<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2003.00084</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107349&amp;W10_KEY=4467144&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2003.00084</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.07.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Streitgegenstand (E. 1).<br/>Massgebliche Grundfläche i.S.v. § 259 Abs. 1 PBG bei der Ausnützungsberechnung: Aufgrund der bisherigen Rechtsprechung (E. 2a) zählen Verkehrsflächen in der Regel zur massgeblichen Grundfläche, unabhängig davon, ob die Verkehrsflächen der grundstücksinternen Erschliessung dienen oder nicht (E. 2b); Ausnützungsübertragungen über Zonengrenzen hinweg sind nur bei Arealüberbauungen, nicht aber bei der Regelbauweise zulässig (E. 2c).<br/>Unbegründete Rügen: Keine Verletzung von Ausstandsbestimmungen (E. 3a); keine Grenzabstandsverletzung (E. 3b); keine Überschreitung der gemäss BZO zulässigen Grundfläche (E. 3c).<br/>Gutheissung (E. 4); Nebenfolgen (E. 5).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSBERECHNUNG">AUSNÃTZUNGSBERECHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDFLÃCHE">GRUNDFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSFLÃCHE">VERKEHRSFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 259 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2003 Nr. 46</span><br/><span class="ungerade">RB 2003 Nr. 77</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1">I. Am 16. Juli 2002 erteilte der Gemeinderat U der Erbengemeinschaft A die baurechtliche Bewilligung zur Erstellung zweier DoppeleinfamilienhÃ¤user, eines Einfamilienhauses und einer Garagenbaute auf den GrundstÃ¼cken Kat.Nrn. 1â6, im Quartier R in U. Gleichentags erging eine Parzellierungsbewilligung (Mutation Nr. 15) womit die Parzellen (alt) Kat.Nrn. 8â12 neu in die sieben Parzellen Kat.Nrn 1â7 aufgeteilt und zudem eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung im Umfang von 196 m<sup>2</sup> vom GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 14 (S-Strasse) zu Gunsten der Bauparzellen Kat.Nrn. 1â7 bewilligt wurde. â Gegen die Baubewilligung liessen I und H, EigentÃ¼mer des nÃ¶rdlich angren­zenden GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 16, rechtzeitig an die Baurekurskommission II rekurrieren mit dem Antrag, die Baubewilligung sei aufzuheben.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">II. Die Baurekurskommission II hiess den Rekurs am 28. Januar 2003 gut und hob dementsprechend die angefochtene Baubewilligung vollumfÃ¤nglich sowie die Parzellierungs­bewilligung vom 16. Juli 2002 hinsichtlich der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung vom GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 14 auf die GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 1â6 auf. Sie erwog im Wesentlichen, die Baumasse des Vorhabens Ã¼bersteige das zulÃ¤ssige Mass, weshalb eine AusnÃ¼tzungs­Ã¼bertragung von der ebenfalls im Eigentum der Bauherrschaft stehenden Weg­par­zelle Kat.Nr. 14 im Umfang von 196 m<sup>2 </sup>GrundflÃ¤che vorgenommen werde. Grund­sÃ¤tzlich sei sowohl die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zwischen nicht benachbarten Grund­stÃ¼cken als auch eine solche von einer ausparzellierten ErschliessungsflÃ¤che zulÃ¤ssig. Nicht zur massgeblichen GrundflÃ¤che kÃ¶nnten hingegen Ã¶ffentliche, dem Gemeingebrauch ge­widmete Stras­sen­flÃ¤chen geschlagen werden. Dies sei nach der Praxis des Ver­wal­tungs­ge­richts bei VerkehrsflÃ¤chen, die auf Ã¼bergeordneten Festlegungen (VerkehrsplÃ¤nen, Quartier­plÃ¤­nen) beruhen und in der Folge in das Eigentum der Gemeinde Ã¼bergehen, stets der Fall. Ein all­zu strenges Abstellen auf die EigentumsverhÃ¤ltnisse wÃ¼rde jedoch in be­stimm­ten FÃ¤llen zu einer nicht anzustrebenden Ungleichbehandlung und einer un­er­wÃ¼nsch­ten erhÃ¶hten Baudichte fÃ¼hren. Je nachdem, ob ein Quartier durch die Ã¶ffentliche Hand geplant oder die Zufahrten vom GrundeigentÃ¼mer erstellt wÃ¼rden, mÃ¼sste unter­schied­lich Ã¼ber die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung von der Strassenparzelle auf die Ã¼brigen GrundstÃ¼cke ent­schieden werden, auch wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse identisch wÃ¤ren. Bei einer Privatstrasse, die aufgrund ihres Ausbaustandards und der durch sie er­schlossenen Wohn­einheiten einer Ã¶ffentlichen Quartierstrasse gleichzusetzen sei, kÃ¶nn­ten deshalb die Eigen­tumsverhÃ¤ltnisse nicht mehr ausschlaggebend sein. Hier sei auf die kon­kret vorliegenden VerhÃ¤ltnisse abzustellen. Die betroffene S-Strasse diene der Er­schlies­sung von 16 Wohneinheiten und habe gemÃ¤ss Zugangsnormalien die Funktion einer Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich zu erfÃ¼llen, auch wenn er den dafÃ¼r geltenden baulichen Anforderungen nicht durchgehend entspreche. Die ca. 120 m lange Strasse Ã¼bernehme damit klar nicht die Funk­tion einer internen Erschliessung, sondern diejenige einer Ã¶ffentlichen Quartierstrasse. Dass sie im Privateigentum stehe, Ã¤ndere nichts daran. Die S-Strasse stehe zudem in kei­nem Zusammenhang mit dem BaugrundstÃ¼ck und befinde sich auch mit seiner nÃ¤chs­ten Distanz mindestens 40 m von diesem entfernt. Unter diesen UmstÃ¤nden erscheine eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung von der S-Strasse auf das BaugrundstÃ¼ck als nicht zulÃ¤ssig. Mithin werde vorliegend die zulÃ¤ssige Baumasse um 213,686 m<sup>3</sup> Ã¼berschritten. Die Behebung dieses Mangels bedinge zwangslÃ¤ufig grÃ¶ssere Anpassungen des Bauprojekts, die nicht mehr mittels einer Nebenbestimmung angeordnet werden kÃ¶nnten. Die Baubewilligung sei daher aufzuheben. Die Rekurskommission prÃ¼fte sodann auch die weiteren Vorbringen der Rekurrenten betreffend eine Verletzung des vom Haus Nr. 5 gegenÃ¼ber ihrem GrundstÃ¼ck zu beachtenden Grenzabstandes und die ausnÃ¼tzungsmÃ¤ssige Anrechenbarkeit des GaragengebÃ¤udes, wÃ¼rdigte diese jedoch als unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">III. Mit Beschwerde vom 3. MÃ¤rz 2003 liessen die Mitglieder der Erbengemeinschaft A dem Verwaltungsgericht beantragen, der Rekursentscheid sei aufzuheben und die beiden GemeinderatsbeschlÃ¼sse vom 16. Juli 2002 betreffend Baubewilligung und Parzellierung seien vollstÃ¤ndig wieder herzustellen. Ferner wurde die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung beantragt. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Der Gemeinderat U liess am 24. MÃ¤rz 2003 erklÃ¤ren, die Beschwerde vollumfÃ¤nglich zu unterstÃ¼tzen. Die Baurekurskommission II beantragte am 3. April 2003 Abweisung der Beschwerde. Den nÃ¤mlichen Antrag liessen I und H am 7. April 2003 stellen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">1. Die BeschwerdefÃ¼hrenden wenden vorab ein, mit ihrem Rekurs hÃ¤tten die heutigen Beschwerdegegner lediglich die Baubewilligung angefochten, nicht aber die gleichentags ergangene Parzellierungsbewilligung, mit welcher im Grundsatz auch die AusnÃ¼tzungs­Ã¼bertragung bewilligt worden sei. Die Rekurskommission habe folglich das RÃ¼geprinzip missachtet, indem sie die Parzellierung als solche aufgehoben bzw. deren Ãnderung verlangt habe, ohne dass diese angefochten worden sei oder ein entsprechender Antrag vorgelegen habe. â Die Baurekurskommission II hat hierzu erwogen, die grundsÃ¤tzliche Erlaubnis zur AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung von der S-Strasse auf das BaugrundstÃ¼ck sei mit der Parzellierungsbewilligung erteilt worden. Auch in der Baubewilligung werde explizit auf den AusnÃ¼tzungstransfer Bezug genommen (Dispositiv-Ziffern 7 und 8). Die beiden Entscheide seien gemeinsam erÃ¶ffnet worden. Aufgrund dessen sei bei einer RÃ¼ge betreffend die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung von einer Anfechtung beider Entscheide auszugehen, auch wenn dies nicht ausdrÃ¼cklich erwÃ¤hnt worden sei. Eine gegenteilige Entscheidung wÃ¼rde auf Ã¼berspitzten Formalismus hinauslaufen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Ob bezÃ¼glich der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung eine separate Anfechtung der Parzellierungsbewilligung Ã¼berhaupt erforderlich war, kann offen bleiben. Die vorinstanzliche Feststellung, dass Bau- und Parzellierungsbewilligung gemeinsam erÃ¶ffnet worden seien, findet nÃ¤mlich in den Akten keine Grundlage. Vielmehr muss aus dem Mitteilungssatz der Parzellierungsbewilligung geschlossen werden, dass diese dem vormaligen Rekurrenten Ã¼berhaupt nicht formell erÃ¶ffnet wurde. Mithin ist die Parzellierungsbewilligung gegenÃ¼ber den Rekurrenten auch nicht in Rechtskraft erwachsen. Deren Anfechtung hÃ¤tte im vorangegangenen Rekursverfahren ohne weiteres nachgeholt werden kÃ¶nnen. Sodann steht angesichts des einreichten Rekurses ausser Zweifel, dass bezÃ¼glich der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung ein Anfechtungswille bestand. Dass die Rekurskommission diesen Punkt geprÃ¼ft hat, ist daher grundsÃ¤tzlich nicht zu beanstanden. Der Frage ist indessen nicht weiter nachzugehen, da der angefochtene Entscheid aufgrund der nachfolgenden ErwÃ¤gungen ohnehin aufzuheben ist. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">2. Materieller Streitpunkt bildet die Frage, ob die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung ab der Erschliessungsparzelle Kat.Nr. 14 gegen § 259 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) verstosse und das streitige Vorhaben daher nicht bewil­li­gungs­fÃ¤hig sei, weil es zu einer Ãbernutzung der BaugrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 1â6 fÃ¼hre.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">a) Laut § 259 Abs. 2 PBG in der ursprÃ¼nglichen Fassung vom 7. September 1975 fielen "FlÃ¤chen fÃ¼r oberirdische offene Anlagen, die fÃ¼r die ZugÃ¤nglichkeit notwendig oder fÃ¼r sonstige Verkehrsanlagen, die durch Baulinien gesichert werden kÃ¶nnen, vorgesehen sind", bei der Ermittlung der massgeblichen GrundflÃ¤che ausser Ansatz. Laut der revidierten Fassung vom 1. September 1991 fallen nur noch ausser Ansatz "WaldabstandsflÃ¤chen, soweit sie mehr als 15 m hinter der Waldabstandslinie liegen, Wald und offene GewÃ¤sser". Das Verwaltungsgericht hat die alte Fassung im Entscheid RB 1987 Nr. 75 (= BEZ 1987 Nr. 34) in der Weise ausgelegt, dass FlÃ¤chen, die allein der grundstÃ¼ckinternen Er­schlies­sung und nur den BenÃ¼tzern der betreffenden Baute, nicht aber einem weiteren Per­so­nen­kreis dienten, zu der fÃ¼r die AusnÃ¼tzungsberechnung massgebenden GrundflÃ¤che zÃ¤hl­ten. Mithin mussten jene VerkehrsflÃ¤chen abgezogen werden, die der Er­schliessung von DrittgrundstÃ¼cken bzw. einer weiteren All­gemeinheit dienten (RB 1990 Nr. 80; VGr, 8. MÃ¤rz 1991, VB 90/0191). Das hat im Einzelfall zu Abgrenzungsschwierig­keiten ge­fÃ¼hrt. Die Gesetzesrevision vom 1. September 1991 hatte zum Ziel, diese Probleme zu eli­minieren (Weisung des Regie­rungsrats zur Ãnderungsvorlage vom 11. Oktober 1989, ABl 1989/II, S. 1760). Verkehrs­flÃ¤chen mÃ¼ssen daher von der massgeblichen GrundflÃ¤che nicht mehr abgezogen wer­den (Pro­tokoll der vorberatenden Kantonsratskommission, Sit­zung vom 7. Juni 1990, S. 298; Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, N. 137). Im fÃ¼r die neue Fassung weg­leitenden Ent­scheid RB 1993 Nr. 45 ist das Verwaltungsgericht unter Hinweis auf die frÃ¼here Fassung von § 259 PBG und unter eingehender WÃ¼rdigung der Gesetzesmaterialien zum Schluss gekommen, VerkehrsflÃ¤chen â zum Mindesten solche, die nicht auf Ã¼ber­ge­ord­neten Festlegungen beruhen â, zÃ¤hlten unabhÃ¤ngig davon zur massgeblichen Grund­flÃ¤che, ob sie nur der grundstÃ¼ckinternen Erschliessung dienten oder nicht. Dem­ent­spre­chend hat das Gericht entschieden, dass servitutarisch zu Gunsten von Nach­bar­grund­stÃ¼cken gesicherte WegflÃ¤chen nicht von der massgebenden FlÃ¤che abzuziehen sind. An dieser Praxis hat das Verwaltungsgericht in einem Entscheid vom 10. Mai 1994 (VB 93/0202) festgehal­ten und erneut betont, dass angesichts der Gesetzesrevision vom 1. Sep­tember 1991 vom generellen Grundsatz des Nichtabzugs von VerkehrsflÃ¤chen auszugehen sei. Das Gericht kam in diesem Fall zum Schluss, dass ein auf dem BaugrundstÃ¼ck entlang der vorbeifÃ¼hrenden Ã¶ffentlichen Strasse zu erstellendes Trottoir von der massgeblichen Grund­flÃ¤che nicht in Abzug zu bringen sei. In WeiterfÃ¼hrung dieser Rechtsprechung ist das Verwaltungsgericht mit den Entscheiden RB 1995 Nr. 83 und 2000 Nr. 101 (= BEZ 2001 Nr. 5) zum Schluss gekommen, dass dies auch fÃ¼r die Anrechenbarkeit einer als ei­genes GrundstÃ¼ck ausgeschiedenen Zufahrtsstras­se gelte, welche sich im Miteigentum der AnstÃ¶sser befinde. Gleich hat das Verwaltungsgericht am 15. MÃ¤rz 1996 (VB.95.00163 + 164) entschieden, wo es um einen abparzellierten Zufahrtsweg mit servitutarisch ge­si­cher­ten Weg­rechten ging. Vorbehalten bleiben, wie gesagt, VerkehrsflÃ¤chen, die auf Ã¼bergeordneten Festlegungen beruhen (vgl. hierzu auch VGr, 24. Januar 1997, VB.95.00121; 24. August 2000, VB.2000.00164). Dazu zÃ¤hlen Verkehrs­flÃ¤chen, die ihre Grundlage in kommunalen (oder auch kantonalen) VerkehrsplÃ¤nen haben sowie Ver­kehrs­flÃ¤­chen, die in einem Quartierplan festge­legt werden. Solche Erschliessungsanlagen ge­hÃ¶­ren sodann von vornherein nicht zu den nutzungsplanerisch festgelegten Bauzonen; sie kÃ¶nnen schon von ihrer Funktion her nicht ausgenÃ¼tzt werden und damit auch nicht Teil der massgeblichen GrundflÃ¤che im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG bilden. Sie stehen grund­sÃ¤tzlich im Eigentum des Staates oder der politischen Gemeinden (§ 1 des Strassengesetzes vom 27. September 1981; LS 722.1). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Die S-Strasse (Kat. Nr. 3008) steht im Privateigentum der Bauherrschaft und beruht nicht auf einer Ã¼bergeordneten Planung. Es besteht auch kein Fuss- und Fahrweg­recht zu Gunsten der Ãffentlichkeit. Er dient der Erschliessung von 16 Wohneinheiten. Von der Erschliessungsfunktion her handelt es sich damit um eine Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich (Zufahrtsweg; vgl. § 5 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit dem Anhang der Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987). Die Rekurskommission hÃ¤lt dafÃ¼r, damit erfÃ¼lle die S-Strasse klar nicht mehr die Funktion einer internen Erschliessung, sondern diejenige einer Ã¶ffentlichen Quartierstrasse, welche nicht in die AusnÃ¼tzungsberechnung einbezogen werden dÃ¼rfe. Die Baurekurskommission II verfÃ¤llt damit wiederum auf die Ã¼berholte Rechtsprechung zur ursprÃ¼nglichen Fassung von § 259 Abs. 2 PBG, welche nur FlÃ¤chen, die allein der grundstÃ¼ckinternen Erschliessung und nur den BenÃ¼tzern der betreffenden Baute, nicht aber einem weiteren Per­sonenkreis dienten, zu der fÃ¼r die AusnÃ¼tzungsberechnung massgebenden GrundflÃ¤che zÃ¤hlten (RB 1990 Nr. 80; VGr, 8. MÃ¤rz 1991, VB 90/0191; RB 1987 Nr. 75 = BEZ 1987 Nr. 34). GemÃ¤ss der dargelegten gefestigten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zur aktuellen Fassung von § 259 Abs. 2 PBG gilt der Grundsatz des Nichtabzugs von VerkehrsflÃ¤chen indessen grundsÃ¤tzlich unabhÃ¤ngig davon, ob solche FlÃ¤chen lediglich der grundstÃ¼ckinternen Erschliessung dienen oder nicht. An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Ob dieser Grundsatz uneingeschrÃ¤nk­te Geltung hat, kann hier offen bleiben (vgl. Felix Huber, Die AusnÃ¼tzungszif­fer gemÃ¤ss PBG-Revision 1991, PBG aktuell 1/1995, S. 5, 10 f, insbes. S. 11 unten, der vorschlÃ¤gt, Verkehrs­flÃ¤chen dann als anrechenbar zu betrachten, wenn sie hÃ¶chstens dreissig Wohn­einheiten erschliessen). Im Entscheid RB 1995 Nr. 83 hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass eine (abparzellierte) Privatstrasse, die der Er­schliessung von zehn Wohneinheiten diene, zu der fÃ¼r die AusnÃ¼tzung massgeblichen GrundflÃ¤che zÃ¤hle. BezÃ¼glich der vorliegend 16 Wohneinheiten erschliessenden Wegparzelle prÃ¤sentiert sich die Situation jedenfalls nicht grundlegend anders, so dass im gleichen Sinn zu entscheiden ist. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">c) Die Rekurskommission hat die ZulÃ¤ssigkeit der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung sodann auch mit der BegrÃ¼ndung verneint, dass die S-Strasse mindestens 40 m vom BaugrundstÃ¼ck entfernt liege. Eine derartige AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung ist indessen nicht zu beanstan­den und ent­spricht der verwaltungsgerichtlichen Praxis zum neu formulierten § 259 Abs. 1 PBG (Fas­sung vom 1. September 1991). Mit der Ãnderung der genannten Be­stim­mung soll die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zwischen mehreren GrundstÃ¼cken erleichtert werden. Ins­besondere dÃ¼rfen heute auch GrundstÃ¼cke bzw. Teile von solchen mitgerechnet wer­den, die nicht unmittelbar an das BaugrundstÃ¼ck grenzen (RB 1997 Nr. 92; Wolf/Kull, Rz. 131 f.). Innerhalb der gleichen Zone sind AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen sogar Ã¼ber Ã¶ffent­liche Strassen hinweg zulÃ¤ssig (RB 1997 Nr. 91). VerpÃ¶nt ist einzig die Ãbertragung der AusnÃ¼tzung Ã¼ber Zonengrenzen hinweg (RB 1995 Nr. 82 = BEZ 1995 Nr. 31; RB 1997 Nr. 92). Eine solche liegt hier indessen nicht vor. Die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung kann auch nicht mit der BegrÃ¼ndung als unzulÃ¤ssig erklÃ¤rt werden, dass damit eine unerwÃ¼nsch­te AusnÃ¼tzungskonzentration entstehe. Jede AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung hat in einem bestimm­ten Bereich eine AusnÃ¼tzungskonzentration zur Folge.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Nach dem Gesagten ist die fragliche Erschliessungsparzelle somit bei der Ermittlung der fÃ¼r die AusnÃ¼tzungsbe­rechnung massgeblichen GrundstÃ¼ckflÃ¤che im bewilligten Umfang mitzuberÃ¼cksichtigen. Dies fÃ¼hrt zur Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">3. a) In formeller Hinsicht wurde im vorinstanzlichen Verfahren geltend gemacht, D und C hÃ¤tten vorliegend in ihrer Eigenschaft als GemeindeprÃ¤sident bzw. Baukommissionsmitglied in den Ausstand treten mÃ¼ssen, was jedoch aus dem Baubescheid nicht hervorgehe. â Mit der Vorinstanz ist hierzu auf die ProtokollauszÃ¼ge der Baukommission vom 10. Juli 2002 bzw. des Gemeinderats vom 16. Juli 2002 zu verweisen, die den Ausstand der betreffenden BehÃ¶rdenmitglieder bestÃ¤tigen. Aus der fehlenden Nennung der Mitwirkenden ist den Rekurrenten und heutigen Beschwerdegegnern somit kein Nachteil erwachsen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Im Weiteren hatten die heutigen Beschwerdegegner im Rekursverfahren eine Grenzabstandsverletzung durch das Haus Nr. 5 gerÃ¼gt. Bei den beiden DoppeleinfamilienhÃ¤usern Nrn. 1 â 4 werde der grosse Grundabstand auf der westlichen GebÃ¤udeseite angesetzt, wogegen beim Haus Nr. 5 auf dieser Seite der kleine Grundabstand bewilligt worden sei, obwohl die HÃ¤user in Grundriss und Nutzweise identisch seien. â Laut Art 26 Abs. 1 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde U vom 9. November 1995 (BZO) gilt der grosse Grundabstand vor der Hauptwohnseite, in der Regel vor der lÃ¤ngeren, am meisten nach SÃ¼den gerichteten GebÃ¤udeseite. Der kleine Grundabstand ist vor den Ã¼brigen GebÃ¤udesei­ten einzuhalten. In ZweifelsfÃ¤llen bestimmt der Gemeinderat die fÃ¼r den grossen Grundabstand massgebliche GebÃ¤udeseite (Abs. 2). Die BewilligungsbehÃ¶rde hat ihren Entscheid damit begrÃ¼ndet, in stÃ¤ndiger Praxis werde der grosse Grundabstand gegenÃ¼ber der lÃ¤ngeren Fassade analog zur Firstrichtung festgelegt. Dabei werde der BaukÃ¶rper und nicht die einzelne Wohneinheit beurteilt. Bei den DoppelhÃ¤usern sei die LÃ¤ngsfassade mit den Wohn­zimmern gegen SÃ¼dwesten ausgerichtet, beim Einfamilienhaus Nr. 5 sei die lÃ¤ngere Fassade dagegen Richtung SÃ¼dosten ausgerichtet und umfasse den Eingangsbereich sowie Wohn- und Esszimmer. Der Rekurskommission ist beizupflichten, dass sich die BewilligungsbehÃ¶rde damit im Rahmen ihres Ermessensspielraums bewegt. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">c) Im vorinstanzlichen Verfahren wurde schliesslich geltend gemacht, das GaragengebÃ¤ude Ã¼berschreite die gemÃ¤ss Art. 38 BZO zulÃ¤ssige GrundflÃ¤che. Nach dieser Bestimmung dÃ¼rfen Besondere GebÃ¤ude auf dem gleichen GrundstÃ¼ck insgesamt 40 m<sup>2</sup> Grund­flÃ¤che aufweisen, Ã¼ber 40 m<sup>2</sup> nur, sofern 5 % der ParzellenflÃ¤che nicht Ã¼berschritten werden (Abs. 1). Diese GebÃ¤ude sind an die Baumassenziffer nicht anrechenbar (Abs. 2). Die damaligen Rekurrenten verfochten, massgeblich fÃ¼r die Bestimmung der 5 % der ParzellenflÃ¤che sei auch bei mehrere Parzellen umfassenden Bauvorhaben nur die einzelne mit dem Besonderen GebÃ¤ude Ã¼berstellte Parzelle, vorliegend das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 1. DemgegenÃ¼ber legt die BewilligungsbehÃ¶rde den Begriff "einzelnes GrundstÃ¼ck" in durchaus vertretbarer Weise dahingehend aus, dass die gesamte von der Baueingabe erfasste FlÃ¤­che massgebend sei. Wie die Rekurskommission zutreffend ausfÃ¼hrt, bezweckt besagte Bestimmung eine Begrenzung des nicht fÃ¼r die Baumassenziffer anrechenbaren umbauten Raums in Form von Besonderen GebÃ¤uden und nicht eine Aufteilung der zulÃ¤ssigen Besonderen GebÃ¤ude in viele kleine Einheiten, was fÃ¼r eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung entsprechend jener der HauptgebÃ¤ude spricht. Der Einwand der damaligen Rekurrenten und heutigen Beschwerdegegner erweist sich somit als unbegrÃ¼ndet. Hingegen rÃ¤umt die Bewilligungs­behÃ¶rde ein, sie habe es versÃ¤umt, mittels Revers sicherzustellen, dass die an der Ge­samtflÃ¤che der Baueingabe gemessene 5 %-Grenze fÃ¼r besondere GebÃ¤ude nicht Ã¼berschrit­ten werde. Dieser Mangel ist mittels einer Nebenbestimmung zur Bau­be­willigung heilbar. Die BewilligungsbehÃ¶rde ist folglich anzuweisen, die entsprechende EinschrÃ¤nkung bezÃ¼glich der andern von der Baueingabe erfassten Parzellen mittels Revers zu sichern. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">4. Zusammenfassend ist die Beschwerde demnach gutzuheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 28. Januar 2003 ist aufzuheben und die BeschlÃ¼sse des Gemeinderats U vom 16. Juli 2002 betreffend Baubewilligung sowie Parzellierungs­be­willi­gung sind vollumfÃ¤nglich wieder herzustellen. Ãberdies ist der Gemeinderat U anzuweisen, bezÃ¼glich der Parzellen Kat.Nrn. 2â6 mittels Revers sicherzustellen, dass die fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude gemÃ¤ss Art. 38 Abs. 1 BZO geltende maximale GrundflÃ¤che von 5 % der GesamtflÃ¤che der Baueingabe nicht Ã¼berschritten wird. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">5. AusgangsgemÃ¤ss werden die Beschwerdegegner kostenpflichtig. Ãberdies haben sie die BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r deren Umtriebe im Rekurs- und Beschwerdeverfahren zu ent­schÃ¤digen; angemessen sind insgesamt Fr. 2'000.-.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"><a id="Text12"></a>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 28. Januar 2003 wird aufgehoben und die BeschlÃ¼sse des Gemeinderats U vom 16. Juli 2002 betreffend Baubewilligung und Parzellierungsbewilligung werden vollumfÃ¤nglich wieder hergestellt.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2"> Der Gemeinderat U wird angewiesen, bezÃ¼glich der Parzellen Kat.Nrn. 2â6 mittels Revers sicherzustellen, dass die fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude gemÃ¤ss Art. 38 Abs. 1 BZO geltende maximale GrundflÃ¤che von 5 % der GesamtflÃ¤che der Baueingabe nicht Ã¼berschritten wird.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'590.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">3. Die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdegegnern je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r die gesamten Kosten.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">4. Die Beschwerdegegnerschaft wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="MsoNormal"><span>5. ...</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>