<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00012</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213691&amp;W10_KEY=13013526&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00012</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.01.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gebäudehöhe. Gewässerraum. Ausnahmebewilligung. Die Höhenkote im privaten Gestaltungsplan bestimmt den höhenmässigen Abschluss der Flachdächer und nicht die Gebäudehöhe im Sinn von § 278 PBG. Da begehbare Flachdächer im Gestaltungsplan implizit vorgesehen sind, dürfen Geländer zwecks Absturzsicherung angebracht werden. Hingegen ist bei der Erstellung der Geländer der visuellen Durchlässigkeit besondere Beachtung zu schenken (E. 2.3). An der Freihaltung der Uferstreifen besteht grundsätzlich ein wichtiges öffentliches Interesse. Da vorliegend umfangreiche Renaturierungen verwirklicht worden sind, kommt dem Natur- und Landschaftsschutz grosses Gewicht zu. Die strittigen Balkone halten an den Eckpunkten zur Bachuferlinie einen Abstand von rund 4 statt 8 Metern ein. Die vergrösserten Balkone betreffen demnach nicht bloss den Randbereich des geschützten Streifens; die Vergrösserung fällt somit massgeblich ins Gewicht. Ein überwiegendes öffentliches Interesse an der Verweigerung der Baubewilligung ist daher zu bejahen (E. 3.5). Teilweise Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHTERRASSE">DACHTERRASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWÃSSERABSTAND">GEWÃSSERABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWÃSSERRAUM">GEWÃSSERRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HOCHWASSERSCHUTZ">HOCHWASSERSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HÃHENKOTE">HÃHENKOTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNG">NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHE INTERESSEN">ÃFFENTLICHE INTERESSEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATER GESTALTUNGSPLAN">PRIVATER GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTMÃSSIGER ZUSTAND">RECHTMÃSSIGER ZUSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 41c Abs. I GSchG</span><br/><span class="ungerade">§ 278 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=20680" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00012</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. Januar 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regula Hunger.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A (Firma C), vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinderat StÃ¤fa, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat StÃ¤fa bewilligte A (Bauherrschaft: Firma C) mit Beschluss vom 15. Mai 2012 teilweise eine ProjektÃ¤nderung bezÃ¼glich des Neubaus von drei MehrfamilienhÃ¤usern an der D-Strasse 01, 02 und 03. Nicht bewilligt wurden die neu projektierten GelÃ¤nder und Dachterrassennutzungen auf den drei Liegenschaften.</p> <p class="Urteilstext">Gleichzeitig erÃ¶ffnete der Gemeinderat StÃ¤fa die VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 3. April 2012. Diese verweigerte der Bauherrschaft eine nachtrÃ¤gliche gewÃ¤sserschutzrechtliche Ausnahmebewilligung fÃ¼r die Erweiterung der Balkone und des Sitzplatzes des Mehrfamilienhauses D-Strasse 03; sie lud die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde ein, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu prÃ¼fen. Mit dem erwÃ¤hnten Entscheid vom 15. Mai 2012 hat der Gemeinderat StÃ¤fa bereits die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands angeordnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">A gelangte in der Folge ans Baurekursgericht und ersuchte um Bewilligung der Dachterrassennutzungen und der dazugehÃ¶renden projektierten GelÃ¤nder sowie um nachtrÃ¤gliche Bewilligung fÃ¼r die AbÃ¤nderung der Balkone und des Sitzplatzes beim Mehrfamilienhaus D-Strasse 03. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 21. November 2012 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht vom 8. Januar 2013 beantragte A die Aufhebung des Rekursentscheids. Es sei der Gemeinderat StÃ¤fa anzuweisen, die nachgesuchte Baubewilligung fÃ¼r die Dachterrassen und die dazugehÃ¶rigen GelÃ¤nder zu erteilen und es sei die Baudirektion anzuweisen, die nachtrÃ¤gliche Bewilligung fÃ¼r die abgeÃ¤nderten Balkone beim Mehrfamilienhaus D-Strasse 03 zu erteilen. Eventualiter beantragte sie, die Sache an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Vorinstanzen.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 18. Januar 2013 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Ebenso ersuchte der Gemeinderat StÃ¤fa mit Eingabe vom 8. Februar 2013 um Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion stellte am 7. Februar 2013 den Antrag, die Beschwerde abzuweisen und reichte einen Mitbericht des Amts fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) ein, worin die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt worden war. Mit Replik vom 18. MÃ¤rz 2013 hielt A an ihren AntrÃ¤gen fest. Dazu Ã¤usserte sich die Baudirektion am 12. April 2013 unter Hinweis auf einen neuen Mitbericht AWEL. Weitere Stellungnahmen erfolgten am 29. April 2013 durch A und am 14. Mai 2013 durch die Baudirektion unter Verweis auf einen weiteren Mitbericht AWEL.</p> <p class="MsoNormal"><span>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 28. Juni 2013 wurde verschiedenen Dritten, welche den baurechtlichen Entscheid verlangt hatten, die Gelegenheit erÃ¶ffnet, ein Begehren um Teilnahme am Beschwerdeverfahren zu stellen. Die E AG ersuchte zunÃ¤chst um Teilnahme als Vertreterin der "StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaften F-Strasse 04-05", verzichtete aber</span> schliesslich<span> darauf mit Schreiben vom 4. September 2013; der Klarheit halber wurde der E AG schriftlich mitgeteilt, dass eine Zustellung des Urteils in dieser Sache nur an diejenigen Parteien erfolgt, die am Verfahren vor Verwaltungsgericht teilgenommen haben. Die weiteren Dritten stellten keine Begehren.</span></p> <p class="Einzug1"><span><br/> Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin erstellten drei MehrfamilienhÃ¤user D-Strasse 01, 02 und 03 (neue Kat.-Nrn. 06, 07 und 08) befinden sich in der Kernzone KA und im Geltungsbereich des privaten Gestaltungsplans "G" in der Gemeinde StÃ¤fa. Die Erstellung der drei Neubauten hatte die Gemeinde am 30. September 2008 bewilligt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Erster Streitgegenstand des Beschwerdeverfahrens ist die ProjektÃ¤nderung, mit welcher die BeschwerdefÃ¼hrerin auf den FlachdÃ¤chern der drei Liegenschaften jeweils Dachterrassen mitsamt den dazugehÃ¶rigen GelÃ¤ndern als Absturzsicherungen plant. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Zur BegrÃ¼ndung der Bewilligungsverweigerung hatte die Gemeinde im strittigen Bauentscheid vom 15. Mai 2012 zum einen ausgefÃ¼hrt, mit den projektierten GelÃ¤ndern der Dachterrassen wÃ¼rde die gemÃ¤ss Gestaltungsplan "G" zulÃ¤ssige GesamthÃ¶he der Liegenschaften um 73 cm Ã¼berschritten. Zudem wÃ¼rden die geplanten Ãnderungen dem Gestaltungsplan unter den Aspekten Einordnung und Gestaltung widersprechen. Mit der Beschwerdeantwort wird darauf verwiesen, dass die Sicht der nÃ¶rdlichen Nachbarn laut Gestaltungsplan offengelassen werden soll. Weiter wird ausgefÃ¼hrt, eine Nutzung der DachflÃ¤chen mit individueller MÃ¶blierung lasse sich mit der geforderten besonders guten Einordnung nicht mehr garantieren; folglich seien die geplante Dachterrassennutzung und damit auch die Erstellung der GelÃ¤nder als Absturzsicherung zu verweigern. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der Standpunkt der Gemeinde, eine Nutzung der DachflÃ¤chen komme unter dem Aspekt der Einordnung generell nicht infrage, entbehrt einer genÃ¼genden Grundlage. Ziffer 4 Abs. 2 des Gestaltungsplans, dem die Gemeindeversammlung zugestimmt hat, lÃ¤sst die FlachdÃ¤cher implizit zur Nutzung als Dachterrassen zu. Diese grundsÃ¤tzliche ZulÃ¤ssigkeit der Dachnutzung legt bereits nahe, dass sich Dachterrassen mit der Anforderung einer guten Einordnung vertragen kÃ¶nnen. Es ist denn auch kein plausibler Grund ersichtlich, um die Dachnutzung unter Ã¤sthetischen Aspekten generell zu untersagen. Wenn die EigentÃ¼merschaft die Dachterrassen in Zukunft auf eine Ã¤sthetisch unerwÃ¼nschte Weise nutzen wollte oder faktisch nutzen wÃ¼rde, so liesse sich dies dannzumal untersagen (vgl. VGr, 8. August 2012, VB.2012.00320, E. 6.2). Die Vorinstanz hat eine Ã¤sthetisch motivierte Verweigerung der Dachterrassennutzung somit zu Recht verworfen; auf die entsprechenden AusfÃ¼hrungen kann ergÃ¤nzend verwiesen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Das Baurekursgericht hat die vorgesehene Dachterrassennutzung bzw. die Erstellung von GelÃ¤ndern als Absturzsicherung jedoch mit Blick auf die gemÃ¤ss Gestaltungsplan maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he fÃ¼r unzulÃ¤ssig erachtet. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>Der private Gestaltungsplan legt fÃ¼r die infrage stehenden Liegenschaften des Baufeldes A die zulÃ¤ssige GesamthÃ¶he der GebÃ¤ude auf die Kote 428.00 m.Ã¼.M. Sodann wird ausgefÃ¼hrt, Ã¼ber diese zulÃ¤ssige maximale HÃ¶henkote seien einzelne technisch bedingte Aufbauten fÃ¼r Lift-, Klima- und Heizanlagen zulÃ¤ssig. Damit wird klar, dass die HÃ¶henkote nicht die GebÃ¤udehÃ¶he im Sinn von § 278 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bestimmt, sondern den hÃ¶henmÃ¤ssigen Abschluss der FlachdÃ¤cher. Bei isolierter Betrachtung der genannten Regelungen wÃ¤re wohl dem Standpunkt des Baurekursgerichts zu folgen, wonach GelÃ¤nder fÃ¼r eine Dachnutzung mangels ErwÃ¤hnung in Ziff. 3 Abs. 7 unzulÃ¤ssig seien.</p> <p class="Urteilstext"><span>Wie erwÃ¤hnt sieht der Gestaltungsplan in Ziff. 4 Abs. 2 allerdings die MÃ¶glichkeit von begehbaren FlachdÃ¤chern implizit vor. Daraus ist vernÃ¼nftigerweise der Schluss zu ziehen, dass neben den in Ziff. 3 Abs. 7 aufgezÃ¤hlten Aufbauten fÃ¼r den begehbaren Bereich zwecks Absturzsicherung GelÃ¤nder angebracht werden dÃ¼rfen. Die von der Gemeinde in der Baubewilligung vertretene gegenteilige Auslegung erweist sich damit als sinnwidrig und nicht bloss â wie das Baurekursgericht ausfÃ¼hrt â als streng; sie ist deshalb zu korrigieren. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>Richtig ist allerdings, dass bei der Erstellung der GelÃ¤nder â neben der BerÃ¼cksichtigung Ã¤sthetischer Gesichtspunkte â der visuellen DurchlÃ¤ssigkeit besondere Beachtung zu schenken ist. Zu Recht verweist die Vorinstanz in diesem Zusammenhang auf den Bericht zum Gestaltungsplan; bei der Ausarbeitung des Gestaltungsplans war den nÃ¶rdlichen Nachbarn die Sicht Ã¼ber die Neubauten hinweg zweifellos ein Anliegen. </p> <p class="Erwgung3">Im Bauplan sind die GelÃ¤nder â in Ãbereinstimmung mit der zeichnerischen Darstellung â jeweils als "Feines DrahtgelÃ¤nder" umschrieben worden. Solche offene GelÃ¤nder sind zwar optisch wahrnehmbar, erwecken aber nicht den Eindruck einer ErhÃ¶hung der Baute (vgl. VGr, 2. September 2002, VB.2002.00172, E. 4). Es ist davon auszugehen, dass die projektierten GelÃ¤nder die Durchsicht im Wesentlichen belassen. Schliesslich sind gegenÃ¼ber den projektierten GelÃ¤ndern auch keine Ã¤sthetischen Vorbehalte ersichtlich oder geltend gemacht worden. Deren Erstellung und damit die Nutzung der FlachdÃ¤cher als Terrassen erweist sich folglich als rechtskonform. Die Voraussetzungen zur Erteilung der Bewilligung sind entgegen der Auffassung von BaubehÃ¶rde und Rekursinstanz gegeben. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die Beschwerde ist in diesem Punkt gutzuheissen. AntragsgemÃ¤ss ist der Gemeinderat StÃ¤fa â in AbÃ¤nderung dessen Entscheids vom 15. Mai 2012 (Abs. 1 des Dispositivs) â anzuweisen, die nachgesuchte Baubewilligung fÃ¼r die projektierten Dachterrassennutzungen und dazugehÃ¶rigen GelÃ¤nder zu erteilen. Dies ist mit der Auflage zu verbinden, dass dadurch die Sicht Ã¼ber die Liegenschaften nicht wesentlich beeintrÃ¤chtigt werden darf.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zweiter Streitpunkt ist die GrÃ¶sse bzw. die Ausdehnung der Balkone des GebÃ¤udes D-Strasse 03 in sÃ¼dÃ¶stlicher Richtung hin zum H-Bach. GemÃ¤ss dem bewilligten Projekt bestand zwischen den fraglichen Balkonen und dem H-Bach ein Abstand von mindestens 5 m, was dem damals geltenden minimalen GewÃ¤sserabstand entsprach. Im Rahmen der Erstellung der Liegenschaft wurden die Balkone grÃ¶sser gestaltet als vorgesehen, sodass die Balkonecken gegenÃ¼ber der GewÃ¤sserrandlinie nur mehr einen Abstand von rund 4 m aufweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Wird eine Baute ohne (genÃ¼gende) Erlaubnis erstellt, muss in einem nachtrÃ¤glichen Baubewilligungsverfahren geprÃ¼ft werden, ob die bereits erstellte Baute bewilligungsfÃ¤hig ist oder nicht. Bei der materiellen PrÃ¼fung der Baute findet dabei dasjenige Recht Anwendung, welches bei der baulichen Ãnderung in Kraft stand. Hat sich dieses Recht in der Zwischenzeit geÃ¤ndert, so ist darauf abzustellen, wenn es fÃ¼r den EigentÃ¼mer der Baute gÃ¼nstiger ist (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 482). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b>Wie die Vorinstanz zutreffend ausfÃ¼hrt und von der BeschwerdefÃ¼hrerin anerkannt wird, bestimmt sich der erforderliche Abstand zum FliessgewÃ¤sser H-Bach nach neuem Recht. Massgeblich sind derzeit die neuen bundesrechtlichen Bestimmungen zum GewÃ¤sserschutz: GemÃ¤ss der am 1. Januar 2011 in Kraft getretenen Revision des GewÃ¤sserschutzgesetzes vom 24. Januar 1991 (GSchG) legen die Kantone den Raumbedarf der oberirdischen GewÃ¤sser fest, der erforderlich ist fÃ¼r die natÃ¼rlichen Funktionen der GewÃ¤sser, fÃ¼r den Schutz vor Hochwasser und fÃ¼r die GewÃ¤ssernutzung (vgl. Art. 36a GSchG). Im Kanton ZÃ¼rich steht diese Festlegung des GewÃ¤sserraums, welche bis Ende des Jahres 2018 zu erfolgen hat, noch aus. Solange die Kantone den GewÃ¤sserraum nicht festgelegt haben, gelten entlang von GewÃ¤ssern Ãbergangsbestimmungen. FÃ¼r den hier infrage stehenden Bach betrÃ¤gt der auf beiden Seiten im Grundsatz freizuhaltende Streifen je 8 m plus die Breite der bestehenden Gerinnesohle (Abs. 2 Ãbergangsbestimmungen der GewÃ¤sserschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 [GSchV] zur Ãnderung vom 4. Mai 2011). Allerdings kann die BehÃ¶rde in dicht Ã¼berbauten Gebieten fÃ¼r zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 GSchV).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b><span>An den Eckpunkten halten die strittigen Balkone zur Bachuferlinie â wie gesehen â einen Abstand von lediglich rund 4 m ein, weshalb eine ordentliche Bewilligung nicht zulÃ¤ssig ist. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Nach Ã¼bereinstimmender und zutreffender Auffassung von Vorinstanz, Baudirektion und BeschwerdefÃ¼hrerin befinden sich die infrage stehende GebÃ¤ude allerdings in dicht Ã¼berbautem Gebiet im Sinn von Art. 41c Abs. 1 GSchV und erweisen sich die Liegenschaften auch als zonenkonform. Es stellt sich deshalb die Frage nach einer Ausnahmebewilligung. </span>FÃ¼r die GewÃ¤hrung der Ausnahmebewilligung rÃ¤umt die Bestimmung der zustÃ¤ndigen VerwaltungsbehÃ¶rde einen gewissen Beurteilungsspielraum ein, in welchen das Verwaltungsgericht nicht eingreift (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 50 N. 74; VGr, 5. September 2013, VB.2013.00340, E. 4.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, fÃ¼r die strittigen Balkonecken sei eine Ausnahmebewilligung zu erteilen. Der VergrÃ¶sserung der Balkone wÃ¼rden offensichtlich keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegenstehen. Entgegen der Ansicht des Baurekursgerichts sei die Argumentation der kantonalen BehÃ¶rde im Lichte der konkreten Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse nicht nachvollziehbar. Die vergrÃ¶sserten Balkone wÃ¼rden weder die Interessen des Hochwasserschutzes noch diejenigen des Natur- und Landschaftsschutzes beeintrÃ¤chtigen. Das Baurekursgericht habe es entgegen dem Rekursantrag zudem unterlassen, die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse anhand eines Augenscheins festzustellen. Ein solcher sei im vorliegenden Beschwerdeverfahren nachzuholen. Die Verweigerung einer Ausnahmebewilligung sei als ermessensverletzend und pflichtwidrig zu korrigieren. Zudem sei die Verweigerung im Lichte der kantonalen Bewilligungspraxis rechtsungleich bzw. unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig und willkÃ¼rlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Ob nach § 41c Abs. 1 GSchV eine Ausnahmebewilligung zu erteilen ist, bestimmt sich unter AbwÃ¤gung der entgegenstehenden Interessen (vgl. BGE 139 II 470 E. 4.5). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.1 </b>Aufseiten der Bauherrschaft liegt an der vorgenommenen leichten VergrÃ¶sserung der Balkone naturgemÃ¤ss ein gewisses Ã¶konomisches Interesse, auch wenn ein finanzielles Interesse als Grund fÃ¼r die vergrÃ¶sserte Gestaltung der Balkone mit der Beschwerde in Abrede gestellt wird. Weitere GrÃ¼nde fÃ¼r die VergrÃ¶sserung der Balkone werden mit der Beschwerdeschrift nicht geltend gemacht. Auf die diesbezÃ¼glichen Darlegungen im Rekursverfahren ist angesichts der BegrÃ¼ndung des Rekursentscheids nicht weiter einzugehen (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 54 N. 7).</p> <p class="Urteilstext">Nach Auffassung der kantonalen BehÃ¶rde Ã¼berwiegen vorliegend die Ã¶ffentlichen Interessen des GewÃ¤sserunterhalts, des Hochwasserschutzes sowie des Natur- und Landschaftsschutzes.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.2 </b>Entsprechend der Konzeptionierung der massgeblichen bundesrechtlichen Verordnung ist ohne Weiteres davon auszugehen, dass u.<span> </span>a. zum Natur- und Landschaftsschutz ein wichtiges Ã¶ffentliches Interesse an der Freihaltung der Uferstreifen besteht (vgl. auch BGE 139 II 470 E. 4.2). Dieses Ã¶ffentliche Interesse kann sich relativieren, wenn sich der Uferstreifen angesichts der besonderen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse in dicht Ã¼berbauten Gebieten als nicht oder nur vermindert schutzwÃ¼rdig erweist. Dies kann etwa der Fall sein bei ohnehin nicht natÃ¼rlich gehaltenen Uferpartien. Dahingehende Anhaltspunkte sind vorliegend nicht ersichtlich. Die im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben angefallenen umfangreichen BemÃ¼hungen zur Naturalisierung des Baches zeigen im Gegenteil auf, dass dem Natur- und Landschaftschutz hier ein grosses Gewicht zukommt. </p> <p class="Urteilstext">Es stellt sich allerdings die Frage, ob die VergrÃ¶sserung der Balkone aufgrund der relativ geringen Inanspruchnahme der LuftsÃ¤ule im Uferstreifen dennoch als bewilligungsfÃ¤hig erscheint. In der Tat mag es zutreffen, dass mit der VergrÃ¶sserung "das Leben im Bach" aus dem Blickwinkel der Fischerei nicht beeinflusst wird. Vom Schutzumfang umfasst ist indessen nicht nur der Fischbestand, sondern ganz allgemein die GewÃ¤hrleistung der natÃ¼rlichen Funktionen der GewÃ¤sser (BGE 139 II 470 E. 4.2) und damit eben auch der angrenzende Uferstreifen. Hinzu kommt massgebend, dass die strittigen Balkonecken vorliegend nicht etwa am Rand des geschÃ¼tzten Uferstreifens von Ã¼ber 8 m Breite liegen, sondern weit nÃ¤her am Bach mit einem Abstand von lediglich rund 4 m. Die VergrÃ¶sserung der Balkone betrifft demnach nicht bloss den Randbereich des geschÃ¼tzten Streifens und fÃ¤llt somit nicht unmassgeblich ins Gewicht. Ein Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse an der Verweigerung der Bewilligung lÃ¤sst sich zwangslos bejahen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.3 </b>Weshalb entsprechend dem Antrag der BeschwerdefÃ¼hrerin die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins erforderlich wÃ¤re, ist nicht ersichtlich. Der massgebende Sachverhalt ergibt sich aus den Akten. Mit der Beschwerdeschrift werden keine strittigen UmstÃ¤nde aufgefÃ¼hrt, deren ÃberprÃ¼fung anhand eines Augenscheins mÃ¶glich wÃ¤re. Dem dahingehenden Beweisbegehren ist deshalb nicht stattzugeben; ebenso wenig ist zu beanstanden, dass das Baurekursgericht seinerseits auf einen Augenschein verzichtet hat (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32). Da keine SachverhaltsergÃ¤nzung erforderlich ist, besteht kein Anlass fÃ¼r die eventualiter beantragte RÃ¼ckweisung der Sache an das Baurekursgericht.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.4 </b>Insgesamt hat die Baudirektion ohne Verletzung ihres Beurteilungsspielraums angenommen, es wÃ¼rden keine ausreichenden GrÃ¼nde fÃ¼r die GewÃ¤hrung einer Ausnahmebewilligung vorliegen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.5 </b>Schliesslich bleibt anzufÃ¼gen, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin auch aus der Erteilung einer Ausnahmebewilligung durch die kantonale BehÃ¶rde in einer anderen Streitsache (vgl. Beschwerde S. 15) nichts Entscheidendes zu ihren Gunsten ableiten kann. Abgesehen davon, dass aus einem einzelnen Fall nicht auf eine bestehende Praxis geschlossen werden kann, muss sich anhand der konkreten Situation entscheiden, ob ein Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse im Sinn von § 41c Abs. 1 GSchV zu bejahen ist. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafÃ¼r, dass die kantonale BehÃ¶rde im genannten Fall trotz vergleichbarer Interessenlage anders entschieden hÃ¤tte als in der vorliegenden Sache. Es bleibt damit dabei, dass die Verweigerung der nachtrÃ¤glichen Baubewilligung fÃ¼r die vergrÃ¶ssert erstellten Balkone nicht zu beanstanden ist. Insofern ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>BezÃ¼glich der strittigen Balkone hat die Gemeinde StÃ¤fa bereits die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes angeordnet (Dispositiv-Ziff. 6.3 des Entscheids vom 15. Mai 2012). DiesbezÃ¼glich ist der Beschluss der Gemeinde unangefochten geblieben, sodass sich AusfÃ¼hrungen zur VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des RÃ¼ckbaus erÃ¼brigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Nachdem die Beschwerde in einem Teil erfolgreich, im anderen aber abzuweisen ist, rechtfertigt es sich, die Kosten des Beschwerdeverfahrens zur HÃ¤lfte der BeschwerdefÃ¼hrerin und dem Beschwerdegegner 1 als jeweils zum Teil unterliegende Parteien aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Dasselbe ist in AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziffer II des Entscheids des Baurekursgerichts fÃ¼r die Kosten des Rekursverfahrens anzuordnen. Angesichts des Erfolgs ihrer Beschwerde gegen den Entscheid der Gemeinde und weil der Beizug eines Rechtsbeistands als gerechtfertigt erscheint, steht der BeschwerdefÃ¼hrerin diesbezÃ¼glich eine ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG); Dispositiv-Ziffer III des Entscheids des Baurekursgerichts ist in diesem Sinn abzuÃ¤ndern. </p> <p class="Urteilstext">Das AWEL hatte in seinem Mitbericht zur Beschwerdeantwort der Baudirektion um Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung ersucht. Massgebend bleibt allerdings der Antrag der Baudirektion, welcher einzig auf Abweisung der Beschwerde geht; im Ãbrigen erreichte der Aufwand fÃ¼r die Amtsstellen ohnehin nicht ein Ausmass, dass deswegen eine ParteientschÃ¤digung nach § 17 Abs. 2 VRG zuzusprechen wÃ¤re.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Gemeinderat StÃ¤fa â in AbÃ¤nderung dessen Entscheids vom 15. Mai 2012 (Abs. 1 des Dispositivs) â angewiesen, die nachgesuchte Baubewilligung fÃ¼r die projektierten Dachterrassennutzungen und dazugehÃ¶rigen GelÃ¤nder im Sinn der ErwÃ¤gungen zu erteilen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 350.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'350.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Rekursverfahrens (Fr. 4'150.-) und des Beschwerdeverfahrens werden der BeschwerdefÃ¼hrerin und dem Beschwerdegegner 1 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>