2013 Kantonale Steuern 99 III. Kantonale Steuern 18 Grundbuchabgabe - Steuerwert als Mindestbemessungsgrundlage (Erw. 4.) - Eine vorbehaltene Nutzniessung stellt keine objektive Werteinbusse der Liegenschaften dar (Erw. 5.). Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 26. April 2013 in Sachen E.Z. (WBE.2012.372). Aus den Erwägungen 4.3. Die in § 8 Abs. 2 GBAG getroffene Regelung steht in folgerich- tigem Zusammenhang mit § 8 Abs. 1 GBAG , der Grundsatzregelung, wie die Berechnung der Grundbuchabgabe zu erfolgen hat. Die Massgeblichkeit der Kauf- oder Übernahmesumme für die Bemes- sung der Grundbuchabgabe beruht auf der natürlichen Vermutung, der in der Vertragsurkunde genannte Preis entspreche dem wahren Wert, dem Verkehrswert (vgl. Erläuterungen und Berechnungsbei- spiele GBAG/GBAD, § 8, insbesondere N 1 und 2; Botschaft des Regierungsrates an den Grosse n Rat vom 7. September 1998, Fi- nanzpaket 98, S. 18 f.). Fehlt in der Vertragsurkunde eine Preisan- gabe oder weicht diese erheblich vom wahren Wert ab, hat die Berechnung der Grundbuchabgabe auf einem Ersatzwert zu erfolgen. Gemäss ursprünglicher Regelung hatten die Grundbuchämter selber eine Verkehrswertschätzung vorzunehmen und gestützt darauf die Abgabe zu berechnen (§ 8 Abs. 2 GBAG in der Fassung vom 7. Mai 1980). Mit der Revision vom 9. März 1999, in Kraft seit 1. August 1999, wurde diese Ordnung ersetzt durch den Steuerwert als einfache und leicht eruierbare massgebliche Bemessungsgrundlage (§ 8 Abs. 2 Satz 1 GBAG). Nur noch bei Fehlen eines Steuerwerts gilt, dass die 100 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2013 Parteien auf Verlangen des Grundbuchamtes eine nach anerkannten Regeln erstellte Verkehrswertschätzung vorzulegen haben. Weicht die Schätzung von der Kauf- oder Übernahmesumme um mehr als 10% nach oben ab, so wird die Abgabe vom Schätzwert erhoben (§ 8 Abs. 2 Sätze 2 und 3 GBAG). 4.4. (…) 4.5. Der Steuerwert dient gemäss § 8 Abs. 2 Satz 1 GBAG als Ersatzwert für die Berechnung der Grundbuchabgabe, wenn die Ver- tragsurkunde keinen Kaufpreis nennt. Er legt den Verkehrswert nach den dargelegten einheitlichen, objektiven Kriterien fest. Liegt der be- urkundete Kaufpreis unter dem Steuerwert, ist in diesem eine Min- destbemessungsgrundlage für die Grundbuchabgabe zu erblicken. 5. 5.1.-5.2. (…) 5.3. Bemessungsgrundlage der Grundbuchabgabe ist der objektive Wert einer Liegenschaft, wie er normalerweise im Kaufpreis zum Ausdruck kommt. Ersatzweise ist der Steuerwert massgebend, bei dessen Fehlen die Verkehrswertschätzung. Der beurkundete Kaufpreis berücksichtigt vorliegend die von der Beschwerdeführerin sich selber vorbehaltene Nutzniessung an den übertragenen Liegenschaften, indem deren kapitalisierter Wert zum Abzug gebracht worden ist. Der Kaufpreis widerspiegelt damit nicht mehr den objektiven, sondern den subjektiven Wert der Liegen- schaften, den bei den Übernehmerinnen durch das Nutzniessungs- recht bewirkten Minderwert. Objektiv ist der Wert der Liegenschaf- ten durch den V orbehalt der Nutzniessung unberührt geblieben. Der Wert einer Liegenschaft bestimmt sich nach dem Nutzen, den die Liegenschaft spendet. Wer den Nutzen vereinnahmt, der Eigentümer selber oder der Nutzniesser, ist für den Wert der Liegenschaft bedeu- tungslos. Die Bewertung der Liegenschaft hat so zu erfolgen, wie wenn kein solches Recht bestünde (K ASPAR FIERZ, Der Schweizer Immobilienwert, 5. A., Zürich 2005, S. 373). Dies gilt gleichermas- sen auch für die Ermittlung des Steuerwertes einer Liegenschaft. Ob daran eine Nutzniessung besteht, ist ohne Bedeutung. Deren Wert ge-2013 Kantonale Steuern 101 langt von der Grundstückbewertungssumme nicht in Abzug (Weglei- tung für die Bewertung von Grundstücken, II/2, S. 2, Ziff. 2.2.3). Steuerlich ist das Bestehen einer Nutzniessung lediglich insofern von Bedeutung, als nicht der Grundeigentümer, sondern der Nutzniesser die Liegenschaft zu versteuern hat (§§ 30 Abs. 1 lit. a und 46 Abs. 2 StG). Die Bemessungsgrundlagen bl eiben für Eigentümer und Nutz- niesser dieselben. 5.4. Die Massgeblichkeit des objektiven Wertes einer Liegenschaft für die Berechnung der Grundbuchabgabe kommt auch darin zum Ausdruck, dass die auf die Erwerberinnen übertragene Schuld für die Berechnung der Grundbuchabgabe vom Übernahmepreis nicht zum Abzug gelangt. Dies wird denn auch von der Beschwerdeführerin nicht verlangt, obwohl die Liegenschaften durch die Schuldübernah- meverpflichtung für die Erwerberinnen zusätzlich an Wert eingebüsst haben. Nicht anders verhält es sich mit der vorbehaltenen Nutznies- sung. Sie schmälert nur für die Erwerberinnen den Wert der Liegen- schaften, stellt aber nicht eine objektive Werteinbusse dar. Der in der notariellen Urkunde bezeichnete Übernahmepreis von Fr. X. liegt unter den Steuerwerten der Liegenschaften. Die V orinstanz hat damit zu Recht den Steuerwert als massgebliche Grundlage für die Berechnung der Grundbuchabgabe bezeichnet (§ 8 Abs. 2 GBAG). 19 Grundstückschätzungsverfahren - Die Frage, ob eine Liegenschaft zum (steuerlichen) Verkehrswert oder zum Mittel aus (steuerlichem) Verkehrswert und Ertragswert besteuert wird, ist ebenso wie die Frage, ob ein Eigenmietwert voll oder wegen nur teilweiser Selbstnutzung teilweise besteuert werden darf, im ordentlichen Veranlagungsverfahren zu beurteilen (Erw. 1. und 6.4.2.). - Bei der Unrichtigkeitsschätzung ist auf die Verhältnisse im Zeitpunkt der ursprünglichen Schätzung abzustellen (Erw. 2.3. - 3.2.). - Begriff der wesentlichen Änderung gemäss § 218 StG (Erw. 6.1. f.) - Bei einer Einzelschätzung infolge Wertänderung ist die Entwicklung seit der letzten Schätzung zu beurteilen (Erw. 7.1.).