<!DOCTYPE html> <html> <head> <meta charset="utf-8"/><meta content="Weblaw AG Bern - https://weblaw.ch " name="publisher"/> <meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="Content-Type"/> <meta content="Die, 01 Okt 2019 10:37:43 CEST" http-equiv="last-modified"> <meta content="Die, 01 Okt 2019 10:37:43 CEST" http-equiv="date"> <meta content="AGVE 2018 - Band 37" name="description"/> <title>AGVE 2018 - Band 37</title> </meta></meta></head> <body> <!-- AGVE_PAGE_NR 1 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Übriges Verwaltungsrecht</span> <span class="page_no">341</span> </div> <div class="page" id="S341"> <span class="text"><b>37 </b> <b>Grundbuchabgabe</b></span><br/> <span class="text">Zur Bestimmung der Grundbuchabgabe bei der Auflösung von Gesamt-</span><br/> <span class="text">handsverhältnissen (§ 11 GBAG) ist grundsätzlich auf den anteilmässigen</span><br/> <span class="text"><i>effektiven Verkehrswert</i><b> abzustellen; bei mangelnder Verfügbarkeit einer</b></span><br/> <span class="text">aktuellen Verkehrswertschätzung darf insbesondere der <i>steuerliche Ver-</i></span><br/> <span class="text">kehrswert<b> herangezogen werden, wobei sich im Einzelfall Zu- und Ab-</b></span><br/> <span class="text">schläge rechtfertigen können. </span><br/> <span class="text">Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 18. Oktober</span><br/> <span class="text">2018, in Sachen A. und B. gegen Departement Volkwirtschaft und Inneres</span><br/> <span class="text">(WBE.2018.164).</span><br/> <span class="text"><i>Aus den Erwägungen </i></span><br/> <span class="text">3.</span><br/> <span class="text">3.1.</span><br/> <span class="text">Gemäss § 11 GBAG ist bei vertraglicher Begründung sowie bei</span><br/> <span class="text">ganzer oder teilweiser Auflösung von Gesamthandsverhältnissen wie</span><br/> <span class="text">Erbengemeinschaft, Gütergemeinschaft oder einfacher Gesellschaft</span><br/> <span class="text">die Abgabe vom Wert der Gesamteigentumsanteile zu entrichten,</span><br/> <span class="text">welche auf die Übernehmer übergehen. Das Verwaltungsgericht ent-</span><br/> <span class="text">schied im Urteil vom 29. Oktober 2015 (WBE.2015.198), § 8 Abs. 2</span><br/> <span class="text">GBAG sei auf die Berechnung der Abgabe gemäss § 11 GBAG nicht</span><br/> <span class="text">anwendbar. Unter dem Begriff Wert der Gesamteigentumsanteile</span><br/> <span class="text">sei der (anteilmässige) <i>Verkehrswert</i> zu verstehen (Erw. II/2.1 mit</span><br/> <span class="text">Verweisen auf das Gesetzgebungsverfahren). Nicht abgestellt werden</span><br/> <span class="text">dürfe auf die zwischen den Parteien vereinbarte Gegenleistung</span><br/> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 2 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">342</span> </div> <div class="page" id="S342"> <div role="main"> <span class="text">(Erw. II/2.2). Bezüglich des massgebenden Verkehrswerts müsse</span><br/> <span class="text">zwischen <i>Steuerwert</i>, <i>steuerlichem Verkehrswert</i> und <i>effektivem Ver-</i></span><br/> <span class="text"><i>kehrswert</i> unterschieden werden. Der <i>effektive Verkehrswert</i> liege in</span><br/> <span class="text">aller Regel über dem <i>steuerlichen Verkehrswert</i> und dürfte gegenüber</span><br/> <span class="text">dem Jahre 1999 gestiegen sein (Erw. II/2.2).</span><br/> <span class="text">Die Beschwerdeführer kritisieren diese Rechtsprechung. Der</span><br/> <span class="text">VGE vom 29. Oktober 2015 (WBE.2015.198) stütze sich einseitig</span><br/> <span class="text">auf den (genau betrachtet unklaren) Willen des historischen Gesetz-</span><br/> <span class="text">gebers. Ein prioritäres Abstellen auf die sog. subjektiv-historische</span><br/> <span class="text">Auslegung werde in der Lehre abgelehnt. Die korrekte</span><br/> <span class="text">Gesetzesauslegung ergebe, dass neben § 8 Abs. 1 GBAG betreffend</span><br/> <span class="text">den Promillesatz auch dessen Abs. 2 für die Abgabe gemäss § 11</span><br/> <span class="text">GBAG massgebend sei.</span><br/> <span class="text">3.2.</span><br/> <span class="text">Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestim-</span><br/> <span class="text">mung. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Interpreta-</span><br/> <span class="text">tionen möglich, so muss nach der wahren Tragweite der Bestimmung</span><br/> <span class="text">gesucht werden, wobei alle Auslegungselemente zu berücksichtigen</span><br/> <span class="text">sind (Methodenpluralismus). Dabei kommt es namentlich auf den</span><br/> <span class="text">Zweck der Regelung, die dem Text zugrundeliegenden Wertungen</span><br/> <span class="text">sowie auf den Sinnzusammenhang an, in dem die Norm steht. Die</span><br/> <span class="text">Gesetzesmaterialien sind zwar nicht unmittelbar entscheidend, die-</span><br/> <span class="text">nen aber als Hilfsmittel, den Sinn der Norm zu erkennen (BGE 136</span><br/> <span class="text">II 149, Erw. 3; 131 II 562, Erw. 3.5; 129 II 114, Erw. 3.1). Vom Wort-</span><br/> <span class="text">laut darf abgewichen werden, wenn triftige Gründe für die Annahme</span><br/> <span class="text">bestehen, dass dieser nicht den wahren Sinn der Regelung wieder-</span><br/> <span class="text">gibt. Solche Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte, aus</span><br/> <span class="text">Sinn und Zweck der Norm oder aus ihrem Zusammenhang mit ande-</span><br/> <span class="text">ren Gesetzesbestimmungen ergeben. Sind mehrere Auslegungen</span><br/> <span class="text">möglich, ist jene zu wählen, die den verfassungsrechtlichen Vorgaben</span><br/> <span class="text">am besten entspricht (BGE 136 II 149, Erw. 3; 131 II 562, Erw. 3.5).</span><br/> <span class="text">3.3.</span><br/> <span class="text">§ 11 GBAG bestimmt, dass die Grundbuchabgabe bei ganzer</span><br/> <span class="text">oder teilweiser Auflösung von Gesamthandsverhältnissen auf dem</span><br/> <span class="text">Wert der Gesamteigentumsanteile zu entrichten ist, welche auf die</span><br/> <span class="text">Übernehmer übergehen. Damit ergibt sich aus dem Gesetzeswortlaut</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 3 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Übriges Verwaltungsrecht</span> <span class="page_no">343</span> </div> <div class="page" id="S343"> <div role="main"> <span class="text">selbst nicht direkt, ob auf die Übernahmesumme, den <i>Steuerwert</i>,</span><br/> <span class="text">den <i>steuerlichen Verkehrswert</i> oder den <i>effektiven Verkehrswert</i></span><br/> <span class="text">abzustellen ist. Der Wortlaut der Bestimmung ist diesbezüglich un-</span><br/> <span class="text">klar und insoweit sind die Beanstandungen der Beschwerdeführer</span><br/> <span class="text">nachvollziehbar.</span><br/> <span class="text">3.4.</span><br/> <span class="text">3.4.1.</span><br/> <span class="text">Die Beschwerdeführer sind der Auffassung, der Wille des</span><br/> <span class="text">historischen Gesetzgebers sei unklar. Zwar erwähne die Botschaft,</span><br/> <span class="text">dass auf einen zunächst vorgesehenen Verweis von § 8 auf § 11</span><br/> <span class="text">GBAG verzichtet wurde. Indessen stellten die Bestimmungen von</span><br/> <span class="text">§§ 12, 18, 20, 21 und 24 GBAG - im Gegensatz zu § 11 GBAG -</span><br/> <span class="text">ausdrücklich auf den <i>Verkehrswert</i> als Bemessungsgrundlage ab. Die</span><br/> <span class="text">Begründung in der Botschaft, wonach es dabei durchwegs um</span><br/> <span class="text">Rechtsgeschäfte gehe, bei welchen entweder allein auf den Boden-</span><br/> <span class="text">wert oder auf die Angaben der Parteien (Wert der Stockwerkeinheit)</span><br/> <span class="text">abzustellen sei, helfe nicht weiter.</span><br/> <span class="text">3.4.2.</span><br/> <span class="text">Entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführer lassen die Ge-</span><br/> <span class="text">setzesmaterialien klar darauf schliessen, dass der Gesetzgeber im An-</span><br/> <span class="text">wendungsbereich von § 11 GBAG auf den (anteilmässigen) <i>Ver-</i></span><br/> <span class="text"><i>kehrswert</i> abstellen wollte. Auf die ursprünglich vorgesehene An-</span><br/> <span class="text">wendung von § 8 Abs. 2 GBAG auf Tauschverträge (§ 10 Abs. 3</span><br/> <span class="text">GBAG), die Begründung und Auflösung von Gesamteigentum (§ 11</span><br/> <span class="text">GBAG), die Baulandumlegung (§ 12 GBAG), die Aufnahme</span><br/> <span class="text">selbständiger und dauernder Rechte (§ 18 GBAG), die Begründung</span><br/> <span class="text">von Stockwerkeigentum (§ 20 GBAG), die Parzellierung (§ 21</span><br/> <span class="text">GBAG) sowie den Eintrag von Pfandvermehrungen bei Gebäuden</span><br/> <span class="text">(§ 24 GBAG) wurde im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens aus-</span><br/> <span class="text">drücklich verzichtet (vgl. Botschaft des Regierungsrats des Kantons</span><br/> <span class="text">Aargau an den Grossen Rat vom 23. Dezember 1998, Finanzpaket</span><br/> <span class="text">98, Massnahmen der Gruppe 2, Gesetz über Massnahmen des</span><br/> <span class="text">Finanzpakets 1998, Bericht und Entwurf zur 2. Beratung [Botschaft</span><br/> <span class="text">2], 99.2, S. 6). Die Beschwerdeführerin bringt zwar zu Recht vor,</span><br/> <span class="text">dass in §§ 12, 18 Abs. 1, 20, 21 und 24 Abs. 1 GBAG ausdrücklich</span><br/> <span class="text">auf den <i>Verkehrswert</i> verwiesen wird. Und im Gegensatz dazu ist in</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 4 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">344</span> </div> <div class="page" id="S344"> <div role="main"> <span class="text">§§ 10 Abs. 3 und 11 GBAG lediglich unbestimmt von Werte bzw.</span><br/> <span class="text">Wert die Rede. Aus der massgebenden Botschaft ergibt sich jedoch</span><br/> <span class="text">unmissverständlich, dass für alle erwähnten Tatbestände der</span><br/> <span class="text"><i>Verkehrswert</i> als massgeblich erachtet wurde. Aufgrund der Umstel-</span><br/> <span class="text">lung der Bemessungsgrundlage in § 8 Abs. 2 GBAG wurden Einnah-</span><br/> <span class="text">meausfälle befürchtet, welche offensichtlich dadurch begrenzt wer-</span><br/> <span class="text">den sollten, dass diese neue Bemessungsgrundlage auf die erwähnten</span><br/> <span class="text">Fälle (§§ 10 Abs. 3, 11, 12, 18, 20, 21 und 24 GBAG) nicht zur An-</span><br/> <span class="text">wendung gelangt.</span><br/> <span class="text">Festzuhalten ist somit, dass ein klarer Wille des Gesetzgebers</span><br/> <span class="text">vorliegt, im Anwendungsbereich von § 11 GBAG auf den <i>Verkehrs-</i></span><br/> <span class="text"><i>wert</i> abzustellen. Die Ausführungen der Beschwerdeführer zur sog.</span><br/> <span class="text">subjektiv-historischen Auslegung vermögen diese Feststellung nicht</span><br/> <span class="text">zu relativieren: Mit dem Inkrafttreten der Bestimmung am 1. August</span><br/> <span class="text">1999 liegt ein vergleichsweise junger gesetzgeberischer Wille vor,</span><br/> <span class="text">weshalb sich das historische Verständnis der Norm kaum von einer</span><br/> <span class="text">(objektiv-)geltungszeitlichen Interpretation unterscheiden dürfte. Das</span><br/> <span class="text">Abstellen auf die Materialien verschafft zudem gerade bei jüngerer</span><br/> <span class="text">Gesetzgebung dem Grundsatz der Gewaltenteilung Nachachtung</span><br/> <span class="text">(vgl. § 68 Abs. 2 KV; ULRICH HÄFELIN/WALTER HALLER/HELEN</span><br/> <span class="text">KELLER/DANIELA THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaatsrecht,</span><br/> <span class="text">9. Auflage, Zürich 2016, Rz. 109). Insofern ist zugleich festzuhalten,</span><br/> <span class="text">dass dem Willen des Gesetzgebers bei der Anwendung von § 11</span><br/> <span class="text">GBAG im Verhältnis zu den übrigen Auslegungsmethoden vor-</span><br/> <span class="text">rangige Bedeutung zukommen muss.</span><br/> <span class="text">3.5.</span><br/> <span class="text">3.5.1.</span><br/> <span class="text">Die Beschwerdeführer berufen sich weiter auf die</span><br/> <span class="text">Gesetzessystematik. Die ganze oder teilweise Auflösung von</span><br/> <span class="text">Gesamthandsverhältnissen sei im zweiten Kapitel Abgabenhöhe</span><br/> <span class="text">geregelt und eine der Handänderungen von §§ 8-17 GBAG. Die</span><br/> <span class="text">unterschiedliche Formulierung von § 11 GBAG ( Wert der Gesamt-</span><br/> <span class="text">eigentumsanteile ) spreche gegen eine Anwendung des <i>Verkehrs-</i></span><br/> <span class="text"><i>werts</i> auf diese Anteile, wo doch das Gesetz in weiteren Bestim-</span><br/> <span class="text">mungen den Begriff des <i>Verkehrswerts</i> ausdrücklich verwende (in</span><br/> <span class="text">§§ 12, 18 Abs. 1, 20, 21 und 24 Abs. 1 GBAG). Weiter seien auch die</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 5 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Übriges Verwaltungsrecht</span> <span class="page_no">345</span> </div> <div class="page" id="S345"> <div role="main"> <span class="text">Bezeichnungen <i>Steuerwert</i> , Versicherungswert , Kaufpreis und</span><br/> <span class="text">Entschädigung klar besetzt. Entsprechend § 11 GBAG sei einzig</span><br/> <span class="text">der Wert der übergehenden internen Quote massgebend. § 10 Abs. 3</span><br/> <span class="text">GBAG enthalte eine vergleichbare Fragestellung. § 8 GBAG halte</span><br/> <span class="text">den Grundsatz und damit die allgemeinen Bemessungsregeln der</span><br/> <span class="text">Abgabe fest. Er sei auch bei der Auflösung von Gesamteigentum</span><br/> <span class="text">anwendbar, wobei gemäss § 8 Abs. 1 GBAG auf die in der Vertrags-</span><br/> <span class="text">urkunde genannte Übernahmesumme abzustellen sei. Nur bei de-</span><br/> <span class="text">ren Fehlen oder wenn diese tiefer liege als der <i>Steuerwert</i>, sei gemäss</span><br/> <span class="text">§ 8 Abs. 2 GBAG auf letzteren abzustellen. Und nur wenn auch ein</span><br/> <span class="text">solcher fehle, sei eine Verkehrswertschätzung einzuholen, welche</span><br/> <span class="text">massgebend sei, falls deren Ergebnis um mehr als 10 % über der</span><br/> <span class="text">Übernahmesumme liege.</span><br/> <span class="text">3.5.2.</span><br/> <span class="text">Bei der systematischen Auslegung ist die Stellung einer Rege-</span><br/> <span class="text">lung innerhalb der Gesetzgebung zu berücksichtigen. Die Grund-</span><br/> <span class="text">buchabgabe bei ganzer oder teilweiser Auflösung von Gesamthands-</span><br/> <span class="text">verhältnissen (§ 11 GBAG) ist im zweiten Gesetzeskapitel Ab-</span><br/> <span class="text">gabenhöhe unter 2.1. Handänderungen geregelt. Zwar besteht</span><br/> <span class="text">unter diesem Titel mit § 12 eine Bestimmung, in welcher ausdrück-</span><br/> <span class="text">lich auf den <i>Verkehrswert</i> abgestellt wird. Allein daraus lässt sich je-</span><br/> <span class="text">doch nicht ableiten, dass generell auf diesen Wert abzustellen wäre.</span><br/> <span class="text">Wie vorne ausgeführt (Erw. 3.4.2), handelt es sich bei den</span><br/> <span class="text">Bestimmungen von §§ 10 Abs. 3, 11 und 12 GBAG um Ausnahmen,</span><br/> <span class="text">auf welche die Bemessung gemäss § 8 Abs. 2 GBAG nicht zur An-</span><br/> <span class="text">wendung gelangt. Insoweit ist die systematische Auslegung nicht</span><br/> <span class="text">aussagekräftig.</span><br/> <span class="text">3.6.</span><br/> <span class="text">3.6.1.</span><br/> <span class="text">Nach Meinung der Beschwerdeführer spricht schliesslich der</span><br/> <span class="text">Gesetzeszweck für die Anwendbarkeit von § 8 Abs. 2 auf § 11</span><br/> <span class="text">GBAG. Auch bei Kaufgeschäften stelle § 8 GBAG auf den</span><br/> <span class="text">vereinbarten Preis ab, sofern dieser nicht unter dem <i>Steuerwert</i> liege.</span><br/> <span class="text">Die Übertragung unter dem <i>Verkehrswert</i> möge bei der</span><br/> <span class="text">Erbengemeinschaft und der Gütergemeinschaft zwar häufiger vor-</span><br/> <span class="text">kommen, zwingend oder üblich sei sie jedoch nicht, insbesondere</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 6 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">346</span> </div> <div class="page" id="S346"> <div role="main"> <span class="text">nicht bei einfachen Gesellschaften. Zu beachten seien weiter die</span><br/> <span class="text">Unterschiede zwischen gemeinschaftlichem und Alleineigentum so-</span><br/> <span class="text">wie Gesamt- und Miteigentum. § 8 Abs. 2 garantiere auch bei § 11</span><br/> <span class="text">GBAG eine Abgabe, welche mindestens auf dem <i>Steuerwert</i> des be-</span><br/> <span class="text">treffenden Grundstücks basiere.</span><br/> <span class="text">3.6.2.</span><br/> <span class="text">Der Gesetzeszweck verlangt nicht, § 8 Abs. 2 auf § 11 GBAG</span><br/> <span class="text">anzuwenden. Wie ausgeführt, war eine gewisse Ungleichbehandlung</span><br/> <span class="text">bestimmter Rechtsgeschäfte unter den Handänderungen vom Gesetz-</span><br/> <span class="text">geber beabsichtigt (vgl. vorne Erw. 3.4.2). Ob bei Kaufgeschäften</span><br/> <span class="text">Übertragungen unter dem Verkehrswert vergleichsweise weniger</span><br/> <span class="text">häufig vorkommen und dieser Umstand für die Gesetzgebung von</span><br/> <span class="text">Bedeutung war, ergibt sich nicht aus den Materialien. Für den</span><br/> <span class="text">Gesetzgeber standen offenbar praktische Gründe im Zusammenhang</span><br/> <span class="text">mit der Wertbestimmung im Vordergrund (vgl. Botschaft 2, S. 6).</span><br/> <span class="text">Wie ebenfalls dargelegt, dient die Annahme von Bruchteilen beim</span><br/> <span class="text">Gesamteigentum der abgaberechtlichen Erfassung von Handänderun-</span><br/> <span class="text">gen. Insoweit kann der sachenrechtlichen Unterscheidung von Mit-</span><br/> <span class="text">und Gesamteigentum bzw. gemeinschaftlichem und Alleineigentum</span><br/> <span class="text">keine Bedeutung zukommen. Mangels Anwendbarkeit kann § 8</span><br/> <span class="text">Abs. 2 GBAG auch nicht im Sinne einer Garantie verstanden wer-</span><br/> <span class="text">den, dass ersatzweise auf den <i>Steuerwert</i> abzustellen sei.</span><br/> <span class="text">3.7.</span><br/> <span class="text">Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass § 8 Abs. 2</span><br/> <span class="text">GBAG auf die Berechnung der Abgabe gemäss § 11 GBAG nicht zur</span><br/> <span class="text">Anwendung gelangt. Unter dem Begriff Wert der Gesamteigen-</span><br/> <span class="text">tumsanteile ist der anteilmässige <i>Verkehrswert</i> zu verstehen, wel-</span><br/> <span class="text">cher auf die Übernehmer übergeht. Damit ist an der im VGE vom</span><br/> <span class="text">29. Oktober 2015 (WBE.2015.198) begründeten Rechtsprechung</span><br/> <span class="text">festzuhalten.</span><br/> <span class="text">4.</span><br/> <span class="text">4.1.</span><br/> <span class="text">Die Beschwerdeführer bringen vor, es ergäben sich erhebliche</span><br/> <span class="text">praktische Schwierigkeiten, wenn bei der Bestimmung der</span><br/> <span class="text">Grundbuchabgabe gemäss § 11 GBAG auf den <i>Verkehrswert</i> abge-</span><br/> <span class="text">stellt werde. Die Folgen seien Rechtsunsicherheit sowie eine Ver-</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 7 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Übriges Verwaltungsrecht</span> <span class="page_no">347</span> </div> <div class="page" id="S347"> <div role="main"> <span class="text">teuerung. Urkundspersonen seien nicht in der Lage, Verkehrswert-</span><br/> <span class="text">schätzungen vorzunehmen. Fraglich sei daher insbesondere, ob sie</span><br/> <span class="text">sich auf die Parteiangaben verlassen dürften oder ob eine fach-</span><br/> <span class="text">männische Verkehrswertschätzung vorzulegen sei. Die Verkehrs-</span><br/> <span class="text">wertberechnung der Vorinstanz sei fehlerhaft. Die Entwicklung des</span><br/> <span class="text"><i>(steuerlichen oder effektiven) Verkehrswerts</i> seit der letzten</span><br/> <span class="text">Schätzung lasse sich anhand eines Indexes nicht beurteilen. Weiter</span><br/> <span class="text">könne nicht auf die allgemeine Entwicklung der Immobilienpreise</span><br/> <span class="text">abgestellt werden, insbesondere nicht für ein konkretes Objekt. Auch</span><br/> <span class="text">die effektive hypothekarische Belastung sage wenig über den <i>Ver-</i></span><br/> <span class="text"><i>kehrswert</i> einer Liegenschaft aus. Eine übliche Belastungsgrenze</span><br/> <span class="text">von 80 % existiere nicht, zumal dann auf den Zeitpunkt der Errich-</span><br/> <span class="text">tung einer Hypothek abgestellt werden müsste. Zu unterscheiden</span><br/> <span class="text">wäre schliesslich zwischen der nominellen und der effektiven Belas-</span><br/> <span class="text">tung mit Grundpfandrechten.</span><br/> <span class="text">4.2.</span><br/> <span class="text">Das Verwaltungsgericht erwog im Urteil vom 29. Oktober 2015,</span><br/> <span class="text">Grundbuchämter würden die Grundbuchabgabe oftmals behelfsmäs-</span><br/> <span class="text">sig anhand des <i>steuerlichen Verkehrswerts</i> berechnen und nicht auf-</span><br/> <span class="text">grund des (regelmässig höheren) <i>effektiven Verkehrswerts</i>. Dies</span><br/> <span class="text">wirke sich zu Gunsten der Anmeldenden aus. Ob diese Praxis vor</span><br/> <span class="text">§ 11 GBAG standhalte, liess das Gericht im Entscheid ausdrücklich</span><br/> <span class="text">offen (vgl. VGE vom 29. Oktober 2015 [WBE.2015.198],</span><br/> <span class="text">Erw. II/2.3.1).</span><br/> <span class="text">4.3.</span><br/> <span class="text">Bei der Liegenschaft C. handelt es sich um ein Einfamilienhaus</span><br/> <span class="text">mit einer Grundstücksfläche von 876 m2. Darauf lasten Grundpfand-</span><br/> <span class="text">rechte im Umfang von Fr. 1'715'950.00 für eine effektive Forderung</span><br/> <span class="text">von Fr. 1'300'000.00. Der <i>steuerliche Verkehrswert</i> wurde anlässlich</span><br/> <span class="text">der allgemeinen Schätzung vom 1. Januar 1999 auf Fr. 1'266'846.00</span><br/> <span class="text">festgelegt, der <i>Steuerwert</i> auf Fr. 950'300.00. Der <i>steuerliche Ver-</i></span><br/> <span class="text"><i>kehrswert</i> wurde von den Parteien des partiellen Erbteilungsvertrags</span><br/> <span class="text">zur Bewertung der Liegenschaft übernommen. Eine aktuelle Ver-</span><br/> <span class="text">kehrswertschätzung liegt nicht vor und weitere Anhaltspunkte für die</span><br/> <span class="text">Wertbestimmung sind nicht vorhanden.</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 8 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">348</span> </div> <div class="page" id="S348"> <div role="main"> <span class="text">4.4.</span><br/> <span class="text">Für die Feststellung das Sachverhalts gilt im Verwaltungsver-</span><br/> <span class="text">fahren grundsätzlich die Untersuchungsmaxime (vgl. § 17 Abs. 1</span><br/> <span class="text">VRPG). Diese wird jedoch relativiert durch die Mitwirkungspflicht</span><br/> <span class="text">der Parteien (vgl. § 23 VRPG; § 7 GBAG), welche namentlich inso-</span><br/> <span class="text">weit greift, als eine Partei das Verfahren durch eigenes Begehren ein-</span><br/> <span class="text">geleitet hat oder darin eigene Rechte geltend macht. Die Mitwir-</span><br/> <span class="text">kungspflicht gilt vorab gerade für solche Tatsachen, welche eine</span><br/> <span class="text">Partei besser kennt als die Behörden und welche diese ohne ihre</span><br/> <span class="text">Mitwirkung gar nicht oder nicht ohne unvernünftigen Aufwand erhe-</span><br/> <span class="text">ben können (AGVE 2002, S. 431).</span><br/> <span class="text">4.5.</span><br/> <span class="text">Das Grundbuchamt ging von einem <i>effektiven Verkehrswert</i> der</span><br/> <span class="text">Liegenschaft von Fr. 2'111'410.00 aus. Verwiesen wurde auf die Aus-</span><br/> <span class="text">kunftspflicht gemäss § 7 GBAG sowie darauf, dass der Verkehrswert</span><br/> <span class="text">nicht wie gefordert mitgeteilt worden sei. Dieses Verhalten habe das</span><br/> <span class="text">Grundbuchamt gestützt auf § 23 Abs. 2 VRPG frei gewürdigt. Bei</span><br/> <span class="text">der Berechnung der Grundbuchabgabe sei davon ausgegangen wor-</span><br/> <span class="text">den, der <i>steuerliche Verkehrswert</i> entspreche 60 % des <i>effektiven Ver-</i></span><br/> <span class="text"><i>kehrswerts</i>.</span><br/> <span class="text">Die Vorinstanz ging zunächst davon aus, dass der <i>steuerliche </i></span><br/> <span class="text"><i>Verkehrswert</i> im Jahre 1999 80 % des <i>effektiven Verkehrswerts</i> betra-</span><br/> <span class="text">gen habe; unter zusätzlicher Berücksichtigung der Preisentwicklung</span><br/> <span class="text">ergäbe sich ein geschätzter Verkehrswert von Fr. 2'533'692.00. Die-</span><br/> <span class="text">ser Wert entspreche indessen eher nicht der Realität. Massgebend er-</span><br/> <span class="text">scheine demgegenüber ein Mindest-Verkehrswert der Liegenschaft</span><br/> <span class="text">von Fr. 2'144'937.50. Dabei werde davon ausgegangen, dass die</span><br/> <span class="text">übliche Belehnungsgrenze von 80 % des Verkehrswerts nicht über-</span><br/> <span class="text">schritten werde, zudem werde auf den Umfang der Pfandsicherung</span><br/> <span class="text">(Fr. 1'715'950.00) abgestellt.</span><br/> <span class="text">4.6.</span><br/> <span class="text">Gemäss § 12 Abs. 1 VBG gilt als <i>Verkehrswert</i> eines Grund-</span><br/> <span class="text">stücks der Preis, welcher im Geschäftsverkehr mit Dritten erzielbar</span><br/> <span class="text">ist, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.</span><br/> <span class="text">Der Verkehrswert wird festgesetzt durch: (a) Gleichsetzung mit dem</span><br/> <span class="text">Kaufpreis, (b) mittelbaren oder unmittelbaren Preisvergleich, sofern</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 9 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Übriges Verwaltungsrecht</span> <span class="page_no">349</span> </div> <div class="page" id="S349"> <div role="main"> <span class="text">ein Kaufpreis fehlt oder dieser nicht dem Verkehrswert entspricht, (c)</span><br/> <span class="text">Berechnung mit dem gewichteten Ertragswert und Realwert, sofern</span><br/> <span class="text">weder Kaufpreis noch Preisvergleiche vorhanden sind, nach folgen-</span><br/> <span class="text">der Formel: Verkehrswert = ([Gewichtung x Ertragswert] + Real-</span><br/> <span class="text">wert) / (Gewichtung + 1) (zur Schätzung des aktuellen Verkehrswerts</span><br/> <span class="text">vgl. VGE vom 16. Juni 2010 [WBE.2008.49], Erw. II/1-3).</span><br/> <span class="text">4.7.</span><br/> <span class="text">Bei der Festlegung der Grundbuchabgabe gemäss § 11 GBAG</span><br/> <span class="text">ist auf den anteilmässigen <i>Verkehrswert</i> abzustellen, wobei prakti-</span><br/> <span class="text">sche Gründe bei der Wertbestimmung ein pragmatisches Vorgehen</span><br/> <span class="text">erfordern (vgl. vorne Erw. 3.6.2). In erster Linie ist der (anteilmäs-</span><br/> <span class="text">sige) <i>effektive Verkehrswert</i> heranzuziehen. Beim Vorliegen einer ak-</span><br/> <span class="text">tuellen Verkehrswertschätzung sind die anmeldenden Personen im</span><br/> <span class="text">Rahmen der Mitwirkungspflicht (§ 7 GBAG; § 23 VRPG) gehalten,</span><br/> <span class="text">sie dem Grundbuchamt zur Verfügung zu stellen. Der Verkehrswert</span><br/> <span class="text">unbebauten Baulands lässt sich unabhängig davon durch das Grund-</span><br/> <span class="text">buchamt schätzen. Problematisch erweist sich die Wertbestimmung</span><br/> <span class="text">in jenen Fällen, wo bebaute Grundstücke übertragen werden und</span><br/> <span class="text">keine aktuelle Verkehrswertschätzung vorliegt. Dieser Fall dürfte bei</span><br/> <span class="text">der Auflösung von Erbengemeinschaften vergleichsweise häufig vor-</span><br/> <span class="text">kommen. Je nach Höhe der Grundbuchabgabe verursacht das Einho-</span><br/> <span class="text">len einer fachmännischen Verkehrswertschätzung unverhältnismässi-</span><br/> <span class="text">gen Aufwand. Auch würde sich dann die Frage nach der diesbezügli-</span><br/> <span class="text">chen Kostentragung stellen. Mangels Anwendbarkeit von § 8 Abs. 2</span><br/> <span class="text">GBAG kann von den anmeldenden Personen grundsätzlich nicht ver-</span><br/> <span class="text">langt werden, auf eigene Kosten eine nach den anerkannten Regeln</span><br/> <span class="text">erstellte Verkehrswertschätzung vorzulegen. Daher muss es zulässig</span><br/> <span class="text">sein, beim Fehlen einer aktuellen Verkehrswertschätzung auf verfüg-</span><br/> <span class="text">bare Schätzungswerte abzustellen. In Frage kommt dabei in erster</span><br/> <span class="text">Linie der <i>steuerliche Verkehrswert</i>. Bestehen indessen klare Hin-</span><br/> <span class="text">weise darauf, dass im konkreten Einzelfall der <i>effektive Verkehrswert</i></span><br/> <span class="text">deutlich höher oder tiefer liegt, so müssen - da grundsätzlich auf den</span><br/> <span class="text"><i>effektiven Verkehrswert</i> abzustellen ist - Zu- und Abschläge möglich</span><br/> <span class="text">sein.</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 10 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">350</span> </div> <div class="page" id="S350"> <div role="main"> <span class="text">4.8.</span><br/> <span class="text">Das aargauische System der Festsetzung der Eigenmietwerte</span><br/> <span class="text">und<i> </i>Vermögenssteuerwerte beruht auf einer möglichst individuellen</span><br/> <span class="text">Festlegung aufgrund von Einzelschätzungen, welche gemäss den</span><br/> <span class="text">Vorschriften der VBG bei jeder Liegenschaft zahlreiche Parameter</span><br/> <span class="text">berücksichtigen (VGE vom 10. Februar 2017 [WBE.2016.495],</span><br/> <span class="text">Erw. II/1.1).</span><br/> <span class="text">Allgemeine Neuschätzungen von Eigenmietwerten und Vermö-</span><br/> <span class="text">genssteuerwerten werden auf Anordnung des Grossen Rates auf Be-</span><br/> <span class="text">ginn einer Veranlagungsperiode vorgenommen (§ 218 Abs. 1 StG).</span><br/> <span class="text">Die letzte allgemeine Neuschätzung von Eigenmietwerten und</span><br/> <span class="text">Vermögenssteuerwerten fand per 1. Januar 1999 statt. Die dabei fest-</span><br/> <span class="text">gelegten Werte gelten weiter bis zur nächsten allgemeinen Neuschät-</span><br/> <span class="text">zung. Ausserhalb der allgemeinen Neuschätzung können die Eigen-</span><br/> <span class="text">mietwerte und Vermögenssteuerwerte nur bei Vorliegen besonderer</span><br/> <span class="text">Umstände im Rahmen einer Einzelschätzung (§ 218 Abs. 2 StG)</span><br/> <span class="text">geändert werden (MARTIN PLÜSS, in: MARIANNE KLÖTI-</span><br/> <span class="text">WEBER/DAVE SIEGRIST/DIETER WEBER [Hrsg.], Kommentar zum</span><br/> <span class="text">Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage, Muri-Bern 2015, § 218 N 1, 4 f.;</span><br/> <span class="text">VGE vom 16. Juni 2010 [WBE.2008.49], Erw. II/1).</span><br/> <span class="text">Bezüglich der Eigenmietwerte selbstbewohnter Liegenschaften</span><br/> <span class="text">hat der Grosse Rat per 1. Januar 2016 eine Anpassung auf Basis der</span><br/> <span class="text">Neuschätzung vom 1. Januar 1999 vorgenommen. Für die Gemeinde</span><br/> <span class="text">D. wurde dabei ein Zuschlag von 14 % festgelegt (vgl. Anhang zum</span><br/> <span class="text">Dekret über die Anpassung der Eigenmietwerte per 1. Januar 2016</span><br/> <span class="text">vom 24. November 2015 [SAR 651.140]; zur Verfassungsmässigkeit</span><br/> <span class="text">des Dekrets vgl. VGE vom 20. September 2016 [WNO.2016.2],</span><br/> <span class="text">Erw. II/3.3.2). Entsprechende Zu- bzw. Abschläge bestehen für die</span><br/> <span class="text">Vermögenssteuerwerte nicht.</span><br/> <span class="text">4.9.</span><br/> <span class="text">Ein begründeter Einzelfall, bei dem sich beim Fehlen einer ak-</span><br/> <span class="text">tuellen Verkehrswertschätzung Zuschläge auf dem <i>steuerlichen Ver-</i></span><br/> <span class="text"><i>kehrswert</i> rechtfertigen, kann unter anderem vorliegen, wenn die</span><br/> <span class="text">hypothekarische Belastung einer Liegenschaft auf einen <i>effektiven </i></span><br/> <span class="text"><i>Verkehrswert</i> hinweist, der deutlich über dem <i>steuerlichen Verkehrs-</i></span><br/> <span class="text"><i>wert</i> liegt. Gleich verhalten kann es sich, wenn seit der letzten allge-</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 11 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Übriges Verwaltungsrecht</span> <span class="page_no">351</span> </div> <div class="page" id="S351"> <div role="main"> <span class="text">meinen Neuschätzung wertvermehrende Investitionen getätigt wur-</span><br/> <span class="text">den, die noch nicht mittels einer Einzelschätzung erfasst wurden.</span><br/> <span class="text">Keine Begründung für eine Abweichung vom <i>steuerlichen Verkehrs-</i></span><br/> <span class="text"><i>wert</i> liegt hingegen in der allgemeinen oder regionalen bzw. kommu-</span><br/> <span class="text">nalen Preisentwicklung seit der letzten Schätzung der Vermögens-</span><br/> <span class="text">steuerwerte. Eine entsprechende pauschale Aufrechnung ohne</span><br/> <span class="text">Bezugnahme auf die individuellen Verhältnisse steht im Widerspruch</span><br/> <span class="text">zu den Einzelschätzungen, welche den Steuervermögenswerten zu-</span><br/> <span class="text">grunde liegen.</span><br/> <span class="text">Laut den Akten bestehen für die Liegenschaft pfandgesicherte</span><br/> <span class="text">Forderungen von Bankinstituten über Fr. 1'300'000.00. Diese über-</span><br/> <span class="text">schreiten den im Jahre 1999 festgelegten <i>steuerlichen Verkehrswert</i></span><br/> <span class="text">von Fr. 1'266'846.00. Eine neue Schätzung ist zwischenzeitlich nicht</span><br/> <span class="text">erfolgt und weitere Angaben für die Wertbestimmung liegen nicht</span><br/> <span class="text">vor. Die verfügbaren Schätzungswerte sind zwar wenig aussagekräf-</span><br/> <span class="text">tig, die Angaben im Erbteilungsvertrag lassen aber auf eine sehr hohe</span><br/> <span class="text">hypothekarische Belastung der Liegenschaft schliessen. Im Sinne</span><br/> <span class="text">einer Faustregel darf davon ausgegangen werden, dass Kreditinstitute</span><br/> <span class="text">eine Liegenschaft mit maximal 80 % des <i>effektiven Verkehrswerts</i></span><br/> <span class="text">fremdfinanzieren. Aufgrund der aktuellen hypothekarischen Belas-</span><br/> <span class="text">tung bestehen klare Indizien, dass der <i>effektive</i> den <i>steuerlichen Ver-</i></span><br/> <span class="text"><i>kehrswert</i> übersteigt. Wird auf eine übliche Belehnungsgrenze von</span><br/> <span class="text">80 % des Liegenschaftswerts abgestellt, liegt zwar eine konservative</span><br/> <span class="text">Bewertung vor, welche insbesondere die Preisentwicklung nicht</span><br/> <span class="text">zwingend erfasst. Ausgehend von einer aktuellen Maximalbelas-</span><br/> <span class="text">tung der Liegenschaft ist dies jedoch unproblematisch, da angenom-</span><br/> <span class="text">men werden darf, dass die Bankinstitute entsprechende Parameter bei</span><br/> <span class="text">der Kreditvergabe berücksichtigten. Der vorliegenden Grundbuchab-</span><br/> <span class="text">gabe kann unter Heranziehung der 80 %-Regel ein <i>Verkehrswert</i></span><br/> <span class="text">von Fr. 1'625'000.00 zugrunde gelegt werden (Fr. 1'300'000.00 / 80 x</span><br/> <span class="text">100). Entgegen dem angefochtenen Entscheid ist unter den vorlie-</span><br/> <span class="text">genden Umständen nicht auf den ursprünglichen Umfang der</span><br/> <span class="text">Pfandsicherung, sondern die grundpfandgesicherte (Kapital-)Forde-</span><br/> <span class="text">rung abzustellen.</span><br/> <span class="text">Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, dem Grundbuch-</span><br/> <span class="text">amt sei jeweils nicht bekannt, ob neben den Grundpfandrechten wei-</span><br/> </div> </div> <!-- AGVE_PAGE_NR 12 --> <div class="header"> <span class="year">2018</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">352</span> </div> <div class="page" id="S352"> <div role="main"> <span class="text">tere Sicherheiten bestehen, kann diesen Ausführungen vorliegend</span><br/> <span class="text">keine Bedeutung zukommen. Im Rahmen der Mitwirkungspflicht</span><br/> <span class="text">wurde nichts Entsprechendes behauptet oder beigebracht.</span><br/> <span class="text">4.10.</span><br/> <span class="text">Der Liegenschaft wird somit ein Verkehrswert von</span><br/> <span class="text">Fr. 1'625'000.00 zugrunde gelegt. Gestützt auf § 11 GBAG ergibt</span><br/> <span class="text">sich bei der Übertragung eines Viertels der Gesamthandanteile eine</span><br/> <span class="text">Grundbuchabgabe von Fr. 1'625.00.</span><br/> <span class="text"></span><br/> </div> </div> </body> </html>