Spezialverwaltungsgericht Steuern 3-RV.2019.189 P 78 Urteil vom 25. Mai 2022 Besetzung Präsident Heuscher Richter Schatzmann Richter Biondo Gerichtsschreiberin Schaffner Rekurrent 1 A._____ Rekurrentin 2 B._____ beide vertreten durch Urs Vögele, Schützenhausstrasse 18, 5314 Kleindöttingen Gegenstand Einspracheentscheid des Steueramtes des Kantons Aargau, Sektion Grundstückschätzung, vom 1. Oktober 2019 betreffend Grundstückschätzungen 2014 - 2 - Das Gericht entnimmt den Akten: 1. A. ist Eigentümer des Grundstückes, Parzelle Nr. aaa in Q.. Darauf befinden sich die Gebäude Nr. bbb (Gebäude mit v erschiedenen Nutzungen) und Nr. ccc (Gewächshaus). Ebenfalls ist er Eigentümer der Parzelle Nr. hhh, welche in wirtschaftlicher Einheit mit der Parzelle Nr. aaa steht. 2. Mit Verfügung vom 15. März 2019 schätzte das Kantonale Steueramt (KStA), Sektion Grundstückschätzung (GS), die bisher (Verfügung des KStA GS vom 15. Mai 2006) nach landwirtschaftlichen Kriterien geschätzte Parzelle Nr. aaa (und da rin eingeschlossen Parzelle Nr. hhh) neu nach nicht landwirtschaftlichen Kriterien. Dabei wurde der Vermögenssteuerwert ab Steuerperiode 2014 auf CHF 708'200.00 festgesetzt. Als Schätzungs - grund wurde "Aufgabe der landw. Bewirtschaftung (Nutzungsänderung)" angegeben. 3. Gegen die Verfügung vom 15. März 2019 liessen A. und B. mit Schreiben vom 18. April 2019 Einsprache erheben mit dem Antrag: "1. Es sei die getroffene Schätzung aufzuheben und es sei nach landwirt - schaftlichen Normen einzuschätzen." 4. Am 23. Juli 2019 fand eine Einspracheverhandlung statt. 5. Mit Entscheid vom 1. Oktober 2019 wies das KStA GS die Einsprache ab. 6. Den Einspracheentscheid vom 1. Oktober 2019 (Zustellung am 9. Oktober 2019) hat A. mit Rekurs vom 28. Oktober 2019 (Postaufgabe am gleichen Tag) an das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Steuern (nachfolgend: Spezialverwaltungsgericht), weiterziehen lassen. Es werden folgende Anträge gestellt: "1) Rückweisung an die Vorinstanz mit d er Auflage, eine gesetzeskon - forme Schätzung zu liefern 2) Der gleichzeitig eingereichte Rekurs zu den Parzellen ddd [recte: eee] und fff [recte ggg] vom heutigen Tage ist integrierender Bestandteil von Antrag und Begründungen 3) UKF" - 3 - Auf die Begründung wird, soweit für die Entscheidung erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. 7. Das KStA beantragt die Abweisung des Rekurses. 8. A. hat eine Replik erstatten lassen. 9. Das Spezialverwaltungsgericht hat die Akten der Verfahren 3-RV.2019.187 und 3-RV.2019.188 betreffend Grundstückschätzungen 2014 beigezogen. - 4 - Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Der vorliegende Rekurs betrifft eine Einzelschätzung gültig ab der Steuer- periode 2014. Massgebend für die Beurteilung des Rekurses sind somit das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998 (StG) und die Verordnung über die Bewertung der Grundstücke vom 4. November 1985 (VBG). 2. Der Rekurrent ist Eigentümer der Parzellen Nr. aaa und Nr. hhh in Q.. Er betreibt einen Gemüsebaubetrieb. Die Parzellen sind mit dem Gewächshaus AGV Nr. ccc und dem Ökonomieteil AGV Nr. bbb bebaut. 3. 3.1. Mit Verfügung vom 13. März 2019 legte das KStA GS, für die Parzellen Nrn. aaa und hhh (Gebäudenummern bbb und ccc) folgende Werte fest: unüberbaut m2 Mietwert-Total Ertragswert steuerlicher Verkehrswert Steuerwert Normmietwert Eigenmietwert pro Jahr 26'880 28'750 256'000 359'375 357'639 443'518 306'800 401'400 Steuerwert ab Steuerperiode 2014 Total Fr. 708'200 Als Schätzungsgrund wurde "Aufgabe der landw. Bewirtschaftung (Nut - zungsänderung)" angegeben. 3.2. Mit Einsprache wurde geltend gemacht, die Schätzung von Gärtnereibe - trieben des produzierenden Gartenbaus habe nach landwirtschaftlichen Normen zu erfolgen. Das gelte auch für Grundstücke innerhalb der Bauzone, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörten. 3.3. Mit dem Einspracheentscheid wurde ausgeführt, die Parzelle Nr. aaa bilde eine wirtschaftliche Einheit mit der Parzelle Nr. hhh. Sie diene jedoch nicht wie verlangt der bodenabhängigen Produktion und sei daher nicht landwirt- schaftlich genutzt. Die bodenunabhängige Produktion führe zu einer Schät- zung zum Mittel aus Ertrags- und Verkehrswert. Die Rekurrenten hätten die bodenabhängige Gemüseproduktion schon länger aufgegeben. Mit der Umzonung der Parzellen Nr. aaa und Nr. hhh im Jahr 2014 in die "Arbeits- zone A" sei eine landwirtschaftliche Nutzung in diesem Gebiet definitiv aus- geschlossen worden. Das Gewäch shaus sei mit festen Fundamenten er - - 5 - stellt worden. Es würden keine Direktzahlungen mehr ausgerichtet. Die bo- denunabhängige Hors-Sol-Produktion sei mit der Zuweisung der Grundstü- cke zur Arbeitszone legalisiert worden. Mangels landwirtschaftlicher Nut - zung sei eine Ertragswertbesteuerung nicht mehr gerechtfertigt. 3.4. Mit Rekurs wird dargelegt, Gemüsebaubetriebe seien nach den Bestim - mungen des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Ok- tober 1991 (BGBB) landwirtschaftliche Gewerbe. Das gelte auch für Be - triebe innerhalb der Bauzonen. In § 51 Abs. 2 lit. a und b StG sei unabhän- gig davon, ob ein Grundstück innerhalb oder ausserhalb der Bauzone liege, sowie für landwirtschaftliches Geschäftsvermögen des Ei gentümers oder des Ehegatten die Ertragswertschätzung vorgesehen. Da der Betrieb schon länger bestehe, sei § 218 StG nicht eingehalten. Der Betrieb sei nach den "Normen des Jahres 1996 resp. 2004" bzw. nach den Eidgenössischen Schätzungsanleitungen zu schätzen. Die Landwirtschaft werde weiter be - trieben, weshalb ein unzutreffender Schätzungsgrund angegeben worden sei. Der Gärtnereibetrieb sei vom KStA zudem als landwirtschaftliches Ge- werbe anerkannt worden. Die Begründungen, "insbesondere der Hinweis auf § 8 VBG usw.", träfen nicht zu. Sie seien rechtswidrig und willkürlich. Der Gemüsebaubetrieb sei als Einheit zu schätzen. Der von der Aargaui - schen Gebäudeversicherung ermittelte Wert spiele keine Rolle. "Approxi - mativ, ohne jedes Detail genau aufgelistet z u haben, ergibt sich in etwa eine Steuerwertfestlegung betr. Foliengewächshaus mit Fr. 247'000.00 bis Fr. 250'000.00. Für das Lädeli und den Rüstraum einen solchen von ca. Fr. 73'500.00 und die für Plätze pauschal Fr. 10'000.00. Total Steuerwert Fr. 331'000.00." Der Steuerwert von CHF 708'000.00 wurde als nicht ge - setzeskonform eingestuft. Weiter wurde mit dem Rekursantrag 2 auf die Anträge und Begründungen in den Rekursverfahren 3. RV.2019.187 und 3-RV.2019.188 verwiesen. 3.5. In der Vernehmlassung wurde vom KStA GS ergänzt, auf den Parzellen Nrn. aaa und hhh habe schon länger keine bodenabhängige Produktion mehr stattgefunden. Dessen ungeachtet seien beide Grundstücke als Teil des Gemüsebaubetriebes nach landwirtschaftlichen Kriterien bewertet wor- den, da in der Hauptbetriebsstätte (Gärtnereiweg; Parzelle Nr. ggg) boden- abhängig produziert worden sei und damit eine landwirtschaftliche Nutzung vorgelegen habe. Im Unterschied zur aktuellen bundesgerichtlichen Recht- sprechung in Bezug auf die bodenabhängige Produktion (Bundegerichtsur- teil vom 4. Oktober 2013 [1C_561/2012]) sei im Rahmen der letzten allge- meinen Neuschätzung per 1. Januar 1999 massgeblich, "ob die Kulturen im Boden wurzeln oder nicht." Die Rekurrenten hätten die bodenabhängige Produktion im Jahr 2 009 aufgegeben und auf Hors -Sol-Produktion umge- stellt. Diese Produktionsweise sei jedoch nicht zonenkonform gewesen, weshalb bis zur Genehmigung des Gestaltungsplanes "XY" am 12. August - 6 - 2014 unsicher gewesen sei, ob die bodenunabhängige Produk tion weitergeführt werden könne. Aus diesem Grund habe das KStA GS mit der Schätzung nach nichtlandwirtschaftlichen Kriterien bis 2014 zugewar tet. Mit der Genehmigung des Gestaltungsplanes sei die bodenunabhän gige Produktion definitiv geworden, weshalb eine Änderun gsschätzung habe vorgenommen werden müssen. Die Ausführungen im Einspracheentscheid zur Einzonung der Parzellen Nrn. aaa und hhh in die Arbeitszone A seien zwar für das vorliegende Verfahren nicht von Belang, da beide Grundstücke bereits zuvor der Gewerbe zone zugehörig gewesen seien. Am Ergebnis der Schätzung 2014 ändere das jedoch nichts. 3.6. In der Replik wurde erläutert, gemäss dem Bundesgerichtsurteil vom 4. Ok- tober 2013 (2C_561/2012) seien in der Landwirtschaftszone liegende, bo- denunabhängige Bewirtsc haftungsformen zugelassen, wenn sie der Er - nährungsbasis des Landes dienten. Im Gestaltungsplan " XY" werde das Areal des Gemüsebaubetriebes als Fruchtfolgefläche bezeich net. Diese blieben auch bei fortdauernder bodenunabhängiger Produktion Fruchtfolgeflächen. Die Parzelle Nr. aaa diene in ihrer Gesamtheit landwirt- schaftlichen Zwecken und sei daher gemäss Schätzungsanleitung zum Er- tragswert zu bewerten. Der Betrieb der Rekurrenten stelle ein landwirt - schaftliches Gewerbe dar, weshalb auch die in der Bauzone liegende Par- zelle Nr. aaa mit Gebäuden landwirtschaftlich einzustufen seien. Die Hors- Sol-Produktion gelte als landwirtschaftliche Tätigkeit. 4. 4.1. Als Einzelschätzungsgrund wird eine "Nutzungsänderung" angegeben. An- statt wie zuvor nach landwirtschaftlic hen Kriterien wurde n die Parzelle n Nr. aaa und hhh neu nach nicht landwirtschaftlichen Kriterien geschätzt. In dem mit dem Rekurs von einer weiteren landwirtschaftlichen Bewirt - schaftung der Parzellen ausgegangen wird, wird das Vorliegen eines Ein - zelschätzungsgrundes bestritten. 4.2. 4.2.1. Das Verwaltungsgericht hat sich im VGE vom 21. August 2013 (WBE.2012.251) zur Systematik der Einzelschätzungen wie folgt geäussert: "2. 2.1. Ausserhalb der allgemeinen Neuschätzung nach § 218 Abs. 1 StG können die Eigenmietwe rte und Vermögenssteuerwerte nur geändert wer den, wenn Bestand, Nutzung oder Wert des Grundstückes wesentlich ändern oder wenn die Werte auf einer offensichtlich unrichtigen Schät zung oder - 7 - auf einer unrichtigen Rechtsanwendung beruhen (§ 218 Abs. 2 StG). Ein- zelschätzungen werden demnach einerseits bei wesentlichen Änderungen in Bezug auf den Bestand, die Nutzung oder den Wert eines Grundstücks (im folgenden Änderungsschätzung) und andererseits wegen Unrichtigkeit (offensichtliche Unrichtigkeit, unrichtige Rechtsanwendung; im Folgenden: Unrichtigkeitsschätzung) durchgeführt. 2.2. Änderungsschätzungen werden gemäss § 218 Abs. 2 StG nur dann durch- geführt, wenn sie wesentlich sind, d.h. sich die infrage stehende Änderung wesentlich auf den Wert des infrage stehenden Objekts auswirkt, konkret: infolge der Änderung bestimmte Schwellenwerte überschritten werden (vgl. dazu und zu den nach der Praxis des KStA massgebenden Schwel - lenwerten: PLÜSS, a.a.O., § 218 N 20 f.). Der Entscheid darüber, ob eine Änderungsschätzung durchzuführen ist, hängt von der ursprünglichen all - gemeinen Schätzung ab. Dementsprechend ist, wenn sich die Frage nach der Durchführung sowohl einer Änderungsschätzung als auch einer Un - richtigkeitsschätzung stellt, zunächst die Frage zu beantworten, ob letztere durchzuführen ist. Erweist sich nämlich das Begehren nach Durchführung einer Unrichtigkeitsschätzung als begründet, so wirkt sich dies notwendig auch auf die für die Beantwortung der Frage nach der Durchführung einer Änderungsschätzung anwendbaren Schwellenwerte aus (Die Unrichtig - keitsschätzung geht in diesem Sinne sachlogisch der Änderungsschät - zung vor). Daher ist hier zunächst zu prüfen, ob dem Begehren um Durch- führung einer Unrichtigkeitsschätzung hätte entsprochen werden müssen." 4.2.2. Zu den quantitativen Voraussetzungen einer Änderungsschätzung wurde im Urteil vom 10. Februar 2017 (WBE.2016.495) festgehalten: "6. 6.1. Eine Einzelschätzung wegen Bestandes -, Nutzungs- oder Wertänderung wird vorgenommen, wenn die Änderung wesentlich ist (§ 218 Abs. 2 StG). § 218 Abs. 2 StG enthält keine Definition der wesentlichen Änderung. Bei der Auslegung des Begriffs Wesentlichkeit ist zu berücksichtigen, dass die allgemeine Neuschätzung die Regel und die Einzelschätzung die Aus - nahme darstellt, die nur bei tiefgreifenden Änderungen zur Anwendung ge- langt (PLÜSS, a.a.O., § 218 N 20, mit Hinweisen). 6.2. Nach der Praxis des KStA gilt eine Änderung als wesentlich, wenn der Ei - genmietwert um 10% oder mehr über oder unter dem bisherigen Wert liegt. Weicht der Eigenmietwert um weniger als 10% vom bisherigen Wert ab, ist die Änderung trotzdem wesentlich, wenn sie mindestens Fr. 700.00 ausmacht. Beim Vermögenssteuerwert gilt eine Änderung als wesentlich, wenn die Abweichung vom bisherigen We rt 10% oder mehr beträgt. Bei der Berechnung dieser Prozentgrenzen entsprechen die bisherigen Werte 100%. Auch wenn sich nur einer der beiden Werte (Ei genmietwert oder Vermögenssteuerwert) wesentlich geändert hat, wer den bei der Einzel - schätzung gleichw ohl beide Werte überprüft und al lenfalls angepasst (PLÜSS, a.a.O., § 218 N 21, mit Hinweisen). Das Steuerrekursgericht und das Verwaltungsgericht – letzteres mit einer Präzisierung – haben in ihrer Rechtsprechung betreffend Wesentlichkeit einer Änderung die Grenze von mindestens 10% übernommen (Entscheid - 8 - des Steuerrekursgerichts [RGE] vom 24. April 2008, 3 -RV.2007.270; VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 4.1.). Nach der ver - waltungsgerichtlichen Rechtsprechung muss dieser Schwellenwert für das ganze infrage stehende Objekt gelten, da an sonsten eine Ungleich be- handlung von Liegenschaften mit nur einer Wohnung und grösseren Ob - jekten in Kauf genommen würde. Zudem ist, sofern eine frühere Fremd - vermietung nicht mehr vorliegt, nicht auf den E igenmietwert, sondern auf den Normmietwert abzustellen. Andernfalls würden methodisch nicht mit - einander vergleichbare Werte (der Ertrag aufgrund von Vermie tung und der gemäss § 24 Abs. 1 VBG i.V.m. An hang 17 Ziff. 2 red uzierte Eigen- mietwert) gleichbehandelt (VGE II/42 vom 17. März 2010, WBE.2009.294, Erw. 4.1.)." 4.2.3. Von einer offensichtlichen Unrichtigkeit nach § 218 Abs. 2 StG ist nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung dann auszugehen, wenn "der bei der letzten Schätzung ermittelte Eigenmi etwert und/oder Vermö - genssteuerwert um 15% oder mehr von dem Wert, wie er sich bei der Überprüfung ergibt, abweicht (vgl. MARTIN PLÜSS, a.a.O., § 218 N 23 mit zahlreichen Hinweisen). Zu einer Änderung der bisherigen Schätzung auf- grund offensichtlicher Unrichtigkeit der bisher bestehenden Schätzung ge- mäss § 218 Abs. 2 StG kommt es somit nur dann, wenn – unabhängig von allfällig bei der Überprüfung zutage tretenden Fehlern der ursprünglichen Schätzung – gegenüber der bisherigen Schätzung eine Abweichung vo n mindestens 15% resultiert. Die Unrichtigkeitsschätzung gemäss aargaui - schem Recht stellt damit einen besonderen Revisionsgrund dar, der (nur) bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen (Abweichung von min - destens 15%) eine Anpassung der bestehenden S chätzung gestützt auf eine Einzelschätzung vorsieht." 4.3. Das KStA GS hat die Einzelschätzung mit einer Nutz ungsänderung b e- gründet. Es wurde von einer "Aufgabe der landw. Bewirtschaftung" ausge- gangen. Damit wurde eine Änderungsschätzung vorgenommen (vgl. auch hinsichtlich Wirksamkeit der Schätzung § 218 Abs. 2 StG). 4.4. Die Rekurrenten sehen in dieser Begründung zu Unrecht einen "anmas - senden" bzw. "beleidigenden" Schätzungsgrund. Ebensowenig ist die Be - gründung für die Einzelschätzung "willkürlich". Das KStA GS ist entgegen der Auffassung der Rekurrenten nicht von einer Aufgabe ihrer Tätigkeit oder ihres Betriebes ausgegangen. Vielmehr wurde die unveränderte Fort- führung des Betriebes angenommen. Jedoch wurden die Schätzungs - grundlagen angepasst. Ob aufgrund des im Jahr 2014 in Kraft getretenen Gestaltungsplanes " XY" zu Recht nicht mehr eine Schätzung nach landwirtschaftlichen Kriterien vorzunehmen war, ist nachfolgend zu prüfen. - 9 - 5. 5.1. 5.1.1. Nach § 51 Abs. 2 StG (dieser entspricht dem § 39 Abs. 2 des Steuergeset- zes vom 13. Dezember 1983 [aStG]) werden landwirtschaftliche Grundstü- cke, die ausserhalb der Bauzone liegen oder die zum landwirtschaftlichen Geschäftsvermögen des Eigentümers oder der Eigentümerin bzw. des an- deren Eheteils gehören, zum Ertragswert besteuert . Als landwirtschaftlich genutzt gilt ein Grundstück, wenn es der landwirtschaftlichen, bodenabhän- gigen Produktion sowie Betrieben des produzierenden Gartenbaus dient (§ 8 Abs. 1 VBG). Als landwirtschaftlich genutzt gelten insbesondere Grundstücke des Gem üsebaus, Obst - und Beerenproduktionsbetriebe, Rebbetriebe, Sömmerungsbetriebe, Topfpflanzenbetriebe, Schnittblumen- betriebe und Baumschulen, nicht jedoch solche von Hobbybetrieben, Ge - flügelfarmen, Mastbetrieben und Reitpferdestallungen ohne ausreichende eigene Futtermittelproduktion sowie Grundstücke, welche der reinen Selbstversorgung dienen (§ 8 Abs. 2 VBG). Wohnräume von Gebäuden gelten insoweit als landwirtschaftlich genutzt, als sie unmittelbar dem land- wirtschaftlichen Voll- und Zuerwerbsbetrieb dienen (§ 8 Abs. 3 VBG). Bei Wohngebäuden von Nebenerwerbsbetrieben mit weniger als drei Hektaren Fläche liegt keine landwirtschaftliche Nutzung im Sinne von § 39 Abs. 2 aStG vor (§ 8 Abs. 4 VBG). Die Qualifikation über die landwirtschaftliche Nutzung eines Grundstückes besagt nichts über dessen Zugehörigkeit zum Geschäftsvermögen oder zum Privatver mögen des Eigentümers (§ 8 Abs. 5 VBG). 5.1.2. Das Verwaltungsgericht hat s ich in seinem Entscheid vom 22. Februar 2012 (WBE.2010.351) zum Begriff der landwirtschaftli chen Nutzung wie folgt geäussert: "2.3. 2.3.1. Das Steuergesetz verwendet zwar in § 51 (und in § 23) StG den Begriff des landwirtschaftlich genutzten Grundstücks, definiert diesen aber nicht. § 8 VBG definiert in Abs. 1 und 2, welche Grundstücke als landwirtschaft- lich genutzt gelten. Danach gilt ein Grundstück als landwirtschaftlich ge - nutzt, wenn es der landwirtschaftlichen, bodenabhängigen Produktion so- wie Betrieben des produzierenden Gartenbaus dient (vgl. Bei spiele in § 8 Abs. 2 VBG). Grundstüc ke, welche der reinen Selbstversorgung die - nen, gelten nicht als landwirtschaftlich genutzt (§ 8 Abs. 2 VBG in fine). 2.3.2. Wenn die Besteuerung zum Ertragswert nach dem Wortlaut von § 23 Abs. 1 lit. a StG auf 'landwirtschaftlich genutzte Grundstücke' beschränkt blei- ben soll, stimmt dies mit der Zwecksetzung von § 51 Abs. 2 StG überein: Tatsächlich landwirtschaftlich genutztes Land soll mittels eines niedrigen Steuerwerts im Hinblick auf die landwirtschaftliche Nutzung wirtschaftlich 'billig' gehalten werden; und zwar nicht nur für den Selbstbewirtschafter, - 10 - sondern auch für den Fall einer Verpachtung: Der niedrige Steuerwert er - möglicht die Ansetzung eines niedrigen Pachtzinses, was wiederum die Wahrscheinlichkeit erhöht, dass ein Grundstück auch weiterhin für die Ur- produktion verwendet wird. Diese Zielsetzung tritt dann in den Hintergrund, wenn nach einer Betriebs- aufgabe die landwirtschaftliche Nutzung aufhört und das bisherige Ge - schäftsvermögen als Bauland oder (ausserhalb des Baugebietes) in ähnli- cher, nicht mehr landwirtschaftlich gebundener Weise verwendet wird. Deshalb ist die Besteuerung zum Ertragswert stets, auch im Falle eines Steueraufschubs im Sinne von § 23 Abs. 1 StG, von der weiteren tatsäch- lichen (aktuellen) landwirtschaftlichen Nutzung abhängig (VGE II/173 vom 21. Dezember 1994 [BE.1993.00107], S. 9). 2.3.3. Aus der dargelegten Rechtsprechung ergibt sich, dass dann, wenn ein Ei- gentümer seine selbstständige Erwerbstätigkeit als Landwirt aufgibt und er Land verpachtet, das auf diesem Weg weiterhin tatsächlich landwirtschaft- lich genutzt wird, dieses Land auch weiter zum Ertragswert zu besteuern ist. Für jenes Land, das er nicht verpachtet, greift hingegen - und zwar unabhängig davon, ob es aus dem Geschäftsvermögen ausscheidet oder aufgrund einer entsprechenden Erklärung des Eigentümers in seinem Ge- schäftsvermögen verbleibt (§ 23 Abs. 1 StG) - nicht mehr länger die Be - steuerung zum Ertragswert, da das Land, selbst wenn der Eigentümer es weiterhin als Selbstversorger oder hobbymässi g 'landwirtschaftlich' nutzt, keinem haupt- oder nebenberuflich geführten landwirtschaftlichen Betrieb mehr dient (vgl. auch BARBARA SRAME K, in: Kommentar StG, a.a.O., § 51 N 20). Die Ertragswertbesteuerung eigenen, nicht verpachteten Lan - des setzt das For tdauern einer, wenn auch gegebenenfalls stark einge - schränkten, selbstständigen Erwerbstätigkeit als Landwirt auf diesem Land voraus." 5.2. Das Bundesgericht hat im Urteil vom 20. August 2020 (2C_858/2019) die landwirtschaftlich genutzten Grundstücke betreffend Grundstückschätzung wie folgt definiert: "2. 2.1. Streitig und zu prüfen ist die vermögenssteuerrechtliche Qualifikation des Grundstücks Nr. 2. Wird die Parzelle als landwirtschaftlich genutztes Grundstück (Art. 14 Abs. 2 Satz 1 StHG) bzw. als landw irtschaftlich ge- nutzte Liegenschaft (§ 51 Abs. 2 des Steuergesetzes [des Kantons Aar - gau] vom 15. Dezember 1998 [StG/AG; SAR 651.100]) gewürdigt, so ist sie für die Zwecke der Vermögenssteuer mit dem Ertragswert zu erfassen (Art. 14 Abs. 2 Satz 1 StHG; Ur teil 2C_1155/2014 vom 1. Februar 2016 E. 3.5). Das kantonale Recht kann bestimmen, dass der Verkehrswert mit- zuberücksichtigen sei (Art. 14 Abs. 2 Satz 2 StHG). Der Kanton Aargau hat dieses 'Wahlrecht' (so Urteil 2C_873/2011 vom 22. Oktober 2012 E. 1.2) nicht ergriffen und knüpft ausschliesslich an den Ertragswert an (§ 51 Abs. 2 Satz 2 StG/AG). Andere als landwirtschaftlich genutzte Grundstü - cke sind anhand des Verkehrswerts zu bewerten (Art. 14 Abs. 1 StHG), was nach dem Recht des Kantons Aargau bedeutet, dass das arithmeti - sche Mittel zwischen Verkehrswert und Ertragswert massgebend ist (§ 51 Abs. 4 StG/AG). - 11 - 2.2. 2.2.1. Massgebend ist damit, ob das streitbetroffene Grundstück 'landwirt- schaftlich genutzt' ist. Dabei handelt es sich um einen unbestimmten Be- griff des eidgenössischen Rechts (Art. 14 Abs. 2 StHG). Im Bereich der Einkommenssteuer ist die Rede von den 'land - und forstwirtschaftlichen Grundstücken' (Art. 18 Abs. 4 DBG; Art. 8 Abs. 1, Art. 12 Abs. 1 bzw. Abs. 3 lit. d StHG). Bundesgerichtlicher Praxis zufolge gilt ein Grundstück (nur) als land- und/oder forstwirtschaftlich im Sinne dieser letzteren Best - immungen, falls und soweit die Anforderungen von Art. 2 des Bundesge - setzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) erfüllt sind (BGE 138 II 32 E. 2.2.1 S. 36 f.; Urteile 2C_1055/2019 vom 26. Juni 2020 E. 2.1; 2C_467/2019 vom 24. Januar 2020 E. 4.1). 2.2.2. Im Bereich der Vermögenssteuer herrscht eine leicht abweichende Begriff- lichkeit ('land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück' statt 'land- und forstwirtschaftliches Grundstück'). Land - und/oder wirtschaftlich genutzte Grundstücke werden für die Zwecke der Vermögenssteuer grundsätzlich mit dem Ertragswert erfasst (vorne E. 2.1). Das Bundesgericht hat u n- längst in einem Fall zum Kanton Graubünden erkannt, es liege nahe, (auch) Art. 14 Abs. 2 StHG dahingehend auszulegen, dass lediglich Grundstücke darunterfallen, die den Anforderungen von Art. 2 BGBB ge - nügen. Die Frage könne aber offenbleiben, da Art. 14 Abs. 2 StHG es den Kantonen und Gemeinden jedenfalls nicht verbiete, die privilegierte Ver - mögensbesteuerung auf Grundstücke im Sinne von Art. 2 BGBB zu be - schränken (Urteil 2C_1094/2018 vom 9. Dezember 2019 E. 2.4). 2.2.3. Der hier interessierende Kanton Aargau hat Art. 14 Abs. 2 Satz 1 StHG in § 51 Abs. 2 StG/AG überführt (vorne E. 2.1). Danach sind nur jene land - wirtschaftlich genutzten Grundstücke mit dem Ertragswert zu erfassen, die: - entweder ausserhalb der Bauzone liegen (lit. a) - oder die zum landwirtschaftlichen Geschäftsvermögen der Eigentümerin oder des Eigentümers bzw. des andern Eheteils gehören (lit. b). Im Anschluss daran geht aus § 8 Abs. 1 der Verordnung (des Kantons Aargau) vom 4. November 1985 über die Bewertung der Grundstücke (VBG/AG; SAR 651.212) hervor, dass ein Grundstück 'landwirtschaftlich genutzt' sei, wenn es der landwirtschaftlichen, bodenabhängigen Produk - tion sowie Betrieben des produzierenden Gartenbaus diene. Wohnräume gelten als landwirtschaftlich genutzt, wenn und soweit sie 'unmittelbar dem landwirtschaftlichen Voll - und Zuerwerbsbetrieb dienen' (§ 8 Abs. 3 VBG/AG). Die Vorinstanz hat die Frage aufgeworfen, ob § 51 Abs. 2 StG/AG mit Art. 14 Abs. 2 StHG vereinbar sei. Dies kann hier offenbleiben, da die von den Besc hwerdeführern beantragte Besteuerung schon mit dem harmonisierten Steuerrecht nicht vereinbar ist." 5.3. Soweit sich die Rekurrenten auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur Auslegung des (Bundesgerichtsurteil vom 2. Dezember 2011 [2C_11/ 2011] = BGE 138 II 32) berufen, lässt sich für den vorliegenden Sachver - halt, wo es einzig um die steuerliche Bewertung von Grundstücken geht, nichts ableiten. Im Bundesgerichtsurteil vom 2. Dezember 2011 wurde der - 12 - mit Art. 8 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) und Art. 18 Abs. 4 des Bundesgesetzes über di e direkte Bundes steuer vom 14. Dezember 1990 (DBG) übereinstimmende § 27 Abs. 4 StG ausgelegt. Dafür wurde im Sinne einer einheitlichen Auslegung auf die Bedeutung des Begriffs "landwirtschaftliches Grundstück" in weiteren, etwa zeitgleich er - lassenen Gesetzen (StHG, BGBB und Landwirtschaftsgesetz) abgestellt. Im in Erw. 5.2. zitierten Bundesgerichtsurteil vom 20. August 2020 (2C_858/2019) wurde gerade auf die Abweichung des Begriffs des "land - wirtschaftlichen Grundstückes" und des Begriffs des "land - und forstwirt- schaftlich genutzten Grundstückes" zu Schätzungszwecken verwiesen. Gleichzeitig wurde im genannten Urteil des Bundesgerichtes auf das Bun- degerichtsurteil vom 15. Dezember 2010 (2C_539/2010) Bezug genom - men. Es wurde ausgeführt: "Eine solche Begriffsbestimmung ["landwirtschaftliches Grundstück"] kann sich nicht darauf beschränken, nur den steuerrechtlichen Belangen Rech- nung zu tragen. Vielmehr hat sie namentlich auch folgende Gesetze (ins - besondere deren Zielsetzungen sowie Interessenabwägungen) zu berück- sichtigen: Das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Ok- tober 1991 (BGBB, SR 211.412.11), das Bundesgesetz über die Raumpla- nung vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) und das Bundesgesetz über die Landwirtschaft vom 29. April 1998 (LWG, SR 910.1)." Zur Bewertung von "landwirtschaftlichen Grundstücken" wurde in Erw. 3 ausgeführt, dass landwirtschaftlich genutzt e Grundstücke gemäss § 51 Abs. 2 StG zum Ertragswert besteuert werden, wenn sie ausserhalb der Bauzone liegen oder zum landwirtschaftlichen Geschäftsvermögen der Steuerpflichtigen gehören. Daraus folge umgekehrt, dass landwirtschaftlich genutzte Grundstücke in einer Bauzone, die nicht zu einem landwirtschaft- lichen Betrieb gehören, verkehrswertorientiert besteuert werden. 6. 6.1. Die Parzellen Nrn. aaa und hhh befanden sich im Jahr 2014 unzweifelhaft in der Bauzone. Insofern fehlt es für eine Ertragswertschätzun g an einer Voraussetzung. Deshalb ist weiter zu prüfen, ob die Verbindung zum in der Landwirtschaftszone gelegenen Betrieb (Parzellen Nr. jjj und Nr. ggg [3-RV.2019.187]) eine Ertragswertschätzung zu rechtfertigen vermag. 6.2. Die Parzellen Nrn. jjj und ggg lagen im Jahr 2014 in der Landwirtschafts - zone, was für eine Ertragswertschätzung spricht. Zu prüfen ist daher, ob diese auch landwirtschaftlich genutzt wurden. - 13 - 6.3. Das Bundesgericht hat in seinem Urteil vom 4. Oktober 2013 (1C_561/2012) in raumplanerischer Hinsicht ausgeführt: "2.4.3. Mit der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes vom 20. März 1998 ist der Begriff der Landwirtschaftszone erweitert worden (Art. 16 RPG; in Kraft seit 1. September 2000). Mit dieser Änderung verbunden ist die Abkehr von einem reinen 'Produktionsmodell', gemäss welchem die bodenabhängige Produktionsweise das Hauptcharakteristikum der landwirtschaftlichen Nut- zung darstellte, in Richtung eines 'Produktemodells', wonach in der Land- wirtschaftszone grundsätzlich auch bodenunabhängige Bewirtschaftungs- formen zugelassen sind, die der langfristigen Sicherung der Ernährungs - basis des Landes dienen (vgl. Botschaft des Bundesrats zu einer Teilrevi - sion des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Mai 1999, in: BBl 1996 III 523 f.). Die Zonenkonformität von Bauten und Anlagen in der Landwirtschaftszone richtet sich indes nicht unmittelbar nach dem in Art. 16 RPG festgelegten Zonenzweck, sondern wird in Art. 16a RPG be- sonders umschrieben. Aus dessen Systematik folgt, dass Bauten und An - lagen für die bodenunabhängige Nutzung nur unter den Voraussetzungen von Abs. 2 (innere Aufstockung) oder Abs. 3 (Intensivlandwirtschaftszone) zonenkonform sind. Diese Auslegung von Art. 16a RPG wird durch Art. 34 Abs. 1 RPV bestätigt, wonach ausser in den Fällen von Art. 16a Abs. 2 und 3 RPG die Bodenabhängigkeit der Bewirtschaftung Voraussetzung für die Zonenkonformität bildet. In den Erläuterungen des ARE zu Art. 34 Abs. 1 RPV wird der Begriff der 'bodenabhängigen Bewirtschaftung' nicht näher umschriebe n (vgl. ARE: Neues Raumplanungsrecht, Erläuterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen für den Vollzug, Februar 2001 [nachfolgend: ARE: Er - läuterungen zur RPV], S. 28 ff.). Hingegen finden sich in den Erläuterun - gen zu Art. 37 Abs. 2 RPV Ausführungen dazu, was unter bodenunabhän- gigem Gemüse- und Gartenbau zu verstehen ist: ' Als bodenunabhängig gilt die Bewirtschaftung, wenn kein hinreichend enger Bezug zum natürli - chen Boden besteht. Der hinreichend enge Bezug zum natürlichen Boden fehlt überall dort, wo sich zwischen den Pflanzenwurzeln und dem natürli - chen Boden eine Trennschicht befindet, der Boden mithin als Produktions- faktor ersetzt wird. Hors-sol, Steinwolle, Nähr-Film-Technik, Dünnschicht- Kultur, japanisches System usw. sind hier die Stichwörter. Solche Produk- tionstechniken sind im eigentlichen Wortsinn bodenunabhängig. Der Bo - den wird nur noch als Standfläche für die Anlagen verwendet. Die Pflanzen wurzeln nicht im gewachsenen Boden, sondern hängen an einem Gitter oder stecken in einer Näh rlösung. Unter Umständen sind mehrere Pflan - zenlagen übereinander angeordnet' (ARE: Erläuterungen zur RPV, S. 37). 2.4.4. Die in BGE 120 Ib 266 zu aArt. 16 RPG (in der bis zum 1. September 2000 geltenden Fassung) entwickelten Kriterien zur Abgrenzung zwischen bodenabhängiger und bodenunabhängiger Produktion sind auch nach der Teilrevision des Raumplanungsgesetzes vom 20. März 1998 massgeblich, da diese, wie dargelegt, nichts daran geändert hat, dass Bauten und An - lagen (ausser in den Fällen von Art. 16a Abs. 2 und 3 RPG ) in der Land- wirtschaftszone nur zonenkonform sind, wenn sie der bodenabhängigen Bewirtschaftung dienen (vgl. hierzu auch BGE 129 II 413 E. 3.1 S. 415). Es besteht auch kein Widerspruch zwischen der bisherigen bundesgericht- lichen Rechtsprechung und den Erläuterungen des ARE. Aus dessen Aus- führungen zu Art. 37 Abs. 2 RPV folgt (einzig), dass Produktions formen, bei welchen sich zwischen den Pflanzenwurzeln und dem natürlichen Bo - - 14 - den eine Trennschicht befindet, sicherlich als bodenunabhängig zu be - zeichnen sind. Eine abschliessende Umschreibung ist darin jedoch nicht zu erblicken, d.h. es kann nicht e cont rario geschlossen werden, dass die Bewirtschaftung zwingend bereits dann bodenabhängig ist, wenn die Pflanzen im natürlichen Boden wurzeln. Ansonsten hätte das ARE den Be- griff der bodenabhängigen Bewirtschaftung in seinen Erläuterungen zu Art. 34 Abs. 1 R PV entsprechend definiert, was es, wie erwähnt, gerade nicht getan hat. Eine zu schematische Betrachtungsweise vermöchte dem Einzelfall auch nicht gerecht zu werden. Vielmehr ist es sachgerecht, an der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung festzuhalten und eine einzelfallbezo- gene Gesamtwürdigung vorzunehmen. Bei einer Gesamtbetrachtung aber ist es denkbar, dass die (überwiegende) Bodenabhängigkeit zu verneinen ist, obwohl die angebauten Gemüsesorten im Boden wurzeln, stellt dies doch nur einen Beu rteilungsaspekt unter anderen dar. Diese (enge) Aus - legung des Begriffs der bodenabhängigen Produktion trotz Abkehr von ei - nem reinen Produktionsmodell rechtfertigt sich auch deshalb, weil der Ge- setzgeber mit Art. 16a Abs. 2 und 3 RPG die Möglichkeiten de r inneren Aufstockung und der Ausscheidung von Intensivlandwirtschaftszonen ge - schaffen hat. In diesen beiden Fällen gelten auch bodenunabhängige Be - wirtschaftungsformen in der Landwirtschaftszone als zonenkonform." 6.4. Daraus ist zu schliessen, dass bei ein er bodenunabhängigen Produktion, wie sie vorliegend der Hors -Sol-Anbau von Tomaten darstellt, keine land - wirtschaftliche Nutzung vorliegt, ausser es liege eine Intensivlandwirt - schaftszone vor. Liegt eine solche vor, kann im vorliegenden Einzelfall am Entscheid des Steuerrekursgerichtes vom 23. September 2010 (3-RV.2010.84) nicht uneingeschränkt festgehalten werden. 6.5. Mit dem vom Gemeinderat Q. am 10. Juni 2014 beschlosse nen und vom Departement Bau, Verkehr und Umwelt am 12. August 2014 genehmigten Gestaltungsplan " XY" wird bezweckt, für den boden unabhängigen und bodenabhängigen Pflanzenbau auf dem Areal des bestehenden Betriebes die bau - und planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen. Ausweislich des Zonenplanes wurde bis heute zwar keine In - tensivlandwirtschaftszone (Speziallandwirtschaftszone) ausgeschieden. Hingegen ergibt sich aus dem abschliessenden Vorprüfungsbericht des BVU, Abteilung Raumentwicklung, vom 24. März 2014, dass bei in der Landwirtschaftszone bestehenden Betrieben mit bodenunabhängiger Pro- duktion mit einem Gestaltungsplan die Voraussetzungen für eine solche "intensive" (bodenunabhängige) landwirtschaftliche Nutzung geschaffen werden konnten. Im Ergebnis liegt gestützt auf den Gestaltungsplan eine faktische Intensivlandwirtschaftszone vor, weshalb von landwirtschaftlich genutzten Grundstücken (mit Bauten) auszugehen ist. 6.6. Im Ergebnis sind die Parzellen Nrn. jjj und ggg als landwirtschaftlich genutzt zu qualifizieren und – wie bisher – "landwirtschaftlich" zu schätzen. Gelten - 15 - die Parzellen Nrn. jjj und ggg als landwirtschaftlich genutzt, gelten aufgrund des betrieblichen Zusammenhangs auch die vorliegend zu beur teilenden Parzellen Nr. aaa und hhh als landwirtschaftlich genutzt und sind – wie bisher – "landwirtschaftlich" zu schätzen. 6.7. Ein Grund für eine abweichende Schätzung zum Mittel aus Ertrags - und Verkehrswert besteht daher nicht. Die Auffassung des KStA GS, dass im Rahmen der allgemeinen Neuschätzung per 1. Januar 1999 mit § 8 VBG nur die bodenabhängige Produktion als land wirtschaftliche Nutzung von Grundstücken zu gelten habe, vermag vor dem Hintergrund der aktuellen bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 16a RPG an diesem Ergebnis nichts zu ändern. Nach dem Gesagten ist der angefochtene Einsprache - entscheid ersatzlos aufzuheben. 6.8. Dementsprechend ist der Rekurs gutzuheissen 7. 7.1. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens auf die Staatskasse zu nehmen (§ 189 Abs. 1 StG). 7.2. Ausserdem ist den Rekurrenten für die Vertretung im Rekursverfahren eine Parteientschädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG). Die Kostennote des Vertreters beläuft sich auf CHF 2'234.10 (inkl. MWSt und Auslagen). Sie ist zu kürzen. Auch bei der Vertretung durch Treuhänder und Steuerberater stellt der Anwaltstarif gemäss dem Dekret über die Entschädigung der An- wälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif, AnwT) die obere Grenze des Parteikostenersatzes dar (AGVE 1981 S. 281 ff.; SGE vom 21. Juli 2016 [3-RV.2015.160]). In analoger Anwendung des Anwaltstarifes (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 1 und Abs. 2 AnwT sowie § 8c Abs. 1 AnwT) ist den Rekurrenten eine Parteientschädigung von CHF 1'000.00 (inkl. 7.7 % und Auslagen) zu- zusprechen. - 16 - Das Gericht erkennt: 1. In Gutheissung des Rekurses wird der angefochtene Einspracheentscheid ersatzlos aufgehoben. 2. Die Kosten des Rekursverfahrens werden auf die Staatskasse genommen 3. Es wird eine Parteientschädigung von CHF 1'000.00 (inkl. 7.7 % MWSt) ausgerichtet. Zustellung an: den Vertreter der Rekurrenten (2) das Kantonale Steueramt das Gemeindesteueramt Q. Mitteilung an: die Gerichtskasse Rechtsmittelbelehrung Dieser Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Be- schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Aargau angefochten werden. Die Beschwerde ist in doppelter Ausfertigung beim Spezialver- waltungsgericht, Laurenzenvorstadt 9, 5001 Aarau, einzureichen. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit dem 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit dem 2. Januar. Die unterzeichnete Bes chwerdeschrift muss einen Antrag, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie eine Begründung enthalten. Der ange- fochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu- legen (§§ 28 und 43 f. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [VRPG] in Verbindung mit Art. 145 Abs. 1 der Schwei- zerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; §§ 187, 196 und 198 des Steuergesetzes vom 15. Dezember 1998 [StG]). - 17 - Aarau, 25. Mai 2022 Spezialverwaltungsgericht Steuern Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: Heuscher Schaffner