<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00800</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222868&amp;W10_KEY=13013460&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00800</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 29.11.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.11.2023 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Verzicht auf Unterschutzstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Denkmalschutz: Legitimation zur Verbandsbeschwerde; Substanzerhalt bei Unterschutzstellung aufgrund des Situationswerts. Die Legitimation eines Verbandes ist auch in Fällen zu bejahen, bei welchen die Nichtinventarisierung als willkürlich zu beurteilen ist (E. 5.2). Bei dem streitbetroffenen Gebäude, bei dem der Gemeinderat die gutachterlichen Feststellungen zum erheblichen bau- und konstruktionsgeschichtlichen Zeugenwert und der grossen ortsbaulichen Wirkung nicht infrage stellt, wird mit dem Entscheid über die Nichtinventarisierung der erst spätere, gestützt auf hinreichende Abklärungen erfolgende Entscheid, ob tatsächlich Schutzmassnahmen zu ergreifen sind, in unzulässiger Weise vorweggenommen (E. 5.5). Die Vorinstanz ist ohne Rechtsverletzung zum Ergebnis gelangt, dass dem streitbetroffenen Gebäude als Teil des historisch gewachsenen Hofes und aufgrund der Lage am Rande der Bauzone ein hoher Situationswert zukommt (E. 9.6). Das Verwaltungsgericht hat verschiedentlich darauf hingewiesen, dass Ersatzbauten, selbst wenn sie die Fassadengestaltung imitieren, den Verlust an Originalsubstanz an ortsbildprägenden Lagen nicht auszugleichen vermögen. Die Bestimmung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ist inhaltlich auf Substanzschutz ausgerichtet (E. 10.9). Es erscheint mit dem Schutzziel nicht vereinbar und insoweit widersprüchlich, den Abbruch der West- und Nordfassade und des nordseitigen Anbaus zuzulassen oder subsidiär davon abzusehen, diesbezüglich Massnahmen vorzusehen, um den hohen Situationswert effektiv zu sichern (E. 10.9). Teilweise Gutheissung im Verfahren VB.2020.00800. Abweisung im Verfahren VB.2020.00803.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENSEMBLE">ENSEMBLE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITUATIONSWERT">SITUATIONSWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUBSTANZERHALTUNG">SUBSTANZERHALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERBANDSBESCHWERDERECHT">VERBANDSBESCHWERDERECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 Abs. 2 BV</span><br/><span class="gerade">§ 203 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 203 Abs. 1 lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">§ 338b Abs. 1 lit. a PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 23 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=59941" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00800<br/> VB.2020.00803</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">29. November 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Ersatzrichterin Patricia Egli, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Jonas Alig. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoHeader"><b><span>VB.2020.00800</span></b></p> <p class="MsoHeader"><b><span>VB.2020.00803</span></b><span> In Sachen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2020.00800</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1. ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2020.00803</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>2. A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2020.00800</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinderat Oetwil am See, vertreten durch RA C,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2020.00803</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>2. ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2020.00800</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2020.00803</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat Oetwil am See, vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Abt. Bau und Liegenschaften der </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Gemeinde Oetwil am See, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Verzicht auf Unterschutzstellung,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben:</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Die Abteilung Bau und Liegenschaften der Gemeinde Oetwil am See erteilte am 9. November 2018 A die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 01 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der D-Strasse 03 in Oetwil am See.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Gegen diesen Beschluss rekurrierte der ZÃ¼rcher Heimatschutz (ZVH) am 19. Dezember 2018 beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte dessen Aufhebung (GeschÃ¤fts-Nummer R3.2018.00198). Vor Erteilung einer neuen Baubewilligung beantragte er eine denkmalpflegerische Begutachtung im Hinblick auf die SchutzwÃ¼rdigkeit des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 01 und die Festlegung des Schutzumfangs entsprechend den denkmalpflegerischen Befunden. Das Baurekursgericht fÃ¼hrte am 2. April 2019 einen Augenschein auf dem GrundstÃ¼ck durch und sistierte im Anschluss mit EinverstÃ¤ndnis der Parteien das Verfahren.</p> <p class="Sachverhalt1">Unter WÃ¼rdigung eines Gutachtens der kantonalen Denkmalpflegekommission (KDK) vom 8. Juli 2019 verzichtete der Gemeinderat Oetwil am See mit Beschluss vom 28. Januar 2020 auf die Unterschutzstellung des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der D-Strasse 03 in Oetwil am See.</p> <p class="Sachverhalt1">Hiergegen erhob der ZVH am 4. MÃ¤rz 2020 Rekurs beim Baurekursgericht (GeschÃ¤fts-Nummer R3.2020.00030) und beantragte die Aufhebung des Beschlusses und die Unterschutzstellung des Wohnhauses D-Strasse 03 gemÃ¤ss dem Gutachten der KDK vom 8. Juli 2019. </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Entscheid vom 14. Oktober 2020 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Rekursverfahren. Der Rekurs im Verfahren GeschÃ¤fts-Nummer R3.2020.00030 wurde teilweise gutgeheissen und der Beschluss des Gemeinderates Oetwil am See vom 4. MÃ¤rz 2020 aufgehoben und der Gemeinderat eingeladen, die SÃ¼d- und Ostfassade des Hauptbaus sowie die sÃ¼dseitig geschlossene DachflÃ¤che des GebÃ¤udes D-Strasse 03 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 unter Schutz zu stellen. Der Rekurs im Verfahren GeschÃ¤fts-Nummer R3.2018.00198 wurde gutgeheissen und demgemÃ¤ss der Beschluss der Abteilung Bau und Liegenschaften der Gemeinde Oetwil am See vom 9. November 2018 aufgehoben.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob einerseits der ZVH (BeschwerdefÃ¼hrer 1) am 16. November 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht (Beschwerdeverfahren VB.2020.00800) und beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben, soweit der Rekurs im Verfahren R3.2020.00030 abgewiesen worden sei. Die Sache sei an die Vorinstanz oder an den Gemeinderat zu neuem Entscheid zurÃ¼ckzuweisen. Die Vorinstanz oder der Gemeinderat sei anzuweisen, das Wohnhaus D-Strasse 03 gemÃ¤ss dem Gutachten der KDK vom 8. Juli 2019 insoweit unter Schutz zu stellen, dass das Ã¤ussere Erscheinungsbild von allen vier Seiten samt seiner Nahumgebung, also die Aussenmauern aus Bruchsteinmauern mit Sandsteineckquadern oder verputztem Fachwerk im Obergeschoss, das DachgerÃ¼st mit den liegenden Stuhljochen, die geschlossene DachflÃ¤che sowie die BinnenwÃ¤nde und die Geschossdecken mit der alten Balkenlage, erhalten bliebe. Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens seien ausgangsgemÃ¤ss neu zu verlegen und die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens den Gegenparteien aufzuerlegen. Diese seien zudem zu verpflichten, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine angemessene ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das erst- und zweitinstanzliche Verfahren auszurichten. Mit Eingabe vom 2. Dezember 2020 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Oetwil am See beantragte am 8. Januar 2021 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers 1. In ihrer Eingabe vom 8. Januar 2021 beantragte A die Vereinigung der Verfahren VB.2020.00800 und VB.2020.00803. Die Beschwerde im Verfahren VB.2020.00800 sei vollumfÃ¤nglich abzuweisen, die Kosten dem BeschwerdefÃ¼hrer 1 aufzuerlegen und ihr zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers 1 eine angemessene ParteientschÃ¤digung (inkl. MWST) zuzusprechen. Mit Replik vom 4. Februar 2021 hielt der BeschwerdefÃ¼hrer 1 an seinen AntrÃ¤gen fest und beantragte zusÃ¤tzlich die Einholung eines Gutachtens zur ErhaltungsfÃ¤higkeit des GebÃ¤udes. A hielt mit Eingabe vom 25. Februar 2021 an ihren AntrÃ¤gen fest. In der Eingabe vom 11. MÃ¤rz 2021 hielt der BeschwerdefÃ¼hrer 1 an seinen AntrÃ¤gen fest. Auf weitere Eingabe verzichtete A am 19. MÃ¤rz 2021.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B.</b> Andererseits erhob A (BeschwerdefÃ¼hrerin 2) gegen den Entscheid des Baurekursgerichts mit Eingabe vom 18. November 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht (Beschwerdeverfahren VB.2020.00803). Sie beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben und der Beschluss der Abteilung Bau und Liegenschaften der Gemeinde Oetwil am See vom 9. November 2018 sowie der Beschluss des Gemeinderates Oetwil am See vom 28. Januar 2020 seien zu bestÃ¤tigen. Die Kosten des Verfahrens seien den Beschwerdegegnern aufzuerlegen und der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 sei eine angemessene ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (inkl. MWST). Mit Eingabe vom 2. Dezember 2020 beantragte das Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerde unter den Ã¼blichen Kostenfolgen. Am 7. Januar 2021 erstattete der ZVH die Beschwerdeantwort und beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, die Kosten seien der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 aufzuerlegen und ihm sei eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen. Der Gemeinderat Oetwil am See beantragte mit Eingabe vom 8. Januar 2021 die Gutheissung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des ZVH. In der Replik vom 11. Februar 2021 hielt die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 an ihren AntrÃ¤gen fest. Ebenso hielt der ZVH in den Eingaben vom 12. Februar 2021 und 11. MÃ¤rz 2021 an seinen AntrÃ¤gen fest. Auf weitere Eingabe verzichtete die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 am 19. MÃ¤rz 2021.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>C.</span></b><span> </span>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 26. Februar 2021 wurden die Verfahren VB.2020.00800 und VB.2020.00803 vereinigt. Die nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo nicht anders vermerkt, auf die Akten im Verfahren VB.2020.00800.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>Als Adressat des angefochtenen Entscheids ist der BeschwerdefÃ¼hrer 1 ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert (§ 49 in Verbindung mit § </span>21 Abs. 1 VRG<span>). Ob das Baurekursgericht auf seinen Rekurs vom 19. Dezember 2018 (GeschÃ¤fts-Nummer R3.2018.00198) zu Recht eingetreten ist, bildet Gegenstand der im vorliegenden Beschwerdeverfahren zu prÃ¼fenden materiellen Fragen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.3 </span></b><span> </span>Die <span>BeschwerdefÃ¼hrerin 2 ist als EigentÃ¼merin des teilweise unter Schutz gestellten GebÃ¤udes und als Adressatin des angefochtenen Entscheids zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 21 Abs. 1 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.4 </span></b><span>Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt; auf die Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span> Die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 rÃ¼gt in formeller Hinsicht zunÃ¤chst eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r, weil die Vorinstanz nicht auf ihre vorgebrachten EinwÃ¤nde in Bezug auf die Legitimation des BeschwerdefÃ¼hrers 1 zum Rekurs </span>(GeschÃ¤fts-Nummer R3.2018.00198) <span>eingegangen sei.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b><span> </span>Das rechtliche GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV) gewÃ¤hrleistet effektive Mitwirkung im Verfahren zum Erlass von Entscheidungen, die in die Rechtsstellung der Einzelnen eingreifen. Der Anspruch verlangt, dass die BehÃ¶rde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsÃ¤chlich hÃ¶rt, sorgfÃ¤ltig und ernsthaft prÃ¼ft und in der Entscheidfindung berÃ¼cksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der BehÃ¶rden, ihren Entscheid zu begrÃ¼nden. Die BegrÃ¼ndungsdichte lÃ¤sst sich jedoch nicht allgemein gesetzlich umschreiben, sondern hÃ¤ngt vielmehr von den konkreten UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab (<span>vgl. </span>Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], <span>§ 10 N. 24</span>).</p> <p class="Urteilstext">Der BegrÃ¼ndungspflicht ist GenÃ¼ge getan, wenn sich der Betroffene Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen kann (vgl. zum Ganzen <span>BGE 138 I 232 E. 5.1; </span>BGE 136 I 229 E. 5.2; BGE 134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen). Es ist dabei nicht erforderlich, dass sich die BehÃ¶rde mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegt. Vielmehr kann sich die BehÃ¶rde auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken. <span>Aus der BegrÃ¼ndung muss mindestens mittelbar oder unmittelbar ersichtlich sein, dass die BehÃ¶rde die Vorbringen der Partei fÃ¼r nicht erheblich oder unrichtig gehalten hat (vgl. </span>Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, <span>§ 10 N. 25).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b><span> </span><span>Vorliegend handelt es sich bei der Frage der Rekurslegitimation um eine Sachurteilsvoraussetzung, die von Amtes wegen zu prÃ¼fen ist (Martin Bertschi, Kommentar VRG, Vorbemerkungen zu §§ 19â28a, N. 53). Aufgrund der PrÃ¼fung von Amtes wegen und der daher beschrÃ¤nkten Mitwirkungspflicht der Parteien sind in Bezug auf die BegrÃ¼ndung des Vorliegens der Sachurteilsvoraussetzungen die Anforderungen an die BegrÃ¼ndungsdichte weniger hoch (vgl. auch VGr, 10. Juli 2013, VB.2012.00015, E. 2.3 f.). Entsprechend konnte sich die Vorinstanz im konkreten Einzelfall darauf beschrÃ¤nken, die gesetzliche Grundlage der Legitimation in § 338b lit. a PBG zu nennen, die gesetzlichen Legitimationsvoraussetzungen darzulegen und als Subsumtion festzuhalten, dass der BeschwerdefÃ¼hrer 1 die gesetzlichen Voraussetzungen erfÃ¼lle. Aus diesen AusfÃ¼hrungen ergab sich fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 klar, dass die Vorinstanz die Legitimation des BeschwerdefÃ¼hrers 1 bejahte und die Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 diesbezÃ¼glich als unrichtig beurteilte.<span> </span></span>Der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 war sodann ein Weiterzug bezogen auf den Entscheid der Vorinstanz und eine sachgerechte Anfechtung ohne Weiteres mÃ¶glich. Eine GehÃ¶rsverletzung liegt entsprechend nicht vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b><span> Die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 rÃ¼gt in formeller Hinsicht weiter, die Vorinstanz sei trotz fehlender BegrÃ¼ndung auf den Rekurs des BeschwerdefÃ¼hrers 1 eingetreten, was eine Verletzung von § 23 VRG darstelle</span>. <span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span> </span>Die Rekursschrift muss gemÃ¤ss § 23 Abs. 1 VRG einen Antrag und dessen BegrÃ¼ndung enthalten. Bei diesen inhaltlichen Anforderungen handelt es sich um formelle GÃ¼ltigkeitsvoraussetzungen des Rekurses (vgl. Alain Griffel, Kommentar VRG, § 23 N. 3). In der BegrÃ¼ndung muss dargelegt werden, inwiefern der angefochtene Entscheid an einem Rechtsmangel leidet. Dies setzt voraus, dass sich die Rekursschrift substanziiert mit den massgeblichen ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt. Bei der Beurteilung der Frage, ob eine BegrÃ¼ndung den formalen Anforderungen von § 23 Abs. 1 VRG genÃ¼gt, kommt der Rekursinstanz ein gewisser Ermessensspielraum zu (VGr, 30. Januar 2013, VB.2012.00791, E. 2.4.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b><span> </span>Der Rekursschrift des BeschwerdefÃ¼hrers 1 vom 19. Dezember 2018 sind sowohl zu den formellen Punkten als auch zu den materiellen Fragen die wesentlichen BegrÃ¼ndungen zu entnehmen, welche seine AntrÃ¤ge stÃ¼tzen. In Bezug auf die Legitimation gemÃ¤ss § 338b Abs. 1 lit. a PBG setzt sich der BeschwerdefÃ¼hrer 1 substanziiert mit der Baubewilligung der Abteilung Bau und Liegenschaften der Gemeinde Oetwil am See auseinander und fÃ¼hrt aus, weshalb vorliegend nach seiner Auffassung nicht nur der Ofen und der Brunnen, sondern das ganze GebÃ¤ude in das kommunale Inventar hÃ¤tte aufgenommen werden mÃ¼ssen und entsprechend ein Fall mangelhafter oder geradezu unterlassener Inventarisierung vorliege, der eine Rekurslegitimation begrÃ¼nde. Zudem ist der Rekursschrift in materieller Hinsicht klar zu entnehmen, an welchen RechtsmÃ¤ngeln der angefochtene Entscheid nach Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers 1 leidet. So handelt es sich nach der RekursbegrÃ¼ndung mit Hinweis auf entsprechende Fotografien beim streitbetroffenen GebÃ¤ude um einen Teil eines ortsprÃ¤genden Ensembles und damit um ein Objekt mit Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Der geplante und von der Abteilung Bau und Liegenschaften der Gemeinde Oetwil am See bewilligte Neubau nehme jedoch keinerlei Anleihen an dieses Objekt und wÃ¼rde auch die benachbarten GebÃ¤ude und das Ortsbild schwer beeintrÃ¤chtigen. Da daraus bereits klar wird, dass der BeschwerdefÃ¼hrer 1 ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG aufgrund seines Situationswertes bejaht, hÃ¤tte er nicht noch zusÃ¤tzlich â wie das die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 vorbringt â den Eigenwert des GebÃ¤udes oder die Inventarisierung des benachbarten Doppelwohnhauses substanziieren mÃ¼ssen. Zudem rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer 1 einen Rechtsmissbrauch, da durch den angefochtenen Entscheid auf die Beseitigung der schÃ¼tzenswerten Baute in der Kernzone K2 hingewirkt werde unter gleichzeitiger Ausnutzung der privilegierenden Normen dieser Zone fÃ¼r den Neubau. Zusammenfassend ist der Rekursschrift klar zu entnehmen, welche Punkte des beanstandeten Entscheids angefochten wurden und weshalb. Die Vorinstanz hat daher unter Wahrung ihres Ermessensspielraums die Rekursschrift zu Recht als genÃ¼gend begrÃ¼ndet im Sinn von § 23 Abs. 1 VRG beurteilt.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b><span>Beim streitbetroffenen GebÃ¤ude handelt es sich </span>um ein zweigeschossiges Wohnhaus mit Satteldach, dem nordseitig ein zweigeschossiger, mit der Ã¶stlichen Giebelseite fluchtender Quergiebelanbau angefÃ¼gt ist. Das GrundstÃ¼ck, auf dem sich das streitbetroffene GebÃ¤ude befindet, liegt gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Oetwil am See in der Kernzone 2. Das GrundstÃ¼ck grenzt im SÃ¼den an die D-Strasse und im Osten an die Stichstrasse, Kat.-Nr. 04. Ãstlich von dieser Stichstrasse befindet sich das Doppelwohnhaus Vers.-Nrn. 05/06, das im Verzeichnis der Heimatschutzobjekte von kommunaler Bedeutung aufgenommen ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das streitbetroffene GebÃ¤ude ist in keinem Inventar aufgenommen. Hingegen sind im Inventar der Heimatschutzobjekte von kommunaler Bedeutung unter âBestandteile und ZugehÃ¶râ ein Kachelofen im GebÃ¤ude, der seit der Inventarisation teilweise abgegangen ist, sowie ein Brunnen hinter dem GebÃ¤ude verzeichnet. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b><span> Die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 rÃ¼gt in materieller Hinsicht, die Vorinstanz habe kantonales Recht verletzt, indem sie die Legitimation des BeschwerdefÃ¼hrers 1 zur Erhebung des Rekurses </span>(GeschÃ¤fts-Nummer R3.2018.00198) bejaht habe<span>.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b><span> GemÃ¤ss § 338b Abs. 1 lit. a PBG kÃ¶nnen g</span>esamtkantonal tÃ¤tige VerbÃ¤nde, die sich seit wenigstens zehn Jahren im Kanton statutengemÃ¤ss dem Natur- und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen, Rekurs gegen Anordnungen und Erlasse erheben, soweit sie sich auf den III. Titel (<span>Natur- und Heimatschutz, §§ 203â217</span>) oder § 238 Abs. 2 (<span>besondere RÃ¼cksichtnahme auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes bei der Gestaltung von Bauten</span>) stÃ¼tzen. Das Rekurs- oder Beschwerderecht steht den VerbÃ¤nden dabei nur fÃ¼r RÃ¼gen zu, die mit den Interessen des Natur- und Heimatschutzes in unmittelbarem Zusammenhang stehen (§ 338b Abs. 2 PBG).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b><span>Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts hÃ¤ngt die Rekurs- und Beschwerdelegitimation der Natur- und HeimatschutzverbÃ¤nde in der Regel davon ab, ob das betreffende Objekt in ein gestÃ¼tzt auf § 203 Abs. 2 PBG erstelltes Inventar Aufnahme gefunden hat (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 4.2.1; 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1, auch zum Folgenden). Die blosse Behauptung, ein nicht inventarisiertes Objekt sei dennoch schutzwÃ¼rdig, verschafft den VerbÃ¤nden keinen Zugang zum Rekursverfahren (RB 1990 Nr. 10). </span>Dementsprechend muss grundsÃ¤tzlich <span>die angefochtene Anordnung ein bereits fÃ¶rmlich erfasstes (§ 205 PBG) oder zumindest schon inventarisiertes (§ 203 Abs. 2 PBG) Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. aâg PBG betreffen (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 4.2.1 f.; 26. August 2009, VB.2009.00317, E. 3.3; RB 1990 Nr. 11 = BEZ 1990 Nr. 11).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.2.2 </span></b><span> Wie in der dargelegten Rechtsprechung angefÃ¼hrt (vgl. E. 5.2.1), handelt es sich bei den ErwÃ¤gungen zur Legitimation der VerbÃ¤nde im Sinn von § 338b Abs. 1 lit. a PBG um GrundsÃ¤tze, zu denen jedoch Ausnahmen bestehen (vgl. Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 166 mit Hinweisen; VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 4.2.3; 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1). So wurde die Legitimation eines Verbandes in einem Fall bejaht, in welchem ein Inventareintrag einzig mangels rechtzeitiger Entdeckung des Schutzobjekts unterblieben und zudem die SchutzwÃ¼rdigkeit unbestritten war (RB 1991 Nrn. 3, 9 und 60 = BEZ 1991 Nr. 23 = ZBl 92/1991, S. 495). Weiter wurde die Legitimation in FÃ¤llen anerkannt, in denen das zustÃ¤ndige Gemeinwesen seiner Pflicht zur Inventarisierung nicht nachgekommen war und die SchutzwÃ¼rdigkeit als glaubhaft dargetan wurde sowie wahrscheinlich erschien (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 4.2.3; 17. April 2014, VB.2013.00411, E. 2.1; 10. September 2003, VB.2003.00197, E. 2a; 20. Dezember 2001, VB.2001.00351, E. 1b; RB 1996 Nr. 6, 1997 Nr. 2;<i> </i>Christoph </span>Fritzsche<span>/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 566). Die Legitimation eines Verbandes ist auch in FÃ¤llen zu bejahen, bei welchen die Nichtinventarisierung als willkÃ¼rlich zu beurteilen ist (BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 6; dazu auch Daniela Thurnherr, ZBl 8/2022, S. 430 ff.). WillkÃ¼r liegt namentlich vor, wenn eine BehÃ¶rde in sich widersprÃ¼chliche Entscheidungen trifft (BGE 140 III 16 E. 2.5; BGE 132 I 1 E. 3.3; BGE 128 II 182 E. 3d).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.3 </span></b><span> Mit Beschluss vom 15. April 2003 hatte der Gemeinderat Oetwil am See das vom PlanungsbÃ¼ro E, F, erstellte Inventar der Heimatschutzobjekte von kommunaler Bedeutung, umfassend den Ãbersichtsplan, das Verzeichnis sowie die InventarblÃ¤tter, festgesetzt. Das streitbetroffene GebÃ¤ude wurde nicht in dieses kommunale Inventar aufgenommen. Einzig ein Kachelofen im besagten GebÃ¤ude sowie ein Brunnen hinter dem GebÃ¤ude wurden inventarisiert. Eine formelle Publikation des Beschlusses ist nicht erfolgt. Als Arbeitsgrundlage fÃ¼r das kommunale Inventar diente eine von der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich zusammengestellte Liste von 1978, welche rund 220 Objekte umfasste. Objekte dieser Liste, die zwischenzeitlich abgetragen oder in ihrem denkmalschÃ¼tzerischen Gehalt durch Umbaumassnahmen tiefgehend verÃ¤ndert worden waren, und Objekte von Ã¼berkommunaler Bedeutung wurden von der weiteren Beratung ausgeklammert. Ebenso wird im Beschluss des Gemeinderates festgehalten, dass sich in denkmalschÃ¼tzerischer Hinsicht erhebliche QualitÃ¤tsunterschiede zwischen den in der Liste aufgefÃ¼hrten Objekten gezeigt hÃ¤tten. Wie diese QualitÃ¤tsunterschiede in denkmalschÃ¼tzerischer Hinsicht bestimmt wurden und anhand welcher konkreter Kriterien die Aufnahme der Objekte in das Inventar erfolgte, ist allerdings nicht dargelegt. Nicht ersichtlich ist zudem, ob die fÃ¼r die Erstellung des Inventars beigezogene Person Ã¼ber die notwendige Sachkenntnis verfÃ¼gte. Wie auch die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 ausfÃ¼hrt, handelt es sich dabei um einen Architekten und Raumplaner. Inwiefern er Ã¼ber die notwendigen Kenntnisse verfÃ¼gte, um die kulturgeschichtliche Bedeutung der Objekte richtig einzuordnen, Fragen des Heimatschutzes zu beantworten und die erwÃ¤hnten QualitÃ¤tsunterschiede in denkmalschÃ¼tzerischer Hinsicht zu beurteilen, lÃ¤sst sich den Unterlagen nicht entnehmen und wird auch nicht dargelegt (vgl. auch VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00032, E. 5.3). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.4 </span></b><span>Zwar finden sich im Beschluss des Gemeinderats vom 15. April 2003 keine generellen AusfÃ¼hrungen zu den konkreten Kriterien fÃ¼r die Aufnahme der Objekte in das kommunale Inventar. Jedoch erlÃ¤utert der Gemeinderat die Kriterien zur Nichtinventarisierung des streitbetroffenen GebÃ¤udes </span>in seinem Beschluss vom 28. Januar 2020. In diesem Beschluss stellt der Gemeinderat die <span>Feststellungen des Gutachtens der KDK vom 8. Juli 2019, wonach es sich beim Wohnhaus um ein bedeutendes GebÃ¤ude mit bau- und konstruktionsgeschichtlichem Zeugenwert und betrÃ¤chtlicher ortsbaulicher Wirkung handle, nicht grundsÃ¤tzlich infrage. Er ist jedoch der Auffassung, dass das Gutachten den sehr schlechten Zustand des GebÃ¤udes, die starken baulichen VerÃ¤nderungen und die VerÃ¤nderungen an der ursprÃ¼nglichen Hofsituation zu wenig gewÃ¼rdigt habe. Dies seien die HauptgrÃ¼nde, weshalb der Gemeinderat anlÃ¤sslich der Ãberarbeitung des Inventars der Heimatschutzobjekte von kommunaler Bedeutung im Jahr 2003 auf die Aufnahme des Wohnhauses ins Inventar verzichtet habe.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.5 </span></b><span>Die AusfÃ¼hrungen des Gemeinderates zur Nichtinventarisierung des streitbetroffenen GebÃ¤udes sind in sich widersprÃ¼chlich. So stellt der Gemeinderat den dem GebÃ¤ude im Fachgutachten der KDK vom 8. Juli 2019 bescheinigten bau- und konstruktionsgeschichtlichen Zeugenwert und die betrÃ¤chtliche ortsbauliche Wirkung ausdrÃ¼cklich nicht infrage. Konsequenterweise hÃ¤tte der Gemeinderat bei dieser Beurteilung das Wohnhaus daher in das </span>Inventar der Heimatschutzobjekte von kommunaler Bedeutung <span>aufnehmen mÃ¼ssen. Dieses Inventar soll nach kantonaler Praxis eine Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutzobjekte ermÃ¶glichen, weshalb selbst der Gemeinderat im Inventar darauf hinweist, dass die BehÃ¶rde mit der Anzahl der ins Inventar aufzunehmenden Schutzobjekte nicht zurÃ¼ckhaltend sein mÃ¼sse. In dieses Inventar werden entsprechend nicht nur Objekte aufgenommen, die mit Sicherheit formell geschÃ¼tzt werden, sondern auch Objekte, bei denen die MÃ¶glichkeit besteht, dass sie sich bei genauer Untersuchung als Denkmal erweisen kÃ¶nnten (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2020.00388, E. 4.3.2; 9. Februar 2011, VB.2010.00032, E. 5.3; vgl. auch BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 5.2). Der Gemeinderat hat jedoch abweichend davon bei der Nichtinventarisierung des streitbetroffenen GebÃ¤udes bereits einen Entscheid Ã¼ber die SchutzwÃ¼rdigkeit des Objekts getroffen. Dieses Vorgehen steht im Widerspruch zum â auch vom Gemeinderat und der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 betonten â Zweck des Inventars, diejenigen Objekte lÃ¼ckenlos zu erfassen, bei welchen in Zukunft gestÃ¼tzt auf entsprechende Entscheide mÃ¶glicherweise Schutzmassnahmen im Sinn von §§ 205â210 PBG ergriffen werden mÃ¼ssen. Bei dem streitbetroffenen GebÃ¤ude, bei dem der Gemeinderat die gutachterlichen Feststellungen zum erheblichen bau- und konstruktionsgeschichtlichen Zeugenwert und der grossen ortsbaulichen Wirkung nicht infrage stellt, wird mit diesem Vorgehen im Ergebnis mit dem Entscheid Ã¼ber die Nichtinventarisierung der erst spÃ¤tere, gestÃ¼tzt auf hinreichende AbklÃ¤rungen erfolgende Entscheid, ob tatsÃ¤chlich Schutzmassnahmen zu ergreifen sind, in unzulÃ¤ssiger Weise vorweggenommen (vgl. auch BGr, 7. Juni 2021, 1C_92/2021, E. 5.4). Die Entscheidung Ã¼ber die Nichtinventarisierung des streitbetroffenen GebÃ¤udes erscheint in sich widersprÃ¼chlich und daher willkÃ¼rlich. Die Legitimation des BeschwerdefÃ¼hrers 1 zur Erhebung des Rekurses </span>(GeschÃ¤fts-Nummer R3.2018.00198) <span>wurde somit von der Vorinstanz zu Recht bejaht. Die Frage, ob sich die Rekurslegitimation des BeschwerdefÃ¼hrers 1 zudem aus § 238 Abs. 2 PBG ergibt, kann nach dem Gesagten offenbleiben.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">In materieller Hinsicht ist sodann strittig, ob das streitbetroffene GebÃ¤ude ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG darstellt. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b><span>Als Schutzobjekte in Betracht fallen gemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. <span>In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften auch als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. </span></span>WÃ¤hrend sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (vgl. Fritzsche et al., a.<span> </span>a.<span> </span>O., S. 300; Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139 und 205; vgl. auch BGr, 30. Juni 2022, 1C_492/2021, E. 4.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die Zeugeneigenschaft allein reicht fÃ¼r eine Unterschutzstellung nicht aus; es muss sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln. Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Objekt als "wichtiger Zeuge" zu qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung "wesentlich mitprÃ¤gt", hat die BehÃ¶rde eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestÃ¼tzte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberÃ¼cksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; Fritzsche et al., a.<span> </span>a.<span> </span>O., S. 272; VGr, 23. Oktober 2019, VB.2019.00063, E. 3.4; 14. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00519, E. 5.2; 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 5.1, je mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>FÃ¼r die KlÃ¤rung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann die BehÃ¶rde ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Macht sie von dieser MÃ¶glichkeit Gebrauch, kommt einem solchen Fachgutachten eine massgebliche Bedeutung zu. Ein vollstÃ¤ndiges, nachvollziehbares und schlÃ¼ssiges von BehÃ¶rden eingeholtes Gutachten geniesst einen erhÃ¶hten Beweiswert. Die BehÃ¶rde darf von einem solchen Gutachten nicht ohne triftige GrÃ¼nde abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich dann vor, wenn das Gutachten IrrtÃ¼mer, LÃ¼cken oder WidersprÃ¼che enthÃ¤lt oder wenn die SchlÃ¼ssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 146 f.; Regina Kiener/Bernhard RÃ¼tsche/Mathias Kuhn, Ãffentliches Verfahrensrecht, 3. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2021, Rz. 775). Eine VerwaltungsbehÃ¶rde oder eine Gerichtsinstanz kann umso eher von den gutachterlichen Feststellungen abweichen, je sachkompetenter sie selbst in der entsprechenden Materie ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Ob eine Baute im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG einer Unterschutzstellung bedarf, ist zu einem erheblichen Teil Rechtsfrage, und die Vorinstanz hat auch trotz der bei der Ermessenskontrolle gebotenen ZurÃ¼ckhaltung eine eigenstÃ¤ndige Beurteilung vorzunehmen, zu der sie denn auch als mit Fragen der Denkmalpflege vertrautes Gremium in der Lage ist. Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 lit. a VRG von vornherein auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum der Vorinstanzen zu beachten. Es hat namentlich zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde bzw. die Rekursinstanz alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat (BGE 115 Ib 131 E. 3; VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00481, E. 2.1 = BEZ 2009 Nr. 23).</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b> <span>Das Gutachten der KDK vom 8. Juli 2019 </span>beurteilt das streitbetroffene GebÃ¤ude als ein Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung. In der BegrÃ¼ndung wird ausgefÃ¼hrt, mit seinem hohen Alter, dem aus mÃ¤chtigen Bruchsteinmauern gefÃ¼gten BaukÃ¶rper und der intakt erhaltenen, altertÃ¼mlichen Dachkonstruktion komme dem GebÃ¤ude ein erheblicher bau- und konstruktionsgeschichtlicher Zeugenwert zu. Auch bilde er in seiner Machart eine bautypologische Seltenheit. Die Lage am Rand des bis heute unbebaut gebliebenen Kulturlandes gegenÃ¼ber dem â¦ verleihe dem GebÃ¤ude Ã¼berdies eine grosse ortsbauliche Wirkung und mache damit die Siedlungsentwicklung des Dorfs anschaulich. Zusammen mit dem benachbarten, leicht zurÃ¼ckversetzten Doppelhaus Vers.-Nrn. 05/06 bilde das Wohnhaus eine reizvolle Hofsituation zu beiden Seiten einer ehemaligen Fahrstrasse. Als wesentlichem Bestandteil des Hofs G sei dem GebÃ¤ude somit eine grosse nutzungsgeschichtliche wie auch situative Bedeutung zuzusprechen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b> Der Gemeinderat Oetwil am See stellt in seinem Beschluss vom 4. MÃ¤rz 2020 die gutachterlichen Feststellungen der KDK (vgl. E. 7.1) nicht grundsÃ¤tzlich infrage. Nach seiner Auffassung habe das Gutachten jedoch den sehr schlechten Zustand des GebÃ¤udes sowie die starken baulichen VerÃ¤nderungen und den damit verbundenen Verlust von Originalsubstanz ungenÃ¼gend gewÃ¼rdigt. Aufgrund der heutigen Beschaffenheit vermÃ¶ge das Wohnhaus weder bei innerer noch bei Ã¤usserer Betrachtung die Epoche seiner Erbauung besonders aussagekrÃ¤ftig und qualitÃ¤tsvoll zu dokumentieren. Die im Gutachten hervorgehobene reizvolle Hofsituation entspreche zudem nicht der ursprÃ¼nglichen Situation, da der Hof erst nach der Aufhebung der H-Strasse entstanden sei.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.3 </span></b> Die Vorinstanz fÃ¼hrt <span>im Zusammenhang mit dem Eigenwert des GebÃ¤udes aus, dass weder der Gutachter noch der BeschwerdefÃ¼hrer 1 die Epoche nennen wÃ¼rden, aus welcher die Baute stammen solle. Es spreche zwar viel dafÃ¼r, dass das Haus noch im 17. Jahrhundert entstanden sei, jedoch genÃ¼ge der Erstellungszeitpunkt allein nicht fÃ¼r die Qualifikation eines GebÃ¤udes als Zeuge einer Epoche. Erforderlich wÃ¤re, dass vom zu beurteilenden Objekt auf eine Epoche geschlossen werden kÃ¶nnte und umgekehrt, was nicht der Fall sei. Selbst wenn das GebÃ¤ude einer Bauepoche zugeordnet werden kÃ¶nnte, wÃ¼rde dies alleine noch nicht fÃ¼r eine Unterschutzstellung sprechen. Vielmehr mÃ¼sse es sich um einen wichtigen Zeugen handeln. Allein das hohe Alter, die mÃ¤chtigen Bruchsteinmauern und die intakt erhaltene Dachkonstruktion reichten jedoch nicht, um eine solche wichtige Zeugenhaftigkeit in Bezug auf den Eigenwert zu bejahen. Auch eine wichtige soziale oder wirtschaftliche Zeugeneigenschaft kÃ¶nne dem GebÃ¤ude nicht zugesprochen werden. </span></p> <p class="Urteilstext">Allerdings misst die Vorinstanz dem streitbetroffenen GebÃ¤ude einen hohen Situationswert zu. Das GebÃ¤ude bilde Teil des Hofs G, der Ã¶stlich des alten Dorfkerns von Oetwil am See in einer Kernzone liege. Der Hof G gruppiere sich zu beiden Seiten eines ehemals durchgehenden Fahrwegs, welcher vor langer Zeit aufgehoben wurde und heute nur noch als Stichstrasse zu den einzelnen GebÃ¤uden erhalten sei. Ãstlich dieses Fahrwegs liege das inventarisierte Doppelwohnhaus D-Strasse 07/H-Strasse 08, welches als Hauptbau der Gruppierung in Erscheinung trete. Versetzt davor, firstparallel und westlich der Stichstrasse, liege das strittige GebÃ¤ude. GegenÃ¼ber dem Strassenraum wÃ¼rden die GebÃ¤ude insbesondere von SÃ¼den her ihre raumprÃ¤gende Wirkung entfalten. In Wechselwirkung mit der Lage am Rande der Bauzone und in Zusammenspiel mit dem GebÃ¤ude D-Strasse 07/H-Strasse 08 fÃ¼hre dies zu einem fÃ¼r das kommunale Ortsbild hohen Situationswert.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b> Strittig ist zunÃ¤chst, ob das GebÃ¤ude als wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche verstanden werden kann. Das Gutachten bejaht einen erheblichen bau- und konstruktionsgeschichtlichen Zeugenwert. Der Gemeinderat stellt diese Beurteilung zwar grundsÃ¤tzlich nicht infrage, relativiert die Zeugeneigenschaft jedoch in seinen weiteren AusfÃ¼hrungen.<b> </b>Die Vorinstanz verneint die wichtige Zeugeneigenschaft des GebÃ¤udes fÃ¼r eine bestimmte Epoche und damit einen Eigenwert des GebÃ¤udes. Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 seinerseits misst dem GebÃ¤ude einen relevanten Eigenwert zu. DemgegenÃ¼ber verneint die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 grundsÃ¤tzlich einen Eigenwert des GebÃ¤udes.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b> Die Rechtsprechung geht von einem weit gefassten Epochenbegriff aus (vgl. Marco Koletsis, Baudenkmal, Voraussetzungen der Unterschutzstellung unter besonderer BerÃ¼cksichtigung der Rechtslage im Kanton ZÃ¼rich, ZÃ¼rich/St. Gallen 2022, Rz. 137 ff.). Diese Auslegung trÃ¤gt auch dem Denkmalbegriff des Ãbereinkommens vom 3. Oktober 1985 zum Schutz des baugeschichtlichen Erbes in Europa (sog. Granada-Ãbereinkommen; SR 0.440.4) Rechnung, der keine zeitliche EinschrÃ¤nkung auf eine Epoche umfasst und im Sinn einer vÃ¶lkerrechtskonformen Rechtsauslegung zu beachten ist (BGE 147 I 308 E. 5 ff.). In Bezug auf eine baukÃ¼nstlerische Epoche muss daher ein Objekt keinen exakt abgrenzbaren, in der breiten BevÃ¶lkerung oder in der globalen Architekturgeschichte allgemein anerkannten Baustil aufzeigen. Auch regionale Stilrichtungen und Unterkategorien kÃ¶nnen einen baukÃ¼nstlerischen Wert aufweisen (VGr, 25. April 2012, VB.2010.00676, E. 7.2). <span>Zur Qualifikation eines GebÃ¤udes als Zeuge einer Epoche im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG genÃ¼gt es jedoch nicht schon, dass es nachweislich in einer bestimmten Epoche erstellt wurde. Erforderlich ist zusÃ¤tzlich, dass vom Schutzobjekt auf die Epoche geschlossen werden kann und umgekehrt (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 6.1; 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 7.2; 20. Dezember 2007, VB.2007.00192, E. 5.2).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b><span>Dazu ist festzuhalten, dass gemÃ¤ss dem Gutachten der KDK das GebÃ¤ude aufgrund seines DachgerÃ¼sts mit den altertÃ¼mlichen, angeblatteten und gezahnten KopfhÃ¶lzern noch im 17. Jahrhundert entstanden sein dÃ¼rfte. Die liegenden Stuhljoche der Sparrenkonstruktion zeigten gezahnte Streben, die sowohl mit dem Spannriegel wie auch mit den Kehlbalken verblattet seien. Vergleichsbeispiele fÃ¤nden sich gemÃ¤ss der Fachliteratur in der nÃ¤heren Umgebung, so am âEglihausâ in Lutikon von 1666 und dem âDÃ¤ndlikerhausâ im Langenriet von 1683, beide in der Gemeinde Hombrechtikon, sowie an einer Schmiede in Kempten, Gemeinde Wetzikon, um 1680. </span>Das Gutachten weist entsprechend unter Bezugnahme auf wissenschaftliche Quellen schlÃ¼ssig nach, dass das GebÃ¤ude im ausgehenden 17. Jahrhundert erstellt worden sein dÃ¼rfte. Ebenso ist dem Gutachten unter Hinweis auf Vergleichsobjekte zu entnehmen, dass das GebÃ¤ude mit der spezifischen DachgerÃ¼stkonstruktion eine charakteristische architektonische Machart aufweist, die im Zeitabschnitt des ausgehenden 17. Jahrhunderts regional eine gewisse Verbreitung hatte. Das GebÃ¤ude kann entsprechend mit dem diesbezÃ¼glich schlÃ¼ssigen Gutachten und entgegen den AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz einer im ausgehenden 17. Jahrhundert anzusiedelnden baukÃ¼nstlerischen Epoche regionaler Bedeutung zugeordnet werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>Die Zeugeneigenschaft einer Epoche reicht jedoch fÃ¼r sich noch nicht aus; vielmehr muss es sich um einen wichtigen Zeugen handeln. Zum Kriterium der Wichtigkeit Ã¤ussert sich das Gutachten nicht ausdrÃ¼cklich. Jedoch begrÃ¼ndet es den erheblichen Zeugenwert mit dem Alter des GebÃ¤udes, dem aus mÃ¤chtigen Bruchsteinmauern gefÃ¼gten BaukÃ¶rper und der intakt erhaltenen, altertÃ¼mlichen Dachkonstruktion. Auch bilde er in seiner Machart eine bautypologische Seltenheit. Diese gutachterlichen AusfÃ¼hrungen erweisen sich als nicht widerspruchsfrei, da allein das Alter eines Objekts die Wichtigkeit der Zeugeneigenschaft nicht begrÃ¼nden kann (vgl. auch Engeler, a.<span> </span>a.<span> </span>O., S. 141). Der aus mÃ¤chtigen Bruchsteinmauern gefÃ¼gte BaukÃ¶rper ist zudem nicht im ausgehenden 17. Jahrhundert entstanden, sondern, wie das Gutachten zur Baugeschichte ausfÃ¼hrt, die Bauweise wurde 1812 als ''2/3 Gemauert, 1/3 Riegel'' beschrieben. Das GebÃ¤ude ist gemÃ¤ss Gutachten erst in der Folge sukzessive in Stein erneuert worden, bis es 1853 als reiner Mauerbau erschienen sei. Beim Verweis auf die bautypologische Seltenheit ist zudem nicht klar, ob sich diese auf die gemauerte Machart oder die Dachkonstruktion bezieht. In Bezug auf die gemauerte Machart ist wiederum darauf hinzuweisen, dass das GebÃ¤ude erst 1853 als reiner Mauerbau erschien. In Bezug auf die Dachkonstruktion erwÃ¤hnt das Gutachten selbst in der Fachliteratur belegte regionale VergleichsgebÃ¤ude. Zudem ist der Seltenheitswert einer Baute bzw. das Fehlen vergleichbarer Schutzobjekte kein zwingendes Kriterium fÃ¼r die SchutzwÃ¼rdigkeit (VGr, 25. November 2021, VB.2020.00802, E. 8.2; RB 1989 Nr. 67; Engeler, a.<span> </span>a.<span> </span>O., S. 199). Aufgrund der bestehenden WidersprÃ¼che resp. der fehlenden SchlÃ¼ssigkeit in Bezug auf die Wichtigkeit der Zeugeneigenschaft durfte die Vorinstanz als Fachgericht daher gestÃ¼tzt auf die Akten und der anlÃ¤sslich des Augenscheins gewonnenen EindrÃ¼cke vom Fachgutachten abweichen und die Wichtigkeit der Zeugeneigenschaft des GebÃ¤udes verneinen. Mit den diesbezÃ¼glich schlÃ¼ssig dargelegten AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass die erwÃ¤hnten Elemente nicht ausreichen, um die regionale, baukÃ¼nstlerische Epoche des ausgehenden 17. Jahrhunderts <span>besonders aussagekrÃ¤ftig und qualitÃ¤tsvoll zu dokumentieren und damit die Wichtigkeit der Zeugeneigenschaft zu begrÃ¼nden. Weitere Anzeichen, welche die Wichtigkeit der Zeugeneigenschaft darzulegen vermÃ¶gen, sind mit der Vorinstanz nicht zu erkennen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>8.5 </span></b> <span>Die vom BeschwerdefÃ¼hrer 1 vorgebrachten Argumente zur BegrÃ¼ndung eines relevanten Eigenwerts dringen hingegen nicht durch. Die vom BeschwerdefÃ¼hrer 1 angefÃ¼hrten Elemente im Innern des GebÃ¤udes, wie die eindrÃ¼ckliche StubenlÃ¤nge und die mÃ¤chtigen Deckenbalken in der Stube werden im Gutachten nicht fÃ¼r die BegrÃ¼ndung des erheblichen </span>bau- und konstruktionsgeschichtlichen Zeugenwerts<span> herangezogen. Vielmehr wird ausgefÃ¼hrt, dass unbekannt sei, ob von der heute die gesamte GebÃ¤udebreite einnehmenden Stube frÃ¼her eine schmale Nebenstube abgetrennt war, oder ob es sich seit jeher um einen einraumbreiten Grundriss handle. Aus den Dimensionen der Stube, bei denen gemÃ¤ss Gutachten unklar ist, ob sie den ursprÃ¼nglichen Zustand wiedergeben oder nicht, lÃ¤sst sich entsprechend nicht auf eine wichtige Zeugeneigenschaft fÃ¼r das ausgehende 17. Jahrhundert schliessen. Die vom BeschwerdefÃ¼hrer 1 hervorgehobene Fensterbank im Erdgeschoss und die zwei symmetrisch angeordneten Doppelfenster im Obergeschoss sind zudem laut Gutachten aus dem 19. Jahrhundert. Weiter wird auch im Gutachten festgestellt, dass von der Ã¤lteren Ausstattung lediglich noch kleine Fragmente eines einfachen StubentÃ¤fers aus dem 19. Jahrhundert sowie die Sitzkunst eines grÃ¶sstenteils abgegangenen Kachelofens aus dem frÃ¼hen 19. Jahrhundert bestÃ¼nden. Zusammenfassend vermÃ¶gen diese Elemente die Wichtigkeit des GebÃ¤udes als Zeuge einer </span>regionalen, baukÃ¼nstlerischen Epoche <span>des ausgehenden 17. Jahrhunderts nicht zu begrÃ¼nden. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>8.6 </b> <span>Sodann kann auch keine wichtige soziale oder wirtschaftliche Zeugeneigenschaft bejaht werden. Das Gutachten geht lediglich von einem erheblichen bau- und konstruktionsgeschichtlichen Wert des GebÃ¤udes aus. In Bezug auf eine sozial- oder wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung kann dem Gutachten lediglich entnommen werden, dass das GebÃ¤ude als Wohnhaus gedient habe. Die solide Machart des massiv gemauerten BaukÃ¶rpers wie auch das mÃ¤chtige DachgerÃ¼st sprÃ¤chen keineswegs fÃ¼r kleinbÃ¤uerliche, sondern eher fÃ¼r wohlhabende VerhÃ¤ltnisse und lasse eine besondere Funktion des GebÃ¤udes vermuten. Das Gutachten Ã¤ussert sich jedoch nicht dazu, welche spezielle Funktion das Wohnhaus in sozialer oder wirtschaftsgeschichtlicher Hinsicht innehatte. Mit der Vorinstanz kann daher davon ausgegangen werden, dass das GebÃ¤ude kein wichtiger Zeuge einer sozialen oder wirtschaftlichen Epoche darstellt. Allein die Feststellungen, dass die ursprÃ¼nglichen Bewohner eher in wohlhabenden VerhÃ¤ltnissen gelebt haben und dass das GebÃ¤ude eine besondere, jedoch nicht nÃ¤her bestimmbare, Funktion innehatte, genÃ¼gen hierfÃ¼r nicht. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>8.7 </span></b> <span>Zusammenfassend ist die Beurteilung der Vorinstanz, dass das streitbetroffene GebÃ¤ude kein wichtiger Zeuge einer wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche darstellt, gemÃ¤ss ihrer ausfÃ¼hrlichen BegrÃ¼ndung nachvollziehbar und nicht rechtsverletzend. Aufgrund der schlÃ¼ssigen BegrÃ¼ndung der Vorinstanz, in der sie auf die wesentlichen Vorbringen der Parteien eingegangen ist, liegt auch keine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r vor.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b> Weiter ist der Situationswert des GebÃ¤udes strittig. Das Gutachten der KDK betont die grosse ortsbauliche Wirkung des GebÃ¤udes und attestiert ihm als wesentlichem Bestandteil des Hofs G eine grosse situative Bedeutung. Der Gemeinderat stellt diese Beurteilung zwar grundsÃ¤tzlich nicht infrage, relativiert den Situationswert jedoch in seinen weiteren AusfÃ¼hrungen und geht von keinem nennenswerten Situationswert aus. Die Vorinstanz bejaht einen hohen Situationswert des GebÃ¤udes im Wesentlichen unter Hinweis auf seine Lage am Rande der Bauzone und im Zusammenspiel mit dem Ã¶stlich gelegenen, inventarisierten Doppelwohnhaus. Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 seinerseits misst dem GebÃ¤ude einen relevanten Situationswert zu, wobei die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 diesen grundsÃ¤tzlich verneint oder als sehr gering einstuft.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b><span>GemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG fallen auch GebÃ¤ude als Schutzobjekte in Betracht, die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. </span>Die besondere Stellung und Lage einer Baute begrÃ¼ndet fÃ¼r sich alleine grundsÃ¤tzlich keinen besonderen Situationswert im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Die zu schÃ¼tzende Baute muss vielmehr auch von ihrer besonderen Gestaltung und Erscheinung her (Fassaden, Fenster, DachflÃ¤chen usw.) sowie hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz zur prÃ¤genden Wirkung beitragen (RB 1997 Nr. 73 E. 2). An diese zusÃ¤tzlichen Voraussetzungen dÃ¼rfen indessen keine Ã¼bermÃ¤ssig strengen Anforderungen gestellt werden. So darf insbesondere nicht verlangt werden, dass die Ã¤usseren Teile der Baute einen besonderen Eigenwert aufweisen mÃ¼ssen (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 6.3.2; 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 8.2 mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Als Ensemble, das einen rechtserheblichen Situationswert im Sinn des Natur- und Heimatschutzes zu begrÃ¼nden vermag, bezeichnet man eine Gruppe von GebÃ¤uden und AussenrÃ¤umen, die in ihrem Zusammenhang eine besondere stÃ¤dtebauliche QualitÃ¤t haben und als Gruppe wahrgenommen werden. Das Erscheinungsbild des Ensembles wird geprÃ¤gt durch die einzelnen Elemente und ihr rÃ¤umliches Zusammenspiel (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00472, E. 6.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>9.3 </b><span>Das Gutachten der KDK fÃ¼hrt aus, dass die Lage am Rand des bis heute unbebaut gebliebenen Kulturlandes gegenÃ¼ber dem Oetwiler KirchhÃ¼gel dem GebÃ¤ude eine grosse </span>ortsbauliche Wirkung verleihe und damit die Siedlungsentwicklung des Dorfs anschaulich mache. Zusammen mit dem benachbarten, leicht zurÃ¼ckversetzten Doppelhaus Vers.-Nrn. 05/06 bilde das Wohnhaus eine reizvolle Hofsituation zu beiden Seiten einer ehemaligen Fahrstrasse. Als wesentlichem Bestandteil des Hofs G sei dem GebÃ¤ude somit eine grosse situative Bedeutung zuzusprechen. Besonders wichtig sei die Ansicht des Hofs von SÃ¼den, von wo sich das Einzel- und das Doppelwohnhaus als in die Tiefe gestaffeltes Ensemble beidseits des Fahrwegs prÃ¤sentierten.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.4 </b><span>Die Vorinstanz hat gestÃ¼tzt auf ihren Augenschein und die Akten diese gutachterliche EinschÃ¤tzung bestÃ¤tigt. GemÃ¤ss ihren AusfÃ¼hrungen kommt dem</span> streitbetroffenen GebÃ¤ude zusammen mit dem Ã¶stlich des Fahrwegs liegenden, inventarisierten Doppelwohnhaus D-Strasse 07/H-Strasse 08 gegenÃ¼ber dem Strassenraum insbesondere von SÃ¼den her eine raumprÃ¤gende Wirkung zu. Sowohl die verputzte SÃ¼dfassade des GebÃ¤udes D-Strasse 07 wie auch des vorliegend strittigen GebÃ¤udes verfÃ¼gten im Erdgeschoss Ã¼ber ein Fensterband aus drei Doppelfenstern und im Obergeschoss Ã¼ber zwei einzelne Doppelfenster. Die beiden GebÃ¤ude griffen somit Gestaltungselemente voneinander auf und bildeten auch Ã¼ber die Stichstrasse hinweg eine optische Einheit. Ihre traufstÃ¤ndige Stellung zu der Stichstrasse sowie ihre in der Tiefe versetzte Stellung zueinander seien massgeblich fÃ¼r den Hof G. WÃ¼rde das strittige GebÃ¤ude wegfallen, wÃ¼rde sich der Ausdruck der Situation markant verÃ¤ndern. Insbesondere wÃ¼rde auch das stattliche Doppelwohnhaus nicht mehr in diesem Mass zur Geltung kommen und es wÃ¼rde eine komplett neue Situation entstehen. Der mit dem Situationswert eng verknÃ¼pfte Erinnerungswert einer seit langer Zeit unverÃ¤ndert bestehenden Ã¶rtlichen Situation wÃ¼rde dadurch stark beeintrÃ¤chtigt. In Wechselwirkung mit der Lage am Rande der Bauzone und im Zusammenspiel mit dem GebÃ¤ude D-Strasse 07/H-Strasse 08 fÃ¼hre dies zu einem fÃ¼r das kommunale Ortsbild hohen Situationswert.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.5 </b><span>Die in Bezug auf den hohen Situationswert Ã¼bereinstimmenden AusfÃ¼hrungen im Gutachten der KDK und der Vorinstanz sind Ã¼berzeugend und schlÃ¼ssig begrÃ¼ndet. Auf sie kann vorab verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 und dem Gemeinderat gegen diese Beurteilung vorgebrachten Argumente vermÃ¶gen hingegen nicht durchzudringen</span>. </p> <p class="Erwgung3"><b>9.5.1 </b>Entgegen den Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 und des Gemeinderates ist es fÃ¼r die Annahme eines hohen Situationswertes als Ensemble nicht erforderlich, dass die GebÃ¤ude einen gleichen GebÃ¤udegrundriss und ein gleiches GebÃ¤udekonzept oder einen funktionalen Zusammenhang aufweisen mÃ¼ssen (vgl. auch VGr, 22. Dezember 2021, VB.2021.00093, E. 5.2, 5.3.3; 14. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00519, E. 6.4.2). Vielmehr kÃ¶nnen sich die einheitsstiftenden Elemente auch aus historischen Gliederungen der BaukÃ¶rper als Folge eines zeitlichen Wachstumsprozesses ergeben (Engeler, a.<span> </span>a.<span> </span>O., S. 124 f.). Wie das Gutachten der KDK und die Vorinstanz zu Recht betonen, wird das rÃ¤umliche Zusammenspiel der BaukÃ¶rper vorliegend insbesondere durch die historisch entstandene Gruppierung des Hofs G begrÃ¼ndet, der bereits 1812 aus zwei zusammengebauten und einem freistehenden Wohnhaus bestand, deren EigentÃ¼mer nebst weiteren Kleinbauten je einen Anteil an einer zusammengebauten Scheune besassen. Die Vorinstanz hat daher zutreffend betont, dass die Gesamtanlage des Hofs G eine lange geschichtlich belegte Entwicklung widerspiegelt und damit einen grossen Erinnerungswert besitzt. </p> <p class="Erwgung3"><b>9.5.2 </b>Die Vorinstanz hebt neben der historischen Gliederung des Hofs weitere einheitsstiftende Elemente der beiden BaukÃ¶rper hervor, welche das zu schÃ¼tzende charakteristische Bild des Hofs G prÃ¤gen. <span>Sowohl die SÃ¼dfassade des streitbetroffenen Einzelwohnhauses als auch die verputzte SÃ¼dfassade des Doppelwohnhauses weisen im Erdgeschoss ein Fensterband aus drei Doppelfenstern und im Obergeschoss zwei einzelne Doppelfenster auf. Die beiden GebÃ¤ude verfÃ¼gen somit Ã¼ber gleiche Gestaltungselemente und bilden auch Ã¼ber die Stichstrasse hinweg optisch ein Ensemble. Entgegen den Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 muss es sich auch bei diesen Elementen nicht um identische Gestaltungsmerkmale handeln. Auch darf nicht </span>verlangt werden, dass die Ã¤usseren Teile der zu beurteilenden Baute einen besonderen Eigenwert aufweisen mÃ¼ssen (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 6.3.2; 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 8.2 mit Hinweisen). Die<span> von der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 angefÃ¼hrte fehlende SchutzwÃ¼rdigkeit der Ostfassade des GebÃ¤udes kann daher nichts an der Beurteilung seines hohen Situationswertes als Bestandteil des Hofs G Ã¤ndern.</span> </p> <p class="Erwgung3"><b>9.5.3 </b>Zudem wurde sowohl im Gutachten der KDK als auch im angefochtenen Entscheid die <span>Lage des Hofs G am Rand der Bauzone in Abgrenzung zu dem bis heute unbebaut gebliebenen Kulturland betont. Diese Lage verleiht dem GebÃ¤ude eine grosse </span>ortsbauliche Wirkung und macht die Siedlungsentwicklung des Dorfs anschaulich. Die Feststellung der BeschwerdefÃ¼hrerin 2, dass um den Hof G neue GebÃ¤ude erstellt worden seien, trifft zwar zu. Allerdings hebt sowohl d<span>as Gutachten als auch die Vorinstanz hervor, dass insbesondere die Ansicht des Hofs G von SÃ¼den her wichtig sei, von wo sich das Einzel- und das Doppelwohnhaus als in die Tiefe gestaffeltes Ensemble beidseits des ehemaligen Fahrwegs prÃ¤sentierten. Vor den Stubenfronten der beiden HÃ¤user erstreckt sich sÃ¼dlich eine FreiflÃ¤che ohne neuere Bauten, weshalb sich das Ensemble â entgegen den Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 â als gut wahrnehmbar erweist. Bei der Beurteilung des hohen Situationswertes wurde zwar weiter anerkannt, dass im Unterschied zur SÃ¼dseite die Westseite des Hofensembles durch einen eher stÃ¶renden Neubau bereits verÃ¤ndert wurde. Der Bereich dazwischen prÃ¤sentiere sich jedoch auch heute noch als ungestaltete RestflÃ¤che. Auch der Neubau auf der Ostseite wurde bei der gutachterlichen Beurteilung berÃ¼cksichtigt, es wurde jedoch festgehalten, dass dieser zur Freihaltung der Sicht auf das alte Doppelwohnhaus Ã¶stlich von diesem abgerÃ¼ckt worden sei. Insgesamt vermag daher die heutige Situation mit neueren GebÃ¤uden in der Umgebung den hohen Situationswert des GebÃ¤udes als Teil des Hofs G nicht zu relativieren.</span> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.6 </b><span>Zusammenfassend ist die Vorinstanz ohne Rechtsverletzung zum Ergebnis gelangt, dass dem streitbetroffenen GebÃ¤ude als Teil des historisch gewachsenen Hofs G und aufgrund der Lage am Rande der Bauzone ein hoher Situationswert zukommt. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>10.1 </b>Ist ein Objekt schutzwÃ¼rdig im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, so bedeutet das noch nicht zwingend, dass Schutzmassnahmen gemÃ¤ss § 205 in Verbindung mit § 207 PBG angeordnet werden mÃ¼ssen. Vielmehr ist im Licht der festgestellten Denkmalschutzanliegen eine AbwÃ¤gung zwischen den Schutzinteressen und entgegenstehenden Ã¶ffentlichen oder privaten Interessen vorzunehmen, was sich bereits aus dem verfassungsmÃ¤ssigen VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgrundsatz ergibt (BGE 147 II 125 E. 8 mit Hinweisen). Im Rahmen der InteressenabwÃ¤gung sind die konkreten Interessen zu ermitteln, diese anhand rechtlich ausgewiesener MassstÃ¤be zu beurteilen und zu optimieren, sodass sie mit RÃ¼cksicht auf die Beurteilung, die ihnen zuteilwurde, im Entscheid mÃ¶glichst umfassend zur Geltung gebracht werden kÃ¶nnen (vgl. BGE 138 II 346 E. 10.3). </p> <p class="Urteilstext">Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Bewertung und Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind. Dem Verwaltungsgericht steht keine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit zu; es prÃ¼ft, ob sich der Rekursentscheid als rechtmÃ¤ssig erweist (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 lit. a VRG; VGr, 6. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00519, E. 7.1, mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>10.2 </span></b><span>Das Gutachten der KDK geht von einem relevanten Eigen- und Situationswert des streitbetroffenen GebÃ¤udes aus und empfiehlt, den Schutzumfang auf die Grundkonstruktion des Kernbaus und des nordseitigen Quergiebelanbaus samt dem DachgerÃ¼st, die Fassaden sowie die geschlossenen DachflÃ¤chen am Ãusseren und im Innern auf die Raumstruktur zu beziehen. Am Ãusseren sollte gemÃ¤ss Gutachten insbesondere der Schutz der drei zu einer Reihe zusammengefassten Doppelfenster der Stubenfront vorgesehen werden sowie der obergeschossigen Doppelfenster mit ihren Holzeinfassungen, der Einzelfenster der beiden Stirnseiten mit den gefalzten RechteckgewÃ¤nden und den hÃ¶lzernen JalousielÃ¤den. Im Inneren empfiehlt das Gutachten den Schutz der Geschossdecken mit der alten Balkenlage Ã¼ber Erd- und Obergeschoss, der BinnenwÃ¤nde und des DachgerÃ¼sts. Am nordseitigen Quergiebelanbau seien unter Erhaltung der in Fachwerk ausgefÃ¼hrten Grundkonstruktion neue FassadenÃ¶ffnungen in angemessener Gestaltung denkbar. Um die intakte Erscheinung der Hofgruppe G zu wahren, sei der unmittelbare sÃ¼dliche Vorbereich des GebÃ¤udes als unversiegelte FreiflÃ¤che mit EinzelbÃ¤umen zu erhalten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>10.3 </span></b><span>In seinem Beschluss vom 4. MÃ¤rz 2020 stellt der Gemeinderat im Rahmen der InteressenabwÃ¤gung die Feststellungen des Gutachtens der KDK nicht grundsÃ¤tzlich infrage. Nach Auffassung des Gemeinderates habe das Gutachten jedoch den sehr schlechten Zustand des GebÃ¤udes ungenÃ¼gend berÃ¼cksichtigt. Das Wohnhaus mÃ¼sste im Falle einer Unterschutzstellung mit grossem Aufwand saniert werden. Aufgrund einer solch aufwÃ¤ndigen Sanierung wÃ¼rde lediglich eine einzelne 4-Zimmerwohnung mit engen RaumverhÃ¤ltnissen und ungenÃ¼genden RaumhÃ¶hen geschaffen. DemgegenÃ¼ber kÃ¶nnten in einem Neubau drei 5-Zimmerwohnungen mit modernem Wohnkomfort erstellt werden. Eine Unterschutzstellung erscheine daher auch mit Blick auf das MissverhÃ¤ltnis von wirtschaftlichem Aufwand und zu erwartendem Nutzen unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Auf die Unterschutzstellung des streitbetroffenen GebÃ¤udes wurde daher verzichtet. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>10.4 </span></b><span>Die Vorinstanz gelangt demgegenÃ¼ber im Rahmen der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung zum Schluss, dass ein vollstÃ¤ndiger Verzicht auf Schutzmassnahmen der anzustrebenden Erhaltung des hohen Situationswertes zuwiderlaufen wÃ¼rde. Es sei angemessen, das GebÃ¤ude teilweise unter Schutz zu stellen und den Schutzumfang auf die SÃ¼d- und Ostfassade des Hauptbaus sowie auf die sÃ¼dseitig geschlossene DachflÃ¤che zu beschrÃ¤nken. In diesem Bereich sei die Erhaltung der Originalsubstanz unumgÃ¤nglich. DemgegenÃ¼ber wÃ¼rden die West- und die Nordfassade sowie der nordseitige Anbau kaum zum Situationswert beitragen. Ihr Fehlen wÃ¼rde die Situation kaum beeintrÃ¤chtigen. Sie kÃ¶nnten daher abgebrochen und gegebenenfalls durch neue GebÃ¤udeteile ersetzt werden. Auch sei ein westseitiger Anbau durchaus denkbar. Da nur die genannten Fassaden und die DachflÃ¤che beizubehalten seien, seien auch grÃ¶ssere VerÃ¤nderungen im Innern mÃ¶glich. Der Boden kÃ¶nnte tiefer gesetzt werden, um eine ansprechende RaumhÃ¶he zu erzielen. Der GrundeigentÃ¼merin komme daher immer noch eine gewisse bauliche Freiheit zu. Auch der Zustand des bestehenden GebÃ¤udes spreche nicht gegen eine Unterschutzstellung in diesem Umfang. Die SÃ¼d- und Ostfassade sowie die sÃ¼dseitige DachflÃ¤che wÃ¼rden sich nicht in einem schlechten Zustand befinden, wie sich anlÃ¤sslich des Augenscheins gezeigt habe. Selbst das vom Gemeinderat eingereichte statische Gutachten halte dafÃ¼r, dass die SÃ¼dfassade in einem annehmbaren Zustand sei. An der Ostfassade mÃ¼ssten zwar gewisse Bauteile ersetzt werden, doch dies seien nicht unzumutbare Renovationskosten. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>10.5 </span></b><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 bringt im Wesentlichen vor, dass der von der Vorinstanz definierte beschrÃ¤nkte Schutzumfang als technisch und denkmalpflegerisch nicht praktikabel erscheine. Das Fehlen irgendwelcher Vorgaben im angefochtenen Entscheid fÃ¼r die Gestaltung der neu zu errichtenden westlichen und nÃ¶rdlichen Fassade kÃ¶nne zudem den angestrebten Schutz des Situationswerts geradezu vereiteln. Schliesslich sei der Schutz des sÃ¼dlichen VorgelÃ¤ndes zwingend, wenn es vor allem um den Situationswert und die Wirkung der BaukÃ¶rper von SÃ¼den her gehe. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>10.6 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 bringt demgegenÃ¼ber vor, dass der von der Vorinstanz definierte Schutzumfang nicht verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sei. Die Vorinstanz gehe von einem Ã¼berhÃ¶hten Situationswert aus. Der Schutz der SÃ¼dfassade fÃ¼hre dazu, dass ihr eine sinnvolle AusnÃ¼tzung der sÃ¼dlichen HÃ¤lfte des GrundstÃ¼cks verwehrt werde. Durch eine sinnvolle Abstimmung des geplanten Neubaus auf das inventarisierte Doppelwohnhaus wÃ¤re der ortsbaulichen Planung besser gedient. Die finanzielle Belastung der Gemeinde im Fall einer Enteignung sei zudem zu beachten. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>10.7 </span></b>Die Vorinstanz hat dem streitbetroffenen GebÃ¤ude keinen relevanten Eigenwert, jedoch zu Recht einen hohen Situationswert zugesprochen (vgl. E. 9.4 ff.). Vor diesem Hintergrund ist schlÃ¼ssig begrÃ¼ndet, dass sie â entgegen den Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 und dem Gemeinderat â von einem hohen Ã¶ffentlichen Interesse an der Erhaltung des Situationswertes ausgegangen ist und diesem im Rahmen der InteressenabwÃ¤gung einen gewichtigen Stellenwert eingerÃ¤umt hat. Nachvollziehbar ist weiter, dass zur Beurteilung des Schutzumfangs vor allem auf die Ansicht des Hofs G von SÃ¼den abgestellt wurde, um den Situationswert des historischen Ensembles zu beiden Seiten der ehemaligen Fahrstrasse am Rand der Bauzone zu wahren. Sowohl das Gutachten der KDK als auch die Vorinstanz betonen, dass die Ansicht des Hofs G von SÃ¼den besonders wichtig sei. Aus dieser Sicht sind das Einzel- und das Doppelwohnhaus als in die Tiefe gestaffeltes Ensemble besonders gut wahrnehmbar. Zudem sind von SÃ¼den betrachtet die Stubenfronten der beiden GebÃ¤ude mit den einheitsstiftenden Gestaltungselementen klar erkennbar. Ebenso ist von SÃ¼den die Lage am Rand der Bauzone <span>in Abgrenzung zu dem bis heute unbebaut gebliebenen Kulturland </span>offensichtlich. <span>Diese Lage verleiht dem GebÃ¤ude als Teil des Hofs G eine grosse </span>ortsbauliche Wirkung und verdeutlicht die Siedlungsentwicklung des Dorfes. Vor diesem Hintergrund erweist sich der <span>Schutz der SÃ¼d- und Ostfassade des streitbetroffenen GebÃ¤udes sowie der sÃ¼dseitig geschlossenen DachflÃ¤che wie von der Vorinstanz dargelegt als geeignet und notwendig fÃ¼r den Erhalt des hohen Situationswertes</span>. Insoweit kann auf die Ã¼berzeugenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden <span>(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG)</span>. Diese hat sich mit den wesentlichen Standpunkten der Parteien ausreichend auseinandergesetzt, weshalb eine GehÃ¶rsverletzung nicht ersichtlich ist. Ebenso erÃ¼brigt sich die Einholung eines beantragten zusÃ¤tzlichen Gutachtens <span>(VGr, 29. Oktober 1996, VB.1996.00112, E. 3c/aa)</span>.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>10.8 </span></b> Wird fÃ¼r die Beurteilung des Schutzumfangs auf die wichtige Ansicht von SÃ¼den abgestellt, <span>erscheint die Auffassung der Vorinstanz nicht schlÃ¼ssig begrÃ¼ndet und geradezu widersprÃ¼chlich, dass ein westseitiger Anbau an das streitbetroffene GebÃ¤ude denkbar sei. Ein solcher Anbau wÃ¼rde â was auch von der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 und dem Gemeinderat Ã¼bereinstimmend anerkannt wird â den Grundriss und die bisherigen Ausmasse des Einzelwohnhauses grundlegend verÃ¤ndern, womit auch das gesamte Erscheinungsbild des Hofs G von SÃ¼den her wesentlich verÃ¤ndert wÃ¼rde. Das vom Fachgutachten und der Vorinstanz zu Recht betonte Zusammenspiel des kleineren Einzelwohnhauses und des in der Tiefe versetzten, dominanteren Doppelwohnhauses als historisch gewachsene und gegliederte Einheiten des Hofs G kÃ¶nnte damit nicht gesichert werden. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>10.9 </b>Bei Unterschutzstellungen (primÃ¤r) aufgrund des Situationswerts ist zumindest in Bezug auf die Fassaden und das Dach grundsÃ¤tzlich die bestehende GebÃ¤udesubstanz zu erhalten (vgl. VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453, E. 6.2 und E. 6.3.1; 4. MÃ¤rz 2021, VB.2020.00618, E. 4.1; RB 1997 Nr. 73). Das Verwaltungsgericht hat verschiedentlich darauf hingewiesen, dass Ersatzbauten, selbst wenn sie die Fassadengestaltung imitieren, den Verlust an Originalsubstanz an ortsbildprÃ¤genden Lagen nicht auszugleichen vermÃ¶gen (VGr, 27. Januar 2022, VB.2021.00453, E. 6.3.1; 4. Mai 2011, VB.2009.00608, E. 4.8; RB 1997 Nr. 73). Die Bestimmung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG ist inhaltlich auf Substanzschutz ausgerichtet (VGr, 7. Oktober 2021, VB.2020.00787, E. 3.3; 14. Juli 2016, VB.2015.00362, E. 3.3; 29. MÃ¤rz 2001, VB.2001.00031, E. 3d).</p> <p class="Urteilstext">Die vorinstanzliche Argumentation, dass die von SÃ¼den wenig bis nicht wahrnehmbare West- und Nordfassade sowie der nordseitige Anbau kaum zum Situationswert beitragen und daher abgebrochen werden kÃ¶nnen, Ã¼berzeugt angesichts des soeben AusgefÃ¼hrten nicht. Der Sachverhalt ist hinsichtlich der Frage, ob die West- und Nordfassade ebenfalls zu erhalten sind, indes nicht genÃ¼gend liquide. Der bei den vorinstanzlichen Akten liegende Kurzbericht, der hinsichtlich der Statik nur eine "grobe Zustandsbeurteilung" bietet, reicht dazu nicht aus. Um zu entscheiden, ob sachliche GrÃ¼nde (QualitÃ¤t der Bausubstanz, Kosten der Renovation) vorliegen, um diesbezÃ¼glich vom Grundsatz der Substanzerhaltung aller Fassaden abzuweichen, wird der Gemeinderat Oetwil am See weitere SachverhaltsabklÃ¤rungen vorzunehmen haben. Kommt er zum Schluss, dass der Erhalt der West- und Nordfassade unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist, wird er dennoch keinen Abbruch ohne flankierende Massnahmen zulassen kÃ¶nnen: FÃ¼r den effektiven Erhalt des zu Recht anerkannten hohen Situationswertes erschiene es nÃ¤mlich unverzichtbar, dass die Ersatzbauten fÃ¼r die West- und Nordfassade und den nordseitigen Anbau an der bisherigen Stelle und in den Ausmassen des bestehenden GebÃ¤udekÃ¶rpers erstellt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>10.10 </span></b> <span>Mit Blick auf den effektiven Erhalt des hohen Situationswertes insbesondere von SÃ¼den her ist sodann von der Vorinstanz nicht schlÃ¼ssig dargelegt, weshalb auf den Schutz des unmittelbar sÃ¼dlichen Vorbereichs des GebÃ¤udes â wie vom Fachgutachten empfohlen â als unversiegelte FreiflÃ¤che mit EinzelbÃ¤umen verzichtet wurde. Dieser Umgebungsschutz gewÃ¤hrleistet die Wahrnehmung des Einzelwohnhauses als Teil des Hofs G von der als besonders wichtig hervorgehobenen SÃ¼dseite (vgl. VGr, 21. November 2012, VB.2012.00579, E. 5.4; 13. August 2010, VB.2009.00528/VB.2009.00529, E. 2.2.2.5). Damit wird auch die Lage des GebÃ¤udes am Rand der Bauzone in Abgrenzung zum unbebauten Kulturland und damit die Lesbarkeit der Siedlungsentwicklung gesichert. Der Schutzumfang wÃ¼rde damit auch auf das Schutzziel des inventarisierten Doppelwohnhauses abgestimmt, das auch zum Hof G gehÃ¶rt. Dessen Umgebung ist gemÃ¤ss dem kommunalen Inventar bis zur H- bzw. D-Strasse freizuhalten. Der Schutzumfang des streitbetroffenen GebÃ¤udes ist entsprechend wie vom Fachgutachten empfohlen dahingehend anzupassen, dass der unmittelbare sÃ¼dliche Vorbereich als unversiegelte FreiflÃ¤che mit EinzelbÃ¤umen zu erhalten ist. Triftige GrÃ¼nde, um diesbezÃ¼glich von der Empfehlung des Fachgutachtens abzuweichen, sind nicht ersichtlich und wurden von der Vorinstanz nicht vorgebracht.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>10.11 </b><span>Dem so definierten Schutzumfang (Erhalt der SÃ¼d- und Ostfassade sowie der sÃ¼dseitig geschlossenen DachflÃ¤che, Schutz des unmittelbar sÃ¼dlichen Vorgartenbereichs, [zumindest] Schutz des bisherigen Volumens hinsichtlich der West- und Nordfassade) stehen keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder privaten Interessen entgegen. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 die Gewichtung der privaten Interessen an der AusnÃ¼tzung des GrundstÃ¼cks im vorinstanzlichen Entscheid beanstandet, ist darauf hinzuweisen, dass </span>finanzielle Interessen der EigentÃ¼merschaft an einer mÃ¶glichst Gewinn bringenden AusnÃ¼tzung ihrer Liegenschaften das Ã¶ffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme grundsÃ¤tzlich nicht zu Ã¼berwiegen vermÃ¶gen (BGE 147 II 125 E. 10.4; BGE 126 I 219 E. 2c; BGE 120 Ia 270 E. 6c; BGE 118 Ia 384 E. 5e; BGr, 27. Oktober 2017, 1C_285/2017, E. 3.3). Zudem kann das GebÃ¤ude, wie von der Vorinstanz dargelegt, auch mit VerÃ¤nderungen im Innern einer modernen Wohnnutzung zugefÃ¼hrt werden. <span>Diesen Darlegungen im angefochtenen Entscheid hat die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 nicht widersprochen. Vor diesem Hintergrund kann auch das Interesse an der V</span>ermeidung einer potenziellen EntschÃ¤digung wegen materieller Enteignung <span>nicht als gewichtig gelten (vgl. Alexander Rey, Enteignung und EntschÃ¤digungspflicht infolge Schutzmassnahmen fÃ¼r Bau- und archÃ¤ologische DenkmÃ¤ler, in: Bernhard Ehrenzeller/Walter Engeler (Hrsg.), Handbuch Heimatschutzrecht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2020, Rz. 19 ff.; AurÃ©lien Wiedler, La protection du patrimoine bÃ¢ti, Bern 2019, S. 79). Die nicht weiter substanziierten Kosten fÃ¼r die</span> Sanierungsmassnahmen vermÃ¶gen, wie die Vorinstanz zu Recht ausfÃ¼hrt, das hohe Interesse an der Unterschutzstellung ebenfalls nicht aufzuwiegen (vgl. auch BGE 147 II 125 E. 10.3; BGr, 9. Juni 2020, 1C_368/2019, E. 11.4; 5. Mai 2021, 1C_514/2020, E. 9.1)<span>. Dem sinngemÃ¤ss geltend gemachten </span>Ã¶ffentlichen Interesse an der inneren Verdichtung kommt sodann bei der AbwÃ¤gung gegen ein hohes Interesse am Schutz des Situationswertes ebenfalls lediglich geringes Gewicht zu (BGE 147 II 125 E. 9; vgl. auch Meinrad Huser, Denkmalschutzrecht: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen, AJP 2/2022, S. 131 ff., 144). Inwiefern die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 mit dem Abbruch des streitbetroffenen GebÃ¤udes und der Errichtung eines Neubaus eine bessere ortsbauliche Planung realisieren mÃ¶chte, ist im Ãbrigen nicht ersichtlich oder nÃ¤her dargetan (<span>dazu Koletsis, a.</span><span> </span><span>a.</span><span> </span><span>O., Rz. 329 ff.</span>).</p> <p class="Erwgung2"><b>10.12 </b>Zusammenfassend ist die Vorinstanz in Ãbereinstimmung mit dem Fachgutachten zu Recht von einem hohen Ã¶ffentlichen Interesse am Erhalt des Situationswertes ausgegangen. Die Unterschutzstellung der <span>SÃ¼d- und Ostfassade des Hauptbaus sowie der sÃ¼dseitig geschlossenen DachflÃ¤che des GebÃ¤udes </span>ist daher als geeignete und erforderliche Massnahme zu beurteilen. Der Schutzumfang ist weiter wie vom Fachgutachten empfohlen <span>dahingehend anzupassen, dass der unmittelbare sÃ¼dliche Vorbereich als unversiegelte FreiflÃ¤che mit EinzelbÃ¤umen zu erhalten ist.</span></p> <p class="Urteilstext">Es erscheint jedoch mit dem Schutzziel nicht vereinbar und insoweit widersprÃ¼chlich, den Abbruch der West- und Nordfassade und des nordseitigen Anbaus zuzulassen oder subsidiÃ¤r davon abzusehen, diesbezÃ¼glich Massnahmen vorzusehen, um den hohen Situationswert effektiv zu sichern. DiesbezÃ¼glich wird der Gemeinderat den Sachverhalt genauer zu untersuchen und den Schutzumfang noch im Detail festzulegen haben.</p> <p class="Urteilstext">Die weiteren zu berÃ¼cksichtigenden privaten und Ã¶ffentlichen Interessen fallen im Rahmen der InteressenabwÃ¤gung nicht derart ins Gewicht, als dass dieser Schutzumfang insgesamt als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig zu beurteilen wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung1"><b>11. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>11.1 </b>Nach dem Gesagten ist die Beschwerde des BeschwerdefÃ¼hrers 1 (VB.2020.00800) teilweise gutzuheissen. Dispositiv-Ziffer II des Urteils des Baurekursgerichts vom 14. Oktober 2020 ist insoweit zu ergÃ¤nzen, als der Gemeinderat Oetwil am See nicht nur dazu eingeladen wird, die SÃ¼d- und Ostfassade des Hauptbaus sowie die sÃ¼dseitig geschlossene DachflÃ¤che des GebÃ¤udes D-Strasse 03 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 unter Schutz zu stellen, sondern auch den unmittelbar sÃ¼dlichen Vorbereich des GebÃ¤udes als unversiegelte FreiflÃ¤che mit EinzelbÃ¤umen zu erhalten. Ausserdem ist er einzuladen, hinsichtlich der West- und Nordfassade genauere SachverhaltsabklÃ¤rungen vorzunehmen und Ã¼ber den diesbezÃ¼glichen Schutzumfang im Sinn der ErwÃ¤gungen einen neuen Beschluss zu fassen. Im Ãbrigen sind die Beschwerden abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>11.2 </b>Die Rekurskosten sind in Abweichung von Dispositiv-Ziffer IV des Entscheids des Baurekursgerichts vom 14. Oktober 2020 zu 1/7 dem BeschwerdefÃ¼hrer 1, zu 2/7 dem Beschwerdegegner 1, zu 2/7 der Mitbeteiligten 3 und zu 2/7 der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 aufzuerlegen. Wie die Vorinstanz zu Recht ausfÃ¼hrt, ist keine UmtriebsentschÃ¤digung zuzusprechen (<span>RB 1998 Nr. 9; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 N. 77 mit weiteren Hinweisen; vgl. auch </span>VGr, 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 10).</p> <p class="Erwgung1"><b>12. </b> </p> <p class="einzug10"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten, welche namentlich den Schriftwechseln in den zwei Verfahren sowie der erfolgten Verfahrensvereinigung Rechnung tragen, zu 1/7 dem BeschwerdefÃ¼hrer 1, zu 3/7 der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 und zu 3/7 dem Beschwerdegegner 1 aufzuerlegen <span>(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG)</span>. <span>Eine ParteientschÃ¤digung steht der Unterliegenden bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). UmtriebsentschÃ¤digungen sind keine auszurichten (</span><span>RB 1998 Nr. 9; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 N. 77 mit weiteren Hinweisen; vgl. auch </span>VGr, 11. Juli 2012, VB.2010.00676, E. 10<span>).</span></span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde im Verfahren VB.2020.00800 wird teilweise gutgeheissen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>In AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziffer II des Urteils des Baurekursgerichts vom 14. Oktober 2020 wird der Gemeinderat Oetwil am See dazu eingeladen, die SÃ¼d- und Ostfassade des Hauptbaus sowie die sÃ¼dseitige geschlossene DachflÃ¤che des GebÃ¤udes D-Strasse 03 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 und den unmittelbar sÃ¼dlichen Vorbereich des GebÃ¤udes als unversiegelte FreiflÃ¤che mit EinzelbÃ¤umen unter Schutz zu stellen. Ausserdem wird er im Sinn der ErwÃ¤gungen eingeladen, hinsichtlich der West- und Nordfassade genauere SachverhaltsabklÃ¤rungen vorzunehmen und Ã¼ber den diesbezÃ¼glichen Schutzumfang einen neuen Beschluss zu fassen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Im Ãbrigen werden die Beschwerden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>In AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziffer IV des Entscheids des Baurekursgerichts vom 14. Oktober 2020 werden die Kosten des Rekursverfahrens in der HÃ¶he von Fr. 7'440.- zu 1/7 dem BeschwerdefÃ¼hrer 1, zu 2/7 dem Beschwerdegegner 1, zu 2/7 der Mitbeteiligten 3 sowie zu 2/7 der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 570.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 6'570.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem BeschwerdefÃ¼hrer 1 zu 1/7, der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 zu 3/7 und dem Beschwerdegegner 1 zu 3/7 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien und Mitbeteiligten;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>