<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2016.00102</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217855&amp;W10_KEY=13013501&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2016.00102</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.12.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstückgewinnsteuer. Der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei der Umstrukturierung einer Personenunternehmung in eine juristische Person setzt eine betriebliche Tätigkeit oder einen Betrieb voraus, woran es vorliegend mangelt. Nach dem das Grundstückgewinnsteuerrecht beherrschenden Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse müssen sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das nach Umfang und Inhalt gleiche Grundstück beziehen. Vorliegend ist das verkaufte Grundstück während der Haltedauer mit einer Grundlast belastet worden, weshalb für die Bestimmung des Grundstückgewinns zu prüfen ist, ob und inwiefern diese in den Verkaufspreis eingeflossen ist und sodann zur Schaffung vergleichbarer Verhältnisse der Gewinn in der Weise zu ermitteln ist, dass auch vom Erwerbspreis die tatsächlich im Kaufpreis sich niederschlagende Verschlechterung abgezogen wird. Die Sache ist deshalb zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen. Rückweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETRIEB">BETRIEB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDLAST">GRUNDLAST</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTEUER">GRUNDSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKBEWERTUNG">GRUNDSTÃCKBEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINN">GRUNDSTÃCKGEWINN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONGRUENZ">KONGRUENZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONGRUENZPRINZIP">KONGRUENZPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERAUFSCHUB">STEUERAUFSCHUB</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMSTRUKTURIERUNG">UMSTRUKTURIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHBARE VERHÃLTNISSE">VERGLEICHBARE VERHÃLTNISSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEITERE LEISTUNG">WEITERE LEISTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 16 Abs. III DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 18 Abs. II DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 19 Abs. I lit. b DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 19 Abs. II DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 4 Abs. II lit. b FusG</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 Abs. I FusG</span><br/><span class="gerade">Art. 216 Abs. III FusG</span><br/><span class="ungerade">§ 19 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 19 Abs. II StG</span><br/><span class="ungerade">§ 67 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 67 Abs. II StG</span><br/><span class="ungerade">§ 67 Abs. III StG</span><br/><span class="gerade">§ 67 Abs. IV StG</span><br/><span class="ungerade">§ 151 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 152 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 153 Abs. III StG</span><br/><span class="gerade">§ 153 Abs. IV StG</span><br/><span class="ungerade">§ 155 StG</span><br/><span class="gerade">§ 160 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 206 StG</span><br/><span class="gerade">§ 213 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. II lit. a StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. III lit. d StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 Abs. II StG</span><br/><span class="gerade">§ 220 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 222 StG</span><br/><span class="gerade">Art. 8 Abs. III lit. b StHG</span><br/><span class="ungerade">§ 17 Abs. II VRG</span><br/><span class="gerade">Art. 222 ZGB</span><br/><span class="ungerade">Art. 782 Abs. I ZGB</span><br/><span class="gerade">Art. 782 Abs. III ZGB</span><br/><span class="ungerade">Art. 783 Abs. II ZGB</span><br/><span class="gerade">Art. 791 Abs. I ZGB</span><br/><span class="ungerade">Art. 791 Abs. II ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=36637" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2016.00102</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. Dezember 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Leana Isler, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Felix Blocher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde E, vertreten durch den Grundsteuer-Ausschuss </span></p> <p class="MsoNormal"><span>des Gemeinderats, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="MsoNormal"><span>Die Kollektivgesellschaft A &amp; Co mit Sitz in E verkaufte am 29. MÃ¤rz 2011 die Liegenschaft GBBL 01/Kat.-Nr. 02 (â¦ m<sup>2</sup> GrundstÃ¼ckflÃ¤che, Wohn- und GeschÃ¤ftsliegenschaft an der F-Strasse 03, E) an die G AG, H, zum Ã¶ffentlich beurkundeten Preis von Fr. â¦. Aufgrund dieser HandÃ¤nderung auferlegte der Grundsteuer-Ausschuss des Gemeinderates E mit EinschÃ¤tzungsentscheid vom 14. Oktober 2013 den Gesellschaftern der A &amp; Co, A, B und C eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die dagegen erhobene Einsprache wies der Ausschuss mit Entscheid vom 17. Dezember 2013 ab.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal">Mit Rekurs vom 27. Januar 2014 liessen A, B und C dem Steuerrekursgericht beantragen, es sei ihnen infolge Umstrukturierung ein Steueraufschub zu gewÃ¤hren, eventualiter sei der GrundstÃ¼ckgewinn auf Fr. 0.- herabzusetzen. Am 11. Juli 2014 bzw. 8. Juli 2014 wurde I (dipl. Arch. HTL/STV) mit der Erstellung eines Gutachtens zur HÃ¶he des Verkehrswerts der streitbetroffenen Liegenschaft vor 20 Jahren (Stichtag 29. MÃ¤rz 1991) betraut. Nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins und Anordnung einer ErgÃ¤nzung der Gutachtensfrage (SchÃ¤tzung der mutmasslichen GebÃ¤udeerstellungskosten, SchÃ¤tzung des Verkehrswerts per 29. MÃ¤rz 2011) erstattete der Experte am 20. Januar 2015 das Gutachten. Aufgrund von Einwendungen der Rekurrenten ergÃ¤nzte der Experte am 18. Mai 2016 sein Gutachten. Mit Entscheid vom 27. September 2016 wies das Steuerrekursgericht den Rekurs ab. </p> <p class="MsoNormal"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal">Am 1. November 2016 liessen A, B und C dem Verwaltungsgericht beantragen, die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer sei von Fr. â¦ auf Fr. 0.- herabzusetzen. Eventualiter sei der steuerpflichtige GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ auf Fr. 0.- herabzusetzen. Im Weiteren verlangten sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="MsoNormal">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Gemeinde E auf Abweisung des Rekurses. Am 2. Dezember 2016 ging eine weitere Stellungnahme der Rekurrenten ein.</p> <p class="MsoNormal"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>1.1 </span></b><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>1.2 </span></b><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.</span><span> </span><span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>1.3 </span></b><span>Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulÃ¤ssig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stÃ¼tzen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149; BGE 131 II 548).</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>2.1 </span></b><span>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>2.1.1 </span></b><span>Nach § 216 Abs. 3 StG wird die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer unter anderem aufgeschoben bei Umstrukturierungen im Sinn der §§ 19 Abs. 1 sowie 67 Abs. 1 und 3 StG. Vorbehalten bleibt eine nachtrÃ¤gliche Erhebung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer im Nachsteuerverfahren nach den §§ 160â162 StG in Verbindung mit § 206 StG, wenn die Voraussetzungen gemÃ¤ss §§ 19 Abs. 2 sowie 67 Abs. 2 und 4 StG erfÃ¼llt sind (lit. d). GemÃ¤ss § 19 Abs. 1 StG und Art. 8 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und der Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG) werden stille Reserven eines Personenunternehmens (Einzelfirma, Personengesellschaft) bei Umstrukturierungen, insbesondere im Fall der Fusion, Spaltung oder Umwandlung, nicht besteuert, soweit die Steuerpflicht in der Schweiz fortbesteht und die bisher fÃ¼r die Einkommenssteuer massgeblichen Werte Ã¼bernommen werden. Dies gilt insbesondere bei der Ãbertragung eines Betriebs oder eines Teilbetriebs auf eine juristische Person (§ 19 Abs. 1 lit. b StG). Die gleiche Regelung ist auch in Art. 19 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes Ã¼ber die direkte Bundessteuer vom 14. Dezember 1990 (DBG) und im Kreisschreiben der EidgenÃ¶ssischen Steuerverwaltung (KS ESTV) Nr. 5 Ziff. 3.2.2.1 vorgesehen. </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>2.1.2 </span></b><span>Die Kollektivgesellschaft A &amp; Co fusionierte mit der G AG gemÃ¤ss Art. 4 Abs. 2 lit. b des Fusionsgesetzes vom 3. Oktober 2003 (FusG) und Ã¼bertrug die streitbetroffene Liegenschaft auf die G AG. Da nicht bestritten ist, dass bei der sich in Liquidation befindenden Kollektivgesellschaft A &amp; Co mit der VermÃ¶gensverteilung noch nicht begonnen wurde, konnte sich die Ã¼bertragende Gesellschaft an der Fusion beteiligen (Art. 5 Abs. 1 FusG). Es handelt sich diesbezÃ¼glich um einen Umstrukturierungsvorgang im steuerlichen Sinn, weshalb die Bestimmung von § 216 Abs. 3 StG mit Hinweis auf die §§ 19 Abs. 1 sowie 67 Abs. 1 und 3 StG zur Anwendung kommt.</span></p> <p class="MsoNormal">Umstritten ist vorab, ob beim umschriebenen Umstrukturierungsvorgang das Betriebserfordernis fÃ¼r den Steueraufschub gegeben sein muss. Die BeschwerdefÃ¼hrer bringen vor, die MÃ¶glichkeit, dass sich eine Gesellschaft in Liquidation als Ã¼bertragende Gesellschaft an einer Fusion beteiligen kÃ¶nne, sofern mit der VermÃ¶gensverteilung noch nicht begonnen worden sei, gelte gemÃ¤ss Art. 5 Abs. 1 FusG nicht nur zivilrechtlich, sondern sei auch steuerlich anerkannt, weshalb kein Betriebserfordernis nÃ¶tig sei. Das Fusionsgesetz regelt die zivilrechtlichen MÃ¶glichkeiten und Voraussetzungen einer Umstrukturierung. Indessen sind nicht alle mit dem Fusionsgesetz eingefÃ¼hrten zivilrechtlichen VorgÃ¤nge steuerneutral. Es ist dem Steuerrecht vorbehalten, die steuerrechtlichen Folgen von Unternehmensumstrukturierungen zu regeln (Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 67 StG N. 3). Der Wortlaut von § 19 Abs. 1 lit. b StG lÃ¤sst die Ãbertragung stiller Reserven von einer Personenunternehmung auf eine juristische Person uneingeschrÃ¤nkt ausdrÃ¼cklich nur beim Vorliegen eines (Teil-)Betriebs zu. So ist denn auch das Bundesgericht jenem Teil der Lehre, der bei der Umstrukturierung einer Personenunternehmung in eine juristische Person faktisch auf das Betriebserfordernis verzichten will, nicht gefolgt (BGE 142 II 283 E. 3). </p> <p class="MsoNormal">Soweit sich die BeschwerdefÃ¼hrenden auf Ziff. 4.1.2.2.1 des KS ESTV Nr. 5 berufen, wonach bei einer Fusion die unversteuerten stillen Reserven steuerneutral auf die Ã¼bernehmende Gesellschaft auch ohne das Vorhandensein eines Betriebes Ã¼bertragen werden kÃ¶nnen, so verkennen sie, dass es sich bei den unter Ziff. 4 abgehandelten TatbestÃ¤nden um Umstrukturierungen von juristischen Personen handelt. Die Umstrukturierungen von Personenunternehmungen werden jedoch unter der Ziff. 3 KS ESTV Nr. 5 aufgefÃ¼hrt, wonach es beim steuerneutralen Zusammenschluss mit einer juristischen Person die Ãbertragung eines Betriebes benÃ¶tigt (vgl. KS ESTV Nr. 5, Ziff. 3.2 ff.). Diese Unterscheidung rechtfertigt sich deshalb, weil mit solchen Transaktionen regelmÃ¤ssig eine ÃberfÃ¼hrung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen in PrivatvermÃ¶gen (Beteiligung an der juristischen Person) einhergeht. Das Bundesgericht hat fÃ¼r die direkte Bundessteuer erwogen, dass im Gegensatz zu Kapitalgewinnen aus VerÃ¤usserung, Verwertung oder buchmÃ¤ssiger Aufwertung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen (Art. 18 Abs. 2 DBG) Kapitalgewinne aus der VerÃ¤usserung von PrivatvermÃ¶gen steuerfrei sind (Art. 16 Abs. 3 DBG). Dies treffe auch unter Vorbehalt von Art. 19 Abs. 2 DBG auf die VerÃ¤usserung von Beteiligungs- oder Mitgliedschaftsrechten an juristischen Personen zu, auf die eine Personenunternehmung im Rahmen einer Umstrukturierung stille Reserven Ã¼bertragen hat (vgl. BGE 142 II 283 E. 3.3.3 mit Hinweisen). Ãhnliche Ãberlegungen gelten auch fÃ¼r die kantonale GrundstÃ¼ckgewinnsteuer. WÃ¤hrend der Verkauf einer Liegenschaft aus dem Privat- oder GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auslÃ¶st, ist nach der Fusion und damit ÃberfÃ¼hrung der Liegenschaft in die Aktiengesellschaft â mit Ausnahme von § 216 Abs. 2 lit. a StG â die VerÃ¤usserung der Beteiligung an einer Aktiengesellschaft als privater Kapitalgewinn steuerfrei (§ 16 Abs. 3 StG). </p> <p class="MsoNormal"><b><span>2.1.3 </span></b><span>Die Vorinstanz hat unwidersprochen, eingehend und zutreffend festgestellt, dass weder vor noch nach der Fusion eine betriebliche TÃ¤tigkeit oder ein Betrieb vorgelegen hat, weshalb die Voraussetzungen einer steuerneutralen Umstrukturierung im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. b StG nicht gegeben sind. Diesen AusfÃ¼hrungen, auf welche zu verweisen ist, tritt das Verwaltungsgericht bei. Fehlt es aber an einer betrieblichen TÃ¤tigkeit bzw. an einem Betrieb ist nach dem Gesagten kein Steueraufschub gemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. d StG zu gewÃ¤hren.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>3.1 </span></b><span>GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Massgebend fÃ¼r die Berechnung des Gewinns und der Besitzesdauer ist die letzte HandÃ¤nderung (Abs. 2). Als Erwerbspreis gilt gemÃ¤ss § 220 StG der beim Erwerb vereinbarte Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (Abs. 1). Liegt die massgebende HandÃ¤nderung mehr als zwanzig Jahre zurÃ¼ck, so darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (Abs. 2). Laut § 222 StG gilt als ErlÃ¶s der bei der infrage stehenden HandÃ¤nderung vereinbarte Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. FÃ¼r die Bemessung des ErlÃ¶ses ist im Regelfall auf den vereinbarten, durch Ã¶f­fentliche Urkunde als wahr beglaubigten Kaufpreis abzustellen; denn dieser gibt im Sinn einer in der Lebenserfahrung grÃ¼ndenden natÃ¼rlichen Vermutung den Verkehrswert des verÃ¤us­serten GrundstÃ¼cks wieder. Sofern zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem nach anerkannten Methoden geschÃ¤tzten Verkehrswert des GrundstÃ¼cks ein offensichtliches, in die Augen springendes MissverhÃ¤ltnis von mindestens 25 % des Verkehrswerts besteht, entfÃ¤llt die ursprÃ¼ngliche Vermutung, wonach der vereinbarte Preis den Verkehrswert als "objektiven" Wert des GrundstÃ¼cks widerspiegelt. Vielmehr grei­ft die Vermutung Platz, dass dem vereinbarten Preis keine rechtsgeschÃ¤ftliche Bedeu­tung zukommt. In einem solchen Fall muss statt auf jene Leistung auf den Verkehrswert des Grund­stÃ¼cks als Ersatzwert abgestellt werden, weil sich â unter Vorbehalt des Unrichtig­keitsnachweises â die Annahme rechtfertigt, dass im Umfang des Differenzbetrags zwi­schen Kaufpreis und Verkehrswert weitere Leistungen fÃ¼r die Verschaffung des Grundei­gentums vereinbart worden sind. Im Weiteren wird vorausgesetzt, dass es sich zwischen KÃ¤ufer und VerkÃ¤ufer um nahestehende Personen handelt (vgl. Richner et al., § 220 StG N. 101 ff. mit Hinweisen). </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>3.2 </span></b><span>Der das GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht beherrschende Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse verlangt zudem, dass sich ErlÃ¶s und Anlagewert in der Regel auf das nach Umfang und Inhalt gleiche GrundstÃ¼ck beziehen muss. Hat sich dessen tatsÃ¤chliche oder rechtliche Beschaf­fenheit wÃ¤hrend der massgebenden Besitzdauer geÃ¤ndert, so sind durch Zu- oder Abrechnungen vergleichbare VerhÃ¤ltnisse herzustellen (sog. Kongruenzprinzip, RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; Richner et al., § 219 StG N. 8 f., auch zum Folgenden). Als Bezugspunkt fÃ¼r den Vergleich gilt dabei jener Zustand des GrundstÃ¼cks, welcher die Grundlage fÃ¼r die Preisgestaltung bei der VerÃ¤usserung gebildet hat (RB 2004 Nr. 90).</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>3.3 </span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>3.3.1 </span></b><span>Die Vorinstanz ordnete zur SchÃ¤tzung des Verkehrswerts der streitbetroffenen Liegenschaft per 29. MÃ¤rz 2011 ein Gutachten an. Der Experte bewertete den Verkehrswert am Stichtag des Verkaufs mit Fr. â¦. Dagegen wurden seitens der BeschwerdefÃ¼hrenden vor dem Steuerrekursgericht keine Einwendungen erhoben. Wird im Verfahren von einem SachverstÃ¤ndigen ein Gutachten Ã¼ber den Verkehrswert einer Liegenschaft eingeholt, so unterliegt es als Beweismittel der freien BeweiswÃ¼rdigung durch die erkennende BehÃ¶rde (vgl. Richner et al., § 220, N. 219 ff.; vgl. auch Martin Zweifel/Silvia Hunziker in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer, 3. A., Basel 2017, Art. 115 DBG N. 43 f., auch zum Folgenden). Angesichts der Funktion des Gutachtens, der BehÃ¶rde fachspezifische Informationen zu liefern, rechtfertigt es sich, dass sich die BehÃ¶rde bei der BeweiswÃ¼rdigung darauf beschrÃ¤nkt, ob die Expertise vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet, frei von LÃ¼cken und WidersprÃ¼chen ist, auf zutreffenden tatsÃ¤chlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat (VGr, 16. MÃ¤rz 2011, SB.2010.00136, E. 2.2; VGr, 3. September 2008, SB.2008.00040, E. 3; RB 1985 Nr. 47; 1984 Nr. 65). Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass diese Voraussetzungen gegeben sind. Dies ist auch im vorliegenden Verfahren zu bestÃ¤tigen. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden erstmals vor Verwaltungsgericht geltend machen, der Kapitalisierungssatz von 5,08 % sei zu tief und mÃ¼sse bei 6â7 % liegen, so handelt es sich diesbezÃ¼glich um ein nicht mehr zu hÃ¶rendes Novum. Dennoch ist zu erwÃ¤hnen, dass sich der Kapitalisierungssatz von 5,08 % durch den tiefen Hypothekarzins von 2,75 % per Dezember 2010 (mietrechtlich relevanter Zinssatz) rechtfertigt. Es ist demzufolge von einem Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft im Verkaufszeitpunkt von Fr. â¦ auszugehen. Der in der Rechtsprechung entwickelte Schwellenwert einer Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert von mindestens 25 % wird vorliegend â entgegen den ErwÃ¤gungen der Vorinstanz â nicht erreicht. Der Ã¶ffentlich beurkundete Kaufpreis von insgesamt Fr. â¦ macht mehr als 75 % des durch die Expertise ermittelten Verkehrswerts von Fr. â¦ (ohne Grundlast) aus, weshalb grundsÃ¤tzlich darauf abzustellen ist. Dies gilt umso mehr, als der vereinbarte Kaufpreis das mit der Grundlast belastete GrundstÃ¼ck betrifft. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden haben wÃ¤hrend der Besitzesdauer am 22. Februar 2008 das streitbetroffene GrundstÃ¼ck mit einer Grundlast belastet und diese im Grundbuch eingetragen. Nach Art. 782 Abs. 1 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) wird durch die Grundlast der jeweilige EigentÃ¼mer eines GrundstÃ¼cks zu einer Leistung an den Berechtigten verpflichtet, fÃ¼r die er ausschliesslich mit dem GrundstÃ¼ck haftet. Der GlÃ¤ubiger der Grundlast hat keine persÃ¶nliche Forderung gegen den Schuldner, sondern nur ein Recht auf Befriedigung aus dem Wert des belasteten GrundstÃ¼cks (Art. 791 Abs. 1 ZGB). Die einzelne Leistung wird jedoch mit Ablauf von drei Jahren seit Eintritt ihrer FÃ¤lligkeit zur persÃ¶nlichen Schuld, fÃ¼r die das GrundstÃ¼ck nicht mehr haftet (Art. 791 Abs. 2 ZGB). Unter Vorbehalt der Ã¶ffentlich-rechtlichen Grundlasten kann eine Grundlast nur eine Leistung zum Inhalt haben, die sich entweder aus der wirtschaftlichen Natur des belasteten GrundstÃ¼cks ergibt, oder die fÃ¼r die wirtschaftlichen BedÃ¼rfnisse eines berechtigten GrundstÃ¼cks bestimmt ist (Art. 782 Abs. 3 ZGB). Bei der Eintragung im Grundbuch ist ein bestimmter Betrag als ihr Gesamtwert in LandesmÃ¼nzen anzugeben, und zwar bei zeitlich wiederkehrenden Leistungen mangels anderer Abrede der zwanzigfache Betrag der Jahresleistung (Art. 783 Abs. 2 ZGB).</p> <p class="MsoNormal"><span>GemÃ¤ss dem mit "Grundlast" betitelten Vertrag vom 22. Februar 2008 verpflichtet sich der jeweilige EigentÃ¼mer der Liegenschaft den BeschwerdefÃ¼hrenden als einfache Gesellschaft kontinuierlich steigende jÃ¤hrliche GeldbetrÃ¤ge aus dem Netto-Ertrag des belasteten GrundstÃ¼cks von anfangs Fr. â¦ bis Fr. â¦ im Jahr 2038 zu leisten. Der maximale Wert der Grundlast wurde auf Fr. â¦ begrenzt. Bei Eintritt besonderer, nicht durch den EigentÃ¼mer verursachten Ereignisse erfolgt eine Reduktion der Zahlungen auf den tatsÃ¤chlichen Netto-Liegenschaftsertrag. Ferner sind die AnsprÃ¼che aus der Grundlast vererblich. Im Weiteren wurde vereinbart, dass bei Nichtleisten den Grundlastberechtigten analog zum Grundpfandrecht ein Verwertungsrecht am belasteten GrundstÃ¼ck zusteht. Eine persÃ¶nliche Haftung des EigentÃ¼mers zur Leistung der Geldzahlung besteht nicht. Indessen entsteht nach Ablauf von drei Jahren seit der FÃ¤lligkeit der nicht geleisteten Geldzahlung eine persÃ¶nliche Haftung des EigentÃ¼mers fÃ¼r diese Forderung. Entgegen den Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden, es handle sich bei der Belastung des GrundstÃ¼cks um eine (altrechtliche) GÃ¼lt, sind bei der Vereinbarung alle rechtlichen Erfordernisse einer Grundlast erfÃ¼llt. Es kann diesbezÃ¼glich auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Wie bereits oben ausgefÃ¼hrt ist hinsichtlich des Kaufpreises auf den zwischen den Parteien vereinbarten Betrag abzustellen. Die wÃ¤hrend der Haltedauer des GrundstÃ¼cks im Februar 2008 erfolgte Belastung mit der Grundlast steht weder zeitlich noch sonst im Zusammenhang mit dem im MÃ¤rz 2011 erfolgten Verkauf der Liegenschaft. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz kann damit die aus der Grundlast fliessende Verpflichtung auch nicht als weitere Leistung im Sinn von § 222 StG qualifizieren. Die vorgenommene Belastung der Liegenschaft mit einer Grundlast hat vielmehr deren rechtliche Verschlechterung bewirkt und den Wert des GrundstÃ¼cks und damit den Kaufpreis entsprechend gemindert. FÃ¼r die Bestimmung des GrundstÃ¼ckgewinns ist demnach in einem ersten Schritt zu prÃ¼fen, ob und inwiefern die wÃ¤hrend der Besitzesdauer im Grundbuch eingetragene Grundlast in den Verkaufspreis eingeflossen ist, was angesichts der Differenz zwischen Verkehrswert ohne Grundlast (gemÃ¤ss SchÃ¤tzung Fr. â¦) und Kaufpreis (Fr. â¦) durchaus mÃ¶glich oder gar naheliegend erscheint und abzuklÃ¤ren ist. Ist bekannt, ob und in welchem Umfang der Wert der Grundlast im vereinbarten Verkaufspreis berÃ¼cksichtigt wurde, ist in Anwendung des Grundsatzes der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse der Gewinn in der Weise zu ermitteln, dass (auch) vom Erwerbspreis die tatsÃ¤chlich im Kaufpreis sich niederschlagende Verschlechterung, nach heutigem Erkenntnisstand maximal jedoch die Differenz zwischen dem Verkehrswert des GrundstÃ¼cks beim Verkauf von Fr. â¦ und dem Kaufpreis von Fr. â¦ (Fr. â¦), abgezogen wird.</p> <p class="MsoNormal">Dies fÃ¼hrt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen.</p> <p class="MsoNormal"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden kÃ¶nnen zumindest in Bezug auf ihr Hauptbegehren, bzw. dem mit diesem beantragten Steueraufschub, nicht als obsiegend betrachtet werden, weswegen sich eine hÃ¤lftige Aufteilung der Gerichtskosten zwischen den BeschwerdefÃ¼hrenden einerseits und der Beschwerdegegnerin andererseits rechtfertigt (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG) und ist den BeschwerdefÃ¼hrenden auch keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 und StG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 9'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 9'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden Nr. 1, 2 und 3 je zu </span><span>⅙</span><span>, unter solidarischer Haftung fÃ¼r ½, und der Beschwerdegegnerin zu ½ auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>