<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00142</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216619&amp;W10_KEY=13013509&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00142</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 06.10.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Gemeinschaftswerk</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gemeinschaftswerk. § 222 ff. PBG. Mit dem Gemeinschaftswerk (§ 222 ff. PBG) hat der Gesetzgeber ein Instrument geschaffen, mit dem die Erstellung und Benützung von Gemeinschaftsanlagen gegen den Widerstand einzelner Grundeigentümer erzwungen werden kann. Voraussetzung für ein Gemeinschaftswerk ist, dass ein hinreichendes öffentliches Interesse daran besteht, welches die privaten Interessen der betroffenen Grundeigentümer überwiegt (E. 3.2). Vorliegend betrifft das geltend gemachte öffentliche Interesse an der Schaffung einer rückwärtigen Erschliessung nicht das Baugrundstück selber, sondern ein Drittgrundstück. Das Baugrundstück kann eine ausreichende Erschliessung unbestrittenermassen aus eigener Kraft bewerkstelligen. Ausserdem ist das (berechtigte) öffentliche Interesse an der Schaffung einer rückwärtigen Erschliessung für das Drittgrundstück nicht aktuell. Insgesamt vermag das öffentliche Interesse das entgegenstehende private Interesse des Bauherrn an einem beförderlichen Baubewilligungsverfahren nicht zu überwiegen. Somit sind die Voraussetzungen von § 222 PBG nicht erfüllt. Eine gemeinschaftliche Lösung im Sinn von § 222 ff. PBG darf im Übrigen nur soweit verlangt werden, als für die betreffende Aufgabe als solche eine gesetzliche Verpflichtung besteht. Dies trifft vorliegend weder auf das Baugrundstück noch auf das Drittgrundstück zu (E. 4.2). Das festgesetzte Gemeinschaftswerk ist aufzuheben, da es für die angestrebte Zielsetzung des Beschwerdegegners angesichts der konkreten Umstände nicht zur Verfügung steht (E. 5.1). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZVORNAHME">ERSATZVORNAHME</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG, RÃCKWÃRTIGE">ERSCHLIESSUNG, RÃCKWÃRTIGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINSCHAFTSWERK">GEMEINSCHAFTSWERK</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TEILQUARTIERPLAN">TEILQUARTIERPLAN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 147 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 222 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 223 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 224 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 236 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 240 Abs. III PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=31810" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00142</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">6. Oktober 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Maya Beeler.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText"> beide vertreten durch RA C,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat Hombrechtikon,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>E,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Gemeinschaftswerk</span></b><b>,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 7. Juli 2015 setzte der Gemeinderat Hombrechtikon das Gemeinschaftswerk gemÃ¤ss § 222 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Schaffung einer hinreichenden Erschliessung der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08 sowie 09 fest.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen von A und B gemeinsam erhobenen Rekurs vom 10. August 2015 wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 10. Februar 2016 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen liessen A und B am 14. MÃ¤rz 2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht fÃ¼hren mit dem Antrag, es seien der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts sowie der Beschluss des Gemeinderats Hombrechtikon vom 7. Juli 2015 aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Sachverhalt2">Mit Eingabe vom 31. MÃ¤rz 2016 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Hombrechtikon stellte am 20. April 2016 den Antrag, es sei die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrer; eventualiter sei "durch das Verwaltungsgericht eine LÃ¶sung zu beschliessen und auf eine RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz zu verzichten". Die Mitbeteiligten teilten mit Eingabe vom 20. April 2016 mit, auf Stellungnahmen im Beschwerdeverfahren zu verzichten.</p> <p class="Sachverhalt2">Mit Replik vom 14. Mai 2016 hielten die BeschwerdefÃ¼hrer an ihren AntrÃ¤gen fest. Am 29. Mai 2016 erfolgte eine Stellungnahme der Mitbeteiligten, wobei diese keine AntrÃ¤ge stellten. Der Gemeinderat Hombrechtikon verzichtete am 30. Mai 2016 auf die Erstattung einer Duplik. Am 20. Juni 2016 reichten die BeschwerdefÃ¼hrer eine letzte Stellungnahme zu den Akten.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer machen im Wesentlichen geltend, das Gemeinschaftswerk im Sinn von § 222 ff. PBG sei ein unzulÃ¤ssiges Mittel fÃ¼r die Erreichung der vorliegenden Erschliessungsziele. Das PBG sehe dafÃ¼r ein (Teil)quartierplanverfahren vor, welches unter Einhaltung von Vorschriften zur Verfahrenseinleitung sowie zu den Mitwirkungsrechten der beteiligten GrundeigentÃ¼mer durchgefÃ¼hrt werde. Die Festsetzung eines Gemeinschaftswerkes setze ein Ã¼berwiegendes baurechtlich relevantes Ã¶ffentliches Interesse am Gemeinschaftswerk und der diesbezÃ¼glichen Regelung der RechtsverhÃ¤ltnisse voraus. Es bestehe vorliegend kein Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse, die BeschwerdefÃ¼hrenden in ein Verfahren nach § 222 ff. PBG zu zwingen. Der Hinweis auf § 240 Abs. 3 PBG sei nur theoretisch richtig, aber im vorliegenden Fall deplatziert: Die Gemeinde habe es anlÃ¤sslich der Erteilung der Baubewilligung fÃ¼r die Ãberbauung H-Strasse (â¦) im Jahre 2001 versÃ¤umt, dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 eine hinreichende Zufahrt zu sichern. Es gehe nicht an, dass nun die Privaten dieses VersÃ¤umnis mit erheblichem finanziellem Aufwand "auslÃ¶ffeln" mÃ¼ssten.<span> </span>Auch die den Mitbeteiligten angeblich<span> </span>im Jahre 2014 verweigerten ParkplÃ¤tze rechtfertigten die Verfahrenseinleitung nicht, da ParkplÃ¤tze nicht zwingend auf dem GrundstÃ¼ck selber angeordnet sein mÃ¼ssten, sondern auch in nÃ¼tzlicher Entfernung davon liegen kÃ¶nnten. Ausserdem seien dem BeschwerdefÃ¼hrer 2 im Jahre 2011 zwei ParkplÃ¤tze anstandslos bewilligt worden. ZusÃ¤tzlicher Regelungsbedarf bestehe solange keiner, als nicht beabsichtigt sei, das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 neu zu Ã¼berbauen. Ausserdem seien die in § 224 PBG umschriebenen Voraussetzungen fÃ¼r einen Beteiligungszwang nicht gegeben. Die BeschwerdefÃ¼hrenden seien auf dieses Gemeinschaftswerk in keiner Weise angewiesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der Gemeinderat stellt sich auf den Standpunkt, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht unnÃ¶tig belastet wÃ¼rden. Der Ausbau der Wegparzelle Kat.-Nr. 02 stehe im Zusammenhang mit der Errichtung des Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 08. Die BeschwerdefÃ¼hrenden wÃ¼rden nicht zusÃ¤tzlich belastet, wenn gleichzeitig noch fÃ¼r zwei Parzellen eine rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung Ã¼ber die F-Strasse geschaffen werde.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 222 PBG kÃ¶nnen, wo ein Ã¶ffentliches Interesse entgegenstehende private Interessen Ã¼berwiegt, EigentÃ¼mer benachbarter GrundstÃ¼cke auch ausserhalb planungsrechtlicher Vorkehren durch VerfÃ¼gung des Gemeinderats gegenseitig fÃ¼r berechtigt und verpflichtet erklÃ¤rt werden, bestimmte Bauten, Anlagen, Ausstattungen und AusrÃ¼stungen gemeinsam zu erstellen, zu betreiben und zu unterhalten sowie hiefÃ¼r nÃ¶tigenfalls Vorleistungen zu erbringen (a) oder an bestehende derartige Werke gegen angemessene EntschÃ¤digung anzuschliessen (b). Liegt ein hinreichendes Ã¶ffentliches Interesse an einem Gemeinschaftswerk vor, setzt der Gemeinderat den EigentÃ¼mern eine angemessene Frist fÃ¼r den Abschluss einer Vereinbarung an (§ 223 Abs. 1 PBG). Diese Vereinbarung wiederum unterliegt der Genehmigung des Gemeinderats und ist als Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch anzumerken (Abs. 2 von § 223 PBG).<i> KÃ¶nnen sich die EigentÃ¼mer Ã¼ber die Ordnung der RechtsverhÃ¤ltnisse innert Frist nicht einigen</i>, so sind gemÃ¤ss § 224 Abs. 1 PBG baurechtliche Bewilligungen zu verweigern oder mit Nebenbestimmungen zu versehen, die das Ã¶ffentliche Interesse in anderer Weise hinreichend wahrnehmen. Unter den gleichen Voraussetzungen und sofern das Ã¶ffentliche Interesse mit Nebenbestimmungen zu einer baurechtlichen Bewilligung nicht hinreichend wahrgenommen werden kann oder eine Verweigerung unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig wÃ¤re, ist den Beteiligten ein Entwurf Ã¼ber die Regelung der RechtsverhÃ¤ltnisse vorzulegen. Einigen sich die Beteiligten innert zwei Monaten nicht, wird die erforderliche Ordnung durch VerfÃ¼gung festgesetzt und im Grundbuch angemerkt (§ 224 Abs. 2 PBG).</p> <p class="Erwgung2">§ 222 PBG soll eine Generalklausel darstellen, welche die Durchsetzung von GemeinschaftslÃ¶sungen auch dort erlaubt, wo das Gesetz sie nicht fÃ¼r einzelne Sachbereiche â wie bei ZugÃ¤ngen und FahrzeugabstellplÃ¤tzen â ausdrÃ¼cklich regelt. Allerdings erlaubt diese Bestimmung nicht, den GrundeigentÃ¼mern Ã¼ber die Verpflichtung zum gemeinschaftlichen Vorgehen hinaus Lasten zu Ã¼berbinden, die jeder fÃ¼r sich nicht ebenfalls zu tragen hÃ¤tte (vgl. VGr, 19. Dezember 1986, VB 39/1986 E. E.a in BEZ 1987 Nr. 6). Der Gesetzgeber hat primÃ¤r an Interessen des Wohn- und Umweltschutzes gedacht und fÃ¼hrt als Beispiele etwa LÃ¤rmschutzanlagen wie gemeinschaftliche FahrzeugabstellplÃ¤tze an. Solche seien nur wirkungsvoll, wenn sie am richtigen Ort in den richtigen Dimensionen erstellt werden. Damit solche Gemeinschaftsanlagen nicht am Widerstand einzelner GrundeigentÃ¼mer scheitern, mÃ¼sse es, wenn ein hinreichendes Ã¶ffentliches Interesse vorhanden sei, mÃ¶glich sein, selbst ausserhalb planungsrechtlicher Vorkehren (Quartierplan und Gestaltungsplan) die Erstellung und BenÃ¼tzung solcher Anlagen zu erzwingen (vgl. Antrag des Regierungsrats vom 5. Dezember 1973, ABl 1973 II S. 1854).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Zutreffend sind die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz, wonach der Gesetzgeber mit dem Gemeinschaftswerk ein Instrument geschaffen hat, mit dem die Erstellung und BenÃ¼tzung von Gemeinschaftsanlagen gegen den Widerstand einzelner GrundeigentÃ¼mer erzwungen werden kann. Ein Gemeinschaftswerk kÃ¶nnte daher grundsÃ¤tzlich auch in der Erstellung und BenÃ¼tzung einer Zufahrtsstrasse bestehen.</p> <p class="Erwgung2">Voraussetzung fÃ¼r ein Gemeinschaftswerk ist unbestrittenermassen, dass ein hinreichendes Ã¶ffentliches Interesse daran besteht, welches die privaten Interessen der betroffenen GrundeigentÃ¼mer Ã¼berwiegt. Der Vorinstanz ist darin beizupflichten, dass eine in tatsÃ¤chlicher und rechtlicher Hinsicht ausreichende Erschliessung eine der primÃ¤ren Voraussetzungen fÃ¼r die Ãberbaubarkeit eines GrundstÃ¼cks darstellt (§ 234 PBG). Ebenfalls zutreffend ist, dass es Aufgabe der Gemeinde ist, fÃ¼r die ausreichende Erschliessung der Bauzonen zu sorgen (vgl. §§ 90 ff. PBG). Dass es sich beim hier infrage stehenden Zufahrtsweg Kat.-Nr. 02 wohl nicht um ein zur Groberschliessung im Sinn von § 91 PBG gehÃ¶rendes Werk handelt, sondern als Zufahrt zu drei Parzellen deren Feinerschliessung dient, spielt im vorliegenden Zusammenhang keine massgebliche Rolle. Wie die Gemeinde geltend macht, sind Einzelausfahrten in Staatsstrassen wenn mÃ¶glich zu vermeiden und an Staatsstrassen liegende GrundstÃ¼ck rÃ¼ckwÃ¤rtig zu erschliessen (§ 240 Abs. 3 PBG). Ob eine direkte Ausfahrt in die Staatsstrasse vorliegend aus VerkehrssicherheitsgrÃ¼nden tatsÃ¤chlich ausser Betracht fiele, kann offenbleiben. Aktenkundig ist, dass der Kanton die Gemeinde im Rahmen eines Aufsichtsbeschwerdeverfahrens aufgefordert hat, dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 eine rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung zu verschaffen. Dies liegt nach den genannten ErschliessungsgrundsÃ¤tzen im Ã¶ffentlichen Interesse. Fraglich ist allerdings, ob dieses Ã¶ffentliche Interesse entgegenstehende private Interessen Ã¼berwiegt und damit als hinreichend im Sinn von § 223 Abs. 1 PBG zu qualifizieren ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Bei Vorliegen eines hinreichenden Ã¶ffentlichen Interessens setzt der Gemeinderat den betroffenen EigentÃ¼mern eine angemessene Frist fÃ¼r den Abschluss einer Vereinbarung (§ 223 Abs. 1 PBG). Eine solche liegt im vorliegenden Fall nicht vor und kommt offensichtlich auch nicht zustande. FÃ¼r diesen <i>Fall, nÃ¤mlich dass sich die EigentÃ¼mer nicht einigen kÃ¶nnen</i>, sieht das Gesetz in § 224 Abs. 1 zunÃ¤chst vor, dass die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern oder mit einer Nebenbestimmung zu versehen ist, sodass das betroffene Ã¶ffentliche Interesse in anderer Weise hinreichend wahrgenommen werden kann. Eine Regelung der RechtsverhÃ¤ltnisse durch die BehÃ¶rde soll nur erfolgen, wenn die Verweigerung der Baubewilligung unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig wÃ¤re (§ 224 Abs. 2 PBG). Bereits diese Regelung macht deutlich, dass das im Streit liegende Ã¶ffentliche Interesse in unmittelbarem Zusammenhang mit der nachgesuchten Baubewilligung stehen muss bzw. eine gesetzliche Verpflichtung des Bauherrn betreffen muss, deren NichterfÃ¼llung zur Verweigerung der Baubewilligung bzw. zur Statuierung entsprechender Auflagen fÃ¼hren kann. Die gesetzliche Regelung soll offensichtlich verhindern, dass ein Baubewilligungsverfahren blockiert wird. Ausserdem will sie sicherstellen, dass die Durchsetzung eines gewichtigen Ã¶ffentlichen Interessens mangels Bereitschaft einzelner GrundeigentÃ¼mer zur Kooperation scheitern kÃ¶nnte, weil die Verweigerung einer Baubewilligung lÃ¤ngerfristig vor dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit nicht standhalten kÃ¶nnte und die Statuierung einer Nebenbestimmung nicht infrage kommt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Der vorliegende Sachverhalt liegt anders. Das geltend gemachte Ã¶ffentliche Interesse an der Schaffung einer rÃ¼ckwÃ¤rtigen Erschliessung betrifft nicht das BaugrundstÃ¼ck selber, sondern ein DrittgrundstÃ¼ck. Die fehlende rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 bzw. die mangelnde erschliessungsrechtliche Situation benachbarter GrundstÃ¼cke kann dem bauwilligen EigentÃ¼mer von Kat.-Nr. 08 nicht entgegengehalten werden. Das BaugrundstÃ¼ck selber kann eine ausreichende Erschliessung unbestrittenermassen aus eigener Kraft bewerkstelligen, da der Zufahrtsweg Kat.-Nr. 02 im Eigentum des Bauherrn ist und die Verbreiterung der Wegparzelle ohnehin auf Kosten der LandflÃ¤che des BaugrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 08 erfolgen soll. Dass dadurch eine allenfalls kÃ¼nftig erforderliche rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 in irgendeiner Weise nachteilig prÃ¤judiziert wÃ¼rde, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. Ausserdem ist das (berechtigte) Ã¶ffentliche Interesse an der Schaffung einer rÃ¼ckwÃ¤rtigen Erschliessung fÃ¼r Kat.-Nr. 03 nicht aktuell. Das DrittgrundstÃ¼ck wird Ã¼ber die Staatsstrasse erschlossen. Damit wird den gesetzlichen Anforderungen von § 236 PBG ausreichend Rechnung getragen. Eine direkte Zufahrt zum Wohnhaus G-Strasse (â¦) ist nicht erforderlich. GemÃ¤ss § 4 Abs. 1 der Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) sind ZugÃ¤nge so nahe an die zu erschliessenden GrundstÃ¼cke heranzufÃ¼hren, dass ein wirksamer Einsatz der Ã¶ffentlichen Dienste mÃ¶glich ist. In den Technischen Anforderungen der Zugangsnormalien wird unter dem Titel "Erreichbarkeit" festgehalten, die erlaubte (nicht befahrbare) Distanz vom Zugang zum GebÃ¤udeeingang belaufe sich bei GebÃ¤uden ohne starke Personenbelegung und einer HÃ¶he unter 13 m auf hÃ¶chstens 80 m. Diese Voraussetzung ist vorliegend ohne weiteres erfÃ¼llt. Die gemÃ¤ss § 237 Abs. 1 PBG hinreichende ZugÃ¤nglichkeit setzt somit nicht voraus, dass eine fÃ¼r Fahrzeuge ausgebaute Zufahrt bis zu der infrage stehenden Baute oder Anlagen fÃ¼hren muss (RB 1995 Nr. 80). Ein Baugesuch fÃ¼r eine weitere bauliche Nutzung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 oder fÃ¼r die Erstellung von AbstellplÃ¤tzen auf der Parzelle liegt zurzeit nicht vor. Es besteht daher im jetzigen Zeitpunkt auch fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 keine (aktuelle) gesetzliche Verpflichtung, eine rÃ¼ckwÃ¤rtige Zufahrt zu erstellen. Eine bereits bestehende Ein- und Ausfahrt in die G-Strasse geniesst Bestandesschutz. Dass eine Verkehrssicherheitsproblematik vorliege, welche die Bestandesgarantie der GrundeigentÃ¼merschaft infrage stelle, wird nicht geltend gemacht und ist aus den Akten auch nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung2">Das geltend gemachte Ã¶ffentliche Interesse an einer rÃ¼ckwÃ¤rtigen Erschliessung der Parzelle Kat.-Nr. 03 vermag aus diesen GrÃ¼nden das entgegenstehende private Interesse des Bauherrn an einem befÃ¶rderlichen Baubewilligungsverfahren nicht zu Ã¼berwiegen. Somit sind die Voraussetzungen von § 222 PBG nicht erfÃ¼llt. Der BehÃ¶rde steht das Instrument des Gemeinschaftswerks nicht zur VerfÃ¼gung. Die gesetzliche Regelung des Gemeinschaftswerks verbrieft letztlich eine <i>Ersatzvornahme</i> durch den Gemeinderat (bzw. die Baudirektion) im Falle der fehlenden Einigung der privaten GrundeigentÃ¼mer hinsichtlich eines gemeinschaftlichen Vorgehens. Mit der Ersatzvornahme kÃ¶nnen keine neuen Pflichten begrÃ¼ndet werden, sondern sie dient lediglich der Durchsetzung bestehender gesetzlicher Verpflichtungen (vgl. Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A. ZÃ¼rich/St. Gallen 2016, N. 1472). Entsprechend hat das Verwaltungsgericht an anderer Stelle festgehalten, dass nur soweit eine gemeinschaftliche LÃ¶sung im Sinn von § 222 ff. PBG verlangt werden darf, als fÃ¼r die betreffende Aufgabe als solche eine gesetzliche Verpflichtung besteht (vgl. VGr, 19. Dezember 1986, VB 39/1986 in BEZ 1987 Nr. 6). Dies trifft vorliegend weder auf das BaugrundstÃ¼ck noch auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 zu.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Nach dem Gesagten geht es im vorliegenden Fall denn auch nicht darum, einer sÃ¤mtliche GrundstÃ¼cke und dabei insbesondere das BaugrundstÃ¼ck belastenden gesetzlichen Verpflichtung durch gemeinsames Vorgehen zum Durchbruch zu verhelfen, ohne ein Baubewilligungsverfahren zu blockieren. Vielmehr soll dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 eine rÃ¼ckwÃ¤rtige Zufahrt fÃ¼r weitere kÃ¼nftige Nutzungen verschafft und durch die Erstellung eines Wendeplatzes die F-Strasse normaliengerecht ausgebaut werden. Diese Zielsetzungen der Gemeinde sind mittels eines (Teil)Quartierplanverfahrens zu erreichen. Dieses hat zum Zweck, sÃ¤mtlichen GrundstÃ¼cken innerhalb des Quartierplangebiets eine den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Erschliessung zu verschaffen und sie an allenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen teilhaben zu lassen. Dabei sind die Erschliessungen und gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen so festzulegen, dass sie bei <i>vollstÃ¤ndiger Nutzung</i> der erfassten GrundstÃ¼cke genÃ¼gen (vgl. § 128 PBG). Im Rahmen eines Quartierplans kÃ¶nnen sÃ¤mtliche GrundstÃ¼cke in die (Erschliessungs)Planung einbezogen werden. Dies gilt auch fÃ¼r Parzellen, deren EigentÃ¼mer keinerlei Bauabsichten und daher weder ein persÃ¶nliches Interesse an einem Ausbau der Erschliessungsanlagen noch diesbezÃ¼gliche direkte gesetzliche Verpflichtungen haben.</p> <p class="Erwgung2">Der vorliegende Beschluss entspricht inhaltlich denn auch einem Teilquartierplan, welcher allerdings nicht in dem dafÃ¼r vom Gesetz vorgesehenen Verfahren zustande gekommen ist. Verzichtet wurde insbesondere auf das Einleitungsverfahren gemÃ¤ss §§ 147 ff. PBG. Dabei wurde den GrundeigentÃ¼mern die MÃ¶glichkeit genommen, sich gegen die Einleitung des Verfahrens zur Wehr zu setzen (vgl. § 148 Abs. 2 PBG). Ausserdem wurde der Ausbau des Wendeplatzes der F-Strasse vorgÃ¤ngig in einem separaten Verfahren bewilligt. Zum Gegenstand des angefochtenen Beschlusses gemacht wurde lediglich die Frage der Bereinigung der bestehenden RechtsverhÃ¤ltnisse und die damit verbundene Errichtung neuer Dienstbarkeiten.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Zusammenfassend erweisen sich die erhobenen RÃ¼gen als berechtigt und die Beschwerde ist gutzuheissen. Das festgesetzte Gemeinschaftswerk ist aufzuheben, da es fÃ¼r die angestrebten Zielsetzungen des Beschwerdegegners angesichts der konkreten UmstÃ¤nde nicht zur VerfÃ¼gung steht. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Dementsprechend ist die Kostenverteilung fÃ¼r das Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen, dass die Rekurskosten durch die nun unterliegenden Parteien, nÃ¤mlich durch den Beschwerdegegner zur HÃ¤lfte und durch die Mitbeteiligten je zu einem Viertel zu tragen sind, wobei die Mitbeteiligten untereinander solidarisch haften. Im selben VerhÃ¤ltnis haben der Beschwerdegegner und die Mitbeteiligten die BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Rekursverfahren zu entschÃ¤digen; als angemessen erscheint eine EntschÃ¤digung fÃ¼r die BemÃ¼hungen des anwaltlichen Vertreters von insgesamt Fr. 2'000.-.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem unterliegenden Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Da sich die Mitbeteiligten am Beschwerdeverfahren nicht nÃ¤her beteiligten, sind ihnen keine Kosten aufzuerlegen.</p> <p class="Erwgung2">Als unterliegende Partei ist der Beschwerdegegner schliesslich zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrern eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Auch fÃ¼r das Beschwerdeverfahren erscheint eine EntschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- als angemessen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Beschluss des Gemeinderats Hombrechtikon vom 7. Juli 2015 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 10. Februar 2016 werden aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kosten des Rekursverfahrens von insgesamt Fr. 5'210.- werden dem Beschwerdegegner zur HÃ¤lfte und den Mitbeteiligten solidarisch je zu ¼ auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrern fÃ¼r das Rekursverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- zu bezahlen, und die Mitbeteiligten werden je solidarisch verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrern eine solche von Fr. 500.- (insgesamt Fr. 1'000.-) zu bezahlen; zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 210.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'210.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrern eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>8. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>