Steuerrekursgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung 2 GR.2015.3 Entscheid 20. Juni 2016 Mitwirkend: Abteilungspräsident Christian Mäder, Steuerrichter Marcus Thalmann, Steuerrichter Alexander Widl und Gerichtsschreiber Hans Heinrich Knüsli In Sachen 1. A, 2. B, 3. C, Rekurrenten, vertreten durch V AG, gegen G em ei n de Q, Rekursgegnerin, vertreten durch den Finanzausschuss, betreffend Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang) - 2 - 2 GR.2015.3 hat sich ergeben: A. A, B und C (nachfolgend die Pflichtigen) waren Aktionäre der X AG. Letzte- re ist als Zwischenanbieterin im Bereich Entwicklung, Produktion und Handel von S- komponenten und -systemen tätig und ist Eigentümerin der in Q gelegenen Grundstü- cke Kat.Nr. …. (…. m2 Land mit Betriebs gebäude Vers.Nr. …. an der …, Wohnhaus Vers.Nr. …. an der …, Wohnhaus Vers.Nr. …. und einem nicht versichertem Neben- gebäude), Kat.Nr. …. (Wohnhaus Vers.Nr. …. an der …, Nebengebäude Vers. Nr. …. und …. m2 Land) und Kat.Nr. …. (…. m2 Land mit Seeanstoss in der Freihaltezone). In der Absicht, die Grundstücke Kat.Nrn. …. und …. nach Abbruch der bestehenden Bau- ten und anschliessender Neuüberbauung einer wirtschaftlich besseren Nutzung zuz u- führen und den S-betrieb an einen neuen geeigneteren Standort zu verlege n, veräus- serten die Pflichtigen am 14. Juni 2011 sämtliche 300 Aktien der X AG an die Y Holding, welche von J (Geschäftsführerin) und K vertreten wird. Gleichzeitig vereinbar- ten die Vertragsparteien im Aktienkaufvertrag, die X AG rückwirkend per 31. Dezember 2010 in zwei Gesellschaften horizontal aufzuspa lten. Dabei übernahm die … 2011 (Handelsregistereintrag) gegründete Tochtergesellschaft unter der bisherigen Firma X AG den S-betrieb ohne Grundstücke, während die Muttergesellschaft die Immobilien behielt und in die Y AG umbenannt wurde. Das direkt am See gel egene unüberbauba- re Grundstück Kat.Nr. …. wurde mit einem Nutzniessungsrecht zu Gunsten der Pflich- tigen belastet und sollte den Pflichtigen zu einem späteren Zeitpunkt zum vereinbarten Restwert von Fr. 1.- verkauft werden. In der Folge wurde der Betrieb der umstrukturier- ten X AG nach Z verlegt. Das Gemeindesteueramt Q gelangte aufgrund der geschilderten Vorgänge zur Auffassung, dass der Verkauf der Aktien der X AG per 14. Juni 2011 wirtschaftlich dem Verkauf der in der Gemeinde Q gelegenen Grundstücke Kat.Nrn. ….., …. und …. gleichkomme. Mithin erblickte es darin eine steuerbare wir tschaftliche Handänderung an den besagten Grundstücken. Diese Auffassung teilte der Finanzausschuss Q den Pflichtigen im Rahmen eines Steuerrulings bereits vor dem Verkauf der Aktien, nämlich am 5. August 2010, 8. Februar 2011 und 7. März 2011 mit. Am 28. März 2012 forderte das Gemeindesteueramt den Vertreter der Pflichtigen auf, eine vollständig ausgefüllte Steuererklärung fü r die Grundstückg ewinnsteuer einzureichen. Hierauf lie ssen die Pflichtigen am 2. April 2012 unter Verweis auf die bisherige Korrespondenz erklären, dass der Verkauf der Aktien keine steuerb are wirtschaftliche Handänderung sei. Somit - 3 - 2 GR.2015.3 sei unter den gegebenen Umständen die Einreichung einer Steuererklärung nicht ge- boten. Für den Fall, dass der Finanzau sschuss diese Auffassung nicht teile, ersuchten sie um Erlass einer einsprachefähigen Verfügung. Am 16. April 2012 teilte das Ge- meindesteueramt den Pflichtigen s inngemäss mit, dass über die grundsätzliche Frage der Steuerpflicht kein anfechtbarer Vo rentscheid getroffen werden kö nne. Ein Rechts- mittel stehe erst gegen die Veranlagung der Veranlagungsbehörde über die Grund- stückgewinnsteuer zur Verfügung. Gleichze itig mahnte es die Pflichtigen zur Einrei- chung der Steuererklärung für die Grundstüc kgewinnsteuer. Dieser Aufforderung kamen die Pflichtigen nicht nach. Stattdessen hielten sie in einem Schreiben vom 23. April 2012 unverändert an ihrer Auffassung fest, dass de r Verkauf der Aktien der X AG keiner wirtschaftlichen Handänderung bezü glich der in Q gelegenen Grundstücke gleichkomme. Weiter forderten sie den F inanzausschuss auf, einen anfechtbaren Ver- anlagungsentscheid mit Steuerfaktoren zu fällen. Mit Veranlagungs entscheid vom 14. Juni 2013, der infolge Nichteinreichung der Steuererklärung nach pf lichtgemässem Ermessen gemäss § 139 Abs. 2 des Steu- ergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) erging, setzte der Finanzausschuss die Anlagekos- ten auf Fr. 3'600'000.- und den Erlös auf Fr. 7'340'000.- fest und auferlegte den Pflic h- tigen bei einem steue rbaren Grundstückgewinn von Fr. 3'740'000.- eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 742'700.-. B. Auf eine hiergegen erhobene Einsprache, womit die Pflichtigen beantra g- ten, den angefochtenen Veranlagungsentscheid des Finanzausschusses Q unter Kos- ten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Einsprachegegners aufzuheben, trat der Finanzausschuss am 3. Dezember 2013 mangels hinreichender Begründung nicht ein. C. Im anschliessenden Rekursverfahren befand das Steuerrekursgericht, dass die formellen Voraussetzungen für die Vornahme einer Ermessenseinschätzung nicht erfüllt waren. Somit hob es mit Entscheid vom 23. Juni 2014 den Einspracheentscheid auf und wies die Sache zur Behandlung der Ein sprache und neuer Entsche idung an den Finanzausschuss Q zurück. - 4 - 2 GR.2015.3 D. Mit Einspracheentscheid vom 2. Dezember 2014 hiess der Finanzau s- schuss Q die Einsprache teilweise gut und setzte die den Pflichtigen auferle gte Grund- stückgewinnsteuer auf Fr. 617'720.- herab. E. Mit Rekurs vom 7. Januar 2015 liessen die Pflichtigen dem Steuerrekursge- richt bea ntragen, den Einspracheentscheid des Finanzausschusses Q vom 2. Dezember 201 4 aufzuheben. Eventualiter sei die Grundstückg ewinnsteuer auf Fr. 248'160.- festzusetzen. Ferner beantragten sie eine Parteientschädigung. In der Rekursantwort vom 10. März 2015 schloss der Finanzausschuss Q auf Abweisung des Rekurses. Weitere Stellungnahmen erfolgten nicht. Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in d en nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Die Kammer zieht in Erwägung: 1. Gemäss § 216 Abs. 1 StG wird die Grundstückgewinnsteuer von den G e- winnen erhoben, die sich bei Handänderungen an Grundst ücken oder Anteilen von solchen ergeben. § 216 Abs. 2 li t. a StG stellt den zivilrechtl ichen Handänderungen gemäss Abs. 1 Rechtsgeschäfte gleich, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke wirtschaftlich wie Handänderungen wirken. a) Diese Voraussetzung ist nach ständiger Rechtsprechung bei der Über tra- gung einer Mehrheitsbeteiligung an einer reinen Immobiliengesellschaft grundsätzlich gegeben ( Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., 2013, § 216 N 93 f.; RB 1998 Nr. 154, VGr, 9. Mai 1995, SR 95/0004 = RB 1995 Nr. 52 = StE 1995 B 42.23 Nr. 6, VGr. 5. April 1995, SR 94/0063 = RB 1995 Nr. 52 = ZStP 1995, 323; VGr, 14. März 1989 = StE 1989 B 42.22 Nr. 3; BGE 99 Ia 459 E. 3d, 467). Denn eine Immobiliengesellschaft zeichnet sich dadurch aus, dass sie au s- schliesslich oder zu mindest überwiegend die Nutzbarmachung der Wertsteigerung ihres Grundbesitzes oder dessen Verwendung als sichere und nutzbringende Kapita l-- 5 - 2 GR.2015.3 anlage bezweckt; dies ohne Rücksicht darauf, ob die Nutzbarmachung oder Verwe n- dung durch Veräusserung, Vermietung, Verpachtung oder Überbauung geschehen soll (RB 1998 Nr. 154, auch zum Folgenden). Ein Unternehmen verfolgt dann überwiegend die Nutzbarmachung der Wertsteigerung seines Grundbesitzes oder dessen Verwe n- dung als sichere oder nutzbringende Kapitalanlage, wenn s ein anderes Tätigkeitsg e- biet im Rahmen des gesamten unternehmerischen Handelns der Gesellschaft qualitativ und quantitativ eine untergeordnete Stellung ei nnimmt. In einem solchen Fall wird der Wert der Aktien ausschliesslich oder wenigstens zur Hauptsache durch den Wert des Grundbesitzes der Gesellschaft bestimmt und wirkt sich die Veräusserung der Aktien wirtschaftlich gleich aus wie die Übertragung des G rundbesitzes (BGE 104 Ia 251 E. 3b, 99 Ia 459, E. 3c, 466; Xaver Mettler, Die Grundstückgewinnsteuer de s Kantons Schwyz, 1990, S. 112). b) Anders verhält es sich bei der Übertragung der Mehrheitsbeteiligung an einer Betriebsgesellschaft mit direktem oder indirektem Immobilienbesitz. In diesem Fall kommt das Veräusserungsgeschäft i.d.R. keiner wirtschaftlichen Handänderung an Grundstücken gleich. Denn Betriebsgesellschaften bezwecken entweder die dauernde Erhaltung des Grundbesitzes als sachliche Grundlage ihres Fabrikations -, Handels - oder sonstigen Geschäftsbetriebs oder die Verwaltung der in Grundstücke n bestehen- den Kapitalanlagen als Nebenzweck zum eigentlichen Hauptzweck, der Führung eines Betriebs (RB 1998 Nr. 154; 1970 Nr. 49; BGE 99 Ia 459). In diesem Fall erschöpfen sich die Auswirkungen, welche die Veräusserung von Beteiligungsrechten an einer Betriebsgesellschaft mit sich bringt, wirtschaftlich betrachtet i.d.R. nicht au sschliesslich oder in erster Linie in der Übertragung der Verfügungsmacht über die Gesellschaft s- grundstücke; diese Macht ist lediglich ein Ausfluss der viel weitergehenden Beher r- schung des gesamten Unternehmens, die der Käufer mit dem Erwerb der Aktien e r- langt (RB 1998 Nr. 154, BGE 99 Ia 459 E.3 c). c) Zielt das Veräusserungsgeschäft im Kern der Sache dagegen nicht auf die Beherrschung eines Unternehmens mit betrieblichen Aktivitäten im erwähnten Sinn ab, ist ausnahmsweise und unter besonderen Umständen auch beim Verkauf der Aktien einer Betriebsgesellschaft auf eine wirtschaftliche Handänderung an deren Gesel l- schaftsgrundstücken zu schliessen. Der Tatbestand der wirtschaftlichen Handänderung i.S. von § 216 Abs. 2 lit. a StG darf jedoch gemäss bundesgerichtlicher Rechtspr e- chung nicht leichthin als erfüllt betrachtet werden (BGr, 26. November 2015, 2C_1044/2014 mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Die durch die Bestimmung fes t-- 6 - 2 GR.2015.3 gelegte Gleichstellung zwischen zivilrechtlichen und wirtschaftlichen Vorgängen ist dann erfüllt, wenn das dingliche Vollrecht übertragen wird, die Befugnisse umfassend auf den Kä ufer übergehen und einzig der Grundbucheintrag als äusseres Merkmal (noch) aussteht. Nur bei einer solchen restriktiven Auslegung der wirtschaftlichen Han- dänderung besteht Gewähr dafür, dass die steuerlichen Folgen des Rechtsg eschäfts vorhersehbar sind, wie dies das Legalitätsprinzip voraussetzt. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze wurde der Tatbestand der wir t- schaftlichen Handänderung bejaht beim Verkauf der Aktien einer Betriebsgesellschaft, da deren Aktiven zur Hauptsache nur noch aus Grundstücken bestanden und der Ver - äusserer vereinbarungsgemäss die kurzfristige Liquidation des Betriebes zu besorgen hatte (RB 1972 Nr. 41). Ebenfalls als wirtschaftliche Handänderung qualifiziert wurde der Verkauf der Aktien einer Hotelbetriebsgesellschaft, weil der Aktienkäufer von A n- fang an entschlossen war, das bestehende Hotelgebäude abzubrech en und durch e i- nen Neubau mit anderer Zweckbestimmung (Bankfiliale) zu ersetzen , so dass der H o- telbetrieb auf den Preis der Aktien keinen oder nur einen untergeordneten Einfluss hatte (BGE 91 I 467). Auch bei einem weiteren Verkauf sämtlicher Aktien einer Hotel- betriebsgesellschaft wurde eine wirtschaftliche Handänderung angenommen, weil der Erwerber mit dem Kauf der B etriebsliegenschaft eigene betriebliche Bedürfnisse in einer anderen Branche a nstrebte und die aktive Betriebsführung (im Namen und auf Rechnung der Hotelbetriebsgesellschaft) einer aussenstehenden Managementgesell- schaft übertrug (VGr, 14. März 1989 = StE 1989 B 42.22 Nr. 3 ; für weitere Beispiele siehe VGr, 9. Mai 1995, SR 95/0004 = RB 1995 Nr. 52 = StE 1995 B 42.23 Nr. 6 sowie VGr, 5. April 1995, SR 94/0063 = RB 1995 Nr. 52 = ZStP 1995, 323 [betreffend Ver- äusserung der Aktien einer Generalunternehmung, die überwiegend auf eigene Rec h- nung unüberbaute Grundstücke erwirbt, sie überbaut und hernach gesamthaft parze l- lenweise oder als Stockwerkeigentu m weiterveräussert] und VGr Aargau, 14. Dezember 1994 = StE 1996 B 42.23 Nr. 7 = AGVE 1994, 342 [betreffend Ver- äusserung der Aktien einer liquidierten Betriebsgesellschaft]). Dagegen wurde beim Verkauf der Aktien einer Gesellschaft, die bis anhin in eigene n Liegenschaften ein Wohn- und Gesundheitszentrum für pflegebedürftige und betagte Personen betrieb, und einem gleichzeitig abgeschlossenen Kaufvertrag mit einem Dritten, der einzig den Erwerb des Betriebs des Wohn- und Pflegeheims (ohne Liegenschaften) be inhaltete, das Vorliegen einer wirtschaftlichen Handänderung verneint, obwohl die veräusserte Gesellschaft mit der Abspaltung des Betriebs zur Immobiliengesellschaft mutierte. Ent- scheidrelevant war für das Bundesgericht dabei die Tatsache, dass im massgebe nden - 7 - 2 GR.2015.3 Zeitpunkt der Veräusserung ein Alters - und Pflegebetrieb im operativ tätigen Z ustand veräussert wurd e und die mit dem Aktienverkauf wirtschaftlich veräusserten Liege n- schaften dem Wohn - und Pflegeheim unverändert, wenn auch auf mietvertragl icher Basis, als Grundlage für den Betrieb zur Verfügung standen (BGr, 26. November 2015, 2C_1044/2014, www.bger.ch). d) Für die Beurteilung der Frage, ob sich die Veräusserung einer Mehrheitsbe- teiligung wirtschaftlich in der Übe rtragung von Grundstücken erschöpft habe oder ob dem Erwerber damit die weitergehende Beherrschung eines Unternehmens eing e- räumt wo rden sei, ist auf den Zeitpunkt der Veräusserung der Mehrheitsbeteiligung abzustellen ( RB 1998 Nr. 154). Dabei ist die tatsäc hliche Gesel lschaftstätigkeit und nicht die allenfalls weitgefasste statutarische Zweckumschreibung massgebend. Aus- schlaggebend ist immer die Gesamtbetrachtung der konkreten Umstände des Einze l- falls, wobei in die Beurteilung auch die im Zeitpunkt der Veräu sserung bekannten oder evidenten künftigen Absichten der Beteiligten einzubeziehen sind (Ric hner/Frei/Kauf- mann/Meuter, § 216 N 96). 2. Hauptstreitpunkt ist vorliegend, ob die Übertragung sämtlicher Aktien der X AG im Zeitpunkt der Veräusserung (14. Juni 2011) einer wirtschaftlichen Handänd e- rung bezüglich der in Q gelegenen Grundstücke Kat.Nrn. …. Und …. gleichkomme. a) Die Rekursgegnerin gelangte zur Auffassung, dass der Verkauf der Aktien wirtschaftlich dem Verkauf der in Q gelegenen Grundstücke gl eichkomme. Sie stützte sich dabei zur Hauptsache auf den vorne zitierten Verwaltungsgerichtsentscheid vom 14. März 1989 (StE 1989 B 42.22 Nr. 3) betreffend den Verkauf der Aktien einer Hotel- betriebsgesellschaft und befand, dass der damals beurteilte Sachve rhalt mit dem vor- liegenden Fall vergleichbar sei. In beiden Fällen seien zum Zeitpunkt der Veräusserung Betriebe im operativ tätigen Zustand veräussert worden. Durch eine Vertragsgestaltung hätten beide Gesellschaften die aktive Betriebsführung aufgegeben. Der einzige Unter- schied bestehe darin, dass die Y AG den früheren Betrieb über eine Beteiligung halte, während im Fall der Hotelbetriebsgesellschaft die aktive Betriebsführung mittels Ma- nagementvertrag an eine andere (aussenstehende) Hote lbetriebsgesellschaft ausgela- gert worden sei, an welcher die Erwerber der Aktionäre nicht beteiligt gewesen seien. In der Präambel zum Kaufvertrag sei festgehalten worden, dass die alte X AG (heute Y - 8 - 2 GR.2015.3 AG) nach Ausgliederung des Betriebs in eine neu zu gründende Tochtergesel lschaft zur Immobiliengesellschaft mutiere. b) Im Licht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung und der damit einherg e- henden restriktiven Auslegung des Begriffs der wirtschaftlichen Handänderung (vgl. insbesondere BGr, 26. November 2015, 2C_1044/2014, E. 2.4.2, www.bger.ch) kann jedoch dieser Auffassung nicht gefolgt werden. Zwar ging es beim vorliegenden Ak- tienverkauf vordergründig darum, der Erwerberin die Verfügungsgewalt über die in Q gelegenen Grundstücke zu sichern . Geplant war en eine Überba uung und der an- schliessende Verkauf von Stockwerkeigentumseinheiten , welches Vorhaben in der Zwischenzeit auch realisiert wurde. Bei der steuerlichen Beurteilung des Rechtsg e- schäfts kommt es jedoch nicht allein auf die Absichten der Erwerberin an. Mitentschei- dend sind auch die Vorstellu ngen der Veräusserer. Aus dieser Warte lässt sich nicht sagen, dass sich der Aktienverkauf in einer reinen Grundstücksveräusserung erschöpft habe. Denn i m Zeitpunkt der Veräusserung handelte es sich bei der X AG um eine operativ tätige Betriebsgesellschaft. Dabei bildeten die Grundstücke in Q im überwie- genden Ausmass die Grundlage für den S-betrieb. Besondere Umstände, die darauf schliessen liessen, dass dieser Betrieb in absehbarer Zeit wirtschaftlich liquidiert wer- de, la gen im Zeitpunkt der Veräusserung nicht vor. Auch nach dem Akt ienverkauf ergaben sich keine Anhaltspunkte, die auf eine wirtschaftliche L iquidation des S- betriebs schliessen liessen. Im Gegenteil wurde der Betrieb am neuen Standort i n Z weitergeführt. Dort mietete die X AG als Untermieterin der H AG, die in einem ähnli- chen Segment tätig ist, Geschäftsräume mit einer Gewerbefläche von über 1'400 m 2 und einem jährlichen Bru ttozins von über Fr. 200'000.- (act. 3/13). Mit einem leicht verminderten Personalaufwand erzielte sie zwischen 2011 und 2015 jährliche Umsätze zwischen 2.4 und 2.9 Mio. Franken (g egenüber 3.2 Mio Franken im Jahr 2010; vgl. act. 3/6 in Verbindung mit act. 3/55). Bei Zahlen in dieser Grössenordnung kann nicht von einem unbedeutenden Betrieb gesprochen werden, dem im Vergleich zu m Wert- schöpfungspotential der Liegenschaften wirtschaftlich keine Bedeutung mehr zukommt. Im Januar 2015 beschäftigte die X AG 12 Angestellte (per Januar 2015). Der bisherige Geschäftsführer der X AG, A, blieb bis zu seiner Pensionierung per 1. Oktober 2013 für zwei weitere Jahre Geschäftsführer der neuen X AG. Danach blieb er neben weiteren Personen (J, K und L) Mitglied des Verwaltungsrats. Auf Seiten der Erwerberin und ihrer Aktionäre sind ebenso keine Anzeichen erkennbar, die auf eine wirtschaftliche Liquidation des S-betriebs hindeuten. Eine tat-- 9 - 2 GR.2015.3 sächliche oder faktische Einstellung des operativen Betriebs der X AG wäre gemäss dem vom kantonalen Steueramt Zürich genehmig ten Steuerruling vom 26 . Februar 2010 innerhalb der 5-jährigen Sperrfrist ab Aktienverkauf auch kaum möglich gewesen (act. 3/19). Zudem deutet der gleichzeitig mit dem Aktienverkauf abg eschlossene Ma- nagementvertrag zwischen der X AG, der Y AG und der aussenstehenden E AG (act. 3/15), welche Firma auf den Betrieb und das Management von Produktionsgesellschaf- ten spezialisiert ist, darauf hin, dass die E rwerberin an der Werthaltigkeit des Betriebs ein grosses Interesse hatte . Denn die U mstände (Überba uung und Verkauf der Be- triebsliegenschaften, fehlendes Know-how im Bereich von Entwicklung, Produktion und Handel von S-komponenten und -systemen auf Seiten der Erwerberin, Auslagerung des Betriebs in eine Tochtergesel lschaft) deuten insgesamt darauf hin, dass die Er- werberin ihre Beteiligung an der X AG nach Ablauf der Sperrfrist möglichst unbescha- det veräussern wird. Auch wenn die Liegenschaften der X AG im Vergleich zu den betrieblichen Werten einen hohen Wert aufwiesen, lassen die gesamten Fakten den Schluss nicht zu, dass sich der V erkauf der Aktien in einem reinen Grundstücksverkauf erschöpft habe. Neben den Betriebsliegenschaften wurde auch ein operativ funktionierender B e- trieb veräussert. c) Entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin deckt sich der Sachverhalt auch nicht vollkommen mit dem vom Verwaltungsgericht am 14. März 1989 (StE 1989 B 42.22 Nr. 3) beurteilten Fall. In jenem Geschäft betreffend den Verkauf der Akt ien einer Hotelbetriebsgesellschaft schloss das Verwaltungsgericht deswegen auf eine wirtschaftliche Handänderung bezüglich der Gesellschaftsgrundstücke, weil die Erwe r- berin (eine Bank) die Aktien der Hotelbetriebsgesellschaft in der Absicht erwarb, die Grundstücke der Hotelbetriebsgesellschaft später für Bankzwecke nutzen zu können . Der Hotelbetrieb sollte nur für e ine zeitlich nicht bestimmte Übergangsphase weiterg e- führt werden. Ausschlaggebend war jedoch für das Verwaltungsgericht die Tatsache, dass zwischen der Hotelbetriebsgesellschaft, der Erwerberin und einer aussenstehe n- den Hotelbetriebsgesellschaft unmittelba r nach dem Aktienverkauf ein Managemen t- vertrag abgeschlossen wurde. Damit ist die aktive Betriebsführung von der Hotelb e- triebsgesellschaft an die Managementgesellschaft übertragen worden, so dass die Hotelbetriebsgesellschaft mit dem Abschluss des Vertrags zur Immobiliengesellschaft mutierte (E. 3.d). Hätte die Hotelbetriebsgesellschaft den Betrieb während einer Übe r- gangsphase seit dem Aktienerwerb durch die Bank selber weitergeführt, wäre sie we i-- 10 - 2 GR.2015.3 terhin als Betriebsgesellschaft einzustufen gewesen . In diesem Fall hätte sich der Ak- tienverkauf auch bei einer nur temporären Fortführung des Betriebs nicht bloss in der Übertragung der Gesellschaftsgrundstücke erschöpft (E. 3.c). Dem von der Rekursgegnerin angeführten Leitentscheid kommt deshalb keine präjudizielle Wirkung zu, weil e r sich vom vorliegenden Sachverhalt in zwei wesentl i- chen Punkten unterscheidet. Der erste Unterschied besteht darin, dass die Erwerberin im vorliegenden Fall in keiner Phase des bisher bekannten zeitlichen Ablaufs beabsich- tigte, den S-betrieb wirtschaftlich zu liquidieren . Sie war vielmehr daran intere ssiert, einerseits die Betriebsgrundstücke wirtschaftlich zu verwerten. Andererseits sollte auch der B etrieb erhalten bleiben. Ein weiterer grundlegender Unterschied besteht darin, dass die X AG die aktive Betriebsführung nie aus der Hand gegeben hat. Zwar wurde – wie im angeführten Entscheid – auch ein Managementvertrag mit einer aussenstehen- den Firma abgeschlossen. Dieser unterscheidet sich jedoch vom Manag ementvertrag, den die Hotelbetriebsgesellschaft und die Bank mit der Managementgesellschaft (eine andere Hotelbetriebsgesellschaft) abgeschlossen hatten, grundlegend. Im betreffenden Fall ist die aktive Betriebsführung von der Hotelb etriebsgesellschaft an die Manage- mentgesellschaft über gegangen. Mit dieser rechtl ichen Gestaltung hat die Hotelbe- triebsgesellschaft den Status einer aktiven Betriebsg esellschaft eingebüsst. Im vorlie- genden Fall hat die X AG die aktive Betriebsführung indessen behalten. A verpflichtete sich, seine Funktion als CEO der X AG für mindestens weitere zwei bis maximal fünf Jahre auszuüben. Diese Funktion versah er bis zum 30. September 2013. Als Nachfol- ger rückte per 1. Oktober 2013 P, ein langjähriger Mitarbeiter der X AG, nach (act. 2 S. 4). Mit dem vorliegend abge schlossenen Managementvertrag verpflichteten sich die Parteien lediglich zu einer langfrist igen Zusammenarbeit, um das Potential der X AG weiterzuentwickeln und gewinnbri ngend zu verwerten. Dabei wurden der Manage- mentgesellschaft nur vereinzelte Dienstleistungen übertragen (act. 3/15, auch zum Folgenden). Einerseits oblag ihr die generelle Unterstützung des CEO der X AG nach Absprache mit ihm bzw. gemäss den Instruktionen der X AG. Ferner hatte sie neue operative Strategiekonzepte in A bsprache mit dem CEO u nd/oder den Verwaltungsrä- ten der X AG auszuarbeiten. Schliesslich verpflichtete sich die E AG im Sinn einer temporären Übergangslösung auch zur Übernahme der Geschäftsführung sowie von Managementdienstleistungen im Bereich von Entwicklung, Produ ktion, Marketing und Distribution, falls nach dem Ausscheiden von A als CEO kein geeigneter Nachfolger rekrutiert werden können sollte. Mit all diesen übertragenen Aufgaben hat jedoch die X - 11 - 2 GR.2015.3 AG die aktive Betriebsführung nicht dauernd aus der Hand gegeben , weshalb sie den Status als Betriebsgesellschaft behalten hat. d) Erst recht zu ke inem anderen Ergebnis führt die äusserst restriktive Ausl e- gung des Begriffs der wirtschaftlichen Handänderung durch das Bundesgericht. Im Entscheid vom 26. November 2015 (2C_1044/2014 , www.bger.ch), dem der Verkauf der Aktien eines Wohn - und Gesundheitszentrums für pflegebedürftige und betagte Personen zugrundelag, wobei der Kaufpreis der Aktien nur die Betriebsliegenschaft zum Gegenstand hatte, weil die Veräusserer den Betrieb des Wohn - und Pflegeheims gleichzeitig für Fr. 2'500'000.- an eine andere Gesellschaft veräusserten, hielt das Bundesgericht fest, dass die Voraussetzungen für die Annahme einer wirtschaftlichen Handänderung nur dann erfüllt seien, wenn das Kapital einer bereits im Zeitpunkt der Veräusserung als Immobiliengesellschaft geltenden Unternehmung übertragen werde. Dieses Erfordernis sei mit Transaktionen, welche eine bis anhin als Betriebsgesel l- schaft einzustufende Gesellschaft erst zur Immobiliengesellschaft werden lässt, grund- sätzlich nicht erfüllt (E. 3.3.3). Infolgedessen würdigte es den Verkauf der Aktien des Wohn- und Gesundheitszentrums nicht als wirtschaftliche Handänderung, obwohl die ehemalige Betriebsgesellschaft mit de m Verkauf des Betriebs zu einer reinen Immobi- liengesellschaft mutierte. Ausschlaggebend war für das Bundesgericht, dass im Zei t- punkt der Aktienveräusserung ein operativ tätiger Alters - und Pflegebetrieb vorlag und dieser Betrieb von einem Dritten weitergeführt wurde, wobei die bisherige Betriebslie- genschaft – wenn auch auf mietvertraglicher Basis – weiterhin als Grundlage für den Betrieb diente. Ähnlich verhält es sich auch im vorliegenden Fall: Im Zeitpunkt der Veräusse- rung lag unstreitig ein intakter operat iver Betrieb vor. Dieser Betrieb wurde nach dem Aktienverkauf in umstrukturierter Form – allerdings an einem neuen Standort – weiter- geführt. Eine Geschäftsaufgabe oder Liqu idation des Betriebs stand nie zur Diskuss i- on. Ebenso wenig kam der Kaufpreis der Ak tien dem Liegenschaftswert gleich, weil im Kaufpreis der Aktien auch der Wert der betrieblichen Aktiven enthalten war. e) Aufgrund dieser Erwägungen hat die Rekursgegnerin den Verkauf der Ak- tien der X AG zu Unrecht als wirtschaftliche Handänderung qualif iziert. Daher ist der Einspracheentscheid vom 2. Dezember 2014 ersatzlos aufzuheben und festzustellen, dass die Pflichtigen zufolge Verkaufs der Aktien der X AG keiner Grundstückgewinn- steuerpflicht unterliegen. - 12 - 2 GR.2015.3 3. Ausgangsgemäss sind die Verfahrenskoste n der unterliegenden Rekur s- gegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG). Den Pflichtigen steht zudem antragsgemäss eine Parteientschädigung zu, da ihnen im Rekursverfahren ein erhebl icher Aufwand erwachsen ist (§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflege- gesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997). Demgemäss erkennt die Kammer: 1. Der Rekurs wird gutgeheissen. Der Einspracheentscheid des Finanzausschusses Q vom 2. D ezember 2014 wird aufgehoben. Es wird festgestellt, dass die Pflichti- gen zufolge Verkaufs der Aktien keiner Grundstückgewinnsteuerpflicht unterliegen. […]