<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00527</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209664&amp;W10_KEY=13013545&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00527</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.05.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Fassadengestaltung in Kernzone: Zulassung von Schiebeläden anstelle von Schlagläden. Nach dem Wortlaut der Bau- und Zonenordnung sind in der Kernzone als äussere Abschlüsse bei Fassaden nur Schlagläden zulässig. Die Baubewilligungsbehörde legt diese Bestimmung dahingehend aus, dass damit Rollläden und Lamellenstoren verhindert werden sollen. Horizontale Schiebeläden erachtet sie hingegen als zulässige Varianten zu Schlagläden. Diese Differenzierung beruht auf sachlich nachvollziehbaren Überlegungen. In ihrer optischen Wirkung unterscheiden sich die Schiebeläden nicht gross von Schlagläden. Der Unterschied liegt vor allem in der Schliesstechnik, indem Schlagläden um Scharniere geklappt werden, wogegen Schiebeläden horizontal entlang einer Aufhängeschiene verschoben werden. Im Material dagegen, das bei Fensterläden einen wesentlichen Einfluss auf das Erscheinungsbild einer Baute hat, unterscheiden sie sich nicht. Entscheidend ist, dass die hier in Frage stehenden Schiebeläden aus Holz sind. Mit der Wahl dieses altherkömmlichen Baumaterials für Läden, die in ihrer modernen Form auf heutige Wohnansprüche abgestimmt sind, wird anerkannter Bauweise entsprochen und Rücksicht auf die herkömmliche Bauweise im Weiler genommen (E. 6.2). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG">AUSLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEURTEILUNGSSPIELRAUM">BEURTEILUNGSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSSPIELRAUM">ERMESSENSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEAUTONOMIE">GEMEINDEAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOMMUNALES RECHT">KOMMUNALES RECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHIEBELÃDEN">SCHIEBELÃDEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHLAGLÃDEN">SCHLAGLÃDEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 238 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11460" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00527</p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00534</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">5. Mai 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Ersatzrichterin Katharina Sameli, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>1.<b> </b>Gemeinde Aeugst a.A.,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C AG, vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_8">,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_2_9">Rechtsanwalt,</a> <a id="Anonym_STRASSE_2_10"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_9">,</a> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_15">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_5_20"><b><span>1. </span></b><span>C AG,</span></a><span> vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_6_26">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>2. </span></b><span>Gemeinde Aeugst a.A., </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 13. Januar 2009 erteilte der Gemeinderat von Aeugst am Albis der C AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung von drei MehrfamilienhÃ¤usern mit gemeinsamer Tiefgarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse im Weiler F. Gleichzeitig erÃ¶ffnete der Gemeinderat die fÃ¼r das Bauvorhaben nÃ¶tige Bewilligung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 19. Mai 2008.</p> <p class="Urteilstext"><b>II.</b></p> <p class="Urteilstext">Gegen die kommunale Baubewilligung liess A, EigentÃ¼merin der im Osten und im Westen an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02 und 03, am 18. Februar 2009 Rekurs erheben.</p> <p class="Urteilstext">Nachdem die Baurekurskommission II am 2. Juni 2009 einen Kommissionsaugenschein durchgefÃ¼hrt hatte, liess die Rekurrentin mit Eingabe vom 9. Juni 2009 die RÃ¼gen mangelnder Baureife sowie ungenÃ¼gender rechtlicher Sicherung der Zufahrt zu den AbstellplÃ¤tzen im Freien und Container/Kompostieranlage fallen, hielt an den Ã¼brigen RÃ¼gen jedoch fest.</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 25. August 2009 hiess die Baurekurskommission II den Rekurs teilweise gut und ergÃ¤nzte den Beschluss des Gemeinderats Aeugst am Albis vom 13. Januar 2009 wie folgt:</p> <p class="MsoNormal"><span>"Die C AG wird aufgefordert, vor Baubeginn AbÃ¤nderungsplÃ¤ne betreffend die Garagenzufahrt, mit denen die Einhaltung des Grenzabstands nachgewiesen wird, einzureichen und bewilligen zu lassen."</span></p> <p class="MsoBlockText"> </p> <p class="MsoBlockText">"Die C AG wird aufgefordert, vor Baubeginn den Kernzonenvorschriften entsprechende FassadenplÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen."</p> <p class="MsoNormal"><b><span>III.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b>A. </b>Mit Beschwerde vom 28. September 2009 liess die C AG dem Verwaltungsgericht beantragen, Dispositiv-Ziff. I. des angefochtenen Entscheids insoweit aufzuheben, als damit die C AG aufgefordert wird, vor Baubeginn den Kernzonenvorschriften entsprechende FassadenplÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen. Mit weiteren AntrÃ¤gen wurde eine andere Regelung der von der Vorinstanz getroffenen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen verlangt.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerdeantwort vom 28. Oktober 2009 liess A die vollumfÃ¤ngliche Abweisung der BeschwerdeantrÃ¤ge beantragen. Die Baurekurskommission II beantragte am 28. Oktober 2009 Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde Aeugst am Albis als Mitbeteiligte verzichtete auf Mitbeantwortung.</p> <p class="Urteilstext"><b>B. </b>Die Gemeinde Aeugst am Albis erhob am 23. September 2009 Beschwerde mit dem Antrag, den angefochtenen Beschluss der Baurekurskommission II vom 25. August 2009 mit Bezug auf die verlangte Ãberarbeitung der FassadenplÃ¤ne und deren Anpassung an die Kernzonenbestimmungen aufzuheben und die Gemeindeautonomie in der Auslegung der Kernzonenvorschriften zu respektieren.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 29. Oktober 2009 liess die mitbeteiligte C AG Verzicht auf eine Mitbeantwortung der Beschwerde erklÃ¤ren. Mit Beschwerdeantwort vom 29. Oktober 2009 liess A vollumfÃ¤ngliche Abweisung der BeschwerdeantrÃ¤ge unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin beantragen. Die Baurekurskommission II beantragte am 30. Oktober 2009 Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen einen Entscheid der Baurekurskommission zustÃ¤ndig. Die private BeschwerdefÃ¼hrerin ist als EigentÃ¼merin der an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02 und 03 zur Beschwerde nach § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) legitimiert.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Gemeinde Aeugst am Albis, die durch den angefochtenen Entscheid in der Auslegung und Anwendung ihres eigenen kommunalen Rechts berÃ¼hrt ist, ist ebenfalls zur Beschwerde legitimiert (§ 21 lit. b VRG, § 338a Abs. 1 PBG; RB 2001 Nr. 10). Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b><b> </b></p> <p class="Erwgung1">Beide Beschwerden betreffen den gleichen Sachverhalt und auch die gleichen Rechtsfragen der Auslegung und Anwendung von kommunalen Kernzonenvorschriften und den Umfang des der Gemeinde dabei zustehenden Ermessensspielraums (RB 2001 Nr.10). Die Verfahren sind daher zu vereinigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung1">Der von der privaten BeschwerdefÃ¼hrerin beantragte Augenschein ist nicht erforderlich. Die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse sind aus den Akten, insbesondere den PlÃ¤nen und den von der Vorinstanz anlÃ¤sslich des Augenscheins aufgenommenen und auch von den Parteien eingereichten Fotografien klar ersichtlich (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 60 N 14; RB 1981 Nr. 2).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Bezug auf die â vor Verwaltungsgericht einzig noch streitige â Fassadengestaltung begrÃ¼ndete die Baurekurskommission ihren Entscheid im Wesentlichen damit, dass diese den Vorgaben der kommunalen Bau- und Zonenordnung nicht entspreche. Die Fenster seien zwar vorschriftsgemÃ¤ss hochrechteckig (Art. 6.4 BZO), doch werde die von Art. 6.1 BZO verlangte ortsÃ¼bliche herkÃ¶mmliche Bauweise nicht berÃ¼cksichtigt. Keine der umliegenden, wie das BaugrundstÃ¼ck zur Kernzone K2A gehÃ¶renden Bauten verfÃ¼gten Ã¼ber raumhohe Fenster oder ganze Fensterfronten. Vielmehr seien die GebÃ¤ude in der nÃ¤heren Umgebung mit traditionellen, kleineren Fenstern und beidseitig angebrachten SchlaglÃ¤den ausgestattet. Zwar bedeute das nicht, dass etwas grÃ¶ssere Fenster als jene bei den bestehenden Bauten nicht zulÃ¤ssig wÃ¤ren, zumal heutige WohnbedÃ¼rfnisse nach grÃ¶sseren Fenstern verlangten. Die Betrachtungsweise der Vorinstanz, welche zwischen Fassadenfenstern und nicht verdeckten, hinterliegenden Fensterscheiben unterscheide, sei jedoch stark beschÃ¶nigend. Fakt sei, dass gerade die gegen die rekurrentischen GrundstÃ¼cke gerichteten Ost- und Westfassaden zum grÃ¶ssten Teil aus verglaster FlÃ¤che bestehen. Dies als mit der Anforderung an die herkÃ¶mmliche und ortsÃ¼bliche Bauweise Ã¼bereinstimmend zu qualifizieren, gehe zu weit. Die Vorinstanz handle nicht mehr im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens, wenn sie die grossen FensterflÃ¤chen bewillige.</p> <p class="Urteilstext">Art. 6.4 BZO lasse bei Fenstern nur SchlaglÃ¤den als AbschlÃ¼sse zu, welche Formulierung keinen Anwendungs- oder Ermessensspielraum zulasse. HÃ¤tten mit dieser erst 1998 erlassenen Bestimmung nur Roll- und Lamellenstoren untersagt werden wollen, wÃ¤re die Bestimmung anders oder zumindest offener zu formulieren gewesen. GestÃ¼tzt auf die geltende Bau- und Zonenordnung seien die vorgesehenen SchiebelÃ¤den jedenfalls nicht bewilligungsfÃ¤hig.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung1">Der Weiler F, in dem das BaugrundstÃ¼ck liegt, ist kein geschÃ¼tzter Ortsteil von Ã¼berkommunaler Bedeutung und weist auch keine fÃ¶rmlich unter Schutz gestellten Objekte auf. Der Ortsteil ist jedoch gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Aeugst am Albis (BZO) der Kernzone K2A zugewiesen, wo hÃ¶here, Ã¼ber § 238 Abs. 1 PBG hinausgehende Gestaltungsanforderungen gelten. Nach Art. 3.1 BZO haben sich Neu- und Umbauten sowie die Umgebungsgestaltung in GrÃ¶sse, kubischer Gestaltung, Fassade, Material, Farbe sowie Firstrichtung, Dachform und Dachneigung, Mauern, GelÃ¤ndeverlauf und Bepflanzung dem herkÃ¶mmlichen Dorfbild anzupassen. Die Zielsetzung dieser Kernzonenvorschriften verlangt nicht eine Ãbernahme der herkÃ¶mmlichen baulichen Bau- und Ge-staltungselemente, sondern nur eine Anpassung.</p> <p class="Urteilstext">Art. 6 BZO regelt die Fassadengestaltung in den Kernzonen und lautet: </p> <p class="Urteilstext">"6.1 Die Gliederung, Aufteilung und Gestaltung der Fassade mit ihren Bestandteilen <br/> wie Fenstern, TÃ¼ren usw. berÃ¼cksichtigen die herkÃ¶mmliche, ortsÃ¼bliche Bauwei- se.</p> <p class="Urteilstext">6.2 Fassaden mit mehr als zwei in Erscheinung tretenden Geschossen mÃ¼ssen in der <br/> HÃ¶he eine Gliederung erfahren. </p> <p class="Urteilstext">6.3 Materialien, ihre OberflÃ¤chenbeschaffenheit und die Farbgebung haben sich ins <br/> Ortsbild anzupassen.</p> <p class="Urteilstext">6.4 Fenster haben die Form eines stehenden Rechtecks aufzuweisen und bezÃ¼glich <br/> GrÃ¶sse und Proportion in einem guten VerhÃ¤ltnis zur FassadenflÃ¤che zu stehen. <br/> Als Ã¤ussere AbschlÃ¼sse sind bei Fassaden nur SchlaglÃ¤den zulÃ¤ssig.</p> <p class="Urteilstext">6.5 Balkone und Terrassen sind, ausser in den Dachgeschossen nur auf der Traufseite <br/> zugelassen. Sie mÃ¼ssen als Nischen ausgebildet sein oder Laubenform nachweisen <br/> und dÃ¼rfen weder Ã¼ber den Dachvorsprung noch Ã¼ber die Giebelfassade herausra-<br/> gen."</p> <p class="Urteilstext">Diese Gestaltungsvorschriften, mit denen der kommunale Gesetzgeber nÃ¤her bestimmt, wie die Anpassung an das herkÃ¶mmliche Dorfbild zu verstehen ist, sind relativ offen formuliert. Die BerÃ¼cksichtigung herkÃ¶mmlicher ortsÃ¼blicher Bauweise heisst nicht, dass diese zu Ã¼bernehmen und nachzuahmen ist. Auch mit Gestaltungselementen moderner Architektur lÃ¤sst sich RÃ¼cksicht auf das bauliche Umfeld nehmen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung1">Bei der Auslegung und Anwendung dieser kommunalen Bauvorschriften und von § 238 Abs. 2 PBG steht der kommunalen BaubehÃ¶rde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Trotz umfassender Kognition (§ 20 VRG) hat sich deshalb die Baurekurskommission bei der ÃberprÃ¼fung eines Einordnungsentscheids der kommunalen BaubehÃ¶rde ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Beruht dieser auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden SachumstÃ¤nde, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen BehÃ¶rde setzen. Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche ErmessensausÃ¼bung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 19).</p> <p class="Urteilstext">Die private BeschwerdefÃ¼hrerin und die beschwerdefÃ¼hrende Gemeinde werfen der Vorinstanz vor, in diesen Ermessensspielraum der Gemeinde eingegriffen und damit rechtsverletzend entschieden zu haben. Dabei geht es um die GrÃ¶sse der Fenster und die FensterlÃ¤den.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die Vorinstanz anerkennt, dass die projektierten Fenster hochrechteckig sind, wie von Art. 6.4 BZO vorgeschrieben, hÃ¤lt diese jedoch fÃ¼r zu gross. Zwar sei der Weiler F nicht durch Jahrhunderte alte Bauten in entsprechender Ausstattung geprÃ¤gt, doch verfÃ¼ge keine der umliegenden Bauten Ã¼ber raumhohe Fenster oder ganze Fensterfronten. Vielmehr seien die GebÃ¤ude in der nÃ¤heren Umgebung mit traditionellen, kleineren Fenstern und beidseitig angebrachten SchlaglÃ¤den ausgestattet. Auch wenn heutige WohnbedÃ¼rfnisse grÃ¶ssere Fenster verlangten, so kÃ¶nnten die zum grÃ¶ssten Teil aus verglaster FlÃ¤che bestehenden Ost- und Westfassaden nicht mehr als mit der ortsÃ¼blichen Bauweise Ã¼bereinstimmend qualifiziert werden. Es fehle an der RÃ¼cksichtnahme auf das bauliche Umfeld.</p> <p class="Erwgung2">Entgegen der Feststellung im angefochtenen Entscheid trifft es jedoch nicht zu, dass die Ost- und Westfassaden zum grÃ¶ssten Teil aus verglaster FlÃ¤che bestehen wÃ¼rden. Die Ostfassaden weisen lediglich drei Fenster pro Geschoss auf, und die Verglasung des Treppenhauses ist mit einer Holzschalung Ã¼berlagert, die an die LÃ¼ftungsÃ¶ffnungen von traditionellen ÃkonomiegebÃ¤uden erinnert und die dahinter liegende Verglasung optisch verschwinden lÃ¤sst. Bei den Westfassaden sind die raumhohen Fenster und BalkontÃ¼ren nicht fassadenbÃ¼ndig angebracht, sondern liegen hinter den LaubengÃ¤ngen nachempfundenen und damit Art. 6.5 BZO beachtenden Balkonen. Wegen der an der Aussenseite der Balkone eingebauten SchiebelÃ¤den sind sie zudem von aussen nur zum Teil sichtbar.</p> <p class="Urteilstext">Wenn die Balkone durch raumhohe TÃ¼ren erschlossen werden, so ist es architektonisch konsequent und schafft ein einheitliches Erscheinungsbild, wenn auch die Fenster RaumhÃ¶he aufweisen. Die grossformatigen Fenster drÃ¤ngen sich zudem aus BelichtungsgrÃ¼nden auf und sind die Konsequenz der Vorschrift von Art. 6.5 BZO, wonach Balkone und Terrassen als Nischen ausgebildet oder Laubenform aufweisen mÃ¼ssen und weder Ã¼ber den Dachvorsprung noch Ã¼ber die Giebelfassade hinausragen dÃ¼rfen. Mit der Bewilligung der grosszÃ¼gigen Befensterung, die, jedenfalls verbunden mit den SchiebelÃ¤den, eine gestalterisch klare und stimmige LÃ¶sung ergibt, hat die kommunale BaubehÃ¶rde im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens entschieden. KÃ¶nnten allerdings, wie von der Vorinstanz entschieden, die SchiebelÃ¤den nicht erlaubt werden und mÃ¼ssten an deren Stelle SchlaglÃ¤den angebracht werden, so wÃ¤re das Erscheinungsbild der Fenster neu und anders zu beurteilen.</p> <p class="Urteilstext"><b>6.2.</b> Nach Auffassung der Vorinstanz lÃ¤sst die eindeutige Formulierung von Art. 6.4 BZO, wonach als Ã¤ussere AbschlÃ¼sse bei Fassaden nur SchlaglÃ¤den zulÃ¤ssig sind, der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde keinen Anwendungs- und Ermessensspielraum. Die Gemeinde dagegen, die mit dieser Bestimmung RolllÃ¤den oder Lamellenstoren verhindern wollte, erachtet die in letzter Zeit aufgekommenen horizontalen SchiebelÃ¤den als Variante zu SchlaglÃ¤den, die sie in durch die Akten dokumentierter konstanter Praxis bewilligt. Diese an sich zulÃ¤ssige differenzierende Auslegung von Art. 6.4 BZO beruht auf sachlich nachvollziehbaren Ãberlegungen.</p> <p class="Urteilstext">In ihrer optischen Wirkung unterscheiden sich die SchiebelÃ¤den nicht gross von SchlaglÃ¤den. Der Unterschied liegt vor allem in der Schliesstechnik, indem SchlaglÃ¤den um Scharniere geklappt werden, wogegen SchiebelÃ¤den horizontal entlang einer AufhÃ¤ngeschiene verschoben werden. Im Material dagegen, das bei FensterlÃ¤den einen wesentlichen Einfluss auf das Erscheinungsbild einer Baute hat (vgl. z.B. RB 1997 Nr. 74), unterscheiden sie sich nicht. Entscheidend ist, dass die hier infrage stehenden SchiebelÃ¤den aus Holz sind, wie aufgrund der PlÃ¤ne anzunehmen ist. Mit der Wahl dieses altherkÃ¶mmlichen Baumaterials fÃ¼r LÃ¤den, die in ihrer modernen Form auf heutige WohnansprÃ¼che abgestimmt sind, wird anerkannter Bauweise entsprochen und RÃ¼cksicht auf die herkÃ¶mmliche Bauweise im Weiler F genommen. So sind denn auch gemÃ¤ss der von der Gemeinde zu den Akten gegebenen Dokumentation in den beiden Ã¼berkommunal geschÃ¼tzten Ortskernen der Gemeinden G und H SchiebelÃ¤den bewilligt worden, und zwar auch von der in erster Linie zustÃ¤ndigen Baudirektion, welche diese SchiebelÃ¤den fÃ¼r mit der ortsÃ¼blichen Bauweise vereinbar hÃ¤lt. Entgegen der Behauptung der Beschwerdegegnerin verleihen die SchiebelÃ¤den den GebÃ¤uden keineswegs ein unruhiges Erscheinungsbild. Sie prÃ¤gen vielmehr die Fassaden durch klare Linien. Sie lassen sich nur horizontal auf der gleichen Linie verschieben, wogegen die SchlaglÃ¤den z.B. nur einseitig geschlossen oder nicht einmal ganz geschlossen werden kÃ¶nnen und damit eher Unruhe in eine Fassade zu bringen vermÃ¶gen. </p> <p class="Urteilstext">Die Bewilligung der projektierten SchiebelÃ¤den beruht daher auf einer sachlich vertretbaren Auslegung von Art. 6.4 BZO durch den Gemeinderat und ist auch in der Anwendung beim streitigen Bauvorhaben unter dem Gesichtspunkt der Einordnung nicht zu beanstanden. Der Entscheid der kommunalen BaubehÃ¶rde liegt noch im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens bei der Anwendung des kommunalen Rechts. Indem die Rekurskommission die SchiebelÃ¤den als unzulÃ¤ssig qualifizierte, hat sie in den Auslegungs- und Ermessensspielraum der Gemeinde in unzulÃ¤ssiger Weise eingegriffen.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerden sind daher gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid ist insoweit aufzuheben, als die damit angeordnete ErgÃ¤nzung des Beschlusses des Gemeinderats Aeugst am Albis vom 13. Januar 2009 aufzuheben ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung1">AusgangsgemÃ¤ss<b> </b>sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen. Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind mit RÃ¼cksicht auf die Anerkennung eines Projektmangels durch die BeschwerdefÃ¼hrerin (damalige Rekursgegnerin) zu 1/8 der BeschwerdefÃ¼hrerin und zu 7/8 der hauptsÃ¤chlich unterlegenen Beschwerdegegnerin (damalige Rekurrentin) aufzuerlegen.</p> <p class="Urteilstext">Sodann hat die Beschwerdegegnerin der privaten BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r beide Instanzen eine UmtriebsentschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- (MwSt. inbegriffen) zu bezahlen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>Die Beschwerdeverfahren Nrn. VB.2009.00527 und VB 2009.00534 werden vereinigt;</span></p> <p class="Einzug2"><span>und entscheidet:</span></p> <span><br/> </span> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden gutgeheissen. Dispositiv-Ziffer I des Entscheids der Baurekurskommission II vom 25. August 2009 wird insoweit aufgehoben, als damit der Beschluss des Gemeinderats Aeugst am Albis vom 13. Januar 2009 durch eine Nebenbestimmung ergÃ¤nzt wird, wonach die private BeschwerdefÃ¼hrerin vor Baubeginn entsprechende FassadenplÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen hat.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr.<a id="Text1"> 4'000.</a>--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt. Die Kosten des Rekursverfahrens werden zu 7/8 der Beschwerdegegnerin und zu je 1/16 der privaten BeschwerdefÃ¼hrerin und dem Gemeinderat Aeugst am Albis auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der privaten BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Beschwerde- und fÃ¼r das Rekursverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>