<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00515</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219340&amp;W10_KEY=4480702&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00515</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.06.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Einleitung des Quartierplanverfahrens</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Einleitung des Quartierplanverfahrens.<br/><br/>Die Einleitung eines Quartierplans zur Erschliessung eines Grundstücks ist zwar nicht ausgeschlossen, gleichzeitig besteht aber auch kein Zwang dazu. Vorliegend könnte die Erschliessung des fraglichen Grundstücks auch von den Eigentümern selber als superprivates Vorhaben an die Hand genommen oder in einem öffentlich-rechtlichen Erschliessungsvertrag mit der Gemeinde geregelt werden. Denkbar wäre auch ein Teilquartierplan. Diesfalls könnten die davon nicht betroffenen Parzellen aus dem Quartierplanperimeter entlassen werden (E. 5.1). Entgegen den Angaben der Beschwerdeführerin geht es bei der Einleitung des Quartierplans vornehmlich um die Erstellung des geplanten Bushofs (E. 5.2). Einige Liegenschaften im Quartierplanperimeter müssten dem Bushof weichen. Dabei ist zu bedenken, dass im Rahmen des Quartierplanverfahrens entgegen dessen Zweck eine Überbauung dieser Grundstücke nicht mehr vorgesehen ist und diese deshalb einer an die Zentrumszone Z2 angepassten Erschliessung nicht bedürften. Dem Hauptzweck des Quartierplans, alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets zu erschliessen bzw. einer baulichen Nutzung zuzuführen, würde damit in Bezug auf einen doch erheblichen Teil des Quartierplangebiets nicht entsprochen. Schon dies spricht gegen die Einleitung des Quartierplans (E. 6.1). Zwar liegt die Realisierung des Bushofs im öffentlichen Interesse eines breiten potenziellen Nutzerkreises. Allerdings sind diese Interessen vorliegend den privaten Interessen eines einzelnen Grundeigentümers im Quartierplangebiet â der Beschwerdeführerin â gleichzusetzen. Wenn aber die Einleitung des Quartierplans nur der Befriedigung von â nicht in erster Linie den Quartierplangenossen dienenden â Spezialwünschen eines Grundeigentümers dient, spricht dies gegen deren Zulässigkeit (E. 6.2). Sodann ist es praktisch ausgeschlossen, dass den Grundeigentümern, deren Liegenschaften dem Bushof weichen müssten, ein Realersatz innerhalb desQuartierplangebiets geschaffen werden könnte (E. 6.3). Dass ein Auskauf als ultima ratio im Rahmen des Quartierplans vorliegend möglich wäre, ist wenig wahrscheinlich (E. 6.4). Insgesamt vermögen die Interessen der Beschwerdeführerin die privaten Interessen der Beschwerdegegnerschaft jedenfalls nicht zu überwiegen (E. 7.1). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSKAUF">AUSKAUF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINLEITUNG QUARTIERPLANVERFAHREN">EINLEITUNG QUARTIERPLANVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN">ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLANEINLEITUNG">QUARTIERPLANEINLEITUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLANPERIMETER">QUARTIERPLANPERIMETER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REALERSATZ">REALERSATZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REALERSATZPRINZIP">REALERSATZPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TEILQUARTIERPLAN">TEILQUARTIERPLAN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 123 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 126 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 128 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 139 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 141 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 147 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 149 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 236 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=42621" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00515</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. Juni 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Rahel Zehnder. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt M, <br/> vertreten durch den Stadtrat, <br/> dieser vertreten durch RA A,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. B, vertreten durch RA C, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 E, </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA F, </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und<br/> <br/> </a></p> <p class="MsoNormal"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Einleitung des Quartierplanverfahrens,<br/> <br/> <br/> </span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 26. Oktober 2017 leitete der Stadtrat M gestÃ¼tzt auf § 147 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons ZÃ¼rich vom 7. September 1975 (PBG) das amtliche Verfahren fÃ¼r den Quartierplan Nr. 45 Ã¼ber das Gebiet "W" ein. Mit VerfÃ¼gung vom 24. Januar 2018 genehmigte die Baudirektion (Amt fÃ¼r Raumentwicklung ARE) die vom Stadtrat M am 26. Oktober 2017 beschlossene Verfahrenseinleitung. Hintergrund der Einleitung des Quartierplans ist, dass der Stadtrat von M im Quartierplanperimeter die Erstellung eines Bushofs in Verbindung mit einer neuen ZentrumsÃ¼berbauung als stÃ¤dtebaulichen Akzent plant. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>B, EigentÃ¼mer der im Quartierplanperimeter gelegenen Parzelle Kat.-Nr. 01 (G-Strasse 02), dessen Wohnhaus, Umschwung und Garage einem kÃ¼nftigen Bushof weichen mÃ¼ssten, liess mit Eingabe vom 13. Februar 2018 Rekurs am Baurekursgericht erheben (Verfahren 03) und beantragen, es seien der Beschluss der Stadt M vom 26. Oktober 2017 zur Einleitung des Quartierplanverfahrens "W" und die GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion vom 24. Januar 2018 aufzuheben. Die DurchfÃ¼hrung des Quartierplanverfahrens sei zu verbieten. Eventuell sei der Quartierplanperimeter so zu verkleinern, dass seine Liegenschaft Kat.-Nr. 01 davon nicht mehr erfasst werde. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>D und E, die Ã¼ber zwei GrundstÃ¼cke im Quartierplangebiet verfÃ¼gen (Kat.-Nrn. 04 und 18), deren eine Liegenschaft (Kat.-Nr. 18) mindestens teilweise ebenfalls dem Bushof weichen mÃ¼sste, liessen mit Eingabe vom 5. MÃ¤rz 2018 Rekurs am Baurekursgericht gegen die Einleitung des Quartierplans vom 26. Oktober 2017 erheben (Verfahren 06) und beantragen, es sei der Beschluss des Stadtrates M zur Einleitung des Quartierplanverfahrens "W" aufzuheben und in diesem Sinn auf die geplante DurchfÃ¼hrung des Quartierplanverfahrens zu verzichten. Eventualiter sei das Quartierplangebiet um das unmittelbar angrenzende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07 (Areal Y) zu erweitern. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit Entscheid vom 20. Juni 2018 vereinigte das Baurekursgericht die Rekursverfahren 03 (B) und 06 (D/E) und hiess die Rekurse gut. Entsprechend hob es den Beschluss des Stadtrats M vom 26. Oktober 2017 und die GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion vom 24. Januar 2018 auf. Die Kosten des Verfahrens von insgesamt Fr. 8'430.- auferlegte es der Stadt M zu 2/3 und der Baudirektion zu 1/3. Den obsiegenden Rekurrenten sprach es je eine UmtriebsentschÃ¤digung von Fr. 2'400.- zulasten der Stadt M und der Baudirektion zu.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. Juni 2018 liess die Stadt M am 27. August 2018 beim Verwaltungsgericht Beschwerde erheben und beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, und der Beschluss des Stadtrats M vom 26. Oktober 2017 sowie die GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion vom 24. Januar 2018 seien wiederherzustellen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Beschwerdegegner. In der Beschwerdeantwort vom 27. September 2018 liess B beantragen, die Beschwerde sei vollumfÃ¤nglich abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. Die Baudirektion liess sich am 27. September 2018 unter Hinweis auf den Mitbericht des ARE vom 24. September 2018 vernehmen und die Gutheissung der Beschwerde beantragen. Mit Beschwerdeantwort vom 3. Oktober 2018 liessen D und E beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. In der Replik vom 18. Oktober 2018 hielt die Stadt M an ihrem Standpunkt fest. Dasselbe taten D und E mit Eingabe vom 26. November 2018, wozu sich die Stadt M noch einmal Ã¤usserte. Weitere Vernehmlassungen erfolgten nicht.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die ZustÃ¤ndigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist EigentÃ¼merin mehrerer GrundstÃ¼cke im Quartierplanperimeter (Kat.-Nr. 08, Kat.-Nr. 09 und Kat.-Nr. 10) und damit beschwerdelegitimiert (§ 338a Abs. 1 PBG; VGr, 20. Mai 2009, VB.2008.00520, E. 2; BGr, 6. Dezember 2013, 1C_598/2013, E. 1.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Soweit im angefochtenen Entscheid die Parzelle des Beschwerdegegners 1 (B) mit Kat.-Nr. 11 bezeichnet wird, handelt es sich um einen offensichtlichen Verschrieb (korrekt 01). Dasselbe gilt fÃ¼r die Bezeichnung der bislang unÃ¼berbauten Parzelle Kat.-Nr. 12, die in der Beschwerdeantwort der Beschwerdegegner 2 irrtÃ¼mlich mit Kat.-Nr. 13 bezeichnet wurde.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Nach § 23 der Verordnung Ã¼ber den Quartierplan vom 18. Januar 1978 (Quartierplanverordnung QPV) ist im Beschluss Ã¼ber die Verfahrenseinleitung insbesondere die ZulÃ¤ssigkeit des nachgesuchten Verfahrens und die ZweckmÃ¤ssigkeit der Gebietsabgrenzung zu beurteilen. DarÃ¼ber hinaus stellt sich die Frage der QuartierplanbedÃ¼rftigkeit eines Gebiets. Nach § 148 Abs. 2 PBG kann mit dem Rekurs gegen die Einleitung des Quartierplans oder deren Verweigerung nur geltend gemacht werden, die Voraussetzungen zur DurchfÃ¼hrung des Verfahrens fehlten oder seien gegeben; Einwendungen dieser Art kÃ¶nnen spÃ¤ter nicht mehr erhoben werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b>Der Beschluss zur Einleitung eines Quartierplanverfahrens stellt einen Endentscheid dar. WÃ¼rde der Einleitungsbeschluss nur als Zwischenbeschluss i.<span> </span>S.<span> </span>v. Art. 93 BGG qualifiziert, kÃ¶nnte er (bzw. der ihn bestÃ¤tigende kantonal letztinstanzliche Entscheid) noch zusammen mit dem das Quartierplanverfahren abschliessenden Endentscheid angefochten werden (Art. 93 Abs. 3 BGG). Dies wÃ¼rde dem Konzept des kantonalen Rechts widersprechen, wonach ein (unter UmstÃ¤nden zeit- und kostenaufwendiges) Quartierplanverfahren erst durchgefÃ¼hrt werden soll, wenn der Einleitungsbeschluss rechtskrÃ¤ftig geworden ist. Die separate Anfechtung des Einleitungsbeschlusses erscheint auch nicht unzumutbar: Fehler bei der Einleitung des Verfahrens (Voraussetzungen des Quartierplanverfahrens; Gebietsabgrenzung) kÃ¶nnen in der Regel unabhÃ¤ngig vom Ausgang des Quartierplanverfahrens erkannt und beurteilt werden (BGr, 6. Dezember 2013, 1C_598/2013, E. 1.1 fÃ¼r das diesbezÃ¼glich gleich wie das ZÃ¼rcher Recht gestaltete BÃ¼ndner Recht). </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der Quartierplan bezweckt die ÃberfÃ¼hrung von Rohbauland (eingezontes Land) in fertiges Bauland. Damit aus Rohbauland baureifes Land wird, auf dem der GrundeigentÃ¼mer einen absoluten Anspruch auf eine Baubewilligung hat, ist neben der Groberschliessungsplanung fÃ¼r die grosse Mehrzahl der Parzellen noch die Planung der Feinerschliessung mittels Quartierplan erforderlich. Der Quartierplan hat die Formung Ã¼berbaubarer GrundstÃ¼cke, die eine zonengemÃ¤sse Ãberbauung ermÃ¶glichen, die Planung der Feinerschliessung (AnschlÃ¼sse an HauptsammelkanÃ¤le und -leitungen, Quartierstrassen) sowie den Bau der geplanten Feinerschliessungsanlagen zum Zweck (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, Band 1, S. 172). Alle GrundstÃ¼cke sollen so ohne Ausnahmebewilligungen und nachbarliche Zustimmung in einer den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen und der Bauzone angemessenen Weise Ã¼berbaut werden kÃ¶nnen (§ 126 PBG). Der GrundeigentÃ¼mer soll zu baureifem Land gelangen (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 365). Der Quartierplan stellt somit einen Sondernutzungsplan dar, mit welchem durch eine Verbindung von Massnahmen der Landumlegung und der Erschliessung eingezontes Land Ã¼berbaubar gemacht und der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechend genutzt werden soll (so auch § 123 Abs. 1 PBG). Ein Quartierplan ist dagegen nicht notwendig, wenn die Erschliessung anderweitig gewÃ¤hrleistet ist, die betroffenen Parzellen sinnvoll genutzt werden kÃ¶nnen und die Regelbauweise eingehalten wird. Diesfalls fehlt es an der Erforderlichkeit und damit an der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit einer hoheitlich verfÃ¼gten Quartierplanung (BGr, 1. April 2019, 1C_314/2018, E. 4.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Wo die bauliche Entwicklung und der Erschliessungsplan es als wÃ¼nschbar erscheinen lassen, wird der Quartierplan wie vorliegend von Amtes wegen eingeleitet (§ 147 PBG). Die Voraussetzung der "WÃ¼nschbarkeit" rÃ¤umt der Gemeinde zwar einen gewissen Entscheidungsspielraum ein, ist aber an den berÃ¼hrten Ã¶ffentlichen und privaten Interessen zu messen (BGr, 1. April 2019, 1C_314/2018, E. 4.2). Die Einleitung des Quartierplans ist Ã¶ffentlich bekanntzumachen und den GrundeigentÃ¼mern des Beizugsgebiets schriftlich mitzuteilen; sie bedarf der Genehmigung der Baudirektion (§ 149 Abs. 1 PBG). </p> <p class="Erwgung2">Die Einleitung kann beispielsweise verweigert werden, wenn die Zuteilung des Quartier­plangebiets zu einer Bauzone oder die ZufÃ¼hrung zu einer baulichen Nutzung unwahrscheinlich ist, oder wenn die DurchfÃ¼hrung des Quartierplanverfahrens nur der Befriedigung von SpezialwÃ¼nschen eines GrundeigentÃ¼mers dient (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 177 f.; RB 1988 Nr. 59; BEZ 1988 Nr. 15). Anderseits genÃ¼gt es fÃ¼r die Einleitung eines Quartierplanverfahrens bereits, wenn lediglich ein GrundstÃ¼ck im Quartierplangebiet unzureichend erschlossen ist, mindestens dann, wenn die Erschliessungsanlagen der mÃ¶glichen kÃ¼nftigen Nutzung anzupassen sind (VGr, 17. Dezember 2009, VB.2009.00350, E. 3.1.1; VGr, 18. September 2014, VB.2013.00624, E. 5.2; BGr, 1. April 2019, 1C_314/2018, E. 4.2). In jedem Fall kann der Einleitungsbeschluss nur nach einer grundsÃ¤tzlichen PrÃ¼fung der Randbedingungen â etwa die ZweckmÃ¤ssigkeit der Gebietssanierung oder die vermutlichen BedÃ¼rfnisse der Ãffentlichkeit â gefasst werden (VGr, 18. September 2014, VB.2013.00624, E. 2.3 mit weiteren Hinweisen). Nicht zu prÃ¼fen ist bei Einleitung eines amtlichen Quartierplanverfahrens, ob damit in die Eigentumsgarantie der betroffenen GrundstÃ¼ckeigentÃ¼mer in unverhÃ¤ltnismÃ¤ssiger Weise eingegriffen wird. Diese Frage stellt sich erst im Rahmen der definitiven Festlegung der Erschliessungsanlagen (VGr, 9. Dezember 2010, VB.2010.00571, E. 4.2.3). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Erschliessungen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen sind so festzulegen, dass sie bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der erfassten GrundstÃ¼cke genÃ¼gen (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG). GrundstÃ¼cke sind im Sinn von Art. 19 Abs. 1 und 22 Abs. 2 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) sowie von §§ 233 und 234 PBG unter anderem dann genÃ¼gend erschlossen, wenn sie selber und die darauf bestehenden oder vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich sind (§ 236 Abs. 1 PBG). GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Bei Landumlegungen hat der GrundeigentÃ¼mer grundsÃ¤tzlich Anspruch auf vollen Realersatz, d.<span> </span>h. auf Zuteilung gleichwertigen Landes (BGE 100 Ia 223 E. 3a). Nach § 139 Abs. 1 PBG sollen denn auch die am Quartierplan beteiligten GrundeigentÃ¼mer nach MÃ¶glichkeit geeignete Parzellen in gleichwertiger Lage und im VerhÃ¤ltnis zur FlÃ¤che ihres Altbestandes unter BerÃ¼cksichtigung der Wertunterschiede erhalten. Sie haben somit Anspruch darauf, fÃ¼r das von ihnen eingeworfene Land nach MÃ¶glichkeit rationell Ã¼berbaubare, im Idealfall die gleichen, mindestens aber gleichwertige GrundstÃ¼cke zu erhalten (Peter MÃ¼ller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum ZÃ¼rcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, WÃ¤denswil 1985, § 139 N. 2, § 149 N. 2). Das vorherrschende Realersatzprinzip schÃ¼tzt den GrundeigentÃ¼mer nicht nur vor Wertverlust, sondern sichert ihm das Eigentum an Grund und Boden. Er muss sich deshalb fÃ¼r sein eingeworfenes GrundstÃ¼ck nicht mit Geldersatz begnÃ¼gen. Allerdings wird nicht jeder GrundeigentÃ¼mer die fÃ¼r seinen Altbesitz optimale Neuzuteilung erwarten kÃ¶nnen. Auch Unterschiede im Grad der VerÃ¤nderung von Lage, Form und FlÃ¤cheninhalt zwischen den einzelnen GrundeigentÃ¼mern lassen sich hÃ¤ufig nicht vermeiden, sind aber in den Schranken des Rechtsgleichheitsgebots zulÃ¤ssig (Peter Kleb, Kosten und EntschÃ¤digungen im ZÃ¼rcherischen Quartierplanverfahren, ZÃ¼rich etc. 2004, S. 56 f.). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>FlÃ¤chenmÃ¤ssig ist ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die Ãberbauung ungeeignet, wenn sich nach den einschlÃ¤gigen kantonalen und kommunalen Bauvorschriften keine zonengemÃ¤sse, dem Quartiercharakter entsprechende Baute erstellen lÃ¤sst. Die ungÃ¼nstige Form eines GrundstÃ¼cks oder dessen exponierte Lage, etwa im Strassenabstands- oder Baulinienbereich, kÃ¶nnen jedoch nie Anlass fÃ¼r einen Auskauf sein. Der Auskauf eines genÃ¼gend grossen, aber ungÃ¼nstig geformten GrundstÃ¼cks kommt hÃ¶chstens in einem weitgehend Ã¼berbauten Quartier infrage, wenn fÃ¼r die Zuteilung einer Ã¼berbaubaren Parzelle ohne Abbruch bestehender GebÃ¤ude keine MÃ¶glichkeit mehr besteht. DarÃ¼ber hinaus verbietet sich der Auskauf auch dann, wenn das GrundstÃ¼ck mit einem gut erhaltenen GebÃ¤ude Ã¼berstellt ist (Kleb, S. 72 f.). Sogenannte Kleinparzellen, die fÃ¼r eine geeignete Ãberbauung flÃ¤chenmÃ¤ssig nicht ausreichen und auch nicht durch Behelfsmassnahmen Ã¼berbaubar gemacht werden kÃ¶nnen, vermÃ¶gen hingegen den eigentlichen Quartierplanzweck nicht zu erfÃ¼llen, weshalb sie auszukaufen sind (§ 141 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Der Auskauf kann gegen den Willen des GrundeigentÃ¼mers als enteignungsÃ¤hnlicher Tatbestand erzwungen werden. Wegen seines enteignungsÃ¤hnlichen Charakters ist der Auskauf nur zulÃ¤ssig, wenn eine Neuzuteilung in BerÃ¼cksichtigung des Realersatzprinzips an unÃ¼berwindlichen Hindernissen scheitert (vgl. auch BGE 100 Ia 223 E. 3a). Die Beachtung des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips verlangt, dass der Auskauf erst als ultima ratio zur Anwendung gelangt, wenn sich eine dem Quartierplanzweck entsprechende Zuteilung nicht anderweitig erreichen lÃ¤sst und Behelfsmassnahmen nicht greifen. Die FlÃ¤chen auszukaufender GrundstÃ¼cke sind nach den GrundsÃ¤tzen einer fÃ¼r die Erschliessung und Ãberbauung zweckmÃ¤ssigen Parzellenbildung auf die anderen GrundstÃ¼cke im Quartierplangebiet zu verteilen. Als spezielle Form der Enteignung darf der Auskauf ausserdem nur gegen volle EntschÃ¤digung erfolgen, zum vollen Verkehrswert im Zeitpunkt der Festsetzung des Quartierplans (Kleb, S. 74 f.; MÃ¼ller et. al, § 141 N. 3). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das Quartierplangebiet wird vorliegend sÃ¼dlich begrenzt durch die H-Strasse, Ã¶stlich durch die G-Strasse, nÃ¶rdlich durch die nicht durchgehende L-Strasse und westlich durch die I-Strasse. Die im Eigentum der Stadt M stehende Parzelle Kat.-Nr. 08 (1'465 m<sup>2</sup>), die ab der I-Strasse lÃ¤ngs an die H-Strasse angrenzt, und die im Eigentum von J und K (die sich am vorliegenden Verfahren nicht beteiligen) stehende Parzelle Kat.-Nr. 12 (3'264 m<sup>2</sup>), die zwischen Kat.-Nr. 08 und der L-Strasse liegt, machen flÃ¤chenmÃ¤ssig mehr als die HÃ¤lfte des Quartierplanperimeters aus. Sie sind beide im Unterschied zu den Ã¼brigen Parzellen (Ausnahme: Kleinparzelle Kat.-Nr. 10) im Quartierplangebiet nicht Ã¼berbaut. Kat.-Nr. 12 ist eine Wiese, die gegen die L-Strasse hin in eine etwa 4 m hohe BÃ¶schung zum Niveau der Bahngeleise mÃ¼ndet, wÃ¤hrend Kat.-Nr. 08 als bekiester Parkplatz genutzt und Ã¼ber eine Zufahrt von der H-Strasse her erreicht wird. Beide Parzellen liegen in der Zentrumszone Z1. GemÃ¤ss der Bauordnung der Stadt M vom 5. Oktober 2018 (fortan BZO M) gilt fÃ¼r die Zentrumszone Z1 im Gebiet Y (Art. 1 lit. b) eine AusnÃ¼tzungsziffer von 60 %, ein Wohnanteil von minimal 60 %, sind maximal 3 Vollgeschosse und 1 Dachgeschoss sowie GebÃ¤udelÃ¤ngen von maximal 45 m zulÃ¤ssig. Die Ã¶stlich der Parzellen Kat.-Nrn. und 08, 09, 12 und 14 gelegenen GrundstÃ¼cke liegen in der Zentrumszone Z2, mit einer AusnÃ¼tzungsziffer von 110 %, einem Wohnanteil von 30 %, mÃ¶glichen 3 Vollgeschossen und einem Dachgeschoss und GebÃ¤udelÃ¤ngen von maximal 80 m. In den Zentrumszonen sind Wohnungen, BÃ¼ros, Ateliers, Praxen, LÃ¤den sowie mÃ¤ssig stÃ¶rendes Gewerbe zulÃ¤ssig (Art. 16, 17 BZO M). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der von der BeschwerdefÃ¼hrerin geplante Bushof fÃ¼hrt von der G-Strasse entlang dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07 (Areal Y) Ã¼ber die GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 10 (im Eigentum der Stadt M, entlang der G-Strasse, 114 m<sup>2</sup>) Ã¼ber die Ã¼berbauten GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 15 (737 m<sup>2</sup>) und 01 (512 m<sup>2</sup>, Beschwerdegegner 1) bis etwa einen Drittel in Kat.-Nr. 12 hinein. Die Zufahrt dahin soll Ã¼ber eine neue Strasse von der H-Strasse aus auf den Parzellen Kat.-Nr. 08 und 12 erfolgen. Um die Raumsicherung fÃ¼r einen neuen Bushof angrenzend an das Gebiet Y, die Baureifmachung der den neuen Bushof umgebenden GrundstÃ¼cke und die Festlegung der geeigneten Bau- und Nutzungsbestimmungen sicherzustellen, sind ein amtliches Quartierplanverfahren, die Anpassung/Neufestsetzung von Verkehrsbaulinien, ein Ã¶ffentlicher Gestaltungsplan und die Anpassung der BZO M vorgesehen. Mit dem Quartierplan soll eine Landumlegung vorgenommen werden, um wieder Ã¼berbaubare GrundstÃ¼cke zu schaffen; ausserdem soll die hinreichende Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 12 und aller anderen GrundstÃ¼cke sichergestellt werden. Allerdings wird schon im Einleitungsbeschluss festgehalten, dass die Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 15 durch die Lage des Bushofs stark "beansprucht und unÃ¼berbaubar" wÃ¼rden. Mindestens faktisch hat der Quartierplan auch die Sicherung des Raumbedarfs aufgrund des Quartierplanbanns zur Folge (§ 150 Abs. 1 PBG). </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Vorinstanz kam aufgrund verschiedener Ãberlegungen zum Schluss, dass die Notwendigkeit eines Quartierplanverfahrens vorliegend nicht gegeben sei. So dÃ¼rfe ein Quartierplanverfahren nicht allein deswegen eingeleitet werden, um das fÃ¼r die Erstellung einer Ã¶ffentlichen Strasse ohne quartierplaninterne Erschliessungsfunktion notwendige Land zu sichern. Vielmehr mÃ¼sse die fragliche Erschliessungsanlage mindestens gewisse Vorteile und Erleichterungen fÃ¼r die Quartierbewohner bewirken; gemeinschaftliche Ausstattungen jedes Ausmasses kÃ¶nnten jedenfalls nicht grundsÃ¤tzlich unabhÃ¤ngig vom Erschliessungszweck im Quartierplan als solche vorgesehen werden. Ferner kÃ¶nne der Weg der Landumlegung, wie er fÃ¼r das Quartierplanverfahren typisch sei, nicht gewÃ¤hlt werden, um dem Gemeinwesen kostenlos Land zu beschaffen fÃ¼r Ã¶ffentliche Anlagen, die nicht im Interesse der EigentÃ¼mer umgelegter Parzellen lÃ¤gen (vgl. BGE 100 Ia 223 E. 3c). Da die Einleitung des Quartierplans neben der Erstellung des Bushofs das Ziel verfolge, im den Bushof umgebenden Bereich ("W") mit einer neuen Bebauung einen neuen stÃ¤dtebaulichen Akzent zu setzen, habe der Quartierplan auch nicht zum Zweck, die bestehenden Parzellen â unter Vornahme von Landumlegungen und gewisser LandabzÃ¼ge zwecks Realisierung von Erschliessungsanlagen â einer besseren Ãberbaubarkeit zuzufÃ¼hren. FÃ¼r die aktuelle Nutzung seien die bestehenden Parzellen vielmehr genÃ¼gend erschlossen; nur die Parzelle Kat.-Nr. 12 bedÃ¼rfe der Erschliessung, was indessen Ã¼ber die im Eigentum der BeschwerdefÃ¼hrerin stehende Parzelle Kat.-Nr. 08 ohne Weiteres mÃ¶glich wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung2">Allerdings sei Zweck des Quartierplans gerade nicht die Erschliessung von Parzelle Kat.-Nr. 12. Diese solle vielmehr zu grossen Teilen fÃ¼r den Bushof beansprucht werden. Es bestehe zwar ein Ã¶ffentliches Interesse an der Erstellung des Bushofs als Verkehrsdrehscheibe mit Umsteigefunktion; demgegenÃ¼ber sei ein quartierplantypisches Ã¶ffentliches Interesse an einer Verbesserung der Erschliessung des Quartierplangebiets oder der Beseitigung eines polizei- oder planwidrigen Zustands im Quartierplangebiet nicht erkennbar. Schliesslich nehme der vorgesehene Bushof ca. 25 % der gesamten GrundflÃ¤che des Quartierplangebiets in Anspruch, was Ã¼bermÃ¤ssig erscheine, zumal es sich beim Bushof nicht um eine gemeinschaftliche Anlage im Sinn von § 126 Abs. 3 PBG handle. Die daraus resultierende massive Verkleinerung der GrundstÃ¼cksflÃ¤chen der privaten GrundeigentÃ¼mer widerspreche der Zielsetzung von § 123 Abs. 1 PBG. Der Beschwerdegegner 1 sei faktisch von einer Enteignung seiner Ã¼berbauten Parzelle betroffen. Schliesslich sei bei der Beurteilung der Erschliessungssituation der Parzellen im Quartierplanperimeter nicht bereits auf die MÃ¶glichkeiten einer kÃ¼nftigen besseren Nutzung abzustellen. Die Quartierplaneinleitung erweise sich deshalb mangels QuartierplanbedÃ¼rftigkeit des Quartierplangebiets und mangels genÃ¼gender BerÃ¼cksichtigung der Interessen der betroffenen privaten GrundeigentÃ¼mer als unzulÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Dem hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin in der Beschwerde vom 27. August 2018 zusammengefasst entgegen, die Einleitung des Quartierplans entspreche [ihren eigenen und] den WÃ¼nschen der EigentÃ¼mer der Parzellen Kat.-Nrn. 12, 17 und 22. Die Parzelle Kat.-Nr. 12 verfÃ¼ge nicht Ã¼ber eine genÃ¼gende Zufahrt. Deren direkte Erschliessung Ã¼ber die I-Strasse sei nicht mÃ¶glich, weshalb die QuartierplanbedÃ¼rftigkeit gegeben sei. Es stehe der BeschwerdefÃ¼hrerin sodann offen, mit welchen Mitteln sie die erschliessungsmÃ¤ssige Baureife der einbezogenen GrundstÃ¼cke herstellen wolle. Sie mÃ¼sse sich aber als EigentÃ¼merin der nebenan liegenden Parzelle Kat.-Nr. 08 nicht gefallen lassen, dass die Erschliessung von Kat.-Nr. 12 ohne Not Ã¼ber ihr GrundstÃ¼ck erfolge, um ein Quartierplanverfahren zu vermeiden. Ferner komme ihr die Pflicht zu, das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 12 sowie die Ã¼brigen Parzellen im Perimeter entsprechend der geltenden Nutzungsordnung Ã¼berbaubar zu machen, was die Vorinstanz ausgeblendet habe. DafÃ¼r sei der Quartierplan das richtige Mittel. Bis auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 (im Eigentum der Beschwerdegegner 2) seien alle GrundstÃ¼cke im Quartierperimeter unternutzt und aufgrund der ungÃ¼nstigen GrundstÃ¼cksformen nur schwer mit zentrumsgerechten Ãberbauungen Ã¼berbaubar. Eine der Zentrumszone entsprechende Nutzung der einzelnen Parzellen liege aber auch im Interesse der GrundeigentÃ¼mer. Ferner dÃ¼rfe einzig auf die Unterlagen betreffend die Einleitung des Quartierplans abgestellt werden; die Plandarstellung, wonach die Parzelle Kat.-Nr. 12 zu guten Teilen fÃ¼r den Bushof in Anspruch genommen werden soll, sei letztlich unbeachtlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>In der Beschwerdeantwort stellt der Beschwerdegegner 1 die Einleitung des Quartierplans durch die BeschwerdefÃ¼hrerin in einen klaren Zusammenhang mit dem Bushof. Nur am Rande sei noch auf die hinreichende Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 12 hingewiesen worden. Dasselbe gelte fÃ¼r den Genehmigungsbeschluss der Baudirektion, wo der Bushof das Hauptmotiv fÃ¼r den strittigen Quartierplan sei. Entgegen den Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin bewirke der Umstand, dass Kat.-Nr. 12 nicht direkt ab der I-Strasse erschlossen werden kÃ¶nne, keine QuartierplanbedÃ¼rftigkeit, kÃ¶nne dieses GrundstÃ¼ck doch ohne Probleme Ã¼ber das der BeschwerdefÃ¼hrerin gehÃ¶rende, benachbarte und an die H-Strasse grenzende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 08 erschlossen werden. Angesichts der FlÃ¤che von Kat.-Nr. 08 (1'465 m<sup>2</sup>) sei der BeschwerdefÃ¼hrerin zumutbar, ca. 120 m<sup>2</sup> fÃ¼r eine Erschliessungsstrasse zur VerfÃ¼gung zu stellen. Weiter rechtfertige weder eine teilweise Unternutzung von GrundstÃ¼cken im Einzugsgebiet noch die ungenÃ¼gende Erschliessung einer einzigen Parzelle einen Quartierplan, umso weniger, als der Beschwerdegegner 1 bei Realisierung einer zentrumsgerechten NeuÃ¼berbauung aus seinem Wohnhaus auf Kat.-Nr. 01 vertrieben wÃ¼rde. Abgesehen von den beiden Parzellen Kat.-Nr. 12 und 08 bestehe ein bereits Ã¼berbautes Gebiet, das mittels Quartierplan nicht dem Erdboden gleichgemacht werden kÃ¶nne. Denn vorliegend gehe es hauptsÃ¤chlich darum, das Land fÃ¼r einen Bushof zu beschaffen und die im Weg stehenden Bauten abzureissen. Dieses Ã¼berragende Hauptmotiv kÃ¶nne die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht mehr verÃ¤ndern. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Auch nach Ansicht der Beschwerdegegner 2 war die Erstellung des Bushofs im Quartierplangebiet zur Hauptsache Anlass fÃ¼r die Einleitung des strittigen Quartierplans und die GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion. In der Beschwerdeschrift versuche die BeschwerdefÃ¼hrerin nun, den Quartierplan nicht mehr mit Blick auf den Bushof, sondern mit Bezug auf die angeblich fehlende Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 12 und die ungÃ¼nstigen GrundstÃ¼cksformen im Quartierplanperimeter zu begrÃ¼nden (S. 3 f., 9). Ein solches Vorgehen widerspreche Treu und Glauben, indem es die Absicht der BeschwerdefÃ¼hrerin sei, den Bushof zu realisieren. Dies mÃ¼sse bei der PrÃ¼fung der Voraussetzungen fÃ¼r die Einleitung eines Quartierplans beachtet werden. Allerdings fehle es am Interesse fÃ¼r die Feinerschliessung von GrundstÃ¼cken, wenn diese anschliessend gar nicht einer zonenkonformen Nutzung entsprechend Ã¼berbaut wÃ¼rden, sondern zu einem Grossteil (Kat.-Nr. 18) oder ganz (Kat.-Nr. 01) dem geplanten Bushof weichen mÃ¼ssten. Planungsarbeiten fÃ¼r eine Feinerschliessung, die gar nie realisiert werde, seien Ã¼berflÃ¼ssig, ebenfalls die Umformung von nicht optimal geformten Parzellen. Bei Bedarf kÃ¶nnte Ã¼berdies das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 12 mit einer Zufahrtsstrasse Ã¼ber Kat.-Nr. 08 ohne Weiteres erschlossen werden, etwa Ã¼ber einen Notweg nach Art. 694 des Zivilgesetzbuches ZGB. Der Bushof sei im Ãbrigen fÃ¼r die Erschliessung des Quartierplangebiets nicht notwendig und jedenfalls keine Ausstattung oder AusrÃ¼stung im Sinn von § 126 Abs. 3 PBG. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>In der Beschwerdereplik erklÃ¤rt die BeschwerdefÃ¼hrerin, das Planungsziel der Erstellung eines Bushofs sei "bekanntlich hÃ¶chst unsicher". Zudem sei die Frage, ob das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 12 Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 08 erschlossen werden soll, im Quartierplanverfahren zu klÃ¤ren, was der EinrÃ¤umung eines Notwegrechts vorgehe. Neu bringt die BeschwerdefÃ¼hrerin vor, es bestehe zulasten von Kat.-Nr. 15 und zugunsten von Kat.-Nr. 01 ein auf 3,90 m vermasstes Fuss- und Fahrwegrecht, welches den Zugang zur G-Strasse erlaube und als Ein- und Ausfahrt Ã¤usserst gefÃ¤hrlich sei, nachdem dort auch der regionale Radweg verlaufe. Diese Situation kÃ¶nnte bei einem Neubau nicht beibehalten werden und sei schon heute kaum tragbar (bestritten von den Beschwerdegegnern 2). Rund die HÃ¤lfte der FlÃ¤chen im Quartierplangebiet sei ferner nicht Ã¼berbaut, und alle FlÃ¤chen seien unternutzt (Ausnahme: Kat.-Nr. 04). Demnach sei ein Grossteil der FlÃ¤chen ohne Quartierplan nicht Ã¼berbaubar. Eine Erschliessung von Kat.-Nr. 15 Ã¼ber die L-Strasse sei ferner nicht mÃ¶glich<i>.</i> </p> <p class="Urteilstext">Mit Bezug auf die Beschwerdeantwort der Beschwerdegegner 2 lÃ¤sst die BeschwerdefÃ¼hrerin ausfÃ¼hren, es sei durchaus sachgerecht gewesen, dass im Einleitungsbeschluss die Realisierung des geplanten Bushofs erwÃ¤hnt worden sei, auch wenn sie noch hÃ¶chst ungewiss sei. Sie wolle den Sachverhalt diesbezÃ¼glich jedoch nicht umbiegen. Zudem profitierten auch die EigentÃ¼mer der Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 15 mit ihren vÃ¶llig ungenÃ¼gend erschlossenen Parzellen von einem Quartierplan. Die Einleitung des Quartierplans sei unabhÃ¤ngig von der Planung des Bushofs notwendig. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">WÃ¤hrend die BeschwerdefÃ¼hrerin im Rekursverfahren noch einen klaren Zusammenhang zwischen dem Quartierplanverfahren und den â im Hinblick auf die Erstellung des Bushofs notwendigen â weiteren Verfahren (Gestaltungsplan, Baulinien, BZO-Revision) herstellte und ergÃ¤nzend noch die Unternutzung der GrundstÃ¼cke im Quartierplangebiet erwÃ¤hnte, legte sie in der Beschwerde das Schwergewicht ihrer Argumentation zur BegrÃ¼ndung der Notwendigkeit eines Quartierplans darauf, dass die Parzelle Kat.-Nr. 12 nicht erschlossen sei, und erachtete in der Beschwerdereplik die Erstellung eines Bushofs als "bekanntlich hÃ¶chst unsicher". Neu erachtete sie mit Bezug auf Kat.-Nr. 01 den Zugang zur G-Strasse als Ein- und Ausfahrt als Ã¤usserst gefÃ¤hrlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin begrÃ¼ndet die Notwendigkeit des Quartierplans nunmehr damit, dass es dabei nurmehr um die Erschliessung der Parzelle Kat.-Nr. 12 gehe.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.1 </b>Wenn auch die Einleitung eines Quartierplans zur Erschliessung von Kat.-Nr. 12 nicht ausgeschlossen ist, besteht gleichzeitig kein Zwang zu solchem Vorgehen. So kÃ¶nnte die Feinerschliessung dieses Gebiets auch von den EigentÃ¼mern selber â ausserhalb eines Quartierplans â und ohne RÃ¼ckgriff auf das Notwegrecht nach Art. 694 ZGB als superprivates Vorhaben an die Hand genommen oder in einem Ã¶ffentlich-rechtlichen Erschliessungsvertrag mit der Gemeinde geregelt werden (RB 1988 Nr. 59 E. 1b; RB 1980 Nr. 24; MÃ¼ller/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, Vorbemerkungen zu §§ 131-136 N. 2; Art. 19 Abs. 3 RPG). Denkbar wÃ¤re allerdings auch ein Teilquartierplan, wie er fÃ¼r die Erstellung einzelner Erschliessungsanlagen und fÃ¼r untergeordnete Ãnderungen an einzelnen Erschliessungsanlagen zur Anwendung gelangt, etwa fÃ¼r die Verbreiterung einer Strasse (VGr, 18. September 2014, VB.2013.00624, E. 2.1; VGr, 20. August 2015, VB.2014.00708, E. 4.4; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 175). </p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.2 </b>Die Parzelle Kat.-Nr. 12 kann nur Ã¼ber die H-Strasse erschlossen werden. Eine Erschliessung ist weder Ã¼ber die I-Strasse noch Ã¼ber die L-Strasse mÃ¶glich. Nach Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin selber ist die Erschliessung Ã¼ber die G-Strasse gefÃ¤hrlich und gar untragbar (vorn E. 4.2, 4.5), ohne dass dies nÃ¤her â etwa mit einer Unfallstatistik oder einer polizeilichen Beurteilung â substanziiert wÃ¼rde. Eine Erschliessung Ã¼ber die G-Strasse stÃ¼nde aber ohnehin dem kÃ¼nftigen Bushof im Weg, weshalb eine solche nicht infrage kommen kann. Es stÃ¼nde der BeschwerdefÃ¼hrerin somit frei, im Rahmen eines Teilquartierplans â sofern sie an einem Quartierplan festhalten wollte â einzig die Erschliessung von Kat.-Nr. 12 zu regeln.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.3 </b>In diesem Fall (Teilquartierplan) stellte sich allerdings die Frage, weshalb die Ã¼brigen, bereits Ã¼berbauten und fÃ¼r die darauf bestehenden Bauten und Anlagen genÃ¼gend erschlossenen und zugÃ¤nglichen Parzellen (vgl. vorn E. 2.4) im Ã¶stlichen Teil des Quartierplangebiets in den Quartierplanperimeter einbezogen werden mÃ¼ssten. Da eine Erschliessung rÃ¼ckwÃ¤rtig Ã¼ber die Gemeindestrassen erfolgen muss, kann diese nur Ã¼ber die H-Strasse mit einer Zufahrt Ã¼ber die Parzelle Kat.-Nr. 08 der BeschwerdefÃ¼hrerin erfolgen, wie sie ja auch als Zufahrt fÃ¼r den kÃ¼nftigen Bushof vorgesehen ist, oder, was allenfalls denkbar wÃ¤re, unter Einbezug der Parzellen Kat.-Nr. 14 oder Kat.-Nr. 09 (diese ebenfalls im Eigentum der BeschwerdefÃ¼hrerin). Es erstaunt daher, wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin ausfÃ¼hren lÃ¤sst, sie mÃ¼sse sich als EigentÃ¼merin der neben der Parzelle Kat.-Nr. 12 liegenden Parzelle Kat.-Nr. 08 nicht gefallen lassen, dass deren Erschliessung ohne Not Ã¼ber ihr GrundstÃ¼ck verlaufen mÃ¼sse, um ein Quartierplanverfahren zu vermeiden. DarÃ¼ber hinaus wÃ¤re mittels eines Teilquartierplans die Feinerschliessung fÃ¼r die im Rahmen des Bushofprojekts vorgesehene ZentrumsÃ¼berbauung mindestens im westlich der neuen Zufahrt zum Bushof gelegenen Teil von Kat.-Nr. 08 und im vom Bushof nicht beanspruchten Teil von Kat.-Nr. 12 zu regeln.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.4 </b>Dementsprechend kÃ¶nnten die Ã¶stlich der Parzellen Kat.-Nrn. 08 und 12 gelegenen Parzellen Kat.-Nrn. 01, 04, 15, 17, 18 und 22 sowie die der Zentrumszone-Z2-gerechten Nutzung zugefÃ¼hrte Kat.-Nr. 04 aus dem Quartierplanperimeter entlassen werden, fÃ¼hrte doch die Erschliessung von Kat.-Nr. 12 in ihrem Bereich des Quartierplangebiets zu keiner Verbesserung der Erschliessung und bedÃ¼rften die erwÃ¤hnten Parzellen nicht der Feinerschliessung, nachdem sie ausreichend erschlossen sind und sinnvoll genutzt werden (BGr, 1. April 2019, 1C_314/2018, E. 2.4). Es ist daher nicht einzusehen, weshalb sie kostenmÃ¤ssig zur Erschliessung der Parzelle Kat.-Nr. 12 beitragen mÃ¼ssten. Denn die Kostenbeteiligung der Quartierplangenossen ist nicht Zweck, sondern Folge der gesetzlichen Ordnung, dass der EigentÃ¼mer fÃ¼r die Feinerschliessung seines GrundstÃ¼cks selber aufzukommen hat (RB 1988 Nr. 59 E. 2a). Eine solche wÃ¼rde sich aber auf die Parzellen Kat.-Nrn. 08 und 12 beschrÃ¤nken. Auch wenn das Beizugsgebiet fÃ¼r einen Quartierplan im Zweifel eher weit zu fassen ist, damit fÃ¼r die Planung genÃ¼gend Spielraum verbleibt (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 179), erschiene im Fall eines Teilquartierplans der aktuelle Quartierplanperimeter jedenfalls als weit Ã¼berzogen und mÃ¼sste er erheblich verkleinert werden. Daran Ã¤ndert nichts, wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin â grundsÃ¤tzlich zu Recht â vorbringt, etwa die HÃ¤lfte des Quartierplangebiets sei nicht Ã¼berbaut, denn die unÃ¼berbauten FlÃ¤chen von insgesamt 4'729 m<sup>2</sup> umfassen gerade die beiden Parzellen Kat.-Nrn. 08 und 12.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.5 </b>Ginge es der BeschwerdefÃ¼hrerin somit einzig um die Erschliessung der Parzelle Kat.-Nr. 12, wÃ¤re dazu nicht zwingend ein Quartier- oder Teilquartierplan nÃ¶tig. Im Fall eines solchen wÃ¤re aber der Quartierplanperimeter auf die beiden beteiligten Parzellen zu beschrÃ¤nken.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Allerdings geht es der BeschwerdefÃ¼hrerin entgegen ihren Angaben in der Beschwerdereplik bei der Einleitung des Quartierplans vornehmlich um die Erstellung des geplanten Bushofs und die Entwicklung des diesen umgebenden Gebiets.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b>Im Gesamtverkehrskonzept der Stadt M vom 14. Dezember 2017 wird dem Projekt "Bushof" eine hohe PrioritÃ¤t eingerÃ¤umt. GemÃ¤ss der Testplanung "Z" soll sich das Gebiet Y mittelfristig zu einer attraktiven Drehscheibe des Ã¶ffentlichen Verkehrs mit optimalen UmsteigemÃ¶glichkeiten und kurzen Wegen weiterentwickeln. Um die kÃ¼nftigen Anforderungen abzudecken, seien alle Teams der Testplanung zum Schluss gekommen, dass solches nur mit einem Bushof zu bewÃ¤ltigen sei, dessen Lage sÃ¼dlich des Y-Areals direkt an den Geleisen und seitlich der G-Strasse sein mÃ¼sse. Um das benÃ¶tigte Land fÃ¼r den neuen Bushof planungsrechtlich sichern zu kÃ¶nnen, sei im W die DurchfÃ¼hrung eines Quartierplanverfahrens notwendig. Dasselbe wurde anlÃ¤sslich der Informationsveranstaltung vom 5. Dezember 2017 ausgefÃ¼hrt, wonach die FlÃ¤chen fÃ¼r den Bushof im Rahmen des Quartierplans zu sichern seien. Ebenso wurde im Informationsschreiben der BeschwerdefÃ¼hrerin an die Quartierplangenossen vom 29. Januar 2018 darauf hingewiesen, dass im Quartierplanperimeter ein neuer Bushof entstehen und die umgebende Bebauung einen zentrums- und zonengerechten Charakter erhalten soll, wofÃ¼r der Quartierplan eingeleitet worden sei. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>In der VerfÃ¼gung vom 24. Januar 2018 (Genehmigung der Einleitung des Quartierplans "W") nimmt das ARE seinerseits Bezug auf die Testplanung fÃ¼r den Bushof und hÃ¤lt fest, um die Raumsicherung fÃ¼r den neuen Bushof, die Baureifmachung der angrenzenden GrundstÃ¼cke und die Festlegung der geeigneten Bau- und Nutzungsbestimmungen sicherzustellen, sei aus Sicht der BeschwerdefÃ¼hrerin neben einem Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan und der Anpassung der Bau- und Zonenordnung auch ein Quartierplanverfahren notwendig. Zur Sicherstellung der Baureife habe der Stadtrat M das Quartierplanverfahren "W" eingeleitet. Das ARE ging ferner davon aus, dass die Bebauungsstudie (erkorene Bestvariante) weitgehend das gesamte Quartierplangebiet umfassen werde. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin gesteht zu, dass fÃ¼r die Realisierung des Bushofprojekts die GebÃ¤ude auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01, 15 und 17 sowie teilweise auf Kat.-Nr. 18 dem Bushof (GebÃ¤ude) und der Ausfahrt fÃ¼r die Busse Richtung G-Strasse weichen mÃ¼ssten. Dies ist sowohl nach der Planung gemÃ¤ss Teilrichtplan fÃ¼r das Y-Gebiet vom 24. September 1997 (Genehmigung des Regierungsrats; fortan Teilrichtplan) als auch aufgrund der Testplanung gemÃ¤ss Bericht vom 1. Juli 2014 der Fall. Im Teilrichtplan ist im Hinblick auf die geplante definitive Busstation, die schon damals mit sieben Busanlegekanten im heute Ã¼berbauten Gebiet westlich der G-Strasse angesiedelt werden sollte, der Hinweis darauf enthalten, dass mit den GrundeigentÃ¼mern der durch die Busstation tangierten, westlich der G-Strasse (bzw. am Ã¶stlichen Rand des Quartierplangebiets) liegenden Parzellen frÃ¼hzeitig Verhandlungen Ã¼ber den Erwerb ihrer Liegenschaften aufzunehmen seien. GemÃ¤ss dem Bericht Ã¼ber die Testplanung soll im Y-Gebiet im engeren Bereich der Busstation eine "moderate Verdichtung" mit vier- bis fÃ¼nfgeschossiger Bebauung und einzelnen Hochpunkten von maximal 25 m HÃ¶he erfolgen. Das ginge immerhin teilweise Ã¼ber die Zentrumszone 2 hinaus (vorn E. 3.1).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.4 </b>Nach Angaben der BeschwerdefÃ¼hrerin begrÃ¼ssten die Eigner der Parzelle Kat.-Nr. 12 sowie diejenigen der Parzellen Kat.-Nrn. 17 und 22 die Einleitung eines Quartierplans im erwÃ¤hnten Gebiet und bekundeten ein grosses Interesse an Neubauten in der Umgebung des Bushofs, was wiederum den Zusammenhang mit dem geplanten Bushof verstÃ¤rkt, wÃ¤hrend die Beschwerdegegner keine Notwendigkeit fÃ¼r einen Quartierplan erkennen. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.5 </b>Nach dem AusgefÃ¼hrten steht fest, dass die Einleitung des Quartierplans in direktem Zusammenhang mit der geplanten Erstellung eines Bushofs anschliessend an die Bahngeleise im Bereich des Quartierplanperimeters steht. Dass "ausserdem" die hinreichende Erschliessung von Kat.-Nr. 12 und aller anderen GrundstÃ¼cke sichergestellt werden soll, vermag die vorrangige Bedeutung des geplanten Bushofs fÃ¼r die Einleitung des Quartierplans nicht zu schmÃ¤lern.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin erklÃ¤rt, dem Beschluss Ã¼ber die Verfahrenseinleitung vom 26. Oktober 2017 und dem Genehmigungsbeschluss der Baudirektion hÃ¤tten lediglich der Situationsplan und das GrundeigentÃ¼merverzeichnis zugrunde gelegen, nicht aber die Testplanung "Z" und der Synthesebericht. Demnach sei die in E. 7.2 des angefochtenen Beschlusses genannte Plandarstellung, wonach die Parzelle Kat.-Nr. 12 zu guten Teilen fÃ¼r den Bushof in Anspruch genommen werden soll, vorliegend unbeachtlich. Angesichts dessen, dass die Erstellung des geplanten Bushofs sowohl im Entscheid Ã¼ber die Quartierplaneinleitung als auch im Genehmigungsbeschluss des ARE Ã¼berwiegendes Gewicht zukam und zukommt, ist dem nicht zu folgen. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nachdem wie erwÃ¤hnt die Erstellung des Bushofs Ausgangspunkt fÃ¼r die Einleitung des Quartierplans war, ist zu prÃ¼fen, ob der Quartierplan zu Recht eingeleitet wurde. Es ist zwar richtig, dass der Bushof als Anlage der Groberschliessung nicht im Rahmen des Quartierplans zu erstellen ist. Indessen ist der Quartierplan Teil mehrerer planerischer Massnahmen, um den Bushof zu erstellen und das umliegende Gebiet einer verdichteten Nutzung mit vier- bis fÃ¼nfgeschossigen Hochbauten zuzufÃ¼hren. In diesem Kontext muss die RechtmÃ¤ssigkeit der Einleitung des Quartierplans Bestand haben.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Vorerst ist zu bedenken, dass nicht nur die Liegenschaften der Beschwerdegegner auf den Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 18, sondern weitere auf Kat.-Nrn. 15 und 17 dem Bushof und den Ab- und AusfahrtmÃ¶glichkeiten der Busse in die G-Strasse ganz oder teilweise weichen mÃ¼ssen, was im Hinblick auf die RechtmÃ¤ssigkeit der Einleitung des Quartierplans zu berÃ¼cksichtigen ist. Dabei ist zu bedenken, dass im Rahmen des Quartierplanverfahrens entgegen dessen Zweck eine Ãberbauung dieser GrundstÃ¼cke im Quartierplanperimeter gar nicht mehr vorgesehen ist und diese deshalb einer an die Zentrumszone Z2 angepassten Erschliessung auch nicht bedÃ¼rften. Dem Hauptzweck des Quartierplans, alle GrundstÃ¼cke innerhalb des Quartierplangebiets zu erschliessen bzw. einer <i>baulichen </i>Nutzung zuzufÃ¼hren, wÃ¼rde damit in Bezug auf einen doch erheblichen Teil des Quartierplangebiets nicht entsprochen (vorn E. 2.3, 2.4). Schon dies spricht gegen die Einleitung des Quartierplans. </p> <p class="Urteilstext">Dazu trÃ¤gt weiter bei, dass die GebÃ¤ude G-Strasse 20 (auf Kat.-Nr. 17) und 21 (auf Kat.-Nr. 15) im kommunalen Inventar der schutzwÃ¼rdigen Kulturobjekte der Stadt M enthalten sind. Dass der Abbruch dieser und der Ã¼brigen Liegenschaften Ã¼berhaupt mÃ¶glich wÃ¤re, nachdem ein Quartierplan auf Schutzobjekte und bestehende GebÃ¤ude RÃ¼cksicht zu nehmen hat, die vorliegend durchaus wertbestimmend sind, steht in keiner Weise fest (§ 127 Abs. 1 und 2 PBG; vgl. dazu VGR, 8. Februar 2012, VB.2011.00104; vorn E. 2.6).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der Bushof hat weder eine quartierplangebietsinterne Erschliessungsfunktion noch fÃ¼hrt er zu einer Verbesserung der Erschliessung des Quartierplangebiets. Zu Recht hielt die Vorinstanz dazu fest, dass die Realisierung des Bushofs zwar im Ã¶ffentlichen Interesse eines breiten potenziellen Nutzerkreises liege. Allerdings seien diese Interessen vorliegend den privaten Interessen eines einzelnen GrundeigentÃ¼mers im Quartierplangebiet â mithin der BeschwerdefÃ¼hrerin â gleichzusetzen. Wenn aber die Einleitung des Quartierplans nur der Befriedigung von â nicht in erster Linie den Quartierplangenossen dienenden â SpezialwÃ¼nschen eines GrundeigentÃ¼mers dient (d.<span> </span>h. vorliegend der Erstellung des Bushofs), spricht dies gegen deren ZulÃ¤ssigkeit (vorn E. 2.3). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Den EigentÃ¼mern von GrundstÃ¼cken im Beizugsgebiet ist grundsÃ¤tzlich entsprechend der FlÃ¤che ihres Altbestands gleichwertiges neues Land zuzuteilen. Eine vÃ¶llig gleichwertige Landumlegung ist jedoch in den meisten FÃ¤llen nicht zu erreichen (vorn E. 2.4; RB 1966 Nr. 75), weshalb bei Bedarf ein wertmÃ¤ssiger Ausgleich erfolgt. Da das Quartierplanverfahren grundsÃ¤tzlich auf dem Realersatzprinzip beruht, kommt der Geldausgleich als wertmÃ¤ssiger Ausgleich vor allem in FÃ¤llen zur Anwendung, wo die Durchsetzung des Realersatzprinzips nicht vollstÃ¤ndig mÃ¶glich ist, und auch nur als subsidiÃ¤re Massnahme (RB 1995 Nr. 69 E. 1). Dass das Realersatzprinzip (vorn E. 2.5) im Quartierplangebiet mit Bezug auf die Parzellen Kat.-Nrn. 01 sowie 15 und 22 Ã¼berhaupt verwirklicht werden kÃ¶nnte, ist jedoch zu verneinen. </p> <p class="Erwgung2">Das Quartierplangebiet umfasst insgesamt 9'335 m<sup>2</sup>. Bereits die Erstellung des Bushofs wird etwa 25 % der FlÃ¤che des gesamten Quartierplangebiets beanspruchen, was in der Regel dem hÃ¶chst ZulÃ¤ssigen entspricht (§ 138 Abs. 3 PBG). Nach Abzug des Raumbedarfs des Bushofs reduzierte sich die MÃ¶glichkeit der Zuteilung gleichwertigen neuen Landes auf rund 7001 m<sup>2</sup>. Liesse man zugunsten des Quartierplans die Parzelle der Beschwerdegegner 2 (Kat.-Nr. 18), die dem Bushof nur teilweise weichen mÃ¼sste, einmal ausser Acht, umfassten die Ã¼brigen Ã¼berbauten und erschlossenen Parzellen Kat.-Nrn. 17 (384 m<sup>2</sup>), 15 (737 m<sup>2</sup>) und 01 (512 m<sup>2</sup>, deren Bauten dem Bushof gÃ¤nzlich weichen mÃ¼ssten, mit insgesamt 1023 m<sup>2</sup> rund 23 % der fÃ¼r einen Ausgleich zur VerfÃ¼gung stehenden FlÃ¤che. Schon rein rechnerisch ist damit praktisch ausgeschlossen, dass mit Bezug auf diese drei GrundstÃ¼cke ein Realersatz innerhalb des Quartierplangebiets geschaffen werden kÃ¶nnte. Ferner wÃ¤re eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung in dieser Situation nur durch eine fÃ¼r die Ã¼brigen Beteiligten unzumutbare Abtretung erreichbar (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 177; vorn E. 4.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Angesichts ihrer FlÃ¤chen handelt es sich bei den erwÃ¤hnten GrundstÃ¼cken nicht um solche, die flÃ¤chenmÃ¤ssig fÃ¼r eine Ãberbauung kaum nutzbar wÃ¤ren (vgl. dazu RB 1995 Nr. 69 E. 2; vorn E. 2.6). Sie mÃ¼ssten daher mangels eines mÃ¶glichen Ausgleichs ausgekauft werden. FÃ¼r einen Auskauf reicht jedoch die ungÃ¼nstige Form eines GrundstÃ¼cks, wie sie von der BeschwerdefÃ¼hrerin angefÃ¼hrt wird, oder dessen exponierte Lage etwa im Strassenabstands- oder Baulinienbereich, nicht aus (vorn E. 2.5). Ein Auskauf verbietet sich auch dann, wenn das GrundstÃ¼ck mit einem gut erhaltenen GebÃ¤ude Ã¼berstellt ist, was mindestens mit Bezug auf die Liegenschaften der Beschwerdegegner zu bejahen ist. Dass ein Auskauf als ultima ratio (vorn E. 2.6) im Rahmen des Quartierplans vorliegend mÃ¶glich wÃ¤re, ist daher â zudem im Hinblick auf die mindestens kommunal als schÃ¼tzenswert betrachteten Liegenschaften auf Kat.-Nrn. 15 und 17 (vorn E. 6.1) â wenig wahrscheinlich. Wohl deshalb empfahl bereits der Teilrichtplan vom 24. September 1997, dass mit den von der Busstation tangierten GrundeigentÃ¼mern Verhandlungen Ã¼ber den Erwerb ihrer Liegenschaften aufzunehmen seien (vorn E. 5.2.3). Faktisch sieht allerdings der Quartierplan die Enteignung der Betroffenen â insbesondere der Beschwerdegegner â vor. In Bezug auf Anlagen, die nicht in erster Linie den Interessen der an der Landumlegung beteiligten EigentÃ¼mer dienen, kÃ¶nnen diesen jedoch keine Sonderopfer auferlegt werden (BGE 100 Ia 223 E. 3c).</p> <p class="Urteilstext">Da das Quartierplanverfahren, jedenfalls soweit es nicht ausschliesslich die Erschliessung der Parzellen Kat.-Nrn. 08 und 12 bezweckt und die Parzellen Kat.-Nrn. 01, 10,15, 17, 18 und 22 miteinbezieht, auf den Landerwerb fÃ¼r den Bushof ausgerichtet ist, erweist sich dessen Einleitung als unzulÃ¤ssig. Wie die Vorinstanz festgestellt hat, mÃ¼sste der Landerwerb auf dem Weg der formellen Enteignung nach dem Abtretungsgesetz erfolgen. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Selbst wenn aber (theoretisch) ein Ausgleich nach dem Realersatzprinzip fÃ¼r die Parzellen Kat.-Nrn. 01, 15, 17 und 18 mÃ¶glich wÃ¤re, stellte sich jedenfalls die Frage, ob ein Quartierplan vorliegend seinen Zweck erfÃ¼llen kÃ¶nnte, wenn â wie die Beschwerdegegner 2 zu Recht ausfÃ¼hren â eine Ãberbauung der erwÃ¤hnten GrundstÃ¼cke gerade nicht vorgesehen ist und diese dem geplanten Bushof und dessen Zu- und Ausfahrt weichen mÃ¼ssen (vorn E. 6.1). Die Notwendigkeit, im Rahmen eines Quartierplans die Ãberbaubarkeit und Feinerschliessung von GrundstÃ¼cken im Quartierplanperimeter zu planen sowie deren GrundstÃ¼cksformen zu optimieren, wenn deren Ãberbauung Ã¼berhaupt nicht vorgesehen ist, erscheint vielmehr nicht gegeben (VGr, 26. Juni 2012, VB.2012.00201, E. 4.1). Insofern fehlt es mit Bezug auf die erwÃ¤hnten GrundstÃ¼cke nicht nur an der QuartierplanbedÃ¼rftigkeit, sondern auch â entgegen dem Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin (vorn E. 4.2) â an einem Interesse der Beschwerdegegner und der EigentÃ¼mer von Kat.-Nr. 15 fÃ¼r eine der Zentrumszone entsprechende Nutzung ihrer Parzellen. Diese ergibt sich auch nicht etwa aus einer Beseitigung eines polizei- oder planwidrigen Zustands mit Bezug auf die von der G-Strasse her erschlossenen GrundstÃ¼cke (dazu vorn E. 5.2.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b>Dass bei Scheitern des Bushof-Projekts an dessen Stelle weitere zentrumsgerechte Bauten auf den Parzellen der Beschwerdegegner vorgesehen wÃ¤ren, geht Ã¼berdies aus den Akten nicht hervor und wird nicht geltend gemacht. Insofern vermag der vorgesehene Quartierplan seinen Zweck zugunsten der betroffenen GrundeigentÃ¼mer auch dann nicht zu erfÃ¼llen, wenn (nur) das Bushofprojekt scheiterte. Auch unter diesem Gesichtspunkt ist somit die ZufÃ¼hrung der erwÃ¤hnten Parzellen zu einer baulichen Nutzung hÃ¶chst unwahrscheinlich, was gegen die Einleitung des Quartierplans spricht (vgl. dazu VGr, 17. Dezember 2009, VB.2009.00350, E. 2.2). Insofern ist es auch von untergeordneter Bedeutung, wenn sich die Vorinstanz mit dem Entwicklungspotenzial und den ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten im Quartierplangebiet nicht auseinandersetzte, wie ihr die BeschwerdefÃ¼hrerin vorwirft, weil die vorliegend betroffenen Parzellen dafÃ¼r ohnehin nicht vorgesehen wÃ¤ren.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Nach dem AusgefÃ¼hrten vermÃ¶gen schliesslich im Sinn einer InteressenabwÃ¤gung die Interessen der BeschwerdefÃ¼hrerin die privaten Interessen der Beschwerdegegner jedenfalls nicht zu Ã¼berwiegen. Mit Bezug auf die Beschwerdegegner werden gerade die mit einem Quartierplan verbundenen Ziele gar nicht erreicht, sind doch ihre GrundstÃ¼cke nicht fÃ¼r eine Ãberbauung vorgesehen, wÃ¤re deshalb deren ÃberfÃ¼hrung in eine Ã¼berbaubare Form nutzlos und besteht kaum Aussicht auf Realersatz innerhalb des Quartierplangebiets. Ausserdem ist die Einleitung des Quartierplans im Wesentlichen von den Interessen der BeschwerdefÃ¼hrerin an der Erstellung des Bushofs als einer Anlage der Groberschliessung bestimmt, die den betroffenen GrundeigentÃ¼mern keine Vorteile innerhalb des Quartierplangebiets bringt. In WÃ¼rdigung dieser Interessenlage erscheint die amtliche Einleitung des Quartierplans demnach nicht als wÃ¼nschbar (vorn E. 2.3) und sind die Voraussetzung zu dessen Einleitung nicht erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Im Ãbrigen ist auf die zutreffenden und Ã¼berzeugenden AusfÃ¼hrungen im angefochtenen Entscheid zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Die Beschwerde ist demnach abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin zu auferlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 1 VRG). Ausserdem ist sie zu verpflichten, den Beschwerdegegnern je eine ParteientschÃ¤digung auszurichten (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Die GerichtsgebÃ¼hr bemisst sich nach dem Zeitaufwand des Gerichts, der Schwierigkeit des Falls und dem Streitwert oder dem tatsÃ¤chlichen Streitinteresse (§ 2 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 [GebV VGr]). Das vorliegende Verfahren hat keinen direkten Streitwert. Hingegen liegen der Erstellung des geplanten Bushofs und der geplanten Entwicklung des ihn umgebenden Gebiets im Quartierplanperimeter zu einem neuen stÃ¤dtebaulichen Akzent zweifellos ein grÃ¶sseres Streitinteresse zugrunde, was zu berÃ¼cksichtigen ist. Ausserdem waren nicht einfache Rechtsfragen zu beurteilen und erwies sich das Verfahren aufgrund der Vielzahl von Rechtsschriften und der teilweisen Ãnderung der BegrÃ¼ndung der QuartierplanbedÃ¼rftigkeit als einigermassen aufwendig, weshalb eine GerichtsgebÃ¼hr von Fr. 6'000.- als angemessen erscheint. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Nach § 17 Abs. 2 VRG ist der obsiegenden Partei eine angemessene ParteientschÃ¤digung geschuldet, wobei sich deren HÃ¶he nach der Bedeutung der Streitsache, der Schwierigkeit des Prozesses, dem Zeitaufwand und den Barauslagen bemisst (§ 8 Abs. 1 GebV VGr). Angesichts des mehrfachen Schriftenwechsels und der nicht einfach zu beurteilenden Fragen erweist es sich als angemessen, die obsiegenden Beschwerdegegner mit je Fr. 4'000.- (inkl. Mehrwertsteuer 7,7 %) zu entschÃ¤digen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 490.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'490.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern 1 und 2 eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 4'000.- (inkl. 7,7 % MWST) auszurichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>