<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2002.00291</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106975&amp;W10_KEY=13013573&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2002.00291</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.12.2002</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Befehl</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Befehl zur Entfernung eines zu grossen Dachflächenfensters. Widerruf einer fehlerhaften Verfügung. Der vorliegende Streit ist auf die unterschiedliche Auslegung von § 4 Abs. 2 BauVV durch die Beschwerdeführenden bzw. deren Architekt einerseits und die kommunale Baubehörde andererseits zurückzuführen. Bei gehöriger Prüfung der Baugesuchsunterlagen konnte ungeachtet der diskutablen Einfärbung der neuen Fensteröffnungen in den Baueingabeplänen kein Zweifel über Anzahl und Grösse der neu geplanten Fenster bestehen (E. 2b). Hätte die Baubehörde das Baugesuch der Beschwerdeführenden mit minimaler Sorgfalt geprüft, hätte ihr die missverständliche Einfärbung der Umbauten in den Plänen und der bei ihrem eigenen Verständnis der Pläne offenkundige Widerspruch zu den Angaben im Gesuchsformular und den beiliegenden Erklärungen der Nachbarn ins Auge stechen müssen. Die Bauherrschaft hat von der Baubewilligung gutgläubig Gebrauch gemacht und den Bau des streitbetroffenen Dachfensters entsprechend den genehmigten Plänen ausgeführt. Die durch den Rückbau betroffenen gutgläubig geschaffenen Werte erscheinen als erheblich. Andererseits sind die betroffenen öffentlichen Interessen offenkundig von geringer Bedeutung. Dass die kommunale Vorschrift betreffend die Grösse der Dachflächenfenster nun nicht lückenlos durchgesetzt werden kann, hat die Baubehörde ihrer mangelnden Sorgfalt zuzuschreiben und rechtfertigt für sich allein den Widderruf der rechtskräftigen Baubewilligung nicht (E. 3) Gutheissung (E. 4).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUGESUCH">BAUGESUCH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHFENSTER">DACHFENSTER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHFENSTER">DACHFENSTER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTER GLAUBE">GUTER GLAUBE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLAN">PLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKBAU">RÃCKBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIDERRUF">WIDERRUF</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 4 lit. II BauVV</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Am 16. Juli 2001 bewilligte der Bauausschuss der Gemeinde X A und B diverse Umbauten an der Liegenschaft K-strasse im Ortsteil Q.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Nach Abschluss des Umbaus stellte der Bauausschuss unter Bezugnahme auf die Schlusskontrolle vom 30. August 2001 mit VerfÃ¼gung vom 24. September 2001 fest, dass das DachflÃ¤chenfenster auf der SÃ¼dwestseite zu gross sei und die Bauordnung verletze; die Bauherrschaft wurde aufgefordert, das zu grosse DachflÃ¤chenfenster bis spÃ¤testens Ende Dezember 2001 durch ein solches mit den bewilligten Massen zu ersetzen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Den hiergegen erhobenen Rekurs wies die Baurekurskommission III am 7. August 2002 unter Neuansetzung der Beseitigungsfrist ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Beschwerde vom 12. September 2002 (und ErgÃ¤nzungen vom 18. und Berichtigung vom 24. September 2002) liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen, die vorinstanzlichen Anordnungen aufzuheben und ihnen die Beibehaltung des beanstande­ten Fensters zu erlauben, unter Kosten- und EntschÃ¤­digungsfolgen zulasten der Gegenpartei fÃ¼r beide Rechtsmittelverfahren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Bauausschuss der Gemeinde X verzichtete am 24. September 2002 auf Ver­nehm­lassung. Die Baurekurskommission III beantragte am 10. Oktober 2002 Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. SÃ¤mtliche Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt. In der Sache streitig ist lediglich, ob das nach den Bestimmungen der Bauordnung unbestrittenermassen zu grosse DachflÃ¤chen­fenster in der sÃ¼dwestlichen DachflÃ¤che durch ein kleineres ersetzt werden muss.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) Die BeschwerdefÃ¼hrenden haben am 14. Juni 2001 durch ihren Architekten ein Baugesuch einreichen lassen, dessen Gegenstand gemÃ¤ss âKurzbeschriebâ im Gesuchsformu­lar wie folgt umschrieben war: âEinfamilienhaus Umbau, Innere Raumunterteilung, Ein­­bau eines Fassaden- und zwei Dachfensterâ. Unter â2. Ãussere Materialien und Farben sowie Konstruktionsartâ enthÃ¤lt das Gesuch im Abschnitt âDachâ folgenden Eintrag: âbestehend; Dachfenster Ostseite 0.55/1.00 Westseite 0.55/1.00 + 1.15 x 1.20 unter 5 % der Dach­flÃ¤chenâ. In den zugehÃ¶rigen PlÃ¤nen waren die neu geplanten DachflÃ¤chenfenster sowie das Fenster in der Nordwest-Fassade gelb markiert, ein in der sÃ¼dwestlichen DachflÃ¤che wegfallendes Dachfenster dagegen rot.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) GemÃ¤ss § 4 Abs. 2 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BauVV) sind bei Umbauten bleibende Bauteile schwarz, neue rot und abzubrechende gelb wiederzugeben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der vorliegende Streit ist offenkundig darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden bzw. deren Architekt diese Bestimmung so verstanden haben, dass bei einem Fens­­tereinbau die auszubrechende Fassaden- bzw. DachflÃ¤che als Abbruch, das heisst gelb, und entsprechend beim Schliessen eines bestehenden (Dach-)Fensters die einzufÃ¼gende Dach­­­flÃ¤che als neu, das heisst rot, darzustellen sei. DemgegenÃ¼ber bezieht sich die Betrach­­tungsweise des Beschwerdegegners auf die Fenster als solche: Die neuen FensterÃ¶ffnungen hÃ¤tten demnach rot und die zu verschliessenden gelb dargestellt werden mÃ¼ssen. Welche Be­trachtungsweise die richtigere ist, kann offen bleiben. War die Darstellung der Be­schwer­de­fÃ¼hrenden falsch, so war ihr Irrtum unter den gegebenen UmstÃ¤nden jedenfalls leicht zu er­ken­nen: Laut Baugesuchsformular ist Gegenstand des Baugesuchs der Einbau eines Fassadenfensters und zweier Dachfenster, und fÃ¼r die Dachfenster werden je die Mas­­se angegeben. Lage, Zahl und GrÃ¶sse der neuen FensterÃ¶ffnungen waren Ã¼berdies in den dem Baugesuch beiliegenden vier ZustimmungserklÃ¤rungen der benachbarten GrundeigentÃ¼mer aufgefÃ¼hrt. Bei gehÃ¶riger PrÃ¼fung der Baugesuchsunterlagen konnte somit ungeachtet der diskutablen EinfÃ¤rbung der neuen FensterÃ¶ffnungen kein Zweifel Ã¼ber Anzahl und GrÃ¶sse der neu geplanten Fenster bestehen. Eine Unklarheit, die sich gewÃ¶hnlich zum Nachteil des Gesuchstellers auswirkt (vgl. RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, S. 122), bestand hier nicht. Die vom Beschwerdegegner am 16. Juli 2001 im Anzeigeverfahren erteilte Bewilligung umfasst auch die mit ausdrÃ¼cklichem Genehmigungsvermerk versehenen PlÃ¤ne, die mit dem Dispositiv der Bewilligung eine Einheit bilden (MÃ¤der, S. 207). Folglich ist das umstrittene, das bauordnungs­gemÃ¤sse Mass Ã¼berschreitende Fenster in der sÃ¼dwestlichen DachflÃ¤che am 16. Juli 2001 bewilligt worden. Diese VerfÃ¼gung ist in Rechtskraft erwachsen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Die angefochtene VerfÃ¼gung vom 24. September 2001 mit der Feststellung, das DachflÃ¤chenfenster auf der SÃ¼dwestseite sei nicht bewilligungsfÃ¤hig und daher durch ein kleineres zu ersetzen, erweist sich damit als teilweiser Widerruf der Baubewilligung vom 16. Juli 2001.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Ein solcher Widerruf einer (hier unbestrittenermassen) fehlerhaften VerfÃ¼gung ist im Kanton ZÃ¼rich nicht ausdrÃ¼cklich geregelt und nach der Rechtsprechung nur unter bestimmten Voraussetzungen mÃ¶glich (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., ZÃ¼rich 2002, Rz. 990 ff.). Wurde mit der VerfÃ¼gung eine Befugnis eingerÃ¤umt, wie hier mit der Baubewilligung vom 16. Juli 2001, und hat der Berechtigte, wie hier die BeschwerdefÃ¼hrenden, von dieser Befugnis bereits Gebrauch gemacht, so kann die VerfÃ¼gung grundsÃ¤tzlich nicht widerrufen werden, das heisst in der Regel dann nicht, wenn die BenÃ¼tzung der Bewilligung erhebliche Investitionen erforderte und zur Schaffung eines Zustands gefÃ¼hrt hat, der nur unter Vernichtung gutglÃ¤ubig geschaffener Werte wieder beseitigt werden kann (BGE 109 Ib 246 E. 4b; 101 Ib 318 E. 2; HÃ¤felin/MÃ¼ller, Rz. 1015). In Anwendung dieser GrundsÃ¤tze hat das Bundesgericht erkannt, dass eine Baubewilligung auf Grund von PlÃ¤nen, die fÃ¼r die BehÃ¶rden ohne Weiteres als fehlerhaft erkennbar gewesen wÃ¤ren, nach erfolgtem Baubeginn nur widerrufen werden kann, wenn erhebliche Inte­re­ssen auf dem Spiel stehen; die blosse Verletzung von Ãsthetikvorschriften reicht dazu nicht aus (BGr, 1. Juni 1983, ZBl 85/1984, S. 127 ff.).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Ãhnlich liegen die VerhÃ¤ltnisse hier: HÃ¤tte die BaubehÃ¶rde das Baugesuch der BeschwerdefÃ¼hrenden mit minimaler Sorgfalt geprÃ¼ft, hÃ¤tte ihr die missverstÃ¤ndliche EinfÃ¤rbung der Umbauten in den PlÃ¤nen und der bei ihrem eigenen VerstÃ¤ndnis der PlÃ¤ne offenkundige Widerspruch zu den Angaben im Gesuchsformular und den beiliegenden ErklÃ¤run­gen der Nachbarn ins Auge stechen mÃ¼ssen. Die missverstÃ¤ndliche EinfÃ¤rbung beruht zudem auf einer zumindest vertretbaren Auslegung von § 4 Abs. 2 BauVV durch die BeschwerdefÃ¼hrenden bzw. deren Architekt und war offenkundig nicht auf eine TÃ¤uschung der BaubehÃ¶rde angelegt. Die Bauherrschaft hat deshalb von der Baubewilligung vom 16. Juli 2001 gutglÃ¤ubig Gebrauch gemacht und den Umbau einschliesslich des streitbetrof­fenen Dachfensters entsprechend den genehmigten PlÃ¤nen ausgefÃ¼hrt. Der Ersatz des um­­strittenen Dachfensters durch ein kleineres wÃ¤re zwar fÃ¼r sich genommen nicht besonders aufwendig, doch ist in Rechnung zu stellen, dass dadurch die Belichtung und damit auch die Nutzbarkeit des durch den Umbau neu geschaffenen Zimmers betroffen wÃ¤re. Die durch den RÃ¼ckbau betroffenen gutglÃ¤ubig geschaffenen Werte erscheinen damit als erheb­lich. Andererseits sind die betroffenen Ã¶ffentlichen Interessen offenkundig von geringer Be­­deutung. Wie die von den BeschwerdefÃ¼hrenden eingereichten Fotos belegen, kann von einem Einordnungsmangel im Sinn von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) keine Rede sein. Dass die kommunale Vorschrift be­treffend die GrÃ¶sse der DachflÃ¤chenfenster nun nicht lÃ¼ckenlos durchgesetzt werden kann, hat die BaubehÃ¶rde ihrer mangelnden Sorgfalt zuzuschreiben und rechtfertigt fÃ¼r sich allein den Widerruf der rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung nicht.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Die Beschwerde erweist sich damit als begrÃ¼ndet und ist gutzuheissen. Die VerfÃ¼gung des Bauausschusses vom 24. September 2001 und der Rekursentscheid vom 7. August 2002 sind aufzuheben. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. DemgemÃ¤ss werden die VerfÃ¼gung des Bauausschusses X vom 24. September 2001 und der Entscheid der Baurekurskommission III vom 7. August 2002 aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>