<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00489</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207269&amp;W10_KEY=4467131&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00489</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.12.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Befehl</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes.<br/><br/>Unzulässige gewerbliche Nutzung von Lager- und Abstellräumen eines Zwischenbaus sowie mehrfaches Abweichen vom bewilligten Zustand. Der Zwischenbau wurde nachträglich mit einem WC-Raum und Lavabos versehen. Anstatt Fenster wurden Fenstertüren eingebaut und anstelle von massiven Türen verglaste Eingangstüren montiert.<br/><br/>Der Beschwerdeführer kann eine nachträgliche Bewilligung der von ihm eigenmächtig vorgenommenen Abweichungen von den Baueingabeplänen nicht daraus ableiten, dass er in den später eingereichten Ausführungsplänen diese Abweichungen eingezeichnet habe und diese Pläne von der Baubehörde mit Bewilligungsstempel versehen worden seien. Für die vorgenommenen Abweichungen von den bewilligten Plänen ist ein Gesuch im Bauanzeigeverfahren erforderlich. Im Weiteren waren die Ausführungspläne bezüglich den Fenstertüren ungenau, da sie nur im Schnitt eingereicht wurden. Zudem sind Änderungen farbig zu kennzeichnen, was der Beschwerdeführer unterlassen hat (E. 2.2.4).<br/><br/>Das in Frage stehende Zwischengebäude darf als Besondere Baute nicht für den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sein, weshalb Installationen, die für die bewilligten Lager- und Abstellräume nicht zwingend erforderlich sind, verweigert werden dürfen (E. 2.4).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANZEIGEVERFAHREN">ANZEIGEVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERES GEBÃUDE">BESONDERES GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHTRÃGLICHE BEWILLIGUNG">NACHTRÃGLICHE BEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ZWANGSMASSNAHMEN">ZWANGSMASSNAHMEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 4 Abs. II BauVV</span><br/><span class="ungerade">§ 14 BauVV</span><br/><span class="gerade">§ 49 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 273 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8466" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2006.00489</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. Dezember 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><b>,</b></a><b> </b>vertreten durch <a id="Anonym_ORT_2_12">RA B,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14"><span>Gemeinderat Neerach,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_4_22">RA C,</a> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Befehl,</b></p> <b><span><br/> </span></b> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben:</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit VerfÃ¼gung vom 8. Juni 2004 stellte der PrÃ¤sident des Gemeinderats Neerach fest, dass der auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 (beide alt Kat.-Nrn. 03) an der L-Strasse zwischen zwei WohngebÃ¤uden gelegene Zwischenbau unerlaubterweise zu gewerblichen Zwecken genutzt wurde, und befahl, dass der bewilligte Zustand bis zum 30. Juni 2004 wiederherzustellen sei. Weiter wurde die Einstellung der gewerblichen Nutzung befohlen und bezÃ¼glich weiterer MÃ¤ngel und Auflagen auf den Bericht Ã¼ber die Schlussabnahme vom 8. Juni 2004 verwiesen.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Im Rahmen des gegen diese VerfÃ¼gung von A am 12. Juli 2004 erhobenen Rekurses fÃ¼hrte eine Delegation der Baurekurskommission I am 27. Juni 2005 einen Augenschein auf dem Lokal durch.</p> <p class="Urteilstext">Mit Brief vom 20. Juli 2005 wurde dem Bauherrn vom Gemeinderat Neerach ein Katalog von RÃ¼ckfÃ¼hrungsmassnahmen unterbreitet, zu welchen er mit Schreiben vom 28. September 2005 Stellung nahm.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit Beschluss vom 16. Dezember 2005 befahl der Gemeinderat Neerach in Dispositiv Ziff. 1, dass beim vorgehend genannten Zwischenbau die folgenden baulichen Massnahmen vorzunehmen seien:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"A. Bei beiden RÃ¤umen sind die FenstertÃ¼ren an der Westfassade zu entfernen und die Ãffnungen zuzumauern.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> B. Die WC-Anlage (inkl. ZwischenwÃ¤nde) im Zwischenraum von Haus B ist zu entfernen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> C. Die Heizungszuleitungen zu beiden RÃ¤umen sind zu entfernen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> D. Die Heizungszuleitungen in den BÃ¶den der beiden RÃ¤ume sind mittels FlÃ¼ssigzement oder einer anderen geeigneten InjektionsflÃ¼ssigkeit auszugiessen; dies auf einer LÃ¤nge von jeweils mindestens 1.50 m ab Leitungsbeginn.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> E. Die EingangstÃ¼ren zu beiden RÃ¤umen sind mit festen FÃ¼llungen zu versehen."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2">Weiter drohte der Gemeinderat fÃ¼r den Fall, dass die verlangten baulichen Massnahmen nicht rechtzeitig realisiert wÃ¼rden, die Ersatzvornahme auf Kosten der Bauherrschaft an.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 23. Januar 2006 innert Frist Rekurs bei der Baurekurskommission I und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission vereinigte die beiden Rekursverfahren. Mit Entscheid vom 5. Oktober 2006 wies sie den Rekurs ab und bestÃ¤tigte die beiden angefochtenen VerfÃ¼gungen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 15. November 2006 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, die VerfÃ¼gung des GemeinderatsprÃ¤sidenten von Neerach vom 8. Juni 2004 und der Beschluss des Gemeinderates Neerach vom 16. Dezember 2005 (dieser mit Bezug auf Dispositiv Ziff. 1. A., B. und E.) sowie der Entscheid der Baurekurskommission I vom 5. Oktober 2006 seien unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Gemeinderates Neerach aufzuheben. Ãberdies beantragte der BeschwerdefÃ¼hrer die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 30. November 2006 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Neerach liess mit Beschwerdeantwort vom 5. Januar 2005 die Abweisung der Beschwerde, die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins sowie die Zusprechung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung beantragen.</p> <p class="Urteilstext">In der Beschwerdereplik vom 13. MÃ¤rz 2007, bzw. der Beschwerdeduplik vom 21. Mai 2007 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 11. Juli 2007 holte das Verwaltungsgericht die OriginalbauplÃ¤ne zu den Baubewilligungen vom 17. Juli 2002 und 15. Juli 2003 sowie die Originale der nachtrÃ¤glich eingereichten AbÃ¤nderungsplÃ¤ne vom 10. Februar 2004 und vom 28. Juli 2004 ein. Mit Eingabe vom 5. September 2007 nahm der BeschwerdefÃ¼hrer zu den eingereichten OriginalbauplÃ¤nen Stellung. Mit Schreiben vom 19. Oktober 2007 replizierte der Beschwerdegegner auf diese Stellungnahme.</p> <p class="Urteilstext">Auf die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz sowie auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden ErwÃ¤gungen eingegangen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Als Adressat des angefochtenen Entscheids ist der BeschwerdefÃ¼hrer gemÃ¤ss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ohne weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Beide Parteien liessen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins beantragen. Wird ein Augenschein beantragt, steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreites beizutragen (RB 1995 Nr. 12, E. 1 mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Die lokalen Begebenheiten sind aus den eingereichten Verfahrensakten genÃ¼gend ersichtlich. Auch hat die Vorinstanz bereits einen Augenschein durchgefÃ¼hrt, welcher mit Fotos dokumentiert bei den Akten liegt. Der massgebliche Sachverhalt geht somit hinreichend aus den Akten hervor, weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen DurchfÃ¼hrung verzichten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>In formeller Hinsicht macht der BeschwerdefÃ¼hrer zudem geltend, die vom Rechtsvertreter des Beschwerdegegners in den vorinstanzlichen Verfahren eingereichte Vollmacht datiere vom 13. September 2002 und beziehe sich auf den Gemeinderatsbeschluss vom 17. Juli 2002 und somit weder auf die PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 8. Juni 2004 noch auf den Gemeinderatsbeschluss vom 16. Dezember 2005. Es erscheine daher zumindest zweifelhaft, ob der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners tatsÃ¤chlich gehÃ¶rig bevollmÃ¤chtigt sei.</p> <p class="Urteilstext">Die Vollmacht des Rechtsvertreters des Beschwerdegegners befindet sich bei den Vorakten und bezieht sich auf den Gemeinderatsbeschluss vom 17. Juli 2002 betreffend Baubewilligung/Abbruch Einfamilienhaus, L-Srasse 04, Neerach. Damit ist der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners auch im jetzigen Verfahren gehÃ¶rig bevollmÃ¤chtigt, geht es doch vorliegend um die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes gemÃ¤ss der in jenem Verfahren erteilten Baubewilligung. Die Einreichung einer neuen Vollmacht erweist sich als nicht erforderlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet die Wiederherstellung des bewilligten Zustands bei einem Zwischentrakt, der zwei MehrfamilienhÃ¤user miteinander verbindet. Diese Liegenschaften liegen gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Neerach (BZO) in der Kernzone II. Beim Zwischenbau handelt es sich um eine rund 7 Meter breite, eingeschossige Baute, die mit einem Flachdach versehen ist und aus zwei RÃ¤umen besteht, welche in den ursprÃ¼nglichen BaueingabeplÃ¤nen vom Juni 2002 mit "Dispo D1" und "Dispo D2" bezeichnet worden waren. Mit der BegrÃ¼ndung, dass die Verbindung der beiden MehrfamilienhÃ¤user durch den Zwischenbau zu einer Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge fÃ¼hre, hatte der Gemeinderat die Bewilligung des Zwischenbaus mit der Baubewilligung fÃ¼r die beiden HauptgebÃ¤ude vom 17. Juli 2002 verweigert. In der Folge hatte das Verwaltungsgericht am 7. Mai 2003 eine Beschwerde (VB.2003.00069) der Bauherrschaft gutgeheissen, die Bauverweigerung aufgehoben und den Gemeinderat eingeladen, die Baubewilligung verbunden mit Nebenbestimmungen im Sinne der ErwÃ¤gungen zu erteilen. Insbesondere wurde erwogen, dass mit einer im Grundbuch anzumerkenden NutzungsbeschrÃ¤nkung dafÃ¼r zu sorgen sei, dass der Zwischenbau als "Besonderes GebÃ¤ude" im Sinne von Art. 4 Abs. 2 BZO i.V.m. § 49 Abs. 3 PBG nur fÃ¼r Lager- und AbstellrÃ¤ume genutzt werden dÃ¼rfe und die Belichtung dieser Nutzung anzupassen sei. Deshalb seien die vorgesehenen FenstertÃ¼ren zu den SitzplÃ¤tzen durch massive TÃ¼ren zu ersetzen und die Breite der beiden Fenster auf der Westseite je auf 1 m zu reduzieren. In der Folge erteilte der Gemeinderat am 15. Juli 2003 die Ãnderungsbewilligung und wurde die NutzungsbeschrÃ¤nkung am 16. MÃ¤rz 2004 im Grundbuch eingetragen.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Bericht des Hochbauvorstandes vom 8. Juni 2004 zeigte sich anlÃ¤sslich der Schlussabnahme, dass die beiden Lager- und AbstellrÃ¤ume des Zwischenbaus unzulÃ¤ssigerweise gewerblich genutzt wurden. Zudem wich der Zwischenbau gleich in mehrfacher Hinsicht vom bewilligten Zustand ab. So war dieser neu mit einem WC-Raum und Lavabos versehen. Anstatt Fenster waren FenstertÃ¼ren in die Westfassade eingebaut worden. Anstelle von massiven TÃ¼ren wurden verglaste EingangstÃ¼ren montiert. Dies fÃ¼hrte zum Erlass der beiden eingangs erwÃ¤hnten VerfÃ¼gungen betreffend Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes. Zudem bestrafte das Statthalteramt Dielsdorf am 2. Juni 2005 den BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r sein widerrechtliches Verhalten gestÃ¼tzt auf § 340 PBG mit einer Busse von Fr. 2'500.-.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Vorab macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, die angefochtene PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 8. Juni 2004 sei infolge UnzustÃ¤ndigkeit ungÃ¼ltig. ZustÃ¤ndig fÃ¼r den Erlass der beanstandeten baulichen Massnahmen sei nur der Gemeinderat als GesamtbehÃ¶rde, allenfalls bei Vorliegen einer entsprechenden Delegation der zustÃ¤ndige Hochbauvorstand, aber nicht der PrÃ¤sident des Gemeinderates. Dieser sei nicht berechtigt gewesen, von sich aus die angefochtene WiederherstellungsverfÃ¼gung zu erlassen, sondern hÃ¤tte dazu einen Beschluss der GesamtbehÃ¶rde erwirken mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung2">Ob dies zutrifft, kann offen bleiben. Die in der PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 8. Juni 2004 befohlene Einstellung der gewerblichen Nutzung der beiden Lager- und AbstellrÃ¤ume wurde seitens des BeschwerdefÃ¼hrers befolgt und die entsprechenden MietvertrÃ¤ge aufgelÃ¶st. BezÃ¼glich der angefochtenen Wiederherstellungsmassnahmen, wurde die PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 8. Juni 2004 durch den Beschluss des Gemeinderates Neerach vom 16. Dezember 2005 ersetzt, womit diese obsolet geworden ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>BezÃ¼glich des Beschlusses des Gemeinderates Neerach vom 16. Dezember 2005 hat sich der BeschwerdefÃ¼hrer mit der Entfernung der Heizungszuleitung zu den beiden Lager- und AbstellrÃ¤umen und dem Ausgiessen der Heizungszuleitungen in den BÃ¶den der beiden Lager- und AbstellrÃ¤ume auf einer LÃ¤nge von jeweils mindestens 1.5 Meter ab Leitungsbeginn einverstanden erklÃ¤rt; davon ist Vormerk zu nehmen. Die Ã¼brigen verfÃ¼gten baulichen Massnahmen sind hingegen angefochten. Dies betrifft die Entfernung der FenstertÃ¼ren gegen den Sitzplatz bei beiden RÃ¤umen und das Zumauern der Ãffnungen, die Entfernung der WC-Anlage, inkl. der ZwischenwÃ¤nde, und das Versehen der EingangstÃ¼ren zu beiden RÃ¤umen mit festen FÃ¼llungen.</p> <p class="Erwgung2">Der BeschwerdefÃ¼hrer macht bezÃ¼glich dieser Anordnungen in erster Linie geltend, das Bauvorhaben entspreche dem bewilligten Zustand, weshalb keine baulichen Anpassungen mehr erforderlich seien. Dieser Einwand ist unbegrÃ¼ndet. Auszugehen ist von den BaueingabeplÃ¤nen vom 19. Juni 2002, welche der ursprÃ¼nglichen Bauverweigerung fÃ¼r den Zwischenbau und dem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 7. Mai 2003 zugrunde lagen. Bewilligt wurde das damals eingegebene Projekt mit den vom Verwaltungsgericht angeordneten Nebenbestimmungen bezÃ¼glich Nutzung und Belichtung. FÃ¼r die noch streitigen Bauteile bedeutet dies Folgendes:</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>GemÃ¤ss den BaueingabeplÃ¤nen vom 19. Juni 2002 sollten die beiden RÃ¤ume im Zwischenbau gegen Westen zwei je 2 m breite Fenster aufweisen; die Behauptung des BeschwerdefÃ¼hrers, es seien schon damals FenstertÃ¼ren vorgesehen gewesen, ist aktenwidrig. Zwar war schon die damalige Baueingabe unvollstÃ¤ndig, indem der Plan der Westfassade bezÃ¼glich dieses Zwischenbaus nur einen Schnitt auf HÃ¶he der Hauptfassade, und damit keine Fassadendarstellung des Zwischenbaus umfasst. Aus dem Fassadenplan "Norden + SÃ¼den", welche den Zwischenbau ebenfalls im Schnitt darstellt, geht indessen zweifelsfrei hervor, dass es sich um Fenster mit einer 1 m hohen BrÃ¼stung handeln sollte. Diese gemÃ¤ss GrundrissplÃ¤nen 2,2 m breiten Fenster waren gemÃ¤ss Verwaltungsgerichtsentscheid auf eine Breite von 1 m zu reduzieren. Es kann daher keine Rede davon sein, dass hier FenstertÃ¼ren bewilligt worden seien.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>Die BaueingabeplÃ¤ne vom 19. Juni 2002 sahen keinerlei sanitÃ¤re Einrichtungen in den beiden RÃ¤umen im Zwischenbau vor (Grundriss Erdgeschoss, Plan Nr. 2). Lavabos in beiden RÃ¤umen waren erstmals in den AusfÃ¼hrungs-PlÃ¤nen vom 11. November 2003 (Grundriss Erdgeschoss, Plan Nr. 2) eingezeichnet, ein WC im grÃ¶sseren Raum erstmals in den AusfÃ¼hrungsplÃ¤nen vom 3. Juli 2004 (Grundriss Erdgeschoss, Plan Nr. 2). GemÃ¤ss Baubewilligung in Verbindung mit dem Entscheid des Verwaltungsgerichts waren deshalb keinerlei sanitÃ¤re Anlagen bewilligt.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.3 </b>Die EingangstÃ¼ren waren nach den ursprÃ¼nglichen BaueingabeplÃ¤nen in massiver AusfÃ¼hrung vorgesehen (Fassaden Osten + Westen, Plan Nr. 8 und Querschnitt Haus A + B, Plan Nr. 9). Davon ist offenkundig auch der BeschwerdefÃ¼hrer ausgegangen, der erst in den AusfÃ¼hrungs-PlÃ¤nen vom 11. November 2003 (Grundriss Erdgeschoss, Plan Nr. 2) die Bezeichnung "Glas-geÃ¤zt" zugefÃ¼gt hat: In den AusfÃ¼hrungsplÃ¤nen vom 3. Juli 2004 (Grundriss Erdgeschoss, Plan Nr. 2) wurde diese Bezeichnung wieder gestrichen. GemÃ¤ss Baubewilligung in Verbindung mit dem Entscheid des Verwaltungsgerichts waren deshalb massive EingangstÃ¼ren bewilligt.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.4 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer will eine nachtrÃ¤gliche Bewilligung der von ihm eigenmÃ¤chtig vorgenommenen Abweichungen von den BaueingabeplÃ¤nen daraus ableiten, dass er in den spÃ¤ter eingereichten AusfÃ¼hrungsplÃ¤nen diese Abweichungen eingezeichnet habe und diese PlÃ¤ne von der BaubehÃ¶rde mit Bewilligungsstempel versehen worden seien. Dieser Einwand ist aus mehreren GrÃ¼nden unzutreffend: Auszugehen ist davon, dass fÃ¼r die vom BeschwerdefÃ¼hrer vorgenommenen Abweichungen von den bewilligten PlÃ¤nen ein Gesuch erforderlich ist (vgl. § 14 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV] betreffend Anzeigeverfahren). Der in Bausachen versierte BeschwerdefÃ¼hrer konnte deshalb nicht annehmen, entsprechende Bewilligungen mit dem Einreichen geÃ¤nderter AusfÃ¼hrungsplÃ¤ne erhÃ¤ltlich machen zu kÃ¶nnen. Im Weiteren ist festzuhalten, dass auch die vom BeschwerdefÃ¼hrer eingereichten AusfÃ¼hrungsplÃ¤ne bezÃ¼glich den FenstertÃ¼ren in der Westfassade ungenau waren, da sie nur im Schnitt eingereicht wurden. Bei den FassadenplÃ¤nen fÃ¤llt auf, dass die Westfassade der beiden Lager- und AbstellrÃ¤ume jeweils als einziges Element nicht aufgezeichnet wurden. Dass es sich bei den eingezeichneten Ãffnungen um FenstertÃ¼ren handeln sollte, lÃ¤sst sich nur aus den GrundrissplÃ¤nen erkennen und dies auch nur, weil die TÃ¼ren im Gegensatz zu den Fenstern mit einem FlÃ¼gel gezeichnet wurden. Zudem sind solche Ãnderungen gemÃ¤ss § 4 Abs. 2 BVV farbig zu kennzeichnen, was der BeschwerdefÃ¼hrer mit einer Ausnahme unterlassen hat: Lediglich in den AusfÃ¼hrungsplÃ¤nen vom 3. Juli 2004 ist die Bezeichnung "Glas geÃ¤tzt" bei den EingangstÃ¼ren rot durchgestrichen, was der BeschwerdefÃ¼hrer allerdings nur auf die Ãtzung und nicht auch auf die Verglasung bezogen haben will. Das ist allerdings bedeutungslos, weil hier gemÃ¤ss den massgeblichen BaueingabeplÃ¤nen vom 19. Juni 2002 ohnehin massive TÃ¼ren bewilligt sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die umstrittenen Bauteile sind demnach wie folgt bewilligt: Pro Raum je ein 1 m breites Fenster mit einer BrÃ¼stungshÃ¶he von 1 m, keine SanitÃ¤reinrichtungen in beiden RÃ¤umen, keine irgendwie geartete Verglasung der beiden EingangstÃ¼ren. Soweit diese Bauteile dem bewilligten Zustand nicht entsprechen, sind sie deshalb anzupassen, was bedeutet: </p> <p class="Erwgung2">1. Die Ãffnungen fÃ¼r die FenstertÃ¼ren sind bis zu einer BrÃ¼stungshÃ¶he von 1 m zuzumauern; insofern ist der angefochtene Beschluss zu prÃ¤zisieren, in dem von der Entfernung der FenstertÃ¼ren und vom Zumauern der Ãffnungen die Rede ist.</p> <p class="Erwgung2">2. Alle SanitÃ¤reinrichtungen in den beiden RÃ¤umen sind einschliesslich der WC-WÃ¤nde zu entfernen.</p> <p class="Erwgung2">3. Die EingangstÃ¼ren sind in massiver Bauweise, das heisst ohne Verglasung irgendwelcher Art auszufÃ¼hren.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Eine nachtrÃ¤gliche Bewilligung dieser Ãnderungen hat die BaubehÃ¶rde zu Recht nicht ausgesprochen. GemÃ¤ss § 49 Abs. 3 PBG wie auch nach § 273 PBG darf das in Frage stehende ZwischengebÃ¤ude als Besondere Baute nicht fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sein. Ob ein Raum fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt ist, entscheidet sich nach der objektiven Eignung des Raums und nicht aufgrund der vom Bauherrn beabsichtigten Nutzung (RB 1985 Nr. 111, 1985 Nr. 113; VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4.b). Massgebend ist dabei, ob ein GebÃ¤udeteil auf Grund seines Ausbaus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen kÃ¶nnte oder nicht. Das trifft im Allgemeinen immer dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte RÃ¤ume erfÃ¼llt oder nur unwesentlich unterschritten sind. Angesichts der offenkundig fehlenden Bereitschaft des BeschwerdefÃ¼hrers, sich an die ausdrÃ¼cklich verfÃ¼gte NutzungsbeschrÃ¤nkung zu halten, war es hier darÃ¼ber hinaus zulÃ¤ssig, jede Installation zu verweigern, welche fÃ¼r die bewilligten Lager- und AbstellrÃ¤ume nicht zwingend erforderlich ist. Die Berufung auf den Entscheid des Verwaltungsgerichts VB.2000.00304 vom 7. Dezember 2000 ist schon aus diesem Grund unbehelflich. Zudem lagen in jenem Verfahren, wo ein WC-Raum in einem Besonderen GebÃ¤ude zugelassen wurde, andere VerhÃ¤ltnisse vor. Der damals zu beurteilende Raum lag im Untergeschoss und war mit Fenstern versehen, welche nicht aus dem Ã¼blichen Fensterglas, sondern aus so genannten Glasbausteinen ausgefÃ¼hrt werden sollten, welche nur in einem abgeminderten Mass lichtdurchlÃ¤ssig waren. Zudem befand sich der untere Rand des Fensters auf der ungewÃ¶hnlichen HÃ¶he von rund 1.5 m Ã¼ber dem Raumboden, so dass Kinder und kleinere Menschen auch bei Verwendung von Klarglas keinen Ausblick ins Freie hatten. Ausserdem konnten die Fenster wegen Fehlens eines entsprechenden Mechanismus nicht geÃ¶ffnet werden. Die Frischluftzufuhr konnte einzig Ã¼ber die auf den Garagenvorplatz projektierte TÃ¼r erfolgen. Daraus folgte, dass die an Wohn- und ArbeitsrÃ¤umen gemÃ¤ss § 302 Abs. 1 und 2 PBG zu stellenden wohnhygienischen Anforderungen nicht bloss unwesentlich unterschritten wurden. Schon aus diesen GrÃ¼nden konnte damals die Eignung des Raumes zu Wohn- und Arbeitszwecken verneint werden, weshalb die geplante WC-Anlage nicht gegen die Annahme einer Besonderen Baute sprach.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Die angeordneten RÃ¼ckbauten sind sodann in keiner Weise unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Wie aus den ErwÃ¤gungen des Verwaltungsgerichtsentscheids vom 7. Mai 2003 deutlich hervorgeht, sollte die Belichtung der nicht zu Wohn- und Arbeitszwecken zu nutzenden RÃ¤ume auf das fÃ¼r Lager- und AbstellrÃ¤ume Notwendige beschrÃ¤nkt werden. Der BeschwerdefÃ¼hrer konnte deshalb nicht annehmen, dass er die angeordnete Verkleinerung der FensterflÃ¤che andernorts kompensieren kÃ¶nne. Wenn durch die Bewilligungsstempel auf den AusfÃ¼hrungsplÃ¤nen Unklarheiten entstanden sein sollten, so hat er diese seinen eigenen ungenÃ¼genden und unvollstÃ¤ndigen Planunterlagen zuzuschreiben. Schliesslich sind die angeordneten Massnahmen mit vergleichsweise geringen Kosten verbunden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Damit erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist im Sinne der ErwÃ¤gungen abzuweisen, das heisst unter Vormerknahme der Bereitschaft zur Entfernung bzw. dem Ausgiessen der Heizleitungen sowie mit der PrÃ¤zisierung bezÃ¼glich der beiden FensterÃ¶ffnungen in der Westfassade. Diesem Ausgang entsprechend sind die Kosten des Verfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG), der Ã¼berdies zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- an den Beschwerdegegner zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1.<span> </span></span><span>Die Beschwerde wird im Sinne der ErwÃ¤gungen abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die in Dispositiv-Ziff. 1 des Gemeinderatsbeschlusses vom 16. Dezember 2005 angesetzte Frist von zwei Monaten zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes lÃ¤uft ab Rechtskraft dieses Beschwerdeentscheides.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 220.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'220.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- an den Beschwerdegegner verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>