BRKE II Nr. 0164/2008 vom 2. September 2008 in BEZ 2008 Nr. 57 Strittig war, ob ein zu einer im Jahre 1983 bewilligten Arealüberbauung gehö- rendes, mit einem Wohnhaus überstelltes Grundstück über eine genügende Ausnü t- zungsreserve für die Erstellung einer Anbaute ve rfügte. Aus den Erwägungen: 3. Das Baugrundstück liegt in der Wohnzone W2/30. Dort gilt eine Ausnüt- zungsziffer von 30 Prozent (Ziff. 5.1 der Bau - und Zonenordnung [BZO]). Der Area l- überbauungsbonus beträgt einen Zehntel dieser Au snützung (Ziffer 9.1.3 BZO). 4.1. Gemäss Baubebewilligung betragen die anrechenbaren Geschossflächen auf dem Baugrundstück zusammen mit dem geplanten Anbau 161,6 m 2 , was bei ei- ner massgebenden Grundfläche auf dem Baugrundstück von 493 m 2 einer Ausnüt- zungsziffer von 32,7 Prozent entspricht. Die Ausnützungsziffer von 33 Prozent wird damit auf dem Baugrundstück eingehalten. (…) 5.1. Zu prüfen ist, ob für die Ausnützungsberechnung das gesamte Areal oder aber das Baugrundstück massgebend ist (…). Die streitbetroffene Liegenschaft bildet wie dargetan Teil einer (altrechtlichen) Arealüberbauung. Vorinstanz und privater Rekursgegnerschaft ist darin zuzustim- men, dass sich weder aus der Arealüberbauungsbewilligung bzw. aus der im Grun d- buch angemerkten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung noch aus der Par- zellierungsbewilligung ergibt, dass bei nachträglichen baulichen Änderungen die Ausnützungsreserve anhand des gesamten Areals zu ermitteln ist. Damit stellt sich die Frage, ob sich dies aus andern Gründen so verhält. Dies ist nach Massgabe der nachstehend wiedergegebenen, Lehre und Rechtsprechung zu dieser Frage folgenden Erwägungen zu bejahen. 5.2.1. Die zulässige bauliche Grundstücksnutzung bestim mt sich nach der Au s- nützung, der Bauweise und Nutzweise (vgl. § 250 Abs. 1 PBG). Die Ausnützung wird u.a. durch die Nutzungsziffern festgelegt, nämlich die Ausnützungs-, die Überbau- ungs-, die Freiflächen und die Baumassenziffer (§ 251 lit. a PBG). Ausnützungszif- fer, Überbauungsziffer und Freiflächenziffer geben das Verhältnis der anrechenba- ren Fläche zur massgeblichen Grundfläche wieder. Bezugspunkt für die Ermittlung der zulässigen Ausnützung bildet somit die massgebliche Grundfläche. Diese ist definiert als die von der Baueingabe erfasste zusammenhängende Fläche der bau- lich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile in der Bauzone (§ 259 Abs. 1 PBG). Mit der Einschränkung «baulich noch nicht ausgenützt» gibt § 259 Abs. 1 PBG den selbstverständlichen Grundsatz wieder, dass eine Fläche nur einmal ausgenützt - 2 - werden darf. Soweit sie ausgenützt ist, la stet auf dem betreffenden Grundstück ohne weiteres ein Bauverbot. Wird nachträglich e in nicht überbauter, rechnerisch aber bereits ganz oder teilweise ausgenützter Teil einer Parzelle abgetrennt, bleibt dieser Teil von Gesetzes wegen im e ntsprechenden Umfang belastet. Die Parzellierung bewirkt also nicht etwa die Übernutzung der einen un d die Unternutzung der andern Parzelle. Einer Eintragung oder Anmerkung im Grundbuch bedarf dies nicht. 5.2.2. Das Verbot der mehrfachen Ausnützung einer Parzelle kommt auch dort zum Tragen, wo ein Arealüberbauungsgrundstück parzelliert wird. Dies mit der Fol- ge, dass durch nachträgliche bauliche Änderungen auf dem Areal dessen gesamt- haft zulässige Ausnützung nicht überschritten werden darf. Ein einzelnes abparzel- liertes Grundstück, das für sich betrachtet noch Ausnützungsreserven aufweist, darf demnach dann nicht weiter ausgenützt werden, wenn die zulässige Gesamtausnüt- zung der Arealfläche bereits vol lständig konsumiert ist. Besteht demgegenüber für das gesamte Areal eine Ausnützungsreserve, kommt diese den einzelnen Grundstücken nach Massgabe ihrer Fläche i m Verhältnis zur Fläche des ganzen Areals zu Gute. Dabei ist unerheblich, ob das einzelne Grund- stück für sich betrachtet bereits vollständig ausgenützt oder sogar übe rnutzt ist. Da- mit wird dem Umstand Rechnung getragen, dass mit Arealüberbauungen punktue lle bauliche Verdichtungen zu Gunsten von Verdünnungen andernorts im Areal (Freifl ä- chen zu Spiel-, Ruhe- oder Gestaltungszwecken) geradezu anstrebt werden (vgl. § 71 PBG). Die hieraus resultierende arealüberbauungstypische, qualifizierte Über- bauungsstruktur ist auch bei der Ausschöpfung von Ausnützungsreserven zu wah- ren, was dann nicht mehr der Fall wäre, wenn m it der Aufteilung des Ar eals die Aus- nützungsverhältnisse auf den einzelnen Grundstücken massgeblich und damit die Reserven nur den unternutzten Grundstücken zuteil würden. Besagter Verteilmodus gilt jedenfalls dann, wenn die Überbauung (auf Grund einer späteren Rechtsände- rung) nicht nach der Regelbauweise bewilligt werden könnte; aber auch diesfalls dürfte die Gesamtausnützung auf Grund des Verbotes der mehrfachen Ausnützung keinesfalls überschritten werden. Unerheblich ist, ob die Ausnützungsreserve des Gesamtareals von Anfang an besteht oder Folge einer nachträglichen Rechtsände- rung bildet (nicht publizierter BRKE III Nrn. 0139 und 140/1999 vom 22. September 1999, E. 6 und dort zitierte Rechtsprechung, nämlich BRKE III Nr. 113/1992 = BEZ 1992 Nr. 35, www.brk.zh.ch; VB 88/0131 = RB 1988 Nr. 71; VB 29/1988 = RB 1988 Nr. 72 = BEZ 1988 Nr. 34, Erw. 1 und 2.; ZBl 79 [1978] S. 12 f.). 5.3. Alsdann ist entgegen der Auffassung der privaten Rekursgegnerschaft die heute geltende Ausnützungsziffer von 30 bzw. 33 Prozent und nicht etwa die anno 1983 für Arealüberbauungen geltende Ausnützungsziffer von 40 Prozent massge- bend; die damals erteilte Baubewilligung für die Arealüberbauung führt selbstver- ständlich nicht zu einer Perpetuierung jener Ausnützungszi ffer. Die Ausnützungsziffer von 33 Prozent ist auf dem Gesamtareal bereits ohne den fraglichen Anbau unbestrittenermassen überschritten. Demnach ist das Bau- grundstück übernutzt und fällt das Bauvorhaben unter die Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG. (…) Der geplante Anbau hätte wie dargetan eine Erhöhung der bereits übe rschritten Ausnützung zur Folge. Demnach ist er unzulässig.