<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2005.00079</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205838&amp;W10_KEY=4467135&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2005.00079</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.05.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn<br/><br/>Sind die Voraussetzungen der Zusammenrechnung erfüllt und wird der Werkvertrag zwischen dem mit dem Verkäufer nicht identischen Generalunternehmer und den Käufern direkt abgeschlossen, so sind nach dem Grundsatz der vergleichbaren Verhältnisse die Anlagekosten um den von den Erwerbern tatsächlich bezahlten Werkpreis zu erhöhen. Eine allfällige Differenz zwischen dem bezahlten Werkpreis und den vom Generalunternehmer aufgewendeten Kosten fällt allein diesem und nicht dem Grundeigentümer als Grundstückgewinn bzw. Verlust an. Indem einerseits Werklohn und Landpreis addiert werden, gleichzeitig aber der Werklohn bei den Anlagekosten als wertvermehrende Aufwendung berücksichtigt wird, erweist sich die Zusammenrechnung bei der Grundstückgewinnsteuer als steuerneutrales Nullsummenspiel. Eine andere Beurteilung rechtfertigt sich nur dort, wo Hinweise auf eine wesentlich unter dem Verkehrswert liegende Beurkundung des Landpreises vorhanden sind. Zum selben Ergebnis gelangt in einem neueren Entscheid auch das Bundesgericht. Teilweise Gutheissung und Rückweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANLAGEKOSTEN">ANLAGEKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERLÃS">ERLÃS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GENERALUNTERNEHMER">GENERALUNTERNEHMER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWINNVERSCHIEBUNG">GEWINNVERSCHIEBUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDPREIS">LANDPREIS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERKLOHN">WERKLOHN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERKVERTRAG/LANDKAUFVERTRAG">WERKVERTRAG/LANDKAUFVERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSAMMENRECHNUNG">ZUSAMMENRECHNUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 221 Abs. I lit. a StG</span><br/><span class="gerade">§ 222 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Kaufrechtsvertrag vom 16. November 2000 erlangte A die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber ca. 2'657 m<sup>2</sup> Bauland im L, X (von Kat.Nr. 01). Nach Erschliessung und Parzellierung des Landes verÃ¤usserte er im Juli 2002 in wirtschaftlicher Weise sÃ¤mtliche sieben Teilparzellen (Kat.Nrn. 02 bis 03) samt Miteigentumsanteilen an der Gemeinschaftsparzelle Kat.Nr. 04 an sieben verschiedene Erwerber. Diese schlossen gleichzeitig mit der von A beherrschten C GmbH je einen Generalunternehmer-Werkvertrag ab, der die schlÃ¼sselfertige Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem betreffenden Kaufobjekt beinhaltete.</p> <p class="Sachverhalt2">Aus Anlass dieser wirtschaftlichen HandÃ¤nderungen auferlegte der Gemeinderat X A mit Entscheid vom 8. November 2004 GrundstÃ¼ckgewinnsteuern von insgesamt Fr. â¦, wobei er zur Bestimmung des ErlÃ¶ses eine Zusammenrechnung von Landpreis und Werklohn vornahm. Die HÃ¶he der Anlagekosten bemass er statt anhand der deklarierten Pauschalwerkpreise aufgrund der effektiven Kosten gemÃ¤ss Bauabrechnung vom 5. Oktober 2004. Bei den dort aufgefÃ¼hrten Architektur- und Generalunternehmerhonoraren nahm er zusÃ¤tzlich eine Korrektur vor und rechnete den Differenzbetrag als Gewinn auf. Ebenso verfuhr er mit den geltend gemachten Kosten fÃ¼r Verkauf und Verkaufsunterlagen.</p> <p class="Sachverhalt2">Eine hiergegen gerichtete Einsprache von A wies der Gemeinderat am 24. Januar 2005 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Den dagegen erhobenen Rekurs von A, womit dieser HÃ¶herbewertung des Architekturhonorars und Zulassung des Abzugs der geltend gemachten MÃ¤klerprovisionen sowie der Kosten fÃ¼r Verkaufsunterlagen beantragt hatte, wies die Steuerrekurskommission III mit Entscheid vom 31. Oktober 2005 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 2. Dezember 2005 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, unter BerÃ¼cksichtigung des Abrechnungsstandes per 29. November 2005 in HÃ¶he von Fr. â¦ sei die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ festzulegen, weil wÃ¤hrend des Einsprache- und des Rekursverfahrens fortlaufend noch neue Rechnungen aufgetaucht seien. Eventualiter sei die Angelegenheit zur neuen Berechnung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Gleichzeitig verlangte er eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Sachverhalt2">WÃ¤hrend die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Gemeinde X auf Abweisung der Beschwerde unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG erhoben von den Gewinnen, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten, d.h. Erwerbspreis (§ 220 StG) und Aufwendungen (§ 221 StG), Ã¼bersteigt.</p> <p class="Erwgung2">Als ErlÃ¶s gilt nach § 222 StG der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leis­tungen des Erwerbers. Als Aufwendungen sind kraft § 221 Abs. 1 lit. a StG solche fÃ¼r Bauten, Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des GrundstÃ¼cks anrechenbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Nach konstanter Praxis des Verwaltungsgerichts entspricht in FÃ¤llen, in denen der KÃ¤ufer mit dem VerÃ¤usserer einen Werkvertrag Ã¼ber die Erstellung einer Baute auf dem KaufgrundstÃ¼ck abgeschlossen hat, der grundsteuerlich massgebende ErlÃ¶s der Summe von Landpreis und Werklohn, sofern die VertrÃ¤ge so voneinander abhÃ¤ngen, dass es ohne den einen Vertrag nicht zum Abschluss des anderen gekommen wÃ¤re und das GeschÃ¤ft zudem als Ganzes dem Verkauf einer fertigen Baute gleichkommt. Neben tatsÃ¤chlicher IdentitÃ¤t zwischen VerÃ¤usserer und Werkunternehmer genÃ¼gt auch wirtschaftliche IdentitÃ¤t in dem Sinn, dass VerÃ¤usserer und Werkunternehmer im Rahmen einer â stillschweigend gebildeten â einfachen Gesellschaft derart zusammengewirkt haben, dass wirtschaftlich betrachtet deren gemeinsamer Wille auf den Verkauf der Parzellen und den Abschluss der GeneralunternehmerwerkvertrÃ¤ge gerichtet gewesen war (vgl. RB 1997 Nr. 50; VGr, 4. Oktober 2000, SB.2000.00049, E. 1a). Ist der LandverÃ¤usserer eine natÃ¼rliche und der Werkunternehmer eine juristische Person, so spricht eine Mehrheitsbeteiligung beweismÃ¤ssig stark dafÃ¼r, dass zwischen den beiden Personen eine solche einfache Gesellschaft mit dem erwÃ¤hnten Zweck zustande gekommen ist (vgl. RB 1991 Nr. 44). Diese ursprÃ¼nglich im Zusammenhang mit der HandÃ¤nderungssteuer entwickelte Zusammenrechnungspraxis lÃ¤sst sich grundsÃ¤tzlich auch auf die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer Ã¼bertragen (vgl. VGr, 31. Januar 2001, SB.2000.00068, E. 2a; BGr, 1. November 1994, ASA 64 [1995], 423 ff.). </p> <p class="Erwgung2">Wird der Werkvertrag zwischen dem Generalunternehmer und dem KÃ¤ufer direkt abgeschlossen, so sind nach dem Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse die Anlagekosten um den vom Erwerber tatsÃ¤chlich bezahlten Werk­preis, welcher in der Regel auch den massgebenden Verkehrswert widerspiegelt, zu erhÃ¶hen. Das ergibt sich in erster Linie aus der vergleichenden Auslegung der beiden Begriffe "ErlÃ¶s" und "Anlagekosten" gemÃ¤ss § 219 Abs. 1 StG und nur sekundÃ¤r aus der Auslegung des Begriffs der "Aufwendungen" von § 221 StG. Eine allfÃ¤llige Differenz zwischen dem bezahlten Werkpreis und den vom Generalunternehmer aufgewendeten Kosten fÃ¤llt allein diesem und nicht dem GrundeigentÃ¼mer als GrundstÃ¼ckgewinn bzw. Verlust an (VGr, 19. MÃ¤rz 2003, SB.2002.00080; VGr, 27. August 2003, SB.2003.00005, www.vgrzh.ch). Indem zwar einerseits Werklohn und Landpreis addiert werden, wodurch sich der ErlÃ¶s vergrÃ¶ssert, gleichzeitig aber der Werklohn als wertvermehrende Aufwendung bei den Anlagekosten berÃ¼cksichtigt wird, erweist sich die Zusammenrechnung bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer als steuerneutrales "Nullsummenspiel" (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, ZÃ¼rich 1999, § 222 N. 7). Eine andere Beurteilung rechtfertigt sich nur dort, wo Hinweise auf eine wesentlich unter dem Verkehrswert liegende Beurkundung des Landpreises vorhanden sind, welche zu einer Wert- bzw. Gewinnverschiebung vom Bodenpreis in den Werklohn fÃ¼hrt (VGr, 27. August 2003, SB.2003.00005, E. 3b, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2">Zum selben Ergebnis gelangt mit Ã¤hnlichen Ãberlegungen in einem neueren Entscheid auch das Bundesgericht, welches fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer bei fehlender tatsÃ¤chlicher IdentitÃ¤t zwischen VerkÃ¤ufer und Werkunternehmer gar keine Zusammenrechnung von Bodenpreis und Werklohn vornimmt, weil diesfalls der vom Werklieferant durch die Erstellung der Baute erzielte Gewinn nicht Bestandteil der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer bilde, die lediglich den vom VerkÃ¤ufer auf dem Boden realisierten GrundstÃ¼ckgewinn erfasse (BGE 131 II 722).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Beschwerdegegnerin hat den fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer massgebenden ErlÃ¶s ermittelt, indem sie eine Zusammenrechnung von Landpreis und Werkpreis vorgenommen hat. Dieses Vorgehen ist unbestritten und entspricht der Praxis des Verwaltungsgerichts. Umstritten ist jedoch, welche Aufwendungen bei den Anlagekosten zu berÃ¼cksichtigen sind. Die Beschwerdegegnerin hat die HÃ¶he der Anlagekosten nicht aufgrund der deklarierten Pauschalwerkpreise, sondern anhand der effektiven Kosten gemÃ¤ss Bauabrechnung bemessen und dabei zusÃ¤tzlich AbzÃ¼ge bei den aufgefÃ¼hrten Architektur- und Generalunternehmerhonoraren vorgenommen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Generalunternehmer-WerkvertrÃ¤ge sind von den KÃ¤ufern nicht mit dem Pflichtigen, sondern direkt mit der C GmbH abgeschlossen worden, wobei die vereinbarten Werkpreise unstreitig auch dieser bezahlt worden sind. Da die WerkvertrÃ¤ge somit zwischen "echten" Dritten, nÃ¤mlich der Generalunternehmerin und den ihr nicht nahe stehenden Erwerbern, geschlossen worden sind, ist zu vermuten, dass die bezahlten Werk­lÃ¶hne dem massgebenden Verkehrswert der erstellten EinfamilienhÃ¤user entsprechen. Die Rekurskommission geht nicht davon aus, dass bei den streitbetroffenen HandÃ¤nderungen wesentlich unter dem Verkehrswert liegende Landpreise beurkundet worden sind. Entsprechende Hinweise auf eine Wertverschiebung in den Werklohn sind auch gar nicht ersichtlich; die Tatsache allein, dass der Pflichtige die C GmbH beherrscht, genÃ¼gt hierfÃ¼r nicht. Auch kÃ¶nnen nicht einfach aus der HÃ¶he der Werkpreise RÃ¼ckschlÃ¼sse auf den Bodenpreis gemacht werden. Sind aber marktkonforme Landpreise beurkundet worden und ergeben sich keine Anhaltspunkte fÃ¼r eine Gewinnverschiebung, so besteht keine Veranlassung, die Werk­lÃ¶hne â selbst wenn diese Ã¼bersetzt wÃ¤ren â nicht als wertvermehrende Aufwendungen zuzulassen.</p> <p class="Erwgung2">Unter diesen UmstÃ¤nden war der Pflichtige weder aufzufordern, Unterlagen Ã¼ber die C GmbH betreffende WerkvertrÃ¤ge einzureichen â und zwar unbekÃ¼mmert darum, dass diese vom Pflichtigen beherrscht wird â, noch war die Beschwerdegegnerin befugt, eine SchÃ¤tzung der wertvermehrenden Aufwendungen vorzunehmen. Massgebend sind nach dem Gesagten einzig die von den KÃ¤ufern an die Generalunternehmerin bezahlten Werkpreise. Wollte man anders urteilen, so fÃ¼hrte dies zur verfassungswidrigen Besteuerung fiktiver GrundstÃ¼ckgewinne.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Beschwerde ist daher teilweise gutzuheissen und die Sache an die Rekurskommission zur allfÃ¤lligen ergÃ¤nzenden Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den Parteien je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht diesen keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Steuerrekurskommission III zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Ãber die Rekurskosten hat die Steuerrekurskommission III im Neuentscheid zu befinden.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden den Parteien je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</span></p> <p class="Urteilstext">7. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>