mit Asbest, PCB, FCKW und PAK relevante Belastungen auf. Im Interesse an einer umfassenden Sanie- rung und Bereinigung der Altlastensituation im Gesamtarea l zugunsten heutiger und zukünftiger Generationen sei der Abbruch eines aus fachlicher Sicht als schützenswert eingestuften Gebäudes in Kauf zu nehmen. Dies gelte ungeachtet dessen, dass gemäss Eintrag im Kataster der belasteten Standorte hinsichtlich des Ziegeleiareals keine Überwachungs- und Sanie- rungspflichten bestünden. - 9 - 3. Der Beschwerdeführer rügt, abweichend von der Auffassung der Vorin - stanz stünden der Unterschutzstellung des K keine überwiegenden privaten oder öffentlichen Interessen entgegen. Der bei Unterschutzstellungen als Eingriff in die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) zu beachtende Grundsatz der Verhältnismässigkeit verlange, dass die Unter- schutzstellung zur Erreichung de s damit angestrebten Ziels geeignet und erforderlich sei und die Zielerreichung die Nutzungsinteressen des Eigen - tümers überwiege. An der erforde rlichen Eignung der Unterschutzstellung fehle es typischerweise, wenn die Schutzfähigkeit etwa mangels Sanie - rungsfähigkeit bei Abbruchobjekten nicht gegeben sei. In ihrem Fachbericht vom 2. Juni 2022 habe sich die Kantonale Denkmalpflege für die Schutzfä- higkeit des K ausgesprochen. Das gegnerische Parteigutachten der M._____ AG (Vorakten, act. 277–299) rate von ei ner Sanierung und Umnutzung lediglich aus wirtschaftlichen Gründen ab, nicht mangels Sanierungsfähigkeit. Derweil zeige das Fachgutachten der N._____ vom 24. Juni 2021 (Vorakten, act. 300–306) ver schiedene Nutzungsperspektiven auf. Eine sinnvolle Überbauung der Parzelle Nr. aaa bleibe demnach auch ohne Abbruch des K möglich, zumal dieses aufgrund der Grösse des Areals gut in ein Neubauprojekt integriert werden könnte. Beispiele aus Q._____ und Aarau illustrierten die Attraktivität von umgenutzten Industriebauten, wobei hier aufgrund der Zo nierung auch eine Mischnutzung (Wohnen und Arbeiten) zulässig wäre. Falsch liege die Vorinstanz mit ihrer Annahme, es bestehe eine altlasten - rechtliche Situation, die den Rückbau des K erfordere. Neben dem Eintrag im Altlastenkataster seien keine weiteren Massnahmen nötig. Solche ergäben sich erst und nur dann, wenn im Rahmen eines Baupro jekts ein Eingriff in den belasteten Untergrund stattfinde. Unzutreffend sei somit, dass sich im Untergrund befindliche Schadstoffe Stand heute zwingend zu beseitigen seien. Eine Untersuchung des Untergrundes sei auch anhand von Sondierbo hrungen ohne den Abbruch eines Gebäudes mög lich. Im Übrigen würde gerade ein vollständiger Abriss des Gebäudes in klusive Bodenplatten die Sanierungspflicht auslösen, was nicht im Sinne der Beschwerdegegner sei, welche die Parzelle verkaufen und nicht sanieren wollten. Von einer vorgängigen Schadstoffbeseitigung sei in den bisherigen Verlautbarungen der Beschwerdegegner nie die Rede gewesen. Das hät - ten sie sich nur ausgedacht, weil ein Kaufinteressent fehle. Da gemäss Ab- bruchbewilligung (samt Zustimmung der kantonalen Abteilung für Bau be- willigungen; Vorakten, act. 307–322) die bewilligten Rückbauarbeiten je - doch nur bis zur Oberkante der bestehenden Gebäudebodenplatten reich- ten, könne die Ablehnung der Unterschutzstellung nicht mit der Sanierung und Bereinigung des Gesamtareals für die Übergabe an künftige Genera- tionen gerechtfertigt werden. Eine solche Bereinigung würde hier erst im Rahmen eines Neubauprojekts mit Entfernung der bestehenden Boden - platten und Versiegelungen erfolgen und sei derzeit nicht absehbar. - 10 - Entsprechend vermöchten die Beschwerdegegner gegen eine Unter - schutzstellung des K einzig und allein wirtschaftliche Interessen vorzubringen. So habe sich der Regierungsrat in einem Schreiben vom 8. Dezember 2021 (Vorakten, act. 1–6; Beschwerdebeilage 5) dahinge - hend geäussert, dass eine komplette Renovation und Umnutzung des K – eine grosse Investition in eine Immobilie ohne Wirtschaftlich keit – klarerweise nicht in der Strategie des Regierungsrats und der ande ren Konsortialpartner liege. Aus rein finanz iellen Gründen lasse sich eine Unterschutzstellung allerdings nicht verhindern, wie das Bundesgericht und das Verwaltungsgericht wiederholt festgehalten hätten. Je schutzwürdiger eine Baute sei, desto geringer seien dabei Rentabilitätsüberlegungen zu gewichten. Die Schutzwürdigkeit des K sei eindeutig ausgewiesen und werde von niemandem bestritten. Erheblicher Sanie rungsbedarf sei bei Objekten des Denkmalschutzes grundsätzlich nichts Aussergewöhnliches. Vorliegend komme hinzu, dass seit geraumer Zeit keine Unterhaltsmassnahmen ergriffen worden seien. Es gehe nicht an, eine wertvolle Liegenschaft in ihrem Unterhalt zu vernachlässigen, um hernach unter Berufung auf erhebliche Sanierungskosten deren Abbruch zu erwirken. Ohnehin gelange das Fachgutachten der N._____ bezüglich der Sanierungskosten zu anderen Schlüssen als das Parteigut achten der M._____ AG. 4. Die Beschwerdegegner halten dagegen, da eine Sanierung der Gebäude- hülle nach den heutigen bautechnischen Vorschriften bezüglich Dämmung und Erdbebensicherheit auch laut Fachgutachten der N._____ ausscheide, sei die Schutzfähigkeit des K nicht gegeben. Das Gutachten der M._____ AG zeige plausibel und ausführlich auf, dass die Bausubstanz in einem schlechten Zustand sei und nach einer groben Kostenschätzung für Sanierungsmassnahmen zur Erfül lung der Mindestanforderungen bezüglich Erdbebenstabilität Investit ionen von mehreren hunderttausend Franken erforderlich seien. Überdies könne mit den streitbetroffenen Gebäulichkeiten unter den gegebenen Umstän den kein Ertrag mehr erwirtschaftet werden. Eine Nutzung als Unterstand oder Materiallager sei zwar grundsätzl ich noch denkbar. Aufgrund der sehr schlechten Bausubstanz, die im Übrigen mit Schadstoffen (wie PAK, As best, PSB, Schwermetalle und KW) belastet sei, könne aber die Sicherheit für Personen und Sachen, wenn überhaupt, nur in einem räumlich und zeitlich begrenzten Rahmen gewährleistet werden. Entsprechend schliesse der Verhältnismässigkeitsgrundsatz eine Unterschutzstellung des K aus. Die Verhältnismässigkeit einer Unterschutzstellung sei ent gegen der Auffassung des Beschwerdeführers nicht schon dann zu beja hen, wenn irgendeine Nutzung weiterhin möglich wäre, ungeachtet der fi nanziellen Konsequenzen für den betroffenen Grundeigentümer. Um die vom Be - schwerdeführer angeführte Nutzung zu ermöglichen, wären nach weislich - 11 - intensivste Renovationsarbeiten mit Kosten in mindestens mittlerer sechs- stelliger Höhe notwendig, gewisse Investitionen noch nicht einmal mitein - geschlossen. Im Gegensatz zum Gutachten der M._____ AG befasse sich das Fachgutachten der N._____ nicht vertieft mit der bestehenden Bausubstanz. Es bleibe darin auch unbe antwortet und unbegründet, weshalb eine fachmännische Sanierung mit vertretbarem Aufwand möglich sein soll. Es sei richtig, dass das Gebäude in den letzten 50 Jahren nicht unterhalten worden s ei; eine Unterhaltspflicht habe mangels Gefährdung der Öffentlichkeit nicht bestanden. Insofern könne den Beschwerdeführern der aufgeschobene Unterhalt nicht angelastet werden und die beschränkten Nutzungsmöglichkeiten seien als legitimes privates Interesse bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen. Es stünden einer Unterschutzstellung jedoch nicht nur finanzielle Interes - sen entgegen, sondern auch gewichtige öffentliche Interessen, insbeson - dere an der Bodensanierung durch Eliminierung der Schadstoffbelastung. Die notwendigen Detailuntersuchungen im Hinblick auf die Schadstoffbe - lastung des Untergrundes könnten erst nach dem Rückbau des K durchgeführt werden. Die bisherigen Altlasten -Voruntersuchungen seien sehr oberflächlich ausgefallen. Ob also tatsächlich keine Sanierungspflicht bestehe, könne ers t nach einer gründlichen Bodenuntersuchung de finitiv festgestellt werden. An der Schadstoffbelastung des Gebäudes selbst ändere die Argumentation des Beschwerdeführers zur fehlenden altlasten- rechtlichen Sanierungspflicht ohnehin nichts. Zudem erfülle die Sanierung eines belasteten Standorts in jedem Fall ein erhebliches öffentliches Inte - resse, das vom Beschwerdeführer zu Recht nicht bestritten werde. Für das vorliegende Verfahren ohne Relevanz sei dabei die Fragestellung, ob die Bodenplatten oder die Versiegelung bereits bei einem Abbruch des K oder erst im Zuge eines Neubauprojekts entfernt würden. Mass geblich sei einzig, dass eine Unterschutzstellung einer notwendigen Bo densanierung im Weg stünde. Auch die aufgrund der kritischen Einhaltung der Lärmschutz-Grenzwerte auf der Hälfte des Gebäudegrundrisses nöti gen Lärmschutzmassnahmen wären im Falle einer Beibehaltung des K aufgrund der maroden Bausubstanz kaum möglich. Das öffentliche Interesse am Erhalt des K sei hingegen gering und nicht zu vergleichen mit dem öffentlichen Interesse am Erhalt des Schutzobjekts, den das Bundesgericht im vom Beschwerdeführer als Präjudiz angeführten Urteil 1P.79/2005 vom 13. September 2005 beurteilt habe. Bis zum verfahrensgegenständlichen Unterschutzstellungsgesuch des Beschwerdeführers sei über Jahrzehnte hinweg nie jemand auf die Idee gekommen, das K, von dem nur schon im Kanton Aargau wei tere vergleichbare Objekte existierten, unter Schutz zu stellen. - 12 - 5. Der Gemeinderat S._____ stellt sich ebenfalls auf den Standpunkt, dass der Unterschutzstellung des K überwiegende private und öffentliche Interessen entgegenstünden. Gemäss Gutachten der M._____ AG seien für die Gewährleistung der Gesamtstabilität und Erdbebensicherheit des Gebäudes grosse finanzielle Aufwendungen nötig. Der hohen Wertverminderung von über 90% und dem damit einher gehenden Sanierungsbedarf könne nur mit unverhältnismässig und über proportional hohen Kosten entgegengewirkt werden. Ein wirtschaftlicher Ertrag könne unter den gegebenen Umständen nicht erzielt werden. Nicht nur die notwendigen finanziellen Investitionen, sondern auch die ungünsti ge Verkehrssituation erschwerten eine potenzielle Umnutzung. Sofern eine solche nicht wirtschaftlich tragbar sei, werde sie kein Grundeigentümer rea- lisieren. Die Gemeinde habe kein Interesse am Erhalt einer Baute, die künf- tig nicht mehr genutzt werden könne. Aus dem Fachgutachten der N._____ könne der Beschwerdeführer im Hinblick auf die Nutzungs perspektiven nichts zu seine n Gunsten ableiten. Dieses Gutachten habe sich auftragsgemäss nicht mit den Kosten und der Realisierbarkeit einer Umnutzung befasst, sondern mit der ortsbildlichen und denkmalpflegeri - schen Bedeutung des Gebäudes. Bezüglich der Schadstoffbelastung im Untergrund und in der Bausubstanz gehe zwar vom Gebäude aktuell keine Gefährdung aus. Deshalb sei der Standort gemäss Eintrag im Altlastenkataster zurzeit nicht sanierungsbe - dürftig. Sobald aber ein Eingriff in den belasteten Standort stattfinde, wofür die Wahrscheinlichkeit sehr gross sei, weil für eine Umnutzung aufgrund der schlechten Bausubstanz tiefgreifende Umbauarbeiten notwendig wä - ren, seien Sanierungsmassnahmen erforderlich. Zudem habe die Öffent - lichkeit ein grosses Interesse an einem nicht mit Schadstoffen belasteten Standort. Dessen Sanierung sei daher zumindest ein längerfristiges Ziel. Ein belasteter Standort bilde ein potenzielles Risiko, unabhängig davon, ob aktuell ein Sanierungsbedarf bestehe. Eine umfa ssende Sanierung bzw. Entfernung des kontaminierten Materials sei nur nach einem Abbruch und Rückbau des Gebäudes möglich. Nicht die Rentabilität der Liegenschaft, sondern das öffentliche Interesse an einem unbelasteten Standort werde auch vom Regierungsrat in den Vordergrund gestellt. 6. 6.1. Um in der gemäss § 27 Abs. 1 lit. c KG erforderlichen Interessenabwägung beurteilen zu können, ob der Unterschutzstellung eines Baudenkmals keine überwiegenden privaten oder öffentlichen Interessen entgegenstehen und der damit verbundene Eingriff in die Ei gentumsgarantie (Art. 26 BV) ver - hältnismässig im Sinne von Art. 36 Abs. 3 BV ist, müssen vorab die Schutz- würdigkeit und gegebenenfalls deren Grad (ist eine kantonale Bedeutung gegeben oder nicht?) sowie die Schutzfähigkeit des Gebäudes Nr. eee auf - 13 - der Parzelle Nr. aaa ("K") untersucht werden (§ 24 lit. a sowie § 27 Abs. 1 lit. a und b KG). Zwar hat bereits die Vorinstanz die Schutzwürdigkeit des Gebäudes bestätigt, die im Fachbericht der Kantona len Denkmalpflege vom 2. Juni 2022 (Vorakten, act. 43–76) schlüssig und nachvollziehbar hergeleitet wird. Auch eine Mehrheit der KKDA gelangte an ihrer Sitzung vom 15. Juni 2022 zum Schluss, dass das Gebäude schutzwürdig ist und deshalb unter kantonalen Denkmalschutz gestellt wer den soll, ohne allerdings die Schutzfähigkeit des Gebäudes abschliessend zu beurteilen (vgl. den dazugehörigen Protokollauszug [Vorakten, act. 111–114]). Immerhin wurde im betreffenden Protokollauszug (S. 3; Vorakten, act. 113) festgehalten, dass das Gebäude trotz mehrerer konstruktiver Probleme als grundsätzlich sanierbar beurteilt werde. Von den Beschwerdegegnern wird die Schutzwürdigkeit und Schutzfähigkeit des K jedoch weiterhin angezweifelt oder zumindest stark relativiert. Werden Schutzwürdigkeit und Schutzfähigkeit bejaht, ist in einem weiteren Schritt zu klären, ob und gegebenenfalls welche privaten oder öffentlichen Interessen der Unterschutzstellung entgegenstehen bzw. welches Gewicht diesen Interessen gegenüber dem Interesse am Erhalt des schutzwürdigen Gebäudes zukommt (§ 27 Abs. 1 lit. c KG). 6.2. 6.2.1. Im Fachbericht der kantonalen Denkmalpflege wird das K als ein wichtiger historischer, wirtschaftsgeschichtlicher, bautechnischer und baukünstlerischer Zeuge des frühen 20. Jahrhunderts gewürdigt. Die 1823 gegründete Ziegelei habe neben einer Färberei, einer Zigarrenfabrik und einer Schuhfabrik zu den frühen Fabriken der Gemeinde gehört und sei ein wichtiger Arbeitgeber nicht nur für die Gemeinde S._____ gewesen. Ab dem 20. Jahrhundert habe sich die Ziegelei am Standort S._____ als eine der grössten Ziegele iproduktionsstätten zwischen Basel und dem Kan ton Thurgau entwickelt. Technisch und hinsichtlich der Gebäulichkeiten sei die Ziegelei um 1900 auf der Höhe seiner Zeit gewesen. Bereits vor 1900 sei der Circular- durch einen Ringofen ersetzt und die Gebäude seien teilweise elektrifiziert worden. Bautypologisch charakteristisch für das Zie geleiareal seien die scheunenartigen, langen Hallen, die wie bei vergleich baren Anlagen mit Querschnittsfassaden erbaut seien. Baukünstlerisch hätten die Neubauten um 190 0 den Zeitgeschmack aufgegriffen. Ende des 19. Jahrhunderts habe der als Sichtbackstein verbaute Backstein eine Blü- tezeit erlebt und sei auch an den eigenen Bauten eingesetzt worden. Am K seien sog. Verblendsteine (im Mörtelbett eingelegte Spaltplättchen) an den Linsen der Querschnittsfassaden in Rot und am Bürotrakt auch für die gelblichen Wandfüllungen verwendet worden, und zwar nicht als Sparmassnahme, sondern zeittypisch als damals modernes Baumate rial und vermutlich aus dem eigenen Betrieb stammend. Ortsbaulich trete das K aktuell sehr auffällig in Erscheinung und bilde von Süden nach S._____ - 14 - kommend eine prägnante bauliche Situation am Ortseingang. Die doppelte Giebelfassade wirke nach dem Abriss des Nachbargebäudes an der U- Strasse gegenüber umso stärker. Die historische Situation als Hauptproduktionsgebäude der Ziegelei inmitten der zahlreichen verschie - denen Gebäude des Areals sei jedoch verloren gegangen. Zurückgeblie - ben sei das K als letzter grosser Industriebau des frühen 20. Jahrhunderts im Gemeindegebiet. Im kantonalen Quervergleich sei die Ziegelei S._____ unter den Industrie- betrieben des 19. und 20. Jahrhunderts eine der wenigen Betriebe, die über die Zeitspanne von kurz nach der Industrialisierung über die "Wirtschafts - wunderzeit" hinaus bis zur Wirtschaftskrise der 1970er-Jahre produziert ha- be. Hinsichtlich der industriegeschichtlichen Bedeutung, der Ausformung der Bauten und Anlagen, der Grösse des Areals und des Produktionszeit - raums sei sie mit der Ziegelei der O._____ in V._____ AG vergleichbar, die 1904 gegründet worden sei, deren Bauten aus der Gründungszeit aber nicht mehr erhalten seien. Ausserhalb des Kantonsgebiets sei die P._____ in W._____, gegründet 1867, mit ihrem 1901 fertiggestellten Ofenhaus aus roten Backsteinen und hoher Giebelfassade mit der Ziegelei S._____ zu vergleichen. Gestalterisch stehe das K S._____ mit seinen Fassaden in der Tradition der 1882 erbauten AA._____ in X._____ und gehöre zu den wenigen erhaltenen Vertretern der ur sprünglich städtisch geprägten Backsteinarchitektur in den Aargauer Landgemeinden. Ungefähr zeitgleich mit dem Bau des S._____ K habe die Firma AB._____ in Y._____ eine Zweigniederlassung zur Schuhpro duktion errichtet. Die niedrigen Nebenbauten seien ebenfal ls mit zweifar bigen Fassaden mit roten Backsteinlinsen und Putzfüllungen gestaltet und orientierten sich an Vorbildern der Zeit um 1900. Das Manufakturgebäude, das seit 1999 unter kantonalem Schutz stehe, besitze ebenfalls rote Back steinlinsen, setze gestalterisch und ko nstruktiv jedoch bereits Themen des Neuen Bauens um. Vergleichbare Industrieareale im Kanton Aargau seien unter den rohstoffverarbeitenden Betrieben zu suchen, sie unterschieden sich jedoch in Art und Konstruktion der Betriebsgebäude. Ein erhaltenes Gebäude für Rohstoffverarbeitung mit grossem Raumbedarf für Ofen, Brennstoffe und weitere Lager sei die im Jahr 1906 erbaute AC._____ in Q._____, ein Eisenfachwerkbau mit Ziegelausfachung, der als letzte Werkhalle aus dem frühen 20. Jahrhundert auf dem Areal der Firma AD._____ im Jahr 2011 unter Schutz gestellt und umgenutzt worden sei. 6.2.2. Diese Ausführungen im Fachbericht der kantonalen Denkmalpflege un ter- streichen die sich aus der grossen historischen, wirtschaftlichen, bautech- nischen und baukünstlerischen Bedeutung ergebende hohe Schutzwürdig- keit des K und – aufgrund seines Seltenheits wertes – dessen kantonale Bedeutung. Die Bedeutung des K als wichti ger historischer, wirtschaftsgeschichtlicher, bautechnischer und bau künstlerischer Zeuge - 15 - des frühen 20. Jahrhunderts, als wichtiger Bestand teil des Ortsbildes (aufgrund seiner räumlichen Qualitäten und der Einstufung im ISOS) sowie als Gebäude mit hohem Seltenheitswert wurden auch von der KKDA an deren Sitzung vom 15. Juni 2022 hervorgehoben (Vorakten, act. 113). Ergänzend wurde darauf hingewiesen, dass das K einen wichtigen Kontext für die als kommunales Schutzobjekt eingestufte Fabrik antenvilla bilde. Ortsbaulich wichtig erscheine auch das grosse Volu men des Baus als Kontrast zur neuen, kleinteiligen Überbauung im direkten Um feld südlich des K. Der Situationswert sei zudem sehr hoch, da die Ziegeleiproduktion aus lokalem Lehm in S._____ bereits zur Zeit der Römer im 1. Jahrhundert nach Christus nachgewiesen sei. Gleichermassen lässt sich aus den Ausführungen des Leiters der Sektion kantonale Denkmalpflege am Augenschein des Verwaltungsgerichts vom 22. August 2024 schliessen, dass er das K aufgrund seiner Lagequalität als prägnanter Auftakt am südlichen Ortseingang sowie seiner typologischen, baukünstlerischen und historischen Qualitäten als schutzwürdig erachtet. Er bestätigte ferner den Seltenheitswert und somit die kantonale Bedeu tung des K, indem er betonte, dass es nicht mehr viele Vertreter für diese Art von Industriebauten gebe (Protokoll des Augenscheins vom 22. August 2024 [nachfolgend: Protokoll], S. 4 f.). Im Urteil 1C_136/2023 vom 27. Dezember 2023, Erw. 4.2, gestand das Bundesgericht Fachberichten von kantonalen Fachstellen im Bereich der Denkmalpflege eine erhöhte Beweiskraft zu, auch wenn es sich dabei nicht um ein eigentliches Sachverständigengutachten handle. Den Verzicht auf die Einholung eines solchen wertete das Bundesgericht weder als Verstoss gegen den Untersuchungsgrundsatz noch als Verletzung des rechtlichen Gehörs, sondern als zulässige antizipierte Beweiswürdigung. Die Be - schwerdegegner haben zum Thema Schutzwürdigkeit des K ohnehin kein Sachverständigengutachten beantragt. Ihre Beweisanträge zur Einholung von Sachverständigengutachten beschränken sich vielmehr auf die Überprüfung und Abklärung der Schutzfähigkeit des Gebäudes so wie die mit einer Sanierung des Gebäudes und des Untergrundes verbun denen Kosten (einschliesslich derjenigen für eine Beseitigung der beste henden und noch nicht abschliessend geklärten Schadstoffbelastung ["Alt lasten- Sanierung"]). Im Übrigen wird dem K auch in dem v om Gemeinderat S._____ in Auftrag gegebenen Fachgutachten der N._____ (Vorakten, act. 300–306) eine hohe Schutzwürdig keit (auf grund der architekturhistorischen und baukünstlerischen Bedeu tung sowie der ortsbildprägenden Funktion) attestiert. 6.2.3. Was die Beschwerdegegner gegen die von verschiedenen Fachpersonen bescheinigte (hohe) Schutzwürdigkeit des Gebäudes vorbringen, vermag daran keine Zweifel aufkommen zu lassen. - 16 - Namentlich kann aus dem Umstand, dass das Gebäude lange Zeit nicht unter Schutz gestellt wurde bzw. bislang niemand auf die Idee gekommen sein soll, es unter Schutz stellen zu lassen, nichts zulasten der Schutzwür- digkeit abgeleitet werden. Dem Beschwerdeführer ist darin beizupflichten, dass aus der bisherigen Untätigkeit der Behörden nicht auf eine fehlende Schutzwürdigkeit geschlossen werden darf. Nicht selten werden Bauwerke erst dann unter Schutz gestellt, wenn Veränderungen daran geplant sind, welche – wie der nun geplante Abbruch des K – in die erhaltungswürdige Bausubstanz eingreifen und diese nachteilig beeinflussen (vgl. Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2022.145 vom 10. November 2022, Erw. 2.5). Offenbar bildete zwar der Abbruch des K bereits vor über 20 Jahren Gegenstand eines Vorentscheidverfahrens (BDKB.99.2008), das in die kantonale Zustimmung zum Abbruch des Gebäudes vom 1. Dezember 1999 mündete. In jenes Verfahren wird die kan tonale Denkmalpflege allerdings genau so wenig invol viert gewesen sein wie in das aktuell vor Verwaltungsgericht hängige Baubewilligungsverfahren betreffend Abbruch des K (WBE.2022.91), in welchem ledig lich die Stellungnahmen der Abteilungen für Umwelt und Tiefbau des De partements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU) eingeholt wurden. Immerhin merkte die Abteilung für Baubewilligungen in ihrer Zustimmungsverfügung vom 3. März 2 021 (Vorakten, act. 317–322) im Zusammenhang mit der Einstufung von S._____ als Ortsbild von regionaler Bedeutung im Rahmen der Erstinventarisation auf Basis der ISOS -Methode an, dass für das K das Erhaltungsziel "A" gelte, das einem Abbruch des Gebäudes ent - gegenstehe. Dem Gemeinderat werde daher empfohlen, vor Erteilung der Abbruchbewilligung eine umfassende Interessenabwägung (beinhaltend das Erhaltungsinteresse an einer ortsbildprägenden Baute) vorzunehmen. Ganz abgesehen davon können sich Auffassungen zur Schutzwürdigkeit von Gebäuden im Laufe der Zeit (aufgrund neuer Erkenntnisse) verändern. Kommt hinzu, dass eine Unterschutzstellung nicht all ein von der Schutz - würdigkeit eines Gebäudes abhängt. So lehnt das BKS, Abteilung Kultur, die Unterschutzstellung weiterhin ab, obwohl es von der Schutzwürdigkeit des K überzeugt ist. Dasselbe gilt für den Gemeinderat S._____, der konsequenterweise von Bemühungen absah, das K unter kom munalen Schutz zu stellen, aber sich im Rahmen des aktuell hängigen Ab - bruchsbewilligungsverfahrens nichtsdestotrotz (wohl aufgrund der oben angeführten Empfehlung der Abteilung für Baubewilligungen) veranlasst sah, die Schutzwürdigkeit des Gebäudes gutachterlich überprüfen zu las - sen und zu diesem Zweck das Fachgutachten der N._____ in Auftrag gab. In seiner Beschwerdeantwort (S. 6, Rz. 19 f.) anerkennt er die Schutzwürdigkeit des Gebäudes explizit. Gleichermassen ging der Regie - rungsrat in seinem Schreiben vom 8. Dezember 2021 an den Gemeinderat S._____ (Vorakten, act. 1–6; Beschwerdebeilage 5) von der Schutzwürdig- keit des K aus (vgl. Vorakten, act. 5 oben). - 17 - Dass weitere Bauten, die zur aus der ISOS -basierten Inventarisation er - sichtlichen Baugruppe der Ziegelei gehörten, zwischenzeitlich abgebro - chen und durch Neubauten ersetzt wurden und heute nur noch das K und die unter kommunalem Schutz stehende Fabrikantenvilla (Ver - waltungsgebäude) vorhanden sind, tut der Schutzwürdigkeit des K ebenfalls keinen Abbruch. Sämtliche involvierten Fachpersonen haben der Beurteilung der Schutzwürdigkeit den aktuellen Zustand zugrunde ge legt. Daraus ergibt sich klar, dass das K nicht nur im Kontext des nicht mehr existierenden Gebäudeensembles des gesamten Ziegeleiareals als schutzwürdig er achtet wird und der Rückbau der Nebengebäude die Schutzwürdigkeit des K trotz damit einhergegangener Verände rung des inventarisierten Ortsbildes nicht massgeblich schmälert. Die ge genteilige Behauptung der Beschwerdegegner sowie des Gemeinderats, wonach nur alle Gebäude zusammen als Einheit von historischer, wirt schaftlicher und baukünstlerischer oder technischer Bedeutung angesehen worden seien (und werden könnten), findet im Fachbericht der Kantonalen Denkmalpflege vom 2. Juni 2022 keinerlei Stütze und entbehrt jeglicher Grundlage. Mit der Frage, wie viele oder wenige mit dem K vergleichbare Objekte es im Kanton Aargau gibt, die teilweise bereits unter Schutz stehen, hat sich die Kantonale Denkmalpflege im Fachbericht vom 2. Juni 2022 eingehend befasst. Dem setzen die Beschwerdegegner nichts Substanzielles entgegen, das geeign et wäre, den Seltenheitswert des K zu widerlegen oder auch nur anzuzweifeln. 6.2.4. Insgesamt ist somit darauf abzustellen, dass das K als Baudenkmal eine hohe Schutzwürdigkeit geniesst und von kantonaler Be deutung ist. Diese Beurteilung deckt sich mit dem Eindruck, den das Ver waltungsgericht, welchem unter anderem eine promovierte Architektin ETH angehört, anlässlich des Augenscheins vom 22. August 2024 erhielt. Nicht zuletzt aufgrund seiner grossen Dimensionen, aber a uch der sorgfältigen, zeitgeschichtlich wertvollen Gestaltung und der unverbauten, gut erlebba - ren (inneren) Tragestrukt ur wegen wirkt das K als äusserst impo sante Baute, deren Substanz trotz der Entfernung wichtiger Elemente des statischen Systems gesamthaft gut erhalten ist. Bereits aufgrund seines Ei- genwerts ist daher das K als in hohem Masse schutzwürdig einzu stufen. Zudem wird dem K weiterhin eine wichtige Stellung im Dorf zugestanden. Die Verzeichnung der Ziegelei als Baugruppe (0.3) mit dem Erhaltungsziel A (Substanzerhalt) im Rahmen der Erstinventarisation von S._____ anhand der ISOS-Methode als schützenswertes Ortsbild von regionaler Bedeutung spricht aus Sicht des Verwaltungsgerichts nicht gegen, vielmehr zusätzlich für die Schutzwürdigkeit des K, dem deswegen auch ein hoher Situationswert zukommt, als neben der kommu nal geschützten Fabrikantenvilla letzter verbleibender Zeuge der ehemaligen Ziegelei. - 18 - 6.3. 6.3.1. Als nicht (mehr) schutzfähig gelten Gebäude, die sich beispielsweise we - gen Zerstörung oder zu starken Eingriffen in die Substanz (in ihrer Schutz- würdigkeit) nicht mehr erhalten lassen (vgl. dazu den Entscheid des Ver - waltungsgerichts Zürich VB.2022.00515 vom 12. Mai 2023, Erw. 3.1 und 5.1.4). Der Fachbericht der Kantonalen Denkmalpflege äussert sich zwar nicht direkt zur Schutzfähigkeit des K. Den darin enthaltenen Ausführungen namentlich zum baulichen Zustand des Gebäudes lässt sich jedoch (sinngemäss) entnehmen, dass von einer Sanierungsfä higkeit ausgegangen und eine Erhaltung und (Um -)Nutzung des Gebäudes für möglich gehalten wird, trotz diverser Schäden an der baulichen Sub stanz (Risse im Mauerwerk; Wölbung der Aussenwand an der nordöstli chen Gebäudeecke, die aber anscheinend schon sehr lange besteht und der mit baulichen Massnahmen entgegengewirkt wurde; statische Proble me im Hauptgebäude; Feuchtigkeitsschäden aus dem Boden im Bereich der westlichen Ecke in der Maschinenhalle und insbesondere im unteren Bereich der gemauerten Stützen, die das eher schwach dimensionierte Tragsystem zusätzlich schwächen), die unter anderem durch Senkungen des Baugrundes, wegen ungenügender Aussteifung des Mauerwerks, we- gen des Ausbaus von ursprünglich zwischen den Stützen horizontal einge- bauten Ankern, durch die intensive industrielle Nutzung und fehlenden Un- terhalt entstanden sind (Vorakten, act. 52). Die KKDA hat an ihrer Sitzung vom 15. Juni 2022 ausgiebig darüber disku- tiert, dass zur Beurteilung der (von ihr nicht abschliessend beurteilten) Schutzfähigkeit häufig eine vertiefte bauliche Analyse erstellt werden müss- te, beispielsweise durch ausgewiesene und unabhängige Ingenieure, und dieser Aspekt nicht Teil des Fachberichts (der Kantonalen Denkmalpflege) sein könne. Die Schutzfähigkeit eines Gebäudes hänge denn auch fast im- mer davon ab, welche zukünftige Nutzung des Gebäudes vorgesehen sei, und werde durch die Eingriffstiefe an Sanierungs- und Umbaumassnahmen bestimmt. Solange kein konkretes Projekt vorliege, könne nicht beurteilt werden, ob durch erhaltende Massnahmen wesentliche Substanz des Ob- jekts verloren gehe und der Denkmalwert auf diese Wei se drastisch redu- ziert werde, so dass eine Unterschutzstellung nicht mehr begründbar bzw. sachgerecht wäre. Dies gelte insbesondere für Objekte, bei denen ein lang- jähriger Unterhaltsrückstand vorliege, das Gebäude einen längeren Leer - stand erfahren habe oder die ursprüngliche Nutzung endgültig aufgegeben worden sei und eine Umnutzung grössere bauliche Eingriffe zur Folge hät- te. Es wäre Hauptaufgabe der Eigentümerschaft, das Entwicklungspoten - zial zu prüfen. Das K sei statisch ein Hallenbau mit mehreren konstruktiven Problemen, die gemäss Fachbericht, Gutachten (der M._____ AG ) und Einschätzung von Kommissionsmitgliedern teils seit längerer Zeit bestünden, teils noch fortschritten und teils auf Kon struktionsmängel und - 19 - Baugrund, aber auch auf seit rund 60 Jahren aufge schobene Unterhaltsarbeiten zurückzuführen seien. Die historische Grund struktur des Gebäudekomplexes scheine aber erhalten zu sein und der Bau werde als grundsätzlich sanierbar beurteilt. Die Kommission äussere sich nicht zu allfällig notwendigen Ertüchtigungsmassnahmen, da die Eingriffs tiefe von der Art der zukünftigen Nutzung abhänge. Es sei jedoch zu bedenken, dass grössere Eingriffe oder ein weiterer Aufschub von Sicherungsmassnahmen zu einem beträchtlichen Verlust historischer Substanz führen könne n, mit Potenzial zu einer deutlichen Verminderung der beste henden Denkmaleigenschaften (Vorakten, act. 112 f.). 6.3.2. Die Beschwerdegegner leiten die von ihnen behauptete fehlende Schutz - fähigkeit des Gebäudes im Wesentlichen daraus ab, dass mit den Gebäu- lichkeiten unter den gegebenen Umständen zufolge unverhältnismässig hoher Kosten für intensivste Renovierungsarbeiten kein wirtschaftlicher Er- trag mehr erzielt werden könne (vgl. Beschwerdeantwort, S. 9 f., Rz. 20 f.), und stützen sich dabei auf das von ihnen eingeholte Gutachten der M._____ AG (Vorakten, act. 277–299). Darin wird ausgeführt, aufgrund dessen, dass während der Ziegel-Fabrika- tion und nach der Betriebseinstellung im Jahr 1976 keine grösseren In - standstellungs- und Sanierungsarbeiten getätigt worden seien, befinde sich die Bausubstanz zu einem grossen Teil i n einem schlechten und höchst mangelhaften Zustand. Die Gebäudestruktur sei aufgrund von Setzungen und der Entfernung von statisch bedingten Strebeverbindungen im Innern des Gebäudes geschwächt, was anhand von zum Teil durchgehenden Set- zungsrissen an allen Fassaden und Ausbuchtungen vor allem an der stras- senseitigen Fassade erkennbar sei. Neben Rissen wiesen die Fassaden Abplatzungen am Putz, grössere Hohlstellen im Mauerwerk und gelöste Sichtbacksteine und Klinkersteine auf, was bereits zu Sicherungsmassnah- men Anlass gegeben habe. Durch die Schwächung der Gebäudestruktur habe sich auch die Tragestruktur im Innern (Stützen) leicht verformt. Die Gebäudehülle verfüge über keinerlei thermische oder anderweitige isola - tionstechnische Bauteile. Die einfach ve rglasten Holzfenster seien zum grössten Teil stark beschädigt und in einem minderwertigen, den gesetzli- chen Anforderungen nicht genügenden Zustand. Giebelseitig seien Fens - teröffnungen zugemauert worden. Die Dachkonstruktion befinde sich zwar in einem guten Zustand. Die Tragsicherheit entspreche aber bezüglich Erd- bebensicherheit nicht den heutigen SIA-Normen. Die teilweise vorhandene mineralische Wärmedämmung des Dachs erfülle die heutigen bauphysika- lischen Anforderungen nicht. Die Infrastruktur im Inne rn des Gebäudes (einschliesslich Elektro- und HLKS-Installationen) sei veraltet und für den heutigen Gebrauch nicht mehr geeignet. Der mit Holzbohlen ausgelegte Estrichboden sei statisch nicht genügend tragfähig. Die Gesamtstabili - tät/Erdbebensicherheit des K sei aufgrund der hohen Fassadenwände und - 20 - der fehlenden Scheibenwirkung der Zwischendecke (über dem Erdgeschoss) bezüglich horizontaler Einwirkungen als kritisch zu betrach - ten. Beim Fassadenmauerwerk des Maschinenhauses sei vom Fuss aus aufsteigende Feuchtigkeit erkennbar. Beim Vordach an der Südostfassade fehlten horizontale Zangen, die wieder ergänzt werden müssten. Die Setzungen liessen sich mit bis in den tragenden Baugrund (Fels) rei - chenden Mikropfählen stoppen, was jedoch sehr aufwendig und äusserst kostenintensiv wäre. Die Durchbiegung der Dachpfetten könnte mit Ver - stärkungen begrenzt werden. Bei mehr Lasten (zufolge Wärmedämmung) und/oder Dachaufbauten (u.a. Sonnenkollektoren) müsste die Dachkon - struktion zusätzlich verstärkt werden. Zur Verbesserung der Gesamtstabi- lität/Erdbebensicherheit werde es vermutlich erforderlich sein, aus der be - stehenden Zwischendecke eine steife Scheibe (z.B. aus Beton) zu schaf - fen, was mit Kosten in Höhe von schätzungsweise Fr. 190'000.00 bis Fr. 240'000.00 verbunden wäre. Im Falle einer Nutzung der Hallen als Un- terstand und Lager müssten als statische Massnahmen im Minimum die entfernten horizontalen Halterungen der Backsteinmauern wieder ange - bracht bzw. erneuert oder eine durchgehende massive Zwischendecke ein- gezogen werden. Sollten die Hallen in Zukunft öffentlich von Personen ge- nutzt werden, stünden jedoch umfassendere und kostenintensivere Sanie- rungsmassnahmen an, nämlich eine lückenlose Ergänzung der horizon ta- len Halterungen der Backsteinfassaden, das Verhindern von zusätzlichen Setzungen der Aussenmauern durch Mikropfähle, das Flicken von Rissen in Backsteinfassaden, die Sanierung der Stürze (durch eine satte Einmaue- rung der losen Backsteine), die Sanierung der Mauerfüsse gegen aufstei - gende Feuchtigkeit ins Backsteinmauerwerk der Fassaden, die Verstär - kung der gesamten Holztragekonstruktion der Decke über dem Erdge - schoss und der Holzböden; für den Fall der Nutzung des Dachraums müss- te ferner der zu wenig tragsichere Estrichboden verstärkt werden. Im Weiteren macht das Gutachten Ausführungen zur Schadstoffbelastung des Untergrundes und des Gebäudes selbst sowie den damit verbundenen Beseitigungs- und Entsorgungskosten, zum niedrigen Substanzwert der Liegenschaft (aufgrund des hohen Sanierungsbedarfs), zur Unmöglichkeit der Erzielung einer Rendite im gegenwärtigen baulichen Zustand (Ertrags- wert 0) sowie zu den grossen Ausnützungsreserven und rekapituliert zu - sammenfassend, dass das Fabrikgebäude aus bautechnischer, wirtschaft- licher und ökologischer Sicht sowie der grossen Ausnützungsreserven auf der Parzelle Nr. aaa wegen als Abbruchobjekt zu bewerten sei und ein Erhalt des Gebäudes aus wirtschaftlichen Gründen nicht gerechtfertigt wer- den könne. Aufgrund seines schlechten Zustands könne es nur auf Basis eines "Liebhaberobjekts" veräussert und saniert werden. Aus diesen gutachterlichen Ausführungen ziehen die Beschwerdegegner den Schluss, dass die Erzielung eines Ertrags aus der Liegenschaft (zu - - 21 - mindest) aktuell nicht möglich sei, da zuerst kostenintensive Sanierungs - arbeiten durchgeführt werden müssten, um die Stabilität der Halle zu ge - währleisten. Danach wäre eine Nutzung nur als Lagerhalle denkbar. Bei einer weitergehenden Nutzung mit Publikumsverkehr wären noch we - sentlich höhere Investitionen nötig, was eine rentable Nutzung verunmög - liche. Auch misstrauen die Beschwerdegegner den nach ihrem Dafürhalten in keiner Weise begründeten Einschätzung im Fachgutachten der N._____, wonach die vorh andene Bausubstanz eine fachmännische und pragmatische Sanierung mit vertretbarem Aufwand zulasse (vgl. Vorakten, act. 306). Das widerspreche dem Gutachten der M._____ AG, auf welches das Fachgutachte n der N._____ betreffend die Beurteilung der Bausubstanz verweise, diametral. Ein Ver kauf des Grundstücks scheitere aktuell am Eintrag im Kataster der belasteten Standorte. Es lasse sich kein Käufer finden, der das Grundstück im heutigen Zustand und mit dem Risiko hinsichtlich der Altlastenproblematik übernehmen würde. Faktisch sei also das Grundstück aktuell weder han delbar noch kön ne sonst wie eine Rentabilität erreicht werden, was seine Schutzfähigkeit ausschliesse. 6.3.3. Mit ihrer diesbezüglichen Argumentation übersehen die Beschwerdegeg - ner, dass die Beurteilung der Schutzfähigkeit eines Gebäudes nicht davon abhängt, welche Kosten mit möglichen Sanierungsmassnahmen zur Erhal- tung der Gebäudesubstanz verbunden sind, sondern davon, ob die Baute allenfalls bereits zu sehr zerstört oder verändert worden ist oder insbeson- dere (an der konkret geplanten Nutzung ausgerichtete) Sanierungsmass - nahmen die Schutzwürdigkeit des Gebäudes beeinträchtigen würden (vgl. vorne Erw. 6.3.1). Dafür liefert das Gutachten der M._____ AG, das nach Ansicht der KKDA baustatische Probleme mit wirtschaftlichen Abwägungen vermischt (vgl. Vorakten, act. 113), keinerlei Anhaltspunkte. Im Gegenteil scheinen auch die Gutachter der M._____ AG davon auszugehen, dass sich die heutige (schutz würdige) Bausubstanz mit denen von ihnen vorgeschlagenen baulichen Massnahmen im Wesentlichen instand stellen und damit erhalten lässt, wenn auch aus ihrer Sicht nur mit unverhältnismässig hohen Kosten und allenfalls schlechten Ertragsaussichten (wobei sie sich explizit nur zu den Ertragsaussichten im aktuellen baulichen Zustand äussern, also keine An gaben zur Ertragsfähigkeit nach einer Umnutzung machen). Damit ist kei nesfalls gesagt, dass eine Sanierung nicht möglich wäre bzw. die erforderli chen Sanierungsmassnahmen die schutzwürdige Substanz des K be- einträchtigen würden. Auch der Beweisantrag der Beschwerdegegner, ein Gutachten zur Schutzfähigkeit des K einzuholen, ist auf die Be urteilung dessen gerichtet, (a) welche Kosten für die "Totalsanie rung" der Liegenschaft anfallen, wenn sie integral unter kantonalen Schutz gestellt wird, und ob (b) bei diesen Kosten noch eine wirtschaftlich sinnvolle Nut - zung möglich ist (vgl. Duplik, S. 9, 11 und 13). Diese Beweisgegenstände beschlagen indessen nicht die Schutzfähigkeit eines Gebäudes, son dern - 22 - widmen sich vielmehr der Fragestellung, ob einer Unterschutzstellung überwiegende (private) Interessen an einer wirtschaftlichen Nutzung der Liegenschaft entgegenstehen. Entsprechend wenig Sinn macht es, das von den Beschwerdegegnern beantragte Gutachten z ur vermeintlich feh - lenden Schutzfähigkeit des Gebäudes einzuholen. Aufgrund der bereits bei den Akten liegenden Gutachten sowie aufgrund des Augenscheins unter Einbezug der Erläuterungen des Leiters der Sek- tion kantonale Denkmalpflege steht für das Verwaltungsgericht, dessen Spruchkörper eine promovierte Architektin ETH angehör t, die über Erfah - rungen im Bereich des Umbaus von denkmalgeschützten Gebäuden ver - fügt, zweifelsfrei fest, dass die Schutzfähigkeit des K gegeben ist . Mit geeigneten Sanierungsmassnahmen kann der Erhalt der schützenswerten Bauteile ohne Weiteres gesichert werden. Die Sanierung der Gebäudehülle an sich (ohne Umnutzung) begründet keine besonderen Schwierigkeiten. So ist eine Pfählung des gesetzten Bodens in der südöst lichen Gebäudeecke ebenso problemlos durchführbar wie eine Drainage und Schadensbehebung im Bereich der westlichen Ecke (Maschinenhaus teil), wo Wasser eingedrungen und von der Bodenplatte bis ins Fundament und das anschliessende Mauerwerk aufgestiegen is t. Auch die statischen Probleme, die Verformungen (Wölbungen) von Wänden und Stützen sowie die Risse an den Fassaden stellen keine nennenswerten Hindernisse im Hinblick auf eine erfolgreiche Sanierung des K in seiner aktuel len Erscheinungsform dar. Die erforderliche Erdbebenertüchtigung wäre ohne Nachteile für die Schutzwürdigkeit des K realisierbar und dessen Volumen und Nutzungspotenzial durchaus angemessen. Gemäss Angaben des Leiters der Denkmalpflege wäre der Schutzumfang ohnehin auf die Gebäudehülle samt Dachstuhl und innerem Tragwerk zu begrenzen (vgl. Protokoll, S. 15). Von einer S ubstanzerhaltung der übrigen Bauteile, insbesondere des erst später hinzugefügten Pultdachs an der Südfassade, könnte derweil abgesehen werden. Ideen, auf welche Weise zusätzlich zur Sanierung der schützenswerten Gebäudehülle eine teilweise Umnutzung möglich wäre, gehen aus dem Fachgutachten der N._____ (Vorakten, act. 300–306) hervor. Danach könnten in die als grossen Wetterschutz stabilisierte und instand gestellte Hülle einzelne freigestellte Volumen (gewissermassen) als "Haus im Haus" eingefügt werden, die den imposanten Hauptraum als Ganzes spüren liessen. Die grosszügige Befensterung und üppigen Raumhöhen würden variable Nutzungen im Bereich Wohnen und Gewerbe ermöglichen. Dem Einwand der Beschwerdegegner, die Lichtverhältnisse würden eine solche Nutzung mit Blick auf die heutigen wohn- und arbeitshygienischen Anforde- rungen nicht zulassen, ist mit dem Leiter der Sektion kanto nale Denkmalpflege festzuhalten, dass der Problematik mit adäquaten ar - chitektonischen Mitteln begegnet werden kann (z.B. Firstverglasung an der Stelle der früheren Firstkamine, Verlagerung der Nutzungen, die Licht be - - 23 - nötigen, an die Fassaden etc.) . Seiner Einschätzung zufolge stünde im Falle einer Unterschutzstellung ebenfalls eine derartige Lösung ("Box -in- the-box-System") im Vordergrund (vgl. Protokoll, S. 12 f.). Denkbar ist für das Verwaltungsgericht darüber hinaus eine teilweise ther mische Sanie- rung der Aussenhülle nach modernen bautechnischen Vor schriften sowie die Platzierung einer Wohn- und/oder Gewerbenutzung in den dafür geeig- neten Bauteilen (insbesondere im Bereich der Süd-West-Fassade, im Ma- schinenhaus und im Bürotrakt), während die übrige Halle kalt belassen und entweder als Lagerraum und/oder Veranstaltungsort ge nutzt werden könnte. Schliesslich fiele auch eine Kombination dieser bei den Ansätze in Betracht. Als gelungene Beispiele für den Umbau und die Umnutzung von ehemaligen Fabrikarealen, die als Vorbild für eine der Schutzwürdigkeit des K Rechnung tragende Sanierung dienen könnten, sind das Schiffbauareal 5, die Werkstadt Zürich und das Luwa Areal in Zürich, die Hallen 36/37/38, die Alte Schmiede im BBC-Areal und das Schützenhaus in der Allmend in Baden, das Klybeck in Basel, das Bally -Gebäude in Dottikon sowie die Halle 5 im Luwa Areal in Muri AG zu nennen. Mit den letztgenannten beiden Beispielen ist gleich auch der Einwand der Beschwerdegegner entkräftet, wonach entsprechende Umnutzungen von ehemaligen Fabrikhallen ausschliesslich im urbanen Umfeld erfolgsversprechend seien. Ohne jeden Einfluss auf die Schutzfähigkeit eines Gebäudes bleibt der Um- stand, dass dieses (aufgrund einer unkalkulierbaren Schadstoffbelastung im Untergrund) nicht oder nur zu schlechten Bedingungen verkauft werden kann. Bei der beschriebenen erschwerten Handelbarkeit, die sich allenfalls nur durch eine den Gebäudeabriss voraussetzende Altlastenbereinigung beheben liesse, geht es um der Unterschutzstellung entgegenstehende wirtschaftliche Interessen. Diesbezüglich besteht hier angeblich eine spe- zielle Konstellation auf Seiten der derzeitigen Eigentümerschaft, die wegen ihrer Organisationsstruktur offenbar keine Immobilienentwicklung betreiben darf (vgl. auch Protokoll, S. 14). Unabhängig davon ändert die erschwerte Handelbarkeit nichts daran, dass das Gebäude nach bislang einhelligen Fachmeinungen (vorderhand noch) saniert werden kann, ohne dabei sei - ner schutzwürdigen Eigenschaften verlustig zu gehen. Entsprechend ist seine Schutzfähigkeit ausgewiesen und auf weitere Beweismassnahmen kann in diesem Zusamm enhang in zulässiger antizipierter Beweiswürdi - gung verzichtet werden. 6.4. 6.4.1. 6.4.1.1. Als primäres (öffentliches) Interesse gegen die Unterschutzstellung des K werden vom Beschwerdegegner und der Vorinstanz die Altlastensituation auf der Parzelle Nr. aaa respektive die Schadstoffbelastung im Untergrund und am Gebäude selbst ins Feld geführt, die sich nur mit einem Rückbau des Gebäudes hinreichend detailliert feststellen und anschliessend - 24 - bereinigen lasse. Auch in diesem Zusammenhang be rufen sich die Beschwerdegegner auf das von ihnen eingeholte Gutachten der M._____ AG, welches zur Schadstoffliste der Vor untersuchungen (gemäss Bericht der L._____ AG ) anmerkt, dass diese Liste keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebe und die Vorunter suchungen eher oberflächlich ausgeführt worden seien. Nur wenige der da mals ausgeführten Sondierungen in den Untergrund hätten die vorgesehe ne Tiefe erreicht. Damit dürfte das beschriebene und gezeichnet e Bild über die Schadstoffbelastung eher zu günstig ausgefallen sein. Aus diesem Grund seien vor einer notwendigen Altlastensanierung in Absprache mit dem Amt für Umwelt umfangreiche Detailuntersuchungen nötig, welche nur nach einem Rückbau und Abbruch der Gebäude bis auf die Bodenplatte mit vernünftigem Aufwand und in der nötigen Tiefe und fachlichen Breite ausgeführt werden könnten. Dasselbe gelte in verstärktem Masse für die Sanierung der Belastungen im Untergrund. Ohne solche sei das Grund - stück für das B._____ auf Grundlage ihrer Organisationsstruktur kaum oder nur mit grossem Preisnachlass zu verkaufen (Vorakten, act. 291). Nach den bisherigen vorläufigen Erkenntnissen sei voraussichtlich das gesamte Fabrikgelände künstlich mit Ziegelbruch aufgefüllt worden. Die Mächtigkeit betrage zwischen 0,6 m und 2 m. Eine direkte Umweltgefährdung gehe von diesen Auffüllungen nach derzeitigen Erkenntnissen zwar nicht aus, jedoch sei anzunehmen, dass bei zukünftigen Bauarbeiten sämtliche Auffüllungen zu entfernen sei en. Hinzu komme, dass die Untersuchungsergebnisse in den oberen 0,2 m der Auffüllungen teilweise eine erhöhte Belastung mit Kohlenwasserstoffen (KW) und Schwermetallen aufzeigten, welches Mate- rial als Sonderabfall zu deklarieren, entsprechend zu behandeln und fach- männisch zu entsorgen sei. Es sei dabei von einem Anteil von 5 bis 10% an KW-belastetem Material auszugehen. Allgemein sei bei der Beprobung des Fabrikgeländes unterhalb der Bodenplatten und im verfestigten Aus - senmaterial im Bereich der Ziegelau ffüllungen teilweise eine hohe Belas - tung mit PAK (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe) festgestellt worden. An einer Türverkleidung im Obergeschoss des Anbaus sowie an Decken- und Wandverkleidungen des nordwestlichen Dachüberstandes seien Asbest und PCB (polychlorierte Biphenyle) sowie im Fluranstrich des Anbaus PCB vorgefunden worden (Vorakten, act. 292). Der Gemeinderat S._____ schliesst sich der Sichtweise der Beschwerde - gegner an und hält eine Altlastensanierung trotz fehlender Sanierungsbe - dürftigkeit mangels aktueller Umweltgefährdung für ein längerfristiges Ziel, an welchem auch der Gemeinderat und die Öffentlichkeit ein grosses Inte- resse hätten, weil ein belasteter Standort immer ein potenzielles Risiko ber- ge. 6.4.1.2. Für den Beschwerdeführer ergibt sich hingegen ein Bedarf für derzeit nicht gebotene oder vorgeschriebene altlastenrechtliche Überwachungs - und - 25 - Sanierungsmassnahmen erst dann, wenn im Rahmen eines Bauprojekts ein Eingriff in den belasteten Untergrund stattfinde. Detailliertere Untersu - chungen seien anhand von Sondierbohrungen auch bei bestehendem Bau möglich. Derweil werde die Sanierungspflicht erst durch einen vollständi - gen Abriss des Gebäudes inklusive Bodenplatte ausgelöst. Entsprechend werde das Argument der Schadstoffbeseitigung von den Beschwerdegeg- nern vorgeschoben. Ursprünglich hätten sie die Parzelle ohne Schadstoff- bereinigung veräussern wollen; ihr Meinungsumschwung sei auf den Man- gel an Kaufinteressenten bzw. die fehlende Finanzierungsbereitschaft von Finanzinstituten zurückzuführen. Um das Interesse an einer schadstofffrei- en Umgebung für künftige Generationen gehe es ihnen nicht, wa s sich auch daran zeige, dass die ihnen erteilte Abbruchbewilligung nur bis zu den Bodenplatten reiche, woraus wiederum zu schliessen sei, dass eine Altlas- tensanierung erst im Rahmen eines Neubauprojekts erfolgen würde und in ferner Zukunft liege. 6.4.1.3. Gemäss Art. 32c des Bundesgesetzes über den Umweltschutz vom 7. Ok- tober 1983 (Umweltschutzgesetz, USG; SR 814.01) sorgen die Kantone dafür, dass Deponien und andere durch Abfälle belastete Standorte (belas- tete Standorte) saniert werden, wenn sie zu schädlichen oder lästigen Ein- wirkungen führen oder die konkrete Gefahr besteht, dass solche Einwirkun- gen entstehen. Der Bundesrat kann über die Sanierungsbedürftigkeit sowie über die Ziele und Dringlichkeit von Sanierungen Vorschriften erlassen (Abs. 1). Die Kantone erstellen einen öffentlich zugänglichen Kataster der belasteten Standorte (Abs. 2). In den Kataster eingetragen werden diejeni- gen Standorte, bei denen feststeht oder mit grosser Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist, dass sie belastet sind (Art. 5 Abs. 3 der Verordnung über die Sanierung von belasteten Standorten vom 26. August 1998 [Altlasten-Ver- ordnung, AltlV; SR 814.680]). Dabei erfolgt eine Unterteilung in Standorte, bei denen keine schädlichen oder lästigen Einwirkungen zu erwarten sind, und solchen, bei denen untersucht werden muss, ob sie überwachungs - und sanierungsbedürftig sind (Art. 5 Abs. 4 AltlV). Für die untersuchungs - bedürftigen Standorte verlangt die Behörde aufgrund der Prioritätenord - nung innert angemessener Frist die Durchführung einer Voruntersuchung, die in der Regel aus einer historischen und einer technischen Untersu - chung besteht. Damit werden die für die Beurteilung der Überwachungs - und Sanierungsbedürftigkeit erforderlichen Angaben ermittelt und im Hin - blick auf die Gefährdung der Umwelt bewertet (Art. 7 Abs. 1 AltlV). Mit der technischen Untersuchung werden Art und Menge der Stoffe am Standort, deren Freisetzungsmöglichkeiten und die Bedeutung der betroffenen Um - weltbereiche ermittelt (Art. 7 Abs. 4 AltlV). Die Behörde beurte ilt aufgrund der Voruntersuchung, ob der belastete Standort nach den Art. 9–12 AltlV (zum Schutz des Grundwassers und der oberirdischen Gewässer sowie zum Schutz vor Luftverunreinigungen und vor Belastungen des Bodens) überwachungs- und sanierungsbedürftig ist. Sie berücksichtigt dabei auch - 26 - Einwirkungen, die durch andere belastete Standorte oder durch Dritte ver- ursacht werden (Art. 8 Abs. 1 AltlV). Sie gibt an, ob ein belasteter Standort: (a) überwachungsbedürftig ist; (b) sanierungsbedürftig ist (Altlast); (c) we - der überwachungs- noch sanierungsbedürftig ist (Art. 8 Abs. 2 AltlV). Laut Standort-Datenblatt zum Eintrag der Parzelle Nr. aaa im Kataster der belasteten Standorte (der Ersteintrag erfolgte am 8. Juli 2009) wurde der Standort im Rahmen einer Voruntersuchung technisch untersucht (offenbar durch die L._____ AG). Aufgrund dessen, dass der Standort in der Folge als weder überwachungs - noch sanierungsbedürftig eingestuft wurde, ist darauf abzustellen, dass die im Untergrund vorgefundenen Schadstoffkonzentrationen zu gering waren, um eine Sanierungspflicht auszulösen (vgl. dazu Art. 12 Abs. 1 i.V.m. Anhang 3 AltlV) oder auch nur Überwachungsmassnahmen (gegen eine Gefährdung der Bodenfruchtbar- keit) (vgl. Art. 12 Abs. 2 AltlV i.V.m. Art. 4 der Verordnung über Belastun - gen des Bodens vom 1. Juli 1998 [VBBo; SR 814.12]) oder Massnahmen zur Verhinderung eines weiteren Anstiegs der Bodenbelastung (vgl. Art. 12 Abs. 2 AltlV i.V.m. Art. 8 VBBo) zu rechtfertigen. Dass die technische Vor- untersuchung der L._____ AG ungenügend war, wird zwar von den Beschwerdegegnern respektive ihren Privatgutachtern (der M._____ AG) geltend gemacht, aber nicht näh er belegt. Wo raus sich eine (rechtliche) Verpflichtung zu detaillierteren Bodenuntersu chungen ergeben soll, ist daraus nicht ersichtlich. Der Bedarf nach solchen Analysen wird denn auch ausschliesslich daran festgemacht, dass sich das Grundstück (Nr. aaa) ohne eine vorgängige Sanierung der Schadstoffbelastungen, die ihrerseits eine detailliertere Bodenuntersuchung vorausset ze, aufgrund der Organisationsstruktur des B._____ (das anscheinend keine Immobilienentwicklung betreiben darf) kaum oder nur mit ei nem grossen Preisnachlass verkaufen lasse (Vorakten, act. 291 und 294). Dabei handelt es sich um eine rein wirtschaftliche Begründung für angeblich zusätzlich notwendige Untersuchungs- sowie für Sanierungsmassnahmen, die nichts damit zu tun haben, dass vom belasteten Standort eine relevante Umwelt- gefährdung ausginge oder Stand heute auch nur zu befürchten wäre (vgl. zur fehlenden Umweltgefährdung auch die Ausführungen der Abteilung für Baubewilligungen in der Zustimmungsverfügung vom 3. März 2021 [zum Abbruch des K]; Vorakten, act. 318). Selbst wenn das K bis auf die Bodenplatten abgebrochen würde, entstünde daraus gemäss der Einschätzung der Abteilung für Umwelt des BVU kein Sanierungsbe darf, ansonsten die Abbruchbewilligung nicht hätte erteilt werden dürfen (Vorakten, act. 318 mit Hinweis auf Art. 3 AltlV). Genauso wenig oder sogar noch weniger wäre bei Sanierungsarbeiten und baulichen Änderungen am K, welche die Bodenplatten und Bodenversiegelungen ausserhalb des Gebäudes im heutigen Zustand belassen und nicht oder höchstens punktuell in den Untergrund eingreifen (und dadurch weitere Schadstoffe in den Untergrund verlagern), mit der Entstehung einer Sanierungsbedürf- tigkeit zu rechnen. Abgesehen davon wären detailliertere Untersuchungen - 27 - der Schadstoffbelastung des Untergrundes (nach aktuellen Standards) an- hand von Sondierbohrungen in ausreichender Tiefe nach zutreffender Auf- fassung des Beschwerdeführers auch ohne vorgängigen Rückbau des K möglich. Vor diesem Hintergrund ist eine Altlastensanierung aus umweltrechtlichen Gründen mit Sicherheit keine Pflicht, ja nicht einmal ein wichtiges Anliegen, auch wenn sie (für künftige Generationen) grundsätzlich wünschenswert erscheinen kann. Insofern mag zwar ein gewisses Interesse der Allgemein- heit respektive der involvierten Wohnbevölkerung am Abbruch des K und der Beseitigung der Schadstoffbelastung im Untergrund des selben bestehen. Als erheblich kann dieses öffentliche Interesse aufgrund der gesamten gesc hilderten Umstände allerdings nicht qualifiziert werden. Dafür sind die negativen Implikationen auf Umweltgüter nach derzeitigem Erkenntnisstand zu gering. Wäre es anders, so dürfte mit einer Schadstoff- beseitigung wohl auch nicht beliebig lange zugewartet werden. Daher ist der Umstand, dass eine Altlastensanierung hier erst im Zuge eines noch ungewissen Neubauprojekts erfolgen würde, entgegen der Auffassung der Beschwerdegegner nicht völlig unbeachtlich, sondern ein weiteres Indiz da- für, dass nicht von ei ner ernsthaften Gefährdung der Umwelt durch die Schadstoffe im Untergrund des K ausgegangen wird. Die Schad - stoffbelastungen an der Bausubstanz des K selbst könnten pro blemlos (wenn auch aufwendig) durch entsprechende Sanierungen am Ge bäude, insbesondere Asbest-Sanierungen, beseitigt werden. Nicht im öffentlichen, sondern in einem rein privaten Interesse (der Beschwerdegeg ner) liegen (Altlasten-)Sanierungsmassnahmen, mit denen "nur" die Handelbarkeit des Grundstücks (Nr. aaa) verbessert oder gewährleistet werden soll. Auch die KKDA gewichtete das öffentliche Interesse an einer Altlastensanierung im vorliegenden Fall nicht allzu hoch, was sie mit ihrer Feststellung gemäss Protokollauszug der Sitzung vom 15. Juni 2022 zum Ausdruck brachte, dass die Schadstoffsanierung kein Kriterium für einen Abriss bilden könne, weil gebundene Schad stoffe nicht zwingend geräumt werden müssten (Vorakten, act. 113). 6.4.2. 6.4.2.1. Aus Sicht der Beschwerdegegner, die ein privates Interesse an einer wirt- schaftlichen Nutzung ihres Grundstücks (Nr. aaa) haben (damit sie dieses für einen angemessenen Preis verkaufen können), scheidet eine solche (gewinnbringende) Nutzung im Falle der Unterschutzstellung des K aus. Sie begründen ihren Standpunkt vorwiegend mit den kosteninten siven Sanierungsmassnahmen in mindestens mittlerer sechsstelliger Höhe (ohne die zwingend erforderlichen Investitionen zur Sicherstellung des Brand - schutzes, techn ische Installationen, allgemeine Reparaturen und Sa nie- rungsarbeiten, wie z.B. die Behebung von Feuchtigkeits- und Wasserschä- den), die wegen der schlechten Bausubstanz für die Instandstellung und - 28 - Ertüchtigung des Gebäudekomplexes ergriffen werden müssten, damit die- ser nur schon zur Lagerung von Sachen genutzt werden könne. Noch kost- spieliger wären aus ihrer Sicht die baulichen Massnahmen im Falle von Personenbelegungen und publikumsöffentlichen N utzungen. Sie verwei - sen dafür erneut auf das Gutachten der M._____ AG, das die Kosten für gewisse Sanierungsmassnahmen auf mehrere hundert tausend Franken schätzt und zum Schluss gelangt, es sei mit den beste henden Gebäulichkeiten, die zwar kurzfristig in einem beschränkten Rahmen noch als Unterstand und Materiallager vermietet werden könnten, keine Rendite zu erzielen, womit der Ertragswert der Liegenschaft bei 0 liege. Zudem sei das Grundstück derzeit schlecht ausgenutzt. Bei einer Grund stücksfläche von 7'164 m2 wären in der Zone WA2 mit einer Ausnützungsziffer von 0,45 Nutzflächen von 3'224 m2 zulässig. Die vorhandenen Nutzflächen würden sich in etwa auf 2'281 m2 belaufen (Vorakten, act. 293). 6.4.2.2. Der Beschwerdeführer erachtet die von den Beschwerdegegnern ange - führten finanziellen Gründe gegen die nachgesuchte Unterschutzstellung nicht als dem Denkmalschutz gleichwertiges Interesse (unter Verweis auf das Urteil des Bundesgerichts 1P.79/2005 vom 13. September 2005, Erw. 4.7 f.). Interessen rein finanzieller Natur müssten nach konstanter bundesgerichtlicher und verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung regel - mässig gewichtigen Interessen des Denkmalschutzes weichen, andernfalls das Gemeinwesen kaum noch Bauten unter Schutz stellen könnte. Je schutzwürdiger dabei ein Gebäude sei, desto geringer wögen Rentabilitäts- überlegungen, zumal wenn hohe Sanierungskosten – wie hier – auf die jahrzehntelange Vernachlässigung des Gebäudeunterhalts zurückzufüh - ren seien. 6.4.2.3. Hinsichtlich der finanziellen Konsequenzen der Unterschutzstellung – be- zogen auf die Kosten von substanzerhaltenden Sanierungs- und allfälligen auf eine Umnutzung gerichteten Umbaumassnahmen sowie auf einen et - waigen Verlust von Ausnützungsreserven – gilt es vorab zu bedenken, dass rein finanziellen Interessen nach der bundesgerichtlichen Rechtspre- chung im Verhältnis zu gewichtigen öffentlichen Interessen an raumplane- rischen oder denkmalschützerischen Massnahmen grundsätzlich kein entscheidendes Gewicht zukommt (BGE 147 II 125, Erw. 10.4; Urteile des Bundesgerichts 1C_136/2023 vom 27. Dezember 2023, Erw. 5.5.3, 1C_679/2021 vom 23. September 2022, Erw. 5.1, 1C_514/2020 vom 5. Mai 2021, Erw. 9.1; je mit Hinweisen). Selbst sehr grosse finanzielle In- teressen der Grundeigentümerschaft müssen gewichtigen Interessen des Denkmalschutzes weichen, weil sonst das Gemeinwesen kaum noch Bau- ten unter Schutz stellen könnte (Urteile des Bundesgerichts 1C_136/2023 vom 27. Dezember 2023, Erw. 5.5.3, 1C_571/2020 vom 2. Juni 2022, Erw. 6.6.5, und 1C_514/2020 vom 5. Mai 2021, Erw. 9.1 mit Hinweisen). - 29 - Auch wenn also das K nur mit einem starken Preis nachlass (als "Liebhaberobjekt") verkauft werden könnte, wäre das private Interesse der Beschwerdegegner an der Nichtunterschutzstellung als solches rein finan- zieller Natur stark zu relativieren. Dies gilt umso mehr, als der Unterhalt des Gebäudes seit Jahrzehnten stark vernachlässigt wurde bzw. die notwen- dige Sanierung und Instandstellung der Gebäudehülle im Wesentlichen dem diesbezüglichen Nachholbedarf entspricht. Der ursprüngliche Gebrauchszweck des K ist mit der Aufgabe der Backstein- und Ziegelproduktion in den 1970er -Jahren definitiv entfal len und eine Rückkehr zu diesen Herstellungsprozessen bietet sich im heu - tigen wirtschaftlichen Umfeld klar nicht an. Als neue Verwendung kämen aufgrund der Lage und Zonierung sowie der Grösse der Parzelle Nr. aaa mannigfache Nutzungen in Frage. Dazu kann auf die Ausführungen in Erw. 6.3.3 vorne verwiesen werden. Um die Ertragsaussichten und den Er- tragswert der Immobilie im F alle einer Unterschutzstellung des K zuverlässig abschätzen und allenfalls mit dem Ertragswert im Falle einer optimalen Ausnützung der Parzelle durch die Erstellung von Neubau ten vergleichen zu können, müssten aber erst die möglichen Nutzungspers - pektiven ausgelotet und ein umsetzbares Konz ept für künftige Nutzungen des K entwickelt werden. Erst anhand eines solchen Konzepts liesse sich mit dem von den Beschwerdegegnern hierzu beantragten Gut achten einigermassen zuverlässig abschätzen, welche Nutzungen be i ei ner kantonalen Unterschutzstellung der Liegenschaft wirtschaftlich sinn voll sind. Dass eine Nutzung des K als blosses Materiallager kaum rentabel wäre und sich angesichts der hohen Investitionen für Sanie rungs- massnahmen als Verlustgeschäft erweisen würde, liegt auf der Hand. Viel sinnvoller, wenn auch wesentlich kostenintensiver, wäre daher ein (teilwei- ser) Umbau und eine (teilweise) Umnutzung des K zu Gewerbe- und/oder allenfalls Wohnzwecken mit deutlich höherem Ertragspoten zial, das dem hohen Investitionsbedarf besser Rechnung tragen würde und auch rentabel sein könnte. Die unter Erw. 6.3.3 aufgeführten Beispiele zeigen, dass wirtschaftlich sinnvolle Lösungen sehr wohl möglich sind. Keine Rolle spielen hier die Kosten für eine Altlastensanierung (im Untergrund), die bei einem Erhalt des K unterbleiben können, sofern kein bau licher Eingriff im Untergrund (Unterkellerung) erfolgt. Mit eventuel len Um- oder Anbauten (soweit aus denkmalschützerischer Sicht zulässig) und allfälligen weiteren Gebäuden liesse sich sodann die Ausnützung des Grundstücks optimieren. Gestützt auf die in Erw. 6.3.3 vorne aufgezeigten Um - nutzungsmöglichkeiten und die Einschätzung der Fachrichterin (promo - vierte Architektin ETH) ist das Verwaltungsgericht der Überzeugung, dass eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung im Bereich des Möglichen liegt, insbe- sondere mit einer Wohnnutzung im Bereic h der Westfassade, im Maschi - nenhaus und im Bürotrakt sowie einer gewerblichen Nutzung der Werkhalle (allenfalls auch nur als Warenlager). Dass mit Neubauten eine ungleich hö- here Rendite erzielt werden könnte als bei einer Unterschutzstellung, ist - 30 - evident, bildet aber kein überwiegendes privates Interesse im Sinne von § 27 Abs. 1 lit. c KG (vgl. oben). 6.4.3. Entgegen der Darstellung der Beschwerdegegner (Beschwerdeantwort, S. 14) gilt für die in der Wohn - Arbeitszone WA2 (= Mischzone) der Ge - meinde S._____ gelegene Parzelle Nr. aaa nicht die Empfindlichkeitsstufe (ES) II, sondern III gemäss Art. 43 der Lärmschutz -Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV; SR 814.41) (Abs. 1 lit. c; vgl. auch § 7 Abs. 1 der Bau- und Nutzungsordnung [BNO] der Gemeinde S._____ vom 24. November 2017). Entsprechend sind die Belastungsgrenzwerte für Strassenverkehrslärm gemäss Anhang 3 LSV höher und liegen bei 65 dB(A) am Tag und 55 dB(A) in der Nacht, wenn anstelle des Planungswerts bloss der Im missionsgrenzwert eingehalten we rden muss. Bei Baubewilligungen für Neubauten und wesentliche Änderungen von Gebäuden mit lärmempfind lichen Räumen in lärmbelasteten Gebieten müssen nach Art. 31 Abs. 1 LSV die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden. Gemäss der Fach karte "Strassenlärm" auf dem Geoportal des Aargauischen Geografischen Informationssystems (AGIS) kommt es auf der Parzelle Nr. aaa gegenwärtig zu keiner Überschreitung der Immissionsgrenzwerte, ebenso wenig auf den mit Wohnhäusern überbauten Nachbarparzellen Nr. bbb, ccc und ddd. Insofern ist nicht anzunehmen, dass die Einhaltung des Immissionsgrenz- werts im Falle einer Umnutzung des K kritisch sein könnte, zu mal lärmempfindliche (Wohn -)Räume (für lärmempfindliche Gewerberäu me wäre der Immissionsgrenzwert ohnehin um den Betriebszuschlag von 5 dB[A] gemäss Art. 42 Abs. 1 i.V.m. Art. 2 Abs. 6 lit. b LSV höher) auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes geplant und beispielsweise bei Ausbauten innerhalb der bestehenden Gebäudehülle auch bauliche und gestalterische Massnahmen zur zusätzlichen Lärmabschirmung im Sinne von Art. 31 Abs. 1 lit. a und b LSV ergriffen werden könnten. Weil am Erhalt des K überdies ein hohes öffentliches Interesse besteht, fiele nötigenfalls womöglich auch eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV für eine geringfügige Überschreitung der Immissionsgrenzwer- te in Betracht. Unter diesen Umständen kann nicht davon gesprochen wer- den, dass die Unterschutzstellung des Gebäudes einen angemessenen Lärmschutz erheblich erschweren oder sogar dauerhaft verunm öglichen würde. Somit kommt dem Lärmschutz für die Beurteilung der Unterschutz- stellung des K kein massgebliches Gewicht zu (vgl. dazu auch das Urteil des Bundesgerichts 1C_136/2023 vom 27. Dezember 2023, Erw. 5.2.1, 5.4.2, 5.5.2 und 5.6). 6.4.4. Die Beschwerdegegner führen als öffentliche Interessen gegen die Unter - schutzstellung des K des Weiteren dasjenige an der haushälterischen - 31 - Nutzung des Bodens (gemäss Art. 1 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsge setz, RPG; SR 700]) sowie an der Schaffung kompakter Siedlungen (durch innere Verdichtung; Art. 1 Abs. 2 lit. abis und b RPG) an. Diesen grundsätz lich wesentlichen raumplanerischen Anliegen hat das Bundesgericht in der Abwägung mit dem hohen öffentlichen Interesse des Denkmalschutzes am Erhalt von Gebäuden mit einer hohen Schutzwürdigkeit ebenfalls kein massgebliches Gewicht eingeräumt (vgl. das Urteil 1C_136/2023 vom 27. Dezember 2023, Erw. 5.6). Abgesehen davon bietet sich die Parzelle aufgrund ihrer Lage eher an der Peripherie des Dorfes (vgl. dazu auch Pro tokoll, S. 17) nicht vorrangig zur inneren Verdichtung im Zeichen einer qua litätsvollen Siedlungsentwicklung an. 6.4.5. Unter Hinweis auf das Fachgutachten der N._____, wonach eine thermische Sanierung der Aussenhülle nach modernen bautechnischen Vorschriften falsch wäre (vgl. Vorakten, act. 304 und 306), argumentieren die Beschwerdegegner schliesslich, dass auch das öffentliche Interesse an der energetischen Sanierung von Gebäuden gegen die Unter - schutzstellung des K spreche. Dem kann nicht gefolgt werden, da eine energetische Sanierung der (gesamten) bestehenden Gebäudehülle weder notwendig noch sinnvoll wäre und daher von vornherein kaum in Betracht fällt (vgl. vorne Erw. 6.3.3). Im Übrigen würde die Schutzzielverträglichkeit von Sanierungsmassnahmen von der Denkmalschutzbe hörde zu beurteilen sein. Insofern ist offen, ob eine thermische Sanierung der Gebäudehülle im Falle einer Unterschutzstellung absolut ausgeschlos sen wäre. Ausserdem weist der Beschwerdeführer zu Recht darauf hin, dass die Energieeffizienz beim Erhalt von schutzwürdigen historischen Ge - bäuden oftmals nicht oder nur eingeschränkt berücksichtigt werden kann. Angesichts der beschränkten Menge von solchen Gebäuden zeitigt dies auch kaum Auswirkungen auf die gesamthafte Energiebilanz von Gebiets- körperschaften. 6.4.6. In einer Gegenüberstellung und gesamthaften Beurteilung der sich wider - streitenden Interessen wird das hohe denkmalschützerische Interesse am Erhalt des K höher gewichtet als die der Unterschutz stellung entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen, die je für sich genommen und in ihrer Gesamtheit weniger ins Gewicht fallen als das Interesse am Erhalt eines wichtigen Zeitzeugen der örtlichen Industriege - schichte. Anlässlich des vor Ort durchgeführten Augenscheins konnte sich das Ver- waltungsgericht von der imposanten Erscheinung, der Einzigartigkeit und der von verschiedenen Fachpersonen bescheinigten hohen Schutzwürdig- keit des Gebäudes aus eigener Wahrnehmung überzeugen. Das F azit im - 32 - Fachgutachten der N._____, wonach ein Abbruch des K eine einmalige kulturhistorische und industriegeschichtliche Sub stanz zerstören würde (Vorakten, act. 306), kann aufgrund des am Augen schein gewonnenen Eindrucks der Gebäulichkeiten gut nachvollzogen wer den. Um dies zu verhindern, sind höchstens unterg eordnete Abstriche beim Boden - und Lärmschutz, bei der inneren Siedlungsverdichtung oder der Energieeffizienz, wo spezifische Einsparungen für die Allgemeinheit ohne- hin von vernachlässigbarem Nutzen wären, sowie (allenfalls empfindliche) finanzielle Einbussen bei den Beschwerdegegnern als weniger bedeutsam in Kauf zu nehmen. 7. Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass beim K alle Voraussetzungen nach § 27 Abs. 1 KG für die vom Beschwerdeführer nachgesuchte kantonale Unterschutzstellung des Gebäudes (Schutzwür - digkeit und Schutzfähigkeit nach § 24 lit. a KG; kantonale Bedeutung des Schutzobjekts; keine der Unterschutzstellung entgegenstehenden überwie- genden privaten oder öffentlichen Interessen) vorliegen und der damit ver- bundene Eingriff in die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) aufgrund einer Ab- wägung der sich gegenüberstehenden Interessen für und gegen die Unter- schutzstellung als der Eigentümerschaft zumutbar und somit verhältnis - mässig im Sinne von Art. 36 Abs. 3 BV zu beurteilen ist. Die Eignung der Massnahme ist aufgrund der bejahten Schutzfähigkeit des K ebenfalls gegeben und die Erforderlichkeit steht ohnehin ausser Frage, weil das K ohne Unterschutzstellung abgebrochen würde. Demnach ist die vorliegende Beschwerde gutzuheissen, der angefochtene Entscheid des BKS, Abteilung Kultur, aufzuheben und das Gebäude Nr. eee auf de r Parzelle Nr. aaa S._____ unter kantonalen Denkmalschutz zu stellen. Die dazugehörigen Detailregelungen (namentlich zum genauen Schutzum - fang) werden vom BKS zu erlassen sein. Auf die Abnahme zusätzlicher Beweise darf in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung (vgl. statt vieler BGE 141 I 60, Erw. 3.3; 136 I 229, Erw. 5.3) verzichtet werden. Namentlich kann von einer Edition der Verfah- rensakten BDKB.99.2008 (Beschwerdeantwort der Beschwerdegegner, S. 8 und 9; Duplik der Beschwerdegegner, S. 7) abgesehen werden, weil der im damaligen Vorentscheidverfahren in Aussicht gestellten Abbruchbe- willigung für das K für die vorliegend zu beurteilende Unterschutz stellung des Gebäudes und insbesondere für die Beurteilung von dessen Schutzwürdigkeit keine ersichtliche Relevanz zukommt. Dasselbe gilt für den Umstand, dass damals niemand gegen die Zustimmung zur Abbruch- bewilligung intervenierte. Im Kontext dessen, dass eine Unterschutzstel - lung des K behördlicherseits bislang kein Thema war, braucht auch der vom Gemeinderat S._____ als Zeuge angebotene Alt -Gemeindeammann AH._____ (vgl. Duplik des Gemeinderats, S. 5) nicht angehört zu werden, zumal es sich bei ihm nicht um eine ausgewiesene F achperson für die - 33 - Beurteilung der Schutzwürdigkeit von Baudenkmälern handeln dürfte. Die Höhe der Kosten für eine fachgerechte Altlastensanierung der Parzelle Nr. aaa spielt für die Frage, ob der Unterschutzstellung des K überwiegende (finanzielle) Interessen entgegenstehen, schon deshalb kei- ne Rolle, weil davon auszugehen ist, dass sich das K ohne Altlas - tensanierung (im Untergrund) instand stellen lässt. Sollten die Beschwer - degegner gegenteiliger Ansicht sein, begäben sie sich damit in Wider - spruch zu ihrer Darstellung, wonach eine Altlastensanierung ohne Abbruch des K gar nicht möglich sei. Demnach bedarf es keines Gutach tens, das die Kosten einer Altlastensanierung feststellt (vgl. dazu Be - schwerdeantwort der Beschwerdegegner, S. 10 und 11; Duplik der Be - schwerdegegner, S. 10, 11 und 15). Ein Gutachten zu den Kosten einer Totalsanierung und zu den Ertragsaussichten nach einer solchen (Be - schwerdeantwort der Beschwerdegegner, S. 12; Duplik der Beschwerde - gegner, S. 9, 11, 12 f. und 16 f.) macht ohne konkrete Nutzungsabsichten kaum Sinn. Dasselbe gilt für ein Gutachten zur Höhe der (bei einer Totalsa- nierung mitumfassten) Kosten für Brandschutzmassnahmen und techni - sche Installationen sowie allgemeine Reparaturarbeiten (vgl. Duplik der Be- schwerdegegner, S. 8, 9 und 11), die ebenfalls von der (einstweilen noch nicht definierten) späteren Nutzung des Gebäudes abhängen. Von der spe- zifischen Nutzung abhängig ist sodann die Beurteilung dessen, ob mit einer Sanierung des K die Lärmschutzwerte eingehalten werden kön nen (vgl. Duplik der Beschwerdegegner, S. 18). Nach Auffassung des Ver - waltungsgerichts, insbesondere auch der Fachrichterin, erübrigen sich die beantragten Gutachten umso mehr, als gestützt auf die vorliegenden Un - terlagen sowie die Eindrücke des Augenscheins eine Sanierung mit an - schliessend wirtschaftlich sinnvoller und lärmschutzkompatibler Nutzung denkbar ist. Davon abgesehen hätte eine genauere Abschätzung der Kos- tenhöhe sämtlicher notwendiger Sanierungsmassnahmen am Gebäude selbst höchstens einen sehr begrenzte n Einfluss auf die Gewichtung der Interessen für und gegen eine Unterschutzstellung des K (vgl. dazu die Ausführungen in Erw. 6.4.2.3 und 6.4.6 vorne). III. 1. Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens - und Parteikosten nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens (sog. Unterliegerprinzip) auf die Parteien verlegt, wobei den Behörden Verfahrenskosten nur auferlegt werden, wenn sie schwerwiegende Verfahrensmängel begangen oder will- kürlich entschieden haben (§§ 31 Abs. 2 und 32 Abs. 2 VRPG). Vollständig obsiegende Partei ist der Beschwerdeführer. In der Sache un - terliegen die Vorinstanz, die Beschwerdegegner und der Gemeinderat S._____, der sich ebenfalls aktiv am Verfahren beteiligt hat, gleichermas - sen. Da die Vorinstanz eine Gehörsverletzung durch Nichtgewährung des Replikrechts zu Lasten des Beschwerdeführers begangen hat (siehe dazu - 34 - Erw. II/1.3 vorne), kann sie auch mit einem Teil der verwaltungsgerichtli - chen Verfahrenskosten belegt werden. Demgegenüber kann der Gemein - derat S._____ vom Behördenprivileg nach § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG profi- tieren und muss sich nicht an den Verfahrenskosten beteiligen. Folglich sind die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten auf die übrigen unter - liegenden Parteien zu verteilen und zu einem Viertel der Vorinstanz (wegen des schwerwiegenden Verfahrensfehlers) und zu drei Vierteln den unterlie- genden Beschwerdegegnern aufzuerlegen, die dafür solidarisch haften (vgl. § 33 VRPG). 2. 2.1. Bei der Verlegung der Parteikosten greift hingegen kein Behördenprivileg, womit die unterliegenden Parteien (Vorinstanz, Beschwerdegegner, Ge - meinderat S._____) dem Beschwerdeführer die Parteikosten für seine an- waltliche Vertretung vor Verwaltungsgericht anteilsmässig, d.h. zu je einem Drittel zu ersetzen haben (vgl. § 33 Abs. 1 VRPG), wobei die Beschwerde- gegner für ihren Kostenanteil wiederum solidarisch haften (vgl. § 33 Abs. 3 VRPG). Dem Umstand, dass der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers dessen Vorstand angehört, ist hier keine Bedeutung im Hinblick auf die Zu- sprechung einer Parteientschädigung beizumessen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass es sich nicht um eine organschaftliche Vertretung bzw. ein Prozessieren in eigener Sache handelt, weil der Rechtsvertreter als frei- beruflicher Anwalt tätig ist und die Vertretung des Beschwerdeführers in (aufwendigen) Gerichtsprozessen kaum zu seinen Aufgaben als Vorstand des Beschwerdeführers gehören dürfte (vgl. dazu auch das Urteil des Bun- desgerichts 4A_399/2018 vom 8. Februar 2019, Erw. 4). 2.2. Die Höhe der Parteientschädigung richtet sich nach dem Dekret über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif; SAR 291.500). Mangels eines vermögensmässigen Interesses des Be - schwerdeführers und mangels Bestimmbarkeit dessen, inwieweit das Ver- mögen der Beschwerdegegner durch den Ausgang des vorliegenden Ver- fahrens beeinflusst wird, ist von einer nicht vermögensrechtlichen Streitig - keit auszugehen (vgl. dazu auch den Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2020.196 vom 8. November 2021, Erw. III/2). In Verfahren, die das Vermögen der Parteien nicht beeinflussen, bestimmt sich die Grundent - schädigung für die Vertretung einer Partei nach dem mutmasslichen Auf - wand des Anwalts, nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Falles und beträgt Fr. 1'210.00 bis Fr. 14'740.00 (vgl. § 8a Abs. 3 i.V.m. § 3 Abs. 1 lit. b Anwaltstarif). Durch die Grundentschädigung sind abgegolten: Instruk- tion, Aktenstudium, rechtliche Abklärungen, Korrespondenz und Telefon - gespräche sowie eine Rechtsschrift und die Teilnahme an einer behördli - chen Verhandlung (§ 8a Abs. 3 i.V.m. § 6 Abs. 1 Anwaltstarif). Für zusätz- liche Rechtsschriften und Verhandlungen erhöht sich die Grundentschädi- - 35 - gung um je 5 –30%, wobei überflüssige Eingaben nicht in Betracht fallen (§ 8a Abs. 3 i.V.m. § 6 Abs. 3 Anwaltstarif). Der mutmassliche Aufwand der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers war leicht überdurchschnittlich. Sie haben nach der Beschwerdefrist drei weitere Rechtsschriften (Replik, Triplik und eine weitere Stellungnahme) eingereicht und am verwaltungsgerichtlichen Augenschein teilgenommen. Die Schwierigkeit und die Bedeutung des Falles für den Beschwerdeführer sind als mindestens mittel einzustufen. Somit rechtfertigt es sich, die Grundentschädigung auf Fr. 9'000.00 festzulegen und diese um einen Zu- schlag von ges amthaft 30% für die zusätzlichen Rechtsschriften auf Fr. 11'700.00 zu erhöhen. Unter Hinzurechnung einer Auslagenpauschale von 3% und der Mehrwertsteuern (die Beschwerdeschrift wurde noch zu einem Mehrwertsteuersatz von 7,7% erstellt, für alle weiteren anwaltlichen Aufwendungen [seit 1. Januar 2024] gilt ein Satz von 8,1%; der Einfachheit halber ist eine Aufteilung dahingehend vorzunehmen, dass für einen Drittel des anwaltlichen Aufwandes der Satz von 7,7% gilt, für die restlichen zwei Drittel derjenige von 8,1%) resultiert eine angemessene Parteientschädi - gung von abgerundet Fr. 13'000.00 [exakt: Fr. 13'011.05]. Das Verwaltungsgericht erkennt: 1. In Gutheissung der Beschwerde werden der Entscheid der Abteilung Kul - tur, BKS, vom 29. Juni 2023 aufgehoben und das Gebäude Nr. eee auf der Parzelle Nr. aaa S._____ ("K") unter kantonalen Denkmalschutz gestellt. 2. Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 825.00, gesamthaft Fr. 5'825.00, sind zu 1/4 mit Fr. 1'456.25 vom BKS, Abteilung Kultur, und zu 3/4 mit Fr. 4'368.75 von den Beschwerde - gegnern zu bezahlen; letztere haften für ihren Kostenanteil solidarisch. 3. Das BKS, Abteilung Kultur, der Gemeinderat S._____ und die Beschwerde- gegner werden verpflichtet, dem Beschwerdeführer die vor Verwaltungsge- richt entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 13'000.00 zu je einem Drit- tel mit Fr. 4'333.35 zu ersetzen, die Beschwerdegegner unter solidarischer Haftbarkeit. Zustellung an: den Beschwerdeführer (Vertreter) - 36 - die Beschwerdegegner (Vertreter) das Departement Bildung, Kultur und Sport (Abteilung Kultur) den Gemeinderat S._____ (Vertreter) das Bundesamt für Kultur Mitteilung an: den Regierungsrat Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli- chen Ange legenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht , 1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu legen (Art. 82 ff. des Bun - desgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110] vom 17. Juni 2005). Aarau, 22. August 2024 Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 3. Kammer Vorsitz: Gerichtsschreiberin: Michel Ruchti