<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2007.00255</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207048&amp;W10_KEY=13013556&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2007.00255</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 04.10.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 25.07.2008 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Denkmalschutz</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Unterschutzstellung eines Wohnhauses mit Stallscheune und eines Wagenschopfes; 2. Rechtsgang nach Beschwerdegutheissung durch das Bundesgericht (1P.504/2005). Wie jede Beschränkung der durch Art. 26 BV garantierten Eigentumsfreiheit, muss eine Unterschutzstellung verhältnismässig sein (E. 2.1). Das Bundesgericht hat rechtsverbindlich entschieden, dass die Liegenschaft als wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG erhaltenswürdig ist und dass ihr zugleich eine siedlungsprägende Wirkung im Sinn dieser Bestimmung zukommt. Strittig ist vorliegend nur noch die Verhältnismässigkeit im engeren Sinne der Schutzmassnahme (E. 2.2). Die Rüge, dass die Bruttorendite bei einem Ersatzbau falsch berechnet worden sei, erweist sich nicht als genügend substanziiert (E. 5.1). Der Höhe des Landwerts kommt für die Verhältnismässigkeitsprüfung keine entscheidende Bedeutung zu. Es ist von den durch die Baurekurskommission vorgenommenen Renditeberechnungen auszugehen (E. 5.2). Dem finanziellen Interesse der Beschwerdeführerinnen an der möglichst gewinnbringenden Nutzung ihrer Liegenschaft kommt kein entscheidendes Gewicht im Vergleich zum öffentlichen Interesse an den denkmalschützerischen Massnahmen zu. Eine Unterschutzstellung erscheint für die Beschwerdeführerinnen nicht als geradezu unzumutbar, weshalb die Beurteilung der strittigen Massnahme als verhältnismässig nicht zu beanstanden ist (E. 6) Abweisung der Beschwerde. Minderheitsmeinung: Gutheissung der Beschwerde, da die Unterschutzstellung der Liegenschaft mit dem Verhältnismässigkeitsgrundsatz nicht vereinbar ist.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSGARANTIE">EIGENTUMSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVESTITION">INVESTITION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNG">NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHE INTERESSEN">ÃFFENTLICHE INTERESSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RENDITE">RENDITE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SANIERUNGSPFLICHT">SANIERUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERHALTSPFLICHT">UNTERHALTSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WICHTIGER ZEUGE">WICHTIGER ZEUGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEUGENEIGENSCHAFT">ZEUGENEIGENSCHAFT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 26 BV</span><br/><span class="gerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 205 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 207 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 228 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8190" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2007.00255</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">4. Oktober 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident JÃ¼rg Bosshart<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Markus Heer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_1"><span>Erben A<b>, </b>nÃ¤mlich:</span></a><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_ORT_2_6">B,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_ORT_3_11">C,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch <a id="Anonym_ORT_4_18">RA D,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerinnen</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_5_20"><span>Stadtrat von ZÃ¼rich,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Denkmalschutz,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Stadtrat von ZÃ¼rich stellte am 10. MÃ¤rz 2004 die GebÃ¤ude Vers.-Nrn. 391 (Wohnhaus mit Stallscheune) und 392 (Wagenschopf) auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. AR3207 an der Altstetterstrasse 336 in ZÃ¼rich-Albisrieden unter Schutz.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Dagegen erhoben die Erben des A als EigentÃ¼merinnen am 26. April 2004 Rekurs bei der Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung des Stadtratsbeschlusses. Die Baurekurskommission erwog, dass die strittigen GebÃ¤ude keine wichtigen Zeugen im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) seien. Sie hiess den Rekurs am 12. November 2004 gut und hob den Unterschutzstellungsbeschluss des Stadtrats auf.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die Stadt ZÃ¼rich gelangte hiergegen am 16. Dezember 2004 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht, dem die Aufhebung des Rekursentscheides sowie die BestÃ¤tigung des Unterschutzstellungsbeschlusses beantragt wurden. Das Verwaltungsgericht bestÃ¤tigte den Rekursentscheid der Baurekurskommission und wies die Beschwerde am 12. Mai 2005 ab (VB.2004.00550).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>In der von der Stadt ZÃ¼rich dagegen am 18. August 2005 erhobenen Staatsrechtlichen Beschwerde erwog das Bundesgericht am 2. Februar 2006, dass die denkmalschÃ¼tzende WÃ¼rdigung der GebÃ¤ude durch den Stadtrat als vertretbar erscheine und dass das Verwaltungsgericht mit seiner eigenen WÃ¼rdigung zu Unrecht in das Ermessen der kommunalen BehÃ¶rde eingegriffen habe. Es hiess die Staatsrechtliche Beschwerde gut und hob den Entscheid des Verwaltungsgerichts auf bzw. wies die Sache zum Neuentscheid an dieses zurÃ¼ck (1P.504/2005).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Das Verwaltungsgericht hiess daraufhin am 2. MÃ¤rz 2006 die Beschwerde der Stadt ZÃ¼rich teilweise gut. Es hob den Rekursentscheid der Baurekurskommission vom 12. November 2004 auf und wies die Sache, weil die Frage der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der streitbetroffenen Schutzmassnahme im bisherigen Rechtsmittelverfahren auch durch die Baurekurskommission noch nicht geprÃ¼ft worden war, zur ergÃ¤nzenden Untersuchung und zum Neuentscheid an diese zurÃ¼ck.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die Baurekurskommission liess in der Folge durch ihren Koreferenten einen Fachbericht Ã¼ber die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Unterschutzstellung erstellen, welcher dieser am 16. Oktober 2006 erstattete. Mit Entscheid vom 27. April 2007 wies sie den Rekurs der Erben des A gegen den Unterschutzstellungsbeschluss der Stadt ZÃ¼rich ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>IV. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Dagegen erhoben die Erben des A am 4. Juni 2007 Beschwerde ans Verwaltungsgericht. Sie beantragen, dass der Rekursentscheid aufzuheben sei. Die Kosten der vorangegangenen Rechtsmittelverfahren seien durch die Beschwerdegegnerin zu tragen; den BeschwerdefÃ¼hrerinnen seien fÃ¼r diese Verfahren angemessene ParteientschÃ¤digungen zu entrichten.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission beantragte am 29. Juni 2007 ohne weitere Bemerkungen Abweisung der Beschwerde; die Beschwerdegegnerin stellte denselben Antrag am 6. August 2007.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften oder die Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. </p> <p class="Urteilstext">Eine Unterschutzstellung setzt zunÃ¤chst voraus, dass die rechtsanwendende BehÃ¶rde aufgrund der denkmalpflegerischen Bedeutung des betreffenden Objekts zur Ãberzeugung gelangt, bei diesem handle es sich um einen "wichtigen Zeugen". Dies allein fÃ¼hrt jedoch nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinne von § 205 und 207 PBG. Wie jede BeschrÃ¤nkung der in Art. 26 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) garantierten Eigentumsfreiheit, muss eine Unterschutzstellung verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein. Sie muss geeignet sein, das im Ã¶ffentlichen Interesse liegende Ziel zu erreichen und zu dessen Verwirklichung nÃ¶tig sein, also nicht Ã¼ber das Erforderliche hinausgehen. Schliesslich hat eine AbwÃ¤gung zwischen dem Ã¶ffentlichen Interesse an der Unterschutzstellung und den entgegenstehenden privaten Interessen zu erfolgen (sog. VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit im engeren Sinne). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das Bundesgericht hat im Entscheid vom 2. Februar 2006 (1P.504/2005, www.bger.ch) rechtsverbindlich entschieden, dass sich die durch die Beschwerdegegnerin vorgenommene denkmalschÃ¼tzerische WÃ¼rdigung der GebÃ¤ude als "wichtige Zeugen" als vertretbar erweise. Aus den bundesgerichtlichen ErwÃ¤gungen dazu ergibt sich, dass die streitbetroffene Liegenschaft als wichtiger Zeuge im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG erhaltenswÃ¼rdig ist und dass ihr zugleich eine siedlungsprÃ¤gende Wirkung im Sinn dieser Bestimmung zukommt (vgl. E. 5 des Bundesgerichtsentscheids). Folglich ist im vorliegenden zweiten Rechtsgang nur noch darÃ¼ber zu befinden, ob die steitbetroffene Unterschutzstellung mit dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit vereinbar ist. Strittig ist dabei einzig die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit im engeren Sinne. Die Parteien beurteilen das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung und die gegenlÃ¤ufigen Anliegen der BeschwerdefÃ¼hrerinnen unterschiedlich und kommen in der AbwÃ¤gung der Interessen zu verschiedenen Ergebnissen.</p> <p class="Urteilstext">Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind; insofern steht diesen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Im Fachbericht wird zunÃ¤chst ausgefÃ¼hrt, dass die Liegenschaft grundsÃ¤tzlich in ihren schutzwÃ¼rdigen Teilen erhalten werden kÃ¶nne, allerdings mit sehr unterschiedlichem Aufwand. Nicht mehr mÃ¶glich bzw. sinnvoll sei eine Sanierung des Stallanbaus. Eine Sanierung der DachhÃ¤uschen beim Wohnhaus sei sehr aufwÃ¤ndig, wenn nicht unmÃ¶glich bzw. nicht sinnvoll. Bei den Ã¼brigen Bauteilen wurde die Sanierung als "Ã¼blich", "aufwÃ¤ndig" oder "sehr aufwÃ¤ndig", aber mÃ¶glich, beurteilt. Einzig bei der tragenden GebÃ¤udekonstruktion des Wagenschopfs und bei der rÃ¤umlichen Aufteilung der Stallscheune in Tenn- und Stallbereich konnte nicht entschieden werden, ob eine Sanierung noch mÃ¶glich oder sinnvoll ist.</p> <p class="Urteilstext">Trotz den knappen RaumhÃ¶hen von 2 bis 2.30 Metern und der rÃ¤umlichen Anordnung von zwei Stuben im Erdgeschoss bejaht der Fachbericht die MÃ¶glichkeit einer zweckmÃ¤ssigen Nutzung des Wohnhauses. Eine sinnvolle Nutzung des Erdgeschosses sei jedoch nur mÃ¶glich, wenn die RÃ¤ume einer einzigen Nutzungseinheit zugeordnet wÃ¼rden. Eine zweckmÃ¤ssige Nutzung der Stallscheue unter Beibehaltung der rÃ¤umlichen Aufteilung in Tenn- und Stallbereich und der StÃ¤nderkonstruktion sei mÃ¶glich. FÃ¼r eine Wohnnutzung mÃ¼sste jedoch die TageslichtfÃ¼hrung mit der Denkmalpflege Ã¼berprÃ¼ft werden, nur "vereinzelte Ãffnungen" in Fassade und DachflÃ¤che wÃ¼rden nicht genÃ¼gen. Eine Wohnnutzung des Wagenschopfes sei hingegen â wenn Ã¼berhaupt â nur mit erheblichem Aufwand und massiven KonstruktionsverstÃ¤rkungen mÃ¶glich. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Bei der PrÃ¼fung der Investitionskosten und der mÃ¶glichen ErtrÃ¤ge wies der Berichterstatter zunÃ¤chst darauf hin, dass kein konkretes Bauprojekt fÃ¼r die streitbetroffene Liegenschaft vorliege, weshalb die Kostenermittlungen als SchÃ¤tzwerte zu betrachten seien. GeprÃ¼ft wurden vier Varianten: "Sanfte Renovation mit Unterschutzstellung", "Sanierung und Umbau <i>mit</i> Unterschutzstellung", "Sanierung und Umbau <i>ohne</i> Unterschutzstellung" und "Ersatzbau". Bei einer sanften Renovation mit Unterschutzstellung geht der Fachbericht von Baukosten in der HÃ¶he von Fr. 1'467'000.- und jÃ¤hrlichen Mietzinseinnahmen von Fr. 76'300.- aus. Die Bruttorendite Ã¼ber die Gesamtliegenschaft betrage 2.5 %. Bei einer Sanierung und einem Umbau mit Unterschutzstellung erhÃ¶hten sich die Baukosten auf Fr. 2'258'300.- und die jÃ¤hrlichen Mietzinseinnahmen auf Fr. 121'000.-. Die Bruttorendite betrage 3.2 %. Die Baukosten bei einer Sanierung und einem Umbau ohne Unterschutzstellung wÃ¼rden Fr. 1'792'400.- betragen, die erwarteten Mietzinseinnahmen Fr. 102'700.-. Die errechnete Bruttorendite liege bei 3.1 %. Bei einem Ersatzbau sei mit Baukosten von Fr. 1'938'400.- zu rechnen und es wÃ¼rden Mietzinseinnahmen von jÃ¤hrlich Fr. 141'600.- erwartet. Die Bruttorendite belaufe sich auf 4.0 %.</p> <p class="Erwgung2">Der Berichterstatter kommt zum Schluss, dass mit keiner der Varianten eine genÃ¼gende Rendite erzielt werden kÃ¶nne. Dies sei nicht primÃ¤r durch die Unterschutzstellung bedingt, sondern durch die geltenden baurechtlichen Rahmenbedingungen (Kernzonenauflagen, massive GebÃ¤udebeschrÃ¤nkung etc.). Der nicht Ã¼berbaubare GrundstÃ¼ckanteil im rÃ¼ckwÃ¤rtigen Liegenschaftenbereich belaste zudem in sehr erheblichem Masse die InvestitionsÃ¼berlegungen. Die Unterschutzstellung erweise sich demnach â trotz massiven ertragsmÃ¤ssigen Vorbehalten â als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Baurekurskommission wÃ¼rdigte den Fachbericht als fundierte fachrichterliche Erhebung des baulichen Zustands der Liegenschaft. Sie geht mit dem Berichterstatter davon aus, dass sich die Liegenschaft in ihren schutzwÃ¼rdigen Teilen erhalten lÃ¤sst; dies mit Ausnahme der eingeschossigen, rÃ¼ckwÃ¤rtigen Anbaute am Wagenschopf. Bei den Renditeberechnungen geht sie davon aus, dass die beiden eine hÃ¶here Rendite ermÃ¶glichende Varianten "Sanierung und Umbau mit Unterschutzstellung" und "Ersatzbau" einander gegenÃ¼berzustellen seien. Im Gegensatz zum Fachbericht berechnete die Baurekurskommission die NettonutzflÃ¤che des Wohnhauses bei einem Neubau mit 520 m<sup>2</sup> (statt 450 m<sup>2</sup>) und beim Wagenschopf bei beiden Varianten mit einer NettonutzflÃ¤che von 115 m<sup>2</sup> (statt 190 m<sup>2</sup>). Im Ãbrigen bestÃ¤tigte sie die Berechnungen des Fachberichtes und errechnete so eine Bruttorendite der Gesamtliegenschaft bei der Variante Ersatzbau von 4.4 % und bei der Variante mit Unterschutzstellung von 2.8 %. Beide Renditen erwiesen sich als ungenÃ¼gend. Obwohl die Variante mit der Unterschutzstellung deutlich schlechter abschneide, kÃ¶nne nicht von einem Ã¼berwiegenden privaten Interesse am Verzicht auf Schutzmassnahmen gesprochen werden. Nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtes vermÃ¶chten rein finanzielle Interessen das Ã¶ffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme nicht zu Ã¼berwiegen. Schon deswegen lasse die vorliegend errechnete Renditesituation, die auch bei einer Unterschutzstellung den BeschwerdefÃ¼hrerinnen immerhin eine minimale Nettorendite belasse, nicht auf ein Ã¼berwiegendes privates Interesse an einem Verzicht auf Schutzmassnahmen schliessen. Im Ãbrigen sei das Ã¶ffentliche Interesse an der Unterschutzstellung als hoch zu beurteilen. Die streitbetroffene Liegenschaft sei nicht nur als wichtiger bauhistorischer Zeuge, sondern auch als siedlungsprÃ¤gendes Element schutzwÃ¼rdig. Insgesamt erweise sich demnach die Unterschutzstellung als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen bestreiten den Fachbericht grundsÃ¤tzlich, gehen jedoch im Ergebnis mit der Vorinstanz darin einig, dass sie bei einer Unterschutzstellung der GebÃ¤ude eine Nettorendite von 0.8 % (2.8 % Bruttorendite abzÃ¼glich 2.0 % fÃ¼r Unterhalt und Nebenkosten) erreichen wÃ¼rden. Wie sich aus dem Fachbericht selbst ergebe, sei eine Unterschutzstellung unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, da nicht nur kein Ertrag erzielt werden kÃ¶nne, sondern sogar mit Verlusten zu rechnen wÃ¤re. Die Vorinstanz lasse ausser Acht, dass die Sanierung und der Umbau aufgrund der Unterschutzstellung zwingend durchgefÃ¼hrt werden mÃ¼ssten. Die dafÃ¼r benÃ¶tigten Fr. 2'250'000.- kÃ¶nnten die BeschwerdefÃ¼hrerinnen nicht beschaffen. Sie wÃ¤ren daher gezwungen, die Liegenschaft zu verschenken, da sie, wie der Fachberichterstatter im Ergebnis richtig festgestellt habe, durch die Unterschutzstellung vÃ¶llig entwertet wÃ¼rde. Ohne Unterschutzstellung kÃ¶nne gemÃ¤ss dem von ihnen beigezogenen Experten mit der Liegenschaft entgegen der Darstellung der Baurekurskommission eine Bruttorendite von 5.53 % erzielt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Beschwerdegegnerin bemÃ¤ngelt, dass die Vorinstanz sich auf den Fachbericht abstÃ¼tzt und von einem festen Landwert von Fr. 1'500.-/m<sup>2</sup> ausgeht. Auch ohne Unterschutzstellung liege der Landwert aufgrund der baurechtlich mÃ¶glichen Ausnutzung nur bei ca. Fr. 800.-/m<sup>2</sup>, da sich dieser aus dem Ertragswert abzÃ¼glich der Investitionen ergebe. Sodann seien im Fachbericht die Baukosten ausserordentlich hoch und die ErtrÃ¤ge zu tief angesetzt worden. Der schlechte bauliche Zustand der GebÃ¤ude sei zu einem erheblichen Teil auf die VernachlÃ¤ssigung des GebÃ¤udeunterhalts durch die BeschwerdefÃ¼hrerinnen zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Der durch diese Unterlassung entstandene Sanierungsaufwand mÃ¼sse bei der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit ausser Betracht fallen. Im Ãbrigen vermÃ¶chten rein finanzielle Interessen der BeschwerdefÃ¼hrerinnen das Ã¶ffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme grundsÃ¤tzlich nicht zu Ã¼berwiegen. Die Frage der Werteinbusse sei im SchÃ¤tzungsverfahren nach dem Gesetz betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (Abtretungsgesetz, AbtrG) zu beurteilen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Vorliegend sind unbestrittenermassen nur die Varianten "Sanierung und Umbau mit Unterschutzstellung" und die Variante "Ersatzbau" miteinander zu vergleichen. Die anderen durch den Fachbericht geprÃ¼ften Varianten fallen ausser Betracht, da sie renditemÃ¤ssig schlechter abschneiden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen verweisen bezÃ¼glich der von ihr mit 5.53 % bezifferten Bruttorendite lediglich auf den Bericht eines von ihr beigezogenen Experten. Dieser Bericht lag bereits der Vorinstanz vor. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen legen im vorliegenden Verfahren nicht dar, inwieweit die Baurekurskommission den Expertenbericht falsch gewÃ¼rdigt habe. Insofern erweist sich ihre sinngemÃ¤sse RÃ¼ge, dass die Bruttorendite bei einem Ersatzbau falsch berechnet worden sei, als nicht genÃ¼gend substanziiert. Die AusfÃ¼hrungen der Baurekurskommission erweisen sich hingegen als fundiert, weshalb darauf verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Soweit die Beschwerdegegnerin von einem tieferen Landwert ausgeht, vermag sie nicht darzulegen, was sie daraus ableiten mÃ¶chte. Geht man von einem Landwert von Fr. 800.-/m<sup>2</sup> statt von Fr. 1'500.-/m<sup>2</sup> aus, Ã¼bernimmt im Ãbrigen jedoch die durch die Vorinstanz angepassten Berechnungen des Fachberichts ergibt sich fÃ¼r die Variante "Sanierung und Umbau mit Unterschutzstellung" eine Bruttorendite von 3.5 % (Mietzinseinnahmen von Fr. 108'300.- im VerhÃ¤ltnis zu den Anlagekosten von Fr. 3'080'000.-) statt der von der Baurekurskommission angenommenen 2.8 %. FÃ¼r die Variante "Ersatzbau" ergibt sich eine Bruttorendite von 5.5% (Mietzinseinnahmen von Fr. 152'500.- im VerhÃ¤ltnis zu den Anlagekosten von Fr. 2'770'000.-) statt 3.5 %. Damit Ã¤ndert sich das VerhÃ¤ltnis zwischen der mÃ¶glichen Bruttorendite mit oder ohne Unterschutzstellung nicht wesentlich, woraus sich ergibt, dass der strittigen Frage nach der HÃ¶he des Landwerts fÃ¼r die nachfolgende PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Schutzmassnahme keine entscheidende Bedeutung zukommt. Die Ã¼brigen Einwendungen der Beschwerdegegnerin, dass die Baukosten ausserordentlich hoch und die ErtrÃ¤ge zu tief angesetzt worden seien, sind pauschal und unsubstanziiert. Hierzu kann auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Baurekurskommission verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG).</p> <p class="Urteilstext">Nach dem Dargelegten ist bei der nachfolgenden VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung mit der Baurekurskommission davon auszugehen, dass die Bruttorendite bei einem Ersatzbau 4.4 % und bei der Variante "Sanierung und Umbau mit Unterschutzstellung" 2.8 % betrÃ¤gt.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Bundesgericht hat rechtsverbindlich festgehalten, dass die Liegenschaft als "wichtiger Zeuge" und als siedlungsprÃ¤gendes Element schutzwÃ¼rdig sei. Damit besteht an deren Unterschutzstellung ein Ã¶ffentliches Interesse. Dieses ist, weil zwei AnknÃ¼pfungspunkte fÃ¼r eine Unterschutzstellung bestehen, als hoch zu beurteilen. </p> <p class="Urteilstext">Nicht mehr strittig ist im vorliegenden Verfahren, dass sich die Liegenschaft in ihren schutzwÃ¼rdigen Teilen erhalten lÃ¤sst. Einzige Ausnahme bildet die eingeschossige, rÃ¼ckwÃ¤rtige Anbaute am Wagenschopf, die wohl ersetzt werden mÃ¼sse. Die Liegenschaft kÃ¶nnte auch sinnvoll genutzt werden. Sowohl beim Wohnhaus als auch bei der Stallscheune wÃ¤re eine Wohnnutzung mÃ¶glich, der Wagenschopf kÃ¶nnte hingegen zu Arbeitszwecken genutzt werden. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen machen denn auch lediglich finanzielle Interessen, die einer Unterschutzstellung entgegenstÃ¼nden, geltend. Rein finanzielle Interessen vermÃ¶gen jedoch nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichts das Ã¶ffentliche Interesse an einer Denkmalschutzmassnahme in aller Regel nicht zu Ã¼berwiegen (BGE 118 Ia 384 E. 5e, 120 Ia 270 E. 6c, 126 I 219 E. 2c; BGr, 13. September 2005, 1P.79/2005, in: ZBl 108/2007, S. 87 ff., 90 E. 4.8). Demnach kommt dem finanziellen Interesse der BeschwerdefÃ¼hrerinnen an der mÃ¶glichst gewinnbringenden Nutzung ihrer Liegenschaft grundsÃ¤tzlich kein entscheidendes Gewicht im Vergleich zum Ã¶ffentlichen Interesse an den denkmalschÃ¼tzerischen Massnahmen zu. WirtschaftlichkeitsÃ¼berlegungen spielen im Rahmen der AbwÃ¤gung der Ã¶ffentlichen Interessen an der Unterschutzstellung gegenÃ¼ber den privaten Interessen jedoch dann eine Rolle, wenn sich die Unterschutzstellung als geradezu unzumutbar erweisen wÃ¼rde (BGr, 23. Juni 1995, 1P.584/1995, in: ZBl 97/1996, S. 366 ff., 372 E. 6b; VGr, 10. September 2003, VB.2003.00120, E. 4b, www.vgrzh.ch). Fraglich ist allerdings, ob die durch den Fachbericht erstellten Renditeberechnungen Ã¼berhaupt in die InteressenabwÃ¤gung einbezogen werden dÃ¼rfen, wenn kein konkretes Bauprojekt vorliegt (vgl. BGE 115 Ia 27 E. 4a cc). Dies kann vorliegend jedoch offen gelassen werden. Vergleicht man nÃ¤mlich die durch eine Sanierung und einen Umbau mit Unterschutzstellung mÃ¶gliche Rendite von 2.8 % mit der durch einen Ersatzbau mÃ¶glichen Rendite von 4.4 %, so fÃ¤llt auf, dass zwar ein erheblicher Unterschied zwischen den mÃ¶glichen Renditen besteht, jedoch auch bei einem Ersatzbau keine genÃ¼gende Rendite erreicht werden kÃ¶nnte. Selbst wenn sich bei einer Unterschutzstellung nur eine bescheidene Rendite erzielen lÃ¤sst, erweist sie sich unter den gegebenen UmstÃ¤nden nicht als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</p> <p class="Urteilstext">Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerinnen geltend machen, dass sie bei einer Unterschutzstellung gezwungen wÃ¼rden, Fr. 2'250'000.- in die Liegenschaft zu investieren, kann ihnen nicht gefolgt werden. Durch die Unterschutzstellung werden sie lediglich zum Unterhalt der denkmalgeschÃ¼tzten Liegenschaft verpflichtet; diese Pflicht bestand aber bereits vorher (vgl. § 228 Abs. 1 PBG). Der dafÃ¼r benÃ¶tigte Betrag fÃ¤llt erheblich tiefer aus als die Fr. 2'250'000.-, welche fÃ¼r eine Sanierung und einen Umbau der Liegenschaft benÃ¶tigt wÃ¼rden. Ferner ist zu beachten, dass der schlechte Zustand zu einem erheblichen Teil auf die VernachlÃ¤ssigung des Unterhalts der Liegenschaft durch die BeschwerdefÃ¼hrerinnen zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist. Der durch diese Unterlassung entstandene Sanierungsaufwand ist bei der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Schutzmassnahme nicht zu berÃ¼cksichtigen (VGR, 27. September 1996, VB.96.00024 = BEZ 1996 Nr. 23 E. 5c; VGr, 29. September 2004, VB.2004.00119, E. 3.3 mit Hinweisen, www.vgrzh.ch). Insgesamt fÃ¤llt damit der durch strittige Massnahme bei den BeschwerdefÃ¼hrerinnen anfallende finanzielle Aufwand nicht derart hoch aus, dass eine Unterschutzstellung als geradezu unzumutbar erscheinen wÃ¼rde.</p> <p class="Urteilstext">Nach dem Dargelegten erweist sich die Bejahung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der strittigen Massnahme nicht als rechtsverletzend. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde abzuweisen. Die Gerichtskosten sind ausgangsgemÃ¤ss den BeschwerdefÃ¼hrerinnen je zur HÃ¤lfte, unter solidarischer Haftung einer jeden fÃ¼r den Gesamtbetrag, aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrerinnen je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung einer jeden fÃ¼r den Gesamtbetrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> <p class="Urteilstext">Abweichende Meinung einer Minderheit der Kammer:</p> <p class="MsoNormal"><span>(vgl. § 138 Abs. 4 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976, GVG)</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Entgegen dem Entscheid der Mehrheit des Gerichtes erscheint die streitbetroffene Unterschutzstellung der in Frage stehenden Liegenschaften mit dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit nicht vereinbar. Dies aus folgenden GrÃ¼nden:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Im Entscheid vom 2. Februar 2006 (1P.504/2005) hielt das Bundesgericht den Standpunkt der Beschwerdegegnerin, dass das Bauernhaus mit Wagenschopf und mit der charakteristischen bÃ¤uerlichen Umgebung zum kompakten lÃ¤ndlichen Dorfkern von Albisrieden gehÃ¶re, fÃ¼r vertretbar (E. 5). Ebenfalls bejahte es aufgrund des hohen Alters des Bauernhauses dessen Seltenheitswert und die Notwendigkeit, Ãbergangsbauten (Kombination des Ã¤lteren MehrreihenstÃ¤nderbaus mit dem jÃ¼ngeren BohlenstÃ¤nderbau) als Zeugnis einer baugeschichtlichen Entwicklung zu erhalten. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Je schutzwÃ¼rdiger eine Baute ist, desto geringer sind RentabilitÃ¤tsÃ¼berlegungen zu gewichten. So kÃ¶nnen sehr erhebliche finanzielle Interessen der Verfolgung eines wenig gewichtigen Ã¶ffentlichen Interesses durchaus im Wege stehen. Hingegen mÃ¼ssen auch sehr grosse finanzielle Interessen der GrundeigentÃ¼mer unter UmstÃ¤nden Ã¶ffentlichen Interessen weichen (ZBl 97/1996, S. 372 mit weiteren Hinweisen). Immerhin dÃ¼rfen Denkmalschutzmassnahmen, die oft zu schweren EigentumsbeschrÃ¤nkungen fÃ¼hren, nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten erlassen werden. Sie mÃ¼ssen breiter, auf objektive und grundsÃ¤tzliche Kriterien abgestÃ¼tzt sein und von einem grÃ¶sseren Teil der BevÃ¶lkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse AllgemeingÃ¼ltigkeit zu erheben (ZBl 97/1996, S. 370; ZBl 88/1987, S. 542). </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Wie weit das Interesse an den Konstruktionsmerkmalen (MehrreihenstÃ¤nderkonstruktion) von einer grÃ¶sseren Ãffentlichkeit getragen wird, ist fraglich. GemÃ¤ss dem Unterschutzstellungsbeschluss vom 10. MÃ¤rz 2004, welcher die besondere Konstruktionsweise des Wohnhauses erwÃ¤hnt (BohlenstÃ¤nderbau mit unabhÃ¤ngigem Dachstuhl), ist zudem ungewiss, ob diese noch vorhanden ist; es wird lediglich vermutet, dass die StÃ¤nderkonstruktion noch vorhanden sein "dÃ¼rfte". Ãber deren Zustand schweigt sich der Entscheid aus. Inwieweit das Wohnhaus deshalb als baugeschichtlicher Zeuge des BohlenstÃ¤nderbaus tatsÃ¤chlich taugt, steht nicht abschliessend fest, was das Interesse am Erhalt des Wohnhauses als baugeschichtlicher Zeuge relativiert. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Wohnen in diesem Haus (Wohnteil) unter Wahrung der Unterschutzstellung erfordert von allfÃ¤lligen Mietern weitreichende ZugestÃ¤ndnisse. So sind die Fenster samt Einfassungen zu erhalten, was zu einem hohen Heizaufwand fÃ¼hren wird (da undicht und kein Minergiestandard). Dasselbe gilt fÃ¼r den unter Schutz gestellten gemauerten Kernbau. Das Haus ist nicht unterkellert. Es steht in der Erde, deren Feuchtigkeit die WÃ¤nde hochzieht. Auch die niedrige Decke erfordert beispielsweise indirekte Beleuchtung, da Deckenlampen den aufrechten Gang der Mieter verhindern. Zudem muss die DoppelkÃ¼che erhalten bleiben, was ein schlauchartiges RaumgefÃ¼hl bewirkt. Selbst wenn sich dies alles einigermassen bewohnbar herrichten liesse, verteuerten diese UmstÃ¤nde zweifellos die Heiz- und Stromkosten und drÃ¼ckten auf den erzielbaren Mietzins.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Wie sich aus den Fotos ergibt, verfÃ¼gt der an den Wohnteil anschliessende Scheunenteil Ã¼ber keine Befensterung. Der Fachbericht vom 16. Oktober 2006 schliesst eine "zweckmÃ¤ssige Nutzung" unter Beibehaltung der rÃ¤umlichen Aufteilung und bestehender Tragkonstruktion" bei der Scheune dennoch nicht aus. Allerdings mÃ¼ssten "die MÃ¶glichkeiten der TageslichtfÃ¼hrung mit der Denkmalpflege" geprÃ¼ft werden. Dem Beschluss vom 10. MÃ¤rz 2004 ist zu entnehmen, dass nur "bei besonders guter Gestaltung vereinzelte Ãffnungen in den Fassaden und DachflÃ¤chen mÃ¶glich" sind. Damit ist eine ausreichende Befensterung mehr als fraglich. Einerseits muss ein Projekt "besonders gut" gestaltet sein, was offenkundig von der Denkmalpflege zu beurteilen ist. Und selbst wenn eine "besonders gute Gestaltung" vorliegt, dÃ¼rfen lediglich "vereinzelte" Ãffnungen in der Fassade <i>und</i> im Dach bewilligt werden, denn die Aufteilung zwischen Stall und Tenn muss erhalten bleiben. Im besten Fall ist in Fassade und Dach daher von einer minimalen Befensterung auszugehen. Selbst bewilligte vereinzelte Ãffnungen kÃ¶nnten den Scheunenteil aber nur ungenÃ¼gend belichten, insbesondere dann, wenn noch eine interne Raumaufteilung vorgenommen wird, welche fÃ¼r jede Art von Nutzung notwendig erscheint und die Belichtung von mehreren Seiten erforderte. Daraus ist einzig zu schliessen, dass eine Wohn- oder BÃ¼ronutzung realistischerweise ausgeschlossen ist. Daran Ã¤ndert der Hinweis auf ein Liebhaberobjekt nichts. Auch "Liebhaber" benÃ¶tigen Tageslicht in BÃ¼ro und Wohnung, woran es hier fehlt. Demnach ist eine Nutzung des Scheunenteils nicht realisierbar, dies entgegen dem Unterschutzstellungsbeschluss, wonach der jetzt leer stehende Ãkonomieteil "intensiver genutzt werden" kÃ¶nne. Der Wagenschopf schliesslich lÃ¤sst sich bestenfalls als Lagerraum vermieten. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. Unter WÃ¼rdigung dieser UmstÃ¤nde lÃ¤sst sich die in Frage stehende Liegenschaft nicht mit einer kostendeckenden Rendite betreiben; vielmehr ergibt sich eine erhebliche Differenz zwischen den geschÃ¤tzten MietertrÃ¤gen und den tatsÃ¤chlich entstehenden Kosten, die von den BeschwerdefÃ¼hrenden zu tragen wÃ¤re; der Fachbericht erwÃ¤hnt ausdrÃ¼cklich, es lasse sich "bei Weitem keine kostendeckende Bruttorendite" erzielen, wobei MietertrÃ¤ge fÃ¼r die Stallscheune noch miteinbezogen werden, was ohnehin fraglich ist. Konsequenterweise spricht derselbe Fachbericht von (notwendigen) zusÃ¤tzlichen Leistungen an die BeschwerdefÃ¼hrenden, so einerseits aus der Unterschutzstellung "mit entsprechender finanzieller EntschÃ¤digung durch die Denkmalpflege" (die als solche weder feststeht noch quantifiziert wird), anderseits mittels zusÃ¤tzlicher Ã -fonds-perdu-BeitrÃ¤ge der Ã¶ffentlichen Hand, um die "Liegenschaft nachhaltig zu bewirtschaften." Von einer Gewinn- oder Renditeoptimierung kann demnach keine Rede sein. Der Fachbericht kann sich bei Wohnhaus, Scheune und Stall zudem nicht auf fundierte Angaben bezÃ¼glich Miete berufen, sondern lediglich auf SchÃ¤tzungen fÃ¼r Liebhaberobjekte, weshalb die prognostizierten Mietzinseinnahmen als optimistisch zu bewerten sind. Das zeigt deutlich, dass sich die Baute selbst unter Annahme einer vollstÃ¤ndigen Vermietung ohne regelmÃ¤ssige staatliche ZuschÃ¼sse nicht bewirtschaften lÃ¤sst, sondern den BeschwerdefÃ¼hrenden einen nicht zumutbaren hohen finanziellen Aufwand auferlegt. Entgegen dem insofern widersprÃ¼chlichen Fachbericht ist daher die engere VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Unterschutzstellung angesichts der relativierten SchutzwÃ¼rdigkeit (vorn E. 2) nicht gegeben.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. Daran Ã¤ndert schliesslich nichts, dass die Stiftung E und die Stiftung F auf Anfrage der Beschwerdegegnerin (!) sich fÃ¼r die in Frage stehende Liegenschaft interessieren. Bekanntlich drÃ¼ckt die Unterschutzstellung einer Liegenschaft markant auf den Preis, vor allem, wenn sie so einschrÃ¤nkend wie im vorliegenden Fall ausfÃ¤llt. Da private Investoren erfahrungsgemÃ¤ss Auseinandersetzungen mit der Denkmalpflege scheuen, hat ein solches Objekt unter privaten Investoren â wenn Ã¼berhaupt â einen hÃ¶chst eingeschrÃ¤nkten Markt. Hier greifen die erwÃ¤hnten, mit Spenden finanzierten Organisationen ein, kaufen den HauseigentÃ¼mern ihre Liegenschaften zu einem sehr niedrigen Preis ab und renovieren sie unter Beachtung der Schutzvorschriften. Damit weisen deren Berechnungsgrundlagen aber eine ganz andere Kalkulationsbasis auf: Zum niedrigen Kaufpreis werden die Investitionen hinzugezÃ¤hlt, was bezÃ¼glich Rendite eine ganz andere Ausgangslage ergibt als beim ursprÃ¼nglichen EigentÃ¼mer, der schon den aus der Unterschutzstellung erlittenen Wertverlust vollstÃ¤ndig zu tragen hat. Entsprechend lÃ¤sst sich aus dem Interesse der erwÃ¤hnten Organisationen an der in Frage stehenden Liegenschaft nichts ableiten. </span></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Einzug1"> FÃ¼r richtiges Protokoll,<br/> Der GerichtssekretÃ¤r</p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>