<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00502</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223969&amp;W10_KEY=13045524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00502</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.04.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Tiefgaragenzufahrt. Verhältnis zwischen mehreren (formell bewilligten) Projektänderungen. Umstritten ist vor Verwaltungsgericht insbesondere das Verhältnis zwischen einer zweiten und einer vierten Projektänderung, welche beide die rückwärtige Zufahrt zur Unterniveaugarage eines geplanten Neu- sowie Umbaus betreffen, jedoch leicht unterschiedliche Zufahrtslösungen vorsehen (E. 4.1). Beide waren vom Gemeinderat formell bewilligt worden, ohne dass das Verhältnis zwischen den Projektänderungen bzw. den jeweils vorgesehenen Zufahrtslösungen geklärt worden wäre. Die Vorinstanz fasste die vierte Projektänderung ohne weitere Begründung als Modifikation der zweiten Projektänderung auf (E. 4.3). Die Beschwerdeführenden machten geltend, aufgrund der formellen Bewilligungssituation sei nicht auszuschliessen, dass von zwei bewilligten Alternativprojekten auszugehen sei (E. 4.2). Aufgrund einer gesamthaften Betrachtung der vorliegenden Aktenlage ergibt sich, dass es sich bei der vierten Projektänderung tatsächlich um eine Überarbeitung der zweiten Projektänderung handelt (E. 4.4). Die Begründungsdichte des vorinstanzlichen Urteils erweist sich vorliegend gerade noch als genügend (E. 4.5). Dass die Vorinstanz den Aspekt der Verkehrssicherheit lediglich im Zusammenhang mit dem Zufahrtsregime gemäss vierter Projektänderung prüfte, stellt unter den gegebenen Umständen keine Verletzung des Gehörsanspruchs der Beschwerdeführenden dar (E. 4.6). Die damit unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit (einzig) zu beurteilende Zufahrtslösung gemäss der vierten Projektänderung ist bewilligungsfähig. Namentlich sieht das nun geplante Verkehrssteuerungsregime mit drei Ampeln eine Steuerung aller betroffenen "Verkehrsflüsse" vor (E. 5). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AMPEL">AMPEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROJEKTÃNDERUNG">PROJEKTÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROJEKTÃNDERUNGSBEWILLIGUNG">PROJEKTÃNDERUNGSBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWÃRTIGE ERSCHLIESSUNG">RÃCKWÃRTIGE ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TIEFGARAGE">TIEFGARAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSTEUERUNG">VERKEHRSSTEUERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUFAHRT">ZUFAHRT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 237 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 6 VErV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=65914" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00502</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">11. April 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Viviane Eggenberger. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>beide vertreten durch C AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">diese vertreten durch RA D, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. E AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat StÃ¤fa, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 19. Januar 2021 erteilte der Hochbauausschuss StÃ¤fa der E AG unter Nebenbestimmungen eine Baubewilligung fÃ¼r eine (zweite) ProjektÃ¤nderung (betreffend ErfÃ¼llung von Nebenbestimmungen). Diese bezieht sich auf ein mit Bauentscheid vom 26. November 2019 (Stammbaubewilligung) unter diversen Nebenbestimmungen bewilligtes Bauprojekt (Neubau eines Mehrfamilienhauses und Umbau eines weiteren Mehrfamilienhauses sowie gemeinsame Unterniveaugarage) auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01, 02 und 03 bzw. neu Kat.-Nr. 04 am G-Weg 05, 06, 07 und 08 in StÃ¤fa (vgl. hierzu auch eine koordiniert ergangene GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion vom 5. November 2019 betreffend insbesondere den Ã¼berkommunalen Ortsbildschutz). Mit dem Entscheid wurde gleichzeitig auch die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion vom 16. Dezember 2020 betreffend unter anderem die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung fÃ¼r die zweite ProjektÃ¤nderung erÃ¶ffnet. </p> <p class="Sachverhalt2">Am 23. MÃ¤rz 2021 fasste der Gemeinderat StÃ¤fa (unter Bezugnahme auf einen Rekurs von A und B vom 23. Februar 2021 gegen den Beschluss vom 19. Januar 2021 [vgl. sogleich II.A Abs. 1]) einen mit demjenigen des Hochbauausschusses weitestgehend identischen Beschluss betreffend die erwÃ¤hnte zweite ProjektÃ¤nderung. Wiederum wurde gleichzeitig die (oben Abs. 1) erwÃ¤hnte GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion vom 16. Dezember 2020 erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 25. Januar 2022 erteilte der Gemeinderat StÃ¤fa der E AG unter Nebenbestimmungen sodann die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r eine vierte ProjektÃ¤nderung (betreffend ErfÃ¼llung von Nebenbestimmungen der Stammbaubewilligung vom 26. November 2019).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen die mit Beschluss vom 19. Januar 2021 durch den Hochbauausschuss StÃ¤fa erteilte Bewilligung betreffend die zweite ProjektÃ¤nderung rekurrierten A und B mit Rekurs vom 23. Februar 2021 an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich (GeschÃ¤ftsnummer R3.2021.00023).</p> <p class="Sachverhalt2">Gegen die mit Beschluss vom 23. MÃ¤rz 2021 durch den Gemeinderat StÃ¤fa erteilte Bewilligung betreffend die zweite ProjektÃ¤nderung rekurrierten A und B mit Rekurs vom 26. April 2021 an das Baurekursgericht (GeschÃ¤ftsnummer R3.2021.00076).</p> <p class="Sachverhalt2">Gegen die mit Beschluss vom 25. Januar 2022 durch den Gemeinderat StÃ¤fa erteilte Bewilligung betreffend die vierte ProjektÃ¤nderung rekurrierten A und B mit Rekurs vom 2. MÃ¤rz 2022 an das Baurekursgericht (GeschÃ¤ftsnummer R3.2022.00045).</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Rekursentscheid vom 29. Juni 2022 hiess das Baurekursgericht unter Vereinigung sÃ¤mtlicher Rekurse den Rekurs im Verfahren G.-Nr. R3.2021.00023 gut und hob den Beschluss des Hochbauausschusses StÃ¤fa vom 19. Januar 2021 auf. Die Rekurse in den Verfahren G.-Nr. R3.2021.00076 und G.-Nr. R3.2022.00045 gegen die BeschlÃ¼sse des Gemeinderates StÃ¤fa vom 23. MÃ¤rz 2021 und vom 25. Januar 2022 wies es ab, soweit es darauf eintrat. In Dispositiv-Ziff. III wurden die Kosten des Verfahrens in der HÃ¶he von insgesamt Fr. 7'175.- zu je einem Sechstel dem Hochbauausschuss StÃ¤fa und der E AG sowie zu je einem Drittel A und B unter solidarischer Haftung je fÃ¼r zwei Drittel auferlegt. Letztere beide wurden in Dispositiv-Ziff. IV schliesslich unter solidarischer Haftung zur Zahlung einer UmtriebsentschÃ¤digung von total Fr. 1'000.- an die E AG verpflichtet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Mit Beschwerde vom 1. September 2022 gelangten </span>A und B<span> mit folgenden AntrÃ¤gen an das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> "1. Es seien die Dispositiv Ziff. II â</span><span> </span><span>soweit darin die Rekurse in den Verfahren G.-Nrn. R3.2021.00076 und R3.2022.00045 abgewiesen werden bzw. Ã¼berhaupt darauf eingetreten wurde [...] â</span><span> </span><span>sowie die Dispositiv Ziff. III bis IV des angefochtenen Beschlusses aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Eventualiter seien die Dispositiv Ziff. II â</span><span> </span><span>soweit darin die Rekurse in den Verfahren R3.2021.00076 und R3.2022.00045 abgewiesen werden bzw. Ã¼berhaupt darauf eingetreten wurde [...] â</span><span> </span><span>sowie die Dispositiv Ziff. III bis IV des angefochtenen Beschlusses aufzuheben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an das Baurekursgericht [...] zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3. Unter den gesetzlichen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zzgl. MWSt.)"</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 14. September 2022 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion verzichtete am 30. September 2022 auf Einreichung einer Beschwerdeantwort. Der Gemeinderat StÃ¤fa beantragte mit Beschwerdeantwort vom 4. Oktober 2022 unter EntschÃ¤digungsfolge zulasten <span>von A und B</span> die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Mit Beschwerdeantwort vom 11. Oktober 2022 beantragte auch die E AG unter EntschÃ¤digungsfolge zulasten <span>von A und B </span>die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Des Weiteren ersuchte sie um DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. <span>Daraufhin nahmen A und B mit Eingabe vom 3. November 2022 weiter Stellung. Der Gemeinderat StÃ¤fa und die E AG verzichteten in der Folge auf weitere Stellungnahme.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Urteilstext">Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck befindet sich in der Kernzone A ("KA") gemÃ¤ss Bauordnung der Gemeinde StÃ¤fa vom 6. April 2009 (Ordnungsnummer 3.100.4), im Perimeter des Bundesinventars der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) sowie in demjenigen des Inventars der schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung in der Gemeinde StÃ¤fa, innerhalb des Ortsbilds Oberhusen (regionale Bedeutung).</p> <p class="Urteilstext">Im Rahmen des Bauprojekts soll ein bestehendes, im kommunalen Inventar der schutzwÃ¼rdigen Bauten und Anlagen nicht verzeichnetes ÃkonomiegebÃ¤ude (Vers.-Nr. 09) abgebrochen und das denkmalgeschÃ¼tzte Mehrfamilienhaus Vers.-Nrn. 010/011 umgebaut werden. Dabei sollen neu 11 Wohneinheiten geschaffen werden. Neu soll zudem ein Mehrfamilienhaus mit 15 Wohneinheiten erstellt werden. Schliesslich ist eine gemeinsame Unterniveaugarage mit 28 AbstellplÃ¤tzen (davon 4 BesucherparkplÃ¤tzen) geplant.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind GesamteigentÃ¼mer (kraft einfacher Gesellschaft) der unmittelbar an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 012 sowie der Parzelle Kat.-Nr. 013.</p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck wird gemÃ¤ss einem am 29. April 2014 festgesetzten und in der Folge von der Baudirektion genehmigten Quartierplan ("â¦") Ã¼ber eine rÃ¼ckwÃ¤rtige, Ã¼berdeckte Rampe erschlossen, welche einer Auskragung aus dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 entspricht. Zu dieser Rampe fÃ¼hrt ein von der sÃ¼dlich gelegenen H-Strasse abzweigender Zufahrtsweg. Dabei handelt es sich um mit einem Fuss- und Fahrwegrecht belastete ZufahrtsflÃ¤chen auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 014, 013 sowie 012. Ãber den gleichen (rund bzw. Ã¼ber 20 Meter langen) Zufahrtsweg, in den die Ausfahrt aus der Tiefgarage mÃ¼ndet, werden auch das westlich an den Zufahrtsweg angrenzende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 014 (mit 2 FahrzeugabstellplÃ¤tzen) sowie das rÃ¼ckwÃ¤rtig gelegene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 012 (mit 19 FahrzeugabstellplÃ¤tzen) erschlossen. Der Zufahrtsweg dient den GrundstÃ¼cken auch als Zugang fÃ¼r FussgÃ¤nger/innen.</p> <p class="Erwgung2">In der Stammbaubewilligung vom 26. November 2019 wurde festgelegt, dass die Ausfahrt von der Tiefgarage in den privatrechtlich gesicherten, gemÃ¤ss dem Quartierplan â¦ vorgesehenen Zufahrtsweg auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 012 und 014 dem Typ A gemÃ¤ss § 6 sowie dem Anhang der â zwischenzeitlich aufgehobenen â <span>Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSiV; OS 48, 731) </span>zu genÃ¼gen habe. In der Stammbaubewilligung wurden diverse Nebenbestimmungen statuiert, unter anderen Ziff. 4.15, der zufolge der BaubehÃ¶rde ein detaillierter Umgebungsplan nachzureichen und von dieser und dem Amt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE) bewilligen zu lassen sei; in diesem Plan seien "alle technischen Details einzutragen wie" (nebst anderen) Vermassung und Verlauf der Wege, Sichtweiten bei der Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage in den privaten Zufahrtsweg, Angaben zum GelÃ¤ndeverlauf und GelÃ¤ndeverÃ¤nderungen mit Kotenangaben. Ein Rekurs der BeschwerdefÃ¼hrenden gegen die Stammbaubewilligung wurde von der Vorinstanz mit Entscheid vom 10. Juni 2020 abgewiesen (BRGE III Nr. 0082/2020). </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss zunÃ¤chst des Hochbauausschusses StÃ¤fa vom 19. Januar 2021 bzw. â zufolge der im dagegen erhobenen Rekurs geltend gemachten UnzustÃ¤ndigkeit desselben â des Gemeinderates StÃ¤fa vom 23. MÃ¤rz 2021 wurde eine zweite ProjektÃ¤nderung bewilligt, in deren Rahmen zur ErfÃ¼llung diverser Nebenbestimmungen, darunter Dispositiv-Ziff. 4.15 der Stammbaubewilligung, unter anderem ein Umgebungsplan (revidiert 21. Oktober 2020) mit ZufahrtslÃ¶sung eingereicht worden war.</p> <p class="Urteilstext">Im Rahmen einer vierten ProjektÃ¤nderung ersuchte die Bauherrschaft um Bewilligung einer leicht anderen ZufahrtslÃ¶sung gemÃ¤ss PlÃ¤nen vom 17. November 2021 (vgl. im Detail unten 4). </p> <p class="Urteilstext">Den Rekurs gegen den Beschluss des Hochbauausschusses vom 19. Januar 2021 hiess die Vorinstanz mit Rekursentscheid vom 29. Juni 2022 zufolge sachlicher UnzustÃ¤ndigkeit des Ausschusses gut, wobei sie den Beschluss formell aufhob, was der Gemeinderat im Beschluss vom 23. MÃ¤rz 2021 unterlassen hatte. Gegen die gleichzeitig erfolgte Abweisung der Rekurse vom 26. April 2021 (gegen den Gemeinderatsbeschluss vom 23. MÃ¤rz 2021 betreffend die zweite ProjektÃ¤nderung) und vom 2. MÃ¤rz 2022 (gegen den Gemeinderatsbeschluss vom 25. Januar 2022 betreffend die vierte ProjektÃ¤nderung) durch die Vorinstanz richtet sich die vorliegend zu beurteilende Beschwerde. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die private Beschwerdegegnerin beantragte mit Beschwerdeantwort vom 11. Oktober 2022 die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht.</p> <p class="Erwgung2">Nach § 7 Abs. 1 VRG untersucht die VerwaltungsbehÃ¶rde den Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden und SachverstÃ¤ndigen, durch Augenschein oder auf andere Weise. Die Anordnung eines Augenscheins steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulÃ¤ssig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).</p> <p class="Erwgung2">Dies ist vorliegend der Fall. Die Vorinstanz hat am 21. Oktober 2021 im Beisein aller Parteien ausser der Baudirektion einen Augenschein durchgefÃ¼hrt und diesen mittels Protokolls und aussagekrÃ¤ftiger Fotografien dokumentiert. Damit und mit den Ã¼brigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenÃ¼gend erstellt. Ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht erÃ¼brigt sich.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Als strittig erweist sich vor Verwaltungsgericht vornehmlich das VerhÃ¤ltnis zwischen der zweiten und der vierten ProjektÃ¤nderung gemÃ¤ss den BeschlÃ¼ssen vom 23. MÃ¤rz 2021 respektive vom 25. Januar 2022 mit Bezug auf die Zufahrt zur Tiefgarage. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Inhaltlich unterscheiden sich die beiden Zufahrtsvarianten wie folgt:</p> <p class="Erwgung2">Bei der ZufahrtslÃ¶sung gemÃ¤ss der zweiten ProjektÃ¤nderung ist gemÃ¤ss dem Umgebungsplan, revidiert 21. Oktober 2020, insbesondere eine Lichtsignalanlage mit einer einzigen Ampel â unmittelbar vor der Rampe in die Tiefgarage â geplant. Von der H-Strasse aus, also in zufahrender Richtung betrachtet, ist auf der HÃ¶he des dritten der an der Grenze zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 015 befindlichen LÃ¤ngsparkplÃ¤tze â an der schmalsten Stelle der Zufahrt â ein Wartebereich geplant. Gleichzeitig ist vorgesehen, dass die FlÃ¤che jener ParkplÃ¤tze fÃ¼r das Kreuzen von Fahrzeugen in Anspruch genommen werden soll. Nicht eingezeichnet findet sich in jenem Plan im Ãbrigen ein in den Zufahrtsweg hineinragender Kellerzugang zum GebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 014 samt einem unbefahrbaren Streifen entlang jenem GebÃ¤ude.</p> <p class="Urteilstext">Die ZufahrtslÃ¶sung gemÃ¤ss der im Nachgang zum Augenschein vom 21. Oktober 2021 eingereichten vierten ProjektÃ¤nderung bzw. den revidierten PlÃ¤nen vom 17. November 2021 beinhaltet im Wesentlichen Folgendes: eine Verschiebung des Wartebereichs im sÃ¼dlichen Bereich des Zufahrtswegs (unmittelbar nach der Verzweigung H-Strasse/Zufahrtsweg) auf die HÃ¶he des <i>ersten </i>der an der Grenze zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 015 befindlichen LÃ¤ngsparkplÃ¤tze sowie namentlich eine Lichtsignalanlage mit <i>drei</i> Ampeln, nÃ¤mlich einer auf dem Zufahrtsweg zur Tiefgarage, nach der EinmÃ¼ndung aus der H-Strasse (Lichtsignal 1), einer bei der Ausfahrt aus dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 012 (Lichtsignal 2) sowie einer am unteren Ende der Rampe, vor der Ausfahrt aus der Tiefgarage (Lichtsignal 3).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden vor Verwaltungsgericht vornehmlich, dass das VerhÃ¤ltnis zwischen der zweiten und der vierten ProjektÃ¤nderung nicht klar sei, und die Vorinstanz die vierte ProjektÃ¤nderung (mit den revidierten PlÃ¤nen vom 17. November 2021) ohne weitere BegrÃ¼ndung und zu Unrecht als Modifikation der vom Beschwerdegegner 2 bewilligten zweiten ProjektÃ¤nderung (einschliesslich Umgebungsplan revidiert 21. Oktober 2020) qualifiziert habe. Aus dem Beschluss des Beschwerdegegners 2 vom 25. Januar 2022 gehe gerade nicht hervor, ob die vierte ProjektÃ¤nderung "als Modifikation der 2. ProjektÃ¤nderung oder als ErgÃ¤nzung zur Stammbaubewilligung" zu betrachten sei. Die Bauherrin ihrerseits habe die Auffassung vertreten, dass es sich um eine "Ãnderung der Stammbaubewilligung" handle, bzw. habe die vierte ProjektÃ¤nderung "als alternatives ErgÃ¤nzungsprojekt zur Stammbaubewilligung" eingereicht und gerade nicht, wie die Vorinstanz behaupte, "als 'Modifikation' des mit der 2. ProjektÃ¤nderung bewilligten Umgebungsplans 2020". </p> <p class="Erwgung2">Mit Blick auf die â von der Vorinstanz geschÃ¼tzten â GemeinderatsbeschlÃ¼sse vom 23. MÃ¤rz 2021 (zweite ProjektÃ¤nderung) und vom 25. Januar 2022 (vierte ProjektÃ¤nderung) bzw. die mit diesen bewilligten PlÃ¤ne sei unklar, wie die Zufahrt (insbesondere unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit) letztlich ausgestaltet werden solle und welche Massnahmen und insbesondere welche Ampeln tatsÃ¤chlich realisiert werden sollen.</p> <p class="Erwgung2">Den BeschwerdefÃ¼hrenden dÃ¼rfte es insbesondere auch darum gehen, dass "noch nicht mal ausgeschlossen werden kÃ¶nne, dass die Zufahrt alternativ entweder nach dem Umgebungsplan 2020 (2. ProjektÃ¤nderung) oder nach den im Rahmen der 4. ProjektÃ¤nderung bewilligten PlÃ¤nen ausgefÃ¼hrt werden" kÃ¶nne bzw. werde. Der angefochtene Rekursentscheid schaffe mit der vorbehaltlosen BestÃ¤tigung der Planunterlagen zur zweiten und zur vierten ProjektÃ¤nderung eine missverstÃ¤ndliche, teilweise widersprÃ¼chliche und insgesamt unhaltbare Situation. </p> <p class="Erwgung2">Weiter machen die BeschwerdefÃ¼hrenden eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r nach Art. 29 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (SR 101) bzw. der vorinstanzlichen BegrÃ¼ndungspflicht geltend, insoweit sich die Vorinstanz mit ihrer im Rekurs betreffend die zweite ProjektÃ¤nderung vorgebrachten RÃ¼ge der fehlenden Verkehrssicherheit der Variante gemÃ¤ss Umgebungsplan vom 21. Oktober 2020 nicht befasst habe. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Zum in der Tat nicht ohne Weiteres klaren â indes von den BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekursverfahren nicht gerÃ¼gten â VerhÃ¤ltnis zwischen der zweiten und der vierten ProjektÃ¤nderung (vgl. unten 4.4) enthÃ¤lt der vorinstanzliche Entscheid wenig AusfÃ¼hrungen. Zu entnehmen ist diesem (entgegen der Auffassung der privaten Beschwerdegegnerin), dass die Vorinstanz in der Tat davon ausging, die PlÃ¤ne der vierten ProjektÃ¤nderung modifizierten diejenigen der zweiten bzw. die ZufahrtslÃ¶sung gemÃ¤ss zweiter ProjektÃ¤nderung solle durch die vierte ProjektÃ¤nderung modifiziert bzw. ergÃ¤nzt werden. Zu diesem Schluss kam sie allerdings ohne weitere BegrÃ¼ndung bzw. AusfÃ¼hrungen, was in Anbetracht der sogleich noch darzulegenden UmstÃ¤nde nicht ohne Weiteres naheliegend erscheint. Die Vorinstanz erwog, im Nachgang zum Referentenaugenschein vom 21. Oktober 2021 habe die private Rekursgegnerin der BaubehÃ¶rde StÃ¤fa "(punkto Verkehrssicherheit der Zufahrt zur Unterniveaugarage) revidierte ErgÃ¤nzungsplÃ¤ne zur Bewilligung" eingereicht. Mit dem Beschluss des Gemeinderates vom 25. Januar 2022 sei "kein vollumfÃ¤nglich neuer Umgebungsplan", sondern "einzig die Frage der Verkehrssicherheit" beurteilt bzw. bewilligt worden, wobei auf die "an der Umgebungsplanung vorgenommenen Modifikationen (in Sachen Verkehrssicherheit)" verwiesen wurde. Schliesslich hielt sie fest, wie bereits mehrfach erwÃ¤hnt worden sei, seien die "ZufahrtsverhÃ¤ltnisse zur projektierten Unterniveaugarage mit Beschluss des Gemeinderats vom 25. Januar 2022 (betreffend ErfÃ¼llung Nebenbestimmung Ziffer 4.15 der Stammbaubewilligung [Verkehrssicherheit]) modifiziert" worden. </p> <p class="Erwgung2">Im Zusammenhang mit der zweiten ProjektÃ¤nderung prÃ¼fte die Vorinstanz daraufhin die in der entsprechenden Rekursschrift gerÃ¼gte Frage der Bepflanzung, weil insoweit im Rahmen der vierten ProjektÃ¤nderung keine Ãnderungen geplant seien. Mit dem rekurrentischerseits gerÃ¼gten Aspekt der Verkehrssicherheit der Zufahrt (gemÃ¤ss zweiter ProjektÃ¤nderung) setzte sie sich <i>nicht</i> auseinander; mit Blick auf die Verkehrssicherheit befasste sich die Vorinstanz ausschliesslich mit der mit Gemeinderatsbeschluss vom 25. Januar 2022 bewilligten Zufahrtsvariante, da diese ihrer Auffassung nach, wie dargelegt, insoweit die zweite ProjektÃ¤nderung modifizierte. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Auf das VerhÃ¤ltnis zwischen der zweiten und der vierten ProjektÃ¤nderung â insbesondere die Frage, ob die beiden ProjektÃ¤nderungen insoweit als Alternativbewilligungen zu betrachten waren bzw. sind oder aber die vierte ProjektÃ¤nderung eine Modifikation bzw. Ãberarbeitung der zweiten ProjektÃ¤nderung darstellt(e) und Letztere insofern nicht zur AusfÃ¼hrung kommen sollte â ist im Folgenden einzugehen. </p> <p class="Urteilstext">Einer Bauherrschaft steht es grundsÃ¤tzlich, unter dem Vorbehalt missbrÃ¤uchlichen Vorgehens, frei, gleichzeitig oder gestaffelt mehrere Alternativgesuche zur Beurteilung einzureichen und sich erst nach der Bewilligung fÃ¼r das eine oder andere zu entscheiden. Ein solches Vorgehen kann sich unter UmstÃ¤nden aus verfahrensÃ¶konomischen GrÃ¼nden empfehlen, insbesondere auch hinsichtlich allfÃ¤lliger Rekurse (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 371). </p> <p class="Urteilstext"><i>WÃ¤re</i> vorliegend tatsÃ¤chlich von zwei insoweit (bewilligten) Alternativprojekten auszugehen, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden befÃ¼rchten, stÃ¼nde es der privaten Beschwerdegegnerin folglich letztlich frei, sich fÃ¼r eines der beiden bewilligten Vorhaben zu entscheiden bzw. die umzusetzende Variante zu bestimmen. Hierauf zielt im Ergebnis namentlich auch die Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrenden ab. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Es erweist sich, dass formell sowohl die erste wie danach auch die zweite ZufahrtslÃ¶sung vom Beschwerdegegner 2 bewilligt wurde, ohne dass deren VerhÃ¤ltnis explizit thematisiert bzw. geklÃ¤rt worden wÃ¤re:</p> <p class="Erwgung2">Der Beschwerdegegner 2 bewilligte <i>zunÃ¤chst</i>, mit Beschluss vom 23. MÃ¤rz 2021, den Umgebungsplan vom (bzw. revidiert) 21. Oktober 2020 <i>einschliesslich der dort vorgesehenen ZufahrtslÃ¶sung</i>: Gegenstand jenes Beschlusses bildete nÃ¤mlich auch dieser zur ErfÃ¼llung der Nebenbestimmung Dispositiv-Ziff. 4.15 der Stammbaubewilligung eingereichte detaillierte Umgebungsplan, welcher auch eine Darstellung der zum damaligen Zeitpunkt geplanten ZufahrtslÃ¶sung enthielt. Unter dem Titel "Umgebung" erwog der Beschwerdegegner 2, "[d]er eingereichte detaillierte Umgebungsplan erfÃ¼llt sÃ¤mtliche Vorgaben" und kÃ¶nne bewilligt werden. "Die [...] Dispositiv-Ziffer 4.15 der Stammbaubewilligung ist somit erfÃ¼llt". Das Beschlussdispositiv lautete denn auch, "die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die 2. ProjektÃ¤nderung zur ErfÃ¼llung der Nebenbestimmung[...] gemÃ¤ss [...] Ziffer 4.15, detaillierter Umgebungs- und Pflanzplan" werde erteilt. Dieser Umgebungsplan vom 21. Oktober 2020 trÃ¤gt den Stempel der BaubewilligungsbehÃ¶rde, wenngleich dieser Stempel (wie alle auf den entsprechenden Gesuchsunterlagen befindlichen) im Rahmen der neuerlichen Beschlussfassung durch den Gemeinderat nicht erneuert bzw. angepasst worden war. Auch der Rekursvernehmlassung des Beschwerdegegners 2 vom 27. Mai 2021 (im Verfahren R3.2021.00076) ist zu entnehmen, dass dieser die ZufahrtslÃ¶sung gemÃ¤ss zweiter ProjektÃ¤nderung auch unter dem Aspekt der Verkehrssicherheit beurteilt und diese Voraussetzung offenkundig als erfÃ¼llt erachtet hatte.</p> <p class="Urteilstext"><span>Der Gemeinderatsbeschluss vom 25. Januar 2022 seinerseits hat die â nach dem vorinstanzlichen Referentenaugenschein vom 21. Oktober 2021 â mit einer (soweit ersichtlich nicht bei den Akten befindlichen) Eingabe vom 22. Dezember 2021 wiederum zur ErfÃ¼llung der Nebenbestimmung Ziff. 4.15 der Stammbaubewilligung eingereichten revidierten PlÃ¤ne und Unterlagen vom 17. November 2021 zum Gegenstand.</span> Mit dem Beschluss vom 25. Januar 2022 wurde (auch) dieses Zufahrtsregime formell bewilligt, ohne dass das VerhÃ¤ltnis zwischen den beiden ProjektÃ¤nderungen explizit thematisiert respektive geklÃ¤rt worden wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung3">In den ErwÃ¤gungen des Beschlusses vom 25. Januar 2022 wird auf die Eingabe vom 22. Dezember 2021 verwiesen, mit welcher die Bauherrschaft um eine Bewilligung fÃ¼r eine vierte ProjektÃ¤nderung "betreffend die <i>Verschiebung</i> des Wartebereichs und die Erstellung von <i>drei</i> Verkehrsampeln" auf den betreffenden GrundstÃ¼cken ersucht hatte. Im Weiteren heisst es unter dem Titel Verkehrssicherheit, der Wartebereich sei "<i>neu</i> neben den LÃ¤ngsparkplÃ¤tzen des Zufahrtsweges" direkt nach der Verzweigung von der H-Strasse vorgesehen. "Zudem sind nebst einer Ampel in der Tiefgarage eine Ampel bei der Tiefgaragenausfahrt sowie eine Ampel bei den LÃ¤ngsparkplÃ¤tzen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 015 vorgesehen". Diese Formulierungen kÃ¶nnen so verstanden werden bzw. lassen darauf schliessen, dass aus Sicht des Beschwerdegegners 2 die ZufahrtslÃ¶sung gemÃ¤ss zweiter ProjektÃ¤nderung nicht (mehr) zur AusfÃ¼hrung gelangen sollte, sondern vielmehr diejenige gemÃ¤ss der neuesten bzw. vierten ProjektÃ¤nderung. Zwingend bzw. eindeutig erscheint diese Interpretation indes nicht. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Vor Verwaltungsgericht fÃ¼hrte der Beschwerdegegner 2 zum VerhÃ¤ltnis zwischen den BeschlÃ¼ssen vom 23. MÃ¤rz 2021 und vom 25. Januar 2022 aus, die verschiedenen ProjektÃ¤nderungen entsprÃ¤chen vorliegend den "Ã¼blichen Schritten zur Verfeinerung der Planungsarbeit" und hÃ¤tten just auch dazu gedient, den von den BeschwerdefÃ¼hrenden vorgebrachten Bedenken Rechnung zu tragen. Die Vorinstanz gehe daher zu Recht davon aus, dass betreffend die verkehrssichere Ausgestaltung der Zu- und Ausfahrt "vom letzten bewilligten Planungsstand gemÃ¤ss dem Entscheid des Gemeinderates StÃ¤fa vom 25. Januar 2022 auszugehen" sei. Der Beschwerdegegner 2 erklÃ¤rte weiter, im Sinne der vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen erscheine es ihm "naheliegend und sachlogisch", dass fÃ¼r die Ausgestaltung der Zu- und Ausfahrt zur Tiefgarage die Festlegungen im Beschluss vom 25. Januar 2022 und die darin ausdrÃ¼cklich aufgefÃ¼hrten PlÃ¤ne massgeblich seien. "Die so getroffenen Festlegungen Ã¼bersteuern alle im Widerspruch dazu stehenden Ã¤lteren Inhalte, namentlich auch die dem Entscheid des Gemeinderates vom 23. MÃ¤rz 2021 zugrundeliegenden PlÃ¤ne". </p> <p class="Urteilstext">Diese Darstellung des Beschwerdegegners 2 greift indes zu kurz. Es wird ausgeblendet, dass der Umgebungsplan vom 21. Oktober 2020, wie dargelegt, mit Beschluss vom 23. MÃ¤rz 2021 insoweit ohne EinschrÃ¤nkungen bewilligt worden war. Zur "Drei-Ampel"-Variante mit Verschiebung des Wartebereichs gemÃ¤ss den revidierten PlÃ¤nen vom 17. November 2021 kam es (wohl nur) zufolge der Rekurserhebung der BeschwerdefÃ¼hrenden gegen diesen Beschluss, im Zuge des betreffend jene Bewilligung anberaumten Augenscheins vom 21. Oktober 2021. Die Vorinstanz hatte nÃ¤mlich zu jenem Zeitpunkt "das bislang nur teilweise im Umgebungsplan abgebildete Zu- und Wegfahrtregime [...] kritisiert[...]", wie einem Schreiben der Bauherrin vom 31. Januar 2022 zu entnehmen ist. Dass es zu den â nun auch von der Vorinstanz als bewilligungsfÃ¤hig erachteten â PlÃ¤nen vom 17. November 2021 kam, ist somit auf die Anfechtung des Beschlusses vom 23. MÃ¤rz 2021 durch die BeschwerdefÃ¼hrenden zurÃ¼ckzufÃ¼hren. HÃ¤tten sie nicht dagegen rekurriert, wÃ¤re die Bewilligung vom 23. MÃ¤rz 2021 einschliesslich des Umgebungsplans vom 21. Oktober 2020 und der dort vorgesehenen ZufahrtslÃ¶sung mutmasslich unangefochten in Rechtskraft erwachsen.</p> <p class="Urteilstext">Auch wenn somit nach der Darstellung des Beschwerdegegners 2 im Beschwerdeverfahren klar (gewesen) sein soll, dass bezÃ¼glich der Tiefgaragenzufahrt die ZufahrtslÃ¶sung gemÃ¤ss der vierten ProjektÃ¤nderung zur Umsetzung kommen sollte, Ã¤ndert dies nichts daran, dass dies aufgrund der formellen Bewilligungssituation tatsÃ¤chlich nicht der Fall war. Er selbst hatte, wie erwÃ¤hnt, die erste ZufahrtslÃ¶sung als bewilligungsfÃ¤hig â und namentlich auch als verkehrssicher â beurteilt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Darauf, dass die Bauherrschaft selbst â was im Fall mehrerer Gesuche vorab in erster Linie massgeblich ist (vgl. Fritzsche et al., S. 371) â die vierte ProjektÃ¤nderung letztlich wohl als eine Ãberarbeitung bzw. Modifikation der zweiten ProjektÃ¤nderung erachtete (und nicht als Alternative dazu), lassen jedenfalls die UmstÃ¤nde schliessen. Die Eingabe vom 22. Dezember 2021, mit der bei der Gemeinde um Bewilligung der vierten ProjektÃ¤nderung ersucht worden war, findet sich zwar, wie erwÃ¤hnt, nicht bei den Akten. FÃ¼r die erwÃ¤hnte Annahme spricht aber insbesondere der Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs â unmittelbar nach dem vorinstanzlichen Augenschein â sowie die erwÃ¤hnte Bezugnahme in der begleitenden Eingabe vom 31. Januar 2022 an die Vorinstanz auf die von dieser beim Augenschein geÃ¤usserte Kritik am Umgebungsplan vom 21. Oktober 2020. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.4 </b>Wenngleich die ProjektÃ¤nderungsplÃ¤ne mit Bezug auf die farblichen Darstellungen (vgl. § 4 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [LS 700.6]) nicht vollends klar erscheinen, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, ist, wie die obigen Darlegungen zeigen, eine gesamthafte Beurteilung dessen, was Gegenstand der zweiten respektive der vierten ProjektÃ¤nderung ist, mÃ¶glich. Die teilweise fehlenden bzw. nicht klaren farblichen Darstellungen schaden insofern nicht (vgl. VGr, 18. Dezember 2019, VB.2017.00074, E. 5.4).</p> <p class="Urteilstext">Nach dem AusgefÃ¼hrten ist somit aufgrund einer Gesamtbetrachtung der Aktenlage davon auszugehen, dass die vierte ProjektÃ¤nderung tatsÃ¤chlich als Ãberarbeitung der zweiten ProjektÃ¤nderung aufzufassen war/ist und insbesondere auch von der Bauherrschaft nicht als Alternativ-, sondern als Ãnderungsgesuch gedacht war. Die ErwÃ¤gungen im Beschluss vom 25. Januar 2022 stehen dieser Betrachtungsweise jedenfalls nicht entgegen, sondern lassen sich ebenfalls in diese Richtung deuten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die Vorinstanz begrÃ¼ndete ihrerseits ihre Auffassung, die vierte ProjektÃ¤nderung modifiziere die zweite, kaum. Angesichts dessen, dass der Beschwerdegegner 2 formell tatsÃ¤chlich beide Varianten bewilligt hatte, ohne sich zum VerhÃ¤ltnis klar zu Ã¤ussern, wÃ¤re angezeigt gewesen, sich mit dieser Frage im Rekursentscheid ausfÃ¼hrlicher auseinanderzusetzen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden hatten diesen Aspekt im Rekursverfahren allerdings nicht gerÃ¼gt, sondern lediglich die fehlende Verkehrssicherheit (auch) dieser ZufahrtslÃ¶sung. Die BegrÃ¼ndungsdichte des vorinstanzlichen Entscheids erweist sich vor diesem Hintergrund (gerade noch) als genÃ¼gend (vgl. hierzu Kaspar PlÃ¼ss <span>in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, </span>§ 10 N. 24 ff.). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Da die Vorinstanz im Ergebnis zu Recht davon ausging, dass es sich bei der vierten ProjektÃ¤nderung um eine Ãberarbeitung der zweiten ProjektÃ¤nderung handle und dementsprechend nicht diese, sondern jene zur AusfÃ¼hrung kommen solle, stellt der Umstand, dass sie den Aspekt der Verkehrssicherheit lediglich im Zusammenhang mit der ZufahrtslÃ¶sung gemÃ¤ss vierter ProjektÃ¤nderung prÃ¼fte, keine Verletzung des GehÃ¶rsanspruchs der BeschwerdefÃ¼hrenden dar. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Im Folgenden ist zu prÃ¼fen, ob sich die ZufahrtslÃ¶sung gemÃ¤ss vierter ProjektÃ¤nderung als verkehrssicher erweist. Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen nÃ¤mlich auch im Zusammenhang mit dieser ZufahrtslÃ¶sung, dass es sich nicht um eine verkehrssichere Erschliessung handle. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b><span>Eine genÃ¼gende </span>Erschliessung <span>eines GrundstÃ¼cks im Sinn von Art. 19 Abs. 1 und Art. 22 Abs. 2 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (SR 700) und §§ 234 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. November 1975 (PBG, LS 700) liegt unter anderem vor, wenn es selbst und die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich sind. </span>Nach § 237 Abs. 1 PBG bedingt genÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer. Zudem sollen Zufahrten fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). </p> <p class="Urteilstext"><span>§ 237 Abs. 1 und 2 PBG regeln die GrundsÃ¤tze. GestÃ¼tzt insbesondere auf § 237 Abs. 2 sowie § 359 Abs. 1 lit. i und k PBG hat der Regierungsrat die </span>Verkehrserschliessungsverordnung vom 17. April 2019 (VErV, LS 700.1) <span>erlassen, in welcher d</span>ie technischen Anforderungen an Zufahrten geregelt werden. Diese trat auf den 1. Juni 2020 in Kraft und ersetzte namentlich die bis dahin geltende Verkehrssicherheitsverordnung sowie die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN, OS 50, 272). GemÃ¤ss der in der Verkehrserschliessungsverordnung vorgesehenen Ãbergangsbestimmung gilt jene fÃ¼r alle Bauvorhaben, die nach ihrem Inkrafttreten bei den Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rden eingereicht werden. Vorliegend ist hierbei auf die ProjektÃ¤nderungsbewilligung bzw. die Einreichung der ProjektÃ¤nderung abzustellen. Damit kommt vorliegend die Verkehrserschliessungsverordnung zur Anwendung. </p> <p class="Urteilstext">Am Nachstehenden Ã¤nderte sich auch nichts Grundlegendes, wenn vorliegend die bis zum 31. Mai 2020 geltenden Rechtsgrundlagen (die Verkehrssicherheitsverordnung und die Zugangsnormalien) zur Anwendung zu bringen wÃ¤ren. So waren auch mit der Regelung gemÃ¤ss der Verkehrserschliessungsverordnung keine wesentlichen inhaltlichen Ãnderungen etwa gegenÃ¼ber der frÃ¼heren Regelung gemÃ¤ss § 6 VSiV fÃ¼r Ausfahrten und § 11 ZN fÃ¼r Zufahrten beabsichtigt (vgl. die BegrÃ¼ndung des Regierungsrates zum Neuerlass der Verkehrserschliessungsverordnung im Regierungsratsbeschluss Nr. 393/2019 vom 17. April 2019, S. 30). <span>Bei der GewÃ¤hrung von Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu. GeprÃ¼ft wird daher nur, ob der angefochtene Entscheid auf einer richtigen und vollstÃ¤ndigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts beruht und ob die bewilligte ErschliessungslÃ¶sung verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der ZweckmÃ¤ssigkeit vertretbar erscheint. Vor Verwaltungsgericht kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein nur Rechtsverletzungen im Sinn dieser Bestimmungen geltend gemacht werden (VGr, 18. September 2019, VB.2019.00058, E. 3.3.1 mit Hinweisen; 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>GemÃ¤ss dem projektierten Verkehrssteuerungsregime, welches Gegenstand der vierten ProjektÃ¤nderung ist, ist das Lichtsignal 1 ([mit kamerabasiertem Sensor] nach der Ausfahrt aus der H-Strasse) standardmÃ¤ssig auf GrÃ¼n gesetzt. Von der H-Strasse kommende bzw. ausfahrende Fahrzeuge haben somit stets PrioritÃ¤t. Eine Einfahrt kann grundsÃ¤tzlich immer erfolgen, wenn keine Ausfahrt von den AussenparkplÃ¤tzen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 012 oder aus der Tiefgarage angefordert wurde. Diese beiden Lichtsignale sind im Grundzustand auf Rot geschaltet. Aus dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 012 ausfahrende Fahrzeuge fahren bis zum Haltebalken (Wartebereich 2), wo sie kurz warten, bis sie vom kamerabasierten Sensor des Lichtsignals 2 erfasst werden. Hat das Lichtsignal 1 auf Rot umgeschaltet, schaltet nach Ablauf einer Sicherheitszeit das Lichtsignal 2 auf GrÃ¼n um. Will jemand aus der Garage ausfahren, passiert er eine Induktionsschleife beim Wartebereich (3) in der Tiefgarage. Die beiden Ã¤usseren Signale schalten daraufhin auf Rot um bzw. werden Rot gehalten, worauf das Lichtsignal 3 nach einer Sicherheitszeit die Ausfahrt freigibt. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die Vorinstanz erwog mit Bezug auf diese Zufahrtsregelung (revidierte PlÃ¤ne vom 17. November 2021), Ã¼ber die Zufahrt von der H-Strasse zur Einfahrt der Unterniveaugarage Ã¼ber die Parzellen Kat.-Nrn. 014 und 012 wÃ¼rden weniger als 50 Wohneinheiten erschlossen. Hiervon wÃ¼rden auch die BeschwerdefÃ¼hrenden ausgehen, nÃ¤mlich von 19 FahrzeugabstellplÃ¤tzen auf der Parzelle Kat.-Nr. 012, zwei AbstellplÃ¤tzen auf der Parzelle Kat.-Nr. 014 und 20 FahrzeugabstellplÃ¤tzen in der Unterniveaugarage (tatsÃ¤chlich weist diese, wie erwÃ¤hnt, 28 AbstellplÃ¤tze, einschliesslich 4 BesucherparkplÃ¤tze, auf). Das Verkehrspotenzial sei damit von vornherein nicht erheblich, sondern gering, woran die Gewerbebetriebe im Erdgeschoss des GebÃ¤udes H-Strasse 016 (Vers.-Nr. 018; eine Podologie-Praxis sowie ein IngenieurbÃ¼ro) sowie die dort teilweise RÃ¤ume belegende Musikschule nichts Ã¤nderten. Dabei handle es sich nicht um verkehrsintensive Einrichtungen. Die ZufahrtsflÃ¤che mÃ¼nde einzig auf die Parzelle Kat.-Nr. 012. Die zu erwartende Geschwindigkeit von Fahrzeugen sei daher gering bzw. entspreche dem Schritttempo (max. 10 km/h). UnfÃ¤lle bei Kreuzungssituationen seien daher nicht zu erwarten. Als einzige mÃ¶gliche und relevante VerkehrsgefÃ¤hrdung kÃ¶nne die Ausfahrt aus der Unterniveaugarage gelten, zumal die SichtverhÃ¤ltnisse auf der Zufahrtsrampe zufolge des GefÃ¤lles nach Norden und SÃ¼den eingeschrÃ¤nkt seien. Ferner ergebe sich die (seltene) MÃ¶glichkeit von RÃ¼ckstau-Situationen in Richtung der bzw. auf die H-Strasse, da die ZufahrtsflÃ¤che auf der HÃ¶he der Parzelle Kat.-Nr. 014 ein Kreuzen von Motorfahrzeugen nicht zulasse, wenn die LÃ¤ngsparkplÃ¤tze im Ã¶stlichen Bereich der Einfahrt besetzt seien. Diesen UmstÃ¤nden werde mit dem projektierten Ampelsystem mit drei Ampeln und der geplanten Priorisierung (1.: Zufahrt ab H-Strasse, 2.: Ausfahrt von den FahrzeugabstellplÃ¤tzen auf der Parzelle Kat.-Nr. 012, 3.: Ausfahrt aus der Unterniveaugarage) Rechnung getragen. Die erforderlichen Sichtweiten und Radien wÃ¼rden eingehalten. Einem mÃ¶glichen RÃ¼ckstau werde mit den beiden Wartebereichen (an der H-Strasse sowie im Bereich der Ausfahrt aus dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 012) vorgebeugt. Kreuzungs- bzw. Konfliktsituationen seien angesichts der Ampelanlage, welche die Zufahrt aus allen drei Richtungen regle, nicht zu erwarten. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen, wie erwÃ¤hnt, weiterhin bzw. auch im Zusammenhang mit der geplanten Drei-Ampel-Regelung geltend, die Verkehrssicherheit der Zufahrt sei nicht gewÃ¤hrleistet:</p> <p class="Urteilstext">Aus den revidierten PlÃ¤nen vom 17. November 2021 geht hervor, dass entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden mit der nunmehr geplanten Drei-Ampel-Anlage alle drei in Frage stehenden "VerkehrsflÃ¼sse" gesteuert werden sollen (vgl. insbesondere den Plan "Verkehrserschliessung Endzustand" vom 17. November 2021). Die Lage prÃ¤sentiert sich damit anders als im Zufahrtsregime gemÃ¤ss der zweiten ProjektÃ¤nderung, welches gemÃ¤ss damals bewilligtem Umgebungsplan nur eine einzige Ampel vorsah (fÃ¼r einen insoweit Ã¤hnlich gelagerten Fall vgl. VGr, 22. September 2022, VB.2021.00709, E. 4.3, wo Lichtsignale lediglich in der Tiefgarage und im rÃ¼ckwÃ¤rtigen Bereich des GrundstÃ¼cks vorgesehen waren, nicht aber in umgekehrter Richtung fÃ¼r die auf das BaugrundstÃ¼ck einfahrenden Fahrzeuge). </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden befÃ¼rchten weiter, die vom kÃ¼nftigen Velounterstand auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 012 ausfahrenden FahrrÃ¤der kÃ¶nnten vom Sensor der Ampel am Standort 2 (Lichtsignal 2) nicht erfasst werden. Dem erwÃ¤hnten AusfÃ¼hrungskonzept vom 19. November 2021 ist nebst einer detaillierten BegrÃ¼ndung fÃ¼r die Anordnung der Ampeln und Schilderungen der Aus- und Einfahrtsprozesse zu entnehmen, dass das Lichtsignal 2 bei der Ausfahrt aus dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 012 Ã¼ber einen kamerabasierten Sensor verfÃ¼gt. Es ist davon auszugehen, dass der Sensor nicht nur Bewegungen von Fahrzeugen erfasst, sondern allgemein Bewegungen, mithin auch auf solche von Velofahrer/innen reagiert. Im Ãbrigen ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass die Breite der Zufahrt â an der schmalsten Stelle, bei der sÃ¼dlichen Ecke des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 017, 3,8 m, ansonsten mindestens 4 m â auch ein Kreuzen eines Personenwagens mit einem/-r Velofahrer/in zulÃ¤sst, ohne dass von einer GefÃ¤hrdung auszugehen wÃ¤re, zumal angesichts des an dieser Stelle einzuhaltenden Schritttempos.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden die fÃ¼r das Lichtsignal 1 geplante Lage "hinter den LÃ¤ngsparkplÃ¤tzen und im Kurvenbereich". Sie befÃ¼rchten eine zu geringe Erkennbarkeit, namentlich, wenn die Sicht auf das Signal durch auf den LÃ¤ngsparkfeldern abgestellte Fahrzeuge versperrt werde. Dem AusfÃ¼hrungskonzept vom 19. Februar 2021 ist zu entnehmen, dass der Standort der Ampel so gewÃ¤hlt wurde, dass die Fahrzeuglenker/innen den Bezug zum Haltebalken herstellen kÃ¶nnen. Es wird festgehalten, dass das Lichtsignal auf einer HÃ¶he von 2 bis 2,5 m angebracht werden mÃ¼sse, damit es auch gut sichtbar bleibe, wenn Fahrzeuge auf den ParkplÃ¤tzen parkiert seien. In der Bewilligung vom 25. Januar 2022 wurde entsprechend eine Nebenbestimmung statuiert, wonach die Ampel auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 015 "so hoch zu sein" hat, dass sie auch mit einem davor parkierten Fahrzeug sichtbar bleibe. Zudem dÃ¼rfe der Standort der Verkehrsampel auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 015 zur dauerhaften Sicherstellung der Verkehrssicherheit ohne Zustimmung der BaubehÃ¶rde weder rechtlich noch tatsÃ¤chlich verÃ¤ndert werden. Die entsprechende Nebenbestimmung (Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung) sei im Grundbuch anmerken zu lassen (vgl. § 321 Abs. 2 PBG). Dass das Lichtsignal Ã¼bersehen werden kÃ¶nnte, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden befÃ¼rchten, scheint damit, soweit mÃ¶glich, ausgeschlossen zu sein. </p> <p class="Urteilstext">Nicht ersichtlich erscheint schliesslich, weshalb die LÃ¤ngsparkplÃ¤tze im Ã¶stlichen Bereich der ZufahrtsflÃ¤che, an der Grenze zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 015, nicht "in die AmpellÃ¶sung eingebettet" sein sollten. Fahrzeuge, die auf diesen BesucherparkplÃ¤tzen parken wollen, werden bei der Einfahrt schlicht wie alle aus der H-Strasse in den Zufahrtsweg ausfahrenden Fahrzeuge erfasst. FÃ¼r die Ausfahrt gilt â wie im Ãbrigen fÃ¼r auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 014 parkierte Fahrzeuge â gemÃ¤ss Art. 36 Abs. 4 des Strassenverkehrsgesetzes vom 19. Dezember 1958 (SR 741.01): Wer sein Fahrzeug in den Verkehr einfÃ¼gen will, darf die Ã¼brigen StrassenbenÃ¼tzer/innen nicht behindern; diese sind vortrittsberechtigt. Art. 15 Abs. 3 der Verkehrsregelnverordnung vom 13. November 1962 (SR 741.11) hÃ¤lt dies explizit fÃ¼r aus ParkplÃ¤tzen ausfahrende Fahrzeuge fest.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Nach dem Gesagten ist der Schluss der Vorinstanz, der Beschwerdegegner 2 habe die ZufahrtslÃ¶sung mit der geplanten Lichtsignalanlage gemÃ¤ss den revidierten PlÃ¤nen vom 17. November 2021 zu Recht als verkehrssicher beurteilt, nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b>h</p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung und je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu. </p> <p class="Urteilstext">Hingegen sind sie unter solidarischer Haftung und je zur HÃ¤lfte nach § 17 Abs. 2 lit. b VRG verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen, wobei sich Fr. 2'000.- als angemessen erweisen. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 190.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'190.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte und unter solidarischer Haftung auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden solidarisch und im gleichen VerhÃ¤ltnis verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (SR 173.110) erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>