<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00017</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205104&amp;W10_KEY=13013564&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00017</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 01.06.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Aufhebung der Baubewilligungen für zwei Mehrfamilienhäuser wegen Ausnützungsüberschreitung bzw. Grenzabstandsverletzung. Die Abtrennung von einem Teil einer im öffentlichen Eigentum stehenden Wegparzelle zu Gunsten privater Baugrundstücke setzt eine vorherige Entwidmung nach Massgabe von § 38 Abs. 1 StrassG voraus. Zu Unrecht wurde bei der Ermittlung der Ausnützung davon ausgegangen, die abgetrennte Wegfläche könne in die massgebliche Grundfläche im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG mit einbezogen werden (E. 2.2.1). Die Festlegung als öffentlicher Fussweg im Verkehrsplan steht dem Einbezug einer auf privatem Grund liegenden Wegfläche in die für die Ermittlung der Ausnützung massgebliche Grundfläche gemäss § 259 Abs. 1 PBG von vornherein entgegen (E. 2.2.2). Die Ausnützungsüberschreitung führt zur Aufhebung beider Baubewilligungen, da die beiden Mehrfamilienhäuser projektbedingt nicht getrennt erstellt werden können (E. 2.2.3). Präzisierung der bisherigen Rechtsprechung (RB 2001 Nr. 73): Die Praxis, wonach der Grenzabstand zum gegenüberliegenden Grundstück auch über einen nicht durch Baulinien gesicherten, öffentlichen Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten ist, beschränkt sich auf Wege, deren Breite weniger als 3 m beträgt; der einzuhaltende Abstand beträgt mithin höchstens 6,5 m (E. 3). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANRECHENBARE FLÃCHE">ANRECHENBARE FLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERSCHREITUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERSCHREITUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTANDSVERLETZUNG">GRENZABSTANDSVERLETZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSPLAN">VERKEHRSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEGABSTAND">WEGABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEGFLÃCHEN">WEGFLÃCHEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEGPARZELLE">WEGPARZELLE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 259 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 265 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2006 Nr. 7</span><br/><span class="gerade">RB 2005 Nr. 71</span><br/><span class="ungerade">RB 2005 Nr. 72</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><a id="Text26"><b>A. </b>Mit BeschlÃ¼ssen vom 8. Juli 2003 erteilte der Gemeinderat MÃ¶nchaltorf der A AG und B je die Bewilligung fÃ¼r den Bau eines 8- und eines 6-Familienhauses mit gemeinsamer unterirdischer Einstellhalle an der L-Strasse auf den in der Wohnzone W3 gelegenen GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 in MÃ¶nchaltorf.</a></p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Auf Rekurs von D und E hob die Baurekurskommission III mit Entscheid vom 10. MÃ¤rz 2004 die Baubewilligungen des Gemeinderats MÃ¶nchaltorf auf, weil die vorgesehene Verlegung eines Fusswegs dem Richtplan widerspreche. Die weiteren RÃ¼gen prÃ¼fte die Rekurskommission nicht.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Das Verwaltungsgericht hiess am 29. September 2004 (VB.2004.00169, BEZ 2004 Nr. 62) die von B und der A AG erhobenen Beschwerden teilweise gut, hob den Entscheid der Baurekurskommission III vom 10. MÃ¤rz 2004 auf und wies die Akten im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ck.</p> <p class="Urteilstext">Das Gericht bejahte die Richtplanwidrigkeit der Wegverlegung. Es kam indessen zum Schluss, dass dieser Mangel ohne wesentliche ProjektÃ¤nderung und damit mittels Nebenbestimmung geheilt werden kÃ¶nne. Da die Baurekurskommission die Ã¼brigen im Rekursverfahren vorgebrachten RÃ¼gen offen gelassen hatte und zwei zwischenzeitlich vom Gemeinderat am 18. Mai 2004 bewilligte Alternativprojekte ebenfalls angefochten worden waren, erachtete es das Gericht als zweckmÃ¤ssig, dass die Vorinstanz vorerst Ã¼ber alle weiteren RÃ¼gen entscheidet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission III fÃ¼hrte die Verfahren unter neuen GeschÃ¤ftsnummern weiter. Mit Entscheid vom 24. November 2004 vereinigte die Kommission die beiden Rekursverfahren, hiess die Rekurse gut und hob die BeschlÃ¼sse des Gemeinderats MÃ¶nchaltorf vom 8. Juli 2003 auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben die A AG sowie B mit gemeinsamer Eingabe vom 17. Januar 2005 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und stellten den Hauptantrag, es seien der angefochtene Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligungen des Gemeinderats MÃ¶nchaltorf vom 8. Juli 2003, eventuell ergÃ¤nzt mit den Nebenbestimmungen, zu bestÃ¤tigen; eventualiter beantragten sie, es sei lediglich die Baubewilligung fÃ¼r den Neubau des 6-Familienhauses auf Kat.-Nr. 02 zu bestÃ¤tigen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission III beantragte ohne weitere Bemerkungen Abweisung der Beschwerde. D und E schlossen ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Der mitbeteiligte Gemeinderat MÃ¶nchaltorf liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Urteilstext">Die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz sowie die AusfÃ¼hrungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="MsoNormal">Das Verwaltungsgericht hat mit Entscheid vom 29. September 2004 den Rekursentscheid der Baurekurskommission III vom 10. MÃ¤rz 2004 aufgehoben und die Akten an diese im Sinn der ErwÃ¤gungen zurÃ¼ckgewiesen. Die Rekurskommission hatte im zweiten Rechtsgang allein Ã¼ber jene RÃ¼gen der rekurrierenden Nachbarn zu befinden, welche sie im ersten Rechtsgang offen gelassen hatte. Es betrifft dies die behaupteten Verletzungen der Bestimmungen Ã¼ber die AusnÃ¼tzungsziffern und der GrenzabstÃ¤nde. Diese Prozessthemen sind auch Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b> Die Baurekurskommission fÃ¼hrte in ihrem Entscheid zur Frage der AusnÃ¼tzung aus, es sei geplant, den sÃ¼dlich der BaugrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02 und 03 verlaufenden Weg Kat.-Nr. 01 um 1 m auf 2 m Breite zu verschmÃ¤lern. Dazu sei eine Umparzellierung nÃ¶tig, welche allerdings nicht Teil des Baubewilligungsverfahrens und damit nicht Rekursgegenstand sei. Bei diesem Weg handle es sich um einen kommunalen Fuss- und Wanderweg, der mit einem Fahrverbot fÃ¼r Autos und MotorrÃ¤der signalisiert sei. GemÃ¤ss Anhang zu den Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien) habe ein Fussweg eine Breite von 2 bis 3 m zuzÃ¼glich Bankette von je 0,3 m aufzuweisen, insgesamt sei eine Mindestbreite von 2,6 m erforderlich. ZulÃ¤ssig sei somit lediglich die Abtretung eines 40 cm breiten Streifens. Eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung der Wegparzelle Kat.-Nr. 01 sei nicht mÃ¶glich. Dasselbe gelte fÃ¼r den Fussweg, welcher als Fortsetzung der L-Strasse die Verbindung zum Fussweg Kat.-Nr. 01 herstelle und die beiden BaugrundstÃ¼cke voneinander trenne. Diese WegflÃ¤che kÃ¶nne allein als Verkehrsanlage genutzt werden und ihr komme keine BaulandqualitÃ¤t zu. Demzufolge sei sie fÃ¼r die AusnÃ¼tzungsberechnung von der GrundstÃ¼cksflÃ¤che in Abzug zu bringen. Auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 dÃ¼rfe daher die anrechenbare BruttogeschossflÃ¤che 537,6 m<sup>2</sup> betragen. Mit einer projektierten BruttogeschossflÃ¤che von 494 m<sup>2</sup> verbleibe auf diesem GrundstÃ¼ck eine AusnÃ¼tzungsreserve von 43,6 m<sup>2</sup>. Die anrechenbare GrundflÃ¤che des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 betrage 1'612,2 m<sup>2</sup> und die zulÃ¤ssige BruttogeschossflÃ¤che maximal 806,1 m<sup>2</sup>. Projektiert sei indessen eine BruttogeschossflÃ¤che von 935,5 m<sup>2</sup>. Die Ãberschreitung auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 betrage folglich 129,4 m<sup>2</sup>. Selbst bei Ãbertragung der AusnÃ¼tzungsreserve von 43,6 m<sup>2</sup> betrage die AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung immer noch 85,8 m<sup>2</sup>. Dies mache eine tief greifende Ãnderung des Projekts notwendig. Die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r das 8-Familienhaus auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 sei daher aufzuheben. Die beiden Bauvorhaben seien durch eine gemeinsame Unterniveaugarage verbunden. Dies habe zur Folge, dass der Bau nur eines der beiden MehrfamilienhÃ¤user ohne die Fahrzeugeinstellhalle betreffende Projektanpassungen nicht ausgefÃ¼hrt werden kÃ¶nne. DemgemÃ¤ss wÃ¤re die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r das 6-Familienhaus auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 mit entsprechenden Nebenbestimmungen zu ergÃ¤nzen. Da diese Bewilligung jedoch auch wegen der Grenzabstandsunterschreitung aufzuheben sei, kÃ¶nne auf die Formulierung dieser Nebenbestimmungen verzichtet werden.</p> <p class="MsoNormal">Diesen AusfÃ¼hrungen halten die BeschwerdefÃ¼hrer entgegen, das 8-Familienhaus auf Kat.-Nr. 03 beanspruche auch die AusnÃ¼tzung auf der servitutarisch gesicherten FusswegflÃ¤che, welche zwischen den beiden Neubauten verlaufe und die L-Strasse mit dem Fussweg Kat.-Nr. 01 verbinde. Dass der Fussweg auf einer entsprechenden Festlegung des kommunalen Richtplanes beruhe, rechtfertige keine Nichtanrechnung der WegflÃ¤che bei der AusnÃ¼tzung. Das 8-Familienhaus beanspruche auch die AusnÃ¼tzung der vom Fussweg Kat.-Nr. 01 abparzellierten FlÃ¤che. Dieser weise heute eine Breite von 3 m auf, was fÃ¼r einen Fussweg zu breit sei. Eine VerschmÃ¤lerung auf 2 m und nicht nur auf 2,6 m sei zulÃ¤ssig. Bei Fusswegen seien seitliche Bankette weder Ã¼blich noch vorgeschrieben. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b><b> </b>Die beiden BaugrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 02 und 03 sind nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde MÃ¶nchaltorf vom 3. Dezember 1993 (BZO) der Wohnzone W3 mit einer zulÃ¤ssigen maximalen AusnÃ¼tzung von 50 % (Art. 11 BZO) zugeteilt. Massgebliche GrundflÃ¤che fÃ¼r die Berechnung der AusnÃ¼tzung ist laut § 259 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) die von der Baueingabe erfasste FlÃ¤che der baulich noch nicht ausgenÃ¼tzten GrundstÃ¼cke oder GrundstÃ¼cksteile der Bauzone. Aus den Baugesuchsunterlagen und aus den ErwÃ¤gungen des Gemeinderats MÃ¶nchaltorf in den angefochtenen Baubewilligungen ist ersichtlich, dass der sÃ¼dlich entlang des Bauareals verlaufende Weg Kat.-Nr. 01 von 3 m auf 2 m verschmÃ¤lert und die abgetrennte FlÃ¤che den BaugrundstÃ¼cken zugeteilt werden soll. Weiter soll durch eine Verlegung der Grenze zwischen den beiden BaugrundstÃ¼cken, welche ebenfalls nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens ist, die AusnÃ¼tzung entsprechend "verschoben" werden. Obschon in den Baubewilligungen vom 8. Juli 2003 jegliche Nebenbestimmungen fehlen, welche diese AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen und Ãnderungen der heutigen ParzellarverhÃ¤ltnisse vor Baubeginn sichern wÃ¼rden, ist nachfolgend zu prÃ¼fen, ob diese Grenzverschiebungen rechtmÃ¤ssig sind und ob dadurch die erlaubte AusnÃ¼tzung eingehalten wird.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b><b> </b>Bei der Wegparzelle Kat.-Nr. 01, die im Eigentum der Gemeinde MÃ¶nchaltorf steht, handelt es sich um einen Ã¶ffentlichen Weg. Das westliche TeilstÃ¼ck ist Ã¼berdies im kommunalen Verkehrsplan als Fuss- und Wanderweg eingetragen. Der Weg ist mit einem Fahrverbot fÃ¼r Autos und MotorrÃ¤der signalisiert, steht damit lediglich FussgÃ¤ngern und Velofahrern offen und stellt fÃ¼r diese eine Verbindung vom Unterdorf zum Dorfkern dar. Es handelt sich mithin um eine Verkehrsverbindung im Ã¶ffentlichen Interesse. Die Abtrennung eines Teils dieser WegflÃ¤che zu Gunsten der privaten GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02 und 03 setzt deshalb eine vorherige Entwidmung nach Massgabe von § 38 Abs. 1 des Strassengesetzes vom 27. September 1981 voraus. Solange eine solche nicht erfolgt ist (vgl. zum Rechtsmittelweg Tobias Jaag, Verkehrsberuhigung im Rechtsstaat, ZBl 87/1986, S. 289 ff., 294ff.), darf bei der Errechnung der AusnÃ¼tzung nicht davon ausgegangen werden, die Wegparzelle Kat.-Nr. 01 kÃ¶nne verschmÃ¤lert und die "abgespaltene" TeilflÃ¤che in die massgebliche GrundflÃ¤che im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG mit einbezogen werden. Die NichtberÃ¼cksichtigung dieser TeilflÃ¤che der Wegparzelle Kat.-Nr. 01 durch die Vorinstanz erweist sich damit schon aus diesem Grund als rechtens.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b><b> </b>Zu prÃ¼fen bleibt, ob von der massgeblichen GrundflÃ¤che die WegflÃ¤che des Verbindungswegs von der L-Strasse zur Wegparzelle Kat.-Nr. 01 abzuziehen ist. Laut § 259 Abs. 2 PBG in der ursprÃ¼nglichen Fassung von 1975 fielen "FlÃ¤chen fÃ¼r oberirdische offene Anlagen, die fÃ¼r die ZugÃ¤nglichkeit notwendig oder fÃ¼r sonstige Verkehrsanlagen, die durch Baulinien gesichert werden kÃ¶nnen, vorgesehen sind", bei der Ermittlung der fÃ¼r die AusnÃ¼tzung massgeblichen GrundflÃ¤che ausser Ansatz. Laut der revidierten Fassung von 1991 fallen nur noch "WaldabstandsflÃ¤chen, soweit sie mehr als 15 m hinter der Waldabstandslinie liegen, Wald und offene GewÃ¤sser" ausser Ansatz. In Anwendung der neuen Fassung hat das Verwaltungsgericht in mehreren Entscheiden festgehalten, dass VerkehrsflÃ¤chen grundsÃ¤tzlich zur massgeblichen GrundflÃ¤che im Sinn von § 259 Abs. 2 PBG zÃ¤hlten, unabhÃ¤ngig davon, ob diese nur der grundstÃ¼cksinternen Erschliessung dienten oder nicht (RB 1993 Nr. 45, 1995 Nr. 83, 2000 Nr. 101 = BEZ 2001 Nr. 5; 2003 Nr. 77 = BEZ 2003 Nr. 46). Stets wurde aber hingewiesen, dass VerkehrsflÃ¤chen vorbehalten bleiben, die auf Ã¼bergeordneten Festlegungen beruhen, beispielsweise solche die ihre Grundlage in (kantonalen oder kommunalen) VerkehrsplÃ¤nen oder QuartierplÃ¤nen haben. Solche Erschliessungsanlagen gehÃ¶rten von vornherein nicht zu den nutzungsplanerisch festgelegten Bauzonen; sie kÃ¶nnten schon vor ihrer Funktion her nicht ausgenÃ¼tzt werden und damit auch nicht Teil der massgeblichen GrundflÃ¤che im Sinn von § 259 Abs. 1 PBG bilden (RB 2003 Nr. 77 = BEZ 2003 Nr. 46; VGr, 24. August 2000, VB.2000.00164, www.vgrzh.ch; 24. Januar 1997, VB.95.00121).</p> <p class="MsoNormal">Der Weg, welcher als Fortsetzung der L-Strasse die Verbindung zum Fussweg Kat.-Nr. 01 herstellt und die beiden BaugrundstÃ¼cke trennt, ist im kommunalen Verkehrsplan als Fuss- und Wanderweg eingetragen. Diese Ã¼bergeordnete Festlegung steht nach dem Gesagten dem Einbezug der auf dem <i>privaten</i> GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 liegenden WegflÃ¤che in die massgebliche GrundflÃ¤che gemÃ¤ss § 259 Abs. 1 PBG fÃ¼r die Ermittlung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung von vornherein entgegen. Zu Recht hat die Baurekurskommission festgehalten, dass fÃ¼r den Verbindungsweg rund 80 m<sup>2</sup> vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 in Abzug zu bringen sind.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.3 </b> Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 weist eine GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 1'138 m<sup>2</sup> auf; nach Abzug von 80 m<sup>2</sup> fÃ¼r die erwÃ¤hnte WegflÃ¤che verbleibt eine anrechenbare GrundflÃ¤che von 1'058 m<sup>2</sup> bzw. eine maximal zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung von 529 m<sup>2</sup>. Mit einer projektierten BruttogeschossflÃ¤che von 494 m<sup>2</sup> bleibt auf diesem GrundstÃ¼ck eine AusnÃ¼tzungsreserve von 35 m<sup>2</sup> GeschossflÃ¤che. DemgegenÃ¼ber Ã¼berschreitet das Bauprojekt auf der benachbarten Parzelle Kat.-Nr. 03 die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung deutlich. Dieses GrundstÃ¼ck mit einer FlÃ¤che von 1'599 m<sup>2</sup> erlaubt eine anrechenbare BruttogeschossflÃ¤che von 799,5<b> </b>m<sup>2</sup>. Projektiert ist indessen eine BruttogeschossflÃ¤che von 935,5 m<sup>2</sup>; auch unter Anrechnung der AusnÃ¼tzungsreserve von 35 m<sup>2</sup> auf der benachbarten Bauparzelle Kat.-Nr. 02 wird die zulÃ¤ssige anrechenbare GeschossflÃ¤che massiv um 101 m<sup>2</sup> Ã¼berschritten. Zur Beseitigung dieser Ãberschreitung ist eine tief greifende ProjektÃ¤nderung nÃ¶tig, weshalb die Baubewilligung fÃ¼r das 8-Familienhaus auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 aufzuheben ist.</p> <p class="MsoNormal">Aufzuheben ist unter diesen UmstÃ¤nden aber auch die Baubewilligung fÃ¼r das 6-Familienhaus auf Kat.-Nr. 02. Denn die beiden Bauprojekte sind durch eine gemeinsame Unterniveaugarage miteinander verbunden. Sowohl die bestehende als auch die projektierte Grenze verlÃ¤uft mitten durch die Garage und durch die geplanten AbstellplÃ¤tze. Die Zufahrtsrampe soll gemÃ¤ss projektierter Grenze zur Liegenschaft mit dem geplanten 8-Familienhaus (heute Kat.-Nr. 03) gehÃ¶ren. Weder die heutige noch die geplante kÃ¼nftige GrundstÃ¼cksgrenze erlauben eine sinnvolle bauliche Abgrenzung. Der Vertreter der BeschwerdefÃ¼hrenden hat denn auch anlÃ¤sslich des Augenscheins der Baurekurskommission vom 11. Dezember 2003 ausgefÃ¼hrt, es handle sich um ein "Gesamtprojekt" und die beiden GebÃ¤ude wÃ¼rden "nur miteinander" erstellt. Unter diesen UmstÃ¤nden fÃ¼hrt die erkannte AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitung zur Aufhebung <i>beider</i> Baubewilligungen des Gemeinderats MÃ¶nchaltorf vom 8. Juli 2003, unabhÃ¤ngig davon, ob das auf Kat.-Nr. 02 projektierte 6-Familienhaus den erforderlichen Grenzabstand unterschreitet (vgl. nachfolgende E. 3). Der Entscheid der Baurekurskommission erweist sich als rechtsbestÃ¤ndig. Die Beschwerde ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b> Aus GrÃ¼nden der ProzessÃ¶konomie ist auch auf die von der Baurekurskommission bejahte Grenzabstandsverletzung einzugehen. Die Vorinstanz hat hierzu ausgefÃ¼hrt, oberirdische GebÃ¤ude hÃ¤tten gegenÃ¼ber Ã¶ffentlichen Wegen ohne Baulinien einen Abstand von 3,5 m einzuhalten (§ 265 Abs. 1 PBG). Die Gemeinde MÃ¶nchaltorf schreibe in ihrer Bau- und Zonenordnung keine anderen AbstÃ¤nde vor. Der Strassenabstand trete an die Stelle des Grenzabstands nach kommunaler Bau- und Zonenordnung, auch wenn diese einen grÃ¶sseren Abstand vorschreibe. Beide Bauvorhaben wÃ¼rden gegenÃ¼ber dem Fussweg Kat.-Nr. 01 den Wegabstand von 3,5 m einhalten. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts sei Ã¼ber private und Ã¶ffentliche Wege ein Grenzabstand zum gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck einzuhalten. Dabei spiele die Breite des Wegs, Ã¼ber den der Grenzabstand zu messen sei, keine Rolle. Der grosse Grenzabstand gelte gemÃ¤ss Art. 12 BZO fÃ¼r die stÃ¤rker gegen SÃ¼den gerichtete lÃ¤ngere GebÃ¤udeseite und betrage 10 m plus einen MehrlÃ¤ngenzuschlag fÃ¼r GebÃ¤ude mit einer LÃ¤nge von mehr als 16 m (Art. 13 BZO). FÃ¼r das 6-Familienhaus auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 mit einer LÃ¤nge von 22 m bedeute dies, dass ein Grenzabstand von 11,5 m (10 m plus ¼ von 6 m) gegenÃ¼ber den vis-Ã -vis liegenden GrundstÃ¼cken einzuhalten sei. Mit nur 10 m Abstand zu den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 04 und 04 erfÃ¼lle das Bauvorhaben diese Vorgaben nicht. Eine Verschiebung des GebÃ¤udes von der sÃ¼dlichen GrundstÃ¼cksgrenze weg komme nicht in Frage. Somit sei die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r das 6-Familienhaus auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 aufzuheben.</p> <p class="MsoNormal">Die Beschwerdegegner machen demgegenÃ¼ber geltend, der erwÃ¤hnte Verwaltungsgerichtsentscheid sei in der Lehre mit guten GrÃ¼nden kritisiert worden. Er kÃ¶nne sich nicht auf eine klare Rechtsgrundlage stÃ¼tzen. Der Entscheid lasse sich nur verstehen, wenn man sich die speziellen tatbestandlichen VerhÃ¤ltnisse vor Augen fÃ¼hre, welche jenem Entscheid zu Grunde gelegen seien. So sei es dort um einen schmalen Ã¶ffentlichen Weg von weniger als 1 m gegangen. Ein solcher Fall, der nach einer Korrektur des vorgeschriebenen Wegabstands verlange, liege hier nicht vor. Der Weg weise eine Breite von 3 m, nach der vorgeschlagenen WegverschmÃ¤lerung noch von 2 m auf. Zudem betrage der GebÃ¤udeabstand zwischen dem Neubau auf Kat.-Nr. 02 und den GebÃ¤uden auf den Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 04 an der engsten Stelle grosszÃ¼gige 24 m, was erheblich mehr als die Summe der ordentlichen GrenzabstÃ¤nde sei. Schliesslich sei zu beachten, dass der Neubau des 6-Familienhauses gegenÃ¼ber den Grenzen der Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 04 einen Grenzabstand von mindestens 10 m einhalte, was immerhin dem grossen Grenzabstand entspreche. Der Ã¶ffentliche Wegbereich stehe der Beachtung eines MehrlÃ¤ngenzuschlags von vornherein entgegen. Dieser betrÃ¼ge zudem vorliegend nur 0,65 m, denn die Rekurskommission habe Ã¼bersehen, dass der Neubau eine gestaffelte Fassade aufweise und jeder Fassadenteil individuell gemessen werde (§ 24 der allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><b> </b>Die Wegparzelle Kat.-Nr. 01 ist unbestrittenermassen als Ã¶ffentlicher Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifizieren. Nach dieser Bestimmung haben oberirdische GebÃ¤ude gegenÃ¼ber Ã¶ffentlichen Wegen einen Abstand von 3,5 m einzuhalten. Von der MÃ¶glichkeit andere AbstÃ¤nde vorzuschreiben, hat die Gemeinde MÃ¶nchaltorf in ihrer Bau- und Zonenordnung nicht Gebrauch gemacht. Dieser Abstand tritt generell an die Stelle der gegenÃ¼ber NachbargrundstÃ¼cken zu beachtenden GrenzabstÃ¤nde (RB 1998 Nr. 116, 1999 Nr. 119).</p> <p class="MsoNormal">Mit Entscheid RB 2001 Nr. 73 (= BEZ 2001 Nr. 48) hat das Verwaltungsgericht festgehalten, dass nach der vor der Revision von 1991 geltenden, ursprÃ¼nglichen Fassung von § 265 Abs. 1 PBG GebÃ¤ude gegenÃ¼ber Strassen und Wegen ohne Baulinien den gleichen Abstand einzuhalten hatten wie von NachbargrundstÃ¼cken, mindestens jedoch 6 m gegenÃ¼ber Strassen und 3,5 m gegenÃ¼ber Wegen. Seit der Revision gelte nur der kantonale Mindestabstand, soweit die Gemeinde keine andere Regelung treffe. Damit habe der Gesetzgeber im Interesse der von ihm mit der Gesetzesrevision unter anderem angestrebten baulichen Verdichtung dem Umstand Rechnung tragen wollen, dass in aller Regel die AbstÃ¤nde zwischen den GebÃ¤uden unangemessen gross wÃ¼rden, wenn zur Strassenbreite noch die beidseitigen ordentlichen GrenzabstÃ¤nde hinzukÃ¤men. Diese Ãberlegungen trÃ¤fen allerdings nur bei Strassen und Wegen zu, die aufgrund einer Zufahrtsfunktion eine minimale Breite von 3 m aufwiesen. Bereits bei Fusswegen mit einer minimalen Breite von 2 m kÃ¶nnten sich aber GebÃ¤udeabstÃ¤nde ergeben, die weit geringer seien, als sie sich durch die ordentlichen GrenzabstÃ¤nde bei zwei direkt aneinander grenzenden GrundstÃ¼cken ergÃ¤ben. Diese Problematik werde zusÃ¤tzlich dadurch verschÃ¤rft, dass dort, wo der Strassen- und Wegabstand nach § 265 Abs. 1 PBG gelte, auch keine MehrlÃ¤ngenzuschlÃ¤ge zu beachten seien und ein auf diese Seite hin orientierter oder frei wÃ¤hlbarer grosser Grenzabstand entfalle. Weise ein Weg (wie im damals zu beurteilenden Fall) lediglich eine Breite von 1 m auf, so kÃ¶nne dies zu GebÃ¤udeabstÃ¤nden von knapp 8 m fÃ¼hren, wÃ¤hrend der bauordnungsgemÃ¤sse GebÃ¤udeabstand das Doppelte oder mehr betrage. Es leuchte auch nicht ein, weshalb gegenÃ¼ber einem vermarkten privaten Weg der in der Regel grÃ¶ssere kommunale Grenzabstand, gegenÃ¼ber Ã¶ffentlichen Wegen jedoch nur der regelmÃ¤ssig geringere Abstand von 3,5 m einzuhalten sei. Um diesen sich besonders bei schmalen Wegen ergebenden gesetzgeberischen Ungereimtheiten Rechnung zu tragen, drÃ¤nge es sich auf, nicht nur bei privaten Wegen, sondern auch Ã¼ber Ã¶ffentliche Wege hinweg die Einhaltung des Grenzabstands zum gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck zu verlangen, sofern der Weg nicht durch Baulinien gesichert sei. § 272 PBG stehe einer solchen Betrachtungsweise nicht im Weg. Den Verdichtungsbestrebungen bleibe Rechnung getragen, weil der sich auf Grund der GrenzabstÃ¤nde ergebende GebÃ¤udeabstand nicht um die Breite des Ã¶ffentlichen Wegs vergrÃ¶ssert werde.</p> <p class="MsoNormal">Mit der in Entscheid RB 2001 Nr. 73 begrÃ¼ndeten Praxis wollte das Verwaltungsgericht nicht die vom Gesetzgeber mit der Revision von 1991 vorgenommene Ãnderung von § 265 Abs. 1 PBG aus den Angeln heben. Wie sich aus den dargelegten UrteilserwÃ¤gungen mit aller Klarheit ergibt, sollten vielmehr nur in einem bestimmten Anwendungsfall, nÃ¤mlich bei schmalen Wegen, die Ungereimtheiten der Gesetzesrevision durch eine sinnvolle und vernÃ¼nftige Gesetzesauslegung "korrigiert" werden. Das Verwaltungsgericht hat im erwÃ¤hnten Entscheid ausgefÃ¼hrt, die Ãberlegungen des Gesetzgebers trÃ¤fen nur zu bei Strassen und Wegen, die aufgrund einer Zufahrtsfunktion eine minimale Breite von 3 m aufwiesen. Die Praxis, wonach der Grenzabstand zum gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck auch Ã¼ber Ã¶ffentliche Wege, die nicht durch Baulinien gesichert sind, hinweg einzuhalten sei, wollte das Gericht somit auf Wege beschrÃ¤nken, deren Breite weniger als 3 m betrÃ¤gt. Gleichzeitig ist aber auch der Grundsatz der Rechtsgleichheit zu beachten: GrundstÃ¼cke, welche auf der dem BaugrundstÃ¼ck gegenÃ¼berliegenden Seite eines Wegs liegen, sollen nicht besser gestellt werden, wenn der angrenzende Weg weniger als 3 m breit ist und die obgenannte Rechtsprechung eingreift, als wenn der Weg die "Ã¼bliche" Breite von 3 m aufweist und der Abstand eines Neubaus zum gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck demgemÃ¤ss 6,5 m betrÃ¤gt (3,5 m Wegabstand und 3 m Wegbreite). Die Rechtsprechung ist daher zu prÃ¤zisieren und festzuhalten, dass Ã¼ber einen nicht durch Baulinien gesicherten, Ã¶ffentlichen Weg zum gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck der Grenzabstand, hÃ¶chstens aber 6,5 m, einzuhalten ist. Mit dieser PrÃ¤zisierung wird der in der Literatur (Felix Huber, Grenzabstand von GebÃ¤uden gegenÃ¼ber der jenseits des Wegs liegenden Parzelle, in PBG aktuell, 1/2002, S. 34; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 3. A., ZÃ¼rich 2003, S. 12-34) erhobenen Kritik an der bisherigen Rechtsprechung teilweise Rechnung getragen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="MsoNormal">Zusammengefasst ergibt sich, dass die Baurekurskommission die Rekurse zu Recht gutgeheissen und die Baubewilligungen des Gemeinderats MÃ¶nchaltorf vom 8. Juli 2003 aufgehoben hat. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Verfahrenskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Diese sind zudem zu einer UmtriebsentschÃ¤digung von total Fr. 800.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) an die Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Zwischentitel">DemgemÃ¤ss <a id="Text25"></a>entscheidet die Kammer:</p> <p class="MsoNormal">1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="MsoNormal">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'090.-- Total der Kosten.</p> <p class="MsoNormal">3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte und unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag auferlegt.</p> <p class="MsoNormal">4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, dem Beschwerdegegner Nr. 1 sowie der Beschwerdegegnerin Nr. 2 je eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 400.- (insgesamt Fr. 800.-; Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>