BRKE IV Nr. 157/1993 vom 4. November 1993 in BEZ 1994 Nr. 4 2. ... Die streitige, anstelle der vormaligen zweigeschossigen W ohnzone W 2 geschaffene, sich über eine Fläch e von rund 250 x 120 m erstreckende Quartiere r- haltungszone erfasst insgesamt 8 Gebäude, die über eine Stichstrasse erschlossen werden. Bei dreien der vier südwestlich dieser Strasse stehenden Bauten handelt es sich um abgetreppte 2 - bzw. 3 -geschossige Mehr familienhäuser mit Flachdächern und (tei lweise) Attikagescho ssen. Das vierte Gebäude ist wie die drei nordöstlich der Strasse situierten rekurrentischen Bauten von einem durchgehenden Flachdach überdeckt und weist wie diese ein anrechenbares Untergeschoss, jedoch 3 statt bloss 2 Vollgescho sse auf. Innerhalb des sich verschmälernden nördlichen Bere i- ches des erfassten Gebietes steht ein 6-geschossiges Mehrfamilienhaus. ... 5. a) Gemäss dem anlässlich der Gesetzesrevision vom 1. September 1991 neu eingefügten § 50a PBG umfassen Quartiererhaltungszonen "in sich geschlossene Ortsteile mit hoher Siedlungsqualität, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung erhalten oder erweitert werden sollen" (Abs. 1). Die Bau - und Zonenord- nung kann die nämlichen Regelungen treffen wie für Kernzonen (Abs. 2). Die Gemeinde X. hat von der ihr in § 48 Abs. 1 PBG eingeräumten Möglichkeit, Quartiererhaltungszonen festzusetzen, u.a. bezogen auf das eingangs angespr o- chene Gebiet Gebrauch gemacht und die folgenden zugehörige n Bauordnungsvo r- schriften erlassen: "5. Quartiererhaltungszonen 5.1 Bauvorschriften 1 Die nach einheitlichen Grundsätzen entstandenen Ueberbauungen sind in ihrer Erscheinung und ihrem architektonischen Ausdruck zu erhalten. 2 Bauliche Massnahmen haben si ch gut in die bestehenden Ueberba uungen einzufügen und sind den grundsätzlichen Gestaltungsmerkmalen unterzu- ordnen. 3 Es sind Vergrösserungen, die in einem angemessenen Verhältnis zum heutigen Bauvolumen stehen, zuläs sig. 5.2 Dachgestaltung Die bestehenden Dachformen bilden ein wesentliches Gestaltungselement. Sie sind zu erhalten. 5.3 Nutzweise Es gelten die Nutzungsvorschriften für W ohnzonen gemäss § 52 PBG." ...- 2 - c) Die Rekurrenten sprechen der festgesetzten Quartiererhaltungszone die g e- nügende recht liche Grundlage zu Recht nicht ab. Sie halten jedoch dafür, dass in dem in Frage stehende n Gebiet die erforderlichen Voraussetzungen für diesen Z o- nentypus nicht gegeben seien. Die Quartiererhaltungszone bedinge ein flächenmä s- sig grösseres als das hier erfa sste Gebiet. Diese Auffassung findet im Gesetz keine Stütze. Der Begriff Quartier wird zwar oftmals mit demjenigen des Stadtviertels gleichgesetzt und zumeist für grössere G e- bietseinheiten verwendet. Das Baurecht hat aber von jeher unter diesem Begriff auch kleinere zusammenhängende Bereiche verstanden, die e inerseits von ihrer Nutzung und der Art der Zugänglichkeit her und andererseits aufgrund ihrer Top o- graphie bzw. ihrer architektonischen Gegebenheiten eine gewisse Einheit bilden. Auch in Dörfern ist dah er von W ohn- und Industriequartieren die Re de, ohne dass diese zwangsläufig eine grössere räumliche Ausdehnung aufweisen müssten. § 50a PBG verwendet im übrigen den Begriff "Quartier" nicht, sondern spricht präziser von Ortsteilen. Darunter lassen sich ohn e weiteres auch Teilbereiche kleinerer Gemei n- den subsumieren. Hätte der Gesetzgeber die Anwendbarkeit von Quartiererha l- tungszonen auf grössere Gebietseinheiten beschränken wollen, so wäre dies zwe i- fellos durch eine entsprechende Formulierung zum Ausdruck g ebracht worden. Die flächenmässig beschränkte Ausdehnung des vorliegend in Frage stehenden Gebie- tes steht demnach einer Quartiererhaltungszone nicht entg egen. d) Erforderlich ist mithin lediglich, dass die fraglichen Ortsteile "in sich g e- schlossen" sind und sich durch eine hohe Siedlungsqualität auszeichnen. In sich geschlossen sind Ortsteile, wenn sie als gegenüber dem baulichen U m- feld klar abgrenzbare Einheiten erkennbar sind. Die im weitern erforderliche "hohe Siedlungsqualität" ergibt sich nach dem Gese tzeswortlaut aus dem Vorhandensein einer besonderen baulichen Gliederung oder einer besonderen Nutzungsstruktur. Das erste Kriterium bezieht sich vornehmlich auf die Ste llung der Bauten zueinander sowie auf Kubatur und Baumassen -Verteilung. Die besondere N utzungsstruktur liegt in der Durchmischung und allenfalls in der Anordnung verschiedener Nutzungen; ferner aber auch in einer besonders einheitlichen Nutzung oder einer gleichmäss i- gen Nutzungsintensität (z.B. b esonders geringe Ausnützung und damit verbunde n grosse Gebäudeumschwünge). Nicht erforderlich ist, dass der fragliche Ortsteil Schutzwürdigkeit im Sinne eines Kernzonengebietes aufweise oder annähernd e r- reiche. Auf eine dahingehende Qualität der Bauten kommt es nach den diesbezügl i- chen Äusserungen in der vorberatenden PBG -Kommission (Protokoll S. 514 ff., 540 ff. und 565 f.) und den (allerdings spärlichen) Voten im Kantonsrat gerade nicht an (Kantonsratsprotokoll S. 13229, 13311 und 13340). Schutzwürdige Ortsbilder im heimatschutzrechtlichen Sinne sind einer Kernzone und nicht einer Qua rtiererhal- tungszone zuzuweisen, welche nur bauliche oder nutzungsmässige Strukturen e r- fassen will, an deren Erhaltung ein öffentliches Interesse b esteht. Damit dieses Inte- resse bejaht werden kann, muss es sich um bauliche Gliederungen oder Nutzung s- strukturen handeln, die qualitativ deutlich über dem Durchschnitt sonstiger Uebe r- bauungen li egen, indem sie sich etwa durch ein erkennbares einheitliches Konzept auszeichnen. Nur wenn eine solche Sie dlungsqualität vorliegt, ist d as auch unter dem Aspekt der Eigentumsgarantie erforderliche öffentliche Interesse an der Fes t- setzung einer Qua rtiererhaltungszone und den mit dieser verbundenen Beschrä n- kungen der Eigent ümerbefugnisse gegeben. Ein bloss "in sich geschlossener - 3 - Ortsteil" ohne herausragende Merkmale allein genügt noch nicht. e) Hier steht ein W ohnquartier zur Beurteilung, das zwar entgegen der reku r- rentischen Auffassung als "in sich geschlossen" bezeichnet werden kann und dank der Ausrichtung auf eine keinen Durchgangsverkehr aufweisende Strasse und der Nähe eines kleinen W aldstückes eine gewisse W ohnqualität aufweist. Indessen ist anhand der am Lokaltermin festgestellten baulichen Gegebenheiten nicht erkennbar, inwiefern eine besonders gute Gliederung der Baukörper oder eine irgendwie positiv herausragende Nutzungsstruktur gegeben sein soll. Soweit die Vorinstanz zur Be- gründung der streitigen Festlegung auf das Vorhandensein " übergrosser" Gebäude- abstände verweist, so gilt dies zur Hauptsache nur für die rekurrentischen Gebäude , nicht aber für die sü dwestlich der Strasse stehenden Bauten. Umgekehrt sind als Terrassen genutzte Flachdächer, welche die Vorinstanz als Zeichen der besonderen Wohnqualität im fraglichen Gebiet anführt, nur bei den unterhalb der Strasse befin d- lichen und auch dort nicht bei sämtlichen Bauten vorhanden. Die durchgehe nden Flachdächer der übrigen von der Quartiererhaltungszone erfassten Bauten werden nicht in diesem Sinne genutzt. Der Art der Bedachung kommt unter dem Aspekt der Siedlungsqualität ohnehin kei ne oder höchstens eine unterg eordnete Bedeutung zu. Mit dem Vorhandensein von Flachdächern allein lässt sich die streitige Festlegung nicht begründen. Ohne rechtliche Bedeutung ist in diesem Zusammenhang der von den Vertretern der Vorinstanz erwähnte Umsta nd, dass dank der vorhandenen Flachdächer auf den rekurrentischen Gebäuden und der Gebäudeab stände von der hangwärts vorbeiführenden Y.-Strasse aus eine gewisse "Talsicht" gewährleistet sei. Als Mittel des Aussichtsschutzes darf die Quartiererhaltungszone nicht eingesetzt werden, da sie solchen Zwecken höchstens reflexweise, nicht aber primär dient. An den genannten Feststellungen ändert nichts, dass die Absicht des Gemeindeg e- setzgebers, auf den fraglichen Gebäuden die Errichtung zumindest von steilen Satteldächern zu verhindern, nach den am Lokaltermin festgestellten topographischen und baulichen Gegebenheiten als planerisch durchaus vertretbar erscheinen könnte. Die vorhandene Kubatur der rekurrentischen Gebäude würde bei Ausschöpfung der m aximalen Firsthö he zwangsläufig zu grossen, namentlich im Vergleich zu den nordös tlich angrenzenden Einfamilie nhäusern negativ auffallenden Steildächern führen. Um dem zu begegnen, ist das Instrument der Quartiererhaltungszone indessen nicht e rforderlich. Vielmehr kann di e Gemeinde aufgrund der Ermächtigung in § 49 Abs. 1 lit. d in Verbindung mit § 52 PBG auch bezogen auf gewöhnliche W ohnzonen Vo rschriften über die Dachgestaltung erlassen, sofern sich dies sachlich rechtfertigen lässt. Da sich dieses Ziel demnach mit weniger einschneidenden Mitteln ebenfalls erre ichen lässt, erweist sich insoweit die Festsetzung einer Quartiererhaltungszone als unverhältnismässig, planerisch unzweckmässig und unzulässig. Die Vorinstanz macht sodann zur Begründung der streitigen Festlegung g el- tend, die fraglichen, vor rund 20 - 30 Jahren entstandenen Gebäude seien "typis ch für die damalige Architektur" und würden in derselben Ausgestaltung bzw. mit de n- selben "übergrossen Gebäudeabständen" aus wirtschaftlichen Gründen in der he u- tigen Zeit nich t mehr erstellt. Mit diesen Ausfü hrungen und namentlich mit dem Hi n- weis auf die Entstehungszeit der Bauten wird nicht eine "hohe Siedlungsqualität" im Sinne von § 50a PBG, sondern allenfalls eine qualifizierte Bausubstanz und damit eine Heimatschutzfrage angesprochen. Die Erhaltung der sich nach vorinstanzlicher Ansicht durch eine "einhei tliche Architektur-Sprache" auszeichnenden Ueberbauung kann nicht mit der Fes tsetzung eines hiefür ni cht vor gesehenen Zonentypus erfo l-- 4 - gen, sondern müsste gegebenenfalls dur ch eine entsprechende Schutzanordnung im engeren Sinne (Schutzverordnung oder Schutzverfügung) erfolgen. Vor dem Hi n- tergrund des mit der Revision des Planungs - und Baugesetzes verfolgten Prinzips der "Verdichtung nach Innen" ist der Zweck der Quartiererhal tungszone im ü brigen nicht darin zu sehen, die (weitere) bauliche Nutzung der erfassten Grundstücke w e- sentlich zu unterbinden; es soll lediglich eine vorhandene b esondere Quartierstru k- tur in ihrer Eigenart nicht zerstört werden; dies wäre etwa dann der Fal l, wenn in un- ternutzten Gebieten bestehende Gebäude abgebrochen und durch wesentlich grö s- sere statt den baulichen Gegebenheiten angepasste zusätzliche Baukörper ersetzt würden. Ungereimtheiten können sich auch aufgrund bestehender, die vorhandenen Gebäude anschneidender Baulinien ergeben, indem Neubauten d iese zu beachten hätten und hiedurch eine bisher einheitliche Fassadenflucht zerstört würde (vgl. Pr o- tokoll der PBG -Kommission, S. 515, 543). Mit der Quartiererhaltungszone kann wie in Kernzonen für solche Fälle das Bauen auf die Baulinie oder auf bestehende Ba u- fluchten vorgeschrieben werden (§ 50a Abs. 2 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 PBG). Wollte allerdings mit dem neuen Zonentypus eine bestehende Unternutzung, wie sie offenbar bei den rekurrentischen Grun dstücken vorhanden ist, perpetuiert werden, so müsste hiefür ein - vorliegend nicht vorhandenes - überwiegendes öffentliches In- teresse gegeben sein. Abgesehen davon, dass in dem hier in Frage stehenden G e- biet keine überdurchschnittliche Struktur besteht, w ürde sich durch eine allfällige Vergrösserung (d.h. Verbreiterung) der reku rrentischen Gebäude jedenfalls dann nichts wesentliches ändern, wenn auf diesen Gebäuden nicht auch, was wie erwähnt mit anderen Mitteln erreic hbar ist, gleichzeitig markante Steild ächer errichtet wü r- den. f) Als unzweckmässig erweist sich die streitige Festlegung auch deshalb, weil die Quartiererhaltungszone nicht der Erhaltung der Bausubstanz dient. Solches lässt diese Zonenart sowenig zu wie die Ker nzonen. Hier wie dort ist es zu lässig, beste- hende Gebäude abzubrechen. Im Gegensatz zu Kernzonen ist der Abbruch von G e- bäuden in Quartiererhaltungszonen nicht einmal bewi lligungspflichtig (§ 309 Abs. 1 lit. c PBG). Ihren Zweck kann die Quartiererhaltungszone mithin nur erfüllen, wenn für den Fall der Beseitigung eines Gebä udes die Voraussetzungen für einen Neubau genügend umrissen sind. Hiezu kann die Gemeinde die nämlichen Regelungen tre f- fen wie bei Kernz onen (§ 50a Abs. 2 PBG). So können Stellung, Höhenlage, Masse und - mit Einschränkungen - Erscheinung der Bauten näher geordnet werden. Den k- bar ist auch, stattdessen die Abstände und die Geschosszahl oder allenfalls die z u- lässige Gebäudehöhe festzulegen. Ein Minimum an diesbezüglichen Vorschriften muss jedenfalls erlassen werden, damit die baulichen Möglichkeiten aus reichend umschrieben sind. Diesen Erfordernissen genügen die von der Gemeinde X. erlassenen, vor - stehend im W ortlaut wiedergegebenen Bauvorschriften nicht. Ziff. 5.1 Abs. 3 BauO, wonach "Vergrösserungen, die in einem angemessene n Verhältnis zum heutigen Bauvolumen stehen, zulässig" sind, stellt das Ausmass der zulässigen Vergröss e- rungen der Baukuben zu sehr in das Ermessen der Bewill igungsbehörde und ist zu unbestimmt. Als fragwürdig erweisen sich auch die Anordnungen in Ziff. 5. 1 BauO, wonach die vorhandenen Bauten in ihrer Erscheinung und ihrem architektonischen Ausdruck zu erhalten seien (Abs. 1) und sich bauliche Massnahmen "gut" in die vor- handene Ueberbauung einzufügen hätten (Abs. 2). Anders als bei Kernzonen, wo Gründe des Heimatschutzes dies generell rechtfertigen, erlaubt es die Quartiererha l-- 5 - tungszone nur in sehr eingeschränktem Umfang, die grundsätzliche Beibehaltung des äusseren E rscheinungsbildes der erfassten Bauten an sich vorzuschreiben. Dies mag ausnahmsweise etwa d ort angehen, wo der fragliche Ortsteil gerade w e- gen einer bestimmten (einheitlichen) und sich von sonstigen Ueberbauungen abh e- benden (Fassaden-)Gestaltung als in sich geschlossene Einheit erscheint. Wo dies nicht der Fall ist, sind Anordnungen über die Ers cheinung der Bauten in einer Qua r- tiererhaltungszone unzulässig. Besondere Gestaltungsanforderungen im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG dürfen denn auch, da dieser Zonentypus keine Objekte des He i- matschutzes erfasst, nicht verlangt werden; anwendbar ist vielmehr die allgem eine Einordnungsvorschrift von § 238 Abs. 1 PBG. Die Bewahrung des Erscheinungsbi l- des eines im erfassten Gebiet allenfalls vor handenen schutzwürdigen Einzelobjektes mit dem fraglichen Zonentypus bzw. den zugehörigen Vorschriften wäre unzulässig; hiezu hätte eine entsprechende Schutzverfügung zu ergehen. Insoweit ist der gen e- relle Verweis in § 50a Abs. 2 PBG auf die bei Kernzonen möglichen Regelungen (unter anderem über die Erscheinung der Bauten; § 50 Abs. 2 PBG) zu pauschal und mit Sinn und Zweck der Norm nur beschränkt vereinbar. Da dem vorliegend zu beurteilenden Gebiet ein besonderes, einheitliches Übe r- bauungsbild fehlt, geht Ziff. 5.1 BauO über den Zonenzweck hinaus; die Norm kann daher keinen rechtlichen Bestand haben. Eine Einschränkung gilt hinsichtlich der - das Erscheinungsbild mitprägenden - Dachgestaltung. Zu diesbezüglichen Regelun- gen sind die Gemeinden in allen Bauzonen und damit auch in der Quartiererha l- tungszone befugt. Ziffer 5.2 BauO, wonach die in den Quartiererhaltungszonen b e- stehenden Dachformen zu erhalten seien, ist insoweit nicht zu beanstanden. Dies ändert aber nichts daran, dass die von der Gemeinde X. für die Quartiererhaltung s- zonen festgesetzten Bauvorschriften insgesamt unzweckmässig sind. Diese Erwägungen führen bezogen auf das fragliche Gebiet zur Aufhebung der festgesetzten Quartiererhaltungszone.