<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00402</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222961&amp;W10_KEY=13013459&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00402</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.01.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Auflage, bei inventarisierter Kernzonenbaute die geplanten Ersatzfenster mit aussenliegenden Sprossen zu versehen (Auslegung und Anwendung der BZO). Die Art und die Gestaltung von Fenstern bestimmt das äussere Erscheinungsbild eines Gebäudes grundsätzlich in hohem Masse mit, was beim vorliegenden Gebäude - insbesondere angesichts der zahlreichen Fenster - der Fall ist. Im Inventar wird zudem die klare Gliederung der Fassaden durch die Rechteckfenster hervorgehoben. Schliesslich ist die Bedeutung von Sprossen in der Denkmalpflege zur Erhaltung der früheren Optik der Bauten notorisch und im Übrigen grundsätzlich unbestritten. Ebenfalls anerkannt ist, dass eine die traditionelle Machart repräsentierende Feingliederung der Fenster mit gleichzeitiger Unterbrechung der Sonnenspiegelung grundsätzlich am besten durch aussenliegende Sprossen erreicht werden kann (E. 4.1). Die Auffassung der Gemeinde, den Begriff der Ortsüblichkeit in der Kernzone an der historischen Bausubstanz und damit an der traditionellen Bauweise zu messen, ist nicht willkürlich, sondern folgerichtig (E. 4.2). Zwar ist es der Baubewilligungsbehörde nicht gelungen, aufzuzeigen, dass in der Vergangenheit in der Kernzone in Bezug auf die Gestaltung und Materialisierung der Fenster eine einheitliche Praxis bestand. Doch ist nicht belegt, dass die Gemeinde in ständiger Praxis vom Gesetz abweicht und insbesondere nicht gewillt ist, ihre rechtswidrige Praxis aufzugeben. Bei dieser Sachlage kann sich der Beschwerdeführer nicht auf den Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht berufen (E. 4.3). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFLAGE">AUFLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BZO">BZO</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSÃBLICHKEIT">ORTSÃBLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SPROSSENFENSTER">SPROSSENFENSTER</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> - keine -<br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=60343" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00402</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. Januar 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Planungs- und Baukommission Richterswil, vertreten durch RA C,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 7. Oktober 2020 bewilligte die Planungs- und Baukommission Richterswil A die energetische Sanierung des Daches, den Ersatz der Fenster sowie den Einbau von drei DachflÃ¤chenfenstern beim GebÃ¤ude Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der D-Strasse 03 in Richterswil, verbunden mit der Auflage, die Fenster mit aussenliegenden Sprossen zu versehen und Absturzsicherungen anzubringen (Dispositiv-Ziffer 3.2, zweiter Spiegelstrich in Verbindung mit ErwÃ¤gung S. 3 sowie Dispositiv-Ziffer 3.5). Gleichzeitig wurde die im koordinierten Verfahren ergangene GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 17. September 2020 erÃ¶ffnet, mit welcher die ortsbildschutzrechtliche und gewÃ¤sserschutzrechtliche Bewilligung erteilt worden war.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen erhob A am 5. November 2020 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich mit dem Antrag, die verfÃ¼gten Auflagen hinsichtlich der aussenliegenden Sprossen sowie der Absturzsicherung aufzuheben. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 27. April 2021 unter Kostenfolge zulasten des Rekurrenten ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 31. Mai 2021 gelangte A an das Verwaltungsgericht mit folgenden AntrÃ¤gen:</p> <p class="EinzugZitat">"<span>1. Es sei der angefochtene Rekursentscheid insoweit aufzuheben, als damit die Auflage, die Fenster mit aussenliegenden Sprossen zu versehen, bestÃ¤tigt und der Rekurs abgewiesen wurde.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 2. <i>Eventuell</i> sei die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, innert einer angemessenen Frist den Tatbeweis fÃ¼r die behauptete PraxisÃ¤nderung zu erbringen und die erforderlichen Massnahmen zur Herstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands bei denjenigen GebÃ¤uden in der Kernzone einzuleiten, bei denen eigenmÃ¤chtig oder unrechtmÃ¤ssig ein Fenster-<br/> ersatz mit innenliegenden oder fehlenden Sprossen ausgefÃ¼hrt worden ist, andernfalls auch dem BeschwerdefÃ¼hrer Fenster mit innenliegenden Sprossen zu bewilligen seien.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 3. Es seien die Kosten des Rekursverfahrens zur HÃ¤lfte der Vorinstanz aufzuerlegen; ferner sei dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Rekursverfahren eine reduzierte UmtriebsentschÃ¤digung zuzusprechen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> 4. Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer) zu Lasten der Beschwerdegegnerin."</span></p> <p class="Sachverhalt1"> </p> <p class="Sachverhalt1">Das Baurekursgericht beantragte am 22. Juni 2021 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 5. Juli 2021 stellte die Planungs- und Baukommission Richterswil den Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen; unter Kostenfolge zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. Mit Replik vom 30. August 2021 bzw. Duplik vom 13. September 2021 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest. Zur Triplik des BeschwerdefÃ¼hrers vom 7. Oktober 2021 liess sich die Beschwerdegegnerin am 18. Oktober 2021 vernehmen. Mit Eingabe vom 1. April 2022 machte der BeschwerdefÃ¼hrer das Vorliegen neuer Tatsachen geltend und reichte neue Beweismittel zu den Akten. Hierzu liess sich die Beschwerdegegnerin am 29. April 2022 vernehmen. Eine letzte Stellungnahme des BeschwerdefÃ¼hrers erfolgte am 30. Mai 2022.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt; auf die Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Bauherrschaft plant verschiedene bauliche Ãnderungen des GebÃ¤udes Assek.-Nr. 01 auf dem der Kernzone zugewiesenen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02. Unter anderem sollen die alten Fenster durch neue Kunststofffenster ersetzt werden. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde erteilte die Baubewilligung diesbezÃ¼glich unter der Auflage, dass die Fenster mit aussenliegenden Sprossen versehen werden mÃ¼ssen. Lediglich diese Auflage ist Streitgegenstand des vorliegenden Verfahrens.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das streitbetroffene GebÃ¤ude stammt unbestrittenermassen aus dem Jahr 1837 und ist Teil einer historischen GebÃ¤udegruppe. Es ist im kommunalen Inventar schutzwÃ¼rdiger Objekte verzeichnet. Ausserdem befindet sich das der Kernzone zugewiesene GrundstÃ¼ck im Perimeter des Inventars der schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung in der Gemeinde Richterswil. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde beruft sich zur BegrÃ¼ndung der strittigen Auflage auf die Bestimmung von Art. 21 Abs. 3 der geltenden Bau- und Zonenordnung (BZO), wonach in der Kernzone Fenster, FensterlÃ¤den und TÃ¼ren in Anordnung und Detailgestaltung der ortsÃ¼blichen Bauweise entsprechen mÃ¼ssen. Der ortsÃ¼blichen Bauweise entsprÃ¤chen aussenliegende Fenstersprossen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer stellt weder die QualitÃ¤t des geschÃ¼tzten Ortsbildes noch die grundsÃ¤tzlich hohen gestalterischen Anforderungen an bauliche Massnahmen an bestehenden GebÃ¤uden in der Kernzone grundsÃ¤tzlich infrage. Er macht vielmehr geltend, aussenliegende Sprossen entsprÃ¤chen keineswegs der <i>ortsÃ¼blichen Bauweise</i>. Der Augenschein habe klar gezeigt, dass eine Mehrheit der bestehenden Bauten keine Fenster mit aussenliegenden Sprossen aufweise. Das Baurekursgericht halte im Augenscheinprotokoll fest, dass die bestehenden GebÃ¤ude mehrheitlich Fenstersprossen aufweisen wÃ¼rden, diese aber hauptsÃ¤chlich zwischen den Fensterscheiben angebracht seien. Bereits im Rekursverfahren habe der BeschwerdefÃ¼hrer ein Beweisdokument eingereicht, aus welchem sich ergebe, dass von allen GebÃ¤uden lediglich 21 % Fenster mit aussenliegenden Sprossen aufweisen wÃ¼rden, wÃ¤hrend 37 % innenliegende Sprossen und 38 % gar keine Sprossen hÃ¤tten; eine deutliche Mehrheit aller neu eingebauten Fenster wiesen keine aussenliegenden Sprossen auf. Neubauten wie â¦, â¦ oder das renovierte GebÃ¤ude â¦ hÃ¤tten keine Fenster mit aussenliegenden Sprossen. Aus diesen Feststellungen folge klar, dass Fenster mit aussenliegenden Sprossen nicht der ortsÃ¼blichen Bauweise im Sinn von Art. 21 Abs. 3 BZO entsprechen wÃ¼rden. OrtsÃ¼blich bedeute nicht herkÃ¶mmlich oder traditionell, sondern gebrÃ¤uchlich, ortstypisch, weitverbreitet etc. Die bisherige Bewilligungspraxis der BaubewilligungsbehÃ¶rde zeige dies in anschaulicher Weise. Es stehe daher der BaubewilligungsbehÃ¶rde nicht zu, vom Bauherrn Fenster mit aussenliegenden Sprossen zu verlangen. Im Licht der langjÃ¤hrigen Bewilligungspraxis biete Art. 21 Abs. 3 BZO hierfÃ¼r keine ausreichende gesetzliche Grundlage. Nach dem Grundsatz von Treu und Glauben mÃ¼sse sich die BaubewilligungsbehÃ¶rde auf ihrer langjÃ¤hrigen Praxis behaften lassen. Die gegenteilige Auffassung des Baurekursgerichts sei willkÃ¼rlich. Insbesondere gelte dies fÃ¼r die Auffassung, eine <i>ortsÃ¼bliche</i> Gestaltung bedeute zwangslÃ¤ufig eine <i>traditionelle</i> Ausgestaltung der Fenster.</p> <p class="Urteilstext">Die Ãnderung einer behÃ¶rdlichen Praxis sei zwar mÃ¶glich, rechtlich aber nur zulÃ¤ssig, wenn sie im konkreten Fall mit dem Gleichheitsprinzip und dem Grundsatz der Rechtssicherheit vereinbar sei. Die vorliegend angeblich angestrebte PraxisÃ¤nderung verstosse gegen das Postulat der Rechtssicherheit. Die Mehrheit der Altbauten, insbesondere auch diejenigen, die in den letzten Jahren renoviert worden seien, besÃ¤ssen keine aussenliegenden Sprossen. Dies rÃ¤ume auch die BehÃ¶rde ein, mache aber geltend, sie wolle die Praxis "ab jetzt" durchsetzen und "in der Regel" Holzfenster mit aussenliegenden Sprossen verlangen. Dies sei indessen offensichtlich wenig ernsthaft gemeint. Dass Holzfenster mit aussenliegenden Sprossen nur "in der Regel" verlangt werden sollten, Ã¶ffne der WillkÃ¼r TÃ¼r und Tor und halte vor dem Rechtsgleichheitsgrundsatz nicht stand. Ausserdem sei davon auszugehen, dass es immer Bauherren geben werde, die bei ihren Liegenschaften die Fenster ohne Einholung einer Bewilligung ersetzen und dabei Fenster ohne oder mit innenliegenden Sprossen einbauen lassen wÃ¼rden. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde habe dagegen in der Vergangenheit nichts unternommen und werde dies wohl auch kÃ¼nftig nicht anders handhaben. Solle dem BeschwerdefÃ¼hrer die neue Praxis entgegengehalten werden, so mÃ¼sste vorab der Tatbeweis erbracht werden, dass die behauptete PraxisÃ¤nderung tatsÃ¤chlich umgesetzt werde.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss Art. 14a BZO werden an die architektonische und ortsbauliche Gestaltung von Bauten in der Kernzone besondere Anforderungen gestellt. Um- und Neubauten sollen zur Erhaltung und Weiterentwicklung des Orts- und Strassenbildes von kantonaler Bedeutung beitragen. Bauten, Anlagen und Umschwung mÃ¼ssen sich sowohl in ihrer Gesamtwirkung als auch in einzelnen Aspekten wie Situierung und Ausmass, Gliederung und Dachform, Materialien und Farbgebung, Terrain- und Umgebungsgestaltung besonders gut in die Umgebung einordnen (Abs. 1). Bei besonders guten Projekten mit zeitgenÃ¶ssischer Architektur, die das Ortsbild qualitÃ¤tsvoll weiterentwickeln, kÃ¶nnen Abweichungen von den Bestimmungen Ã¼ber die Dach-, Fassaden- und Umgebungsgestaltung gemÃ¤ss Art. 20, 21 und 22 BZO bewilligt werden. Solche Abweichungen setzen ein Fachgutachten voraus (Abs. 2 von Art. 14a BZO). GemÃ¤ss Art. 21 BZO, welcher die Fassadengestaltung in der Kernzone zum Gegenstand hat, mÃ¼ssen die Fenster, FensterlÃ¤den und TÃ¼ren in Anordnung und Detailgestaltung der ortsÃ¼blichen Bauweise entsprechen (Abs. 3).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b>Die BaubewilligungsbehÃ¶rde stÃ¼tzt ihre Rechtsauffassung auf diese zitierten Bestimmungen der BZO, insbesondere auf Art. 21 BZO. Es handelt sich dabei um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht (vgl. § 50 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Dieses Recht ist in erster Linie durch die GemeindebehÃ¶rden anzuwenden und auszulegen. Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Rechts kann sich fÃ¼r die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden BehÃ¶rde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einrÃ¤umt <span>(VGr, 28. Februar 2019, VB.2018.00554, E. 4.3; 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2, vgl. dazu Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich 2014, [Kommentar VRG], § 20 N. 59 f.).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Das Baurekursgericht ist in solchen FÃ¤llen verpflichtet, sich mit den EntscheidgrÃ¼nden der BaubewilligungsbehÃ¶rde mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid Ã¼ber Anwendung und Auslegung ihres eigenen Rechts begrÃ¼ndet, desto hÃ¶her werden dabei die Anforderungen an die BegrÃ¼ndung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der GemeindebehÃ¶rde plausibel und stichhaltig begrÃ¼ndet, so bedarf es deshalb besonders Ã¼berzeugender GrÃ¼nde, um von deren Auslegung und Anwendung der kommunalen Bestimmungen abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende erstinstanzliche BehÃ¶rde tun wÃ¼rde. Der Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschrÃ¤nkt (VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563 E. 3.2; 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248 E. 4.3.2; vgl. dazu Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 59 f.). Dasselbe gilt auch fÃ¼r das Verwaltungsgericht.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Das Baurekursgericht ging zur Frage der Anforderungen an die <i>ortsÃ¼bliche Bauweise</i> von der Ã¼berkommunalen Bedeutung des Ortsbildes von Richterswil aus. Dieses weist gemÃ¤ss dem Inventar der schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung eine zusammenhÃ¤ngende Altbausubstanz aus dem 17. und 18. Jahrhundert sowie einige Erweiterungen aus dem 19. und 20. Jahrhundert auf. FÃ¼r die detaillierte Beschreibung der intakten Altbausubstanz kann auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz verwiesen werden. Schutzziel des kantonalen Ortsbildinventars ist, die Siedlungsanlage, das Bebauungsmuster und die strukturierten FreirÃ¤ume des Ortsbildes in ihrer vielfÃ¤ltigen Eigenart zu erhalten. Bauliche Massnahmen an GebÃ¤uden haben sich hinsichtlich Lage, Dimension, architektonischer Gestaltung und Materialwahl an der bestehenden Bausubstanz zu orientieren (vgl. Inventar der schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung, Ortsbildbeschrieb der Gemeinde Richterswil, abrufbar unter maps.zh.ch).</p> <p class="Erwgung2">Zutreffenderweise verwies die Rekursinstanz im Weiteren auf die unbestrittene und aktenmÃ¤ssig dokumentierte stark ortsbildprÃ¤gende Lage und denkmalpflegerische Bedeutung der inventarisierten Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers als historischer Teil der wirtschafts- und sozialhistorisch bedeutenden Baugruppe "...".</p> <p class="Urteilstext">Den Vorinstanzen ist ferner darin beizupflichten, dass Fenster Gestaltungselemente sind, welche das optische Erscheinungsbild eines GebÃ¤udes prÃ¤gen und damit auch das Ortsbild beeinflussen. Die Art und die Gestaltung von Fenstern bestimmt das Ã¤ussere Erscheinungsbild eines GebÃ¤udes grundsÃ¤tzlich in hohem Masse mit (BGer, 1C_330/2021 vom 1. September 2022, E. 4.6.2.). Dies ist auch beim vorliegenden GebÃ¤ude der Fall. Die bei den Akten liegenden Fotos und die Planunterlagen bestÃ¤tigen, dass das Erscheinungsbild der Fassaden in hohem Masse von den zahlreichen Fenstern geprÃ¤gt wird. Im Inventar wird die klare Gliederung der Fassaden durch die Rechteckfenster hervorgehoben. Schliesslich ist die Bedeutung von Sprossen in der Denkmalpflege zur Erhaltung der frÃ¼heren Optik der Bauten notorisch und im Ãbrigen grundsÃ¤tzlich unbestritten. Ebenfalls anerkannt ist, dass eine die traditionelle Machart reprÃ¤sentierende Feingliederung der Fenster mit gleichzeitiger Unterbrechung der Sonnenspiegelung grundsÃ¤tzlich am besten durch aussenliegende Sprossen erreicht werden kann (BGer, 1C_330/2021 vom 1. September 2022, E. 4.6.1.).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Auffassung der Gemeinde, den <i>Begriff der OrtsÃ¼blichkeit</i> in der Kernzone an der historischen Bausubstanz und damit an der traditionellen Bauweise zu messen, ist nicht willkÃ¼rlich, sondern folgerichtig. Gegenstand von Kernzonen sind traditionelle Ortskerne, Quartiere, GebÃ¤udegruppen etc., welche als Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhalten und vor BeeintrÃ¤chtigungen geschÃ¼tzt werden sollen. Dass die kommunale BaubewilligungsbehÃ¶rde dem Erhalt des schutzwÃ¼rdigen Ortsbildes bis vor einigen Jahren zu wenig Aufmerksamkeit widmete, bedeutet nicht, dass der Zweck der Kernzone nun sozusagen aufzugeben und die OrtsÃ¼blichkeit am teilweise bestehenden ″baulichen Mix″ zu messen wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Es ist dem BeschwerdefÃ¼hrer zwar darin beizupflichten, dass es der BaubewilligungsbehÃ¶rde nicht gelungen ist, aufzuzeigen, dass in der Vergangenheit in der Kernzone in Bezug auf die Gestaltung und Materialisierung der Fenster eine einheitliche Praxis bestand. GegenÃ¼ber dem Verwaltungsgericht hat die BaubewilligungsbehÃ¶rde indessen nochmals zum Ausdruck gebracht, dass sie in den letzten Jahren im Zusammenhang mit Fensterdetails in der Kernzone strenger sei als frÃ¼her und heute insbesondere auch sensibilisiert sei auf die Problematik des Fensterersatzes im geschÃ¼tzten Ortsbild. Sie gehe heute auch klarerweise davon aus, dass der Ersatz von Fenstern in der Kernzone einer Bewilligung bedÃ¼rfe. Die Aussage der Gemeinde, sie verlange ″in der Regel″ aussenliegende Sprossen, stellt keine EinschrÃ¤nkung ihrer Absichten, die Fenstergestaltung einer strengeren Bewilligungspraxis zu unterstellen, dar. Einzelfallweise Abweichungen von der Regel sind vielmehr bereits in den gesetzlichen Bestimmungen der BZO vorgesehen (vgl. Art. 14a BZO). Dass sich der BeschwerdefÃ¼hrer an der wenig einheitlichen Bewilligungspraxis der Vergangenheit stÃ¶rt, ist nachvollziehbar, belegt jedoch nicht, dass die Gemeinde in stÃ¤ndiger Praxis vom Gesetz abweicht und insbesondere nicht gewillt ist, ihre rechtswidrige Praxis aufzugeben. Bei dieser Sachlage kann sich der BeschwerdefÃ¼hrer nicht auf den Grundsatz der Gleichbehandlung im Unrecht berufen. Nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind in der Vergangenheit vorgenommene bauliche Ãnderungen anderer GebÃ¤ude in der Kernzone und insbesondere der in diesem Zusammenhang wohl teilweise ohne Baubewilligung vorgenommene Ersatz von Fenstern. Die Frage, ob und wie lange die BaubewilligungsbehÃ¶rde den diesbezÃ¼glichen rechtmÃ¤ssigen Zustand verlangen kann bzw. muss, ist vorliegend nicht zu beurteilen. Es besteht auch keine Handhabe, von der BaubewilligungsbehÃ¶rde einen diesbezÃ¼glichen Tatbeweis zu verlangen.</p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend erweisen sich die EinwÃ¤nde gegen die strittige Auflage als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Damit ist die Beschwerde abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm bei diesem Verfahrensausgang nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 240.-</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 2'240.-</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien; an die Beschwerdegegnerin unter Beilage von â¦;<br/> b) die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich;<br/> c) das Baurekursgericht.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>