Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 21. Februar 2020 (810 19 164/165) ____________________________________________________________________ Raumplanung, Bauwesen Voraussetzungen für den Erlass einer Planungszone Besetzung Vorsitzender Stefan Schulthess, Kantonsrichter N iklaus Ruckstuhl, Daniel Häring, Jgnaz Jermann , Kantonsrichterin Helena Hess, Gerichtsschreiberin Elena Diolaiutti Beteiligte A.____ AG , Beschwerdeführerin B.____ , Beschwerdeführer beide vertreten durch Dominique Erhart, Advokat gegen Regierungsrat des Kantons Basel -Landschaft , 4410 Liestal, Beschwerdegegner Einwohnergemeinde C.____ , Beschwerdegegnerin Betreff Planungszone Ortskern der Gemeinde C.____ (RRB Nr. 811 vom 11. Juni 2019) Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Mit Beschluss der Gemeindeversammlung C.____ vom 24. Juni 2015 wurde der An- trag gestellt, das Quartierplanreglement Ortskern vom 23. November 1987 der Gemeinde C.____ (QP-Reglement Ortskern) in Bezug auf Dachflächen fenster zu ändern. Der Gemeinde- rat C.____ beschloss mit Sitzung vom 7. Juli 2015 die Gesa mtrevision der Quartierplanung Ortskern und damit auch des QP-Reglements Ortskern mit de r Begründung, eine Beschrän- kung der Revision auf die Dachflächenfenster sei wenig sinnvoll. B. Mit Datum vom 14. April 2016 reichte die A.____ A G beim Bauinspektorat des Kantons Basel-Landschaft (Bauinspektorat) ein Baugesuch für ei n Wohn- und Geschäftshaus auf der Parzelle Nr. 115, Grundbuch (GB) C.____, an der X.___ _strasse 32 in C.____ ein. Projektver- fasserin ist die A.____ AG, welche ihren Sitz und ihre G eschäftsräume in der Liegenschaft auf der Parzelle Nr. 115 hat. Eigentümer der Parzelle Nr. 115 ist B.____, welcher Architekt und ein- zelunterschriftsberechtigtes Mitglied des Verwaltungsrat es der A.____ AG ist. Das Bauprojekt befindet sich im Perimeter Ortskern C.____. Anstelle der bestehenden zweigeschossigen Baute soll ein dreigeschossiges Gebäude errichtet werden. Die Ortskernkommission diskutierte das Gesuch an insgesamt acht Sitzungen intensiv. Die A.____ A G überarbeitete das Projekt in Zu- sammenarbeit mit der Ortskernkommission mehrfach. Letztge nannte und der Gemeinderat ka- men am 23. Mai 2017 zum Schluss, dass die gestalterischen Massnahmen den Anforderungen des Ortskerns genügen würden. Auch die Kantonale Denkma lpflege beurteilte das Projekt als bewilligungsfähig und wies darauf hin, dass das Projekt mit der kantonalen Ortsbildpflege sowie mit der kommunalen Ortskernkommission besprochen und mehr fach überarbeitet worden sei. Die Kantonale Denkmalpflege führte des Weiteren aus, die "Dreigeschossigkeit" bzw. das Ge- bäudevolumen entspreche dem QP-Reglement Ortskern. Die dominante Volumetrie bzw. die dreigeschossige Bauweise sei eine Fortsetzung dessen, was be reits zu einem früheren Zeit- punkt an der X.____strasse (unter anderem gerade vis-à-vis) bebaut worden sei und könne unter dem Aspekt nachvollzogen werden. C. Mit Verfügung vom 24. Mai 2017 erteilte die Gemei nde C.____ (Gemeinde) dem Pla- nungsbüro D.____ AG für Raumentwicklung den Zuschlag fü r Planerleistungen und die Pro- zessbegleitung im Zusammenhang mit der Revision der Quartierplanung Ortskern. D. Mit Entscheid vom 23. März 2018 wies das Bauinspektorat die gegen das Bauprojekt an der X.____strasse 32 erhobenen Einsprachen ab und erteilte dem Bauprojekt die grundsätz- liche Bewilligungsfähigkeit. Im Entscheid wurde festgehalten, dass die Baubewilligung erst nach Rechtskraft des Entscheids und nach Regelung der noch off enen Dienstbarkeiten bewilligt wer- den könne. Gegen diesen Entscheid erhoben drei Privatpe rsonen am 4. bzw. 5. April 2018 bei der Baurekurskommission des Kantons Basel-Landschaft (Bau rekurskommission) Beschwerde. Eine Privatperson zog ihre Beschwerde zurück. Auf die Beschw erde der anderen zwei Perso- nen trat die Baurekurskommission mit Präsidialentscheid vo m 15. November 2018 mangels Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer nicht ein. E. In der Zwischenzeit hatte der Gemeinderat am 30. Ma i 2018 aufgrund der Rückmel- dungen aus der zweiten Ortskernkonferenz betreffend Revi sion der Ortsplanung vom 26. Mai 2018 beim Bauinspektorat eine Bausperre bezüglich des g eplanten dreigeschossigen Gebäu- Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht des auf der Parzelle Nr. 115 in C.____ beantragt. Be vor das Bauinspektorat die Bausperre ver- hängt hatte, erliess der Gemeinderat eine Planungszone . Im Amtsblatt des Kantons Basel- Landschaft Nr. 43 vom 25. Oktober 2018 wurde der Erla ss einer Planungszone mit folgendem Wortlaut durch die Gemeinde publiziert: "Gestützt auf § 53 Raumplanungs- und Baugesetz Ba- sel-Landschaft (RBG BL) erlässt der Gemeinderat C.____ über die Parzellen Nr. 11, 12, 26, 114, 115, 116, 1447 und 1635 Grundbuch C.____ eine P lanungszone, zur Sicherung der mög- licherweise angestrebten zukünftigen Regelung im Quarti erplan, im historischen Ortskern nur noch zweigeschossige Bauten zuzulassen. Die Planungszone wir d auf den genannten Grund- stücken für die Dauer der Planungszone im Grundbuch zur Anmerkung angemeldet. Innerhalb der Planungszone zulässig sind nur noch zweigeschossige Baut en. Alle zu wider laufenden baulichen Eingriffe sind unzulässig. Die Planungszone ge mäss § 53 RBG BL für die oben ge- nannten Grundstücke in der Gemeinde C.____ gilt ab Dat um der Publikation der gemeinderätli- chen Verfügung der Planungszone im Amtsblatt für maximal 5 Jahre (unter Anrechnung der Dauer einer allfälligen Bausperre) bzw. bis zum früher en rechtskräftigen regierungsrätlichen Genehmigungsbeschluss über den Quartierplan bzw. bis zu m früheren rechtskräftigen Be- schluss der Einwohnergemeinde C.____, diesen Quartierplan nicht zu erlassen." F. Mit Eingaben vom 2. November 2018 erhoben B.____ und die A.____ AG, beide nach- folgend immer vertreten durch Dominique Erhart, Rechts anwalt, gegen die publizierte Pla- nungszone der Gemeinde Beschwerde beim Regierungsrat d es Kantons Basel-Landschaft (Regierungsrat). G. Der Regierungsrat wies die Beschwerden mit Beschluss Nr. 2019-811 vom 11. Juni 2019 mit der Begründung ab, der Erlass der Planungszo ne beruhe auf einer gesetzlichen Grundlage, liege im öffentlichen Interesse und sei verh ältnismässig. Es ergäben sich auch sonst keine Hinweise, welche gegen den Erlass der Planungszone sprächen. H. Mit jeweiliger Eingabe vom 21. Juni 2019 erhoben B.____ und die A.____ AG gegen den Regierungsratsbeschluss vom 11. Juni 2019 beim Kanton sgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht), Beschwerde. Sie b eantragten die Aufhebung des Re- gierungsratsbeschlusses vom 11. Juni 2019 und damit auch des Erlasses der Planungszone gemäss amtlicher Publikation im Amtsblatt Nr. 43 vom 2 5. Oktober 2018. Des Weiteren sei das Grundbuchamt Basel-Landschaft anzuweisen, den Eintrag de r Planungszone auf der Parzelle Nr. 115, GB C.____, zu löschen. Eventualiter seien d er Entscheid des Regierungsrates vom 11. Juni 2019 und damit auch der Erlass der Planungszone gemäss amtlicher Publikation im Amtsblatt Nr. 43 vom 25. Oktober 2018 vollumfänglich aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz bzw. Erstinstanz zurückzuweisen. Subeventual iter sei der Entscheid des Regie- rungsrates vom 11. Juni 2019 vollumfänglich aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vo- rinstanz zurückzuweisen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Des Weiteren wurde der Ver- fahrensantrag gestellt, eine öffentliche Parteiverhan dlung durchzuführen. In der jeweiligen in- nert Frist eingereichten Beschwerdebegründung vom 26. Au gust 2019 machten die Beschwer- deführer geltend, es fehle der erlassenen Planungszone an einem hinreichenden öffentlichen Interesse. Selbst wenn ein solches angenommen werden kö nne, müsse der Erlass der Pla- Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht nungszone als unverhältnismässig und geradezu treuwidrig qualifiziert werden. Im Übrigen be- antragten sie die Durchführung eines Augenscheins. In den innert erstreckter Frist eingereichten Vernehmlassu ngen vom 22. Oktober 2019 und 23. Oktober 2019 beantragten die den Regierungsrat ve rtretende Bau- und Umweltschutzdirek- tion und die Gemeinde die vollumfängliche kostenfällige Abweisung der Beschwerden. Mit präsidialer Verfügung vom 13. November 2019 verei nigte das Kantonsgericht die Be- schwerdeverfahren Nr. 810 19 164 (Beschwerde der A.____ AG) und Nr. 810 19 165 (Be- schwerde von B.____) und überwies den Fall der Kammer zu r Beurteilung im Rahmen einer Parteiverhandlung mit vorangehendem Augenschein. Mit Eingabe vom 13. Dezember 2019 reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer dem Kantonsgericht seine Honorarnote ein. I. Anlässlich der heutigen Verhandlung hat das Kantonsg ericht im Beisein unter anderem von B.____ als Eigentümer der Parzelle 115 und als Verw altungsratsmitglied der A.____ AG, und somit als Beschwerdeführer und als Vertreter der Be schwerdeführerin, und seines Rechts- vertreters, von E.____ als Vertreterin des Regierungsrat es, von F.____, Gemeindepräsident, und von G.____, Gemeinderat und Vorsteher der Abteil ung Hochbau und Planung sowie Präsi- dent der Ortskernkommission der Gemeinde, einen Augensche in an Ort und Stelle vorgenom- men. An der anschliessenden Parteiverhandlung haben die Parteien an ihren bereits gestellten Anträgen festgehalten. Auf die Ausführungen in den v erschiedenen Urteilen und Rechtsschrif- ten sowie auf diejenigen in der heutigen Verhandlung wird, soweit erforderlich, in den Urteilser- wägungen eingegangen. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1. Gemäss § 43 Abs. 1 des Gesetzes über die Verfassungs- u nd Verwaltungsprozess- ordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 ist gegen Verfügu ngen und Entscheide des Regie- rungsrates die verwaltungsgerichtliche Beschwerde beim K antonsgericht zulässig. Da weder ein Ausschlusstatbestand nach § 44 VPO noch ein spezialge setzlicher Ausschlusstatbestand vorliegt, ist die Zuständigkeit des Kantonsgerichts zur B eurteilung der vorliegenden Angelegen- heit gegeben. B.____ ist Eigentümer der Parzelle Nr. 115 und einzelzeichnungsberechtigtes Mitglied des Verwaltungsrates der A.____ AG. Letztgenan nte ist Projektverfasserin und hat ih- ren Sitz und ihre Geschäftsräume in der Liegenschaft au f der Parzelle Nr. 115. Der Beschwer- deführer und die Beschwerdeführerin sind vom angefochte nen Entscheid berührt, haben ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung der Planungszo ne und haben am Verfahren vor dem Regierungsrat teilgenommen, womit sie beschwerdeleg itimiert sind. Auch die weiteren formellen Voraussetzungen sind erfüllt, so dass auf die Beschwerde einzutreten ist. 2. Mit der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde können g emäss § 45 Abs. 1 lit. a und b VPO Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung, Unterschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Festste llung des Sachverhalts gerügt wer- Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht den. Die Beurteilung der Angemessenheit ist dem Kanto nsgericht – abgesehen von hier nicht vorliegenden Ausnahmefällen – untersagt (§ 45 Abs. 1 li t. c VPO e contrario). 3.1. Angefochten ist die vom Gemeinderat C.____ erlasse ne, im Amtsblatt des Kantons Basel-Landschaft Nr. 43 vom 25. Oktober 2018 publiziert e Planungszone über die Parzellen Nr. 11, 12, 26, 114, 115, 116, 1447 und 1635, GB C. ____. Die Planungszone wurde zur Siche- rung der möglicherweise angestrebten zukünftigen Regelu ng im Quartierplan, im historischen Ortskern nur noch zweigeschossige Bauten zuzulassen, erlassen . Innerhalb der Planungszone zulässig sind nur noch zweigeschossige Bauten. 3.2. Die betroffenen Parzellen befinden sich alle im Quartierplan Ortskern. Gemäss den Quartierplanvorschriften Ortskern sind dreigeschossige Bau ten zulässig. Das Bauprojekt der Beschwerdeführer sieht den Abbruch der bestehenden zwe igeschossigen Baute und den Bau einer dreigeschossigen Baute vor. Durch den Erlass der Planungszone wurde den Beschwerde- führern die Realisierung des Projekts ab Datum der Publ ikation der gemeinderätlichen Verfü- gung der Planungszone im Amtsblatt für maximal 5 Jahre bzw. bis zum früheren rechtskräftigen regierungsrätlichen Genehmigungsbeschluss über den Quartie rplan bzw. bis zum früheren rechtskräftigen Beschluss der Einwohnergemeinde C.____, diesen Quartierplan nicht zu erlas- sen, verwehrt. Je nach Inhalt der nachfolgenden Nutzung splanänderung erlangen die Be- schwerdeführer das Recht, eine dreigeschossige Baute zu bauen, nicht mehr. 4.1. Nach Art. 27 des Bundesgesetzes über die Raumplanu ng (RPG) vom 22. Juni 1979 kann die zuständige Behörde für genau bezeichnete Gebie te Planungszonen bestimmen, wenn Nutzungspläne angepasst werden müssen oder noch keine vorl iegen. Innerhalb der Planungs- zonen darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte (Abs. 1). Planungszonen dürfen für längstens fünf Jahre bestimmt w erden; das kantonale Recht kann eine Verlängerung vorsehen (Abs. 2). Das kantonale Recht regelt die Planungszone in § 53 des Raumplanungs- und Baugesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998. Gemäss § 53 RBG können wäh- rend der Zeit, in welcher der Erlass oder die Änderun g von Richt- und Nutzungsplänen und den dazugehörigen Reglementen vorbereitet wird, Planungszo nen für das ganze Gemeindegebiet, Teile davon oder einzelne Parzellen beschlossen werden, um Vorkehren zu verhindern, welche die Verwirklichung der laufenden Planung verunmögliche n oder erschweren könnten (Abs. 1). Der Beschluss über die Planungszonen umschreibt, welche ba ubewilligungspflichtigen Vorkeh- ren während der Dauer der Planungszone zu unterlassen si nd (Abs. 2). Die Bau- und Umwelt- schutzdirektion erlässt Planungszonen, soweit sie der Sicheru ng und Durchführung der kanto- nalen Richt- und Nutzungsplanung dienen. Der Gemeinde rat erlässt Planungszonen zur Siche- rung und Durchführung der kommunalen Richt- und Nutz ungsplanung (Abs. 3 lit. a). Der Erlass der Planungszonen ist öffentlich bekanntzumachen und den betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern sowie den Inhaberinnen und Inh abern von Baurechten schriftlich mitzu- teilen (Abs. 3 lit. b). Planungszonen dürfen für die Dauer von 5 Jahren erlassen werden (Abs. 4) und sind im Grundbuch anzumerken (Abs. 5). § 54 RBG re gelt die Bausperre. Nach § 54 RBG kann die Baubewilligungsbehörde auf Antrag des Gemein derates oder der Bau- und Umwelt- schutzdirektion die Entscheidung über die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen im Einzelfall für einen Zeitraum von bis zu 1 Jahr ausstellen, wenn das Bau gesuch Anlass gibt, die Verwirkli- Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht chung der laufenden Planung zu verunmöglichen oder zu erschweren (Abs. 1). Die Bausperre kann durch eine Planungszone abgelöst werden. Die Bausp erre und die nachfolgende Pla- nungszone dürfen zusammen nicht länger als 5 Jahre dauern (Abs. 3). 4.2. Die Planungszonen dienen der (einstweiligen) Siche rung der (beabsichtigten) Nut- zungsplanung, im Besonderen der Bewahrung der Planung s- und Entscheidungsfreiheit der Behörden, die nicht durch Vorhaben, die den Planung sabsichten widersprechen, beeinträchtigt werden soll. Es muss ausgeschlossen werden, was immer die Pla nungsabsicht behindern könnte (A LEXANDER RUCH , in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Kommentar zum Raumplanungsgesetz [Kommentar RPG], Zürich/Basel/Genf 2 009, Rz. 21 zu Art. 27 RPG; ALEXANDER RUCH , in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskom mentar RPG; Nut- zungsplanung [Praxiskommentar Nutzungsplanung], Zürich 2016, Rz. 26 zu Art. 27 RPG). 4.3. Planungszonen stellen öffentlichrechtliche Eigentu msbeschränkungen dar. Auch für sie gelten somit die allgemeinen Grundsätze gemäss Art. 36 der Bundesverfassung der Schweize- rischen Eidgenossenschaft (BV) vom 18. April 1999. Damit wird für die Zulässigkeit der Ein- schränkung der Eigentumsgarantie verlangt, dass eine ges etzliche Grundlage hierfür besteht, diese durch ein öffentliches Interesse gerechtfertigt und verhältnismässig ist (PETER HÄNNI , Pla- nungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Aufl., Bern 2016, S. 243). 4.4. Art. 27 RPG und § 53 RBG stellen die gesetzlichen Grundlagen für den Erlass der Pla- nungszone dar. Dies wird von keiner Partei in Frage ge stellt. Bestritten ist, ob ein öffentliches Interesse an der Planungszone besteht und ob diese verhältnismässig ist. 5.1.1. Die Planungszone muss im Konkreten auf einem zwei fachen öffentlichen Interesse beruhen: Erstens muss ein öffentliches Interesse an de r Änderung der geltenden Nutzungspla- nung bestehen, welches das private Interessen an ihrer Bei behaltung überwiegt; notwendig ist ein Planungsbedürfnis. Dieses kann angenommen werden, wenn die gegenwärtige Regelung der räumlichen Ordnung dem Raumplanungsauftrag wider spricht. Die Behörde muss hinrei- chend belegen können, dass die geltende Ordnung überg eordnetem Recht nicht (mehr) ent- spricht, und dass die Planungszonen Gebiete betreffen, d ie für die Änderung der geltenden Ordnung in Betracht fallen. Liegen keine erheblich g eänderten Verhältnisse im Sinn von Art. 21 Abs. 2 RPG vor oder sprechen die Interessen der Rechtssiche rheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit von vornherein gegen eine Plananpa ssung, so verstösst eine Planungszone gegen das Gebot der Planbeständigkeit gemäss Art. 21 Ab s. 2 RPG. Die Frage, ob eine Nut- zungsplanänderung vorzunehmen ist, muss beim Erlass der Pla nungszone noch nicht beant- wortet werden (RUCH , Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 31 zu Art. 27 RPG). 5.1.2. Zweitens muss ein öffentliches Interesse daran best ehen, dass das vorübergehend wirksame Instrument der Planungszone eingesetzt wird. D ie Planungszone muss die beabsich- tigte Nutzungsplanung vorbereiten, sie muss darauf örtl ich und inhaltlich abgestimmt sein. Wo örtlich kein Erlass- oder Anpassungsbedürfnis in der Nutzu ngsplanung besteht, fehlt es am öf- fentlichen Interesse an einer Planungszone. Hierbei ge nügt das Interesse der Behörden an der Aufrechterhaltung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit: Der Zweck der behördlichen Mass- Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht nahme bestimmt das öffentliche Interesse. Die Festsetzung vo n Planungszonen steht nicht im Belieben der Behörden, sondern ist eine Massnahme, zu de ren Ergreifung die Behörde auf- grund des Verfassungsauftrags verpflichtet ist. Weil die Voraussetzungen zur Änderung von Nutzungsplänen (v.a. Art. 21 Abs. 2 RPG) erst in der Nu tzungsplanung vorliegen müssen, er- langt bei der Festsetzung einer Planungszone als solche r der Grundsatz der Rechtssicherheit geringere Bedeutung (R UCH , Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 32 zu Art . 27 RPG). 5.1.3. Zentrale Voraussetzung der Anordnung von Planu ngszonen ist eine "verfestigte Pla- nungsabsicht". Dass die Absicht der Behörden, eine besteh ende planerische Ordnung abzuän- dern, sich in einer gewissen Bestimmtheit manifestieren muss, ist ein Erfordernis des öffentli- chen Interesses. Da die Planung nicht im Verfahren der Festsetzung von Planungszonen ver- wirklicht werden kann, darf an die Konkretheit der Absic ht indessen kein strenger Massstab gelegt werden; "eine einigermassen konkretisierte Absicht genügt". In sachlicher Hinsicht muss bei der Festsetzung der Planungszone aber gewiss sein, da ss die Planungsabsicht zulässig ist. Die Planungszone muss sie aufnehmen, sie darf sich nicht au f eine andere Zielsetzung abstüt- zen. Aber die Frage, welche Massnahme mit übergeordnetem Recht vereinbar ist, kann endgül- tig erst in der Nutzungsplanung beantwortet werden. I n der Regel ist eine Beschlussfassung des Gemeinwesens, aus der eine klar umrissene Willenserklär ung auf Planänderung hervor- geht, notwendig, aber auch hinreichend; es braucht kei n rechtsförmlicher Beschluss zu sein (RUCH , Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 33 zu Art. 27 RPG). 5.1.4. Hinsichtlich der räumlichen Ausdehnung ist zu be achten, dass sich Planungsabsichten auf "Räume", "Land" (Art. 15 RPG) beziehen und nicht auf einzelne Grundstücke, so dass die Situation konkreter Parzellen nicht massgebend für die Eingrenzung des Überprüfungsgebiets ist (R UCH , Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 34 zu Art. 27 RPG). Nach § 53 Abs. 1 RBG können Planungszonen hingegen nicht nur für das ganze Gemeindegebiet oder Teile davon, sondern auch für einzelne Parzellen beschlossen werden. 5.1.5. Die Planungsabsicht der Behörden kann in Vorstell ungen oder gar Entwürfen über die neue Nutzungsordnung zum Ausdruck kommen. Die Planungsb ehörde kann nicht auf diese Vorstellungen verpflichtet werden; diese können im La uf des Planungsverfahrens aufgrund neuer Erkenntnisse und Einsichten ändern. Indessen ist es nicht erforderlich, dass die Behörde über den Inhalt der künftigen Ordnung einigermassen be stimmte Vorstellungen hat. Es muss ausreichen, dass sie das Ungenügen der bestehenden Ordnu ng und damit das Erfordernis ei- ner neuen Ordnung hinlänglich begründen kann. Die Pl anungsabsicht ist genügend gefestigt, wenn der Eigentümer "den wesentlichen Grund für die beabsichtigte Planung zu ermessen" vermag, wenn beispielsweise ausgewiesen ist, dass die bishe rigen Nutzungsmöglichkeiten ein- geschränkt werden sollen. Wichtig ist in allen Fällen g leichermassen, dass die Planung in an- gemessener Zeit durchgeführt und abgeschlossen werden kann. 5.2.1. Wie jede öffentlichrechtliche Eigentumsbeschrän kung muss auch die Festsetzung von Planungszonen geeignet und notwendig sein zur Erreichu ng des von dieser Massnahme ver- folgten Ziels und zudem in einem vernünftigen Verhä ltnis zu den Eigentumsbeschränkungen Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht stehen, die dem Einzelnen auferlegt werden. Primärer Massstab ist also der Zweck, der mit der Planungszone (nicht mit der später festzulegenden Nutzu ngsordnung) verfolgt wird. Die Eig- nung einer Planungszonenfestsetzung dürfte im Allgemeinen keine besonderen Fragen aufwer- fen, wenn die Planungsfreiheit der Behörden gesicher t werden soll. Die Eignung ist beispiels- weise dann zu verneinen, wenn Planungszonen ausschliesslich auf Grundstücken festgesetzt worden sind, für die bereits Baubegehren eingereicht wurden, nicht aber auf allen Parzellen des Planungsgebiets (RUCH , Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 36 zu Art. 27 RPG). 5.2.2. Der Grundsatz der Erforderlichkeit untersagt, da ss Planungszonen in persönlicher, räumlicher, sachlicher und zeitlicher Hinsicht darüber h inausgehen, was zur Erreichung des Sicherungszwecks unbedingt notwendig ist. Die persönlichen und räumlichen Komponenten fallen zusammen. Art. 27 RPG fordert, dass die betrof fenen Gebiete genau bezeichnet werden müssen. Damit ist einerseits die Parzellengenauigkeit ge meint, andererseits aber die räumliche Begrenzung auf das erforderliche Mass. Insbesondere dürf en sich Planungszonen nur soweit ausdehnen, als dies zur Sicherung der künftigen Planung notwendig ist. Als unverhältnismässig erweist sich etwa eine Planungszone, die zur Sicherung e iner beabsichtigten Ausscheidung einer Schutzzone Parzellen einbezieht, die keinen hinre ichenden räumlichen Zusammenhang mit dem schützenswerten Objekt aufweisen, oder die üb er das gesamte Gemeindegebiet zur Verhinderung von Mobilfunkantennen erlassen wird. And ererseits ist das Planungsgebiet ge- samthaft zu betrachten, was grundsätzlich nicht erlaubt, e inzelne Parzellen unter Hinweis auf die Vermeidung von Härten aus der Planungszone zu entl assen. Ebenso wenig kann verlangt werden, dass die Nutzungsplanung sich genau über das von de r Planungszone erfasste Gebiet erstreckt (RUCH , Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 38 zu Art. 27 RPG). 5.2.3. In sachlicher Hinsicht verlangt der Grundsatz der Erforderlichkeit, wie er in Art. 27 Abs. 1 Satz 2 RPG verankert ist, dass die festgesetzte Planu ngszone nicht die strenge Wirkung ei- nes vollständigen Bauverbots hat, sondern Veränderunge n möglich sind, soweit sie die Nut- zungsplanung nicht erschweren (R UCH , Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 33 zu Art. 27 RPG; wobei Ruch jedoch die Meinung vertritt, diese Forderung könne nicht erhoben werden). 5.2.4. Von erheblicher Bedeutung ist die Begrenzung d er Planungszonen in zeitlicher Hin- sicht. Das RPG enthält darüber in Art. 27 Abs. 2 RPG eine ausdrückliche Regelung (RUCH , Pra- xiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 39 zu Art. 27 RPG). 5.2.5. Die Zumutbarkeit, das heisst das angemessene Ver hältnis zwischen angestrebtem Ziel und Beschränkung der Freiheit des Einzelnen, beurteilt sich nur aufgrund der Planungszone, nicht der beabsichtigten Nutzungsplanung. Die Planungs zone ist eine inhaltlich unstrukturierte Massnahme, so dass die hier angesprochene Verhältnismässigkeit im eigentlichen Sinn kein tauglicher Massstab der Zulässigkeitsprüfung darstellt. Es mu ss mit der Eignung und der Not- wendigkeit letztlich sein Bewenden haben (R UCH , Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 40 zu Art. 27 RPG). Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht 6.1. Als nächstes ist zu prüfen, ob die Planungszone dur ch ein öffentliches Interesse abge- deckt ist und eine verfestigte Planungsabsicht besteht (vgl. E. 5.1.1 bis 5.1.5 hiervor). 6.2. Der Quartierplan Ortskern stammt aus den 1970er Ja hre. Gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG werden Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse erheb- lich geändert haben. Nach Ablauf des Planungshorizonts, der für Bauzonen 15 Jahre beträgt (Art. 15 Abs. 1 RPG), sind Zonenpläne grundsätzlich ein er Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen (Urteil des BGer 1C_384/2016 vom 16. Januar 2018 E. 3.2 m.H.). 6.3. C.____ ist im Bundesinventar der schützenswerten Or tsbilder der Schweiz von natio- naler Bedeutung (ISOS) aufgenommen. Während bei der Erstbearbeitung in den 1980er Jahren alle Ortsbilder bewertet und den Kategorien national , regional und lokal zugeteilt wurden, ent- hält das ISOS heute nur noch die Ortsbilder von natio naler Bedeutung. Bei der Inventarisierung werden die Ortsbilder in Ortsteile aufgeschlüsselt. Jeder Ortsteil wird einem Erhaltungsziel zu- geteilt, welches Vorschläge zur Bewahrung und Gestaltung enthält. Die Umsetzung der Erhal- tungsziele soll sicherstellen, dass die wertvollen Eigen heiten der Ortsbilder – und damit ihre nationale Bedeutung – ungeschmälert bewahrt bleiben. Zusätzlich zu den Erhaltungszielen bie- tet das Bundesinventar Anregungen zu einer nachhaltigen Planung, um den Erhalt des bauli- chen Erbes und die besondere Qualität der Siedlungen für die Zukunft zu gewährleisten. Das ISOS trat am 1. Januar 1995 für den Kanton Basel-Landschaft in Kraft und wurde per 1. Januar 2013 aktualisiert (Objektblatt S 3.2 des Richtplans des K antons Basel-Landschaft [Richtplan]). Das ISOS hat der Ortsbildpflege im Rahmen von Ortspla nungen zu dienen. Aufgrund der Raumplanungsgesetzgebung ist es heute in die kantonalen Richtpläne eingeflossen (vgl. dazu Art. 4a der Verordnung über das Bundesinventar der sch ützenswerten Ortsbilder der Schweiz [VISOS] vom 9. September 1981 in der bis Ende 2019 g eltenden Fassung und Art. 10 und 11 der Verordnung über das Bundesinventar der schützenswerte n Ortsbilder der Schweiz [VISOS] vom 13. November 2019 in Kraft per 1. Januar 2020). E s dient Fachleuten aus den Bereichen Planung und Denkmalpflege sowie Politikern als Entscheid grundlage (siehe Erläuterungen zum ISOS; vgl. auch www.baselland.ch/politik-und-behorden/ direktionen/bau-und-umweltschutzdi- rektion/raumplanung/kantonale-denkmalpflege/inventare/isos). Bei der Erfüllung von kantonalen und kommunalen Aufgaben der Raumplanung kommt dem ISOS keine unmittelbare Geltung zu, aber für den Kanton und die Gemeinden besteht eine B erücksichtigungspflicht (Objektblatt S 3.2 des Richtplans). Gemäss Objektblatt S 3.2 des Rich tplans (Beschlüsse, Planungsgrund- sätze) stellt das ISOS eine zwingend zu beachtende Grundla ge für die Richt- und Nutzungspla- nung bei raumplanerischen Interessensabwägungen dar. Die dem Schutz der Ortsbilder durch das ISOS eingeräumte Priorität kann in Frage gestell t werden, wenn sich ein gewichtiges, das Interesse an der Erhaltung überwiegendes öffentliches B edürfnis nachweisen lässt. Eine ver- antwortungsvolle Weiterentwicklung der Ortsbilder bleib t möglich. Die historische Bausubstanz soll unter Berücksichtigung der Nutzungsbedürfnisse und des Ortsbildschutzes zeitgemäss um- genutzt, erneuert oder baulich erweitert werden könne n. Im Objektblatt S 3.2 des Richtplans wird weiter ausgeführt, dass C.____ als Ortsbild "festgesetzt und im Sinne einer Fortschreibung in die Richtplan-Gesamtkarte aufgenommen" wird. Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht 6.4. Die fragliche Liegenschaft befindet sich gemäss IS OS im Gebiet 1 und untersteht dem höchsten Erhaltungsziel A. Für das Erhaltungsziel A gil t gemäss ISOS: "Erhalten der Substanz. Alle Bauten, Anlageteile und Freiräume integral erh alten, störende Eingriffe beseitigen." Als Schutzmassnahmen werden genannt: "- Abbruchverbot, keine Neubauten, - Detailvorschriften für Veränderungen." In der Zone 1 befindet sich auch d as sich nordöstlich der Parzelle des Be- schwerdeführers befindende Gebäude, welches im ISOS die Ziffer 1.0.2 trägt. Dazu hält das ISOS fest, dass es sich hierbei um ein Geschäftshaus mit Par kgarage handle, welches durch Höhe und Balkonvorbau als störend zu bezeichnen sei. Die K antonalbank, welche vis-à-vis von der fraglichen Parzelle liegt, befindet sich gemäss ISOS in der Baugruppe 0.1 und trägt die Zif- fer 0.1.1. Die Baugruppe 0.1 untersteht dem Erhaltun gsziel B, welches gemäss ISOS wie folgt umschrieben wird: "Erhalten der Struktur. Anordnung un d Gestalt der Bauten und Freiräume bewahren, für die Struktur wesentliche Elemente und Merkmale integral erhalten." Als Mass- nahmen werden aufgezählt: "Abbruch von Altbauten nur in Ausnahmefällen, - besondere Vor- schriften für Umbauten und zur Eingliederung von Neubauten." Zur Kantonalbank hält das ISOS fest: "Kantonalbank, Betonfassade in unmassstäblicher Hö he mit deplatzierten Arkaden, 1973, renov. 2007". Das ISOS bezeichnet die Kantonalbank als störend. Des Weiteren wird im ISOS zur Gemeinde C.____ unter Empfehlungen ausgeführt, d ass bei weiteren Umnutzungen im al- ten Dorfkern (1) insbesondere auf den Erhalt des klei nmassstäblichen Bebauungsmusters und auf die Vielfalt von Bauhöhen und -formen zu achten ist. 6.5. Der Gemeinderat C.____ beschloss mit Sitzung vom 7 . Juli 2015 die Gesamtrevision der Quartierplanung Ortskern und damit auch des QP-Reglements Ortskern vom 23. November 1987. Am 24. Mai 2017 erteilte die Gemeinde dem Pla nungsbüro D.____ AG für Raumentwick- lung den Zuschlag für Planerleistungen und die Prozessb egleitung im Zusammenhang mit der Revision der Quartierplanung Ortskern. An der zweiten Ortskernkonferenz vom 26. Mai 2018 betreffend Revision der Ortsplanung wurden unter ander em die Ziele formuliert, dass die bauli- che Entwicklung Rücksicht auf die bestehenden Strukturen un d die historische Bausubstanz nehmen solle und für den historischen Ortskern strenge R egeln für dessen bauliche Entwick- lung zu gelten hätten. Die Frontfassaden zur Strasse seien möglichst zu erhalten. Bei der weite- ren baulichen Entwicklung des historischen Ortskerns seien Ensembles zu berücksichtigen und zu schützen. Auch im historischen Ortskern müsse nicht alles erhalten bleiben. Was erhaltens- wert sei, solle fachlich fundiert geprüft werden. Aufg rund der Rückmeldungen aus dieser zwei- ten Ortskernkonferenz beantragte der Gemeinderat am 30 . Mai 2018 beim Bauinspektorat eine Bausperre bezüglich des geplanten dreigeschossigen Gebäu des auf der Parzelle Nr. 115. Be- vor das Bauinspektorat die Bausperre verhängt hatte, er liess der Gemeinderat eine Planungs- zone, gemäss welcher auf den Parzellen Nr. 11, 12, 26, 114, 115, 116, 1447 und 1635, GB C.____, zur Sicherung der möglicherweise angestrebten zukünftigen Regelung im Quartierplan im historischen Ortskern nur noch zweigeschossige Bauten zugelassen seien. 6.6. Aus den obigen Erwägungen ergibt sich, dass die Qua rtierplanvorschriften schon weit über 15 Jahre (Planungshorizont) alt sind, woraus sich e ine Überprüfungspflicht derselben ergibt. Diese Vorschriften gehen auf die Zeit vor dem I nkrafttreten des ISOS zurück. Die Lie- genschaft des Beschwerdeführers befindet sich gemäss ISOS i m Gebiet 1, für welches das höchste Erhaltungsziel A gilt und damit als Zielsetzung unter anderem das Erhalten der Sub- Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht stanz und als Schutzmassnahmen unter anderem das Abbruchver bot und das Verbot von Neu- bauten vorsieht. Folglich widersprechen die geltenden Qu artierplanvorschriften, welche eine dreigeschossige Bauweise erlauben und damit dem grundsät zlichen Erhalt der Substanz ent- gegenstehen, der Zielsetzung des ISOS. Somit liegen erheblich geänderte Verhältnisse vor und es sind bezüglich des über rund 45-jährigen QP-Reglemen ts keine Interessen der Rechtssi- cherheit oder des Vertrauens in die Planbeständigkeit festzustellen. Das Planungsbedürfnis ist gegeben. Die Planungsabsicht, nämlich die Zielsetzung de s ISOS zu befolgen bzw. zu prüfen, ob weiterhin eine dreigeschossige Bauweise zulässig sein so ll, ist zulässig bzw. vielmehr gera- dezu geboten, zumal die Zielsetzungen des ISOS durch e in hohes öffentliches Interesse ge- deckt sind. Die Planungszone bereitet die beabsichtigte N utzungsplanung vor und ist darauf inhaltlich abgestimmt (Verbot von dreigeschossigen Baut en). Von der Planungszone betroffen sind die Gebäude in den Gebieten des ISOS 1 und 0.1, welche an der X.____strasse liegen und nicht bereits dreigeschossig bebaut sind. Damit sind jene Gebäude erfasst, die gemäss der 2. Ortskernkonferenz erhalten werden sollen (Strassenfassaden) und deren Zweigeschossigkeit überhaupt noch erhalten werden kann. Damit ist die Pl anungszone auch örtlich auf die beab- sichtigte Nutzungsplanung abgestimmt. In Anbetracht, dass e s auch um die Umsetzung bzw. um die Prüfung der Anpassung der Nutzungsplanung im Hi nblick auf die Zielsetzungen des ISOS geht und die Parzelle des Beschwerdeführers in ein em Gebiet mit dem höchstmöglichen Erhaltungsziel A liegt, genügt auch das Interesse der Behörden an der Aufrechterhaltung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit, welche durch die E rrichtung der Planungszone geschaf- fen wird. 6.7. Hinsichtlich der Planungsabsicht ist festzuhalten, dass der Gemeinderat C.____ mit Sitzung vom 7. Juli 2015 die Gesamtrevision der Quartier planung Ortskern und damit auch des QP-Reglements Ortskern beschloss und am 24. Mai 2017 ein em Planungsbüro den Zuschlag i.S. Planerleistungen und Prozessbegleitung im Zusamme nhang mit der Revision der Quartier- planung Ortskern erteilte. An der zweiten Ortskernkonferenz vom 26. Mai 2018 betreffend Revi- sion der Ortsplanung wurden unter anderem Ziele formu liert, welche die Beibehaltung bzw. die mögliche Beibehaltung der Zweigeschossigkeit der Bauten im Perimeter der verhängten Pla- nungszone vorsahen. Mit diesen Schritten ist zweifelsohn e auch eine verfestigte Planungsab- sicht gegeben. Im Übrigen wurde die Planungsabsicht ("b auliche Entwicklung im historischen Ortskern soll sich an den bestehenden Gebäudevolumen orie ntieren") auch im Entwicklungs- konzept Ortskern der D.____ AG vom 9. Oktober 2018 (S. 20) klar festgehalten. 6.8.1. Die Beschwerdeführer machen im Zusammenhang mi t der Voraussetzung der Pla- nungsabsicht unter Hinweis auf die Literatur geltend, dass sich die Planungsabsichten auf Räume und Land und nicht auf einzelne Grundstücke zu bezi ehen hätten, so dass die Situation konkreter Parzellen nicht massgebend für die Eingrenzung d es Überprüfungsgebiets sei. Das Planungsgebiet sei dabei gesamthaft zu betrachten. Vo rliegend umfasse aber die Planungszo- ne einzelne Parzellen und nicht einen Raum. Im fragl ichen Gebiet bestünden bereits dreige- schossige Bauten. Das Projekt der Beschwerdeführer führe dazu, dass es zu einem harmoni- schen und fliessenden Übergang zu jenen Gebäuden komme, welche in Zukunft allenfalls nur noch zweigeschossig bewilligungsfähig sein sollten. Die vo n der Planungszone umfassten Par- zellen würden ein eigentliches Flickwerk darstellen, welch es von verschiedenen Parzellen un- Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht terbrochen sei, welche nicht Gegenstand der Planungszo ne seien. Ein Kriterium, weshalb ge- wisse Parzellen entlang der X.____strasse von der Planungszo ne erfasst seien, andere dage- gen nicht, sei nicht ersichtlich. Hätte die Erstinstanz t atsächlich eine einheitliche Überbau- ung/Regelung für das Gebiet entlang der X.____strasse si cherstellen wollen, hätte sie das ge- samte Gebiet, nicht aber lediglich einzelne, nicht zusam menhängende Parzellen der Planungs- zone unterstellen müssen. 6.8.2. In der von den Beschwerdeführern zitierten Lite raturstelle wird festgehalten, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts hinsichtlich der räu mlichen Ausdehnung zu beachten sei, dass sich Planungsabsichten auf "Räume", "Land" (Art . 15 RPG) und nicht auf einzelne Grundstücke beziehen müssten, so dass die Situation konkret er Parzellen nicht massgebend für die Eingrenzung des Überprüfungsgebiets sei (R UCH , Praxiskommentar Nutzungsplanung, a.a.O., Rz. 34 zu Art. 27 RPG; vgl. E. 5.1.4 hiervor ). Dabei wird auf BGE 113 Ia 362 E. 2a/bb verwiesen. Dort hält das Bundesgericht fest, dass sich die Planungsabsicht schliesslich auf "Räume" beziehe. Bezweckt sei eine auf ein ganzes Gebiet gerichtete, gesamthafte Überprü- fung. Die Verhältnisse auf einzelnen Parzellen seien so weit von Belang, als dadurch der Cha- rakter des Planungsgebietes insgesamt wesentlich beeinfl usst werde. Soweit die Beschwerde- führerin, so das Bundesgericht im BGE 113 Ia 362 wei ter, somit allein mit dem Überbauungs- und Erschliessungszustand ihrer Parzelle argumentiere, k önne dies von vornherein nicht zu einer Gutheissung der Beschwerde führen. Das Gesetz orie ntiere sich nicht daran, ob Häuser, Leitungen oder Strassen auf einzelnen Parzellen vorha nden seien, sondern ob "Land" insge- samt "weitgehend überbaut" sei (Art. 15 lit. a RPG). 6.8.3. Vorliegend umfasst die Zone, in welcher entgeg en den gültigen Quartierplanvorschrif- ten allenfalls nur noch zweigeschossig gebaut werden soll, die Gebiete, welche sich gemäss ISOS in der Zone 1 und 0.1 bzw. im historischen Ortskern befinden und an der X.____strasse liegen. Es handelt sich somit um Gebäude, die einen Streifen entlang der X.____strasse bilden. Da gewisse dieser Liegenschaften jedoch bereits dreigesch ossig sind und somit auf diesen ein Erhalt der Zweigeschossigkeit gar nicht erreicht werden kann, wurden diese nicht in die Pla- nungszone aufgenommen. Es wurde somit eine gesamtheitl iche Betrachtungsweise der Ge- bäude entlang der X.____strasse vorgenommen und es wurden nur die Parzellen ausgeschlos- sen, auf welchen das Ziel der Planungszone infolge der faktischen Verhältnisse gar nicht mehr erreicht werden kann. Insofern sind die Behörden der Vo raussetzung nachgekommen, dass eine Planungszone nur soweit ausgedehnt werden darf, a ls dies zur Sicherung der künftigen Planung notwendig ist. Da die Sicherung der allfälli gen zukünftigen Planung bei den bereits dreigeschossigen Bauten gar nicht möglich ist, wurden diese nicht Inhalt der Planungszone. Damit geht der Vorwurf der Beschwerdeführer, es seien unzulässigerweise nur einzelne Parzel- len betroffen, ins Leere. Im Übrigen statuiert § 53 A bs. 1 RBG, dass Planungszonen für das ganze Gemeindegebiet, Teile davon oder einzelne Parzellen beschlossen werden können. 6.9.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, das öffentl iche Interesse am Erlass der Pla- nungszone sei nicht gegeben, weil die Erstinstanz die No twendigkeit der Planungszone damit begründet habe, dass durch das fragliche Projekt ein Pr äjudiz für die Überbauung im histori- schen Ortskern an der X.____strasse geschaffen würde, wei l es dreigeschossig geplant sei. Es Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht sei deshalb im öffentlichen Interesse, die Planungszone zu erlassen. Die Vorinstanz habe diese Behauptung geschützt. Im fraglichen Gebiet bestünden a ber bereits dreigeschossige Bauten, so dass mit dem Erlass der Planungszone gar keine Präjudizwirkung verhindert werden könne. 6.9.2. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass in der von de n Beschwerdeführern genannten Er- wägung 2.14 des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses mit keinem Wort die Verhinderung der Präjudizwirkung genannt wird. Wie oben ausgeführt, geht es bei der vorliegenden Pla- nungszone um den Erhalt der noch zweigeschossigen Bauten. Wie zu zeigen sein wird, hat der Augenschein ergeben, dass obwohl ein Teil der Gebäude b ereits dreigeschossig ist, mit dem Verhindern der Aufstockung der noch zweigeschossigen Gebäude im massgeblichen Gebiet die Kleinmassstäblichkeit des Bebauungsmusters und der Struktu r in einem nicht unerheblichen Mass erhalten werden kann. Im Übrigen ist der Erhalt d er Substanz im fraglichen Gebiet Ziel des ISOS und damit durch das öffentliche Interesse gedeckt. 6.10. Das öffentliche Interesse am Erlass der Planungszo ne und die verfestigte Planungs- absicht sind damit gegeben. Auch die weiteren Einwände der Beschwerdeführer vermögen – wie später aufzuzeigen sein wird – nichts daran zu än dern. 7.1. Als nächstes ist zu prüfen, ob die Planungszone ver hältnismässig ist (vgl. E. 5.2.1 - 5.2.5 hiervor). 7.2. Die Eignung der Planungszone, die Zweigeschossigkei t der fraglichen Gebäude zu erhalten und damit auch die Zielsetzungen des ISOS u nd die Planungsabsicht zu erreichen, ist gegeben. Die Beschwerdeführer machen – wie bereits in der Erwägung 6.8.1 hiervor ausge- führt – geltend, dass es sich bei den von der Planungszone umfassten Parzellen um ein Flick- werk handle. Wie in der Erwägung 6.8.3 hiervor erörte rt, wurden die Parzellen entlang der X.____strasse erfasst, die noch zweigeschossig und nicht bereits dreigeschossig bebaut sind. Der Augenschein hat gezeigt, dass vor allem die östlich d er X.____strasse liegenden Häuser, wo auch die Parzelle des Beschwerdeführers liegt, mehrhe itlich noch zweigeschossig sind. Der Augenschein hat des Weiteren gezeigt, dass obwohl ein Te il der Gebäude bereits dreigeschos- sig gebaut ist, mit dem Verhindern der Aufstockung der noch zweigeschossigen Gebäude im massgeblichen Gebiet die Kleinmassstäblichkeit des Bebauun gsmusters und der Struktur noch als überwiegend empfunden wird und so beibehalten wer den kann. In diesem Zusammenhang kann erwähnt werden, dass das von den Beschwerdeführern genannte, sich auf der Nachbar- sparzelle befindende dreigeschossige Geschäftshaus mit Pa rkgarage (H.____-Haus) im ISOS (gemäss ISOS Ziffer 1.0.2) als durch Höhe und Balkonvorb au störend bezeichnet wurde. Im Übrigen ist, wie der Augenschein gezeigt hat, sowohl die Parkgarage, aber vor allem das drei- geschossige Geschäftshaus, von der Strasse weiter als das ge plante Gebäude der Beschwer- deführerin zurückversetzt und erscheint somit weniger domin ant, als wenn es näher an der Strasse liegen würde. 7.3. Das betroffene Gebiet ist genau bezeichnet, parzel lengenau und beschränkt sich auf das erforderliche Mass. Das Planungsgebiet wurde wie in der Erwägung 6.8.3 hiervor bereits Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht ausgeführt, gesamthaft betrachtet. Damit ist die Erf orderlichkeit in persönlicher und räumlicher Hinsicht gegeben. Die festgesetzte Planungszone hat nicht ein vollständiges Bauverbot zur Folge, sondern das Verbot bauliche Massnahmen vorzunehme n, die der Zweigeschossigkeit der Bauten widerspricht. Damit ist auch die Erforderlichkeit in sachlicher Hinsicht gegeben. 7.4. Die Planungszone wurde auf das gesetzliche Mass von m aximal fünf Jahren bzw. bis zum früheren rechtskräftigen regierungsrätlichen Genehmi gungsbeschluss über den Quartier- plan bzw. bis zum früheren rechtskräftigen Beschluss der E inwohnergemeinde C.____, diesen Quartierplan nicht zu erlassen, begrenzt. Damit ist auch die Erforderlichkeit in zeitlicher Hinsicht gegeben. Anlässlich der Parteiverhandlung hat Gemeindep räsident F.____ auf Frage des Ge- richts erklärt, der Gemeinderat rechne damit, dass die revidierte Planung des Ortskerns in ca. eineinhalb Jahren der Gemeindeversammlung vorgelegt werden könne. Auf die Argumente der Beschwerdeführer bezüglich zeitliches Mass der Planungszone wird später eingegangen. 7.5. Wie bereits ausgeführt, beurteilt sich die Zumutb arkeit, das heisst das angemessene Verhältnis zwischen angestrebtem Ziel und Beschränkung d er Freiheit des Einzelnen, nur auf- grund der Planungszone, nicht der beabsichtigten Nutz ungsplanung (Erwägung 5.2.5 hiervor). Die Planungszone ist eine inhaltlich unstrukturierte Massn ahme, so dass die hier angesproche- ne Verhältnismässigkeit im eigentlichen Sinn kein tauglicher Massstab der Zulässigkeitsprüfung darstellt. Es muss mit der Eignung und der Notwendigkeit letztlich sein Bewenden haben. Da die Eignung und die Notwendigkeit der Planungszone sowi e das öffentliche Interesse an der Planungszone bejaht wurden, ist damit die Planungszone zulässig. Dennoch kann in diesem Zusammenhang festgehalten werden, dass vorliegend mit der Planungszone die Befolgung des ISOS ermöglicht werden soll und dass sich die Parzelle d es Beschwerdeführers im Gebiet mit Bauten mit dem höchsten Erhaltungsziel A befindet. Da mit ist das öffentliche Interesse am Er- lass der Planungszone sehr hoch und höher als die private n Interessen der Beschwerdeführer zu werten, zumal im Wesentlichen "nur" die Aufstockung des Gebäudes verhindert wird und die Beschwerdeführer das Gebäude im gewohnten Rahmen weiter benützen können. 7.6. Das Erlassen der Planungszone ist damit auch verhältn ismässig. Die weiteren Ein- wände der Beschwerdeführer vermögen – wie aufzuzeigen se in wird – nichts daran zu ändern. 8.1. Die Beschwerdeführer machen die Verletzung des Gru ndsatzes von Treu und Glauben geltend. Sie erklären, die Beschwerdeführerin habe ihr Baugesuch am 15. April 2016 einge- reicht. Die gegen das Baugesuch erhobenen Einsprachen se ien mit Entscheid vom 23. März 2018 abgewiesen worden. Die Behandlung der Einsprache n habe demnach bereits fast zwei Jahre betragen. Nach § 128 Abs. 1 RBG sorge die Baubew illigungsbehörde für eine schnelle Behandlungsdauer. Gemäss § 128 Abs. 4 RBG entscheide di e Baubewilligungsbehörde über das Baugesuch sowie über die eingegangenen Einsprachen spätestens innert 3 Monaten. Bei komplizierten Bauvorhaben mit Umweltverträglichkeitsprüf ung oder bei Vorliegen eines Antra- ges der Bauherrschaft entscheide die Baubewilligungsbehö rde spätestens nach Ablauf eines Jahres seit Einreichung des Baugesuches. Der Entscheid üb er die Einsprachen hätte demnach spätestens am 15. April 2017 erfolgen, und die Baubewilligung mit diesem Datum erteilt werden müssen. Sodann hätte auf die Einsprache der Ehegatten I.____-J.____ nicht eingetreten wer- Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht den dürfen. Dies habe das Bauinspektorat mit Schreiben vom 20. Juni 2018 selbst ausgeführt. Es sei im Übrigen nicht nachvollziehbar, weshalb das Bau inspektorat selber die Beschwerdele- gitimation im Einspracheverfahren nicht verneint habe. Die Baurekurskommission hätte deshalb möglichst schnell einen Nichteintretensentscheid (und zwar von Amtes wegen, ohne weitere monatelangen Verzögerungen) treffen müssen. Den trau rigen Höhepunkt habe das Verfahren erreicht, als die Baurekurskommission das Verfahren aufg rund eines Sistierungsantrages der Gemeinde C.____ (der unstrittig die Parteistellung gefehlt habe) um weitere Monate verschleppt habe. Hätten die Behörden ihre Verfahrenspflichten wahrgenommen, so wäre die zu beurteilen- de Baubewilligung rund 18 Monate früher in Rechtskraft erwachsen, und die Beschwerdeführer hätten ihr Bauprojekt umsetzen können, bevor sich die nun zum Erlass der Planungszone vor- geschobenen Argumente überhaupt erst hinreichend konkre tisiert hätten. In Anbetracht dieser Umstände sei es geradezu treuwidrig, dass die Gemeinde eine Planungszone erlassen habe, mit welcher die Realisierung eines Bauprojektes habe verh indert werden sollen, für das die Be- willigungsfähigkeit zuvor ausdrücklich zugesagt worden sei. Zudem könne eine präjudizierende Wirkung für dreigeschossige Bauten ausgeschlossen werden, zumal gerade vis-à-vis bereits ein dreigeschossiges Gebäude im historischen Ortskern stehe. 8.2. Diesen Vorwürfen ist Folgendes entgegenzuhalten: D ie Beschwerdeführerin musste mehrfach bereinigte Pläne einreichen, so am 7. Novem ber 2016 und am 24. Januar 2017. Die Ortskernkommission und der Gemeinderat kamen alsdann am 23. Mai 2017 zum Schluss, dass die gestalterischen Massnahmen den Anforderungen des Ort skerns genügen würden. Wie die Bau- und Umweltschutzdirektion als Vertreterin des Regierungsrats in ihrer Stellungnahme vom 22. Oktober 2019 ausführt, kommt hinzu, dass mit dem E ntscheid des Bauinspektorats vom 23. März 2018 nicht die Baubewilligung erteilt worde n ist, sondern die Einsprachen gegen das Baugesuch abgewiesen worden sind. Im Kanton Basel-Lan dschaft wird die Baubewilligung erst nach dem rechtskräftigen Abschluss des Einspracheverfahrens erteilt und ist selbst nicht mehr anfechtbar. Der Baubewilligung kommt praktisch die Fun ktion einer Baufreigabe zu (Urteil des BGer 1P.145/2006 vom 22. Mai 2006 E. 1.1.3). Im vorl iegenden Fall wurde die Baubewilligung gar noch nicht formell erteilt, sondern es wurden led iglich die Einsprachen rechtskräftig abge- wiesen. Der Einspracheentscheid legte in Ziffer 8 fest, dass das Baugesuch nach rechtskräfti- ger Erledigung der öffentlich-rechtlichen Einsprachen und nach Regelung der noch offenen Dienstbarkeiten bewilligt werden könne. Dies sei bis jetzt nicht erfolgt. Im Übrigen handelt es sich bei der Frist von § 128 Abs. 5 RBG um eine Ordnungs frist. Das heisst, die Nichteinhaltung dieser Frist ist nicht mit unmittelbaren Rechtsfolgen verknüpft. 8.3. Soweit die Beschwerdeführer dem Bauinspektorat vorw erfen, er hätte mangels Legiti- mation nicht auf die Einsprache der Ehegatten I.____-J. ____ eintreten dürfen, verkennen die Beschwerdeführer, dass die Legitimation im Einspracheve rfahren nach § 127 Abs. 1 RBG wei- ter geht als die Beschwerdelegitimation bei der Beschw erde an die Baurekurskommission. Nach § 127 Abs. 1 RBG kann Einsprache erheben, wer gegen ein Bauvorhaben Einwendungen hat. Nach § 133 Abs. 1 RBG bedarf es für die Beschwerde legitimation zur Beschwerde bei der Baurekurskommission einer Betroffenheit (vgl. dazu auch § 31 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsver- fahrensgesetzes Basel-Landschaft [VwVG Basel-Landschaft] vom 13. Juni 1988). Damit sind die Eintretensvoraussetzungen für eine Beschwerde an die Baurekurskommission strenger als Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht für die Einsprache beim Bauinspektorat. Es ist damit nicht zu beanstanden, dass das Bauin- spektorat auf die Einsprache der Ehegatten I.____-J.___ _ eingetreten ist und in ihrer Stellung- nahme an die Baurekurskommission hingegen ausgeführt hat , dass diese zur Erhebung der Beschwerde an die Baurekurskommission nicht legitimiert sei en. Ebensowenig ist es zu bean- standen, dass die Baurekurskommission die anderen Parteie n zum Sistierungsantrag der Ge- meinde vom 16. Juli 2018, obwohl diese nicht Partei i m Verfahren war, zur Stellungnahme ein- geladen hat. Die Beschwerdeführer nennen noch weitere Gründe, weshalb das Bauinspektorat und die Baurekurskommission das Verfahren ungebührend v erlängert hätten, wodurch verhin- dert worden sei, dass die Baubewilligung vor Erlass der Planungszone habe erteilt werden kön- nen. Das Kantonsgericht kann den Vorwürfen der Beschwerd eführer nicht folgen. Das Bauin- spektorat und die Baurekurskommission haben die jeweils ge botenen Verfahrensschritten vor- genommen. Auch kann keine ungebührend lange Verfahrensdauer festgestellt werden. 9.1. Die Beschwerdeführer machen geltend, dass de facto das Bauen länger als fünf Jahre verhindert werde bzw. worden sei. Am 24. Juni 2015 erf olgte der Antrag auf Revision der Quar- tierplanung. Am 7. Juli 2015 beschloss der Gemeinderat die Revision. Wie die Gemeinde in ihrer Stellungnahme ausführt, bedingt eine Zonenrevision eine Planung und eine Budgetierung. Die Gemeinde erklärt in ihrer Vernehmlassung, dass im Ju li 2015 der Auftrag des Gemeindera- tes an die Gemeindeverwaltung ergangen sei, die Revisio n an die Hand zu nehmen. Nach der Planung sei an der Gemeindeversammlung vom 24. November 2016 das Budget 2017 mit einer Investition von Fr. 100'000.-- für das Jahr 2017 genehmi gt worden, anschliessend sei mit der Umsetzung begonnen worden. Wie die Gemeinde ausführt, kann ihr nicht vorgeworfen werden, sie habe unzulässigerweise zugewartet. 9.2. Am 15. April 2016 reichten die Beschwerdeführer das Baugesuch ein. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass der Beschwerdeführer Eigentümer der Parzelle Nr. 115, Mitglied des Verwal- tungsrates der A.____ AG und Architekt ist sowie die A. ____ AG ihren Sitz und ihre Geschäfts- räume in der Liegenschaft auf der Parzelle Nr. 115 hat. Unter diesen Umständen ist davon aus- zugehen, dass die Beschwerdeführer über den Revisionsbeschl uss des Gemeinderates im Bil- de waren und das Baugesuch für eine dreigeschossige Baut e eingereicht haben, um diese vor einer neuen Nutzungsplanung, welche dieses Projekt allenfalls verhindert hätte, noch ausführen zu können. Dies ist keinesfalls verwerflich, jedoch mutet es seltsam an, wenn die Beschwerde- führer unter diesen Umständen erklären, die Behörden hätten sich treuwidrig verhalten. 9.3. Die Beschwerdeführer werfen den Behörden vor, sie hätten vor dem 26. Mai 2018 be- reits aktiv werden müssen. So hätten z.B. die Einsprecher gegen ihr Baugesuch bereits am 5. September 2017 den Antrag auf Verhängung einer P lanungszone gestellt. Dem muss entge- gengehalten werden, dass erst am Workshop vom 26. Mai 20 18 die Planungsabsicht, es sei in der fraglichen Zone entlang der X.____strasse die Gebä udevolumetrie grundsätzlich beizube- halten und damit seien dreigeschossige Bauten allenfal ls nicht mehr zuzulassen, genügend konkret wurde, um die Voraussetzungen für den Erlass einer Planungszone mit dem Inhalt des Verbots von dreigeschossigen Bauten zu erfüllen. Dem Arg ument der Beschwerdeführer, be- reits anlässlich der ersten Ortskernkonferenz vom 18. Nove mber 2017 habe sich klar gezeigt, dass eine verdichtete Bebauung des Ortskerns habe verh indert werden wollen, kann nicht ge- Seite 17 http://www.bl.ch/kantonsgericht folgt werden. Die Beschwerdeführer verweisen dabei auf die Zusammenfassung der Ergebnisse der ersten Ortskernkonferenz. Dort wird unter dem Titel "Bebauung / was ist gut so, wie es ist?" unter anderem ausgeführt: "viel Schönes, Altes, Gemüt liches (Heimat) im Ortskern erhalten" und "bestehende Massstäblichkeit der Bauvolumen". Diese Zu sammenfassung ist sehr allge- meiner Art. Sowohl in Bezug auf die Zielsetzung als a uch auf die Art der möglichen Massnah- men und auf den Umfang der betroffenen Gebiete ist die "Aussage" zu vage. Hätte die Ge- meinde aufgrund dieser Aussage eine Planungszone erla ssen wollen, hätte sie sich wohl mit dem Vorwurf konfrontiert gesehen, dass keine genügende Planungsabsicht bzw. in räumlicher und sachlicher Hinsicht keine genügende Bestimmtheit be stehe. Es kann demnach der Ge- meinde nicht der Vorwurf gemacht werden, sie habe die Planungszone nicht schon vor der zweiten Ortskernkonferenz erlassen. 9.4.1. Die Beschwerdeführer rügen weiter, dass sie das B augesuch am 15. April 2016 für ein Bauprojekt, welches sich im Perimeter Ortskern befinde, eingereicht hätten. Die Ortskernkom- mission habe das Gesuch an insgesamt 8 Sitzungen intensiv besprochen und die Architektin das Projekt mit grossem Aufwand überarbeitet, bis die O rtskommission und der Gemeinderat am 23. Mai 2017 zum Schluss gekommen seien, dass die g estalterischen Massnahmen den Anforderungen des Ortskerns genügen würden. Auch die Ka ntonale Denkmalpflege habe das Projekt als bewilligungsfähig erachtet und darauf hing ewiesen, dass das Projekt mit der kanto- nalen Ortsbildpflege sowie mit der kommunalen Ortskernkommission besprochen und mehrfach überarbeitet worden sei. Des Weiteren habe die Kanton ale Denkmalpflege ausgeführt, die "Dreigeschossigkeit" bzw. das Gebäudevolumen entspreche d em QP-Reglement Ortskern. Die dominante Volumetrie bzw. die dreigeschossige Bauweise se i eine Fortsetzung dessen, was bereits zu einem früheren Zeitpunkt an der X.____stra sse (unter anderem gerade vis-à-vis) be- baut worden sei und könne unter dem Aspekt nachvollzogen werden. Die Gemeinde habe we- der die Beschwerdeführerin noch die Grundeigentümeri n darüber informiert, dass das geplante Projekt mit allfälligen zukünftigen Zonenvorschriften u nvereinbar sein könne, obwohl die Revi- sion des Quartierplans bereits seit 2015 bekannt gewesen se i. Am 24. Mai 2017 habe die Ge- meinde der D._____ AG den Zuschlag für die Arbeiten im Zusammenhang mit der Revision des Quartierplans Ortskern erteilt. 9.4.2. Vorerst muss – wie in der Erwägung 9.2 hiervor ausgeführt – festgehalten werden, dass den Beschwerdeführern bewusst gewesen sei muss, dass ei ne Revision im Gange war und C.____ im ISOS aufgenommen ist. Es mutet deshalb seltsam an, dass die Beschwerdefüh- rer bemängeln, nicht informiert worden zu sein. Des Wei teren ist den Behörden nichts vorzu- werfen, da sie sich bei der Beurteilung des eingereicht en Projekts solange an die geltenden Vorschriften zu halten hatten, als keine Bausperre oder P lanungszone verhängt worden war. In diesem Zusammenhang sind auch die soeben erwähnten Aus führungen der Kantonalen Denk- malpflege bezüglich "Dreigeschossigkeit" bzw. Gebäudevolu men, richtig und verständlich, da auch sie das Bauprojekt nach den geltenden Quartierplanvorschriften zu prüfen hatte. 10.1. Die Beschwerdeführer monieren des Weiteren, sie seien durch den Erlass der Pla- nungszone in ihrer Wirtschaftsfreiheit eingeschränkt, da sie in der betroffenen Liegenschaft ih- ren Geschäftssitz und ihre Geschäftsräume hätten. Da die Liegenschaft nicht aufgestockt und Seite 18 http://www.bl.ch/kantonsgericht die Geschäftsräume damit nicht vergrössert werden könnten , seien sie in ihrer wirtschaftlichen Entfaltungs- und Weiterentwicklungsmöglichkeit empfindlich eingeschränkt. 10.2. Die Wirtschaftsfreiheit wird in Art. 27 BV ger egelt und schützt unter anderem die freie wirtschaftliche Niederlassung, d.h. die freie Wahl des O rtes der Geschäftsniederlassung oder der Berufsausübung. Jedoch müssen die privatwirtschaftli ch Tätigen ihre Wahl auch im Rah- men der bodenrechtlichen Ordnung treffen (K LAUS A. VALLENDER , in: Ehrenzeller/Schindler/ Schweizer/Vallender [Hrsg.], St. Galler Kommentar zur schweizerischen Bundesverfassung, 3. Aufl., Zürich 2014, Rz. 25 zu Art. 27). Art. 75 BV hält fest, dass der Bund die Grundsätze der Raumplanung festlegt. Diese obliegt den Kantonen und dient der zweckmässigen und haushäl- terischen Nutzung des Bodens und der geordneten Besiedelung des Landes (Abs. 1). Der Bund fördert und koordiniert die Bestrebungen der Kantone und arbeitet mit den Kantonen zusammen (Abs. 2). Bund und Kantone berücksichtigen bei der Erfü llung ihrer Aufgaben die Erfordernisse der Raumplanung (Abs. 3). Raumplanerische Massnahmen tr effen die Privaten oft nicht nur in ihren Eigentumsrechten, sondern auch in der Wirtschaftsfreiheit. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts widersprechen Eingriffe in die Wirtschaft sfreiheit Art. 27 BV dann nicht, wenn sie raumplanerisch bedingt sind und im Zielbereich von A rt. 75 liegen; unter dieser Vorausset- zung dürfen sie mit den raumplanerischen Mitteln auch so zialpolitische Ziele verfolgen, die zu- dem mit grundsätzlichen Auswirkungen verbunden sind (VALLENDER , a.a.O., Rz. 21 zu Art. 75). 10.3. Die Frage, ob vorliegend die Wirtschaftsfreihei t durch den Erlass der Planungszone tangiert ist, kann offengelassen werden, da ein allfälliger Eingriff in die Wirtschaftsfreiheit vorlie- gend auf jeden Fall raumplanerisch bedingt ist und im Zielbereich von Art. 75 liegt. 11. Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass die angefochtene Planungszone durch das öffentliche Interesse gedeckt und verhältnismässig ist und die Beschwerdegegnerin den Grundsatz von Treu und Glauben nicht verletzt hat, wesha lb die Beschwerden abzuweisen sind. 12. Es bleibt über die Kosten des vorliegenden Verfahre ns zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kantonsgericht koste npflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterlie- genden Partei in angemessenem Ausmass auferlegt (§ 20 Ab s. 3 VPO). Vorliegend sind die Verfahrenskosten in der Gesamthöhe von Fr. 3'000.-- den unterlegenen Beschwerdeführern je zur Hälfte, d.h. je im Umfang von Fr. 1'500.--, aufzue rlegen und mit den geleisteten Kostenvor- schüssen in der Gesamthöhe von Fr. 4'400.-- zu verrechnen. Damit sind die von den beschwer- deführenden Parteien zuviel bezahlten Kostenvorschüsse in der Gesamthöhe von Fr. 1'400.-- je zur Hälfte, d.h. im Umfang von je Fr. 700.--, zurückzuerst atten. Die Parteikosten sind gemäss § 21 VPO wettzuschlagen. Seite 19 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. Die Beschwerden werden abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten in der Gesamthöhe von Fr. 3'00 0.-- werden je zur Hälfte, d.h. je im Umfang von Fr. 1'500.--, den besch werdeführenden Parteien auferlegt und mit den geleisteten Kostenvo rschüssen in der Gesamthöhe von Fr. 4'400.-- verrechnet. Die von den beschwerdeführenden Parteien zuviel bezahlt en Kostenvor- schüsse in der Gesamthöhe von Fr. 1'400.-- werden diesen je zur Hälfte, d.h. im Umfang von je Fr. 700.--, zurückerstattet. 3. Die Parteikosten werden wettgeschlagen. Kantonsrichter Gerichtsschreiberin