R 10 24 5. Kammer URTEIL vom 14. September 2010 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Quartierplan 1. Die Parzellen 523, 722 und 4426 am "…", …, liegen in der Wohnzone 0.6 und sind der Quartierplanpflicht unterstellt. Parzelle 722 ist mit einem Wohnhaus überbaut. Die Grundstücke gehören der ... Die zweite Publikation des Einleitungsbeschlusses des Quartierplanes …-…gasse mit dem angepassten Quartierplanperimeter vom 9. Februar 2006 erwuchs in Rechtskraft. Nach dem Mitwirkungsverfahren 2008 wurde die Vorlage nochmals überprüft. Vom 29. Mai bis 29. Juni 2009 wurde der bereinigte Quartierplanentwurf öffentlich aufgelegt. Dagegen erhoben u.a. am 28. Juni 2009 die … Einsprache. Sie verlangten die Durchführung eines Augenscheins, der am 17. November 2009 stattfand. Im Wesentlichen beantragten sie materiell, dass auf die Verbindung zwischen der geplanten Quartierstrasse und der …gasse verzichtet werde, ebenso auf die zwei geplanten Sackgassen ab der geplanten Quartierstrasse. Eventualiter sei die Verbindung zwischen Quartierstrasse und …gasse am talseitigen Rand von Parzelle 4426 in der bergseitigen Flucht von Parzelle 165 zu erstellen. Die Fahrbahnbreite solle nicht mehr als 3 m betragen, allenfalls mit Kreuzungsstellen mit einer Breite von 4 m. Der Ausgleichswert für Mehr- beziehungsweise Minderzuteilungen sei auf minimal Fr. 1250.-- pro Quadratmeter festzulegen. Die Gemeinde solle unter dem Titel der öffentlichen Interessen mit mindestens 30 % belastet werden. Zudem sei ihnen eine Kostenschätzung für die Erschliessungsmassnahmen zu eröffnen, allenfalls verbunden mit einem provisorischen Kostenteiler. Parzelle 147 sei auch in den Kostenverteiler einzubeziehen, Parzelle 162 sei mit dem Faktor 1 in Kostenteiler aufzunehmen, ebenso die überbaute Fläche von Parzelle 166 mit dem Faktor 0, eventuell 0.1. Am 9. Februar 2010 wies der Gemeindevorstand, abgesehen von einer Ausnahme bezüglich der Entschädigung für weggefallene Parkfläche und erschwerte Garagenzufahrt der …, sämtliche Einsprachen im Sinne der Erwägungen ab und genehmigte den Quartierplan unter Änderungen und Präzisierungen. Die neue Quartierstrasse bezeichnete er als …weg. 2. Dagegen erhoben die … am 10. März 2010 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit folgenden Anträgen: „1. Ziff. 1 und 2 Abs. 1 seien teilweise aufzuheben und im Sinne nachstehender Anträge abzuwenden, eventualiter zur Neubeurteilung zurückzuweisen. 2. Der Erschliessungsplan und der Gestaltungsplan sowie der Neuzuteilungsplan seien so zu ändern, dass a) auf die Verbindung zwischen …weg und …gasse und die teilweise Schliessung der …gasse verzichtet werde b) auf die Sackgasse ab …weg zwischen Parzelle 4427 und 166 verzichtet werde c) auf die Sackgasse zwischen Parzelle 722 und 4427 verzichtet werde 3. Eventualiter sei die Verbindung zwischen …weg und …gasse am talseitigen Rand von Parzelle 4426 in der bergseitigen Flucht von Parzelle 165 zu erstellen. 4. Sofern Ziff. 2 lit. b gutgeheissen werde, sei auf die Streichung des Fuss- und Fahrwegrechtes zu Gunsten Parzelle 523 und zulasten Parzelle 4427 zu verzichten. 5. a) die Pläne und Art. 8 QPV seien so zu ändern, dass die Fahrbahnbreite 3 m betrage und allenfalls Kreuzungsstellen mit einer Fahrbahnbreite von 4 m geschaffen würden. b) Eventualiter sei die Stichstrassen zwischen Parzelle 4427 und 166 auf 3 m Breite zu reduzieren. 6. Art. 6 QPV sei so zu ändern, dass als Ausgleichswert für Mehr- beziehungsweise Minderzuteilungen aufgrund des heutigen Verkehrswertes abzüglich eines Beitrages für die trotz Minderzuteilung nutzbare BGF (Art. 13 QPV) minimal auf Fr. 1'200.-- pro m², eventuell nach richterlichem Ermessen, festgelegt werde. 7. a) der Kostenverteiler sei, werde an der vorgelegten Studie festgehalten, so abzuändern, dass die Gemeinde unter dem Titel der öffentlichen Interessenz mit 30 % belastet werde. b) den Einsprechern sei eine Kostenschätzung für die notwendigen Erschliessungsmassnahmen zu eröffnen (allenfalls verbunden mit einem provisorischen Kostenverteiler).c) jene Fläche von Parzelle 147, die mit einem Stall überbaut sei, sei, zuzüglich einer Verkehrsfläche, in den Kostenverteiler mit einzubeziehen. d) Parzelle 162 sei im Kostenverteiler mit Faktor 1 (anstelle von 0.75) aufzunehmen.“ Auf den vorstehend unter Ziff. 3 wiederum gestellten Antrag, welcher bereits in der Einsprache gestellt worden sei, sei die Gemeinde im Einspracheverfahren nicht eingegangen. Dies sei eine Rechtsverweigerung, eventuell eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs. Anlässlich des Augenscheins und in den Bemerkungen zum Augenscheinprotokoll hätten die Einsprecher zudem eine Kostenschätzung für die Erschliessungsmassnahmen verlangt. Hinsichtlich der Strassenbaukosten habe man dem entsprochen, nicht aber für die übrigen Erschliessungsanlagen. Das rechtliche Gehör verlange aber, dass bereits bei der Festlegung des Verteilschlüssels auch die mutmasslichen Quartierplankosten bekannt gegeben würden. Das Quartierplangebiet sei im Bereich der …gasse bis auf eine Bauparzelle (510/511) überbaut. Die Baulandflächen zwischen …gasse und …strasse seien grösstenteils nicht überbaut. Sie seien mit der Erschliessung der unüberbauten Grundstücke zwischen …gasse und …strasse über den …weg als Stichstrasse ab der Monbielerstrasse einverstanden. Die …gasse genüge für den heutigen und zu erwartenden Verkehr. Eine Entlastung über den neuen …weg sei nicht notwendig. Überdimensionierte Verkehrsflächen schränkten ein und seien nachteilig. Das neue Regime sei für ihre Parzellen 722 und 4426 stossend. Sie seien schon in ein früheres Perimeterverfahren für den Ausbau der …gasse beigezogen worden. Die Stichstrasse zwischen Parzelle 4427 und 523 sei nicht notwendig. Parzelle 4427 könne privat erschlossen werden. Parzelle 523 verfüge über ein Durchgangsrecht über Parzelle 4427 zur …strasse. Ihr seien beim Ausbau der …strasse Perimeterbeiträge belastet worden. Die Kosten seien zu hoch, die Strasse zu breit. Die Stichstrasse zur Erschliessung von Parzelle 162 sei unnötig. Parzelle 162 könne über Parzelle 161 zur …gasse erschlossen werden. Die Eigentümer beider Parzellen seien identisch. Die Erschliessung liege in bester Aussichtslage von Parzelle 162. Wenn Parzelle 162 über Parzelle 161 erschlossen würde, sei keine Landumlegung notwendig. Die Verlegung der Verbindung zwischen …weg und …gasse an den talseitigen Rand von Parzelle 4426 hätte grosse Vorteile (keine Abtretung von Garagenzufahrt und Parkplätzen an der Südseite von Parzelle 722, keine Entschädigung nötig, kein Minderwert der bestehenden Liegenschaft der Beschwerdeführerinnen durch Immissionen, keine Entwertung der wertvollen Südseite). Dazu werde ein zweiter Schriftenwechsel beantragt. Die Fahrbahnbreite betrage 4.5 m zuzüglich Bankinen von je 0.25 m. Dies sei nicht nötig. Die Erschliessung des Quartiers erfolge über drei Stränge (…gasse, …strasse, …weg). Auch die öffentliche Versorgung sei mit einer Breite von 3 m mit Ausweichsstellen von 4 m gewährleistet. Dasselbe gelte für die Stichstrasse zwischen Parzelle 4427 und 166. Der Vorschlag von Fr. 260.-- pro Quadratmeter als Mehr- /Minderzuteilungsausgleichswert sei ausgehend von einem Landpreis von zirka Fr. 1'200.-- bis Fr. 1'400.-- pro Quadratmeter ermittelt worden. Für Parzelle 523 und ein Teilstück von Parzelle 166 liege ein Angebot von Fr. 2'400.-- vor. Selbst bei der Annahme, dass nur 20 % des Verkehrswertes als Landpreis dem Ausgleich zu Grunde gelegt würden, seien Fr. 260.-- pro Quadratmeter zu tief. Mindestens Fr. 480.-- müssten entschädigt werden. Dies zeige die Erfahrung in anderen Tourismusgemeinden. In der Regel werde die Hälfte des Verkehrswertes für die Übertragung von BGF als Ausgangspunkt genommen. Folglich wären Fr. 1'200.-- pro Quadratmeter richtig. Gemäss Art. 25 Abs. 3 der kommunalen Gebühren- und Beitragsordnung trage die Gemeinde bei öffentlichen Quartierstrassen 10-30 % der Kosten. Dies sei hier zu berücksichtigen. Eine günstigere Lösung hätte es nämlich auch getan. 10 % müsste die Gemeinde mindestens leisten; die als öffentliche Erschliessungsstrasse ausgeschiedene …gasse werde nachhaltig entlastet. Zudem finanzierten die Quartierplanbeteiligten die Anlagen für Wasser, Kanalisation und Strom zu 85 % zuzüglich Anschlussbeiträge. Der landwirtschaftliche Betrieb auf Parzelle 147 würde zukünftig über den …weg erschlossen. Das Grundstück sei für die Kostenverteilung beizuziehen. Es sei unbeachtlich, ob die Parzelle im Quartierplanperimeter liege oder eben nicht. Gestützt auf Art. 22 KRVO könne für das Beitragsverfahren das Beizugsgebiet nachträglich erweitert werden. Im Einleitungsbeschluss sei nicht gesagt worden, dass das Beizugsgebiet auch für die Kostenverteilung massgebend sei. Parzelle 162 sei heute weder rechtlich noch faktisch erschlossen. Sie sei mit jenen Teilflächen von Parzellen 4427 und 166 gleich zu setzen, die mit Faktor 1 belegt würden. Die Begründung, Parzelle 162 habe bereits Beiträge an den Ausbau der …gasse entrichtet, sei nicht stichhaltig. Ein Vergleich mit Parzelle 4426 zeige, dass jene direkt an die …gasse hätte angeschlossen werden können, Parzelle 162 aber noch Aufwand für Durchgangsrechte hätte betreiben müssen. Auch halte dies dem Vergleich mit Parzelle 523 nicht stand. Diese habe schon ein Durchgangsrecht zur …strasse und habe für den Ausbau derselben Perimeterbeiträge bezahlt. Trotzdem sei sie mit Faktor 1 belegt worden. 3. Die Gemeinde beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Zu Rügen betreffend Quartierplaninhalten, welche sie nicht belasteten (geplante Stichstrasse in bester Aussichtslage von Parzelle 162; rückwärtige Erschliessung wäre schonender für Parzelle 162), seien die Beschwerdeführerinnen nicht legitimiert. Das rechtliche Gehör sei nicht verletzt. Der Antrag betreffend die allfällige Verlegung der Verbindung …weg-…gasse sei vom Gemeindevorstand behandelt worden. Dies sei in der schriftlichen Ausfertigung zwar nicht ausreichend zum Ausdruck gebracht worden. Hauptziel der Quartierplanung sei es aber, sämtliche im Beizugsgebiet liegenden Parzellen zu erschliessen, dies wäre nach Auffassung der Gemeinde mit der im besagten Antrag propagierten Lösung nicht möglich gewesen. Ein allfälliger Mangel würde zudem im vorliegenden Verfahren geheilt. Hier sei Hauptziel die Erschliessung. Vor allem Parzellen 162 und 523 und Teile von Parzellen 4426, 4427, 4662 und 166 seien nicht oder nicht zweckmässig erschlossen. Dies sei nur mit dem …weg zu erreichen. Betreffend Kostenverteilung gelte ausschliesslich das KRG. Die Kosten seien heute nicht bekannt. Das kantonale Recht sehe keine Schätzungen der mutmasslichen Realisierungskosten vor. Bei der Festlegung des Verhältnisses zwischen öffentlicher und privater Interessenz gemäss Art. 22 KRVO, welche normalerweise bereits im Einleitungsbeschluss gefällt würden, seien von vornherein noch keine Kosten bekannt. Mit der Vorlage einer Kostenschätzung bezüglich der Verkehrsanlagen sei die Gemeinde schon weiter gegangen als nötig. Die Finanzierung der übrigen Erschliessungsanlagen (Wasser, Kanalisation, Elektrisch) erfolge zudem über die Anschlussgebühren. Auf die Verbindung zwischen …weg und …gasse und auf die teilweise Erschliessung der …gasse sei nicht zu verzichten. Es wäre problematisch, den ganzen Verkehr über die Kreuzung …gasse/…strasse abzuwickeln. Müsse der …weg ohnehin gebaut werden, liege die Verbindung mit der …gasse zu deren Entlastung auf der Hand. Werde eine neue Strasse erstellt, müsste sie auch angemessen breit sein. Zum Erschliessungsauftrag der Gemeinde gehöre auch die Feinerschliessung. Der Eigentümer von Parzelle 4427 sei mit der Erstellung der Stichstrasse einverstanden. Parzelle 523 erhalte mit der Stichstrasse erstmals eine optimale Erschliessung. Jede andere Erschliessung würde ebenso viel Land beanspruchen und gleichviel Kosten verursachen. Auch die andere Stichstrasse sei sachlich gerechtfertigt. Dass der Eigentümer der Vorderliegerparzelle (161) zur …gasse zufällig identisch mit demjenigen von Parzelle 162 sei, sei belanglos. Die Verschiebung der Verbindung zwischen …weg und …gasse hätte den Nachteil, dass Parzellen 162 und der Grossteil von Parzelle 4427 und die nördlichen Teile von Parzelle 166 nicht mehr erschlossen wären, jedenfalls nicht ohne grossen zusätzlichen Aufwand. Die Immissionen würden überschätzt. Die Ausführungen der BF betreffend Erhöhung des Ausgleichswertes seien blosse Behauptungen. Das Grundbuchamt habe die angegebenen Preise nicht bestätigen können. Der Wertanteil der Nutzung mache den grössten Teil des Werts eines Grundstücks aus. Der reine Landwert bewege sich in der Grössenordnung zwischen 20 und 30 % des Wertes Land + BGF. Hier komme es auf die konkreten Verhältnisse an, insbesondere auf das Verhältnis zwischen Gesamtfläche und abzutretenden Teil. Wenn der abzutretende Teil, wie es bei Parzelle 4426 der Fall sei, nur einen kleinen Teil ausmache, falle der Landverlust nicht nennenswert ins Gewicht, weil die Bauten dann immer noch über ausreichend Umschwung verfügten. Allenfalls könnten Schätzungen durch Fachleute eingeholt werden. Hier seien keine besonderen öffentlichen Interessen auszumachen. Die zur Diskussion stehenden Anlagen dienten praktisch alle der baulichen Erschliessung des Gebiets. Werde der Anteil auf 15 % gehalten, sei dies auch wegen der - allerdings vergleichsweise geringen - Beanspruchung durch Dritte (wie etwa Parzelle 147) gemacht worden. Auf den Antrag, Parzelle 147 sei in den Verteilschlüssel aufzunehmen, könne nicht eingetreten werden. Hier gehe es um ein Quartierplanverfahren, das Beizugsgebiet sei im Einleitungsbeschluss rechtskräftig festgelegt worden. Die Gemeinde könnte kein separates Beitragsverfahren durchführen. Zudem sei diese Beanspruchung unter dem Titel öffentlicher Interessenz berücksichtigt worden. Der direkt an die …gasse angrenzende Teil von Parzelle 4426 sei mit einem Kostenfaktor von 0.5 und der Rest nur mit einem von 0.75 belastet worden, wie Parzelle 162. Diese würden gleich behandelt. Auch der westliche (recte wohl: östliche) Teil von Parzelle 4426 hätte noch eines finanziellen Aufwands bedurft, wie dies bei Parzelle 162 der Fall sei. Bei Parzelle 523 sei tatsächlich der Faktor 1 in Anschlag gebracht worden. Damit habe man nicht berücksichtigt, dass von dieser Parzelle bereits Beitragsleistungen für den Ausbau der …strasse erbracht worden seien. Bei dieser handle es sich aber um eine Anlage ausserhalb des Beizugsgebiet, im Unterschied zur …gasse. Zudem werde Parzelle 523 mit dem …weg erstmals überhaupt optimal erschlossen. 4. Zur Beschwerde äusserten sich auch diverse Quartierplanbeteiligte, teils in zustimmendem, teils in ablehnenden Sinn. 5. In der Duplik hielten die Beschwerdeführerinnen mit Ausnahme von Ziff. 7 lit. b an ihren Anträgen fest. Zudem beantragten sie, die Gemeinde sei auf der Zusicherung betreffend der übrigen Erschliessungsanlagen zu behaften. Die Gegenparteien beharrten auf ihren Standpunkten, ohne wesentliche neue Gesichtspunkte aufzuzeigen. 6. Am 14. September 2010 führte das Verwaltungsgericht einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem die Beschwerdeführerinnen mit ihrem Anwalt, Vertreter der Gemeinde mit ihrem Anwalt sowie verschiedene Beigeladene, teils mit ihren Rechtsvertretern, teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Zunächst ist in materieller Hinsicht festzuhalten, dass dem Verwaltungsgericht bei der Überprüfung von Quartierplänen aufgrund von Art. 33 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG) eine uneingeschränkte Kognitionsbefugnis zusteht. Das Verwaltungsgericht hat mithin nicht nur zu prüfen, ob die den Plan festsetzende Behörde das ihr zustehende Planungsermessen überschritten oder missbraucht, also eine Rechtsverletzung begangen hat. Zu prüfen ist vielmehr ebenso, ob das Planungsermessen richtig und zweckmässig ausgeübt worden ist. Die mit voller Kognition betraute Behörde hat einzuschreiten, wenn sich die angefochtene Planfestsetzung als unzweckmässig oder unangemessen erweist. Diese Prüfung setzt eine bestmögliche Abwägung der schutzwürdigen öffentlichen und privaten Interessen voraus und verlangt die Beantwortung der Frage, ob bei der umstrittenen Planung in Beachtung des Verhältnismässigkeitsprinzipes im Rahmen des Planungszweckes jene Anordnungen getroffen wurden, die in ihrer gesamten Auswirkung alle Betroffenen am wenigsten belasten. Diese gegenüber der früheren Regelung erweiterte Kognitionsbefugnis bedeutet nun aber nicht, dass das Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz die Stellung einer oberen Planungsbehörde einnimmt. So kann es bei zwei oder mehreren Varianten, die vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, die gemeindliche Lösung nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen Lösungen an die Stelle einer angemessenen kommunalen Planfestsetzung setzen. Insofern hat das Verwaltungsgericht die Entscheidungsfreiheit, die den Planungsträgern zusteht, zu respektieren (VGU R 08 50, R 07 65; PVG 1993 Nr. 43).b) Das Bundesgericht hat dazu festgehalten, dass es mit den Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe, sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im betreffenden Sachzusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der Überprüfung zurückhalte (vgl. BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich insbesondere dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Die Rechtsmittelinstanz hat aber soweit auszugreifen, dass die übergeordneten vom Kanton zu sichernden Interessen, wie etwa dasjenige an der Bauzonenbegrenzung, einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat sich zudem - institutionell - auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf nichts Neues schöpfen, sondern sie hat die kommunalen Planungen an einem Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab, so kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (vgl. BGE 114 Ia 248; VGU R 07 65). Bei der umstrittenen Quartierplanung geht es offensichtlich nicht um übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale Anliegen. Die aufgeworfenen Fragen sind daher mit der umschriebenen Zurückhaltung zu prüfen. 2. Die Beschwerdeführerinnen rügen eine Rechtsverweigerung bzw. eine Verweigerung des rechtlichen Gehörs, weil sich der Gemeindevorstand im Einsprache- und Genehmigungsentscheid mit dem Eventualbegehren Ziff. 1 b der Anträge nicht auseinandergesetzt habe. Darin hätten sie verlangt, dass der Verbindungsstrang weiter talwärts, am talseitigen Rand der Parzelle Nr. 4426, an der bergseitigen Flucht von Parzelle Nr. 165 zu realisieren sei, falls an der Verbindung der neuen Quartierstrasse mit der …gasse festgehalten werde. Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Der Betroffene hat das Recht, sich vor Erlass eines in seine Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern. Dazu gehört insbesondere das Recht, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn es geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 127 I 54 E. 2b S. 56). Wesentlicher Bestandteil des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist die Begründungspflicht. Die Begründung soll verhindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und dem Betroffenen ermöglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Dies bedeutet indessen nicht, dass sie sich ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 129 I 232 E. 3.2 S. 236; BGE 126 I 97 E. 2b S. 102 f. mit Hinweisen). Vorliegend hat die Vorinstanz eine ausdrückliche Begründung für die Ablehnung des erwähnten Antrages im angefochtenen Entscheid nicht vorgebracht. Durch das Festhalten an ihrer Variante hat sie jedoch klar zum Ausdruck gebracht, dass sie diese für die bessere Lösung hält als den Vorschlag der Beschwerdeführerinnen. Damit hat sie den Anforderungen an die Begründungspflicht noch knapp genügt. 3. Gemäss Art. 51 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) regelt der Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail. Der Quartierplan besteht aus den Quartierplanbestimmungen und je nach Zweck aus dem Quartiergestaltungsplan und dem Quartiererschliessungsplan. Die Quartierplanbestimmungen enthalten gemäss Art. 53 Abs. 1 KRG Vorschriften über die Gestaltung der Bauten und Anlagen, über die Ausführung, den Unterhalt und die Erneuerung der Quartiererschliessung sowie über die Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten (Verteilschlüssel). Sie können die Bauvorschriften der Grundordnung ergänzen und Etappen für die Ausführung der Erschliessung und Überbauung des Quartiers festlegen. Der Quartiergestaltungsplan bestimmt nach Art. 52 Abs. 2 KRG die Situierung von Bauten und Anlagen und die freizuhaltenden Flächen. Er kann weitergehende Anordnungen enthalten, insbesondere über die Baukuben und deren Nutzung und Gestaltung. Art. 52 Abs. 3 KRG sieht schliesslich vor, dass der Quartiererschliessungsplan die notwendigen Anlagen zur Erschliessung des Quartiers enthält und hat damit die Funktion der Feinerschliessung im Sinne von Art. 58 Abs. 4 KRG. Die Quartierplanung kann gemäss Art. 65 Abs. 2 KRG mit einer Landumlegung verbunden werden, insbesondere wenn sich eine solche zur Schaffung von zweckmässig überbaubaren Parzellen als notwendig erweist. 4. a) Im Falle des hier zur Diskussion stehenden Gebiets …/…gasse liegt das Schwergewicht der Quartierplanung offensichtlich in der Erschliessung, zumal gewisse Grundstücke bzw. Grundstückteile überhaupt nicht oder nicht zweckmässig erschlossen sind (vgl. Art. 3 der Quartierplanvorschriften). Das betrifft namentlich die Parzellen Nr. 162 und 523 sowie die nicht direkt an die Verkehrsträger (…gasse/…strasse) angeschlossenen Teile der Parzellen Nr. 4426, 4427, 4662 und 166. Wie ein Blick auf die Quartierplanunterlagen zeigt und sich am Augenschein bestätigt hat, lässt sich eine zweckmässige Erschliessung dieser Gebiete nur mit der Schaffung einer zusätzlichen Quartierstrasse erreichen. Unbestritten ist, dass der neue …weg bis zur Kreuzung mit den beiden Stichstrassen gebaut werden soll. Unterschiedlicher Meinung sind sich die Parteien betreffend der weiteren Nutzung der …gasse als durchgehende Verbindung zur …strasse und - damit verbunden - mit der Notwendigkeit einer Verbindung zwischen der Kreuzung …weg mit den vorgesehenen Stichstrassen und der …gasse. Diese Verbindung erweist sich indessen als absolut notwendig für die Lösung zweier Probleme: Einerseits können so insbesondere der nördliche Teil von Parzelle 166, Parzelle 523, Parzelle 4427, Parzelle 162 und der hintere Teil von Parzellen 722 und 4426 optimal erschlossen werden. Anderseits – und das ist das Hauptargument - ermöglicht diese Zusatzerschliessung, den Verkehr auf der …gasse zu vermindern, indem nur noch die Unterlieger der vorgesehenen Sperrung bei der gefährlichen Einmündung der …gasse in die …strasse dort einfahren müssen. Die …gasse ist zudem durchschnittlich nur zirka 4 m breit. Dies hat sich am Augenschein bestätigt. Der Bau der beiden Stichstrassen zur Erschliessung von Parzellen 523, 4427 und 162 erscheint ebenfalls als sinnvoll. Jedenfalls haben die Beschwerdeführerinnen nicht aufgezeigt, dass die von ihnen bevorzugten Lösungen jenen der Gemeinde gleichwertig oder gar überlegen sind. Es besteht kein Anlass, in diese sachlich absolut zu rechtfertigende Planung einzugreifen. Da es sich vorliegend um Feinerschliessung handelt, war die Gemeinde aufgrund von Art. 45 Abs. 1 KRG zudem zur neuen Planung des …wegs und der weiteren Erschliessungen (Stichstrassen) berechtigt. Ziff. 2 des Rechtsbegehrens ist deshalb abzuweisen. Diesfalls entfällt Ziff. 4 des Rechtsbegehrens. b) Eine Verlegung der Verbindung zwischen …gasse und …weg nach Süden auf die Grenze zwischen Parzellen 4426 und 165 erscheint nicht als zweckmässig. Damit wären die Parzellen 4427, 523 und 162 nicht erschlossen. Die Fortsetzung des …wegs von der südlichen Grenze von Parzelle 4426 bis zur Kreuzung müsste dann trotzdem gebaut werden, um Parzellen 4427, 523 und 162 zu erschliessen. Dies würde unnötige Mehrkosten verursachen und ebenfalls zu unnötigem Landverschleiss führen. Ziff. 3 des Rechtsbegehrens ist deshalb ebenfalls abzuweisen. c) Was die Strassenbreite anbetrifft, ist die Argumentation der Beschwerdeführerinnen unbehelflich. Wo in einem weitgehend noch nicht überbauten Gebiet eine neue Strasse geschaffen werden kann, hat sie modernen Anforderungen zu entsprechen; anders ist es im weitgehend überbauten Gebiet, wo die Ansprüche an eine moderne Strassenanlage sich den Gegebenheiten anzupassen haben. 5. Was den Ausgleichswert anbetrifft, ist die Argumentation der Beschwerdeführerinnen auf den ersten Blick einleuchtend. Die Gemeinde bestreitet in ihrer Duplik nicht, dass gemäss zur Edition anbegehrten Kaufrechtsvertrag für einen Teil von Parzelle 166 ein Kaufpreis von knapp Fr. 2'400.-- vereinbart wurde. Auf dessen Edition kann deshalb verzichtet werden. Trotzdem erweist der auf Fr. 260.-- festgelegten Ausgleichswert als zulässig. Entscheidend ist nämlich der konkrete Fall. Vorliegend ist es einerseits so, dass die Quartierplanbeteiligten ihre BGF gemäss Altbestand in den neuen Bestand übernehmen können. Der Ausgleichswert kann sich deshalb am reinen Landwert orientieren, weil anderseits zu berücksichtigen ist, dass vorliegend nur eine sehr marginale Landumlegung stattfindet. Parzellen 523, 722 und 4426 der Beschwerdeführerinnen werden in ihrem Bestand praktisch nicht verändert (vgl. Plan Neuzuteilung). Sie bleiben praktisch genau gleich überbaubar wie im Altbestand. Deswegen wirkt sich die Veränderung vom Altbestand zur Neuzuteilung diesbezüglich wertmässig praktisch nicht aus. Auch Ziff. 6 des Rechtsbegehrens ist deshalb abzuweisen. 6. Der Antrag auf Kostenschätzung (Ziffer 7 b) des Rechtsbegehrens) ist gegenstandslos geworden. 7. a) Was den Anteil der öffentlichen Interessenz anbelangt, ist die Auffassung der Gemeinde zutreffend. Einerseits kommt nur das kantonale Recht zur Anwendung (vgl. VGU A 07 7). Es handelt sich vorliegend um eine Feinerschliessung. Dieser Standpunkt der Gemeinde ist rechtskräftig, nachdem die Beschwerdeführerinnen nur eine Anhebung der öffentlichen Interessenz auf 30 % gefordert haben. Mit ihrer in der Replik geäusserten Argumentation, bei der teilweise nicht mehr durchgängigen …gasse handle es sich um eine Anlage der Groberschliessung, kommen sie zu spät. Sie hätten, wenn sie diese Argumentation vorbringen, schon im Einspracheverfahren mindestens eine öffentliche Interessenz von 40 % fordern müssen. b) Die …gasse endet nicht am oberen Rand des Quartierplangebiets, sondern reicht weiter und erschliesst weitere Grundstücke. Sie mündet zuoberst in die …strasse. Eine gewisse Erhöhung der öffentlichen Interessenz vom Minimum von 10 % auf 15 % wäre deshalb wohl auch vertretbar gewesen. Es besteht jedoch kein Anlass, in die Festsetzung der Gemeinde einzugreifen, da sich diese – auch wegen des von Art. 63 Abs. 2 KRG eingeräumten breiten Ermessensspielraums - ebenfalls vertreten lässt. Das Gleiche gilt für den geforderten Einbezug der ausserhalb des Quartierplangebietes gelegenen Parzelle 147 in den Kostenverteiler. Im jetzigen Verfahren kann ein solcher Einbezug nicht erfolgen, weil der Perimeter bereits festgelegt wurde. Ein zusätzliches Perimeterverfahren gemäss Art. 22 ff. KRVO kann von den Beschwerdeführerinnen nicht verlangt werden. Der Antrag gemäss Ziff. 7 a) und c) des Rechtsbegehrens ist ebenfalls abzuweisen. c) Aus dem Vorschlag für den Verteilschlüssel ist klar ersichtlich, wie die Grundstücke und Grundstücksteile der zweiten Bautiefe hinter der …gasse (Parzelle 162, Westteil der Parzelle 4427, Ostteil der Parzelle 4426 sowie Nordteil der Parzelle 4662) alle dem gleichen Faktor von 0.75 zugeordnet worden sind. Sie sind somit alle zu Recht gleich behandelt worden. Auch Ziff. 7 d) des Rechtsbegehrens ist somit abzuweisen. 8. Erweist sich die Beschwerde somit insgesamt als unbegründet, soweit sie nicht gegenstandslos geworden ist, gehen die Verfahrenskosten zulasten der Beschwerdeführerinnen. Gemäss Art. 78 Abs. 1 des Verwaltungsgerichtspflegegesetzes (VRG) wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Beschwerdeführerinnen haben daher die privaten Gegenparteien aussergerichtlich zu entschädigen. Der Rechtsvertreter der Beigeladenen … hat eine Honorarnote über Fr. 5'688.50 mit einem Stundenansatz von Fr. 500.- - eingereicht. Gemäss Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (Honorarverordnung, HV) setzt die urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. Sie geht vom Betrag aus, welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche Vertretung in Rechnung gestellt wird, soweit u.a. der vereinbarte Stundenansatz zuzüglich allfällig vereinbartem Intressenwertzuschlag üblich ist und keine Erfolgszuschläge enthält (Abs. 2 Ziff.1). Als üblich gilt gemäss Art. 3 HV ein Stundenansatz zwischen 210 und 270 Franken. Die beantragte Parteientschädigung ist deshalb herabzusetzen und wird ermessensweise auf Fr. 3'000.-- festgesetzt. Die vom anderen Parteivertreter eingereichte Honorarnote erscheint mit Fr. 731.45 als ausgewiesen.Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit sie nicht im Sinne der Erwägungen gegenstandslos geworden ist. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 1'261.-- zusammen Fr. 6'261.-- gehen unter Solidarhaftung zulasten der Beschwerdeführerinnen und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Beschwerdeführerinnen entrichten … eine Parteientschädigung von Fr. 3'000.-- und … eine solche von Fr. 731.45.