VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI A 19 39 4. Kammer Vorsitz Racioppi RichterIn Pedretti, Meisser Aktuar ad hoc Fässler URTEIL vom 15. September 2020 in der Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Vincent Augustin, Beschwerdeführer gegen Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Beschwerdegegnerin 1 und Gemeinde X._____, Beschwerdegegnerin 2 und Eidgenössische Steuerverwaltung, Beschwerdegegnerin 3 betreffend Kantons-, Gemeinde- und direkte Bundessteuer- 2 - 1. A._____ ist Alleineigentümer des Hotel-Restaurants B._____ in Y._____. Dieses wird von der C._____ GmbH betrieben, deren einziger Gesellschaf- ter A._____ ist. Als Geschäftsführerin mit Einzelunterschrift ist D._____ im Handelsregister aufgeführt. A._____ ist nicht zeichnungsberechtigt. 2. In der Steuererklärung 2016 hat A._____ im Liegenschaftsverzeichnis die Mieteinnahmen des Hotel-Restaurants B._____ mit "p.m. kein Geldfluss" deklariert. Die Abteilung Revisorat (Veranlagungsabteilung der juristischen Personen) der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend: KStV) meldete der Abteilung Kommissariat (Veranlagungsabteilung der natürlichen Personen), dass die C._____ GmbH für das Rechnungsjahr 2016 eine Jahresmiete von Fr. 60'000.-- im Aufwand verbucht hatte. 3. Am 12. November 2018 stellte die KStV A._____ die Veranlagungsverfü- gung für das Jahr 2016 zu. Die Mieteinnahmen in der Höhe von Fr. 60'000.- - wurden darin als Liegenschaftsertrag aufgerechnet. 4. Dagegen erhob A._____ am 4. Dezember 2018 Einsprache. Im Wesentli- chen machte er geltend, dass zwischen der C._____ GmbH und A._____ unter dem Titel Mietzins kein Geld geflossen sei. 5. In der Folge lud die KStV A._____ zu einer Einsprachebesprechung ein und forderte ihn auf, sachdienliche Beweismittel vorzulegen. Mit Schreiben vom 15. Mai 2019 liess der Steuervertreter von A._____ der KStV die Kon- todetails der Konten "Mieten" und "Kontokorrent A._____" sowie diverse Bank- und PostFinance-Auszahlungsbelege zukommen. Eine mündliche Besprechung wurde nicht durchgeführt. 6. Mit Einspracheentscheiden für die Kantons- und Gemeindesteuern 2016 und die direkte Bundessteuer 2016 vom 21. Juni 2019 wies die KStV die Einsprache ab. Begründet wurde der Entscheid hauptsächlich damit, dass - 3 - in der Erfolgsrechnung der C._____ GmbH Mieten von Fr. 60'000.-- im Auf- wand verbucht worden seien. Die Aufwendungen seien jeweils gegen das Bankkonto, Postkonto und das Kontokorrentkonto von A._____ gebucht worden. Die Mieten seien somit effektiv bezahlt worden und es sei Geld geflossen. Das Kontokorrentkonto von A._____ habe am 31. Dezember 2015 gegenüber der C._____ GmbH eine Schuld von Fr. 22'919.93 ausge- wiesen. Mit der Buchung von Fr. 19'700.-- habe sich die Schuld per 31. De- zember 2019 auf Fr. 3'219.93 reduziert. Diese verbuchten Tatsachen be- wiesen die Richtigkeit der Liegenschaftserträge, ansonsten würden die Bi- lanz- und Erfolgsrechnungen der C._____ GmbH gegen die Grundsätze von Treu und Glauben verstossen. 7. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 10. Juli 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Er beantragte das Folgende: "1. Die angefochtene Verfügung der Steuerverwaltung des Kantons Graubün- den vom 21.06.2019 betreffend Einsprache-Entscheid Kantons- und Gemein- desteuern 2016 sowie Einsprache-Entscheid direkte Bundessteuer 2016 seien in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben. 2. Die Steuerveranlagungen pro 2016 (alle Hoheiten) seien dahingehend zu korrigieren, dass die zu Lasten des Beschwerdeführers vorgenommene Auf- rechnung Einkünfte unter dem Titel Mieteinnahmen in der Höhe von CHF 40'300.00 zu Gunsten des Beschwerdeführers zu korrigieren sei. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen gemäss Gesetz." Bezüglich den Fr. 19'700.--, welche seinem Kontokorrent gutgeschrieben worden seien, beschwere er sich nicht mehr. Zur Begründung seiner Be- schwerde führte der Beschwerdeführer an, dass die KStV der C._____ GmbH willkürlich vorgegeben habe, einen Mindestmietzins von Fr. 60'000.- - zu verbuchen, unabhängig davon, ob die Gesellschaft solche Mieten ab- führe. Diese Belastungen seien lediglich pro forma erfolgt. Die steuerliche Aufrechnung erweise sich als nicht korrekt. Vom Steuerpflichtigen werde verlangt, dass für nicht realisiertes und nicht realisierbares Einkommen Steuern geleistet werden müssen.- 4 - 8. Mit Vernehmlassung vom 21. August 2019 beantragte die KStV (nachfol- gend: Beschwerdegegnerin 1) die Beschwerdeabweisung unter gesetzli- cher Kostenfolge zu Lasten des Beschwerdeführers. Der Beschwerdefüh- rer habe die in der C._____ GmbH als Mietaufwand verbuchten Beiträge mittels der Barbezüge von PostFinance- und GKB-Konten in der Höhe von Fr. 40'300.-- als Mieterträge vereinnahmt. In steuerrechtlicher Sicht habe er diese Einkünfte realisiert, weshalb sie von der Beschwerdegegnerin 1 zu Recht aufgerechnet worden seien, eventuell läge eine Vorzugsmiete zu- gunsten der C._____ GmbH als nahestehende Person vor. 9. Mit Replik vom 15. Oktober 2019 hielt der Beschwerdeführer an seinen Rechtsbegehren fest. In prozessualer Hinsicht beantragte er folgende Punkte: "2.1 E._____ AG, F._____, als Zeuge zu vernehmen oder bei demselben eine schriftliche Auskunft einzuholen; 2.2 D._____, Y._____, Geschäftsführerin der C._____ GmbH, als Zeugin zu vernehmen; 2.3 Eventualiter sei eine Expertise betreffend Geldfluss der sogenannten "Barabhebungen" durch die Geschäftsführerin D._____ einzuholen." Begründend führte er aus, dass die Schlussfolgerungen der Beschwerde- gegnerin 1 falsch seien. Die Geschäftsführerin D._____ habe unterschrift- lich bestätigt, dass die Barabhebungen nicht aus der C._____ GmbH ab- geflossen seien, sondern vielmehr für Aufwendungen oder Ausgaben der- selben, die betriebsnotwendig waren, verwendet worden seien. Die Be- schwerdegegnerin 1 mache im Übrigen zu Unrecht einen Eigengebrauch durch den Beschwerdeführer geltend und stütze sich dabei auf nicht aktu- elle Schätzungswerte. Die Aufrechnung von Fr. 40'300.-- sei auch aus die- sem Gesichtspunkt rechtswidrig. 10. Die Beschwerdegegnerin 1 hielt mit Duplik vom 18. November 2019 an ih- ren Anträgen fest. Ergänzend beantragte sie die Abweisung der prozessu- alen Anträge vom Beschwerdeführer. Die Mieten seien dem Beschwerde- führer zugeflossen, wie aus der Jahresrechnung der C._____ GmbH er-- 5 - sichtlich sei. Die Mieterträge seien aus steuerrechtlicher Sicht realisiert worden. 11. In Wahrung des "ewigen Replikrechts" reichte der Beschwerdeführer am 25. November 2019 eine Triplik ein. Er hielt an den Beweisanträgen fest, weil die Sache ohne diese nicht spruchreif sei. 12. Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete am 28. November 2019 auf eine freiwillige Stellungnahme. 13. Mit Schreiben vom 14. Januar 2020 reichte der Beschwerdeführer die Jah- resrechnung der C._____ GmbH für das Jahr 2018 ein. 14. Am 24. März 2020 reichte der Beschwerdeführer die neue Schätzung vom 23. März 2020 des Amts für Immobilienbewertung des Kantons Graubün- den betreffend das Hotel-Restaurant B._____ ein. Er bat um die Berück- sichtigung der Neu-Schätzung in der Urteilsfällung. 15. Mit Stellungnahme vom 22. April 2020 vertrat die Beschwerdegegnerin 1 die Ansicht, dass die am 24. März 2020 eingereichte Bewertung nicht rele- vant sei, eventuell sei die Beweiskraft zu überprüfen. In Bezug auf die frag- liche Steuerperiode 2016 sei die Neu-Schätzung auch nicht aktueller und aussagekräftiger als die vorgängige amtliche Schätzung vom 23. Septem- ber 2013. 16. Der Beschwerdeführer hielt mit Schreiben vom 5. Mai 2020 an seinen bis- herigen Ausführungen fest, wobei er seine frühere Argumentation noch ausbaute. Die Beschwerdegegnerin 1 verzichtete in der Folge am 11. Mai 2020 auf eine freiwillige Stellungnahme und verwies auf ihre früheren Ein- gaben.- 6 - Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften, auf die angefochte- nen Einspracheentscheide sowie auf die übrigen Akten wird, soweit erfor- derlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.1. Angefochten sind die Einspracheentscheide Kantons- und Gemeindesteu- ern 2016 sowie direkte Bundessteuer 2016, welche jeweils am 21. Juni 2019 erlassen wurden. Zur Behandlung der Beschwerde ist das Verwal- tungsgericht örtlich zuständig (vgl. Art. 140 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die direkte Bundessteuer [DBG; SR 642.11] und Art. 50 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kan- tone und Gemeinden [StHG; SR 642.14] i.V.m. Art. 139 Abs. 1 des Steuer- gesetzes für den Kanton Graubünden [StG; BR 720.00] bzw. Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern [GKStG; BR 720.200]). Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts, welche sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechts- pflege (VRG; BR 370.100) ergibt, besteht ebenfalls. Der Beschwerdeführer ist als formeller und materieller Adressat der angefochtenen Einspra- cheentscheide vom 21. Juni 2019 beschwert und er ist damit zur Beschwer- deerhebung legitimiert (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formge- recht (vgl. Art. 139 StG) eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. 1.2. Der Beschwerdeführer bestreitet in der Beschwerde vom 10. Juli 2019, dass im Umfang von Fr. 40'300.-- effektiv ein Geldfluss stattgefunden hat. Bezüglich des restlichen Betrags von Fr. 19'700.-- akzeptiert er, dass diese als Liegenschaftsertrag aufgerechnet werden. Ohne Berücksichtigung des umstrittenen Einkommens von Fr. 40'300.-- würde für die Kantonssteuer 2016 ein Steuerbetrag in der Höhe von Fr. 4'352.-- (gemäss Veranlagung: Fr. 8'651.--; Differenz: Fr. 4'299.--), für die Gemeindesteuer 2016 ein Steu-- 7 - erbetrag in der Höhe von Fr. 7'096.-- (gemäss Veranlagung: Fr. 12'062.--; Differenz: Fr. 4'996.--) und für die direkte Bundessteuer 2016 ein Steuer- betrag in der Höhe von Fr. 846.55 (gemäss Veranlagung: Fr. 3'182.--; Dif- ferenz: Fr. 2'335.45) resultieren. Der Streitwert liegt somit bei Fr. 11'600.45.-- (Fr. 4'299.-- + Fr. 4'966.-- + Fr. 2'335.45), weshalb das Ge- richt in Dreierbesetzung entscheidet (vgl. Art. 43 Abs. 1 und Art. 43 Abs. 2 und 3 e contrario VRG). 2. Ausgehend vom obgenannten Sachverhalt ist nachstehend die Rechtmäs- sigkeit der angefochtenen Einspracheentscheide betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016 sowie direkte Bundessteuern 2016 und damit die Frage zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin 1 im Rahmen der Veranla- gung der Steuerperiode 2016 beim Beschwerdegegner zu Recht eine Auf- rechnung beim Liegenschaftsertrag von Fr. 40'300.-- vorgenommen hat (die Aufrechnung im Umfang der Buchung in Höhe von Fr. 19'700.-- auf das Kontokorrent des Beschwerdeführers wurde in der Beschwerde nicht angefochten bzw. ausdrücklich anerkannt). 3. Zuerst sind jedoch in formell-rechtlicher Hinsicht die prozessualen Anträge des Beschwerdeführers zu prüfen. In der Replik vom 15. Oktober 2019 of- feriert der Beschwerdeführer F._____ (Treuhänder) und D._____ (Ge- schäftsführerin) als Zeugen einzuvernehmen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung darf auf weitere Beweisvorkehren verzichtet werden, wenn sich schon aufgrund der abgenommenen Beweise eine Überzeugung über den rechtserheblichen Sachverhalt bilden lässt und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung angenommen werden kann, dass weitere Beweiserhebungen an diesem Beweisergebnis nichts mehr zu än- dern vermögen (sog. antizipierte Beweiswürdigung, vgl. BGE 136 I 229 E.5.3. m.H.). In casu ist das Gericht bereits zu einer Überzeugung gelangt und ein weiterer Beweis würde an dieser nichts ändern. Analoges gilt für die Frage der Einholung einer Expertise betreffend Geldfluss. Daher ist auf - 8 - die Einvernahme von F._____ und D._____ als Zeugen und die verlangte Einholung einer Expertise gestützt auf die antizipierte Beweiswürdigung zu verzichten. 4.1. Gemäss Art. 21 Abs. 1 DBG bzw. Art. 22 Abs. 1 StG sind Erträge aus un- beweglichem Vermögen steuerbar, insbesondere Einkünfte aus Vermie- tung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung (lit. a) sowie der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die dem Steuer- pflichtigen aufgrund von Eigentum oder eines unentgeltlichen Nutzungs- rechtes für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen (lit. b). Vermietet der Eigentümer eine Liegenschaft, stellt der Mietzins bei ihm grundsätzlich Ein- kommen nach Art. 21 Abs. 1 lit. a DBG bzw. Art. 22 Abs. 1 lit. a StG dar. Bewohnt er die Liegenschaft selbst, hat er den Eigenmietwert nach Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG bzw. Art. 22 Abs. 1 lit. b StG zu versteuern. Dabei steht dem Eigentümer der Liegenschaft kein Wahlrecht zu: Erzielt er Erträge aus Fremdvermietung, sind diese von Gesetzes wegen anzugeben, und gleich- zeitig entfällt für diese Wohnung die Pflicht zur Deklaration des Eigenmiet- werts. Im Einkommenssteuerrecht gilt damit in Bezug auf Liegenschaften der Grundsatz, dass bei Eigengebrauch der Eigenmietwert und bei Vermie- tung die Mietzinseinnahmen massgebend sind (vgl. Urteile des Bundesge- richts 2C_475/2016, 2C_476/2016 und 2C_477/2016 vom 30. November 2016 E.2.1 m.H.). Steuerrechtlich gilt Einkommen oder Ertrag als realisiert, sobald die steu- erpflichtige Person Leistungen vereinnahmt oder zumindest einen festen Rechtsanspruch darauf erwirbt, über den sie tatsächlich Verfügen kann ("Soll-Methode"). Auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Erfüllung des An- spruchs kommt es grundsätzlich nicht an. Von der "Soll-Methode" wird in der Steuerpraxis nur abgewichen, soweit die Erfüllung der Forderung als besonders unsicher erscheint. Dann wird mit der Besteuerung bis zur Er- füllung zugewartet ("Ist-Methode"). Abzustellen ist demnach auf den Zeit- punkt, in dem der Steuerpflichtige eine rechtlich und tatsächlich durchsetz-- 9 - bare Forderung auf die einkommensbildende Leistung erworben hat. Es muss dabei hinsichtlich des Bestands und des Umfangs der Forderung Ge- wissheit bestehen. Dabei genügt es, wenn die Höhe der Forderung nach objektiven Kriterien bestimmbar ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_505/2017 vom 21. November 2018 E.7.2 ff.). 4.2. Im Einzelnen macht der Beschwerdeführer geltend, dass die Beschwerde- gegnerin 1 der C._____ GmbH vorgegeben habe, einen Mindestmietzins von Fr. 60'000.-- zu verbuchen, unabhängig davon, ob die Gesellschaft sol- che Mieten abführte bzw. wirtschaftlich in der Lage sei, solche zu bezahlen. Weiter seien die Bezüge respektive Belastungen nicht zugunsten vom Be- schwerdeführer erfolgt. Die Ausgaben seien zugunsten der Küche, des Kel- lers, der Reinigung/Wäsche, des Verbrauchsmaterials und zugunsten von diversen Ausgaben erfolgt. Aus beschwerdeführerischer Sicht sei lediglich entscheidend, dass kein Geld geflossen sei, und auch nicht davon auszu- gehen sei, dass er ein Guthaben in dieser Höhe von der praktisch zah- lungsunfähigen C._____ GmbH realisieren könne. Der Beschwerdeführer ist der Meinung, dass mit einer entsprechenden Besteuerung bis zu einer effektiven Erfüllung zugewartet werden müsse. Die steuerliche Aufrech- nung zu Lasten der Einkünfte des Beschwerdeführers in der Höhe von Fr. 40'300.-- sei nicht korrekt. 4.3. Die Beschwerdegegnerin 1 hält hingegen fest, dass die Liegenschaft Hotel- Restaurant B._____ in Y._____ im zivilrechtlichen Eigentum des Be- schwerdeführers sei. Er vermiete die Liegenschaft an die C._____ GmbH, deren Stammanteile sich vollumfänglich in seinem Eigentum befänden. In der Erfolgsrechnung der C._____ GmbH sei im Zusammenhang mit der Miete ein Mietaufwand von Fr. 60'000.-- erfolgswirksam verbucht worden. Die umstrittenen Aufwendungen seien mit dem Buchungstext "Barbezug" gegen das PostFinance-Konto bzw. das GKB-Konto gebucht. Dies werde durch den für die Buchhaltung der C._____ GmbH zuständigen Treuhänder - 10 - F._____ mit E-Mail vom 8. Mai 2019 an den Vertreter des Beschwerdefüh- rers bestätigt. Somit stehe fest, dass die entsprechenden Beträge aus der C._____ GmbH abgeflossen seien. Entgegen der Auffassung des Be- schwerdeführers sei der umstrittene Geldfluss in der Höhe von Fr. 40'300.-- damit erstellt. Eine anschliessende Verwendung der Barbezüge zur Begleichung von Ausgaben der C._____ GmbH durch die Geschäftsführerin sei eine ver- deckte Kapitaleinlage des Beschwerdeführers als Anteilshaber in die ei- gene GmbH, welche nicht vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden könne. Fakt sei, dass der Beschwerdeführer die in der GmbH als Mietaufwand verbuchten Beträge mittels Barbezüge vom Post-Finance- und GKB-Konto in der Höhe von Fr. 40'300.-- als Mieterträge vereinnahmte und er nach der Entnahme aus der GmbH über die entsprechende Summe frei verfügen konnte. In steuerrechtlicher Hinsicht habe er diese Einkünfte damit realisiert. 4.4. Für den vorliegenden Fall ergibt sich aus den Grundsätzen der bundesge- richtlichen Rechtsprechung folgendes: Die Mietzinsforderung 2016 war zum Ende des Jahres 2016 nach objektiven Kriterien bestimmbar und in den Büchern der C._____ GmbH verbucht. Dies ist einerseits aus dem Kontoauszug der C._____ GmbH ersichtlich, gemäss welchem die als Mietaufwand verbuchten Beträge in der Höhe von Fr. 40'300.-- in bar be- zogen wurden (vgl. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 3). Sodann kann der Barbezug der obgenannten Summe auf den Belegen der Bargeld- bezüge von der PostFinance und der GKB entnommen werden (vgl. Bg- act. 9-16). Diese Verbuchungen und Bezüge bestätigte auch der zustän- dige Treuhänder mit E-Mail vom 8. Mai 2019 an den Vertreter des Be- schwerdeführers (vgl. Bg-act. 20). Mit der Beschwerdegegnerin 1 ist folg- lich festzuhalten, dass der Geldfluss in der Höhe von Fr. 40'300.-- erstellt ist.- 11 - Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, dass mit den oben erwähnten Barbezügen gewisse Ausgaben der C._____ GmbH finanziert worden seien, ist ihm nicht zu folgen. Dafür finden sich in den Akten keine Belege. Es wäre am Beschwerdeführer gelegen, als Eigentümer der GmbH mit Zu- griff auf sämtliche Belege der Gesellschaft, die Nachweise einzureichen, dass die (teils hohen) Barbezüge tatsächlich für Auslagen für den Betrieb eingesetzt wurden. Es ist daher davon auszugehen, dass die Geschäfts- führerin D._____ die Mieteinnahmen in bar abgehoben hat, um sie ansch- liessend an den Beschwerdeführer auszuhändigen. Es ist folglich davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer über die Mieterträge nach der Entnahme aus der GmbH frei verfügen konnte. Dies trifft selbst dann zu, wenn der Beschwerdeführer keinen unmittelbaren Besitz an den Barabhe- bungen erhalten haben sollte. Die Geschäftsführerin, D._____, war nämlich zumindest zur fraglichen Zeit dessen Lebensgefährtin. Die Barbezüge wären folglich in steuerrechtlicher Hinsicht dem Beschwerdeführer als Ein- kommen zuzurechnen. Damit hat er diese Einkünfte realisiert. Falls D._____ tatsächlich die obgenannten behaupteten Ausgaben getätigt haben sollte, würden diese Bezüge/Ausgaben in der Folge verdeckte Ka- pitaleinlagen des Beschwerdeführers als Anteilsinhaber in die eigene GmbH darstellen, welche gemäss Art. 60 lit. a DBG bzw. Art. 82 Abs. 1 lit. a StG nicht vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden können. 4.5. Den weiteren Ausführungen des Beschwerdeführers, dass mit der Besteu- erung bis zur effektiven Erfüllung zugewartet werden müsse, ist nicht zu folgen. Vorliegend wurden die Fr. 60'000.-- als Mietaufwand in der Erfolgs- rechnung der C._____ GmbH verbucht. Wenn keine Mietzahlungen geleis- tet worden wären respektive wenn die Barabhebungen tatsächlich für die Deckung anderer Ausgaben erfolgt wären, dann hätten diese nicht bzw. unter einem anderen Konto verbucht werden müssen. Ausserdem hätte die Erfolgsrechnung für das Jahr 2016 dann keinen Mietaufwand ausweisen dürfen (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 5). Auch kann der An-- 12 - sicht des Beschwerdeführers, dass die C._____ GmbH im Jahr 2016 prak- tisch zahlungsunfähig war, nicht gefolgt werden. Selbst mit dem verbuchten Mietaufwand wies die C._____ GmbH am 31. Dezember 2016 nämlich noch einen Aktivenüberschuss von Fr. 10'828 aus (vgl. Bf-act. 5 S. 3). 5. Selbst wenn die Fr. 40'300.-- nicht an den Beschwerdeführer geflossen wären, hätte die Beschwerdegegnerin 1 vorliegend zu Recht diesen Betrag als Liegenschaftsertrag in der Veranlagungsverfügung 2016 aufrechnen dürfen (zusätzlich zu der unstrittigen Aufrechnung der Kontokorrentgut- schrift in Höhe von Fr. 19'700.--). Gemäss Art. 21 Abs. 1 lit. b DBG bzw. Art. 22 Abs. 1 lit. b StG ist der Mietwert von Gebäuden, die sich der Steu- erpflichtige kraft Eigentums oder eines Nutzungsrechtes für den Eigenge- brauch zur Verfügung hält, steuerbar (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_475/2016, 2C_476/2016 und 2C_477/2016 vom 30. November 2016 E.2.1). 5.1. Vermietet der Eigentümer seine Liegenschaft zu einem stark reduzierten Mietzins mit der Folge, dass er nur die (geringen) Mieteinnahmen, nicht aber den Eigenmietwert zu versteuern hat, stellt sich die Frage, ob ihm der Betrag aufzurechnen ist, um den der steuerlich massgebliche Eigenmiet- wert den vereinbarten Mietzins übersteigt. Gemäss Art. 22 Abs. 5 StG ist der Eigenmietwert auch dann steuerbar, wenn ein Grundstück zu einem erheblich vom Marktwertpreis abweichenden Mietzins an eine naheste- hende Person vermietet oder verpachtet wird. Allerdings rechtfertigt nicht jede Differenz zwischen Eigenmietwert und finanzieller Abgeltung an den Eigentümer eine Aufrechnung. Die steuerliche Erfassung ist nur am Platz, wenn ein bedeutender Differenzbetrag resultiert bzw. wenn eine Steuerum- gehung resultiert. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wird eine Steuerumgehung angenommen, wenn (1.) eine von den Beteiligten ge- wählte Rechtsgestaltung als ungewöhnlich ("insolite"), sachwidrig oder ab- sonderlich, jedenfalls den wirtschaftlichen Gegebenheiten völlig unange-- 13 - messen erscheint (sog. objektives Element), (2.) anzunehmen ist, dass die gewählte Rechtsgestaltung missbräuchlich lediglich deshalb getroffen wurde, um Steuern einzusparen, die bei sachgemässer Ordnung der Ver- hältnisse geschuldet wären (sog. subjektives Element), und (3.) das ge- wählte Vorgehen tatsächlich zu einer erheblichen Steuerersparnis führen würde, sofern es von den Steuerbehörden hingenommen würde (Urteile des Bundesgerichts 2C_475/2016, 2C_476/2016 und 2C_477/2016 vom 30. November 2016 E.2.2). 5.2. Der Beschwerdeführer macht geltend, dass es sich bei der C._____ GmbH nicht um eine ihm nahestehende Person handelt, weshalb er den Eigen- mietwert nicht versteuern müsste. Nahestehende Personen sind gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung aber auch Personen, denen der Akti- onär erlaubt, die Gesellschaft wie eine eigene zu benutzen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_557/2010 E.2.2. m.H.). Der Beschwerdeführer ist allei- niger Eigentümer der C._____ GmbH. Er selbst ist bzw. war zwar nicht zeichnungsberechtigt. Jedoch war und ist seine damalige Lebensgefährtin einzelzeichnungsberechtigt und kann die C._____ GmbH somit wie ihre ei- gene benutzen. Somit handelt es sich bei D._____, welche für die C._____ GmbH handelt, und bei der C._____ GmbH aus Sicht des Beschwerdefüh- rers um nahestehende Personen. Mit anderen Worten verbleibt dem Be- schwerdeführer ein gewisser Zugriff auf das Mietobjekt (BGE 146 II 97 E.2.5.5). 5.3. Der vom Marktmietwert abweichende, angeblich tatsächlich bezahlte Miet- zins von Fr. 19'700.--, ist vorliegend nur auf das Näheverhältnis zwischen Vermieter (Alleineigentümer) und Mieterin (GmbH vertreten durch D._____) zurückzuführen. Immer vorausgesetzt, der angeblich vereinbarte Mietzins von jährlich Fr. 60'000.-- sei im Umfang von Fr. 40'300.-- erlassen worden. Aus den Akten ist nicht ersichtlich und der Beschwerdeführer hat nicht dargelegt, dass der angeblich nicht bezahlte (Rest-)- 14 - Mietzins überhaupt eingefordert wurde oder von vornherein uneinbringlich gewesen sei. 5.4. Der Eigenmietwert des Hotel-Restaurants B._____ wurde in der amtlichen Bewertung vom 23. September 2013 rechtskräftig auf Fr. 60'000.-- festge- setzt. Der vorliegend tatsächlich erwirtschaftete Mietpreis liegt bei Fr. 19'700.-- (Fr. 60'000.-- minus Fr. 40'300.--). Gemäss Urteil des Verwal- tungsgerichts A 8 30 vom 10. Oktober 2008, kann bereits bei einem Unter- schied von 20 % von einer erheblichen Differenz gesprochen werden. Die Gutschrift/Verrechnung mit dem Kontokorrent des Beschwerdeführers um- fasste weniger als 50 % des Eigenmietwerts von Fr. 60'000.--. Auch gemäss den obgenannten Kriterien der bundesgerichtlichen Rechtspre- chung wäre somit mit der Beschwerdegegnerin 1 von einem Eigenge- brauch des Beschwerdeführers als Eigentümer der Liegenschaft auszuge- hen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_475/2016, 2C_476/2016 und 2C_477/2016 vom 30. November 2016 E.2.2). 5.5. Der Beschwerdeführer bringt sodann eine "Neu-Schätzung" (Verfügung über ein nichtlandwirtschaftliches Grundstück) vom 23. März 2020 vor und verlangt, dessen Verwendung für die Veranlagungsverfügung 2016. Be- gründet wird dieser Antrag damit, dass die "Neu-Schätzung" aussagekräf- tiger sei, als die amtliche Schätzung vom 23. September 2013. In der amt- lichen Schätzung vom 23. September 2019 wurde der Mietwert auf Fr. 60'000.-- festgelegt. Die neue Schätzung vom 23. März 2020 legt den Mietwert bei Fr. 36'000.-- fest. Die Argumente des Beschwerdeführers ver- mögen jedoch nicht durchzudringen. Im vorliegenden Fall geht es um das Steuerjahr 2016, weshalb die amtliche Schätzung vom 23. September 2013 zeitlich näher liegt, als die Schätzung vom 23. März 2020. Es ist zu- dem mit der Beschwerdegegnerin 1 festzuhalten, dass der Beschwerde- führer die Liegenschaft in der Steuererklärung 2016 mit dem Vermögens- steuerwert von Fr. 800'000.-- deklarierte. Die Gegenüberstellung mit den - 15 - amtlichen Steuerwerten von Fr. 831'000.-- (gemäss amtlicher Schätzung vom 23. September 2013) bzw. Fr. 534'000.-- (gemäss amtlicher Schät- zung vom 23. März 2020) zeigt, dass die selbst deklarierten Steuerwerte des Beschwerdeführers näher bei der Schätzung vom 23. September 2013 liegen. Auch dieses Element spricht ebenfalls dafür, dass vorliegend auf den Mietwert gemäss amtlicher Schätzung vom 23. September 2013 (Fr. 60'000.--) abzustellen ist. 6. Zusammenfassend kann folglich festgehalten werden, dass der Beschwer- deführer die in der C._____ GmbH als Mietaufwand verbuchten Beträge mittels Barbezüge in der Höhe von Fr. 40'300.-- und mittels Gutschrift auf dem Kontokorrent (Fr. 19'700.--) als Mieterträge vereinnahmte. Die Auf- rechnung bei der Steuerveranlagung des Beschwerdeführers im Umfang von Fr. 60'000.-- erfolgte somit zu Recht. Die Beschwerde ist demnach ab- zuweisen. 7. Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 1'500.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerde- führers. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Auf- gaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtli- chen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass.- 16 - Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 424.-- zusammen Fr. 1'924.-- gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]