<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2015.00712</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216236&amp;W10_KEY=13013512&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2015.00712</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.04.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Verweigerung der Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Verweigerung der Baubewilligung: Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Verhältnismässigkeit. Der Beschwerdeführer wehrt sich gegen die angeordnete Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands in seinem Haus in der Landwirtschaftszone, in welchem er den Estrich zu einer dritten Wohnung ausgebaut und fast 25 Jahre genutzt hatte, obwohl nur zwei Wohnungen bewilligt waren. Der Beschwerdeführer verliess sich auf die Zusicherung seines Architekten, aufgrund welcher er eine Bewilligungspflicht ausgeschlossen habe, weshalb er nicht bösgläubig sein könne. Der Bauherr muss sich jedoch das Wissen eines von ihm Beauftragten anrechnen lassen. Der Beschwerdeführer hat einen unrechtmässigen Zustand zumindest in Kauf genommen, was keine Gutgläubigkeit im Sinn der Rechtsprechung zu begründen vermag (E. 5.4). Ein Rückbau zieht unstreitig Kosten nach sich. Der Beschwerdeführer konnte jedoch aufgrund des unrechtmässigen Ausbaus fast 25 Jahre lang durch Vermietung der zusätzlichen Wohnung Mieteinnahmen generieren (E. 5.6). An der Verwirklichung des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet besteht ein qualifiziertes öffentliches Interesse (E. 5.7). Selbst wenn die Erweiterung des Estrichs zu einer Wohnung von aussen nicht sichtbar ist und sich der Ausbau innerhalb des bewilligten Gebäudevolumens befindet, ist im Bereich von Ausnahmebewilligungen ein strenger Massstab anzusetzen (E. 5.8). Die Abweichung vom Erlaubten kann mit einer Dreizimmerwohnung nicht mehr als geringfügig bezeichnet werden, sodass das öffentliche Interesse an der Durchsetzung der Bauvorschriften und des Raumplanungsrechts gross ist. Den persönlichen Bedürfnissen des Beschwerdeführers kann keine übergeordnete Rolle zukommen (E. 5.9). Es kann von keiner jahrelangen, bewussten Duldung der Behörde ausgegangen werden, da der Ausbau im Innern des Hauses ohne Zutritt zum Haus nicht zu erkennen war. Die 30-jährige Verwirkungsfrist ist deshalb nicht zu verkürzen (E. 5.11). Die auf sechs Monate angesetzte Frist zur Wiederherstellung bietet genügend Zeit zur allfälligen Kündigung des Mietverhältnisses und für den Rückbau (E. 5.12). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCHBEFEHL">ABBRUCHBEFEHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSBAU">AUSBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSERHALB DER BAUZONEN">AUSSERHALB DER BAUZONEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN">BAUEN AUSSERHALB DER BAUZONEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWILLIGUNG">BEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BÃSGLÃUBIGKEIT">BÃSGLÃUBIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ESTRICH">ESTRICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTGLÃUBIGKEIT">GUTGLÃUBIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KULTURLAND">KULTURLAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHE INTERESSEN">ÃFFENTLICHE INTERESSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKBAU">RÃCKBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKBAUBEFEHL">RÃCKBAUBEFEHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEITSPRÃFUNG">VERHÃLTNISMÃSSIGKEITSPRÃFUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKUNGSFRIST">VERWIRKUNGSFRIST</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÃSSIGEN ZUSTANDS">WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÃSSIGEN ZUSTANDS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG RECHTMÃSSIGER ZUSTAND">WIEDERHERSTELLUNG RECHTMÃSSIGER ZUSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL">WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNGSFRIST">WIEDERHERSTELLUNGSFRIST</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 36 BV</span><br/><span class="gerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 3 Abs. 2 RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24 RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24c Abs. 1 RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 37e RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 42 RPV</span><br/><span class="gerade">Art. 42 Abs. 1 RPV</span><br/><span class="ungerade">Art. 42 Abs. 2 RPV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=30124" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2015.00712</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. April 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Cyrielle SÃ¶llner Tropeano.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>Baukommission D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Verweigerung der Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A ist EigentÃ¼mer eines GrundstÃ¼cks (Kat.-Nr. 01) in der Landwirtschaftszone in D, das mit einem Haus mit drei Wohnungen Ã¼berbaut ist. Mit Beschluss vom 17. MÃ¤rz 2015 verweigerte die Baukommission der Stadt D A die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die NutzungsÃ¤nderung der EstrichrÃ¤ume in seinem Mehrfamilienhaus in eine Dreizimmerwohnung (Dispositiv-Ziffer 1) und forderte ihn auf, bis am 30. Juli 2015 den rechtmÃ¤ssigen Zustand wieder herzustellen. Dementsprechend seien alle nach 1990 erstellten und dem Wohnen dienenden Bauten und Anlagen zurÃ¼ckzubauen, insbesondere Heizungsanlagen im Estrich, sanitÃ¤re Einrichtungen inkl. Zuleitungen sowie KÃ¼che inkl. Einrichtungen. ZulÃ¤ssig sei einzig das im Jahr 1990 bewilligte Lukarnenzimmer von 13 m<sup><span>2</span></sup> WohnflÃ¤che (Dispositiv-Ziffer 2).</p> <p class="Urteilstext">Der Beschluss erging im Rahmen des koordinierten Baubewilligungsverfahrens gestÃ¼tzt auf die VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 9. Februar 2015, mit welcher diese fÃ¼r das Bauvorhaben des Um- und Ausbaus des Dachgeschosses zu einer Dreizimmerwohnung die Bewilligung nach Art. 22 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) als auch eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24â24e bzw. 37e RPG nachtrÃ¤glich verweigerte und die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde einlud, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu prÃ¼fen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Beschluss der Baukommission D vom 17. MÃ¤rz 2015 rekurrierte A am 20. April 2015 beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eventualiter sei Dispositiv-Ziffer 2 des Entscheids zu korrigieren, dass einzig die Wohnnutzung im Dachgeschoss auf die ursprÃ¼nglich bewilligte FlÃ¤che von 13 m<sup><span>2</span></sup> zu beschrÃ¤nken sei, wÃ¤hrend auf die Entfernung von Heizungsanlagen, sanitÃ¤ren Einrichtungen inkl. Zuleitungen sowie KÃ¼che inkl. Einrichtungen verzichtet werde. Eventualiter sei die Frist zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands um mindestens ein Jahr zu verlÃ¤ngern.</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 13. Oktober 2015 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab und setzte die gemÃ¤ss Dispositiv-Ziffer 2 des Beschlusses der Baukommission der Stadt D vom 17. MÃ¤rz 2015 anberaumte Frist zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands neu auf sechs Monate nach Rechtskraft des Urteils an. Die Verfahrenskosten wurden A auferlegt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob A am 16. November 2015 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und den Verzicht auf die mit Beschluss der Baukommission D vom 17. MÃ¤rz 2015 angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen. Eventualiter sei Dispositiv-Ziffer 2 des Beschlusses der Baukommission D vom 17. MÃ¤rz 2015 so zu korrigieren, dass einzig die Wohnnutzung im Dachgeschoss auf die ursprÃ¼nglich bewilligte FlÃ¤che von 13 m<sup><span>2</span></sup> zu beschrÃ¤nken sei, wÃ¤hrend auf die Entfernung von Heizungsanlagen, sanitÃ¤ren Einrichtungen inkl. Zuleitungen sowie KÃ¼che inkl. Einrichtungen verzichtet werde. Eventualiter sei die Frist zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands um mindestens ein Jahr zu verlÃ¤ngern; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zuzÃ¼glich 8 % MWST.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 8. Dezember 2015 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baukommission der Stadt D beantragte am 10. Dezember 2015 die vollumfÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerde und die BestÃ¤tigung des Beschlusses vom 17. MÃ¤rz 2015; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von A. Die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich beantragte am 14. Dezember 2015 die Abweisung der Beschwerde und verwies zur BegrÃ¼ndung auf die ErwÃ¤gungen im Entscheid des Baurekursgerichts vom 13. Oktober 2015.</p> <p class="Urteilstext">A liess sich hierzu mit Eingabe vom 13. Januar 2016, eingegangen am 20. Ja­nuar 2016 (Poststempel 19. Januar 2016), vernehmen.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Zum Entscheid berufen ist die Kammer (§ 38 Abs. 1 in Verbindung mit § 38b Abs. 1 VRG). Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind gestÃ¼tzt auf § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bzw. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG ohne Weiteres zur Beschwerde legitimiert. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Dem BeschwerdefÃ¼hrer wurde mittels StempelverfÃ¼gung vom 17. Dezember 2015 (versandt 17. Dezember 2015; gemÃ¤ss Sendungsverfolgung der Post zugestellt am 18. De­zember 2015) Frist zur freigestellten Vernehmlassung bis 13. Januar 2016 angesetzt. GemÃ¤ss § 11 Abs. 2 VRG mÃ¼ssen schriftliche Eingaben spÃ¤testens am letzten Tag der Frist bei der BehÃ¶rde eintreffen oder zu deren HÃ¤nden der Schweizerischen Post Ã¼bergeben sein. Die vom 13. Januar 2015 (recte: 2016) datierende Eingabe des BeschwerdefÃ¼hrers, eingegangen am 20. Januar 2016 (Poststempel 19. Januar 2016), ist verspÃ¤tet. Als Folge der Untersuchungspflicht steht es allerdings im Ermessen des Gerichts, auch verspÃ¤tete Parteivorbringen zu berÃ¼cksichtigen (vgl. Alain Griffel, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 23 N. 23). Da die Eingabe des BeschwerdefÃ¼hrers vom 13. Januar 2016 nichts enthÃ¤lt, was nicht schon in der Beschwerdeschrift vorgebracht wurde oder hÃ¤tte vorgebracht werden kÃ¶nnen, ist dies hier nicht angezeigt. Die verspÃ¤tete Eingabe ist somit nicht zu beachten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt in der Landwirtschaftszone. Darauf befand sich ein Wohnhaus mit angebauter Scheune aus dem Jahr 1860. Mit VerfÃ¼gung vom 14. September 1990 wurde von der Direktion der Ã¶ffentlichen Bauten des Kantons ZÃ¼rich der Ersatzbau des Wohnhaues mit Garage bewilligt. Die Bewilligung wurde fÃ¼r ein Wohnhaus mit Kellergeschoss, zwei Vollgeschossen mit je einer Wohnung mit drei Zimmern, Flur, Bad und KÃ¼che sowie einem Dachgeschoss mit einem zusÃ¤tzlichen Zimmer fÃ¼r die obere Wohnung, einem Dachraum (KrÃ¤uterkammer und Bastelraum) sowie zwei EstrichrÃ¤umen und einem Stauraum erteilt. Es wurde zudem von der Beschwerdegegnerin 1 explizit festgehalten, dass die beiden EstrichrÃ¤ume und die KrÃ¤uterkammer nicht als Wohn-, Schlaf- oder ArbeitsrÃ¤ume eingerichtet werden dÃ¼rfen. Das zusÃ¤tzliche Zimmer im Dachgeschoss (Lukarnenzimmer) wurde mit einer GrÃ¶sse von 13 m<sup><span>2</span></sup> bewilligt. Im Rahmen der Bewilligung wurde eine Erweiterung der WohnnutzflÃ¤che von 177 m<sup><span>2</span></sup> auf rund 222 m<sup><span>2</span></sup> erlaubt. Die Bauarbeiten fÃ¼r den Ersatzbau wurden 1991 abgeschlossen. Daraufhin erfolgte im Jahr 2006 die Bewilligung des Anbaus eines Wintergartens mit einer GrundflÃ¤che von 12 m<sup><span>2</span></sup>.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet stellt einen der fundamentalsten GrundsÃ¤tze der Raumplanung in der Schweiz dar (vgl. Art. 3 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung [Raumplanungsgesetz, RPG]; BGE 141 II 245 E. 2; BGr, 7. MÃ¤rz 2012, 1C_351/2011, E. 7.2).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b>GemÃ¤ss Art. 16 Abs. 1 RPG dienen Landwirtschaftszonen der langfristigen Sicherung der ErnÃ¤hrungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem Ã¶kologischen Ausgleich. Nach Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemÃ¤ss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsÃ¤tzlich geschÃ¼tzt. Mit Bewilligung der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde kÃ¶nnen solche Bauten und Anlagen erneuert, teilweise geÃ¤ndert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c Abs. 2 RPG). Die teilweise Ãnderung ist so weit zulÃ¤ssig, als die IdentitÃ¤t der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer vom Bauwilligen beeinflussbaren Umgebung in den wesentlichen ZÃ¼gen gewahrt bleibt (Art. 42 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV]). <span>Massgeblicher Vergleichszustand fÃ¼r die Beurteilung der IdentitÃ¤t ist der Zustand, in dem sich die Baute oder Anlage im Zeitpunkt der Zuweisung zum Nichtbaugebiet befand (Art. 42 Abs. 2 RPV). Ob die IdentitÃ¤t der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist unter WÃ¼rdigung der gesamten UmstÃ¤nde zu beurteilen (vgl. Art. 42 Abs. 3 RPV). In jedem Fall gilt unter anderem, dass u</span><span>nter den Voraussetzungen von Art. 24c Abs. 4 RPG eine Erweiterung ausserhalb des bestehenden GebÃ¤udevolumens erfolgen kann; die gesamte Erweiterung darf jedoch in diesem Fall sowohl bezÃ¼glich der anrechenbaren BruttogeschossflÃ¤che als auch bezÃ¼glich der GesamtflÃ¤che (Summe von anrechenbarer BruttogeschossflÃ¤che und Brutto-NebenflÃ¤che) weder 30 Prozent noch 100 m<sup>2</sup> Ã¼berschreiten; die Erweiterungen innerhalb des bestehenden GebÃ¤udevolumens werden nur halb angerechnet (Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Vorinstanz erwog, dem BeschwerdefÃ¼hrer sei die Bewilligungspflicht fÃ¼r den Ausbau des Dachgeschosses aufgrund der Planung des eben erst bewilligten Ersatzbaus bekannt gewesen. Der Vorentscheid der Direktion der Ã¶ffentlichen Bauten des Kantons ZÃ¼rich vom 15. MÃ¤rz 1990 habe bereits die EinschrÃ¤nkung enthalten, dass der Ersatzbau hÃ¶chstens zwei Wohnungen enthalten dÃ¼rfe. Diese Bedingung sei auch dem Beschluss der Baukommission der Stadt D vom 3. Juli 1990 zu entnehmen gewesen. Der BeschwerdefÃ¼hrer mache zwar geltend, sein Architekt habe ihm zugesichert, der Ausbau sei zulÃ¤ssig. Der Architekt kÃ¶nne jedoch kein berechtigtes Vertrauen erwecken, und es komme ihm keine Position zur BegrÃ¼ndung eines Vertrauensschutzes zu. Seine Auskunft sei jedoch im Rahmen der Beurteilung der GutglÃ¤ubigkeit zu berÃ¼cksichtigen. Der BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤tte jedoch aufgrund der Bewilligungen des Ersatzbaus die Rechtslage kennen mÃ¼ssen und bei gegenteiliger Aussage des Architekten zumindest bei den zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden nachfragen mÃ¼ssen. Unter diesen UmstÃ¤nden kÃ¶nne nicht von der GutglÃ¤ubigkeit des BeschwerdefÃ¼hrers ausgegangen werden. Seine privaten Interessen seien insofern zu relativieren, als der BeschwerdefÃ¼hrer die getÃ¤tigten Investitionen fast 25 Jahre lang habe nutzen und ebenso lang von der Vermietung der zusÃ¤tzlich gewonnenen Wohnung habe profitieren kÃ¶nnen. Der RÃ¼ckbau bedeute zudem fÃ¼r ihn und seine Familie nicht die Aufgabe des Wohnsitzes, sondern lediglich den Wechsel in die wohl ursprÃ¼nglich vorgesehene Wohnung im Obergeschoss. Auch wenn sich der umstrittene Ausbau innerhalb des bewilligten GebÃ¤udevolumens befinde, sei im Bereich von Ausnahmebewilligungen ein strenger Massstab anzusetzen, und es seien die gesetzlichen Schranken im Ã¶ffentlichen Interesse an der Rechtsgleichheit durchzusetzen. Insgesamt sei somit das Ã¶ffentliche Interesse hÃ¶her zu gewichten als die privaten Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers. Es kÃ¶nne zudem nicht von einer jahrelangen, bewussten Duldung durch die BehÃ¶rden ausgegangen werden, welche eine VerkÃ¼rzung der Frist um gut fÃ¼nf Jahre rechtfertigte. Die Aufforderung zum RÃ¼ckbau sei entsprechend zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beanstandet die von der Vorinstanz vorgenommene InteressenabwÃ¤gung als ungenÃ¼gend. Die Gewichtung der Interessen laufe den Tatsachen sowie der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zuwider. Indem auf eine detaillierte Abstufung der Schwere der Verletzung verzichtet worden sei, habe die Vorinstanz eine Rechtsverletzung begangen. Durch die stÃ¤rkere Gewichtung der Ã¶ffentlichen Interessen im Widerspruch zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung und ohne eingehende BegrÃ¼ndung dieser Gewichtung, teils unter Auslassung wesentlicher privater Interessen Ã¼berschreite sie auch das ihr zukommende Ermessen. Schliesslich gehe sie ohne nÃ¤here BegrÃ¼ndung und ohne Unterscheidung zwischen absichtlichen und fahrlÃ¤ssigen Verletzungen von BÃ¶sglÃ¤ubigkeit aus. Er habe aufgrund der Zusicherungen des Architekten und seines Bruders, welcher damaliger Bauherr gewesen sei, ausgeschlossen, dass die Nutzung der obersten Wohnung rechtlich unzulÃ¤ssig sein kÃ¶nne. Er bewohne die Dreizimmerwohnung im Dachgeschoss mit seiner Familie seit Abschluss der Bauarbeiten im Jahre 1991. Das Haus sei in Stockwerkeigentum aufgeteilt worden, wobei er die Dachwohnung und die mittlere Wohnung, welche er vermiete, erhalten habe. Die unterste Wohnung habe sein Bruder Ã¼bernommen und vor kurzem verkauft. Durch den RÃ¼ckbau wÃ¼rde ein Wertverlust der Baute resultieren. Die heutige Hypothekarbelastung kÃ¶nne bei Wegfall der Dachwohnung mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht aufrechterhalten werden. Er sÃ¤he sich gezwungen, die mittlere Wohnung sofort zu verkaufen, da die finanziellen Auswirkungen angesichts seiner VermÃ¶genslage nicht abgefedert werden kÃ¶nnten. Die schwerwiegenden finanziellen Einschnitte seien im Rahmen der InteressenabwÃ¤gung zwingend zu berÃ¼cksichtigen, was die Vorinstanz nur ungenÃ¼gend getan habe, wenn sie als Resultat der Massnahme nur einen Wohnsitzwechsel in die Obergeschosswohnung erblicke.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Beschwerdegegnerin 1 beurteilte die aufgezeigte Situation des BeschwerdefÃ¼hrers, sofern diese wie geschildert zutreffe, als auch fÃ¼r die BaubehÃ¶rde nicht befriedigend. Es handle sich jedoch um eine einseitige Betrachtungsweise. Die Vermietung der mittleren Wohnung sei nur durch den Ausbau der Dachwohnung mÃ¶glich gewesen, und der BeschwerdefÃ¼hrer habe somit 25 Jahre von den generierten Mieteinnahmen profitieren kÃ¶nnen, was unter Einhaltung der Bauvorschriften nicht mÃ¶glich gewesen wÃ¤re. Dass der Ausbau innerhalb des bewilligten GebÃ¤udes stattgefunden habe und dadurch keine neuen Auswirkungen auf Kulturland entstanden seien, vermÃ¶ge im ersten Augenblick einleuchten, greife jedoch zu kurz, denn folgte man dieser Aussage des BeschwerdefÃ¼hrers, wÃ¤ren weit grÃ¶ssere Erweiterungen bei einer Vielzahl von ehemaligen landwirtschaftlichen Wohnbauten mit angebauten Ãkonomieteilen mÃ¶glich, als dies der Gesetzgeber in Art. 42 RPV vorsehe. Die Ãberschreitung von 58,08 m<sup><span>2</span></sup> kÃ¶nne nicht mehr als geringfÃ¼gig beurteilt werden. WÃ¼rde die BaubehÃ¶rde den Ausbau des Dachgeschosses anders beurteilen, als sie dies bei Ã¤hnlichen Bauvorhaben getan habe, mÃ¼sse sie den Vorwurf der WillkÃ¼r bzw. rechtsungleichen Anwendung befÃ¼rchten. Eine Fristerstreckung fÃ¼r den RÃ¼ckbau erscheine zudem unter BerÃ¼cksichtigung dessen, dass der (ehemalige) Mieter der Wohnung im Obergeschoss die Wohnung des Bruders des BeschwerdefÃ¼hrers im Erdgeschoss gekauft habe, als nicht gerechtfertigt.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer wehrt sich nicht gegen die abschlÃ¤gige Beurteilung der BewilligungsfÃ¤higkeit des Ausbaus des Dachgeschosses zu einer Dreizimmerwohnung und stellt nicht infrage, ob die nachtrÃ¤gliche Baubewilligung dafÃ¼r zu Recht verweigert wurde. Vielmehr bestreitet er die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Anordnung des RÃ¼ckbaus und beantragt den Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Als EigentumsbeschrÃ¤nkung ist die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands nur zulÃ¤ssig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage (vorliegend Art. 42 RPV in Verbindung mit § 341 PBG) beruht, im Ã¶ffentlichen Interesse liegt und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist (Art. 36 BV). Das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip besagt, dass die GrundrechtseinschrÃ¤nkung zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich sein muss und dem Betroffenen in Anbetracht der Schwere der GrundrechtseinschrÃ¤nkung zumutbar ist.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Frage nach der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der </span>Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands<span> ist eine Rechtsfrage, zu deren ÃberprÃ¼fung das Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist. Allerdings ist mit der Gewichtung der infrage stehenden Ã¶ffentlichen und privaten Interessen die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden. Der BehÃ¶rde, die solche Begriffe anzuwenden hat, ist ein gewisser Beurteilungsspielraum einzurÃ¤umen (BGr, 2. Mai 2014, 1C_4/2014, E. 4.1; BGr, 21. November 2013, 1C_458/2013, E. 2.2; VGr, 13. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00680, E. 7.1; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 54 ff.). Voraussetzung ist jedoch stets, dass die BehÃ¶rde die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprÃ¼ft und die erforderlichen AbklÃ¤rungen sorgfÃ¤ltig und umfassend durchgefÃ¼hrt hat (Donatsch, § 50 N. 30 mit weiteren Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.3 </span></b>Im Fall einer nicht den Bauvorschriften bzw. der Baubewilligung entsprechenden Baute kann die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im Ã¶ffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeÃ¼bte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden Ã¶ffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6; BGE 111 Ib 213 E. 6 mit Hinweisen). Auf die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutglÃ¤ubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die BehÃ¶rden aus grundsÃ¤tzlichen ErwÃ¤gungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustands erhÃ¶htes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berÃ¼cksichtigen (BGr, 7. MÃ¤rz 2012, 1C_351/2011, E. 7.1; BGE 132 II 21 E. 6.4; BGE 111 Ib 213 E. 6b).<span> Ein Abbruchbefehl ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dann unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn die Abweichung vom gesetzmÃ¤ssigen Zu­stand gering ist und die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem Eigen­tÃ¼mer durch den Abbruch entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen (BGE 132 II 21 E. 6.4</span> vgl. zum Ganzen RB 1999 Nr. 126; VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033 = BEZ 2000 Nr. 23; 14. Juli 2004, VB.2004.00151 = BEZ 2004 Nr. 49; 14. Oktober 2012, VB.2012.00389 = BEZ 2012 Nr. 57; BGE 132 II 21 E. 6.4<span>). Weicht eine Baute jedoch erheblich von materiellen Bauvorschriften ab, so kÃ¶nnen einzig GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands fÃ¼hren. Solche GrÃ¼nde liegen dann vor, wenn die Bauherrschaft gutglÃ¤ubig angenommen hat, sie sei zur BauausfÃ¼hrung ermÃ¤chtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwerwiegende Ã¶ffentliche Interessen entgegenstehen (VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00448, E. 6.1 mit weiterem Hinweis).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Die Vorinstanz erachtete den BeschwerdefÃ¼hrer unter den gegebenen UmstÃ¤nden als nicht mehr gutglÃ¤ubig. Der BeschwerdefÃ¼hrer sieht die Verantwortung jedoch bei seinem Architekten bzw. bei seinem Bruder, aufgrund deren Zusicherungen er eine Bewilligungspflicht ausgeschlossen habe, weshalb er nicht bÃ¶sglÃ¤ubig sein kÃ¶nne.</p> <p class="Urteilstext"><span>Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts bezieht sich der bÃ¶se Glaube nicht nur auf die materielle, sondern auch auf die formelle Baurechtswidrigkeit. BÃ¶sglÃ¤ubig handelt demnach, wer vorsÃ¤tzlich oder fahrlÃ¤ssig ohne Baubewilligung oder in Abweichung einer solchen baut (BEZ 1992 Nr. 13; VGr, 28. Januar 2010, VB.2009.00026, E. 7; VGr, 21. April 2005, VB.2005.00008, E. 2.3; Christian MÃ¤der<span class="urteilstextchar">, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 661</span>). Dabei muss sich ein Bauherr auch das Wissen eines vom ihm Beauftragten anrechnen lassen (VGr, 21. April 2005, VB.2005.00008, E. 2.3). </span>Auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung stellt bei der Vertretung und Beratung durch einen Architekten darauf ab, dass es sich hierbei um eine Fachperson handelt, welcher die Bewilligungspflicht bekannt sein muss, wobei dem Bauherren dieses Wissen anzurechnen ist (BGE 111 Ib 213 E. 6a).</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz berÃ¼cksichtigte die Zusicherung des Architekten zwar bei der Beurteilung der GutglÃ¤ubigkeit des BeschwerdefÃ¼hrers, hielt jedoch fest, dass unter den vorliegenden UmstÃ¤nden nicht mehr von dessen GutglÃ¤ubigkeit ausgegangen werden kÃ¶nne. Dem ist zuzustimmen: Der Beschluss der Beschwerdegegnerin vom 3. Juli 1990 beschrÃ¤nkte die maximale Erweiterung der bestehenden WohnnutzflÃ¤che (von 177 m<sup><span>2</span></sup> auf 222 m<sup><span>2</span></sup>) sowie die hÃ¶chstens realisierbare BruttogeschossflÃ¤che auf 222 m<sup><span>2</span></sup> und enthielt die Bedingung, dass hÃ¶chstens zwei Wohnungen erstellt werden (Disp.-Ziff. 2) und die beiden EstrichrÃ¤ume und die KrÃ¤uterkammer nicht als Wohn-, Schlaf- oder ArbeitsrÃ¤ume eingerichtet werden dÃ¼rften (Disp.-Ziff. 3). Entsprechend wurden nur zwei kleinflÃ¤chige Dachfenster bewilligt, um eine allfÃ¤llige Wohnnutzung zu erschweren oder zu verunmÃ¶glichen. Auch bereits der Vorentscheid der Direktion der Ã¶ffentlichen Bauten des Kantons ZÃ¼rich vom 15. MÃ¤rz 1990 sah nur eine maximale Erweiterung auf 222 m<sup><span>2</span></sup> vor. Diesen Entscheiden ist eindeutig und unmissverstÃ¤ndlich zu entnehmen, dass keine dritte Wohnung im Dachgeschoss bewilligt wurde. Selbst wenn der BeschwerdefÃ¼hrer sich bei der Erstellung des Ersatzbaus durch einen Architekten â bzw. auch durch seinen Bruder â beraten liess, welcher ihm zugesichert habe, dieser Ausbau und die entsprechende Nutzung seien problemlos mÃ¶glich, musste er somit wissen, dass der umfangreiche Ausbau â welcher unverkennbar einer dritten Wohnung entsprach â formell baurechtswidrig war (vgl. dazu ferner auch VGr, 10. MÃ¤rz 2004, VB.2003.00321, E. 5). Selbst wenn die Argumente des BeschwerdefÃ¼hrers â zumindest teilweise â nachvollziehbar erscheinen, hat es der BeschwerdefÃ¼hrer somit selbst zu vertreten, dass er sich auf die Zusagen des Architekten verliess, ohne sich zumindest weiter bei der BaubehÃ¶rde in Bezug auf diese PlÃ¤ne und deren ZulÃ¤ssigkeit zu erkundigen. Damit hat er einen unrechtmÃ¤ssigen Zustand zumindest bewusst in Kauf genommen, was jedoch keine GutglÃ¤ubigkeit im Sinn der Rechtsprechung zu begrÃ¼nden vermag. Mit der Vorinstanz ist schliesslich festzuhalten, dass dem Architekten keine Position zur BegrÃ¼ndung eines Vertrauensschutzes zukommt. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼hrte weiter aus, nie einen Hehl daraus gemacht zu haben, in diesem Haus in einer dritten Wohnung zu wohnen, zumal auch seit Abschluss der Bauarbeiten im Jahr 1991 drei BriefkÃ¤sten vor dem Haus und drei Wohnungsklingeln vorhanden gewesen seien. Es sei ihm Ã¼berdies eine amtliche Wohnungsnummer zugeteilt geworden, was ihn in seiner Annahme der rechtmÃ¤ssigen Nutzung bestÃ¤tigt habe. </p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss Art. 6 des Registerharmonisierungsgesetzes vom 23. Juni 2006 (RHG) muss im Einwohnerregister zu jeder Person der eidgenÃ¶ssische GebÃ¤ude- und der Wohnungs­identifikator (EGID und EWID) aus dem GebÃ¤ude- und Wohnungsregister (GWR) gefÃ¼hrt werden. Um die dazu nÃ¶tige Wohnungsidentifikation gewÃ¤hrleisten zu kÃ¶nnen, wurde im Kanton ZÃ¼rich die amtliche Wohnungsnummer (aWN) eingefÃ¼hrt. </span>Da die Wohnungsnummernzuteilung nicht zwingend unter Vorlage der entsprechenden Baubewilligungen fÃ¼r die jeweilige Wohnung geschieht (vgl. Art. 6 der <span>Verordnung</span> <span>Ã¼ber das eidgenÃ¶ssische GebÃ¤ude</span>- <span>und Wohnungsregister </span>vom 31. Mai 2000, wonach Baubewilligungs- und Bauabnahmedossiers der Kantone und Gemeinden neben anderem als Quelle fÃ¼r die Erhebung der im GWR gespeicherten Daten verwendet werden kÃ¶nnen), kann auch daraus in diesem Fall nicht geschlossen werden, die BehÃ¶rden â insbesondere nicht die BaubehÃ¶rde â hÃ¤tten den Zustand seither bewusst geduldet (vgl. auch unten E. 5.11). Die Zuteilung von drei Wohnungsnummern fÃ¼r das Haus durfte deshalb nicht als nachtrÃ¤gliche Legalisierung seines Ausbaus verstanden werden und konnte keine GutglÃ¤ubigkeit begrÃ¼nden.</p> <p class="Urteilstext">Jedenfalls ist aufgrund dieser Ausgangslange festzuhalten, dass die Anordnung der Wiederherstellung nicht einzig und ausschliesslich mit dem bÃ¶sen Glauben bzw. mit dem generellen Interesse an der Durchsetzung der Rechtsordnung begrÃ¼ndet werden darf (vgl. RB 1999 Nr. 126), weshalb im Folgenden zur PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit eine InteressenabwÃ¤gung vorzunehmen ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer misst seinem privaten Interesse an der Beibehaltung des derzeitigen Zustands des ausgebauten Dachgeschosses, welches seine Familienwohnung sei, erhebliches Gewicht zu, welches die Ã¶ffentlichen Interessen Ã¼bersteige.</p> <p class="Urteilstext">In finanzieller Hinsicht macht er geltend, die Obergeschosswohnung sei mit einem <br/> Namensschuldbrief im Betrag von Fr. 250'000.- sowie einem Inhaberschuldbrief im Betrag von Fr. 54'000.- und die Dachgeschosswohnung mit einer Hypothek im Betrag von Fr. 258'000.- belastet. Bei Wegfall der Dachgeschosswohnung kÃ¶nne die Hypothekarbe­lastung mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht aufrechterhalten werden. Die Obergeschosswohnung weise zudem nur einen Wert von Fr. 383'000.- auf. Er wÃ¼rde sich gezwungen sehen, die Obergeschosswohnung sofort verkaufen zu mÃ¼ssen, womit er ausziehen und sich eine neue Wohnung suchen mÃ¼sse. </p> <p class="Urteilstext">Ein RÃ¼ckbau zieht unstreitig Kosten nach sich. Die mit dem Ausbau des Dachgeschosses erreichte zusÃ¤tzliche WohnflÃ¤che begÃ¼nstigte den BeschwerdefÃ¼hrer jedoch bisher insofern, als er selbst zuoberst in dem Haus wohnen, die mittlere Wohnung zudem noch vermieten und damit fast 25 Jahre lang regelmÃ¤ssige Einnahmen generieren konnte. Er konnte somit Ã¼ber eine lange Zeitdauer von finanziellen Vorteilen profitieren, was unter Einhaltung von Art. 42 RPV nicht mÃ¶glich gewesen wÃ¤re. Der BeschwerdefÃ¼hrer musste sich zudem auch bei Abschluss der HypothekarvertrÃ¤ge bewusst sein, dass mangels Bewilligung das Risiko eines RÃ¼ckbaus jederzeit bestand, zumal er sich das Wissen des Architekten anrechnen lassen muss. Er hat demzufolge keinen Anspruch, diese rechtswidrige Wohnnutzung auch weiterhin in diesem Umfang beizubehalten (vgl. BGE 136 II 359 E. 9).</p> <p class="Urteilstext">Es blieb unbestritten, dass die Wohnung im Erdgeschoss vom Bruder des BeschwerdefÃ¼hrers verkauft wurde. Eine HandÃ¤nderung fand zweifelsohne am 3. November 2015 statt. Es geht jedoch aus den Akten nicht hervor, ob der KÃ¤ufer tatsÃ¤chlich â wie die Beschwerdegegnerin 1 geltend macht â der Mieter der oberen Wohnung ist und aufgrund des Kaufes auf die weitere Miete der Wohnung des BeschwerdefÃ¼hrers verzichten wird. Dass mit einem RÃ¼ckbau der Dachgeschosswohnung ein Wohnungswechsel des BeschwerdefÃ¼hrers einhergeht, ist unvermeidlich. Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass dem BeschwerdefÃ¼hrer durch den RÃ¼ckbau der Dachwohnung immer noch die obere Wohnung in seinem Eigentum und zu seiner VerfÃ¼gung stehen wird, selbst wenn sich faktisch deren Finanzierung problematisch erweisen kÃ¶nnte.</p> <p class="Urteilstext">Weiter macht der BeschwerdefÃ¼hrer ein persÃ¶nliches Interesse geltend, zumal sich durch die existenzbedrohende Belastung und einen Konflikt mit seinem Bruder sein gesundheitlicher Zustand insofern verschlechtert habe, als er heute nur noch zu 50 % arbeitsfÃ¤hig sei und daher noch weitere finanzielle Einbussen erleide.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.7 </b>An der Durchsetzung der Bauvorschriften und des Raumplanungsrechts und insbesondere an der Verwirklichung des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet besteht ein qualifiziertes Ã¶ffentliches Interesse (vgl. Art. 1 Abs. 1 RPG; vgl. BGE 136 III 359 E. 9; VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00448, E. 6.2). Insbesondere zu beachten sind vorliegend die mit den Ausnahmeregelungen von Art. 24 ff. PRG und Art. 42 ff. RPV definierten BeschrÃ¤nkungen fÃ¼r zonenfremdes Wohnen in der Landwirtschaftszone (vgl. E. 3.2). Grosses Gewicht kommt auch der Rechtsgleichheit (Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999, BV) zu, an deren Einhaltung<span>, insbesondere im Hinblick auf den Grundsatz der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet und auf die Beseitigung von rechtswidriger Bausubstanz, ein Ã¶ffentliches Interesse besteht (VGr, 19. April 2012, VB.2011.00612, E. 4.2.3)</span>. <span>Mit der zunehmenden Verknappung und damit verbundenen Verteuerung des Bodens innerhalb des Siedlungsgebiets steigt zudem das Ã¶ffentliche Interesse an einer effektiven </span>Verhinderung von unerlaubter Wohnnutzung im Landwirtschaftsgebiet (VGr, 5. Februar 2009, VB.2008.00445, E. 5.5).</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz gewichtete diese Interessen hÃ¶her als die privaten Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers. Im Rahmen der Ã¶ffentlichen Interessen ist zu prÃ¼fen, ob und allenfalls wie schwer diese durch den rechtswidrigen Ausbau verletzt wurden. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.8 </b>Im vorliegenden Fall trifft zwar zu, dass die bauliche Erweiterung des Dachgeschosses das GebÃ¤udevolumen nicht verÃ¤ndert und nach aussen nicht sichtbar ist. Die Vorinstanz hielt zutreffend fest, dass selbst wenn sich der umstrittene Ausbau innerhalb des bewilligten GebÃ¤udevolumens befinde, im Bereich von Ausnahmebewilligungen doch ein strenger Massstab anzusetzen sei und die gesetzlichen Schranken im ebenfalls Ã¶ffentlichen Interesse an der Rechtsgleichheit durchzusetzen seien. Die Beschwerdegegnerin 1 verwies zutreffend auf die problematische Konsequenz, welche sich ergÃ¤be, wÃ¼rde ein beliebiger bewilligungsloser Ausbau innerhalb des GebÃ¤udevolumens als zulÃ¤ssig erachtet werden. Es wÃ¤ren weit grÃ¶ssere Erweiterungen in anderen ehemaligen landwirtschaftlichen Wohnbauten mÃ¶glich.<span> Aus allfÃ¤lligen baurechtswidrigen VerhÃ¤ltnissen in anderen GebÃ¤uden kÃ¶nnte der BeschwerdefÃ¼hrer jedoch ohnehin nichts zu seinen Gunsten ableiten.</span> Selbst wenn kein zusÃ¤tzliches Kulturland Ã¼berstellt wird, geht die Argumentation des BeschwerdefÃ¼hrers fehl. Art. 42 RPV setzt dem Ausbau bzw. der Ãnderung altrechtlicher Bauten klare gesetzliche Grenzen und es besteht vorliegend kein Anlass, vom strengen Massstab in diesem Bereich abzuweichen, selbst wenn vorliegend die gesamte Umnutzung innerhalb des bewilligten GebÃ¤udevolumens erfolgte.</p> <p class="Erwgung2">Bewilligt ist neben den EstrichrÃ¤umen ein Lukarnenzimmer in der GrÃ¶sse von 13 m<sup><span>2</span></sup>. Die Baudirektion begrÃ¼ndete den abschlÃ¤gigen Entscheid auch damit, dass mit dem im Januar 2006 erfolgten (bewilligten) Anbau eines Wintergartens von rund 12 m<sup><span>2</span></sup> das zulÃ¤ssige maximale Erweiterungsmass von 30 % (vgl. Art. 42 Abs. 2 RPV) bereits vollstÃ¤ndig ausgeschÃ¶pft sei. Durch den Ausbau des Dachstocks zu einer bewohnbaren Dreizimmerwohnung betrÃ¤gt die genutzte FlÃ¤che 71,05 m<sup><span>2</span></sup>, womit das zulÃ¤ssige Mass um 58,05 m<sup><span>2</span></sup> (71,05 â13 m<sup><span>2</span></sup>) Ã¼berschritten wurde. Der BeschwerdefÃ¼hrer hat offenbar seit 1991 keine baulichen VerÃ¤nderungen vorgenommen und die â entgegen der im Jahr 1990 erteilten Bewilligung â Nutzung der RÃ¤ume im Dachgeschoss als Wohnung erfolgte seither ununterbrochen. Der BeschwerdefÃ¼hrer musste dennoch das Risiko in Kauf nehmen, dass sein unbewilligter Ausbau allenfalls nachtrÃ¤glich zurÃ¼ckgebaut werden muss, denn es handelt sich um eine betrÃ¤chtliche flÃ¤chenmÃ¤ssige Erweiterung, und insbesondere die unerlaubte Wohnnutzung geht in grossem Masse Ã¼ber die Bewilligung hinaus. </p> <p class="Urteilstext">Die Liegenschaft befindet sich direkt an der C-Strasse, durch welche sie erschlossen wird. Selbst wenn jedoch â wie der BeschwerdefÃ¼hrer ausfÃ¼hrte â ein einzelnes Fahrzeug mehr, welches der Wohnung im Dachgeschoss diente, nur zu einer kaum merklichen ErhÃ¶hung des Verkehrsvolumens der C-Strasse fÃ¼hrte, kann dies einen Ã¼ber eine geringfÃ¼gige Ãberschreitung hinausgehenden Ausbau nicht rechtfertigen, wenn das gesetzliche Erweiterungspotenzial ausgeschÃ¶pft ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.9 </b>Dem BeschwerdefÃ¼hrer ist zuzustimmen, dass FÃ¤lle, in welchen ausserhalb der Bauzone gÃ¤nzlich neue Bauten errichtet werden, deutlich schwerer wiegen (vgl. BGE 136 II 359 und BGE 111 Ib 213). Unzweifelhaft ist der vorliegende Fall nicht gleichzustellen mit der Errichtung eines neuen GebÃ¤udekomplexes ausserhalb der Bauzone. In FÃ¤llen, deren Ãberschreitungen toleriert wurden, handelte es sich jedoch um wenige Meter, Quadratmeter oder andere geringfÃ¼gige Abweichungen (vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 485 mit weiteren Hinweisen). GeringfÃ¼gig ist die Abweichung vom Erlaubten somit dann, wenn nur um Weniges von materiellen Vorschriften abgewichen wird und die Abweichung dem Bauherrn keinen oder nur einen geringfÃ¼gigen Nutzen bringt. Hat ein Bauherr zudem ein wirtschaftliches Interesse an der Rechtsverletzung, ist die GeringfÃ¼gigkeit eher zu verneinen, als wenn er keinen Vorteil daraus zieht (VGr, 13. April 2000, VB.2000.000333 = BEZ 2000 Nr. 23). Die Erstellung einer KÃ¼che und weiterer WohnrÃ¤ume bzw. einer ganzen Wohnung, wÃ¤hrend nebenbei daraus noch Gewinn erzielt wird, kann unter BerÃ¼cksichtigung der Rechtsprechung nicht mehr darunter fallen (vgl. auch BGr, 7. MÃ¤rz 2012, 1C_351/2011, E. 7.2). Der vorliegende Ausbau und insbesondere die Umnutzung von mehr als 50 m<sup><span>2</span></sup> sind deshalb im Licht der Rechtsprechung nicht mehr als nur geringe Ãberschreitungen, bei welchen eine Tolerierbarkeit noch diskutabel wÃ¤re, zu bezeichnen.</p> <p class="Erwgung2">Das Ã¶ffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands ist deshalb vorliegend gross, da der Ausbau und die Umnutzung den erwÃ¤hnten grundlegenden raumplanungsrechtlichen Prinzipien zuwiderlaufen. Nicht gefolgt werden kann somit der Ansicht des BeschwerdefÃ¼hrers, es bestÃ¼nden in seinem Fall besondere UmstÃ¤nde, welche die Ã¶ffentlichen Interessen relativierten. Ebenso wenig kann unter diesen UmstÃ¤nden seinen persÃ¶nlichen BedÃ¼rfnissen eine Ã¼bergeordnete Rolle zukommen. <span>Diese haben demnach hinter dem Schutz der Rechtsgleichheit bzw. der Einhaltung der bau- und raumplanungsrechtlichen Ordnung zurÃ¼ckzutreten.</span></p> <p class="Urteilstext">Von einer ungenÃ¼genden InteressenabwÃ¤gung durch die Vorinstanz kann keine Rede sein. Die privaten Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers wurden von der Vorinstanz durchaus erkannt und die finanziellen und ideellen Aspekte im Entscheid gewÃ¼rdigt. Eine Ermessensverletzung ist darin nicht zu erblicken.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.10 </b>Die bewilligte FlÃ¤che (Lukarnenzimmer) von 13 m<sup><span>2</span></sup> entspricht dem rechtmÃ¤ssigen Zustand und ist deshalb von der Wiederherstellung insofern nicht betroffen, als dass dieser Raum in diesem Umfang weiterhin bestehen bleiben kann. Was jedoch die Entfernung der Einrichtungen fÃ¼r die Heizung, KÃ¼che und sanitÃ¤ren Anlagen betrifft, stellt die angeordnete Massnahme die einzige MÃ¶glichkeit dar, eine kÃ¼nftige unbemerkte rechtswidrige Nutzung zu verhindern, was angesichts der verneinten GutglÃ¤ubigkeit des BeschwerdefÃ¼hrers ebenfalls verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist. Der BehÃ¶rde wÃ¤re keine zumutbare Kontrolle mÃ¶glich. Nicht zuletzt bestÃ¼nden auch hier die Gefahr der rechtsungleichen Behandlung und der Vorwurf der WillkÃ¼r durch die BaubehÃ¶rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.11 </b>Zuletzt ist die Verwirkung zu prÃ¼fen. Recht und Pflicht der BehÃ¶rde bezÃ¼glich der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands gelten nicht fÃ¼r unbegrenzte Zeit. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist die Befugnis der BehÃ¶rden, den Abbau eines baugesetzwidrigen GebÃ¤udes oder GebÃ¤udeteils anzuordnen, grundsÃ¤tzlich auf 30 Jahre beschrÃ¤nkt (BGE 107 Ia 123 E. 1; 136 II 359 E. 8.3 mit weiteren Hinweisen). Eine VerkÃ¼rzung der Frist ist in der Regel nur aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes gerechtfertigt (BGE 136 II 369 E. 7) oder wenn der baurechtswidrige Zustand offensichtlich war oder bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt von der BaubehÃ¶rde hÃ¤tte erkannt werden kÃ¶nnen und diese trotzdem nicht eingeschritten ist. Solange die BehÃ¶rde jedoch bloss untÃ¤tig geblieben ist, kann nicht per se auf Duldung geschlossen werden (zum Ganzen Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 486).</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer machte â wie bereits erwÃ¤hnt (E. 5.5) â geltend, nie verheimlicht zu haben, in einer Wohnung in diesem Haus zu wohnen und dass dieses Ã¼ber drei Wohnungen verfÃ¼gte. Wie die Vorinstanz zutreffend festhielt, kann die BaubehÃ¶rde jedoch Ausbauten im Inneren eines GebÃ¤udes nicht ohne Zutritt zum Haus erkennen, weshalb nicht von einer jahrelangen, bewussten Duldung durch die BehÃ¶rden ausgegangen werden kann. Dasselbe lÃ¤sst sich bezÃ¼glich der amtlichen Wohnungsnummer sagen (vgl. E. 5.5). Der Vorinstanz ist somit zuzustimmen, dass die UmstÃ¤nde keine VerkÃ¼rzung der 30-jÃ¤hrigen Frist um ca. fÃ¼nf Jahre rechtfertigten.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.12 </b>Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands muss nach der herrschenden Rechtsprechung so bemessen werden, dass der Verpflichtete nach dem gewÃ¶hnlichen Lauf der Dinge selber das Notwendige vorkehren kann. Es ist zu berÃ¼cksichtigen, in welchem Ausmass der Betroffene auf die Beschaffung von ErsatzrÃ¤umen angewiesen ist; einzurechnen ist ferner die fÃ¼r die Beschaffung von ErsatzrÃ¤umen notwendige Zeit. Des Weiteren ist das bei der Fristansetzung zu berÃ¼cksichtigende Ã¶ffentliche Interesse an der mÃ¶glichst unverzÃ¼glichen Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands umso stÃ¤rker zu gewichten, je gravierender gegen materiellrechtliche Bauvorschriften verstossen wird. Es gilt abzuwÃ¤gen, wie dringlich die Beseitigung des Normverstosses im Licht der Ã¶ffentlichen Interessen ist und wie lange die Vollstreckung mit RÃ¼cksicht auf die persÃ¶nliche bzw. unternehmerische Situation des Verpflichteten aufgeschoben werden soll. In der Praxis hat sich ein Regelmass von drei Monaten herausgebildet (vgl. VGr, 23. Dezember 2004, VB.2004.00416, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen; MÃ¤der, Rz. 669).</p> <p class="Erwgung2">Eventualiter verlangt der BeschwerdefÃ¼hrer die VerlÃ¤ngerung der Frist zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands um mindestens ein Jahr. Die von der Vorinstanz auf sechs Monate ab Rechtskraft ihres Entscheides festgesetzte Frist zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes entspricht der doppelten Dauer des in der Praxis Ãblichen und erweist sich im vorliegenden Fall aufgrund der Schwere des Verstosses als angemessen. Dem BeschwerdefÃ¼hrer bleibt damit genÃ¼gend Zeit fÃ¼r eine allfÃ¤llige KÃ¼ndigung des Miet­verhÃ¤ltnisses sowie den RÃ¼ckbau der Wohnung.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.13 </b>Nach dem Gesagten erweist sich die angeordnete Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands insgesamt als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig und die Beschwerde ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Einzug1"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung ist ihm angesichts seines Unterliegens nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>