100.2023.17U HAT/SRE Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung Urteil vom 2. April 2024 Verwaltungsrichter Häberli, präsidierendes Mitglied Verwaltungsrichterin Steinmann Gerichtsschreiberin Corazza A.________ AG handelnd durch die statutarischen Organe vertreten durch Rechtsanwalt … Beschwerdeführerin gegen Steuerverwaltung des Kantons Bern Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern Beschwerdegegnerin und Steuerrekurskommission des Kantons Bern Nordring 8, 3013 Bern betreffend amtliche Bewertung ab 2020; Grundstück B.________ Gbbl. Nr. 1________ (Entscheid der Steuerrekurskommission des Kantons Bern vom 14. Dezember 2022; 100 21 321) Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.04.2024, Nr. 100.2023.17U Seite 2 Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: – Mit Entscheid vom 14. Dezember 2022 wies die Steuerrekurskommis- sion des Kantons Bern (StRK) den Rekurs ab, den die A.________ AG gegen den Einspracheentscheid der Steuerverwaltung des Kantons Bern vom 28. Juli 2021 eingereicht hatte. Sie erwog, im Rahmen der allgemeinen Neubewertung 2020 habe die Steuerverwaltung des Kantons Bern den amtlichen Wert des Grundstücks B.________ Gbbl. Nr. 1________, auf dem das Mehrfamilienhaus …weg … steht, ohne Rechtsverletzung auf Fr. 3'871'430.-- bestimmt. – Hiergegen ist die A.________ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 10. Januar 2023 an das Verwaltungsgericht gelangt. Sie beantragt sinngemäss die Aufhebung des Entscheids vom 14. Dezember 2022 und, eventuell unter Rückweisung der Sache an die Vorinstanz, die Festsetzung des amtlichen Werts des Grundstücks in einem Bereich zwischen Fr. 2'618'861.-- und Fr. 2'837'100.--. StRK und Steuerverwal- tung beantragen mit Vernehmlassung vom 8. Februar 2023 bzw. Be- schwerdeantwort vom 9. März 2023 je die Abweisung der Beschwerde. – Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Ge- setzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig. Die Beschwerdeführerin hat am vorinstanzli- chen Verfahren teilgenommen, ist durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 151 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11] i.V.m. Art. 81 Abs. 1 und Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. – Gemäss Art. 181 Abs. 3 StG gilt der amtliche Wert eines Grundstücks nach seiner Festsetzung bis zur nächsten allgemeinen oder ausseror- dentlichen Neubewertung. Eine ausserordentliche Neubewertung des Grundstücks wird insbesondere aufgrund von baulichen Veränderun- gen oder bei einer Nutzungsänderung vorgenommen (Art. 183 Abs. 1 Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.04.2024, Nr. 100.2023.17.U, Seite 3 Bst. a und b StG). Zu einer allgemeinen Neubewertung kommt es, wenn sich seit der letzten allgemeinen Neubewertung zumindest im Grossteil des Kantons die Verkehrs- oder Ertragswerte erheblich ver- ändert haben; diesfalls ordnet der Grosse Rat durch Dekret eine allge- meine Neubewertung der Grundstücke an (Art. 182 Abs. 1 StG). Um den Bedarf für eine allgemeine Neubewertung erkennen zu können, überwacht die Steuerverwaltung das Verhältnis von Kaufpreisen und amtlichen Werten nach Grundstücksart in allen Regionen und führt ent- sprechende Jahresstatistiken (vgl. Annik Bärtschi, in Leuch/Kästli/ Langenegger [Hrsg.], Praxiskommentar zum bernischen Steuerrecht, Band 2, Art. 126 bis 293, 2011, Art. 182 N. 3 ff.). Im Frühjahr 2017 hat der Grosse Rat beschlossen, per 31. Dezember 2020 werde eine all- gemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte durchgeführt (Art. 2 Abs. 1 des Dekrets vom 21. März 2017 über die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirt- schaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte [AND; BSG 661.543]). – Nach Überbauung des Grundstücks Nr. 1________ im Jahr 2009 wurde dessen amtlicher Wert auf gut 2,4 Mio. Franken bestimmt und dann im Rahmen einer ausserordentlichen Neubewertung ab 2018 auf Fr. 2'475'420.-- festgesetzt (Verfügung vom 4.11.2019; act. 4A pag. 8). Die allgemeine Neubewertung 2020 führte in der Folge zu einer deut- lichen Erhöhung des amtlichen Werts auf Fr. 3'871'430.-- (Einsprache- entscheid vom 28.7.2021; act. 4A pag. 16). – Die Vorinstanz hat die massgebenden Schatzungen und Berechnun- gen der Steuerverwaltung überprüft, obwohl die Beschwerdeführerin insoweit keine Rügen erhoben hatte. Dabei kam sie zum Schluss, das Vorgehen der Steuerverwaltung sei nicht zu beanstanden (angefoch- tener Entscheid E. 3.1). Da die Beschwerdeführerin diesbezüglich auch vor Verwaltungsgericht keine Einwände erhebt (vgl. insb. Be- schwerde Bst. D Rz. 9), braucht im Folgenden auf die Handhabung der Bewertungsnormen (vgl. Art. 182 Abs. 3 StG) nicht weiter eingegan- gen zu werden.Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.04.2024, Nr. 100.2023.17U Seite 4 – Im angefochtenen Entscheid hat die Vorinstanz auch den Einwand der Beschwerdeführerin verworfen, der amtliche Wert des Grundstücks dürfe bloss 70 % von dessen Verkehrswert betragen. Sie hat erwogen, zum einen handle es sich bei dieser Verhältniszahl bloss um den Ziel- wert, den der Grosse Rat ursprünglich als Median für alle der allgemei- nen Neubewertung unterliegenden Grundstücke bestimmt habe. Zum andern sei der einschlägige Art. 2 aAbs. 3 AND (BAG 17-017) vom Bundesgericht am 9. August 2019 aufgehoben worden (BGer 2C_463/2017 und 2C_466/2017; vgl. auch BAG 19-054). Weiter habe das Bundesgericht zwischenzeitlich entschieden, eine Bewertung des unbeweglichen Vermögens anzustreben, die generell deutlich unter dem realen Marktwert liege, sei unzulässig (angefochte- ner Entscheid E. 3.2). – Die Beschwerdeführerin setzt sich mit dieser Begründung nicht näher auseinander, sondern insistiert einfach, im Kanton Bern habe der amt- liche Wert von Grundstücken 70 % von deren Verkehrswert zu ent- sprechen (Beschwerde Bst. D Rz. 5 und 13 f.); für das Grundstück Nr. 1________ scheint sie diesen (ohne Herleitung) auf einen Betrag zwischen Fr. 3'741'230.-- und Fr. 4'053'000.-- zu bestimmen (vgl. Be- schwerde Bst. D Rz. 5 und 15). – Insoweit kann grundsätzlich auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden. Im Übrigen könnte die Beschwerdefüh- rerin selbst dann aus der Vorgabe eines Medians von 70 % des Ver- kehrswerts nichts für sich ableiten, wenn die entsprechende Dekrets- bestimmung nicht aufgehoben worden wäre. Wird ein Median als Ziel- wert bestimmt, so liegt begriffsnotwendig die Hälfte aller amtlichen Werte unter und die andere Hälfte über der vorgegebenen Grösse. An- spruch darauf, dass der eigene amtliche Wert genau 70 % des Ver- kehrswerts beträgt, vermittelt eine solche Vorgabe mithin von vornhe- rein nicht. Deshalb ist unerheblich, dass der Grosse Rat sich mit dem später vom Bundesgericht ebenfalls aufgehobenen Art. 2 aAbs. 4 AND (in der Fassung vom 10.3.2020 [BAG 20-021]) für die Festsetzung der amtlichen Werte erneut an einem Median von 70 % des Verkehrswerts orientiert hat (vgl. BGE 148 I 210). So oder anders lässt sich nicht Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.04.2024, Nr. 100.2023.17.U, Seite 5 sagen, im Kanton Bern habe der amtliche Wert jedes einzelnen Grund- stücks 70 % des Verkehrswerts zu betragen. Damit ist auch der Rüge, es sei das Gebot von Treu und Glauben nach Art. 5 Abs. 3 der Bun- desverfassung verletzt (Beschwerde Bst. D Rz. 14), die Grundlage entzogen. – Weiter macht die Beschwerdeführerin geltend, der streitige amtliche Wert sei überhöht, weil nur neun Monate vor seiner Festsetzung eine ausserordentliche Neubewertung des Grundstücks einen wesentlich tieferen Wert ergeben habe. Eine Wertsteigerung innert neun Monaten um 56 % bzw. knapp 1,4 Mio. Franken sei nicht möglich (Beschwerde Bst. C Rz. 4, Bst. D Rz. 6 und 9). – Mit diesem Einwand übersieht die Beschwerdeführerin die unter- schiedlichen Voraussetzungen für ordentliche und ausserordentliche Neubewertungen. Bei einer ausserordentlichen Neubewertung werden nur tatsächliche oder rechtliche Veränderungen berücksichtigt, die seit der letzten Neubewertung eines einzelnen Grundstücks eingetreten sind (vgl. VGE 2016/36 vom 29.8.2017 E. 5.4). Darunter fallen bauliche Veränderungen wie der Neubau, Umbau und Abbruch von Gebäuden und Anlagen, Sanierungen oder grössere Renovationen, Änderungen in der Benützungsart oder im Bestand von Grundstücken und Gebäu- den oder eine Veränderung bezüglich Fläche, Zone oder Erschlies- sung, sofern dadurch der amtliche Wert massgeblich beeinflusst wird (Art. 183 Abs. 1 Bst. a, b und f StG). Die ausserordentliche Neubewer- tung beschlägt also nur jene den amtlichen Wert beeinflussenden Aspekte des Grundstücks, die eine genügend erhebliche Veränderung erfahren, um eine Neubewertung auszulösen. Demgegenüber führt die allgemeine Neubewertung zu einer gänzlichen Neubewertung des Grundstücks und soll dabei die gesamte Wertsteigerung seit der letz- ten allgemeinen Neubewertung erfassen. Mit der allgemeinen Neube- wertung 2020 werden dementsprechend die seit der letzten allgemei- nen Neubewertung per 1. Januar 1999 (vgl. Art. 32 Abs. 1 des alten Dekrets vom 22. Januar 1997 über die amtliche Bewertung der Grund- stücke und Wasserkräfte [BAG 97-025]; in Kraft bis 31.12.2019) mas-Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.04.2024, Nr. 100.2023.17U Seite 6 siv gestiegenen Immobilienpreise in den amtlichen Werten aller Grund- stücke des Kantons abgebildet. – Das Grundstück Nr. 1________ wurde im Jahr 2009 neu überbaut und sein amtlicher Wert anhand der damals geltenden Bewertungsnormen auf Fr. 2'491'730.-- bestimmt (Einspracheentscheid vom 14.7.2010; act. 4B1 pag. 52). Im Zusammenhang mit einer Anpassung der Wert- quote des Miteigentums des Grundstücks Nr. 1________ am Grundstück Nr. 2________ an der C.________, auf dem sich ein Gemeinschaftsraum befindet, wurde der amtliche Wert ab Steuerjahr 2011 auf Fr. 2'497'420.-- erhöht (Verfügung vom 11.8.2014; act. 4B1 pag. 50). Die spätere ausserordentliche Neubewertung mit Geltung ab Steuerjahr 2018 führte nicht zu einer weiteren Erhöhung des amtlichen Werts, sondern vielmehr zu einer geringen Reduktion auf Fr. 2'475'420.--. Anlass zu dieser Neubewertung gaben denn auch keine baulichen Veränderungen am Grundstück Nr. 1________, sondern eine Herabsetzung des amtlichen Werts des Miteigentumsanteils am Grundstück Nr. 2________ an der C.________ (Verfügung vom 4.11.2019; act. 4A pag. 8). Die Annahme der Beschwerdeführerin, die Erhöhung des amtlichen Werts des Grundstücks Nr. 1________ im Rahmen der allgemeinen Neubewertung 2020 um knapp 1,4 Mio. Franken sei in nur neun Monaten eingetreten, ist daher offensichtlich unrichtig. Vielmehr wurde damit die gesamte Wertsteigerung seit Errichtung der Mehrfamilienhäuser im Jahr 2009 erfasst. Hinzu kommt, dass die Bewertungsnormen, die bei der ursprünglichen Festsetzung des amtlichen Werts ab 2009 zur Anwendung kamen, die Preisentwicklung seit der allgemeinen Neubewertung 1999 noch nicht enthielten. Letztlich ist also auch im Fall der Beschwerdeführerin die gesamte (massive) Erhöhung der Immobilienpreise über die letzten zwanzig Jahre zum Tragen gekommen. Ihr Einwand, eine Wertsteigerung innert nur neun Monaten um 56 % sei unmöglich, geht mithin an der Sache vorbei. – Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als offensichtlich un- begründet und ist abzuweisen. Das Verwaltungsgericht beurteilt solche Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.04.2024, Nr. 100.2023.17.U, Seite 7 Rechtsmittel in Zweierbesetzung (Art. 56 Abs. 3 des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]). – Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die unterliegende Beschwer- deführerin kostenpflichtig (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 151 StG i.V.m. Art. 108 Abs. 3 i.V.m. Art. 104 VRPG). Demnach entscheidet das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 2'000.--, werden der Beschwerdeführerin auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'500.-- entnom- men. Der Restbetrag von Fr. 1'500.-- wird der Beschwerdeführerin nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils zurückerstattet. 3. Es werden keine Parteikosten gesprochen. 4. Zu eröffnen: - Beschwerdeführerin - Beschwerdegegnerin - Steuerrekurskommission des Kantons Bern Das präsidierende Mitglied: Die Gerichtsschreiberin:Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 02.04.2024, Nr. 100.2023.17U Seite 8 Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen- heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.