<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">420</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft4"><b>77</b></span> <span class="ft4"><b>Alterswohnungen in einer Zone für öffentliche Bauen und Anlagen</b></span><br/> <span class="ft4"><b>Alterswohnungen sind ohne Sicherstellung des öffentlichen Zwecks in der</b></span><br/> <span class="ft4"><b>Zone für öffentliche Bauten und Anlagen nicht zonenkonform.</b></span><br/> <span class="ft6">Aus dem Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom</span><br/> <span class="ft6">2. Februar 2015 (BVURA.14.605).</span><br/> <span class="ft8"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <span class="ft1">2. Planerische Ausgangslage</span><br/> <span class="ft1">... Laut Art. 1 der Sondernutzungsvorschriften (SNV) soll der</span><br/> <span class="ft1">Gestaltungsplan H. die bestehenden baurechtlichen Bestimmungen</span><br/> <span class="ft1">von § 13 BNO im Hinblick auf den Bau eines Pflegezentrums und</span><br/> <span class="ft1">von Alterswohnungen, kombiniert mit einem entsprechenden Ange-</span><br/> <span class="ft1">bot von Betreuungs- und Pflegedienstleistungen (7x24 h Betreuung)</span><br/> <span class="ft1">sowie einem öffentlichen Begegnungszentrum, präzisieren. Er beab-</span><br/> <span class="ft1">sichtigt die Schaffung der bau- und planungsrechtlichen Rahmenbe-</span><br/> <span class="ft1">dingungen und Grundlagen für eine geordnete bauliche Entwicklung</span><br/> <span class="ft1">der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen im Gebiet H.. Zudem</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">421</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">sollen die Anforderungen an eine der landschaftlich empfindlichen</span><br/> <span class="ft1">Lage angemessene Umgebungsgestaltung definiert werden.</span><br/> <span class="ft1">Zu diesem Zweck scheidet der Gestaltungsplan sieben Baufel-</span><br/> <span class="ft1">der aus... Diese Baufelder sind gemäss Art. 6 SNV grundsätzlich für</span><br/> <span class="ft1">die Erstellung von Hochbauten für ein Pflegezentrum und für Alters-</span><br/> <span class="ft1">wohnungen mit entsprechenden Einrichtungen für Betreuungs- und</span><br/> <span class="ft1">Pflegedienstleistungen bestimmt und sind im Grundsatz nach den je-</span><br/> <span class="ft1">weils aktuellsten Planungsrichtlinien Altersgerechte Wohnbauten</span><br/> <span class="ft1">(Schweizer Fachstelle für behindertengerechtes Bauen) zu erstellen.</span><br/> <span class="ft1">Laut dem Planungsbericht sollen die sechs Gebäude im südlichen</span><br/> <span class="ft1">Teil des Areals mit Miet- und Eigentumswohnungen belegt werden,</span><br/> <span class="ft1">wobei ein Wohnungsmix von 2,5 bis 5,5 Zimmerwohnungen angebo-</span><br/> <span class="ft1">ten wird. Um eine demographische Durchmischung (Generationen-</span><br/> <span class="ft1">wohnen) zu beeinflussen, könne ergänzend angedacht werden, zwei</span><br/> <span class="ft1">Gebäude explizit für Familienwohnungen auszuweisen. ...</span><br/> <span class="ft1">5. Zonenkonformität</span><br/> <span class="ft1">5.1 ...</span><br/> <span class="ft1">Mit ihrer Beschwerde rügen die Beschwerdeführenden haupt-</span><br/> <span class="ft1">sächlich die fehlende Zonenkonformität der geplanten Alterswohnun-</span><br/> <span class="ft1">gen in der Zone OE der Gemeinde B. ...</span><br/> <span class="ft1">5.2</span><br/> <span class="ft1">5.2.1</span><br/> <span class="ft1">... Das vorliegend massgebliche Gebiet H. ist laut Bauzonen-</span><br/> <span class="ft1">plan der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (OE) zugewiesen.</span><br/> <span class="ft1">Wie erwähnt ist die Zone OE gemäss § 13 BNO für vorhandene und</span><br/> <span class="ft1">künftige, dem öffentlichen Interesse dienende Bauten und Anlagen</span><br/> <span class="ft1">bestimmt.</span><br/> <span class="ft1">In den Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen dürfen nur öf-</span><br/> <span class="ft1">fentliche und öffentlichen Zwecken bzw. Interessen dienende Werke</span><br/> <span class="ft1">erstellt werden. Private Vorhaben sind nicht zulässig; auch nicht als</span><br/> <span class="ft1">provisorische,</span> <span class="ft1">mit</span> <span class="ft1">Beseitigungsrevers</span> <span class="ft1">belastete</span> <span class="ft1">Bauten</span><br/> <span class="ft1">(AGVE 2000, S. 209 f. mit Hinweisen; C</span><span class="ft6">HRISTIAN</span> <span class="ft1">H</span><span class="ft6">ÄUPTLI</span> <span class="ft1">in:</span><br/> <span class="ft1">Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 15</span><br/> <span class="ft1">N 90 ff.). Voraussetzung zur Festsetzung einer Zone für öffentliche</span><br/> <span class="ft1">Bauten und Anlagen ist auch, dass das geltend gemachte zukünftige</span><br/> <span class="ft1">Bedürfnis genügend konkretisiert ist. Es ist vom Gemeinwesen so</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">422</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">genau wie möglich anzugeben, und die Errichtung der öffentlichen</span><br/> <span class="ft1">Baute muss mit einiger Sicherheit zu erwarten sein (AGVE 2000,</span><br/> <span class="ft1">S. 210).</span><br/> <span class="ft1">Die Arten der dem öffentlichen Interesse dienenden Bauten und</span><br/> <span class="ft1">Anlagen sind äusserst vielfältig. Die öffentlichen Bauten und Anla-</span><br/> <span class="ft1">gen, d.h. Bauwerke, welche die öffentliche Hand in Erfüllung verfas-</span><br/> <span class="ft1">sungsmässiger Aufgaben erstellt, dienen dem Gemeinwesen unmit-</span><br/> <span class="ft1">telbar durch ihren Gebrauchswert, entweder als Verwaltungsver-</span><br/> <span class="ft1">mögen oder als Sachen im Gemeingebrauch (AGVE 2000, S. 211).</span><br/> <span class="ft1">Dazu gehören Schulhäuser, Spitäler, Gefängnisse, öffentliche Ver-</span><br/> <span class="ft1">waltungsgebäude, Alters- und Pflegeheime usw. Solche Bauten</span><br/> <span class="ft1">dienen fraglos öffentlichen Zwecken. Zu den im öffentlichen Inte-</span><br/> <span class="ft1">resse liegenden Bauten und Anlagen gehören aber auch Bauten pri-</span><br/> <span class="ft1">vater Bauherren, die im weitesten Sinne Aufgaben des modernen</span><br/> <span class="ft1">Leistungs- und Sozialstaates wahrnehmen helfen. Zu den öffentli-</span><br/> <span class="ft1">chen Bauten und Anlagen zählen daher auch Schwimmbäder, Tennis-</span><br/> <span class="ft1">anlagen (AGVE 1976, S. 238 ff.) und Schrebergartenanlagen</span><br/> <span class="ft1">(AGVE 1988, S. 340 ff.); an ihrem Bestehen wurde ein Allgemeinin-</span><br/> <span class="ft1">teresse bejaht. Selbst der Betrieb eines Pfadihauses liegt laut Ver-</span><br/> <span class="ft1">waltungsgericht im öffentlichen Interesse und ist in der Zone für</span><br/> <span class="ft1">öffentliche Bauten und Anlagen zonenkonform (AGVE 2000, S. 209</span><br/> <span class="ft1">ff.). Demgegenüber gilt der private Wohnungsbau, selbst wenn er</span><br/> <span class="ft1">staatlich gefördert wird, im Planungs- und Baurecht nicht als öffent-</span><br/> <span class="ft1">licher Zweck (B</span><span class="ft6">ERNHARD</span> <span class="ft1">W</span><span class="ft6">ALDMANN</span><span class="ft1">, Zonen für öffentliche Bau-</span><br/> <span class="ft1">ten und Anlagen, in: BR 2003, S. 89). Ob dies auch für den Bau von</span><br/> <span class="ft1">Alterswohnungen gilt, ist umstritten (W</span><span class="ft6">ALDMANN</span><span class="ft1">, a.a.O., S. 89).</span><br/> <span class="ft1">Jedenfalls hatten die kantonalen Behörden die Zonenkonformität von</span><br/> <span class="ft1">Alterswohnungen in der Zone OE - soweit ersichtlich - bislang noch</span><br/> <span class="ft1">nicht zu beurteilen (vgl. dazu AGVE 2000, S. 211, welcher für Al-</span><br/> <span class="ft1">ters- und Pflege<i>heime</i> die Zonenkonformität bejaht, Alters<i>wohnun-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>gen</i> jedoch nicht zu beurteilen hatte).</span><br/> <span class="ft1">5.2.2</span><br/> <span class="ft1">Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen OE dient in erster</span><br/> <span class="ft1">Linie der Sicherung des Landbedarfs, auf den das Gemeinwesen für</span><br/> <span class="ft1">die Erfüllung der öffentlichen Aufgaben durch Erstellung von Bauten</span><br/> <span class="ft1">und Anlagen angewiesen sind (C</span><span class="ft6">HRISTIAN</span> <span class="ft1">H</span><span class="ft6">ÄUPTLI</span><span class="ft1">, a.a.O., § 15</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">423</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">N 91); weiter bezweckt sie auch, durch grosszügigere Vorschriften</span><br/> <span class="ft1">(z.B. fehlende Bestimmungen über die maximal zulässige Ausnüt-</span><br/> <span class="ft1">zung) die Erfüllung öffentlicher Aufgaben zu ermöglichen, die nach</span><br/> <span class="ft1">den Bestimmungen der umgebenden Zonen nicht oder nur erschwert</span><br/> <span class="ft1">zulässig wären (SOG 2008, Nr. 20, Erw. 2c.). Gerade wegen dieser</span><br/> <span class="ft1">Privilegierung, was baupolizeiliche Vorschriften anbelangt, sind die</span><br/> <span class="ft1">Nutzungen in solchen Zonen auf Vorhaben zu beschränken, die in</span><br/> <span class="ft1">engem Zusammenhang mit der Erfüllung öffentlicher Aufgaben ste-</span><br/> <span class="ft1">hen. Ist eine Baute oder Anlage nicht öffentlich, lässt sich auch kein</span><br/> <span class="ft1">öffentliches Interesse auf Ausscheidung von Land und deren Errich-</span><br/> <span class="ft1">tung in der OE-Zone begründen (SOG 2008, Nr. 20, Erw. 2c.;</span><br/> <span class="ft1">B</span><span class="ft6">ERNHARD</span> <span class="ft1">W</span><span class="ft6">ALDMANN</span><span class="ft1">/P</span><span class="ft6">ETER</span> <span class="ft1">H</span><span class="ft6">ÄNNI</span><span class="ft1">, Raumplanungsgesetz, Bern</span><br/> <span class="ft1">2006, N 19 zu Art. 18 RPG). In Anwendung dieser Grundsätze ist in</span><br/> <span class="ft1">einem ersten Schritt zu prüfen, ob den geplanten Alterswohnungen</span><br/> <span class="ft1">öffentliches Interesse zukommt.</span><br/> <span class="ft1">Ob und wofür öffentliche Bauten und Anlagen errichtet werden</span><br/> <span class="ft1">müssen, ergibt sich aus den Staatsaufgaben und öffentlichen Interes-</span><br/> <span class="ft1">sen, die durch den Gesetzgeber weiter konkretisiert werden (W</span><span class="ft6">ALD</span><span class="ft2">-</span><br/> <span class="ft6">MANN</span><span class="ft1">/H</span><span class="ft6">ÄNNI</span><span class="ft1">, a.a.O., N 20 zu Art. 18 RPG). Anders als bei-</span><br/> <span class="ft1">spielsweise der Kanton Zürich, welcher den Bau von Alterswohnun-</span><br/> <span class="ft1">gen in § 60 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September</span><br/> <span class="ft1">1975 (PBG) explizit zur öffentlichen Aufgabe erklärt, verfügt der</span><br/> <span class="ft1">Kanton Aargau über keine entsprechende Sonderbestimmung, aus</span><br/> <span class="ft1">der sich das öffentliche Interesse am Bau von Alterswohnungen und</span><br/> <span class="ft1">damit der Zonenkonformität in der Zone OE direkt ableiten liesse.</span><br/> <span class="ft1">Ebenso wenig lassen die Materialien zum Baugesetz oder die</span><br/> <span class="ft1">kommunalen Vorschriften entsprechende Schlüsse zu. Immerhin liegt</span><br/> <span class="ft1">die Förderung von Wohnbau und Wohneigentum als Staatsaufgabe</span><br/> <span class="ft1">grundsätzlich im öffentlichen Interesse (vgl. Art. 108 BV). Gemäss</span><br/> <span class="ft1">der Verfassung des Kantons Aargau soll der Staat im Rahmen seiner</span><br/> <span class="ft1">Gesetzgebungsbefugnisse Vorkehren treffen, damit jedermann eine</span><br/> <span class="ft1">angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden kann (§ 25</span><br/> <span class="ft1">Abs. 2 lit. c KV). Ausserdem kann er den sozialen Wohnungsbau för-</span><br/> <span class="ft1">dern (§ 47 Abs. 3 KV). Der Kanton Aargau kommt diesen Aufgaben</span><br/> <span class="ft1">mit dem Wohnungsbauförderungsgesetz nach (Gesetz über die</span><br/> <span class="ft1">Förderung des Baus von Alters-, Invaliden- und Familienwohnungen</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">424</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">sowie die Regional- und Ortsplanung vom 14. Januar 1969;</span><br/> <span class="ft1">SAR 873.700). Dieses bestimmt in § 1 Abs. 1, dass der Kanton den</span><br/> <span class="ft1">Bau von preisgünstigen Wohnungen für Betagte, Invalide und kin-</span><br/> <span class="ft1">derreiche Familien fördert. Allerdings obliegt gemäss der ein-</span><br/> <span class="ft1">schlägigen Gesetzgebung die Realisierung des Wohnungsbaus nicht</span><br/> <span class="ft1">dem Gemeinwesen. Mit anderen Worten ist es im Kanton Aargau</span><br/> <span class="ft1">zwar Aufgabe des Gemeinwesens, den Wohnungsbau und das</span><br/> <span class="ft1">Wohneigentum (durch finanzielle Zuschüsse) zu fördern, nicht aber</span><br/> <span class="ft1">Wohnungen zu erstellen; dies ist ausschliesslich Aufgabe privater</span><br/> <span class="ft1">Trägerschaften. Damit kommt selbst dem staatlich geförderten Woh-</span><br/> <span class="ft1">nungsbau keine planungsrechtlich relevante öffentliche Zweckbe-</span><br/> <span class="ft1">stimmung zu. Dieser ist auch auf die Zonen für öffentliche Bauten</span><br/> <span class="ft1">nicht angewiesen, sondern gehört in eine private Bauzone.</span><br/> <span class="ft1">Im weiteren lässt sich auch kein öffentliches Interesse an den</span><br/> <span class="ft1">geplanten Wohnungen gestützt auf das Wohnungsbauförderungsge-</span><br/> <span class="ft1">setz konstruieren: Laut dem Wohnungsbauförderungsgesetz sind nur</span><br/> <span class="ft1">Alterswohnungen mit einer Wohnungsgrösse von 1-2 Zimmern für</span><br/> <span class="ft1">die Zuschussberechtigung relevant (§ 1 Abs. 2), demgegenüber sol-</span><br/> <span class="ft1">len laut Planungsbericht 2,5- bis 5,5-Zimmer-Wohnungen realisiert</span><br/> <span class="ft1">werden. Diese Wohnungen sprengen den gesetzlich vorgesehenden</span><br/> <span class="ft1">Rahmen für förderungswürdige Alterswohnungen aber bei Weitem.</span><br/> <span class="ft1">Auch fehlt es an einer Bestimmung im Sondernutzungsplan, welche</span><br/> <span class="ft1">die Wohnungsgrösse auf 1-2 Zimmer beschränkt und damit einen</span><br/> <span class="ft1">Bezug zum Wohnungsbauförderungsgesetz schaffen würde. Somit</span><br/> <span class="ft1">fehlt es auch in dieser Hinsicht an einem öffentlichen Interesse, die</span><br/> <span class="ft1">geplanten Wohnungen in der Zone OE zu realisieren. Ebenso wenig</span><br/> <span class="ft1">lässt sich aus dem Pflegegesetz vom 26. Juni 2007 (PflG;</span><br/> <span class="ft1">SAR 301.200) direkt ein öffentlicher Zweck für den Bau von Alters-</span><br/> <span class="ft1">wohnungen ableiten.</span><br/> <span class="ft1">5.2.3</span><br/> <span class="ft1">...</span><br/> <span class="ft1">Zwar ist aufgrund der räumlichen Nähe eine gewisse Verbin-</span><br/> <span class="ft1">dung zwischen den Wohnungen und dem geplanten Pflegezentrum</span><br/> <span class="ft1">einzuräumen, indessen statuiert der Gestaltungsplan weder einen</span><br/> <span class="ft1">sachlichen noch einen organisatorischen Zusammenhang zwischen</span><br/> <span class="ft1">den Wohnungen und dem Pflegezentrum. Dies geht deutlich aus</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">425</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Art. 6 Abs. 1 SNV hervor, wonach die Baufelder 1-7 <i>grundsätzlich</i></span><br/> <span class="ft1">für die Erstellung von Hochbauten für ein Pflegezentrum und für Al-</span><br/> <span class="ft1">terswohnungen mit entsprechenden Einrichtungen für Betreuungs-</span><br/> <span class="ft1">und Pflegedienstleistungen bestimmt und <i>im Grundsatz</i> nach den je-</span><br/> <span class="ft1">weils aktuellsten Planungsrichtlinien Altersgerechte Wohnbauten</span><br/> <span class="ft1">(Schweizer Fachstelle für behindertengerechtes Bauen) zu erstellen</span><br/> <span class="ft1">sind. Bereits die Verwendung der Formulierung grundsätzlich lässt</span><br/> <span class="ft1">klar erkennen, dass die Gemeinde keine Beschränkung auf ein</span><br/> <span class="ft1">Pflegezentrum und Alterswohnungen wollte, andernfalls sie auf den</span><br/> <span class="ft1">Zusatz grundsätzlich verzichtet hätte. Vielmehr lässt die gewählte</span><br/> <span class="ft1">Formulierung grundsätzlich bei der Umsetzung des Plans Alter-</span><br/> <span class="ft1">nativen sowohl zum Pflegezentrum als auch zu den Alterswohnungen</span><br/> <span class="ft1">zu; eine rechtsverbindliche Bindung der Wohnungen an das Pflege-</span><br/> <span class="ft1">zentrum oder die Pflegeeinrichtungen besteht nicht. Ebenso wenig</span><br/> <span class="ft1">sind zukünftige Bauherren verpflichtet, bei der Realisierung der</span><br/> <span class="ft1">Hochbauten die Planungsrichtlinien Altersgerechte Wohnbauten zu</span><br/> <span class="ft1">berücksichtigen - diese sind nur im Grundsatz zu berücksichtigen</span><br/> <span class="ft1">und zudem kann von ihnen nach sachlicher Begründung und mit</span><br/> <span class="ft1">Zustimmung des Gemeinderats abgewichen werden (Art. 6 Abs. 1</span><br/> <span class="ft1">SNV). Der Bezug der Alterswohnungen zu einem Pflegezentrum</span><br/> <span class="ft1">oder zu Betreuungs- und Pflegedienstleistungen ist nicht zwingend</span><br/> <span class="ft1">und dementsprechend lässt sich aus der Zwecksetzung auch kein öf-</span><br/> <span class="ft1">fentliches Interesse an den Wohnungen ableiten. Vielmehr sind nach</span><br/> <span class="ft1">dem klaren Wortlaut dieser Bestimmung zukünftige Eigentümer bzw.</span><br/> <span class="ft1">Mieter der Wohnungen an den vom Gemeinderat ins Recht gelegten</span><br/> <span class="ft1">öffentlichen Zweck nicht gebunden: Die Wohnungen sind nicht auf</span><br/> <span class="ft1">die Nutzung durch Senioren oder pflegebedürftige Personen be-</span><br/> <span class="ft1">schränkt, sondern sie stehen jeder Art von Wohnnutzung offen und</span><br/> <span class="ft1">sind jeglicher Kontrolle bezüglich Einhaltung des Zonenzwecks</span><br/> <span class="ft1">durch die Behörden entzogen. Dies lässt sich auch aus den Materia-</span><br/> <span class="ft1">lien ableiten, welche explizit festhalten, dass die Durchmischung mit</span><br/> <span class="ft1">Familienwohnen erwünscht ist, womit der fehlende Konnex der</span><br/> <span class="ft1">Wohnungen zum Pflegezentrum und den Einrichtungen für Betreu-</span><br/> <span class="ft1">ungs- und Pflegedienstleistungen bestätigt wird. An dieser Beurtei-</span><br/> <span class="ft1">lung vermag auch Art. 13 SNV nichts zu ändern, welcher zwar den</span><br/> <span class="ft1">Abschluss eines Leistungsvertrags für die Pflegestation vorschreibt,</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">426</span></div> <div class="page" id="S7"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">nicht aber für die Wohnungen. Der Gestaltungsplan stellt weder ei-</span><br/> <span class="ft1">nen rechtsverbindlichen Bezug zwischen den Wohnungen und dem</span><br/> <span class="ft1">Pflegezentrum oder der ausschliesslichen Nutzung der Wohnungen</span><br/> <span class="ft1">durch Senioren her, noch unterbindet er den in der Zone OE nicht zo-</span><br/> <span class="ft1">nenkonformen privaten Wohnungsbau. Dementsprechend fehlt es</span><br/> <span class="ft1">den Wohnungen - ungeachtet des Zweckartikels und unabhängig von</span><br/> <span class="ft1">der Bezeichnung Alterswohnungen - am sozialpolitischen öffentli-</span><br/> <span class="ft1">chen Interesse.</span><br/> <span class="ft1">5.2.4</span><br/> <span class="ft1">Die vorstehenden Überlegungen werden auch durch die im Pla-</span><br/> <span class="ft1">nungsbericht aufgeführten Zielsetzungen des Gestaltungsplans ge-</span><br/> <span class="ft1">stützt. So führt der Planungsbericht unter dem Titel Planungsgegen-</span><br/> <span class="ft1">stand und Ziele Folgendes aus:</span><br/> <span class="ft8"><i>1.1 Anlass und Gegenstand der Planung</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Der demographische Wandel in unserer Gesellschaft sowie die</i></span><br/> <span class="ft8"><i>damit einhergehenden, vielschichtigen Veränderungen in unserem</i></span><br/> <span class="ft8"><i>unmittelbaren Wohn- und Arbeitsumfeld zwingen die Gemeinden</i></span><br/> <span class="ft8"><i>mehr denn je, über ihre räumliche Entwicklung nachzudenken.</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Raumentwicklungsrelevanten Entscheidungen kommt, nicht zuletzt</i></span><br/> <span class="ft8"><i>aus finanziellen Gründen, eine immer grössere Bedeutung zu. Es gilt,</i></span><br/> <span class="ft8"><i>für die Ortsentwicklung negative Tendenzen möglichst frühzeitig zu</i></span><br/> <span class="ft8"><i>erkennen und entsprechende Gegenmassnahmen einzuleiten, um all-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>fällige Fehlentwicklungen und deren Folgen zu vermeiden.</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Es kann festgestellt werden, dass mit der demographischen Ver-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>änderung auch die in B. vorherrschende Wohnform</i></span> <i><br/> <span class="ft8"><i>haus&gt; zunehmend unter Druck gerät. Die Erstellergeneration, vor-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>wiegend Menschen im Rentenalter, überaltert zusehends. Sie werden</i></span><br/> <span class="ft8"><i>mangels Alternativangebot in der Gemeinde in die Agglomerati-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>onsgebiete im Limmattal ziehen müssen, weil sie dort die Hilfe fin-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>den, auf die sie im Alter angewiesen sind. Die nachfolgende Genera-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>tion, ihre erwachsenen Kinder, wollen erfahrungsgemäss nicht mehr</i></span><br/> <span class="ft8"><i>länger in Gebäuden mit veraltetem Standard leben. Auch sie bevor-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>zugen die mit dem öffentlichen Verkehr optimal erschlossenen und</i></span><br/> <span class="ft8"><i>bezüglich kulturellem Angebot zentraler gelegenen, stadtnäheren</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Ballungsräume und müssen nun feststellen, dass sich das vererbte</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Haus zunehmend schwerer verkaufen lässt, da der Immobilienmarkt</i></span><br/></i></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">427</span></div> <div class="page" id="S8"> <div role="main"><br/> <span class="ft8"><i>in naher Zukunft vermehrt mit Einfamilienhäusern überschwemmt</i></span><br/> <span class="ft8"><i>wird. Die Prognosen des Bundesamts für Statistik (BfS) deuten da-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>rauf hin, dass die zukünftige Wohnungsnachfrage in diesem Segment</i></span><br/> <span class="ft8"><i>- nämlich jüngere Familien - zu klein sein wird, um das durch die</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Wohnungsfreisetzungen entstandene Angebot zu absorbieren.</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Dank der landschaftlich privilegierten Lage und der geographi-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>schen Nähe zum Wirtschaftszentrum Zürich wird sich das vorstehend</i></span><br/> <span class="ft8"><i>skizzierte, schweizweit zu beobachtende Szenario in B. aller Voraus-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>sicht nach nur in abgeschwächter Form zeigen. Trotzdem ist es ange-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>zeigt, flankierende Massnahmen zu fördern, die einerseits der ange-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>stammten Bevölkerung von B. erlauben, ihren Altersruhestand in ih-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>rer Wohngemeinde zu verbringen und anderseits Strategien zu ent-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>wickeln, die darauf abzielen, junge Familien in die Gemeinde zu ho-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>len.</i></span><br/> <span class="ft8"><i>1.2 Zielsetzungen</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Aufgrund der demographischen Entwicklung in B. ist mit einer</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Zunahme der bereits heute über dem Bezirksschnitt liegenden</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Überalterung der Wohnbevölkerung zu rechnen. Die vorherrschende</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Wohnform dieser Bevölkerungsgruppe (Freistehendes EFH in Hang-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>lage mit grossem Umschwung) wird den Ansprüchen zunehmend</i></span><br/> <span class="ft8"><i>nicht mehr genügen bzw. lässt sich nicht mehr aufrechterhalten (Aus-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>bau, Unterhalt). Es werden Wohnalternativen gesucht, um den Ruhe-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>stand im angestammten sozialen Umfeld geniessen zu können. Dafür</i></span><br/> <span class="ft8"><i>sollen entsprechende Strukturen geschaffen werden. Im Vordergrund</i></span><br/> <span class="ft8"><i>steht hierbei der Neubau eines Alterszentrums mit wohnbegleitendem</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Angebot. ...</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Der vorliegende Gestaltungsplan bezweckt, die bestehenden</i></span><br/> <span class="ft8"><i>baurechtlichen Bestimmungen der Bau- und Nutzungsordnung im</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Hinblick auf den Bau eines Pflegezentrums und von Alterswohnun-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>gen, kombiniert mit einem entsprechenden Angebot von Betreuungs-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>und Pflegedienstleistungen mit sowie</i></span><br/> <span class="ft8"><i>einem öffentlichen Begegnungszentrum zu präzisieren. Er schafft die</i></span><br/> <span class="ft8"><i>bau- und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen und Grundlagen</i></span><br/> <span class="ft8"><i>für eine geordnete bauliche Entwicklung der Zone für öffentliche</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Bauten und Anlagen . Zudem werden die Anforderungen an eine</i></span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">428</span></div> <div class="page" id="S9"> <div role="main"><br/> <span class="ft8"><i>der landschaftlich empfindlichen Lage angemessene Umgebungsge-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>staltung untersucht und konkretisiert.</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Beim vorliegenden Projekt eines Alterszentrums handelt es sich</i></span><br/> <span class="ft8"><i>um ein nachhaltiges Vorhaben, da die Überalterung unserer Gesell-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>schaft aufgrund der demographischen Entwicklung immer weiter vo-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>ranschreitet. Die Pflege und Betreuung der älteren Personen, zum</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Beispiel mit begleitetem Wohnen, wird deshalb in Zukunft eine der</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Hauptaufgaben unserer Gesellschaft sein.</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Der Gemeinderat von B. hat sich entschlossen, die Landreser-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>ven der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen für diese Nutzung</i></span><br/> <span class="ft8"><i>zur Verfügung zu stellen. Damit entspricht er auch dem Wunsch der</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Bevölkerung von B., die in einer vorgängigen Umfrage unter dem Ti-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>tel: sich für eine den Bedürfnissen des Alters ge-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>rechte Nutzung ausgesprochen hat.</i></span><br/> <span class="ft8"><i>Mit der O.-Gruppe konnte zudem ein erfahrener Betrei-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>ber/Investor gewonnen werden, welcher in enger Zusammenarbeit</i></span><br/> <span class="ft8"><i>mit der Gemeinde in den kommenden Jahren ein nachhaltiges Kon-</i></span><br/> <span class="ft8"><i>zept für diese Verwendung ausarbeiten möchte.</i></span><br/> <span class="ft1">Aus dem Planungsbericht geht unmissverständlich hervor, dass</span><br/> <span class="ft1">Hintergrund bzw. Anlass des Gestaltungsplans H. nicht in erster</span><br/> <span class="ft1">Linie der Betrieb des Pflegezentrums ist, sondern vielmehr der Um-</span><br/> <span class="ft1">stand, dass für die bestehenden Einfamilienhäuser in B., welche sich</span><br/> <span class="ft1">zumeist an Hanglage befinden und über grossen Umschwung verfü-</span><br/> <span class="ft1">gen, kaum mehr Nachfrage besteht, insbesondere nicht durch jüngere</span><br/> <span class="ft1">Familien. Mit dem Gestaltungsplan soll einerseits die Nachfrage be-</span><br/> <span class="ft1">tagter Menschen nach Wohnungen befriedigt werden, andererseits</span><br/> <span class="ft1">sollen aber explizit auch Strategien entwickelt werden, um junge Fa-</span><br/> <span class="ft1">milien in die Gemeinde zu holen. Die zentrale Zielsetzung des</span><br/> <span class="ft1">Gestaltungsplans liegt denn auch laut Planungsbericht in der Be-</span><br/> <span class="ft1">friedigung der Wohnungsnachfrage aller Bevölkerungsgruppen und</span><br/> <span class="ft1">nicht nur der betagten Bevölkerung. Der Bau von Eigentums- und</span><br/> <span class="ft1">Mietwohnungen für die gesamte Bevölkerung stellt aber kein öffent-</span><br/> <span class="ft1">liches Interesse dar, das die Beanspruchung der Zone OE recht-</span><br/> <span class="ft1">fertigen würde (vgl. W</span><span class="ft6">ALDMANN</span><span class="ft1">, a.a.O., S. 38); vielmehr gehört</span><br/> <span class="ft1">eine solche Nutzung in eine klassische Wohn- oder Mischzone. Fer-</span><br/> <span class="ft1">ner spricht auch die Beteiligung privater, gewinnorientierter Investo-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">429</span></div> <div class="page" id="S10"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">ren wie der O. AG gegen die öffentliche Zwecksetzung: Wo Er-</span><br/> <span class="ft1">werbszwecke im Vordergrund stehen, fehlt es am öffentlichen Inte-</span><br/> <span class="ft1">resse (SOG 2008 Nr. 20, E. 2 f.). In diesem Zusammenhang ist auch</span><br/> <span class="ft1">zu erwähnen, dass die gewinnbringende Veräusserung der gemeinde-</span><br/> <span class="ft1">eigenen Parzelle 362 an die Investorin zu einem Kaufpreis von</span><br/> <span class="ft1">Fr. 650.-/m</span><span class="ft10"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">(laut Gemeinderat liegen die üblichen Landpreise in</span><br/> <span class="ft1">einer Zone OE zwischen Fr. 100/m</span><span class="ft10"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">und 300-400/m</span><span class="ft10"><sup>2</sup></span><span class="ft1">) zwingend vom</span><br/> <span class="ft1">Gestaltungsplan bzw. von der entsprechenden Überbauung abhängig</span><br/> <span class="ft1">ist. Dementsprechend wird vom Gemeinderat in den Vordergrund ge-</span><br/> <span class="ft1">rückt, dass ohne das Projekt der lukrative Verkauf der von der Auszo-</span><br/> <span class="ft1">nung (samt Wertverlust) bedrohten gemeindeeigenen Parzelle nicht</span><br/> <span class="ft1">möglich sei. Damit werden die finanziellen Interessen der Grundei-</span><br/> <span class="ft1">gentümer noch mehr in den Fokus gerückt, was aber ebenfalls einem</span><br/> <span class="ft1">öffentlichen Interesse entgegensteht.</span><br/> <span class="ft1">Nach dem Gesagten können weder der Zweckartikel der Son-</span><br/> <span class="ft1">dernutzungsvorschriften noch Art. 6 SNV darüber hinwegtäuschen,</span><br/> <span class="ft1">dass der Gestaltungsplan mit den geplanten Wohnungen privates</span><br/> <span class="ft1">Wohneigentum ... ermöglicht (und bezweckt), welches nicht der</span><br/> <span class="ft1">Öffentlichkeit oder der Allgemeinheit dient. Diese Rechtsauffassung</span><br/> <span class="ft1">wird gestützt durch den Umstand, dass weder die Sondernutzungs-</span><br/> <span class="ft1">vorschriften Einschränkungen enthalten, welche die vom Gemein-</span><br/> <span class="ft1">derat behauptete öffentliche Zweckbestimmung rechtsverbindlich</span><br/> <span class="ft1">sichern würden (zu denken wäre etwa an die verbindliche Festlegung</span><br/> <span class="ft1">einer Altersgrenze für die Bewohner der Wohnungen oder auch die</span><br/> <span class="ft1">zwingende Anbindung an die Vorgaben des Wohnungsbauförde-</span><br/> <span class="ft1">rungsgesetzes), noch eine sachenrechtlich dingliche Sicherung des</span><br/> <span class="ft1">öffentlichen Zwecks (bspw. durch Grundbucheintrag) ausgewiesen</span><br/> <span class="ft1">ist. Zwar schreibt Art. 1 SNV vor, dass im Rahmen des Baube-</span><br/> <span class="ft1">willigungsverfahrens durch geeignete Massnahmen sicherzustellen</span><br/> <span class="ft1">sei, dass die Alterswohnungen nicht zweckentfremdet werden,</span><br/> <span class="ft1">mangels verbindlicher Vorgaben in den Sondernutzungsvorschriften</span><br/> <span class="ft1">kann mit diesem Passus die gewünschte Rechtssicherheit jedoch</span><br/> <span class="ft1">nicht garantiert werden. ...</span><br/> <span class="ft1">5.2.6</span><br/> <span class="ft1">Zusammenfassend ist festzuhalten, dass ... die offene Zweck-</span><br/> <span class="ft1">setzung des Gestaltungsplans, die fehlende Sicherstellung des gel-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2015</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">430</span></div> <div class="page" id="S11"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">tend gemachten öffentlichen Zwecks sowie die gewinnorientierte</span><br/> <span class="ft1">Ausgestaltung mit der Zone OE nicht vereinbar sind. Den vom</span><br/> <span class="ft1">Gestaltungsplan H. vorgesehenen Wohnungen muss mangels</span><br/> <span class="ft1">öffentlichen Interesses die Zonenkonformität in der Zone für öffentli-</span><br/> <span class="ft1">che Bauten der Gemeinde B. abgesprochen werden. ...</span><br/> <span class="ft1">5.4</span><br/> <span class="ft1">Als Fazit ist festzuhalten, dass die Erstellung von Alters-</span><br/> <span class="ft1">wohnungen in einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen nicht</span><br/> <span class="ft1">grundsätzlich ausgeschlossen ist, allerdings ist die Sicherstellung des</span><br/> <span class="ft1">öffentlichen Zwecks unabdingbar. Der zu beurteilende Gestaltungs-</span><br/> <span class="ft1">plan H. wird diesen Anforderungen jedoch in keiner Weise</span><br/> <span class="ft1">gerecht: Eine Zwecksicherung wie etwa durch rechtsverbindliche</span><br/> <span class="ft1">Anbindung der Wohnungen an das Pflegezentrum ist nicht ausge-</span><br/> <span class="ft1">wiesen. Darüber hinaus implizieren die Sondernutzungsvorschriften</span><br/> <span class="ft1">- insbesondere Art. 6 Abs. 1 SNV (vgl. Ziffer 5.2.3 hievor) - gera-</span><br/> <span class="ft1">dezu die zonenwidrige Nutzung der Wohnungen und bieten dement-</span><br/> <span class="ft1">sprechend keinen hinreichenden Schutz des behaupteten öffentlichen</span><br/> <span class="ft1">Zwecks. Damit erweist sich der Gestaltungsplan in der vorliegenden</span><br/> <span class="ft1">Ausgestaltung als unrechtmässig.</span><br/> <span class="ft6">Aus dem Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom</span><br/> <span class="ft6">6. März 2015 (BVURA.14.333).</span><br/></div> </div> </body> </html>