<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="38" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=192162" width="37"/></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="25" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=192163" width="21"/></span></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><span>11.2010.41</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE"><span>25 gennaio 2011</span></a><span>/rs</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La prima Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Giani, vicepresidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Ermotti e Pellegrini</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretaria:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Chietti Soldati, vicecancelliera</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa DI.2008.921 (iscrizione provvisoria di ipoteca legale degli artigiani e imprenditori) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con istanza del 21 luglio 2008 dalla</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AP 1</span></b><b><span> </span></b></p> <p class="MsoFooter"><span>(patrocinata dall' PA 1)</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AO 1</span></b><b><span> </span></b></p> <p class="MsoFooter"><span>(patrocinato dall' PA 2);</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>esaminati gli atti,</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>posti i seguenti</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>punti di questione:</span></b><span> 1. Se dev'essere accolto l'appello del 12 aprile 2010 presentato dalla AP 1 contro la sentenza emessa il 29 marzo 2010 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 2. Se dev'essere accolto l'appello adesivo del 20 maggio 2010 presentato da AO 1 contro la medesima sentenza;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 3. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>Ritenuto</span></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span>in fatto:</span></b><span> <b>A.</b> Il 26 giugno 2006 AO 1 ha acquistato dalla AP 1 le proprietà per piani n. 24 722 e n. 24 723, che in corso di costruzione sono state unite in un unico appartamento, oltre alla quota B di <sup>4</sup>/<sub>14</sub> della n. 24 715, adibita ad autorimessa, del fondo base n. 353 RFD di __________ sezione __________. La costituzione e la compravendita delle proprietà per piani è avvenuta prima della costruzione dell'immobile che la venditrice, operando quale impresa generale, si è contestualmente impegnata a consegnare all'acquirente entro la fine di giugno del 2007 al prezzo di fr. 4 815 000.– da solversi in varie rate a dipendenza dell'avanzamento dei lavori di costruzione. Il collaudo dell'opera si è tenuto il 24 aprile 2008. Il 27 maggio 2008 AP 1 ha fatturato a AO 1 complessivi fr. 808 660.– per costi supplementari dovuti a modifiche e nuovi lavori richiesti in corso d'opera, rimasti impagati.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>B. </b>Il 21 luglio 2008<b> AP 1<span> ha</span><span> convenuto AO 1 davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, chiedendo l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per la somma di fr. 808 660.– oltre interessi al 5% dal 27 giugno 2008 sulle proprietà per piani n. 24 715, 24 722 e 24 723 così come l'assegnazione di un termine per procedere in via definitiva. Con decreto cautelare del 22 luglio 2008, emesso senza contraddittorio, il Pretore ha ordinato l'iscrizione richiesta. </span></b></span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>C.</b> Al contraddittorio del 3 settembre 2008 AP 1 ha mantenuto la propria istanza, che AO 1 ha proposto di respingere, sollecitando la revoca del decreto cautelare. Il Pretore, con l'accordo delle parti, ha abilitato il convenuto a completare il memoriale di risposta presentato all'udienza con un allegato scritto da inoltrare entro dieci giorni e ha previsto che duplica e replica sarebbero state effettuate con un secondo scambio di allegati scritti da presentare nello stesso termine. Nel suo complemento del 15 settembre 2008 AO 1 ha ribadito il suo punto di vista. Nella sua replica del 26 settembre 2008 AP 1 ha precisato che la somma di fr. 808 660.– doveva essere iscritta nella misura di fr. 404 330.– sulla proprietà per piani n. 24 722 e per l'altra metà sulla n. 24 723. Duplicando il 10 ottobre 2008 il convenuto ha mantenuto la sua richiesta di giudizio. L'istruttoria, iniziata nel novembre del 2008, si è conclusa nell'aprile del 2009. Al dibattimento finale del 2 giugno 2009, l'istante ha postulato l'iscrizione in via provvisoria di un'ipotea legale di fr. 808 660.– a carico delle proprietà per piani n. 24 722 e 24 723 collettivamente o, in subordine, in misura di fr. 404 330.– su ciascuna proprietà per piani o, in via ancora più subordinata, nella misura di fr. 378 750.– sulla n. 24 723 e di fr. 429 250.– sulla n. 24 722, in ogni caso con interessi al 5% dal 27 giugno 2008 e di fissarle un termine per promuovere la causa di merito. Il convenuto riaffermato le sue domande. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>D.</b> Statuendo con sentenza del 29 marzo 2010 il Pretore ha ordinato l'iscrizione in via provvisoria di un'ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori in favore della AP 1 per l'importo di fr. 192 580.– sulla proprietà per piani n. 24 722 e per l'importo di fr. 192 580.– sulla n. 24 723 oltre interessi al 5% dal 27 giugno 2008 impartendo all'istante un termine di novanta giorni per introdurre la causa volta all'iscrizione dell'ipoteca legale definitiva e all'accertamento del credito. Contestualmente, in modifica del decreto cautelare del 22 luglio 2008, egli ha ordinato la medesima iscrizione in via provvisionale. La tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 1200.– sono state poste a carico delle parti in ragione di metà ciascuna compensate le ripetibili. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>E.</b> Avverso la sentenza appena citata la AP 1 è insorta con un appello del 12 aprile 2010 per ottenere che – conferito al ricorso effetto sospensivo – l'iscrizione provvisoria sia confermata fino a concorrenza di fr. 296 830.– sulla proprietà per piani n. 24 722 e di fr. 296 830.– sulla n. 24 723, oltre interessi al 5% dal 27 giugno 2008. Analoga richiesta essa ha presentato in via cautelare. Con decreto del 15 aprile 2010 il vicepresidente della Camera ha accordato all'appello effetto sospensivo, ordinando altresì l'iscrizione richiesta in pendenza di procedura di appello. Il 26 aprile 2010 l'Ufficio dei registri ha comunicato che il 17 luglio 2009 la proprietà per piani n. 24 723 era stata estinta e raggruppata nella n. 24 722, assegnando un termine di venti giorni per adeguare il decreto cautelare. Il 28 aprile 2010 il vicepresidente della Camera ha pertanto ordinato l'iscrizione in via cautelare di un'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori di fr. 593 660.– oltre interessi al 5% sulla sola proprietà per piani n. 24 722. Nelle sue osservazioni del 20 maggio 2010 AO 1 ha proposto la reiezione dell'appello così come la revoca delle misure cautelari decretate in appello e, con appello adesivo, ha chiesto la cancellazione dell'ipoteca legale annotata in via provvisoria sulla proprietà per piani n. 24 715 il 22 luglio 2008. AP 1 non ha formulato osservazioni all'appello adesivo. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>F.</b> In esito a un'istanza cautelare presentata il 13 agosto 2010 da AO 1 con decreto del 16 settembre 2010 il vicepresidente della Camera ha ordinando la riduzione a fr. 593 660.– dell'importo dell'ipoteca legale provvisoria annotata il 22 luglio 2008 e la cancellazione di quella decretata in appello il 28 aprile 2010.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>Considerando</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>in diritto:</span></b><span> <b>1. </b>Il 17 luglio 2009 la proprietà per piani n. 24 723 è stata estinta e raggruppata nella n. 24 722 (lettera 26 aprile 2010 dell'Ufficio dei registri di Lugano). Il convenuto fa valere che l'istante ha chiesto l'annotazione di due ipoteche legali provvisorie di fr. 296 830.– sulle due proprietà per piani, sostenendo che non è possibile modificarne la richiesta di giudizio e ordinare l'iscrizione di una sola ipoteca legale provvisoria di fr. 593 660.– sulla rimanente proprietà per piani n. 24 722. Se non che, per l'art. 75 lett. c CPC ticinese, un'azione non si ritiene mutata quando in seguito a una modificazione dell'oggetto litigioso, avvenuta indipendentemente dalla volontà dell'attore, questi chieda l'oggetto surrogato. Tale disposto vale anche in appello (art. 321 cpv. 1 lett. a CPC ticinese). Nella fattispecie è pacifico che i lavori per i quali l'istante chiede la garanzia di un'ipoteca legale provvisoria interessavano le due proprietà per piani n. 24 722 e 24 723, costituite prima della costruzione (art. 33<i>c</i> RRF) e unite durante l'edificazione dello stabile in un unico appartamento. Non vi sono dubbi, inoltre, sul fatto che la nuova proprietà per piani n. 24 722 corrisponda alle due unità n. 24 722 e 24 723 oggetto dell'azione promossa dall'istante (v. anche doc. BB). In circostanze siffatte nulla osta alla modifica della richiesta di giudizio. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>2.</b> Il Pretore, rammentato che le parti avevano raggiunto una prima intesa sui lavori supplementari il 20 giugno 2007, ha ritenuto che dopo di allora vi erano stati nuovi lavori aggiuntivi e modifiche anche significative alle opere previste in precedenza e che i relativi costi corrispondono, salve alcune eccezioni, alle poste fatturate il 27 maggio 2008. Per il primo giudice, inoltre, non appariva verosimile che tali lavori fossero compresi nel prezzo globale. In merito alle singole voci di spesa contenute nella fattura del 27 maggio 2008, il Pretore ha nondimeno escluso il costo di fr. 38 500.– per le opere da gessatore (posizione n. 6), ha ridotto da fr. 65 000.– a fr. 50 000.– i costi per l'impianto elettrico (posizione n. 13), ha stralciato la spesa di fr. 90 000.– per gli interventi della direzione lavori in seguito delle indicazioni dell'architetto d'interni del committente (posizione n. 19) e ha rifiutato un maggior costo di fr. 170 000.– per l'ottenimento dell'abitabilità del piano cantina (posizione n. 20) oltre a fr. 110 000.– per opere supplementari non ancora quantificabili (posizione n. 21). In definitiva egli ha riconosciuto complessivi fr. 385 160.– per le altre opere supplementari elencate nella nota fattura, che ha ripartito a metà sulle due proprietà per piani originarie che costituivano un unico appartamento. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> I. Sull'appello principale </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> 3. </span></b><span>Litigiose rimangono, in questa sede, l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca legale per le opere da gessatore (fr. 38 500.–) e per gli interventi per ottenere l'abitabilità della cantina (fr. 170 000.–). All'iscrizione dell'ipoteca legale per le altre posizioni non ammesse dal Pretore l'istante ha rinunciato. Ora, l'iscrizione provvisoria di un'ipoteca legale presuppone che l'artigiano o imprenditore renda verosimile la pretesa (art. 961 cpv. 3 CC e 22 cpv. 4 RRF). La procedura di iscrizione provvisoria è sommaria (art. 961 cpv. 3 CC), di camera di consiglio (art. 4 n.<b> </b>19 LAC e 361 segg. CPC ticinese). All'istante incombe di addurre ele­menti idonei a far apparire attendibile la sua stessa qualità di artigiano o imprenditore, a individuare l'immobile, a definire l'entità del lavoro svolto e dei materiali forniti, a determinare l'ammontare del credito, così come ad accertare il rispetto del termine trimestrale per conseguire l'iscrizione nel registro fondiario. In caso di dubbio l'iscrizione va ordinata, il giudice rinviando la decisione sul buon fondamento dell'ipoteca alla sentenza di merito (<span>Stei­nauer</span>, Les droits réels, vol. III, 3</span><span>ª</span><span> edizione, pag. 288 n. 2891 con rinvii).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>4.</b> In merito alle opere da gessatore, il Pretore ha spiegato che l'esecuzione di quei lavori era stata resa verosimile ma che non vi erano indicazioni “che gli stessi siano stati fatturati e che essi siano costati l'importo indicato nella fattura del 27 maggio 2008”. Secondo l'appellante l'istruttoria ha confermato l'esecuzione di modifiche che hanno comportato dei maggiori costi fatturati dalla ditta di gessatura all'impresa generale, tant'è che la fattura, la liquidazione e i preventivi confermano tali indicazioni. Il convenuto obietta che l'importo non trova riscontro alcuno negli atti e che egli ha già sostenuto costi supplementari di circa fr. 45 000.– per le opere di gessatore direttamente pagati all'artigiano. A suo parere, inoltre, tali lavori erano inclusi nel prezzo forfettario. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>a)</b> In concreto, nella fattura del 27 maggio 2008 l'istante ha esposto fr. 38 500.– a titolo di “esecuzione opere da gessatore e modifiche intervenute in corso d'opera su richieste del committente: – soffitto ribassato cucina – modifiche pareti per porta scorrevole cucina – modifiche atrio guardaroba per posa boiserie – spostamento porta bagno principale – spostamenti parete bagno camera 1 – creazione di diversi fori per posa lampade – diversi” (doc. G, posizione 6). __________, tecnico dipendente della __________ cui l'istante ha subappaltato i lavori di gessatura, ha confermato che nell'appartamento del convenuto sono state eseguite delle “modifiche in corso d'opera, ossia dei lavori non previsti inizialmente” che egli ha identificato con quelli descritti al punto 6 della nota fattura (deposizione del 27 gennaio 2009, verbali pag. 3 in basso e pag. 4). </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> L'esecuzione di opere di gessatura supplementari e modifiche è attestata anche da __________, dipendente della __________ socia dell'istante per tale operazione immobiliare (deposizione del 16 marzo 2009, verbali pag. 6 verso il basso), __________, direttore dei lavori per conto dell'istante (deposizione del 16 marzo 2009, verbali pag. 9 a metà e pag. 10 a metà e pag. 11 verso l'alto), __________, impiegato della __________ (deposizione del 14 gennaio 2009, verbali pag. 6 a metà) e __________, figlio del proprietario della ditta istante che in qualità di architetto si è occupato della direzioni dei lavori (deposizione del 14 gennaio 2009, verbali pag. 11 a metà). Contrariamente a quanto pretende il convenuto, quindi, a un esame limitato alla verosimiglianza si ravvisano elementi sufficienti per ritenere che tali opere, commissionate nel corso dei lavori, non fosse comprese nel prezzo pattuito inizialmente e già soluto. Quanto alle ulteriori opere da gessatore commissionate direttamente dal convenuto, eseguite dalla __________ (doc. 4.5), esse sono estranee alle prestazioni supplementari fornite dalla __________.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b> b)</b> In merito al costo di tali opere supplementari, __________ non ha invero saputo dare indicazioni, ignorando finanche se fossero state fatturate (deposizione del 27 gennaio 2009, verbali pag. 4). __________ ha tuttavia precisato che l'importo di fr. 38 500.– risulta dai “giustificativi”, spiegando che i vari artigiani presentavano fatture globali dalle quali l'impresa generale estrapolava i lavori riguardanti l'appartamento del convenuto (deposizione del 16 marzo 2009, pag. 6 verso il basso). E in effetti agli atti figura una fattura emessa il 31 luglio 2008 dall'impresa di gessatura __________ alla AP 1 per l'importo di complessivi fr. 272 431.– in cui sono contemplate – fra l'altro – opere a regia per fr. 30 573.58, IVA esclusa (doc. R2). Il documento rinvia inoltre a una liquidazione finale del 18 luglio 2008 cui era allegato un riepilogo dei lavori a regia per oltre fr. 40 000.– con l'indicazione del numero e della data dei singoli bollettini di lavoro e dei materiali e manodopera forniti (doc. R1, in fondo). </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> L'istante, poi, ha prodotto anche i contratti di appalto attinenti alle opere da gessatore e alle pareti in cartongesso (doc. R). E dai capitolati si evince che la spesa inizialmente preventivata per tali lavori (attorno a fr. 204 000.– complessivi) è stata superata di quasi fr. 68 000.– in sede di liquidazione (doc. R2). Certo, neppure l'impresa generale pretende che i maggiori costi siano riconducibili unicamente alle opere supplementari per l'appartamento del convenuto. Ma alla luce di tali elementi non si può dire che l'entità della sua pretesa non sia stato resa verosimile, per lo meno per ordine di grandezza. E nel quadro di un giudizio su un'iscrizione provvisoria ai sensi dell'art. 961 cpv. 3 CC il criterio della verosimiglianza non va apprezzato con soverchio rigore (sopra, consid. 3; <span>Schumacher,</span> Das Bauhandwerkerpfandrecht, 3ª edizione, pag. 511 n. 1395). Per tale pretesa l'appello merita pertanto accoglimento.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>5.</b> <b>a)</b> Per quel che riguarda l'importo di fr. 170 000.– rivendicati dall'istante per la trasformazione delle cantine in un appartamento abitabile, il Pretore ha respinto la pretesa poiché “è difficile che un venditore possa <i>ex post </i>(…) chiedere aumenti di prezzo per ben fr. 170 000.– perché l'acquirente ha saputo destinare ad altri usi le superfici compravendute. Questa è infatti la <i>ratio </i>di questa posizione (testi __________, __________), poiché i costi effettivi di trasformazione sono stati accollati al convenuto in altre posizioni del doc. G”. L'appellante contesta questa conclusione sostenendo che l'importo di fr. 170 000.– “costituisce il corrispettivo spettante all'imprenditore generale in virtù di tutte le prestazioni complessive per la messa a disposizione di locali che non sono cantine, ma un appartamento abitabile di buon standing e quindi un'opera che ha comportato per l'imprenditore generale una buona serie di attività e un impegno ben maggiore”. E, per l'appellante, il corrispettivo dell'imprenditore generale per la propria attività anche di tipo intellettuale è coperta dalla garanzia dell'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori, tanto più che i costi dei singoli artigiani sono già stati inseriti nelle altre voci della fattura. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>b) </b>Ora che prestazioni meramente intellettuali non diano diritto a ipoteca legale giusta l'art. 837 cpv. 1 n. 3 CC è indubbio </span></p> <p class="R1"><b><span> </span></b><span>(<span>Hofstetter </span>in: </span><span>Basler Kommentar, ZGB I, 3ª edizione, </span><span>n. 3 ad art. 839/840; <span>Steinauer,</span> op. cit., pag. 270 n. 2865), nemmeno ove siano destinate specificamente all'edificio del convenuto (si pensi ai piani elaborati da un architetto: SJ 116/ 1994 pag. 291). Per contro, sulla questione di sapere se tali prestazioni fornite nel quadro di un solo e unico contratto di impresa generale (comprendente la direzione lavori) o totale (comprendente l'allestimento dei progetti) diano o no all'imprenditore il diritto all'ipoteca legale non vi è unità di dottrina (cfr. <span>Hofstetter</span>, op. cit., n. 3 ad art. 839/840; <span>Steinauer,</span> op. cit., pag. 270 nota 13). </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>c)</b> In concreto, nella sua fattura del 27 maggio 2008 AP 1 ha esposto fr. 170 000.– per “intervento per ottenimento abitabilità al piano cantina e quota maggior valore dovuto all'ottenimento extra dell'abitabilità ed esecuzione di tutte le opere supplementari richieste mq 68.00 a fr. 2500.00” (doc. G posizione 20). Che il piano cantina sia stato trasformato in appartamento abitabile è indubbio. Incontestato è pure il fatto che i costi delle opere di trasformazione fatturati dagli artigiani subappaltanti sono stati esposti separatamente in altre posizioni della nota fattura (doc. G, posizioni 6, 8 e 13). Ne segue che l'imprenditore medesimo ha scorporato le attività di natura intellettuale dal costo delle opere materialmente eseguite, ciò che parrebbe escludere il carattere unitario della prestazione dello stesso e quindi il diritto per l'imprenditore generale o totale di ottenere l'ipoteca legale per le prime (<span>Schumacher</span>, op. cit., pag. 123 n. 336 e pag. 125 n. 341). </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> Resta il fatto che, comunque sia, nella fattispecie l'interessata si limita ad asseverare che la trasformazione ha comportato per lei “una buona serie di attività e un impegno ben maggiore” senza tuttavia addurre </span>la benché minima descrizione delle prestazioni da lei concretamente eseguite per rendere abitabile il piano cantina. Come possa ritenersi verosimile, sulla base della sola descrizione della posizione 20 nella fattura del 27 maggio 2008, che lavori supplementari per fr. 170 000.– (oltre all'opera degli artigiani subappaltanti) siano stati eseguiti, non è dato di compren­dere, nemmeno a un sommario esame. L'appellante <span>non ha addotto un solo elemento oggettivo che, pur lasciando spazio al dubbio, ren­da verosimile la sua richiesta.</span><span> </span>N<span>é è compito del giudice passare al vaglio d'ufficio la ponderosa documentazione agli atti </span><span>per appurare se </span><span>qualche elemento di prova risulti eventualmente in favore dell'istante (<span>Cocchi/ Trez­zini</span>, CPC ticinese massimato e commentato, Lugano 2000, n. 5 ad art. 183). </span>Troppo poco per rendere verosimile l'ammontare della pretesa, anche solo per ordine di grandezza. </p> <p class="R1"> <b>d)</b> Per di più, __________<span>, dipendente della __________, socia al 50% con AP 1 nella costruzione del complesso immobiliare, ha riferito che “l'importo di fr. 2500.– m<sup>2</sup> corrisponde a una maggiorazione del prezzo di vendita: ripeto che nel rogito figuravano come cantine mentre invece sono divenute abitabili” (deposizione del 14 gennaio 2009, verbali pag. 8 in alto). Ciò è stato confermato anche da __________, anch'egli dipendente della __________, per il quale tale supplemento “è il maggior valore calpestabile di vendita” (deposizione del 16 marzo 2009, verbali pag. 8). Sotto questo tale profilo l'importo in questione appare quindi costituire un “prezzo di vendita” che, di per sé, non beneficia della garanzia dell'art. 837 cpv. 1 n. 3 CC (<span>Steinauer</span>, op. cit., pag. 273 n. 2873). E sulla questione, accertata dal primo giudice, l'appellante nemmeno si confronta. Ciò posto, su questo punto l'appello è perciò destinato all'insuccesso. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>6.</b> Ne segue che, in </span>esito<span> all'appello principale, il giudizio impugnato va modificato nel senso che l'importo dell'ipoteca legale provvisoria va aumentato a complessivi fr. 423 660.– oltre interessi. Considerato che, come si è detto, la proprietà per piani n. 24 723 è stata estinta e raggruppata nella n. 24 722, l'intero importo va iscritto a carico di quest'ultima unità. Quanto al dispositivo sulla cautelare, esso è superato dall'adozione di misure provvisionali in appello (sopra, consid. F), che hanno consentito di limitare l'iscrizione provvisoria ordinata in via cautelare all'importo ancora litigioso in questa sede e che, nell'ipotesi di un ricorso al Tribunale federale, permetteranno di salvaguardare i diritti dell'imprenditore pendente causa (sotto, consid. 9). </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> II. Sull'appello adesivo</span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> 7. </span></b><span>Il convenuto lamenta che il Pretore non abbia revocato l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca legale degli artigiani annotata a carico della proprietà per piani n. 24 715 adibita ad autorimessa, ma si sia limitato a ridurre l'importo a carico delle n. 24 722 e n. 24 723. Osserva che i lavori supplementari oggetto dell'ipoteca legale non hanno mai interessato la proprietà per piani adibita ad autorimessa. Chiede pertanto che venga ordinata la cancellazione dell'ipoteca legale in via provvisoria annotata a seguito del decreto cautelare del 22 luglio 2008. Su tale aspetto il Pretore non si è pronunciato espressamente, limitandosi a constatare che i lavori hanno interessato le due proprietà per piani costituite in un unico appartamento. Nel dispositivo, poi, gli ha confermato (in parte) l'iscrizione provvisoria sulle proprietà per piani n. 24 722 e 24 723, disponendo la conseguente modifica a registro fondiario dell'annotazione decretata inaudita parte il 22 luglio 2008. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> Ora, che la proprietà per piani n. 24 715 sia coinvolta nei lavori garantiti dall'ipoteca legale provvisoria in esame non è preteso neanche dall'istante, le cui richieste di giudizio non concernono tale foglio. Quanto al tenore del giudizio impugnato, è vero che il primo giudice ha decretato in via cautelare la modifica dell'annotazione del 22 luglio 2008, ma egli non ha previsto espressamente l'invito all'Ufficiale dei registri affinché cancellasse l'ipoteca legale provvisoria di fr. 808 660.– (ora fr. 593 660.–) e interessi annotata collettivamente a carico della proprietà per piani n. 24 715. Vi è quindi il rischio che, in assenza di un dispositivo esplicito, l'annotazione su quella proprietà per piani sussista. L'appello adesivo merita pertanto accoglimento e il giudizio impugnato precisato di conseguenza. </span></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> III. Sugli oneri processuali e sulle ripetibili</span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> 8. </span></b><span>Gli oneri del giudizio odierno seguono la reciproca soccombenza (art. 148 cpv. 2 CPC ticinese). L'appellante vede accolto il suo gravame solo in parte e si giustifica quindi che sopporti quattro quinti della tassa di giustizia e delle spese, con obbligo di rifondere alla controparte un'equa indennità per ripetibili ridotte. L'esito del giudizio odierno non incide in maniera apprezzabile sul dispositivo di prima sede relativo alle spese e alle ripetibili, che può rimanere invariato. </span></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b><span>Per quanto attiene all'appello adesivo, gli oneri processuali seguirebbero la soccombenza dell'istante (art. 148 cpv. 2 CPC ticinese). La AP 1 non ha tuttavia presentato osservazioni all'appello avversario, </span>sicché essa va trattata come se fosse rimasta silente. Ora, chi non reagisce a un appello non si vede assegnare ripetibili in caso di vittoria, ma nemmeno si vede condannare alla rifusione di ripetibili in caso di sconfitta (Rep. 1997 pag. 137 consid. 4; analogamente: sentenza 4P.7/1999 del Tribunale federale del 4 maggio 1999, consid. 5). Di per sé in mancanza di una valida resistenza della parte avversaria le spese di secondo grado rimangono a carico di chi ha adito la Camera. Nella fattispecie, tuttavia, il<span> convenuto è stato indotto a piatire in buona fede dalla formulazione del dispositivo adottata dal Pretore, sicché si giustifica eccezionalmente di rinunciare al prelievo di tasse e spese. L'esito dell'appello adesivo non influisce </span>sugli oneri processuali e le ripetibili di primo grado, giacché non comporta nessuna modifica dell'importo dell'ipoteca legale provvisoria. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b><span> IV. Sui rimedi giuridici a livello federale</span></b></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>9.</b> Circa i rimedi esperibili contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (fr. 208 500.–) supera ampiamente la soglia di fr. 30</span><span> </span><span>000.– per un eventuale ricorso in materia civile. Più delicata è la questione legata all'esecutività della presente sentenza, un ricorso al Tribunale federale avendo effetto sospensivo solo per decreto del giudice dell'istruzione (art. 103 cpv. 3 LTF). In simili circostanze l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca legale potrebbe essere (parzialmente) cancellata, anche in caso di ricorso al Tribunale federale, prima che l'istante abbia modo di ottenere il conferimento dell'effetto sospensivo. I Cantoni devono vigilare nondimeno, in ossequio alla forza derogatoria del diritto federale, affinché eventuali ricorsi sprovvisti per legge di effetto sospensivo non siano resi illusori (RtiD I-2004 pag. 614 n. 128c). Nella fattispecie occorre quindi far sì che l'ufficiale del registro fondiario non dia immediato seguito all'ordine di riduzione, rispettivamente di cancellazione e che l'istante abbia la possibilità di instare per l'eventuale concessione dell'effetto sospensivo a un possibile ricorso in materia civile. Giovi ricordare che chiedere l'effetto sospensivo non significa motivare l'intero ricorso. La relativa domanda può anche essere presentata subito e separatamente, sicché a tal fine un lasso di 15 giorni appare sufficiente e ragionevole.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>Per questi motivi</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>pronuncia:</span></b><span> 1. L'appello principale è parzialmente accolto e il dispositivo n.1 della sentenza impugnata è così riformato:</span></p> <p class="R1"><span> </span><span>L'istanza è parzialmente accolta e di conseguenza è fatto ordine all'ufficiale del registri del Distretto di Lugano di modificare</span><span>, 15 giorni dopo la ricezione della presente sentenza, </span><span>l'iscrizione inerente l'ipoteca legale provvisoria degli artigiani e imprenditori a favore della AP 1 annotata collettivamente a carico della proprietà per piani n. 24 722 del fondo base n. 353 RFD di __________ sezione __________ e a carico della quota B della proprietà per piani n. 24 715 del fondo base n. 353 RFD di __________ sezione __________ entrambe di </span><span>proprietà di AO 1 (d.g. n. 18672 del 22 luglio 2008 e d.g. n 21703 del 17 settembre 2010 ) riducendone l'importo da fr. 593 660.– e interessi al 5% dal 27 giugno 2008 a fr. 423 660.– oltre interessi al 5% dal 27 giugno 2008.</span></p> <p class="R1"><span> §. invariato. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span><span>2. Gli oneri processuali di tale appello consistenti in:</span></p> <p class="R1"><span> <i>a)</i> tassa di giustizia fr. 2000.– </span></p> <p class="R1"><span> <i>b)</i> spese fr. 50.–</span></p> <p class="R1"><span> fr. 2050.–</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> sono posti per quattro quinti a carico dell'appellante e per un quinto a carico di AO 1, al quale AP 1 rifonderà fr. 2000.– per ripetibili ridotte.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 3. L'appello adesivo è accolto e il dispositivo n. 2 della sentenza impugnata è così riformato:</span></p> <p class="R1"><span> </span><span>È fatto ordine </span><span>all'ufficiale</span><span> dei registri del Distretto di Lugano di cancellare, 15 giorni dopo la ricezione della presente sentenza, l'ipoteca legale provvisoria degli artigiani e imprenditori in favore della AP 1 di fr. 593 660.– oltre interessi al 5% dal 27 giugno 2008 annotata collettivamente a carico della proprietà per piani 24 715 del fondo base n. 353 RFD (quota B) di __________ sezione __________ di </span><span>proprietà di AO 1</span><span> (</span><span>documenti giustificativi n. 18672 del 22 luglio 2008 e n. 21703 del 17 settembre 2010</span><span>), così come la dicitura “grava pure RF di __________ foglio 24715 quota B” relativa all'annotazione sulla proprietà per piani 24 722.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 4. Non si riscuotono tasse o spese né si attribuiscono ripetibili.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> 5. Intimazione a:</span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>–;</span></p> <p class="MsoNormal"><span>–.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"><span> Comunicazione a:</span></p> <p class="R1"><span> – Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1;</span></p> <p class="R1"><span> – Ufficio dei registri del Distretto di Lugano.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la prima Camera civile del Tribunale d</span></b><b><span>'</span></b><b><span>appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il vicepresidente La segretaria</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rimedi giuridici</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro il termine stabilito dall'art. 100 cpv. 1 e 2 LTF (art. 72 segg. LTF). Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso in materia civile è am­missi­bile solo se il valore litigioso ammonta ad almeno 30</span><span> </span><span>000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale importo, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). La legittimazione a ri­correre è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.</span></p> </div></body></html>