<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2001 61 S.266</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2001</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">266</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>61 Nutzungsplanung.</b></span><br/> <span class="ft1"><b>- Beim Baulandbedarf gemäss Art. 15 lit. b RPG ist zwischen den</b></span><br/> <span class="ft1"><b>Wohnzonen und den Misch- bzw. Gewerbe- und Industriezonen zu</b></span><br/> <span class="ft1"><b>differenzieren (Erw. 3 d)</b></span><br/> <br/> <span class="ft2">Entscheid des Verwaltungsgerichts, 4. Kammer, vom 20. März 2001 in</span><br/> <span class="ft2">Sachen T.S. AG gegen Entscheid des Regierungsrats und Beschluss des</span><br/> <span class="ft2">Grossen Rats</span><br/> <br/> <span class="ft3"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft4">2. d) Bauzonen dürfen im Übrigen nur Land umfassen, welches</span><br/> <span class="ft4">"voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird"</span><br/> <span class="ft4">(Art. 15 lit. b RPG).</span><br/> <span class="ft4">(...)</span><br/> <span class="ft4">dd) Im Hinblick auf den Baulandbedarf gemäss Art. 15 lit. b</span><br/> <span class="ft4">RPG ist grundsätzlich zwischen den Wohnzonen und den Misch-</span><br/> <span class="ft4">bzw. Gewerbe- und Industriezonen, die eine gewerbliche Nutzung</span><br/> <span class="ft4">erlauben, zu differenzieren. Die konkreten raumplanerischen Interes-</span><br/> <span class="ft4">sen können für den Baulandbedarf auch einen differenzierten Be-</span><br/> <span class="ft4">darfsnachweis für jeden Bauzonentyp erfordern (vgl. Alexandre</span><br/> <span class="ft4">Flückiger und Alexander Ruch in: Heinz Aemissegger/Alfred Kutt-</span><br/> <span class="ft4">ler/Pierre Moor/Alexander Ruch [Hrsg.], Kommentar zum Bundes-</span><br/> <span class="ft4">gesetz über die Raumplanung [Kommentar zum RPG], Zürich 1999,</span><br/> <span class="ft4">Art. 15 N 83 mit Hinweisen). In den reinen Wohnzonen ist die ge-</span><br/> <span class="ft4">werbliche Nutzung in der Regel, d.h. von nicht störenden (stillen)</span><br/> <span class="ft4">Gewerben abgesehen, ausgeschlossen. Die Gewerbebetriebe sind auf</span><br/> <span class="ft4">taugliches Gewerbeland angewiesen. Dafür kommt im vorliegenden</span><br/> <span class="ft4">Fall, wo eine reine Gewerbezone fehlt, neben der Industrie- und</span><br/> <span class="ft4">Dorfzone die Zone WG in Betracht. In der Dorfzone sind neben der</span><br/> <span class="ft4">Wohnnutzung, mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbe-</span><br/> <span class="ft4">triebe (Läden, Gaststätten, Büros, handwerkliche Betriebe) sowie</span><br/> <span class="ft4">landwirtschaftliche Betriebe (§ 11 Abs. 1 BNO) zulässig; in der WG2</span><br/> <span class="ft4">Wohnbauten und "mässig störendes Gewerbe" (§ 7 Abs. 1 BNO). Die</span><br/> <span class="ft4">BNO der Gemeinde H. definiert als mässig störend jene Betriebe mit</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2001</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">267</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft4">Auswirkungen, "die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und</span><br/> <span class="ft4">Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeits- und</span><br/> <span class="ft4">Öffnungszeiten beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten.</span><br/> <span class="ft4">Betriebe, die ein hohes Mass an quartierfremdem Verkehr verursa-</span><br/> <span class="ft4">chen, gelten nicht als mässig störend" (§ 27 Abs. 2 BNO). In der</span><br/> <span class="ft4">WG3 schliesslich sind Wohn- und kleingewerbliche Bauten zulässig,</span><br/> <span class="ft4">wobei pro Parzelle mind. 50% der beanspruchten Ausnutzungsziffer</span><br/> <span class="ft4">als Wohnnutzung festgelegt ist (§ 9 Abs. 1 und 2 BNO). Nur die</span><br/> <span class="ft4">Industriezone ist für industrielle und gewerbliche Bauten bestimmt</span><br/> <span class="ft4">(§ 10 Abs. 1 BNO). Diese Zonen weisen alle die Empfindlichkeits-</span><br/> <span class="ft4">stufe III auf (§ 4 BNO).</span><br/> <span class="ft4">ee) Gemäss dem von der Gemeindeversammlung am 12. Juni</span><br/> <span class="ft4">1992 beschlossenen Bauzonenplan verfügt die Gemeinde H. über</span><br/> <span class="ft4">12,3 ha Land in der Dorfzone, 3,6 ha Land in den Wohn- und Ge-</span><br/> <span class="ft4">werbezonen (0,4 ha WG2 und 3,2 ha in der WG3) und über 0,7 ha in</span><br/> <span class="ft4">der Industriezone. Eine reine Gewerbezone existiert wie erwähnt</span><br/> <span class="ft4">nicht. Hingegen besteht im Norden des Gemeindegebiets eine Indu-</span><br/> <span class="ft4">striezone, die im Interesse der sich dort befindenden Bandfabrik</span><br/> <span class="ft4">bereits im ZP 72 ausgeschieden wurde, und die unverändert geblie-</span><br/> <span class="ft4">ben ist. Im Vergleich zum ZP 72 fand eine wesentliche Verkleinerung</span><br/> <span class="ft4">der Zone WG3 statt, wobei allerdings zum grossen Teil eine Umzo-</span><br/> <span class="ft4">nung in die Dorfzone erfolgte. Vom Grossen Rat nicht genehmigt</span><br/> <span class="ft4">wurden die WG3-Flächen im Gebiet "W." und der grösste Teil der</span><br/> <span class="ft4">WG3-Flächen im Gebiet "B.". Gemäss Botschaft 1993 handelt es</span><br/> <span class="ft4">sich um eine Fläche von 2,4 ha. Im ZP/KB Ergänzungen 1995 wer-</span><br/> <span class="ft4">den diese nicht genehmigten Flächen grösstenteils (mit Ausnahme</span><br/> <span class="ft4">der Parzellen Nrn. x, y und z von insgesamt rund 0,45 ha) der Über-</span><br/> <span class="ft4">gangszone nach § 170 Abs. 2 BauG zugewiesen (vgl. Ergänzungen</span><br/> <span class="ft4">ZP/KP 1995). An nicht überbauter Fläche in der WG3 stehen damit -</span><br/> <span class="ft4">wie die Beschwerdeführerin zutreffend feststellt - noch die Parzellen</span><br/> <span class="ft4">Nrn. w, x, y und z zur Verfügung. Gemäss der Übersicht über den</span><br/> <span class="ft4">Stand der Erschliessung vom 31. Dezember 2000 umfasst die WG3</span><br/> <span class="ft4">1,5 ha, davon sind 0,8 ha überbaut und 0,7 ha in fünf Jahren baureif.</span><br/> <span class="ft4">Die WG2 mit einer Fläche von 0,4 ha im nördlichen Teil des Dorfes</span><br/> <span class="ft4">ist vollständig überbaut; auch in der Industriezone steht kein unüber-</span><br/> <span class="ft4">bautes Land mehr zur Verfügung. Die Dorfzone mit einer Fläche von</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2001</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">268</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft4">12,7 ha ist ebenfalls weitestgehend überbaut; sie weist nur noch ver-</span><br/> <span class="ft4">einzelte unüberbaute Parzellen auf. Gemäss der Übersicht über den</span><br/> <span class="ft4">Stand der Erschliessung vom 31. Dezember 2000 sind in der Dorf-</span><br/> <span class="ft4">zone 0,1 ha baureif, und 0,8 ha sind innert fünf Jahren baureif.</span><br/> <span class="ft4">Die gewerblich nutzbaren Flächenreserven in der Gemeinde H.</span><br/> <span class="ft4">sind eher klein bemessen. In der WG3 stehen gerade noch vier Par-</span><br/> <span class="ft4">zellen mit einer Fläche von nicht einmal einer Hektare (0,7 ha) für</span><br/> <span class="ft4">kleingewerbliche Bauten und einem Mindestwohnanteil von 50% zur</span><br/> <span class="ft4">Verfügung. Die Dorfzone weist ebenfalls kaum mehr unüberbaute</span><br/> <span class="ft4">Parzellen auf und steht überdies nur mässig störenden Gewerbebe-</span><br/> <span class="ft4">trieben nach der Definition der BNO offen. Die Möglichkeiten für</span><br/> <span class="ft4">eine gewerbliche Entwicklung und die Schaffung neuer Arbeitsplätze</span><br/> <span class="ft4">erscheinen sehr beschränkt, zumal die Bauordnung für die gewerbli-</span><br/> <span class="ft4">che Nutzung in der WG3 auf kleingewerbliche Bauten eingeschränkt</span><br/> <span class="ft4">ist. Die Zuweisung von Land in die Übergangszone stellt keine Re-</span><br/> <span class="ft4">serve an nutzbarem Gewerbebauland dar. Eine Einzonung dieses</span><br/> <span class="ft4">Landes kommt frühestens in 10 Jahren in Betracht und erfordert das</span><br/> <span class="ft4">ordentliche Verfahren. Die Zuweisung in die Übergangszone ist so-</span><br/> <span class="ft4">mit wenig flexibel; die Landreserven sind mehr oder weniger</span><br/> <span class="ft4">blockiert, und es kann der wirtschaftlichen Entwicklung kaum Rech-</span><br/> <span class="ft4">nung getragen werden.</span><br/> <span class="ft4">ff) Wie sich aus den Planungsunterlagen ergibt, ist für die Be-</span><br/> <span class="ft4">urteilung des Bedarfs an Bauland für die gewerbliche Nutzung auf</span><br/> <span class="ft4">die Prognosen 1992 abzustellen. Die Baulandprognosen wurden nach</span><br/> <span class="ft4">der Rückweisung durch den Grossen Rat weder aktualisiert, noch</span><br/> <span class="ft4">überprüft. Auf die kantonale Arbeitsplatzstatistik und -prognose 2020</span><br/> <span class="ft4">ist auf Grund der unterschiedlichen Basisdaten und der abwei-</span><br/> <span class="ft4">chenden statistischen Methode nicht abzustellen. Bei der Würdigung</span><br/> <span class="ft4">der Baugebietsgrösse anlässlich der (Teil-)Genehmigung vom</span><br/> <span class="ft4">1. März 1994 schloss sich der Grosse Rat, dem Rückweisungsantrag</span><br/> <span class="ft4">des Regierungsrats folgend, der kommunalen Einwohner- und Ar-</span><br/> <span class="ft4">beitsplatzprognose und dem von der Gemeinde gewünschten Wachs-</span><br/> <span class="ft4">tum an und unterstützte damit den Prognosewert der Gemeinde. Für</span><br/> <span class="ft4">den Bedarf an Bauland für die gewerbliche Nutzung in der Planungs-</span><br/> <span class="ft4">periode bis 2008 ist nach Auffassung der Gemeinde und der kanto-</span><br/> <span class="ft4">nalen Behörden der Prognosewert von 285 Arbeitsplätzen massge-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2001</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">269</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft4">bend. Mit der von der Gemeinde H. beschlossen Zuweisung von</span><br/> <span class="ft4">insgesamt 24 ha in die Bauzone konnte dieser Bedarf erfüllt werden.</span><br/> <span class="ft4">Nach dem Rückweisungsbeschluss vom 1. März 1994 hat die Ge-</span><br/> <span class="ft4">meinde ca. 5 ha vor allem des Baugebiets, in dem eine gewerbliche</span><br/> <span class="ft4">Nutzung möglich wäre, der Übergangszone zugewiesen (siehe vorne,</span><br/> <span class="ft4">Erw. 2/d/ee), und der genehmigte Nutzungsplan weist eine Bauzone</span><br/> <span class="ft4">von ca. 19 ha aus. Die prognostizierten Arbeitsplatzbedürfnisse sind</span><br/> <span class="ft4">damit nicht mehr gewahrt. Auch wenn diese Prognosen grundsätzlich</span><br/> <span class="ft4">und für die wirtschaftliche Entwicklung und die Arbeitsplätze insbe-</span><br/> <span class="ft4">sondere mit Unsicherheiten behaftet sind, ist festzuhalten, dass der</span><br/> <span class="ft4">angefochtene Zonenplan den massgebenden Bedarf an Bauland für</span><br/> <span class="ft4">285</span> <span class="ft4">Arbeitsplätze nicht ausweist. Die seitherige wirtschaftliche</span><br/> <span class="ft4">Entwicklung hat dies bestätigt. Für 1998 hat die Gemeinde H. 251</span><br/> <span class="ft4">Arbeitsplätze ausgewiesen und hat den vom Baudepartement er-</span><br/> <span class="ft4">rechneten Prognosewert überschritten. Art. 15 lit. b RPG steht damit</span><br/> <span class="ft4">einer Zuweisung der weitgehend erschlossenen Parzelle Nr. w mit</span><br/> <span class="ft4">einer Fläche von rund 0,7 ha zu einer Gewerbezone oder zu einer</span><br/> <span class="ft4">Spezialbauzone Gärtnereibetrieb, nicht entgegen.</span><br/> <span class="ft4">e) Gemäss Art. 1 Abs. 1 RPG haben Bund, Kantone und Ge-</span><br/> <span class="ft4">meinden auf die Bedürfnisse der Bevölkerung und der Wirtschaft zu</span><br/> <span class="ft4">achten. Dabei haben sie mit Massnahmen der Raumplanung auch die</span><br/> <span class="ft4">räumlichen Voraussetzungen für die Wirtschaft zu schaffen und zu</span><br/> <span class="ft4">erhalten (Art. 1 Abs. 2 lit. b RPG). Die einzelnen Ziele und Grund-</span><br/> <span class="ft4">sätze allein haben keine absolute Bedeutung, sondern sind Zielvor-</span><br/> <span class="ft4">stellungen, Wertungshilfen und Entscheidungskriterien (vgl. Pierre</span><br/> <span class="ft4">Tschannen, in: Kommentar RPG, Art. 1 N 5 und Art. 3 N 9). Die</span><br/> <span class="ft4">vorzunehmende Interessenabwägung obliegt vorab der Gemeinde</span><br/> <span class="ft4">(vgl. Art. 3 Abs. 1 RPV und § 13 Abs. 1 i.V.m. § 27 Abs. 2 BauG).</span><br/> <span class="ft4">Die Bemessung von Zonen für die industrielle und gewerbliche Nut-</span><br/> <span class="ft4">zung kleinerer Gemeinden verlangt eine regionale Betrachtungs-</span><br/> <span class="ft4">weise. Die Gemeinde H. ist eine Gemeinde im ländlichen Raum und</span><br/> <span class="ft4">hat ihre Nutzungsplanung auf die eigenen Weiterentwicklungsmög-</span><br/> <span class="ft4">lichkeiten und eine regional ausgeglichene Entwicklung zwischen</span><br/> <span class="ft4">Einwohnern und Arbeitsplätzen auszurichten (siehe Richtplanbe-</span><br/> <span class="ft4">schluss, S. 1.1./1.1.). Für ansässige Gewerbebetriebe sind vor Ort</span><br/> <span class="ft4">eigene Reserven an Industrie- und Gewerbezonen für längerfristige</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2001</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">270</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft4">Entwicklungsoptionen zuzulassen (siehe Leitsatz 3 Raumordnungs-</span><br/> <span class="ft4">konzept 1995).</span><br/> <span class="ft4">Die Einweisung der Parzelle Nr. w in die Übergangszone er-</span><br/> <span class="ft4">folgte ausschliesslich, weil die Wohnzonen der Gemeinde H. über-</span><br/> <span class="ft4">dimensioniert sind. Eine Differenzierung des Baulandbedarfs nach</span><br/> <span class="ft4">den anerkannten wirtschaftlich-gewerblichen Bedürfnissen ist aus</span><br/> <span class="ft4">den Planungsunterlagen nicht ersichtlich, wurde von der Gemeinde</span><br/> <span class="ft4">nicht vorgenommen und im Rahmen des Genehmigungsverfahrens</span><br/> <span class="ft4">nicht diskutiert (Protokoll des Grossen Rats vom 16. September</span><br/> <span class="ft4">1997, Art. 209, S. 208, Votum des Präsidenten der Bau- und</span><br/> <span class="ft4">Planungskommission, S. 291, Votum Regierungsrat Dr. Thomas</span><br/> <span class="ft4">Pfisterer). Eine Prüfung der Bedürfnisse an Bauland für die gewerb-</span><br/> <span class="ft4">liche Nutzung und eine vollständige Interessenabwägung unter Ein-</span><br/> <span class="ft4">bezug dieser Interessen (Art. 3 RPV) hat im Ergänzungsverfahren</span><br/> <span class="ft4">ZP/KP 1995 somit nicht stattgefunden. Auch im Beschwerde-</span><br/> <span class="ft4">entscheid hat der Regierungsrat die Abweisung zur Hauptsache mit</span><br/> <span class="ft4">der Reduktion der Bauzone für die Wohnnutzung begründet. Der</span><br/> <span class="ft4">Hinweis auf die kantonale Prognose von 235 Arbeitsplätzen und die</span><br/> <span class="ft4">Auffassung, dass in der Wohn- und Gewerbezone und in der Gewer-</span><br/> <span class="ft4">bezone ausreichend unüberbautes Land zur Verfügung steht, ist - wie</span><br/> <span class="ft4">ausgeführt (Erw. 2/d/ee und ff) - unzutreffend.</span><br/> <span class="ft4">f) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Übergrösse des</span><br/> <span class="ft4">Baugebiets aus der Übergrösse der Landreserven für die Wohnnut-</span><br/> <span class="ft4">zung resultiert, währenddessen im ZP/KP Ergänzung 1995 die für die</span><br/> <span class="ft4">gewerbliche Nutzung zugelassenen Mischzonen und die Industrie-</span><br/> <span class="ft4">zone die von der Genehmigungsbehörde im Rückweisungsbeschluss</span><br/> <span class="ft4">1993 anerkannten und unveränderten Zielvorstellungen der Gemein-</span><br/> <span class="ft4">de in Bezug auf die Arbeitsplatzentwicklung nicht erfüllen. Insofern</span><br/> <span class="ft4">verletzt der angefochtene Zonenplan Art. 15 lit. b RPG.</span><br/> <br/></div> </div> </body> </html>