Obergericht Schuldbetreibungs- und Konkurskommission als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde KBE.2024.42 (BE.2024.12) Entscheid vom 25. März 2025 Besetzung Oberrichter Holliger, Präsident Oberrichter Roth Oberrichterin Schär Gerichtsschreiber Stutz Beschwerde- führer A._____, […] vertreten durch lic. iur. Christoph Suter, Rechtsanwalt, […] Anfechtungs- gegenstand Entscheid des Präsidiums des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Bremgarten vom 9. Oktober 2024 in Sachen Betreibungsamt R._____ Betreff Pfändungsurkunde vom 5. Juli 2024 in der Pfändungsgruppe Nr. […] des Betreibungsamtes R._____ Gläubigerin 1: B._____, […] vertreten durch Lars Heidbrink, Rechtsanwalt, […] Gläubiger 2: C._____, […] vertreten durch Lars Heidbrink, Rechtsanwalt, […] - 2 - Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission entnimmt den Akten: 1. In den Betreibung en Nr. […] und Nr. […] gegen den Beschwerdeführer vollzog das Betreibungsamt R._____ am 9. April 2024 die Pfändung im Beisein des Beschwerdeführers und vermerkte , dass das Grundstück Nr. aaa, Q-Strasse, [...] auf ausdrückliches Begehren de r Gläubiger der Betreibungen Nr. […] und Nr. […] (B._____ und C._____) gepfändet worden sei . Die entsprechende Pfändungs urkunde in der Pfändungsgruppe Nr. […] wurde am 5. Juli 2024 ausgestellt. 2. 2.1. Der Beschwerdeführer erhob mit Eingabe vom 17. Juli 2024 beim Präsidenten des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Bremgarten als untere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde Beschwerde mit dem Antrag, die mit Pfändungsurkunde vom 5. Juli 2024 von der Beschwerdegegnerin verfügte Pfändung der im Eigentum des Beschwerdeführers stehenden Liegenschaft LIG [...] aaa. (Q-Strasse, [...]) sei aufzuheben. 2.2. Das Betreibungsamt R._____ reichte am 29. Juli 2024 den Amtsbericht ein. 2.3. B._____ und C._____ (fortan: Gläubiger) reichten am 23. August 2024 eine Stellungnahme ein. 2.4. Am 26. September 2024 nahm der Beschwerdeführer Stellung zur Eingabe der Gläubiger vom 23. August 2024. 2.5. Der Präsident des Zivilgerichts des Bezirksgerichts Bremgarten wies mit Entscheid vom 9. Oktober 2024 die Beschwerde ab. 3. 3.1. Gegen diesen ihm am 22. Oktober 2024 zugestellten Entscheid erhob der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 31. Oktober 2024 bei der Schuld - betreibungs- und Konkurskommission des Obergerichts des Kantons Aargau als obere betreibungsrechtliche Aufsichtsbehörde Beschwerde mit den folgenden Anträgen: - 3 - " 1. In Gutheissung der Beschwerde sei das angefochtene Urteil des Bezirks- gerichts Bremgarten, Zivilgerichtspräsidium, vom 9. Oktober 2024 aufzu - heben, und es sei in Gutheissung der Beschwerdeanträge vom 17. Juli 2024 die mit Pfändungsurkunde vom 5. Juli 2024 von der Beschwerde - gegnerin verfügte Pfändung der im Eigentum des Beschwerdeführers stehenden Liegenschaft LIG [...] aaa. (Q-Strasse, [...]) aufzuheben. 2. AUFSCHIEBENDE WIRKUNG Der vorliegenden Beschwerde sei in Anwendung von Art. 36 SchKG aufschiebende Wirkung zuzuerkennen, damit das Betreibungsamt R._____ als Beschwerdegegnerin gerichtlich anzuweisen, die Pfändung vom 5. Juli 2024 bis Erlass des Urteils des Obergerichts des Kantons Aargau im mit der vorliegenden Beschwerde ausgelösten Beschwerde - verfahren zu sistieren/nicht zu vollstrecken. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen." 3.2. Mit Eingabe vom 11. November 2024 verzichtete die Vorinstanz unter Hinweis auf die Begründung des angefochtenen Entscheids auf eine Vernehmlassung. 3.3. Mit Eingabe vom 2. Dezember 2024 beantragten die Gläubiger, die Beschwerde sei vollumfänglich unter Kosten - und Entschädigungsfolgen abzuweisen und die mit Pfändungsurkunde vom 5 . Juli 2024 des Betreibungsamts R._____ verfügte Pfändung der im Eigentum des Beschwerdeführers stehenden Liegenschaft LIG [...] aaa. sei zu bestätigen. Die Schuldbetreibungs - und Konkurskommission zieht in Er - wägung: 1. Gemäss Art. 17 Abs. 1 SchKG kann mit Ausnahme der Fälle, in denen das Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, gegen jede Verfügung eines Betreibungs - oder Konkursamts bei der Aufsichtsbehörde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden. Der Entscheid einer unteren Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter kann innert zehn Tagen nach der Eröffnung an die obere kantonale Aufsichtsbehörde über die Betreibungsämter weitergezogen werden (Art. 18 Abs. 1 SchKG). 2. 2.1. Die Vorinstanz führte zur Begründung des angefochtenen Entscheids aus, das Betreibungsamt R._____ habe bei der Marktwertschätzung der - 4 - Liegenschaft LIG [...] aaa . auf die Grundstücks bewertung vom 29. Mai 2024 (recte: 5. Juni 2024) der Immobilienbewerterin D._____ abgestellt. Es gebe keinerlei Anhaltspunkte, welche an dieser Marktwertermittlung Zweifel hervorrufen würden, weshalb das Betreibungsamt auf den ermittelten Marktwert von rund Fr. 970'000.00 habe abstellen dürfen. Das Betreibungsamt habe weiter sämtliche Grund pfandgläubiger aufgefordert, ihre Ansprüche am Grundstück per Stichtag 9. April 2024 bekannt zu geben, woraufhin offene Kapitalforderungen (inkl. Zins) von insgesamt Fr. 980'038.40 angemeldet worden seien, sodass eine betreibungsamtliche Nettoschätzung von Fr. 0.00 für die Pfändungsgläubiger resultiert habe. Da die Differenz zwischen der Marktwertschätzung und den Grundpfandlasten mit rund Fr. 10'000.00 relativ gering sei, habe das Betreibungsamt nicht davon ausgehen müssen, dass bei einer Verwertung der Liegenschaft offensichtlich kein Erlös resultieren würde, zumal eine Verwertung möglicherweise erst in ein paar Jahren durchgeführt würde und sich der Marktwert der Liegenschaft in de n letzten fünf Jahren um rund Fr. 190'000.00 erhöht habe. Das Absehen von einer Einpfändung einer Liegenschaft setze besonders gute Gründe voraus, welche vorliegend nicht ersichtlich seien. Das Betreibungsamt habe im Rahmen ihres Entscheidungsspielraumes gehandelt. 2.2. Der Beschwerdeführer bringt beschwerdeweise im Wesentlichen vor, das Betreibungsamt sei zunächst nach den von den Grundpfandgläubiger n notifizierten Pfandlasten von insgesamt Fr. 980'038.40 zum einzig richtigen Schluss gelangt, dass die Liegenschaft des Beschwerdeführers gemäss Art. 92 Abs. 2 SchKG unpfändbar sei und daher auf eine Einpfändung verzichtet werden müsse, was es den Betroffenen mit Anzeige vom 20. Juni 2024 eröffnet habe . Zeitgleich habe es den Betroffenen die Möglichkeit eingeräumt, innert Fri st gleichwohl die Pfändung der nicht pfändbaren Liegenschaft zu "wünschen", was dann auch geschehen sei. Dieses Vorgehen finde keine gesetzliche Grundlage. Das Gesetz räume keiner Partei die Möglichkeit ein, von Gesetzes wegen unpfändbare Vermögenswerte gleichwohl auf Wunsch einpfänden zu lassen . Zudem seien die Feststellungen eines Betreibungsamts an sich bindend. Dieses habe in der Anzeige vom 20. Juni 2024 festgestellt, dass sich eine betreibungsamtliche Nettoschätzung für die Pfändungsgläubiger auf Fr. 0.00 belaufe. Es sei daher unzulässig, die Liegenschaft dennoch zu pfänden. 2.3. Die Gläubiger bringen mit ihrer Stellungnahme im Wesentlichen vor, ihnen sei von den liechtensteinischen Gerichten ein Kostenersatz von rund Fr. 147'000.00 gegen den Beschwerdeführer zugesprochen worden. Nach erfolgter Betreibung gegen den Beschwerdeführer habe d as zuständige Bezirksgericht Bremgarten Rechtsöffnung im Umfang von Fr. 73'205.17 - 5 - zzgl. Gerichtskosten und Parteientschädigung erteilt. Das Vorgehen des Betreibungsamts, den Gläubigern die Möglichkeit einzuräumen, die Ein - pfändung der Liegenschaft des Beschwerdeführers zu verlangen, sei nicht zu beanstanden und stelle gängige Praxis der Betreibungsämter dar. Diese Praxis korrespondiere zudem mit dem ausschliesslichen Recht des Pfändungsgläubigers, zu beantragen, dass auf die Verwertung eines Vermögens verzichtet werde, wenn von vornherein davon auszugehen sei, dass ein Zuschlag nicht möglich sein werde (Art. 127 SchKG). Damit der Pfändungsgläubiger überhaupt in diese Position kommen könne, müsse der Vermögenswert eingepfändet werden. Zudem könne sich aufgrund der Dauer der Verwertung einer Liegenschaft eine Wertsteigerung ergeben. Ebenso könne sich ein positiver Saldo aus der Bereinigung der Pfandlasten ergeben, da u.a. die Forderung von E._____ in der Höhe von Fr. 170'000.00 lediglich in der Höhe von Fr. 100'000.00 einschliesslich Zins von maximal 10 % grundpfandrechtlich gesichert sei . Schliesslich könne der Pfändungsgläubiger ein Interesse haben, in der Verwertung die Liegenschaft zu den Steigerungsbedingungen selbst zu übernehmen. Im Zweifelsfall habe eine Einpfändung zu erfolgen. Mit der Einpfändung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft des Beschwerdeführers habe das Betreibungsamt R._____ im Rahmen des dem Betreibungs amt zustehenden Entscheidungsspielraums gehandelt. 3. 3.1. Gegenstände, bei denen von vornherein anzunehmen ist, dass der Überschuss des Verwertungserlöses über die Kosten so gering wäre, dass sich eine Wegnahme nicht rechtfertigt, dürfen nicht gepfändet werden. Sie sind aber mit der Schätzungssumme in der Pfändun gsurkunde vor - zumerken (Art. 92 Abs. 2 SchKG). Die Unpfändbarkeit gemäss Art. 92 Abs. 2 SchKG setzt voraus, dass der an sich pfändbare Gegenstand objektiv von geringem, die Kosten nur wenig übersteigendem Wert ist. Ob ein an sich entbehrlicher Gegenstand von der Pfändung auszunehmen ist, weil sich nach Auffassung des Betreibungsamtes dessen Verwertung nicht oder kaum lohnt, ist eine Frage der Angemessenheit (vgl. Urteil e des Bundesgerichts 5A_466/2022 vom 31. August 2022 E. 2 und 5A_5/2013 vom 18. Februar 2013 E. 3.1 mit Hinweis auf BGE 134 III 323 E. 2). 3.2. 3.2.1. Der Beschwerdeführer bringt zunächst vor, das Vorgehen des Betreibungs- amts, den Parteien die Möglichkeit einzuräumen, von Gesetzes wegen unpfändbare Vermögenswerte gleichwohl auf Wunsch einpfänden zu lassen, finde keine gesetzliche Stütze. Der Gesetzgeber räume weder den Betroffenen noch dem Schuldner im Rahmen von Art. 92 SchKG solche - 6 - Möglichkeiten ein. Die angefochtene Pfändungsurkunde erweise sich bereits deshalb als rechtswidrig und sei aufzuheben. 3.2.2. Mit Schreiben vom 22. April 2024 zeigte das Betreibungsamt R._____ den Gläubigern an, es habe im Beisein des Beschwerdeführers die Pfändung vollzogen. Gemäss Marktwertschätzung vom 25. Juli 2019 habe das sich im Alleineigentum des Beschwerdeführers befindliche Grundstück LIG [...] aaa. einen Wert von Fr. 780'000.00. Dem stünden aktuell Schuldbriefe im Umfang von Fr. 871'00.00 (ohne Zinsen) gegenüber. Den Gläubigern wurde daraufhin die Gelegenheit eingeräumt, gegen Kostenvorschuss eine neue Marktwertschätzung zu verlangen, was diese auch taten. Mit Schreiben vom 20. Juni 2024 teilte das Betreibungsamt R._____ den Gläubigern mit, die neue Marktwertschätzung habe einen aktuellen Marktwert von Fr. 970'000.00 ergeben. Das Betreibungsamt habe deshalb sämtliche Grundpfandgläubiger aufgefordert, ihre Forderungen gegenüber dem Beschwerdeführer anzugeben. Die angegebenen Grund pfand- forderungen inkl. Zinsen und Kosten gemäss Art. 818 Abs. 1 ZGB würden sich auf insgesamt Fr. 980'038.40 belaufen. Da g estützt auf diese betreibungsamtliche Schätzung davon auszugehen sei, dass aufgrund der Privilegierung der Pfandgläubiger im Rahmen der zwangsrechtlichen Ver- wertung kein Nettoerlös resultieren werde, verzichte das Betreibungsamt auf die Einpfändung des Grundstücks LIG [...] aaa. Würden die Gläubiger dennoch eine Einpfändung "wünschen", so hätten sie dies innert 10 Tagen zu erklären, was diese ebenfalls taten. Das Betreibungsamt R._____ stellte daraufhin am 5. Juli 2024 die Pfändungsurkunde aus, wonach die Liegenschaft LIG [...] aaa. gepfändet wurde. Es begründete die Pfändung u.a. mit der geringen Differenz zwischen der Marktwertschätzung und den Grundpfand lasten sowie der potentiell langen Dauer zwischen der Pfändung und der Zwangsverwertung (vgl. Amtsbericht vom 29. Juli 2024). 3.2.3. Unpfändbare Gegenstände im Sinne von Art. 92 Abs. 2 SchKG sind nach dem Wortlaut des Gesetzes gleichwohl mit dem Schätzungswert in der Pfändungsurkunde vorzumerken. In der Praxis nehmen die Betreibungs - beamten, soweit eine Verwertung überhaupt fraglich sein kann, davon aber nur intern Notiz und weisen den Gläubiger in der Pfändungsurkunde auf das Vorhandensein solcher Gegenstände und gleichzeitig auf das Recht hin, gegen Leistung eines Kostenvorschusses eine in dieser Beziehung detaillierte Pfändungsurkunde verlangen zu können. Dass wegen ihres geringen Schätzungswerts unpfändbare Gegenstände nach gesetzlicher Vorgabe in die Pfändungsurkunde aufzunehmen sind, bedeutet nicht, dass der Gläubiger gegen Kostengutsprache deren Einpfändung verlangen - 7 - kann. Anders als die Kann -Vorschrift von Art. 127 SchKG (Verzicht auf Verwertung) ist Art. 92 Abs. 2 SchKG eine zwingende Bestimmung, die dem Gläubiger kein "Durchsetzungsrecht" gewährt ( GEORGES VONDER MÜHLL, in: Basler Kommentar, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 3. Aufl. 2021, N. 46 zu Art. 92 SchKG; a.M. BENNO KRÜSI/ROGER SCHLEGEL/MARKUS ZOPFI, in: Die betreibungsrechtliche Zwangsverwertung von Grundstücken in Theorie und Praxis, 2019, Rz . 310, welche die Entscheidung über die Pfändbarkeit in die Disposition des Gläubigers zu stellen scheinen; vgl. aber wiederum MARKUS ZOPFI, in: Schulthess Kommentar, Verordnung des Bundesgerichts über die Zwangsverwertung von Grundstücken [VZG], 2. Aufl. 2024, N. 10 zu Art. 8 VZG). 3.2.4. Aufgrund des zwingenden Charakters von Art. 92 Abs. 2 SchKG kann es nicht in der abschliessenden Disposition des Gläubigers stehen , ob ein Vermögenswert unpfändbar im Sinne von Art. 92 Abs. 2 SchKG ist. Vielmehr hat dies das Betreibungsamt nach pflichtgemässem Ermessen zu entscheiden. Dies bedeutet indessen nicht, dass das Betreibungsamt im Rahmen seiner Ermessensausübung den Gläubigern nicht auch das rechtliche Gehör gewähren dürfte, tragen diese schliesslich das finanzielle Risiko einer erfolglosen Betreibung (vgl. daher auch Art. 127 SchKG). Da es sich dabei um eine Ermessensausübung des Betreibungsamts handelt, bedarf es dafür auch keiner expliziten gesetzlichen Grundlage. Gelangt das Betreibungsamt zum Schluss, die Versteigerung eines Vermögenswerts lohne sich nicht oder kaum, sieht es von einer Pfändung ab und merkt dies auf der Pfändungsurkunde vor. Andernfalls pfändet es ihn, was ebenfalls auf der Pfändungsurkunde zu verzeichnen ist. Eine allfällige Anmerkung der Unpfändbarkeit auf der Pfändungsurkunde bzw. umgekehrt die Pfändung des Vermögenswerts erlaubt es dem Gläubiger resp. dem Schuldner mittels beschwerdeweiser Anfechtung des Pfändungsvollzugs und der Pfändungsurkunde den Entscheid des Betreibungsamts über die Pfändbarkeit überprüfen zu lassen. Dem Beschwerdeführer ist zwar insofern zuzustimmen, als er vorbringt, das Betreibungsamt habe mit der Pfändung des Grundstücks gemäss Pfändungsurkunde vom 5. Juli 2024 seiner zuvor i m Schreiben vom 20. Juni 2024 vertretenen Auffassung widersprochen, wonach die Liegen- schaft LIG [...] aaa. unpfändbar im Sinne von Art. 92 Abs. 2 SchKG sei. Aus diesem Umstand kann der Beschwerdeführer jedoch nichts zu seinen Gunsten ableiten. Massgeblich und bindend ist in diesem Zusammenhang einzig die Pfändungsurkunde und der Pfändungsvollzug. Dass das Betreibungsamt zunächst die Sache anders beurteilte und den Gläubigern das rechtliche Gehör gewährte , vermag daran nichts zu ändern. Insbesondere letzteres steht dabei auch im Ermessen des Betreibungs - amtes. Das Vorgehen, wonach die Gläubiger eine Neuschätzung verlangen können, ist zudem auch in Art. 9 Abs. 2 VZG explizit vorgesehen, was - 8 - jedoch sinnlos wäre, wenn eine Neuschätzung nicht auch eine Neu - beurteilung der Situation durch das Betreibungsamt zur Folge haben könnte. Das Vorgehen des Betreibungsamtes ist demnach nicht zu beanstanden. 3.3. 3.3.1. Der Beschwerdeführer bringt weiter vor, es rechtfertige sich nicht, bei einer betreibungsamtlichen Nettoschätzung von Fr. 0.00 die Pfändung der Liegenschaft anzuordnen. 3.3.2. Das Absehen von der Einpfändung einer Liegenschaft setzt besonders gute Gründe voraus, da bei deren Schätzung meist grössere Ungewiss - heiten bestehen und auch die effektive hypothekarische Belastung nicht im Einzelnen bereits bei der Aufnahme der Pfändungs urkunde geprüft wird (VONDER MÜHLL, a.a.O., N. 45 zu Art. 92 SchKG). Welchen Aufwand das Betreibungsamt zu betreiben hat, die Grundpfandgläubiger und insb. die Höhe der tatsächlichen grundpfandrechtlichen Belastung zu ermitteln, ist unklar. Zwischen der Pfändung des Grundstückes und dessen Zwangs - verwertung können u.U. mehrere Jahre vergehen. Diese Tatsache gebietet es dem Betreibungsamt im Stadium der Pfändung, in Bezug auf die tatsächliche grundpfandrechtliche Belastung Sorgfalt walten zu lassen. Geben weder der Schuldner noch das Grundbu ch Auskunft über die Identität der allfälligen Grundpfandgläubiger, so ist das Betreibungsamt gehalten, im beschränkten Umfange weitere Abklärungen zu tätigen. Vermutungen hinsichtlich möglicher Grundpfandgläubiger, z.B. bei Kenntnis einer bestehenden Bank verbindung des Schuldners, sollte das Betreibungsamt demnach entsprechend nachgehen (KRÜSI/SCHLEGEL/ ZOPFI, a.a.O. N. 312). 3.3.3. Das Betreibungsamt holte vorliegend nach Erhalt des Kostenvorschusses zunächst eine aktualisierte Marktwertschätzung der betreffenden Liegen - schaft ein und forderte danach sämtliche Grundpfandgläubiger auf, ihre Forderungen gegenüber dem Beschwerdeführer anzugeben. Damit verschaffte es sich die für eine Beurteilung der Pfändbarkeit im Sinne von Art. 92 Abs. 2 SchKG notwendigen Fakten. Eine Gegenüberstellung der Marktwertschätzung (Fr. 970'000.00) und der angemeldeten Grundpfand - lasten (insgesamt Fr. 980'038.40 inkl. Zinsen und Kosten gemäss Art. 818 Abs. 1 ZGB ) ergibt ein Defizit von rund Fr. 10'000.00. Der Beschwerde - führer bringt vor, dass aufgrund dieser betreibungsamtlichen Netto - schätzung von einer Unpfändbarkeit im Sinne von Art. 92 Abs. 2 SchKG auszugehen sei. Dieses Vorbringen vermag indessen nicht zu überzeugen. Angesichts des Umstands, dass der Liegenschaft smarkt oft schwer einzuschätzen ist und es im Rahmen der Zwangsverwertung von Grund - - 9 - stücken daher nicht selten zu nicht vorhergesehenen Ereignissen und Resultaten kommt (vgl. ZOPFI, a.a.O., N. 1 zu Art. 9 VZG) sowie unter Berücksichtigung der erheblichen Wertsteigerung von Fr. 210'000.00 zwischen de r ersten Schätzung vom 25. Juli 2019 und der zweiten Schätzung vom 29. Mai 2024 , erscheint die Annahme, die Verwertung könne sich dennoch lohnen, jedenfalls vertretbar. Zudem ist die Differenz zwischen der Marktwertschätzung und de n Grundpfandlasten mit rund Fr. 10'000.00 angesichts des Gesamtwerts des Vermögenswertes relativ gering. Zu berücksichtigen ist auch, dass es sich dabei lediglic h um eine Schätzung des Marktwerts handelt, die auf verschiedenen Annahmen und Parametern beruht und dadurch ebenfalls eine gewisse Ungenauigkeit bzw. Unsicherheit mit sich bringt. Die Grundpfandgläubiger wurden zwar bereits aufgefordert, ihre ausstehenden Forderungen gegen den Beschwerdeführer zu beziffern. Insbesondere mit Blick auf die von E._____ angemeldete Forderung von Fr. 170'000.00 (bzw. Fr. 160'000.00 zzgl. Zins; vgl. Schreiben vom 14. Dezember 2022, act. 72 f. ) und seinem an 5. Pfandstelle errichteten Inhaberschuldbrief für nominal Fr. 100'000.00 erscheint aber fraglich, ob diese Forderungen tatsächlich im angemeldeten Umfang pfandgesichert und daher für die Verwertung massgeblich sind. Es bestehen daher auch mit Blick auf die Pfandbelastungen der Liegenschaft LIG [...] aaa . Unsicherheiten, die zum jetzigen Zeitpunkt nicht abschliessend geklärt werden können und sich gegebenenfalls positiv auf den Verwertungserlös auswirken. Im Gegensatz zu den Unsicherheiten bei den Grundpfandforderungen handelt es sich b ei dem vom Beschwerde - führer vorgebrachten Umstand, dass seit der Marktwert schätzung die Poolanlage defekt gegangen sei, was zusätzliche, in der Marktwert - schätzung noch nicht berücksichtig te Kosten von Fr. 30'000.00 bewirke, um reine Behauptungen. Zudem wurde im Rahmen der E rtragswert- berechnung der Marktwertschätzung ein Rückstellungsbedarf für gross - zyklische Erneuerungen berücksichtigt, worunter gegebenenfalls auch die Sanierungskosten für den Pool fallen würden. 3.3.4. Zusammengefasst ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht ausgeschlossen, dass eine spätere Verwertung neben den Kosten auch zumindest einen wesentlichen Teil der Gläubigerforderungen decken kann. Dies gilt einerseits vor dem Hintergrund der Unsicherheiten bei den grundpfand - gesicherten Forderungen und andererseits dürfte eine weitere Wert - steigerung aufgrund der generell steigenden Bodenpreise zu erwarten sein. Dadurch rechtfertigt sich eine Pfändung und mögliche Wegnahme der Liegenschaft LIG [...] aaa. und es liegt keine Unpfändbarkeit im Sinne von Art. 92 Abs. 2 SchKG vor. Daran ändert nichts, dass der Beschwerdeführer die Liegenschaft bewohnt, stellt die Liegenschaft schliesslich kein Kompetenzgut im Sinne von Art. 92 Abs. 1 SchKG dar. - 10 - Die Beschwerde des Beschwerdeführers erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist abzuweisen. 4. Der Verfahrensantrag des Beschwerdeführers um Erteilung der auf- schiebenden Wirkung wird mit vorliegendem Entscheid gegenstandslos. 5. Im Beschwerde - bzw. Weiterziehungsverfahren vor der kantonalen Aufsichtsbehörde sind ungeachtet des Ausgangs keine Verfahrenskosten zu erheben und keine Parteientschädigungen zuzusprechen (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG i.V.m. Art. 61 Abs. 2 lit. a und Art. 62 Abs. 2 GebV SchKG). Die Schuldbetreibungs- und Konkurskommission entscheidet: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Es werden keine Verfahrenskosten erhoben und keine Partei entschädi- gungen zugesprochen. Zustellung an: […] Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) Gegen diesen Entscheid kann innert 10 Ta gen, von der schriftlichen Eröffnung des Entscheides an gerechnet, die Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 2 und Art. 112 Abs. 1 BGG). Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize rischen Bundesgericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Un terschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). - 11 - Aarau, 25. März 2025 Obergericht des Kantons Aargau Schuldbetreibungs- und Konkurskommission Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: Holliger Stutz