Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 29. Juli 2015 (810 14 378) ____________________________________________________________________ Raumplanung, Bauwesen Nichtgenehmigung Spezialzone Besetzung Präsidentin Franziska Preiswerk-Vögtli, K antonsrichter Claude Jeanneret, Markus Clausen, Christian Haidlauf, Beat Walther, Gerichtsschreiber Sandro Jaisli Parteien A.____ GmbH , Beschwerdeführerin gegen Regierungsrat des Kantons Basel -Landschaft , 4410 Liestal , Be- schwerdegegner Beigeladene Einwohnergemeinde Waldenburg , Hauptstrasse 38 , 4437 Waldenburg Basellandschaftlicher Natur- und Vogelschutzverband (BNV) , Kasernenstrasse 24, 4410 Liestal Kantonale Natur- und Landschaftsschutzkommission (NLK) , Rheinstrasse 29, Postfach, 4410 Liestal Betreff Gemeinde Waldenburg, Zonenvorschriften Land schaft (RRB Nr. 1835 vom 02. Dezember 2014) Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Bei dem sich in der Spezialzone Wasserfallenhof (SPZ ) befindenden Seminarhotel Wasserfallen (Wasserfallenhof) handelt es sich um ein kle ines Berghotel aus den 1950er Jah- ren, das auf der Parzelle Nr. 676, Grundbuch Waldenbur g (Parzellenfläche 41'725 m 2, wovon 540 m2 Gebäudefläche) liegt. Seit dem 14. Mai 2002 ist die A.____ GmbH (ehemals B.____ GmbH) Grundeigentümerin der Parzelle Nr. 676. Die In haber der A.____ GmbH, C.____ und D.____, führen das Seminar Hotel Wasserfallen gemäss e igenen Angaben seit dem Jahr 2008 selbst. Im Jahr 1998 hiess das Verwaltungsgericht des Kantons Basel-Landschaft mit Urteil Nr. 134 vom 12. August 1998 eine Beschwerde des WWF Sektion Basel gut und hob damit die regie- rungsrätliche Gutheissung des Quartierplans Wasserfallenhof, beruhend auf den Ausbauplänen der damaligen Eigentümerin (E.____ AG), auf und wie s die Angelegenheit zur Neubeurteilung an den Regierungsrat des Kantons Basel-Landschaft (Regie rungsrat) zurück. Nach erfolgter Neubeurteilung verweigerte der Regierungsrat mit Besc hluss Nr. 1925 vom 12. Oktober 1999 den genannten Quartierplanvorschriften die Genehmigung. B. Die geltenden basellandschaftlichen Richtplanvorgabe n, welche den Regionalplan Landschaft aus dem Jahr 1980 ersetzten, wurden am 8. S eptember 2010 vom Bundesrat ge- nehmigt. Im selben Jahr hat die Gemeinde Waldenburg ( Gemeinde) durch die Gesamtrevision der Zonenvorschriften Landschaft mit der Anpassung an d ie geltenden gesetzlichen Grundla- gen begonnen. Mit Beginn der diesbezüglichen Planungsa rbeiten, welche durch das Planungs- büro F.____ AG (Planungsbüro) durchgeführt wurden, stellte sich auch die Frage, welche Nut- zung für die SPZ künftig möglich sei und wie gross der e ntsprechende Nutzungsumfang sein darf. Bereits im Vorfeld und auch während den Planung sarbeiten gelangten die Inhaber der A.____ GmbH mit ihren mehrmals angepassten Erweiterung sabsichten an den Gemeinderat Waldenburg (GR) und an das Planungsbüro. C. Nachdem dem Amt für Raumplanung (ARP) im Juli 2012 der Planungsentwurf zur Vor- prüfung vorgelegt wurde, teilte dieses dem GR mit Vorp rüfungsbericht vom 27. November 2012 betreffend die SPZ mit, dass der bestehende Hotel- un d Restaurantbetrieb Bestandesgarantie habe. Ein weiterer Ausbau sei dagegen nicht beziehung sweise nur im Sinne des Bauens aus- serhalb der Bauzone möglich. Im Anschluss an die kantonal e Vorprüfung hat der GR die SPZ für die Vorlage an die Einwohnergemeindeversammlung Waldenburg vom 24. März 2014 (EGV) im Einklang mit den Vorschriften des kantonalen Richtpla nes (KRIP) angepasst und beschlos- sen. Nach durchgeführtem Mitwirkungsverfahren stellten die Inhaber der A.____ GmbH an der EGV selbst Anträge, welche deutlich über die Vorlage des GR hinausgingen. Die EGV hat so- wohl dem Zonenreglement Landschaft als auch dem Zonenp lan Landschaft 1:5'000 die Zu- stimmung erteilt sowie folgende Anträge beschlossen und in die Zonenvorschriften aufgenom- men: 1. Die Spezialzone Wasserfallenhof ist in westlicher Richtung um 10 Meter zu erweitern. 2. Das maximale Bebauungsmass ist um 400 m 2 zu erweitern (neu in Ergänzung zu den beste- henden Gebäudegrundflächen zusätzlich 500 m 2, d.h. maximal 1'036 m 2 überbaubare Fläche). 3. Die BGF ist um 200 m 2 zu erhöhen (neu 1'700 m 2 BGF). Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht D. Während der öffentlichen Planauflagefrist vom 24. April 2014 bis am 26. Mai 2014 reichten die kantonale Natur- und Landschaftsschutzkommissio n (NLK) und der baselland- schaftliche Natur- und Vogelschutzverband (BNV) beide am 26. Mai 2014 Einsprache gegen den Entscheid der EGV betreffend die SPZ ein. Der BNV beantragte, dass die an der EGV beantragten u nd beschlossenen Änderungen betref- fend die SPZ nicht zu bewilligen seien. Die NLK stellte den Antrag, es sei ein Verständigungs- verfahren durchzuführen. Begründet wurden die Anträge in übereinstimmender Weise damit, dass der Beschluss der EGV betreffend die SPZ sowohl kant onales Recht als auch Bundes- recht verletze. E. Mit Schreiben vom 4. Juli 2014 unterbreitete der G R die Planungsbeschlüsse der EGV dem Regierungsrat zur Genehmigung und ersuchte um Abwe isung der unerledigten Einspra- chen des BNV und der NLK. F. Mit Regierungsratsbeschluss Nr. 1835 vom 2. Dezember 20 14 (RRB) beschloss der Regierungsrat unter anderem, dass die von der EGV am 24 . März 2014 beschlossenen Zonen- vorschriften Landschaft bestehend aus Zonenplan und Zonenreglement im Sinne der Erwägun- gen mit nachstehenden Ausnahmen genehmigt und damit a llgemeinverbindlich erklärt werden. Von der Genehmigung ausgenommen und zur Überarbeitun g zurückgewiesen wurden: a) Spe- zialzone Wasserfallenhof (Zonenplan Landschaft 68/ZPL/2/0) und b) § 11 Spezialzone Wasser- fallenhof zum Zonenreglement Landschaft (Zonenregleme nt Landschaft 68/ZRL/2/0). Die Ein- sprachen der NLK und des BNV wies der Regierungsrat als g egenstandslos ab, da sich seine Argumentation mehrheitlich mit derjenigen der NLK re spektive des BNV decke und die Begeh- ren der Einsprechenden aufgrund der regierungsrätli chen Nichtgenehmigung als erfüllt zu be- trachten seien. Als Begründung hält der Regierungsrat im Wesentlichen fest, dass die von der EGV beschlossene Grösse der SPZ und die Nutzungsmasse (Bebauungsmass und BGF) sowie die dazugehörige Reglementsbestimmung § 11 des Zonenr eglements Landschaft gegen die behördenverbindlichen Vorgaben des KRIP verstossen würden und er sie deshalb in seiner von Gesetzes wegen durchzuführenden Gesetzeskontrolle nicht gen ehmigen könne. Da der Was- serfallenhof ausserhalb der Bauzone liege, könnten Ausna hmebewilligungen für die Errichtung und Zweckänderung von Bauten und Anlagen nur nach den V orschriften gemäss Art. 24 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) vom 22. Juni 1979 erteilt werden. Das Gebiet des Wasserfallenhofs liege zudem vollumfänglich im Vorran ggebiet Landschaft, welches ge- mäss KRIP im Grundsatz von neuen Bauten und Anlagen fr eizuhalten sei, womit sich auch Bauten und Anlagen von Ausflugszielen auf ein Minimum zu beschränken hätten. G. Mit Schreiben vom 14. Dezember 2014 erhob die A.__ __ GmbH beim Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltung srecht (Kantonsgericht) Beschwerde gegen den RRB vom 2. Dezember 2014. H. Mit Schreiben vom 12. Januar 2015 liess sich die Gemei nde vernehmen und führte aus, dass die Möglichkeit bestehe, dass die Beschwerdeführer in beim Kauf der Liegenschaft von falschen Voraussetzungen und Tatsachen ausgegangen sei , womit vermutet werden kön- Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht ne, dass die damals geltenden Bauvorschriften und Möglich keiten leider nur unzureichend ge- prüft worden seien oder heute grundsätzlich anders interpretiert würden. I. Mit Schreiben vom 15. Januar 2015 liess sich der BNV als Beigeladener vernehmen und beantragte unter o/e- Kostenfolge, es sei auf die Beschwerde – mangels Rechtsbegehren – nicht einzutreten. Eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen. J. Mit Eingabe vom 16. Januar 2015 liess sich die NLK als Beigeladene vernehmen und beantragte unter o/e- Kostenfolge, es sei auf die Besc hwerde – mangels Rechtsbegehren – nicht einzutreten. Eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen. K. Der Regierungsrat, vertreten durch die Rechtsabteil ung der Bau- und Umwelt- schutzdirektion, liess sich mit Eingabe vom 18. Februar 2015 vernehmen und beantragte unter o/e-Kostenfolge, es sei auf die Beschwerde nicht einzut reten. Eventualiter sei die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen. L. Mit Präsidialverfügung vom 10. April 2015 wurde de r Fall der Kammer zur Beurteilung im Rahmen einer Parteiverhandlung mit vorangehendem Augenschein überwiesen. M. Anlässlich der heutigen Verhandlung hat das Kanton sgericht vorgängig einen Augen- schein an Ort und Stelle durchgeführt. An der anschliesse nden Parteiverhandlung haben die Parteien an ihren schriftlich gestellten Anträgen festgehalten. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1. Gemäss § 43 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozess- ordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 ist gegen Verfügu ngen und Entscheide des Regie- rungsrates die verwaltungsgerichtliche Beschwerde beim K antonsgericht zulässig. Da weder ein Ausschlusstatbestand nach § 44 VPO noch ein spezialgese tzlicher Ausschlusstatbestand vorliegt, ist die sachliche Zuständigkeit des Kantonsgerichts gegeben. 2.1 Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG gewährleistet das ka ntonale Recht gegen Verfügun- gen und Nutzungspläne, die sich auf das RPG und seine kantonalen und eidgenössischen Aus- führungsbestimmungen stützen, die Legitimation mindesten s im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten a n das Bundesgericht. Ferner schreibt Art. 111 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG) vom 17. Juni 2005 die Einheit des Verfahrens vor: Wer zur Beschwerde an das Bundesgericht b erechtigt ist, muss sich am Ver- fahren vor allen kantonalen Vorinstanzen als Partei bet eiligen können (Art. 111 Abs. 1 BGG); die unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts muss grundsä tzlich mindestens die Rügen nach den Artikeln 95-98 BGG prüfen können (Art. 111 Abs. 3 BGG). Aus dem kantonalen Verfahrensrecht ergibt sich nichts ander es. Gemäss § 47 Abs. 1 VPO ist zur Beschwerde befugt, wer durch die angefochtene Verf ügung oder den angefochtenen Ent- scheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an der Änderung oder Aufhebung hat Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht (lit. a); jede andere Person, Organisation oder Behö rde, die durch besondere Vorschrift zur Be- schwerde ermächtigt ist (lit. b); die vollziehende Behör de der Gemeinden bei Verfügungen und Entscheiden letztinstanzlicher Verwaltungsbehörden des Kantons (lit. c). Die Beschwerdeführe- rin ist als Grundeigentümerin der Parzelle 676, Grund buch Waldenburg, durch den angefochte- nen Entscheid unmittelbar berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung. 2.2 Eine Beschwerde muss gemäss § 5 Abs. 1 VPO ein klar umsch riebenes Rechtsbegeh- ren enthalten. Diese Bestimmung soll dem Richter hinre ichende Klarheit darüber verschaffen, worum es im Rechtsstreit geht. Die Anforderungen an die Formulierung der Rechtsbegehren sind im Allgemeinen nicht sehr hoch. Nach der Praxis genüg t es, wenn aus der Beschwerde zumindest ersichtlich ist, was verlangt wird. Insbesondere a n Laieneingaben dürfen in sprachli- cher und formeller Hinsicht keine allzu strengen Anford erungen gestellt werden (BGE 117 Ia 133 E. 5d). Ein sinngemässer Antrag, welcher sich aus dem Zusammenhang unter Zuhilfenah- me der Begründung ergibt, genügt (Urteil des Bundesgerichts 2C_249/2014 vom 27. März 2015 E. 1.3; FRANK SEETHALER /F ABIA BOCHSLER , in: Bernhard Waldmann/Philipp Weissenberger [Hrsg.], VwVG Praxiskommentar zum Bundesgesetz über das Verw altungsverfahren, Zürich 2009, Art. 52 N 47 ff.). Vorliegend enthält die Besch werde kein klar umschriebenes Rechtsbe- gehren, jedoch geht aus der Eingabe vom 14. Dezember 2014 mit genügender Deutlichkeit hervor, dass sinngemäss eine Teilaufhebung des angefochten en RRB vom 2. Dezember 2014 betreffend die Ausnahme zur SPZ und diesbezügliche Rückw eisung beantragt wird. Mit Blick darauf, dass es sich um eine Laienbeschwerde handelt, und die weiteren formellen Vorausset- zungen gemäss den §§ 43 ff. VPO ebenfalls erfüllt sind, ist auf die vorliegende Beschwerde einzutreten. 3. Streitgegenstand bildet einzig die Frage, ob der R egierungsrat der im Rahmen der kommunalen Zonenplanrevision von der EGV beschlossenen SPZ zu Recht die Genehmigung verweigert hatte. Nicht Gegenstand der materiellen Beu rteilung im vorliegenden Verfahren sind dagegen konkrete Bauprojekte der Beschwerdeführerin, d ie bisherige Nutzung, Fragen einer angemessenen Erweiterung der SPZ sowie finanzielle Ent schädigungsansprüche der Be- schwerdeführerin. 4.1 Die Beschwerdeführerin macht geltend, dass sie das Gr undstück Wasserfallenhof auf- grund dessen Potenzial und der Ausbaumöglichkeiten gekau ft habe. Es sei falsch, dass sie etwas ganz Neues wolle und fordere. Sie wehre sich nur gegen die massive Verkleinerung des Grundstücks und das vorgesehene Bebauungsmass von nur 100 m 2, weil sie damit ihre Projek- te nicht mehr verwirklichen könne. Zudem treffe der Vorh alt, dass im Zeitpunkt der Beschluss- fassung durch die EGV keine Klarheit darüber bestanden habe, was konkret gebaut werden solle, nicht zu. In Bezug auf ihre Bauprojekte führt die Beschwerdeführerin aus, dass sie maxi- mal 500 m 2 mehr BGF benötige, was im Vergleich zur bestehenden BGF von 1'265 m 2 (1'100 m2 Haupthaus und 165 m 2 Schopf) einer Erweiterung von maximal 40% entspreche. Die zusätz- lichen 500 m 2 mehr BGF würden sich aus 300 m 2 für maximal 10 Zimmerpavillons, 105 m 2 für einen Seminarraum und ca. 100 m 2 für eine Wirtewohnung als Erweiterung des alten und her- untergekommenen Schopfes zusammensetzen. Die Zimmerpavil lons, welche jeweils auf 6 Stützen stünden und durch welche 10 bis maximal 20 mehr Gäste beherbergt werden könnten, Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht seien notwendig, weil die 21 kleineren Zimmer im Hotel nicht mehr ganz dem Standard und den Ansprüchen der heutigen Zeit entsprechen würden. Dagegen seien die separaten Zimmerpavil- lons sehr ruhig. Diese seien im Übrigen auch für ein separates Burn-out Projekt bestimmt. Die Beschwerdeführerin sei ohne vorgängige Information im Winter 2013 vor den Kopf gestossen worden, indem ihr ein fertig ausgearbeitetes Papier mit Plänen und Informationen vorgesetzt worden sei, in welchem die Bauzone immer wieder verkleinert worden sei und gemäss welchem es überhaupt keinen Platz mehr für ihre Pläne und Proj ekte gehabt habe. Im Übrigen verweist die Beschwerdeführerin auf andere in den letzten 10 Ja hren entstandene Bauten auf der Was- serfallen, die bewilligt worden seien. 4.2 Die Beschwerdeführerin hält weiter fest, dass sich da s Seminarhotel Wasserfallen an die Ruhe- und Erholungssuchenden richte, welche die Na tur und Landschaft ohne Zeitdruck geniessen möchten. In diesem Zusammenhang sei die Ausle gung des Begriffes "öffentliches Ausflugsziel" fragwürdig respektive erscheine als Widerspruch: Wenn jemand einen öffentlichen Ort wolle, so solle die Öffentlichkeit diesen auch e rwerben und betreiben. Der Wasserfallenhof sei öffentlich zugänglich für die Seminar-, Tagungs-, Hotel- und angemeldeten Gäste und stehe damit der Öffentlichkeit offen. Es fänden grösstenteils Seminare, Tagungen und Retraiten in der Ruhe statt (z.B. Mediation, Yoga, Thai Chi, Naturerle bniswochen, Persönlichkeitstrainingssemi- nare, Klausuren, Weiterbildungen, Führungsseminare usw.). Nach Übernahme des Hotels habe sich die Beschwerdeführerin entschlossen, das Restaurant am Sonntag und Montag zu öffnen, was sie aber mittlerweile – mangels Rentabilität – nic ht mehr anbiete. Zudem würde eine volle Terrasse oder ein volles Restaurant die Arbeit der Seminare und Tagungen erheblich beeinflus- sen und sogar stören. Man könne auch zu viel unter eine m Dach machen wollen, was dann Auswirkungen auf das Hauptgeschäft Seminarbetrieb, welc hes 75% des Umsatzes ausmache, habe. 5.1 Der Perimeter der SPZ befindet sich ausserhalb de r Bauzone und ist gemäss KRIP mit Vorranggebiet Landschaft überlagert. Die SPZ ist zudem Teil des BLN-Objekts Nr. 1012 "Bel- chen-Passwang". Art. 24 RPG regelt das Bauen ausserhalb der Bauzone. Er ist im Bewilli- gungsverfahren bei der Erteilung einer Baubewilligun g für einzelne Bauten ausserhalb der Bauzone anwendbar, womit seine Anwendung das Vorhande nsein einer baubewilligungspflich- tigen Baute voraussetzt. Ist ein beabsichtigtes Bauvorhabe n ausserhalb der Bauzone nicht pla- nungspflichtig, so kann hierfür nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts auch auf dem Planungsweg vorgegangen werden. Die Schaffung einer Bauzone bzw. Spezialnutzungszone im Hinblick auf ein konkretes Projekt ist aber nur dann zu lässig (und stellt keine Umgehung von Art. 24 RPG dar), wenn die Planungsmassnahme den Zielen und Grundsätzen der Nutzungs- planung gemäss dem RPG entspricht. Eine Umgehung von Ar t. 24 RPG ist dann anzunehmen, wenn mit der fraglichen Planungsmassnahme eine unzulässige Kleinstbauzone geschaffen wird oder wenn sie sonst auf einer sachlich nicht vertretbaren Interessenabwägung beruht (BERNHARD WALDMANN /P ETER HÄNNI , Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 24 N 2). 5.2 Wird im Hinblick auf ein Bauprojekt ausserhalb der Bauzone der Nutzungsplan geän- dert, ist die Voraussetzung der Standortgebundenheit nicht vorausgesetzt, denn sonst wäre ein Sondernutzungsplan, der abweichende Regelungen zum Ra hmennutzungsplan schafft, nur Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht zulässig, wenn auch die Voraussetzungen von Art. 24 RPG e rfüllt sind, was nicht der Sinn des RPG sein kann (B ERNHARD WALDMANN /P ETER HÄNNI , a.a.O., Art. 24 N 2). Dagegen setzt das Vorgehen auf dem Weg der Nutzungsplanänderung voraus, dass zwischen der neu auszu- scheidenden Bauzone und dem bestehenden Siedlungsgebie t ein Siedlungszusammenhang besteht. Konkret heisst dies, dass es sich um eine Erweiterun g des bereits überbauten Gebiets handeln muss. Kleinbauzonen sind im Allgemeinen unzulässig, wenn sie gegen das raumplane- rische Ziel verstossen, die Siedlungstätigkeit in Bauzonen zusammenzufassen und die Streu- bauweise für nicht freilandgebundene Bauten zu verhin dern. Ermöglicht eine Kleinstbauzone jedoch keine zusätzliche Streubauweise, sondern einzig e ine geringfügige Erweiterung bereits bebauten Gebiets oder die massvolle Erweiterung bestehen der Bauten, ist sie zulässig, soweit sie auch sonst auf einer sachlich vertretbaren Interessenab wägung beruht (BGE 124 II 391 ff. E. 3a). Wie das Verwaltungsgericht bereits mit Urteil vom 12. August 1998 festgestellt hatte, fehlt es aber vorliegend an einem solchen Siedlungszusam menhang zwischen der SPZ und den übrigen Siedlungsgebieten, und zwar sowohl in zon enmässiger als auch in tatsächlicher Hinsicht (Urteil des Verwaltungsgerichts Nr. 134 vom 12. A ugust 1998 E. 5e). Diese Feststel- lung gilt weiterhin. Damit sind die planenden Behörd en im Rahmen der Nutzungsplanung ver- pflichtet, mindestens dieselben Anforderungen zu beachten, die auch zu berücksichtigen wären, wenn Art. 24 RPG direkt zur Anwendung gelangen würde (BGE 115 Ib 508 E. 6b). Folglich ist Art. 24 RPG vorliegend analog anwendbar. 6.1 Nach dem Erfordernis der Standortgebundenheit gem äss Art. 24 lit. a RPG muss der Zweck der Bauten und Anlagen einen Standort ausserhalb der Bauzone erfordern. Diesbezüg- lich hielt das Verwaltungsgericht im Urteil vom 12. Augu st 1998 fest: "Gemessen an den vom Bundesgericht aufgestellten Voraussetzungen für die Zulässi gkeit zur Schaffung von Wohn- raum ausserhalb der Bauzone, dürfte die Standortgebun denheit vorliegend sowohl für den Schulungs- und Seminarbetrieb als auch für einen Persona lwohnraum kaum bejaht werden können, insbesondere da das Gebiet mittels Seilbahn er schlossen und somit vom Wohngebiet aus gut und rasch erreichbar sei." Diese Beurteilung hat auch heute noch Gültigkeit. Es sei wei- ter fraglich, ob ein öffentliches Interesse an einer – über das bestehende Ausflugsziel hinaus- gehenden – Intensiverholungszone auf der Wasserfallen b ejaht werden könne (Urteil des Ver- waltungsgerichts Nr. 134 vom 12. August 1998 E. 5). Die Frage der Standortgebundenheit kann offengelassen werden, da gemäss der zweiten kumulativen Voraussetzung nach Art. 24 lit. b RPG keine überwiegenden Interessen entgegenstehen dür fen, was aber – wie noch zu zeigen sein wird – vorliegend der Fall ist. 6.2 Die Frage, ob dem standortgebundenen Bauvorhaben überwiegende Interessen ent- gegenstehen, erfordert eine allgemeine Interessenabwägung. Soweit einzelne Aspekte der Inte- ressenabwägung durch positives Verfassungs- und Gesetzesrecht ge regelt werden, sind Bau- vorhaben vorweg nach diesen Sondernormen zu prüfen. Zu berücksichtigen sind alle Vorschrif- ten, deren sachlicher, räumlicher, zeitlicher und persö nlicher Geltungsbereich betroffen ist (WALDMANN /H ÄNNI , a.a.O., Art. 24 N 22). Lenkender Massstab der vorzunehmenden Interes- senabwägung bilden die Anforderungen des Bundesgesetzes ü ber den Natur- und Heimat- schutz (NHG) vom 1. Juli 1966 sowie die Planungsziele und G rundsätze des eidgenössischen RPG (Art. 1 und 3 RPG, Urteil des Bundesgerichts 1A.122 /2004 vom 30. Mai 2005 E. 2.1 ). Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht Nach Art. 6 Abs. 1 NHG wird durch die Aufnahme eines Objektes von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes dargetan, dass es in besonderem Ma sse die ungeschmälerte Erhal- tung verdient. Nach Art. 6 Abs. 2 NHG darf ein Abweich en von der ungeschmälerten Erhaltung im Sinne der Inventare bei Erfüllung einer Bundesaufg abe nur in Erwägung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder höherwertige Interess en von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen. Obwohl Art. 24 RPG vorliegend analog zur Anwendung kommt, muss Art. 6 NHG berücksichtigt werden. Den Bundesinventaren kommt fü r die Kantone und Gemeinden auch Bedeutung zu, wenn es sich nicht um die Erfüllung einer Bundesaufgabe handelt. Die Kantone müssen die Inventare bei der Richtplanung und im Rahmen der Nutzungsplanung be- rücksichtigen (Art. 6 Abs. 4 RPG: J ÖRG LEIMBACHER , in: Peter M. Keller/Jean Baptiste Zu- ffrey/Karl Ludwig Fahrländer [Hrsg.], Kommentar zum Bu ndesgesetz über den Natur- und Hei- matschutz, Zürich 1997, Art. 6 N 27 f.; Objektblatt L3.3 KRIP). 7.1 Kantonale Richtpläne sind nach Art. 9 Abs. 1 RPG für die mit raumwirksamen Tätigkei- ten betrauten Behörden verbindlich (vgl. auch § 9 Abs. 3 des Raumplanungs- und Baugesetzes des Kantons Basel-Landschaft (RBG) vom 8. Januar 1998). Richtpläne sind den raumwirksa- men Rechtssätzen, Nutzungsplänen und Bewilligungen gewi ssermassen als einstweilen fest- gehaltene "Etappe" eines stetig voranschreitenden und si ch erneuernden Prozesses (Richtpla- nung) vorgelagert (WALDMANN /H ÄNNI , a.a.O., Art. 9 N 5 ff.). Die umfassende Verbindlichkeit des Richtplans ist indirekt bereits in Art. 75 Abs. 3 der B undesverfassung der Schweizerischen Eid- genossenschaft (BV) vom 18. April 1999 angelegt, wonach Bund und Kantone bei der Erfüllung ihrer (raumwirksamen) Aufgaben die Erfordernisse der R aumplanung zu berücksichtigen ha- ben. Lehre und Rechtsprechung lassen Abweichungen vom Ric htplan zu, wenn sie sachlich gerechtfertigt sowie von untergeordneter Bedeutung sin d und wenn es nach den Umständen unzumutbar erscheint, vorher den Richtplan förmlich zu ä ndern (W ALDMANN /H ÄNNI , a.a.O., Art. 9 N 19). Nach Art. 26 Abs. 2 RPG unterliegen Nut zungspläne und ihre Anpassungen der konstitutiv wirkenden Genehmigung durch eine kantonale Behörde, welche diese auf ihre Über- einstimmung mit dem vom Bundesrat gemäss Art. 11 Abs. 1 RPG genehmigten kantonalen Richtplan überprüft. Neben der ausdrücklich erwähnten R ichtplankonformität setzt Art. 26 Abs. 2 RPG stillschweigend voraus, dass die Nutzungspläne mit dem Bundesrecht in Einklang stehen. Damit ist der KRIP für die regierungsrätliche Genehmigung von Nutzungsplänen weglei- tend. Dem kantonalen Recht bleibt es vorbehalten, übe r die Mindestanforderungen von Art. 26 Abs. 2 RPG weitere Genehmigungsvoraussetzungen vorzusehe n (W ALDMANN /H ÄNNI , a.a.O., Art. 26 N 14 f.). § 31 Abs. 5 RBG geht darüber hinau s, indem er festhält, dass Zonenvorschrif- ten der Genehmigung des Regierungsrates bedürfen, de r sie auf ihre Rechtmässigkeit und – sofern kantonale Anliegen betroffen sind – auf ihre Z weckmässigkeit prüft. 7.2 Das Bundesinventar der Landschaften und Naturdenkmä ler von nationaler Bedeutung (BLN) bezeichnet Gebiete, die nach Art. 6 NHG in beso nderem Masse die ungeschmälerte Er- haltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederhe rstellungs- oder angemessenen Ersatz- massnahmen die grösstmögliche Schonung verdienen. Die BL N-Objekte wurden in den KRIP aufgenommen und sind in dessen Objektblatt L3.3 geregel t. Das BLN verpflichtet Bund und Kantone in Erfüllung von Bundesaufgaben, ist jedoch auch bei der Richt- und der Nutzungspla- nung als Grundlage zu berücksichtigen, auch wenn das BLN i m Bewusstsein von Bevölkerung Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht und Behörden noch wenig verankert ist (BGE 135 II 209 E. 2.1; Objektblatt L3.3 KRIP). Für den Kanton Basel-Landschaft bezeichnet das BLN das Gebiet "Belchen-Passwang", in welchem die SPZ liegt, als BLN-Objekt Nr. 1012. Als Ziele im Zusamm enhang mit BLN-Objekten nennt der KRIP u.a., dass das BLN in der Richt- und Nutzungsplanu ng bewusst berücksichtigt wird und dass das Bewusstsein für das BLN in der Öffentlichkeit zwecks s orgsamen Umgangs mit den wertvollen Landschaften verstärkt werden soll. Als Beschlüsse legt der KRIP fest, dass Kanton und Gemeinden ihre Verantwortung für die Erhaltung und Entwicklung der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung wahrnehmen u nd sie die Schutz- und Entwicklungs- ziele in der Interessenabwägung bei Planungen und bei der Realisierung von raumwirksamen Vorhaben berücksichtigen. 7.3 Die SPZ liegt zudem im Vorranggebiet Landschaft. Nach dem Objektblatt L3.2 des KRIP dienen Voranggebiete Landschaft u.a. der langfr istigen Erhaltung von Landschaften oder Landschaftsteilen von besonderer Schönheit, Vielfalt u nd Eigenart sowie der Erhaltung von weitgehend unverbauten Landschaftsräumen. Gemäss den Pla nungsgrundsätzen des RPG sollen naturnahe Landschaften und Erholungsräume erhal ten bleiben. "Freie" Landschaften ohne Bauten, Infrastrukturanlagen und anderen Belastungen seien im Kanton Basel-Landschaft immer seltener. Sie würden jedoch einen eigenen Wert darstellen, denn eine solche Landschaft sei einmalig und unteilbar. Als Ziele definiert der K RIP u.a., dass ästhetisch hochwertige und kleinräumige gegliederte Landschaften sowie regionaltypische Landschaften zu erhalten und zu fördern seien und dass grössere zusammenhängende Gebie te ausserhalb der Bauzone, die weitgehend frei von Bauten und Belastungen sind, erhal ten werden sollen. Dementsprechend enthält der KRIP zum Vorranggebiet Landschaft folgend e Beschlüsse: Voranggebiete Land- schaft sind im Grundsatz von neuen Bauten und Anlagen fre izuhalten. Zulässig sind zonenkon- forme Bauten und Anlagen für die landwirtschaftliche Bewirtschaftung, welche aber in unmittel- barer Hofnähe anzusiedeln sind. Für die Einpassung uner lässlicher standortgebundener Bau- ten, Anlagen und Infrastrukturen in die Landschaft gelten überdies erhöhte Anforderungen. 7.4 Schliesslich wurde der Wasserfallenhof im KRIP als Au sflugsziel im Jura aufgenom- men. Gemäss KRIP (Objektblatt L4.1) ist der Kanton Basel -Landschaft kein Tourismuskanton im herkömmlichen Sinn. Er ist vielmehr ein Naherholungs gebiet. Seine Qualitäten liegen in der landwirtschaftlichen Vielfalt, die durch ein gutes Wand erwegnetz erschlossen ist. Bereits der Regionalplan Landschaft von 1980 hat eine Reihe von Au sflugszielen im Jura bezeichnet mit der Zielsetzung, die Erholung im Jura derart zu förd ern, dass die einzigartige Juralandschaft weiterhin als unbeschädigter Landschaftsraum erhalten ble ibt und ihre zahlreichen Aufgaben erfüllen kann. Im Zusammenhang mit Ausflugszielen im Jur a hält der KRIP als Ziele fest, dass die Förderung des Tourismus im Baselbiet mit raumplane rischen Massnahmen zu unterstützen sei, dass die Infrastruktur für einen sanften Tourismus si chergestellt werden solle, dass mit der Festlegung von Ausflugszielen im Jura die Nutzung berei ts bestehender Bauten und Anlagen für Verpflegung und Ausflugsbetrieb ermöglicht werden solle und dass die übrigen Gebiete von derartigen Bauten und Anlagen freizuhalten seien. Ge stützt darauf enthält der KRIP die folgen- den Beschlüsse: Ausflugsziele im Jura dienen in erster Lini e als Verpflegungsmöglichkeiten in einem Wandergebiet. Sie können Bauten und Anlagen fü r den Ausflugsbetrieb umfassen. Bau- ten und Anlagen müssen der Öffentlichkeit offen stehen und einem regionalen Bedarf entspre- Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht chen. Voraussetzung für die Bewilligung von Bauten und A nlagen ist die Ausweisung einer Spezialzone gemäss RBG. Überdies gelten bei Ausflugszielen , die in Vorranggebieten Natur und Landschaft liegen, für die Einpassung der Bauten und Anlagen erhöhte Anforderungen. 8.1 Bereits im RRB Nr. 1925 vom 12. Oktober 1999 hiel t der Regierungsrat fest, dass der Umfang der beschlossenen Quartierplanung und die dari n vorgesehenen Nutzungsarten, ins- besondere die Wohnnutzung in der Landwirtschaftszone, unzulässig seien, da die im damals gültigen Regionalplan Landschaft festgelegten "Ausflug sziele im Jura" in erster Linie als Ver- pflegungsmöglichkeiten in einem Wandergebiet dienen so llen. Die Wohnnutzung sei nur im Rahmen des absolut betriebsnotwendigen Masses möglich. Als Bauten und Anlagen eines Aus- flugszieles im Jura würden insbesondere einfache bauliche Einrichtungen für den Ausflugsver- kehr, Bauten und Anlagen für Spiel und Sport sowie Re staurationsbetriebe gelten. Da der Was- serfallenhof mit Hotel und Ausflugsrestaurant bereits b eim Erlass des Regionalplanes Land- schaft bestanden habe und zum Zeitpunkt des Erlasses der Zo nenvorschriften Landschaft dort bereits Seminare und Schulungen durchgeführt worden se ien, sei der Seminarbetrieb im Sinne einer Besitzstandsgarantie als zulässige Nutzung im Zonenre glement aufgenommen worden. Damit sei eine massvolle, geringfügige Erweiterung des b estehenden Seminarbetriebs nicht ausgeschlossen. Nicht zugelassen werden könnten hingegen b eispielsweise Wohnhäuser, Pa- villons, Kapellen oder Gewächshäuser. 8.2 Im Anschluss an den RRB vom 12. Oktober 1999 legte das ARP im Schreiben vom 21. Dezember 1999 der Gemeinde und der damaligen Gru ndeigentümerschaft die Randbedin- gungen für die weitere Planung der SPZ dar und hiel t zusammenfassend fest, dass neben den typischen Einrichtungen eines Ausflugszieles auch der im Lau fe der Jahre entstandene und heute nach wie vor bestehende und nicht standortgebundene Seminar- und Schulungsbetrieb in der SPZ Platz habe. Die Nutzungsart "Seminar- und Sch ulungsbetrieb" gelte aber nur im Rah- men der Besitzstandsgarantie (Art. 24c RPG und § 115 Ab s. 1 RBG). Unter naturnaher Betäti- gung im Zusammenhang mit Ausflugszielen im Jura habe de r Gesetzgeber an Wandern, Spa- zieren, Naturbeobachtung, Skifahren usw. gedacht. Gemäss RPG und RBG sei es zudem mög- lich, die bestehenden Seminargebäude im Rahmen der B esitzstandsgarantie geringfügig zu erweitern und auszubauen. Die Nutzung als Berggasthaus m it Terrasse als öffentlich zugängli- ches Ausflugsziel während der Woche und insbesondere auc h an Wochenenden sei zu garan- tieren und habe höchste Priorität. 8.3 Der im Juli 2012 dem ARP zur Vorprüfung vorgelegte Planungsentwurf sah für den Wasserfallenhof eine Spezialzone mit der Zweckbestimmun g "Bauten, Anlagen und Einrichtun- gen der Erholung, der Hotellerie und des Ausflugsbetr iebes" mit einer Zonenfläche von 7'393 m2 vor. Als Bebauungsmass war eine Fläche von 750 m 2 vorgesehen, was einer Erhöhung von rund 38.9% gegenüber der bestehenden Gebäudefläche v on 540 m 2 entsprochen hätte. Nach Stellungnahme des ARP im Vorprüfungsbericht vom 27. November 2012 hat der GR die SPZ für die Vorlage an die EGV im Einklang mit den Vorschr iften des KRIP angepasst und be- schlossen. Dabei sei er bemüht gewesen, im Rahmen der ver bindlichen bundes- und kantona- len Vorgaben eine Lösung zu suchen, mit welcher die Besch werdeführerin das heutige Hotel mit Seminarbetrieb hätte erhalten sowie massvoll und l andschaftsverträglich erweitern können. Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht Statische Waldgrenzen und Uferbereiche (Ausscheidung vo n Uferschutzzonen entlang Gewäs- sern) hätten dabei zwingend berücksichtigt werden müssen. Gemäss Mitwirkungsbericht vom 24. Februar 2014 habe der Kanton als zuständiges Prüf organ den GR bei der Definition der SPZ zielführend beraten, womit man zuhanden der EGV v om 24. März 2014 eine Lösung mit einer Zonenfläche von 5'265 m 2 und einem Bebauungsmass von 636 m 2 – was gegenüber der bestehenden Gebäudefläche 17.8% mehr Bebauungsmass ausmacht – habe vorlegen können. Diese Erhöhung der Bebauungsmasse hätte – gemäss Vernehm lassung des ARP vom 12. Ja- nuar 2015 – in etwa einer angemessenen Erweiterung i m Rahmen der Bestandesgarantie ent- sprochen. Die involvierten kantonalen Stellen sowie die N LK und der BNV bezeichneten diese Vorlage denn auch als äusserten Kompromiss. 8.4 Die von der Beschwerdeführerin an der EGV selbst g estellten und von dieser ange- nommenen Anträge gehen dagegen weit darüber hinaus. Das von der EGV beschlossene Zo- nenreglement sieht eine um 496 m 2 erhöhte Gebäudefläche von insgesamt 1'036 m 2 vor, was einer Erhöhung gegenüber dem bestehenden Bebauungsmass um 91,9% entspricht. Sofern die Beschwerdeführerin geltend macht, der Grund für den K auf seien die Ausbaumöglichkeiten ge- wesen, ist ihr zu entgegnen, dass die Randbedingungen fü r die weitere Planung der SPZ der vorgängigen Eigentümerin aufgrund des Verwaltungsgerich tsentscheids vom 12. August 1998, des darauf beruhenden RRB Nr. 1925 vom 12. Oktober 19 99 und des konkretisierenden Schreibens des ARP vom 21. Dezember 1999 hinlänglich bek annt waren und dieses Wissen der Beschwerdeführerin als neue Eigentümerin angerechn et wird. Zudem wurde die Beschwer- deführerin am 23. Oktober 2013 zu einem Gespräch mit Vertretern des GR, der Arbeitsgruppe und dem Planungsbüro eingeladen, an welchem ihr die Rahmenbedingungen, die Planungssta- tionen und Gründe für die Planungsmassnahmen und Planu ngsresultate dargelegt wurden. Gemäss Protokoll wurde an diesem Gespräch auch auf die wichtigsten Punkte hingewiesen, welche im Jahr 1998 zur Nichtgenehmigung der Quartierp lanung geführt hätten und welche es auch heute zu beachten gelte. Die Grundeigentümer ste llten sich bereits zu diesem Zeitpunkt auf den Standpunkt, dass sie all die Vorgaben, wie sie im kantonalen Vorprüfungsbericht be- schrieben seien, nicht akzeptieren möchten. Um zu überlebe n, seien sie darauf angewiesen, den Seminar- und Hotelbetrieb weiter erhalten und weiter entwickeln zu können. 8.5.1 Ausflugsziele im Jura dienen in erster Linie als Verpflegungsmöglichkeit in einem Wandergebiet. Sie können deshalb nicht mit einem Intensiverholungsgebiet mit Sport- und Frei- zeitanlagen gleichgesetzt werden (Urteil des Verwaltungsgerichts Nr. 134 vom 12. August 1998 E. 3.bb). Die für einen solchen Ausflugsbetrieb bestimmten Bauten und Anlagen – sofern solche vorhanden sind – müssen der Öffentlichkeit offen stehen und einem regionalen Bedarf entspre- chen. Es ist gerade Sinn und Zweck von Ausflugszielen, dass diese für das spontane Einkehren während den üblichen Öffnungszeiten der Öffentlichkeit offen stehen sollen. Aufgrund der Aus- führungen der Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde sowie anlässlich der heutigen Verhand- lung steht fest, dass es sich bei den – im Zusammenhang mi t der Vergrösserung der SPZ – geplanten Bauprojekten nicht um Bauten im Sinne eines Ausflugsziels im Jura gemäss KRIP handelt, sondern vielmehr eine Erweiterung des Hotel - und Seminarbetriebs geplant ist. Der Betrieb der Beschwerdeführerin ist bereits in seiner h eutigen Form – entgegen den Vorgaben des ARP und des KRIP – nicht für die Öffentlichkeit zug änglich, sondern ausschliesslich den Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht Hotel- und Seminargästen vorbehalten. So steht auf der Internetseite der Beschwerdeführerin unter der Rubrik "Öffnungszeiten", dass das Restaurant v.a . für Gruppen oder für spezielle und festliche Anlässe und nur auf Anmeldung besuchbar sei. D as Restaurant sei den Hotel-, Semi- nar- und Tagungsgästen vorbehalten, welche die Ruhe und Abgeschiedenheit geniessen wollen (Internetseite der Beschwerdeführerin http://www.hote l-wasserfallen.ch/restaurant/oeffnungs- zeiten.html, zuletzt besucht am Mittwoch, 28. Oktober 2015). 8.5.2 Die SPZ liegt im Vorranggebiet Landschaft, welc he sich ihrerseits im BLN-Objekt "Bel- chen-Passwang" befindet. Damit ist der KRIP sowohl hin sichtlich seines Objektblattes L3.2 (Vorranggebiet Landschaft) als auch L3.3 (BLN-Objekte) einschlägig. Diese Objektblätter be- stimmen, dass dieses Gebiet im Grundsatz von neuen Bauten u nd Anlagen freizuhalten ist res- pektive die ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber u nter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grösstmögliche Schonung verdient. Zudem gelten für die Einpassung unerlässlicher standortgebundener Bau ten, Anlagen und Infrastrukturen in die Landschaft erhöhte Anforderungen. 8.5.3 Die Anliegen der Beschwerdeführerin sind im Rah men der kantonalen Vorprüfung be- rücksichtigt und – trotz bekannter Randbedingungen für d ie SPZ – erneut geprüft worden. Das ARP hielt dazu im Vorprüfungsbericht vom 27. November 20 12 denn auch klar fest, dass der Hotel- und Seminarbetrieb der Beschwerdeführerin Besta ndesgarantie habe, ein weiterer Aus- bau aber nur im Sinne des Bauens ausserhalb der Bauzon e möglich sei. Es sei höchstens eine zusätzliche BGF von 100 m 2 für ein Ausflugsrestaurant möglich. Dies entspreche dem Ausmass zahlreicher Ausflugsrestaurants im Kanton Basel-Landschaf t. Das bisherige Bauvolumen solle die bisherige Nutzungsart aufnehmen und allenfalls um - oder neugebaut werden können. Die Randbedingungen wurden der Beschwerdeführerin am 23. Oktober 2013 persönlich mitgeteilt und die Konsequenzen daraus wurden aufgezeigt und ausführlich mit ihr besprochen. Die in der Folge zuhanden der EGV ausgearbeitete Vorlage, welche diese Randbedingungen berücksich- tigte, stellte denn auch einen von allen Involvierten a kzeptierten Kompromiss dar. Dagegen weicht der Beschluss der EGV betreffend SPZ erheblich von der auf breiter Basis ausgearbeite- ten Vorlage ab, indem dieser – unter Missachtung von höh erwertigen Schutzzielen – eine mas- sive Erhöhung der Nutzugsmöglichkeit (Erhöhung des Bebau ungsmasses um 91,9%) vorsieht. Unabhängig von der Frage, ob die geplanten Bauprojekt e der Beschwerdeführerin unerlässlich und standortgebunden wären respektive darüber hinaus e inem Regionalbedarf entsprechen würden, sind gemäss Beschluss der EGV in der SPZ neue Bau ten und Anlagen möglich, die weit mehr als eine massvolle und landschaftsverträgliche E rweiterung der durch die Bestan- desgarantie gesicherten Nutzung darstellen würden. Ei ne derartige Erweiterung der SPZ ist weder mit dem behördenverbindlichen KRIP noch mit de n bundesrechtlichen Vorschriften be- treffend das Bauen ausserhalb der Bauzone vereinbar. 8.6 Die von der EGV beschlossene Vergrösserung der SPZ und die erhebliche Erhöhung des Bebauungsmasses verletzen zudem die eidgenössischen und ka ntonalen Planungsgrund- sätze, denn nach Art. 3 Abs. 2 lit. d RPG und § 3 RBG sollen insbesondere naturnahe Land- schaften und Erholungsräume erhalten bleiben. Die Plan ungsgrundsätze lassen den Kantonen zwar Spielraum offen, um die vorgegebenen Ziele zu konkr etisieren. Jedoch können sie keine Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht den bundesrechtlichen Planungsgrundsätzen widersprechende Bestimmungen aufstellen (BGE 113 Ib 230 E. 2c). Durch die Erweiterung der SPZ in w estlicher Richtung um 10 Meter droht zudem eine Verletzung des Gewässerraums des Schelmenlochbächlis, indem die bundesrecht- lich festgelegten Mindestabstände gemäss Art. 36a des B undesgesetzes über den Schutz der Gewässer (GSchG) vom 24. Januar 1991 i.V.m. Art. 41a de r Gewässerschutzverordnung (GSchV) vom 28. Oktober 1998 verletzt sein könnten. Schl iesslich droht auch eine Verletzung der in der Verordnung über das Naturschutzgebiet "Wasserfallen", Reigoldswil und Waldenburg vom 1. März 2011 geregelten Schutzziele für das Naturschutzgebiet. 9. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass das von der EGV b eschlossene Zonenregle- ment Landschaft und der dazugehörige Zonenplan Landscha ft hinsichtlich der SPZ gegen ver- bindliches kantonales-, kommunales- und Bundesrecht versto ssen. Damit stehen einer Nut- zungsplanänderung im Hinblick auf ein Bauprojekt ausserhalb der Bauzone überwiegende Inte- ressen entgegen, weshalb die Voraussetzungen für das Baue n ausserhalb der Bauzone nach Art. 24 RPG nicht erfüllt sind. Damit steht fest, dass der Regierungsrat der Spezialzone Wasser- fallenhof die Genehmigung zu Recht nicht erteilt hatte, womit auch die kommunale Planungsau- tonomie nicht verletzt ist. Abschliessend ist festzuhalten , dass es nicht per se ausgeschlossen ist, für die SPZ neue Nutzungs- und Baubestimmungen zu erlassen, solange diese im Rahmen der Bestandesgarantie respektive in Übereinstimmung mit übergeordnetem Recht erfolgen. 10.1 Es bleibt über die Kosten zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umf assen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel in angemessenem Au smass der ganz oder teilweise unterliegenden Partei auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). A ngesichts des Ausgangs des Verfahrens sind die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'200.-- der Beschwerdeführerin aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'500.-- zu verrechnen. Der zu- viel gezahlte Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 300.-- w ird der Beschwerdeführerin zurück- erstattet. 10.2 Der ganz oder teilweise obsiegenden Partei kann gestützt auf § 21 Abs. 1 VPO für den Beizug einer Anwältin oder eines Anwalts eine angemesse ne Parteientschädigung zu Lasten der Gegenpartei zugesprochen werden. Dem Kanton wird keine Parteientschädigung zuge- sprochen (§ 21 Abs. 2 VPO), weshalb die Parteikosten wettzuschlagen sind. Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'200.-- werden der Be- schwerdeführerin auferlegt und mit dem geleisteten Kost envorschuss in der Höhe von Fr. 2'500.-- verrechnet. Der zuviel gezahl te Kostenvor- schuss in der Höhe von Fr. 300.-- wird der Beschwerdeführerin zurücker- stattet. 3. Die Parteikosten werden wettgeschlagen. Präsidentin Gerichtsschreiber