<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">A. E. s'est porté acquéreur le 23 novembre 1995 de</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">l'appartement formant l'unité d'étage no ... du cadastre de Bôle pour</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">le prix de 440'000 francs, y compris la servitude relative à une place de</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">parc extérieure pour 5'000 francs. L'estimation cadastrale dudit article</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">au 1er janvier 1995 était de 455'000 francs. L'office de l'impôt sur les</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">gains immobiliers et de l'estimation cadastrale (ci-après : l'office) a</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">adressé à E. un formulaire-déclaration en vue de l'esti-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">mation officielle des immeubles. L'intéressé a retourné ce document rempli</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">le 14 mai 1996, indiquant le prix payé pour l'immeuble en cause et men-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">tionnant que le coût total des transformations s'élèverait à 25'000</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">francs. Le 22 juillet 1996, l'office a signifié à l'intéressé que la nou-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">velle estimation cadastrale de l'immeuble no ... du cadastre de Bôle</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">était arrêtée à 475'000 francs. Il ressort du dossier de l'administration</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">que ce montant correspond à l'ancienne estimation cadastrale (455'000</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">francs) augmentée des 80 % de la valeur des travaux (20'000 francs). Le 26</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">juillet 1996, E. a formé réclamation contre cette taxa-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">tion, invoquant qu'au prix de vente (435'000 francs) ne s'étaient ajoutés</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">en définitive que 15'939 francs de travaux. Par ailleurs, comparant sa</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">propriété avec certaines villas de sa connaissance, il proposait que l'es-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">timation officielle en question soit arrêtée à 400'000 francs. Le 29 juil-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">let suivant, l'office a décidé de fixer cette estimation à 467'000 francs.</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">Il a retenu que, d'une part, la valeur de réalisation (435'000 francs) ne</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">s'écartait pas de plus de 20 % de l'ancienne estimation cadastrale</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">(455'000 francs) et que, d'autre part, il y avait lieu d'ajouter à ce der-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">nier montant les 80 % de 15'939 francs (et non pas de 25'000 francs), soit</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">12'000 francs en chiffres ronds. Suite à l'intervention téléphonique du</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">propriétaire, l'office a décidé en définitive de ne pas taxer les travaux</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">annoncés et de maintenir l'estimation cadastrale litigieuse à 455'000</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">francs (prononcé des 9 et 12.8.1997).</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> </span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">B. E. a interjeté recours contre cette décision</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">auprès du Département des finances et des affaires sociales (ci-après : le</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">département). Faisant notamment une comparaison avec l'estimation offi-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">cielle d'appartements situés dans le même bâtiment et sur le même niveau</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">que le sien, l'intéressé a proposé que la valeur querellée soit arrêtée à</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">380'000 francs. Le 18 août 1997, le département a rejeté ce recours, rete-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">nant en résumé que les conditions légales d'une révision intermédiaire de</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">l'estimation cadastrale litigieuse n'étaient pas remplies du moment que</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">le prix d'achat de l'immeuble concerné n'était pas éloigné de plus de 20 %</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">de l'ancienne estimation.</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> </span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">C. E. défère cette décision au Tribunal administra-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">tif le 8 septembre 1997. Il soutient que la valeur querellée ne correspond</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">pas au calcul imposé par le règlement du 25 novembre 1992 concernant la</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">détermination de l'estimation cadastrale des immeubles et qu'un calcul</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">correct, comme celui qu'il a fait faire par un architecte, conduirait à ne</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">retenir que 384'145 francs. Le recourant conclut à l'annulation de la dé-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">cision entreprise et à la détermination de l'estimation cadastrale de son</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">immeuble, selon le règlement précité, avec ou sans renvoi, sous suite de</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">frais et dépens.</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> </span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">D. Dans ses observations sur le recours, dont il propose le rejet</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">sous suite de frais, le département relève qu'il n'a pas été informé de la</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">procédure de révision intermédiaire de l'estimation cadastrale fondée sur</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">la transformation du bâtiment. Il estime cependant qu'aucune des condi-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">tions de l'article 108 de la loi sur les contributions directes (LCdir) -</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">qui traite de la révision intermédiaire de l'estimation cadastrale - n'est</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">remplie en l'espèce et qu'il ne se justifie pas de revoir l'ensemble de</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">cette estimation.</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> </span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> C O N S I D E R A N T</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> en droit</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> </span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">vable.</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> </span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">2. a) Hormis le cas de révision générale de l'estimation cadastrale</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">des immeubles à laquelle procède périodiquement l'administration cantonale</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">des contributions (art.78 al.1, 107 LCdir), la législation fiscale prévoit</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">que cette estimation peut être revue à titre intermédiaire lorsque cer-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">taines conditions sont remplies. Selon l'article 108 LCdir, il est procédé</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">chaque année, conformément aux articles 78 et 107, à la révision de l'es-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">timation cadastrale notamment des immeubles qui ont changé de valeur par</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">suite de construction nouvelle, de transformation, de démolition, de modi-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">fication notable de leur rendement régulier ou de réalisation à une valeur</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">qui s'écarte de plus de 20 % de l'estimation cadastrale (al.1).</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> </span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> b) En l'espèce, c'est l'administration elle-même qui a ouvert la</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">procédure de révision intermédiaire de l'estimation cadastrale en adres-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">sant au propriétaire le questionnaire prévu par l'article 107 LCdir. A ce</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">moment-là, ainsi que cela ressort de la mention portée au pied du "procès-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">verbal en vue de l'estimation officielle des immeubles" no 17/01926/01</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">(D.7/5), le fisc connaissait le prix payé par le recourant pour acquérir</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">l'immeuble en cause (435'000 francs) et pouvait déjà se rendre compte que</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">son montant ne s'écartait pas de plus de 20 % de l'estimation cadastrale</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">d'alors (455'000 francs). Le réel motif pour lequel l'office a ouvert la</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">procédure d'estimation intermédiaire ne ressort pas du dossier.</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> </span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> En tout état de cause, une fois celle-ci ouverte, l'administré</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">était habilité, avant qu'une décision soit prise, à s'expliquer et à four-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">nir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la dé-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">cision, indépendamment des autres droits que lui confère l'article 21 al.1</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">LPJA (RJN 1993, p.277 et les références). De son côté, l'administration</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">devait constater d'office les faits et procéder, s'il y avait lieu, à</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">l'administration des preuves (art.14 LPJA). En pareil cas, dès lors que</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">l'administré invoque d'autres moyens que ceux qui concernent le motif pour</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">lequel la procédure de révision intermédiaire de l'estimation cadastrale a</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">été ouverte, l'autorité ne saurait limiter son examen à ce seul motif.</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">Cela ressort non seulement des dispositions qui viennent d'être rappelées,</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">mais aussi du renvoi clair à l'article 107 LCdir contenu dans l'article</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">108 LCdir.</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> </span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> En l'espèce, dans sa réclamation du 26 juillet 1996, l'intéressé</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">a contesté l'estimation cadastrale de son immeuble en elle-même et non pas</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">seulement la plus-value que le fisc entendait prendre en compte à la suite</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">de travaux effectués. De même, dans son recours au département du 29 août</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">1996, le propriétaire a mis en cause, clairement bien que de façon très</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">générale, la manière dont l'office avait appliqué le règlement concernant</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">la détermination de l'estimation cadastrale des immeubles et fait grief à</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">l'autorité de n'avoir pas procédé à une visite des lieux. Dans ces cir-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">constances, ni l'office, ni le département ne pouvaient limiter leur exa-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">men à l'écart existant entre le prix d'achat de l'immeuble et son estima-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">tion officielle, voire à la seule plus-value éventuelle engendrée par des</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">travaux. En effet, l'autorité qui statue sur une requête ou sur un recours</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">- à plus forte raison si elle statue après avoir ouvert d'office une pro-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">cédure de révision -, mais sans se prononcer sur le grief soulevé par</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">l'administré, commet un déni de justice formel (Moor, Droit administratif,</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">vol.II, p.194-195 et les références). En la cause, un tel vice entache</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">aussi bien la décision de l'office des 9 et 12 août 1996 que celle du dé-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">partement du 18 août 1997. Il y a donc lieu d'annuler ces prononcés et de</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">renvoyer la cause à l'office pour instruction et nouvelle décision.</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> </span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">3. Il est statué sans frais (art.47 al.2 LPJA). Le recourant, qui</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">obtient gain de cause et qui a engagé des frais justifiés pour défendre</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">ses intérêts devant le Tribunal administratif, a droit à des dépens pour</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">la présente procédure (art.48 LPJA).</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> </span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> Par ces motifs,</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> </span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">1. Annule la décision de l'office de l'impôt sur les gains immobiliers et</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> de l'estimation cadastrale des 9 et 12 août 1996 et celle du Départe-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> ment des finances et des affaires sociales du 18 août 1997.</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> </span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">2. Renvoie la cause à l'office précité pour instruction et nouvelle déci-</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> sion au sens des considérants.</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> </span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">3. Alloue au recourant une indemnité de dépens de 600 francs à la charge</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> de l'Etat.</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> </span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">4. Statue sans frais.</span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH"> </span></p> <p class="MsoPlainText"><span lang="FR-CH">Neuchâtel, le 11 décembre 1997</span></p> </div></body></html>