A 09 56 4. Kammer URTEIL vom 1. Dezember 2009 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Schenkungssteuer 1. Mit öffentlich beurkundetem Erbvorbezugsvertrag vom 5.2.1998, im Grundbuch … eingetragen am 13.2.1998, übernahm … von seinem Vater … das Mehrfamilienhaus inklusiv Garage, Gebäudegrundfläche, Hofraum und Garten auf der Parzelle Nr. 1347 in … in … zu einem pauschalen Anrechnungswert von Fr. 1.14 Mio., welche 80% des per 28.6.1996 amtlich geschätzten Verkehrswertes entsprachen. In Ziffer 9 der weiteren Vertragsbestimmungen wurde Folgendes festgehalten: "Die Mutter, … sowie die Geschwister des heutigen Erwerbers, … und …, erklären hiermit, auf eine allfällige Erbschafts- bzw. Herabsetzungsklage in der künftigen Erbschaft des väterlichen Nachlasses, gegen vorliegenden Erbvorbezug und insbesondere des Anrechnungswertes darin ausdrücklich zu verzichten." Die erwähnten Personen haben den Erbvorbezugsvertrag mitunterschrieben. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 8.2.2008, im Grundbuch eingetragen am 8.2.2008, verkaufte … seinerseits drei Wohnungen (STWE 1347-1, -2 und -3 mit drei Garagen mit Wertquote von 565/1000) an seine Schwester … zu einem Gesamtpreis von Fr. 605'600.--. Vom Kaufpreis wurden Fr. 175'600.-- per Saldo mit den Ansprüchen der Käuferin gegenüber dem Verkäufer aus dem Erbvorbezug des väterlichen Nachlasses abgegolten.Auf Grund der amtlichen Schätzung vom 28.6.1996 errechnete die kantonale Steuerverwaltung für 565/1000 einen massgebenden Verkehrswert von Fr. 805'000.--, brachte den Kaufpreis von Fr. 605'000.-- in Abzug und errechnete, nach Anhörung der Steuerpflichtigen, mit Veranlagung vom 14.5.2009 eine Schenkung von Fr. 192'400.-- bzw. eine Schenkungssteuer von Fr. 19'240.--. Die dagegen erhobene Einsprache wurde, nachdem eine neue Schätzung vom 24.7.2009 auf Veranlassung der Steuerverwaltung für die drei Wohnungen einen Gesamtwert von Fr. 785'400.-- ergab, teilweise gutgeheissen und die Steuer dementsprechend auf Fr. 17'280.-- reduziert. 2. Dagegen erhob … am 26.10.2009 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag um ersatzlose Streichung der Schenkungssteuer. Der Übertrag der 3 Wohnungen zu 80% des Verkehrswertes sei eine direkte Folge des Erbvorbezuges ihres Bruders im Jahr 1998. Nach damals gängiger Praxis seien 80% des Verkehrwertes berücksichtigt worden. Nun sei der Erbvorbezug 2008 zum Ausgleich gekommen, was wieder zu 80% des Verkehrwertes habe erfolgen müssen. Zwischen ihr und dem Bruder sei überhaupt kein Geld geflossen. 3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die kantonale Steuerverwaltung die Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung brachte sie im Wesentlichen dieselben Argumente vor wie schon im angefochtenen Entscheid. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 106a Abs. 1 des kantonalen Steuergesetzes (StG) unterliegt der Schenkungssteuer unbekümmert einer Schenkungsabsicht jede freiwillige Zuwendung unter Lebenden, mit der jemand aus seinem Vermögen einen anderen ohne entsprechende Gegenleistung bereichert. Als Schenkungen gelten gemäss Abs. 2 lit. a dieser Bestimmung auch die lebzeitige Zuwendung aus gegenseitigem Vertrag, soweit die Leistung des einen in offenbarem Missverhältnis zur Leistung des andern steht. 2. Die Beschwerdeführerin macht geltend, der Übertrag der drei Wohnungen zu 80% des Verkehrswertes sei eine direkte Folge des Erbvorbezuges ihres Bruders im Jahr 1998. Nach damals gängiger Praxis seien 80% des Verkehrwertes berücksichtigt worden. Nun sei der Erbvorbezug 2008 zum Ausgleich gekommen, was wieder zu 80% des Verkehrwertes habe erfolgen müssen. Zwischen ihr und dem Bruder sei überhaupt kein Geld geflossen. Damit beruft sie sich wohl sinngemäss darauf, dass die von der Steuerverwaltung als Schenkung veranlagte Zuwendung nicht freiwillig erfolgt sei. Damit setzt sie sich aber in Widerspruch zu dem von ihr mitunterzeichneten Erbvorbezugsvertrag vom 5.2.1998. Darin hat sie in der im Sachverhalt wiedergegebenen Vertragsbestimmung von Ziff. 9 ausdrücklich auf eine Herabsetzung und damit auf einen Ausgleich verzichtet. Wenn ihr Bruder im Rahmen des jetzt zur Diskussion stehenden Rechtsgeschäfts einem erbrechtlichen Ausgleich zugunsten der Beschwerdeführerin zugestimmt hat, erfolgte diese Zuwendung demnach auf rein freiwilliger Basis, weshalb sie von der Steuerverwaltung grundsätzlich zu Recht als Schenkung qualifiziert wurde. 3. Weiter ist zu prüfen, ob die Leistung des einen in offenbarem Missverhältnis zur Leistung des andern steht. Das Verwaltungsgericht hat sich - im Zusammenhang mit der Handänderungssteuer - schon verschiedentlich dazu geäussert, wann von einem offenbaren Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung auszugehen ist. Das Gericht ist dabei davon ausgegangen, dass bei einem Minderpreis von 10% gegenüber dem Verkehrswert noch nicht von einem offensichtlichen Missverhältnis gesprochen werden könne. Dagegen lässt sich der einschlägigen Rechtsprechung entnehmen, dass jedenfalls dann, wenn die Differenz mehr als 20% beträgt, von einer augenfälligen Unterpreislichkeit auszugehen ist (vgl. PVG 2002 Nr. 24; 1997 Nr. 37). Vorliegend hat die Beschwerdeführerin die Liegenschaft zu einem um 23% unter dem Verkehrswert der amtlichen Schätzung liegenden Preis erworben, womit nach dem Gesagten in diesem Umfang eine Schenkung vorliegt. Die Beschwerde ist infolgedessen abzuweisen. 4. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Beschwerdeführerin. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 140.-- zusammen Fr. 1'640.-- gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.