Seite 1 Entscheid vom 9. Februar 2018 (510 17 88) __________________________________________________ ___________________ Kein Steuererlass bei Wohneigentum Besetzung Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuer richter S. Schmid, R. Richner, P. Salathe, Dr. L. Schneider, Gerichtsschreiber D. Brügger Parteien A.____ , vertreten durch Albrecht & Riedo, Advokatur & Notariat , Pascal Riedo, Advokat, Hauptstrasse 54, 4132 Muttenz Rekurrenten gegen Taxations - und Erlasskommission , Rheinstrasse 33 , 4410 Liestal , Rekursgegnerin betreffend Teile rlass der Nach - und Strafsteuern der Staat s- und direkten Bundessteuern 2007 und 2008 Seite 2 Sachverhalt: 1. Mit Gesuch vom 3. Oktober 2016 wandten sich die Rekur renten an die Rekursgegnerin und beantragten, die Nach- und Strafsteuern der Staats- und direkten Bundessteuern 2007 und 2008 seien hälftig zu erlassen. 2. Mit Entscheid vom 23. August 2017 wies die Rekursgegne rin das Gesuch ab. Zur Be- gründung führte sie aus, Bussen und Nachsteuern könnten nur in begründeten Ausnahmefällen erlassen werden. 3. Mit Eingabe vom 25. September 2017 erhob der Ver treter der Rekurrenten mit den Be- gehren, 1. Die Nach- und Strafsteuern der Staats- un d direkten Bundessteuern 2007 und 2008 seien hälftig zu erlassen, 2. Eventualiter sei die Sach e an die Vorinstanz zurückzuweisen, 3. Unter o/e-Kostenfolge, Rekurs. Zur Begründung macht e er geltend, eine Notlage sei gege- ben. 4. Mit Vernehmlassung vom 16. November 2017 beantragte die Rekursgegnerin die Ab- weisung des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, die Notlage sei selbstverschuldet. Zu- dem sei noch ein weiterer Gläubiger vorhanden. 5. Anlässlich der heutigen Verhandlung halten die Par teien an ihren Begehren fest. Das Steuergericht zieht in Erwägung: 1. Das Steuergericht ist gemäss § 139b Abs. 2 des Gesetze s über die Staats- und Ge- meindesteuern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) sowie § 11 Abs. 2 der Vollzugsver- ordnung zum Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer vo m 13. Dezember 1994 (Voll- zugsverordnung) zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses zuständig. Im Übrigen gelten die Seite 3 Bestimmungen gemäss den §§ 124 - 132 StG. Gemäss § 129 A bs. 3 StG werden Rekurse, de- ren umstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fal l Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr übersteigt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und Richtern des St euergerichts beurteilt. Da die in for- meller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderu ngen erfüllt sind, ist ohne weitere Aus- führungen darauf einzutreten. 2. Zu beurteilen ist, ob die Rekursgegnerin das Gesuch u m Teilerlass der Nach- und Straf- steuern der Staats- und direkten Bundessteuern 2007 und 2008 zu Recht abgewiesen hat. a) Gemäss Art. 167 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die d irekte Bundessteuer (DBG) vom 14. Dezember 1990 können steuerpflichtigen P ersonen, für die infolge einer Notla- ge die Bezahlung der Steuer, eines Zinses oder einer B usse wegen Übertretung eine grosse Härte bedeuten würde, die geschuldeten Beträge ganz oder teilweise erlassen werden. Ein ent- sprechendes Gesuch ist nach Art. 167b Abs. 1 und Art. 167 c DBG i.V.m. Art. 5 ff. der Verord- nung des EFD über die Behandlung von Gesuchen um Erla ss der direkten Bundessteuer vom 12. Juni 2015 (Steuererlassverordnung) bei der zuständi gen kantonalen Verwaltung für die di- rekte Bundessteuer einzureichen. Gemäss § 139b Abs. 1 StG können steuerpflichtigen Perso- nen, für die infolge einer Notlage die Bezahlung de r Steuern, Zinsen, Bussen und Gebühren eine grosse Härte bedeuten würde, die geschuldeten Bet räge ganz oder teilweise erlassen werden. Über ein entsprechendes Gesuch entscheidet die Taxations- und Erlasskommission nach Anhörung des zuständigen Gemeinderates (§ 139b Abs. 2 StG). Ein Erlass oder Teilerlass der Staatssteuer hat auch die entsprechende Herabsetz ung der Gemeindesteuer zur Folge (§ 139b Abs. 3 StG). b) Seinem Wesen nach bedeutet Steuererlass den nacht räglichen, endgültigen Verzicht des Gemeinwesens auf einen ihm zustehenden steue rrechtlichen Anspruch, mit wel- chem das öffentliche Vermögen verringert wird. Ein solcher erfolgt letztlich jeweils mit Rücksicht auf die "Person" der Steuerschuldnerin oder des Steu erschuldners, welche bzw. welcher aus humanitären, sozialpolitischen oder volkswirtschaftlichen G ründen nicht in ihrer bzw. seiner wirtschaftlichen Existenz gefährdet werden soll. Daneben kann ein Erlass der Steuern auch im Rahmen einer Unternehmenssanierung in Betracht fallen (Blumenstein/Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 7. A., Zürich 2016, S. 421 f.). Der Steuererlass hat indessen infolge der verfassungsrechtlichen Grundsätze der Allgeme inheit und Gleichmässigkeit der Be- steuerung sowie der Besteuerung nach der wirtschaftliche n Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 Seite 4 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft v om 18. April 1999 [BV]) die seltene Ausnahme zu bleiben. Eine grosszügigere Erlasspraxis würde nämlich diejenigen Steu- erpflichtigen benachteiligen, die ihre Leistungen tro tz spürbarer finanzieller Belastung jeweils anstandslos erbringen (vgl. Beusch/Raas, in: Zweifel/Beu sch [Hrsg.], Kommentar zum Schwei- zerischen Steuerrecht, Vor Art. 167 - 167g DBG N 8). An stelle eines Erlasses der Steuern ist jeweils auch die Möglichkeit einer Stundung oder ander er Zahlungserleichterungen vorgesehen (Art. 166 DBG i.V.m. Art. 13 Abs. 3 Steuererlassverord nung sowie § 139a StG) (vgl. zum Gan- zen: Entscheid des Steuergerichts [StGE] vom 23. Juni 201 7, 510 17 2, E. 2b, m.w.H., www.bl.ch/steuergericht ). c) Der Entscheid über einen Steuererlass stellt nach all gemeiner Auffassung in Leh- re und Rechtsprechung weitgehend einen Ermessensentschei d dar (Richner/Frei/Kaufmann/ Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A., Zür ich 2013, § 183 N 5). Entsprechend gewähren sowohl Art. 167 Abs. 1 DBG als auch § 139b Abs . 1 StG den zuständigen Erlassbe- hörden - neben der Verwendung der unbestimmten Rechtsb egriffe der "Notlage" bzw. der "grossen Härte" - durch die Verwendung von "Kann"-Formu lierungen einen gewissen Entschei- dungsspielraum. Die Erlassbehörden sind in ihrer Entschei dung indessen nicht völlig frei. Viel- mehr haben sie von dem ihnen eingeräumten Ermessen pfl ichtgemäss und nach einheitlichen Kriterien Gebrauch zu machen (vgl. Häfelin/Müller/Uhlma nn, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., Zürich 2016, N 409) (vgl. zum Ganzen: StGE vom 23. Juni 2017, 510 17 2, E. 2c, m.w.H., a.a.O.). 3. a) Materielle Voraussetzung des Steuererlasses ist in o bjektiver Hinsicht zunächst, dass die Steuerveranlagung abgeschlossen ist und eine rechtskräftig veranlagte Steuer vorliegt (Art. 7 Abs. 1 Steuererlassverordnung). Erst wenn die ge naue Höhe der geschuldeten Beträge im Veranlagungsverfahren festgesetzt worden ist, kann im R ahmen des Erlassverfahrens über einen allfälligen Erlass derselben entschieden werden. Das Erlassverfahren ersetzt mithin we- der das Rechtsmittelverfahren noch soll damit die Revision rechtskräftiger Steuerveranlagungen bezweckt werden (vgl. ausdrücklich Art. 7 Abs. 1 Steuererlassve rordnung; Beusch/Raas, a.a.O., Vor Art. 167 - 167g N 9). Weiter ist vorausgesetzt, dass die Steuer noch überhaupt nicht oder nur unter Vorbehalt bezahlt worden ist. Wurde eine Steuer (vorbehaltlos) bezahlt, so ist die Steuerforderung durch Erfüllung untergegangen und e in Erlass derselben naturgemäss nicht mehr möglich. Der betreffende Steuerbetrag ist mith in nicht mehr "geschuldet" im Sinne von Seite 5 Art. 167 Abs. 1 DBG bzw. § 139b Abs. 1 StG (vgl. im Zusa mmenhang mit der direkten Bundes- steuer ausdrücklich Art. 5 Abs. 2 bzw. Abs. 3 lit. b Steuererlassverordnung). b) In subjektiver Hinsicht wird die Gewährung des Steuer erlasses sodann vom Vor- liegen einer Notlage bzw. einer grossen Härte für die gesuchstellende Person abhängig ge- macht (Art. 167 Abs. 1 DBG und § 139b Abs. 1 StG). Ein e Notlage im Sinne von Art. 167 Abs. 1 DBG liegt für das Recht der direkten Bundessteuern bei natürlichen Personen vor, wenn der ganze geschuldete Betrag in einem Missverhältnis zur f inanziellen Leistungsfähigkeit der steuerpflichtigen Person steht (Art. 2 Abs. 1 Steuerer lassverordnung) und bei juristischen Per- sonen, wenn diese sanierungsbedürftig sind (Art. 4 Abs. 1 Steuererlassverordnung). Bei natürli- chen Personen ist ein solches Missverhältnis insbesondere d ann gegeben, wenn die Steuer- schuld trotz Einschränkung der Lebenshaltungskosten auf das E xistenzminimum in absehbarer Zeit nicht vollumfänglich beglichen werden kann (Art. 2 Abs. 2 Steuererlassverordnung). Dabei ist ein Zeitraum von zwei bis drei Jahren als absehbar zu betrachten (zum Zeitraum mit weite- ren Hinweisen vgl. Entscheid des Bundesverwaltungsgerichts [BVGE] vom 11. Juni 2009, Abtei- lung I, A-3663/2007, E. 4.2). Aus welchem Grund die steuerpflichtige Person in eine solche Not- lage geraten ist, ist für den Erlassentscheid grundsätzlich unerheblich. Nicht berücksichtigt wird indessen eine selbstverschuldete Notlage, wie dies etwa bei einer freiwilligen Entäusserung von Einkommensquellen oder Vermögenswerten der Fall ist (Art. 167a DBG). Anerkannte Ursachen für eine Notlage im Sinne der vorstehenden Erwägunge n sind demnach vorwiegend ausseror- dentliche Umstände wie eine aussergewöhnliche Belastung durch den Unterhalt der Familie, andauernde Arbeitslosigkeit oder Krankheit sowie Ungl ücksfälle etc. (vgl. Art. 3 Abs. 1 lit. a und b Steuererlassverordnung). Für die Voraussetzungen i m Hinblick auf einen Erlass der Staats- und Gemeindesteuern nach § 139b Abs. 1 StG kan n nichts anderes gelten. Dabei ist insbesondere darauf zu verweisen, dass nach der langjähr igen konstanten Praxis hinsichtlich § 139b Abs. 1 StG eine Notlage vorlag, wenn die steuer pflichtige Person nicht in der Lage war, mit dem zur Verfügung stehenden Einkommen ihren Leben sunterhalt zu bestreiten. Eine unbil- lige Härte war sodann zu bejahen, wenn die Bezahlung d es geschuldeten Betrags für den Schuldner ein Opfer bedeutet hätte, das in einem Missve rhältnis zu seiner finanziellen Leis- tungsfähigkeit stand und ihm nicht zugemutet werden ko nnte (vgl. zum Ganzen: StGE vom 23. Juni 2017, 510 17 2, E. 3b, m.w.H., a.a.O.). c) Die Erlassbehörde berücksichtigt bei ihrer Einschätz ung der subjektiven Erlass- voraussetzungen die gesamten wirtschaftlichen Verhältnisse der steuerpflichtigen Person. Mas- sgebend ist dabei in erster Linie die Situation im Zei tpunkt des Entscheides, daneben auch die Seite 6 Entwicklung seit der Veranlagung, auf die sich das Erlassbe gehren bezieht, sowie die Aussich- ten für die Zukunft (vgl. für die direkte Bundessteuer Art. 10 Steuererlassverordnung). Insbe- sondere prüft die Behörde, ob für die steuerpflichtig e Person Einschränkungen in der Lebens- haltung geboten und zumutbar sind oder gewesen wären. Einschränkungen gelten grundsätz- lich als zumutbar, wenn die Auslagen die nach den Ansät zen für die Berechnung des betrei- bungsrechtlichen Existenzminimums (Art. 93 des Bundesgese tzes über Schuldbetreibung und Konkurs [SchKG] vom 11. April 1889) sich ergebenden Lebenshaltungskosten übersteigen (vgl. in Konkretisierung des DBG Art. 2 Abs. 3 Steuererlassveror dnung). Berücksichtigt werden darf auch, ob der gesuchstellenden Person die fristgerechte Bezahlung der Steuern im Zeitpunkt der Fälligkeit möglich gewesen wäre (Art. 167a lit. c DBG ) (vgl. zum Ganzen: StGE vom 23. Juni 2017, 510 17 2, E. 3c, m.w.H., a.a.O.). d) Vorhandenes Vermögen schliesst einen Steuererlass nur aus, wenn und soweit eine Belastung oder Verwertung desselben als zumutbar e rscheint (Art. 12 Abs. 1 Steuerer- lassverordnung). Ein Steuerlass kann somit gewährt werden, bevor die letzten Ersparnisse der gesuchstellenden Person aufgezehrt sind. Einer steuerpfl ichtigen Person soll ein Notgroschen belassen bleiben (vgl. Schorno, in: Klöti-Weber/Siegri st/Weber [Hrsg.], Kommentar zum Aar- gauer Steuergesetz, 4. A., Muri-Bern 2015, § 230 N 1 2, m.w.H., insb. auf BVGE vom 11. Juni 2009, a.a.O.; StGE vom 4. Dezember 2015, 510 15 40, E. 4d, www.bl.ch/steuergericht ). Auf jeden Fall zumutbar ist gemäss Art. 12 Abs. 2 Steuererl assverordnung jedoch die Zahlung aus dem Vermögen bei Steuern auf einmalige Einkünfte. Al s Vermögen gilt das zu Verkehrswerten bewertete Reinvermögen (Art. 12 Abs. 3 Steuererlassveror dnung), also der Überschuss der Aktiven über den Passiven eines Steuerpflichtigen (vgl. Dz amko-Locher/Teuscher, in: Zweifel/ Beusch [Hrsg.], a.a.O., Art. 13 StHG N 1). Grundsätzlich spielt es keine Rolle, ob das Vermö- gen in liquider oder in Form von Grundbesitz vorliegt ( StGE vom 25. August 2017, 510 17 37, E. 6e, a.a.O., unter Verweis auf den Entscheid der Ste uerrekurskommission des Kantons Bern vom 15. Dezember 2009 i.S. J., E. 6, publ. in: Die ne ue Steuerpraxis [NStP], 64 [2010], S. 17 ff.). Ein Erlass ist lediglich dann möglich, wenn ältere Steuerpflichtige ohne Erwerbsein- künfte und anderes Vermögen ihr selbstbewohntes und (we itgehend) hypothekenfreies Wohn- eigentum belasten oder veräussern müssten (Beusch/Raas, a.a.O., Art. 167 DBG N 15, m.w.H.) (vgl. zum Ganzen: StGE vom 25. August 2017, 510 17 37, E. 3d, www.bl.ch/steuergericht ). e) Der Steuererlass soll zu einer langfristigen und da uernden Sanierung der wirt- schaftlichen Lage der steuerpflichtigen Person beitragen. Er hat dabei bestimmungsgemäss der steuerpflichtigen Person selbst und nicht ihren Gläubi gern zugute zu kommen. Entsprechend Seite 7 wird ein Steuererlass durch die Erlassbehörden regelmässig abgelehnt, wenn ein Konkurs oder ein Nachlassvertrag des Steuerschuldners bevorsteht (vgl. Art. 14 Abs. 1 Steuererlassverord- nung). Es kann nicht Aufgabe des Instituts des Steuererlasses sein, im Ergebnis gleichsam eine Sicherheit für private Kredite zu leisten. Im Falle ei ner allseitigen Überschuldung der um Steu- ererlass ersuchenden Person kann vom Staat mithin nicht ein Sonderopfer verlangt werden, indem er einseitig auf seine Steuerforderung verzicht et. Von einem solchen Verzicht der öffent- lichen Hand würde nämlich nicht die steuerpflichtige Person selbst profitieren, sondern allein die übrigen Gläubiger, welche beim Zugriff auf das pfändb are Einkommen und Vermögen einen Konkurrenten verlören. Unter solchen Umständen erscheint e s daher mit Blick auf den Zweck des Rechtsinstituts als sachlich vertretbar, von einem Steuer erlass abzusehen oder die ganze oder teilweise Gewährung eines solchen von einem Sanier ungskonzept abhängig zu machen, in dessen Rahmen sämtliche Gläubiger in gleichem Umfan g wie die Steuerbehörden auf ihre Forderungen verzichten (vgl. Entscheid des Bundesgerichts [BGer] vom 9. Dezember 2004, 2P.307/2004, E. 3.2). Der Grundsatz, dass ein Steuerer lass der steuerpflichtigen Person und nicht ihren Gläubigern zugutekommen muss, ist in Art. 167 Abs. 2 DBG geregelt. Für den Erlass der direkten Bundessteuer bestimmt Art. 3 Abs. 2 Steuer erlassverordnung ausdrücklich, dass der Bund auf seine gesetzlichen Ansprüche zugunsten anderer Gläubiger nicht verzichten kann, soweit die Überschuldung der gesuchstellenden Person z.B. auf geschäftlichen Misserfolgen, Bürgschaftsverpflichtungen, hohen Grundpfandschulden od er Kleinkreditschulden als Folge eines überhöhten Lebensstandards beruht. Jedoch ist in den Fällen von Art. 3 Abs. 1 Steuerer- lassverordnung, also bei aussergewöhnlicher Belastung dur ch den Unterhalt der Familie oder Unterhaltspflichtigen, hoher Kosten in Folge Krankhei t, Unfall oder Pflege, welche nicht von Dritten getragen werden, längerer Arbeitslosigkeit ode r für ausserordentliche Aufwendungen aufgrund anderer persönlicher Verhältnisse, für welche die Steuerpflichtige Person nicht einzu- stehen hat, ein Erlass trotz Drittschulden möglich. Ein Er lass kann jedoch stets im selben pro- zentualen Umfang gewährt werden, wie andere Gläubige r ganz oder teilweise auf ihre Forde- rungen verzichten (Art. 3 Abs. 2 Steuererlassverordnung) . Aus Sinn und Zweck des Instituts des Steuererlasses folgt auch, dass durch die Forderungsver zichte die Verschuldung der ge- suchstellenden Person insgesamt auf ein tragbares Mass reduziert werden muss. Der Steuerer- lass stellt grundsätzlich ein einmaliges Entgegenkommen da r, weshalb eine Wiederholung von Erlassverfahren in späteren Steuerperioden vermieden we rden soll. Ohne eine solche "Ge- samtsanierung" mit Gleichbehandlung aller Gläubiger w ürde die zum Steuererlass führende Situation nicht bereinigt, sodass nicht nur der Forderungsverzicht der öffentlichen Hand ein ein- seitiger wäre; mangels Beseitigung der Überschuldung mü ssten vielmehr noch weitere Steuer- erlassgesuche entgegengenommen werden, was klarerweise de m Ausnahmecharakter des Seite 8 Rechtsinstituts zuwiderliefe (vgl. zum Ganzen: StGE vom 25 . August 2017, 510 17 37, E. 3e, m.w.H., a.a.O.). f) Der Gesetzgeber hat zwar die Möglichkeit eines Steu ererlasses auch für Nach- steuern und Bussen vorgesehen. Diese werden aber nur in besonders begründeten Ausnahme- fällen erlassen (vgl. Art. 167 Abs. 3 DGB). 4. In Bezug auf die objektiven Erlassvoraussetzungen ist f estzuhalten, dass diese vorlie- gend erfüllt sind. Die Nach- und Strafsteuern der Staa ts- und direkten Bundessteuern 2007 und 2008 wurden rechtskräftig veranlagt. Zudem sind diese n icht vollständig bezahlt, so dass die betreffenden Ansprüche gegenüber den Rekurrenten noch bestehen. 5. Zu prüfen bleiben die Erlassvoraussetzungen in subjek tiver Hinsicht. a) Bereits aufgrund einer summarischen Prüfung ist er sichtlich, dass das Einkom- men der Rekurrenten nicht genügt, um die per heutiges Datum aufgelaufenen Nachsteuern, Bussen und Verzugszinsen von Fr. 154‘344.70 (= S taat: Fr. 74‘193.25 + Gemeinde: Fr. 50‘610.45 + Bund: Fr. 29‘541.--) in absehbarer Zeit vollumfänglich zu begleichen. b) Es stellt sich damit die Frage, welcher Anteil des Vermögens für die Tilgung der Steuerschulden verwendet werden kann. Wie hiervor geseh en, soll einer steuerpflichtigen Per- son ein Notgroschen belassen bleiben, wobei grundsätzlic h vom Dreifachen des monatlichen Existenzminimums auszugehen ist (vgl. StGE vom 4. Dezember 2015, 510 15 40, a.a.O.). Der monatliche Grundbedarf berechnet sich gestützt auf die Richtlinien vom 1. Juli 2009 der Konfe- renz der Betreibungs- und Konkursbeamten der Schweiz fü r die Berechnung des betreibungs- rechtlichen Existenzminimums (Notbedarf) nach Art. 93 SchK G (Richtlinien) vorliegend wie folgt: Grundbetrag Ehepaar Fr. 1‘700.-- Grundbetrag 2 Kinder über 10 Jahre à je Fr. 600.-- Fr. 1‘200.-- Hypothekarzinsen (Fr. 560‘000.-- x 1.15% / 12 Monate) Fr. 537.-- Nebenkosten und Liegenschaftsunterhaltskosten ermessensweise Fr. 400.-- Krankenkasse gemäss KVG ([2 x Fr. 514.50] + [2 x Fr. 122.10]) Fr. 1‘273.-- Unvorhergesehenes (2 x Fr. 200.--) Fr. 400.-- Seite 9 Laufende Steuern (Schätzung) Fr. 200.-- Total Fr. 5‘710. -- Der Notgroschen beläuft sich demnach auf (gerundet) Fr. 18‘000.-- (= 3 x Fr. 6‘000.--). c) Mit Vertrag vom 1. Oktober 2007 haben die Rekurren ten als Gesamteigentümer die Liegenschaft Nr. 116 GB B.____ zum Preis von Fr. 860‘000.-- gekauft. Finanziert wurde der Erwerb mittels Bar-Eigenmitteln von Fr. 223’000.--, e ines WEF-Vorbezuges aus der 2. Säule von Fr. 77‘000.--, d.h. total Eigenmitteln von Fr. 3 00‘000.-- sowie einer 1. Hypothek von Fr. 560‘000.--. Mit Vertrag vom 13. Juli 2016 wurde d er Gesamthandanteil des Rekurrenten auf die Rekurrentin übertragen, so dass letztere nun Alleineigentümerin der Liegenschaft ist. Dieser Eigentumsübergang spielt keine Rolle, da die Nach- un d Strafsteuern mit Verfügung vom 9. Juni 2016 beiden Ehegatten auferlegt wurden und dieselben gestützt auf Art. 13 Abs. 1 und 2 DBG bzw. § 14 Abs. 1 StG grundsätzlich solidarisch für die Steuern haften. Entsprechend ist der Liegenschaftswert in die Berechnung des Vermögens d er Rekurrenten miteinzubeziehen. Nebst dieser Liegenschaft verfügen die Ehegatten soweit ersichtlich über kein Vermögen. Der aktuellsten Veranlagungsverfügung, d.h. jener der Staa tssteuer 2012 vom 23. Juli 2015 sind zwar Wertschriften und Guthaben von Fr. 364‘870.-- zu entnehmen. Dabei handelt es sich aber um die Stammanteile der Rekurrenten an der C.____ G mbH mit Sitz in D.____, welche im Jahr 2016 liquidiert wurde und einem Kontokorrentguthaben gegenüber dieser Gesellschaft. Gemäss Art. 12 Abs. 3 Steuererlassverordnung ist das Reinvermög en zum Verkehrswert zu bewerten. Der Vertrag betreffend die 1. Hypothek von Fr. 560‘00 0.-- wurde am 14. Februar 2017 verlän- gert. Mit der 1. Hypothek werden die ersten rund 65% finanziert. Die Bank ging also, wie bereits beim Kauf der Liegenschaft im Jahr 2007, von einem Ver kehrswert von (gerundet) Fr. 860‘000.-- (= Fr. 560‘000.-- / 65%) aus, welcher vorliegend zu berücksichtigen ist. Damit resultiert ein Eigenkapital von Fr. 300‘000.-- (= Fr. 860‘000.-- ./. Fr. 560‘000.--). Nicht unter die verwertbaren Vermögenswerte fällt der WEF-Vorbezug au s der 2. Säule von Fr. 77‘000.--, da dieser der gebundenen Vorsorge dient und im Falle des Verkaufs der Liegenschaft wieder in die Vorsorgeeinrichtung einzuzahlen ist. Damit beläuft sich das verfügbare Eigenkapital aus der Liegenschaft auf Fr. 223‘000.-- (= Fr. 300‘000.-- ./. Fr. 77‘000.--). d) Das freie und damit verwertbare Vermögen der Rekur renten beträgt nach Abzug des Notgroschens Fr. 205‘000.-- (= Fr. 223‘000.-- ./. Fr. 18‘000.--) und ist damit grösser als die offenen Steuerschulden. Es liegt nicht in liquider, son dern in Form von Grundbesitz vor, was, wie hiervor gesehen, dem Grundsatz nach keine Rolle spie lt. Überdies liegt kein von der Praxis Seite 10 anerkannter Ausnahmefall vor, handelt es sich bei den R ekurrenten doch weder um ältere Steuerpflichtige ohne Erwerbseinkünfte noch verfügen si e über (weitgehend) hypothekenfreies Wohneigentum. Damit ist den Rekurrenten ein Verkauf d er Liegenschaft zur Tilgung der Steu- erschulden zumutbar. Schon aus diesem Grund ist das Teilerlassgesuch also abzuweisen. e) Dies ergibt sich aber auch aus folgendem Grund. Ei n Steuererlassgesuch kann bei gleichzeitigem Vorhandensein weiterer Gläubiger nur dann bewilligt werden, wenn sämtliche Gläubiger im Sinne der Opfersymmetrie einen gleichwert igen Beitrag zur Sanierung der ge- suchstellenden Person leisten. Mithin ist nicht zu beans tanden, wenn die Gewährung eines Steuererlasses vom Vorliegen eines Sanierungskonzepts abh ängig gemacht wird. Die Rekur- renten haben jedoch kein solches vorgelegt. Bei dieser Sachlage käme ein Steuererlass einem einseitigen Forderungsverzicht zu Lasten des Gemeinwesen s gleich, was mit dem Zweck des Rechtsinstituts unvereinbar ist, zumal, wie bereits weiter oben dargetan, Art. 3 Abs. 2 Steuerer- lassverordnung für den Erlass der direkten Bundessteuer ausdrücklich bestimmt, dass der Bund auf seine gesetzlichen Ansprüche zugunsten anderer Gläubi ger nicht verzichten kann, soweit die Überschuldung der gesuchstellenden Person z.B. auf hoh en Grundpfandschulden beruht. Würden vorliegend die Steuerbehörden nämlich auf ihre Forderungen verzichten, käme dies insbesondere der Bank, welche die Hypothek gewährt hat, zugute. Auch aus diesem Grund ist das Teilerlassgesuch also abzuweisen. f) Ob ein besonders begründeter Ausnahmefall für den Erlass der Nachsteuern und Bussen vorliegt, muss daher nicht mehr geprüft werden und kann offen bleiben. Damit erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist abzuweisen. 6. Ausgangsgemäss haben die Rekurrenten gestützt auf § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verfass ungs- und Verwaltungsprozess- ordnung (VPO) Verfahrenskosten von Fr. 2‘000.-- zu beza hlen und es ist ihnen gestützt auf § 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO keine Parteientschädigung auszurichten. Seite 11 Demgemäss wird erkannt: ://: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Rekurrenten haben Verfahrenskosten von Fr. 2‘00 0.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 200.--) zu bezahlen, welche mit dem geleisteten Kost envorschuss verrechnet wer- den. 3. Der Antrag auf Ausrichtung einer Parteientschädigun g wird abgewiesen. 4. Mitteilung an den Vertreter, für sich und zhd. der Rekurrenten (2), die Gemeinde B.____ (1), die Eidgenössische Steuerverwaltung (1) und die Rekursgegnerin (1). Gegen diesen Entscheid wurde am 3. Mai 2018 Beschwerde beim Kantonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Verfahrensnummer 810 18 124) erhoben.