R 06 54 4. Kammer URTEIL vom 1. September 2006 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. Mit Eingabe vom 13. Januar 2006 reichte die Baugesellschaft … ein Baugesuch für den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf der Parzelle 5435 an der …strasse in … ein. Die dagegen vom benachbarten Stockwerkeigentümer … erhobene Einsprache wies der … mit Baubescheid vom 9. Mai 2006, mitgeteilt am 12. Mai 2006, ab, soweit er darauf eintrat und erteilte die Baubewilligung unter anderem mit der Auflage, vor Baubeginn müsse im Grundbuch der Dienstbarkeitsvertrag bezüglich des AZ-Transfers von 605 m2 (konkret: 490 m2 von Parzelle Nr. 5370 und 115 m 2 von Parzelle Nr. 5567) auf Parzelle 5435 eingetragen worden sein. Weiter hätten die Gesuchsteller der Baubehörde vor Baubeginn die Bewilligung des Amtes für Landschaftspflege und Naturschutz bezüglich Entfernung von Hecken und Feldgehölzen zukommen zu lassen. Mit dem Bau dürfe erst begonnen werden, wenn die Baubehörde diese Unterlagen erhalten habe. 2. Dagegen erhob … am 7. Juni 2006 Rekurs an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Der Rekurrent rügt im Wesentlichen, das Bauvorhaben befinde sich im Wald und der Gefahrenzone, die Erschliessung sei ungenügend, das Bauvorhaben ordne sich nicht in die Umgebung ein, der massive AZ-Transport sei unzulässig und überdies sei der angefochtene Entscheid nur unzureichend begründet. Schliesslich sei auch nicht klar, aus wem sich die Baugesellschaft … zusammensetze.3. Die Gemeinde … und die Bauherrschaft beantragten in ihren Vernehmlassungen den Rekurs abzuweisen. Sämtliche Rügen des Rekurrenten seien unbegründet. 4. Am 31. August 2006 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem der Rekurrent, Vertreter der Gemeinde sowie der Anwalt der Bauherrschaft mit dem Architekten teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Der Rekurrent hat die Durchführung eines zweiten Schriftenwechsels beantragt. Dieses Begehren ist abzuweisen. Der Rekurrent konnte sich am Augenschein zu den Rechtsschriften der Gegenparteien äussern und hat dies auch in geradezu epischer Breite getan. Seine Ausführungen hat er zudem noch schriftlich zu den Akten gegeben. Damit ist seinem Anspruch auf das rechtliche Gehör im Rechtsmittelverfahren bei weitem Genüge getan. b) Der Rekurrent beanstandet, die Vorinstanz habe ihren Entscheid nur summarisch begründet und damit seinen Anspruch auf das rechtliche Gehör verletzt. Zweck der sich aus Art. 9 VVG und Art. 29 Abs. 2 BV ergebenden Begründungspflicht ist es, dass der Betroffene den ihm missliebigen Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihre Verfügung stützt (BGE 112 Ia 110 mit Hinweisen). Die Begründung braucht nicht in der Verfügung selbst enthalten zu sein (BGE 113 II 205 E. 2) noch ist nötig, dass sich die Behörde mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 117 Ib 492). Entgegen der Ansicht des Rekurrenten hat die Vorinstanz die erwähnten Grundsätze nicht verletzt. Wohl ist die Begründung des angefochtenen Entscheides etwas knapp ausgefallen. Die Baubehörde hat jedoch zu den wesentlichen Einwänden Stellung bezogen. Der Rekurrent war denn auch ohne weiteres in der Lage, den angefochtenen Entscheid sachgerecht anzufechten, wie seine umfangreichen Ausführungen in den Rechtsschriften und am Augenschein zeigen. c) Der Instruktionsrichter hat in der vorsorglichen Verfügung festgestellt, dass die Baugesellschaft aus der … AG und der … AG besteht. Damit ist dem Rekurrenten die Zusammensetzung der einfachen Gesellschaft bekannt. Offensichtliche Zweifel an deren Bauberechtigung bestehen nicht, weshalb die Vorinstanz über das Baugesuch zu Recht materiell entschieden hat. 2. a) Der Rekurrent ist der Auffassung, dass es sich bei den vom Bauvorhaben betroffenen Parzellen um Waldareal handle. Mit diesem Einwand ist er im vorliegenden Verfahren nicht zu hören. Im Zuge der Vorarbeiten für die am 4. März 2001 erlassene und von der Regierung am 16. April 2002 genehmigten Ortsplanung ist von den zuständigen Behörden das im Sinne von Art. 10 Abs. 2 des Bundesgesetzes über den Wald (WaG) und Art. 13 Abs. 2 des kantonalen Waldgesetzes (KWaG) vorgesehene Verfahren zur Feststellung des Waldes im Bereich von Wald und Bauzonen von den dafür zuständigen Instanzen durchgeführt und abgeschlossen worden. Die entsprechenden Waldfeststellungspläne wurden nach der erforderlichen Publikation im Kantonsamtsblatt öffentlich aufgelegt und die darin enthaltenen erstmaligen Abgrenzungen zwischen Wald und den Bauzonen, sind längst rechtskräftig geworden. Gestützt auf die rechtskräftigen Waldfeststellungen und den feststehenden Verlauf wurden die Waldgrenzen in den Plänen eingetragen (vgl. Art. 13 Abs. 1 WaG). Dem Sinn und Zweck der erwähnten Bestimmungen entsprechend, aufgrund welchem der dynamische Waldbegriff im Bereich von Bauzonen aus Gründen der Rechtssicherheit und zwecks Sicherstellung der Überbaubarkeit von Bauzonenland in beschränktem Umfang durch einen statischen Waldbegriff ersetzt worden ist (vgl. Peter Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. Aufl., Bern 2004, S. 400 ff.; Heribert Rausch/Arnold Marti/ Alain Griffel, Umweltrecht, Zürich/Basel/Genf 2004, Rz. 466), geht es nun nicht an, die rechtskräftigen Waldfeststellungen, welche im Rahmen der Gesamtrevision der Ortsplanung durchgeführt worden sind, wiederum mit irgendwelchen Einwänden in Frage zu stellen. Für eine akzessorische Prüfung der rechtskräftigen Feststellungen besteht nicht der mindeste Anlass. Eine solche wäre nur zulässig, wenn die betroffenen Eigentümer sich bei Planerlass über die ihnen auferlegten Eigentumsbeschränkungen nicht im Klaren sein konnten oder ihnen keine Verteidigungsmittel zur Verfügung standen oder wenn sich die Verhältnisse seit Planerlass derart geändert haben, dass das öffentliche Interesse an den bestehenden Beschränkungen dahingefallen sein könnte (vgl. PVG 1988 Nr. 47, 1996 Nr. 45; BGE 119 Ib 486, 116 Ia 211, 115 Ia 3, 106 Ia 387). Vorliegend trifft offensichtlich keine dieser Voraussetzungen zu, hätte doch der Rekurrent bei Beachtung der gebotenen Sorgfalt die Waldfeststellungen anfechten können und hat sich seit deren Rechtskraft nichts Wesentliches geändert. Damit hat es sein Bewenden mit der Feststellung, dass die vom Bauvorhaben betroffenen Parzellen allesamt in einer rechtsgültigen Bauzone liegen und nicht mit Wald im Rechtssinne bestockt sind. Eine Verletzung der waldrechtlichen Bestimmungen ist daher ausgeschlossen. b) Der Rekurrent beruft sich weiter darauf, dass sich auf der Bauparzelle schützenswerte Baumgruppen befänden. Solche sind indessen im fraglichen Bereich im generellen Gestaltungsplan nirgends ausgeschieden. Abgesehen davon hat die Baubehörde für die Entfernung von Hecken und Feldgehölzern ausdrücklich die Bewilligung des zuständigen kantonalen Amtes vorbehalten. Für den Baumschutz im Sinne von Art. 118 BG ist der kommunale Forstschutz zuständig, der keine Bedenken angemeldet hat. Im Übrigen ist der Rekurrent durch die Verfügungen dieser Organe nicht mehr betroffen als jeder beliebige Dritte (vgl. PVG 1997 Nr. 56).c) Entgegen der Ansicht des Rekurrenten befindet sich die geplante Überbauung nicht in der Gefahrenzone 1. Lediglich ein schmaler Streifen der Bauparzelle ist dieser Gefahrenzone zugeteilt. In diesem Bereich werden aber gerade keine Gebäulichkeiten erstellt. Unerheblich ist auch, dass die Zufahrtsstrasse teilweise die Gefahrenzone durchquert. Diese Situation ist nicht nur in der Gemeinde, sondern generell in den Bergregionen häufig anzutreffen. Solche Erschliessungsstrassen werden bei konkret drohender Lawinengefahr jeweils vorübergehend gesperrt und überwacht. Abgesehen davon sind in der Gefahrenzone 1 nur bauliche Anlagen untersagt, welche dem Aufenthalt von Menschen und Tieren dienen (vgl. Art. 38 KRG), was für Strassen offenkundig nicht zutrifft. 3. Baubewilligungen dürfen nur erteilt werden, wenn das Land erschlossen ist (Art. 22 Abs. 2 Bst. b RPG, Art. 72 KRG und Art. 23 BG). Soweit der Rekurrent geltend macht, die Erschliessung über die …strasse und die …strasse, die bereits ein ganzes Wohnquartier erschliessen, sei unzulässig, verkennt er, dass diese Strassen im Generellen Erschliessungsplan der Gemeinde als Erschliessungsstrassen qualifiziert werden. Sie gelten demnach schon aufgrund der für jedermann verbindlichen planerischen Grundordnung als genügende Erschliessung des fraglichen Gebietes. Abgesehen davon, wäre es rechtsungleich, unverhältnismässig und auch widersprüchlich, die Erschliessung über die genannten Strassen einerseits für ein ganzes Wohnquartier, wo auch der Rekurrent seine Eigentumswohnung hat, als genügend zu qualifizieren und andrerseits für eine zusätzliche Überbauung mit nur sieben Wohnungen, welche über dieselben Strassen erschlossen werden soll, vom Gegenteil auszugehen, zumal der Rekurrent nur behauptet, aber nicht darlegt, dass wegen der paar wenigen neuen Wohnungen ins Gewicht fallender Mehrverkehr entsteht, welcher die Kapazität der Zufahrtsstrassen übersteigt. Tatsächlich resultieren aus einigen zusätzlichen Wohnungen im Quartier, die wohl hauptsächlich als Zweitwohnungen genutzt werden, keine Zusatzfahrten, welche zu einer Überlastung der Quartiererschliessung führen könnten. Der Rekurs erweist sich daher auch in dieser Hinsicht als unbegründet. 4. a) Der Rekurrent ist der Auffassung, die vorgesehenen Ausnützungsübertragungen nähmen ein Ausmass an, welches die Nutzungsordnung faktisch ausser Kraft setze und eine enorme Baumasse auf einer einzigen Parzelle konzentriere. b) Gemäss Art. 99 Abs. 1 des kommunalen Baugesetzes (BG) kann die Baubehörde Nutzungsübertragungen zwischen angrenzenden oder bloss durch Strassen, Bäche oder Bahnen getrennten Grundstücken innerhalb der gleichen Bauzone zulassen, sofern ein entsprechender, im Grundbuch eingetragener Dienstbarkeitsvertrag zwischen den betroffenen Grundeigentümern vorliegt. Es ist eine entsprechende Anmerkung im Grundbuch vorzunehmen. In PVG 1993 Nr. 23 hat sich das Verwaltungsgericht im Zusammenhang mit der Auslegung einer Art. 99 Abs. 1 BG entsprechenden Bestimmung eingehend mit dem Sinn und Zweck von Ausnützungsziffern und den Voraussetzungen für einen Ausnützungstransport auseinandergesetzt. Dem publizierten Entscheid kann nun ohne weiteres entnommen werden, dass sich allfällige Einschränkungen des Nutzungstransportes aus dem Gesetz ergeben müssten. Sinn und Zweck der Ausnützungsziffer würden nämlich nur am Rande in der Begrenzung von Baukuben liegen, da dazu vor allem die Vorschriften über die Gebäude- und Grenzabstände, Gebäudelängen und –höhen und Geschosszahl dienten. Diese Bestimmungen bewirkten ebenso wie die Ausnützungsziffer Beschränkungen der baulichen Dichte und würden damit den Grad der möglichen baulichen Massierung regeln. Das Zusammenwirken der für eine Bauzone geltenden Normen würde den baulichen Charakter des jeweiligen Gebietes (bauliche Dichte, Erscheinungsbild, Grösse der Baukuben) regeln und automatisch dazu führen, dass nicht beliebig viel Ausnützung von einer Parzelle auf eine andere transportiert werden könne. Das Ausmass der maximal transportierbaren Fläche finde seine Grenze an der Einhaltung der übrigen Baupolizeivorschriften. Zwar sei es durchaus möglich und zulässig, in das Baugesetz eine Regelung aufzunehmen, welche das Mass des zulässigen Nutzungstransportes direkt beschränke. Der Gesetzgeber habe indessen davon abgesehen und eine Norm geschaffen, die den nur durch die übrigen Bauvorschriften begrenzten Ausnutzungstransport zulasse. Damit habe er durchaus in Kauf genommen, dass innerhalb der einzelnen Bauzonen gewisse punktuelle bauliche Massierungen entstehen könnten, ja er habe dadurch sogar zu erkennen gegeben, dass er verdichtetes Bauen in einem gewissen Umfang fördern wolle. Insofern billige der Gesetzgeber auch „faktische Aufzonungen“ für gewisse Bauflächen, solange eben nur die übrigen Bauvorschriften eingehalten würden. Weiter sei zu beachten, dass ein Nutzungstransport immer eine punktuelle Erhöhung über die in einer Zone zulässige Ausnützung hinaus bewirke. Die zonengemässe Baudichte werde jedoch dadurch insgesamt nicht überschritten und demgemäss der Zweck der Vorschriften über die Ausnützungsziffer nicht beeinträchtigt. Diese Rechtsprechung hat das Verwaltungsgericht in VGU R 02 24 und R 04 41 bestätigt. c) Vorliegend verhält es sich genau gleich. Entgegen der Ansicht des Rekurrenten wird die vom Gesetzgeber erlassene Zonenordnung eben gerade nicht umgangen. Vielmehr hat der Gesetzgeber auch hier den Umfang des zulässigen Ausnützungstransportes nicht beschränkt und damit punktuelle bauliche Massierungen innerhalb einer Zone in Kauf genommen. Voraussetzung für die Zulässigkeit der umstrittenen Nutzungskonzentration ist somit noch, dass die übrigen Bauvorschriften eingehalten werden, was der Fall ist, wie bereits dargetan wurde und weiter bezüglich der Ästhetikvorschriften noch auszuführen ist. 5. In ästhetischer Hinsicht macht der Rekurrent im Wesentlichen geltend, der massive Baukörper fügte sich nicht in das Orts- und Landschaftsbild ein. Die Gemeinde ist gegenteiliger Auffassung und bringt dazu Folgendes vor: Beim vorliegenden Bauprojekt sei die Absicht der Architekten, die Baute optimal dem natürlichen Hangverlauf anzupassen, nicht zu verkennen. Die Hanglandschaft werde denn auch in ihrem natürlichen Verlauf belassen, denn aus den Projektplänen seien keine baulichen Veränderungen in diesem Sinne zu entnehmen. Unterstützt werde diese gute Einordnung in die Umgebung durch die gegen Süden gerichteten voll verglasten Balkone, welche in der Gemeinde keineswegs unbekannt seien. Weiter sei darauf hinzuweisen, dass in Berglandschaften und insbesondere an steilen Hanglagen ein haushälterischer Umgang mit dem Boden wichtig sei. Dies zeige, dass sich die Architekten mit der Landschaft und der Umgebung tiefgründig auseinandergesetzt und aufgrund dieser Erkenntnisse das Bauprojekt nach den Regeln der Baukunst gestaltet hätten. Dieser Beurteilung kann sich das Verwaltungsgericht vollumfänglich anschliessen. Durch die Konzentration des Gebäudevolumens, das aus der Ausnützung mehrerer Parzellen resultiert, auf die Bauparzelle verbleiben in der ausgeprägten Hanglage weit mehr reizvolle Freiflächen als wenn mehrere Einzelbauten auf diesen Grundstücken errichtet würden. Beim Baukörper selber handelt es sich um ein geradezu filigranes Band, das sich organisch an den Hang anschmiegt, wie sich den Plänen unschwer entnehmen lässt. Der Neubau setzt im Quartier, das von klobigen Spekulationsbauten aus den 70iger Jahren durchsetzt ist, einen wohltuenden Kontrapunkt guter moderner Architektur und tritt im Gegensatz zur Beliebigkeit der erwähnten Gebäude in einen Dialog mit der Landschaft, der zu einer Bereicherung des Umgebungsbildes führt. In diesem Zusammenhang ist schliesslich noch festzuhalten, dass das geplante Gebäude nicht fünf, sondern im Sinne des kommunalen Baugesetzes bloss zwei Geschosse aufweist. Der Rekurs erweist sich demnach auch in dieser Hinsicht als völlig unbegründet. 6. Soweit der Rekurrent schliesslich noch angedeutet hat, durch das Bauvorhaben würden das Bundesgesetz über die Jagd und den Vogelschutz und jenes über den Schutz von Pflanzen und allenfalls noch weitere Bundesgesetze verletzt, hat er darüber keinerlei substantiierte Ausführungen vorgetragen, weshalb darauf nicht weiter einzugehen ist. 7. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Rekurrenten, welcher über dies die anwaltlich vertretene private Gegenpartei angemessen aussergerichtlich zu entschädigen hat. Demnach erkennt das Gericht:1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 198.-- zusammen Fr. 6'198.-- gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. … entschädigt die Baugesellschaft … aussergerichtlich mit Fr. 3'000.-- (inkl. MWST).