<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00562</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205741&amp;W10_KEY=4467136&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00562</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 22.03.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit vier Eigentumswohnungen und einer Tiefgarage.<br/><br/>Die Beschwerdeführenden halten dem Bauvorhaben hauptsächlich eine ungenügende planungsrechtliche Baureife gemäss § 234 PBG entgegen (E. 2):<br/>Erwägungen der Vorinstanz und Vorbringen der Parteien (E. 2.1).<br/>Bisherige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts; Abgrenzung von geänderter Rechtslage und Änderung der Sachumstände; Interessenabwägung bei der Berücksichtigung der geänderten Sachlage:<br/>Das Gericht berücksichtigt ohne weiteres die geänderte Sachlage, das heisst den Stand der Planung im Zeitpunkt seines Entscheids; die Interessenabwägung gilt nur der Frage, ob dem Schutz dieser neuen Planung oder dem Vertrauen des Baugesuchstellers in die Beständigkeit der noch geltenden planungsrechtlichen Grundlagen der Vorzug gebührt (E. 2.2).<br/>Im vorliegenden Fall lässt sich die Bauverweigerung nicht auf § 234 PBG stützen (E. 2.3).<br/>Die Vorinstanz hat die Rüge ungenügender Erschliessung zu Recht verneint (E. 3).<br/>Die Rüge, das Bauvorhaben entspreche nicht dem Quartiercharakter und verletze damit die Gestaltungsanforderungen gemäss § 238 Abs. 1 PBG, ist unbegründet; die Vorinstanz hat diesbezüglich ihren Ermessenspielraum nicht überschritten (E. 4).<br/><br/>Abweisung der Beschwerden (zusammen mit VB.2005.00578).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAU- UND ZONENORDNUNG">BAU- UND ZONENORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUREIFE">BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEEXEKUTIVE">GEMEINDEEXEKUTIVE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNG">PLANUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃJUDIZIERUNG">PRÃJUDIZIERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REVISION">REVISION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSÃNDERUNG">SACHVERHALTSÃNDERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="gerade">Art./§ 17 BZO Uitikon</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2006 Nr. 30 S. 23</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 28. Februar 2005 erteilte der Gemeinderat Uitikon F die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r ein GebÃ¤ude mit vier Eigentumswohnungen und Tiefgarage auf dem in der Wohnzone E liegenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 02 in Uitikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach einem Delegationsaugenschein am 20. September 2005 vereinigte die Baurekurskommission I die gegen das Bauvorhaben von mehreren Nachbarn erhobenen Rekurse und wies sie am 28. Oktober 2005 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Rekursentscheid liessen A als EigentÃ¼mer der Liegenschaft L-Strasse 03 sowie C und D als EigentÃ¼mer der Liegenschaft M-Strasse 04 mit Eingaben vom 29. November und 5. Dezember 2005 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben, je mit den HauptantrÃ¤gen, den Rekursentscheid und die Baubewilligung unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen aufzuheben. In verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht wurden ein Augenschein sowie die Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels beantragt.</p> <p class="Urteilstext">Der Gemeinderat Uitikon am 19. und die Baurekurskommission I am 23. Dezember 2005 schlossen auf Abweisung der Beschwerden. F liess am 31. Januar 2006 beantragen, beide Beschwerden unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingaben vom 24. Januar bzw. 7. Februar 2006 wiesen die BeschwerdefÃ¼hrenden darauf hin, dass der Gemeinderat Uitikon bzw. die von ihm eingesetzte Fachkommission einen Entwurf fÃ¼r die Revision der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uitikon (BZO) vorgelegt hÃ¤tten, welcher an der Gemeindeversammlung vom 16. Mai 2006 behandelt werden solle.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die beiden gegen den Rekursentscheid vom 28. Oktober 2005 gerichteten Beschwerden, welche die nÃ¤mlichen Sach- und Rechtsfragen betreffen, sind zu vereinigen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf dem Augenschein vom 20. September 2005 beruhenden Feststellungen der Vorinstanz, insbesondere die Fotografien (vgl. VB.2005.00562), kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2); sie dokumentieren die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse in rechtsgenÃ¼gender Weise.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen in erster Linie geltend, dem BaugrundstÃ¼ck fehle es an der planungsrechtlichen Baureife im Sinn von § 234 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Vorinstanz hat diesen Einwand mit der BegrÃ¼ndung verworfen, die mit einer Initiative angestrebte Ãnderung der Bau- und Zonenordnung, wonach die Bestimmungen betreffend die Wohnzone E derart zu Ã¤ndern seien, dass der Charakter dieser Zonen als Einfamilienhaus-Quartiere nachhaltig erhalten bleibe, sei zu wenig konkretisiert, um dem Bauvorhaben entgegengehalten zu werden; nach der Annahme der Initiative an der Gemeindeversammlung vom 23. MÃ¤rz 2005 berate eine Fachkommission mÃ¶gliche Varianten zur Umsetzung, wobei die bereits relativ konkreten VorschlÃ¤ge in verschiedene Richtungen zielten. Jedenfalls seien die Realisierungschancen der angestrebten PlanÃ¤nderung gering, da das Planungs- und Baugesetz keinen Spielraum lasse fÃ¼r nach Wohnungszahl und <br/> -charakter differenzierte Wohnzonen; zudem entspreche die AusnÃ¼tzungsziffer von 30 % bereits dem fÃ¼r zweigeschossige Wohnzonen zulÃ¤ssigen Minimum, sodass kaum vorstellbar sei, wie angesichts dieser Schranken eine Regelung zur Umsetzung der Initiative aussehen kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden halten diesen ErwÃ¤gungen entgegen, dass der Initiative, die an der Gemeindeversammlung vom 23. MÃ¤rz 2005 durch eine Ã¼berwÃ¤ltigende Mehrheit unterstÃ¼tzt worden sei, der klare Wille entnommen werden kÃ¶nne zu verhindern, dass in der Wohnzone E WohnblÃ¶cke errichtet werden kÃ¶nnten. Wie die vorliegenden VorschlÃ¤ge zeigten, sollten zu diesem Zweck in der Wohnzone E der Verzicht auf ein Dachgeschoss durch eine hÃ¶here AusnÃ¼tzung in den Vollgeschossen kompensiert werden, wÃ¤hrend in im Zonenplan besonders bezeichneten Gebieten (Art. 17 Abs. 3 Revisions-Entwurf) Dachgeschosse Ã¼berhaupt verboten wÃ¼rden und im Gegenzug die AusnÃ¼tzung in den Vollgeschossen leicht erhÃ¶ht wÃ¼rde. Diese Ãnderungen, die der Gemeinderat Ã¶ffentlich aufgelegt habe und welche mit dem Ã¼bergeordneten Recht vereinbar seien, seien hinreichend konkretisiert und hÃ¤tten eine ernsthafte Realisierungschance. Zwar solle das BaugrundstÃ¼ck nicht den Gebieten gemÃ¤ss Art. 17 Abs. 3 Revisions-Entwurf zugewiesen werden, doch erscheine diese Abgrenzung als willkÃ¼rlich und hÃ¤tten die BeschwerdefÃ¼hrenden im Rahmen der Planauflage eine entsprechende Ãnderung beantragt.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegner sind dagegen der Auffassung, dass das Bauvorhaben der vom Gemeinderat am 19. Dezember 2005 zuhanden der Ã¶ffentlichen Auflage verabschiedeten Ãnderungsvorlage nicht widerspreche. Dass das BaugrundstÃ¼ck nicht dem speziellen Gebiet gemÃ¤ss Art. 17 Abs. 3 Revisions-Entwurf zugewiesen werden solle, sei darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren, dass sich in jenem Quartierteil mehrheitlich Wohnbauten fÃ¤nden, die bereits Ã¼ber ein ausgebautes Dach- respektive Attikageschoss verfÃ¼gten. Ohnehin seien die Voraussetzungen fÃ¼r eine intertemporale Anwendung von § 234 PBG nicht erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Damit einem Bauvorhaben die Ãnderung einer planungsrechtlichen Festlegung entgegengehalten werden kann, muss sie nach dem Wortlaut von § 234 PBG vom Gemeinderat "beantragt" sein. Damit ist klargestellt, dass beabsichtigte PlanÃ¤nderungen nur zu berÃ¼cksichtigen sind, wenn sie vom Gemeinderat, das heisst von der Gemeindeexekutive ausgehen, und ein entsprechender formeller Beschluss der GesamtbehÃ¶rde vorliegt (Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, Rz. 266). Allerdings ist nicht erst der formelle Ãnderungsantrag der Gemeindeexekutive an die Gemeindeversammlung oder zuhanden des Gemeindeparlaments massgebend, sondern muss bereits die Vorbereitungsphase der Planung mit der gemÃ¤ss Art. 4 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 und § 7 PBG vorgeschriebenen Mitwirkung der BevÃ¶lkerung vor einer PrÃ¤judizierung geschÃ¼tzt sein (Wolf/Kull, Rz. 267; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 3. A., ZÃ¼rich 2003, S. 9-8). Als in diesem Sinn beantragte Ãnderung hat es deshalb die Baurekurskommission genÃ¼gen lassen, dass der Gemeinderat noch vor der vorgeschrie­benen Ã¶ffentlichen Auflage Ã¼ber einen ersten Revisionsentwurf ein freiwilliges Vernehmlassungsverfahren bei "interessierten Kreisen" durchgefÃ¼hrt hatte (BRK IV, Nr. 166/1993, BEZ 1994 Nr. 3). In RB 2004 Nr. 69 hat das Verwaltungsgericht auf die Stossrichtung der Neuformulierung von § 234 PBG hingewiesen, nÃ¤mlich zu verhindern, dass mit Volksinitiativen, parlamentarischen Motionen und dergleichen missliebige Bauvorhaben verhindert werden kÃ¶nnen. Gleichzeitig hat es aber unter Hinweis auf BGE 116 Ia 449 E. 4a festgehalten, dass die Voraussetzung von § 234 PBG, wonach PlanÃ¤nderungen vom Gemeinderat beantragt sein mÃ¼ssten, nicht zu eng ausgelegt werden dÃ¼rfe; es hat einer PlanÃ¤nderung den Schutz gegen PrÃ¤judizierung gewÃ¤hrt, die vom Gemeinderat beantragt, jedoch von der Gemeindeversammlung fÃ¼r weiter gehende BeschrÃ¤nkungen an diesen zurÃ¼ckgewiesen worden war. Im nÃ¤mlichen Entscheid hat das Gericht aber auch betont, dass die vorgesehene PlanÃ¤nderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben mÃ¼sse (RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40).</p> <p class="Erwgung2">So lange die Bestrebungen zur Revision der Zonenplanung nicht ihren Abschluss in der rechtskrÃ¤ftigen Ãnderung der Bau- und Zonenordnung gefunden haben, stellt der Fortschritt der legislatorischen TÃ¤tigkeit â hier die Annahme der Initiative am 23. MÃ¤rz 2005, die Arbeiten der Fachkommission und der Beschluss des Gemeinderates vom 19. Dezember 2005 betreffend Ã¶ffentliche Auflage der vorgeschlagenen Ãnderungen â keine Ãnderung der Rechtslage, sondern eine Ãnderung der fÃ¼r die Anwendung von § 234 PBG massgeblichen SachumstÃ¤nde dar. Die BerÃ¼cksichtigung einer solchen Ãnderung der Sachlage im Beschwerdeverfahren gilt nach der neueren Praxis des Verwaltungsgerichts im Allgemeinen als zulÃ¤ssig, wenn wichtige prozessÃ¶konomische GrÃ¼nde dafÃ¼r sprechen, der Streitgegenstand nicht verÃ¤ndert wird und keine neuen Ermessensfragen aufgeworfen werden (RB 1982 Nr. 40; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 52 N. 17). Im Zusammenhang mit der Anwendung von § 234 PBG macht das Gericht die BerÃ¼cksichtigung der durch laufende Planungsrevisionen geÃ¤nderten Sachlage in stÃ¤ndiger Rechtsprechung von einer InteressenabwÃ¤gung im Einzelfall abhÃ¤ngig; es stellt das Interesse des Gemeinwesens, zwecks wirksamer Planung neue UmstÃ¤nde und bessere Erkenntnisse mÃ¶glichst bald und umfassend, also auch im hÃ¤ngigen Rechtsmittelverfahren, zur Geltung zu bringen, dem Vertrauen des Baugesuchstellers auf die Massgeblichkeit des ursprÃ¼nglichen Sachverhalts gegenÃ¼ber (RB 2000 Nr. 97 = BEZ 2000 Nr. 38, RB 1985 Nr. 116; VGr, 28. Juni 1985, BEZ 1985 Nr. 20). Genau besehen berÃ¼cksichtig damit das Gericht ohne weiteres die geÃ¤nderte Sachlage, das heisst den Stand der Planung im Zeitpunkt seines Entscheids; die InteressenabwÃ¤gung gilt nur der Frage, ob dem Schutz dieser neuen Planung oder dem Vertrauen des Baugesuchstellers in die BestÃ¤ndigkeit der noch geltenden planungsrechtlichen Grundlagen der Vorzug gebÃ¼hrt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Mit Beschluss vom 19. Dezember 2005 hat der Gemeinderat verschiedenen Ãnderungen der Bau- und Zonenordnung in Bezug auf die Wohnzone E zugestimmt und diese am 13. Januar 2006 Ã¶ffentlich aufgelegt. Die Initiative, welche den Anstoss fÃ¼r die vom Gemeinderat heute vorgeschlagenen Ãnderungen gab, datiert vom 10. Dezember 2004, wurde am 28. Februar 2005 eingereicht und in der Gemeindeversammlung vom 23. MÃ¤rz 2005 angenommen. In der Folge setzte der Gemeinderat eine Fachkommission ein, deren Arbeiten zum heute vorliegenden Antrag des Gemeinderates fÃ¼hrten.</p> <p class="Erwgung2">Als der Gemeinderat Uitikon am 28. Februar 2005 die angefochtene Baubewilligung erteilte, wurde zwar gleichentags die Initiative eingereicht, jedoch war sie noch nicht von der Gemeindeversammlung angenommen und fehlte eine die Stossrichtung der Initiative unterstÃ¼tzende Stellungnahme des Gemeinderats; eine solche lÃ¤sst sich erst der vom 10. MÃ¤rz 2005 datierten Einladung zur Gemeindeversammlung vom 23. MÃ¤rz 2005 entnehmen. Ein genÃ¼gender Antrag im Sinn von § 234 PBG lag somit frÃ¼hestens mit dieser Stellungnahme des Gemeinderats bzw. der Annahme der Initiative durch die Gemeindeversammlung vom 23. MÃ¤rz 2005 vor (vgl. RB 1999 Nr. 113 E. 3b). Im Zeitpunkt der Bewilligungserteilung vom 28. Februar 2005 liess sich deshalb mangels eines Antrags im Sinn von § 234 PBG eine Bauverweigerung nicht rechtfertigen.</p> <p class="Erwgung2">Mit der Annahme der Initiative am 23. MÃ¤rz 2005 wurde der Gemeinderat beauftragt, "in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Uitikon (Fassung 1995) die Bestimmungen betreffend die Wohnzone E derart zu Ã¤ndern, dass der Charakter dieser Zonen als Einfamilienhaus-Quartiere nachhaltig erhalten bleibt". Im Zeitpunkt des Rekursentscheids vom 28. Oktober 2005 war somit der Gemeinderat zur Vorlage einer entsprechenden Ãnderung der planungsrechtlichen Grundlage verpflichtet, was einer von ihm aus eigenem Antrieb beantragten Ãnderung gleichzusetzen ist (vgl. RB 2004 Nr. 69 E. 3.1). Jedoch hat die Baurekurskommission zu Recht erwogen, dass der von der Legislative erteilte Auftrag keine hinreichende Konkretisierung einer planungsrechtlichen Festlegung darstellt; als solche gelten regelmÃ¤ssig erst die durch das zustÃ¤ndige Exekutivorgan zuhanden der Ã¶ffentlichen Auflage verabschiedeten Festlegungen (vgl. BRK IV, Nr. 166/1993, BEZ 1994 Nr. 3; Fritzsche/BÃ¶sch S. 9-8). Angesichts des Umstands, dass es § 49 PBG den Gemeinden nicht erlaubt, in einzelnen Wohnzonen den Bau von MehrfamilienhÃ¤usern generell auszuschliessen, kann das Ziel der Initiative, den Charakter der Wohnzone E in Uitikon als Einfamiliehaus-Quartiere zu erhalten nicht direkt erreicht werden. Entsprechend standen im Zeitpunkt des Rekursentscheids verschiedene Varianten zur Diskussion und ist die erforderliche Konkretisierung erst mit dem Beschluss des Gemeinderats vom 19. Dezember 2005 betreffend Ãnderung der Bau- und Zonenordnung und Ã¶ffentlicher Auflage des Ãnderungsantrags erfolgt.</p> <p class="Erwgung2">Seit dem Beschluss des Gemeinderats vom 19. Dezember 2005 liegt nun ein hinreichend konkreter Antrag vor, der im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden kann. Die vorgeschlagenen Ãnderungen werden jedoch durch das Bauvorhaben nicht prÃ¤judiziert, da das BaugrundstÃ¼ck nicht dem speziell bezeichneten Gebiet gemÃ¤ss Art. 17 Abs. 3 Revisions-Entwurf zugewiesen werden soll (vgl. VB.2005.00562), in welchem bei GebÃ¤uden mit zwei Vollgeschossen kein Dachgeschoss erstellt werden darf, und von den Ã¼brigen Ãnderungen ebenfalls nicht betroffen ist. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden haftet der Abgrenzung des speziell bezeichneten Gebiets gemÃ¤ss Art. 17 Abs. 3 Revisions-Entwurf im Bereich des BaugrundstÃ¼cks nichts WillkÃ¼rliches an, sondern ist gedeckt durch die gemÃ¤ss Bericht zur Zonenplanrevision fÃ¼r die Perimeterabgrenzung massgeblichen Kriterien. Selbst wenn es denkbar ist, dass der Perimeter auf Betreiben der BeschwerdefÃ¼hrenden auch auf das BaugrundstÃ¼ck und dessen Umgebung ausgedehnt wird, vermag eine solche MÃ¶glichkeit eine Bauverweigerung nicht zu rechtfertigen. Wie das Verwaltungsgericht in RB 1985 Nr. 106 (= ZBl 87/1986, S. 140 f. = BEZ 1986 Nr. 1) festgehalten hat, darf der kommunale Gesetzgeber nicht wÃ¤hrend der Dauer des Rechtsmittelverfahrens die kommunalen planungsrechtlichen Festlegungen eigens Ã¤ndern, um einer von der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde erteilten Baubewilligung nachtrÃ¤glich die Grundlage zu entziehen.</p> <p class="Erwgung2">Schliesslich ist auch zu berÃ¼cksichtigen, dass die Bauherrschaft ihr Baugesuch am 20. Dezember 2004 eingereicht hat und somit die Planung ihres Bauvorhabens deutlich vor dem Zeitpunkt aufgenommen haben muss, in welchem mit der vom 10. Dezember 2004 datierten Initiative die heute vorgeschlagenen Ãnderungen der Bau- und Zonenordnung angestossen wurden. Vor diesem Zeitpunkt musste sie nicht damit rechnen, dass die durch die Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 und die Bau- und Zonenordnung vom 23. Mai 1995 im Sinn einer Verdichtung erweiterten BaumÃ¶glichkeiten wieder eingeschrÃ¤nkt wÃ¼rden. Auf der anderen Seite zeigt der Bericht des Gemeinderats zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (VB.2005.00562, VB.2005.00578), dass im Gebiet des BaugrundstÃ¼cks bereits mehrere Bauten mit 2 Vollgeschossen und 1 Dachgeschoss vorhanden sind, sodass ein weiteres solches GebÃ¤ude eine Ausdehnung des speziell bezeichneten Gebiets gemÃ¤ss Art. 17 Abs. 3 Revisions-Entwurf, wie sie die BeschwerdefÃ¼hrenden anstreben, nicht grundsÃ¤tzlich in Frage stellen wÃ¼rde (vgl. auch VB.2005.00562). Auch unter dem Gesichtspunkt der InteressenabwÃ¤gung lÃ¤sst sich deshalb die beantragte Bauverweigerung nicht auf § 234 PBG stÃ¼tzen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 1 rÃ¼gt erneut, das BaugrundstÃ¼ck sei strassenmÃ¤ssig ungenÃ¼gend erschlossen. Die Stichstrasse, an welcher das BaugrundstÃ¼ck sowie die zwei Parzellen Kat.-Nrn. 05 und 06 des BeschwerdefÃ¼hrers Nr. 1 lÃ¤gen, sei 63 m lang und 3,6 m breit. Sie erschliesse bei Verwirklichung des Bauvorhabens 8 Wohneinheiten. WÃ¼rden auch die GrundstÃ¼cke des BeschwerdefÃ¼hrers neu Ã¼berbaut, so kÃ¤men 5 bis 6 weitere Wohneinheiten dazu. Diesem Erschliessungsbedarf genÃ¼ge die Stichstrasse, die Ã¼ber keine seitlichen Bankette und keinen Kehrplatz verfÃ¼ge, nicht. Es sei nicht nur ein Zufahrtsweg, sondern eine Zufahrtsstrasse erforderlich.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission hat sich mit diesen bereits im Rekursverfahren vorgetragenen EinwÃ¤nden eingehend auseinander gesetzt. Auf ihre zutreffenden AusfÃ¼hrungen kann gestÃ¼tzt auf § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen werden. In der Beschwerde wird nichts vorgebracht, was die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz als rechtsverletzend erscheinen lÃ¤sst. Aufgrund der Akten ist offenkundig, dass die Ã¼bersichtliche, verhÃ¤ltnismÃ¤ssig kurze und 3,6 m breite Stichstrasse fÃ¼r insgesamt 8 Wohneinheiten eine verkehrssichere Zufahrt darstellt; die normaliengemÃ¤sse Minimalbreite von 3,0 m wird um ca. 60 cm Ã¼berschritten, sodass das Fehlen von Banketten keinen Mangel darstellt. Falls der Erschliessungsbedarf ansteigen sollte, so wird ein spÃ¤terer Ausbau durch das am Ende der Stichstrasse gelegene Bauvorhaben offenkundig nicht prÃ¤judiziert.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden Nrn. 2.1 und 2.2 machen geltend, das Bauvorhaben entspreche nicht dem Quartiercharakter, der durch Einfamilien- und DoppeleinfamilienhÃ¤user geprÃ¤gt sei, und verletze damit die Gestaltungsanforderungen gemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG; die Vorinstanzen hÃ¤tten den ihnen bei der Anwendung dieser Bestimmung zustehenden Ermessensspielraum Ã¼berschritten.</p> <p class="Urteilstext">Vor einer solchen rechtsverletzenden Ãberschreitung des Ermessenspielraums kann hier keine Rede sein. Wie die Baurekurskommission zutreffend festgehalten hat, hat Art. 18 BZO, wonach GebÃ¤ude Ã¤usserlich Ã¤hnlich einem Einfamilienhaus in Erscheinung zu treten haben und der Quartiercharakter gewahrt bleiben muss, keine Ã¼ber § 238 Abs. 1 PBG hinausgehende Bedeutung. Sodann trifft es zwar zu, dass der Neubau die von der Bau- und Zonenordnung eingerÃ¤umten BaumÃ¶glichkeiten ausschÃ¶pft und deshalb gegenÃ¼ber Bauten, die unter dem frÃ¼heren Recht bewilligt wurden, ein vergleichsweise grosses Volumen aufweist. Dies allein lÃ¤sst jedoch nicht auf einen Gestaltungsmangel im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG schliessen. Dadurch, dass der Neubau, dessen Gestaltung fÃ¼r sich allein die Baurekurskommission unwidersprochen als stimmig bezeichnet hat, aus zwei Wohntrakten mit je zwei Wohnungen besteht, die durch einen transparenten Erschliessungstrakt miteinander verbunden sind, wird der Eindruck eines Ã¼bergrossen BaukÃ¶rpers vermieden und weisen die einzelnen Bauteile Volumen auf, die mit denjenigen in der Umgebung ohne weiteres vergleichbar sind; damit kommt das Bauvorhaben den Anforderungen nach, welche sich nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts daraus ergeben kÃ¶nnen, dass ein Neubau ein deutliches grÃ¶sseres Volumen aufweist als die ihn umgebende bestehende Ãberbauung (VGr, 12. Juli 2001, VB.2001.00088, www.vgrzh.ch; 19. April 2002, BEZ 2002 Nr. 18). Zudem ist die bestehende Umgebung gestalterisch keineswegs homogen, sondern weist teilweise Ã¤hnliche Merkmale auf wie der geplante Neubau. Sodann hat die Vorinstanz zutreffend darauf hingewiesen, dass im Osten des BaugrundstÃ¼cks das Schulhaus N liegt, dessen grosse BaukÃ¶rper mitzuberÃ¼cksichtigen sind.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerden erweisen sich damit als unbegrÃ¼ndet und sind abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten zu ½ dem BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 1 und je zur HÃ¤lfte unter solidarischer Haftung fÃ¼r ½ den BeschwerdefÃ¼hrenden Nrn. 2.1 und 2.2 aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Ãberdies sind die BeschwerdefÃ¼hrenden nach demselben Verteiler zu einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an den privaten Beschwerdegegner zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG; § 12 der GebÃ¼hrenverordnung des Ver­waltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS 175.252). Als angemessen erweist sich im vorliegenden Fall eine EntschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).</p> <p class="Zwischentitel">DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer:</p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerden VB.2005.00562 und VB.2005.00578 werden vereinigt;</span></p> <p class="Zwischentitel">und entscheidet:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 8'180.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zu ½ dem BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 1 und je zur HÃ¤lfte und unter solidarischer Haftung fÃ¼r ½ den BeschwerdefÃ¼hrenden Nrn. 2.1 und 2.2 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden nach dem vorstehenden Verteiler verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung in der HÃ¶he von insgesamt Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>