BRKE III Nr. 0034/2006 vom 29. März 2006 in BEZ 2006 Nr. 39 Geplant war, ein Einfamilienhaus mit einem Unter - und einem Vollgeschoss un- ter einem Satteldach um ein zweites Vollgeschoss unter einem neuen Satte ldach mit einer Neigung von 18° aufzustocken (das bestehende Satteldach war e twas stärker geneigt). Die bestehenden Geschosse sollten mit Bezug auf ihre Nu tzung und ihre innere Einteilung belassen werden. Im Untergeschoss bestanden nebst einer Do p- pelgarage und einem Luftschutzkeller ein Chemineeraum, ein Bastelraum und ein Saunabereich. Das Erdgeschoss diente vollumfänglich dem Wohnen und sollte durch eine interne Treppe mit dem neuen, ebenfalls zu Wohnzwecken dienenden Oberg e- schoss verbunden werden. Zudem war eine Isolat ionsschicht an allen vier Fassaden des Erdgeschosses und des neu hinzuko mmenden Vollgeschosses mit einer Stärke von je 10 cm geplant. Das bestehende Gebä ude wies gegenüber dem nordwestlich gelegenen Nac h- bargrundstück einen Grenzabstand von bloss 4,5 m statt, wie von der Bau - und Zo- nenordnung vorgeschrieben, von 5 m auf. Diese Baurechtswidrigkeit war Folge einer Änderung der Bauvorschriften. Gegen die Bewil ligung dieses Projektes erhoben ve r- schiedene Nachbarn Rekurs, u.a. mit der Begründung, beim bewilligten Projekt handle es sich um einen Neubau. Somit sei der geltende Grenzabstand von 5 m ei n- zuhalten. Aus den Erwägungen: 7.1.1. Die Bestimmung von § 357 A bs. 1 PBG (in der Fassung vom 1. Septe m- ber 1991) lautet: «Bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widerspr e- chen, dürfen umgebaut, erweitert und andern Nutzungen zugeführt we rden, sofern sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, wenn k eine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Für neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewi l- ligungen vorbehalten.» Mit dieser Bestimmung stellt das Planungs - und Baugesetz dem Eigentümer die so genannte erweiterte Besitzstandsgarantie zur Verfügung. Diese ist von der ve r- fassungsrechtlichen Besitzstandsgarantie zu unterscheiden, nach der materiell rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen beim Inkrafttreten neuer, strengerer Vor- schriften bereits aus der Bundesverfassung, namentlich aus der Eigentumsg arantie - 2 - von Art. 26 BV einen gewissen Schutz geniessen. Die Eigentumsgarantie schützt (als Bestandesgarantie) den wirtschaftlichen Wert des Bestandes und der damit z u- sammenhängenden Nutzung von Bauten und Anlagen, die durch materielle Recht s- änderungen nachträglich vorschrift swidrig geworden sind. Dieser Schutz umfasst ferner diejenigen Massnahmen, welche zur Erhaltung solcher Bauten und Anlagen und ihrer Nutzung erforderlich sind. Demgegenüber lässt sich aus der Eigentumsg a- rantie kein Recht ableiten, vorschriftswidrige Bauten und A nlagen umzubauen, zu erweitern oder in ihrer Nutzweise zu ändern. Diese Massnahmen sind nur dort zulä s- sig, wo sie der Gesetzgeber in Erweiterung der verfa ssungsrechtlichen Besit z- standsgarantie ausdrücklich erlaubt. Im Übrigen geht zwar ein Teil der Lehre davon aus, die Besitzstandsgarantie lasse sich (auch) aus dem Grundsatz des Vertrauen s- schutzes ableiten; dies indes im W esentlichen mit den nämlichen Recht sfolgen (vgl. K. Willi, Die Besitzstandsgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen inne r- halb der Bauzonen, 2003, S. 29 ff., insbesondere S. 50 und S. 62). 7.1.2. Demgegenüber wird unter der erweiterten Besitzstandsgarantie das Recht verstanden, vorschriftswidrig gewordene Bauten und Anlagen über das verfassung s- rechtliche Minimum hinaus zu ändern, d.h. umzubauen, zu erweitern und andern, namentlich auch andern erneut vorschriftswidrigen Nutzungen zuzuführen. Die erwei- terte Besitzstandsgarantie dient mithin der Fortentwicklung von unter früherem Recht rechtmässig getätigter baulicher Investitionen. In der deutschen Lehre werden solche Privilegierungen des Besitzstandes unter dem Begriff des überwirkenden Bestande s- schutzes zusammengefasst. Gemäss bund esgerichtlichter Rechtsprechung steht es den Kantonen grun d- sätzlich frei, die Besitzstandsgarantie für Bauten und Anlagen innerhalb der Bauz o- nen über das verfassungsrechtliche Minimum hinaus zu erweitern und den U mbau, die Erweiterung und die Umnutzung vor schriftswidrig gewordener Bauten und Anl a- gen zuzulassen. Solchen Privilegierungen des Besitzstandes dürfen alle rdings keine überwiegenden raumplanerischen Interessen entgegenstehen. Die kantonalrechtlichen Regelungen sind unterschiedlich gestuft. Am W eitesten gehen jene Kantone, die nicht nur den Umbau und die Erweiterung zulassen, so n- dern dem Eigentümer auch das Recht einräumen, ihre Bauwerke andern, wi ederum vorschriftswidrigen Nutzungen zuzuführen. Hierzu gehört auch der Kanton Zürich mit § 357 Abs. 1 P BG in der vorstehend zitierten Fassung vom 1. Septe mber 1991 (vgl. Willi, S. 70 ff.). 7.2.1. Dem Wortlaut von § 357 Abs. 1 PBG lässt sich keine von der baulichen Eingriffsintensität her definierte obere Grenze der zulässigen Umbauten und Erweit e- rung entnehmen. Dies verhielt sich auch schon mit § 357 Abs. 1 PBG in der Fassung vom 7. September 1975 so, der (was hier nicht weiter interessiert) zw ischen Bauten, die den Bauvorschriften (Abs. 1), und solchen, die den Nutzungsvorschriften wide r- sprechen (Abs. 2), unterschied und in Absatz 1 «bauliche Massnahmen und ba u- rechtlich beachtliche Nutzungsänderung» an Bauten, die den Bauvorschriften wide r- sprechen, erlaubte, wenn keine weitere Verschlechterung eintrat und kein anderes öffentliches Interesse verletzt wurde. 7.2.2. Gemäss gefestigter Praxis der Baurekurskommissionen und des Verwa l- tungsgerichtes werden – die übrigen im Gesetz genannten Voraussetzungen vorb e-- 3 - halten – Umbauten und bauliche Erweiterungen bestehender rechtswidrig geword e- ner Bauten und Anlagen von § 357 Abs. 1 PBG soweit zugelassen, als sie nicht als so genannte neubauähnliche Umgestaltungen einzustufen sind. Unter § 357 Abs. 1 PBG in der Fassung vom 7. September 1975 vertraten die Baurekurskommissionen noch die Ansicht, nach jener Vorschrift seien lediglich g e- ringfügige bauliche Änderungen im Sinne von Gebäudeunterhalt, Renovationsarbe i- ten und von im öffentlichen Interesse liegenden wohnhygienischen Verbess erungen erlaubt. Das Verwaltungsgericht nahm demgege nüber den Standpunkt ein, eine solch enge Betrachtungsweise finde weder im Gesetzeswortlaut noch in Sinn und Zweck der fraglichen Bestimmung eine Stütze. Seit der Revision von 1991 gehen die Baurekurskommissionen davon aus, § 357 Abs. 1 PBG erlaube Umbauten und baul i- che Erweiterungen in einem grö sseren Umfange als bisher. Demg egenüber vertrat das Verwaltungsgericht anfänglich die Ansicht, die Gesetzesrevision habe diesb e- züglich keine Änderung gebracht. In einem späteren Entscheid erwog das Gericht demgegenüber, bei der Abgrenzung der zulässigen ba ulichen Massnahmen von den neubauähnlichen Umgestaltungen sei zu berücksichtigen, dass der Gesetzg eber mit der Neufassung von § 357 Abs. 1 PBG weiter gehende bauliche Massnahmen als bisher habe zulassen wollen. In neueren Entscheiden hielt das Verwaltungsg ericht zwar an dieser Praxis fest; allerdings schränkte es auch ein, die Feststellung, dass Umbauten und bauliche Erweiterungen nunmehr in grösserem Umfange als unter früherem Recht erfolgen dürften, führe nicht unbedingt weiter, weil erlaubte Umba u- ten und Erweiterungen ihre Grenze so oder anders in der neubauähnlichen Umge s- taltung fänden (vgl. Willi, S. 96 ff.). 7.2.3. Die Rechtsprechung hat im Laufe der Jahre verschiedene Kriterien zur Abgrenzung der erlaubten baulichen Massnahmen zur nicht mehr erlaubt en neubau- ähnlichen Umgestaltung entwickelt. Danach ist für die Abgrenzung zulässiger U m- bauten von neubauähnlichen Umgestaltungen von en tscheidender Bedeutung, ob sich das Bestehende oder zumindest wesentliche Teile davon in der inneren Einte i- lung und in de r Organisation oder Konstruktion des Gebäudes noch erkennen la s- sen. Diese Voraussetzung ist dort klarerweise nicht mehr erfüllt, wo die b estehende Bausubstanz praktisch durch eine neue ersetzt werden soll, so dass nur mehr der äussere Anschein von Kont inuität gewahrt bleibt. Die Frage, in welchem Umfang bauliche Erweiterungen zulässig sind, beurteilt sich im Wesentlichen nach der Fl ä- chenausdehnung bzw. dem Bauvolumen der Erweiterung gemessen an der bisher i- gen Baute. Wo genau die Grenze der zulässigen baulic hen Erweiterung liegt, ist in allgemeiner Form schwierig zu sagen. Die Grenze ist jedenfalls dort überschritten, wo die geplante Erweiterung die Gestalt des ursprünglichen Gebä udes nicht mehr erkennen lässt, so dass dieses seine Identität verliert. Mit Bez ug auf die vertikale E r- weiterung bestehender Gebäude ist namentlich dann von einer neubauähnlichen Umgestaltung auszugehen, wenn die geplante Aufstockung nicht nur zu einer w e- sentlichen Vergrösserung des Gebäudekubus, sondern auch zu einer erheblichen Erweiterung der bestehenden Nutzfläche führt (Willi, S. 100 ff., insbesondere S. 103 f. und dort angegebene Entscheide zur Zulässigkeit vert ikaler Erweiterung unter dem Aspekt der Neubauähnlichkeit). Sind bauliche Massnahmen an einem bestehenden Gebäude a ls neubauähnli- che Umgestaltung zu qualifizieren, fallen diese Massnahmen per se nicht mehr unter § 357 Abs. 1 PBG und werden somit von dieser Vorschrift auch nicht mehr erlaubt. - 4 - Diesfalls sind vielmehr die bereits bestehenden Gebäudeteile und die baulichen Än- derungen gesamthaft nach den Neubauvo rschriften zu beurteilen. Da die Baute in der bestehenden Form dem geltenden Recht widerspricht, fällt (vorb ehältlich eines Rückbaus) die Erteilung einer ordentlichen Baubewilligung regelmässig ausser B e- tracht. 7.3.1. Mit einem neueren Entscheid (VB.2004.00252 und VB.2005.00260 vom 19. Oktober 2005; www.vgrzh.ch = BEZ 2006 Nr. 32) hat das Verwaltungsg ericht die vorstehend wiedergegebene Rechtsprechung der zürcherischen Rechtsmittel instan- zen in Teilen modifiziert. In jenem Fall ging es um ein bestehendes, ein anrechenbares Unter - und ein Vollgeschoss aufweisendes Gebäude, das einen Strassenabstand von nur 4 bis 5,5 m statt 6 m einhielt und zudem auf der Grenze zu einem Keh rplatz stand (statt von diesem ebenfalls den Strassenabstand von 6 m einzuhalten). Dieses Gebäude sollte, nebst der Ersetzung von Büro - durch Wohnnutzung unter neuer Rau maufteilung im bestehenden Vollgeschoss, namentlich um ein weiteres Voll - und ein Dachgeschoss (welche Geschosse über eine Länge von 5 m und damit im U mfange eines Drittels der bestehenden Fassadenlänge ebenfalls in den Strassenabstandsbereich zu st e- hen gekommen w ären) mit einer zweigeschossigen Wohnung aufgestockt werden. Dadurch wäre die bestehende Bruttogeschossfläche fast ve rdoppelt worden. Die Baurekurskommission I bejahte das Vorliegen einer neuba uähnlichen Umgestaltung und hob mit dieser Begründung in Gutheissung der Nachbarrekurse die Baubewill i- gung auf. Das Verwaltungsgericht wies die dagegen erhobene Beschwerde ab; dies mit folgender Begründung: «(…) Auch in der neueren Lehre wird mit guten Gründen vorgeschlagen, nur mit grosser Zurückhaltung von neubauähnlichen Umgestaltungen ausz ugehen (…). Für ausgedehntere Erweiterungs - und Umbaumöglichke iten spricht auch der Umstand, dass durch eine zu restriktive Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Nac hverdichtung in bereits überbauten Gebieten in vielen Fällen verunmöglicht oder den Abbruch von sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz verlangen würde. Das wide rspricht den Grundsätzen der haushälterischen Nutzung des Bodens und Sie dlungskonzentration (…); sodann ist der durch geänderte Bauvorschriften erzwungene Ersatz des Best e- henden in vielen Fällen weder aus ökonomischer noch ökologischer Sicht sinnvoll. So genannte neubauähnliche Umgestaltungen sind deshalb nur dann anzune h- men, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllen, das heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem W ortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird (…). Bei Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besta n- desgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schützen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht , die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lässt sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hängt von den Umstä n- den des Einzelfalls ab (…). Bei der Gesetzesumgehung steht nicht die den Recht s- schein schaffende Umgehungsnorm, sondern die umgangene Norm im Zentrum (…). Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich bringen würde, ist deshalb zurückhaltender auf eine neubauähnliche U mgestaltung zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der vorschriftswidrigen - 5 - Baute dem Bauherrn Baumöglichkeiten bieten, die mit einem Neubau nicht realisie r- bar wären. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskrit e- rien, wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und Konstruktion des Gebäudes nicht mehr als Ve rbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten können und/oder die baul iche Änderungen die bisherige Gestalt des Gebäudes nicht mehr erkennen lassen, stellen deshalb nur Indizien für eine U m- gehung bzw. für eine neubauähnliche Umgestaltung dar; auch bei solchen weit g e- henden baulichen Änderungen ist es aber nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investition und nicht die Umgehung der N eubauvorschriften im Vordergrund steht. Eine grössere Zurückhaltung bei der Annahme neubauähnlicher Umgestaltu n- gen lässt sich auch deshalb rechtfertigen, weil die Bewilligung von Änderungen an vorschriftswidrigen Bauten laut § 357 Abs. 1 PBG jedenfalls au ch unter dem Vorb e- halt steht, dass dem Bauvorhaben keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarl i- chen Interessen entgegenstehen dürfen» (E. 4.1). Alsdann stellte das Gericht fallbezogen fest, die geplanten Änderungen gi ngen weit über eine blosse Verbess erung oder Anpassung des Besehenden hi naus; das streitbetroffene Gebäude erhalte mit den geplanten Änderungen eine neue Identität. Mit dem Aufbau auf den bestehenden, 1970 errichteten Gescho ssen könnten jedoch auch erhebliche Investitionen erhalten werden, so dass nicht von vornherein der Schluss gezogen werden könne, die weitere Verwendung der bisherigen Bauteile diene der Umgehung der für einen Neubau massgeblichen Vorschriften. Entsche i- dend sei deshalb, ob sich der Bauherrschaft durch die Änd erung und Er weiterung des Bestehenden wesentlich weiter gehende Baumöglic hkeiten böten als dies bei einem Neubau der Fall wäre. Dies treffe ohne weiteres zu. Zwar würde die Einha l- tung des Strassenabstandes von 6 m nur dazu führen, dass die strassenseitige Fa s- sade im e rsten Obergeschoss auf der ganzen Länge und im 2. Obergeschoss auf einer Länge von 5 m um rund 1 m zurückgenommen werden müsste, und könnte dieser Verlust bei einem Neubau im 2. Obergeschoss und im Dachgeschoss weit gehend kompensiert werden (wobei unklar ist, weswegen nicht auch schon das U n- tergeschoss auf der ganzen Länge zurückzuversetzen wäre, was hier aber nicht we i- ter von Belang ist). Es wäre aber auch gegenüber dem Kehrplatz, auf dessen Grenze das heutige Gebäude stehe, ein Strassenabstand von 6 m ei nzuhalten, was offe n- kundig eine beträchtliche Einschrä nkung der Überbauungsmöglichkeiten mit sich brächte (die Baurekurskommission I hatte diesbezüglich aus im vorliegenden Z u- sammenhang nicht interessierenden Gründen eine Dispenssituation angenommen, was d as Verwaltungsgericht verwarf). Somit hätte die Einhaltung der Neubauvo r- schriften für die Bauherrschaft erhebliche Nachteile zur Folge. Das umstrittene Ba u- vorhaben laufe deshalb auf eine Umgehung der Abstandsvorschriften hinaus und sei daher von der Vorins tanz zutreffend als den Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG spre n- gende neubauähnliche Umgestaltung gewürdigt worden (E. 4.2). 7.3.2. Damit schliesst das Verwaltungsgericht an seinen (auch in Willi, S. 97 e r- wähnten) Entscheid VB 147/1985, E. 4a (= BEZ 1987 Nr. 5 = RB 1986 Nr. 99) an, worin es gestützt auf P. Müller, Aktuelle Fragen des eidgenössischen und kantonalen Raumplanungsrechtes, ZBl 1984, 211 feststellte, dass «bauliche Mas snahmen» an einer bestehenden Baute im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG (in der Fassung vom 7. September 1975) neben der Nutzungsänderung begrifflich alles umfassten, was nicht - 6 - Neubau sei, nämlich Renovationen, Umbauten sowie An - und Aufbauten. Wenn die baurechtliche Praxis den zusätzlichen Begriff der ne ubauähnlichen Umgestaltung geschaffen hab e, so habe sie damit jenen Fällen be ikommen wollen, in denen die Änderungen gegenüber dem Bestehenden soweit gehen, dass der Zweck der B e- standesgarantie, nämlich der Schutz der im Vertrauen auf die alte Ordnung getäti g- ten Investitionen, überhaupt nicht meh r zum Tragen komme. Insbesondere solle d a- mit auch vermieden werden, dass die Bestandesgarantie zur Rechtsumg ehung missbraucht werde. Zu ergänzen bleibt, dass diese Feststellung sinng emäss ohne weiteres auch auf § 357 Abs. 1 PBG in der Fassung vom 1. September 1991 zutrifft. Im Laufe der Zeit scheint die Rechtsprechung die Frage, ob eine neubauähnl i- che Umgestaltung vorliege, weitest gehend nur mehr nach der baulichen Eingriffsi n- tensität beurteilt zu haben, wobei sie hierzu eine reichhaltige Kasuistik en twickelte, während der Aspekt der zu verhindernden Rechtsumgehung deutlich in den Hinte r- grund geriet. Nunmehr hat das Verwaltungsgericht die Grenze der nach § 357 Abs. 1 PBG er- laubten Umbauten und Erweiterung teilweise (wieder) neu umschrieben, indem es für die Annahme einer neubauähnlichen Umgestaltung begriffsimmanent vo raussetzt, dass die betreffenden baulichen Massnahmen den Tatbestand einer Gesetzesumg e- hung erfüllen. Dies ist nach dem besagten Verwaltungsgerichtsen tscheid dann der Fall, wenn bei objektivi erter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte B e- sitzstandsgarantie nicht mehr darauf abzielt, bestehende Invest itionen zu schützen (und fortzuentwickeln), sondern es ausschliesslich oder vo rwiegend darum geht, die Anwendung der für einen Neubau g eltenden Bestimmungen zu verhindern. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten A bgrenzungskriterien weit gehend quantitativ-baulicher Art stellen nach Auffassung des Verwaltungsgerichtes nur mehr «Indizien» für eine neubauähnliche Umgestaltung dar. Denn auch bei weit gehenden baulichen Änderungen ist nicht ausz uschliessen, dass der Schutz der bestehenden Investition und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht. Jedenfalls in solchen Fällen ist es alsdann offenbar entscheidend, ob die Anwendung der Neubauvorschriften eine beträchtliche Einschränkung der Überbauungsmöglic h- keiten mit sich bringt. Die Beantwortung dieser Frage richtet sich namentlich nach dem Ausmass der best ehenden Rechtswidrigkeit, wobei aber auch eine Rolle zu spielen scheint, ob Ei nschränkungen auf Grund der Neubauvorschriften anderweitig wieder kompensiert werden können. 7.3.3. Damit ist eine Modifikation der Rechtssprechung von nicht unerhebl icher Tragweite festzustellen, indem gewisse bauliche Massnahmen a n rechtswidrig g e- wordenen Bauten und Anlagen im Gegensatz zur bisherigen Praxis künftig wohl nicht mehr als neubauähnliche Umgestaltungen einzustufen sein werden (was nachst e- hend gerade auch der vorliegende Streitfall zeigt). Ein hohes Änd erungsmass dürfte namentlich bei baulichen Erweiteru ngen der Anwendbarkeit von § 357 Abs. 1 PBG nicht mehr von vornherein entgegenstehen, weil bei solchen das Bestehende im Al l- gemeinen wesentlich weiter gehend erhalten werden kann, als dies bei eingreifenden Umbauten der F all ist. Offen bleibt allerdings die Frage, ob sich die fragliche Praxi s- änderung demgegenüber auch einschränkend auswi rken kann. Zu denken ist etwa an ein neurechtlich kaum mehr sinnvoll überbaub ares Grundstück; es stellt sich die Frage, ob bei einer solch en Ausgangslage eine neubauähnliche Umgestaltung unter dem Aspekt der Gesetzesumgehung auch schon bei weniger weit gehenden Eingri f-- 7 - fen, als sie bisher für eine neubauähnliche Umgestaltung vorausgesetzt wurden, a n- genommen werden müsste, weil die Anwendung d er Neubauvorschriften für den E i- gentümer offenkundig extrem nachteilig wäre. Diese Frage kann indes vorliegend offen bleiben. 7.4. Im hier zu beurteilenden Fall soll auf das teilweise zu Wohnzwecken g e- nutzte Untergeschoss und das vollständig zu Wohnzwecken genutzte Vollgeschoss ein ebenfalls zu Wohnzwecken genutztes erstes Obergeschoss aufgesetzt werden. Eine solche beinahe mit einer Verdoppelung der Nutzfläche verbundene bauliche Erweiterung wäre nach der bisherigen Rechtsprechung (vgl. E. 7.2.3) u nzweifelhaft als neubauähnliche Umgestaltung einzustufen gewesen, mit der Folge, dass das E r- weiterungsvorhaben ohne weiteres nicht bewilligungsfähig gewesen wäre (dies im Übrigen auch nicht mit einer Nebenbestimmung auf Rückversetzung der bestehende Nordwestfassade, da dieser bestehende Mangel nicht ohne besondere Schwierigke i- ten geheilt werden kann; § 321 PBG). Nunmehr setzt das Verwaltungsgericht für die Annahme einer neubauähnliche Umgestaltungen (auch) voraus, dass die betreffenden baulichen Massnahmen den Tatbestand der Gesetzesumgehung erfüllen, was wie dargetan nach Auffa ssung des Gerichtes dann der Fall ist, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, best ehende Investitionen zu schüt zen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwe n- dung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Vorliegend kommt trotz des erheblichen Ausmasses der Erweiterung dem Schutz der baulichen Investition ein sehr grosses Gew icht zu, indem das Gebäude bis auf die Beseitigung des bestehenden Daches vollständig erha lten werden soll. Nicht zu erkennen ist demgegenüber, dass die Verhinderung der Anwendung der Neubauvorschriften eine (wesentliche) Rolle spielte oder gar vorwiegende s oder ausschliessliches Ziel der Beibehaltung bestehender Bauteile wäre. Die Anwe ndung der Neubauschriften hätte vielmehr einzig zur Folge, dass die bestehende (und damit auch die neue, aufgestockte) Nordwestfassade um 0,5 m (bzw. mit der Aussenisol a- tion um 0,6 m) zurückgesetzt werden müsste, was an sich schon bei weitem keine beträchtliche Einschränkung der Überbauungsmöglichkeiten darstellte. Zudem kön n- te mit einem Neubau dieser Verlust auf der Südwestseite, wo heute eine Abstand s- reserve von rund 1,5 m b esteht, bei weitem kompensiert we rden. Im Übrigen könnte ein Neubau (…) auch noch näher an die Grundstücke Kat. -Nrn. 01 und 03 heran g e- baut werden. Demnach stellt das Vorhaben keine neubauähnliche Umgestaltung, sondern e i- ne unter § 357 Abs. 1 PBG fallende und insoweit zulässige Erweiterung dar. (Im Übrigen verneinte die Baurekurskommission III unter Hinweis auf den En t- scheid des Verwaltungsgerichtes in BEZ 2002 Nr. 20, E. 2c, dass die geplante Au f- stockung im Abstandsbereich eine neue oder weitergehende A bweichung von Vo r- schriften bilde, und kam alsdann zum Schluss, dem Vorhaben stünden keine übe r- wiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegen; dies auch nicht u n- ter dem Aspekt der Anbringung der geplanten Aussenisolation im A bstandsbereich. Damit wurde der Rekurs gegen die Aufstockung abgewiesen.)