<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00419</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220764&amp;W10_KEY=13013479&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00419</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.11.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau Mehrfamilienhaus mit 14 Wohnungen und Tiefgarage: Anzahl Parkplätze; Anwendung BZO auf Tiefgaragenzufahrt; Terrainabgrabungen. Das BRG hat die Beschwerdeführenden für die Frage der Erfüllung der vertraglich vereinbarten Auflage bezgl. oberirdischer Parkplatzzahl zu Recht auf den Zivilweg verwiesen (E.3). Gemäss Art. 25 BZO ist gegenüber Strassen, Wegen und Plätzen ohne Baulinien für unterirdische Bauten ein Mindestabstand von 2,50 m einzuhalten. Wenn die Gemeinde mit den in ihrer Gesetzgebung verwendeten Begriffen "Strassen, Wegen und Plätzen ohne Baulinien" öffentliche Strassen, Wege und Plätze ohne Baulinien verstanden haben will, liegt dies in ihrem durch die Gemeindeautonomie geschützten Auslegungsspielraum. Ein "öffentlicher Weg" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, dessen Konkretisierung im pflichtgemässen Ermessen der Behörden liegt. Mit dem Gemeinderat kann festgehalten werden, dass es sich bei der an die Tiefgaragenzufahrt angrenzenden Zufahrt um einen privaten Weg handelt. Dieser dient lediglich zwei Liegenschaften als grundstücksinterne Zufahrt, und auch der Ausbaustandard vermittelt nicht den Eindruck eines öffentlichen Durchgangs. Der Gemeinderat durfte daher die Anwendbarkeit von Art. 25 BZO verneinen, ohne dass er damit seinen Beurteilungsspielraum verletzt hätte (E.4). Die beanstandeten Abgrabungen sind im geplanten Umfang zulässig, und es ist keine Ermessensverletzung der Vorinstanzen bei deren gestalterischen Beurteilung ersichtlich (E.6). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABGRABUNG">ABGRABUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG">AUSLEGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BZO">BZO</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICH">ÃFFENTLICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLÃTZE">PARKPLÃTZE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVAT">PRIVAT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃGEPRINZIP">RÃGEPRINZIP</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALT">SACHVERHALT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENABSTAND">STRASSENABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAG">VERTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZIVILRECHTLICHE ANSPRÃCHE">ZIVILRECHTLICHE ANSPRÃCHE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 265 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 317 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=51073" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00419</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">12. November 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Erbengemeinschaft B, bestehend aus:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.3 E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.4 F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.5 G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.6 H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">2.1‒2.6 vertreten durch A, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. I AG, J, vertreten durch RA K, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat Ottenbach, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Erwgung2">Der Gemeinderat Ottenbach erteilte der I AG mit Beschluss vom 13. Januar 2020 unter Auflagen und Bedingungen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch der bestehenden GebÃ¤ude "L" Vers.-Nr. 01 und 02 (Landwirtschafts- und NebengebÃ¤ude; Wohnhaus Vers.-Nr. 03 bereits bewilligt) sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit 14 Wohnungen, Tiefgarage und Velounterstand <span>auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 an der M-Strasse 05 in Ottenbach. Gleichzeitig erklÃ¤rte er darin die VerfÃ¼gung BVV 06 der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 5. Dezember 2019 als integrierender Bestandteil der Baubewilligung. In Letzterer wurde die strassenpolizeiliche, die wasserbaupolizeiliche und die gewÃ¤sserschutzrechtliche Bewilligung fÃ¼r das Bauvorhaben unter Nebenbestimmungen erteilt, diesem aus Sicht des Landschaftsschutzes im Sinn der ErwÃ¤gungen zugestimmt und im Bereich eines formell geschÃ¼tzten Denkmalobjekts bewilligt sowie die geplanten GebÃ¤udeschutzmassnahmen im Hochwassergefahrenbereich genehmigt.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Erwgung2">Gegen diesen Entscheid rekurrierten A sowie die Mitglieder der Erbengemeinschaft B mit gemeinsamer Eingabe vom 11. Februar 2020 beim Baurekursgericht. Sie beantragten als Erstes, lediglich die Erstellung von 13 statt 15 oberirdischen ParkplÃ¤tzen zu bewilligen und die BesucherparkplÃ¤tze ausschliesslich in der Tiefgarage (3 statt 1) vorzusehen. Weiter sei die Tiefgaragenzufahrt nicht unmittelbar an die bestehende Zufahrtsstrasse der GrundstÃ¼cke M-Strasse 07a und 07b (Kat.-Nr. 08 und 09) zu bewilligen und mit einem Grenzabstand von mindestens 2,5 m nach Osten zu verlegen. Schliesslich beantragten sie, die Terrainabgrabungen am nordÃ¶stlichen Rand des Bauvorhabens in der HÃ¶he und Breite mindestens auf die HÃ¤lfte zu reduzieren, sodass sÃ¤mtliche BÃ¶schungssicherungsmassnahmen permanenten Charakter hÃ¤tten und ausschliesslich von innerhalb des BaugrundstÃ¼cks bewÃ¤ltigt werden kÃ¶nnten. Mit Entscheid vom 26. Mai 2020 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat, und auferlegte die Verfahrenskosten zur HÃ¤lfte A und zu je einem ZwÃ¶lftel den Mitgliedern der Erbengemeinschaft B.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A sowie die Erbengemeinschaft B <span>erhoben am 19. Juni 2020 gemeinsam gegen diesen Entscheid Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, den angefochtenen Entscheid aufzuheben, ihre RekursantrÃ¤ge gutzuheissen und die Baubewilligung entsprechend abzuÃ¤ndern. Sodann verlangten sie, sÃ¤mtliche Verfahrenskosten der I AG aufzuerlegen.</span></p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht beantragte am 10. Juli 2020 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Ottenbach reichte am 20. August 2020 Beschwerdeantwort ein und beantragte, die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen. Die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich beantragte gleichentags die Abweisung der Beschwerde und verwies zur BegrÃ¼ndung auf die Mitberichte des Amts fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft vom 7. August 2020 sowie des Amts fÃ¼r Raumentwicklung vom 18. August 2020. Die I AG beantragte am 21. August 2020, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Letztere verzichteten in der Folge stillschweigend auf weiteren Schriftenwechsel.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer erwÃ¤gt:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind als unterliegende Partei <span>zur Beschwerde gegen den Entscheid der Vorinstanz legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Ottenbach vom <span>31. Januar 2020 </span>(BZO) in der Kernzone. Entlang der sÃ¼dÃ¶stlichen Grenze des BaugrundstÃ¼cks verlÃ¤uft die M-Strasse. Auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite (GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 010) befindet sich ein im Inventar der Denkmalschutzobjekte von Ã¼berkommunaler Bedeutung verzeichnetes GebÃ¤ude (Vers.-Nr. 011). WÃ¤hrend westlich an das BaugrundstÃ¼ck die im Eigentum von A stehende Parzelle Kat.-Nr. 09 (Liegenschaft M-Strasse 07b) angrenzt, befinden sich nÃ¶rdlich und Ã¶stlich desselben das im Eigentum der Erbengemeinschaft B stehende, in der Landwirtschaftszone gelegene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 012.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das Bauprojekt sieht unter anderem die Erstellung einer Tiefgarage mit 20 PlÃ¤tzen vor, deren offene Einfahrtsrampe unmittelbar der westlichen GrundstÃ¼cksgrenze entlang und sich beim Ãbergang von der Einfahrtsrampe zur Einstellhalle durch AbkrÃ¶pfung von der GrundstÃ¼cksgrenze entfernend geplant ist. Parallel zu dieser Zufahrt verlÃ¤uft auf der angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 09, ebenfalls entlang der GrundstÃ¼cksgrenze, eine von der M-Strasse abzweigende Zufahrt zur darauf liegenden Liegenschaft M-Strasse 07b. Diese Zufahrt grenzt westseitig an das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 08 (Liegenschaft M-Strasse 07a). ZusÃ¤tzlich sind im Freien weitere 15 ParkplÃ¤tze vorgesehen. Ferner soll bei der Nordostecke des Hauses aufgrund des Terrainverlaufs das Terrain abgegraben werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Strittig sind die Anzahl oberirdischer ParkplÃ¤tze, die Anwendung von Art. 25 BZO bezÃ¼glich Abstand der Tiefgaragenzufahrt sowie das Ausmass der geplanten Terrainabgrabungen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, die dritte Abteilung des Baurekursgerichts habe in einem praktisch identischen Fall zu ihren eigenen VerhÃ¤ltnissen (BRGE III, Nr. 0186/2018) sowohl hinsichtlich der Tiefgaragenabfahrt als auch bezÃ¼glich der Terrainabgrabungen anders entschieden als nun die zweite Abteilung im vorliegenden Fall. Dazu gÃ¤be es keinen sachlichen Grund und es werde damit die Rechtsgleichheit verletzt.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragten als Erstes, lediglich die Erstellung von 13 statt 15 oberirdischen ParkplÃ¤tze zu bewilligen und die BesucherparkplÃ¤tze entsprechend ausschliesslich in der Tiefgarage (3 statt 1) vorzusehen. Zur BegrÃ¼ndung bringen sie vor, sie hÃ¤tten der Gemeinde im Jahr 2011 das streitbetroffene GrundstÃ¼ck verkauft und im Kaufvertrag vereinbart, dass auf dem Areal kÃ¼nftig lediglich 13 oberirdische ParkplÃ¤tze erstellt werden dÃ¼rften. Diese Auflage sei beim Weiterverkauf an die N AG Ã¼berbunden worden. Nun habe die Gemeinde entgegen dieser Vereinbarung 15 oberirdische ParkplÃ¤tze bewilligt und dadurch gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Das Baurekursgericht fÃ¼hrte dazu aus, bei der damit geltend gemachten Verletzung des Kaufvertrags handle es sich um eine privatrechtliche Frage, welche allenfalls Gegenstand eines Zivilverfahrens sein kÃ¶nne. Da es dafÃ¼r nicht zustÃ¤ndig sei, trat es darauf mit Verweis auf § 1 VRG und § 317 PBG nicht ein. Die BeschwerdefÃ¼hrenden halten diesen ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts nichts entgegen, sondern wiederholen lediglich ihre Vorbringen aus dem Rekursverfahren. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b><span>KaufvertrÃ¤ge sind privatrechtlicher Natur, auch wenn sie mit der Ã¶ffentlichen Hand geschlossen werden, weshalb daraus fliessende AnsprÃ¼che vor den Zivilgerichten geltend zu machen sind. Eine baurechtliche Grundlage besteht fÃ¼r das Begehren der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht und wird von ihnen auch nicht geltend gemacht. </span>Das Baurekursgericht hat sie daher fÃ¼r die Frage der ErfÃ¼llung der vertraglich vereinbarten Auflage zu Recht auf den Zivilweg verwiesen. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Weiter beantragen die BeschwerdefÃ¼hrenden, die Tiefgaragenzufahrt sei nicht unmittelbar an die bestehende Zufahrtsstrasse der GrundstÃ¼cke M-Strasse 07a und 07b (Kat.-Nr. 08 und 09) zu bewilligen und mit einem Grenzabstand von mindestens 2,5 m nach Osten zu verlegen. Sie machen geltend, es sei unzutreffend, dass der Abstand von 2,5 m zu Verkehrswegen gemÃ¤ss Art. 25 BZO der Raumsicherung fÃ¼r Ã¶ffentliche Werkleitungen dienen wÃ¼rde, da diese unterirdisch und nicht am Rand verlegt wÃ¼rden. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss Art. 25 BZO ist gegenÃ¼ber Strassen, Wegen und PlÃ¤tzen ohne Baulinien fÃ¼r unterirdische Bauten ein Mindestabstand von 2,50 m einzuhalten. Diese Vorschrift bezeichnete der Gemeinderat in seinem Beschluss ohne weitere AusfÃ¼hrungen als eingehalten. In der Rekursantwort fÃ¼hrte er ergÃ¤nzend aus, bei der Tiefgaragenabfahrt handle es sich um keine unterirdische Baute, sondern um eine Zufahrt zu dieser. Mangels Ãberdachung handle es sich dabei nicht um ein GebÃ¤ude im Sinn von § 2 Abs. 1 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV), weshalb Art. 25 BZO nicht zum Tragen komme. Zudem gelte Art. 25 BZO fÃ¼r unterirdische Bauten gegenÃ¼ber Strassen, Wegen und PlÃ¤tzen ohne Baulinie. Da die Zufahrt einzig den beiden EinfamilienhÃ¤usern M-Strasse 07a und 07b diene, handle es sich dabei offensichtlich nicht um einen Weg oder eine Strasse im Sinn von § 265 PBG.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Das Baurekursgericht erwog zusammengefasst, da der in Art. 25 BZO vorgesehene Abstand spezifisch gegenÃ¼ber Strassen, Wegen und PlÃ¤tzen einzuhalten sei, erscheine es naheliegend, dass damit die Raumsicherung fÃ¼r Werkleitungen gewÃ¤hrleistet werden solle. Ein anderer Zweck sei nicht erkennbar. Folglich seien mit dem Begriff der unterirdischen Baute nicht lediglich GebÃ¤ude, sondern jegliche Bauten avisiert, wobei sich der Begriff an § 1 Abs. 1 lit. a ABV orientieren kÃ¶nne. Daher sei die Tiefgarageneinfahrt als Baute zu qualifizieren. Anders als unterirdischen Bauten im Sinn von § 269 PBG seien zufolge der spezifischen Funktion des Art. 25 BZO nicht lediglich Bauten, welche den gewachsenen Boden nicht Ã¼berragen wÃ¼rden, sondern unabhÃ¤ngig davon jede Baute, welche in den Untergrund hineinrage, zu verstehen. Dementsprechend beurteilte es die Tiefgaragenzufahrt â entgegen dem Gemeinderat als unterirdische Baute im Sinn von Art. 25 BZO.</p> <p class="Urteilstext">Aufgrund der Funktion der Raumsicherung fÃ¼r Werkleitungen kÃ¶nnten mit den Begriffen Strassen, Wege und PlÃ¤tze nur Verkehrsanlagen gemeint sein, bei denen Ã¼berhaupt eine lateral versetzte Verlegung solcher Leitungen in Betracht komme. Die im Kontext von § 265 PBG entwickelten Abgrenzungskriterien betreffend die Qualifikation als Strasse oder Weg sowie deren Unterscheidung in "Ã¶ffentlich" oder "privat" seien daher nicht massgebend. Entscheidend sei vielmehr, ob die fragliche Zufahrt, an welcher unbestrittenermassen keine Baulinien festgesetzt seien, als Strasse oder Weg erscheine, weil eine Raumsicherung fÃ¼r Werkleitungen erforderlich sei. Dies sei vorliegend nicht der Fall. Es handle sich lediglich um eine grundstÃ¼cksinterne Zufahrt, an welcher kein Ã¶ffentliches Interesse an einer Raumsicherung fÃ¼r Werkleitungen zur Erschliessung erkennbar sei. Leitungen, welche die Liegenschaften M-Strasse 07a und 07b betrÃ¤fen, kÃ¶nnten lediglich als HausanschlÃ¼sse qualifiziert werden. </p> <p class="Urteilstext">GestÃ¼tzt auf diese Ãberlegungen gelangte das Baurekursgericht zum Schluss, Art. 25 BZO sei in der vorliegenden Konstellation nicht anwendbar. Mangels Ãberdachung handle es sich bei der Tiefgaragenzufahrt zudem von vornherein nicht um ein GebÃ¤ude, welches den Strassenabstand gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG oder den allgemeinen Grenzabstand von Art. 5 BZO einzuhalten hÃ¤tte. Demzufolge wÃ¼rden keine GrenzabstÃ¤nde verletzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Rechts kann sich fÃ¼r die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden BehÃ¶rde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt oder durch unbestimmte Rechtsbegriffe einen Beurteilungsspielraum bzw. Ermessen einrÃ¤umt (VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2, vgl. dazu Donatsch, § 20 N. 59 f.). Das Baurekursgericht ist in solchen FÃ¤llen verpflichtet, sich mit den EntscheidgrÃ¼nden der BaubewilligungsbehÃ¶rde mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid Ã¼ber Auslegung und Anwendung ihres eigenen Rechts begrÃ¼ndet, desto hÃ¶her werden dabei die Anforderungen an die BegrÃ¼ndung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der GemeindebehÃ¶rde plausibel und stichhaltig begrÃ¼ndet, so bedarf es deshalb besonders Ã¼berzeugender GrÃ¼nde, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende erstinstanzliche BehÃ¶rde tun wÃ¼rde. Der Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschrÃ¤nkt (VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563 E. 3.2; 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248 E. 4.3.2; vgl. dazu Donatsch, § 20 N. 59 f.). Dasselbe gilt auch fÃ¼r das Verwaltungsgericht. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Die Gemeinde will Art. 25 BZO lediglich gegenÃ¼ber Ã¶ffentlichen Strassen, Wegen und PlÃ¤tzen angewendet haben. Der Wortlaut der Bestimmung enthÃ¤lt den Begriff "Ã¶ffentlich", im Gegensatz zu § 265 Abs. 1 PBG hingegen nicht. In § 265 Abs. 1 PBG werden unter Vorbehalt kommunaler Regelungen fÃ¼r oberirdische GebÃ¤ude die MindestabstÃ¤nde gegenÃ¼ber Ã¶ffentlichen und privaten Strassen und PlÃ¤tzen sowie Ã¶ffentlichen Wegen festgelegt, sofern Baulinien fehlen. § 265 Abs. 1 PBG enthÃ¤lt damit ebenfalls eine Abstandsregelung, welche auf fehlende Baulinien abstellt. Die Gesetzesredaktion von Art. 25 BZO erscheint daher als ungenau. Zudem liegt nahe, dass letztere Bestimmung â wie auch § 265 Abs. 1 PBG unter anderem â der Raumsicherung dient. Insofern bestehen Zweifel, ob der wahre Sinn der Norm ohne die Verwendung des Begriffs "Ã¶ffentlich" widergegeben wird (vgl. VGr, 13. Juli 2017, VB.2017.00169, E. 3.3 = BEZ 2017 Nr. 21). Demzufolge erweist sich Art. 25 BZO als auslegungsbedÃ¼rftig. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Die erwÃ¤hnten Parallelen zur Regelung von § 265 Abs. 1 PBG sprechen fÃ¼r die Auslegung der Gemeinde, dass damit einzig Ã¶ffentliche Strassen, Wege und PlÃ¤tze gemeint sind. Insofern ergÃ¤nzt Art. 25 BZO die kantonale Mindestabstandsregelung fÃ¼r oberirdische GebÃ¤ude â daran anlehnend â fÃ¼r unterirdische Bauten. Wenn die Gemeinde mit den in ihrer Gesetzgebung verwendeten Begriffen "Strassen, Wegen und PlÃ¤tzen ohne Baulinien" <i>Ã¶ffentliche</i> Strassen, Wege und PlÃ¤tze ohne Baulinien verstanden haben will, liegt dies folglich in ihrem durch die Gemeindeautonomie geschÃ¼tzten Auslegungsspielraum. Entgegen dem Baurekursgericht ist damit die Unterscheidung der angrenzenden Zufahrt zu den Liegenschaften M-Strasse 07a und 07b in "Ã¶ffentlich" oder "privat" vorliegend fÃ¼r die Frage der Anwendbarkeit von Art. 25 BZO relevant.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>GemÃ¤ss bisheriger Praxis des Verwaltungsgerichts kam es bei der Frage, ob ein Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG als Ã¶ffentlich oder privat gilt, einzig darauf an, ob der Weg mehreren GrundstÃ¼cken als gesetzliche Zufahrt dient. Diesfalls wurde von einem unbestimmten Benutzerkreis ausgegangen und der Weg als Ã¶ffentlich qualifiziert (VGr, 25. Juni 2020, VB.2020.00173, E. 3.1). Im genannten Entscheid wurde ausgefÃ¼hrt, ein "Ã¶ffentlicher Weg" sei ein unbestimmter Rechtsbegriff, dessen Konkretisierung im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der BehÃ¶rden liege (E. 3.2). Der fragliche Zufahrtsweg war fÃ¼r die gesetzliche Erschliessung nicht notwendig, diente nur einem bestimmten Benutzerkreis bzw. fÃ¼hrte â ohne Weiteres ersichtlich â bloss zu zwei Einfamilienhausgaragen und war folglich nicht fÃ¼r die Ãffentlichkeit bestimmt; ebenso wenig vermittelte der Ausbaustandard den Eindruck eines Ã¶ffentlichen Durchgangs (E. 3.3). Die vorinstanzliche Einstufung als privater Weg wurde daher in jenem Entscheid geschÃ¼tzt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.4 </b>Im Licht dieser Rechtsprechung kann mit dem Gemeinderat ohne Weiteres festgehalten werden, dass es sich bei der angrenzenden Zufahrt um einen privaten Weg handelt. Wie im zitierten Fall dient dieser lediglich den beiden Liegenschaften M-Strasse 07a und 07b als grundstÃ¼cksinterne Zufahrt. Der Gemeinderat durfte daher die Anwendbarkeit von Art. 25 BZO verneinen, ohne dass er damit seinen Beurteilungsspielraum verletzt hÃ¤tte. Dies hat das Baurekursgericht nach dem Gesagten (im Ergebnis) zu Recht bestÃ¤tigt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.5 </b>Das Bauvorhaben verletzt die geltenden Abstandsvorschriften nicht. Wie das Baurekursgericht zutreffend festgehalten hat, kommt der Tiefgaragenzufahrt von vornherein keine GebÃ¤udequalitÃ¤t zu. Sie erfÃ¼llt weder das fÃ¼r den GebÃ¤udebegriff im Sinn von <span>§ 2</span><b> </b><span>der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977</span> (ABV) wesentliche Merkmal <span>der Schutzfunktion fÃ¼r Menschen und Sachen noch des mehr oder weniger vollstÃ¤ndigen Abschlusses. </span>Demzufolge entfÃ¤llt auch die Anwendbarkeit weiterer Abstandsvorschriften. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.6 </b>Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden unterscheidet sich die vorliegend zu beurteilende Tiefgaragenzufahrt massgeblich von der ihrigen, welcher GebÃ¤udequalitÃ¤t zukam (vgl. BRGE III Nr. 0186/2018, E. 5.4). Dasselbe gilt auch fÃ¼r den daran angrenzenden Weg, welcher sich als Ã¶ffentlich erwies (BRGE III Nr. 0186/2018, E. 5.5). Eine PrÃ¼fung der Ã¼brigen beschwerdefÃ¼hrerischen Vorbringen erÃ¼brigt sich damit. Die Abstandsvorschriften wurden zu Recht als eingehalten beurteilt.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Soweit sich die BeschwerdefÃ¼hrenden gegen den Bau einer als Hochwasserschutz um 75 cm erhÃ¶hten Rampe wenden und diese HÃ¶he als Ã¼bertrieben, beziehungsweise unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig rÃ¼gen, ist darauf nicht weiter einzugehen. Diese RÃ¼ge haben sie im Rekursverfahren nicht erhoben. </p> <p class="Urteilstext">Im baurechtlichen Verfahren gilt weitgehend das RÃ¼geprinzip (RB 1997 Nr. 7). Innerhalb des im Baurecht hÃ¤ufig sehr weit gefassten Streitgegenstands wird gleichsam ein engeres Prozessthema durch die von der BehÃ¶rde oder den Nachbarn geltend gemachten BauverweigerungsgrÃ¼nde abgesteckt. Der Nachbar, der als Rekurrent vor dem Baurekursgericht aufgrund einzelner RÃ¼gen â erfolglos â die Aufhebung der Baubewilligung verlangt hat, kann sich vor Verwaltungsgericht gemÃ¤ss stÃ¤ndiger Praxis nicht auf neue<a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getMarkupDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219922&amp;W10_KEY=4067453&amp;nTrefferzeile=3&amp;Template=standard/results/document.fiw#ctx7"></a> BauhinderungsgrÃ¼nde berufen (VGr, 19. Juli 2018, VB.2017.00802, E. 3.2.1; 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00479, E. 3.1; 17. November 2010, VB.2010.00406, E. 7; Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 52 N. 41). Die genannte neue RÃ¼ge ist nicht im Sinn von § 52 Abs. 2 VRG durch den Rekursentscheid veranlasst worden, sondern hÃ¤tte bereits im Rekursverfahren geltend gemacht werden mÃ¼ssen. Sie erweist sich daher als unzulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Schliesslich beantragten die BeschwerdefÃ¼hrenden, die Terrainabgrabungen am nordÃ¶stlichen Rand des Bauvorhabens in der HÃ¶he und Breite mindestens auf die HÃ¤lfte zu reduzieren, sodass sÃ¤mtliche BÃ¶schungssicherungsmassnahmen permanenten Charakter hÃ¤tten und ausschliesslich von innerhalb des BaugrundstÃ¼cks bewÃ¤ltigt werden kÃ¶nnten. Sie rÃ¼gen diesbezÃ¼glich die Sachverhaltsfeststellung des Baurekursgerichts als fehlerhaft und machen geltend, die vorgesehenen Abgrabungen wÃ¼rden nicht lediglich 2 m, sondern 2,5 m betragen. Letzteres habe sich bei seiner Beurteilung auf Google-Street-View gestÃ¼tzt, wo die Nordostseite der Parzelle gar nicht einsehbar sei. Schliesslich machten sie geltend, in ihrem Fall seien lediglich Abgrabungen von 1,5 m als zulÃ¤ssig erachtet worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der Gemeinderat hatte in seinem Beschluss ausgefÃ¼hrt, aufgrund des Terrainverlaufs werde bei der Nordostecke des Hauses das Terrain um ca. 2 m abgegraben. Da es sich um den rÃ¼ckwÃ¤rtigen Bereich des GrundstÃ¼cks handle, trete die Abgrabung nicht stÃ¶rend in Erscheinung. In der Rekursvernehmlassung ergÃ¤nzte er im Wesentlichen, aus den eingereichten Unterlagen gehe hervor, dass die Abgrabungen ca. 2 m betragen und dazu dienen wÃ¼rden, die hangseitigen Fassaden freizulegen. Die talseitige SÃ¼dfassade liege vollstÃ¤ndig Ã¼ber dem gewachsenen Terrain und die talseitige Westfassade auf zwei Dritteln ihrer LÃ¤nge. Beim um 1800 erstellten GebÃ¤ude Vers.-Nr. 03 auf dem betroffenen GrundstÃ¼ck seien Terrainanpassungen hangseitig, teilweise mit StÃ¼tzmauer entlang der M-Strasse, bereits bestehend. Die Abgrabung werde gestalterisch gegliedert: Neben einer ca. 1 m hohen StÃ¼tzmauer erfolge beim Mauerfundament sowie bei der Mauerkrone zusÃ¤tzlich eine AbbÃ¶schung; die StÃ¼tzmauer solle stellenweise mit Pflanzen kaschiert werden. Die Einordnung gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG kÃ¶nne gewÃ¤hrleistet werden, womit auch Art. 8 Abs. 2 BZO erfÃ¼llt sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Das Baurekursgericht erwog gestÃ¼tzt auf die PlÃ¤ne zusammengefasst, die vorgesehenen Abgrabungen im nordÃ¶stlichen Bereich des geplanten GebÃ¤udes seien lokal begrenzt, wobei sie aufgrund der Topographie nicht ausgeprÃ¤gt in Erscheinung treten wÃ¼rden. Auch weise die Vorinstanz zu Recht auf das Vorbestehen von TerrainverÃ¤nderungen und StÃ¼tzmauern hin, was sich aufgrund entsprechender Google-Street-View-Aufnahme verifizieren lasse. Die Vorinstanz habe daher ihr Ermessen nicht Ã¼berschritten, wenn sie die geplante Umgebungsgestaltung als mit Art. 8 Abs. 2 BZO vereinbar erklÃ¤rt hÃ¤tte. In Ãbereinstimmung mit der EinschÃ¤tzung des ARE kÃ¶nne sodann festgehalten werden, dass aufgrund der Lage des BaugrundstÃ¼cks nicht ersichtlich sei, inwiefern die fraglichen Abgrabungen das auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite liegende Schutzobjekt tangieren sollten. Eine Verletzung von § 238 Abs. 2 PBG sei daher ebenfalls nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.4 </span></b><span>GemÃ¤ss § </span>238<b> </b><span>Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. Dies konkretisierend ist gemÃ¤ss Art. 8 Ziff. 2 BZO die herkÃ¶mmliche Umgebungsgestaltung zu erhalten und bei Sanierungen oder Neubauten mÃ¶glichst weitgehend zu Ã¼bernehmen. Am gewachsenen Terrain sind demgemÃ¤ss mÃ¶glichst wenig VerÃ¤nderungen vorzunehmen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.1 </b>BezÃ¼glich des Sachverhalts hat sich das Baurekursgericht fÃ¼r seine Beurteilung auf die Angaben im angefochtenen Entscheid sowie die eingereichten BauplÃ¤ne gestÃ¼tzt. Dementsprechend ist es von Abgrabungen im Ausmass von ca. 2 m ausgegangen. Aus den eingereichten BauplÃ¤nen sind an keiner Stelle Abgrabungen von Ã¼ber 2 m ersichtlich. Es ist nicht ersichtlich, wo die BeschwerdefÃ¼hrenden darÃ¼ber hinausgehende Abgrabungen erkennen wollen. Die RÃ¼ge der fehlerhaften Sachverhaltsfeststellung erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.2 </b>Im Weiteren kann bezÃ¼glich deren Beurteilung aus gestalterischer Sicht vorab auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts verwiesen werden <span>(§ 70 i.</span><span> </span><span>V.</span><span> </span><span>m. § 28 Abs. 1 VRG</span>). <span>Sie erweisen sich als </span>nachvollziehbar und werden von den BeschwerdefÃ¼hrenden auch nicht substanziell gerÃ¼gt. <span>Die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz stÃ¼tzen sich auf die Akten. </span>Soweit sie fÃ¼r ihre Beurteilung eine Google-Street-View-Aufnahme heranzog, erfolgte dies einzig zur Verifizierung der vom Gemeinderat in der BegrÃ¼ndung erwÃ¤hnten bestehenden Abgrabungen und der StÃ¼tzmauer beim NachbargebÃ¤ude. Da sich diese unmittelbar neben der M-Strasse befinden, sind sie auf Google-Street-View ohne Weiteres einsehbar und ist das Vorgehen der Vorinstanz folglich nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.3 </b>Nach dem Gesagten sind die beanstandeten Abgrabungen im geplanten Umfang zulÃ¤ssig und ist keine Ermessensverletzung der Vorinstanzen bei deren gestalterischen Beurteilung ersichtlich. Die Anforderungen von <span>§ </span>238 <span>Abs. 2 PBG und Art. 8 Ziff. 2 BZO</span> sind erfÃ¼llt. FÃ¼r die Forderung, dass die BÃ¶schungssicherungsmassnahmen permanenten Charakter haben mÃ¼ssten und ausschliesslich von innerhalb des BaugrundstÃ¼cks zu bewÃ¤ltigen seien, besteht keine Grundlage und wird diese auch nicht weiter begrÃ¼ndet. FÃ¼r die Wahrung der Sicherheit ist auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz zu § 239 PBG betreffend der erforderlichen Beschaffenheit von Bauten und Anlagen zu verweisen (<span>§ 70 i.</span><span> </span><span>V.</span><span> </span><span>m. § 28 Abs. 1 VRG</span>).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Schliesslich ist zum Vorbringen, ihnen seien lediglich Abgrabungen von 1,5 m erlaubt worden, darauf hinzuweisen, dass in ihrem zitierten Fall frÃ¼here BZO-Bestimmungen massgeblich waren und zudem das Ausmass der Abgrabungen aus den eingereichten PlÃ¤nen nicht ersichtlich war (vgl. BRGE III Nr. 0186/2018, E. 6.2 f.). Die BeschwerdefÃ¼hrenden vermÃ¶gen daher daraus nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. Damit erweisen sich sÃ¤mtliche RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden als unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens zu gleichen Teilen den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Bei diesem Verfahrensausgang steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu. Hingegen hat die private Beschwerdegegnerschaft Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung (§ 17 Abs. 2 VRG).</span> Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 3'000.-.</p> <p class="Zwischentitel">DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 175.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'175.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 je zur HÃ¤lfte unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>