1 Direktion für Inneres und Justiz Münstergasse 2 3000 Bern 8 +41 31 633 76 78 (Telefon) +41 31 634 51 54 (Fax) Info.ra.dij@be.ch www.be.ch/ra -dij Unsere Referenz: 2019.JGK.6597 Beschwerdeentscheid vom 11. April 2023 Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum Die Notwendigkeit des Aussprachetermins an sich, der Ärger der Stockwerkeigentümerschaft über die Verzögerung, die mehrmaligen Entschuldigungsäusserungen und die Äusserung der Stockwerkeigentü- merschaft betreffend nicht kalkulie rten und zusätzlichen finanziellen Aufwendungen zeigen auf, dass nicht mit solchen Bauverzögerungen gerechnet worden war. Demzufolge handelt es sich um eine Bau- verzögerung, welche unvorhersehbar war und daher gestützt auf die Ausführungen in den Materialie n eine Erstreckung der Frist zur Wohnsitzbegründung bis zum 6. Oktober 2020 rechtfertigt. Wird eine Frist gemäss Art. 11b Abs. 2 HStG ausnahmsweise erstreckt, verlängert sich auch die Maxi- malfrist um die entsprechende Dauer (E. 4.4). Impôt sur les mutatio ns suite à l’acquisition d’un logement destiné à l’usage personnel La nécessité d’un entretien sur le report du délai, la colère exprimée par les copropriétaires par étages face au retard, les excuses répétées formulées par l’entreprise chargée des travau x ainsi que la déclara- tion des copropriétaires par étages concernant les dépenses supplémentaires non calculées montrent que l’on ne s’attendait pas à un retard aussi important que celui qui s’est produit. Il s’agit donc d’un re- tard dans les travaux qui n’ était pas prévisible et justifie de ce fait une prolongation du délai pour l’élection du domicile jusqu’au 6 octobre 2020 sur la base des explications mentionnées dans les travaux préparatoires. Si un délai est exceptionnellement prolongé en vertu de l’article 11b, alinéa 2 LIMu, le délai maximal est également prolongé de la durée correspondante (c. 4.4). Sachverhalt A. Mit Kaufvertrag vom 8. September 2017 erwarb A.______________ die Grundstücke Gbbl. Nrn. 1000-10 2 (Stockwerkeinheit) und 1000-20 (Miteigentumsanteil/Einstellhallenplatz) zu Alleineigentum . In seiner Selbstdeklaration vom 13. September 2017 (eingegangen beim Grundbuchamt am 6. Oktober 2017) gab er den Kaufpreis von Fr. 546'000.– als Bemessungsgrundlage für die Handänderungs steuer an. Gleich- zeitig stellte er ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung für selbstgenutztes Wohneigentum für die Handänderungssteuer. Mit Verfügung vom 28. November 2017 veranlagte das Grundbuchamt die Handänderungssteuer im Um- fang von Fr. 9'828.– und stundete sie für die Dauer von drei Jahren ab Grundstück serwerb. Zur Siche- rung der gestundeten Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grundpfandrecht im Grundbuch eingetragen. Am 8. Juli 2019 ersuchte A.______________ das Grundbuchamt schriftlich um e ine Fristverlängerung von zwei Jahre n und teilte mit, dass er voraussichtlich per Ende Januar 2020 in die erworbene Liegen- schaft einziehen werde. Mit Schreiben vom 18. Juli 2019 nahm das Grundbuchamt dazu Stellung und räumte A.______________ eine Frist von 30 Tagen für einen allfälligen Gesuchsrückzug ein. Rechtsanwalt B._____________ teilte mit Schreiben vom 21. August 2019 mit, dass er A.______________ vertrete und dieser das «Verschiebungsgesuch» nicht zurückziehe. Mit Verfügung vom 27. August 2019 hob das Grundbuchamt die Stundungsverfügung vom 28. November 2017 auf. Zudem verpflichtete es A.______________ zur Bezahlung der gestundeten Steuer von Fr. 9'828.– zuzüglich Zins. B. Gegen diese Verfügung erhebt A.______________ am 26. September 2019 Beschwerde bei der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion (JGK; heute Direktion für Inneres und Justiz [DIJ]) un d beantragt sinn- gemäss, die Verfügung vom 27. August 2019 sei aufzuheben und es sei ihm die Stundungsfrist der Handänderungssteuer von drei auf insgesamt fünf Jahre zu verlängern. In seiner Vernehmlassung vom 18. Oktober 2019 beantragt das Grundbuchamt die Abweisung der Be- schwerde. Dazu hat A.______________ mit Schreiben vom 11. Dezember 2019 Stellung genommen. Mit Verfügung vom 7. Juli 2021 hat das instruierende Rechtsamt der DIJ A.______________ aufgefor- dert, eine Hauptwohnsitzbestätigung der Einwohnergemeinde C.____ sowie das Formular 2b zum Nachweis des sel bstgenutzten Wohneigentums ein zureichen. Die entsprechenden Unterlagen wurden fristgereicht zugestellt. Mit Sch reiben vom 10. März 2022 stellt A.______________ dem Rechtsamt DIJ das Formular 2b im Doppel und die Hauptwohnsitzbestätigung, datiert vom 2. März 2022, zu. Darin bestätigt d ie Gemeinde den ununterbrochenen W ohnsitz von A.______________ in der Gemeinde C.____ seit dem 24. Februar 2020. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen näher eingegangen. Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 1. Verfügungen des Grundbuchamtes , welche die Handänderungssteuer betreffen, können bei der DIJ mit Beschwerde angefochten werden, soweit das Gesetz vom 18. März 1992 betreffend die Handände- 3 rungssteuer (HStG; BSG 215.326.2) n ichts Abweichendes vorsieht (Art. 26 Abs. 1 HStG i.V.m. Art. 62 Abs. 1 Bst. a des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG, BSG 155.21]). Weil das H StG für das Institut der hier umstrittenen nachträglichen Steuerbefreiung keine eige nen Rechtspflegebestimmungen festlegt, ist die DIJ zur Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zuständig. A.______________, der am vorinstanzlichen Verfahren beteiligt war, wird durch die angefochtene und ihn belastende Verfügung besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an der en Aufhebung oder Änderung (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Er ist daher zur Beschwerdeführung legitimiert. Auf die im Übrigen form - und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist folglich einzutreten. 2. Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu ent- richten (Art. 1 i.V. m. Art. 4 und Art. 5 HStG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstde- klaration der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung ein gereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und Art. 17 Abs. 1 und Abs. 2 HStG). Mit der Veranlagungsverfügung wird das Veran- lagungsverfahren abgeschlossen (VGE 100.2019.115 vom 23.11. 2020 E. 5.1). Gestützt auf Art. 11a Abs. 1 HStG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will. Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grund- stück ihr oder ihm als Hauptwohnsitz dient und von ihr oder ihm während mindestens zweier Jahre unun- terbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 H StG). Dabei muss der Hauptwohnsitz innert einem Jahr ab Grundstück serwerb in der entsprechend en Baute begrün- det werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HStG). Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grund buchamt die Handände- rungssteuer auf den ersten Fr. 800'000.– der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks (Art. 11a Abs. 2 und Abs. 3 i.V. mit Art. 17 Abs. 2 HStG). Die Stundungsverfügung stellt einen Zwischenschritt im Verfahren der Steuerbefreiung dar. Es handelt sich mithin um eine Zwischenverfügung im Sinne von Art. 61 Abs. 1 VRPG (VGE 100.2019.115 vom 23. 11.2020 E. 5. mit weiteren Hinweisen). Diese Stundung erfolgt, weil d as Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung nicht sofort beurteilt werden kann. Erst nach Ablauf der Stundungsdauer entscheidet das Grundbuchamt in der das Verfahren abschliessenden End- verfügung, ob der Steuerpflichtige sowohl die Einzugsfrist als auch die Wohnsitzdauer eingehalten hat und damit die Voraussetzungen für die Steuer befreiung erfüllt. Vor Ablauf der Stundung gemäss Art. 17 Abs. 2 H StG hat die Erwerberin oder der Erwerber gegenüber dem Grundbuchamt unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuer- befreiung gemäss Art. 11b H StG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 H StG). Nach Ablauf der Stundung prüft das Grundbuchamt, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für die nachträgliche Steuerbefreiung gegeben sind. Gegebenenfalls heisst es in se i- ner Endverfügung das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut und verfügt diese (Art. 17a Abs. 2 HStG). Kommt es zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HStG). 3. 3.1 In der vorliegend zu beurteilenden Beschwerde beantragt der Beschwerdeführer, die angefochte- 4 ne Verfügung sei aufzuheben und die Stundungsfrist sei von drei auf insgesamt fünf Jahre zu verlängern. Zur Begründung führt er aus, bei der Anmeldung des Geschäfts sei irrtümlicherweise eine Stundungsfrist von drei statt vier Jahren beantragt worden. Die Stundungsverfügung beruhe auf falsch deklarierten Tat- sachen und könne entsprechend korrigiert werden. Es handle sich bei der Einzugsfrist um eine gesetzli- che Frist, welche nicht durch Verfügung verkürzt werden könne. In seiner Vernehmlassung beantragt das Grundbuch amt die Abweisung der Beschwerde unter Hinweis auf die Praxis der DIJ. Die Verfügung vom 20. November 2017, in der die einjährige Einzugsfrist festge- setzt worden sei, sei unangefochten in Rechtskraft erwachsen. In seiner Replik vom 11. Dezember 2019 äussert sich der Beschwerdeführer dahingehend, dass der Auf- fassung, wonach ein Fristerstreckungsges uch in jedem Fall vor Ablauf eines Jahres hätte gestellt werden müssen, nicht gefolgt werden könne. Die vorliegend unrechtmässig verfügte und verkürzte Einzugsfrist von einem Jahr könne nicht in Rechtskraft erwachsen. 3.2 Der Kauf der Stockwerkeinheit bzw. der Miteigentumsanteile wurde am 6. Oktober 2017 im Grundbuch eingetragen. Dieses Datum gilt als Erwerbsdatum. Auf dem eingereichten Formular für das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung wurde das einzige aufgeführte Feld mit dem Vermerk «D as als Hauptwohnung dienende Grundstück ist unüberbaut (ankreuzen, wenn zutreffend)» nicht angekreuzt. Am 28. November 2017 stundete das Grundbuchamt die Handänderungssteuer deshalb im Umfang von Fr. 9'828.– für eine Dauer von drei Jahren ab Grundstück serwerb, das heisst bis zum 6. Oktober 2020. Diese Dauer setzt sich zusammen aus einer Einzugsfrist von einem Jahr (bis zum 6. Oktober 2018) und einer anschliessenden Wohndauer von zwei Jahren. Am 8. Juli 2019, und somit noch vor Ablauf der dreijährigen Stund ungsdauer, reichte der Beschwerde- führer beim Grundbuchamt ein als «Verschiebungsgesuch» betiteltes Schreiben ein. Sinngemäss hielt er darin fest, dass es sich beim Kaufvertrag vom 6. Oktober 2017 offensichtlich um einen Landkauf ohne eine erstellte Baute g ehandelt habe und die Stundungsfrist für vier Jahre hätte gewährt werden müssen. Aufgrund von Bauverzögerungen sei es ih m jedoch auch nicht möglich, innerhalb der Einzugsfrist von zwei Jahren, das heisst per 6. Oktober 2019, seine Wohnung zu beziehen. Dahe r ersuche er das Grund- buchamt, ihm die Einzugsfrist zusätzlich zu den gesetzlich vorgesehenen zwei Jahren um ein weiteres Jahr, konkret bis zum 6. Oktober 2020, zu verlängern. Als Beleg dazu reichte der Beschwerdeführer das Protokoll «Aussprache Terminverz ug» der X.____________ AG sowie den Monatsrapport vom April 2019 ein. Er hielt zudem fest, der Einzugstermin werde voraussichtlich per Ende Januar 2020 sein. Mit Verfügung vom 27. August 2019 hob das Grundbuchamt die Stundungsverfügung vom 28. November 2017 auf (Ziff. 1). Es erhob die Steuer von insgesamt Fr. 9'828.– mitsamt Zins (Ziff. 2) und stellte nach Bezahlung der Steuer und des Zinses die Löschung der bestehenden Grundpfandrechte auf allen betroffenen Grundstücken in Aussicht (Ziff. 3). Für die A bweisungsverfügung erhob es schliesslich eine Gebühr von Fr. 300.– (Ziff. 4). Zur Begründung führte es aus, die Befreiungsvoraussetzungen seien nicht erfüllt. Die St euer sei für drei Jahre gestundet worden . Die gesetzliche Einzugsfrist von einem Jahr sei nicht eingehalten worden, da der Einzug nicht bis zum 6. Oktober 2018 erfolgt sei. Der Beschwerde- führer hätte die Stundungsfrist vor Ablauf der Einzugsfrist verlängern müssen, damit er die Vorausset- zungen für die Steuerbefreiung hätte erfüllen können. Das Gesuch um Verlängerung der Stundungsdau- er bzw. der Einzugsfrist sei erst nach Ablauf der Einzugsfrist gestellt worden. Das Gesuch vom 8. Juli 2019 sei somit zu spät erfolgt und sei abzuweisen. 5 3.3 Formell angefochten ist die Verfügung des Grundbuchamtes vo m 27. August 2019. Aus der Be- schwerdebegründung ergibt sich, dass im Wesentlichen die Stundungsdauer gerügt wird, die mit der Stundungsverfügung festgesetzt worden ist. Die Stundungsverfügung ist eine Zwischenverfügung (vgl. E. 2). Solche Verfügungen, die nicht die Zu- ständigkeit oder den Ausstand betreffen, sind nur unter besonderen Voraussetzungen selbständig an- fechtbar (Art. 61 Abs. 2 und 3 VRPG). Dies entspricht im Übrigen auch der Rechtsmittelbelehrung auf der Stundungsverfügung, wonach eine gegen die S tundung gerichtete Beschwerde nur zulässig ist, wenn ein nicht wiedergutzumachender Nachteil besteht. Ist die Beschwerde nicht zulässig oder wurde von ihr kein Gebrauch gemacht, so ist die Zwischenverfügung durch Beschwerde gegen den Endent- scheid anfechtba r, soweit sie sich auf dessen Inhalt auswirkt (Art. 61 Abs. 4 VRPG ; VGE 100.2019.115 vom 23. 11.2020 E. 5.2 mit weiteren Hinweisen). Das Grundbuchamt hat seiner Verfügung vom 27. August 2019 die von ihm verfügte Stundungsdauer von drei Jahren zu Grunde gelegt. Somit wirkt sich die Stundungsverfügung auf die Endverfügung aus und kann zusammen mit dieser angefochten werden. Dieser Umstand hat auch zur Folge, dass die in der Stundungsverfügung f estgesetzte Einzugsfrist nicht mangels Anfechtung rechtsbeständig geworde n ist (VGE 100.2019.115 vom 23.11. 2020 E. 5.2). 3.4 Entscheidend für die Festlegung der Stundungsdauer ist die gesetzliche Regelung für die Ein- zugsfrist. Diese beträgt ein Jahr seit dem Grundstück serwerb, wenn die entsprechende Baute bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zweier Jahre zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 H StG). Das auf dem Gesuchsformular aufgeführte ankreuzbare Feld kann nicht als Antrag d er Gesuchstellerin oder des Gesuchstellers für eine bestimmte Stundungsdauer interpretiert werden. Mit dem Ankreuzen bzw. nicht Ankreuzen des Feldes wird vielmehr lediglich eine Angabe zum Sachverhalt gemacht, der für die Stundungsverfügung relevant ist. A uch beim Erlass der Stundungsverfügung gilt der Grundsatz, dass die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen feststellen (Art. 18 Abs. 1 VRPG). Dem Kaufvertrag vom 8. September 2017 ist zu entnehmen, dass der Beschwerdeführer zusätzlich noch einen Werkvertrag zur schlüsselfertigen Erstellung einer Eigentumswohnung respektive eines Einstellhal- lenplatzes und einen Dienstleistungsvertrag abgeschlossen hat. Die Handänderungssteuer wurde ge- stützt auf den Gesamtbetrag in Höhe von Fr. 546'000.– (Preis für den Kau fvertrag, Werkvertrag und Dienstleistungsvertrag) berechnet. Zudem hält der Kaufvertrag fest, dass die Mehrfamilienhäuser noch erstellt werden und es sich bei den Vertragsobjekten um Miteigentumsanteile an Bauland handelt. Es geht daher aus dem Kaufvertrag hervor, dass das Grundstück unüberbaut ist. Dieser Kaufvertrag war der Vorinstanz bekannt. Die verfügte Stundungsdauer von nur drei Jahren bzw. die Einzugsfrist von einem Jahr entsprechen damit nicht den gesetzlichen Vorgaben. Die Stundungsverfügung ist b ezüglich der Stundungsdauer aufzuheben und die Beschwerde erweist sich in dieser Hinsicht als begründet. Die mit Verfügung vom 28. November 2017 veranlagte Handänderungssteuer ist – unter Vorbehalt der Ausführungen in E. 5 – für die Dauer von vier Jahren ab Datum des Grundstück serwerbs zu stunden. 3.5 Die Stundungsdauer von vier Jahren ist – unter Berücksichtigung der zweijährigen Einzugsfrist - am 6. Oktober 2021 abgelaufen . Der Hauptwohnsitzbestätigung der Gemeinde C.____ ist diesbezüglich zu entnehmen, dass der Beschwerde führer seit dem 24. Februar 2020 ununterbrochen an der Garten- strasse in C.____ wohnt und somit auf dem Grundstück Nr. 1000-10 seinen Hauptwohnsitz hat. Es ist 6 daher offensichtlich, dass vorliegend auch die Stundungsdauer von vier Jahren ab Grundstück serwerb nicht reicht, um die Wohnsitzdauer von zwei Jahren zu erfüllen. 4. 4.1 Mit seinem Gesuch um Fristerstreckung vom 8. Juli 2019 und damit vor Ablauf der gesetzlich vor- gesehen zweijährigen Einzugsf rist, hat der Beschwerdeführer jedoch nicht nur die gesetzlich vorgesehe- ne Stundungsfrist von vier Jahren verlangt, sondern zudem noch eine Erstreckung der Einzugsfrist um ein Jahr im Sinne eines begrün deten Ausnahmefalls gemäss Art. 11b Abs. 2 H StG, beantragt. Zu prüfen ist daher , ob es sich vorliegend um einen begründeten Ausnahmefall handelt, welcher eine Fristerstre- ckung bis zum 6. Oktober 2022 rechtfertigt. Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 2 H StG gibt keinen näheren Aufschluss darüber, was unter dem Begriff «begründete Ausnahmefälle» zu verstehen ist. Den Materialen ist nur zu entnehmen, dass eine Erstre- ckung der Frist zur Wohnsitzbegründung «schwergewichtig bei unvorhersehbaren oder unverschuldeten Verzögerungen beim Bau/Umzug denkbar » ist. «Ein generell er Anspruch auf diese Fristverlängerung besteht hingegen nicht » (Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Ei- gentümer» zur Änderung des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer [H StG], Tagblatt des Gros- sen Rates des Kantons Bern 2013, Beilage 17, Bemerkungen zu Art. 11b, S. 5 [nachfolgend: Vortrag zur Änderung des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer] ). 4.2 Der Beschwerdeführer hält bezüglich des begründeten Ausnahmefall s fest, es habe während den Bauarbeiten Verzögerungen durch äussere Einflüsse gegeben. Diese Umstände seien vom Grundbuch- amt in anderen Fristverlängerungsverfahren im Zusammenhang mit der gleichen Überbauung nicht be- anstandet worden . Die tatsächlichen Voraussetzungen für die Verlängerung auf fünf Jahren seien daher unbestritten, weshalb ihm die Fristverlängerung zu gewähren sei. Sowohl die korrekte Stundungsfrist von vier Jahren als auch die beantragte Verlängerung der Einzugs- frist um ein Jahr bzw. der Stundungsfrist auf fünf Jahre sind während des Beschwerdeverf ahrens abge- laufen. Damit kann die DIJ als Beschwerdeinstanz in der Sa che selbst entscheiden , da im vorliegenden Fall keine Gründe vorliegen, welche es rechtfertigen würden, die Sache mit verbindlichen Anordnungen an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 72 Abs. 1 VRPG). 4.3 Dem durch den Beschwerdeführer eingereichte Protoko ll «Aussprache Terminverzug» ist zu ent- nehmen, dass am 11. Januar 2019 eine Aussprache mit der X.____________ AG (Generalunterneh- mung) betreffend die «Maisons D._____ C.____» stattgefunden hat. Zu dieser Aussprache sei es ge- kommen, da die Generalunternehmu ng am 17. Dezember 2018 bereits zum dritten Mal innerhalb von neun Monaten ein Terminverzug mitgeteilt habe, woraufhin die Stockwerkeigentümergemeinschaft ein klärendes Gespräch verlangt habe . Das Protokoll hält fest, die Stockwerkeigentümergemeinschaft habe ihren grossen Ärger über die wiederholten Verzugsmeldungen und ihr Unverständnis dafür, wie es kurz- fristig zu zwei aufeinanderfolgenden Terminverschiebungen kommen konnte , zum Ausdruck gebracht . Die Generalunternehmung bedaure die V erzögerung und das me hrmalige Verschieben der Bezugster- mine der Wohnungen sehr. Es sei aufgrund der Komplexität der Baustelle mit den engen Platzverhältnis- sen und deren Logistik mit den Zu - und Abtransporten sämtlicher Baumaterialen ausschliesslich in eine Richtung zu den vorl iegenden Verzögerungen gekommen. Weiter ist dem Protokoll zu entnehmen , dass die Terminverzögerung der Wohnungsübergaben für die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit n icht 7 kalkulierten und zusätzlichen finanziellen Aufwendungen verbunden sei. Die Generalunt ernehmung führ- te dazu aus, dass dazu keine Zugest ändnisse gemacht werden könnten. F alls einzelne Stockwerkeigen- tümer finanzielle Forderungen geltend machen wollten, seien diese schriftlich einzureichen . Zusammen- fassend wird im Protokoll festgehalten, die Generalunternehmung entschuldige sich mit Nachdruck für die entstandenen Verzögerungen im Bauablauf und versichere, dass alles darangesetzt werde, die zu erstellenden Bauwerke laut den Terminen des im Dezember 2018 versandten Bauprogramms fertig zu stellen. Aus dem Monatsrapport vom April 2019 geht zudem hervor, dass der Bezugstermin per Ende Januar 2020 eingehalten werde. Dementsprechend erfolgte der Einzug des Beschwerdeführers gemäss der Wohnsitzbestätigung der Einwohnergemeinde C.____ am 24. Februar 2020. 4.4 Die Notwendigkeit des Aussprachetermins an sich, der Ärger der Stockwerkeigentümerschaft über die Verzögerung, die mehrmaligen Entschuldigungsäusserungen und die Äusserung der Stockwerkei- gentümerschaft betreffend nicht kalkulierten und zusätzlichen finanziellen Aufwendungen zeigen auf , dass nicht mit solchen Bauverzögerungen gerechnet worden war . Demzufolge handelt es sich um eine Bauverzögerung, welche unvorhersehbar war und daher gestützt auf die Ausführungen in den Materia- lien eine Erstreckung de r Frist zur Wohnsitzbegründung bis zum 6. Oktober 2020 rechtfertigt. Wird eine Frist gemäss Art. 11b Abs. 2 H StG ausnahmsweise erstreckt, verlängert sich auch die Maxi- malfrist um die entsprechende Dauer (Vortrag zur Änderung des Gesetzes betreffend die Ha ndände- rungssteuer, S. 6). Demzufolge verlängert sich die Stundungsdauer von vier Jahren, welche am 6. Okto- ber 2021 abgelaufen ist, bis zum 6. Oktober 2022. Der Wohnsitzbestätigung der Einw ohnergemeinde C.____ kann entnommen werden , dass der Be- schwerdeführer seit dem 24. Februar 2020 ununterbrochen an der E._-Strasse 10 in C.____ seinen Wohnsitz hat. Damit ist die nachgewiesen, dass der Beschwerdeführer während zweier Jahre seinen Hauptwohnsitz in dieser Liegenschaft hatte. Es besteht kein Grund, an der Ric htigkeit dieser Bestätigung zu zweifeln. Damit erweist sich die Beschwerde in dieser Hinsicht als begründet. 5. 5.1 Die DIJ als Rechtsmittelbehörde wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 20a Abs. 1 VRPG). Sie ist insbes ondere nicht an die rechtlichen Vorbringen der Parteien gebunden und kann eine Be- schwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen bzw. eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen (sog. Substitution der Moti- ve; vgl. BVR 202 0. S. 7 E . 2.2; HERZOG/DAUM, Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 84 N. 5). 5.2 Wie vorstehend erwähnt (Bst. A hiervor), hat der Beschwerdeführer mit Vertrag vom 8. September 2017 zwei Grundstücke erworben . Zum eine n die Wohnung (Stockwerkeinheit Gbbl. Nr. 1000-10), die ihm als Hauptwohnsitz dient und zum anderen den Einstellhallenplatz (Miteigentumsanteil Gbbl. Nr. 1000-20). In seiner Selbstdeklaration gab er den Gesamt preis von Fr. 456'000.– (Kauf-, Werk - und Dienstleistungsvertrag) als Bemessungsgrundlage für die Handänderungssteuer an, woraufhin das Grundbuchamt den darauf entfallenden Steuerbetrag in der Höhe von Fr. 9'828.– veranlagte. 8 5.3 Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwer- ber als Hauptwohnsitz dient und von ihr oder ihm während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 H StG). Bereits aus dem Wortlaut der Bestimm ung ergibt sich, dass ausschliesslich der Erwerb von Wohneigentum steuerrecht- lich privilegiert werden soll. Werden mehrere Grundstücke gleichzeitig bzw. in einem Vertrag erworben, hat das Grundbuchamt dem- nach bereits bei der Veranlagung zu klären, ob und wenn ja welches Grundstück dem Erwerbenden vo- raussichtlich als Hauptwohnsitz dienen wird und in welchem Umfang eine Steuerbefreiung nach der ent- sprechenden Kaufpreisaufteilung überhaupt in Frage kommt. Gestützt auf den Beschwerdeentscheid der DIJ vom 13. J anuar 2022 (DIJE 2020.DI J.6210 vom 13.1.2022, E. 7 ff.) bedeutet dies für den vorliegend zu beurteilenden Fall , dass nur der Erwerb des als Hauptwohnsitz dienenden Grundstücks ( Grundstück Nr. 1000-10) für die Dauer von fünf Jahren ab Grundstückserwerb zu stunden ist. Das im Miteigentum erworbene Grundstück Nr. 1000-20 ist ein Einstellhallenplatz, weshalb eine Wohnnutzung bzw. eine Steuerbefreiung von vornherein ausgeschlossen ist. Der Vertrag enthält dazu die Formulierung, d er Kaufpreis für die beiden Grundstücke betrage Fr. 40'400.–. Der darin enthaltene Kaufpreis für den Ein- stellhallenplatzlandanteil betrage dabei Fr. 1.–. Nicht gesondert ausgeschieden sind jedoch die Kosten des Werk- und Dienstleistungsvertrags betreff end das Grundstück Nr. 1000-20. Diesbezüglich sind daher durch das Grundbuchamt weitere Abklärungen vorzunehmen und der entsprechende Betrag auszu- scheiden. Dieser Betrag (Kauf- Werk- und Dienstleistungsvertrag für den Anteil Miteigentum am Grund- stück Nr. 1000-20) ist von der Stundung auszunehmen. In diesem Punkt erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist abzuweisen. 6. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde vom 26. September 2019 teilweise gutzuheissen ist. Die Stundungsverfügung des Grundbuchamtes vom 28. November 2017 bezüglich der Stundungs- dauer und die Abweisungsverfügung des Grundbuchamts vom 27. August 2019 sind aufzuheben. Die Stundungsdauer für das Grundstück Nr. 1000-10 wird auf fünf Jahren ab dem Datum des Grundstück- serwerbs festgesetzt. Für den Erwerb des Grundstücks Nr. 1000-10 ist die Steuerbefreiung zu gewähren. Das bestehende Grundpfandrecht auf dem Grundstück Nr. 1000-10 ist zu löschen. Die konkreten Beträge sind durch das Grundbuchamt auszuschei den. 7. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gilt der Beschwerdeführer als obsiegend. Die teilweise Abweisung der Beschwerde rechtfertigt unter den gegebenen Umständen keine Kostenausscheidung. Es sind keine Verfahrenskosten zu erheben (Art. 108 Abs. 1 und 2 VRPG). Das unterliegende Grundbuchamt hat dem teilweise obsiegenden Beschwerdeführer seine Parteikosten im Umfang seines Obsiegens zu ersetzten. Diese werden nach Einsicht in die Kostennote seines Rechtsvertreters, die zu keinen Bemerkungen Anlass gibt, auf insgesamt Fr. 1’500.– (inkl. Auslagen und MWST) festgesetzt (Art. 108 Abs. 3 VRPG). 9 Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 1. Die Beschwerde vom 26. September 2019 wird teilweise gutgeheissen und die Verfügung des Grund- buchamts vom 27. August 2019 wird aufgehoben. A.______________ wird für den Erwerb des Grundstücks Gbbl. Nr. 1000-10 von der Steuerpflicht befreit. 2. Das bestehende Grundpfandrecht auf dem Grundstück Gbbl. Nr. 1000-10 wird gelöscht. 3. Das Grundbuchamt hat die Handänderungssteuer für das Grundstück Gbbl. Nr 1000-20 in Sinne der Erwägungen neu festzusetzen 10 4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt der Kanton. 5. Das Grundbuchamt hat A.______________ für das Beschwerdeverfahren vor der Direktion für Inneres und Justiz einen Parteikostenersatz von insgesamt Fr. 1'500.– (inkl. Auslagen und MWST) auszurichten.