<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2008 100 S.471</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2008</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">471</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft3"><b>100 Renovation einer ehemals landwirtschaftlichen Liegenschaft zu nicht-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>landwirtschaftlichen Wohnzwecken und für die Hobbylandwirtschaft.</b></span><br/> <span class="ft3"><b>Bestimmungsgemässe Nutzbarkeit der Liegenschaft und damit Anwen-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>dung der Besitzstandsgarantie verneint.</b></span><br/> <br/> <span class="ft4">Aus dem Entscheid des Regierungsrates vom 12. Dezember 2007 i.S. R.E.</span><br/> <span class="ft4">gegen den Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt/Gemeinde-</span><br/> <span class="ft4">rates R.</span><br/> <br/> <span class="ft5"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft6">1. Bauvorhaben</span><br/> <span class="ft6">Der Beschwerdeführer beabsichtigt, die ehemals landwirtschaft-</span><br/> <span class="ft6">liche Liegenschaft (...) in R. käuflich zu erwerben und vollständig</span><br/> <span class="ft6">unter Einbezug des angebauten Ökonomieteils zu renovieren sowie</span><br/> <span class="ft6">an die Kanalisation anzuschliessen. Die nichtlandwirtschaftliche</span><br/> <span class="ft6">Wohnnutzung würde über den bisherigen Wohnteil hinaus teilweise</span><br/> <span class="ft6">in den Ökonomieteil ausgedehnt (Küche, Waschen/Vorrat, Estrich);</span><br/> <span class="ft6">im Ökonomieteil blieben zum Zweck der Hobbylandwirtschaft bzw.</span><br/> <span class="ft6">-tierhaltung ein Teil des Tenns, zwei kleinere Stallungen, eine</span><br/> <span class="ft6">Remise und deckenlastig das Dürrfutterlager bestehen bzw. würden</span><br/> <span class="ft6">ebenfalls renoviert.</span><br/> <span class="ft6">2. Zonierung</span><br/> <span class="ft6">Die Parzelle Nr. (...) liegt laut geltendem Kulturlandplan der</span><br/> <span class="ft6">Gemeinde R. (...) in der Landwirtschaftszone, überlagert mit Land-</span><br/> <span class="ft6">schaftsschutz. Das strittige Bauobjekt ist von der Schutzüberlagerung</span><br/> <span class="ft6">ausgenommen.</span><br/> <span class="ft6">(...)</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2008</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">472</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">3. Besitzstandsgarantie</span><br/> <span class="ft6">3.1. Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss</span><br/> <span class="ft6">nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht</span><br/> <span class="ft6">mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt.</span><br/> <span class="ft6">Der Anwendungsbereich dieser Bestimmung wird durch Art. 41 der</span><br/> <span class="ft6">Raumplanungsverordnung (RPV) vom 28. Juni 2000 beschränkt auf</span><br/> <span class="ft6">Bauten, die in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt</span><br/> <span class="ft6">oder geändert wurden, durch die nachträgliche Änderung von</span><br/> <span class="ft6">Erlassen oder Plänen jedoch zonenwidrig geworden sind. Die so</span><br/> <span class="ft6">geschützten Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der</span><br/> <span class="ft6">zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert</span><br/> <span class="ft6">oder wiederaufgebaut werden. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit</span><br/> <span class="ft6">mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Art. 24c</span><br/> <span class="ft6">Abs. 2 RPG).</span><br/> <span class="ft6">Im konkreten Fall ist unbestritten, dass die Liegenschaft ur-</span><br/> <span class="ft6">sprünglich rechtmässig erstellt worden ist. Weil überdies davon aus-</span><br/> <span class="ft6">gegangen werden kann, dass die Liegenschaft bereits im Jahre 1972</span><br/> <span class="ft6">- im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bundesgesetzes vom 8. Okto-</span><br/> <span class="ft6">ber 1971 über den Schutz der Gewässer gegen Verunreinigungen (alt</span><br/> <span class="ft6">Gewässerschutzgesetz) und damit der erstmaligen Trennung von</span><br/> <span class="ft6">Baugebiet und Nichtbaugebiet - keinen eigentlichen landwirtschaft-</span><br/> <span class="ft6">lichen Betrieb bzw. kein landwirtschaftliches Gewerbe mehr beher-</span><br/> <span class="ft6">bergte, wären die Voraussetzungen für die Anwendung der Besitz-</span><br/> <span class="ft6">standsgarantie gemäss Art. 41 RPV an sich erfüllt. Strittig ist aber die</span><br/> <span class="ft6">Frage, ob die Liegenschaft noch bestimmungsgemäss nutzbar ist, wie</span><br/> <span class="ft6">dies Art. 24c Abs. 1 RPG voraussetzt.</span><br/> <span class="ft6">3.2. Die Abteilung für Baubewilligungen wies das Gesuch des</span><br/> <span class="ft6">Beschwerdeführers im Wesentlichen mit der Begründung ab, die</span><br/> <span class="ft6">Baute könne aufgrund ihres schlechten baulichen Zustands - wie</span><br/> <span class="ft6">bereits im rechtskräftigen Vorentscheidgesuch vom (...) festgehalten</span><br/> <span class="ft6">- keinesfalls mehr als bestimmungsgemäss nutzbar bezeichnet wer-</span><br/> <span class="ft6">den und sei daher als Abbruchobjekt einzustufen; zudem spreche der</span><br/> <span class="ft6">Umstand, dass das gesamte umliegende Gebiet, mit Ausnahme der</span><br/> <span class="ft6">direkten Umgebung der Baute in einer Landschaftsschutzzone liege,</span><br/> <span class="ft6">eher gegen eine Weitererhaltung der Baute.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2008</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">473</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, die Abteilung für</span><br/> <span class="ft6">Baubewilligungen erachte den oberflächlich betrachteten Zustand</span><br/> <span class="ft6">von Teilen des Hauses als massgebend, obwohl dies bezüglich der</span><br/> <span class="ft6">Frage der Benutzbarkeit nicht relevant sei. Entscheidend sei alleine,</span><br/> <span class="ft6">ob das Grundkonstrukt des Gebäudes überwiegend noch brauchbar</span><br/> <span class="ft6">sei oder nicht; die Abteilung für Baubewilligungen habe es aber</span><br/> <span class="ft6">unterlassen, den Zustand der relevanten Bauteile einer eingehenderen</span><br/> <span class="ft6">Prüfung zu unterziehen, obwohl der Architekt des Beschwerdefüh-</span><br/> <span class="ft6">rers die massgebende Bausubstanz als zu 80% brauchbar bezeichnet</span><br/> <span class="ft6">habe. Weil im Übrigen die Liegenschaft landwirtschaftlich genutzt</span><br/> <span class="ft6">werden solle, werde auch den raumplanerischen Interessen Rechnung</span><br/> <span class="ft6">getragen.</span><br/> <span class="ft6">3.3. Art. 24c RPG kommt gemäss Abs. 1 dieser Bestimmung so-</span><br/> <span class="ft6">wie Art. 41 RPV nur auf Bauten und Anlagen zur Anwendung, die</span><br/> <span class="ft6">erstens ausserhalb der Bauzone liegen, zweitens unter dem "alten"</span><br/> <span class="ft6">Recht rechtmässig erstellt oder geändert wurden, drittens eine</span><br/> <span class="ft6">Rechtsänderung erfahren haben und infolge dieser zonenwidrig ge-</span><br/> <span class="ft6">worden sind und viertens noch bestimmungsgemäss nutzbar sind.</span><br/> <span class="ft6">Der Wiederaufbau setzt nach Art. 42 Abs. 4 RPV zusätzlich voraus,</span><br/> <span class="ft6">dass an der Nutzung der Baute ein ununterbrochenes Interesse</span><br/> <span class="ft6">besteht (vgl. Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz,</span><br/> <span class="ft6">Bern 2006, Art. 24c N 4; Bundesamt für Raumentwicklung [ARE],</span><br/> <span class="ft6">Bewilligungen nach Art. 24c RPG, S. 5; ZBl 3/2005, S. 162).</span><br/> <span class="ft6">Eine Baute ist bestimmungsgemäss nutzbar, wenn sie weiterhin</span><br/> <span class="ft6">für den bisherigen Zweck genutzt werden kann. Der gesetzliche Be-</span><br/> <span class="ft6">standesschutz erstreckt sich somit nicht auf nutzlose oder eingestürz-</span><br/> <span class="ft6">te Bauruinen. Dieses Kriterium, welches bereits für den Wiederauf-</span><br/> <span class="ft6">bau nach Art. 24 Abs. 2 aRPG (Fassung bis am 31. August 2000) Be-</span><br/> <span class="ft6">willigungsvoraussetzung war, setzt eine betriebstüchtige Wohnbaute</span><br/> <span class="ft6">voraus. Das Bundesgericht hat sich hierzu in seinem Urteil vom</span><br/> <span class="ft6">9. März 1993 (1A.173/1992 E. 3d) wie folgt geäussert:</span><br/> <span class="ft6">"Damit ein Wohnhaus bestimmungsgemäss nutzbar sei, verlangt</span><br/> <span class="ft6">das Verwaltungsgericht, dass ´die tragenden Konstruktionen, Fuss-</span><br/> <span class="ft6">böden und Dach mehrheitlich intakt, Fenster und Türen vorhanden,</span><br/> <span class="ft6">Kücheneinrichtungen, wenn auch äusserst einfach, und Kaminanlage</span><br/> <span class="ft6">betriebstüchtig, zumindest aber sanierungswürdig´ seien, ´mit ande-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2008</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">474</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">ren Worten ... die Baute - gemessen an ihrer Zwecksetzung - noch</span><br/> <span class="ft6">betriebstüchtig´ sei.</span><br/> <span class="ft6">Es erscheint fraglich, ob für eine betriebstüchtige Wohnbaute</span><br/> <span class="ft6">tatsächlich nur gerade die erwähnten elementarsten Bauteile erfor-</span><br/> <span class="ft6">derlich sind. Das Verwaltungsgericht mag die Anforderungen mit</span><br/> <span class="ft6">Blick auf die Berggebiete formuliert haben, wo die Landwirte unter</span><br/> <span class="ft6">kargen Bedingungen wechselnde zeitweilige Unterkünfte auf ver-</span><br/> <span class="ft6">schiedener Höhe benützen. Jedenfalls müssen auch in solchen Ver-</span><br/> <span class="ft6">hältnissen intakte ´tragende´ Konstruktionen in einem weiten Sinne</span><br/> <span class="ft6">verstanden werden, wenn von einem bestimmungsgemäss nutzbaren</span><br/> <span class="ft6">Wohnraum gesprochen werden soll."</span><br/> <span class="ft6">Weiter führte das Bundesgericht in seinem Urteil vom 24. Ja-</span><br/> <span class="ft6">nuar 1994 (1A.76/1993) aus:</span><br/> <span class="ft6">"Die vorhandenen Fotografien zeigen den stark verwahrlosten</span><br/> <span class="ft6">Zustand der Gebäude. Angaben in den Berichten zeigen den schlech-</span><br/> <span class="ft6">ten technischen Zustand auf. Zum Teil sind die Fussböden durchge-</span><br/> <span class="ft6">brochen. Die innere Tragkonstruktion ist in beträchtlichem Umfang</span><br/> <span class="ft6">zerstört. Die Aussenwände weisen erhebliche Beschädigungen auf.</span><br/> <span class="ft6">Anbauten sind zum Teil eingefallen, Heizungsinstallationen und Kü-</span><br/> <span class="ft6">cheneinrichtungen fehlen. Die Gebäudlichkeiten befinden sich in</span><br/> <span class="ft6">einem Zustand, der ihre bestimmungsgemässe Nutzung offensicht-</span><br/> <span class="ft6">lich nicht mehr zulässt."</span><br/> <span class="ft6">Im Kanton Aargau wurde regelmässig an den objektiven</span><br/> <span class="ft6">Ansatzpunkt des "Rohbaus I" angeknüpft; nur wenn all jene Bauteile,</span><br/> <span class="ft6">die damit erfasst werden (Baumeisterarbeiten, Montagebau in Beton</span><br/> <span class="ft6">und Holz, Kunststeinarbeiten), noch ganz oder zu einem</span><br/> <span class="ft6">wesentlichen Teil (mindestens zu zwei Dritteln) vorhanden waren,</span><br/> <span class="ft6">konnte eine Baute von der Besitzstandsgarantie - im Sinne einer</span><br/> <span class="ft6">Investitionsschutzgarantie und gestützt auf Art. 24 Abs. 2 aRPG (in</span><br/> <span class="ft6">Kraft bis 31. August 2000) i.V.m. § 224 Abs. 1 Satz 2 aBauG (in</span><br/> <span class="ft6">Kraft bis 31. März 1994) bzw. § 70 BauG (in Kraft bis 30. November</span><br/> <span class="ft6">2002) - profitieren. Das Verwaltungsgericht machte aber jeweilen</span><br/> <span class="ft6">gleichzeitig Ausführungen zu den Installationen wie Strom oder</span><br/> <span class="ft6">Wasser und zur Bewohnbarkeit der Baute an sich und bezog letztlich</span><br/> <span class="ft6">den Allgemeinzustand der Baute in die Beurteilung mit ein (vgl.</span><br/> <span class="ft6">AGVE 1989, S. 224 ff.; 1991, S. 343 ff.).</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2008</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">475</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">Mit Art. 24c RPG wurde die erweiterte Bestandesgarantie für</span><br/> <span class="ft6">bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen neu bundesrechtlich</span><br/> <span class="ft6">abschliessend geregelt (vgl. EJPD/BRP, Erläuterungen RPV, S. 45).</span><br/> <span class="ft6">Art. 24c RPG kommt wie vorerwähnt nur auf Bauten und Anlagen</span><br/> <span class="ft6">zur Anwendung, die erstens ausserhalb der Bauzone liegen, zweitens</span><br/> <span class="ft6">unter dem "alten" Recht rechtmässig erstellt oder geändert wurden,</span><br/> <span class="ft6">drittens eine Rechtsänderung erfahren haben und infolge dieser</span><br/> <span class="ft6">zonenwidrig geworden sind und viertens noch bestimmungsgemäss</span><br/> <span class="ft6">nutzbar sind. Für das letztere Kriterium rechtfertigt es sich, in</span><br/> <span class="ft6">Präzisierung der bisherigen kantonalen Rechtsprechung nebst dem</span><br/> <span class="ft6">mehrheitlich intakten Rohbau I die Betriebstüchtigkeit der Baute im</span><br/> <span class="ft6">Sinne der obigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung und der</span><br/> <span class="ft6">Ausführungen des Bundesamtes für Raumentwicklung vorauszuset-</span><br/> <span class="ft6">zen, damit insgesamt von einer bestimmungsgemäss nutzbaren Baute</span><br/> <span class="ft6">gesprochen werden kann (vgl. auch Art. 24d RPG, wo es als ausrei-</span><br/> <span class="ft6">chend erachtet wird, dass eine Baute "in ihrer Substanz erhalten" ist;</span><br/> <span class="ft6">vgl. Bernhard Waldmann/Peter Hänni, a.a.O., Art. 24d N8). Damit</span><br/> <span class="ft6">kann bei einer Baute, welcher die Betriebstüchtigkeit - gemessen an</span><br/> <span class="ft6">ihrer Zwecksetzung - offensichtlich abgesprochen werden muss, of-</span><br/> <span class="ft6">fen bleiben, ob letztlich der sog. Rohbau I zu zwei Dritteln tatsäch-</span><br/> <span class="ft6">lich noch vorhanden ist. Umgekehrt ist einer Baute, deren Rohbau I</span><br/> <span class="ft6">nicht mehr zu mindestens zwei Dritteln wieder verwendbar ist, ohne</span><br/> <span class="ft6">Weiteres die Berufung auf die Besitzstandsgarantie zu verweigern</span><br/> <span class="ft6">(vgl. RRB Nr. ...; vgl. auch Urteil des Verwaltungsgerichts des</span><br/> <span class="ft6">Kantons Luzern vom 28. November 2003, in: LGVE 2004 II Nr. 7).</span><br/> <span class="ft6">3.4. Anlässlich der Augenscheinsverhandlung vom 31. Juli 2007</span><br/> <span class="ft6">hat sich bezüglich des Zustandes der Liegenschaft das folgende Bild</span><br/> <span class="ft6">gezeigt bzw. es wurden im Wesentlichen die folgenden Ausfüh-</span><br/> <span class="ft6">rungen zum geplanten Umbau gemacht:</span><br/> <span class="ft6">Die Nord-West-Fassade des Wohnteils hat vom Fundament her</span><br/> <span class="ft6">eine Neigung nach aussen, was bedingt, dass die Tragkonstruktion</span><br/> <span class="ft6">mit Beton unterfangen werden muss; es ist zudem geplant, auf der</span><br/> <span class="ft6">Mauer eine Aussendämmung anzubringen. Auf der nordwestlichen</span><br/> <span class="ft6">Seite des Ökonomieteils muss ein Riegel ersetzt und die Aussenver-</span><br/> <span class="ft6">kleidung ergänzt werden. Die Süd-West-Fassade (Wohnteil) benötigt</span><br/> <span class="ft6">eine weniger weitgehende Renovation, hier müssen aber verschie-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2008</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">476</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">dene Risse ausgebessert und die Fensterläden ersetzt werden. Auch</span><br/> <span class="ft6">auf der Süd-Ost-Seite (Wohnteil) muss der Verputz ausgebessert</span><br/> <span class="ft6">werden. Beim Scheunentrakt auf der Süd-Ost-Seite werden die</span><br/> <span class="ft6">Holzverschläge sowie die Geissenstalltür ersetzt und im Bereich des</span><br/> <span class="ft6">Heustocks ist eine neue Verkleidung nötig. Die Mauer der Nord-Ost-</span><br/> <span class="ft6">Fassade (Ökonomieteil) ist gemäss Bauherrschaft trotz einiger Ris-</span><br/> <span class="ft6">se stabil. Die eingestürzte Remise soll wieder neu erstellt werden.</span><br/> <span class="ft6">Am Dach müssen die Spenglerarbeiten sowie einzelne Ziegel ersetzt</span><br/> <span class="ft6">werden. Der Kamin wird mittels Einziehen eines Rohrs saniert wer-</span><br/> <span class="ft6">den müssen. Fenster sind zum Teil nicht mehr vorhanden; es ist</span><br/> <span class="ft6">insgesamt geplant, neue Fensterrahmen und Fenster anzubringen. Im</span><br/> <span class="ft6">Wohnteil werden sowohl die Kellerdecke als auch die Erdge-</span><br/> <span class="ft6">schossdecke abgebrochen und neu gebaut. Der Erdgeschossboden</span><br/> <span class="ft6">wird abgesenkt. Für den Einzug der neuen Decke werden zusätzliche</span><br/> <span class="ft6">Balken benötigt. Die bestehende Treppe ins Obergeschoss wird</span><br/> <span class="ft6">ebenfalls abgebrochen und im neuen Garderobenbereich wird ein</span><br/> <span class="ft6">neuer Zugang ins Obergeschoss gebaut. Eine tragende Wand wird</span><br/> <span class="ft6">teilweise abgebrochen; mehrere andere Wände werden ebenfalls ent-</span><br/> <span class="ft6">fernt bzw. neue Wände werden eingezogen. Der Kachelofen im Erd-</span><br/> <span class="ft6">geschoss, der bisher als einzige Heizung diente, ist teilweise einge-</span><br/> <span class="ft6">schlagen und offenkundig nicht mehr gebrauchsfähig; neu soll eine</span><br/> <span class="ft6">Wärmepumpenheizung eingebaut werden. Im Innenbereich soll das</span><br/> <span class="ft6">Gebäude neu wärmegedämmt werden. Die alte Küche mit Schütt-</span><br/> <span class="ft6">stein und Holzkochherd wurde vom Beschwerdeführer vor kurzem</span><br/> <span class="ft6">komplett entfernt. Im bisherigen Badezimmer im Obergeschoss ist</span><br/> <span class="ft6">nur ein zusammengeschlagenes, unbrauchbares WC vorhanden. Die</span><br/> <span class="ft6">Sanitärleitungen im Haus sind nicht mehr brauchbar, lediglich die</span><br/> <span class="ft6">Zuleitung bis zum Haus ist noch vorhanden. Im Tenn besteht auch</span><br/> <span class="ft6">noch ein WC, allerdings ist auch dieses nicht mehr funktionsfähig.</span><br/> <span class="ft6">An der Wand im heutigen Badezimmer hängt der Sicherungskasten</span><br/> <span class="ft6">der Stromversorgung; gemäss einem von der Elektrizitätsversorgung</span><br/> <span class="ft6">angebrachten und auf den 18. November 2005 datierten Zettel dürfen</span><br/> <span class="ft6">die Sicherungen nicht eingesetzt und keine Verbraucher angeschlos-</span><br/> <span class="ft6">sen werden. In allen bisherigen Räumen sind Aufputzelek-</span><br/> <span class="ft6">trizitätsleitungen vorhanden, welche aber abgehängt sind; nicht klar</span><br/> <span class="ft6">ist, ob sie noch funktionieren. Allerdings müssen ohnehin die Strom-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2008</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">477</span></div> <div class="page" id="S7"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">installationen im ganzen Wohntrakt ersetzt werden. Die Wasserzu-</span><br/> <span class="ft6">fuhr existiert nur bis vor das Haus. Die Abwasserentsorgung erfolgt</span><br/> <span class="ft6">bis heute in ein Güllenloch; ein neuer Kanalisationsanschluss ist</span><br/> <span class="ft6">geplant. Im Heustock muss - von der Bauherrschaft geschätzt - rund</span><br/> <span class="ft6">10% der Holzkonstruktion ersetzt und eine Wärmedämmung einge-</span><br/> <span class="ft6">zogen werden. Im Tenn - welches teilweise zu Wohnzwecken umge-</span><br/> <span class="ft6">nutzt werden soll - ist ebenfalls eine Wärmedämmung sowie der</span><br/> <span class="ft6">Einzug neuer Wände geplant. Für eine zweckmässige Zufahrt zur</span><br/> <span class="ft6">Liegenschaft muss die Vegetationsschicht abgestossen und der</span><br/> <span class="ft6">darunter verborgene ehemalige Feldweg neu eingesplittet werden.</span><br/> <span class="ft6">Zusammenfassend kann gesagt werden, dass die Liegenschaft</span><br/> <span class="ft6">heute - gemessen an den im schweizerischen Mittelland üblichen</span><br/> <span class="ft6">Anforderungen - als unbewohnbar eingestuft werden muss; sie ver-</span><br/> <span class="ft6">fügt weder über eine funktionsfähige oder sanierungswürdige Hei-</span><br/> <span class="ft6">zung noch entsprechende Sanitäreinrichtungen, Kanalisation,</span><br/> <span class="ft6">Stromversorgung im Haus, Küche(neinrichtung) bzw. Wasservers-</span><br/> <span class="ft6">orgung im Haus. Das Gebäude wird weitestgehend ausgehöhlt, neue</span><br/> <span class="ft6">Böden und Decken sowie eine neue Treppe und neue Wände werden</span><br/> <span class="ft6">eingezogen, neue Fensterrahmen und Fenster - heute grösstenteils</span><br/> <span class="ft6">fehlend - werden angebracht; zusätzlich bedarf die nordwestliche</span><br/> <span class="ft6">Fassade des Wohnteils einer eingehenden Renovation und an den</span><br/> <span class="ft6">restlichen Fassaden sind ebenfalls intensive Renovationsarbeiten</span><br/> <span class="ft6">(Risse, Riegelersatz, Ersatz bzw. Ergänzung Aussenverkleidung)</span><br/> <span class="ft6">nötig; die Remise ist komplett eingestürzt. Die Bauherrschaft ver-</span><br/> <span class="ft6">anschlagt Baukosten von insgesamt rund Fr. 560'000.-. Im Jahre</span><br/> <span class="ft6">2003 hatte der Eigentümer (...) gar mit Baukosten von Fr. 862'500.-</span><br/> <span class="ft6">gerechnet. Der unbestimmte Restwert des vermutlich im 18. oder</span><br/> <span class="ft6">19. Jahrhundert erbauten Gebäudes dürfte vergleichsweise gering</span><br/> <span class="ft6">sein.</span><br/> <span class="ft6">Das Gebäude befindet sich somit in einem Zustand, dem die</span><br/> <span class="ft6">Betriebstüchtigkeit als Wohnhaus, d.h. die bestimmungsgemässe</span><br/> <span class="ft6">Nutzbarkeit, offensichtlich abzusprechen ist. Seit rund 13 Jahren ist</span><br/> <span class="ft6">das Haus unbewohnt, seit rund 40 Jahren wurde es nicht mehr</span><br/> <span class="ft6">unterhalten. Es besteht daher kein Raum für die Erteilung einer</span><br/> <span class="ft6">Ausnahmebewilligung; ob das Bauvorhaben mit den wichtigen</span><br/> <span class="ft6">Anliegen der Raumplanung vereinbar ist, muss somit nicht geprüft</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2008</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">478</span></div> <div class="page" id="S8"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">werden. Immerhin ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass</span><br/> <span class="ft6">das Argument des Beschwerdeführers, die Liegenschaft solle land-</span><br/> <span class="ft6">wirtschaftlich genutzt werden und dass damit den raumplanerischen</span><br/> <span class="ft6">Interessen Rechnung getragen werde, fehl geht, handelt es sich bei</span><br/> <span class="ft6">der geplanten Nutzung doch unbestrittenermassen um zonenwidrige</span><br/> <span class="ft6">Hobbylandwirtschaft bzw. um eine Wohnnutzung zu nichtlandwirt-</span><br/> <span class="ft6">schaftlichen Zwecken.</span><br/></div> </div> </body> </html>