<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00271</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208740&amp;W10_KEY=4467126&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00271</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.06.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Quartierplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Festsetzung des Quartierplans "Hochbord" (Dübendorf).<br/><br/>[Im Zusammenhang mit dem geplanten Bau der Glattalbahn beschloss der Zürcher Regierungsrat 2001 die rückwärtige Erschliessung des Dübendorfer Quartiers Hochbord. 2006 setzte der Stadtrat Dübendorf einen entsprechenden Quartierplan fest. Dagegen erhoben zahlreiche Quartierplangenossen Rekurse, die die Baurekurskommission teilweise guthiess. Die Stadt Dübendorf gelangte daraufhin mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. (Zu weiteren den Quartierplan betreffenden Beschwerden vgl. VB.2008.00270-00278, VB.2008.00288-290, VB.2008.00292-295 und VB.2008.00303.)]<br/><br/>Rechtliche Grundlagen zu Gestaltungsplänen und Quartierplänen. Ermessen der Quartierplanbehörden und des Verwaltungsgerichts (E. 2).<br/><br/>Im Quartierplan "Hochbord" ist der Bau einer 3600 m2 grossen Parkanlage und einer 16 m breiten, 1700 m2 umfassenden Flaniermeile vorgesehen, was die Baurekurskommission zu Recht als unzulässig erachtete: Die geplanten Anlagen können angesichts ihrer Dimension, ihrer Lage und ihres Zwecks nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen betrachtet werden, die im Rahmen der Erschliessung des Quartiers erforderlich sind bzw. für die ein Bedürfnis besteht. Der geplante Park und die Flaniermeile stellen auch keinen Ersatz für Freizeitanlagen dar, die die Quartierplangenossen allenfalls aufgrund individueller Pflichten erstellen lassen müssen. Die vorgesehenen Projekte können mangels gesetzlicher Grundlage nicht im Rahmen eines Quartierplans (auf Kosten der Quartierplangenossen) realisiert werden, sondern müssen z.B. im Rahmen eines öffentlichen Gestaltungsplanes (auf Kosten des Gemeinwesens) umgesetzt werden (E. 4.4 und 4.5). <br/><br/>Die im Quartierplan vorgesehenen Gehsteige wurden von der Vorinstanz ebenfalls zu Recht als unzulässig beurteilt: Die Trottoirbreite von bis zu 4 Meter überschreitet das in den Zugangsnormalien vorgesehene Maximum und ist zur Bewältigung der zu erwartenden Fussgängerströme nicht erforderlich. Ein Quartierplan darfkeine Ausstattungen vorsehen, die weit über das zur Erschliessung des Quartiers notwendige Mass hinaus gehen (E. 5.2 und 5.3). Für den südlichen Teil des Grundstücks der beschwerdegegnerischen Quartierplangenossin ist entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht von einem Erschliessungsgrad von 100%, sondern von 70% auszugehen: Die Beschwerdegegnerin profitiert von Erschliessungsverbesserungen, die sich aufgrund des im Quartierplan vorgesehenen Gesamterschliessungskonzepts ergeben, insbesondere vom ungehinderten Busverkehr, von der Vermeidung von Schleichverkehr und von besseren Zufahrtsmöglichkeiten zu ihrem Grundstück (E. 6.2.3). Teilweise Gutheissung der Beschwerde (E. 7) </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ALLEE">ALLEE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTATTUNG">AUSSTATTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUTIEFE">BAUTIEFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DOPPELBELASTUNG">DOPPELBELASTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERFORDERLICHKEIT">ERFORDERLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSANLAGE">ERSCHLIESSUNGSANLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN">ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINSCHAFTLICHE AUSSTATTUNGEN">GEMEINSCHAFTLICHE AUSSTATTUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GROBERSCHLIESSUNG">GROBERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDABZUG">LANDABZUG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MEHRWERTBEITRAG">MEHRWERTBEITRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKANLAGE">PARKANLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHLEICHVERKEHR">SCHLEICHVERKEHR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENBEITRAG">STRASSENBEITRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TROTTOIR">TROTTOIR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSERSCHLIESSUNG">VERKEHRSERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 83 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 123 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 126 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 128 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 128 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 167 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 236 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 240 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 248 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 257 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 3 Abs. III lit. e RPG</span><br/><span class="ungerade">§ 62 StrassG</span><br/><span class="gerade">Art. 4 WEG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11670" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00271</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. Juni 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rot­ach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Kaspar PlÃ¼ss.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>Stadt DÃ¼bendorf,</span></a><b><span> </span></b><span>vertreten durch RA A<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_8">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_12"><span>B AG,</span></a><span> vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_18">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_5_24"><span>Verkehrsbetriebe Glattal VBG,</span></a><span> vertreten durch RA D<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_6_30">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Quartierplan,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Das Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt DÃ¼bendorf ist im SÃ¼den durch die ZÃ¼richstrasse, im Norden durch die Ãberlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die Ringstrasse und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das Gebiet wird vertikal von SÃ¼den nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im VerhÃ¤ltnis 1/3 (westlicher Teil) zu 2/3 (Ã¶stlicher Teil) geteilt. Ausgehend von der Hochbordstrasse fÃ¼hren nach Osten in die Ringstrasse (von SÃ¼den her gesehen) die Sonnentalstrasse, die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die Neugutstrasse. Der Ã¶stlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets ist bis auf einzelne Parzellen Ã¼berbaut, der westlich davon gelegene Teil etwa zur HÃ¤lfte. Im Quartierplangebiet finden sich mehrere grosse Einkaufszentren, teilweise mit eigenen ParkhÃ¤usern, so an der Neugutstrasse (etwa Coop Baucenter, Neugutstrasse Nr. 88; interio Einrichtungshaus, Nr. 79; Diga-MÃ¶bel, Nr. 81; Ligne Roset MÃ¶belgeschÃ¤ft und Cap Teppiche, Nr. 89; Prodega Cash&amp;Carry, Nr. 90), verschiedene Grosshandels- und Dienstleistungsbetriebe an der Lagerstrasse, EinkaufsgeschÃ¤fte an der Industriestrasse, die ZÃ¼rcher Kantonalbank mit Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und GeschÃ¤fte an der Sonnentalstrasse sowie an der Hochbordstrasse die Firmen MÃ¶bel Pfister, Mobitare und Top-Tip (Hochbordstrasse Nr. 4 und 8), die Grosspapeterie Office World (Nr. 3), die GemÃ¼seanbaufirma Beerstecher (Nr. 15 und 26) sowie ein Restaurant/Dancing (Nr. 6) neben weiteren Dienstleistungsbetrieben. GegenÃ¼ber diesem weitgehend durch GeschÃ¤fte und Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebiets besteht eine Ã¼berwiegende Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften "Am Stadtrand" im sÃ¼dwestlichen Teil des Quartierplangebiets.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 20. September 2001 leitete der Stadtrat DÃ¼bendorf das Quartierplanverfahren fÃ¼r das Gebiet Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss vom 13. Juni 2001 festgelegte rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung des Quartiers zur Entlastung der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof Stettbach bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni 2006 setzte der Stadtrat DÃ¼bendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht die Aufhebung der EinmÃ¼ndungen der Sonnental-, Industrie-, Lager- und Neugutstrasse in die Ringstrasse zugunsten einer rÃ¼ckwÃ¤rtigen Erschliessung vor, die neu aus SÃ¼den von der ZÃ¼richstrasse in die Hochbordstrasse und von Norden durch einen Abzweiger von der Ãberlandstrasse ebenfalls in die Hochbordstrasse erfolgt. Die Hochbordstrasse soll zwischen Sonnental- und Lagerstrasse fÃ¼r den privaten Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende (Kreuzung Sonnental- bzw. Lagerstrasse) je mit einem Kreisel versehen werden (Kreisel SÃ¼d bzw. Kreisel Nord). Die Erschliessung ins Gebiet Ã¶stlich der Hochbordstrasse ermÃ¶glicht ein System von Verbindungsstrassen zu den bestehenden, kÃ¼nftig mit BÃ¤umen gesÃ¤umten Querstrassen (sog. Ostring zwischen Kreisel SÃ¼d und Kreisel Nord). Der westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets wird mit Stichstrassen erschlossen. Etwa auf HÃ¶he der Alleemitte westlich der Hochbordstrasse soll zudem eine Parkanlage entstehen. Das gesamte Quartierplangebiet untersteht ferner insofern der Gestaltungsplanpflicht, als die einzelnen GrundeigentÃ¼mer auf ihren BaugrundstÃ¼cken jeweils private GestaltungsplÃ¤ne auszuarbeiten haben, welche sich an die planerischen Vorgaben halten mÃ¼ssen. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 20. Juni 2006 wurde der korrigierte Kostenverleger fÃ¼r das Quartierplangebiet festgesetzt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Gegen den Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 regte sich Widerstand von zahlreichen Betroffenen, die sich neben individuellen Anliegen insbesondere gegen die alleeartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse, gegen die vorgesehene Parkanlage auf der Parzelle neu Kat.-Nr. 01 und gegen die Verbreiterung des FussgÃ¤ngerbereichs und dessen Ausstattung mit Baumreihen in den bestehenden Querstrassen wandten. Auch die Firma E AG, nunmehr B AG, deren FirmengebÃ¤ude am sÃ¼dlichen Rand des Quartierplangebiets Ã¶stlich der EinmÃ¼ndung der Hochbordstrasse in die ZÃ¼richstrasse liegt, erhob am 7. Juli 2006 Rekurs an die Baurekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich (fortan BRK III). Sie liess im Wesentlichen beantragen, der Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2008 sei aufzuheben und der Quartierplan sei kostenneutral so zu Ã¼berarbeiten, dass ihr BetriebsgebÃ¤ude nicht nur nÃ¶rdlich, sondern auch sÃ¼dlich Ã¼ber die Hochbordstrasse erschlossen sei. Weiter sei die ErschliessungsqualitÃ¤t auf 70 % (statt 50 %) festzulegen und die Hochbordstrasse gesamthaft der Groberschliessung zuzuordnen. Die BRK III fÃ¤llte ihren Entscheid nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins vom 14. MÃ¤rz 2007 zum Erschliessungskonzept und eines Referentenaugenscheins vom 11. Mai 2007 zur Zufahrt zur B AG am 22. Mai 2008. Sie wies den Rekurs ab, soweit die Hochbordstrasse Ã¼ber die AnschlÃ¼sse zur Ãberland- bzw. zur ZÃ¼rcherstrasse hinaus der Groberschliessung zugerechnet und soweit die GrundstÃ¼ckszufahrt wie beantragt geregelt werden sollte, da diese durch private Vereinbarungen bereits sichergestellt war. Die VerÃ¤nderungen gemÃ¤ss den Vereinbarungen, insbesondere die Verschiebung der GrundstÃ¼ckgrenzen, seien aber in die Planakte 3 (Alter Bestand/Neuer Bestand) aufzunehmen. Der Rekurs wurde dagegen teilweise gutgeheissen, indem die Vorinstanz der durch den zur Groberschliessung zÃ¤hlenden Abschnitt der Hochbordstrasse erschlossenen FlÃ¤che des GrundstÃ¼cks der B AG einen Erschliessungsgrad von 100 % zugestand; im Ãbrigen bestÃ¤tigte sie aber den Erschliessungsgrad von 50 %. Teilweise gutgeheissen wurde der Rekurs auch insofern, als er sich gegen die Platz- und GrÃ¼nflÃ¤che auf dem GrundstÃ¼ck neu Kat.-Nr. 01 (Parkanlage), gegen die Flanier-, Begegnungs- und Erholungszone auf dem mittleren Teil der Hochbordstrasse (GrundstÃ¼cke neu Kat.-Nrn. 02 und 03) und gegen die Verbreiterung und Ausgestaltung der Quartierstrassen mit AlleebÃ¤umen gerichtet hatte. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt DÃ¼bendorf am 23. Juni 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und liess beantragen, es sei Dispositiv-Ziffer II des angefochtenen Entscheides soweit aufzuheben, als darin (a) der Rekurs bezÃ¼glich der Platz- und GrÃ¼nflÃ¤che, der Flaniermeile auf der Hochbordstrasse und der Verbreiterung der Quartierstrassen und deren Bepflanzung mit AlleebÃ¤umen teilweise gutgeheissen und der erstinstanzliche Entscheid aufgehoben worden war; und (b), als ein Erschliessungsgrad von 100 % fÃ¼r die FlÃ¤che des GrundstÃ¼cks der B AG im Bereich des zur Groberschliessung zÃ¤hlenden Teils der Hochbordstrasse angenommen worden war. Die BRK III liess sich am 24. September 2008 vernehmen und hielt am angefochtenen Entscheid fest. In der Beschwerdeantwort vom 20. Oktober 2008 liess die B AG die Abweisung der Beschwerde verlangen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten des Stadtrats DÃ¼bendorf. Die Mitbeteiligte liess sich im Unterschied zum Rekursverfahren nicht vernehmen. </p> <p class="Urteilstext">Mit VerfÃ¼gung vom 13. Mai 2009 genehmigte die Baudirektion die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006 und die den Kostenverleger korrigierende PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 20. Juni 2006. Sie hielt im Wesentlichen die Ausscheidung von MehrflÃ¤chen fÃ¼r die gemeinschaftlichen Ausstattungen fÃ¼r gerechtfertigt und zweckmÃ¤ssig, beanstandete indessen auf der Flaniermeile Hochbord die zu geringe Fahrbahnbreite von 6 m. In verschiedener Hinsicht verwies sie sodann auf die einzelnen Baubewilligungsverfahren und die damit verbundene Gestaltungsplanpflicht (etwa bezÃ¼glich Altlasten-, LÃ¤rm- und Grundwassersituation).</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Nach Art. 3 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) sind die Siedlungen nach den BedÃ¼rfnissen der BevÃ¶lkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Siedlungen sollen viele GrÃ¼nflÃ¤chen und BÃ¤ume enthalten (Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG). Aus dem erwÃ¤hnten Planungsgrundsatz lassen sich zwar keine quantitativen Vorgaben ableiten, doch verlangt das Bundesrecht, dass mÃ¶glichst viele GrÃ¼nflÃ¤chen innerhalb der SiedlungsrÃ¤ume geschaffen werden und erhalten bleiben. Dies kann unter anderem geschehen durch deren Zuordnung zu bestimmten Zonen (etwa GrÃ¼nzonen oder Freihaltezonen; vgl. § 39 und 61 Abs. 1 des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975, PBG), durch Unterteilung der Bauzonen oder mittels GestaltungsplÃ¤nen (Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 3 Rz. 48).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Mit GestaltungsplÃ¤nen werden fÃ¼r bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, Ã¤ussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen Ã¼ber die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Der Quartierplan ermÃ¶glicht demgegenÃ¼ber im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthÃ¤lt die dafÃ¼r nÃ¶tigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Wo ein BedÃ¼rfnis hiefÃ¼r besteht, sollen FlÃ¤chen ausgeschieden werden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von GrundstÃ¼cken dienen; die privatrechtlichen RechtsverhÃ¤ltnisse hieran sind mit dem Quartierplan zu regeln (§ 126 Abs. 3 PBG). Alle GrundstÃ¼cke innerhalb des Quartierplangebiets mÃ¼ssen durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen teilhaben. Erschliessungsanlagen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und AusrÃ¼stungen sind so festzulegen, dass sie bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der erfassten GrundstÃ¼cke genÃ¼gen (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG). GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlÃ¤sst Ã¼ber die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Nach Art. 4 Abs. 1 des Wohnbau- und EigentumsfÃ¶rderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG) wird unter Groberschliessung die Versorgung eines zu Ã¼berbauenden Gebiets mit den HauptstrÃ¤ngen der Erschliessungsanlagen verstanden, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen. Dagegen umfasst die Feinerschliessung nach Art. 4 Abs. 2 WEG den Anschluss der einzelnen GrundstÃ¼cke an die HauptstrÃ¤nge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen Quartierstrassen und Ã¶ffentlichen Leitungen. Die Feinerschliessung ist im Rahmen des Quartierplanrechts von den Privaten zu tragen. Fein erschlossen ist ein GrundstÃ¼ck nach § 236 PBG und Art. 19 Abs. 1 RPG, wenn es fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden kÃ¶nnen und die einwandfreie Behandlung von AbwÃ¤ssern, Abfallstoffen und Altlasten gewÃ¤hrleistet ist. Da die Groberschliessung Ã¶ffentliche Aufgabe und im Erschliessungsplan zu regeln ist, verbleibt dem Quartierplan die Regelung der Feinerschliessung (§ 167 Abs. 1, 168, 171 PBG; Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zÃ¼rcherischem Recht, Diss. ZÃ¼rich 1985, S. 217).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Bei der Planfestsetzung kommt der QuartierplanbehÃ¶rde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu, das von der RekursbehÃ¶rde nur mit ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼berprÃ¼fen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernÃ¼nftigen GrÃ¼nden halten lÃ¤sst, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten mÃ¶glich und auch vertretbar wÃ¤ren (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan mÃ¼ssen die Interessen der einzelnen GrundeigentÃ¼mer abgewogen, mÃ¶glichst ausgeglichen und mit den Ã¶ffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage gefundene LÃ¶sung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geÃ¤ndert werden, wenn sich bei AbwÃ¤gung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrÃ¤ngt, dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mÃ¤ss festgesetztem Quartierplan klar Ã¼berlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet im Rahmen der ÃberprÃ¼fung von QuartierplÃ¤nen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 3, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin. Eine ErmessensÃ¼berprÃ¼fung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als Rechtsverletzung gilt. Die ErmessensbetÃ¤tigung muss in jedem Fall pflichtgemÃ¤ss sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie sich an den allgemeinen RechtsgrundsÃ¤tzen, den verwaltungsrechtlichen Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so insbesondere am WillkÃ¼rverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit staatlicher Massnahmen (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 50 N. 80). Bei der ÃberprÃ¼fung von Rekursentscheiden, mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu prÃ¼fen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das Quartierplangebiet wurde vorliegend folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil Ã¶stlich der Hochbordstrasse mit Ausnahme des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 04 (neu Kat-Nr. 05) sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 06 (neu Kat.-Nr. 07) und Kat.-Nr. 08 (neu Kat.-Nr. 01) bis zur nÃ¶rdlichen Begrenzung wurden der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Dazu gehÃ¶rt auch das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin. Die Zone IG3 lÃ¤sst gemÃ¤ss der Bauordnung der Stadt DÃ¼bendorf vom 18. MÃ¤rz 1996 (BZO) hÃ¶chstens mÃ¤ssig stÃ¶rende Betriebe, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu. Eine Wohnnutzung ist nicht vorgesehen, hingegen eine FreiflÃ¤chenziffer von 20 %, damit nicht alle unÃ¼berbaubaren FlÃ¤chen fÃ¼r Zufahrten, ParkplÃ¤tze und Lager verwendet werden (Art. 23 BZO). Das Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nr. 06 und 08 bis zur sÃ¼dlichen Grenze (ZÃ¼richstrasse) sowie das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 wurden der Zentrumszone Z4 zugeteilt (Art. 16 BZO). In der Zentrumszone Z4 sind Wohnungen, BÃ¼ros, Ateliers, Praxen sowie mÃ¤ssig stÃ¶rende Gewerbe zulÃ¤ssig; ein minimaler Wohnanteil ist jedoch nicht vorgeschrieben (Art. 6, 17 BZO). Dessen ungeachtet schÃ¤tzte der ErlÃ¤uternde Bericht das Einwohnerpotenzial in der Zone Z4 auf 720 Einwohner (zuzÃ¼glich zu den seit 1997 bestehenden ca. 200 Einwohnern, total 920 Einwohner), das Arbeitsplatzpotenzial auf zusÃ¤tzliche 3'630 ArbeitsplÃ¤tze (zu den bestehenden ca. 2'000 ArbeitsplÃ¤tzen) und in der Zone IG3 auf 4'310 ArbeitsplÃ¤tze. Im Ãbrigen sind die Zonen IG3 und Z4 bezÃ¼glich ihrer baulichen AusnÃ¼tzung weitgehend identisch.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss dem Technischen Bericht ist eine mit Wegen durchzogene Platz- und GrÃ¼nflÃ¤che von 3â608 m<sup>2</sup> auf dem GrundstÃ¼ck neu Kat.-Nr. 01 (ehemals Kat.-Nr. 08) der F-Erben (westlich der Hochbordstrasse) fÃ¼r die Erholung von Arbeitnehmern und BevÃ¶lkerung im Quartierplangebiet vorgesehen. Die bauliche AusnÃ¼tzung sowie das Recht zur Anrechnung dieser FlÃ¤che an der FreiflÃ¤chenziffer wird auf alle innerhalb des Quartierplans liegenden GrundstÃ¼cke der Zentrumszone Z4 im VerhÃ¤ltnis der einzelnen GrundstÃ¼cksflÃ¤chen zum Total der beteiligten GrundstÃ¼cke Ã¼bertragen. Diese lei­sten daran einen Beitrag von Fr. 1'265'000.-. Die Stadt DÃ¼bendorf Ã¼bernimmt den Unterhalt des Platzes und dessen spÃ¤tere Sanierung. </p> <p class="Urteilstext">Vorgesehen ist sodann eine an die Parkanlage anschliessende alleeartige Verbreiterung der Hochbordstrasse zwischen Sonnental- und Lagerstrasse von insgesamt 1â721 m<sup>2</sup>. Damit soll das Quartier eine IdentitÃ¤t als urbanes Arbeits- und Mischgebiet erhalten und die Hochbordstrasse als markante stÃ¤dtische Achse mit besonderen FreiraumqualitÃ¤ten aufgewertet und auf 16 m Breite ausgebaut werden (Fahrbahn 6 m, Geh- und Radwege 10 m). Vorgesehen sind hochwertige Ã¶ffentliche FreirÃ¤ume mit angenehmer AufenthaltsqualitÃ¤t und publikumsorientierter Erdgeschossnutzung. Den daran angrenzenden GrundstÃ¼cken wird die Pflicht auferlegt, auf ihren VorplÃ¤tzen die Gestaltung der gemeinschaftlichen Ausstattung weiterzufÃ¼hren. Die FlÃ¤che des GrundstÃ¼cks neu Kat.-Nr. 02 wird in Form von Miteigentumsanteilen im VerhÃ¤ltnis zu den NeuzuteilungsflÃ¤chen auf die GrundstÃ¼cke der Zone Z4 verteilt und mit diesen subjektiv-dinglich verknÃ¼pft. Das GrundstÃ¼ck neu Kat.-Nr. 03 wird in derselben Weise an die GrundstÃ¼cke der Zone IG3 gebunden. Die hierfÃ¼r von den Quartierplangenossen zu tragenden Kosten belaufen sich auf Fr. 1'315'000.-. </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich sollen Baumalleen entlang der verschiedenen Quartierstrassen erstellt werden. Die Trottoirs wurden mit einer Breite von bis zu 4.3 m geplant. Der zusÃ¤tzliche Landverbrauch und die Erstellungskosten fÃ¼r diese Alleen werden entsprechend dem Erschliessungsgrad und dem Strassenkostenverleger auf die Quartierplangenossen verteilt.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Rekursinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass im Quartierplanverfahren ausser den Strassen gegebenenfalls auch alle andern gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen festzulegen seien, die zur Erreichung der Quartierplanziele erforderlich seien. In der Praxis wÃ¼rden allerdings kleinere gemeinschaftliche Anlagen, deren Notwendigkeit von allen Betroffenen grundsÃ¤tzlich anerkannt werde, hÃ¤ufig nicht im dafÃ¼r vorgesehenen Verfahren (etwa Sonderbauvorschriften, Gestaltungsplan) festgelegt, sondern in ein anderes, ohnehin durchzufÃ¼hrendes Planungsverfahren integriert. In diesem Sinne gÃ¤lten als mÃ¶gliche Quartierplananlagen auch Nebeneinrichtungen zu Bauten und Anlagen wie etwa SpielplÃ¤tze, ParkplÃ¤tze sowie technische Einrichtungen von Bauten und Anlagen, (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 4â22). FÃ¼r die Erstellung und Finanzierung aller andern fÃ¼r die Erschliessung nicht notwendigen Anlagen, Ausstattungen und AusrÃ¼stungen, insbesondere wenn sie nicht mehr als untergeordnet bezeichnet werden kÃ¶nnten, mÃ¼sse ausserhalb des Quartierplanrechts eine ausreichende Rechtsgrundlage gefunden werden, beispielsweise in Form eines Gestaltungsplanverfahrens. Die Realisierung solcher Anlagen kÃ¶nne aber wiederum mit der Umsetzung des Quartierplans erfolgen. Die Erstellung eines Parks und einer Flaniermeile, womit stÃ¤dtebauliche Ziele verfolgt wÃ¼rden, habe nichts mit der Schaffung Ã¼berbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zÃ¤hle nicht zum durch einen Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die betroffene FlÃ¤che von insgesamt 5â329 m<sup>2</sup> und die Kosten von gesamthaft Fr. 2'580'000.- (Park und Allee Hochbordstrasse; vorn E. 3.2) bildeten keine kleineren gemeinschaftlichen Anlagen. Zudem fehle es am EinverstÃ¤ndnis der Betroffenen. Das Quartierplanverfahren bilde daher keine Rechtsgrundlage fÃ¼r die zwangsweise Festlegung und Finanzierungsregelung der von der BeschwerdefÃ¼hrerin ins Auge gefassten Ausstattungselemente; diese hÃ¤tten vorzugsweise in einem Gestaltungsplanverfahren festgelegt werden mÃ¼ssen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>DemgegenÃ¼ber hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin den vorinstanzlichen Entscheid im angefochtenen Bereich fÃ¼r rechtlich unhaltbar und fÃ¼r einen unzulÃ¤ssigen Eingriff in ihre Planungsautonomie. Die in Art. 3 RPG fÃ¼r alle Planungen geltenden QualitÃ¤tsanforderungen seien von der Vorinstanz nicht berÃ¼cksichtigt worden. Zu bedenken sei, dass im Endausbau in diesem Gebiet rund 10'000 ArbeitsplÃ¤tze bestehen und rund 900 Einwohner wohnen wÃ¼rden. Die Beschwerdeschrift verweist sodann auf das Minderheitsvotum der Referentin im vorinstanzlichen Verfahren. Diese hatte darauf hingewiesen, dass der ganze Quartierplanperimeter zum Gebiet mit erhÃ¶htem Gestaltungsanspruch erklÃ¤rt worden sei, wozu auch gestaltete AussenrÃ¤ume und minimale FlÃ¤chen fÃ¼r die Erholung gehÃ¶rten. Die rechtliche Grundlage fÃ¼r die Ausscheidung von FlÃ¤chen fÃ¼r gemeinschaftliche Ausstattungen erkannte die vorinstanzliche Referentin in § 126 Abs. 3 PBG. An solchen gemeinschaftlichen Ausstattungen bestehe sowohl ein Ã¶ffentliches als auch ein privates Interesse der Quartierplangenossen. Angesichts der kÃ¼nftig in diesem Gebiet arbeitenden und wohnenden Menschen Ã¼berwiege das Ã¶ffentliche das private Interesse. Es kÃ¶nne nicht angehen, dass ein solches Entwicklungsgebiet mit einer gesichtslosen, vÃ¶llig unstrukturierten AnhÃ¤ufung von banalen BÃ¼ro- und HandelsgebÃ¤uden "verscherbelt" werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Vorweg ist auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen im angefochtenen Entscheid zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin trifft es nicht zu, dass die in Art. 3 RPG fÃ¼r alle Planungen geltenden QualitÃ¤tsanforderungen darin nicht berÃ¼cksichtigt worden wÃ¤ren. Die Vorinstanz anerkannte solche, prÃ¼fte aber, wie weit sie im Quartierplanverfahren erfÃ¼llt werden kÃ¶nnten (dazu vorne E. 2.1, 2.3). Dabei kann der Quartierplan Hochbord seinen Zweck, ein unÃ¼berbautes Gebiet Ã¼berbaubar zu machen und attraktiv zu gestalten, ohnehin nur beschrÃ¤nkt erfÃ¼llen. Dem von der BeschwerdefÃ¼hrerin angesteuerten Ziel, wonach die fÃ¼r das Quartierplangebiet angestrebte stÃ¤dtebauliche QualitÃ¤t mit qualifizierten Wohn- und Arbeitsbedingungen die KonkurrenzfÃ¤higkeit des Standorts stÃ¤rken und diesem eine nachhaltige WertschÃ¶pfung sichern soll, steht entgegen, dass der Quartierplan mindestens in der Zone IG3 ein mit Zweckbauten weitgehend Ã¼berbautes Gebiet betrifft, welche die angestrebte stÃ¤dtebauliche Raffinesse und Anziehungskraft grÃ¶sstenteils vermissen lassen. Selbst die geplante Parkanlage und die alleeartige Erweiterung der Hochbordstrasse vermÃ¶chten an den bestehenden VerhÃ¤ltnissen aufgrund ihrer westlich zentrierten Lage im Quartierplangebiet nur partiell etwas zu Ã¤ndern. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin dazu ausfÃ¼hrt, mittels zentraler GrÃ¼nanlagen und der damit entstehenden "urbanen QualitÃ¤t" werde â im Unterschied zu GrÃ¼nanlagen in einzelnen VorgÃ¤rten oder UmschwÃ¼ngen â ein unabschÃ¤tzbarer Mehrwert geschaffen und das Hochbordgebiet vom "08/15-Siedlungsbrei" abgehoben, lÃ¤sst sich dies demnach nicht generell auf das Quartierplangebiet umsetzen. Schliesslich steht nicht fest, dass von 900 kÃ¼nftigen Einwohnern ausgegangen werden kann, da die Zone Z4 keine Mindest-Wohnnutzung vorschreibt und deshalb ungewiss ist, wie weit die noch nicht Ã¼berbauten GrundstÃ¼cke in der Zone Z4 eine Wohnnutzung enthalten (vorn E. 3.1). So findet sich etwa auf neu Kat.-Nr. 09 (ehemals 10) zwischen Hochbordstrasse und "Am Stadtrand" im sÃ¼dlichen Teil des Quartierplangebiets bereits eine grossrÃ¤umige BÃ¼ronutzung, was fÃ¼r eine reine Wohnnutzung in unmittelbarer Nachbarschaft nicht besonders attraktiv erscheint. Die teilweise seit Jahren vorhandenen Dienstleistungsbetriebe und wenigen Wohneinheiten werden sich zudem seit ihrer Entstehung soweit organisiert haben, dass sie ihren Angestellten Ruhe- und AufenthaltsrÃ¤ume bzw. den Bewohnern angemessene FreirÃ¤ume bieten kÃ¶nnen und auf die geplanten Anlagen nicht angewiesen sind. Schon unter diesen tatsÃ¤chlichen Gegebenheiten erscheint die Erforderlichkeit der geplanten Ausstattungen daher sehr fraglich.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Umstritten ist die Frage, ob die rechtlichen Grundlagen des Quartierplanverfahrens Ã¶ffentliche Parkanlagen und Flaniermeilen als gemeinschaftliche Ausstattungen zulassen. </p> <p class="Erwgung3">Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt dafÃ¼r, dass die Platz- und GrÃ¼nflÃ¤che sowie die Ausweitung des mittleren Teils der Hochbordstrasse als gemeinschaftliche Ausstattungen behandelt und dementsprechend in das Miteigentum der beteiligten GrundeigentÃ¼mer mit besonderer Regelung fÃ¼r die Baukosten und den Unterhalt verwiesen werden mÃ¼ssten. Bereits nach dem Antrag des Regierungsrates vom 5. Dezember 1973 zum neuen Planungs- und Baugesetz seien in den allgemeinen GrundsÃ¤tzen zum Quartierplan â neben den zweckmÃ¤ssigen Parzellenformen und den gesetzlichen Erschliessungsanlagen â FlÃ¤chen auszuscheiden gewesen, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von GrundstÃ¼cken dienten, wie ParkplÃ¤tze, Fahrzeugeinstellhallen, Sport-, Spiel- und RuheplÃ¤tze, LÃ¤rmschutzanlagen (ABl 1973/II S. 1671, 1829 zum damaligen § 95 PBG, heute § 126 PBG mit identischem Wortlaut). Schon der historische Gesetzgeber sei demnach Ã¼ber die restriktiven Vorstellungen der Rekursinstanz hinausgegangen. </p> <p class="Urteilstext">DemgegenÃ¼ber hÃ¤lt die Beschwerdegegnerin daran fest, dass das Quartierplanverfahren der Schaffung Ã¼berbaubarer Parzellen und deren Erschliessung diene, wobei der von der Vorinstanz angewandte Erschliessungsbegriff alle Anlagen mitumfasse, die dazu nÃ¶tig seien. Ãffentliche Platzanlagen, ganze Alleen und Ã¼berbreite Gehwege gehÃ¶rten aber nicht dazu. Damit in Ãbereinstimmung stÃ¼nden die §§ 126 Abs. 3 und 128 Abs. 2 PBG, wonach FlÃ¤chen, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von GrundstÃ¼cken dienten, nur auszuscheiden seien, wo ein BedÃ¼rfnis bestehe. Das "BedÃ¼rfnis" richte sich aber nicht nach den BedÃ¼rfnissen der Gemeinde als Ganzes, sondern nach denjenigen der GrundstÃ¼cke im Quartierplanperimeter entsprechend deren Zweckbestimmung. Der Betrieb der Beschwerdegegnerin sei seit mehr als 50 Jahren am heutigen Standort ansÃ¤ssig. Zu ihren BedÃ¼rfnissen gehÃ¶rten Alleen, FreirÃ¤ume und PlÃ¤tze in einiger Distanz und in einem planerisch vÃ¶llig anders strukturierten Teil des Quartierplangebiets nicht. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>GemÃ¤ss § 126 Abs. 3 PBG sind FlÃ¤chen auszuscheiden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von GrundstÃ¼cken dienen. Allerdings konnte schon frÃ¼her eine Ausscheidung solcher FlÃ¤chen nicht unbeschrÃ¤nkt erfolgen. § 96 Abs. 1 des Entwurfs zum PBG begrenzte wie der aktuelle § 128 Abs. 1 PBG die durch den Quartierplan erschlossenen GrundstÃ¼cke darauf, nur an "gegebenenfalls erforderlichen" gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen teilzuhaben, wozu eine Flaniermeile und eine Parkanlage unter dem Gesichtspunkt der Erschliessung nicht gehÃ¶ren. Selbst wenn es sich aber gegenteilig verhielte, stellte sich doch die Frage, welches Ausmass solche haben dÃ¼rfen. Nach § 128 Abs. 2 PBG sind gemeinschaftliche Ausstattungen und AusrÃ¼stungen so festzulegen, dass sie bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der erfassten GrundstÃ¼cke <i>genÃ¼gen</i>. Darin liegt zwar kein Verbot, dass gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch Ã¼ber das blosse GenÃ¼gen hinausgehen dÃ¼rften. In diesem Zusammenhang ist jedoch wiederum auf § 126 Abs. 3 PBG zu verweisen, wonach ein "BedÃ¼rfnis" fÃ¼r die ausgeschiedenen FlÃ¤chen zugunsten gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen muss. Damit werden solche FlÃ¤chen grundsÃ¤tzlich auf das notwendige Mass beschrÃ¤nkt, was vorliegend schon deswegen gerechtfertigt erscheint, weil die Quartierplangenossen in erheblichem Umfang fÃ¼r die geplanten Anlagen aufzukommen hÃ¤tten. Die BeschwerdefÃ¼hrerin legte jedoch ein sich aus dem Zweck des Quartierplans (vorn E. 2.3) ergebendes BedÃ¼rfnis weder fÃ¼r eine Parkanlage von rund 3â600 m<sup>2</sup> noch fÃ¼r eine auf 16 m Breite ausgebaute Allee von insgesamt rund 1'700 m<sup>2</sup> dar. Auch die von der Baudirektion beanstandete Fahrbahnbreite von bloss 6 m (vorn III.) rechtfertigte eine Gesamtbreite der Allee Hochbord von 16 m nicht (vorn E. 3.2). Insbesondere die nahe der Ring- und Neugutstrasse sowie die jeweils am Rande des Quartierplangebiets gelegenen Liegenschaften wÃ¼rden vom beabsichtigten grossstÃ¤dtischen Flair einer Flaniermeile und einer Parkanlage an der entfernt liegenden Hochbordstrasse kaum profitieren, was weiter gegen deren Erforderlichkeit spricht. Inwiefern sich das Hochbord ohne die im Streit liegenden Massnahmen zu einem vorstÃ¤dtischen "Siedlungsbrei mit ungelÃ¶sten Verkehrsproblemen" zu entwickeln drohe, geht aus der Beschwerde nicht schlÃ¼ssig hervor. Weder als Anlagen noch im geplanten Ausmass lassen sich die projektierten Ausstattungen daher auf die erwÃ¤hnten Gesetzesbestimmungen stÃ¼tzen. Gestalterische und nutzungsmÃ¤ssige Festlegungen in Abweichung von der Bau- und Zonenordnung kann der Quartierplan von Gesetzes wegen aber nicht selber treffen (Eschmann, S. 221). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Daran Ã¤ndert sich nichts durch den Verweis der BeschwerdefÃ¼hrerin auf einen Entscheid des ZÃ¼rcher Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2001 zur Ausstattung von Quartierplangebieten mit Fusswegnetzen, die nicht der baurechtlichen GrundstÃ¼ckerschliessung, sondern dem Komfort der kÃ¼nftigen Bewohner dienten. In diesem Urteil hielt das Gericht fest, bei der Planung und Festlegung von Fusswegen habe sich die QuartierplanbehÃ¶rde nicht zwingend auf das Minimum, das fÃ¼r eine hinreichende Erschliessung absolut erforderlich sei, zu beschrÃ¤nken. Dogmatisch gesehen seien solche Fusswege, die in erster Linie dem Komfort und nicht der Erschliessung dienten, eher als gemeinschaftliche Ausstattungen und AusrÃ¼stungen denn als eigentliche Erschliessungsanlagen zu betrachten. Der in jenem Fall strittige zusÃ¤tzliche Weg verkÃ¼rzte die Wegstrecke ins Dorfzentrum fÃ¼r Bewohner des Ã¶stlichen Teils des Quartiers um rund 150 m und ermÃ¶glichte, dass ein Naherholungsraum vermehrt erlebbar gemacht wurde. Auch wenn sich der fragliche Weg als fÃ¼r die Erschliessung nicht absolut notwendig erwies, so bewirkte dessen Erstellung doch gewisse Vorteile und Erleichterungen fÃ¼r die Quartierbewohner und war insofern einem weiter gefassten Erschliessungszweck zugeordnet. Aus diesem Entscheid kann daher nicht abgeleitet werden, es kÃ¶nnten gemeinschaftliche Ausstattungen jeden Ausmasses grundsÃ¤tzlich unabhÃ¤ngig vom Erschliessungszweck im Quartierplan als solche vorgesehen werden, wie die Beschwerdegegnerin sinngemÃ¤ss festhÃ¤lt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Entgegen dem DafÃ¼rhalten der BeschwerdefÃ¼hrerin bildet auch die im Gebiet Hochbord geltende Gestaltungsplanpflicht keine eigene Rechtsgrundlage fÃ¼r die Ausscheidung der Ã¶ffentlichen Parkanlage und der Flaniermeile. GemÃ¤ss § 48 Abs. 3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass fÃ¼r bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn dafÃ¼r ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht. GestÃ¼tzt darauf hat die BeschwerdefÃ¼hrerin § 39a BZO erlassen, welcher im Hochbord sowie auch in zwei weiteren Gebieten eine Gestaltungsplanpflicht statuiert. GemÃ¤ss dem zuhanden der Gemeindeversammlung verfassten Kommentar zu dieser Bestimmung liegt der Grund fÃ¼r diese Festlegung in der LÃ¤rmbelastung der Gebiete und im BedÃ¼rfnis, die nach der Bauordnung zulÃ¤ssige hohe Dichte gut zu gestalten. Dazu wurde im Bericht der BeschwerdefÃ¼hrerin zur Ortsplanungsrevision vom 25. November 1999 (verabschiedet am 25. Oktober 1999) verdeutlicht, nur mit einem Gestaltungsplan kÃ¶nnten gewisse NutzungsbeschrÃ¤nkungen und Vorschriften zur Stellung der Bauten und Anordnung von lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤umen erlassen werden, damit die LÃ¤rmgrenzwerte im Gebiet Ã¼berhaupt eingehalten werden kÃ¶nnten. Die derart motivierte Gestaltungsplanpflicht wurde von der BeschwerdefÃ¼hrerin bisher denn auch so verstanden, dass die EigentÃ¼mer jeweils parzellenbezogen private GestaltungsplÃ¤ne zu erstellen hatten, was auch bereits vereinzelt geschehen ist. Aus der so verstandenen und auf die LÃ¤rmproblematik ausgerichteten Gestaltungsplanpflicht lÃ¤sst sich daher nicht die Pflicht ableiten, im grundstÃ¼ckÃ¼bergreifenden Quartierinteresse und gegen den Willen der GrundeigentÃ¼mer eine gemeinsame Parkanlage oder Flaniermeile zu erstellen. </p> <p class="Erwgung3">Zwischen dem Zweck eines Quartierplans und demjenigen eines Ge­staltungsplans ist sodann auch grundsÃ¤tzlich zu unterscheiden: WÃ¤hrend der Quartierplan ein Gebiet Ã¼berbaubar machen und die <i>erforderliche</i> Infrastruktur zu dessen Erschliessung bereitstellen soll, ermÃ¶glicht der Gestaltungsplan darÃ¼ber hinausgehende Eingriffe in gestalterischer Hinsicht (vorn E. 2.2, 2.3). Dementsprechend hat der Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen gemÃ¤ss § 83 Abs. 3 PBG auch nur soweit zu ordnen, als sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind. Anwendungsbereiche des Gestaltungsplans im Ã¼berbauten Gebiet sind neben anderem Quartier- und Ortsbildpflege (Eschmann, S. 150). Mit dem Gestaltungsplan wird eine stÃ¤dtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie GesamtÃ¼berbauung angestrebt (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 318). Entsprechend der umfassenderen eigentumsbeschrÃ¤nkenden MÃ¶glichkeiten im Gestaltungsplan erfordert dessen Erlass entweder ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse (§ 84 fÃ¼r Ã¶ffentliche GestaltungsplÃ¤ne) oder die Zustimmung aller bzw. einer qualitativen Mehrheit der GrundeigentÃ¼mer (§ 85 PBG fÃ¼r den privaten Gestaltungsplan). Im Gegensatz zum Quartierplan, welcher stets durch den Gemeinderat als Exekutive festgesetzt wird (§ 158 Abs. 1 PBG), bedÃ¼rfen Ã¶ffentliche GestaltungsplÃ¤ne der Zustimmung des fÃ¼r den Erlass der Bau- und Zonenordnung zustÃ¤ndigen Legislativorgans (§ 88 Abs. 1 PBG).</p> <p class="Urteilstext">Insgesamt besehen fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage, die geplante Flaniermeile an der Hochbordstrasse und die Parkanlage im Rahmen des Quartierplans erstellen zu lassen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin lÃ¤sst sodann geltend machen, die GrundeigentÃ¼mer von MehrfamilienhÃ¤usern in der Zone Z4 seien ohnehin verpflichtet, KinderspielplÃ¤tze sowie Freizeit- und PflanzgÃ¤rten zur VerfÃ¼gung zu stellen. Zudem sei der Nachweis zu erbringen, dass die in der Zone Z4 mÃ¶glichen Wohnnutzungen stÃ¤dtebaulich und wohnhygienisch befriedigend integriert werden kÃ¶nnten. Die streitigen gemeinschaftlichen Anlagen verpflichteten die beteiligten GrundeigentÃ¼mer somit zu nichts, was nicht auch individuell von ihnen im Gestaltungsplan- oder im Baubewilligungsverfahren verlangt werden kÃ¶nnte. Nur sollten diese sonst individuell zu erbringenden Leistungen besser und wirksamer Ã¼ber gemeinsame Anlagen erfÃ¼llt werden. Dem hÃ¤lt die Beschwerdegegnerin entgegen, die Pflicht zur Schaffung von Spiel- und RuheflÃ¤chen oder die Pflicht, eigene Bauten befriedigend oder gut zu gestalten, kÃ¶nnten nicht im Sinne einer Kompensation oktroyiert werden, indem im Quartierplanverfahren PlÃ¤tze fernab der eigenen GrundstÃ¼cke und Alleen, die durch das ganze Quartierplangebiet fÃ¼hren, geschaffen wÃ¼rden. Der Quartierplan sei auch nicht das Instrument, um den GrundeigentÃ¼mern eine Entscheidung darÃ¼ber abzunehmen, was in ihrem Interesse das Richtige und NÃ¶tige sei. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.1 </b>Weder aus dem Technischen Bericht noch aus dem ErlÃ¤uternden Bericht geht mit hinreichender Klarheit hervor, dass die Beteiligung an den Kosten der vorgesehenen Parkanlage und an der Flaniermeile Hochbordstrasse die Quartierplangenossen ihrer Pflicht entheben wÃ¼rde, im Rahmen des jeweils individuellen Gestaltungsplan- oder Baubewilligungsverfahrens KinderspielplÃ¤tze, Pflanz- und FreizeitgÃ¤rten zu erstellen, wie dies etwa Art. 37 BZO in AusfÃ¼hrung von § 248 Abs. 1 PBG vorsieht. Soweit dies allenfalls aus der Ãbertragbarkeit der baulichen AusnÃ¼tzung und der FreiflÃ¤chenqualitÃ¤t von Park und Flaniermeile auf alle QuartierplangrundstÃ¼cke der Zone Z4 abgeleitet werden kann, Ã¤usserte die Beschwerdegegnerin zu Recht Skepsis daran, dass die vorgesehenen gemeinschaftlichen Ausstattungen die individuell zu erstellenden SpielplÃ¤tze und Gartenanlagen zu ersetzen vermÃ¶chten (dazu sogleich E. 4.5.2). Die Vorinstanz wies sodann richtigerweise darauf hin, dass das Quartierplanrecht keine gesetzliche Grundlage fÃ¼r die zwangsweise Bildung von Miteigentum an Anlagen biete, die der Allgemeinheit dienten. Solche Anlagen habe vielmehr die Gemeinde zu Ã¼bernehmen. Zudem gebe es keine Norm, die einen GrundeigentÃ¼mer verpflichten kÃ¶nnte, die AusnÃ¼tzung von einem anderen GrundstÃ¼ck zu Ã¼bernehmen. Damit erscheint das Vorgehen der BeschwerdefÃ¼hrerin aus rechtlicher Sicht nicht nachvollziehbar, woran ihre AusfÃ¼hrungen nichts Ã¤ndern.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.2 </b>TatsÃ¤chlich erscheint die auf 16 m Breite ausgeweitete Flaniermeile und "markante stÃ¤dtische Achse" weder als Spielplatz noch fÃ¼r aktive Freizeitgestaltung (Freizeit- und PflanzgÃ¤rten) geeignet, umso weniger, als darauf der Bus im Viertelstundentakt verkehren soll. Was die Parkanlage anbelangt, soll diese nach dem Technischen Bericht als eine mit Wegen durchzogene, gestaltete Platz- und GrÃ¼nflÃ¤che fÃ¼r die Erholung von Arbeitnehmern und der BevÃ¶lkerung im Quartierplangebiet dienen. Als GebÃ¤ude seien nur eine WC-Anlage oder ein Kiosk zulÃ¤ssig. Das Bebauungs- und Freiraumkonzept nennt einen grosszÃ¼gigen Ã¶ffentlichen Park mit Wiese, BÃ¤umen und Wegen, der besonders wertvoll fÃ¼r die mÃ¶gliche Wohnnutzung in der Zone Z4 sei. Das HerzstÃ¼ck bestehe aus einer WasserflÃ¤che, deren RÃ¤nder mit Beton umfasst seien und eine Vielzahl von Sitzgelegenheiten bÃ¶ten. Es ergebe sich ein vielfÃ¤ltig nutzbarer, urbaner GrÃ¼nraum mit hoher <i>Aufenthalts</i>qualitÃ¤t. Allerdings vermag demnach die geplante Parkanlage einen Kinderspielplatz oder GartenaktivitÃ¤ten nicht zu ersetzen; dem steht neben dem erwÃ¤hnten Aufenthaltszweck die geometrisch angerichtete, urban-elegante Gestaltung entgegen. Ausserdem ist die Parkanlage mit Ausnahme der unmittelbar daran angrenzenden Liegenschaften mit mÃ¶glicher Wohnnutzung von den Ã¼brigen Parzellen mit mÃ¶glicher Wohnnutzung so weit entfernt bzw. durch die Hochbordstrasse getrennt (so etwa neu Kat.-Nrn. 05, 11, 09, 12), dass verantwortungsbewusste Eltern ihre Kinder kaum allein dorthin entlassen wÃ¼rden. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die gemeinschaftlichen Ausstattungen, wie sie die BeschwerdefÃ¼hrerin plant, die Quartierplangenossen von der Pflicht entheben wÃ¼rden, entsprechende individuelle Anlagen zu erstellen. Zudem spricht wenig dafÃ¼r, dass sich die Arbeitenden aus dem Quartierplangebiet regelmÃ¤ssig dort zur Erholung einfinden, da die Parkanlage von den meisten Liegenschaften der Zone IG3 doch recht weit entfernt ist. Damit wird auch ein allfÃ¤lliger, durch die zentralen GrÃ¼nanlagen entstehender "unabschÃ¤tzbarer Mehrwert" durchaus relativiert. Die Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin vermÃ¶gen daher nicht darÃ¼ber hinwegzutÃ¤uschen, dass diese Anlagen weit Ã¼ber den Zweck hinausgehen, der im Quartierplanverfahren mit gemeinschaftlichen Anlagen erfÃ¼llt werden sollte, und primÃ¤r der stÃ¤dtebaulichen Aufwertung des Quartierplangebiets dienen. DafÃ¼r fehlt indessen eine gesetzliche Grundlage. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.3 </b>Zudem wÃ¼rden die Quartierplangenossen auf diese Weise doppelt belastet, einerseits als Kostenbeteiligte fÃ¼r die geplanten Ausstattungen, andererseits wegen der Erstellung individueller Freizeitanlagen auf ihren Liegenschaften im Rahmen der parzellenbezogenen Gestaltungsplanpflicht, was sich als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erweist (§ 83 Abs. 3 in Verbindung mit § 248 Abs. 1 PBG). Hierin liegt ein Ermessensmissbrauch durch die BeschwerdefÃ¼hrerin. Ein allfÃ¤lliges Ã¶ffentliches Interesse an der geplanten Parkanlage und der Flaniermeile lÃ¤sst diese keineswegs als eine fÃ¼r das Quartier notwendige und den QuartierplangrundstÃ¼cken dienende Ausstattung erscheinen, zumal die Flaniermeile trotz ihrer Ã¼ppigen Ausmasse den ihr zugedachten Zweck als Frei- und Erholungsraum nicht Ã¼berzeugend zu erfÃ¼llen vermag. In diesem Zusammenhang ist weiter zu bedenken, dass die geplante Flaniermeile westlich und Ã¶stlich der Hochbordstrasse je etwa zur HÃ¤lfte von bestehenden Bauten gesÃ¤umt wird, welche eine publikumswirksame Erdgeschossnutzung nicht ohne Weiteres zulassen und bei denen sich die private Gestaltungsplanpflicht erst im Zeitpunkt einer baulichen VerÃ¤nderung durchsetzen liesse.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.4 </b>Unzutreffend ist sodann, dass die in der IG3 bestehende FreiflÃ¤chenziffer von 20 % fÃ¼r dauernde Spiel- und RuheplÃ¤tze sowie GÃ¤rten nach § 257 PBG zur VerfÃ¼gung gestellt werden <i>muss</i>. Denn § 257 Abs. 1 PBG, der sich auf die Anrechenbarkeit der FreiflÃ¤chen bezieht (vgl. Ingress zu § 255 PBG), statuiert bloss, dass bei der FreiflÃ¤chenziffer offene FlÃ¤chen fÃ¼r dauernde Spiel- und RuheplÃ¤tze sowie GÃ¤rten anrechenbar seien. </p> <p class="Urteilstext">Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrte aus, das Anlegen von Alleen auf den Quartierstrassen habe offensichtlich nichts mit der Schaffung Ã¼berbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zÃ¤hle nicht zum Aufgabenbereich eines Quartierplans. StÃ¤dtebauliche Ziele, die damit verfolgt wÃ¼rden, seien Ã¼ber einen Gestaltungsplan festzulegen. </p> <p class="Erwgung2">Dem hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin entgegen, die partiell vorgesehenen Verbreiterungen von Gehwegen an Quartierstrassen und deren Bepflanzung mit AlleebÃ¤umen seien als Bestandteile von Quartierplanstrassen zu betrachten und gehÃ¶rten zu den Strassenanlagen, mit denen sie in das Ã¶ffentliche Eigentum Ã¼bertragen wÃ¼rden. BerÃ¼cksichtige man die grosse Arbeitsplatzzahl im Hochbordgebiet, seien morgens und abends in den Stosszeiten sowohl Richtung Bahnhof Stettbach (S-Bahn- und Tramanschluss) als auch Richtung Ringstrasse (Haltestelle Glattalbahn) FussgÃ¤ngerstrÃ¶me zu bewÃ¤ltigen, welche das Mass einer Ã¼blichen Quartiererschliessungs- oder Sammelstrasse in einem Wohnquartier weit Ã¼bertrÃ¤fen. Im Ãbrigen hÃ¤tten sich auch quartierplanliche Anlagen in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzufÃ¼gen (§ 238 PBG), weshalb fÃ¼r sie, wo gerechtfertigt, Bepflanzungen verlangt werden kÃ¶nnten. Zudem kÃ¶nnten solche Anlagen auch als Quartierausstattungen verstanden werden. DemgegenÃ¼ber macht die Beschwerdegegnerin geltend, auch nach der Darstellung der BeschwerdefÃ¼hrerin dienten die Breite der Strassen, Trottoirs und Alleen nicht der Quartiererschliessung, sondern einem stÃ¤dtebaulichen Konzept, und bildeten ein Gestaltungselement, das mit dem Erschliessungserfordernis nichts zu tun habe. Die beabsichtigte AusrÃ¼stung der Strassen mit AlleebÃ¤umen versperre sodann in nicht zu vernachlÃ¤ssigender Weise die zur S-Bahn fÃ¼hrenden Wege. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Anforderungen an die ZugÃ¤nglichkeit zu den im Quartierplangebiet liegenden Liegenschaften werden durch die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 mit richtunggebender Bedeutung geregelt (vorn E. 2.3). Der Umstand, dass nach Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin das Ausmass des FussgÃ¤ngerverkehrs zu den Stosszeiten das Mass einer quartierÃ¼blichen Sammel- oder Quartiererschliessungsstrasse Ã¼bertrifft, sticht schon deswegen nicht, weil sich im Quartierplangebiet viele Betriebe befinden, die sich nicht nach den Ã¼blichen Arbeitszeiten richten. So sind etwa Carpetland, Lumimart, MÃ¶bel Pfister und interio regelmÃ¤ssig bis 20.00 Uhr, Office World bis 18.30 Uhr geÃ¶ffnet, Dancings und Restaurants noch weit lÃ¤nger. Angesichts der vielerorts geltenden gleitenden Arbeitszeit ist auch bei Dienstleistungsbetrieben (ZKB, Helsana) nicht anzunehmen, dass sich deren GebÃ¤ude zu einer bestimmten Minute vollstÃ¤ndig entleeren. Ausserdem werden Mitarbeitende der an der und nahe der Ring-, ZÃ¼rich- und Neugutstrasse gelegenen Betriebe schon aus DistanzgrÃ¼nden vorwiegend die Glattalbahn oder den Bus benÃ¼tzen, sofern sie nicht ohnehin Ã¼ber einen Parkplatz verfÃ¼gen, was ebenfalls gegen kaum zu bewÃ¤ltigende, das Quartierplangebiet querende FussgÃ¤ngerstrÃ¶me zu den Stosszeiten spricht. Schliesslich wird die Ãberbreite der geplanten Gehsteige durch die Baumbuchten entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin weitgehend kompensiert, wie etwa die Beispiele LÃ¶wenstrasse oder Bahnhofstrasse in ZÃ¼rich zeigen, sodass sich kaum eine wirklich nutzbare KapazitÃ¤tserweiterung ergibt. Daraus lÃ¤sst sich jedenfalls eine sachlich begrÃ¼ndete Abweichung von den Zugangsnormalien nicht ableiten (dazu RB 1984 Nr. 100).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die Zugangsnormalien sehen fÃ¼r Fusswege als ergÃ¤nzende Anlagen eine Breite von 2 bis 2.5 m vor. Kommt zur Abgrenzung von der Fahrbahn allenfalls noch ein Bankett hinzu, ergÃ¤be sich eine Breite von 2.8 m. Dem entspricht die geplante Breite der Fusswege im Quartierplangebiet in weiten Teilen nicht, die sich mit den Baumbuchten zwischen 3.5 und 4 m bewegt. Damit gehen auch die geplanten Gehsteige weit Ã¼ber das zur Erschliessung notwendige Mass hinaus, ohne dass dafÃ¼r eine Erforderlichkeit bestÃ¼nde. Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, geht es nicht an, die Erschliessungsanlagen auf Kosten der Quartierplanbeteiligten grÃ¶sser zu dimensionieren, als eine zweckmÃ¤ssige Erschliessung erfordert. Auch aus KomfortgrÃ¼nden drÃ¤ngt sich die beabsichtigte Verbreiterung nicht auf (vorn E. 4.4.2). Insofern fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage fÃ¼r die geplante Gestaltung der Quartierstrassen im Quartierplanverfahren. Daran Ã¤ndert die Berufung auf § 238 PBG nichts. </p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen gilt auch in diesem Zusammenhang, dass nicht alle in einem Ã¶ffentlichen Ge­staltungsplan allenfalls mÃ¶glichen Ausstattungen und Gestaltungselemente im Quartierplan zulasten der Quartierplanbeteiligten verwirklicht werden dÃ¼rfen (vgl. E. 4.4.3 vorstehend). </p> <p class="Urteilstext">In diesem Punkt ist die Beschwerde daher abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Im Rekursverfahren hatte die damalige Rekurrentin und heutige Beschwerdegegnerin beantragt, die ErschliessungsqualitÃ¤t ihres GrundstÃ¼cks wie bei allen anderen Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken an der ZÃ¼rich- oder Ringstrasse auf 70 % statt auf 50 % festzusetzen (vorn II.). Die damalige Rekursgegnerin und heutige BeschwerdefÃ¼hrerin wollte dagegen den Erschliessungsgrad auf 50 % belassen. Die Vorinstanz ging davon aus, das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin sei nicht nur durch quartierplanliche Verkehrsanlagen, sondern auch durch Groberschliessungsanlagen verkehrsmÃ¤ssig erschlossen, fÃ¼r die eine allfÃ¤llige Landabtretung ausserhalb der Quartierplanrechnung gegen vollen Ersatz zu erfolgen habe. Der fÃ¼r die Ermittlung des Landabzugs im Quartierplanverfahren massgebende Erschliessungsgrad richte sich danach, ob ein GrundstÃ¼ck erstmals mit einer Strasse erschlossen werde oder ob und in welchem Ausbaustandard eine Strasse mit Strassenanschluss bereits bestehe. Der Erschliessungsgrad von 70 % sei fÃ¼r diejenigen GrundstÃ¼cke festgelegt worden, welche zwar im Nahbereich (60 m Bautiefe) keine neuen oder ausgebauten Strassenerschliessungsanlagen benÃ¶tigten, aber von der weiteren Quartierplanerschliessung profitierten. Ein Erschliessungsgrad von 50 % gelte, wenn zudem ein Gehweg fehle. Da das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin nur teilweise durch die quartierplanlichen Feinerschliessungsanlagen erschlossen werde, sei es nicht gerechtfertigt, das ganze GrundstÃ¼ck mit einem Landabzug fÃ¼r die Erstellung der Quartierplananlagen zu belasten, sondern nur insoweit, als es durch die Erschliessungsstrasse tatsÃ¤chlich erschlossen werde. FÃ¼r den durch die Groberschliessung erschlossenen Teil kÃ¶nne das GrundstÃ¼ck deshalb im Rahmen des Quartierplans nicht belastet werden und sei der Perimeter fÃ¼r den Landabzug durch die BeschwerdefÃ¼hrerin entsprechend zu verkleinern. FÃ¼r den Ã¼brigen Teil dagegen sei der Erschliessungsgrad auf 50 % festzulegen, da auf der Seite der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin ein Trottoir fehle.</p> <p class="Urteilstext">Dem hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin entgegen, es sei verfehlt, dem GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin einen Erschliessungsgrad von 100 % zuzugestehen. Die Vorinstanz verkenne, dass sich die gemeindliche Groberschliessungspflicht ausschliesslich auf die anschlussbedingten Ausbauten beschrÃ¤nke, das vom Quartierplan angestrebte Gesamterschliessungskonzept mit den beiden Kreiseln und den Strassenerschliessungen zur Vermeidung von Schleichverkehr aber nicht erfasse. Die Ã¶ffentliche Groberschliessungspflicht fÃ¼r AnschlÃ¼sse von Quartierplanstrassen an das Ã¼bergeordnete Strassennetz werde zu Unrecht auf den quartierplanlich gebotenen Ausbau der quartierinternen Erschliessung ausgedehnt. Diese Erschliessungsverbesserung sei auf 30 % geschÃ¤tzt und von der Vorinstanz nirgends beanstandet worden. Um diese 30 % sei der Erschliessungsgrad aber auch beim GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin zu reduzieren, da ansonsten eine sachinadÃ¤quate Privilegierung der Beschwerdegegnerin entstÃ¼nde. </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerin verweist vorerst darauf, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin den Erschliessungsgrad ihres GrundstÃ¼cks von 70 % im Bereich des der Groberschliessung zuerkannten Strassenabschnitts der Hochbordstrasse (im Anschlussbereich an die ZÃ¼rcherstrasse) nunmehr anerkenne. Das Schliessen mehrerer AnschlÃ¼sse des Quartierplangebiets an die Ringstrasse (vorn I.B) habe zur Folge, dass der Verkehr nur mehr Ã¼ber drei Orte ins Quartierplangebiet gelangen kÃ¶nne, nÃ¤mlich Ã¼ber die AnschlÃ¼sse Ãberland-/Hochbord­strasse im Norden, Ring-/Neugutstrasse im Osten und ZÃ¼rich-/Hochbordstrasse im SÃ¼den. Mit dem Quartierplan wÃ¼rden deshalb auch Probleme des Ã¼bergeordneten Netzes gelÃ¶st, entscheidend bedingt durch die Glattalbahn. Die Vermeidung von Schleichverkehr durch das Quartierplangebiet liege deshalb entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht allein im Interesse der Quartierplangenossen, sondern auch im Ã¼bergeordneten Interesse des Strassennetzes, denn dieses mÃ¼sste den Schleichverkehr nach dem Verlassen des Quartierplangebiets wieder aufnehmen. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>GemÃ¤ss dem Technischen Bericht gehÃ¶rt der Anschluss der Hochbordstrasse an die ZÃ¼rcherstrasse auf einer LÃ¤nge von 60 m zur Groberschliessung. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat grundsÃ¤tzlich die Kosten der Groberschliessung zu tragen. Sie soll aber das Recht haben, fÃ¼r diese Anlagen GrundeigentÃ¼merbeitrÃ¤ge nach dem Strassengesetz vom 27. September 1981 zu verlangen. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Nach § 62 lit. a StrassG haben Private, welche Grundeigentum zu Ã¶ffentlichen Strassen, PlÃ¤tzen und Trottoiren abtreten mÃ¼ssen, Anspruch auf vollen Ersatz aller VermÃ¶gensnachteile gemÃ¤ss der kantonalen Enteignungsgesetzgebung. Die GrundeigentÃ¼mer, deren Liegenschaften durch den Bau oder die Verbesserung einer Strasse oder eines Platzes eine Wertvermehrung erfahren, leisten dem baupflichtigen Gemeinwesen BeitrÃ¤ge an die Kosten, in der Regel in HÃ¶he der HÃ¤lfte der Wertvermehrung der betroffenen Liegenschaft (§ 62 lit. b Abs. 1 StrassG). Die EigentÃ¼mer der an Strassen und PlÃ¤tze anstossenden Liegenschaften haben an die Kosten der erstmaligen Erstellung von Trottoiren angemessene BeitrÃ¤ge zu leisten. Bei Trottoirbauten, die vorwiegend mit RÃ¼cksicht auf den durchgehenden Verkehr erfolgen, sind BeitrÃ¤ge nur fÃ¼r Liegenschaften zu leisten, bei denen die verÃ¤nderten VerkehrsverhÃ¤ltnisse die Wertvermehrung bewirken (§ 62 lit. d Abs. 1 und 4 StrassG). </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Die Vorinstanz stiess sich daran, dass die Beschwerdegegnerin riskiere, fÃ¼r dieselbe FlÃ¤che zweimal zur Leistung eines Beitrags an die Strassenerschliessung verpflichtet zu werden, nÃ¤mlich einerseits, indem sie fÃ¼r den durch die Groberschliessung erschlossenen Teil ihres GrundstÃ¼cks mit MehrwertbeitrÃ¤gen belastet werde, und andererseits, indem der vorbestandene Erschliessungsgrad auf 50 % festgesetzt und die ganze GrundstÃ¼cksflÃ¤che fÃ¼r den Landabzug im Rahmen des Quartierplanverfahrens herangezogen worden sei. Um die Doppelbelastung zu verhindern, mÃ¼sse der Landabzug fÃ¼r die Erstellung der Quartierstrassen auf denjenigen Teil des GrundstÃ¼cks beschrÃ¤nkt werden, der durch diese Erschliessungsstrassen (Feinerschliessung) tatsÃ¤chlich erschlossen sei. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.3 </b>Nach dem Konzept der Vorinstanz soll das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin demnach aufgeteilt werden in einen durch die Hochbordstrasse mit 60 m Tiefe (Groberschliessung) erschlossenen Teil, fÃ¼r welchen alsdann Strassen- und TrottoirbeitrÃ¤ge erhoben, nicht aber LandabzÃ¼ge fÃ¼r den Quartierplan gemacht werden kÃ¶nnen, und einen ca. 50 m tiefen, durch Quartierstrassen erschlossenen Teil, welcher mit einem als richtig erachteten Erschliessungsgrad von 50 % fÃ¼r den Landabzug herangezogen werden kann. Dieser vom Quartierplan abweichende Ansatz der Vorinstanz erscheint keineswegs als zwingend. Nach den QuartierplangrundsÃ¤tzen der SolidaritÃ¤t und der Ãquivalenz, wie sie im angefochtenen Entscheid richtig dargelegt wurden, wÃ¤re es ebenso vertretbar, den Erschliessungsgrad der QuartierplangrundstÃ¼cke entlang des noch auszubauenden Groberschliessungsabschnitts so festzulegen, wie wenn dieser Abschnitt bereits erstellt wÃ¤re. Damit wird hinreichend berÃ¼cksichtigt, dass das QuartierplangrundstÃ¼ck alsdann noch mit Strassen- und TrottoirbeitrÃ¤gen nach StrassG belastet werden kann; ebenfalls erfolgt eine Gleichbehandlung mit GrundstÃ¼cken entlang einer bereits erstellten Groberschliessung, fÃ¼r welche schon MehrwertbeitrÃ¤ge geleistet wurden. Der Umstand, dass die Hochbordstrasse im Bereich der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin noch Ã¼ber kein ostseitiges Trottoir verfÃ¼gt, wirkt sich bei dieser Betrachtungsweise nur im nÃ¶rdlichen Abschnitt des GrundstÃ¼cks aus. Im Ãbrigen jedoch kann das GrundstÃ¼ck sowohl entlang der ZÃ¼rich- als auch im sÃ¼dlichen Bereich der Hochbordstrasse als erschlossen â inklusive Trottoir â gelten.</p> <p class="Erwgung3">Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt sodann zu Recht fest, dass die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin von der Erschliessungsverbesserung durch das mit dem Quartierplan zu schaffende Gesamterschliessungskonzept profitiere, die auf eine Vermeidung von Schleichverkehr ausgerichtet sei. Zwar erkennt die Beschwerdegegnerin in der Vermeidung von Schleichverkehr vor allem ein Ã¼bergeordnetes Interesse des Ã¶ffentlichen Strassennetzes, das den Schleichverkehr nicht mehr aufnehmen mÃ¼sse. Ein solches Interesse ist jedoch von untergeordneter Bedeutung. Denn zentral an der Vermeidung von Schleichverkehr ist einerseits, dass die Busse im Quartierplangebiet ungehindert verkehren kÃ¶nnen (insbesondere auch was die Ein- und Ausfahrt in die ZÃ¼richstrasse betrifft), was zweifellos im Ã¼berwiegenden Interesse der bei der Beschwerdegegnerin arbeitenden BusbenÃ¼tzer liegt. Andererseits ermÃ¶glicht die Vermeidung von Schleichverkehr die ungehinderte Zufahrt der Lastwagen und allfÃ¤lliger Kunden mit Personenwagen zum Betrieb der Beschwerdegegnerin, was in deren betrieblichen Interessen liegt. GemÃ¤ss dem Technischen Bericht wird der Erschliessungsgrad dort auf 70 % festgelegt, wo ein GrundstÃ¼ck von der weiteren Quartierplanerschliessung profitiert. Das ist vorliegend der Fall. Die Festlegung eines Erschliessungsgrades von 70 % entspricht im Ãbrigen auch der von der Beschwerdegegnerin geÃ¤usserten Ansicht im Rekursverfahren. In diesem Punkt ist die Beschwerde daher gutzuheissen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Demnach ist die Beschwerde insofern gutzuheissen, als in Aufhebung von Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 des angefochtenen Beschlusses fÃ¼r die FlÃ¤che des GrundstÃ¼cks der Beschwerdegegnerin, welche durch den zur Groberschliessung zÃ¤hlenden Abschnitt der Hochbordstrasse im Anschlussbereich an die ZÃ¼richstrasse erschlossen ist, ein Erschliessungsgrad von 70 % anzunehmen ist. Im Ãbrigen ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Das teilweise Obsiegen der BeschwerdefÃ¼hrerin ist gesamthaft auf etwa 1/8 festzulegen. Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens zu 7/8 der BeschwerdefÃ¼hrerin und zu 1/8 der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). AntragsgemÃ¤ss ist der Beschwerdegegnerin eine â allerdings reduzierte â ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Entsprechend wird Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 des Entscheides der Baurekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich vom 22. Mai 2008 insofern aufgehoben, als darin dem GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin partiell ein Erschliessungsgrad von 100 % zuerkannt wurde. Stattdessen wird fÃ¼r die FlÃ¤che des GrundstÃ¼cks der Beschwerdegegnerin, welche durch den zur Groberschliessung zÃ¤hlenden Abschnitt der Hochbordstrasse im Anschlussbereich an die ZÃ¼rcherstrasse erschlossen ist, ein Erschliessungsgrad von 70 % festgelegt. Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zu 7/8 der BeschwerdefÃ¼hrerin zulasten der Quartierplanrechnung und zu 1/8 der Beschwerdegegnerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'800.- zulasten der Quartierplanrechnung zu bezahlen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>