<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00444</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212611&amp;W10_KEY=4467113&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00444</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.12.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Näherbaurechtsvereinbarung. Auslegung.<br/><br/>Der Inhalt einer Näherbaurechtsvereinbarung ist nach dem obligationenrechtlichen Vertrauensprinzip zu ermitteln. Demgemäss ist die Willensäusserung einer Partei so zu verstehen, wie sie ein vernünftiger und korrekter Empfänger nach den gesamten Umständen verstehen durfte und musste. Die Auslegung hat sich primär am Wortlaut zu orientieren; abzustellen ist dabei auf den normalen Sprachgebrauch (E. 4).<br/><br/>Unter dem Begriff "Wintergarten" wird umgangssprachlich ein Anbau an ein Gebäude oder ein selbständiges Bauwerk verstanden, dessen Dach und Seitenwände grösstenteils aus Glas bestehen. Dieser Anbau kann sowohl unbeheizt als auch beheizt sein. Entscheidend ist, ob der Anbau grösstenteils aus Glas besteht oder nicht (E. 4.2). <br/><br/>Der Vereinbarung verweist betreffend Dimensionen auf einen früheren Baueingabeplan. Es stellt sich die Frage, was die Parteien unter dem Begriff "Dimension" verstehen durften. Ein vernünftiger und korrekter Empfänger durfte unter Dimension die Länge, Breite und Höhe des Wintergartens und des Gartengeräteraums verstehen (E. 4.3). <br/><br/>Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG">AUSLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NÃHERBAURECHT">NÃHERBAURECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICH">VERGLEICH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WINTERGARTEN">WINTERGARTEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 18 OR</span><br/><span class="ungerade">§ 270 Abs. III PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=16297" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00444</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">5. Dezember 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regula Hunger.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">A, vertreten durch RA B, </a></p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrer, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">D AG, vertreten durch RA H, </p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerin,</b> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal">Gemeinderat Zumikon, vertreten durch RA C,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoNormal"><b>Mitbeteiligter,</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat Zumikon verweigerte der D AG mit Beschluss vom 24. Oktober 2011 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Wintergartens sowie Um- und Anbauten beim Wohnhaus Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02, E-Strasse 03, in Zumikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die D AG rekurrierte am 29. November 2011 an das Baurekursgericht. Sie beantragte die Aufhebung der Bauverweigerung; die Angelegenheit sei mit der Aufforderung zur Bewilligungserteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht hiess den Rekurs am 5. Juni 2012 gut, soweit es diesen nicht als durch Anerkennung gegenstandslos geworden abschrieb, und hob den Beschluss des Gemeinderats Zumikon vom 24. Oktober 2011 auf. Der Gemeinderat wurde eingeladen, das baurechtliche Bewilligungsverfahren wieder aufzunehmen und die nachgesuchte baurechtliche Bewilligung unter den allenfalls notwendigen Auflagen und Bedingungen zu erteilen, sofern das Bauvorhaben auch den weiteren einschlÃ¤gigen Bestimmungen entspreche.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Beschwerde vom 9. Juli 2012 an das Verwaltungsgericht beantragte A, den Rekursentscheid vom 5. Juni 2012 aufzuheben, soweit damit der Rekurs mit Bezug auf den Wintergarten gutgeheissen und die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde eingeladen worden sei, die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Wintergarten zu erteilen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gegenpartei.</p> <p class="Sachverhalt1">Am 10. September 2012 schloss das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 10. September 2012 beantragte die D AG die vollumfÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gegenpartei. Der Gemeinderat Zumikon verzichtete mit Schreiben vom 11. September 2012 auf eine Stellungnahme; Ã¶ffentliche Interessen seien nur am Rande berÃ¼hrt. Mit Eingabe vom 11. Oktober 2012 hielt A an seinen AntrÃ¤gen fest, ebenso die D AG mit Eingabe vom 25. Oktober 2012. Der BeschwerdefÃ¼hrer und der Gemeinderat nahmen zur Eingabe der D AG am 12. November 2012 Stellung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Angefochten ist ein RÃ¼ckweisungsentscheid des Baurekursgerichts. Dabei handelt es sich um einen Zwischenentscheid. Die Anfechtbarkeit von Zwischenentscheiden richtet sich gemÃ¤ss § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) sinngemÃ¤ss nach den Art. 91â93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG). GemÃ¤ss Art. 93 Abs. 1 BGG ist die Beschwerde gegen selbstÃ¤ndig erÃ¶ffnete Vor- und Zwischenentscheide zulÃ¤ssig, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung sofort einen Entscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beschwerdeverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b). Diese Voraussetzung ist im vorliegenden Fall erfÃ¼llt, denn die Gutheissung der Beschwerde hÃ¤tte die BestÃ¤tigung der Verweigerung der baurechtlichen Bewilligung und damit die sofortige HerbeifÃ¼hrung eines Endentscheids zur Folge.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Als MiteigentÃ¼mer der an das BaugrundstÃ¼ck unmittelbar angrenzenden Parzelle ist der BeschwerdefÃ¼hrer gestÃ¼tzt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Beschwerdegegnerin plant, einen bestehenden Sitzplatz durch einen Wintergarten zu ersetzen. Der projektierte Wintergarten soll beheizt werden und weist gegenÃ¼ber dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 bei der Ostecke einen Abstand von 1,5 m auf.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der Gemeinderat Zumikon verweigerte die Baubewilligung wegen Nichtvorliegens eines NÃ¤herbaurechts. Das NÃ¤herbaurecht gemÃ¤ss gerichtlichem Vergleich vom 11. MÃ¤rz 2010 wÃ¼rde auf ProjektplÃ¤nen vom 15. September 2004 basieren, welche nicht mit den eingereichten PlÃ¤nen vom 21. September 2011 identisch seien. Ein beheizter Wintergarten gelte als Wohnraumerweiterung und dafÃ¼r wÃ¼rden NÃ¤herbaurechte der Besitzer der Nachbarliegenschaft Kat.-Nr. 04 fehlen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die Vorinstanz gelangte in Auslegung des gerichtlichen Vergleichs vom 11. MÃ¤rz 2010 zur Auffassung, das Argument, ein beheizter Wintergarten fÃ¼hre zu einer nicht durch das NÃ¤herbaurecht gedeckten Wohnraumerweiterung, sei nicht stichhaltig. Es gebe keinen Grund, aus Ã¶ffentlich-rechtlicher Hinsicht den im Vergleich verwendeten Begriff "Wintergarten" lediglich auf unbeheizte WintergÃ¤rten anzuwenden. Aus Sicht des Ã¶ffentlichen Baurechts sei demnach die Formulierung des gerichtlichen Vergleichs klar. Die Verweigerung der baurechtlichen Bewilligung sei zu Unrecht erfolgt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt, die Vorinstanz habe sich bei der vorfrageweisen ÃberprÃ¼fung der zivilrechtlichen Vereinbarung zu Unrecht keine ZurÃ¼ckhaltung auferlegt. Der Inhalt der Vereinbarung sei nicht klar, weshalb die Vorinstanz diesen nicht hÃ¤tte auslegen dÃ¼rfen. Zudem bestreitet er, dass der privaten Beschwerdegegnerin aus dem gerichtlichen Vergleich vom 11. MÃ¤rz 2010 ein NÃ¤herbaurecht bezÃ¼glich des streitbetroffenen Bauprojekts zusteht. Der projektierte Wintergarten entspreche in mehrfacher Hinsicht nicht den PlÃ¤nen vom 15. September 2004. Zum einen weise der neue Wintergarten eine grÃ¶ssere GrundflÃ¤che auf, zum anderen soll er direkt ab den WohnrÃ¤umen zugÃ¤nglich sein und beheizt werden. Ein beheizter Wintergarten habe nie zur Diskussion gestanden; dafÃ¼r fehle es am benÃ¶tigten NÃ¤herbaurecht.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Die Beschwerdegegnerin fÃ¼hrt aus, nachdem alle Auslegungsmethoden zu einem klaren Resultat gefÃ¼hrt hÃ¤tten, habe die Vorinstanz von einem unzweifelhaften Resultat ausgehen und das erforderliche NÃ¤herbaurecht bejahen dÃ¼rfen. Ein strikt projektbezogenes NÃ¤herbaurecht wÃ¤re anders formuliert worden. In diesem Fall wÃ¤re nicht auf die Dimensionen des ersten Baugesuchs hingewiesen worden, sondern es wÃ¤re die Zustimmung bzw. das NÃ¤herbaurecht fÃ¼r das Projekt gemÃ¤ss Baueingabe vom 15. September 2004 erteilt worden. Des Weiteren werde unter dem Begriff "Wintergarten" landlÃ¤ufig nicht ein unbeheizter Wintergarten verstanden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck gehÃ¶rt nach der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zumikon vom 20. MÃ¤rz 1995 (BZO) der Wohnzone W2/25 an. GemÃ¤ss Art. 18 in Verbindung mit Art. 20 Abs. 1 BZO betrÃ¤gt der grosse Grundabstand in der Zone W2/25 fÃ¼r die beiden am meisten gegen SÃ¼den gerichteten GebÃ¤udeseiten mindestens 12 m. Unbestritten ist, dass das geplante Objekt lediglich einen Grenzabstand von 1,5 m aufweist und damit den gesetzlichen Grenzabstand nicht einhÃ¤lt. FÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit des Projekts bedarf es daher der nachbarlichen Zustimmung gemÃ¤ss § 270 Abs. 3 PBG. Die Bauherrschaft beruft sich auf einen am 11. MÃ¤rz 2010 vor dem Bezirksgericht Meilen abgeschlossenen Vergleich. Die Beschwerdegegnerin verpflichtete sich darin, bis Ende des Jahres 2010 ein Baugesuch im Sinn des ersten Bauchgesuchs fÃ¼r einen Wintergarten beim Bauamt Zumikon einzureichen. F sowie das Ehepaar A verpflichteten sich, einem erneuten Baugesuch der Beschwerdegegnerin in den Dimensionen des ersten Baugesuchs fÃ¼r einen Wintergarten und GartengerÃ¤teraum gemÃ¤ss Baueingabeplan vom 15. September 2004 beim Bauamt Zumikon zuzustimmen. Der BeschwerdefÃ¼hrer bestreitet, dass der Beschwerdegegnerin aus dieser Vereinbarung ein NÃ¤herbaurecht bezÃ¼glich des streitbetroffenen Wintergartens zustehe. Unbestritten ist aber<span>, dass der BeschwerdefÃ¼hrer der Bauherrschaft grundsÃ¤tzlich ein NÃ¤herbaurecht eingerÃ¤umt hat.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die EinrÃ¤umung eines NÃ¤herbaurechts stellt ein RechtsgeschÃ¤ft dar und erfolgt durch privatrechtlichen Vertrag. Inhalt des zweiseitigen (und damit nicht einseitig widerrufbaren) RechtsgeschÃ¤fts ist eine private Abstandsregelung, welche von den ordentlichen Ã¶ffentlich-rechtlichen Grenz- und/oder GebÃ¤udeabstandsvorschriften abweicht. Der zivilrechtliche NÃ¤herbaurechtsvertrag entfaltet aufgrund von § 270 Abs. 3 in Verbindung mit § 218 Abs. 2 PBG Ã¶ffentlich-rechtliche Wirkung. Damit ist die private NÃ¤herbaurechtsvereinbarung fÃ¼r die BaubehÃ¶rde verbindlich. </p> <p class="Erwgung2">Massgebend fÃ¼r die Frage der ZulÃ¤ssigkeit des geplanten Wintergartens ist das mit dem gerichtlichen Vergleich vom 11. MÃ¤rz 2010 vereinbarte NÃ¤herbaurecht. Vorliegend erliess das Bezirksgericht Meilen einen Abschreibungsbeschluss, welcher unmittelbar und ausschliesslich die WillenserklÃ¤rung der Parteien wiedergibt, aufgrund derer der Vergleich zustande gekommen ist. Dies bedeutet, dass der vorliegende Vergleich seinen vertraglichen Charakter bewahrt und deshalb nicht der ErlÃ¤uterung zugÃ¤nglich ist, sondern der Auslegung unterliegt (vgl. BGE 119 II 297 E. 3; BGr, 12. Februar 2009, 5A_654/2008, E. 2.3). Die Frage nach dem Inhalt des NÃ¤herbaurechts ist zivilrechtlicher Natur und fÃ¤llt somit grundsÃ¤tzlich in den ZustÃ¤ndigkeitsbereich des Zivilrichters, sie kann jedoch durch die BaubewilligungsbehÃ¶rde bzw. die Rechtsmittelinstanzen vorfrageweise geprÃ¼ft werden. VerwaltungsbehÃ¶rden haben jedoch bei der vorfrageweisen Beurteilung zivilrechtlicher Fragen ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼ben. Die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags, vorliegend des Vergleichsvertrags, durch eine VerwaltungsbehÃ¶rde wird dann als zulÃ¤ssig erachtet, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat ergibt (VGr, 27. Januar 2010, VB.2009.00181; 30. April 1981 = BEZ 1981 Nr. 1 = ZBl 1981, S. 463).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Ermittlung des Inhalts einer NÃ¤herbaurechtsvereinbarung hat nach den Regeln der Vertragsauslegung zu erfolgen. Massgebend fÃ¼r die Bestimmung des Vertragsinhalts ist der Ã¼bereinstimmende wirkliche Wille der Parteien (vgl. Art. 18 Abs. 1 des Schweizerischen Obligationenrechts vom 30. MÃ¤rz 1911 [OR]). Wenn sich dieser nicht mehr feststellen lÃ¤sst, ist der mutmassliche Wille der Parteien nach dem obligationenrechtlichen Vertrauensprinzip zu ermitteln. DemgemÃ¤ss ist die WillensÃ¤usserung einer Partei so zu verstehen, wie sie ein vernÃ¼nftiger und korrekter EmpfÃ¤nger nach den gesamten UmstÃ¤nden verstehen durfte und musste (vgl. zum Ganzen VGr, 17. Juni 2009, VB.2008.00427, E. 2.2; 1. Oktober 2008, VB.2008.00202, E. 2). Die Auslegung hat sich primÃ¤r am Wortlaut zu orientieren; abzustellen ist dabei auf den normalen Sprachgebrauch, sofern nicht Anhaltspunkte dafÃ¼r bestehen, dass die Parteien von einem besonderen Wortsinn ausgegangen sind (Heinrich Honsell/Nedim Peter Vogt/Wolfgang Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. A., Basel/Bern/ZÃ¼rich 2011, Art. 18 N. 19; RB 1985 Nr. 98).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b> </p> <p class="Erwgung3">Der vollstÃ¤ndige Wortlaut der Ziffer 1 des gerichtlichen Vergleichs vom 11. MÃ¤rz 2010 lautet wie folgt:</p> <p class="Urteilstext">"D AG verpflichtet sich, bis Ende Jahr 2010 ein Baugesuch im Sinne des ersten Baugesuchs fÃ¼r einen Wintergarten beim Bauamt Zumikon einzureichen.</p> <p class="Urteilstext">F sowie das Ehepaar A verpflichten sich, einem erneuten Baugesuch der D AG in den Dimensionen des ersten Baugesuchs fÃ¼r einen Wintergarten und GartengerÃ¤teraum gemÃ¤ss Baueingabeplan vom 15. September 2004 beim Bauamt Zumikon zuzustimmen."</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2</b></p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1</b> Die Parteien sind sich darÃ¼ber uneinig, was unter dem Begriff "Wintergarten" zu verstehen ist. Der BeschwerdefÃ¼hrer stellt sich auf den Standpunkt, mit Wintergarten kÃ¶nne nur ein echter Wintergarten bzw. ein solcher ohne Heizeinrichtung gemeint sein. Er stÃ¼tzt sich dabei auf das Merkblatt "Wintergarten aus rechtlicher Sicht" des Amts fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL). DemgegenÃ¼ber wendet die Beschwerdegegnerin ein, der Begriff "Wintergarten" kÃ¶nne nicht ausschliesslich auf einen unbeheizten Raum bezogen werden. Demzufolge ist der BeschwerdefÃ¼hrer der Meinung, dass das abgeÃ¤nderte Projekt bzw. der beheizte Wintergarten vom NÃ¤herbaurecht nicht gedeckt werde.</p> <p class="Erwgung3">Die Vorinstanz erlÃ¤utert dazu, umgangssprachlich bezeichne man als Wintergarten einen Anbau an ein GebÃ¤ude oder ein selbstÃ¤ndiges Bauwerk, dessen Dach und SeitenwÃ¤nde grÃ¶sstenteils aus Glas bestehen. Der traditionelle Wintergarten nutze den Glashauseffekt (Treibhauseffekt) anstelle konventioneller Heizungstechniken zum Erreichen einer Raumtemperatur. WÃ¤rmetechnisch wÃ¼rden drei Typen unterschieden werden: der kalte, der mittelwarme und der Wohn-Wintergarten. Der Begriff "Wintergarten" kÃ¶nne nicht (mehr) ausschliesslich auf einen unbeheizten Raum bezogen werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2</b> Wie die Vorinstanz zutreffend ausgefÃ¼hrt hat, bezeichnet man als Wintergarten umgangssprachlich einen Anbau an ein GebÃ¤ude oder ein selbstÃ¤ndiges Bauwerk, dessen Dach und SeitenwÃ¤nde grÃ¶sstenteils aus Glas bestehen. Dieser Anbau kann sowohl unbeheizt als auch beheizt sein (vgl. Merkblatt AWEL, www.energie.zh.ch). Entscheidend ist, ob der Anbau grÃ¶sstenteils aus Glas besteht oder nicht. Auch der Duden spricht von einem hellen, heizbaren Raum oder Teil eines Raums mit groÃen Fenstern oder GlaswÃ¤nden. Folglich wird unter einem Wintergarten nicht per definitionem ein unbeheizter Raum verstanden. Die BeschrÃ¤nkung des NÃ¤herbaurechts auf einen Wintergarten verliert â entgegen der Meinung des BeschwerdefÃ¼hrers â nicht jegliche Bedeutung, wenn man unter einem "Wintergarten" auch einen beheizten Wintergarten versteht. Die BeschrÃ¤nkung des NÃ¤herbaurechts auf einen Wintergarten hat zur Folge, dass die Beschwerdegegnerin in der Wahl der Materialien fÃ¼r die Konstruktion eingeschrÃ¤nkt ist. Sie kann folglich keinen beliebigen Anbau erstellen; beispielsweise ist es ihr verwehrt, SeitenwÃ¤nde aus Mauerwerk oder Holz zu errichten oder das Dach mit Ziegeln einzudecken. </p> <p class="Urteilstext">Neben dem Wortlaut sind zur Auslegung der Vereinbarung auch die Entstehungsgeschichte der Vereinbarung, das Verhalten der Parteien oder der Vertragszweck heranzuziehen (Honsell/Vogt/Wiegand, Art. 18 N. 25 f.). Aus der Entstehungsgeschichte lassen sich keine Erkenntnisse gewinnen, was die Parteien unter einem Wintergarten verstanden haben, ebenso wenig gibt das Verhalten der Parteien Aufschluss. Der Sinn und Zweck der Vereinbarung lag in der Beilegung eines Rechtsstreits, in welchem es um den Widerruf eines NÃ¤herbaurechts fÃ¼r einen Wintergarten ging. </p> <p class="Urteilstext">Auch aus dem Planinhalt lÃ¤sst sich nichts zugunsten des BeschwerdefÃ¼hrers ableiten. Aktenwidrig ist die Behauptung des BeschwerdefÃ¼hrers, der Wintergarten nach Baueingabeplan vom 15. September 2004 habe Ã¼ber keine direkte Verbindung zu den bestehenden WohnrÃ¤umen (d.<span> </span>h. zur Halle) verfÃ¼gt. GemÃ¤ss Ansicht der SÃ¼dfassade und des Grundrisses existierte bereits im Plan vom 15. September 2004 eine direkte Verbindung zur Halle und somit zu bestehenden WohnrÃ¤umen. Die bereits vorhandenen GlastÃ¼ren, welche auf den Sitzplatz fÃ¼hren, sollten erhalten bleiben. Richtig ist hingegen, dass 2004 keine offene Verbindung zwischen Halle und Wintergarten geplant war. Der Zugang zur Halle wurde erst im Baueingabeplan vom 21. September 2011 neu, d.<span> </span>h. offen, gestaltet. In beiden PlÃ¤nen wurde aber ein offener Zugang zum Hauswirtschaftsraum projektiert. Unzutreffend ist schliesslich die Behauptung des BeschwerdefÃ¼hrers, der Wintergarten sollte auf der Ostseite ursprÃ¼nglich nur mit einer dÃ¼nnen Wand ausgestaltet werden. Auf dem Querschnitt der SÃ¼dfassade ist ersichtlich, dass die bestehende Wand bereits mit dem Bauprojekt vom 15. September 2004 auf der Ostseite hÃ¤tte verstÃ¤rkt werden sollen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3</b> Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass vernÃ¼nftige Parteien unter dem Begriff "Wintergarten" einen beheizten oder unbeheizten Anbau verstehen, der grÃ¶sstenteils aus Glas besteht. Insoweit ist es nicht zu beanstanden, dass das Baurekursgericht angenommen hat, die Verweigerung der baurechtlichen Bewilligung sei zu Unrecht erfolgt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3</b></p> <p class="Erwgung2">Weiter sind sich die Parteien uneinig, ob es sich um ein strikt projektbezogenes NÃ¤herbaurecht handelt oder ob nur bezÃ¼glich Dimensionen auf den Baueingabeplan vom 15. September 2004 verwiesen worden ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1</b> Der Baueingabeplan vom 15. September 2004 wurde von F sowie von den RechtsvorgÃ¤ngern der Eheleute A unterzeichnet. Bei der Unterzeichnung von BaugesuchsplÃ¤nen ist in der Regel davon auszugehen, dass der Nachbar seine Zustimmung nur fÃ¼r dieses konkrete Bauvorhaben, d.<span> </span>h. projektbezogen, erteilt hat (VGr, 17. Juni 2009, VB.2008.00427, E. 2.2). Die Formulierung des gerichtlichen Vergleichs spricht jedoch gegen ein strikt projektbezogenes NÃ¤herbaurecht. Die Vereinbarung wÃ¤re bei einem projektbezogenen NÃ¤herbaurecht in dem Sinn abgefasst worden, dass sich die Nachbarn verpflichten hÃ¤tten, dem Baugesuch gemÃ¤ss Baueingabeplan vom 15. September 2004 zuzustimmen. Dies ist vorliegend jedoch gerade nicht der Fall. Auf den Baueingabeplan vom 15. September 2004 wird nur insofern verwiesen, als dieser fÃ¼r die Dimensionen des Wintergartens und des GartengerÃ¤teraums relevant ist. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2</b> Folglich stellt sich die Frage, was die Parteien unter dem Begriff "Dimension" verstehen durften. Wie bereits ausgefÃ¼hrt (E. 4) ist bei der Auslegung auf den normalen Sprachgebrauch abzustellen. Umgangssprachlich wird unter der Dimension einer Baute die GrÃ¶sse bzw. die Ausdehnung derselben verstanden. So umschreibt der Duden die Bedeutung der Dimension als Ausdehnung eines KÃ¶rpers nach LÃ¤nge, Breite und HÃ¶he. Ein vernÃ¼nftiger und korrekter EmpfÃ¤nger durfte somit vorliegend unter Dimension die LÃ¤nge, Breite und HÃ¶he des Wintergartens und des GartengerÃ¤teraums verstehen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3</b> Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, der geplante Wintergarten sei gegenÃ¼ber dem Projekt aus dem Jahr 2004 vergrÃ¶ssert worden. Dies trifft zu. Unbestritten ist, dass der Wintergarten gemÃ¤ss Baueingabeplan vom 21. September 2011 eine BruttoflÃ¤che von 51,80 m<sup>2</sup> aufweist. Im Baueingabeplan vom 15. September 2004 war der Wintergarten noch mit einer BruttoflÃ¤che von 47,59 m<sup>2</sup> angegeben worden. DemgegenÃ¼ber scheint der an der Grenze liegende GerÃ¤teraum (frÃ¼her: "Abstellen") leicht schmaler projektiert zu sein. </p> <p class="Urteilstext">Die vorliegenden Abweichungen fÃ¼hren indessen nicht zur Gutheissung der Beschwerde. Weder die BewilligungsbehÃ¶rde noch das Baurekursgericht haben die RechtmÃ¤ssigkeit des strittigen Projekts unter dem Aspekt dessen Dimensionierung geprÃ¼ft. Im Rahmen der vom Baurekursgericht angeordneten Fortsetzung des Verfahrens wird die Gemeinde die BewilligungsfÃ¤higkeit des Bauvorhabens auch unter diesem Aspekt zu prÃ¼fen haben. Mit dieser PrÃ¤zisierung behÃ¤lt der RÃ¼ckweisungsentscheid durch das Baurekursgericht Bestand, was zur Abweisung der Beschwerde fÃ¼hrt. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Dieser ist zudem zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein RÃ¼ckweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 BGG erfÃ¼llt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 210.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 2'710.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- zu zahlen.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 03, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>