Kassationsgericht des Kantons Zürich Kass.-Nr. AA090123/U/mum Mitwirkende: die Kassationsrichter Moritz Kuhn, Präsident, Bernhard Gehrig, Andreas Donatsch, Paul Baumgartner und die Kassationsrichterin Yvona Griesser sowie der juristische Sekretär Markus Nietlispach Zirkulationsbeschluss vom 13. August 2010 in Sachen X., …, Kläger, Appellat und Beschwerdeführer vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. ____ gegen 1. Y., …, 2. Z., …, Beklagte, Appellanten und Beschwerdegegner 1, 2 vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. ____ betreffend Kündigungsschutz / Anfechtung Nichtigkeitsbeschwerde gegen einen Beschluss der II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich vom 13. August 2009 (NG090008/U) - 2 - Das Gericht hat in Erwägung gezogen: I. 1. Mit schriftlichem Vertrag vom 4 ./7. März 1997 mieteten die Beschwerde- gegner (Beklagte und Appellanten) vom Beschwerdeführer (Kläger und Appellat) per 1. April 1997 eine 4-Zimmer-Wohnung mi t Keller- und Estrichabteil in der Lie- genschaft A.-strasse 00 in Zürich (MG act. 3/3/1 = MG act. 3/9/1). Mit amtlichen Formularen, datiert vom 5. Juni 2007, kündigte der Beschwerdeführer den Miet- vertrag per 30. September 2007 mit der Begründung "umfassende Renovation der Wohnung" (MG act. 3/3/2 = MG act. 3/9/6 und MG act. 3/3/3 = MG act. 3/9/8). In einem Begleitschreiben zur Kündigung wurde den Beschwerdegegnern mitge- teilt, dass sich die Eigentümerschaft entschieden habe, ei ne umfassende Sanie- rung der Wohnung vorzunehmen. Dabei wür den beide Nasszellen vollständig er- setzt, allenfalls mit Grundrissveränder ungen, und alle Ober flächen erneuert. Die Arbeiten würden in der leeren Wohnung aus geführt, weshalb das Mietverhältnis gekündigt werde (MG act. 3/3/2 = MG act. 3/9/7 und MG act. 3/3/3 = MG act. 3/9/9). 2. Die Beschwerdegegner gelangten daraufhin am 3. Juli 2007 mit dem Be- gehren an die Schlichtungsbehörde in Mietsa chen des Bezirkes Zürich, die aus- gesprochene Kündigung für ungültig zu erkl ären; eventualiter verlangten sie eine längstmögliche Erstreckung des Mietverhältnisses (MG act. 3/1). Im Anschluss an die Schlichtungsverhandlung vom 23. Ok tober 2007 beschloss die Schlichtungs- behörde, die Kündigung für missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR und damit für ungültig zu erklären (MG act. 2 = MG act. 3/10). 3. In der Folge rief der Beschwer deführer innert gebotener Frist das Mietge- richt des Bezirkes Zürich (Erstinstanz) an. Dabei stellte er das Begehren, die Kün- digung als gültig anzuerkennen und das Gesuch um Erstreckung des Mietverhält- nisses abzuweisen (MG act. 1). Nach durchgeführtem Hauptverfahren (vgl. MG act. 10 und 20 sowie MG Prot. S. 9 ff.) erging am 18. Februar 2009 das mietge- richtliche Urteil (MG act. 34 = OG act. 43), mit dem die Erstinstanz die Kündigung - 3 - vom 5. Juni 2007 in Gutheissung der Kla ge für gültig erklärte; zugleich erstreckte sie das Mietverhältnis definitiv um drei Jahre bis zum 30. September 2010. 4. Hiegegen erklärten die Beschwerdegegner mit Eingabe vom 9. März 2009 rechtzeitig Berufung (MG act. 38), die sie mit Rechtsschrift vom 21. April 2009 begründeten (OG act. 49). D abei beantragten sie die Au fhebung des mietgericht- lichen Erkenntnisses und die Ungültigerklä rung der Kündigung, eventualiter die Rückweisung der Sache an die Erstinstanz zur Durchführung eines Beweisverfah- rens. Die klägerische Berufungsantwort mit dem Antrag auf Abweisung der Beru- fung datiert vom 2. Juni 2009 (OG act. 55). Mit Beschluss vom 13. August 2009 wies die II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich (Vorinstanz) die Klage unter Kosten- und Ent schädigungsfolgen (für das erst- und zweitinstanzli- che Verfahren) zulasten des Beschwerdeführers ab und stellte fest, dass die Kündigung des Mietverhältn isses per 30. September 2007 ungültig sei (OG act. 60 = KG act. 2). 5. Gegen diesen den Parteien am 18. August 2009 zugestellten (OG act. 61/1-2), als (Berufungs-)Endentscheid ohne Weiteres beschwerdefähigen (vgl. § 281 ZPO und Frank/Sträuli/Messmer, Ko mmentar zur zürcherischen Zivilpro- zessordnung, 3. A., Zürich 1997, N 9 zu § 281 ZPO; von Rechenberg, Die Nich- tigkeitsbeschwerde in Zivil- und Strafsachen nach zürcherischem Recht, 2. A., Zü- rich 1986, S. 4; s.a. Spüh ler/Vock, Rechtsmittel in Zi vilsachen im Kanton Zürich und im Bund, Zürich 1999, S. 62) oberger ichtlichen Beschluss (vgl. § 259 Abs. 2 ZPO) richtet sich die vorliegende, fr istwahrend (vgl. § 287 ZPO) eingereichte Nichtigkeitsbeschwerde vom 9. Septem ber 2009 (KG act. 1). Darin beantragt der Beschwerdeführer die Auf hebung des angefochtenen Beschlusses und – im Sin- ne eines neuen Sachentscheids gemäss § 291 Satz 2 ZPO – die Bestätigung des mietgerichtlichen Urteils (KG act. 1 S. 2). Mit Präsidialverfügung vom 10. September 2009 wurden die vorinstanzli- chen Akten beigezogen (KG act. 4; s.a. KG act. 3 und 6). Da es sich um ein ein- faches und rasches Verfahren handelt (vgl. Art. 274d Abs. 1 OR und § 53 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO), ist der Beschwerdeführer nicht kautionspflichtig (§ 78 Ziff. 2 ZPO; s.a. § 75 Abs. 1 ZPO). - 4 - Die Vorinstanz hat ausdrücklich auf Ve rnehmlassung verzichtet (KG act. 8). Demgegenüber beantragen die Be schwerdegegner in ihrer rechtzeitig erstatteten (vgl. KG act. 4 und 5/2) Beschwerdeantwo rt vom 9. Oktober 2009, welche dem Beschwerdeführer unter dem 12. Oktober 2009 zur Kenntnisnahme zugestellt wurde (vgl. KG act. 10 und 11/1), die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, soweit überhaupt darauf einzutreten sei (KG act. 9). Weitere Stellungnahmen sind nicht eingegangen. II. 1. Im vorliegenden Verfahren ist (einzig) die Frage strittig, ob der Beschwer- deführer tatsächlich beabsichtige, di e streitgegenständliche Wohnung umfassend zu renovieren, oder ob dieser Kündigungsgrund – wie die Beschwerdegegner gel- tend machen – lediglich vor geschoben sei, um Letztere (s owie drei weitere Miet- parteien in derselben Liegenschaft, der en Mietverträge ebenfalls gekündigt wur- den und deren Kündigungsschutzbegehren G egenstand von separaten Gerichts- verfahren sind; vgl. Kass.-Nrn. AA090 124 und AA090125) als Mieter loszuwer- den. 2. Die Vorinstanzen waren diesbezüglich unterschiedlicher Auffassung: 2.1. Die Erstinstanz erwog, dass der Beschwerdeführer den Kündigungs- grund der umfassenden Sanieru ng der beklagtischen und weiterer drei Wohnun- gen zwecks Sicherung der langfristigen Vermietbarkeit derselben im mittleren Preissegment anhand der eingereicht en Unterlagen insgesamt genügend ein- leuchtend und glaubhaft darzulegen vermo cht habe. Dementsprechend hielt sie den angeführten Kündigungsgrund nicht als vorgeschoben bzw. nahm sie an, dass die Beschwerdegegner solches nicht hätten beweisen können, womit die Kündigung nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstosse und folg- lich gültig sei (MG act. 34 S. 8 ff., Erw. III/2). 2.2. Im Gegensatz dazu kam die Vorins tanz in einlässlicher Würdigung der Parteivorbringen und der Beweislage zu m Schluss, dass der behauptete Kündi- gungsgrund der umfassenden Sanierung der Wohnung mit den aktenkundigen - 5 - Beweismitteln nicht glaubhaft gemacht sei. Dabei würdigte sie insbesondere den (erst) vom 23. August 2007 (und damit einem Zeitpunkt nach erfolgter Kündigung) datierenden Umbaubeschrieb (KG act. 2 S. 6- 9, Erw. II/3.1), den Umfang, die Art, die Kosten und die Umstände der vom Besch werdeführer geltend gemachten frü- heren Renovationen in der fraglichen Liegenschaft (KG act. 2 S. 9-11 und 12 f., Erw. II/3.2 und II/4.1), die Umstände der Neuvermietungen im Jahre 2008 (KG act. 2 S. 13 f., Erw. II/4.2), die Neuve rmietung einer frei ge wordenen 4-Zimmer- Wohnung ohne vorgängige Renovation im Dezember 2007 (K G act. 2 S. 15, Erw. II/4.3) sowie die zeitliche Nähe der Kündigung bzw. der zur Kündigung führenden Änderung der klägerischen Re novationsphilosophie zum Ablauf der (Kündi- gungs-)Sperrfrist, welche gegenüber den Beschwerdegegnern bestanden hatte (KG act. 2 S. 15 f., Erw. II/4.4). Daraus ergäben sich – so das vorinstanzliche Fa- zit – diverse Tatsachen, welche die Kü ndigung insgesamt als treuwidrig erschei- nen liessen. So stehe einerseits fes t, dass der Beschwerdeführer im Zusammen- hang mit seiner Renovationstätigkeit innerhalb kurzer Zeit zwei Strategiewechsel vorgenommen habe: Während er ursprünglich bloss bei Gelegenheit von Mieter- wechseln Renovationen habe ausführen lassen, habe er am 5. Juni 2007 für (an- geblich) geplante umfass ende Sanierungsarbeiten (ers tmals) Kündigungen aus- gesprochen. Im Dezember 2007 habe der Beschwerdeführer dann aber unbestrit- ten eine nicht renovierte 4-Zimmer-Wohnung im selben (unrenovierten) Zustand neu vermietet. Für diese Änderungen sei nes Vorgehens habe weder der Be- schwerdeführer selbst einen nachvollziehbaren Grund genannt, noch sei ein sol- cher aus den Akten ersicht lich. Es komme hinzu, da ss die angefochtene Kündi- gung – ebenso wie die weiteren zeitgleich erfolgten Kündigungen – nur kurz nach Ablauf einer dreijährigen Sperrfrist ausgesprochen worden sei. Sie sei deshalb als missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR zu qualif izieren (KG act. 2 S. 16, Erw. II/4.5). 3. Der Beschwerdeführer macht geltend, der vorinstanzliche Entscheid be- ruhe einerseits auf aktenwidrigen und willkürlichen tatsächlichen Annahmen; an- dererseits verletze er klares materielles Re cht (KG act. 1 S. 3 [Ziff. 4] und 4 [Ziff. 9]). Damit beruft er sich auf die Nic htigkeitsgründe gemäss § 281 Ziff. 2 und 3 ZPO. Dabei richten sich se ine Rügen primär gegen di e Ausführungen in Erwä-- 6 - gung II/4 des vorinstanzlichen Entscheids (KG act. 2 S. 11-16), währenddem die Erwägung II/3 (KG act. 2 S. 6-11) nur am Rande und summarisch beanstandet wird (KG act. 1 S. 4, Ziff. 8-10). 4. Bevor im Einzelnen auf die in der Beschwerde erhobenen Rügen einge- gangen wird (vgl. nachstehende Erw. II/5.1-5 .8), rechtfertigt es sich, den Be- schwerdeführer auf die Besonderheiten des Kassationsverfahrens hinzuweisen: 4.1. Das Beschwerdeverfahren nach §§ 281 ff. ZPO stellt seiner Natur nach keine Fortsetzung des Verfahrens vor dem Sachrichter dar. Zu prüfen ist vielmehr (allein), ob der angefochtene Entscheid au fgrund des bei der Vorinstanz gegebe- nen Aktenstandes an einem Ni chtigkeitsgrund im Sinne von § 281 Ziff. 1-3 ZPO leidet. Dabei muss der Nichtigkeitskl äger den behaupteten Nicht igkeitsgrund in der Beschwerdeschrift selbst nachweis en (§ 288 Abs. 1 Ziff. 3 ZPO); gemäss § 290 ZPO werden lediglic h die geltend gemachten Nichtigkeitsgründe überprüft (sog. Rügeprinzip), und auch dies nur insoweit, als die Vorschrift von § 285 ZPO eine Beurteilung der erhobenen Rügen durch die Kassa tionsinstanz überhaupt zulässt (dazu nachstehende Erw. II/4.2). Um diesen ihm obliegenden Na chweis zu erbringen, hat sich der Nichtig- keitskläger konkret mit dem angefochtenen En tscheid und den darin enthaltenen, den Entscheid tragenden Erwägungen ausei nanderzusetzen und hierbei darzule- gen, inwiefern diese zu seinem Nachte il mit einem Mangel im Sinne von § 281 ZPO behaftet seien. Die blo sse Verweisung auf früher e Vorbringen oder deren blosse Wiederholung genügen hiefür nicht. Ebenso wenig lässt sich – zumal bei Einwänden gegen die Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts durch die Vorinstanz – ein Nichtigkeitsgrund re chtsgenügend dartun, indem bloss die Rich- tigkeit der vorinstanzlichen Auffassung in Abrede gestellt und di eser in appellato- rischer Weise die eigene, abweichende Würdigung der aktenkundigen Beweise entgegengestellt wird. Vielmehr sind in der Beschwerdebegründung die angefoch- tenen Stellen des vorinstanzlichen Entsch eids genau zu bezeichnen und diejeni- gen Aktenstellen, aus denen sich ein Nichtigkeitsgrund ergeben soll, im Einzelnen anzugeben. So muss beispielsweise, we r die vorinstanzliche Beweiswürdigung als willkürlich im Sinne von § 281 Ziff. 2 ZPO rügt, in der Beschwerde genau dar-- 7 - legen, welche wo (in den vorinstanzlich en Erwägungen) getroffenen tatsächlichen Annahmen des angefochtenen Entscheids aufgrund welcher (präzis zu nennen- den) Aktenstellen willkürlich se in sollen. Wird Aktenwidrigkeit einer tatsächlichen Annahme behauptet, so sind n eben der bemängelten Stelle im angefochtenen Entscheid ebenfalls die Bestandt eile der Akten, die nicht oder nicht in ihrer wah- ren Gestalt in die Beweiswürdigung einbezogen worden sein sollen, genau an- zugeben. Ebenso muss, wer einwendet, bes timmte Vorbringen seien zu Unrecht nicht berücksichtigt oder behandelt worden, sagen, wo (Aktenstelle) er diese vor- getragen hat. Wer schliesslich vorbringt, angerufene Beweismittel seien nicht ab- genommen worden, hat zu sagen, wo und zu welchen Behauptungen er sich auf diese berufen hat. Es ist mithin nicht Sache der Kassationsinstanz, in den vo- rinstanzlichen Akten nach den Grundlagen des geltend gemachten (oder gar ei- nes anderen möglichen) Nicht igkeitsgrundes zu suchen (einlässlich zu den for- mellen Anforderungen an eine Beschwerd ebegründung von Rechenberg, a.a.O., S. 16 ff.; Spühler/Vock, a.a.O., S. 56 f., 72 f.; s.a. Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 4 zu § 288 ZPO). Immerhin hat die Subsumtion der gerügten Mängel unter die einzelnen Ziffern von § 281 ZPO gemäss dem Grundsatz "iura novit curia" von Amtes wegen zu erfolgen, weshalb die fehlende oder unzut reffende Einordnung des geltend gemachten Mangels unter di e gesetzlich vorgesehenen Nichtigkeits- gründe einem Beschwerdeführer nicht zu schaden vermag (ZR 106 Nr. 8, Erw. II/5/b; 106 Nr. 78; Erw. II/2.1/c; Kass.-N r. AA070097 vom 24.12. 2007 i.S. N.c.L., Erw. 3; AA070045 vom 5.6.20 07 i.S. T. und B.c.R., Erw. II/2/a; Frank/Sträuli/ Messmer, a.a.O., N 4 zu § 288 ZPO; von Rechenberg, a.a.O., S. 18; Spühler/ Vock, a.a.O., S. 73 und 75). Erfüllt die Beschwerde (als Ganzes ) oder einzelne der darin erhobenen Rü- gen diese (als Rechtsmittelvoraussetz ung von Amtes wegen zu prüfenden) Be- gründungsanforderungen nicht, kann auf die Beschwerde oder die entsprechen- den Vorbringen nicht eingetreten werden. 4.2. Nach § 285 ZPO ist die kantonale Nichtigkeitsbeschwerde unzulässig, soweit der angefochtene En tscheid dem Weiterzug an das Bundesgericht unter- liegt und dieses mit freier Kogniti on überprüfen kann, ob der geltend gemachte - 8 - Mangel vorliegt (Grundsatz der Subsid iarität der kantonal en Nichtigkeitsbe- schwerde gegenüber den bundesrechtlichen Rechtsmitteln). Der vorinstanzliche Beschluss hat einen Rechtsstreit über ein dem Bundes- privatrecht unterstehendes Rechtsverhältn is (Mietvertrag) zum Gegenstand und unterliegt der (ordentlichen) Beschwerde in Zivilsachen nach Art. 72 ff. BGG an das Bundesgericht (vgl. hinten, Erw. IV). Im Rahmen dieses Rechtsmittels über- prüft das Bundesgericht (unter anderem) eine behauptete Verletzung von Bun- desrecht mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG). Folglich ist die Rüge der Verlet- zung von (formellem oder materiellem) Bundesrecht, zu welchem neben der Vor- schrift von Art. 8 ZGB insbesondere auch die mietrechtlichen Bestimmungen des OR (und unter ihnen Art. 271 Abs. 1 OR) gehören, nicht im kantonalen Kassati- onsverfahren, sondern mittels Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht zu erheben (ZR 107 Nr. 79, Erw. 3/ b; 107 Nr. 59, Erw. 3.1; 107 Nr. 21, Erw. II/5/b m.w.Hinw.; Reetz, Das neue Bundesgerichtsgesetz unter besonderer Berücksich- tigung der Beschwerde in Zivilsachen, SJZ 2007, S. 37; Kuhn/ Nietlispach, Bun- desrechtsmittel und kantonale Rechtsmittel – Die Perspektiven kantonaler Gerich- te am Beispiel des Kantons Zürich, ZZZ 2008/09, S. 300). Das gilt auch dann, wenn vor Kassationsgericht eine Verletzung klaren materiellen Bundesrechts (im Sinne von § 281 Ziff. 3 ZPO) behauptet und damit sinnge mäss die Rüge willkürli- cher Anwendung bundes(zivil)re chtlicher Vorschriften (A rt. 9 BV) erhoben wird (vgl. ZR 105 Nr. 10, Erw. III/2; 106 Nr. 50, Erw. II/4/g/aa; Kuhn/Nietlispach, a.a.O., S. 305). Zulässig sind hingegen die Rügen der Verletzu ng wesentlicher (kantonal- rechtlicher) Verfahrensgrundsätze (§ 281 Zi ff. 1 ZPO) und der aktenwidrigen oder willkürlichen tatsächlichen Annahme (§ 281 Ziff. 2 ZPO). 4.3. Schliesslich ist vorauszuschicken, dass Aktenwidrigkeit im Sinne von § 281 Ziff. 2, 1. Variante ZPO nur vorliegt, wenn Bestandteile der Akten, die im Zeitpunkt des fraglichen Entscheides dem Gericht vorlagen, überhaupt nicht oder nicht in ihrer wahren Gestalt in die Beweiswürdigung einbezogen wurden und sich deshalb die angefochtene tatsächliche Festste llung als "blanker Irrtum" erweist (von Rechenberg, a.a.O., S. 27; Spühler/Vock, a.a.O., S. 67 f.; Frank/Sträuli/ Messmer, a.a.O., N 44 zu § 281 ZPO; ZR 55 Nr. 115; 81 Nr. 88, Erw. 6). Demge-- 9 - genüber ist die Beweiswürdigung willkürlich (im Sinne von § 281 Ziff. 2, 2. Varian- te ZPO), wenn der richtig wiedergegebene Akteninhalt im Zusammenhang mit der Feststellung der tatsächlichen Verhältnisse in qualifiziert unrichtiger, d.h. unver- tretbarer Weise gewürdigt wurde. Das trifft nicht schon dann zu, wenn die Kassa- tionsinstanz bei freier Prüfung eventuell anders entsc heiden würde; vielmehr muss der vom Sachrichter gezogene Schluss für einen unbefangen Denkenden als geradezu unhaltbar erscheinen (ZR 81 Nr. 88, Erw. 6; von Rechenberg, a.a.O., S. 28; RB 2002 Nr. 11). Es re icht für den Willkürvorwurf mit anderen Wor- ten nicht aus, wenn in tatsächlicher Hinsicht auch ein anderer Schluss als der von der Vorinstanz gezogene denkbar ist (oder gar sachgerechter erscheint). Eine substanziierte Willkürrüge bedingt deshalb, dass im Einzelnen erklärt wird, inwie- fern die im angefochtenen Entscheid effektiv angestellten Überlegungen tatsächli- cher Natur nicht nur unzutreffend, sondern willkürlich, d.h. unvertretbar sein sol- len. Die Unterscheidung zwischen Aktenwidrigkeit und Willkür war unter der Herrschaft des OG insbesondere für die A bgrenzung der Prüfungszuständigkeit zwischen dem Kassationsgericht und dem Bundesgericht von Bedeutung. Seit der Inkraftsetzung des BGG hat sie ihre Re levanz jedoch weitestgehend verloren, sind nunmehr doch sowohl die Willkür- al s auch die Aktenwidrigkeitsrüge im kan- tonalen Kassationsverfahren stets zulässig (vgl. ZR 10 7 Nr. 21; Kuhn/Nietlispach, a.a.O., S. 307). 5. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ergibt sich für die in der Be- schwerde erhobenen Rügen, was folgt: 5.1.a) Unter dem Titel "Zur Wider sprüchlichkeit des angefochtenen Ent- scheides ganz allgemein und in sbesondere in E. II./4.5" wendet der Beschwerde- führer zunächst ein, im angefochtenen Ent scheid werde zwar zutreffend fest- gehalten, dass die Missbräuchlichkeit ei ner Kündigung durch den Kündigungs- empfänger zu beweisen sei, derweil di e kündigende Partei den Kündigungsgrund zumindest glaubhaft machen müsse. Indem di e Vorinstanz auf Missbräuchlichkeit der Kündigung geschlossen, die Frage jedoch offengelassen habe, ob der Be- schwerdeführer die Kündigung plausibilis iert habe, habe sie ihn der Möglichkeit - 10 - beraubt, den Kündigungsgrund mit den von ihm angegebenen Beweismitteln zu erhärten. Dies stelle eine Verletzung kl aren materiellen Rechts dar (KG act. 1 S. 4/5, Ziff. 11 f.). b) Mit diesem Einwand rügt der Beschwerdeführer der Sache nach eine Missachtung seines Rechts auf Beweis der von ihm zum Nachweis des geltend gemachten Kündigungsgr undes (umfassende Sanierung) vorgetragenen Tatsa- chen. Das Recht auf Beweis erheblicher strittiger Tatsachen (§ 133 ZPO, Art. 8 ZGB) stellt – als Ausfluss des Grundsat zes des rechtlichen Gehörs – einen we- sentlichen Verfahrensgrundsatz dar (Frank /Sträuli/Messmer, a.a.O., N 38 zu § 281 ZPO; von Rechenberg, a.a.O., S. 27; Spühler/Vock, a.a.O., S. 66). Seine Verletzung fällt somit unter § 281 Zi ff. 1 ZPO (und nicht un ter Ziff. 3 der Vor- schrift). Die unzutreffende Subsumtion in der Beschwerde schadet dem Be- schwerdeführer allerdings nicht (vgl. vorne, Erw. II/4.1). c) Der Beschwerdeführer legt indessen nicht näher dar, zu welchen konkre- ten Tatsachenbehauptungen die Vorinstanz welche Beweismittel zu Unrecht nicht abgenommen habe und wo (Aktenstelle) er diese zum Beweis des von ihm ange- führten Kündigungsgrundes anerboten habe. Insoweit vermag die Beschwerde den formellen Anforderungen an die Begrün dung einer solchen nicht zu genügen, weshalb diesbezüglich nicht auf sie eing etreten werden kann (§ 288 ZPO und vorne, Erw. II/4.1). Damit kann offenbl eiben, ob die Rüge unter dem Aspekt von § 285 ZPO überhaupt zulässig wäre (dazu vorne, Erw. II/4.2). 5.2.a) Im nämlichen Zusammenhang wir ft der Beschwerdeführer der Vorin- stanz vor, die Beweislastvorschriften und gleichzeitig klares materielles Recht ver- letzt zu haben, indem sie – ohne es offen zu sagen – seiner Darstellung zum Kündigungsgrund offensichtlich keinen Glauben geschenkt und statt dessen auf Missbräuchlichkeit der Kündigung geschlossen habe (KG act. 1 S. 5, Ziff. 13). b) Die damit aufgeworfene Frage nach der zutreffenden Beweislastvertei- lung wird für Rechtsverhältnisse des Bundeszivilrechts (und damit insbesondere auch für Mietverhältnisse über Wohnräume) von Art. 8 ZGB geregelt (Schmid, in: Honsell/Vogt/Geiser [Hrsg.], Basler Komme ntar zum Zivilgesetzbuch I, 3. A., Ba-- 11 - sel/Genf/München 2006, N 4 und 24 zu Art. 8 ZGB; Messm er/Imboden, Die eid- genössischen Rechtsmittel in Zi vilsachen, Zürich 1992, S. 141, Ziff. 103; Frank/ Sträuli/Messmer, a.a.O., N 13c zu § 285 ZPO; BGE 128 III 273, Erw. 2/a/aa; 130 III 601, Erw. 5.4; 130 III 327, Erw. 5; ZR 106 Nr. 32, Erw. 2.3/b). Es handelt sich somit um eine Frage des Bundesrechts (s.a. Kuhn/Nietlispach, a.a.O., S. 302). Als solche kann sie (im Rahmen der gegen den angefochtenen Entscheid offen- stehenden Beschwerde in Zivilsachen) der freien bundesgerichtlichen Prüfung un- terbreitet werden (Art. 95 lit. a BGG; Fr ank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 13c zu § 285 ZPO). Damit erweist sich die Beschwerde auch diesbezüglich als unzuläs- sig (§ 285 ZPO und vorne, Erw. II/4.2; s.a. Spühler/Vock, a.a.O., S. 68/69). c) Gleiches würde gelten, sollte mit dem im vorliegenden Kontext (KG act. 1 S. 5, Ziff. 12) erhobenen Einwand der Verletzung klaren materiellen Rechts gerügt werden, die Vorinstanz habe die Kündig ung zu Unrecht als missbräuchlich im Sinne von Art. 271 Abs. 1 OR betrachtet. Denn auch die rechtliche Subsumtion des aktenkundigen Sachverhalts unter di e privatrechtlichen Vorschriften bzw. – konkret – die richtige Anwendung v on Art. 271 Abs. 1 OR kann als Frage des (materiellen) Bundesrechts vom Bundesgeri cht mit freier Kogn ition geprüft wer- den, womit sie der kassationsgerichtlichen Beurteilung entzogen ist (§ 285 ZPO). 5.3.a) Mit Bezug auf die vorinstanz liche Erwägung, wonach der Beschwer- deführer im Zusammenhang mit seiner Renovat ionstätigkeit innerhalb kurzer Zeit zwei Strategiewechsel vorgenommen habe, für welche er selbst keinen nachvoll- ziehbaren Grund genannt habe und ein solcher auch aus den Akten nicht ersicht- lich sei (KG act. 2 S. 16, Erw. II/4.5), wird in der Beschwerde vorgebracht, die Vorinstanz habe an drei verschiedenen Stellen des angefochtenen Entscheids anerkannt, dass der Beschwerdeführer frei sei zu bestimmen, wann welche Woh- nung in welchem Ausmass renov iert werden solle. Gleichzeitig habe die Vorin- stanz ihm aber vorgeworfen, er habe bei seiner Renova tionstätigkeit Strategie- wechsel vorgenommen, und da raus auf Missbräuchlichkeit der Kündigung ge- schlossen. Damit habe sie sich in Widerspruch zu sich selbst und zu klarem mate- riellem Recht gesetzt (KG act. 1 S. 5, Ziff. 14). - 12 - b) Wie auch die Überschrift des betreffenden Abschnitts (KG act. 1 S. 5, VI.) vermuten lässt, scheint der Beschwerdefüh rer zu verkennen, dass die Vorinstanz ihm nicht die Vornahme der beiden Strategiewechsel als solche vorgehalten bzw. nicht die Strategiewechsel als solche zu seinem Nachteil gewürdigt hat; deren Zu- lässigkeit hat die Vorinstanz gegenteils ausdrücklich bejaht. Die Missbräuchlich- keit der Kündigung wurde mit anderen Worten keineswegs " wegen 'Strategie- wechsel' des Klägers im Zusammenhang mit seiner Renovationstätigkeit" (a.a.O.) bejaht. Vielmehr hielt die Vorinstanz fe st, dass der Beschwerdeführer für die anerkanntermassen in seiner freien Entscheidung liegenden Änderungen in der Art der Vornahme der Renovationen keinen nachvollziehbaren Grund genannt habe und ein solcher auch nicht evident sei, weshalb die (ihm freigestellten und damit ohne Weiteres zulässi gen) Strategiewechsel (zusammen mit weiteren Ge- sichtspunkten) aber als Indiz dafür zu bet rachten seien, dass die Kündigung nicht wegen der behaupteterweise beabsichtig ten umfassenden Sanierung der Woh- nung ausgesprochen worden sei, sondern um die Beschwerdeg egner als Mieter loszuwerden (vgl. KG act. 2 S. 12, 14 unten und 15, wo jeweilen ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass das Fehl en eines nachvollziehbaren Grundes für die als solche durchaus im Belieben des Beschwerdeführers stehende Änderung der Renovationsphilosophie in die Beweiswürdigung miteinzubeziehen sei). Inwie- fern in dieser beweismässigen Würdigung des zweimaligen Strategiewechsels bzw. der Mitberücksichtigung des Fehlens eines plausible n Grundes für die Stra- tegiewechsel ein Widerspruch zur grundsätzlich anerkannten Freiheit der Renova- tionsplanung und -philosophie oder eine Verletzung klaren materiellen Rechts lie- gen sollte, ist nicht ersichtlich, zumal der Beschwerdeführer auch nicht näher prä- zisiert, welche geschriebenen oder unge schriebenen Normen des materiellen Rechts (welchen Gemeinwesens) er dadurch als klarerweise verletzt erachtet. 5.4. Ebenfalls nicht durchzudringen ve rmag die weitere R üge, wonach es, wenn der Kläger schon frei sei zu besti mmen, welche Wohnung wann und in wel- chem Ausmass renoviert werde, gar nicht erforderlich sei, da ss er für das unter- schiedliche Mass und den Zeitpunkt der Renovation jeder Wohnung einen nach- vollziehbaren Grund nenne, weshalb der vori nstanzliche Vorhalt (schon als sol- cher) "aktenwidrig und willkürlich" sei (KG act. 1 S. 5/6, Ziff. 15). So ging die Vor-- 13 - instanz keineswegs davon aus, dass es für einen Strategiewechsel einen nach- vollziehbaren Grund brauche; vi elmehr bezog sie Letzter en bzw. dessen Fehlen lediglich in die Beweiswürdigung mit ein. Wenn sie in diesem Sinne bei der Prü- fung der Plausibilität des Kündigungsgrundes bzw. der Missbräuchlichkeit der Kündigung im Rahmen der Erstellung des entscheiderheblichen Sachverhalts (tat- sächlich beabsichtigter Kündigungszw eck) neben anderem auch den Umstand mitberücksichtigt und gewürdigt hat, dass der Beschwerdeführer seine Renovati- onsstrategie ohne nachvollziehbaren Grund mehrfach geändert habe, erscheint dies – trotz anerkanntermassen bestehender Freiheit bezüglich der Renovations- philosophie – zumindest nicht als unhaltbar oder gar ab wegig, sondern als durch- aus vertretbar. Darin kann jedenfalls kein e Willkür in der Beweiswürdigung im Sinne von § 281 Ziff. 2 ZPO erblickt werden (vgl. vorne, Erw. II/4.3). 5.5.a) Im Weiteren hält der Beschwerdeführer die vorinstanzliche Annahme für aktenwidrig und willkürlich, dass er für seinen Strategiew echsel weder einen nachvollziehbaren Grund genannt habe noch ein solcher aus den Akten ersicht- lich sei. Gegenteils habe er durchaus plausible Gründe für seine Renovationsent- scheide genannt und auch darauf hingewiesen, dass er derzeit für die vier inte- ressierenden Wohnungen und drei andere Fr. 475'000.-- reserviert habe, während eine umfassende Renovation weiterer Wohnungen erst später erfolgen werde. Ferner habe er geltend gemacht, dass die hier zur Diskussion stehende Wohnung und drei weitere umfassender r enoviert würden, weil sie bislang nur punktuell re- noviert worden seien und weil sie den niedr igsten Mietzins abwerfen würden (KG act. 1 S. 5/6, Ziff. 15 m.Hinw. auf MG Prot . S. 22 und 23, MG act. 10 S. 6 und 7 sowie OG act. 55 S. 6). b) Aus den Erwägungen im angefocht enen Entscheid geht hervor, dass die Vorinstanz die vom Beschwerdeführer geltend gemachten Gründe für seine (un- einheitliche) Renovationspraxis nicht übersehen, sondern durchaus zur Kenntnis genommen und auf ihre Plausibilität geprüft hat (vgl. insbes. KG act. 2 S. 10 f. und 12 f.); von einer akten widrigen Nichtberücksichtig ung der betreffenden Vor- bringen kann somit keine Rede sein (s.a. vorne, Erw. II/4.3). Entgegen klägeri- scher Ansicht hielt sie diese im Lichte der übrigen Akten- und Beweislage aber - 14 - nicht für nachvollziehbar und überzeugen d, sondern für vorgeschoben. Mit der von der Vorinstanz hiefür gegebenen Begründung (KG act. 2 S. 9 ff.) setzt sich der Beschwerdeführer nicht näher auseina nder. Statt dessen beschränkt er sich im vorliegenden Kontext im Wesentlichen darauf, seine früheren Vorbringen zu wiederholen, ohne inhaltlich auf die Er wägungen Bezug zu nehmen, mit denen die Vorinstanz dieselben argumentativ entkräftet hat. Damit übt er der Sache nach jedoch rein appellatorische Kr itik an der vorinstanzlic hen Würdigung seiner Vor- bringen, ohne darzulegen oder gar rech tsgenügend nachzuweisen, dass und auf- grund welcher (weiterer) Aktenstellen di ese willkürlich im Sinne von § 281 Ziff. 2 ZPO, d.h. geradezu unhaltbar sein sollte. Insofern mangelt es der Beschwerde an einer hinreichenden Begründung (vgl. vorne, Erw. II/4.1). 5.6. Unbehelflich ist ferner der Einwand, dass die Voristanz letztlich von den willkürlichen tatsächlichen Annahmen aus gehe, ein Vermieter eines Mehrfami- lienhauses habe die Renovation der ei nzelnen Wohnungen nur bei Mieterwech- seln vorzunehmen, falls er dies bislang so gehandhabt habe, und er müsse bei der Renovation mehrerer Wohnungen einen Synergieeffekt erzielen und die Wohnungen zudem stets im gl eichen Ausmass renovieren (KG act. 1 S. 6, Ziff. 16). Diese Annahmen hat die Vorinstanz an den vom Beschwerdeführer genann- ten Stellen ihres Entscheids (KG act. 2, Erw. II/4.1 Ab s. 3 und II/4.2 Abs. 1) näm- lich nicht getroffen. Vielmehr hat sie l ediglich die aktenkundigen Tatsachen, dass der Beschwerdeführer entgegen seiner bisherigen Praxis für die Renovation der beklagtischen Wohnung den Mietvertrag ge kündigt hat, dass diese Renovation gegenüber früheren Renovation en ein wesentlich umfangreicheres Ausmass an- nehmen solle und dass der Beschwerdefüh rer nicht behauptet habe, durch das gewählte Vorgehen einen Synergieeffekt erzi elen zu können, bei der Prüfung der (Tat-)Frage, ob die behaupteten Renovati onsarbeiten tatsächlich beabsichtigt oder lediglich vorgeschoben seien, in die (Gesamt-)Betrachtung miteinbezogen und – zusammen mit der übri gen Aktenlage – beweismässi g gewürdigt. Inwiefern darin Willkür in der Beweiswürdigung liegen sollte, wird in der Beschwerde nicht näher ausgeführt. Die beanstandeten willkür lichen Annahmen (§ 281 Ziff. 2 ZPO) liegen jedenfalls nicht vor. - 15 - Im Übrigen scheint der Beschwerdef ührer mit der zur Debatte stehenden Rüge ohnehin eher geltend zu machen, die Vorinstanz sei zu Unrecht (im Sinne von § 281 Ziff. 3 ZPO) davon ausgegangen, dass die Kündigung nur bei Vorliegen der genannten Umstände (Syner gieeffekt, gleicher Renovationsumfang wie frü- her) nicht als missbräuchlich zu gelten hätte bzw. dass diese Umstände zu Un- recht als Rechtmässigkeitsvoraussetzungen für die Kündigung betrachtet worden seien. Wie es sich damit verhält, ist jedoch – als Frage der richtigen Anwendung materiellen Bundesrechts (Art. 271 OR) – nicht im kantonalen Kassationsverfah- ren, sondern im Beschwerdeverfahren vor Bundesgericht zu entscheiden (§ 285 ZPO und vorne, Erw. II/4.2). 5.7.a) Die Vorinstanz hat unter anderem auch den Kündigungszeitpunkt , d.h. den Umstand (zulasten des Beschwerdefüh rers) gewürdigt, dass die Kündigung nur kurz nach Ablauf einer dreijährigen Sperrfrist aus gesprochen wurde (KG act. 2 S. 15 f., Erw. II/4.4-4.5). "Diese tatsächliche Annahme" rügt der Beschwerdefüh- rer als willkürlich und als Verletzung kl aren materiellen Rechts. Zur Begründung führt er aus, dass eine Kündigung, die kurz e Zeit nach Ablauf ei ner Sperrfrist er- gehe, nicht per se missbräuchlich sei, sondern nur dann, wenn sie den Zweck verfolge, den Mieter dafür zu sankti onieren, dass er in einem vorangegangenen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren ganz oder erheblich obsiegt habe. Die Vor- instanz habe aber auf Missbräuchlichkeit und damit sinngemäss auf eine "Rache- kündigung" geschlossen, ohne auch nur im Entferntesten die Tatsachen zu nen- nen, die sie zu diesem Schluss geführt hät ten. Dabei habe sie vö llig ausser Acht gelassen, dass der Beschwe rdeführer geltend gemacht habe, dass die fragliche Wohnung (und drei weitere) bi sher nie umfassend renoviert worden sei und dem- entsprechend den niedrigsten Ertrag abwerfe (KG act. 1 S. 6/7, Ziff. 17/18). b) Der Beschwerdeführer nennt keine Aktenstelle, welche die vorinstanzliche Feststellung, wonach die Kündigung nur ku rz nach Ablauf einer dreijährigen Sperrfrist ausgesprochen worden sei, als willkürlich erscheinen liesse. Insoweit kann mangels rechtsgenügender Begründung nicht auf die Beschwerde eingetre- ten werden (§ 288 ZPO und vorne, Erw. II/4.1). Daneben bleibt im Dunkeln, inwie- fern in der bemängelten Feststellung zuglei ch eine Verletzung (welchen) klaren - 16 - materiellen Rechts zu erblicken sein so llte, soweit diese Rüge unter dem Ge- sichtspunkt von § 285 ZPO im Kassati onsverfahren überhaupt zu lässig ist (vgl. dazu vorne, Erw. II/4.2). c) Sodann hat die Vorinstanz entgegen beschwerdeführerischer Auffassung nicht entschieden, die Kündigung sei alle in deswegen (per se) missbräuchlich, weil sie kurze Zeit nach Ab lauf der Sperrfrist erfolg t sei – welche vom Bundes- recht (Art. 271 f. OR) geregel te Rechtsfrage im Übrigen nicht im Kassationsver- fahren, sondern vor Bundesgericht zur Prüf ung zu stellen wäre (vgl. § 285 ZPO und vorne, Erw. II/4.2). Vielmehr hat sie im engen ze itlichen Zusammenhang zwi- schen Ablauf der Sperrfrist und Vornahm e der Kündigung – neben den in den vo- rangehenden Erwägungen gewürdigten weiteren Umständen – bloss ein zusätzli- ches Indiz dafür gesehen, dass der Kündigungsgrund vorgeschoben sei (vgl. KG act. 2 S. 16, Erw. II/4.4 a.E.). Damit hat sie nicht nur im Einzelnen begründet, auf welche Tatsachen sie diesen Schluss stützt (und dabei insbesondere auch zum klägerischen Argument Stellung genommen, dass die fragliche Wohnung bisher nie umfassend renoviert worden sei und dementsprechend den niedrigsten Ertrag abwerfe; vgl. KG act. 2 S. 13 und dazu vo rne, Erw. II/5.5/b), sondern gerade auch den Kündigungszeitpunkt als derartige Tats ache angeführt. Weshalb diese (für den Beschwerdeführer nachteilige) bewei smässige Würdigung des Kündigungs- zeitpunktes im Verbund mit den weiter en im angefochtenen En tscheid angeführ- ten Indizien willkürlich sein sollte, wir d in der Beschwerde ni cht näher dargetan (§ 288 ZPO und vorne, Erw. II/4.1) und ist auch sonst nicht ersichtlich. Auch dies- bezüglich ist somit kein Nichtigkeitsgrund nachgewiesen. d) Sollte der Beschwerdeführer mit se iner Kritik sinngemäss geltend ma- chen, die zeitliche Nähe der Kündigung zum Ablauf der Sperrfrist könne von vorn- herein kein die Treuwidrigkeit bzw. Missb räuchlichkeit der Kündigung indizieren- des Kriterium sein, beträfe sein Einw and die bundesrechtlich ger egelte (Rechts-) Frage der richtigen Anwendung von Art. 271 f. OR . Darauf wäre folglich nicht ein- zutreten (§ 285 ZPO und vorne, Erw. II/4.2). 5.8.a) Schliesslich macht der Besch werdeführer weitere Kassationsgründe geltend, die er allerdings lediglich summarisch begründe, weil sie Erwägungen - 17 - des angefochtenen Entscheids beträfen, welche – wie die Vorinstanz ausdrücklich festhalte – für den Entscheid nicht kausal seien. Konkret führt er aus, die Vorin- stanz vermöge in Erwägung II/3.1.1 "nicht auszuschliessen", dass der Umbau- beschrieb der B.-Bauorganisation (MG act. 12/3) "bloss aus prozessualen Grün- den" produziert worden sei. Zudem sei sie der Ansicht, es lasse sich aus der Be- zahlung von Fr. 10'000.-- für diesen Um baubeschrieb durch den Beschwerdefüh- rer nicht "ohne weiteres ableiten, es se ien ernsthafte Renovationsabsichten vor- handen". Diese Feststellungen seien willkürlic h, weil die ihnen zugrundeliegende Überzeugung kritiklos einer beklagtischen These folge und den Beschwerdeführer ohne Auseinandersetzung mit dessen Argument en benachteilige (KG act. 1 S. 7, Ziff. 19 f.). b) Die Vorinstanz hat im Einzel nen begründet, aufgrund welcher Umstände sie dem Umbaubeschrieb vom 23. Augus t 2007 (MG act. 12/3) und der Bezah- lung von Fr. 10'000.-- für dessen Erstellung nur eine beschränkte Beweiskraft für das Bestehen der behauptet en Renovationsabsichten beigemessen hat (KG act. 2 S. 7, Erw. 3.1.1). Mi t welchen klägerischen Argum enten sie sich dabei zum Nachteil des Beschwerdeführers nicht aus einandergesetzt haben soll, wird in der (diesbezüglich bloss summarisch begr ündeten) Beschwerde nicht näher präzi- siert. Ebenso wenig wird aufgezeigt, wo (Aktenstelle) der Beschwerdeführer sol- che (von der Vorinstanz übergangene) Argumente vorgetragen hat. Überdies fehlt es in der Beschwerde an einer hinr eichenden argumentativ en Auseinanderset- zung mit der beweismässigen Würdigung des Umbaubeschriebs und dessen Be- zahlung durch die Vorinstanz sowie an Hinweisen auf bestimmte Aktenstellen, die diese Würdigung als unvertr etbar und damit willkürlich im Sinne von § 281 Ziff. 2 ZPO erscheinen liessen. Mangels rechtsgenügend er Substanziierung ist auch mit diesen (rein appellatorischen) Vorbringen kein Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281 ZPO dargetan (§ 288 ZPO und vorne, Erw. II/4.1). 6. Zusammenfassend bleibt festzuhalt en, dass der Beschwerdeführer nicht nachzuweisen vermag, dass und inwiefern der vorinstanzliche Beschluss vom 13. August 2009 (KG act. 2) an einem der ka ssationsgerichtlichen Beurteilung zu- gänglichen Nichtigkeitsgrund im Sinne von § 281 Ziff. 1- 3 ZPO leide. Insbesonde-- 18 - re legt er nicht rechtsgenügend dar, das s die tatsächliche Annahme der Vorin- stanz, der von ihm geltend gemachte Kündigungsgrund (beabsichtigte umfassen- de Renovation der streitgegenständlichen W ohnung) sei lediglich vorgeschoben, auf einer willkürlichen Bewe iswürdigung im Sinne von § 281 Ziff. 2 ZPO beruhe. (Ob das Kassationsgericht als Sachgericht gleich entschieden oder ob es die be- hauptete Renovationsabsicht aufgrund der Aktenlage als hi nreichend erstellt er- achtet hätte, ist wegen der auf Willkür beschränkten Kognition der Kassationsin- stanz bei der Prüfung von Tatfragen [vgl . vorne, Erw. II/4.3] ohne Belang.) Dem- zufolge ist die Beschwerde abzuweisen, soweit unter den Gesichtspunkten von § 285 und § 288 ZPO überhaupt auf sie eingetreten werden kann. III. 1. Gemäss der auch im Rechtsmittelv erfahren geltenden allgemeinen Regel von § 64 Abs. 2 ZPO sind die Gerichtsko sten dem mit seinem (Rechtsmittel-) Antrag auf Aufhebung des vorinstanz lichen Beschlusses unterliegenden Be- schwerdeführer aufzuerlegen. Sie bestehen in einer sämtliche Kosten abdecken- den Gerichtsgebühr (§ 2 Abs. 3 GGebV), welche – ausgehend von einem (Verfah- rens-)Streitwert von rund Fr. 120'000.-- – na ch § 4 Abs. 1 GGebV zu bemessen und gemäss § 4 Abs. 2, § 6 und § 10 Abs. 1 GGebV (analog) erheblich zu redu- zieren ist (s.a. § 13 Abs. 1 und 2 GGebV). 2. Zudem ist der (für ko stenpflichtig erklärte) Beschwerdeführer zu verpflich- ten, den anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnern für die im Zusammenhang mit der Beantwortung der Beschwerde (vgl. KG act. 9) entstandenen Kosten und Umtriebe eine Prozessentschädigung auszur ichten, deren Höhe im Rahmen der §§ 3 ff. AnwGebV (insbes. § 3 Abs. 1 An wGebV in Verbindung mit § 3 Abs. 2 AnwGebV und § 12 Abs. 1 und 3 AnwGebV) nach Ermessen festzusetzen ist (§ 69 ZPO; Frank/Sträuli/Messmer, a.a.O., N 2 zu § 69 ZPO und N 13 zu § 68 ZPO). Dabei ist zu berücksichtigen, da ss es sich beim vorliegenden Beschwerde- verfahren um eines von drei identisch gelagerten Verfahren ha ndelt (vgl. Kass.- Nrn. AA090124 und AA090125), in denen die beklagtische Rechtsvertreterin, die auch in den beiden anderen Verfahren die Mieterschaft vertritt, zu den drei gleich-- 19 - lautenden Beschwerden jeweils eine identische Beschwerdeantwort einreichte, was den Aufwand für das einzelne Verfahren entsprechend reduziert hat. IV. Beim vorliegenden Beschluss handelt es sich um einen Endentscheid (im Sinne von Art. 90 BGG) in einer vermögensr echtlichen Zivilsache mietrechtlicher Natur. Deren (Rechtsmittel-)Streitwer t wird vom Bundesgericht nach Ermessen festgesetzt (vgl. Art. 51 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 BGG), übersteigt nach höchstrich- terlicher Praxis bei einem monatlichen Nettomietzins von rund Fr. 1'570.-- (vgl. MG act. 3/9/3) den Betrag von Fr. 15'000.-- aber bei Weitem (vgl. statt vieler Pra 2009 Nr. 21, Erw. 1.1; 2009 Nr. 110, Erw. 1.1; 2009 Nr. 111, Erw. 1.3; s.a. KG act. 2 S. 18). Damit steht gegen den kassationsger ichtlichen Entscheid aus den in Art. 95 ff. BGG genannten (Rüge-)Gründen die Besch werde in Zivilsachen nach Art. 72 ff. BGG an das Bundesgericht offen (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Ferner beginnt mit der Zustellung des Beschlusses des Kassationsgerichts (als ausserordentlicher Rechtsmittelinstanz ) auch die dreissigtäg ige Frist zur (di- rekten) Anfechtung des obergerichtlichen Berufungsentscheids mittels Beschwer- de ans Bundesgericht wegen Mängeln, deren Prüfung dem Kassationsgericht entzogen ist, (neu) zu laufen (Art. 100 Abs. 6 BGG; s.a. KG act. 2 S. 18, Disp.- Ziff. 7 Abs. 3; BGE 135 III 339 f., Erw. 1.3; BGer 4A_216/2008 vom 20.8.2008, Erw. 1.2; 4A_398/2008 vom 18.12.2008, Er w. 1.3; 4A_141/2008 vom 8.12.2009, Erw. 13.1). Das Gericht beschliesst: 1. Die Nichtigkeitsbeschwerde wird abgew iesen, soweit auf sie eingetreten wird. - 20 - 2. Die Gerichtsgebühr für das Kassationsverfahren wird festgesetzt auf Fr. 2'500.--. 3. Die Gerichtsgebühr wird dem Beschwerdeführer auferlegt. 4. Der Beschwerdeführer wird verpf lichtet, den Beschwerdegegnern für das Kassationsverfahren eine Prozessentschädigung von insgesamt Fr. 2'000.-- (zuzüglich 7,6% Mehrwertsteuer) zu entrichten. 5. Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 90 ff. BGG innert 30 Tagen nach dessen Empfang schriftlich durch eine Art. 42 BGG entsprechende Eingabe Beschwerde gemäss Art. 72 ff. BGG an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden. Der Streitwert liegt über Fr. 15'000.--. Sodann läuft die Frist von 30 Tagen zur Anfechtung des Beschlusses des Obergerichts vom 13. August 2009 mit Beschwerde an das Bundesgericht neu ab Empfang des vorliegenden Entscheids (Art. 100 Abs. 1 und 6 BGG). Hinsichtlich des Fristenlaufes gelten die Art. 44 ff. BGG. 6. Schriftliche Mitteilung an die Parteien, die II. Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Zürich und das Mietgericht des Bezirkes Zürich (Proz.-Nr. MB070032), je gegen Empfangsschein. ______________________________________ KASSATIONSGERICHT DES KANTONS ZÜRICH Der juristische Sekretär: