<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=5021" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=5022" width="21"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><a id="IN_NUMERO"><b>12.1999.00118</b></a></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="ID_LUOGO"><span>Lugano</span></a></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">29 ottobre 1999</a>/kc</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="IN_ISTANZA_SPEC"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></a></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Cocchi, presidente <br/> Chiesa e Zali</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretario:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Bettelini, vice cancelliere</span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">sedente per statuire in materia di locazione nella causa (inc. LA 98.20 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 4) promossa con istanza 23 gennaio 1998 da </p> <p class="R1"> </p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><b> </b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><b>__________</b> (rappr. dall'avv. __________ o)</p> <p class="R1"> </p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="R1">contro</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="R1"><b>__________</b></p> <p class="R1">(rappr. dall'avv. __________)</p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <p class="R1">chiedente la protrazione del contratto per 4 anni, ossia fino al 31 dicembre 2001, e nella causa (inc. LA 98.21 della stessa Pretura) dipendente da istanza di ugual data presentata da</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> __________</p> <p class="R1"> (rappr, dall'avv. ____________________</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> contro</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> __________ (rappr. dall'avv. __________ </p> <p class="R1">chiedente l'annullamento della decisione 23 dicembre 1997 dell'Ufficio di conciliazione di Breganzona che aveva prorogato il contratto per la durata di un anno, ossia fino al 31 dicembre 1998;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">in cui con un'unica sentenza 21 maggio 1999 il pretore ha respinto l'istanza del __________ mentre ha evaso l'istanza di __________, dichiarando inefficace la disdetta 24 settembre 1997;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">appellante il __________ che, in riforma della decisione impugnata, postula l'accoglimento della propria istanza e la reiezione di quella di controparte;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">lette le osservazioni 26 giugno 1999 di __________;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">esaminati gli atti dell'incarto;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">considera</p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b>in fatto e in diritto:</b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"> <b>1.</b> Il contratto che ha legato le parti dal 1. gennaio 1995 ha per oggetto l'occupazione di un negozio (self service) interamente equipaggiato con deposito e terrazza, posto sul terreno del campeggio __________<span> </span>a __________, e di una mescita di bevande alcoliche, anch'essa completamente equipaggiata. La durata del contratto è stata fissata in un primo tempo fino al 31 dicembre 1995, ossia "per il periodo di 1 anno ... senza rinnovo automatico" (doc. C, art. 3). Lo stesso contratto scritto prevedeva indicativamente le condizioni per l'affitto del 1996. Al suo art. 4, sotto il titolo <i>Rescissione e rinnovo</i>, vi si leggeva: "Almeno sei mesi prima della scadenza del contratto d'affitto le parti devono avvertirsi per iscritto sulle loro intenzioni. Un rinnovo tacito non è previsto e il presente contratto è concluso per una durata determinata". Il 28 dicembre 1995 le parti hanno formalizzato analoga pattuizione per il periodo 1. gennaio 1996 - 31 dicembre 1996 dove -tra l'altro- è stato modificato proprio l'art. 4 nel senso che le trattative fra le parti su un eventuale rinnovo del contratto avrebbero dovuto aver luogo "almeno <i>tre mesi</i> prima della scadenza" e dove la pigione è stata aumentata da fr. 40'000.- a fr. 48'000.- (doc. H). Identico negozio è stato concluso in data 28 novembre 1996 per tutto l'anno seguente; l'art. 4 del contratto ha mantenuto lo stesso tenore dell'anno precedente (doc. I).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>2.</b> In data 24 settembre 1997, usando il modulo ufficiale, il __________<span> </span>ha notificato al conduttore disdetta del contratto con effetto a decorrere dal 31 dicembre seguente (doc. Q). Dal momento che la stessa cosa era già avvenuta il 22 settembre 1995 per la fine del medesimo anno (doc. R), __________, dando riscontro a quella comunicazione da lui considerata "una semplice formalità", ha richiesto alla controparte l'invio del nuovo contratto, "onde poter a mia volta procedere all'allestimento dei nuovi contratti" (doc. S). Sennonché, questa volta, il __________<span> </span>ha comunicato al conduttore che la disdetta era definitiva, in particolare negando di aver mai alluso a una proroga automatica del contratto e rinviando al protocollo di una discussione 2 dicembre 1996 (doc. T). In quel documento si legge, a proposito del contratto 1997, che esso sarebbe stato concluso sulle stesse basi degli anni precedenti "sans renouvellement automatique. Cette prolongation sera le dernier test pour un contrat de plus longue durée en cas de convenance et d'efficacité prouvées" (doc. N). Richiesto dei motivi della disdetta, il __________<span> </span>ha risposto riferendosi alla durata limitata del contratto, ossia fino al 31 dicembre 1997 (doc. X).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3.</b> Con la sua istanza__________ rimprovera anzitutto alla controparte di aver violato il contratto d'affitto per non aver rispettato l'art. 4 del medesimo, nonché di aver agito in contrasto con la buona fede, essendosi scostata dalla prassi degli anni precedenti quando le parti decidevano di continuare il loro rapporto per un anno ulteriore alla luce dei risultati della stagione trascorsa. Inoltre, considera che il __________ sia contravvenuto all'intesa del 2 dicembre 1996 in merito alla pattuizione di un contratto di durata più lunga (doc. N); comunque, contesta gli addebiti mossigli dalla controparte davanti all'Ufficio di conciliazione in merito all'insoddisfazione sulla conduzione dell'esercizio pubblico. Postulando la proroga del contratto, invoca gli sforzi effettuati nella gestione delle installazioni, l'indispensabilità di poter continuare quell'attività come unica sua fonte di reddito, le forti spese personali relative alla formazione professionale dei figli e alla procedura di divorzio dalla moglie, nonché la sua impossibilità economica per riprendere una nuova attività: la fine della locazione presenterebbe pertanto effetti gravosi che non si giustificano nemmeno tenendo conto degli interessi della controparte.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Il __________<span> </span>oltre a ribadire la durata determinata del contratto in esame e quindi la legittimità del mancato rinnovo, osserva come il conduttore non possa sostenere di essere stato sorpreso dalla decisione di porvi fine, visto il carattere di ultima prova attribuito al contratto per il 1997. Né vi è necessità, in questi casi, che il locatore giustifichi la sua presa di posizione che, comunque, sostiene essere stata causata dall'insoddisfazione riguardo alle prestazioni dell'istante, situazione che -afferma nella propria istanza il __________ - gli avrebbe persino permesso di interrompere anticipatamente la locazione. Visto poi come __________<span> </span>ammetta che il contratto sia stato pattuito a tempo determinato, considera contraddittorio il suo atteggiamento inteso a ottenerne la proroga, rispettivamente la decisione dell'Ufficio di conciliazione che ha accolto quella richiesta per la durata di un anno.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>4.</b> Il pretore, qualificato il contratto in esame come una locazione e non un affitto (contrariamente alla denominazione assunta dalle parti), sulla base di diversi elementi della fattispecie è giunto alla conclusione che -a dispetto della lettera del contratto- esso debba essere considerato come concluso a tempo indeterminato, rinnovabile di anno in anno. Di conseguenza, la comunicazione di cessazione della locazione 24 settembre 1997 è una disdetta a tutti gli effetti. Considerando d'ufficio, preliminarmente la validità o meno di tale disdetta, il primo giudice ha ritenuto che essa sia avvenuta per motivi gravi, segnatamente ai sensi dell'art. 266g CO, a seguito dell'insoddisfazione del locatore a proposito della gestione da parte di __________. Al proposito il pretore, avvertito abbondanzialmente come il locatore non abbia rispettato il termine di preavviso di sei mesi previsto dalla legge nella locazione di locali commerciali, giunge alla conclusione che il __________<span> </span>non ha dimostrato l'esistenza di motivi tali da giustificare una disdetta straordinaria, né egli ha mai formalmente rimproverato alla controparte la pretesa cattiva gestione: ne conclude che la disdetta in esame è inefficace. Poiché l'inefficacia è una forma di nullità, la disdetta che ne è colpita non esplica nessun effetto giuridico.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>5.</b> Con l'appello il __________<span> </span>censura diversi aspetti della sentenza impugnata. Anzitutto dissente dalla conclusione del pretore in merito alla durata del contratto, rilevando come, oltre la lettera della pattuizione, anche controparte abbia sempre inteso trattarsi di un contratto a tempo determinato; specifica inoltre che la disdetta notificata a mezzo del formulario ufficiale non si può dire che non ossequi la forma scritta prevista dall'art. 4 del contratto: essa semmai è stata in tal modo resa ancor "più formale". Avverte inoltre come il conduttore fosse stato reso attento sulla circostanza che il contratto per il 1997 avrebbe potuto essere l'ultimo e che egli era stato messo al corrente sulle lamentele riguardanti la sua attività, lamentele che hanno fatto risolvere il __________<span> </span>a non continuare la collaborazione. In merito alla disdetta, nell'ipotesi che di disdetta si sia trattato, censura la decisione pretorile secondo cui questa sarebbe stata data per motivi gravi, poiché è questione mai sostenuta dall'appellante e addirittura estranea alla lite. In quest'ambito rileva che controparte ha semmai considerato la disdetta come ordinaria e valida con effetto dalla fine di marzo 1998, così come ha sostenuto davanti all'Ufficio di conciliazione.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Delle osservazioni di controparte si dirà, se necessario, nel seguito.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>6.</b> La natura del contratto non è oggetto della lite. E' comunque corretto il giudizio impugnato che conclude per l'esistenza di un contratto di locazione e non di affitto: si tratta infatti dell'uso di cose (immobili) del locatore (spazi commerciali), corrispondente a una fattispecie che -ancorché considerata al limite fra i due contratti- da tempo ormai è considerata da dottrina e giurisprudenza appartenere al campo della locazione; e ciò indipendentemente dalla produttività di frutti, individuabile nell'esercizio di un'attività commerciale esercitata nei locali concessi in uso. Infatti, il ricavo di tale attività non dipende in modo preponderante dall'uso dell'oggetto locato, ma dall'attività svoltavi (<b>Higi P</b>. in Comm. di Zurigo, 1994, art. 253 - 274g CO, N. 146 segg.).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>7.</b> Nell'ambito della protezione dalle disdette in materia di locazione di locali d'abitazione e commerciali, oltre alla possibilità di contestare la disdetta, la legge prevede quella di chiedere la protrazione della locazione se sono adempiuti determinati presupposti sostanziali e formali (art. 272 segg. CO). In particolare, il conduttore che intende domandare la protrazione deve presentarne richiesta all'Ufficio di conciliazione entro termini diversi a seconda che si tratti di locazione a tempo determinato o indeterminato: nel primo caso, deve procedere al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto; nel secondo, entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta (art. 273 cpv. 2 CO): pena la perenzione del diritto (<b>Higi</b>, op. cit., 1996, art. 273 CO, N. 96 e 97).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Nel caso concreto __________ ha rispettato entrambi i termini descritti; in altre parole, in entrambe le ipotesi contestate, la sua istanza è tempestiva. Infatti, egli ha chiesto la protrazione della locazione all'Ufficio di conciliazione di Breganzona con allegato 23 ottobre 1997: se, come sostiene l'appellante, il contratto di locazione fosse stato pattuito a tempo determinato con scadenza alla fine del 1997, il termine di 60 giorni prima di quella data sarebbe rispettato; lo sarebbe a maggior ragione se la scadenza dovesse essere considerata effettiva soltanto al 31 marzo 1998, come sostiene il conduttore. Si trattasse di un contratto a tempo indeterminato -come afferma il primo giudice- il termine di trenta giorni dalla disdetta 24 settembre 1997 sarebbe pure rispettato. Processualmente l'istanza di protrazione è pertanto stata presentata correttamente e dovrebbe essere decisa nel merito, salvo nullità o inefficacia della disdetta. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>8.</b> La questione dell'inefficacia, rispettivamente della nullità di una disdetta dev'essere esaminata preliminarmente e d'ufficio (<b>Higi,</b> op. cit., art. 271 CO, N. 46 e introduzione agli art. 266 - 266o CO, N. 135). Essa può porsi a proposito di qualsiasi tipo di disdetta (ordinaria o straordinaria) nell'ambito di una locazione a tempo indeterminato, mentre -in un contratto a tempo determinato- unicamente in merito a una disdetta straordinaria: in questo secondo caso infatti la disdetta ordinaria non ha spazio poiché il contratto prende fine con lo spirare del tempo previsto (art. 266 cpv. 1 CO). </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Nella fattispecie in esame, il pretore -come già detto- è giunto alla conclusione dell'inefficacia della disdetta, esaminando d'ufficio la fattispecie in base all'art. 266g CO, ossia considerando che esistevano motivi gravi tali da rendere insopportabile l'adempimento del contratto per la parte che l'ha disdetto (cpv. 1). Sennonché, mentre la disdetta che non osserva le condizioni previste dagli art. 266l - 266n è nulla (art. 266o CO) e come tale, in linea di principio, suscettibile di essere riconosciuta d'ufficio (<b>Higi</b>, op. cit., art. 266o CO, N. 6 segg.), la disdetta straordinaria fondata su motivi gravi corrisponde all'esercizio di un diritto soggettivo della parte che disdice il contratto (<b>Higi</b>, op. cit., introduzione agli art. 266 - 266o CO, N. 80, 81 e 90). Ciò che in concreto non è avvenuto poiché il __________<span> </span>non ha mai preteso l'oggettiva insostenibilità di continuare nel rapporto locativo, né che in particolare fossero adempiuti i presupposti per sciogliere il rapporto al di fuori dei termini contrattuali; e nemmeno ha sottoposto simile tesi al giudice. Se ne deve concludere che la verifica della fattispecie, così come operata dal pretore alla luce dell'art. 266g CO, non può essere condivisa, già per il motivo che prescinde dai termini della contestazione definiti dalle allegazioni delle parti (<b>Higi</b>, op. cit., introduzione agli art. 266 - 266o CO, N. 134 in fine). </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>9.</b> Ai fini della decisione sulla protrazione, il giudice potrebbe comunque dover verificare d'ufficio la validità della disdetta; per quanto esposto al capoverso precedente, s'impone però allora di decidere se il contratto è stato concluso per un tempo determinato o indeterminato. Il pretore ha optato per quest'ultimo tipo di contratto, considerando che inducono a tale conclusione altri elementi della fattispecie, nonostante la lettera delle pattuizioni (cfr. consid. 1 e 2 del presente esposto). In particolare afferma che la disdetta 24 settembre 1997 non può corrispondere alla comunicazione scritta di cui all'art. 4 del contratto, così come non era stato il caso per la disdetta del 1995; che i contratti contenevano un riferimento all'adeguamento della pigione per l'anno successivo a quello pattuito di volta in volta; che il conduttore si era assunto diversi investimenti, aveva ceduto al locatore un esercizio pubblico da lui precedentemente gestito e aveva ottenuto il certificato di capacità proprio in vista di un contratto che lo legasse al __________<span> </span>per un periodo prolungato; e che il locatore non aveva in nessun modo avvertito il conduttore sulla sua presunta cattiva gestione. Anche su questo punto i motivi dell'appello appaiono convincenti, nel senso che i contratti che le parti hanno successivamente sottoscritto e in particolare quello relativo alla locazione del 1997 era stato pattuito per il tempo determinato corrispondente a quell'anno civile. Infatti, un'interpretazione del contratto come quella operata dal pretore dev'essere esclusa, tenuto conto che un contratto esprime e si fonda sulla reciproca volontà delle parti (art. 1 CO) e che, scontata la posizione del locatore, risulta ripetutamente che anche il conduttore considerasse la locazione pattuita a tempo determinato: così immediatamente dopo aver ricevuto la disdetta, nella sua raccomandata 7 ottobre 1997 alla controparte (doc. 6 dell'Ufficio di conciliazione) in cui le rimprovera di averlo privato della possibilità di pattuire un contratto di più lunga durata concordemente ad asserite promesse di __________, responsabile del settore campeggio ____________________In quel documento il conduttore afferma, con riferimento al punto 6 del protocollo 2 dicembre 1996: "… è mia premura sottolineare che, sebbene il contratto di locazione non intese come rinnovabile automaticamente, si concordò a chiare lettere che l'anno 1997 sarebbe stato l'ultimo anno di prova e dopo di che si sarebbe stipulato un contratto di lunga durata". Posizione chiara, ripresa in tutto e per tutto nell'istanza 23 ottobre 1997 dello stesso convenuto all'Ufficio di conciliazione, dove si legge: " … il 30.12.1994 le parti hanno concluso un contratto per il periodo di un anno … senza rinnovo automatico. Un successivo contratto, sempre di durata determinata, è stato stipulato per l'anno 1996. …Infine … le parti hanno sottoscritto un terzo contratto per l'anno 1997 … Anche in questo caso non è stato previsto il rinnovo automatico della locazione" (doc. V). Ciò che basta per accertare quale fosse la reale volontà del conduttore riguardo alla durata dei successivi contratti di locazione, tanto più che -nella stessa istanza e in merito alla disdetta litigiosa- egli ne rileva l'inutilità, asserendo che "la locazione a tempo determinato è destinata ad estinguersi senza disdetta alla scadenza pattuita". Nel caso concreto quindi, non v'è motivo per procedere all'interpretazione del contratto (art. 18 CO), non essendone dati i presupposti, ossia una diversa conclusione delle parti sul contenuto del negozio, rispettivamente una discordanza fra la lettera della pattuizione e la reale volontà dei contraenti (<b>Wiegand W</b>., in Comm. di Basilea, ed. 2, art. 18 CO, N. 1 e 9). </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>10.</b> Va pertanto affrontato, almeno in questa sede, il problema della protrazione della locazione postulata dal conduttore e sulla quale il pretore, avendo dichiarato inefficace la disdetta, non ha statuito. A fronte dei presupposti indicati dall'art. 272 cpv. 1 CO, __________ -nella sua istanza al pretore- ha ricordato gli investimenti da lui operati negli enti locati a dipendenza delle pretese promesse di controparte "di stipulare a partire dal 1998 un accordo di lunga durata" e ha sostenuto che la sua attività di gerente costituisce per lui l'unica fonte di reddito, mentre la sua situazione finanziaria è precaria: deve far fronte al mantenimento di tre figli di cui uno all'università e, inoltre, sta divorziando. Considera anche che non gli sarebbe così facile trovare un nuovo locale da gestire, non disponendo dei mezzi finanziari necessari per intraprendere nuove attività.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Non verificandosi nessun motivo di esclusione della protrazione fra quelli indicati dall'art. 272a cpv. 1 CO, va ricordato che tale istituto ha per scopo di concedere al conduttore la possibilità pratica di rimediare a determinati effetti gravosi, ossia a circostanze che si manifestano in modo negativo su di lui a fronte dell'esigenza di trovare, prima della fine del contratto o nel termine di preavviso, una soluzione alternativa alla locazione che sta per concludersi (<b>Higi</b>, op. cit., art. 272 CO, N. 83). L'art. 272 cpv. 2 CO enumera una serie di motivi che segnatamente possono comportare una decisione di protrazione: in ogni caso le parti, in ossequio all'art. 8 CC, devono sostenere e dimostrare l'esistenza di motivi gravosi, rispettivamente dei reciproci loro interessi che permettano al giudice un'adeguata ponderazione degli stessi; in particolare, l'accertamento d'ufficio dei fatti, previsto dall'art. 274d cpv. 3 CO, non sostituisce l'obbligo di allegazione né l'onere probatorio delle parti (<b>DTF</b> 120 II 111). </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>11.</b> In causa il locatore ha contestato le allegazioni di controparte, in particolare per quanto riguarda la situazione finanziaria della controparte, condizionata dagli oneri derivanti dal mantenimento dei figli e dalla pendenza della causa di divorzio. Su questo aspetto l'istruttoria non offre elementi apprezzabili: in particolare risulta provata l'immatricolazione di un figlio del signor __________<span> </span>all'Università di ____________________mentre la produzione della dichiarazione d'imposta per il biennio 1997 / 98 che indica un reddito medio lordo di fr. 79'721.- e una sostanza imponibile di fr. 150'079.- (fra i cui addendi due automobili e un motoscafo) (doc. GG) non appare di per sé indicativa di particolari difficoltà nella ricerca di una soluzione alternativa. E' vero che il conduttore accenna anche a una grave malattia di una figlia, ma su questo aspetto l'istruttoria è silente; né risulta alcunché in merito alla procedura di divorzio e in particolare all'incertezza economica legata a tale prossima decisione poiché il conduttore non ha prodotto prova alcuna. Né di fronte alla decisione del pretore di rifiutare il richiamo dell'incarto della causa di divorzio, l'appellante ha proposto l'assunzione della prova in questa sede in virtù dell'art. 322 lett. b CPC. Sui pretesi investimenti effettuati negli enti del locatore non esistono elementi concreti: in particolare non rientra in questa tematica il fatto che il conduttore abbia proceduto a qualche modifica dell'arredo di cucina senza il permesso del __________ (teste __________) o che abbia dovuto pagare (peraltro in proporzione ridotta) fatture di artigiani per lavori ordinati dal __________<span> </span>(teste __________<span> </span>e doc. JJ), o ancora che dovesse procedere a determinati lavori di manutenzione, peraltro compatibili con la sua posizione di conduttore. Più complesso è invece il discorso per quanto riguarda le prospettive di rinnovo del contratto, rispettivamente la conclusione di un contratto di più lunga durata. Gli unici documenti relativi a questo tema sono il cennato protocollo 2 dicembre 1996 che al suo punto 6 indica il contratto 1997 come ultimo test annuale in vista di un contratto di più lunga durata (doc. N) e lo stesso contratto 1997 che all'art. 3 cpv. 4 recita: "A partire dal 1998 l'affitto sarà adeguato a una percentuale in base alla cifra d'affari, con un minimo annuo garantito che non sarà inferiore all'attuale affitto" (doc. I). Da qui la possibilità oggettiva che il conduttore confidasse nel rinnovo del contratto o in una nuova pattuizione nei termini indicati, sempre che ne fossero date le premesse, ossia "en cas de convenance et d'efficacité prouvées" (doc. N). Questa formula generale avrebbe però dovuto tradursi in pratica in una vigilanza da parte di __________, tale da rendere edotto il conduttore già nel corso dell'esercizio sul riscontro della propria attività; per contro __________ non ha reso attento il conduttore con la necessaria chiarezza su tale situazione, limitandosi a riferirgli oralmente in due occasioni (e casualmente) per il tramite del signor __________<span> </span>di aver ricevuto telefonate di reclamo sui prezzi praticati e sulla qualità del servizio (teste __________), ma lo stesso responsabile dei campeggi __________, già dal mese di agosto, aveva maturato l'idea che la locazione non avrebbe più potuto continuare (teste __________); aveva però atteso fino alla fine di settembre per comunicarlo al conduttore (nemmeno con una lettera esplicativa, ma attenendosi all'inutile formalità del formulario ufficiale); ciò che evidentemente ha reso ancor più problematica la ricerca di una soluzione alternativa. Sulla base di questi elementi, poiché mancano serie e provate indicazioni sull'esito negativo della gestione / test 1997, appare equo concedere all'istante una proroga della locazione per il periodo di due anni, ossia -come indicato nell'ultimo contratto valido- per un tempo più lungo di quello pattuito fino a quel momento, ovvero ogni volta di un anno. La dottrina ammette infatti fra gli effetti gravosi, in particolare fra le circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto, rispettivamente nel contenuto del contratto (art. 272 cpv. 2 lett. a CO) quelle situazioni che hanno potuto far sorgere nel conduttore la fondata convinzione di poter disporre dell'ente locato per un tempo prolungato (<b>Higi</b>, op. cit., art. 272 CO, N. 140 e 141). Circostanza alla quale il locatore non ha saputo opporre nessun interesse proprio prevalente.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>12.</b> Decidendo la proroga, dev'essere chiarito il giorno a contare dal quale essa dev'essere computata. A tal proposito dev'essere appena accennato al fatto che non si giustificherebbe di tenere in considerazione la data del 31 marzo 1998 come termine di validità della disdetta, accettato esplicitamente dal conduttore nella sua istanza all'Ufficio di conciliazione. Infatti, da un lato, la presente decisione ha stabilito trattarsi di un contratto a tempo determinato laddove non entra in linea di conto una disdetta ordinaria; d'altro lato, il consenso su tale data da parte del locatore (ovvero su un eventuale nuovo termine contrattuale) è solo apparente: infatti, nell'allegato d'appello gli accenni a una possibile concorde volontà sulla validità di questo termine sono formulati a titolo ipotetico, determinante rimanendo il discorso sulla natura del contratto a tempo determinato. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> L'appello di __________<span> </span>è così accolto solo parzialmente, con il carico delle spese e l'attribuzione di ripetibili secondo la parziale reciproca soccombenza delle parti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Per questi motivi,</p> <p class="R1">richiamati per le spese l'art. 148 CPC, la LTG e la TOA</p> <span><br/> </span> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>pronuncia: I.</b> L'appello 1. Giugno 1999 __________ è parzialmente accolto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Di conseguenza la sentenza 21 maggio 1999 del Pretore del distretto di Lugano, Sezione 4, è così riformata:</p> <p class="R1"><i><span> 1. L'istanza 23 gennaio 1998 della parte locatrice è respinta.</span></i></p> <p class="R1"><i><span> 2. L'istanza 23 gennaio 1998 della parte conduttrice è parzialmente accolta.</span></i></p> <p class="R1"><i><span> Di conseguenza a __________ è accordata una proroga della locazione di due anni a far data dal 1. gennaio 1998.</span></i></p> <p class="R1"><i><span> 3. La tassa di giustizia di fr. 4'500.- e le spese di fr. 300.-, da anticipare dalle parti in solido (entrambe istanti) restano a loro carico nella misura di 1/2 ciascuno. Compensate le ripetibili.</span></i></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>II.</b> Le spese e la tassa di giustizia dell'appello, per complessivi fr. 1'000.-, anticipati dall'appellante, sono poste a carico delle parti in ragione di 1/2. Compensate le ripetibili.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>III.</b> Intimazione:</p> <p class="R1"> – __________</p> <p class="R1"> Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, Sezione 4.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</b></p> <p class="R1">Il presidente Il segretario</p> </div></body></html>