<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2007.00383</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207417&amp;W10_KEY=13013555&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2007.00383</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.03.2008</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Befehl</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b> Verweigerung der nachträglichen Bewilligung von zwei eigenmächtig erstellten Dachflächenfenstern im 2. Dachgeschoss eines Wohnhauses. Beseitigungsbefehl. Die erlaubte Vollgeschosszahl kann weder durch Verzicht auf zulässige Dach- oder Untergeschosse erhöht werden noch sind Dach- und Untergeschosse in diesem Sinn untereinander austauschbar (E. 7.1). Die Verpflichtung, den gesetzmässigen Zustand wiederherzustellen, wird durch Verkauf oder anderweitige Handänderung des betreffenden Grundstücks bzw. der betreffenden Stockwerkeigentumseinheit nicht aufgehoben. Dem Beschwerdeführer war bekannt, dass das 2. Dachgeschoss nicht als Wohn-, Schlaf- und/oder Arbeitsraum genutzt werden darf, weshalb er sich die Bösgläubigkeit des Voreigentümers anrechnen lassen muss (E. 7.2.2). Rücksichtnahme aus wirtschaftlichen Gründen ist gegenüber dem Bösgläubigen nicht am Platz (E. 7.3.2). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BÃSGLÃUBIGKEIT">BÃSGLÃUBIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHFENSTER">DACHFENSTER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSZAHLVORSCHRIFTEN">GESCHOSSZAHLVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARTEIWECHSEL">PARTEIWECHSEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ZWANGSMASSNAHMEN">ZWANGSMASSNAHMEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 276 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 13 Abs. I BZO ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8744" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2007.00383</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">12. MÃ¤rz 2008</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_VORNAME_1_1"><span>A,</span></a><span> vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14"><span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung und Befehl,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 6. Februar 2007 verweigerte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich C die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die beiden grossen DachflÃ¤chenfenster im 2. Dachgeschoss der Liegenschaft L-Strasse 01, Kat.-Nr. 02, in ZÃ¼rich. Als EigentÃ¼mer der Stockwerkseigentumseinheit im 1. und 2. Dachgeschoss wurde C und allen allfÃ¤lligen Rechtsnachfolgern befohlen, innert drei Monaten ab Rechtskraft dieses Entscheids die beiden DachflÃ¤chenfenster im 2. Dachgeschoss zu entfernen und den ursprÃ¼nglichen Zustand der DachflÃ¤che wiederherzustellen sowie allfÃ¤llige Installationen im Estrich- und Trockenraum, welche der Wohnnutzung Vorschub leisten, vollstÃ¤ndig zu demontieren.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob C am 16. MÃ¤rz 2007 Rekurs bei der Baurekurskommis-sion I. A und D als weitere StockwerkeigentÃ¼mer der Liegenschaft L-Strasse 01 wurden als Mitbeteiligte ins Verfahren aufgenommen. Mit Entscheid vom 29. Juni 2007 wies die Baurekurskommission den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nachdem C die Streitgegenstand bildende Stockwerkseigentumseinheit im 1. und 2. Dachgeschoss der Liegenschaft L-Strasse 01 am 3. September 2007 an A zurÃ¼ck verÃ¤ussert hatte, erhob dieser mit Eingabe vom 13. September 2007 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der angefochtene Entscheid der Baurekurskommission I des Kantons ZÃ¼rich vom 29. Juni 2007 sei aufzuheben;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2.<span> </span></span><span>Ziffern I und II / 1, 2, 3, 4 und 5 sowie Ziff. IV des angefochtenen Entscheides der Bausektion (BSB Nr. BE 214/07) vom 6. Februar 2007 seien aufzuheben;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3.<span> </span></span><span>es sei die Bausektion anzuweisen, die beiden umstrittenen DachflÃ¤chenfenster fÃ¼r das im Bereich des 2. Dachgeschosses sowie die in der Galerie im 2. Dachgeschoss der Liegenschaft L-Strasse 01, ZÃ¼rich, eingerichtete Nasszelle und die Umnutzung des ehemaligen Estrichs in Wohnraum zu bewilligen;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>eventuell</span><span> unter der Auflage, dass auf die BenÃ¼tzung des im Untergeschoss der Liegenschaft L-Strasse 01 eingebauten Besucherzimmers samt Dusche verzichtet wird, die beiden RÃ¤ume zurÃ¼ckgebaut werden und das Verbot einer Nutzung als Wohn- und Arbeitsplatz zu Lasten der STWE GBBl. 03 im Grundbuch angemerkt wird;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerin.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>In verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht stelle ich die AntrÃ¤ge:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>1. allfÃ¤llige Vernehmlassung der Baurekurskommission und der Beschwerdegegnerin sei dem BeschwerdefÃ¼hrer zur Stellungnahme, zur Kenntnisnahme zuzustellen;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. es sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Gleichzeitig stelle ich das Sistierungsbegehren mit dem Antrag:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Es sei das vorliegende Beschwerdeverfahren zu sistieren, bis zum Entscheid Ã¼ber die durch den HauseigentÃ¼merverband des Kantons ZÃ¼rich, resp. durch Gemeinderat Albert Leiser vorbereitete und demnÃ¤chst einzureichende Initiative auf ErgÃ¤nzung von Art. 13 Bauordnung der Stadt ZÃ¼rich, gemÃ¤ss der Darstellung unter Ziff. III / 13 nachstehend."</span></p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 18. September 2007 wurde das Sistierungsgesuch mit der BegrÃ¼ndung, dass die Sistierung bei einer bevorstehenden RechtsÃ¤nderung, die fÃ¼r den Verfahrensausgang wesentlich ist, lediglich dann angebracht ist, wenn die neuen Vorschriften bereits beschlossen oder zumindest aufgelegt sind, was vorliegend nicht zutreffe, abgewiesen.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission I schloss am 28. September 2007 auf Abweisung der Beschwerde. Die Beschwerdegegnerin beantragte am 17. Oktober 2007 Abweisung der Beschwerde unter Zusprechung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Auf die Vorbringen der Parteien und die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden ErwÃ¤gungen Bezug genommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur </span>Behandlung<span> der gegen einen Entscheid der Baurekurskommission II erhobenen Beschwerde zustÃ¤ndig.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="urteilstext0"><span>Der im Rekursverfahren unterlegene Rekurrent, C, verÃ¤usserte den Streitgegenstand am 3. September 2007 an den BeschwerdefÃ¼hrer. Ein Parteiwechsel wird in der Regel dann als zulÃ¤ssig betrachtet, wenn das schutzwÃ¼rdige Interesse wegen des Ãbergangs eines Rechts oder der Ãnderung tatsÃ¤chlicher VerhÃ¤ltnisse auf einen Dritten Ã¼bergegangen ist. VerÃ¤ussert der Grund- bzw. StockwerkseigentÃ¼mer das Bau- oder Bewilligungsobjekt wÃ¤hrend der HÃ¤ngigkeit des Bewilligungsverfahrens, kann der Erwerber in das Verfahren eintreten (RB 1983 Nr. 11, 1981 Nr. 16; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 106). Somit erweist sich das Eintreten des BeschwerdefÃ¼hrers in das Rechtsmittelverfahren als zulÃ¤ssig, weshalb er im Sinne von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) als beschwerdelegitimiert gilt. Auf die im Ãbrigen frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist daher einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">In verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht beantragt der BeschwerdefÃ¼hrer, es seien ihm die Vernehmlassungen der Baurekurskommission und der Beschwerdegegnerin zur Stellungnahme bzw. zur Kenntnisnahme zuzustellen.</p> <p class="Urteilstext"><span>Es ist grundsÃ¤tzlich Sache der Parteien zu beurteilen, ob eine Vernehmlassung neue Argumente enthÃ¤lt und eine Stellungnahme erfordert. HÃ¤lt eine beschwerdefÃ¼hrende Partei eine Stellungnahme von ihrer Seite zu einer zur Kenntnisnahme zugestellten Vernehmlassung fÃ¼r erforderlich, so hat sie diese unverzÃ¼glich zu beantragen bzw. einzureichen, andernfalls davon auszugehen ist, dass sie auf ihr Replikrecht verzichtet (BGE 132 I 42 E. 3.3). Wird indessen â wie vorliegend â eine ReplikmÃ¶glichkeit schon in der Beschwerdeschrift beantragt, kÃ¶nnen die BeschwerdefÃ¼hrenden noch gar nicht beurteilen, ob aus ihrer Sicht eine Stellungnahme zu den Eingaben der Beschwerdegegnerschaft oder der Vorinstanzen erforderlich sein wird. Ein derartiger Antrag ist verfrÃ¼ht. Sofern die Vernehmlassungen keine neuen rechtserheblichen Vorbringen enthalten, wird mit deren Zustellung zur Kenntnisnahme an die BeschwerdefÃ¼hrenden dem Hauptanliegen des beschwerdefÃ¼hrerischen Verfahrensantrags Rechnung getragen (BGr, 11. April 2006, 1P.827/2005, E. 2.2 f., www.bger.ch). Die Stellungnahmen der Vorinstanz und der Beschwerdegegnerin wurden dem BeschwerdefÃ¼hrer am 29. Oktober 2007 zur Kenntnisnahme zugesandt. Auf diese Zustellung hat der BeschwerdefÃ¼hrer nicht reagiert. Dementsprechend kann auf die DurchfÃ¼hrung eines zweiten </span>Schriftenwechsels<span> verzichtet werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im Weiteren beantragt der BeschwerdefÃ¼hrer die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. <span>Wird ein Augenschein beantragt, steht der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreites beizutragen (RB 1995 Nr. 12, E. 1 mit Hinweisen).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die lokalen Begebenheiten sind aus den eingereichten Verfahrensakten genÃ¼gend ersichtlich. Der massgebliche Sachverhalt geht somit hinreichend aus den Akten hervor, weshalb sich die Fragen, welche die vorliegende Angelegenheit aufwirft, ohne den beantragten Augenschein beantworten lassen. Das Verwaltungsgericht kann deshalb auf dessen DurchfÃ¼hrung verzichten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das zu Stockwerkeigentum aufgeteilte Mehrfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen, einem Untergeschoss sowie zwei Dachgeschossen befindet sich gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) in der Wohnzone W2. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist EigentÃ¼mer aller Stockwerkeigentumseinheiten mit Ausnahme derjenigen im 1. Obergeschoss.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss den AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers zum Sachverhalt, hat er die damals stark renovationsbedÃ¼rftige Liegenschaft am 23. Juni 2004 erworben und am 28. Juni 2004 mit einem 1-Zimmer-Studio im 1. Untergeschoss sowie je einer 4<sup><span>1</span></sup>/<sub><span>2</span></sub>-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss, im 1. Obergeschoss und im Dachgeschoss Stockwerkeigentum begrÃ¼ndet.</p> <p class="Urteilstext">Am 7. Oktober 2004 verkaufte der BeschwerdefÃ¼hrer die Stockwerkeigentumseinheit im 1. Dachgeschoss samt Estrich im 2. Dachgeschoss an E. Dieser erhielt mit Beschluss der Beschwerdegegnerin vom 25. Januar 2005 die Bewilligung fÃ¼r einen Umbau im Dachgeschoss mit Einbau von sieben DachflÃ¤chenfenstern, einer teilweisen Ãnderung der Inneneinrichtung, einem CheminÃ©e-Einbau mit neuem Kamin Ã¼ber Dach, der teilweisen Entfernung des Kehlbodens im Bereich der Galerie, einer neuen Treppe zum Kehlboden sowie einer Galerie im 2. Dachgeschoss mit Waschmaschine und Tumbler.</p> <p class="Urteilstext">Entgegen der Baubewilligung und entgegen der Warnungen des BeschwerdefÃ¼hrers liess E nach der Bauabnahme im 2. Dachgeschoss zwei weitere DachflÃ¤chenfenster und anstelle der bewilligten WaschkÃ¼che eine Nasszelle mit Bad einbauen.</p> <p class="Urteilstext">Nachdem E in bedeutende Zahlungsschwierigkeiten geraten war, wurde die Stockwerkeigentumseinheit samt den nicht bewilligten DachflÃ¤chenfenstern im 2. Dach­geschoss und der umgebauten Nasszelle mit Bad gegen ein Entgelt von Fr. 1.3 Mio. auf den BeschwerdefÃ¼hrer zurÃ¼ckÃ¼bertragen.</p> <p class="Urteilstext">Am 31. August 2006 verÃ¤usserte der BeschwerdefÃ¼hrer die Wohnung an C. Dabei habe es die durch den BeschwerdefÃ¼hrer beauftragte F AG unterlassen, den KÃ¤ufer auf das Fehlen der baurechtlichen Bewilligung fÃ¼r die Dachfenster im 2. Dachgeschoss und den umgenutzten Estrichraum hinzuweisen. Im Gegenteil habe sie einem diesbezÃ¼glichen Irrtum des KÃ¤ufers Vorschub geleistet, indem sie irrtÃ¼mlich die Eigentumswohnung mit einer WohnflÃ¤che von 236 m<sup><span>2</span></sup> inseriert habe.</p> <p class="Urteilstext">Mit Schreiben der Baupolizei vom 28. September 2006 wurde C erstmals auf den rechtlichen Mangel aufmerksam gemacht. Eine nachtrÃ¤gliche Baubewilligung wurde mit dem vorliegend angefochtenen Beschluss verweigert. Nachdem die Vorinstanz mit Entscheid vom 29. Juni 2007 den gegen diese Anordnung gerichteten Rekurs Cs abgewiesen hatte, nahm der BeschwerdefÃ¼hrer die Wohnung gegen Erstattung des Kaufpreises wieder zurÃ¼ck.</p> <p class="Urteilstext">Die vorstehende Sachverhaltsdarstellung ist auch im Beschwerdeverfahren unbestritten geblieben, weshalb auf die beantragte Befragung der frÃ¼heren StockwerkeigentÃ¼mer E und C verzichtet werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die UnzulÃ¤ssigkeit des Ausbaus des 2. Dachgeschosses wird vor Verwaltungsgericht vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht mehr bestritten. Strittig ist hingegen die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des RÃ¼ckbaus. Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes liege nicht im Ã¶ffentlichen Interesse. Ausserdem habe er die Wohnung gutglÃ¤ubig erworben. Die Vorinstanz habe bei der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Wiederherstellungsbefehls den angebotenen Verzicht auf die Benutzung der Wohnung im Untergeschoss sowie die Tatsache, dass auch unter Einrechnung der in Wohnraum umgenutzten FlÃ¤che im 2. Dachgeschoss die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung nach wie vor nicht voll ausgeschÃ¶pft werde, nicht berÃ¼cksichtigt. Nach Abzug der VerzichtsflÃ¤che ergebe sich lediglich eine gewonnene NettoflÃ¤che von 45,4 m<sup><span>2</span></sup>. Diese FlÃ¤che erscheine als geringfÃ¼gig.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerin hÃ¤lt dem entgegen, bei der Verletzung der Zahl der zulÃ¤ssigen anrechenbaren Dachgeschosse handle es sich keinesfalls mehr um einen geringfÃ¼gigen Verstoss gegen baurechtliche Vorschriften. Es gehe nicht an, diesen Verstoss damit aufrechnen zu wollen, dass die fÃ¼r das GrundstÃ¼ck an sich zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung noch nicht konsumiert worden sei. Die angebotene Aufhebung der WohnrÃ¤umlichkeiten im Untergeschoss und damit der Verzicht auf ein anrechenbares Untergeschoss Ã¤ndere nichts an der mit der Schaffung des zweiten anrechenbaren Dachgeschosses verursachten Ãbergeschossigkeit des GebÃ¤udes. Die Rechtsnachfolger wÃ¼rden zumindest in Bezug auf bauvorschriftswidrige Bauten in die Rechtsstellung ihrer RechtsvorgÃ¤nger eintreten und hÃ¤tten sich dementsprechend den bÃ¶sen Glauben des Erstellers anzurechnen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Nach § 341 PBG hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤ssigen </span>Zustand<span> herbeizufÃ¼hren. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut entsprechend ohne Vorbehalt, also in allen FÃ¤llen, die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands. Ein Ermessen, ob die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde tÃ¤tig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht damit grundsÃ¤tzlich nicht (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033, www.vgrzh.ch; FranÃ§ois Ruckstuhl, Ãffentlichrechtliche BaumÃ¤ngel, in: Peter MÃ¼nch/Peter Karlen/Thomas Geiser [Hrsg.], Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel/Genf/MÃ¼nchen 1998, N. 14.63 ff., auch zum Folgenden).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Allerdings hat die BehÃ¶rde beim Vollzug den Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit zu beachten. Die Frage nach der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Abbruchs ist eine Rechtsfrage, zu deren ÃberprÃ¼fung das Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 VRG befugt ist (RB 1984 Nr. 18). Allerdings ist mit der </span>Gewichtung<span> der in Frage stehenden Ã¶ffentlichen und privaten Interessen die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden, bei der den verfÃ¼genden VerwaltungsbehÃ¶rden ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den die Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼fen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 50 N. 73).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Ein Abbruchbefehl ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dann unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn die Abweichung vom gesetzmÃ¤ssigen Zustand gering ist und die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem EigentÃ¼mer durch den Abbruch entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen (BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 262; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Bd. 1, ZÃ¼rich 1999, Rz. 865 ff.). GeringfÃ¼gig ist eine Abweichung vom Erlaubten dann, wenn nur um Weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie der Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen bringt (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. Auflage, ZÃ¼rich 2006, S. 24-10).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei bedeutenderen Abweichungen von den materiellen Bauvorschriften kÃ¶nnen allein GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands fÃ¼hren (RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23). Solche GrÃ¼nde liegen dann vor, wenn der Bauherr gutglÃ¤ubig angenommen hat, er sei zur BauausfÃ¼hrung ermÃ¤chtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwer wiegende Ã¶ffentliche Interessen entgegenstehen (RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22, mit Hinweisen; Fritzsche/BÃ¶sch, S. 24-11).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Unbestrittenermassen ist die strittige Wohnnutzung im zweiten Dachgeschoss einer ordentlichen Baubewilligung nicht zugÃ¤nglich. Art. 13 Abs. 1 BZO hÃ¤lt fest, dass in der Wohnzone W2 maximal ein anrechenbares Dachgeschoss zulÃ¤ssig ist. Der Verstoss gegen die Geschosszahlvorschrift stellt angesichts der durch die nicht bewilligte Wohnnutzung gewonnenen FlÃ¤che von 65.4 m<sup>2</sup> keine untergeordnete Regelabweichung mehr dar. Der vom BeschwerdefÃ¼hrer angebotene Verzicht auf ein anrechenbares Untergeschoss vermag an dieser Auffassung nichts zu Ã¤ndern.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 276 Abs. 2 PBG kÃ¶nnen zwar in allen Bauzonen die nach der kommunalen Bau‑ und Zonenordnung zulÃ¤ssigen Vollgeschosse durch (anrechenbare) Dach‑ oder Untergeschosse ersetzt werden (vgl. Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs‑ und Baugesetz [PBG] des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, N. 207 ff., Rz. 211). Indessen kann weder die erlaubte Vollgeschosszahl durch Verzicht auf zulÃ¤ssige Dach‑ oder Untergeschosse erhÃ¶ht werden noch sind Dach‑ und Untergeschosse in diesem Sinn untereinander austauschbar. Dementsprechend Ã¤ndert der Verzicht auf ein anrechenbares Untergeschoss vorliegend nichts an der mit dem zweiten anrechenbaren Dachgeschoss verbundenen Ãbergeschossigkeit des GebÃ¤udes. Das Ã¼berzÃ¤hlige Dachgeschoss lÃ¤sst sich nicht mittels Verzicht auf die Wohnnutzung des Untergeschosses "heilen" [VGr, 17. Februar 2000, VB.1999.00270, E. 3. a)aa)].</p> <p class="Urteilstext">Ebenso wenig lÃ¤sst sich die Ãbergeschossigkeit mit dem Einwand rechtfertigen, dass auch unter Einrechnung der in Wohnraum umgenutzten FlÃ¤che im 2. Dachgeschoss die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung nach wie vor nicht voll ausgeschÃ¶pft werde. Eine Abweichung von der Geschosszahlvorschrift kann nicht mit der nicht ausgeschÃ¶pften AusnÃ¼tzung aufgerechnet werden. Da kein Anspruch auf vollumfÃ¤ngliche AusschÃ¶pfung der theoretisch mÃ¶glichen Nutzung besteht, kann es fÃ¼r die Frage der Ãbergeschossigkeit auch keine Rolle spielen, ob selbst bei Anrechnung der nicht bewilligten WohnflÃ¤che im Ã¼berzÃ¤hligen Dachgeschoss noch eine AusnÃ¼tzungsreserve besteht.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.2 </span></b><span>Da die vorliegende Verletzung der Geschosszahlvorschrift eine bedeutende Abweichung von den materiellen Bauvorschriften darstellt, kÃ¶nnen allein GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands fÃ¼hren. Vorauszusetzen ist hierbei, dass der Bauherr gutglÃ¤ubig angenommen hat, er sei zur BauausfÃ¼hrung ermÃ¤chtigt.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht diesbezÃ¼glich geltend, die formelle Baurechtswidrigkeit des Ausbaus im 2. Dachgeschoss sei ihm zwar bei der RÃ¼cknahme der Wohnung bekannt gewesen. Er kÃ¶nne aber jedenfalls nicht als VerhaltensstÃ¶rer betrachtet werden, da er nicht Bauherr der DachflÃ¤chenfenster und des Ausbaus des 2. Dachgeschosses sei. Es kÃ¶nne ihm deshalb nicht einfach die BÃ¶sglÃ¤ubigkeit des RechtsvorgÃ¤ngers E zugerechnet werden. Er habe diesem im Gegenteil von dessen rechtswidrigen Handeln abgeraten. Der BeschwerdefÃ¼hrer habe die Eigentumswohnung zudem nicht freiwillig zurÃ¼ckgenommen, sondern nur, weil E seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr habe nachkommen kÃ¶nnen und er ihn durch den RÃ¼ckkauf aus der finanziellen Notlage habe befreien wollen.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.2 </b>Zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands und damit zum Abbruch nicht bewilligungsfÃ¤higer GebÃ¤ude bzw. GebÃ¤udeteile kann ein EigentÃ¼mer auch dann verpflichtet werden, wenn der gesetzwidrige Zustand nicht durch ihn, sondern durch seinen RechtsvorgÃ¤nger geschaffen wurde, dies selbst dann, wenn ein Liegenschaftenerwerber gutglÃ¤ubig ist. Die Verpflichtung, den gesetzmÃ¤ssigen Zustand wiederherzustellen, wird durch Verkauf oder anderweitige HandÃ¤nderung des betreffenden GrundstÃ¼cks bzw. der betreffenden Stockwerkeigentumseinheit nicht aufgehoben (RB 1988 Nr. 87).</p> <p class="Erwgung3">Die von der Beschwerdegegnerin gewÃ¤hrte Baubewilligung BE 104/05 vom 25. Januar 2005 hÃ¤lt in Ziffer I.24 unmissverstÃ¤ndlich fest, dass das 2. Dachgeschoss nicht als Wohn-, Schlaf- und/oder Arbeitsraum genutzt werden darf. Dem BeschwerdefÃ¼hrer war diese EinschrÃ¤nkung bekannt, hat er doch selbst E vom rechtswidrigen Handeln abgeraten. Somit muss sich der BeschwerdefÃ¼hrer die BÃ¶sglÃ¤ubigkeit von E anrechnen lassen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Die BehÃ¶rde hat beim Vollzug des Wiederherstellungsbefehls den Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit selbst dann zu beachten, wenn der Bauherr die widerrechtliche Baute oder Anlage bÃ¶sglÃ¤ubig erstellt hat. Dieser muss aber in Kauf nehmen, dass die BehÃ¶rden aus grundsÃ¤tzlichen ErwÃ¤gungen, nÃ¤mlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baurechtlichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustandes erhÃ¶htes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berÃ¼cksichtigen (BGE 111 Ib 213 E. 6b S. 224).</p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, das Ã¶ffentliche Interesse an der Beseitigung der WohnrÃ¤ume im Dachgeschoss beschrÃ¤nke sich auf die Frage der NutzungsintensitÃ¤t, da der in Art. 13 Abs. 1 BZO statuierten BeschrÃ¤nkung auf ein einziges anrechenbares Dachgeschoss ausschliesslich ausnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkende Funktion zukomme. Das Ã¶ffentliche Interesse an der Beseitigung der WohnrÃ¤ume entfalle daher ganz, wenn die Summe der anrechenbaren FlÃ¤chen durch das GesamtgebÃ¤ude nicht Ã¼berschritten, sondern wie hier unterschritten werde. Ein Beseitigungs- und Wiederherstellungsbefehl, der nicht im Ã¶ffentlichen Interesse liege, kÃ¶nne per se nicht verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein.</p> <p class="Urteilstext">Bei der Geschosszahlvorschrift handelt es sich um eine primÃ¤re, bei der AusnÃ¼tzungsziffer um eine sekundÃ¤re BaubeschrÃ¤nkung (§ 251 PBG; Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz [PBG] des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, Rz. 97). Der BeschwerdefÃ¼hrer verkennt, dass primÃ¤re und sekundÃ¤re BaubeschrÃ¤nkungen stets kumulativ zur Anwendung kommen. Aus der Einhaltung der sekundÃ¤ren kann daher nicht darauf geschlossen werden, die primÃ¤re sei bedeutungslos. Dass die fÃ¼r das GrundstÃ¼ck an sich zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung noch nicht konsumiert worden ist, vermag somit die Verletzung der Geschosszahlvorschrift nicht zu rechtfertigen.</p> <p class="Urteilstext">Zudem ist zu beachten, dass eine anrechenbare Nutzung in einem Dachgeschoss stets auch nach aussen in Erscheinung tretende Eingriffe in die DachflÃ¤che â insbesondere zur ausreichenden natÃ¼rlichen Belichtung der RÃ¤ume mittels Dachfenstern und Lukarnen â nach sich zieht. Die Geschosszahlvorschrift von Art. 13 Abs. 1 BZO dient somit nicht nur der NutzungsbeschrÃ¤nkung, sondern auch der Dachgestaltung im Sinne der Einordnungsanforderungen. Die Einordnungsbestimmungen gehÃ¶ren zu den Grundanforderungen an Bauten und Anlagen. Dem Ã¶ffentlichen Interesse an einer ausgewogenen Dachlandschaft kommt somit erhebliche Bedeutung zu. Der Durchsetzung des Wiederherstellungsbefehls kann daher ein Ã¶ffentliches Interesse nicht abgesprochen werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.2 </b>Schliesslich rÃ¼gt der BeschwerdefÃ¼hrer, er wÃ¼rde mit dem erzwungenen RÃ¼ckbau einen Wertverlust in HÃ¶he von ca. Fr. 250'000.- erleiden. Zudem sei durch die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes mit sinn- und zwecklosen Baukosten von weit Ã¼ber Fr. 100'000.- zu rechnen.</p> <p class="Urteilstext">Die angeordnete Beseitigung der beiden grossen DachflÃ¤chenfenster fÃ¼hrt zu einem weitgehenden Verzicht auf natÃ¼rliche Belichtung des 2. Dachgeschosses. Diese Massnahme stellt ein zweckmÃ¤ssiges Mittel dar, einer kÃ¼nftigen Nutzung des Estrichraumes zu Wohnzwecken vorzubeugen.</p> <p class="Urteilstext">RÃ¼cksichtnahme aus wirtschaftlichen GrÃ¼nden ist gegenÃ¼ber dem BÃ¶sglÃ¤ubigen nicht am Platz (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 30 N. 55). Der BeschwerdefÃ¼hrer wusste im Zeitpunkt der RÃ¼ckÃ¼bertragung der Wohnung von E um die Baurechtswidrigkeit der Wohnnutzung im 2. Stock. Aus einer illegalen Wertsteigerung lÃ¤sst sich keine besondere HÃ¤rte ableiten, welche einen Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu rechtfertigen vermÃ¶chte.</p> <p class="Erwgung2">Vorliegend lÃ¤sst sich die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zudem mit grundsÃ¤tzlichen Ãberlegungen â auch prÃ¤judizieller Natur â begrÃ¼nden. Falls die nachtrÃ¤gliche Umnutzung von nicht zu Wohn-, Schlaf- oder Arbeitszwecken vorgesehenen FlÃ¤chen toleriert werden mÃ¼sste, wÃ¼rde damit ein Anreiz zur Schaffung solcher RÃ¤ume geschaffen und damit die kommunal festgesetzte Nutzungsdichte in Frage gestellt. Ein solches Unterlaufen der Nutzungsstruktur muss aus GrÃ¼nden der Rechtsgleichheit von vornherein unterbunden werden. Auch wenn der HauseigentÃ¼merverband des Kantons ZÃ¼rich offenbar die Einreichung einer Initiative auf Zulassung von mehr als einem anrechenbaren Dachgeschoss prÃ¼ft bzw. vorbereitet, ist deren Umsetzung in geltendes Recht noch in weiter Ferne, so dass dieser Aspekt nicht in die InteressenabwÃ¤gung einfliessen kann. Die BerÃ¼cksichtigung einer bevorstehenden RechtsÃ¤nderung wÃ¤re erst angebracht, wenn die neuen Vorschriften bereits beschlossen oder zumindest aufgelegt sind, was vorliegend nicht zutrifft.</p> <p class="Urteilstext">Die privaten Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers an der Beibehaltung des unrechtmÃ¤ssigen Zustands bzw. der im Ãbrigen nicht belegte hohe Aufwand, der ihm durch den Vollzug des Beseitigungsbefehls entstehen wÃ¼rde, fallen demgegenÃ¼ber weniger ins Gewicht. Der Wiederherstellungsbefehl der kommunalen BaubehÃ¶rde erweist sich daher als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), der Ã¼berdies zu einer ParteientschÃ¤digung an die Beschwerdegegnerin zu verpflichten ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Bei der Bemessung ist zu berÃ¼cksichtigen, dass die Beantwortung der Beschwerde wohl ein besonderes Fachwissen erforderte, der Aufwand vor der zweiten Rechtsmittelinstanz fÃ¼r die durch eigene Fachleute vertretene Beschwerdegegnerin aber relativ bescheiden blieb. Angemessen ist deshalb eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 750.-.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 750.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>