<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00788</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214462&amp;W10_KEY=4467105&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00788</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 28.08.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für Mehrfamilienhaus: Zulässigkeit der Rüge der Verletzung der Gemeindeautonomie durch einen Privaten. Gebäudehöhe. Abgrabungen.<br/><br/>Von der Legitimation zu unterscheiden ist die Frage der zulässigen Rügen. Mit Beschwerde kann beim Verwaltungsgericht unter anderem vorgebracht werden, die Vorinstanz habe eine Rechtsverletzung begangen. Das Verwaltungsgericht leitet daraus in ständiger Praxis ab, dass ein Bauherr geltend machen kann, das Baurekursgericht habe durch die Aufhebung einer Baubewilligung die Autonomie der bewilligungserteilenden Gemeinde verletzt (E. 1.3).<br/><br/>Gemäss der kommunalen BZO ist für die Messung der Gebäudehöhe auf das gestaltete Terrain abzustellen. Da ein grosser Teil des Erdgeschosses durch die Abgrabungen vollständig freigelegt wird, befindet sich das gestaltete Terrain auf der Höhe der Sitzplätze, und damit weit unter dem gewachsenen Terrain. Die Gebäudehöhe wird daher nicht eingehalten (E. 3.3).<br/><br/>Inwieweit der Beurteilungsspielraum einer Gemeinde bei der Auslegung ihres eigenen Rechts weiter reicht als bei der Auslegung kantonalen Rechts, braucht im vorliegenden Fall nicht abschliessend beurteilt zu werden. Das Baurekursgericht hat sich mit der Begründung des kommunalen Entscheids genügend auseinander gesetzt und nicht einfach sein eigenes Ermessen an jenes der Gemeinde gestellt. Die vorgenommenen Abgrabungen können klarerweise nicht mehr als untergeordnet angesehen werden (E. 4.6).<br/><br/>Abweisung.<br/><br/><br/><br/><br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABGRABUNG">ABGRABUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEAUTONOMIE">GEMEINDEAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTETES TERRAIN">GESTALTETES TERRAIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWACHSENES TERRAIN">GEWACHSENES TERRAIN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GLEICHBEHANDLUNG IM UNRECHT">GLEICHBEHANDLUNG IM UNRECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 275 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 275 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 20 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=23515" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00788</p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">28. August 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A AG, vertreten durch RA B,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA I, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Hochbaukommission Gossau, <br/> vertreten durch J,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die A AG beabsichtigt den Bau eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01. Letzteres liegt zwischen der K-Strasse 02 und dem L-Strasse im Ortsteil M der Gemeinde Gossau. Am 9. Januar 2013 erteilte die Hochbaukommission Gossau die Baubewilligung unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Nachbarn D und C, F und E sowie H und G verlangten mit gemeinsamer Rekurseingabe vom 13. Februar 2013 die Aufhebung der Baubewilligung. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins mit Entscheid vom 23. Oktober 2013 gut und verpflichtete die A AG zur Leistung einer UmtriebsentschÃ¤digung. Die Kosten wurden ihr sowie der Gemeinde je zur HÃ¤lfte auferlegt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 26. November 2013 beantragte die A AG die Aufhebung des Rekursentscheids, die Wiederherstellung der Baubewilligung sowie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Das Baurekursgericht beantragte am 6. Dezember 2013 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellten am 12. Februar 2014 auch die Nachbarn D und C, F und E sowie H und G, ebenso die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 25. Februar 2014 zeigte die A AG dem Verwaltungsgericht an, dass sie mit den Ã¼brigen Parteien in Verhandlungen stehe. Das Verfahren wurde daraufhin antragsgemÃ¤ss sistiert. Nachdem die VergleichsgesprÃ¤che keinen Erfolg zeigten, reichte die A AG am 26. MÃ¤rz 2014 ihre Replik ein. Die Gemeinde Gossau verzichtete mit Eingabe vom 3. April 2014 darauf, sich hierzu zu Ã¤ussern. Die Nachbarn hielten in ihrer Duplik vom 28. April 2014 an ihren AntrÃ¤gen fest. Die A AG nahm zur Duplik am 25. August 2014 Stellung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die ZustÃ¤ndigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat als Bauherrin ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Entscheids bzw. an der Wiederherstellung der Baubewilligung (vgl. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG sowie § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975, [PBG]).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Von der Legitimation zu unterscheiden ist die Frage der zulÃ¤ssigen RÃ¼gen. Mit Beschwerde kann beim Verwaltungsgericht unter anderem geltend gemacht werden, die Vorinstanz habe eine Rechtsverletzung begangen (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG). Das Verwaltungsgericht leitet daraus in stÃ¤ndiger Praxis ab, dass ein Bauherr geltend machen kann, das Baurekursgericht habe durch die Aufhebung einer Baubewilligung die Autonomie der bewilligungserteilenden Gemeinde verletzt (vgl. z.<span> </span>B. VGr, 30. Mai 2012, VB.2012.00012, E. 1.2; 13. April 2000, VB.2000.00018, E. 1b/aa; 6. September 1995, VB.1995.00015, E. 2c [nicht unter <a href="http://www.vgrzh.ch"><span>www.vgrzh.ch</span></a> publiziert]; vgl. auch Martin Bertschi, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. A., ZÃ¼rich etc., § 21 N. 57). Die entsprechenden RÃ¼gen sind deshalb nachfolgend zu beurteilen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, kann auf die Beschwerde eingetreten werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin beabsichtigt den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fÃ¼nf Wohnungen und einer Tiefgarage. Die sich derzeit auf dem BaugrundstÃ¼ck befindliche Baute soll dazu abgerissen werden. Das erwÃ¤hnte GrundstÃ¼ck befindet sich an einer Hanglage. Das Terrain steigt im Bereich der nordwestlichen Grenze vom tiefer gelegenen L-Strasse zur hÃ¶her gelegenen K-Strasse und damit in der Richtung SÃ¼dwest nach Nordost um mehr als sieben Meter an. Auch in Richtung Nordwest nach SÃ¼dost ist der Hang geneigt.</p> <p class="Urteilstext">Im Bereich der SÃ¼dwestfassade sind zwei Garageneinfahrten vorgesehen, eine fÃ¼r die Einstellhalle, die andere fÃ¼r die an den Hauptkubus angebaute Campergarage. Zur Realisierung des Bauvorhabens sind an mehreren Seiten der Baute Abgrabungen vorgesehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Parteien sind sich darÃ¼ber einig, dass die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he im vorliegenden Fall 4,8 Meter betrÃ¤gt (vgl. Art. 10 der Bau- und Zonenordnung vom 11. April und 13. Juni 2005 [BZO]). Aufgrund von Art. 25 Abs. 3 BZO ist diese HÃ¶he ab <i>gestaltetem</i> Terrain einzuhalten, wenn wie vorliegend Abgrabungen vorgenommen werden. In letzterem Fall geht diese kommunale Vorschrift § 280 Abs. 1 PBG vor, der fÃ¼r die Bemessung der GebÃ¤udehÃ¶he den <i>gewachsenen</i> Boden als Ausgangspunkt festlegt (vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 964 Ziff. 16.8.2.1 am Ende).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Uneinig sind sich die Parteien Ã¼ber die Frage, ob das geplante Mehrfamilienhaus die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he einhÃ¤lt. Die Vorinstanz hielt in ihrem angefochtenen Entscheid dafÃ¼r, dass die GebÃ¤udehÃ¶he an der West- und an der Ostfassade ab gestaltetem Terrain bis zu sechs Meter betrage (E. 5 S. 9 unter Bezugnahme auf den Schnitt AA in der Ansicht Ost und die Fassadenansicht Nord/West).</p> <p class="Urteilstext">Die Gemeinde brachte im Rekursverfahren demgegenÃ¼ber vor, dass sie die Profillinie an der vorspringenden Fassade des Erdgeschosses angesetzt habe (15 Ziff. 36, auch zum Folgenden). Diese Fassadenflucht sei die massgebliche fÃ¼r Bemessung der GebÃ¤udehÃ¶he (Schnittlinie Fassade/DachflÃ¤che), da sie in den Fassadenansichten klar als die das GebÃ¤udevolumen prÃ¤gende und fÃ¼r das GebÃ¤udeprofil massgebliche Hauptfassade in Erscheinung trete. Die von der Beschwerdegegnerin und damaligen Rekurrentin gerÃ¼gte, im Schnitt AA an der SÃ¼dwestfassade eingetragene Vermassungen der GebÃ¤udehÃ¶he von 4,8 Metern ab gewachsenem Terrain mit Andeutung einer Profillinie sei von den Projektverfassern als Zusatzinformation in den PlÃ¤nen eingetragen worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>EnthÃ¤lt eine Baute, wie hier, ein Flachdach, ist der obere GebÃ¤udehÃ¶hemesspunkt die Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und DachflÃ¤che (vgl. § 275 Abs. 1 PBG). Als DachflÃ¤che ist dabei jene des obersten Vollgeschosses zu verstehen (vgl. § 275 Abs. 2 PBG sowie VGr, 5. August 2009, VB.2009.00171, E. 4.2 in BEZ 2009 Nr. 41). Die GebÃ¤udehÃ¶he wird dabei nur auf der (hypothetischen) Traufseite des betreffenden GebÃ¤udes gemessen (VGr, 11. August 2010, VB.2010.00126, E. 2.2 und 16. November 2005, VB.2005.00335, E. 3.3 = RB 2005 Nr. 73 = BEZ 2006 Nr. 8, je auch zum Folgenden). Die Ausrichtung des hypothetischen Dachfirsts und damit der mutmasslichen Traufseite wird dabei so ermittelt, wie wenn beim betreffenden GebÃ¤ude effektiv ein SchrÃ¤gdach erstellt wÃ¼rde. Im Regelfall verlÃ¤uft der Dachfirst eines SchrÃ¤gdachs parallel zur GebÃ¤udelÃ¤ngsseite (VGr, 11. August 2010, VB.2010.00126, E. 2.2 am Ende). Wenn ein Attikageschoss zulÃ¤ssigerweise mit der traufseitigen Fassade erstellt wird, gilt als DachflÃ¤che auch im Bereich einer solchen Aufbaute die DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses und nicht etwa der Dachabschluss des Attikageschosses (VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2a). </p> <p class="Urteilstext">Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung macht es vorliegend Sinn, bei der Messung der GebÃ¤udehÃ¶he auf die sÃ¼dwestliche Fassade abzustellen. Als unterer Messpunkt gilt gemÃ¤ss Art. 25 Abs. 3 BZO das gestaltete Terrain. Aus der Fassadenansicht Nord/West wird ersichtlich, dass dieses gestaltete Terrain an der sÃ¼dwestlichen Fassade weit unter dem gewachsenen Terrain liegt. Wie die Vorinstanz in ihrem angefochtenen Entscheid zutreffend festhÃ¤lt, wird ein grosser Teil des Erdgeschosses durch die Abgrabungen vollstÃ¤ndig freigelegt. Das gestaltete Terrain befindet sich demnach auf der HÃ¶he der SitzplÃ¤tze. Die HÃ¶he von dort bis zum Dach des Obergeschosses betrÃ¤gt rund sechs Meter. Dass die Fassade im Bereich des Obergeschosses eine kleine Einbuchtung aufweist, ist entgegen der Auffassung der Gemeinde nicht von Relevanz. Entscheidend ist allein das sichtbare Bauvolumen, mithin das, was als Aussenhaut des GebÃ¤udes ablesbar ist (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 933 f., auch zum Folgenden). Das Dach des Obergeschosses bildet dabei nicht einen untergeordneten GebÃ¤udevorsprung, sondern vielmehr den natÃ¼rlichen oberen Abschluss der Fassade. Die Sichtweise der Gemeinde erscheint insoweit als nicht nachvollziehbar. Die Vorinstanz hat den Standpunkt der seinerzeitigen Rekurrenten und heutigen Beschwerdegegner folglich zu Recht geschÃ¼tzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt dem entgegen, dass der von der Vorinstanz aufgezeigte Rechtsfehler in der Baubewilligung durch eine Nebenbestimmung geheilt werden kÃ¶nne. § 321 Abs. 1 PBG setzt indessen voraus, dass inhaltliche oder formale MÃ¤ngel des Bauvorhabens âohne besondere Schwierigkeitenâ behoben werden kÃ¶nnen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin zeigte nicht auf, inwiefern letztere Bedingung vorliegend erfÃ¼llt sein sollte. So mÃ¼sste zur Einhaltung der GebÃ¤udehÃ¶he mehr als bloss der Treppenverlauf angepasst werden. Anpassungen wÃ¤ren vielmehr bei den Abgrabungen insgesamt notwendig, ebenso bei der Garage sowie weiteren GebÃ¤udeteilen. Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, hÃ¤tte die Behebung der MÃ¤ngel sodann auch Auswirkungen auf die innere Raumaufteilung. Eine MÃ¤ngelkorrektur wÃ¤re damit letztlich nur durch eine grundlegende Neukonzeption des Projekts zu erreichen (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.1 f. sowie 3. Juni 2009, VB.2009.00136, E. 3.2.2). FÃ¼r solches sind Nebenbestimmungen nicht geeignet; vielmehr ist die Baubewilligung diesfalls zu verweigern (BEZ 1987 Nr. 4). Die Beschwerde erweist sich damit hinsichtlich der GebÃ¤udehÃ¶he als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b> Nachdem die Vorinstanz die Baubewilligung bereits zu Recht wegen der Nichteinhaltung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he aufgehoben hat, kÃ¶nnte die Beschwerde allein deshalb abgewiesen werden. Zwischen den Parteien war jedoch nicht nur die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he umstritten, sondern auch die ZulÃ¤ssigkeit der Abgrabungen. Da letzterer Punkt bei der Ãberarbeitung des Projekts zwangslÃ¤ufig eine Rolle spielt, ist er zweckmÃ¤ssigerweise mitzubeurteilen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die kommunale Hochbaukommission hielt in ihrer Baubewilligung dafÃ¼r, dass die kommunalen Vorschriften bezÃ¼glich Abgrabungen eingehalten worden seien, verlangte indessen die Nachreichung eines Umgebungsplans, in den unter anderem auch die Terraingestaltung einschliesslich HÃ¶henkoten und Mauern einzutragen sei. Die kommunale Ortsbildkommission erachtete demgegenÃ¼ber noch die Anforderungen an eine befriedigende Gestaltung, insbesondere die Abgrabungen und die damit verbundene Belichtungs- und BelÃ¼ftungssituation als âhÃ¶chst problematischâ und empfahl bei der weiteren ProjektÃ¼berarbeitung die PrÃ¼fung gestalterischer Verbesserungen (so das Kommissionsprotokoll vom 28. November 2012).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Das Baurekursgericht gelangte in dem angefochtenen Entscheid zum Schluss, dass die Abgrabungen zu weit gingen. Es stÃ¼tzte sich dabei auf Art. 25 Abs. 1 BZO, wonach âuntergeordneteâ Abgrabungen zulÃ¤ssig sind. Die Vorinstanz hielt dafÃ¼r, dass die Abgrabungen massiv seien, da nicht nur die seitlichen HauszugÃ¤nge freigelegt wÃ¼rden, sondern auch zwecks Erstellung von Vor- und SitzplÃ¤tzen Abgrabungen vorgenommen werden sollen, ebenso fÃ¼r die Belichtung und Besonnung von WohnrÃ¤umen im Erdgeschoss (E. 5 S. 8, auch zum Folgenden). Die Vorinstanz merkte in ihrem Urteil an, dass das Erdgeschoss bzw. ein grosser Teil desselben tief in den Hang hinein vollstÃ¤ndig freigelegt werde. Die Abtragungen betrÃ¼gen teilweise GeschosshÃ¶he bzw. drei bis vier Meter. Aufgrund dieser Dimensionen kÃ¶nnten die Abgrabungen nicht mehr als untergeordnet gelten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Mit dieser Argumentation hat sich die Vorinstanz nicht leichtfertig Ã¼ber die Auffassung der Gemeinde hinweggesetzt. Denn die Gemeinde hat die Beurteilung des Ausmasses der Abgrabungen weder in der Baubewilligung selbst noch in der Rekursvernehmlassung eingehend thematisiert. Die Rekursvernehmlassung fokussierte vielmehr auf die Notwendigkeit der Abgrabungen an sich, die aus der Erforderlichkeit einer zweiten Garagenzufahrt resultiere, ebenso auf die LÃ¤nge der Abgrabung bezogen auf den GebÃ¤udeumfang (15a Ziff. 27 ff.). Bei ersterem Punkt geht es indessen bloss um die ZweckmÃ¤ssigkeit der Abgrabungen, was noch nichts Ã¼ber deren Ausmass aussagt. Letzterer Punkt nimmt demgegenÃ¼ber auf Art. 25 Abs. 2 BZO Bezug, wonach die Abgrabungen "gesamthaft nicht mehr als den halben GebÃ¤udeumfang betreffen" dÃ¼rfen. Diese Bestimmung steht zwar in einem gewissen Zusammenhang mit Abs. 1 der genannten Vorschrift, wonach Abgrabungen nur untergeordneter Natur sein dÃ¼rfen. Aus welchen GrÃ¼nden die Gemeinde die Abgrabung jedoch im Einzelnen als untergeordnet ansah, legte sie in ihrer Rekursvernehmlassung nicht dar.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Vor diesem Hintergrund durfte das Baurekursgericht zu einem anderen Schluss gelangen als die Gemeinde. Die Gemeinde verfÃ¼gt zwar bei der Auslegung ihres eigenen Rechts Ã¼ber einen Beurteilungsspielraum, sofern dieses, wie hier, unbestimmte Rechtsbegriffe enthÃ¤lt und kompetenzgemÃ¤ss (hier gestÃ¼tzt auf § 293 Abs. 4 PBG) erlassen wurde (vgl. etwa VGr, 12. Juni 2013, VB.2013.00117, E. 3.4, mit Hinweisen). Nach der Rechtsprechung darf sich das Baurekursgericht in solch einem Fall insbesondere nicht in die Position der Gemeinde begeben und die Frage aufwerfen, wie es denn selbst entschieden hÃ¤tte, falls es um die Baubewilligung ersucht worden wÃ¤re (VGr, 27. Februar 2014, VB.2013.00778, E. 3.3 am Ende). Auf der anderen Seite ist der Beurteilungsspielraum der Gemeinde nicht vÃ¶llig unbeschrÃ¤nkt. Vielmehr steht das Recht auf wirksame ÃberprÃ¼fung auf derselben Stufe wie die Gemeindeautonomie (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2, auch zum Folgenden). Diese beiden gleichrangigen Verfassungsnormen sind im Rahmen praktischer Konkordanz auszulegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Inwieweit der Beurteilungsspielraum einer Gemeinde bei der Auslegung ihres eigenen Rechts weiter reicht als bei der Auslegung kantonalen Rechts, braucht im vorliegenden Fall nicht abschliessend beurteilt zu werden. Denn hier steht fest, dass sich das Baurekursgericht mit der BegrÃ¼ndung des kommunalen Entscheids, soweit eine solche Ã¼berhaupt rechtsgenÃ¼gend vorgetragen wurde, genÃ¼gend auseinander gesetzt und nicht einfach sein eigenes Ermessen an jenes der Gemeinde gestellt hatte. So sind die vorgesehenen Abgrabungen vorliegend massiv. Wie die Vorinstanz zu Recht ausfÃ¼hrte, werden durch die Abgrabungen Ã¼berwiegende Teil der West- und Ostfassade abgegraben (vgl. die Fassadenansicht Nord/West sowie den Schnitt AA in der Ansicht Ost). Zudem gehen die Abgrabungen tief in den Hang hinein, zum Teil drei bis vier Meter (vgl. die grÃ¼n markierten VerlÃ¤ufe des gewachsenen Terrains in der Ansicht Ost des Schnitts AA sowie in der Fassadenansicht Nord/West, ebenso die Einzeichnung âvoll erdberÃ¼hrtâ im Grundriss des Erdgeschosses). Solche Abgrabungen kÃ¶nnen klarerweise nicht mehr als untergeordnet angesehen werden (insoweit vergleichbar VGr, 30. Mai 2012, VB.2012.00012, E. 2.2.2 sowie 6. September 1995, VB.1995.00015, E. 2c = RB 1995 Nr. 85). Ein unzulÃ¤ssiger Eingriff in den von der Gemeindeautonomie geschÃ¼tzten Beurteilungsspielraum liegt damit nicht vor. Die Beschwerde ist auch insoweit unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wandte sowohl im Rekurs- als auch im Beschwerdeverfahren ein, dass die BaubehÃ¶rde in langjÃ¤hriger Praxis Abgrabungen wie die vorliegend geplante zugelassen habe. Im Rekursverfahren verlangte sie den Beizug der BauplÃ¤ne eines gegenÃ¼ber den heutigen Beschwerdegegnern 2 bewilligten Bauvorhabens, das Abgrabungen in noch viel grÃ¶sserem Umfang zulasse. Diese PlÃ¤ne wÃ¼rden belegen, dass eine Bewilligungsverweigerung im vorliegenden Fall ein plÃ¶tzliche Abkehr von der bisherigen Praxis bedeute und somit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar sei. Das Baurekursgericht hielt den Beizug dieser PlÃ¤ne fÃ¼r nicht erforderlich, da das LegalitÃ¤tsprinzip der Rechtsgleichheit vorgehe. Durch diesen unterlassenen Beizug der PlÃ¤ne hat das Baurekursgericht aus Sicht der BeschwerdefÃ¼hrerin ihr rechtliches GehÃ¶r verletzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Es erscheint vorliegend durchaus denkbar, dass die BaubehÃ¶rde an anderen Orten Abgrabungen im selben oder gar grÃ¶sseren Ausmass zuliess. Allerdings Ã¤ndert dies nichts an der Rechtswidrigkeit der Baubewilligung im vorliegenden Fall. Dass eine Vorschrift in vergleichbaren FÃ¤llen nicht oder nicht korrekt angewandt wurde, verleiht dem BÃ¼rger grundsÃ¤tzlich keinen Anspruch darauf, ebenfalls abweichend vom Gesetz behandelt zu werden. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht nur dann, wenn die Voraussetzungen fÃ¼r eine so genannte Gleichbehandlung im Unrecht erfÃ¼llt sind. Dabei handelt es sich um die folgenden (BGE 136 I 65 E. 5.6 und 123 II 248 E. 3c):</p> <p class="EinzugZitat"><span>1. Es liegt eine stÃ¤ndige gesetzeswidrige Praxis der rechtsanwendenden BehÃ¶rde vor.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Die BehÃ¶rde gibt ausdrÃ¼cklich zu erkennen, dass sie auch in Zukunft nicht von dieser Praxis abzukehren gedenkt.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3. Der Anspruch auf Gleichbehandlung Ã¼berwiegt das Ã¶ffentliche Interesse an der richtigen Gesetzesanwendung.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Selbst wenn im vorliegenden Fall die erste soeben genannte Voraussetzung fÃ¼r eine Gleichbehandlung im Unrecht erfÃ¼llt wÃ¤re, wÃ¼rde ein entsprechender Anspruch bereits an dem an zweiter Stelle genannten Erfordernis scheitern. So erwÃ¤hnte die BaubehÃ¶rde nirgends, dass sie einen rechtskrÃ¤ftigen Entscheid zur ZulÃ¤ssigkeit von Abgrabungen ignorieren wÃ¼rde. Mangels einer expliziten ErklÃ¤rung der BehÃ¶rde ist davon auszugehen, dass sie kÃ¼nftig zu einer gesetzeskonformen Praxis Ã¼bergeht (BGE 122 II 446 E. 4a; VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00309 E. 3.2). Im Ãbrigen wÃ¤re auch bei einer entsprechenden ErklÃ¤rung der BehÃ¶rde stets noch zu prÃ¼fen, ob einem Anspruch auf gesetzeswidrige Behandlung keine gewichtigen Ã¶ffentlichen oder berechtigte Drittinteressen entgegenstehen (dazu BGE 108 Ia 212 E. 4b, wo das Bundesgericht festhielt, dass das Interesse des Nachbarn an der Einhaltung der auch seinem Schutz dienenden Bauvorschrift grundsÃ¤tzlich jenes des Bauherrn Ã¼berwiegt, die projektierte Baute in Abweichung einer Vorschrift, aber in Ãbereinstimmung mit der bisherigen gesetzeswidrige Praxis ausfÃ¼hren zu kÃ¶nnen).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Nachdem die Voraussetzungen fÃ¼r eine Gleichbehandlung im Unrecht im vorliegenden Fall so oder anders nicht erfÃ¼llt sind, durfte das Baurekursgericht auf den Beizug weiterer Bewilligungsunterlagen verzichten. Eine GehÃ¶rsverletzung liegt damit nicht vor. Aus denselben GrÃ¼nden kann auf den Beizug weiterer Bewilligungsunterlagen im verwaltungsgerichtlichen Verfahren verzichtet werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten erweisen sich die von der BeschwerdefÃ¼hrerin erhobenen RÃ¼gen als nicht stichhaltig. Die Beschwerde ist demzufolge abzuweisen. Die Kosten sind dabei der unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr aufgrund ihres Unterliegens nicht zu. GestÃ¼tzt auf § 17 Abs. 2 und 3 VRG ist sie dagegen zur Leistung einer ParteientschÃ¤digung an die Beschwerdegegner zu verpflichten. Die Gemeinde hat demgegenÃ¼ber auf einen EntschÃ¤digungsantrag verzichtet und im Ãbrigen ohnehin keine Vernehmlassung in der Sache eingereicht.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 270.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'270.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 3.1 und 3.2 eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 400.- (insgesamt Fr. 2'400.-) zu bezahlen, zahlbar innerhalb von 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>