Seite 1 Entscheid vom 26. August 2016 (530 16 13) __________________________________________________ ___________________ Überführung ins Privatvermögen Besetzung Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuer richter M. Zeller, R. Richner, Dr. Ph. Spitz, S. Schmid, Gerichtsschreiber D. Brügger Parteien A. ____ , vertreten durch Bando Treuhand AG , Brühlmattweg 5 , 4107 Ettingen Beschwerdeführer gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstrasse 33 , 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin betreffend direkte Bundessteuer 2013 Seite 2 Sachverhalt: 1. Mit Verfügung der direkten Bundessteuer 2013 vom 2 2. Januar 2015 wurde den Pflichti- gen ein Liquidationsgewinn in Höhe von Fr. 113‘400.-- aufgerechnet und sie zu einem steuerba- ren Einkommen von Fr. 320‘300.-- veranlagt. 2. Mit Eingabe vom 18. Februar 2015 erhob die Vertr eterin der Pflichtigen mit dem Antrag, die Überführung der Stockwerkeigentumswohnung vom Geschäf ts- ins Privatvermögen sei per 1. Januar 2014, dem Datum der Geschäftsaufgabe und zwa r gemäss der Verkehrswertschät- zung der B.____ AG vom 16. Februar 2015, d.h. zu einem Wert von Fr. 390‘000.--, vorzuneh- men, Einsprache. 3. Mit Einsprache-Entscheid vom 17. März 2016 wurde die E insprache abgewiesen. Zur Begründung führte die Steuerverwaltung aus, die selb ständige Erwerbstätigkeit werde in der Praxis üblicherweise per Ende Jahr aufgegeben. An der eigenen Verkehrswertschätzung halte man fest. 4. Mit Eingabe vom 12. April 2016 erhob die Vertrete rin mit den Begehren, 1. Der Einspra- che-Entscheid sei aufzuheben und die Überführung per 1 . Januar 2014 vorzunehmen, 2. Unter o/e-Kostenfolge, Beschwerde. Zur Begründung hielt sie f est, die Steuerverwaltung sei ihrer Be- gründungspflicht nur unzureichend nachgekommen. Überdies sei, da die selbständige Erwerbs- tätigkeit nach dem vollendeten 55. Altersjahr definiti v aufgegeben worden sei, eine separate Besteuerung vorzunehmen. 5. Mit Vernehmlassung vom 23. Mai 2016 beantragte die Steuerverwaltung die teilweise Gutheissung der Beschwerde. Zur Begründung führte sie a us, vorliegend seien die Vorausset- zungen für eine separate Besteuerung erfüllt. Auf der Stockwerkeigentumswohnung laste ein Grundpfandrecht in Höhe von Fr. 449‘000.--, was bei einem Fremdfinanzierungsgrad von 75% einen Verkehrswert von Fr. 599‘000.-- ergebe. Zudem b etrage der Nettomietzins für die Woh- nung Fr. 2‘200.-- pro Monat bzw. Fr. 26‘400.-- pro Ja hr, was bei einer Kapitalisierung mit 5.106% einen Ertragswert von Fr. 517‘000.-- ergebe. Schliesslich sei eine praktisch identische Seite 3 Wohnung in derselben Liegenschaft zum Preis von Fr. 740 ‘000.-- inseriert worden. Eine Über- führung habe grundsätzlich zu Verkehrswerten zu erfolg en, so dass die von den Beschwerde- führern eingereichte Verkehrswertschätzung, welche von ei nem Niederstwertprinzip ausgehe, nicht berücksichtigt werden könne. Man erachte deshalb ein en Verkehrswert von Fr. 500‘000.-- als sachgerecht. 6. Mit Replik vom 27. Juli 2016 machte die Vertreteri n geltend, ab dem 1. August 2014 sei der Bruttomietzins von vorher Fr. 2‘200.-- auf neu Fr. 2‘100.-- gesenkt worden. Würden von der jährlichen Bruttomiete von Fr. 25'200.-- (= 12 Monat x Fr. 2‘100.--) die im Jahr 2015 angefalle- nen effektiven Nebenkosten gemäss Kostenübersicht der Sto ckwerkeigentümerschaft in Höhe von Fr. 2‘700.-- abgezogen, resultiere ein Nettomietzi ns von Fr. 22'500.-- (= Fr. 25‘200.-- ./. Fr. 2‘700.--). Werde dieser analog der Vernehmlassung der Steuerverwaltung kapitalisiert, er- gebe sich ein Ertragswert von Fr. 440‘000.-- (= Fr. 22‘ 500.-- / 5.106%). Dass eine ähnliche Wohnung in der fraglichen Liegenschaft zum von der Ste uerverwaltung erwähnten Preis von Fr. 740‘000.-- verkauft worden sei, werde bezweifelt. 7. Anlässlich der heutigen Verhandlung hielten die Pa rteien an ihren Begehren fest. Das Steuergericht zieht in Erwägung: 1. Das Steuergericht ist gemäss Art. 140 des Bundesgesetz es über die direkte Bundes- steuer (DBG) vom 14. Dezember 1990 zur Anhandnahme der vorliegenden Streitsache zustän- dig, wobei gemäss § 4 der Vollzugsverordnung DBG vom 13. Dezember 1994 i.V.m. § 129 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) Beschwerden, deren umstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 8’000.-- übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt werden. Da die in formeller Hinsicht an eine Beschwerd e zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. Seite 4 2. Vorab ist auf den formellen Einwand der Vertreter in, wonach die Steuerverwaltung ihrer Begründungspflicht im angefochtenen Einsprache-Entscheid nur unzureichend nachgekommen sei, einzugehen. a) Im Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Ab s. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) drückt sich ein zentraler Ge- halt prozeduraler Fairness aus. Das rechtliche Gehör d ient funktional einerseits der Sachver- haltsabklärung, anderseits ist es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht ist. Rechtspre- chung und Lehre haben aus dem verfassungsrechtlichen Gehör sanspruch verschiedene Teil- gehalte abgeleitet: den Anspruch auf vorgängige Äusseru ng und Mitwirkung im Verfahren, das Recht auf Akteneinsicht, auf Entscheidbegründung und au f Rechtsbeistand (vgl. Kie- ner/Rütsche/Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A., N 229). Aus dem Anspruch der Parteien auf Begründung erwächst den Behörden die Pflicht, di e Vorbringen tatsächlich zu hören, sorg- fältig und ernsthaft zu prüfen und bei der Entscheid findung zu berücksichtigen. Die Behörde muss jedoch nicht alle vorgebrachten Argumente würdigen , sondern darf sich auf die Prüfung der entscheidwesentlichen Argumente beschränken. Die Begrü ndungsdichte genügt den ver- fassungsrechtlichen Standards, wenn sich der Betroffene üb er die Tragweite des Entscheides Rechenschaft ablegen und diesen in voller Kenntnis der Sachlage gegebenenfalls anfechten kann (vgl. Kiener/Rütsche/Kuhn, a.a.O., N 243 ff.). Die Konsequenz einer Verletzung des Ge- hörsanspruchs ist grundsätzlich die Aufhebung des angefochten en Entscheids. Aufgrund der formellen Natur gilt dies unabhängig davon, ob der E ntscheid in einem korrekten Verfahren an- ders oder gleich ausgefallen wäre (Häfelin/Haller/Kel ler/Thurnheer, Schweizerisches Bundes- staatsrecht, N 839). b) Gemäss Art. 135 Abs. 2 DBG hat die Steuerverwaltun g dem Steuerpflichtigen ihren begründeten Entscheid schriftlich und mit einer Be lehrung über die Rechtsmittel zu eröff- nen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts bejaht seit 1970 einen Begründungszwang selbst dann, wenn keine entsprechende gesetzliche Norm vorliegt, denn es entspreche allgemeinen rechtsstaatlichen Prinzipien, dass dem Rechtssuchenden die Entscheidungsgründe eröffnet würden (vgl. Jürg Stadelwieser, Die Eröffnung von Verf ügungen, Diss. St. Gallen, 1994, S. 186 f.). Während es nach gängiger Praxis genügt, bei m Erlass der Veranlagung die Abwei- chungen von der Deklaration aufzuzeigen, muss der Entschei d der Steuerverwaltung eine Be- gründung enthalten. Die Begründung hat die rechtliche n und tatsächlichen Erwägungen der Behörde aufzuzeigen, aufgrund derer der Entscheid getr offen wurde. Sie muss es dem Steuer- pflichtigen ermöglichen, die Erfolgschancen und die Kost enrisiken eines weiteren Rechtsmittel- Seite 5 verfahrens abzuschätzen (vgl. Ziegler in: Nefzger/Simone k/Wenk, Kommentar zum Steuerge- setz des Kantons Basel-Landschaft, § 123 N 10; Entscheid d es Steuergerichts [StGE] vom 14. Dezember 2007, 510 07 45, E. 3, www.bl.ch/steuergericht ). Die Behörde muss sich zwar wie dargetan nicht zu allen Rechtsvorbringen einer Partei äussern, sie darf sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken, aber je komplexer die Sach- und Rechtslage ist, desto höhere Anforderungen werden an di e Begründungspflicht gestellt (vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGE] 129 I 232, E. 3.3). c) In ihrem Entscheid vom 17. März 2016 geht die Steu erverwaltung nach einer kurzen Darstellung des Sachverhalts sowie der Erwähnung einiger Argumente der Vertreterin in den Erwägungen auch auf deren Argumentation ein. Die Steuerverwaltung fasst sich in ihrer Begründung zu den einzelnen Punkten zwar eher kurz. Tro tzdem ist deutlich erkennbar, aus welchen Gründen sie zu ihrem Schluss kommt. Diese Erkenntni s führt dazu, dass eine Verlet- zung des rechtlichen Gehörs nicht feststellbar ist, zum al es der Vertreterin möglich war, auf Grundlage dieses Entscheids eine ausführliche Beschwerde zu verfassen, was ihr bei einem unzureichend begründeten Entscheid kaum gelungen wäre. 3. In materieller Hinsicht ist vorliegend die Stockwerke igentumsparzelle Nr. S1304 (Stamm- grundstück Nr. 1266) GB C.____ vom Geschäfts- ins Privatvermö gen überführt worden, wobei diese Privatentnahme dem Grundsatz nach unbestritten ist. Strittig und zunächst zu prüfen ist, in welchem Steuerjahr die Überführung stattgefunden hat. a) Was einmal Geschäftsvermögenscharakter hat, behält dies en bei, solange keine Veräusserung oder Entnahme ins Privatvermögen erfolgt. Dies gilt unabhängig von der Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit, aber auch bei Erbgang, Schenkung oder Verpachtung nach Aufgabe einer selbständigen Erwerbstätigkeit. Auch bei G eschäftsaufgabe bleibt die bisherige Qualifikation bis zur Beendigung der Liquidation beste hen (vgl. von Ah, Die Besteuerung Selb- ständigerwerbender, 2. A., 2011, S. 58 f.). Der Steu erpflichtige hat gegenüber den Steuerbe- hörden den eindeutigen Willen zu äussern, beispielsweise durch die Buchung einer Privatent- nahme, die Liegenschaft ins Privatvermögen überführen zu wollen. Tut er dies nicht, ist grund- sätzlich davon auszugehen, dass die Liegenschaft im Geschäftsve rmögen verbleibt; durch den blossen Zeitablauf kann die fragliche Liegenschaft nich t ins Privatvermögen übergehen (vgl. BGE vom 7. November 1986 i.S. K. gegen Steuerrekursko mmission [heute Steuergericht] des Kantons Basel-Landschaft, publ. In : Archiv für Schweizeri sches Abgaberecht [ASA] 57, S. 271 Seite 6 ff., E. 3b ; BGE vom 13. Juli 1994, publ in: Steuer Revue [StR] 1994, S. 575 ff., E. 5b). Hinter- grund hierfür bildet die Überlegung, dass die Besteuerung eines Liquidationsgewinnes bei einer Privatentnahme zu einer wirtschaftlichen Belastung für d en Eigentümer werden kann und dem- gemäss erst dann Platz greifen soll, wenn unumstösslich fest steht, dass der Liquidationsfall tatsächlich eingetreten bzw. gewollt ist (Reich, in: Zwe ifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Art. 18 DBG N 42, m.w.H.). b) Vorliegend haben die Pflichtigen gegenüber den S teuerbehörden den eindeuti- gen Willen geäussert, die fragliche Liegenschaft ins Pri vatvermögen überführen zu wollen. Die Vertreterin der Beschwerdeführer macht geltend, die Überführung habe am 1. Januar 2014 stattgefunden. Die Steuerverwaltung hält dafür, dies sei bereits am 31. Dezember 2013 der Fall gewesen. Dass am 1. Januar 2014 noch geschäftliche Tätigke iten ausgeübt worden sein soll- ten, welche zu Aufwand und Ertrag geführt haben, wi rd von den Pflichtigen weder behauptet noch nachgewiesen. Daher ist von der effektiven Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit per 31. Dezember 2013 auszugehen. In diesem Punkt ist d ie Beschwerde entsprechend abzu- weisen. 4. Weiter unterliegt der Beurteilung, wie der Wert der überführten Stockwerkeigentums- wohnung zu bestimmen ist. a) Gemäss Art. 18 Abs. 1 und 2 DBG sind alle Einkünfte aus einem Handels-, In- dustrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit steuerbar. Zu d en Einkünften aus selbstständiger Er- werbstätigkeit zählen auch alle Kapitalgewinne aus Ver äusserung, Verwertung oder buchmäs- siger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung gleichgestellt ist die Überführung von Geschäfts- ins Privatvermögen oder in ausländische Betri ebe oder Betriebsstätten. Als Ge- schäftsvermögen gelten alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit dienen; Gleiches gilt für Beteiligung en von mindestens 20 Prozent am Grund- oder Stammkapital einer Kapitalgesellschaft oder Geno ssenschaft, sofern der Eigentümer sie im Zeitpunkt des Erwerbs zum Geschäftsvermögen erklärt. b) Vorliegend beliefen sich die Anlagekosten der frag lichen Stockwerkeigentums- wohnung unbestrittenermassen auf Fr. 447‘118.--. Gemä ss Erfolgsrechnung pro 2011 der A.____ Immobilien, C.____ wurden Fr. 137‘118.-- abg eschrieben. Weitere Abschreibungen er- Seite 7 folgten nicht. Die wieder eingebrachten Abschreibunge n beliefen sich damit unbestrittenermas- sen auf Fr. 137‘118.--. Entsprechend betrug der Buchw ert der fraglichen Stockwerkeigentums- wohnung gemäss Bilanz per 31. Dezember 2013 der A.____ Immobilien, C.____ im Steuerjahr 2013 Fr. 310‘000.-- (= Fr. 447‘118.-- ./. Fr. 137‘1 18.--). Strittig ist der Wert der überführten Stockwerkeigentumswohnung. Es ist daher nachstehend zu prüfen, ob bei der Überführung der Stockwerkeigentumswohnung vom Geschäfts- ins Privatvermögen von dem seitens der Steuer- verwaltung in der Vernehmlassung vom 23. Mai 2016 gelt end gemachten Verkehrswert von Fr. 500‘000.-- auszugehen ist oder ob auf den von den B eschwerdeführern mit Einsprache vom 18. Februar 2015 bzw. Verkehrswertschätzung beantragten Verkehrswert in Höhe von Fr. 390'000.-- bzw. eventualiter gemäss Replik vom 27. J uli 2016 auf einen solchen in Höhe Fr. 440‘000.-- abzustellen ist. c) Sowohl das Gesetz wie auch die ausführenden Bestimm ungen äussern sich nicht bezüglich der Frage, welche Methoden für die Ermi ttlung des Verkehrswertes eines Grundstückes bzw. eines Miteigentumsanteils an Grundstücken durch die Steuerbehörden an- zuwenden sind. Gemäss Doktrin und Rechtsprechung bestimmt d er Ort der gelegenen Sache den Verkehrswert bei Grundstücken. Der Verkehrswert ist au fgrund von Schätzungen festzu- stellen, wobei die Verkehrswertschätzung nach jenen Überlegungen getroffen werden muss, die der Liegenschaftshandel üblicherweise anstellt (vgl. Rich ner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommen- tar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A. Zürich 2013, § 220 N 131 und 134, m.w.H.). Es gibt ver- schiedene Schätzungsmethoden, um den Verkehrswert einer Li egenschaft zu ermitteln. In der Schätzungspraxis haben sich u.a. die Vergleichswertmethode, die Realwertmethode, die Er- tragswertmethode und die Mischwertmethode eingebürgert (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meu- ter, a.a.O., § 220 N 137; weiterführend: Das Schweize rische Schätzerhandbuch, Das umfas- sende und praxisorientierte Lehrbuch über die wichtigste n Immobilien-Bewertungsmethoden der Schweiz, Hrsg. Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten [SVKG], Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer/Schweizerischer Verband der Immobili- enwirtschaft [SEK/SVIT], 4. A. Aarau 2012, S. 42 ff.) . Bei der Vergleichswertmethode werden Vor- und Nachteile der zu bewertenden Liegenschaft gegenüber vergleichbaren Liegenschaften erarbeitet. Der gesuchte Verkehrswert wird mittels Zu- oder Abschlägen auf den Verkaufspreis der Vergleichsobjekte ermittelt (vgl. Das Schweizerisch e Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 56 ff.). Bei der Realwertmethode steht der Realwert im Zentru m der Bewertung. Dieser setzt sich zu- sammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen A nlagen auf einem Grundstück, den Kosten für Umgebungsarbeiten, den Baunebenkosten sowie dem Landwert. Sie wird überwie- gend bei realwertorientierten Objekten verwendet, be i denen der erzielbare Ertrag im Hinblick Seite 8 auf den Verkehrswert eine untergeordnete oder gar kein e Rolle spielt (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 70 ff.). Bei der Ertragsw ertmethode steht neben dem jährlich er- zielbaren Bruttomietertrag der Kapitalisierungssatz im Mittelpunkt der Bewertung. Sie findet hauptsächlich Anwendung bei ertragsorientierten Obje kten, bei denen der Realwert im Hinblick auf den Verkehrswert eine unbedeutende oder gar keine Rolle spielt (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 82 ff.). Bei der Mischwert methode wird durch Gewichtung von Real- und Ertragswert der Verkehrswert überbauter Gru ndstücke ermittelt. Bei dieser Methode ist es in der Schätzungspraxis üblich, den Realwert stets e inmal und den Ertragswert mit einem Faktor (m) zu gewichten (vgl. Das Schweizerische Schätzer handbuch, a.a.O., S. 116 ff.). Bei der Verkehrswertschätzung von Mehrfamilien- und Geschäfts häusern werden in der Regel so- wohl der Realwert wie auch der Ertragswert berücksichtig t. Die Gewichtung dieser beiden Wer- te hängt von den Verhältnissen des Einzelfalles ab (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 180) (vgl. zum Ganzen: StGE vom 24. September 2 009, 510 08 85, www.bl.ch/steuergericht ). Zusammenfassend ist von einer Verkehrswertschätzung nach der Mischwertmethode auszugehen, da dieselbe die präzisesten Angaben liefert. Denn weder der Real- noch der Ertragswert alleine machen den Verkehrswert einer Liegenschaft aus, es kommt auf die richtige Gewichtung der Teilwerte an. Für die Mittelwertberechnung ist grundsätzlich von einer Gewichtung von 1 x Realwert und 2 x Ertragswert auszugehen (vgl. StGE vom 24. Sep- tember 2009, a.a.O., E. 7a). d) Die Verkehrswertschätzung, welche im Auftrag der B eschwerdeführer erstellt wurde, basiert zwar dem Grundsatz nach auf der Mischwertm ethode, wobei die Schätzerin den Ertragswert als Verkehrswert im Sinne eines Niederstwertprinzip einsetzte und somit einen Ver- kehrswert in Höhe von Fr. 390'000.-- ermittelte. Der Verkehrswertschätzung ist zu entnehmen, dass Stockwerkeigentumswohnungen in diesem Preissegment re lativ gut gehandelt werden könnten. Der ermittelte Verkehrswert berücksichtige einerseits den guten Zustand und anderer- seits die getätigten Investitionen für Unterhalt und Er neuerungen. Das Objekt befinde sich an guter Lage in C.____. Die Verkehrswertschätzung geht vo n einem Realwert der gesamten Lie- genschaft Nr. 1266 GB C.____ mit 7 Wohnungen von Fr. 3 ‘300‘000.-- bzw. der fraglichen Stockwerkeigentumswohnung mit einem Anteil von 132/1000 von Fr. 440‘000.-- aus, was dem Grundsatz nach nicht zu bemängeln ist. Fehlerhaft im Sinne der hiervor zitierten Praxis ist ledig- lich, aber immerhin, dass dieser Realwert nicht in die Verkehrswertberechnung eingeflossen ist, sondern allein auf den Ertragswert abgestellt wurde. Seite 9 e) Der Ertragswert ist der aufgrund des Mietertrags er mittelte Wert einer Liegen- schaft. Er ergibt sich aus der Division des Mietertrags mit einem angemessenen Kapitalisie- rungsfaktor (vgl. Wenger/Wenger/Naegeli, Der Liegen schaftenbewerter, Handbuch auf Basis der Raumklassifizierungen des Bundesamtes für Statistik, 5. A. Zürich Basel Genf 2009, S. 26). Für die Kalkulation des Ertragswertes werden in der Pr axis die aktuellen, jährlichen Mieterträge verwendet. Diese entsprechen dem vertraglich vereinbarten Mietpreis abzüglich der Nebenkos- ten (vgl. Scognamiglio, Immobilienbewertungsmethoden und Benchmarking, 4. A. Zürich 2008, Hrsg. Hauseigentümerverband Schweiz [HEV Schweiz], S. 3 1). Vorliegend geht die Verkehrs- wertschätzung, wie bereits hiervor gesehen, von einem Ert ragswert von Fr. 390‘000.-- aus. Gemäss Verkehrswertschätzung beläuft sich der Mietzins auf F r. 1‘470.-- pro Monat bzw. Fr. 17‘640.-- pro Jahr. Mit Replik vom 27. Juli 2016 machen die Beschwerdeführer geltend, ab dem 1. August 2014 sei der Bruttomietzins von vorher F r. 2‘200.-- auf neu Fr. 2‘100.-- gesenkt worden und es sei, nach Abzug von Nebenkosten im Umfan g von Fr. 225.--, von einem Netto- mietzins von Fr. 1‘875.-- auszugehen. Per Überführungszeitpunkt am 31. Dezember 2013, wel- cher hier entscheidend ist, belief sich der Mietzins für die fragliche Stockwerkeigentumswoh- nung auf Fr. 2‘200.-- pro Monat. Die erst später erfolgte Mietzinssenkung ist entsprechend nicht mehr zu berücksichtigen. Hinsichtlich der Nebenkosten rechtf ertigt es sich von solchen in Höhe von Fr. 250.-- auszugehen. Der Nettomietertrag beläuf t sich demnach auf Fr. 1‘950.-- (= Fr. 2‘200.-- ./. Fr. 250.--) pro Monat bzw. Fr. 23‘400.-- pro Jahr (= 12 Monate à Fr. 1‘950.--). f) Aufgrund des historisch tiefen Zinsniveaus stellt sich die Frage, auf welchen Ka- pitalisierungszinssatz, welcher sich aus dem Basiszinssatz und Zusch lägen für Betriebskosten und Unterhalt, Verwaltungskosten, Mietzinsrisiko und Rückst ellungsbedarf in Höhe von 2.03% zusammensetzt (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a. O., S. 343), abzustellen ist. Als Grundlage für die Festlegung des Basiszinssatzes ist der Zinssatz für die erste Hypothek heranzuziehen (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 86 ff.). Die durchschnitt- liche Verzinsung für Hypothekarforderungen betrug im Jahr 2013 gemäss Bundesamt für Statis- tik 2.02% (vgl. www.bfs.admin.ch ). Der Kapitalisierungszinssatz würde sich demnach auf 4.05% (= 2.03% + 2.02%) belaufen. Da für die Festlegung des Basiszinssatzes indes auch die vergan- gene Zinssituation mitzuberücksichtigen ist (vgl. Das Schweizer ische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 89), erscheint es für das hier strittige Steu erjahr 2013 als angemessen, den Kapitali- sierungszinssatz auf 4.5% festzulegen. Dies gilt umso mehr, als auch in der von der Vertreterin der Beschwerdeführer ins Recht gelegten Verkehrswertschätz ung mit einem Kapitalisierungs- satz in dieser Höhe gerechnet wurde. Entsprechend bel äuft sich der Ertragswert der strittigen Stockwerkeigentumswohnung auf Fr. 520‘000.-- (= Fr. 23‘400.-- / 4.5%). Seite 10 g) Zusammenfassend ergibt sich demnach folgende Mittelw ertberechnung: Realwert 1 x Fr. 440‘000.-- Ertragswert 2 x Fr. 1‘040‘000.-- (2 x Fr. 520‘000. --) Subtotal Fr. 1‘480‘000.-- ÷ 3 = Mittelwert Fr. 493‘333.— h) Dass der hiervor errechnete Mittelwert sachgerecht ist , ergibt sich überdies aus einem Vergleich mit der auf der Stockwerkeigentumswohn ung lastendenden Hypothek gemäss Bilanz per 31. Dezember 2013 der A.____ Immobilien, C.____ in Höhe von Fr. 420‘000.--. Ob es sich dabei lediglich um eine 1. oder auch um eine 2. Hypothek handelt, ist nicht ersichtlich. Selbst unter der Annahme einer 2. Hypothek und einer Belehnung von 80% ergebe sich ein Verkehrswert von Fr. 525‘000.-- (= Fr. 420‘000.-- / 80%). i) Dasselbe ergibt sich aus einem Vergleich mit zwei Übe rtragungen von Stockwer- keigentumswohnungen auf demselben Stammgrundstück Nr. 1 266 GB C.____. Wie die Be- schwerdeführer richtig vermuten, fand zwar kein Verkauf e iner Stockwerkeigentumswohnung zum Preis von Fr. 740‘000.-- statt. Verkauft wurde indes im Jahr 2013 eine Stockwerkeigen- tumswohnung mit einem Anteil von 130/1000 zu einem Pre is von Fr. 560‘000.--. Weiter wurde im Jahr 2015 mittels Kauf- und Schenkungsvertrag eine S tockwerkeigentumswohnung mit ei- nem Anteil von ebenfalls 130/1000 zu einem Preis von Fr. 600‘000.-- übertragen. Beide Woh- nungen sind leicht kleiner als die vorliegend strittige mit einem Anteil vom 132/1000 und die Übertragungen fanden im strittigen Steuerjahr bzw. n achher statt, so dass es sich um ver- gleichbare Objekte handelt. j) Aus alledem ergibt sich, dass der seitens der Steuerve rwaltung mit Vernehmlas- sung vom 23. Mai 2016 beantragte Verkehrswert von Fr. 5 00‘000.-- nicht zu bemängeln ist. Auch in diesem Punkt ist die Beschwerde entsprechend abzuweisen. 5. Schliesslich unterliegt der Beurteilung, wie der Li quidationsgewinn zu besteuern ist. a) Mit Veranlagungsverfügung der direkten Bundessteue r 2013 vom 22. Januar 2015 wurde der Liquidationsgewinn aufgerechnet und da mit ordentlich besteuert. Die Pflichti- Seite 11 gen beantragen, dass der Überführungsgewinn separat zu besteuern ist. Davon geht auch die Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlassung vom 23. Mai 2016 aus. b) Wird gemäss Art. 37b DBG die selbständige Erwerbstät igkeit nach dem vollende- ten 55. Altersjahr oder wegen Unfähigkeit zur Weiterführung infolge Invalidität definitiv aufgege- ben, so ist die Summe der in den letzten zwei Geschäftsja hren realisierten stillen Reserven ge- trennt vom übrigen Einkommen zu besteuern. Einkaufsbeit räge gemäss Art. 33 Abs. 1 lit. d DBG sind abziehbar. Werden keine solchen Einkäufe vorgen ommen, so wird die Steuer auf dem Betrag der realisierten stillen Reserven, für den der Steuerpflichtige die Zulässigkeit eines Einkaufs gemäss Art. 33 Abs. 1 lit. d DBG nachweist, zu einem Fünftel der Tarife nach Art. 36 DBG berechnet. Für die Bestimmung des auf den Restbetra g der realisierten stillen Reserven anwendbaren Satzes ist ein Fünftel dieses Restbetrages ma ssgebend, es wird aber in jedem Falle eine Steuer zu einem Satz von mindestens 2% erhob en. Abs. 1 gilt auch für den überle- benden Ehegatten, die anderen Erben und die Vermäch tnisnehmer, sofern sie das übernom- mene Unternehmen nicht fortführen; die steuerliche Ab rechnung erfolgt spätestens fünf Kalen- derjahre nach Ablauf des Todesjahres des Erblassers. c) Da die vorgenannten Voraussetzungen vorliegend unbe strittenermassen erfüllt sind, ist der Liquidationsgewinn im Sinne von Art. 37b DGB separat zu besteuern. In diesem Punkt ist die Beschwerde entsprechend gutzuheissen. d) Die von der Steuerverwaltung mit Verfügung der d irekten Bundessteuer 2013 vom 22. Januar 2015 vorgenommene Aufrechnung des Liqu idationsgewinnes in Höhe von Fr. 113‘400.-- erfolgte damit zu Unrecht. Entsprechend ist das steuerbare Einkommen auf Fr. 206‘900.-- (= Fr. 320‘300.-- ./. Fr. 113‘400.--) zu reduzieren. e) In quantitativer Hinsicht ergibt sich hinsichtlich d es Liquidationsgewinnes gestützt auf den weiter oben zitierten Art. 18 DBG folgendes. Anders als bei der Staatssteuer, wo bei der Überführung lediglich die Differenz zwischen den An lagekosten und dem massgebenden Einkommenssteuerwert besteuert und der Wertzuwachsgewinn erst beim Verkauf mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst wird, ist bei der direkten B undessteuer die Differenz zwischen dem Veräusserungs- bzw. Verkehrswert und dem Buchwert steue rbar. Wie hiervor gesehen, betrug der Verkehrswert der überführten Stockwerkeigent umswohnung Fr. 500‘000.-- und der Buchwert gemäss Bilanz per 31. Dezember 2013 der A.____ Immobilien, C.____ Fr. 310‘000.--, so dass sich der Buchgewinn auf Fr. 190‘000.-- belief. D avon sind Rückstellungen für die AHV Seite 12 in Höhe von 10% in Abzug zu bringen. Entsprechend beläu ft sich der Liquidationsgewinn, wel- cher gemäss Art. 37b DBG separat zum Mindestsatz von 2% zu besteuern ist, auf Fr. 171‘000.-- (= Fr. 190‘000.-- ./. Fr. 19‘000.--). Insgesamt ist die Beschwerde damit teilweise gutzuheissen. 6. Es bleibt über die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu befinden. a) Die Beschwerdeführer sind mit ihren Begehren zu ru nd einem Drittel durchge- drungen, womit ihnen reduzierte Verfahrenskosten in Hö he von Fr. 660.-- aufzuerlegen sind (Art. 144 Abs. 1 DBG). b) Nach Art. 144 Abs. 4 DBG i.V.m. Art. 64 Abs. 1 bi s 3 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968 (VwVG) kan n bei Beschwerden in Steuer- sachen der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für de n Beizug eines Vertreters eine ange- messene Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zuge sprochen werden. Für die beiden Parallelverfahren Staats- und direkte Bundessteuer 2013 machte die Vertreterin der Pflichtigen mit Eingabe vom 27. Juli 2016 eine Parteientschädigung in Höhe von insgesamt Fr. 6‘042.15 geltend, welche sich aus den Rechnungen vom 5. März 2015 in Höhe von Fr. 1‘271.70, vom 7. April 2015 in Höhe von Fr. 1‘620.--, vom 10. Febr uar 2016 in Höhe von Fr. 45.90, vom 14. Juni 2016 in Höhe von Fr. 1‘273.95, aufgelaufene n Aufwendungen bis zum 22. Juli 2016 in Höhe von Fr. 534.60 sowie geschätzten Aufwendungen inkl . Gerichtsteilnahme in Höhe von Fr. 1‘296.--, je inkl. Mehrwertsteuer (MWST) zusammensetzte. Da vorliegend nur Bemühungen, die im Beschwerdeverfahren entstanden sind, berücksichtigt werden können, fallen die Rech- nungen vom 5. März 2015, vom 7. April 2015 sowie 10. Februar 2016 betreffend die Ein- spracheverfahren Staats- und direkte Bundessteuer 2013 v on Vornherein ausser Betracht. Für das Beschwerdeverfahren ist damit von einer Parteientsch ädigung von Fr. 3‘104.55 (= Fr. 1‘273.95 + Fr. 534.60 + Fr. 1‘296.--) auszugehen , welche sich aus 15.97 Stunden à Fr. 180.-- zuzüglich MWST von Fr. 229.95 zusammensetzt. De r gerichtlich anerkannte Stun- densatz für Anwälte von Fr. 250.-- darf nicht für die berufsmässige Vertretung durch Treuhand- firmen übernommen werden. Die Verschiedenartigkeit de s Ausbildungsweges und der Kosten- struktur sowie die häufig forensische Tätigkeit durch Pfli chtmandate rechtfertigen eine unter- schiedliche Handhabung. Nichtanwaltlichen Vertretungen wird vor Gericht deshalb nur ein Stundenansatz von Fr. 150.-- zugestanden (vgl. Entscheid des Kantonsgericht des Kantons Seite 13 Basel-Landschaft vom 17. Juni 2009, publ. in: Baselland schaftliche und Baselstädtische Steu- erpraxis [BStPra], Bd. XIX, S. 559 ff.). Der geltend gemachte Betrag ist entsprechend auf Fr. 2‘592.-- (16 Stunden à Fr. 150.-- zuzüglich MWST) zu reduzieren. Ausgehend von einem Betrag von Fr. 1‘296.-- (= Fr. 2‘592.-- / 2) für das vorliegende Verfahren betreffend direkte Bun- dessteuer 2013 ist den Beschwerdeführern entsprechend ih rem teilweisen Obsiegen im Um- fang von rund einem Drittel eine reduzierte Parteient schädigung in Höhe von Fr. 432.-- inkl. MWST (= Fr. 1‘296.-- / 3) zu Lasten der Steuerverwaltung zuzusprechen. Seite 14 Demgemäss wird erkannt: ://: 1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen t eilweise gutgeheissen. 2. Die Steuerverwaltung wird angewiesen, den Einsp rache-Entscheid vom 17. März 2016 sowie die Veranlagungsverfügung der direkten Bundessteue r 2013 vom 22. Januar 2015 wie folgt abzuändern: 2.1 Das steuerbare Einkommen ist auf Fr. 206‘900.-- zu reduzieren. 2.2 Der Liquidationsgewinn in Höhe von Fr. 171‘000.- - ist gemäss Art. 37b DBG se- parat zum Mindestsatz von 2% zu besteuern. 3. Die Beschwerdeführer haben reduzierte Verfahrenskos ten in Höhe von Fr. 660.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 70.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits geleisteten Kos- tenvorschuss verrechnet werden. Der zu viel bezahlte Koste nvorschuss von Fr. 340.-- wird ihnen zurückerstattet. 4. Die Steuerverwaltung hat den Beschwerdeführern e ine reduzierte Parteientschädigung in Höhe von Fr. 432.-- (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen. 5. Mitteilung an die Vertreterin, für sich und zhd. der Beschwerdeführer (2), die Eidgenös- sische Steuerverwaltung, Bern (1) und die Steuerverwalt ung des Kantons Basel- Landschaft (3).