Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2019 231 Entscheid vom 20. März 2020 Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin MLaw Joëlle Sigrist, Gerichtsschreiberin Parteien A.________, Beschwerdeführerin, vertreten durch B.________ GmbH, diese vertreten durch Rechtsanwalt C.________, gegen 1.Gemeinderat Feusisberg, Dorfstrasse 38, Postfach 68, 8835 Feu- sisberg, vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. D.________, 2.Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz, 3.Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, 4.E.________ AG, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. F.________, Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung; Überbauung und Strassenausbau)2 Sachverhalt: A.Das Grundstück KTN 001 gehört der E.________ AG. Der südwestliche Bereich (2'169 m 2) liegt in der Kernzone A, der nordöstliche (1'575 m 2) in der Kernzone B. Für das Grundstück hat der Gemeinderat Feusisberg mit Beschluss (GRB) Nr. 133 vom 24. Mai 2017 den Gestaltungsplan "G.________" erlassen (vom Regierungsrat genehmigt mit Beschluss [RRB] Nr. 589/2017 vom 16.8.2017). Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III. Nördlich ans Grunds- tück KTN 001 schliessen die ebenfalls der Kernzone B zugewiesenen Grundstü- cke KTN 002 sowie KTN 003 an (________). Entlang der Südwestseite des Grundstücks verläuft die rund 140 m nordwestlich von KTN 001 bei der H.________ (Strasse) abzweigende I.________ (Strasse) (zunächst KTN 004, dann KTN 006; im Eigentum der Gemeinde). Am nordwestlichen Rand von KTN 001 zweigt von der I.________(Strasse) die J.________ (Strasse) ab, wel- che über dieses Grundstück und weiter über KTN 005, KTN 007 und KTN 008 westlich am K.________ vorbei, parallel zur H.________(Strasse)/L.________ (Strasse) über eine Distanz von rund 250 m bis zu KTN 009 führt, wo sie als Sackgasse endet. B.Am 19. Juli 2018 reichte die E.________ AG (nachstehend: Bauherrschaft) bei der Gemeinde das Baugesuch für den Ausbau eines Abschnitts der J.________(Strasse) auf KTN 001 und KTN 002 ein (kommunales Baugesuch Nr. 2018-0061). Am 20. Juli 2018 reichte sie zudem das Baugesuch für den Ab- bruch der bestehenden Gebäude und den Neubau von zwei Mehrfamilienhäu- sern mit Gewerberäumen, einer Tiefgarage und einer Erdsondenwärmepumpen- anlage auf KTN 001 (Zentrumsüberbauung G.________) ein (kommunales Bau- gesuch Nr. 2018-0062). Die beiden Baugesuche wurden gleichzeitig im Amtsblatt Nr. xy publiziert und öffentlich aufgelegt. Gegen beide Baugesuche erhob neben anderen die A.________ mit separaten Eingaben vom 16. August 2018 Einspra- che. Am 30. Januar 2019 reichte die Bauherrschaft abgeänderte Projektunterla- gen ein, nachdem die Gemeinde das eingereichte Baugesuch am 5. September 2018 als noch nicht bewilligungsfähig erachtet hatte. Anlass zur Kritik hatten na- mentlich die Verkehrssicherheit, Baumasse und Abstände, die (Umgebungs- )Gestaltung, die Parkplätze, die Tiefgaragenrampe und die kubische Berechnung nach SIA 416 gegeben. C.1Mit Gesamtentscheid vom 24. Juni 2019 erteilte das kantonale Amt für Raumentwicklung (ARE) die kantonale Baubewilligung für die Erstellung der Erd- sondenwärmepumpe unter Auflagen und Nebenbestimmungen. Mit Gesamtent- scheid vom 25. Juni 2019 erteilte das ARE die kantonale Baubewilligung für den 3 Abbruch und Neubau von drei Mehrfamilienhäusern (MFH) mit Gewerberäumen und Tiefgarage (kommunales Baugesuch B 2018-0989) unter Auflagen und Ne- benbestimmungen. Die Einsprache der A.________ wurde aus kantonaler Sicht abgewiesen. Mit GRB vom 26. Juni 2019 erteilte die Gemeinde die Baubewilligung für den Abbruch und Neubau von drei MFH (Baugesuch Nr. 2018-0062) unter Eröffnung der beiden Gesamtentscheide des ARE wie folgt: 1. Die Einsprache der A.________, v.d. B.________ GmbH, v.d. C.________ wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. (Abschreibung einer Dritteinsprache). 3. (Konkrete Nutzung der Gewerberäumlichkeiten; Anforderungen an Innenausbau). 4. Die Baubewilligung wird im Sinne der Erwägungen und unter nachstehenden Auflagen und Vorbehalten erteilt. Die von der Bauherrschaft eingereichten Unterlagen bilden einen integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung. Ferner bilden die nachstehenden Verfügungen und Stellungnahmen einen integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung. Die darin formulierten Auflagen und Bedingungen sind verbindlich: - (…) 5. (Verbindlichkeit der Planunterlagen) 6. J.________(Strasse): Der Ausbau der J.________(Strasse) mit einem durchgehenden Trottoir muss vor Baubeginn der Wohn- und Gewerbeüberbauung rechtskräftig bewilligt und vor der Nutzung der Neubauten fertiggestellt sein. 7. (Strassenbezeichnungen der Mehrfamilienhäuser). 8. Vor Baufreigabe sind folgende Unterlagen dem Bauamt vorzulegen: - Dienstbarkeit Unterflurcontainer - Öffentlich-rechtlicher Vertrag Fusswege (Art. 13 SBV) - (…). 9.-16. (Gebühren; Beginn Bauarbeiten; Geltungsdauer der Baubewilligung; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). C.2Gegen diese Baubewilligung liess die A.________ mit Eingabe vom 19. Juli 2019 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz erheben mit den fol- genden Anträgen (Verfahren I [VB 155/2019]): 1. Die Baubewilligung für das Baugesuch Nr. 2018-0062 des Gemeinderates Feusisberg gemäss Gemeinderatssitzung vom 26.06.2019 und die diesbezüglichen zwei kantonalen Gesamtentscheide des Amts für Raumentwicklung vom 24.06.2019 und 25.06.2019 seien aufzuheben. 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten der Beschwerdegegnerin, eventualiter zulasten der Vorinstanz.4 D.1Mit GRB ebenfalls vom 26. Juni 2019 erteilte der Gemeinderat die Baube- willigung für den Ausbau der J.________(Strasse) (Baugesuch Nr. 2018-0061) wie folgt: 1. Die Einsprache der A.________, v.d. B.________ GmbH, v.d. C.________ wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. (Abschreibung einer Dritteinsprache). 3. Die Baubewilligung wird im Sinne der Erwägungen und unter nachstehenden Auflagen und Vorbehalten erteilt. Die von der Bauherrschaft eingereichten Unterlagen bilden einen integrierenden Bestandteil dieser Baubewilligung. (…). 4.-11. (Verbindlichkeit der Planunterlagen; Baufreigabe; Gemeindegebühren; Kanalisationsanschlussgebühren; Beginn der Bauarbeiten, Geltungsdauer der Baubewilligung; Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). D.2Auch gegen diesen GRB erhob die A.________ mit Eingabe vom 19. Juli 2019 Beschwerde beim Regierungsrat des Kantons Schwyz. Sie stellte folgende Anträge (Verfahren II [VB 156/2019]): 1. Die Baubewilligung für das Baugesuch Nr. 2018-0061 des Gemeinderates Feusisberg gemäss Gemeinderatssitzung vom 26.06.2019 sei aufzuheben. 2. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) zu Lasten der Beschwerdegegnerin, eventualiter zulasten der Vorinstanz. E.Mit RRB Nr. 799/2019 vom 13. November 2019 entschied der Regierungs- rat wie folgt: 1. Die Beschwerde wird im Verfahren I insoweit gutgeheissen, als dass Dispositivziffer 8 der Baubewilligung für die Zentrumsüberbauung G.________ vom 26. Juni 2019 wie folgt ergänzt wird: "Vor Baufreigabe sind folgende Unterlagen dem Bauamt vorzulegen: - … - Dienstbarkeitsvertrag betreffend die öffentliche Nutzung der Parkplätze Nr. 1-7 entlang der I.________(Strasse) auf KTN 001 (Art. 13 SBV)" Im Übrigen wird die Beschwerde im Verfahren I abgewiesen. 2. Die Beschwerde im Verfahren II wird abgewiesen. 3. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von insgesamt Fr. 3000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt (…). 4. Die Beschwerdeführerin hat der Beschwerdegegnerin und der Gemeinde Feusisberg eine Parteientschädigung von jeweils Fr. 1400.-- zu bezahlen. 5.-7. (Rechtsmittelbelehrung; Zustellung). F.Gegen diesen RRB (Versand am 19.11.2019) erhebt die A.________ mit Eingabe vom 10. Dezember 2019 (Postaufgabe am 10.12.2019) fristgerecht Be-5 schwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz mit den folgenden An- trägen: 1. Der Beschluss des Regierungsrats des Kantons Schwyz Nr. 799/2019 vom 13.11.2019 betreffend die Verfahren VB 155/2019 & VB 156/2019 seien aufzuheben und die Baubewilligungen für diese Baugesuche Nr. 2018-0061 und Nr. 2018-0062 des Gemeinderats Feusisberg gemäss Gemeinderatssitzung vom 26.06.2019 inklusive den diesbezüglichen kantonalen Gesamtentscheiden des Amts für Raumentwicklung seien abzuweisen; eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz 1 [d.h. Gemeinderat] zurückzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen inkl. MWST zu Lasten der Beschwerdegegnerin; eventualiter zu Lasten der Vorinstanz 2. G.Das ARE weist mit Schreiben vom 18. Dezember 2019 namentlich darauf hin, dass mit der Beschwerde die Überschreitung von allfälligen Lärmgrenzwer- ten anders als noch vor dem Regierungsrat nicht mehr angesprochen werde und erklärt ansonsten unter Verweis auf seine Vernehmlassung vom 7. August 2019 im regierungsrätlichen Beschwerdeverfahren seinen Verzicht auf weitere Aus- führungen und eine Antragsstellung. Das Sicherheitsdepartement, der Gemein- derat und die Beschwerdegegnerin beantragen mit Vernehmlassungen vom 3. Januar 2020 bzw. 7. Januar 2020 bzw. 9. Januar 2020, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführerin abzuweisen. H.Die Beschwerdeführerin teilt mit Schreiben vom 3. Februar 2020 ihren Ver- zicht auf eine erneute Stellungnahme mit. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.1Das Bauvorhaben sieht nach dem Abbruch der bestehenden Gebäude auf dem Grundstück KTN 001 den Neubau dreier MFH vor (bzw. angesichts der Dif- ferenzierung nach Häusern A bis D vier Gebäude, vgl. auch Verkehrsgutachten der M.________ AG vom 31.10.2018 S. 3 Ziff. 2.3). Die Häuser A und B mit ei- nem nahezu quadratischen Grundriss (Seiten von rund 13 m bis 14 m) stehen in einem rund 135°-Winkel zueinander, wobei dieser Zwischenbereich mit einem (Voll-)Geschoss weniger überbaut wird, bilden einen Gebäudekomplex und sind im nordöstlichen Bereich des Grundstückes situiert. Das Haus C mit rechtecki- gem Grundriss von 22.73 m x 14.00 m ist mit seiner Längsseite parallel zur I.________(Strasse) ausgerichtet; das Haus D mit ebenfalls rechteckigem Grundriss von 26.00 m x 14.00 m befindet sich südöstlich von Haus C und ver- läuft mit seiner Schmalseite parallel zur I.________(Strasse); diese beiden Ge- bäude bilden an und für sich auch einen gemeinsamen Baukomplex (vgl. Planun- terlagen, insbesondere Pläne Nr. 980-01 Situation, 1:500; Nr. 980-16 Zwischen-6 geschoss, 1:100; Nr. 980-15 Erdgeschoss, 1:100; Nr. 980-14 1. Obergeschoss, 1:100; Nr. 980-13 2. Obergeschoss, 1:100; Nr. 980-12 3. Obergeschoss, 1:100; Nr. 980-20 Querschnitte1,2,3 Längsschnitt 1, 1:100, alle vom 18.7.2018). Ge- plant sind insgesamt 26 Wohneinheiten, zudem Atelier- und Gewerberäume. In den Häusern A und B befinden sich nur Wohnungen. Im Zwischengeschoss und Erdgeschoss der Häuser C und D sind auch Gewerbenutzungen vorgesehen, in den oberen Stockwerken ebenfalls Wohnungen. In den zwei Untergeschossen sind namentlich Kellerräume sowie 82 Parkplätze geplant (vgl. Pläne Nrn. 980-17 und 980-18 1. Untergeschoss und 2. Untergeschoss, beide 1:100 und vom 28.1.2019). Von den 82 Parkplätzen befinden sich 26 (private) im 2. Unterge- schoss und 56 im 1. Untergeschoss (private und öffentliche). Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt über die J.________(Strasse) und zweigt von dieser im Be- reich der südlichen Grundstücksecke von KTN 003 ab, von wo sie in einer 90°- Kurve (in südwestliche Richtung) in die Tiefgarage einmündet. Zudem sind 16 Aussenparkplätze geplant, wovon sieben entlang der I.________(Strasse), sie- ben Aussenparkplätze südlich von Haus A/östlich von Haus D (mit Zufahrt ab der I.________(Strasse) südlich von Haus D) und zwei Aussenparkplätze südlich von Haus D (vgl. Plan Nr. 01 Situation, 1:200, vom 30.1.2019; Parkplatznachweis Baueingabe rev. vom 30.1.2019 [Eingang]; angefochtener Beschluss Erw. 4.2.8). 1.2Der Regierungsrat hat im angefochtenen Entscheid in Vereinigung der bei- den Beschwerden im Wesentlichen erwogen, - in beiden Verfahren stelle sich die zentrale Rechtsfrage, ob die Zentrums- überbauung über die ausgebaute (d.h. von der Bauherrschaft bis zur Tiefga- rageneinfahrt durchgehend auf 4.5 m verbreiterte und mit einem Trottoir ver- sehene) J.________(Strasse) hinreichend erschlossen sei (Erw. 1.3); - eine Koordination zwischen der Baubewilligung für den Ausbau der J.________(Strasse) und für die MFH habe stattgefunden; die Koordinations- pflicht besage nicht, dass beide Bauvorhaben in einem Beschluss behandelt werden müssten (Erw. 2.3 f.); - die J.________(Strasse) sei eine Privatstrasse, auf welche das Strassenge- setz (StraG; SRSZ 442.110) vom 15. September 1999 nicht anwendbar sei; für die Einfahrt aus der Tiefgarage in die J.________(Strasse) müsse keine Einfahrtsbewilligung erteilt werden (Erw. 3.3); - eine Einfahrtsbewilligung sei hingegen von der J.________(Strasse) in die I.________(Strasse) erforderlich. Der Gemeinderat habe keine solche erteilt. Aus den Erwägungen der Baubewilligung gehe jedoch hervor, dass er keine Einwände gegen die Einleitung des aus dem Bauvorhaben resultierenden Mehrverkehrs in die I.________(Strasse) habe. Eine Rückweisung wäre da-7 her als unnötiger Verfahrensleerlauf zu qualifizieren, welcher zu vermeiden sei. Der Gemeinderat werde jedoch aufgefordert, künftig eine Einfahrtsbewil- ligung explizit im Dispositiv zu erteilen (Erw. 3.5); - die J.________(Strasse) erfülle die Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse. Ihre Belastbarkeit liege bei 100 Fahrzeugen pro Stunde. Diese Belastbarkeit sei noch gewahrt (Erw. 4.2.5 ff.); - gemäss den schlüssigen Berechnungen und Schlussfolgerungen der von der M.________ AG am 30. August 2019 verfassten "Analyse Auswirkungen übergeordnetes Netz" könne das zusätzliche Verkehrsaufkommen durch die Überbauung sowohl am Knoten J.________(Strasse)/I.________(Strasse) als auch auf den umliegenden Strassen problemlos bewältigt werden (Erw. 4.2.9); - die Parzelle der Beschwerdeführerin müsse für die Ein- und Ausfahrt in die Tiefgarage nicht befahren werden, da die Ein-/Ausfahrt nur über KTN 002 führe; hierfür verfüge das Baugrundstück über das erforderliche Fahr- und Fusswegrecht (Erw. 4.3); - die Einmündung der Tiefgaragenausfahrt in die J.________(Strasse) sei ver- kehrssicher (Erw. 5.2.2), ebenso die Einmündung von der J.________(Strasse) in die I.________(Strasse) (Erw. 5.3) und die Ausfahrt südlich des Hauses D in die I.________(Strasse) wie auch vom Weg zwi- schen den Häusern B und C (aus dem Hof) in die J.________(Strasse) (Erw. 5.4); - der Gemeinderat habe der Beschwerdegegnerin zu Recht (implizit) eine Ein- fahrtsbewilligung in die I.________(Strasse) erteilt (Erw. 5.4); - aufgrund der Ausführungen des kantonalem Amtes für Umweltschutz (AFU) und gestützt auf die Vollzugshilfe 6.21 des cercle bruit (Vereinigung kantona- ler Lärmschutzfachleute) seien Erdsondenwärmepumpen lärmmässig unpro- blematisch und eine Lärm-Beurteilung daher nicht nötig (Erw. 6.3); - davon ausgegangen werden dürfe, dass sich die Beschwerdegegnerin bei der Bauausführung an die bautechnischen Empfehlungen des geotechni- schen Berichts der N.________ AG vom 15. Dezember 2015 halte; aus öf- fentlich-rechtlicher Sicht könne die Beschwerdegegnerin nicht zur Erstellung von Rissprotokollen gezwungen werden (Erw. 7.2); - entsprechend den Vorgaben des Gestaltungsplanes sei zwar in der Baube- willigung die Regelung mittels Dienstbarkeiten betreffend Abfallentsorgung mit Unterflurcontainern sowie betreffend die Nutzung/Unterhalt des Trottoirs entlang der I.________(Strasse) verbindlich angeordnet worden, nicht aber 8 betreffend die Nutzung der sieben Parkplätze entlang der I.________(Strasse), was nachzuholen sei (Erw. 8.1 und Erw. 8.2.4). Da bei 93 erforderlichen und insgesamt 98 geplanten Parkplätzen fünf Reservepark- plätze bestünden, sei es vertretbar, wenn die sieben Parkplätze entlang der I.________(Strasse) auch von der Öffentlichkeit benutzt werden dürften (Erw. 8.2.1 ff.). Mit der ergänzten Baubewilligung sei sichergestellt, dass mit dem Bau nicht begonnen werden dürfe, bevor die entsprechenden Dienstbar- keiten erteilt seien (Erw. 8.3); - die Beschwerdegutheissung betreffe einen untergeordneten Punkt (Regelung der Nutzung der sieben Parkplätze entlang der I.________(Strasse)), der keine Konsequenzen für die Regelung der Verfahrenskosten und Parteien- tschädigungen habe (Erw. 9.2). 1.3Die Beschwerdeführerin rügt beschwerdeweise, - einerseits erwarte sie eine wesentliche Beeinträchtigung der Verkehrssicher- heit aufgrund der Mehrbelastung der J.________(Strasse) und I.________(Strasse) sowie anderseits erhebliche Lärmimmissionen (S. 5 Rz. 9); - der Regierungsrat habe zu Recht festgestellt, dass der Gemeinderat keine Einfahrtsbewilligung von der J.________(Strasse) in die I.________(Strasse) erteilt habe, wie dies gemäss § 47 StraG erforderlich gewesen wäre. Der Gemeinderat habe sich entsprechend auch nicht detailliert mit den Voraus- setzungen von § 48 Abs. 1 StraG auseinandergesetzt. Der Regierungsrat ha- be durch seinen Versuch, diesen Mangel zu beheben, nicht einen unnötigen Verfahrensleerlauf verhindert, sondern vielmehr die Kompetenzordnung ver- letzt. Der Regierungsrat hätte die Sache zur Beurteilung an den Gemeinderat zurückweisen müssen. Die Beschwerdeführerin verliere faktisch eine Rechtsmittelinstanz. Der Regierungsrat hätte zudem auch die Auswirkungen auf den Gemeingebrauch sowie die Einhaltung der Umweltschutzvorschriften prüfen müssen (S. 5 ff. Rz. 10 ff., vgl. S. 8 f. Rz. 21); - der Ansicht, bei der J.________(Strasse) handle es sich nicht um eine öffent- liche Strasse, weshalb das Strassengesetz nicht zur Anwendung komme, könne nicht gefolgt werden. Mit der geplanten Überbauung entstehe eine neue Gewerbefläche von insgesamt 932.5 m 2. Es werde beabsichtigt, dass der öffentliche Publikumsverkehr grösstenteils via I.________(Strasse) in die J.________(Strasse) und von dort in die Tiefgarage geführt werde; die J.________(Strasse) erhalte daher eine neue Zweckbestimmung, da sie ins- künftig von jedermann befahren werden könne ohne besondere Rechtsbe-9 ziehung zur Strasse. Die J.________(Strasse) werde dadurch zu einer öffent- lichen Strasse (S. 7 f. Rz. 16 ff.); - die Ein- und Ausfahrt aus der Tiefgarage in die J.________(Strasse) sei si- cherheitstechnisch bedenklich (S. 8 Rz. 18 f.); - die J.________(Strasse) könne ihre bestimmungsgemässe Funktion als Ver- bindungsstrasse für Fussgänger und Fahrradfahrer (ins Dorfzentrum, zum Bahnhof und Schulhaus) nicht mehr erfüllen (S. 8 Rz. 20; vgl. S. 9 Rz. 24); - die J.________(Strasse) werde überlastet. Gemäss dem Verkehrsgutachten der M.________ vom 31. Oktober 2018 werde die Belastungsgrenze von 100 Fahrzeugen pro Stunde mit 99 Fahrzeugen nur knapp nicht überschritten. Dabei weise das Gutachten zwei entscheidende Fehler auf: einerseits seien vier Tiefgaragenparkplätze nicht einkalkuliert worden, anderseits sei die pu- blikumsorientierte Gewerbefläche um rund 90 m 2 zu klein einberechnet wor- den. Effektiv werde die Belastungsgrenze von 100 Fahrzeugen überschritten. Die Verkehrszählung der O.________ AG vom 17. April 2019 in der Osterwo- che und an einem schulfreien Mittwoch sei nicht repräsentativ (S. 9 Rz. 23); - angesichts der räumlichen Enge und des erforderlichen Kreuzens von Fahr- zeugen insbesondere bei der Tiefgaragenein-/ausfahrt sei davon auszuge- hen, dass auch das Grundstück KTN 003 regelmässig befahren werden müs- se. Das Ausmass der benötigten dinglichen Rechte bestimme sich nicht an- hand von Schleppkurven, sondern sei vielmehr im rechten Winkel zur Gara- geneinfahrt einzuhalten. Die rechtliche Sicherstellung sei mit einem Dienst- barkeitsvertrag zu regeln (S. 10 f. Rz. 26). 1.4Soweit die Beschwerdeführerin unter Bezugnahme auf den gemeinderätli- chen Gestaltungsplanerlassbeschluss offensichtlich davon ausgeht, dass der Bau einer "doppelstöckigen Tiefgarage" im Widerspruch zum Gestaltungsplan steht, ist vorab festzuhalten, dass im GRB Nr. 133 vom 24. Mai 2017 (Erlass des Gestaltungsplanes, S. 2 lit. E) ausdrücklich festgehalten wird, dass zwei Unter- geschosse hauptsächlich Abstellplätze für Fahrzeuge beinhalten. Das Richtpro- jekt zum Gestaltungsplan (Pläne vom 10.3.2017) weist ein erstes und zweites Untergeschoss aus mit (möglichen) 56 bzw. 51 Parkplätzen, und die Ein- und Ausfahrt in die Tiefgarage in ihrer geplanten Situierung bildet Teil des verbindli- chen Planinhalts des rechtskräftigen Gestaltungsplanes. 2.1.1Das Erstellen neuer und der Aus- oder Umbau bestehender Zufahrten und privater Zugänge zu Strassen bedürfen einer Bewilligung des Strassenträgers (§ 47 Abs. 1 StraG). Eine Bewilligung ist auch erforderlich, wenn über eine be- stehende Zufahrt ein wesentlich grösserer oder andersartiger Verkehr in eine 10 Strasse geleitet werden soll (§ 47 Abs. 2 StraG). Die Bewilligung wird verweigert, wenn der Gemeingebrauch erheblich behindert, die Umweltschutzvorschriften nicht eingehalten oder die Verkehrssicherheit gefährdet würden (§ 48 Abs. 1 StraG). Gemäss § 25 Abs. 1 der Strassenverordnung (StraV; SRSZ 442.111) vom 18. Januar 2000 sind Zufahrten und Zugänge nach § 47 StraG bewilli- gungspflichtig, wenn sie neu erstellt werden (lit. a) oder wenn Planungsmass- nahmen oder Bauprojekte für bestehende Einfahrten und Zugänge eine zusätzli- che oder andersartige Belastung erwarten lassen (lit. b). Eine rechtsgültig erteilte Einfahrtsbewilligung ist zu überprüfen, wenn die erwartete Belastung nach § 25 Abs. 1 lit. b StraV erheblich ist (§ 25 Abs. 2 StraV). 2.1.2Unbestrittenermassen ist die I.________(Strasse) eine öffentliche Strasse, und ist ihr Strassenträger die Gemeinde (vgl. § 7 StraG). Ebenso ist unbestritten, dass die J.________(Strasse) bis anhin eine Privatstras- se ist, auf die das Strassengesetz nicht anwendbar ist (vgl. § 2 Abs. 1 StraG). Der Beschwerdeführerin kann indes nicht gefolgt werden, dass die J.________(Strasse) als Privatstrasse aufgrund der durch den Neubau verur- sachten Mehrbeanspruchung, was ebenfalls unbestritten ist, in eine öffentliche Strasse mutiert. 2.2.1Das Strassengesetz ist anwendbar auf die öffentlichen Strassen (§ 2 Abs. 1 StraG). § 4 ff. StraG definiert die öffentlichen Strassen. Als solche gelten Natio- nalstrassen, Hauptstrassen, Verbindungsstrassen und Nebenstrassen (§ 4 StraG). § 5 ff. StraG definierten Hauptstrassen, Verbindungsstrassen und Ne- benstrassen; als Nebenstrasse gelten "alle übrigen öffentlichen Strassen" (§ 7 Abs. 1 StraG). 2.2.2Die Eigentumsverhältnisse in einem zivilrechtlichen Sinne sind oftmals für die Benutzung durch die Öffentlichkeit nicht entscheidend. Ausschlaggebend können vielmehr die Widmung und die sich daraus ergebende tatsächliche Nut- zung von Strassen und Plätzen durch die Öffentlichkeit sein. Insbesondere sind die öffentlichen Sachen im Gemeingebrauch frei zugänglich. Der Gemeinge- brauch kann sich aus der Natur der Sache oder durch eigentliche Widmung er- geben. Eine derartige Widmung ist auch gegenüber Grundstücken möglich, die zivilrechtlich gesehen im Privateigentum stehen (vgl. BGE 127 I 164 Erw. 5.b/bb). Die Verknüpfung des strassenrechtlichen Öffentlichkeitsbegriffs mit einer Wid- mung ist auch dem StraG immanent, wie sich aus § 27 StraG ergibt, der einer- seits den Gemeingebrauch definiert (Abs. 1) und anderseits den Gemeinge- brauch der Strassen als "im Rahmen der Widmung und der geltenden Rechts- ordnung" für unbeschränkt zulässig erklärt (Abs. 2). § 1 Abs. 2 des Gesetzes 11 über die öffentlichen Wege mit privater Unterhaltspflicht (WegrodelG; SRSZ 443.110) vom 26. Februar 1958 definiert als öffentliche Wege verschiedene We- garten, "die dem Gemeingebrauch gewidmet" sind. Gleich definiert Art. 3 Abs. 1 des Urner Strassengesetzes (StrG; SRUR 50.1111) vom 22. September 2013 ei- ne Strasse als öffentlich, "wenn sie dem Gemeingebrauch gewidmet ist" (ebenso § 3 Abs. 1 des Luzerner Strassengesetzes [SRL 755] vom 21.3.1995). Grundvoraussetzung für die Widmung einer Sache zum Gemeingebrauch ist die Verfügungsmacht des Gemeinwesens. Das Gemeinwesen darf sie nur dann und nur soweit durch hoheitliche Anordnungen als öffentliche Verkehrsfläche behan- deln, als es die dafür erforderliche Verfügungsmacht (z.B. in der Form eines dinglichen Rechts) erlangt hat. Mangels eines dinglichen Rechts oder einer un- mittelbar wirkenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung bedarf es des Einverständnisses des privaten Eigentümers. Dessen Zustimmung zur Widmung kann auch formlos sein. Ein blosses Dulden der allgemeinen Benützung genügt aber nicht (Urteile BGer 5A_348/2012 vom 15.8.2012 Erw. 4.3.2; 1C_620/2018 vom 14.5.2019 Erw. 1.2.2 f. [i.S. GR Altendorf vs. Flurgenossenschaft Bleiken- weg]). Beispielsweise definiert § 80 Abs. 1 des aargauischen Baugesetzes vom 19. Januar 1993 als öffentliche Strassen alle dem Gemeingebrauch offenstehen- den Strassen, Wege und Plätze mit ihren Bestandteilen. Als öffentliche Strasse gelten auch die im Eigentum Privater oder von Korporationen stehenden Stras- sen, die mit Zustimmung der Eigentümer oder durch Enteignung dem Gemein- gebrauch zugänglich gemacht worden sind. An einer Widmung der J.________(Strasse), was eine rechtliche Qualifikation als öffentliche Strasse rechtfertigen würde, fehlt es offensichtlich. 2.2.3Einen weiter gefassten Begriff der Öffentlichkeit einer Strasse kennt das Strassenverkehrsgesetz (SVG; SR 741.01) vom 19. Dezember 1958 (vgl. Bau- mann, in: Baumann et al., Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 80 N 8; § 101 N 18). Öffentlich sind Strassen, die nicht ausschliesslich privatem Gebrauch dienen (Art. 1 Abs. 2 der Verkehrsregelnverordnung [VRV; SR 741.11] vom 13.11.1962). Für die Einordnung des Charakters einer Strasse als öffentlich im Sinne des SVG ist somit die Art und Weise ihres Gebrauchs, nicht deren Beschränkung massgeblich. Dem SVG unterstehen alle Strassen, die tatsächlich dem allgemeinen Verkehr dienen. Das trifft zu, wenn eine Verkehrs- fläche einem unbestimmbaren Personenkreis zur Verfügung steht, selbst wenn die Benützung nach Art oder Zweck eingeschränkt ist und unabhängig davon, ob die Strasse in öffentlichem oder privatem Eigentum steht. Es ist eine Frage des eidgenössischen Rechts, unter welchen Voraussetzungen eine Verkehrsfläche eine öffentliche Strasse im Sinne von Art. 1 Abs. 1 SVG und Art. 1 Abs. 1 und 2 12 VRV ist (Philippe Weissenberger, Kommentar SVG und OBG, 2. Aufl., Zürich/St. Gallen 2015, Art. 1 SVG N 7 f. mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Sobald sich auf einer Privatstrasse ein öffentlicher Verkehr abspielt, gilt sie stras- senverkehrsrechtlich, wenn auch nicht strassenrechtlich, als öffentlich (Baumann, a.a.O., § 80 N 11). Vorliegend ist indes das strassenrechtliche Begriffsverständ- nis massgebend (vgl. EGV-SZ 1998 Nr. 8 Erw. 4). Die Beschwerdeführerin geht offensichtlich zu Unrecht vom strassenverkehrsrechtlichen Öffentlichkeitsbegriff aus, der wie dargelegt vom Öffentlichkeitsbegriff nach dem Strassengesetz zu unterscheiden ist. 2.2.4Das kommunale Baureglement (BauR) vom 25. September 2005 erklärt für die Kernzone A neben Wohnungen "höchstens mässig störende Betriebe" für zulässig (Art. 41 Abs. 3 BauR), für die Kernzone B Bauten mit zentrumsbildender Funktion, insbesondere höchstens mässig störende Geschäfts- und Gewerbebe- triebe, Gaststätten, Versammlungslokale, öffentliche und private Verwaltungs- bauten usw. (Art. 42 Abs. 1 BauR). Die Sonderbauvorschriften (SBV) des Gestal- tungsplanes erklären in den Baubereichen als Nutzungen zulässig einerseits Wohnen, anderseits publikumsorientierte Nutzungen wie Büro- und Dienstleis- tungen, Verkaufsgeschäfte, Gastbetriebe, Kindertagesstätten, Kleingewerbe, Ateliers, Fitnesscenter, Arztpraxen etc. (Art. 7 Abs. 1 SBV). Im Baubereich A sind im Erdgeschoss direkt entlang der I.________(Strasse) publikumsorientierte Nut- zungen vorzusehen (Art. 7 Abs. 2 SBV). Es ist unbestritten, dass das Bauvorhaben diesen Vorgaben der Grundordnung wie des Gestaltungsplanes gerecht wird. Die Frage, ob es mit der vorgesehenen Zufahrt in die Tiefgarage über die J.________(Strasse) bewilligungsfähig ist, be- trifft im Grunde genommen die Frage der (hinreichenden) Erschliessung (vgl. § 53 PBG und § 37 PBG), welche nicht davon abhängt, ob sie über eine private oder öffentliche Strasse erfolgt. Es ist den Vorinstanzen zudem beizupflichten, dass die J.________(Strasse) als Folge des strittigen Bauvorhabens nicht zu einer Durchgangsstrasse mutiert, sondern eine Sackgasse bleibt. Das Bauvorhaben wird auch keinen (zusätzli- chen) Verkehr auf der J.________(Strasse) über die Höhe der Tiefgaragenein- fahrt hinaus generieren (vgl. Beschwerde S. 7 f. Rz. 17). Ebenso kann an und für sich gesagt werden, dass die J.________(Strasse) nach wie vor einem eng um- grenzten Personenkreis zur Verfügung stehen wird (wobei die Nutzung noch nicht definitiv geklärt ist, vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin S. 4 Ziff. 3.1). Die Nutzung der Strasse kann planungs- und baurechtlich wie strassen- rechtlich grundsätzlich keinen Einfluss auf ihre Qualifikation als privat oder öffent- lich haben. Es ist im Weiteren davon auszugehen, dass die Besucher vorwie-13 gend die oberirdischen Parkplätze benutzen werden, welche von der I.________(Strasse) her erschlossen werden (Vernehmlassung des Sicherheits- departements S. 2 Ziff. 3; vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin S. 6 f. Ziff. 3.1 ff.). Dies gilt angesichts der Konzentration der publikumsorientierten Nut- zung auf die Räumlichkeiten in den Gebäuden C und D entlang der I.________(Strasse) namentlich für Kunden der jeweiligen (Dienstleistungs- )Betriebe. 2.2.5Einer Einfahrtsbewilligung aus der Tiefgarage in die J.________(Strasse) bedarf es somit nicht, da diese nicht als öffentlich im Sinne des Strassengeset- zes gilt und das strassenverkehrsrechtliche Begriffsverständnis einer "öffentli- chen" Strasse vorliegend nicht massgebend ist. Irreführend ist es, wenn die Be- schwerdeführerin von einer "doppelstöckigen Tiefgarageneinfahrt" spricht (Be- schwerde S. 8 Rz. 18). Aus den Planunterlagen lässt sich leichthin entnehmen (vgl. auch die exakte Beschreibung im M.________-Gutachten S. 14 Ziff. 6.1), dass die Tiefgarage zwar doppelstöckig ist, die Einfahrt jedoch auf die erste Par- kebene (erstes Untergeschoss) führt, von wo die Einfahrt in die zweite Parkebe- ne (zweites Untergeschoss) folgt. 2.3.1Mit der Frage der Einfahrtsbewilligung aus der J.________(Strasse) in die I.________(Strasse) hat sich der Regierungsrat einlässlich auseinandergesetzt und insbesondere auch das Fehlen einer entsprechenden Bestimmung im Dis- positiv der Baubewilligung moniert (angefochtener Beschluss Erw. 3.5). Es kann dem Regierungsrat jedoch ohne weiteres beigepflichtet werden, dass die Ge- meinde einer Einfahrtsbewilligung implizit zugestimmt hat. Dies zeigt sich na- mentlich darin, dass die Gemeinde in beiden Baubewilligungen bei der Beurtei- lung der Verkehrssicherheit auf der J.________(Strasse) gerade auch betont hat, dass die Zu- und Wegfahrt in/aus der J.________(Strasse) als einer Sackgasse ausschliesslich via die I.________(Strasse) erfolgt (Baubewilligung MFH S. 6; Baubewilligung Ausbau J.________(Strasse) S. 4). Im Weiteren hat sich die Gemeinde mit Vernehmlassung vom 12. September 2019 im Verwaltungsbe- schwerdeverfahren VB 15/2019 betr. den Ausbau der J.________(Strasse) zur Frage des Ausbaustandards, der Verkehrssicherheit und den Auswirkungen auf das übergeordnete Strassennetz geäussert (S. 3 ff. Ziff. 4 ff.) und unmissver- ständlich festgehalten, es habe für den Gemeinderat "kein Anlass bestanden, die Zufahrt in die I.________(Strasse) nicht zu bewilligen". Eine Rückweisung einzig zwecks Ergänzung der Baubewilligung mit der entsprechenden Einfahrtsbewilli- gung hätte zweifelsohne einen verfahrensökonomischen Leerlauf bedeutet. An- gesichts der implizit erteilten Einfahrtsbewilligung kann auch nicht gesagt wer- den, die Beschwerdeführerin sei einer Instanz beraubt worden. Abgesehen da-14 von konnte sie ihren Standpunkt im regierungsrätlichen Verfahren einbringen; der Regierungsrat hat denn auch umfassend und mit überzeugendem Ergebnis ge- prüft, dass einer Einfahrtsbewilligung nichts entgegen steht. Im Übrigen liesse sich fragen, ob der Regierungsrat nicht auch kraft seiner Aufsichtsbefugnis über die Gemeinden befugt war/ist (vgl. § 84 Gesetzes über die Organisation der Ge- meinden und Bezirke [Gemeindeorganisationsgesetz, GOG; SRSZ 152.100] vom 25.10.2017) ersatzweise anstelle des Gemeinderates die Einfahrtsbewilligung zu erteilen, jedenfalls wenn sich die Parteien - wie vorliegend - hierzu äussern konn- ten (vgl. VGE III 2010 173 vom 20.1.2011 Erw. 1.4 mit Hinweis auf VGE III 2009 213 vom 15.4.2010 betreffend eine Zustimmung des Regierungsrates, welche das ARE vorgängig zu erteilen unterlassen hatte). Die Aufforderung an den Ge- meinderat, künftig eine Einfahrtsbewilligung explizit im Dispositiv zu erteilen, gründet jedenfalls in der regierungsrätlichen Aufsichtsbefugnis. 2.3.2Der VGE III 2016 75 vom 21. Dezember 2016 (vgl. Beschwerde S. 6 Rz. 11) ist vorliegend nicht einschlägig. In jenem Fall war der Gemeinderat in der Baubewilligung auf die Einwände der Beschwerdeführer betreffend "gefährliche Ein- und Ausfahrten" eingegangen. Zur betroffenen Ein- und Ausfahrt legte er dar, dass gemäss der (überarbeiteten) Baueingabe im Sinne der Übersichtlichkeit keine zusätzliche Einfahrt mehr erforderlich sei. Die bestehenden Zufahrten würden den neuen Verhältnissen normgemäss angepasst. Der Betriebsverkehr werde über die zwei bestehenden Zufahrten abgewickelt, womit die entsprechenden Anforderungen an die Verkehrssicherheit eingehalten würden. Der Gemeinderat hatte sich mithin einerseits zur Ein-/Ausfahrt geäussert; anderseits hat er durch den Hinweis auf das Genügen der bestehenden Ein-/ Ausfahrtssituation sinngemäss die Erforderlichkeit einer (neuen) Ausfahrtsbewilligung verneint. Das Verwaltungsgericht hielt hierzu fest, es könne daher entgegen dem Regierungsrat nicht gesagt werden, der Gemeinderat habe (konkludent durch den Hinweis im Dispositiv auf die Erwägungen der Baubewilligung) die Bewilligung erteilt (Erw. 4.3.2). Des Weiteren stellte das Verwaltungsgericht fest, dass weder der Gemeinderat noch der Regierungsrat rechtsgenüglich geprüft hatten, ob eine neue Zufahrtsbewilligung im Sinne der Strassengesetzgebung erforderlich sei. Diese Feststellung war überdies durch die Vernehmlassung des Sicherheitsdepartements bestätigt, wonach es "fraglich" erschien, "ob tatsächlich eine neue Einfahrtsbewilligung notwendig ist". Worin die vom Gemeinderat erwähnte normgemässe Anpassung an die neuen Verhältnisse bestand und was der Begriff der neuen Verhältnisse umfasste, wurde indessen vom Gemeinderat (und auch vom Regierungsrat) nicht näher 15 spezifiziert. Zwar hatte der Gemeinderat keine Einwände gegen die im Bauprojekt vorgesehenen Ein- und Ausfahrten vorgebracht. Eine rechtsgenügliche Auseinandersetzung mit den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen (Strassengesetz) wie den wegweisenden VSS-Normen fehlte indes. Eine solche hatte auch der Regierungsrat nicht vorgenommen. 3.1Die Ausfahrt aus der Tiefgarage in die J.________(Strasse) behält er- schliessungsrechtlich ihre Bedeutung. Die Beschwerdeführerin hat diesbezüglich nicht nur Bedenken hinsichtlich der Sicherheit der Ausfahrt aus der Tiefgarage. Vielmehr rügt sie die Erschliessung über die J.________(Strasse) als ungenü- gend, weil diese dem durch das Bauvorhaben mutmasslich generierten Ver- kehrsaufkommen nicht zu genügen vermöge, überlastet sein werde und räumlich zu eng, d.h. auch in ihren Dimensionen ungenügend sei. 3.2.1Eine genügende Zugänglichkeit setzt eine rechtlich gesicherte und tech- nisch hinreichende Zufahrt, ausnahmsweise einen blossen Zugang voraus. Technisch hinreichend ist eine Zufahrt, wenn sie verkehrssicher und so beschaf- fen ist, dass sie der zu erwartenden Beanspruchung durch Benützer und öffentli- che Dienste gewachsen ist (§ 37 Abs. 3 PBG). 3.2.2 Strassen und andere Verkehrswege sind gemäss Art. 18 Abs. 1 BauR ent- sprechend den Verkehrsbedürfnissen zu erstellen und zu unterhalten. Verkehrs- orientierte Erschliessungsstrassen sollen in der Regel eine Fahrbahnbreite von 4.50 m und eine Trottoirbreite von 1.50 m aufweisen. Anzustreben ist eine ge- trennte Linienführung für Fahrverkehr und Fussgängerverkehr (Art. 18 Abs. 2 BauR). Siedlungsorientierte Erschliessungsstrassen mit separat geführten Fuss- wegen können mit einer Fahrbahnbreite von 3.50 m realisiert werden, wenn sie Ausweichstellen in geeigneter Distanz (Sichtweiten) aufweisen. Höhere Anforde- rungen können bei entsprechend höherer Verkehrsbelastung und bei Buslinien, tiefere bei besonders schwierigen topografischen Verhältnissen gestellt werden (Art. 18 Abs. 3 BauR). Ein- und Ausfahrten sind übersichtlich und gefahrenfrei zu gestalten und zu un- terhalten. Sie bedürfen einer Bewilligung der zuständigen Aufsichtsbehörde gemäss der kantonalen Strassengesetzgebung (Art. 19 Abs. 1 BauR). Ausfahr- ten sind drei Meter vor dem Strassen- bzw. Trottoirrand auf höchstens 3% Gefäl- le zu reduzieren (Art. 19 Abs. 2 BauR). 3.3.1Die M.________ erstellte ihr Verkehrsgutachten vom 31. Oktober 2018 auf der Basis von 26 Wohnungen, einer Bodenfläche von 626 m 2 für (nicht kundenin- tensives) Einkaufen/Dienstleistung, einer Bodenfläche von 218 m 2 Atelier (S. 3 16 Ziff. 2.3), 79 Parkfeldern in der zweistöckigen Einstellhalle (wovon 24 private Parkfelder im 2. Untergeschoss) sowie 15 oberirdische ungedeckte Parkfelder (sieben Längsparkfelder entlang der I.________(Strasse), zwei Längsparkfelder entlang der südöstlichen Fassade von Haus D und sechs Senkrechtparkfelder an der Grenze zur Parzelle KTN 010). Das zu erwartende Verkehrsaufkommen wurde basierend auf Literatur- und Er- fahrungswerten abgeschätzt. Da das grösste Verkehrsaufkommen (pro Stunde) bei Wohn- und Gewerbenutzungen in der werktäglichen Abendspitzenstunde (ASP) erreicht werde, wurde diese Spitzenstunde untersucht (S. 4 Ziff. 3.1). Im bestehenden Zustand erschliesst die J.________(Strasse) eine Filiale der P.________ (Bank), eine Arztpraxis (inkl. Wohnen), A.________ sowie mehrere MFH, teils mit gewerblicher Nutzung (S. 7 Ziff. 4.2). Für das bestehende Ver- kehrsaufkommen auf der J.________(Strasse) wurde eine ASP von 69 Fahrzeu- gen/Stunde (Fz/h) ermittelt (S. 5 Ziff. 3.2), für das vom strittigen Bauvorhaben verursachte Verkehrsaufkommen eine ASP von 46 Fz/h. Bei den insgesamt 31 Fahrten für Einkauf/Dienstleistungen (27) und Atelier (4) wurden 26 Fahrten von Kunden und fünf Fahrten von Beschäftigten angenommen (S. 5 Ziff. 3.3.1). Bei 15 für Kunden erforderliche Parkfelder könnten knapp die Hälfte auf den sieben Parkfeldern entlang der I.________(Strasse) angeboten werden, was bei einer Aufenthaltsdauer von bis zu einer Stunde 14 Fahrten entspreche (Zu- und Weg- fahrt); die weiteren Kunden müssten in der Einstellhalle parkieren. Das Ver- kehrsaufkommen in der ASP betrage für die Längsparkfelder entlang der I.________(Strasse) 14 (Besucher), für die Längsparkfelder entlang Haus D 2 (Beschäftigte) und für die Einstellhalle 30 (Bewohner und Besucher, übrige Be- schäftigte und Kunden) (S. 6 Ziff. 3.3.2). In der ASP erfolgten in die Einstellhalle 17 Zufahrten (und 13 Wegfahrten). Die Zu-/Wegfahrt vom 1. Untergeschoss ins 2. Untergeschoss werde mit Ampeln ge- regelt. Die Wahrscheinlichkeit eines Rückstaus auf die J.________(Strasse) sei gering (S. 14 f. Ziff. 6.1 f.). Den bisherigen Ausbaustandard der J.________(Strasse) bezeichnet das Gut- achten als "inhomogen", wobei die Strasse im Rahmen des strittigen Bauvorha- bens auf eine Fahrbahnbreite von 4.5 m (bis Höhe Einfahrt Tiefgarage) mit einem auf der nördlichen Seite abgesetzten Gehweg mit einer Breite von 1.5 m ausge- baut werden soll (S. 8 Ziff. 4.3; vgl. Baubewilligung Nr. 2018-0061 vom 26.6.2019). Zur Verkehrssicherheit wird vermerkt, dass auf der J.________ (Strasse) ein Schleuder- oder Selbstunfall vom Januar 2011 bekannt sei. Die ge- fahrenen Geschwindigkeiten des motorisierten Individualverkehrs (MIV) dürften auf der J.________(Strasse) im Allgemeinen relativ tief sein, was an der hohen 17 Kurvigkeit und der relativ starken Neigung liege. Bei Velofahrern dürfte die Ge- schwindigkeit aufgrund der Neigung jedoch höher liegen, was bei den Sichtwei- ten zu berücksichtigen sei (S. 9 Ziff. 4.5). Die J.________(Strasse) sei gemäss den Normen SN 640 040b und SN 640 045 als Erschliessungsstrasse in der Un- terform einer Zufahrtsstrasse zu klassifizieren mit einer Belastbarkeit von 100 Fz/h. Die Ausbaugrösse reiche für den Begegnungsfall Lastwagen- Personenwagen auch bei stark reduzierter Geschwindigkeit nicht aus, jedoch bestünden Ausweichmöglichkeiten, womit das Kreuzen dennoch möglich bleibe (S. 9 f. Ziff. 4.6). Zur ASP von derzeit rund 69 Fahrzeugen kämen mit der neuen Überbauung rund 30-Fahrzeugfahrten neu dazu. Mit 99 Fz/h sei die Belastungs- grenze nahezu erreicht. Nördlich der Einstellhalle verändere sich das Verkehrs- aufkommen gegenüber heute nicht (S. 10 Ziff. 4.7). Die Sichtweiten beurteilten die Gutachter wie folgt: Gemessen an den Vorgaben gemäss der Norm SN 640 273a (Beobachtungsdistanz bei Neubauprojekten von 3 m; Knotensichtweiten bei 30 km/h für MIV von minimal 20 m und optimal 35 m und Richtung Velo von 60 m bei Längsneigung ">/gleich - [minus] 8 %") sei die Sicht bei Ausfahrt aus der Einstellhalle in die J.________(Strasse) nach Westen gut, wenn die Grünfläche vor dem Haus B keinen Höhenversatz von über 0.6 m gegenüber der Strassenachse aufweise; die Sicht auf Velofahrer reiche bis zur Einmündung der J.________(Strasse) in die I.________(Strasse). In nordöstliche Richtung überstreife das Blickfeld die Parzelle KTN 005; es sei im entsprechen- den Bereich nicht eingeschränkt; die Hecke auf KTN 005 liege ausserhalb des Sichtbereichs (S. 11 f. Ziff. 5.1 f. mit Sichtweitenschema und Planauszug; vgl. auch Plan-Nr. 1 Situation 1:200 vom 30.1.2019). Die Sichtweiten aus der Hofausfahrt (d.h. östlich von Haus B) in die J.________(Strasse) nach Osten seien gut und reichten deutlich über die gefor- derte Mindestsichtweite hinaus. Ebenso könne die benötigte Sichtweite für den MIV nach Westen eingehalten werden. Die maximale Sichtweite auf Velos betra- ge 23.9 m und reiche fast bis zur Einmündung in die I.________(Strasse). Hier seien die Velofahrer allerdings aufgrund des Abbiegemanövers und der geringe- ren Neigung der J.________(Strasse) im Einmündungsbereich mit deutlich redu- zierter Geschwindigkeit unterwegs, so dass die Sichtweite auch auf Velos als genügend beurteilt werden könne (S. 13 Ziff. 5.3). Bei der ostseitigen Ausfahrt in die I.________(Strasse) müsse sichergestellt wer- den, dass die Sichtbeziehungen auf den Gehweg eingehalten würden. Als ziel- führend werde eine normgerecht ausgestaltete Trottoirüberfahrt mit Wasserstein- linie zum Vorplatz hin empfohlen. Damit könnten sowohl der MIV als auch der Langsamverkehr optimal geführt werden (S. 13 Ziff. 5.4). 18 3.3.2Im Auftrag der Gemeinde nahm die O.________ AG (nachstehend O.________) am 29. April 2019 Stellung zur Einsprache gegen das Bauvorhaben und insbesondere zum Verkehrsgutachten der M.________ vom 31. Oktober 2018. Unter anderem wurde zu den angenommenen Verkehrszahlen darauf hin- gewiesen, dass Modelle und Tabellen, auf welche sich die M.________ abstütz- te, meist Reserven eingebaut hätten, da sie für mehrere Strassentypen Stan- dardwerte vorschlügen. Die angenommenen 69 Fz/h in der ASP erschienen als viel zu hoch. Eine Kurzzeitzählung vom 17. April 2019 habe dies bestätigt. Die grösste stündliche Belastung habe 30 Fz/h betragen, d.h. weniger als die Hälfte. Ebenso führe die Nachrechnung der zusätzlichen Verkehrsbelastung infolge des Neubaus zu einer ASP von 22 Fz/h (S. 9 f.). Wenn das überarbeitete Projekt neu über 84 statt 79 Einstellplätze verfüge, kön- ne dies nicht mit einem ebenfalls um rund 6% erhöhten Verkehrsaufkommen gleichgesetzt werden; entscheidend sei die Nutzung (S. 12 lit. c). Zwar sei nicht auszuschliessen, dass die Hecke auf KTN 011 mit dem Wachstum das Sichtfeld einschränken könne. Dies könne aber durch ständiges Rückschneiden der He- cke (oder eine Rückversetzung) vermieden werden. Abgesehen davon sei zu bemerken, dass die bestehende Erschliessung der Tiefgarage der Beschwerde- führerin wesentliche verkehrstechnische Sicherheitsmängel aufweise, beispiels- weise eine fehlende Sichtweite bei der Ausfahrt in Richtung I.________(Strasse) (S. 12 f. lit. d). Der Einfahrtsbereich in die Einstellhalle des Bauvorhabens könnte mutmasslich verbessert werden (S. 15). 3.3.3Am 30. August 2019 erstellte die M.________ eine Analyse der Auswirkun- gen des Bauvorhabens auf das übergeordnete Netz. Ausgegangen wurde von einem gesamten zu erwartenden Verkehrsaufkommen nach dem Neubau von 97 Fz/h in der ASP (S. 3 Ziff. 3.2.1). Eine Verkehrszählung vom 23. August 2019 zeigte, dass das Verkehrsaufkommen von und zur J.________(Strasse) aktuell mit 54 Fz/h niedriger als die im Verkehrsgutachten geschätzte Zahl (69 Fz/h) war (S. 5 oben). Mit dem Mehrverkehr blieb die Qualität am Knoten J.________ (Strasse)-/I.________(Strasse) sehr gut (S. 5 unten). Auch die an die südliche I.________(Strasse) anschliessenden H.________ (Strasse) und L.________(Strasse) vermögen den zu erwartenden Verkehr (zukünftige Spitze von 300 Fz/h bei einer Belastbarkeit von 500 Fz/h noch problemlos zu bewältigen (S. 6 Ziff. 4.3). Der Mehrverkehr auf den Kantonsstrassen blieb vernachlässigbar (S. 7 Ziff. 5). 3.4Gemäss der Beurteilung des Gemeinderats wurde mit dem Gutachten der M.________ "klar nachgewiesen", dass die J.________(Strasse) das zu erwar- tende Verkehrsaufkommen aufzunehmen vermag. Mit dem durchgehenden Trot-19 toir werde die Sicherheit für den Langsamverkehr gewährleistet. Die Sichtweiten bei der Ausfahrt aus der Tiefgarage seien eingehalten; dem Wachstum der He- cke auf KTN 005 und der damit verbundenen allfälligen Einschränkung der Sichtweiten könne mit ständigem Rückschneiden Einhalt geboten werden. Die Zufahrt in die Tiefgarage sei normgemäss. Ein Rückstau, insbesondere bis zur I.________(Strasse), sei mehr als fraglich. Selbst in Spitzenstunden sei nicht mit mehr als einem Fahrzeug pro Stunde zu rechnen. Mit den am 30. Januar 2019 eingereichten revidierten Plänen würden auch die Fussgänger separat von der Zufahrtsfläche in die Tiefgarage geführt. Die nötige Verkehrssicherheit sei ge- währleistet (GRB Baugesuch Nr. 2018-0062 vom 26.6.2019 S. 3 f.; vgl. auch GRB Baugesuch Nr. 2018-0061 vom 26.6.2019 betr. Ausbau J.________(Strasse) S. 3 f.). Das angenommene Verkehrsaufkommen enthalte Reserven; die im Bericht der M.________ hergeleiteten Zahlen von 455 Fz/Tag (durchschnittlicher täglicher Verkehr DTV) und 69 Fz/h in der ASP erschienen als viel zu hoch, was die Kurzzeitzählung vom 17. April 2019 zeige (180 bis 270 Fz DTV; 30 Fz/h in der ASP); Nachrechnungen nach der VSS Norm 640 281 beleg- ten dies. Die strassenbauliche Situation werde von der Ein-/ Ausfahrt Tiefgarage bis zur I.________(Strasse) durch den geplanten Strassenbau mit Trottoir viel- mehr verbessert. Die 82 Tiefgaragenparkplätze gemäss den revidierten Bauplä- nen gegenüber den 79 Tiefgaragenparkplätzen, von welchen das M.________- Gutachten ausging, führten zu keiner anderen Beurteilung. Die Beschwerdefüh- rerin selber verursache heute schon bei der Zufahrt zu ihrer Tiefgarage kurze Wartezeiten auf der J.________(Strasse); dies sei aktuell allerdings kein wesent- liches Verkehrssicherheitsproblem und werde auch mit der geplanten Tiefgara- genzufahrt des vorliegenden Bauvorhabens keines sein. Die Bauherrschaft wer- de jedoch eingeladen, den Einfahrtsbereich in Bezug auf den Verkehrsfluss nochmals zu überprüfen. Die Beschwerdeführerin übersehe, dass die Zufahrt zur Tiefgarage im Gestaltungsplan verbindlich festgelegt worden sei (GRB Bauge- such Nr. 2018-0062 vom 26.6.2019 S. 6 f.). Die Einfahrt von der J.________(Strasse) in die I.________(Strasse) wird in der Baubewilligung für die MFH nicht thematisiert und ebensowenig in der Bewilligung für den Ausbau der J.________(Strasse). 3.5.1Vorab ist mit dem Regierungsrat festzuhalten, dass die VSS-Normen als Richtlinien im Wesentlichen Richtschnur- bzw. Leitplankencharakter haben. Es geht dabei insbesondere darum, eine rechtsgleiche Praxis sicherzustellen, bzw. es soll nicht ohne triftige Gründe von einer einheitlichen Praxis abgewichen wer- den. Das Bundesgericht würdigt die VSS-Normen in seiner ständigen Rechtspre- chung lediglich als Hilfsmittel für die Prüfung der sich bei der Abklärung des öf- fentlichen Interesses stellenden Frage, ob eine bestimmte Anlage den Anforde-20 rungen der Verkehrssicherheit genüge (vgl. BGE 94 I 138 Erw. 2.b). Namentlich sind sie nicht schematisch und starr, sondern verhältnismässig und unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse anzuwenden, wobei den zuständigen Behörden auch insoweit ein erheblicher Spielraum zusteht (zum Ganzen: BGE 136 III 130 Erw. 3.3.2; Urteile BGer 1C_445/2018 vom 27.2.2019 Erw. 4.1; 1C_341/2018 vom 16.1.2019 Erw. 2.1; 1C_178/2014 vom 2.5.2016 i.S. A.AG vs. Gemeinderat Schwyz Erw. 3.4; vgl. VGE III 2017 1 vom 24.7.2017 Erw. 3.5.2; VGE 879/06 vom 26.9.2006 Erw. 3.3). 3.5.2Zu ergänzen ist, dass in ständiger Rechtsprechung - namentlich im Zu- sammenhang mit Emissionen und Immissionen - auch bestätigt wird, dass An- nahmen über das künftige Verkehrsaufkommen mit Unsicherheiten behaftet sind (BGE 131 II 470 Erw. 3.3; Urteil BGer 1A.148+152+154+156/2005 vom 20.12.2005 [i.S. Obersee-Center Lachen] Erw. 4.4). Dies wird vorliegend durch die Diskrepanz zwischen konkreter Verkehrszählung und theoretischer Hoch- rechnung bestätigt. Diese Diskrepanz lässt sich auch nicht mit der Osterwoche und der Zählung an einem schulfreien Mittwoch erklären (Beschwerde S. 4 Rz. 23). Zum einen fiel der Mittwoch vor Ostern weder in die Osterferien, noch wurde er im Jahr 2019 von den Frühlingsferien tangiert. Zum andern ist kein di- rekter Zusammenhang zwischen einem schulfreien Tag und dem Verkehrsauf- kommen ersichtlich, und kann sich ein schulfreier Tag beim Verkehrsaufkommen grundsätzlich sowohl negativ wie auch positiv zu Buche schlagen. Abgesehen davon wird von der Beschwerdegegnerin bestritten (Vernehmlassung S. 6 Ziff. 4.2), dass der (fragliche) Mittwoch schulfrei war; die im Internet einsehbaren Angaben zum Schulbetrieb in der Gemeinde im Allgemeinen wie am konkreten Datum lassen auch keinen solchen Schluss zu. Die O.________ ihrerseits hat klargestellt (S. 9 f. FN 1), dass es die "richtige" Verkehrszahl nicht gäbe und die- se Zahl variiere (sogenannte Ganglinie). Entscheidend ist indessen, dass sich die Diskrepanz zwischen dem effektiv gemessenen Verkehrsaufkommen und den im M.________-Gutachten angenommenen Zahlen vorliegend so oder anders nicht mit einem schulfreien Mittwoch und/oder der Osterwoche erklären lässt. Ange- sichts des statistisch und empirisch erhobenen Verkehrsaufkommens und der zu erwartenden Verkehrssituation ist auch nicht ersichtlich, inwieweit ausgehend von der Bauherrschaft bzw. dem Bauvorhaben (wie auch einer anderen Nutzer- gruppe der J.________(Strasse)) eine erhebliche Behinderung des Gemeinge- brauchs (Beschwerde S. 6 Rz. 13), d.h. ein sinngemäss erhöhter bzw. gesteiger- ter Gemeingebrauch resultieren sollte. 3.6Der Regierungsrat hat das Verkehrsgutachten der M.________ einer eige- nen einlässlichen und detaillierten Würdigung unterzogen. 21 3.6.1Der Regierungsrat hat festgehalten, dass die J.________(Strasse) im aus- gebauten Zustand die Voraussetzungen für eine verkehrsorientierte Erschlies- sungsstrasse im Sinne von Art. 18 Abs. 2 BauR erfülle. Ob die J.________(Strasse) als verkehrsorientierte oder siedlungsorientierte Erschlies- sungsstrasse zu qualifizieren sei, könne letztlich offen bleiben. Diesbezüglich ist immerhin anzuführen, dass verkehrsorientierte Strassen definitionsgemäss (vgl. Botschaft des Bundesrates vom 13.3.2000 zur Volksinitiative "für mehr Verkehrs- sicherheit durch Tempo 30 innerorts mit Ausnahmen [Strassen für alle]", in Bun- desblatt 2000 S. 2887 ff., S. 2897) das übergeordnete Netz bilden und sichere, leistungsfähige und wirtschaftliche Transporte ermöglichen, primär Durchlei- tungs- und Verbindungsfunktion aufweisen und eine grosse Verkehrsmenge zu bewältigen haben. Hierunter fallen alle Hauptstrassen sowie Nebenstrassen mit Durchgangsverkehr. Demgegenüber bilden siedlungsorientierte Strassen die un- tergeordneten Netze, welche als Erschliessungsstrassen allen Verkehrsteilneh- mern zur Verfügung stehen und auch eine Sammelfunktion aufweisen. Die Ver- kehrsmenge auf siedlungsorientierten Strassen bewegt sich unter 100 bis 150 Fz pro Spitzenstunde. Auf Grund ihres Erscheinungsbildes bzw. ihrer Ausgestaltung können sie nur mit geringen Geschwindigkeiten befahren werden. Angesichts dieser (bundesrätlichen) Definition wäre die J.________(Strasse) als siedlungsorientiert zu qualifizieren, was indessen nicht bedeuten kann, dass vor- liegend von den kommunalen baureglementarischen Massvorgaben an eine ver- kehrsorientierte Erschliessungsstrasse abgesehen werden könnte. 3.6.2Mit Ausnahme der von der Beschwerdeführerin zu Unrecht bestrittenen Annahmen zum zukünftigen Verkehrsaufkommen sind die übrigen numerischen Angaben, auf welche die M.________ Gutachter abstellten, soweit ersichtlich, unbestritten. Es betrifft dies namentlich die im Einzugsgebiet der J.________(Strasse) bestehenden Wohnungen und Nutzungen sowie die ge- planten Wohnungen samt Parkplätzen in der Tiefgarage und im Freien (vgl. an- gefochtener Entscheid namentlich Erw. 4.2.3 f. und Erw. 4.2.6). Der Regierungsrat hat bei seiner Würdigung mitberücksichtigt, dass die Park- platzzahl gegenüber der Planung, an welcher sich das M.________-Gutachten orientierte, um drei Plätze in der Tiefgarage und einen Aussenparkplatz erhöht worden war, weswegen sich am Ergebnis der Beurteilung deswegen jedoch nichts ändern kann. Mit den Vorinstanzen ist angesichts der vorsichtigen Schät- zung des mutmasslichen Verkehrsmehraufkommens nicht daran zu zweifeln, dass die Belastungsgrenze der J.________(Strasse) auch mit dem durch den Neubau verursachten Mehrverkehr nicht überschritten wird. Dabei und insbeson- dere auch mit Blick auf die Verkehrssicherheit hat der Regierungsrat auch die 22 Übersichtlichkeit und Limitierung der Geschwindigkeit auf der J.________(Strasse) mitberücksichtigen dürfen. Der Regierungsrat hat alsdann auch nachvollziehbar und überzeugend unter anderem analysiert, dass zwei Personenwagen bei (stark) reduzierter Geschwindigkeit (unter 20 km/h) gefahrlos kreuzen können und auch der Begegnungsfall Personenwagen - Lastwagen wenn nicht auf der Strasse, so aber an Ausweichstellen möglich bleibt (Erw. 4.2.5). Im Lichte der Verkehrssicherheit fällt dabei namentlich das durchgehende Trottoir ins Gewicht. Angesichts der geringen Länge der gesamten J.________(Strasse) und vor allem des Strassenabschnittes von der Tiefgarageneinfahrt bis zur I.________(Strasse) ist auch zu bestätigen, dass es unverhältnismässig wäre, einen Velostreifen zu verlangen (vgl. angefochtener Entscheid Erw. 4.2.8). Es ist schlichtweg auch nicht erkennbar, dass und/oder inwiefern die J.________(Strasse) ihre bestimmungsgemäss Funktion als Verbindungsstrasse für Fussgänger und Fahrradfahrer ins Dorfzentrum, zum Bahnhof und zum Schulhaus nicht mehr erfüllen könnte. Vielmehr wird mit dem durchgehenden Ausbau des Trottoirs eine Verbesserung erzielt, welche einer allenfalls geringfü- gigen Verschlechterung der Verkehrssituation, die sich indes wie bereits erwähnt nur auf den vorderen Teil der J.________(Strasse) beschränkt, aufzuwiegen vermag. Im Übrigen ist daran zu erinnern, dass Art. 26 Abs. 1 SVG jedermann verpflichtet, sich im Verkehr so zu verhalten, dass er andere in der ordnungs- gemässen Benützung der Strasse weder behindert noch gefährdet. Dabei ist be- sondere Vorsicht gegenüber Kindern, Gebrechlichen und alten Leuten geboten. Hinsichtlich der Geschwindigkeit im Speziellen gilt das Gebot, dass sie stets den Umständen anzupassen ist, namentlich den Strassen-, Verkehrs- und Sichtver- hältnissen (Art. 32 Abs. 1 SVG) (vgl. VGE III 2018 223 vom 24.4.2019 Erw. 5.5.2). 3.6.3Die Vorbringen der Beschwerdeführer können auch die auf die gutachterli- chen Erhebungen abgestützten vorinstanzlichen Beurteilungen der Verkehrssi- cherheit im Bereich der Ausfahrt aus der Tiefgarage in die J.________(Strasse) nicht in Zweifel ziehen. Die Ausführungen des M.________-Gutachtens wurden durch den im regierungsrätlichen Verfahren ergänzend erstellten Plan "Schlepp- kurven PW/Sichtweite" der Q.________ vom 10. September 2019 erhärtet (vgl. Beilage 3 zur Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 10.9.2019 im Ver- waltungsbeschwerdeverfahren). Damit wurde gleichzeitig der Nachweis erbracht, dass das Grundstück KTN 012 der Beschwerdeführerin für die Ein- und Ausfahrt in die Tiefgarage nicht befahren werden muss und entsprechend auch nicht ge- sagt werden kann, der Erschliessung des Bauvorhabens bzw. der Einfahrt in die 23 Tiefgarage gebreche es an der von Gesetzes wegen erforderlichen rechtlich ge- sicherten Zufahrt (vgl. § 37 Abs. 3 PBG). Die Beschwerdeführerin lässt ihre Auf- fassung, das Ausmass der benötigten Rechte sei im rechten Winkel zur Gara- genausfahrt einzuhalten, unsubstantiiert. Der von ihr angeführte Entscheid EGV- SZ 2013 C 2.1 (Erw. 9.1) betrifft Ausführungen allgemeiner Art zur rechtlichen Si- cherung der Erschliessung und deren Modalitäten. Was die Situierung der Ein-/ Ausfahrt anbelangt, hat der Gemeinderat bereits in der Baubewilligung (Baube- willigung Neubau S. 3) zutreffend darauf hingewiesen, dass diese Lage im ver- bindlichen Inhalt des Gestaltungsplans (GP) am nunmehr vorgesehenen Ort schematisch definiert wurde (GP Plan Situation 1:500 vom 6.4.2017; vgl. vorste- hend Erw. 1.4). 3.7.1Die auch im verwaltungsgerichtlichen Verfahren vorgebrachte Rüge erheb- licher Lärmimmissionen wird durch den Lärmschutznachweis der R.________ AG vom 20. Juli 2016 entkräftet, der einen integrierenden Bestandteil der SBV des Gestaltungsplans bildet. Unter anderem äussert sich der Nachweis zum "Lärm der Tiefgarage" (S. 5 Ziff. 3.3). Dabei wird von 103 Parkplätzen ausgegan- gen. Da es sich um eine neue ortsfeste Anlage handle, seien die Planungswerte nach Anhang 6 der Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) vom 15. Dezem- ber 1986 einzuhalten (vgl. Art. 7 Abs. 1 LSV; Art. 40 Abs. 1 LSV). Der Nachweis sei mit dem Berechnungswerkzeug von Cercle Bruit ausgeführt worden. Der Im- missionspegel sei 47 dB(A) und erfülle die Planungsgrenzwerte (50 dB[A] für die Empfindlichkeitsstufe ES III der Nachtperiode). 3.7.2Das Amt für Umweltschutz (AFU) attestiert dem Lärmschutznachweis mit Blick auf die Baubewilligung gemäss dem Gesamtentscheid des ARE vom 25. Juni 2019 (S. 6 lit. b) nach wie vor Gültigkeit. Es bestehe aufgrund der deut- lich eingehaltenen Immissionsgrenzwerte kein Grund zur Annahme, dass bei all- fällig seit 2016 gestiegenem Verkehrsaufkommen die Grenzwerte nicht nach wie vor eingehalten werden könnten. Erst eine Verdoppelung des Verkehrsaufkom- mens würde eine Zunahme der Emissionen von 3 dB(A) bedeuten, was im vor- liegenden Fall nicht zu erwarten sei. Es bestehe kein Grund zur Annahme, dass durch den Betrieb der vorgesehenen Erdsondenwärmepumpenanlage übermäs- sige Aussenlärmimmissionen entstünden. Auch wenn sich das AFU nicht konkret zum Lärm der Tiefgarage und durch das Bauvorhaben generierten (Verkehrs-)Lärm äussert, besteht kein Grund zur An- nahme, dass sich das Gültigkeitsattest nicht auch hierauf bezieht; andernfalls ist davon auszugehen, dass das AFU ergänzende Abklärungen betreffend die Lärmsituation veranlasst hätte. Die Richtigkeit des Lärmschutznachweises wird von der Beschwerdeführerin nicht begründet bestritten; für die Berechtigung ihrer 24 blossen Befürchtung erheblicher Lärmimmissionen sprechen keine Anhaltspunk- te. Lärmimmissionen im Zusammenhang mit den Erdsondenpfählen werden nicht (mehr) geltend gemacht. Abgesehen davon hat der Regierungsrat sich auch mit dieser Frage umfassend und überzeugend auseinandergesetzt (angefochtener RRB Erw. 6.1 ff.). 4.1Die Beschwerde erweist sich im Sinne der vorstehenden Ausführungen insgesamt als unbegründet und ist daher abzuweisen. 4.2Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- sind dem Verfah- rensausgang entsprechend der Beschwerdeführerin aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). 4.3Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend hat die Beschwerdeführe- rin der beanwalteten Beschwerdegegnerin wie dem beanwalteten Gemeinderat je eine Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung des kantona- len Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungs- gericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermes- sens für die Beschwerdegegnerin auf Fr. 1'200.-- und für den beanwalteten Ge- meinderat auf Fr. 800.-- (je inkl. Barauslagen und MwSt) festgelegt. 25 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt. Sie hat am 30. Dezember 2019 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- bezahlt, so dass die Rechnung ausgeglichen ist. 3. Die Beschwerdeführerin hat für das verwaltungsgerichtliche Beschwerde- verfahren der beanwalteten Beschwerdegegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.-- und der beanwalteten Gemeinde eine solche von Fr. 800.-- (jeweils inkl. Barauslagen und MwSt) zu bezahlen. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe- schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 5. Zustellung an: - den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin (2/R) - den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin (2/R; unter Beilage des Schreibens der Beschwerdeführerin vom 3.2.2020) - den Rechtsvertreter des Gemeinderats Feusisberg (2/R; unter Beilage des Schreibens der Beschwerdeführerin vom 3.2.2020) - den Regierungsrat (2/EB) - das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB; unter Beilage des Schreibens der Beschwerdeführerin vom 3.2.2020) - das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB; unter Beilage des Schrei- bens der Beschwerdeführerin vom 3.2.2020) - und das Bundesamt für Umwelt (BAFU), 3003 Bern. Schwyz, 20. März 2020 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:26 *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru- mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 31. März 2020