<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00350</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211010&amp;W10_KEY=4467118&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00350</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 25.08.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.01.2012 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung/Gestaltungsplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nutzungsplanung/Gestaltungsplan<br/><br/>Rechtsgrundlagen der kommunalen Planungsautonomie und der Kognition der Rechtsmittelinstanzen (E. 2.2). Dass die Grundordnung publikumsintensive Einrichtungen ausschliesst, während solche nach dem öffentlichen Gestaltungsplan zugelassen werden, ist nicht zu beanstanden; dadurch entsteht ein zulässiger Anreiz für die an der Realisierung publikumsintensiver Einrichtungen interessierten Grundeigentümer, ihre Bautätigkeit entsprechend dem öffentlichen Gestaltungsplan zu vollziehen (E. 4.1). Für die Gestaltungsplanpflicht besteht ein wesentliches öffentliches Interesse (E. 4.2). Die Ziele des Gestaltungsplans lassen sich mittelfristig verwirklichen, obwohl das betroffene Gebiet bereits weitgehend überbaut ist (E. 4.3).<br/>Die gerügten Vorschriften des Gestaltungsplans betreffend Anordnung und Gestaltung der Eingänge, Lage und Anzahl der Ein- und Ausfahrten, Beschränkung der Verkaufsflächen in den Unter- und Obergeschossen, gestalterisch gute Gesamtwirkung der Bauten und Gestaltung des Aussenraums sind nicht zu beanstanden (E. 5.2-5.6). Bestätigung der Kostenverlegung durch die Baurekurskommisson (E. 6).<br/><br/>Abweisung der Beschwerde</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINFAHRT">EINFAHRT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEAUTONOMIE">GEMEINDEAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESAMTWIRKUNG">GESAMTWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSANFORDERUNGEN">GESTALTUNGSANFORDERUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLAN">NUTZUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSAUTONOMIE">PLANUNGSAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: RAHMENNUTZUNGSPLÃNE">RAHMENNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: SONDERNUTZUNGSPLÃNE">SONDERNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKAUFSFLÃCHE">VERKAUFSFLÃCHE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 2 lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">§ 51 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 56 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 71 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 83 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 83 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 329 Abs. IV PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 20 VRG</span><br/><span class="gerade">§ 50 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13711" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00350</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">25. August 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Andreas Conne.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_10">RA B,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_15"><span>Gemeinderat C,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_18">den Stadtrat,</a></span></p> <p class="MsoBodyText">dieser vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_5_24">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Nutzungsplanung/Gestaltungsplan,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Mit Beschluss vom 6. April 2009 revidierte der Gemeinderat C (Legislative) die kommunale Richt- und Nutzungsplanung. Im Rahmen der Letzteren revidierte er unter anderem den Zonenplan und die Bauordnung (BZO) und setzte den Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan E fest.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diesen Beschluss rekurrierte A als EigentÃ¼mer von fÃ¼nf GrundstÃ¼cken im Perimeter des Ã¶ffentlichen Gestaltungsplans sowie zweier GrundstÃ¼cke in der Gewerbezone. Er verlangte im Wesentlichen, fÃ¼r seine GrundstÃ¼cke entlang der F-Strasse sei die Zonenzuweisung soweit aufzuheben, als diese keine verkehrsintensive Nutzung erlaube. Weiter seien die Gestaltungsplanpflicht und der Ã¶ffentliche Gestaltungsplan aufzuheben, eventuell die Art. 6 bis 9 und 11 bis 13 der Gestaltungsplanvorschriften (nachfolgend: GPV) zu streichen bzw. aufzuheben. BezÃ¼glich seiner in der Gewerbezone gelegenen GrundstÃ¼cke beantragte er, die ErhÃ¶hung der Baumassenziffer von 3,0 auf 5,0 zu prÃ¼fen. Die Baurekurskommission IV hiess den Rekurs mit Entscheid vom 3. Juni 2010 teilweise gut und hob Art. 11 GPV auf. Im Ãbrigen wies sie den Rekurs ab, soweit sie darauf eintrat. Die Verfahrenskosten auferlegte sie zu 19/20 A und zu 1/20 dem Gemeinderat C. A wurde zudem verpflichtet, dem Gemeinderat eine UmtriebsentschÃ¤digung von Fr. 2'700.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Gegen den Rekursentscheid erhob <span>A </span>am 5. Juli 2010 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und erneuerte seine RekursantrÃ¤ge bezÃ¼glich der GrundstÃ¼cke entlang der F-Strasse, soweit ihnen nicht stattgegeben worden war. E<span>ventuell seien die Art. 6, 7 Abs. 4, 9, 12 und 13 GPV aufzuheben. </span>Zudem verlangte er eine Neuverlegung der Rekursverfahrenskosten, die Aufhebung seiner EntschÃ¤digungsverpflichtung und eine angemessene EntschÃ¤digung fÃ¼r das Rekursverfahren an ihn; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Stadt C.</p> <p class="Sachverhalt1">Die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich genehmigte die strittigen Festlegungen mit VerfÃ¼gung vom 28. Februar 2011. Das Baurekursgericht (vormals Baurekurskommission) beantragte am 17. MÃ¤rz 2011 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat C beantragte mit Beschwerdeantwort vom 2. Mai 2011 ebenfalls Beschwerdeabweisung, unter Kostenfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. A Ã¤usserte sich dazu nicht mehr.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) und § 329 Abs. 4 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, die kommunale Nutzungsplanung betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Im Streit liegt die Umzonung der GrundstÃ¼cke des BeschwerdefÃ¼hrers von den Zentrumszonen ZD und ZE in die Industriezonen I 6.0 und I 7.0 (mit Gestaltungsplanpflicht) sowie der dieselben GrundstÃ¼cke betreffende Ã¶ffentliche Gestaltungsplan. Dieser ersetzt mit seinen spezifischen Nutzungsregeln die Grundordnung gemÃ¤ss BZO fÃ¼r die Dauer seines Bestandes. Die Zuweisung zu den Industriezonen im fraglichen Gebiet entfaltet daher nur im Fall einer spÃ¤teren Aufhebung des Gestaltungsplans Wirkung. In diesem Fall kÃ¶nnen zudem fÃ¼r den der I 6.0 zugewiesenen Gebietsteil die gleichzeitig revidierten und nicht im Streit liegenden Sonderbauvorschriften G in Anspruch genommen werden. Nicht mehr strittig ist der Antrag auf ÃberprÃ¼fung der Baumassenziffer in der Gewerbezone, auf welchen die Vorinstanz nicht eingetreten ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Den Gemeinden kommt aufgrund von § 2 lit. c und § 45 ff. PBG beim Erlass der Bau- und Zonenordnung (BZO) Autonomie zu (BGE 119 Ia 285 E. 4b; Tobias Jaag, Kommentar zur ZÃ¼rcher Kantonsverfassung, ZÃ¼rich 2007, Art. 85 N. 11). Die Baurekurskommissionen Ã¼berprÃ¼fen kommunale NutzungsplÃ¤ne auf alle MÃ¤ngel, insbesondere auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG). Dabei haben sie allerdings die kommunale Planungsautonomie zu beachten und dÃ¼rfen nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist, den wegleitenden Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die UnzweckmÃ¤ssigkeit oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich ist (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 20; Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, ZÃ¼rich 1998, N. 1073 f.). DemgegenÃ¼ber ist das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren auf die Rechtskontrolle einschliesslich Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung beschrÃ¤nkt (§ 50 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG). Hat die Baurekurskommission im Rekursverfahren einen kommunalen Nutzungsplan bestÃ¤tigt, so prÃ¼ft das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren im Wesentlichen nur, ob der Plan der Ã¼bergeordneten Planung und Gesetzgebung entspricht bzw. ob die Gemeinde ihr planerisches Ermessen missbraucht oder Ã¼berschritten hat.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zur planerischen Entwicklung im fraglichen Gebiet, insbesondere zur gemeindeÃ¼bergreifenden Planungszone fÃ¼r publikumsintensive Einrichtungen im Industrie- und Gewerbegebiet der beiden Gemeinden C und H und zum erarbeiteten Entwicklungskonzept I inklusive Masterplan J sowie zum Inhalt der umstrittenen Festlegungen im Einzelnen kann auf die entsprechenden ErwÃ¤gungen im Rekursentscheid (E. 2 und 3) verwiesen werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht im Beschwerdeverfahren, anders als noch vor der Rekursinstanz, nicht mehr geltend, die Zuweisung zu den Industriezonen I 6.0 und I 7.0 widerspreche dem kantonalen Verkehrsrichtplan sowie dem kantonalen Siedlungs- und Landschaftsplan. Er bringt jedoch vor, das Verbot verkehrsintensiver Nutzungen gemÃ¤ss Art. 6.2 BauO sei nicht erforderlich und verstosse angesichts des Ã¶ffentlichen Gestaltungsplans, welcher diese Nutzung ausdrÃ¼cklich zulasse, gegen die Planhierarchie. </p> <p class="Erwgung2">Die Notwendigkeit eines Verbots verkehrsintensiver Nutzungen in der Grundordnung leitet der Beschwerdegegner daraus ab, dass im fraglichen Gebiet in den letzten Jahren mehrere publikumsintensive Einrichtungen wie FachmÃ¤rkte und Einkaufszentren mit entsprechend starker Verkehrsbelastung entstanden seien. Der aufgrund der vorhandenen Reserven mÃ¶gliche Zusatzverkehr kÃ¶nnte vom heutigen Verkehrssystem nicht mehr bewÃ¤ltigt werden. Diese EinschÃ¤tzung, welche der BeschwerdefÃ¼hrer nicht infrage stellt, rechtfertigt die fragliche Zonenzuweisung ohne Weiteres. Denn anders als etwa in Zentrumszonen lassen sich nur in Industrie- und Gewerbezonen bestimmte Betriebsarten aus planerischen oder infrastrukturellen GrÃ¼nden ausschliessen (vgl. § 51 und § 56 Abs. 3 PBG). Auch ist nicht zu beanstanden, dass die Grundordnung publikumsintensive Einrichtungen ausschliesst, wÃ¤hrend solche nach dem Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan gerade zugelassen werden. Denn mit dem Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan soll nicht nur das Einkaufsgebiet gestÃ¤rkt werden, sondern sollen auch gleichzeitig die neuen verkehrsintensiven NutzflÃ¤chen auf die Verkehrsinfrastruktur abgestimmt, die VerkehrsfÃ¼hrung und Erschliessung geregelt und Rahmenbedingungen fÃ¼r ein stÃ¤dtebaulich gut gestaltetes regionales Zentrum geschaffen werden (vgl. Art. 1 der Vorschriften zum Gestaltungsplan). Mit diesem Zusammenspiel zwischen Grund- und Sonderordnung entsteht daher ein zulÃ¤ssiger Anreiz fÃ¼r die an der Realisierung publikumsintensiver Einrichtungen interessierten GrundeigentÃ¼mer, ihre BautÃ¤tigkeit entsprechend dem Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan zu vollziehen. Dies entspricht der Konzeption vieler GestaltungsplÃ¤ne, welche zum Preis besserer Gestaltungs- oder Infrastrukturleistungen eine intensivere Nutzung zulassen. Die Vorinstanz ist daher zutreffend zum Schluss gekommen, Grundordnung und Gestaltungsplan seien nachgerade notwendig, um die im fraglichen Gebiet planerisch gewollten ZustÃ¤nde Ã¼berhaupt zu erreichen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Weiter macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, fÃ¼r die im fraglichen Bereich statuierte Gestaltungsplanpflicht fehle ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse. Der Einwand ist ebenfalls unbegrÃ¼ndet. Angesichts der bestehenden Situation mit grossen Nutzungsreserven und beschrÃ¤nkter Verkehrsinfrastruktur, fÃ¼r welche die beiden betroffenen Gemeinden bereits seit 2003 ein Verkehrskonzept suchen, besteht ein ausgewiesener Handlungsbedarf. Nach Art 12.12 BauO haben die GestaltungsplÃ¤ne in den gestaltungsplanpflichtigen Teilen der Zonen I 6.0, I 7.0 und I 8.0A vier Inhaltselemente aufzuweisen: StÃ¤rkung des Einkaufsgebiets, Abstimmung auf die Verkehrsinfrastruktur, Regelung der VerkehrsfÃ¼hrung und Erschliessung, stÃ¤dtebaulich gute Gestaltung. Mit diesen Vorgaben liegt das Ã¶ffentliche Interesse an der Gestaltungsplanpflicht auf der Hand.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bezweifelt schliesslich, dass mit einem Gestaltungsplan die Ziele von Art. 12.12 BauO erreicht werden kÃ¶nnen, da das mit der Gestaltungsplanpflicht belastete Gebiet bereits weitgehend Ã¼berbaut sei. </p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss dem der Zonenordnung zugrunde liegenden Entwicklungskonzept bestehen in der gesamten Planungszone C und H, welche allerdings Ã¼ber den Bereich des Masterplans J hinausgeht, ca. 18 ha unÃ¼berbaute FlÃ¤chen, im Industriegebiet C SÃ¼d deren 9 ha. In C SÃ¼d soll noch ein Potenzial von 10'000 m<sup>2</sup> publikumsintensiver VerkaufsflÃ¤che vorhanden sein (a.a.O. S. 48). In diesem Bereich wird der Gestaltungsplan seine Wirkung entfalten kÃ¶nnen. Aber auch im Rahmen bereits realisierter Nutzungen kann durchaus ein Planeffekt erreicht werden. Wie der BeschwerdefÃ¼hrer nÃ¤mlich richtig darlegt, mÃ¼ssen VerkaufsgeschÃ¤fte ihre Verkaufsstellen in einem relativ kurzen Rhythmus von 12 bis 15 Jahren teils aufwendig erneuern. Derartige neubauÃ¤hnliche Umbauten bieten eine willkommene Gelegenheit fÃ¼r Anpassungen an das Gesamtkonzept. Daher lassen sich gerade im vorliegenden Fall die Vorgaben des Gestaltungsplans innert nÃ¼tzlicher Frist trotz fortgeschrittenen Ãberbauungsgrads durchsetzen. Auch wenn mit der um konkrete Vorgaben angereicherten Gestaltungsplanpflicht tatsÃ¤chlich stark ins Eigentum des BeschwerdefÃ¼hrers eingegriffen wird, ermÃ¶glicht erst dieser Eingriff eine mittelfristige Verwirklichung der Planungsziele gemÃ¤ss dem erarbeiteten Entwicklungskonzept. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer generell ein fehlendes Ã¶ffentliches Interesse am Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan E und dessen UnzweckmÃ¤ssigkeit rÃ¼gt, sind seine EinwÃ¤nde bereits durch die vorstehenden ErwÃ¤gungen entkrÃ¤ftet. Der Ã¶ffentliche Gestaltungsplan stimmt in seinen vier Zielen gemÃ¤ss Art. 1 der Vorschriften exakt mit den vier Inhaltsvorgaben fÃ¼r GestaltungsplÃ¤ne von Art. 12.12 BauO Ã¼berein. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde bezÃ¼glich ihrer HauptantrÃ¤ge.</p> <p class="Urteilstext">Ob die Vorinstanz die in den einzelnen Bestimmungen von Art. 6, 7 Abs. 4, 9, 12 und 13 GPV erfolgten Festlegungen zu Recht geschÃ¼tzt hat oder ob sie diese als offensichtlich unzweckmÃ¤ssig oder unangemessen hÃ¤tte aufheben mÃ¼ssen, ist im Folgenden zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Art. 6 GPV verlangt im Wesentlichen, dass die GebÃ¤ude zur F-Strasse bzw. zur K-Strasse hin orientiert sind und die HaupteingÃ¤nge sich jeweils in einem planlich mit roten Pfeilen dargestellten Bereich an der F-Strasse befinden, wobei die Erdgeschossgestaltung bestimmten EinschrÃ¤nkungen unterliegt. Ziel der Festlegung ist es, entlang der K- und insbesondere der F-Strasse ein einheitliches Erscheinungsbild zu schaffen. Die Anordnung und Gestaltung des Eingangs inklusive Vorplatz sei fÃ¼r die Auffindbarkeit, die ReprÃ¤sentation und die IdentitÃ¤t eines GebÃ¤udes und fÃ¼r das regionale Zentrumsgebiet sehr wichtig. </p> <p class="Urteilstext">Die planerische Festlegung orientiert sich am zulÃ¤ssigen Ziel des Ã¶ffentlichen Gestaltungsplans und lÃ¤sst im Einzelnen genÃ¼gend Spielraum fÃ¼r die Projektierung der Eingangsbereiche. Mit Ausnahme des am Rand des Gebiets gelegenen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 steht damit auf allen GrundstÃ¼cken an der K-Strasse praktisch die gesamte LÃ¤nge der Strassenfassade fÃ¼r HaupteingÃ¤nge zur VerfÃ¼gung. Der BeschwerdefÃ¼hrer sieht mit der Festlegung die FunktionalitÃ¤t seiner langen GebÃ¤ude an der F-Strasse eingeschrÃ¤nkt, weil deren Hauptzugang nicht zentral, sondern von der kurzen Fassadenseite her erfolgen mÃ¼sste. Indessen hat die Vorinstanz hierzu richtig festgestellt, dass die Regelung seitliche EingÃ¤nge zulasse, ohne dabei zu verkennen, dass es sich hierbei nicht um HaupteingÃ¤nge handeln darf. </p> <p class="Urteilstext">Auch soweit im Gestaltungsplanperimeter Gewerbe- und Handelsbetriebe ohne grossen Publikumsverkehr zugelassen sind, erscheint die Festlegung nicht offensichtlich unzweckmÃ¤ssig. Die ZugÃ¤nglichkeit aller GebÃ¤ude von der F-Strasse her belebt diese als Einkaufsstrasse und steigert damit die AttraktivitÃ¤t des Zentrums, welches gerade in den letzten Jahren vor allem durch den Bau publikumsintensiver Einrichtungen und nicht durch die Realisierung von Gewerbe- und Handelsbetrieben entstanden ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Nach Art. 7 Abs. 4 GPV dÃ¼rfen VerkaufsflÃ¤chen des Detailhandels von Ã¼ber 500 m<sup>2</sup> nur im Erdgeschoss und maximal zur HÃ¤lfte der ErdgeschossflÃ¤che im angrenzenden Untergeschoss oder Obergeschoss angeordnet werden. Abweichungen sind unter bestimmten Voraussetzungen gestattet. Die Vorschrift bezweckt, das Entstehen zusÃ¤tzlicher verkehrsintensiver VerkaufsflÃ¤chen zu beschrÃ¤nken und auf die attraktivsten GebÃ¤udelagen zu konzentrieren. Damit soll im Wesentlichen das vorhandene Ausbaupotenzial im Gebietsperimeter auf die vorgesehene Verkehrsinfrastruktur abgestimmt werden. Zu Recht bringt der BeschwerdefÃ¼hrer zwar vor, die Vorschrift betreffe nicht sein unÃ¼berbautes GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, fÃ¼r welches Art. 7 Abs. 3 GPV das maximale Mass an VerkaufsflÃ¤che Ã¼ber 500 m<sup>2 </sup>absolut festlege. Dies Ã¤ndert jedoch nichts an der zulÃ¤ssigen Stossrichtung der Bestimmung. Auch dass die Vorschrift nur grÃ¶ssere VerkaufsflÃ¤chen beschrÃ¤nkt und nicht andere publikumsintensive Nutzungen wie Unterhaltungsbetriebe etc., tut dem keinen Abbruch. In dieser Hinsicht bezweckt Art. 7 Abs. 4 GPV nÃ¤mlich nicht allein die BeschrÃ¤nkung publikumsintensiver FlÃ¤chen, sondern begÃ¼nstigt ausserdem auch eine bessere Durchmischung verschiedener Nutzungen. Diese der AttraktivitÃ¤t des Zentrums dienende Wirkung ist vor dem Hintergrund der gesamten Zielsetzung des Ã¶ffentlichen Gestaltungsplans nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Nach Art. 9 GPV sind Ein- und Ausfahrten in den im Situationsplan bezeichneten Bereichen (grÃ¼ne Pfeile) zu erstellen. Abweichungen bezÃ¼glich Lage und Anzahl sind in begrÃ¼ndeten FÃ¤llen im Baubewilligungsverfahren mÃ¶glich. Sinn der Regelung ist es, parallel zur F-Strasse verlaufende GrundstÃ¼ckszufahrten zu verhindern und damit eine funktionale Trennung zwischen dem rollenden Verkehr und dem FussgÃ¤ngerverkehr zu erreichen. Im Bereich zwischen der F-Strasse und der GebÃ¤udemantellinie ist daher auf den GrundstÃ¼cken ein Ã¶ffentlich zugÃ¤nglicher, hindernisfreier Aussenraum fÃ¼r FussgÃ¤nger ausgeschieden. Der BeschwerdefÃ¼hrer scheint diese Zielsetzung anzuerkennen, macht aber geltend, mit der Regelung kÃ¶nne eine parallele FÃ¼hrung des rollenden Verkehrs zur F-Strasse nicht verhindert werden, weil dieser im Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen Aussenraum nicht ausgeschlossen werde. Zudem kÃ¶nne der Verkehr auch ohne Widerspruch zum Gestaltungsplan zwischen dem ausgeschiedenen Aussenraum und einem von der Mantellinie zurÃ¼ckgesetzten GebÃ¤ude verlaufen. Da der FussgÃ¤ngerverkehr innerhalb der Parzellen zu Recht nicht eingeschrÃ¤nkt sei, kÃ¶nne mit der Regelung auch keine Trennung vom rollenden Verkehr erreicht werden. </p> <p class="Erwgung2">Der Einwand ist unbegrÃ¼ndet. Indem der Gestaltungsplan Ein- und Ausfahrten an jeder einzelnen GrundstÃ¼cksgrenze vorsieht und ParkierungsflÃ¤chen im Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen Aussenraum verbietet, besteht kaum Anlass fÃ¼r einen GrundeigentÃ¼mer, den Zugangsverkehr parallel zur F-Strasse zu fÃ¼hren. Bei GebÃ¤uden, welche hinter der Mantellinie stehen, verlangt Art. 13 Abs. 1 GPV zudem eine Anbindung des Haupteingangs an den Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen Aussenraum mit einem mindestens 6 m breiten Korridor, der ohne ausdrÃ¼ckliche planliche Darstellung nicht vom Zugangsverkehr Ã¼berquert werden darf (Art. 13 Abs. 3 GPV). Die FussgÃ¤ngerstrÃ¶me werden sich daher bei einer Durchsetzung der Gestaltungsplanvorgaben mittelfristig konfliktfrei im Rahmen der ausgeschiedenen AussenrÃ¤ume und der HauptzugÃ¤nge zur F-Strasse bewegen kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.1 </b>GemÃ¤ss Art. 12 Abs. 1 GPV sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass sie eine gute Gesamtwirkung erzielen; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farbgebung. Der BeschwerdefÃ¼hrer erachtet diese Festlegung als rechtswidrig, da § 238 Abs. 1 PBG nur eine befriedigende Gesamtwirkung verlange. Die Vorinstanz schÃ¼tzte die Vorschrift, da eine genÃ¼gende Gestaltung Teil der Regelbauweise sei, von der gemÃ¤ss § 83 Abs. 1 PBG abgewichen werden dÃ¼rfe. </p> <p class="Urteilstext">Die architektonisch bessere Gestaltung einer Ãberbauung stellt zwar kein notwendiges Merkmal aller GestaltungsplÃ¤ne dar, kann aber das Motiv oder Ziel eines Gestaltungsplans sein (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 1992, N. 42). So verlangte § 86 Abs. 1 PBG in der bis zum 31. Januar 1992 geltenden Fassung noch ausdrÃ¼cklich, dass Private GestaltungsplÃ¤ne nur unter der Voraussetzung von ArealÃ¼berbauungen von der Bau- und Zonenordnung abweichen dÃ¼rften; ArealÃ¼berbauungen ihrerseits mussten und mÃ¼ssen heute noch gemÃ¤ss § 71 Abs. 1 PBG unter anderem besonders gut gestaltet sein (vgl. auch Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach ZÃ¼rcherischem Recht, ZÃ¼rich 1985, S. 112). Mit der Gesetzesrevision vom 1. September 1991 ist das Erfordernis von § 86 Abs. 1 aPBG zwar fallengelassen worden, sodass GestaltungsplÃ¤ne heute voraussetzungslos von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und den kantonalen MindestabstÃ¤nden abweichen dÃ¼rfen (§ 83 Abs. 1 PBG). Das bedeutet aber nicht, dass verschÃ¤rfte Gestaltungsvorgaben darin nicht zulÃ¤ssig wÃ¤ren. Dabei geht es allerdings nicht darum, ob die generelle Gestaltungsvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG selber als Teil der Regelbauweise anzusehen ist, von der abgewichen werden darf, wie dies die Vorinstanz ausfÃ¼hrt. Da § 238 Abs. 1 PBG eine Minimal- und nicht eine Maximalanforderung stellt, kÃ¶nnte daraus hÃ¶chstens geschlossen werden, dass der Gestaltungsplan sogar eine ungenÃ¼gende Einordnung zulassen dÃ¼rfte. Geht es jedoch wie hier um eine gute Gestaltungsleistung, so ist dieses Erschwernis das GegenstÃ¼ck zum Privileg, von der Regelbauweise abweichen zu dÃ¼rfen, hier etwa von dem in Art. 6 Abs. 2 BauO statuierten Verbot verkehrsintensiver Nutzungen. Gerechtfertigt wird dieser von der Grundordnung abweichende Interessen­ausgleich letztlich durch das wesentliche Ã¶ffentliche Interesse, welches Voraussetzung fÃ¼r den Erlass eines Ã¶ffentlichen Gestaltungsplans bildet. </p> <p class="Urteilstext">Zu Unrecht beruft sich der BeschwerdefÃ¼hrer in diesem Zusammenhang auch auf den Entscheid RB 1998 Nr. 94, der sich nur zur nutzungsplanerischen Kompetenz der Gemeinde fÃ¼r den Erlass von Gestaltungs- und Einordnungsvorschriften in einzelnen BZO-Zonen und nicht zum zulÃ¤ssigen Inhalt eines Gestaltungsplans Ã¤ussert.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.5.2 </b>Nach Art. 12 Abs. 2 GPV sind die Strassen, die Trottoirs und der Ã¶ffentlich zugÃ¤ngliche Aussenraum auf Privatgrund bezÃ¼glich Materialisierung, Beleuchtung und Haltestellen des Ã¶ffentlichen Verkehrs aufeinander abgestimmt und zurÃ¼ckhaltend zu gestalten. Der BeschwerdefÃ¼hrer beanstandet hier, dass die Gestaltung der Strassen und Trottoirs Sache des Gemeinwesens und nicht der GrundeigentÃ¼mer sei. Dies trifft zu, begrÃ¼ndet jedoch keineswegs die Rechtswidrigkeit oder offensichtliche UnzweckmÃ¤ssigkeit der Bestimmung. Die Vorinstanz hat zutreffend darauf hingewiesen, dass die GrundeigentÃ¼mer durch diese sich auf § 83 Abs. 3 PBG stÃ¼tzende Vorschrift nur zur Abstimmung auf die Gestaltung des Strassenraums verpflichtet werden. Dies entspricht der allgemeinen Zielsetzung des Gestaltungsplans und verlangt von den GrundeigentÃ¼mern keine Ã¼bermÃ¤ssigen Gestaltungsleistungen. Soweit sich der BeschwerdefÃ¼hrer gegen Art. 12 Abs. 2 GPV als Folge seiner Opposition gegen Art. 13 GPV wendet, sind seine EinwÃ¤nde im folgenden Zusammenhang zu prÃ¼fen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Art. 13 GPV regelt in vier Abschnitten den Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen und hindernisfreien Aussenraum. Dieser den FussgÃ¤ngern vorbehaltene Raum soll zwischen dem Strassenraum (Trottoir) und der Mantellinie der GebÃ¤ude liegen und wird bei GebÃ¤uden hinter der Mantellinie um einen mindestens 6 m breiten Korridor zum Haupteingang ergÃ¤nzt. Hier dÃ¼rfen keine FahrzeugabstellplÃ¤tze angeordnet werden; Zufahrtswege dÃ¼rfen den Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen Aussenraum nur an den bezeichneten Orten, d.h. ausschliesslich an den mit grÃ¼nen Pfeilen markierten Ein- und Ausfahrten, queren. Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt dagegen vor, mit einem Gestaltungsplan kÃ¶nne nicht verlangt werden, dass der GrundeigentÃ¼mer sein GrundstÃ¼ck in einer speziellen Weise nutze oder eine entsprechende Nutzung toleriere. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz erkannte die gesetzliche Grundlage fÃ¼r die strittige Anordnung zu Recht in § 83 Abs. 3 PBG. Hiernach hat der Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen Ã¼ber die weitere Umgebungsgestaltung enthalten. Der in Art. 13 GPV definierte Aussenraum auf jedem einzelnen GrundstÃ¼ck stellt eine solche gemeinschaftliche Ausstattung zwecks FussgÃ¤ngererschliessung dar. </p> <p class="Urteilstext">Ebenfalls zutreffend hat die Vorinstanz darauf hingewiesen, die EigentumsbeschrÃ¤nkung wirke sich nur innerhalb der ohnehin beschrÃ¤nkt nutzbaren Baulinienbereiche aus und sei daher nicht massiv. Ausgehend von der heutigen Nutzung der Ã¼berbauten GrundstÃ¼cke mit grossen publikumsintensiven FlÃ¤chen und den Zielen des Gestaltungsplans besteht auch ein hinreichendes Ã¶ffentliches Interesse an mehr AussenflÃ¤chen fÃ¼r FussgÃ¤nger, als mit den Trottoirs bereits vorhanden ist. </p> <p class="Erwgung2">Dass die Festlegung im Konflikt mit derzeit teilweise bestehenden ParkflÃ¤chen zwischen den Mantellinien und dem Trottoir steht, ist nicht zu beanstanden. Gerade diese Situation motivierte die strittige Anordnung, welche sich allerdings wegen des Bestandesschutzes der ParkflÃ¤chen erst aus Anlass von Neubauten oder neubauÃ¤hnlichen Umbauten auswirken kann. </p> <p class="Urteilstext">Demnach ist die Beschwerde auch mit Bezug auf die EventualantrÃ¤ge abzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission gewichtete das Obsiegen und Unterliegen des BeschwerdefÃ¼hrers im Rekursverfahren mit 1/20 und 19/20, verteilte die Verfahrenskosten von Fr. 12'920.- entsprechend und verpflichtete den BeschwerdefÃ¼hrer zu einer UmtriebsentschÃ¤digung von Fr. 2'700-. Der BeschwerdefÃ¼hrer begrÃ¼ndet nicht, weshalb diese dem Rekursergebnis entsprechende Kosten- und EntschÃ¤digungsregelung rechtsverletzend sein soll. Dies ist auch nicht ersichtlich, weshalb der Rekursentscheid auch in diesem Punkt zu bestÃ¤tigen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist daher vollumfÃ¤nglich abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Kosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm bei Unterliegen nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Der Beschwerdegegner hat im Beschwerdeverfahren keine ParteientschÃ¤digung verlangt.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 140.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 10'140.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>