2003-1481 5935 00.405 Initiative parlementaire LP. Protection des acquéreurs de bonne foi Rapport de la Commission des affaires juridiques du Conseil national du 23 juin 2003 Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs, Conformément à l’art. 21 quater, al. 3, de la loi sur les rapports entre les conseils (LREC), la commission vous soumet le présent rapport qu’elle transmet simultané- ment au Conseil fédéral pour avis. La commission propose par 13 voix et 2 abstentions d’adopter le présent projet de loi. 23 juin 2003 Pour la commission: La présidente, Anita Thanei5936 Rapport 1 Situation initiale 1.1 Initiative parlementaire Le 23 mars 2000, M. Jean-Michel Cina, conseiller national, a d éposé une initiative parlementaire visant à prot éger les acqu éreurs de bonne foi de biens immobiliers d’une personne en faillite entre le moment de l ’ouverture de la faillite et sa publica- tion ou sa mention au registre foncier. Le 23 janvier 2001, la Commission des affaires juridiques du Conseil national a procédé à l’examen préalable de l’initiative parlementaire. Elle a propos é par 9 voix contre 8 de ne pas y donner suite. La commission estimait notamment que le prin- cipe de la protection des cr éanciers était aussi important que celui de la protection des acquéreurs de bonne foi. Elle craignait que le renversement de la priorit é accor- dée aux cr éanciers ne conduise à léser un cercle de personnes potentiellement plus grand que celui des acqu éreurs de bonne foi. Une minorit é de la commission a proposé de donner suite à l’initiative. Le 15 mars 2001, le Conseil national a d écidé de donner suite à l ’initiative par 83 voix contre 59 1. Conformément à l ’art. 21quater, al. 1, de la loi sur les rapports entre les Conseils (LREC)2, le Conseil national a charg é sa Commission des affaires juridiques d ’éla- borer un projet d’acte législatif. 1.2 Travaux de la commission La Commission des affaires juridiques a trait é cette initiative parlementaire les 4 septembre 2002, 17 f évrier et 28 avril 2003. Le 23 juin 2003, elle a adopt é par 13 voix et 2 abstentions le projet de loi ci-joint. Elle a été secondée dans ses travaux par le D épartement fédéral de justice et police conform ément à l’art. 21quater, al. 2, LREC. 2 Grandes lignes du projet 2.1 Droit actuel 2.1.1 Primauté du principe du dessaisissement du débiteur en faillite Entre la déclaration de faillite et la publication de la faillite ou sa mention au registre foncier, il s ’écoule en pratique un certain temps. Durant cette p ériode, le failli peut soustraire illégalement des biens – nous nous intéressons ici aux biens immobiliers – à la masse en faillite, en les aliénant. Dans un tel cas se pose la question de savoir si 1 BO 2001 N 230 2 RS 171.115937 le dessaisissement du débiteur prime la protection de la bonne foi ou s ’il convient de protéger l’acquéreur de bonne foi. L’art. 204, al. 1, LP 3 pr évoit que les actes juridiques que le d ébiteur accomplit en relation avec ses biens apr ès l’ouverture de la faillite, biens qui appartiennent à la masse en faillite, sont inopposables aux cr éanciers de la faillite. Selon la doctrine majoritaire, cette inopposabilit é prime également le principe de protection de la bonne foi en mati ère de droits r éels immobiliers selon l ’art. 973 CC. 4 La cons é- quence de ce principe est que, apr ès l’ouverture de la faillite, le failli ne peut plus disposer de ses biens immobiliers. Ses actes de disposition relatifs à ces biens ne produisent pas d’effet, même si l’acquéreur est de bonne foi. 2.1.2 Protection de l’acquéreur de bonne foi L’acquéreur de bonne foi d ’un bien immobilier n ’est cependant pas sans protection malgré la primauté du principe du dessaisissement du d ébiteur. Bien au contraire, le droit actuel prévoit les mesures suivantes: En premier lieu, l ’art. 176 LP pr évoit que le juge de la faillite doit annoncer l’ouverture de la faillite sans d élai au registre foncier. Avec les moyens techniques qui existent aujourd ’hui tels que le t éléphone, le fax et le courrier électronique5, l’annonce peut être facilement transmise le jour m ême ou le jour suivant. La men- tion de l’ouverture de la faillite dans le registre foncier rend l ’incapacité de disposer du débiteur reconnaissable pour tout tiers. En second lieu, l ’art. 170 LP permet une publication imm édiate provisoire de l’ouverture de la faillite, donc bien avant l ’appel aux cr éanciers de l ’art. 232 LP et avant que soit établie la procédure devant s’appliquer à la faillite. Enfin, l ’acquéreur de bonne foi a en dernier recours la possibilit é d ’invoquer la responsabilité de l ’Etat de l ’art. 5 LP lorsque les autorit és n ’ont pas rempli leurs devoirs d’annonce et de publication à temps. 2.2 Problèmes liés à l’inscription L’expérience montre qu ’en pratique un certain nombre de semaines peuvent s’écouler entre l’ouverture de la faillite et sa mention au registre foncier et ce malgr é le devoir d’annonce immédiate décrit ci-dessus. Pour l ’acquéreur d’un droit réel sur 3 Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite; RS 281.1 4 Amonn/Gasser, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6e éd., Berne 1997, § 41, no 10; Jent-Sörensen, Die Tragweite von Art. 204 Abs. 1 nach geltendem und revidiertem SchKG, in: BlSchK 1995, p. 41 et 47; Jaeger/Walder/Kull/Kottmann, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4 e éd., Zurich 1997/1999, art. 176 n° 7 et art. 204 n° 11; Jörg Schmid, in: Honsell/Vogt/Geiser (éditeurs), Kommentar zum schweizerischen Privatrecht, Schweizerisches Zivilgesetzbuch II, Bâle 1998, art. 973 n° 16; Roger Giroud, in: Staehelin/Bauer/Staehelin (éditeurs), Kommentar zum SchKG, Bâle 1998, art. 176 nos 13 et 16 contra Heiner Wohlfahrt, in: Staehelin/Bauer/Staehelin (éditeurs), Kommentar zum SchKG, Bâle 1998, art. 204, n° 26 5 L’art. 13, al. 4, de l’ordonnance sur le registre foncier (ORF; RS 211.432.1) permet l’utilisation de ces moyens de communication.5938 un bien immobilier, ce constat peut entra îner une ins écurité considérable. En effet, faisant confiance à l’extrait du registre foncier, il paiera le prix convenu le jour de la déclaration de la transaction au registre foncier. Si la faillite est ouverte avant cette déclaration, cet acte du failli ne sera pas opposable aux cr éanciers de la faillite. Ainsi, ce transfert de droit r éel s ’avèrera inopposable aux cr éanciers. L ’acquéreur spolié pourra alors actionner le failli en restitution du montant pay é et l ’annoncer comme une cr éance à l ’égard de la faillite. Faute de privil ège dans la faillite, sa créance ne sera colloqu ée qu ’en troisi ème classe. Pour l ’acquéreur, cette situation aura généralement pour cons équence qu’il ne pourra r écupérer qu’une petite partie du prix de vente voire m ême rien du tout. Comme dans la pratique ce risque peut parfois s’étendre sur des semaines, il n ’est plus supportable par les acqu éreurs de droits réels sur un bien immobilier. 3 Commentaire du projet Afin d’assurer une protection compl ète de l’acquéreur, la commission s ’est d’abord penchée sur une modification de la loi visant à faire primer le principe de la protec- tion de la bonne foi en mati ère de droits r éels immobiliers sur celui du dessaisisse- ment du débiteur. Un tel changement du syst ème a cependant été rejeté pour diver- ses raisons et notamment parce qu’il ne résoudrait pas le problème mais ne ferait que le repousser. En effet, cette solution obligerait les créanciers de la faillite à supporter le risque que le failli ali ène des droits r éels sur ses biens immobiliers apr ès l’ouver- ture de la faillite comme c’était le cas avant la r évision de 1994. Le risque du cr éan- cier consisterait en ce que le failli pourrait disposer du prix de vente à sa guise au lieu de le verser dans la masse en faillite. La commission a alors d écidé de traiter le probl ème à la racine. Pour ce faire, il convient de garantir que la p ériode critique entre l ’ouverture de la faillite et sa mention dans le registre foncier soit aussi courte que possible. Il faut donc pr évoir un délai dans la loi. Pour évaluer la dur ée de ce d élai, il est n écessaire de prendre en compte le fait qu’une mention port ée au registre foncier implique deux op érations: premièrement l’annonce à l’officier du registre foncier et deuxi èmement l’inscription de la men- tion. Il y a donc deux autorit és concernées: le juge de la faillite et l ’officier du regis- tre foncier. Un délai de 24 heures serait donc trop court. M ême si le respect d’un tel délai est possible gr âce aux moyens de communication actuels tels le t éléphone, le fax et le courrier électronique, le risque d ’engager la responsabilité de l’Etat est trop élevé. Il faut pr évoir pour chaque autorit é un jour afin qu ’elle puisse accomplir son devoir. Le d élai a donc été fixé à deux jours, lesquels sont calcul és selon l ’art. 31 LP. Afin d ’exclure le risque qui subsiste durant ces deux jours critiques, l ’acquéreur peut, au jour où la transaction juridique s’effectue, obtenir de l’office des faillites un document attestant qu ’aucune faillite n ’a été prononc ée contre l ’aliénateur, qu’aucun sursis concordataire ne lui a été octroyé et qu’aucune procédure de ce type n’a été ouverte contre lui. Quelques cantons connaissent déjà cette procédure.5939 4 Conséquences financières et effet sur l’état du personnel La modification propos ée n ’a pas d ’incidence sur les ressources mat érielles et humaines de la Confédération ou des cantons. 5 Constitutionnalité En vertu de l ’art. 122 de la Constitution 6, la l égislation en mati ère de droit civil relève de la compétence de la Confédération. 6 RS 1015940Schweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali Initiative parlementaire. LP. Protection des acquéreurs de bonne foi. Rapport de la Commission des affaires juridiques du Conseil national In Bundesblatt Dans Feuille fédérale In Foglio federale Jahr 2003 Année Anno Band 1 Volume Volume Heft 39 Cahier Numero Geschäftsnummer 00.405 Numéro d'affaire Numero dell'oggetto Datum 07.10.2003 Date Data Seite 5935-5940 Page Pagina Ref. No 10 127 693 Die elektronischen Daten der Schweizerischen Bundeskanzlei wurden durch das Schweizerische Bundesarchiv übernommen. Les données électroniques de la Chancellerie fédérale suisse ont été reprises par les Archives fédérales suisses. I dati elettronici della Cancelleria federale svizzera sono stati ripresi dall'Archivio federale svizzero.