<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2003.00053</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204089&amp;W10_KEY=4467142&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2003.00053</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 03.03.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Einschätzung 1997</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Eigenmiet- und Vermögenssteuerwert eines zivilrechtlich als Stockwerkeigentum ausgestalteten Terrassenhauses<br/><br/>Die Festlegung von Eigenmiet- und Vermögenssteuerwert eines zivilrechtlich als Stockwerkeigentum ausgestalteten Terrassenhauses erfolgt gemäss den in den Weisungen 1996 vorgesehenen Regeln für Stockwerkeigentum. Allerdings ist im vorliegenden Fall aufgrund der im vorinstanzlichen Verfahren vorgenommenen Verkehrswertschätzung durch einen Experten eine Korrektur des Landwertes gemäss Ziffer 14 der Weisung vorzunehmen. Für eine weitergehende Abweichung von der Weisung, insbesondere für eine Gleichstellung mit als Stockwerkeigentum ausgestalteten Reiheneinfamilienhäusern (diese werden wie EFH im Alleineigentum behandelt), bleibt dagegen - entgegen der Annahme der Rekurskommission - kein Raum, da im vorliegenden Fall der Überdeckungsgrad rund 50% (und damit der Neigungswinkel rund 45°) beträgt. Tw. Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENMIETWERT">EIGENMIETWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMELBEWERTUNG">FORMELBEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWERT">LANDWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEIGUNGSWINKEL">NEIGUNGSWINKEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REIHENEINFAMILIENHAUS">REIHENEINFAMILIENHAUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TERRASSENHAUS">TERRASSENHAUS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERDECKUNGSGRAD">ÃBERDECKUNGSGRAD</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG">VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERMÃGENSSTEUERWERT">VERMÃGENSSTEUERWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEISUNG 1996">WEISUNG 1996</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 20 aStG</span><br/><span class="gerade">§ 34 aStG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt1"><span>A ist EigentÃ¼mer eines von ihm selbst bewohnten und als Stockwerkeigentum ausgestalteten Terrassenhauses an der L-Strasse in X. In der SteuererklÃ¤rung 1997 deklarierte er den Wert der Eigennutzung dieser Liegenschaft (vor Abzug der Un­ter­haltskosten) mit Fr. 20'571.- sowie den VermÃ¶genssteuerwert mit Fr. 514'275.-. Dem­gegenÃ¼ber setzte der Steu­er­kom­missÃ¤r in seiner EinschÃ¤tzung fÃ¼r das Steuerjahr 1997 einen ("Brutto‑")Eigen­miet­wert von Fr. 27'100.- sowie einen VermÃ¶gens­steu­erwert von Fr. 604'000.- fest. Die genannten Werte ermittelte er formelmÃ¤ssig im Sinn der Weisung des Regierungsrats an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Be­wer­tung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte vom 21. August 1996 (ZStB I A Nr. 22/23 [Weisung 1996]). Der EinschÃ¤tzungsentscheid vom 15. September 1999 lautete â unter BerÃ¼cksichtigung weiterer, hier nicht mehr interessierender Differenzen unter den Parteien â dementsprechend auf ein Reineinkommen von Fr. 165'400.- (Kanton ZÃ¼rich) bzw. Fr. 170'500.- (Gesamt) sowie auf ein ReinvermÃ¶gen von Fr. 1'226'000.- (Kanton ZÃ¼rich) bzw. Fr. 1'373'000.- (Gesamt).</span></p> <p class="Sachverhalt1"><span>Eine hiergegen erhobene Einsprache, mit welcher der Pflichtige deklarationsge­mÃ¤s­se EinschÃ¤tzung verfocht, wies das kantonale Steueramt ZÃ¼rich am 17. November 1999 ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt1"><span>Den gegen den Einspracheentscheid erhobenen Rekurs hiess die Steuerrekurskommis­sion II am 15. August 2003 teilweise gut und schÃ¤tzte den Pflichtigen mit einem Reineinkommen von Fr. 163'200.- (Kt. ZÃ¼rich) bzw. Fr. 167'300.- (Gesamt) sowie einem ReinvermÃ¶gen von Fr. 1'137'000.- (Kanton ZÃ¼rich) bzw. Fr. 1'281'000.- (Gesamt) ein. Dabei berÃ¼cksichtigte sie die Besonderheiten der Ãberbauung und die wenig ausgeprÃ¤gte Hangneigung und erachtete im vorliegenden Fall im Sinn einer dem Einzelfall gerechter werdenden LÃ¶sung einen Mittelweg zwischen den Bewertungsregeln fÃ¼r Einfamilienhaus und Stockwerkeigentum als richtig.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt1"><span>Dagegen erhob der Staat ZÃ¼rich am 16. September 2003 Beschwerde beim Ver­wal­tungs­ge­richt, dem er sinngemÃ¤ss zunÃ¤chst die Wiederherstellung des Einspracheentscheids beantra­gen liess. Eventualiter sei die EinschÃ¤tzung zwar in Nachachtung der fÃ¼r Stockwerk­eigentum vorgesehenen Formel gemÃ¤ss Weisung 1996 vorzunehmen, jedoch unter Annahme eines (reduzierten) Landwertes von Fr. 480.-/m<sup>2 </sup>fÃ¼r die streitbetroffene Liegenschaft. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><span>Die Steuerrekurskommission II und der Pflichtige schlossen auf Abweisung der Beschwerde. Letzterer beantragte zudem die Zusprechung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><span>Am 2. Februar 2004 Ã¼berwies der Einzelrichter den Fall der Kammer zur Entscheidung.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><span>Die Beschwerde betrifft das Steuerjahr 1997. Somit gelangen gemÃ¤ss § 269 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) in der vorliegenden Streitsache noch die materiellrecht­lichen Bestimmungen des auf 1. Januar 1999 aufgehobenen Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) zur Anwendung. Da die Beschwerde am 1. Januar 1999 vor dem Verwal­tungsgericht noch nicht hÃ¤ngig war, richtet sich das Beschwerdeverfahren nach dem neuen Recht (§ 280 Abs. 3 StG e contrario).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 StG alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermes­sens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sach­ver­halts geltend gemacht werden. </span></p> <p class="Erwgung1"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Re­kurs­kom­mission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf An­gemes­sen­heit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursin­stanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsver­letzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessens­miss­brauch (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><span>Zu den steuerbaren EinkÃ¼nften gehÃ¶ren laut § 20 Abs. 1 aStG auch Naturalein­kÃ¼nf­­te mit Einschluss der Eigennutzung von Liegenschaften. Nach § 34 Abs. 1 aStG wird das Ver­mÃ¶­gen zum Verkehrswert bewertet. § 20 Abs. 2 und § 34 Abs. 2 aStG ermÃ¤chtigen den Regierungs­rat, die fÃ¼r eine durchschnittlich gleichmÃ¤ssige Bemessung des Eigenmiet­werts selbst genutzter Liegenschaften und Wohnungen bzw. die fÃ¼r eine gleichmÃ¤ssige Be­wertung von Liegenschaften notwendigen Dienstanweisungen zu erlassen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Die auf die vorliegende Streitigkeit anwendbare Weisung 1996 schreibt in Ziff. 69 die individuelle SchÃ¤tzung von Objekten dann vor, wenn aufgrund der besonderen Beschaf­fenheit, wie z.B. bei Objekten des Natur- und Heimatschutzes, die formelmÃ¤ssige, schematische Bewertung von vornherein zu keinem angemessenen Ergebnis fÃ¼hrt. Wird eine solche individuelle Bewertung durchgefÃ¼hrt, ist der VermÃ¶genssteuer- bzw. der Eigen­miet­wert auf 70% des Marktwerts festzulegen (Ziff. 69 Satz 2 Weisung 1996). </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Nach Ziff. 14 Weisung 1996 wird eine Korrektur des Landwerts bei besonderen VerhÃ¤ltnissen vorgenommen, z.B. bei unberÃ¼cksichtigten ausserordentlichen LÃ¤rm- oder anderen Immissionen oder bei privat- oder Ã¶ffentlich-rechtlichen BaubeschrÃ¤nkungen, sofern der tat­sÃ¤chliche Landwert nachgewiesenermassen wesentlich tiefer ist als der steuerlich massgebende Wert.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Ziff. 27 Weisung 1996 sieht sodann vor, dass auf Verlangen der Steuerpflichtigen bei der Berechnung des Verkehrswerts von EinfamilienhÃ¤usern sowie Stockwerkeigentum zu Wohn­zwecken, vorbehÃ¤ltlich des entsprechenden Nachweises, folgende Korrekturen vor­ge­nommen werden:</span></p> <p class="Erwgung2"><span>·<span> </span></span><span>beim Landwert, soweit sich dieser bei einer VerÃ¤usserung nicht in einem entsprechenden ErlÃ¶s niederschlagen wÃ¼rde, weil die LandflÃ¤che einen angemessenen Umschwung Ã¼bersteigt, und diesem Umstand nicht schon durch Anwendung der Ziffern 14 und 15 Rechnung getragen wurde;</span></p> <p class="Erwgung2"><span>·<span> </span></span><span>beim Zeitbauwert, wenn dieser wesentlich durch Elemente erhÃ¶ht wird, die sich bei einer VerÃ¤usserung nicht in einem entsprechenden ErlÃ¶s niederschlagen wÃ¼rden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts dÃ¼rfen letztlich die formel­mÃ¤ssig ermittelten Eigenmiet- bzw. VermÃ¶genssteuerwerte 90% des tatsÃ¤chlich erzielbaren Mietzinses bzw. Verkehrswerts im Zeitpunkt der Bewertung nicht Ã¼berschreiten, ansonsten sie sich als verfassungswidrig hoch erweisen (SB 94.00047; ZStP 1995, 305 ff.).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Im Verfahren vor Rekurskommission ist der Verkehrswert der streitbetroffenen Liegenschaft durch einen Experten ermittelt worden. Dieser hat den Verkehrswert der Liegenschaft unter BerÃ¼cksichtigung der beiden GaragenplÃ¤tze auf Fr. 716'000.-, den Mietwert auf Fr. 31'220.- und den Landwert auf Fr. 480.-/m<sup>2</sup> geschÃ¤tzt. Dem Verwaltungsgericht liegt heute lediglich die eine A4-Seite umfassende Berechnung des Gutachters vor; das eigentliche Gutachten ist den Parteien anlÃ¤sslich des/der durch die Rekurskommission durchgefÃ¼hrten Augenscheins/Referentenaudienz mÃ¼ndlich erstattet worden. Der Pflichtige hat in der Folge auf die Ausfertigung des Gutachtens ausdrÃ¼cklich verzichtet, dies allerdings unter Festhalten an seiner Sachdarstellung zum Verkehrswert. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Wohl wiederholt der Pflichtige vor Verwaltungsgericht seine Kritik an den gutachterlichen Feststellungen. Er unterlÃ¤sst es indessen, sich substanziiert mit den Berechnungen des Gutachters oder den diesbezÃ¼glichen AusfÃ¼hrungen der Rekurskommission auseinanderzusetzen. Der blosse Verweis auf den Kaufvertrag zur Liegenschaft "L-Strasse" kann ihm deswegen nicht weiterhelfen, weil dieser Kaufvertrag dem Gutachter bereits bekannt war und er â nachvollziehbar â ausgefÃ¼hrt hat, ohne Kenntnisse der nÃ¤heren UmstÃ¤nde dieses KaufgeschÃ¤ftes mÃ¼sse dieses fÃ¼r die Bewertung der streitbetroffenen Liegenschaft ausser Acht bleiben, da ein unerklÃ¤rlich tiefer Wert beurkundet worden sei. Das Verwaltungsgericht hat daher keinen Anlass, an der Richtigkeit der im vorinstanzlichen Verfahren eingeholten SchÃ¤tzung der Liegenschaft des Pflichtigen zu zweifeln. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>Die steuer­amtliche Bewertung des Terrassenhauses des Pflichtigen ist gestÃ¼tzt auf die Weisung 1996 erfolgt, wobei dabei die Regeln fÃ¼r das Stockwerkeigentum auf das als Terrassenhaus ausgestaltete Objekt Anwendung gefunden haben. Dies ist insbesondere im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden: Die Rekurskommission hat unwidersprochen festgestellt, dass die Ãberbauung eine Ãberdeckung von rund 50% aufweise. Damit ist fÃ¼r das Verwaltungsgericht erstellt, dass die VerhÃ¤ltnisse des vorliegend zu beurteilenden Einzelfalls jedenfalls nicht mit Ãberbauungen von Reihen- oder einseitig angebauten EinfamilienhÃ¤usern verglichen werden kÃ¶nnen: Die in solchen VerhÃ¤ltnissen erfolgende Aufteilung der Bauten in vertikale Sondernutzungsbereiche kann tatsÃ¤chlich eine Besonderheit darstellen, die bei der formelmÃ¤ssigen Bewertung nicht hinreichend berÃ¼cksichtigt wird. Liegen indessen die einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten doch in einem erheblichen Ausmass Ã¼bereinander und ist daher eine vertikale Aufteilung der Baute nicht oder nur erschwert mÃ¶glich, ist an die zivilrechtliche Ausgestaltung der Eigentumsform auch formelmÃ¤ssig anzuknÃ¼pfen. Auf den von der Rekurskommission betonten flachen Neigungs-winkel kann es deswegen nicht ankommen, weil sich dieser offensichtlich in der konkreten Ausgestaltung der Ãberbauung nicht so niedergeschlagen hat, dass eine einer (Reihen-) Einfamilienhaussiedlung vergleichbare Situation entstanden ist.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b><span>Indessen ist im Sinn des Eventualantrags des BeschwerdefÃ¼hrers zunÃ¤chst zu prÃ¼fen, ob gestÃ¼tzt auf Ziff. 14 Weisung 1996 eine Korrektur des Landwerts vorzunehmen ist: </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Der Gutachter hat einen Landwert von Fr. 480.-/m<sup>2</sup> ermittelt, auf den das Verwaltungsgericht nach dem vorstehend Gesagten abstellt. Die steueramtliche Berechnung geht demgegenÃ¼ber von einem Landwert von Fr. 560.-/m<sup>2</sup> aus. Der steueramtliche Wert liegt damit doch 17% oder knapp ein FÃ¼nftel Ã¼ber dem Landwert gemÃ¤ss VerkehrswertschÃ¤tzung, welche auch vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht hinterfragt wird. Diese Differenz besteht somit in einem Ausmass, das als erheblich zu bezeichnen ist. Damit sind die Voraussetzungen von Ziff. 14 Weisung 1996 erfÃ¼llt, wonach vorliegend der tatsÃ¤chliche Landwert wesentlich tiefer ist als der steuerlich massgebende Wert. Es ist daher fÃ¼r die weitere Berechnung der entsprechend reduzierte Landwert zu verwenden. Dies fÃ¼hrt â aufgrund der vom BeschwerdefÃ¼hrer eingereichten und vom Pflichtigen nicht bestrittenen Berechnung â fÃ¼r die streitbetroffene Liegenschaft zu einem VermÃ¶genssteuerwert von Fr. 561'000.- bzw. zu einem Eigenmietwert von Fr. 25'200.-. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.4 </span></b><span> Mit dieser Korrektur erreicht der for­melmÃ¤ssig und schematisch ermittelte Eigenmietwert rund 80% des vom Gutachter geschÃ¤tz­ten Mietwerts, der VermÃ¶genssteuerwert knapp 80% des vom Gutachter ge­schÃ¤tzten Verkehrswerts. Angesichts dieser UmstÃ¤nde hat der Pflichtige zunÃ¤chst keinen Anspruch auf eine individuelle SchÃ¤tzung im Sinn von Ziff. 69 Weisung 1996 und eine darauf gestÃ¼tzte Korrektur des Eigenmiet- oder VermÃ¶genssteuerwerts. Ebenso wenig ist gestÃ¼tzt auf Ziff. 27 Weisung 1996 eine Korrektur vorzunehmen, da der Landwert bereits Ã¼ber Ziff. 14 Weisung 1996 berÃ¼cksichtigt worden ist, wie dies auch Ziff. 27 Abs. 1 Weisung 1996 vorsieht. Wenn die Rekurskommission sodann eine Herabsetzung der Werte dergestalt vornimmt, dass sie den Landwert fÃ¼r EinfamilienhÃ¤user der Formelbewertung zugrunde legt, so findet sich fÃ¼r ein derartiges Vorgehen in der Weisung 1996 keine StÃ¼tze. Nachdem das weisungsgemÃ¤ss erzielte Ergebnis innerhalb der verfassungsmÃ¤ssigen Schranken liegt, finden sich fÃ¼r das Verwaltungsgericht keine GrÃ¼nde, diese Weisung nicht anzuwenden (vgl. VGr, 6.12.2000, SB 2000.00033). Die von der Rekurskommission als Besonderheiten erkannten UmstÃ¤nde schlagen sich offensichtlich nicht â oder nicht im von ihr erwarteten Ausmass â im Verkehrs- und Mietwert der Liegenschaft nieder.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Dies fÃ¼hrt zur teilweisen Gutheissung der Beschwerde. Der Pflichtige ist, da er die diesbezÃ¼gliche weitere Berechnung des BeschwerdefÃ¼hrers nicht bestritten hat, im Sinn des Eventualantrags des BeschwerdefÃ¼hrers einzuschÃ¤tzen. </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens den Parteien je hÃ¤lftig aufzuerlegen und bleibt dem Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung versagt (§ 151 Abs. 1 StG bzw. § 152 StG und § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959, je in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG). Die<br/> Kostenauflage der Rekurskommission ist aufgrund der lediglich geringfÃ¼gigen Ãnderung der Faktoren zu bestÃ¤tigen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Pflichtige wird fÃ¼r das Steuerjahr 1997 wie folgt eingeschÃ¤tzt:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> Reineinkommen ReinvermÃ¶gen</span></p> <p class="Einzug2"><span> ZÃ¼rich Fr. 164'000.- Fr. 1'183'000.-</span></p> <p class="Einzug2"><span> Gesamt Fr. 168'900.- Fr. 1'328â000.-</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kostenauflage der der Steuerrekurskommission II wird bestÃ¤tigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 750.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 810.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden den Parteien je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Ein ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>6. â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>