<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2003.00002</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204426&amp;W10_KEY=13013568&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2003.00002</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.08.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 24.10.2005 teilweise gutgeheissen und an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>materielle Enteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Materielle Enteignung: Umzonung eines Grundstücks in der Industriezone A in ein Erholungsgebiet für Parkanlagen bzw. Familiengärten. Zuständigkeit und Verfahren (E. 1 und 2). Bundesgerichtliche Rechtsprechung zur materiellen Enteignung (E. 3). Unterschied zwischen Auszonung und Nichteinzonung (E. 3.2). Redimensionierungen von Bauzonen sind nur dann als Auszonungen zu qualifizieren, wenn die frühere Zonenplanung den formellen und materiellen Anforderungen des Bundesrechts genügte, namentlich die Bauzonen sachgerecht bemessen wurden, sich die Dimensionierung aber hinterher z.b. wegen der demografischen Entwicklung oder wegen neuer Verdichtungs- bzw. Umnutzungsmöglichkeiten als zu gross erweist (E. 4.2.3). Die Revision des PBG von 1993 hatte aber nicht die erstmalige Anpassung an das RPG zum Thema (E. 4.2.4). Vielmehr wurde die vorliegend zur Debatte stehende Bau- und Zonenordnung bereits 1986 an die Vorgaben des RPG angepasst (E. 4.2.4). Damit handelt es sich vorliegend um eine Auszonung, nicht um eine Nichteinzonung. Klärung der Frage, ob das fragliche Grundstück am Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit aus eigener Kraft in naher Zukunft hätte überbaut werden können (E. 5). Baureife wird in casu verneint, weil das Grundstück einerseits unter dem Quartierplanbann stand und andererseits das Quartierplanverfahren von zwei unsicheren Faktoren abhing: der Frage des genauen Verlaufs des Perimeters des angrenzenden Moorschutzgebietes sowie der Linienführung der in der Richtplanung verankerten Staatsstrasse (E. 6). Mit dem Abschluss des Quartierplanverfahrens in naher Zukunft hätte deshalb nicht gerecht werden können (E. 6.4). Die Frage der tatsächlichen Erschliessung kann deshalb offen bleiben (E. 6.5). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSZONUNG">AUSZONUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUREIFE">BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG">EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSGARANTIE">EIGENTUMSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNGSENTSCHÃDIGUNG">ENTEIGNUNGSENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHÃDIGUNG">ENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLACHMOOR">FLACHMOOR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HOCHMOORVERORDNUNG">HOCHMOORVERORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MOORLANDSCHAFTSVERORDNUNG">MOORLANDSCHAFTSVERORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MOORSCHUTZ">MOORSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHTEINZONUNG">NICHTEINZONUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSMÃGLICHKEIT">NUTZUNGSMÃGLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLANBANN">QUARTIERPLANBANN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">§ 16 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 150 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 Abs. II RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 15 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><b>I.</b></p> <p class="Einzug1">Die A AG ist EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01, GrundstÃ¼ck "L" im Gebiet M in der Gemeinde X. GemÃ¤ss dem 1986 festgesetzten kommunalen Zonenplan lag das GrundstÃ¼ck in der Industriezone A, in welcher Industriebauten mit einer Baumassenziffer von 8 m<sup><span>3</span></sup>/m<sup><span>2</span></sup> und einer GebÃ¤udehÃ¶he von 20 m bei SchrÃ¤gdÃ¤chern bzw. 22 m bei FlachdÃ¤chern errichtet werden durften (vgl. Art. 8 Bau- und Zonenordnung [BZO] 1986). GemÃ¤ss dem kantonalen Richtplan vom 31. Januar 1995 liegt das fragliche GrundstÃ¼ck am Rande des Siedlungsgebiets von X.</p> <p class="Einzug1">Am 7. Juli 1997 setzte die Gemeindeversammlung X einen neuen Siedlungs- und Landschaftsplan fest (vom Regierungsrat genehmigt am 27. Mai 1998). Dieser sieht im betroffenen Gebiet "L" ein Erholungsgebiet B/D fÃ¼r Parkanlagen bzw. FamiliengÃ¤rten vor. GestÃ¼tzt auf den revidierten Richtplan setzte die Gemeindeversammlung am 23. MÃ¤rz 1998 den neuen Zonenplan fest, vom Regierungsrat genehmigt am 2. September 1998. Das GrundstÃ¼ck der A AG wurde mit Ausnahme eines schmalen Streifens an der sÃ¼dlichen GrundstÃ¼cksgrenze der Erholungszone EA/B (FamiliengÃ¤rten/Spielplatz) zugewiesen, in welcher nur noch GebÃ¤ude und Anlagen zulÃ¤ssig sind, die dem Betrieb von FamiliengÃ¤rten und SpielplÃ¤tzen dienen. Die Umzonung trat am 18. September 1998, nachdem sie vom Regierungsrat am 2. September 1998 genehmigt wurde, in Rechtskraft.</p> <p class="Einzug1"><b>II.</b></p> <p class="Einzug1">Am 9. Mai 2001 richtete die A AG ein EntschÃ¤digungsbegehren wegen materieller Enteignung an die Gemeinde X. Weil sich die Parteien Ã¼ber eine EntschÃ¤digung nicht einigen konnten, ersuchte die Gemeinde X das Statthalteramt Y um die Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Das Statthalteramt Ã¼berwies die Akten am 16. Juli 2001 der SchÃ¤tzungskommission III zur DurchfÃ¼hrung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Die Kommission fÃ¼hrte einen doppelten Schriftenwechsel durch, nahm einen Augenschein vor und entschied am 20. Juni 2003, der A AG werde wegen der Zuweisung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 zu einer Erholungszone EA/B keine EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung zugesprochen.</p> <p class="Einzug1"><b>III.</b></p> <p class="Einzug1">Die A AG meldete gegen diesen Entscheid am 15. Juli 2003 beim Verwaltungsgericht Rekurs an und reichte am 1. September 2003 die begrÃ¼ndete Rekursschrift ein. Sie stellt den Antrag, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Rekursgegnerin zu verpflichten, der Rekurrentin einen Betrag von mindestens Fr. 3'000'000.- zu bezahlen, eventuell sei die Angelegenheit zwecks Bestimmung des Verkehrswerts des von der Auszonung betroffenen Teils des rekurrentischen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. In formeller Hinsicht beantragt die Rekurrentin ein Gutachten zur Bestimmung des Verkehrswerts des rekurrentischen GrundstÃ¼cks, die Einvernahme von Herrn D als Zeugen bzw. als Auskunftsperson sowie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Die SchÃ¤tzungskommission III reichte die Akten ein und nahm mit Eingabe vom 16. September 2003 zur RekursbegrÃ¼ndung Stellung. Die Gemeinde X beantragt die Abweisung des Hauptantrages, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Eventualiter beantragt sie fÃ¼r den Fall, dass das Vorliegen einer materiellen Enteignung bejaht wÃ¼rde, die RÃ¼ckweisung des Verfahrens an die Vorinstanz zur Festsetzung der EntschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"><b>1.</b></p> <p class="Einzug1">Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879 (AbtrG) zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"><b>2.</b></p> <p class="Einzug1">Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde gemÃ¤ss dem Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 24. Mai 1959 (VRG), d.h. nach §§ 50 ff. VRG (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 41 N. 38 ff.; RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; RB 2001 Nr. 25).</p> <p class="Einzug1"><b>3.</b></p> <p class="Einzug1">Laut Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) sowie nach Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) schuldet das Gemeinwesen fÃ¼r die von ihm erlassenen EigentumsbeschrÃ¤nkungen, die Ã¤hnlich einer Enteignung wirken, volle EntschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt eine auf Planungen zurÃ¼ckzufÃ¼hrende EigentumsbeschrÃ¤nkung dann einer Enteignung gleich, wenn dem EigentÃ¼mer der bisherige oder ein voraussehbarer kÃ¼nftiger Gebrauch einer Sache untersagt oder besonders schwer eingeschrÃ¤nkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann er ausnahmsweise einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne EigentÃ¼mer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit als unzumutbar erschienen und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung geleistet wÃ¼rde. In beiden FÃ¤llen ist die MÃ¶glichkeit einer kÃ¼nftigen besseren Nutzung der Sache nur zu berÃ¼cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines GrundstÃ¼cks ist in der Regel die MÃ¶glichkeit seiner Ãberbauung zu verstehen (BGE 125 II 431 E. 3a, mit Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.; derselbe in: Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich 1999, Art. 5 N. 123 ff.; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 597 ff.).</p> <p class="Einzug1"><b>3.2 </b>Vom Entzug einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis im Sinne des Tatbestands der materiellen Enteignung kann im Licht der verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts grundsÃ¤tzlich nur dann gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen GrundstÃ¼ck einschloss (BGE 123 II 481 E. 6b, 122 II 326 E. 4b und 5, 121 II 417 E. 3). Eine solche verfassungsmÃ¤ssige Grundordnung liegt vor, wenn die Gemeinde Ã¼ber einen Nutzungsplan verfÃ¼gt, der die Bauzonen in zweckmÃ¤ssiger Weise und unter Beachtung der Grundsatzbestimmung von Art. 15 RPG rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt. Nur unter dieser Voraussetzung ist das fragliche GrundstÃ¼ck von einer <i>Auszonung</i> betroffen worden, welche in der Regel als materielle Enteignung zu wÃ¼rdigen ist. Wird dagegen bei der erstmaligen Festsetzung einer verfassungs- und gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine Liegenschaft keiner Zone fÃ¼r private Bauten zugewiesen, so liegt nach der bundesgerichtlichen Praxis eine <i>Nichteinzonung</i> vor, und zwar auch dann, wenn die in Frage stehende FlÃ¤che nach dem frÃ¼heren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht Ã¼berbaut werden durfte (BGE 123 II 481 E. 6b, 122 II 326 E. 4c; Riva, Hauptfragen, S. 177 ff.; derselbe in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 139 ff., HÃ¤nni, S. 601 ff.).</p> <p class="Einzug1"><b>3.3</b> Massgeblicher Zeitpunkt fÃ¼r die Beurteilung der EntschÃ¤digungspflicht (Vorliegen einer materiellen Enteignung) und die Bemessung der EntschÃ¤digung ist unbestrittenermassen der Zeitpunkt des Inkrafttretens der fraglichen Zonierung (Riva in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 181), hier also der 18. September 1998, an welchem Datum der Genehmigungsentscheid des Regierungsrats vom 2. September 1998 publiziert wurde.</p> <p class="Einzug1"><b>4.</b></p> <p class="Einzug1"><b>4.1 </b>Die SchÃ¤tzungskommission III hat erwogen, die kommunale Nutzungsordnung von 1986 habe bereits den formellen und materiellen Anforderungen des Raumplanungsgesetzes entsprochen. Die Revision von 1998 stelle daher keine erstmalige Schaffung einer RPG-konformen Grundordnung dar. Somit liege keine Nichteinzonung, sondern eine Auszonung vor. Zur in diesem Zusammenhang bedeutenden Frage der Baulandreserven erwog die Kommission, zwar habe die Revision von 1998 eine Reduktion der Baulandreserven bewirkt, die jedenfalls zu 14,7 ha bzw. 12,1 % auf Auszonungen zurÃ¼ckzufÃ¼hren sei (weitere Faktoren seien ZonenÃ¤nderungen und Genauigkeitsanpassungen bei der statistischen Erfassung gewesen). Diese Reduktion bewege sich indessen in der gleichen GrÃ¶ssenordnung wie die KapazitÃ¤tserweiterung, die durch die am 1. September 1991 vorgenommene Ãnderung des kantonalen Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) geschaffen wurde. Diese Revision habe Ã¼ber die AusnÃ¼tzungsziffer (§ 255 PBG) zu einer hÃ¶heren baulichen NutzungsmÃ¶glichkeit von GrundstÃ¼cken in der GrÃ¶ssenordnung von 10 % gefÃ¼hrt. Da mit der Zonenplanrevision 1998 im Wesentlichen nur die durch die PBG-Revision geschaffenen Nutzungsreserven ausgeglichen worden seien, seien die 1986 eingezonten Gebiete als sachgerecht bemessen anzusehen.</p> <p class="Einzug1">Die Rekursgegnerin macht demgegenÃ¼ber geltend, durch die PBG-Revision von 1991 sei die KapazitÃ¤t der an die GrundsÃ¤tze des eidgenÃ¶ssischen Planungsrechts angepassten Bau- und Zonenordnung mit einem Schlag deutlich erhÃ¶ht worden; "erst mit der Anpassung der Bauordnung von 1993 und der Zonierung von 1998" sei "wieder BundesrechtskonformitÃ¤t hergestellt worden". Diese Wiederherstellung des bundesrechtskonformen Zustandes sei als Nichteinzonung zu qualifizieren.</p> <p class="Einzug1"><b>4.2 </b>Die Rekursgegnerin wirft damit die Frage auf, ob die bundesgerichtliche Praxis Ã¼ber die Nichteinzonung unter UmstÃ¤nden auch in FÃ¤llen massgeblich ist, in denen wÃ¤hrend einer gewissen Zeit eine RPG-konforme kommunale Zonenplanung vorlag, diese jedoch wegen nachtrÃ¤glicher VerÃ¤nderungen der rechtlichen oder tatsÃ¤chlichen Situation in Widerspruch zu den Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung (Art. 1 und 3 RPG) geriet und deshalb Ã¼berarbeitet wurde.</p> <p class="Einzug1"><b>4.2.2 </b>Wie das Verwaltungsgericht bereits in einem vorangegangenen Rechtsmittelverfahren erwogen hat (vgl. VGr, 23. Oktober 2003, VR.2003.00001, www.vgrzh.ch), ist in methodischer Hinsicht vorweg daran zu erinnern, dass das Parlament anlÃ¤sslich der Totalrevision der Bundesverfassung ausdrÃ¼cklich am schon zuvor geltenden Grundsatz festgehalten hat, dass das Bundesgericht â und nicht etwa der Gesetz- oder der Verordnungsgeber â den Begriff der materiellen Enteignung umschreiben und fallweise konkretisieren soll. Das bedeutet auch, dass das Parlament â und unmittelbar der Verfassungsgeber â am bisher entwickelten Begriff der materiellen Enteignung nichts Wesentliches Ã¤ndern wollte (vgl. Klaus A. Vallender, in: Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, ZÃ¼rich/Basel/Genf 2002, Art. 26 N. 61). Dieser Begriff wird nicht nur durch die vorne wiedergegebene, regelmÃ¤ssig verwendete Umschreibung der materiellen Enteignung gebildet, sondern ebenso sehr von der Unterscheidung zwischen Nichteinzonung und Auszonung geprÃ¤gt, da grundsÃ¤tzlich nur die letztere Anspruch auf eine EntschÃ¤digung begrÃ¼ndet. Die Ã¼ber die Jahre entwickelte Rechtsprechung des Bundesgerichts hat nach dem Gesagten eine gesetzesvertretende Funktion.</p> <p class="Einzug1"><b>4.2.3 </b>GemÃ¤ss der feststehenden Formel des Bundesgerichts liegt eine Nichteinzonung dann vor, wenn bei der erstmaligen Schaffung einer verfassungs- und gesetzeskonformen raumplanerischen Grundordnung eine Liegenschaft keiner Bauzone zugewiesen wird. Die Rechtsprechung will ausdrÃ¼cklich vermeiden, dass sich die PlanungsbehÃ¶rden bei dieser Arbeit von entschÃ¤digungs- statt von raumordnungsrechtlichen Gesichtspunkten leiten lassen (BGE 123 II 481 E. 6b mit Hinweisen). Diese Praxis findet ihre dogmatische Rechtfertigung darin, dass der Begriff des Eigentums kein natÃ¼rlicher, quasi vorrechtlicher ist, sondern dass Eigentum grundsÃ¤tzlich nur in jenem Rahmen bestehen kann, der durch die Rechtsordnung festgelegt wird, und dass VerfassungsauftrÃ¤ge wie die Raumordnung und der Schutz der natÃ¼rlichen Umwelt der Eigentumsgarantie gleichgeordnet sind (BGE 105 Ia 330 E. 3c und d, 119 Ib 124 E. 2a; Georg MÃ¼ller, in: Kommentar aBV, Art. 22ter N. 22; Riva, in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 111 ff.; Martin Bertschi, Die Umsetzung von Art. 15 lit. b RPG Ã¼ber die Dimensionierung der Bauzonen: â¦, ZÃ¼rich 2001, N. 90 f.). Allerdings ist der Gesetzgeber bei der Ausgestaltung der Eigentumsordnung nicht frei, sondern an die in der Verfassung festgelegten Ziele und Grundentscheidungen gebunden. Zu diesen gehÃ¶rt neben den tendenziell eigentumseinschrÃ¤nkenden Zielen auch die Aufgabe, die freiheitsvermittelnde Funktion des Privateigentums zu beachten und zu fÃ¶rdern (G. MÃ¼ller, Art. 22ter aBV N. 24; Vallender, Art. 26 BV N. 12 f.). Diese Bindung betrifft analog die Gerichte, die in ihrer Rechtsprechung den entschÃ¤digungspflichtigen vom entschÃ¤digungslosen Eingriff abzugrenzen haben. Nicht zu verkennen ist, dass der Entscheid, gewisse Eingriffe in die Eigentumsposition entschÃ¤digungslos zuzulassen, der Abgrenzung des entschÃ¤digungsrechtlich geschÃ¼tzten Eigentumsbegriffs vorausgeht, sich also nicht etwa daraus begriffslogisch ableiten lÃ¤sst (vgl. Bertschi, N. 103).</p> <p class="Einzug1">Vor dem Hintergrund dieser Ãberlegungen sieht das Verwaltungsgericht auch im vorliegenden Verfahren keinen Anlass, davon abzurÃ¼cken, dass Nichteinzonungen nur im Rahmen von Ortsplanungen anzunehmen sind, welche <i>erstmals</i> eine verfassungs- und gesetzeskonforme Raumordnung schaffen. Soll das Eigentum nicht Ã¼bermÃ¤ssig beschrÃ¤nkt bzw. der Begriff des entschÃ¤digungslos hinzunehmenden Eingriffs in das Eigentum nicht Ã¼berdehnt werden, ist diese Grenze nicht ohne zwingende GrÃ¼nde zu verschieben. Solche GrÃ¼nde werden von der Rekursgegnerin nicht geltend gemacht und sind auch nicht ersichtlich. Damit ist der Auffassung Bertschis (N. 96) beizupflichten, dass Redimensionierungen von Bauzonen dann als Auszonungen zu qualifizieren sind, wenn die frÃ¼here Zonenplanung den formellen und materiellen Anforderungen des Bundesrechts genÃ¼gte, namentlich die Bauzonen an sich sachgerecht bemessen wurden, sich die Dimensionierung indessen hinterher z.B. wegen der demographischen Entwicklung oder wegen neuer Verdichtungs- bzw. UmnutzungsmÃ¶glichkeiten als zu gross erweist.</p> <p class="Einzug1"><b>4.2.4 </b>Das letztere ist vorliegend der Fall. Die Bau- und Zonenordnung der Rekursgegnerin wurde 1986 an die Vorgaben des Raumplanungsgesetzes angepasst. Die 1993 vorgenommene Revision der Bauordnung und die Revision des Zonenplans vom 23. MÃ¤rz 1998 hat nicht die <i>erstmalige</i> Anpassung an das Raumplanungsgesetz zum Thema, sondern die BerÃ¼cksichtigung der durch die PBG-Revision von 1991 entstandenen VerÃ¤nderungen und gleichzeitig eine wegen dieser VerÃ¤nderungen nÃ¶tige <i>weitere</i> Anpassung an die Vorgaben des Bundesrechts.</p> <p class="Einzug1">Damit hat die SchÃ¤tzungskommission III zu Recht angenommen, dass das GrundstÃ¼ck der Rekurrentin von einer Auszonung betroffen wurde.</p> <p class="Einzug1"><b>5.</b></p> <p class="Einzug1"><b>5.1 </b>Es ist unbestritten und offensichtlich, dass die Umzonung von einer Industriezone in eine Erholungszone einen schweren Eingriff in die EigentÃ¼merposition der Rekurrentin darstellt. Die SchÃ¤tzungskommission hat eine EntschÃ¤digungspflicht dennoch verneint, weil sie zum Schluss kam, die GrundeigentÃ¼merin hÃ¤tte das streitbetroffene GrundstÃ¼ck am Stichtag nicht mit hoher Wahrscheinlichkeit aus eigener Kraft in naher Zukunft Ã¼berbauen kÃ¶nnen. Ob diese Voraussetzung erfÃ¼llt ist, ist nach feststehender bundesgerichtlicher Praxis in WÃ¼rdigung aller rechtlichen und tatsÃ¤chlichen UmstÃ¤nde zu entscheiden, wobei in erster Linie auf die rechtliche Ausgangslage abzustellen ist (BGE 122 II 455 E. 4c, 112 Ib 388 E. 3).</p> <p class="Einzug1"><b>5.2 </b>Nach Auffassung der SchÃ¤tzungskommission III war das streitbetroffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 am Stichtag nicht baureif und die Rekurrentin hÃ¤tte die Baureife auch nicht aus eigener Kraft herbeifÃ¼hren kÃ¶nnen. Die SchÃ¤tzungskommission III hat erwogen, dass es der rekurrentischen Parzelle insbesondere an einer rechtsgenÃ¼genden strassenmÃ¤ssigen Erschliessung fehle. Wegen der peripheren Lage des GrundstÃ¼cks am Rande des Baugebiets in unmittelbarer NÃ¤he zum Moorgebiet und zur Koordination der Erschliessung mit der geplanten Westtangente hÃ¤tte die strassenmÃ¤ssige Erschliessung und die Ãberbauung nur gestÃ¼tzt auf einen Quartierplan realisiert werden dÃ¼rfen. Ausserdem stellte die Vorinstanz in Frage, ob es der Rekurrentin gelungen wÃ¤re, die Versorgung des BaugrundstÃ¼cks mit ElektrizitÃ¤t aus eigener Kraft sicherzustellen.</p> <p class="Einzug1">Die Rekurrentin macht demgegenÃ¼ber im Wesentlichen geltend, der Ãberbaubarkeit des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks hÃ¤tten am Stichtag keine rechtlichen oder tatsÃ¤chlichen Hindernisse im Wege gestanden. Insbesondere sei sie in der Lage gewesen, die strassenmÃ¤ssige Erschliessung unabhÃ¤ngig von der hÃ¤ngigen Quartierplanung, von deren Abschluss in naher Zukunft sie im Ãbrigen habe ausgehen dÃ¼rfen, aus eigenen KrÃ¤ften zu bewerkstelligen. Bereits heute bestehe nÃ¤mlich eine Zufahrt von der N-Strasse her Ã¼ber die benachbarte Parzelle Kat.-Nr. 02 bzw. 03 zur ParkflÃ¤che auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01. FÃ¼r den Fall, dass diese Erschliessung sich bei einer bestimmten Ãberbauung des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks als ungenÃ¼gend oder ungeeignet erweisen sollte, sei beim Verkauf des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 vereinbart worden, dass im Zeitpunkt einer Ãberbauung ein unbeschrÃ¤nktes Fuss- und Fahrwegrecht als Grunddienstbarkeit zulasten des letzteren GrundstÃ¼cks und zugunsten der rekurrentischen Parzelle eingetragen werde. Der grundbuchliche Vollzug dieser obligatorischen Vereinbarung sei lediglich noch eine Formsache gewesen. Auch die Versorgung mit ElektrizitÃ¤t hÃ¤tte innert kÃ¼rzester Zeit Ã¼ber das benachbarte GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 oder aber mittels Errichtung eines eigenen Blockheizkraftwerkes oder einer Ã¤hnlichen anderen Energiequelle auf dem eigenen GrundstÃ¼ck erreicht werden kÃ¶nnen. Schliesslich sei eine Koordination mit der geplanten Westtangente nicht erforderlich, da das rekurrentische GrundstÃ¼ck ohnehin nicht Ã¼ber diese Strasse erschlossen werde. Auch habe der Schutz des Moorgebiets am PfÃ¤ffikersee einer Ãberbauung der streitbetroffenen Parzelle nicht im Wege gestanden.</p> <p class="Einzug1"><b>6.</b></p> <p class="Einzug1"><b>6.1 </b>Unbestritten ist grundsÃ¤tzlich, dass das streitbetroffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 zur Zeit noch Ã¼ber keine den gesetzlichen Anforderungen genÃ¼gende strassenmÃ¤ssige Erschliessung verfÃ¼gt. Bestehend ist einzig die Zufahrt zur ParkflÃ¤che im SÃ¼dwesten des GrundstÃ¼cks, welche von der N-Strasse her Ã¼ber das benachbarte GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 (aKat.-Nr. 03) erfolgt. Dass diese bestehende grundstÃ¼cksinterne Zufahrt fÃ¼r die Erschliessung einer die gesamte Parzelle erfassenden Ãberbauung wohl unzureichend wÃ¤re, wird selbst von der Rekurrentin nicht in Abrede gestellt. So beruft sie sich fÃ¼r den Fall einer Ãberbauung ihres GrundstÃ¼cks auf eine obligatorische Verpflichtung der EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 auf EinrÃ¤umung eines Fuss- und Fahrwegrechts zugunsten ihrer Parzelle Kat.-Nr. 01.</p> <p class="Einzug1">Das GrundstÃ¼ck der Rekurrentin war am Stichtag denn auch Gegenstand des rechtskrÃ¤ftig eingeleiteten amtlichen â zwischenzeitlich eingestellten - Quartierplanverfahrens "M", dessen Hauptzweck darin bestanden hat, das erfasste Industriegebiet einer ausreichenden strassenmÃ¤ssigen Erschliessung zugÃ¤nglich zu machen. Ein rechtskrÃ¤ftig eingeleitetes Quartierplanverfahren hat grundsÃ¤tzlich den sog. Quartierplanbann zur Folge, was bedeutet, dass an den GrundstÃ¼cken des Beizugsgebiets ohne Bewilligung des Gemeinderates weder tatsÃ¤chliche noch rechtliche Ãnderungen vorgenommen werden dÃ¼rfen. Letzterer hat die Bewilligung zu erteilen, wenn die Ãnderung die Aufstellung oder den Vollzug des Quartierplans nicht negativ prÃ¤judiziert, d.h. weder verunmÃ¶glicht noch wesentlich erschwert (vgl. § 150 Abs. 1 PBG). Von diesem Quartierplanbann wurde am Stichtag grundsÃ¤tzlich auch das rekurrentische GrundstÃ¼ck erfasst. Offen ist die Frage, ob dessen Ãberbauung eine negative PrÃ¤judizierung des Quartierplans zur Folge gehabt hÃ¤tte oder nicht, d.h. ob das hÃ¤ngige Quartierplanverfahren einer Baubewilligung am Stichtag entgegengestanden hÃ¤tte. Nach Auffassung der SchÃ¤tzungskommission III wÃ¤re dies klar der Fall gewesen, da das Quartierplanverfahren von zwei unsicheren Komponenten abhÃ¤ngig gewesen sei, nÃ¤mlich der Frage des Moorschutzes sowie der LinienfÃ¼hrung der in der Richtplanung verankerten Staatsstrasse, der sog. Westtangente. Eine Ãberbauung des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks hÃ¤tte diese beiden Punkte grundsÃ¤tzlich tangieren kÃ¶nnen.</p> <p class="Einzug1"><b>6.2 </b>Zutreffend ist die Darstellung der Vorinstanz, wonach das rekurrentische GrundstÃ¼ck am Stichtag zur HÃ¤lfte innerhalb der Zone IV des Perimeters der Verordnung zum Schutze des PfÃ¤ffikersees vom 2. Dezember 1948 lag, in welcher Hochbauten nur mit Bewilligung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich errichtet werden durften. ZusÃ¤tzlich wird der PfÃ¤ffikersee samt Ufern und angrenzenden Moorgebieten von den Schutzperimetern der bundesrechtlichen Verordnungen Ã¼ber den Schutz der Hoch- und Ãbergangsmoore von nationaler Bedeutung vom 21. Januar 1991 (Hochmoorverordnung), der Flachmoore von nationaler Bedeutung vom 7. September 1994 (Flachmoorverordnung) sowie der Moorlandschaften von besonderer SchÃ¶nheit und von nationaler Bedeutung vom 1. Mai 1996 (Moorlandschaftsverordnung) erfasst. Ebenfalls zutreffend ist, dass deren detaillierter Perimeterverlauf durch den Kanton ZÃ¼rich am Stichtag noch nicht festgelegt war und demzufolge auch im Bereich des rekurrentischen GrundstÃ¼cks noch nicht feststand. In diesem Fall sehen die Verordnungen vor, dass die zustÃ¤ndige kantonale BehÃ¶rde (Baudirektion) auf Antrag eine FeststellungsverfÃ¼gung Ã¼ber die ZugehÃ¶rigkeit eines GrundstÃ¼cks zu einem Schutzobjekt zu treffen hat (vgl. Art. 3 der genannten bundesrechtlichen Verordnungen). Derartige kantonale FeststellungsverfÃ¼gungen Ã¼ber den Verlauf der Schutzperimeter im Bereich des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks lagen am Stichtag ebenfalls nicht vor.</p> <p class="Einzug1">Unbestritten ist schliesslich, dass am Stichtag auch die LinienfÃ¼hrung der in der kommunalen Verkehrsplanung der Gemeinde X verzeichneten projektierten sog. Westtangente nicht bestimmt war. Die geplante Staatsstrasse soll die bestehende Industriestrasse im Gebiet M in Ã¶stlicher Richtung bis zur PfÃ¤ffikerstrasse fortsetzen und damit die Groberschliessung zumindest des nordÃ¶stlichen Quartierplangebiets vervollstÃ¤ndigen.</p> <p class="Einzug1"><b>6.3 </b>Es liegt auf der Hand und wird auch von der Rekurrentin grundsÃ¤tzlich nicht in Frage gestellt, dass die Bestimmung der genauen LinienfÃ¼hrung der Staatsstrasse vor Feststellung des Verlaufs des Moorschutzperimeters nicht erfolgen kann, geht doch der bundesrechtliche Moorschutz dem kantonalen Recht und auch den kantonalen RaumplÃ¤nen vor (vgl. BGE 127 II 184 E. 5b/aa). Auch eine Festsetzung von quartierplanerischen Massnahmen im fraglichen Gebiet kann lediglich in Koordination mit dem bundesrechtlichen Moorschutz erfolgen. Die Festsetzung eines Quartierplans fÃ¼r ein Baugebiet, das noch nicht parzellenscharf von angrenzenden bundesrechtlich geschÃ¼tzten Mooren oder Moorlandschaften abgegrenzt ist, verstiesse gegen die Bestimmungen des Natur- und Heimatschutzgesetzes sowie der dazugehÃ¶rigen Verordnung, welche die Kantone direkt verpflichten, dafÃ¼r zu Sorgen, dass sich der Zustand von Schutzobjekten von nationaler Bedeutung nicht verschlechtert (vgl. Art. 29 der Verordnung Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz vom 16. Januar 1991, NHV). Im weiteren verstiesse eine solche Festsetzung auch gegen den allgemeinen Grundsatz, dass direkt anwendbare bundesrechtliche Bestimmungen nicht durch kantonales Recht vereitelt werden dÃ¼rfen (vgl. VB.95.00092 in RB 1995 Nr. 73).</p> <p class="Einzug1">Aus dem Grundsatz, wonach die Planungen unterer Stufe zwingend denjenigen der oberen Stufe zu entsprechen haben (vgl. § 16 + § 123 Abs. 1 PBG), ergibt sich im weiteren die Verpflichtung, quartierplanerische Massnahmen mit der kommunalen und regionalen Richtplanung abzustimmen. Dies wiederum bedeutet, dass im Rahmen des Quartierplans "M" zu treffende Massnahmen mit der projektierten Westtangente nicht hÃ¤tten in Widerspruch treten, d.h. insbesondere die geplante LinienfÃ¼hrung nicht hÃ¤tten beeintrÃ¤chtigen dÃ¼rfen.</p> <p class="Einzug1"><b>6.4</b></p> <p class="Einzug1">Wie diese AusfÃ¼hrungen aufzeigen, hÃ¤tte eine Quartierplanung im fraglichen Gebiet nicht unabhÃ¤ngig von der Festlegung des Moorschutzperimeters sowie eines konkreten Projektes fÃ¼r die Westtangente erfolgen kÃ¶nnen. Insofern erweisen sich die AusfÃ¼hrungen der SchÃ¤tzungskommission III als zutreffend. Aus dieser Feststellung folgt, dass mit dem Abschluss des Quartierplanverfahrens in naher Zukunft am Stichtag entgegen der Auffassung der Rekurrentin nicht gerechnet werden konnte. Wie bereits in den vorstehenden ErwÃ¤gungen unter Ziffer 6.2 ausgefÃ¼hrt wurde, hÃ¤tte zur Festsetzung des Moorschutzperimeters im fraglichen Gebiet am Stichtag zunÃ¤chst eine entsprechende FeststellungsverfÃ¼gung der Baudirektion eingeholt werden mÃ¼ssen. Wie die Baudirektion den Grenzverlauf des Schutzobjektes festgelegt hÃ¤tte, ist offen. Wenn auch einzurÃ¤umen ist, dass die Kantone von den im bundesrechtlichen Inventar vorgegebenen Linien (vgl. Anhang 2 der Moorlandschaftsverordnung) nicht abweichen dÃ¼rfen, so ist doch zu beachten, dass den Kantonen ein Ermessensspielraum in der parzellengenauen Festlegung des Perimeters verbleibt, da die bundesrechtliche Grenzziehung nicht mit einer solchen Genauigkeit erfolgen kann (vgl. BGE 127 II 184 E. 3c).</p> <p class="Einzug1">Zumindest gleichzeitig mit der Quartierplanung hÃ¤tte nach dem Gesagten ausserdem ein konkretes Projekt fÃ¼r die StrassenfÃ¼hrung der Westtangente ausgearbeitet werden mÃ¼ssen. FÃ¼r alle diese Massnahmen wÃ¤re wohl mit einem lÃ¤ngeren Zeitaufwand und teilweise ungewissem Ausgang zu rechnen gewesen.</p> <p class="Einzug1"><b>6.5 </b>Nicht direkt ableiten lÃ¤sst sich aus den getroffenen Feststellungen hingegen, dass die Ãberbauung des rekurrentischen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 am Stichtag das hÃ¤ngige Quartierplanverfahren zwingend negativ prÃ¤judiziert hÃ¤tte. Angesichts der peripheren Lage des GrundstÃ¼cks - am Rande des richtplanerischen Siedlungsgebiets, der Bauzone und der Moorlandschaft von nationaler Bedeutung gemÃ¤ss bundesrechtlicher Grenzziehung einerseits sowie angrenzend an die durch projektierte Baulinien sichergestellte Gebietsgrenze der Westtangente andererseits â musste am Stichtag indessen davon ausgegangen werden, dass eine Ãberbauung der rekurrentischen Parzelle insbesondere die LinienfÃ¼hrung der Westtangente, deren Verlauf noch nicht feststand, teilweise prÃ¤judiziert hÃ¤tte. Es konnte nicht ausgeschlossen werden, dass die Grenzziehung des Schutzperimeters der Moorlandschaft Ãnderungen hinsichtlich der LinienfÃ¼hrung der geplanten Staatsstrasse hÃ¤tten erforderlich machen kÃ¶nnen, welche durch eine vollstÃ¤ndige Ãberbauung des rekurrentischen GrundstÃ¼cks teilweise verunmÃ¶glicht worden wÃ¤ren. So wÃ¤re etwa eine weiter sÃ¼dlich verlaufende LinienfÃ¼hrung der Staatsstrasse im Bereich des rekurrentischen GrundstÃ¼cks ausgeschlossen gewesen. Dessen Ãberbauung wÃ¤re damit wiederum nicht ohne Einfluss auf die Erschliessung der Ã¼brigen QuartierplangrundstÃ¼cke im nordÃ¶stlichen Teil des Quartierplangebiets sowie auf allfÃ¤llige erforderliche Landzuteilungsmassnahmen geblieben.</p> <p class="Einzug1">Aus diesen GrÃ¼nden kann nicht gesagt werden, eine Ãberbauung des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks hÃ¤tte die Quartierplanung im fraglichen Bereich nicht beeinflussen kÃ¶nnen. Vielmehr war nicht auszuschliessen, dass die Quartierplanung erschwert oder gewisse quartierplanerische Massnahmen verunmÃ¶glicht worden wÃ¤ren.</p> <p class="Einzug1"><b>6.6 </b>Zusammenfassend ergibt sich daher, dass der Quartierplanbann einer Ãberbauung des rekurrentischen GrundstÃ¼cks am Stichtag entgegengestanden hÃ¤tte. Die laufende Quartierplanung stellte ein rechtliches Hindernis fÃ¼r die Ãberbauung der streitbetroffenen Parzelle dar, welches die Rekurrentin entgegen ihrer Auffassung nicht aus eigener Kraft hÃ¤tte beheben kÃ¶nnen. Daraus wiederum folgt, dass die Auszonung der Rekurrentin bereits aus diesem Grunde keine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzieht und daher keiner Enteignung gleichkommt.</p> <p class="Einzug1">Offen bleiben kÃ¶nnen daher die Fragen hinsichtlich der tatsÃ¤chlichen Erschliessung des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks. Es erÃ¼brigt sich insbesondere die KlÃ¤rung der Frage, ob die Rekurrentin in der Lage gewesen wÃ¤re, aufgrund der konkreten Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse eine den gesetzlichen Anforderungen genÃ¼gende Zufahrt zu ihrem GrundstÃ¼ck zu erstellen. Nicht geprÃ¼ft zu werden braucht im Weiteren auch, ob die Rekurrentin die Versorgung ihrer Parzelle mit ElektrizitÃ¤t aus eigenen KrÃ¤ften, etwa durch Anschluss an eine auf dem benachbarten GrundstÃ¼ck bestehende Trafostation hÃ¤tte bewerkstelligen kÃ¶nnen. Demzufolge erÃ¼brigen sich auch die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins vor Ort oder die Befragung von Zeugen.</p> <p class="Einzug1"><b>7.</b></p> <p class="Einzug1"><b>7.1</b> Demnach ist der Rekurs abzuweisen und der angefochtene Entscheid zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"><b>7.2</b> Die Gerichtskosten sind ausgangsgemÃ¤ss der Rekurrentin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr nach § 17 Abs. 2 VRG von vornherein nicht zu. Hingegen ist sie zur Zahlung einer angemessenen EntschÃ¤digung an die Rekursgegnerin zu verpflichten.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug2">1. Der Rekurs wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 25'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 25'100.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden der Rekurrentin auferlegt.</p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2">4. Die Rekurrentin wird verpflichtet, der Rekursgegnerin binnen dreissig Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 4'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.</p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2">5. Gegen <a id="Dropdown3">diesen</a> Entscheid kann innert <a id="Dropdown5">30</a> Tagen, von <a id="Dropdown1">der</a> Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Urteilstext"><span>6. â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>