BRKE IV Nr. 67/1993 vom 3. Juni 1993 in BEZ 1993 Nr. 25 6. b) Bei der Bere chnung des Geldausgleichs für Mehr - oder Minderzuteilungen im Quartierplan (§ 145 PBG) ist grundsätzlich vom Verkehrswert des Landes bzw. der auszugleichenden Fläche auszugehen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass bei Handänderungen im Quartierplanverfahren weder Grundstücksgewinn- noch Hand- änderungssteuern erhoben werden (§§ 161 Abs. 3 lit. e und 180 lit. e des Steuerg e- setzes), was sich preismindernd auswirkt. Ferner sind die Aenderungen der Parze l- lenflächen von den Quartierplangenossen häufig nicht g ewollt, sondern ergeben sich zwangsläufig aus den quartierplanrechtlichen Anforderungen einer sachricht i- gen Umlegung. Der Zielsetzung des Quartierplanes entsprechend ist diesbezüglich ein vernünftiger Interessenausgleich anzustreben. Somit ist weder auf die auf dem freien Markt erzielbaren Höchstpreise a bz ustellen, noch darf der festgelegte Lan d- preis auf der andern Seite dazu führen, dass die Grundeigentümer mit Mehrzute i- lungen allzu preisgünstig zu Land kommen. Aufgrund dieser beiden Faktoren sind die Ausgleichs summen im Quartierplanverfahren rege lmässig tiefer als der Ve r- kehrswert anzusetzen (vgl. u.a. RB 1978 Nr. 95 und 1986 Nr. 83). Für die Beme s- sung des Geldausgleichs sind grundsätzlich die Verhältnisse im Zeitpunkt der Qua r- tierplanfestsetzung massgebend (§ 1 45 Abs. 3 PBG). Dabei verf ügen die Gemei n- debehörden über einen relativ erheblichen Ermessensspielraum, we s halb die Rechtsmittelinstanzen nicht einschreiten, solange dieses Ermessen nicht übe rschrit- ten, missbraucht oder sonstwie rechtsverletzend gehandhabt worden ist (BEZ 1989 Nr. 24). c) Der Verkehrswert von Bauland, d.h. der Preis, den eine unbestimmte Vielzahl von Kaufinteressenten voraussichtlich zu bezahlen bereit wäre, lässt sich nur aus bereits bekannten W erten ermitteln. In der Regel kann der Bodenwe rt anhand von tatsächlich bezahlten Preisen für Land im gleichen Gebiet bestimmt werden, wobei allfälligen U nterschieden der Vergleichsgrundstücke in bezug auf Form, Lage, Au s- nützungsmöglichkeit, Umgebung und Bodenbeschaffenheit erhöhend oder senkend Rechnung zu tragen ist (BGE 102 Ib 353 f.). Da vorliegend der Quartierplanbehörde Vergleichspreise au fgrund von Handänderungen fehlten, stellte sie bei der Festse t- zung des Landpreises auf den in einem früheren Quartierplanverfahren festgelegten Preis ab und erh öhte diesen in Berücksichtigung der angeblich attraktiveren W ohn- lage im streitbetroffenen Gebiet von Fr. 300. --/m 2 auf Fr. 350. --/m 2 . Die Ueberpr ü- fung der Angemessenheit der ang efochtenen Festlegung erweist sich als schwi erig, da zum einen nicht bekannt is t, auf welche Verkehrswerte der Gemeinderat im se i- nerzeitigen Quartierplanverfahren abg estellt hat, und sich zum andern auch die bei - 2 - der Preisfestsetzung erfolgte Reduktion des ermittelten Ve rkehrswertes aufgrund der in Ziffer 6 lit. b genannten Faktoren o hne näh ere Angaben nicht nachvollziehen lässt. Als verbindliche Referenzgrösse vermöchte der im früheren Verfahren festg e- setzte Landpreis ohnehin nur dann zu taugen, wenn dessen Angemessenheit übe r- prüfbar und grundstückspezifische B esonderheiten die einzig en Unterschiede w ä- ren, die es beim Vergleich zu berücksichtigen gälte. Immerhin kann gesagt werden, dass ein Preis von Fr. 300. --/m 2 für erschlossenes, unüberbautes Land im Kanton Zürich selbst in einem Quartierplanve rfahren als ausserordentlich tief zu ge lten hat. Fehlt es an konkreten Angaben über den in einem bestimmten Gebiet handel s- üblichen Verkehrswert von Bauland, liefert brauchbare Hinweise hiefür die vom R e- gierungsrat am 10. Juni 1992 erlassene W eisung an die Steuerbehörden über die Bewertung von L iegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte (OS 631.32). Im Anhang zur W eisung wurde für jede einzelne Gemeinde des Kantons der Verkehrswert von Bauland bestimmt, wobei als Massg abe die für die Jahre 1986-1990 vom Statistischen Amt in den 11 Planu ngsregionen des Kantons für u n- überbautes erschlossenes W ohnland ermittelten Durchschnittspreise dienten (vgl. N 8 der W eisung). Auch wenn diese W erte nicht auf den aktuellsten Verkaufspreisen basieren, - wobei anzumerken ist, dass der Markt in einzelnen Ge bieten vorüberge- hend zum Erliegen gekommen ist - kann bei der Festsetzung des für Ausgleichsza h- lungen massgebenden Landpreises in Quartierplanverfahren von ihnen ausgega n- gen werden, weil sich das heutige Preisn iveau wieder auf demjenigen der erwähnten Vergleichsperiode bewegt. Preiserh öhende bzw. -mindernde Besonderheiten der einzelnen Grundstücke oder W ohngegenden wie die von den Rekurrenten vorg e- brachte W ohnqualität müssen dabei als mitberücksichtigt gelten. Für die Gemeinde X. wurde ein entsprechender W ert von Fr. 410.--/m 2 eingesetzt. Der vom Gemeinde- rat festgesetzte Landpreis von Fr. 350. --/m 2 bedeutet eine Herabsetzung des Ve r- kehrswertes um ca. 15%. Reduktionen dieser Grössenordnung können in einem Quartierplanverfahren als durchschnittlich und daher a ls zulässig bezeichnet we r- den. Konkrete Anhaltspunkte, welche eine weitergehende Senkung des Verkehr s- wertes nahelegten, liegen jedenfalls nicht vor und werden von den Rekurrenten auch nicht geltend gemacht. Eine fehlerhafte Ermessensausübung kann der Vorin stanz nach dem Gesagten nicht vorgeworfen we rden, so dass eine Korrektur des festgesetzten Landpreises durch die Baurekurskommission nicht angeht.