<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <p class="MsoPlainText">A. Le 3 octobre 1990, N., preneur, et A.</p> <p class="MsoPlainText">et M., bailleurs, ont conclu un "contrat de gérance</p> <p class="MsoPlainText">libre" - en réalité, un contrat de bail à ferme non agricole - portant sur</p> <p class="MsoPlainText">l'exploitation d'un café-restaurant sis à La Chaux-de-Fonds. Conclu pour 5</p> <p class="MsoPlainText">ans ferme, à compter du 1er novembre 1990, le contrat devait prendre fin</p> <p class="MsoPlainText">le 31 octobre 1995, puis se renouveler ensuite d'année en année faute</p> <p class="MsoPlainText">d'une résiliation donnée 4 mois d'avance pour une échéance. Initialement</p> <p class="MsoPlainText">fixé à 9'000 francs par mois, payable d'avance, le dernier fermage mensuel</p> <p class="MsoPlainText">s'est élevé à 9'882 francs. Repris dès septembre 1992 par G. SA en</p> <p class="MsoPlainText">qualité de bailleresse, le contrat comportait en particulier la clause</p> <p class="MsoPlainText">suivante, à son article 6 :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> "En cas de résiliation avant son échéance, mais au moins après</p> <p class="MsoPlainText"> deux ans d'exploitation, une redevance de 18'000 francs sera</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> payée à Messieurs A. et M. La ré-</p> <p class="MsoPlainText"> siliation devra être dénoncée au moins trois mois avant."</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par lettre recommandée du 22 novembre 1993, N.</p> <p class="MsoPlainText">a résilié le contrat de façon anticipée, avec effet au 31 décembre 1993.</p> <p class="MsoPlainText">Le 30 janvier 1995, G. SA a fait notifier à N. un</p> <p class="MsoPlainText">commandement de payer 24'882 francs plus intérêts à 5 % dès le 1er janvier</p> <p class="MsoPlainText">1994, somme représentant l'indemnité de 18'000 francs prévue à l'article 6</p> <p class="MsoPlainText">du contrat, ainsi que le loyer de décembre 1993 réduit à 6'882 francs, la</p> <p class="MsoPlainText">bailleresse concédant au fermier une créance compensante de 3'000 francs.</p> <p class="MsoPlainText">N. a formé opposition totale.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">B. Par décision du 13 avril 1995, le juge a rejeté la requête de</p> <p class="MsoPlainText">mainlevée de l'opposition présentée par la bailleresse. En substance, il a</p> <p class="MsoPlainText">considéré que, lorsque le poursuivi avait reconnu devoir le loyer de dé-</p> <p class="MsoPlainText">cembre 1993, il avait simultanément invoqué une créance compensante dont</p> <p class="MsoPlainText">le principe avait été admis par la poursuivante, mais dont le montant</p> <p class="MsoPlainText">n'était pas déterminé en sorte que l'exigibilité, même partielle, du fer-</p> <p class="MsoPlainText">mage du mois de décembre 1993 n'était pas démontrée. S'agissant de</p> <p class="MsoPlainText">l'indemnité de 18'000 francs, il a estimé que la clause du contrat la</p> <p class="MsoPlainText">fixant forfaitairement était nulle, parce que se heurtant au caractère</p> <p class="MsoPlainText">impératif des articles 264 et 293 CO.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">C. G. SA recourt contre cette décision dans la mesure</p> <p class="MsoPlainText">uniquement où elle a trait à l'indemnité de 18'000 francs et conclut à</p> <p class="MsoPlainText">l'octroi de la mainlevée provisoire à concurrence de ce montant en capital</p> <p class="MsoPlainText">et intérêts. Invoquant l'arbitraire et une fausse application du droit</p> <p class="MsoPlainText">matériel, elle soutient que l'article 6 du contrat permettait au fermier,</p> <p class="MsoPlainText">alternativement, de résilier le contrat pour le 31 octobre 1995 en</p> <p class="MsoPlainText">s'acquittant du loyer couru et sans devoir l'indemnité de 18'000 francs;</p> <p class="MsoPlainText">de résilier le contrat de façon anticipée en proposant un fermier de</p> <p class="MsoPlainText">remplacement, l'indemnité litigieuse n'étant pas non plus due dans ce cas;</p> <p class="MsoPlainText">enfin, de résilier le contrat après 2 ans en étant dispensé de chercher un</p> <p class="MsoPlainText">fermier de remplacement, mais en devant alors payer l'indemnité</p> <p class="MsoPlainText">conventionnelle de 18'000 francs. L'existence de ces solutions</p> <p class="MsoPlainText">alternatives exclurait selon elle la nullité retenue par le premier juge.</p> <p class="MsoPlainText">A titre subsidiaire, ce dernier aurait dû retenir que, les locaux n'ayant</p> <p class="MsoPlainText">pu être reloués qu'à compter du mois de mars 1994, le poursuivi restait</p> <p class="MsoPlainText">débiteur de 2 loyers mensuels, soit 20'286 francs (recte : 19'764 francs),</p> <p class="MsoPlainText">somme supérieure aux 18'000 francs réclamés.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">D. Le président du Tribunal et l'intimé ont renoncé à présenter des</p> <p class="MsoPlainText">observations.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C O N S I D E R A N T</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Il est vraisemblable que la décision attaquée, notifiée aux par-</p> <p class="MsoPlainText">ties le 27 avril 1995 apparemment sous pli simple, leur soit parvenue le</p> <p class="MsoPlainText">1er mai 1995 comme l'allègue la recourante. Interjeté dans les formes et</p> <p class="MsoPlainText">délai légaux, le recours est recevable. </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Il est très généralement admis que les articles 264 et 293 CO</p> <p class="MsoPlainText">sont (relativement) impératifs en ce sens qu'il ne peut y être dérogé con-</p> <p class="MsoPlainText">ventionnellement au détriment du locataire ou fermier (USPI, Commentaire</p> <p class="MsoPlainText">du bail à loyer note 2 ad. art 264 CO; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du</p> <p class="MsoPlainText">bail, 2e éd. p.315; Engel, Contrats de droit suisse p.167; Zihlmann, Das</p> <p class="MsoPlainText">neue Mietrecht p.90). Dès lors sont nulles les clauses prévoyant une in-</p> <p class="MsoPlainText">demnité forfaitaire, indépendante des circonstances, à la charge du loca-</p> <p class="MsoPlainText">taire ou fermier qui résilie le contrat de façon anticipée (Lachat/Miche-</p> <p class="MsoPlainText">li, note 13 ad. p.315; Zihlmann, p.90). La décision attaquée, qui le rap-</p> <p class="MsoPlainText">pelle, ne saurait être tenue pour arbitraire ou contraire au droit sur ce</p> <p class="MsoPlainText">point.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. Conformément à l'article 20 alinéa 2 CO, si un contrat n'est</p> <p class="MsoPlainText">vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées</p> <p class="MsoPlainText">de nullité, à moins qu'il y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait</p> <p class="MsoPlainText">pas été conclu sans elles. En l'espèce, en raison de sa nullité, l'article</p> <p class="MsoPlainText">6 du contrat doit en être retranché, le reste du contrat subsistant sans</p> <p class="MsoPlainText">changement (Gauch/Schluep/Tercier, Partie générale du droit des obliga-</p> <p class="MsoPlainText">tions, 2e éd. no 476). Au vu du montant limité à environ 2 mois de fermage</p> <p class="MsoPlainText">de la clause litigieuse et de la durée initiale de 5 ans ferme du contrat,</p> <p class="MsoPlainText">il apparaît en effet - à tout le moins dans le cadre de l'examen sommaire</p> <p class="MsoPlainText">qu'autorise une procédure de mainlevée - que les parties auraient néan-</p> <p class="MsoPlainText">moins conclu le contrat aux mêmes conditions, à supposer qu'elles aient</p> <p class="MsoPlainText">connu la nullité de la clause litigieuse, cela d'autant plus que la loi</p> <p class="MsoPlainText">elle-même règle les conséquences d'une résiliation anticipée signifiée par</p> <p class="MsoPlainText">le fermier.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Dès lors et conformément à l'article 293 CO, il aurait appartenu</p> <p class="MsoPlainText">au poursuivi d'établir qu'il s'était valablement libéré de l'obligation de</p> <p class="MsoPlainText">payer le loyer exigible le jour du dépôt de la réquisition de poursuite</p> <p class="MsoPlainText">(Panchaud/Caprez, La mainlevée d'opposition § 14). Il n'a rien fait de</p> <p class="MsoPlainText">tel, alors que la poursuivante allègue, sans être contredite, que les lo-</p> <p class="MsoPlainText">caux n'ont pu être reloués que le 1er mars 1994. Dans la mesure où la</p> <p class="MsoPlainText">poursuivante soutenait, certes à titre subsidiaire et dans le contexte</p> <p class="MsoPlainText">d'une résiliation extraordinaire au sens de l'article 297 CO, que les</p> <p class="MsoPlainText">loyers courus restaient dus, il aurait appartenu au premier juge de</p> <p class="MsoPlainText">statuer sur cette question également, le libellé de la poursuite puis la</p> <p class="MsoPlainText">motivation de la requête de mainlevée ayant suffisamment renseigné le</p> <p class="MsoPlainText">débiteur sur la raison pour laquelle il était poursuivi.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. Au vu de ce qui précède, il apparaît que le recours est bien</p> <p class="MsoPlainText">fondé, l'intimé n'ayant pas établi sa libération du paiement du loyer des</p> <p class="MsoPlainText">mois de janvier et février 1994. La mainlevée provisoire de son opposition</p> <p class="MsoPlainText">doit en conséquence être prononcée comme demandé à concurrence de 18'000</p> <p class="MsoPlainText">francs en capital, montant inférieur à la somme des deux loyers dus.</p> <p class="MsoPlainText">L'intérêt moratoire à 5% l'an est dû dès le 20 avril 1994, échéance du</p> <p class="MsoPlainText">délai de grâce fixé par la poursuivante dans sa mise en demeure du 28 mars</p> <p class="MsoPlainText">1994.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">5. Vu l'issue du recours, il se justifie de mettre à la charge de</p> <p class="MsoPlainText">l'intimé les 3/4 des frais et une indemnité de dépens réduite pour la</p> <p class="MsoPlainText">procédure de première instance, ainsi que les frais et dépens de la</p> <p class="MsoPlainText">procédure de recours.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par ces motifs,</p> <p class="MsoPlainText"> LA COUR DE CASSATION CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Admet le recours, casse la décision attaquée et en conséquence</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Statuant elle-même :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Prononce la mainlevée provisoire de l'opposition formée par N.</p> <p class="MsoPlainText"> dans la poursuite ... à concurrence de 18'000 francs</p> <p class="MsoPlainText"> plus intérêts à 5 % dès le 20 avril 1994.</p> <p class="MsoPlainText">3. Met à la charge de l'intimé les 3/4 des frais de première instance, que</p> <p class="MsoPlainText"> la recourante a avancés par 222 francs, ainsi que les frais de la</p> <p class="MsoPlainText"> procédure de recours, avancés par 160 francs par la recourante.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. Condamne l'intimé à verser à la recourante une indemnité de dépens</p> <p class="MsoPlainText"> globale de 500 francs pour les deux instances.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel, le 14 juillet 1995</p> <p class="MsoPlainText"> </p> </div></body></html>