<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2019.00663</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220176&amp;W10_KEY=13013485&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2019.00663</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.04.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Anwendbarkeit kommunaler Regelungen zu Ausnützung, Dach- und Umgebungsgestaltung. Gestaltungsvorschriften bezwecken eine über die blossen Volumen- und Abstandsbestimmungen hinausgehende Qualität der Siedlungen, was auf die vorliegende BZO-Norm, welche allein die Ausnützung regelt, nicht zutrifft (E. 4.2). Es besteht keine kommunale Kompetenz zum Erlass einer von § 259 PBG abweichenden Regelung. Dies gilt auch für den Waldabstandsbereich (E. 4.3). Die besonderen Gebäude übernutzen die Parzelle, was durch eine Nebenbestimmung zu beheben ist (E. 4.5). Als Dachaufbauten sind jene Bauteile aufzufassen, welche die tatsächliche (bei Schrägdächern) respektive die hypothetische Dachebene (bei Flachdachbauten) nach aussen durchstossen (E. 7.2). Die Auslegung der die Dachgestaltung betreffenden BZO-Norm liegt im kommunalen Entscheidungsspielraum (E. 7.3). Teilweise Gutheissung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃSTHETIKVORSCHRIFT">ÃSTHETIKVORSCHRIFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHAUFBAUTE">DACHAUFBAUTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MASSGEBLICHE GRUNDFLÃCHE">MASSGEBLICHE GRUNDFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSZIFFER">NUTZUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WALDABSTAND">WALDABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WALDABSTANDSGEBIET">WALDABSTANDSGEBIET</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 259 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 292 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=47127" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2019.00663</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. April 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber JosÃ© Krause. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bauausschuss DÃ¼bendorf, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Stadtrat DÃ¼bendorf, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">2â3 vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Stadtrat DÃ¼bendorf erteilte mit Beschluss vom 29. Juni 2017 C und D die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Renovation, Erweiterung und Aufstockung des bestehenden Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 in DÃ¼bendorf. Am 4. MÃ¤rz 2019 bewilligte der Bauausschuss der Stadt DÃ¼bendorf eine 1. ProjektÃ¤nderung zu diesem Bauvorhaben, welches Anpassungen am Unter-, Ober- und Dachgeschoss umfasst.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Beschluss vom 29. Juni 2017 erhob A mit Eingabe vom 14. August 2017 Rekurs beim Baurekursgericht das Kantons ZÃ¼rich und beantragte dessen Aufhebung. In der Folge wurde dieses Verfahren auf Antrag der Bauherrschaft sistiert. Gegen den Beschluss vom 4. MÃ¤rz 2019 erhob A mit Eingabe vom 18. April 2019 ebenso Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte auch dessen Aufhebung. Das Baurekursgericht vereinigte die Verfahren und hiess die Rekurse mit Entscheid vom 4. September 2019 teilweise gut und ergÃ¤nzte den Beschluss vom 4. MÃ¤rz 2019 mit einer Auflage betreffend einen Abstellplatz; im Ãbrigen wies es die Rekurse ab, soweit auf sie eingetreten worden ist und sie nicht als gegenstandslos geworden abgeschrieben wurden.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob A mit Eingabe vom 4. Oktober 2019 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen die Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sowie die Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung; in prozessualer Hinsicht sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren. <span>Mit Schreiben vom 24. Oktober 2019 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Bauausschuss sowie der Stadtrat DÃ¼bendorf beantragten mit gemeinsamer Eingabe vom 11. November 2019 unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Gleichentags ersuchten unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen auch </span>C und D <span>um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. A hielt mit Schreiben vom 22. November 2019 an ihren AntrÃ¤gen fest. Am 6. bzw. am 9. Dezember 2019 duplizierten</span> C und D <span>respektive der Bauausschuss sowie der Stadtrat DÃ¼bendorf (letztere mit gemeinsamer Eingabe) und hielten dabei jeweils an ihren AntrÃ¤gen fest.</span> A liess sich in der Folge nicht mehr vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt die BeschwerdefÃ¼hrerin die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Anordnung eines Augenscheins steht im Ermessen der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde. Eine entsprechende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 23. Dezember 2019, 1C_582/2018, E. 2.4). Ein Augenschein ist insbesondere dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Es ist zulÃ¤ssig, dass eine Rechtsmittelinstanz auf einen eigenen Augenschein verzichtet, wenn sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (VGr, 26. September 2019, VB.2019.00182, E. 2.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Vorinstanz hat am 2. November 2017 einen Abteilungsaugenschein durchgefÃ¼hrt und diesen mittels Protokoll und Fotografien dokumentiert. Damit und zusammen mit den Ã¼brigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenÃ¼gend erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 ist gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt DÃ¼bendorf (BZO) der Wohnzone W2b zugeschieden. Es grenzt im SÃ¼dosten an die Parzelle Kat.-Nr. 03 der BeschwerdefÃ¼hrerin und im Nordwesten an das Ã¼berstellte GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04; nordÃ¶stlich wird es von der G-Strasse umfahren. Im SÃ¼dwesten grenzt Wald an das BaugrundstÃ¼ck, weshalb entlang des umzubauenden GebÃ¤udes eine Waldabstandslinie verlÃ¤uft. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt zunÃ¤chst vor, dass bei der Anwendung von Art. 35 Abs. 4 BZO auf die "massgebliche GrundstÃ¼cksflÃ¤che" im Sinn von § 259 des <span>Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)</span> abzustellen sei, wodurch die im Waldabstandsbereich liegende GrundstÃ¼cksflÃ¤che wegfalle und somit die besonderen GebÃ¤ude die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung Ã¼berschreiten wÃ¼rden. DemgegenÃ¼ber fÃ¼hrt die Gemeinde sowie die Bauherrschaft aus, Art. 35 Abs. 4 BZO enthalte einen von § 259 PBG abweichenden GrundstÃ¼cksbegriff. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die von der Beschwerdegegnerschaft vertretene Rechtsauffassung setzt voraus, dass die Gemeinde zu solch einer Begriffsbestimmung kompetent ist. Hierzu ist zunÃ¤chst zu klÃ¤ren, um was fÃ¼r eine Regelung es sich bei Art. 35 Abs. 4 BZO handelt: GemÃ¤ss dieser Norm darf die GrundflÃ¤che von besonderen GebÃ¤uden maximal 5 % der "gesamten GrundstÃ¼cksflÃ¤che" betragen. Bei GrundstÃ¼cken mit weniger als 1'000 m<sup>2</sup> ist eine GrundflÃ¤che bis 50 m<sup>2</sup> zugelassen (Art. 35 Abs. 4 Satz 2 BZO). Art. 35 Abs. 4 BZO setzt somit die von besonderen GebÃ¤uden Ã¼berbaubare FlÃ¤che ins VerhÃ¤ltnis zur GrundstÃ¼cksflÃ¤che und regelt so die NutzungsintensitÃ¤t. Damit handelt es sich um eine Nutzungsziffer (zum Begriff siehe Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. A., Bern 2016, S. 321; Beat Stalder/Nicole Tschirky in: Alain Griffel et al. [Hrsg.], Fachhandbuch Ãffentliches Baurecht, ZÃ¼rich etc. 2016 [FHB Baurecht], N. 3.366; Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 3. A., ZÃ¼rich 2017, S. 177). </p> <p class="Urteilstext">Die Bauherrschaft fÃ¼hrt zwar aus, dass Art. 35 Abs. 4 BZO keine BeschrÃ¤nkung der AusnÃ¼tzung zum Inhalt habe, sondern aus Ã¤sthetischen GrÃ¼nden eine Ãberstellung des GrundstÃ¼cks mit Kleinbauten vermeiden wolle. Was das vorgebrachte Ziel der Regelung, nÃ¤mlich die Vermeidung der GrundstÃ¼cksÃ¼berstellung mit Kleinbauten, betrifft, so findet diese Ansicht eine StÃ¼tze in den Materialien (vgl. ErlÃ¤uterung zu Art. 35 BZO). Auch ist es den Gemeinden nicht von vornherein verwehrt, konkrete Gestaltungsvorschriften zu erlassen (vgl. etwa VGr, 5. April 2018, VB.2017.00183, E. 10.4; 16. November 2017, VB.2017.00338, E. 4.3). Solche Vorschriften kÃ¶nnen etwa Bauart, Material oder Farbe betreffen (VGr, 28. Juni 2018, VB.2018.00214, E. 3.2). Dabei gilt es allerdings zu beachten, dass Gestaltungsvorschriften eine <i>Ã¼ber</i> die blossen Volumen- und Abstandsbestimmungen sowie Ã¼ber die technischen Bauvorschriften und Vorschriften betreffend die Ausstattung von Siedlungen <i>hinausgehende</i> QualitÃ¤t der Siedlungen bezwecken (Alexander Rey, FHB Baurecht, N. 3.445). Dass Vorgaben an die Kubatur einerseits und an die Gestaltung der Baute andererseits unterschiedliche Aspekte berÃ¼hrt, zeigt sich auch in der stÃ¤ndigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts, wonach allein gestÃ¼tzt auf § 238 PBG ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens nur aufgrund ausserordentlicher UmstÃ¤nde durchgesetzt werden kann (VGr, 5. April 2018, VB.2017.00183, E. 6.3.2; 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.6). Eine Ã¼ber die NutzungsintensitÃ¤t hinausgehende Gestaltungsvorgabe â respektive eine den Nutzungsziffern regelmÃ¤ssig innewohnender Gestaltungszweck (Stalder/Tschirky, FHB Baurecht, N. 3.369) Ã¼bertreffende Ãsthetikvorgabe â ist der Regelung von Art. 35 Abs. 4 BZO indes nicht inhÃ¤rent. Daher vermag das beschwerdegegnerische Argument nichts daran zu Ã¤ndern, dass es sich bei Art. 35 Abs. 4 BZO um eine Nutzungsziffer handelt. Entsprechend beinhalten auch die Baugesuchunterlagen eine Berechnung der AusnÃ¼tzung der besonderen GebÃ¤ude, wobei der in Art. 35 Abs. 4 BZO erwÃ¤hnte Wert von 5 % als AusnÃ¼tzungsziffer bezeichnet ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Diese Feststellung fÃ¼hrt zur Frage, ob die Gemeinden zu einer von § 259 PBG abweichenden Regelung befugt sind. Dies ist zu verneinen. Die Gemeinden sind an die Begriffsbestimmung der AusnÃ¼tzungsziffer im PBG gebunden, da sie gemÃ¤ss § 45 Abs. 2 PBG beim Erlass der Bau- und Zonenordnung grundsÃ¤tzlich an die Institute, Mess- und Berechnungsweisen des kantonalen Rechts gebunden sind (Felix Huber, Die AusnÃ¼tzungsziffer, Diss. ZÃ¼rich 1986, S. 208; vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 920). Die Wortmeldungen anlÃ¤sslich der Legiferierung des heutigen § 259 Abs. 2 PBG erhellen ebenso, dass nach Annahme der Bestimmung den Gemeinden die ausnÃ¼tzungsmÃ¤ssige Regelung der WaldrÃ¤nder verschlossen sein wird (Prot. KR 1971â1975, 9410â9415; vgl. Huber, S. 79 Fn. 67; vgl. auch VGr, 12. Januar 2011, VB.2010.00574, E. 3.3.4). Sodann hielt das Bundesgericht fest, dass Waldareal nicht in die Berechnung der nach Baurecht zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung einzubeziehen ist, wobei es sich dabei vom Gedanken leiten liess, dass die anrechenbare LandflÃ¤che nur Boden umfassen kann, der innerhalb der Bauzone liegt und an und fÃ¼r sich baulich nutzbar wÃ¤re (BGE 110 Ia 91 E. 2d). Letzteres trifft fÃ¼r die vorliegend relevante FlÃ¤che zwischen Wald und Waldabstandslinie, die gemÃ¤ss § 262 Abs. 1 PBG von oberirdischen GebÃ¤ude nicht Ã¼berschritten werden darf, nicht zu. Folglich besteht keine kommunale Kompetenz zum Erlass einer von § 259 PBG abweichenden Regelung, weshalb die kantonale Norm â ungeachtet Art. 35 Abs. 4 BZO â zur Bestimmung der GrundflÃ¤che der besonderen GebÃ¤ude massgebend ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>§ 259 Abs. 1 PBG bestimmt, dass die massgebliche GrundflÃ¤che die von der Baueingabe erfasste FlÃ¤che der baulich noch nicht ausgenÃ¼tzten GrundstÃ¼cke oder GrundstÃ¼ckteile der Bauzone ist. Ausser Ansatz fallen dabei WaldabstandsflÃ¤chen, soweit sie mehr als 15 m hinter der Waldabstandslinie liegen, Wald und offene GewÃ¤sser (§ 259 Abs. 2 PBG). Somit ist die fÃ¼r die AusnÃ¼tzung massgebende GrundstÃ¼cksflÃ¤che vorliegend 758,85 m<sup>2</sup> (GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 1'173 m<sup>2</sup> minus die nicht anrechenbare WaldabstandsflÃ¤che von 414,15 m<sup>2</sup>), wie sie hinsichtlich der AusnÃ¼tzung des HauptgebÃ¤udes festgehalten ist. Da somit die massgebende GrundstÃ¼cksflÃ¤che weniger als 1'000 m<sup>2</sup> betrÃ¤gt, greift allerdings Art. 35 Abs. 4 Satz 2 BZO. Diese Bestimmung soll sicherstellen, dass "in jedem Fall" ein besonderes GebÃ¤ude mit 50 m<sup>2</sup> GrundflÃ¤che erstellt werden kann (vgl. ErlÃ¤uterung zu Art. 35 BZO). Die drei projektierten besonderen GebÃ¤ude (Carport, Ã¼berdachter Sitzplatz und Schopf) Ã¼berstellen das GrundstÃ¼ck indes auf einer FlÃ¤che von 57,14 m<sup>2</sup>. Damit Ã¼bernutzen die besonderen GebÃ¤ude die Parzelle um gut 7 m<sup>2</sup>. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die drei separaten besonderen GebÃ¤ude erweisen sich in ihrer Gesamtheit somit als nicht bewilligungsfÃ¤hig. Die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrerin ist insofern begrÃ¼ndet. Indes fÃ¼hrt dies nicht zur beantragten Verweigerung der Baubewilligung:</p> <p class="Urteilstext">Inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauvorhabens kÃ¶nnen und mÃ¼ssen gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips, welches verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein mÃ¼ssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung Ã¼ber das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der Baubewilligung ist als gewichtig einzustufen. Solange die MÃ¤ngel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden kÃ¶nnen, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die MÃ¤ngel indessen wesentliche ProjektÃ¤nderungen nach sich, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.1 mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend sind zur Korrektur der festgestellten GrundstÃ¼cksÃ¼bernutzung durch die projektierten drei besonderen GebÃ¤ude unterschiedliche Anpassungen denkbar: So kÃ¶nnte die Bauherrschaft auf eines der besonderen GebÃ¤ude verzichten oder etwa deren bzw. dessen Dimension(en) verringern. Jedenfalls ist der Mangel angesichts der konstruktiven und architektonischen SelbstÃ¤ndigkeit (dazu VGr, 29. August 2019, VB.2019.00056, E. 4.5.1) der drei besonderen GebÃ¤ude untergeordneter Natur und ohne besondere Schwierigkeiten durch die zu statuierende Nebenbestimmungen zu beheben.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Angesichts der baurechtswidrigen Ãberstellung des GrundstÃ¼cks mit besonderen GebÃ¤uden (oben E. 4) ist offen, ob die Bauherrschaft am Carport in den vorliegenden Ausmassen festhalten wird. Damit braucht vorliegend nicht geklÃ¤rt zu werden, inwiefern die Berechnung der GrundflÃ¤che des Carports in den Bauunterlagen, welche einen unÃ¼berdachten Streifen zwischen Carport und HauptgebÃ¤ude ausklammert, korrekt ist. Auf die entsprechende RÃ¼ge ist somit nicht einzugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>DemgegenÃ¼ber ist die beschwerdefÃ¼hrerisch monierte Grenzabstandsverletzung durch den Carport zu behandeln, da diese Frage keinen nutzungsmÃ¤ssigen Aspekt des Carports betrifft:</p> <p class="Urteilstext">Der fragliche Carport ist als nordÃ¶stlicher Anbau am HauptgebÃ¤ude geplant und erfÃ¼llt zunÃ¤chst unbestrittenermassen die Voraussetzungen des besonderen GebÃ¤udes nach Art. 35 Abs. 1 BZO. Da er (als Grenzbau) den Grenzabstand zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht einhÃ¤lt, darf er mangels Vorliegens einer schriftlichen Zustimmung der nachbarlichen BeschwerdefÃ¼hrerin eine HÃ¶he von 2,50 m nicht Ã¼berschreiten (Art. 35 Abs. 3 BZO). Diese Anforderung respektiert der Carport: Entlang seiner sÃ¼dÃ¶stlichen Aussenseite misst er an seiner grÃ¶ssten HÃ¶he 2,47 m. Der dazu parallel verlaufende Terrainschnitt 4, welcher mittig (und lÃ¤ngs) den Carport schneidet, weist die maximale HÃ¶he ebenso mit 2,47 m aus. Sodann zeigt der Terrainschnitt 5, welcher quer (mithin in Ostwestrichtung) und mittig des Carports verlÃ¤uft, auf, dass das gewachsene Terrain in nordwestliche Richtung hin zum HauptgebÃ¤ude zunÃ¤chst konstant verlÃ¤uft und darauf leicht ansteigt (der Terrainschnitt 6 zeigt im Ãbrigen fÃ¼r den gewachsenen Boden knapp 1 m hinter dem Carport den gleichen Verlauf). Daher verringert sich die maximale HÃ¶he des Carports (von 2,47 m) in Richtung HauptgebÃ¤ude, wodurch er gemÃ¤ss den vorliegenden PlÃ¤nen an keiner Stelle die von Art. 35 Abs. 3 BZO vorgegebene MaximalhÃ¶he fÃ¼r den zustimmungsfreien Grenzbau missachtet. Mit ihren AusfÃ¼hrungen gelingt es der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht, daran ernsthafte Zweifel zu wecken. Die RÃ¼ge ist somit unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Weiter moniert die BeschwerdefÃ¼hrerin die Ausgestaltung des Attikageschosses, welche mit Art. 38b Abs. 4 BZO nicht zu vereinbaren sei. ZunÃ¤chst ist zu klÃ¤ren, ob diese RÃ¼ge rechtzeitig erhoben wurde, was die Beschwerdegegnerschaft in Abrede stellt. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die Bauherrschaft plante auf dem streitbetroffenen GrundstÃ¼ck gemÃ¤ss Baugesuch vom 21. Dezember 2016 die Renovation, Erweiterung und Aufstockung des bestehenden GebÃ¤udes sowie die Umgestaltung des Gartens. Die auf dieser Grundlage erteilte Baubewilligung vom 29. Juni 2017 focht die heutige BeschwerdefÃ¼hrerin am 14. August 2017 beim Baurekursgericht an. Dieses sistierte das Rekursverfahren am 12. Dezember 2017 auf Ersuchen der Bauherrschaft, welche der am Augenscheintermin geÃ¤usserten vorlÃ¤ufigen Beurteilung der Sach- und Rechtslage durch das Baurekursgericht Rechnung trug und eine Anpassung des Bauvorhabens in Aussicht stellte. Das neuerliche Baugesuch datiert vom 16. September 2018. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde nahm dieses als 1. ProjektÃ¤nderung (Neubau Untergeschoss und Anpassungen Obergeschoss) entgegen und genehmigte es am 4. MÃ¤rz 2019. Dabei erwog sie, dass die ProjektÃ¤nderung das ursprÃ¼ngliche Bauvorhaben ersetze (und ersteres auszufÃ¼hren sei) und erklÃ¤rte die Bewilligung vom 29. Juni 2017 zum integrierenden Bestanteil der ProjektÃ¤nderung. Darauf beschloss sie, dass Dispositiv-Ziffern 1 (betreffend Ausnahmebewilligung im Waldabstandsbereich) und 2 (betreffend Bewilligungserteilung unter Nebenbestimmungen) der Bewilligung vom 29. Juni 2017 durch Dispositiv-Ziffer 1 der ProjektÃ¤nderung ersetzt werden. Sodann wÃ¼rden die weiteren vor Baubeginn zu erfÃ¼llenden Auflagen der Bewilligung vom 29. Juni 2017 massgebend bleiben respektive hat diese hinsichtlich der speziellen Nebenbestimmungen weiterhin GÃ¼ltigkeit.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die heutige BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼hrte im Rekursverfahren aus, bei der Bewilligung vom 4. MÃ¤rz 2019 handele es sich um eine ProjektÃ¤nderung. Die Vorinstanz stÃ¼tzte diesen Standpunkt. Dies hat Auswirkungen auf die zulÃ¤ssigen RÃ¼gen: Nach konstanter verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung kÃ¶nnen bei ProjektÃ¤nderungen nur diejenigen Teile eines Bauvorhabens neu Ã¼berprÃ¼ft werden, die durch die Ãnderung betroffen werden (VGr, 18. Dezember 2019, VB.2019.00426, E. 3.4 mit Hinweisen). Somit und ungeachtet des Umstands, dass die (Stamm-)Baubewilligung vom 29. Juni 2017 noch nicht in Rechtskraft erwachsen ist, hatte sich die BeschwerdefÃ¼hrerin im Rekursverfahren gegen die ProjektÃ¤nderung auf EinwÃ¤nde zu beschrÃ¤nken, welche sich auf Teile des angepassten Vorhabens beziehen. Dieses Erfordernis erachtete die Vorinstanz in Bezug auf Art. 38b Abs. 4 BZO als nicht erfÃ¼llt und bezeichnete die RÃ¼ge als verspÃ¤tet, liess diese Frage letztlich aber offen. </p> <p class="Urteilstext">Dem ist nicht zu folgen. Der von der BeschwerdefÃ¼hrerin im Verfahren gegen die ProjektÃ¤nderung herangezogene Art. 38b BZO betrifft die Dachgestaltung. Sie rÃ¼gt dabei, das Attikageschoss springe strassen- und rÃ¼ckseitig in unzulÃ¤ssigem Umfang bis an die Fassade des darunterliegenden Geschosses vor. Zwar fand Art. 38b BZO im Rekurs gegen die Stammbaubewilligung, deren RÃ¼gen im Zusammenhang mit dem Dachgeschoss allein eine auskragende Dachterrasse sowie die LiftÃ¼berfahrt betrafen, keine ErwÃ¤hnung. Allerdings ist die im Rekurs gegen die ProjektÃ¤nderung gerÃ¼gte Nord- bzw. SÃ¼dseite des Dachgeschosses Teil des angepassten Vorhabens. Im ursprÃ¼nglichen Projekt wiesen die monierten zwei Seiten eine LÃ¤nge von 7,50 m auf. Im Zuge der ProjektÃ¤nderung erfuhren sie eine Anpassung und messen nun 7,51 m. Die Anpassungen am Dachgeschoss umfassten mithin nicht allein die innere Raumaufteilung oder die Neuanordnung der begehbaren Bereiche der Dachterrassen, sondern darÃ¼ber hinaus â wenn auch in kleinem, aber nicht vernachlÃ¤ssigbarem Umfang â eine VerlÃ¤ngerung der zwei gerÃ¼gten Seiten des Attikageschosses, welche Ã¤usserlich in Erscheinung treten und daher selbstredend Gestaltungsrelevanz aufweisen. Unerheblich ist dabei, ob der Einwand auch schon im Verfahren gegen die Stammbaubewilligung hÃ¤tte vorgebracht werden kÃ¶nnen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat somit die RÃ¼ge einer Verletzung von Art. 38b BZO zulÃ¤ssigerweise im Verfahren gegen die ProjektÃ¤nderung erhoben, weshalb diese vorliegend zu behandeln ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, das Attikageschoss springe strassen- und rÃ¼ckseitig auf einer LÃ¤nge von je 7,51 m bis an die Fassade des darunterliegenden Geschosses vor. Damit missachte es Art. 38b Abs. 4 BZO, wonach Dachaufbauten an der Giebelseite maximal einen Drittel, also hÃ¶chstens 4,1 m, einnehmen dÃ¼rften. Dabei ist unbestritten, dass es sich bei den bemÃ¤ngelten Fassaden um die Giebelseiten des GebÃ¤udes handelt. Sodann ist augenscheinlich, dass das Attikageschoss bei einer LÃ¤nge der Giebelseite von gut 12 m die Drittelsregelung nicht einhalten wÃ¼rde. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.1 </b>Dem hÃ¤lt die Beschwerdegegnerschaft zunÃ¤chst entgegen, Art. 38b Abs. 4 BZO finde im Zusammenhang mit Attikageschossen keine Anwendung. Nach ihrem DafÃ¼rhalten unterscheide Art. 38b Abs. 3 BZO zwischen Dachaufbauten und Attikageschossen. Da Art. 38b Abs. 4 BZO nur Dachaufbauten, nicht aber Attikageschosse erwÃ¤hne, seien einzig erstere zurÃ¼ckzusetzen. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.2 </b>§ 292 PBG regelt die Dachaufbauten. Die Norm lÃ¤sst den Gemeinden indes die MÃ¶glichkeit zum Erlass einer abweichenden Regelung (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1187), wovon die Stadt DÃ¼bendorf in Art. 38b Abs. 1â4 BZO Gebrauch gemacht hat. Art. 38b Abs. 1 BZO hÃ¤lt vorab fest, dass fÃ¼r Dachaufbauten § 292 PBG gilt; Abs. 2 behandelt die hier nicht interessierenden Dacheinschnitte. Art. 38b Abs. 3 f. BZO (Randtitel: Dachaufbauten bei FlachdÃ¤chern und Attikageschosse) lauten: Bei FlachdachgebÃ¤uden mÃ¼ssen Dachaufbauten und Attikageschosse, welche mehr als einen Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge einnehmen, unterhalb von Ebenen liegen mÃ¼ssen, welche unter 45 ° und unter BerÃ¼cksichtigung einer KniestockhÃ¶he von 90 cm (gemÃ¤ss § 275 Abs. 2 PBG) an der Schnittlinie zwischen DachflÃ¤che und der zugehÃ¶rigen Fassade angelegt werden. GegenÃ¼ber Giebelfassaden sind Dachaufbauten ebenfalls entsprechend Absatz 3 zurÃ¼ckzusetzen (Art. 38b Abs. 4 BZO).</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.3 </b>Zum in Art. 38b BZO verwendeten Begriff der Dachaufbauten hat sich das Verwaltungsgerichts verschiedentlich geÃ¤ussert. Unter Dachaufbauten gemÃ¤ss § 292 lit. a PBG sind Bauteile zu verstehen, welche wie Lukarnen oder Ãhnliches oberhalb der Dachhaut in Erscheinung treten beziehungsweise die DachflÃ¤che nach aussen durchstossen (VGr, 28. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00367, E. 5.2 mit Hinweisen). Massgeblich ist, ob Aufbauten Ã¼ber die "tatsÃ¤chliche Dachebene" hinausragen (RB 1991 Nr. 67). Bei Flachdachbauten ist demgegenÃ¼ber nicht erforderlich, dass sich die Dachaufbauten durch eine gewisse SelbstÃ¤ndigkeit in Funktion und/oder Erscheinungsbild kennzeichnen. Denn beim SchrÃ¤gdach befinden sich das Dachgeschoss unter der â tatsÃ¤chlichen â Dachebene und der Dachaufbau Ã¼ber dieser Dachebene, wodurch sich eine klare Unterscheidbarkeit der Bauteile ergibt. Bei FlachdÃ¤chern hingegen, wo die begrenzende Dachebene (§ 292 lit. b PBG) rein hypothetisch besteht, fehlt diese Unterscheidbarkeit von vornherein und kann weder eine funktionelle noch eine optische SelbstÃ¤ndigkeit der die fiktive DachflÃ¤che durchstossenden Bauteile verlangt werden (VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E. 2c). Im Fall von Flachdachbauten gelten die das hypothetische SchrÃ¤gdachprofil durchstossenden Bauteile als Dachaufbaute (VGr, 6. April 2011, VB.2010.00704, E. 7.3.1). </p> <p class="Urteilstext">Im Licht der dargelegten verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung sind als Dachaufbauten somit jene Bauteile aufzufassen, welche die tatsÃ¤chliche (bei SchrÃ¤gdÃ¤chern) respektive die hypothetische Dachebene (bei Flachdachbauten) nach aussen durchstossen. Insofern sind jene Bauteile eines Attikageschosses, welche oberhalb des hypothetischen SchrÃ¤gdachprofils in Erscheinung treten, Dachaufbauten. Damit fallen Attikageschosse, sofern diese die fiktive DachflÃ¤che durchstossen, durchaus in den Anwendungsbereich von Abs. 4. Daran vermag die NichterwÃ¤hnung des Attikageschosses, welche allenfalls in bewusster Differenzierung zu Abs. 3 erfolgte, genauso wenig etwas zu Ã¤ndern wie die kommunale Befugnis zu von § 292 PBG abweichender Rechtsetzung: Dachaufbaute und Attikageschoss kommen im Gesetzestext (auch dem kommunalen) eine fachjuristische PrÃ¤gung zu, die bei der Interpretation zu beachten ist (dazu Ernst A. Kramer, Juristische Methodenlehre, 6. A., Bern 2019, S. 76).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Die Anwendbarkeit von Art. 38b Abs. 4 BZO auf den vorliegenden Sachverhalt fÃ¼hrt nicht sogleich zur UnzulÃ¤ssigkeit des projektierten Dachgeschosses. Denn die Ã¶ffentlichen Beschwerdegegner halten dem entgegen, dass die Begrenzung von Attikageschossen auf ein Drittel der Giebelfassade nicht Zweck von Art. 38b Abs. 4 in Verbindung mit Abs. 3 BZO sei. Art. 38b Abs. 4 BZO bezwecke einzig die Verhinderung von Dachaufbauten in den GebÃ¤udeecken. Daher wÃ¼rden â gemÃ¤ss stÃ¤ndiger Praxis â nur die traufbÃ¼ndigen GebÃ¤udeteile in den Anwendungsbereich von Art. 38b Abs. 4 BZO fallen und allein diese seien von der Giebelseite zurÃ¼ckzusetzen.</p> <p class="Urteilstext">Die offenbar in stÃ¤ndiger Praxis ausgeÃ¼bte Auslegung von Art. 38b Abs. 4 BZO durch die BaubewilligungsbehÃ¶rde erschliesst sich aus dem Normtext, welcher auch in dieser Hinsicht (vgl. oben E. 7.2) nicht restlos klar ist, nicht sogleich. Indes liegt sie innerhalb des kommunalen Entscheidungsspielraums. Bei dieser Feststellung fÃ¤llt vorab ins Gewicht, dass die <span>Anwendung von</span> Art. 38b Abs. 4 BZO, bei dem es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht handelt (vgl. § 49 Abs. 2 lit. d PBG), <span>in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde obliegt. </span>Stellen sich dabei Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die BaubehÃ¶rde der Gemeinde dann zu schÃ¼tzen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint (VGr, 29. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00592, E. 2.3). Sodann richtet sich Art. 38b Abs. 3 BZO an die Traufseite des betreffenden GebÃ¤udes. Dies ergibt sich daraus, dass die Bestimmung § 292 PBG nachgebaut â und um eine Regelung betreffend Kniestock erweitert â ist, welcher bei Attikageschossen nur gegenÃ¼ber der hypothetischen Traufseite greift; "giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss â wie ein Dachgeschoss unter einem SchrÃ¤gdach â mit der Fassade des Vollgeschosses bÃ¼ndig sein (VGr, 30. August 2018, VB.2018.00240, E. 6.1). Die Bezugnahme von Art. 38b Abs. 4 BZO auf Absatz 3 derselben Bestimmung umschliesst somit genauer besehen nicht allein die Drittelregelung, sondern auch dessen â traufseitigen â Anwendungsbereich. Der (eigenstÃ¤ndige) Gehalt von Art. 38b Abs. 4 BZO ist vor diesem Hintergrund darin zu erblicken, dass die Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die hypothetische Dachprofillinie durchstossen, auch gegenÃ¼ber den Giebelfassaden zurÃ¼ckzusetzen sind â und mithin weg von den GebÃ¤udeecken zu rÃ¼cken sind. In diese Richtung lÃ¤sst sich auch zwangslos das Wort "ebenfalls" lesen. Schliesslich wÃ¤re es Ã¤usserst ungewÃ¶hnlich, wenn der kommunale Normgeber (auch) auf der Giebelseite die Drittelsregelung von § 292 PBG zur Anwendung bringen wollte. Diese von der BeschwerdefÃ¼hrerin vertretene Auslegung von Art. 38b Abs. 4 BZO bedÃ¼rfte daher gewichtiger Indizien, welche allerdings nicht vorliegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Folglich darf das vorliegende Attikageschoss auf der Giebelseite im projektierten Umfang mit der Fassade des darunterliegenden Geschosses bÃ¼ndig sein. Die entsprechende RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrerin ist unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich moniert die BeschwerdefÃ¼hrerin eine ungenÃ¼gende Einordnung und Gestaltung der projektierten Baute. Diese wirke einerseits aufgrund des Attikageschosses Ã¼berhoch; andererseits sei Art. 38a Abs. 2 BZO, welcher im VerhÃ¤ltnis zu § 238 PBG spezielle Anforderungen an die Umgebungsgestaltung stelle, verletzt. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>GemÃ¤ss Art. 38a Abs. 2 BZO (Marginalie: Ãbergangsbereich) sind GrundstÃ¼cke entlang der Grenze des Siedlungsgebietes sowie entlang von Freihalte- und Erholungszonen sowie von GewÃ¤ssern mit standortgerechten Pflanzenarten zu begrÃ¼nen. Bei der Gestaltung der Bauten sowie der AussenrÃ¤ume ist auf die besondere Ã¶rtliche Situation RÃ¼cksicht zu nehmen. Die Vorinstanz erachtete die Bestimmung nicht als anwendbar. </p> <p class="Urteilstext">Ausser Frage steht, dass sich das BaugrundstÃ¼ck entlang einer Freihalte- oder Erholungszone sowie entlang eines GewÃ¤ssers befindet, wogegen die BeschwerdefÃ¼hrerin es am Siedlungsrand gelegen sieht. Diese Argumentation geht fehl. GemÃ¤ss dem Bericht zur Ortsplanungsrevision vom 18. MÃ¤rz 1996 (S. 21) bezweckte die Regelung zum Siedlungsrand in Art. 38a BZO zusammen mit der Bezeichnung des Siedlungsrandes im kommunalen Richtplan Siedlung und Landschaft eine gute Gestaltung des Ãbergangs von bebautem Gebiet zur offenen Landschaft. Im besagten Richtplan Siedlung und Landschaft ist die (sÃ¼dwestliche) Grenze des BaugrundstÃ¼cks zum Wald nicht als zu gestaltender Siedlungsrand gekennzeichnet (in Form einer viereckig gepunkteten Linie, wie die Nahtstelle anderer WaldflÃ¤chen zum Ã¼berstellen Gebiet in DÃ¼bendorf). Folglich findet Art. 38a Abs. 2 BZO auf den vorliegenden Sachverhalt keine Anwendung, wodurch das Bauvorhaben keine BZO-spezifischen Gestaltungsvorgaben zu respektieren hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Was das Dachgeschoss betrifft, so hÃ¤lt dieses vor den Vorgaben von § 238 PBG stand. Das projektierte Attika lÃ¤sst die vier GebÃ¤udeecken frei und ist mithin lediglich teilweise mit der Fassade des unteren Geschosses bÃ¼ndig, dies allerdings nur in einem Ausmass, welcher nicht den Eindruck eines Vollgeschosses bewirkt. An diesem Eindruck Ã¤ndert auch nichts, dass die das hypothetische SchrÃ¤gdachprofil durchstossenden Bauteile keine Befensterung aufweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich erblickt die BeschwerdefÃ¼hrerin in der Terraingestaltung auf dem BaugrundstÃ¼ck eine Verletzung von Art. 22 BZO. Nach dieser Bestimmung sind in den Hanglagen der Zonen W2a und W2b Abgrabungen nicht zulÃ¤ssig, wobei Haus- und KellerzugÃ¤nge sowie Abgrabungen untergeordneter Natur und Garagenzufahrten an talseitigen Fassaden ausgenommen sind. Nach stÃ¤ndiger Praxis der BaubewilligungsbehÃ¶rde sind Abgrabungen von weniger als einem Meter als untergeordnet zu qualifizieren. In ihren AusfÃ¼hrungen zeigt die BeschwerdefÃ¼hrerin allerdings nicht auf, an welchen Stellen dieses Mass Ã¼berschritten sein soll. Somit kann die â vorinstanzlich verneinte â Frage der Anwendbarkeit von Art. 22 BZO offengelassen werden, da diese RÃ¼ge mangels genÃ¼gender Substanziierung ohnehin nicht zielfÃ¼hrend ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>10.1 </b>Zusammenfassend ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. Die Baubewilligung vom 4. MÃ¤rz 2019 (Dispositiv-Ziffer 1.1) ist durch folgende Nebenbestimmung zu ergÃ¤nzen: "Vor Baubeginn ist die GrundflÃ¤che der besonderen GebÃ¤ude in Beachtung von Art. 35 Abs. 4 BZO derart zu verringern, dass sie 50 m<sup>2</sup> nicht Ã¼bersteigt. Der BaubewilligungsbehÃ¶rde sind vor Baubeginn in diesem Sinn abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne zur Bewilligung einzureichen."</p> <p class="Erwgung2"><b>10.2 </b>Die Rekurskosten in der HÃ¶he von Fr. 7'330.- sind zu 2/3 der BeschwerdefÃ¼hrerin sowie zu je 1/6 der Bauherrschaft und den Ã¶ffentlichen Beschwerdegegnern aufzuerlegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.3 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu 4/5 der BeschwerdefÃ¼hrerin und zu je 1/10 der Bauherrschaft und den Ã¶ffentlichen Beschwerdegegnern aufzuerlegen (vgl. § 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht der BeschwerdefÃ¼hrerin keine ParteientschÃ¤digung zu. Vielmehr ist sie zu einer angemessenen (leicht reduzierten) ParteientschÃ¤digung an die Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Den Ã¶ffentlichen Beschwerdegegnern steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss keine ParteientschÃ¤digung zu (VGr, 28. Juni 2018, VB.2018.00214, E. 5).</p> <p class="Erwgung1"><b>11. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Soweit der vorliegende Entscheid angesichts der Art und des Umfangs der mit der Baubewilligung verfÃ¼gten Bedingungen und Auflagen einen Zwischenentscheid darstellt (vgl. BGr, 6. Februar 2018, 1C_302/2017, E. 1.3 ff.), kann dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 BGG selbstÃ¤ndig beim Bundesgericht angefochten werden (vgl. dazu BGr, 20. Juni 2012, 1C_522/2011, E. 1.2).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde und AbÃ¤nderung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 4. September 2019 wird Dispositiv-Ziffer 1.1 des Beschlusses des Bauausschusses der Stadt DÃ¼bendorf vom 4. MÃ¤rz 2019 durch folgende Nebenbestimmung ergÃ¤nzt:</span></p> <p class="Einzug2"><span> "Vor Baubeginn ist die GrundflÃ¤che der besonderen GebÃ¤ude in Beachtung von Art. 35 Abs. 4 BZO derart zu verringern, dass sie 50 m<sup>2</sup> nicht Ã¼bersteigt. Der BaubewilligungsbehÃ¶rde sind vor Baubeginn in diesem Sinn abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne zur Bewilligung einzureichen."</span></p> <p class="Einzug2"><span>Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kosten des Rekursverfahrens in der HÃ¶he von Fr. 7'330.- werden der BeschwerdefÃ¼hrerin zu 2/3, der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 unter solidarischer Haftung zu je 1/12 sowie den Beschwerdegegnern 2 und 3 unter solidarischer Haftung zu je 1/12 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'180.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der BeschwerdefÃ¼hrerin zu 4/5, der Beschwerdegegnerschaft 1.1 und 1.2 unter solidarischer Haftung zu je 1/20 sowie den Beschwerdegegnern 2 und 3 unter solidarischer Haftung zu je 1/20 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird in teilweiser AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziffer III des vorinstanzlichen Entscheids verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine reduzierte ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.-, zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>