<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00319</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213808&amp;W10_KEY=13013526&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00319</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.02.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nutzungsplanung: Teilrevision der Bau- und Zonenordnung Ein Augenschein ist nicht erforderlich (E. 2). Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 4). Der Planungsbericht ist weder lücken- noch mangelhaft. Der Tatsache, dass die landwirtschaftlichen Eignungsklassen der von der Baulandumlegung betroffenen Teilbereiche im Planungsbericht nicht ausdrücklich erwähnt bzw. nicht abschliessend abgeklärt wurden, kommt angesichts der im Vergleich wesentlich grösseren Fläche, die der Landwirtschaftszone zugeteilt werden soll und überwiegend in der Nutzungseignungsklasse 5 liegt, keine massgebliche Bedeutung zu. Es ist zudem davon auszugehen, dass der Baulandabtausch nicht zwingend zu einem Verlust von Kulturland führen muss, da der zur Einzonung vorgesehene Teilbereich auch eine nicht unwesentliche Fläche mit der schlechtesten Nutzungseignungsklasse enthält (E. 5.2). Der Entscheid, den Verlust an Bauland infolge der Umzonung eines Teilbereichs mittels eines gleich grossen und einfach zu erschliessenden Teilbereichs zu kompensieren, ist nachvollziehbar und liegt im Ermessen des Beschwerdegegners (E. 5.3). Wenn der Beschwerdegegner eine Siedlungsentwicklung am Rand der Landschaftskammer und angrenzend an die bestehenden Überbauungen bevorzugt, ist dies ohne Weiteres gerechtfertigt. Sodann spricht auch der Umstand der einfachen Erschliessung für die vorgesehene Baulandumlegung (E. 6.2). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUTONOMIE">AUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAU- UND ZONENORDNUNG">BAU- UND ZONENORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULANDUMLEGUNG">BAULANDUMLEGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KULTURLAND">KULTURLAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTLICHE EIGNUNG">LANDWIRTSCHAFTLICHE EIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSBERICHT">PLANUNGSBERICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSERMESSEN">PLANUNGSERMESSEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSKONTROLLE">RECHTSKONTROLLE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMZONUNG">UMZONUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 3 Abs. I lit. a RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 3 Abs. II lit. b RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 3 Abs. II lit. d RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 47 RPV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=21790" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00319</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. Februar 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea <br/> Rotach, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Cyrill Bienz.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B,<b> </b><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat E, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>F AG,<b> </b>vertreten durch RA G, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Nutzungsplanung,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 4. Juni 2012 genehmigte der Gemeinderat E die Weisung 18 des Stadtrats vom 9. Januar 2012 betreffend eine Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO) im Gebiet H. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">In der Folge erhoben A und B am 20. August 2012 Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten, von der Umzonung des nÃ¶rdlichen Landstreifens der Parzelle Kat.-Nr. 01 von der Wohnzone W2/30 % in die Freihaltezone (Teilbereich A) und der Umzonung des gleich grossen Ã¶stlichen Teils derselben Parzelle von der Reservezone in die Wohnzone W2/30 % (Teilbereich B) sei abzusehen, und der Beschluss des Gemeinderats E vom 4. Juni 2012 sei insoweit, das heisst hinsichtlich Ziff. 1 lit. a der Weisung 18 vom 9. Januar 2012, aufzuheben. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an den Gemeinderat E zurÃ¼ckzuweisen. Nachdem das Baurekursgericht die F AG, die EigentÃ¼merin der Parzelle Kat.-Nr. 01 ist, als Mitbeteiligte in das Verfahren aufgenommen und einen Augenschein durchgefÃ¼hrt hatte, wies es den Rekurs mit Entscheid vom 12. MÃ¤rz 2013 ab und auferlegte A und B die Verfahrenskosten. UmtriebsentschÃ¤digungen wurden nicht zugesprochen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A und B gelangten daraufhin am 29. April 2013 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 12. MÃ¤rz 2013 sowie der Beschluss des Gemeinderats E vom 4. Juni 2012 seien aufzuheben, letzterer lediglich hinsichtlich Ziff. 1 lit. a der Weisung 18 vom 9. Januar 2012, und es sei von der Umzonung des nÃ¶rdlichen Landstreifens der Parzelle Kat.-Nr. 01 von der Wohnzone W2/30 % in die Freihaltezone (Teilbereich A) und der Umzonung des gleich grossen Ã¶stlichen Teils derselben Parzelle von der Reservezone in die Wohnzone W2/30 % (Teilbereich B) abzusehen. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an den Gemeinderat E zurÃ¼ckzuweisen. Ferner ersuchten sie um DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Gemeinderats E und der F AG.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 2. Mai 2013 lud das Verwaltungsgericht die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich ein, bezÃ¼glich der streitbetroffenen Teilrevision der BZO gemÃ¤ss Beschluss des Gemeinderats E vom 4. Juni 2012 baldmÃ¶glichst den Genehmigungsentscheid zu treffen bzw. beim Regierungsrat einzuholen. Mit VerfÃ¼gung vom 13. August 2013 genehmigte die Baudirektion die fragliche Teilrevision, woraufhin das Verwaltungsgericht den Schriftenwechsel erÃ¶ffnete.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Das Baurekursgericht beantragte am 3. September 2013 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat E verlangte am 18. Oktober 2013 innert erstreckter Frist die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten von A und B. Mit Eingabe gleichen Datums stellte die F AG denselben Antrag. Die Parteien liessen sich daraufhin weitere Male vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, die kommunale Nutzungsplanung betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>GemÃ¤ss § 338a Abs. 1 Satz 1 PBG ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung hat. Die Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrenden ergibt sich aus ihrer Betroffenheit als EigentÃ¼mer des unmittelbar an das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 bzw. den neu der Bauzone zugewiesenen Teilbereich B angrenzenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 (vgl. E. 3).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der von den BeschwerdefÃ¼hrenden beantragte Augenschein ist nicht erforderlich. Die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse sind aus den Akten â insbesondere aus den von der Vorinstanz anlÃ¤sslich des ihrerseits durchgefÃ¼hrten Augenscheins aufgenommenen Fotografien â ausreichend deutlich ersichtlich (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 60 N 14; RB 1981 Nr. 2).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind je hÃ¤lftige EigentÃ¼mer des mit der Liegenschaft an der I-Strasse 02 in E Ã¼berstellten GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03, das (sÃ¼d-)Ã¶stlich an das GrundstÃ¼ck der Mitbeteiligten Kat.-Nr. 01 grenzt. Dieses liegt zum grÃ¶ssten Teil in der Reservezone. Ein 0.5629 ha grosser Landstreifen im Nordosten der Parzelle Kat.-Nr. 01 gehÃ¶rt zur Bauzone W2/30 % (Teilbereich A). Mit der Teilrevision der BZO soll der Teilbereich A der Freihaltezone zugeteilt werden. Vom Rest der Parzelle soll der grÃ¶sste Teil in die Landwirtschaftszone umgezont werden, mit Ausnahme der Teilbereiche B und C. Der Teilbereich B soll als flÃ¤chengleicher Ersatz fÃ¼r den Teilbereich A von der Reservezone zur Bauzone W2/30 % umgezont werden (Baulandumlegung). Der Teilbereich C soll zwecks allfÃ¤lliger spÃ¤terer Arrondierung der Bauzone in der Reservezone verbleiben. Die BeschwerdefÃ¼hrenden wehren sich einzig gegen die vorgesehene Baulandumlegung.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss den §§ 2 lit. c und 45 ff. PBG kommt den Gemeinden bei der Nutzungsplanung Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b; <span>Tobias Jaag, in: Isabelle HÃ¤ner/Markus RÃ¼ssli/Evi Schwarzenbach [Hrsg.], Kommentar zur ZÃ¼rcher Kantonsverfassung, ZÃ¼rich etc. 2007, </span>Art. 85 N. 11). Das Baurekursgericht Ã¼berprÃ¼ft kommunale NutzungsplÃ¤ne auf alle MÃ¤ngel, insbesondere auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Dabei hat es allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und darf nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist, den wegleitenden Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die UnzweckmÃ¤ssigkeit oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich ist (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 20). DemgegenÃ¼ber ist das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung beschrÃ¤nkt (§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat das Baurekursgericht im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestÃ¤tigt, so prÃ¼ft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan der Ã¼bergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht oder Ã¼berschritten hat (VGr, 12. Juli 2012, VB.2012.00063, E. 2.2; 25. August 2011, VB.2010.00521, E. 2).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, der Beschwerdegegner habe sein Planungsermessen rechtsfehlerhaft ausgeÃ¼bt und damit gegen Art. 3 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (Raumplanungsgesetz, RPG) sowie Art. 3 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV) verstossen. Als Grund fÃ¼r den angefochtenen Baulandabtausch seien im erlÃ¤uternden Bericht lediglich die Aspekte der (angeblichen) Freihaltung des markanten GelÃ¤ndekamms sowie der einfacheren Erschliessung des Teilbereichs B gegenÃ¼ber derjenigen des Teilbereichs A erwÃ¤hnt worden. Hingegen sei entgegen dem Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 1 lit. a RPG die Eignung der von der Baulandumlegung betroffenen GrundstÃ¼cke als Kulturland bzw. deren landwirtschaftliche Eignung unberÃ¼cksichtigt geblieben und im Planungsbericht nicht thematisiert worden. Infolgedessen sei dies vom Beschwerdegegner bei der Beschlussfassung nicht in Betracht gezogen worden. Da der Planungsbericht lÃ¼cken- und folglich mangelhaft sei, mÃ¼sse der darauf gestÃ¼tzte Entscheid aufgehoben werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Der Planungsbericht zuhanden des Gemeinderats vom 7. Dezember 2011 zeigt auf, welches die BeweggrÃ¼nde und AuslÃ¶ser fÃ¼r die Planungsarbeiten waren und wie die Planungsziele umgesetzt werden sollen. Sodann berÃ¼cksichtigt er die Rahmenbedingungen des kantonalen und regionalen Richtplans sowie auch umweltrelevante Gesichtspunkte. Schliesslich Ã¤ussert er sich zum Verfahren bzw. zur AnhÃ¶rung und der Ã¶ffentlichen Auflage. Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden genÃ¼gt er damit den Anforderungen gemÃ¤ss Art. 47 RPV. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, nimmt der Planungsbericht zwar schwergewichtig auf die Umzonung des grÃ¶ssten Teils der Parzelle Kat.-Nr. 01 in die Landwirtschaftszone Bezug. Ziff. 5.3 hÃ¤lt aber immerhin fest, mit der Umzonung des Gebiets H von der Reservezone in die Landwirtschaftszone kÃ¶nnten flach- bis tiefgrÃ¼ndige BÃ¶den unter anderem der landwirtschaftlichen Nutzungseignungsklassen 5 und 6 gesichert werden. Der Planungsbericht hat somit die landwirtschaftliche Tauglichkeit im Hinblick auf das gesamte betroffene Gebiet nicht gÃ¤nzlich ausser Acht gelassen. Ãberdies ergibt sich aus den Akten, dass die landwirtschaftliche Eignung des Gebiets H auch im Rahmen der Gemeinderatssitzung vom 4. Juni 2012 zur Sprache kam und der Gemeinderat einen â nach Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden â Verlust von Kulturland als Folge der Umzonung durchaus in seine Ãberlegungen einbezog. Unter diesen UmstÃ¤nden kann nicht von einem Ermittlungsdefizit gesprochen werden. Auf das Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden, eine Heilung eines solchen Defizits mittels nachgeschobener BegrÃ¼ndung im Rekursverfahren sei nicht mÃ¶glich, muss daher nicht weiter eingegangen werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Der Tatsache, dass die landwirtschaftlichen Eignungsklassen der von der Baulandumlegung betroffenen Teilbereiche A und B im Planungsbericht nicht ausdrÃ¼cklich erwÃ¤hnt bzw. nicht abschliessend abgeklÃ¤rt wurden, kommt sodann angesichts der im Vergleich wesentlich grÃ¶sseren FlÃ¤che, die der Landwirtschaftszone zugeteilt werden soll und Ã¼berwiegend in der Nutzungseignungsklasse 5 liegt, effektiv keine massgebliche Bedeutung zu. Eine definitive Beurteilung konnte bzw. kann, da der Teilbereich A bisher keiner Nutzungseignungsklasse zugewiesen wurde, ohnehin nicht vorgenommen werden. Immerhin ist mit der Vorinstanz und dem Beschwerdegegner davon auszugehen, dass der Baulandabtausch nicht zwingend zu einem Verlust von Kulturland fÃ¼hren muss, da der zur Einzonung vorgesehene Teilbereich B auch eine nicht unwesentliche FlÃ¤che mit der schlechtesten Nutzungseignungsklasse enthÃ¤lt. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Nach Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden schweigt sich der Planungsbericht sodann auch darÃ¼ber aus, welcher planungsrechtliche Gesichtspunkt den zwingenden Erhalt der derzeitigen NettoflÃ¤che an Bauland im Planungsperimeter nahelege. Aus Ziff. 1 des Planungsberichts ergibt sich freilich, dass mit der Teilrevison der BZO zwar in erster Linie beabsichtigt wird, die Landschaftskammer einer baulichen Entwicklung zu entziehen, dass gleichzeitig aber auch die Grundlage fÃ¼r eine ErschliessungslÃ¶sung im Bereich der I-Strasse geschaffen und eine bauliche Entwicklung nicht vollstÃ¤ndig verhindert werden soll. Der Entscheid, den Verlust an Bauland infolge der Umzonung des Teilbereichs A mittels des gleich grossen und einfach zu erschliessenden Teilbereichs B zu kompensieren (vgl. unten E. 6.2), ist daher ohne Weiteres nachvollziehbar und liegt im Ermessen des Beschwerdegegners.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Der Planungsbericht ist nach dem Gesagten weder lÃ¼cken- noch mangelhaft. Die landwirtschaftliche Eignung der von der Baulandumlegung betroffenen Teilbereiche A und B wurde vom Beschwerdegegner im Rahmen einer Gesamtbetrachtung anlÃ¤sslich der Beschlussfassung ausreichend berÃ¼cksichtigt. Die Beschwerde erweist sich insofern als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼hren sodann aus, die Einordung von Siedlungen, Bauten und Anlagen gemÃ¤ss Art. 3 Abs. 2 lit. b und d RPG sei offensichtlich unrichtig bzw. willkÃ¼rlich beurteilt worden. Es werde die landschaftskammerseitige Betrachtung ausser Acht gelassen. Von der Seestrasse oder anderen GrundstÃ¼cken entlang des Sees lasse sich die Krete praktisch gar nicht einsehen. Mit der Einzonung des Teilbereichs B werde im Widerspruch zum Bestreben, die Landschaftskammer Gebiet H zu erhalten, ein wesentlicher Teil der Reservezone einer Bebauung zugefÃ¼hrt. Durch die Umzonung werde nicht nur die Erstellung einer Ãberbauung exakt auf der Krete, sondern eine solche ermÃ¶glicht, die Ã¼ber den Kretenrand den Hang hinunter "schwappe" und daher den Gesamteindruck empfindlich stÃ¶re.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die Vorinstanz erwog hierzu, die BeschwerdefÃ¼hrenden vertrÃ¤ten zwar andere planerische Vorstellungen als der Beschwerdegegner. Weshalb die von diesem angestrebte, von der Krete zurÃ¼ckversetzte Siedlungsentwicklung gleichsam unhaltbar sei, sei aber nicht einmal ansatzweise zu erkennen. Nicht nachvollziehbar sei im Ãbrigen, weshalb die Ãberbauung von Teilbereich B die Krete stÃ¤rker beeinflussen sollte als eine Ãberbauung von Teilbereich A, <i>sei</i> dieser doch im Wesentlichen die Krete. </p> <p class="Erwgung2">Ob eine Bebauung des Teilbereichs B bei <i>landschaftskammerseitiger</i> Betrachtung stÃ¤rker in das Landschaftsbild bzw. die GrÃ¼nflÃ¤che des Gebiet H eingreift als eine Bebauung des Teilbereichs A, kann und muss nicht abschliessend beurteilt werden. Die anlÃ¤sslich des Augenscheins erstellten Fotografien zeigen jedenfalls, dass der Teilbereich B topographisch wesentlich flacher ist als der Teilbereich A, sodass bei einer â offensichtlich mÃ¶glichen â <i>seeseitigen</i> Betrachtung der Krete im Fall einer Bebauung des Teilbereichs A in den Hang hinein tatsÃ¤chlich von einer stÃ¤rkeren BeeintrÃ¤chtigung bzw. Verdeckung des freizuhaltenden GelÃ¤ndekamms auszugehen ist (vgl. auch die Fotografie auf S. 6 des Planungsberichts). Wenn der Beschwerdegegner eine Siedlungsentwicklung im Teilbereich B am Rand der Landschaftskammer und angrenzend an die bestehenden Ãberbauungen gegenÃ¼ber einer solchen im Teilbereich A bevorzugt, ist dies folglich ohne Weiteres gerechtfertigt. Sodann spricht nicht zuletzt auch der Umstand der einfachen Erschliessung fÃ¼r die vorgesehene Baulandumlegung. Auch wenn eine Erschliessung des Teilbereichs A Ã¼ber den steilen J-Weg nicht geradezu ausgeschlossen sein dÃ¼rfte, erscheint eine solche des Teilbereichs B Ã¼ber die I-Strasse in Bezug auf die beanspruchte FlÃ¤che mit Sicherheit nicht als die aufwendigere Variante (vgl. auch S. 5 des Planungsberichts). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Eine Ãberschreitung des Planungsermessens des Beschwerdegegners lÃ¤sst sich in diesem Zusammenhang nicht ausmachen. Die Beschwerde erweist sich auch insofern als unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Da die vorgesehene Revision der BZO der Ã¼bergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht und dem Beschwerdegegner weder ein Missbrauch noch eine Ãberschreitung seines planerischen Ermessens vorzuwerfen ist (vgl. vorn E. 4), die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz nach dem Gesagten mithin nicht zu beanstanden sind, ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die Kosten sind ausgangsgemÃ¤ss den BeschwerdefÃ¼hrenden zu gleichen Teilen aufzuerlegen, je unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung an dieselben fÃ¤llt ausser Betracht (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zur Bezahlung einer solchen an die Mitbeteiligte zu verpflichten, wobei sich ein Betrag von Fr. 2'000.- als angemessen erweist. Auch der Beschwerdegegner verlangt die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Hiervon ist allerdings abzusehen. GrÃ¶ssere und leistungsfÃ¤higere Gemeinwesen â worunter E zweifellos zu zÃ¤hlen ist â haben sich so zu organisieren, dass sie Verwaltungsstreitsachen selbst durchfechten kÃ¶nnen, denn die Erhebung und Beantwortung von Rechtsmitteln gehÃ¶rt zu den angestammten amtlichen Aufgaben. Zudem beschlagen die Kontroversen wie vorliegend meist ein Rechtsgebiet, wo die Gemeinwesen gegenÃ¼ber den beteiligten Privaten Ã¼ber einen Wissensvorsprung verfÃ¼gen. AussergewÃ¶hnliche Aufwendungen, die eine Abweichung von dieser Regel rechtfertigen wÃ¼rden, sind hier keine ersichtlich (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 19).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 430.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'430.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zur HÃ¤lfte auferlegt, je unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. </span><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden solidarisch verpflichtet, der Mitbeteiligten eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>