<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2006 73 S.361</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Erschliessungsabgaben</span> <span class="page_no">361</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>73</b></span> <span class="ft1"><b>Ursprünglicher Beitragsplan nach §§ 34/35 BauG</b></span><br/> <span class="ft2">-</span> <span class="ft1"><b>Grundsätzlich kann auch eine Fläche in der Zone für öffentliche</b></span><br/> <span class="ft1"><b>Bauten mit Beiträgen belastet werden (Erw. 5.3.1. - 5.3.4.3.)</b></span><br/> <span class="ft2">-</span> <span class="ft1"><b>Ist ein Sondervorteil bei Geltung der objektiven Methode zumindest</b></span><br/> <span class="ft1"><b>kurzfristig nicht realisierbar, sollen Zahlungserleichterungen (z.B.</b></span><br/> <span class="ft1"><b>Stundung) gewährt werden (Erw. 5.4.1. - 5.4.3.)</b></span><br/> <br/> <span class="ft4">Aus dem Entscheid der Schätzungskommission nach Baugesetz vom</span><br/> <span class="ft4">6. Dezember 2006 in Sachen P.-Stiftung gegen Einwohnergemeinde B.</span><br/> <br/> <span class="ft5"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft6">5.3.1. Es ist nachstehend zu prüfen, ob unter den gegebenen</span><br/> <span class="ft6">Umständen ein wirtschaftlicher Sondervorteil eingetreten ist.</span><br/> <span class="ft6">5.3.2. Die Parzelle 339 der Beschwerdeführerin umfasst eine</span><br/> <span class="ft6">Fläche von insgesamt 414'629 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">, wovon für den Strassenausbau</span><br/> <span class="ft6">unter Berücksichtigung einer Neuzuweisung von 24 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">per Saldo 60</span><br/> <span class="ft6">m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">abzutreten sind (vgl. Landerwerbs- und Enteignungstabelle vom</span><br/> <span class="ft6">3. März 2003, in: VB 9 im Verfahren EB.2003.50023). Das Grund-</span><br/> <span class="ft6">stück ist vollständig der Spezialzone N. zugeordnet, welche gemäss</span><br/> <span class="ft6">§ 6 der Bau- und Nutzungsordnung (BNO) vom 23. Mai 1997 die</span><br/> <span class="ft6">Errichtung von drei Vollgeschossen gestattet. Im Weiteren wird die</span><br/> <span class="ft6">Spezialzone N. in § 14 BNO wie folgt umschrieben:</span><br/> <span class="ft6">"</span><span class="ft7"><sup>1</sup></span> <span class="ft6">Die Spezialzone SN umfasst das Areal des (...) (Stiftung).</span><br/> <span class="ft6">Zugelassen sind alle mit dem Stiftungszweck verbundenen Nutzun-</span><br/> <span class="ft6">gen wie Heimerziehung, Berufsbildung, Landwirtschaft, Gartenbau</span><br/> <span class="ft6">und Gewerbebetriebe und die dafür erforderlichen Bauten und Anla-</span><br/> <span class="ft6">gen.</span><br/> <span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">Die Bauten und Anlagen müssen sich einwandfrei in die</span><br/> <br/> <span class="ft6">bauliche und landschaftliche Umgebung einpassen. Mit dem Bauge-</span><br/> <span class="ft6">such ist ein Umgebungsplan einzureichen."</span><br/> <span class="ft6">Eigentümerin der Parzelle 339 ist, wie bereits dargelegt, die P.-</span><br/> <span class="ft6">stiftung, eine privatrechtlich Stiftung mit folgenden im Handelsregis-</span><br/> <span class="ft6">ter eingetragenen Zwecken: "Erziehung und Berufsbildung von Ju-</span><br/> <span class="ft6">gendlichen, für die sich besondere pädagogisch-therapeutische Mass-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Schätzungskommission nach Baugesetz</span> <span class="page_no">362</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">nahmen als notwendig erweisen, mit dem Ziel sozialer und berufli-</span><br/> <span class="ft6">cher Integration; Betrieb der Wohn- und Ausbildungsstätte für Ju-</span><br/> <span class="ft6">gendliche (...)"</span><br/> <span class="ft6">5.3.3. Vorweg ist festzuhalten, dass der Gesetzgeber im gelten-</span><br/> <span class="ft6">den Baugesetz bezüglich der Erhebung von Beiträgen weder eine</span><br/> <span class="ft6">Unterscheidung nach privaten und öffentlichen Grundstücken vorge-</span><br/> <span class="ft6">nommen hat, noch nach Grundstücken, die einem privaten und sol-</span><br/> <span class="ft6">chen, die einem öffentlichen Zweck dienen. Wie im Steuerrecht müs-</span><br/> <span class="ft6">sen auch im Kausalabgaberecht die Ausnahmen von der Abgabe-</span><br/> <span class="ft6">pflicht im Sinne des Legalitätsprinzips ausdrücklich normiert wer-</span><br/> <span class="ft6">den. Hingegen kann sich bei Grundstücken öffentlich-rechtlicher</span><br/> <span class="ft6">Körperschaften und Anstalten, aber auch bei privaten Institutionen,</span><br/> <span class="ft6">die einen öffentlichen oder einen gemeinnützigen Zweck verfolgen,</span><br/> <span class="ft6">die Frage nach einem ausnützbaren Sondervorteil stellen.</span><br/> <span class="ft6">5.3.4.1. Grundsätzlich ist ein wirtschaftlicher Sondervorteil</span><br/> <span class="ft6">dann zu bejahen, wenn der Vorteil objektiv betrachtet realisierbar ist.</span><br/> <span class="ft6">Nicht erforderlich ist, dass der Vorteil auch effektiv realisiert wird.</span><br/> <span class="ft6">Unerheblich ist auch, ob der Sondernutzen sofort oder erst zu einem</span><br/> <span class="ft6">späteren Zeitpunkt realisiert werden kann. Bei noch nicht überbauten</span><br/> <span class="ft6">Liegenschaften besteht der abzugeltende Sondervorteil in der Über-</span><br/> <span class="ft6">baubarkeit und der damit verbundenen Wertsteigerung der Grund-</span><br/> <span class="ft6">stücke (...).</span><br/> <span class="ft6">5.3.4.2. Diese Realisierung der Wertvermehrung durch Verkauf</span><br/> <span class="ft6">ist bei Grundstücken ausgeschlossen, die sich im Gemeingebrauch</span><br/> <span class="ft6">befinden oder zum Verwaltungsvermögen gehören, wie z.B. Schul-</span><br/> <span class="ft6">häuser, Spitäler, Verwaltungsgebäude, Kirchen, und infolge ihrer</span><br/> <span class="ft6">Widmung dem rechtsgeschäftlichen Verkehr entzogen sind. Aller-</span><br/> <span class="ft6">dings erfahren diese Grundstücke gleichwohl einen ausnützbaren</span><br/> <span class="ft6">Sondervorteil angesichts der Tatsache, dass öffentliche Grundstücke</span><br/> <span class="ft6">genauso wie private erschlossen sein müssen, bevor sie überbaut</span><br/> <span class="ft6">werden können. Für Vorteile, welche dem Gemeinwesen zukommen,</span><br/> <span class="ft6">können nicht die privaten Grundeigentümer zu Beitragsleistungen</span><br/> <span class="ft6">herangezogen werden. Eine Gemeindeparzelle in der Zone für</span><br/> <span class="ft6">öffentliche Bauten (Zone öB) ist daher in den Beitragsperimeter ein-</span><br/> <span class="ft6">zubeziehen oder es ist der Gemeindeanteil entsprechend dem gestei-</span><br/> <span class="ft6">gerten öffentlichen Interessen an der Benutzung der Anlage zu er-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Erschliessungsabgaben</span> <span class="page_no">363</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">höhen (SKE EB.2000.50027 vom 27. März 2001, Erw. 6.1.3.1.;</span><br/> <span class="ft6">AGVE 1985, S. 170 f.; Vera Marantelli-Sonanini, Erschliessung von</span><br/> <span class="ft6">Bauland, Bern 1997, S. 104; Armin Knecht, Grundeigentümerbei-</span><br/> <span class="ft6">träge an Strassen im aargauischen Recht, Aarau 1975, S. 52; Bern-</span><br/> <span class="ft6">hard Staehelin, Erschliessungsbeiträge, Diss., Diessenhofen 1980,</span><br/> <span class="ft6">S. 158 f. mit weiteren Hinweisen).</span><br/> <span class="ft6">5.3.4.3. Anders kann es sich verhalten, falls nicht eine Gemein-</span><br/> <span class="ft6">deparzelle, sondern ein privates Grundstück in der Zone öB liegt. Es</span><br/> <span class="ft6">rechtfertigt sich eine Beitragserhebung mithin nur, soweit der in der</span><br/> <span class="ft6">Erschliessung liegende Vorteil für den betreffenden Privateigentümer</span><br/> <span class="ft6">realisierbar ist. Dies trifft regelmässig dann zu, wenn es sich bei der</span><br/> <span class="ft6">Eigentümerschaft des in der öffentlichen Zone gelegenen Grund-</span><br/> <span class="ft6">stücks um die den öffentlichen Zweck verfolgende Eigentümerschaft</span><br/> <span class="ft6">(Gemeinwesen oder entsprechend berechtigte Private) handelt</span><br/> <span class="ft6">(vgl. etwa das Beispiel einer privaten Aktiengesellschaft, die als</span><br/> <span class="ft6">Eigentümerin der Zone öB im öffentlichen Interesse Sonderabfall</span><br/> <span class="ft6">entsorgt, in: Solothurnische Gerichtspraxis [SOG] 1991 Nr. 31). An-</span><br/> <span class="ft6">sonsten ergibt sich aber für einen privaten Eigentümer in der Regel</span><br/> <span class="ft6">kein realisierbarer Sondervorteil (Baurecht [BR] 2000, S. 20), weil</span><br/> <span class="ft6">für sie eine dem öffentlichen Zweck entsprechende bauliche Nutzung</span><br/> <span class="ft6">ausser Betracht fällt.</span><br/> <span class="ft6">(...)</span><br/> <span class="ft6">5.4.1. Entlang des R.weges liegt auf der Parzelle der Beschwer-</span><br/> <span class="ft6">deführerin ein über 70 m breiter, unüberbauter Streifen. Diese Fläche</span><br/> <span class="ft6">liegt innerhalb des Bauzonenplan-Perimeters. Auch die Entschädi-</span><br/> <span class="ft6">gung von Fr. 350.- pro Quadratmeter im Rahmen der Landabtretung</span><br/> <span class="ft6">für den Strassenbau (60 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">x Fr. 350.-/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">= Fr. 21'000.-) zeigt, dass</span><br/> <span class="ft6">von einer Bauzone auszugehen ist. Tatsächlich ist eine Überbauung</span><br/> <span class="ft6">im Rahmen der Zonenordnung zulässig, d.h. Bauten und Anlagen für</span><br/> <span class="ft6">Heimerziehung, Berufsbildung, Landwirtschaft, Gartenbau und Ge-</span><br/> <span class="ft6">werbebetriebe mit bis zu drei Vollgeschossen. Einer zukünftigen</span><br/> <span class="ft6">Realisierung des Mehrwerts durch eine Überbauung steht zumindest</span><br/> <span class="ft6">aus zonenrechtlicher Sicht nichts im Wege. Gleich wie bei Gemein-</span><br/> <span class="ft6">deparzellen im Gemeingebrauch oder im Verwaltungsvermögen</span><br/> <span class="ft6">(Erw. 5.3.4.2.) ist allerdings die Realisierung des Mehrwerts durch</span><br/> <span class="ft6">einen Verkauf praktisch ausgeschlossen, würden einem Käufer doch</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Schätzungskommission nach Baugesetz</span> <span class="page_no">364</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">nur mit dem Stiftungszweck verbundene Nutzungen wie Heimer-</span><br/> <span class="ft6">ziehung, Berufsbildung, Landwirtschaft, Gartenbau und in diesem</span><br/> <span class="ft6">Zusammenhang stehende Gewerbebetriebe offen stehen. So betrach-</span><br/> <span class="ft6">tet besteht tatsächlich ein Unterschied zu "gewöhnlichem" unüber-</span><br/> <span class="ft6">bauten Bauland, das nach einer Erschliessung zu einem höheren</span><br/> <span class="ft6">Preis verkauft oder mit einer höheren Hypothek beliehen werden</span><br/> <span class="ft6">kann. Aus diesem Umstand kann jedoch nicht abgeleitet werden,</span><br/> <span class="ft6">dass ein wirtschaftlicher Sondervorteil vollständig dahinfalle.</span><br/> <span class="ft6">An der objektiven Methode zur Bestimmung des Sondervorteils</span><br/> <span class="ft6">ist daher festzuhalten. Weil der Vorteil allenfalls nicht effektiv reali-</span><br/> <span class="ft6">siert werden kann, die Beiträge aber dennoch fällig werden, führt</span><br/> <span class="ft6">dies zwangsläufig zu Härtefällen. Diese lassen sich jedoch nicht</span><br/> <span class="ft6">vermeiden, indem auf die subjektive Methode (auch Realisierungs-</span><br/> <span class="ft6">prinzip genannt) abgestellt wird; denn dadurch wird eine Beitrags-</span><br/> <span class="ft6">pflicht ausgeschlossen, obschon dem Grundstück ein realisierbarer</span><br/> <span class="ft6">Sondervorteil erwächst. Vielmehr ist der subjektiven Situation des</span><br/> <span class="ft6">Betroffenen im Rahmen des Vollzugs der Beitragsleistung Rechnung</span><br/> <span class="ft6">zu tragen. Wer die Wertzunahme seines Grundstückes aus bestimm-</span><br/> <span class="ft6">ten Gründen nicht ausnützen kann, soll einen Zahlungsaufschub</span><br/> <span class="ft6">erhalten, entgeht jedoch der Beitragspflicht nicht (Armin Knecht,</span><br/> <span class="ft6">Grundeigentümerbeiträge an Strassen im aargauischen Recht, Aarau</span><br/> <span class="ft6">1975, S. 75 f.). Die Stundung eines Beitrages bedeutet nicht, dass</span><br/> <span class="ft6">dieser im Beitragsplan zu streichen wäre; er kann lediglich trotz</span><br/> <span class="ft6">Rechtskraft des Beitragsplans nicht eingezogen werden, solange die</span><br/> <span class="ft6">Stundung gilt (AGVE 1980, S. 170).</span><br/> <span class="ft6">5.4.2. Die Sach- und Rechtslage ist vergleichbar mit unüberbau-</span><br/> <span class="ft6">ten, in der Bauzone liegenden Grundstückteilen, die dem bäuerlichen</span><br/> <span class="ft6">Bodenrecht unterstehen. Es besteht gemäss § 35 Abs. 4 BauG ein</span><br/> <span class="ft6">Rechtsanspruch auf Stundung für die auf diesen Flächen erhobenen</span><br/> <span class="ft6">Beiträge. Eine Befreiung von der Beitragspflicht oder die Verneinung</span><br/> <span class="ft6">eines wirtschaftlichen Sondervorteils ist auch in diesen Fällen nicht</span><br/> <span class="ft6">vorgesehen. Ebenso ist darauf hinzuweisen, dass beispielsweise auch</span><br/> <span class="ft6">einem Einfamilienhaus in einer Mehrfamilienhauszone trotz der</span><br/> <span class="ft6">nicht vollständig beanspruchten Ausnützungsziffer ein Sondervorteil</span><br/> <span class="ft6">aufgrund des Nutzungspotentials entsteht, unabhängig davon, ob</span><br/> <span class="ft6">vom Grundeigentümer ein Aus- oder Neubau geplant ist oder nicht.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2006</span> <span class="title">Erschliessungsabgaben</span> <span class="page_no">365</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">Auch hier entfällt nicht der objektiv realisierbare Sondervorteil, son-</span><br/> <span class="ft6">dern es ist im Härtefall eine Stundung zu gewähren (vgl. Erich Zim-</span><br/> <span class="ft6">merlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aa-</span><br/> <span class="ft6">rau 1985, § 33 N 3 aBauG). Schon aus Gründen der Rechtsgleichheit</span><br/> <span class="ft6">verbietet es sich, im vorliegenden Fall den Sondervorteil aufgrund</span><br/> <span class="ft6">der subjektiven Methode, also in Berücksichtigung der subjektiven</span><br/> <span class="ft6">Situation zu bestimmen, während in vergleichbaren Fällen kraft</span><br/> <span class="ft6">Gesetzes und/oder herrschender Lehre und Praxis der Sondervorteil</span><br/> <span class="ft6">nach objektiven Kriterien bestimmt wird und allenfalls aufgrund der</span><br/> <span class="ft6">subjektiven Verhältnisse Zahlungserleichterungen gewährt werden.</span><br/> <span class="ft6">5.4.3. Auch im Bundesgerichtsentscheid 1P.721/1999 vom</span><br/> <span class="ft6">14. März 2000 (...) wird deutlich gesagt, dass für den Fall einer</span><br/> <span class="ft6">künftigen intensiveren Überbauung die Erschliessungsbeiträge ohne</span><br/> <span class="ft6">weiteres durch den entsprechenden Mehrwert kompensiert werden.</span><br/> <span class="ft6">Nur unter Beibehaltung des Status quo hätte sich eine Beitragserhe-</span><br/> <span class="ft6">bung als unverhältnismässig erweisen können. Dass und <i>wann</i> die</span><br/> <span class="ft6">entsprechenden Beiträge zu leisten waren, stand noch nicht fest, wes-</span><br/> <span class="ft6">halb es laut Bundesgericht Sache des Gemeinderates war, zu <i>gegebe-</i></span><br/> <span class="ft5"><i>ner Zeit</i> die Kosten so festzulegen, dass für den Beschwerdeführer</span><br/> <span class="ft6">keine <i>unverhältnismässige</i> Belastung entsteht. Dieser Entscheid lässt</span><br/> <span class="ft6">genügend Raum, eine unverhältnismässige, möglicherweise den</span><br/> <span class="ft6">Gewerbe- bzw. Heimbetrieb eines Grundeigentümers gefährdende</span><br/> <span class="ft6">Belastung dadurch zu vermeiden, dass Zahlungserleichterungen ge-</span><br/> <span class="ft6">währt werden. Ein Wechsel von der objektiven zur subjektiven Me-</span><br/> <span class="ft6">thode der Beitragsbemessung lässt sich daraus nicht ableiten. Wich-</span><br/> <span class="ft6">tig ist dagegen, dass die subjektive Situation bei der Beurteilung</span><br/> <span class="ft6">einer Härtefall-Konstellation nach pflichtgemässem Ermessen</span><br/> <span class="ft6">gebührend berücksichtigt und eine Unverhältnismässigkeit im Ein-</span><br/> <span class="ft6">zelfall vermieden wird.</span><br/> <br/></div> </div> </body> </html>