<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2022.00001</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222650&amp;W10_KEY=13045547&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2022.00001</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.09.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>formelle Teilenteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Enteignungsentschädigung bei (formeller) Teilenteignung von in der Landwirtschaftszone liegenden Grundstücken, welche der Wohnnutzung dienen; Verdeutlichung der Rechtsprechung] Die Abtretung von Grundeigentum darf gemäss Art. 26 Abs. 2 BV und § 11 AbtrG nur gegen Ersatz aller Vermögensnachteile gefordert werden; für die Bestimmung der Entschädigung ist nach § 13 Abs. 1 AbtrG der Verkehrswert massgebend (E. 3.1). Grundsätze der Bestimmung des Verkehrswerts von so genanntem Vorgartenland (E. 3.3). Das hier interessierende Vorgartenland liegt in der Landwirtschaftszone. Es bzw. die enteignete Teilfläche des Grundstücks gehört nicht zum näheren Hausumschwung, wird weder in besonderer Weise genutzt noch dient es dem Schutz der Privatsphäre oder weist sonst eine Funktion auf, welche einen Vergleich mit dem Wert von Bauland rechtfertigte (E. 5.1 und 5.2.2 f.). Insofern unterscheiden sich die hier zu beurteilenden Verhältnisse massgeblich vom in VR.2019.00003 beurteilten Sachverhalt. Es rechtfertigt sich deshalb vorliegend nicht, für die Ermittlung des Verkehrswerts auf Preise abzustellen, welche für unbebautes Wohnbauland erzielt würden und darauf Preisabschläge für die eingeschränkten Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten vorzunehmen (vgl. VR.2019.00003 E. 5.2). Vielmehr erweist sich mangels besonderer Funktion des hier enteigneten Vorgartenlands zur Ermittlung dessen Verkehrswerts einzig die Anwendung der Differenzmethode als sachgerecht (E. 5.2.2). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABTRETUNGSENTSCHÃDIGUNG">ABTRETUNGSENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIFFERENZMETHODE">DIFFERENZMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DURCHSCHNITTSBERECHNUNG">DURCHSCHNITTSBERECHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNG">ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNGSENTSCHÃDIGUNG">ENTEIGNUNGSENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHÃDIGUNGSHÃHE">ENTSCHÃDIGUNGSHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMELLE ENTEIGNUNG">FORMELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKBEWERTUNG">GRUNDSTÃCKBEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSZONE">LANDWIRTSCHAFTSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TEILENTEIGNUNG">TEILENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTERMITTLUNG">VERKEHRSWERTERMITTLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG">VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORGARTENLAND">VORGARTENLAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNNUTZUNG">WOHNNUTZUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 11 AbtrG</span><br/><span class="ungerade">§ 13 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="gerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=58791" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VR.2022.00001</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">14. September 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Eva Heierle.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Kanton ZÃ¼rich, vertreten durch das Immobilienamt, RA A, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrent, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>B,<b> </b>vertreten durch Dr.</span><span> </span><span>iur. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend formelle Teilenteignung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Regierungsrat setzte am 29. Juni 2016 das Projekt fÃ¼r den Autobahnzubringer A4 in den Gemeinden Obfelden und Ottenbach fest. Zuvor waren das Projekt Ã¶ffentlich aufgelegt und den betroffenen GrundeigentÃ¼mern die hierzu erforderliche Landenteignung angezeigt worden. Danach hatte u.<span> </span>a. B von seinem HausgrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, D-Strasse 01, Ottenbach, 87 m<sup>2</sup> Vorgartenland abzutreten, wofÃ¼r ihm eine EntschÃ¤digung von Fr. 8.95/m<sup>2</sup> angeboten wurde; fÃ¼r die vorÃ¼bergehende Beanspruchung von weiteren 283 m<sup>2</sup> wurde ihm eine VergÃ¼tung von Fr. 55.-/Are und Jahr offeriert.</p> <p class="Sachverhalt2">Am 10. November 2014 hatte neben anderen Betroffenen auch B Projekteinsprache erhoben. Diese wurde mit dem Festsetzungsbeschluss rechtskrÃ¤ftig erledigt. Hinsichtlich der geltend gemachten enteignungsrechtlichen AnsprÃ¼che wurden die Einsprechenden auf das Enteignungsverfahren verwiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Nachdem eine Einigungsverhandlung mit B am 18. Juni 2018 ergebnislos verlaufen war, beantragte der Kanton ZÃ¼rich dem Statthalteramt des Bezirks Affoltern die Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Daraufhin Ã¼berwies dieses die Akten am 5. Oktober 2018 an die SchÃ¤tzungskommission II.</p> <p class="Sachverhalt2"><span>Am 28. Februar 2019 fand die SchÃ¤tzungsverhandlung mit Augenschein statt. Auf Antrag des Kantons ZÃ¼rich wurde das Verfahren mit VerfÃ¼gung vom 3. Juli 2019 sistiert, bis im verwaltungsgerichtlichen Verfahren VR.2019.00003 ein rechtskrÃ¤ftiges Urteil vorliege. Nachdem das Verwaltungsgericht in jener Sache am 23. Januar 2020 entschieden hatte, wurde das Verfahren fortgesetzt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 23. September 2021 hiess die SchÃ¤tzungskommission II die Klage teilweise gut und setzte die EntschÃ¤digung fÃ¼r das zu enteignende Land auf (74 m<sup>2</sup> x Fr. 230.-/m<sup>2</sup> =) Fr. 17'020.- zuzÃ¼glich 5 % Zins ab Baubeginn (1. April 2016) fest. Die EntschÃ¤digung fÃ¼r die vorÃ¼bergehend beanspruchten 106</span> <span>m<sup>2</sup> wurde auf Fr. 1'594.45 zuzÃ¼glich 5 % Zins ab Mitte der ProjektausfÃ¼hrung (1. Mai 2018) festgelegt. Die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens wurden dem Kanton ZÃ¼rich auferlegt.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Gegen den am 7. MÃ¤rz 2022 zugestellten SchÃ¤tzungsentscheid meldete der Kanton ZÃ¼rich am 23. MÃ¤rz 2022 Rekurs beim Verwaltungsgericht an. Nachdem das Gericht Frist zur BegrÃ¼ndung angesetzt hatte, beantragte das Immobilienamt namens des Kantons am 20. April 2022, dass dieser in Aufhebung von Dispositiv-Ziffern I und II des SchÃ¤tzungsentscheids zu verpflichten sei, dem Rekursgegner fÃ¼r die Abtretung von 74 m<sup>2</sup> eine EntschÃ¤digung von Fr. 92.-/m<sup>2</sup> und fÃ¼r die vorÃ¼bergehende Beanspruchung von 106 m<sup>2</sup> eine EntschÃ¤digung von Fr. 199.-, je zuzÃ¼glich 5 % Zins ab Baubeginn bis zur Auszahlung zu entrichten.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>In seiner Rekursantwort vom 11. Mai 2022 liess B betreffend die HÃ¶he der EntschÃ¤digung Abweisung des Rekurses beantragen; der Beginn des Zinsenlaufs sei jedoch zu korrigieren. Mit Eingaben vom 30. Mai 2022 und 9. Juni 2022 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest. Der Rekurrent erklÃ¤rte daraufhin am 15. Juni 2022 den Verzicht auf eine weitere Stellungnahme.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Auf die ErwÃ¤gungen des SchÃ¤tzungsentscheids und die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckzukommen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (AbtrG [LS 781], in der Fassung vom 8. Juni 1997) zustÃ¤ndig. Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Streitgegenstand des Rekursverfahrens bildet die HÃ¶he der EntschÃ¤digung, die der Rekurrent dem Rekursgegner fÃ¼r die Enteignung von 74 m<sup>2</sup> Land sowie fÃ¼r die vorÃ¼bergehende Beanspruchung von 106 m<sup>2</sup> des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 in Ottenbach zu entrichten hat.</p> <p class="Erwgung2">Die betreffende FlÃ¤che liegt gemÃ¤ss kommunaler Bau- und Zonenordnung in der Landwirtschaftszone sowie im Perimeter des Gestaltungsplans Rickenbach. Das genannte GrundstÃ¼ck ist mit einem Wohnhaus samt Ãkonomieteil und einem ausgebauten NebengebÃ¤ude Ã¼berstellt; ferner befinden sich zwei FahrzeugunterstÃ¤nde und zwei gedeckte Brennholzlager auf der Parzelle. Die AbtretungsflÃ¤che liegt zu rund einem Drittel im Ein-/Ausfahrtsbereich der Liegenschaft und zu rund zwei Dritteln hinter einem Fahrzeugunterstand und einer Sichtschutzhecke.</p> <p class="Urteilstext">Weil die Frage nach der EntschÃ¤digung fÃ¼r die Enteignung von Vorgartenland in der Landwirtschaftszone, insbesondere die hierfÃ¼r massgebende Bewertungsmethode von grundsÃ¤tzlicher Bedeutung ist und sich im Licht der folgenden ErwÃ¤gungen eine Verdeutlichung der hierzu im Entscheid VR.2019.00003 vom 23. Januar 2020 angestellten Ãberlegungen aufdrÃ¤ngt, rechtfertigt es sich gemÃ¤ss § 38b Abs. 2 des <span>Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (</span>VRG, LS 175.2), die Entscheidung ungeachtet des unter Fr. 20'000.- liegenden Streitwerts der Kammer zu Ã¼bertragen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen Entscheide der SchÃ¤tzungskommissionen ist nach § 46 Abs. 1 AbtrG der Rekurs zulÃ¤ssig. Diesen Rekurs in vermÃ¶gensrechtlichen Enteignungsstreitigkeiten behandelt das Verwaltungsgericht jedoch weitgehend nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde. GemÃ¤ss § 50 Abs. 1 VRG Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Ermessenskontrolle ist ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt. Im Rechtsmittelverfahren gegen den SchÃ¤tzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen SchÃ¤tzungsverfahrens lediglich zu prÃ¼fen, ob die SchÃ¤tzung auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewÃ¤hlte SchÃ¤tzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner ist zu klÃ¤ren, ob bezÃ¼glich der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke alle fÃ¼r die SchÃ¤tzung wesentlichen UmstÃ¤nde berÃ¼cksichtigt wurden. Nicht zu Ã¼berprÃ¼fen ist hingegen die Angemessenheit des SchÃ¤tzungsentscheides (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 1.2; VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001, E. 4.1; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich 2014, Vorbemerkungen zu §§ 32â86 N. 10 mit weiteren Hinweisen; Tobias Jaag/Markus RÃ¼ssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons ZÃ¼rich, 5. A., ZÃ¼rich etc. 2019, Rz. 2128 und 3642). Die in dieser Weise eingeschrÃ¤nkte Kognition deckt sich mit jener bei der ÃberprÃ¼fung von Expertengutachten (VGr, 4. September 2014, VB.2013.00722â00725+00728, E. 11.3.1 f.; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 1.2).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (SR 101) und § 11 AbtrG darf die Abtretung von Grundeigentum nur gegen Ersatz aller VermÃ¶gensnachteile gefordert werden. GemÃ¤ss § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG ist fÃ¼r die Bestimmung der EntschÃ¤digung der Verkehrswert massgebend. Darunter versteht die Praxis den Preis, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr am Stichtag fÃ¼r das Enteignungsobjekt mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re (VGr, 23. Januar 2020, VR.2019.00003, E. 3.1 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Hinsichtlich der Bewertung von Immobilien haben Rechtsprechung und Lehre zum Enteignungsrecht eine umfangreiche Praxis entwickelt (ausfÃ¼hrlich dazu VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001+00002, E. 5.2; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 2.1). Sodann kommt der Ermittlung des Verkehrswerts von GrundstÃ¼cken im Steuerrecht grosse Bedeutung zu. Dementsprechend beschÃ¤ftigen sich die betreffende Judikatur und Literatur intensiv mit Bewertungsfragen (statt vieler vgl. Martin Zweifel et al., Schweizerisches GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht, ZÃ¼rich 2021, § 10 N. 96 ff.; Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. A., ZÃ¼rich 2021, § 220 N. 121 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Rechtsprechung und herrschende SchÃ¤tzungslehre stimmen darin Ã¼berein, dass je nach Objektart unterschiedliche Bewertungsmethoden im Vordergrund stehen. Hinsichtlich der primÃ¤ren Unterscheidung zwischen Ã¼berbauten und unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cken besteht weitgehend Einigkeit, dass bei Letzteren die Vergleichsmethode (statistische Methode) im Vordergrund steht (BGr, 3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 170). Dabei wird der Verkehrswert anhand der tatsÃ¤chlich gehandelten Preise fÃ¼r vergleichbare Liegenschaften ermittelt. Dazu mÃ¼ssen Vergleichspreise in genÃ¼gender Zahl fÃ¼r Objekte Ã¤hnlicher Beschaffenheit zur VerfÃ¼gung stehen. An diese Voraussetzungen sind jedoch nicht zu hohe Anforderungen zu stellen. In der Regel lÃ¤sst sich selbst aus vereinzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schliessen. Gewissen Unterschieden wie unterschiedliche Lage, GrÃ¶sse, Erschliessungsgrad und AusnutzungsmÃ¶glichkeiten bei den zu vergleichenden GrundstÃ¼cken ist mit PreiszuschlÃ¤gen oder -abzÃ¼gen Rechnung zu tragen (BGE 122 I 168 E. 3a; BGr, 3. Oktober 2018, 1C_437/2017, E. 3.4). Nur wenn Ã¼berhaupt keine Vergleichspreise vorhanden sind, dÃ¼rfen ausschliesslich Methoden angewendet werden, die auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs geltenden RentabilitÃ¤tsÃ¼berlegungen beruhen und bei denen das Ergebnis selbst durch kleinere ErhÃ¶hungen oder Reduktionen der Ausgangswerte fast beliebig verÃ¤ndert werden kann; dazu zÃ¤hlen insbesondere die Lageklassenmethode oder die Methode der RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung (BGE 122 I 168 E. 3a).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Bestimmung des Verkehrswerts kann unter anderem dann Schwierigkeiten bereiten, wenn es sich bei der abzutretenden LandflÃ¤che um sogenanntes Vorgartenland handelt, das heisst um Land, das aufgrund seiner Lage innerhalb eines Baulinien- oder Abstandsbereichs nicht oder bloss beschrÃ¤nkt Ã¼berbaut werden kann. Problematisch ist die Berechnung des Verkehrswerts insbesondere dann, wenn das abzutretende Vorgartenland nur einen geringen Teil des GesamtgrundstÃ¼cks ausmacht und fÃ¼r sich allein betrachtet auf dem Markt kaum einen Preis erzielen kÃ¶nnte. Erschwerend kommt in solchen FÃ¤llen nicht selten hinzu, dass sich auch der Verkehrswert, der dem RestgrundstÃ¼ck fÃ¼r sich allein betrachtet vor dem Eingriff zukam, nicht leicht ermitteln lÃ¤sst. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts ist es daher zulÃ¤ssig, bei der Bemessung der EntschÃ¤digung fÃ¼r die Abtretung von Vorgartenland den Quadratmeter-Durchschnittswert fÃ¼r das GesamtgrundstÃ¼ck vor der Enteignung zu ermitteln und auf den abzutretenden Teil zu verlegen, wobei einer allfÃ¤lligen Minder- oder HÃ¶herwertigkeit der abzutretenden FlÃ¤che durch AbzÃ¼ge bzw. ZuschlÃ¤ge Rechnung getragen wird. Die Durchschnittsberechnung wird dabei hÃ¤ufig mit der Vergleichsmethode verknÃ¼pft, indem â in einem ersten Schritt â der Verkehrswert des ganzen GrundstÃ¼cks aus tatsÃ¤chlich bezahlten Preisen fÃ¼r vergleichbare GrundstÃ¼cke abgeleitet wird. Liegen im einzelnen Fall zureichende GrÃ¼nde vor, das abzutretende Vorgartenland nicht dem ermittelten Baulandpreis gleichzusetzen, so wird dieser in einem zweiten Schritt durch einen Einschlag reduziert. Das Mass des unter dem Titel Vorgartenland vorzunehmenden Abzugs vom zu entschÃ¤digenden Verkehrswert kann selten prÃ¤zis bestimmt werden; vielmehr ist das Ausmass der Herabsetzung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen festzulegen (VGr, 14. November 2019, VR.2019.00001+00002, E. 3.2; VGr, 12. April 2018, VR.2017.00001, E. 2.2 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>So erachtete das Verwaltungsgericht eine Reduktion des Baulandwerts um zwei Drittel als zulÃ¤ssig, da das abzutretende Vorgartenland nicht Ã¼berbaubar war, der Erholungswert auch nach der Abtretung noch vorhanden war und das RestgrundstÃ¼ck bereits Ã¼berbaut war (VGr, 25. November 2010, VR.2010.00003, E. 2.6). In einem anderen Fall erachteten Bundes- und Verwaltungsgericht einen Einschlag auf den Baulandwert um drei Viertel als zulÃ¤ssig, da der Verlust der AbtretungsflÃ¤che weder einen Einfluss auf die AusnÃ¼tzung des GrundstÃ¼cks noch auf dessen Ãberbaubarkeit hatte. Die betreffende Parzelle war erst wenige Jahre zuvor mit einem Wohn- und GeschÃ¤ftshaus Ã¼berbaut worden, das eine Lebensdauer von mutmasslich mehreren Jahrzehnten aufwies (BGr, 14. Dezember 2009, 1C_361/2009, E. 3; VGr, 20. Mai 2009, VR.2008.00003, E. 3.4).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Wird sogenanntes Vorgartenland enteignet, kann die Ermittlung der EntschÃ¤digung (bedingt) auch mit der Differenzmethode erfolgen (BGE 129 II 420 E. 3.1.1 S. 425). Demnach wird der Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor der Enteignung mit dem Verkehrswert des RestgrundstÃ¼cks nach dem Eingriff verglichen. In erster Linie ist die Differenzmethode allerdings auf rechtliche Teilenteignungen und auf materielle Enteignungen zugeschnitten. Bei der formellen Enteignung einer TeilflÃ¤che eignet sie sich insbesondere dann, wenn Ã¼ber die VerkehrswertentschÃ¤digung hinaus ein mittelbarer Schaden (eine weitergehende Wertverminderung) besteht (RB 2006 Nr. 118, E. 3.1; Canonica, S. 381).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die SchÃ¤tzungskommission kam zusammengefasst zum Schluss, dass nach dem Leit-entscheid VR.2019.00003 des Verwaltungsgerichts vom 23. Januar 2020 hier auf die Preise fÃ¼r Wohnbauland abzustellen sei. Dabei berÃ¼cksichtige die Rechtsprechung den Median der Transaktionspreise innerhalb der letzten fÃ¼nf Jahre seit dem Stichtag. Mangels tatsÃ¤chlich abgewickelter HandÃ¤nderungen dÃ¼rfe hier auf die Modellpreise des Statistischen Amts des Kantons ZÃ¼rich zurÃ¼ckgegriffen werden, die allerdings auch Daten von anderen Gemeinden einbezÃ¶gen. FÃ¼r die Gemeinde Ottenbach resultiere â wie nÃ¤her dargelegt wurde â ein Medianwert von (rund) Fr. 920.-/m<sup>2</sup>. Die GebÃ¤ude auf dem betroffenen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 genÃ¶ssen Bestandesschutz, kÃ¶nnten jedoch nur im Rahmen von Art. 24c des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) erneuert, geÃ¤ndert, erweitert oder wiederaufgebaut werden. Aus dem Gestaltungsplan Rickenbach ergÃ¤ben sich keine weitergehenden baulichen MÃ¶glichkeiten. Weil die enteigneten FlÃ¤chen im Abstandsbereich der D-Strasse lÃ¤gen, gelte es nach gefestigter Rechtsprechung zu prÃ¼fen, ob die EntschÃ¤digung um einen sogenannten Vorgartenabzug zu kÃ¼rzen sei. Die Voraussetzungen fÃ¼r einen solchen Abzug seien vorliegend erfÃ¼llt, denn das Strassenprojekt schmÃ¤lere die bauliche Nutzung des GrundstÃ¼cks nicht. Gleich wie im erwÃ¤hnten PrÃ¤judiz VR.2019.00003 des Verwaltungsgerichts rechtfertige sich ein Abzug von 75 %, sodass ein Ansatz von Fr. 230.-/m<sup>2</sup> und somit eine EnteignungsentschÃ¤digung von (74 m<sup>2</sup> x Fr. 230.-/m<sup>2</sup> =) Fr. 17'020.- resultiere. Dieser Betrag sei ab 1. April 2016 mit 5 % zu verzinsen. FÃ¼r die vorÃ¼bergehende Nutzung einer FlÃ¤che von 107 m<sup>2</sup> (recte: 106 m<sup>2</sup>) vom 1. April 2016 bis zum 30. Mai 2020 sei nach Massgabe des praxisgemÃ¤ss anwendbaren jeweiligen hypothekarischen Referenzzinssatzes bei MietverhÃ¤ltnissen und des erwÃ¤hnten Quadratmeterpreises von Fr. 230.-/m<sup>2</sup> eine zusÃ¤tzliche EntschÃ¤digung von Fr. 1'594.45 geschuldet.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Der Rekurrent stellt sich zur BegrÃ¼ndung seines Rechtsmittels vorab auf den Standpunkt, dass die BerÃ¼cksichtigung von Preisen fÃ¼r Wohnbauland methodisch wie immobilienÃ¶konomisch falsch sei. Vielmehr erweise sich die Differenzmethode als sachgerecht. Die Abtretung eines Streifens von 74 m<sup>2</sup> des 2'850 m<sup>2</sup> umfassenden GrundstÃ¼cks mache nur rund 2,6 % aus und beeintrÃ¤chtige dessen Nutzung in keiner Weise. Wenn aber die SchÃ¤tzungskommission entsprechend dem verwaltungsgerichtlichen PrÃ¤judiz die Preise fÃ¼r Wohnbauland heranziehe, so mÃ¼sse ein deutlich hÃ¶herer Abzug als von 75 % vorgenommen werden. In jenem Rechtsstreit habe die SchÃ¤tzungskommission allerdings den Abzug auf 80 % festgesetzt und habe sich das Verwaltungsgericht hierzu gar nicht geÃ¤ussert, weil es die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen habe. Dabei habe das Gericht beanstandet, dass die SchÃ¤tzungskommission die eingeschrÃ¤nkten baulichen MÃ¶glichkeiten in der Landwirtschaftszone ausser Acht gelassen habe. Vorliegend hÃ¤tte die abgetretene FlÃ¤che im Strassenabstandsbereich weder als Parkplatz noch sonst wie genutzt werden kÃ¶nnen. Sodann komme ihr keine Funktion zum Schutz der PrivatsphÃ¤re zu; ebenso wenig habe sie als Garten gedient. Weil der enteignete Landstreifen im Wesentlichen fÃ¼r die Erstellung eines Radwegs verwendet werde, sei schliesslich nicht mit zusÃ¤tzlichem LÃ¤rm zu rechnen. Unter diesen UmstÃ¤nden rechtfertige sich ein Abzug von 90 %, was zu einer AbtretungsentschÃ¤digung von Fr. 92.-/m<sup>2</sup> fÃ¼hre. Was die vorÃ¼bergehende Landbeanspruchung betreffe, sei diese laut Bauleitung vom 11. Januar 2021 bis 23. August 2021 im Umfang von 106 m<sup>2</sup> erfolgt. Daraus ergebe sich gemÃ¤ss der von der SchÃ¤tzungskommission angewendeten Formel eine VergÃ¼tung von Fr. 199.-.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der Rekursgegner verweist in seiner Rekursantwort im Wesentlichen auf die ErwÃ¤gungen des SchÃ¤tzungsentscheids. Der von der Vorinstanz vorgenommene Vorgartenabzug dÃ¼rfe keineswegs erhÃ¶ht werden; der Umschwung eines GebÃ¤udes habe stets einen individuellen Wert. Als Baubeginn werde der 11. Januar 2021 anerkannt, was zur entsprechenden Korrektur des Zinsenlaufs fÃ¼hre.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Wie in E. 1.2 skizziert, betrifft die Enteignung einen Streifen von 74 m<sup>2</sup> Land einer Ã¼berwiegend zu Wohn- und ferner zu gewerblichen Zwecken genutzten Liegenschaft mit einer FlÃ¤che von 2'850 m<sup>2</sup>. Die AbtretungsflÃ¤che macht somit 2,6% des GrundstÃ¼cks aus und stÃ¶sst westlich an die D-Strasse an, eine Staatsstrasse, die Ottenbach mit dem Ortsteil Oberlunnern der Gemeinde Obfelden verbindet und weiter sÃ¼dlich nach Maschwanden fÃ¼hrt. Sie liegt zu rund einem Drittel im Ein-/Ausfahrtsbereich der Liegenschaft und zu rund zwei Dritteln hinter einem Fahrzeugunterstand und einer Sichtschutzhecke. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 befindet sich gemÃ¤ss kommunaler Bau- und Zonenordnung in der Landwirtschaftszone sowie im Perimeter des Gestaltungsplans Rickenbach. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b>Hinsichtlich der Bewertungsmethodik hat die SchÃ¤tzungskommission zutreffend festgehalten, dass die Rechtsprechung zum Enteignungsrecht (immer noch) die Vergleichs­(wert)methode (auch statistische Methode genannt) bevorzugt. Diese setzt allerdings voraus, dass sich das SchÃ¤tzungsobjekt Ã¼berhaupt mit anderen GrundstÃ¼cken vergleichen lÃ¤sst, was bei Ã¼berbauten Liegenschaften aufgrund der zahlreichen unterschiedlichen Eigenschaften oft schwerfÃ¤llt (Zweifel et al., § 10 N. 98, auch zum Folgenden). Die Rechtsprechung zur GrundstÃ¼ckgewinnsteuer favorisiert bei komplexen Objekten eine pluralistische Bewertung, wonach mehrere Methoden gleichrangig oder zumindest subsidiÃ¤r angewendet werden (Richner et al., § 220 N. 141).</p> <p class="Urteilstext"><span>Bestehen schon bei Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken in einer Bauzone erhebliche Bedenken zur Tauglichkeit der Vergleichsmethode, so gilt dies noch verstÃ¤rkt fÃ¼r ausserhalb der Bauzonen gelegene Objekte. Dabei gilt es zu beachten, dass ein solches GrundstÃ¼ck neben der Landwirtschaftszone auch einer Schutzzone gemÃ¤ss Art. 17 Abs. 1 RPG zugeordnet sein kann oder als Wald im Sinn von Art. 2 des Waldgesetzes vom 4. Oktober 1991 (SR 921.0) gilt. Denn zonenwidrige Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen sind zwar in ihrem Bestand grundsÃ¤tzlich geschÃ¼tzt, dÃ¼rfen jedoch nur nach Massgabe von Art. 24c Abs. 2 RPG erneuert, teilweise geÃ¤ndert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden. Betrifft die formelle Teilenteignung â wie hier â einen kleinen Landstreifen eines grossen GrundstÃ¼cks, so liegt ein ausgesprochen individueller Sachverhalt vor, der sich kaum je mit zumindest Ã¤hnlich gelagerten FÃ¤llen vergleichen lÃ¤sst. Neben der Makro- und Mikrolage der Liegenschaft mÃ¼ssten die Beschaffenheit der bestehenden GebÃ¤ude, der baulichen Umgebung sowie des Umschwungs mitberÃ¼cksichtigt werden. Wenn nÃ¤mlich eine Ãnderung von bestehenden GebÃ¤uden innerhalb eines Ã¶konomisch relevanten Zeithorizonts zur Diskussion steht, kommt einer Abtretung von Umschwung in aller Regel grÃ¶ssere Bedeutung zu, als wenn dies nicht zutrifft. Was die GebÃ¤ulichkeiten betrifft, hat deren Wert und deren Ertrag auch Auswirkungen auf den Wert des Umschwungs. So wÃ¤re beispielsweise die Abtretung eines Landstreifens bei einem ehemaligen, bevorzugt situierten Bauernhaus, das zwischenzeitlich in ein gehobenes Einfamilienhaus umgewandelt worden ist, anders zu gewichten als bei einem in die Jahre gekommenen WochenendhÃ¤uschen an peripherer Lage. Mit Bezug auf den Umschwung fragt sich, ob die betreffende FlÃ¤che in irgendeiner Weise (intensiv oder extensiv) genutzt werden kann oder ob ihr die Funktion als Sichtschutz oder dergleichen zukommt. Schliesslich gilt es zu beachten, dass die HandÃ¤nderung an einer kleinen FlÃ¤che regelmÃ¤ssig einen sogenannten Arrondierungskauf darstellt, bei dem der Preis kaum je durch die MarktverhÃ¤ltnisse als vielmehr durch die Interessen der beteiligten Parteien bestimmt wird. Ist etwa der Erwerber zur Schaffung einer rechtsgenÃ¼genden Zufahrt zu seinem GrundstÃ¼ck auf einen Landstreifen angewiesen, wird er geneigt sein, einen objektiv gesehen Ã¼bersetzten Preis zu bezahlen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>Wie der Rekurrent zutreffend vorbringt, ist vorliegend nicht ersichtlich, welchen praktischen Nutzen der enteignete Landstreifen von 74 m<sup>2</sup> dem Rekursgegner gebracht hat bzw. welchen Nachteil er durch dessen Verlust erleidet. Von den verschiedenen Bewertungsmethoden, die von der SchÃ¤tzungslehre entwickelt worden sind, erscheint vorliegend einzig die Differenzmethode als sachgerecht. Wie die SchÃ¤tzungskommission zutreffend festgehalten hat, wird diese von der bundesgerichtlichen Rechtsprechung als tauglich anerkannt (BGE 142 II 136 E. 7.7). DemgegenÃ¼ber erscheinen die neben der Vergleichsmethode weiteren von der SchÃ¤tzungslehre entwickelten Methoden (hedonische Bewertung, Kennwertmethode, Ertrags- und Barwertmethode, Lageklassenmethode, DCF-Methode [Zweifel et al., § 10 N. 97]) vorliegend nicht zielfÃ¼hrend.</p> <p class="Erwgung3">Weil sich die SchÃ¤tzungskommission bei der Bemessung der EntschÃ¤digung vom PrÃ¤judiz VR.2019.00003 vom 23. Januar 2020 hat leiten lassen, hat sie den Preis von Wohnbauland ermittelt und keine weiteren Ãberlegungen zur Wertdifferenz im Zug der Enteignung angestellt. Nach dem Gesagten kommt der enteigneten FlÃ¤che von 74 m<sup>2</sup> wegen eines zumindest weitestgehend fehlenden Nutzens hÃ¶chstens ein sehr geringer Wert zu. Dessen genauere Ermittlung kann â soweit dies Ã¼berhaupt zuverlÃ¤ssig mÃ¶glich ist â aus den nachfolgend darzulegenden verfahrensrechtlichen GrÃ¼nden (nachfolgend E. 5.3.1) jedoch offenbleiben.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.3 </b>Anzumerken bleibt, dass sich das Verwaltungsgericht mit der im vorliegenden Fall fÃ¼r massgeblich erklÃ¤rten Anwendung der Differenzmethode nicht in Widerspruch zu den in E. 5.2 des Entscheids VR.2019.00003 vom 23. Januar 2020 angestellten Ãberlegungen setzt. Indessen ist prÃ¤zisierend festzuhalten, dass die dort angestellten Ãberlegungen nur in jenen FÃ¤llen greifen, bei denen der enteigneten FlÃ¤che tatsÃ¤chlich eine Funktion zukommt, die einen Vergleich mit dem Wert von Bauland rechtfertigt. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Land zum nÃ¤heren Hausumschwung gehÃ¶rt, in besonderer Weise genutzt wird oder dem Schutz der PrivatsphÃ¤re dient. Dies alles trifft hier wie gesagt nicht zu.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>Mit Bezug auf die im vorliegenden Fall zuzusprechende EntschÃ¤digung ist in verfahrensrechtlicher Hinsicht das Verbot der reformatio in peius vel melius zu beachten. Danach ist es dem Verwaltungsgericht verwehrt, Ã¼ber die AntrÃ¤ge des rekurrierenden Kantons ZÃ¼rich hinauszugehen und den SchÃ¤tzungsentscheid in weiterem Ausmass zuungunsten des Enteigneten zu Ã¤ndern (VGr, 23. Januar 2020, VR.2019.00003, E. 5.3; VGr, 14. November 2019, VR.2019.00001+00002, E. 4.3.5; Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 32â86 N. 10).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>Die vom Rekurrenten beantragte EntschÃ¤digung fÃ¼r die Abtretung von 74 m<sup>2</sup> Land von Fr. 92.-/m<sup>2</sup> (= Fr. 6'808.-) liegt nach dem Gesagten offensichtlich klar Ã¼ber dem Landwert, der sich aufgrund der Differenzmethode ergÃ¤be. Ein zusÃ¤tzlich zu vergÃ¼tender mittelbarer Schaden oder ein Minderwert der Restliegenschaft ist nicht ersichtlich und wird vom Rekursgegner denn auch nicht substanziiert geltend gemacht. Die Verzinsung dieses Betrags zu 5 % ab Baubeginn am 11. Januar 2021 bis zur Auszahlung ist unangefochten geblieben und erweist sich als richtig. Der Rekurs ist daher insoweit gutzuheissen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>In gleicher Weise ist das VerbÃ¶serungsverbot bzw. der Grundsatz der Bindung an die Rechtsbegehren der rechtsmittelfÃ¼hrenden Partei auch mit Bezug auf die VergÃ¼tung fÃ¼r die vorÃ¼bergehende Beanspruchung von 106 m<sup>2</sup> Land zu beachten. Der Rekursgegner vermag sodann nicht darzutun, inwiefern ihm durch die wÃ¤hrend gut sieben Monaten dauernden Bauarbeiten eine Ã¼ber die bloss faktische Unannehmlichkeit hinausgehende wirtschaftliche Einbusse erwachsen ist. Unter diesen UmstÃ¤nden besteht kein Anlass, ihm eine hÃ¶here VergÃ¼tung als die vom Rekurrenten beantragten Fr. 199.- zuzusprechen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur Gutheissung des Rekurses und Aufhebung von Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des angefochtenen Entscheids. DemgemÃ¤ss hat der Kanton ZÃ¼rich dem Rekursgegner fÃ¼r die Enteignung von 74 m<sup>2</sup> Land (Nachmass vorbehalten) eine EntschÃ¤digung von Fr. 6'808.- zuzÃ¼glich Zins zu 5 % seit 11. Januar 2021 bis zur Auszahlung zu leisten sowie fÃ¼r die vorÃ¼bergehende Beanspruchung von 106 m<sup>2</sup> Land (Nachmass vorbehalten) eine solche von Fr. 199.- zuzÃ¼glich Zins zu 5 % seit 11. Januar 2021 bis zur Auszahlung.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Gutheissung des Rekurses bewirkt keine Ãnderung der vorinstanzlichen Kostenauflage, weil die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens laut § 63 Abs. 1 erster Satzteil AbtrG in der Regel vom Enteigner getragen werden. Von diesem Grundsatz abzuweichen besteht hier kein Anlass. DemgegenÃ¼ber sind die Kosten des Rekursverfahrens dem unterliegenden Enteigneten zu Ã¼berbinden (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ferner muss diesem die von ihm beantragte ParteientschÃ¤digung versagt bleiben.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs wird gutgeheissen. Dispositiv-Ziffern 1 und 2 des Entscheids der SchÃ¤tzungskommission II vom 23. September 2021 werden aufgehoben und der Kanton ZÃ¼rich wird verpflichtet, dem Rekursgegner folgende EntschÃ¤digungen zu bezahlen:</span></p> <p class="Einzug2"><span> a) fÃ¼r die Abtretung von 74 m<sup>2</sup> Land (Nachmass vorbehalten) Fr. 6'808.- zuzÃ¼glich Zins zu 5 % seit 11. Januar 2021 bis zur Auszahlung;</span></p> <p class="Einzug2"><span> b) fÃ¼r die vorÃ¼bergehende Beanspruchung von 106 m<sup>2</sup> Land (Nachmass vorbehalten) Fr. 199.- zuzÃ¼glich Zins zu 5 % seit 11. Januar 2021 bis zur Auszahlung.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 195.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 2'195.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Rekursgegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (SR 173.110) erhoben werden. Die Beschwerde ist binnen 30 Tagen ab Zustellung einzureichen beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) die SchÃ¤tzungskommission II;<br/> c) den Regierungsrat.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Im Namen des Verwaltungsgerichts</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Der Vorsitzende</span><span>: Die Gerichtsschreiberin:</span></p> <p class="Erwgung2"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">Versandt:</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>