<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para"> </div> <div class="para">Bundesgericht </div> <div class="para">Tribunal fédéral </div> <div class="para">Tribunale federale </div> <div class="para">Tribunal federal </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <img height="74" src="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/displayimage.php?id=2024-02-16-4A_529-2022.1&amp;type=gif" width="95"/> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4A_529/2022</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Sentenza del 16 febbraio 2024</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>I Corte di diritto civile</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Composizione </div> <div class="para">Giudici federali Jametti, Presidente, </div> <div class="para">Kiss, May Canellas, </div> <div class="para">Cancelliere Gadoni. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Partecipanti al procedimento </div> <div class="para">A.________, </div> <div class="para">patrocinato dall'avv. Fabio Soldati, </div> <div class="para">ricorrente, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">contro </div> <div class="para"> </div> <div class="para">B.________, </div> <div class="para">patrocinata dall'avv. Giovanni Augugliaro, </div> <div class="para">opponente. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Oggetto </div> <div class="para">diritto di compera, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">ricorso in materia civile contro la sentenza emanata il 10 novembre 2022 dalla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino (12.2021.180). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Fatti:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.a.</b> Con atto pubblico del 27 novembre 2017, A.________ ha concesso a B.________ un diritto di compera sull'immobile PPP www del fondo base xxx di Y.________. Il prezzo d'acquisto dell'immobile è stato fissato in fr. 3'000'000.--, mentre la scadenza del diritto di compera è stata stabilita al 15 novembre 2019. B.________ si è obbligata a versare a A.________ un primo acconto di fr. 50'000.-- entro il 20 dicembre 2017 e due acconti di fr. 275'000.-- ciascuno entro il 28 febbraio 2018 rispettivamente il 30 aprile 2018; il saldo del prezzo d'acquisto, fr. 2'400'000.--, era dovuto entro il 15 novembre 2019. I tre acconti sarebbero valsi quale "pena convenzionale" nell'ipotesi in cui B.________ avesse rinunciato a esercitare il diritto di compera per motivi esclusivamente a lei imputabili. Soltanto il primo acconto è stato versato. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.b.</b> Con decisione dell'8 maggio 2018 l'Autorità di prima istanza LAFE del Distretto di Mendrisio ha respinto la domanda di non assoggettamento all'obbligo dell'autorizzazione nel senso della legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE; RS 211.412.41) presentata da B.________, ritenendo che sia gli acconti che il prezzo residuo fossero finanziati direttamente o indirettamente dal marito di lei, persona da considerarsi residente all'estero ai sensi della LAFE. Sulla base di detta decisione, l'11 giugno 2018 l'Ufficio del registro fondiario di Mendrisio ha respinto la richiesta d'annotazione del diritto di compera. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.</b> </div> <div class="para">Dopo avere avviato una procedura esecutiva volta ad incassare i due rimanenti acconti, di complessivi fr. 550'000.--, conclusasi sfavorevolmente per A.________ (v. sentenza 5A_532/2019 del 4 maggio 2020), con petizione del 1° settembre 2020 questi ha convenuto in giudizio innanzi al Pretore del Distretto di Lugano B.________. Ne ha chiesto la condanna al pagamento di fr. 300'000.--, oltre interessi del 5 % dal 30 giugno 2020, a titolo di "pena di recesso" ridotta. Con sentenza del 29 ottobre 2021, il Pretore ha respinto la petizione. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>C.</b> </div> <div class="para">Contro il giudizio pretorile, A.________ ha adito la II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino che, con sentenza del 10 novembre 2022, ha respinto l'appello nella misura della sua ricevibilità. La Corte cantonale ha sostanzialmente confermato la decisione del primo giudice, che aveva rilevato la nullità del negozio giuridico nella sua totalità. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>D.</b> </div> <div class="para">A.________ impugna questa sentenza con un ricorso in materia civile al Tribunale federale, chiedendo di riformarla nel senso di condannare B.________ a versargli fr. 300'000.--, oltre interessi al 5 % dal 30 giugno 2020, e di porre a carico della stessa le spese processuali e le ripetibili della sede cantonale e di quella federale. Il ricorrente fa valere la violazione dell'<span class="artref">art. 26 LAFE</span>. </div> <div class="para">La Corte cantonale ha comunicato di non avere osservazioni da formulare e di confermarsi nella sua sentenza. L'opponente ha chiesto in via principale di dichiarare inammissibile il ricorso, subordinatamente di respingerlo nella misura della sua ammissibilità. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Diritto:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Il ricorso in materia civile è presentato tempestivamente (<span class="artref">art. 100 cpv. 1 LTF</span>) dalla parte soccombente nella procedura cantonale (<span class="artref">art. 76 cpv. 1 LTF</span>) ed è volto contro una sentenza finale (<span class="artref">art. 90 LTF</span>) emanata su ricorso da un'autorità ticinese di ultima istanza (<span class="artref">art. 75 LTF</span>), che ha statuito in una causa civile con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.-- (art. 72 cpv. 1 e 74 cpv. 1 lett. b LTF). Sotto questo profilo, il ricorso è ammissibile. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.1.</b> Il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (<span class="artref">art. 105 cpv. 1 LTF</span>); può scostarsene o completarlo solo se è stato effettuato in violazione del diritto ai sensi dell'<span class="artref">art. 95 LTF</span> o in modo manifestamente inesatto (<span class="artref">art. 105 cpv. 2 LTF</span>). "Manifestamente inesatto" significa in questo ambito "arbitrario" (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=30&amp;from_date=10.02.2024&amp;to_date=29.02.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-V-35%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page35">DTF 147 V 35</a> consid. 4.2; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=30&amp;from_date=10.02.2024&amp;to_date=29.02.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-115%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page115">140 III 115</a> consid. 2; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=30&amp;from_date=10.02.2024&amp;to_date=29.02.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F135-III-397%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page397">135 III 397</a> consid. 1.5). La parte che critica la fattispecie accertata nella sentenza impugnata deve sollevare la censura e motivarla in modo preciso, come esige l'<span class="artref">art. 106 cpv. 2 LTF</span> (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=30&amp;from_date=10.02.2024&amp;to_date=29.02.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-IV-73%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page73">DTF 147 IV 73</a> consid. 4.1.2; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=30&amp;from_date=10.02.2024&amp;to_date=29.02.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-264%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page264">140 III 264</a> consid. 2.3, con rinvii). Essa deve spiegare in maniera chiara e circostanziata in che modo queste condizioni sarebbero soddisfatte (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=30&amp;from_date=10.02.2024&amp;to_date=29.02.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-16%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page16">DTF 140 III 16</a> consid. 1.3.1, con rinvii). Critiche appellatorie sono inammissibili (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=30&amp;from_date=10.02.2024&amp;to_date=29.02.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F148-I-104%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page104">DTF 148 I 104</a> consid. 1.5). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.2.</b> Il ricorrente riconosce che i fatti non sono contestati e sono riportati correttamente nella sentenza impugnata. Nell'argomentazione del ricorso, egli si scosta tuttavia parzialmente dagli accertamenti di fatto della Corte cantonale, senza censurarli d'arbitrio con una motivazione conforme alle esposte esigenze. In tale misura, il gravame è pertanto inammissibile. In particolare, l'esposto dei fatti e dell'iter procedurale (da pag. 3 a pag. 6 del ricorso) non è per sua natura idoneo a correggere o a precisare gli accertamenti contenuti nella sentenza impugnata, dei quali non è sostanziata l'arbitrarietà (cfr. sentenza 4A_252/2022 del 3 ottobre 2023 consid. 2.2 e rinvio). Il gravame è parimenti inammissibile laddove il ricorrente rinvia alle considerazioni da lui esposte nell'appello: la motivazione del ricorso al Tribunale federale deve infatti essere contenuta nell'atto di ricorso medesimo (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=30&amp;from_date=10.02.2024&amp;to_date=29.02.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F143-II-283%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page283">DTF 143 II 283</a> consid. 1.2.3; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=30&amp;from_date=10.02.2024&amp;to_date=29.02.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F141-V-509%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page509">141 V 509</a> consid. 2). Inoltre, quando la sentenza impugnata poggia su diverse motivazioni indipendenti, alternative o sussidiarie, di per sé sufficienti per definire l'esito della causa, il ricorrente è tenuto, pena l'inammissibilità, a dimostrare che ognuna di esse viola il diritto (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=30&amp;from_date=10.02.2024&amp;to_date=29.02.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F142-III-364%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page364">DTF 142 III 364</a> consid. 2.4 pag. 368; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=30&amp;from_date=10.02.2024&amp;to_date=29.02.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F138-I-97%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page97">138 I 97</a> consid. 4.1.4 e rinvii). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.1.</b> Il ricorrente sostiene che l'atto pubblico di costituzione del diritto di compera non sarebbe stato nullo, bensì soltanto inefficace fino al momento in cui l'opponente avrebbe dimostrato di potere finanziare l'acquisto dell'immobile in modo conforme ai criteri della LAFE. Adduce che, in questo lasso di tempo, il contratto sarebbe rimasto interamente in sospeso alla stregua di un negozio giuridico subordinato ad una condizione sospensiva. Secondo il ricorrente, non poteva infatti essere esclusa la possibilità per l'opponente, quale acquirente del fondo, di ottenere capitali propri entro la scadenza del diritto di compera. Sostiene al riguardo che, con la decisione dell'8 maggio 2018, l'Autorità di prima istanza LAFE non ha statuito definitivamente sulla mancanza di un'autorizzazione per l'acquisto del fondo, ma ha unicamente rilevato che le previste modalità di finanziamento dell'acquisto, lo rendevano soggetto alla LAFE. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.2.</b> Secondo l'<span class="artref">art. 26 cpv. 1 LAFE</span>, i negozi giuridici concernenti un acquisto per il quale l'acquirente deve chiedere un'autorizzazione rimangono inefficaci fintanto che manca l'autorizzazione definitiva. L'<span class="artref">art. 26 cpv. 2 LAFE</span> prevede ch'essi diventano nulli in particolare se: l'acquirente attua il negozio giuridico senza chiedere l'autorizzazione o prima che vi sia l'autorizzazione definitiva (lett. a); l'autorità di prima istanza nega o revoca definitivamente l'autorizzazione (lett. b); l'ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio respinge la notificazione, senza che l'autorità di prima istanza abbia previamente negato l'autorizzazione (lett. c). Giusta l'<span class="artref">art. 26 cpv. 3 LAFE</span>, l'inefficacia e la nullità sono rilevate d'ufficio. </div> <div class="para">L'autorizzazione ha effetto costitutivo per un negozio giuridico soggetto all'obbligo di autorizzazione secondo la LAFE. Prima del rilascio dell'autorizzazione, il negozio giuridico rimane in sospeso, diventando definitivamente vincolante soltanto con il rilascio della stessa (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=30&amp;from_date=10.02.2024&amp;to_date=29.02.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F105-II-308%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page308">DTF 105 II 308</a> consid. 3 pag. 312; sentenze 5A_532/2019, citata, consid. 4.1.1; 4A_235/2018 del 24 settembre 2018 consid. 3, in: ZBGR 102/2021 pag. 41 segg.; 2C_1069/2015 del 3 novembre 2016 consid. 3.2, in: ZBGR 98/2017 pag. 442 segg.). Il giudice civile è vincolato da una decisione, passata in giudicato, emanata dall'autorità amministrativa, sull'obbligo di assoggettamento alla disciplina autorizzativa di un acquisto di un fondo nell'ambito di applicazione della LAFE e sull'eventuale rilascio o diniego dell'autorizzazione (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=30&amp;from_date=10.02.2024&amp;to_date=29.02.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F108-II-456%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page456">DTF 108 II 456</a> consid. 2; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=30&amp;from_date=10.02.2024&amp;to_date=29.02.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F105-II-308%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page308">105 II 308</a> consid. 2 pag. 312; sentenza 4A_410/2014 del 20 gennaio 2015 consid. 3.2). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.3.</b> Con l'esposta censura ricorsuale, il ricorrente ribadisce la tesi relativa alla semplice inefficacia o sospensione del contratto, finché non fossero chiarite le modalità di finanziamento dell'acquisto del fondo da parte dell'opponente. In via principale, la Corte cantonale ha tuttavia dichiarato irricevibile la corrispondente censura d'appello, siccome non rispettava le esigenze di motivazione dell'<span class="artref">art. 311 cpv. 1 CPC</span>. In questa sede, il ricorrente non si confronta con questa argomentazione d'irricevibilità. Non espone le ragioni per cui la Corte cantonale avrebbe violato l'<span class="artref">art. 311 cpv. 1 CPC</span> ritenendo irricevibile la censura d'appello (cfr., sulle esigenze di motivazione dell'appello, <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=30&amp;from_date=10.02.2024&amp;to_date=29.02.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F141-III-569%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page569">DTF 141 III 569</a> consid. 2.3.3 e rinvii; sentenza 4A_577/2021 dell'8 marzo 2023 consid. 3.3). Non sostanziando una violazione della citata disposizione del diritto processuale, la censura sollevata con il ricorso in materia civile al Tribunale federale non rispetta i requisiti di motivazione dell'<span class="artref">art. 42 cpv. 2 LTF</span> ed è pertanto inammissibile. </div> <div class="para">Ad ogni modo, l'argomentazione ricorsuale secondo cui l'atto pubblico di costituzione del diritto di compera sarebbe sospeso e solo momentaneamente inefficace concerne l'applicazione dell'<span class="artref">art. 26 cpv. 1 LAFE</span>. Il ricorrente disattende tuttavia che in concreto è in discussione l'applicazione dell'art. 26 cpv. 2 lett. c LAFE, l'Ufficio del registro fondiario avendo già statuito l'11 giugno 2018 sulla richiesta di iscrizione del diritto di compera, respingendola alla luce della decisione dell'Autorità di prima istanza LAFE dell'8 maggio 2018. Queste decisioni non sono state impugnate e sono passate in giudicato. Esse sono vincolanti per il giudice civile. La decisione di assoggettamento dell'acquisto del fondo all'obbligo di autorizzazione della LAFE non è peraltro messa in discussione dalle parti. Non è nemmeno contestato il fatto che l'autorizzazione non è stata richiesta e non è quindi stata rilasciata. In applicazione dell'art. 26 cpv. 2 lett. c LAFE, la reiezione della notificazione da parte dell'ufficiale del registro fondiario comporta, come visto, la nullità del negozio giuridico. Limitandosi a richiamare l'inefficacia prevista dall'<span class="artref">art. 26 cpv. 1 LAFE</span>, il ricorrente omette di considerare il secondo capoverso della disposizione. Non si confronta puntualmente con le esposte circostanze e non fa quindi valere una violazione dell'art. 26 cpv. 2 lett. c LAFE con una motivazione conforme alle esigenze dell'<span class="artref">art. 42 cpv. 2 LTF</span>. Quanto alla distinzione tra inefficacia e nullità del negozio giuridico, come rettamente rilevato dalla Corte cantonale, essa non è di rilievo ove si consideri che le conseguenze giusta l'<span class="artref"><artref id="CH/211.412.41/26/b" type="start"></artref><artref id="CH/211.412.41/26/4/b" type="start"></artref><artref id="CH/211.412.41/26/4/a" type="start"></artref>art. 26 cpv. 4 lett. a e b LAFE</span><artref id="CH/211.412.41/26/4/b" type="end"></artref><artref id="CH/211.412.41/26/b" type="end"></artref><artref id="CH/211.412.41/b" type="end"></artref> (impossibilità di pretendere le prestazioni promesse e ripetizione di quelle già fornite) sono le medesime (sentenza 5A_532/2019, citata, consid. 4.1.1). In quanto ammissibile, la censura deve quindi essere respinta. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.1.</b> Il ricorrente sostiene che la "pena convenzionale" concordata dalle parti non avrebbe carattere accessorio e sarebbe valida indipendentemente dalla validità del contratto. Adduce che il mancato esercizio del diritto di compera sarebbe imputabile esclusivamente all'opponente, che non disponeva del capitale proprio necessario per non soggiacere alla procedura autorizzativa della LAFE. Secondo il ricorrente, in concreto la "pena convenzionale" sarebbe di natura "impropria", toccherebbe unicamente gli interessi privati delle parti e non rientrerebbe nel campo di applicazione della LAFE. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.2.</b> Riguardo alla clausola contrattuale relativa alla pena convenzionale (punto n. 3 dell'atto pubblico), la Corte cantonale ha rilevato che il ricorrente non aveva esposto particolari considerazioni per quanto concerne l'interpretazione della stessa secondo la volontà soggettiva o oggettiva delle parti (cfr. <span class="artref">art. 18 cpv. 1 CO</span>). Anche in questa sede egli non si esprime al proposito, segnatamente ove si consideri che per l'interpretazione di un contratto la volontà soggettiva delle parti è prioritaria rispetto a quella oggettiva (cfr. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=30&amp;from_date=10.02.2024&amp;to_date=29.02.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-III-153%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page153">DTF 147 III 153</a> consid. 5.1; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=30&amp;from_date=10.02.2024&amp;to_date=29.02.2024&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F144-III-93%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page93">144 III 93</a> consid. 5.2.1). La precedente istanza ha inoltre ritenuto che la pena convenzionale, prevista al punto n. 3 dell'atto pubblico in questione, costituiva una "prestazione promessa" ai sensi dell'<span class="artref">art. 26 cpv. 4 lett. a LAFE</span>, che non poteva essere pretesa a seguito della nullità del contratto nella sua globalità. Il ricorrente non si confronta specificamente con queste considerazioni, disattende che la clausola in questione era parte integrante del contratto e non fa puntualmente valere una violazione dell'<span class="artref">art. 26 cpv. 4 lett. a LAFE</span>. In tali circostanze, la censura non deve essere esaminata oltre. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.3.</b> A prescindere da quanto esposto, fondandosi sulle dichiarazioni testimoniali rilasciate dal figlio dell'opponente dinanzi al Pretore (verbale del 3 maggio 2021), la Corte cantonale ha accertato che l'opponente, quale cittadina italiana al beneficio di un permesso B, fungeva unicamente da prestanome allo scopo di aggirare la LAFE. Ha accertato che l'operazione era destinata ad acquistare l'abitazione per il figlio quale residenza primaria e che il finanziamento era garantito dal marito, che era cittadino bielorusso e già proprietario di un immobile a Z.________, per cui l'acquisizione del nuovo fondo poteva porre problemi sotto il profilo della LAFE. La Corte cantonale ha accertato che queste circostanze erano note al ricorrente. Ha quindi concluso che il contratto litigioso mirava consapevolmente ad un'illecita elusione della LAFE, sicché, in tali condizioni, una pena convenzionale non poteva essere richiesta in virtù dell'<span class="artref">art. 163 cpv. 2 CO</span>. </div> <div class="para">Il ricorrente non si confronta del tutto con queste considerazioni, esposte al considerando n. 9 della sentenza impugnata (e al considerando n. 7 in fine). Non sostanzia d'arbitrio gli esposti accertamenti, né censura specificatamente una violazione dell'<span class="artref">art. 163 cpv. 2 CO</span>. Il giudizio dell'ultima istanza cantonale poggia quindi anche su questa ulteriore argomentazione, che non è contestata in questa sede. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>5.</b> </div> <div class="para">Da quanto precede, discende che il ricorso si rivela, nella misura in cui è ammissibile, infondato e va come tale respinto. Le spese giudiziarie e le ripetibili seguono la soccombenza e sono quindi poste a carico del ricorrente (art. 66 cpv. 1 e 68 cpv. 2 LTF). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b> Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para">Le spese giudiziarie di fr. 6'500.-- sono poste a carico del ricorrente. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">Il ricorrente verserà all'opponente la somma di fr. 7'500.-- a titolo di ripetibili per la procedura innanzi al Tribunale federale. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para">Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Losanna, 16 febbraio 2024 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">In nome della I Corte di diritto civile </div> <div class="para">del Tribunale federale svizzero </div> <div class="para"> </div> <div class="para">La Presidente: Jametti </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Il Cancelliere: Gadoni </div> </div></body></html>