<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2020.00050</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220590&amp;W10_KEY=13013481&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2020.00050</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.09.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Staats- und Gemeindesteuern 2011</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Qualifikation von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften eines gewerbsmässigen Immobilienhändlers als Geschäftsvermögen Bejahung der Einsprachelegitimation (E. 2). Allgemein gilt, dass an die Zuordnung zum Privatvermögen beim gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler hohe Anforderungen zu stellen sind. Dies hat sowohl für den Direktbesitz von Liegenschaften als auch für den indirekten Besitz über eine Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft zu gelten. Liegt gewerbsmässiger Immobilienhandel bei einem Steuerpflichtigen vor, greift die Vermutung, dass es sich bei einer Liegenschaft oder einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft dieses Steuerpflichtigen - abgesehen von selbstbewohnten Liegenschaften - um Geschäftsvermögen handelt. Den Pflichtigen gelingt es nicht, diese Vermutung zu entkräften (E. 3.7). Bestätigung der vom kantonalen Steueramt eingeschätzten Einkommenssteuerwerte, da die Pflichtigen keine darüber hinausgehende Anschaffungskosten geltend machten (E. 5). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ALTERNATIVGUT">ALTERNATIVGUT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINSPRACHELEGITIMATION">EINSPRACHELEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHÃFTSVERMÃGEN">GESCHÃFTSVERMÃGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBSMÃSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL">GEWERBSMÃSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INDIREKTER LIEGENSCHAFTSBESITZ">INDIREKTER LIEGENSCHAFTSBESITZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATVERMÃGEN">PRIVATVERMÃGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERMÃGENSSTEUERWERT">VERMÃGENSSTEUERWERT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 18 DBG</span><br/><span class="ungerade">§ 18 Abs. III StG</span><br/><span class="gerade">§ 39 Abs. II StG</span><br/><span class="ungerade">Art. 14 Abs. III StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=50559" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2020.00050</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. September 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corinna Bigler. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch C AG, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Staat ZÃ¼rich, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a>vertreten durch das kantonale Steueramt,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dienstabteilung Recht,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Staats- und Gemeindesteuern 2011,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Der mit B verheiratete A (nachfolgend: der/die Pflichtige bzw. die Pflichtigen) war von Mai 1989 bis August 2017 Inhaber der Einzelfirma A-Immobilien mit Sitz in E [...]. Den Pflichtigen gehÃ¶ren verschiedene Immobilien in der Schweiz (MehrfamilienhÃ¤user in F und in G, Stockwerkeinheiten in H und I sowie ein selbstbewohntes Einfamilienhaus in E). Neben dem Direktbesitz war der Pflichtige per 31. Dezember 2011 an den folgenden Immobiliengesellschaften beteiligt: </p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>J AG (100 %)</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>K AG (50 %)</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>L AG (100 %)</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>M AG (50 %)</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>N AG (100 %)</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mindestens seit 1998 besass der Pflichtige ein Mehrfamilienhaus in O. Anfang 2002 kaufte er von der K AG je ein Mehrfamilienhaus in F und in G. Im August 2002 verkaufte er eine Stockwerkeinheit in F und im Juni 2003 das Mehrfamilienhaus in O. FÃ¼r die Steuerperiode 2003 wurde der Pflichtige erstmals als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler qualifiziert.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit VeranlagungsverfÃ¼gung fÃ¼r die direkte Bundessteuer bzw. EinschÃ¤tzungsentscheid fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern, beide vom 3. Dezember 2015, qualifizierte das kantonale Steueramt die beiden MehrfamilienhÃ¤user als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen und besteuerte die ErtrÃ¤ge daraus als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit. Ob auch die Beteiligungen an den Immobiliengesellschaften GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen darstellen wÃ¼rden, wurde nicht angesprochen. In ihrer Einsprache vom 7. Januar 2016 beantragten die Pflichtigen, die LiegenschaftsertrÃ¤ge seien nicht als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit zu qualifizieren. Am 17. Juli 2017 wies das kantonale Steueramt die Einsprache einzig hinsichtlich der direkten Bundessteuer ab. Das daraufhin angerufene Steuerrekursgericht bestÃ¤tigte in seinem Entscheid vom 29. Mai 2018 (1 DB.2017.155) die Qualifikation des Pflichtigen als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler und der beiden MehrfamilienhÃ¤user in F und G als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen. Zudem hielt es fest, es sei offenkundig, dass das GeschÃ¤ftsmodell des Pflichtigen darin bestanden habe, Dienstleistungen im Liegenschaftenbereich durch seine Einzelfirma zu erbringen, wÃ¤hrend das eigentliche Halten der Liegenschaften in entsprechende Gesellschaften ausgelagert worden sei. Aus der Vielzahl der Beteiligungen sei zu schliessen, dass dieser Struktur ein Plan zugrunde liege, wie der Pflichtige im Liegenschaftenbereich auftreten wolle. Ein dergestalt planmÃ¤ssiger Zusammenhang fÃ¼hre bei einem gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler dazu, dass die entsprechenden Beteiligungen zum GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zu zÃ¤hlen seien. Das Verwaltungsgericht wies am 5. Dezember 2018 die dagegen erhobene Beschwerde der Pflichtigen ab (SB.2018.00073). Zur Qualifikation der Beteiligungen Ã¤usserte sich das Verwaltungsgericht nicht. Dieser Entscheid, welcher wie die zugrunde liegende Einsprache einzig in Bezug auf die direkte Bundessteuer erging, erwuchs in Rechtskraft. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Mit EinschÃ¤tzungsvorschlag vom 18. MÃ¤rz 2019 nahm das kantonale Steueramt das Einspracheverfahren, welches die Pflichtigen mit ihrer Einsprache vom 7. Januar 2016 erÃ¶ffneten, auch hinsichtlich der Staats- und Gemeindesteuern wieder auf und stellte eine EinschÃ¤tzung mit folgenden Faktoren in Aussicht: </p> <p class="Urteilstext">Steuerbares Einkommen Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Davon Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen Fr. ...</p> <p class="Urteilstext">Satzbestimmendes Einkommen Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Steuerbares VermÃ¶gen Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Satzbestimmendes VermÃ¶gen Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext"><span>Neben den NettoertrÃ¤gen aus den MehrfamilienhÃ¤user in F und G qualifizierte das kantonale Steueramt auch obgenannte fÃ¼nf Beteiligungen an den Immobiliengesellschaften als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen. Entsprechend schÃ¤tzte es die Dividende der J AG in HÃ¶he von Fr. â¦ als Einkommen aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit ein. Hinsichtlich der fÃ¼nf Beteiligungen Ã¼bernahm es die anteiligen nominellen Aktienkapitalanteile als fÃ¼r die VermÃ¶genssteuer massgebliche Werte. Die von den Pflichtigen fÃ¼r die besagten Beteiligungen in der SteuererklÃ¤rung 2011 deklarierten Werte von gesamthaft Fr. â¦ reduzierten sich dadurch auf gesamthaft Fr. â¦ Das kantonale Steueramt hielt dazu fest, es habe im Sinn eines widerlegbaren Vorschlags die anteiligen nominellen Aktienkapitalanteile als fÃ¼r die Einkommenssteuer massgebliche Werte Ã¼bernommen, da davon auszugehen sei, dass aufgrund der erfolgten BegrÃ¼ndung der Beteiligungsgesellschaften die entsprechenden NominalbetrÃ¤ge einbezahlt worden seien und so den fÃ¼r die Einkommenssteuer massgeblichen Werten entsprechen wÃ¼rden. Sofern diese Annahme nicht zutreffend sein sollte, bat es die Pflichtigen um eine Stellungnahme unter Einreichung sachdienlicher Unterlagen, welche abweichende Einkommenssteuerwerte belegen wÃ¼rden. Weiter hielt es fest, dass der EinschÃ¤tzungsvorschlag die Erkenntnisse aus dem Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 29. Mai 2018 und dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 5. Dezember 2018, beide betreffend die direkte Bundessteuer, berÃ¼cksichtige. Die Pflichtigen lehnten den EinschÃ¤tzungsvorschlag am 22. Mai 2019 ab. Am 25. Juli 2019 wies das kantonale Steueramt die Einsprache der Pflichtigen vom 7. Januar 2016 auch in Bezug auf die Staats- und Gemeindesteuern ab und schÃ¤tzte diese gemÃ¤ss EinschÃ¤tzungsvorschlag vom 18. MÃ¤rz 2019 ein. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Gegen den Einspracheentscheid fÃ¼hrten die Pflichtigen am 29. August 2019 Rekurs beim Steuerrekursgericht. Dieses wies die Rechtsmittel mit Entscheid vom 24. April 2020 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 24. April 2020 erhoben die Pflichtigen am 10. Juni 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragen, der Entscheid des Steuerrekursgerichts sei aufzuheben und die EinschÃ¤tzung sei, unter Vornahme der interkantonalen Steuerausscheidung von Amtes wegen, wie folgt vorzunehmen: </p> <p class="Urteilstext">Steuerbares Einkommen Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Davon Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Satzbestimmendes Einkommen Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Steuerbares VermÃ¶gen Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Satzbestimmendes VermÃ¶gen Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Verrechnungssteuer 2011 Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Eventualiter sei der Rekursentscheid des Steuerrekursgerichts aufzuheben und die EinschÃ¤tzung sei wie folgt vorzunehmen: </p> <p class="Urteilstext">Steuerbares Einkommen Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Davon Ertrag aus qualifizierten Beteiligungen Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Satzbestimmendes Einkommen Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Steuerbares VermÃ¶gen Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Satzbestimmendes VermÃ¶gen Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Verrechnungssteuer 2011 Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. </p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das kantonale Steueramt die Abweisung der Beschwerden beantragte und das Steuerrekursgericht auf eine Vernehmlassung verzichtete, liessen sich die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung (ESTV) und das Steueramt der Gemeinde E nicht vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Befugnis zur Einsprache-, Rekurs- und Beschwerdeerhebung in Steuersachen setzt, einem allgemeinen prozessualen Grundsatz entsprechend, ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an der Aufhebung oder Ãnderung des angefochtenen Entscheids voraus (sogenannte Beschwer). Fehlt dieses, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten (VGr, 5. Dezember 2018, SB.2018.00073, E. 2; VGr, 25. Juni 2014, SB.2014.00035, E. 2; 27. Juni 2012, SB.2012.00019/SB.2012.00020, E. 2.1; RB 2001 Nr. 106, E. 2). Ein schutzwÃ¼rdiges Interesse liegt vor, wenn die tatsÃ¤chliche oder rechtliche Situation der beschwerdefÃ¼hrenden Partei durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann. Anders ausgedrÃ¼ckt besteht das schutzwÃ¼rdige Interesse im praktischen Nutzen, den die erfolgreiche Beschwerde der betroffenen Partei in Bezug auf die im Streit liegende Steuerperiode eintragen wÃ¼rde, das heisst in der Abwendung eines materiellen oder ideellen Nachteils, den der angefochtene Entscheid fÃ¼r sie zur Folge hÃ¤tte (vgl. BGE 131 II 587 E. 2.1; VGr, 5. Dezember 2018, SB.2018.00073, E. 2).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Pflichtigen machen geltend, die Nichtanfechtung des Rekursentscheids habe die AHV-Beitragspflicht der Dividende der J AG Ã¼ber Fr. â¦ zur Folge. Sodann bewirke die tiefere Veranlagung des steuerbaren VermÃ¶gens eine kÃ¼nftig hÃ¶here Besteuerung allfÃ¤lliger Kapitalgewinne aus dem Verkauf der Beteiligungen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Das Steuerrekursgericht bejahte die Beschwer der Pflichtigen, da eine begrÃ¼ndete Veranlassung zur Annahme bestÃ¼nde, dass der vorliegende Rechtsstreit auch Auswirkungen auf die AHV haben kÃ¶nne. Zudem sei ihre Beschwer mit Bezug auf den Eventualantrag ohne Weiteres gegeben. Ob die Auswirkungen auf die AHV ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids zu begrÃ¼nden vermÃ¶gen, kann offenbleiben. Eine rechtsgenÃ¼gende Beschwer der Pflichtigen ergibt sich auch direkt aus der umstrittenen Qualifikation der Beteiligungen zum Privat- oder GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen. Stellen die Beteiligungen an den fÃ¼nf Immobiliengesellschaften PrivatvermÃ¶gen dar, wie von den Pflichtigen verfochten wird, wÃ¤re ein Verkauf dieser grundsÃ¤tzlich steuerfrei (§ 16 Abs. 3 StG). GehÃ¶ren die Beteiligungen hingegen zum GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen, wÃ¼rde ein allfÃ¤lliger Gewinn der Einkommenssteuer unterliegen (§ 18 Abs. 2 StG). Den Pflichtigen kommt damit ein schutzwÃ¼rdiges Interesse zu. Auf die Beschwerde ist einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Mit Urteil vom 5. Dezember 2018 bestÃ¤tigte das Verwaltungsgericht, dass die beiden MehrfamilienhÃ¤user in F und G zum GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen des Nebenerwerbs des Pflichtigen als gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel gehÃ¶ren. Vorliegend ist einzig strittig, ob dies auch auf die Beteiligungen des Pflichtigen an den fÃ¼nf Immobiliengesellschaften zutrifft. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gelten alle VermÃ¶genswerte, die ganz oder vorwiegend der selbststÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit dienen. Gleiches gilt fÃ¼r Beteiligungen von mindestens 20 % am Grund- oder Stammkapital einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, sofern der EigentÃ¼mer sie im Zeitpunkt des Erwerbs zum GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen erklÃ¤rt (§ 18 Abs. 3 StG). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Auch ein gemischt genutzter VermÃ¶genswert (sogenanntes Alternativgut) wie etwa eine Baulandparzelle, eine Kapitalanlageliegenschaft oder ein Ferienhaus gehÃ¶rt dem<span class="apple-converted-space"><span> GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen </span></span>an, soweit und solange es ganz oder zumindest vorwiegend der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit dient (PrÃ¤ponderanzmethode gemÃ¤ss Art. 8 Abs. 2 Halbsatz 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 [StHG]; BGE 140 V 241 E. 4.2). <span>Unter die AlternativgÃ¼ter fallen namentlich auch die<span class="apple-converted-space"><span> Beteiligungen </span></span>an einer Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft, da sie ihrem Wesen nach dem PrivatvermÃ¶gen oder ebenso gut dem<span class="apple-converted-space"><span> GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen </span></span>angehÃ¶ren kÃ¶nnen. Nach stÃ¤ndiger bundesgerichtlicher Praxis ist eine Beteiligung dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zuzuordnen, falls diese ganz oder Ã¼berwiegend in "enger Beziehung" zur selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit des Inhabers der Beteiligung steht. Andernfalls ist sie dem PrivatvermÃ¶gen zuzurechnen. Eine hinreichend enge Beziehung ist namentlich anzunehmen, wenn die Beteiligung dem Investor einen massgeblichen oder sogar beherrschenden Einfluss auf die Kapitalgesellschaft oder Genossenschaft verschafft, deren geschÃ¤ftliche AktivitÃ¤ten seiner eigenen selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit entsprechen oder diese sinnvoll ergÃ¤nzen, was ihm erlaubt, die angestammte GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit auszuweiten (</span>BGr, 25. Mai 2020, 2C_939/2019, E. 2.2.4; <span>BGr, 25. November 2019, 2C_102/2019, E. 4.1). Als weitere Abgrenzungskriterien kÃ¶nnen im Einzelfall die Ã¤ussere Beschaffenheit des VermÃ¶genswertes, dessen tatsÃ¤chliche Nutzung, die Herkunft der Mittel zu dessen Finanzierung, das Erwerbsmotiv, die zivilrechtlichen EigentumsverhÃ¤ltnisse und auch dessen buchmÃ¤ssige Behandlung dienen (BGr, 23. Januar 2004, 2A.52/2003, E. 2.3). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b><span>Der gewerbsmÃ¤ssige Liegenschaftenhandel gilt als Sonderform der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit. GewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel liegt gemÃ¤ss bundesgerichtlicher Praxis dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung vornimmt. Erforderlich ist die Entwicklung einer TÃ¤tigkeit, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist. Als Indizien kommen in Betracht: Die systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzdauer, die Verwendung der erzielten Gewinne bzw. deren Wiederanlage in gleichartige VermÃ¶gensgegenstÃ¤nde oder die Realisierung der Gewinne im Rahmen einer Personengesellschaft (BGr, 13. April 2017, 2C_784/2016, E. 4.2). Ein Indiz fÃ¼r eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit kann auch der Einsatz erheblicher Fremdmittel sein, sofern er Ã¼ber das hinausgeht, was auch in der privaten VermÃ¶gensverwaltung Ã¼blich ist, wie z.</span><span class="apple-converted-space"><span> </span></span><span>B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. Bei MehrfamilienhÃ¤usern betrÃ¤gt die 1. Hypothek in der Regel bis zu 2/3 des Verkehrswerts und die 2. Hypothek von 67 % bis 80 % des Verkehrswerts (VGr, 21. August 2019, SB.2019.00038, E. 3.3.1; VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.8 mit weiteren Hinweisen). Eine darÃ¼ber hinausgehende Fremdfinanzierung indiziert GewerbsmÃ¤ssigkeit (vgl. VGr, 5. Dezember 2018, SB.2018.00073, E. 3.3).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Wenn feststeht, dass haupt- oder nebenberuflicher Liegenschaftenhandel gegeben ist, bilden Beteiligungen an Immobiliengesellschaften ebenso die eigentliche Erwerbsgrundlage der entsprechenden AktivitÃ¤ten wie GrundstÃ¼cke oder Anteile an solchen. Auf die rechtliche "Verpackung" des Gegenstands der HandelstÃ¤tigkeit kann nicht abgestellt werden (Markus Reich/Julia von Ah in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer [DBG], Art. 18 DBG N. 16f). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b><span>Eine Qualifikation als selbstÃ¤ndiger LiegenschaftshÃ¤ndler fÃ¼hrt jedoch nicht automatisch dazu, dass sÃ¤mtliche von ihm gehaltenen</span> <span>Liegenschaften</span> <span>automatisch seinem</span> <span>GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zugehÃ¶rig sind. Vielmehr muss diese Zuordnung fÃ¼r jede Immobilie einzeln geprÃ¼ft werden (BGr, 13. April 2017, 2C_784/2016, E. 4.2; BGr, 22. MÃ¤rz 2011, 2C_375/2010, E. 4.4). Aufgrund des Rechtsgleichheitsgebots muss es auch einem gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler erlaubt sein, nebst dem selbstbewohnten Wohneigentum noch weitere Liegenschaften im PrivatvermÃ¶gen zu halten. An die Zuordnung zum PrivatvermÃ¶gen sind allerdings hohe Anforderungen zu stellen (VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Das Steuerrekursgericht erwog in seinem ersten Entscheid vom 29. Mai 2018 hinsichtlich der direkten Bundessteuer, aus der Vielzahl der Beteiligungen sei zu schliessen, dass dieser Struktur ein Plan zugrunde liege, wie der Pflichtige im Liegenschaftenbereich auftreten wolle. Ein dergestalt planmÃ¤ssiger Zusammenhang fÃ¼hre bei einem gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler dazu, dass die entsprechenden Beteiligungen zum GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zu zÃ¤hlen seien. An dieser Beurteilung hielt es im hier angefochtenen Entscheid vom 24. April 2000 fest. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die Pflichtigen bringen dagegen vor, die Qualifikation als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler fÃ¼hre nicht automatisch dazu, dass sÃ¤mtliche von ihm gehaltenen Liegenschaften seinem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zugehÃ¶rig seien. Vielmehr mÃ¼sse diese Zuordnung fÃ¼r jede Immobilie einzeln geprÃ¼ft werden. Bei Beteiligungen seien die HÃ¼rden, diese als Bestandteil des GeschÃ¤ftsvermÃ¶gens des LiegenschaftenhÃ¤ndlers zu betrachten, noch viel hÃ¶her als beim Direktbesitz. Weder das kantonale Steueramt noch das Steuerrekursgericht hÃ¤tten den erforderlichen Nachweis erbracht, dass jede Beteiligung des Pflichtigen fÃ¼r sich alleine bei objektiver Betrachtung am 31. Dezember 2011 erkennbar fÃ¼r dessen GeschÃ¤ftszwecke verwendet worden sei. Die Vorinstanz habe sich auf die Umschreibung der TÃ¤tigkeitsfelder der einzelnen Gesellschaften und auf den Erwerbszeitpunkt bzw. auf die Deklaration derselben beschrÃ¤nkt. Die Beteiligungen dienten und dienen dem Pflichtigen einzig als private Kapitalanlage und als private Vorsorge, die er nun nach seiner erfolgten Pensionierung beanspruchen kÃ¶nne, zumal er als SelbstÃ¤ndigerwerbender Ã¼ber keine Pensionskasse verfÃ¼ge. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Den Akten kÃ¶nnen die folgenden Informationen zu den Beteiligungen an den Immobiliengesellschaften entnommen werden: </p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.1 </b>Die Z AG erfuhr am 23. September 2002 eine StatutenÃ¤nderung, mit welcher der Zweck, die Firma und der Sitz geÃ¤ndert wurden und das Aktienkapital von Fr. â¦ auf Fr. â¦ erhÃ¶ht wurde. Seit dem 30. September 2002 ist die Gesellschaft unter der Firma "J AG" mit Sitz in Y eingetragen und bezweckt den Erwerb usw. von Liegenschaften [...]. Die Pflichtigen deklarierten in den Jahren 1999â2001 eine Beteiligung an der Z AG und danach eine solche an der J AG. Seit der StatutenÃ¤nderung vom 23. September 2002 ist der Pflichtige einziges Mitglied des Verwaltungsrats.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.2 </b>Die K AG mit Sitz in X bezweckt den Erwerb, das Halten, die VerÃ¤usserung, das Vermieten usw. von GrundstÃ¼cken [...]. In den Jahren 1999 bis 2011 hielt der Pflichtige 50 % der Anteile an der K AG. Bis am 20. Juni 2003 war der Pflichtige Delegierter des Verwaltungsrats der K AG. Im Jahr 2001 erwarb der Pflichtige die beiden MehrfamilienhÃ¤user in F und G von der K AG. Des Weiteren geht aus den Akten hervor, dass der Pflichtige eine BÃ¼rgschaftsverpflichtung zugunsten der K AG einging, wofÃ¼r er BÃ¼rgschaftskommissionen fakturierte. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.3 </b>Die L AG mit Sitz in P bezweckt den Erwerb und das Halten von sowie Handel mit Liegenschaften usw. Sie wurde am 27. Oktober 2008 in das Handelsregister eingetragen. GemÃ¤ss Vertrag vom 10. November 2010 Ã¼bernahm die L AG die Aktiven und Passiven der R-Genossenschaft, die per 27. Dezember 2010 im Handelsregister gelÃ¶scht wurde. Zwischen 1999 bis 2009 deklarierte der Pflichtige Anteile an der R-Genossenschaft und ab 2009 eine 100 % Beteiligung an der L AG. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.4 </b>Die M AG mit Sitz in T und ab 10. Januar 2011 in E bezweckt den Erwerb usw. von Liegenschaften. Die Pflichtigen deklarierte erstmals in der Steuerperiode 2009 eine Beteiligung von 50 % (50 von 100 Aktien). Seit dem 22. September 2009 ist der Pflichtige einziges Mitglied des Verwaltungsrats. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.5 </b>Die N AG mit heutigen Sitz in U (bis am 5. Juli 2016 noch in Y) wurde am 17. September 2002 in das Handelsregister eingetragen. Sie bezweckt u.a. den Erwerb, die Verwaltung, die Vermietung und den Verkauf von Immobilien. Die Pflichtigen deklarierten ab der Steuerperiode 2009 eine Beteiligung von 100 %. Bis am 16. Dezember 2014 war der Pflichtige Mitglied des Verwaltungsrats. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.6 </b>Neben den streitbetroffenen Immobiliengesellschaften sass der Pflichtige noch bei weiteren Immobiliengesellschaften im Verwaltungsrat. So bezog er gemÃ¤ss SteuererklÃ¤rungen seit 2004 ein Verwaltungsratshonorar von der V AG, wo er heute noch als einziger Verwaltungsrat eingetragen ist. Auch bei der W AG war er bis am 14. Dezember 2012 Mitglied des Verwaltungsrats mit Einzelunterschrift. An diesen beiden Immobiliengesellschaften war der Pflichtige jedoch nie beteiligt. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Die vorliegend zu beurteilenden Beteiligungen stellen AlternativgÃ¼ter dar, sodass diese dem Privat- oder dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zugeordnet werden kÃ¶nnen. UnerlÃ¤sslich fÃ¼r die Qualifikation als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen ist allem voran das Vorliegen einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit (BGr, 25. Mai 2020, 2C_939/2019, E. 2.4.2). Diese ist mit dem Nebenerwerb des Pflichtigen als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler gegeben. Wie von den Pflichtigen zu Recht geltend gemacht, muss es auch dem gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler erlaubt sein, nebst dem selbstbewohnten Wohneigentum noch weitere Liegenschaften im PrivatvermÃ¶gen zu halten. Dies hat grundsÃ¤tzlich auch fÃ¼r den indirekten Besitz an Liegenschaften Ã¼ber Immobiliengesellschaften zu gelten. <span>Entgegen der Ansicht der Pflichtigen sind die HÃ¼rden fÃ¼r die Zuordnung von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften zum GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen jedoch nicht hÃ¶her als beim Direktbesitz von Immobilien. Allgemein gilt, dass an die Zuordnung zum PrivatvermÃ¶gen beim gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler hohe Anforderungen zu stellen sind (VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3). Dies hat sowohl fÃ¼r den Direktbesitz von Liegenschaften als auch fÃ¼r den indirekten Besitz Ã¼ber eine Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft zu gelten. Liegt gewerbsmÃ¤ssiger Immobilienhandel bei einem Steuerpflichtigen vor, greift die Vermutung, dass es sich bei einer Liegenschaft oder einer Beteiligung an einer Immobiliengesellschaft dieses Steuerpflichtigen </span><span>-</span><span> abgesehen von selbstbewohnten Liegenschaften </span><span>-</span><span> um GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen handelt. Den Pflichtigen gelingt es aus den nachfolgenden GrÃ¼nden nicht, diese Vermutung zu entkrÃ¤ften:</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.1 </b><span>Ein wesentliches Indiz, dass die Beteiligungen dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen und nicht dem PrivatvermÃ¶gen zugehÃ¶rig sind, stellt die hohe Verschuldung der Pflichtigen dar. GemÃ¤ss den SteuererklÃ¤rungen der Pflichtigen der Jahre 1999 bis 2009 waren deren VermÃ¶genswerte stets zu mindestens 95 % fremdfinanziert. In den Jahren 1999, 2003â2008 Ã¼berstiegen die Schulden die VermÃ¶genswerte sogar leicht. 2010 reduzierte sich das Fremdkapital auf ca. 84 % und 2011 auf 71 %. Daraus folgt, dass auch alle fÃ¼nf Beteiligungen an den Immobiliengesellschaften fast ausschliesslich fremdfinanziert waren und das fÃ¼r direkten Immobilienbesitz als noch gewÃ¶hnlich angesehene FremdfinanzierungsverhÃ¤ltnis von rund 80 % bis auf das letzte Jahr stets Ã¼berschritten wurde. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.2 </b><span>FÃ¼r eine gewerbsmÃ¤ssige TÃ¤tigkeit spricht sodann auch die hohe Anzahl von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften sowie die jeweils hohe Beteiligung des Pflichtigen. So hÃ¤lt der Pflichtige an der J AG seit 2001 100 % der Anteile. Auch die Anteile an der L AG und der N AG stehen seit dem Erwerb der Beteiligung in seinem Alleineigentum. Zugleich ist der Pflichtige bei diesen drei Gesellschaften einziges Mitglied des Verwaltungsrats (bei der N AG bis am 6. Dezember 2014). Aufgrund seines Alleineigentums und der Stellung als einziger Verwaltungsrat hatte der Pflichtige einen unbeschrÃ¤nkten Einfluss auf die GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit der Gesellschaften. An der K AG und der M AG hielt der Pflichtige nur 50 % und hatte damit keine beherrschende Kontrolle Ã¼ber die beiden Gesellschaften. Dass die K AG dennoch dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zugehÃ¶rig ist, zeigt sich dadurch, dass der Pflichtige im Jahr 2002 die beiden MehrfamilienhÃ¤user in F und G von dieser erwarb, welche unbestritten zum GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen des Pflichtigen gehÃ¶ren. Ein weiteres Indiz ist in der BÃ¼rgschaftsverpflichtung des Pflichtigen zugunsten der K AG zu sehen, wofÃ¼r der Pflichtige BÃ¼rgschaftskommissionen fakturierte.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.3 </b><span>Ein weiteres Indiz, dass die fÃ¼nf Beteiligungen GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen darstellen, ist in den wechselseitigen Schuld- und ForderungsverhÃ¤ltnissen des Pflichtigen mit den Gesellschaften zu sehen. So wiesen die Pflichtigen in ihren SteuererklÃ¤rungen in den Jahren 2003 bis 2005 ein Guthaben gegenÃ¼ber der J AG aus (2003: Fr. â¦ 2004: Fr. â¦2005: Fr. â¦ In den Folgejahren deklarierten sie hingegen ebenso hohe Schulden gegenÃ¼ber der J AG (2006: Fr. â¦; 2007: Fr. â¦; 2008: Fr. â¦; 2009: Fr. â¦, 2010: Fr. â¦; 2011: Fr. â¦). Gleiches Muster lÃ¤sst sich bei der L AG bzw. deren RechtsvorgÃ¤ngerin, der R-Genossenschaft, sowie auch bei der M AG erkennen. So deklarierten die Pflichtigen gegenÃ¼ber der R-Genossenschaft in zahlreichen Jahren eine ausstehende Schuld (2003: Fr. â¦; 2006: Fr. â¦; 2007: Fr. â¦; 2008: Fr. â¦; 2009: Fr. â¦; 2010: Fr. â¦; 2011: Fr. â¦) und in zwei Jahren ein relativ geringes Guthaben (2004: Fr. â¦; 2005: Fr. â¦). GegenÃ¼ber der M AG war die Bilanz der Pflichtigen bis zur streitbetroffenen Steuerperiode 2011 stets negativ (2009: Fr. â¦; 2010: Fr. â¦; 2011: Fr. â¦), wurde danach aber positiv (2013: Fr. â¦; 2014: Fr. â¦; 2015: Fr. â¦). Diese gegenseitigen Schuld- und ForderungsverhÃ¤ltnisse belegen, dass sich die Pflichtigen und die Immobiliengesellschaften gegenseitig finanzierten bzw. Kapital zur VerfÃ¼gung stellten. Dies spricht dagegen, dass die fÃ¼nf Beteiligungen lediglich eine private Kapitalanlage darstellen. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.4 </b>Der Pflichtige fÃ¼hrte Ã¼ber seinen Nebenerwerb als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler bislang keine Buchhaltung. Vor diesem Hintergrund kann das Indiz einer allfÃ¤lligen Verbuchung nicht herangezogen werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.5 </b>Zur BegrÃ¼ndung, weshalb die fÃ¼nf Beteiligungen dem PrivatvermÃ¶gen zugehÃ¶rig seien, bringen die Pflichtigen einzig vor, diese dienten dem Pflichtigen als private Kapitalanlage und der privaten Vorsorge. Weitere GrÃ¼nde bzw. Indizien fÃ¼r PrivatvermÃ¶gen machen sie nicht geltend. Aufgrund der hohen Fremdfinanzierung sowie den wechselseitigen Schuld- und ForderungsverhÃ¤ltnissen kann keine Rede davon sein, dass die fÃ¼nf Beteiligungen dem Pflichtigen lediglich als private Kapitalanlage und der privaten Vorsorge dienen. Viel eher sprechen die oben aufgelisteten Indizien dafÃ¼r, dass der Pflichtige seine gewerbsmÃ¤ssige TÃ¤tigkeit als LiegenschaftenhÃ¤ndler nicht nur Ã¼ber Direktbesitz, sondern auch Ã¼ber die Beteiligung an Immobiliengesellschaften ausÃ¼bte. Das Steuerrekursgericht ist deshalb zu Recht davon ausgegangen, dass die Beteiligungen an den fÃ¼nf Immobiliengesellschaften dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen des Pflichtigen zuzuordnen sind. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.8 </b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.8.1 </b>Des Weiteren bringen die Pflichtigen vor, die herkÃ¶mmlichen Regeln fÃ¼r die Zuordnung eines Alternativguts zum GeschÃ¤fts- oder PrivatvermÃ¶gen wÃ¼rde aufgrund von § 18 Abs. 3 StG nicht fÃ¼r massgebliche Beteiligungen von mindestens 20 % gelten. DiesbezÃ¼glich bedÃ¼rfe es einer ausdrÃ¼cklichen WillensÃ¤usserung des Inhabers der Beteiligungsrechte. Eine solche ErklÃ¤rung habe der Pflichtige weder explizit noch konkludent abgegeben. So fehle in den jeweiligen Wertschriftenverzeichnissen der SteuererklÃ¤rung bei den Beteiligungen auch der Code "G" (fÃ¼r GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen). Der unterlassene Code "G" mÃ¼sse als ErklÃ¤rung im Sinn von § 18 Abs. 3 StG interpretiert werden, sodass die Beteiligungen dem PrivatvermÃ¶gen zuzuscheiden seien. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.8.2 </b>Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. § 18 Abs. 3 StG gewÃ¤hrt einer steuerpflichtigen Person im Zeitpunkt des Erwerbs einer Beteiligung von mindestens 20 % die MÃ¶glichkeit, diese dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zuzuweisen. Die freiwillige Qualifikation von Beteiligungen als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen steht in engstem Zusammenhang mit der BeschrÃ¤nkung des Abzugs von privaten Schuldzinsen (§ 31 Abs. 1 lit. a StG) bzw. dem unlimitierten Abzug von geschÃ¤ftlichen Schuldzinsen (vgl. Reich/von Ah in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Art. 18 DBG N. 57). Diese Option ermÃ¶glicht es dem Steuerpflichtigen, eine Beteiligung, die ihrer Funktion nach dem PrivatvermÃ¶gen zugehÃ¶rig wÃ¤re, dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zuzuweisen. Entgegen der Ansicht der Pflichtigen fÃ¼hrt der Verzicht auf die Option aber nicht zwingend dazu, dass die jeweilige Beteiligung nicht GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen ist. UnabhÃ¤ngig von der Option gemÃ¤ss § 18 Abs. 3 StG ist die Funktion einer Beteiligung fÃ¼r die Qualifikation als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen entscheidend. <span>Dass die Pflichtigen die Option nicht wahrgenommen haben, steht einer Qualifikation als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen nicht entgegen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.9 </b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.9.1 </b>Ferner argumentieren die Pflichtigen, das kantonale Steueramt habe die Beteiligungen bis zur streitbetroffenen Steuerperiode als PrivatvermÃ¶gen betrachtet. Den Akten kann entnommen werden, dass die Qualifikation der Beteiligungen als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen bereits im Rahmen der BÃ¼cherrevision 2003 und 2004 zur Diskussion stand. Dazumal hatte das kantonale Steueramt die Qualifikation nicht vorgenommen, da diese keinen Einfluss auf das Dispositiv der EinschÃ¤tzung hatte. Im Schreiben vom 6. November 2017 hat sich das kantonale Steueramt dahingehend geÃ¤ussert, dass eine definitive Qualifikation erst im Zeitpunkt des Verkaufs der Beteiligung nach Beurteilung aller UmstÃ¤nde getroffen werden kÃ¶nne. Im heutigen Zeitpunkt wÃ¼rden jedoch die Indizien Ã¼berwiegen, die bei den Immobilien-Wertschriften fÃ¼r GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen sprechen. Wie das Steuerrekursgericht zu Recht festhielt, kÃ¶nnen die Pflichtigen daraus nicht ableiten, dass das kantonale Steueramt ihre Auffassung, dass es sich um PrivatvermÃ¶gen handle, akzeptiert hat. Die Pflichtigen stÃ¶ren sich sodann daran, dass das kantonale Steueramt mit der Qualifikation nicht wie angetÃ¶nt bis zu einem Verkauf gewartet hat. Dies ist darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren, dass sich das Steuerrekursgericht in seinem Entscheid vom 29. Mai 2018 zur Qualifikation als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen Ã¤usserte und das kantonale Steueramt dies fÃ¼r die EinschÃ¤tzung 2011 Ã¼bernommen hatte. Aus dem Gesagten folgt, dass die Pflichtigen auch mit dieser Argumentation nichts zu ihren Gunsten ableiten kÃ¶nnen. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Pflichtigen bringen weiter vor, das Verwaltungsgericht habe in seinem Urteil vom 5. Dezember 2018 (SB.2018.00073) eine Korrektur des selbstÃ¤ndigen Erwerbseinkommens als nicht erforderlich erachtet. So sei das Einkommen aus selbstÃ¤ndiger TÃ¤tigkeit bezÃ¼glich der direkten Bundessteuer 2011 mit Abweisung der erhobenen Beschwerde rechtskrÃ¤ftig auf Fr. â¦ festgesetzt worden, welches erheblich vom EinschÃ¤tzungsvorschlag vom 18. MÃ¤rz 2019 hinsichtlich Staats- und Gemeindesteuern von Fr. â¦ abweiche. Das Urteil des Verwaltungsgerichts entfalte eine gewisse Bindungswirkung auch hinsichtlich der Staats- und Gemeindesteuern. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Differenz zwischen dem Einkommen aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit bei der direkten Bundessteuer von Fr. â¦ und jenem betreffend die Staats- und Gemeindesteuern gemÃ¤ss EinschÃ¤tzungsvorschlag vom 18. MÃ¤rz 2019 von Fr. â¦ setzt sich aus der streitbetroffenen Dividende von Fr. â¦ sowie Zinsen auf den Liegenschaftskonti F/G von Fr. â¦ zusammen. Weshalb die Zinsen auf dem Liegenschaftskonti F/G nicht auch bei der direkten Bundessteuer als Einkommen aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit veranlagt wurden, ist unklar. Im Wesentlichen ist die Differenz jedoch auf die streitbetroffene Dividende der J AG Ã¼ber Fr. â¦ zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Streitgegenstand des Verfahrens betreffend die direkte Bundessteuer 2011, welches mit dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 5. Dezember 2018 (SB.2018.00073) rechtskrÃ¤ftig abgeschlossen wurde, war einzig die Qualifikation der beiden MehrfamilienhÃ¤user in F und G als Privat- oder GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen. Aus diesem Grund hat und musste das Verwaltungsgericht sich zur Qualifikation der Beteiligung an der J AG bzw. der Dividende von dieser nicht Ã¤ussern. Das kantonale Steueramt hat die Qualifikation der Beteiligung an der J AG als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen erst im Einspracheverfahren hinsichtlich der Staats- und Gemeindesteuern 2011 berÃ¼cksichtigt, welches am 18. MÃ¤rz 2019 wiederaufgenommen wurde. Es stÃ¼tzte sich diesbezÃ¼glich auf eine ErwÃ¤gung im steuerrekursgerichtlichen Urteil vom 29. Mai 2018, wonach auch die Beteiligungen an den Immobiliengesellschaften GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen darstellen wÃ¼rden. Dass es Ã¼berhaupt zu der vorliegend unterschiedlichen Behandlung der Beteiligungen an den Immobiliengesellschaften in der Veranlagung der direkten Bundessteuer bzw. in der EinschÃ¤tzung der Staats- und Gemeindesteuern 2011 kommen konnte, ist darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren, dass das kantonale Steueramt die Einsprachen nicht miteinander behandelte. Den Pflichtigen ist zuzustimmen, dass die unterschiedliche Behandlung stossend ist; eine Bindungswirkung des verwaltungsgerichtlichen Urteils vom 5. Dezember 2018 besteht jedoch nicht, da die vorliegend umstrittene Frage in jenem Verfahren nicht Streitgegenstand war. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Ferner ist die HÃ¶he des VermÃ¶genssteuerwerts der Beteiligungen an den fÃ¼nf Immobiliengesellschaften zwischen den Parteien strittig. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b><span>Immaterielle GÃ¼ter und bewegliches VermÃ¶gen, die zum GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen der steuerpflichtigen Person gehÃ¶ren, werden zu dem fÃ¼r die Einkommenssteuer massgeblichen Wert bewertet. Die Kantone kÃ¶nnen fÃ¼r VermÃ¶gen, das auf Rechte nach Artikel 8a entfÃ¤llt, eine SteuerermÃ¤ssigung vorsehen (Art. 14 Abs. 3 StHG; in Kraft seit 1. Januar 2009 und fÃ¼r die Kantone verbindlich seit 1. Januar 2011)</span>. Mit dem Unternehmenssteuerreformgesetz II vom 23. MÃ¤rz 2007, in Kraft seit 1. Januar 2009 mit zweijÃ¤hriger Anpassungsfrist fÃ¼r die Kantone, wurde die frÃ¼here Ausnahme<span class="apple-converted-space"><span> </span></span>fÃ¼r<span class="apple-converted-space"><span> </span></span>Wertschriften im GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen, welche nach dem Verkehrswert zu bewerten waren, abgeschafft (Daniel Dzamko-Locher/Hannes Teuscher in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Bundesgesetz Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 14 StHG N. 25).<span class="apple-converted-space"><span> </span></span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>Im Kanton ZÃ¼rich lautete die zu Art. 14 Abs. 3 StHG analoge Bestimmung bis Ende 2014 wie folgt: Immaterielle GÃ¼ter und bewegliches VermÃ¶gen (ausgenommen Wertschriften), die zum GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen der steuerpflichtigen Person gehÃ¶ren, werden zu dem fÃ¼r die Einkommenssteuer massgeblichen Wert bewertet (§ 39 Abs. 2 StG; in der bis 31. Dezember 2014 geltenden Form). Die fÃ¼r die Kantone ab 1. Januar 2011 zwingende Vorgabe von Art. 14 Abs. 3 StHG konnte im Kanton ZÃ¼rich nicht rechtzeitig auf den 1. Januar 2011 in das StG Ã¼berfÃ¼hrt werden, sondern wurde erst in der ab 1. Januar 2015 geltenden Version angepasst, welche die Ausnahme bezÃ¼glich Wertschriften nicht mehr enthÃ¤lt (Felix <span>Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 39 StG N. 4)</span>. GemÃ¤ss Art. 72h Abs. 2 StHG kam Art. 14 Abs. 3 StG nach Ablauf der Umsetzungsfrist von zwei Jahren per 1. Januar 2011 in den Kantonen direkt zur Anwendung, sofern die Umsetzung noch nicht erfolgt war. Damit sind Beteiligungen des GeschÃ¤ftsvermÃ¶gens auch im Kanton ZÃ¼rich ab der Steuerperiode 2011 zu dem fÃ¼r die Einkommenssteuer massgeblichen Wert zu bewerten.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.2.3 </span></b>Der Einkommenssteuerwert ist der fÃ¼r die Bemessung der EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit massgebliche Wert von beweglichem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen einschliesslich immaterieller GÃ¼ter, also der<span class="apple-converted-space"><span> </span></span>Buchwert mit allfÃ¤lligen steuerrechtlichen Korrekturen<i> </i>oder, wo nicht Buch gefÃ¼hrt wird, der mittels Aufzeichnungen und Abschreibungstabellen geltend gemachte Wert, soweit er steuerrechtskonform ist (Dzamko-Locher/Teuscher in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Art. 14 StHG N. 26). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die Pflichtigen machen diesbezÃ¼glich geltend, nachdem das kantonale Steueramt die Einkommenssteuerwerte der Beteiligungen an den Immobiliengesellschaften seit mindestens 2003 als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen betrachten wÃ¼rden und deren Einkommenssteuerwerte stets in der HÃ¶he von Ã¼ber Fr. â¦ festgesetzt habe, mÃ¼sse es sich darauf behaften lassen. Weiche es nun durch deren KÃ¼rzung auf den Nominalwert davon ab, nehme es faktisch eine steueramtliche Abschreibung im Umfang von Fr. â¦ vor, nÃ¤mlich in der HÃ¶he der Differenz von Fr. â¦ und Fr. â¦. Unter BerÃ¼cksichtigung dieser einkommenswirksamen Korrektur sei das steuerbare Einkommen im Sinn des Eventualantrags auf null Franken festzusetzen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Der Pflichtige wird seit dem 1. Januar 2003 als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler behandelt. Die SteuererklÃ¤rungen zeigen, dass selbst die Pflichtigen ihre Beteiligungen in den meisten Jahren zum Nominalwert deklarierten. In der SteuererklÃ¤rung 2003 deklarierten die Pflichtigen die 250 Aktien (100 %) an der J AG mit einem Steuerwert von Fr. â¦ und die 50 Aktien (50 %) an der K AG mit einem Steuerwert von Fr. â¦. Beide Werte entsprechen dem Nominalwert. Erstmals im Jahr 2008 deklarierten die Pflichtigen ihre 250 Anteile an der L AG, ebenfalls zum Nominalwert von Fr. â¦. 2009 kamen die Beteiligung an der M AG und der N AG hinzu. Die 50 Aktien an der M AG Ã nominal Fr. â¦ deklarierten die Pflichtigen zu einem Steuerwert von Fr. â¦, d.<span> </span>h. das doppelte des Nominalwerts. Den 100 Aktien Ã nominal Fr. â¦ an der N AG massen die Pflichtigen einen Steuerwert von Fr. â¦ zu. Die beiden letzten Beteiligungen wurden bis in das streitbetroffene Steuerjahr 2011 zu diesen Werten deklariert. Der Steuerwert der Beteiligung an der J AG wurde ab der Steuerperiode 2006 signifikant erhÃ¶ht. Jener der L AG wurde im Steuerjahr 2010 von Fr. â¦ auf Fr. â¦ und der Steuerwert der K AG im Jahr 2011 auf Fr. â¦ erhÃ¶ht. Es ist unbestritten, dass der im Jahr 2011 gesamthaft deklarierte Steuerwert der fÃ¼nf Beteiligungen von Fr. â¦ bei Weitem nicht dem massgebenden Einkommenssteuerwert entspricht. Eine Bindungswirkung des kantonalen Steueramts an diesen Wert wÃ¼rde gegen Art. 14 Abs. 3 StHG bzw. § 39 Abs. 2 StG verstossen und kommt vorliegend auch deshalb nicht infrage, da die Beteiligungen in den meisten Jahren zum Nominalwert deklariert wurden und die signifikanten ErhÃ¶hungen erst in den letzten Jahren erfolgten. Die Pflichtigen wurden vom kantonalen Steueramt aufgefordert, allfÃ¤llig Ã¼ber den Nominalwert hinausgehende Anschaffungskosten geltend zu machen. Sie sind dieser Aufforderung weder im EinschÃ¤tzungs- noch im Rechtsmittelverfahren nachgekommen. Vor diesem Hintergrund darf davon ausgegangen werden, dass die vom kantonalen Steueramt eingeschÃ¤tzten Nominalwerte den Einkommenssteuerwerten entsprechen. Da das kantonale Steueramt an den von den Pflichtigen als PrivatvermÃ¶gen deklarierten Wert von Fr. â¦ nicht gebunden ist, lÃ¶st die Reduktion auf die Nominalwerte auch keine steuermindernde Abschreibung aus. Der Eventualantrag ist damit abzuweisen. </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung1">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und es steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 140.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'640.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den gesamten Betrag. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. <span>Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>