<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00208</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223947&amp;W10_KEY=13045531&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00208</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.03.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ersatzneubau Mehrfamilienhaus im Perimeter des Inventars eines kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekts, angrenzend an kommunales Naturschutzobjekt. Die angeordneten Nebenbestimmungen lassen sich grundsätzlich erfüllen und die Bestimmungen betreffend die zulässige Geschosszahl und die erlaubte Gebäudehöhe sind eingehalten (E. 4.3, E. 5.5). Die Vorinstanzen haben die Einordnung des Bauvorhabens zu Unrecht nur unter dem Gesichtswinkel einer befriedigenden Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG geprüft anstatt des hier massgebenden Abs. 2, der eine gute Gestaltung verlangt (E. 6.6.2). Diese unterlassene Überprüfung kann vom Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren nicht korrigiert werden (E. 6.6.3). Sodann ist die Frage der Verkehrssicherheit der Garagenzufahrt zu klären (E. 7.4). Rückweisung zur weiteren Untersuchung und Neubeurteilung an das Baurekursgericht.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNGSPRÃFUNG">EINORDNUNGSPRÃFUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FENSTERFLÃCHE">FENSTERFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSZAHL">GESCHOSSZAHL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTAR">INVENTAR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNGEN">NEBENBESTIMMUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNG">RÃCKWEISUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 3 Abs. I BVV</span><br/><span class="ungerade">§ 203 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 240 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 255 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 275 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 276 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 23 VErV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=65696" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00208</p> <p class="MsoNormal">VB.2023.00227</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. MÃ¤rz 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2023.00208:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2023.00227:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C, vertreten durch RA Dr. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA G, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich bewilligte E und F am 26. Oktober 2021 unter Nebenbestimmungen den Ersatzneubau eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen und einer Tiefgarage sowie einen Gartenpavillon mit CheminÃ©e auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 und 03 in ZÃ¼rich-Riesbach.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b><span>Am 17. Oktober 2022 erteilte das (neu zustÃ¤ndige) Amt fÃ¼r Baubewilligungen der Stadt ZÃ¼rich den Gesuchstellern die Bewilligung fÃ¼r AbÃ¤nderungsplÃ¤ne zum baurechtlichen Entscheid vom 26. Oktober 2021 sowie fÃ¼r ein Ã¼berarbeitetes Farb- und Materialkonzept.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Gegen die Baubewilligung vom 26. Oktober 2021 erhoben I am 30. November 2021 und A am 2. Dezember 2021 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten zur Hauptsache, dass der angefochtene Beschluss aufzuheben und die Bewilligung zu verweigern sei. In der Folge trat anstelle von I dessen Sohn C in das Rechtsmittelverfahren ein. Am 8. April 2022 fÃ¼hrte das Baurekursgericht einen Augenschein durch.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Sodann fochten C und A auch die Bewilligung vom 17. Oktober 2022 mit Eingaben vom 17. bzw. 18. November 2022 beim Baurekursgericht an und beantragten deren Aufhebung.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b><span>Mit Entscheid vom 3. MÃ¤rz 2023 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Rekurse und wies sie ab. Die Gerichtskosten wurden den BeschwerdefÃ¼hrern je zur HÃ¤lfte auferlegt und diese verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Mit Beschwerde vom 21. April 2023 (VB.2023.00208) liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. MÃ¤rz 2023 sowie die BeschlÃ¼sse der Bausektion vom 26. Oktober 2021 und des Amts fÃ¼r Baubewilligungen vom 17. Oktober 2022 seien aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanzen zurÃ¼ckzuweisen. Ausserdem verlangten sie eine ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 27. April 2023 lautet auf Abweisung der Beschwerde. Den gleichen Antrag stellte die Bausektion des Stadtrats in ihrer Beschwerdeantwort vom 24. Mai 2023. Die private Beschwerdegegnerschaft liess am 26. Mai 2023 â unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â ebenfalls Abweisung des Rechtsmittels beantragen. Ausserdem verlangte sie die Vereinigung des Verfahrens mit dem Prozess VB.2023.00227. Mit Replik vom 29. Juni 2023, Duplik der Bauherrschaft vom 13. Juli 2023 und Triplik vom 28. August 2023 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b><span>Am 27. April 2023 liess auch C mit den gleichen AntrÃ¤gen Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (VB.2023.00227).</span></p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 5. Mai 2023 Abweisung der Beschwerde, desgleichen die Bausektion am 31. Mai 2023 und die Bauherrschaft â diese unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â am 1. Juni 2023. Mit Replik vom 19. Juni 2023, Duplik der privaten Beschwerdegegnerschaft vom 3. Juli 2023 und Triplik vom 16. August 2023 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Urteilstext">Auf die ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind als <span>EigentÃ¼mer der nordwestlich bzw. sÃ¼dÃ¶stlich an das BaugrundstÃ¼ck anstossenden Liegenschaften Kat.-Nr. 04 bzw. Kat.-Nr. 05 und in Anbetracht der gegen das Projekt erhobenen RÃ¼gen gemÃ¤ss § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu Rekurs und Beschwerde legitimiert. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Die Rechtsmittel richten sich gegen denselben Entscheid des Baurekursgerichts, betreffen den gleichen Sachverhalt und werfen im Wesentlichen die nÃ¤mlichen Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden, die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4-31 N. 50 ff.).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Der fÃ¼r die Beantwortung der streitigen Rechtsfragen massgebliche Sachverhalt ergibt sich indessen mit hinreichender Deutlichkeit aus den Verfahrensakten. Zudem hat die Vorinstanz am 8. April 2022 einen Lokaltermin abgehalten, und es dÃ¼rfen die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren verwendet werden (RB 1981 Nr. 2). Aus diesen GrÃ¼nden kann auf die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO) liegt das BaugrundstÃ¼ck in der Zone W2bI. Laut Art. 13 Abs. 1 BZO sind dort zwei Vollgeschosse sowie je ein anrechenbares Unter- und Dachgeschoss bei einer maximalen GebÃ¤udehÃ¶he von 8,5 m zulÃ¤ssig.<span> Im Weiteren befindet sich die Parzelle im Perimeter des Inventars des kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekts "Glaziallandschaft BurghÃ¶lzli und Bachtobel Burgwies" (KSO-23.00). Sodann grenzt es nÃ¶rdlich an das kommunale Naturschutzobjekt "Obstgarten BurghÃ¶lzli" (KSO-46.10) an. Ferner sind die WohnhÃ¤user an der H-Strasse im ISOS-Blatt Riesbach als Gebiet 9 mit dem Erhaltungsziel B (Strukturerhalt) erfasst.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>WÃ¤hrend des hÃ¤ngigen Rekursverfahrens gegen den baurechtlichen Entscheid vom 26. Oktober 2021 stimmte das (nunmehr zustÃ¤ndige) Amt fÃ¼r Baubewilligungen am 17. Oktober 2022 AbÃ¤nderungsplÃ¤nen der Bauherrschaft zur genannten (Stamm-)Bewilligung zu. In ErwÃ¤gung a hielt die Amtsstelle fest, dass damit Nebenbestimmungen betreffend Ãberbauungsziffer, Gestaltung Treppenhaus, Vorplatz und Abgrabungen, Befestigung des Vorgartenbereichs (Drittelsregelung), Verkehrssicherheit der Garagenausfahrt, Grenzabstand zur Parzelle Kat.-Nr. 04 sowie Balkontiefe in der SÃ¼dfassade erfÃ¼llt seien. Teilweise erfÃ¼llt seien die Auflagen betreffend Veloabstellplatz fÃ¼r Besucher und KaminhÃ¶he der CheminÃ©e-Feuerung. Dispositiv-Ziffer I des Beschlusses hielt fest, dass die Ã¼brigen Auflagen und Bedingungen der Stammbewilligung weiterhin Geltung beanspruchten.</p> <p class="Urteilstext"><span>Streitgegenstand bilden unter diesen UmstÃ¤nden die Stammbaubewilligung vom 26. Oktober 2021 mit den in der nachfolgenden Baubewilligung vom 17. Oktober 2022 genehmigten Ãnderungen. Diese haben im betreffenden Umfang die der Stammbewilligung zugrunde liegenden PlÃ¤ne ersetzt. Davon ist das Baurekursgericht im Rekursentscheid zutreffend ausgegangen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Unter diesen UmstÃ¤nden hat die Vorinstanz zu Recht erkannt, dass die Bausektion das in der ursprÃ¼nglichen Form vorgesehene Treppenhaus nicht bewilligt habe, weshalb es nicht Gegenstand des Rekursverfahrens bilden kÃ¶nne. Der BeschwerdefÃ¼hrer 2 erblickt darin zu Unrecht eine Rechtsverweigerung. Wenn er diese RÃ¼ge nÃ¤mlich nicht schon gegen die Stammbewilligung vorgebracht hÃ¤tte, wÃ¤re er damit bei der Anfechtung der Ãnderungsbewilligung ausgeschlossen gewesen. Diese Auffassung trifft jedoch nicht zu. Vielmehr ist der zum Rekurs legitimierte Nachbar auch befugt, Ã¼ber die gehÃ¶rige ErfÃ¼llung von Nebenbestimmungen einen Feststellungsentscheid der BaubehÃ¶rde zu erwirken und diesen wie vorgÃ¤ngig den baurechtlichen Entscheid anzufechten (VGr, 25. Februar 2021, VB.2020.00137 + 00139, E. 5.7.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands Anordnungen nÃ¶tig, so sind kraft § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknÃ¼pfen. Durch Nebenbestimmungen kÃ¶nnen lediglich untergeordnete MÃ¤ngel eines Baugesuchs behoben werden. Die MÃ¶glichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfÃ¤llt, wenn die MÃ¤ngel eine wesentliche ProjektÃ¤nderung bzw. eine konzeptionelle Ãberarbeitung des Projekts erfordern (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00830, E. 5.1; 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2.1; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5). Wie die Vorinstanz angenommen hat und von den BeschwerdefÃ¼hrern zumindest nicht mehr substanziiert in Frage gestellt wird, lassen sich diese Nebenbestimmungen â wie nachfolgend darzulegen ist â grundsÃ¤tzlich erfÃ¼llen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer erneuern die RÃ¼ge, dass das Projekt nicht nur in der ursprÃ¼nglichen, sondern auch in der geÃ¤nderten Version Ã¼bergeschossig sei, weil es sich beim Dachgeschoss tatsÃ¤chlich um ein unzulÃ¤ssiges drittes Vollgeschoss handle.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Als Vollgeschosse gelten nach § 275 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gÃ¼ltigen Fassung) horizontale GebÃ¤udeabschnitte, die Ã¼ber dem gewachsenen Boden und unter der Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che liegen (Abs. 1). Dachgeschosse sind horizontale GebÃ¤udeabschnitte, die Ã¼ber der Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che liegen. GebÃ¤udeabschnitte mit einer KniestockhÃ¶he von hÃ¶chstens 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der Fassade, gelten als Dachgeschosse. Bei vor dem 1. Juli 1978 bewilligten GebÃ¤uden darf die bestehende KniestockhÃ¶he bis 1,3 m betragen (Abs. 2). GemÃ¤ss Skizze im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV; in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gÃ¼ltigen Fassung) wird die HÃ¶he des Kniestocks innen (0,4 m ab hinter der Fassade) zwischen den Schnittpunkten oberkant Fertigmass Unterlagsboden und unterkant Fertigmass Dachverkleidung gemessen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Das Baurekursgericht erwog, dass es sich beim vorgesehenen Treppenhaus an der Westfassade des Mehrfamilienhauses um einen vorspringenden GebÃ¤udeteil handle, bei dem die GebÃ¤udehÃ¶he separat zu messen sei; diese werde hier eingehalten. Es liege kein Pultdach vor, sondern eine Dachaufbaute, die optisch wie die Schleppgaube einer Dachaufbaute wirke. Bei der Schnittlinie zwischen den beiden DachflÃ¤chen (vorspringender GebÃ¤udeteil und HauptgebÃ¤ude) sei daher nicht nochmals eine GebÃ¤udehÃ¶he zu messen. Weil die Aufbaute Ã¼ber die DachflÃ¤che des HauptgebÃ¤udes hinausrage, sei auf die FassadenlÃ¤nge des HauptgebÃ¤udes und nicht auf jene des Treppenhauses abzustellen. Daher komme die Drittelsregelung von § 292 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gÃ¼ltigen Fassung) nicht zum Zug. Mit Bezug auf die Geschosszahl seien das HauptgebÃ¤ude und der vorspringende GebÃ¤udeteil gesondert zu behandeln. Das vorspringende Treppenhaus bestehe gemÃ¤ss dem Plan "Querschnitt" aus zwei Unter- und zwei Vollgeschossen. Mangels eines Dachgeschosses mÃ¼sse auch kein Kniestock gemessen werden. Ebenso wenig sei das HauptgebÃ¤ude Ã¼bergeschossig. An der Ostseite sehe das revidierte Projekt einen RÃ¼cksprung im Dachgeschoss vor. Die ostseitige Fassade bleibe gegenÃ¼ber dem Stammbauprojekt unverÃ¤ndert und durchgehend geschlossen, wie die geÃ¤nderten PlÃ¤ne "Ansicht Ost" und "Querschnitt" zeigten. GemÃ¤ss Letzterem respektiere der ostseitige Kniestock die zulÃ¤ssige HÃ¶he von 0,9 m, gemessen 0,4 m hinter der Ã¤ussersten Schicht der GebÃ¤udehÃ¼lle. Demnach sei das erste Dachgeschoss des HauptgebÃ¤udes nicht als Vollgeschoss zu wÃ¼rdigen und werde die zulÃ¤ssige Geschosszahl eingehalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Zur BegrÃ¼ndung seiner Beschwerde macht der BeschwerdefÃ¼hrer 1 geltend, dass auch das geÃ¤nderte Projekt durch den Treppenhausanbau Ã¼bergeschossig sei und die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he Ã¼berschreite. Entgegen der Auffassung des Baurekursgerichts verfÃ¼ge dieser Anbau Ã¼ber ein Pultdach, sodass dessen Dachabschluss separat zu beurteilen sei. Dementsprechend mÃ¼sse am oberen Ende des Anbaus, zumindest auf der Ebene der Fassade des HauptgebÃ¤udes, die maximale GebÃ¤udehÃ¶he von 8,9 m eingehalten werden, die hier mit einem Mass von mindestens 9,4 m jedoch Ã¼berschritten sei. Auch die Ãbergeschossigkeit habe die Vorinstanz zu Unrecht verneint. So habe sie lediglich ausgefÃ¼hrt, dass die Geschosszahlen beim HauptgebÃ¤ude und beim Anbau separat zu beurteilen seien, der Anbau kein Dachgeschoss aufweise und somit die Kniestockregelung nicht zum Zug komme. Mit dieser Argumentation verkenne das Baurekursgericht, dass der Treppenanbau einen offenen, zusammenhÃ¤ngenden Raum mit den Geschossen des HauptgebÃ¤udes bilde. Der HÃ¶henversatz zwischen dem Eingangsbereich und dem Erdgeschoss des HauptgebÃ¤udes betrage nur 1,08 m und bilde daher zusammen mit dem Erdgeschoss des HauptgebÃ¤udes eine Einheit. Dasselbe gelte mit Bezug auf die Treppenpodeste und die Ã¼brigen durch die Treppen erschlossenen Stockwerke. Daher sei praxisgemÃ¤ss keine separate GeschosszÃ¤hlung vorzunehmen, was insbesondere fÃ¼r das Dachgeschoss gelte. Zudem erschliesse der Treppenabgang in das Untergeschoss die dortige Wohnung, weshalb es sich beim untersten Geschoss des Anbaus ebenfalls um ein â Ã¼berzÃ¤hliges â anrechenbares Geschoss handle. Daher verfÃ¼ge der Treppenhausanbau wie das HauptgebÃ¤ude ebenfalls Ã¼ber ein anrechenbares Untergeschoss, zwei Vollgeschosse und ein anrechenbares Dachgeschoss, sodass beim letzteren die maximale KniestockhÃ¶he einzuhalten sei, die das Projekt jedoch Ã¼berschreite.</p> <p class="Urteilstext">Auch der BeschwerdefÃ¼hrer 2 rÃ¼gt, dass das projektierte Dachgeschoss als Vollgeschoss zu qualifizieren sei. Im revidierten Plan vom 19. Juli 2022 sei ein Kniestock ersichtlich. Auf der Westseite seien im Treppenhaus zwei Vollgeschosse, ein Dachgeschoss sowie ein anrechenbares Untergeschoss vorgesehen, womit die zulÃ¤ssige Geschosszahl ausgeschÃ¶pft werde. Das auf einer LÃ¤nge von 3,53 m um rund 2 m vorspringende Treppenhaus bilde Teil des HauptgebÃ¤udes und mÃ¼sse fÃ¼r die Bemessung des Kniestocks mitberÃ¼cksichtigt werden. Beim Treppenhaus resultiere auf der Westseite ein Kniestock zwischen rund 3 m bzw. 1,5 m HÃ¶he, womit statt eines Dachgeschosses ein Vollgeschoss bestehe. Desgleichen Ã¼berschreite der Kniestock auf der Ostseite mit 1,4 m das fÃ¼r ein Dachgeschoss erlaubte Mass.</p> <p class="Urteilstext">Dem hÃ¤lt die Bauherrschaft entgegen, dass es sich beim Treppenhaus nicht um einen Anbau, sondern um einen GebÃ¤udevorsprung handle. Dessen HÃ¶he sei ebenso separat zu wÃ¼rdigen wie die Geschossigkeit. Ein GebÃ¤udevorsprung wie auch ein -rÃ¼cksprung bildeten Teil des HauptgebÃ¤udes, weshalb die Dachform in dieses zu integrieren sei. Von einem Pultdach kÃ¶nne hier nicht gesprochen werden. Das Treppenhaus diene hier einzig der Erschliessung und sei zu den WohnrÃ¤umlichkeiten abgeschlossen. Die Fassade des GebÃ¤udevorsprungs dÃ¼rfe bei der Messung des westseitigen Kniestocks beim HauptgebÃ¤ude nicht berÃ¼cksichtigt werden. GemÃ¤ss den ÃnderungsplÃ¤nen sei ostseitig ein FassadenrÃ¼cksprung geplant, der vom Erd- bis zum Dachgeschoss reiche. Weil dieser RÃ¼cksprung untergeordnet sei, bleibe die Hauptfassade fÃ¼r die Bestimmung des Kniestocks massgebend.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.1 </b>Mit der Beschwerde kÃ¶nnen laut § 50 Abs. 1 VRG Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, ErmessensÃ¼ber- oder Ermessensunterschreitung sowie die unrichtige oder ungenÃ¼gende Feststellung des Sachverhalts gerÃ¼gt werden. Die RÃ¼ge der Unangemessenheit ist nach § 50 Abs. 2 VRG nur in bestimmten, hier nicht vorliegenden FÃ¤llen zulÃ¤ssig (vgl. Donatsch, Kommentar VRG, § 50 N. 66 ff.). Die Auslegung der Begriffe des Vollgeschosses und des Dachgeschosses als Legaldefinitionen prÃ¼ft das Verwaltungsgericht frei. DemgegenÃ¼ber Ã¼bt es ZurÃ¼ckhaltung bei der seitens des Baurekursgerichts als Fachgericht vorgenommenen ÃberprÃ¼fung der Frage, ob das streitbetroffene Treppenhaus einen GebÃ¤udevorsprung darstelle oder Teil des HauptgebÃ¤udes bilde. Dasselbe gilt fÃ¼r die Qualifikation der Dachform (vgl. dazu VGr, 11. Mai 2023, VB.2022.00508, E. 4.1). Weil das Verwaltungsgericht das Recht von Amtes wegen anwendet (Donatsch, Kommentar VRG, § 52 N. 37), tut die Rechtsauffassung der Parteien hierzu nichts zur Sache.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.2 </b>Das an der Westfassade projektierte Treppenhaus verlÃ¤uft nach zutreffender Feststellung des Baurekursgerichts vom Untergeschoss Ã¼ber die zwei Vollgeschosse bis zum Dachgeschoss. Es springt auf einer LÃ¤nge von 3,53 m rund 2 m von der Fassade vor, durchbricht die Traufe des HauptgebÃ¤udes und fÃ¼gt sich mit einem leicht abgeschrÃ¤gten Dach an dessen Satteldach an. Das Treppenhaus dient allein der Erschliessung und ist gegenÃ¼ber den Wohnungen abgetrennt. Aufgrund seiner Ausgestaltung lÃ¤sst sich die Auffassung der Vor­instanzen vertreten, dass es sich um einen GebÃ¤udevorsprung handelt, bei dem die GebÃ¤udehÃ¶he gesondert zu messen und hier eingehalten ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.3 </b>Angesichts seiner vergleichsweise geringen Ausdehnung und der Positionierung fast in der Mitte der Westfassade ist auch die WÃ¼rdigung des Treppenhausdachs als einer Schleppgaube vergleichbaren Ausgestaltung und nicht als Pultdach vertretbar. Somit muss bei der Schnittlinie zwischen den beiden DachflÃ¤chen nicht eine zusÃ¤tzliche GebÃ¤udehÃ¶he gemessen werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden stellen nicht in Abrede, dass das HauptgebÃ¤ude die gemÃ¤ss Art. 13 Abs. 1 BZO zulÃ¤ssigen zwei Vollgeschosse sowie je ein anrechenbares Untergeschoss und Dachgeschoss aufweist. Das Treppenhaus ist gemÃ¤ss zutreffender WÃ¼rdigung durch die Vorinstanz bezÃ¼glich der Geschosszahl separat zu wÃ¼rdigen. GemÃ¤ss dem Ãnderungsplan vom 19. Juli 2022 (Querschnitt) umfasst dieser Vorsprung zwei Untergeschosse (im Sinn der Legaldefinition von § 275 Abs. 3 PBG) und zwei Vollgeschosse. Das Treppenhaus enthÃ¤lt kein Dachgeschoss, weshalb die Kniestockregelung von § 275 Abs. 2 PBG nicht zum Zug kommt. Weil das Treppenhaus wie gesagt gegenÃ¼ber den Wohnungen abge­schlossen ist, sind dessen Bereiche in den Untergeschossen entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers 1 kraft § 276 Abs. 1 PBG nicht anrechenbar (vgl. dazu <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 1143 f.).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.5 </b>Sodann hÃ¤lt der Rekursentscheid unter Hinweis auf die ÃnderungsplÃ¤ne vom 19. Juli 2022 zutreffend fest, dass die Fassade auf der GebÃ¤udeostseite gegenÃ¼ber dem Stammprojekt unverÃ¤ndert geblieben ist, jedoch im Dachgeschoss neu einen RÃ¼cksprung aufweist. Dadurch wird die maximale KniestockhÃ¶he von 0,9 m eingehalten. Demnach ist das (erste) Dachgeschoss als solches zu wÃ¼rdigen und nicht als unzulÃ¤ssiges Vollgeschoss. GemÃ¤ss der Bestimmung der zur AusnÃ¼tzung anrechenbaren FlÃ¤chen in § 255 Abs. 1 und 2 PBG (in der hier anwendbaren, bis 28. Februar 2017 gÃ¼ltigen Fassung) zÃ¤hlt das Dachgeschoss daher nicht zur AusnÃ¼tzung.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Nach dem Gesagten respektiert das HauptgebÃ¤ude in der mit den ÃnderungsplÃ¤nen vom 19. Juli 2022 revidierten Fassung sowohl die zulÃ¤ssige Geschosszahl als auch die erlaubte GebÃ¤udehÃ¶he.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Sodann hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer 1 den Einwand aufrecht, dass sich das Bauvorhaben ungenÃ¼gend einordne.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Laut § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben. An die Einordnung einer Baute werden in gestalterischer Hinsicht hÃ¶here Anforderungen gestellt, wenn sich ein Objekt des Natur- und Heimatschutzes in ihrer Umgebung befindet (§ 238 Abs. 2 PBG). Mithin wird in solchen FÃ¤llen eine gute Einordnung verlangt. Der Schutz greift jedoch nur so weit, als es der Charakter der Umgebung bzw. des Schutzobjekts gebietet (VGr, 13. Juli 2017, VB.2017.00167, E. 3.2; 26. September 2012, VB.2012.00374, E. 8 mit Hinweisen; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 826). Bei der Beurteilung, ob sich eine Baute gut im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG einordnet, ist die Gesamtwirkung massgeblich. Dabei kommt es nicht darauf an, welchen Eindruck die geplante Baute auf den beim Schutzobjekt stehenden Betrachter hinterlÃ¤sst (VGr, 26. September 2012, VB.2012.00374, E. 8). Ausschlaggebend ist vielmehr, dass die Wahrnehmung des Schutzobjekts von Drittstandorten aus durch die neu zu erstellende Baute nicht beeintrÃ¤chtigt wird (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.1; VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00107, E. 6.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Das Baurekursgericht hielt fest, dass an der H-Strasse im hier betroffenen Abschnitt nur auf der SÃ¼dseite WohnhÃ¤user stÃ¼nden. Gegen Norden falle das GelÃ¤nde bis zum Wildbach steil ab. Entlang der H-Strasse sei die Fassadenflucht der HÃ¤userreihe weitgehend einheitlich. Dasselbe gelte fÃ¼r die SÃ¼dseite der WohnhÃ¤user auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 06 - 05; auf den beiden Ã¤usseren Parzellen Kat.-Nrn. 07 und 08 ragten die GebÃ¤ude hingegen weiter in die sÃ¼dlich angrenzende FreiflÃ¤che hinein. Auch das streitbetroffene Bauvorhaben wÃ¼rde sich mit dem abgeknickten GebÃ¤udeteil nach SÃ¼den ebenfalls weiter als die beiden NachbarhÃ¤user in den GrÃ¼nraum erstrecken. Weil diese Flucht schon durchbrochen sei, wirke sich dieser Umstand jedoch nicht stÃ¶rend aus. Massgebend sei vielmehr, dass die vom Ã¶ffentlichen Raum aus wahrnehmbare und damit primÃ¤re Fassadenflucht an der Nordseite entlang der H-Strasse gewahrt bleibe. Sodann lasse sich der abgewinkelte Grundriss nicht beanstanden. Weil auch der Giebel abgewinkelt verlaufe, bewirke er eine harmonische Ãberleitung von den nach Nord-SÃ¼d ausgerichteten Giebeln auf den Ã¶stlich anschliessenden GrundstÃ¼cken zu den nach Ost-West verlaufenden Giebeln auf den westlich benachbarten Parzellen. Die Dachgestaltung lasse sich nicht als unruhig bezeichnen, vielmehr seien Dachgauben und Dachfenster quartierÃ¼blich. Mit der ProjektÃ¤nderung sei der befestigte Vorplatz bei der Garageneinfahrt auf eine zulÃ¤ssige GrÃ¶sse verkleinert worden. Insgesamt kÃ¶nne dem Projekt weder bezÃ¼glich seiner architektonischen Gestaltung noch seiner Stellung zur Umgebung die befriedigende Gesamtwirkung abgesprochen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 erneuert seine RÃ¼ge der ungenÃ¼genden Einordnung, dies zunÃ¤chst unter Hinweis auf die kommunalen Schutzobjekte KSO-23.00 "Glaziallandschaft BurghÃ¶lzli und Bachtobel Burgwies" sowie KSO 46.10 "Obstgarten BurghÃ¶lzli". Im Weiteren komme der aus den 1920er-Jahren stammenden GebÃ¤udereihe entlang der H-Strasse insofern besondere Bedeutung zu, als sie den Siedlungsraum gegenÃ¼ber dem geschÃ¼tzten Freiraum markiere und zugleich der topografischen Ausrichtung des BurghÃ¶lzlihÃ¼gels folge. Zudem sei die Baugruppe im ISOS-Blatt Riesbach als Gebiet 9 mit dem Erhaltungsziel B (Strukturerhalt) erfasst. Auch hier werde die gleichfÃ¶rmige Typologie der bestehenden, kleinformatigen Bauten aus dem frÃ¼hen 20. Jahrhundert in unverbauter Lage hervorgehoben. Entgegen der Auffassung des Baurekursgerichts sei das ISOS unmittelbar zu berÃ¼cksichtigen, weil das Naturschutzobjekt "Obstgarten BurghÃ¶lzli" bis an die GrundstÃ¼cksgrenze reiche und mit der Erstellung der Tiefgarage Eingriffe in die Parzelle einhergingen. Sodann befÃ¤nden sich in der nÃ¤heren Umgebung mehrere Denkmalschutzobjekte, insbesondere das ehemalige GÃ¤rtner- und Verwalterhaus H-Strasse 09â10. Im Gegensatz dazu bilde das umstrittene Bauvorhaben aufgrund des GebÃ¤udeknicks, der markant aus der einheitlichen Fassadenflucht in die FreiflÃ¤che hineinrage, einen stÃ¶renden FremdkÃ¶rper. Zwar habe die Vorinstanz selbst die erhÃ¶hten AnsprÃ¼che nach Abs. 2 von § 238 PBG fÃ¼r massgebend erachtet, in der Folge aber â wie zuvor die Bausektion â die Gestaltungsanforderungen nur nach Massgabe von Abs. 1 Ã¼berprÃ¼ft. Zu Unrecht habe das Baurekursgericht eine "weitere Ãberbauung" verneint, denn das Ausscheren aus der bestehenden Fassadenflucht stelle eine solche dar. Die grenzbÃ¼ndige Erstellung der Tiefgarage beeintrÃ¤chtige den "Obstgarten BurghÃ¶lzli" entgegen der Ansicht der Vorinstanz sehr wohl. Wie bereits mit dem Rekurs gerÃ¼gt worden sei, vermÃ¶ge das Projekt mit dem von der Bausektion selbst als unruhig gewÃ¼rdigten geknickten Grundriss, dem vorstehenden Treppenhaus und den ausgedehnten GebÃ¤udevorsprÃ¼ngen nicht zu Ã¼berzeugen. ZusÃ¤tzlich sei zu beanstanden, dass das GebÃ¤ude mit seiner abgewinkelten Giebelfront in stÃ¶render Weise deutlich Ã¼ber die sÃ¼dwestliche Fassadenflucht der NachbargebÃ¤ude hinausrage und damit die einheitliche Bebauungstypologie stÃ¶re. Diese Einwendungen seien von der Vorinstanz mit unzutreffenden ErwÃ¤gungen verworfen worden. Zusammenfassend genÃ¼ge das Projekt nicht einmal den geringeren Anforderungen von Abs. 1 des § 238 PBG, geschweige denn den hÃ¶heren des hier massgebenden Abs. 2. Auch verstosse es gegen die Vorgaben des ISOS sowie die Ziele von KSO-23.00 und KSO-46.10.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Bausektion auf Gegenbemerkungen verzichtet, machen die privaten Beschwerdegegner geltend, dass das ISOS nicht direkt anwendbar und § 238 Abs. 2 PBG daher nicht zu prÃ¼fen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. Das Verwaltungsgericht muss sich bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz auf eine Sachverhalts- und Rechtskontrolle beschrÃ¤nken; eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht ihm nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Es kann den Entscheid der Vor­instanz deshalb nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.1 </b>Vorab gilt es die Frage zu beantworten, ob auf das Bauvorhaben die allgemeinen Anforderungen an eine befriedigende Gestaltung und Einordnung gemÃ¤ss Abs. 1 oder der qualifizierte Massstab gemÃ¤ss Abs. 2 von § PBG 238 zum Zug kommen. Was als Objekt des Natur- und Heimatschutzes zu wÃ¼rdigen ist, ergibt sich aus der abschliessenden AufzÃ¤hlung in § 203 Abs. 1 PBG Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 822). Zu diesen Objekten zÃ¤hlen neben solchen des Denkmalschutzes auch solche des Landschaftsschutzes (VGr, 2. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00493, E. 2.3, auch zum Folgenden). Ein Vorhaben liegt dann im Nachbarbereich, wenn zwischen ihm und dem Schutzobjekt aufgrund der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse ein optischer Bezug gegeben ist, wenn also die beiden Objekte fÃ¼r einen neutralen Beobachter im Zusammenhang gesehen werden (VGr, 20. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00629, E. 6.1; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 823).</p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 befindet sich im Perimeter des im Inventar der kommunalen Natur- und Landschaftsschutzobjekte (KSO) eingetragenen Landschaftsschutzgebiets "Glaziallandschaft BurghÃ¶lzli und Bachtobel Burgwies" (KSO-23.00). GemÃ¤ss dem mit Stadtratsbeschluss vom 24. Januar 1990 verliehenen Schutzstatus wird die Landschaft als "sehr wertvoll" bewertet. Als Ziel wird definiert: "Erhaltung der typischen Erscheinungsformen und der attraktiven Ansicht. Keine weiteren Ãberbauungen des BurghÃ¶lzlihÃ¼gels oder seiner unmittelbaren Umgebung. ZugÃ¤nglichmachung des regionalen Aussichtspunktes. Erhaltung aller ObstgÃ¤rten, Hecken und des Nebelbaches mit Ufervegetation. Optimierung der GehÃ¶lzpflege". Nach dem Gesagten befinden sich im Nachbarbereich des BaugrundstÃ¼cks mehrere Objekte des Natur- und Heimatschutzes. Ob noch weitere Denkmalobjekte â namentlich das ehemalige GÃ¤rtner- und Verwalterhaus H-Strasse 09â10 â hinzukommen, wie der BeschwerdefÃ¼hrer 1 vorbringt, braucht unter diesen UmstÃ¤nden an dieser Stelle nicht weiter geprÃ¼ft zu werden. Jedenfalls steht fest, dass das Projekt in gestalterischer Hinsicht den strengeren Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genÃ¼gen muss.</p> <p class="Urteilstext">Im Weiteren grenzt das BaugrundstÃ¼ck sÃ¼dwestlich an das kommunale Naturschutzobjekt "Obstgarten BurghÃ¶lzli" (KSO-46.10). Sodann ist die HÃ¤userzeile an der H-Strasse im ISOS-Blatt Riesbach als Gebiet 9 wie folgt mit dem Erhaltungsziel B (Strukturerhalt) erfasst:</p> <p class="Urteilstext">"Weinegg: WohnhÃ¤user in unverbauter Lage an schmaler Strasse Ã¼ber Bachtobel; vorwiegend kleine Einfamilien- und firstgeteilte DoppelhÃ¤user mit Giebeldach, 1. D. 20. Jh.; dazwischen leicht von der Strasse zurÃ¼ckgesetztes GÃ¤rtner- und Verwalterhaus des ehem. Landguts auf der oberen Weinegg, eingeschossiger lÃ¤nglicher Giebelbau mit vorgeblendetem Riegelwerk, 1931; im SÃ¼dosten am Waldrand Siedlung mit Mehrfamilienhauszeilen, 1920".</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.2 </b>Die Bausektion nahm in ErwÃ¤gung lit. D des baurechtlichen Entscheids vom 26. Oktober 2021 zunÃ¤chst auf Abs. 1 von § 238 PBG Bezug und hielt sodann fest, dass sich der geplante Ersatzneubau "zufriedenstellend" in die bauliche und landschaftliche Umgebung einordne. Sodann erwog sie in lit. D/c:</p> <p class="Urteilstext">"Der BaukÃ¶rper des kleinen Mehrfamilienhauses ist aufgrund der geknickten Grundrissfigur, des vorstehenden Treppenhauses und der ausgedehnten GebÃ¤udevorsprÃ¼nge relativ unruhig und hebt sich dadurch von den geometrisch einfacheren NachbarhÃ¤usern ab. Als einziger GebÃ¤udeteil durchstÃ¶sst zudem das Treppenhaus mit einem Flachdach das Holzhaus bis ins Dach hinein. Um eine befriedigende Gesamtwirkung zu erreichen, ist zumindest auf diese inszenierte Durchstossung des Steildachs durch einen flachen Kubus zu verzichten. Das Treppenhaus ist besser auf den Ã¼brigen BaukÃ¶rper abzustimmen, indem beispielsweise auch hier ein SchrÃ¤gdach verwendet wird. Alternativ kÃ¶nnte das Treppenhaus architektonisch als Anbau verstanden werden. Dann mÃ¼sste dieser sich dem Hauptvolumen aber unterordnen und unter dessen Traufe bleiben."</p> <p class="Urteilstext">In lit. D/d befand die Bausektion die seitliche Adressierung des Hauses als "zufriedenstellend", verlangte jedoch eine Verminderung der projektierten Abgrabung bei der Nordfassade, "um eine befriedigende Gesamtwirkung gemÃ¤ss § 238 PBG" zu erzielen.</p> <p class="Urteilstext">In der Baubewilligung vom 17. Oktober 2022 hielt das Amt fÃ¼r Baubewilligungen in lit. f der ErwÃ¤gungen fest, dass das Treppenhaus mit der "Ãberarbeitung" des Baugesuchs besser auf die Ã¼brigen BaukÃ¶rper abgestimmt worden sei und nunmehr die gestalterischen Anforderungen erfÃ¼lle. Mit der Reduktion der Abgrabung entlang der Nordfassade werde "eine befriedigende Gesamtwirkung gemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG" erreicht (lit. g).</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht kam in E. 6.3.2 zum Schluss, dass dem streitigen Projekt "weder bezÃ¼glich seiner architektonischen Gestaltung noch hinsichtlich seiner Stellung zur baulichen Umgebung die geforderte befriedigende Gesamtwirkung abgesprochen werden" dÃ¼rfe.</p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten haben die Vorinstanzen die Einordnung des Bauvorhabens zu Unrecht nur unter dem Gesichtswinkel einer befriedigenden Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG geprÃ¼ft anstatt des hier massgebenden Abs. 2, der eine gute Gestaltung verlangt. Weder den ErwÃ¤gungen der BaubehÃ¶rde noch jenen des Baurekursgerichts lÃ¤sst sich entnehmen, dass das Bauvorhaben auch einer Beurteilung nach dem erforderlichen strengeren Massstab standhÃ¤lt. Im Gegenteil deuten die AusfÃ¼hrungen der BaubehÃ¶rde an, dass sie Bedenken bekundet hat, in einer vergleichsweise einheitlich gestalteten baulichen Umgebung an exponierter Lage einen Ersatzneubau mit einer wesentlich anderen Architektur zuzulassen. Diese Bedenken dÃ¼rften wohl auch damit begrÃ¼ndet gewesen sein, dass die Realisierung des streitigen Vorhabens den Weg zu einer tiefgreifenden Ãnderung des Quartierbilds im Gebiet Weinegg ebnen wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.3 </b>Die zu Unrecht unterlassene ÃberprÃ¼fung des Projekts auf eine gute Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG kann vom Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren nicht korrigiert werden. Vielmehr ist die Sache diesbezÃ¼glich zur weiteren PrÃ¼fung und zur Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung3">Im Hinblick auf eine mÃ¶gliche Fortsetzung des Rechtsstreits erscheint es zweckmÃ¤ssig, auf die weiteren RÃ¼gen des BeschwerdefÃ¼hrers 1 kurz einzugehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>GemÃ¤ss § 237 Abs. 2 PBG mÃ¼ssen Zufahrten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Die hierfÃ¼r geltenden nÃ¤heren Anforderungen hat der Regierungsrat in der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV) definiert. Durch Bauten, Anlagen, Bepflanzungen und sonstige GrundstÃ¼cknutzungen dÃ¼rfen nach § 240 Abs. 1 PBG weder der Verkehr behindert oder gefÃ¤hrdet noch der Bestand und die Sicherheit des StrassenkÃ¶rpers beeintrÃ¤chtigt werden. </p> <p class="Urteilstext">Im baurechtlichen Entscheid vom 26. Oktober 2021 bemÃ¤ngelte die Bausektion in lit. E/a der ErwÃ¤gungen, dass die Ausfahrt von der Garage auf die H-Strasse dem nach Anhang 2 zur VErV massgebenden Ausfahrtstyp A nicht genÃ¼ge und zudem ein ausreichender Sichtbereich im Sinn der AnhÃ¤nge 3 und 4 der Verordnung fehle. In der Bewilligung vom 17. Oktober 2022 hielt das Amt fÃ¼r Baubewilligungen in ErwÃ¤gung lit. h fest, dass "gegen die Mindestanforderungen des Ausfahrtstyps A â¦ mÃ¶glicherweise noch verstossen (werde), indem die erforderliche Sichtweite von 20 m in sÃ¼dÃ¶stlicher Richtung aufgrund der auf dem NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 bestehenden Bepflanzung nicht vollstÃ¤ndig eingehalten werden" kÃ¶nne. Indessen sei der betreffende Nachbar verpflichtet, die in den Sichtbereich ragende Bepflanzung auf der HÃ¶he von 0,80 m (ab Strassenniveau) unter der Schere zu halten.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Das Baurekursgericht erwog hierzu, dass die H-Strasse samt dem fÃ¼r die geplante Ausfahrt massgebenden Beobachtungspunkt auf der Kote 450,30 m Ã¼.M. liege. Aus dem HÃ¶henkurvenplan sei ersichtlich, dass die StÃ¼tzmauer an der GrundstÃ¼cksgrenze eine HÃ¶he von 451 m Ã¼.M. erreiche. Der umstrittene Sichtbereich sÃ¼dlich der Mauer erstrecke sich noch einige cm weiter in die Nachbarparzelle hinein; im AbÃ¤nderungsplan "Schema Garagenausfahrt" sei hier die Kote 451,10 m Ã¼.M. vermerkt. Dies erscheine als plausibel, weshalb das Terrain zumindest im problematischen Sichtbereich den Beobachtungspunkt um nicht mehr als 0,8 m Ã¼bersteige. Der EigentÃ¼mer von Kat.-Nr. 05 sei aufgrund von § 23 VErV verpflichtet, die erforderlichen Sichtbereiche freizuhalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 hÃ¤lt die RÃ¼ge aufrecht, dass der massgebende Sichtbereich auch nach der ProjektÃ¤nderung nicht eingehalten werde. Aufgrund der steil ansteigenden BÃ¶schung befinde sich das HÃ¶henniveau auf dem NachbargrundstÃ¼ck bei ca. 451,40 m Ã¼.M., der in den PlÃ¤nen eingezeichnete Niveaupunkt bei der Einfahrt jedoch bei ca. 450,30 m Ã¼.M., was eine Sichtbehinderung bis auf eine HÃ¶he von mindestens 1,10 m ergebe. Hinzu komme, dass der in den BaugesuchsplÃ¤nen angegebene Beobachtungspunkt von 450,30 m Ã¼.M. tatsÃ¤chlich deutlich tiefer liege. Mit diesem Einwand habe sich das Baurekursgericht nicht auseinandergesetzt und nehme es ohne nÃ¤here BegrÃ¼ndung eine HindernishÃ¶he von nur 0,8 m an. Das von der Bauherrschaft im Rekursverfahren eingereichte "Schema Garagenausfahrt" entspreche hinsichtlich der Lage der Mauer auf dem NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 nicht dem Vermessungsplan (HÃ¶henlinienplan) im Baugesuch. Somit habe die Bauherrschaft den erforderlichen Nachweis der Einhaltung der Sichtweiten nicht erbracht.</p> <p class="Urteilstext">Die privaten Beschwerdegegner setzen sich mit diesen Vorbringen nicht auseinander, sondern stellen sich auf den Standpunkt, dass die Sichtweiten eingehalten wÃ¼rden.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Laut § 3 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) sind mit dem Baugesuch "in der Regel" die in lit. a-d aufgefÃ¼hrten PlÃ¤ne einzureichen. Dazu gehÃ¶ren namentlich ein Situationsplan in Form eines aktuellen Katasterplans gemÃ¤ss amtlicher Vermessung oder eines anderen Plans gleichen Inhalts und gleicher Darstellung (lit. a) sowie ein Umgebungsplan im Massstab 1:200 oder 1:100 mit Angaben Ã¼ber die HÃ¶hen des massgebenden und gestalteten Terrains sowie die Gestaltung und Nutzweise des Umschwungs (lit. d). Im Weiteren hÃ¤lt lit. a fest, dass die Ãbereinstimmung mit den massgeblichen Daten und den Darstellungsnormen der amtlichen Vermessung durch die NachfÃ¼hrungsstelle der amtlichen Vermessung zu bestÃ¤tigen sei.</p> <p class="Urteilstext">Diesen Anforderungen genÃ¼gen weder die ursprÃ¼nglichen PlÃ¤ne vom 21. April 2021 noch die geÃ¤nderten vom 19. Juli 2022. Der â von der Bausektion nicht gestempelte â HÃ¶henkurvenplan, welcher dem ursprÃ¼nglichen Baugesuch vom 21. April 2021 beilag, enthÃ¤lt zwar einzelne Messpunkte. Diese lassen jedoch keine Beantwortung der massgebenden Frage zu, ob die Ausfahrt auf die H-Strasse die erforderliche Sichtweite von 20 m einhÃ¤lt oder nicht. Ebenso wenig erhellt das "Schema Garagenausfahrt" die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen schaffen auch die revidierten PlÃ¤ne insoweit keine hinreichende Klarheit. Diesen Sachverhalt hat das Baurekursgericht im wiederaufzunehmenden Rekursverfahren zu klÃ¤ren und die Frage nach der Verkehrssicherheit der Garagenzufahrt zu beantworten.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Im Rekursverfahren hatte der BeschwerdefÃ¼hrer 1 schliesslich gerÃ¼gt, dass die Einliegerwohnung statt der erforderlichen FensterflÃ¤che von 3,57 m<sup>2</sup> Ã¼ber dem Lichtschacht nur eine solche von rund 3,20 m<sup>2</sup> aufweise. Das Baurekursgericht trat auf diese RÃ¼ge mit der BegrÃ¼ndung nicht ein, dass sich der geltend gemachte Mangel mittels einer Auflage beheben lasse. An der Anordnung einer solchen habe er jedoch kein schutzwÃ¼rdiges Interesse.</p> <p class="Urteilstext">Dem hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer 1 vor Verwaltungsgericht entgegen, dass der Projektmangel weder durch eine Absenkung des Terrains noch durch eine VergrÃ¶sserung der FensterflÃ¤che korrigiert werden kÃ¶nne.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Die letztgenannte, nicht nÃ¤her begrÃ¼ndete Behauptung erweist sich im Licht der revidierten PlÃ¤ne vom 19. Juli 2022 als offensichtlich unzutreffend. Vielmehr kÃ¶nnen die beiden Fenster sowohl in seitliche Richtung als auch in die HÃ¶he um die erforderliche geringe MehrflÃ¤che erweitert werden. Die Vorinstanz hat daher die Rekurslegitimation insoweit zu Recht verneint.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>9. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Aufgrund dieser ErwÃ¤gungen ist der Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. MÃ¤rz 2023 in partieller Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und die Sache zur weiteren Untersuchung und Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Im Ãbrigen ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Die RÃ¼ckweisung zur erneuten Entscheidung bei offenem Ausgang ist in Bezug auf die Regelung der Nebenfolgen als Obsiegen zu behandeln, wenn die Rechtsmittelinstanz reformatorisch oder kassatorisch entscheiden kann (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f. mit Hinweisen). Die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens sind somit den unterliegenden Beschwerdegegnern aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 VRG, teilweise in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Ferner haben die privaten Beschwerdegegner den BeschwerdefÃ¼hrern antragsgemÃ¤ss eine angemessene ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Beschwerdeverfahren zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b><span>10. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Dieser RÃ¼ckweisungsentscheid stellt einen Zwischenentscheid dar, der nur unter den einschrÃ¤nkenden Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) angefochten werden kann.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerdeverfahren VB.2023.00208 und VB.2023.00227 werden vereinigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerden werden teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. MÃ¤rz 2023 wird aufgehoben und die Sache zur weiteren Untersuchung und Neubeurteilung an das Baurekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 510.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 7'510.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 wird solidarisch verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrern eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-; einschliesslich Mehrwertsteuer) fÃ¼r das Beschwerdeverfahren zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>