Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg T +41 26 304 15 00 tribunalcantonal@fr.ch www.fr.ch/tc — Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB 102 2020 27 Urteil vom 8. Juli 2020 II. Zivilappellationshof Besetzung Vizepräsident: Markus Ducret Richter: Catherine Overney, Michel Favre Gerichtsschreiberin: Frédérique Jungo Parteien A.________, Kläger und Berufungskläger, vertreten durch Rechts- anwalt Patrik Gruber gegen B.________, Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Reto Allemann C.________ S.A., Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Michael Lauper D.________ GMBH, Beklagte und Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwalt Michael Lauper Gegenstand Miete – Noven, Aktiv- und Passivlegitimation Berufung vom 4. Februar 2020 gegen den Entscheid des Mietge- richts des Sense- und Seebezirks vom 17. Dezember 2019Kantonsgericht KG Seite 2 von 15 Sachverhalt A. A.________ schloss am 13. September 2007 mit der E.________ einen Mietvertrag über eine 4.5 Zimmerwohnung an der F.________ in G.________ ab. Als Nettomietzins wurden CHF 1'300.- vereinbart und für die Heiz- und Nebenkosten ein Akonto von CHF 215.- pro Monat. Der Mietvertrag verweist bezüglich der Heiz- und Nebenkosten auf Ziff. 2 und 3 der Vertragsbe- stimmungen. Ferner hielt der Mietvertrag fest, dass die allgemeinen Bestimmungen zum Mietver- trag integrierenden Bestandteil des Vertrages bilden und die Parteien mit ihren Unterschriften bestätigen, ein Exemplar davon erhalten zu haben und sich mit dessen Inhalt einverstanden zu erklären (act. 2/4). Die Liegenschaft an der F.________ in G.________ wurde per 1. Dezember 2009 an die C.________ S.A. verkauft. Im Mai 2018 wurde die Liegenschaft schliesslich an die D.________ GmbH weiterverkauft, welche aktuelle Eigentümerin ist (act. 1/4). Gemäss Fusionsvertrag vom 30. Mai 2017 übernahm die B.________ die Aktiven und Passiven der E.________ per 31. Dezember 2016 bzw. 1. Januar 2017 (act. 2/2). B. Im Mai 2018 rief A.________ die Schlichtungskommission des Sense- und Seebezirks an; der Schlichtungsversuch scheiterte und ihm wurde am 27. August 2018 die Klagebewilligung ausgestellt. Als Gesuchsgegnerinnen wurden die B.________ sowie die C.________ S.A. aufge- führt (act. 2/3). Mit Klage vom 26. September 2018 gegen die B.________, die C.________ S.A. und die D.________ GmbH gelangte A.________ an das Mietgericht des Sense- und Seebezirks. Er bean- tragte, der monatliche Nettomietzins für die 4.5 Zimmerwohnung an der F.________ in G.________ sei gerichtlich auf weniger als CHF 1'116.50 festzulegen (Ziff. 1), der monatliche Nettomietzins für die Einstellhallenplätze Nr. 27 und Nr. 41 sei gerichtlich auf weniger als CHF 84.80 festzulegen (Ziff. 2), die B.________ sei zu verurteilen, A.________ die zwischen dem 1. Juni 2008 und 30. November 2009 zuviel bezahlten Mietzinse für die Wohnung und den Einstell- hallenplatz Nr. 41 zurückzuerstatten (Ziff. 3), die C.________ S.A. sei zu verurteilen, A.________ die zwischen dem 1. Dezember 2009 und 30. April 2018 zuviel bezahlten Mietzinse für die Wohnung und die Einstellhallenplätze Nr. 27 und Nr. 41 zurückzuerstatten (Ziff. 4), die D.________ GmbH sei zu verurteilen, A.________ die seit dem 1. Mai 2018 zuviel bezahlten Miet- zinse für die Wohnung und die Einstellhallenplätze Nr. 27 und Nr. 41 zurückzuerstatten (Ziff. 5), der Nettomietzins für die 4.5 Zimmerwohnung an der F.________ in G.________ sei ab dem 1. August 2018 um 14.51% zu reduzieren (Ziff. 6), der Nettomietzins für den Einstellhallenplatz Nr. 27 sei ab dem 1. August 2018 um 5.77% zu reduzieren (Ziff. 7), die B.________ sei zu verpflichten, A.________ den Betrag von CHF 1'339.65 für zuviel bezahlte Heiz-, Warm- und Nebenkosten aus der Nebenkostenabrechnung 2008/09 zurückzuerstatten (Ziff. 8), die C.________ S.A. sei zu verurteilen, A.________ den Betrag von CHF 14'560.95 für zuviel bezahlte Heiz-, Warm- und Nebenkosten zurückzuerstatten (Ziff. 9), die D.________ GmbH sei zu verpflich- ten, den Grillplatz auf dem Grundstück Nr. hhh und den Spielplatz auf dem Grundstück Nr. iii innert 30 Tagen instand zu stellen (Ziff. 10), der Nettomietzins für die 4.5 Zimmerwohnung an der F.________ in G.________ sei ab dem 1. Mai 2018 bis zur Behebung der Mängel gemäss Ziff. 10 um 10% zu reduzieren (Ziff. 11), der Nettomietzins für die 4.5 Zimmerwohnung an der F.________ in G.________ sei infolge Verlust der Besucherparkplätze auf dem Grundstück Nr. jjj ab dem 1. Mai 2018 um 5% zu reduzieren (Ziff. 12) und die Beklagten seien unter solidarischer Haftung zu Kantonsgericht KG Seite 3 von 15 verpflichten, A.________ für das Schlichtungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 2'783.40 zu bezahlen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge (act. 1). Die B.________ beantragte in ihrer Klageantwort vom 14. Dezember 2018, die Klage sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei (act. 10). Die C.________ S.A. und die D.________ GmbH beantragten in ihrer Klageantwort vom 9. Januar 2019 ebenfalls die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der Klage, soweit darauf einzu- treten sei (act. 13). An der Sitzung des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 29. August 2019 nahmen der Rechtsvertreter von A.________, welcher seinerseits nicht erschien, sowie die jeweiligen Vertreter und Rechtsvertreter der B.________, der C.________ S.A. und der D.________ GmbH teil. C. Mit Entscheid vom 17. Dezember 2019 stellte das Mietgericht des Sense- und Seebezirks (nachfolgend: das Mietgericht) die Säumnis des Klägers an der Sitzung vom 29. August 2019 fest und wies den Antrag der Beklagten, die an der Sitzung vom Anwalt des Klägers gemachten Vorbringen und eingereichten Beweismittel aus dem Recht zu weisen, ab. Demgegenüber wies es die Eingabe des Klägers vom 31. Oktober 2019 aus dem Recht, soweit sie sich zu mehr als zur Frage der Säumnis des Klägers am 29. August 2019 äussert. Weiter wies das Mietgericht die Klage mangels Aktivlegitimation des Klägers ab, soweit sie Ansprüche ab dem 1. April 2010 betrifft und trat auf die Klage nicht ein, soweit sie sich gegen die D.________ GmbH richtet. Im Übrigen trat das Mietgericht auf die Klage ein. Es behielt den Entscheid über die Prozesskosten vor, soweit das Verfahren zwischen dem Kläger und den beklagten B.________ und C.________ S.A. betrof- fen ist. Soweit das Verfahren zwischen dem Kläger und der D.________ GmbH betroffen ist, aufer- legte das Mietgericht die Prozesskosten vollumfänglich dem Kläger, welcher der D.________ GmbH eine Parteientschädigung von CHF 2'399.65 zu bezahlen hat. Schliesslich wurde festgehal- ten, dass allfällige Gerichtskosten im Endentscheid festgesetzt werden. D. A.________ (nachfolgend: der Berufungskläger) reichte am 4. Februar 2020 Berufung ein mit den folgenden Anträgen: 1. Die Berufung sei gutzuheissen und die Ziffern 1. Abs. 2 Satz 2, 2., 3. und 6. des angefochte- nen Entscheids seien aufzuheben. 2. Es sei festzustellen, dass der Berufungskläger auch für die Ansprüche nach dem 1. April 2010 aktivlegitimiert ist. 3. Auf die Klage gegen die D.________ GmbH sei einzutreten. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Die B.________ beantragt in ihrer Berufungsantwort vom 13. März 2020 die kosten- und entschä- digungsfällige Abweisung der Berufung und die Bestätigung des erstinstanzlichen Entscheids vom 17. Dezember 2019. Sie macht geltend, von der klägerischen Berufung nicht unmittelbar in ihren rechtlichen Interessen betroffen zu sein. Auch die C.________ S.A. und die D.________ GmbH reichten am 13. März 2020 ihre Berufungs- antwort ein. Sie beantragen ebenfalls die Abweisung der Berufung, soweit darauf einzutreten sei, und die Bestätigung des vorinstanzlichen Urteils vom 17. Dezember 2019, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Berufungsklägers.Kantonsgericht KG Seite 4 von 15 Auf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird nachfolgend, soweit erforderlich, ausführlich eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen. Erwägungen 1. 1.1. End- und Zwischenentscheide des Mietgerichts unterliegen der Berufung an das Kantons- gericht, sofern der Streitwert mindestens CHF 10'000.- beträgt (Art. 308 ff. ZPO und Art. 52 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2020 [JG; SGF 130.1]). Zur Berechnung des erforderlichen Streitwerts wird auf die zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren abgestellt. Massgebend sind damit die bis zur Eröffnung des erstinstanzlichen Entscheides vorgebrachten Erklärungen der Parteien und nicht der erstinstanzliche Entscheid selbst, die Rechtsmittelanträge oder die Parteierklärungen im Rechtsmittelverfahren (REETZ/THEILER, in Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2016, Art. 308 N. 39 f.). Bei einer Berufung gegen einen Teilentscheid bestimmt sich der Streitwert nach den gesamten Rechtsbegehren, die vor der unteren kantonalen Instanz, welche den Teilentscheid getroffen hat, streitig war (Art. 51 Abs. 1 Bst. b BGG analog; REETZ/THEILER, Art. 308 N. 41). Die Vorinstanz hat die Höhe des Streitwerts nicht genau festgesetzt, sondern nur ausgeführt, dieser liege über CHF 8'000.-. Aus der Rechtsmittelbelehrung geht hervor, dass sie von einem CHF 10'000.- übersteigenden Streitwert ausgeht. Mit Blick auf die gesamten Rechtsbegehren, die vor erster Instanz streitig sind, kann festgehalten werden, dass der Streitwert im Berufungsverfah- ren CHF 10'000.- bzw. CHF 15'000.- übersteigt. Auf die Berufung ist somit einzutreten. 1.2. Über Berufungen aus dem Gebiet des Mietrechts entscheidet der II. Zivilappellationshof (Art. 52 JG; Art. 17 Abs. 1 Bst. a des Reglements des Kantonsgerichts betreffend seine Organisati- on und seine Arbeitsweise vom 22. November 2012 [RKG; SGF 131.11]). 1.3. Die Berufung ist dem Appellationshof innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides beziehungsweise seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung schrift- lich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die Begründung des angefochtenen Entscheids wurde dem Berufungskläger am 6. Januar 2020 zugestellt, so dass die am 4. Februar 2020 der Post übergebene Berufung fristgerecht erfolgte. Auch die Berufungsantworten der Berufungsbeklagten vom 13. März 2020 erfolgten innert Frist. 1.4. Mit Berufung kann die unrichtige Rechtsanwendung und die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Die Rechtsmittelinstanz hat den angefoch- tenen Entscheid im Umfang der Anträge (Art. 315 Abs. 1 ZPO) im Rahmen der vorgetragenen Berufungsgründe mit voller Kognition neu zu beurteilen (GEHRI, in ZPO Kommentar, 2. Aufl. 2015, Art. 310 N. 3). 1.5. Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 ZPO). Diese Voraussetzungen gelten kumulativ (vgl. BGE 144 III 349 E. 4.2.1). Praxisgemäss ist zwischen echten und unechten neuen Vorbringen (sog. Noven) zu Kantonsgericht KG Seite 5 von 15 unterscheiden. Echte Noven sind Tatsachen oder Beweismittel, die (erst) nach dem Ende der Hauptverhandlung des erstinstanzlichen Verfahrens entstanden sind. Sie sind im Berufungsverfah- ren grundsätzlich immer zulässig, wenn sie ohne Verzug nach ihrer Entdeckung vorgebracht werden. Unechte Noven sind Tatsachen und Beweismittel, die bereits bei Ende der erstinstanzli- chen Hauptverhandlung entstanden waren. Ihre Zulassung wird im Berufungsverfahren weiterge- hend insofern eingeschränkt, als sie ausgeschlossen sind, wenn sie bei Beachtung zumutbarer Sorgfalt bereits im erstinstanzlichen Verfahren hätten vorgebracht werden können. Im Falle unech- ter Noven hat der Kläger namentlich die Gründe detailliert darzulegen, weshalb er die Tatsache oder das Beweismittel nicht schon vor erster Instanz hat vorbringen können (BGE 143 III 42 E. 4.1). Die Voraussetzungen nach Art. 317 Abs. 1 ZPO kommen selbst dann zur Anwendung, wenn die Sache der sozialen Untersuchungsmaxime unterliegt (vgl. BGE 144 III 349 E. 4.2.1). Art. 317 Abs. 1 ZPO regelt die Voraussetzungen, unter denen Noven ausnahmsweise vorgebracht werden können, abschliessend, ohne zu differenzieren, ob ein Verfahren in den Anwendungsbe- reich der Verhandlungs- oder der Untersuchungsmaxime fällt; eine analoge Anwendung von Art. 229 Abs. 3 ZPO fällt ausser Betracht (BGE 142 III 413 E. 2.2.2 mit Verweis auf BGE 138 III 625 E. 2.2). Im Geltungsbereich der uneingeschränkten Untersuchungsmaxime hingegen gelangt die Novenschranke von Art. 317 ZPO nicht zur Anwendung und das Gericht hat neue Tatsachen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung zu berücksichtigen (vgl. BGE 144 III 349 E. 4.2.1). Das vorliegende Verfahren unterliegt der eingeschränkten Untersuchungsmaxime nach Art. 247 Abs. 2 ZPO, weshalb die Novenschranke von Art. 317 ZPO Anwendung findet. In seiner Berufung machte der Berufungskläger neue Tatsachen geltend; es handelt sich dabei um die Ausführung betreffend seine angebliche Aktivlegitimation aufgrund des Auszugs seiner damaligen Partnerin aus der gemeinsamen Wohnung sowie in Bezug auf den Eigentumsübergang von der C.________ S.A. auf die D.________ GmbH. Als Beweismittel reichte er nebst dem Entscheid vom 17. Dezem- ber 2019 16 Dokumente ein. Hierzu ist anzumerken, dass die Beilagen 3, 4, 5, 10, 11, 14 und 15 neu eingereicht wurden. Die übrigen Beilagen wurden bereits mit der Klage (vgl. act. 2) bzw. der Eingabe vom 31. Oktober 2019 (vgl. act. 30) eingereicht (Beilage 2 = act. 30/2, Beilage 6 = act. 2/13, Beilage 7 = act. 2/14, Beilage 8 = act. 2/15, Beilage 9 = act. 2/16, Beilage 12= act. 30/3, Beilage 13 = act. 30/4, Beilage 16 = act. 2/6, Beilage 17 = act. 2/7), wobei nachfolgend zu prüfen sein wird, ob die Eingabe vom 31. Oktober 2019 berücksichtigt werden kann, soweit sie sich zu mehr als zur Frage der Säumnis des Berufungsklägers an der Verhandlung vom 29. August 2019 äussert. Es ist somit festzustellen, dass die in der Berufung vorgebrachten neuen Tatsachen und neu eingereichten Beweismittel weder ohne Verzug vorgebracht wurden noch trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten. Es handelt sich bei den Ausführungen und Beweismitteln allesamt um solche, die bereits vorher entstanden und auch bereits vor erster Instanz hätten vorgebracht werden können. Folglich sind sie unzulässig und für das vorliegende Verfahren nicht zu berücksichtigen. 1.6. Die Rechtsmittelinstanz kann eine Verhandlung durchführen oder aufgrund der Akten entscheiden (Art. 316 Abs. 1 ZPO). Der Zivilappellationshof verzichtet auf die Durchführung einer Verhandlung. 2. In Bezug auf seine durch die Vorinstanz aus dem Recht gewiesene Eingabe vom 31. Oktober 2019, soweit sich diese zu mehr als zur Frage seiner Säumnis am 29. August 2019 äussert, macht Kantonsgericht KG Seite 6 von 15 der Berufungskläger geltend, die Aktiv- und Passivlegitimation sei vom Gericht von Amtes wegen zu prüfen, weshalb er berechtigt gewesen sei, dem Gericht über die Frage der Säumnis hinaus auch Ausführungen und Beweismittel zur bestrittenen Aktivlegitimation zu unterbreiten. Im vorlie- genden, dem vereinfachten Verfahren unterliegenden Prozess, habe das Mietgericht den Sachver- halt von Amtes wegen festzustellen. Damit sei er berechtigt, bis zu einem Entscheid des Gerichts Eingaben zu machen, welche auch geprüft würden. Dieses Recht, Eingaben zu machen, bestehe unabhängig von einer allfälligen Säumnis im Termin, da diese keine Auswirkungen auf Prozess- handlungen habe, die ein Rechtsvertreter unabhängig von der Verhandlung vor Gericht vornehme. 2.1. Die Frage, wer hinsichtlich des eingeklagten materiell-rechtlichen Anspruchs berechtigt oder verpflichtet ist, gehört zum materiellen Recht und bildet keine Prozessvoraussetzung. Fehlt die Sachlegitimation, wird die Klage als unbegründet abgewiesen. Die Sachlegitimation ist als materiell-rechtliche Voraussetzung des eingeklagten Anspruchs vom Richter im Rahmen der Rechtsanwendung von Amtes wegen zu prüfen (Urteil BGer 5A_400/2015 vom 20. Januar 2016 E. 2.3 mit Hinweisen). Hat das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären, so berücksichtigt es neue Tatsa- chen und Beweismittel bis zur Urteilsberatung (vgl. Art. 229 Abs. 3 ZPO). Nach Art. 229 Abs. 3 ZPO fällt die Novenrechtsschranke für neue tatsächliche Prozess- und Sachvorbringen mit Beginn der Urteilsberatung (WILLISEGGER, in Basler Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, Art. 229 N. 45). Weder aus dem Gesetzestext noch aus den Materialien geht hervor, was mit „bis zur Urteilsberatung“ gemeint ist. Nach der Lehre ist – ausser im Fall öffentlicher Urteilsberatungen – darunter wahrscheinlich nicht der faktische Beginn der Urteilsberatungen zu verstehen, sondern der Abschluss der Hauptverhandlung (nach welchem die Urteilsberatung beginnen kann), d.h. das Ende der Schlussvorträge, sofern solche stattfinden, oder der Ablauf der (gegebenenfalls erstreckten) Frist zur Einreichung schriftlicher Parteivorträge. Das Bundesgericht scheint diese Meinung zu teilen, da es sich unter Bezugnahme auf die in Art. 229 Abs. 3 ZPO angeführte Umschreibung „bis zur Urteilsberatung“ wie folgt äussert: „Die Tatsachen und sämtliche Beweismittel müssen von den Parteien dem Gericht in der Tat vor Abschluss der Hauptverhand- lung zur Kenntnis gebracht werden, weil es im Rahmen der Urteilsberatung gestützt auf seine Würdigung der Tatsachen und Beweismittel das Recht auf die festgestellten Tatsachen anwendet und seinen Entscheid fällt“ (vgl. Urteil KG FR 101 2012 357 vom 9. Oktober 2012 E. 2b mit Hinwei- sen). Der Novenrechtsschranke kommt hier eine etwas andere Bedeutung zu, da sie nicht primär für Parteivorbringen errichtet wird, sondern den spätmöglichsten Zeitpunkt bestimmt, zu dem das Gericht verpflichtet ist, neue Tatsachen und Beweismittel von Amtes wegen zu berücksichtigen. Das ändert nichts daran, dass die Parteien ihren Standpunkt in der Hauptverhandlung abschlies- send darlegen müssen. Rechtliche Noven können nicht nachträglich im Entscheidstadium einge- bracht werden. Erstmalige Prozesseinwendungen, mit denen geltend gemacht wird, dem Erlass eines Sachurteils stehe eine fehlende Sachurteils- bzw. Prozessvoraussetzung entgegen, sind unzulässig (WILLISEGGER, Art. 229 N. 46). Der Eintritt der absoluten, äussersten Zeitschranke setzt voraus, dass das Gericht den Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären hat, mithin den Sachverhalt erforscht oder wenigstens amtlich fest- stellt. Das Gericht prüft von Amtes wegen, ob die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind. Die Amts- prüfung gilt auch für die Sachverhaltsfeststellung. Daher sind tatsächliche Noven bis zur Urteilsbe- ratung zulässig, soweit sie zu den in Art. 59 ZPO beispielhaft aufgezählten Sachurteils- bzw. Prozessvoraussetzungen vorgebracht werden (WILLIGSEGGER, Art. 229 N. 47 f.).Kantonsgericht KG Seite 7 von 15 Vor Beginn der Urteilsberatung können die Parteien neue Vorbringen während des ganzen Haupt- stadiums und ohne Einschränkung vortragen. Erstmalige Vorbringen an einem Termin der Haupt- verhandlung sind daher keine eigentlichen Noven. Als Ausfluss des Untersuchungsgrundsatzes hat das Gericht auch verspätete Vorbringen zu berücksichtigen, ist aber an die Darstellung der Parteien nicht gebunden, weil es den Sachverhalt zu den Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen feststellt. Neue Vorbringen, welche die Partei dem Gericht mit schriftlicher Eingabe bis zur Urteilsberatung zur Kenntnis gebracht hat, können ebenfalls Eingang in die Entscheidung finden. Wegen der Amtsprüfung kommt es nicht darauf an, ob das Vorbringen vor oder nach dem Schluss- vortrag entstanden ist, bei sorgfältiger Prozessführung bereits früher hätte vorgebracht werden können oder die Verspätung entschuldbar erscheint. Allerdings kann ein verspätetes Vorbringen Kostenfolgen nach sich ziehen (WILLISEGGER, Art. 229 N. 51). 2.2. Bereits in der Vorladung vom 9. Mai 2019 für die Gerichtsverhandlung vom 29. August 2019 verfügte der Präsident des Mietgerichts hinsichtlich des Gegenstandes der Verhandlung, dass unter Vorfragen über die Frage, ob auf die Klage einzutreten und ob das Verfahren zu beschränken sei, entschieden werde (act. 16-18). Aus dem Sitzungsprotokoll vom 29. August 2019 geht hervor, dass die Parteivertreter ihre ersten Parteivorträge hielten, nachdem festgestellt wurde, dass keine Möglichkeit für eine gütliche Lösung ersichtlich ist. Alsdann wurde den Parteien mitge- teilt, dass das Gericht vorab über die Dispensanträge und die Beschränkung des Verfahrens auf die Eintretensfrage und die Fragen der Aktiv- und Passivlegitimation sowie der Verjährung zu entscheiden gedenke. Die Parteivertreter nahmen dazu Stellung und äusserten sich je zweimal. Nach einem kurzen Sitzungsunterbruch wurde den Parteien mitgeteilt, dass dem Berufungskläger eine Frist von 10 Tagen gesetzt wird, um zu belegen, dass ihn kein oder nur ein leichtes Verschul- den an seiner Abwesenheit trifft, und dass das Verfahren auf die vorerwähnten Fragen beschränkt wird. Mit dem Einverständnis der Parteien wurde entschieden, gestützt auf die Akten über diese Fragen zu entscheiden. Auch bei den Schlussvorträgen äusserten sich die Parteivertreter je zwei- mal (act. 20). Am 31. Oktober 2019 reichte der Berufungskläger schliesslich seine Stellungnahme ein. Er äusserte sich darin einzig am Rande zu seiner Abwesenheit und machte insbesondere Ausführungen zur bestrittenen Aktivlegitimation, wobei er dazu auch Beweismittel einreichte (act. 29). Die Vorinstanz führte im Entscheid vom 17. Dezember 2019 aus, die Ausführungen des Beru- fungsklägers vom 31. Oktober 2019, im Zusammenhang mit seinem Fernbleiben an der Verhand- lung, seien zu berücksichtigen, nicht aber die weiteren Ausführungen, da dem Berufungskläger an der Sitzung vom 29. August 2019 lediglich eine 10-tägige Frist gesetzt wurde, um zu belegen, dass ihn kein oder nur ein leichtes Verschulden an der Abwesenheit trifft (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.2). Im vorliegenden, der eingeschränkten Untersuchungsmaxime unterliegenden Verfahren, tritt die Novenrechtsschranke mit Beginn der Urteilsberatungen ein. Da dem Berufungskläger an der Sitzung vom 29. August 2019 eine Frist gesetzt wurde, um zu belegen, dass ihn kein oder nur ein leichtes Verschulden an der Abwesenheit trifft, muss davon ausgegangen werden, dass die Urteilsberatungen frühestens mit Ablauf dieser 10-tägigen und im Anschluss erstreckten Frist zu laufen begonnen haben. Etwas anderes wurde den Parteien zumindest nicht mitgeteilt. Auch wurde das Beweisverfahren im auf gewisse Fragen beschränkten Verfahren nicht geschlossen (vgl. act. 20). Folglich durften tatsächliche Noven bis zu diesem Zeitpunkt vorgebracht werden, weshalb der Berufungskläger sich in seiner Eingabe vom 31. Oktober 2019 nebst der Frage der Säumnis auch zur bestrittenen Aktivlegitimation äussern durfte. Die darin aufgeführten Tatsachen und Beweismittel sind zu berücksichtigen. Die Berufung ist in diesem Punkt gutzuheissen.Kantonsgericht KG Seite 8 von 15 3. Weiter bestreitet der Berufungskläger, dass seine Aktivlegitimation ab dem 1. April 2010 verneint wird, weil ab diesem Zeitpunkt seine damalige Partnerin in den Mietvertrag aufgenommen worden sei. Die Liegenschaftsverwaltung habe über Jahre und bei verschiedenen Gelegenheiten nur ihn als Mieter angesprochen und damit die Vertragsänderung vom 1. April 2010 selber wieder aufge- hoben. Er sei damit legitimiert gewesen, alleine sämtliche Ansprüche aus dem Mietvertrag durch- zusetzen, insbesondere auch die nach dem 1. April 2010 entstandenen. Eine Bestreitung seiner Aktivlegitimation sei missbräuchlich. 3.1. Die Frage, wer hinsichtlich des eingeklagten materiell-rechtlichen Anspruchs berechtigt oder verpflichtet ist, gehört zum materiellen Recht. Klagt die falsche Person oder wird die falsche Person eingeklagt, führt dies zur Klageabweisung (ZINGG, in Berner Kommentar Schweizerische Zivilprozessordnung, Band I, 2012, Art. 59 N. 171). Der Mietvertrag wird zwischen zwei Parteien abgeschlossen, dem Vermieter und dem Mieter. Dies schliesst nicht aus, dass auf einer oder auf beiden Seiten eine Rechtsgemeinschaft Vertragspartei ist; alsdann spricht man von einem gemeinsamen Mietvertrag. Zum mietrechtlichen Aussenverhält- nis tritt ein Innenverhältnis hinzu, welches von den Regeln der kontrahierenden Rechtsgemein- schaft beherrscht wird und Auskunft über die Willensbildung und Vertretung der Rechtsgemein- schaft bei Abschluss, Abwicklung und Auflösung des Vertrages, über die Zuordnung von Forderun- gen und Schulden und über die Möglichkeiten des Personenwechsels gibt (WEBER, in Basler Kommentar Obligationenrecht I, 7. Aufl. 2019, vor Art. 253 OR N. 2 mit Hinweisen). Das Bundes- gericht betrachtet im Konkubinat lebende Partner als einfache Gesellschaft (ROHRER, in Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, Art. 253 N 2 mit Hinweisen). Tritt das Konkubinat in Liquidation, so berührt dieser Umstand zunächst den gemeinsamen Miet- vertrag nicht. Der gemeinsame Mietvertrag ist ein einheitlicher Vertrag, weshalb er auch ein einheitliches rechtliches Schicksal erleiden muss. Der Auszug eines Konkubinatspartners aus der gemeinsamen Wohnung ändert daran nichts. Der Mietvertrag bleibt bestehen und beide haften dem Vermieter weiterhin solidarisch für die Mietforderungen. Da das Kündigungsrecht ein unteilba- res Gestaltungsrecht darstellt, steht es nur allen Mitmietern gemeinsam zu. […] Herrscht Einigkeit zwischen den Parteien, ergeben sich kaum Probleme. In einem Abänderungsvertrag zwischen dem Vermieter und beiden Mietern kann festgehalten werden, dass derjenige Mieter, welcher das Mietobjekt bereits verlassen hat, aus dem Mietvertrag entlassen wird und der andere Mieter den Vertrag als alleiniger Mieter übernehmen kann. Ein Abänderungsvertrag kann sich auch aus konkludentem Verhalten ergeben. Stillschweigen des Vermieters genügt i.d.R. jedoch nicht. Nimmt der Vermieter vorbehaltlos die Mietzinszahlungen vom verbleibenden Mieter entgegen, kann nicht ohne weiteres angenommen werden, dass der ausscheidende Partner aus dem Mietvertrag entlas- sen ist (DILLIER, Konkubinatspartner als gemeinsame Mieter von Wohnräumen – unter besondere Berücksichtigung der Auflösung des Mietvertrags, in mp 2017 S. 239 ff., 247 f.). 3.2. In den Akten befinden sich mehrere Abrechnungen und Dokumente zum Mietvertrag. Bis zum 31. März 2010 führt die Schlussrechnung für die Heiz- und Nebenkosten, erstellt von der K.________ AG, zuerst im Namen und auf Rechnung der E.________, anschliessend im Namen und auf Rechnung der C.________ S.A., als Mieter den Berufungskläger auf und war auch an diesen adressiert (act. 2/11 f.). Am 8. März 2010 unterzeichneten die K.________ AG sowie der Berufungskläger und L.________ einen Nachtrag zum Mietvertrag, wonach ab dem 1. April 2010 neu beide Personen als Mieter auftreten (act. 11/3b). Für die Abrechnungsperiode vom 1. April bis Kantonsgericht KG Seite 9 von 15 30. April 2010 sind sodann als Mieter und Adressaten der Schlussrechnung für die Heiz- und Nebenkosten der Berufungskläger und L.________ aufgeführt (act. 2/12). Zwischen dem 1. Mai 2010 und dem 30. April 2013 wurden die Heiz- und Nebenkostenabrechnungen von der M.________ SA erstellt. Diese waren an den Berufungskläger adressiert (act. 2/13 ff.). Der Mietvertrag für den Einstellhallenplatz Nr. 27 mit Mietbeginn am 1. Oktober 2013 führt als Mieter den Berufungskläger und L.________, als Vermieter die C.________ S.A., vertreten durch die N.________ SA, auf (act. 2/9). Die von der N.________ SA ausgestellte Abrechnung für Heiz- und Nebenkosten für den Zeitraum vom 1. Mai 2014 bis zum 30. April 2015 war wiederum an den Berufungskläger sowie L.________ adressiert (act. 2/16). Zwischen dem 1. Mai 2015 und dem 30. April 2017 von der O.________ AG erstellte Heiz- und Nebenkostenabrechnungen führen als Mieter den Berufungskläger und L.________ auf und waren auch entsprechend adressiert (act. 2/17 f.). Die beiden Formulare für die Kündigung des Mietverhältnisses vom 18. Mai 2016 bzw. 19. Dezember 2017 führen als Mieter nur den Berufungskläger auf (act. 30/1 f.). Am 13. Juni 2017 stellte dieser ein Mietzinsherabsetzungsbegehren (act. 30/3), worauf die O.________ AG ihm eine negative Antwort zukommen liess (act. 30/4). Weiter liegt ein Schreiben vom 28. Juni 2017 bei den Akten, unterzeichnet von Familie A.________-P.________, in dem sich diese zu einer gewünschten Vertragsanpassung äussert: „Des Weiteren möchten wir gerne melden, dass L.________ schon seit ca. 3 Jahren nicht mehr hier wohnt. Im Dezember 2014 ist meine jetzige Lebenspartnerin bei mir eingezogen. P.________ und ich, teilen uns das Sorgerecht für unseren gemeinsamen Sohn Q.________. Wir wohnen seit dem Januar 2015 zu dritt in unserer Wohnung. Bitte senden Sie uns umgehend einen angepass- ten Mietvertrag zur Unterzeichnung zu.“ (act. 11/4). Schliesslich wurde die mit Formular vom 18. April 2018 durch die O.________ AG mitgeteilte Miet- zinsänderung mit Wirkung ab dem 1. August 2018 an den Berufungskläger und L.________ adres- siert (act. 2/7). 3.3. In Übereinstimmung mit der Vorinstanz ist in Anbetracht der vorstehenden Elemente davon auszugehen, dass es nicht zu einer konkludenten Vertragsänderung gekommen ist. Auf den Abrechnungen von Mai 2010 bis April 2013 war zwar einzig der Berufungskläger aufgeführt, obwohl L.________ zu dieser Zeit unbestrittenermassen ebenfalls Partei des Mietvertrages war. Ob der damaligen Mitmieterin eine separate Abrechnung zugestellt wurde, ist nicht aktenkundig und ändert nichts. Im Anschluss lauteten die Abrechnungen und Dokumente jeweils auf beide Personen; dies trotz verschiedenen Eigentümer- und Verwaltungswechseln. Aus der Tatsache, dass die beiden Kündigungsformulare nur den Berufungskläger als Mieter aufführten, kann dieser nichts zu seinen Gunsten ableiten. Da die Kündigung von Familienwohnungen beiden Partnern separat zuzustellen ist, ist nicht bewiesen, dass sich dies nicht ebenso zugetragen hat und die damalige Mitmieterin deshalb auf dem Formular des Berufungsklägers nicht explizit genannt wurde. Das Schreiben des Berufungsklägers vom 28. Juni 2017 zeigt, dass der Auszug von L.________ bis zu diesem Zeitpunkt nie gemeldet wurde. Auch hat er auf die ihm bis dahin zuge- stellten, aber auf beide Namen lautenden Abrechnungen, nie reagiert. Eine Korrespondenz mit der Verwaltung im alleinigen Namen ist deshalb nicht ausgeschlossen. Schliesslich wurde gar eine Mietzinsänderung beiden Parteien mitgeteilt, obwohl die Verwaltung zu diesem Zeitpunkt Kenntnis des Auszugs von L.________ und des Einzugs der neuen Lebenspartnerin des Berufungsklägers hatte. Ein angepasster Mietvertrag wurde jedoch gemäss Angaben des Berufungsklägers nie zugestellt. Für die (konkludente) Entlassung von L.________ aus dem Mietverhältnis liegen folglich Kantonsgericht KG Seite 10 von 15 keine Beweise oder Indizien vor. Jedenfalls genügt eine Meldung des Berufungsklägers nicht. Folglich bildete der Berufungskläger für die Ansprüche ab dem 1. April 2010 zusammen mit L.________ eine notwendige Streitgenossenschaft, so dass seine Aktivlegitimation bei alleinigem Handeln nicht gegeben ist. Hätte der Berufungskläger nach seiner Meldung vom 28. Juni 2017 betreffend Einzug seiner neuen Lebenspartnerin wie gewünscht einen neuen Mietvertrag erhalten, wäre seine Aktivlegitimation auch ab diesem Zeitpunkt nicht gegeben. In diesem Punkt ist die Berufung abzuweisen. 4. Schliesslich bringt der Berufungskläger vor, das Mietgericht sei zu Unrecht nicht auf die Klage gegen die D.________ GmbH eingetreten. Die Liegenschaft sei während des laufenden Verfah- rens auf die D.________ GmbH übertragen worden und diese sei schon zum Zeitpunkt der Schlichtungsverhandlung durch die O.________ AG vertreten worden, weshalb eine gültige Klage- bewilligung vorliege. 4.1. Nach Art. 62 Abs. 1 ZPO wird die Rechtshängigkeit in Fällen, in denen dem Entscheidver- fahren ein Schlichtungsversuch vorausgeht (vgl. Art. 197 ZPO), durch die Einreichung eines Schlichtungsgesuchs begründet. Die Rechtshängigkeit hat insbesondere die Wirkung, dass der Streitgegenstand zwischen den gleichen Parteien nicht anderweitig rechtshängig gemacht werden kann und die örtliche Zuständigkeit erhalten bleibt (vgl. Art. 64 ZPO). Zudem zieht die Rechtshän- gigkeit die Fixierung des Streitgegenstandes und der an diesem Prozess beteiligten Parteien nach sich, wobei Abänderungen nur unter den von der ZPO vorgesehenen restriktiven Voraussetzungen möglich sind. Damit bleibt grundsätzlich der Prozess an die ursprünglichen Parteien gebunden und beeinflussen die nach dem Beginn der Rechtshängigkeit entstandenen Tatsachen die Benennung der Parteien nicht. Unter Vorbehalt der Veräusserung des Streitobjekts und der eine gesetzliche Rechtsnachfolge vorsehenden Sonderbestimmungen kann ein Parteiwechsel im Prozess nur mit Zustimmung der Gegenpartei erfolgen (vgl. art. 83 ZPO). Daher muss das – den Prozess einleiten- de und die Rechtshängigkeit begründende – Schlichtungsgesuch alle Elemente enthalten, die zur Individualisierung des Streits notwendig sind. Es muss die Prozessparteien, insbesondere die Gegenpartei, präzis bezeichnen (vgl. Urteil BGer 4A_385/2014 vom 29. September 2014 E. 4.1). Kommt es anlässlich der Schlichtungsverhandlung zu keiner Einigung zwischen den Parteien, so hält die Schlichtungsbehörde dies im Protokoll fest und erteilt die Klagebewilligung (vgl. Art. 209 Abs. 1 ZPO). Die Klagebewilligung enthält insbesondere die Namen und Adressen der Parteien und allfälliger Vertretungen (vgl. Art. 209 Abs. 2 Bst. a ZPO) und berechtigt nach Eröffnung während dreier Monate bzw. in Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräu- men 30 Tagen zur Einreichung der Klage beim Gericht (vgl. Art. 209 Abs. 3 und 4 ZPO). Die Klage enthält schliesslich die Bezeichnung der Parteien und allfälliger Vertreterinnen und Vertreter (Art. 221 Abs. 1 Bst. a ZPO). Zwischen den Parteien des Schlichtungs- und Gerichtsverfahrens muss insofern Identität bestehen, als dass die Klagebewilligung zugunsten des oder der Kläger des Gerichtsverfahrens und gegen den oder die Beklagten des Gerichtsverfahrens wirken muss, wobei Wechsel in der Rechtsnachfolge möglich sind. Der Kläger kann aber beispielsweise nicht die Klage auf weitere Streitgenossen ausdehnen, gegen die sich die Klagebewilligung nicht richtet (ZINGG, in Berner Kommentar ZPO, Band I, 2012, art. 59 N. 163). Der Begriff der Veräusserung des Streitobjekts nach Art. 83 ZPO ist ein solcher des Prozess- rechts. Angesprochen ist der Fall der Einzelrechtsnachfolge am Streitobjekt, und zwar unbesehen darum, ob auf Seiten der klagenden oder der beklagten Partei. Das Streitobjekt ist dabei in einem weiten Sinn und rein faktisch zu verstehen. Es erfasst alle Sachen, Rechte und Rechtsbeziehun-Kantonsgericht KG Seite 11 von 15 gen, bei denen im Prozess die Sachlegitimation der Parteien durch die Beziehung zu ihnen bestimmt wird. So die eingeklagte Forderung, die Sache, an der Eigentum oder Besitz oder ein beschränktes dingliches Recht geltend gemacht wird, oder die Sache, deren Eigentum oder Besitz mit Verpflichtungen zu einem Tun oder Dulden verbunden ist. Ein Parteiwechsel kommt dabei nur in Betracht, wenn die Einzelrechtsnachfolge dazu führt, dass die Aktiv- oder Passivlegitimation der betroffenen Partei (in materiellrechtlicher Hinsicht) vollständig dahinfällt (Urteil BGer 5A_353/2019 vom 13. Dezember 2019 E. 3.1 mit weiteren Hinweisen). 4.2. Die dinglichen Rechte entstehen und erhalten ihren Rang und ihr Datum durch die Eintra- gung in das Hauptbuch (Art. 972 Abs. 1 ZGB). Nach Abs. 2 dieser Bestimmung wird ihre Wirkung auf den Zeitpunkt der Einschreibung in das Tagebuch zurückbezogen, vorausgesetzt, dass die gesetzlichen Ausweise der Anmeldung beigefügt oder bei den vorläufigen Eintragungen nachträg- lich rechtzeitig beigebracht werden. Die Rechtsprechung anerkennt, dass der Veräusserer so lange Eigentümer ist, und zwar grundsätzlich mit allen daraus abzuleitenden Rechten, bis die Eintragung im Hauptbuch vollzogen wird. Mit der Wendung „grundsätzlich“ ist gemeint, dass der Veräusserer zwar Eigentümer bleibt, aber überhaupt nicht mehr verfügen kann, sobald seine Anmeldung des Eigentumsübergangs an den Erwerber in das Tagebuch eingeschrieben ist. Die Rechtsstellung des Erwerbers vor der Eintragung des Eigentumsübergangs in das Hauptbuch wiederum wird verstärkt, sobald die Eintragungsanmeldung in das Tagebuch eingeschrieben ist. Er besitzt eine dingliche Anwartschaft auf das Eigentum, die aber trotzdem nicht der Entstehung des dinglichen Rechts gleichkommt (BGE 138 III 512 E. 3.3 mit Hinweisen). Im Mietrecht gilt, dass der Erwerber der Mietsache den Mietvertrag kündigen kann, sobald die Eigentumsübertragung in das Tagebuch des Grundbuchs eingeschrieben ist. Für die Lösung spricht zur Hauptsache, dass sicheren Aufschluss über das Datum des Vermieterwechsels nach Veräusserung der Mietsache nur die Einschreibung in das Tagebuch geben kann, während die Eintragung im Hauptbuch erst später und als bloss interner Vorgang in einem den Parteien unbe- kannten Zeitpunkt erfolgt. Während dieses Schwebezustands darf den Beteiligten aber nicht unklar bleiben, wann der neue Eigentümer das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen kann (BGE 138 III 512 E. 3.4.2). Die Grundbuchanmeldung und die damit verbundene Einschreibung des Eigentumsübergangs in das Tagebuch beinhalten die materiell-rechtliche Verfügung. Ab diesem Zeitpunkt ist der Veräus- serer nicht mehr verfügungsberechtigt. Das Verfügungsrecht des Erwerbers entsteht gemäss Art. 972 ZGB zwar erst mit der Eintragung in das Hauptbuch (Abs. 1), aber rückwirkend auf den Zeit- punkt der Einschreibung in das Tagebuch (Abs. 2). Die "Bedeutung der Eintragung" (Marginalie zu Art. 972-974 ZGB) in das Hauptbuch gemäss Art. 972 Abs. 1 ZGB besteht somit im Wesentlichen darin, dass ein gutgläubiger Dritter sich auf die Datierung im Hauptbuch verlassen kann, auch wenn sie unrichtig sein, d.h. vom Datum der entsprechenden Einschreibung in das Tagebuch abweichen sollte (BGE 138 III 512 E. 3.5.1). Rechtssicherheit über das Datum des Eigentumswechsels kann ausschliesslich die Einschreibung in das Tagebuch verschaffen. Über diesen Zeitpunkt darf im Zivilprozess keine Ungewissheit bestehen. Eine Veräusserung vor Einleitung des Prozesses bewirkt, dass der Kläger nicht berech- tigt ist, den eingeklagten Anspruch im eigenen Namen zu erheben, oder dass der Beklagte nicht die Person ist, gegen die der eingeklagte Anspruch erhoben werden darf, so dass es im einen wie im anderen Fall nicht zu einer Beurteilung des eingeklagten Anspruchs kommen kann. Vorbehalten bleibt ein sog. schlichter oder gewillkürter Parteiwechsel, den die Prozessordnungen indessen entweder nicht kennen oder nur mit Zustimmung der Gegenpartei zulassen. Eine Veräusserung Kantonsgericht KG Seite 12 von 15 nach Eintritt der Rechtshängigkeit bewirkt nach allgemeinen Grundsätzen zwar ebenfalls den Verlust der Sachlegitimation, schliesst aber die Beurteilung des eingeklagten Anspruchs nicht aus, wenn und soweit die sog. Einzelrechtsnachfolge im Prozess geregelt ist. Eine Veräusserung vor oder nach Prozessbeginn hat somit unterschiedliche Folgen für die Beurteilung des eingeklagten Anspruchs und muss deshalb zeitlich eindeutig bestimmbar sein. Sicheren Aufschluss über das Datum der Veräusserung gibt die Einschreibung in das Tagebuch, hingegen nicht die Eintragung in das Hauptbuch (BGE 138 III 512 E. 3.5.2 mit Hinweisen). 4.3. Gemäss den Akten der Schlichtungskommission für Mietsachen des Sense- und Seebe- zirks ging das Schlichtungsgesuch am 23. Mai 2018 ein. In Anwendung von Art. 62 ZPO wurde in diesem Zeitpunkt die Rechtshängigkeit begründet. Die Klagebewilligung vom 27. August 2018 führt als Gesuchsgegnerinnen einzig die B.________ und die C.________ S.A. auf und wirkt nur gegen diese beiden Beklagten (vgl. act. 2/3). Die Klage vom 24. September 2018 richtet sich demgegenüber nicht nur gegen diese beiden Beklagten, sondern ebenfalls gegen die D.________ GmbH (vgl. act. 1). Ein späterer Parteiwechsel ohne Zustimmung der Gegenpartei ist hingegen nur zulässig, wenn das Streitobjekt während des Prozesses veräussert wird (vgl. art. 83 Abs. 1 ZPO). Gemäss den Abklärungen der Vorinstanz beim Grundbuchamt war dies vorliegend nicht der Fall. Die Liegenschaft wurde gemäss Tagebucheintrag vom 7. Mai 2018 (Hauptbucheintrag 21. Juni 2018, rechtsgültig seit 2. Juli 2018) und somit vor Rechtshängigkeit des Prozesses veräussert. Dieser Zeitpunkt der Eintragung in das Tagebuch ist massgeblich. Dies gilt umso mehr, als dass der Berufungskläger gemäss eigenen Angaben mit Schreiben vom 26. März 2018 der O.________ AG darüber informiert wurde, dass per 1. Mai 2018 ein Eigentümerwechsel betreffend die Liegen- schaft stattfinde. Die telefonische Anfrage beim Grundbuchamt, welche negativ verlief, ändert daran nichts. Der Berufungskläger hatte am 26. März 2018 und damit bereits vor Einreichung des Schlichtungsgesuch, spätestens aber seit der Schlichtungsverhandlung, als die O.________ AG erklärte, das Eigentum sei übergegangen, Kenntnis davon, dass die D.________ GmbH in den Prozess einbezogen werden müsste. Nichtsdestotrotz wurde selbst anlässlich der Schlichtungsver- handlung nichts dergleichen unternommen und auch später kein entsprechendes Schlichtungsge- such eingereicht. Davon unabhängig ist die Frage der Vertretung der Eigentümerin. Es ist unbe- achtlich, ob die alte und die neue Eigentümerin von derselben Verwaltung vertreten wird, da für die Identität der Parteien auf die Eigentumsverhältnisse und nicht die Vertretung abgestellt wird. In Bezug auf die beklagte D.________ GmbH liegt somit keine gültige Klagebewilligung vor und ein späterer Parteiwechsel ohne Zustimmung der Gegenpartei fällt ausser Betracht, so dass es an einer Prozessvoraussetzung fehlt und auf die gegen die D.________ GmbH gerichtete Klage nicht eingetreten werden kann. Folglich ist die Berufung auch in diesem Punkt abzuweisen. 5. 5.1. Die B.________ schliesst in ihrer Stellungnahme vom 13. März 2020 auf Abweisung der Berufung und Bestätigung des erstinstanzlichen Entscheids. Sie führt in formeller Hinsicht aus, der Berufungskläger habe den Teilentscheid vom 17. Dezember 2019 bezüglich einzelner Ziffern angefochten, welche einzig Ansprüche gegenüber der C.________ S.A. und/oder der D.________ GmbH beträfen (verspätet vorgebrachte Vorbringen und Beweismittel bezüglich der fehlenden Aktivlegitimation im Zusammenhang mit Forderungsansprüchen gegenüber der C.________ S.A. und/oder der D.________ GmbH; fehlende Aktivlegitimation für Ansprüche ab dem 1. April 2010 gegenüber der C.________ S.A. und/oder D.________ GmbH; Nichteintreten auf Forderungsan- sprüche gegenüber der D.________ GmbH; Kosten- und Entschädigungsfolgen gegenüber der D.________ GmbH). Die B.________ sei deshalb von der klägerischen Berufung nicht unmittelbar in ihren rechtlichen Interessen betroffen und hätte nicht in das oberinstanzliche Berufungsverfah-Kantonsgericht KG Seite 13 von 15 ren miteinbezogen werden dürfen, was bei der zuzusprechenden Parteientschädigung zu berück- sichtigen sei. Im Übrigen sah die B.________ abgesehen von allgemeinen Bemerkungen davon ab, sich materiell zu den vom Berufungskläger vorgebrachten Berufungsgründen zu äussern. 5.2. Wie die B.________ richtigerweise ausführt, betrifft das vorliegende Berufungsverfahren lediglich Fragen im Zusammenhang mit Vorbringen oder Ansprüchen gegenüber der C.________ S.A. und/oder D.________ GmbH. Es geht um Sachverhaltselemente, die sich nach dem 1. April 2010 zugetragen haben. Die B.________ übernahm per 31. Dezember 2016 bzw. 1. Januar 2017 die Aktiven und Passiven der E.________, welche ihrerseits zwischen dem Zeitpunkt des Abschlusses des ursprünglichen Mietvertrages mit dem Berufungskläger im September 2007 und dem 30. November 2009 Eigentümerin der Liegenschaft an der F.________ in G.________ war. Es ist somit zutreffend, dass die B.________ mangels rechtlichen Interesses nicht in das Beru- fungsverfahren hätte miteinbezogen werden dürfen. Ihr ist zu Lasten des Berufungsklägers eine Parteientschädigung zuzusprechen. Diese ist unter Berücksichtigung von Art, Schwierigkeit und Umfang des Verfahrens sowie der Arbeit von Rechtsanwalt Reto Allemann, des Interesses und der wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien auf CHF 646.20 (inkl. 7,7% Mehrwertsteuer: CHF 46.20) festzusetzen (vgl. Art. 63 f. des Justizreglements vom 30. November 2010 [JR; SGF 130.11]). 6. 6.1. Die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung, werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 95 und 106 Abs. 1 ZPO). Hat keine Partei voll- ständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Vorliegend hat der Berufungskläger lediglich in einem Punkt obsiegt, dem auf das ganze Verfahren gesehen nur eine geringe Bedeutung zukommt, da die Aktivlegitimation des Berufungsklägers grösstenteils sowieso verneint werden muss, so dass es sich rechtfertigt, die Prozesskosten zu drei Vierteln dem Berufungskläger und zu einem Viertel solidarisch der C.________ S.A. und der D.________ GmbH aufzuerlegen. 6.2. Bei Mietstreitigkeiten über Wohnräume werden keine Gerichtskosten erhoben, wenn die Hauptwohnung des Mieters betroffen ist und diese – wie vorliegend – keine Luxuswohnung darstellt (Art. 130 Abs. 1 JG i.V.m. Art. 116 Abs. 1 ZPO). Es werden folglich keine Gerichtskosten erhoben. 6.3. Gemäss Art. 64 Abs. 1 Bst. f JR wird die Parteientschädigung vorliegend global festgesetzt. Bei globaler Festsetzung berücksichtigt die Behörde namentlich Art, Schwierigkeit und Umfang des Verfahrens sowie die notwendige Arbeit der Anwältin oder des Anwalts, das Interesse und die wirt- schaftlichen Verhältnisse der Parteien (Art. 63 Abs. 2 JR). Die Auslagen werden bei der Festset- zung angemessen berücksichtigt (Ar. 68 Abs. 4 JR). Liegen keine besonderen Umstände vor, so liegt der Höchstbetrag der Parteientschädigung bei CHF 3‘000.- bzw. CHF 6‘000.- (Art. 64 Abs. 1 Bst. f JR). Im Berufungsverfahren hatte Rechtsanwalt Lauper die Berufungsschrift (sieben Seiten) und den erstinstanzlichen Entscheid (16 Seiten) zu prüfen, sich mit seinen Klientinnen zu besprechen und alsdann in seiner Berufungsantwort Stellung zu beziehen. Das Verfahren war weder besonders umfangreich, noch schwierig; es rechtfertigt sich die Globalentschädigung für das Berufungsver- fahren auf CHF 1‘292.40 (inkl. 7.7% Mehrwertsteuer: CHF 92.40) festzusetzen. Der Berufungsklä- ger hat drei Viertel dieser Entschädigung zu tragen, somit CHF 969.30.Kantonsgericht KG Seite 14 von 15 Rechtsanwalt Gruber hatte den erstinstanzlichen Entscheid (16 Seiten) zu prüfen, sich mit seinem Klienten zu besprechen und die Berufungsschrift (sieben Seiten) zu verfassen. Das Verfahren war weder besonders umfangreich, noch schwierig; es rechtfertigt sich die Globalentschädigung für das Berufungsverfahren auf CHF 1‘615.50 (inkl. 7.7% Mehrwertsteuer: CHF 115.50) festzusetzen. Die Berufungsbeklagten haben einen Viertel dieser Entschädigung zu tragen, somit CHF 403.90. Nach Verrechnung der gegenseitig geschuldeten Parteientschädigungen hat der Berufungskläger der C.________ S.A. und D.________ GmbH CHF 565.40 zu bezahlen. Der Hof erkennt: I. Die Berufung wird teilweise gutgeheissen. Der Teilentscheid des Mietgerichts des Sense- und Seebezirks vom 17. Dezember 2019 wird in Ziff. 1 abgeändert und lautet neu wie folgt: 1. Die Säumnis des Klägers an der Sitzung vom 29. August 2019 wird festgestellt. Der Antrag der Beklagten wird abgewiesen, die an diesem Tag von seinem Anwalt gemachten Vorbringen und eingereichten Beweismittel aus dem Recht zu weisen. Die Eingabe des Klägers vom 31. Oktober 2019 wird vollumfänglich berücksichtigt. 2. Die Klage wird mangels Aktivlegitimation des Klägers abgewiesen, soweit sie Ansprü- che ab dem 1. April 2010 betrifft. 3. Auf die Klage wird nicht eingetreten, soweit sie sich gegen die D.________ GmbH richtet. 4. Im Übrigen wird auf die Klage eingetreten. 5. Der Entscheid über die Prozesskosten bleibt vorbehalten, soweit das Verfahren zwischen dem Kläger und den beklagten B.________ und C.________ S.A. betroffen ist. 6. Soweit das Verfahren zwischen dem Kläger und der D.________ GmbH betroffen ist, werden die Prozesskosten vollumfänglich dem Kläger auferlegt. Der Kläger wird verpflichtet, der D.________ GmbH eine Parteientschädigung von CHF 2‘399.65 (wovon CHF 171.55 MwSt) zu bezahlen. Allfällige Gerichtskosten werden im Endentscheid festgesetzt. II. Die Prozesskosten werden A.________ zu drei Vierteln und der C.________ S.A. und der D.________ GmbH solidarisch zu einem Viertel auferlegt. Es werden keine Gerichtskosten erhoben. Die Parteientschädigung der C.________ S.A. und der D.________ GmbH wird auf total CHF 1‘292.40 (Globalentschädigung: CHF 1‘200.-; MwSt.: CHF 92.40) festgesetzt und A.________ im Umfang von CHF 969.30 auferlegt.Kantonsgericht KG Seite 15 von 15 Die Parteientschädigung von A.________ wird auf total CHF 1‘615.50 (Globalentschädigung: CHF 1‘500.-; MwSt.: CHF 115.50) festgesetzt und der C.________ S.A. und der D.________ GmbH im Umfang von CHF 403.90 auferlegt. Nach Verrechnung der gegenseitig geschuldeten Parteientschädigungen hat A.________ der C.________ S.A. und der D.________ GmbH CHF 565.40 zu bezahlen. III. A.________ wird verpflichtet, der B.________ eine Parteientschädigung von CHF 646.20 zu bezahlen. IV. Zustellung. Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraus- setzungen sind in den Art. 72–77 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Freiburg, 8. Juli 2020/fju Der Vizepräsident: Die Gerichtsschreiberin: