<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00495</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210583&amp;W10_KEY=4467120&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00495</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.03.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>baurechtlicher Vorentscheid</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erweiterung eines Gärtnereibetriebs in einer Landschaftsschutzzone<br/><br/>(Ein seit 1971 bestehender Gärtnereibetrieb in der Landwirtschaftszone und in einer Landschaftsschutzzone nach kantonaler Schutzverordnung plant eine Erweiterung des bestehenden Wohnhauses sowie der Betriebseinrichtungen und ersucht um einen baurechtlichen Vorentscheid. Die Baudirektion stellte die beantragte Baubewilligung in Aussicht, die Baurekurskommission hob diese auf Rekurs einer Naturschutzorganisation wieder auf.)<br/><br/>Der angefochtene Rekursentscheid stellt einen negativen Vorentscheid und damit einen Endentscheid im Sinn von Art. 90 BGG dar. Er ist daher sowohl nach dieser Bestimmung als auch nach § 324 PBG anfechtbar (E. 1.2).<br/>Rechtsgrundlagen der Zonenkonformität in der Landwirtschaftszone und der Bestandesgarantie nach Art. 24c und 37a RPG für zonenwidrig gewordene Bauten (E. 2.1). Voraussetzungen zur Bewilligung von Bauten und Anlagen in der Schutzzone III B. Nach einer besonderen Bestimmung ist der Fortbestand und Unterhalt der bestehenden bodenabhängigen Gartenbaubetriebe gewährleistet (E. 2.2).<br/>Die bodenabhängige Gärtnerei ist als produzierender Gartenbau im Sinn von Art. 16 Abs. 1 lit. a RPG gleich zu behandeln wie ein landwirtschaftliches Gewerbe (E. 3.3.1). Auch aus der Schutzverordnung selbst ergibt sich, dass für bodenabhängige Gärtnereien wie für Landwirtschaftsbetriebe die allgemeinen Vorschriften für die Schutzzone III B gelten (E. 3.3.2). Die Auslegung der Baurekurskommission, eine Vergrösserung der Betriebsanlagen oder Wohngebäude von bestehenden bodenabhängigen Gartenbaubetrieben sei in der Landschaftsschutzzone III B von vornherein unzulässig, hält einer Rechtskontrolle nicht stand (E. 3.3.4). Die besondere Bestimmung schränkt die Bestandesgarantien von Art. 24c bzw. 37a RPG nicht ein (E. 3.4). Das Betriebsleiterwohnhaus ist nicht unentbehrlich für den Betrieb der Gärtnerei und damit nicht zonenkonform in der Landwirtschaftszone (E. 4.1). Angesichts der überwiegendenöffentlichen Interessen des Landschaftsschutzes fällt die Erweiterung des Wohnhauses unter dem Titel von Art. 24c Abs. 2 oder Art. 37a RPG ausser Betracht. Abweisung der Beschwerde in diesem Umfang (E. 4.3+4.4). Die bodenabhängige Pflanzenproduktion ist in der Landwirtschaftszone zonenkonform und die Erweiterung der Betriebseinrichtungen daher grundsätzlich bewilligungsfähig (E. 5.1). Die Einhaltung der Anforderungen des Landschaftsschutzes wurde aber von der Baudirektion nicht genügend geprüft und lässt sich anhand der Akten nicht überprüfen (E. 5.2). Auf die Aussteckung wurde zu Unrecht verzichtet (E. 5.3). Rückweisung an die Baudirektion zur ergänzenden Untersuchung und neuen Entscheidung bezüglich der Frage der Erweiterungsfähigkeit der Betriebseinrichtungen (E. 5.4). Teilweise Gutheissung der Beschwerde und Rückweisung</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTECKUNG">AUSSTECKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESTANDESGARANTIE">BESTANDESGARANTIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BODENABHÃNGIGKEIT">BODENABHÃNGIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARTENBAUBETRIEB">GARTENBAUBETRIEB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDSCHAFTSSCHUTZZONE">LANDSCHAFTSSCHUTZZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: NATUR- UND LANDSCHAFTSSCHUTZ">NATUR- UND LANDSCHAFTSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNG">RÃCKWEISUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORENTSCHEID">VORENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNHAUS">WOHNHAUS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENWIDRIGKEIT">ZONENWIDRIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 7 Abs. II BGBB</span><br/><span class="ungerade">Art. 90 BGG</span><br/><span class="gerade">Art. 26 BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 36 BV</span><br/><span class="gerade">§ 311 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 323 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 324 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 324 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 338a Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 16 Abs. I lit. a RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 16a Abs. I RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24c RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24c Abs. II RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 37a RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 34 Abs. III RPV</span><br/><span class="ungerade">Art. 34 Abs. IV lit. b RPV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2011 Nr. 34 S. 4</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=12678" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00495</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">24. MÃ¤rz 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Andreas Conne. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A</span></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><span>,</span></a><span> vertreten durch RA B<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14"><span>Verein C,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_18">Sektion D,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. <a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_5_22">Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. <a id="Anonym_Ruolo_MITB_2_6_27">Gemeinderat E,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend baurechtlichen Vorentscheid,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die GÃ¤rtnerei F in E befindet sich auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 in der Landwirtschaftszone und liegt zudem nach der Verordnung zum Schutz von Natur- und Landschaftsschutzgebieten mit Ã¼berkommunaler Bedeutung in der Gemeinde E vom 29. Dezember 1997 (nachfolgend Schutzverordnung) in der Landschaftsschutzzone III B. Zur GÃ¤rtnerei gehÃ¶ren eine Baumschule, ein Wohn- und BÃ¼rogebÃ¤ude sowie mehrere Nebenbauten. Der Sohn des GrundeigentÃ¼mers A, G, plant eine VergrÃ¶sserung der GÃ¤rtnerei, welche insbesondere in der Erweiterung des Wohn- und BÃ¼rogebÃ¤udes sowie der Ã¼berdachten LagerflÃ¤chen, in der Erstellung eines zusÃ¤tzlichen Werkraums, im Abbruch des GewÃ¤chshauses und im Neubau eines Kalthauses besteht. G reichte am 22. Februar 2009 der Baudirektion ein Betriebskonzept ein und ersuchte diese um einen baurechtlichen Vorentscheid, der sich insbesondere zu folgenden von ihm formulierten Fragen Ã¤ussern sollte: (1.) KÃ¶nnen die Betriebseinrichtungen der GÃ¤rtnerei im vorgesehenen Umfang modernisiert und erweitert werden (gemÃ¤ss Betriebskonzept vom Februar 2009)? (2.) Kann das Betriebsleiter-Wohnhaus mit BÃ¼ro im vorgesehenen Umfang erweitert werden (gemÃ¤ss Betriebskonzept vom Februar 2009)? (3.) Kann die GÃ¤rtnerei als eigenstÃ¤ndiger Betrieb nach bÃ¤uerlichem Bodenrecht gefÃ¼hrt werden? </p> <p class="Sachverhalt2">Die Baudirektion stellte mit VerfÃ¼gung vom 22. Juni 2009 die Bewilligung nach Art. 22 oder Art. 37a in Verbindung mit Art. 24c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) und die Bewilligung nach Schutzverordnung im Sinn der ErwÃ¤gungen teilweise in Aussicht. Sie erwog, die Schutzverordnung lasse in der Zone III A die angestrebten Neu- und Ersatzbauten fÃ¼r den Baumschulbetrieb nicht zu. Ein Abbruch und Wiederaufbau des Wohn- und BÃ¼rohauses sei gemÃ¤ss Art. 37a RPG und zudem in der Schutzzone III A ebenfalls unzulÃ¤ssig. Instandstellungsarbeiten an bestehenden Bauten und Anlagen seien hingegen zulÃ¤ssig, sofern sie den Wert des Schutzgebiets nicht beeintrÃ¤chtigten. Die GÃ¤rtnerei kÃ¶nne nach bÃ¤uerlichem Bodenrecht als Baumschule mit einer bodenabhÃ¤ngigen Produktion weitergefÃ¼hrt werden. Die naturschutzrechtliche Bewilligung stellte die Baudirektion unter bestimmten Auflagen und Bedingungen ebenfalls in Aussicht. Der Gemeinderat E erÃ¶ffnete den Vorentscheid der Baudirektion vom 22. Juni 2009 mit Beschluss vom 8. Juli 2009.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Darauf ersuchte A am 12. August 2009 die Baudirektion um WiedererwÃ¤gung ihres Vorentscheids vom 22. Juni 2009, da die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 nicht wie von dieser angenommen in der Schutzzone III A, sondern in der Schutzzone III B lÃ¤gen. Gleichentags rekurrierte er gegen den Vorentscheid vorsorglich bei der Baurekurskommission II und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses sowie die RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz zur Neubeurteilung. Zudem beantragte er die Sistierung des Rekursverfahrens bis zum Entscheid der Vorinstanz Ã¼ber das WiedererwÃ¤gungsgesuch. </p> <p class="Sachverhalt2">In der Folge ersetzte die Baudirektion den Vorentscheid vom 22. Juni 2009 im Sinn einer WiedererwÃ¤gung durch einen neuen Vorentscheid vom 12. Januar 2010. Darin stellte sie die Bewilligung nach Art. 22 oder Art. 37a in Verbindung mit Art. 24c RPG und die Bewilligung nach der Schutzverordnung im Sinn der ErwÃ¤gungen teilweise in Aussicht. Sie erwog, die Schutzverordnung lasse mit Ausnahme des Wohn- und BÃ¼rogebÃ¤udes die angestrebten Neu- und Ersatzbauten in der vorgesehenen GrÃ¶sse zu. Dabei handle es sich um drei Schattierungstunnel von insgesamt 170 m<sup>2 </sup>FlÃ¤che, unbeheizte GerÃ¤te- und LagerrÃ¤ume im Umfang von 120 m<sup>2</sup>, ein Kalthaus mit Folientunnel mit einer GrundflÃ¤che von 100 m<sup>2 </sup>sowie einen Arbeitsraum von 30 m<sup>2 </sup>und rund 320 m<sup>2</sup> StellflÃ¤che. FÃ¼r die Erstellung eines Schaugartens kÃ¶nne hingegen keine Bewilligung erteilt werden. Sodann dÃ¼rften keine zusÃ¤tzlichen ParkplÃ¤tze geschaffen und kein zusÃ¤tzliches motorisiertes Verkehrsaufkommen generiert werden. Ein Abbruch und Wiederaufbau des Wohn- und BÃ¼rohauses sei in der Landschaftsschutzzone III B nicht zulÃ¤ssig, Instandstellungsarbeiten und energetische Massnahmen am bestehenden Wohnhaus dagegen schon. Eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG erlaube nur eine Erweiterung des Wohnhauses um maximal 30 %, dagegen keinen Abbruch und Wiederaufbau. Die GÃ¤rtnerei kÃ¶nne als Baumschule mit einer bodenabhÃ¤ngigen Produktion nach bÃ¤uerlichem Bodenrecht weitergefÃ¼hrt werden. Hingegen seien zonenfremde Betriebsarten wie Garten- und Landschaftsbau, Kunden- oder ContainergÃ¤rtnerei, Schaugarten sowie Ã¼ber 35 % der bodenabhÃ¤ngigen Produktion hinausgehende bodenunabhÃ¤ngige Produktion nicht zulÃ¤ssig. Die naturschutzrechtliche Bewilligung stellte die Baudirektion wiederum unter bestimmten Auflagen und Bedingungen in Aussicht.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen rekurrierte der Verein C, vertreten durch Sektion D, am 22. Februar 2010 bei der Baurekurskommission II mit dem Antrag, der Vorentscheid vom 12. Januar 2010 sei aufzuheben und die Modernisierung sowie Erweiterung des GÃ¤rtnereibetriebs sei zu verweigern. Die Baurekurskommission II hiess den Rekurs am 10. August 2010 teilweise gut und hob den Vorentscheid der Baudirektion vom 12. Januar 2010 auf, soweit die BehÃ¶rde damit die Baubewilligung fÃ¼r die geplante Erweiterung des auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 bestehenden Gartenbaubetriebs und des Wohnhauses in Aussicht gestellt hatte. Im Ãbrigen wies sie den Rekurs ab. Die Verfahrenskosten auferlegte sie zu einem Zehntel dem Verein C und zu je neun Zwanzigsteln der Baudirektion und A; UmtriebsentschÃ¤digungen wurden nicht zugesprochen. Das Rekursverfahren R2.2009.177 gegen den ersten Vorentscheid vom 22. Juni 2009 schrieb der PrÃ¤sident der Baurekurskommission II am 14. September 2010 als durch WiedererwÃ¤gung des angefochtenen Verwaltungsakts gegenstandslos geworden ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Rekursentscheid vom 10. August 2010 gelangte A mit Beschwerde vom 20. September 2010 an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie die Wiederherstellung des Vorentscheids der Baudirektion gemÃ¤ss WiedererwÃ¤gungsverfÃ¼gung vom 12. Januar 2010. Eventualiter sei die Angelegenheit unter Aufhebung des angefochtenen Entscheids an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurÃ¼ckzuweisen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II beantragte am 6. Oktober 2010 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 15. November 2010 schloss die Baudirektion unter Verweis auf den Mitbericht des Amts fÃ¼r Raumentwicklung vom 12. November 2010 auf Gutheissung der Beschwerde. Der Gemeinderat E liess sich nicht vernehmen. Der Verein C beantragte in seiner Beschwerdeantwort vom 17. Dezember 2010 die Abweisung der Beschwerde und die BestÃ¤tigung des Entscheids der Baurekurskommission II vom 10. August 2010. Zu diesen Eingaben nahm A am 10. Januar 2011 unaufgefordert Stellung und beantragte ergÃ¤nzend zu seinen in der Beschwerdeschrift gestellten AntrÃ¤gen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Diese Stellungnahme wurde sÃ¤mtlichen Parteien zur freigestellten Vernehmlassung zugestellt, sie liessen die Frist jedoch ungenÃ¼tzt verstreichen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><i> </i></p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.1 </b>GemÃ¤ss § 323 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) kÃ¶nnen Ã¼ber Fragen, die fÃ¼r die spÃ¤tere BewilligungsfÃ¤higkeit eines Bauvorhabens grundlegend sind, Vorentscheide eingeholt werden. Der Vorentscheid ist hinsichtlich der behandelten Fragen in gleicher Weise verbindlich, gÃ¼ltig und Ã¶ffentlichrechtlich anfechtbar wie baurechtliche Bewilligungen (§ 324 Abs. 1 PBG). GegenÃ¼ber Dritten gilt dies nur, wenn das gleiche Verfahren wie fÃ¼r Bewilligungen durchgefÃ¼hrt worden ist, was der Gesuchsteller ausdrÃ¼cklich verlangen muss (Abs. 2 Satz 1).</p> <p class="Erwgung2">Nach § 41 Abs. 3 VRG gilt § 19a VRG betreffend die Art der anfechtbaren Anordnung sinngemÃ¤ss. Anfechtbar sind Anordnungen, die das Verfahren abschliessen (§ 19a Abs. 1 VRG). GemÃ¤ss Abs. 2 derselben Bestimmung richtet sich die Anfechtbarkeit von Teil-, Vor- und Zwischenentscheiden sinngemÃ¤ss nach Art. 91â93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG). Gegen (andere) selbstÃ¤ndig erÃ¶ffnete Vor- und Zwischenentscheide ist die Beschwerde zulÃ¤ssig, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts stellt ein positiv lautender baurechtlicher Vorentscheid grundsÃ¤tzlich einen Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 BGG dar (BGE 135 II 30<span> </span>E. 1). Ein negativer Vorentscheid, mit dem die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde bzw. die letzte kantonale Instanz die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r das konkrete Projekt ablehnt, schliesst hingegen das Baubewilligungsverfahren ab und erweist sich deshalb als Endentscheid im Sinn von Art. 90 BGG (BGr, 13. Dezember 2010, 1C_318/2010, E. 1.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>1.2.2 </b>Die Baurekurskommission II hob den (mehrheitlich positiven) Vorentscheid der Baudirektion vom 12. Januar 2010 auf, soweit diese damit die Baubewilligung fÃ¼r die geplante Erweiterung des bestehenden Gartenbaubetriebs und des Wohnhauses in Aussicht gestellt hatte. Demnach stellt der angefochtene Entscheid bezÃ¼glich der Antworten auf die Fragen 1 und 2 des Vorentscheidgesuchs vom 22. Februar 2009 einen negativen Vorentscheid und damit einen Endentscheid im Sinn von Art. 90 BGG dar. Die in Frage 3 anbegehrte Bewilligung zur WeiterfÃ¼hrung der GÃ¤rtnerei als eigenstÃ¤ndiger Betrieb nach bÃ¤uerlichem Bodenrecht wurde von der Baurekurskommission II nicht aufgehoben. Die entsprechende Antwort der Baudirektion sei lediglich entsprechend den ErwÃ¤gungen zur Frage 1 zu ergÃ¤nzen. Diese ErgÃ¤nzung geht nicht Ã¼ber den Inhalt der Fragen 1 und 2 des Vorentscheidgesuchs hinaus, weshalb die von den Parteien nicht grundsÃ¤tzlich infrage gestellte Bewilligung nach bÃ¤uerlichem Bodenrecht (Frage 3 des Vorentscheidgesuchs) nicht Beschwerdegegenstand ist. Ebenso wenig ist die von der Baudirektion erteilte und von der Baurekurskommission nicht aufgehobene naturschutzrechtliche Bewilligung Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Zu dieser haben sich die Parteien auch nicht geÃ¤ussert.</p> <p class="Urteilstext">Bei dieser Ausgangslage kann offenbleiben, ob sich die Anfechtbarkeit des Rekursentscheids nach den Kriterien der nach Art. 90 ff. BGG anfechtbaren Entscheide (und der dazugehÃ¶rigen bundesgerichtlichen Praxis) richtet oder direkt nach § 324 PBG zu beurteilen ist. FÃ¼r letztere LÃ¶sung spricht die Tatsache, dass der kantonale Gesetzgeber bei der EinfÃ¼hrung des § 19a VRG im Rahmen der Revision der Verwaltungsrechtspflege § 324 PBG unverÃ¤ndert belassen hat. Somit ginge letztere Bestimmung als spezielle Norm der allgemeinen Norm (§ 19a VRG) vor. So behÃ¤lt denn auch § 41 Abs. 2 VRG abweichende gesetzliche Regelungen vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist als Bauherr und EigentÃ¼mer der betroffenen GrundstÃ¼cke ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a Abs. 1 PBG). Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss Art. 16 Abs. 1 lit. a RPG dienen Landwirtschaftszonen der langfristigen Sicherung der ErnÃ¤hrungsbasis des Landes, der Erhaltung der Landschaft und des Erholungsraums oder dem Ã¶kologischen Ausgleich und sollen entsprechend ihren verschiedenen Funktionen von Ãberbauungen weitgehend freigehalten werden. Sie umfassen Land, das sich fÃ¼r die landwirtschaftliche Bewirtschaftung oder den produzierenden Gartenbau eignet und zur ErfÃ¼llung der verschiedenen Aufgaben der Landwirtschaft benÃ¶tigt wird. Die Kantone tragen in ihren Planungen den verschiedenen Funktionen der Landwirtschaftszone angemessen Rechnung (Art. 16 Abs. 3 RPG). Zonenkonform sind nach Art. 16a Abs. 1 RPG Bauten und Anlagen, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder fÃ¼r den produzierenden Gartenbau nÃ¶tig sind. Vorbehalten bleibt eine engere Umschreibung der ZonenkonformitÃ¤t im Rahmen von Artikel 16 Absatz 3 RPG. Laut Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemÃ¤ss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsÃ¤tzlich geschÃ¼tzt. Solche Bauten und Anlagen kÃ¶nnen mit Bewilligung der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde erneuert, teilweise geÃ¤ndert, massvoll erweitert oder wieder aufgebaut werden, sofern sie rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2). GestÃ¼tzt auf Art. 37a RPG regelt der Bundesrat, unter welchen Voraussetzungen ZweckÃ¤nderungen gewerblich genutzter Bauten und Anlagen zulÃ¤ssig sind, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von Ãnderungen der NutzungsplÃ¤ne zonenwidrig geworden sind. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Nach Ziff. 3 Abs. 11 der Schutzverordnung dienen die Landschaftsschutzzonen der ungestÃ¶rten Erhaltung der landschaftlichen Eigenart des Gebiets. Die Zone III A soll zum Schutz des Landschaftsbilds von weiteren Bauten und Anlagen freigehalten werden. Daher sind nach Ziff. 5 Abs. 1 der Schutzverordnung in der Zone III A alle Bauten und Anlagen, Vorkehren und Einrichtungen, welche im Landschaftsbild in Erscheinung treten oder den Wert des Schutzgebiets beeintrÃ¤chtigen kÃ¶nnten, verboten. In der Zone III B sind alle entsprechenden Bauten und Anlagen bewilligungspflichtig, wobei eine Bewilligung nur erteilt werden darf, wenn die vorgesehenen Massnahmen fÃ¼r die AusÃ¼bung der Land- und Forstwirtschaft oder den Unterhalt von FlÃ¤chen im Schutzgebiet notwendig sind, sich gut in das Orts- und Landschaftsbild einfÃ¼gen und den Wert des Schutzgebiets nicht vermindern (Ziff. 5 Abs. 4 der Schutzverordnung). Laut Ziff. 5 Abs. 6 der Schutzverordnung ist der Fortbestand und Unterhalt der bestehenden bodenabhÃ¤ngigen Gartenbaubetriebe und der Parkanlage H gewÃ¤hrleistet. Auf deren Arealen bedarf das Pflanzen und Beseitigen von BaumbestÃ¤nden, Hecken und StrÃ¤uchern sowie das Anlegen von nicht versiegelten Wegen keiner Bewilligung.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt zur Hauptsache die Auslegung der kantonalen Vorschriften zur Landschaftsschutzzone III B durch die Vorinstanz. Demnach ist vorab deren Bedeutung und deren VerhÃ¤ltnis zu den angefÃ¼hrten bundesrechtlichen Bestimmungen (E. 2.1) zu ermitteln.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Baurekurskommission II erwog, die besondere Bestimmung in Ziff. 5 Abs. 6 der Schutzverordnung fÃ¼r die bestehenden bodenabhÃ¤ngigen Gartenbaubetriebe, wonach deren Fortbestand und Unterhalt gewÃ¤hrleistet ist, kÃ¶nne nicht mehr als die ausdrÃ¼ckliche Zusicherung der Besitzstandsgarantie beinhalten. Andernfalls wÃ¤ren unter dem Begriff Fortbestand sÃ¤mtliche betriebswirtschaftlich sinnvollen Ãnderungen zu verstehen. Dies wÃ¼rde dazu fÃ¼hren, dass die Bauvorhaben der Gartenbaubetriebe allein aufgrund der Bundesvorschriften zu beurteilen wÃ¤ren und die in der Schutzverordnung postulierten Schutzziele von vornherein nicht erreicht werden kÃ¶nnten. Der Schutzverordnung liessen sich keine Anhaltspunkte fÃ¼r eine Befreiung der Gartenbaubetriebe von den Schutzzielen entnehmen. Diese Betriebe seien gegenÃ¼ber den Landwirtschaftsbetrieben lediglich insoweit besser gestellt, als auf ihren Arealen das Pflanzen und Beseitigen von BaumbestÃ¤nden, Hecken und StrÃ¤uchern sowie das Anlegen von nicht versiegelten Wegen keiner Bewilligung bedÃ¼rfe. Vom Pflanz- und Wegrecht abgesehen, sei auf ihren Arealen den Schutzzielen zum Durchbruch zu verhelfen, insbesondere die landschaftliche Eigenart der Landschaftsschutzzone ungestÃ¶rt und umfassend zu erhalten. Die Schutzanordnungen gestatteten es den Gartenbaubetrieben nicht, ihre in den Landschaftsschutzzonen gelegenen Bauten und Anlagen Ã¼ber die Besitzstandsgarantie hinaus durch bauliche Massnahmen zu verÃ¤ndern. Um- oder Neubauten, die eine VergrÃ¶sserung der in der Landschaftsschutzzone bestehenden Betriebsanlagen oder WohngebÃ¤ude bewirkten, fielen bei Gartenbaubetrieben ausser Betracht, wohingegen den Landwirtschaftsbetrieben allenfalls weitergehende bauliche Massnahmen, die sich gut in das Landschaftsbild einordnen und dem Schutzgebiet nicht abtrÃ¤glich sind, bewilligt werden kÃ¶nnten.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer stellt sich auf den Standpunkt, aus Ziff. 5 Abs. 6 der Schutzverordnung kÃ¶nne kein Verbot fÃ¼r die VergrÃ¶sserung von Bauten und Anlagen bestehender Gartenbaubetriebe in der Zone III B abgeleitet werden. Nachdem die Verantwortlichen des benachbarten Moors H einer vor dem Erlass der Schutzverordnung vorgesehenen Zuweisung zur Zone III B ablehnend gegenÃ¼bergestanden seien, hÃ¤tten die damaligen Kantonsvertreter bestÃ¤tigt, dass Erneuerungen an bestehenden Bauten und Anlagen der GÃ¤rtnereien mÃ¶glich seien, weshalb dies in Abs. 6 von Ziff. 5 der Schutzverordnung ausdrÃ¼cklich gewÃ¤hrleistet worden sei. Fehlte die besondere Bestimmung wie im ersten Entwurf der Schutzverordnung, so wÃ¤ren bauliche Massnahmen der Gartenbaubetriebe nach Ziff. 5 Abs. 4 zu beurteilen. Im Vergleich dazu sollte die Rechtslage der GÃ¤rtnereien durch den Abs. 6 verbessert und nicht verschlechtert werden. GemÃ¤ss Schutzverordnung sei die Zone III B bezÃ¼glich baulicher Massnahmen weniger streng als die Zone III A. WÃ¤ren jedoch fÃ¼r bodenabhÃ¤ngige GÃ¤rtnereien in der Zone III B mit einer VergrÃ¶sserung verbundene Neu- und Umbauten generell verboten, so wÃ¤re fÃ¼r diese die Zone III B strenger als die Zone III A, was dem Konzept der Schutzverordnung zuwiderlaufe. Zudem kÃ¶nne der bodenabhÃ¤ngige Gartenbau als Teil der Landwirtschaft unter Ziff. 5 Abs. 4 der Schutzverordnung subsumiert werden. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz vermÃ¶ge die Schutzverordnung nicht die in Art. 24c RPG gewÃ¤hrleistete Bestandesgarantie zu entkrÃ¤ften, da es zu einem solchen Eingriff in die Eigentumsgarantie den Bestimmungen der Schutzverordnung an Klarheit und Bestimmtheit mangle.</p> <p class="Urteilstext">Nach Ansicht der Beschwerdegegnerin dÃ¼rfen die bestehenden GebÃ¤ude (v.a. WerkgebÃ¤ude) laut den besonderen Bestimmungen fortbestehen im wÃ¶rtlichen Sinne, d.h. sie mÃ¼ssen nicht abgebrochen und dÃ¼rfen renoviert werden. Der Begriff Fortbestand sei als physischer Fortbestand zu verstehen und nicht im wirtschaftlichen Sinn; er erlaube keinen Ausbau und keine Erweiterung.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Zentral ist die Bedeutung der Ziff. 5 Abs. 6 der Schutzverordnung. Die Baurekurskommission interpretierte diese Bestimmung im Sinn einer reinen Besitzstandsgarantie, welche auf den Arealen der bestehenden bodenabhÃ¤ngigen Gartenbaubetriebe Um- oder Neubauten, die eine VergrÃ¶sserung der bestehenden Betriebsanlagen oder WohngebÃ¤ude vorsehen, von vornherein nicht zuliessen. FÃ¼r Landwirtschaftsbetriebe seien solche dagegen unter den Voraussetzungen von Ziff. 5 Abs. 4 der Schutzverordnung bewilligungsfÃ¤hig. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Indem die Baurekurskommission die allgemeine Bestimmung zur Schutzzone III B, welche auf die Land- und Forstwirtschaft Bezug nimmt, nicht auf bodenabhÃ¤ngige Gartenbaubetriebe anwendete, ging sie davon aus, dass Letztere nicht gleich zu behandeln seien wie die Landwirtschaftsbetriebe. Im Bundesrecht wird jedoch der produzierende Gartenbau bei der Definition der Landwirtschaftszone in Art. 16 Abs. 1 lit. a RPG gleichzeitig mit der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung genannt. GemÃ¤ss Art. 7 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 (BGBB) gelten Betriebe des produzierenden Gartenbaus unter denselben Voraussetzungen wie diese auch als landwirtschaftliche Gewerbe. Dem produzierenden Gartenbau kommt daher neben der landwirtschaftlichen Nutzung keine selbstÃ¤ndige Bedeutung zu; vielmehr stimmt der produzierende Gartenbau raumplanungsrechtlich mit dem landwirtschaftlichen Pflanzenbau Ã¼berein. Er umfasst bodenabhÃ¤ngige oder bodenunabhÃ¤ngige Formen und ist abzugrenzen von den gartenbaulichen Verarbeitungs-, Handels- und Dienstleistungsbetrieben, welche nur in engem Rahmen zonenkonform sind (Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Art. 16 N. 13). Betriebe des produzierenden Gartenbaus sind jene, in denen Pflanzen gesÃ¤t oder gepflanzt und grossgezogen werden (Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung, ErlÃ¤uterungen zur Raumplanungsverordnung, S. 29, www.are.admin.ch). Der Schutzverordnung lÃ¤sst sich nicht entnehmen, dass in ihrem Anwendungsbereich von einer anderen Definition des Landwirtschaftsbetriebs auszugehen wÃ¤re als im Bundesrecht. </p> <p class="Erwgung2">In der GÃ¤rtnerei F werden Rhododendren und Stauden produziert. Auch nach dem eingereichten Betriebskonzept sollen verschiedene bodenabhÃ¤ngige, teilweise regionaltypische Pflanzen produziert werden; lediglich 5 % der BetriebsflÃ¤che sollen fÃ¼r die bodenunabhÃ¤ngige Pflanzenproduktion verwendet werden. In der GÃ¤rtnerei F steht offenbar die Pflanzenproduktion im Vordergrund, weshalb nicht von einem Verarbeitungs-, Handels- oder Dienstleistungsbetrieb, sondern von produzierendem Gartenbau auszugehen ist. So zÃ¤hlte das Bundesgericht eine GÃ¤rtnerei, die ganzjÃ¤hrig Schnittblumen und Topfpflanzen aus Freilandkulturen sowie zwei bodenabhÃ¤ngigen und vier bodenunabhÃ¤ngigen GlashÃ¤usern anbot, zum produzierenden Gartenbau im Sinn von Art. 16 Abs. 1 lit. a RPG (BGE 112 Ib 270). Die GÃ¤rtnerei F gehÃ¶rt demzufolge nach bundesrechtlicher Terminologie zum produzierenden Gartenbau, der grundsÃ¤tzlich gleich wie die Landwirtschaft zu behandeln ist. Demnach sind auf sie neben der besonderen Bestimmung in Ziff. 5 Abs. 6 der Schutzverordnung auch die allgemeinen Bestimmungen zur Schutzzone III B in den AbsÃ¤tzen 4 und 5 anwendbar. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>FÃ¼r die parallele Anwendbarkeit der besonderen Bestimmung in Abs. 6 und der allgemeinen Bestimmungen in den AbsÃ¤tzen 4 und 5 der Ziff. 5 der Schutzverordnung auf bodenabhÃ¤ngige Gartenbaubetriebe sprechen auch weitere, aus der Auslegung der Schutzverordnung selbst hervorgehende Argumente.</p> <p class="Urteilstext">Die GÃ¤rtnerei F liegt â ebenso wie die in der besonderen Bestimmung namentlich genannte Parkanlage H â in der Schutzzone III B, in welcher Bauten und Anlagen unter bestimmten Voraussetzungen bewilligungsfÃ¤hig sind. Im Gegensatz dazu sind in der Schutzzone III A Bauten und Anlagen grundsÃ¤tzlich verboten (Ziff. 5 Abs. 1 der Schutzverordnung). Selbst dort sind jedoch fÃ¼r die bestehenden Landwirtschaftsbetriebe Neu- und Umbauten in den bestehenden Betriebszentren zulÃ¤ssig (Abs. 3). WÃ¤re fÃ¼r die genannten Gartenbaubetriebe eine reine Besitzstandsgarantie beabsichtigt gewesen, so wÃ¤ren sie wohl bei Erlass der Schutzverordnung der Schutzzone III A zugewiesen worden. GehÃ¶ren die Gartenbaubetriebe nun aber der Schutzzone III B an, so gelten fÃ¼r sie grundsÃ¤tzlich auch die Bestimmungen der betreffenden Zone. Mithin sind auf ihnen Bauten und Anlagen unter den Voraussetzungen der AbsÃ¤tze 4 und 5 bewilligungsfÃ¤hig. Dies ergibt sich bereits aus der systematischen Stellung des Abs. 6 (vgl. dazu das VerhÃ¤ltnis des Abs. 3 im VerhÃ¤ltnis zu den Abs. 1 und 2) und fÃ¼hrt entgegen der Ansicht der Vorinstanz keineswegs dazu, dass Bauten und Anlagen in den Gartenbaubetrieben lediglich aufgrund der bundesrechtlichen Vorgaben zu beurteilen und somit von den Schutzzielen der Schutzverordnung befreit wÃ¤ren. Vielmehr sind zusÃ¤tzlich die Vorgaben der AbsÃ¤tze 4 und 5 von Ziff. 5 der Schutzverordnung einzuhalten. Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass die Gartenbaubetriebe im Vergleich zu den Landwirtschaftsbetrieben lediglich bezÃ¼glich des Pflanz- und Wegrechts privilegiert werden. Im Ãbrigen gelten fÃ¼r sie jedoch dieselben Bestimmungen wie fÃ¼r die in der Schutzzone III B gelegenen Landwirtschaftsbetriebe. Schliesslich wird diese Sichtweise auch durch eine historische Interpretation gestÃ¼tzt, hatte sich doch bei der Ausarbeitung der Schutzverordnung das in die Schutzzone III B zu liegen kommende Moor H dagegen gewehrt, worauf im Sinn eines Entgegenkommens die besondere Bestimmung in Ziff. 5 Abs. 6 der Schutzverordnung aufgenommen wurde. Demnach muss diese im Vergleich zu den allgemeinen Bestimmungen der Schutzzone III B lockerer sein und nicht strenger. Offenbar sollten die bodenabhÃ¤ngigen Gartenbaubetriebe lediglich bezÃ¼glich des Pflanz- und Wegrechts anders behandelt werden als die klassischen Landwirtschaftsbetriebe.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Die Baudirektion ging auch von dieser Auslegung aus, bejahte sie doch die ErweiterungsfÃ¤higkeit der Betriebseinrichtungen der GÃ¤rtnerei unter den fÃ¼r die Schutzzone III B geltenden allgemeinen Voraussetzungen. Auch eine Minderheit der Baurekurskommission Ã¼berprÃ¼fte die baulichen VerÃ¤nderungen unter dem Gesichtswinkel von Ziff. 5 Abs. 4 der Schutzverordnung und fÃ¼hrte aus, der bodenabhÃ¤ngige Gartenbau sei als Landwirtschaftsbetrieb anzusehen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.4 </b>Wie dargelegt (E. 3.3.1+3.3.2) hÃ¤lt die Auslegung der Baurekurskommission, Ziff. 5 Abs. 6 der Schutzverordnung lasse eine VergrÃ¶sserung der bestehenden Betriebsanlagen oder WohngebÃ¤ude von bestehenden bodenabhÃ¤ngigen Gartenbaubetrieben in der Landschaftsschutzzone von vornherein nicht zu, einer Rechtskontrolle nicht stand. Vielmehr gelten fÃ¼r diese Gartenbaubetriebe die allgemeinen Vorschriften fÃ¼r die Schutzzone III B (insbesondere Ziff. 5 Abs. 4 und 5 der Schutzverordnung) mit der Erleichterung hinsichtlich des Pflanz- und Wegrechts (Abs. 6 Satz 2). Satz 1 derselben Bestimmung, wonach der Fortbestand und Unterhalt der bestehenden bodenabhÃ¤ngigen Gartenbaubetriebe gewÃ¤hrleistet sei, schliesst die Anwendung der allgemeinen Vorschriften fÃ¼r die Schutzzone III B nicht aus, sondern ergÃ¤nzt diese.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Ebenso wenig schliesst Ziff. 5 Abs. 6 der Schutzverordnung die Anwendung der bundesrechtlichen Bestimmungen zur ZonenkonformitÃ¤t und zu den entsprechenden Ausnahmebewilligungen aus. Die Bestandesgarantien nach Art. 24c bzw. 37a RPG sind Ausfluss der verfassungsmÃ¤ssig geschÃ¼tzten Eigentumsgarantie (Art. 26 der Bundesverfassung, BV). Deren EinschrÃ¤nkung ist grundsÃ¤tzlich mÃ¶glich, da die Kantone die ZonenkonformitÃ¤t der Landwirtschaftszone enger umschreiben kÃ¶nnen (Art. 16a Abs. 1 in Verbindung mit Art. 16 Abs. 3 RPG). Dabei sind jedoch die Voraussetzungen zur EinschrÃ¤nkung von Grundrechten nach Art. 36 BV zu beachten, zu denen diejenige eines genÃ¼gend bestimmten Rechtssatzes gehÃ¶rt. Dieser muss so prÃ¤zis formuliert sein, dass der BÃ¼rger sein Verhalten danach richten und die Folgen eines bestimmten Verhaltens mit einem den UmstÃ¤nden entsprechenden Grad an Gewissheit erkennen kann (Ulrich HÃ¤felin/Walter Haller/Helen Keller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 7. A., ZÃ¼rich 2008, N. 308 f.). Die unklar formulierte und auslegungsbedÃ¼rftige Ziff. 5 Abs. 6 der Schutzverordnung erfÃ¼llt das Erfordernis der genÃ¼gend bestimmten gesetzlichen Grundlage zum vollstÃ¤ndigen Ausschluss der Bestimmungen zu den Bestandesgarantien nach Art. 24c und 37a RPG nicht.</p> <p class="Urteilstext">Demnach ist im Folgenden die ZonenkonformitÃ¤t und die BewilligungsfÃ¤higkeit des Erweiterungsprojekts zu untersuchen, wobei jedes einzelne Bauvorhaben gesondert zu prÃ¼fen ist (BGE 125 II 278 E. 5a).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Das Betriebsleiterwohnhaus ist â wie bereits die Baudirektion festgestellt hat â nicht unentbehrlich fÃ¼r den Betrieb der GÃ¤rtnerei und damit nicht zonenkonform in der Landwirtschaftszone (Art. 16a Abs. 1 RPG, Art. 34 Abs. 3 RPV). Im Unterschied zu einem klassischen Landwirtschaftsbetrieb ist nÃ¤mlich die stÃ¤ndige Anwesenheit des Betriebsleiters nicht notwendig, bedÃ¼rfen doch Pflanzen anders als Tiere keiner dauernden Pflege und Ãberwachung (vgl. BGE 113 Ib 307 E. 2). Selbst nach Angaben des BeschwerdefÃ¼hrers ist fÃ¼r den Unterhalt und die Weiterentwicklung des Parks nur der Einsatz einer Arbeitskraft von 1â2 Tagen pro Woche notwendig. Zudem liegt die GÃ¤rtnerei in geringer Distanz zur Wohnzone der Gemeinde E. Die vom BeschwerdefÃ¼hrer zur BegrÃ¼ndung angefÃ¼hrte Diebstahlverhinderung kann auch durch andere Massnahmen sichergestellt werden und macht die stÃ¤ndige Anwesenheit des Betriebsleiters ebenfalls nicht unentbehrlich. DafÃ¼r spricht auch, dass die GÃ¤rtnerei seit 1999 ohne dauernde Anwesenheit des Betriebsleiters von Dietikon aus gefÃ¼hrt werden konnte.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Demnach ist zu prÃ¼fen, ob das 1971 erstellte Wohnhaus unter dem Titel des Bestandesschutzes im Sinn von Art. 24c Abs. 2 RPG massvoll erweitert werden darf. Die Parzelle Kat.-Nr. 02, auf welcher das Wohnhaus steht, lag zunÃ¤chst im Ã¼brigen Gemeindegebiet und wurde 1986 der Landwirtschaftszone zugeteilt. Da keine Anzeichen dafÃ¼r bestehen, dass das Wohnhaus unrechtmÃ¤ssig erstellt wurde, kommt die Bestimmung von Art. 24c RPG grundsÃ¤tzlich zur Anwendung. Voraussetzung fÃ¼r eine massvolle Erweiterung ist jedoch die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung (Art. 24c Abs. 2 RPG). Dies erfordert eine umfassende InteressenabwÃ¤gung, welche insbesondere auch den Interessen des Natur- und Landschaftsschutzes Rechnung zu tragen hat (vgl. BGE 115 Ib 472 E. 2e aa). Diese Interessen lassen sich der Schutzverordnung entnehmen. Deren Ziel ist u.a. die umfassende und ungeschmÃ¤lerte Erhaltung der Schutzobjekte als wesentliche Elemente der Landschaft, wobei Moore besonderen Schutz benÃ¶tigen. Ausserhalb bestehender Siedlungsbereiche sollen im Landschaftsbild mÃ¶glichst wenig neue Bauten und Anlagen in Erscheinung treten. Bestehende BeeintrÃ¤chtigungen von Natur und Landschaft sollen bei sich bietenden Gelegenheiten vermindert oder rÃ¼ckgÃ¤ngig gemacht werden (Ziff. 3 der Schutzverordnung). Dementsprechend darf in der Landschaftsschutzzone III B eine Bewilligung fÃ¼r Bauten und Anlagen nur dann erteilt werden, wenn sie fÃ¼r die AusÃ¼bung der Land- und Forstwirtschaft notwendig sind, sich gut in das Orts- und Landschaftsbild einfÃ¼gen und den Wert des Schutzgebiets nicht vermindern (Ziff. 5 Abs. 4 der Schutzverordnung).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Den genannten Zielen und strengen Voraussetzungen lÃ¤sst sich entnehmen, dass an die Einordnung in das Landschaftsbild hohe Anforderungen zu stellen sind und der Landschaftsschutz hoch zu gewichten ist. Dies gilt vorliegend angesichts der unmittelbar angrenzenden Naturschutzzone wegen des in den Bundesinventaren der Hoch- und Ãbergangsmoore sowie der Flachmoore von nationaler Bedeutung aufgenommenen benachbarten Moors I umso mehr (vgl. je Anhang I der Hochmoorverordnung vom 21. Januar 1991 und der Flachmoorverordnung vom 7. September 1994). Hinzu kommt, dass der Kanton ZÃ¼rich fÃ¼r dieses Moor bisher keine vom Bundesrecht geforderte Pufferzone erlassen hat, dies jedoch beabsichtigt. Aus den zahlreichen Nebenbestimmungen in der naturschutzrechtlichen Bewilligung lÃ¤sst sich sodann schliessen, dass die GÃ¤rtnerei F in einem hinsichtlich Landschafts- und Naturschutz sensiblen Gebiet liegt. Das Betriebsleiterwohnhaus erweist sich wie erwÃ¤hnt als nicht unentbehrlich. Die Erweiterung dieses zonenwidrigen Wohnhauses wÃ¼rde Ã¼berdies dem Ziel der Schutzverordnung widersprechen, bestehende BeeintrÃ¤chtigungen von Natur und Landschaft bei sich bietenden Gelegenheiten zu vermindern oder rÃ¼ckgÃ¤ngig zu machen. Unter diesen Voraussetzungen sind die sehr wichtigen Ã¶ffentlichen Interessen des Landschaftsschutzes hÃ¶her zu gewichten als die privaten Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers an der erheblichen Erweiterung des Wohnhauses. Demnach fallen die geplante und die von der Baudirektion bewilligte Erweiterung des Wohnhauses unter dem Titel von Art. 24c Abs. 2 RPG ausser Betracht.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Eine allfÃ¤llige Ausnahmebewilligung fÃ¼r die Erweiterung des in das Wohnhaus integrierten BÃ¼roraums nach Art. 37a RPG ist aus denselben GrÃ¼nden zu verweigern, sollte diese Bestimmung Ã¼berhaupt zur Anwendung gelangen. Wiederum fehlt es an der Voraussetzung, dass der Baute am vorgesehenen Standort keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 34 Abs. 4 lit. b RPV). Demnach hob die Baurekurskommission die von der Baudirektion in Aussicht gestellte Ausnahmebewilligung fÃ¼r die Erweiterung des Betriebsleiterwohnhauses zu Recht auf. In diesem Umfang ist die Beschwerde abzuweisen. Eine Modernisierung des bestehenden Betriebsleiterwohnhauses ohne Erweiterung wÃ¤re jedoch bei Einhaltung der Voraussetzungen der Schutzverordnung bewilligungsfÃ¤hig.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Wie bereits ausgefÃ¼hrt (E. 3.3.1), plant der BeschwerdefÃ¼hrer eine weitgehend bodenabhÃ¤ngige Pflanzenproduktion, welche unter den produzierenden Gartenbau im Sinn von Art. 16 Abs. 1 lit. a RPG fÃ¤llt. Soweit die vom BeschwerdefÃ¼hrer geplanten Bauten und Anlagen fÃ¼r den produzierenden Gartenbau nÃ¶tig sind, sind sie in der Landwirtschaftszone zonenkonform und grundsÃ¤tzlich bewilligungsfÃ¤hig (Art. 16a Abs. 1 RPG). Fraglich ist jedoch, ob die teilweise erhebliche Erweiterung und Erneuerung der Bauten und Anlagen den Anforderungen des Landschaftsschutzes genÃ¼gen, mÃ¼ssen sie sich doch gut in das Landschaftsbild einfÃ¼gen und dÃ¼rfen sie den Wert des Schutzgebiets nicht vermindern (Ziff. 5 Abs. 4 der Schutzverordnung). Angesichts der strengen Anforderungen an Bauten und Anlagen in diesem sensiblen Gebiet, das unmittelbar an ein geschÃ¼tztes Hoch- bzw. Flachmoor angrenzt, kommt der ÃberprÃ¼fung der Auswirkungen auf das Landschaftsbild hohe Bedeutung zu.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Baurekurskommission verneinte aufgrund ihrer Auslegung der Schutzverordnung die BewilligungsfÃ¤higkeit fÃ¼r jegliche Erweiterung selbst der Betriebsbauten. Die Baudirektion beschrÃ¤nkte sich darauf, die massgebenden Bestimmungen der Schutzverordnung zu zitieren und die geplanten Bauten und Anlagen aufzuzÃ¤hlen. Sie unterliess es, die rÃ¤umliche Auswirkung und EinfÃ¼gung der einzelnen Bauten in die Landschaft zu beschreiben. Von der Besprechung vom 8. Oktober 2009 zwischen der Bauherrschaft und der Baudirektion findet sich weder ein Protokoll noch eine Fotodokumentation. Der vom BeschwerdefÃ¼hrer eingereichte Situationsplan lÃ¤sst lediglich die Lage und den Grundriss der neuen bzw. erweiterten Bauten und Anlagen erkennen. Nicht ersichtlich sind deren HÃ¶he und die Materialien, welche dazu verwendet werden sollen. Dies ist jedoch angesichts der beabsichtigten erheblichen Erweiterung der Bauten in der sensiblen Landschaftsschutzzone entscheidwesentlich. Insbesondere mit Kunststofffolie Ã¼berzogene Bauten und Anlagen kÃ¶nnen das Landschaftsbild erheblich beeinflussen. Auch dem Betriebskonzept des BeschwerdefÃ¼hrers und seiner Zusammenfassung lassen sich diesbezÃ¼glich kaum Informationen entnehmen. Aufgrund der wenigen undatierten Fotos lassen sich die mÃ¶glichen Auswirkungen der geplanten Bauten auf das Landschaftsbild ebenso wenig beurteilen. Zudem ist in diesem Zusammenhang die Bedeutung der Aussage der Baudirektion, eine Intensivierung der GÃ¤rtnerei innerhalb der Landschaftsschutzzone III B sei nicht zulÃ¤ssig, unklar. Falls mit einem Zuwachs der Kundschaft und des Autoverkehrs zur GÃ¤rtnerei zu rechnen ist, ist auch die genÃ¼gende Erschliessung durch die Zufahrtsstrasse und die Anzahl ParkplÃ¤tze zu Ã¼berprÃ¼fen. Dies ist anhand der Akten nicht zuverlÃ¤ssig mÃ¶glich.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Sodann ergeben sich aus den vorliegenden Akten keine Hinweise darauf, dass das Bauvorhaben ausgesteckt worden wÃ¤re. Im Baugesuch wurde der die Aussteckung betreffende Abschnitt nicht ausgefÃ¼llt. Beim vorliegend zu Ã¼berprÃ¼fenden Vorentscheid handelt es sich um einen solchen mit Verbindlichkeit gegenÃ¼ber Dritten. Voraussetzung der Drittverbindlichkeit ist jedoch die DurchfÃ¼hrung des gleichen Verfahrens wie fÃ¼r Bewilligungen (§ 324 Abs. 2 PBG). Zum in den §§ 309 ff. PBG geregelten Verfahren gehÃ¶rt auch die Aussteckung nach § 311 PBG, welche eigenstÃ¤ndiger und wichtiger Teil des Bewilligungsverfahrens ist und durch die Ã¶ffentliche Bekanntmachung des Vorhabens und die Auflage der Gesuchsunterlagen nicht Ã¼berflÃ¼ssig wird. Demnach gilt auch im Verfahren betreffend einen Vorentscheid mit Verbindlichkeit gegenÃ¼ber Dritten die Aussteckungspflicht gemÃ¤ss § 311 PBG. So entschied das Verwaltungsgericht in einem unpublizierten Entscheid betreffend Ausnahmebewilligung fÃ¼r ein konkretes Bauvorhaben fÃ¼r zusÃ¤tzlichen Wohnraum in der Landwirtschaftszone (VGr, 18. September 1992, VB.92/0077, E. 2c bb, cc). Die fehlende Aussteckung eines aussteckungspflichtigen Bauprojekts stellt einen qualifizierten Verfahrensmangel dar und hindert grundsÃ¤tzlich die AuslÃ¶sung der 20-tÃ¤gigen Verwirkungsfrist des Rekursrechts ab Ã¶ffentlicher Bekanntmachung (VGr, 28. Oktober 2020, VB.2010.00423, E. 5.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Unter diesen UmstÃ¤nden ist die Sache zur ergÃ¤nzenden Untersuchung und neuen Entscheidung bezÃ¼glich der Frage der ErweiterungsfÃ¤higkeit der Betriebseinrichtungen (Frage 1 des Vorentscheidgesuchs) an die Baudirektion zurÃ¼ckzuweisen. Diese wird die BewilligungsfÃ¤higkeit der einzelnen Bauvorhaben (mit Ausnahme des Wohnhauses) zu prÃ¼fen und die notwendigen Entscheidgrundlagen in den Akten zu dokumentieren haben. Sofern die Bauvorhaben (mit Ausnahme des Wohnhauses) bisher nicht ausgesteckt worden sind, hat die Baudirektion dafÃ¼r zu sorgen, dass die Aussteckung nachgeholt wird. Zudem hat sie in diesem Fall bei der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde dafÃ¼r zu sorgen, dass die nach MÃ¶glichkeit ergÃ¤nzten Akten erneut Ã¶ffentlich bekannt gemacht und Ã¶ffentlich aufgelegt werden (§ 314 Abs. 1 und 3 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Bei diesem Verfahrensausgang erÃ¼brigt sich der vom BeschwerdefÃ¼hrer in seiner Stellungnahme vom 10. Januar 2011 beantragte Augenschein.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Nach dem Gesagten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 10. August 2010 ist aufzuheben, soweit sie die von der Baudirektion mit VerfÃ¼gung vom 12. Januar 2010 in Aussicht gestellte Baubewilligung fÃ¼r die geplante Erweiterung des auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 in E bestehenden Gartenbaubetriebs aufgehoben hat (Frage 1 des Vorentscheidgesuchs). Disp.-Ziff. II und III der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 12. Januar 2010 sind in diesem Umfang ebenfalls teilweise aufzuheben. Die Sache ist zur ergÃ¤nzenden Untersuchung und neuen Entscheidung bezÃ¼glich der Frage der ErweiterungsfÃ¤higkeit der Betriebseinrichtungen (Frage 1 des Vorentscheidgesuchs) an die Baudirektion zurÃ¼ckzuweisen. Im Ãbrigen, d.h. bezÃ¼glich der Erweiterung des Wohnhauses (Frage 2 des Vorentscheidgesuchs), ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Angesichts der RÃ¼ckweisung an die Baudirektion sind praxisgemÃ¤ss beide Parteien als je hÃ¤lftig unterliegend zu betrachten, weshalb ihnen die Gerichtskosten je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen sind (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG; VGr, 1. April 2009, PB.2008.00050, E. 7). Dem BeschwerdefÃ¼hrer ist mangels Ã¼berwiegenden Obsiegens keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 17 N. 32). Die Beschwerdegegnerin hat keine solche beantragt.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss</span><span> erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird im Sinn der ErwÃ¤gungen teilweise</span> gutgeheissen<span>. Der Entscheid der Baurekurskommission II vom 10. August 2010 wird aufgehoben, soweit sie die von der Baudirektion mit VerfÃ¼gung vom 12. Januar 2010 in Aussicht gestellte Baubewilligung fÃ¼r die geplante Erweiterung des auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 in E bestehenden Gartenbaubetriebs aufgehoben hat (Frage 1 des Vorentscheidgesuchs). Disp.-Ziff. II und III der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 12. Januar 2010 werden in diesem Umfang ebenfalls teilweise aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der ErwÃ¤gungen zur ergÃ¤nzenden Untersuchung und neuen Entscheidung bezÃ¼glich der Frage der ErweiterungsfÃ¤higkeit der Betriebseinrichtungen (Frage 1 des Vorentscheidgesuchs) an die Baudirektion zurÃ¼ckgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 200.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'200.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den Parteien je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>