<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2007.00105</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207245&amp;W10_KEY=13013555&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2007.00105</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.12.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/Einzelrichter</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Handänderungssteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Die beiden Beschwerdeführerinnen hatten im Oktober 2004 einen Kaufvertrag mit Substitutionsklausel über ein Grundstück abgeschlossen. Im Rahmen eines Vertragseintritts erwarb eine Dritte im Jahr 2005 das Grundstück. Das Eigentum wurde von der ursprünglichen Eigentümerin direkt auf die Enderwerberin übertragen. Die Vorinstanz ist zu Recht von einer steuerbaren wirtschaftlichen Handänderung aus Kettenhandel ausgegangen und hat auf dem Abschluss des im Oktober 2004 abgeschlossenen Kaufvertrags die Handänderungssteuer erhoben (wegen der Aufhebung der gesetzlichen Grundlagen der Handänderungssteuer per 1. Januar 2005 ist beim vorliegenden Kettenhandel die zweite wirtschaftliche Handänderung nicht steuerbar). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANDÃNDERUNGSSTEUER">HANDÃNDERUNGSSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KETTENGESCHÃFT">KETTENGESCHÃFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KETTENHANDEL">KETTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUBSTITUTIONSBEFUGNIS">SUBSTITUTIONSBEFUGNIS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUBSTITUTIONSKLAUSEL">SUBSTITUTIONSKLAUSEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREUHANDVERHÃLTNIS">TREUHANDVERHÃLTNIS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERFÃGUNGSGEWALT">VERFÃGUNGSGEWALT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIRTSCHAFTLICHE HANDÃNDERUNG">WIRTSCHAFTLICHE HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIRTSCHAFTLICHE VERFÃGUNGSMACHT">WIRTSCHAFTLICHE VERFÃGUNGSMACHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 227 Abs. 1 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 227 Abs. 2 lit. a StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8561" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2007.00105</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>des Einzelrichters</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. Dezember 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: Verwaltungsrichter Martin Zweifel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Beat KÃ¶nig. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_ORT_1_5">A,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_ORT_3_14">B AG,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Nr. 1 vertreten durch C,</span></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoBodyText">diese und Nr. 2 vertreten durch <a id="Anonym_ORT_4_19">D AG,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerinnen</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_5_21"><span>Gemeinde X</span></a><span>, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend HandÃ¤nderungssteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A schloss mit der B AG am 18. Oktober 2004 einen Ã¶ffentlich beurkundeten Kaufvertrag, wonach die Erstgenannte dieser Gesellschaft das in ihrem Eigentum stehende GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 02 fÃ¼r Fr. â¦ verkaufte. Laut Ziffer 1 der "Weiteren Bestimmungen" hatte die EigentumsÃ¼bertragung nach ErfÃ¼llung bestimmter Bedingungen zu erfolgen, nÃ¤mlich der Erteilung einer rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung einer GesamtÃ¼berbauung, des vollzogenen Erwerbs des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01 durch die KÃ¤uferin und des Vorliegens der definitiven, durch den Gemeinderat X genehmigten Mutation des Grundbuchgeometers Ã¼ber die Zusammenlegung der beiden GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 01 und 02. Nach Ziffer 4 der "Weiteren Bestimmungen" war die KÃ¤uferin berechtigt, "eine oder mehrere beliebige natÃ¼rliche und/oder juristische Personen neben sich oder an ihrer Stelle (auch bezÃ¼glich Teilen, d.h. TeilflÃ¤chen und/oder Miteigentumsanteilen/Stockwerkeigen­tumsanteilen) in diesen Kaufvertrag eintreten zu lassen". Die damit verbundenen Kosten, "und auch allfÃ¤llige Grundsteuern aus wirtschaftlicher HandÃ¤nderung", sollten voll zu Lasten der KÃ¤uferschaft gehen.</p> <p class="urtels">Am 8. Juli 2005 schlossen A, die B AG, die E AG und das Baukonsortium L (bestehend aus F und G) eine Ã¶ffentlich beurkundete "Vereinbarung Ã¼ber Vertragseintritt", deren Gegenstand der Eintritt der E AG als KÃ¤uferin in den genannten Kaufvertrag vom 18. Oktober 2004 war. Im Vertrag wurde festgehalten, dass der Gemeinderat X dem Baukonsortium die Baubewilligung fÃ¼r die GesamtÃ¼berbauung der GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 03-04 am 1. April 2005 erteilt habe und die Mutation fÃ¼r die Aufteilung der beiden GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 02 und 01 in sieben neue GrundstÃ¼cke mit entsprechender Bewilligung des Gemeinderats X vorliege. Die EigentumsÃ¼bertragung des Kaufobjektes auf die E AG wurde am Tag des Vertragsschlusses beim Grundbuch angemeldet. </p> <p class="urtels">Der Gemeinderat X erblickte in der von den Be­tei­ligten geschaffenen Rechtsgestaltung ein sogenanntes KettengeschÃ¤ft mit wirt­schaft­li­chen Hand­Ã¤nderungen, wobei die erste zwischen A und der B AG am 18. Oktober 2004 durch Abschluss des Kauf­ver­trags mit Sub­sti­tu­tions­klausel erfolgt sei. Mit VerfÃ¼gung vom 14. MÃ¤rz 2007 auferlegte er der E AG â entsprechend der Parteivereinbarung im Kaufvertrag â eine HandÃ¤nderungssteuer von Fr. â¦ (= 1.5 % von Fr. â¦). </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Eine von der pflichtigen E AG erhobene Einsprache wies der Gemeinderat X mit Beschluss vom 25. April 2007 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="urtels"><span class="urteilstextChar">Die Steuerrekurskommission</span> III teilte den Standpunkt der kommunalen SteuerbehÃ¶rde und wies mit Entscheid vom 11. September 2007 den hiergegen ge­richteten Rekurs von A und der B AG ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="urtels">Mit gemeinsamer Beschwerdeschrift vom 5. Oktober 2007 liessen die unterlege­nen Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei der Entscheid der Steuerrekurskommission III vom 11. September 2007 aufzuheben und auf die Erhebung der HandÃ¤nderungssteuer zu verzichten. Des Weiteren verlangten sie die Zusprechung von ParteientschÃ¤digungen.</p> <p class="urtels">Sowohl die Gemeinde X als auch die Steuerrekurskommission III verzichteten auf Vernehmlassung. </p> <p class="Einzug1"><span>Der Einzelrichter</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b><b><span> </span></b> </p> <p class="Urteilstext">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b>Durch Annahme der Volksinitiative "Schluss mit amtlicher Verteuerung der Wohnkosten fÃ¼r Mieter und EigentÃ¼mer" wurden die §§ 227-233 StG, welche die gesetzliche Grundlage fÃ¼r die HandÃ¤nderungssteuer bildeten, ersatzlos aufgehoben. Diese Aufhebung wurde durch den Regierungsrat mit Beschluss vom 30. November 2003 auf den 1. Januar 2005 in Kraft gesetzt (OS 59, 51 f.). Damit entfÃ¤llt die HandÃ¤nderungssteuer auf HandÃ¤nderungen, welche nach dem 31. Dezember 2004 stattgefunden haben (vgl. Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, 2. A., ZÃ¼rich 2006, Vorbem. zu §§ 227-233 N. 3). </p> <p class="Erwgung3"><b><span>2.1.1 </span></b>Die HandÃ¤nderungssteuer wurde laut § 227 Abs. 1 StG bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen erhoben. Diesen "zivilrechtlichen HandÃ¤nderungen", worunter die sachenrechtliche Ãbertragung des Eigentums an GrundstÃ¼cken zu verstehen ist, waren nach § 227 Abs. 2 lit. a StG die "wirtschaftlichen HandÃ¤nderungen" gleichgestellt. Als solche galten RechtsgeschÃ¤fte, die bezÃ¼glich der VerfÃ¼gungsgewalt Ã¼ber GrundstÃ¼cke tatsÃ¤chlich und wirtschaftlich wie HandÃ¤nderungen wirken. Die Annahme einer wirtschaftlichen HandÃ¤nderung setzt voraus, dass wesentliche Teile der dem Grundeigentum innewohnenden VerfÃ¼gungsgewalt rechtsgeschÃ¤ftlich Ã¼bertragen werden, so dass gesagt werden kann, das fragliche RechtsgeschÃ¤ft wirke "tatsÃ¤chlich und wirtschaftlich" wie eine (zivilrechtliche) HandÃ¤nderung an einem GrundstÃ¼ck. Dieser Tatbestand ist erfÃ¼llt, wenn mit den Ã¼bertragenen Rechten Befugnisse verbunden sind, die dem jeweiligen Inhaber eine Stellung einrÃ¤umen, welche tatsÃ¤chlich und wirtschaftlich jener eines EigentÃ¼mers gleichkommt. Alsdann ist nicht auf die formelle (Ã¤ussere) Rechtswirkung, sondern auf die erzielte tatsÃ¤chliche wirtschaftliche Wirkung abzustellen (so bereits zum alten Recht RB 1977 Nr. 92). </p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.2 </b>Eine rechtsgeschÃ¤ftliche Ãbertragung wesentlicher Teile der dem Grundeigentum innewohnenden VerfÃ¼gungsgewalt erfolgt etwa beim Vollzug von KettengeschÃ¤ften. <span>Ein solcher Kettenhandel liegt insbesondere dann vor, wenn eine natÃ¼rliche oder juristische Person mit dem EigentÃ¼mer Ã¼ber ein GrundstÃ¼ck einen Kauf- oder Kaufrechtsvertrag mit einer Substitutionsklausel abschliesst, die sie mit der Wirkung ausÃ¼bt, dass ein Dritter in den Vertrag eintritt und das GrundstÃ¼ck vom zivilrechtlichen EigentÃ¼mer erwirbt (RB 1984 Nr. 67, auch zum Folgenden).</span> <span>Entscheidend ist, dass der Berechtigte die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht nicht nur eingerÃ¤umt erhÃ¤lt, sondern diese zugunsten eines Dritten, der den Kauf hernach vollzieht, tatsÃ¤chlich ausÃ¼bt (RB 1965 Nr. 54, 1966 Nrn. 52 und 59, 1975 Nr. 52). </span>Bei diesem Vorgang sind demnach zwei Schritte zu unterscheiden, von denen jeder fÃ¼r sich als wirtschaftliche HandÃ¤nderung steuerbar ist.</p> <p class="Erwgung3">Die diesbezÃ¼gliche verwaltungs- und bundesgerichtliche Rechtsprechung ist von der Rekurskommission zutreffend wiedergegeben worden, so dass darauf verwiesen werden kann (vgl. § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976 [GVG]).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.3 </b>Bei KettengeschÃ¤ften richtet sich der Zeitpunkt der HandÃ¤nderung nicht nach der grundbuchlichen Eintragung. Stattdessen ist fÃ¼r die erste HandÃ¤nderung der Zeitpunkt des Zustandekommens des RechtsgeschÃ¤fts massgebend, mit welchem der EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks einem Dritten die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber das GrundstÃ¼ck verschafft hat (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, 1. A., ZÃ¼rich 1999, § 216 N. 80, mit weiteren Hinweisen). Bei der zweiten HandÃ¤nderung ist auf den Zeitpunkt des Zustandekommens desjenigen RechtsgeschÃ¤fts abzustellen, durch welches die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht an den nÃ¤chsten wirtschaftlichen EigentÃ¼mer beziehungsweise den nachmaligen Erwerber des Eigentums am GrundstÃ¼ck weitergegeben worden ist (VGr, 16. Juni 1993, ZStP 1993, S. 292 E. 1a/bb, mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3">Die RechtsgeschÃ¤fte gelten selbst dann als zustandegekommen, wenn die Leistungspflicht von einer vereinbarten aufschiebenden Bedingung im Sinne von Art. 151 ff. des Obligationenrechts (OR) abhÃ¤ngig gemacht wird und diese noch nicht eingetreten ist (vgl. Theo Guhl, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. A., ZÃ¼rich 2000, S. 54).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.4 </b>Falls vorliegend ein Kettenhandel mit wirtschaftlichen HandÃ¤nderungen gegeben ist, steht fest, dass die zweite HandÃ¤nderung erst nach dem 31. Dezember 2004 (und damit nach Aufhebung der §§ 227-233 StG) erfolgt ist. Infolgedessen ist â wie die Vorinstanz richtig erkannt hat â zu Recht nur die allfÃ¤llige, mit dem Zustandekommen des Kaufvertrages zwischen den BeschwerdefÃ¼hrenden am 18. Oktober 2004 erfolgte erste wirtschaftliche HandÃ¤nderung streitig. </p> <p class="Erwgung3">Gegen die Anwendung der aufgehobenen §§ 227-233 StG auf die in Frage stehende erste wirtschaftliche HandÃ¤nderung kann nach dem vorstehend AusgefÃ¼hrten (vgl. vorn E. 2.1.3) nicht vorgebracht werden, die im Kaufvertrag vom 18. Oktober 2004 festgehaltenen Bedingungen fÃ¼r die EigentumsÃ¼bertragung (insbesondere das Vorliegen der rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung einer GesamtÃ¼berbauung) seien bis zum Ende des Jahres 2004 noch nicht erfÃ¼llt gewesen. Unerheblich fÃ¼r die Anwendung der genannten Gesetzesartikel auf die streitige erste wirtschaftliche HandÃ¤nderung ist auch, dass die Ãbertragung des Eigentums am GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 02 auf die E AG und der spÃ¤tere Verkauf der neu geschaffenen Stockwerkeigentumsanteile an die WohnungskÃ¤ufer erst im Jahr 2005 erfolgt sind.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="urteilstext0">Keine steuerbare wirtschaftliche HandÃ¤nderung liegt vor, wenn das Ge­schÃ¤ft auf einer Treuhandschaft zwischen dem Berechtigten (KÃ¤ufer) und dem Enderwer­ber des GrundstÃ¼cks beruht (auch zum Folgenden RB 1966 Nr. 59, mit Hinweisen). Denn diesfalls hat durch den Abschluss des Kaufvertrages mit dem GrundeigentÃ¼­mer nicht der vertraglich Berechtigte <span class="Erwgung3Char"><b>â</b></span> der TreuhÃ¤nder <span class="Erwgung3Char"><b>â</b></span> die wirtschaftliche VerfÃ¼gungs­macht Ã¼ber das GrundstÃ¼ck er­worben, sondern der Treugeber selber als nachmaliger sa­chen­rechtlicher Erwerber. </p> <p class="urteilstext0">Ein TreuhandverhÃ¤ltnis setzt allerdings voraus, dass sich TreuhÃ¤n­der und Treuge­ber gegenseitig verpflichtet haben, die KÃ¤uferrechte abzutreten beziehungsweise zu erwerben, so dass der KÃ¤u­fer Ã¼ber seine Rechte gar nicht anders als zugunsten des spÃ¤teren Erwerbers ver­fÃ¼­gen kann. Der KÃ¤ufer muss, damit der Tatbestand der wirtschaftlichen HandÃ¤nderung aus­ge­schlos­sen ist, als Mandatar des spÃ¤teren Erwerbers gehandelt haben, was durch mÃ¼nd­li­che Ab­re­de (Art. 11 und 394 OR) vereinbart werden kann. FÃ¼r eine derartige recht­li­che Bin­dung ist der KÃ¤ufer beweisbelastet.</p> <p class="urteilstext0">Dass zwischen der BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 und der E AG ein TreuhandverhÃ¤ltnis bestanden hat, wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden weder behauptet, noch bewiesen. Infolgedessen liegt kein TreuhandverhÃ¤ltnis vor, welches eine wirtschaftliche HandÃ¤nderung ausschliessen wÃ¼rde. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b><b> </b></p> <p class="urteilstext0">Wie die Rekurskommission zu Recht erkannt hat, ist fÃ¼r die Beurteilung der Frage, ob im vorliegenden Fall ein steuerbares KettengeschÃ¤ft vorliegt, in erster Linie massgebend, ob der BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 aufgrund der Vertragsgestaltung die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 02 eingerÃ¤umt wurde und die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 diese in der Fol­ge zugunsten der E AG ausgeÃ¼bt hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Rekurskommission hat die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zur Frage, unter welchen Voraussetzungen die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber das GrundstÃ¼ck beim Kettenhandel auf den "Zwischenerwerber" Ã¼bergeht, zutreffend wiedergegeben. Es kann daher auf die entsprechenden AusfÃ¼hrungen verwiesen werden (vgl. § 161 GVG). Insbesondere hat die Rekurskommission richtigerweise angefÃ¼hrt, dass die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber das GrundstÃ¼ck nach der Rechtsprechung bei Abschluss eines Kauf- oder Kaufrechtsvertrages durch den "Zwischenerwerber" auf diesen Ã¼bergeht. Mit Bezug auf einen Kaufvertrag hat das Verwaltungsgericht schon im Jahr 1998 in diesem Sinne entschieden (VGr, 25. MÃ¤rz 1998, ZStP 1998, S. 242 E. 2b; anders noch RB 1958 Nr. 96, 1937 Nr. 79; FD, 24. Juni 1988, AFD 1988 Nr. 30 114, VGr, 23. August 1983, SR 23/1983).</p> <p class="Erwgung2"><span class="Erwgung3Char"><b>4.2 </b></span>Die Pflichtigen machen geltend, dass mit Abschluss des Kaufvertrages vom <span class="Erwgung3Char">18. Oktober 2004 fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 mangels ErfÃ¼llung der vereinbarten Bedingungen fÃ¼r die EigentumsÃ¼bertragung nicht jederzeit die MÃ¶glichkeit bestanden habe, den Eigentumserwerb am KaufgrundstÃ¼ck grundbuchamtlich vollziehen zu lassen und das GrundstÃ¼ck danach zu einem hÃ¶heren Preis an einen Dritten zu verkaufen beziehungsweise einen Dritten als Substituten gegen Entgelt in den Kaufvertrag eintreten zu lassen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 habe daher nicht die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsgewalt Ã¼ber das GrundstÃ¼ck erlangt.</span></p> <p class="Erwgung2"><span class="Erwgung3Char">Zwar mag es zutreffen, dass die unter dem Abschnitt "Weitere Bestimmungen" im Kaufvertrag vom 18. Oktober 2004 festgehaltenen Bedingungen fÃ¼r die EigentumsÃ¼bertragung erst im Jahr 2005 erfÃ¼llt waren und damit nicht jederzeit die MÃ¶glichkeit bestand, den EigentumsÃ¼bergang im Grundbuch eintragen zu lassen. Allerdings ist nicht entscheidwesentlich, dass letztere MÃ¶glichkeit jederzeit bestanden hat. Denn nach der Rechtsprechung kÃ¶nnen wirtschaftliche HandÃ¤nderungen im Rahmen von KettengeschÃ¤ften auch bei Vorkaufre</span>chtsvertrÃ¤gen mit Ã¶ffentlich beurkundeter Substitutionsklausel vorliegen, bei welchen der Vorkaufsberechtigte ebenfalls nur bedingt, nÃ¤mlich abhÃ¤ngig vom Eintritt des Vorkaufsfalles, ein Gestaltungsrecht auf HerbeifÃ¼hrung eines Kaufvertrages und damit ein klagbares Recht auf Zusprechung des Grundeigentums erhÃ¤lt (RB 1960 Nr. 89). Dementsprechend muss fÃ¼r die Annahme des Ãbergangs der wirtschaftlichen VerfÃ¼gungsgewalt auch nicht verlangt werden, dass die Bedingungen, unter welchen die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 nach dem Kaufvertrag einen persÃ¶nlichen Anspruch auf EigentumsÃ¼bertragung beziehungsweise ein klagbares Recht auf Zusprechung des Grundeigentums erwirbt (vgl. Art. 665 Abs. 1 des Zivilgesetzbuches), von Anfang an beziehungsweise jederzeit erfÃ¼llt sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die unter dem Abschnitt "Weitere Bestimmungen" im Kaufvertrag festgehaltenen Bedingungen fÃ¼r die EigentumsÃ¼bertragung hÃ¤tten den Ãbergang der wirtschaftlichen VerfÃ¼gungsmacht auf die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 allenfalls dann ausschliessen kÃ¶nnen, wenn der BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 1 durch deren Ausgestaltung ein beherrschender Einfluss beziehungsweise die MÃ¶glichkeit der Verhinderung der EigentumsÃ¼bertragung eingerÃ¤umt worden wÃ¤re. Dies war jedoch vorliegend nicht der Fall: Wie die Rekurskommission zutreffenderweise ausgefÃ¼hrt hat, kommen die vereinbarten Bedingungen (Erwerb eines NachbargrundstÃ¼cks durch den KÃ¤ufer, Zusammenlegung der beiden GrundstÃ¼cke sowie Erteilung einer rechtskrÃ¤ftigen Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung einer GesamtÃ¼berbauung) beim Kauf von Bauland durch Architekten und Bauunternehmer vergleichsweise hÃ¤ufig vor. Die genannten Bedingungen gaben der VerkÃ¤uferin keine EinflussmÃ¶glichkeiten, die den Ãbergang der wirtschaftlichen VerfÃ¼gungsmacht auf die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 ausgeschlossen hÃ¤tten. </p> <p class="Erwgung2">Aufgrund der vorstehenden AusfÃ¼hrungen ist auch die Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrenden, die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 1 hÃ¤tte ohne Eintritt der<b> </b>unter dem Abschnitt "Weitere Bestimmungen" festgehaltenen Bedingungen fÃ¼r die EigentumsÃ¼bertragung vom Kaufvertrag zurÃ¼cktreten kÃ¶nnen, unbehelflich. </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden gehen schliesslich davon aus, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 mangels Erwerbs des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01 ihre Rechtsnachfolgerin nicht ohne Zustimmung der BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 1 hÃ¤tte bestimmen kÃ¶nnen. Diese Annahme beruht auf einer unzutreffenden Interpretation der Substitutionsklausel im Kaufvertrag vom 18. Oktober 2004 und vermag daher das Ergebnis, dass die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht mit Abschluss des Vertrages auf die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 Ã¼bergegangen ist, nicht zu erschÃ¼ttern. Die Substitutionsklausel rÃ¤umt der KÃ¤uferin ausdrÃ¼cklich das Recht ein, eine oder mehrere beliebige natÃ¼rliche und/oder juristische Personen an ihrer Stelle in den Vertrag eintreten zu lassen. Damit besteht kein Erfordernis der Zustimmung durch die VerkÃ¤uferin beziehungsweise die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 1. Der Vertragseintritt ist nach dem Kaufvertrag unabhÃ¤ngig vom Eintritt der unter dem Abschnitt "Weitere Bestimmungen" festgehaltenen Bedingungen fÃ¼r die EigentumsÃ¼bertragung und damit unabhÃ¤ngig vom Erwerb des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01 durch die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 mÃ¶glich, zumal die Substitutionsklausel in diesem Abschnitt in einer separaten Ziffer (Ziff. 4) eingeordnet ist und keine EinschrÃ¤nkung betreffend den Zeitpunkt des Vertragseintritts enthÃ¤lt. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Nach den vorstehenden AusfÃ¼hrungen (vgl. vorstehend E. 4.1-4.3) steht fest, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 durch den Abschluss des Kaufvertrages vom 18. Oktober 2004 die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 02 erlangt hat.<b> </b></p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Indem die BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 2 mit dem Abschluss der "Vereinbarung Ã¼ber Vertragseintritt" vom 8. Juli 2005 die E AG in den Kaufvertrag eintreten liess, hat sie zu deren Gunsten auf die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht verzichtet und ihr die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼bertragen. Durch die mittels grundbuchlicher Eintragung erfolgte Ãbertragung des Eigentums am GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 02 von der BeschwerdefÃ¼hrerin Nr. 1 auf die E AG haben sich sÃ¤mtliche Elemente eines Kettenhandels verwirklicht. Die Vorinstanzen haben demnach zu Recht eine steuerbare wirtschaftliche Hand­Ã¤n­de­rung aus Kettenhandel angenommen. Die Steuerberechnung wurde vorliegend richtigerweise nicht beanstandet. </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerde erweist sich somit als unbegrÃ¼ndet und ist damit abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="urtels">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG) und steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu (vgl. § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG). </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>der Einzelrichter</span><span>:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 1'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 1'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den <span>BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>