An alle akkreditierten Journalisten
des Bundesgerichts
Lausanne, 16. November 2020
Medienmitteilung des Bundesgerichts
Urteil vom 26. Oktober 2020 (4A_554/2019)
Anfechtung des Anfangsmietzinses: Praxisänderung bei der 
Berechnung der Nettorendite
Das Bundesgericht ändert zwei Parameter zur Bestimmung des zulässigen Anfangsmietzinses von Wohn- und Geschäftsräumen anhand der Nettorendite. Künftig ist das
investierte Eigenkapital in vollem Umfang der Teuerung anzupassen. Als zulässig gilt
sodann ein Ertrag, der den Referenzzinssatz um 2 Prozent übersteigt, wenn der Referenzzinssatz 2 Prozent oder weniger beträgt.
Mieter können unter gewissen Voraussetzungen die Höhe des Anfangsmietzinses für
Wohn-  und Geschäftsräume als missbräuchlich anfechten und dessen Herabsetzung
verlangen. Ob ein Mietzins missbräuchlich ist, bestimmt sich entweder danach, ob damit
ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Nettorendite) oder ob sich der
Mietzins im Rahmen des Orts- oder Quartierüblichen bewegt. Bei weniger als 30 Jahre
alten  Liegenschaften  ist  prioritär  auf  die  Nettorendite  abzustellen.  Im  konkreten  Fall
betrug der monatliche Anfangsmietzins für eine 4.5-Zimmer-Wohnung im Kanton Waadt
2'190 Franken (exklusive Nebenkosten) und für die zwei Einstellhallenplätze je 130 Franken. Das zuständige Mietgericht senkte die Wohnungsmiete auf Klage der Neumieter
aufgrund einer Berechnung der Nettorendite auf 900 Franken pro Monat, die Miete für
die beiden Parkplätze auf je 50 Franken pro Monat. Das waadtländer Kantonsgericht
bestätigte diesen Entscheid.
Das  Bundesgericht  heisst  die Beschwerde  der  Vermieterin  – einer  Pensionskasse  –
teilweise gut. Es legt den zulässigen monatlichen Mietzins für die Wohnung auf 1'390
Franken fest und für die Parkplätze auf je 73 Franken. Bei seinem Entscheid ändert das
Bundesgericht seine bisherige Rechtsprechung zur Berechnung der Nettorendite (vgl.
u.a. BGE 120 II 100; 112 II 149). Konkret geht es dabei um zwei Parameter:
•Erstens ist das investierte Eigenkapital neu zu 100 Prozent – und nicht wie
bisher nur zu 40 Prozent – an die Teuerung anzupassen.
•Zweitens darf der Ertrag den Referenzzinssatz um 2 Prozent – und nicht wie
bisher nur um ein halbes Prozent – übersteigen, wenn der Referenzzinssatz
2 Prozent oder weniger beträgt.
Die Rechtsprechung zu den beiden nunmehr geänderten Parametern datiert aus den
Jahren 1994 bzw. 1986. Massgebend für die aktuelle Praxisänderung sind die seither
eingetretenen Veränderungen, insbesondere die nachhaltig gesunkenen Zinssätze für
Hypotheken bzw. des massgebenden Referenzzinssatzes. Diese Entwicklung hat dazu
geführt, dass gemäss bisheriger Berechnungsmethode mittlerweile sehr niedrige Mieterträge  resultieren.  Diese  stehen  in  keinem  angemessenen  Verhältnis  zur  Nutzung
betreffender Wohnungen. Sie sind namentlich für Pensionskassen, die Renten an ihre
Versicherten zahlen und dementsprechend einen hinreichenden Ertrag aus ihren eingeschränkten  Anlagemöglichkeiten  erwirtschaften  müssen,  nicht  ausreichend.  Das  gilt
aber auch für die übrigen Immobilieneigentümer, die ebenfalls Risiken eingehen (u.a.
Mietzinsverluste, leer stehende Räumlichkeiten). A tous les journalistes accrédités auprès
du Tribunal fédéral
Lausanne, le 16 novembre 2020
Communiqué de presse du Tribunal fédéral
Arrêt du 26 octobre 2020 (4A_554/2019)
Contestation du loyer initial  : changement de jurisprudence dans
le calcul du rendement net
Le Tribunal  fédéral  modifie deux paramètres servant  à déterminer le loyer initial
admissible des baux d'habitations et des locaux commerciaux selon le critère du
rendement net. Dorénavant, les fonds propres investis seront intégralement revalorisés en fonction du renchérissement des prix. Est par ailleurs considéré comme
admissible le taux de 2  pour cent en sus du taux hypothécaire de référence lorsque
celui-ci s'élève à 2  pour cent ou moins.
Les locataires peuvent, à certaines conditions, contester le montant du loyer initial des
baux d'habitations et des locaux commerciaux lorsqu'il est abusif et exiger sa diminution. La question de savoir si un loyer est abusif est déterminée en examinant si le loyer
conduit à un rendement excessif de la chose louée (rendement net) ou s'il se situe dans
les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier. Pour les immeubles de
moins de 30 ans, le critère du rendement net est prioritaire. En l'espèce, le loyer mensuel initial était de 2190 francs (charges en sus) pour un appartement de 4,5 pièces
dans le canton de Vaud et de 130 francs pour chacune des deux places de parc se
situant dans un garage. Sur demande des nouveaux locataires, le tribunal des baux et
loyers compétent a, après avoir calculé le rendement net, diminué le loyer de l'appartement à 900 francs par mois et le loyer pour chacune des places de parc à 50 francs par
mois. Le Tribunal cantonal du canton de Vaud a confirmé ce jugement.
Le Tribunal fédéral admet partiellement le recours de la bailleresse, une caisse de pension. Il fixe le loyer mensuel admissible de l'appartement à 1390 francs et celui des
places de parc à 73 francs chacune. Dans son arrêt, le Tribunal fédéral modifie sa jurisprudence  relative  au  calcul  du  rendement  net  (cf.  notamment  ATF  120  II 100 ;  112
II 149). Concrètement, il s'agit des deux paramètres suivants  :
•Premièrement, les fonds propres investis doivent dorénavant être revalorisés
à 100 pour cent selon l'indice suisse des prix à la consommation, et non pas à
hauteur de 40 pour cent comme jusqu'à présent.
•Secondement, le taux de rendement admissible est de 2 pour cent en sus du
taux hypothécaire de référence – et non pas d'un demi pour cent comme
jusqu'à  présent  –,  lorsque  ce  taux  hypothécaire  de référence  est  égal  ou
inférieur à 2 pour cent.
La jurisprudence relative aux deux paramètres désormais modifiés date respectivement
des années 1994 et 1986. Sont déterminantes pour le changement de jurisprudence les
modifications intervenues entretemps, en particulier la baisse durable des taux hypothécaires, respectivement du taux hypothécaire de référence. Cette évolution a eu pour
conséquence que la méthode de calcul utilisée jusqu'ici conduit à des loyers très bas.
Ceux-ci ne se trouvent plus dans un rapport adéquat avec la mise à disposition de
l'usage des habitations en question. Ils sont notamment insuffisants pour les caisses de
pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et, en conséquence, obtenir un
rendement suffisant de leurs possibilités limitées de placement. Cela vaut également
pour  les  autres  propriétaires  immobiliers  qui  courent  aussi  des  risques  (notamment
défaut de paiement du loyer, locaux demeurant vides).