<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div id="JurisdictionPrintArea"> <h1>Rechtsprechung Luzern</h1> <br/> <table class="headerleft noborder" id="content_0_tblJurisdiction"> <tr> <th>Instanz:</th><td>Kantonsgericht</td> </tr><tr> <th>Abteilung:</th><td>4. Abteilung</td> </tr><tr> <th>Rechtsgebiet:</th><td>Staats- und Gemeindesteuern / direkte Bundessteuer</td> </tr><tr> <th>Entscheiddatum:</th><td>04.08.2014</td> </tr><tr> <th>Fallnummer:</th><td>A 12 167 / A 12 168</td> </tr><tr> <th>LGVE:</th><td></td> </tr><tr> <th>Gesetzesartikel:</th><td>Art. 21 DBG; Art. 7 StHG; § 28 StG; § 1 Mietwertverordnung, § 2 Abs. 1 Mietwertverordnung.</td> </tr><tr> <th>Leitsatz:</th><td>Streben die Steuerpflichtigen eine ausserordentliche Bemessung des steuerbaren Mietwerts an, obliegt es ihnen – beispielsweise anhand von Vergleichsobjekten – glaubhaft zu machen, dass der berechnete Mietwert 70 % der mittleren Marktmiete übersteigt.<br/><br/>Eine Reduktion des Mietwerts von 5,3 % im Vergleich zum Mietwert der Katasterschatzung liegt innerhalb der rechtsprechungsgemäss zulässigen 10%igen Schatzungstoleranz. Am Mietwert ist deshalb festzuhalten. <br/><br/></td> </tr><tr> <th>Rechtskraft:</th><td>Dieser Entscheid ist rechtskräftig.</td> </tr><tr> <th></th><td>vgl. dazu auch LGVE 2014 IV Nr. </td> </tr><tr> <th>Entscheid:</th><td>Die Eheleute B sind Eigentümer eines 7,5-Zimmer-Einfamilienhauses mit zwei Carports (Liegenschaft C) in der Gemeinde Z. In der Steuerveranlagung 2010 legte die Dienststelle Steuern die Nettoeinkünfte aus Liegenschaften – gestützt auf einen jährlichen Mietwert von Fr. 46'742.-- – auf Fr. 16'360.-- fest. Die dagegen erhobene Einsprache wies die Dienststelle Steuern, Steuerkommission ab, worauf die Eheleute B mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans Kantonsgericht gelangten. <br/><br/>Aus den Erwägungen:<br/><br/>2. <br/><br/>2.1. <br/><br/>Gemäss Art. 21 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer (DBG; SR 642.11) sind die Erträge aus unbeweglichem Vermögen steuerbar. Zu diesen steuerbaren Erträgen gehört insbesondere auch der Mietwert von Liegenschaften und Liegenschaftsteilen, die dem Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen (Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG). Die Festsetzung des Eigenmietwerts erfolgt unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse und der tatsächlichen Nutzung der am Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaft (Art. 21 Abs. 2 DBG). Somit ist Grundlage für die Bemessung des Eigenmietwerts der Marktwert, mithin derjenige Betrag, den eine Drittperson für die entgeltliche Überlassung der Nutzung zu zahlen bereit wäre, wobei dieser gestützt auf Art. 21 Abs. 2 DBG unter Berücksichtigung der ortsüblichen Verhältnisse festgelegt werden muss. <br/><br/>Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) unterwirft alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte, insbesondere solche aus Vermögensertrag, eingeschlossen die Eigennutzung von Grundstücken der Einkommenssteuer (vgl. Art. 7 Abs. 1 StHG). In Nachachtung dieser harmonisierungsrechtlichen Vorschrift erfasst § 28 des Steuergesetzes (StG; SRL Nr. 620) namentlich den Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem oder der Steuerpflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen (Abs. 1 lit. b). Der Mietwert ist unter Berücksichtigung der Förderung der Eigentumsbildung und der Selbstvorsorge festzulegen. Er beträgt 70 % der mittleren Marktmiete. Die mittlere Marktmiete entspricht dem mittleren Mietzins, der an vergleichbarer Lage für vergleichbare Mietobjekte zu erzielen wäre (Abs. 2). Der Mietwert wird auf den Beginn jeder Steuerperiode durch den Regierungsrat an die aktuellen Verhältnisse angepasst. Dabei ist die unterschiedliche Mietzinsentwicklung je nach regionaler Lage und Alter der Objekte zu berücksichtigen (Abs. 3). <br/><br/>Der Regierungsrat hat von dieser Kompetenz mit Erlass der Mietwertverordnung (SRL Nr. 625) Gebrauch gemacht. Gemäss § 1 Abs. 1 der Mietwertverordnung bemisst sich der steuerbare Mietwert von selbstgenutzten nichtlandwirtschaftlichen Liegenschaften nach den gemäss Anhang 1 dieser Verordnung festgelegten Prozenten des Mietwerts, der dem letzten rechtskräftigen und von Grund auf neu ermittelten Katasterwert gemäss Schatzungsgesetz (SchG; SRL Nr. 626) zugrunde liegt. Es handelt sich dabei um die so genannte ordentliche Bemessung. Der Mietwert ist aus der Schatzungsanzeige ersichtlich. Ist der Katasterwert der Liegenschaft wegen einer Neuschatzung von Grund auf neu ermittelt worden, beträgt der steuerbare Mietwert je nach Gemeinde und der verflossenen Zeit zwischen der Neuschatzung und der Steuerperiode 2010 100 % bis 161,2 % des Mietwerts, der dem letzten rechtskräftigen Katasterwert zugrunde liegt (Luzerner Steuerbuch, Band 1, Weisungen StG zu § 28 Nr. 2). Diese Berechnungsmethode zur Aktualisierung der Mietwertansätze im Rahmen der ordentlichen Bemessungsmethode hat das ehemalige Verwaltungsgericht Luzern mit Urteil A 05 252/A 05 253 vom 20. März 2006 (mit Hinweis) bestätigt (zum Ganzen: Urteile des Kantonsgerichts Luzern A 12 154/A 12 155 vom 26.11.2013 E. 2.1 und A 12 158/A 12 159 vom 26.11.2013 E. 2.1, auch zum Folgenden; Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern A 06 39/A 06 40 vom 27.6.2006 E. 2a). <br/><br/>2.2. <br/><br/>Nach § 2 Abs. 1 der Mietwertverordnung hat die Veranlagungsbehörde den steuerbaren Mietwert durch Vergleich mit Mietzinsen oder Mietwerten für ähnliche Objekte in gleicher Lage oder durch Schätzung zu ermitteln (ausserordentliche Bemessung), wenn Steuerpflichtige glaubhaft machen, dass der nach § 1 berechnete Mietwert 70 % der mittleren Marktmiete in der Steuerperiode übersteigt (lit. a), oder der nach § 1 berechnete Mietwert offensichtlich von 70 % der mittleren Marktmiete in der Steuerperiode abweicht (lit. b). Wird der steuerbare Mietwert durch Schätzung ermittelt, sind die Lage und das Alter des Gebäudes, die Anzahl, Grösse und Ausstattung der Räume sowie der zu dem Gebäude gehörende Umschwung angemessen zu berücksichtigen (§ 2 Abs. 2 der Mietwertverordnung). <br/><br/>2.3. <br/><br/>Nach Art. 123 Abs. 1 DBG und § 144 Abs. 1 StG haben die Veranlagungsbehörden zusammen mit den Steuerpflichtigen die für eine vollständige und richtige Besteuerung massgebenden tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse festzustellen. Dabei gilt die vergröbernde Grundregel, dass die Veranlagungsbehörde die steuerbegründenden oder -erhöhenden Tatsachen nachzuweisen hat, der Steuerpflichtige dagegen jene Tatsachen, welche die Steuerschuld mildern oder aufheben (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkomm. zum DBG, 2. Aufl. 2009, Art. 123 DBG N 77 mit Hinweisen). Im Gegensatz zum Veranlagungs- und Einspracheverfahren rechtfertigt sich für das Beschwerdeverfahren, dass die Überprüfung eines bereits zweimal (im Veranlagungs- und Einspracheverfahren) festgestellten Sachverhalts zum Gegenstand hat, eine Erweiterung der Mitwirkung in dem Sinn, dass der Steuerpflichtige den von ihm geforderten Nachweis durch substantiierte Sachdarstellung und durch Beschaffung oder Bezeichnung von Beweismitteln für die Richtigkeit seiner Darstellung in der Beschwerdeschrift anzutreten hat (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., Art. 140 DBG N 55 mit Hinweisen). <br/><br/>Streben die Steuerpflichtigen eine ausserordentliche Bemessung des steuerbaren Mietwerts an, haben sie glaubhaft zu machen, dass der berechnete Mietwert 70 % der mittleren Marktmiete übersteigt. Es handelt sich dabei um Umstände steuermindernder Natur, welche vom Steuerpflichtigen darzutun und nachzuweisen sind. Die ihm obliegende Beweisleistung setzt in erster Linie und in jedem Fall eine – spätestens vor dem Kantonsgericht zu gebende – substantiierte Sachdarstellung voraus. Genügend substantiiert ist die Sachdarstellung dann, wenn aus ihr im Einzelnen Art, Motiv und Rechtsgrund der verfochtenen Aufrechnung in der Weise hervorgeht, dass bereits gestützt darauf – aber unter Vorbehalt einer Beweiserhebung – die rechtliche Würdigung einer ausserordentlichen Bemessung und gestützt darauf einer Reduktion des Mietwerts möglich ist (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., Art. 140 DBG N 57 mit Hinweisen). Dabei haben die Steuerpflichtigen Anhaltspunkte zu liefern, dass etwa die mittleren Mietzinse von vergleichbaren Objekten tiefer als der ihnen zugerechnete Mietwert liegen, oder dass erhebliche Mängel an ihrem Haus bestehen, die auf den Mietwert Einfluss haben könnten (Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern A Nr. 88/1985 vom 12.9.1986). Fehlt es an einer in diesem Sinn genügenden Substantiierung – welche im Beweisverfahren nicht nachgeholt werden kann (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., Art. 140 DBG N 56 mit Hinweisen) –, so hat das Kantonsgericht von sich aus keine Untersuchung zu führen, um sich die erforderlichen Grundlagen zu beschaffen und muss eine Beweisabnahme unterbleiben mit der Wirkung, dass der Nachweis der fraglichen Steuerminderung zuungunsten des hierfür beweisbelasteten Steuerpflichtigen als gescheitert zu betrachten ist (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., Art. 140 DBG N 55 mit Hinweisen). <br/><br/>3. <br/><br/>3.1. <br/><br/>Eine amtliche Schatzung dient vorab der Ermittlung des Katasterwerts als Grundlage für den Steuerwert des unbeweglichen Vermögens (§ 1 Ziff. 1 SchG). Dieser wird im Rahmen des Schatzungsverfahrens rechtskräftig verfügt. <br/><br/>Demgegenüber wird der für die Steuerveranlagung massgebende Mietwert gemäss StG festgelegt und beträgt – wie bereits dargelegt (vgl. vorne E. 2.1) – 70 % der mittleren Marktmiete (§ 28 Abs. 2 StG; vgl. Art. 21 Abs. 2 DBG und Art. 7 Abs. 1 StHG). Der Mietwert wird für den konkreten Fall folglich im Rahmen der Steuerveranlagung festgesetzt. Zwar wird der Mietwert von der Schatzungsbehörde zur Berechnung des Ertragswerts ermittelt und im Schatzungsentscheid festgehalten. Dieser Mietwert dient jedoch nur der Berechnung bzw. der Begründung der Katasterschatzung. Soweit er gemäss der Mietwertverordnung für die Bemessung des Eigenmietwerts herangezogen wird, dient er lediglich als Ausgangslage. Bei der konkreten Steuerveranlagung kann er wieder in Frage gestellt werden (vgl. zum Ganzen LGVE 1993 II Nr. 6). Weiter ist auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu beachten, wonach aus dem Rechtsgleichheitsgebot von Art. 8 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) abgeleitet wird, dass der Eigenmietwert grundsätzlich dem Marktmietwert zu entsprechen hat; er kann auch tiefer festgesetzt werden, darf aber die Grenze von 60 % nicht unterschreiten (BGE 128 I 240 E. 2.4 mit Hinweisen; Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern A 09 213 vom 15.10.2010 E. 2e). <br/><br/>3.2. <br/><br/>3.2.1. <br/><br/>Der für die selbstgenutzte Liegenschaft massgebliche Anhang 1 zur Mietwertverordnung stellt darauf ab, wann die Liegenschaft von Grund auf neu geschatzt und wann sie erstellt wurde. Der neue Katasterwert wird auf denjenigen Zeitpunkt in Kraft gesetzt, in dem der Revisionsgrund eingetreten ist (§ 9 Abs. 3 SchG). <br/><br/>3.2.2. <br/><br/>Das Einfamilienhaus wurde im Jahr 2010 fertiggestellt und am 21. Juni 2010 bezogen. Die Schatzungsanzeige vom 28. März 2011 weist für das fragliche Grundstück und das Einfamilienhaus (inkl. zwei Carports) einen Katasterwert von Fr. 1'108'100.-- und einen Eigenmietwert von Fr. 46'742.-- aus. Diese Neuschatzung des Katasterwerts sowie des Eigenmietwerts sind laut Schatzungsanzeige mit Wirkung ab 1. Juli 2010 gültig. Gestützt auf den Anhang 1 der Mietwertverordnung ist für die Gemeinde Z der Mietwert in der Steuerperiode 2010 mit 100 % zu berechnen, was auf Basis des schatzungsamtlichen Werts (Fr. 45'062.-- [Einfamilienhaus] + Fr. 1'680.-- [Doppelgarage]) einen Eigenmietwert von Fr. 46'742.-- pro Jahr bzw. Fr. 3'895.-- pro Monat ergibt. Dieser Wert ist zu 70 % steuerbar, womit Fr. 32'719.-- pro Jahr anrechenbar sind. Wobei vorliegend aufgrund des Wohnungsbezugs per 21. Juni 2010 für die Steuerperiode 2010 noch Fr. 16'360.-- (brutto) für sechs Monate einzusetzen sind, was die Steuerbehörde korrekt berücksichtigte.<br/><br/>4. <br/><br/>Die Beschwerdeführer nehmen, indem sie einen Mietwert von Fr. 46'742.-- im Jahr bzw. Fr. 3'895.-- im Monat beanstanden, sinngemäss den Standpunkt ein, der nach der ordentlichen Bemessungsmethode ermittelte Mietwert sei überhöht; mit anderen Worten entspreche der steuerbare Mietwert von Fr. 32'719.-- pro Jahr nicht den vom Steuergesetz vorgeschriebenen 70 % der mittleren Marktmiete. Sie sind der Ansicht, dass ihr Einfamilienhaus zum geschätzten Mietwert nicht zu vermieten sei und dieser deshalb nicht einem mittleren Marktmietwert entspreche. Abgeleitet von einer eigenen Mietwertberechnung beantragen sie in ihrer Beschwerde einen Jahresmietwert von Fr. 39'992.50. <br/><br/>Es bleibt daher zu prüfen, ob glaubhaft gemacht ist, dass ein Eigenmietwert von Fr. 46'742.-- pro Jahr bzw. Fr. 3'895.-- pro Monat für das selbstgenutzte Einfamilienhaus mit zwei Carports die mittlere Marktmiete für ein ähnliches Objekt übersteigt und entsprechend die ausserordentliche Bemessungsmethode anzuwenden wäre. <br/><br/>4.1. <br/><br/>Die von den Beschwerdeführern beantragte Mischrechnung zwischen dem amtlich geschätzten Mietwert und dem errechneten Wert nach der von ihnen vorgeschlagenen Realwertzinsmethode, wonach sie ihren beantragten reduzierten Mietwert von Fr. 39'992.50 berechnet haben, ist keine im Gesetz vorgesehene Berechnungsmethode zur Festsetzung des ordentlichen Eigenmietwerts. Sie widerspricht vielmehr den gesetzlichen Schatzungsmethoden und kann daher keine Anwendung finden. <br/><br/>Eine Festlegung des Mietwerts durch die ausserordentliche Bewertungsmethode mittels Vergleich mit Mietzinsen oder Mietwerten für ähnliche Objekte oder durch Schatzung darf nur dort vorgenommen werden, wo die Voraussetzungen gemäss § 2 Abs. 1 der Mietwertverordnung erfüllt sind. Demnach ist die Bemessungsmethode nicht frei wählbar. Vielmehr ist zu beachten, dass Werte subjektive Angaben über die Geltung und Bedeutung eines Guts sind und aufgrund statistischer Grundlagen geschätzt werden. Dies gilt auch für die im Rahmen des Katasterschatzungsverfahrens festgelegten Mietwerte zur Berechnung des Ertragswerts, welche den Steuerbehörden als Grundlage für die steuerbaren Eigenmietwerte dienen. Diesbezüglich unterscheiden sich Mietwerte gegenüber Mietpreisen und Mietzinsen. Diese werden nicht geschätzt, sondern sind im freien Handel effektiv bezahlte Geldbeträge für Mietobjekte. Es liegt im Wesen von Schätzungen, dass diese zu Annäherungswerten führen. Gewisse Abweichungen sind daher, auch wenn Vergleichsobjekte vorhanden sind, im Rahmen der Ermittlung der Eigenmietwerte hinzunehmen. Hinzu kommt, dass kaum je absolut gleiche Werte zu erreichen sind, da die Liegenschaften bezüglich Lage, Bauweise, Ausbau usw. Unterschiede aufweisen (Urteile des Kantonsgerichts Luzern A 12 154/A 12 155 vom 26.11.2013 E. 4.1 und A 12 158/A 12 159 vom 26.11.2013 E. 4.1).<br/><br/>4.2. <br/><br/>Ebenfalls unbehelflich ist der von den Beschwerdeführern gestützt auf das erste Gossensche Gesetz vorgebrachte Punkt, wonach der Grenznutzen pro m2 bei grösseren Einfamilienhäusern effektiv viel stärker abnehme als in der amtlichen Schatzung hinterlegt sei, womit der Nachfrager ab einem bestimmten Punkt nicht mehr bereit sei, den entsprechenden Preis zu bezahlen. Nach dem ersten Gossenschen Gesetz (Sättigungsgesetz) nimmt der Nutzen, den ein Gut dem Verbraucher stiftet mit jeder zusätzlichen Einheit, die von diesem Gut konsumiert wird, ständig ab, bis Sättigung eintritt. Wie es sich damit bezüglich Einfamilienhäuser verhält, kann offen gelassen werden. Denn es gelingt den Beschwerdeführern damit nicht glaubhaft zu machen, dass der für ihre Liegenschaft festgelegte Eigenmietwert 70 % der mittleren Marktmiete übersteigt. Sodann ist darauf hinzuweisen, dass bei grossen Objekten die Degression zum Tragen kommt, welche Nettowohnflächen von 176 - 300 m2 zur Hälfte und solche von 301 - 400 m2 zu einem Viertel anrechnet (Luzerner Steuerbuch, Band 4, Weisungen SchG, VI/5; vgl. dazu auch Urteil des Kantonsgerichts Luzern A 12 154/A 12 155, a.a.O., E. 4.3). <br/><br/>4.3. <br/><br/>Des Weiteren berufen sich die Beschwerdeführer auf das Immo-Monitoring der Wüest &amp; Partner AG, Zürich, über die Preise für Einfamilienhäuser sowie für Mietwohnungen eingeteilt nach Regionen. Sie sind der Ansicht dieses belege, dass ihr Eigenmietwert im Vergleich zu den in der Region Luzern vermieteten Einfamilienhäusern bzw. Wohnungen zu hoch angesetzt sei. <br/><br/>Vorab ist festzuhalten, dass Statistiken nie alle relevanten Faktoren adäquat berücksichtigen können, sondern sich auf einzelne Punkte beschränken müssen. Sie sind daher auch nicht geeignet für die Vergleichbarkeit einzelner Objekte im Rahmen der Glaubhaftmachung der Anwendbarkeit der ausserordentlichen Bemessung des Eigenmietwerts. Dies gilt umso weniger wenn es sich um nicht marktübliche Objekte handelt, für die keine Mietstatistiken vorliegen. <br/><br/>Das Immo-Monitoring der Wüest &amp; Partner AG hält für Mietpreise von Wohnungen in der Region Luzern (Stand: 4. Quartal 2011) für eine 5-Zimmer-Wohnung Mietzinse zwischen Fr. 1'560.-- (10 % Quantil) und Fr. 2'750.-- (90 % Quantil) fest. Das 50 % Quantil, welches dem Median entspricht und die Grenze zwischen der teuren und der preisgünstigen Hälfte der Angebote bildet, liegt bei Fr. 1'990.-- pro Monat. Die Kaufpreise für ein 6-Zimmer-Einfamlienhaus bewegen sich in der Region Luzern zwischen Fr. 679'000.-- (10 % Quantil) und Fr. 1'510'000.-- (90 % Quantil), wobei der Mittelwert bei Fr. 955'000.-- (50 % Quantil) ist. Die Beschwerdeführer rechnen sowohl den mittleren Kaufpreis als auch den mittleren Mietpreis auf jeweils 7,5-Zimmer auf, was für die Region Luzern einen mittleren Kaufpreis für 7,5-Zimmer-Einfamilienhäuser von Fr. 1'193'750.-- bzw. einen mittleren Mietzins für 7,5-Zimmer-Wohnungen von Fr. 2'985.-- ergebe und damit den von ihnen berechneten Eigenmietwert von Fr. 3'332.70 pro Monat bzw. Fr. 39'992.50 pro Jahr unterstütze. Entgegen dieser Auffassung der Beschwerdeführer können die Zahlen jedoch nicht unbesehen übernommen und für ein 7,5-Zimmer-Einfamilienhaus aufgerechnet werden. Wie bereits aus dem Titel des Immo-Monitorings ersichtlich, berücksichtigt dieses Wohnungen bzw. Einfamilienhäuser aus der ganzen Region Luzern. Gefragt sind vorliegend allerdings Referenzobjekte aus dem gleichen Quartier. Aus der aufliegenden Zusammenstellung ist somit weder ersichtlich, in welcher Lage sich die Objekte befinden, noch in welcher Gemeinde oder welchem Quartier. Zudem kann den Zahlen nicht entnommen werden, um was für Vergleichsliegenschaften es sich handelt. Aus der Zusammenstellung ist einzig die Anzahl Zimmer erkennbar; unklar ist hingegen die Wohnfläche der Wohnungen bzw. Häuser. Es ist weiter anzunehmen, dass mutmasslich sowohl ältere als auch neuere Liegenschaften berücksichtigt wurden. Überdies sagen die Zahlen nichts über die Grösse der Liegenschaften bzw. den Ausbaustandard der Räumlichkeiten sowie den Umschwung der Liegenschaft aus. Schliesslich ist davon auszugehen, dass die Aufstellung nicht vollständig ist und damit alle Objekte der betreffenden Kategorie umfasst werden. Demnach kann nicht von tauglichen Vergleichsobjekten gesprochen werden, dies umso weniger, als es sich beim beschwerdeführerischen Einfamilienhaus nicht um ein marktübliches Objekt handelt (vgl. dazu auch Urteil des Kantonsgerichts Luzern A 12 154/A 12 155, a.a.O., E. 4.2). <br/><br/>4.4. <br/><br/>Schliesslich weisen die Beschwerdeführer im Besonderen darauf hin, es sei nicht möglich vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage zu nennen, da Einfamilienhäuser hauptsächlich der Eigennutzung dienten und damit keinen Mietmarkt hätten. Diese Behauptung entbindet die Beschwerdeführer freilich nicht von der verordnungsgemässen Obliegenheit, glaubhaft zu machen, dass der berechnete Mietwert 70 % der mittleren Marktmiete übersteigt, um eine ausserordentliche Bemessung des Mietwerts erwirken zu können. Es wäre ihnen offen gestanden, ihre Behauptung nicht nur mittels Verweis auf Vergleichsobjekte zu belegen, sondern z.B. mittels Mietwertschätzungen durch einen fachlich ausgewiesenen Gutachter zu untermauern. Zur Plausibilisierung ihrer Behauptung hätte etwa auch von der kreditgebenden Bank eine Stellungnahme zum realisierbaren Mietzins aufgelegt werden können, zumal solche Banken mit den lokalen Verhältnissen regelmässig gut vertraut sind. Insoweit die Beschwerdeführer sinngemäss geltend machen, es sei ihnen unmöglich gewesen, den verordnungsgemässen Beweisanforderungen gerecht zu werden, erweisen sich ihre Vorbringen demnach als nicht stichhaltig. <br/><br/>Daran ändert auch die vom Beschwerdegegner in der Vernehmlassung angefügte Referenzliegenschaft D auf Grundstück Nr. z zur Untermauerung des Mietwerts nichts. Entgegen ihrer Darstellung können die Beschwerdeführer – wie nachfolgend aufzuzeigen ist – daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. <br/><br/>4.4.1. <br/><br/>Gemäss fachrichterlicher Einschätzung sind die beiden Liegenschaften C und D grundsätzlich vergleichbar. Es handelt sich um zwei freistehende Einfamilienhäuser im gleichen Quartier mit ähnlicher Wohnfläche und Zimmeranzahl sowie vergleichbarem Ausbaustandard im gehobeneren Segment. Zwar unterscheiden sie sich in Bezug auf das Baujahr (Liegenschaft C: 2010; Liegenschaft D: 1992) und die Grundstückfläche (Liegenschaft C: 440 m2; Liegenschaft D: 890 m2), allerdings vermögen diese Unterschiede die Vergleichbarkeit nicht in Frage zu stellen. Soweit die Beschwerdeführer die beiden Schatzungsanzeigen miteinander vergleichen, ist dazu zu bemerken was folgt. <br/><br/>4.4.2. <br/><br/>Vorab bemängeln die Beschwerdeführer die unterschiedliche Behandlung der Freizeit- und Hobbyräume. Während bei der Liegenschaft D diese Räumlichkeiten bei der Nutzfläche nicht berücksichtigt, sondern separat mit einer monatlichen Pauschale aufgerechnet wurden, wurde bei der Liegenschaft C die Nutzfläche des Hobbyraums zur Hälfte angerechnet. Zusätzlich wurde die den Grenznutzen von 175 m2 Nutzfläche übersteigende Fläche entsprechend reduziert, womit eine Fläche von 11,05 m2 zusätzlich nicht berücksichtigt wurde. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass wenn dem Vorbringen der Beschwerdeführer gefolgt würde, sich der Mietwert gar erhöhen würde. Unter Abzug der Fläche für den Hobbyraum (10,5 m2) und einer entsprechend grenznutzenreduzierten Nutzfläche von 185,55 m2 (207,1 m2 - 10,5 m2 - [(197,1 m2 - 175 m2) / 2]) ergäbe dies für das Einfamilienhaus – ohne Berücksichtigung allfälliger weiterer Korrekturen – einen Mietwert von Fr. 43'753.-- (Fr. 128.-- x 1,51 x 185,55 m2 x 1,22). Unter Einbezug des von den Beschwerdeführern geforderten pauschalen jährlichen Mietwerts für den Hobbyraum von Fr. 1'608.-- und der Miete für die zwei Carports (Fr. 1'680.--) ergäbe dies einen Mietertrag von insgesamt Fr. 47'041.--. Die Beschwerdeführer können daher aus dieser Forderung keine Vorteile ableiten. Im Übrigen liegt die unterschiedliche Anrechnung der Freizeit- und Hobbyräume im Rahmen der Schatzungsgenauigkeit und ist daher nicht zu beanstanden. <br/><br/>4.4.3. <br/><br/>Des Weiteren kritisieren die Beschwerdeführer die Gewichtung von einzelnen Korrekturfaktoren bei der Schätzung der Marktmiete. So sei der Faktor von 5 % für Immissionen nicht gerechtfertigt, da ihr Haus über eine modernere und umweltschonendere Haustechnik verfüge. Sie verwechseln in ihrer Argumentation allerdings Emissionen und Immissionen. Es geht bei diesem Punkt nicht darum, wie stark das Haus die Umgebung negativ beeinflusst, sondern wie das Objekt von der Umgebung beeinflusst wird. Aufgrund der ruhigen Lage des Objekts innerhalb eines Einfamilienhausquartiers, ist der Zuschlag von 5 % gerechtfertigt und nicht zu beanstanden. <br/><br/>In Bezug auf den Korrekturfaktor "Verkehrslage" sind die beiden Liegenschaften C und D durchaus vergleichbar. Die Vergleichsliegenschaft liegt lediglich wenige hundert Meter vom strittigen Grundstück entfernt. Beide Liegenschaften werden über kleinere Quartierstrassen zur Hauptstrasse erschlossen. Für die vorliegende Berechnung kann daher durchaus von einem Faktor von 0 % für die strittige Liegenschaft ausgegangen werden. <br/><br/>Das Kriterium der Besonnung/Sicht bewertet die Anzahl Sonnenstunden sowie die Aussicht. Ein Vergleich der beiden Objekte zeigt, dass das Referenzobjekt durch seine Lage am Rand der Bebauung mit freier Sicht nach Süden zweifellos über die bessere Aussicht verfügt als die Liegenschaft C, welche von mehreren Einfamilienhäusern umgeben ist. Unter Berücksichtigung dieser Umstände, kann im vorliegenden Verfahren mit einem Korrekturfaktor von 4 % gerechnet werden. Damit erübrigt sich auch die Vornahme eines Augenscheins vor Ort. <br/><br/>In Bezug auf das wirtschaftliche Alter schliessen die Beschwerdeführer den Begriff des "Zeitwerts der Liegenschaft" in ihre Betrachtungen ein. Dabei verkennen sie allerdings, dass sich dieser Wert auf eine Komponente für die Berechnung des Realwerts, nämlich der Altersentwertung und nicht auf eine Komponente des Ertragswerts bezieht. Für die Festlegung des Mietwerts ist einzig das wirtschaftliche Alter, mit anderen Worten die Abnützung, massgebend. Ausgehend von einem im Schatzungszeitpunkt einjährigen Haus, erscheint ein Faktor von 9 % (= neuwertig) angemessen. <br/><br/>4.4.4. <br/><br/>Schliesslich beantragen die Beschwerdeführer einen Zuschlag von 20 % anstelle der bisherigen 22 % für die Art des Einfamilienhauses. Der Zuschlag gilt für freistehende Einfamilienhäuser mit einfacher Umgebung (18-24 %). Nach Einschätzung des Fachrichters kann für die vorliegende Berechnung auch bei der betroffenen Liegenschaft von einem Zuschlag von 20 % ausgegangen werden. Immerhin verfügt die streitige Liegenschaft gegenüber der Vergleichsliegenschaft über eine kleinere Grundstücksfläche und damit einen wesentlich kleineren Umschwung. <br/><br/>4.4.5. <br/><br/>Nach dem Ausgeführten erscheint es für die Überprüfung des Eigenmietwerts vertretbar, den Korrekturfaktor um 6 % auf 45 % und den Zuschlag von 22 % auf 20 % zu reduzieren. Dies ergäbe für das Einfamilienhaus einen Mietwert von Fr. 42'562.-- bzw. Fr. 44'242.-- insgesamt (inkl. Carports). Der Mietwert würde sich im Vergleich zum Mietwert der Katasterschatzung in der Höhe von Fr. 46'742.-- um Fr. 2'500.-- respektive 5,3 % reduzieren. Diese Abweichung liegt allerdings innerhalb der rechtsprechungsgemäss zulässigen 10%igen Schatzungstoleranz (LGVE 1998 II Nr. 38 E. 4b; Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern A 10 32/A 10 33 vom 28.3.2013 E. 1b/bb). Am in der Katasterschatzung festgelegten Mietwert ist deshalb festzuhalten. Entsprechend scheitert die Glaubhaftmachung eines überhöhten Eigenmietwerts auch unter Gegenüberstellung mit einem Vergleichsobjekt.<br/><br/>4.5. <br/><br/>Nach dem Gesagten gelingt es den Beschwerdeführern nicht, genügend substantiiert darzutun, dass der von der Dienststelle Steuern, Immobilienbewertung, festgelegte Eigenmietwert die mittlere Marktmiete eines 7,5-Zimmer-Einfamilienhauses im gleichen Quartier übersteigt. Somit bleibt es bei der ordentlichen Berechnung beim veranlagten Eigenmietwert für die Liegenschaft C von Fr. 13'998.-- (nach Abzug der Unterhaltskosten). Die Beschwerde bezüglich Staats- und Gemeindesteuern erweist sich mithin als unbegründet und ist abzuweisen. <br/><br/>5. <br/><br/>Da der steuerbare Mietwert im Kanton Luzern 70 % der mittleren Marktmiete beträgt (§ 28 Abs. 2 StG), ist im Licht dieser Praxis der für die kantonalen Steuern festgelegte Mietwert grundsätzlich auch für die Veranlagung der direkten Bundessteuer zu berücksichtigen (Urteil des Verwaltungsgerichts Luzern A 05 252/A 05 253 vom 20.3.2006 mit Hinweis). Es kann somit vollumfänglich auf die vorstehenden Erwägungen verwiesen werden. Demnach ist die Beschwerde gegen den Einspracheentscheid für die direkte Bundessteuer aus den nämlichen Gründen abzuweisen, wie sie im Zusammenhang mit den kantonalen Steuern dargelegt worden sind. <br/><br/></td> </tr> </table> </div></body></html>