<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2003.00020</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107136&amp;W10_KEY=4467144&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2003.00020</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.03.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ablehnung formeller Anträge (E. 1); Umgebungsplan für die Arealüberbauung aus den Plänen ersichtlich (E. 2); ausreichende Grösse der Ruheflächen (E. 3); Übereinstimmung mit den erhöhten Gestaltungsanforderungen von § 71 PBG (E. 4).<br/>Überschreitung der Immissionsgrenzwerte wegen Fluglärm (E. 5a): Verpflichtung zur Schallisolation der Gebäudehülle (Art. 31 Abs. 1 lit. a LSV); gerechtfertigte Ausnahmebewilligung (Art. 31 Abs. 2 LSV) zur Schliessung einer Baulücke (E. 5b). Abweisung der Beschwerde (E. 6).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Umweltschutz ST: LÃRMSCHUTZ">LÃRMSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHALLISOLATION">SCHALLISOLATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: SONDERNUTZUNGSPLÃNE">SONDERNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNGSPLAN">UMGEBUNGSPLAN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 31 lit. I b LSV</span><br/><span class="gerade">Art. 31 lit. II LSV</span><br/><span class="ungerade">§ 71 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Der Stadtrat BÃ¼lach erteilte der F AG am 9. Januar 2002 die bau­rechtliche Bewilli­gung fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung mit 90 Wohnungen und einer Unterniveaugarage fÃ¼r 128 Fahrzeuge auf den GrundstÃ¼cken Kat.Nrn. 01 â 02 und 03 â 04 im Gebiet zwischen K-stras­se und Bahnlinie westlich des L-gÃ¤sschens. Bestandteil des Beschlusses bildete die Ver­fÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 12. November 2001 betreffend die strassenpolizeiliche Bewilligung sowie die lÃ¤rmrechtliche Beurteilung des Bauvorhabens.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die hiergegen von A und B, C sowie D gegen beide Anordnungen eingereichten Rekurse vereinigte die Baurekurskommission IV und wies sie am 14. November 2002 ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Gegen diesen Rekursentscheid liessen A und B, C sowie D am 23. Januar 2003 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben und im Wesentlichen Aufhebung des Rekurs­entscheids und der erstinstanzlichen Bewilligung be­­antragen, unter Kosten- und EntschÃ¤­digungsfolgen zu Lasten der privaten Beschwerdegegnerin. In prozessualer Hinsicht beantragten sie Erteilung der aufschiebenden Wirkung, DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins sowie Zustellung der Beschwerdeantworten und allfÃ¤lli­ger weiterer Stellungnahmen zur Einsichtnahme, eventuell zur Stellungnahme.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Vorinstanz und der Stadtrat BÃ¼lach schlossen am 4. bzw. 28. Februar 2003 auf Abweisung der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerschaft am 21. Februar und die Baudirektion am 3. MÃ¤rz 2003 liessen Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge sowie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung beantragen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die BegrÃ¼ndung des Rekursentscheids und die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nde wiedergegeben. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Der Antrag betreffend Erteilung der aufschiebenden Wirkung stÃ¶sst ins Leere; sie kommt der Beschwerde gemÃ¤ss § 55 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) von Gesetzes wegen zu.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerdeantworten der Gegenparteien und die Vernehmlassung der Vorinstanz sind den BeschwerdefÃ¼hrenden zur Kenntnisnahme bereits zugestellt worden; zur DurchfÃ¼hrung eines zweiten Schriftenwechsels besteht kein Anlass (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2.A., ZÃ¼rich 1999, § 58 Rz. 9). Ebenso ist kein Augenschein erforderlich; der massgeb­liche Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Klarheit aus den Akten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Die BeschwerdefÃ¼hrenden erneuern ihre bereits im Rekursverfahren vorgebrach­te RÃ¼ge, das Baugesuch habe nicht alle zur Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit der ArealÃ¼berbauung erforderlichen Unterlagen umfasst, insbesondere hÃ¤tten die Angaben Ã¼ber die Ã¤usseren Materialien und die Farbgebung sowie ein Umgebungsplan gefehlt. Die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde hat in Nebenbestimmungen zur angefochtenen Bewilligung die Nachreihung sowohl ei­nes Umgebungs- und Bepflanzungsplans (Dispositiv Ziffer 2.2 und 3) als auch eines kolorierten Fassadenplans und die Vorlage von Farbmustern (Dispositiv Ziffer 4.9) verlangt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Wie das Verwaltungsgericht in RB 1997 Nr. 81 erkannt hat, gehÃ¶rt zur Baueingabe fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung auch ein Umgebungsplan. In RB 2000 Nr. 95 hat es diese Rechtsprechung dahingehend prÃ¤zisiert, dass es genÃ¼ge, wenn die Umgebungsplanung aus den PlÃ¤­nen insgesamt ersichtlich sei, ohne dass ein eigentlicher Umgebungsplan vorliegen mÃ¼s­­se. Von dieser Rechtsprechung ist auch die Vorinstanz ausgegangen, und sie hat eingehend dargelegt, dass die eingereichten Planunterlagen die zur Beurteilung der ArealÃ¼berbau­­ung erforderlichen Angaben hinsichtlich der Umgebungsgestaltung enthalten. Auf diese zutreffenden ErwÃ¤gungen ist zu verweisen (§§ 71 in Verbindung mit 28 Abs. 1 VRG). Die gemÃ¤ss § 71 Abs. 2 PBG fÃ¼r die Beurteilung einer ArealÃ¼berbauung massgeblichen Merkmale lassen sich den eingereichten PlÃ¤nen mit hinreichender VollstÃ¤ndigkeit und Genauigkeit entnehmen. Das gilt nicht nur bezÃ¼glich der Umgebungs-, sondern auch der Fassadengestaltung. Ob eine Ãberbauung den Gestaltungsanforderungen fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung genÃ¼gt, entscheidet sich nicht in erster Linie am Verputz und der Farbgebung der Fassaden; der Gefahr, dass eine an sich gut gestaltete Ãberbauung durch die unpassende Wahl von Putz­­struktur oder Farbe noch beeintrÃ¤chtigt wird, ist mit der Nebenbestimmung in Disposi­tiv Ziffer 4.9 der Baubewilligung hinreichend Rechnung getragen. Die Genehmigung der de­finitiven Fassadengestaltung ist als baurechtlicher Entscheid den BeschwerdefÃ¼hrenden gemÃ¤ss § 316 Abs. 2 PBG zu erÃ¶ffnen, so dass sie sich gegen den befÃ¼rchteten Missgriff als Folge von âMode-Trendsâ in der Immobilienbranche zur Wehr setzen kÃ¶nnten. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. GemÃ¤ss Ziffer 12.5 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Stadt BÃ¼lach vom 8. Juli 1996 (BZO) haben die Spiel- und RuheflÃ¤chen pro 300 m3 Wohnbauvolumen mindes­tens 20 m2 zu betragen. Das ergibt fÃ¼r die projektierte Ãberbauung mit einem Gesamtvolumen von ca. 32'000 m3 nach den insofern unbestrittenen Feststellungen der Baurekurs­kommission einen Mindestbedarf von 2'133 m2. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baurekurskommission hat beim Bauvorhaben fÃ¼r SpielplÃ¤tze, Spielstrasse, Sport­anlage und Biotope samt umliegenden GrÃ¼nflÃ¤chen eine GesamtflÃ¤che von rund 2'500 m2 ermittelt und in Rechnung gestellt, dass auch einige weitere geplante GrÃ¼nflÃ¤chen und PlÃ¤tze als Spiel- und BegegnungsplÃ¤tze dienen kÃ¶nnten. Damit sei auch den fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen geltenden erhÃ¶hten Anforderungen GenÃ¼ge getan.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diesem Schluss der Vorinstanz ist beizupflichten. Die Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden, wonach den gemÃ¤ss Ziffer 12.5 Abs. 2 BZO zu schaffenden FlÃ¤chen nur der ei­gent­liche Spielplatz in der sÃ¼dwestlichen Ecke und die Spielstrasse mit einer FlÃ¤che von zu­­sammen 600 m2 zuzurechnen seien, widerspricht dem Wortlaut der Bestimmung, welche eine MindestflÃ¤che fÃ¼r Spiel- und RuheflÃ¤chen zusammen vorschreibt. Weshalb die von der Baurekurskommission erwÃ¤hnten FlÃ¤chen nicht zu Spiel- und Ruhezwecken dienen kÃ¶nn­­ten, ist nicht ersichtlich.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen wie bereits im Rekursverfahren, die ArealÃ¼berbauung genÃ¼ge nicht den erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen von § 71 PBG.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baurekurskommission ist auf Grund eines Augenscheins zum Schluss gekommen, das Gebiet um die ArealflÃ¤che zeichne sich durch eine heterogene Ãberbauung aus, die sich aus zweigeschossigen, frei stehenden EinfamilienhÃ¤usern zusammensetze, deren SatteldÃ¤cher mehrheitlich quer zur K-strasse ausgerichtet seien; diese Bauten wiesen keine besondere architektonische Gestaltung auf. Diese Feststellungen werden weder durch die Be­schwerdevorbringen noch durch die von den BeschwerdefÃ¼hrenden eingereichten Fo­tos erschÃ¼ttert; ein Augenschein des Verwaltungsgerichts ist nicht erforderlich.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Vorinstanz hat die QualitÃ¤t der geplanten Ãberbauung eingehend und sachkundig gewÃ¼rdigt, worauf wiederum verwiesen werden kann. Insbesondere hat sie auch aufgezeigt, dass sie mit ihrer volumetrischen Anordnung auf die bauliche Umgebung RÃ¼cksicht nimmt, indem sie durch die unterschiedliche Anordnung der drei GebÃ¤ude an der K-strasse den Ein­druck einer Mauer vermeidet und mit der geplanten Allee fÃ¼r eine zusÃ¤tzliche Auf­lockerung der Erscheinung sorgt. Sodann ist das lÃ¤ngs der K-strasse angeordnete Doppel-Mehrfami­li­en­haus L-M um 7 â 12 m von der Strassengrenze bzw. um 1 â 6 m von der Bau­linie zurÃ¼ckversetzt, was insbesondere gegenÃ¼ber den jenseits der K-stras­se liegenden EinfamilienhÃ¤usern der BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r eine Distanz sorgt, welche die behaupte­te StÃ¶rung der Sied­lungsstruktur ausschliesst. Von einer fehlerhaften ErmessensbetÃ¤tigung durch die Baube­willigungsbehÃ¶rde und die Rekurskommission kann mithin kein Rede sein. Die geplante Are­alÃ¼berbauung kann ohne Rechtsverletzung als besonders gut gestaltet gewÃ¼rdigt werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. Die geplante ArealÃ¼berbauung in der Wohn- und Gewerbezone WG 2.2 mit Emp­findlichkeitsstufe (ES) III ist Bahn-, Strassen- und FluglÃ¤rm ausgesetzt. GemÃ¤ss den unangefochten gebliebenen Feststellungen der Baudirektion in der mit angefochtenen VerfÃ¼gung vom 12. November 2001 sind bezÃ¼glich des StrassenlÃ¤rms der K-strasse S â 11 und des Bahn­­lÃ¤rms der Linie BÃ¼lach â X die Immissionsgrenzwerte eingehalten; hingegen sind die Immissionsgrenzwerte fÃ¼r FluglÃ¤rm in der ersten Nachtstunde (22 â 23 Uhr) um 2 dB Ã¼berschritten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Die Baudirektion hat trotz dieser Ãberschreitung des Immissionsgrenzwerts fÃ¼r Flug­lÃ¤rm das Bauvorhaben gestÃ¼tzt auf Art. 31 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 der LÃ¤rmschutz-Ver­ordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) mit der Auflage bewilligt, es seien die erhÃ¶hten Anforderungen an die SchalldÃ¤mmung der AussenhÃ¼lle nach SIA-Norm 181 (1988) âSchallschutz im Hochbauâ zu beachten und es sei zum Schutz der lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume gegen den FluglÃ¤rm die AussenhÃ¼lle der Bauten auf eine Standardschallpegeldifferenz D<sub>nT,W </sub></span><span>³</span><span> 37 dB zu dimensionieren. In einer Stellungnahme vom 1. Oktober 2001 zum Baugesuch hatte das Amt fÃ¼r Raumordnung und Vermessung ausgefÃ¼hrt, die be­treffenden GrundstÃ¼cke stellten eine BaulÃ¼cke dar, an deren Schliessung ein Ã¼berwiegen­des Interesse im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV bestehe; zur BegrÃ¼ndung wurde auf die Mit­teilung Nr. 4 (1991)/Korrigendum 1992 des Bundesamts fÃ¼r Umwelt, Wald und Landschaft (BUWAL) verwiesen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baurekurskommission hat die Erteilung dieser Ausnahmebewilligung mit der Be­grÃ¼ndung geschÃ¼tzt, die Alarmwerte seien deutlich unterschritten, an der Ãberbauung des zutreffend als BaulÃ¼cke qualifizierten Areals bestehe im Hinblick auf die Stadtentwick­lung ein Ã¼berwiegendes Interesse und mit der Auflage bezÃ¼glich der SchalldÃ¤mmung der Aus­senhÃ¼lle der GebÃ¤ude seien die unter den gegebenen UmstÃ¤nden als zweckmÃ¤ssig erscheinenden Massnahmen getroffen worden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden wenden ein, diese Betrachtungsweise verkenne, dass das GrundstÃ¼ck mit der ausschliesslich Wohnzwecken dienenden ArealÃ¼berbauung aufgrund der Immissionsbelastung durch Bahn- und StrassenlÃ¤rm im Jahr 1995 von einer Wohnzone </span></p> <p class="Einzug1"><span>W2 mit ES II in eine Wohn- und Gewerbezone WG2.2 mit ES 3 und entsprechend um 5 dB hÃ¶heren Immissionsgrenzwerten umgezont worden sei. Die Umzonung sei damit begrÃ¼ndet worden, dass entlang der lÃ¤rmigen VerkehrstrÃ¤ger Gewerbe angesiedelt werden kÃ¶nnte, wÃ¤h­rend Wohnungen von den Gewerbebauten geschÃ¼tzt dazwischen platziert werden kÃ¶nnten. Die BeschwerdefÃ¼hrenden, die deshalb davon abgesehen hÃ¤tten, gegen die Umzonung recht­lich vorzugehen, sÃ¤hen sich in ihrem Vertrauen getÃ¤uscht. Wenn § 71 PBG fÃ¼r ArealÃ¼berbau­­ungen besonders hohe Anforderungen an die Wohnlichkeit stelle, so sei es unzulÃ¤ssig, sie auf einem GrundstÃ¼ck zu bewilligen, wo nur mit einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV gebaut werden kÃ¶nne. Eine solche Ausnahmebewilligung kÃ¶nne in einem Gebiet mit ES II eher bewilligt werden als beim BaugrundstÃ¼ck, welches trotz der aus­schliesslichen Wohnnutzung der ES III mit um 5 dB hÃ¶heren Immissionsgrenzwerten zu­gewiesen sei und Ã¼berdies mit einer ArealÃ¼berbauung besonders dicht Ã¼berbaut werden sol­le. Die gebotene konkrete InteressenabwÃ¤gung sei hier nicht vorgenommen worden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Wie die Vorinstanz zutreffend erwogen hat, hÃ¤tten RÃ¼gen gegen die Zuweisung des BaugrundstÃ¼cks zur Zone WG2.2 mit ES III gegen die Zonenplanrevision vom 8. Juli 1996 erhoben werden mÃ¼ssen. </span>Ein Nutzungsplan kann im Anschluss an einen Anwendungs­­akt in der Regel nicht mehr angefoch­ten werden; anders verhÃ¤lt es sich nur, wenn der Betroffene oder sein Rechts­vorgÃ¤nger sich beim Planerlass Ã¼ber die Auswir­kun­gen nicht im Klaren sein konnten oder keine MÃ¶glichkeit hatten, ihre Interessen zu ver­teidigen, oder wenn sich die rechtlichen oder tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse seither grund­legend geÃ¤ndert ha­ben, so dass das Ã¶ffentliche In­teresse an den auferlegten EigentumsbeschrÃ¤nkungen unter­gegangen sein kÃ¶nnte (RB 1987 Nr. 9, mit Hin­weisen; Alfred Kuttler, Fragen des Rechtsschutzes gemÃ¤ss dem Bundesge­setz Ã¼ber die Raum­planung, ZBl 83/1982, 329, 331 ff.; BGE 111 Ia 131). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfÃ¼llt. Wenn seinerzeit andere Vor­­stellungen hinsichtlich der Art der Ãberbauung des streitbetroffenen Areals bestanden, so Ã¤ndert dies nichts daran, dass die Auswirkungen der ZonenplanÃ¤nderung, nÃ¤mlich trotz der vorhandenen LÃ¤rmbelastung die Ãberbauung der betroffenen GrundstÃ¼cke zu ermÃ¶glichen, ohne weiteres erkennbar waren.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Eine Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV kann erteilt werden, wenn ein Ã¼berwiegendes Interesse besteht. Nach Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden dient die Ausnahmewilligung vor allem der Bauherrschaft und damit rein privaten Interessen (vgl. Anne-Christiane Favre, La protection contre le bruit dans la loi sur la protection de lâenvironnement, ZÃ¼rich/Basel/Genf 2002, S. 269). Dieser Einwand geht fehl: Mit der vor­liegenden Ausnahmebewilligung wird eine BaulÃ¼cke im zentrumsnahen Baugebiet geschlossen und damit ein Ã¶ffentliches Interesse verwirklicht (vgl. Art. 5 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 75 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Der Alarmwert wird deutlich unterschritten und die Ãberschreitung des Immissionsgrenzwerts um 2 dB betrifft lediglich die erste Nachtstunde; mit der Verpflichtung zu einer besseren Schallisolation der GebÃ¤ude-AussenhÃ¼lle wurden die gemÃ¤ss Art. 32 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 LSV gebotenen Massnahmen getroffen. Der Umstand allein, dass sich die Wohnungen in einem der ES III zugewiesenen Gebiet befinden (vgl. Robert Wolf in Kommentar zum Umweltschutzgesetz, 2. A., ZÃ¼rich 2000, Art. 22 Rz. 35), lÃ¤sst die Erteilung der Ausnahmebewilligung nicht als rechtsverletzend erscheinen. Die massgeblichen UmstÃ¤nde sind in ihrer Gesamtheit zu wÃ¼r­di­gen; etwas anderes lÃ¤sst sich der von den BeschwerdefÃ¼hrenden zitierten Literaturstelle (Wolf, Art. 22 Rz. 35) nicht entnehmen. Wie sich aus den Akten ergibt, haben die verfÃ¼gen­­den BehÃ¶rden die massgeblichen Aspekte berÃ¼cksichtigt, weshalb der Vorwurf einer schematischen, ohne PrÃ¼fung der konkreten UmstÃ¤nde erfolgten Bewilligungs­erteilung un­ge­rechtfertigt ist.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Steht die Bewilligungserteilung im Einklang mit den bundesrechtlichen LÃ¤rmschutz­­vorschriften, so kann die erhÃ¶hte LÃ¤rmbelastung nicht zur Folge haben, dass das den Anforderungen von § 71 PBG im Ãbrigen genÃ¼gende Projekt nicht als ArealÃ¼berbauung be­­willigt werden kÃ¶nnte. Zwar gehÃ¶ren gemÃ¤ss § 71 Abs. 2 PBG Wohnlichkeit und Wohn­hygiene zu den bei der Beurteilung der QualitÃ¤t einer Ãberbauung zu berÃ¼cksichtigenden Merk­malen. Abgesehen davon, dass beide Merkmale nicht allein von der Belastung durch Aus­senlÃ¤rm abhÃ¤ngen, handelt es sich um zwei von zahlreichen weiteren fÃ¼r die QualitÃ¤t einer Ãberbauung massgeblichen Merkmale, die in ihrer Gesamtheit zu wÃ¼rdigen sind. Auch unter diesem Gesichtspunkt erscheint die angefochtene Bewilligung nicht als rechtsverletzend. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. Damit erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. Angesichts des Umfangs des betroffenen Bauvorhabens ist die GerichtsgebÃ¼hr auf Fr. 15'000.- festzusetzen; ausgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten unter solidarischer Haftung den BeschwerdefÃ¼hrenden Nrn. 1.1 und 1.2 zu je 1/6 und Nrn. 2 und 3 zu je 1/3 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Zudem sind sie zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'500.- (MwSt. inkl.) an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflich­­ten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Keine ParteientschÃ¤digung steht dagegen der Direktion der Ã¶ffentlichen Bauten zu, der mit der Beschwerdebeantwortung kein besonderer Aufwand entstanden ist.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Soweit eine Verletzung von Umweltschutzrecht des Bundes geltend gemacht wird, steht gegen den Entscheid die Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Bundesgericht offen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>