<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2022.00007</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222706&amp;W10_KEY=13045539&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2022.00007</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.10.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Kein Steueraufschub der Grundstückgewinnsteuer gestützt auf § 216 Abs. 3 lit. a StG nach erfolgter Umwandlung einer Erbengemeinschaft in eine einfache Gesellschaft. [Die vier beschwerdeführenden Geschwister bildeten in Bezug auf den Nachlass ihrer Eltern (verstorben 2008 und 2009) eine Erbengemeinschaft. 2014 stellten die Erben ein Baugesuch, um auf einem der ererbten Grundstücke eine Arealüberbauung mit fünf Mehrfamilienhäusern und Tiefgarage zu erstellen. Nach Erteilung der Baubewilligung wurde das Grundstück 2015 in vier Grundstücke parzelliert. 2016 schlossen die Erben einen Vertrag betreffend "Teilweise Erbteilung", in welchem den einzelnen Erben je eine der neu gebildeten Parzellen zugewiesen wurde. Gleichentags wurden die Handänderungen im Grundbuch eingetragen. Die Erben beantragten, die Grundstückgewinnsteuer sei gestützt auf § 216 Abs. 3 lit. a StG aufzuschieben.] Realteilungen von Grundstücken werden für die Zwecke der Grundstückgewinnsteuer als zivilrechtliche Handänderungen betrachtet. Auf die Erhebung einer infolge Realteilung grundsätzlich erstandenen Grundstückgewinnsteuer wird vorerst abgesehen, wenn ein Aufschubtatbestand im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. a StG vorliegt. Gestützt darauf wird die Steuer aufgeschoben bei Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung. Die Handänderung an einer Liegenschaft durch Erbteilung im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. a StG setzt folglich voraus, dass die Liegenschaft im Zeitpunkt der Eigentumsübertragung Teil des ungeteilten Nachlasses im Gesamteigentum einer Erbengemeinschaft bildete. Lag der Rechtsgrund für das Gesamteigentum an der Liegenschaft in jenem Zeitpunkt dagegen nicht mehr im Erbrecht, d.h. war die Erbengemeinschaft in Bezug auf die betreffende Liegenschaft bereits früher untergegangen (z.B. infolge Aufgabe des Zwecks als Liquidationsgemeinschaft), so kann die Handänderung nicht im Rahmen der Erbteilung erfolgt sein (E. 2.1). Zeitpunkt der massgeblichen Handänderung ist der Grundbucheintrag (E. 3). Im Zeitpunkt der Handänderung 2016 bestand die Erbengemeinschaft nicht mehr: Bereits mit der Erteilung des Auftrags zur Projektierung und der Einreichung des Baugesuchs im Jahr 2014 ging das Verhalten der Erben über die blossen Liquidationsbemühungen einer Erbengemeinschaft hinaus. Spätestens mit Abschluss des Totalunternehmerwerkvertrags im Jahr 2015 bewegte sich der Fokus von der blossen Liquidation des Nachlasses hin zur gemeinsamen Durchführung eines umfangreichen Bauprojekts. Die 2016 vorgenommene Auflösung des Gesamteigentums durch Übertragung ins Alleineigentum der einzelnen Beschwerdeführenden erfolgte somit nicht aufgrund einer Erbteilung, weshalb der Steueraufschubtatbestand von § 216 Abs. 3 lit. a StG ausser Betracht fällt (E. 4). Abweisung des Eventualbegehrens (E. 5). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUPROJEKT">BAUPROJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINFACHE GESELLSCHAFT">EINFACHE GESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERBENGEMEINSCHAFT">ERBENGEMEINSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERBGANG">ERBGANG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERBTEILUNGSVERTRAG">ERBTEILUNGSVERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANDÃNDERUNG">HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REALTEILUNG">REALTEILUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERAUFSCHUB">STEUERAUFSCHUB</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUUNG">ÃBERBAUUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 216 Abs. III lit. a StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=59117" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2022.00007</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. Oktober 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Ersatzrichterin Jasmin Malla, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, B, C, D, alle vertreten durch E AG,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde G,<b> </b>vertreten durch den Gemeinderat, dieser vertreten durch F, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die Geschwister A, B, D und C (nachfolgend: die Pflichtigen) gingen als Erbengemeinschaft aus den NachlÃ¤ssen ihrer 2008 und 2009 verstorbenen Eltern hervor. Zu den NachlÃ¤ssen gehÃ¶rten verschiedene GrundstÃ¼cke, u.<span> </span>a. das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in G (â¦ m<sup>2</sup>), welches zuvor Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 gewesen war, das wiederum im Zuge eines Quartierplanverfahrens aus dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 hervorgegangen war. Der betreffende Quartierplan H wurde vom Gemeinderat am 7. Juli 2014 endgÃ¼ltig festgesetzt und am 7. Januar 2015 vom Regierungsrat genehmigt.</p> <p class="Urteilstext">Am 4. Dezember 2014 stellte die I AG namens der Erben bei der Gemeinde G ein Baugesuch in Bezug auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01. Darin wurde um die Bewilligung zur Erstellung einer aus fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤usern mit Tiefgarage bestehenden ArealÃ¼berbauung ("J") ersucht. Am 17. MÃ¤rz 2015 wurde die beantragte Baubewilligung erteilt. Am 1. Dezember 2015 wurde das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in die vier GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 04, 05, 06 und 07 unterteilt (Parzellierung).</p> <p class="Urteilstext">Mit schriftlichem, durch die Erben unterzeichnetem Vertrag vom 26. Januar 2016, der die Bezeichnung "Teilweise Erbteilung" trÃ¤gt, wiesen die Erben einander je eine der neugebildeten Parzellen zu und legten die entsprechenden Ãbernahmewerte fest. Gleichentags wurden diese HandÃ¤nderungen wie folgt im Grundbuch eingetragen: A: Kat.-Nr. 04, â¦ m<sup>2</sup>, Kaufpreis Fr. ...; B: Kat.-Nr. 05, â¦ m<sup>2</sup>, Kaufpreis Fr. â¦; D: Kat.-Nr. 06, â¦ m<sup>2</sup>, Kaufpreis Fr. â¦; C: Kat.-Nr. 07, â¦ m<sup>2</sup>, Kaufpreis Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Am 13. MÃ¤rz 2020 reichten die Erben die jeweiligen GrundstÃ¼ckgewinnsteuererklÃ¤rungen ein. Sie deklarierten jeweils die erfolgte HandÃ¤nderung bzw. EigentumsÃ¼bertragung am 26. Januar 2016 der einzelnen Parzellen von der "Erbengemeinschaft A/B/C/D" an den jeweiligen Erwerber der Parzelle. Sie deklarierten die folgenden GrundstÃ¼ckgewinne und GrundstÃ¼ckgewinnsteuern: A: GrundstÃ¼ckgewinn Fr. â¦, GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Fr. â¦; B: GrundstÃ¼ckgewinn Fr. â¦, GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Fr. â¦; D: GrundstÃ¼ckgewinn Fr. â¦, GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Fr. â¦; C: GrundstÃ¼ckgewinn Fr. â¦, GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Am 9. Februar 2021 erliess der Gemeinderat G die GrundstÃ¼ckgewinnsteuerveranlagungen und setzte die GrundstÃ¼ckgewinne und GrundstÃ¼ckgewinnsteuern infolge Realteilung wie folgt fest: A: GrundstÃ¼ckgewinn Fr. â¦, GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Fr. â¦; B: GrundstÃ¼ckgewinn Fr. â¦, GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Fr. â¦; D: GrundstÃ¼ckgewinn Fr. â¦, GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Fr. â¦; C: GrundstÃ¼ckgewinn Fr. â¦, GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Fr. ...</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Gegen den Entscheid reichten die Pflichtigen am 22. MÃ¤rz 2021 Einsprachen ein. Sie beantragten, die Veranlagungen aufzuheben und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuern aufzuschieben. Sie begrÃ¼ndeten diesen Antrag damit, dass die HandÃ¤nderungen im Rahmen der Erbteilung erfolgt seien. Des Weiteren rÃ¼gten sie, die Berechnungen der GrundstÃ¼ckgewinne seien fehlerhaft; so sei die Zuteilung an A kein Akt der Erbteilung, sondern beruhe auf einem VermÃ¤chtnis, und die ErlÃ¶se seien ebenfalls unrichtig errechnet. </p> <p class="Urteilstext">Die Einsprachen wies der Gemeinderat G am 13. April 2021 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Dagegen erhoben die Pflichtigen am 25. Mai 2021 Rekurs beim Steuerrekursgericht des Kantons ZÃ¼rich, bei welchem sie eine Aufhebung des Einspracheentscheids und die GewÃ¤hrung des Steueraufschubs sowie die Ausrichtung einer ParteientschÃ¤digung beantragten. Mit Entscheid vom 18. Januar 2022 wies das Steuerrekursgericht den Rekurs nach Vornahme weiterer AbklÃ¤rungen ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 28. Februar 2022 erhoben die Pflichtigen beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen das Urteil des Steuerrekursgerichts mit dem Begehren um Aufhebung des Entscheids und GewÃ¤hrung des Steueraufschubs der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer. Eventualiter beantragten sie, die GrundstÃ¼ckgewinne gemÃ¤ss eingereichten SteuererklÃ¤rungen festzusetzen. Weiter ersuchten sie um die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz verzichtete auf Vernehmlassung, wÃ¤hrend die Beschwerdegegnerin in ihrer Beschwerdeantwort die Abweisung der Beschwerde unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung beantragte.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.<span> </span>h. auf ErmessenÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben.</p> <p class="Urteilstext">Wird ein Gesamt- oder MiteigentumsverhÃ¤ltnis an einem GrundstÃ¼ck aufgelÃ¶st, indem dieses bzw. ein Teil davon in das Alleineigentum eines oder mehrerer Gesamt- oder MiteigentÃ¼mer Ã¼bertragen wird, so spricht man von Realteilung. Solche Realteilungen werden fÃ¼r die Zwecke der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer als zivilrechtliche HandÃ¤nderungen betrachtet (<span>Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. A., ZÃ¼rich 2021, § 216 N. 51 f.</span>). An jedem GrundstÃ¼ckteil, den ein bisheriger Gesamt- oder MiteigentÃ¼mer zu Alleineigentum erhÃ¤lt, findet im Umfang der bisherigen Fremdquote eine grundstÃ¼ckgewinnsteuerbegrÃ¼ndende HandÃ¤nderung statt. Steuerpflichtiger VerÃ¤usserer ist der am konkreten GrundstÃ¼ck ausscheidende bisherige Gesamt- oder MiteigentÃ¼mer (oder auch eine Mehrheit ausscheidender bisheriger EigentÃ¼mer). Zeitpunkt der grundstÃ¼ckgewinnsteuerrelevanten HandÃ¤nderung ist der Grundbucheintrag der EigentumsÃ¼bertragung am GrundstÃ¼ck (<span>Richner et al., § 216 N. 53).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Auf die Erhebung einer infolge Realteilung grundsÃ¤tzlich entstandenen GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird vorerst verzichtet, sofern ein Aufschubtatbestand im Sinn von § 216 Abs. 3 StG vorliegt. </span>GemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. a StG wird die Steuer aufgeschoben bei Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, VermÃ¤chtnis), Erbvorbezug oder Schenkung. Wird somit ein GrundstÃ¼ck bzw. ein Anteil davon aus dem Gesamteigentum in das Alleineigentum eines der GesamteigentÃ¼mer Ã¼bertragen, so wird die GrundstÃ¼ckgewinnsteuererhebung aufgeschoben, sofern die Ãbertragung ihren Rechtsgrund u.<span> </span>a. in einer Erbteilung findet. </p> <p class="Urteilstext">Unter Erbteilung im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. a StG ist die zivilrechtliche Erbteilung zu verstehen, und zwar auch die partielle Erbteilung. Es handelt sich dabei um die AuflÃ¶sung des GesamteigentumsverhÃ¤ltnisses, das seinen Ursprung in der Erbfolge hat (RB 1982 Nr. 100) â d.<span> </span>h. der Erbengemeinschaft nach Art. 602 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) â durch Abschluss eines Erbteilungsvertrags oder durch Aufstellung und Entgegennahme von Losen (Art. 634 Abs. 1 ZGB). Der Teilungsvertrag bedarf zu seiner GÃ¼ltigkeit der schriftlichen Form (Art. 634 Abs. 2 ZGB).</p> <p class="Urteilstext">Die HandÃ¤nderung an einer Liegenschaft durch Erbteilung im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. a StG setzt folglich voraus, dass die Liegenschaft im Zeitpunkt der EigentumsÃ¼bertragung Teil des ungeteilten Nachlasses im Gesamteigentum einer Erbengemeinschaft bildete. Lag der Rechtsgrund fÃ¼r das Gesamteigentum an der Liegenschaft in jenem Zeitpunkt dagegen nicht mehr im Erbrecht, d.<span> </span>h. war die Erbengemeinschaft in Bezug auf die betreffende Liegenschaft bereits frÃ¼her untergegangen (z.<span> </span>B. infolge Aufgabe des Zwecks als Liquidationsgemeinschaft), so kann die HandÃ¤nderung nicht im Rahmen der Erbteilung erfolgt sein. Vielmehr bildet diesfalls die Ãbertragung der Liegenschaft aus dem Gesamteigentum der Personenmehrheit in das Alleineigentum des EmpfÃ¤ngers eine gewÃ¶hnliche Realteilung. FÃ¼r die Privilegierung gestÃ¼tzt auf den Aufschubtatbestand von § 216 Abs. 3 lit. a StG besteht in diesem Fall keine Rechtsgrundlage; die durch diese HandÃ¤nderung entstandene GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird erhoben. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>In einem ersten Schritt wird somit zu erÃ¶rtern sein, zu welchem Zeitpunkt die massgebliche HandÃ¤nderung an der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 erfolgte. Nachdem dies feststeht, ist in einem zweiten Schritt zu prÃ¼fen, ob zu jenem Zeitpunkt die Erbengemeinschaft noch bestand und die HandÃ¤nderung folglich im Rahmen der Erbteilung erfolgen konnte. Nur in diesem Fall kÃ¶nnen die Pflichtigen den Aufschubtatbestand von § 216 Abs. 3 lit. a StG anrufen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Was den Zeitpunkt der fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuern massgeblichen HandÃ¤nderung betrifft, so Ã¤usserten sich die Pflichtigen im Verlauf des Verfahrens uneinheitlich: In den GrundstÃ¼ckgewinnsteuererklÃ¤rungen deklarierten die Pflichtigen den 26. Januar 2016 als "Datum der VerÃ¤usserung / EigentumsÃ¼bertragung". In der Einsprache machten sie sodann geltend, die massgebliche (partielle) Erbteilung in Bezug auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 sei mit der Parzellierung, d.<span> </span>h. am 1. Dezember 2015 geschehen. In der Rekursschrift scheinen sie sich auf den Standpunkt zu stellen, die massgebliche partielle Erbteilung sei am 20. August 2014 beschlossen worden. Zu diesem Zeitpunkt hÃ¤tten sich die Erben Ã¼ber die Teilung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 geeinigt. Dass diese Erbteilung zu jenem Zeitpunkt noch nicht ins Grundbuch eingetragen worden sei, sei in der noch ausstehenden Genehmigung des Quartierplans durch die Baudirektion begrÃ¼ndet gewesen. Am Datum des 20. August 2014 als massgeblichen Zeitpunkt halten die Pflichtigen auch im Beschwerdeverfahren fest: An diesem Datum habe sich die Erbteilung in Bezug auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 zugetragen, die "ausfÃ¼hrende Parzellierung" sei nur ein "Akt der Erbteilung" gewesen. Am 20. August 2014 sei in einer Sitzung der Erben Ã¼ber den Situationsplan J "Erbaufteilung" vom 18. August 2014 die partielle Erbteilung beschlossen worden, wobei der Plan in schriftlicher Form vorliege. </p> <p class="Erwgung2">Als Beweismittel zu dieser Sachdarstellung reichten die Pflichtigen der Vorinstanz einen das Logo der K AG enthaltenen Situationsplan ein, auf dem das J abgebildet ist. Darauf sind fÃ¼nf Parzellen eingezeichnet und in einer zugehÃ¶rigen Legende sind jeder dieser Parzellen Masse in Quadratmetern zugeordnet. Der Plan enthÃ¤lt die Ãberschrift "â¦" und ist mit "Vorprojekt 18.08.2014" datiert. Das Dokument enthÃ¤lt weder die Namen der Pflichtigen noch ist es unterzeichnet. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Massgeblicher HandÃ¤nderungszeitpunkt hinsichtlich eines durch Realteilung Ã¼bertragenen GrundstÃ¼cks ist der Grundbucheintrag, der die zivilrechtliche HandÃ¤nderung auf den neuen AlleineigentÃ¼mer konstitutiv begrÃ¼ndet (E. 2.1). Der Grundbucheintrag der einzelnen Pflichtigen als neue AlleineigentÃ¼mer hinsichtlich der Parzellen 04 (neu), 05, 06 und 07 erfolgte am 26. Januar 2016, gestÃ¼tzt auf den zwischen allen Pflichtigen gleichentags formgÃ¼ltig geschlossenen Erbteilungsvertrag. Damit steht dieses Datum als fÃ¼r die Zwecke der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer massgebliches HandÃ¤nderungsdatum fest. Ob und inwiefern die Pflichtigen vor diesem Datum bereits gewillt gewesen sein mÃ¶gen, die HandÃ¤nderungen vorzunehmen, ist nicht von Bedeutung. </p> <p class="Erwgung2">Damit steht zweifelsfrei fest, dass der Zeitpunkt der steuerrechtlich massgebenden HandÃ¤nderung der 26. Januar 2016 ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Nachdem der HandÃ¤nderungszeitpunkt nun feststeht, bleibt darÃ¼ber zu befinden, ob am 26. Januar 2016 die Erbengemeinschaft der Pflichtigen in Bezug auf die Liegenschaft Kat.-Nr. 01 noch bestand. </p> <p class="Erwgung2">Die Erbengemeinschaft nach Art. 602 ZGB ist die notwendige Ãbergangsorganisation zur Abwicklung des Erbgangs, in welcher die Erben ohne ihren Willen vereinigt sind. Die Erbengemeinschaft hat daher nur vorÃ¼bergehenden Charakter und bezweckt einzig die Sicherung, Erhaltung und sachentsprechende Bewirtschaftung des Nachlasses bis zu seiner AuflÃ¶sung; es handelt sich dabei um eine reine Liquidationsgemeinschaft (RB 2008 Nr. 94 = StE 2009 B 42.31 Nr. 7; Peter C. Schaufelberger/Katrin Keller LÃ¼scher in: Thomas Geiser/Stephan Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II, 6. A., Basel 2019, Art. 602 N 36). Wird dieser Liquidationszweck durch die Erben nicht mehr verfolgt oder tritt er in den Hintergrund, so haben die Erben â ausdrÃ¼cklich oder auch stillschweigend â eine neue Gemeinschaft, in der Regel eine einfache Gesellschaft, begrÃ¼ndet (Schaufelberger/Keller LÃ¼scher, Art. 602 N 36 f.). Die ursprÃ¼ngliche Erbengemeinschaft aber ist damit insoweit untergegangen. </p> <p class="Urteilstext">In der Rechtsprechung zum GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht wurde eine solche ZweckÃ¤nderung etwa im Falle einer VerÃ¤usserung eines bedeutenden Teils der Nachlassliegenschaften und der Ãberbauung der verbleibenden GrundstÃ¼cke angenommen (RB 1998 Nr. 155). Ebenfalls ging das Gericht von einer ZweckÃ¤nderung aus, als ein NachlassgrundstÃ¼ck mit einem Grundpfand belegt wurde, um einen Umbau und eine Renovation zu finanzieren (RB 1991 Nr. 39). In einem weiteren Fall wurde der Untergang der Erbengemeinschaft bejaht, die schon 40 Jahre lang bestanden hatte und daher die Vermutung dafÃ¼r sprach, dass die Gemeinschaft nicht mehr der Liquidation, sondern anderen Zwecken diente und zudem einer Drittperson auf dem NachbargrundstÃ¼ck ein selbstÃ¤ndiges und dauerndes Baurecht eingerÃ¤umt wurde (VGr, 26. Oktober 2005, SB.2005.00058 und SB.2005.00059 [nicht auf www.vgr.zh.ch verÃ¶ffentlicht]). Laut Doktrin bringen die Erben bereits durch die Aufnahme einer Hypothek fÃ¼r einen Neubau zum Ausdruck, dass nicht mehr bloss die Liquidation des Nachlasses bezweckt wird, sondern eine gemeinschaftliche Ãberbauung des NachlassgrundstÃ¼cks. Allein die Aufnahme einer Hypothek fÃ¼r einen Umbau kann ein Indiz fÃ¼r die ZweckÃ¤nderung darstellen, sofern dieser Umbau Ã¼ber die blosse Beseitigung von SchÃ¤den hinausgeht, die schon im Zeitpunkt des Erbgangs vorhanden waren und somit die VerkÃ¤uflichkeit des GrundstÃ¼cks erschwerten (<span>Richner et al., § 216 N. 170).</span> </p> <p class="Urteilstext">In einem jÃ¼ngeren Urteil des Bundesgerichts (BGr, 23. November 2015, 5A_304/2015) kam dessen zivilrechtliche Kammer zum Schluss, die Umwandlung einer Erbengemeinschaft in eine einfache Gesellschaft kÃ¶nne nicht allein aus dem Zusammenwirken der Erben bei der Planung und der AusfÃ¼hrung des Projekts und der GrÃ¶sse desselben abgeleitet werden. Es sei hierfÃ¼r wesentlich, dass der Wille der Beteiligten bestehe, einen â Ã¼ber die blosse Liquidation des NachlassvermÃ¶gens hinausgehenden â gemeinsamen Zweck zu verfolgen (E. 3.3). Sofern diesbezÃ¼glich keine ausdrÃ¼ckliche WillensÃ¤usserung der Beteiligten nachgewiesen werden kÃ¶nne, mÃ¼sse fÃ¼r die Feststellung dieses Willens auf das Verhalten der Beteiligten abgestellt werden (E. 3.2). Die BegrÃ¼ndung einer einfachen Gesellschaft als RechtsverhÃ¤ltnis kÃ¶nne stillschweigend erfolgen und mÃ¼sse noch nicht einmal von allen Beteiligten gewollt sein (E. 3.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Wie die Vorinstanz richtig zusammenfasst, ereignete sich vor dem Zeitpunkt der massgeblichen HandÃ¤nderung an der streitbetroffenen Liegenschaft am 26. Januar 2016 Folgendes: </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Baubewilligung vom 17. MÃ¤rz 2015 war beabsichtigt, die auf dem damaligen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 (alt) bzw. Kat.-Nr. 01 (neu) befindlichen GebÃ¤ude abzubrechen und darauf eine ArealÃ¼berbauung mit fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤usern mit insgesamt dreissig Wohneinheiten und einer Tiefgarage zu erstellen. Als Bauherrschaft gegenÃ¼ber der Gemeinde trat die I AG, ZÃ¼rich, auf. Am 18. September 2015 schlossen die Pflichtigen als Besteller/Bauherrschaft mit der I AG als Erstellerin oder Totalunternehmerin einen Totalunternehmer-Werkvertrag ab. Gegenstand war das mit der Baubewilligung vom 17. MÃ¤rz 2015 genehmigte Projekt J. Dabei handelt es sich gemÃ¤ss der Auftragsgliederung im Werkvertrag um den ersten Teil eines in drei Teilgebiete unterteilten Projekts, wovon der erste Teil Mietwohnungen betraf und die beiden anderen Teile Stockwerkeigentum, die aber auf Kosten der I AG erstellt werden sollten. Die I AG verpflichtete sich zur schlÃ¼sselfertigen Erstellung der WohnÃ¼berbauung gegen einen Werkpreis von Fr. ... (inkl. MWST). Die Bezahlung des Werkpreises erfolgte durch den Verkauf zweier Parzellen (Kat.-Nrn. 08 und 09) an die I AG, welcher am selben Tag erfolgte. Auf den an die I AG abgetretenen GrundstÃ¼cken wurden als Sicherheit Schuldbriefe zugunsten der Pflichtigen errichtet. Es war vorgesehen, dass diese zu einem bestimmten Zeitpunkt an die L Bank hÃ¤tten abgetreten werden sollen, gegen ErklÃ¤rung einer SolidarbÃ¼rgschaft durch die L Bank, die den Bau durch Kredite hÃ¤tte finanzieren sollen. GemÃ¤ss einer ErgÃ¤nzung zum Totalunternehmer-Werkvertrag vom 22. MÃ¤rz 2016 betrÃ¤gt der Kaufpreis insgesamt Fr. â¦; weiter wurde auf die BÃ¼rgschaft verzichtet und der Kaufpreis fÃ¼r das an die I AG abgetretene Land von der L Bank auf ein Sperrkonto der Pflichtigen Ã¼berwiesen, aus welchem der Werklohn entsprechend Baufortschritt bezahlt wurde. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz befand, das Bauprojekt, das den Abbruch bestehender Bauten und die Neuerstellung einer ArealÃ¼berbauung umfasste, gehe weit Ã¼ber den Zweck der Erbengemeinschaft hinaus; es sei auch nicht mit dem im Bundesgerichtsentscheid vom 23. November 2015 zu beurteilenden Sachverhalt vergleichbar, wo die Sanierung einer fortbestehenden Bausubstanz zu beurteilen gewesen sei. Zudem schliesst die Vorinstanz aus dem Verhalten der Pflichtigen auf eine ZweckÃ¤nderung. Indem die Pflichtigen der I AG im Jahr 2014 den Auftrag zur Projektierung des Bauprojekts und zur Einreichung des Baugesuchs erteilt hÃ¤tten, habe sich aufgrund des damit einhergehenden finanziellen und vertraglichen Engagements ihre wirtschaftliche und rechtliche Situation gewandelt. SpÃ¤testens aber mit Abschluss des Totalunternehmer-Werkvertrags am 18. September 2015 sei die ZweckÃ¤nderung eingetreten. Nicht im Einklang mit dem Zweck einer Erbengemeinschaft stehe schliesslich auch, dass die Pflichtigen einige NachlassgrundstÃ¼cke verkauft hÃ¤tten, den ErlÃ¶s daraus aber nicht im Sinn einer Nachlassliquidation auf die Erben verteilt, sondern ihn dazu verwendet hÃ¤tten, um die Ãberbauung der RestgrundstÃ¼cke zu finanzieren. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die AusfÃ¼hrungen der Pflichtigen fokussieren im Wesentlichen darauf, dass die Erben stets nur auf das Ziel der Teilung hingearbeitet hÃ¤tten und dass die schleppende Nachlassliquidation weder im Interesse der Erben gewesen noch durch diese â sondern durch das langdauernde Quartierplanverfahren â verursacht worden sei. Da es sich beim streitbetroffenen GrundstÃ¼ck um den bedeutendsten Nachlassgegenstand gehandelt habe, habe der Abschluss des Quartierplanverfahrens abgewartet werden mÃ¼ssen, um gleichwertige Lose bilden zu kÃ¶nnen. Sobald realistischerweise erkennbar worden sei, wie der definitive Quartierplan ausfallen wÃ¼rde, nÃ¤mlich am 7. Juli 2014, hÃ¤tten sich die Pflichtigen am 20. August 2014 auf die Teilung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 geeinigt; dies sei im Situationsplan J auch schriftlich festgehalten. Der 20. August 2014 sei daher das massgebende Erbteilungsdatum. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die Pflichtigen scheinen zu Ã¼bersehen, dass es ihnen fÃ¼r den vorliegenden Prozess nicht zum Nachteil gereichte, dass sich das Quartierplanverfahren in die LÃ¤nge zog und dass daher bis im Jahr 2014 keine ausreichende Entscheidungsgrundlage fÃ¼r die Losbildung bestand. Massgebend ist, wie oben ausgefÃ¼hrt, einzig die Frage, ob im Zeitpunkt der HandÃ¤nderung, d.<span> </span>h. am 26. Januar 2016, die Erbengemeinschaft in Bezug auf das streitbetroffene GrundstÃ¼ck noch bestand oder ob sie diesbezÃ¼glich frÃ¼her untergegangen war. </p> <p class="Urteilstext">Genau diesen frÃ¼heren Untergang aber betonen die Pflichtigen selbst: Nach eigener Darstellung habe die als massgeblich zu erachtende partielle Erbteilung hinsichtlich des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 am 20. August 2014 stattgefunden. Die Pflichtigen erklÃ¤ren somit, zu diesem Zeitpunkt beschlossen zu haben, die Erbengemeinschaft partiell aufzulÃ¶sen, was denn auch "schriftlich" manifestiert worden sei. Sie hÃ¤tten somit ihren Willen zur partiellen Erbteilung ausdrÃ¼cklich geÃ¤ussert. Damit legen die Pflichtigen den partiellen Untergang der Erbengemeinschaft in Bezug auf den bedeutendsten Nachlassgegenstand im Jahr 2014 fest. </p> <p class="Urteilstext">Diese Darstellung steht auch im Einklang mit dem seither gelebten Verhalten der Pflichtigen, das Ã¼ber blosse LiquidationsbemÃ¼hungen eindeutig hinausging: Wie die Vorinstanz zutreffend ausfÃ¼hrt, mussten sich die Pflichtigen bereits mit der Erteilung des Auftrags zur Projektierung und der in ihrem Namen erfolgten Einreichung des Baugesuchs im Jahr 2014 der daraus resultierenden Aufgaben, Kosten und Risiken bewusst sein. Die mit der DurchfÃ¼hrung des Bauprojekts einhergehenden detaillierten und umfangreichen finanziellen und rechtlichen Verpflichtungen wurden sodann mit Abschluss des Totalunternehmer-Werkvertrags am 18. September 2015 definitiv; indem die Pflichtigen hierzu allesamt ihre Unterschrift erteilten, wird offenkundig, dass sich ihr Fokus von der blossen Liquidation des Nachlasses hin zur gemeinsamen DurchfÃ¼hrung eines umfangreichen Bauprojekts auf dem in ihrem Gesamteigentum liegenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 verlagert hatte. </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich ist der Umstand nicht ausser Acht zu lassen, dass hier ein Bauprojekt von erheblichem Umfang verwirklicht wurde; die im Zeitpunkt des Erbanfalls grÃ¶sstenteils unÃ¼berbauten, landwirtschaftlich genutzten GrundstÃ¼cke wurden zu bis zur Grenze der baurechtlichen MÃ¶glichkeiten Ã¼berbauten und wirtschaftlich aufgewerteten Kapitalanlagen entwickelt. Allein der Blick auf diese massive VerÃ¤nderung des NachlassgrundstÃ¼cks legt nahe, dass sich die Erben nicht auf dessen Sicherung, Erhaltung und Bewirtschaftung mit dem primÃ¤ren Zweck seiner Liquidation beschrÃ¤nkt haben.</p> <p class="Urteilstext">Diese AusfÃ¼hrungen legen dar, dass seit dem (von den Pflichtigen geltend gemachten Datum des) 20. August 2014, spÃ¤testens aber seit dem Abschluss des Totalunternehmer-Werkvertrags im Jahr 2015, der Zweck des GesamthandverhÃ¤ltnisses am GrundstÃ¼ck nicht mehr in der blossen Liquidation bestand und die Erbengemeinschaft damit diesbezÃ¼glich untergegangen war. Infolge Untergangs der Erbengemeinschaft konnte der Rechtsgrund fÃ¼r das GesamteigentumsverhÃ¤ltnis am GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 folglich nicht mehr im Erbrecht liegen. Die am 26. Januar 2016 vorgenommene AuflÃ¶sung des Gesamteigentums durch Ãbertragung ins Alleineigentum der einzelnen Pflichtigen durch zivilrechtliche HandÃ¤nderungen konnte somit nicht aufgrund einer Erbteilung erfolgen. Damit fÃ¤llt der Steueraufschubtatbestand von § 216 Abs. 3 lit. a StG ausser Betracht. </p> <p class="Urteilstext">Daraus erhellt, dass kein GrundstÃ¼ckgewinnsteuer-Aufschubtatbestand vorliegt und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu erheben ist; dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde im Hauptbegehren. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Als Eventualbegehren fordern die Pflichtigen, die GrundstÃ¼ckgewinnsteuern seien zu reduzieren und gemÃ¤ss den eingereichten SteuererklÃ¤rungen festzusetzen. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hren sie ins Feld, die korrekten Berechnungen enthielten Fehler. So sei Ã¼bersehen worden, dass der weitaus grÃ¶sste Teil der Zuteilung an den BeschwerdefÃ¼hrer 1 kein Akt der Erbteilung gewesen sei, sondern auf einem VorausvermÃ¤chtnis basiert habe und damit zu einem Steueraufschub fÃ¼hre. Des Weiteren seien die Gewinne unrichtig berechnet worden, da die GrundstÃ¼cke vor zwanzig Jahren teilweise nicht erschlossen gewesen seien und damit einen tieferen Wert aufgewiesen hÃ¤tten. In einer Beschwerdebeilage wird die Berechnung der GrundstÃ¼ckgewinne tabellarisch dargelegt. </p> <p class="Urteilstext">Aus diesen EinwÃ¤nden, welche die Pflichtigen bereits seit Beginn des Verfahrens stets in gleicher Form und stets ohne weitere BegrÃ¼ndung, Substanziierung oder Nachweis vorbringen, kÃ¶nnen sie nichts zu ihren Gunsten ableiten. Weder ist fÃ¼r das Gericht nachvollziehbar, woraus die Pflichtigen das behauptete VorausvermÃ¤chtnis ableiten, das den Umfang des von der HandÃ¤nderung betroffenen GrundstÃ¼cks reduzieren kÃ¶nnte. Noch haben die Pflichtigen dargetan, woraus sie den geringeren Erschliessungsgrad des GrundstÃ¼cks vor zwanzig Jahren schliessen und inwiefern dieser Umstand die Berechnung der GrundstÃ¼ckgewinne beeinflussen wÃ¼rde. DemgegenÃ¼ber sind die Veranlagungen nachvollziehbar berechnet; insbesondere basieren sie hinsichtlich der ErlÃ¶se auf den durch die Pflichtigen selbst im Erbteilungsvertrag vom 26. Januar 2016 vereinbarten GrundstÃ¼ckpreisen. Es gibt somit keine Anhaltspunkte, die eine Korrektur der veranlagten GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ihrer HÃ¶he nach erfordern wÃ¼rden. Damit dringen die Pflichtigen auch mit ihrem Eventualbegehren nicht durch. </p> <p class="Urteilstext">Bei dieser Sach- und Rechtslage ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden je zu einem Viertel, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und es ist ihnen keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 sowie § 213 Satz 2 StG). Eine ParteientschÃ¤digung ist auch der obsiegenden Beschwerdegegnerin nicht zuzusprechen, da kein Ã¼ber die Ã¼bliche AmtstÃ¤tigkeit hinausgehender Aufwand angefallen ist (vgl. Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼richs [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 17 N. 51).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 19'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 70.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 19'070.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zu einem Viertel auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r den gesamten Betrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Steuerrekursgericht;<br/> c) das Sekretariat der GeschÃ¤ftsleitung des kantonalen Steueramts;<br/> d) die Dienstabteilung Recht des kantonalen Steueramts;</span></p> <p class="Einzug2"><span> e) die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Im Namen des Verwaltungsgerichts</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Der Vorsitzende</span><span>: Die Gerichtsschreiberin:</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">Versandt:</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>