<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="list-block col-lg-12 mb-5"> <div class="decis-block__flag"> C/4426/2018 </div> <div class="list-block__content row pb-3"> <h3 class="list-block__title col-lg-8"> <a href="/apps/decis/fr/cabl/show/2969362"> ACJC/541/2022 </a> du 19.04.2022 sur JTBL/490/2021 ( OBL ) , MODIFIE </h3> <div> <b>Recours TF</b> déposé le 23.05.2022, rendu le 03.11.2022, CONFIRME, <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_228/22">4A_228/22</a>, <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_228/2022">4A_228/2022</a> </div> <div class="col-lg-12"> </div> <div class="col-lg-12 mt-4"> <div> <a href="/apps/decis/fr/cabl/file//2022/0005/ACJC_000541_2022_C_4426_2018.pdf"> <img alt="Pdf" border="no" src="data:image/png;base64,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"/> </a> </div> <span><a class="efd" href="#EF">En fait</a><br/><a class="efd" href="#ED">En droit</a></span> <div> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td width="231"> <p>rpublique et</p> </td> <td valign="top" width="76"> </td> <td width="236"> <p>canton de genve</p> </td> </tr> <tr> <td colspan="3" width="543"> <p>POUVOIR JUDICIAIRE</p> <p>C/4426/2018 <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/541/2022">ACJC/541/2022</a></p> <p>ARRæT</p> <p>DE LA COUR DE JUSTICE</p> <p>Chambre des baux et loyers</p> <p>DU MARDI 19 AVRIL 2022</p> </td> </tr> </table> <p> </p> <p>Entre</p> <p><b>A</b><b>______ SA</b>, ayant son sige ______ [VS], appelante et intime d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 1<sup>er</sup> juin 2021, comparant par Me Serge PATEK, avocat, boulevard Helvtique 6, 1204 Genve, en l'tude duquel elle fait lection de domicile, </p> <p align="right"> </p> <p>et</p> <p><b> </b></p> <p><b>Monsieur B</b><b>______ et Madame C</b><b>______</b>, domicilis ______ [GE], intims et appelants de ce mme jugement, tous deux reprsents par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genve 6, en les bureaux de laquelle ils font lection de domicile. </p> <p align="right"> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> <p> </p> </div> <b><u><br clear="all"/> </u></b> <div> <a name="EF"></a><div class="efd">EN FAIT</div> <p><b>A.</b> Par jugement <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=JTBL/490/2021">JTBL/490/2021</a> du 1<sup>er</sup> juin 2021, expdi par pli recommand le 7 juin 2021, le Tribunal des baux et loyers a principalement ordonn  A______ SA de procder, dans un dlai de 3 mois ds l'entre en force du jugement, au nettoyage suffisant de l'immeuble sis 1______  Genve, ainsi qu'aux travaux permettant de supprimer les dfauts lis  la prsence d'odeurs nausabondes provenant du local poubelles et  la prsence d'infiltrations d'eau et d'humidit dans la salle de bains et le salon de l'appartement de 4 pices lou par B______ et C______ au 8<sup>me</sup> tage de l'immeuble concern (ch. 1 du dispositif), rduit le loyer de l'appartement en question de 10% du 1<sup>er</sup> fvrier 2016 au 29 janvier 2017, de 15% du 30 janvier 2017 au 1<sup>er</sup> septembre 2019 et de 10% du 2 septembre 2019 jusqu' excution complte des travaux mentionns au chiffre 1 du dispositif (ch. 2). Le Tribunal a ordonn aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de librer les loyers consigns en faveur de A______ SA (compte 2______) (ch. 3), a dbout les parties de toutes autres conclusions (ch. 4) et a dit que la procdure tait gratuite pour le surplus (ch. 5).</p> <p> En substance, les premiers juges ont considr que l'existence de dfauts relatifs au nettoyage de l'immeuble et  la prsence de mauvaises odeurs, ainsi qu' des infiltrations et problmes d'humidit avait t prouve, au contraire des autres dfauts allgus (chauffage, scurit notamment). Le Tribunal a octroy  B______ et C______ une baisse de loyer en consquence jusqu' limination des dfauts. Il a par ailleurs considr que les conditions permettant la consignation du loyer n'taient pas runies et ordonn la libration de ce dernier.</p> <p><b>B. a.</b> Par acte dpos le 6 juillet 2021  la Cour de justice, A______ SA forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut  ce que la Cour, ceci fait, renvoie la cause au Tribunal pour complment d'instruction. Subsidiairement, elle conclut  la libration des loyers consigns.</p> <p> <b>b.</b> Par acte dpos le 8 juillet 2021, B______ et C______ concluent  l'annulation du chiffre 3 du dispositif et sollicitent que les chiffres 1 et 2 du dispositif soient complts de sorte que des travaux en vue de supprimer le dfaut relatif  l'insuffisance du chauffage soient ordonns et qu'une rduction de 20% de loyer leur soit concde  compter de janvier 2016 pendant les saisons de chauffage et jusqu' complte et parfaite excution des travaux ncessaires  supprimer le dfaut relatif  l'insuffisance de chauffage. B______ et C______ concluent galement  la validation de la consignation de loyer no 2______ ds fvrier 2018 et  ce que l'intgralit du loyer puisse tre consigne jusqu' complte et parfaite excution des travaux demands.</p> <p><b>c.</b> Dans leur rponse du 8 septembre 2021, B______ et C______ persistent dans leurs conclusions sur appel et concluent au dboutement de A______ SA. </p> <p><b>d.</b> Dans sa rponse du 13 septembre 2021, A______ SA persiste dans ses conclusions sur appel et conclut au dboutement de B______ et C______. </p> <p><b>e.</b> Les parties ont rpliqu le 6 octobre 2021. A______ SA a dupliqu le 28 octobre 2021.</p> <p><b>f.</b> Les parties ont t avises le 17 novembre 2021 par le greffe de la Cour de ce que la cause tait garde  juger.</p> <p><b>C.</b> Les faits pertinents suivants rsultent de la procdure :</p> <p> <b>a.</b> A______ SA est propritaire de l'immeuble sis 1______  Genve.</p> <p>L'cole D______, qui compte environ ______ tudiants, occupe des locaux au premier tage de l'immeuble depuis 2006.</p> <p> <b>b.</b> B______ et C______ sont locataires d'un appartement de 4 pices au 8<sup>me</sup> tage de l'immeuble concern.</p> <p>Le loyer mensuel a t fix en dernier lieu  1'264 fr. charges non comprises, ds le 1<sup>er</sup> septembre 2010.</p> <p><b>c. </b>A compter du 28 avril 2014, B______ s'est rgulirement plaint <b> </b>A______ SA d'odeurs de putrfaction provenant du local  poubelles, causes par les dchets du restaurant se trouvant au rez-de-chausse de l'immeuble. </p> <p><b>d.</b> Par courriel du 7 janvier 2016, plusieurs locataires, dont B______, se sont plaints auprs de A______ SA d'une temprature trop basse dans leurs appartements, les radiateurs tant par ailleurs arrts de 22h  6h, d'un dfaut de propret dans le btiment et d'un problme li aux poubelles du restaurant.</p> <p>Ces plaintes ont t ritres s'agissant du chauffage insuffisant par courriers des 26 janvier 2016 et 5 janvier 2017.</p> <p><b>e.</b> A______ SA a rpondu le 8 fvrier 2016 que l'immeuble tait suffisamment chauff, le relev des tempratures effectu au dernier tage faisant tat de tempratures oscillant, de jour comme de nuit, entre 20,8 et 26,5 degrs.</p> <p><b>f.</b> Par courriels des 30 janvier, 9 et 22 fvrier 2017, B______ a avis la rgie de la prsence de moisissures au plafond, dans la chambre  coucher, la salle de bains et les WC de son appartement.</p> <p><b>g. </b>Le 19 aot 2017, le Service d'incendie et de secours de la Ville de Genve et la Police municipale sont intervenus dans l'immeuble concern pour une odeur suspecte et ont constat qu'il s'agissait d'une trs forte odeur de poubelles.</p> <p><b>h.</b> De nouvelles plaintes collectives ont t adresses  A______ SA les 12 et 14 dcembre 2017 au sujet du chauffage. Les signataires, dont B______ et C______ ne faisaient pas partie, menaaient de consigner leur loyer de fvrier 2018 en cas d'inaction avant le 20 janvier 2018.</p> <p>Des courriers de mise en demeure avec menace de consignation du loyer ont t adresss  la rgie les 29 dcembre 2017 et 6 janvier 2018 par B______ et C______, visant  ce que le chauffage soit suffisant avant le 20 janvier 2018.</p> <p><b>i.</b> La rgie leur a notamment rpondu le 11 janvier 2018 qu'elle avait mandat une entreprise spcialise en ferblanterie-couverture afin d'investiguer au niveau de la toiture.</p> <p><b>j. </b>Le 25 janvier 2018, B______ et C______ ont consign le loyer ds le mois de fvrier 2018 (compte 2______). </p> <p><b>k.</b> Par requte adresse le 26 fvrier 2018  la Commission de conciliation en matire de baux et loyers, B______ et C______ ont assign A______ SA en validation de la consignation du loyer, en excution des travaux permettant de rtablir un chauffage suffisant et en rduction de loyer  raison de 30% pendant la priode hivernale depuis octobre 2014 (cause C/4426/2018).</p> <p><b>l.</b> Suite  une plainte du 16 avril 2018 de B______ en relation avec la prsence de moisissures dans le hall d'entre de son appartement, la rgie a sollicit le 18 avril 2018 l'tablissement de devis en relation avec un dgt d'eau et la rfection des peintures, notamment dans l'appartement de B______ et C______.</p> <p><b>m.</b> Par courriel du 4 juin 2018, B______ a inform la rgie de la prsence d'une flaque d'eau dans son salon le 31 mai 2018 et de moisissures sous le plan de travail de la cuisine.</p> <p>Dans le courant du mois de septembre 2018, des mesures d'asschement ont t prises depuis un appartement du 7<sup>me</sup> tage. Au mois d'octobre 2018, les murs du salon et du hall, ainsi que les plafonds de la salle de bains, des WC et d'une chambre de l'appartement des locataires ont t refaits par l'entreprise E______.</p> <p><b>n.</b> Le 20 aot 2018, la rgie a demand  l'entreprise en charge de la ventilation et du chauffage de modifier les horaires de ventilation, notamment pour l'enclencher la nuit, et d'augmenter le chauffage pour garantir au minimum 17 degrs la nuit.</p> <p><b>o.</b> Plusieurs courriels ont t adresss  la rgie, notamment par B______, les 21 aot, 18 et 19 octobre 2018, pour l'informer d'odeurs nausabondes provenant des poubelles.</p> <p><b>p.</b> Par courrier du 24 octobre 2018, B______ et C______ ont sollicit de A______ SA qu'elle remdie aux dfauts existants, ou  tout le moins qu'elle prenne des engagements fermes dans ce sens avant le 30 octobre 2018. Il s'agissait notamment des dfauts relatifs au chauffage, aux odeurs nausabondes, au nettoyage du btiment et  la prsence d'humidit, aux travaux de peinture et  la ventilation.</p> <p><b>q.</b> Par courriel du 29 octobre 2018, B______ s'est plaint  la rgie du fait qu'il n'avait pas de chauffage depuis le 15 octobre 2018.</p> <p><b>r.</b> Des mesures de temprature et humidit ont t effectues dans l'appartement concern entre le 7 et le 12 novembre 2018. Simultanment, des relevs ont t effectus dans trois autres appartements, dont celui de F______ et un logement vacant. Ces mesures ont t effectues par l'entreprise charge de l'entretien de la chaufferie et du btiment concern, ainsi que par G______, dans le cadre d'un suivi nergtique du btiment dont il rsultait que les appartements taient trs bien chauffs.</p> <p>Un boitier de la taille d'une pellicule photographique a t install dans la pice  vivre, sur un meuble dans le salon contre le mur ct cuisine.</p> <p>Juste aprs le dpart des personnes venues les installer, B______ a dplac les capteurs pour les mettre dans sa chambre, sur la table basse, contre l'armoire ct nord. Il ne les a ensuite plus touchs.</p> <p><b>s.</b> Non concilie le 13 novembre 2018, la cause C/4426/2018 a t porte devant le Tribunal le 13 dcembre 2018. </p> <p>B______ et C______ ont notamment conclu  la validation de la consignation,  ce qu'il soit ordonn  A______ SA de procder,  ses frais et dans les rgles de l'art,  tous les travaux permettant de supprimer le dfaut relatif  l'insuffisance de chauffage, et ce dans les 30 jours ds la rception du jugement,  une rduction de loyer de 30% pendant les saisons de chauffage, depuis octobre 2014 jusqu' parfaite excution des travaux, et  la dconsignation des loyers en faveur de A______ SA une fois les travaux effectus, sous dduction de la somme correspondant  la rduction de loyer due aux locataires.</p> <p><b>t.</b> Par contrat prenant effet au 1<sup>er</sup> janvier 2019, l'entreprise H______ SA a t charge de la conciergerie de l'immeuble concern, selon un cahier des charges dfini. Ce dernier prvoit notamment un nettoyage bi-hebdomadaire du hall d'entre et hebdomadaire des escaliers et paliers. </p> <p><b>u.</b> Par courrier du 1<sup>er</sup> fvrier 2019, B______ et C______ ont mis en demeure<b> </b>A______ SA de supprimer les dfauts avant le 25 fvrier 2019, notamment ceux ayant trait aux odeurs nausabondes Ð en dpit du fait que les dchets du restaurant avaient t retirs du local poubelles Ð, au caractre insuffisant du nettoyage des parties communes, aux infiltrations d'eau et  l'humidit (notamment baignoire et carrelage mural de la salle de bains) et  l'insuffisance des travaux de peinture effectus. </p> <p><b>v.</b> Le 15 mars 2019, huit habitants de l'immeuble, dont B______, se sont plaints de tempratures trop froides dans leur logement, la baisse de tempratures tant d'autant plus importante ds minuit car les radiateurs taient pratiquement teints.</p> <p><b>w. </b>Par requte du 1<sup>er</sup> avril 2019, dclare non concilie  l'audience de la Commission de conciliation du 17 mai 2019 et porte devant le Tribunal le 17 juin 2019 (cause C/4______/2019), B______ et C______ ont notamment conclu  la validation de la consignation de loyer no 2______ ds mars 2019,  ce qu'il soit ordonn  A______ SA de procder,  ses frais et dans les rgles de l'art, dans les 30 jours ds rception du jugement,  tous les travaux permettant de supprimer les dfauts suivants : problmes de scurit du btiment, prsence d'odeurs nausabondes provenant du local poubelle, nettoyage insuffisant du btiment, prsence d'infiltrations d'eau et d'humidit dans la salle de bains et dgts sur les murs et carrelage, dysfonctionnement de la ventilation de l'immeuble et de l'appartement et insuffisance de l'approvisionnement en eau chaude,  ce qu'elle y soit condamne en tant que de besoin,  ce qu'il soit dit que l'intgralit du loyer pourra tre consigne jusqu' complte et parfaite excution des travaux susmentionns,  une rduction de loyer de 25% ds fvrier 2016 et jusqu' parfaite excution des travaux et  la dconsignation des loyers en faveur de A______ SA une fois les travaux effectus, sous dduction de la somme correspondant  la rduction de loyer due aux locataires.</p> <p><b>x.</b> Dans sa rponse du 29 avril 2019 (cause C/4426/2018),<b> </b>A______ SA a conclu, principalement,  la libration des loyers consigns en sa faveur et au dboutement de B______ et C______ de toutes autres conclusions.</p> <p><b>y. </b>Lors de l'audience du Tribunal du 3 mai 2019 dans la cause C/4426/2018, le conseil de B______ et C______ a sollicit une expertise par thermographie de l'immeuble, idalement au mois de dcembre, ainsi que sur le fonctionnement de la chaudire.</p> <p>Les parties ont persist dans leurs conclusions et ont t interroges par le Tribunal.</p> <p>B______ a expos que les problmes de chauffage taient apparus durant l'hiver 2014/2015 et qu'ils avaient t annoncs ds leur apparition. Il ressortait des mesures qu'il avait effectues en fvrier 2018 au moyen d'un appareil de mesures professionnel et d'une application pour smartphone que la temprature s'levait  16 degrs pour un taux d'humidit de 60%. Il utilisait un chauffage lectrique dans la pice o il se trouvait et le dplaait avec lui. Il l'arrtait quand il estimait que la temprature tait agrable, probablement vers les 22-25 degrs. Il lui arrivait de l'utiliser pendant la nuit. Il tait prsent durant toute la priode des relevs effectues en novembre 2018. Il avait dplac les capteurs car les personnes qui les avaient poses avaient refus de les mettre dans la chambre, l o il faisait le plus froid. Il les avait donc mis l o il souhaitait qu'ils soient poss,  1,5 m. d'un radiateur, alors que dans le hall ils taient initialement  proximit de trois radiateurs. </p> <p>Le reprsentant de A______ SA a dclar qu' sa connaissance, l'installation de chauffage n'avait pas t modifie en 2014.</p> <p><b>z.</b> Le 16 juin 2019, B______ a signal  A______ SA des infiltrations d'eau survenues dans le salon depuis le balcon et dans la salle de bains par la toiture.</p> <p>Une entreprise est intervenue le 21 juin 2019 pour dterminer l'origine des fuites. </p> <p>B______ a indiqu  la rgie le 2 aot 2019 avoir dcouvert une nouvelle tche de moisissure derrire un meuble dans le salon. </p> <p>Un bon de travail a t tabli le 27 aot 2019 visant la rfection des joints de carrelage au-dessus de la baignoire qui semblaient laisser l'eau s'infiltrer.</p> <p><b>aa</b><b>.</b> Dans sa rponse du 2 septembre 2019 (dans la cause C/4______/2019), A______ SA a conclu, principalement,  la libration des loyers consigns en sa faveur et au dboutement de B______ et C______ de toutes autres conclusions.</p> <p>Elle a notamment indiqu que l'entreprise en charge de l'entretien du btiment intervenait une  deux fois par semaine.</p> <p><b>bb</b><b>. </b>Par courriel du 4 octobre 2019, B______ a notamment inform la rgie de la prsence de fortes odeurs d'oignons dans son appartement et de l'absence d'eau chaude depuis le milieu de l'aprs-midi.</p> <p><b>cc. </b>Suite  une nouvelle infiltration d'eau dans le salon des locataires survenue le 15 octobre 2019, la Police du feu est intervenue auprs de A______ SA les 18 octobre et 28 novembre 2019 afin que cette dernire identifie la cause des infiltrations d'eau et procde aux travaux ncessaires pour y remdier.</p> <p><b>dd.</b> Lors de l'audience du 22 novembre 2019 dans la cause C/4______/2019, B______ et C______ ont galement conclu  la suppression du problme d'humidit sur le mur du salon et  ce qu'il soit ordonn  A______ SA de procder  ses frais et dans les rgles de l'art aux travaux ncessaires. Pour le surplus, les parties ont persist dans leurs conclusions et ont t interroges par le Tribunal.</p> <p>B______ a dclar que les containers n'taient jamais nettoys, les odeurs persistaient au fond. Elles taient prsentes dans le local et se rpandaient dans l'immeuble, y compris au 8<sup>me</sup> tage, o elles se concentraient. Parfois, lorsqu'il rentrait  midi, il sentait des odeurs d'oignons, dont il ignorait la provenance. S'agissant de la propret, des amliorations s'taient fait sentir depuis juillet 2019 et le changement d'entreprise. Le trou prsent dans sa baignoire, suite aux travaux effectus conscutivement aux infiltrations d'eau de dcembre 2017, n'avait toujours pas t rpar. Les joints devaient galement tre refaits. Il y avait de la moisissure sur le mur entre le salon et la cuisine. Durant l'anne coule, trois infiltrations d'eau taient survenues au salon depuis le balcon, ce qui avait t constat par une entreprise venue sur place. Au jour de l'audience, les autres moisissures avaient t supprimes mais celles de la salle de bain revenaient.</p> <p>F______, demanderesse dans les causes parallles C/3______/2018 et C/5______/2019, a dclar que la problmatique des odeurs s'tait amliore, notamment s'agissant des odeurs de poubelles, mais que le nettoyage n'tait pas optimal. Une colonne d'eaux uses s'tait trs rcemment perce au niveau de l'cole, entranant des odeurs trs fortes aux 1<sup>er</sup> et 2<sup>me</sup> tages.</p> <p>Le nettoyage n'tait pas conforme  ce qui tait prvu par le contrat y relatif. Un seul passage par semaine avait t constat au lieu de deux et des objets se trouvant par terre n'taient pas ramasss. Le concierge ne nettoyait pas les sonnettes, de sorte qu'elle nettoyait la sienne elle-mme. </p> <p>Elle rencontrait des problmes d'humidit dans la cuisine et une infiltration d'eau tait apparue en t, dans une des chambres. La ventilation avait t rtablie mais pas dans le local poubelles o il n'y avait pas de ventilation.</p> <p>I______, chauffagiste auprs de J______ SA, en charge du contrat d'entretien de la chaufferie et du btiment concern, entendu comme tmoin, a dclar qu'il n'avait jamais eu de souci dans le btiment,  l'exception de B______ qui se plaignait d'avoir des tempratures non conformes. En cas de problmes de temprature, l'entreprise faisait des enregistrements de tempratures et en fonction de ceux-ci, contrlait l'immeuble au moyen d'une camra thermique. L'utilisation d'une camra sur cet immeuble n'avait pas eu lieu car des enregistreurs avaient dj t poss deux ou trois ans auparavant chez B______ et des tempratures de 22  22,5 degrs avaient t releves. A l'poque de la ptition lance par B______, l'entreprise avait contrl quasiment tous les appartements de l'immeuble; les tempratures taient conformes partout. En principe, lors d'un problme de temprature, l'entreprise vrifiait l'tanchit des fentres. Le tmoin ignorait qui avait pu procder au contrle en l'espce mais aucun problme d'tanchit n'avait t constat et,  chaque prise de mesures, au minimum 21 degrs, temprature de l'atmosphre des pices et non celle des murs, avaient t mesurs.</p> <p>Le tmoin a dclar que l'volution de l'indice nergtique depuis 2011 tait due  l'volution de diffrents paramtres visant  limiter la consommation du btiment (rglage de la chaudire  la bonne puissance pour qu'elle ne soit pas en surconsommation). Dans le mme temps, l'entreprise avait surveill le btiment pour s'assurer qu'il n'y avait pas de problme et avaient fait des contrles de temprature au moyen d'enregistreurs. Aucun contrle de la temprature des murs extrieurs n'avait eu lieu, car ce n'tait pas quelque chose que l'entreprise faisait habituellement avec des tempratures suprieures  20 degrs.</p> <p>Les sondes taient toujours places dans les pices  vivre, l o il tait important d'avoir de la chaleur, entre 80 et 100 cm du sol.</p> <p>S'agissant des courbes de tempratures releves, il n'tait pas normal que celles de l'appartement de B______ bougent si peu. La rduction nocturne et l'augmentation due  l'apport solaire auraient d tre visibles. Le tmoin n'avait jamais connu Ç de plateaux de tempratures È pareils. La temprature releve chez B______ tait de 20 degrs, soit dans les normes. La courbe de l'appartement de la locataire K______ tait normale, mesurant notamment les apports solaires, tout comme dans l'appartement vacant, lesquels n'taient pas prsents chez B______. Les tempratures releves dans les communs, non chauffs, taient similaires  celles de l'appartement de la locataire K______ et laissaient entrevoir des variations de tempratures. S'agissant de l'appartement de F______, le tmoin n'avait pas constat de rduction de nuit ou de variations, ce qui n'tait pas normal. Il ne pouvait pas s'expliquer la courbe plate, il n'avait jamais vu a. Lorsqu'il avait pos l'enregistreur, il avait mesur la temprature de la pice au laser, de 21,5 degrs, temprature qui n'apparaissait jamais sur les relevs. Ë son sens, la seule manire d'obtenir une courbe aussi plate tait de mettre l'enregistreur dans une pice, de fermer le radiateur et d'attendre que le temps passe.</p> <p>L'humidit chez B______ tait un peu plus leve que chez les autres locataires, alors que celle chez F______ tait similaire  celle de l'appartement vacant. </p> <p>M______, ingnieur auprs de G______, entendu comme tmoin, a expos qu'en novembre 2018 il avait t amen  intervenir dans l'immeuble concern, lequel tait suivi nergtiquement, sous contrat d'optimisation nergtique, dans le cadre de l'action "L______" (triptyque SIG, chauffagistes et G______). Deux ans auparavant, l'entreprise avait ralis un audit de la chaufferie de l'immeuble; le chauffagiste avait eu un avenant  son contrat d'entretien, soit un avenant d'optimisation avec des objectifs d'conomies  raliser en cherchant un point d'quilibre entre consommation et confort. Suite  des plaintes lies au confort, G______ avait t sollicite dans le cadre d'une task force avec le chauffagiste, avec lequel ils avaient fait des mesures de la temprature et l'humidit dans certains appartements, dont il rsultait,  leur surprise, que les appartements taient trs bien chauffs. Dans les appartements de B______ et F______, la temprature diurne descendait en dessous de 21 degrs. Ces deux courbes ne correspondaient toutefois pas du tout  ce qu'il observait dans un appartement utilis de manire standard prsentant des variations de tempratures (soleil, prsence ou activit de personnes), ce qui s'observait dans l'appartement vacant ou celui de la locataire K______. Chez B______, les tempratures ne variaient quasiment pas pendant 8h les trois premiers jours alors que les appareils faisaient des mesures toutes les 10 minutes, au 10<sup>me</sup> de degr, ce qui tait physiquement difficile  expliquer, sauf dans des atmosphres contrles. L'humidit tait plus leve chez B______ que dans les autres appartements (entre 60% et 70% au lieu de 50%), pouvant s'expliquer soit par un nombre lev de personnes dans l'appartement, soit par la prsence d'un humidificateur, ce que B______ a contest avoir chez lui. Il lui semblait avoir choisi de placer la sonde dans le salon, et non dans le couloir chauff par trois radiateurs, si possible sur un meuble,  environ 120 cm de hauteur et loin d'un vitrage.</p> <p>Le tmoin ne comprenait pas les rsultats des mesures faites dans l'appartement de F______, car un btiment Ç vivait È entre le jour et la nuit. Il observait galement qu' la fin de la priode de mesure, quelques heures avant la rcupration des appareils, la temprature augmentait et l'humidit diminuait. La temprature releve pouvait correspondre  celle d'une cave, mais ce n'tait qu'une hypothse pouvant expliquer que la temprature et l'humidit ne variaient pas et n'taient pas influences par des prsences. Mme lorsqu'un appartement tait vide, ils observaient des variations notamment influences par les appartements voisins et le climat extrieur. Une telle courbe ne pouvait pas s'expliquer, mme avec les stores ferms pendant toute la priode, tant prcis que dans l'appartement vacant, la temprature oscillait entre 22 et 25 degrs avec 50% d'humidit.</p> <p>Les appareils utiliss avaient  peine une anne et fonctionnaient bien, de sorte que les mesures n'avaient pas t rptes. Dans le cadre de son mandat, l'entreprise n'avait pas t amene  valuer l'isolation extrieure du btiment.</p> <p><b>ee</b><b>.</b> A l'issue de l'audience du 29 novembre 2019, le Tribunal a joint la cause C/4______/2019  la cause C/4426/2018.</p> <p><b>ff</b><b>.</b> En date du 11 dcembre 2019, B______ et C______ ont produit un charg de pices complmentaire comprenant notamment des extraits SITG de l'indice nergtique de l'immeuble entre 1993 et 2017 et du rayonnement de la toiture de l'immeuble concern, dont il rsulte que l'indice nergtique de l'immeuble a baiss  partir de 2014.</p> <p><b>gg</b><b>.</b> Un bon de travail a t mis par la rgie le 25 fvrier 2020, visant la rfection de la toiture et des terrasses de l'immeuble.</p> <p><b>hh</b><b>.</b> Suite  l'annonce par B______ le 9 mars 2020 de la survenance d'une nouvelle infiltration d'eau par le balcon conscutivement  des pluies le 5 mars 2020, la rgie a mis un bon de travail le 10 mars 2020 visant  contrler l'tanchit de la fentre du sjour.</p> <p>Un bon de travail portant sur la rfection du mur du salon touch par la moisissure a t dlivr le 26 juin 2020.</p> <p>B______ a ensuite refus que les travaux prconiss, soit la modification du joint de la porte-fentre du salon afin de permettre l'aration du logement, soient effectus, au motif qu'ils entraneraient des infiltrations d'odeurs de fume provenant de la pizzeria. </p> <p><b>ii.</b> Par courriel du 3 aot 2020, B______ s'est plaint  la rgie de la prsence d'odeurs nausabondes provenant du local  poubelles.</p> <p><b>jj</b><b>.</b> En date du 28 aot 2020, B______ a inform la rgie de la survenance d'infiltrations d'eau, le 13 aot 2020, dans le salon, en provenance du balcon, et dans la salle de bains, depuis le toit.</p> <p><b>kk</b><b>.</b> Lors des audiences des 25 septembre et 6 novembre 2020, le Tribunal a procd  l'audition de onze tmoins.</p> <p><u>S'agissant du chauffage</u></p> <p>Les tmoins N______, habitant de l'immeuble concern, et O______, directeur de l'cole D______, n'ont pas fait tat de problmes lis au chauffage.</p> <p>Les tmoins P______, Q______, R______ et S______, tous habitants de l'immeuble concern, ont dclar rencontrer des problmes de chauffage, dans leur appartement ou dans une des pices de celui-ci. P______ et R______ n'avaient jamais mesur la temprature. La premire a expos avoir froid chez elle le matin et le second a prcis qu'il ne pouvait pas se tenir en t-shirt chez lui.</p> <p>Q______ a dclar qu'il faisait froid dans son appartement, pas plus de 20 ou 21 degrs. </p> <p>S______ a expos que,  la demande de la rgie, des mesures de temprature avaient t effectues dans sa chambre o il faisait froid. Celles-ci rvlaient une temprature suffisante selon la rgie mais insuffisante  son sens.</p> <p>Les tmoins prcits avaient tous sign une ou plusieurs ptitions  l'attention de la rgie concernant l'insuffisance du chauffage.</p> <p>T______, ami de B______, se rendant rgulirement chez ce dernier, avait constat un problme de chauffage et eu un sentiment de froid en dcembre 2018 en dormant dans le salon tout habill avec une couverture. Il n'avait alors pas mesur la temprature. Lors d'une visite en soire en dcembre 2019, il avait ressenti le froid dans la chambre de B______, alors mme qu'il portait une veste.</p> <p>U______, grant auprs de la rgie en charge de l'immeuble de janvier 2018  l'automne 2019 a indiqu que, pendant cette priode, il avait reu normment de plaintes relatives au chauffage et  l'eau chaude, essentiellement de B______ et F______. Ë chaque fois le chauffage et l'eau chaude fonctionnaient correctement. Pour le chauffage, ils avaient procd  des relevs de temprature dans les appartements mais pas effectu d'investigations plus pousses en lien avec un ventuel problme d'isolation ou d'ventuels ponts de froid.</p> <p><u>S'agissant de la propret et des odeurs</u></p> <p>Les tmoins O______, P______, Q______, R______ et S______ ont tous fait tat d'un problme de fortes odeurs de poubelles dans l'entre de l'immeuble, qui se rpandaient parfois dans l'ascenseur et les couloirs des premiers tages de l'immeuble,  tout le moins.</p> <p>T______ avait constat des odeurs d'ordures assez fortes en rentrant dans l'ascenseur de l'immeuble, dj perceptibles en ouvrant la porte d'entre de l'immeuble.</p> <p>P______ n'avait pas constat de problme de propret de l'immeuble et voyait des gens nettoyer. </p> <p>Les tmoins Q______, R______ et S______ ont fait tat de problmes de propret dans l'immeuble, bien que ce dernier tmoin ait prcis que la situation s'tait amliore.</p> <p>Le tmoin O______ a expos s'tre plaint auprs de la rgie de problmes de propret de l'immeuble. Devant l'cole au 1<sup>er</sup> tage et dans l'entre au rez-de-chausse, des luminaires taient dfectueux. Il se dgageait parfois une impression que l'immeuble n'tait pas entretenu et sale, notamment en raison de la prsence de miettes et papiers par terre dans l'ascenseur, ce dernier n'tant manifestement pas lav. </p> <p>U______ a expos que, dans le cadre de son activit et suite  une ptition signe par plusieurs locataires concernant la propret et la scurit de l'immeuble, il s'tait rendu assez rgulirement sur place mais n'avait constat aucun problme de salet ou d'odeurs, mme s'il tait vident qu'en fin de journe, aprs le passage d'une centaine d'lves, des traces persistaient jusqu'au 1<sup>er</sup> tage. Les plaintes lies  la propret et la scurit provenaient de F______ et B______ exclusivement,  l'exception de l'cole D______ pour les aspects relatifs  sa propre entre. L'entreprise en charge du nettoyage intervenait deux fois par semaine pour nettoyer les parties communes de l'immeuble conformment au contrat de conciergerie applicable. Il n'avait pas constat de mauvaises odeurs manant du local poubelles, lequel tait ferm.</p> <p>V______, responsable de site auprs de H______ SA, a expos avoir d intervenir une fois pour un problme de poubelles suite  une modification du jour de collecte des dchets par la Ville de Genve, laquelle n'avait plus lieu les jours fris depuis deux ou trois ans. Ce changement avait engendr des problmes d'odeurs et d'encombrement du local poubelles de l'immeuble. Suite  des remarques de la part de la grance concernant la propret de l'immeuble, il avait envoy ses quipes sur place pour faire le nettoyage. L'employ charg du nettoyage de l'immeuble au dbut du contrat lui avait rapport que des gens dormaient au premier tage de l'immeuble vers l'cole, de sorte qu'il passait quotidiennement nettoyer avant l'ouverture de l'cole. </p> <p><u>S'agissant des infiltrations d'eau</u></p> <p>U______ a confirm que d'autres pices en plus de la salle de bains taient touches par des infiltrations d'eau. Le mur du hall attenant  la salle de bains tait plus touch que les autres. B______ l'avait couvert avec du journal, ce qui avait entran des moisissures. A son sens, pour ce mur-l, la cause des infiltrations d'eau tait lie aux joints de la baignoire. L'intervention de l'entreprise E______ en octobre 2018 n'avait pas suffi  rgler le problme de dgts d'eau chez B______ qui continuait  signaler  la rgie des infiltrations, principalement dans la zone vers la porte-fentre du balcon. De nombreux travaux avaient t entrepris chez la voisine de B______, la locataire K______, laquelle avait t particulirement touche. A cette occasion, la rgie avait fait contrler l'tanchit de la terrasse de la prcite, de mme que celle de B______ et tout tait en ordre chez ce dernier. Pour plus de scurit, vu que les terrasses taient orientes sud-ouest, la rgie avait fait poser des pares-temptes au bas des portes fentres pour empcher l'eau de rentrer. Il ne se souvenait pas avoir vu un revtement pos par B______ sur les dalles de la terrasse.</p> <p>O______ a fait tat de frquents problmes d'infiltration d'eau. Le plafond s'effondrait chaque anne  plusieurs endroits. Il avait signal un gros dgt des eaux en novembre 2019, mais la situation s'tait amliore depuis lors. </p> <p>P______ a dclar que depuis sept ans, elle signalait  la rgie la prsence de moisissures dans la chambre de sa fille. Au salon, elle avait moins de moisissures mais en cas de forts orages, de l'eau coulait depuis le toit. Les dernires infiltrations remontaient au 15 juin 2019, puis au 13 aot 2020, mais de manire moins importante pour cette dernire fois mme s'il y avait une flaque au milieu du salon.</p> <p>Q______ n'avait pas eu de problmes d'infiltration d'eau.</p> <p>W______, directeur de l'entreprise E______, a expos que lors des travaux de remplacement du papier peint et de rfection des peintures effectus dans l'appartement concern en octobre 2018, les murs taient secs. L'appartement avait t remis totalement en tat suite  l'infiltration et il n'avait pas t procd  des retouches ou des reprises de ces travaux.</p> <p><b>ll</b><b>.</b> Le Tribunal a imparti un dlai  B______ et C______ pour produire des pices et a annonc qu'il clturerait l'administration des preuves  leur rception. Il a galement imparti un dlai aux parties pour dposer leurs plaidoiries finales crites.</p> <p><b>mm.</b> Par critures du 15 janvier 2021, A______ SA a conclu, principalement,  la libration des loyers consigns en sa faveur et au dboutement de B______ et C______ de toutes autres ou contraires conclusions.</p> <p>Elle a notamment allgu que les infiltrations en provenance du balcon taient exclusivement causes par la prsence d'un revtement pos par B______ et C______ sur leurs deux balcons, lequel empchait manifestement l'coulement normal de l'eau dans les grilles d'vacuation prvues  cet effet.</p> <p><b>nn</b><b>.</b> Par critures du 2 fvrier 2021, B______ et C______ ont conclu, principalement,  la validation de la consignation,  ce qu'il soit ordonn  A______ SA de procder,  ses frais et dans les rgles de l'art, dans les 30 jours ds la rception du jugement,  tous les travaux permettant de supprimer le dfaut relatif  l'insuffisance de chauffage et  tous les travaux permettant de supprimer notamment les dfauts suivants : prsence d'odeurs nausabondes provenant du local poubelles, nettoyage insuffisant du btiment, prsence d'infiltrations d'eau et d'humidit dans la salle de bains et le salon,  ce qu'il soit dit que l'intgralit du loyer pourra tre consigne jusqu' complte et parfaite excution des travaux susmentionns,  une rduction de loyer de 30% pendant les saisons de chauffage, depuis janvier 2016 et jusqu' complte et parfaite excution des travaux sollicits, et  une rduction de loyer de 25% ds fvrier 2016 et jusqu' complte et parfaite excution des autres travaux sollicits.</p> <p><b>oo</b><b>.</b> A______ SA a rpliqu par critures du 24 fvrier 2021.</p> <p><b>pp.</b> Par critures du 24 fvrier 2021, B______ et C______ ont rpliqu. </p> <p>A l'appui de leurs conclusions, ils ont notamment prcis que des infiltrations d'eau taient survenues en aot et octobre 2020, alors mme que le revtement litigieux des balcons avait t enlev.</p> <p><b>qq</b><b>. </b>Le Tribunal a ensuite gard la cause  juger.</p> <a name="ED"></a><div class="efd">EN DROIT</div> <p><b>1.</b> <b>1.1 </b>La dcision attaque est une dcision finale de premire instance.</p> <p>Selon la jurisprudence constante du Tribunal fdral, les contestations portant sur l'usage d'une chose loue sont de nature pcuniaire (arrt du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_388/2016">4A_388/2016</a> du 15 mars 2017 consid. 1).</p> <p>L'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier tat des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 1 lit. a et al. 2 CPC).</p> <p>En l'espce, les intims ont conclu  une baisse de loyer de 30% ds janvier 2016 pour les saisons de chauffage et  une baisse de loyer supplmentaire de 25% ds fvrier 2016. La rduction de loyer relative au chauffage reprsente, annuellement,  tout le moins, un montant de 1'896 fr. (15'168 fr. x 25% / <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=12%20X%206">12 X 6</a> = 1'896 fr.), de sorte qu'elle permet dj d'atteindre le seuil fix par la loi. La valeur litigieuse est ainsi suprieure  10'000 fr. La voie de l'appel est ouverte.</p> <p><b>1.2</b> Les appels ont t interjets dans le dlai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Ils sont ainsi recevables. </p> <p>Dirigs contre le mme jugement, ils seront traits dans le mme arrt. Pour des raisons de simplification et clart, A______ SA sera dsigne comme l'appelante et B______ et C______ comme les intims.</p> <p><b>1.3</b> L'appel peut tre form pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). L'instance d'appel dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause en fait et en droit; en particulier, le juge d'appel contrle librement l'apprciation des preuves effectue par le juge de premire instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vrifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=138%20III%20374">138 III 374</a> consid. 4.3.1).</p> <p><b>1.4</b> Selon l'art. 243 al. 2 let. c CPC, la procdure simplifie s'applique aux litiges portant sur des baux  loyer d'habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la consignation du loyer, la protection contre les loyers abusifs, la protection contre les congs ou la prolongation du bail. La maxime inquisitoire sociale rgit la procdure (art. 247 al. 2 let. a CPC).</p> <p><b>2.</b> L'appelante a produit une pice nouvelle.</p> <p><b>2.1 </b>Aux termes de l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont invoqus ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas tre invoqus ou produits devant la premire instance bien que la partie qui s'en prvaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Les deux conditions sont cumulatives (Jeandin, Code de procdure civile comment, Ble, 2011, n. 6 ad art. 317 CPC). S'agissant des vrais novas, soit les faits et moyens de preuve postrieurs  la fin des dbats principaux de premire instance (cf. art. 229 CPC), ils sont en principe toujours admissibles en appel, pourvu qu'ils soient invoqus sans retard ds leur dcouverte. Quant aux pseudo nova, soit les faits et moyens de preuve qui existaient dj au dbut des dlibrations de premire instance, leur admissibilit est largement limite en appel : ils sont irrecevables lorsque le plaideur aurait dj pu les introduire dans la procdure de premire instance s'il avait t diligent (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=143%20III%2042">143 III 42</a> consid. 4.1; arrt du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_508/2016">4A_508/2016</a> du 16 juin 2017 consid. 4.1). Le plaideur qui fait valoir des pseudo nova devant l'instance d'appel doit exposer prcisment les raisons pour lesquelles il ne les a pas invoqus en premire instance (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=144%20III%20349">144 III 349</a> consid. 4.2.1 p. 351).</p> <p><b>2.2</b> En l'espce, l'appelante a produit un constat d'huissier portant sur diverses visites  l'immeuble litigieux et certifiant l'absence de mauvaises odeurs provenant du local poubelle en dates des 2 et 7 juillet, 10, 16 et 19 aot 2021.</p> <p>Dans la mesure o la pice nouvelle se rapporte  la continuit de l'tat de fait au moment du dpt de l'appel, elle ne pouvait tre dpose antrieurement. Elle a par ailleurs t produite immdiatement, de sorte qu'elle sera recevable sans prjudice de sa pertinence.</p> <p><b>3. </b>L'appelante reproche au Tribunal d'avoir viol le droit  la preuve en ne tenant pas compte des pices qu'elle avait produites, en refusant la tenue d'une inspection locale, propre  son sens  dmontrer l'absence d'infiltrations d'eau dans le logement des intims et en considrant que l'existence desdites infiltrations avait t prouve par les intims.</p> <p><b>3.1</b> Garanti aux art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC, le droit d'tre entendu comprend en particulier le droit pour le justiciable de s'expliquer avant qu'une dcision ne soit prise  son dtriment, de fournir des preuves quant aux faits de nature  influer sur la dcision, d'avoir accs au dossier, de participer  l'administration des preuves, d'en prendre connaissance et de se dterminer  leur propos (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=135%20II%20286">135 II 286</a> consid. 5.1; <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=135%20I%20187">135 I 187</a> consid. 2.20; <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=129%20II%20497">129 II 497</a> consid. 2.2). Lorsqu'une prtention relve du droit fdral, le droit  la preuve est rgi de manire spciale par l'art. 8 CC, et non par l'art. 29 al. 2 Cst. (arrts du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_629/2010">4A_629/2010</a> du 2 fvrier 2011 consid. 2.2; <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=5A_726/2009">5A_726/2009</a> du 30 avril 2010 consid. 3.1 et la rfrence cite).</p> <p><b>3.2</b> La preuve a pour objet les faits pertinents et contests (art. 150 al. 1 CPC). Toute partie a droit  ce que le tribunal administre les moyens de preuve adquats proposs rgulirement et en temps utile (art. 152 al. 1 CPC).</p> <p>A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allgue pour en dduire son droit. L'art. 8 CC consacre un droit des parties, dans les matires rgles par le droit civil fdral,  l'administration des preuves sur les faits pertinents (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=133%20III%20295">133 III 295</a> consid. 7.1).</p> <p>L'art. 8 CC confre un droit  la preuve pour autant que le justiciable cherche  tablir un fait pertinent pour l'apprciation juridique de la cause et qu'il propose une mesure probatoire adquate, rgulirement offerte dans les formes et dlais prvus par la loi de procdure applicable. Le juge peut refuser une mesure probatoire lorsqu'il est parvenu  se forger une conviction exempte d'arbitraire sur la base des preuves dj recueillies et qu'il conclut sans arbitraire que la mesure requise ne conduirait pas  modifier sa conviction (arrt du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_390/2012">4A_390/2012</a> du 13 novembre 2012 consid. 2.2 et les arrts cits).</p> <p>L'art. 8 CC n'est pas viol lorsque le juge refuse une mesure probatoire  la suite d'une apprciation anticipe des preuves ou pour le motif qu'il s'agirait de prouver un fait dj tabli ou un fait sans pertinence (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=129%20III%2018">129 III 18</a> consid. 2.6 p. 24 ss et les arrts cits).</p> <p>Un fait n'est tabli que si le juge en est convaincu (arrts du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_491/2008">4A_491/2008</a> du 4 fvrier 2009 consid. 3; <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=5C_63/2002">5C_63/2002</a> du 13 mai 2002 consid. 2). Le tribunal tablit sa conviction par une libre apprciation des preuves administres (art. 157 CPC). Ce faisant, le tribunal dcide d'aprs sa conviction subjective personnelle si les faits se sont produits ou non, c'est--dire s'ils sont prouvs ou non (Hohl, Procdure civile, Tome I, 2001, n. 1105). Le juge forge sa conviction sur la base de sa seule apprciation de toutes les preuves qui auront t runies au cours de la phase probatoire (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=132%20III%20109">132 III 109</a> consid. 2; Jeandin, L'administration des preuves, in Le Code de procdure civile, aspects choisis, 2011, p. 93).</p> <p>L'apprciation des preuves par le juge consiste, en tenant compte du degr de la preuve exig,  soupeser le rsultat des diffrents moyens de preuves administrs et  dcider s'il est intimement convaincu que le fait s'est produit, et partant, s'il peut le retenir comme prouv (arrt du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=5A_812/2015">5A_812/2015</a> du 6 septembre 2015 consid. 5.2).</p> <p>Selon la jurisprudence, il n'y a violation du principe de la libre apprciation des preuves que si le juge dnie d'emble toute force probante  un moyen de preuve ou s'il retient un fait contre son intime conviction; en revanche, une apprciation des preuves fausse, voire arbitraire, ne viole pas le principe de la libre apprciation des preuves (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=143%20III%20297">143 III 297</a> consid. 9.3.2; arrts du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_607/2015">4A_607/2015</a> du 4 juillet 2016 consid. 3.2.2.2; <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_165/2009">4A_165/2009</a> du 15 juin 2009 consid. 5).</p> <p><b>3.3</b> S'agissant des odeurs de poubelles et concernant le nettoyage de l'immeuble, l'appelante soutient que le Tribunal n'aurait pas d se fonder sur les tmoignages des habitants de l'immeuble, ni apprcier celui du grant avec retenue, et tait tenu de procder  une inspection locale.</p> <p>Les plaintes manant des locataires de l'immeuble concernant les odeurs provenant du local  poubelles, ainsi que du nettoyage insuffisant datent des 28 avril et 22 juillet 2014, 7 janvier 2016, 8 fvrier, 21 aot, 18, 19 et 24 octobre 2018, 1<sup>er</sup> fvrier et 4 octobre 2019 et 3 aot 2020 signalant cette problmatique et sollicitant que des mesures soient prises afin d'y remdier.</p> <p>A cela s'ajoute l'intervention du Service d'incendie et de secours de la Ville de Genve intervenu dans l'immeuble en raison d'une odeur suspecte qui s'tait avre provenir du local  poubelles.</p> <p>Les tmoins habitant l'immeuble ont confirm l'existence d'odeurs de poubelles. Quand bien mme la perception des odeurs peut tre considre comme subjective et propre  chacun, ainsi que le relve l'appelante, les divers tmoignages concordent quant  la prsence rcurrente d'odeurs de poubelle. Le fait que le tmoignage de U______, ancien employ de la rgie et se rendant occasionnellement sur place, doit tre considr avec retenue et n'emporte pas la conviction. Le tmoin V______, responsable de nettoyage de l'immeuble, a, quant  lui, galement admis qu'il y avait eu des problmes d'odeurs et d'encombrement du local poubelles de l'immeuble.</p> <p>Plusieurs habitants de l'immeuble ont galement confirm des carences de nettoyage, notamment des containers  poubelles, bien que des amliorations aient t constates. Si le tmoin U______ a au contraire attest de l'absence de problmes de nettoyage, il a reconnu l'existence de salet parfois jusqu'au premier tage. Il n'apparat toutefois pas que son tmoignage soit dterminant, dans la mesure o il ne procdait qu' des visites ponctuelles dans l'immeuble et n'avait pas constat les odeurs de poubelles dont faisaient tat tous les autres tmoins.</p> <p>Au vu des lments qui prcdent, le constat du Tribunal selon lequel des problmes d'odeurs de poubelles et de nettoyage affectent l'immeuble est fond. Une inspection locale n'aurait rien ajout de pertinent  ce qui prcde.</p> <p>Enfin, le constat d'huissier produit par l'appelante n'est pas propre  remettre en cause ce qui prcde. En effet, si les quelques visites effectues par l'huissier n'ont pas permis de constater l'existence des dfauts lis  la propret et aux odeurs dans l'immeuble, elles ne suffisent pas  en conclure qu'ils seraient entirement rsorbs et que le nettoyage de l'immeuble serait  ce jour suffisant et satisfaisant. </p> <p><b>3.4</b> S'agissant des infiltrations d'eau, l'appelante fait valoir que le Tribunal s'est essentiellement fond sur les allgations des intims, au dtriment des offres de preuves de l'appelante, les cartant de manire contraire au droit.</p> <p>Le Tribunal a retenu l'existence de moisissures dans plusieurs pices et d'infiltrations d'eau principalement au salon les jours de fortes pluies sur la base des pices produites. Il a galement considr que l'appelante tait intervenue  plusieurs reprises afin de rechercher l'origine des fuites et avait fait rparer les murs et plafonds touchs, notamment  l'automne 2018, ce qui n'est au demeurant pas contest par les parties. Le tmoin U______ a par ailleurs confirm que l'intervention de l'automne 2018 n'avait pas rgl le problme, puisque de nouvelles infiltrations et moisissures avaient par la suite t rapportes. Les intims se sont en effet plaints d'infiltrations et de moisissures  plusieurs reprises, la dernire fois durant l't 2020. Il ne ressort par ailleurs pas de l'audition du tmoin W______ que son intervention avait pour but de trouver la source du problme d'infiltration et d'humidit et de le rgler. </p> <p>Il ne ressort par ailleurs ni des pices verses  la procdure ni des dclarations du tmoin U______ que le revtement pos sur la terrasse par les intims obstruait les vacuations d'eau, de sorte que rien ne dmontre que tel aurait t le cas. Ledit revtement ne peut ds lors tre considr comme la cause des problmes d'humidit Ð au demeurant multiples et rcurrentes tant chez les intims que dans les appartements voisins.</p> <p>Les tmoins O______, P______ et F______, ont confirm avoir subi ou subir des dgts lis  des infiltrations d'eau. Certes, ces tmoins pourraient potentiellement avoir un intrt  l'issue de la prsente procdure ; ce seul fait n'est toutefois pas suffisant pour questionner leurs tmoignages dans la mesure o ils apparaissent conformes et en adquation avec d'autres lments de fait. De plus, le tmoin U______ a, lui aussi, fait tat de problmatiques d'infiltration dans un autre appartement de l'immeuble.</p> <p>Mme si le Tribunal n'a pas dtaill les preuves retenues et sur lesquelles il a fond sa conviction, l'existence d'inondations et de moisissures est prouve tant par les pices que par les tmoignages qui la corroborent, mme apprcis avec retenue. Il n'a par ailleurs pas t dmontr que le problme aurait t rsolu, dans la mesure o aucune pice, ni aucune dclaration ne le confirme, contrairement  ce que prtend l'appelante. Si la survenance plus rcente d'infiltrations n'est pas tablie, cela ne signifie pas encore que le problme serait rgl et n'est plus susceptible de se reproduire lors d'un prochain pisode pluvieux. Il dcoule de ce qui prcde que tant l'administration que l'apprciation des preuves qui ont t faites par les premiers juges ne prtent le flanc  la critique. </p> <p>Le Tribunal tait fond  refuser l'inspection locale sollicite par l'appelante, cette mesure d'instruction n'tant pas propre  remettre en cause sa conviction. </p> <p>Infonds, les griefs de l'appelante seront rejets.</p> <p><b>4. </b>L'appelante reproche au Tribunal d'avoir octroy aux intims une rduction de loyer en retenant  tort l'existence de dfauts. Toutefois, au-del du titre de ce grief, elle ne discute pas la quotit de la rduction accorde, mais uniquement son principe, arguant de l'absence de dfauts lis aux odeurs, au nettoyage de l'immeuble et aux infiltrations d'eau. L'appelante ne discute pas davantage la qualification de dfauts que le Tribunal a retenue quant aux problmatiques constates.</p> <p>Ainsi, au vu du raisonnement qui prcde et compte tenu du constat de l'existence desdits dfauts, le grief formul est infond. </p> <p><b>5. </b>Les intims reprochent au Tribunal d'avoir viol le droit  la preuve et d'avoir constat les faits de manire inexacte en considrant que l'immeuble ne prsentait pas de dfaut en lien avec le chauffage. En ne tenant pas compte des relevs de tempratures, des extraits SITG et des diverses ptitions de locataires produits  la procdure, le Tribunal aurait viol le droit.</p> <p><b>5.1</b> Lorsqu'apparaissent des dfauts de la chose loue qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remdier  ses frais ou lorsque le locataire est empch d'user de la chose conformment au contrat, il peut exiger du bailleur la remise en tat de la chose, une rduction proportionnelle du loyer, des dommages-intrts et la prise en charge du procs contre un tiers. Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 1 et 2 CO).</p> <p>Le dfaut de la chose loue est une notion relative; son existence dpendra des circonstances du cas particulier; il convient de prendre en compte notamment la destination de l'objet lou, l'ge et le type de la construction, ainsi que le montant du loyer (arrt du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_281/2009">4A_281/2009</a> du 31 juillet 2009 consid. 3.2; <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/181/2010">ACJC/181/2010</a> du 15 fvrier 2010 consid. 2; Wessner, Le bail  loyer et les nuisances causes par des tiers en droit priv, in 12<sup>me</sup> Sminaire sur le droit du bail, 2002, p. 23s.; Higi, Zrcher Kommentar, no 28 ad art. 258 CO).</p> <p>Un dfaut li au chauffage des locaux lous ne peut donner lieu  une rduction de loyer que pendant les priodes de chauffage (arrt du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_174/2009">4A_174/2009</a> du 8 juillet 2009 consid. 4.2). En principe, une temprature de 18 degrs constitue la limite minimale dans les conditions actuelles d'habitat en de de laquelle on peut voquer une notable diminution de la jouissance des locaux (<a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/290/2005">ACJC/290/2005</a> du 14 mars 2005; arrt du Tribunal cantonal vaudois du 15 dcembre 1992, publi in CdB 1995 p. 121). Il y a une part de subjectivit dans la perception du froid, lie aux caractristiques propres  chaque individu. A cet gard, une personne dont la sensibilit au froid n'est pas hors du commun devrait pouvoir se tenir dans son logement sans avoir  revtir des habits particulirement chauds. La Cour a considr qu'il n'tait pas normal pour un logement avec confort que la temprature ne soit que de 17  18 degrs, de sorte que les visiteurs doivent garder leur manteau ou leur veste. L'exprience gnrale de la vie enseignait qu'il s'agit l d'une temprature au-dessous de laquelle l'occupation d'un appartement est inconfortable, mises  part les priodes d'activits mnagres (<a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/719/2002">ACJC/719/2002</a> du 31 mai 2002 consid. 3).</p> <p>Le locataire doit compter, selon le cours ordinaire des choses, avec la possibilit de certaines entraves mineures inhrentes  l'usage de la chose qui ne constituent pas un dfaut. En revanche, si l'entrave est plus importante et sort du cadre raisonnable des prvisions, elle devient un dfaut (<a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/1023/2013">ACJC/1023/2013</a>).</p> <p>Le fardeau de la preuve de l'existence du dfaut, de l'avis du dfaut et de la diminution de l'usage de l'objet lou appartient au locataire (art. 8 CC; <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=ACJC/861/2020">ACJC/861/2020</a> du 22 juin 2020 consid. 3.1.2). Pour le surplus, les rgles relatives  l'tablissement des faits et  la preuve figurent ci-dessus sous considrant 3, de sorte qu'il convient de s'y rfrer. </p> <p><b>5.2 </b>En l'espce, la temprature de l'immeuble a t modifie dans le cadre d'un contrat d'optimisation d'nergie mis en place ds 2016 et qui a impliqu des rglages entranant une baisse globale du chauffage. Ces modifications ont t suivies de plaintes de plusieurs locataires, dont les intims, en janvier 2016, janvier et dcembre 2017 et mars 2019. Les intims se sont galement plaints du chauffage insuffisant les 24 et 29 octobre 2018. Les tmoins P______, Q______, R______ et S______ ont attest de ce que le chauffage tait,  leur sens, insuffisant, sans avoir procd  des mesures de tempratures. Ces dclarations doivent ainsi tre relativises dans la mesure o ces ressentis sont subjectifs : le tmoin Q______ a estim la temprature de son logement  environ 20-21 degrs insuffisante et le tmoin R______ a prcis ne pas pouvoir se tenir en t-shirt dans son canap. Le tmoin T______ a attest de tempratures ressenties  deux occurrences, ce qui ne saurait tre reprsentatif. Les tmoins N______ et O______ ont dclar ne pas avoir de problmes de chauffage.</p> <p>Ces tmoignages, tout comme les pices figurant  la procdure, notamment les courriers adresss par plusieurs locataires  la rgie et mentionns ci-dessus dmontrent une insatisfaction quant au chauffage qui aurait baiss quelques annes auparavant. Toutefois, ni les tmoignages, ni les plaintes des locataires, ni les relevs SITG ne permettent de dmontrer que le chauffage serait objectivement insuffisant et constitutif d'un dfaut selon les critres tablis par la loi et la jurisprudence et rappels ci-dessus.</p> <p>Le tmoin I______, en charge du chauffage de l'immeuble, a expos avoir procd  des mesures deux ou trois ans avant son audition et n'avoir pas observ d'anomalies, les tempratures tant de 21 degrs minimum.</p> <p>Des mesures de tempratures ont t effectues dans l'appartement des intims et trois autres situs dans l'immeuble litigieux, dont un appartement vacant, en novembre 2018 par l'entreprise charge de l'entretien de la chaufferie et du btiment concern, ainsi que par G______. Certes, ces mesures ont enregistr des tempratures infrieures  20 degrs dans l'appartement des intims et celui de leur voisine F______. Toutefois, ainsi que l'a expliqu le tmoin I______, la variation de temprature dans l'appartement des intims et de leur voisine prcite tait quasi nulle et ne correspondait pas  la courbe normale et aux variations de temprature entre le jour et la nuit. Chez F______ le relev de la temprature de la pice au laser faisait tat de 21,5 degrs. Dans l'appartement vacant, la temprature oscillait entre 22 et 25 degrs avec 50% d'humidit.</p> <p>Le tmoin M______ s'est montr tonn des rsultats prcits dans les appartements des intimes et de leur voisine F______, qu'il ne parvenait pas  s'expliquer. Les appareils utiliss taient peu usags et fonctionnaient bien, raison pour laquelle les mesures n'avaient pas t rptes. B______ a quant  lui expliqu avoir dplac un des capteurs de son appartement, de sorte qu'il n'apparat pas contraire au droit que le Tribunal ait retenu que les mesures y relatives ne pouvaient tre considres comme dmontrant un chauffage insuffisant.</p> <p>Il ne ressort pas de ces lments que la temprature de l'appartement des intims serait trop basse et partant constitutive d'un dfaut, quand bien mme elle ne serait pas pleinement satisfaisante. Les difficults rencontres  la lecture des rsultats des relevs prcits ne dmontrent pas encore de problme de chauffage constitutif de dfaut. Quand bien mme ces mesures devaient tre prises avec prudence compte tenu de leurs rsultats inhabituels, il appartenait aux intims d'apporter la preuve du dfaut, ce qu'ils n'ont pas fait. </p> <p>A cet gard, les photographies de relevs verses  la procdure par les intims ne suffisent pas  contredire les lments qui prcdent, ni  estimer que l'intime conviction des premiers juges reposerait sur une apprciation arbitraire des preuves. C'est ainsi  bon droit qu'ils ont retenu, sur la base des lments figurant  la procdure, que les intims n'avaient pas dmontr que le chauffage de leur appartement tait insuffisant et,  cet gard, constitutif d'un dfaut.</p> <p>Partant, le jugement entrepris sera confirm sur ce point galement.</p> <p><b>6.</b> Enfin, les intims considrent que le Tribunal a viol la loi en estimant que les conditions d'une consignation du loyer  compter de fvrier 2018 n'taient pas runies au vu de l'absence de dfaut en matire de chauffage. Ils relvent que la mise en demeure du 1<sup>er</sup> fvrier 2019 pour les autres dfauts relevs tait valable et que la consignation du loyer aurait d tre valide  compter du 1<sup>er</sup> mars 2019 pour les dfauts admis par le Tribunal.</p> <p><b>6.1</b> Aux termes de l'art. 259g al. 1 CO, le locataire d'un immeuble qui exige la rparation d'un dfaut doit fixer par crit au bailleur un dlai raisonnable  cet effet; il peut lui signifier qu' dfaut de rparation dans ce dlai, il consignera auprs d'un office dsign par le canton les loyers  choir. Le locataire avisera par crit le bailleur de son intention de consigner les loyers. Cette disposition subordonne la validit formelle de la consignation  l'observation des deux conditions cumulatives suivantes : d'une part, le locataire doit demander au bailleur de rparer le dfaut, en lui impartissant par crit un dlai raisonnable pour le faire; d'autre part, il doit le menacer par crit de consigner le loyer, si le dfaut n'est pas rpar dans le dlai imparti (arrt du Tribunal fdral <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=4A_565/2009">4A_565/2009</a> du 21 janvier 2010 consid. 4.2 et les rfrences cites).</p> <p><b>6.2 </b>En l'occurrence, l'absence de dfaut relatif au chauffage entrane la libration des loyers consigns en ce qui concerne la mise en demeure du 6 janvier 2018 et la consignation du 25 janvier 2018. Dans la mise en demeure du 1<sup>er</sup> fvrier 2019, les intims ont sollicit la rparation des dfauts moyennant fixation d'un dlai pour ce faire et menace de consignation du loyer. Dans la mesure o les conditions requises par la loi ont t respectes et o l'existence de dfauts a t admise, la consignation de loyers est valable.</p> <p>Les loyers ont ds lors t valablement consigns  compter du 1<sup>er</sup> mars 2019 et le seront jusqu' suppression des dfauts relatifs au nettoyage insuffisant, aux odeurs et aux infiltrations d'eau et d'humidit dans l'appartement lou par les intims.</p> <p>Le chiffre 3 du dispositif du jugement entrepris sera par consquent annul et il sera  nouveau statu dans le sens qui prcde (art. 318 CPC).</p> <p><b>7.</b> A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prlev de frais dans les causes soumises  la juridiction des baux et loyers (ATF <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=139%20III%20182">139 III 182</a> consid. 2.6).</p> <p>* * * * *</p> <br clear="all"/> <p align="center"><br/> <b>PAR CES MOTIFS,<br/> La Chambre des baux et loyers :</b></p> <p>A la forme :</p> <p>Dclare recevables les appels interjets le 6 juillet 2021 par A______ SA et le 8 juillet 2021 par B______ et C______ contre le jugement <a href="https://justice.ge.ch/apps/decis/fr/decis/search?query=JTBL/490/2021">JTBL/490/2021</a> rendu le 1<sup>er</sup> juin 2021 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/4426/2018.</p> <p>Au fond :</p> <p>Annule le chiffre 3 de ce jugement.</p> <p>Cela fait et statuant  nouveau :</p> <p>Valide la consignation de loyer 2______ ds fvrier 2018.</p> <p>Dit que l'intgralit du loyer pourra continuer  tre consigne jusqu' pleine et entire suppression des dfauts constats.</p> <p>Confirme le jugement prcit pour le surplus. </p> <p>Dit que la procdure est gratuite.</p> <p>Dboute les parties de toutes autres conclusions.<b></b></p> <p>Sigeant :</p> <p>Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, prsidente; Madame Sylvie DROIN et Monsieur Laurent RIEBEN, juges; Monsieur Nicolas DAUDIN et Madame <br/> Zo SEILER, juges assesseurs; Madame Mat VALENTE, greffire.</p> <p> </p> <div align="center"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td valign="top" width="246"> <p>La prsidente :</p> <p>Nathalie LANDRY-BARTHE<i></i></p> </td> <td valign="top" width="94"> <p> </p> </td> <td width="227"> <p>La greffire :</p> <p>Mat VALENTE<i></i></p> </td> </tr> </table> </div> <p> </p> <p><i><u> </u></i></p> <p><i><u> </u></i></p> <p><i><u>Indication des voies de recours</u> : </i></p> <p><i> </i></p> <p><i>Conformment aux art. 72 ss de la loi fdrale sur le Tribunal fdral du 17 juin 2005 (LTF ; RS 173.110), le prsent arrt peut tre port dans les trente jours qui suivent sa notification avec expdition complte (art. 100 al. 1 LTF) par devant le Tribunal fdral par la voie du recours en matire civile.</i></p> <p><i>Le recours doit tre adress au Tribunal fdral, 1000 Lausanne 14.</i></p> </div> </div> </div> </div></body></html>