<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00676</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211871&amp;W10_KEY=4467116&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00676</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 25.04.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Unterschutzstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Unterschutzstellung eines Wohnhauses.<br/><br/>Bei der Prüfung der Schutzwürdigkeit hat eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestützte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen, geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberücksichtigt (E. 4.1). <br/><br/>Auch regionale Stilrichtungen und entsprechende Unterkategorien sowie Bauten, die im Rahmen ihres Verwendungszwecks (z.B. als Gasthaus, Kirche oder Spital) den betreffenden Baustil in besonderer Weise anschaulich werden lassen, können von erheblichem baukünstlerischem Wert sein. Damit ist für die baukünstlerische Zeugenschaft des streitbetroffenen Objekts nicht negativ anzurechnen, dass hinsichtlich des Baustils gutachterliche Divergenzen bestehen (Klassizismus, Biedermeier, purifizierter Klassizismus); E. 7.2. <br/><br/>Einem Gebäude kann dank seiner Erscheinung und seinem Zustand unabhängig davon Zeugenqualität zukommen, ob es sich um ein einmaliges Objekt handelt oder ob andere gleichwertige oder gar besser erhaltene Liegenschaften vorhanden sind. (E. 7.3.2). Dass ein Gebäude komplett oder weitestgehend im unveränderten Ursprungszustand erhalten ist, bildet sodann keine unabdingbare Voraussetzung für seine (baukünstlerische) Schutzwürdigkeit (E. 7.4.1).<br/><br/>Teilweise Gutheissung und Rückweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENWERT">EIGENWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EPOCHE">EPOCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESAMTBEURTEILUNG">GESAMTBEURTEILUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTENSKOSTEN">GUTACHTENSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: OBERGUTACHTEN">OBERGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZWÃRDIGKEIT">SCHUTZWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITUATIONSWERT">SITUATIONSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERÃNDERUNG">VERÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHSOBJEKT">VERGLEICHSOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WICHTIGER ZEUGE">WICHTIGER ZEUGE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 Abs. IV VRG</span><br/><span class="gerade">§ 13 Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14732" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00676</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. Juli 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Robert Lauko. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz,</span></a><span> vertreten durch RA A<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_8">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_13"><span>B AG,</span></a><span> vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_20">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_5_25"><span>Gemeinderat Kilchberg,</span></a><span> vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_6_30">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Unterschutzstellung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 2. MÃ¤rz 2010 stellte der Gemeinderat Kilchberg das Haus "E" auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in Kilchberg, Ortsteil G, unter Denkmalschutz.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den von der B AG dagegen erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission II nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins mit Entscheid vom 26. Oktober 2010 gut und hob den Beschluss vom 2. MÃ¤rz 2010 auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 29. November 2010 beantragte die ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz (ZVH) dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid aufzuheben und die Unterschutzstellung zu bestÃ¤tigen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II und der Gemeinderat Kilchberg beantragten am 22. bzw. 23. Dezember 2010, die Beschwerde abzuweisen. Die B AG schloss in ihrer Beschwerdeantwort vom 25. Januar 2011 auf Abweisung der Beschwerde, eventualiter auf RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz zum Neuentscheid; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. Mit Replik vom 21. Februar 2011 hielt die ZVH an ihren AntrÃ¤gen fest. In ihrer Stellungnahme vom 15. MÃ¤rz 2011 bestritt die B AG die Darstellungen der BeschwerdefÃ¼hrerin.</p> <p class="Urteilstext">Am 23. MÃ¤rz 2011 beschloss das Verwaltungsgericht, zur Frage, ob es sich beim Haus "E" um ein schutzwÃ¼rdiges GebÃ¤ude handle, ein Gutachten einzuholen. Als Gutachter wurde H in Aussicht genommen und um Einreichung einer Offerte erbeten. Mit Schreiben vom 18. bzw. 19. April 2011 nahmen die ZVH sowie die B AG zur Person des Gutachters Stellung. </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 1. Juni 2011 kam das Verwaltungsgericht angesichts der HÃ¶he der vom Gutachter veranschlagten Kosten auf seinen Beschluss vom 23. MÃ¤rz 2011 zurÃ¼ck und nahm neu I und J als Gutachter in Aussicht. Mit Beschluss vom 4. Juli 2011 wurden I und J zu Gutachtern ernannt. Sie erstatteten ihre Expertise am 25. Januar 2012.</p> <p class="Urteilstext">Am 22. Februar, 13. MÃ¤rz bzw. 17. April 2012 nahmen der Gemeinderat Kilchberg, die ZVH sowie die B AG zum eingeholten Gutachten Stellung. Letztere reichte zudem ein von H und K im April 2012 erstelltes Privatgutachten zu den Akten. Hierzu reichten wiederum die ZVH und der Gemeinderat Kilchberg am 29. Mai bzw. 8. Juni 2012 Stellungnahmen ein. Mit Schreiben vom 5. Juli 2012 hielt die B AG an ihren bisherigen AusfÃ¼hrungen fest und legte eine Stellungnahme von H bei. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist im vorliegenden Verfahren gestÃ¼tzt auf § 338a Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerdeerhebung legitimiert. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Die Vorinstanz hat am 21. September 2010 im Beisein der Parteien einen Augenschein durchgefÃ¼hrt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund dieses Augenscheins, des verwaltungsgerichtlichen Obergutachtens sowie der Ã¼brigen Gutachten Ã¼ber die SchutzwÃ¼rdigkeit des streitbetroffenen Objekts mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Mit Beschluss vom 2. MÃ¤rz 2010 stellte der Mitbeteiligte das heutige Mehrfamilienhaus F-Strasse 02 (Haus "E") unter Denkmalschutz, nachdem das von ihm beim ArchitekturbÃ¼ro L AG in Auftrag gegebene Gutachten zur SchutzabklÃ¤rung vom 20. Januar 2010 (act. 9/18.13; Gutachten L) dem GebÃ¤ude eine wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG attestiert hatte. Von der SchutzverfÃ¼gung erfasst sind sÃ¤mtliche Fassaden mit den originalen Fenster- und TÃ¼reinfassungen, alle DachflÃ¤chen sowie die Eindeckung mit handgemachten Biberschwanzziegeln und die originalen Kamine. Unter Schutz gestellt wurden ferner im GebÃ¤udeinneren die konstruktive GebÃ¤udestruktur, umfassend tragende Mauern und StÃ¼tzen, die Struktur der Geschossdecken und des DachgebÃ¤lks sowie die rÃ¤umliche Anordnung und architektonische Ausstattung folgender RÃ¤ume: im Untergeschoss vier SandsteinsÃ¤ulen und die darÃ¼berliegenden GewÃ¶lbe, im Treppenhaus die Treppe zu den Obergeschossen inklusive der StaketengelÃ¤nder und der gestemmten ToilettentÃ¼ren auf den Zwischenpodesten, im Erdgeschoss die gestemmten Wand- und DeckentÃ¤fer sowie die gestemmten ZimmertÃ¼ren inklusive den originalen BeschlÃ¤gen und von den Einbauten im 1. und 2. Obergeschoss schliesslich der seeseitige Korridor-Abschluss mit geÃ¤tzten JugendstilglÃ¤sern samt den originalen BeschlÃ¤gen, die gestemmten WandtÃ¤fer und Fenstereinfassungen, der Deckenstuck und die gestemmten ZimmertÃ¼ren einschliesslich der originalen BeschlÃ¤ge. </p> <p class="Urteilstext">Das Gutachten L und der Mitbeteiligte fÃ¼hren im Wesentlichen folgende GrÃ¼nde fÃ¼r die Unterschutzstellung des Hauses "E" an: die in ortsgeschichtlicher Hinsicht besondere Lage im Ortsteil G, die im Baustil des Biedermeiers bzw. des Klassizismus gehaltene Architektur und die sich in einer illustren EigentÃ¼merschaft abzeichnende Sozialgeschichte des GebÃ¤udes. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Mit Rekursentscheid vom 26. Oktober 2010 hob die Vorinstanz den Beschluss vom 2. MÃ¤rz 2010 mit der BegrÃ¼ndung auf, dem Haus "E" kÃ¶nne die Qualifikation eines wichtigen Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter allen Titeln nicht zuerkannt werden, weil die bloss vereinzelt vorhandenen AnsÃ¤tze einer zeugenhaften DokumentationsfÃ¤higkeit nicht zu einer wichtigen Zeugeneigenschaft aufsummiert werden kÃ¶nnten. Diese mÃ¼sste vielmehr zumindest in einer bestimmten Hinsicht klar gegeben sein. Mit der Unterschutzstellung des GebÃ¤udes habe der Mitbeteiligte daher § 203 Abs. 1 lit. c PBG fehlerhaft ausgelegt und seinen Beurteilungsspielraum in nicht mehr vertretbarer Weise gehandhabt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Aufgrund von Zweifeln an der SchlÃ¼ssigkeit des Gutachtens L hinsichtlich der siedlungs- und sozialgeschichtlichen Bedeutung der Liegenschaft liess das Verwaltungsgericht durch I und J, Firma M, eine Oberexpertise zur Frage der SchutzwÃ¼rdigkeit des Hauses "E" erstellen (Beschluss der Kammer vom 23. MÃ¤rz 2011). Diese hatte insbesondere folgende Gesichtspunkte zu berÃ¼cksichtigen:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Setzte mit dem Bau des Hauses "E" bzw. mit der Erstellung der F-Strasse eine eigentliche Epoche der VerstÃ¤dterung in Kilchberg/G ein? Fand die Urbanisierung erst zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt statt? Welcher Stellenwert kommt dem GebÃ¤ude im Rahmen der siedlungsgeschichtlichen Entwicklung zu?</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Welche sozialgeschichtliche Bedeutung hat das Haus "E" aus heutiger Sicht? Wie ist der Einfluss von N, dem Erbauer des GebÃ¤udes, und der spÃ¤teren EigentÃ¼mer und Bewohner des Hauses auf die sozialgeschichtliche Entwicklung von Kilchberg/G einzuschÃ¤tzen?</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3. Welchen baukÃ¼nstlerischen Zeugenwert hat das Ã¤ussere Erscheinungsbild des Hauses "E" unter BerÃ¼cksichtigung der spÃ¤ter erfolgten VerÃ¤nderungen an der Bausubstanz? Ist das GebÃ¤ude ein Vertreter der Gattung des "ZÃ¼richseehauses" und bereits als solcher schutzwÃ¼rdig? Gibt es in der Umgebung genÃ¼gend andere hochwertige "ZÃ¼richseehÃ¤user"?</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>4. Worin bestand der ursprÃ¼ngliche Verwendungszweck des Hauses "E" und seiner RÃ¤umlichkeiten? Gilt der Innenraum des GebÃ¤udes ungeachtet der nicht mehr im Original vorhandenen Bauteile bzw. unter BerÃ¼cksichtigung der spÃ¤ter eingebauten Ersatzteile noch als bedeutsamer Zeuge der biedermeierlichen Wohnkultur?"</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin beanstandet vorab die Auslegung und Anwendung des Begriffs der wichtigen Zeugeneigenschaft durch die Baurekurskommission. Mit ihrer isolierten Betrachtung der einzelnen Aspekte fÃ¼r eine Zeugeneigenschaft stehe die Vorinstanz im Gegensatz zur korrekten und herrschenden Interpretation von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Das Haus "E" sei ein ausgezeichnetes Beispiel dafÃ¼r, wie die verschiedenen Zeugeneigenschaften ineinander spielten und sich gegenseitig unterstrichen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139). Die SchutzwÃ¼rdigkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und dem Situationswert eines Objekts ergeben (VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3; vgl. RB 1997 Nr. 73) oder in einem siedlungs- bzw. ortsgeschichtlichen Zusammenhang zum Ausdruck kommen (VGr, 29. September 2004, VB.2004.00119, E. 3.2). Nach der Rechtsprechung hat bei der PrÃ¼fung der SchutzwÃ¼rdigkeit eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestÃ¼tzte <i>Gesamt</i>beurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberÃ¼cksichtigt (VGr, 3. September 2009, VB.2009.00219, E. 3.3; BGr, 15. MÃ¤rz 2010, 1C_543/2009, E. 2.3; BGE 118 Ia 384 E. 5a). In der Lehre wird zudem die Ansicht vertreten, dass die einzelnen Bedeutungskriterien die Eigenschaften des Baudenkmalbegriffs nicht in abschliessendem Umfang beschrieben und als grundlegendes Kriterium von der kulturgeschichtlichen Bedeutung des GebÃ¤udes auszugehen sei. Die weiteren Bedeutungskriterien seien dieser untergeordnet und dienten lediglich ihrer Konkretisierung (Engeler, S. 136, mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>Bei der Anwendung von </span>§ 203 Abs. 1 lit. c PBG<span> hat die verfÃ¼gende BehÃ¶rde zunÃ¤chst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die KlÃ¤rung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts, wozu nÃ¶tigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einzuholen sind. Anschliessend hat die BehÃ¶rde zu prÃ¼fen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich prÃ¤genden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien â wÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden frei (§ 7 Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Der </span>fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde kommt dabei eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und ErmessensbetÃ¤tigung zu, deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei Ã¼berprÃ¼fen kÃ¶nnen (RB 1982 Nr. 37). </p> <p class="Erwgung2"><span>Von Gutachten, die durch die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde eingeholt wurden, soll beim Rechtsmittelentscheid nicht ohne triftige GrÃ¼nde abgewichen werden. Besteht kein Anlass, an der Unab­hÃ¤ngigkeit und Sachkunde der beauftragten Fachpersonen zu zweifeln, ist namentlich von den tatsÃ¤chlichen Feststellungen des Gutachtens nur dann abzuweichen, wenn dieses nicht klar begrÃ¼ndet ist oder wenn es IrrtÃ¼mer, LÃ¼cken oder WidersprÃ¼che aufweist (vgl. VGr, 25. Oktober 2011, VB.2011.00348, E. 3.3.2; 4. Mai 2005, VB.2005.00009, E. 2.1 und 2.4). Eine Abweichung lÃ¤sst sich auch damit begrÃ¼nden, dass ein Obergutachten oder gegensÃ¤tzliche MeinungsÃ¤usserungen anderer Fachpersonen Ã¼berzeugend genug erscheinen, um die SchlÃ¼ssigkeit des Gutachtens infrage zu stellen (vgl. BGr, 21. MÃ¤rz 2007, K 144/06, E. 3.2.2; BGE 125 V 351 E. 3b/aa). </span>Parteigutachten haben dagegen grundsÃ¤tzlich keine grÃ¶ssere Bedeutung als die Ã¼brigen Parteivorbringen (<span>Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999</span>, § 7 N. 23).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Das Verwaltungsgericht hat mit seiner gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein eingeschrÃ¤nkten Kognition vorliegend zu prÃ¼fen, ob die Baurekurskommission die Entscheidungsbefugnis der zustÃ¤ndigen VerwaltungsbehÃ¶rde zu Recht fÃ¼r Ã¼berschritten halten durfte. <span>Dabei darf das Verwaltungsgericht gestÃ¼tzt auf den Grundsatz der Rechtsanwendung von Amts wegen eine im Ergebnis richtige, aber mangelhaft begrÃ¼ndete Anordnung mit anderen rechtlichen Ãberlegungen bestÃ¤tigen bzw. ergÃ¤nzen (Motivsubstitution). Voraussetzung bildet hierfÃ¼r, dass der Anspruch der Parteien auf rechtliches GehÃ¶r gewahrt bleibt (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 81, § 8 N. 28). </span>Nachdem sich die Parteien in ihren Rechtsschriften einlÃ¤sslich zum verwaltungsgerichtlichen Obergutachten vom 25. Januar 2012 (Gutachten I&amp;J, act. 32) geÃ¤ussert haben, ist die streitige Unterschutzstellung anhand des eingeholten Gutachtens auch insoweit zu Ã¼berprÃ¼fen, als dessen Annahmen und Feststellungen vom kommunalen Gutachten L bzw. von den ErwÃ¤gungen der Gemeinde im angefochtenen Beschluss abweichen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin findet, das Haus "E" sei Ausdruck einer neuen stÃ¤dtischen Phase, indem von ihm eine wichtige Ausstrahlung auf den Ortsteil G ausgegangen sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>WÃ¤hrend das Gutachten L unter Ziff. 5.1.1 "Lage im Ort" und mit ihm der Mitbeteiligte ohne Belege davon ausgehen, dass 1837 mit der Erstellung des stattlichen Hauses "E" an der ungefÃ¤hr 1830 erbauten F-Strasse ein neues stÃ¤dtisches Zeitalter im bisher bÃ¤uerlichen Ortsteil G begonnen habe, liess sich ein solcher orts- bzw. siedlungsgeschichtlicher Stellenwert im Gutachten I&amp;J nicht erhÃ¤rten. Danach stellt das GebÃ¤ude vielmehr einen Pionierbau dar, der keine direkten Nachahmer gefunden habe und bis zum Bau des Hauses F-Strasse 03 um 1910 der einzige Neubau zwischen G und P geblieben sei (S. 14 f. und 50; vgl. auch das von der Beschwerdegegnerin eingereichte baugeschichtliche Gutachten vom April 2012, erstellt durch H und K, Q AG, Ziff. 5.1 [act. 40/1; Gutachten H]). Grund dafÃ¼r sei, dass die neu erbaute F-Strasse wegen der ab 1835 einsetzenden Dampfschifffahrt sich entgegen der Erwartung nicht als neue Entwicklungsachse des Dorfes habe etablieren kÃ¶nnen. Erst der motorisierte Autoverkehr des 20. Jahrhunderts habe der Strasse zu der ihr zugedachten Rolle als HauptverkehrstrÃ¤ger verholfen. Eine ProsperitÃ¤t, wie sie dem ab 1875 entstandenen Bahnhofquartier zukomme, sei der F-Strasse infolge der LÃ¤rmbelastung indes verwehrt geblieben. </p> <p class="Urteilstext">Dem hÃ¤lt das Parteigutachten H in Ziff. 5.1 und 4.1 entgegen, der Anlass fÃ¼r die Erstellung des Hauses "E"sei nicht im Bau der F-Strasse zu sehen, sondern in dem vormals vom Bauherrn N betriebenen, gemeindeeigenen Gasthaus "R", das am 19. Februar 1837 verkauft worden sei. Da N das Objekt nicht habe ersteigern kÃ¶nnen, habe er sich nach einer neuen Erwerbsquelle umsehen mÃ¼ssen. Nachdem er sich in der Folge jedoch erfolglos um die Erteilung eines Tavernenrechts bzw. Speisewirtschaftspatents bemÃ¼ht habe, sei der Neubau seiner ursprÃ¼nglichen Bestimmung als Gasthaus niemals zugefÃ¼hrt worden. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>GemÃ¤ss der obergutachterlichen Wertung ist das Haus "E" ein Pionierbau, allerdings ohne Nachahmer und ohne direkte siedlungsgeschichtliche Folgen (Gutachten I&amp;J, S. 50). FÃ¼r die weitere Siedlungsentwicklung hatte der Bau demnach nur eine marginale Bedeutung. DemgegenÃ¼ber lÃ¤sst sich dem Haus "E" eine wirtschaftsgeschichtliche Bedeutung nicht absprechen. Dass die F-Strasse die in sie gesetzten Erwartungen als Hauptverkehrsachse Richtung ZÃ¼rich aufgrund des technischen Fortschritts bei der Dampfschifffahrt (vorerst) nicht erfÃ¼llen konnte und die erhoffte Urbanisierung in Kilchberg bis auf Weiteres ausblieb, widerspiegelt sich zwischen G und P heute nur noch im Haus "E" (vgl. Gutachten I&amp;J, S. 14), das als einziges Beispiel seiner Zeit aus einer weitgehend unprÃ¤tentiÃ¶sen und erst spÃ¤ter erbauten Umgebung heraussticht. Durch das Fehlen von entsprechenden Nachahmerbauten an der F-Strasse veranschaulicht das GebÃ¤ude somit eine Ã¼berraschende und fÃ¼r Kilchberg bedeutsame Wendung im Zeitalter der Industrialisierung. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Als nÃ¤chstes fÃ¼hrt die BeschwerdefÃ¼hrerin die fÃ¼r G wichtige Sozial- und EigentÃ¼mergeschichte des GebÃ¤udes ins Feld. Soweit die Vorinstanz die "Bewohnerschaft geschichtlich wesentlich bedeutsamerer Personen" fÃ¼r erforderlich halte, habe sie in unzulÃ¤ssiger Weise ihr Ermessen an die Stelle des sachverhaltsgestÃ¼tzten und ortsbezogenen Ermessens des Mitbeteiligten gesetzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Zur Sozialgeschichte des Hauses "E" hÃ¤lt das Obergutachten I&amp;J, S. 49, zusammenfassend fest, der aus einfachen VerhÃ¤ltnissen stammende Bauherr N habe das Haus bis zum Verkauf 1861 selber bewohnt und wahrscheinlich auch die das GewerbeS im NebengebÃ¤ude betrieben, was fÃ¼r eine bÃ¼rgerliche, aber nicht herrschaftliche Lebensweise spreche. Wie andere Mitglieder seiner Familie auch, habe N die neuen politischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen VerhÃ¤ltnisse nach dem Sturz des Ancien RÃ©gime 1798 und der Etablierung des Liberalismus 1831 fÃ¼r den eigenen sozialen Aufstieg zu nutzen und mit dem Bau des fÃ¼r die damalige Zeit Ã¤usserst reprÃ¤sentativen GebÃ¤udes zu manifestieren gewusst. Im Gegensatz zu den auf dem Gemeindegebiet bereits bestehenden (mehr oder weniger) herrschaftlichen LandgÃ¼tern der reichen ZÃ¼rcher StadtbÃ¼rger sei es nun erstmals ein Einheimischer gewesen, dessen Haus sich von den traditionellen lÃ¤ndlichen Bauten der Umgebung abgehoben habe. Sein Nachfolger T, habe im "E" offenbar eine standesgemÃ¤sse Residenz gefunden. Zur gleichen gesellschaftlichen Schicht gehÃ¶re auch der nÃ¤chste EigentÃ¼mer U, der auch das nach ihm benannte Gut an der F-Strasse 04 besessen habe. Ob er das Haus selbst bewohnt habe, habe nicht eruiert werden kÃ¶nnen, doch sei mit Sicherheit erstellt, dass das Haus "E" von 1861â1908 ein Landsitz herrschaftlichen Zuschnitts gewesen sei. Nach dem Verkauf der Liegenschaft 1908 sei eine "Profanierung" der Villa erfolgt, beginnend mit der Abtrennung des NebengebÃ¤udes und der Parzellierung des dazugehÃ¶rigen Parks. Von da an sei das GebÃ¤ude ein zwar gut ausgestattetes, aber nur noch gewÃ¶hnliches Wohnhaus, das mit dem Anbau einer Autowerkstatt mit Tankstelle ab 1950 weiter an Ausstrahlung verloren habe.</p> <p class="Urteilstext">Weiter bemerkt das Obergutachten auf S. 50, dass sich der Zeugniswert eines Objekts auch oder gerade aus der geschichtlichen Gewachsenheit und VerÃ¤nderung ergeben kÃ¶nne. Unter dieser Perspektive sei das "E" ein besonders aufschlussreicher Zeuge der Geschichte von Kilchberg (und fÃ¼r die weitere Region der Seegemeinden). Das Haus mit seiner Entstehung, seinen VerÃ¤nderungen und seinen wechselnden Bewohnern kÃ¶nne als Chronik gelesen werden. In ihm zeige sich die Emanzipation der LandbevÃ¶lkerung in der Epoche des frÃ¼hen Liberalismus, die Wohnsitznahme von GrossbÃ¼rgern an bevorzugten Lagen in StadtnÃ¤he und schliesslich die Verwandlung in ein gewÃ¶hnliches Wohn- und Gewerbehaus an einer vielbefahrenen Verkehrsstrasse. Kein anderes (zumindest im kommunalen Schutzinventar von Kilchberg enthaltenes) Haus bringe diese fÃ¼r den Ort bedeutende Epoche in Bezug auf die Sozial- und Wirtschaftsgeschichte Ã¤hnlich deutlich zum Ausdruck.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die relativierenden AusfÃ¼hrungen der Beschwerdegegnerin und des Gutachtens H, Ziff. 4 und 5.2, zur gesellschaftlichen Stellung bzw. Kapitalkraft des Erbauers N sowie der spÃ¤teren Hausbesitzer T und U fallen hinsichtlich der sozialgeschichtlichen Bedeutung des GebÃ¤udes kaum in Gewicht. Stichhaltig ist hingegen der beschwerdegegnerische Hinweis auf das Urteil VB.2007.00366, E. 4.8, und das Erfordernis, dass im Fall von wechselnden <span>Entwicklungs- und Nutzungsphasen die VerÃ¤nderungen am Objekt selber ablesbar sein mÃ¼ssen. Auf das Haus </span>"E"<span> trifft dies nur in eingeschrÃ¤nktem Ausmass zu. Am heutigen Baubestand des GebÃ¤udes und seines Umschwungs finden sich lediglich vereinzelte Hinweise auf die ursprÃ¼nglich beabsichtigte Nutzung als Gasthaus (z.</span><span> </span><span>B. GewÃ¶lbekeller; vgl. Gutachten I&amp;J, S. 33 und Gutachten H, S. 28) sowie das im NebengebÃ¤ude betriebene Gewerbe S. Die ursprÃ¼ngliche Verwendung des GebÃ¤udes durch seinen Erbauer konnte denn auch von keinem der Gutachter restlos geklÃ¤rt werden (Gutachten L, Ziff. 3.2.2 und 4.2; Gutachten I&amp;J, S. 49; Gutachten H, S. 31). Ohne vertiefte Analyse der vorhandenen Quellen lÃ¤sst sich jedenfalls weder eine </span>Emanzipation der LandbevÃ¶lkerung <span>noch die Wohnsitznahme von urbanen Grossindustriellen am GebÃ¤ude selbst rekonstruieren. Infolge der tiefgreifenden und Ã¼berwiegend </span>stilgerecht ausgefÃ¼hrten Umbauten (unten E. 7.3.2) hat das Haus "E" seine sozialgeschichtliche Bedeutung mit Bezug auf die frÃ¼heren Nutzungsphasen grÃ¶sstenteils eingebÃ¼sst.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">Schliesslich macht die BeschwerdefÃ¼hrerin auf den ihrer Ansicht nach hohen baukÃ¼nstlerischen Wert der Immobilie aufmerksam: Der schlichte, auf Ã¼ppigen Schmuck verzichtende Biedermeierstil sei als eigenstÃ¤ndige baukÃ¼nstlerische Epoche anzuerkennen. Auf die absolute Stilreinheit des Objekts komme es zudem nicht an. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Laut dem Gutachten I&amp;J, S. 50 f., verkÃ¶rpert das Haus "E" in geradezu exemplarische Weise den Bautypus des "purifizierten Klassizismus", der von Bruno Carl, Siedlungs- und BaudenkmÃ¤ler des Kantons ZÃ¼rich, wie folgt umschrieben wird: "Im Gegensatz zu den gewachsenen oder unregelmÃ¤ssig gebauten BÃ¼rgerhÃ¤usern der Aristokratie sind die klassizistischen WohnhÃ¤user des jungen bÃ¼rgerlichen Zeitalters regelmÃ¤ssige Neubauten von immer gleichem Typus, als dessen prÃ¤gendes Element der giebelbekrÃ¶nte Mittelrisalit an der fÃ¼nf- bis siebenachsigen Traufseite erscheint. Individuelle TÃ¼r- und Fensterformen oder gusseiserne BalkongelÃ¤nder geben den schlichten Fassaden biedermeierliche Grazie. [â¦] ParkettbÃ¶den, TÃ¤fer und Stuckdecken geben dem Inneren zurÃ¼ckhaltenden Schmuck."</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Ausgangspunkt fÃ¼r die DenkmalschutzwÃ¼rdigkeit einer Baute bildet die von ihr zu bezeugende Epoche. Der Begriff der Epoche beschreibt einen Zeitabschnitt, der sich mittels bestimmter EreigniszusammenhÃ¤nge durch einen "deutlichen, einschneidenden Wandel der VerhÃ¤ltnisse" abgrenzen lÃ¤sst bzw. fÃ¼r den Beginn einer neuen bedeutsamen Entwicklung steht (Engeler, S. 142 mit Fn. 803; VGr, 10. September 2003, VB.2003.00120, E. 3a).<span> </span>Zur Qualifikation eines GebÃ¤udes als Zeugen einer Epoche im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c PBG genÃ¼gt nicht schon, dass er nachweislich in einer bestimmten Epoche erstellt wurde. Erforderlich ist zusÃ¤tzlich, dass vom Schutzobjekt auf die Epoche geschlossen werden kann und umgekehrt (VGr, 20. Dezember 2007, VB.2007.00192, E. 5.2). Schliesslich reicht die Zeugeneigenschaft allein fÃ¼r eine Unterschutzstellung nicht; es muss es sich um einen "wichtigen" Zeugen handeln. </p> <p class="Erwgung2"><span>Ein Objekt braucht allerdings keine zeitlich genau definierte</span> baukÃ¼nstlerische Epoche o<span>der Stilrichtung aufzuzeigen, wie sie bei der breiten BevÃ¶lkerung oder in der globalen Architekturgeschichte allgemeine Anerkennung findet (vgl. auch VGr, 31. Mai 1989, VB 88/0168, E. 3a/bb, nicht auf </span>www.vgrzh.ch<span> verÃ¶ffentlicht). Auch regionale Stilrichtungen und entsprechende Unterkategorien sowie Bauten, die im Rahmen ihres Verwendungszwecks (z.</span><span> </span><span>B. als Gasthaus, Kirche oder Spital) den betreffenden Baustil in besonderer Weise anschaulich werden lassen, kÃ¶nnen von erheblichem baukÃ¼nstlerischem Wert sein. Insofern ist nicht erforderlich, dass das GebÃ¤ude in einem wissenschaftlich exakt abgrenzbaren Baustil errichtet wurde. Damit ist fÃ¼r die baukÃ¼nstlerische Zeugenschaft des streitbetroffenen Objekts nicht negativ anzurechnen, dass hinsichtlich des Baustils gutachterliche Divergenzen bestehen (Klassizismus, Biedermeier, purifizierter Klassizismus). Entscheidend ist, dass das Haus </span>"E"<span> in Abkehr von der Ãppigkeit der frÃ¼her dominierenden Stilrichtungen (Barock, Rokoko) in einem fÃ¼r damalige bÃ¼rgerliche WohnhÃ¤user zeittypischen, Ã¼beraus schlichten Stil erbaut worden ist (vgl. Rekursentscheid E. 7.3). </span>Die Argumentation der Vorinstanz, dass von einer Biedermeier-Architektur nicht gesprochen werden kÃ¶nne, da diese im "Lexikon der Weltarchitektur" von Nikolaus Pevsner, Hugh Honour und John Flemming nicht aufgefÃ¼hrt sei, ist demzufolge ebenso wenig zielfÃ¼hrend wie die von der Beschwerdegegnerin geÃ¤usserten Zweifel, ob der "purifizierte Klassizismus" eine eigenstÃ¤ndige Stilrichtung von wichtiger Bedeutung sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.1 </b>Wie erwÃ¤hnt, betrachtet das Obergutachten das Haus "E" als einen wichtigen Vertreter des (purifizierten) Klassizismus (Ã¤hnlich Gutachten L, Ziff. 5.1.2). Bezeichnend sei die einfache und regelmÃ¤ssige Formsprache in Architektur und Ausstattung wie z.<span> </span>B. die klare, auf Axialsymmetrien aufgebaute Fassadengliederung mit regelmÃ¤ssigen Fensterachsen, die Hierarchisierung durch Auszeichnung einer Hauptfassade (in diesem Fall der Ostfassade) und die horizontale Gliederung mit Unterscheidung des durch eine Sandsteinquaderung betonten Sockels und flÃ¤chig verputzten Hauptgeschossen (Gutachten I&amp;J, S. 28, auch zum Folgenden; vgl. auch Gutachten L, Ziff. 5.1.2, zum typischen Palladio-Motiv an der Ã¶stlichen Lukarne). Sehr einheitlich sei die Fenstergestaltung der Hauptgeschosse mit Einzelfenstern gleichen Formats, die von SandsteingewÃ¤nden ohne Profilierung eingefasst wÃ¼rden. Ein typisches Stilmerkmal der Bauzeit seien auch die Rundbogenfensterchen in den Zwickeln der Giebelfelder. Ob man dem GebÃ¤ude aufgrund einiger formaler Ãhnlichkeiten eine Verwandtschaft mit den regionaltypischen WeinbauernhÃ¤usern ("ZÃ¼richseehÃ¤usern") zuerkennen wolle, sei fÃ¼r die Frage der SchutzwÃ¼rdigkeit unmassgeblich (Gutachten I&amp;J, S. 51).</p> <p class="Erwgung3">Dass es sich beim Haus "E" um einen klassizistischen Bau handelt, wird auch vom Gutachten H, Ziff. 5.3, anerkannt. Der von der Beschwerdegegnerin beigezogene Experte widerspricht auch nicht im Einzelnen den Feststellungen des Obergutachtens zur klassizistischen Grunddisposition des GebÃ¤udes, sondern weist im Wesentlichen nach, dass kein "ZÃ¼richseehaus" vorliegt; erst die Erneuerungen am Aussenbau und am Dach ab 1908 (Balkone, gekehlte Dachuntersicht) im Formenvokabular des Heimatstils seien fÃ¼r den oberflÃ¤chlichen Eindruck eines ZÃ¼richseehauses des 17./18. Jahrhunderts verantwortlich. Mit der zusammenfassenden, aber nicht weiter ausgefÃ¼hrten Bemerkung in Ziff. 2.2, wonach das GebÃ¤ude architekturhistorischer oder konstruktionsgeschichtlicher Besonderheiten ermangle, vermag das Privatgutachten die baukÃ¼nstlerische Zeugenschaft des GebÃ¤udes bzw. die PlausibilitÃ¤t des Obergutachtens nicht in Zweifel zu ziehen. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.2 </b>Dies gelingt dem Privatgutachten auch nicht mit dem Hinweis auf die architektonisch angeblich bedeutsameren Vergleichsobjekte F-Strasse 05 und V-Strasse 06 (Liegenschaft W). WÃ¤hrend Ersteres durch eine stilfremde Anbaute verunstaltet wird (Stellungnahme der BeschwerdefÃ¼hrerin vom 29. Mai 2012, S. 14; vgl. demgegenÃ¼ber die perspektivisch ausgesprochen vorteilhafte Abbildung auf S. 80 des Gutachtens H), befindet sich die Liegenschaft W nicht mehr in der nÃ¤heren Umgebung des streitbetroffenen Wohnhauses und hat durch seine Lage an der Alten Landstrasse, der frÃ¼heren Verbindungsachse von Kilchberg, eine vÃ¶llig andere siedlungsgeschichtliche Bedeutung. Erhebliche Unterschiede bestehen auch mit Bezug auf die von der Beschwerdegegnerin aufgefÃ¼hrten Referenzobjekte F-Strasse 07, welches nebst einem modernen Anbau offenbar auch im Innern eine Modernisierung jÃ¼ngeren Datums erfahren hat (vgl. Stellungnahme der BeschwerdefÃ¼hrerin vom 29. Mai 2012, S. 13), sowie F-Strasse 08, das im Unterschied zum Haus "E" keinen Treppenhausrisalit und anstelle einer Dachlukarne einen eigentlichen Quergiebel aufweist. </p> <p class="Erwgung3">Ohnehin stellt der Seltenheitswert einer Baute bzw. das Fehlen vergleichbarer Schutzobjekte kein zwingendes Kriterium fÃ¼r die SchutzwÃ¼rdigkeit dar (RB 1989 Nr. 67, auch zum Folgenden). Einem GebÃ¤ude kann dank seiner Erscheinung und seinem Zustand unabhÃ¤ngig davon ZeugenqualitÃ¤t zukommen, ob es sich um ein einmaliges Objekt handelt oder ob andere gleichwertige oder gar besser erhaltene Liegenschaften vorhanden sind. Freilich sind die zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden aufgrund des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips allenfalls gehalten, <span>unter mehreren Objekten aus der nÃ¤mlichen Epoche eine Auswahl zu treffen und die in Beachtung aller UmstÃ¤nde als fÃ¼r die Unterschutzstellung am besten geeignete Bauten zu schÃ¼tzen (VGr, 4. Mai 2011, VB.2011.00135, E. 5.4.1, auch zum Folgenden). </span>Dabei steht ihnen allerdings ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Dass dieser vorliegend Ã¼berschritten wÃ¤re, tut die Beschwerdegegnerin nicht dar. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b><span>Nach Auffassung der Vorinstanz dÃ¼rfen </span>Bauten â abgesehen von solchen mit besonders reichhaltigen Fassaden â nur dann als wichtige Zeugen einer baukÃ¼nstlerischen Epoche gelten, wenn sich ihre Eignung, diese qualifiziert zu bezeugen, auch im Innern des GebÃ¤udes fortsetzt (Rekursentscheid E. 7.4.2). Da die Originalsubstanz im GebÃ¤udeinnern zahlreiche Eingriffe erfahren habe und nur noch sehr fragmentarisch vorhanden sei, kÃ¶nne der Innenraum kein wichtiger Zeuge einer baukÃ¼nstlerischen Epoche sein. Die VerÃ¤nderungen am GebÃ¤udeÃ¤usseren seien zwar weniger einschneidend, doch fielen sie vorliegend umso mehr ins Gewicht, als gerade die Schlichtheit und Ausgewogenheit dieses auszeichneten (Rekursentscheid E. 7.4.1). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.1 </b>Diesen AusfÃ¼hrungen kann nicht gefolgt werden.<span> </span>Die von der Vorinstanz getroffene Unterscheidung, wonach das GebÃ¤udeÃ¤ussere nur bei Bauten mit besonders reichhaltigen Fassaden fÃ¼r sich allein eine SchutzwÃ¼rdigkeit zu begrÃ¼nden vermÃ¶ge, hÃ¤tte eine nicht zu rechtfertigende Ungleichbehandlung zwischen opulenten und schlichten Baustilen zur Folge. Auch einfach gehaltene Fassaden mÃ¼ssen aber bei genÃ¼gend hoher Zeugenaussage fÃ¼r schutzwÃ¼rdig erklÃ¤rt werden kÃ¶nnen. <span>Dass ein GebÃ¤ude komplett oder weitestgehend im unverÃ¤nderten Ursprungszustand erhalten ist, bildet sodann keine unabdingbare Voraussetzung fÃ¼r seine (baukÃ¼nstlerische) SchutzwÃ¼rdigkeit (BGE 118 Ia 384 E. 5c). Insbesondere Ãnderungen, die reversibel sind, </span><span>vermÃ¶gen den Eigenwert in der Regel nicht entscheidend zu beeintrÃ¤chtigen (VGr, 29. September 2004, VB.2004.00119, E. 3.2, auch zum Folgenden). Dasselbe gilt fÃ¼r Eingriffe in die Bausubstanz, die wegen des schlechten Zustands des GebÃ¤udes oder zur ErmÃ¶glichung einer sinnvollen Umnutzung notwendig werden. SÃ¤he man dies anders, wÃ¼rde frÃ¼her oder spÃ¤ter jedes ursprÃ¼nglich schutzwÃ¼rdige Objekt als Folge unerlÃ¤sslicher Renovationen seine Denkmaleigenschaft verlieren. VerÃ¤nderungen, die sich nach dem Stil und dem ursprÃ¼nglichen Gestaltungsprinzip des GebÃ¤udes richten, bewirken in der Regel keine massgebliche BeeintrÃ¤chtigung der architektonischen Zeugeneigenschaft. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.2 </b>Unbestrittenermassen hat das Haus "E" in den Jahren 1864, 1876, 1908/09, 1921, 1930/33, 1949/50 und 1967 eine Reihe von baulichen Eingriffen erfahren, von denen auch die Zimmeraufteilung betroffen war (Gutachten I&amp;J, S. 33 ff.; Gutachten L, Ziff. 4; Gutachten H, Ziff. 2.1). Insbesondere die Verwandlung des grossbÃ¼rgerlichen Landsitzes in ein Mietshaus mit Etagenwohnungen in der ersten HÃ¤lfte des 20. Jahrhunderts war mit einer substanziellen Umgestaltung verbunden. Wie das Obergutachten, S. 33 ff., nachvollziehbar darlegt, erscheinen die HauptrÃ¤ume des Hauses trotz der vielen Um- und Einbauten als stilistische Einheit, weil die Ãnderungen grÃ¶sstenteils dem vorgegebenen Gestaltungsprinzip folgen. Dementsprechend schwierig gestalte sich die genaue zeitliche Einordnung der einzelnen Ausbauteile wie VertÃ¤ferungen, ParkettbÃ¶den, Deckenstuckaturen (vgl. auch Gutachten H, Ziff. 6). Der von der Biedermeierzeit geprÃ¤gte Charakter des Ausbaus sei in erstaunlichem Ausmass erhalten geblieben. Abweichungen und StilbrÃ¼che seien erst mit den Eingriffen im (spÃ¤teren) 20. Jahrhundert erfolgt. Das Fassadenbild kann laut Obergutachten, S. 51, fast uneingeschrÃ¤nkt dem Originalbau zugeordnet werden (Ã¤hnlich Gutachten H, Ziff. 6.1), wobei die spÃ¤teren Eingriffe entweder marginal (Fensterersatz mit Ãbernahme des frÃ¼heren Sprossenbilds, Neugestaltung des rÃ¼ckwÃ¤rtigen Eingangs) oder reversibel (Wiederherstellung des ursprÃ¼nglichen Bilds der Ostfassade, d.<span> </span>h. Abbruch des Dachbalkons, Aktivierung des Haupteingangs, Ãffnung des Kellereingangs, Auftrag eines stilgerechten Kalkputzes, Rekonstruktion der ursprÃ¼nglichen Farbigkeit) sind.</p> <p class="Urteilstext">Wenig Ã¼berzeugend ist der Einwand des Gutachters H, mangels Ausstattungsbestands aus der Bauzeit und entsprechender Bildquellen sei das vorgegebene Gestaltungsprinzip unbekannt und kÃ¶nne daher nicht auf eine stilistische Einheit der Bausubstanz geschlossen werden (Stellungnahme vom 5. Juli 2012, S. 3, act. 49). Angesichts des symmetrischen GebÃ¤udeÃ¤usseren und des Grundprotokolls vom 1. Januar 1839 erscheinen die Annahmen im Gutachten I&amp;J zur ursprÃ¼nglichen Grundrissdisposition nachvollziehbar und werden auch vom Privatgutachter nicht grundsÃ¤tzlich bestritten . Die spÃ¤teren VerÃ¤nderungen sind zudem im sozialgeschichtlichen Kontext zu sehen, in dem das GebÃ¤ude den ihm ursprÃ¼nglich zugedachten Zweck als Gasthaus zu keinem Zeitpunkt erfÃ¼llen konnte, nachdem der Erbauer N seine diesbezÃ¼glichen PlÃ¤ne offenbar noch wÃ¤hrend der Bauphase verworfen hatte (Gutachten I&amp;J, S. 19; Gutachten H, Ziff. 4.1). Entstanden ist mithin ein WohngebÃ¤ude mit einer ungewÃ¶hnlichen Raumdisposition, bestehend aus 17 Wohn- bzw. Schlafzimmern und einem Festsaal mit herrschaftlichem Charakter, wobei das Erdgeschoss in zwei Kleinwohnungen mit KÃ¼che, Stube und Zimmer aufgeteilt wurde und im Nebenhaus das Gewerbe S Platz fand. Angesichts dieser Grundrissaufteilung erstaunt es wenig, dass der seit 1861 neue Besitzer der Liegenschaft, T, schon in den Jahren 1864 und 1876 weitgreifende Umbauten vornahm, den Gewerbebetrieb S aufgab, und das GebÃ¤ude in einen Landsitz herrschaftlichen Zuschnitts verwandeln liess (Gutachten I&amp;J, S. 21, 49 f.). </p> <p class="Urteilstext">Festzuhalten ist, dass das Haus "E" seine ursprÃ¼ngliche Beschaffenheit trotz seiner bewegten Geschichte Ã¤usserlich Ã¼ber weite Strecken bewahren konnte, wÃ¤hrend sein Innenraum in mehreren Etappen der jeweiligen Nutzung angepasst wurde, dies jedoch mehrheitlich sorgsam und stilgerecht (vgl. etwa die ÃtzglastÃ¼ren mit floralen Jugendstilmotiven und den Deckenstuck im 1. Obergeschoss, dessen Datierung unklar ist; Gutachten I&amp;J, S. 38; Gutachten H, S. 49 ff.). Dass es dabei zu einem (vollstÃ¤ndigen) Verlust des biedermeierlichen Charakters gekommen wÃ¤re, wie das Gutachten H, Ziff. 5.4, behauptet, geht aus den vorliegenden Unterlagen nicht hervor. Weshalb etwa die "Ãberformung im Heimatstil" derart wesentlich gewesen sein soll (vgl. Stellungnahme vom 5. Juli 2012, S. 11), weist der von der Beschwerdegegnerin eingesetzte Privatgutachter nicht nach. Jedenfalls vermag das Privatgutachten nicht im Einzelnen aufzuzeigen, dass das Obergutachten insoweit qualifiziert fehlerhaft wÃ¤re (vgl. oben E. 4.2). Es ist vielmehr mit dem Ã¼berzeugenden Obergutachten davon auszugehen, dass dem Objekt die Eigenschaft eines bedeutsamen baukÃ¼nstlerischen Zeugen weiterhin zukommt (Gutachten I&amp;J, S. 51; vgl. auch Gutachten L, Ziff. 5.1.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.5 </b>Insgesamt weist das Haus "E" sowohl in wirtschaftsgeschichtlicher als auch in baukÃ¼nstlerischer Hinsicht wesentliche Merkmale eines wichtigen Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG auf.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zu diesem denkmalpflegerischen Eigenwert gesellt sich ein erheblicher Situationswert des GebÃ¤udes. Laut dem Gutachten I&amp;J, S. 49, ist das Haus "E" in der weitgehend belanglosen Hauslandschaft zwischen G und P eine augenfÃ¤llige Erscheinung und ein dominierendes Element im Strassenabschnitt, das sich von seiner Umgebung in qualitativer Hinsicht deutlich abhebe. Von einer eigentlichen OrtsbildprÃ¤gung kÃ¶nne bei einem derart unzusammenhÃ¤ngenden Ortsbild aber nur bedingt ausgegangen werden. Eher sei das"E"als isolierte Wegmarke zu verstehen. </p> <p class="Erwgung2">In der Tat hat das architektonisch herausstechende GebÃ¤ude aufgrund seiner stattlichen GrÃ¶sse und der zurÃ¼ckversetzten Lage eine nicht unerhebliche Ausstrahlung auf seine wenig bemerkenswerte Nahumgebung, auch wenn es zur entfernteren baulichen Umgebung, so insbesondere zur Kernzone G mit den geschÃ¼tzten GebÃ¤uden F-Strasse 09 und 09 (Restaurant "X"), keine hinreichenden BezÃ¼ge aufweist. Entgegen dem Gutachten H, Ziff. 2.2, lÃ¤sst sich seine Bedeutung fÃ¼r das Ortsbild nicht mit dem Hinweis auf andere Bauten an der F-Strasse aus dem 19. Jahrhundert relativieren, welche zudem direkt am Strassenrand stehen und/oder in ihrer Wirkung durch moderne Anbauten beeintrÃ¤chtigt werden (vgl. oben E. 7.3.2). </p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2">Vor dem Hintergrund des verwaltungsgerichtlichen Obergutachtens I&amp;J, das sich wie bereits das kommunale Gutachten L fÃ¼r die SchutzwÃ¼rdigkeit des GebÃ¤udes ausspricht, erweist sich der gemeinderÃ¤tliche Beschluss vom 2. MÃ¤rz 2010 Ã¼ber die Unterschutzstellung des Hauses "E" als vertretbar. Auch wenn das Objekt nicht in einer einzelnen Beziehung als wichtiger Zeuge einer Epoche herausragt, besitzt es fÃ¼r sich genommen (wirtschaftsgeschichtlich, baukÃ¼nstlerisch) wie auch in Bezug auf das Ortsbild eindeutige Zeugenmerkmale, die sich gegenseitig ergÃ¤nzen und zusammen eine wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG begrÃ¼nden. Die Vorinstanz hat dem GebÃ¤ude somit zu Unrecht den Status eines wichtigen Zeugen aberkannt und den Beschluss des Mitbeteiligten wegen fehlerhafter ErmessensausÃ¼bung aufgehoben. </p> <p class="Erwgung2">In der Folge hat die Baurekurskommission weder Ã¼ber die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Schutzentscheids als solche noch Ã¼ber die SubeventualantrÃ¤ge 3 und 4 der Beschwerdegegnerin (vgl. Rekursschrift vom 6. April 2010, act. 9/2a) betreffend die im angefochtenen Beschluss statuierte Pflicht zur Instandstellung des GebÃ¤udes (Disp.-Ziff. 2) bzw. das Verbot von emissionsvermehrenden NutzungsÃ¤nderungen (Disp.-Ziff. 4) befunden. Der Rekursentscheid vom 26. Oktober 2010 ist deshalb in teilweiser Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und die Sache zur Behandlung dieser RÃ¼gen an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Urteilstext">Da die BeschwerdefÃ¼hrerin in der Hauptsache durchdringt, sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens an sich der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Von diesem Grundsatz ist allerdings in Bezug auf die Kosten des vom Verwaltungsgericht beigezogenen Gutachtens abzuweichen. Es rechtfertigt sich nicht, diese Auslagen der privaten Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Die Oberexpertise wurde notwendig, weil sich das von der Gemeinde Kilchberg eingeholte Gutachten L hinsichtlich der siedlungs- und sozialgeschichtlichen Bedeutung der streitbetroffenen Liegenschaft als fehlerhaft bzw. unvollstÃ¤ndig erwies. Da die entsprechenden AbklÃ¤rungen Aufgabe der Gemeinde waren, sind die diesbezÃ¼glichen Barauslagen gemÃ¤ss § 13 Abs. 2 Satz 2 VRG dem Mitbeteiligten aufzuerlegen (RB 1998 Nr. 4; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 13 N. 20 f.). <span>Anders verhÃ¤lt es sich mit dem von der Beschwerdegegnerin in Auftrag gegebenen Gutachten. Hierbei handelt es sich um ein Parteigutachten, fÃ¼r welche die unterliegende Beschwerdegegnerin selber aufzukommen hat und dessen Kosten ohnehin nur in AusnahmefÃ¤llen entschÃ¤digungspflichtig wÃ¤ren (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 14 mit Hinweis auf RB 1998 Nr. 9). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Ãber die Verlegung der Rekurskosten wird das Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang zu entscheiden haben.</span></p> <p class="Erwgung2">Die private Beschwerdegegnerin ist antragsgemÃ¤ss zu verpflichten, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG). Angemessen erscheint eine solche in der HÃ¶he von Fr. 2'000.-.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 26. Oktober 2010 wird aufgehoben und die Sache im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Baurekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 6'480.-- Gutachten,<br/> Fr. 250.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 12'730.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Gutachtens im Betrag von Fr. 6'480.- werden dem Mitbeteiligten auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Ã¼brigen Gerichtskosten im Betrag von Fr. 6'250.- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. <span>Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>