VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI A 19 18 4. Kammer Vorsitz Racioppi Richter Meisser, von Salis Aktuarin Hemmi URTEIL vom 20. August 2019 in der Streitsache A._____ und B._____, Beschwerdeführer gegen Steuerverwaltung Graubünden, Beschwerdegegnerin betreffend Grundstückgewinnsteuer (Ersatzbeschaffung)- 2 - 1. A._____ und B._____ veräusserten am 22. August 2017 ihre Liegenschaft Nr. 702 (Einfamilienhaus Nr. 1-208A mit 575 m 2 Gesamtfläche in der Ge- meinde O.1._____ zum Preis von Fr. 2'275'000.--. Am 13. Mai 2018 reich- ten A._____ und B._____ die Steuererklärung für Grundstückgewinne 2017 bei der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend: Steuerverwaltung) ein und stellten gleichzeitig ein Gesuch um Steuerauf- schub infolge Ersatzbeschaffung. Begründend hielten sie fest, dass A._____ im Sommer 2014 in die Geschäftsleitung der Firma C._____ AG, O.2._____, berufen worden sei, weshalb ein Umzug in den Kanton D._____ erfolgt sei. O.1._____ sei allerdings der Familienort geblieben. Die erwach- senen Söhne seien als Wochenaufenthalter in O.1._____ geblieben, die erwachsene Tochter habe ihren Hauptwohnsitz dort behalten. Seit einem Jahr seien sie intensiv auf der Suche nach einem Grundstück für den Bau eines ernergieautarken Hauses. Die Suche gestalte sich jedoch äusserst schwierig, weshalb um Aufschub der Grundstückgewinnsteuer infolge der geplanten Ersatzbeschaffung ersucht werde. Mit Veranlagungsverfügun- gen vom 20. August 2018 auferlegte die Steuerverwaltung A._____ und B._____ für die erwähnte Handänderung eine Grundstückgewinnsteuer von je Fr. 136'489.80. Bezüglich des beantragten Steueraufschubs hielt die Steuerverwaltung insbesondere fest, dass das Rückerstattungsgesuch erst geprüft werden könne, wenn ein neues Objekt erworben und bezogen sei. 2. Am 30. November 2018 teilte A._____ der Steuerverwaltung mit, dass er und seine Ehefrau am 19. Oktober 2018 ein neues Eigenheim in O.3._____ (Gemeinde O.4._____) gekauft hätten und sie ab dem 2. Dezember 2018 dort wohnen würden. Gleichzeitig reichte A._____ den entsprechenden Kaufvertrag über Fr.1'735'000.-- ein und beantragte die Neuberechnung der veranlagten Grundstückgewinnsteuer infolge Ersatzbeschaffung. Mit Entscheid vom 13. Dezember 2018 teilte die Steuerverwaltung A._____ und B._____ mit, dass ihrem Gesuch um Rückerstattung der Grundstück- gewinnsteuer nicht entsprochen werden könne, zumal sich ihr steuerrecht-- 3 - licher Wohnsitz zum Zeitpunkt des Verkaufs ihrer Liegenschaft in der Ge- meinde O.1._____ (22. August 2017) seit über 13 Jahren (recte: 3 Jahren) nicht mehr in O.1._____, sondern im Kanton D._____ befunden habe. So- mit seien die Voraussetzungen für eine Erstattung gestützt auf Art. 44 StG nicht erfüllt. 3. Gegen diesen Entscheid erhoben A._____ und B._____ am 8. Januar 2019 Einsprache und hielten am Antrag fest, dass zufolge der Reinvestition des Verkaufserlöses aus dem Verkauf ihrer Liegenschaft in der Gemeinde O.1._____ die veranlagte Grundstückgewinnsteuer neu zu berechnen sei. Mit Einspracheentscheid vom 2. April 2019 wies die Steuerverwaltung die Einsprache ab. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, dass A._____ und B._____ ihren steuerrechtlichen Wohnsitz seit dem 1. Januar 2014 unbestrittenermassen im Kanton D._____ hätten. Zudem hätten A._____ und B._____ die Steuerverwaltung mit Schreiben vom 26. Januar 2017 selber darauf hingewiesen, dass ihre Einkommens-, Vermögens- und Kirchensteuerpflicht im Kanton Graubünden mit diesem Datum erloschen sei. Sodann habe die Gemeinde O.1._____ A._____ und B._____ am 27. Januar 2017 darauf aufmerksam gemacht, dass sie ab diesem Zeitpunkt im Kanton Graubünden nur noch beschränkt steuerpflichtig seien. Somit sei die Liegenschaft in O.1._____ ab dem Jahr 2014 nur noch als Zweitlie- genschaft zu qualifizieren. Der Verkauf dieser Liegenschaft mehr als zwei- einhalb (recte: dreieinhalb) Jahre später könne daher nach der Praxis der Steuerverwaltung nicht mehr als Veräusserung einer dauernd selbstbe- wohnten Erstliegenschaft gemäss Art. 44 Abs. 1 lit. a StG bezeichnet wer- den. 4. Hiergegen erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend: Beschwerdefüh- rer) am 26. April 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten, dass ihnen eine zusätzliche Überbrückungs- zeit von zwei Jahren für die Ersatzbeschaffung zu gewähren sei. Zur Be-- 4 - gründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass der Beschwerdeführer seine neue Stelle als Geschäftsleiter in O.2._____ am 1. Januar 2014 an- getreten habe. Seine Frau habe nicht alleine in O.1._____ bleiben wollen, weshalb sie Anfang 2014 ebenfalls nach O.5._____ gezogen sei. Dort hät- ten sie zusammen eine Wohnung gemietet gehabt. Da die Beschwerdefüh- rer ihre Kinder jeweils an den Wochenenden in O.1._____ besucht hätten und sie nach wie vor in den lokalen Vereinen aktiv gewesen seien, sei O.1._____ weiterhin der Familienort sowie das Lebenszentrum gewesen. Von 2014 bis 2015 hätten sie auch nie daran gedacht, das Haus in O.1._____ zu verkaufen. Mit Einspracheentscheid vom 30. November 2015 habe die Steuerverwaltung des Kantons D._____ jedoch entschie- den, dass sich ihr steuerrechtlicher Wohnsitz ab Steuerjahr 2014 im Kanton D._____ befinde, weshalb das Interesse, das Haus in O.1._____ zu behal- ten, sukzessive verschwunden sei. Sodann hätten die Beschwerdeführer im Jahr 2016 mit der Suche nach einem Grundstück für den Bau eines energieautarken Hauses begonnen. Ein bezahlbares Grundstück habe je- doch nicht gefunden werden können. Am 22. August 2017 hätten die Be- schwerdeführer ihr Haus in O.1._____ verkauft. Dabei habe sie der Grund- buchverwalter des Grundbuchamts O.1._____ darauf hingewiesen, dass die Grundstückgewinnsteuer erst zwei Jahre nach Verkaufsdatum fällig werde. Somit sei für die Beschwerdeführer festgestanden, dass sie bis Juli 2019 ein Eigenheim zu beschaffen hätten. Es hätten nie Zweifel an der Korrektheit der besagten Aussage bestanden. Da es schliesslich aus zeit- lichen Gründen nicht möglich gewesen sei, ein Haus bis Juli 2019 bezugs- bereit erstellen zu lassen, hätten sich die Beschwerdeführer Ende 2017 dazu entschieden, eine Eigentumswohnung zu kaufen. Nach einer intensi- ven Suche hätten sie eine Wohnung in O.3._____ zu einem Preis von Fr. 1'735'000.-- gefunden. Bezüglich der Berechnung der Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer hätten sie sich an den Steuerkommissär der Steuerverwaltung gewendet, der ihnen am 17. September 2018 geantwor- tet habe, dass sie mit einer Rückerstattung von etwa Fr. 130'000.-- rechnen - 5 - könnten. Auf der Basis dieser Eckwerte hätten die Beschwerdeführer die Tragbarkeit für das Eigenheim berechnet. Da die Überschreibung und der Bezug der Eigentumswohnung vor der Fälligkeit der Grundstückgewinn- steuer (2. Dezember 2018) möglich gewesen seien, hätten sie den Kauf- vertrag abgeschlossen. Damit seien die Bedingungen der Reinvestition des Erlöses aus dem Hausverkauf vor der Fälligkeit erfüllt gewesen. Jedoch sei die Steuerverwaltung am 13. Dezember 2018 zum Schluss gekommen, dass jetzt plötzlich der steuerrechtliche Wohnsitz entscheidend sei. Die Steuerbehörde könne und dürfe es sich nicht leisten, gute "Kunden" falsch zu beraten und dann im Rahmen einer genauen Prüfung die Aussagen zu negieren. Ebenfalls sei die Auskunft des erwähnten Grundbuchverwalters falsch gewesen. Die Beschwerdeführer hätten ihre Planung auf diese Ex- pertenaussagen gestützt. 5. Mit Vernehmlassung vom 23. Mai 2019 schloss die Steuerverwaltung (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) auf Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, der Beschwerdeführer weise in seiner Beschwerde selbst darauf hin, dass seine Ehefrau im Zuge seiner Wahl zum Geschäftsleiter per 1. Januar 2014 nicht alleine in O.1._____ habe bleiben wollen und daher Anfang 2014 nach O.5._____ in die gemie- tete Wohnung mitgekommen sei. Ab diesem Zeitpunkt habe die Liegen- schaft in O.1._____ nicht mehr als selbstgenutzte Erstwohnung gegolten. Diese habe alsdann als Zweitwohnung für die Wochenenden gedient. Der Entscheid der Steuerverwaltung des Kantons D._____ mit der Festsetzung des Erstwohnsitzes ab 2014 im Kanton D._____ sei in diesem Sinne und aufgrund der Distanz (35 km O.5._____ nach O.2._____; 268 km O.1._____ nach O.2._____) auch absolut nachvollziehbar. Ab diesem Zeit- punkt seien die Beschwerdeführer unbeschränkt im Kanton D._____ steu- erpflichtig gewesen und hätten die Liegenschaft in O.1._____ nur noch als Zweitliegenschaft versteuert. Zudem würden sich die Beschwerdeführer zu Unrecht auf eine angebliche Auskunft des Grundbuchverwalters betreffend - 6 - Ersatzbeschaffung berufen. Dieser sei für eine Auskunft über die Grunds- tückgewinnsteuer nämlich gar nicht zuständig. Dasselbe gelte hinsichtlich einer angeblich falschen Auskunft des Steuerkommissärs, auf die sich die Beschwerdeführer berufen würden. Der Steuerkommissär habe im Zusam- menhang mit der beschwerdeführerischen Anfrage bezüglich der Finanzie- rung lediglich allgemeine Angaben gemacht und stets unter dem Vorbehalt der dauernden Selbstbewohnung beider Objekte. 6. In der Replik vom 7. Juni 2019 stellten die Beschwerdeführer den Antrag, die Beschwerdegegnerin sei anzuweisen, ihnen die Hälfte der veranlagten Grundstückgewinnsteuer zu erlassen, und vertieften ihre Standpunkte. 7. Mit Duplik vom 19. Juni 2019 hielt die Beschwerdegegnerin an ihrem An- trag fest und vertiefte ihre Argumentationen. 8. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und im angefochtenen Einspracheentscheid sowie auf die eingereichten Be- weismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwer- deverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 2. April 2019 betreffend Grundstückgewinnsteuer/Ersatzbeschaffung, mit welchem die Beschwer- degegnerin die Einsprache der heutigen Beschwerdeführer vom 8. Januar 2019 abwies. Solche Entscheide können gemäss Art. 139 Abs. 1 des Steu- ergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) mit Be- schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich - 7 - aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kantonalen Verwaltung und von un- selbständigen Anstalten des kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kan- tonale Recht den direkten Weiterzug vorsieht, was hier ̶ wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) ̶ der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden. Die Beschwerdeführer sind als formelle und materi- elle Adressaten des angefochtenen Einspracheentscheids beschwert und damit ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung befugt (vgl. Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. 2.1. Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen laut Art. 41 Abs. 1 lit. a StG Ge- winne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens. Gemäss Art. 44 Abs. 1 lit. a StG wird die Grundstückgewinnsteuer auf Ge- such hin ohne Zins zurückerstattet, soweit der Erlös aus der Veräusserung der am Wohnsitz dauernd selbstbewohnten Erstliegenschaft innert zwei Jahren zum Erwerb eines in der Schweiz liegenden Ersatzgrundstücks mit gleicher Verwendung benützt wird. Harmonisierungsrechtlich wird die Be- steuerung eines realisierten Grundstückgewinns insbesondere aufgescho- ben bei einer Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstge- nutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), so- weit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwen- det wird (Art. 12 Abs. 3 lit. e des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14]). Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG regelt den Begriff des "dauernd und ausschliess- lich selbstgenutzten Wohneigentums" abschliessend, ohne den Kantonen einen Spielraum zu belassen (vgl. BGE 143 II 233 E.3). Unter diesen Begriff fällt einzig der Hauptwohnsitz, während ein sekundäres Domizil (so etwa - 8 - ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung) den Tatbestand nicht erfüllt. Demgegenüber sind die Kantone befugt, die Dauer der angemessenen Frist für den Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft ei- genständig festzulegen (vgl. BGE 143 II 233 E.2.3). Grundsätzlich muss das Eigenheim im Zeitpunkt der Handänderung bzw. im Zeitpunkt, in dem der Entschluss zur Ersatzbeschaffung gefasst wird, selbstbewohnt sein. Für das dauernde Selbstbewohnen genügt dabei, dass die steuerpflichtige Person ihr ausschliesslich selbstbewohntes Eigenheim in der Zeit vor der Handänderung ohne erhebliche Unterbrechung bewohnte, mithin am frag- lichen Ort ihren zivil- bzw. steuerrechtlichen Wohnsitz gehabt hat. Damit das Kriterium der Dauerhaftigkeit erfüllt ist, muss sich der Wohnsitz am Schluss der Besitzesdauer im veräusserten Grundstück befunden haben. Nicht erforderlich ist hingegen, dass das veräusserte Grundstück während der ganzen Besitzesdauer ununterbrochen ausschliesslich selbstbewohnt wurde. Es darf sich aber nicht bloss um eine gelegentliche oder vorüberge- hende Bleibe handeln. Mit einer Ersatzbeschaffung ist immerhin ein Wech- sel der Wohnstätte verbunden, wobei normalerweise die neue Wohnstätte im Ersatzobjekt der alten Wohnstätte im veräusserten Grundstück folgt. Ausnahmen im Einzelfall sind so zulässig; z.B. können die beiden Wohnstätten durch eine Drittwohnstätte kurz unterbrochen werden, wenn die steuerpflichtige Person ihr Eigenheim veräussert, ohne das Ersatzob- jekt schon erworben zu haben bzw. dieses zwar schon im Eigentum der steuerpflichtigen Person steht, infolge Bau oder Umbau aber noch nicht bezogen werden kann. Entscheidend ist letztlich, ob die Frist zwischen den Selbstnutzungen angemessen ist (vgl. BGE 143 II 233 E.2.4 mit weiteren Hinweisen). Entsprechend der Regelung in anderen Kantonen gilt als an- gemessene Frist für den Erwerb einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft ein Zeitraum von zwei Jahren seit der Veräusserung des dauernd selbst- genutzten Grundstücks (Art. 44 Abs. 1 lit. a StG; vgl. auch Urteil des Bun- desgerichts 2C_337/2012 vom 19. Dezember 2012 E.3.3). - 9 - 2.2. Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass die Frist für den Erwerb einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft von zwei Jahren gemäss Art. 44 Abs. 1 lit. a StG eingehalten ist (vgl. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 1, 2 und 9). Strittig und zu prüfen ist einzig die Frage, ob es sich bei der am 22. August 2017 veräusserten Liegenschaft in O.1._____ um eine dauernd selbstbewohnte Erstliegenschaft im Sinne von Art. 44 Abs. 1 lit. a StG han- delt. 2.3. Vorliegend ergibt sich aus den Akten, dass die Beschwerdeführer Anfang 2014 von O.1._____ nach O.5._____ (Kanton D._____) in eine Mietwoh- nung zogen, weil der Ehemann per 1. Januar 2014 eine neue Stelle als Geschäftsleiter der Firma C._____ AG, O.2._____ (Kanton D._____), an- trat (vgl. Beschwerde vom 26. April 2019 S. 1). Sodann ist aktenmässig erstellt, dass die Steuerverwaltung des Kantons D._____ mit Einspra- cheentscheid vom 30. November 2015 den steuerrechtlichen Wohnsitz der Beschwerdeführer rückwirkend ab 1. Januar 2014 in der Gemeinde O.6._____ Kanton D._____, festlegte (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 3). Dieser Einspracheentscheid erwuchs unangefochten in Rechts- kraft (vgl. Bg-act. 13). In der Folge meldeten sich die Beschwerdeführer mit Wirkung per 29. Februar 2016 bei der Einwohnergemeinde O.1._____ ab (vgl. Beschwerde vom 26. April 2019 S. 2 und Bg-act. 12). Schliesslich wie- sen die Beschwerdeführer die Steuerverwaltung der Gemeinde O.1._____ mit Schreiben vom 26. Januar 2017 darauf hin, dass sie seit dem 1. Januar 2014 im Kanton Graubünden nicht mehr steuerpflichtig seien, worauf ihnen die besagte Steuerverwaltung am 27. Januar 2017 mitteilte, dass sie ab dem genannten Zeitpunkt aufgrund ihres Liegenschaftsbesitzes im Kanton Graubünden nur noch beschränkt steuerpflichtig seien (vgl. Bg-act. 14). Vor diesem Hintergrund erhellt, dass die Beschwerdeführer im Zeitpunkt des Verkaufs ihrer Liegenschaft in O.1._____ (22. August 2017; vgl. Bg-act. 1 und 2) ihr Hauptsteuerdomizil bereits mehr als dreieinhalb Jahre nicht mehr in O.1._____, sondern im Kanton D._____ hatten. Damit war die streitbe-- 10 - troffene Liegenschaft im besagten Zeitpunkt der Handänderung längst nicht mehr selbstbewohnt. Vielmehr ist per Anfang 2014 eine Nutzungsän- derung an der Liegenschaft in O.1._____ eingetreten, zumal dieses Grun- deigentum den Beschwerdeführern ab diesem Zeitpunkt lediglich noch als Zweitwohnsitz diente. Entsprechend führten die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde denn auch aus, dass sie sich nach ihrem Umzug nach O.5._____ per Anfang 2014 mit ihren Kindern jeweils an den Wochenenden in O.1._____ getroffen hätten (vgl. Beschwerde vom 26. April 2019 S. 1). Aus dem Gesagten folgt, dass die Voraussetzung der dauernd selbstbe- wohnten Erstliegenschaft gemäss Art. 44 Abs. 1 lit. a StG nicht erfüllt ist. 3.1. Sodann machen die Beschwerdeführer geltend, dass sie den Steuerkom- missär mit E-Mail vom 14. September 2018 angefragt hätten, ob die veran- lagte Grundstückgewinnsteuer von insgesamt Fr. 272'978.-- erlassen werde und bis zum 2. Dezember 2018 nicht bezahlt werden müsse, falls sie eine Eigentumswohnung zum Preis von Fr. 1'760'000.-- kaufen würden. In der Folge habe ihnen der Steuerkommissär mit E-Mail vom 17. Septem- ber 2018 geantwortet, dass sie beim Erwerb der Wohnung für Fr. 1'760'000.-- mit einer Rückerstattung von ca. Fr. 130'000.-- rechnen könn- ten. Gestützt darauf hätten die Beschwerdeführer die Tragbarkeit für das Eigenheim berechnet und von der Bank eine entsprechende Hypothek er- halten. Am 13. Dezember 2018 habe ihnen der Steuerkommissär jedoch mitgeteilt, dass er ihr Gesuch um Ersatzbeschaffung vertieft geprüft habe und zum Schluss gekommen sei, dass jetzt plötzlich der steuerrechtliche Wohnsitz entscheidend sei. Die Beschwerdegegnerin könne und dürfe es sich nicht leisten, gute "Kunden" falsch zu beraten und dann im Rahmen einer genauen Prüfung die Aussagen zu negieren. Dasselbe gelte hinsicht- lich der Auskunft des Grundbuchverwalters des Grundbuchamts O.1._____, der ihnen erklärt habe, dass die Grundstückgewinnsteuer erst zwei Jahre nach Verkaufsdatum fällig werde. Die Beschwerdeführer hätten ihre Planung auf diese Expertenaussagen gestützt.- 11 - 3.2. Die Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) statuiert den Grundsatz von Treu und Glauben einerseits als Regel für das Verhalten von Staat und Privaten in Art. 5 Abs. 3 BV und anderseits in Art. 9 BV als grundrechtlichen Anspruch der Privaten gegenüber dem Staat auf Schutz des berechtigten Vertrauens. Der Grundsatz des Vertrau- ensschutzes bedeutet, dass Private Anspruch darauf haben, in ihrem be- rechtigten Vertrauen in behördliche Zusicherungen oder in anderes, be- stimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden geschützt zu werden. Der Vertrauensschutz bedarf zunächst eines Anknüpfungspunk- tes. Es muss eine Vertrauensgrundlage vorhanden sein. Darunter ist das Verhalten eines staatlichen Organs zu verstehen, das bei den betroffenen Privaten bestimmte Erwartungen auslöst. Eine weitere Voraussetzung ist die Kenntnis der Vertrauensgrundlage und das Fehlen der Kenntnis der Fehlerhaftigkeit der Vertrauensgrundlage. Auf den Vertrauensschutz kann sich nur berufen, wer von der Vertrauensgrundlage Kenntnis hatte und ihre allfällige Fehlerhaftigkeit nicht kannte und auch nicht hätte kennen sollen. Ein berechtigtes Vertrauen ist auch denjenigen abzusprechen, welche die Mangelhaftigkeit der Vertrauensgrundlage bei gehöriger Sorgfalt hätten er- kennen müssen. Dabei ist auf die individuellen Fähigkeiten und Kenntnisse der sich auf den Vertrauensschutz berufenden Person abzustellen. Ver- trauensschutz kann in der Regel nur geltend machen, wer gestützt auf sein Vertrauen eine Disposition getätigt hat, die ohne Nachteil nicht wieder rück- gängig gemacht werden kann. Schliesslich darf dem Vertrauensschutz kein überwiegendes öffentliches Interesse entgegenstehen (vgl. HÄFELIN/MÜL- LER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 624 ff. mit weiteren Hinweisen). Der Schutz der Privaten bei unrichtigen Auskünften der Behörden stellt ei- nen praktisch besonders wichtigen Anwendungsfall des Vertrauensschut- zes dar. Die oben dargelegten allgemeinen Voraussetzungen des Vertrau-- 12 - ensschutzes sind dabei wie folgt zu präzisieren: Nicht jede behördliche Auskunft taugt als Vertrauensbasis. Notwendig ist eine gewisse inhaltliche Bestimmtheit; eine lediglich vage Absichtskundgabe oder ein Hinweis auf eine bisherige Praxis genügt nicht. Zudem muss die Amtsstelle, welche die Auskunft gab, zur Auskunftserteilung zuständig gewesen sein. Unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes genügt es, dass Private in guten Treuen annehmen durften, die Behörde sei zur Erteilung der Auskunft be- fugt. Der Schutz des guten Glaubens fällt nur dahin, wenn die Unzustän- digkeit offensichtlich, d.h. klar erkennbar war. Des Weiteren begründet eine Auskunft schutzwürdiges Vertrauen nur, wenn sie vorbehaltlos erteilt wor- den ist. Hinzu kommt, dass sich nicht auf sein Vertrauen berufen kann, wer die Unrichtigkeit einer behördlichen Auskunft kannte oder hätte erkennen sollen. An die aufzuwendende Sorgfalt darf allerdings kein allzu strenger Massstab gelegt werden. Das Vertrauen des Adressaten ist erst dann nicht mehr gerechtfertigt, wenn er deren Unrichtigkeit ohne Weiteres hat erken- nen können. Ferner muss der Adressat im Vertrauen auf die Richtigkeit der Auskunft eine Disposition getroffen oder unterlassen haben, die er nicht oder jedenfalls nicht ohne Schaden rückgängig machen oder nachholen kann, und die gesetzliche Ordnung darf seit der Auskunftserteilung keine Änderung erfahren haben. Auch wenn die Voraussetzungen für den Schutz des Vertrauens der Privaten in eine unrichtige Auskunft erfüllt sind, bleibt schliesslich abzuwägen, ob ausnahmsweise das öffentliche Interesse an der richtigen Rechtsanwendung nicht dennoch dem Vertrauensschutz vor- zugehen hat (vgl. HÄFELIN/MÜL-LER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 667 ff. mit weite- ren Hinweisen). 3.3. Vorliegend ist den Akten zu entnehmen, dass die Beschwerdeführer mit E- Mail vom 14. September 2018 den Steuerkommissär darüber informierten, dass sie beabsichtigen würden, eine Eigentumswohnung zum Preis von Fr. 1'760'000.-- (inkl. Tiefgaragenparkplatz) zu kaufen (vgl. Bg-act. 7 und Bf- act. A). Gleichzeitig stellten die Beschwerdeführer dem Steuerkommissär - 13 - die Frage, ob die berechnete Grundstückgewinnsteuer von insgesamt ge- rundet Fr. 272'978.-- erlassen werde und bis zum 2. Dezember 2018 nicht bezahlt werden müsse, falls sie den Kaufvertrag noch im September 2018 abschliessen würden (vgl. Bg-act. 7 und Bf-act. A). Sodann ist aktenkundig, dass der Steuerkommissär den Beschwerdeführern mit E-Mail vom 17. September 2018 antwortete, dass beim Erwerb der Wohnung für Fr. 1'760'000.-- ca. 50 % der veranlagten Grundstückgewinnsteuer aufgescho- ben werden würde, sofern alle Bedingungen (dauernd selbstbewohnt bei- der Objekte usw.) erfüllt seien (vgl. Bg-act. 7 und Bf-act. 4). Damit erhellt, dass die schriftliche Auskunft des Steuerkommissärs unter dem klaren Vor- behalt der Erfüllung der Voraussetzungen für die Rückerstattung der Grundstückgewinnsteuer erfolgte. Aufgrund einer solchen mit Vorbehalt versehenen Auskunft können sich die Beschwerdeführer entgegen ihrer Auffassung nicht auf den Vertrauensschutz berufen. Was schliesslich das Vorbringen der Beschwerdeführer, wonach ihnen der Grundbuchverwalter des Grundbuchamts O.1._____ mitgeteilt habe, dass die Grundstückge- winnsteuer erst zwei Jahre nach Verkaufsdatum fällig werde, betrifft, ist darauf hinzuweisen, dass den vorliegenden Akten keine Hinweise auf eine entsprechende Auskunft zu entnehmen sind. Zudem wäre der Grundbuch- verwalter ̶ wie die Beschwerdegegnerin zutreffend ausführt ̶ zu einer Auskunftserteilung betreffend Grundstückgewinnsteuer gar nicht zuständig gewesen, was die Beschwerdeführer nach Ansicht des streitberufenen Ge- richts auch klar hätten erkennen müssen. Somit können sich die Beschwer- deführer bezüglich einer angeblichen Auskunft des Grundbuchverwalters ebenfalls nicht auf den Vertrauensschutz berufen. 4. Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich der angefochtene Einspra- cheentscheid der Beschwerdegegnerin vom 2. April 2019 betreffend Grundstückgewinnsteuer/Ersatzbeschaffung als rechtens, was zur vollum- fänglichen Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen erho- benen Beschwerde vom 26. April 2019 führt.- 14 - 5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG unter solidarischer Haftung den unterliegenden Be- schwerdeführern aufzuerlegen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 302.-- zusammen Fr. 2‘802.-- gehen unter solidarischer Haftbarkeit zulasten von A._____ und B._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanz- verwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]