<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SR.2021.00015</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <a href="#ctx1">Zum ersten gefundenen Wort &gt;</a><br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221947&amp;W10_KEY=13013469&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SR.2021.00015</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 15.12.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nachsteuern (Staats- und Gemeindesteuern 2009 - 2013)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachsteuerverfahren wegen eines deutlich zu tief deklarierten Eigenmietwerts und Vermögenssteuerwerts für ausländische Liegenschaft. Der Vermögenssteuerwert und der Eigenmietwert einer ausländischen Liegenschaft unterliegen zwar nicht der Besteuerung im Kanton Zürich. Sie sind aber Bestandteil des satzbestimmenden Vermögens bzw. des satzbestimmenden Einkommens und wirken sich somit auf die Allokation der Schulden und Schuldzinsen aus, weshalb eine korrekte Angabe in der Steuererklärung erforderlich ist (E. 2.2.2). Bejahung der neuen Tatsache, da nicht der erst nach der Nachsteuerperiode erfolgte Verkauf an sich die neue Tatsache darstellt, sondern der Umstand, dass die Liegenschaft einen deutlich höheren Verkehrswert hat als der von den Pflichtigen deklarierte Steuerwert (E. 3.5). Die reine Deklaration eines Werts ohne weiterführende Informationen wie beispielsweise eine Berechnung stellt keine Bewertung im Sinn von § 160 Abs. 2 StG dar, welche das Steueramt anerkennen kann, weshalb sich die Pflichtigen nicht auf § 160 Abs. 2 StG berufen können (E. 4.4). Die Einschätzung des Vermögenssteuerwerts im Nachsteuerverfahren zu 70% des Verkaufserlöses stellt eine Ungleichbehandlung der Pflichtigen gegenüber anderen Liegenschaftseigentümern dar, welche bloss den Katasterwert oder den Kaufpreis zu versteuern haben (E. 5). Teilweise Gutheissung des Rekurses und Rückweisung der Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLÃNDISCHE LIEGENSCHAFT">AUSLÃNDISCHE LIEGENSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWERTUNG">BEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GLEICHBEHANDLUNG">GLEICHBEHANDLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHSTEUERVERFAHREN">NACHSTEUERVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUE TATSACHE">NEUE TATSACHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NOVEN">NOVEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 8 BV</span><br/><span class="gerade">§ 4 Abs. 1 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 39 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 160 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 160 Abs. II StG</span><br/><span class="gerade">Art. 14 StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=55320" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SR.2021.00015</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">15. Dezember 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Ersatzrichter Marco Greter, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corinna Bigler. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>beide vertreten durch RA C und RA D,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrierende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Kanton ZÃ¼rich, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Nachsteuern<br/> (Staats- und Gemeindesteuern 2009â2013),</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A</b>. Die Eheleute A und B (nachfolgend: der/die Pflichtige bzw. die Pflichtigen) hatten ihren Wohnsitz in den streitbetroffenen Steuerperioden 2009 bis 2013 ausserhalb der Schweiz und waren im Kanton ZÃ¼rich infolge Grundeigentums beschrÃ¤nkt steuerpflichtig gewesen. Sie wurden fÃ¼r diese Steuerperioden rechtskrÃ¤ftig eingeschÃ¤tzt. Neben anderen Liegenschaften deklarierten sie in den besagten Steuerperioden eine Liegenschaft in E (nachfolgend: die Liegenschaft) stets mit einem VermÃ¶genssteuerwert von Fr. 250'000.- und einem Eigenmietwert von Fr. 18'000.-. Diese Liegenschaft hielten die Pflichtigen Ã¼ber die Gesellschaft F S.L., wobei beide je 50 % der Anteile besassen. Am 25. April 2015 verkauften die Pflichtigen 100 % der Anteile an der F S.L. inklusiv gewissem Mobiliar und Inventar der Liegenschaft fÃ¼r EUR 6'700'000.-.</p> <p class="Sachverhalt2">Am 10. Dezember 2019 erÃ¶ffnete das kantonale Steueramt gegen die Pflichtigen ein Nachsteuerverfahren fÃ¼r die Steuerperioden 2009 bis 2013 mit der BegrÃ¼ndung, der VermÃ¶genssteuerwert der Liegenschaft sei zu tief ausgewiesen worden, wodurch eine Unterbesteuerung bewirkt worden sei. Mit Eingabe vom 1. Dezember 2020 reichten die Pflichtigen u. a. ein SchÃ¤tzgutachten ein, gemÃ¤ss welchem sich der Wert der Liegenschaft in den Jahren 2009 bis 2013 zwischen EUR 1'559'353.- und EUR 1'639'109.- bewegte. Mit Auflage vom 4. Dezember 2020 ersuchte das kantonale Steueramt die Pflichtigen um eine beglaubigte deutsche Ãbersetzung des eingereichten SchÃ¤tzgutachtens. Dieser Aufforderung kamen die Pflichtigen am 3. Februar 2021 nach. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit VerfÃ¼gung vom 14. April 2021 (versandt am 30. April 2021) auferlegte das kantonale Steueramt den Pflichtigen betreffend Staats- und Gemeindesteuern Nachsteuern samt Zins von Fr. â¦ sowie je eine Busse in HÃ¶he von Fr. ... Aus den Nachsteuerberechnungen geht hervor, dass das kantonale Steueramt den von den Pflichtigen deklarierten VermÃ¶genssteuerwert von Fr. 250'000.- fÃ¼r die gesamte Nachsteuerperiode auf 70 % des VerkaufserlÃ¶ses, d. h. EUR 4'690'000.- erhÃ¶hte. Den Eigenmietwert legte das kantonale Steueramt gestÃ¼tzt auf die Weisung des Regierungsrats an die SteuerbehÃ¶rden Ã¼ber die Bewertung von Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte vom 12. August 2009 (nachfolgend: Weisung 2009) fest. Davon in Abzug brachte es von den Pflichtigen an die F S.L. bezahlte Mietzinszahlungen von jÃ¤hrlich EUR â¦ und im Rahmen des Nachsteuerverfahrens von den Pflichtigen belegte selbst bezahlte Liegenschaftsunterhaltskosten. Diese satzbestimmenden Aufrechnungen fÃ¼hrten zu einem hÃ¶heren ins Ausland auszuscheidenden Schulden- und Schuldzinsenanteil, was wiederum das im Kanton ZÃ¼rich steuerbare Einkommen und VermÃ¶gen erhÃ¶hte. Es resultierte jedoch nur in der Steuerperiode 2013 ein steuerbares Einkommen, weshalb in den Nachsteuerperioden 2009 bis 2012 in Bezug auf die Einkommenssteuer keine Unterbesteuerung vorlag. Betreffend die direkte Bundessteuer wurde das Verfahren mangels Unterbesteuerung eingestellt. Die gegen die VerfÃ¼gung vom 14. April 2021 erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt mit VerfÃ¼gung vom 23. Juli 2021 ab und sistierte das Bussenverfahren bis zum rechtskrÃ¤ftigen Abschluss des Nachsteuerverfahrens.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Rekurs vom 25. August 2021 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, das Nachsteuerverfahren betreffend Staats- und Gemeindesteuern fÃ¼r die Steuerperioden 2009 bis 2013 sei einzustellen. Eventualiter seien die Steuerfaktoren fÃ¼r die Staats- und Gemeindesteuern unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Rekursgegners wie folgt festzusetzen: </p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b>Steuer-periode</b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b>Steuerbares VermÃ¶gen</b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b>Satzbestimmendes VermÃ¶gen</b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b>Steuerbares Einkommen</b></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><b>Satzbestimmendes Einkommen</b></p> </td> </tr> <tr> <td> <p class="Urteilstext">2009</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> <td> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">unbestritten</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext"> </p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">2010</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">unbestritten</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext"> </p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">2011</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">unbestritten</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext"> </p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">2012</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">unbestritten</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext"> </p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">2013</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> <td valign="bottom"> <p class="Urteilstext">Fr. â¦</p> </td> </tr> </table> <p class="Erwgung2"><span> </span></p> <p class="Erwgung2">Mit Rekursantwort vom 13. September 2021 beantragte das kantonale Steueramt, das Begehren der Pflichtigen sei abzuweisen und die EinspracheverfÃ¼gung Nr. 01 vom 23. Juli 2021 sei vollumfÃ¤nglich zu bestÃ¤tigen; unter Kostenfolgen zulasten der Rekurrierenden. Die Pflichtigen nahmen in der Replik vom 30. September 2021 zur Rekursantwort Stellung und hielten an ihren AntrÃ¤gen vollumfÃ¤nglich fest. Es folgten keine weiteren Eingaben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Dem Verwaltungsgericht kommt als erste gerichtliche Instanz im Rekursverfahren gegen Nachsteuerentscheide grundsÃ¤tzlich eine umfassende ÃberprÃ¼fungsbefugnis zu und im Nachsteuerverfahren sind die Vorschriften Ã¼ber die VerfahrensgrundsÃ¤tze, das EinschÃ¤tzungs- und das Rekursverfahren sinngemÃ¤ss anwendbar, weshalb auch Noven und neue Beweismittel zulÃ¤ssig sind (§ 147 Abs. 3 in Verbindung mit § 162 Abs. 3 Satz 2 des Steuergesetzes des Kantons ZÃ¼rich vom 8. Juni 1997 [StG]; Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. A., ZÃ¼rich 2021, § 162 StG N. 40).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Bei dem von den Pflichtigen erstmals vor Verwaltungsgericht eingereichten Kaufvertrag vom 10. Juli 1997 sowie den SteuererklÃ¤rungen der F S.L. fÃ¼r die Jahre 2012 bis 2014 handelt es sich in Anwendung von E. 1.1 um zulÃ¤ssige Noven, weshalb sie zu den Akten zu nehmen sind. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet die Frage, ob die Voraussetzungen fÃ¼r ein Nachsteuerverfahren gegeben sind (vgl. E. 3 und 4) und falls dies zu bejahen ist, zu welchem VermÃ¶genssteuerwert und Eigenmietwert die Liegenschaft im Nachsteuerverfahren zu berÃ¼cksichtigen ist (vgl. E. 5). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>NatÃ¼rliche Personen ohne steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt im Kanton sind aufgrund wirtschaftlicher ZugehÃ¶rigkeit steuerpflichtig, wenn sie an GrundstÃ¼cken im Kanton Eigentum, dingliche Rechte oder diesen wirtschaftlich gleichkommende persÃ¶nliche Nutzungsrechte haben (§ 4 Abs. 1 lit. b StG). Bei wirtschaftlicher ZugehÃ¶rigkeit beschrÃ¤nkt sich die Steuerpflicht auf die Teile des Einkommens und VermÃ¶gens, fÃ¼r die gemÃ¤ss § 4 eine Steuerpflicht im Kanton besteht (§ 5 Abs. 2 StG in der bis 31. Dezember 2020 gÃ¼ltigen Fassung). Steuerpflichtige, die im Kanton nur fÃ¼r einen Teil ihres Einkommens und VermÃ¶gens steuerpflichtig sind, entrichten die Steuern fÃ¼r die im Kanton steuerbaren Werte nach dem Steuersatz, der ihrem gesamten Einkommen und VermÃ¶gen entspricht; steuerfreie BetrÃ¤ge werden ihnen anteilsmÃ¤ssig gewÃ¤hrt. Vorbehalten bleibt jedoch Abs. 2 (§ 6 Abs. 1 StG in der bis 31. Dezember 2020 gÃ¼ltigen Fassung). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>GemÃ¤ss Art. 14 <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216841&amp;W10_KEY=3478145&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx13"><span>des</span></a> Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) und § 39 Abs. 1 StG ist das VermÃ¶gen zum Verkehrswert zu bewerten. Als Verkehrswert gilt der Preis, der hierfÃ¼r im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am fraglichen Bewertungsstichtag mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (objektiver Marktwert, vgl. Richner et al., § 39 StG N. 7). Das Bundesrecht schreibt den Kantonen keine konkrete Bewertungsmethode vor, sodass sie in der Ermittlung der Verkehrswerte insbesondere von GrundstÃ¼cken praxisgemÃ¤ss einigen Gestaltungsspielraum geniessen (<a href="https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=1.1.2018&amp;to_date=1.10.2021&amp;sort=relevance&amp;subcollection_mI11=on&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=any&amp;query_words=Liegenschaft+Verkehrswert&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F134-II-207%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page207"><span>BGE</span></a> 134 II 207 E. 3.6; BGr, 25. Juni 2021, 2C_681/2020, E. 4.1; BGr, 27. August 2020, 2C_866/2019, E. 4.1 = StR 75/2020 S. 861). GemÃ¤ss § 39 Abs. 3 StG erlÃ¤sst der Regierungsrat die fÃ¼r eine gleichmÃ¤ssige Bewertung von GrundstÃ¼cken notwendigen Dienstanweisungen. GestÃ¼tzt darauf hat der Regierungsrat die Weisung 2009 erlassen, welche ab Steuerperiode 2009 gÃ¼ltig ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>Dass das VermÃ¶gen gestÃ¼tzt auf Art. 14 StHG bzw. § 39 StG zum Verkehrswert zu bewerten ist, gilt grundsÃ¤tzlich auch fÃ¼r im Ausland gelegene Liegenschaften von in der Schweiz nur beschrÃ¤nkt steuerpflichtigen Personen. Der VermÃ¶genssteuerwert und der Eigenmietwert der auslÃ¤ndischen Liegenschaft unterliegen zwar nicht der Besteuerung im Kanton ZÃ¼rich (vgl. § 5 Abs. 2 StG). Sie sind aber Bestandteil des satzbestimmenden VermÃ¶gens bzw. des satzbestimmenden Einkommens (vgl. § 6 Abs. 1 StG) und wirken sich somit auf die Allokation der Schulden und Schuldzinsen aus, weshalb eine korrekte Angabe in der SteuererklÃ¤rung erforderlich ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>Ergibt sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der SteuerbehÃ¶rde nicht bekannt waren, dass eine EinschÃ¤tzung zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskrÃ¤ftige EinschÃ¤tzung unvollstÃ¤ndig ist, oder ist eine unterbliebene oder unvollstÃ¤ndige EinschÃ¤tzung auf ein Verbrechen oder ein Vergehen gegen die SteuerbehÃ¶rde zurÃ¼ckzufÃ¼hren, wird die nicht erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert (§ 160 Abs. 1 StG). Hat der Steuerpflichtige Einkommen, VermÃ¶gen, Reingewinn oder Eigenkapital in seiner SteuererklÃ¤rung vollstÃ¤ndig und genau angegeben und haben die SteuerbehÃ¶rden die Bewertung anerkannt, kann keine Nachsteuer erhoben werden, selbst wenn die Bewertung ungenÃ¼gend war (§ 160 Abs. 2 StG). </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>Das Recht, ein Nachsteuerverfahren einzuleiten, erlischt zehn Jahre nach Ablauf der Steuerperiode, fÃ¼r die eine EinschÃ¤tzung zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskrÃ¤ftige EinschÃ¤tzung unvollstÃ¤ndig ist (§ 161 Abs. 1 StG). Das Recht, die Nachsteuer festzusetzen, erlischt 15 Jahre nach Ablauf der Steuerperiode, auf die sie sich bezieht (§ 161 Abs. 2 StG).</p> <p class="Erwgung2">Die Pflichtigen wurden fÃ¼r die Steuerperioden 2009 bis 2013 rechtskrÃ¤ftig eingesch