<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00295</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222821&amp;W10_KEY=13045536&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00295</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.11.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist noch nicht rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Mutationsgenehmigung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Zusammenlegung und Aufteilung der vereinigten Parzellen. Gemäss § 228 Abs. 2 PBG dürfen durch Unterteilung von Grundstücken keine den Bauvorschriften widersprechende Verhältnisse geschaffen werden. Wenn etwa die Parzellierung eines Grundstücks zu einer Übernutzung eines oder mehrerer der geschaffenen neuen Parzellen führt, sind entsprechende Ausnützungsübertragungen vorzunehmen (E. 3.1). Die Vorinstanz kam zum Schluss, dass die Bestandesbaute auf der Südostseite den Grenzabstand zur neuen Parzellengrenze im Ausmass der Mehrhöhe von 1,34 m überschreite. Da das Nachbargrundstück aber der gleichen Eigentümerin gehöre, könne sich diese formlos selbst ein Näherbaurecht einräumen. Erfolgt â wie hier â die Festlegung der baulich zulässigen Ausnützung mittels Bestimmungen über die Abstände, Grösse und Stellung der Baukörper usw., so darf das so fixierte Mass der zulässigen Ausnützung nicht mittels Näherbaurechten im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG umgangen werden. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist daher in solchen Fällen die Unterschreitung der gesetzlich vorgeschriebenen Abstände nur dann zuzulassen, wenn anhand eines Vergleichsprojekts nachgewiesen wird, dass das Bauvorhaben â respektive vorliegend die Bestandesbaute â die aufgrund der primären Baubegrenzungsnormen zulässige Ausnützung nicht überschreitet. Vorliegend gelingt der Nachweis der eingehaltenen Ausnützung. Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFTEILUNG">AUFTEILUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NÃHERBAURECHT">NÃHERBAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERNUTZUNG">ÃBERNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHSPROJEKT">VERGLEICHSPROJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSAMMENLEGUNG">ZUSAMMENLEGUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 228 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=59628" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00295</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">24. November 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1. A,<b> <br/> </b>2. B,<b> </b></span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>D AG,<b> </b>vertreten durch RA E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Ressortvorsteher Hochbau MÃ¤nnedorf, vertreten durch RA F, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Mutationsgenehmigung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit VerfÃ¼gung vom 18. Februar 2021 genehmigte der Ressortvorsteher Hochbau der Gemeinde MÃ¤nnedorf der D AG (im Anzeigeverfahren) die Zusammenlegung der GrundstÃ¼cke aKat.-Nrn. 01 und 02 sowie die Aufteilung der vereinigten Parzelle in die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 03 und 04.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diese VerfÃ¼gung erhoben A und B mit <span>Eingabe vom 10. November 2021 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Verweigerung der Aufteilung des zusammengelegten GrundstÃ¼cks. Mit Entscheid vom 6. April 2022 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen<span> erhoben </span>A und B <span>mit Eingabe vom 18. Mai 2022 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich MWST) die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie die Verweigerung der genehmigten Aufteilung des GrundstÃ¼cks; eventualiter sei die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Am 9. Juni 2022 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die </span>D AG ersuchte mit Eingabe vom 16. Juni 2022 <span>unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen</span> um Abweisung der Beschwerde, soweit auf sie einzutreten sei. Am 29. Juni 2022 schloss der Ressortvorsteher Hochbau ebenso auf Beschwerdeabweisung, soweit darauf einzutreten sei. A und B hielten mit Replik vom 26. August 2022 an ihren AntrÃ¤gen fest. Am 13. September 2022 duplizierte die D AG. A und B liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen unter anderem eine durch die Mutation geschaffene Ãbernutzung des an ihre Parzelle Kat.-Nr. 05 anstossenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03, wodurch ihre Beschwerdebefugnis zu bejahen ist. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die streitgegenstÃ¤ndliche Mutation umfasst zunÃ¤chst die Zusammenlegung der gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde MÃ¤nnedorf vom 30. September 1996 (BZO) der Kernzone K1 zugewiesenen und der gleichen EigentÃ¼merin (der Beschwerdegegnerin 1) gehÃ¶renden Parzellen aKat.-Nrn. 01 (955 m<sup>2</sup>) und 02 (67 m<sup>2</sup>) und darauf deren (mittigere) Aufteilung in die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 03 (655 m<sup>2</sup>) und 04 (367 m<sup>2</sup>). Auf aKat.-Nrn. 01 respektive Kat.-Nr. 03 befindet sich ein unter Geltung der Bauordnung der Gemeinde MÃ¤nnedorf vom 17. April 1952 (aBZO) bewilligtes und realisiertes Mehrfamilienhaus (G-Strasse 06; Vers.-Nr. 07), welches wegen seiner GebÃ¤udehÃ¶he und seiner Geschosszahl nicht zonenkonform ist. Die Mutation hat namentlich zur Folge, dass die an die sÃ¼dÃ¶stliche Seite des Mehrfamilienhauses anstossende GrundstÃ¼cksgrenze nÃ¤her rÃ¼ckt und neu eine Distanz von rund 3,5 m aufweist (statt bisher Ã¼ber 20 m).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 228 Abs. 2 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (</span>PBG) dÃ¼rfen durch Unterteilung von GrundstÃ¼cken keine den Bauvorschriften widersprechende VerhÃ¤ltnisse geschaffen werden. <span>Die BaubewilligungsbehÃ¶rde hat dafÃ¼r im Zeitpunkt der Bewilligung der Parzellierung besorgt zu sein </span>(VGr, 13. Januar 2022, <span>VB.2021.00270, E. 4.5). </span>In der Praxis kÃ¶nnen einer Verkleinerung Ã¼berbauter GrundstÃ¼cke zahlreiche AblehnungsgrÃ¼nde entgegenstehen. Am hÃ¤ufigsten sind Abstandsverletzungen, AusnÃ¼tzungsÃ¼berschreitungen oder eine fehlende ZugÃ¤nglichkeit (<span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 694)</span>. Wenn etwa die Parzellierung eines GrundstÃ¼cks zu einer Ãbernutzung eines oder mehrerer der geschaffenen neuen Parzellen fÃ¼hrt, sind entsprechende AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen vorzunehmen (vgl. VGr, 19. September 2013, <span>VB.2012.00800,</span> E. 3.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die vorliegend strittige Mutationsgenehmigung ist mit Auflagen betreffend Erschliessung und <span>AbstellplÃ¤tze fÃ¼r Motorfahrzeuge verbunden. </span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bemÃ¤ngeln nicht die Auflagen selbst, sondern dass ein am 23. MÃ¤rz 2022 beschlossener und am 8. April 2022 versandter Bauentscheid fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses auf dem mit streitgegenstÃ¤ndlicher VerfÃ¼gung neu parzellierten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 eine der Auflagen nicht beachten wÃ¼rde<span>. Nur </span>schon aus zeitlicher Abfolge lÃ¤sst sich mit diesem Einwand die Rechtswidrigkeit der Auflage oder, darÃ¼ber hinaus, der Mutationsgenehmigung nicht begrÃ¼nden; entsprechend erblicken die BeschwerdefÃ¼hrenden darin aber einen Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben. Indes ist im zeitlichen Zusammenfallen von der Zustellung des (abweisenden) Rekursentscheids an die BeschwerdefÃ¼hrenden und dem Versand der die Parzelle Kat.-Nr. 04 betreffenden Baubewilligung allein kein Hinweis auf ein widersprÃ¼chliches oder sonst wie treuwidriges Vorgehen der BewilligungsbehÃ¶rde zu erkennen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Mit Bauentscheid vom 30. August 1963 erlaubte die damalige Baukommission MÃ¤nnedorf der Bauherrschaft, das Mehrfamilienhaus mit der heutigen Vers.-Nr. 07 anstatt mit den in der Bauordnung vorgesehenen drei Geschossen viergeschossig zu bauen, wozu "in Anbetracht dessen, dass die zonengemÃ¤sse AusnÃ¼tzungsziffer sowie die Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde eingehalten sind und nicht zuletzt auch aus stÃ¤[d]tebaulichen ErwÃ¤gungen (bessere Durchsicht zufolge kleinerer GebÃ¤udelÃ¤nge, Gewinn an freiem Raum um das GebÃ¤ude zufolge kleinerem GebÃ¤udegrundriss, Wirkung als Dominante in Quartier H etc.) [â¦] die notwendige Ausnahmebewilligung in Bezug auf GebÃ¤udehÃ¶he und Geschosszahl erteilt" wurde. Die Baubewilligung statuierte Ã¼berdies eine Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung in Gestalt einer AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkung, da das Mehrfamilienhaus zusammen mit einer Altbaute die fÃ¼r die AusnÃ¼tzungsberechnung zusammengenommenen vier GrundstÃ¼cke vollstÃ¤ndig ausnÃ¼tzte.</p> <p class="Urteilstext">Vor diesem Hintergrund wehren sich die BeschwerdefÃ¼hrenden gegen die Mutationsgenehmigung mit dem Argument, dass die Einhaltung der Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde im Bewilligungszeitpunkt eine notwendige Voraussetzung fÃ¼r die Erteilung der Ausnahmebewilligung war und daher diese AbstÃ¤nde nach wie vor einzuhalten seien. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b>Beim baurechtlichen Entscheid handelt es sich um eine behÃ¶rdliche ErklÃ¤rung, dass der vorgesehenen Realisierung eines Baugesuchs keine Ã¶ffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen (VGr, 15. Juli 2021, <span>VB.2021.00253, E. 3.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 424). Die Baubewilligung betrifft grundsÃ¤tzlich nicht ZustÃ¤nde (also den Bestand von GebÃ¤uden), sondern VorgÃ¤nge, nÃ¤mlich die Errichtung und Ãnderung von Bauten und Anlagen sowie Umnutzungen. Insofern regelt sie den Zustand auf einem GrundstÃ¼ck nicht abschliessend und in unverÃ¤nderbarer Weise (VGr, </span>21. Oktober 2021<span>, VB.2021.00016, E. 3.2 mit Hinweisen). Die mit der Baubewilligung verknÃ¼pfte Ausnahmebewilligung gewÃ¤hrt die Errichtung einer an sich materiell rechtswidrigen, konkreten Baute, unter entsprechender AbÃ¤nderung bzw. Aufhebung bestimmter Bauvorschriften (Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zÃ¼rcherischen Planungs- und Baugesetzes, ZÃ¼rich 1990, S. 43). Die materielle Baurechtswidrigkeit ist durch die Ausnahmebewilligung geheilt (VGr, 19. Dezember 1995, VB.1995.00109 = BEZ 1996 Nr. 3 E. 1; BEZ 1983 Nr. 13). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Wie gesehen (E. 4.1) genehmigte die Baukommission MÃ¤nnedorf am 30. August 1963 das projektierte Mehrfamilienhaus auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 und sprach sich damit <span>zur RechtmÃ¤ssigkeit der damals geplanten baulichen Massnahmen </span>aus. Das Mehrfamilienhaus ist somit (und mangels gegenteiliger Hinweise) als ursprÃ¼nglich materiell rechtmÃ¤ssige Baute aufzufassen, da sie im Errichtungszeitpunkt â ungeachtet der im Bauentscheid inhÃ¤renten Ausnahmebewilligung â dem geltenden materiellen Recht entsprochen hat. Der Fokus der Beschwerdeschrift auf die der Baubewilligung zugrundliegenden UmstÃ¤nde im Jahr 1963 verkennt, dass die Bewilligungs<i>art </i>des Mehrfamilienhauses fÃ¼r die Beurteilung der RechtmÃ¤ssigkeit der Mutationsgenehmigung nicht weiter von Belang ist. Die monierten Abstandsverletzungen auf der Nordwestseite des Mehrfamilienhauses zum angrenzenden Ã¶ffentlichen Fussweg und zum GebÃ¤ude Vers.-Nr. 08 (G-Strasse 09) sind insofern unbeachtlich, als die nordwestliche GrundstÃ¼cksgrenze von der Mutation gÃ¤nzlich unberÃ¼hrt ist (siehe E. 2) und dort somit keine <i>neuen </i>Verletzungen von Abstandsvorschriften entstehen. </p> <p class="Urteilstext">DemgegenÃ¼ber ist eine etwaige Abstandsverletzung des bestehenden Mehrfamilienhauses gegen SÃ¼dosten und damit in Richtung der neu mutierten Grenzlinie verfahrensrelevant, da so (anders als bei der Nordwestseite des GrundstÃ¼cks) neue Verletzungen von (Abstands-)Vorschriften entstehen kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die angefochtene VerfÃ¼gung hÃ¤lt in dieser Hinsicht fest, dass die Grenze zwischen den neuen GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 03 und 04 so gelegt sei, dass die GrenzabstÃ¤nde eingehalten werden kÃ¶nnten. Die Vorinstanz kam dagegen zum Schluss, dass die Bestandesbaute auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 auf der SÃ¼dostseite den Grenzabstand zur neuen Parzellengrenze im Ausmass der MehrhÃ¶he von 1,34 m Ã¼berschreite. Da das NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 aber der gleichen EigentÃ¼merin gehÃ¶re, kÃ¶nne sich diese formlos selbst ein NÃ¤herbaurecht einrÃ¤umen. Dem stellen sich die BeschwerdefÃ¼hrenden entgegen: Soweit sie sich dabei auf die Motive fÃ¼r die Erteilung der Ausnahmebewilligung stÃ¼tzen, ist ihnen aus oben dargelegten GrÃ¼nden (E. 4.3) nicht zu folgen. Ebenso unergiebig ist der Einwand, dass der fragliche Abstand aufgrund der mit der Ausnahmebewilligung einhergehenden Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung einer privatautonomen Regelung entzogen sei, da der baurechtliche Entscheid vom 30. August 1963 allein einen AusnÃ¼tzungsrevers (dessen Bestand angesichts des aktuellen Rechts im Ãbrigen ohnehin fraglich ist, dazu VGr, 11. August 2010,<span> VB.2010.00141, E. 2.5)</span> enthielt. </p> <p class="Erwgung2">Indessen kÃ¶nnte der fragliche Abstand einer NÃ¤herbaurechtsvereinbarung deswegen nicht zugÃ¤nglich sein, weil sich <span>das BaugrundstÃ¼ck </span>in der <span>Kernzone K1 befindet, in der (abgesehen von besonderen GebÃ¤uden) die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung nicht mittels Nutzungsziffern geregelt wird, sondern gemÃ¤ss Ziff. 3.4.1 BZO mittels Regelung der Geschosszahl, Grenzabstand, GebÃ¤ude- und GesamthÃ¶he sowie Festlegung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge und -tiefe. </span>Erfolgt â wie hier â die Festlegung der baulich zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung mittels Bestimmungen Ã¼ber die AbstÃ¤nde, GrÃ¶sse und Stellung der BaukÃ¶rper usw., so darf das so fixierte Mass der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung nicht mittels NÃ¤herbaurechten im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG umgangen werden. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung ist daher in solchen FÃ¤llen die Unterschreitung der gesetzlich vorgeschriebenen AbstÃ¤nde nur dann zuzulassen, wenn anhand eines Vergleichsprojekts nachgewiesen wird, dass das Bauvorhaben â respektive vorliegend die Bestandesbaute auf dem <span>GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 â</span> die aufgrund der primÃ¤ren Baubegrenzungsnormen zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung nicht Ã¼berschreitet (VGr, 10. Februar 2022, <span>VB.2020.00825, E. 8.5 mit Hinweis auf VGr, 3. Dezember 2003, VB.2003.00340, E. 3.2). Mit diesem Vergleich ist im Fall der eingehaltenen AusnÃ¼tzung nicht nur aufgezeigt, dass die Unterschreitung der AbstÃ¤nde durch nachbarliche Vereinbarung mÃ¶glich ist, sondern darÃ¼ber hinaus, dass die </span>Verkleinerung der Ã¼berstellten Parzelle (von 955 m<sup>2</sup> auf 655 m<sup>2</sup>) keine Ãbernutzung bewirkt.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.5 </span></b><span>Das von Seiten der Bauherrschaft im Rekursverfahren eingereichte Vergleichsprojekt stÃ¼tzt seine AusnÃ¼tzungsberechnung auf die BruttogeschossflÃ¤che und kommt zum Ergebnis, dass das bestehende Mehrfamilienhaus </span>auf dem <span>GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 mit einem Total von 704 m<sup>2</sup> (vier Geschosse mit je 176 m<sup>2</sup>) angesichts des Vergleichsprojekts mit einem Total von 1'014 m<sup>2</sup> (EG: 242 m<sup>2</sup>; 1. und 2. OG: 285 m<sup>2</sup>; DG: 202 m<sup>2</sup>) die </span>zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung nicht Ã¼berschreitet<span>. Die BeschwerdefÃ¼hrenden bemÃ¤ngeln daran, dass ein Vergleich der BruttogeschossflÃ¤chen kein abschliessendes Resultat erbringen kÃ¶nne. Sie zeigen aber nicht auf, weshalb dies nicht der Fall sein sollte. Wenn sie ausfÃ¼hren, dass es darum gehe, ob das bestehende Volumen auf dem abparzellierten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 nach den aktuellen Vorschriften realisiert werden kÃ¶nnte, ist darauf hinzuweisen, dass dies mit dem eingereichten Vergleichsprojekt gerade aufgezeigt wird. Denn das Vergleichsprojekt stellt auf die </span>primÃ¤ren Baubegrenzungsnormen gemÃ¤ss <span>Ziff. 3.4.1 BZO ab, deren Einhaltung die Vorinstanz festgestellt hat, ohne dass die BechwerdefÃ¼hrenden dies in Zweifel ziehen wÃ¼rden. Stattdessen fÃ¼hren sie an, <span>dass das nicht anrechenbare Untergeschoss der bestehenden Baute unberÃ¼cksichtigt blieb. Dessen Einbezug in die AusnÃ¼tzungsberechnung der Bestandesbaute (also fÃ¼nf Geschosse mit je 176 m<sup>2</sup>, womit ein Total von 880 m<sup>2</sup> resultieren wÃ¼rde) wÃ¼rde aber nichts daran Ã¤ndern, dass mit Blick auf das Vergleichsprojekt die </span></span>zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung nicht Ã¼berschritten ist. Der Einfluss des <span>nicht anrechenbaren Untergeschosses auf die GebÃ¤udehÃ¶he ist damit nicht von Relevanz. </span></p> <p class="Urteilstext">Nach dem soeben AusgefÃ¼hrten belegt das Vergleichsprojekt, dass das Mehrfamilienhaus die auf eine FlÃ¤che von 655 m<sup>2</sup> verringerte Parzelle Kat.-Nr. 03 nicht Ã¼bernutzt, womit in ausnÃ¼tzungsmÃ¤ssiger Hinsicht keine den Bauvorschriften widersprechenden VerhÃ¤ltnisse geschaffen werden. Zugleich erlaubt die so aufgezeigte AusnÃ¼tzungskonformitÃ¤t die Unterschreitung des gesetzlich vorgeschriebenen Grenzabstandes in sÃ¼dÃ¶stlicher Richtung zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 mittels NÃ¤herbaurecht im Sinn von § 270 Abs. 3 PBG. Damit liegt â entgegen der Beschwerdeschrift â auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 ein genÃ¼gender Grenzabstand des Mehrfamilienhauses gegen SÃ¼dosten vor. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Zusammenfassend beachtet die angefochtene Mutationsgenehmigung die Anforderungen von § 228 Abs. 2 PBG und schafft keine den Bauvorschriften widersprechenden VerhÃ¤ltnisse. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Vielmehr sind die BeschwerdefÃ¼hrenden zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 205.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'705.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. D<span>ie BeschwerdefÃ¼hrenden werden verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Im Namen des Verwaltungsgerichts</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Der Vorsitzende</span><span>: Die Gerichtsschreiberin:</span></p> <p class="Erwgung2"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">Versandt:</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>