<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2019.00055</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219999&amp;W10_KEY=13013486&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2019.00055</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.02.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Arealüberbauung. Verneinung einer besonders guten Gestaltung. Arealüberbauungen sind Überbauungen von Grundstücken mit einer bestimmten in der kommunalen Bauordnung festgesetzten Mindestfläche nach einer einheitlichen Baueingabe. Sie dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen (E. 3.1). Als Ausgleich für diese Privilegierungen werden besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung gestellt (E. 3.2). Die Gerichte haben diesbezüglich eine vertretbare Einschätzung der kommunalen Baubehörden zu respektieren und dürfen nicht ihre eigene Einschätzung an die Stelle einer mit dem Gesetzeszweck ebenfalls zu vereinbarenden Lösung setzen (E. 3.3). Die Baubehörde hat dem Projekt die erforderliche besonders gute Gestaltung jedoch in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert. Das Baurekursgericht entschied im Rahmen seiner Kognition und ohne Verletzung der Gemeindeautonomie, dass die für die Umgebung atypische, voluminöse und dichte Überbauung in keiner Weise in eine Beziehung zum Ortsbild sowie zur landschaftlichen Umgebung tritt und daher nicht bewilligungsfähig ist (E. 4). Die vorinstanzliche Festsetzung der Gerichtsgebühr erweist sich als rechtskonform (E. 5). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERS GUTE GESTALTUNG">BESONDERS GUTE GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN">ERMESSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEAUTONOMIE">GEMEINDEAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GERICHTSGEBÃHR">GERICHTSGEBÃHR</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 69 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 72 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=47600" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2019.00055</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. Februar 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A AG, vertreten durch RA B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 E und 2.2 F, beide vertreten durch RA G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 H und 3.2 I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.1 J, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.2<b> </b>â¦, </span></p> <p class="MsoBodyText">3.1â4.2 vertreten durch RA K, </p> <p class="MsoNormal"><span>5. L, vertreten durch MLaw M, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 N, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 O, </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA P, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Stadt WÃ¤denswil, Baukommission, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA Q, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Baukommission WÃ¤denswil erteilte der A AG mit Beschluss vom 3. Mai 2018 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung mit fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤usern und gemeinsamer Tiefgarage an der R-Strasse in WÃ¤denswi<span>l.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Gegen die Baubewilligung wurden beim Baurekursgericht fÃ¼nf Rekurse erhoben, nÃ¤mlich von C (R2.2018.00071), von E und F (R2.2018.00072), von H und I sowie â¦ und J (R2.2018.00073), von L (R2.2018.00074) und schliesslich von N und O (R2.2018.00077).</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Mit Entscheid vom 11. Dezember 2018 vereinigte das Baurekursgericht die fÃ¼nf Verfahren (Dispositiv-Ziff. I). Die Rekurse R2.2018.00071, R2.2018.00072, R2.2018.00073 sowie R2.2018.00074 wurden gutgeheissen und die angefochten baurechtliche Bewilligung der Baukommission WÃ¤denswil demgemÃ¤ss aufgehoben (Dispositiv-Ziff. II). Den Rekurs R2.2018.00077 schrieb das Baurekursgericht als gegenstandslos ab (Dispositiv-Ziff. III). Soweit das Baurekursgericht einen materiellen Entscheid zu fÃ¤llen hatte, setzte es die GerichtsgebÃ¼hr auf Fr. 16'000.- fest und auferlegte die Verfahrenskosten von insgesamt Fr. 16'950.- der A AG und der Baukommission WÃ¤denswil je zur HÃ¤lfte (Dispositiv-Ziff, IV.a und b).</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts gelangte die A AG mit Beschwerde vom 25. Januar 2019 an das Verwaltungsgericht. Sie beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben (1), eventualiter die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen (2), subeventualiter die GerichtsgebÃ¼hr auf maximal Fr. 5'000.- festzusetzen (3), unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdegegnerschaft (4).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht beantragte am 13. Februar 2019 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. F und E ersuchten mit Beschwerde­antwort vom 27. Februar 2019, die Beschwerde abzuweisen, eventualiter die Sache zur PrÃ¼fung der Ã¼brigen, vom Baurekursgericht nicht behandelten RÃ¼gen an dieses zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. C ersuchte mit Beschwerdeantwort vom gleichen Datum, die BeschwerdeantrÃ¤ge 1, 2 und 4 abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer) zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. L ersuchte mit Beschwerdeantwort vom 4. MÃ¤rz 2019 ebenfalls um Beschwerdeabweisung, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer). Mit Eingabe gleichen Datums Ã¤usserte sich die Baukommission WÃ¤denswil zur Beschwerde mit der Anmerkung, dass "aus KostengrÃ¼nden" auf die Stellung von AntrÃ¤gen verzichtet werde. H und I sowie â¦ und J reichten keine Beschwerdeantwort ein, wie auch die Verfahrensbeteiligten N und O.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die A AG bekrÃ¤ftigte mit Replik vom 29. MÃ¤rz 2019 bzw. Triplik vom 17. Mai 2019 ihre BeschwerdeantrÃ¤ge. C und E, F und L erneuerten ihr AntrÃ¤ge mit Duplikschriften vom 26. bzw. 30. April 2019. Die Baukommission WÃ¤denswil reichte am 20. Mai 2019 eine weitere Stellungnahme ein.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>F und E reichten am 3. Juli 2019 unter Aufrechthaltung der gestellten AntrÃ¤ge eine Noveneingabe ein. Dazu Ã¤usserte sich die die Baukommission WÃ¤denswil am 13. August 2019 mit dem Antrag, die Noveneingabe aus dem Recht zu weisen oder zumindest nicht zu beachten, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von F und E. Die A AG Ã¤usserte sich zur Noveneingabe am 14. August 2019.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Die Rekurrierenden N und O gelangten mit Beschwerde gegen Dispositiv-Ziffer III desselben Entscheids des Baurekursgerichts (Abschreibung ihres Rekurses infolge Gegenstandslosigkeit) vorsorglich an das Verwaltungsgericht. DarÃ¼ber wurde ein separat gefÃ¼hrtes </span>Beschwerdeverfahren<b> </b>VB.2019.00036 erÃ¶ffnet und mit VerfÃ¼gung vom 11. MÃ¤rz 2019 bis zur rechtskrÃ¤ftigen Erledigung des vorliegenden Beschwerdeverfahrens sistiert.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin plant auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der R-Strasse im Bereich der Hausnummern 02 und 03 eine ArealÃ¼berbauung bestehend aus fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤usern mit insgesamt 53 Wohnungen und gemeinsamer Tiefgarage. Die geplanten Neubauten gruppieren sich annÃ¤hernd im Halbkreis um zwei bestehende GebÃ¤ude. Auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite befindet sich ein Bauernhaus (Kat.-Nr. 04), welches im Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von Ã¼berkommunaler Bedeutung enthalten und formell unter Schutz gestellt ist. Zur Verwirklichung der Ãberbauung erfolgte ein Nutzungstransfer sowie die Inanspruchnahme eines Arealbonus bezÃ¼glich AusnÃ¼tzung von 10 %. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>ArealÃ¼berbauungen im Sinn von §§ 69â73 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Ãberbauungen von GrundstÃ¼cken mit einer bestimmten in der kommunalen Bauordnung festgesetzten MindestflÃ¤che nach einer einheitlichen Baueingabe (§ 69 PBG). ArealÃ¼berbauungen dÃ¼rfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezÃ¼glich der hÃ¶chstzulÃ¤ssigen Geschosszahl und der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG). </p> <p class="Erwgung2">Die Bau- und Zonenordnung von der Stadt WÃ¤denswil vom 17. Januar 1994 (BZO) macht von dieser MÃ¶glichkeit Gebrauch: GemÃ¤ss Art. 25 BZO gelten fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen Erleichterungen namentlich hinsichtlich der GebÃ¤udehÃ¶he, der GebÃ¤udelÃ¤nge und der AusnÃ¼tzungsziffer.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Im Gegenzug â als Ausgleich fÃ¼r die Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG, welche sich vorliegend in der genannten BZO-Bestimmung verwirklicht haben â stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche Ã¼ber das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass fÃ¼r die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darÃ¼ber hinausgehend, dass Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein mÃ¼ssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>§ 71 Abs. 1 PBG erÃ¶ffnet den VerwaltungsbehÃ¶rden einen Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden AufzÃ¤hlung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgefÃ¼hrt werden. Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfÃ¤lligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden gesetzgeberischen Konzept werden somit die bei ArealÃ¼berbauungen gewÃ¤hrten substanziellen Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insbesondere Geschosszahl; GebÃ¤udehÃ¶he; AusnÃ¼tzung) durch die Vorgaben von § 71 PBG (insbesondere besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung) kompensiert (BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.1). </p> <p class="Urteilstext">Die kommunalen BehÃ¶rden dÃ¼rfen damit von Gesetzes wegen eine <span class="exactmatch">ArealÃ¼berbauung</span> nur bewilligen, wenn diese selbst sowie ihr Umschwung besonders gut gestaltet sind, und sie mÃ¼ssen dies anhand der in § <span class="artref">71 Abs. 2 PBG</span> genannten Kriterien prÃ¼fen; insoweit verfÃ¼gen die <span class="incompletematch">Gemeinden</span> Ã¼ber keinerlei <span class="incompletematch">Autonomie</span>. Bei der Frage dagegen, ob diese Merkmale im Einzelfall eingehalten sind oder nicht, steht der rechtsanwendenden <span class="incompletematch">GemeindebehÃ¶rde</span> ein gewisser Spielraum zu. Bei den im Gesetz genannten Beurteilungskriterien handelt es sich weitgehend um unbestimmte Rechtsbegriffe, die eine Wertung erlauben. Die Gerichte haben eine vertretbare EinschÃ¤tzung hinsichtlich der Beziehung einer geplanten <span class="exactmatch">ArealÃ¼berbauung</span> zum Ortsbild, hinsichtlich der QualitÃ¤t der Bauten, der Umgebungsanlagen usw. zu respektieren und dÃ¼rfen nicht ihre eigene EinschÃ¤tzung an die Stelle einer mit dem Gesetzeszweck ebenfalls zu vereinbarenden LÃ¶sung setzen (BGr, 9. Juli 2018, 1C_92/2018 E. 3.5). </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Entgegen der BaubehÃ¶rde der Stadt WÃ¤denswil verneinte das Baurekursgericht die Voraussetzungen fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung im angefochtenen Entscheid â im Wesentlichen mit folgender BegrÃ¼ndung: </p> <p class="Erwgung2">ZunÃ¤chst wies das Baurekursgericht darauf hin, dass das Bauvorhaben erst durch die AusnÃ¼tzungsverschiebungen auf das eigentliche BaugrundstÃ¼ck realisierbar werde (E. 4.3). FÃ¼r den konkreten Fall zog die Vorinstanz in Betracht, dass auf dem der Wohnzone W2/30 zugewiesenen Parzellenteil des BaugrundstÃ¼cks unter BerÃ¼cksichtigung des Arealbonus eine anrechenbare GeschossflÃ¤che von rund 2'533 m<sup>2</sup> realisierbar wÃ¤re. Mit den auf diesem Parzellenteil geplanten vier HÃ¤usern 2 bis 5 betrage die anrechenbare GeschossflÃ¤che indes insgesamt 3'392 m<sup>2</sup>. Die AusnÃ¼tzungsverschiebung erhÃ¶he damit die AusnÃ¼tzung um rund einen Drittel. Insofern weiche das Bauvorhaben erheblich von dem ab, was ohne AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung mÃ¶glich wÃ¤re. Im Weiteren hÃ¤lt der angefochtene Entscheid fest, dass die geplanten BaukÃ¶rper im Vergleich zur Umgebung erheblich grÃ¶ssere FussabdrÃ¼cke aufweisen, welche die NachbargebÃ¤ude um das Zwei- bis Dreifache Ã¼bertreffen wÃ¼rden. Es fehle sodann an einem geeigneten Ãbergang zwischen Naturraum und Siedlung. Zusammengefasst entstehe mit dem Bauvorhaben eine fÃ¼r die Umgebung vÃ¶llig atypische, voluminÃ¶se und dichte Ãberbauung. Das Vorhaben trete in keiner Weise in eine Beziehung zum Ortsbild sowie zur landschaftlichen Umgebung und entspreche nicht den Anforderungen von § 71 Abs. 1 und 2 PBG (E. 4.4). </p> <p class="Erwgung2">ZusÃ¤tzlich qualifizierte das Baurekursgericht die (zonenÃ¼bergreifende) AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 auf das BaugrundstÃ¼ck als unzulÃ¤ssig (E. 4.5). Schliesslich erachtete die Vorinstanz die Einheit der Baubewilligung als nicht erfÃ¼llt (E. 5) sowie die Nebenbestimmung betreffend Dachaufbauten als unzulÃ¤ssig (E. 6). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Mit der Beschwerde wird zunÃ¤chst geltend gemacht, dass das Bauvorhaben den gesetzlichen Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung entgegen der Auffassung des Baurekursgerichts entspreche. Das Baurekursgericht habe sein Ermessen ohne nachvollziehbaren Grund anstelle des Ermessens der ortskundigen sowie fachmÃ¤nnisch beratenen kommunalen BaubehÃ¶rde gesetzt. Nur ein hinreichendes Ã¶ffentliches Interesse, das die privaten Interessen der Bauherrschaft Ã¼berwiege, rechtfertige einen Eingriff in deren gestalterischen Freiraum und damit eine Bauverweigerung. Entgegen der Vorinstanz werde die geplante Ãberbauung als gelungene einheitliche Siedlung wahrgenommen, welche sich sehr gut in die Umgebung einfÃ¼ge und diese aufwerte.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Mit seinen AusfÃ¼hrungen in ErwÃ¤gung 4.4 des angefochtenen Entscheids hat das Baurekursgericht einlÃ¤sslich begrÃ¼ndet, weshalb es die fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung erforderlichen Voraussetzungen als nicht erfÃ¼llt erachtet. Es wird einleuchtend aufgezeigt, unter welchen Aspekten das Gericht dem geplanten Neubau eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71 PBG abspricht. Dabei hielt das Baurekursgericht zusammenfassend fest, dass die fÃ¼r die Umgebung vÃ¶llig atypische, voluminÃ¶se und dichte Ãberbauung in keiner Weise in eine Beziehung zum Ortsbild sowie zur landschaftlichen Umgebung trete. Wie die nachfolgenden AusfÃ¼hrungen zeigen, hÃ¤lt diese Beurteilung der ÃberprÃ¼fung durch das Verwaltungsgericht stand.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Die strittige Bewilligung des Projekts durch die Stadt WÃ¤denswil stÃ¼tzt sich hinsichtlich der Gestaltung der geplanten Ãberbauung im Wesentlichen und weitgehend wÃ¶rtlich auf die Stellungnahme der Denkmalpflegekommission/Firma S vom 20. MÃ¤rz 2018.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Nach Meinung der BaubehÃ¶rde geht das Projekt vom Grundkonzept aus, dass das Areal den Ãbergang vom Naturraum zur Siedlung bildet. Wie die BaubehÃ¶rde darlegt, liegt das Bauareal in der Tat am Rand der gewachsenen alten Dorfstruktur des Weilers T, auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite des denkmalgeschÃ¼tzten Bauernhauses sowie unmittelbar neben zwei weiteren bestehenden Bauten. Auf der westlichen Seite grenzt das Areal an den Wald. Es trifft somit zu, dass das Areal lagemÃ¤ssig den Ãbergang vom Naturraum zur bestehenden Siedlung bildet. Indessen ist nicht ersichtlich, inwiefern diese Lage in das "Grundkonzept" des Projekts Eingang gefunden hÃ¤tte. Im Gegenteil: Der geplante voluminÃ¶se Siedlungsabschluss verdichtet das Ã¼berbaute Gebiet an der Grenze zum Naturraum, anstatt einen Ã¼berzeugenden Ãbergang von der bestehenden Dorfstruktur zum Naturraum zu schaffen. Die BaubehÃ¶rde vermag denn auch nicht zu erklÃ¤ren, inwiefern eine "AuffÃ¤cherung der Bauten zum Bach- und Waldraum" einen "geeigneten Ãbergang zwischen Naturraum und Siedlung" ermÃ¶gliche. Es ist als SelbstverstÃ¤ndlichkeit zu bezeichnen â anstatt als "besonders positiv" â, dass der angrenzende Wald von der geplanten Siedlung aus erreichbar ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Ebenso wenig nimmt das Arealprojekt RÃ¼cksicht auf die Ã¼berbaute Umgebung, namentlich auch nicht auf die drei erwÃ¤hnten bestehenden Bauten in unmittelbarer NÃ¤he. Die PlÃ¤ne zeigen ebenso wie das Modell und die Fotos des Augenscheins, dass es die auf derselben Strassenseite gelegenen beiden GebÃ¤ude einkreisend erdrÃ¼ckt und auch auf die weiteren angrenzenden Bauten keine RÃ¼cksicht genommen wird, etwa in Form eines den VerhÃ¤ltnissen angemessenen GebÃ¤udeabstands. Wohl soll vor dem mittleren der fÃ¼nf geplanten GebÃ¤ude eine begrenzte FlÃ¤che freigehalten werden. Damit wird auf die bestehenden GebÃ¤ude und den "bedeutenden Situationswert" des denkmalgeschÃ¼tzten Objekts auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite kaum RÃ¼cksicht genommen, stossen doch die GebÃ¤ude 1 und 2 weit nÃ¤her an die bestehenden Bauten heran. Daran vermag auch die von der BaubehÃ¶rde geforderte Verbesserung des Umgebungsplans nichts Relevantes zu Ã¤ndern. Nicht nachvollziehbar ist bei dieser Sachlage ferner, weshalb die BeschwerdefÃ¼hrerin annimmt, die geplanten GebÃ¤ude wÃ¼rden "einen besonderen Abstand zu den historischen GebÃ¤uden auf der Bauparzelle und dem inventarisierten Bauernhaus" einhalten. Wie gesehen ist namentlich bezÃ¼glich der geplanten HÃ¤user 1 und 2 das Gegenteil der Fall. </p> <p class="Erwgung3">Wenn im Rahmen einer ArealÃ¼berbauung Bauten mit grÃ¶sserem Volumen zugelassen werden, so ist die Bezugnahme auf die Umgebung insbesondere bei den am Arealrand liegenden GebÃ¤uden relevant (VGr, 18. Januar 2018, VB.2017.00308, E. 4.5.1). Der Diskrepanz zwischen grossvolumigen GebÃ¤ulichkeiten der ArealÃ¼berbauung und einer Umgebung mit deutlich kleinfÃ¶rmigeren Siedlungsstruktur ist namentlich mittels einer gelungenen Gestaltung des Nachbarschaftsbereichs bzw. eben mit einer (besonderen) RÃ¼cksichtnahme auf die Umgebung Rechnung zu tragen. Ein Arealprojekt hat in eine Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung zu treten; es hat eine Eingliederung in die bauliche Umgebung bzw. eine entsprechende RÃ¼cksichtnahme zu erfolgen (BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015, E. 4.5). Diese Anforderung erfÃ¼llt das Bauprojekt nicht.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.4 </b>Weiter vermischt die BaubehÃ¶rde die "maximale" Nutzung mit der "optimalen" Nutzung, wenn sie ausfÃ¼hrt, mit dem Nutzungstransfer strebe das Projekt eine "optimale Nutzung" an. Es ist auch nicht nachvollziehbar, wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin ausfÃ¼hrt, es wÃ¼rde bei der geplanten Ãberbauung tendenziell mehr Platz fÃ¼r intensiv begrÃ¼nten Freiraum bestehen als bei umliegenden Ã¼berbauten Parzellen. Aus dem von der BeschwerdefÃ¼hrerin angerufenen Katasterplan ergibt sich zwar, dass die ArealÃ¼berbauung eine fÃ¼r sich genommen vergleichsweise grosse FreiflÃ¤che schafft. Das VerhÃ¤ltnis FreiflÃ¤che/GebÃ¤udegrundriss ist angesichts der GrÃ¶sse des gesamten Fussabdrucks der geplanten ArealÃ¼berbauung indessen klar kleiner als bei der bestehenden Siedlungsstruktur.</p> <p class="Erwgung2">Es handelt sich â wie bereits die BaubewilligungsbehÃ¶rde anmerkte â um eine dichte Ãberbauung. Zu Recht bezeichnete das Baurekursgericht die geplante ArealÃ¼berbauung auch als eine riegelartige Erscheinung zwischen den bestehenden Bauten an der R-Strasse 02 und 03 und dem dahinterliegenden Wald. Es mag wohl zutreffen, dass aus Sicht der R-Strasse je nach Standort einzelne schmale Durchblicke mÃ¶glich sind. Angesichts der gesamten LÃ¤nge und der Anordnung der Bauten ist die Qualifikation als riegelartige Erscheinung aber durchaus zutreffend.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.5 </b>Insbesondere die Mitbeteiligte 2 kritisiert die AusfÃ¼hrungen des Baurekursgerichts zum Umfang der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung. Der genaue Umfang der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen ist indessen nicht entscheidrelevant. Dasselbe gilt fÃ¼r den Umstand, dass die Bauherrschaft beim Haus 1 auf ein Vollgeschoss verzichtet hat und dass die einzelnen Stockwerke noch hÃ¶her sein kÃ¶nnten. Massgeblich ist vielmehr, dass ein grosses tatsÃ¤chliches Volumen geplant ist und dass dieses â in teilweise geringem Abstand â keinen erkennbaren Bezug zur weit kleinfÃ¶rmigeren Umgebungsstruktur und zum angrenzenden Wald aufweist. Am weitgehend fehlenden Bezug zur Umgebung vermag auch eine von der BeschwerdefÃ¼hrerin geltend gemachte Ãbernahme der "in der Umgebung vorherrschenden Putzfassade" und die Gliederung mithilfe einer "Lochfassade" nichts zu Ã¤ndern, zumal die dahingehenden AusfÃ¼hrungen ohne Substanziierung zur Umgebung bleiben.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.6 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin und die Mitbeteiligte 2 vermÃ¶gen sodann nichts Wesentliches daraus abzuleiten, wenn die GebÃ¤ude in der Umgebung unternutzt sind, zumal nur pauschal geltend gemacht wird, dass sich daran in absehbarer Zeit etwas Ã¤ndert. Im Ãbrigen besteht hauptsÃ¤chlich beim vorliegend betroffenen GrundstÃ¼ck die besonders sensible NÃ¤he zum inventarisierten Bauernhaus und zum Waldgebiet. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.7 </b>Das Baurekursgericht hat das Fehlen einer Beziehung zwischen der voluminÃ¶sen und dichten Ãberbauung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung als eine notwendige Voraussetzung fÃ¼r die erforderliche besonders gute Gestaltung zusammengefasst in nachvollziehbarer Weise bejaht. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.8 </b>Daran Ã¤ndert in formeller Hinsicht auch nichts, dass sich die BaubewilligungsbehÃ¶rde auf eine Stellungnahme der Denkmalpflegekommission unter Mitwirkung der Firma S abgestellt hat. DiesbezÃ¼glich wendet die BeschwerdefÃ¼hrerin ein, dass das Baurekursgericht sein Ermessen nicht ohne nachvollziehbaren Grund anstelle der Beurteilung des Fachgutachtens hÃ¤tte setzen dÃ¼rfen. </p> <p class="Urteilstext">Wohl trifft es zu, dass von einem durch die BehÃ¶rde eingeholten Gutachten nicht grundlos abgewichen werden kann. GrÃ¼nde fÃ¼r ein Abweichen liegen indes namentlich vor, wenn das Gutachten IrrtÃ¼mer, LÃ¼cken oder WidersprÃ¼che enthÃ¤lt oder wenn die SchlÃ¼ssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3; BGE 136 II 539 E. 3.2; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des KIs ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 146 f.; Regina Kiener/Bernhard RÃ¼tsche/Mathias Kuhn, Ãffentliches Verfahrensrecht, 2. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2015, Rz. 775).</p> <p class="Urteilstext">Solche GrÃ¼nde sind vorliegend ohne Weiteres zu bejahen. Die fehlerhafte Beurteilung der Gestaltung durch die BaubewilligungsbehÃ¶rde fusst unmittelbar in der ebenso lÃ¼ckenhaften und nicht nachvollziehbaren Stellungnahme der Denkmalpflegekommission/Firma S vom 20. MÃ¤rz 2018.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Hat das Baurekursgericht das Fehlen einer Beziehung zur baulichen und landschaftlichen Umgebung als eine notwendige Voraussetzung fÃ¼r die erforderliche besonders gute Gestaltung nachvollziehbar bemÃ¤ngelt, brauchte sich das Gericht nicht nÃ¤her mit der von der BeschwerdefÃ¼hrerin geltend gemachten guten Gestaltung der geplanten GebÃ¤ude als schlichte Architektur mit hellen Fassaden und grossen FensterÃ¶ffnungen zu befassen. Diese Gestaltungsmerkmale betreffen den Bezug zum Ortsbild und zur baulichen und landschaftlichen Umgebung nur marginal, weshalb das Baurekursgericht im Rahmen seiner BegrÃ¼ndung nicht nÃ¤her darauf eingehen musste. Ein gelungener architektonischer Ausdruck reicht fÃ¼r eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71 Abs. 1 PBG nicht aus. Vielmehr muss auch die Beziehung des Projekts zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung Ã¼berzeugen (§ 71 Abs. 2 PBG; vgl. VGr. 18. Januar 2018, VB.2017.00308, E. 4.5). Eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs liegt nicht vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Zusammengefasst hat die BaubehÃ¶rde dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen in Ãberschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert. Demnach hat das Baurekursgericht seine Kognition nicht Ã¼berschritten und verletzt der angefochtene Entscheid die Gemeindeautonomie der Stadt WÃ¤denswil nicht. Die Bauverweigerung erweist sich denn auch als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig: Das grosse Ã¶ffentliche Interesse an der guten Gestaltung von Arealprojekten und insbesondere an der gelungen Beziehung zum Ortsbild und zur Umgebung Ã¼berwiegt das Interesse der BeschwerdefÃ¼hrerin an der Verwirklichung der geplanten Ãberbauung; dies umso mehr, als nicht ersichtlich ist, dass auf dem Areal ein Projekt mit dem erforderlichen Bezug zur Umgebung technisch oder wirtschaftlich nicht oder nur schwer mÃ¶glich wÃ¤re (zur VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung bei Ã¤sthetisch motivierten Bauvorschriften vgl. insbesondere BGE 145 I 52, E. 3.6 S. 59, mit Hinweisen). Eine Verletzung der Eigentumsgarantie von Art. 26 der Bundesverfassung <span>vom</span><span> 18. April 1999 (BV)</span>, wie sie die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend macht, ist folglich ebenfalls zu verneinen. </p> <p class="Erwgung2">Die geplante Baute erweist sich als nicht bewilligungsfÃ¤hig. Die angefochtene Aufhebung der Baubewilligung durch das Baurekursgericht ist demnach als rechtskonform zu beurteilen. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde im Hauptpunkt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>BezÃ¼glich der materiellen Beurteilung ist bei diesem Ergebnis nicht nÃ¤her einzugehen auf die Differenz zwischen der Beschwerdegegnerschaft 2 und der Mitbeteiligten 2 betreffend die ZulÃ¤ssigkeit der Noveneingabe vom 3. Juli 2019 zur baurechtlichen Bewilligung eines Einfamilienhauses auf demselben GrundstÃ¼ck. Die Erteilung dieser Bewilligung ist fÃ¼r das vorliegende Verfahren nicht entscheidrelevant.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">ZusÃ¤tzlich rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin die Festsetzung der vorinstanzlichen GerichtsgebÃ¼hr auf Fr. 16'000.-; die GerichtsgebÃ¼hr sei auf maximal Fr. 5'000.- zu reduzieren.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>GemÃ¤ss der im Entscheidzeitpunkt geltenden GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr; LS 175.252) betrug die GerichtsgebÃ¼hr bei Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert in der Regel Fr. 1'000.- bis Fr. 50'000.-. Dieser Rahmen ist auch fÃ¼r das Rekursverfahren massgebend (§ 1 GebV VGr). GemÃ¤ss § 2 GebV VGr bemisst sich die GebÃ¼hr innerhalb dieses Rahmens nach dem Zeitaufwand des Gerichts, der Schwierigkeit des Falles und dem tatsÃ¤chlichen Streitinteresse.</p> <p class="Urteilstext">Die mutmasslichen Baukosten belaufen sich gemÃ¤ss Baugesuch auf rund Fr. 17,5 Mio. Das Streitinteresse erweist sich damit als gross. Auch der Zeitaufwand und die Schwierigkeit des Falles sind als erheblich zu qualifizieren, hat sich das Baurekursgericht doch nicht nur mit den RÃ¼gen bezÃ¼glich der Gestaltung, sondern auch mit weiteren RÃ¼gen der verschiedenen rekurrierenden Parteien betreffend Baurechtswidrigkeit des Projekts auseinandergesetzt. Angesichts dieser Parameter liegt die auf Fr. 16'000.- festgesetzte GebÃ¼hr im unteren Drittel des massgeblichen GebÃ¼hrenrahmens und damit in Ãbereinstimmung mit der GebÃ¼hrenverordnung. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>EinschlÃ¤gig ist allerdings zusÃ¤tzlich das Ãquivalenzprinzip: Dieses konkretisiert das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip und das WillkÃ¼rverbot im Bereich der Kausalabgaben. Es bestimmt, dass eine GebÃ¼hr nicht in einem offensichtlichen MissverhÃ¤ltnis zum objektiven Wert der abzugeltenden Leistung stehen darf und sich in vernÃ¼nftigen Grenzen halten muss. Der Wert der Leistung bemisst sich nach dem wirtschaftlichen Nutzen, den sie dem Pflichtigen bringt, oder nach dem Kostenaufwand der konkreten Inanspruchnahme im VerhÃ¤ltnis zum gesamten Aufwand des betreffenden Verwaltungszweigs. Bei der Festsetzung der GebÃ¼hr darf innerhalb eines gewissen Rahmens der wirtschaftlichen Situation des Pflichtigen und dessen Interesse am abzugeltenden Akt Rechnung getragen werden. Zudem darf gemÃ¤ss dem Ãquivalenzprinzip die HÃ¶he der GebÃ¼hr die Inanspruchnahme gewisser Institutionen nicht verunmÃ¶glichen oder Ã¼bermÃ¤ssig erschweren. Dies gilt namentlich bezÃ¼glich der GerichtsgebÃ¼hren, deren HÃ¶he zur Wahrung der Rechtsweggarantie gemÃ¤ss Art. 29a BV den Zugang zur Justiz nicht Ã¼bermÃ¤ssig erschweren darf (BGE 145 I 52 E. 5.2.3, mit Hinweisen). Die kantonalen Gerichte verfÃ¼gen bei der Festsetzung von GerichtsgebÃ¼hren Ã¼ber einen grossen Ermessensspielraum, der jedoch Ã¼berschritten wird, wenn in Verletzung des Ãquivalenzprinzips ein offensichtliches MissverhÃ¤ltnis zwischen der GebÃ¼hr und dem objektiven Wert der bezogenen Leistung besteht (BGE 145 I 52 E. 5.2.4; 141 I 105 E. 3.3.2, je mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die festgesetzte GerichtsgebÃ¼hr von Fr. 16'000.- erscheint zwar vor dem Hintergrund der bundesgerichtlichen AusfÃ¼hrungen zur GebÃ¼hrenbemessung in den baurechtlichen Rechtsmittelverfahren des Kantons ZÃ¼rich (vgl. BGE 145 I 52 E. 5.7) zunÃ¤chst als hoch. Vorliegend ist allerdings â neben den obigen AusfÃ¼hrungen (E. 5.1) und in sachverhaltsmÃ¤ssiger Abweichung zum in BGE 145 I 52 beurteilten Fall Folgendes zu beachten: Das Baurekursgericht hatte mit dem angefochtenen Entscheid fÃ¼nf separat gefÃ¼hrte Rekurse vereinigt und deren vier materiell beurteilt. Die Rekursverfahren waren â abgesehen vom gemeinsam durchgefÃ¼hrten Augenschein â separat zu fÃ¼hren. Auch wenn fÃ¼r ein einzelnes Rekursverfahren jeweils nur eine klar tiefere GebÃ¼hr gerechtfertigt gewesen wÃ¤re, so lÃ¤sst sich die GebÃ¼hr von Fr. 16'000.- gesamthaft fÃ¼r alle vier materiell beurteilten Rekursverfahren demgegenÃ¼ber noch nicht als Verletzung des Ãquivalenzprinzips bezeichnen. Die Beschwerde ist demnach auch bezÃ¼glich der Kosten abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Entsprechend dem Prozessausgang sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin und der mitbeteiligten Baukommission WÃ¤denswil je zu HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). </p> <p class="Urteilstext">BezÃ¼glich der Mitbeteiligten 2 bleibt diesbezÃ¼glich anzumerken, dass sie sich mit dem Verzicht auf Antragsstellung nicht der Kostenpflicht entziehen kann. In der Beschwerdeantwort (und auch in den weiteren Eingaben) hat sie sich klar mit der Beschwerde identifiziert und eindeutig die Auffassung vertreten, dass die Beschwerde zu Recht erfolgt ist, was die teilweise Kostenauflage rechtfertigt.</p> <p class="Urteilstext">Schliesslich besteht entgegen der Auffassung der Mitbeteiligten 2 kein Anlass, um die Noveneingabe der Beschwerdegegnerschaft 2 bei der Kostenverteilung zu deren Lasten zu berÃ¼cksichtigen, da die Eingabe ohnehin keinen nennenswerten zusÃ¤tzlichen Aufwand verursacht hat.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist zur Entrichtung von ParteientschÃ¤digungen an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten, soweit sich diese â anwaltlich vertreten â am Beschwerdeverfahren beteiligt hat (§ 17 Abs. 2 VRG), also an die Beschwerde­gegnerschaft 1, die Beschwerdegegnerschaft 2 sowie an die Beschwerdegegnerschaft 5. Als angemessen erscheint ein Betrag von je Fr. 4'000.-, insgesamt demnach Fr. 12'000.-.</p> <p class="Urteilstext">Die lokale Bau­behÃ¶rde trifft in der vorliegenden Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss keine EntschÃ¤digungspflicht (VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00571, E. 11; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 13 N. 94).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 460.- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'460.- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Mitbeteiligten 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerde­gegnerschaft 1, der Beschwerdegegnerschaft 2 sowie der Beschwerdegegnerschaft 5 ParteientschÃ¤digungen von je Fr. 4'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>