<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00772</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212541&amp;W10_KEY=13013531&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00772</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.01.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für eine Wohnüberbauung mit Unterniveaugarage. Aus dem stadtzürcherischen "Alleenkonzept" lässt sich für den Erhalt der streitbetroffenen Bäume nichts ableiten, da es sich lediglich um eine Absichtserklärung handelt (E. 4.1). Die Entfernung bzw. der teilweise Ersatz der beiden Alleebäume erfolgt zur Verbesserung der Verkehrssicherheit und fällt als geringfügiger Eingriff unter den Begriff des Strassenunterhalts nach § 25 StrassG, weshalb sich ein Projektfestsetzungsverfahren erübrigt (E. 4.2.2). Die Bausektion durfte als übergeordnete und zur Erteilung der strassenrechtlichen Bewilligung zuständige Behörde anstelle des primär entscheidberufenen städtischen Tiefbauamts auch über die entsprechende Strassenunterhaltsmassnahme befinden (E. 4.2.3 f.). Dank der besonderen ortsbaulichen Verhältnisse (grosszügig ausgebaute Quartierstrasse, Tempo-30-Zone) ist die Verkehrssicherheit der Garageneinfahrt trotz der (geringfügigen) Beeinträchtigung der Mindestsichtweite durch die verbleibenden Alleebäume und die öffentlichen Parkfelder gewährleistet und eine Abweichung von den technischen Anforderungen der Verkehrssicherheitsverordnung zulässig (E. 5.2). Die Einfahrtslösung widerspricht auch nicht der einschlägigen VSS-Norm (E. 5.3). Als normwidrig erweisen sich hingegen die beiden Besucherparkplätze, die als Längsparkplätze aufgrund der engen Platzverhältnisse und ihrer Lage hinter dem Trottoir weder leicht zugänglich noch verkehrssicher angelegt sind (E. 5.4). Entsprechend dem Ausnahmecharakter von § 27 Abs. 1 ABauV ist für eine Hinzurechnung mehrgeschossiger Vorsprünge an die Gebäudelänge nicht erforderlich, dass diese je einzeln, d.h. pro Stockwerk, geschlossene Höhen von mehr als 1,3 m aufweisen. Liegen die in verschiedenen Stockwerken angesiedelten Bauteile direkt übereinander, sind sie anzurechnen, sofern sie in Richtung der betreffenden Fassade insgesamt über eine geschlossene Höhe von mindestens 1,3 m verfügen (E. 7.2). Teilweise Gutheissung soweit keine Abschreibung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTELLPLÃTZE">ABSTELLPLÃTZE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ALLEE">ALLEE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃNDERUNGSBEWILLIGUNG">ÃNDERUNGSBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BALKON">BALKON</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUM">BAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMALLEE">BAUMALLEE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNDUNGSPFLICHT">BEGRÃNDUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESUCHERPARKPLATZ">BESUCHERPARKPLATZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERKER">ERKER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARAGENEINFAHRT">GARAGENEINFAHRT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDELÃNGE">GEBÃUDELÃNGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEGENSTANDSLOSIGKEIT">GEGENSTANDSLOSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKIERUNGSANLAGE">PARKIERUNGSANLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARTEIGUTACHTEN">PARTEIGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSSCHUTZINTERESSE">RECHTSSCHUTZINTERESSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTEINTRITTSRECHT">SELBSTEINTRITTSRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SICHTWEITE">SICHTWEITE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STAMMBEWILLIGUNG">STAMMBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENUNTERHALT">STRASSENUNTERHALT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORSPRUNG">VORSPRUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VSS-NORMEN">VSS-NORMEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRT">ZUFAHRT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 240 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 244 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 244 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 259 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 260 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 360 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 3 lit. h StrassG</span><br/><span class="gerade">§ 25 StrassG</span><br/><span class="ungerade">§ 26 StrassG</span><br/><span class="gerade">Art. 6 Abs. I VerkehrssicherheitsV</span><br/><span class="ungerade">Art. 6 Abs. II VerkehrssicherheitsV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=17658" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00772<br/> VB.2012.00597</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. Januar 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Robert Lauko. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 B (nur aus VB.2011.00772), <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 C (nur aus VB.2011.00772), <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 D, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 E, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. F, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. G, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.1 H, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.2 I, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.1 J, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.2 K, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA L, </p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. M AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 N, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 O, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA P,<br/> <br/> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><span>3. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich erteilte der M AG sowie N und O mit Bauentscheid 01 vom 1 MÃ¤rz 2011 die baurechtliche Bewilligung (Stammbewilligung) fÃ¼r die Erstellung einer WohnÃ¼berbauung auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 an der Q-Strasse 05â06 in ZÃ¼rich. Die Bewilligung erfolgte unter der Auflage (Disp.-Ziff. II.C.1.e), dass die Bauherrschaft vor Baubeginn aus RÃ¼cksicht auf die bestehende Bepflanzung im Ã¶ffentlichen Strassenraum abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne zur Ausgestaltung der Garagenzufahrt und der BesucherparkplÃ¤tze einzureichen habe.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen die Stammbewilligung gelangten A, B und C, D und E, V und F, G, H und I sowie J und K mit gemeinsamer Rekurseingabe vom 7. April 2011 an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Rekursgegner. Mit Entscheid vom 28. Oktober 2011 schrieb das Baurekursgericht den Rekurs, soweit die Bauherrschaft mit den EigentÃ¼mern der Parzelle Kat.-Nr. 07 eine NÃ¤herbaurechtsvereinbarung abgeschlossen hatte, als gegenstandslos geworden ab (Disp.-Ziff. I Abs. 1). Es hiess den Rekurs teilweise gut und lud die Bauherrschaft ein, die Ãberbauungsziffer auf das zulÃ¤ssige Mass zu reduzieren, die Ãberdachung beim Haus A auf den bauordnungsgemÃ¤ssen Grenzabstand von 3,5 m zurÃ¼ckzuversetzen und die die Velo- und ContainerabstellplÃ¤tze auf drei Seiten umfassenden Mauern auf 1,5 m zu verringern. Der stÃ¤dtischen BaubehÃ¶rde seien entsprechend abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne sowie eine Neuberechnung der Ãberbauungsziffer einzureichen und bewilligen zu lassen (Disp.-Ziff. I Abs. 2). Im Ãbrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat (Disp.-Ziff. I Abs. 3).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Bauentscheid 08 vom 20. September 2011 bewilligte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich den von der Bauherrschaft eingereichten Umgebungsplan (AbÃ¤nderungsplan) Ã¼ber die Ausgestaltung des Strassenraums und die Entfernung zweier BÃ¤ume im Zufahrtsbereich der geplanten Ãberbauung. </p> <p class="Sachverhalt2">Den hiergegen von A, B und C, D und E, V und F, G, H und I sowie J und K erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 10. August 2012 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen den Rekursentscheid vom 28. Oktober 2011 erhoben die M AG sowie O und N mit gemeinsamer Eingabe vom 1. Dezember 2011 Beschwerde an das Verwaltungsgericht (VB.2011.00771). Sie beantragten zur Hauptsache die Aufhebung von Disp.-Ziff. I Abs. 2 des angefochtenen Entscheids, als damit die Bauherrschaft eingeladen werde, die Ãberbauungsziffer auf das zulÃ¤ssige Mass zu reduzieren und eine Neuberechnung der Ãberbauungsziffer einzureichen und bewilligen zu lassen.</p> <p class="Sachverhalt2">Nachdem auch A, B und C, D und E, V und F, G, H und I sowie J und K mit gemeinsamer und ebenfalls vom 1 Dezember 2011 datierter Eingabe Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts vom 28. Oktober 2011 erhoben hatten, wurden die Beschwerdeverfahren VB.2011.00771 und VB.2011.00772 mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 2. Dezember 2011 vereinigt und die DurchfÃ¼hrung eines Schriftenwechsels angeordnet. Die Bausektion schloss am 23. Januar 2012 auf Abweisung der Beschwerde VB.2011.00772. </p> <p class="Sachverhalt2">Auf Antrag der M AG sowie von N und O vom 10. Februar 2012 sistierte das Verwaltungsgericht mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 1. MÃ¤rz 2012 die Verfahren VB.2011.00771 und VB.2011.00772 einstweilen bis 31. Mai 2012, nachdem die Bauherrschaft in der Zwischenzeit ein weiteres AbÃ¤nderungsprojekt bei der Bausektion eingereicht hatte. Die Sistierung wurde am 1. Juni 2012 bis 31. August 2012 verlÃ¤ngert.</p> <p class="Sachverhalt2">Am 31. August 2012 teilten die M AG sowie N und O dem Verwaltungsgericht mit, dass die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich am 22. Februar 2012 das im Sistierungsbegehren vom 10. Februar 2012 erwÃ¤hnte AbÃ¤nderungsprojekt bewilligt habe (Bauentscheid 09). Darin seien verschiedene ProjektÃ¤nderungen zur ErfÃ¼llung von Auflagen aus der Stammbewilligung vom 1. MÃ¤rz 2011 und die gemÃ¤ss Disp.-Ziff. I Abs. 2 des Rekursentscheids vom 28. Oktober 2011 verlangten Projektkorrekturen vorgenommen worden. Die AbÃ¤nderungsbewilligung sei unangefochten in Rechtskraft erwachsen und habe damit einen zentralen Streitpunkt, nÃ¤mlich die Frage der Einhaltung der Ãberbauungsziffer, rechtskrÃ¤ftig geklÃ¤rt. </p> <p class="Sachverhalt2">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 4. September 2012 trennte das Verwaltungsgericht daraufhin die Beschwerdeverfahren VB.2011.00771 und VB.2011.00772 wieder und schrieb Ersteres mit EinzelrichterverfÃ¼gung vom 11. September 2012 als gegenstandslos geworden ab.</p> <p class="Urteilstext">Nachdem die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich in ihrem Schreiben vom 17. September 2012 gegen die Fortsetzung des Beschwerdeverfahrens VB.2011.00772 keine EinwÃ¤nde vorgebracht hatte, wurde dessen Sistierung mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 21. September 2012 aufgehoben und das Verfahren fortgesetzt.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit gemeinsamer Beschwerde vom 14. September 2012 (VB.2012.00597) wandten sich A, D und E, F, G, H und I sowie J und K gegen den Rekursentscheid vom 10. August 2012 betreffend Bauentscheid 01 (recte: 08) vom 20. September 2011 mit dem Antrag ans Verwaltungsgericht, die angefochtenen Entscheide aufzuheben; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner.</p> <p class="Urteilstext">Am 2. Oktober 2012 schloss das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingaben vom 9. Oktober 2012 beantragten die M AG sowie N und O, die Beschwerdeverfahren VB.2011.00772 und VB.2012.00597 zu vereinigen. Das Verfahren VB.2011.00772 sei abzuschreiben, soweit es durch den rechtskrÃ¤ftigen AbÃ¤nderungsentscheid 09 vom 22. Februar 2012 gegenstandslos geworden sei, und die Beschwerde im Ãbrigen abzuweisen. Zudem sei das Verfahren VB.2011.00597 abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden.</p> <p class="Urteilstext">Mit Repliken vom 22. November 2012 hielten A, B und C, D und E, F, G, H und I sowie J und K an ihren AntrÃ¤gen vom 1. Dezember 2011 (VB.2011.00772) bzw. vom 14. September 2012 (VB.2011.00597) fest. </p> <p class="Urteilstext">Mit Schreiben vom 6. Dezember 2012 verzichteten die M AG sowie N und O auf eine Duplik. Am 17. Dezember 2012 teilte auch die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich dem Gericht per E-Mail mit, dass sie auf eine Duplik verzichte.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerden VB.2011.00772 und VB.2012.00597 betreffen das gleiche Bauvorhaben und werfen zum Teil dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich somit, die </span>Verfahren zu vereinigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die privaten Beschwerdegegner beabsichtigen, auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 02, 03 und 04 an der Q-Strasse 05â06 in ZÃ¼rich , unter Abbruch eines bestehenden Hauses eine WohnÃ¼berbauung, bestehend aus einem freistehenden Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung (Haus A) und drei MehrfamilienhÃ¤usern (HÃ¤user B, C und D) sowie einem Swimmingpool, zu erstellen. Die drei Bauparzellen befinden sich in der Wohnzone W2bII gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO) und grenzen im SÃ¼den an einen Wald, wobei sich eine schmale Waldzunge vom Westen her bis auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 erstreckt. Alle WohngebÃ¤ude sollen je zwei Vollgeschosse, ein Unter- und ein Attikageschoss aufweisen. Unter den HÃ¤usern D und C ist je eine Unterniveaugarage fÃ¼r 12 bzw. 18 Fahrzeuge vorgesehen. Aus den beiden Unterniveaugaragen fÃ¼hren zwei getrennte Fahrwege, die nach einem Zusammenschluss Ã¼ber eine rund 3,6 m breite und 30 m lange Rampe in die Q-Strasse einmÃ¼nden. Parallel zur Q-Strasse sind vor den drei MehrfamilienhÃ¤usern je ein Velo- und Containerunterstand sowie oberirdische BesucherparkplÃ¤tze geplant.</p> <p class="Urteilstext">Die Bausektion bewilligte am 11. MÃ¤rz 2011 das Projekt unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen (Bauentscheid 01, Stammbewilligung). Gegen diese Bewilligung und den darÃ¼ber ergangenen Rekursentscheid vom 28. Oktober 2011 richtet sich die Beschwerde VB.2011.00772.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>BezÃ¼glich der in Disp.-Ziff. II.C.1.e in Verbindung mit ErwÃ¤gung lit. E.e der Stammbewilligung statuierten Nebenbestimmung, wonach die bestehende Bepflanzung auf Ã¶ffentlichem Grund nicht beeintrÃ¤chtigt werden dÃ¼rfe, reichten die privaten Beschwerdegegner in der Folge bei der BaubehÃ¶rde zwei AbÃ¤nderungsplÃ¤ne (Umgebungsplan, Grundriss Tiefgarage) Ã¼ber die Ausgestaltung des Strassenraums ein (VB.2012.00597) und ersuchten gleichzeitig um WiedererwÃ¤gung der betreffenden Auflage. Die geÃ¤nderten PlÃ¤ne sehen unter anderem eine Neuanordnung der erforderlichen BesucherparkplÃ¤tze vor: Anstelle der bisher oberirdisch geplanten vier BesucherparkplÃ¤tze sollen zwei LÃ¤ngsparkplÃ¤tze im Vorgartenbereich des Hauses B und ein in der Tiefgarage angeordneter Besucherabstellplatz erstellt werden (vgl. Bauentscheid 08, lit. E. d). Aus verkehrstechnischen GrÃ¼nden ist zudem entgegen der Vorgabe vorgesehen, den direkt vor der Garageneinfahrt stehenden Baum sowie einen zweiten Baum in der GrÃ¼nflÃ¤che (beide auf Ã¶ffentlichem Grund) zu entfernen. </p> <p class="Erwgung2">Mit Bauentscheid 08 vom 20. September 2011 gab die Bausektion diesem Ansinnen statt und bewilligte die eingereichten AbÃ¤nderungsplÃ¤ne. Den hiergegen eingelegten Nachbarrekurs wies das Baurekursgericht am 10. August 2012 ab. Der AbÃ¤nderungsentscheid bildet nun Gegenstand der Beschwerde VB.2012.00597.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">In verfahrensrechtlicher Hinsicht rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden zunÃ¤chst eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r, weil das Baurekursgericht im Rekursverfahren Ã¼ber den AbÃ¤nderungsplan trotz Antrag keinen Augenschein durchgefÃ¼hrt habe. Da es im betreffenden Verfahren um die FÃ¤llung der beiden AlleebÃ¤ume und damit um einen neuen Aspekt gegangen sei, hÃ¤tte die Vorinstanz das Begehren nicht mit der BegrÃ¼ndung ablehnen dÃ¼rfen, die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse seien ihr aufgrund des im Rekursverfahren Ã¼ber die Stammbewilligung vorgenommenen Augenscheins hinlÃ¤nglich bekannt. </p> <p class="Erwgung2">Der Entscheid darÃ¼ber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Eine dahin gehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise Ã¼berhaupt nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons<span> ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999,</span> § 7 N. 42). Die an einem ordnungsgemÃ¤ss durchgefÃ¼hrten Augenschein gewonnenen Erkenntnisse der Ãrtlichkeiten dÃ¼rfen auch in einem spÃ¤teren Rechtsgang in der gleichen Sache verwendet werden; ein zweiter Augenschein vor dem Neuentscheid ist nicht notwendig (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 45).</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat am 23. August 2011 im Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2011.05050 (Gegenstand von VB.2011.00772) einen Abteilungsaugenschein durchgefÃ¼hrt und dabei auch die AlleebÃ¤ume entlang der Q-Strasse zur Kenntnis genommen und fotografisch festgehalten (VB.2011.00772). Das Gericht konnte sich so ein Bild vom Standort und dem Aussehen der BÃ¤ume machen (vgl. auch VB.2012.00597). Sowohl die BeschwerdefÃ¼hrenden (und damaligen Rekurrierenden) wie auch die Bausektion reichten im Rekursverfahren je ein Kurzgutachten Ã¼ber den Zustand und die ErhaltenswÃ¼rdigkeit der sich im EinmÃ¼ndungsbereich des R-Wegs befindlichen Mehlbeere zu den Akten (VB.2011.00597). Inwiefern zusÃ¤tzlich zu diesen Unterlagen zur rechtsgenÃ¼genden AbklÃ¤rung des Sachverhalts eine explizite Untersuchung der BÃ¤ume auf Alter und VitalitÃ¤t durch das Baurekursgericht erforderlich gewesen wÃ¤re, wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht substanziiert dargetan und ist auch nicht ersichtlich. Im Ãbrigen hat die Frage der VitalitÃ¤t der BÃ¤ume â wie sich aus dem Nachfolgenden ergibt â keine baurechtliche Relevanz, weshalb die Vorinstanz schon deswegen auf einen weiteren Augenschein verzichten durfte.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Eine weitere Verletzung ihres GehÃ¶rsanspruchs erblicken die BeschwerdefÃ¼hrenden in der Tatsache, dass die Vorinstanz auf das von ihnen eingereichte Baumgutachten nicht eingegangen sei. </p> <p class="Erwgung3"><span>Eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs kann darin liegen, dass die BehÃ¶rde rechtserhebliche RÃ¼gen, Parteivorbringen und Argumente Ã¼bersieht oder missversteht bzw. sich mit ihnen nicht oder nicht hinreichend auseinandersetzt. Im Entscheid brauchen jedoch nicht alle Vorbringen, Behauptungen und Ãberlegungen der Parteien wiedergegeben zu werden; die BegrÃ¼ndung darf sich auf jene Aspekte beschrÃ¤nken, die die BehÃ¶rde willkÃ¼rfrei als wesentlich betrachtet. Es mÃ¼ssen wenigstens kurz die Ãberlegungen genannt sein, von denen sich die BehÃ¶rde leiten liess und auf die sich ihr Entscheid stÃ¼tzt, und es muss gegebenenfalls ersichtlich werden, wieso die BehÃ¶rde vorgebrachte Ãusserungen fÃ¼r unerheblich, unrichtig oder unzulÃ¤ssig hielt (Michele Albertini, Der verfassungsmÃ¤ssige </span>Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 368 f. und 402 ff. mit zahlreichen Hinweisen; RenÃ© Wiederkehr, Die BegrÃ¼ndungspflicht nach Art. 29 Abs. 2 BV und die Heilung bei Verletzung, ZBl 111/2010, S. 481 ff., 483; vgl<span>. etwa BGr, 20. Mai 2009, 5A_23/2009, E. 2.2; BGE 133 I 270 E. 3.1).</span> </p> <p class="Erwgung3">Es trifft zu, dass das von den BeschwerdefÃ¼hrenden eingereichte private Baumgutachten vom 18. April 2012 im Unterschied zum Fachbericht der Bausektion im Rekursentscheid vom 10. August 2012 keine ErwÃ¤hnung findet. Dabei ist jedoch zu beachten, dass <span>Parteigutachten grundsÃ¤tzlich keine grÃ¶ssere Bedeutung haben als die Ã¼brigen Parteivorbringen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 23). </span>Ausserdem erweisen sich die in den beiden (sich widersprechenden) Gutachten thematisierten Fragen als unerheblich fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit der BaumfÃ¤llung. Wie die Vorinstanz nachvollziehbar darlegt (Rekursentscheid, E. 4.1), stehen die streitbetroffenen BÃ¤ume weder fÃ¼r sich genommen noch als Teil der Allee unter Schutz. Auch aus dem "Alleenkonzept" vom November 1988/Oktober 1990 bzw. dem Beschluss des Stadtrates ZÃ¼rich vom 16. Oktober 1991 (VB.2012.00597) lÃ¤sst sich nichts fÃ¼r den Erhalt der BÃ¤ume ableiten, da es sich beim betreffenden Plan lediglich um eine AbsichtserklÃ¤rung (Arbeitspapier) der BehÃ¶rde handelt. Auch wenn die VitalitÃ¤t und die zu erwartende Lebensdauer von AlleebÃ¤umen beim Entscheid Ã¼ber ihre Beseitigung ein Kriterium darstellen mag, lag es im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der Bausektion, die Entfernung der BÃ¤ume unabhÃ¤ngig von ihrem Gesundheitszustand wiedererwÃ¤gungsweise zu bewilligen, nachdem zuvor auch GrÃ¼n Stadt ZÃ¼rich sowie die Dienstabteilung fÃ¼r Verkehr ihre Genehmigungen erteilt hatten. Trotz der Bestrebungen der Stadt zur Integration der privaten Infrastrukturen in den bestehenden Rhythmus der Alleen sind Durchbrechungen dieser Zielsetzung zulÃ¤ssig und bisweilen aus GrÃ¼nden der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit angezeigt. Hauptgrund fÃ¼r die FÃ¤llung von (Allee-)BÃ¤umen stellt die Verkehrssicherheit bzw. die Sicherheit der FussgÃ¤ngerinnen und FussgÃ¤nger dar (Zeitschrift GrÃ¼nzeit, Januar 2008, VB.2012.00597), wie sie auch bei der vorliegenden AbÃ¤nderungsbewilligung im Zentrum steht (vgl. hinten E. 5). </p> <p class="Erwgung3">Mangels Entscheidrelevanz des von den BeschwerdefÃ¼hrenden eingereichten Privatgutachtens ist der Vorinstanz somit keine Verletzung ihrer BegrÃ¼ndungspflicht anzulasten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen ferner vor, sie hÃ¤tten bereits im Rekursverfahren die ZustÃ¤ndigkeit der Beschwerdegegnerin 3 als BaubehÃ¶rde bestritten, der Bauherrschaft die Verlegung der AlleebÃ¤ume zu gestatten; die Verlegung der AlleebÃ¤ume stelle zudem eine Ãnderung einer Ã¶ffentlichen Strasse dar, wofÃ¼r ein Verfahren nach Strassengesetz vom 27. September 1981 (StrassG) erforderlich sei. Auch diese EinwÃ¤nde habe das Baurekursgericht nicht behandelt. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Der Rekursentscheid schweigt sich zu diesen erst in der Rekursreplik der BeschwerdefÃ¼hrenden vom 30. April 2012 vorgebrachten RÃ¼gen gÃ¤nzlich aus. Die dadurch begangene GehÃ¶rsverweigerung lÃ¤sst sich allerdings in diesem Verfahren heilen (<span>BGE 132 V 387 E. 5.1)</span>, weil die Verletzung angesichts des verspÃ¤teten Vorbringens (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 23 N. 22) nicht schwer wiegt und zudem Rechtsfragen betrifft, Ã¼ber die das Verwaltungsgericht mit derselben Kognition wie die Vorinstanz befinden kann (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Folglich ist zu prÃ¼fen, ob die Bausektion zustÃ¤ndig war, der Bauherrschaft die Entfernung der beiden BÃ¤ume zu gestatten, und ob sie dabei die geltenden Verfahrensbestimmungen einhielt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Das Strassengesetz unterscheidet zwischen "II. Strassenbau" (§ 6 bis § 23) und "III. Unterhalt und Betrieb" (§ 25 bis § 27). Nach § 25 Abs. 1 StrassG sind die Strassen, zu denen gemÃ¤ss § 3 lit. h StrassG auch die Bepflanzungen gehÃ¶ren, nach technischen und wirtschaftlichen Gesichtspunkten so zu unterhalten und zu betreiben, dass sie ihrem Zweck entsprechend sicher und fÃ¼r die Umgebung mÃ¶glichst schonend benutzt werden kÃ¶nnen. In Abs. 2 werden die wichtigsten Komponenten eines diesen Anforderungen entsprechenden Strassenunterhalts in nicht abschliessender Weise aufgezÃ¤hlt. Danach umfasst der Strassenunterhalt insbesondere die Instandhaltung, die Ausbesserung von SchÃ¤den, die StaubbekÃ¤mpfung, die Reinigung, den Winterdienst und die Ãffnung nach ausserordentlichen Naturereignissen. Der Strassenunterhalt verfolgt in erster Linie das Ziel, die VermÃ¶genssubstanz, die im Strassennetz liegt, zu erhalten und die Verkehrssicherheit zu wahren (BGr, 30. September 1987, ZBl 89/1988, S. 447 ff., E. 3b, auch zum Folgenden). DemgegenÃ¼ber beinhaltet die Baupflicht gemÃ¤ss §§ 6 f. StrassG die Pflicht des Staates, die Staatsstrassen zu erstellen und auszubauen. Wo genau die Grenze zwischen Strassenunterhalt und Strassenbau verlÃ¤uft, lÃ¤sst sich allein aufgrund des Gesetzestextes nicht abschliessend beantworten. Die Frage der Grenzziehung kann somit nur unter Einbezug der konkreten UmstÃ¤nde des Einzelfalls entschieden werden.</p> <p class="Urteilstext">Die Entfernung bzw. der teilweise Ersatz der streitbetroffenen StrassenbÃ¤ume erfolgt zur Verbesserung der Verkehrssicherheit im Ausfahrtsbereich der geplanten Unterniveaugarage und stellt den Bestand der Baumreihe bzw. den Charakter der Q-Strasse als Allee offensichtlich nicht infrage. Es ist demnach von einem geringfÃ¼gigen Eingriff in den StrassenkÃ¶rper auszugehen, der kein Projektfestsetzungsverfahren nach den §§ 15 StrassG erfordert, sondern unter den (weiten) Begriff des Strassenunterhalts im Sinn von § 25 StrassG fÃ¤llt.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.2.3 </span></b>GemÃ¤ss § 6 Abs. 1 StrassG sind Staatsstrassen vom Staat und Gemeindestrassen von den politischen Gemeinden zu erstellen, wobei den StÃ¤dten ZÃ¼rich und Winterthur weitergehende Kompetenzen zustehen (§ 43 ff. StrassG). Das baupflichtige Gemeinwesen ist zugleich un­terhaltspflichtig (§ 26 Abs. 1 StrassG). ZustÃ¤ndig fÃ¼r Planung, Projektierung, Bau sowie den baulichen und betrieblichen Unterhalt von Strassen, PlÃ¤tzen und dergleichen ist in der Stadt ZÃ¼rich grundsÃ¤tzlich das Tiefbauamt (Art. 41 lit. e des <span>Stadtratsbeschlusses Ã¼ber die Departementsgliederung und -aufgaben vom 26. MÃ¤rz 1997 [StRB DGA]</span> in Verbindung mit Art. 2 <span>der GeschÃ¤ftsordnung vom 10. Dezember 2003)</span>. Dieses ist als stÃ¤dtische Dienststelle dem Tiefbau- und Entsorgungsdepartement unterstellt (Art. 40 <span>StRB DGA), dessen Vorsteher von Amts wegen der Bausektion angehÃ¶rt (Art. 49<sup>bis</sup>Abs. 2 der Gemeindeordnung der Stadt ZÃ¼rich). Als Ausschuss des Stadtrats im Sinn von § 57 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 und Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde gemÃ¤ss § 318 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) entscheidet die Bausektion Ã¼ber Baugesuche und befindet, soweit Gemeindestrassen oder Strassen mit Ã¼berkommunaler Bedeutung vom Vorhaben tangiert werden, auch Ã¼ber die Erteilung der strassenrechtlichen Bewilligung (§ 43 StrassG; Ziff. 1.1.1 des Anhangs zur Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997; Richard A. Koch, Das Strassenrecht des Kantons ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 1997, S. 189 ff., 192 und 201).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Vorliegend erteilte die Bausektion nicht nur die in die Baubewilligung integrierte strassenrechtliche Bewilligung, sondern befand in ihrer AbÃ¤nderungsbewilligung vom </span>20. September 2011 <span>zugleich Ã¼ber eine Ãnderung der Q-Strasse. Als Unterhaltsmassnahme an einer Gemeindestrasse fÃ¤llt diese Handlung an sich in die ZustÃ¤ndigkeit des stÃ¤dtischen Tiefbauamts. Aufgrund der hierarchischen Struktur der Verwaltung ist die Ã¼bergeordnete Amtsstelle oder der Ã¼bergeordnete AmtstrÃ¤ger jedoch unter gewissen UmstÃ¤nden befugt, auch in einer bestimmten Sache anstelle der untergeordneten Dienststelle oder Person zu handeln (sogenanntes Evokations- oder Selbsteintrittsrecht; VGr, 27. Januar 2010, PB.2009.00035, E. 13.2 f., auch zum Folgenden; vgl. zum Ganzen Fritz Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 63). Dabei kommt der Ã¼bergeordneten BehÃ¶rde ein grosser Ermessensspielraum zu. Nur ein klar sachfremder Grund kann fÃ¼r sich allein auf eine unzulÃ¤ssige AusÃ¼bung der Weisungsbefugnis oder des Selbsteintritts- bzw. Evokationsrechts schliessen lassen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.4 </b>Es ist offensichtlich zweckmÃ¤ssig, wenn die BehÃ¶rde, welche die strassenrechtliche KonformitÃ¤t bzw. die Verkehrssicherheit des Bauprojekts nach § 240 PBG zu beurteilen hat, auch Ã¼ber (geringfÃ¼gige) Ãnderungen des StrassenkÃ¶rpers bzw. Unterhaltsarbeiten im Sinn von § 25 Abs. 2 StrassG entscheidet, die zur GewÃ¤hrleistung oder weiteren Verbesserung der Verkehrssicherheit geboten erscheinen (vgl. VGr, 5. November 2003, VB.2003.000147, E. 2.3). Eine separate Beurteilung der Angelegenheit durch verschiedene BehÃ¶rden hÃ¤tte keinen erkennbaren Sinn und wÃ¼rde dem Grundgedanken einer effizienten Verwaltung entgegenlaufen. Demnach war die Bausektion als Ausschuss des Stadtrats und dem Tiefbauamt Ã¼bergeordnete BehÃ¶rde berechtigt, Ã¼ber die Entfernung bzw. den teilweisen Ersatz der beiden AlleebÃ¤ume zu befinden. Dass sie die Aufgabe im Rahmen von § 26 StrassG nicht selber vornimmt bzw. an einen unabhÃ¤ngigen Dritten vergibt, sondern in der AbÃ¤nderungsbewilligung vom 20. September 2011 die Bauherrschaft damit betraut, ist nicht zu beanstanden: Die AusfÃ¼hrung der Arbeiten unterliegt â wie das Ã¼brige Bauvorhaben â der behÃ¶rdlichen Baukontrollpflicht (§ 327 Abs. 2 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Im Unterschied zur Frage der ZustÃ¤ndigkeit hat sich die Vorinstanz entgegen dem beschwerdefÃ¼hrerischen Einwand mit dem Vorwurf des widersprÃ¼chlichen Verhaltens der BaubehÃ¶rde auseinandergesetzt; mit ihren AusfÃ¼hrungen in E. 4.2 des Rekursentscheids vom 10. August 2012 legte das Gericht nachvollziehbar dar, weshalb die Beschwerdegegnerin 3 nicht in rechtswidriger Weise vorgegangen ist. Die ErwÃ¤gung, dass sich die Bausektion nicht rechtsverletzend verhielt, als sie in der Stammbewilligung vom 1. MÃ¤rz 2011 noch den kompletten Erhalt der BegrÃ¼nung gefordert hat und in der AbÃ¤nderungsbewilligung vom 20. September 2011 nunmehr die Entfernung der beiden BÃ¤ume zur Verbesserung der Verkehrssicherheit zulÃ¤sst, erweist sich als zutreffend. Selbst und gerade wenn die Bausektion die ursprÃ¼ngliche ZufahrtslÃ¶sung zu Unrecht als verkehrssicher eingestuft hat, war es ihr nicht verwehrt, auf ihre VerfÃ¼gung zurÃ¼ckzukommen. Der GehÃ¶rsanspruch der opponierenden Nachbarn wurde dadurch nicht verletzt und es liegt auch keine verpÃ¶nte Baubewilligung auf Vorrat vor: Wenn erst mit der AbÃ¤nderungsbewilligung der rechtmÃ¤ssige Zustand erreicht werden kann, ist deren Erlass geradezu geboten und unter dem Gesichtspunkt des rechtlichen GehÃ¶rs dank der neuerlichen AnfechtungsmÃ¶glichkeit grundsÃ¤tzlich nicht zu beanstanden. Weder die ursprÃ¼ngliche Auflage noch die geÃ¤nderte sind vorliegend von einer Bedeutung, die die Anordnung einer Nebenbestimmung ausschliessen wÃ¼rde.</p> <p class="Urteilstext">Beurteilt man â was hier indes nicht Verfahrensgegenstand bildet (vgl. hinten E. 5.1) â bereits die UrsprungslÃ¶sung als verkehrssicher, so handelte die BaubehÃ¶rde ebenfalls nicht pflichtwidrig, wenn sie durch WiedererwÃ¤gung der entsprechenden Auflage in der Stammbewilligung fÃ¼r eine noch bessere Verkehrserschliessung gesorgt hat. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Wie dargelegt, verstÃ¶sst die Entfernung der streitbetroffenen AlleebÃ¤ume, welche laut der Baukommission in Nachachtung von § 238 Abs. 1 PBG adÃ¤quat ersetzt werden sollen, gegen keine materielle Rechtsnorm. Auch in verfahrensrechtlicher Hinsicht ist das Vorgehen der BehÃ¶rde rechtskonform. Namentlich ist nicht ersichtlich, inwiefern das Vorhaben gegen Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) oder das WillkÃ¼rverbot (Art. 9 BV) verstossen sollte. Wenngleich es sich um ein Projekt "auf der grÃ¼nen Wiese" handelt, steht es dem VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip nicht entgegen, aus GrÃ¼nden der Verkehrssicherheit auf die strikte Erhaltung der bestehenden Strassenbepflanzung im Bereich der geplanten GrundstÃ¼ckszufahrt zu verzichten. FÃ¼r dieses Ergebnis spricht im Ãbrigen auch die Erschliessungspflicht des Gemeinwesens (vgl. Art. 19 Abs. 2 des Raumplanungs- und Baugesetzes vom 22. Juni 1979). Ohnehin ist nicht die ersatzlose Entfernung der BÃ¤ume geplant; vielmehr soll der eine Baum nach Fertigstellung der Neubauten durch eine Zierkirsche ersetzt werden, die das Erscheinungsbild der Q-Strasse in den angrenzenden Abschnitten bereits weitgehend prÃ¤gt (Rekursvernehmlassung vom 6. Dezember 2011, VB.2012.00597). </p> <p class="Erwgung2">Als unsubstanziiert erweist sich schliesslich der Einwand, das nachtrÃ¤gliche Entgegenkommen der BaubehÃ¶rde verstosse gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung: Die BeschwerdefÃ¼hrenden zeigen nicht auf, inwiefern sich die Bausektion in ihrer bisherigen Bewilligungspraxis bezÃ¼glich des Erhalts von AlleebÃ¤umen bei vergleichbaren Bauprojekten massgeblich anders verhalten hÃ¤tte.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Sodann bemÃ¤ngeln die BeschwerdefÃ¼hrenden die Verkehrssicherheit der projektierten BesucherparkplÃ¤tze sowie der geplanten Zufahrt zur Unterniveaugarage. Soweit die Vorinstanz behaupte, die Mindestsichtweite von 40 m in Richtung Fahrstreifenmitte sei in westlicher wie Ã¶stlicher Richtung auch bei Belassung des Alleebaums offensichtlich gewahrt, habe sie den massgebenden Sachverhalt falsch festgestellt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die AbÃ¤nderungsbewilligung vom 20. September 2011 bezieht sich einerseits auf die geÃ¤nderte Umgebungsgestaltung (Platzierung der BesucherparkplÃ¤tze) zur ErfÃ¼llung der betreffenden Auflage; andererseits enthÃ¤lt sie eine teilweise WiedererwÃ¤gung von Disp.-Ziff. II.C.1.e der Stammbewilligung vom 1. MÃ¤rz 2011 hinsichtlich des Erhalts der vom Bauvorhaben betroffenen BÃ¤ume. Insofern ersetzt die AbÃ¤nderungsbewilligung die Stammbewilligung bzw. das darin bewilligte Projekt. Daran Ã¤ndert auch nichts, dass die Beschwerdegegnerin 3 von einer sinngemÃ¤ssen ErfÃ¼llung der Auflage durch die eingereichten PlÃ¤ne spricht. Nachdem sich die Entfernung der streitbetroffenen AlleebÃ¤ume und die AbÃ¤nderungsbewilligung als rechtmÃ¤ssig erwiesen haben (vorne E. 4.4), ist im Nachfolgenden einzig die darin vorgesehene angepasste ZufahrtslÃ¶sung zu prÃ¼fen. Die ursprÃ¼ngliche Zufahrtssituation bildet dagegen nicht mehr Gegenstand der Baubewilligung und fÃ¤llt auch im vorliegenden Verfahren ausser Betracht.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Nach unwidersprochen gebliebener Darstellung in E. 7.1 des Rekursentscheids vom 28. Oktober 2011 erschliesst die weitgehend 8,5 m breite und mit einem 3 m breiten Trottoir ausgestattete Q-Strasse rund 150 Wohneinheiten und stellt eine Zufahrtsstrasse im Sinn der Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge (Zugangsnormalien) vom 9. Dezember 1987 dar. FÃ¼r Ausfahrten von einzelnen AbstellplÃ¤tzen sowie von Zufahrtswegen sind damit grundsÃ¤tzlich die technischen Anforderungen des Ausfahrts-Typs A gemÃ¤ss Anhang zur Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSV) zu erfÃ¼llen (§ 6 Abs. 1 VSV). Vorgeschrieben ist insbesondere eine Mindestsichtweite in Richtung der Fahrstreifenmitte der Ã¼bergeordneten Strasse von 40 m, gemessen aus einer Beobachtungsdistanz von 2,5 m ab Fahrstreifenrand (vgl. die Skizze in Anhang B.1 zur Strassenabstandsverordnung vom 19. April 1978 [StrAV]). In beiden Richtungen werden nach der FÃ¤llung der beiden AlleebÃ¤ume und der Neupflanzung der Zierkrische immer noch BÃ¤ume im relevanten Sichtbereich der Garageneinfahrt stehen. Zudem befinden sich im Blickfeld zurzeit Ã¶ffentliche ParkplÃ¤tze, die bei Belegung die Sicht der Autofahrer einschrÃ¤nken. Durch diese Hindernisse ist die vorgeschriebene Mindestsichtweite entgegen der Feststellung der Vorinstanz (Rekursentscheid E. 7.2) nicht vollstÃ¤ndig gewahrt.</p> <p class="Urteilstext">Bei der <span>Verkehrssicherheitsverordnung handelt es sich um Normalien, von denen gestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 3 PBG aus wichtigen GrÃ¼nden abgewichen werden kann (VGr, 28. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00431, E. 4.2 f., auch zum Folgenden). N</span>ach § 6 Abs. 2 VSV sind zudem Abweichungen von den technischen Anforderungen zulÃ¤ssig, so unter anderem bei Ausfahrten in Wohnstrassen sowie in Zufahrtswege, Zufahrtsstrassen und Erschliessungsstrassen, sofern besondere ortsbauliche VerhÃ¤ltnisse oder die Topografie dies erfor­dern. </p> <p class="Urteilstext">Der hier relevante geradlinige Abschnitt der Q-Strasse prÃ¤sentiert sich als eine grosszÃ¼gig und als Tempo-30-Zone ausgestaltete Quartierstrasse mit einem relativ geringen Verkehrsaufkommen (Augenscheinprotokoll des Baurekursgerichts vom 23. August 2011, VB.2011.00772). Die Strasse wird ferner von einer einseitigen Baumallee gesÃ¤umt, die als Strassenbestandteil nach § 3 lit. h StrassG nicht den besonderen Anforderungen von § 14 ff. StrAV untersteht. Es liegen damit besondere ortsbauliche VerhÃ¤ltnisse und eine Situation vor, wie sie fÃ¼r die nach frÃ¼herem Recht bestehenden Wohnstrassen typisch war (vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf<span>, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011,</span> S. 697). Trotz teilweiser Behinderung des Sichtbereichs durch die BaumstÃ¤mme stellen die verbleibenden AlleebÃ¤ume unter diesen UmstÃ¤nden kein Verkehrssicherheitsproblem dar. Insbesondere befinden sich ihre Kronen â soweit ersichtlich (vgl. VB.2011.00772; VB.2012.00597) â zum grÃ¶ssten Teil oberhalb des besonders sensiblen HÃ¶henbereichs von 0,8â3 m (vgl. dazu § 16 Abs. 2 StrAV), sodass die Verkehrssicherheit der Ausfahrt hinreichend sichergestellt ist (§ 240 Abs. 1 PBG). Bei der geplanten Neupflanzung wird dafÃ¼r zu sorgen sein, dass auch dieser Baum die Sicht nicht Ã¼bermÃ¤ssig behindert. Was die Ã¶ffentlichen LÃ¤ngsparkplÃ¤tze auf der Fahrbahn im Sichtbereich der Einfahrt betrifft, wird das verantwortliche Gemeinwesen gegebenenfalls die nÃ¶tigen verkehrspolizeilichen Massnahmen zu ergreifen haben und einen Teil davon zur Wahrung der Verkehrssicherheit aufheben mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Nichts ableiten kÃ¶nnen die BeschwerdefÃ¼hrenden hinsichtlich der Garageneinfahrt aus VSS-Norm SN 640 291a, die die Anordnung und Geometrie der Parkierungsanlagen regelt. Auch wenn man deren Grundsatz in Ziff. 7 heranzieht, wonach durch ManÃ¶ver auf der Fahrbahn oder durch RÃ¼ckstau bei Einfahrten der Parkierungsverkehr den Verkehrsfluss des Ã¶ffentlichen Strassennetzes nicht in unzumutbarer Weise behindern darf, sind ManÃ¶ver auf der Fahrbahn nicht in allen FÃ¤llen untersagt. Vielmehr lÃ¤sst Ziff. 8.1 VSS-Norm SN 640 291a solche ManÃ¶ver bei Parkierungsanlagen an siedlungsorientierten Strassen wie der Q-Strasse grundsÃ¤tzlich zu. Unbehelflich ist zudem der Hinweis auf Art. 17 Abs. 4 der Verkehrsregelnverordnung vom 13. November 1962, der das Wenden auf Ã¶ffentlichen Strassen einschrÃ¤nkt bzw. an unÃ¼bersichtlichen Stellen und bei dichtem Verkehr gÃ¤nzlich untersagt: Vom Osten her in die Garage abbiegende Fahrzeuge vollziehen gerade kein WendemanÃ¶ver im Sinn der Bestimmung, da sie ihre Fahrt nicht in umgekehrter Richtung fortsetzen, sondern in die Tiefgarage einfahren.</p> <p class="Erwgung2">Obwohl die geplante EinfahrtslÃ¶sung als ungewÃ¶hnlich erscheinen mag, dÃ¼rfte es wegen der vor der Ampel wartenden Fahrzeuge kaum zu erheblichen RÃ¼ckstaus in der Q-Strasse und einer GefÃ¤hrdung der Ã¼brigen Verkehrsteilnehmer (z.<span> </span>B. von Schulkindern) kommen. HierfÃ¼r sorgt zunÃ¤chst die plateaufÃ¶rmige Bremsschwelle vor der Ausfahrt, der die Autofahrer zu einer vorsorglichen Fahrweise anhÃ¤lt. Dank dem Warteraum im westlichen EinmÃ¼ndungsbereich versperrt ein vor der Einfahrt wartendes Auto den Trottoirbereich nicht. Selbst bei zwei gleichzeitig wartenden Fahrzeugen bleiben fÃ¼r FussgÃ¤nger und passierende Autofahrer auf dem rund 3 m breiten Gehweg bzw. der mit 8,5 m sehr breiten Fahrbahn genÃ¼gend AusweichmÃ¶glichkeiten. Kommt hinzu, dass der sÃ¼dliche Abschnitt der Fahrbahn in der VerlÃ¤ngerungslinie der Ã¶ffentlichen Parkfelder vom Durchgangsvekehr nicht benutzt wird und dadurch weiteren Aufenthaltsraum bietet. Dass bei besetzter Rampe gleich zwei oder mehr Fahrzeuge auf Einlass warten werden, erscheint angesichts der insgesamt 30 TiefgaragenplÃ¤tze als unwahrscheinlich. Eine Verlegung der Zufahrtsrampe oder die Erstellung einer zweispurigen Rampe, wie sie die BeschwerdefÃ¼hrenden anregen, ist zur GewÃ¤hrleistung der Verkehrssicherheit daher nicht erforderlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Als stichhaltig erweist sich hingegen die RÃ¼ge, soweit sie sich auf die die beiden lÃ¤ngs der Fahrbahn geplanten BesucherparkplÃ¤tze bezieht. Nicht nur widersprechen die beiden AbstellplÃ¤tze durch ihre Lage hinter dem Trottoir Ziff. 8.2 der VSS-Norm SN 640 291a, die festhÃ¤lt, dass bei LÃ¤ngsparkierung der Gehweg hinter den Parkfeldern zu fÃ¼hren sei. Auch ist der durch die Baumgrube und die geplante Hecke bzw. den Containerplatz begrenzte Raum vor und hinter den ParkplÃ¤tzen derart eng, dass ein gewÃ¶hnliches seitliches Einparken unmÃ¶glich ist: Infolge der geringen Breite des rechtwinklig gemessenen Zwischenraums (1,6 m) zwischen dem Trottoirrand und der Baumgrube kÃ¶nnten die vom Westen her ankommenden Autos nicht wie bei LÃ¤ngsparkfeldern Ã¼blich bis zu einer WagenlÃ¤nge vorfahren, um sodann rÃ¼ckwÃ¤rts einzuparken. Allein durch direktes RÃ¼ckwÃ¤rtseinfahren im richtigen Winkel von der Fahrbahn aus bzw. durch mehrfaches Nachkorrigieren wÃ¤re der Abstellplatz zu erreichen. GrÃ¶ssere Fahrzeuge kÃ¶nnten namentlich auf dem Parkplatz zwischen den HÃ¤usern C und B â wenn Ã¼berhaupt â nur unter grÃ¶ssten Schwierigkeiten abgestellt werden. Zwar soll die Distanz zwischen der Baumgrube C und der am Containerplatz geplanten Hecke 3,0 bzw. 3,04 m betragen; dennoch widerspricht die ZufahrtslÃ¶sung bei richtiger Betrachtung der in Tab. 2 von Ziff. 7 der VSS-Norm SN 640 050 (GrundstÃ¼ckszufahrten) fÃ¼r Zufahrten vorgeschriebenen Mindestbreite von 3 m, wie sie aufgrund von Ziff. 9.4 der VSS-Norm SN 640 291a auch fÃ¼r ParkplÃ¤tze zu beachten ist. Denn zur ErfÃ¼llung der Vorgabe ist nicht von besonderen fahrtechnischen ManÃ¶vern auszugehen, sondern vom Normalfall des RÃ¼ckwÃ¤rtsparkierens, der hier durch die engen PlatzverhÃ¤ltnisse verunmÃ¶glicht wird. Die beiden BesucherparkplÃ¤tze befinden sich somit weder an leicht zugÃ¤nglicher Stelle (§ 244 Abs. 3 PBG) noch sind sie verkehrssicher angelegt (§ 244 Abs. 2 PBG).</p> <p class="Erwgung2">Demzufolge ist die AbÃ¤nderungsbewilligung vom 20. September 2011 mit Bezug auf die beiden BesucherplÃ¤tze aufzuheben. Obwohl es sich bei diesen um PflichtabstellplÃ¤tze handelt (vgl. ErwÃ¤gung lit. D.g der Stammbewilligung vom 1. MÃ¤rz 2011), beschrÃ¤nkt sich die Bauverweigerung auf die beiden ParkplÃ¤tze. Entsprechend der Auflage in der Stammbewilligung muss die Bauherrschaft den Nachweis der BesucherparkplÃ¤tze noch erbringen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die Vorinstanz stellte in ihrem Rekursentscheid vom 28. Oktober 2011, E. 3.3 mit Bezug auf das ursprÃ¼ngliche Bauvorhaben auf dem gesamten Bauareal eine leichte Ãberschreitung der nach Art. 13 Abs. 1 BZO in der Zone W2bII zulÃ¤ssigen Ãberbauungsziffer von 22 % fest, weil die bei der Bestimmung der massgeblichen GrundflÃ¤che der Bauparzelle Kat.-Nr. 03 nach § 259 Abs. 2 PBG ausser Ansatz fallende â da 15 m hinter der bestehenden Waldabstandslinie liegende â WaldabstandsflÃ¤che von der Bausektion falsch ermittelt worden sei. Von der GesamtflÃ¤che (2'327,5 m<sup><span>2</span></sup>) des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 sei statt 206 m<sup><span>2</span></sup> eine Wald- bzw. WaldabstandsflÃ¤che von insgesamt 290,5 m<sup><span>2</span></sup> abzuziehen, womit die massgebliche GrundflÃ¤che 2'037 m<sup><span>2</span></sup> aufweise. Im Sinn einer nebenbestimmungsweisen Heilung des Mangels gemÃ¤ss § 321 PBG forderte das Baurekursgericht die Bauherrschaft demgemÃ¤ss auf, entsprechend geÃ¤nderte PlÃ¤ne und eine Neuberechnung der Ãberbauungsziffer bei der Bausektion zur Bewilligung einzureichen (Disp.-Ziff. 1 Abs. 2).</p> <p class="Urteilstext">In ihrer Beschwerdeschrift vom 1. Dezember 2011 (VB.2011.00772) monieren die BeschwerdefÃ¼hrenden, die Vorinstanz habe bei der Ermittlung der Ãberbauungsziffer fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 ihrerseits einen Fehler begangen. Richtig berechnet betrage die massgebende GrundflÃ¤che des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. nur 2'002,6 statt 2'037 m<sup><span>2</span></sup>, womit das abzuÃ¤ndernde Bauvorhaben die maximal Ã¼berbaubare GesamtflÃ¤che von 1'172,7 m<sup><span>2</span></sup> immer noch um 13 m<sup><span>2</span></sup> Ã¼berschreite. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Mit der Einreichung des AbÃ¤nderungsprojekts ist die Bauherrschaft nicht nur dem Entscheid des Baurekursgerichts vom 28. Oktober 2011, sondern Ã¼berdies auch den RÃ¼gen des BeschwerdefÃ¼hrers zur Einhaltung der Ãberbauungsziffer nachgekommen. Die von der Bausektion am 22. Februar 2012 diesbezÃ¼glich erteilte AbÃ¤nderungsbewilligung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen und das Beschwerdeverfahren VB.2011.00771 wurde in der Folge wegen Gegenstandslosigkeit abgeschrieben (EinzelrichterverfÃ¼gung vom 11. September 2012). Das abgeÃ¤nderte Bauvorhaben geht fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 nunmehr von einer massgebenden GrundflÃ¤che von 2'002,2 m<sup><span>2</span></sup> aus und bleibt damit unter dem Wert (2'002,6 m<sup><span>2</span></sup>), der nach Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r die Ermittlung der Ãberbauungsziffer massgebend sein soll. Dementsprechend sieht das angepasste Projekt gegenÃ¼ber der ursprÃ¼nglichen (korrigierten) Version auch kleinere FlÃ¤chen vor, die Ã¼berbaut werden sollen (projektierte ÃZ), nÃ¤mlich total 1'172,7 statt 1'185,83 m<sup><span>2</span></sup> (vgl. VB.2011.00772). Nachdem dadurch das Rechtsschutzinteresse der BeschwerdefÃ¼hrenden an der autoritativen Regelung der Frage weggefallen ist, ist das Beschwerdeverfahren VB.2011.00772 insoweit ebenfalls als gegenstandslos abzuschreiben (RB 1981 Nr. 21; vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 28 N. 17).</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden des Weiteren eine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge. Das GebÃ¤ude D weise an den eigentlichen Fassaden diverse VorsprÃ¼nge auf, die nicht gestÃ¼tzt auf § 27 Abs. 1 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) ausser Acht gelassen werden dÃ¼rften. Entgegen der vorinstanzlichen Ansicht seien die Ã¼bereinander liegenden VorsprÃ¼nge im westlichen Teil der SÃ¼dfassade (Balkon im EG, Erker im 1. OG, Terrasse im Attikageschoss) und auf deren Ã¶stlichen Seite (Balkone im EG und 1. OG) nicht von § 27 Abs. 1 ABauV erfasst. Gleiches gelte fÃ¼r die VorsprÃ¼nge an der Westfassade des Hauses. Im Ãbrigen komme die Privilegierung nicht zur Anwendung, wenn sich die Erker, Balkone und dergleichen Ã¼ber mehr als einen Drittel der massgebenden Fassade erstreckten, was vorliegend sowohl auf der West- als auch der SÃ¼dfassade der Fall sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Nach Art. 13 Abs. 1 der BZO ist in der Wohnzone W2bII eine maximale GebÃ¤udelÃ¤nge von 20 m zulÃ¤ssig. Oberirdische VorsprÃ¼nge sind dann zur FassadenlÃ¤nge hinzuzurechnen und fÃ¼r die GebÃ¤udelÃ¤nge massgebend, wenn sie Ã¼ber mehr als ein Geschoss verlaufen und in der Richtung der betreffenden Fassade eine geschlossene HÃ¶he von mehr als 1,3 m aufweisen (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 27 Abs. 1 ABauV). </p> <p class="Erwgung3">Die Hinzurechnung oberirdischer VorsprÃ¼nge zur FassadenlÃ¤nge hat nach Sinn und Zweck der Vorschrift nur dann zu erfolgen, wenn zwei Voraussetzungen kumulativ ge­geben sind: Einerseits muss sich der Vorsprung (in der Vertikalen) Ã¼ber mehr als ein Ge­schoss erstrecken; anderseits muss der Vorsprung in Richtung der betreffenden Fassade eine geschlossene HÃ¶he von mehr als 1,3 m aufweisen (VGr, VB.96.00200, E. 2b = RB 1997 Nr. 77). Die Ausnahmebestimmung von § 27 Abs. 1 ABauV, die "nur" kraft Verweises in § 28 ABauV bei der Bemessung der <i>GebÃ¤ude</i>lÃ¤nge zur Anwendung gelangt, ist dabei restriktiv auszulegen (VGr, 24. MÃ¤rz 2004, VB.2003.00364, E. 5.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 858). Sie ist auf offene Balkone (vgl. Skizze im Anhang ABauV) und VorsprÃ¼nge im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG ausgerichtet, also auf <i>einzelne </i>VorsprÃ¼nge bzw. Erker, Balkone und dergleichen, die hÃ¶chstens einen Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge einnehmen. Auch wenn es der Wortlaut von § 260 Abs. 3 PBG nicht ausdrÃ¼cklich festhÃ¤lt, sind im Horizontalen die LÃ¤ngen mehrerer solcher VorsprÃ¼nge zu addieren und dÃ¼rfen <i>insgesamt</i> nicht mehr als einen Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge betragen (vgl. die explizite Formulierung von § 292 PBG). Denn Erker, Balkone und Ã¤hnliche der Wohnraumerweiterung dienende Fassadenausbuchtungen fallen unter (wohn-)hygie­nischen, feuerpolizeilichen und nachbarrechtlichen Gesichtspunkten erheblich ins Gewicht, weshalb auch insofern eine einschrÃ¤nkende Auslegung des Privilegs von § 260 Abs. 3 PBG angezeigt ist (vgl. dazu den im Zusammenhang zum Grenzabstand ergangenen Entscheid VGr, 12. Juli 2006, VB.2006.00150, E. 3.1 f. <span>= RB 2006 Nr. 69 = BEZ 2006 Nr. 43</span>, auch zum Folgenden). Aus dem gleichen Grund <span>werden Bauteile, welche bei Dachgeschossen (Attikageschossen) Ã¼ber die Fassade hinausragen (Terrassen, Balkone u.Ã¤) vom Abstandsprivileg nicht erfasst.</span></p> <p class="Erwgung3">Entsprechend dem Ausnahmecharakter des missverstÃ¤ndlich formulierten § 27 Abs. 1 ABauV und entgegen E. 4.2 des Rekursentscheids ist fÃ¼r eine Hinzurechnung mehrgeschossiger VorsprÃ¼nge nicht erforderlich, dass diese je einzeln, d.<span> </span>h. pro Stockwerk, geschlossene HÃ¶hen von mehr als 1,3 m aufweisen (wohl a.<span>.</span>A. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 846). Liegen die in verschiedenen Stockwerken angesiedelten Bauteile direkt Ã¼bereinander, sind sie an die GebÃ¤udelÃ¤nge anzurechnen, sofern sie in Richtung der betreffenden Fassade insgesamt Ã¼ber eine geschlossene HÃ¶he von mindestens 1,3 m verfÃ¼gen (siehe auch den Wortlaut von § 27 Abs. 1 ABauV, der von <i>einer</i> geschlossenen HÃ¶he spricht). Andernfalls wÃ¼rden selbst Ausbuchtungen mit geschlossenen Fronten von mehr als einer GeschosshÃ¶he bei der Berechnung der Fassaden- und damit der GebÃ¤udelÃ¤nge ausser Ansatz fallen. Ein solches Resultat wÃ¤re mit der Zielsetzung der betreffenden Normen nicht vereinbar (vgl. auch VGr, 24. MÃ¤rz 2004, VB.2003.00364, E. 5.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.1 </b>Von den im westlichen Teil der SÃ¼dfassade des GebÃ¤udes geplanten VorsprÃ¼ngen ist der Erker im 1. OG â begriffsnotwendig â vollstÃ¤ndig abgeschlossen; der darunterliegende Balkon wird gemÃ¤ss den am 1. MÃ¤rz 2011 bewilligten BauplÃ¤nen seinerseits von einer 1,37 m hohen gemauerten BrÃ¼stung umgrenzt (VB.2011.00772). Der im Rekursverfahren zu den Akten gegebene AusfÃ¼hrungsplan vom 19. April 2011 (VB.2011.00772) sieht zwar nur mehr eine BrÃ¼stungshÃ¶he von 1,28 m vor, doch trÃ¤gt er keinen Genehmigungsvermerk der BaubehÃ¶rde, weshalb er vorliegend unbeachtlich bleibt. Die auf dem Erkerdach befindliche Terrasse soll hingegen (wie auch Ã¼brigen Balkone Ã¼ber den Erkern) mit allseitig offenen, transparenten BrÃ¼stungen in Form von StabgelÃ¤ndern ausgestattet werden (Ziff. 17 der Rekursantwort vom 31. Mai 2011, VB.2011.00772), die fÃ¼r sich genommen keine geschlossenen HÃ¶hen aufweisen (vgl. VGr, VB.96.00200, E. 2b = RB 1997 Nr. 77). In der gebotenen Gesamtbetrachtung verfÃ¼gen die von allen drei Geschossen zugÃ¤nglichen VorsprÃ¼nge jedoch Ã¼ber eine geschlossene HÃ¶he von 3,52 (Erker) bzw. 1,37 m (Balkon EG), weshalb sie nicht mehr nach § 28 Abs. 1 ABauV privilegiert sind. Ebenso wenig kÃ¶nnen der Erker (EG) und der darÃ¼berliegende Balkon (1. OG) im sÃ¼dlichen Teil der Westfassade das LÃ¤ngenprivileg fÃ¼r sich in Anspruch nehmen. </p> <p class="Erwgung3">Einer Anwendung von § 27 Abs. 1 ABauV auf die genannten VorsprÃ¼nge stehen Ã¼berdies weitere Hindernisse entgegen: Zusammen mit den Balkonen auf der Ã¶stlichen Seite der SÃ¼dfassade bzw. dem kombinierten Erker/Balkon im 1. OG am nÃ¶rdlichen Abschnitt der Westfassade wird die maximale GesamtlÃ¤nge von einem Drittel der jeweiligen Fassade massiv Ã¼berschritten. Zum anderen ist die gegen SÃ¼den geplante Terrasse im Attikageschoss des GebÃ¤udes nach der dargelegten Praxis vom Privileg von vornherein ausgenommen. Aus all diesen GrÃ¼nden mÃ¼ssen die betreffenden VorsprÃ¼nge an die Fassaden- und damit GebÃ¤udelÃ¤nge nach § 28 Abs. 1 ABauV angerechnet werden. Das GebÃ¤ude D Ã¼bertrifft folglich die zulÃ¤ssige MaximallÃ¤nge von 20 m um 2 bzw. 2,3 m und ist baurechtswidrig.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauprojekts ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden, wird die Bewilligung dennoch erteilt und mit den Nebenbestimmungen verbunden, die zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands erforderlich sind (§ 321 Abs. 1 PBG). Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die MÃ¤ngel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; fÃ¼hren diese zu einer wesentlichen ProjektÃ¤nderung, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, S. 241 f., auch zum Folgenden; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 345 f.). Dabei muss das Gewicht des Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden.</p> <p class="Urteilstext">Das streitbetroffene Projekt umfasst die Erstellung einer WohnÃ¼berbauung mit insgesamt 21 grosszÃ¼gigen Wohnungen in drei MehrfamilienhÃ¤usern und einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Auch wenn zur Reduktion der GebÃ¤udelÃ¤nge eine Ãberarbeitung der PlÃ¤ne des Hauses D unabdingbar ist, erweisen sich die MÃ¤ngel angesichts der GrÃ¶sse des Gesamtprojekts nicht als derart wesentlich, dass sie nicht mehr nebenbestimmungsweise behoben werden kÃ¶nnten (vgl. VGr, 7. Juli 1988, VB 88/0021+0023, E. 8, nicht auf www.vgrzh.ch verÃ¶ffentlicht). Namentlich ist zur Reduktion der ÃberlÃ¤nge nicht zwingend erforderlich, alle am GebÃ¤ude geplanten Balkone bzw. Erker zu entfernen, solange die verbleibenden VorsprÃ¼nge sÃ¤mtliche Voraussetzungen von § 27 Abs. 1 ABauV erfÃ¼llen. Die angefochtene Stammbewilligung vom 1. MÃ¤rz 2011 ist daher mit der Nebenbestimmung zu ergÃ¤nzen, dass die Bauherrschaft dem Amt fÃ¼r Baubewilligungen vor Baubeginn abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen habe, mit denen die Ãberschreitung der GebÃ¤udelÃ¤nge durch die VorsprÃ¼nge am Haus D behoben wird.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich bemÃ¤ngeln die BeschwerdefÃ¼hrer die Einordnung der geplanten MehrfamilienhÃ¤user in ihre bauliche Umgebung. Der einzuhaltende Waldabstand und die reduzierten GebÃ¤udeabstÃ¤nde fÃ¼hrten zu einer immensen Volumenkonzentration und widersprÃ¤chen § 238 PBG.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>8.1 </span></b>In E. 8.3 ff. des Rekursentscheids wird in Ã¼berzeugender Weise dargelegt, dass die Beschwerdegegnerin 3 ihr Ermessen rechtmÃ¤ssig ausgeÃ¼bt hat und die Ãsthetikgeneralklausel von § 238 Abs. 1 PBG einer AusschÃ¶pfung der BaubeschrÃ¤nkungsnormen nicht entgegensteht; es kann vorab auf die entsprechenden AusfÃ¼hrungen verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). </p> <p class="Erwgung2"><span>Ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens kann nur in AusnahmefÃ¤llen verlangt werden kann, nÃ¤mlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist; verlangt wird dabei eine besondere QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung, eine weitherum zurÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pfte AusnÃ¼tzung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit (RB 1990 Nr. 78; VGr, 19. April 2002, VB.2001.00268 = BEZ 2002 Nr. 18). Das bedeutet nicht, dass bei vergleichsweise grossen Volumen mehr als eine befriedigende Einordnung verlangt werden kann; aber dieses Ziel ist mit Projekten, die eine ohnehin schon hohe AusnÃ¼tzung maximal beanspruchen, schwieriger zu erreichen, als mit Bauten, die volumenmÃ¤ssig der bestehenden Ãberbauungsstruktur entsprechen und deren Projektierung nicht der Vorgabe einer maximalen AusnÃ¼tzung des BaugrundstÃ¼cks unterworfen ist (VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Wie sich der von den BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekursverfahren eingereichten Auflistung (VB.2011.00772) und den Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen Planwerken ergibt, weisen die auf der nordÃ¶stlichen Seite der Q-Strasse liegenden Bauten (relativ zu ihren GrundflÃ¤chen) im Vergleich zu den geplanten MehrfamilienhÃ¤usern in der Tat geringere ÃberbauungsflÃ¤chen und Bauvolumen auf. Andererseits stehen auf der sÃ¼dwestlichen Strassenseite und weiter talwÃ¤rts eine Reihe von GebÃ¤uden mit Ã¤hnlichen GrÃ¶ssenverhÃ¤ltnissen wie die vorliegend projektierten (etwa die HÃ¤user Q-Strasse 11und 12 sowie S-Weg 13 und 14). Auch im angrenzenden Baugeviert zwischen T-Weg, U-Weg und S-Weg sind deutliche Verdichtungstendenzen feststellbar. Von einer weitherum zurÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pften AusnÃ¼tzung kann nicht gesprochen werden. Das Bauprojekt nimmt vielmehr die besagte Entwicklung auf und setzt sie konsequent fort. Die geplanten HÃ¤user erscheinen insofern nicht als fremdartige Einzelobjekte in einem bestehenden und in sich abgeschlossenen Quartier, sondern verleihen dem bisher teilweise lÃ¤ndlich geprÃ¤gten Gebiet ein urbaneres Gesicht. Trotz des deutlichen Kontrasts zur sÃ¼dÃ¶stlichen HÃ¤userzeile an der Q-Strasse sind solche Entwicklungen im Zeitalter der knappen Landreserven und des verdichteten Bauens von der BevÃ¶lkerung hinzunehmen, sofern die Ã¼brigen Bauvorschriften eingehalten sind und die Bauten in ihrer konkreten Ausgestaltung eine befriedigende Gesamtwirkung mit der Umgebung erzielen. Dass dies auf den vorliegenden Fall nicht zutrÃ¤fe, zeigen die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht substanziiert auf. Mit der Erteilung der Baubewilligung hat die BaubehÃ¶rde das ihr bei der Ã¤sthetischen WÃ¼rdigung zukommende Ermessen rechtmÃ¤ssig ausgeÃ¼bt.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Zusammengefasst ist die Beschwerde VB.2011.00772 als gegenstandslos abzuschreiben, soweit sie die Einhaltung der Ãberbauungsziffer betrifft (E. 6). Hinsichtlich der an die GebÃ¤udelÃ¤nge des Hauses D anzurechnenden VorsprÃ¼nge (E. 7) erweist sich die Beschwerde als begrÃ¼ndet und ist insoweit gutzuheissen: Die Stammbewilligung vom 1. MÃ¤rz 2011 ist in Bezug auf die durch die VorsprÃ¼nge bewirkten Ãberschreitung der GebÃ¤udelÃ¤nge mit einer entsprechenden Auflage zu ergÃ¤nzen. </p> <p class="Erwgung2">In teilweiser Gutheissung der Beschwerde VB.2012.00597 ist sodann die AbÃ¤nderungsbewilligung vom 20. September 2011 bezÃ¼glich der im Aussenraum bewilligten BesucherparklÃ¤tze aufzuheben (E. 5.4). Dabei ist festzuhalten, dass die von der BaubehÃ¶rde wiedererwÃ¤gungsweise bewilligte und vorliegend als zulÃ¤ssig erkannte Entfernung der beiden AlleebÃ¤ume vor dem Haus D und der Garageneinfahrt (vgl. vorne E. 4.4) von dieser Aufhebung nicht betroffen ist. Dementsprechend bleiben die in Disp.-Ziff. II.C.1.e in Verbindung mit ErwÃ¤gung lit. E.e der Stammbewilligung vom 1. MÃ¤rz 2011 an die Erhaltung der beiden BÃ¤ume statuierten Auflagen hinfÃ¤llig. </p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen sind beide Beschwerden abzuweisen. </p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Da die BeschwerdefÃ¼hrenden folglich in zwei eher untergeordneten Streitpunkten durchdringen, rechtfertigt es sich, ihnen die Gerichtskosten zu insgesamt 3/4 und den Beschwerdegegnern zu insgesamt 1/4 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Die nur an der Beschwerde VB.2011.00772 beteiligten BeschwerdefÃ¼hrenden 2 tragen im VerhÃ¤ltnis zu den Ã¼brigen BeschwerdefÃ¼hrenden nur einen kleineren Anteil an den Gerichtskosten.</p> <p class="Urteilstext">Die Verlegung der Rekurskosten im Verfahren G.-Nr. R1S.2011.05050 zu 2/3 an die jetzigen BeschwerdefÃ¼hrenden und deren alleinige Kostenpflicht im Rekursverfahren G.-Nr. R1S.2011.05139 erscheint auch unter BerÃ¼cksichtigung des (zusÃ¤tzlichen) teilweisen Obsiegens der BeschwerdefÃ¼hrenden als vertretbar. Eine Neuverlegung der Rekurskosten drÃ¤ngt sich demnach nicht auf.</p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Verfahrensausgang haben die BeschwerdefÃ¼hrenden den privaten Beschwerdegegnern 1 und 2 fÃ¼r beide Beschwerdeverfahren eine verminderte ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- zu entrichten (<span>§ 17 Abs. 2 lit. a VRG)</span>, wovon die BeschwerdefÃ¼hrenden 2 wiederum einen kleineren Anteil zu Ã¼bernehmen haben.</p> <p class="Urteilstext"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden VB.2011.00772 und VB.2012.00597 werden vereinigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerde VB.2011.00772 wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben, soweit sie sich auf die Einhaltung der Ãberbauungsziffer bezieht;</span></p> <p class="Urteilstext">und erkennt:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde VB.2011.00772 wird teilweise gutgeheissen. Die Stammbewilligung vom 1. MÃ¤rz 2011 wird mit folgender Nebenbestimmung ergÃ¤nzt: </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"<span>Vor Baubeginn sind der BaubehÃ¶rde abgeÃ¤nderte BauplÃ¤ne zur <br/> Bewilligung einzureichen, </span>mit denen die Ãberschreitung der GebÃ¤udelÃ¤nge durch die VorsprÃ¼nge am GebÃ¤ude D behoben wird."</span></p> <p class="Einzug2"><span>Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerde VB.2012.00597 wird teilweise gutgeheissen und die AbÃ¤nderungsbewilligung vom 20. September 2011 mit Bezug auf die beiden BesucherparkplÃ¤tze im Aussenraum aufgehoben. Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 14'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 380.- Zustellkosten,<br/> Fr. 14'380.- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden wie folgt auferlegt:</span></p> <p class="Einzug2"><span> - den BeschwerdefÃ¼hrenden 1, 3, 4, 5, 6 und 7 zu je 11/96, unter solidarischer Haftung fÃ¼r 3/4;</span></p> <p class="Einzug2"><span>- den BeschwerdefÃ¼hrenden 2 zu 1/16, unter solidarischer Haftung fÃ¼r 3/4;</span></p> <p class="Einzug2"><span>- den Beschwerdegegnern 1 und 2 zu je 1/12, unter solidarischer Haftung fÃ¼r 1/6;</span></p> <p class="Einzug2"><span>- der Beschwerdegegnerin 3 zu 1/12.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1, 3, 4, 5, 6 und 7 werden zu je 13/84 und die BeschwerdefÃ¼hrenden 2 zu 1/14, alle unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag, verpflichtet, d<span>en Beschwerdegegnern 1 und 2 eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>