<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2005.00040</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205587&amp;W10_KEY=13013563&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2005.00040</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.12.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Liegenschaftenhändlerpauschale Vom Pflichtigen gewinn- und damit steuermindernd geltend gemachte Mäklerprovisionen sind bereits mangels rechtsgenügenden Zahlungsnachweises nicht zum Abzug zuzulassen. Unerheblich ist dabei, dass das Argument des mangelnden Zahlungsnachweises erstmals durch das Verwaltungsgericht als Motiv für die Abweisung der entsprechenden Anträge des Pflichtigen herangezogen worden sind, war diese Begründung doch objektiv voraussehbar. Eine diesbezügliche Anhörung der Parteien vor Entscheidfällung erübrigt sich deshalb. Zwar sind gemäss der gesetzesvertretenden Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Doppelbesteuerungsverbot im interkantonalen Verhältnis Gewinne aus der Veräusserung von Geschäftsliegenschaften von Liegenschaftenhändlern ausschliesslich und in vollem Umfang im Belegenheitskanton steuerbar. Dabei hat aber der Liegenschaftskanton einen Anteil an den allgemeinen Unkosten (z.B. Personal- und Sachauslagen), die sich naturgemäss nicht einem bestimmten Geschäft zuordnen lassen, zu übernehmen. Dieser Betrag wird Prozenten des Verkaufspreises pauschaliert (5 %), wobei beim Vorliegen besonderer Gründe (Pauschale bemisst den auf das betreffende Liegenschaftengeschäft entfallenden Teil der allgemeinen Aufwendungen des Steuerpflichtigen ersichtlich falsch) davon in beiden Richtungen abgewichen werden kann. Vorliegend haben die Vorinstanzen zwar zu Recht festgestellt, dass derartige Kürzungsgründe gegeben sind. Vorgenommen wurde alsdann aber nicht die - gemäss ständiger Rechtsprechung - gebotene prozentuale Kürzung der Liegenschaftenhändlerpauschale, sondern eine Verkürzung der Bemessungsgrundlage, indem nicht auf den grundsteuerpflichtigen Verkaufspreis, sondern (unter Ausklammerung der Werkpreise) auf die Summe von Dienstleistungshonoraren und Landpreise abgestellt wurde. Rückweisung zur Vornahme der korrekten prozentualen Kürzung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BELEGENHEITSKANTON">BELEGENHEITSKANTON</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: Steuerrechtliche GrundsÃ¤tze mit Verfassung ST: DOPPELBESTEUERUNGSVERBOT">DOPPELBESTEUERUNGSVERBOT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHÃFTSLIEGENSCHAFT">GESCHÃFTSLIEGENSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HÃNDLERPAUSCHALE">HÃNDLERPAUSCHALE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KÃRZUNG">KÃRZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHANDEL">LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLER">LIEGENSCHAFTENHÃNDLER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLERPAUSCHALE">LIEGENSCHAFTENHÃNDLERPAUSCHALE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENKANTON">LIEGENSCHAFTENKANTON</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MOTIVSUBSTITUTION">MOTIVSUBSTITUTION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZAHLUNGSBELEG">ZAHLUNGSBELEG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZAHLUNGSNACHWEIS">ZAHLUNGSNACHWEIS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 46 Abs. II ABV</span><br/><span class="ungerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 127 Abs. III BV</span><br/><span class="ungerade">§ 221 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 23. MÃ¤rz 2004 auferlegte die Grundsteuerkommission der Gemeinde X A aus Anlass von insgesamt 88 zivilrechtlichen HandÃ¤nderungen zwischen der C AG (als von A substituierter wirtschaftlicher Zweiterwerberin einer grÃ¶sseren Landparzelle im Quartier L) und diversen Enderwerbern GrundstÃ¼ckgewinnsteuern in HÃ¶he von insgesamt Fr. â¦, nachdem das Verwaltungsgericht mit Urteil vom 3. Juli 2002 im Rechtsstreit um die HandÃ¤nderungssteuern entschieden hatte, diese letzteren bemÃ¤ssen sich auf der Grundlage von Landpreis, Vermittlungshonorar und den jeweiligen Pauschalwerkpreisen (SB.2001.00062, vom Bundesgericht mit Urteil 2P.204/2002 vom 8. November 2002 bestÃ¤tigt). Diesen Entscheid bestÃ¤tigte die Grundsteuerkommission X auf Einsprache hin am 6. Juli 2004.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen erhobenen Rekurs mit dem Antrag, den "GrundstÃ¼ckgewinn mit CHF 0 zu veranlagen", hiess die die Steuerrekurskommission III am 8. MÃ¤rz 2005 teilweise gut und ermÃ¤ssigte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuern von Fr. â¦ auf Fr. â¦ Die Gerichtskosten in HÃ¶he von Fr. 10'736.- Ã¼berband sie dem Pflichtigen, den sie Ã¼berdies verpflichtete, der Gegenpartei eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 750.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen. Die EntscheidungsgrÃ¼nde lassen sich wie folgt zusammenfassen:</p> <p class="Urteilstext">Die Grundsteuerkommission X habe rekursantwortweise anerkannt, dass fÃ¼r den Pflichtigen unabhÃ¤ngige Dritte als Vermittler tÃ¤tig geworden seien und dass diese MÃ¤kler als Unteragenten eine Provision von 1 % des gesamten Kaufpreises von Fr. 42'750'000.- erhalten hÃ¤tten. Unter BerÃ¼cksichtigung von zwei bereits anerkannten Provisions-Akontozahlungen an D sowie von versehentlich nicht berÃ¼cksichtigten Mehrwertsteuern ergÃ¤ben sich unter diesem Titel anrechenbare Provisionen von insgesamt Fr. 411'480.30. Insoweit erweise sich der Rekurs als begrÃ¼ndet. Soweit der Pflichtige hingegen darÃ¼ber hinaus beantrage, Provisionen an die im FÃ¼rstentum Liechtenstein domizilierte E AG in HÃ¶he von Fr. 1'926'585.- (entsprechend 4,5 % "auf den vermittelten VertrÃ¤gen") anzuerkennen, sei seinem Antrag nicht zu folgen. Aufgrund aller (im Einzelnen ausfÃ¼hrlich gewÃ¼rdigter) UmstÃ¤nde mÃ¼sse nÃ¤mlich davon ausgegangen werden, dass dem Agenturvertrag mit der E AG vom 15. Oktober 1996 mit Bezug auf das Bauvorhaben des Rekurrenten "keine rechtsgeschÃ¤ftliche Bedeutung" zukomme, und dass deshalb, so die Rekurs­kommission sinngemÃ¤ss, diese VergÃ¼tungen als nicht anrechenbare so genannte Eigenprovision zu wÃ¼rdigen seien. "AllfÃ¤llige Provisionszahlungen" an die E AG fielen aus diesem rechtlichen Grund als steuermindernde Aufwendungen ausser Betracht. Nicht zu folgen sei dem Pflichtigen auch insoweit, als er eine HÃ¤ndlerpauschale von (5 % von Fr. 42'750'000.- =) Fr. 2'137'500.- verlange. Die Grundsteuerkommission X habe diesbezÃ¼glich "im Ergebnis zu Recht" argumentiert, dass fÃ¼r die Bemessung der dem interkantonalen LiegenschaftenhÃ¤ndler unstrittig zustehenden Unkostenpauschale nur jene Infrastrukturkosten heranzuziehen seien, die dem LiegenschaftenhÃ¤ndler fÃ¼r die wirtschaft­liche VerÃ¤usserung des Landes tatsÃ¤chlich erwachsen seien. Mit der Werkerstellung habe sich im vorliegenden Fall nicht der steuerpflichtige LiegenschaftenhÃ¤ndler, sondern die zugezogene Generalunternehmerin befassen mÃ¼ssen, weshalb dem ersteren diesbezÃ¼glich keine Kosten angefallen seien. Die Grundsteuerkommission X habe deshalb zu Recht nur eine reduzierte Pauschale von 5 % der gesamten dem Pflichtigen zugeflossenen ErlÃ¶sbestandteile von (Fr. 14'017'000.- = Fr. 9'657'000.- plus Fr. 4'360'000.- =) Fr. 700'850.- anerkannt, unter Ausklammerung der Werkpreiszahlungen von Fr. 28'733'000.-. Der Rekurs sei demnach auch in dieser Hinsicht als unbegrÃ¼ndet abzuweisen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob A am 11. Mai 2005 Beschwerde an das Verwaltungsgericht, wobei er seinen Rekursantrag im Hauptstandpunkt erneuerte. Eventuell beantragte er die RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz zum Neuentscheid. Schliesslich ersuchte er um Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Grundsteuerkommission X Abweisung des Rechtsmittels beantragte, enthielt sich die Steuerrekurskommis­sion III einer Vernehmlassung.</p> <p class="KKP-Normal"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und Ermessensmissbrauch.</p> <p class="Urteilstext">Ihr Ermessen Ã¼berschreitet die BehÃ¶rde, wenn sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlÃ¤sst, indem sie nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einrÃ¤umt. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die BehÃ¶rde das Ermessen zwar im gesetzlich vorgegebenen Rahmen ausÃ¼bt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betÃ¤tigt; das ist insbesondere der Fall, wenn die ErmessensbetÃ¤tigung als unhaltbar, als willkÃ¼rlich und rechtsungleich erscheint (RB 1999 Nr. 147). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Nach der unlÃ¤ngst vom Bundesgericht geschÃ¼tzten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts gilt im Beschwerdeverfahren ein Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht (spÃ¤testens) im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden (RB 1999 Nr. 149 und 150; BGE 131 II 548; vgl. Michael Beusch, ZulÃ¤ssigkeit eines Novenverbots vor der zweiten kantonalen Instanz in Steuerjustizverfahren betreffend die direkte Bundessteuer sowie die harmonisierten Staats- und Gemeindesteuern, AJP 2005 1540).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b><b> </b></p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Verfahren sind einerseits die Anrechnung von MÃ¤klerprovisionen an die E AG in HÃ¶he von insgesamt Fr. 1'674'774.- strittig â diese Provisionen wÃ¼rdigte die Rekurskommission vollumfÃ¤nglich als nicht abzugsfÃ¤hig â sowie das Quantitativ der dem Pflichtige als interkantonalem LiegenschaftenhÃ¤ndler zustehenden Unkostenpauschale. Nicht mehr umstritten sind die Provisionen an Unteragenten, welche die Rekurskommission gestÃ¼tzt auf eine entsprechende Anerkennung der Grundsteuerkommission X im Rekursverfahren in HÃ¶he von Fr. 411'480.30 zum Abzug zugelassen hat.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach § 219 Abs. 1 StG ist GrundstÃ¼ckgewinn "der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt". § 221 Abs. 1 StG umschreibt abschliessend die (von Gesetzes wegen) zum Abzug zugelassenen Aufwendungen. Dieselben kÃ¶nnen nach in Jahrzehnten gefestigter Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nur berÃ¼cksichtigt werden, sofern und soweit sie rechtsgenÃ¼gend nachgewiesen worden sind. Hierzu bedarf es der Vorlage quittierter Rechnungen oder anderer Zahlungsbelege. Eine nicht quittierte Rechnung ist auch im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr kein Beweis fÃ¼r die Zahlung (RB 1982 Nr. 107; vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, ZÃ¼rich 1999, § 221 N. 12; vgl. auch RB 1998 Nr. 161).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der Pflichtige hat weder im Veranlagungs- noch im Rekursverfahren â ja nicht einmal vor Verwaltungsgericht, womit er ohnehin verspÃ¤tet gewesen wÃ¤re (vgl. vorstehende ErwÃ¤gung Ziffer 1.2) â Quittungen oder andere Zahlungsbelege fÃ¼r die behaupteten Provisionszahlungen an die E AG in HÃ¶he von (nunmehr noch Fr. 863'179.- + Fr. 811'555.- + Fr. 21.70 =) Fr. 1'674'774.- (vgl. Beschwerdeschrift Rz. 30) vorgelegt oder auch nur angeboten, sondern lediglich zwei mit einem Stempel "COMPTABILISE" versehene Rechnungen vom 31. Dezember 1997 in HÃ¶he von Fr. 919'305.- und vom 30. Juni 1998 im Betrag von Fr. 1'007'280.- prÃ¤sentiert. Obendrein ist die Summe der beiden als gewinnmindernd verfochtenen Fakturen ohnehin insoweit nicht einmal schlÃ¼ssig behauptet worden, als die zweitgenannte Rechnung sich nach (in quantitativer Hinsicht gÃ¤nzlich unbelegtem) ZugestÃ¤ndnis des Pflichtigen nur teilweise, nÃ¤mlich im Umfang von Fr. 811'555.-, Ã¼berhaupt auf die streitbetroffenen HandÃ¤nderungen in X und ansonsten auf <span>Ã¼</span>berbauungen in anderen Gemeinden bezieht.</p> <p class="Erwgung2">Unter diesen UmstÃ¤nden hÃ¤tte die Rekurskommission die fraglichen Provisionen schon mangels rechtsgenÃ¼genden Zahlungsnachweises nicht zum Abzug zulassen dÃ¼rfen und braucht das Gericht die im angefochtenen Entscheid erÃ¶rterte Streitfrage um die "rechtsgeschÃ¤ftliche Bedeutung" der Provisionsvereinbarung des Pflichtigen bzw. seiner Einzelfirma "F" gemÃ¤ss Ziff. IV des Agenturvertrags vom 15. Oktober 1996 mit der E AG â und schon gar nicht die RechtsbestÃ¤ndigkeit der E AG selber, welche entgegen dem VerstÃ¤ndnis des Pflichtigen weder Grundsteuerkommission X noch Rekurskommission in Frage gestellt haben â zum Entscheid aufzugreifen. Sie ist bei dieser Sach- und Rechtslage hinfÃ¤llig.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Beschwerde erweist sich daher in dieser Hinsicht aus einem von keiner Partei explizit angerufenen Rechtsgrund als unbegrÃ¼ndet. Eine vorherige AnhÃ¶rung der Parteien hierzu erÃ¼brigt sich freilich, denn es lÃ¤sst sich nicht sagen, dass die gerichtliche Heranziehung des Arguments des mangelnden Zahlungsnachweises von den Beteiligten nicht vorausgesehen werden konnte (BGE 115 Ia 94; RB 1982 Nr. 6). Im Gegenteil: Zum einen hat bereits die Rekurskommission den fehlenden Nachweis der umstrittenen Aufwendung â wenngleich nur beilÃ¤ufig â insoweit thematisiert, als sie ihre diesbezÃ¼glichen ErwÃ¤gungen mit der Feststellung abschloss, "allfÃ¤llige Provisionszahlungen" kÃ¶nnten darum nicht als Anlagekosten anerkannt werden, weil sie auf einer rechtsgeschÃ¤ftlich bedeutungslosen Grundlage beruhten (ErwÃ¤gung Ziffer 2c [S. 7] des angefochtenen Entscheids). Sodann hat der steuerrechtskundig vertretene Pflichtige das Erfordernis des Zahlungsnachweises vor Verwaltungsgericht selber aufgegriffen, indem er behaupten liess, "dass tatsÃ¤chlich Provisionen von jeweils 4,5 % aus sÃ¤mtlichen LiegenschaftenverÃ¤usserungen an die E AG entrichtet wurden, was auch ihre Rechnungsstellung belegt" (Beschwerdeschrift Rz. 30). TrÃ¤fe dies allerdings zu, so hÃ¤tte der Pflichtige sich im Ãbrigen wohl kaum zum Versuch bewogen gesehen, "die HÃ¶he der vom BeschwerdefÃ¼hrer an die E AG erfolgten [gemeint: geleisteten] Zahlungen in Zusammenhang mit der <span>Ã¼</span>berbauung X" hilfsweise anhand von â (teilweise) erst noch bloss behaupteten â Provisionszahlungen an Unteragenten darzutun (Beschwerdeschrift Rz. 31 S. 11). Jedenfalls zwingen auch die Beschwerdevorbringen zum Schluss auf allseitige Vorhersehbarkeit der Nichtanerkennung der fraglichen Provisionszahlungen durch die Parteien im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Unter diesen UmstÃ¤nden braucht auf die RÃ¼gen des Pflichtigen, wonach die Rekurskommission im Zusammenhang mit den umstrittenen Provisionen an die E AG gleich mehrfach gegen den Anspruch des Pflichtigen auf Wahrung des rechtlichen GehÃ¶rs gemÃ¤ss Art. 29 Abs. 2 BV verstossen habe (Abstellen auf Beweise ohne vorherige AnhÃ¶rung des Pflichtigen, Nichtabnahme offerierter Beweismittel, Verletzung der BegrÃ¼ndungspflicht; vgl. Beschwerdeschrift Rz. 48-59), nicht eingegangen zu werden, denn diese RÃ¼gen beziehen sich ausnahmslos auf Tatsachen, welche angesichts des fehlenden Zahlungsnachweises im vorliegenden rechtlichen Zusammenhang bedeutungslos sind. Insoweit kann der Pflichtige in seinem GehÃ¶rsanspruch von vornherein nicht verkÃ¼rzt worden sein (vgl. Richner/Frei/Kaufmann, § 125 N. 4 ff.), was zugleich auch zur Abweisung des hiermit begrÃ¼ndeten Eventualantrags um VerfahrensrÃ¼ckweisung fÃ¼hrt.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird gemÃ¤ss § 216 Abs. 1 StG erhoben von den Gewinnen, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (§ 220 Abs. 1 StG). Die kraft kantonalen Rechts anrechenbaren Aufwendungen werden in § 221 StG abschliessend aufgezÃ¤hlt (vgl. Richner/Frei/Kaufmann, § 221 N. 3 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Nach der gesetzesvertretenden Rechtsprechung des Bundesgerichts zum Doppelbesteuerungsverbot im interkantonalen VerhÃ¤ltnis (Art. 127 Abs. 3 BV; Art. 46 Abs. 2 aBV) sind Gewinne aus der VerÃ¤usserung von GeschÃ¤ftsliegenschaften von LiegenschaftenhÃ¤ndlern ausschliesslich und in vollem Umfang im Belegenheitskanton steuerbar (vgl. die Zusammenfassung der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in BGE 131 I 249; vgl. auch BGE 120 Ia 361 E. 4b S. 365; 111 Ia 318 E. 4a; BGr, 5. Dezember 1985, ASA 56 [1987/88] 569 E. 4c, je mit Hinweisen; vgl. ferner Richner/Frei/Kaufmann, § 221 N. 108). VerÃ¤ussert ein ausserkantonaler LiegenschaftenhÃ¤ndler eine Liegenschaft des GeschÃ¤ftsvermÃ¶gens, so hat der Liegenschaftenkanton bei der Gewinnberechnung sÃ¤mtlichen Aufwendungen, die dem VerÃ¤usserer im Hinblick auf die Gewinnerzielung angefallen sind â etwa Schuldzinsen auf Fremdgeldern zur Finanzierung oder Unkosten fÃ¼r Umtriebe zufolge An- und Verkauf der Liegenschaft â, Rechnung zu tragen (BGE 120 Ia 361 E. 5b S. 366 mit Hinweisen), und zwar unabhÃ¤ngig von der Ausgestaltung seiner GrundstÃ¼ckgewinnbesteuerung (BGE 111 Ia 318 E. 4a). Der Belegenheitskanton hat daher gestÃ¼tzt auf bundesrechtliche GrundsÃ¤tze zum Doppelbesteuerungsverbot unter UmstÃ¤nden Aufwendungen als gewinnmindernd zu berÃ¼cksichtigen, die das kantonale Recht fÃ¼r GrundstÃ¼ckverÃ¤usserungen ohne ausserkantonalen Bezug nicht zum Abzug zulÃ¤sst. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Der Liegenschaftskanton hat gemÃ¤ss der angefÃ¼hrten bundesgerichtlichen Rechtsprechung einen Anteil an den allgemeinen Unkosten zu Ã¼bernehmen, die dem LiegenschaftenhÃ¤ndler zufolge der mit dem An- und Verkauf von Liegenschaften verbundenen Umtriebe in Form von Personal- und Sachauslagen erwachsen (BGE 120 Ia 361 E. 5b S. 366 mit Hinweisen; vgl. sodann RB 1982 Nr. 105) und die sich naturgemÃ¤ss nicht einem bestimmten GeschÃ¤ft zuordnen lassen (RB 1990 Nr. 51; Richner/Frei/Kaufmann, § 221 N. 113). Weil die genaue Feststellung dieser teils verÃ¤nderlichen, teils festen Kosten regelmÃ¤ssig Schwierigkeiten bereitet, wird zu einer pauschalen Abgeltung Zuflucht genommen, welche sich in Prozenten des Verkaufspreises ausdrÃ¼ckt. Das Bundesgericht hat dabei den Satz von 5 % des Verkaufspreises als aus der Praxis der Kantone hervorgehende Faustregel bezeichnet (BGE 111 Ia 220 E. 2d S. 227; ASA 56 [1987/88] 569 E. 4c). Bei Generalunternehmern â und nur bei solchen â, die selbst Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke ver­Ã¤ussern, hat der Belegenheitskanton nebst den Baukosten noch pauschal 8 % der Bausumme als Honorar anzurechnen, wobei dieser Pauschalbetrag an die Stelle der regelmachenden Pauschale von 5 % tritt (vgl. Richner/Frei/Kaufmann, § 221 N. 114).</p> <p class="Erwgung2">Beim Vorliegen besonderer GrÃ¼nde kann allerdings vom Ã¼blichen Pauschalabzug von 5 % in beiden Richtungen abgewichen werden, wenn hinreichende Anhaltspunkte dafÃ¼r vorliegen, dass die Pauschale den auf das betreffende LiegenschaftengeschÃ¤ft entfallenden Teil der allgemeinen Aufwendungen des Steuerpflichtigen falsch bemisst und das Ergebnis dem Gebot einer gerechten Ausscheidung der kantonalen Steuerhoheit zuwiderlÃ¤uft (vgl. die Rechtsprechungshinweise bei Richner/Frei/Kaufmann, § 221 N. 115). WÃ¤hrend das Bundesgericht im Rahmen seiner stark einzelfallbezogenen Rechtsprechung insbesondere etwa den Beizug von auf Provisionsbasis entschÃ¤digten Unterbeauftragten, kurze Besitzesdauern oder die Erzielung eines besonders hohen ErlÃ¶ses nebst der Inanspruchnahme eines MÃ¤klers als KÃ¼rzungsgrÃ¼nde gewÃ¼rdigt hat (vgl. die Kasuistik bei Richner/Frei/Kaufmann, § 221 N. 117), ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, welches mit Entscheid vom 9. Juli 1992 seine Praxis neu ausgerichtet hat (vgl. StE 1993 B 44.13.7 Nr. 6), eine KÃ¼rzung dieser Pauschale nur statthaft, wenn feststeht, dass die HÃ¤ndlerpauschale von 5 % des Verkaufspreises Ã¼ber einige Jahre hinweg weit mehr als die wirklichen GeschÃ¤ftsaufwendungen der BeschwerdefÃ¼hrer gedeckt haben (StE 1997 A 24.43.1 Nr. 9; vgl. Richner/Frei/Kaufmann, § 221 N. 118). Dieser â steuererhÃ¶hende â Nachweis obliegt dem Liegenschaftenkanton, wobei der Steuerpflichtige in jedem Fall bei der entsprechenden <span>Ã¼</span>berprÃ¼fung der GeschÃ¤ftsaufwendungen mitzuwirken hat (VGr, 27. Oktober 1993, SR 93/0040). Gelingt dieser Nachweis nicht, ist grundsÃ¤tzlich eine Pauschale von 5 % des ErlÃ¶ses abzugsberechtigt. Insbesondere kann diese Pauschale nicht allein deshalb gekÃ¼rzt werden, weil ein MÃ¤kler beigezogen wurde (vgl. etwa BGr, 27. Januar 1998, 2P.90/1995 E. 2b). Immerhin besteht bei sehr hohen Verkaufspreisen eine natÃ¼rliche Vermutung, dass die Pauschale mit 5 % zu hoch bemessen ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Rekurskommission hat KÃ¼rzungsgrÃ¼nde als gegeben erachtet und solche nicht nur im MissverhÃ¤ltnis zwischen VerkaufserlÃ¶s von Fr. 42'750'000.- und steuerbarem Gewinn von Fr. â¦ (gemÃ¤ss angefochtenem Entscheid), sondern auch darin erblickt, dass "bereits verschiedene Aufgaben des BeschwerdefÃ¼hrers in Zusammenhang mit seiner HÃ¤ndlertÃ¤tigkeit Ã¼ber Drittpersonen abgerechnet und steuermindernd anerkannt worden sind und die Generalunternehmung die Infrastrukturkosten fÃ¼r die GebÃ¤udeerstellung selber getragen hat" (vgl. ErwÃ¤gung Ziffer 4b [S. 12] des angefochtenen Entscheids). So wurde unbestrittenermassen insbesondere das AufspÃ¼ren von Kaufinteressenten fÃ¼r die schlÃ¼sselfertigen EinfamilienhÃ¤user von Unteragenten wahrgenommen. Diesen oblagen aufgrund der AgenturvertrÃ¤ge unter anderem die DurchfÃ¼hrung von Marktanalysen im fraglichen Gebiet, die FÃ¼hrung von VerkaufsgesprÃ¤chen, die PrÃ¼fung der BonitÃ¤t der Hauserwerber und die PrÃ¤senz an Immobilien- und Eigenheimmessen. Alsdann wurde eigens ein weiterer Berater mit der Erstellung der KaufvertrÃ¤ge beauftragt. Ferner ist aktenkundig, dass die Architekturleistungen von einer mit dem Pflichtigen affiliierten Gesellschaft erbracht wurden, deren Leistungen vollumfÃ¤nglich zum Abzug zugelassen worden sind. Nicht widerlegt wurde ferner die Feststellung der Rekurskommission, dass diese letztere Gesellschaft bzw. die Generalunternehmerin â und nicht der Pflichtige â sich mit den ÃnderungswÃ¼nschen der HauskÃ¤ufer auseinandergesetzt hat. Die durch die HÃ¤ndlerpauschale abzugeltende HÃ¤ndlertÃ¤tigkeit bezog sich somit nach der zutreffenden, unbestritten gebliebenen Feststellung der Rekurskommission "primÃ¤r darauf, Land zu suchen, auf denen [gemeint: worauf] sich GrossÃ¼berbauungen verwirklichen lassen" und "bezog sich der HÃ¤ndleraufwand des Pflichtigen allein auf den Erwerb und Weiterverkauf des GrundstÃ¼cks sowie auf die Weiterleitung der ansonsten mit dem Verkauf der GrundstÃ¼cke anfallenden Aufgaben an die erwÃ¤hnten Dritten". </p> <p class="Erwgung2">Die Rekurskommission hat sich daher zu Recht mit der Frage auseinander gesetzt, "wie die LiegenschaftenhÃ¤ndlerpauschale festgelegt werden soll". Sie erwog, eine prozentuale KÃ¼rzung um 2.5 % bis 3 % auf 2.5 % bis 2 % erscheine bei der aufgezeigten Sachlage als angemessen, doch erscheine eine genaue Festlegung des Einschlags auf den praxisÃ¼blichen 5 % schwer, "da insbesondere der Anteil der Generalunternehmerarbeiten an den gesamten Aufwendungen betreffend Erwerb, <span>Ã¼</span>berbauung und Verkauf kaum ermittelt werden" kÃ¶nne. Die Rekurskommission nahm daher von einer prozentualen KÃ¼rzung Abstand und erwog, der von der Grundsteuerkommission X gewÃ¤hlte Weg der GewÃ¤hrung eines pauschalen Abzugs von 5 % lediglich der Summe der Dienstleistungshonorare von Fr. 4'360'000.- sowie der Landpreise von Fr. â¦ sei im Ergebnis vertretbar und daher zu schÃ¼tzen. Stelle man nÃ¤mlich die solcherart errechnete und von der Grundsteuerkommission X zum Abzug zugelassene Pauschale von Fr. 700'850.- den mutmasslichen effektiven allgemeinen Unkosten des Pflichtigen der GeschÃ¤ftsjahre 1997 bis 1999 von Fr. 547'012.- gegenÃ¼ber, so zeige sich, dass die Grundsteuerkommission X ihr Ermessen jedenfalls nicht zum Nachteil des Pflichtigen ausgeÃ¼bt habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Der Pflichtige bestreitet die Feststellung der Rekurskommission betreffend die mutmasslichen durchschnittlichen allgemeinen Unkosten seiner Einzelfirma G der GeschÃ¤ftsjahre 1997 bis 1999 zu Unrecht. Nach den insoweit unbestrittenen Feststellungen der Rekurskommission entfielen im fraglichen Zeitraum von Aufwen­dungen in Ge­samthÃ¶he von Fr. 10'018'375.80 nur Fr. 1'864'813.85 auf allgemeine Infrastrukturkosten, und schliessen die den einzelnen Verkaufsobjekten zuzuordnenden Ã¼brigen Kosten von Fr. 8'153'561.95 unter anderem auch Verkaufskommissionen von Fr. 1'001'236.- mit ein. Doch folgert der Pflichtige daraus zu Unrecht, die Gemeinkosten von Fr. 1'864'813.85 mÃ¼ssten darum um Fr. 573'736.- auf Fr. 2'438'549.- erhÃ¶ht werden, weil die Rekurskommission vom Betrag der Verkaufskommissionen von Fr. 1'001'236.- nur Fr. 427'500.- anerkannt habe. Denn abgesehen davon, dass der Pflichtige unter diesem Titel (MÃ¤klerprovisionen an Unteragenten) gar nicht mehr als Fr. 427'500.- zum Abzug beanspruchte, beziehen sich die Verkaufskommissionen von Fr. 1'001'236.- â wie die Ã¼brigen objektbezogenen Aufwendungen von Fr. 8'153'561.95 generell â auf sÃ¤mtliche im Zeitraum von 1997 bis 1999 durch die Einzelfirma G verÃ¤usserten Liegenschaften, also nicht nur auf die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke in X. Dass der Pflichtige in den diesbezÃ¼glichen anderen GrundstÃ¼ckgewinnsteuerverfahren die Ã¼brigen Verkaufsprovisionen in HÃ¶he von Fr. 573'736.- nicht zum Abzug habe bringen kÃ¶nnen, hat er nicht dargetan, ja nicht einmal behauptet. Andere Einwendungen gegen die Berechnung der durchschnittlichen Administrativkosten durch Rekurskommission hat der Pflichtige nicht vorgebracht. Vielmehr hat er sich auf den grundsÃ¤tzlichen Einwand beschrÃ¤nkt, der Beurteilungszeitraum von drei Jahren sei zu kurz fÃ¼r zuverlÃ¤ssige RÃ¼ckschlÃ¼sse auf das VerhÃ¤ltnis von Pauschale und effektiven Unkosten. Indessen haben sich â soweit ersichtlich â weder Bundesgericht noch Verwaltungsgericht je Ã¼berhaupt zur Mindestdauer des Referenzzeitraums ausgesprochen, sondern lediglich einen Vergleich "Ã¼ber einige Jahre hinweg" genÃ¼gen lassen. Es ist nicht ersichtlich, wieso ein Dreijahresvergleich in zeitlicher Hinsicht keine ausreichende Beurteilungsbasis sollte abgeben kÃ¶nnen, zumal nicht in FÃ¤llen, in welchen nicht konkrete Anhaltspunkte dafÃ¼r vorliegen, die fraglichen Kennzahlen seien z.B. wegen ausserordentlicher Faktoren nicht reprÃ¤sentativ. Es wÃ¤re angesichts der besonderen SachverhaltsnÃ¤he des Pflichtigen seine Sache gewesen, solche UmstÃ¤nde nachzuweisen oder wenigstens rechtzeitig in substanziierter Form zu behaupten. Dies ist jedoch nicht geschehen. </p> <p class="Erwgung2">Somit hat die Rekurskommission den der Grundsteuerkommission X obliegenden Nachweis dafÃ¼r, dass eine Pauschale von (5 % von Fr. 42'750'000.- =) Fr. 2'137'500.- die effektiven durchschnittlichen, auf die fraglichen 88 LiegenschaftenverkÃ¤ufe in X mutmasslich entfallenden Administrativkosten von Fr. 547'012.- bei weitem Ã¼berstiege und insoweit unangemessen hoch ausfiele, zu Recht als geleistet betrachtet, zumal der Pflichtige selber nur eine angemessen reduzierte HÃ¤ndlerpauschale verficht. Ihm schwebt allerdings bloss eine KÃ¼rzung von 1.5 % auf 3.5 % vor (vgl. Beschwerdeschrift Rz. 41), wÃ¤hrend die Rekurskommission â freilich nur im Sinn eines obiter dictum â erwog, angemessen wÃ¤re wohl eine KÃ¼rzung von 2.5 % bis 3 % (auf 2.5 % bis 2 %).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Indessen erweist sich die auf die HÃ¤ndlerpauschale bezogene BegrÃ¼ndung des angefochtenen Entscheids aus einem anderen Grund als nicht haltbar. Wohl liegt entgegen einem wohl sinngemÃ¤ss dahin zielenden Einwand des Pflichtigen an sich noch keine WillkÃ¼r darin, einerseits bei der Festsetzung der HandÃ¤nderungssteuer in so genannten ZusammenrechnungsfÃ¤llen von der Art des vorliegenden auf die Summe von Land- und Werkpreis abzustellen, hingegen bei der Ansetzung der HÃ¤ndlerpauschale im Rahmen der GrundstÃ¼ckgewinnsteuerveranlagung just den Werkpreis aus der Berechnungsgrundlage auszuklammern, fehlt es doch insoweit an einer in sich widersprÃ¼chlichen rechtlichen Beurteilung einer und derselben Sache durch die gleiche SteuerbehÃ¶rde im Sinn eines verpÃ¶nten Methodendualismus (vgl. hierzu Richner/Frei/Kaufmann, § 132 N. 63 mit Hinweisen). Indessen hat gemÃ¤ss der zitierten Rechtsprechung von Bundes- und Verwaltungsgericht die Korrektur der LiegenschaftenhÃ¤ndlerpauschale, sofern sie wie hier unstreitig angebracht ist, durch Reduktion (oder ErhÃ¶hung) der Prozente des Verkaufspreises zu erfolgen, und nicht durch VerkÃ¼rzung der Berechnungsbasis (hier durch Ausklammerung der auf die GebÃ¤udesubstanz entfallenden ErlÃ¶santeile). Die von der Rekurskommission als gangbar bezeichnete Methode ist daher im Licht einer gefestigten Gerichtspraxis schon im Ansatzpunkt verfehlt, ungeachtet der MÃ¶glichkeit allenfalls zufÃ¤llig richtiger Ergebnisse. Die Rekurskommission hat daher die â zugestandenermassen nicht einfach zu beantwortende â Frage nach der angemessenen Korrektur des prozentualen Pauschalansatzes zu Unrecht offen gelassen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Die Sache ist daher an die Rekurskommission zurÃ¼ckzuweisen, welche auf Grundlage einer angemessen prozentual gekÃ¼rzten Pauschale der VerkaufserlÃ¶se von Fr. 42'750'000.- eine umfassende Neuberechnung der GrundstÃ¼ckgewinne vorzunehmen haben wird. Gegenstandslos werden damit auch die Vorbringen des Pflichtigen gegen die Verlegung der Rekurskosten, sind doch diese ebenfalls im Neuentscheid festzusetzen und zu verlegen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des vorliegenden Verfahrens den Parteien nach konstanter Praxis in RÃ¼ckweisungsfÃ¤llen je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG). Die Voraussetzungen fÃ¼r die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung sind nicht gegeben (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zu neuer Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Steuerrekurskommission III zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Ãber die Rekurskosten hat die Steuerrekurskommission III im Neuentscheid zu befinden.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. </span>Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 10'060.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden den Parteien je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>