<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00012</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211879&amp;W10_KEY=13013535&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00012</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.05.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines Einfamilienhauses mit zwei Etagenwohnungen und einem Kellergeschoss: Zulässigkeit der geplanten Abgrabungen. Im Bereich der Südostfassade ist die Freilegung des Untergeschosses über die gesamte Breite des Gebäudes vorgesehen, wovon rund 12 m der 13,8 m langen Fassade als Ein- und Ausfahrt zu zwei Doppelgaragen dienen. Eine derartige Abgrabung entspricht nicht dem Sinn und Zweck der in § 293 Abs. 2 PBG vorgesehenen Ausnahme von den Abgrabungsvorschriften, mit welcher lediglich die Erstellung notwendiger Garagenzufahrten zu Untergeschossen oder sonstiger Zugänge an Hanglagen erleichtert werden soll (E. 2.3.4). Zulässigkeit der Anordnung einer Nebenbestimmung gemäss § 321 Abs. 1 PBG (E. 3.4). Teilweise Gutheissung und Rückweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABGRABUNG">ABGRABUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERGESCHOSS">UNTERGESCHOSS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 293 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 293 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 293 Abs. IV PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14598" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00012</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. Mai 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Tschirky.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A AG, vertreten durch RA B,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>C, vertreten durch RA D,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baukommission KÃ¼snacht, vertreten durch RA E,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Baukommission KÃ¼snacht erteilte mit Beschluss vom 10. Mai 2011 der A AG die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der F-Strasse 02 in KÃ¼snacht.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob C Rekurs an die 2. Abteilung des Baurekursgerichts, der von diesem mit Entscheid vom 22. November 2011 gutgeheissen wurde. DemgemÃ¤ss wurde der Beschluss der Baukommission KÃ¼snacht vom 10. Mai 2011 aufgehoben.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhob die A AG mit Eingabe vom 9. Januar 2012 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit den AntrÃ¤gen, den angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und den <span>Beschluss der Baukommission KÃ¼snacht vom 10. Mai 2011 wiederherzustellen. Eventuell sei anzuordnen, dass eines der beiden Doppelgaragentore samt der damit verbundenen Abgrabungen aufzuheben sei, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht schloss am 18. Januar 2012 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. C stellte mit Beschwerdeantwort vom 2. MÃ¤rz 2012 den Antrag, die Beschwerde abzuweisen, eventuell die Sache zur Weiterbehandlung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. Die Baukommission KÃ¼snacht beantragte in ihrer Beschwerdeantwort vom 2. MÃ¤rz 2012 die Gutheissung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des Beschwerdegegners. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die Bauherrschaft plant die Ãberbauung der beiden GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 03 und 01, die gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde KÃ¼snacht (BZO) in der Wohnzone W2/1.40 liegen. Das heute noch auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 bestehende GebÃ¤ude wird durch ein Terrassenhaus mit drei Wohnungen und Tiefgarage ersetzt und Ã¼ber eine Zufahrt von der F-Strasse Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 erschlossen. Die Baubewilligung fÃ¼r dieses Bauvorhaben wurde mit Beschluss vom 2. Februar 2010 erteilt und bildet nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Auf dem streitbetroffenen BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 ist die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit zwei Etagenwohnungen und einem Kellergeschoss geplant. Im Bereich der SÃ¼dostfassade ist die Freilegung des Untergeschosses Ã¼ber die gesamte Breite des GebÃ¤udes vorgesehen, wofÃ¼r Abgrabungen zwischen 1 und 1,5 m notwendig sind. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Baukommission KÃ¼snacht qualifizierte die vorgesehenen Abgrabungen als zulÃ¤ssig. Das Baurekursgericht gelangte dagegen zum Ergebnis, das GebÃ¤ude trete aufgrund der Abgrabungen Ã¼bergeschossig in Erscheinung. Gegen diesen Entscheid des Baurekursgerichts wehrt sich die BeschwerdefÃ¼hrerin und macht geltend, das Projekt sei mit Art. 37 Abs. 2 BZO vereinbar. Im Bereich des sÃ¼dlichen Garagentors betrage die Abgrabung je nach Standort knapp weniger oder knapp mehr als 1 m. In diesem Bereich liege somit eine geringfÃ¼gige Abgrabung im Sinn von Art. 37 Abs. 1 BZO vor, zumal sich der Richtwert von 1 m bloss aus der Wegleitung ergebe, der keine Gesetzeskraft zukomme. Damit sei die Aussage im vorinstanzlichen Entscheid, dass die Abgrabungen mehrheitlich als nicht geringfÃ¼gig zu qualifizieren seien, nicht zutreffend bzw. zumindest zu relativieren. Dementsprechend habe die Gemeinde auch bloss entscheiden mÃ¼ssen, ob die zusÃ¤tzliche Abgrabungstiefe (zwischen 0 und 50 cm) angesichts der konkreten UmstÃ¤nde mit Art. 37 BZO vereinbar sei. Hinzu komme, dass Abgrabungen fÃ¼r Haus- und KellerzugÃ¤nge sowie fÃ¼r Ein- und Ausfahrten zu Garagen dieser BeschrÃ¤nkung nicht unterliegen wÃ¼rden. Die Konstellation im vorliegenden Fall sei zudem nicht zu vergleichen mit dem Normalfall, in dem die Zufahrt direkt von der Strasse zu den Garagen Ã¼ber das Ausmass einer Doppelgarage verbreitert werde, was erhebliche Auswirkungen auf das Mass der Abgrabungen habe und die Breite der Zufahrt ab der Strasse direkt beeinflusse. In solchen FÃ¤llen mache die BeschrÃ¤nkung der Zufahrt auf eine Doppelgarage Sinn. Dies gelte aber nicht im vorliegenden Fall, in dem die Abgrabung aufgrund der bereits frÃ¼her rechtskrÃ¤ftig bewilligten Zufahrt ohnehin schon bestehe und die Breite der Zufahrt nicht verÃ¤ndert werde. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss § 293 Abs. 1 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (</span>PBG) dÃ¼rfen nicht anrechenbare Untergeschosse hÃ¶chstens 1,5 m Ã¼ber dem gestalteten Boden in Erscheinung treten. Von dieser BeschrÃ¤nkung ausgenommen sind Haus- und KellerzugÃ¤nge, GartenausgÃ¤nge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen (§ 293 Abs. 2 PBG). § 293 Abs. 4 PBG bestimmt, dass die Bau- und Zonenordnung die Freilegung von Untergeschossen nÃ¤her regeln kann, wovon die Gemeinde KÃ¼snacht mit Art. 37 BZO Gebrauch gemacht hat. GemÃ¤ss Art. 37 Abs. 1 BZO sind geringfÃ¼gige Abgrabungen bei Hauptbauten und besonderen GebÃ¤uden zulÃ¤ssig, sofern sie eine natÃ¼rlich erscheinende Terraingestaltung zulassen. In zweigeschossigen Wohnzonen sind geringfÃ¼gige Abgrabungen nur so weit zugelassen, als dadurch die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he sichtbar wird (Art. 37 Abs. 2 BZO). </p> <p class="Urteilstext">Bei Art. 37 BZO handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht, dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde obliegt. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die BaubehÃ¶rde der Gemeinde dann zu schÃ¼tzen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dÃ¼rfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼ft werden (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00018, E. 2c = RB 2000 Nr. 103 = BEZ 2000 Nr. 19). Dabei ist zu berÃ¼cksichtigen, dass Art. 37 BZO angesichts der in Art. 19 BZO enthaltenen GeschosszahlbeschrÃ¤nkung ausschliesslich gestalterische Zielsetzungen und keine nutzungsplanerische Funktion hat (vgl. dazu VGr, 13. April 2000, VB.2000.00042, E. 5c). Mit Art. 37 BZO sollen ein Ã¼berhÃ¶htes Erscheinungsbild von GebÃ¤uden sowie einordnungsmÃ¤ssig unbefriedigende Terraingestaltungen verhindert werden (vgl. dazu Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011<span>, S. </span>963 ff.). Dieser Zweckbestimmung ist im Rahmen der Auslegung Rechnung zu tragen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>ZunÃ¤chst ist zu beurteilen, ob im vorliegenden Fall eine geringfÃ¼gige Abgrabung im Sinn von Art. 37 BZO vorliegt. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>Diese Frage ist in erster Linie aufgrund des Gesamteindrucks und nicht nach quantitativen Gesichtspunkten zu beurteilen, wenn die anwendbare Bestimmung â wie hier â keine Masszahlen enthÃ¤lt (RB 1995 Nr. 86). Als Auslegungshilfe ist vorliegend die Wegleitung zur Bau- und Zonenordnung 1994 mit Teilrevision 2004 (Fassung gemÃ¤ss Beschluss der Baukommission vom 14. Juni 2005) heranzuziehen. Diese hÃ¤lt zu Art. 37 BZO fest: </p> <p class="EinzugZitat"><span>"Zu tiefe Abgrabungen kÃ¶nnen Fassaden an Hanglagen zu hoch in Erscheinung treten lassen. Dieser Artikel verhindert solche stÃ¶renden Auswirkungen, indem der sichtbare Teil der Fassade beschrÃ¤nkt wird. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><i><span>Verweise auf Ã¼bergeordnetes Recht:</span></i></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Abgrabungen § 293 PBG</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><i><span>Zu Abs. 1):</span></i></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Als geringfÃ¼gig gilt eine Abgrabung von nicht mehr als 1 m Tiefe. Dabei muss eine natÃ¼rlich erscheinende Terraingestaltung gewÃ¤hrleistet bleiben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Abgrabungen fÃ¼r die Freilegung von Untergeschossen sind erlaubt. Liegt das Untergeschoss jedoch mehrheitlich unter dem gewachsenen beziehungsweise unter dem vor mehr als 10 Jahren gestalteten Boden, und enthÃ¤lt es nur NebenrÃ¤ume, sind Abgrabungen nur so weit zugelassen, als dass das Geschoss maximal 1,50 m Ã¼ber dem neu gestalteten Boden in Erscheinung tritt (§ 293 PBG).</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Von dieser BeschrÃ¤nkung ausgenommen sind Haus- und KellerzugÃ¤nge, GartenausgÃ¤nge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen. Abgrabungen fÃ¼r FenstertÃ¼ren mÃ¼ssen auf die Ã¼bliche TÃ¼rbreite beschrÃ¤nkt werden (VB.2001.00092).</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Haus-, Garten- und KellerausgÃ¤nge, die zu einer weiteren Freilegung fÃ¼hren, sind gegen das Erdreich mit seitlichen Mauern auszustatten und zur Vermeidung langer Einschnitte durch Treppen mit dem natÃ¼rlich erscheinenden Terrain zu verbinden.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><i><span>Zu Abs. 2):</span></i></p> <p class="EinzugZitat"><i><span> </span></i></p> <p class="EinzugZitat"><span>Die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he in der zweigeschossigen Wohnzone ist in Art. 19 BZO geregelt."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>Im Bereich der SÃ¼dostfassade ist â wie bereits festgehalten â die Freilegung des Untergeschosses Ã¼ber die gesamte Breite des GebÃ¤udes vorgesehen, wofÃ¼r Abgrabungen zwischen 1 und 1,5 m notwendig sind. Dieses Ausmass der geplanten Abgrabungen sprengt den Rahmen dessen, was noch als geringfÃ¼gig bezeichnet werden kÃ¶nnte. GemÃ¤ss Wegleitung gilt zudem lediglich "eine Abgrabung von nicht mehr als 1 m Tiefe" als geringfÃ¼gig. Auf rund 12 m der insgesamt 13,8 m langen SÃ¼dostfassade ist jedoch eine Abgrabung von mehr als 1 m erforderlich. Die geplanten Abgrabungen haben Ã¼berdies zur Folge, dass die sichtbare GebÃ¤udehÃ¶he auf der SÃ¼dostseite zwischen 8,6 und 8,9 m betrÃ¤gt. Damit wird mehr als die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 8,1 m sichtbar, womit auch die in Art. 37 Abs. 2 BZO fÃ¼r zweigeschossige Wohnzonen zusÃ¤tzlich vorgesehene Voraussetzung nicht erfÃ¼llt ist. Eine Bewilligung der Abgrabungen gemÃ¤ss Art. 37 Abs. 2 BZO kommt somit nicht in Betracht. Dass die fÃ¼r die Erschliessung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 erforderliche Zufahrt von der F-Strasse Ã¼ber das streitbetroffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mit Beschluss vom 2. Februar 2010 bereits bewilligt wurde, Ã¤ndert an der Beurteilung der im vorliegenden Verfahren strittigen Abgrabungen nichts. Ohne entscheidende Bedeutung ist auch, inwieweit die Abgrabungen fÃ¼r Dritte einsehbar sind. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Damit stellt sich die Frage, ob Ein- oder Ausfahrten zu Garagen von der AbgrabungsbeschrÃ¤nkung gemÃ¤ss Art. 37 BZO ausgenommen sind. Eine solche Ausnahme ist in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde KÃ¼snacht nicht vorgesehen, weshalb als Rechtsgrundlage lediglich § 293 Abs. 2 PBG infrage kommt. Dies setzt jedoch voraus, dass es sich bei Art. 37 BZO um eine das kantonale Recht ergÃ¤nzende Vorschrift handelt und § 293 Abs. 2 PBG somit anwendbar bleibt.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>In der Wegleitung wird zu Art. 37 Abs. 1 BZO unter anderem festgehalten, dass von dieser BeschrÃ¤nkung Haus- und KellerzugÃ¤nge, GartenausgÃ¤nge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen ausgenommen seien. Weiter wird unter Hinweis auf einen Entscheid des Verwaltungsgerichts festgehalten, dass FenstertÃ¼ren auf die Ã¼bliche TÃ¼rbreite zu beschrÃ¤nken seien.</p> <p class="Urteilstext">Die Wegleitung ist zwar nicht rechtsverbindlich und die ErlÃ¤uterungen beziehen sich lediglich auf Abs. 1 der genannten Bestimmung. Da Art. 37 Abs. 1 BZO die ZulÃ¤ssigkeit von Abgrabungen in allgemeiner Weise regelt und in dessen Abs. 2 lediglich eine weitere EinschrÃ¤nkung fÃ¼r Abgrabungen in zweigeschossigen Wohnzonen vorgesehen ist, ist jedoch davon auszugehen, dass die allgemeinen ErlÃ¤uterungen zu Abs. 1 auch fÃ¼r Abgrabungen in zweigeschossigen Wohnzonen Geltung beanspruchen. Auch die GeringfÃ¼gigkeit einer Abgrabung, die in Art. 37 Abs. 2 BZO ebenfalls vorausgesetzt ist, wird lediglich in den ErlÃ¤uterungen zu Abs. 1 definiert. Eine BeschrÃ¤nkung dieser Ausnahme auf nicht zweigeschossige Wohnzonen liesse sich auch aus sachlichen GrÃ¼nden nicht rechtfertigen. Davon geht auch die kommunale BaubehÃ¶rde aus, der â wie bereits festgehalten â die Anwendung kompetenzgemÃ¤ss erlassener kommunaler Vorschriften in erster Linie obliegt. In ihrer Beschwerdeantwort fÃ¼hrt sie aus, in der Wegleitung werde zu Art. 37 BZO festgehalten, dass Haus- und KellerzugÃ¤nge, GartenausgÃ¤nge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen von den AbgrabungsbeschrÃ¤nkungen gemÃ¤ss Art. 37 Abs. 1 und 2 BZO ausgenommen seien. </p> <p class="Urteilstext">DafÃ¼r, dass es sich bei der Regelung in Art. 37 BZO lediglich um ergÃ¤nzendes Recht handelt, spricht auch der ausdrÃ¼ckliche Verweis in der Wegleitung auf § 293 PBG als "Ã¼bergeordnetes Recht" sowie die inhaltliche Wiederholung von § 293 Abs. 1 und Abs. 2 PBG in den ErlÃ¤uterungen zu Art. 37 Abs. 1 BZO. </p> <p class="Urteilstext">Es liegen somit keine GrÃ¼nde vor, um vom Auslegungsentscheid der Gemeinde abzuweichen. Im Gegenteil wird dieser Entscheid durch das Auslegungsergebnis bestÃ¤tigt. Handelt es sich bei Art. 37 BZO um ergÃ¤nzendes Recht, ist § 293 PBG und damit auch die zu dieser Bestimmung entwickelte Rechtsprechung auf den vorliegenden Fall direkt anwendbar. Eine abweichende Auslegung kommt somit â entgegen den AusfÃ¼hrungen der Baukommission KÃ¼snacht â nicht in Betracht. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>Bei § 293 PBG handelt es sich um eine reine Gestaltungsvorschrift, die verhindern soll, dass nicht anrechenbare Untergeschosse praktisch vollstÃ¤ndig aus dem Boden ragen und wie Vollgeschosse in Erscheinung treten. Die Vorschrift hat ihren Sinn somit nur im Zusammenspiel mit Vorschriften Ã¼ber die Anzahl der zulÃ¤ssigen anrechenbaren bzw. nicht anrechenbaren Untergeschosse (RB 1995 Nr. 85 E. 2). Entgegen den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Mitbeteiligten wird jedoch nicht die Anrechenbarkeit von Geschossen geregelt. Diese ergibt sich vielmehr aus § 276 Abs. 1 PBG. GemÃ¤ss dieser Bestimmung zÃ¤hlen als Geschosse Vollgeschosse, Dach- und Untergeschosse mit Wohn-, Schlaf- oder ArbeitsrÃ¤umen sowie andere Untergeschosse, die mehrheitlich Ã¼ber dem gewachsenen Boden liegen. Aufgrund der PlÃ¤ne kann nicht abschliessend beurteilt werden, ob das Volumen unter dem gewachsenen Terrain oder dasjenige Ã¼ber diesem Ã¼berwiegt. Da jedoch Art. 37 BZO auf alle Untergeschosse anwendbar ist, unabhÃ¤ngig von deren Anrechenbarkeit an die erlaubte Geschosszahl (vgl. dazu VGr, 13. April 2000, VB.2000.00042, E. 5a), kann diese Frage im vorliegenden Verfahren offenbleiben. Jedenfalls rechtfertigt es sich nicht, die in § 293 Abs. 2 PBG vorgesehene Ausnahme lediglich auf nicht anrechenbare Untergeschosse anzuwenden. Eine solche Privilegierung nicht anrechenbarer Untergeschosse gegenÃ¼ber anrechenbaren Untergeschossen wÃ¤re sachlich nicht gerechtfertigt. Die Rechtsprechung zu § 293 Abs. 2 PBG ist deshalb aufgrund von Art. 37 BZO sowohl fÃ¼r anrechenbare wie auch fÃ¼r nicht anrechenbare Untergeschosse heranzuziehen. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.3 </b>Die Ausnahme von der AbgrabungsbeschrÃ¤nkung fÃ¼r Haus- und KellerzugÃ¤nge, GartenausgÃ¤nge sowie Ein- und Ausfahrten zu Einzel-, Doppel- oder Sammelgaragen gemÃ¤ss § 293 Abs. 2 PBG ist restriktiv anzuwenden. In diesem Zusammenhang hat das Verwaltungsgericht entschieden, es sei unzulÃ¤ssig, eine FensterÃ¶ffnung, welche rund einen Drittel der LÃ¤nge der Nordfassade ausmache, als Gartenausgang zu qualifizieren. Um MissbrÃ¤uchen vorzubeugen, sei die Abgrabung in solchen FÃ¤llen auf die Ã¼bliche TÃ¼rbreite zu beschrÃ¤nken (vgl. dazu VGr, 5. September 2001, VB.2001.00092, E. 3). Dasselbe gilt fÃ¼r Ein- und Ausfahrten zu Garagen, die nur im Rahmen der Ã¼blichen Breite eines Garagentors privilegiert sind (zur Freilegung der Ein- und Ausfahrten im Rahmen der Ã¼blichen Garagentorbreite vgl. VGr, 5. Mai 2006, VB.2005.00370, E. 5.3). </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.4 </b>Im vorliegenden Fall ist im Bereich der SÃ¼dostfassade die Freilegung des Untergeschosses Ã¼ber die gesamte Breite des GebÃ¤udes vorgesehen, wovon rund 12 m der 13,8 m langen Fassade als Ein- und Ausfahrt zu zwei Doppelgaragen dienen. Eine derartige Abgrabung entlang der sÃ¼dÃ¶stlichen GebÃ¤udefassade entspricht offenkundig nicht dem Sinn und Zweck der in § 293 Abs. 2 PBG vorgesehenen Ausnahme von den Abgrabungsvorschriften, mit welcher lediglich die Erstellung notwendiger Garagenzufahrten zu Untergeschossen oder sonstiger ZugÃ¤nge an Hanglagen erleichtert werden soll. GestÃ¼tzt auf § 293 Abs. 2 PBG wÃ¼rde sich im vorliegenden Fall lediglich eine Doppelgarage Ã¼blicher Breite und die dafÃ¼r notwendigen Abgrabungen entlang der sÃ¼dÃ¶stlichen GebÃ¤udefassade als zulÃ¤ssig erweisen. Die abweichende Beurteilung des vorliegenden Bauprojekts durch die Baukommission KÃ¼snacht erweist sich damit â wie vom Baurekursgericht in E. 3.3 zutreffend festgehalten â als rechtsverletzend. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Erweisen sich die vorgesehenen Abgrabungen als unzulÃ¤ssig, ist zu prÃ¼fen, ob sich dieser Mangel mittels einer Nebenbestimmung gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG beheben lÃ¤sst.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das Baurekursgericht fÃ¼hrt im angefochtenen Entscheid dazu lediglich aus, dieser Mangel erfordere unter anderem eine Neuprojektierung der Erschliessung des GebÃ¤udes und kÃ¶nne daher nicht mittels Anordnung von Nebenbestimmungen gemÃ¤ss § 321 PBG behoben werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt die Verweigerung der Baubewilligung durch die Vorinstanz dagegen fÃ¼r unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Es sei nicht ersichtlich, weshalb die Abgrabung entlang der SÃ¼dostfassade nicht auf die Breite eines Doppelgaragentors reduziert werden kÃ¶nnte. Am sÃ¼dlichen Teil der Fassade kÃ¶nnte auf eine Abgrabung verzichtet, die schon bewilligte Mauer seitlich der Zufahrt erstellt und zwischen dieser Mauer und der Fassade eine BÃ¶schung vorgesehen werden, die begrÃ¼nt werden kÃ¶nnte. Anstelle des nÃ¶rdlicheren wÃ¤re es auch mÃ¶glich, das sÃ¼dlichere Garagentor zu behalten. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands Anordnungen nÃ¶tig, so sind gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknÃ¼pfen. Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die MÃ¤ngel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; fÃ¼hren diese zu einer wesentlichen ProjektÃ¤nderung, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; VGr, 21. November 2007, VB.2007.00180, E. 3.1; 5. Mai 2006, VB.2005.00370, E. 5.3; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, S. 241 f.; <span>Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf</span>, S. 345 f.). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat in ihrer Beschwerdeschrift dargelegt, dass LÃ¶sungen mÃ¶glich sind, die die Abgrabungen auf die Ã¼bliche Breite einer Doppelgarage beschrÃ¤nken, eine angemessene Terraingestaltung vorsehen und dennoch die Zufahrt zur Garage sicherstellen. Dabei ist berÃ¼cksichtigen, dass es sich lediglich bei zwei der vier in der Garage vorgesehenen ParkplÃ¤tze um PflichtabstellplÃ¤tze handelt. Die Behebung des Mangels mit einer entsprechenden Nebenbestimmung betreffend die Ãnderung des gestalteten Terrains ist somit ohne besondere Schwierigkeiten mÃ¶glich. </p> <p class="Urteilstext">Der Beschwerdegegner weist jedoch zutreffend darauf hin, dass die Einzelheiten betreffend die angemessene Terraingestaltung noch nicht definitiv festgelegt wurden. Diese bilden denn auch nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens, sondern sind â im Zusammenhang mit dem noch vorbehaltenen Umgebungsplan â erst dann von der BaubewilligungsbehÃ¶rde zu beurteilen, wenn die PlÃ¤ne bezÃ¼glich der Abgrabungen von der BeschwerdefÃ¼hrerin Ã¼berarbeitet und der BaubehÃ¶rde vor Baubeginn eingereicht worden sind. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass gemÃ¤ss § 316 Abs. 2 PBG alle baurechtlichen Entscheide unter anderem auch jenen Personen zu erÃ¶ffnen sind, die den baurechtlichen Entscheid rechtzeitig verlangt haben; dies betrifft mithin auch die vorbehaltenen Bewilligungen von Nebenpunkten, soweit diese wie hier Auswirkungen auf die Ã¤ussere Erscheinung des streitbetroffenen Bauvorhabens zeitigen. Im vorliegenden Fall ist somit der noch zu fÃ¤llende Entscheid betreffend die BewilligungsfÃ¤higkeit der Abgrabungen in Form einer anfechtbaren VerfÃ¼gung zu erÃ¶ffnen. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise gutzuheissen, der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. November 2011 aufzuheben und die Sache zur PrÃ¼fung der im Rekursverfahren unbeurteilt gebliebenen RÃ¼gen an dieses zurÃ¼ckzuweisen ist. BestÃ¤tigt das Baurekursgericht die Baubewilligung im zweiten Rechtsgang, so hat es den Beschluss der Bausektion KÃ¼snacht vom 10. Mai 2011 mit der Nebenbestimmung zu ergÃ¤nzen, dass die Bauherrschaft die PlÃ¤ne bezÃ¼glich Terraingestaltung im Sinn der ErwÃ¤gungen des Urteils des Verwaltungsgerichts vom 30. Mai 2012 (Freilegung des Untergeschosses im Bereich der SÃ¼dostfassade lediglich im Umfang der Ã¼blichen Breite einer Doppelgarage) zu Ã¼berarbeiten und der BaubehÃ¶rde vor Baubeginn einzureichen hat. </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner zur HÃ¤lfte und der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Mitbeteiligten, die die Gutheissung der Beschwerde beantragt hat, je zu einem Viertel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). ParteientschÃ¤digungen sind nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Urteilstext">Ãber die Verlegung der Rekurskosten und die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekursverfahren wird das Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang zu entscheiden haben.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein RÃ¼ckweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erfÃ¼llt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, der Entscheid der 2. Abteilung </span><span>des Baurekursgerichts vom 22. November 2011 <span>aufgehoben und die Sache </span>im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span> Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 110.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'110.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdegegner zur HÃ¤lfte und der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Mitbeteiligten je zu einem Viertel auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>