<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" id="Immagine 5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=312753" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" id="Immagine 6" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=312754" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>12.2021.11</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">26 ottobre 2021</a>/jh </p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Fiscalini, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Bozzini e Stefani</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>vicecancelliera:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Bellotti</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa - inc. n. OR.2018.194 della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1 - promossa con petizione </span><span>1° ottobre 2018</span><span> da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>1. <b> AO 1</b> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. <b> AO 2</b> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. <b> AO 3</b> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. <b> AO 4</b> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. <b> AO 5</b> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. <b> AO 6</b> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7. <b> AO 7</b> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>8. <b> AO 8</b> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>9. <b>P__________</b>, __________ (in seguito dismesso dalla lite)</span></p> <p class="MsoFooter"><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>tutti patrocinati dall’ PA 2 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AP 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>patrocinata dall’ PA 1 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <p class="R1">con cui gli attori hanno chiesto la condanna della convenuta al pagamento di</p> <p class="R1">complessivi fr. 331'779.45 oltre interessi, da ripartire tra gli attori, quali</p> <p class="R1">proprietari di diverse unità di PPP di cui al fondo base n. __________ RFD di __________</p> <p class="R1">, nei seguenti termini: </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><span>-<span> </span></span>all'attore 1 (proprietario della PPP n. __________): fr. 48'848.11; </p> <p class="R1"><span>-<span> </span></span>all’attore 9 (allora proprietario della PPP n. __________): fr. 46'366.93; </p> <p class="R1"><span>-<span> </span></span>all'attore 6 (proprietario della PPP n. __________): fr. 46'599.54; </p> <p class="R1"><span>-<span> </span></span>agli attori 7 e 8 (comproprietari della PPP n. __________ fr. 48'848.11; </p> <p class="R1"><span>-<span> </span></span>agli attori 4 e 5 (allora comproprietari della PPP n. __________): fr. 70'558.38; </p> <p class="R1"><span>-<span> </span></span>agli attori 2 e 3 (comproprietari della PPP n. __________): fr. 70'558.38;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">oltre che il rigetto in via definitiva dell’opposizione interposta dalla convenuta ai PE n. </p> <p class="R1">__________, __________, __________, __________, __________ e __________ dell’UE di Lugano; </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">pretesa ridotta a fr. 285'412.52 oltre interessi e accessori a seguito della dismissione</p> <p class="R1">dalla lite dell’attore 9, avversata dalla convenuta e che il Pretore ha accolto con</p> <p class="R1">decisione 23 dicembre 2020;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>appellante la convenuta</b> con atto di appello 25 gennaio 2021, con cui ha postulato in</p> <p class="R1">via principale l’annullamento del citato giudizio e il rinvio degli atti al Pretore affinché,</p> <p class="R1">completata l'istruttoria mediante l'audizione dei testi R__________ e __________</p> <p class="R1">D__________, pronunci una nuova decisione (il tutto con protesta di spese e ripetibili di</p> <p class="R1">seconda sede), e in via subordinata la sua riforma nel senso di respingere la petizione,</p> <p class="R1">con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">mentre gli attori con risposta 12 marzo 2021 hanno postulato la reiezione del gravame,</p> <p class="R1">pure con protesta di spese e ripetibili di secondo grado;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti; </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">ritenuto </p> <p class="R1"><b>in fatto: </b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>A.<span> </span></b>Fra il 2007 e il 2010 la promotrice immobiliare AP 1 (il cui amministratore unico è l’ing. M__________) ha edificato sul fondo base part. n. __________ RFD di __________ il “Condominio __________”, composto da due palazzine di sette appartamenti ciascuna (Blocco A e Blocco B) oltre a u. La progettazione è stata seguita dallo Studio di architettura R__________.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>B.<span> </span></b>Fra il 2008 e il 2009 AO 1 e __________ C__________ hanno acquistato la PPP n. __________, P__________ la n. __________, AO 6 la n. __________, AO 7 e AO 8 la n. __________, AO 4 e AO 5 la n. __________, AO 2 e AO 3 la n. __________ (doc. G-O).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>C.<span> </span></b>Il 12 luglio/7 novembre 2013 tutti i condomini (rappresentati in quel frangente dall’avv. __________ G__________) hanno sottoscritto con la promotrice AP 1 e con la ditta terza ____________________ __________ SA la convenzione di cui al doc. F. Nella stessa i condomini e la promotrice, a fronte di svariati difetti notificati ed elencati negli inserti C e D (doc. U) e “<i>Nell’intento di</i> <i>evitare lunghe e costose procedure e per giungere a una definizione certa dei difetti e degli eventuali interventi necessari alla loro eliminazione, rispettivamente all’esecuzione delle riparazioni del caso così come al risarcimento degli eventuali pregiudizi e minor valori</i>” (cfr. doc. F, premessa n. 4), hanno incaricato la ____________________ SA di fungere da perito arbitratore ex art. 189 CPC, nel senso di valutare l’esistenza di ogni difetto notificato, la relativa origine nonché modalità, costo e pregiudizi derivanti dalle riparazioni, rispettivamente il minor valore di ciascuna PPP (punto h). Secondo il punto n), alle parti rimaneva riservata la facoltà di porre domande di delucidazione e complemento entro 30 giorni dalla ricezione della perizia. Al punto o), la promotrice si è impegnata ad avviare i lavori di riparazione oppure a rifondere ai condomini i relativi costi, (rispettivamente il minor valore delle PPP, in caso di impossibilità di riparazione) per tutti i difetti accertati dal perito e non imputabili alla controparte o a suoi ausiliari. I punti q) e r) sancivano l’obbligo per la promotrice di costituire un deposito di fr. 249'150.- (finanziato mediante il versamento dei saldi del prezzo ancora dovuti da alcuni condomini) a titolo di garanzia del buon esito degli impegni assunti, ritenuto che l’avvenuto versamento avrebbe reso operativa la convenzione in questione.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>D.<span> </span></b>Il perito arbitratore ha consegnato il proprio referto il 24 febbraio 2015 (doc. D1) e le risposte alle domande di complemento e delucidazione il 23 febbraio del 2016 (doc. D2), accertando in particolare l’esistenza di un difetto fonico<span> </span>sulla base di verifiche a campione di tre appartamenti della palazzina del blocco B. E meglio, per quanto qui d’interesse, il perito ha accertato che erano rispettati sia i limiti per il fono-isolamento aereo sia quelli per il fono-isolamento dal calpestio tra locali sovrastanti (fatta eccezione per un caso), mentre non erano generalmente rispettati i limiti per il fono-isolamento dai rumori trasmessi per via solida (rumori dovuti al funzionamento degli impianti/causati dall'utente). Per questa problematica, il perito ha quantificato costi di riparazione complessivi di fr. 956'384.41 e un minor valore complessivo di <br/> fr. 721'091.12. Mediante scritto successivo, il perito ha ripartito il suddetto minor valore fra tutti gli appartamenti sulla base delle rispettive quote millesimali (doc. E).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>E.<span> </span></b>Il 9 dicembre 2016 i condomini P__________, AO 2 e AO 3, AO 4 e AO 5, AO 6, AO 7e AO 8 hanno invano richiesto alla promotrice il risarcimento del summenzionato minor valore secondo la ripartizione stabilita dal perito (cfr. doc. P). I medesimi e AO 1 (nel frattempo divenuto esclusivo proprietario della PPP n. __________, cfr. doc. O) hanno successivamente fatto spiccare nei confronti della controparte i precetti esecutivi n. __________, __________, __________, __________, __________ e __________, emessi fra il 2 e il 13 marzo 2017 dall’UE di Lugano (doc. Q1-Q6).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>F.<span> </span></b>Esperito il tentativo di conciliazione e ottenuta l’autorizzazione ad agire il 7 settembre 2018 (doc. B), con petizione <span>1° ottobre 2018</span><span> </span>i condomini di cui al precedente considerando hanno convenuto AP 1 innanzi alla Pretura del Distretto di Lugano, postulando la sua condanna al pagamento<span> di </span>complessivi fr. 331'779.45 oltre interessi e accessori nelle modalità già summenzionate, ovvero fondandosi sulle conclusioni e sugli importi stabiliti dal perito arbitratore.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>G.<span> </span></b>Con risposta 18 dicembre 2018<span> la convenuta si è opposta alla petizione. </span>Le antitetiche posizioni delle parti sono state ulteriormente approfondite con la replica 31 gennaio 2019, la duplica 5 aprile 2019, la triplica spontanea 17 aprile 2019 e la quadruplica spontanea 29 aprile 2019.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>H.<span> </span></b>Il 30 agosto 2019 P__________ è stato dismesso dalla lite per desistenza dall’azione, ciò che ha comportato la riduzione della richiesta di giudizio a fr. 285'412.52 (fr. 331'779.45 - fr. 46'366.93).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>I.<span> </span></b>Esperita l’istruttoria e prodotti gli allegati conclusivi scritti, con decisione 23 dicembre 2020 il Pretore ha accolto la petizione, ponendo la tassa di giustizia e le spese, di complessivi fr. <span>8’500.- a carico della convenuta, pure condannata a rifondere agli attori <br/> fr. 22’000.- complessivi a titolo di ripetibili. </span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>J.<span> </span></b>Con appello 25 gennaio 2021 la convenuta si è aggravata contro il citato giudizio, postulandone in via principale l’annullamento e il rinvio degli atti al Pretore affinché, completata l'istruttoria mediante l'audizione dei testi R__________ e __________ D__________, pronunci una nuova decisione, e in via subordinata la sua riforma nel senso di respingere integralmente la petizione.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>K.<span> </span></b>Con risposta 12 marzo 2021 gli attori hanno invece postulato la reiezione dell’appello e la conseguente conferma del giudizio di prima sede.</p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><span>E considerato</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in diritto:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>1.<span> </span></span></b><span>L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia testé menzionata. I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Nel caso concreto l’appello 25 gennaio 2021 contro la decisione 23 dicembre 2020 è tempestivo (tenuto conto delle ferie giudiziarie), così come è tempestiva la risposta 12 marzo 2021 dell’appellata.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>2.<span> </span></span></b><span>L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello dev’essere messa nella condizione di comprendere </span><span>agevolmente le censure ricorsuali, pena l’irricevibilità delle medesime. Inoltre, la valida contestazione delle considerazioni pretorili presuppone che essa trovi un fondamento nelle allegazioni di prima sede, non potendo nuove tesi e nuovi elementi essere ammessi se non secondo i requisiti degli art. 229 e 317 CPC. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>3.<span> </span></span></b><span>Per quanto riguarda la natura del contratto, la decisione pretorile si limita a sottoporre implicitamente il regime di garanzia per i difetti alle norme sul contratto di appalto (menzionando segnatamente gli art. 367 cpv. 1 e 371 cpv. 3 CO). Ciò non è contestato in questa sede ed è conforme a quanto previsto dal Tribunale federale per i contratti di natura mista aventi per oggetto l’acquisto di un immobile ancora in edificazione, ove convivono elementi dell’appalto e della compravendita </span><span>(DTF 117 II 259, consid. </span><span>2b seg., 118 II 142, consid. 1a; v. anche <span>Gauch</span>, Der Werkvertrag, 6<sup>a</sup> ed. 2019, n. 347 seg. e n. 2319 e <span>Rüegg</span>, Die Haftung des Grundstückverkäufers, n. 4 seg. in: Koller, Der Grundstückkauf, 3<sup>a</sup> ed. 2017). </span><span>In assenza di relative censure di secondo grado non è necessario esaminare ulteriormente la questione e i singoli contratti conclusi dai vari condomini.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>4.<span> </span></span></b><span>Con l’impugnata decisione, il primo giudice ha accertato che le pretese degli attori non possono essere considerate né perente (per notifica tardiva dei difetti) né prescritte. Difatti, la tempestività della notifica da parte dei condomini è pacifica e risulta dalla convenzione doc. F, ritenuto oltretutto che secondo il teste ing. Ga__________ (estensore della perizia doc. D), una prima relazione riferita (anche) ai difetti qui in discussione era già stata allestita nel 2010 (per cui la convenuta doveva evidentemente esserne a conoscenza). Quanto alla prescrizione, anche qualora fosse applicabile il termine quinquennale dell'art. 371 cpv. 2 CO e dell’art. 180 della Norma SIA 118, esso ha iniziato a decorrere dal momento della consegna dell'opera, risalente al rilascio del certificato di abitabilità delle PPP e dunque al più presto al 24 dicembre 2008 (doc. 4), ed è stato pertanto validamente interrotto dalla sottoscrizione della convenzione doc. F del 7 novembre 2013, che deve valere quale riconoscimento di debito (art. 135 n. 1 CO).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>4.1</span></b><span> A tal proposito, l’appellante si duole innanzitutto della mancata ammissione da parte del Pretore dei testi __________ D__________ e arch. R__________ (la cui audizione nemmeno è stata contestata dagli attori), che avrebbero potuto riferire sull’asserita intempestività della notifica dei difetti effettuata dalla controparte e sulla data di consegna degli appartamenti. Difatti, a fronte delle eccezioni di perenzione e prescrizione sollevate in prima sede, ella ritiene violato il suo diritto alla controprova e più in generale il suo diritto di essere sentita (art. 29 cpv. 2 Cost). L’incarto sarebbe pertanto da rinviare al primo giudice per l’assunzione dei suddetti testi. In ogni caso la controparte, gravata dell’onere della prova, non avrebbe dimostrato la tempestività della notifica, mentre la convenzione doc. F non costituirebbe un atto interruttivo della prescrizione. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Sul primo aspetto, l’appellante evidenzia che il doc. F e i relativi inserti non dimostrano in alcun modo che la notifica sia avvenuta tempestivamente, né specificano chi l’avrebbe effettuata, quando e in relazione a quali difetti. I documenti attestano tuttalpiù che la notifica è avvenuta con la sottoscrizione dell’accordo, ovvero in maniera tardiva. Del resto, AP 1 non avrebbe mai ammesso l’esistenza dei difetti in questione e di una notifica tempestiva. Neppure la perizia del 2010 potrebbe dimostrare alcunché al riguardo, non trovandosi agli atti e mancando sufficienti informazioni sulle modalità del suo allestimento e sul suo contenuto, considerato altresì che la sua consegna ad AP 1 non sarebbe comprovata.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Sul secondo aspetto, l’appellante rileva che con la sottoscrizione della convenzione essa non ha riconosciuto alcuna responsabilità, tenuto conto oltretutto che in quel momento l’esistenza stessa dei difetti era ancora in discussione (per cui non poteva ammettere ciò che ancora non conosceva). D’altronde, con la sua decisione del 22 maggio 2018 di cui al doc. 3 la Camera d’esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello (CEF) ha stabilito che la convenzione non costituisce un riconoscimento di debito ai sensi dell'art. 82 cpv. 1 LEF e dunque un titolo di rigetto provvisorio dell'opposizione. A suo modo di vedere, il primo atto di interruzione della prescrizione sarebbe dunque avvenuto (tardivamente) solo con l’avvio delle procedure esecutive o con l’inoltro dell’azione giudiziaria.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>4.2</span></b><span> Per come è formulata, la convenzione doc. F non mette assolutamente in discussione l’esistenza di una valida notifica dei difetti e regola le relative conseguenze e le modalità per la risoluzione definitiva della controversia senza accennare minimamente alla problematica. Considerato che la buona fede (art. 2 CC) avrebbe imposto ad AP 1 di sollevare già allora una relativa contestazione, se ne può derivare l’esistenza di una notifica valida e tempestiva, oppure casomai la rinuncia di AP 1 a prevalersi</span><span> <span>di un’eventuale </span></span><span>tardività della notifica, giacché quest’ultima si è impegnata, a determinate condizioni, a rispondere dei difetti che il perito arbitratore avrebbe potuto accertare</span><span> (IICCA del 14 maggio 2020, inc. 12.2018.156, consid. 5.2; IICCA del 13 marzo 2017, inc. 12.2015.227, consid. 8.2; IICCA del 2 giugno 2020, inc. 12.2019.33, consid. 9; IICCA del 22 gennaio 2019, inc. 12.2017.95, consid. 6.1;<b> </b><span>Chaix</span>, Commentaire romand<i> </i>CO II,<i> </i>2<sup>a</sup> ed., n. 24 ad art. 370 CO; <span>Gauch</span>, <i>op. cit.</i>, n. 2163; STF 4A_617/2012 del 26 marzo 2013 consid. 3.2.1, 4A_275/2009 </span><span>del del 12 agosto 2009, </span><span>consid. 3, 4C.347/2005 del 13 febbraio 2006, consid. 2). In simili circostanze, avvalersi dell’eccezione di perenzione potrebbe finanche costituire un abuso di diritto. Comunque sia, qualora al momento della sottoscrizione del doc. F fossero unicamente conosciute le manifestazioni del difetto (disturbi fonici) ma non le sue origini, ed esso non fosse dunque ancora stato costatato con certezza (come suggerito dall’appellante), il termine di perenzione non avrebbe nemmeno iniziato il suo decorso e i condomini avrebbero potuto unicamente effettuare una segnalazione preventiva sulla base di una semplice supposizione (v. al riguardo STF 4A_293/2017 del 13 febbraio 2018, consid. 2.2.3 e 4A_205/2020 del 13 luglio 2021, consid. 3.1.2 seg.). Alla luce di quanto appena detto, non occorre approfondire la tematica relativa alla perizia del 2010, anche se la testimonianza di Ga__________ lascia dedurre che il referto riguardasse anche la problematica fonica e che questa fosse già nota ad AP 1 (verbale del 26 giugno 2019, p. 1-2). Ne consegue altresì che, su questo tema, l’audizione dei testi richiesti dall’appellante non avrebbe avuto alcuna influenza, come già osservato dal primo giudice con la decisione ordinatoria dell’11 giugno 2019.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>4.3</span></b><span> Relativamente alla prescrizione, l’appellante non contesta che il termine cominciava a decorrere al più presto con il rilascio del certificato di abitabilità</span> (<span>v. anche doc. G punto 4 §§ Fol. 7), né la data indicata dal Pretore. Peraltro, essa confonde il concetto di riconoscimento di debito ai sensi dell’art. 82 cpv. 1 LEF con quello dell’art. 135 n. 1 CO, che devono essere ben distinti: il secondo non esige infatti che il credito sia già determinato, determinabile o esigibile, bensì unicamente che il comportamento del debitore nei confronti del creditore possa essere inteso in buona fede come la conferma di un suo onere giuridico. E meglio, per l’interruzione della prescrizione è sufficiente che il debitore dichiari di essere disposto, a determinate condizioni, a pagare un certo importo e non escluda pertanto l’esistenza di un debito residuo, e ciò anche se non ne conosce l’ammontare (DTF 134 III 591, consid. 5.2.1, </span><span>STF 4A_111/2020 del 19 marzo 2021, consid. 2). Ciò si è realizzato nella fattispecie, ove AP 1 si è impegnata a risarcire le controparti per tutti quei difetti eventualmente accertati dal perito arbitratore e non </span><span>imputabili ai condomini o a loro ausiliari, riconoscendo a queste condizioni la propria responsabilità. D’altronde, risulta dall’interrogatorio dello stesso ing. M__________ che la medesima, dopo l’allestimento del referto, era disposta (almeno in parte) a effettuare delle riparazioni (cfr. verbale del 4 settembre 2019, p. 7). Ne discende l’infondatezza della censura dell’appellante e l’irrilevanza delle testimonianze da lei proposte a tal riguardo. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>4.4</span></b><span> Per tutti questi motivi, su entrambe le tematiche della perenzione e della prescrizione la decisione pretorile resiste alla critica e la richiesta probatoria formulata dall’appellante dev’essere respinta. Non è quindi necessario esaminare la censura dell’appellata secondo la quale le due testimonianze sarebbero state offerte irritualmente, in quanto ininfluente ai fini del giudizio.</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>5.<span> </span></span></b><span>L’appellante critica il giudice di primo grado anche per avere osservato che la costituzione del deposito previsto ai punti q) e r) della convenzione (v. sopra consid. C) non costituisce una modifica contrattuale riferita al prezzo, bensì una mera garanzia del buon esito degli impegni assunti dalla convenuta, che è stata versata e che ha reso operativa la convenzione. A mente dell’appellante, essendo nel deposito confluiti i saldi del prezzo ancora dovuti da determinati condomini (teste avv. __________ G__________, verbale del 4 settembre 2019, p. 4) e non avendo le parti alcun potere di disposizione su di esso, dette clausole avrebbero modificato non solo le condizioni di pagamento ma il prezzo stesso delle unità di PPP.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>5.1 </span></b><span>Ora, l’appellante si limita a riproporre una sua tesi di prima sede in opposizione al giudizio di primo grado, oltretutto sprovvista di una debita motivazione, siccome non spiega quali conseguenze se ne dovrebbero trarre e in che modo ciò dovrebbe influenzare l’esito del giudizio. Considerato che la procedura di appello è un procedimento indipendente e non la semplice prosecuzione di quello innanzi al Pretore, le allegazioni delle parti che non risultano già dalla decisione pretorile, per poter essere se del caso considerate in seconda sede, devono esservi riproposte. In assenza di questi elementi, un giudizio da parte di questa Camera non è possibile (DTF 142 III 413, consid. 2.2.1 e 2.2.4). La censura è pertanto irricevibile (art. 310 e 311 CPC).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>5.2</span></b><span> Ad ogni modo, anche volendo considerare che, secondo quanto esposto in prima sede, la convenuta sosteneva che le clausole q) e r) dovessero essere redatte nella forma dell’atto pubblico, che il mancato rispetto di tale esigenza di forma comportava la nullità del suo obbligo di costituire il deposito e dell’obbligo degli attori di versare gli importi citati e che pertanto la convenzione non sarebbe mai divenuta operativa, la censura è del tutto pretestuosa. In primo luogo, le citate clausole si limitavano a istituire una garanzia in favore dei condomini e a stabilire l’utilizzo di determinati saldi ancora da versare. In secondo luogo, l’appellante non sostiene né spiega perché esse avrebbero modificato elementi oggettivamente o soggettivamente essenziali dei contratti di acquisizione delle PPP (ritenuto che le esigenze di forma concernono solo gli elementi essenziali del contratto, v. IICCA del 18 giugno 2019, inc. 12.2018.106, consid. 6 e IICCA del 16 dicembre 2014, inc. 12.2013.149, consid. 6; cfr. anche l’art. 12 CO). L’appellante neppure spiega perché la presunta nullità dei punti q) e r) non dovrebbe gravare anche la regolamentazione relativa all’operatività della convenzione, pure prevista nel punto r) e a esso indissolubilmente legata. L’appellante non può pertanto né pretendere che le clausole in questione siano nulle, né che ciò comporti l’inefficacia della convenzione. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>6.<span> </span></span></b><span>L’appellante effettua poi delle precisazioni in relazione alla cifra 10 del contratto di costituzione di diritto di compera del 6 giugno 2017 (doc. G), ove l'ing. M__________ si è costituito debitore solidale, unitamente ad AP 1, per tutti gli impegni economici e finanziari dedotti dall'acquisto. Osservando tuttavia essa stessa che tali precisazioni non sono rilevanti ai fini del giudizio, esse non debbono essere qui esaminate. </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>7.<span> </span></span></b><span>Relativamente alla legittimazione attiva degli attori, il Pretore ha stabilito che essi costituiscono un ammissibile litisconsorzio facoltativo (art. 71 CPC), in quanto le loro pretese sono dedotte dalla perizia dell'arbitratore e dunque dal medesimo fondamento. Essi non erano tenuti ad agire congiuntamente a tutti gli altri condomini (litisconsorzio necessario), in assenza di un rapporto giuridico sul quale può essere ineluttabilmente deciso solo allo stesso modo per tutti, potendo ciascuno di loro decidere liberamente se esercitare o meno il proprio diritto individuale (v. anche doc. F, clausola q). Secondo gli accertamenti pretorili, anche AO 1 ha la legittimazione ad agire individualmente senza la partecipazione alla causa di __________ C__________, non avendo fatto valere un diritto indiviso con quest’ultimo. </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>7.1</span></b><span> Con l’impugnativa, l’appellante si oppone, sostenendo che tutti i condomini e firmatari del doc. F costituivano una comunione indivisa e avrebbero dovuto agire in giudizio in litisconsorzio necessario per rivendicare i loro crediti. Non avendolo fatto, la loro petizione sarebbe da dichiarare irricevibile. La necessità di un simile agire congiunto si evincerebbe dalla stessa convenzione doc. F, allestita in tre esemplari in quanto avrebbe solamente 3 parti: AP 1, il perito arbitratore e l’insieme dei condomini, tutti rappresentati dal medesimo legale. L’appellante aggiunge che laddove erano previsti degli obblighi o dei diritti individuali, la convenzione lo ha chiaramente precisato. Ciò è ad esempio avvenuto nelle clausole q) e r), che tuttavia non riguardano i diritti dei condomini nei confronti di AP 1 in materia di garanzia per difetti.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>7.2</span></b><span> Posto che la legittimazione attiva è un presupposto di merito, la cui assenza condurrebbe casomai alla reiezione della petizione e non alla sua irricevibilità, le censure dell’appellante si riducono ad argomentazioni soggettive che non possono mettere in discussione gli accertamenti pretorili. Non vi è una singola clausola della convenzione che imponga ai condomini (comunque elencati individualmente al principio del documento) un agire congiunto in materia di garanzia dei difetti, laddove una rappresentanza comune o l’allestimento di una sola copia dell’accordo destinata al relativo patrocinatore non può certo bastare a dimostrare il contrario. L’appellante non indica ulteriori ragioni per cui si dovrebbe ammettere l’esistenza di una pretesa indivisibile, ritenuto oltretutto che per giurisprudenza invalsa ciascun condomino, sulla base del proprio contratto di compravendita/appalto, può far valere la garanzia anche per i difetti nelle parti comuni (DTF 114 II 239, consid. 4 e 5c/aa e </span><span>145 III 8, consid. 3.4 e </span><span>3.5; IICCA dell’8 maggio 2019, inc. 12.2017.158, consid. 11.1; v. anche <span>Gauch</span>, <i>op. cit.</i>, n. 1493 seg.). Ne deriva nel caso concreto che ciascun condomino, quale partner contrattuale di AP 1 nell’acquisizione della propria PPP e successivamente con la sottoscrizione della convenzione doc. F, aveva la legittimazione per agire in giudizio e far valere la propria pretesa, peraltro di natura pecuniaria e divisibile (minor valore sulla base della propria quota millesimale). </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Per gli stessi motivi, anche AO 1 era legittimato ad agire in giudizio per imporre il proprio diritto di garanzia. Inoltre, contrariamente a quanto pretende l’appellante, egli poteva rivendicare l’integrale quota di minor valore della PPP n. __________, avendogli __________ C__________ nel contratto di compravendita del 12 ottobre 2016 (doc. O) ceduto, unitamente alla sua quota di comproprietà di 1/2 della PPP n. __________ (e di 1/28 della PPP n. __________) anche i diritti relativi al fondo (v. clausole 7 e 8). La giurisprudenza relativa all’incedibilità dei diritti di garanzia (in quanto diritti formatori) non preclude tale soluzione, giacché non impedisce la cessione delle pretese pecuniarie derivanti dall’esercizio di tali diritti (ossia del credito risultante dalla pretesa di riduzione del prezzo per minor valore), in effetti già esercitati dai condomini nell’ambito della sottoscrizione e implementazione della convenzione doc. F del 2013 (cfr. DTF 114 II 239, consid. 5c; IICCA del 12 giugno 2017, inc. 12.2016.22, consid. 4). D’altronde, la menzionata cessione dei diritti relativi al fondo da parte di __________ C__________ esclude che egli possa a sua volta rivalersi nei confronti di AP 1 e di riflesso non esistono motivi che impedirebbero a AO 1 di far valere le pretese pecuniarie riferite all’unità PPP di cui è divenuto il solo proprietario.</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>8.<span> </span></span></b><span>Quanto alle pretese avanzate dagli attori il Pretore, dopo aver riassunto dottrina e giurisprudenza relative alla perizia dell’arbitratore (p. 5 e 6 dell’impugnato giudizio, a cui si rinvia), ha osservato che il relativo accordo contenuto nella convenzione doc. F è valido come pure che la perizia resa (comprendente i doc. D1 e D2, il doc. E e il doc. 1) adempie ai requisiti cumulativi ed esaustivi prescritti all'art. 189 cpv. 3 CPC ed è dunque vincolante per il giudice. Difatti, le parti potevano disporre del loro rapporto giuridico, non sussiste alcun motivo di ricusa del perito, il referto è stato reso nel rispetto del diritto di essere sentito e dell’uguaglianza fra le parti e non presenta alcun errore manifesto e grave. Esso ha confermato l’esistenza del difetto fonico di cui trattasi in tutti gli appartamenti, evidenziato le </span><span>possibili modalità di intervento</span><span> </span><span>e i relativi costi a carico di AP 1 e, in alternativa, il derivante minor valore (doc. D1, D2 e 1), che in un successivo scritto ha ripartito fra le varie PPP (doc. E). Durante e dopo l’allestimento del referto, la promotrice immobiliare non ha contestato la metodologia d’indagine adottata dal perito né ha fatto uso del suo diritto a ottenere delucidazioni, per cui le obiezioni mosse solo in sede giudiziaria sono tardive. Inoltre, giusta quanto dichiarato dal teste avv. __________</span><span> G__________, confermato dagli interrogatori di AO 1, AO 5 e AO 6 e smentito unicamente dalle dichiarazioni di M__________ (che in assenza di qualsivoglia supporto documentale non possono dunque bastare), la promotrice immobiliare aveva in un primo momento manifestato </span><span>la sua intenzione di attenersi ai termini della convenzione e alle conclusioni peritali, laddove si era addirittura giunti all’elaborazione di un programma dei lavori (per cui la sua posizione processuale è in contraddizione con il suo precedente comportamento). Inoltre, secondo quanto risulta dalle testimonianze di Ga__________ e dell’avv. __________ G__________, i condomini e la promotrice immobiliare hanno deciso di comune accordo di abbandonare lo scenario della riparazione e optare piuttosto per un risarcimento del minor valore, corrispondente al </span><span>costo di un intervento di ripristino epurato dalle due voci relative all’IVA e all’alloggio fuori casa e pertanto inferiore ai costi di riparazione. </span><span>Il giudice di primo grado ha conseguentemente accolto le pretese degli attori, fondate sulle conclusioni del perito e sugli importi da egli quantificati.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>8.1</span></b><span> L’appellante rimprovera al primo giudice di aver erroneamente trascurato alcune gravi lacune della perizia, che la renderebbero non vincolante (art. 189 cpv. 3 lett. c CPC), ovvero la scelta del perito di procedere a una limitata indagine a campione degli appartamenti e di avvalersi del supporto di una ditta terza, l’inammissibilità di un calcolo del minor valore, nonché le problematiche relative alla sua quantificazione e ripartizione fra le varie unità di PPP.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>8.2 </span></b><span>L’appellante sostiene in primo luogo di avere tempestivamente contestato (contrariamente a quanto affermato dal Pretore) la metodologia adottata dal perito e i suoi accertamenti a fine 2015/inizio 2016, rilevando altresì che il doc. E è stato allestito unicamente dietro incarico dei condomini, come sarebbe dimostrato dall’interrogatorio di<b> </b>M__________ (verbale del 4 settembre 2019, p. 6). Inoltre, a suo modo di vedere l’art. 189 cpv. 3 CPC l’autorizzava in ogni caso a proporre delle contestazioni in sede giudiziaria. Essa inoltre non avrebbe mai assunto un comportamento contraddittorio né riconosciuto alcunché in relazione ai difetti qui in discussione. In particolare, il programma lavori citato dal Pretore non era riferito in alcun modo agli stessi e al doc. E (teste Ga__________, verbale del 26 giugno 2019, p. 5-6).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Queste censure costituiscono essenzialmente una riproposizione di tesi soggettive di prima sede in opposizione alla decisione impugnata e risultano dunque irricevibili. Ad ogni modo, la perizia doc. D1 e l’annesso doc. 1 sono stati presentati alle parti all’inizio del 2015, per cui una contestazione avvenuta solamente a fine 2015 apparirebbe comunque tardiva. È inoltre pacifico che AP 1, a differenza dei condomini, ha scelto di non avvalersi dello strumento della delucidazione, espressamente previsto nella convenzione per esporre i propri dubbi e chiedere spiegazioni, approfondimenti o rettifiche, né nella documentazione agli atti vi è traccia di una qualsivoglia sua contestazione. La semplice e generica dichiarazione di M__________, secondo il quale egli in alcuni colloqui avuti con il perito avrebbe messo in discussione il metodo di indagine prescelto non può dunque bastare al riguardo, in assenza di ulteriori prove e di una formalizzazione di tali presunti dubbi, che siccome non più riproposti se non nella causa giudiziaria potevano casomai ritenersi fugati. Aggiungasi che dall’audizione del perito non emerge in alcun modo l’asserita opposizione di AP 1. Anzi, Ga__________ ha dichiarato che le parti erano consapevoli della metodologia adottata (indagine a campione in 3 appartamenti) e non hanno chiesto ulteriori verifiche, come pure che le medesime, dopo la presentazione del referto, avevano intavolato delle discussioni relative alle modalità di risoluzione dei difetti costatati (cfr. verbale del 26 giugno 2019, p. 3-5). Conseguentemente, le contestazioni espresse da AP 1 innanzi al Pretore risultano ampiamente tardive e in contrasto con i dettami della buona fede, per cui il richiamo all’art. 189 CPC non può soccorrerla. Esse non risultano in ogni caso convincenti, come si vedrà nei prossimi considerandi.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>8.3</span></b><span> In secondo luogo l’appellante, osservato che l’art. 189 CPC impone al perito di eseguire personalmente gli accertamenti fattuali che gli sono richiesti, critica il referto in quanto l’analisi tecnica ivi contenuta (misurazioni foniche) non è stata svolta dal perito, bensì da una ditta terza (__________ SA) da lui incaricata. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>La censura tuttavia non merita accoglimento. Essa è innanzitutto irricevibile, giacché oltre a non essere stata sollevata dopo la consegna della perizia (malgrado il doc. 1 attestasse chiaramente il coinvolgimento della suddetta ditta), non compare neanche negli allegati introduttivi di causa (art. 229 e 317 CPC). È però anche pretestuosa, siccome Ga__________ nella sua audizione ha osservato che le misurazioni sono avvenute dietro la sua supervisione (verbale del 26 giugno 2019, p. 6) e il punto j) della convenzione gli permetteva esplicitamente di avvalersi della collaborazione di terzi.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>8.4</span></b><span> Secondo l’appellante, il Pretore avrebbe trascurato che in assenza di una precisa notifica dei difetti, neppure si sa quali disagi fossero stati lamentati, in quali appartamenti e quale intensità raggiungessero. Il primo giudice avrebbe inoltre dovuto ritenere inammissibile e lacunosa l’indagine a campione svolta dal perito. Difatti, il punto h) della convenzione</span><span> </span><span>sanciva il suo obbligo di valutare ogni singola problematica notificata al fine di giungere a una definizione certa dei difetti. In altre parole l’esperto, in assenza di un accordo delle parti, non avrebbe potuto effettuare le sue verifiche in 3 soli appartamenti su 14, neppure appartenenti agli attori e peraltro situati nell’altra palazzina (blocco B). L’esame a campione del 20% degli appartamenti non sarebbe pertanto rappresentativo, avrebbe un margine di errore almeno dell'80% e non potrebbe permettere di estendere i risultati ottenuti a tutti gli appartamenti, ove vi sono caratteristiche diverse, rispettivamente sono intervenuti diversi artigiani e progettisti. E meglio, secondo il perito i rumori fonici sarebbero dovuti, oltre che alle condutture e alle porte d’entrata, anche agli apparecchi sanitari, che tuttavia in alcuni appartamenti (PPP n. __________-__________ e __________, situate nel blocco A) sono stati istallati da AO 1 e __________ C__________ (i quali li hanno acquistati allo stato grezzo provvedendo poi personalmente ai lavori di finitura, cfr. doc. F, premessa 2 e doc. 2). Non essendo tutti i sanitari stati eseguiti dai medesimi artigiani, l’esistenza e le cause del problema fonico non avrebbero potuto essere automaticamente estese a tutti gli appartamenti. D’altronde, lo stesso Ga__________ nella sua audizione ha specificato che negli attici non vi era alcun disturbo fonico (verbale di audizione del 26 giugno 2019, p. 3), e quello relativo al calpestio è stato riscontrato in un solo appartamento. In assenza di una verifica puntuale e sistematica volta ad accertare in ogni singolo appartamento se il problema esisteva, con quale intensità, per quali motivi e quali interventi fossero necessari, gli accertamenti peritali non avrebbero dunque dovuto essere confermati dal giudice di prima sede.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Richiamata la tardività della contestazione relativa alla metodologia d’indagine del perito, che avrebbe dovuto essere esposta ben prima dell’inizio della causa giudiziaria, si possono fare le seguenti osservazioni. Gli appartamenti degli attori sono situati nella palazzina del blocco A, a eccezione di quello di AO 2e AO 3. Inoltre, i difetti fonici relativi alle porte d’entrata non sono oggetto della presente procedura né degli importi di cui al doc. E (cfr. teste Ga__________, verbale del 26 giugno 2019, p. 4), mentre la problematica del calpestio, generata dal mancato rispetto dei limiti per il fono-isolamento dal calpestio tra locali sovrastanti, è stata confermata dal perito in un unico caso (passaggio di rumori fra gli appartamenti dei signori AO 2 e Ce__________, cfr. doc. 1) e non è stata estesa ad altri appartamenti. L’unico difetto esteso a tutte le PPP concerne i rumori prodotti per via solida dagli impianti tecnici (ad esempio dall’ascensore, dall’impianto di condizionamento e dal passaggio di acqua attraverso gli scarichi e le condotte), causato da un insufficiente isolamento acustico. Esso non è stato attribuito dal perito a un’inadeguatezza di determinati apparecchi sanitari, bensì alla struttura grezza, che è la stessa per entrambi gli stabili (teste<b> </b>Ga__________, verbale del 26 giugno 2019, p. 2-3). L’indagine a campione permetteva dunque di trarre delle conclusioni valide per tutti gli appartamenti quanto all’esistenza e alle cause del difetto. Di conseguenza, le argomentazioni contenute nell’appello non evidenziano la pretesa erroneità della perizia dell’arbitratore.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>8.5</span></b><span> L’appellante critica il primo giudice anche per avere accordato alle controparti un risarcimento del minor valore. Essa lo ritiene inammissibile poiché secondo il punto h) della convenzione, il perito avrebbe dovuto accertare il minor valore di ciascuna PPP solo nel caso in cui i difetti non potessero essere eliminati, circostanza non realizzatasi nella fattispecie a fronte della possibilità di una riparazione (doc. D2, p. 76 seg.; teste Ga__________, verbale del 26 giugno 2019, p. 5 e interrogatorio di AO 6, verbale del 2 luglio 2019, p. 5) alla quale AP 1 non avrebbe mai rinunciato (come rimarcato da M__________ nel suo interrogatorio, cfr. verbale del 4 settembre 2019, p. 6-8). Nulla dimostrerebbe il suo consenso a risarcire il minor valore: né il doc. E, non previsto dalla perizia e allestito su esclusiva richiesta dei condomini (i quali preferivano evitare degli interventi che avrebbero comportato l’inagibilità delle loro abitazioni per un certo periodo), né le testimonianze dell’avv. __________ G__________ e di Ga__________ __________, né gli interrogatori degli attori. Innanzitutto, la testimonianza dell’avvocato non avrebbe alcuna valenza in quanto interessato alla procedura (avendo patrocinato tutti i condomini in occasione dell’elaborazione del doc. F e dell’allestimento della perizia e rappresentando tutt’ora una parte dei medesimi in una parallela procedura, cfr. verbale del 4 settembre 2019, p. 3 in fondo). Il Pretore avrebbe inoltre trascurato che egli ha reso la sua testimonianza in violazione del segreto professionale, non avendo ottenuto lo svincolo da uno dei suoi clienti (cfr. verbale del 4 settembre 2019). L’appellante aggiunge che l’audizione del perito non conferma l’esistenza di un consenso di AP 1. Lo stesso dicasi per gli interrogatori degli attori, che comunque sono delle mere dichiarazioni di parte. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Tali argomentazioni, che l’appellata ritiene nuove e inammissibili in quanto presentate solo in sede di conclusioni scritte, erano in realtà già state proposte con la duplica (cfr. p. 17, 30, 34 e 39). Esse non possono nondimeno sovvertire il giudizio impugnato, poiché le risultanze istruttorie, considerate nel loro insieme, permettono di concludere che il risarcimento del minor valore sia un’ammissibile soluzione discussa e concordata fra le parti, ciò a fronte dell’esistenza di svariati elementi che lo confermano: non solo i doc. E e P, ma innanzitutto l’audizione di Ga__________ (verbale del 26 giugno 2019, p. 5), oltre che l’interrogatorio di AO 1 (verbale del 4 settembre 2019, p. 9), che pure costituisce un ammissibile mezzo di prova, seppur da valutare con cautela. La circostanza è avvalorata anche dall’audizione di __________ G__________, che dev’essere tenuta in considerazione alla luce del suo ruolo nella redazione e implementazione della convenzione doc. F (verbale del 4 settembre 2019, p. 2-3). Secondo quanto emerso da quest’ultimo verbale, egli non ha ottenuto lo svincolo da uno dei condomini non a causa di un rifiuto, ma per la sua irreperibilità. Sarebbe casomai detto cliente a essere legittimato a invocare una violazione del segreto professionale piuttosto che l’appellante, ritenuto oltretutto che l’avvocato è stato chiamato a riferire su fatti noti a tutti i condomini e che è nell’interesse di ognuno di essi che la convenzione venga rispettata e la responsabilità di AP 1 riconosciuta. Aggiungasi che con il punto o) della convenzione la promotrice immobiliare si è impegnata, per i difetti indicati dal perito, a dare avvio senza indugio alle opere di riparazione oppure a risarcire ai condomini i costi di riparazione, oppure ancora a risarcire il minor valore dei difetti non suscettibili di riparazione. Come emerge dagli atti, la riparazione avrebbe comportato interventi estremamente invasivi e addirittura sproporzionati come pure l’inagibilità degli appartamenti per parecchi mesi, nonché costi maggiori rispetto a un risarcimento del minor valore, che il perito ha derivato dal costo di un intervento di ripristino epurato dalle due voci relative all’IVA e all’alloggio fuori casa (cfr. doc. D2, p. 76-77 e 83-84; teste Ga__________, verbale del 26 giugno 2019, p. 4-5, teste __________ G__________, verbale del 4 settembre 2019, p. 2-3). Tenuto conto di ciò, l’importo quantificato dal perito risulta compatibile con gli accordi fra le parti nonché la soluzione più logica e addirittura favorevole per la promotrice immobiliare. In assenza di sufficienti elementi di segno contrario, se non l’interrogatorio di M__________, la censura dell’appellante non può pertanto trovare accoglimento. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>8.6</span></b><span> Per quanto è dato capire, l’appellante lamenta altresì un lacunoso calcolo del minor valore, in quanto sostiene che il perito non ha quantificato il valore complessivo dell'immobile difettoso, per cui non è dato sapere a quanto ammonti una proporzionale diminuzione del prezzo delle singole proprietà per piani. Osserva altresì che la perizia prodotta sarebbe incompleta in quanto priva dei calcoli e delle voci di computo che compongono l’importo esposto nel doc. E. Aggiunge che lo stesso __________ G__________ ha confermato l’assenza agli atti di determinate parti della perizia, fra cui una tabella riassuntiva dei difetti accertati con l’indicazione degli interventi di riparazione e il relativo costo (verbale del 4 settembre 2019, p. 2).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> La contestazione è innanzitutto irricevibile ai sensi degli art. 229 e 317 CPC, in quanto AP 1 non l’ha proposta negli allegati introduttivi di prima sede, per cui agli attori non può essere rimproverato di non aver fornito ulteriori specificazioni in relazione al calcolo eseguito dal perito, né di aver presentato tardivamente l’allegato B della perizia (contenente il calcolo di cui l’appellante lamenta ora l’assenza) con la quadruplica spontanea (doc. Z). In altre parole l’importo di fr. 721'091.12 (comunque esposto alle p. 83-84 del doc. D2) non è stato validamente criticato. Ad ogni modo, posto che la riduzione del prezzo avviene mediante l’applicazione del cosiddetto metodo relativo, per cui il rapporto tra il prezzo ridotto e il prezzo convenuto corrisponde al rapporto tra il valore oggettivo dell’opera difettosa e il suo valore oggettivo senza difetti, si ricorda che vige la presunzione secondo cui il prezzo convenuto corrisponde al valore oggettivo della cosa e il minor valore corrisponde al costo della riparazione (DTF 116 II 305, consid. 4a; STF 4A_667/2016 del 3 aprile 2017, consid. 5.2.1). In assenza di elementi concreti che smentiscano queste presunzioni, il minor valore quantificato dal perito arbitratore non può dirsi errato.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>8.7</span></b><span> Con l’impugnativa, l’appellante critica pure la concreta ripartizione del minor valore fra le 14 unità abitative effettuata dal perito e confermata dal Pretore. Essa è avvenuta sulla base delle quote millesimali di ciascuna PPP, come esposto nel doc. E (che alla luce di quanto sopra esposto può certamente essere considerato quale parte della perizia). Tale ripartizione schematica a mente dell’appellante sarebbe inammissibile, poiché trascurerebbe che diverse PPP subiscono disturbi fonici di diversa intensità, o non li subiscono affatto (come i due attici). L’appellante contesta altresì che la quota di minor valore relativa all’autorimessa (che costituisce una PPP a sé stante) possa essere suddivisa e ripartita su tutti gli appartamenti. A suo dire, essa avrebbe potuto essere rivendicata solo dall’insieme dei condomini.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Nella fattispecie, considerato che il minor valore complessivo a carico di AP 1 dev’essere confermato e nella misura in cui i condomini hanno accettato la ripartizione interna stabilita dal perito (v. doc. P), non si vede quale interesse degno di tutela avrebbe la promotrice immobiliare nel contestarla, non subendo dalla medesima un pregiudizio. In ogni caso, la censura relativa all’autorimessa risulta di primo acchito irricevibile, poiché non contenuta negli allegati introduttivi di prima sede. Inoltre, non avendole il perito attribuito un minor valore (v. doc. E p. 2) ed essendo la pretesa pecuniaria in esame divisibile, non si vede perché la ripartizione effettuata dal perito sarebbe errata a tal proposito.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Più in generale, il metodo di ripartizione del minor valore in un immobile suddiviso in PPP dipende segnatamente dalle qualità promesse ai condomini nei rispettivi contratti, dalla natura dei difetti e dalle parti dell’immobile che ne soffrono, che possono essere ad uso esclusivo o parti comuni ai sensi dell’art. 712b cpv. 2 CC. A tal proposito, l’appellante rileva unicamente che il passaggio di rumori attraverso le condotte non colpisce in egual modo tutti gli appartamenti. L’ammissibilità della censura è dubbia, non avendo l’appellante nella risposta e nella duplica di prima sede contestato in modo chiaro che il minor valore relativo al difetto in questione non potesse essere ripartito uniformemente fra i condomini in base alle rispettive quote millesimali ma solo in base ai disturbi sonori concretamente subiti.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Nondimeno, trattasi di un difetto che grava delle parti comuni (né l’appellante sostiene il contrario) e dunque l’immobile nel suo complesso, e che coinvolge comunque tutti gli appartamenti per l’effetto della propagazione sonora, nel senso che le unità di PPP possono, a dipendenza delle circostanze, causare e/o subire il disturbo fonico (cfr. teste Ga__________, verbale del 26 giugno 2019, p. 3). Una ripartizione dell’importo in questione (peraltro derivato dai costi di riparazione) sulle PPP secondo le rispettive quote millesimali risulta condivisibile, senza omettere di considerare che né prima né durante la causa AP 1 ha mai proposto un metodo di calcolo alternativo. In altre parole, le argomentazioni contenute nell’appello non fanno apparire errata la ripartizione del minor valore stabilita dal perito arbitratore, sicché la stessa era vincolante per il primo giudice (art. 189 cpv. 3 CPC). </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>9.<span> </span></span></b><span>In merito all’esigibilità della pretesa degli attori (a eccezione di quella di AO 1), il Pretore l’ha ricondotta allo scritto doc. P del 9 dicembre 2016 (ove i medesimi hanno imposto alla convenuta un ultimo termine di pagamento di 20 giorni), assegnando loro conseguentemente interessi di mora decorrenti dal </span><span>31 dicembre 2016. Per quanto riguarda AO 1, il giudice di prima sede ha stabilito il decorso degli interessi moratori dal 1° marzo 2017, come da suo PE di cui al doc. Q1.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>L’appellante contesta che il doc. P possa generare esigibilità siccome non rivolto alla AP 1 bensì a M__________ personalmente. </span><span>La censura tuttavia è palesemente infondata già solo per il fatto che lo scritto è indirizzato a “AP 1 <i>e M__________</i>” e specifica il motivo per cui la diffida è stata rivolta anche quest’ultimo, ovvero essendosi egli costituito debitore solidale unitamente alla società (v. sopra consid. 6 e doc. G). Anche su questo punto, la decisione pretorile resiste alla critica.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>10.<span> </span></span></b><span>In conclusione, l’appello dev’essere respinto. Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 285'412.52 (determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale), seguono la soccombenza (art. 106 CPC). Le spese processuali, calcolate secondo quanto prescritto dagli art. 2, 7 e 13 LTG, ammontano a fr. 11’000.-. Le ripetibili, quantificate sulla base dell’art. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle spese e dell’IVA, ammontano a fr. 9’000.-.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Per questi motivi,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>decide:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>1.</b> L’appello 25 gennaio 2021 di AP 1 <b>è respinto. </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>§ Di conseguenza, la decisione 23 dicembre 2020 del Pretore del Distretto di Lugano, Sezione 1, è confermata.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 2.</b> Le spese processuali della procedura d’appello, pari a <br/> fr. 11’000.-, sono a carico dell’appellante, che rifonderà agli appellati fr. 9’000.- complessivi per ripetibili di seconda sede.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3.</b> Notificazione:</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"> </p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1</p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente La vicecancelliera</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rimedi giuridici </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Nelle cause a carattere pecuniario con un valore litigioso superiore a fr. 30'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).</span><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div></body></html>