<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2002.00149</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=107272&amp;W10_KEY=4467144&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2002.00149</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.05.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Projektänderung für eine Aussentreppe zum Untergeschoss eines Einfamilienhauses (E. 2). Definition des anrechenbaren Untergeschosses (E. 3a) gemäss kompetenzgemäss erlassenem kommunalen Recht (E. 3b): Art. 37 BZO Küsnacht erlaubt geringfügige Abgrabungen nur, falls sie eine natürlich erscheinende Terraingestaltung zulassen. Die Geringfügigkeit ist nach den gesamten Umständen zu beurteilen (E. 3c). Geschosse, die in praktisch ebenem Gelände erstellt wurden und vollständig unter dem gewachsenen Boden liegen, stellen keine anrechenbaren Untergeschosse dar (E. 3d).<br/>Abweisung</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABGRABUNG">ABGRABUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANRECHENBARKEIT">ANRECHENBARKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GERINGFÃGIGKEIT">GERINGFÃGIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TERRAINGESTALTUNG">TERRAINGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERGESCHOSS">UNTERGESCHOSS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 37 BZO KÃ¼snacht</span><br/><span class="gerade">§ 275 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 276 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Die Baukommission KÃ¼snacht verweigerte am 6. MÃ¤rz 2001 der Firma G die bau­rechtliche Bewilligung fÃ¼r eine vom ursprÃ¼nglichen Projekt abweichende Aussentreppe zum Untergeschoss des Einfamilienhauses Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 02, in KÃ¼snacht. Dieses Einfamilienhaus war seinerzeit mit Beschluss vom 3. Juni 1997 im Rahmen einer ArealÃ¼berbauung bewilligt worden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Gegen den Beschluss der Baukommission erhob die Firma G bzw. die tatsÃ¤ch­lich die Bauherrrschaft darstellende A AG am 11. April 2001 Rekurs an die Baure­kurs­kom­mission II und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und die Bewilligung der AbÃ¤nderungsplÃ¤ne fÃ¼r die Erstellung des geplanten Lichthofes.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1">Mit Rekursentscheid vom 19. MÃ¤rz 2002 wies die Baurekurskommission II den Re­kurs ab und bestÃ¤tigte den Beschluss der Baukommission KÃ¼snacht vom 6. MÃ¤rz 2001 im be­urteilten Umfang. <br/> <br/> </p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Beschwerde vom 29. April 2002 liess die A AG dem Verwaltungsgericht be­antragen, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die AbÃ¤nderungsplÃ¤ne fÃ¼r die Er­stellung des geplanten Lichthofes zu bewilligen, ev. die Sache zur Bewilligungsertei­lung an die Baukommission KÃ¼snacht zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r die Beschwerdegegnerin.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auf Antrag der BeschwerdefÃ¼hrerin sistierte das Verwaltungsgericht das Verfahren und fÃ¼hrte dieses auf Gesuch der Baukommission KÃ¼snacht am 20. November 2002 fort. Die Baurekurskommission II beantragte am 13. Dezember 2002 die Abweisung der Beschwer­de. Den nÃ¤mlichen Antrag stellte die Baukommission KÃ¼snacht mit Beschwerdeant­wort vom 7. Februar 2003 und verlangte zudem eine UmtriebsentschÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die AusfÃ¼hrungen der Parteien werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt in prozessualer Hinsicht die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheines. Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich indessen ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichtes (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Das Einfamilienhaus Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 02, in KÃ¼snacht, ist Teil einer am 3. Juni 1997 bewilligten ArealÃ¼berbauung. Es weist drei zu Wohnzwecken genutz­te Geschosse auf, nÃ¤mlich ein in den gewachsenen Boden ragendes und demzufolge nach § 275 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. Sep­tember 1975 (PBG) ein Untergeschoss dar­stellendes Geschoss (in den PlÃ¤nen als "Erdgeschoss" bezeich­net), ein Ober­geschoss und ein Dachgeschoss (Attikageschoss). In der SÃ¼dwestecke des voll­stÃ¤ndig unter dem gewachse­nen Boden liegenden Kellergeschosses (2. Untergeschoss) sah das ursprÃ¼ngliche Projekt einen knapp 20 m</span><sup><span>2</span></sup><span> grossen Bastelraum vor. Als Zugang zu diesem Ge­bÃ¤udeabschnitt hÃ¤tte in der nordwestlichen GebÃ¤udeecke eine 1 m breite Aussentreppe erstellt werden sollen. Die strei­tige ProjektÃ¤nderung sieht nunmehr auf der SÃ¼dostseite des Ge­bÃ¤udes den Zugang Ã¼ber eine in einen Lichtschacht integ­rier­te Aussentreppe vor. Dieser Lichtschacht weist eine Brei­te von 2,75 m, eine LÃ¤nge von 6 m und eine Tiefe von 2,7 m auf. Neben der Aufnahme des Zuganges zum 2. Untergeschoss bezweckt dieser Lichtschacht die Belichtung des in der sÃ¼dwestlichen GebÃ¤udeecke befindlichen Bastelraumes und ermÃ¶glicht damit die Verwendung dieses Raumes zu Wohn­zwecken. Nach Schreiben der Gemeinde KÃ¼snacht vom 18. Ok­tober 2001 an die Re­kurs­kom­mission wurde die streitige ProjektÃ¤nderung im Laufe des Rekursverfahrens erstellt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 02 mit dem Einfamilienhaus Nr. 01 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde KÃ¼snacht der Wohnzone W2/1.75 zugeschieden. Laut Art. 19 BauO sind in dieser Zone zwei Vollgeschosse und ein anrechenbares Dach­geschoss zulÃ¤ssig. Ein anrechenbares Untergeschoss ist lediglich unter den Voraus­set­zun­gen von Art. 35-37 BauO erlaubt. Vorliegend von Bedeutung sind die Art. 36 und 37 BauO. Danach ist an Hanglagen ein natÃ¼rlich anfallendes Untergeschoss gestattet (Art. 36) und sind bei Hauptbauten und besonderen GebÃ¤uden geringfÃ¼gige Abgrabungen zulÃ¤ssig, so­fern sie eine natÃ¼rlich erscheinende Terraingestaltung zulassen (Art. 37).<br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Die Baukommission KÃ¼snacht verweigerte die Bewilligung fÃ¼r das streitige Pro­jekt im Wesentlichen mit der BegrÃ¼ndung, dass es sich beim fraglichen Lichtschacht entge­gen Art. 37 BauO nicht um eine als natÃ¼rliche Terraingestaltung erscheinende Abgrabung hand­le. Der Lichtschacht wirke grabenÃ¤hnlich und unnatÃ¼rlich. Aufgrund der Tiefe des Licht­­schachtes von 2,7 m liege auch keine geringfÃ¼gige Abgrabung vor.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baurekurskommission II verwies in ihrem Rekursentscheid insbesondere auf ein Urteil des Verwaltungsgerichtes vom 13. April 2000 (VB.2000.00042), in welchem gleichfalls die RechtmÃ¤ssigkeit einer 1,3 m tiefen Abgrabung in Anwendung von Art.</span> 37 BauO KÃ¼snacht streitig war, und schloss sich der Rechtsauffassung der Vorinstanz an. Die Rekurskommission hielt zudem fest, dass die Baukommission KÃ¼snacht zu Recht eine Wohn­­nutzung im Untergeschoss als nicht zulÃ¤ssig bezeichnet habe. Ein anrechenbares Untergeschoss in der hier massgeblichen Wohnzone W2/1.75 sei gemÃ¤ss Art. 19 i.V. mit Art. 36 BauO nur zulÃ¤ssig, wenn es sich um ein an Hanglagen natÃ¼rlich anfallendes Untergeschoss handle. Der vorliegend fragliche GebÃ¤udeabschnitt liege vollstÃ¤ndig unter dem ge­wachsenen Boden und kÃ¶nne schon aus diesem Grund kein natÃ¼rlich anfallendes Untergeschoss darstellen. Ob ein solches auf dem RekursgrundstÃ¼ck Ã¼berhaupt mÃ¶glich wÃ¤re, sei Ã¤usserst fraglich. Von natÃ¼rlich anfallenden Untergeschossen kÃ¶nne dann ausgegangen werden, wenn ein hangseitig gerade noch unter dem gewachsenen Boden befindlicher GebÃ¤udeabschnitt aufgrund des Terrainverlaufs weitgehend oder gar mehrheitlich Ã¼ber den ge­wachsenen Boden zu liegen komme. Derartige TerrainverhÃ¤ltnisse seien auf dem BaugrundstÃ¼ck, welches an einem schwach nach SÃ¼dwesten geneigten Hang gelegen sei, nicht gegeben. Die Verwendung des fraglichen GebÃ¤udeabschnitts zu Wohnzwecken sei mithin nicht zulÃ¤ssig. Der im 2. Untergeschoss geplante Wohnraum fÃ¼hre klarerweise zur Anrechenbarkeit dieses GebÃ¤udeabschnittes (§ 276 Abs. 2 PBG). Dem streitigen Bauvorhaben stÃ¼nden mithin neben Art. 37 BauO auch die Geschosszahlvorschriften entgegen. <br/> <br/> </p> <p class="Einzug1"><span>b) Das Verwaltungsgericht hatte sich bereits im erwÃ¤hnten Entscheid vom 13. April </span></p> <p class="Einzug1"><span>2000 (VB.2000.00042) mit der ZulÃ¤ssigkeit von Abgrabungen nach Art. 37 BauO KÃ¼snacht </span></p> <p class="Einzug1"><span>auseinanderzusetzen. Es hat dabei festgehalten, dass es sich bei dieser Vorschrift um kompe­­tenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht handle. Dessen Anwendung obliege in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde, welche die VerhÃ¤ltnisse an Ort und Stelle am besten kenne und die Gesetzgebung seinerzeit beratend bzw. antragstellend begleitet habe. Wenn sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen stellten, sei deren Beant-wortung durch die BaubehÃ¶rde der Gemeinde dann zu schÃ¼tzen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheine. Solche Entscheide dÃ¼rften daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung geprÃ¼ft werden (vgl. auch RB 1981 Nr. 20, VGr, 2. MÃ¤rz 1988, BEZ 1988 Nr. 36; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht hat in jenem Entscheid weiter festgehalten, dass Art. 37 BauO einzig eine gestalterische und keine nutzungsplanerische Funktion zukomme. Nach dem klaren Wortlaut von Art. 37 BauO seien Abgrabungen nur dann zulÃ¤ssig, wenn sie ku­mulativ einerseits geringfÃ¼gig seien und anderseits eine natÃ¼rlich erscheinende Terrainge­stal­­tung zuliessen. Die Frage nach der GeringfÃ¼gigkeit der Abgrabung beurteile sich da­bei vorab aufgrund eines Gesamteindruckes und nicht in erster Linie nach quantitativen Ge­sichts­punkten (RB 1995 Nr. 86). Allerdings sei die im Text der Bau- und Zonenordnung zu Art. 37 BauO enthaltene ErlÃ¤uterung zur Auslegung der Bestimmung hilfsweise heranzuzie­hen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die nach dem Gesagten hilfsweise fÃ¼r die Bestimmung der GeringfÃ¼gigkeit von Abgrabungen im Sinn von Art. 37 BauO beizuziehenden ErlÃ¤uterungen (Wegleitung) zur BauO der Gemeinde KÃ¼snacht erachten Abgrabungen als geringfÃ¼gig, wenn sie "1 m und weniger als 150 m</span><sup><span>2</span></sup><span>" betragen. Mit einer Tiefe von 2,7 m sprengt der streitige Lichtschacht dieses Mass bei weitem. Die Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrerin, nach der Wegleitung sei eine Abgrabung bis zu einer Kubatur von 150 m</span><sup><span>3</span></sup><span> geringfÃ¼gig, welche hier nur zu einem Drittel ausgeschÃ¶pft werde, ist abwegig. Die Wegleitung stellt auf die HÃ¶he und â kumu­la-tiv â auf die Ausdehnung der FlÃ¤che ab und nicht auf das Volumen. Die streitige Abgrabung erfÃ¼llt aber auch nicht das Erfordernis, eine natÃ¼rlich erscheinende Terraingestaltung zuzulassen. Dem grubenÃ¤hnlichen Lichtschacht fehlt jegliche "NatÃ¼rlichkeit", woran auch die von der BeschwerdefÃ¼hrerin geforderte "subtile AbwÃ¤gung zwischem dem LegalitÃ¤ts- und dem VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip" nichts Ã¤ndert. Die vom Verwaltungsgericht in seinem Entscheid vom 13. April 2000 verlangte <i>Gesamtbetrachtung</i> bezieht sich auf die zu be­­urteilende Abgrabung und richtet sich gegen eine punktuelle Beurteilung derselben. Sie verlangt aber nicht, dass eine Ã¶rtliche Abgrabung quantitativ in Beziehung zur gesamten ArealÃ¼berbauung gesetzt wird. Die gemÃ¤ss Art. 37 BauO kumulativ einzuhaltenden Anforderungen an Abgrabungen sind vorliegend offenkundig nicht gegeben. Zu Recht hat die Bau­­kommission KÃ¼snacht die baupolizeiliche Bewilligung fÃ¼r den streitigen Lichthof verweigert. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) In Dispositiv Ziff. 2 ihres Beschlusses vom 6. MÃ¤rz 2001 hat die Baukommission KÃ¼snacht weiter festgehalten, dass eine Wohnnutzung im Untergeschoss, wie sie der strei­­tige AbÃ¤nderungsplan vom 7. Februar 2001 vorsehe, nicht zulÃ¤ssig sei. Die Baurekurs­kommission II hat den Rekurs der heutigen BeschwerdefÃ¼hrerin auch abgewiesen, soweit sich dieser gegen diese Feststellung richtete. Die AusfÃ¼hrungen der Rekurskommission sind Ã¼berzeugend, weshalb auf sie verwiesen werden kann (Art. 28 Abs. 1 i.V. mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959; VRG). Beim streitigen 2. Unter­ge­schoss, welches in praktisch ebenem GelÃ¤nde erstellt wurde und vollstÃ¤ndig unter dem ge­wachsenen Boden liegt, handelt es sich klarerweise nicht um ein "natÃ¼rlich anfallendes Un­ter­geschoss". Eine Wohnnutzung dieses Geschosses ist daher nicht zulÃ¤ssig. Daran Ã¤ndert nichts, dass offenbar im Rahmen einer vorgÃ¤ngigen ProjektÃ¤nderung in diesem Untergeschoss die Erstellung eines Badezimmers bewilligt wurde. Das Bauprojekt wÃ¼rde indessen eine Nutzung des Bastelraumes zu Wohnzwecken ermÃ¶glichen. Das streitige Bauprojekt ist auch unter diesem Gesichtspunkt nicht bewilligungsfÃ¤hig.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Die Beschwerde ist abzuweisen. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwer­­defÃ¼hrerin kostenpflichtig (§ 13 Abs. 2 i.V. mit § 70 VRG). Ein Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung steht ihr von vornherein nicht zu. Da ihre Rechtsbegehren offensichtlich unbegrÃ¼ndet waren, hat sie vielmehr in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. b VRG der Be­schwerdegegnerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung auszurichten. Angemessen sind Fr. 1'500.--.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1.<span> </span></span><span>Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. --.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. --.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. --.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. --.-- (Mehrwertsteuer inbegriffen) auszurichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Zustellung dieses Entscheids. </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Mitteilung</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>