<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00520</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224142&amp;W10_KEY=13045528&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00520</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.06.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 01.07.2025 teilweise gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung für Abstellplätze</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Umnutzung eines Besucherabstellplatzes in einen Wohnungsabstellplatz. Der Beschwerdegegner begründete die Pflicht zur Erhaltung des Besucherabstellplatzes damit, dass das Gebäude auf dem Grundstück der Beschwerdeführenden sowie dasjenige auf den Grundstücken der Mitbeteiligten eine Gesamtüberbauung darstellen würde und die Wohneinheiten zusammengezählt die Pflicht zur Erstellung eines Besucherabstellplatzes auslösen würde (E. 3.1). Die Verpflichtung zur Schaffung einer hinreichenden Anzahl von Pflichtabstellplätzen trifft allein den Baugesuchsteller bzw. Grundeigentümer des Baugrundstücks (E. 3.3). Der Begriff der Gesamtüberbauung, wie ihn der Beschwerdegegner verwendet, existiert weder im PBG noch in der BZO der Gemeinde Maur. Die altrechtlichen Gesamtüberbauungen wurden längst durch die Regeln der Arealüberbauung gemäss den §§ 69 PBG abgelöst. Zwar wurden das Mehrfamilienhaus und das Doppeleinfamilienhaus zum gleichen Zeitpunkt geplant, ein eigentliches Konzept bzw. eine einheitliche Gestaltung der Gebäude fehlt jedoch gänzlich. Die Gebäude wirken optisch nicht einander zugehörig. Hält ein Eigentümer mehrere Grundstücke, sind Verpflichtungen, welche sich von einem Grundstück auf ein anderes auswirken, mittels Eintrag im Grundbuch vor dem Verkauf zu sichern, ansonsten sie späteren Rechtsnachfolgern nicht entgegengehalten werden können. Einzig gestützt auf eine gemeinsame Tiefgarage und Heizung eine "Gesamtüberbauung" mit allfälligen weitergehenden Pflichten zu konstruieren, geht zu weit und entbehrt einer gesetzlichen Grundlage. Mit der Verwendung eines solchen Konstrukts überschreitet die Gemeinde ihre Autonomie bei der Anwendung und Auslegung ihres kommunalen Rechts klarerweise (E. 3.4). Gutheissung sowie Rückweisung und Einladung des Beschwerdegegners zur Erteilung der Baubewilligung für die Umnutzung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESUCHERPARKPLATZ">BESUCHERPARKPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEAUTONOMIE">GEMEINDEAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOMMUNALES RECHT">KOMMUNALES RECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZERSTELLUNGSPFLICHT">PARKPLATZERSTELLUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG">UMNUTZUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 242 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=66881" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00520</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. Juni 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1. StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft A,<b> </b>vertreten durch B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Bauausschuss Maur, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 L, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. J, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA K, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung fÃ¼r AbstellplÃ¤tze,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 19. Dezember 2022 verweigerte der Bauausschuss der Gemeinde Maur der StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft A die Baubewilligung fÃ¼r die Umnutzung von einem der beiden BesucherabstellplÃ¤tze auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, A-Weg 02 in Maur, in einen Wohnungsabstellplatz, wÃ¤hrend die Bewilligung fÃ¼r eine ebensolche Umnutzung des zweiten Besucherabstellplatzes unter Nebenbestimmungen erteilt wurde.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft A sowie B und C am 20. Januar 2023 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Dieses hiess den Rekurs in Bezug auf die HÃ¶he der BaubewilligungsgebÃ¼hr mit Entscheid vom 26. Juli 2023 teilweise gut und wies ihn im Ãbrigen ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 11. September 2023 gelangten die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft A sowie B und C an das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und in AbÃ¤nderung der Baubewilligung vom 19. Dezember 2022 die Umnutzung auch des zweiten Besucherplatzes in einen Wohnungsabstellplatz zu bewilligen. Sodann seien die Dispositiv-Ziffern 1.3 und 1.4.1 der genannten Baubewilligung aufzuheben. Eventualiter sei festzustellen, dass der Besucherabstellplatz-Revers und dessen Anmerkung im Grundbuch ausschliesslich auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 lasteten und nur fÃ¼r das darauf stehende Mehrfamilienhaus gÃ¤lten. Subeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und das Verfahren zum Neuentscheid an die Vorinstanz oder die BaubehÃ¶rde zurÃ¼ckzuweisen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 28. September 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Bauausschuss der Gemeinde Maur beantragte mit Eingabe vom 6. Oktober 2023 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Eventualiter sei den BeschwerdefÃ¼hrenden keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen. Mit Beschwerdeantwort vom 16. Oktober 2023 beantragten die Mitbeteiligten E, F, L und G, H, I sowie J die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Am 27. Oktober 2023 reichten die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft A sowie B und C ihre Replik ein. </p> <p class="MsoNormal"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 (A-Weg 02) ist der Kernzone A gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur (BZO) zugeschieden und mit einem Zweifamilienhaus Ã¼berstellt. Die BeschwerdefÃ¼hrenden ersuchten um Umnutzung der zwei auf dem BaugrundstÃ¼ck bestehenden BesucherparkplÃ¤tze in WohnungsabstellplÃ¤tze. An der bestehenden Parkplatznutzung sind vier Wohneinheiten beteiligt (A-Weg 02, 03 und 04). Das Bauvorhaben tangiert damit auch die Parkplatzsituation der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 06 (A-Weg 03) und 05 (A-Weg 04). Die beiden betroffenen ParkplÃ¤tze auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 wurden im Rahmen der Bewilligungen Nr. 79/2004 vom 21. August 2006 (Ersatzbau GebÃ¤ude "A-Weg 02") sowie Nr. 78/2005 vom 28. November 2005 (Neubau Doppeleinfamilienhaus "A-Weg 03 und 04") erstellt. Dabei wurde gemÃ¤ss den ErwÃ¤gungen der Baubewilligungen je ein Pflichtparkplatz fÃ¼r Besucher verlangt.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der Beschwerdegegner verweigerte die Umnutzung eines Besucherabstellplatzes in einen Wohnungsabstellplatz mit der BegrÃ¼ndung, dass gemÃ¤ss Art. 42 BZO pro vier Wohneinheiten ein Besucherabstellplatz zu erstellen sei. Die vier Wohneinheiten auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01, 06 und 05 wÃ¼rden eine GesamtÃ¼berbauung darstellen und seien daher zusammen zu zÃ¤hlen, weshalb ein Besucherabstellplatz zu erhalten sei und dieser fÃ¼r die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 06 und 05 zu sichern sei. Er habe sicherzustellen, dass Ãberbauungen Ã¼ber eine angemessene Anzahl BesucherparkplÃ¤tze an leicht zugÃ¤nglicher Lage verfÃ¼gten. Aufgrund der untereinander vorhandenen AbhÃ¤ngigkeiten und auch der bisherigen Verfahrensgeschichte sei es durchaus sinnvoll, die betroffenen Wohneinheiten in Hinsicht auf die Parkierung als eine GesamtÃ¼berbauung zu beurteilen. Bei vier beteiligten Wohneinheiten ergebe sich gemÃ¤ss Art. 42 BZO daher die Pflicht zur Erhaltung eines Besucherparkplatzes. Dieser Auffassung folgte auch die Vorinstanz. </p> <p class="Erwgung2">Der Beschwerdegegner hob im verwaltungsgerichtlichen Verfahren sodann hervor, dass neben der gemeinschaftlichen Garage mit direktem Zugang von und zu allen Wohneinheiten auch eine gemeinschaftliche Heizung bestehe. Ausserdem erfolge die gesamte Erschliessung der Liegenschaften A-Weg 03 und 04 Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01. Die Liegenschaften A-Weg 03 und 04 seien nicht direkt an die Ã¶ffentliche Strasse angeschlossen. Die direkte Zufahrt auf diese beiden GrundstÃ¼cke sei nicht mÃ¶glich. Es kÃ¶nnten auf diesen GrundstÃ¼cken auch keine (Garagen-)VorplÃ¤tze, wie bei einzelnen freistehenden EinfamilienhÃ¤usern Ã¼blich, erstellt werden, auf denen die Fahrzeuge von Besuchern abgestellt werden kÃ¶nnten. Das 2-Familien-Haus der BeschwerdefÃ¼hrenden und das Doppeleinfamilienhaus der Mitbeteiligten kÃ¶nnten infolge der 2005 und 2006 bewilligten gemeinschaftlichen Erschliessung nicht voneinander getrennt betrachtet werden, weshalb eine GesamtÃ¼berbauung anzunehmen sei. Vorliegend seien nicht Dritte, sondern ebenfalls Baugesuchsteller und GrundeigentÃ¼mer bzw. deren Rechtsnachfolger betroffen. Es werde nicht in das Eigentum der BeschwerdefÃ¼hrenden eingegriffen. Vielmehr werde die bestehende Pflicht zum Nachweis zweier AbstellplÃ¤tze auf die Pflicht zum Nachweis eines Abstellplatzes reduziert.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, die vier Wohneinheiten wÃ¼rden keine GesamtÃ¼berbauung darstellen, weshalb auch keine Pflicht fÃ¼r einen Besucherabstellplatz bestehe. Die Bestimmung von Art. 42 BZO kÃ¶nne sich nur auf ein GrundstÃ¼ck beziehen, da die Verpflichtung zur Schaffung einer hinreichenden Anzahl von PflichtabstellplÃ¤tzen nur den GrundeigentÃ¼mer eines BaugrundstÃ¼cks treffen kÃ¶nne. Abweichungen von diesem Grundsatz bedÃ¼rften einer gesetzlichen Grundlage, welche vorliegend nicht gegeben sei. Selbst wenn die Pflicht fÃ¼r einen Besucherabstellplatz zu bejahen wÃ¤re, hÃ¤tte diese nur fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 Geltung. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>GemÃ¤ss dem Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) legen die Bau- und Zonenordnungen die Zahl der AbstellplÃ¤tze fÃ¼r Verkehrsmittel, insbesondere fÃ¼r Motorfahrzeuge, fest, die nach den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen, nach dem Angebot des Ã¶ffentlichen Verkehrs sowie nach AusnÃ¼tzung und Nutzweise des GrundstÃ¼cks fÃ¼r Bewohner, BeschÃ¤ftigte und Besucher erforderlich sind (§ 242 Abs. 1 PBG). GestÃ¼tzt auf diese Bestimmung hat die Gemeinde Maur Art. 42 BZO erlassen. Nach Art. 42 Abs. 1 BZO ist pro vier Wohneinheiten ein Besucherabstellplatz zu erstellen. Bei der Berechnung der FahrzeugabstellplÃ¤tze werden Bruchteile Ã¼ber 0,5 aufgerundet (Abs. 2). Sofern besondere GrÃ¼nde es rechtfertigen, kann die BaubehÃ¶rde im Einzelfall diese Anforderungen verschÃ¤rfen oder mildern (Abs. 4).</p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht hielt in einem Entscheid vom 13. Juli 2011 fest: Es bestehe keine gesetzliche Grundlage, einen GrundeigentÃ¼mer eines DrittgrundstÃ¼cks in "nÃ¼tzlicher Entfernung" des BaugrundstÃ¼cks mittels einer Nebenbestimmung zu verpflichten, dem BaugrundstÃ¼ck ein Benutzungsrecht an ParkplÃ¤tzen einzurÃ¤umen. Eine solche Verpflichtung wÃ¼rde einen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie darstellen und bedÃ¼rfte daher einer Zustimmung des Belasteten oder aber einer ausdrÃ¼cklichen gesetzlichen Grundlage. GemÃ¤ss geltender Rechtslage kÃ¶nne eine derartige Verpflichtung im Rahmen von planungsrechtlichen Vorkehrungen wie zum Beispiel eines Quartierplanes (§§ 123 ff., insbesondere § 139 Abs. 1 PBG) oder eines Gestaltungsplanes (§§ 83 ff. PBG; BEZ 2004 Nr. 46, E. 4.2.2) oder bei ausdrÃ¼cklicher Anordnung eines Gemeinschaftswerks (§ 222 PBG) statuiert werden, nicht aber einfach mittels Auflage in einer Baubewilligung. Die Verpflichtung zur Schaffung einer hinreichenden Anzahl von PflichtabstellplÃ¤tzen treffe allein den Baugesuchsteller bzw. GrundeigentÃ¼mer des BaugrundstÃ¼cks (VGr, 13. Juli 2011, VB.2011.00160, E. 4.4.2, <span>Christoph </span>Fritzsche<span>/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019,</span> S. 904 f.). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die streitgegenstÃ¤ndlichen GrundstÃ¼cke gehÃ¶rten zum Zeitpunkt der 2005 und 2006 erteilten Baubewilligungen demselben GrundeigentÃ¼mer. Die darauf befindlichen GebÃ¤ude wurden zwar gleichzeitig geplant, im Jahr 2005 und 2006 jedoch mit zwei separaten Baubewilligungen bewilligt. Jede Baubewilligung sieht je einen Besucherabstellplatz vor. Die GrundstÃ¼cke verfÃ¼gen Ã¼ber eine gemeinsame Tiefgarage und Heizung. FÃ¼r das Doppeleinfamilienhaus und das Mehrfamilienhaus besteht kein einheitliches Konzept, sie sind optisch und gestalterisch vÃ¶llig unabhÃ¤ngig voneinander. </p> <p class="Urteilstext">Der Begriff der GesamtÃ¼berbauung, wie ihn der Beschwerdegegner verwendet, existiert weder im PBG noch in der BZO der Gemeinde Maur. Die altrechtlichen GesamtÃ¼berbauungen wurden lÃ¤ngst durch die Regeln der ArealÃ¼berbauung gemÃ¤ss den §§ 69 PBG abgelÃ¶st. Es liegt jedoch keine ArealÃ¼berbauung vor, weshalb der Beschwerdegegner offenkundig auch nicht an den Begriff von deren allfÃ¤lligem VorgÃ¤ngerinstitut anzuknÃ¼pfen beabsichtigte. Auch handelt es sich bei den erstellten GebÃ¤uden nicht um ReiheneinfamilienhÃ¤user. Zwar wurden das Mehrfamilienhaus und das Doppeleinfamilienhaus zum gleichen Zeitpunkt geplant, ein eigentliches Konzept bzw. eine einheitliche Gestaltung der GebÃ¤ude fehlt jedoch gÃ¤nzlich. Die GebÃ¤ude wirken optisch nicht einander zugehÃ¶rig. HÃ¤lt ein EigentÃ¼mer mehrere GrundstÃ¼cke, sind Verpflichtungen, welche sich von einem GrundstÃ¼ck auf ein anderes auswirken, mittels Eintrags im Grundbuch vor dem Verkauf zu sichern, ansonsten sie spÃ¤teren Rechtsnachfolgern nicht entgegengehalten werden kÃ¶nnen (sofern es sich nicht um Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkungen handelt). Dass die GrundstÃ¼cke vormals demselben EigentÃ¼mer gehÃ¶rt haben, kann den jetzigen EigentÃ¼mern nicht entgegengehalten werden. Es ist sodann nicht ersichtlich, inwiefern die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 06 und 05 auf eine Erschliessung Ã¼ber Kat.-Nr. 01 angewiesen sein sollen, ist die Notzufahrt (vgl. § 13 der Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 [VErV]) Ã¼ber den A-Weg doch ohne Weiteres gewahrt. Auch gemeinsame Tiefgaragen und Heizungen werden sodann hÃ¤ufig erstellt. Einzig gestÃ¼tzt auf diesen Umstand eine "GesamtÃ¼berbauung" mit allfÃ¤lligen weitergehenden Pflichten zu konstruieren, geht zu weit und entbehrt einer gesetzlichen Grundlage. Das vom Beschwerdegegner insinuierte Konstrukt der "GesamtÃ¼berbauung" findet sich Ã¼berdies auch nicht in Art. 42 BZO. Mit der Verwendung eines solchen Konstrukts Ã¼berschreitet die Gemeinde ihre Autonomie bei der Anwendung und Auslegung ihres kommunalen Rechts klarerweise. Nach dem Gesagten vermag die BegrÃ¼ndung des Beschwerdegegners nicht zu Ã¼berzeugen und kÃ¶nnen die streitgegenstÃ¤ndlichen Wohneinheiten nicht zusammengerechnet werden. Auf Art. 42 Abs. 4 BZO bezieht sich der Beschwerdegegner im Ãbrigen nicht. Auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 befinden sich lediglich zwei Wohneinheiten. FÃ¼r die Berechnung von BesucherabstellplÃ¤tzen werden erst Bruchteile <i>Ã¼ber</i> 0,5 aufgerundet. Da sich bei zwei Wohneinheiten jedoch ein Bruchteil von genau 0,5 ergibt, ist dieser abzurunden. DemgemÃ¤ss entfÃ¤llt die Verpflichtung zum Erstellen (auch nur) eines Besucherabstellplatzes auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01. Da somit keine Pflicht zum Erstellen eines Besucherparkplatzes besteht, kann auch keine Verpflichtung zur Sicherung eines solchen statuiert werden, weshalb die Verpflichtung, eine Dienstbarkeitsvereinbarung einzugehen, bereits aus diesem Grund ebenfalls entfÃ¤llt. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen und <a id="_Hlk163570654">der Entscheid des Baurekursgerichts vom 26. Juli 2023 teilweise, insoweit die Besucherabstellplatzpflicht sowie der Abschluss einer Dienstbarkeitsvereinbarung betroffen sind, aufzuheben. Dispositiv-Ziffer 1 der Baubewilligung vom 19. Dezember 2022 ist insoweit aufzuheben, als die Umnutzung auch des zweiten Besucherparkplatzes in einen Wohnungsabstellplatz verweigert wurde. Die Sache ist an den Bauausschuss der Gemeinde Maur zurÃ¼ckzuweisen und dieser ist einzuladen, die Bewilligung fÃ¼r die Umnutzung auch des zweiten Besucherparkplatzes zu erteilen. Dispositiv-Ziffern 1.3 und 1.4.1 der Baubewilligung vom 19. Dezember 2022 sind aufzuheben. </a></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem unterliegenden Beschwerdegegner und den Mitbeteiligten je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Entsprechend ist die Kostenverteilung fÃ¼r das Rekursverfahren in dem Sinn neu festzulegen, dass die Rekurskosten durch die in Bezug auf die Verschiebung der ParkplÃ¤tze weiterhin unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden zu einem FÃ¼nftel, durch die Mitbeteiligten unter solidarischer Haftung zu 3/10 und dem weiterhin auch in Bezug auf die BewilligungsgebÃ¼hr unterliegenden Beschwerdegegner zu 5/10 zu tragen sind.</p> <p class="Urteilstext">Den Mitbeteiligten und dem Beschwerdegegner stehen ausgangsgemÃ¤ss keine ParteientschÃ¤digungen zu. Die Mitbeteiligten sind hingegen zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 3'500.-. Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss nicht entschÃ¤digungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG).</p> <p class="MsoNormal"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Urteilstext">1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. </p> <p class="Urteilstext"> Dispositiv-Ziffer I des Entscheids des <a id="_Hlk169616510">Baurekursgerichts vom 26. Juli 2023</a> wird insoweit aufgehoben, als er die Besucherabstellplatzpflicht sowie den Abschluss einer Dienstbarkeitsvereinbarung betrifft. Dispositiv-Ziffer 1 der Baubewilligung vom 19. Dezember 2022 wird insoweit aufgehoben, als die Umnutzung auch des zweiten Besucherparkplatzes in einen Wohnungsabstellplatz verweigert wurde. Die Sache wird an den Bauausschuss der Gemeinde Maur zurÃ¼ckzugewiesen. Dieser wird eingeladen, die Baubewilligung fÃ¼r die Umnutzung (auch) des zweiten Besucherabstellplatzes in einen Wohnungsabstellplatz zu erteilen. Dispositiv-Ziffern 1.3 und 1.4.1 der Baubewilligung vom 19. Dezember 2022 werden aufgehoben.</p> <p class="Urteilstext"> In AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziffer II <a id="_Hlk169616555">des Entscheids des Baurekursgerichts vom 26. Juli 2023 </a>werden die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 3'380.- den BeschwerdefÃ¼hrenden zu einem FÃ¼nftel, den Mitbeteiligten unter solidarischer Haftung zu 3/10 und dem Beschwerdegegner zu 5/10 auferlegt.</p> <p class="Urteilstext"> Dispositiv-Ziffer III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 26. Juli 2023 wird aufgehoben. </p> <p class="Urteilstext">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 205.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 2'705.--</u> Total der Kosten.</p> <p class="Urteilstext">3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner und den Mitbeteiligten unter solidarischer Haftung je zur HÃ¤lfte auferlegt.</p> <p class="Urteilstext">4. Die Mitbeteiligten <span>werden verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>