<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para"> </div> <div class="para">[AZA 3] </div> <div class="para">1P.664/1999 </div> <div class="para">1P.686/1999 </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Ie C O U R D E D R O I T P U B L I C </div> <div class="para"> ********************************************** </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>1er septembre 2000 </u> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Composition de la Cour: MM. et Mme les Juges Aemisegger, </div> <div class="para">Président, Nay, Aeschlimann, Féraud, Catenazzi, Favre et </div> <div class="para">Pont Veuthey, suppléante. Greffier: M. Kurz. </div> <div class="para">_________ </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Statuant sur les recours de droit public </div> <div class="para">formés par </div> <div class="para"> </div> <div class="para">la <u>Chambre genevoise immobilière</u>, à Genève, représentée par </div> <div class="para">Me Bruno Mégevand, avocat à Genève, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">et par </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>Nicolas G i o r g i n i</u>, chemin Kermely 3, à Genève, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">contre </div> <div class="para"> </div> <div class="para">les modifications de la loi genevoise sur les démolitions, </div> <div class="para">transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 </div> <div class="para">janvier 1996, adoptées le 25 mars 1999 par le <u>Grand Conseil</u> </div> <div class="para"> <u>de la République et canton de G e n è v e</u>; </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> (garantie de la propriété; </div> <div class="para"> force dérogatoire du droit fédéral) </div> <div class="para"> Vu les pièces du dossier d'où ressortent </div> <div class="para"> les <u>f a i t s</u> suivants: </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>A.- </u> </div> <div class="para"> La loi genevoise sur les démolitions, transforma- </div> <div class="para">tions et rénovations de maisons d'habitation, du 25 janvier </div> <div class="para">1996 (ci-après: LDTR), a pour but la préservation de l'habi- </div> <div class="para">tat et des conditions de vies existants ainsi que le carac- </div> <div class="para">tère actuel de l'habitat. Elle prévoit, tout en assurant la </div> <div class="para">protection des locataires et propriétaires d'appartements, </div> <div class="para">des restrictions à la démolition, à la transformation et au </div> <div class="para">changement d'affectation des maisons d'habitation, l'encou- </div> <div class="para">ragement à des travaux d'entretien et de rénovation raison- </div> <div class="para">nables et proportionnés, des restrictions quant à l'aliéna- </div> <div class="para">tion des appartements destinés à la location et l'expropria- </div> <div class="para">tion temporaire de l'usage des appartements laissés vides </div> <div class="para">sans motif légitime. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>B.- </u> </div> <div class="para"> Le 25 mars 1999, le Grand Conseil de la République </div> <div class="para">et canton de Genève a notamment modifié les dispositions </div> <div class="para">suivantes de la LDTR (les modifications sont en caractère </div> <div class="para">gras) : </div> <div class="para"> </div> <div class="para">"Chapitre I Préambule </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Art. 3 Définitions </div> <div class="para">Transformations </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1 Par transformation, on entend tous les travaux qui ont </div> <div class="para">pour objet: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">a) de modifier l'architecture, le volume, l'implantation, </div> <div class="para">la destination, la distribution intérieure de tout ou </div> <div class="para">partie d'une maison d'habitation; </div> <div class="para">b) la création de nouveaux logements, notamment dans les </div> <div class="para">combles; </div> <div class="para">c) la création d'installations nouvelles d'une certaine im- </div> <div class="para">portance, telles que chauffage, distribution d'eau chau- </div> <div class="para">de, ascenseur, salles de bains et cuisines; </div> <div class="para">d) la rénovation, c'est-à-dire la remise en état, même par- </div> <div class="para">tielle, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en </div> <div class="para">améliorant le confort existant sans modifier la distri- </div> <div class="para">bution des logements, sous réserve de l'alinéa 2 ci- </div> <div class="para">dessous. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">2 Par travaux d'entretien, non assujettis à la présente loi, </div> <div class="para">il faut entendre les travaux courants d'entretien faisant </div> <div class="para">partie des frais d'exploitation ordinaires d'une maison </div> <div class="para">d'habitation. Les travaux raisonnables d'entretien régulier </div> <div class="para">ne sont pas considérés comme travaux de transformation, </div> <div class="para">pour autant qu'ils n'engendrent pas une amélioration du </div> <div class="para">confort existant. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">-..] </div> <div class="para"> </div> <div class="para">4 Il n'y a pas de changement d'affectation lorsque des lo- </div> <div class="para">caux à usage commercial, administratif, artisanal ou indus- </div> <div class="para">triel ont été temporairement affectés à l'habitation et </div> <div class="para">qu'ils retrouvent leur destination commerciale, administra- </div> <div class="para">tive, artisanale ou industrielle antérieure, pour autant </div> <div class="para">qu'ils n'aient jamais été précédemment affectés au loge- </div> <div class="para">ment. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Chapitre V Fixation des loyers et des prix </div> <div class="para"> en cas de démolition ou de </div> <div class="para"> transformation </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Art. 11 Mode de calcul </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1 Prenant en considération l'ensemble des travaux à effec- </div> <div class="para">tuer, le département fixe le montant des loyers ou des prix </div> <div class="para">de vente maximaux, en tenant compte: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">a) du rendement équitable des capitaux investis pour les </div> <div class="para">travaux, [...]; </div> <div class="para">b) de l'amortissement calculé en fonction de la durée de </div> <div class="para">viedes installations, [...]; </div> <div class="para">c) des frais d'entretien [...]; </div> <div class="para">d) des autres facteurs de hausse et de baisse à prendre en </div> <div class="para">considération selon les articles 269 et suivants du code </div> <div class="para">des obligations. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">2 Lorsque les logements répondent aux besoins prépondérants </div> <div class="para">de la population quant à leur genre, leur typologie, leur </div> <div class="para">qualité, leur prix de revient, le nombre de pièces ou leur </div> <div class="para">surface, le loyer après transformation doit répondre aux </div> <div class="para">besoins prépondérants de la population. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3 Si le loyer avant transformation ou rénovation dépasse le </div> <div class="para">niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la </div> <div class="para">population, il est maintenu par le département au même ni- </div> <div class="para">veau lorsqu'il apparaît qu'il permet économiquement au pro- </div> <div class="para">priétaire de supporter le coût des travaux sans majoration </div> <div class="para">de loyer. </div> <div class="para">Chapitre VI Encouragement à la rénovation </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Art. 15 Buts et moyens </div> <div class="para"> </div> <div class="para">-..] </div> <div class="para"> </div> <div class="para">6 En cas de pénurie dans une catégorie d'appartements, le </div> <div class="para">département peut ordonner l'affectation en logements des </div> <div class="para">locaux à usage commercial, administratif, artisanal ou in- </div> <div class="para">dustriel, vides depuis plus de 24 mois, qui ont été précé- </div> <div class="para">demment affectés au moins une fois au logement, pour autant </div> <div class="para">qu'il n'en résulte pas des frais disproportionnés pour le </div> <div class="para">bailleur. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Chapitre VII Mesures visant à lutter contre la pénurie </div> <div class="para"> d'appartements locatifs </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Section 1 Appartements assujettis </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Art. 25 Principe </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1 Pour remédier à la pénurie d'appartements locatifs dont la </div> <div class="para">population a besoin, tout appartement jusqu'alors destiné à </div> <div class="para">la location doit conserver son affectation locative, dans </div> <div class="para">les limites du présent chapitre. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Définition de la pénurie </div> <div class="para"> </div> <div class="para">2 Il y a pénurie d'appartements lorsque le taux des loge- </div> <div class="para">ments vacants considéré par catégorie est inférieur à 2% </div> <div class="para">duparc immobilier de la même catégorie. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Exception </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3 Les appartements de plus de 7 pièces n'entrent pas dans </div> <div class="para">une catégorie où sévit la pénurie. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Section 3 Aliénation des appartements </div> <div class="para"> destinés à la location </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Art. 39 Aliénation </div> <div class="para"> </div> <div class="para">1 L'aliénation, sous quelque forme que ce soit (...), d'un </div> <div class="para">appartement à usage d'habitation, jusqu'alors offert en lo- </div> <div class="para">cation, est soumise à autorisation dans la mesure où l'ap- </div> <div class="para">partement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans </div> <div class="para">une catégorie de logements où sévit la pénurie. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Motifs de refus </div> <div class="para"> </div> <div class="para">2 Le département refuse l'autorisation lorsqu'un motif pré- </div> <div class="para">pondérant d'intérêt public ou d'intérêt général s'y oppose. </div> <div class="para">L'intérêt public et l'intérêt général résident dans le </div> <div class="para">maintien, en période de pénurie de logements, de l'affec- </div> <div class="para">tation locative des appartements loués. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Exception </div> <div class="para"> </div> <div class="para">3 Afin de prévenir le changement d'affectation progressif </div> <div class="para">d'un immeuble locatif, le désir d'un locataire en place </div> <div class="para">d'acquérir son logement n'est présumé l'emporter sur l'in- </div> <div class="para">térêt public que si les conditions suivantes sont réunies: </div> <div class="para"> </div> <div class="para">- 60% des locataires en place acceptent formellement cette </div> <div class="para">acquisition; dans ce cas cependant, les locataires res- </div> <div class="para">tants devront obtenir la garantie de ne pas être con- </div> <div class="para">traints d'acheter leur appartement ou de partir. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Chapitre VIII Dispositions générales </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Art. 42A Travaux ordonnés par le département </div> <div class="para"> </div> <div class="para">En cas de défaut d'entretien mettant en péril une structure </div> <div class="para">ou l'habitabilité d'un immeuble, le département, notamment </div> <div class="para">sur demande d'un locataire, peut ordonner l'exécution des </div> <div class="para">travaux nécessaires, le cas échéant les faire exécuter aux </div> <div class="para">frais du propriétaire selon la procédure des travaux d'of- </div> <div class="para">fice prévus aux articles 133 et suivants et 140 et suivants </div> <div class="para">de la loi sur les constructions et les installations diver- </div> <div class="para">ses. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Art. 43A Rénovations ou constructions subventionnées </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Si les logements reconstruits ou rénovés bénéficient de </div> <div class="para">prestations au sens de la loi générale sur le logement et </div> <div class="para">la protection des locataires, du 4 décembre 1977, les dis- </div> <div class="para">positions en matière de fixation de loyer ou de prix de la </div> <div class="para">présente loi restent applicables". </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Ces différentes modifications ont été approuvées en vo- </div> <div class="para">tation populaire le 26 septembre 1999. L'arrêté de promulga- </div> <div class="para">tion a été rendu le 15 octobre 1999 par le Conseil d'Etat </div> <div class="para">genevois. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>C.- </u> </div> <div class="para"> La Chambre genevoise immobilière (ci-après: la CGI) </div> <div class="para">forme un recours de droit public contre cette loi. Elle con- </div> <div class="para">clut à l'annulation de ses art. 3 al. 2, 11 al. 1 et 3, 15 </div> <div class="para">al. 6, 25 al. 3, 39 al. 3, 42A et 43A, notamment pour viola- </div> <div class="para">tion du droit fédéral, de la garantie de la propriété, de la </div> <div class="para">liberté économique, de la liberté contractuelle et de l'éga- </div> <div class="para">lité de traitement. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Nicolas Giorgini, citoyen genevois, forme également un </div> <div class="para">recours de droit public. Il conclut à l'annulation des <span class="artref">art. </span></div> <div class="para">3 al. 1 let. d, 3 al. 4 in fine, 11 al. 3 et 39 al. 3 1ère </div> <div class="para">condition LDTR, pour des motifs similaires. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Le Grand Conseil genevois conclut au rejet des deux re- </div> <div class="para">cours. Il met en doute la recevabilité de certains griefs </div> <div class="para">soulevés par la CGI, et la qualité pour recourir de Nicolas </div> <div class="para">Giorgini. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Par ordonnance du 2 décembre 1999, le Président de la </div> <div class="para">Ie Cour de droit public a rejeté une demande d'effet suspen- </div> <div class="para">sif formée par la CGI. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Les parties ont répliqué et dupliqué. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>C o n s i d é r a n t e n d r o i t : </u> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>1.- </u> </div> <div class="para"> Le Tribunal fédéral examine d'office la recevabili- </div> <div class="para">té des recours qui lui sont soumis (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F126-I-81%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page81">ATF 126 I 81</a> consid. 1, </div> <div class="para">125 I 253 consid. 1a, 412 consid. 1a p. 414 et les arrêts </div> <div class="para">cités). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> a) Le recours de droit public dirigé contre un arrêté </div> <div class="para">de portée générale doit être déposé dans les trente jours </div> <div class="para">dès la publication de l'arrêté de promulgation (<span class="artref">art. 89 al. </span></div> <div class="para">1 OJ). Cette exigence a été respectée en l'espèce. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> b) Selon la jurisprudence relative à l'<span class="artref">art. 88 OJ</span>, la </div> <div class="para">qualité pour former un recours de droit public contre un ac- </div> <div class="para">te normatif cantonal appartient à toute personne dont les </div> <div class="para">intérêts juridiquement protégés sont effectivement ou pour- </div> <div class="para">raient un jour être touchés par l'acte attaqué. Une atteinte </div> <div class="para">virtuelle est suffisante, pour autant qu'elle présente un </div> <div class="para">minimum de vraisemblance (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-I-369%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page369">ATF 125 I 369</a> consid. 1a p. 371- </div> <div class="para">372; 474 consid. 1d p. 477-478 et les arrêts cités). Par </div> <div class="para">ailleurs, une association jouissant de la personnalité ju- </div> <div class="para">ridique est admise à agir sans être elle-même touchée par </div> <div class="para">l'acte attaqué, à condition que ses membres aient indivi- </div> <div class="para">duellement qualité pour agir, que la défense de leurs inté- </div> <div class="para">rêts constitutionnellement protégés figure parmi ses buts </div> <div class="para">statutaires et qu'enfin l'acte lèse objectivement ses mem- </div> <div class="para">bres dans leur majorité ou du moins en grand nombre (ATF 125 </div> <div class="para">I 71 consid. 1b/aa p. 75; 369 consid. 1a in fine p. 372 et </div> <div class="para">les arrêts cités). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> aa) La CGI a pour but statutaire, en particulier, la </div> <div class="para">promotion, la représentation et la défense de la propriété </div> <div class="para">foncière dans le canton de Genève. Selon l'art. 2 de ses </div> <div class="para">statuts, elle connaît de tous les problèmes qui touchent </div> <div class="para">directement ou non à l'économie immobilière à Genève et en </div> <div class="para">Suisse, et se voue par pur idéal à l'étude de questions re- </div> <div class="para">latives notamment au logement, à l'aménagement du territoire </div> <div class="para">et à la protection de l'environnement. Association de pro- </div> <div class="para">priétaires (art. 3 des statuts), la CGI a qualité pour s'op- </div> <div class="para">poser aux nouvelles dispositions de la LDTR: l'art. 3 al. 2 </div> <div class="para">consacre une notion plus restrictive des travaux d'entretien </div> <div class="para">non soumis à autorisation; l'art. 11 al. 1 précise qu'en cas </div> <div class="para">de démolition ou de transformation, le département fixe les </div> <div class="para">loyers ou prix de vente maximaux en prenant en considération </div> <div class="para">l'ensemble des travaux à effectuer, alors que l'art. 11 al. </div> <div class="para">3 permet à certaines conditions un blocage du montant des </div> <div class="para">loyers; l'art. 15 al. 6 permet au département d'affecter au </div> <div class="para">logement les locaux commerciaux laissés vides depuis deux </div> <div class="para">ans; l'art. 25 al. 3 précise que les logements de plus de </div> <div class="para">sept pièces n'entrent pas dans la catégorie où sévit la pé- </div> <div class="para">nurie d'appartements locatifs, alors que la disposition an- </div> <div class="para">térieure concernait les appartements de plus de six pièces; </div> <div class="para">l'art. 39 al. 3 exige une acceptation formelle de 60% des </div> <div class="para">locataires lorsque l'un d'entre eux désire acquérir son lo- </div> <div class="para">gement, alors que, selon la disposition antérieure, il suf- </div> <div class="para">fisait que 60% des locataires ne s'opposent pas à cette ac- </div> <div class="para">quisition; l'art. 42A permet au département d'ordonner les </div> <div class="para">travaux d'entretien nécessaires; l'art. 43A prévoit enfin </div> <div class="para">l'application des dispositions de la LDTR en matière de </div> <div class="para">fixation de loyer aux logements subventionnés. L'ensemble </div> <div class="para">de ces dispositions est susceptible de s'appliquer aux mem- </div> <div class="para">bres de la CGI, sans que celle-ci ait à s'en expliquer da- </div> <div class="para">vantage. La condition de l'atteinte virtuelle est manifes- </div> <div class="para">tement réalisée. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> bb) Nicolas Giorgini est copropriétaire d'un immeuble </div> <div class="para">locatif en ville de Genève. Il pourrait lui aussi se voir </div> <div class="para">appliquer, avec une vraisemblance suffisante, les quatre </div> <div class="para">dispositions contestées de la loi, relatives à l'entretien </div> <div class="para">et à la transformation, ainsi qu'à la fixation des loyers et </div> <div class="para">à l'aliénation des appartements. Cela suffit à lui reconnaî- </div> <div class="para">tre la qualité pour recourir. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> c) Les deux recours sont dirigés contre une même loi. </div> <div class="para">Les recourants concluent certes à l'annulation de disposi- </div> <div class="para">tions différentes de la loi, mais leur argumentation se re- </div> <div class="para">coupe sur plusieurs points. L'étroite connexité des recours </div> <div class="para">justifie leur jonction (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F113-IA-390%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page390">ATF 113 Ia 390</a> consid. 1 p. 394). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> d) Le Tribunal fédéral vérifie en principe librement la </div> <div class="para">constitutionnalité d'un arrêté de portée générale, notamment </div> <div class="para">sous l'angle de la force dérogatoire du droit fédéral (ATF </div> <div class="para">126 I 76 consid. 1 p. 78). Il n'annule toutefois les dispo- </div> <div class="para">sitions attaquées que si elles ne se prêtent à aucune inter- </div> <div class="para">prétation ou application conforme au droit constitutionnel. </div> <div class="para">Il y a donc lieu de tenir compte des circonstances dans les- </div> <div class="para">quelles ces dispositions seront appliquées, sur le vu, en </div> <div class="para">particulier, des intentions exprimées à ce sujet par l'auto- </div> <div class="para">rité intimée. A elle seule - pour autant qu'une protection </div> <div class="para">juridique suffisante soit assurée contre les mesures concrè- </div> <div class="para">tes d'application -, l'éventualité d'une application incons- </div> <div class="para">titutionnelle à des cas particuliers n'est pas déterminante </div> <div class="para">(<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-II-440%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page440">ATF 125 II 440</a> consid. 1d p. 443-444 et les arrêts cités; </div> <div class="para">125 I 369 consid. 3 in fine p. 375). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> e) Même si, comme le soutient le Grand Conseil, certai- </div> <div class="para">nes des dispositions attaquées ne font que reprendre la ré- </div> <div class="para">glementation figurant déjà dans la loi, les griefs soulevés </div> <div class="para">par les recourants n'en sont pas moins recevables. Il s'agit </div> <div class="para">en effet de dispositions formellement nouvelles, et les re- </div> <div class="para">courants sont habilités à en contester la constitutionnali- </div> <div class="para">té. Toutefois, les considérations émises par le Tribunal fé- </div> <div class="para">déral, à l'occasion de précédents recours dirigés contre des </div> <div class="para">dispositions analogues à certains articles de la loi atta- </div> <div class="para">quée, n'en conservent pas moins leur pertinence, comme on </div> <div class="para">le verra ci-dessous. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>2.- </u> </div> <div class="para"> Nicolas Giorgini critique la nouvelle teneur de </div> <div class="para">l'<span class="artref">art. 3 al. 1 let</span>. d LDTR. L'ancienne disposition assimi- </div> <div class="para">lait aux transformations, soumises à autorisation en vertu </div> <div class="para">de l'art. 9 LDTR, les travaux qui ont pour objet d'améliorer </div> <div class="para">le confort existant sans modifier la distribution des loge- </div> <div class="para">ments, à l'exception des travaux d'entretien réguliers et </div> <div class="para">raisonnables (art. 3 al. 2). Alors que les travaux d'entre- </div> <div class="para">tien font maintenant l'objet de l'art. 3 al. 2 LDTR, le nou- </div> <div class="para">vel <span class="artref">art. 3 al. 1 let</span>. d LDTR assimile à une transformation </div> <div class="para">la rénovation, c'est-à-dire la remise en état, même partiel- </div> <div class="para">le, de tout ou partie d'une maison d'habitation, en amélio- </div> <div class="para">rant le confort existant sans modifier la distribution des </div> <div class="para">logements, sous réserve de l'aliéna 2. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Le recourant y voit une violation du droit fédéral. La </div> <div class="para">remise en état incombe au bailleur en vertu de l'<span class="artref">art. 256 </span></div> <div class="para">CO, et le droit cantonal ne pourrait l'empêcher en instau- </div> <div class="para">rant un régime d'autorisation. Le critère de l'augmentation </div> <div class="para">du confort ne serait pas adéquat, car toute remise en état </div> <div class="para">supposerait une relative amélioration du confort. Des tra- </div> <div class="para">vaux de modernisation pourraient certes constituer une réno- </div> <div class="para">vation, mais non une simple remise en état, lorsque celle-ci </div> <div class="para">est nécessaire pour conserver un logement dans un état ap- </div> <div class="para">proprié. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> a) Le principe de la force dérogatoire du droit fédéral </div> <div class="para">(<span class="artref">art. 2 Disp. trans. aCst.</span>, <span class="artref">art. 49 Cst.</span>) fait obstacle à </div> <div class="para">l'adoption ou à l'application de règles cantonales qui élu- </div> <div class="para">dent des prescriptions de droit fédéral ou qui en contredi- </div> <div class="para">sent le sens ou l'esprit, notamment par leur but ou par les </div> <div class="para">moyens qu'elles mettent en oeuvre, ou qui empiètent sur des </div> <div class="para">matières que le législateur fédéral a réglementées de façon </div> <div class="para">exhaustive (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F112-IA-398%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page401">ATF 112 Ia 401</a> consid. 4a; voir aussi ATF 122 I </div> <div class="para">139 consid. 4a p. 145; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F116-IA-264%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page272">116 Ia 272</a> consid. 4a, 279 consid. </div> <div class="para">b). Cela concerne en particulier les règles de droit public </div> <div class="para">cantonal qui sont en concours avec le droit civil fédéral, </div> <div class="para">dans leurs rapports avec ce droit; de telles règles, que les </div> <div class="para">cantons peuvent édicter en vertu de l'<span class="artref">art. 6 CC</span>, ne sont ad- </div> <div class="para">missibles que si elles sont motivées par un intérêt public </div> <div class="para">pertinent (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F119-IA-59%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page61">ATF 119 Ia 61</a> consid. 2b, 114 Ia 355 consid. 4a, </div> <div class="para">113 Ia 141 consid. 9a). En matière de législation sur le </div> <div class="para">logement, il est interdit aux cantons d'intervenir dans les </div> <div class="para">rapports directs entre les parties au contrat de bail, car </div> <div class="para">ces rapports sont réglés exhaustivement par le droit fédéral </div> <div class="para">(<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F117-IA-328%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page331">ATF 117 Ia 331</a> consid. 2b, 113 Ia 143 consid. 9d). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> b) Selon l'<span class="artref">art. 269a let. b CO</span>, ne sont pas abusifs, en </div> <div class="para">principe, les loyers qui sont justifiés par des hausses de </div> <div class="para">coûts ou par des prestations supplémentaires. Sont réputés </div> <div class="para">prestations supplémentaires du bailleur, en vertu de l'art. </div> <div class="para">14 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le </div> <div class="para">bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF, </div> <div class="para">RS 221.213.11), les investissements qui aboutissent à des </div> <div class="para">améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la </div> <div class="para">chose louée, ainsi que les prestations accessoires supplé- </div> <div class="para">mentaires. En règle générale, les frais causés par d'impor- </div> <div class="para">tantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, </div> <div class="para">comme des investissements créant des plus-values (al. 1). </div> <div class="para">Les augmentations de loyers fondées sur des améliorations </div> <div class="para">entraînant une plus-value sont réputées non abusives lors- </div> <div class="para">qu'elles ne servent qu'à couvrir équitablement les frais </div> <div class="para">d'intérêts, d'amortissement et d'entretien causés par l'in- </div> <div class="para">vestissement (al. 2). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> c) Le Grand Conseil expose que sa volonté était de re- </div> <div class="para">venir à la définition des travaux de rénovation qui figurait </div> <div class="para">dans la version de 1989 de la LDTR, en introduisant la no- </div> <div class="para">tion de rénovation - par opposition à celle de transforma- </div> <div class="para">tion qui touche à la substance du bâtiment -, qui avait été </div> <div class="para">supprimée dans la révision du 25 janvier 1996. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> d) Dans un arrêt du 20 décembre 1990, le Tribunal fédé- </div> <div class="para">ral a examiné la conformité au droit fédéral de l'<span class="artref">art. 3 al. </span></div> <div class="para">1 let. d LDTR, selon lequel étaient considérés comme trans- </div> <div class="para">formations les travaux de rénovation ayant pour but d'amé- </div> <div class="para">liorer le confort existant sans modifier la distribution des </div> <div class="para">logements et les réparations importantes, tels que la réfec- </div> <div class="para">tion des toitures ou des façades, le remplacement des sani- </div> <div class="para">taires, des tuyauteries, des salles de bains, du chauffage, </div> <div class="para">de la distribution d'eau, des ascenseurs et de l'agencement </div> <div class="para">des cuisines (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F116-IA-401%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page401">ATF 116 Ia 401</a>, SJ 1991 481). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Le Tribunal fédéral a rappelé que les dispositions can- </div> <div class="para">tonales qui soumettent à une autorisation les transforma- </div> <div class="para">tions de maisons d'habitation et imposent un contrôle des </div> <div class="para">loyers ne sont en principe pas contraires aux règles du </div> <div class="para">droit civil fédéral qui régissent les rapports entre bail- </div> <div class="para">leurs et locataires. Les travaux de rénovation s'apparentent </div> <div class="para">tantôt à l'entretien courant, tantôt à une transformation, </div> <div class="para">suivant leur ampleur. La notion de rénovation couvre tous </div> <div class="para">les travaux d'entretien, de réparation et de modernisation </div> <div class="para">qui ne touchent pas au volume, à l'aspect extérieur et à </div> <div class="para">la destination de l'immeuble. Ces travaux constituent une </div> <div class="para">transformation lorsqu'ils entraînent une modification allant </div> <div class="para">au-delà de ce qui est usuel, en raison, par exemple, d'un </div> <div class="para">important accroissement du confort. Le coût des travaux en- </div> <div class="para">visagés est un critère essentiel de cette distinction. Le </div> <div class="para">Tribunal fédéral a toutefois annulé cette disposition, en </div> <div class="para">tant qu'elle soumettait les réparations importantes à auto- </div> <div class="para">risation, car dans les cas où ces réparations tomberaient </div> <div class="para">simultanément sous le coup des <span class="artref">art. 14 OBLF</span> et 3 al. 1 let. </div> <div class="para">d LDTR, le contrôle des loyers institué par la LDTR se su- </div> <div class="para">perposerait aux règles du droit fédéral sur le bail, avec le </div> <div class="para">risque de conduire à des décisions contradictoires (consid. </div> <div class="para">5b/c p. 410-411). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> e) Sur le vu de ces considérations, la disposition li- </div> <div class="para">tigieuse apparaît conforme au droit fédéral. Le législateur </div> <div class="para">genevois a en effet manifestement voulu consacrer une notion </div> <div class="para">de rénovation distincte de celle qui figure aux <span class="artref"><artref id="CH/220/259^a" type="start"></artref>art. 259a et </span></div> <div class="para">b CO<artref id="CH/220/b" type="end"></artref>. L'expression "remise en état" est certes identique à </div> <div class="para">celle utilisée par le droit fédéral, mais elle est limitée, </div> <div class="para">à l'<span class="artref">art. 3 al. 1 let</span>. d LDTR, aux travaux qui améliorent le </div> <div class="para">confort existant. Ce dernier critère est en effet de ceux </div> <div class="para">retenus par la jurisprudence pour admettre l'existence de </div> <div class="para">travaux allant au-delà du simple entretien. Contrairement à </div> <div class="para">ce que soutient le recourant, l'exécution par le bailleur </div> <div class="para">des travaux de remise en état auxquels il est tenu en vertu </div> <div class="para">des <span class="artref"><artref id="CH/220/259^a" type="start"></artref>art. 259a et b CO</span><artref id="CH/220/b" type="end"></artref> ne procure en général pas un confort </div> <div class="para">supplémentaire au locataire, par rapport à ce qui est con- </div> <div class="para">venu dans le contrat de bail. Il s'agit au contraire de la </div> <div class="para">suppression des défauts graves - soit ceux qui empêchent ou </div> <div class="para">entravent considérablement l'usage pour lequel la chose a </div> <div class="para">été louée, <span class="artref"><artref id="CH/220/258" type="start"></artref>art. 258 et 259b CO</span><artref id="CH/220/259^b" type="end"></artref>; cf. SVIT-Kommentar Miet- </div> <div class="para">recht, Zurich 1998, Vorbemerkungen zu art. 258-259i, p. 248- </div> <div class="para">251 et les exemples cités -, ou des défauts de moyenne im- </div> <div class="para">portance - soit ceux qui restreignent l'usage prévu, mais ne </div> <div class="para">l'entravent pas considérablement (op. cit. p. 249). La dis- </div> <div class="para">position litigieuse permet à l'autorité administrative de </div> <div class="para">distinguer les travaux d'entretien non soumis à la LDTR des </div> <div class="para">rénovations assimilables aux transformations (cf. ATF 116 Ia </div> <div class="para">401 consid. 5 in fine p. 411). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>3.- </u> </div> <div class="para"> La CGI s'en prend pour sa part à l'alinéa 2 de </div> <div class="para">l'art. 3 LDTR. La nouvelle disposition n'exclut les travaux </div> <div class="para">d'entretien du régime d'autorisation que dans la mesure où </div> <div class="para">ils n'engendrent pas une amélioration du confort existant. </div> <div class="para">La plupart des travaux de simple entretien seraient ainsi </div> <div class="para">soumis au contrôle des loyers prévu aux art. 10 ss LDTR. La </div> <div class="para">protection des locataires en cas de travaux d'entretien se- </div> <div class="para">rait déjà assurée par le droit fédéral, soit les <span class="artref"><artref id="CH/220/269^a/b" type="start"></artref>art. 256, </span></div> <div class="para">269a let. b CO<artref id="CH/220/256" type="end"></artref> et 14 OBLF. La CGI se réfère à l'ATF 116 Ia </div> <div class="para">411 précité, en relevant que le critère du coût des travaux </div> <div class="para">aurait été négligé, et que celui de l'amélioration du con- </div> <div class="para">fort ne serait pas suffisant. Certains travaux raisonnables </div> <div class="para">d'entretien améliorant le confort seraient imposés par </div> <div class="para">l'<span class="artref">art. 256 al. 1 CO</span>. Par ailleurs, l'art. 3 al. 2 LDTR ne </div> <div class="para">serait pas suffisamment précis pour justifier l'atteinte à </div> <div class="para">la garantie de la propriété qu'il occasionne; il ne repose- </div> <div class="para">rait pas sur un intérêt public suffisant et ne respecterait </div> <div class="para">pas le principe de la proportionnalité. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> a) Le Grand Conseil expose que l'art. 3 al. 2 LDTR doit </div> <div class="para">être lu en relation avec l'<span class="artref">art. 3 al. 1 let</span>. d de la loi. </div> <div class="para">Les travaux qui ne sont pas mentionnés dans cette dernière </div> <div class="para">disposition échappent au régime d'autorisation prévu dans la </div> <div class="para">loi. L'art. 3 al. 2 LDTR ne ferait que compléter cette défi- </div> <div class="para">nition positive, en décrivant certains types de travaux qui </div> <div class="para">ne seraient pas soumis à autorisation. Cette disposition ne </div> <div class="para">serait pas exhaustive, compte tenu de la complexité des cri- </div> <div class="para">tères applicables. L'annulation du seul art. 3 al. 2 de la </div> <div class="para">loi n'aurait pas de sens, puisque la définition des travaux </div> <div class="para">soumis à autorisation découlerait en premier lieu de l'art. </div> <div class="para">3 al. 1. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> b) Compte tenu des explications fournies par l'autorité </div> <div class="para">intimée, une interprétation conforme de la disposition liti- </div> <div class="para">gieuse apparaît possible (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-I-193%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page193">ATF 124 I 193</a> consid. 3c p. 195/ </div> <div class="para">196). Si l'art. 3 al. 2 LDTR n'a qu'une valeur d'exemple, il </div> <div class="para">permet à l'autorité d'application de renoncer à soumettre à </div> <div class="para">autorisation des travaux qui seraient imposés au bailleur en </div> <div class="para">vertu du droit privé. Il laisse ainsi la place à l'applica- </div> <div class="para">tion d'autres critères, comme l'importance des travaux. Par </div> <div class="para">ailleurs, comme cela est relevé ci-dessus, l'accroissement </div> <div class="para">du confort existant constitue un critère important pour dis- </div> <div class="para">tinguer les travaux d'entretien des transformations qui peu- </div> <div class="para">vent être soumises à autorisation. La jurisprudence a déjà </div> <div class="para">affirmé qu'un régime cantonal d'autorisation correspond à un </div> <div class="para">intérêt public évident, et n'est nullement disproportionné: </div> <div class="para">la LDTR n'institue pas un contrôle général des loyers, mais </div> <div class="para">permet à l'autorité de fixer, pour des motifs raisonnables </div> <div class="para">et pertinents d'intérêt général, le montant des loyers ou </div> <div class="para">des prix d'un appartement transformé ou rénové (cf. ATF 101 </div> <div class="para">Ia 510 consid. 3d in fine). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>4.- </u> </div> <div class="para"> Nicolas Giorgini critique ensuite l'art. 3 al. 4 in </div> <div class="para">fine LDTR, en relation avec l'art. 15 al. 6 de cette loi. </div> <div class="para">Cette dernière disposition, dont le recourant ne conteste </div> <div class="para">pas la constitutionnalité, permet l'affectation au logement </div> <div class="para">des locaux commerciaux laissés vides durant plus de 24 mois </div> <div class="para">et qui ont été précédemment affectés au moins une fois au </div> <div class="para">logement. Le recourant admet que cette disposition poursuit </div> <div class="para">un but de politique sociale correspondant à un intérêt pu- </div> <div class="para">blic légitime. Il relève toutefois que, lorsqu'une telle af- </div> <div class="para">fectation a été ordonnée, l'art. 3 al. 4 de la loi impose- </div> <div class="para">rait au propriétaire qui désire revenir à l'affectation com- </div> <div class="para">merciale des locaux, d'obtenir une autorisation exception- </div> <div class="para">nelle pour un changement d'affectation, au sens de l'art. 8 </div> <div class="para">LDTR. Il en résulterait une atteinte à la garantie de la </div> <div class="para">propriété. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> a) Le Grand Conseil expose que, lors de la précédente </div> <div class="para">révision de la loi, il avait été tenu compte de la pléthore </div> <div class="para">de locaux commerciaux, et la possibilité avait été prévue </div> <div class="para">d'affecter temporairement ces locaux au logement, sans que </div> <div class="para">la réaffectation ultérieure en surfaces commerciales ne </div> <div class="para">soit soumise à autorisation. Désormais, seuls les locaux </div> <div class="para">qui n'ont jamais connu auparavant d'affectation au logement </div> <div class="para">peuvent être reconvertis librement dans les activités com- </div> <div class="para">merciales. Il s'agirait d'une légère restriction à la réaf- </div> <div class="para">fectation libre des locaux commerciaux, la possibilité d'une </div> <div class="para">autorisation dérogatoire étant réservée. Dès lors que l'af- </div> <div class="para">fectation forcée prévue à l'art. 15 al. 6 LDTR n'est pas </div> <div class="para">contestée par le recourant, l'art. 3 al. 4 n'en constitue- </div> <div class="para">rait que le complément nécessaire, afin d'empêcher, lors- </div> <div class="para">qu'une telle mesure est ordonnée, un retour prématuré et </div> <div class="para">incontrôlé à une affectation commerciale. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> b) Le grief du recourant apparaît mal fondé. En effet, </div> <div class="para">dès lors que l'art. 15 al. 6 LDTR permet d'obliger un pro- </div> <div class="para">priétaire à affecter ses locaux au logement, sans que le re- </div> <div class="para">courant ne remette en cause la constitutionnalité de cette </div> <div class="para">obligation (cf. également consid. 7 ci-dessous), il paraît </div> <div class="para">proportionné au but recherché de soumettre également au con- </div> <div class="para">trôle étatique la réaffectation des locaux à un usage com- </div> <div class="para">mercial. Le but de la loi est de préserver le maintien de </div> <div class="para">l'habitat en évitant notamment le dépeuplement des quartiers </div> <div class="para">d'habitation et la disparition du marché des logements à </div> <div class="para">loyer modéré. Une précédente vocation locative constitue </div> <div class="para">donc un élément important pour déterminer si le retour à une </div> <div class="para">affectation commerciale doit ou non être soumis à autorisa- </div> <div class="para">tion. </div> <div class="para"> <u>5.- </u> </div> <div class="para"> La CGI critique l'art. 11 al. 1 LDTR en tant que </div> <div class="para">cette disposition impose au département de tenir compte, </div> <div class="para">pour la fixation des loyers en cas de démolition ou de </div> <div class="para">transformation, de "l'ensemble des travaux à effectuer". Le </div> <div class="para">droit privé, soit l'<span class="artref">art. 256 al. 1 CO</span>, oblige le propriétai- </div> <div class="para">re à effectuer certains travaux, et les <span class="artref">art. 269a let. b CO</span> </div> <div class="para">et 14 OBLF prévoient de quelle manière les coûts peuvent en </div> <div class="para">être répercutés sur les loyers; ces travaux devraient échap- </div> <div class="para">per à la réglementation cantonale. Il y aurait donc viola- </div> <div class="para">tion du droit fédéral, ainsi que de la garantie de la pro- </div> <div class="para">priété, car la loi ne revêtirait pas sur ce point une densi- </div> <div class="para">té normative suffisante, alors qu'elle impose une restric- </div> <div class="para">tion importante sous la forme d'un contrôle des loyers. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Le Grand Conseil expose que cette précision a été ap- </div> <div class="para">portée pour tenir compte des cas dans lesquels un proprié- </div> <div class="para">taire effectue une transformation de son immeuble et, simul- </div> <div class="para">tanément, des travaux d'entretien qui, en tant que tels, ne </div> <div class="para">seraient pas soumis à la LDTR. Dans ce cas, il y aurait lieu </div> <div class="para">de tenir compte de l'ensemble des paramètres justifiant une </div> <div class="para">hausse des loyers: d'une part, le rendement équitable des </div> <div class="para">capitaux investis, l'amortissement et les frais d'entretien </div> <div class="para">des travaux (art. 11 al. 1 let. a à c LDTR), et, d'autre </div> <div class="para">part, les autres facteurs de hausse et de baisse à prendre </div> <div class="para">en considération selon l'<span class="artref">art. 269 CO</span> (<span class="artref">art. 11 al. 1 let</span>. d </div> <div class="para">LDTR). La prise en compte de l'ensemble des travaux a ainsi </div> <div class="para">pour but d'assurer une fixation des loyers conforme au droit </div> <div class="para">fédéral. Dans ce sens, la réglementation litigieuse apparaît </div> <div class="para">favorable au propriétaire puisqu'elle permet des augmenta- </div> <div class="para">tions de loyers en tenant compte de travaux non soumis à la </div> <div class="para">LDTR. On ne voit pas, par conséquent, en quoi pourrait con- </div> <div class="para">sister la violation prétendue du droit fédéral, ou de la ga- </div> <div class="para">rantie de la propriété. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>6.- </u> </div> <div class="para"> L'art. 11 al. 3 LDTR est également contesté, tant </div> <div class="para">par la CGI que par Nicolas Giorgini, qui y voient une viola- </div> <div class="para">tion du droit fédéral, de la garantie de la propriété, de la </div> <div class="para">liberté économique et de l'égalité de traitement. Cette dis- </div> <div class="para">position permet au département de maintenir les loyers si </div> <div class="para">leur niveau, avant transformation ou rénovation, dépasse le </div> <div class="para">niveau des loyers répondant aux besoins prépondérants de la </div> <div class="para">population, lorsque le propriétaire peut supporter le coût </div> <div class="para">des travaux sans majoration de loyer. Un tel plafonnement </div> <div class="para">serait en contradiction manifeste avec les règles du droit </div> <div class="para">privé fédéral sur la fixation des loyers, car il interdi- </div> <div class="para">rait, dans les cas visés, toute répercussion des travaux sur </div> <div class="para">le montant des loyers, et impliquerait un contrôle incident </div> <div class="para">de l'admissibilité des loyers. Portant sur les loyers dépas- </div> <div class="para">sant le niveau de ceux qui répondent aux besoins prépondé- </div> <div class="para">rants de la population, le contrôle étatique ne serait pas </div> <div class="para">justifié par l'intérêt public lié aux objectifs de politique </div> <div class="para">sociale, et violerait le principe de la proportionnalité. </div> <div class="para">Les termes utilisés par la loi seraient trop imprécis. Selon </div> <div class="para">la CGI, il y aurait aussi violation du principe d'égalité de </div> <div class="para">traitement, car seuls les locataires occupant des logements </div> <div class="para">bon marché verraient les travaux de transformation se réper- </div> <div class="para">cuter sur leur loyer, à l'inverse des locataires occupant </div> <div class="para">des logements de luxe, qui se verraient protégés contre une </div> <div class="para">telle augmentation. Selon Nicolas Giorgini, la disposition </div> <div class="para">litigieuse serait dictée par des considérations de politique </div> <div class="para">économique, et partant inadmissible. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> a) Le Grand Conseil explique que le but de cette dispo- </div> <div class="para">sition est d'empêcher un "changement d'affectation qualita- </div> <div class="para">tif", lorsque les loyers déjà perçus par le propriétaire </div> <div class="para">sont à ce point élevés qu'ils permettent au bailleur de sup- </div> <div class="para">porter les coûts de la transformation sans opérer une nou- </div> <div class="para">velle hausse. L'art. 11 al. 3 LDTR ne viserait que les cas </div> <div class="para">d'abus, et n'irait pas au-delà du droit fédéral, qui tient </div> <div class="para">aussi pour abusifs les loyers procurant un rendement exces- </div> <div class="para">sif (<span class="artref">art. 269 CO</span>). </div> <div class="para"> b) Le but de la LDTR est la préservation de l'habitat </div> <div class="para">et des conditions de vie existants ainsi que le caractère </div> <div class="para">actuel de cet habitat, en apportant notamment des restric- </div> <div class="para">tions aux transformations et au changement d'affectation des </div> <div class="para">maisons d'habitation. Les transformations ou rénovations, au </div> <div class="para">sens de l'art. 3 de la loi, ne sont ainsi autorisées, selon </div> <div class="para">l'art. 9 LDTR, qu'en présence d'un intérêt public ou géné- </div> <div class="para">ral, compte tenu notamment des besoins prépondérants de la </div> <div class="para">population. La loi ne répond ainsi à l'intérêt public que </div> <div class="para">dans la mesure où elle vise à maintenir l'affectation des </div> <div class="para">logements qui répondent, par leur loyer, leur prix et leur </div> <div class="para">conception, aux besoins prépondérants de la population. Les </div> <div class="para">restrictions à la propriété qu'elle institue doivent être </div> <div class="para">propres à atteindre ce but. A cet égard, s'il se justifie </div> <div class="para">d'empêcher que des logements à loyer modéré soient transfor- </div> <div class="para">més en appartements de luxe, l'intérêt public ne commande </div> <div class="para">pas, en revanche, de limiter la transformation et la rénova- </div> <div class="para">tion de logements de luxe préexistants (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F116-IA-401%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page401">ATF 116 Ia 401</a> con- </div> <div class="para">sid. 11b/bb). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> c) A première lecture, l'art. 11 al. 3 LDTR semble </div> <div class="para">avoir pour effet le blocage des loyers d'appartements ne </div> <div class="para">correspondant pas aux besoins prépondérants de la popula- </div> <div class="para">tion, soit en particulier les logements de luxe. Dans ce </div> <div class="para">cas, la disposition attaquée ne reposerait pas sur un inté- </div> <div class="para">rêt public suffisant. Comme le relève toutefois l'autorité </div> <div class="para">intimée, cette catégorie de logements est soustraite, par </div> <div class="para">l'art. 10 al. 2 let. b LDTR, au contrôle des loyers, ainsi </div> <div class="para">que les logements dont les loyers dépassent d'au moins deux </div> <div class="para">fois et demie les besoins prépondérants de la population. </div> <div class="para">L'application de l'art. 11 al. 3 LDTR serait ainsi limitée </div> <div class="para">aux cas des logements qui, sans être des logements de luxe, </div> <div class="para">sont loués à un prix qui apparaît, avant les travaux, comme </div> <div class="para">abusivement élevé et qui correspond déjà à ce qui serait ad- </div> <div class="para">missible après transformation. Cette interprétation est en </div> <div class="para">accord avec le texte légal. Elle correspond d'ailleurs aux </div> <div class="para">travaux préparatoires (Mémorial du Grand Conseil 1999, </div> <div class="para">p. 1087-1088). Ainsi comprise de façon restrictive, la dis- </div> <div class="para">position attaquée est susceptible d'une interprétation con- </div> <div class="para">forme à la Constitution. Elle ne va pas au-delà de la pro- </div> <div class="para">tection contre les loyers procurant un rendement abusif et </div> <div class="para">répond à un objectif de politique sociale et non, comme le </div> <div class="para">prétend Nicolas Giorgini, de politique économique. Par ail- </div> <div class="para">leurs, la réserve selon laquelle le blocage des loyers doit </div> <div class="para">être économiquement supportable permettra à l'autorité de </div> <div class="para">respecter le principe de la proportionnalité lors de l'ap- </div> <div class="para">plication de cette disposition. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Selon la CGI, la loi permettrait d'augmenter les loyers </div> <div class="para">les plus bas, alors que ceux qui dépassent les loyers répon- </div> <div class="para">dant aux besoins ne seraient pas touchés. Il en résulterait </div> <div class="para">une inégalité de traitement. Par son effet de blocage, la </div> <div class="para">norme attaquée tend à rapprocher du montant admissible des </div> <div class="para">loyers qui ne l'étaient pas auparavant; elle ne saurait par </div> <div class="para">ailleurs s'opposer à des augmentations justifiées, tant du </div> <div class="para">point de vue du droit civil que des autres dispositions de </div> <div class="para">la LDTR. Sous l'angle du but poursuivi par la norme, la si- </div> <div class="para">tuation n'est guère comparable entre le propriétaire qui dé- </div> <div class="para">sire, après travaux, adapter ses loyers auparavant justi- </div> <div class="para">fiés, et celui dont on peut considérer que le coût des tra- </div> <div class="para">vaux était déjà compris dans les loyers précédents. Il n'y </div> <div class="para">a donc pas non plus inégalité de traitement. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>7.- </u> </div> <div class="para"> Le nouvel art. 15 al. 6 LDTR permet au département, </div> <div class="para">en cas de pénurie dans une catégorie d'appartements, d'or- </div> <div class="para">donner l'affectation en logements des locaux à usage commer- </div> <div class="para">cial, administratif, artisanal ou industriel vides depuis </div> <div class="para">plus de 24 mois, qui ont été précédemment affectés au moins </div> <div class="para">une fois au logement, pour autant qu'il n'en résulte pas des </div> <div class="para">frais disproportionnés pour le bailleur. La CGI tient cette </div> <div class="para">disposition pour contraire au droit fédéral, soit essentiel- </div> <div class="para">lement la liberté contractuelle; elle ne reposerait pas sur </div> <div class="para">un intérêt public suffisant, serait trop vague et imprécise </div> <div class="para">en particulier quant à l'expression "dans une catégorie </div> <div class="para">d'appartements", et de surcroît disproportionnée. Elle por- </div> <div class="para">terait atteinte, pour les mêmes raisons, à la garantie de la </div> <div class="para">propriété, et méconnaîtrait les spécificités des locaux com- </div> <div class="para">merciaux et les nécessités liées au développement de l'éco- </div> <div class="para">nomie, qui imposeraient de disposer d'un parc suffisant de </div> <div class="para">locaux commerciaux. La CGI évoque la détente du marché du </div> <div class="para">logement que connaîtrait le canton de Genève depuis plu- </div> <div class="para">sieurs années. Aucune règle de procédure n'aurait été en- </div> <div class="para">visagée, notamment pour sauvegarder le droit d'être entendu </div> <div class="para">du propriétaire concerné, contrairement à ce que prévoit, </div> <div class="para">par exemple, l'art. 29 LDTR; la mesure contestée n'est par </div> <div class="para">ailleurs assortie d'aucune limite dans le temps. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> a) Dans sa réponse, le Grand Conseil rappelle que le </div> <div class="para">Tribunal fédéral, dans un arrêt du 17 novembre 1993 (ATF 119 </div> <div class="para">Ia 348), a jugé conforme à la Constitution une série de dis- </div> <div class="para">positions de l'ancienne LDTR (les art. 9A ss, actuellement </div> <div class="para">les art. 26 à 38 LDTR) prévoyant l'expropriation temporaire </div> <div class="para">de l'usage des appartements locatifs laissés abusivement vi- </div> <div class="para">des. Le nouvel art. 15 al. 6 LDTR procéderait du même inté- </div> <div class="para">rêt public, soit la lutte contre la pénurie de logements, </div> <div class="para">ainsi que le maintien d'un climat social serein, afin de </div> <div class="para">prévenir les occupations illicites de locaux. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> b) La norme critiquée poursuit un but d'intérêt public </div> <div class="para">évident, soit essentiellement la lutte contre la pénurie de </div> <div class="para">logements. L'affectation forcée tend à éviter que des locaux </div> <div class="para">susceptibles d'être habités ne soient délibérément laissés </div> <div class="para">vides et sans entretien alors qu'ils pourraient correspondre </div> <div class="para">à une catégorie d'appartements locatifs où sévit la pénurie. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Comme l'a relevé le Tribunal fédéral dans son arrêt </div> <div class="para">précité du 17 novembre 1993, il s'agit, comme pour les art. </div> <div class="para">26 ss LDTR, d'un instrument supplémentaire de lutte contre </div> <div class="para">la pénurie de logements; à l'instar des autres mesures déjà </div> <div class="para">instituées dans ce but par la LDTR, elle répond à un intérêt </div> <div class="para">public suffisamment important pour justifier des restric- </div> <div class="para">tions au droit de propriété, à la liberté économique et à </div> <div class="para">l'application de certaines règles de droit civil fédéral </div> <div class="para">(<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F116-IA-401%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page401">ATF 116 Ia 401</a> consid. 9 p. 414/415, 113 Ia 126 consid. 7a </div> <div class="para">p. 133, 111 Ia 23 consid. 3a p. 26). Contrairement à ce que </div> <div class="para">craint la recourante, l'affectation forcée ne peut concerner </div> <div class="para">que les locaux correspondant aux logements d'une catégorie </div> <div class="para">où sévit la pénurie, c'est-à-dire d'un nombre de pièces </div> <div class="para">identique à celui des locaux commerciaux en question. Ces </div> <div class="para">locaux doivent au surplus déjà avoir été utilisés à des fins </div> <div class="para">d'habitation, et donc pouvoir être reconvertis sans frais </div> <div class="para">excessifs. Cela exclut tant les locaux qui ont toujours été </div> <div class="para">à usage commercial, que ceux qui ont été transformés de </div> <div class="para">telle manière que leur réaffectation en logements n'est </div> <div class="para">pas envisageable sans frais excessifs. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> La CGI évoque le droit de laisser des locaux délibé- </div> <div class="para">rément vides, en vue notamment d'une démolition ou d'une </div> <div class="para">transformation ultérieure. La norme contestée tient toute- </div> <div class="para">fois compte des intérêts économiques du propriétaire, puis- </div> <div class="para">qu'elle exige que la reconversion des locaux se fasse sans </div> <div class="para">frais excessifs pour lui. Comme l'explique le Grand Conseil, </div> <div class="para">l'affectation forcée ne pourrait être ordonnée qu'en cas </div> <div class="para">d'inoccupation abusive, ce qui comprend les cas d'occupation </div> <div class="para">fictive ou de loyer exagérément élevé (art. 27 LDTR). En re- </div> <div class="para">vanche, lorsque le propriétaire désire réellement démolir ou </div> <div class="para">transformer son immeuble, la pesée des intérêts à laquelle </div> <div class="para">devra se livrer l'autorité d'application, en vertu de l'art. </div> <div class="para">15 al. 5 in fine LDTR, pourrait s'opposer à une affectation </div> <div class="para">forcée. Le délai d'inoccupation, de deux ans, l'exigence </div> <div class="para">d'une affectation à l'habitation et la prise en compte des </div> <div class="para">intérêts du bailleur paraissent propres à assurer une in- </div> <div class="para">terprétation et une application de la norme conformes à la </div> <div class="para">Constitution. </div> <div class="para"> La recourante se plaint aussi en vain d'une violation </div> <div class="para">de la liberté contractuelle: l'affectation forcée ne con- </div> <div class="para">traint pas le propriétaire à conclure un bail avec une per- </div> <div class="para">sonne déterminée: elle ne fait que changer l'affectation des </div> <div class="para">locaux, le propriétaire conservant le choix du locataire, </div> <div class="para">ainsi que le montant du loyer. Ce n'est que s'il persiste à </div> <div class="para">laisser ses locaux inoccupés que le propriétaire peut être </div> <div class="para">contraint, en vertu des art. 26 ss LDTR, de laisser à l'Etat </div> <div class="para">l'usage temporaire de ceux-ci, en vue de leur location, pro- </div> <div class="para">cédure que le Tribunal fédéral a déjà jugée conforme à la </div> <div class="para">Constitution. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> c) La CGI fait aussi état de la détente que connaîtrait </div> <div class="para">ces dernières années le marché locatif dans le canton de Ge- </div> <div class="para">nève, phénomène contesté par le Grand Conseil. La norme at- </div> <div class="para">taquée n'en constitue pas moins un outil efficace pour lut- </div> <div class="para">ter contre la pénurie de logements, aux moments où celle-ci </div> <div class="para">se fait sentir dans une catégorie donnée d'appartements. Ou- </div> <div class="para">tre qu'elle figure dans une loi formulée, ce qui permet de </div> <div class="para">tenir compte des intentions du législateur en vue de son </div> <div class="para">interprétation, la disposition litigieuse se distingue de </div> <div class="para">celle qui a fait l'objet de l'<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F112-IA-382%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page382">ATF 112 Ia 382</a> (consid. 5b </div> <div class="para">p. 388), car elle contient des précisions suffisantes et </div> <div class="para">pertinentes quant aux conditions de l'intervention étatique. </div> <div class="para">En outre, la mesure critiquée ne consiste pas dans une loca- </div> <div class="para">tion forcée, mais en un changement d'affectation qui laisse </div> <div class="para">au propriétaire le choix de son locataire et du montant du </div> <div class="para">loyer; même si le rendement est sans doute inférieur à celui </div> <div class="para">qui pourrait être retiré d'une utilisation commerciale des </div> <div class="para">locaux, le propriétaire reste assuré d'un rendement convena- </div> <div class="para">ble, ce qui permet de dénier à la mesure critiquée tout ca- </div> <div class="para">ractère expropriatoire. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> d) La CGI reproche enfin à la norme attaquée de ne pas </div> <div class="para">prévoir de règles de procédure, assurant en particulier au </div> <div class="para">propriétaire le respect de son droit d'être entendu. Au cas </div> <div class="para">où le propriétaire ne serait pas préalablement entendu, son </div> <div class="para">droit d'être entendu est toutefois garanti par la possibili- </div> <div class="para">té d'un recours, contre les décisions du département, auprès </div> <div class="para">de la Commission de recours instituée par la loi sur les </div> <div class="para">constructions et installations diverses (art. 45 LDTR), puis </div> <div class="para">auprès du Tribunal administratif (art. 47 LDTR). Au cours de </div> <div class="para">ces procédures, l'intéressé a la faculté de s'exprimer, con- </div> <div class="para">formément à son droit d'être entendu, en faisant valoir par </div> <div class="para">exemple les motifs pour lesquels les locaux demeurent inoc- </div> <div class="para">cupés et les raisons qui s'opposeraient à un changement </div> <div class="para">d'affectation. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>8.- </u> </div> <div class="para"> Selon l'art. 25 al. 3 LDTR, dans son ancienne te- </div> <div class="para">neur, les appartements de plus de six pièces (cuisine com- </div> <div class="para">prise) n'entraient pas dans une catégorie où sévit la pénu- </div> <div class="para">rie. Dans sa nouvelle teneur, cette exception passe aux ap- </div> <div class="para">partements de plus de sept pièces. Les mesures d'expropria- </div> <div class="para">tion temporaire (art. 26-38 LDTR) et de contrôle de l'alié- </div> <div class="para">nation des appartements loués (art. 39 LDTR) s'étendent ain- </div> <div class="para">si aux appartements de six pièces et demie et de sept piè- </div> <div class="para">ces. La CGI relève que l'<span class="artref">art. 271a al. 1 let</span>. c CO permet au </div> <div class="para">locataire de contester le congé donné par le bailleur dans </div> <div class="para">le but de l'amener à acheter l'appartement loué. Le droit </div> <div class="para">cantonal, destiné lui aussi à lutter contre les congés-ven- </div> <div class="para">tes, ferait ainsi double emploi avec le droit fédéral. Par </div> <div class="para">ailleurs, la protection contre les loyers abusifs des <span class="artref">art. </span></div> <div class="para">269 ss CO ne s'étend pas aux logements de luxe comprenant </div> <div class="para">six pièces ou plus, cuisine non comprise (<span class="artref">art. 253b CO</span>), de </div> <div class="para">sorte que le droit cantonal irait sur ce point plus loin que </div> <div class="para">le droit fédéral. On ne verrait pas en quoi consisterait </div> <div class="para">l'intérêt public à cette extension. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> a) Le Grand Conseil rappelle que la protection contre </div> <div class="para">les congés-ventes et l'expropriation des logements vides </div> <div class="para">s'étendaient déjà, en 1992, aux logements de sept pièces. </div> <div class="para">La limite a été ramenée à six pièces en 1995. La nouvelle </div> <div class="para">disposition ne fait donc que revenir à la limite posée en </div> <div class="para">1992. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> b) La recourante ne met pas seulement en cause la limi- </div> <div class="para">te posée à l'art. 25 al. 3 LDTR, mais aussi le système même </div> <div class="para">de protection contre les congés-ventes et du contrôle des </div> <div class="para">loyers, jugé incompatible (ou faisant double emploi) avec le </div> <div class="para">droit fédéral. Le grief n'est donc pas dirigé contre l'art. </div> <div class="para">25 al. 3 LDTR, mais contre l'ensemble des art. 39 ss et 10 </div> <div class="para">ss LDTR, dispositions sur lesquelles ne porte pas la modifi- </div> <div class="para">cation législative adoptée le 25 mars 1999. Dans cette mesu- </div> <div class="para">re, le grief est irrecevable. Quant à l'extension de la li- </div> <div class="para">mite posée à l'art. 25 al. 3 LDTR, la recourante se contente </div> <div class="para">d'affirmer qu'elle ne reposerait sur aucun intérêt public. </div> <div class="para">Elle perd toutefois de vue que la disposition analogue de </div> <div class="para">l'art. 9A al. 3 LDTR de 1992 a été jugée compatible avec le </div> <div class="para">droit fédéral, en particulier l'<span class="artref">art. 253b al. 2 CO</span>. S'agis- </div> <div class="para">sant de l'intérêt public, le Grand Conseil relève que, selon </div> <div class="para">les données recueillies par l'Office cantonal de la statis- </div> <div class="para">tique, la catégorie des logements de sept pièces ou plus </div> <div class="para">(cuisine comprise), très recherchés par les familles avec </div> <div class="para">enfants, est celle qui subit la pénurie la plus prononcée. </div> <div class="para">Cela suffit pour reconnaître que le législateur genevois, </div> <div class="para">dans un domaine qui revêt un caractère éminemment politique, </div> <div class="para">s'est fondé sur un intérêt public suffisant. Le grief doit </div> <div class="para">lui aussi être écarté. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>9.- </u> </div> <div class="para"> L'art. 39 al. 3 LDTR fait l'objet de critiques de </div> <div class="para">la part des deux recourants. Cette disposition remplace, </div> <div class="para">pour admettre une vente d'appartement à un locataire, l'ab- </div> <div class="para">sence d'opposition de 60% des locataires restants, par l'ac- </div> <div class="para">ceptation formelle de ceux-ci. En exigeant la preuve formel- </div> <div class="para">le de l'acceptation de 60% des locataires en place, la loi </div> <div class="para">rendrait notablement plus difficile l'aliénation d'un loge- </div> <div class="para">ment, sans que cela ne soit justifié par un intérêt public </div> <div class="para">suffisant, et au mépris de l'intérêt privé de l'acquéreur. </div> <div class="para">Ce nouvel obstacle dissuasif porterait atteinte, selon la </div> <div class="para">CGI, à la garantie de la propriété, à la liberté contrac- </div> <div class="para">tuelle et à l'art. 10 de la constitution genevoise qui ga- </div> <div class="para">rantit le droit au logement. Nicolas Giorgini y voit une </div> <div class="para">violation du principe de la proportionnalité, l'assurance </div> <div class="para">offerte par le bailleur de ne pas contraindre les locataires </div> <div class="para">restants à acheter leur logement ou à le quitter étant une </div> <div class="para">garantie suffisante. Cette condition supplémentaire à la </div> <div class="para">conclusion du contrat de vente violerait en outre le droit </div> <div class="para">civil fédéral. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> a) Dans son arrêt du 17 novembre 1993, le Tribunal fé- </div> <div class="para">déral a examiné la constitutionnalité de l'art. 9 LDTR. La </div> <div class="para">précédente disposition, jugée admissible (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F113-IA-126%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page126">ATF 113 Ia 126</a>), </div> <div class="para">soumettait à autorisation la vente d'un appartement jus- </div> <div class="para">qu'alors loué, appartenant à une catégorie touchée par la </div> <div class="para">pénurie, et prévoyait une pesée des intérêts par l'autorité </div> <div class="para">compétente. L'art. 9 al. 3 LDTR précisait que le désir du </div> <div class="para">locataire en place d'acquérir son appartement n'était présu- </div> <div class="para">mé l'emporter sur l'intérêt public que si les conditions </div> <div class="para">suivantes étaient réunies: 80% des locataires de l'immeuble </div> <div class="para">désiraient acquérir leur appartement ou partir; les loca- </div> <div class="para">taires restants obtenaient la garantie de ne pas être con- </div> <div class="para">traints d'acheter ou de partir. Le Tribunal fédéral a con- </div> <div class="para">sidéré que cette précision se prêtait à une interprétation </div> <div class="para">conforme à la Constitution; le texte ne prévoyait qu'une </div> <div class="para">présomption en faveur du locataire désireux d'acquérir son </div> <div class="para">appartement et n'empêchait pas que, dans d'autres cas, la </div> <div class="para">pesée des intérêts à laquelle l'autorité restait tenue abou- </div> <div class="para">tisse également à l'octroi de l'autorisation (consid. 5 non </div> <div class="para">publié de l'<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F119-IA-348%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page348">ATF 119 Ia 348</a>; cf. aussi <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F113-IA-126%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page126">ATF 113 Ia 126</a>). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> b) Le Grand Conseil explique à ce propos que l'art. 9 </div> <div class="para">al. 3 LDTR a été assoupli en 1996, le taux des locataires </div> <div class="para">restants étant ramené à 60%, et leur intention d'acquérir </div> <div class="para">étant remplacée par une absence d'opposition. S'il est plus </div> <div class="para">restrictif que la disposition de 1996, le nouvel art. 39 al. </div> <div class="para">3 LDTR est en revanche plus favorable à l'acquéreur que </div> <div class="para">l'art. 9 al. 3, dans sa version qui a fait l'objet de l'ATF </div> <div class="para">119 Ia 348. Comme le relève avec raison le Grand Conseil, la </div> <div class="para">disposition contestée ne fait qu'instaurer une présomption </div> <div class="para">et laisse, comme auparavant, la place à une libre pesée des </div> <div class="para">intérêts de la part de l'autorité. L'interprétation conforme </div> <div class="para">effectuée dans l'arrêt précité s'impose, a fortiori, dans le </div> <div class="para">cas d'espèce. Quant aux dispositions de la constitution ge- </div> <div class="para">nevoise invoquées par la CGI, celle-ci n'explique pas, con- </div> <div class="para">formément à l'<span class="artref">art. 90 al. 1 let. b OJ</span>, en quoi elles insti- </div> <div class="para">tueraient une protection allant au-delà des garanties cons- </div> <div class="para">titutionnelles fédérales invoquées par ailleurs. Le Tribunal </div> <div class="para">fédéral a d'ailleurs déjà admis la validité du droit gene- </div> <div class="para">vois au regard des règles du droit fédéral encourageant </div> <div class="para">l'accession à la propriété de logements (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F113-IA-126%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page126">ATF 113 Ia 126</a> </div> <div class="para">consid. 9f p. 144). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Nicolas Giorgini invoque en vain les <span class="artref">art. 216 ss CO</span> re- </div> <div class="para">latifs à la vente immobilière. La réglementation genevoise </div> <div class="para">fait partie des restrictions à la liberté contractuelle que </div> <div class="para">les cantons peuvent, pour des motifs d'intérêt public, ap- </div> <div class="para">porter en vertu de l'<span class="artref">art. 19 al. 2 CO</span>; elle n'intervient pas </div> <div class="para">dans les rapports directs entre le vendeur et l'acquéreur </div> <div class="para">potentiels, ni ne fixe des conditions de forme supplémentai- </div> <div class="para">res à celles qui sont prévues par le droit fédéral. Elle ré- </div> <div class="para">siste dès lors au grief de violation de ce droit. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>10.- </u> </div> <div class="para"> Selon le nouvel art. 42A LDTR, le département </div> <div class="para">peut, en cas de défaut d'entretien mettant en péril une </div> <div class="para">structure ou l'habitabilité d'un immeuble, ordonner l'exécu- </div> <div class="para">tion des travaux nécessaires, le cas échéant les faire exé- </div> <div class="para">cuter aux frais du propriétaire selon la procédure des tra- </div> <div class="para">vaux d'office prévus aux art. 133 ss et 140 de la loi du 14 </div> <div class="para">avril 1988 sur les constructions et les installations diver- </div> <div class="para">ses (LCI). La CGI tient cette disposition pour contraire au </div> <div class="para">droit fédéral: les obligations respectives du bailleur et du </div> <div class="para">locataire en matière d'entretien figurent aux <span class="artref"><artref id="CH/220/256" type="start"></artref>art. 256 et </span></div> <div class="para">259 CO<artref id="CH/220/259" type="end"></artref>, les modalités en étant précisées aux art. 259a à </div> <div class="para">259i CO; la rénovation et la modification de la chose louée </div> <div class="para">font l'objet des <span class="artref"><artref id="CH/220/260" type="start"></artref>art. 260 et 260a CO</span><artref id="CH/220/260^a" type="end"></artref>. La disposition de la </div> <div class="para">LDTR ferait double emploi avec le droit fédéral, ainsi </div> <div class="para">d'ailleurs qu'avec les art. 120 ss LCI, qui traitent de la </div> <div class="para">sécurité des constructions et des obligations de leur pro- </div> <div class="para">priétaire. Les art. 129, 132, 133 et 140 LCI permettent eux </div> <div class="para">aussi à l'autorité d'intervenir à l'égard des constructions </div> <div class="para">"non conformes à la sécurité ou à la salubrité publique". Ni </div> <div class="para">les défauts de structure, ni ceux affectant l'habitabilité </div> <div class="para">ne mettraient en cause l'intérêt public. La CGI se plaint </div> <div class="para">aussi d'une atteinte à la garantie de la propriété: la norme </div> <div class="para">attaquée ne posséderait pas le degré de précision nécessaire </div> <div class="para">- en particulier quant à la procédure à suivre -, et elle </div> <div class="para">violerait le principe de la proportionnalité puisque les </div> <div class="para">travaux imposés au propriétaire ne pourraient pas être ré- </div> <div class="para">percutés sur les loyers, en cas d'application de l'art. 11 </div> <div class="para">al. 3 LDTR. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> a) Sur ce point également, les arguments avancés par le </div> <div class="para">Grand Conseil sont convaincants. La loi ne viserait pas tous </div> <div class="para">types de travaux d'entretien, mais seulement les cas excep- </div> <div class="para">tionnels de délabrement et d'insalubrité des bâtiments, met- </div> <div class="para">tant en péril la sécurité et l'hygiène de ses habitants. </div> <div class="para">Cette interprétation, à nouveau restrictive, est compatible </div> <div class="para">avec le texte de la disposition. Ainsi comprise, elle est </div> <div class="para">justifiée par un intérêt public évident, tendant à maintenir </div> <div class="para">le caractère habitable des logements (cf. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=16&amp;from_date=29.08.2000&amp;to_date=17.09.2000&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F119-IA-348%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page348">ATF 119 Ia 348</a> </div> <div class="para">consid. 4i p. 361-362), en permettant à l'Etat d'intervenir </div> <div class="para">pour éviter une dégradation des immeubles, par ailleurs po- </div> <div class="para">tentiellement dangereuse. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> b) Contrairement à ce que soutient la recourante, les </div> <div class="para">défauts visés par l'art. 42A LDTR ne se confondent nullement </div> <div class="para">avec ceux qui sont concernés par les <span class="artref">art. 256 ss CO</span>. Le </div> <div class="para">droit privé tend à assurer au locataire un état et un entre- </div> <div class="para">tien conformes à l'affectation de la chose louée; les <span class="artref">art. </span></div> <div class="para">258 ss CO instaurent la garantie contre les défauts, et en </div> <div class="para">fixent les modalités d'exercice. Par défaut, au sens de ces </div> <div class="para">dispositions, il faut entendre l'absence d'une qualité pro- </div> <div class="para">mise ou attendue, rendant la chose louée totalement ou par- </div> <div class="para">tiellement impropre à l'usage pour lequel elle a été louée. </div> <div class="para">Cette notion est relative, puisqu'elle dépend de la conven- </div> <div class="para">tion entre les parties, notamment quant à l'usage des lo- </div> <div class="para">caux, de la nature de la construction ou de la contre-pres- </div> <div class="para">tation du locataire. Les dispositions du droit civil tendent </div> <div class="para">ainsi au respect des termes du contrat et permettent notam- </div> <div class="para">ment au locataire d'exiger, outre la réparation, une réduc- </div> <div class="para">tion du loyer ou d'obtenir la résiliation du contrat, voire, </div> <div class="para">en cas de faute du bailleur, des dommages-intérêts. L'art. </div> <div class="para">42A LDTR tend pour sa part, indépendamment des conventions </div> <div class="para">existant entre bailleur et locataire, à la sauvegarde d'un </div> <div class="para">intérêt plus général; il permet à l'Etat d'intervenir, dans </div> <div class="para">les cas graves, au bénéfice de tout usager de l'immeuble, et </div> <div class="para">même en cas d'inaction des locataires en place. La disposi- </div> <div class="para">tion, qui vise des buts et met en oeuvre des moyens diffé- </div> <div class="para">rents, ne fait donc nullement double usage avec le droit ci- </div> <div class="para">vil. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Même si, comme l'admet l'autorité intimée, la disposi- </div> <div class="para">tion de la LDTR se recoupe avec celles de la LCI consacrées </div> <div class="para">à la sécurité des constructions et installations (art. 120 à </div> <div class="para">128 LCI), rien n'empêche le législateur cantonal de prévoir </div> <div class="para">une norme spécifiquement applicable aux maisons d'habita- </div> <div class="para">tion; il n'en résulte d'ailleurs aucune atteinte supplémen- </div> <div class="para">taire aux droits constitutionnels des propriétaires. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> c) La recourante se plaint aussi de ce que le coût des </div> <div class="para">travaux exécutés en vertu de l'art. 42A LDTR ne pourrait </div> <div class="para">être répercuté sur les loyers dans les cas d'application de </div> <div class="para">l'art. 11 al. 3 LDTR. Le grief n'a toutefois pas de portée </div> <div class="para">propre par rapport à ceux qui sont dirigés, séparément, con- </div> <div class="para">tre chacune de ces dispositions. Dans les cas habituels, </div> <div class="para">rien n'empêche que les travaux ordonnés par l'Etat aux frais </div> <div class="para">du propriétaire soient ensuite répercutés sur le montant des </div> <div class="para">loyers, comme l'admet d'ailleurs l'autorité intimée. Quant à </div> <div class="para">l'absence de procédure et de garantie du droit d'être enten- </div> <div class="para">du, que dénonce la recourante, le grief est lui aussi mal </div> <div class="para">fondé puisque l'art. 42A LDTR renvoie, pour la procédure, </div> <div class="para">aux art. 133 ss et 140 LCI. Ces dispositions supposent une </div> <div class="para">notification préalable de la mesure aux intéressés et la </div> <div class="para">fixation d'un délai pour l'exécution, ainsi qu'un ultime dé- </div> <div class="para">lai de cinq jours (art. 132 et 133 al. 1 et 3 LCI), sauf </div> <div class="para">dans les cas de danger imminent (art. 133 al. 1 LCI). L'art. </div> <div class="para">140 LCI prévoit la notification d'un bordereau de frais, </div> <div class="para">contre lequel il peut être recouru. Si le propriétaire n'est </div> <div class="para">pas préalablement entendu (en particulier dans les cas d'ur- </div> <div class="para">gence), il a en tout cas la faculté de s'exprimer à l'occa- </div> <div class="para">sion des recours prévus aux art. 45 et 47 LDTR et 140 LCI. </div> <div class="para">La procédure apparaît ainsi décrite avec suffisamment de </div> <div class="para">précision, et le grief doit également être écarté. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>11.- </u> </div> <div class="para"> La CGI s'en prend enfin à l'art. 43A LDTR, selon </div> <div class="para">lequel les dispositions en matière de fixation de loyer ou </div> <div class="para">de prix restent applicables aux logements reconstruits ou </div> <div class="para">rénovés qui bénéficient déjà de prestations au sens de la </div> <div class="para">loi générale sur le logement et la protection des locatai- </div> <div class="para">res du 4 décembre 1977 (LGL). Selon la recourante, aucun </div> <div class="para">intérêt public ne commanderait l'application des règles de </div> <div class="para">la LDTR aux logements subventionnés, l'art. 1er al. 3 LGL </div> <div class="para">instaurant déjà un contrôle des loyers. L'assimilation, sur </div> <div class="para">ce point, des loyers libres et des loyers déjà contrôlés </div> <div class="para">constituerait une violation du principe d'égalité de trai- </div> <div class="para">tement. </div> <div class="para"> a) L'art. 1er al. 3 LGL permet un contrôle des loyers </div> <div class="para">sur tous les logements ou locaux construits avec l'aide de </div> <div class="para">collectivités publiques ou corporations de droit public. Le </div> <div class="para">propriétaire s'engage, en contrepartie de l'aide étatique, à </div> <div class="para">ne pas exiger des habitants de son immeuble des loyers su- </div> <div class="para">périeurs à l'état locatif autorisé. Selon l'art. 42 LGL, </div> <div class="para">l'état locatif ne peut être modifié qu'en raison de la dimi- </div> <div class="para">nution de l'aide de l'Etat et de l'évolution des conditions </div> <div class="para">d'exploitation de l'immeuble, notamment des variations du </div> <div class="para">taux d'intérêt des dettes hypothécaires et du coût des tra- </div> <div class="para">vaux d'entretien et de réparation. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> b) La LGL poursuit un but voisin de la LDTR. Par la </div> <div class="para">construction de logements d'utilité publique, elle tend à </div> <div class="para">garantir des loyers aussi bas que possible et à améliorer la </div> <div class="para">qualité de l'habitat (art. 1er LGL). Il est dès lors logique </div> <div class="para">d'appliquer au calcul des loyers les règles, plus favorables </div> <div class="para">aux locataires, qui sont fixées par la LDTR en cas de réno- </div> <div class="para">vation ou de reconstruction. L'extension d'application, sur </div> <div class="para">ce point, de la loi aux logements subventionnés répond, con- </div> <div class="para">trairement à ce que soutient la recourante, à un souci </div> <div class="para">d'égalité, car, comme le relève le Grand Conseil, l'appli- </div> <div class="para">cation de la seule LGL peut dans certains cas aboutir à des </div> <div class="para">loyers après travaux supérieurs, pour les logements subven- </div> <div class="para">tionnés, à ce que permettrait la LDTR. Il n'y a donc pas </div> <div class="para">d'inégalité à appliquer la règle la plus favorable aux lo- </div> <div class="para">cataires à l'ensemble des logements, subventionnés ou non. </div> <div class="para">Dans la mesure où il est suffisamment motivé, le grief doit </div> <div class="para">donc, lui aussi, être rejeté. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>12.- </u> </div> <div class="para"> Sur le vu de ce qui précède, l'ensemble des nou- </div> <div class="para">velles dispositions de la LDTR se prête à une interprétation </div> <div class="para">conforme à la Constitution et au droit fédéral. Les recours </div> <div class="para">de droit public doivent par conséquent être rejetés, dans la </div> <div class="para">mesure où ils sont recevables. Conformément à l'<span class="artref">art. 156 al. </span></div> <div class="para">1 OJ, un émolument judiciaire est mis à la charge des recou- </div> <div class="para">rants, qui succombent. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Par ces motifs, </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <u>l e T r i b u n a l f é d é r a l : </u> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> 1. Rejette les recours dans la mesure où ils sont rece- </div> <div class="para">vables. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> 2. Met à la charge de la Chambre genevoise immobilière </div> <div class="para">un émolument judiciaire de 5000 fr. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> 3. Met à la charge de Nicolas Giorgini un émolument ju- </div> <div class="para">diciaire de 4000 fr. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> 4. Communique le présent arrêt en copie aux parties et </div> <div class="para">au Grand Conseil de la République et canton de Genève. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">_________ </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Lausanne, le 1er septembre 2000 </div> <div class="para">KUR/mnv </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Au nom de la Ie Cour de droit public </div> <div class="para"> </div> <div class="para">du TRIBUNAL FEDERAL SUISSE: </div> <div class="para">Le Président, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Le Greffier, </div> </div></body></html>