<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2010.00121</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210640&amp;W10_KEY=13013541&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2010.00121</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.04.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachsteuer Als die Pflichtigen das Grundstück erwarben, hatte dieses in der Wohnzone gelegen, ein Teil davon wurde jedoch anschliessend in die Freihaltezone verlegt (1. Handänderung). Daraufhin verkauften die Pflichtigen das Grundstück (2. Handänderung), wofür ihnen eine Grundstückgewinnsteuer auferlegt wurde. In der Folge wurde ihnen für die Nichteinzonung eine Entschädigung infolge materieller Enteignung zugesprochen, welche grundstückgewinnbesteuert wurde. Infolgedessen auferlegten die Steuerbehörden den Pflichtigen hinsichtlich der 2. Handänderung eine Nachsteuer; die Unterbesteuerung habe sich ergeben, weil als Anlagekosten zunächst der Wert des gesamten Grundstücks vor 20 Jahren angerechnet worden sei; stattdessen hätte lediglich der Wert des in der Wohnzone verbliebenen Grundstückteils als Anlagekosten berücksichtigt werden dürfen. Die neue Tatsache bilde die Zusprechung der Entschädigung (Ziff. I. ff.). Die Zusprechung der Enteignungsentschädigung bildet keine neue Tatsache im Sinn von § 160 Abs. 1 StG, haben die Steuerbehörden doch von der Nichteinzonung und daher von der Möglichkeit der Entschädigung gewusst. Dass sie ihrer Berechnung die Annahme zugrunde gelegt hätten, es würde keine Entschädigung zugesprochen, haben die hierfür beweisbelasteten Steuerbehörden nirgends dokumentiert und nicht nachweisen können (E. 3.2). Selbst wenn die Entschädigung eine neue Tatsache gebildet hätte, mangelte es an deren rechtlicher Relevanz. Unabhängig von der Frage, ob eine Entschädigung ausbezahlt wird oder nicht, mussten bei der Besteuerung der 2. Handänderung nämlich vergleichbare Verhältnisse geschaffen werden, wobei von reduzierten Anlagekosten auszugehen ist (E. 3.3). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANLAGEKOSTEN">ANLAGEKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHÃDIGUNG">ENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERHEBLICHE TATSACHE">ERHEBLICHE TATSACHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREIHALTEZONE">FREIHALTEZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONGRUENZPRINZIP">KONGRUENZPRINZIP</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHSTEUER">NACHSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHSTEUERVORAUSSETZUNGEN">NACHSTEUERVORAUSSETZUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUE TATSACHE">NEUE TATSACHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHTEINZONUNG">NICHTEINZONUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUBSTANZDIVIDENDE">SUBSTANZDIVIDENDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUBSTANZVERLUST">SUBSTANZVERLUST</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMZONUNG">UMZONUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHBARE VERHÃLTNISSE">VERGLEICHBARE VERHÃLTNISSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERSCHLECHTERUNG">VERSCHLECHTERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">§ 160 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 213 StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 220 Abs. II StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13154" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2010.00121</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. April 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Jasmin Malla. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_1"><span>Erben des A,</span></a><span> nÃ¤mlich:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_4">,</a> <a id="Anonym_PLZ_2_3"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C<a id="Anonym_Ruolo_BESF_3_3_9">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>D<a id="Anonym_Ruolo_BESF_4_4_14"><b>,</b></a><b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA E<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_5_20">,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_5_21"></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_6_26"></a></p> <p class="MsoNormal"><span><br/> <br/> Stadt ZÃ¼rich,</span><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_7_30">die Kommission fÃ¼r Grundsteuern,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>B, C und D waren als Erben des im Jahr 1982 verstorbenen A GesamteigentÃ¼mer des 13'683 m<sup>2</sup> umfassenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 in ZÃ¼rich. GemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 12. Juni 1963 lag dieses GrundstÃ¼ck in der Wohnzone. Im Zug der Umsetzung der Bau- und Zonenordnung 1992 wurde eine FlÃ¤che von 6'272 m<sup>2</sup> in eine Freihaltezone verlegt, wÃ¤hrend die restliche FlÃ¤che im Umfang von 7'411 m<sup>2</sup> der Wohnzone (W2) zugewiesen wurde. Diese Umzonung trat durch Publikation im Amtsblatt am 2. September 2000 in Kraft.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 10. April 2001 verÃ¤usserten die Erben des A das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 fÃ¼r Fr. 12'400'000.-, infolgedessen ihnen die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt ZÃ¼rich am 29. November 2001 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. 777'200.- auferlegte. Der Steuerberechnung lag als Anlagekosten ein Verkehrswert von vor zwanzig Jahren von Fr. 8'209'800.- zugrunde, der sich aus einem mit der GesamtflÃ¤che vervielfachten Wert pro Quadratmeter von Fr. 600.- ergab (13'683 x Fr. 600.-). </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Auf Begehren der Pflichtigen verpflichtete die SchÃ¤tzungskommission I des Kantons ZÃ¼rich die Stadt ZÃ¼rich am 22. Juni 2006 zur Zahlung einer EntschÃ¤digung von Fr. 4'102'625.- (zuzÃ¼glich Zinsen) zufolge materieller Enteignung durch die Zuweisung des 6'272 m<sup>2</sup> fassenden Teils des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 in die Freihaltezone. </p> <p class="Urteilstext">Aufgrund dieser EntschÃ¤digung auferlegte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt ZÃ¼rich den Pflichtigen am 18. November 2008 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. 408'440.-. Als Anlagekosten wurde der Verkehrswert von vor zwanzig Jahren fÃ¼r 6'272 m<sup>2 </sup> in Abzug gebracht. Eine hiergegen gerichtete Einsprache der Pflichtigen ist noch hÃ¤ngig. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Mit Veranlagung und Einspracheentscheid vom 17. November 2009 bzw. 9. Februar 2010 auferlegte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Stadt ZÃ¼rich den Pflichtigen hinsichtlich der Veranlagung vom 29. November 2001 einer Nachsteuer in der HÃ¶he von Fr. 752'640.- (zuzÃ¼glich Zins). </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Einen hiergegen gerichteten Rekurs wies die Steuerrekurskommission III mit Entscheid vom 1. Juli 2010 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 17. September 2010 beantragten die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht die Aufhebung der Nachsteuerveranlagung. Eventualiter sie die Sache zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Rekursinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Ausserdem verlangten sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Urteilstext">Sowohl die Rekurskommission wie auch die Beschwerdegegnerin verzichteten auf Vernehmlassung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Ergibt sich aufgrund von Tatsachen oder Beweismitteln, die der SteuerbehÃ¶rde nicht bekannt waren, dass eine EinschÃ¤tzung zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskrÃ¤ftige EinschÃ¤tzung unvollstÃ¤ndig ist, oder ist eine unterbliebene oder unvollstÃ¤ndige EinschÃ¤t­zung auf ein Verbrechen oder ein Vergehen gegen die SteuerbehÃ¶rde zurÃ¼ckzufÃ¼hren, wird laut § 160 StG die nicht erhobene Steuer samt Zins als Nachsteuer eingefordert (Abs. 1). </p> <p class="Erwgung2">Massgebend fÃ¼r die Beurteilung der Frage, ob eine Tatsache im Sinn dieser Bestimmung neu ist, ist der Aktenstand zum Zeitpunkt der EinschÃ¤tzung (RB 1983 Nr. 58; BGr 25. April 2003, StE 2003 B 97.41 Nr. 15 fÃ¼r die direkte Bundessteuer). Tatsachen, die damals aus den Akten nicht ersichtlich waren, gelten als neu, selbst wenn sie die SteuerbehÃ¶rde bei besserer Untersuchung hÃ¤tte erfahren kÃ¶nnen. BezÃ¼glich der GrundstÃ¼ckgewinnbesteuerung hat sich die EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde jene Tatsachen als bekannt anrechnen zu lassen, welche aus den Akten des Gemeindesteueramts ersichtlich waren (RB 1975 Nr. 91).</p> <p class="MsoNormal"><span>Die Nachsteuererhebung ist nach dieser Ordnung, sofern kein </span><span>Verbrechen oder Vergehen gegen die SteuerbehÃ¶rde vorliegt, nur dann zulÃ¤ssig, wenn der Steuerausfall darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist, dass der Steuerpflichtige seine in § 133 ff. StG geregelten Pflichten zu Deklaration und Beweis rechtserheblicher Tatsachen verletzt hat und deswegen von der SteuerbehÃ¶rde nicht oder ungenÃ¼gend eingeschÃ¤tzt worden ist. Ein Irrtum der SteuerbehÃ¶rde Ã¼ber den rechtserheblichen Sachverhalt oder falsche Rechtsanwendung kÃ¶nnen nicht zu einer Nachsteuererhebung fÃ¼hren (RB 2000 Nr. 134; vgl. Klaus A. Vallender/Martin E. Looser in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2b, Art. 151 DBG N. 16), denn dies verstiesse gegen das in Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV] verankerte Gebot von Treu und Glauben (vgl. VGr Genf, 20. September 1994, StE 1995 B 97.3 Nr. 2).</span><span> Die Unkenntnis der SteuerbehÃ¶rde Ã¼ber das Vorhandensein einer Tatsache muss kausal fÃ¼r die unrichtige EinschÃ¤tzung gewesen sein. Unerheblich sind somit Tatsachen, die â wÃ¤ren sie der SteuerbehÃ¶rde bekannt gewesen â nicht zu einer anderen EinschÃ¤tzung gefÃ¼hrt hÃ¤tten (RB 1986 Nr. 60).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird gemÃ¤ss § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. Einer zivilrechtlichen HandÃ¤nderung gleichgestellt ist die Belastung eines GrundstÃ¼cks mit einer Ã¶ffentlichrechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung, wenn diese die unbeschrÃ¤nkte Bewirtschaftung oder den VerÃ¤usserungswert des GrundstÃ¼cks dauernd und wesentlich beeintrÃ¤chtigt und dafÃ¼r ein Entgelt entrichtet wird. </p> <p class="Erwgung2">GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt. Liegt die massgebende frÃ¼here HandÃ¤nderung mehr als 20 Jahre zurÃ¼ck, so darf der Steuerpflichtige kraft § 220 Abs. 2 StG den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor 20 Jahren in Anrechnung bringen.</p> <p class="Urteilstext">Der das GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht beherrschende Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse verlangt, dass sich ErlÃ¶s und Anlagewert auf das umfÃ¤nglich und inhaltlich gleiche GrundstÃ¼ck beziehen. Hat sich dessen tatsÃ¤chliche oder rechtliche Beschaf­fenheit wÃ¤hrend der massgebenden Besitzdauer geÃ¤ndert, so sind durch Zu- oder Abrechnungen vergleichbare VerhÃ¤ltnisse herzustellen (RB 1989 Nr. 51 mit Hinweisen; August Reimann/Ferdinand Zuppinger/Erwin SchÃ¤rrer, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. Band, Bern 1966, § 164 N. 5). Als rechtliche Verbesserung gilt beispielsweise eine Ein- oder Aufzonung (VGr, 5. April 1995, SR 94/0056 und SR 94/0081, nicht publiziert auf www.vgrzh.ch; VGr, 19. November 2008, SB.2008.00049 und SB.2008.00050, E. 3.2), wÃ¤hrend eine Nichteinzonung als rechtliche Verschlechterung bzw. Substanzverminderung zu gelten hat (StRK, 13. Juli 1999, StE 2000 B 44.1 Nr. 9, E. 4 c).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Beschwerdegegnerin sowie die Rekurskommission stellen sich auf den Standpunkt, in der streitbetroffenen GrundstÃ¼ckgewinnsteuerveranlagung sei der Wert des gesamten verÃ¤usserten GrundstÃ¼cks vor zwanzig Jahren als Anlagekosten berÃ¼cksichtigt worden. Ein Teil dieser Anlagekosten, nÃ¤mlich der Verkehrswert des der Freihaltezone zugeteilten Landes, habe in der Veranlagung vom 18. November 2008 allerdings ebenfalls als Anlagekosten in Abzug gebracht werden mÃ¼ssen. Diese zweifache Anrechnung derselben Anlagekosten fÃ¼hre zu einer Unterbesteuerung. Der Umstand, dass eine EnteignungsentschÃ¤digung zugesprochen worden sei und die daraus folgende GrundstÃ¼ckgewinnsteuerpflicht erachtet die Rekurskommission als massgebliche neue Tatsache,<span> welche die kommunale EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde zur Einleitung eines Nachsteuerverfahrens berechtigt habe.</span> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Ob als Anlagekosten bei der hier im Streit liegenden Veranlagung der volle GrundstÃ¼ckverkehrswert von vor zwanzig Jahren oder ob â wie die Pflichtigen erklÃ¤ren â fÃ¼r den in die Freihaltezone verlegten Landanteil richtigerweise ein reduzierter Wert pro Quadratmeter angerechnet worden war, ist streitig. Diese Frage kann aus folgenden GrÃ¼nden jedoch offenbleiben: </p> <p class="Erwgung2">Im Zeitpunkt der EinschÃ¤tzung war den SteuerbehÃ¶rden die Substanzverschlechterung des betroffenen GrundstÃ¼ckteils infolge rechtskrÃ¤ftiger Nichteinzonung bekannt. Eine Nichteinzonung stellt unter gewissen im Raumplanungsrecht und auf Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung grÃ¼ndenden Voraussetzungen eine materielle Enteignung dar, welche die Zusprechung einer EntschÃ¤digung nach sich zieht. Indem die SteuerbehÃ¶rden einen allfÃ¤lligen Entscheid Ã¼ber eine EntschÃ¤digung nicht abwarteten, sondern eine GrundstÃ¼ckgewinnbesteuerung vornahmen, haben sie diese EinschÃ¤tzung in Kenntnis der Unsicherheit hinsichtlich einer allfÃ¤lligen EntschÃ¤digungszusprechung erlassen. Wenn sie nun vorbringen, sie hÃ¤tten ihren Berechnungen die Annahme zugrunde gelegt, es werde keine EntschÃ¤digung zugesprochen, so kÃ¶nnen sie aus dieser Behauptung nichts zu ihren Gunsten ableiten. Es wÃ¤re an den hierfÃ¼r beweisbelasteten SteuerbehÃ¶rden gewesen, eine derartige Annahme entsprechend zu dokumentieren und zu begrÃ¼nden, was sie indes versÃ¤umt haben. Bereits aus diesem Grund ist die den Pflichtigen zugesprochene<span> EnteignungsentschÃ¤digung daher nicht als neue Tatsache im Sinn von § 160 StG zu wÃ¼rdigen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Selbst wenn es sich bei der EntschÃ¤digung um eine neue Tatsache handelte, fiele mangels deren rechtlicher Erheblichkeit eine Nachbesteuerung ohnehin ausser Betracht: </p> <p class="Erwgung2">Die den Pflichtigen zugesprochene EnteignungsentschÃ¤digung bezieht sich auf den Entzug der Baubefugnis durch die Schaffung der Freihaltezone auf 6'272 m<sup>2 </sup>des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01. In Beachtung des Grundsatzes der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse war zur Ermittlung des zu besteuernden GrundstÃ¼ckgewinns von der EntschÃ¤digungssumme der Verkehrswert dieser Baubefugnis vor zwanzig Jahren â die Differenz zwischen dem damaligen vollen Verkehrswert und dem damaligen Restwert, der nach Verlegung in eine Freihaltzone verblieben wÃ¤re â abzuziehen (RB 1977 Nr. 86; VGr, 16. Dezember 1970, ZBl 72, S. 515 ff.).</p> <p class="Erwgung2">Im Gegensatz hierzu stehen dem durch den GrundstÃ¼ckverkauf am 10. April 2001 erzielten VerÃ¤usserungserlÃ¶s zum einen die in der Wohnzone (W2) befindlichen 7'411 m<sup>2</sup>, zum anderen lediglich der Restwert â voller Verkehrswert abzÃ¼glich Baubefugnis â der in der Freihaltezone liegenden 6'272 m<sup>2</sup> gegenÃ¼ber. Zur Ermittlung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer kann als Anlagekosten daher der tatsÃ¤chliche Verkehrswert von 7'411 m<sup>2 </sup>am 10. April 1981 zuzÃ¼glich dem infolge rechtlicher Verschlechterung an die heutigen VerhÃ¤ltnisse angepasste â tiefere â Restwert in Abzug gebracht werden, der den 6'272 m<sup>2 </sup>am 10. April 1981 zugekommen wÃ¤re, wenn diese damals in der Freihaltezone gelegen hÃ¤tten.</p> <p class="Urteilstext">Diese im Steuerrecht begrÃ¼ndete Korrektur der Anlagekosten hÃ¤ngt entgegen der Ansicht der Vorinstanzen nicht davon ab, ob der Nichteinzonung die IntensitÃ¤t einer entschÃ¤digungspflichtigen materiellen Enteignung zukommt oder nicht; vielmehr sind in jedem Fall vergleichbare VerhÃ¤ltnisse zu schaffen. </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung1">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Die Beschwerdegegnerin ist ausserdem zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 und § 213 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Nachsteuerauflage wird aufgehoben.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Rekurskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 20'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 20'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 10'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>