<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2023.00055</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223438&amp;W10_KEY=13045541&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2023.00055</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.08.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 22.01.2024 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Direkte Bundessteuer 2019</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Veräusserung eines Grundstücks im Rahmen einer einfachen Gesellschaft, bei Bestehen eines grösseren Liegenschaftenportfolios: gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel oder private Vermögensverwaltung?] Kriterien für das Vorliegen eines steuerbaren gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels (E. 2.4). Da der Pflichtige vorliegend wiederholt Liegenschaften gänzlich ohne den Einsatz eigener Mittel erwarb, ist eine Verwaltung von Privatvermögen ausgeschlossen. Der Liegenschaftserwerb des Pflichtigen zielte stattdessen offenkundig auf die Erzielung von Erträgen ab, etwa in Form von Mieteinnahmen oder in Form einer gewinnbringenden Veräusserung der Grundstücke (E. 3.6.1). Bei einer Gesamtwürdigung sämtlicher dargelegter Faktoren erscheinen die konkrete Vorgehensweise (bewusster Kauf von Liegenschaften mit im Vergleich zu den jeweiligen Verkehrswerten tiefen Kaufpreisen und Zusammenschluss zu einer einfachen Gesellschaft) sowie die Finanzierung der durch den Pflichtigen erworbenen Liegenschaften (Fremdfinanzierungsquote von 100 %) entscheidend für das Vorliegen von gewerbsmässigem Liegenschaftenhandel. Bei den dargelegten Umständen kann gesamthaft nicht von einer schlichten Verwaltung von Privatvermögen ausgegangen werden (E. 3.8). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANTIZIPIERTE BEWEISWÃRDIGUNG">ANTIZIPIERTE BEWEISWÃRDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENE MITTEL">EIGENE MITTEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINFACHE GESELLSCHAFT">EINFACHE GESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREMDFINANZIERUNG">FREMDFINANZIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBSMÃSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL">GEWERBSMÃSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWINNABSICHT">GEWINNABSICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NOTVERKAUF">NOTVERKAUF</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANMÃSSIGKEIT">PLANMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATE VERMÃGENSVERWALTUNG">PRIVATE VERMÃGENSVERWALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STILLE RESERVEN">STILLE RESERVEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 16 Abs. I DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 16 Abs. III DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 18 Abs. I DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 18 Abs. II DBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=62989" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2023.00055</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">23. August 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Lara von Arx. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch das kantonale Steueramt,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dienstabteilung Recht, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend direkte Bundessteuer 2019,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">In der SteuererklÃ¤rung 2019 deklarierte A ein Einkommen aus unselbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit von Fr. â¦, wovon Fr. â¦ ErtrÃ¤ge aus Liegenschaften darstellten. Die Liegenschaft an der C-Strasse 01 in D erwarb A am 26. September 2006 fÃ¼r Fr. â¦ Er brachte sie am 14. November 2008 als Gesamteigentum in eine einfache Gesellschaft bestehend aus ihm selbst und E ein. Die beiden Gesellschafter verÃ¤usserten die Liegenschaft am 30. Juli 2019 fÃ¼r Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Mit Veranlagungsvorschlag vom 20. Mai 2021 qualifizierte der zustÃ¤ndige SteuerkommissÃ¤r A als gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler und rechnete ihm aufgrund der VerÃ¤usserung der Liegenschaft in D fÃ¼r die Steuerperiode 2019 ein steuerbares Einkommen von Fr. â¦ (zum Satz von Fr. â¦) auf. Mit VeranlagungsverfÃ¼gung vom 25. Januar 2022 hielt das kantonale Steueramt an seiner EinschÃ¤tzung hinsichtlich des gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandels fest und veranlagte A mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ (zum Satz von Fr. â¦). </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen liess A am 25. Februar 2022 Einsprache erheben. Mit Entscheid vom 28. April 2022 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1"><span>Das Steuerrekursgericht wies die hiergegen erhobene Beschwerde mit Entscheid vom 19. April 2023 ab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 1. Juni 2023 liess A (im Folgenden: der Pflichtige) dem Verwaltungsgericht beantragen, der vorinstanzliche Entscheid sei aufzuheben und sein steuerbares Einkommen fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2019 auf Fr. â¦ (zum Satz von Fr. â¦) festzulegen. Ferner ersuchte er um Zusprache einer ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Sachverhalt1">WÃ¤hrend das kantonale Steueramt in der Beschwerdeantwort vom 27. Juni 2023 die Abweisung der Beschwerde beantragte, verzichtete die Vorinstanz auf eine Vernehmlassung. Die eidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts kÃ¶nnen die Steuerpflichtigen innert 30 Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (vgl. Art. 145 Abs. 2 i.<span> </span>V.<span> </span>m. Art. 140 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer [DBG] und § 14 Abs. 1 der Verordnung vom 4. November 1998 Ã¼ber die DurchfÃ¼hrung des Bundesgesetzes Ã¼ber die direkte Bundessteuer).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>In Bundessteuersachen umfasst die Kognition des Verwaltungsgerichts alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts. Denn soll die erstinstanzliche Beschwerde die allseitige, hinsichtlich Rechts- und Ermessenskontrolle unbeschrÃ¤nkte gerichtliche ÃberprÃ¼fung der Einspracheentscheide der VeranlagungsbehÃ¶rde auf alle MÃ¤ngel des Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens hin ermÃ¶glichen (Art. 140 Abs. 3 DBG), muss sich die Aufgabe der zweitinstanzlichen Beschwerde, die die ÃberprÃ¼fung der Entscheidung eines Gerichts und nicht diejenige einer VerwaltungsbehÃ¶rde zum Gegenstand hat, sinnvollerweise auf die Rechtskontrolle beschrÃ¤nken (BGE 131 II 548 E. 2.5; RB 1999 Nr. 147). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b><span>Der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) ist formeller Natur, weshalb dessen Verletzung grundsÃ¤tzlich ungeachtet der materiellen BegrÃ¼ndetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung desselben und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids fÃ¼hrt (BGE 137 I 195 E. 2.2; 135 I 187 E. 2.2; BGr, 18. Juni 2020, 2C_152/2020, E. 2.3). GemÃ¤ss Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien insbesondere Anspruch auf Ãusserung zur Sache vor FÃ¤llung des Entscheids, auf Abnahme ihrer erheblichen, rechtzeitig und formrichtig angebotenen Beweise und auf Mitwirkung an der Erhebung von Beweisen oder zumindest auf Stellungnahme zum Beweisergebnis (BGE 141 V 557 E. 3.1; 140 I 99 E. 3.4). Die Entscheidinstanz kann jedoch ohne Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs auf die Abnahme angebotener Beweise verzichten, wenn sie aufgrund der vorhandenen Akten ihre Ãberzeugung bilden konnte und ohne WillkÃ¼r annehmen durfte, ihre Beurteilung werde auch durch weitere Beweiserhebungen nicht mehr geÃ¤ndert (</span>antizipierte<span> </span>BeweiswÃ¼rdigung<span>; vgl. zum Ganzen BGE 134 I 140 E. 5.3; 131 I 153 E. 3; VGr, 12. Januar 2022, SB.2021.00063, E. 2.4.2; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 18 f.).</span></p> <p class="Urteilstext">Der Pflichtige offeriert im Rahmen seiner Beschwerde die Befragung von diversen Auskunftspersonen und Zeugen sowie auch seine eigene Befragung. Vorliegend steht jedoch die KlÃ¤rung einer Rechtsfrage im Zentrum, wÃ¤hrend die dieser zugrunde liegenden Tatsachen Ã¼berwiegend geklÃ¤rt sind oder gestÃ¼tzt auf die Akten geklÃ¤rt werden kÃ¶nnen. Die beantragten Befragungen erscheinen daher nicht zweckdienlich und sie wÃ¼rden voraussichtlich nichts am Beweisergebnis Ã¤ndern. Folglich kann auf die Befragungen in antizipierter BeweiswÃ¼rdigung verzichtet werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Streitig ist vorliegend, ob der (hÃ¤lftige) Gewinn aus dem Verkauf einer durch den Pflichtigen und E gehaltenen Liegenschaft als privater Kapitalgewinn im Sinn von Art. 16 Abs. 3 DBG oder als Einkommen aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit nach Art. 18 Abs. 2 DBG zu qualifizieren ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der Einkommenssteuer unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen EinkÃ¼nfte (Art. 16 Abs. 1 DBG). Aufgrund dieser gesetzlichen Ordnung, welche sich am Konzept der ReinvermÃ¶genszugangstheorie<span> orientiert, sind alle WertzuflÃ¼sse (EinkÃ¼nfte) bei den Steuerpflichtigen ohne RÃ¼cksicht auf ihre Quellen steuerbar, sofern sie das Gesetz nicht ausdrÃ¼cklich von der Besteuerung ausnimmt. Ausgenommen sind namentlich die Kapitalgewinne aus der VerÃ¤usserung von PrivatvermÃ¶gen (Art. 16 Abs. 3 DBG). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit steuerbar sind gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 DBG alle EinkÃ¼nfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit. Der Begriff der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit ist dabei praxisgemÃ¤ss weit auszulegen: Gewinne aus einer TÃ¤tigkeit, die Ã¼ber die schlichte Verwaltung von PrivatvermÃ¶gen hinausgeht, stellen steuerbares Einkommen dar (BGr, 9. MÃ¤rz 2021, 2C_553/2019, E. 3.2 mit Hinweisen). Dazu zÃ¤hlen nach Art. 18 Abs. 2 DBG auch alle Kapitalgewinne aus VerÃ¤usserung, Verwertung oder buchmÃ¤ssiger Aufwertung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen. Als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gelten alle VermÃ¶genswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 DBG). Die Rechtsprechung versteht unter selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit jede TÃ¤tigkeit, bei der eine natÃ¼rliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmÃ¤ssig, anhaltend und nach aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 15. September 2021, SB.2020.000117, E. 3.2; VGr, 19. Februar 2020, SB.2019.000112, E. 1.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten VermÃ¶gensverwaltung bei sich zufÃ¤llig bietender Gelegenheit tÃ¤tigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfÃ¼r kommen in Betracht: die systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.2; BGr, 9. MÃ¤rz 2021, 2C_553/2019, E. 3.3; BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser Indizien kann gemÃ¤ss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter UmstÃ¤nden jedoch auch allein, zur Annahme einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Einzelfall nicht erfÃ¼llt sind, kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer IntensitÃ¤t vorliegen. Entscheidend ist, dass die TÃ¤tigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.000117, E. 3.3). Folglich kann unter UmstÃ¤nden auch eine Person, welche weder haupt- noch nebenberuflich als LiegenschaftenhÃ¤ndlerin tÃ¤tig ist, als gewerbsmÃ¤ssige (Quasi-) LiegenschaftenhÃ¤ndlerin qualifiziert werden (vgl. BGr, 10. September 2015, 2C_27/2015, E. 1.4; BGr, 25. August 2014, 2C_1048/2013, E. 1.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Private VermÃ¶gensverwaltung und damit keine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit liegt etwa bei Vermietung eigener Liegenschaften vor. Dies gilt selbst dann, wenn das VermÃ¶gen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmÃ¤nnische BÃ¼cher gefÃ¼hrt werden (BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 2.3; BGr, 9. MÃ¤rz 2021, 2C_553/2019, E. 3.4; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2017, E. 3.4; VGr, 15. September 2021, SB.2020.00117, E. 3.4; VGr, 7. Juli 2021, SB.2021.00045, E. 2.3). </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Vorinstanz erwog hinsichtlich gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandels zunÃ¤chst, der Pflichtige bekunde ohne Zweifel ein planmÃ¤ssiges und systematisches Vorgehen. So habe er in einer Eingabe vom 18. Juni 2021 Folgendes ausgefÃ¼hrt: "Im Juni 1999 habe ich meine erste Liegenschaft bei einer Versteigerung erstanden. Zu diesem Zeitpunkt hatte ich keine Eigenmittel zur VerfÃ¼gung, die fÃ¼r den Kauf notwendig gewesen wÃ¤ren. Mit einem guten Konzept und viel Idealismus, konnte ich die Bank davon Ã¼berzeugen, dass der Marktwert der Immobilie hÃ¶her als der Kaufpreis war. So konnte ich den Differenzbetrag als Eigenkapital ausweisen und mir eine Finanzierung sichern. Fortsetzend waren fÃ¼r mich immer Immobilien interessant die nach diesem Konzept funktioniert haben". </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der Pflichtige wendet hiergegen ein, keine systematische, renditeorientierte Anlagestrategie zu verfolgen. Zwar habe er geschickt Gelegenheiten fÃ¼r gÃ¼nstige LiegenschaftskÃ¤ufe genutzt, er habe allerdings zu keinem Zeitpunkt einen Investitionsplan zur Erzielung von Spekulationsgewinnen verfolgt. Die Kaufgelegenheiten seien jeweils sehr unterschiedlich gewesen und hÃ¤tten sich aus zufÃ¤lligen Situationen ergeben. Er habe sich dabei jeweils bereiterklÃ¤rt, die Liegenschaften in ihrer Substanz zu erhalten und dadurch gÃ¼nstigen Wohnraum bereitzustellen. Auf aufwÃ¤ndigere Ersatzneubauten oder Grossrenovationen habe er stets verzichtet. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Im Steuerjahr 2019 besass der Pflichtige acht Liegenschaften im Alleineigentum, wovon eine im Land F gelegen war. Die Liegenschaften in G und im Land F bewohnte der Pflichtige selbst, wÃ¤hrend es sich bei einer anderen Liegenschaft um einen unbewohnbaren Tavorturm handelte. Zwei weitere, in den Jahren 2010 und 2011 erworbene Liegenschaften hielt der Pflichtige gemeinsam mit E im Gesamteigentum. Der Pflichtige erwarb sÃ¤mtliche Liegenschaften in der Zeit von Juni 1999 bis im August 2016. Wie er selbst ausfÃ¼hrte und von der Vorinstanz korrekt wiedergegeben wurde, hatte er fÃ¼r den jeweiligen Erwerb eine klare Finanzierungsstrategie. Diese bestand darin, gezielt Liegenschaften zu erwerben, deren Verkehrswert Ã¼ber dem Kaufpreis lag. Die betreffende Differenz ermÃ¶glichte dem Pflichtigen den Nachweis der fÃ¼r die Erteilung der Hypotheken erforderlichen "Eigenmittel". </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Mit Blick auf die dargelegte Strategie stellen die LiegenschaftskÃ¤ufe des Pflichtigen nicht blosse GelegenheitsgeschÃ¤fte dar, welche sich ihm rein zufÃ¤llig anerboten. Stattdessen hatte der Pflichtige eine sehr genaue Vorstellung, welche Art von Liegenschaften er erwerben wollte. Um die Liegenschaften Ã¼berhaupt finanzieren zu kÃ¶nnen, war er zwingend auf die besagte Strategie angewiesen. Es ist zudem davon auszugehen, dass der gezielten Auswahl von Liegenschaften, die einen im Vergleich zum Kaufpreis (teilweise deutlich) hÃ¶heren Verkehrswert aufwiesen, eine Gewinnabsicht mit Sicherheit zumindest inhÃ¤rent war. FÃ¼r ein systematisches bzw. planmÃ¤ssiges Vorgehen spricht auch die Tatsache, dass der Pflichtige insgesamt (Mit-)EigentÃ¼mer von zehn Liegenschaften war, welche er wÃ¤hrend eines lÃ¤ngeren Zeitraums in regelmÃ¤ssigen AbstÃ¤nden von bis zu vier Jahren erwarb und sein Immobilienportfolio hierdurch stetig vergrÃ¶sserte. PlanmÃ¤ssig erscheint zudem der Zusammenschluss mit E zu einer einfachen Gesellschaft mit Gesamteigentum. Bei E handelte es sich um einen langjÃ¤hrigen Freund und GeschÃ¤ftspartner des Pflichtigen, der fÃ¼r die Bewirtschaftung der streitbetroffenen Liegenschaft den Angaben des Pflichtigen zufolge das nÃ¶tige "know how" hatte. Seit dem Jahr 2016 ist E im Verwaltungsrat und in der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrung zweier Immobiliengesellschaften, deren Zweck namentlich den Immobilienhandel umfasste. Er hatte folglich entsprechende Kenntnisse in diesem Bereich. Ab welchem Zeitpunkt E die vorgenannten Verwaltungsratsmandate genau ausÃ¼bte, ist vor dem Hintergrund, dass sich der Pflichtige bereits im Jahr 2008 aufgrund von seinen Fachkenntnissen mit E zu einer einfachen Gesellschaft zusammenschloss, von untergeordneter Bedeutung.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Der Pflichtige brachte die streitbetroffene Liegenschaft am 14. November 2008 in die einfache Gesellschaft ein. Gemeinsam mit E erwarb er in den Jahren 2010 und 2011 zwei in G und H gelegene Liegenschaften, welche er im Dezember 2016 wieder zu Alleineigentum Ã¼bernahm. Die vom Pflichtigen im November 2008 in die Gesellschaft eingebrachte Liegenschaft in D verÃ¤usserte er mit E im Juli 2019. Unter diesen UmstÃ¤nden kann und muss geschlossen werden, dass der Zweck der Gesellschaft nicht nur die Bewirtschaftung, sondern auch den Handel mit Liegenschaften umfasste. Es bestehen denn auch keine Zweifel, dass der Pflichtige die Liegenschaft in D als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen in die Gesellschaft einbrachte, obschon er dies in seiner Beschwerde in Abrede stellt. Somit ist in Ãbereinstimmung mit der Vorinstanz ein planmÃ¤ssiges und systematisches Vorgehen des Pflichtigen hinsichtlich des Erwerbs seiner Liegenschaften zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Bei der Beurteilung von gewerbsmÃ¤ssigem Liegenschaftenhandel zu berÃ¼cksichtigen ist weiter die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte. Unbestritten und aus den Akten ersichtlich ist diesbezÃ¼glich, dass einzig die Liegenschaft in D vom Pflichtigen verÃ¤ussert worden ist. Fraglich ist hingegen, ob bereits der Ãbertrag der betreffenden Liegenschaft an die einfache Gesellschaft mit E als An- und Verkauf zu qualifizieren ist. Der Pflichtige ist diesbezÃ¼glich der Ansicht, es handle sich nicht um eine VerÃ¤usserung, da der Gesellschaftszweck auf die langfristige Verwaltung der Liegenschaft zur gesamten Hand gerichtet und ein Wiederverkauf nie beabsichtigt gewesen sei. Da die Ãbernahme des Gesamthandanteils von E allerdings seinen Spielraum Ã¼berschritten habe, habe er gemeinsam mit E die Liegenschaft schlussendlich notgedrungen verkaufen mÃ¼ssen. Er habe sich jedoch in keiner Weise um eine Maximierung des VerkaufserlÃ¶ses bemÃ¼ht. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Die Vorinstanz ist demgegenÃ¼ber der Ansicht, der Pflichtige habe durch den "Verkauf" der Liegenschaft an die Gesellschaft immerhin 50 % seines Eigentums abgetreten. Diese freiwillige Verringerung seines VermÃ¶gens widerspreche einer privaten VermÃ¶gensverwaltung geradezu und die VerÃ¤usserung sei letztlich eine unternehmerische Entscheidung des Pflichtigen gewesen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b> Die Frage, ob die Einbringung der Liegenschaft durch den Pflichtigen in die einfache Gesellschaft als zwischenzeitliche VerÃ¤usserung zu qualifizieren ist, kann vorliegend offenbleiben. Zweifellos erstellt ist, dass der Pflichtige insgesamt zehn Liegenschaften wÃ¤hrend 17 Jahren zu (Mit-)Eigentum erworben hat. Bei diesen UmstÃ¤nden vermag grundsÃ¤tzlich bereits ein einmaliger Verkauf gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandel zu begrÃ¼nden. Dies gilt selbst fÃ¼r den Fall eines "Notverkaufs" ̶ sofern ein solcher Ã¼berhaupt vorliegen sollte ̶ , da gemÃ¤ss Rechtsprechung ein Ã¤usserer Druck zum Verkauf das Vorliegen einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit nicht ausschliesst (BGr, 28. September 2022, 2C_827/2021 und 2C_850/2021, E. 7.3; BGr, 10. September 2015, 2C_27/2015, E. 4.5). Entscheidend bei einer Konstellation wie der vorliegenden ist vielmehr, ob die gesamten UmstÃ¤nde des (einmaligen) Verkaufs auf gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandel schliessen lassen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.1 </b>NÃ¤her zu prÃ¼fen sind weiter die vom Pflichtigen fÃ¼r den Erwerb der Liegenschaften jeweils eingesetzten Fremdmittel, denn <span>der Einsatz erheblicher Fremdmittel kann ein weiteres Indiz fÃ¼r die TÃ¤tigkeit eines gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndlers sein, sofern er Ã¼ber das hinausgeht, was auch in der privaten VermÃ¶gensverwaltung Ã¼blich ist, wie z.</span><span> </span><span>B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. Bei MehrfamilienhÃ¤usern betrÃ¤gt die 1. Hypothek in der Regel bis zu 2⁄3 des Verkehrswerts und die 2. Hypothek von 67 % bis 80 % des Verkehrswerts (vgl. BGr, 30. Oktober 2020, 2C_1021/2019, E. 6.5.2; VGr, 15. September 2021, SB.2020.00117, E. 5.3; VGr, 21. August 2019, SB.2019.00038, E. 3.3.1; VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.8; vgl. auch Marc Bauen/Nicolas Rouiller, Schweizer BankkundengeschÃ¤ft, ZÃ¼rich 2010, S. 240; Urs Emch/Hugo Renz/Reto Arpagaus [Hrsg.], Das Schweizerische BankgeschÃ¤ft, 7. A., ZÃ¼rich 2011, Rz. 1023). Eine darÃ¼ber hinausgehende Fremdfinanzierung indiziert GewerbsmÃ¤ssigkeit (vgl. VGr, 5. Dezember 2018, SB.2018.00073, E. 3.3 mit Hinweisen). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.2 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrte diesbezÃ¼glich aus, der Pflichtige habe keine eigenen Mittel in die von ihm erworbenen Liegenschaften eingebracht. Vielmehr hÃ¤tten die zu erwerbenden VermÃ¶genswerte erst die nÃ¶tige Sicherheit fÃ¼r die Finanzierung des Kaufpreises mitgebracht. Indem diese Sicherheiten gÃ¤nzlich von Marktbewegungen abhÃ¤ngig seien und nicht beeinflusst werden kÃ¶nnten, sei ein Verkauf stets eine latente Gefahr und somit Teil der Strategie des Pflichtigen. Eine derartige Finanzierung sei als aggressiv zu bezeichnen und stelle ein sehr hohes Risiko dar. Die durch die hÃ¶heren Marktwerte erworbenen stillen Reserven seien Ausfluss des unternehmerischen Geschicks des Pflichtigen, nicht aber eine Folge einer privaten VermÃ¶gensverwaltung. Vorliegend sei es nicht sachgemÃ¤ss, von einer Gesamtbetrachtung aller Liegenschaften unter BerÃ¼cksichtigung der Mehrwerte auszugehen. Die Fremdfinanzierung liege somit bei knapp 100 %, was ein deutliches Indiz fÃ¼r eine gewerbsmÃ¤ssige TÃ¤tigkeit darstelle. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.3 </b>Gegen diese ErwÃ¤gungen wendet der Pflichtige ein, die Steuerwerte seiner Immobilien indizierten zwar eine hohe Fremdfinanzierung, doch seien die jeweiligen Verkehrswerte deutlich hÃ¶her einzuschÃ¤tzen. Allein der Bodenwert der in D gelegenen Liegenschaft habe im Jahr 2006 fast Fr. â¦ betragen. Gemessen am Verkehrswert der Liegenschaften von Fr. â¦ [recte: â¦] und den im Erwerbszeitpunkt der streitbetroffenen Liegenschaft in D vorhandenen Schulden von Fr. â¦ habe die Fremdfinanzierungsquote bei konservativer Betrachtungsweise maximal 70 % der Verkehrswerte entsprochen. Ferner habe er sowohl vor als auch nach 2006 in signifikantem Umfang eigenes VermÃ¶gen in die von ihm getÃ¤tigten LiegenschaftskÃ¤ufe investiert, in Form von MaklergebÃ¼hren, HandÃ¤nderungsgebÃ¼hren oder Unterhaltsarbeiten. Das Anlagerisiko sei zudem als Ã¤usserst gering zu beurteilen, da die Wahrscheinlichkeit sinkender Immobilienpreise gering gewesen sei, zumal sich die streitbetroffene Liegenschaft in Hanglage im Gebiet J mit Sicht auf den K-See befinde.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.1 </b>Dem Pflichtigen ist Ã¼bereinstimmend mit der Vorinstanz dahingehend zuzustimmen, dass, wenn ein Steuerpflichtiger mehrere Liegenschaften in seinem Eigentum hat, grundsÃ¤tzlich eine Gesamtbetrachtung erfolgen muss (vgl. BGr, 13. Oktober 2022, 2C_643/2021, E. 3.1). Im konkreten Einzelfall ist hingegen eine differenziertere Betrachtung erforderlich. Denn wenn der Pflichtige wiederholt einzig einen im Vergleich zum Kaufpreis erhÃ¶hten Verkehrswert einer neu zu erwerbenden Liegenschaft als Eigenmittel bei der Finanzierung einbringt, fÃ¼hrt dies <i>in extremis</i> dazu, dass selbst gÃ¤nzlich ohne Investition von Eigenkapital, aber mit genÃ¼gend hoher Gewinnmarge, die Qualifikation als private VermÃ¶gensverwaltung nicht ausgeschlossen wÃ¤re. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung hÃ¤lt diesbezÃ¼glich jedoch fest, dass eine solche indes keinesfalls vorliegen kann, wo gar kein eigenes VermÃ¶gen investiert wird (vgl. BGr, 21. April 2021, 9C_730/2020, E. 6.2.2 mit Hinweis). Da der Pflichtigen vorliegend wiederholt Liegenschaften gÃ¤nzlich ohne den Einsatz eigener Mittel erwarb, ist eine Verwaltung von PrivatvermÃ¶gen ausgeschlossen. Der Liegenschaftserwerb des Pflichtigen zielte stattdessen offenkundig auf die Erzielung von ErtrÃ¤gen ab, etwa in Form von Mieteinnahmen oder in Form einer gewinnbringenden VerÃ¤usserung der GrundstÃ¼cke.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.2 </b>Die vom Pflichtigen angerufenen, aus (mutmasslich) hÃ¶heren Verkehrswerten resultierenden "stillen Reserven" auf seinen Liegenschaften kÃ¶nnen fÃ¼r sich genommen keine tiefere Fremdkapitalquote begrÃ¼nden. FÃ¼r die Beurteilung des unternehmerischen Risikos im Zeitpunkt des GrundstÃ¼ck- bzw. des Liegenschaftserwerbs massgebend ist einzig die am vereinbarten Kaufpreis gemessene Fremdfinanzierungsquote. Im Gegensatz zu einer tatsÃ¤chlich geleisteten Sicherheit wie etwa in Form von verpfÃ¤ndeten Lebensversicherungen (vgl. BGr, 21. April 2022, 2C_702/2020 bzw. VGr, 22. Juli 2020, SB 2019.00093) ist bei durch den Verkehrswert von GrundstÃ¼cken oder Liegenschaften begrÃ¼ndeten stillen Reserven â sofern solche effektiv vorhanden sein sollten â die MÃ¶glichkeit der Realisation letztlich stets von kÃ¼nftigen Gegebenheiten abhÃ¤ngig und somit mit Unsicherheiten verbunden. Die Kenntnis um allfÃ¤llige Reserven sowie deren bewusste Einplanung in die Kauffinanzierung aufseiten des Pflichtigen als KÃ¤ufer sprechen hingegen fÃ¼r eine Spekulation auf kÃ¼nftige Gewinne aus den Liegenschaften und somit wiederum fÃ¼r eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit (VGr, 5. Juli 2023, SB.2023.00034, E. 3.7.2). NachtrÃ¤gliche Investitionen etwa in Form von Unterhaltsarbeiten an einer Liegenschaft oder von mit dem Kauf verbundenen GebÃ¼hren kÃ¶nnen fÃ¼r die Beurteilung der Fremdfinanzierungsquote im Zeitpunkt des Erwerbs einer Liegenschaft ebenfalls keine Rolle spielen. Der Schluss der Vorinstanz, dass vorliegend von einer Fremdfinanzierung von knapp 100 % auszugehen sei, ist somit nicht zu beanstanden. Eine derart hohe Fremdfinanzierungsquote ist als Indiz fÃ¼r eine selbstÃ¤ndige unternehmerische TÃ¤tigkeit zu wÃ¼rdigen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Hinsichtlich allfÃ¤lliger Fachkenntnisse ist zu berÃ¼cksichtigen, dass der Pflichtige diplomierter â¦ ist und im Alter von 29 Jahren das in der vierten Generation gefÃ¼hrte GeschÃ¤ft seines Vaters Ã¼bernahm. Das GeschÃ¤ft legte er nach dessen Ãbernahme in seine neu gegrÃ¼ndete Gesellschaft, die I GmbH ein, welche er bis heute betreibt. Der Pflichtige ist folglich in einem liegenschaftennahen Beruf tÃ¤tig und verfÃ¼gt Ã¼ber ein gewisses Fachwissen in diesem Bereich. Die bundesgerichtliche Rechtsprechung wÃ¼rdigt das Kriterium der besonderen Fachkenntnisse indes als weniger zentral. So sind besondere Fachkenntnisse keine ausreichenden Hinweise dafÃ¼r, dass eine Liegenschaft dem Liegenschaftenhandel dient (BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 4.2). Ferner ist eine BerufsnÃ¤he jeder berufstÃ¤tigen Person eigen, die in irgendeiner Form mit Liegenschaften zu tun hat resp. Zulieferer des Baugewerbes ist. Dem Kriterium der beruflichen NÃ¤he kann in Bezug auf die Immobilienbranche ohnehin nicht mehr durchwegs die gleiche Relevanz beigemessen werden, da sich angesichts der anhaltenden Zinsbaisse Privatpersonen vermehrt damit befassen (BGr, 21. MÃ¤rz 2017, 9C_591/2016, E. 6.1.4). Vor diesem Hintergrund kann die berufliche TÃ¤tigkeit des Pflichtigen zwar ebenfalls als Indiz fÃ¼r eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler gewertet werden, jedoch kommt diesem Indiz eine weniger entscheidende Bedeutung zu. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.8 </b><span>Bei einer GesamtwÃ¼rdigung sÃ¤mtlicher dargelegter Faktoren erscheinen allerdings die konkrete Vorgehensweise (bewusster Kauf von Liegenschaften mit im Vergleich zu den jeweiligen Verkehrswerten tiefen Kaufpreisen und Zusammenschluss zu einer einfachen Gesellschaft) sowie die Finanzierung der durch den Pflichtigen erworbenen Liegenschaften (Fremdfinanzierungsquote von 100 %) entscheidend fÃ¼r das Vorliegen von gewerbsmÃ¤ssigem Liegenschaftenhandel. Bei den dargelegten UmstÃ¤nden kann gesamthaft nicht von einer </span>schlichten Verwaltung von PrivatvermÃ¶gen ausgegangen werden.<span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist somit abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Pflichtigen aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG) und ihm steht keine ParteientschÃ¤digung zu. </span>Dem kantonalen Steueramt steht trotz Obsiegen keine ParteientschÃ¤digung zu, gehÃ¶rt doch die Erhebung und Beantwortung von Rechtsmitteln zu dessen angestammter bzw. Ã¼blicher AmtstÃ¤tigkeit. Der angefallene Aufwand rechtfertigt deshalb keine EntschÃ¤digung (vgl. Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 17 N. 51).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde SB.2023.00055 betreffend direkte Bundessteuer 2019 wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 150.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 10'150.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Schweizerischen Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Steuerrekursgericht;<br/> c) das Sekretariat der GeschÃ¤ftsleitung des kantonalen Steueramts;<br/> d) die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung (ESTV).</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>