Seite 1 Entscheid vom 10. Juni 2016 (530 16 6) __________________________________________________ ___________________ Gewerbsmässiger Liegenschaftshandel / Überführungswerte Besetzung Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuer richter Jörg Felix, Steuerrich- terin Margrit Elbert, Markus Zeller, Dr. L. Schneider, Gerichtsschreiberin I. Wissler Parteien A.____ , vertreten durch Fischer + Partner AG , Rechtsanwälte und Steuerexperten, Fritz Fischer, Dornacherstrasse 8, 4002 Basel Beschwerdeführer gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstrasse 33 , 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin betreffend direkte Bundessteuer 2012 Seite 2 S a c h v e r h a l t : 1. Mit Veranlagungsverfügung der direkten Bundessteuer 2012 vom 24. September 2015 wurden die Pflichtigen zu einem steuerbaren Einkommen von Fr. 1‘074‘100.-- veranlagt. 2. Gegen diese Veranlagung erhob der Vertreter der P flichtigen mit Schreiben vom 28. Oktober 2015 Einsprache / Beschwerde und begehrte, 1. das steuerbare Einkommen für die direkte Bundessteuer sei auf Fr. 178‘493.-- festzusetzen. 2. unter o/e Kostenfolge. 3. Die Ein- sprache sei gemäss Art. 132 Abs. 2 DBG an die Beschwerdei nstanz zum Entscheid zu über- weisen. In verfahrensrechtlicher Hinsicht führte er aus, d ie Anwendung von Art. 132 Abs. 2 DBG setze voraus, dass im Einzelfall zwischen den Parteien u nüberbrückbare Differenzen in Rechtsfragen, eine einlässliche Begründung der Veranla gung - entsprechend einem Einspra- che-Entscheid - sowie eine Einsprache, welche den Anforde rungen an eine Beschwerde ge- mäss Art. 140 Abs. 2 DBG genüge, vorliege und alle Bete iligten mit der Sprungbeschwerde einverstanden seien. Vorbehältlich des Einverständnisses de r Steuerverwaltung seien vorlie- gend die Voraussetzungen gegeben. In materieller Hinsicht führte er aus, es gehe darum, dass die Steuerpflichtigen per 1. Januar 2012 in Form ei ner Kollektivgesellschaft eine selbständige Erwerbstätigkeit aufgenommen hätten und damit die Überführung der bisher im Privatvermögen gehaltenen Liegenschaften bis zur Höhe der belegten Ve rkehrswerte zu überführen seien. Zu- dem könnten die Liegenschaften als Anlagevermögen abgesc hrieben werden. Die Steuerver- waltung akzeptiere jedoch die von den Steuerpflichtig en vorgeschlagenen Einbringungswerte der Liegenschaften zum Verkehrswert in die Kollektivgese llschaft nicht. Die Steuerverwaltung sei jedoch aufgrund Treu und Glauben auf ihre Einschätzu ng vom 21. Februar 2014 zu behaf- ten. 3. Mit Verfügung vom 4. November 2015 überwies das Ste uergericht die Beschwerde zu- ständigkeitshalber an die Steuerverwaltung. Gegen die se Verfügung erhob der Vertreter mit Schreiben vom 9. November 2015 Beschwerde und beantragt e, die Verfügung vom 4. Novem- ber 2015 sei aufzuheben und der Fall vor Steuergericht zu traktandieren. Schliesslich sei das Verfahren zu sistieren bis sich die Steuerverwaltung zur Frage der Anwendung gemäss Art. 132 Abs. 2 DBG geäussert habe. Zur Begründung führte er u.a. aus, das formelle Einspracheverfah- ren sei offensichtlich obsolet. Die Steuerverwaltung ha be die Gelegenheit zu erhalten sich zur Frage der Sprungbeschwerde zu äussern. Überweise die Steuerverwaltung die ihr ebenfalls zur Seite 3 Fristwahrung eingereichte Beschwerde zum Entscheid an das Steuergericht, könne auf die Überprüfung der präsidialen Verfügung verzichtet werden . Mit Verfügung vom 18. November 2015 stellte das Steuergericht fest, dass die zur Frist wahrung an die Steuerverwaltung einge- reichte Einsprache/Beschwerde dem Steuergericht bis da to nicht überwiesen worden sei und sich die Steuerverwaltung unter Ansetzung einer Frist zu r Behandlung der Eingabe des Vertre- ters vom 28. Oktober 2015 als Sprungbeschwerde zu äusser n habe. Mit Stellungnahme vom 27. November 2015 lehnte die Steuerverwaltung die E ntgegennahme der Eingabe vom 28. Ok- tober 2015 als Sprungbeschwerde durch das Steuergericht ab. Mit Schreiben vom 8. Dezember 2015 zog der Vertreter die Einsprache mangels Zustimmu ng der Steuerverwaltung zurück. Das Steuergericht überwies in der Folge die Eingabe vom 28 . Oktober 2015 an die Steuerverwal- tung zur direkten Erledigung. 4. Mit Einsprache-Entscheid vom 18. Januar 2016 wies die Steuerverwaltung die Einspra- che ab. Zur Begründung führte die Steuerverwaltung au s, die Argumente der Pflichtigen seien in einem Einsprache-Entscheid zu würdigen. Eine Beruf ung auf den Grundsatz von Treu und Glauben werde abgelehnt, da die von der Steuerverwalt ung geforderten Bedingungen nicht eingehalten worden seien. Hinsichtlich des Vorliegens ei ner selbständigen Erwerbstätigkeit führte die Steuerverwaltung aus, es bestehe vorliegend kein Aussenauftritt am Markt, kein Han- delsregistereintrag und auch kein Handel mit Immobili en durch Kauf und Verkauf. Die Kriterien der selbständigen Erwerbstätigkeit seien nicht erfüllt. Zudem bestehe vorliegend kein eigentli- cher Betrieb mit betriebsnotwendigem Anlagevermögen. Die Kapitalanlageliegenschaften dien- ten rein privaten Zwecken. Ein Handel mit Immobilien se i bis heute nicht erfolgt. Ohne gewinn- bringenden Verkauf sei von einer blossen Vermögensverwaltung auszugehen. An einem eigent- lichen Handel fehle es. Bei allen Liegenschaften handl e es sich um Renditeobjekte im Privat- vermögen. An der Ausgangslage habe sich bisher nichts Wesen tliches geändert, weshalb eine Umqualifikation im Steuerjahr 2012 nicht sachgerecht sei. 5. Mit Schreiben vom 12. Februar 2016 erhob der Vertr eter gegen diesen Einsprache- Entscheid Beschwerde und beantragte, 1. Das steuerbare E inkommen für die Direkte Bundes- steuer 2012 sei auf Fr. 178‘493.-- festzusetzen. 2. Unter o/e Kostenfolge. Zur Begründung führte er im Wesentlichen aus, die Pf lichtigen hätten zu keinem Zeit- punkt eine Kehrtwendung vorgenommen. Die Steuerverwaltung habe mit Rulingantwort vom 21. Februar 2014 bestätigt, dass es sich bei den Renditelie genschaften um Geschäftsvermögen Seite 4 handle, wobei keine Bedingungen gestellt worden seien . Relevant sei, ob ein gewinnstrebiger Umgang mit Liegenschaften vorliege, welcher den Begrif f der blossen Vermögensverwaltung sprenge. Dies sei vorliegend klar der Fall. Die Annahm e einer privaten Vermögensverwaltung setze ein zu verwaltendes Vermögen voraus. Vorliegend seien die Liegenschaften zu fast 100% fremdfinanziert. Ab dem 1. Januar 2012 würden die Be schwerdeführer eine Kollektivgesell- schaft betreiben und seien damit als selbständig Erwerbe nde zu qualifizieren. Die bilanzierten Liegenschaften würden Anlagevermögen darstellen. Hinsich tlich der Überführungswerte führte er aus, die Pflichtigen hätten durch Schatzungen ein en Verkehrswert von Fr. 57‘853‘617.-- gel- tend gemacht. Die Einbringungswerte würden weit darun ter liegen, weshalb diese als handels- konform gelten würden. Gemäss dem im Kanton Basel-Landsc haft geltenden monistischen System stelle eine Überführung eines Grundstücks vom Privat - ins Geschäftsvermögen keinen Steuertatbestand dar. Der Grundstückgewinn als Differe nz aus Veräusserungserlös abzüglich Gestehungskosten unterstehe der Grundstückgewinnsteuer. Die Differenz zwischen den Über- führungswerten und den Einkommenssteuerwerten unterstehe als wieder eingebrachte Ab- schreibungen zusätzlich der Einkommenssteuer. Es gebe keinen Grund von der einheitlichen Gewinnbestimmung und dem Massgeblichkeitsprinzip abzuweiche n. Die 14 Mietliegenschaften stellten Anlagevermögen der Kollektivgesellschaft dar. D ie Steuerverwaltung erkläre das Merk- blatt A/1995 der ESTV als für sie nicht bindend, was n icht rechtens sei. Das steuerbare Ein- kommen sei demnach gemäss den Regeln des interkantonalen Steuerrechts auszuscheiden. 6. Mit Vernehmlassung vom 30. März 2016 beantragte die Steuerverwaltung die Abwei- sung der Beschwerde. Zur Begründung führte sie aus, vorli egend gehe es einzig um die Quali- fizierung der Tätigkeit der Beschwerdeführer als selbständ ige Tätigkeit oder als blosse private Vermögensverwaltung. Mangels Verkäufen von Liegenschafte n scheide die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftshandel aus. Die Steuerverwaltu ng sei zum Schluss gelangt, dass es sich vorliegend insgesamt um das private Erstellen bzw. Umbauen von Mehrfamilien- oder Wohn-/Gewerbehäusern zum Zweck von langfristigen Vermietungen auf erworbenen Bau- grundstücken handle, also um eine Tätigkeit, die der zwa r umfangreichen aber dennoch rein privaten Vermögensverwaltung diene. Da bisher kein eig entlicher Betrieb bestehe und es somit an betriebsnotwendigem Anlagevermögen gänzlich fehle, w ürden die erworbenen und umge- bauten Liegenschaften deshalb allein der Kapitalanlag e dienen, was bei natürlichen Personen eher für Privatvermögen spreche. Seite 5 7. An der heutigen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. Das Steuergericht zieht i n E r w ä g u n g : 1. Das Steuergericht ist gemäss Art. 140 des Bundesgesetz es über die direkte Bundes- steuer (DBG) vom 14. Dezember 1990 zur Anhandnahme der vorliegenden Streitsache zustän- dig, wobei gemäss § 4 der Vollzugsverordnung DBG vom 13. Dezember 1994 i.V.m. § 129 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (Ste uergesetz, StG) vom 7. Februar 1974 Beschwerden, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 8’000.-- über- steigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt werden. Da die in formeller Hinsicht an eine Beschwerde zu ste llenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 2. Der Beurteilung unterliegt zunächst, ob sich die Pfl ichtigen auf ein Ruling mit der Steu- erverwaltung berufen können, welches das Immobilienportefeuille der Pflichtigen als Geschäfts- vermögen qualifiziert. a) Der Vertreter führt diesbezüglich in seiner Beschwer de und an der heutigen Ver- handlung aus, die Steuerverwaltung habe sich an die Qu alifikation des Sachverhalts in der Ru- lingantwort vom 21. Februar 2014 zu halten. Ein Abweichen rechtfertige sich nicht. b) Unter einer in der Praxis oft als Ruling bezeichn eten Verständigung versteht man gemeinhin eine zwischen Steuerpflichtigen und Steuerbeh örden erfolgte Einigung über be- stimmte Elemente des steuerrechtlich relevanten Sachverh alts. Solche Verständigungen ent- behren zwar einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage, gelten indessen nach herrschender Lehre und Rechtsprechung als zulässig und binden die Steu er-(Justiz-)behörden wie auch die Steuerpflichtigen gestützt auf den Grundsatz von Treu un d Glauben, sofern und soweit sie auf eine gesetzmässige Einschätzung abzielen. Der Abschluss solche r Vereinbarungen, deren Rechtsnatur umstritten ist, kann aus Gründen der Verhä ltnismässigkeit und der Verfahrenswirt- schaftlichkeit geradezu geboten sein in Fällen, da die Sachverhaltsabklärung auf unüberwindli- che Schwierigkeiten stossen müsste. Solche Vereinbarunge n können sich auch auf künftige, Seite 6 zum Zeitpunkt der Verständigung noch nicht verwirklichte Sachverhalte beziehen. Im Rechts- mittelverfahren sind solche Verständigungen aber auf ih re Gesetzmässigkeit hin überprüfbar. Gegenstand von Verständigungen sind vorab bestimmte El emente des steuerrechtlich relevan- ten Sachverhalts, insbesondere wenn dieser (bei den dire kten Steuern) durch eine amtliche Untersuchung nicht oder nur unter unverhältnismässig gross en Schwierigkeiten geklärt werden kann. Verständigungen können sodann auch Bewertungsfrag en betreffen. Sie können sich al- lerdings nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht auf eigentliche Rechtsfragen beziehen, da Bestand und Umfang der Steuerschuld ausschliesslich dur ch das Gesetz festgelegt werden. Zu den Rechtsfragen, über welche nach Bundesgericht ei ne Verständigung nicht möglich ist, zählen auch Auslegungsfragen. Diese sind indessen nicht immer bereits von vorneherein rest- los klar. Der Beschränkung auf den Sachverhalt allein wi rd denn auch in der Praxis nicht (um- fassend) nachgekommen. Üblich ist zwar, dass die Steuerpf lichtigen einen genau beschriebe- nen Sachverhalt der Steuerverwaltung vorlegen und die se alsdann ihre rechtliche Würdigung kund tut. Über diese und die damit zusammenhängenden rechtlichen (Auslegungs-)Fragen wird darauf aber im Rahmen des gesetzlichen Spielraums durchaus noch diskutiert und gegebenen- falls eine Einigung erzielt und erfolgt nicht bloss ein e Antwort der Steuerverwaltung (vgl. Micha- el Beusch, Zulässigkeit und Wirkung von Verständigungen [ Rulings], publ. in: Zeitschrift für Schweizerisches und Internationales Steuerrecht, zsis) 2009 , monatsflash Nr. 1; Schrei- ber/Jaun/Kobierski, Steuerruling - Eine systematische Ausle geordnung unter Berücksichtigung der Praxis, publ. in: Archiv für Schweizerisches Abgaberecht [ASA], Bd. 80, S. 293 ff.). c) Im Schreiben vom 21. Februar 2014 an die Pflichtig en führte die Steuerverwal- tung aus, eine Zuordnung der in der Anfrage genannte n Liegenschaften zum Geschäftsvermö- gen sei als vertretbar zu erachten. Im Weiteren nannt e die Steuerverwaltung gewisse Bedin- gungen wie z.B. die Aufnahme der Liegenschaften zu maxim al den Gestehungskosten, wobei Wertberichtigungen nur dann als steuerwirksam anerkannt w ürden, wenn sie geschäftsmässig begründet seien und sich nach dem Zeitpunkt, ab dem ein e Steuerbilanz geführt werde ereig- nen würden oder dass ein Marktauftritt erforderlich sei. Mit Schreiben vom 2. Juni 2015 (Rulingvorschlag) unter breitete die Steuerverwal- tung den Pflichtigen u.a. die Festlegung der Soll-Net tomieten, die Kapitalisierungssätze im Sin- ne eines Kompromisses, den Einbilanzierungswert der Lieg enschaft in B.____ und eine Ge- samtübersicht der Werte für die Steuerbilanz. Mit Schreiben vom 16. Juni 2015 führte der Vertrete r u.a. aus, aus systemati- schen Gründen und Bedenken hätten jedoch die von der St euerverwaltung vertretene Irrele- vanz der Einbringungswerte für die Einkommensbesteuerung der Personengesellschafter für Seite 7 die Kantons- und Gemeindesteuer nicht geteilt werden können und die Richtigkeit der Auffas- sung der Steuerverwaltung auch nicht unterschriftlich best ätigt werden können. Der Rulingvor- schlag wurde sodann nicht unterzeichnet. Mit Schreiben vom 7. Juli 2015 führte die Steuerver waltung u.a. aus, den Pflichti- gen gehe es um eine schrittweise und isolierte Beurte ilung von einzelnen Rechtsfragen, welche sich aber letztlich zusammenhängend stellen würden bei d er Festlegung eines bestimmten Steuerfaktors, nämlich dem Nettoeinkommen aus der Bewir tschaftung der Liegenschaften. Die in dieses Verfahren involvierten Vertreter der Steuerver waltungen gingen demgegenüber von einer Gesamtbetrachtung aus. Sinn und Zweck von Steuerr ulings sei nicht lediglich einzelne Rechtsfragen verbindlich im Voraus zu regeln, um dann a llfällig streitig gebliebene Rechtsfra- gen im Rechtsmittelverfahren beurteilen zu lassen. d) Ein gegenseitig unterzeichnetes Ruling existiert vor liegend nicht. Mit Schreiben vom 16. Juni 2015 lehnte der Vertreter die Unterzeichnu ng eines solchen explizit ab. Eine neue Vereinbarung wurde von der Steuerverwaltung nicht unte rbreitet. Die Zusicherung der Steuer- verwaltung vom 21. Februar 2014 an die Pflichtigen, d ass eine Zuordnung der in der Anfrage genannten Liegenschaften zum Geschäftsvermögen möglich sei , qualifiziert alleine nicht als Ruling. Diese Zusicherung erfolgte im Schreiben vom 21. Februar 2014 denn auch nicht isoliert, sondern unter weiteren Prämissen. Damit ist entgegen der Auffassung des Vertreters der Pflich- tigen trotz langwierigen aufwendigen Verhandlungen und zahlreichem Schriftverkehr keine Ver- einbarung resp. Ruling zu Stande gekommen, aus welchem Rechte abgeleitet werden könnten. 3. Der Vertreter der Pflichtigen argumentiert nun w eiter, dass selbst wenn das Vorliegen eines Rulings verneint werde, überschreite die Tätigkei t der Pflichtigen den Rahmen der priva- ten Vermögensverwaltung klar. Damit stellt sich im Folgen den die Frage, ob die Tätigkeit der Pflichtigen als gewerbsmässig und in der Folge die im Im mobilienportefeuille gehaltenen Lie- genschaften als Geschäftsvermögen zu betrachten sind, oder o b die Immobilien der rein priva- ten Vermögensverwaltung dienen. a) Gemäss Art. 18 Abs. 2 DBG gelten als Geschäftsvermöge n alle Vermögenswer- te, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerb stätigkeit dienen; Gleiches gilt für Betei- ligungen von mindestens 20 Prozent am Grund- oder Stam mkapital einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, sofern der Eigentümer sie im Zeitp unkt des Erwerbs zum Geschäftsver- mögen erklärt. Seite 8 b) Als Geschäftsvermögen galt ursprünglich ein Aktivum, wenn es aus Mitteln des Geschäftes oder für geschäftliche Zwecke erworben wurde, weiter wenn es dem Geschäftsbe- trieb tatsächlich diente, sei es unmittelbar durch sei nen Wert, als notwendiges Betriebskapital oder als Reserve, sofern und soweit eine solche nach A rt und Umfang des Geschäfts erforder- lich oder doch üblich war. Der Wille des Steuerpflichti gen, wie er namentlich in der Aufnahme eines Gegenstandes in die Geschäftsbücher oder in der A usscheidung aus diesen zum Aus- druck kommt, bildete lediglich ein - allerdings gewichti ges - Indiz für die Ausscheidung. Diese Umschreibung wurde später insofern präzisiert, als das en tscheidende Kriterium für die Zutei- lung eines Vermögenswertes zum Geschäftsvermögen darin zu e rblicken sei, dass dieser für Geschäftszwecke erworben worden ist und dem Geschäft tatsä chlich dient. Heute ist für die Zuteilung eines Vermögensgegenstandes dessen technisch-wir tschaftliche Funktion massge- bend: Geschäftsvermögen wird angenommen, wenn ein Verm ögenswert tatsächlich dem Ge- schäft dient (vgl. Blumenstein/Locher, System des schweizer ischen Steuerrechts, 7. Aufl., Zü- rich 2016, S. 290f.). Für die bisherige steuerliche Be handlung kann sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben eine Qualifikation als Privat- o der als Geschäftsvermögen ergeben (vgl. Höhn/Waldburger, Steuerrecht Band I, 9. Aufl., Bern/Stuttgart/Wien 2001, § 14 N 49). c) Wird ein Vermögensgegenstand aus dem Privatvermöge n künftig für geschäftli- che Zwecke verwendet oder wechselt die bisher überwiege nde private Nutzung in eine künftig überwiegende geschäftliche Nutzung, so liegt eine Priva teinlage vor. Aufgrund des Massge- blichkeitsprinzips gilt grundsätzlich der Buchwert als Eink ommenssteuerwert, wobei dieser ma- ximal dem Verkehrswert im Zeitpunkt der Überführung entsprechen dürfte. Die Überführung von Vermögensgegenständen vom Privat- ins Geschäftsvermögen lö st grundsätzlich keine Ein- kommenssteuerfolgen und auch keine Sozialversicherungsabgaben aus, da Kapitalgewinne auf Privatvermögen nicht besteuert werden. Nur wenn Grunds tücke aus dem Privatvermögen in das Geschäftsvermögen überführt werden, kann eine Steuer pflicht (Grundstückgewinnsteuer) ausgelöst werden (vgl. Art. 12 StHG) (vgl. Ettlin E./ Baumgartner P./Fluri S. Abgrenzung von Geschäfts- und Privatvermögen, Berücksichtigung der jüngsten Rechtsprechung, ST 89 (2015), S. 377). d) Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gehört di e Vermietung eigener Liegenschaften zur üblichen Verwaltung privaten Vermögens. Bei der Annahme, sie sei Gegen- stand eines geschäftlichen Betriebs - mithin einer selbstä ndigen Erwerbstätigkeit - sei grösste Zurückhaltung geboten. Der Eigentümer, der seine Lieg enschaft(en) mit Wohn- oder Ge- Seite 9 schäftsbauten überbaut, um aus deren Vermietung einen Ertrag zu erzielen, verwalte norma- lerweise privates Vermögen (von Ah, Die Besteuerung Se lbständigerwerbender, Zü- rich/Basel/Genf 2011, S. 12). Mit Bezug auf den Bundesgerichtsentscheid [BGE] 125 II 113, auf welchen sowohl die genannte Autorin als auch der Vertre ter hinweisen, ist festzuhalten, dass die dortige Fallkonstellation mit der vorliegenden nich t vergleichbar ist. In dortigem Fall ging es um einen Bauunternehmer, welcher neben der Vermietun g von Liegenschaften auch einen ei- gentlichen Liegenschaftshandel (Kauf und Verkauf) betrieb. Obwohl er seine berufliche Tätigkeit zum relevanten Zeitpunkt bereits aufgebeben hatte, wur de er dennoch als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler besteuert, mit dem Argument, das gewinnbringende Vorgehen sei bereits zu einem früheren Zeitpunkt geleistet worden (vgl. BGE 125 II 113. E. 6.cc). 4. a) Die Beschwerdeführer haben sich seit dem Jahre 19 95 ein Immobilienporte- feuille, welches aus Renditeliegenschaften besteht, aufgebaut. Die Verwaltung der Liegenschaf- ten erfolgte entgeltlich über die C.____ AG, deren Aktien sich in den Händen der Beschwerde- führer befinden. Mit Schreiben vom 21. Februar 2008 ersuchten die Pflichtigen bei der Steuer- verwaltung darum, sie nicht als professionelle Liegenscha ftshändler einzustufen. Diesem Wunsch kam die Steuerverwaltung nach und bestätigte mit Schreiben vom 8. Mai 2008, dass sämtliche im Besitz der Pflichtigen gehaltenen Liegenschaften dem Privatvermögen zugeordnet würden. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2013 unterbreit eten die Pflichtigen der Steuerverwal- tung, dass man aufgrund der beabsichtigten Erweiterung des Immobilienbestandes vorhabe, die Immobilien ins Geschäftsvermögen bzw. aufgrund der k aufmännischen Ausrichtung, in die Kollektivgesellschaft D.____ zu überführen. Ziel wäre es schliesslich die Kollektivgesellschaft in eine Aktiengesellschaft umzuwandeln. Neu sollten die L iegenschaften ab dem 1. Januar 2012 also dem Geschäftsvermögen angehören. Die Pflichtigen gingen demnach bis zum 31. Dezem- ber 2011 davon aus, dass die Liegenschaften dem Privatvermögen angehören würden. b) Nach Art. 552 Abs. 1 des Bundesgesetzes betreffend d ie Ergänzung des schwei- zerischen Zivilgesetzbuches, Fünfter Teil: Obligationen recht vom 30. März 1911 (OR) ist die Kollektivgesellschaft eine Gesellschaft, in der zwei ode r mehrere natürliche Personen, ohne Beschränkung ihrer Haftung gegenüber den Gesellschaftsgläubigern, sich zum Zwecke vereini- gen, unter einer gemeinsamen Firma ein Handels, ein F abrikations- oder ein anderes nach kaufmännischer Art geführtes Gewerbe zu betreiben. Der Abschluss des Gesellschaftsvertrags ist grundsätzlich for mfrei. Die gemein- same Zweckverfolgung als Fundament des Personengesellschaf tsrechts besteht bei der kauf- Seite 10 männischen Kollektivgesellschaft in der Betreibung eine s nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes (vgl. BSK OR II - Baudenbacher, Art. 552 N 1 3ff.). Das Betreiben eines kaufmänni- schen Unternehmens ist keine begriffsnotwendige Vorausset zung der Kollektivgesellschaft. Bei Vorliegen der sonstigen Entstehungsvoraussetzungen besteht nach Eintragung in das Handels- register eine nichtkaufmännische Kollektivgesellschaft. I n der Wirtschaftswirklichkeit kommt die nichtkaufmännische Kollektivgesellschaft in Bereichen wie Architektur- oder Anwaltsbüro oder Vermögensverwaltung vor, selbst wenn das Vermögen erhebl ich ist und die Geschäftsführung über den gewöhnlichen Rahmen einer laufenden Vermöge nsverwaltung hinausgeht, spekulati- ver Natur ist und der Betrieb bankähnlichen Charakter aufweist. Die Eintragung in das Handels- register hat konstitutiven Charakter (vgl. BSK OR II - Baudenbacher, Art. 553 N 1f.). c) Die Kollektivgesellschaft wurde am 19. Juni 2014 unt er der Firma D.____ mit dem Zweck Entwicklung und Verwaltung von Immobilien im Handelsregister des Kantons Ba- sel-Stadt eingetragen. Als Gesellschafter figurieren die Ehegatten A.____. Gemäss der Darstel- lung des Vertreters in der Rulinganfrage vom 2. Dezember 2013, sollten die Liegenschaften per Datum vom 1. Januar 2012 in das Geschäftsvermögen bzw. in die Kollektivgesellschaft über- führt werden. Bis zur Gründung der Kollektivgesellschaft war es der ausdrückliche Wunsch der Beschwerdeführer die Liegenschaften im Privatvermögen zu halten. Es stellt sich damit die Frage, ob sich zwischenzeitlich G ründe ergeben haben, die dazu veranlassen, die Liegenschaften als Geschäftsvermögen zu betrachten und eine ande- re als bisher erfolgte Qualifikation vorzunehmen. Mit B lick auf die gesamten Aktivitäten der Pflichtigen vor der Gründung der Kollektivgesellschaft, wie auch nach deren Gründung ist fest- zustellen, dass der Immobilienbestand kontinuierlich bis ins Jahr 2008 gewachsen ist. Danach blieb der Immobilienbestand bis zum Jahre 2012 konstant. Im Jahre 2012 begannen die Be- schwerdeführer zudem damit, Grundstücke zu überbauen u nd eigene Immobilienprojekte zu realisieren. Die Tätigkeit der Beschwerdeführer beschränkte sich seit Beginn im Jahre 1995 auf den Kauf von Immobilien sowie deren Verwaltung und Bewirtschaftung und darüber hinaus, seit der Gründung der Kollektivgesellschaft im Jahre 2014, au f die Erstellung von Neubauten und deren anschliessenden Vermietung. Damit liegt ein Dauer sachverhalt vor, der sich bis heute seit über 20 Jahren nicht substantiell verändert hat. Dass sich die Beschwerdeführer dazu ent- schlossen haben ihren Immobilienbestand zu verdoppeln un d dies auch realisieren, tut nichts zur Sache, solange die Tätigkeit an sich unverändert weit ergeführt wird. Auch im Aussenver- hältnis sind keine Änderungen erkennbar. Sowohl die e infache Gesellschaft der Ehegatten als auch in der Folge die Kollektivgesellschaft verfolgten das gleiche Ziel, nämlich lediglich den Aufbau und die Verwaltung des Immobilienbestandes. I n BGE 98 Ia 212 führte das Bundesge- Seite 11 richt in einem Fall, in welchem eine Kollektivgesellschaf t zur Verwaltung des Familienvermö- gens gegründet wurde aus, die Gesellschafter der Kropf & Cie hätten sich für die gemeinsame Verwaltung ihres Familienvermögens ebenso gut zu einer e infachen Gesellschaft zusammen- schliessen können. Von einer solchen unterscheidet sich di e von ihnen gegründete nichtkauf- männische Kollektivgesellschaft dadurch, dass diese mit ein er Firma im Handelsregister einge- tragen ist und dass die Gesellschaft wie auch ihre Mitglieder der Konkursbetreibung unterliegen (vgl. BGE 98 Ia 212, E. 3). Die Steuerrekurskommission d es Kantons Basel-Stadt erwog in ei- nem internationalen Sachverhalt, dass die société civile i mmobilière mit keiner in der Schweiz bestehenden Gesellschaftsform zu vergleichen sei. Die G esellschaft sei als transparent zu be- trachten, das heisst die Gesellschafter werden direkt beste uert. Nach schweizerischem Steuer- recht wird die société civile immobilière als nichtkaufmä nnische Kollektivgesellschaft betrachtet (…). Die reine Vermietung von Liegenschaften gilt in de r Schweiz als private Vermögensverwal- tung und nicht als selbständige Erwerbstätigkeit. Sofer n Liegenschaften gekauft bzw. verkauft werden, kann gewerbsmässiger Liegenschaftshandel vorliege n (vgl. Entscheid der Steuerre- kurskommission des Kantons Basel-Stadt Nr. 2012-123 vom 22. August 2013 publ. in BStPra Bd. XXII 5/2015 S. 276f.). Aufgrund der bisherigen Ausführungen ist kein Grund ersichtlich, weshalb die Immobilien zwischenzeitlich dem Geschäftsvermögen angehören sollten, hat sich doch ausser des zu verwaltenden Volumens, welches sich erhöht hat, nichts nennenswertes getan, was eine anderweitige Beurteilung rechtfertigen würde. 5. a) Entgegen den Ausführungen des Vertreters verlang t das Bundesgericht für die Qualifikation zum gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler sehr wohl auch dessen Verkaufs- resp. Handelstätigkeit. Es führte in seinem Entscheid vom 31. Oktober 2011 unter Erwägung 2.3 aus, steuerbarer Immobilienhandel im Sinne einer selbständigen Erwerbstätigkeit liegt ge- mäss bundesgerichtlicher Praxis dann vor, wenn die steuerpfl ichtige Person An- und Verkäufe von Liegenschaften systematisch und mit der Absicht der Gewi nnerzielung tut. Die Gewinnab- sicht bildet ein subjektives Kriterium, das nur aufgrund äusserer Umstände festgestellt werden kann. Erforderlich ist die Entwicklung einer Tätigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerich- tet ist. Als Indizien hierfür kommen in Betracht: die systematische bzw. planmässige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes Tätigwerd en durch Parzellierung, Überbau- ung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft möglichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; Ausnützung der Marktentwicklung ), die Häufigkeit der Liegen- schaftsgeschäfte, der enge Zusammenhang eines Geschäfts m it der beruflichen Tätigkeit der Seite 12 steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachke nntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der Geschäfte oder die Realisierung dersel- ben im Rahmen einer Personengesellschaft. Keine selbständige Erwerbstätigkeit bzw. kein gewerbsm ässiger Immobilienhan- del liegt vor, wenn lediglich das eigene Vermögen verwa ltet wird, insbesondere etwa durch die Vermietung eigener Liegenschaften. Dies gilt selbst dann, wenn das Vermögen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und wenn kaufmännische Büc her geführt werden. Sogar bei der Vermietung möblierter Wohnungen gelten die Einkünfte trotz der Arbeiten, welche der Eigentü- mer für die Vermietung erbringen muss, im Wesentlich en als Vermögensertrag und nicht als Ertrag aus selbständiger Erwerbstätigkeit, wenn die Arb eiten dazu dienen, ähnlich wie Unter- haltsarbeiten, den Mietgegenstand zur Erzielung des E rtrages bereitzustellen (vgl. Entscheid des Bundesgerichts, 2C_948/2010 vom 31. Oktober 2011, E. 2.3f. mit weiteren Hinweisen; vgl. auch BGE 125 II 113, E.6a; BGE 2A_52/2003 vom 17. D ezember 2002, E. 2.5; BGE 2C_869/2008 vom 7. April 2008, E. 2.3ff. ;StE 2015, B 23.1 Nr. 82, E. 2.3 u. 2.4; ). b) Bis zum heutigen Tag haben die Pflichtigen keine Liegenschaften verkauft, son- dern ihren Immobilienbestand weiter erhöht. Das Durchf ühren (planen, erstellen usw.) weiterer Immobilienprojekte führt nicht zu einer Änderung der Qualifikation des Sachverhalts. Dies stellt lediglich eine Erweiterung des bisherigen Tätigkeitsgeb iets dar. Die Beschwerdeführer haben lediglich die Erträge aus den Vermietungen und nicht e twa Gewinne aus Verkäufen in neue Liegenschaften reinvestiert. Damit erfüllen sie auch nur einen Teil der Voraussetzungen für die Annahme der Gewerbsmässigkeit. Das Erzielen von möglichst hohen Mieterträgen ist ja gera- dezu der Zweck eines grossen Immobilienportefeuilles. Ge werbsmässigkeit setzt voraus, dass neben dem Erstellen und Vermieten von Liegenschaften au ch Liegenschaftsverkäufe getätigt werden, woraus allfällige Gewinne wiederum in weiter e Immobilienprojekte investiert werden können. Daraus folgt auch, dass nicht die Grösse des Immob ilienportefeuilles und auch nicht das Erzielen hoher Mieteinnahmen und deren Reinvestitio n in neue Immobilien zur Annahme einer gewerbsmässigen Tätigkeit führt. Andernfalls würd e die Abgrenzung über die Grösse des Immobilienportefeuilles erfolgen, was in allen andere n Fällen nicht zielführend sein kann, ge- nügt es doch in einzelnen Konstellationen einen, oder nur wenige Verkäufe getätigt zu haben, um als Liegenschaftshändler qualifiziert zu werden. Das Transaktionsvolumen allein ist dem- nach nicht ausschlaggebend. Im Weiteren ist auch festzuha lten, dass Abrisse, Umbauten und die Realisation von Immobilienprojekten auch im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung möglich sind, solange die Immobilien nicht zum Verkauf stehen. Seite 13 Das von den Beschwerdeführern verwaltete Immobilienpo rtefeuille stellt aufgrund all dieser Erwägungen weiterhin Privatvermögen dar. Die Beantwortung der übrigen Fragen, wie die Festlegung der Höhe der Einbringungswerte der Liegenschaften in die Kollektivgesell- schaft und die damit verbundenen jährlichen Abschreibungen erübrigt sich damit. Im Hinblick auf eine allfällige Umstrukturierungsabsich t ist auch der Hinweis des Vertreters auf das Kreisschreiben der EStV (KS) Nr. 5 vo m 1. Juni 2004, Ziff. 3.2 u. 4.3.2.8 we- nig hilfreich. Demgemäss ist die steuerneutrale Übertra gung von Betrieben oder Teilbetreiben auf eine juristische Person und nicht die von Immobilienportefeuilles gemeint. c) Währendem es in anderen Fällen um die Bestreitung des Vorliegens aller Krite- rien geht, welche einen gewerbsmässigen Liegenschaftshänd ler ausmachen, ist in vorliegen- dem Fall genau das Gegenteil der Fall. Hierbei hand elt es sich jedoch um einen Einzelfall, der auf die übrigen Fälle, in denen es um gewerbsmässige L iegenschaftshändler, Wertschriften- händler um Kunst-, Wein-, oder Oldtimersammler geht, kein anderes Licht zu werfen vermag. An der bisherigen Rechtsprechung des Bundesgerichts ist damit einmal mehr festzuhalten. Insgesamt erweist sich die Beschwerde demnach als unbegründet und ist abzuweisen. 6. Entsprechend dem Ausgang des Verfahrens sind dem Be schwerdeführer die Verfah- renskosten in Höhe von Fr. 400.-- aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 DBG) und es ist ihm keine Par- teientschädigung zuzusprechen (Art. 144 Abs. 4 DBG). Seite 14 Demgemäss w i r d e r k a n n t : ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Beschwerdeführer haben Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 1‘000.-- (inkl. Ausla- gen von pauschal Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit de m bereits geleisteten Kosten- vorschuss verrechnet werden. 3. Der Antrag auf Ausrichtung einer Parteientschädigun g wird abgewiesen. 4. Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. der Beschwerdeführer (2), die Eidgenös- sische Steuerverwaltung, Bern (1) und die Steuerverwalt ung des Kantons Basel- Landschaft (3). Gegen diesen Entscheid wurde mit Schreiben vom 29. Sep tember 2016 beim Kantonsgericht Beschwerde erhoben.