<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2007.00071</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206705&amp;W10_KEY=13013558&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2007.00071</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.05.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Abgaberecht ohne Steuern</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Gebühren</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gebühren: Die Beschwerdeführenden wehren sich gegen eine doppelte Gebührenerhebung für die Beurkundung des Kaufvorvertrags und des Kaufrechtsvertrags. Ablehnung des Feststellungsbegehrens mangels eines aktuellen Feststellungsinteresses (E. 3). Bei der Beurkundungsgebühr handelt es sich um eine Gemengsteuer. Diese bedarf einer genügenden gesetzlichen Grundlage, welche mit § 25 NotG gegeben ist (E. 5.1). Die Beurkundung eines Vorvertrags fällt unter § 1 lit. A Ziff. 1.1.1. NotGebV, auch wenn er in dieser Bestimmung nicht ausdrücklich aufgeführt wird (E. 5.2). Kaufrecht und Kaufvorvertrag sind eigenständige Rechtsinstitute. Auch wenn sie in einer einzigen Urkunde festgehalten werden, handelt es sich um zwei Rechtsgeschäfte, welche je eine Beurkundungsgebühr auslösen (E. 6.1). Demzufolge liegt keine doppelte Gebührenerhebung für ein und denselben Sachverhalt vor (E. 6.2). Ebenso wenig liegt eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots vor (E. 6.3). Abweisung der Beschwerde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEURKUNDUNGSGEBÃHR">BEURKUNDUNGSGEBÃHR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FESTSTELLUNGSBEGEHREN">FESTSTELLUNGSBEGEHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FESTSTELLUNGSINTERESSE">FESTSTELLUNGSINTERESSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Abgaberecht ST: GEBÃHREN">GEBÃHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESETZLICHE GRUNDLAGE">GESETZLICHE GRUNDLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAUFRECHT">KAUFRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAUFRECHTSVERTRAG">KAUFRECHTSVERTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAUFVORVERTRAG">KAUFVORVERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGALITÃTSPRINZIP">LEGALITÃTSPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NOTARIATSGEBÃHREN">NOTARIATSGEBÃHREN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 127 BV</span><br/><span class="gerade">§ 25 NotG</span><br/><span class="ungerade">§ 1 lit. a NotGebV</span><br/><span class="gerade">§ 17 Abs. II lit. a VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">RB 2007 Nr. 42 S. 101</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=7844" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2007.00071</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">10. Mai 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident JÃ¼rg Bosshart<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer, Ersatzrichterin Katharina Sameli, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Markus Heer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A AG,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_5">Erbengemeinschaft B</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_2_6"><b><br/> </b>nÃ¤mlich:</a> <br/> 2.1<b> </b>C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.2<b> </b>D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.3<b> </b>E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.4<a id="Anonym_VORNAME_10_42"> </a>F,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.5<b> </b>G,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.6<span> </span></span><span>H,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 bis 2.6 vertreten durch F und I,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>alle vertreten durch RA J</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_17_80"><span>Staat ZÃ¼rich,</span></a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GebÃ¼hren,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 29. September 2005 schlossen die Erbengemeinschaft B, bestehend aus den eingangs genannten Mitgliedern, und die A AG einen Ã¶ffentlich beurkundeten Vertrag Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01 in X, betitelt mit "Kaufvorvertrag und Kaufrechtsvertrag mit vertraglichen Regelun­gen betreffend den gegenseitigen Rechten und Pflichten vor Abschluss des Kaufvertrages". </p> <p class="Urteilstext"><span>Am 30. September 2005 stellte das Notariat und Grundbuchamt X den â die nota­riellen Kosten je hÃ¤lftig Ã¼bernehmenden â Vertragsparteien Rechnung im Gesamtbetrag von Fr. 73'201.60 (Rechnung Nr. 107876.01 im Betrag von Fr. 36'600.80 an die A AG, Rechnung Nr. 107876.02 im Betrag von Fr. 36'600.80 an die Erben­gemeinschaft B). Diese GesamtgebÃ¼hr setzt sich zusammen aus den Ge­bÃ¼hren von je 1 â° des Verkehrswerts bzw. des beurkundeten Kaufpreises des Anteils von 37'000 m</span><sup><span>2</span></sup><span> an Kat.Nr. 01 von Fr. 33'300'000.-, d.h. Fr. 33'300.- zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer von Fr. 2'530.-, insgesamt somit je Fr. 35'830.80 sowie Fr. 1'500.- grundbuchamtliche GebÃ¼hr zuzÃ¼glich Fr. 40.- Barauslagen.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>II.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Der von der A AG und der Erbengemeinschaft B am 31. Oktober 2005 erhobene Rekurs, mit welchem im Wesentlichen geltend gemacht wurde, dass das Vertragskonstrukt den einen wirtschaftlichen Vorgang der Ãber­tragung des GrundstÃ¼cks zum Inhalt habe und daher die BeurkundungsgebÃ¼hr nur einmal erhoben wer­den dÃ¼rfe, wurde von der Finanzdirektion am 20. Dezember 2006 abgewiesen, soweit dar­auf eingetreten wurde. Die Rechnungen Nr. 107876.01 und Nr. 107876.02 vom 30. September 2005 wurden dabei bestÃ¤tigt und auf das Feststellungsbegehren hinsichtlich der notariellen GebÃ¼hr fÃ¼r die Beurkundung des kÃ¼nftigen Hauptvertrags wurde nicht eingetreten.</span></p> <p class="Urteilstext"><b>III.</b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 7. Februar 2007 stellten die <span>A AG sowie die Erbengemeinschaft B dem Verwaltungsgericht die folgenden AntrÃ¤ge: </span></p> <p class="MsoNormal"><i><span>"A. Es sei die beiliegende angefochtene Entscheidung der Finanz­direktion des Kantons ZÃ¼rich vom 20. Dezember 2006 aufzu­heben.</span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span> </span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span>B.1. Es seien die Notariats- und GrundbuchgebÃ¼hren gemÃ¤ss Rech­nung Nr. 107876.01 an die BeschwerdefÃ¼hrerin 1 und gemÃ¤ss Rechnung Nr. 107876.02 an die BeschwerdefÃ¼hrer 2 je bei der Position 1.1.1 um insgesamt CHF 33'300.00, zuzÃ¼glich die MwSt. von 7.6 % fÃ¼r diese GebÃ¼hr zu reduzieren und die redu­zierte GebÃ¼hr nur mit der Position 1.1.2 inkl. MwSt. beiden BeschwerdefÃ¼hrern wie bisher je hÃ¤lftig in Rechnung zu stel­len. </span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span> </span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span>Eventualiter</span></i><i><span> sei nebst der Berechnung nach Antrag 1 die Ge­bÃ¼hr fÃ¼r die Ã¶ffentliche Beurkundung des Vorvertrags (Posi­tion 1.1.1. der beiden angefochtenen Rechnungen) nach dem Ansatz von § 1 Ziff. A.1.6 NotariatsgebÃ¼hrenverordnung (GS-ZH 243) zu berechnen und der Gesamtrechnungsbetrag der beiden angefochtenen Rechnungen Nr. 107876.01 und Nr. 107876.02 entsprechend auf max. CHF 2'500.- zu reduzieren und den beiden BeschwerdefÃ¼hrern wie bisher je hÃ¤lftig in Rechnung zu stellen.</span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span> </span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span>Subeventualiter</span></i><i><span> sei die GebÃ¼hr fÃ¼r die Ã¶ffentliche Beurkun­dung des Vorvertrags (Position 1.1.1. der beiden angefochte­nen Rechnungen) nach dem hierfÃ¼r tatsÃ¤chlich angefallenen Aufwand, insbesondere nach dem Zeitaufwand, zu berechnen und der Gesamtrechnungsbetrag fÃ¼r die beiden angefochtenen Rechnungen entsprechend zu reduzieren.</span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span> </span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span>B.2. Es sei festzustellen, dass mit der einfachen Beurkundungs­gebÃ¼hr gemÃ¤ss §1 Ziff. A.1.1.1 NotariatsgebÃ¼hrenverordnung (NotGebV) die notarielle GebÃ¼hr fÃ¼r die Beurkundung des kÃ¼nftigen Hauptvertrags bereits abgegolten ist, bzw. dass hie­fÃ¼r keine GebÃ¼hr mehr zu erheben sein wird.</span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span> </span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span>Eventualiter</span></i><i><span> sei festzustellen, dass die notarielle GebÃ¼hr fÃ¼r die Beurkundung des Hauptvertrags nach dem hierfÃ¼r anfal­lenden Aufwand, insbesondere Zeitaufwand, zu berechnen sein wird. </span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span> </span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span>C. Es sei gegebenenfalls ein zweiter Schriftenwechsel anzuord­nen.</span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span> </span></i></p> <p class="MsoNormal"><i><span>D. Unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Be­schwerdegegner."</span></i></p> <p class="Urteilstext">Die Finanzdirektion verzichtete am 13. MÃ¤rz 2007 auf Vernehmlassung. Mit Beschwerde­antwort vom 26. Februar 2007 beantragte das Notariat X, die Beschwerde vollum­fÃ¤nglich abzuweisen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist das Verwaltungsgericht zur ÃberprÃ¼fung des vorliegenden Rekursentscheides der Finanzdirektion zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Nach § 58 VRG wird ein zwei­ter Schriftenwechsel nur ausnahmsweise angeordnet. Da der Sachverhalt liquid ist, sind die Voraussetzungen hierfÃ¼r nicht erfÃ¼llt (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 58 N. 9 ff.). </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, die Vorinstanz habe Art. 6 Abs. 1 der EuropÃ¤ischen Menschenrechtskonvention (EMRK) dadurch verletzt, dass sie die Eingabe vom 27. Januar 2006 bzw. das damit nachgereichte Urteil des Kantonsgerichts Basel Landschaft vom 25. Mai 2005 nicht berÃ¼cksichtigt habe. Ob diese konventionsrechtliche Bestimmung â und damit die diesbezÃ¼gliche Rechtsprechung des Bundesgerichts zur BerÃ¼cksichtigung nachtrÃ¤glicher Eingaben (vgl. dazu BGE 132 I 42 E. 3.3.4; BGr, 11. April 2006, 1P.827/2005 E. 2.2, www.vgrzh.ch) â auf die vorliegende Streitsache Ã¼berhaupt anwendbar ist, kann jedoch ebenso offengelassen werden wie die Frage, ob Art. 6 Abs. 1 EMRK bereits von der Finanzdirektion als verwaltungsinterner RekursbehÃ¶rde hÃ¤tte berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssen. Im Ergebnis ist die RÃ¼ge jedenfalls unbegrÃ¼ndet. Denn die Finanzdirektion hat â im Rahmen einer EventualbegrÃ¼ndung â das nachgereichte Urteil berÃ¼cksichtigt, jedoch als unmassgeblich befunden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Unter Antrag B.1. stellen die BeschwerdefÃ¼hrenden erneut das Begehren auf Feststellung, dass mit der einfachen BeurkundungsgebÃ¼hr fÃ¼r den Kaufvorvertrag die notarielle GebÃ¼hr fÃ¼r die Beurkundung des kÃ¼nftigen Hauptvertrags bereits abgegolten und hierfÃ¼r keine GebÃ¼hr mehr zu erheben sei. Die Finanzdirektion erwog, dass ein Feststellungsbegehren vor der Vorinstanz nicht gestellt worden sei und deshalb nicht Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens sein kÃ¶nne. Mit dieser zutreffenden BegrÃ¼ndung setzen sich die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht auseinander. Wie angemerkt werden kann, fehlt im heutigen Zeitpunkt bzw. fehlte im Rekursverfahren entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an einem diesbezÃ¼glichen Feststellungsentscheid, sodass sich die NichteintretensverfÃ¼gung der Finanzdirektion auch aus diesem Grund als rechtmÃ¤ssig erweist:</span></p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r die SchutzwÃ¼rdigkeit des Feststellungsinteresses gelten spezifische Kriterien: Ãber den Bestand, Nichtbestand und Umfang Ã¶ffentlich-rechtlicher Rechte und Pflichten muss Unklarheit bestehen. Das Feststellungsinteresse muss in dem Sinne aktuell sein, dass der Gesuchsteller bei Verweigerung Gefahr laufen wÃ¼rde, Massnahmen zu treffen oder zu unterlassen mit der Folge, dass ihm daraus Nachteile erwachsen kÃ¶nnten. Gegenstand der FeststellungsverfÃ¼gung muss ein konkretes RechtsverhÃ¤ltnis sein. Ausgeschlossen sind damit im Allgemeinen Feststellungsbegehren zur Ermittlung von Tatsachen, unzulÃ¤ssig solche zur KlÃ¤rung theoretischer oder abstrakter Rechtsfragen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 19 N. 61). </p> <p class="Urteilstext">Vorliegend steht die Frage, ob fÃ¼r einen spÃ¤teren Hauptvertrag wiederum Beurkundungskosten erhoben wÃ¼rden, nicht in Zusammenhang mit der Frage, ob fÃ¼r den Vorvertrag und das Kaufsrecht je solche Kosten erhoben werden durften. Denn es ist im heutigen Zeitpunkt vÃ¶llig offen, ob und â falls ja â auf welche Weise der spÃ¤tere Kauf des in Frage stehenden GrundstÃ¼cks vollzogen wird. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte dafÃ¼r, dass die Parteien den Abschluss der in Frage stehenden VertrÃ¤ge von der KlÃ¤rung einer spÃ¤teren Kostenfolge abhÃ¤ngig gemacht hÃ¤tten. Insofern fehlt es jedenfalls an einem aktuellen Interesse der BeschwerdefÃ¼hrenden an der KlÃ¤rung der erwÃ¤hnten Kostenfrage. Ausserdem besteht kein Anlass, wegen der bestehenden, bereits beurkundeten VertrÃ¤ge auf die BeurkundungsgebÃ¼hr fÃ¼r einen spÃ¤teren beurkundungspflichtigen Kaufvertrag im Vornherein zu verzichten. </p> <p class="Urteilstext">Auch wenn der Kauf des GrundstÃ¼cks dereinst vollzogen werden sollte, fehlte es aber heute an einem aktuellen Feststellungsinteresse. Der Vorvertrag setzt eine Frist von 30 Monaten fÃ¼r das Erreichen einer rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung. Solange sind die Parteien mindestens an die Pflicht gebunden, einen Ã¶ffentlich zu beurkundenden Kaufvertrag mit vorbestimmtem Inhalt abzuschliessen. Diese Frist kann um weitere 24 Monate verlÃ¤ngert werden. Bis es zum Abschluss eines beurkundungspflichtigen Kaufvertrages dauert es also mindestens 30, wenn nicht 54 Monate. Hier kann von einem aktuellen Interesse an der Feststellung, dass fÃ¼r den spÃ¤teren Kauf-Hauptvertrag keine BeurkundungsgebÃ¼hren geschuldet sind, wohl nicht gesprochen werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Finanzdirektion fÃ¼hrte in ihrem Rekursentscheid aus, dass <span>sowohl ein Kaufrechtsvertrag als auch ein Kaufvorvertrag fÃ¼r sich alleine betrachtet Gegenstand einer GebÃ¼hr gemÃ¤ss § 1 lit. A Ziff. 1.1.1. der Verordnung Ã¼ber die Notariats- und GrundbuchgebÃ¼hren vom 7. November 1988 (NotGebV) sein kÃ¶nne. Bei der Beurkundung verschiedener VertrÃ¤ge im gleichen Dokument seien mehrere eigenstÃ¤ndige GebÃ¼hren geschuldet, auch wenn nur eine Urkunde erstellt werde. Die fÃ¼r die GebÃ¼hrenerhebung massgebliche Anzahl Beurkundungen hinge nicht davon ab, wie viele verschiedene Urkunden das Notariat errichtet habe, sondern wie viele gebÃ¼hren­pflichtige EinzelgeschÃ¤fte beurkundet worden seien. Die Parteien hÃ¤tten mit dem Kaufsrecht, dessen Aus­Ã¼bung dem Belieben nur einer Partei anheim gestellt sei, und dem Kaufvorver­trag, der fÃ¼r beide Parteien verbindlich sei und gerichtlich durchgesetzt werden kÃ¶nne, zwei verschiedene eigenstÃ¤ndige Rechtsinstitute verwendet. Diese unterschiedlichen Rechts­institute des Kauf­rechts und des Kaufvorvertrags seien je einzeln als gebÃ¼hrenauslÃ¶send zu betrachten, auch wenn diese das gleiche GrundstÃ¼ck betrÃ¤fen. </span></p> <p class="Urteilstext">Von einer Benachteiligung der Rekurrenten gegenÃ¼ber andern Teilnehmern des Rechts­verkehrs durch die zweifache GebÃ¼hrenerhebung kÃ¶nne nicht die Rede sein. Auch von einem Eingriff in die Eigentumsgarantie oder von einer Vereitelung eines Instituts des Bundesrechts kÃ¶nnte nur gesprochen werden, wenn die Gesamtbelastung durch das konkrete VertragsgeschÃ¤ft so gross wÃ¤re, dass sie in keinem VerhÃ¤ltnis mehr zum Wert des Grund­stÃ¼ckes bzw. dem Interesse an der Transaktion stÃ¼nde. Das sei nicht der Fall, da die dop­pelte GebÃ¼hr lediglich 2 â° des Verkehrswertes betrage. Der verhÃ¤lt­nismÃ¤ssig hohe Rech­nungsbetrag sei jedoch nicht auf den GebÃ¼hrentarif, sondern auf den grossen Wert des GrundstÃ¼cks zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Da die Parteien mit der gewÃ¤hlten Ver­tragskonstruktion Vorteile gegenÃ¼ber einem einfachen Kaufvertrag bezweckt und durch die konkrete Aus­gestaltung auch erreicht hÃ¤tten, liege die GebÃ¼hrenhÃ¶he noch im sehr weiten bundesrechtlich vorgegebenen Rahmen. Obwohl die Rekurrenten vom Rekurs­gegner vor der Beurkundung auf die bei der geplanten Variante anfallenden Kosten hinge­wiesen wor­den seien, hÃ¤tten sie an dieser Vertragsgestaltung festgehalten. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Nach § 25 des Gesetzes Ã¼ber das Notariatswesen vom 9. Juni 1985 (Notariatsgesetz, NotG) wird bei EigentumsÃ¤nderungen fÃ¼r die Beurkundung eine GebÃ¼hr von 1 â° des Verkehrswertes erhoben. Die darauf gestÃ¼tzte NotariatsgebÃ¼hrenverordnung hÃ¤lt in § 1 lit. A Ziffer 1.1.1. fest, dass Beurkundungs­gebÃ¼hren erhoben werden fÃ¼r die Beurkundung von VertrÃ¤gen auf EigentumsÃ¼bertragung im Allgemeinen (auch VertragsÃ¼bertragung, BegrÃ¼ndung und Ãbertragung von Kaufs-, RÃ¼ckkaufs- und limitierten Vorkaufsrechten). Der Ansatz betrÃ¤gt 1 â° vom Verkehrswert des GrundstÃ¼cks. Wie auch die BeschwerdefÃ¼hrenden anerkennen, handelt es sich dabei um eine so genannte Gemengsteuer. Das heisst, dass eine GebÃ¼hr mit einer Steuer verbunden ist, indem nur teilweise eine dem Kostendeckungs- und Ãquivalenzprinzip unterliegende Abgabe fÃ¼r die staatliche Leistung der Beurkundung des Vertrags, zum andern Teil eine Rechtsverkehrssteuer vorliegt (vgl. z.B. ZBGR 83/2002, S. 347 ff. mit Hinweisen). Somit be­darf es der gesetzlichen Grundlage mit Umschreibung von Subjekt, Objekt und HÃ¶he der Abgabe im Gesetz im formellen Sinn sowie der Vereinbarkeit mit der Eigentumsgarantie (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/ Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., ZÃ¼rich etc. 2006, Rz. 2687). Die gesetzliche Grundlage ist mit § 25 NotG, prÃ¤zisiert durch die Verordnung, gegeben. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, dass § 1 lit. A Ziff. 1.1.1. NotGebV den Vorvertrag, in welchem keine EigentumsÃ¼bertragung vereinbart werde, nicht erfasse, es mithin fÃ¼r die GebÃ¼hrenerhebung fÃ¼r den Kaufvorvertrag an einer genÃ¼genden gesetzlichen Grundlage fehle. Dem kann nicht gefolgt werden. Auch bei der Ã¶ffentlichen Beurkundung des Vorvertrages geht es um die Ãbertragung des Eigentums an einem GrundstÃ¼ck, weshalb Art. 216 Abs. 2 des Obligationenrechts (OR) ja auch die Ã¶ffentliche Beurkundung vorschreibt. </p> <p class="Urteilstext"><span>Ein Vorvertrag fÃ¤llt daher unter § 1 lit. A Ziff. 1.1.1. NotGebV, auch wenn er in dieser Bestimmung nicht ausdrÃ¼cklich aufgefÃ¼hrt wird. Desgleichen hat das Verwaltungsgericht die Umwandlung von Gesamt- und Miteigentum als gebÃ¼hrenbegrÃ¼ndenden Sachverhalt im Sinn von § 25 Abs. 1 NotG und § 1 lit. A Ziff. 1.1.1. NotGebV qualifiziert, auch ohne dass dieser darin ausdrÃ¼cklich genannt ist (RB 2001 Nr. 42 = ZBGR 82/2001 Nr. 27). Das in Art. 127 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) festgehaltene LegalitÃ¤tsprinzip ist nicht verletzt. Eine willkÃ¼rliche Auslegung und An­wendung von § 1 lit. A Ziff. 1.1.1. NotGebV liegt schon gar nicht vor. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Dass die BeschwerdefÃ¼hrenden, wie in der Beschwerde eingehend ausgefÃ¼hrt wird, mit dem Vertrag vom 29. September 2005 das eine wirtschaftliche Ziel der EigentumsÃ¼bertragung einer TeilflÃ¤che des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 02 X verfolgten, ist evident und wird auch nicht in Frage gestellt. Dieses Ziel haben die Parteien jedoch dadurch erreichen und absichern wollen, dass sie sowohl ein Kaufrecht als auch einen Vorvertrag auf Abschluss eines Kaufvertrags mit bereits fixiertem Kaufpreis vereinbarten. Wie in Rz. 51 der Be­schwerdeeingabe dargetan wird, ging es bei dieser Kombination von Kaufrecht und Vor­vertrag um die Umsetzung des folgenden Parteiwillens:</p> <p class="Urteilstext"><span>"- Die KÃ¤uferin wollte nur kaufen, wenn sie eine Baubewilligung er­hÃ¤lt. Deshalb wurde ein Vorvertrag mit Bedingung stipuliert. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>- Die VerkÃ¤uferin wollte sicherstellen, dass die KÃ¤uferin auch kauft, wenn die Bedingung eintritt. HiefÃ¼r genÃ¼gt ein Kaufrecht nicht. Deshalb wurde ein Vorvertrag mit Bedingung vereinbart. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>- Die KÃ¤uferin wollte mit Eintragung ins Grundbuch, und damit mit real obligatorischer Wirkung, verhindern, dass das Grund­stÃ¼ck an Dritte verkauft wird, und dabei aber trotzdem bereits den Kaufpreis fixiert haben. Ein unlimitiertes Vorkaufsrecht hÃ¤tte hierzu nicht genÃ¼gt. HierfÃ¼r war das Kaufsrecht nÃ¶tig."</span></p> <p class="Einzug1"><span>Wenn es den BeschwerdefÃ¼hrenden aufgrund der Vertragsfreiheit unbenommen war, diese Vertragsgestaltung sowohl nach Inhalt wie nach Form in einer einzigen Urkunde festzu­halten, so heisst das nicht, dass sie nur einen einzigen Rechtsvorgang vereinbart hÃ¤tten. Auch im Rahmen dieses in einer einzigen Urkunde festgehaltenen Vertragswerks ist und bleibt das Kaufrecht ein eigenstÃ¤ndiges Rechtsinstitut, und das Gleiche gilt fÃ¼r den Vorver­trag. Kaufrecht und Vorvertrag sind je eigenstÃ¤ndige RechtsgeschÃ¤fte auf EigentumsÃ¼ber­tragung, die unabhÃ¤ngig voneinander Geltung haben und durchsetzbar sind. Gegenstand der Beurkundung nach § 25 NotG und § 1 lit. A 1.1.1. NotGebV ist der Rechtsakt auf<br/> EigentumsÃ¼bertragung. EnthÃ¤lt wie hier der in einer einzigen Urkunde festgehaltene Ver­trag mehr als ein solches RechtsgeschÃ¤ft auf EigentumsÃ¼bertragung, so lÃ¶st das auch mehr als eine BeurkundungsgebÃ¼hr aus. </span></p> <p class="Urteilstext">Abgesehen davon, dass sich aus der Beurteilung eines Eigentumserwerbs nach dem Gesetz Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland schon grundsÃ¤tzlich nichts mit Bezug auf die GebÃ¼hrenpflicht des beurkundeten Vertrags ableiten lÃ¤sst, hatte sich die zustÃ¤ndige BewilligungsbehÃ¶rde einzig mit der EinrÃ¤umung des Kaufrechts, das nach Art. 4 des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland (BewG) bereits als Erwerb gilt, zu befassen. </p> <p class="Erwgung2">Handelt es sich bei Kaufrechtsvertrag und Vorkaufsvertrag um zwei eigenstÃ¤ndige Rechtsgrundausweise, die nach § 25 NotG und § 1 lit. A Ziff. 1.1.1. NotGebV jede fÃ¼r sich einer BeurkundungsgebÃ¼hr unterliegen, ohne RÃ¼cksicht darauf, ob dies in einer einzigen komplexen Vertragsurkunde festgehalten wird oder nicht, so liegt keine doppelte GebÃ¼hrenerhebung fÃ¼r ein und denselben Sachverhalt vor. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Von einer Vereitelung des Bundesrechts kann nicht die Rede sein. Die GebÃ¼hr von 1 â° des Verkehrswerts steht unbestrittenermassen in einem angemessenen VerhÃ¤ltnis zur Gegenleistung bzw. zum Verkehrswert des GrundstÃ¼cks, das Gegenstand des beurkundeten Rechtsakts ist. Mit der Kombination von Kaufrecht und Vorvertrag in ein und demselben Vertragswerk wird diese Gegenleistung je fÃ¼r sich, unabhÃ¤ngig von der Beanspruchung des andern Rechtsinstituts, verbrieft. Der Zweck der Kumulation ist denn auch eine wirksame Absicherung des Parteiwillens und damit ein entsprechend hÃ¶herer wirtschaftlicher Nutzen. Von einer konfiskatorischen HÃ¶he sind die beiden BeurkundungsgebÃ¼hren auch zusammen (Fr. 35'830.80 x 2) angesichts des Verkehrswerts des GrundstÃ¼cks von Fr. 33'000'000.- weit entfernt. Die Eigen­tumsgarantie (Art. 26 BV) und auch Art. 127 Abs. 2 BV sind nicht verletzt. </p> <p class="Urteilstext">Ebenso unbegrÃ¼ndet ist die RÃ¼ge, die streitbetroffene GebÃ¼hr verstosse gegen die derogatorische Kraft des Bundesrechts durch BeeintrÃ¤chtigung des Instituts des Vorvertrags und des Kaufrechtsvertrags sowie der Ver­tragsfreiheit. Weder der Vorvertrag noch der Kaufrechtsvertrag werden durch eine GebÃ¼hr von je 1 â° des Verkehrswertes des GrundstÃ¼cks vereitelt. Wer die Vorteile eines kombinierten Abschlusses beider RechtsgeschÃ¤fte erreichen will, hat auch die entsprechende zweimalige GebÃ¼hren­pflicht in Kauf zu nehmen. Ein Verstoss gegen das Doppelbesteuerungsverbot liegt von vornherein nicht vor, da Art. 127 Abs. 3 BV die inter­kantonale Doppelbesteuerung betrifft. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Unbehelflich ist schliesslich der Einwand, die GebÃ¼hr verstosse dadurch, dass der Kaufrechtsvertrag und der Vorvertrag je der BeurkundungsgebÃ¼hr von § 1 lit. A Ziff. 1.1.1. NotGebV unterliegen, gegen die Rechtsgleichheit. Da jeder dieser VertrÃ¤ge fÃ¼r sich die Voraussetzungen eines Vertrags auf EigentumsÃ¼bertragung im Sinn dieser Bestimmung erfÃ¼llt, sind sie auch gleich zu behan­deln und je gleicherweise mit einer BeurkundungsgebÃ¼hr zu belegen. Etwas anderes lÃ¤sst sich auch dem von den BeschwerdefÃ¼hrenden zitierten Urteil des Bundesgerichts vom 7. Septem­ber 1967, zitiert in ZBGR 49/1968, S. 105 ff., nicht entnehmen; denn die Aufteilung einer Liegenschaft in Miteigentum und die EigentumsÃ¼bertragung von Stockwerkeigentum sind gerade nicht das Gleiche. Weil bei der BegrÃ¼ndung von Miteigentum eben keine EigentumsÃ¼bertragung stattfindet, darf auch nicht die fÃ¼r die EigentumsÃ¼bertragung vorgesehene GebÃ¼hr nach dem Verkehrswert verlangt werden, sondern nur eine GebÃ¼hr nach Zeitaufwand; Ungleiches ist eben auch ungleich zu behandeln. </p> <p class="Urteilstext">Wenn das wirtschaftliche BedÃ¼rfnis der Vertragsparteien nach einem fÃ¼r beide Seiten bestmÃ¶glich abgesicherten RechtsgeschÃ¤ft Ã¼ber Grundeigentum vorhanden ist, so haben sie es in der Hand, den wirtschaftlichen Vorteil einer solchen LÃ¶sung gegenÃ¼ber dem damit verbundenen Nachteil hinsichtlich der Beurkundungskosten abzu­wÃ¤gen. Im vorliegenden Fall wurden die Parteien von der Rekursgegnerin vorgÃ¤ngig auf die zweimalige Beur­kun­dungsgebÃ¼hr hingewiesen. Wenn sie sich dennoch fÃ¼r die Kombi­nation von Kaufrecht und Vorvertrag entschieden, so war ihnen die dergestalt erreichte hohe Absicherung des sich auf Fr. 33'000'000.- belaufenden RechtsgeschÃ¤fts den Betrag von Fr. 71'661.60 offenbar wert. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Ist die Erhebung der BeurkundungsgebÃ¼hr gestÃ¼tzt auf § 25 NotG und § 1 lit. A Ziff. 1.1.1. NotGebV rechtmÃ¤ssig, so erÃ¼brigt es sich, eine GebÃ¼hrenerhebung gemÃ¤ss § 1 lit. A Ziff. 1.6. NotGebV bzw. nach Aufwand in Betracht zu ziehen. Auf die entsprechenden Eventualbegehren und deren BegrÃ¼ndung ist daher nicht einzugehen. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist daher abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die BeschwerdefÃ¼hrenden kostenpflichtig, und zwar die Beschwerde­fÃ¼hrerin 1 zur HÃ¤lfte und die BeschwerdefÃ¼hrenden 2.1-2.6 zu je 1/12, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r das Ganze. Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen von vornherein nicht zu. </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss der Praxis des Verwaltungsgerichts besitzt das Gemeinwesen in der Regel keinen Anspruch auf ParteientschÃ¤digung (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 19). Dem Beschwerdegegner ist jedoch durch die Beschwerde ein ausserordentlicher Aufwand entstanden. Es wurden in der Beschwerdeschrift Rechtsfragen aufgeworfen, deren Beantwortung die Ã¼blichen GeschÃ¤fte eines Notariats Ã¼bersteigen, weshalb diese nicht mehr zu dessen angestammten Aufgabenbereich zu zÃ¤hlen ist. GestÃ¼tzt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG ist deshalb dem Beschwerdegegner eine UmtriebsentschÃ¤digung zuzusprechen. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin 1 zur HÃ¤lfte und den BeschwerdefÃ¼hrenden 2.1 â 2.6 zu je 1/12, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r das Ganze, auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden im gleichen VerhÃ¤ltnis wie nach Disp.-Ziff. 3 solidarisch verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffent­lich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bun­desgericht einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>