Obergericht Zivilgericht, 4. Kammer ZSU.2022.122 (SZ.2022.30) Art. 64 Entscheid vom 17. Juni 2022 Besetzung Oberrichter Richli, Präsident Oberrichter Lienhard Oberrichter Egloff Gerichtsschreiber Huber Klägerin Wohnbaugenossenschaft A._____, […] Beklagte 1 B._____, […] Beklagter 2 C._____, […] Gegenstand Mietausweisung - 2 - Das Obergericht entnimmt den Akten: 1. 1.1. Die Wohnbaugenossenschaft A. als Vermieterin schloss mit B. und C. als solidarisch haftende Mieter am 20./27. November 2013 einen Mietvertrag über die 5 ½-Zimmer-Wohnung Nr. 223 im 5. OG an der X-Strasse in Q. zu einem monatlichen Mietzins von brutto Fr. 1'750.00 (= Fr. 1'470.00 Mietzins + Fr. 280.00 akonto Heiz- und Nebenkosten) und am 29./30. Oktober 2015 einen Mietvertrag über den Garagenplatz Nr. 48 in der Tiefgarage an der- selben Adresse zu einem Bruttomietzins von Fr. 100.00 pro Monat ab. 1.2. Die Wohnbaugenossenschaft A. forderte B. und C. je mit Einschreiben vom 16. November 2021 zur Bezahlung des Mietzinsausstands von Fr. 11'907.95 innert 30 Tagen auf und drohte ihnen für den Fall der nicht fristgerechten Bezahlung die Kündigung des Mietverhältnisses an. 1.3. Mit amtlichen Formularen vom 5. Januar 2022 wurde das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs per 28. Februar 2022 gekündigt. 2. 2.1. Die Wohnbaugenossenschaft A. (Klägerin) beantragte mit Klage vom 4. April 2022 beim Bezirksgericht Lenzburg die Ausweisung von B. (Be- klagte 1) und C. (Beklagter 2) aus den Mieträumlichkeiten (Wohnung und Garagenplatz) im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen. 2.2. Die Beklagten erstatteten keine Stellungnahme. 2.3. Der Präsident des Bezirksgerichts Lenzburg entschied am 17. Mai 2022: " 1. Die Gesuchgegner werden unter Androhung der polizeilichen Vollstre- ckung im Widerhandlungsfall verpflichtet, die Mietobjekte (5 ½ -Zimmer- wohnung 5. OG, Nr. 223 an der X-Strasse, Q. und Garage Nr. 48 in der Tiefgarage der Überbauung X-Strasse, Q.) innert 10 Tagen nach Eintritt der Vollstreckbarkeit dieses Entscheids, d.h. ohne anderslautende An- ordnung der Rechtsmittelinstanz, 10 Tage nach unbenutztem Ablauf der Berufungsfrist, vollständig zu räumen, zu verlassen und mit allen Schlüs- seln zu übergeben. - 3 - 2. Leisten die Gesuchgegner der vorstehend in Ziff. 1 festgesetzten Verpflich- tung keine Folge, so können sie zudem gemäss Art. 292 StGB mit Busse bestraft werden. Art. 292 StGB lautet: "Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Beamten un- ter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird mit Busse bestraft." 3. Beachten die Gesuchgegner diesen Vollstreckungsbefehl nicht, hat die Gesuchstellerin dem Gerichtspräsidenten des Bezir ksgerichts Lenzburg schriftlich Mitteilung zu machen. Die Polizei teilt der Gesuchstellerin den Ausweisungstermin mit. Auf diesen Zeitpunkt hin hat die Gesuchstellerin der Polizei deren Kosten vorzuschiessen, eine Umzugsfirma für die Räu- mung der Liegenschaft zu beauftragen und allenfalls für die Lagerung des Mobiliars usw. besorgt zu sein. Die Gesuchgegner haben der Gesuchstel- lerin diese Kosten zu ersetzen. Sollte die Gesuchstellerin die Beauftragung einer Umzugsfirma auf den ihr mitgeteilten Termin versäum en, würde die Ausweisung auf unbestimmte Zeit verschoben. 4. Die Entscheidgebühr von CHF 800.00 wird den Gesuchsgegnern aufer- legt. Sie wird mit dem Vorschuss der Gesuchstellerin von CHF 800.00 ver- rechnet, so dass die Gesuchsgegner der Gesuchstellerin CHF 800.00 di- rekt zu ersetzen haben. 5. Jede Partei trägt ihre Parteikosten selber." 3. 3.1. Gegen diesen ihnen am 19. Mai 2022 zugestellten Entscheid erhoben die Beklagten mit Eingabe vom 23. Mai 2022 (Postaufgabe am 25. Mai 2022) beim Obergericht des Kantons Aargau Berufung. Sie beantragten die Auf- hebung des vorinstanzlichen Entscheids vom 17. Mai 2022 und ersuchten um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Berufungsverfah- ren. 3.2. Es wurde keine Berufungsantwort eingeholt. Das Obergericht zieht in Erwägung: 1. Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00 übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2). - 4 - Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich- tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). 2. 2.1. Die Vorinstanz verpflichtete die Beklagte , die gemieteten Räumlichkeiten in der Liegenschaft X-Strasse in Q. innert zehn Tagen seit Vollstreckbarkeit ihres Entscheids zu räumen und vertragsgemäss zu verlassen. Zur Begrün- dung führte sie im Wesentlichen aus, der von der Klägerin behauptete Sachverhalt sei von den Beklagten nicht bestritten worden. Die Klägerin habe die Beklagten einzeln mit Schreiben vom 16. November 2021 (jeweils zugestellt am 17. November 2021) für ausstehende Mietzinsen in der Höhe von Fr. 11'907.95 gemahnt und ihnen eine Zahlungsfrist von 30 Tagen an- gesetzt, verbunden mit der Androhung, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Da die Mietzinsausstände innert Frist nicht beglichen worden seien, habe die Klägerin die jeweiligen Kündi- gungen für die Wohnung und die Garage mit Schreiben vom 5. Januar 2022 (zugestellt am 6. und 7. Januar 2022) in separaten Schreiben und unter Verwendung des amtlichen Formulars auf Ende Februar 2022 aus- gesprochen. Mit Entscheid vom 23. März 2022 habe die Schlichtungsbe- hörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg das von den Beklagten eingeleitete Verfahren betreffend Anfechtung der Kündigung zufolge ihrer Säumnis an der Schlichtungsverhandlung als gegenstandslos geworden von der Kontrolle abgeschrieben. Die Kündigung sei somit unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften erfolgt. Ein Nichtigkeitsgrund sei aus den Ak- ten nicht ersichtlich. Unter diesen Umständen seien die Beklagten aus dem Mietobjekt auszuweisen. Da die Klägerin eine Ausweisung innert zehn Ta- gen seit Vollstreckbarkeit beantrage und ihr nicht mehr als das zugespro- chen werden dürfe, seien die Beklagten erst nach Ablauf der beantragten Frist auszuweisen. 2.2. 2.2.1. Die Beklagten machten in ihrer Berufung im Wesentlichen geltend, die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg habe zu Unrecht ihre Anfechtung der Kündigung infolge ihrer Säumnis als zurück- gezogen betrachtet und jenes Verfahren als gegenstandslos geworden ab- geschrieben. Entgegen der Vorinstanz hätten sie sowohl bei der Klägerin als auch bei der Schlichtung sbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg zum Sachverhalt Stellung genommen. Wegen unerwarteter Aus- gaben und des Stellenverlusts des Beklagten 2 während der Corona-Pan- demie seien sie mit der Zahlung der Mietzinse und den Ratenzahlungen für - 5 - den Rückstand in Verzug geraten. Die Vorinstanz habe deshalb bei ihrem Entscheid Art. 271a Abs. 1 lit. f, Art. 272 Abs. 1 und Art. 272 Abs. 2 lit. c OR zum Nachteil der Beklagten und ihrer vier schulpflichtigen Kinder nicht berücksichtigt bzw. falsch angewendet. 2.2.2. Die Erhebung einer Berufung hat zwar zur Folge, dass der Prozess vor der Berufungsinstanz weitergeführt wird; indes liegt immer noch derselbe Streitgegenstand vor (PETER REETZ/SARAH HILBER, in: THOMAS SUTTER- SOMM/FRANZ HASENBÖHLER/CHRISTOPH LEUENBERGER [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, N. 10 zu Art. 317 ZPO). Gegenstand des vorliegenden Berufungsverfahrens bildet demnach - wie im vorinstanzlichen Verfahren SZ.2022.30 - die Mietausweisung der Beklagten. Soweit sich die mit der Berufung der Beklagten erhobenen Rü- gen und eingereichten Beweismittel gegen das vor der Schlichtungsbe- hörde für Miete und Pacht des Bezirks Lenzburg geführte Verfahren MI.2022.16 betreffend Anfechtung der Kündigung resp. den in jenem Ver- fahren ergangenen Abschreibungsbeschluss vom 23. Februar 2022 rich- ten, sind diese im vorliegenden Verfahren deshalb von vornherein unbe- achtlich. 2.2.3. Die Vorinstanz setzte den Beklagten mit Verfügung vom 25. April 2022 eine Frist von zehn Tagen an zur Erstattung einer Stellungnahme zum Mietaus- weisungsgesuch der Klägerin (vorinstanzliche Akten [VA] act. 15 f.). Diese Verfügung wurde den Beklagten am 26. April 2022 zugestellt (VA act. 17 f.), womit die Frist am 27. April 2022 zu laufen begann und am 6. Mai 2022 endete (vgl. Art. 138 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 142 Abs. 1 und Art. 143 Abs. 1 ZPO). Die Beklagten haben innert dieser Frist zum Mietausweisungsge- such nicht Stellung genommen. Aus den Akten ergeben sich keinerlei An- haltspunkte, die auf das Gegenteil schliessen la ssen müssten. Auch ge- mäss ihren eigenen Ausführungen in der Berufung (S. 2) nahmen die Be- klagten (nur) gegenüber der Klägerin und der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirksgerichts Lenzburg - somit im Verfahren MI.2022.16 betreffend Anfechtung der Kündigung - zum Sachverhalt Stel- lung. Bei den im Mietausweisungsverfahren erstmals mit der Berufung vom 23. Mai 2022 erhobenen Vorbringen und eingereichten Unterlagen der Be- klagten handelt es sich somit um neue Tatsachenbehauptun gen und Be- weismittel i.S.v. Art. 317 Abs. 1 ZPO. Es ist nicht ersichtlich und wurde von den Beklagten auch nicht dargetan, weshalb sie diese trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorbringen konnten (vgl. Art. 317 Abs. 1 lit. b ZPO). Demzufolge hat es beim vorinstanzlichen Entscheid sein Bewenden. - 6 - 2.3. Zusammenfassend ist die Berufung offensichtlich unbegründet und des- halb - in Anwendung von Art. 312 Abs. 1 ZPO ohne Einholung einer Beru- fungsantwort von der Klägerin - abzuweisen. 3. 3.1. Die Beklagten stellten in ihrer Berufung sodann ein Gesuch um Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Berufungsverfahren. 3.2. 3.2.1. Gemäss Art. 117 ZPO hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche Rechts- pflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt und ihr Rechts- begehren nicht aussichtslos erscheint. Die unentgeltliche Rechtspflege um- fasst die Befreiung von Vorschuss - und Sicherheitsleistungen, die Befrei- ung von den Gerichtskosten und die gerichtliche Bestellung einer Rechts- beiständin oder eines Rechtsbeistands, wenn dies zur Wahrung der Rechte notwendig ist, insbesondere wenn die Gegenpartei anwaltlich vertreten ist (Art. 118 Abs. 1 ZPO). Als aussichtslos sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Pro- zessbegehren anzusehen, bei denen die Gewinnaussichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und sie deshalb kaum als ernsthaft bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Begehren nicht als aussichts- los, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde. Eine Partei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht führen würde, nicht deshalb an- strengen können, weil er sie - zumindest vorläufig - nichts kostet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten bestehen, beurteilt sich aufgrund einer vorläufigen und summarischen Prüfung der Prozessaussichten, wo- bei die V erhältnisse im Zeitpunkt der Einreichung des Gesuchs massge- bend sind (statt vieler BGE 142 III 138 E. 5.1 m.w.H.). 3.2.2. Aus den Ausführungen in E. 2 hievor ergibt sich, dass im vorliegenden Be- rufungsverfahren die Gewinnaussichten von Anfang an beträchtlich gerin- ger waren als die Verlustgefahren und sie deshalb kaum als ernsthaft be- zeichnet werden können. Daher war die Berufung gegen den Entscheid des Präsidenten des Bezirksgerichts Lenzburg vom 17. Mai 2022 von vornhe- rein aussichtslos. Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechts- pflege für das Berufungsverfahren ist daher bereits aus diesem Grund ab- zuweisen. - 7 - 4. Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens haben die unterliegenden Beklagten die obergerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO), wofür gestützt auf Art. 106 Abs. 3 ZPO ihre solidarische Haft- barkeit anzuordnen ist, da sie die Berufung gemeinsam erhoben haben . Ausserdem haben sie ihre Parteikosten selber zu tragen. Da der Klägerin im Berufungsverfahren kein Aufwand entstanden ist, ist ihr keine Parteient- schädigung zuzusprechen. Das Obergericht beschliesst: Das Gesuch der Beklagten um Gewährung der unentgeltlichen Rechts- pflege für das Berufungsverfahren wird abgewiesen. Das Obergericht erkennt: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird den Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. 3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. Zustellung an: die Klägerin die Beklagten die Vorinstanz Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift- lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be- schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet- rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in alle n übrigen Fällen mindes tens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be- deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). - 8 - Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes- gericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be- deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 11'100.00. Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG) Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift- lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi- äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so- weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG). Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bundes- gericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefoch tene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs- beschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen R echtsschrift einzureichen (Art. 119 Abs. 1 BGG). Aarau, 17. Juni 2022 Obergericht des Kantons Aargau Zivilgericht, 4. Kammer Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: Richli Huber