<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" id="Immagine 5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=294851" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" id="Immagine 6" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=294852" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>11.2019.29</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal">24 febbraio 2021/jh</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La prima Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>G. A. Bernasconi, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Giani e Grisanti</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>vicecancelliera:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>F. Bernasconi</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa </span><span>OR.2015.283</span><span> (accertamento e rivendicazione di proprietà con risarcimento danni) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione del 23 </span><span>dicembre 2015</span><span> dalla</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AO 1</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>(patrocinata dall'avv. PA 2 )</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> AP 1 </span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>(patrocinato dall'avv. PA 1 ),</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <p class="R1">nella quale sono intervenuti in via principale con petizione del 17 maggio 2016 (inc. OR.2015.283/1) nei confronti del convenuto i singoli comproprietari:</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> AO 2</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> AO 3</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> AO 4</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> AO 5</span></b><span> già in </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> AO 6</span></b><span> di ignota dimora</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> AO 7</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> AO 8</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> AO 9</span></b><span> , e</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> AO 10 </span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>(ora patrocinati dall'avv. PA 2 ),</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span>giudicando sull'appello del 20 febbraio 2019 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore il 31 gennaio 2019;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Ritenuto</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in fatto: A.</span></b><span> Il 22 aprile 1981 la AO 1 di __________, succursale di __________, ha acquistato la particella n. 2725 RFD di __________ unitamente a una quota di comproprietà coattiva di <sup><span>4</span></sup>/<sub>20</sub> della contigua particella n. 2724 RFD, su cui era prevista la costruzio­ne di un autosilo sotterraneo. Sulla particella n. 2725 la __________ SA ha costituito il 15 ottobre 1982 una proprietà per piani (Condominio “AO 1”) di 10 <span>appartamenti (proprietà per piani n. 9509, 9511, 9514 a 9520 e 26</span></span><span> </span><span>764).</span><span> L'atto costitutivo prevedeva un diritto d'uso di 20 parcheggi (corrispondenti alla quota di comproprietà coattiva, modificata in <sup><span>20</span></sup>/<sub>84</sub>) nel­l'autorimessa sotterranea sulla particella n. 2724, con la precisazione che i posteggi sarebbero stati assegnati alle singole proprietà per piani con regolamento separato e nei singoli atti di vendita delle unità medesime. Il regolamento per l'amministrazione e l'uso del condominio stabiliva all'art. 19 quanto segue:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> (…) La __________ S.A. si riserva di assegnare i 20 posti auto nell'autorimessa sotterranea (…) per l'uso riservato dei singoli condomini, come risulterà dai singoli atti di compravendita e dai piani. In particolare alla venditrice viene concessa procura, irrevocabile, di:</span></p> <p class="R1"><span> <i>a)</i> </span><span>cedere tanti ottantaquattresimi della particella n. 2724, autosilo, a terzi, quanti saranno i posti auto che non potranno venir assegnati dalla promotrice alle singole unità;</span></p> <p class="R1"><span> <i>b)</i> subordinatamente costituire per tali posti auto delle servitù prediali di posteggio a favore di terzi ed a carico della particella n. 2724, frazionabili e cedibili.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> La procura di cui sopra concerne in particolare i posti macchina dal n. 15 al n. 18 compresi (…) non ancora assegnati (…).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span><span>Dall'11 marzo 1985 alla particella n. 2725 è correlata la quota B di <sup><span>20</span></sup>/<sub>86</sub> della particella n. 2724. La quota A di <sup><span>18</span></sup>/<sub>86</sub> è correlata invece alla particella n. 1908 (proprietà dell'Hotel __________ SA di __________), la quota C di <sup><span>6</span></sup>/<sub>86</sub> alla particella n. 2425 (su cui sorge il condominio </span><span>‟</span><span>Residenza C__________ˮ), la quota D di <sup><span>6</span></sup>/<sub>86</sub> alla particella n. 623 RFD di __________, sezione di __________ (costituita anch'essa in proprietà per piani) e la quo-ta E di <sup><span>36</span></sup>/<sub>86</sub> alla particella n. 2765 (a sua volta proprietà dell'Hotel __________ SA). Un regolamento per l'amministrazione e l'uso della comproprietà coattiva non è stato perfezionato.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>B.</b> Negli anni la AO 1 ha venduto la maggior parte delle unità abitative e al trapasso di proprietà ha assegnato posteggi nell'autorimessa. Essa è rimasta titolare delle proprietà per piani n. 9516 (</span><span>appartamento n. 8, pari a <sup><span>129.600</span></sup>/<sub>1000</sub><span> </span>del fondo base) </span><span>e n. 26</span><span> </span><span>764 (appartamento n. 14, </span><span>pari a <sup><span>11</span></sup>/<sub>1000</sub><span> </span>del fondo base</span><span>). P__________ __________, presidente e amministratore delegato della società, ha abitato in quel periodo nell'unità n. 9516, occupando i posteggi n. 16, 17 e 18. La AO 1 è fallita il 29 settembre 2011 ed è stata radiata dal registro di commercio. La proprietà per piani n. 9516 è stata realizzata ai pubblici incanti e aggiudicata a AP 1 il 28 maggio 2013. L'unità n. 26</span><span> </span><span>764 è stata aggiudicata, sempre ai pubblici incanti, a M__________ __________ __________ __________ il 9 luglio 2013 ed è stata rivenduta nel frattempo (il 3 dicembre 2020) ad A__________ __________.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>C.</b> L'Ufficio dei fallimenti di Lugano ha comunica­to Il 28 gennaio 2014 a AP 1 che subentrava alla AO 1 </span><span>‟</span><span>su eventuali accordi e diritti assegnati dalla Comunione dei comproprietari ed in particolar modo sui diritti esclusivi sui parcheggi che il Condominio dispone nel parcheggio sotterraneo condiviso (…)ˮ</span><span>. Il 24 febbraio 2014 AP 1 ha convenuto davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, a tutela giurisdizionale nei casi manifesti, la Comunione dei comproprietari del </span><span>‟</span><span>Condominio AO 1</span><span>ˮ</span><span>, la Residenza __________ SA in liquidazione e il suo amministratore P__________</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> __________</span></b><span> perché gli fosse riconosciuto l'uso esclusivo dei posteggi n. 16, 17 e 18 nella nota autorimessa e il deposito nei parcheggi n. 60, 61 e 62, come pure che fosse ordinata l'espulsione della società fallita e del suo amministratore dai citati posteggi e dalla cantina dei vini (inc. SO.2014.870). Con sentenza del 28 aprile 2014 il Pretore ha parzialmente accolto l'istanza, ordinando – sotto comminatoria dell'art. 292 CP – l'espulsione di P__________ __________ dalla cantina dei vini. Per il resto egli ha respinto la doman­da nella misura in cui era ricevibile.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>D.</b> Il 26 agosto 2014 AP 1 e P__________ __________ hanno concluso una transazione in cui quest'ultimo riconosceva, fra l'altro, che alla proprietà per piani n. 9516 competeva il diritto d'uso esclusivo dei posteggi n. 16, 17 e 18. In seguito a ciò, il 3 settembre 2014 AP 1 ha chiesto di convocare un'assemblea generale dei comproprietari per discutere l'attribuzione in diritto d'uso esclusivo dei posteggi nell'autorimessa, così come la revoca dell'amministratore.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>E.</b> All'assemblea generale ordinaria de</span><span>l <span>7 maggio 2015</span> i comproprietari hanno discusso l'assegnazione dei posteggi n. 16, 17 e 18 all'unità n. 9516. La richiesta è stata respinta, salvo il voto favorevole di AP 1 (risoluzione n. 4). I comproprietari hanno respinto inoltre, con il medesimo risultato, la proposta di AP 1 intesa a modificare l'art. 19 del regolamento per l'amministrazione e l'uso della proprietà per piani nel senso di assegnare i posteggi nell'autorimessa destinati alla particella n. 2725 ai singoli comproprietari in diritto d'uso esclusivo secondo una tabella di ripartizione (risoluzione n. 5), come pure la richiesta di revocare l'amministratore </span><span>avv. PA 2 (risoluzione n. 6). Una domanda di AP 1 volta ad assegnare al suo appartamento taluni vani al primo piano (atrio con doccia e cucina) non è invece stata messa ai voti perché l'attribuzione si riferiva in realtà all'appartamento n. 14 (oggetto n. 7 all'ordine del giorno). L'amministratore ha quindi ottenuto dai comproprietari, con l'astensione di AP 1, l'autorizzazione a stare in lite nelle cause che si sarebbero rese necessarie verso lo stesso AP 1 (risoluzione n. 8). L'assemblea ha approvato infine, con il voto contrario di AP 1, il consuntivo 2014 (risoluzione n. 9), ha dato scarico all'operato <span>dell'amministratore e del reviso­re per il medesimo periodo (risoluzione n. 10),</span> ha deliberato la sostituzione della caldaia da parte della ditta T__________ SA (risoluzione n. 11) e la pulizia e la sistemazione del tetto da parte della ditta G__________ SA (risoluzione n. 12).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span><b><span>F.</span></b><span> Il 3 giugno 2015 AP 1 ha convenuto dinanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, la Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO 1,</span><span> come pure i singoli comproprietari</span><span> </span><span>S__________ G__________, M__________ L__________, D__________ C__________ T__________, F__________ C__________, P__________ e C__________ R__________,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><span>L__________ C__________, J__________ S__________, A__________ T__________ e M__________ __________ __________ __________ con un'istanza di conciliazione per ottenere l'annullamento delle risoluzioni assembleari appena citate (dalla n. 4 alla n. 12). All'udienza di conciliazione del 12 ottobre 2015 la Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ ha chiesto in via riconvenzionale di accertare la proprietà dei posteggi n. 16, 17 e 18, rivendicandoli, e di condannare AP 1 al pagamento di un'indennità di fr. 16</span><span> </span><span>500.– provvisori per l'occupazione abusiva dei medesimi dal giugno del 2013 fino alla loro restituzione effettiva.</span><span> </span><span>Decaduto infruttuoso il tentativo di conciliazione, il Pretore aggiunto ha rilasciato quello stesso giorno agli interessati </span><span>l'autorizzazione ad agire.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>G.</b> Con petizione del 23 dicembre 2015 la Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ ha convenuto AP 1 davanti al Pretore perché fosse accertato che i parcheggi n. 16, 17 e 18 le appartengono, perché tali parcheggi le siano consegnati e perché il convenuto sia condannato a versare un'imprecisata indennità per l'occupazione abusiva dei medesimi. Nella sua risposta del 18 aprile 2016 AP 1 ha postulato il rigetto della petizione in ordine, subordinatamente nel merito, contestando fra l'altro l'autorizzazione a stare in lite del­l'amministratore, così come la legittimazione attiva della Comunione dei comproprietari, e invocando la litispendenza di una precedente causa. In una replica del 13 maggio 2016 e in una duplica del 17 giugno 2016 le parti hanno ribadito le rispettive posizioni.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>H.</b> Nel frattempo, revocando in dubbio il convenuto la legittimazione attiva della Comunione dei comproprietari, </span><span>i singoli comproprietari</span><span> </span><span>S__________ G__________, M__________ L__________, D__________ C__________ T__________, F__________ C__________, P__________ e C__________ R__________, L__________ C__________, J__________ S__________, A__________ T__________ e M__________ __________ __________ __________</span><span> hanno presentato il 17 maggio 2016 una petizione per intervenire in via principale nella lite contro AP 1. Previa congiunzione delle cause, essi hanno chiesto di accertare che i parcheggi n. 16, 17 e 18 appartengono alla Comunione dei comproprietari, di ordinare la restituzione di tali posteggi e di condannare AP 1 al versamento di un'indennità di </span><span>almeno fr. 30</span><span> </span><span>000.– </span><span>per occupazione abusiva dei medesimi</span><span>. Nella sua risposta del 1° febbraio 2017 AP 1 ha proposto di respingere anche tale petizione. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>I.</b> Le prime arringhe di entrambe le cause si sono tenute il 15 febbraio 2017. Nell'ambito dell'istruttoria, cominciata l'11 luglio 2017, è stata assunta una perizia sull'eventuale valore locativo dei tre posteggi. L'assunzione delle prove è terminata il 23 marzo 2018 e alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nel proprio memoriale del 16 maggio 2018 la Comunione dei comproprietari ha mantenuto le domande iniziali, salvo precisare l'indennizzo preteso in fr. 690.– mensili con interessi al 5% dal 28 maggio 2013 fino al passaggio in giudicato della sentenza. Identica domanda hanno avanzato i singoli comproprietari in un loro allegato conclusivo del 25 maggio 2018. AP 1 ha confermato il 24 maggio 2018 il suo punto di vista, non senza chiedere di accertare che la Comunione dei comproprietari e i singoli comproprietari non hanno alcun diritto preclusivo sui posteggi n. 16, 17, 18, tale diritto essendo riservato a lui.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>L.</b> Statuendo con sentenza del 31 gennaio 2019, il Pretore ha accolto la petizione della Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ e ha accertato che i posteggi n. 16, 17 e 18 sulla particella n. 2724 sono di sua pertinenza, ordinando la loro restituzione all'attrice e condannando AP 1 a versare fr. 690.– mensili (più interessi di mora del 5% dalle singole scadenze) dall'aggiudicazione all'asta dell'appartamento (28 maggio 2013) fino al passaggio in giudicato della sentenza. <span>Le spese </span>processuali<span> di </span>complessivi <span>fr. 3200.–</span> sono state poste a carico del convenuto, tenuto a rifondere alla</span> <span>Comunione dei comproprietari fr. 5000.– per ripetibili. Contestualmente il Pretore ha respinto la petizione dei singoli comproprietari, dichiarando “evasa” la procedura OR.2015.283/1 per la quale ha rinunciato a riscuotere spese e ad assegnare ripetibili.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>M. </b>Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello del 20 febbraio 2019 nel quale chiede di respingere la petizione della Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ, accertando che egli beneficia di un diritto d'uso riservato sui posteggi n. 16, 17 e 18 all'interno dell'autorimessa sulla particella n. 2724. Nelle sue osservazioni del 3 aprile 2019 la Comunione dei comproprietari propone di respingere l'appello. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Considerando</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in diritto: 1.</span></b><span> Le sentenze emanate dai Pretori con la procedura ordinaria so-no appellabili entro 30 giorni (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che, ove si tratti di controversie patrimoniali, il valore litigioso rag-giungesse almeno fr. 10</span><span> </span><span>000.– “secondo l'ultima conclusione ri-conosciuta nella decisione” impugnata (art. 308 cpv. 2 CPC). In concreto la soglia di fr. 10</span><span> </span><span>000.– è raggiunta, il Pretore avendo fissato il valore litigioso in fr. 41</span><span> </span><span>400.– (sentenza impugnata, pag. 6), cifra che corrisponde all'indennità per occupazione abusiva dei posteggi e che le parti non discutono. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore del convenuto il 4 febbraio 2019 (tracciamento dell'invio n. 98.__________, agli atti). Depositato il 20 febbraio 2019, l'appello in esame è pertanto ricevibile.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>2.</b> All'appello AP 1 acclude un messaggio di posta elettronica del 17 luglio 2015 inviato da P__________ S__________ all'avv. __________ G__________ e una bozza datata 12 aprile 2006 di un regolamento per l'amministrazione e l'uso della comproprietà coattiva sulla particella n. 2724. Ora, nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono proponibili in appello se vengono immediatamente addotti e se dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile farli valere nemmeno con la diligenza esigibile, tenuto conto delle circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC). L'appellante riconosce che i documenti in questione sono prodotti tardivamente, ma reputa che possano servire per “una riflessione più serena tra le parti”. Addotti senza che siano adempiuti i presupposti dell'art. 317 cpv. 1 CPC, tali documenti sono tuttavia irricevibili.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> 3. </span></b><span>Nella decisione impugnata il Pretore ha ricordato anzitutto come su una parte imperativamente comune di una proprietà per piani la costituzione di diritti di uso e godimento “esclusivo” sia possibile solo ove ciò sia previsto nell'atto fondatore o nel regolamen­to oppure sia deciso, con la doppia maggioranza “per testa e quote”, dall'assemblea condominiale o sia previsto, con la maggioranza semplice, per contratto. Proprio queste esigenze di forma – egli ha soggiunto – inducevano a respingere l'argomento addotto dal convenuto nell'allegato conclusivo, secondo cui l'uso riservato dei tre parcheggi gli sarebbe stato attribuito per atti concludenti. Invece i comproprietari si sono subito opposti alla rivendicazione di lui, né hanno mai lasciato trasparire disponi-bilità dopo che quegli si è aggiudicato la proprietà per piani n. 9516. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Nella fattispecie – ha ricordato il Pretore – la Residenza __________ SA era originariamente proprietaria della particella n. 2725 e di <sup><span>20</span></sup>/<sub>84</sub> della comproprietà coattiva sulla particella n. 2724. Il Pretore ha rammentato inoltre che alla costituzione della proprietà per piani era stato garantito al primo fondo un diritto d'uso di 20 posteggi, i quali sarebbero stati assegnati alle singole unità mediante regolamento o al momento della vendita. Ciò premes­so, per il Pretore non sussistono prove che i posteggi n. 16, 17 e 18 siano stati assegnati all'appartamento n. 8 per atto costitutivo, regolamento o successiva decisione assembleare. Al contrario: il 7 maggio 2015 la comunione dei comproprietari ha respinto la richiesta di assegnazione degli stalli. E siccome la particella n. 2725, proprietaria della quota coattiva di <sup><span>20</span></sup>/<sub>86</sub> sulla particella n. 2724, non ha mai assegnato i tre posteggi ad alcuna unità, ciò significa che gli stessi sono rimasti parte comune. Già per questo motivo la petizione in rassegna meritava accoglimento.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> D'altro lato – ha soggiunto il Pretore – lo stesso verbale d'incanto era silente al proposito, mentre la perizia allestita ai fini dell'asta precisava che “le PPP costituenti il Residence __________” non aveva­no posti macchina, né esterni né coperti. Nemmeno potevano fondare validi diritti d'uso riservati una lettera dell'Ufficio dei fallimenti del 28 gennaio 2014 né una transazione stragiudiziale del 26 agosto 2014 intercorsa fra l'attore e P__________ __________, accordo cui la Comunione dei comproprietari era estranea e che ricordava se mai come l'uso dei tre posteggi non fosse stato og-getto di un'attribuzione formale. Certo, ha continuato il Pretore, la promotrice immobiliare aveva la facoltà di assegnare i posteggi, come ha fatto per talune unità al momento della vendita. Ma ciò non è avvenuto per la proprietà per piani n. 9516, né al momento della compravendita né in seguito. Che i posteggi in questione fossero parti comuni e che AP 1, in qualità di condomino, fosse “proprietario comune degli stessi” non voleva dire che il convenuto fosse autorizzato, in difetto di un titolo particolare, a usare quei parcheggi.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> In circostanze del genere è stato “facile concludere”, per il Pretore, che i posteggi n. 16, 17 e 18 sono stati adoperati abusivamente dal convenuto o dai suoi inquilini dal 28 maggio 2013 in poi. Quanto al costo dell'occupazione, valutato dal perito giudiziario in fr. 690.– mensili, il primo giudice ha accolto la richiesta della Comunione dei comproprietari, ritenendo senza rilievo ai fini del giudizio il mancato uso iniziale dei tre posteggi, occupati abusivamente da P__________ __________, da parte del convenuto e la comunicazione 28 gennaio 2014 dell'Ufficio dei fallimenti allo stes­so AP 1 (sopra, lett. C). Dandosi pretese sgorganti dall'uso e dall'amministrazione di parti comuni, il Pretore ha riconosciuto infine la legittimazione attiva della Comunione dei comproprietari, mentre l'ha negata ai singoli comproprietari, respingendo così la petizione di costoro.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> 4. </span></b><span>L'appellante si duole che il Pretore ha trascurato un fatto giuridicamente rilevante, ovvero l'uso pacifico dei tre posteggi da parte dell'amministratore della promotrice immobiliare per oltre un trentennio, ciò che bastava a suo avviso per sovvertire l'esito del processo, come lascia intendere una sentenza del Tribunale federale 5A_44/2011 del 27 luglio 2011. La circostanza sarebbe dimostrata delle deposizioni di L__________ Z__________ (direttore della società promotrice dell'operazione immobiliare “__________” di cui faceva parte anche il progetto “Residenza __________ SA”) e A__________ P__________ (già custode del condominio dal novembre del 2008 al novembre del 2013) e sarebbe ammessa dalla controparte. Ciò premesso, il convenuto rileva che l'assenza di un regolamento <i>ad hoc</i> elaborato da tutti i comproprietari della particella coattiva n. 2724 doveva indurre il Pretore a negare alla Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ la legittimazione attiva (memoriale, n. 9, 14 e 16). Richiamato il citato precedente del Tribunale federale, l'appellante sostiene che l'uso e l'amministrazione dell'autorimessa non sono disciplinati dal regolamento della proprietà per piani (art. 712<i>g</i> CC), bensì da quello della comproprietà (art. 647 CC), il quale può anche istituire diritti preferenziali su determinati spazi della comproprietà senza che sia osservata la forma scritta, a meno che i comproprietari intendano menzionare il regolamento nel registro fondiario. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> A mente del convenuto, l'assegnazione dei posteggi in uso preclusivo non deve quindi essere prevista necessariamente nel­l'atto costitutivo, nel regolamento della proprietà per piani o in una deliberazione assembleare, come reputa il Pretore. Nella ricordata sentenza il Tribunale federale ha desunto l'esistenza di un regolamento per l'uso e l'amministrazione della comproprietà, in assenza di un accordo scritto, dalla volontà delle parti (art. 18 cpv. 1 CO), e in particolare dalle deposizioni testimoniali che dimostravano l'uso pacifico di un posteggio per oltre vent'anni. Analogamente – assume l'appellante – la Residenza __________ SA ha adoperato senza contestazioni i tre posteggi durante un trentennio. In tal modo tutti i comproprietari della coattiva hanno riconosciuto per atti concludenti il beneficio esclusivo degli stalli alla precedente proprietaria e – per surrogazione – a lui stesso. Onde la richiesta di annullare la sentenza impugnata, previo accertamento che la proprietà per piani n. 9516 beneficia di un diritto d'uso preclusivo sui posteggi n. 16, 17 e 18 nell'autorimessa sulla particella n. 2724 e che tale diritto non compete alla Comunione dei comproprietari.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>5.</b> Quanto all'uso pacifico per oltre un trentennio dei tre posteggi in questione da parte di P__________ __________, amministratore della precedente titolare della proprietà per piani n. 9516, la circostanza dimostra tutt'al più – come si vedrà ancora in appresso (consid. 7) – che quei posti auto erano assegnati alla particella n. 2725. In mancanza di un regolamento sull'amministrazione e l'uso della particella n. 2724, l'assegnazione dei posteggi nell'autorimessa, foss'anche per atti concludenti (come pretende l'appellante con riferimento alla sentenza del Tribunale federale 5A_44/2011 del 27 luglio 2011), poteva avvenire solo dunque tra i cinque fondi comproprietari della coattiva, gli unici che figurano nel registro fondiario. Nella misura in cui sostiene che l'uso e l'amministrazione dell'autorimessa sono disciplinati dal regolamento della coattiva, l'appellante non sbaglia. Il problema è che, una volta accertata l'assegnazione tra i comproprietari della coattiva, il riparto interno al fondo assegnatario seguiva le regole applicabili a quel fondo. E nella fattispecie, per quanto riguarda i tre posti auto in esame, nessuno ha mai posto in dubbio che essi facessero parte della quota di <sup><span>20</span></sup>/<sub>86</sub> attribuita alla particella n. 2725.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Non ha sollevato dubbi al proposito AP 1, che anzi nella causa parallela ha chiesto alla Comunione dei comproprie-</span></p> <p class="MsoNormal"><span> tari del ‟Condominio AO 1ˮ, e non all'insieme dei comproprietari della coattiva, l'assegnazione di un diritto d'uso riservato sui tre posteggi. Ancora in questa sede, del resto, egli sostiene che tutti i comproprietari della coattiva avrebbero riconosciuto per atti concludenti il beneficio </span><span>‟</span><span>esclusivoˮ dei posteggi alla sua proprietà per piani n. 9516, facente parte del fondo base n. 2725. Né han­no sollevato dubbi gli altri proprietari della coattiva, i quali non risultano avere mai avanzato pretese sugli stalli in questione, come conferma</span><span> l'avv. PA 2 nella sua veste – fra l'altro – di amministratore della comunione dei comproprietari della </span><span>‟</span><span>Residenza __________</span><span>ˮ</span><span> e di </span><span>‟</span><span>consulente</span><span>ˮ</span><span> dell'albergo __________. A ragione pertanto il Pretore ha vagliato l'eventuale diritto preclusivo del convenuto sui posteg­gi n. 16, 17 e 18 applicando le norme sulla proprietà per piani che reggono internamente i rapporti tra i comproprietari della particella n. 2725 </span><span>(sull'estensione del diritto d'uso derivante dalla proprietà per piani a locali situati su un altro immobile in virtù di un diritto reale cfr. </span><span>Wermelinger</span><span>, La<b> </b></span><span>proprieté par étages, 3ª edizione, n. 150 ad art. 712<i>a</i> CC)</span><span>. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>6.</b> Perché poi l'assenza di un regolamento <i>ad hoc</i> elaborato da tutti i comproprietari della particella coattiva n. 2724 dovesse indurre il primo giudice a negare alla Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ la legittimazione attiva, l'appellante non spiega. Davanti al Pretore egli si era limitato a contestare la qualità per agire della Comunione dei comproprietari, sostenendo che tale facoltà spettava ai singoli condomini (risposta, pag. 3 seg.; duplica, pag. 3 seg.). In questa sede egli non ripropone più simile tesi. Dovesse egli sottintendere che la legittimazione attiva spettava all'insieme dei comproprietari della coattiva, l'obiezione sarebbe destinata all'insuccesso. Legittimato attivamente è soltanto il titolare del rapporto giuridico fatto valere (DTF 145 III 123 consid. 4.1). Nella fattispecie, accertata l'assegnazione dei posteggi in lite alla particella n. 2725, la relativa regolamentazione è disciplinata dalle norme a tale particella, ovvero dalle norme sulla proprietà per piani. E dovendosi statuire – come postulava in concreto l'attrice – sulla restituzione di una parte comune (art. 641 cpv. 2 CC) e su un indennizzo per occupazione indebita, la legittimazione attiva competeva alla comunione dei comproprietari (<span>Piccinin</span>, <span class="R1Carattere">La propriété par étages en procès, Ginevra/Zurigo/Basilea 2015, pag. 69 n. 145; <span>Bösch</span> in: Basler Kommentar, ZGB I, 6ª</span><span class="R1Carattere"><sup> </sup></span><span class="R1Carattere">edizione, n. 14 ad art. 712</span></span><span class="R1Carattere"><i><span>l</span></i></span><span class="R1Carattere"><span> CC). Anche sotto questo profilo l'appello manca perciò di consistenza. </span></span></p> <p class="MsoNormal"><span class="R1Carattere"><span> </span></span></p> <p class="MsoNormal"><span class="R1Carattere"><span> <b>7.</b> L'appellante non contesta che</span></span><span> né l'atto costitutivo della proprietà</span></p> <p class="MsoNormal"><span> per piani né il regolamento della medesima e neppure una deli-</span></p> <p class="MsoNormal"><span> berazione assembleare gli abbiano assegnato i tre posteggi in uso preclusivo. A parer suo tuttavia ciò non era necessario, poiché, come egli reputa desumere dalla sentenza del Tribunale federale 5A_44/2011 del 27 luglio 2011, l'uso pacifico per oltre tent'anni dei tre posti auto da parte della precedente proprietaria della proprietà per piani n. 9516 avrebbe fondato per atti concludenti un siffatto diritto in favore della AO 1 e, dopo l'aggiudicazione agli incanti, a lui medesimo.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>a)</b> </span><span>Come questa Camera ha illustrato nella parallela sentenza odierna fra le stesse parti (inc. 11.2019.28, consid. 8d), il precedente invocato dall'appellante può servire – al limite – per determinare, in difetto di un regolamento scritto, il riparto dei posteggi dell'autorimessa fra i cinque fondi comproprietari della particella coattiva n. 2724. Come si è visto, tuttavia, i tre parcheggi fanno parte della quota di <sup><span>20</span></sup>/<sub>86</sub> attribuita alla particella n. 2725. Il richiamo alla sentenza del Tribunale federale 5A_44/2011 del 27 luglio 2011 cade dunque nel vuoto.</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> <b><span>b)</span></b> <span>Dovendosi applicare in concreto le regole sulla proprietà per piani che disciplinano i rapporti fra i comproprietari della particella n. 2725, questa Camera ha rammentato altresì nella sentenza parallela (consid. 8e) che la concessione di un diritto d'uso riservato (o “preclusivo”, secondo la terminologia dell'art. 712<i>g</i> cpv. 4 CC) su una parte comune necessita di una base nel regolamento della proprietà per piani o in una decisione dell'assemblea dei comproprietari che dev'essere adottata per scritto o almeno verbalizzata all'assemblea (DTF 136 III 268 consid. </span><span>4.3; cfr. anche </span><span>Saviaux</span><span>, L'opposabilité des droits d'usage particulier en cas de transfert d'une part de PPE in: DC 2020 pag. 122 seg.). </span><span>Un diritto di uso riservato su una parte comune non può essere costituito senza formalità e neppure un'eventuale tolleranza basta per fondare un diritto opponibile agli altri comproprietari, a meno di un abuso di diritto (DTF 136 III 266 consid. 3.2). Ciò posto, poco impor­ta che i posteggi in questione siano stati occupati per anni dall'amministratore della precedente titolare della proprietà per piani n. 9516. Quanto all'ipotesi di un abuso di diritto, l'appellante neppure vi allude. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>c)</b> Non potendo pertanto AP 1 valersi di un diritto d'uso riservato sui tre noti posteggi, la decisione del Pretore che ha ordinato la relativa restituzione alla Comunione dei comproprietari resiste alla critica. Per il resto, l'appellante non discute neppure di scorcio, l'indennizzo che il primo giudice gli ha addebitato per l'occupazione indebita dei parcheg-</span></p> <p class="MsoNormal"><span> ­gi. Ne segue, in definitiva, che l'appello vede la sua sorte segnata.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>8.</b> Le spese del giudizio odierno seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà inoltre alla Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ, che ha presentato osservazioni tramite di un patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>9.</b> Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge anche la soglia di fr. 30<span> </span>000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF nella prospettiva di un ricorso in materia civile (sopra, consid. 1). </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Per questi motivi,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>decide:</span></b><span> 1. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2. Le spese processuali di fr. 3200.– sono poste a carico dell'appellante, che rifonderà alla </span><span>Comunione dei comproprietari del ‟Condominio AO 1ˮ</span><span> fr. 3500.– per ripetibili.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3. Notificazione:</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>– avv. ;</span></p> <p class="MsoNormal"><span>– avv. .</span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la prima Camera civile del Tribunale d</span></b><b><span>'</span></b><b><span>appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente La vicecancelliera</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rimedi giuridici</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30</span><span> </span><span>000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).</span></p> </div></body></html>