<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para">Bundesgericht </div> <div class="para">Tribunal fédéral </div> <div class="para">Tribunale federale </div> <div class="para">Tribunal federal </div> <div class="para"> </div> <div class="para">{T 0/2} </div> <div class="para">4A_724/2012 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Arrêt du 19 avril 2013 </div> <div class="para">Ire Cour de droit civil </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Composition </div> <div class="para">Mmes et M. les Juges fédéraux Klett, Présidente, Kolly et Kiss. </div> <div class="para">Greffière: Mme Godat Zimmermann. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Participants à la procédure </div> <div class="para">X.________, représenté par Me Jean-Marie Faivre, </div> <div class="para">recourant, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">contre </div> <div class="para"> </div> <div class="para">H.Z.________ et F.Z.________, intimés. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Objet </div> <div class="para">bail à loyer; résiliation; décision partielle ou incidente, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">recours contre l'arrêt de la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève du 5 novembre 2012. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Faits: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">A. </div> <div class="para">X.________ est locataire d'un appartement de 5,5 pièces dans l'immeuble sis, avenue ..., au Grand-Lancy. Le loyer annuel s'élève actuellement à 14'820 fr., charges non comprises. L'échéance du bail est fixée au 30 juin de chaque année. </div> <div class="para">Le 1er novembre 2006, A.________ a acquis, pour un montant de 345'000 fr., l'appartement occupé par X.________ lors d'une vente aux enchères à l'Office des poursuites. Par avis officiel du 18 décembre 2006, elle a résilié le bail pour le 30 juin 2007 ou toute échéance valable utile (premier congé). </div> <div class="para">X.________ a contesté le congé. Devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, A.________ a motivé la résiliation par son souhait de revendre l'appartement libre de tout occupant. </div> <div class="para">A une date indéterminée, B.________ a signé une promesse d'achat-vente avec A.________ pour un montant de 360'000 fr. Par arrêté du 8 avril 2008, le Département genevois des constructions et des technologies de l'information (DCTI) a autorisé la vente à diverses conditions, notamment celle que l'acheteur reprenne les droits et obligations de la bailleresse envers X.________. </div> <div class="para">Par promesse d'achat-vente du 9 octobre 2008, H.Z.________ et F.Z.________ ont promis à A.________ d'acquérir l'appartement occupé par X.________ au prix de 400'000 fr. et se sont engagés à reprendre les droits et obligations du bail en cours. Le DCTI a alors confirmé à la régie en charge de l'immeuble que la teneur de l'arrêté du 8 avril 2008 demeurait inchangée, sous réserve du fait que l'appartement serait finalement acquis par les époux Z.________ pour un prix de 400'000 fr. </div> <div class="para">Les époux Z.________ sont devenus propriétaires de l'appartement en date du 9 janvier 2009. Par avis officiel du 24 février 2009, ils ont résilié le bail pour le 30 juin 2009 et indiqué comme motif de congé le "besoin propre des propriétaires" (deuxième congé). </div> <div class="para">Par arrêt du 18 janvier 2010 - aujourd'hui définitif - rendu dans la procédure relative au premier congé, la Cour de justice du canton de Genève a substitué les époux Z.________ à A.________, en leur qualité de nouveaux bailleurs, et a confirmé l'annulation de la résiliation prononcée par le Tribunal des baux et loyers. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">B. </div> <div class="para">Par requête du 2 avril 2009, X.________ a contesté le deuxième congé. Par décision du 20 avril 2010, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers a annulé la résiliation. </div> <div class="para">Les époux Z.________ ont saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, concluant à la validité du congé et à l'octroi d'une unique prolongation de bail, d'une durée maximale de deux ans. Ils invoquaient leur besoin urgent d'occuper l'appartement qu'ils avaient acquis dans le but d'y habiter, car le logement qu'ils louaient alors n'était pas compatible avec l'état de santé de F.Z.________, qui souffrait notamment de hernies discales et de fibromyalgie. </div> <div class="para">X.________ a conclu à la constatation de l'inefficacité du congé, subsidiairement à son annulation et, plus subsidiairement, à l'octroi d'une prolongation de bail de quatre ans. </div> <div class="para">Par jugement du 22 juin 2011, le Tribunal des baux et loyers a annulé la résiliation notifiée à X.________ le 24 février 2009. En substance, il a jugé que le congé avait été donné pendant une procédure judiciaire au sens de l'<span class="artref">art. 271a al. 1 let</span>. d CO (celle sur le premier congé) et que les bailleurs ne pouvaient se prévaloir de l'exception de l'<span class="artref">art. 271a al. 3 let. a CO</span>, faute d'avoir rendu vraisemblable le besoin urgent de l'objet litigieux pour eux-mêmes. </div> <div class="para">Statuant le 5 novembre 2012 sur appel des époux Z.________, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a annulé le jugement du 22 juin 2011, déclaré valable le congé notifié le 24 février 2009 et renvoyé la cause au Tribunal des baux et loyers pour qu'il statue sur la prolongation de bail. Elle a jugé que la résiliation litigieuse n'était pas un congé extraordinaire au sens de l'<span class="artref">art. 261 al. 2 let. a CO</span>, mais bien un congé ordinaire pour une échéance contractuelle; ce congé pouvait en principe être annulé sur la base de l'<span class="artref">art. 271a al. 1 let</span>. d CO puisqu'il était intervenu alors qu'une procédure était en cours entre les parties; cependant, les bailleurs avaient établi l'existence d'un besoin urgent de l'appartement pour eux-mêmes de sorte que la résiliation était valable en application de l'<span class="artref">art. 271a al. 3 let. a CO</span>. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">C. </div> <div class="para">X.________ interjette un "recours en matière de droit civil, subsidiairement de droit constitutionnel". Il demande au Tribunal fédéral d'annuler le congé qui lui a été notifié par les époux Z.________ en date du 24 février 2009. </div> <div class="para">H.Z.________ et F.Z.________ concluent à l'irrecevabilité, subsidiairement au rejet du recours. </div> <div class="para">X.________ a déposé des observations sur la réponse. </div> <div class="para">Pour sa part, la cour cantonale se réfère aux considérants de son arrêt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Considérant en droit: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1. </div> <div class="para">Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=03.04.2013&amp;to_date=22.04.2013&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F138-I-475%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page475">ATF 138 I 475</a> consid. 1 p. 476; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=5&amp;from_date=03.04.2013&amp;to_date=22.04.2013&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F138-III-46%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page46">138 III 46</a> consid. 1, 471 consid. 1 p. 475). </div> <div class="para">Contrairement au Tribunal des baux et loyers, la Cour de justice a déclaré valable le congé du 24 février 2009. Elle a tranché cette question, mais ne s'est pas prononcée sur un autre objet du litige, qui devenait d'actualité en cas de validité de la résiliation, à savoir l'éventuelle prolongation du bail; elle a renvoyé la cause à l'autorité précédente afin qu'elle statue sur cette conclusion. Comme il ne met pas fin à toute la procédure, l'arrêt attaqué n'est pas final (cf. <span class="artref">art. 90 LTF</span>). La question se pose dès lors de savoir si la décision entreprise peut tout de même faire l'objet d'un recours au Tribunal fédéral, qu'il soit ordinaire ou subsidiaire (cf. <span class="artref">art. 117 LTF</span>). </div> <div class="para">Le Tribunal fédéral a déjà eu l'occasion de juger qu'une telle décision ne constitue pas une décision partielle au sens de l'<span class="artref">art. 91 let. a LTF</span> - contre laquelle le recours serait ouvert - et qui se définit comme une décision statuant sur un objet dont le sort est indépendant de celui qui reste en cause. Dans les cas de ce genre, la cour cantonale se prononce certes sur un chef de conclusion ou une partie du petitum, puisque l'action en annulation du congé et celle en prolongation du bail, qui sont jointes, sont deux actions distinctes, reposant sur des fondements juridiques différents et conduisant à des conclusions différentes. En revanche, le sort des conclusions en jeu n'est pas indépendant puisque la décision sur la validité du congé est le préalable nécessaire à la décision sur la prolongation du bail (arrêt 4A_439/2008 du 12 novembre 2008 consid. 1, extrait in RSPC 2009 p. 186). </div> <div class="para">Il s'ensuit que l'arrêt attaqué est une décision incidente. Comme elle ne porte ni sur la compétence, ni sur une demande de récusation (cf. <span class="artref">art. 92 LTF</span>), une telle décision ne peut faire l'objet d'un recours au Tribunal fédéral que si elle peut causer un préjudice irréparable (<span class="artref">art. 93 al. 1 let. a LTF</span>) ou si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (<span class="artref">art. 93 al. 1 let. b LTF</span>). Le premier terme de l'alternative n'entre manifestement pas en ligne de compte en l'espèce. Par ailleurs, l'examen de la question de la prolongation du bail ne commande pas de procéder à une instruction longue et coûteuse (cf. arrêt précité du 12 novembre 2008 consid. 1 in fine). </div> <div class="para">Aucune des conditions posées par l'<span class="artref">art. 93 al. 1 LTF</span> n'étant réalisée, le recours se révèle irrecevable. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">2. </div> <div class="para">Vu le sort réservé au recours, les frais judiciaires seront mis à la charge du recourant (<span class="artref">art. 66 al. 1 LTF</span>). Ce dernier n'aura pas à verser des dépens aux intimés, qui ne sont pas représentés par un avocat et n'ont pas fait valoir d'autres frais indispensables occasionnés par le litige (cf. <span class="artref">art. 68 al. 2 LTF</span> et art. 1 du règlement sur les dépens alloués à la partie adverse et sur l'indemnité pour la représentation d'office dans les causes portées devant le Tribunal fédéral; RS 173.110.210.3). </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1. </div> <div class="para">Le recours est irrecevable. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">2. </div> <div class="para">Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge du recourant. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3. </div> <div class="para">Il n'est pas alloué de dépens. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">4. </div> <div class="para">Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Lausanne, le 19 avril 2013 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Au nom de la Ire Cour de droit civil </div> <div class="para">du Tribunal fédéral suisse </div> <div class="para"> </div> <div class="para">La Présidente: Klett </div> <div class="para"> </div> <div class="para">La Greffière: Godat Zimmermann </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> </div></body></html>