<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoFooter"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="38" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=203746" width="37"/></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span><img alt="" height="25" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=203747" width="21"/></span></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><span>12.2010.179</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE"><span>21 dicembre 2011</span></a><span>/fb</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Epiney-Colombo, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Bozzini e Pellegrini</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>vicecancelliere:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Bettelini</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa inc. n. DI.2007.135 della Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con istanza 2 agosto 2007 da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AP 1</span></b></p> <p class="MsoFooter"><span>rappr. dall'avv. RA 1 </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AO 3</span><span>AO 1AO 2</span></b><span>tutti rappr. dall'avv. RA 2 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>con cui l’istante ha chiesto la condanna dei convenuti al pagamento di fr. 118'800.- oltre interessi, pari al 40% del corrispettivo del canone di locazione per il periodo da agosto 2005 a ottobre 2007;<br/> <br/> domanda alla quale i convenuti si sono opposti e che il Pretore, con sentenza 27 agosto 2010, ha parzialmente accolto, condannando i convenuti a rifondere all’istante fr. 3'308.- oltre interessi a titolo di riduzione della pigione per il periodo dal 12 febbraio al 14 marzo 2007, condannando l'istante a pagare tasse di giustizia e spese ammontanti a complessivi fr. 9'245.- e a rifondere alla controparte un'indennità per ripetibili di fr. 8’500.-;<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><span>appellante l'istante che, con atto di appello 20 settembre 2010, chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere l'istanza, porre spese e ripetibili di primo grado a carico della controparte appellata e liberare la cauzione prestata, protestando spese e ripetibili di appello;<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><span>mentre la parte convenuta con osservazioni 8 ottobre 2010 postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili, rilevando preliminarmente la tardività dell'appello;<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><span>letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>ritenuto</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>in fatto:</span></b></p> <p class="R1"><b><span>A.<span> </span></span></b><span>La società AP 1 e AO 3, AO 3 e AO 2 sono state parti di un contratto di locazione, stipulato nel corso del 1994 dai loro predecessori in diritto, con oggetto l'esercizio pubblico denominato "<i>Ristorante __________</i>" situato in una parte dell'immobile al fondo __________ RFD di __________. Nel corso del mese di settembre 2005 i proprietari del fondo hanno dato avvio ad importanti lavori di ristrutturazione e ampliamento dell'immobile, al fine di ricavare una struttura ricettiva della tipologia denominata "garni". Questo intervento si è protratto fino al metà giugno 2007 e non ha riguardato direttamente i locali oggetto del summenzionato contratto di locazione.<br/> Nel corso del 2005 sono iniziate tra le parti le trattative per il rinnovo del contratto in questione, riguardanti tra l’altro l’adeguamento della pigione. Nel mese di aprile 2007, lamentando i disagi causati dal cantiere presente sul fondo, la conduttrice ha depositato la pigione presso il competente Ufficio, inoltrando allo stesso un’istanza chiedente, tra l’altro, la cessazione del rapporto contrattuale il 31 ottobre 2007 e una riduzione della pigione del 40% per il periodo da agosto 2005 a ottobre 2007. Dinanzi a tale autorità di conciliazione, le parti hanno poi raggiunto un accordo per la cessazione del contratto alla data richiesta dalla conduttrice e per la totale liberazione delle pigioni fino a quel momento depositate, secondo una precisa ripartizione concordata. E’ per contro rimasto non conciliato il contenzioso tra le parti relativo alla riduzione della pigione, pretesa per la quale l’Ufficio si è dichiarato incompetente.<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><b><span>B.<span> </span></span></b><span>Con comparsa scritta 2 agosto 2007, di cui si dirà meglio in seguito a proposito della sua natura, AP 1 ha chiesto alla competente Pretura di condannare AO 3 AO 1 e AO 2 al pagamento di fr. 118'800.-, oltre interessi, somma pari ad una riduzione del 40% del corrispettivo del canone di locazione per il periodo da agosto 2005 a ottobre 2007. Le pretese sono state formulate a seguito di asseriti difetti dell’ente locato e pregiudizi derivanti dal cantiere, richieste tra l'altro fondate sugli art. 259a, 259d, 259e 260 CO a cui espressamente l'allegato introduttivo si è richiamato (pag. 6 e 7 n. 4 e 5).<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><b><span>C.<span> </span></span></b><span>La domanda di giudizio, recante in prima pagina l’iscrizione manuale “<i>istanza</i>” (a copertura della cancellata indicazione originale dattiloscritta), ma chiedente nel <i>petitum</i> di accogliere “<i>la</i> <i>petizione</i>”, è quindi stata considerata dal Pretore quale istanza in materia di locazione e affitti, introdotta secondo la procedura retta dagli art. 404 segg. CPC-TI (cfr. citazione 3 agosto 2007). In occasione dell'udienza 13 aprile 2010 i convenuti hanno prodotto un riassunto scritto con il quale si sono opposti all’istanza, chiedendo di respingere integralmente la domanda. Con l’accordo delle parti il giudice di prime cure ha quindi assegnato un termine per produrre un allegato di replica, a cui ha fatto seguito una duplica. La vertenza è quindi proseguita secondo la procedura speciale ex art. 404 segg. CPC-TI e, conclusa l’istruttoria, le parti hanno rinunciato a comparire al dibattimento finale (art. 410 CPC-TI) producendo conclusioni scritte con le quali si sono riconfermate nelle rispettive domande.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>D.<span> </span></span></b><span>Con sentenza 27 agosto 2010 il Pretore ha parzialmente accolto la domanda, condannando i convenuti a rifondere all’istante fr. 3'308.- oltre interessi a titolo di riduzione della pigione per il periodo dal 12 febbraio al 14 marzo 2007. Vista la pressoché totale soccombenza dell’istante, il giudizio pretorile ha posto interamente a suo carico tasse di giustizia e spese, ammontanti a complessivi fr. 9'245.-, condannandola a rifondere fr. 8’500.- ai convenuti a titolo di ripetibili.<br/> <span><br/> </span>Il primo giudice ha esaminato le pretese dell'istante con riferimento ai disposti degli art. 259a cpv. 1 lett. b e 259d CO, concludendo che non è stata provata né la notifica, né l'entità dei pretesi difetti della cosa locata o dei disagi che avrebbero turbato la conduttrice nell'uso pattuito. Unica eccezione riguarda il difetto riscontrato al sistema di aereazione che, a causa sel malfunzionamento dell'impianto di ventilazione, ha prodotto sgradevoli ritorni di odore dalla cucina alla parte di ristorante adibita al servizio dei clienti. Il Pretore ha riconosciuto a questo proposito una riduzione del canone di locazione del 25% per un periodo di poco superiore ad un mese. <br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><b><span>E.<span> </span></span></b><span>Con appello 20 settembre 2010 l'istante postula che il giudizio di prima istanza venga riformato, nel senso di accogliere l'istanza, porre spese e ripetibili di primo grado a carico dell'appellata, protestando spese e ripetibili di appello.<br/> <br/> Con osservazioni 8 ottobre 2010 gli appellati rilevano preliminarmente la tardività dell'appello, introdotto dopo la decorrenza del termine di dieci giorni previsto dalla procedura speciale per le controversie in materia di locazione (art. 411 cpv. 2 CPC-TI), che ritengono applicabile alla presente vertenza. </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>considerando</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>in diritto:</span></b></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>1.</span></b><span>Il 1° gennaio 2011 è entrato in vigore il Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC). La decisione pretorile è stata pronunciata e impugnata prima di questa data e la procedura ricorsuale rimane dunque disciplinata dal previgente codice di procedura civile cantonale (art. 404 cpv. 1 CPC).<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><b><span>2.</span></b><span>La sentenza del Pretore è stata spedita il 27 agosto 2010 e l'appellante dichiara di aver ritirato il relativo plico raccomandato il 30 agosto 2010. Essa invoca preliminarmente la facoltà di presentare l'impugnativa nel termine di 20 giorni ex art. 308 CPC-TI.<br/> <br/> Nelle procedure in materia di locazione, il termine per ricorrere contro una sentenza del Pretore è di 10 giorni (art. 411 cpv. 2 CPC-TI). La disposizione si applica senza dubbio alla vertenza in oggetto e il termine per proporre l’appello è pertanto scaduto il 9 settembre 2010. Il gravame inoltrato dall’istante, con spedizione del 20 settembre 2010, non ha ossequiato il termine e risulta pertanto ampiamente tardivo e quindi irricevibile.<br/> A nulla giova a questo riguardo la terminologia utilizzata dall’istante nelle comparse scritte, peraltro discordante, laddove la domanda di causa è a tratti denominata “<i>petizione</i>” (nel <i>petitum </i>dell’istanza e della replica) quasi a lasciar intendere la volontà di proporre un'azione giudiziaria nell'ambito di una procedura ordinaria. <br/> Neppure l’invocazione di normative attinenti al diritto di vicinato quali gli art. 679 e 684 CC è atta a sovvertire questa conclusione. L'istante neppure ha preteso che queste avessero una loro portata autonoma, e la giurisprudenza, citata nel giudizio pretorile, ne applica i principi per analogia al fine di determinare se i disturbi siano eccessivi per natura, intensità e durata e possano quindi giustificare una pretesa di riduzione ai sensi del diritto di locazione. La natura della vertenza in questione è pertanto evidente e attiene esclusivamente al diritto della locazione (DTF 120 II 112 consid. 3). <br/> Essa è quindi stata proposta dinanzi alla competente Pretura, previa istanza presso il competente Ufficio di conciliazione ai sensi dell'art. 274e CO allora in vigore. Coerenti con tale impostazione sono poi stati sia l'atteggiamento processuale che le allegazioni dell’istante, la cui pretesa si è fondata espressamente sugli art. 259a, 259d, 259 e 260 CO. La conduttrice ha convenuto in giudizio la parte locatrice in virtù dei reciproci obblighi derivanti dal contratto di locazione di uno spazio commerciale ad uso esercizio pubblico, chiedendo la riduzione della pigione per asseriti difetti dell’ente locato e per disagi subiti a seguito degli effetti pregiudizievoli del cantiere attivo sul fondo in questione. <br/> Correttamente il Pretore ha quindi proceduto a convocare le parti ad un'udienza di discussione ex art. 405 CPC-TI e, senza obiezione alcuna, la causa è proseguita secondo i canoni della procedura speciale sommaria in materia di locazione, con la rinuncia delle parti a comparire all'udienza finale (ex art. 410 cpv.1 CPC-TI) e la produzione di memoriali conclusivi, con il quale l’istante ha modificato il <i>petitum</i> chiedendo che “<i>l’istanza</i>” venisse accolta.<br/> È quindi solo con la presentazione dell'appello, peraltro in modo implicito, non formulando alcuna considerazione al riguardo, che l'appellante ha ritenuto di invocare l'applicazione della procedura ordinaria, usufruendo del termine di venti giorni per inoltrare l'impugnativa (art. 308 CPC-TI), salvo però poi contraddirsi già nel <i>petitum</i> d'appello con il quale chiede di accogliere "<i>l'istanza</i>".<br/> <br/> L'appellante non potrebbe neppure prevalersi di un'eventuale scelta della procedura errata da parte del primo giudice. Per consolidata giurisprudenza, persino nel caso in cui in prima sede il Pretore avesse erroneamente applicato la procedura ordinaria, ciò non potrebbe giustificare il protrarsi di tale irregolarità anche in sede di ricorso e l'appello andrebbe comunque proposto entro dieci giorni, ex art. 411 CPC-TI (</span><span>Cocchi/Trezzini</span><span>, CPC-TI, m. 10 ad art. 308-309; da ultimo II CCA del 19 luglio 2010 inc. 12.2009.194). <br/> <br/> In conclusione, l'appello deve essere dichiarato irricevibile siccome tardivo, senza che sia possibile vagliarne il merito. <br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><b><span>3.</span></b><span>Gli oneri processuali, calcolati su un valore litigioso di fr. 118'800.- seguono l'integrale soccombenza dell'appellante (art. 148 CPC-TI), che rifonderà ai convenuti congrue ripetibili.</span></p> <p class="R1"><span>Nella determinazione della tassa di giustizia si tiene conto del fatto che il giudizio non entra nel merito.</span></p> <p class="R1"><span><br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><span>Per i quali motivi,</span></p> <p class="R1"><span>richiamati l’art. 148 CPC-TI e la LTG.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>dichiara e pronuncia:</span></b></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span> 1. </span></b><span>L'appello 20 settembre 2010 di AP 1 è irricevibile.<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><b><span> 2. </span></b><span>Le spese della procedura d’appello consistenti in:</span></p> <p class="R1"><span> a) tassa di giustizia fr. 900.-</span></p> <p class="R1"><span> b) spese fr. 100.-</span></p> <p class="R1"><span> totale fr. 1'000.-</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> da anticiparsi dall'appellante, restano a suo carico, con l'obbligo di rifondere alla convenuta fr. 3’000.-, a titolo di ripetibili di appello.<br/> <br/> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3</b>. Intimazione:</span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"><span> Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno-Campagna</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>La presidente Il segretario<br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rimedi giuridici</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Nelle cause a carattere pecuniario in materia di diritto di locazione con un valore litigioso inferiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div></body></html>