BRKE II Nrn. 43 und 44/1997 vom 18. März 1997 in BEZ 1997 Nr. 10 Rekursgegenstand ist die Frage, in welchem Umfang der (ehemals) servitutsb e- lastete Rekurrent B. als Eigentümer der Grundstücke B und C den (ehemals) serv i- tutsbegünstigten Rekurrenten V. als Eigentümer der Parzelle A für die im Rahmen der Quar tierplanfestsetzung r ealisierte Aufhebung der im Jahre 1929 stipulierten Baubeschränkungsservitut zu entschädigen hat (vgl. zur Vorgeschichte BEZ 1994 Nr. 32). 6.a) Der Quartierplan bezweckt, im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entspr echende Nutzung des Landes zu ermöglichen (§ 123 Abs. 1 PBG); er enthält die dafür nötigen Landumlegungs - und Erschliessung s- massnahmen. Mit dem Quartierplan sollen alle Grundstücke ohne Ausnahmebewill i- gungen und nac hbarliche Zustimmung in einer den örtlichen Verhältnissen und der Bauzone angeme ssenen W eise überbaut werden können; ist dies nicht möglich, sind die erforderlichen Rec hte und Lasten mit dem Quartierplan zu begründen (§ 126 Abs. 1 PBG). Damit erstreckt sich der Zweck des Quartierplans nicht nur auf die Landzuteilung und Erschlie ssung, sondern auch auf die Überbaubarkeit schlechthin. Die Festsetzung von Quartie rplänen zur Herstellung der Überbaubarkeit von eing e- zontem Land liegt folglich im öffen tlichen Interesse; die dabei neu zu schaffende Parzellarordnung ha t jedoch dem Reale rsatz- und Äquivalenzprinzip zu genügen (BGE 117 la 416; 119 la 21 ff.). Entsprechend ist die nach den Flächenabzügen für die Erschliessungs - und Versorgungsanlagen verble ibende Gesamtfläche so zuzu- teilen, dass die einbezogenen Grundeigen tümer nach Möglichkeit geeignete Parze l- len in gleichwertiger Lage und — unter Berücksicht igung der W ertunterschiede — im Verhältnis zur Fläche ihres Altbestandes erhalten; d abei können nötigenfalls E i- gentumsbeschränkungen privatrechtlicher Art wie Dienstba rkeiten, Grundlasten oder vorgemerkte persönliche Rechte aufgehoben, geändert oder begründet werden (§ 139 Abs. 1 PBG). Für die entsprechenden W erteinbussen ist ein Geldausgleich zu leisten (§ 145 Abs. 2 lit. b PBG). Die Abwägung zwischen öffentlichen und privaten Interessen lässt sich dabei nicht isoliert für eine einzelne Festsetzung durchführen, sondern bedarf der Gegenüberstellung der gesamten Situation vor und nach der Durchführung der Parzellierungsmassnahmen. An diesen Rechtsgrundsätzen hat sich auch die Entschädigungsfrage bei der zwangsweisen Aufhebung privatrechtl i- cher Dienstbarkeiten anlässlich eines Quartierplanverfahrens zu me s sen. b) Servituten weisen nicht wie Grundeigentum einen selbständigen Eigenwert auf. Sie sind deshalb keine Marktgüter, keine Handelsware und haben folglich auch keinen Verkehrswert im Sinne von Art. 19 lit. a des Bundesgesetzes über die En t- eignung vom 20. Juni 1930 (EntG); dies gilt auch für Baubeschränkungs - und Bau- verbotsservituten (W iederkehr, Die Expropriationsentschäd igung, Zürich 1966, S. 53; BGE 102 la 173 ff.; Pr 85 Nr. 218, S. 844). Gestützt auf Art. 22ter Abs. 3 BV s o- wie auf die Art. 16 und 23 Abs. 1 EntG ist die Ablösung von Servituten auch im Quartierplanverfahren nur gegen volle Entschädigung zulässig, wobei al lfällige Vo r-- 2 - teile der Servitutsberec htigten au szugleichen bzw. zu berücksichtigen sind (BGE 106 la 96). Als volle Entschädigung im erwähnten Sinne ist der eigentliche (objekt i- ve) Vermögenswert einer Servitut zu verst ehen (Merker, Der Grundsatz der vollen Entschädigung im Enteignungsrecht, Zürich 1975, S. 131 ff.; BGE 106 la 96 f.). Durch eine Servitut wird je nach deren Inhalt der W ert des belasteten Grun d- stücks mehr oder weniger beeinträchtigt; dagegen erfährt die begünstigte Parzelle in der Regel eine W ertvermehrung. Der Unterschied, der sich aus der Gegenüberste l- lung der W erte des servitutsbegünstigten Grundstücks und des gleichen Bodens ohne Servitut sberechtigung ergibt, entspricht dem objektiven Vermögenswert der Dienstbarkeit. W ird eine Dienstbarkeit z wangsweise eingeschränkt oder — wie vor- liegend — gänzlich aufgeh oben, hat der Servitutsbegünstigte in Anwendung dieser Differenzmethode A nspruch auf Ersatz des Minderwerts (Pr 85 Nr. 218, S. 844). Massgebend ist also allein die durch den Untergang oder die Beschränkung der Servitut verursachte Veränderung der Ve rmögenslage beim Servitutsberechtigten. Letzterer hat insbesondere kein Anrecht, am Mehrwert der servitutsbefreiten Parze l- le zu partizipieren; er ist einzig für sein Dienstba rkeitsinteresse schadlos zu halten (BGE 102 Ib 177 f.). Für die Bemessung der Entsch ädigung irrelevant ist schlies s- lich, welche Gegenleistung für die Einräumung der Servitut seinerzeit erbracht wo r- den ist. Entscheidend ist vielmehr der aktuelle Vermögenswert der Servitut im Zei t- punkt der Enteignung (Art. 19bis Abs. 1 EntG). Der Servitutsberec htigte soll sich in keiner be sseren Stellung als der Eigentümer einer enteigneten Parzelle befinden, welcher unter Umständen ebenfalls in Kauf nehmen muss, dass ihm sein Land zu einem Verkehrswert abgenommen wird, der unter dem bezahlten Einstand spreis liegt (W iederkehr, a.a.O., S. 55). Umgekehrt kann sich der belastete Grundeige ntü- mer auch nicht darauf berufen, aufgrund einer seine rzeit geleisteten Entschädigung sei der aktuelle W ert der Servitut viel geringer als zum Zeitpunkt der Enteignung. c) Diese Erwägungen zeigen, dass die vorliegend veranlasste Expertise sowie die gestützt darauf mit dem angefochtenen Beschluss zugunsten des Rekurrenten V. festgesetzte Expropriationsentschädigung nicht a uf der massgebenden Rechtslage basieren. Vorbehältlich hier nicht zutreffender Ausnahmen ist jedoch grund sätzlich nur das Dispositiv und nicht auch die Begründung einer kommunalen Verfügung a n- fechtbar (Kölz, a.a.O., NN 70 zu § 21 und 2 zu § 28; VB 1994/014 4); somit wird nachfolgend zu prüfen sein, ob der Umfang der von der Vorinstanz zugesprochenen Entschädigung allenfalls im Ergebnis sachgerecht ist. 7.a) Im vorangegangenen Rechtsmittelverfahren wurde mit eingehender B e- gründung festgehalten, die aufgehoben e Servitut sei seinerzeit mit dem Ziel begrü n- det worden, die Aussicht von der nunmehr im Eigentum des Rekurrenten V. stehe n- den Parzelle A auf den Zürichsee zu sichern. Eine freie Seesicht bewirkt bei Liege n- schaften im Vergleich zu «Durchschnittsobjekten» r egelmässig eine W ertsteigerung, welche allerdings erheblich vom subjektiven Empfinden und den Bedürfnissen der jeweiligen Bewohner abhängen dürfte und daher, auch wenn gewisse allgemeine E r- fahrungswerte vorhanden sind, nicht leicht zu quantifizieren ist (N aegeli, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, Zürich 1997, S. 36, 39 und 123). Dennoch dürfen im Enteignungsfall auch bei solchen Spezial - oder Liebhaberobjekten nicht irgendwe l- che Phantasiepreise ausschlaggebend sein; massgebend sind auch hier möglichst objektive Krit erien. Dazu gehören in wertvermehrender Hinsicht u.a. See - oder Flussanstoss, vornehme und ruhige W ohnsituation, gute Aussichtslage. W ertver-- 3 - mindernd wirken dagegen starke Lärmimmissionen, schlechte Zugänglichkeit etc. (Naegeli, a.a.O, S. 39 f. und 109 f.). Zudem kann versucht werden, den W ert einer solchen Liegenschaft vergleichsweise mit Hilfe der in jüngster Vergangenheit in der Umgebung getätigten Handänderungen zu ermitteln. Im konkreten Einzelfall dürfte dies aber eher schwierig sein, da f ür solche speziellen Grundst ücke, , seien diese nun überbaut oder nicht, quantitativ nur ein eingeschränkter Markt b esteht. Deswegen und weil die Objekte für einen schlüssigen Vergleich zudem in ein igermassen ver- gleichbarer Lage sein müssten, können mit der Vergleichsmethode nicht immer r e- präsentative Zahlen ermittelt werden. Auch vorliegend lassen die in den letzten Ja h- ren getätigten Handänderungen keine eindeutigen Rüc kschlüsse über den Mehrwert eines Grundstücks in der Gemeinde K. mit adäquater Seesicht zu . Gestützt auf die erwähnten allgemeinen Erfahrungswerte geht die Baurekur s- kommission II jedoch davon aus, dass der durch die Seesicht bedingte Mehrwert vorliegend mit rund 10 % des Verkehrswerts zu beziffern ist. Dabei wird berücksic h- tigt, dass die Aussic ht durch hangabwärts stehende Bauten, welche zeitlich nach der Begründung der fraglichen Baubeschränkungsservitut erstellt worden sind, beei n- trächtigt ist. Eine weitere Einschränkung der Sichtverhältnisse bewirken die zah l- reich vo rhanden hohen Bäume. Da vo rliegend nicht die Enteignung einer Baute, sondern einer Aussichtsprivilegierung strittig ist, spielt der W ert des Wohngebäudes des Rekurrenten V. bei der Berechnung der Expropriationsentschädigung nach der Vergleichsmethode keine Rolle. W ährend der Verkehrswert des Landes entsche i- dend von der Lagequalität abhängt, gilt dies nicht für Gebäude. Deren W ert bemisst sich – unabhängig vom Standort – vielmehr nach Alter und Zustand der Bausu b- stanz; letztere erleidet durch die Aufhebung oder Beschrä nkung einer Aussichtsser- vitut keine Einbusse. Im Gegensatz dazu spielt bei der Real - und Ertragswertberechnung sowie bei der Methode der Rückwärtsrechnung, auf welche Berechnungsarten das Gutachten teilweise abstellt, der Gebäudewert eine wesentliche Rolle; danach wird d er für die Expropriationsentschädigung massgebende W ert aufgrund einer hypothetischen, maximal zuläss igen Neuüberbauung berechnet, indem die Anlagekosten vom E r- tragswert (der sich a nhand bekannter Mietpreise bestimmt) abgezogen werden; die daraus resultier ende Summe ergibt den Landwert. Diese Berechnungsweise kann vor allem bei Renditeobje kten (Mehrfamilien - oder Reihenhausüberbauungen) ein vernünftiges und realistisches Resultat ergeben, nicht jedoch, wenn es sich – wie etwa aufgrund der Situierung bei der Wohnliegenschaft des Rekurrenten V. – um spezielle Objekte mit einem nicht sicher zu bestimmenden Ertragswert ha ndelt (BGE 102 Ib 354 f.; Naegeli, a.a.O., S. 109 f.); eine Entschädigungsberechnung nach di e- sen Methoden kommt hier also zum vornherein nicht in Betracht. b) Bei der Berechnung des für die Expropriationsentschädigung mass - gebenden Landwerts ist zu berücksichtigen, dass die mit dem Quartierplan gescha f- fene neue Pa rzellarordnung für das Grundstück A (Gesamtfläche 1804 m 2 ) auch er- hebliche Vorteile bringt. Die Rechtsmittelinstanzen haben in ihren Entscheiden die s- bezüglich überei nstimmend dargelegt, dass der eine Fläche von rund 600 m 2 auf- weisende südliche, ha ngabwärts liegende Teil der Parzelle A, der eine kaum sin n- voll überbaubare Dreiecksform au fwies, erst mit der im Quartier plan vorgenomme- nen Landumlegung überhaupt überbaubar wurde. Die entsprechende Landumlegung ging zulasten des Grundstücks B des Rekurrenten B. Auch wenn diese Mehrzute i-- 4 - lung geldmässig ausgeglichen wurde, ist der grundsätzliche Vorteil der Überbauba r- keit dem Servitutsberechtigten V. gestützt auf die unter Ziffer 6.b dargelegte Recht s- praxis vollumfänglich anzurechnen; auch das Bunde sgericht geht in seinem Urteil vom 5. April 1994 explizit hievon aus und hält dazu u.a. auf Seite 13 f est, der frühere Grenzverlauf im südlichen Teil der servitutsberechtigten Pa rzelle habe in seiner praktischen W irkung eine analoge Funktion übernommen wie die auf dem Land von B. lastende Baub eschränkungsservitut. Ferner führt das Gericht an: «W ird im Rah- men eines Quartierplanverfahrens der Gren zverlauf des einen Grun dstücks zulasten des andern so korrigiert, dass sich seine Überbaubarkeit entscheidend ve rbessert, so hat der Eigentümer des anderen Landes nach dem Äquivalenzprinzip ebenfalls Anspruch darauf, dass die dem gleichen Zweck wie dem bisherigen Grenzve rlauf dienenden beschränkten dinglichen Rech te so abgeändert werden, dass ihm eine möglichst analoge bauliche Entwicklung zugestanden wird.» Bezogen auf den e r- wähnten südlichen Teil der Parzelle A wird im Ergebnis die durch die zwangsweise Aufhebung der Baubeschränkungsservitut bewirkte Einschränkung der Aussicht durch die be ssere Überbaubarkeit dieses Parzellenteils aufgewogen. Es rechtfertigt sich daher, i nsoweit keine Expropriationsentschädigung z uzusprechen; folglich ist eine Fläche von 1'204 m2 in die Entschädigungsberechnung einzubezi ehen. c) Der letztinstanzliche Entscheid über die Aufhebung der Baubeschränkung s- servitut, welcher Bestandteil der Quartierplanfestsetzung ist, erging am 5. April 1994. Gestützt auf die Bestimmung von § 145 Abs. 3 PBG, wonach für die Beme s- sung der En tschädigungen jene Verhältnisse massgebend sind, die bei der Festse t- zung des Qua rtierplans bestehen, ist vom damaligen Verkehrswert auszugehen. Dabei ist, a nders als bei der Festsetzung des Quadratmeterpreises für die Mehr - und Minderz uteilungen (vgl. RB 1978 Nr. 95 und 19 86 Nr. 83), von dem auf dem Grundstücksmarkt erzielbaren Preis auszugehen. Unter Berücksichtigung aller U m- stände (wird näher ausgeführt) rechtfertigt es sich , für die Parzelle des Rekurrenten V. von einem Qua dratmeterpreis von Fr. 1200 auszugehen, was für den erwähnten nördlichen Parzellenteil (ohne Wohngebäude) einen Verkehrswert von Fr. 1 444 800.– ergibt; demzufolge hat der Rekurrent B. den Rekurrenten V. m it 10 %, also mit Fr. 144 480.– zu entschädigen.