<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00810</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212758&amp;W10_KEY=13013531&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00810</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.03.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für die Aufstockung einer Baute im Strassenabstandsbereich: Anwendbarkeit spezieller Bauvorschriften; Vertrauensschutz; Besitzstandsgarantie; Einordnung. Da für die speziellen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 keine Genehmigung des Regierungsrats vorliegt, konnten diese nach damaligem Rech keine Rechtswirksamkeit entfalten (E. 3.2.2). Es sprechen auch keine Gründe des Vertrauensschutzes für eine Anwendung dieser Bestimmungen. Der Vertrauensschutz kann nicht dazu führen, dass aufgrund eines Vertrauens des Nachbarn in eine behördliche Auskunft oder Praxis einem Bauherrn in Durchbrechung des Legalitätsprinzips eine jeglicher Rechtsgrundlage entbehrende Baubeschränkung entgegengehalten wird (E. 3.2.4). Bei § 101 PBG handelt es sich um eine Sondernorm, die der allgemeinen Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG vorgeht. Auch sie schützt als sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie nicht nur den Bestand, sondern lässt auch Umbauten und Erweiterungen zu. Diese Rechtsprechung ist auch anzuwenden, wenn die bestehende Baute nicht im Baulinienbereich, sondern im subsidiär nach 265 PBG eingreifenden Strassenabstandsbereich steht (E. 4.3). § 238 Abs. 1 PBG verpflichtet die Baubehörde nicht, in einem Quartier eine einheitliche Überbauung durchzusetzen, indem sie etwa durchwegs Flachdächer verlangt. Der Gesetzgeber hat dem betroffenen Quartier mit der Zoneneinteilung keine spezielle Empfindlichkeit attestiert. Der Entscheid der örtlichen Baubehörde beruht auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Umstände (E. 5.5). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFSTOCKUNG">AUFSTOCKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSENISOLATION">AUSSENISOLATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTANDSGARANTIE">BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESTALTUNG">DACHGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLACHDACH">FLACHDACH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRAXISÃNDERUNG">PRAXISÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHRÃGDACH">SCHRÃGDACH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENABSTAND">STRASSENABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 68d BauG</span><br/><span class="gerade">§ 68e BauG</span><br/><span class="ungerade">Art. 26 BZO Russikon</span><br/><span class="gerade">Art. 28 Abs. I BZO Russikon</span><br/><span class="ungerade">Art. 28 Abs. IV BZO Russikon</span><br/><span class="gerade">§ 49 Abs. II lit. d PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 101 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 264 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 265 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2013 Nr. 21 S. 4</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=17305" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00810</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. MÃ¤rz 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.1 H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.2 I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.1. J, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.2. K, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA W, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>L, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 M, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baukommission Russikon, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,<br/> <br/> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Baukommission Russikon erteilte L und M am 16. April 2012 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Aufbau eines Dachgeschosses und die Fassadensanierung beim bestehenden Einfamilienhaus auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 an der N-Strasse 02 in Russikon. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Hiergegen erhoben </span>A und B<span> sowie 9 weitere Mitrekurrenten Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten in materieller Hinsicht die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung. Mit Entscheid vom 7.</span> <span>November 2012 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 12</span>. <span>Dezember 2012 beantragten die unterlegenen Rekurrenten dem Verwaltungsgericht, den Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und das Baugesuch fÃ¼r den Ausbau des Dachgeschosses </span>samt<span> Fassadensanierung des Einfamilienhauses N</span>-Strasse 02<span> zu verweigern, eventuell die Sache an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht, die Baukommission Russikon sowie die private Beschwerdegegner</span>­<span>schaft beantragten Abweisung der Beschwerde. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung1">Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 24. August 2012 einen Referentenaugenschein durchgefÃ¼hrt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund dieses Augenscheins, der PlÃ¤ne und der bei den Akten liegenden Fotos mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 45).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 </span><span>mit einer FlÃ¤che</span><span> von 579</span><span> </span><span>m</span><sup><span>2</span></sup><span> liegt nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Russikon in der zweigeschossigen Wohnzone W</span><span>2</span><span>. Es ist mit </span><span>einem</span><span> Einfamilienhaus mit Flachdach Ã¼berbaut</span><span> (N-Strasse 02)</span><span>. </span><span>Dieses soll</span><span> um ein weiteres Geschoss unter SchrÃ¤gdach </span><span>aufgestockt werden. Zudem soll eine</span><span> Aussenisolation</span><span> angebracht werden</span><span>. </span></p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref352241257"><b>3. </b> </a></p> <p class="Urteilstext"><span>Strittig ist vorab, ob das Bauprojekt im betreffenden Quartier geltende spezielle Bauvorschriften vom 9.</span><span> </span><span>Juli 1975 verletzt. </span><span>Die Vorinstanz</span><span> hat dies mit einlÃ¤sslicher BegrÃ¼ndung verneint (</span><span>Entscheid der Vorinstanz,</span><span> E. 3.1</span><span>â</span><span>3.3.6). Auf diese Ã¼berzeugenden AusfÃ¼hrungen ist </span><span>einleitend</span><span> </span><span>zu </span><span>verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24.</span><span> </span><span>Mai 1959 [VRG]). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beriefen sich im Rekursverfahren unter anderem auf spezielle Bauvorschriften vom 31. MÃ¤rz 1976, vom Gemeinderat genehmigt am 14. April 1976, fÃ¼r das Baugebiet Y/Quartier P. Zu Recht hat die Vorinstanz hierzu festgehalten, dass diese Ã¶rtlich nicht anwendbar seien, da sie den Bereich der heutigen Stichstrasse Q, begrenzt im Westen durch die R-Strasse, betrÃ¤fen und nicht die Ãberbauung N, die Ã¶stlich durch der R-Strasse abgegrenzt werde (Entscheid der Vorinstanz, E. 3.3.1). Diese Feststellung wird im Beschwerdeverfahren nicht infrage gestellt. Trotzdem wollen die BeschwerdefÃ¼hrenden aus dem Umstand, dass diese speziellen Bauvorschriften fÃ¼r das Baugebiet Y/Quartier P auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden Nr. 7.1 und 7.2, Kat.-Nr. 07, Q-Strasse 04, als Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung angemerkt wurden, ableiten, dass auch die Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 (vgl. nachfolgend, E. 3.2) fÃ¼r das Gebiet N Ã¶ffentlich-rechtlicher Natur seien. Dieser Schluss ist schon deshalb unzulÃ¤ssig, weil die Anmerkung ein GrundstÃ¼ck im Bereich der hier Ã¶rtlich nicht anwendbaren Bauvorschriften fÃ¼r das Gebiet Q betrifft. Zudem wÃ¼rde der Umstand, dass eine entsprechende Anmerkung bei den GrundstÃ¼cken im Gebiet N fehlt, eher dafÃ¼r sprechen, dass die dort streitigen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 gerade nicht Ã¶ffentlich-rechtlicher Natur sind bzw. waren. </p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref352242874"><b>3.2 </b>Streitig ist im Beschwerdeverfahren die Anwendbarkeit von speziellen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 fÃ¼r das Gebiet N. WÃ¤hrend sich die Baukommission Russikon im baurechtlichen Entscheid vom 16. April 2012 sowie in der Rekursantwort auf den Standpunkt stellte, bei diesen handle es sich um privatrechtliche Vorschriften, halten die BeschwerdefÃ¼hrenden dafÃ¼r, diese Bestimmungen seien Ã¶ffentlich-rechtlicher Natur und nach wie vor gÃ¼ltig.</a> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Aktenkundig ist in diesem Zusammenhang Folgendes: Mit Schreiben vom 18. Juni 1975 stellte das IngenieurbÃ¼ro S in T, dem Gemeinderat Russikon die Projektunterlagen fÃ¼r die Quartiererschliessung Y (heute N) zu. Das IngenieurbÃ¼ro wies unter anderem darauf hin, dass das BaugrundstÃ¼ck westlich der R-Strasse parzellenweise verkauft werden solle, was in der Zone W04 erfahrungsgemÃ¤ss zu ungeordneten Ãberbauungen fÃ¼hre. Das BÃ¼ro habe deshalb der Bauherrschaft empfohlen, mit dem Landverkauf spezielle Bauvorschriften â zusÃ¤tzlich zu den Bauordnungsvorschriften â den Interessenten vorzulegen. Wie sich aus dem Verkaufsprospekt der Bauherrschaft ergebe, sei dieser Vorschlag Ã¼bernommen worden. Der Gemeinderat werde ersucht, die vorliegenden Ãberbauungsvorschriften als Grundlage fÃ¼r die Beurteilung von Baugesuchen zu genehmigen. Mit Beschluss vom 9. Juli 1975 genehmigte der Gemeinderat das Erschliessungsprojekt und "stimmte" den speziellen Bauvorschriften "zu". In den ErwÃ¤gungen wurde hierzu ausgefÃ¼hrt, die Bauvorschriften wÃ¼rden "begrÃ¼sst und in Ordnung befunden".</p> <p class="Urteilstext"><span>Am 2.</span> <span>MÃ¤rz 1976 erteilte der Gemeinderat Russikon dem Baukonsortium U</span><span> </span><span>die Baubewilligung fÃ¼r </span>sechs<span> EinfamilienhÃ¤user an der R-Strasse</span><span> </span><span>anstelle der bereits bewilligten acht ReiheneinfamilienhÃ¤user. Hinsichtlich der HÃ¶henlagen hielt die Baubewilligung fest, dass diese nicht mehr den ursprÃ¼nglich mit den speziellen Bauvorschriften vereinbarten HÃ¶henbegrenzungen entspr</span>Ã¤<span>chen, weshalb mit der Ãberarbeitung dieser Vorschriften auch die HÃ¶hen neu zu fixieren seien. Laut Ziff. 3.9 dieses Beschlusses waren die "genehmigten, speziellen Bauvorschriften" der neuen Situation anzupassen und die bereinigten Vorschriften dem Gemeinderat vor Baubeginn zur Genehmigung vorzulegen. Diese Anpassung der am 9.</span> <span>Juli 1975 bewilligten speziellen Bauvorschriften ist nicht aktenkundig und es fehlt jeglicher Anhaltspunkt dafÃ¼r, dass die Ãberarbeitung jemals vorgenommen wurde. Wie die Vorinstanz </span>zutreffend<span> ausfÃ¼hrt, erscheint es aufgrund dieser UmstÃ¤nde durchaus plausibel, dass es die seinerzeitigen GrundeigentÃ¼mer bei der </span>â<span> mindestens teilweise </span>â<span> in den KaufvertrÃ¤gen vereinbarten BeschrÃ¤nkung der DachdeckenhÃ¶hen bewenden liessen. Die angestrebte Einheitlichkeit der Ãberbauung war ja auch durch die gemeinsame Baueingabe und Baubewilligung gesichert. Dies wÃ¼rde auch erklÃ¤ren, weshalb die BaubewilligungsbehÃ¶rde die Baufreigabe ohne die verlangte Anpassung der speziellen Bauvorschriften erteilte und die Anpassung auch spÃ¤ter unterblieb. Letztlich kann dies offenbleiben, da die </span>speziellen V<span>orschriften, </span>denen<span> der Gemeinderat Russikon am 9.</span> <span>Juli 1975 "zustimmte", aus den nachfolgenden GrÃ¼nden ohnehin keine GÃ¼ltigkeit haben. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Die Zustimmung des Gemeinderates Russikon vom 9. Juli 1975 erfolgte vor dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975. Dieses wurde nach der Volksabstimmung vom Regierungsrat mit BeschlÃ¼ssen vom 18. Februar 1976 (OS 46, 41) und 31. Mai 1978 (OS 46, 833) auf den 1. April 1976 bzw. 1. Juli 1978 in Kraft gesetzt. 1975 galt in der Gemeinde Russikon deren Bauordnung vom 26. August 1963, welche die Gemeinde gestÃ¼tzt auf § 68a des Baugesetzes fÃ¼r Ortschaften mit stÃ¤dtischen VerhÃ¤ltnissen vom 23. April 1893 (Baugesetz) erlassen hatte. Diesem kantonalen Gesetz war die Gemeinde Russikon mit Beschluss der Gemeinde vom 14. November 1960, vom Regierungsrat genehmigt am 5. Januar 1961, unterstellt worden (Anhang zum Baugesetz). </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baugesetz ermÃ¤chtigte in § 68d Private</span><span>,</span><span> Ã¼ber eine Quartieranlage besondere Bauvorschriften aufzustellen, </span><span>die</span><span> nicht hinter den gesetzlichen Anforderungen Ã¼bergeordneter Baurechtserlasse zurÃ¼ckstehen durften (vgl. hierzu Dieter von Schulthess, Gesetzliche Regelung der GesamtÃ¼berbauungen, </span><span>Bern </span><span>1963, S. 97 f., auch zum Folgenden). Solche Anordnungen bedurften der Einstimmigkeit der betroffenen GrundeigentÃ¼mern und unterlagen der Genehmigung sowohl des Gemeinderats (§ 68d Baugesetz) als auch des Regierungsrats (§ 68e Baugesetz). Da fÃ¼r die Spezialvorschriften, </span><span>welchen der Gemeinderat Russikon am 9.</span> <span>Juli 1975 "zustimmte", keine Genehmigung des Regierungsrats vorliegt, konnten diese nach damaligem Recht auch keine Rechtswirksamkeit entfalten. </span>Die gegenteilige Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden ist schon aus diesem Grund unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Mit dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes wurde das Baugesetz vom 23. April 1893 aufgehoben (§ 348 PBG). Die Nutzungsplanungen und die Bauvorschriften der Gemeinden blieben laut § 351 Abs. 1 PBG lÃ¤ngstens zum Ablauf der Frist fÃ¼r die EinfÃ¼hrung des neuen Rechts in Kraft. Die Anpassungsfristen fÃ¼r die Nutzungsplanungen und Bauvorschriften regelte § 343 Abs. 1 PBG; ausgenommen von der Anpassungsfrist waren Bau- und NiveaulinienplÃ¤ne und WerkplÃ¤ne. </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Gemeinde Russikon hat am 28.</span> <span>November 1983 ihre Bau- und Zonenordnung den Bestimmungen des kantonalen Planungs- und Baugesetzes angepasst. Eine allfÃ¤llige EigentÃ¼merbauordnung im Sinn von § 68d Baugesetz hÃ¤tte in die neue Bau- und Zonenordnung Ã¼berfÃ¼hrt werden mÃ¼ssen. Dies erfolgte nicht. In der geltende</span>n<span> Bau- und Zonenordnung vom 3.</span> <span>April 1995, Ausgabe 2009; sind sie weder unter dem Titel "Weitere Verordnungen der Gemeinde Russikon" noch unter den ErgÃ¤nzungsplÃ¤nen zur Bau- und Zonenordnung aufgefÃ¼hrt (vgl. Entscheid der Vorinstanz, E. 3.3.4). Auch unter diesem Gesichtspunkt ist der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden, vorliegend wÃ¼rden jene Spezialvorschriften, </span>denen<span> der Gemeinderat Russikon am 9.</span> <span>Juli 1975 "zustimmte", nach wie vor </span>GÃ¼ltigkeit<span> haben, rechtlich nicht haltbar. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden wollen schliesslich die speziellen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes selbst dann angewendet haben, wenn sie durch den spÃ¤teren Erlass einer neuen Bau- und Zonenordnung aufgehoben wurden. Die BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¤tten aus diversen GrÃ¼nden darauf vertrauen dÃ¼rfen, dass die im Baugebiet Y aufgestellten und am 9. Juli 1975 genehmigten speziellen Bauvorschriften nach wie vor rechtsbestÃ¤ndig seien. Bei der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung sei den BeschwerdefÃ¼hrenden 7.2 und 2.2 im Januar 1994 im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens von Mitgliedern des Planungsausschusses der Gemeinde Russikon zugesichert worden, dass die speziellen Bauvorschriften fÃ¼r das Baugebiet Y von der Teilrevision der Rahmennutzungsplanung nicht betroffen seien. Diese BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤tten darauf vertrauen dÃ¼rfen, dass diese Auskunft richtig sei. Der Planungsausschuss sei zur entsprechenden Auskunft auch zustÃ¤ndig gewesen; zumindest hÃ¤tten die BeschwerdefÃ¼hrenden von der ZustÃ¤ndigkeit ausgehen dÃ¼rfen. GestÃ¼tzt auf diese Auskunft hÃ¤tten es diese unterlassen, durch Eingaben, Einwendungen etc. gegen die neue Bau- und Zonenordnung Russikon vorzugehen. Das Vertrauen in die BestÃ¤ndigkeit der Bauvorschriften mÃ¼sse auch deshalb geschÃ¼tzt werden, weil die zustÃ¤ndige BaubehÃ¶rde die entsprechenden Bauvorschriften noch Ã¼ber Jahrzehnte hinweg mehrfach angewendet habe, insbesondere habe sie am 2. April 1998 die Baubewilligung fÃ¼r ein identisches Bauvorhaben betreffend die Liegenschaft N-Strasse 05 gestÃ¼tzt auf die speziellen Bauvorschriften verweigert. Die Annahme einer PraxisÃ¤nderung durch die Vorinstanz sei willkÃ¼rlich. </p> <p class="Urteilstext"><span>Es ist richtig, dass die BaubehÃ¶rde der Gemeinde Russikon auch nach dem Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes bzw. nach Anpassung der kommunalen Bau- und Zonenordnung an dieses Gesetz von der baurechtlichen Relevanz der vorliegend streitigen speziellen Bauvorschriften vom 9.</span><span> </span><span>Juli 1975 ausging. So verweigerte die Baukommission Russikon mit BeschlÃ¼ssen vom 2.</span><span> </span><span>April 1998 mit Hinweis auf die Speziellen Bauvorschriften vom 9</span><span>. </span><span>Juli 1975 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r einen Dachaufbau auf den EinfamilienhÃ¤usern </span><span>der </span><span>N</span><span>-Strasse</span><span> 06 (behÃ¶rdenverbindlicher Vorentscheid) und N</span><span>-Strasse</span><span> 05. Diese beiden BeschlÃ¼sse wurden ohne inhaltliche ÃberprÃ¼fung im Rekursverfahren rechtskrÃ¤ftig. Am 18.</span><span> </span><span>Juli 2002 hatte die Baukommission Russikon erneut ein Bauvorhaben zu beurteilen, </span><span>das</span><span> die Liegenschaft </span><span>der </span><span>N</span><span>-Strasse</span><span> 06 betraf. In den ErwÃ¤gungen zu diesem Beschluss fÃ¼hrte die Baukommission aus, die speziellen Bauvorschriften vom 9.</span><span> </span><span>Juli 1975 wÃ¼rden durch das Bauvorhaben nicht berÃ¼hrt. ErgÃ¤nzend hielt die Baukommission fest, es sei der guten Ordnung halber darauf hinzuweisen, dass die speziellen Bauvorschriften als privatrechtliche Regelung zu verstehen sei</span><span>en</span><span>, </span><span>die</span><span> seit Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens nicht mehr zu berÃ¼cksichtigen sei, sofern sie sich nicht mit einer BeschrÃ¤nkung des Ã¶ffentlichen Rechts deckten. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zu Recht hat die Vorinstanz festgehalten, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden aus dem Umstand, dass in der Vergangenheit in Bauentscheiden auf die Speziellen Bauvorschriften verwiesen bzw. diese angewendet wurden, nichts fÃ¼r sich ableiten kÃ¶nnen (Entscheid der Vorinstanz, E. 3.3.5). Auf diese Ã¼berzeugenden AusfÃ¼hrungen ist zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). AnzufÃ¼gen ist, dass sich der Vertrauensschutz auf das VerhÃ¤ltnis zwischen BÃ¼rger und BehÃ¶rde bzw. Staat beschrÃ¤nkt und sich nur in diesem VerhÃ¤ltnis unmittelbar auswirkt (BGE 96 II 16</span><span>1</span><span> E. 4b</span><span>)</span><span>. Er kann im Baubewilligungsverfahren von vornherein nicht dazu fÃ¼hren, dass aufgrund eines Vertrauens des Nachbarn in eine behÃ¶rdliche Auskunft oder Praxis einem bauwilligen GrundeigentÃ¼mer in Durchbrechung des LegalitÃ¤tsprinzips (Art. 5 BV) eine jeglicher Rechtsgrundlage entbehrende BaubeschrÃ¤nkung entgegengehalten und ein an sich bewilligungsfÃ¤higes Baugesuch abgelehnt wird (vgl. hierzu BGE 96 II 16</span><span>1</span><span> E. 4b und c; Beatrice Weber-DÃ¼rler, Vertrauensschutz im Ã¶ffentlichen Recht, Basel 1983, S. 146 ff.). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Zusammengefasst ergibt sich, dass bei der Beurteilung der BewilligungsfÃ¤higkeit des streitigen Bauprojekts die von den BeschwerdefÃ¼hrenden geltend gemachten speziellen Bauvorschriften vom 9. Juli 1975 keine Anwendung finden. Zu prÃ¼fen ist allein die heute geltende Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Russikon. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Streitig ist weiter die Einhaltung des Grenzabstands durch das aufgestockte GebÃ¤ude. Die Vorinstanz hielt hierzu in ihrem Rekursentscheid (E. 4.3) fest, da die AbstÃ¤nde des streitbetroffenen und der beiden Ã¶stlich benachbarten HauptgebÃ¤ude zueinander weniger als 7 m betrÃ¼gen, sei nach Art. 28 Abs. 4 BZO ein MehrlÃ¤ngenzuschlag zu berechnen. Bei einer MehrlÃ¤nge von 18 m wie hier ergebe dies gemÃ¤ss Art. 28 Abs. 1 BZO einen MehrlÃ¤ngenzuschlag von 4,5 m und somit einen Grenzabstand von 9,5 m. Diesen Abstand unterschreite das bestehende GebÃ¤ude um 4,47 m. Das Bauvorhaben sei indessen aus nÃ¤her dargelegten GrÃ¼nden (vgl. nachfolgend, E. 4.4) nach § 357 Abs. 1 PBG bewilligungsfÃ¤hig. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Diesen AusfÃ¼hrungen halten die BeschwerdefÃ¼hrenden entgegen, die Baukommission Russikon habe den MehrlÃ¤ngenzuschlag unverstÃ¤ndlicherweise nicht berÃ¼cksichtigt. Die Besitzstandsgarantie gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG beziehe sich nur auf Bauten und Nutzungen, die seinerzeit gemÃ¤ss dem damals geltenden Recht errichtet worden seien. Die streitbetroffene Liegenschaft habe indessen schon im Zeitpunkt der Errichtung gegen die damaligen Bauvorschriften verstossen, denn auch nach der alten Bau- und Zonenordnung Russikon habe ein MehrlÃ¤ngenzuschlag berÃ¼cksichtig werden mÃ¼ssen. Die Besitzstandsgarantie sei daher nicht anwendbar. Zudem seien die projektierten Ãnderungen infolge entgegenstehender Ã¼berwiegender nachbarlicher Interessen zu verweigern. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss Art. 26 lit. k BZO betrÃ¤gt der kleine Grundabstand in der hier massgebenden zweigeschossigen Wohnzone W2 5 m, der grosse Grundabstand, d.<span> </span>h. fÃ¼r die am meisten nach SÃ¼den gerichtete Hauptfassade (Art. 27 Abs. 1 BZO), 9 m. Bei einer FassadenlÃ¤nge von mehr als 18 m ist der betreffende Grenzabstand nach Art. 28 Abs. 1 BZO um ¼ der MehrlÃ¤nge heraufzusetzen. Weisen zwei benachbarte HauptgebÃ¤ude einen GebÃ¤udeabstand von weniger als 7 m auf, wird der MehrlÃ¤ngenzuschlag berechnet, wie wenn beide GebÃ¤ude zusammengebaut wÃ¤ren (Art. 28 Abs. 4 BZO). </p> <p class="Urteilstext"><span>Der Abstand des streitbetroffenen GebÃ¤ude</span><span>s</span><span> </span><span>der </span><span>N</span><span>-Strasse</span><span> </span><span>0</span><span>5 zu den beiden Ã¶stlich benachbarten zusammengebauten EinfamilienhÃ¤usern </span><span>der </span><span>N</span><span>-Strasse</span><span> 07 und 05 betrÃ¤gt weniger als 7</span><span> </span><span>m, weshalb der MehrlÃ¤ngenzuschlag nach Art. 28 Abs. 4 BZO so zu berechnen ist, wie wenn diese drei HÃ¤user zusammengebaut wÃ¤ren. Die HÃ¤userzeile</span><span> der</span><span> N</span><span>-Strasse</span><span> 02/07/05 betrÃ¤gt</span><span> </span><span>36 m, die MehrlÃ¤nge mithin 18</span><span> m </span><span>und der MehrlÃ¤ngenzuschlag 4,5</span><span> </span><span>m. </span>D<span>ie Vorinstanz </span><span>errechnete auf der Nordseite einen Grenzabstand von 9,5</span><span> m </span><span>(kleiner Grenzabstand 5</span><span> m </span><span>plus MehrlÃ¤ngen</span><span>­</span><span>zuschlag 4,5</span><span> </span><span>m), </span><span>den</span><span> das bestehende GebÃ¤ude um 4,47</span><span> m </span><span>unterschreite. Diese</span><span>s</span><span> Mass bezieht sich auf den </span><span>bestehenden </span><span>Abstand (ohne projektierte Aussenisolation) des streitbezogenen Hauses </span><span>der </span><span>N</span><span>-Strasse</span><span> 02 von 5,03</span><span> m </span><span>zur </span><span>N-Strasse (Kat.-Nr. 08)</span><span>. Die Vorinstanz Ã¼bersieht indessen, dass der Abstand gegenÃ¼ber einer Strasse durch die Baulinie (§ 264 PBG) bestimmt wird</span><span>;</span><span> </span><span>fehlt eine solche wie hier, greift </span><span>gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG subsidiÃ¤r und ausschliesslich der Strassenabstand bzw. Wegabstand ein</span><span> </span><span>(RB 1998 Nr. 116; RB 1999 Nr. 119). Die </span><span>(Gemeinde-)Strasse N-Strasse </span><span>erfÃ¼llt gemÃ¤ss den Zugangsnorm</span><span>a</span><span>lien die Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungs</span><span>­</span><span>bereich</span><span>, womit sie im Ãbrigen â entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden â den gestellten Anforderungen bei Weitem genÃ¼gt,</span><span> </span><span>sodass </span><span>ein Strassenabstand von 6 m zu beachten ist. Diesen Abstand unterschreitet das bestehende GebÃ¤ude um 97 cm (5.03 m statt 6 m). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Baulinienwidrige Bauten und Anlagen im Baulinienbereich dÃ¼rfen gemÃ¤ss § 101 PBG entsprechend dem bisherigen Verwendungszweck unterhalten und modernisiert werden (Abs. 1). Weitergehende Vorkehren sind nur bewilligungsfÃ¤hig, wenn die Baulinien in absehbarer Zeit nicht durchgefÃ¼hrt werden und wenn mit sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei DurchfÃ¼hrung der Baulinien den entstandenen Mehrwert zu entschÃ¤digen hat (Abs. 2). Bei der Vorschrift von § 101 PBG handelt es sich nach gefestigter Rechtsprechung um eine Sondernorm, welche der allgemeinen Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG vorgeht (VGr, 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00512, E. 2.2.1 = RB 2007 Nr. 65 = BEZ 2007 Nr. 18; VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.2). Sie ist auch hier anzuwenden, wo die bestehende Baute nicht im Baulinienbereich, aber im subsidiÃ¤r nach § 265 PBG eingreifenden Strassenabstandsbereich steht.</p> <p class="Erwgung2">Die geplanten baulichen Massnahmen (Aufbau Dachgeschoss) fallen weder unter den Begriff des "Unterhalts" noch der "Modernisierung" im Sinn von § 101 Abs. 1 PBG (vgl. RB 1981 Nr. 108 = BEZ 1981 Nr. 2; Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 138 ff.). Wie § 357 PBG schÃ¼tzt indessen auch § 101 (Abs. 2) PBG als sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lÃ¤sst auch darÃ¼ber hinausgehende Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrÃ¼cklich beschrÃ¤nkt wÃ¼rde (VGr, 19. Oktober 2005, VB.2004.00252, E. 4.1 = BEZ 2006 Nr. 32; BRK, 29. MÃ¤rz 2006, BEZ 2006 Nr. 39; Willi, S. 70 ff., insbesondere S. 79). Nach der Praxis fallen aber baulichen Massnahmen auch nicht unter den Begriff der "weiter gehenden Vorkehren" im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG, wenn diese â wie bei § 357 Abs. 1 PBG â so intensiv sind, dass sie das Ausmass einer neubauÃ¤hnlichen Umgestaltung erreichen. Solche baulichen Ãnderungen sind vielmehr nach den fÃ¼r Neubauten geltenden Bestimmungen von §§ 99 f. PBG zu beurteilen. Dabei sind die von der Rechtsprechung und Lehre zu § 357 Abs. 1 PBG entwickelten Abgrenzungskriterien entsprechend anzuwenden (VGr, 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00512, E. 2.2.1 = RB 2007 Nr. 65 = BEZ 2007 Nr. 18; Willi, S. 135). </p> <p class="Urteilstext"><span>Nach der Rechtsprechung ist die Aufstockung eines Einfamilienhauses mit Dachstockausbau nicht als neubauÃ¤hnlich, sondern als "weiter gehende Vorkehren" im Sinn von § 101 Abs. 2 PBG zu qualifizieren, wenn </span>â <span>wie vorliegend</span> â<span> die darunter liegenden Geschoss vom Umbau weitestgehend unberÃ¼hrt bleiben (VGr, 14</span>. <span>MÃ¤rz 2007, VB.2006.</span>00<span>512</span>,<span> E. 2.2.2</span><span> </span>= <span>BEZ 2007 Nr. 18). </span><span>Solche "weiter gehenden Vorkehren" kÃ¶nnen bewilligt werden, wenn die Baulinie in absehbarer Zeit nicht durchgefÃ¼hrt werden soll und wenn mit sichernden Nebenbestimmungen zur baurechtlichen Bewilligung ausgeschlossen wird, dass das Gemeinwesen bei DurchfÃ¼hrung der Baulinie den entstandenen Mehrwert zu entschÃ¤digen hat</span><span> (§ 101 Abs. 2 PBG)</span><span>. Ein Ausbau der Stichstrasse</span><span> N-Strasse</span><span>, </span><span>der</span><span> das streitbetroffene Einfamilienhaus beanspruchen wÃ¼rde, kann ausgeschlossen werden. Hingegen hat die Baukommission Russikon keine Anmerkung eines entsprechenden Mehrwertrevers</span><span>es</span><span> zulasten des BaugrundstÃ¼cks im Grundbuch statuiert. Da ein solcher den BeschwerdefÃ¼hrern keinen Rechtsvorteil bringen wÃ¼rde, kann von der Anordnung eines solchen Mehrwertreverses im vorliegenden Beschwerdeverfahren </span><span>jedoch </span><span>abgesehen werden</span><span> (vgl. VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00168, E. 6b)</span><span>. Dem Bauvorhaben stehen auch keine Ã¶ffentlichen oder Ã¼berwiegenden nachbarlichen Interessen entgegen. Die wohnhygienischen und feuerpolizeilichen VerhÃ¤ltnisse sind unproblematisch (vgl. auch nachfolgend</span><span>,</span><span> E. </span><span>4.4.3</span><span>). Die Fernsicht bzw. der Durchblick zwischen den HÃ¤usern </span><span>der </span><span>N</span><span>-Strasse</span><span> 07 und 02 fÃ¼r die nÃ¶rdlich davon in mehr als 20 m Entfernung gelegenen HÃ¤user der BeschwerdefÃ¼hrenden wÃ¤re kaum merkbar besser, wenn das streitige Einfamilienhaus </span><span>der </span><span>N</span><span>-Strasse</span><span> 02 den Strassenabstand von 6 m (statt 5,03 m) einhalten wÃ¼rde. </span></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref352242976"><b>4.4 </b>Selbst wenn das streitige Bauvorhaben â mit der Vorinstanz â in Anwendung eines MehrlÃ¤ngenzuschlags und damit von § 357 Abs. 1 PBG beurteilt wÃ¼rde, wÃ¤re es bewilligungsfÃ¤hig. Nach dieser Bestimmung dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; fÃ¼r neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (Willi, S. 70 f.) schÃ¼tzt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lÃ¤sst neben NutzungsÃ¤nderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrÃ¼cklich beschrÃ¤nkt wird.</a></p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Entgegen den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden wÃ¤re die von der Vorinstanz errechnete Unterschreitung des MehrlÃ¤ngenzuschlags durch eine nach der Errichtung der Baute eingetretene Ãnderung der materiell-rechtlichen Vorschriften eingetreten. Denn die Bauordnung der Gemeinde Russikon vom 26. August 1963 sah zwar in Art. 16 und 17 ebenfalls einen kleinen Grenzabstand von 5 m und einen Zuschlag von ¼ der MehrlÃ¤nge Ã¼ber 18 m vor, doch fehlte eine analoge Regelung zu Art. 28 Abs. 4 der heute geltenden BZO 1995, wonach zwei benachbarte HauptgebÃ¤ude mit einem GebÃ¤udeabstand von weniger als 7 m bei der Berechnung des MehrlÃ¤ngenzuschlags so behandelt werden, wie wenn sie zusammengebaut wÃ¤ren. Das vom Umbau betroffene GebÃ¤ude der N-Strasse 02 hÃ¤tte auf der Nordseite mit einer FassadenlÃ¤nge von 8,3 m keinen MehrlÃ¤ngenzuschlag beachten mÃ¼ssen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Das Verwaltungsgericht hat mit Entscheid RB 2002 Nr. 81 (VGr, 10. April 2002, VB.2001.00375 = BEZ 2002 Nr. 20; bestÃ¤tigt letztmals mit Entscheid vom 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 5.4.3) zur ZulÃ¤ssigkeit einer Aufstockung eines abstandswidrigen GebÃ¤udes in Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Stellung genommen. Es hat festgehalten, dass die Ãnderung einer vorschriftswidrigen Baute nicht schon dann unzulÃ¤ssig ist, wenn â wie gerade beispielsweise bei der Aufstockung eines abstandswidrigen GebÃ¤udes â die durch die verletzte Norm geschÃ¼tzten RechtsgÃ¼ter zusÃ¤tzlich beeintrÃ¤chtigt werden. Entscheidend ist in diesem Fall, ob der Ãnderung nicht Ã¼berwiegende Ã¶ffentliche und nachbarliche Interessen entgegenstehen. Das Verwaltungsgericht hat damit der vom Gesetzgeber mit der Revision von § 357 PBG vom 1. September 1991 angestrebten Erweiterung der UmbaumÃ¶glichkeiten fÃ¼r baurechtswidrige Bauten Rechnung getragen. </p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref352243071"><b>4.4.3 </b>Die Vorinstanz kam mit Ã¼berzeugender BegrÃ¼ndung zum Schluss, dem Bauvorhaben stÃ¼nden keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegen (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.3). Auf diese ErwÃ¤gungen kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Ãffentliche Interessen, die gegen die Aufstockung sprechen, liegen nicht vor. Die wohnhygienischen und feuerpolizeilichen VerhÃ¤ltnisse sind unproblematisch, betrÃ¤gt doch die Entfernung des Einfamilienhauses der N-Strasse 02 zu den auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite gelegenen GebÃ¤uden der BeschwerdefÃ¼hrenden mehr als 20 m. Die nachbarlichen Interessen sind zwar insofern berÃ¼hrt, als die Fernsicht, insbesondere der Durchblick zwischen den GebÃ¤uden der N-Strasse 07 und 02 verschlechtert wird. Zu Recht hÃ¤lt die Vorinstanz dazu aber fest, dass auf dem BaugrundstÃ¼ck ein Neubau mÃ¶glich wÃ¤re, der leicht gegen Westen verschoben wÃ¤re, sodass Art. 28 Abs. 4 BZO nicht mehr Anwendung fÃ¤nde und damit gegen Norden auch kein MehrlÃ¤ngenzuschlag erforderlich wÃ¤re und der damit hinsichtlich Durchblick und Fernsicht gegenÃ¼ber dem Bauprojekt nur geringfÃ¼gig bessere VerhÃ¤ltnisse schaffen wÃ¼rde. Wenn die Vorinstanz zum Schluss kam, den erheblichen Interessen der Bauherrschaft an der Erhaltung der bestehenden Bausubstanz stÃ¼nden keine Ã¼berwiegenden nachbarlichen Interessen entgegen, hat sie nicht rechtsverletzend entschieden.</a> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Was das Anbringen einer 15 cm dicken Aussenisolation betrifft, so hat die Vorinstanz zu Recht darauf hingewiesen, dass dies gemÃ¤ss § 357 Abs. 5 PBG in Verbindung mit § 33a der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV) zulÃ¤ssig ist, und zwar auch dann, wenn das bestehende GebÃ¤ude den gesetzmÃ¤ssigen Abstand bereits unterschreitet (RB 1991 Nr. 68 = BEZ 1991 Nr. 11). </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen schliesslich geltend, das Bauvorhaben verletze die Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG. Nach dieser Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (Abs. 1); auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere RÃ¼cksicht zu nehmen (Abs. 2, </span>erster<span> Halbsatz).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Das strittige Bauvorhaben ist â wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.1 ff.) â nach § 238 <i>Abs. 1</i> PBG zu beurteilen. Die speziellen Bauvorschriften vom 9 Juli 1975 haben â wie erwÃ¤hnt (E. 3) â keine rechtliche GÃ¼ltigkeit und kÃ¶nnen somit auch nicht als Grundlage fÃ¼r die Anwendung von § 238 <i>Abs. 2 </i>PBG dienen. In der Nachbarschaft befinden sich keine Natur- oder Heimatschutzobjekte, auf die besondere RÃ¼cksicht zu nehmen wÃ¤re (vgl. hierzu Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.1). Bei den sechs EinfamilienhÃ¤usern handelt es sich nicht um eine schÃ¼tzenswerte GebÃ¤udegruppe im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, deren Erscheinungsbild gesamthaft zu erhalten wÃ¤re. Es handelt sich auch nicht um eine ArealÃ¼berbauung, die erhÃ¶hten Gestaltungsanforderungen (§ 71 PBG) unterliegen wÃ¼rde (vgl. z.<span> </span>B. VGr, 23. Februar 2011, VB.2010.00437 = BEZ 2011 Nr. 20). Das Gebiet N und damit auch das BaugrundstÃ¼ck ist â wie das Gebiet Q â der zweigeschossigen Wohnzone W2 zugeteilt; spezielle Gestaltungsvorschriften greifen nicht ein. Einer allfÃ¤lligen landschaftlichen Empfindlichkeit ist bei der Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG Rechnung zu tragen, fÃ¼hrt aber nicht zu erhÃ¶hten Anforderungen im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Vorinstanz hat die von der Rechtsprechung und Lehre zu § 238 Abs. 1 PBG entwickelten GrundsÃ¤tze umfassend und zutreffend dargelegt (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.1â5.3.3). Es kann auf diese AusfÃ¼hrungen verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2VRG). Die Vorinstanz hat insbesondere zu Recht erwogen, dass der Ã¶rtlichen BaubewilligungsbehÃ¶rde bezÃ¼glich Einordnungsfragen eine besondere Entscheidungs- und Ermessensfreiheit zusteht und sich die RekursbehÃ¶rde bei der ÃberprÃ¼fung solcher Entscheide ZurÃ¼ckhaltung auferlegt. Beruht der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden UmstÃ¤nde, so hat ihn die Rekursinstanz zur respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde setzen (vgl. BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 3.2 = ZBl 107/2006, S. 430 ff.; VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen). </p> <p class="Urteilstext"><a id="_Ref305759932"><span>Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen nur Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a </span></a><span>und b </span><span>VRG). Es Ã¼berprÃ¼ft deshalb lediglich, ob die Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung durch die kommunale BaubehÃ¶rde zu Recht fÃ¼r vertretbar halten durfte </span><span>bzw.</span><span>, wenn sie davon abweicht, ob dies ohne Verletzung der Gemeindeautonomie zulÃ¤ssig war. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; damit wÃ¼rde es seine eigene Kognition Ã¼berschreiten</span><span> (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 4.3 = ZBl 107/2006, S. 430 ff.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Zur Frage der Einordnung fÃ¼hrte die Vorinstanz aus (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.3.5), die Vorschriften Ã¼ber die Geschosszahl wÃ¼rden die Aufstockung zulassen. Der Umstand, dass im Gebiet N die gemÃ¤ss Zonenordnung erlaubte Geschosszahl bislang nicht ausgeschÃ¶pft worden sei, sei kein Grund das Bauvorhaben zu verweigern. Da es sich beim Streitobjekt im VerhÃ¤ltnis zu den hangseitig der N-Strasse gelegenen GebÃ¤ude um ein sehr kleines Bauvolumen handle, das zudem gegenÃ¼ber den grÃ¶sseren GebÃ¤uden tiefer gelegen sei, werde das aufgestockte GebÃ¤ude diese Nachbarliegenschaften kaum, jedenfalls nicht in stÃ¶render Weise, Ã¼berragen. Die einzelnen Bauten der Ãberbauung der N-Strasse 05â09 wiesen je fÃ¼r sich allein keine besonderen architektonischen Merkmale auf. Deren Anordnung und die weitgehend erhaltene Einheitlichkeit verliehen der Ãberbauung insgesamt eine gewisse QualitÃ¤t, welche den Massstab abgebe fÃ¼r Neu- und Umbauten in diesem Umfeld. Das bedeute jedoch nicht, dass die Bauten nicht verÃ¤ndert werden dÃ¼rften, sondern nur, dass eine der baulichen Umgebung adÃ¤quate gestalterische Leistung erbracht werden mÃ¼sse und dass deshalb hÃ¶here Anforderungen zu stellen seien als in einem baulichen Umfeld, das keinerlei architektonische QualitÃ¤ten erkennen lasse (VGr, 15. Juni 2005, VB.2005.00023, E. 2.3). Zwar werde der Ã¤sthetische Gesamteindruck der sechs EinfamilienhÃ¤user von der weitgehend einheitlichen Gestaltung wesentlich mitgeprÃ¤gt. Die GleichfÃ¶rmigkeit sei jedoch zu relativieren, seien doch etwa die Fassaden der sechs GebÃ¤ude sowie die DachrandabschlÃ¼sse hinsichtlich Materialisierung und Farbgebung teilweise recht verschieden ausgestaltet. Jedenfalls sei die GleichfÃ¶rmigkeit fÃ¼r eine den gestalterischen Anforderungen entsprechende Gesamtwirkung nicht derart entscheidend, dass deren Beibehaltung unabdingbar wÃ¤re, zumal es sich beim Umbauobjekt um ein freistehendes GebÃ¤ude handle. Unter diesen UmstÃ¤nden liege es im Ermessen der BaubehÃ¶rde, das strittige Bauvorhaben zu bewilligen, das die Einheitlichkeit zwar aufbreche, aber in angemessener Weise auf die baulichen Gegebenheiten RÃ¼cksicht nehme. Das geplante SchrÃ¤gdach sei konventionell gestaltet in der Art, wie sie â abgesehen von den fÃ¼nf verbleibenden EinfamilienhÃ¤usern â sÃ¤mtliche nÃ¶rdlich, Ã¶stlich und sÃ¼dÃ¶stlich gelegenen GebÃ¤ude aufwiesen. Auf Dachaufbauten und grÃ¶ssere DachflÃ¤chenfenster werde verzichtet. Es entstehe ein in sich stimmiges GebÃ¤ude, das sich nunmehr von den Ã¼brigen, ehemals gleichartig gestalteten HÃ¤usern zwar abhebe, aber wie diese nach wie vor eine einfache, schnÃ¶rkellose Architektur aufweise. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Auffassung, das singulÃ¤re und unÃ¤sthetisch wirkende zusÃ¤tzliche Dachgeschoss mit Giebeldach am Haus der N-Strasse 02 erscheine in der bestehenden Einheit von sechs Flachdach-EinfamilienhÃ¤usern als unausgewogener Turm und ordne sich damit nicht befriedigend ein. Es mache die GesamtÃ¼berbauung vÃ¶llig unausbalanciert. Die sechs Liegenschaften hÃ¤tten nur als Gruppe in der heute vorliegenden Form erstellt werden kÃ¶nnen und nicht als Einzelbauten. Entsprechend seien sie als Gruppe anzusehen und als Ganzes zu beurteilen. Es kÃ¶nne keinesfalls von einem freistehenden GebÃ¤ude ausgegangen werden. Die Aufstockung beeintrÃ¤chtige das Erscheinungsbild dieser Gruppe empfindlich. Der historische Hintergrund sowie die jahrzehntelange Praxis der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde seien von der Vorinstanz nicht in ihre Ãberlegungen einbezogen worden. Das strittige Bauvorhaben befinde sich in einem landschaftlich sensiblen und exponierten Gebiet am Bauzonenrand in leichter Hanglage des langgezogenen Gebiets Y. Ein exponiertes GebÃ¤ude mit zusÃ¤tzlichem Dachstock und Giebeldach in der ersten Reihe verunstalte das bisherige Erscheinungsbild schwer. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Wie das Verwaltungsgericht bereits im Entscheid RB 1980 Nr. 120 festgehalten hat, erlaubt es die allgemeine Gestaltungs- und Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG der BaubehÃ¶rde nicht, "in einem Quartier eine einheitliche Ãberbauung durchzusetzen, indem etwa durchwegs FlachdÃ¤cher verlangt und GiebeldÃ¤cher abgelehnt werden". Werde eine einheitliche Ãberbauung mittels Gleichschaltung gewisser baulicher Elemente, z.<span> </span>B. Dachform, Giebelrichtung, Farbgebung usw. angestrebt, so sei dieses Ziel in erster Linie durch den Erlass entsprechender kommunaler Bauordnungsnormen, Sonderbauvorschriften und GestaltungsplÃ¤ne zu erreichen. </p> <p class="Urteilstext"><span>Wie gesehen schreibt hier keine baurechtliche Norm den GrundeigentÃ¼mern sÃ¼dlich der N-Strasse FlachdÃ¤cher vor. Auch nachdem mit der Revision der Bau- und Zonenordnung vom 1. September 1991 ausdrÃ¼cklich festgehalten wurde, dass in der kommunalen Bau- und Zonenordnung auch Regelungen Ã¼ber die Dachgestaltung zulÃ¤ssig sind (§ 49 Abs. 2 lit. d PBG), wurden in den revidierten Bau- und Zonenordnungen der Gemeinde Russikon fÃ¼r dieses Gebiet keine FlachdÃ¤cher vorgeschrieben und somit darauf verzichtet, die Einheitlichkeit der HÃ¤user der N-Strasse 05/07/02/06/10/09 bezÃ¼glich der FlachdÃ¤cher durch Anordnung dieser Dachform in Zukunft zu sichern. Was die empfindliche Hanglage betrifft, so weist die Zonenordnung die Gebiete nordwestlich des Quartiers N sowie nordÃ¶stlich des V-Wegs der Zone mit der tiefsten AusnÃ¼tzung (AusnÃ¼tzungsziffer 20 %), also der eingeschossigen Wohnzone W1 zu. Das Gebiet N mit dem BaugrundstÃ¼ck, das Gebiet Q wie auch das Gebiet beidseits der X-Strasse wurde hingegen der zweigeschossigen Wohnzone W2 (AusnÃ¼tzungsziffer 35 %) zugeschieden. Mit dieser Zonenzuteilung hat der Gesetzgeber dem Quartier N nicht eine spezielle Empfindlichkeit attestiert. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss Art. 26 lit. d und e BZO sind in der hier massgebenden Zone W2 maximal zwei Vollgeschosse und ein Dachgeschoss zulÃ¤ssig, wobei ein Vollgeschoss durch ein Dach- oder Untergeschoss ersetzt werden kann. Das streitbetroffene GebÃ¤ude wird nach der geplanten Erweiterung zulÃ¤ssigerweise ein anrechenbares Untergeschoss, ein Vollgeschoss und ein anrechenbares Dachgeschoss aufweisen. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgefÃ¼hrt hat, verleiht die Flachdachform den HÃ¤usern der N-Strasse 05/07/02/06/10/09 eine gewisse Einheitlichkeit, die den Ã¤sthetischen Gesamteindruck mitprÃ¤gt und durch die Aufstockung durchbrochen wird. Diese durch die Flachdachform geprÃ¤gte GleichfÃ¶rmigkeit hÃ¤tte aber â wie gesehen (vgl. oben und RB 1980 Nr. 120) â in erster Linie durch Vorschriften Ã¼ber die Dachform gesichert werden mÃ¼ssen. Die Errichtung eines GebÃ¤udes mit SchrÃ¤gdach neben einem solchen mit Flachdach ist in gestalterischer Hinsicht hier grundsÃ¤tzlich nicht zu beanstanden, lÃ¤sst doch die geltende Bauordnung das Nebeneinander dieser Dachformen zu. Die bestehende GleichfÃ¶rmigkeit hinsichtlich der Dachform ist im hier gegebenen Kontext nicht derart entscheidend, dass deren Beibehaltung unverzichtbar wÃ¤re. Beim Umbauobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus. GegenÃ¼ber den sÃ¼dwestlichen gelegenen HÃ¤usern der N-Strasse 06/10/09 liegt es â entsprechend dem Strassenverlauf â zurÃ¼ckgesetzt. Die nordwestlich und nÃ¶rdlich auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite gelegenen Bauten weisen alle ein Steildach auf. Gleiches gilt fÃ¼r das sÃ¼dÃ¶stlich gelegene Haus Assek.-Nr. 09, das direkt an die Liegenschaften der N-Strasse 05 und 07 anstÃ¶sst. Wie </span><span>die Vorinstanz </span><span>zu Recht ausfÃ¼hrt, erscheint das geplante Dachgeschoss auch nicht aufgesetzt, sondern vermittelt fÃ¼r sich den Eindruck eines stimmigen GebÃ¤udes mit einer schnÃ¶rkellosen Architektur. Der Entscheid der Baukommission Russikon beruht </span><span>auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung </span>all dieser <span>massgebenden UmstÃ¤nde, </span>welche <span>die </span>Vorinstanz zu Recht <span>respektier</span>t und fÃ¼r vertretbar gehalten hat. Eine rechtsverletzende Anwendung von § 238 Abs. 1 PBG liegt nicht vor. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass die</span><span> Beschwerde abzuweisen</span><span> ist</span><span>. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten de</span><span>n</span><span> BeschwerdefÃ¼hre</span><span>nden</span><span> aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit </span><span>§ </span><span>13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ih</span><span>nen</span><span> von vornherein nicht zu. </span><span>Mangels eines besonderen Aufwands fÃ¼r die Erstattung der Beschwerdeantwort steht auch der privaten Beschwerdegegnerschaft keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Gleiches gilt, da sich im vorliegenden Verfahren private Parteien gegenÃ¼berstehen, fÃ¼r die Baukommission Russikon (§ 17 Abs. 2 VRG; vgl. VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00382, E. 4.2 = RB 2008 Nr. 12 = BEZ 2008 Nr. 3). </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zu je 1/7 den BeschwerdefÃ¼hrenden 3, 4 und 5 und zu je 1/14 den BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 6.1, 6.2, 7.1 und 7.2 auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r die ganzen Kosten. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>