VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI A 23 14 4. Kammer Vorsitz Stöhr RichterIn Righetti und Brun Aktuarin Hemmi URTEIL vom 6. Februar 2024 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, Beschwerdeführer gegen Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Beschwerdegegnerin betreffend Grundstückgewinnsteuer- 2 - I. Sachverhalt: 1. A._____ und A.B._____ waren je zur Hälfte Miteigentümer der in der Gemeinde B._____ gelegenen Stockwerkeigentums-Grundstücke Nrn. 766-2 (54/1000 Miteigentumsanteil an Grundstück Nr. 766 mit Sonderrecht an 2.5-Zimmerwohnung Nr. 2), 766-3 (54/1000 Miteigentumsanteil an Grundstück Nr. 766 mit Sonderrecht an 2.5- Zimmerwohnung Nr. 3) und 766-5 (100/1000 Miteigentumsanteil an Grundstück Nr. 766 mit Sonderrecht an 4.5-Zimmerwohnung Nr. 5). Am 30. Juli 2021 bzw. 17. Dezember 2021 verkauften sie die 4.5- Zimmerwohnung und die beiden 2.5-Zimmerwohnungen zu einem Preis von CHF 420'000.-- bzw. je CHF 200'000.--. 2. Am 27. Januar 2023 erliess die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend: Steuerverwaltung) gegenüber A._____ und A.B._____ die (separaten) definitiven Veranlagungsverfügungen für die kantonale und kommunale Grundstückgewinnsteuer. Dabei wurde ein steuerbarer Gewinn in der Höhe von CHF 93'089.-- (betreffend 2.5- Zimmerwohnungen) bzw. CHF 110'255.-- (betreffend 4.5- Zimmerwohnung) und daraus resultierend ein Steuerbetrag von je CHF 13'684.10 (betreffend 2.5-Zimmerwohnungen) bzw. CHF 16'207.50 (betreffend 4.5-Zimmerwohnung) veranlagt. 3. Nachdem A._____ am 17. Februar 2023 ein Vortritt gewährt worden war, erhob er gleichentags Einsprache gegen die definitiven Veranlagungsverfügungen. Darin brachte er im Wesentlichen vor, der Boden sei im Jahr 1975 durch Erbvorbezug erworben worden. Der Bodenwert habe zu jener Zeit CHF 80.--/m2 betragen. Der Boden sei daher anhand dieses Werts zu bewerten. Ausserdem hätten die Zimmerarbeiten CHF 54'004.-- und nicht CHF 5'404.-- betragen. Sodann sei die - 3 - Eigentumsdauer falsch berechnet worden. Der Besitzesantritt der beiden 2.5-Zimmerwohnungen sei erst per 1. Januar 2022 erfolgt. 4. Mit Einspracheentscheid vom 10. März 2023 hiess die Steuerverwaltung die Einsprache teilweise gut. Dabei wurde am Bodenwert von CHF 1.--/m2 festgehalten. Zudem wurde im Rahmen der Erstellungskosten die effektiven Baukosten abzüglich des angegebenen Baulandwerts berücksichtigt. Ferner wurden die Kosten im Zusammenhang mit dem im Jahr 1981 erfolgten Dachstockausbau nicht berücksichtigt. Schliesslich erachtete die Steuerverwaltung die Einwände gegen die Berechnung der Eigentumsdauer als unbegründet. Massgebend sei das Datum der Eigentumsübertragung im Grundbuch. 5. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 6. April 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte, für den Boden, den er im Jahr 1975 als Erbvorbezug seiner Eltern erhalten habe, sei ein Wert von CHF 80.--/m 2 zu berücksichtigen, die Kosten für den im Jahr 1981 durchgeführten Dachbodenausbau seien anzuerkennen und die Kosten von CHF 42'531.30 seien gemäss der Wertquote 1000/1000 Miteigentum zu verteilen. Beantragt wurde sodann, dass die Grundstückgewinnsteuer auf zwei Jahre zu verteilen sei, wie dies zwischen den Parteien im Kaufvertrag vereinbart worden sei. Auch hielt der Beschwerdeführer an seinen Einwänden betreffend die Berechnung der Eigentumsdauer fest. 6. Die Steuerverwaltung (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 2. Mai 2023 die teilweise Gutheissung der Beschwerde. Zur Begründung wurde im Wesentlichen festgehalten, es bestehe keine Veranlassung, für den Boden einen Wert aus dem Jahr 1975 von CHF 80.--/m 2 einzusetzen. Ausserdem sei die Beschwerdegegnerin bereit, zusätzlich zu den bisherigen Anlagekosten - 4 - CHF 42'531.-- (Dachgeschoss) bezogen auf 1000/1000 Wertquote als Anlagekosten im Jahr 1981 anzuerkennen. Insoweit könne die Beschwerde gutgeheissen werden. Sodann erweise sich die Berechnung der Eigentumsdauer als rechtens. 7. Mit Schreiben vom 9. Mai 2023 wurde der Beschwerdeführer vom Gericht aufgefordert, bis am 17. Mai 2023 mitzuteilen, ob er infolge Teilanerkennung der Beschwerde diese zurückziehen möchte. 8. Am 17. Mai 2023 erklärte der Beschwerdeführer nebst dem Beschwerderückzug, dass er den "Vorschlag" vom 2. Mai 2023 akzeptiere. 9. Mit Verfügung vom 5. Mai (recte: Juni) 2023 schrieb der Instruktionsrichter das Beschwerdeverfahren A 22 (recte: 23) 14 infolge Rückzugs als gegenstandslos geworden ab. 10. Am 12. Juni 2023 ersuchte die Beschwerdegegnerin das Gericht um Berichtigung dieser Verfügung. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, der Entscheid halte fest, dass sich die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung bereit erklärt habe, zusätzlich CHF 42'531.-- als Investitionskosten im Jahr 1981 anzuerkennen. Dies sei so nicht richtig. Die Beschwerdegegnerin habe sich bloss bereit erklärt, CHF 52'531.-- (recte: CHF 42'531.--) bezogen auf eine Wertquote von 1000/1000 anzuerkennen. Gegenstand der angefochtenen Veräusserungen sei lediglich eine Wertquote von insgesamt 208/1000. 11. Am 21. Juni 2023 reichte der Beschwerdeführer eine weitere Stellungnahme ein.- 5 - 12. Am 26. Juni 2023 liess sich die Beschwerdegegnerin mit einer kurzen Stellungnahme vernehmen. 13. Mit Verfügung des Instruktionsrichters vom 11. Juli 2023 wurde diejenige vom 5. Mai (recte: Juni) 2023 berichtigt, indem sie durch die Erstgenannte ersetzt wurde. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und im angefochtenen Einspracheentscheid sowie auf die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. II. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Beschwerdeverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 10. März 2023 betreffend Grundstückgewinnsteuer, mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache des heutigen Beschwerdeführers vom 17. Februar 2023 teilweise gutgeheissen hat (vgl. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 8). Solche Entscheide können gemäss Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden angefochten werden. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100), wonach das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vorsieht, was hier – wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) – der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Streitsache in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden. - 6 - Der Beschwerdeführer ist als formeller und materieller Adressat des angefochtenen Einspracheentscheids berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung auf (vgl. Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. 2. Streitig und zu prüfen ist vorliegend die Frage, ob die Grundstückgewinnsteuer durch die Beschwerdegegnerin korrekt berechnet wurde. Mit Vernehmlassung vom 2. Mai 2023 hat sich Letztere bereit erklärt, zusätzlich zu den bisherigen Anlagekosten CHF 42'531.-- (Dachgeschoss) bezogen auf eine Wertquote von 1000/1000 als Anlagekosten im Jahr 1981 anzuerkennen (vgl. Vernehmlassung vom 2. Mai 2023 S. 3). Unter Berücksichtigung der – von Seiten der Beschwerdegegnerin korrekt berechneten – Wertquote der dem Beschwerdeführer ehemals im Miteigentum gehörenden Wohnungen von total 208/1000 (54/1000 Wertquote [2.5-Zimmerwohnung Nr. 2]; 54/1000 Wertquote [2.5-Zimmerwohnung Nr. 3]; 100/1000 Wertquote [4.5- Zimmerwohnung Nr. 5]; vgl. Bg-act. 1 und 2), resultiert damit ein anerkennender zusätzlicher Anlagekostenbetrag in der Höhe von CHF 8'846.45 (CHF 42'531.-- : 1000 x 208). Insofern ist die Beschwerde infolge Anerkennung als gegenstandslos geworden abzuschreiben. Der erst am 17. Mai 2023 diesbezüglich – also bezogen auf den "Vorschlag" der Beschwerdegegnerin vom 2. Mai 2023 – erklärte Beschwerderückzug des Beschwerdeführers ist damit unbeachtlich. 3.1. Das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14) verpflichtet die Kantone, sämtliche Gewinne, die sich bei der Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks sowie von Anteilen daran ergeben, zu besteuern, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zzgl. Aufwendungen) - 7 - übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG). Von dieser verpflichtenden Besteuerung können nur solche Gewinne ausgenommen werden, bei denen der Harmonisierungsgesetzgeber in einer abschliessenden Aufzählung einen Steueraufschub vorsieht (vgl. Art. 12 Abs. 3 StHG). 3.2. Nach kantonalem Recht unterliegen Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens der Grundstückgewinnsteuer (Art. 41 Abs. 1 lit. a StG). Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung begründet, mit welcher Eigentum an einem Grundstück übertragen wird (Art. 42 Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist dabei gemäss Art. 45 Abs. 1 StG der Veräusserer; gemeinschaftliche Eigentümer entrichten die Steuern entsprechend ihren Anteilen unter solidarischer Haftung (Art. 45 Abs. 3 StG). Auch die Bündner Gemeinden erheben gemäss Art. 6 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern (GKStG; BR 720.200) i.V.m. Art. 45 ff. StG eine Grundstückgewinnsteuer in der Höhe der Kantonssteuer. 3.3. Steuerbar ist der Veräusserungsgewinn im Sinne von Art. 46 Abs. 1 StG, d.h. der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Während für die Berechnung der Anlagekosten die letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend ist (Art. 46 Abs. 2 StG), gelten als Erlös alle Leistungen des Erwerbers (Art. 47 Abs. 1 StG). Als Erwerbspreis gilt der beurkundete Kaufpreis zzgl. aller weiteren Leistungen des Erwerbers (Art. 48 Abs. 1 StG). Ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, gilt an dessen Stelle als Ersatzwert der Vermögenssteuerwert zum Zeitpunkt der letzten steuerbegründenden Veräusserung (Art. 48 Abs. 2 StG). Gemäss Art. 49 Abs. 1 StG gelten als Aufwendungen namentlich Kosten für Erschliessungen, Bauten, Umbauten und andere dauernde Verbesserungen, die eine Werterhöhung des Grundstücks bewirkt haben (lit. a), Grundeigentümerbeiträge, wie Perimeterbeiträge für Bau und Korrektion von Strassen, für - 8 - Bodenverbesserungen, für Wasser- und Lawinenverbauungen (lit. b) sowie Kosten, die mit dem Erwerb und der Veräusserung des Grundstücks verbunden sind, mit Einschluss der üblichen Provisionen und Vermittlungsgebühren (lit. c). 4.1. Zunächst stellt sich der Beschwerdeführer betreffend Bodenwert im Wesentlichen auf den Standpunkt, dass der Boden im Jahr 1975 durch Erbvorbezug seiner Eltern erworben worden sei. Damals habe der Bodenwert CHF 80.--/m2 betragen, weshalb dieser Wert massgeblich sei. 4.2. Wie dargelegt, ist für die Berechnung der Anlagekosten und damit insbesondere des Erwerbspreises die letzte steuerbegründende Veräusserung massgebend (vgl. vorstehend E.3.3). Bei einem Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug – wie vorliegend – oder Schenkung handelt es sich um eine steueraufschiebende Veräusserung (vgl. Art. 43 Abs. 1 lit. a StG). Demnach ist der im Jahr 1975 erfolgte Erbvorbezug für die Bestimmung des Erwerbspreises nicht relevant. Wie ebenfalls bereits dargelegt, gilt als Erwerbspreis der beurkundete Kaufpreis zzgl. aller weiteren Leistungen des Erwerbers; ist der Erwerbspreis nicht feststellbar, gilt an dessen Stelle als Ersatzwert der Vermögenssteuerwert zum Zeitpunkt der letzten steuerbegründenden Veräusserung (vgl. vorstehend E.3.3). Vorliegend fehlen Angaben zur letzten steuerbegründenden Veräusserung. Es ist unter den Verfahrensbeteiligten nämlich unbestritten, dass sich der Boden seit jeher in der Familie befindet und über den Bodenwert bisher auch zu keinem Zeitpunkt die Grundstückgewinnsteuer abgerechnet wurde. Die Beschwerdegegnerin hat daher praxisgemäss den Vermögenssteuerwert des Jahres 1950 als Ersatzwert bestimmt und diesen dabei mit CHF 1/m2 berücksichtigt. Dies ist – insbesondere auch mit Blick auf das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 22 5 vom 23. Januar 2024 (vgl. dortige E.2.4.4 mit Verweis auf die Rechtsprechung des - 9 - Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen) – nicht zu beanstanden. Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, vermag nicht zu überzeugen. Er macht im Wesentlichen geltend, während "sie gebaut hätten", habe der Kanton am Rand des Grundstücks einen neuen Gehsteig erstellt und für das Land CHF 80/m 2 bezahlt. Wäre dieser Wert nicht richtig gewesen, hätte der Kanton niemals einen solchen Preis bezahlt. Aus diesen Gründen habe der Boden ab diesem Zeitpunkt einen Wert von CHF 80/m2 gehabt, da sie den Boden nicht hätten erwerben müssen. Dies sei auch so gewesen, als sie das Grundstück an C._____ veräussert und den Erlös daraus in das Haus investiert hätten. In den Akten finden sich keine Beweise für diese Behauptungen. Somit erweist sich die Beschwerde in diesem Punkt als unbegründet. 5. Soweit der Beschwerdeführer des Weiteren die Berechnung der Eigentumsdauer beanstandet, ist auf Folgendes hinzuweisen: Gemäss der Praxisfestlegung der Beschwerdegegnerin "Grundstückgewinnsteuer: Eigentumsdauer, StG 53" vom 1. Januar 2011 ist für die Berechnung der Eigentumsdauer die Zeitspanne zwischen Erwerb und Veräusserung zu berechnen, wobei das Datum der Eigentumsübertragung im Grundbuch massgebend ist (vgl. dortige S. 1). Dies war bei den vorliegend streitgegenständlichen Veräusserungen im Jahr 2021 der Fall (30. Juli 2021 [4.5-Zimmerwohnung] bzw. 17. Dezember 2021 [2.5- Zimmerwohnungen]; vgl. Bg-act. 1 und 2), was von Seiten des Beschwerdeführers denn auch nicht bestritten wird. Somit erweist sich der beschwerdeführerische Einwand, wonach der Besitzesantritt bezüglich der 2.5-Zimmerwohnungen erst per 1. Januar 2022 erfolgt sei (vgl. Bg- act. 2), als unbehelflich, da dieser mit Blick auf die dargelegte Praxisfestlegung der Beschwerdegegnerin keine Rolle spielt. Der Vollständigkeit halber ist an dieser Stelle noch auf das absolute Eintragungsprinzip (Art. 656 Abs. 1 des Schweizerischen - 10 - Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210]) hinzuweisen, wonach erst der Eintrag im Grundbuch, der konstitutive Wirkung hat, den Eigentumsübergang bewirkt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_337/2012 vom 19. Dezember 2012 E.3.3; siehe auch Urteil des Bundesgerichts 4P.232/2004 vom 3. Januar 2005 E.2 mit Hinweisen auf die Lehre). Insofern erweist sich die besagte Praxis der Beschwerdegegnerin als gesetzeskonform. Die Beschwerde ist somit auch in diesem Punkt unbegründet. 6. Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen, soweit sie nicht infolge Anerkennung der Anlagekosten im Betrag von CHF 8'846.45 als gegenstandslos geworden abzuschreiben ist. 7.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG). Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine (teilweise) Anerkennung der Beschwerde prozessual einem (teilweisen) Unterliegen gleichkommt. Die Verfahrenskosten bestehen aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatgebühr beträgt höchstens CHF 20'000.--; sie richtet sich nach dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG). Vorliegend erscheint eine Staatsgebühr von CHF 2'000.-- angemessen. Sie ist zusammen mit den Kanzleiauslagen dem Ausgang des vorliegenden Beschwerdeverfahrens entsprechend im Umfang von einem Drittel der Beschwerdegegnerin und im Umfang von zwei Dritteln dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. 7.2. Da der Beschwerdeführer im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht anwaltlich vertreten war, steht ihm praxisgemäss keine Parteientschädigung zu. Auch der in ihrem amtlichen Wirkungskreis - 11 - teilweise obsiegenden Beschwerdegegnerin wird keine Parteientschädigung zugesprochen (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG). III. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht infolge Anerkennung der Anlagekosten im Betrag von CHF 8'846.45 als gegenstandslos geworden abgeschrieben wird. 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus - einer Staatsgebühr von CHF 2'000.-- - und den Kanzleiauslagen von CHF 230.-- Zusammen CHF 2'230.-- gehen zu einem Drittel zulasten der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden und zu zwei Dritteln zulasten von A._____. 3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]