<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00510</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207267&amp;W10_KEY=13013555&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00510</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.12.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b> Neubau von 3 Mehrfamilienhäusern und Umbau eines Einfamilienhauses in Kernzone. Frage der Qualifikation als öffentlicher Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG. Zusammenfassung der Rechtsprechung zur Qualifikation eines Weges als öffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG (E. 3.2). Der fragliche Weg dient als gesetzliche Zufahrt zu 2 Liegenschaften und als Fussweg mit unbestimmtem Benutzerkreis, an dem mehrere Grundstücke mit erheblichen Baulandflächen berechtigt sind. Er ist deshalb als öffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifizieren und es ist ein Wegabstand von 3,5 m einzuhalten. Ein solcher wird von einem projektierten Haus nicht eingehalten (E. 3.3). Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHER WEG">ÃFFENTLICHER WEG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEG">WEG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEGABSTAND">WEGABSTAND</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 265 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8465" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2006.00510</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. Dezember 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Stephan HÃ¶rdegen. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_ORT_1_5">A,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_ORT_2_10">B,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch <a id="Anonym_ORT_3_17">RA C,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_ORT_4_21">F,</a> nÃ¤mlich:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b><a id="Anonym_ORT_5_26">G,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b><a id="Anonym_ORT_6_31">H,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.3<b> </b><a id="Anonym_ORT_7_36">I,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch <a id="Anonym_ORT_8_43">RA J,</a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_5_9_45">Gemeinderat Mettmenstetten,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat Mettmenstetten erteilte am 11. April 2006 der F, nÃ¤mlich G, H und J die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau von drei MehrfamilienhÃ¤usern (HÃ¤user B, C und D) samt Tiefgarage, den Umbau des bestehenden Wohnhauses Assek.-Nr. 01 (Haus A), der Renovation des SpeichergebÃ¤udes Assek.-Nr. 02 sowie den Abbruch verschiedener NebengebÃ¤ude auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 03 und 04 zwischen der O-, P- und Q-Strasse in Mettmenstetten. </p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben B und A am 19. Mai 2006 Rekurs und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung vom 11. April 2006 hinsichtlich des Mehrfamilienhauses D. Mit Rekursentscheid vom 31. Oktober 2006 wies die Baurekurskommission II den Rekurs ab.</p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 1. Dezember 2006 beantragten B und A dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid vom 31. Oktober 2006 bezÃ¼glich des Hauses D aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II und die F beantragten Abweisung der Beschwerde; Letztere schloss zudem auf Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Der Gemeinderat Mettmenstetten liess sich nicht vernehmen. </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht fÃ¼hrte am 13. Juni 2007 einen Augenschein durch. Im Anschluss hieran zog das Gericht die Korrespondenz und die Protokolle bei, welche die Entstehungsgeschichte des Bauvorhabens insbesondere mit Bezug auf die denkmalpflegerischen Anliegen dokumentieren, sowie die Unterlagen zur Ãnderung der Bau- und Zonenordnung. Zu dieser AktenergÃ¤nzung nahmen die BeschwerdefÃ¼hrenden mit Replik vom 11. Oktober 2007 Stellung und stellten dabei neu den Antrag, es sei der Entscheid der Baurekurskommission bezÃ¼glich der HÃ¤user B, C und D aufzuheben. Die private Beschwerdegegnerschaft reichte am 27. November 2007 eine Duplik ein. </p> <p class="Urteilstext">Die ErwÃ¤gungen des Rekursentscheides und die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b><span>1.1 </span></b>Im verwaltungsrechtlichen Rechtsmittelverfahren wird der Streitgegenstand bestimmt durch die angefochtene Anordnung einerseits und durch den (erstmaligen) Rekursantrag anderseits (RB 1983 Nrn. 5 und 23; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, Vorbem. zu §§ 19â28 N. 86; Fritz Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, 2. A., Bern 1983, S. 42 ff.). <span>Der Streitgegenstand hat beim Durchlaufen des funktionellen Instanzenzuges gleich zu bleiben. Das vor der Rekursinstanz gestellte Sachbegehren darf daher im Beschwerdeverfahren nicht ausgedehnt werden (</span>vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 52 N. 3). Auf Begehren, Ã¼ber welche die Vorinstanz weder entschieden hat noch hÃ¤tte entscheiden sollen, ist nicht einzutreten (RB 1963 Nr. 19, 1983 Nr. 5). Eine Erweiterung des Streitgegenstands kÃ¶nnte im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren nur insoweit berÃ¼cksichtigt werden, als sie durch den angefochtenen Entscheid der Vorinstanz verursacht worden wÃ¤re (RB 1980 Nr. 19).</p> <p class="Urteilstext"><b><span>1.2 </span></b><span>In ihrem Rekurs vom 19. Mai 2006 an die Baurekurskommission II â wie auch in ihrer Beschwerdeschrift vom 1. Dezember 2006 an das Verwaltungsgericht â stellten die BeschwerdefÃ¼hrer den Antrag, die angefochtene baurechtliche Bewilligung bezÃ¼glich des Hauses D aufzuheben. Ihr erstmals im verwaltungsgerichtlichen Verfahren in der Replik gestelltes Begehren, es sei die Baubewilligung (auch) bezÃ¼glich der MehrfamilienhÃ¤user B und C aufzuheben, stellt damit eine unzulÃ¤ssige Erweiterung des Streitgegenstandes dar. Dass die diesem Antrag zugrunde liegende Behauptung der GebÃ¤udehÃ¶henÃ¼berschreitung nicht frÃ¼her geltend gemacht werden konnte, da die Ã¶ffentliche Auflage fÃ¼r die BauordnungsÃ¤nderung erst nach der Beschwerdeerhebung erfolgte, berechtigt gemÃ¤ss § 52 Abs. 2 VRG allenfalls zum Vorbringen dieser neuen Rechtstatsache, jedenfalls aber nicht zur Ãnderung des Streitgegenstands. Auf den Antrag der BeschwerdefÃ¼hrer, es sei der vorinstanzliche Entscheid bezÃ¼glich der MehrfamilienhÃ¤user B und C aufzuheben, ist daher nicht einzutreten. </span></p> <p class="Urteilstext"><b>2. </b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.1 </span></b><span>Damit ist â wie im Rekursverfahren â vor Verwaltungsgericht allein streitig, ob das Mehrfamilienhaus D in Anwendung von § 265 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gegenÃ¼ber dem entlang der Grenze zwischen dem BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 und dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 verlaufenden Weg einen Wegabstand von 3,5 m einzuhalten habe. Die Baurekurskommission II hat hierzu in ihrem Rekursentscheid vom 31. Oktober 2006 festgehalten, entscheidend sei, ob der Weg Ã¶ffentlicher oder privater Natur sei. Dabei komme es nicht auf die EigentumsverhÃ¤ltnisse, sondern vielmehr auf den Zweck der Anlage an. Von einem Ã¶ffentlichen Weg sei auszugehen, wenn dieser mehreren GrundstÃ¼cken als Erschliessung diene, wobei dieses Kriterium nicht schon bei zwei oder drei GrundstÃ¼cken als erfÃ¼llt gelte. Ebenfalls als Ã¶ffentlich sei ein Weg zu qualifizieren, der aufgrund einer formellen Widmung oder einer faktischen Zweckbestimmung zum Gemeingebrauch einem unbestimmten BenÃ¼tzerkreis geÃ¶ffnet worden sei. Keine Widmung sei anzunehmen, wenn die BenÃ¼tzung des Weges durch die Ãffentlichkeit von den berechtigten oder belasteten GrundeigentÃ¼mern bloss geduldet werde. Vorliegend diene der streitbetroffene Weg der Zufahrt zur Liegenschaft der Rekurrenten wie auch zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06. Auch das bestehende Wohnhaus auf dem BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 sei bislang Ã¼ber diesen Weg erreicht worden, habe aber durch den Neubau der P-Strasse eine zusÃ¤tzliche Erschliessung erhalten. Die geplante Ãberbauung indessen erfolge ausschliesslich Ã¼ber die P-Strasse. Die bestehenden Fuss- und Fahrwegrechte dienten in erster Linie der Sicherung der Erschliessung der GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 05 und 06, die gezwungenermassen Ã¼ber fremde GrundstÃ¼cke erfolgen mÃ¼sse. Dies insbesondere auch dann, wenn die unÃ¼bersichtliche Ausfahrt auf die stark befahrene Q-Strasse nicht mehr toleriert werden sollte. Dies lasse nicht auf eine Widmung zum Gemeingebrauch schliessen. Ebenso wenig sei davon auszugehen, dass der Weg in das kÃ¼nftige Verbindungsnetz eingebunden werde. Den Bewohnern und Besuchern der neuen Ãberbauung stÃ¼nden kÃ¼rzere grundstÃ¼cksinterne Wege Richtung Dorf zur VerfÃ¼gung. Von einer Ãffnung fÃ¼r die Ãffentlichkeit kÃ¶nne damit nicht ausgegangen werden. Das geplante Haus mÃ¼sse demnach keinen Wegabstand, sondern den Grundabstand einhalten und die AusÃ¼bung der Dienstbarkeiten gewÃ¤hrleisten. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2 </span></b><span>Diesen AusfÃ¼hrungen halten die BeschwerdefÃ¼hrenden in ihrer Beschwerdeschrift entgegen, es handle sich unbestrittenermassen um einen Weg. Dieser sei jedoch Ã¶ffentlich. Von einem solchen sei auszugehen, wenn er zwei oder mehr GrundstÃ¼cken als Erschliessung diene. Der Weg diene dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 des BeschwerdefÃ¼hrers, sowie dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 und zudem noch dem bestehenden Wohnhaus auf dem BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03. Entgegen der Vorinstanz sei der Weg auch dem Gemeingebrauch gewidmet und in das kÃ¼nftige Verbindungsnetz eingebunden. Dies ergebe sich aus der Baubewilligung vom 11. April 2006, worin festgehalten werde, dass die projektierten HÃ¤user mittels Fussweg auch mit der Q-Strasse verbunden seien. Die genannte Fusswegdienstbarkeit werde also in das neue Projekt integriert und kÃ¼nftig wÃ¼rde eine unbestimmte Anzahl Personen den betreffenden Weg auch zu Fuss benutzen. Weiter sei es eine Tatsache, dass die Bewohner des Einfamilienhaus-Quartiers an der P-Strasse den Weg, insbesondere fÃ¼r den Gang zur Kirche oder zum nahe gelegenen Strandbad, nutzten. Die Vorinstanz habe zudem nicht berÃ¼cksichtigt, dass die Grunddienstbarkeit auch den EigentÃ¼mern von kÃ¼nftigen Bauten auf dem BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 offen stehe. Es sei daher damit zu rechnen, dass die Bewohner des projektierten Bauvorhabens den Weg als Zufahrt zur Tiefgarage nutzen wÃ¼rden. Schliesslich solle gemÃ¤ss Erschliessungsvertrag "P" vom 31. Mai 1999 der Weg neben den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 05 und 06 auch Kat.-Nr. 07 als Erschliessung dienen, sofern die Erschliessung Ã¼ber die Q-Strasse dereinst untersagt wÃ¼rde. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.1 </span></b><span>Fehlen Baulinien fÃ¼r Ã¶ffentliche Strassen und PlÃ¤tze sowie fÃ¼r Ã¶ffentliche Wege und erscheint eine Festsetzung nicht nÃ¶tig, so haben gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG oberirdische GebÃ¤ude einen Abstand von 6 m gegenÃ¼ber Strassen und PlÃ¤tzen und von 3,5 m gegenÃ¼ber Wegen einzuhalten, sofern â wie dies hier zutrifft â die Bau- und Zonenordnung keine anderen AbstÃ¤nde vorschreibt. SÃ¼dÃ¶stlich des geplanten Mehrfamilienhauses D verlÃ¤uft eine Zufahrt. Unbestrittenermassen ist diese im Sinne von § 265 Abs. 1 PBG nicht als Strasse, sondern als Weg zu qualifizieren. Der Neubau Haus D hÃ¤lt auf seiner SÃ¼dostseite gegenÃ¼ber der Grenze des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 05 der BeschwerdefÃ¼hrenden bzw. dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 einen Abstand von minimal 5,32 m bzw. 5,46 m ein. Da der Weg in jenem Bereich mit einer Breite von 3 m entlang der gemeinsamen Grenze auf dem BaugrundstÃ¼ck verlÃ¤uft, betrÃ¤gt der Abstand des Mehrfamilienhauses gegenÃ¼ber diesem Weg ca. 2,30â2,50 m. Das Mehrfamilienhaus D ist damit nur bewilligungsfÃ¤hig, wenn dieser Weg nicht als "Ã¶ffentlich" zu qualifizieren ist und damit nicht der gesetzliche Wegabstand von 3,50 m zu beachten ist. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.2 </span></b><span>Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kommt es bei der WÃ¼rdigung, ob ein Weg als Ã¶ffentlich oder als privat zu gelten hat, nicht auf die EigentumsverhÃ¤ltnisse, sondern auf die Erschliessungsfunktion des Wegs an. Im Entscheid RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) hat das Verwaltungsgericht hierzu ausgefÃ¼hrt, wenn ein Weg die Funktion der gesetzlichen Zufahrt im Sinn von § 237 PBG habe, so werde er â jedenfalls wenn dieser mehreren GrundstÃ¼cken diene â notwendigerweise von einem unbestimmten Benutzerkreis beansprucht und handle es sich um eine VerkehrsflÃ¤che, die auch nach Strassenverkehrsrecht als Ã¶ffentlich gelte, und zwar unabhÃ¤ngig davon, ob sie im Ã¶ffentlichen Eigentum stehe oder fÃ¶rmlich dem Gemeingebrauch gewidmet worden sei. In jenem Fall hat das Verwaltungsgericht einen Zufahrtsweg, welcher vier EinfamilienhÃ¤usern als gesetzliche Zufahrt diente, als Ã¶ffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG qualifiziert. Ebenfalls als Ã¶ffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG eingestuft hat das Gericht einen Weg, welcher einem GrundstÃ¼ck als gesetzliche Zufahrt und einem weiteren als Zugang fÃ¼r FussgÃ¤nger diente (RB 1987 Nr. 77). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diese Rechtsprechung zu § 265 Abs. 1 PB wurde wiederholt bestÃ¤tigt. Mit unpubliziertem Entscheid vom 17. MÃ¤rz 1995 (VB 94/0156 und 0157) hat das Verwaltungsgericht einen Fussweg als nicht Ã¶ffentlich eingestuft, der im relevanten Bereich einem einzelnen DrittgrundstÃ¼ck als alternative Fusswegerschliessung diente. Im Entscheid RB 2001 Nr. 75 (= BEZ 2001 Nr. 48) wurde von der Ãffentlichkeit eines Fussweges ausgegangen, weil die Gemeinde MiteigentÃ¼merin der Wegparzelle war und Besucher der gemeindeeigenen Liegenschaften und damit ein nicht nÃ¤her bestimmter Personenkreis zur BenÃ¼tzung der Wegparzelle befugt war. Mit Entscheid vom 14. Juli 2004 (VB.2003.382, www.vgrzh.ch) schliesslich hat das Verwaltungsgericht seine Rechtsprechung bestÃ¤tigt und eine Wegparzelle als Ã¶ffentlich bezeichnet, welche neben dem BaugrundstÃ¼ck einer Einfamilienhausliegenschaft als gesetzliche Zufahrt diente und an der eine weitere Liegenschaft ein â im Zeitpunkt des Entscheides nicht beanspruchtes â Fuss- und Fahrwegrecht zustand. Nach den ErwÃ¤gungen des Gerichtes stellte damit der Weg nicht nur eine grundstÃ¼cksinterne Erschliessung dar, sondern stand als gesetzliche Erschliessung von mindestens zwei GrundstÃ¼cken einem unbestimmten BenÃ¼tzerkreis offen. Es besteht kein Grund, von dieser Rechtsprechung abzuweichen.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.3</span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.3.1 </span></b><span>Das Bauareal umfasst die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 04 und 03. Das Mehrfamilienhaus D Ã¼berstellt die GrundstÃ¼cksgrenze und liegt mehrheitlich auf der Parzelle Kat.-Nr. 03, auf welchem auch noch das Wohnhaus Assek.-Nr. 578 steht. Der streitbezogene Weg sÃ¼dÃ¶stlich des Hauses D ist Gegenstand von drei Grunddienstbarkeiten. Die Dienstbarkeit SP 001, dat. 27. April 1991, beinhaltet ein Fuss- und Fahrwegrecht zulasten des GrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 05 sowie des BaugrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 03 (alt 08) und zugunsten der Drittliegenschaft Kat.-Nr. 06. GemÃ¤ss der Dienstbarkeit SP 002, dat. 22. Mai 1991, besteht ein gegenseitiges Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten und zulasten des GrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 05 der BeschwerdefÃ¼hrenden und des BaugrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 03 (alt 08) auf einer WegflÃ¤che ab der Q-Strasse entlang der gemeinsamen Grenze, d.h. auf einer LÃ¤nge von rund 40 m. Schliesslich besteht ein gegenseitiges Fusswegrecht, SP 003, dat. 27. April 1991, je zugunsten und zulasten der DrittgrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 06 und 09 (alt 10) sowie des GrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 05 der BeschwerdefÃ¼hrenden und des BaugrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 03 (alt 08). Der von dieser Dienstbarkeit geregelte Weg erstreckt sich von der Q-Strasse bis zum Kehrplatz P-Strasse mit einem abzweigenden rund 1,5 m breiten Fussweg zur Drittliegenschaft Kat.-Nr. 09 (alt 10). </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.3.2 </span></b><span>Der streitbezogene Weg dient als gesetzliche Zufahrt zu den beiden Liegenschaften Kat.-Nr. 05 der BeschwerdefÃ¼hrer und zu Kat.-Nr. 06. Diese beiden Liegenschaften stossen direkt an die Q-Strasse. ParkiermÃ¶glichkeiten bestehen allein im rÃ¼ckwÃ¤rtigen GrundstÃ¼cksbereich Ã¼ber den betreffenden Weg ab Q-Strasse (vgl. Fotos im Protokoll der Baurekurskommission II vom Augenschein). Auch gemÃ¤ss Bust. B Ziff. 3 Abs. 2 des Erschliessungsvertrages "P", welcher auf privatrechtlicher Grundlage die Quartiererschliessung regelt, erfolgt die "gesetzliche Zufahrt" zu diesen beiden GrundstÃ¼cken vorderhand von der Q-Strasse her. Sollte diese Zufahrt durch "gegenteilige Anordnung" unterbunden werden, so sieht der Erschliessungsvertrag gegen Einkauf die EinrÃ¤umung eines entsprechenden Fahrwegrechtes zum Kehrplatz P-Strasse vor (Erschliessungsvertrag Bust. D. Ziff. 4 Abs. 1 und 2, S. 17). Wie den ErwÃ¤gungen der strassenpolizeilichen Bewilligung der kantonalen Baudirektion vom 23. Februar 2006 entnommen werden kann, entspricht die bestehende Ein-/Ausfahrt von der Parzelle Kat.-Nr. 05 in die Q-Strasse S-1 nicht den gesetzlichen Bedingungen und stellt eine GefÃ¤hrdung der Verkehrssicherheit dar; bei der "nÃ¤chsten sich bietenden Gelegenheit" soll die Ein-/Ausfahrt definitiv geschlossen und die rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung verlangt werden. Der Augenschein des Verwaltungsgerichts vom 13. Juni 2007 bestÃ¤tigte die prekÃ¤ren Aus- und EinfahrtsverhÃ¤ltnisse im Bereich der Q-Strasse. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Neben der gesetzlichen Zufahrt zu den beiden Liegenschaften Kat.-Nr. 05 und 06 dient der Weg auch als Fussweg (SP 003). Berechtigt an diesem Fussweg sind, wie erwÃ¤hnt, die DrittgrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 06 und 09 (alt 10) sowie das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 der BeschwerdefÃ¼hrer und das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 (alt 08). Die am Fusswegrecht berechtigten GrundstÃ¼cke weisen eine erhebliche FlÃ¤che auf. Kat.-Nr. 03 ist 2'990 m<sup>2</sup> gross, wÃ¤hrend bei BegrÃ¼ndung der Dienstbarkeit am 27. April 1991 das berechtigte GrundstÃ¼ck altKat.-Nr. 10 eine FlÃ¤che von 4'399 m<sup>2</sup> aufwies (vgl. Erschliessungsvertrag). Bei derart grossen an einem Fussweg berechtigten BaulandflÃ¤chen ist der Benutzerkreis auf jeden Fall offen, ist doch eine Kontrolle der einzelnen Fusswegbenutzer â jedenfalls nach vollstÃ¤ndiger Ãberbauung â schlechterdings nicht mÃ¶glich. Daran Ã¤ndert nichts, dass vorliegend mÃ¶glicherweise die berechtigte FlÃ¤che von altKat.-Nr. 10 (heute Kat.-Nr. 09) seit BegrÃ¼ndung der Fusswegdienstbarkeit durch GrundstÃ¼cksmutationen kleiner geworden ist, was aus den Gerichtsakten nicht genau hervorgeht. Es bestehen auf jeden Fall neben dem geplanten Haus D erhebliche am Fussweg berechtigte Baulandreserven. Dient der sÃ¼dÃ¶stlich des Hauses D verlaufende Fussweg aber als gesetzliche Zufahrt zu zwei DrittgrundstÃ¼cken und als Fussweg mit einem unbestimmten Benutzerkreis, ist er nach der aufgezeigten Rechtsprechung als Ã¶ffentlich im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG zu qualifizieren und ist ein Wegabstand von 3,5 m einzuhalten. Dieser Abstand wird vorliegend durch das Haus D um rund 1â1,20 m unterschritten. Eine Verschiebung des Hauses D gegen Nordwesten und damit gegen das Haus B erscheint nicht von vornherein als problemlos, wÃ¼rde doch dadurch der bereits knappe GebÃ¤udeabstand zwischen den HÃ¤usern D und B von 6,63 m noch weiter verringert; zudem ist zu berÃ¼cksichtigen, dass gemÃ¤ss Dispositiv-Ziff. II/a der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 23. Februar 2006 der GebÃ¤udeabstand zwischen dem Haus D und dem Speicher Assek.-Nr. 02 zwingend mindestens 7 m betragen muss, was auch eine Verschiebung des Hauses D um rund 60 cm nach SÃ¼dwesten verlangt. Die Verschiebung des BaukÃ¶rpers zur Einhaltung des Wegabstandes und des Abstandes von 7 m zum Speicher verlangt somit allenfalls eine konzeptionelle Ãberarbeitung des Bauprojektes bezÃ¼glich des Hauses D. Der Mangel kann nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG durch Anordnung einer Nebenbestimmung geheilt werden. Die Baubewilligung des Gemeinderates Mettmenstetten vom 11. April 2006 ist somit antragsgemÃ¤ss hinsichtlich des Hauses D aufzuheben</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.</span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde gutzuheissen ist. Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 31. Oktober 2006 und der baurechtliche Entscheid des Gemeinderates Mettmenstetten vom 11. April 2006 bezÃ¼glich des Hauses D sind aufzuheben. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des <i>Rekurs</i>verfahrens praxisgemÃ¤ss (RB 2005 Nr. 12) je zur HÃ¤lfte der privaten Beschwerdegegnerschaft und dem Gemeinderat aufzuerlegen. Zudem ist den BeschwerdefÃ¼hrern fÃ¼r das Rekursverfahren in Anwendung von § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) eine ParteientschÃ¤digung von total Fr. 1'500.- zuzusprechen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Was die Kosten des <i>Beschwerde</i>verfahrens betrifft, so sind diese in Anwendung von § 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 70 VRG bezÃ¼glich des Nichteintretensentscheides den BeschwerdefÃ¼hrern aufzuerlegen, im Ãbrigen der privaten Beschwerdegegnerschaft und dem Gemeinderat. Die Voraussetzungen fÃ¼r die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Beschwerdeverfahren an die BeschwerdefÃ¼hrer bzw. an die private Beschwerdegegnerschaft sind bei diesem Verfahrensausgang nicht gegeben (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Urteilstext">Auf den in der Replik erhobenen Antrag betreffend Aufhebung des baurechtlichen Entscheides bezÃ¼glich der HÃ¤user B und C wird nicht eingetreten; </p> <p class="Einzug1"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde betreffend Haus D wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 31. Oktober 2006 und der baurechtliche Entscheid des Gemeinderates Mettmenstetten vom 11. April 2006 werden bezÃ¼glich des Hauses D aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 5'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden Nr. 1 und 2 zu je einem Viertel unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte, zu einem Viertel dem Gemeinderat Mettmenstetten und zu je 1/12 unter solidarischer Haftung fÃ¼r einen Viertel den privaten Beschwerdegegnern auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die Kosten des Rekursverfahrens werden zu je 1/6 unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte der Kosten den privaten Beschwerdegegnern und zur HÃ¤lfte dem Gemeinderat Mettmenstetten auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die privaten Beschwerdegegner werden unter solidarischer Haftung je verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekursverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 500.-, total Fr. 1'500.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids. </span></p> <p class="Einzug2"><span> FÃ¼r das Beschwerdeverfahren werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>