<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00100</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217310&amp;W10_KEY=4467072&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00100</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 22.06.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.01.2018 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau Mehrfamilienhaus: Anrechenbarkeit Balkon mit Wendeltreppe und überdachte Fassadenrücksprünge bzgl. Überbauungsziffer; Firstrichtung.<br/><br/>Balkone bis zu 2m Tiefe fallen nach § 256 Abs. 2 PBG bei der Festlegung der massgeblichen Gebäudeumfassung ausser Ansatz (E. 3.2). Kleinere, dem Zugang dienende Aussentreppen werden nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zu § 260 Abs. 3 PBG in der Regel als abstandrechtlich relevante Gebäudeteile qualifiziert. Demgegenüber geht die Privilegierung von § 256 Abs. 2 PBG weiter, indem auch Laubengänge, welche einen Drittel der massgeblichen Fassadenlänge nicht übersteigen bis zu einer Tiefe von 2 m von der Anrechenbarkeit ausgenommen werden (E. 3.3.2). Der vorliegend zu beurteilende Balkon mit einseitig zum Garten führender Wendeltreppe, welche nicht dem Zugang dient und die Masse einhält, erfährt dieselbe Privilegierung (E. 3.3.3).<br/><br/>Der Bereich bei einem Fassadenrücksprung an einer Gebäudeecke darf ohne Drittelsbeschränkung bis zu einer Tiefe von 2 m überdacht werden; ein geschlossener Raum mit Gebäudequalität wie etwa ein Erker oder Laubengang wird damit nicht geschaffen (E. 3.4.1). Sodann ergibt sich aus der Skizze zu § 256 PBG im Anhang zur ABV, dass rückspringende Gebäudeteile (abgesehen von unbedeutenden) die massgebliche Gebäudeumfassung darstellen. Der Dachverlauf ist nicht massgebend. Die vorliegenden Balkone sind einseitig offen und weisen daher keine Gebäudequalität im Sinn von § 2 ABV auf, weshalb sie von der Anrechenbarkeit ausgenommen sind (E. 3.4.2).<br/><br/>In einer heterogenen und in architektonischer Hinsicht eher durchschnittlichen Wohnzone besteht keine Handhabe, um ein Gebäude mit Firstrichtung quer zum Hang zu verbieten (E. 4.3.1). Eine einheitliche Firstrichtung als prägendes Merkmal des Gevierts und der Sonderfall eines guten, schützenswerten Quartierbilds liegen nicht vor (E. 4.3.2).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANRECHENBARKEIT">ANRECHENBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSENTREPPE">AUSSENTREPPE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BALKON">BALKON</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FIRSTRICHTUNG">FIRSTRICHTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEUMFANG">GEBÃUDEUMFANG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKSPRUNG">RÃCKSPRUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUUNGSZIFFER">ÃBERBAUUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORSPRUNG">VORSPRUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 2 aBV</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 254 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 256 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 256 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 259 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 260 Abs. III PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=34446" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2017.00100</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">22. Juni 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>beide vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<span> </span></span><span>Erbengemeinschaft D, nÃ¤mlich:</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span><br/> </span></b><span>1.1 E, <br/> 1.2 F,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>beide vertreten durch RA G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baukommission RÃ¼schlikon, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA H, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die Baukommission RÃ¼schlikon bewilligte D mit Beschluss vom 13. Juli 2016 den Abbruch des bestehenden GebÃ¤udes Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der I-Strasse 03 sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierten B und A mit Eingabe vom 24. August 2016 beim Baurekursgericht und beantragten, diesen aufzuheben. Mit Entscheid vom 10. Januar 2017 hiess das Baurekursgericht den Rekurs teilweise gut und ergÃ¤nzte den Beschluss der Baukommission RÃ¼schlikon vom 13. Juli 2016 mit folgender Auflage (Dispositiv-Ziffer I):</p> <p class="Urteilstext">"Bei den Balkonen ist auf die AbstÃ¼tzung am Boden zu verzichten."</p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen wies es den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhoben B und A am 13. Februar 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, den angefochtenen Entscheid aufzuheben, soweit damit ihr Rekurs abgewiesen worden sei und die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern. Sodann beantragten sie eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 21. Februar 2017 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 28. Februar 2017 beantwortete die Baukommission RÃ¼schlikon die Beschwerde und beantragte deren Abweisung sowie eine ParteientschÃ¤digung. Am 16. MÃ¤rz 2017 erging die Beschwerdeantwort der Erbengemeinschaft D mit den nÃ¤mlichen AntrÃ¤gen. In ihrer Replik vom 28. April 2017 hielten B und A sinngemÃ¤ss an den gestellten AntrÃ¤gen fest.<i> </i>Die Erbengemeinschaft D reichte am 15. Mai 2017 ihre Duplik ein mit unverÃ¤nderten Rechtsbegehren. B und A nahmen am 8. Juni 2017 unter Festhalten an ihrer Beschwerde erneut Stellung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Geplant ist, anstelle des bestehenden GebÃ¤udes ein Mehrfamilienhaus mit fÃ¼nf Wohneinheiten (vier Wohnungen und ein Studio) zu errichten. Dabei soll die Firstrichtung des Satteldaches parallel zur Ã¶stlich angrenzenden I-Strasse ausgerichtet sein. Ferner ist eine Unterniveaugarage mit acht ParkplÃ¤tzen vorgesehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden, welche MiteigentÃ¼mer der westlich an das BaugrundstÃ¼ck grenzenden Parzelle Kat.-Nr. 04 sind, rÃ¼gen im vorliegenden Beschwerdeverfahren die Ãberbauungsziffer sowie die GebÃ¤udehÃ¶he als Ã¼berschritten. Sodann bemÃ¤ngeln sie die Gestaltung und Einordnung in die Umgebung als unbefriedigend.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Als Erstes bringen die BeschwerdefÃ¼hrenden vor, die maximal zulÃ¤ssige Ãberbauungsziffer werde um knapp 10 % Ã¼berschritten, da der bis auf den Boden reichenden Aussentreppe auf der Westseite â entgegen der vorinstanzlichen Ansicht â GebÃ¤udequalitÃ¤t zukomme. Sie sei daher samt Balkon beim Obergeschoss als GebÃ¤udeteil an die Ãberbauungsziffer anrechenbar. Zudem seien lediglich VorsprÃ¼nge, nicht jedoch RÃ¼cksprÃ¼nge privilegiert, weshalb die Ã¼berdachten RÃ¼cksprÃ¼nge auf der Nordwest- und der SÃ¼dwestseite nicht von der Anrechnung an die Ãberbauungsziffer befreit seien.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss Zonenplan der Gemeinde RÃ¼schlikon in der Zone W2B, einer zweigeschossigen Wohnzone. Die fÃ¼r Wohnzonen geltenden Grundmasse sind in Art. 18 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde RÃ¼schlikon vom 10. April 2001 (BZO) geregelt. Danach ist fÃ¼r HauptgebÃ¤ude eine Ãberbauungsziffer von maximal 20 % zulÃ¤ssig. Die Berechnung der Ãberbauungsziffer ist im kantonalen <span>Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) </span>geregelt. Demg<span>emÃ¤ss ergibt sich die anrechenbare FlÃ¤che aus dem VerhÃ¤ltnis der massgebenden GrundstÃ¼cksflÃ¤che im Sinn von § 259 PBG zur senkrecht projizierten grÃ¶ssten oberirdischen GebÃ¤udeumfassung auf dem Erdboden (§ 254 Abs. 1 und § 256 Abs. 1 PBG). </span>Ausser Ansatz fallen dabei oberirdische geschlossene VorsprÃ¼nge bis zu einer Tiefe von 1,5 m und oberirdische VorsprÃ¼nge wie Balkone bis zu einer Tiefe von 2 m; Erker und LaubenhÃ¤nge jedoch nur, soweit sie nicht mehr als einen Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge umfassen (§ 256 Abs. 2 PBG). </p> <p class="Erwgung2">Als <i>geschlossen</i> sind dabei primÃ¤r VorsprÃ¼nge zu verstehen, welche â wie zum Beispiel Erker â ein Dach und eine Fassade aufweisen (VGr, 3. November 2010, VB.2010.00249, E. 2.2.2; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, Band II, 5. A, ZÃ¼rich 2011, S. 761, auch zum Folgenden). <i>Offene</i> VorsprÃ¼nge, wozu insbesondere Balkone ohne Ãberdachung mit einer BrÃ¼stungshÃ¶he bis 1,3 m und VordÃ¤cher gehÃ¶ren, werden nach dieser Bestimmung noch weiter privilegiert: Solche VorsprÃ¼nge dÃ¼rfen bis zu 2 m hinausragen, ohne dass sie zur Ãberbauungsziffer anrechenbar sind. Dabei gilt die DrittelsbeschrÃ¤nkung nach dem Wortlaut von § 256 Abs. 2 PBG alleine fÃ¼r Erker und LaubengÃ¤nge, nicht aber fÃ¼r Balkone (VGr, 5. Dezember 2013, VB.2013.00598 E. 4.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Zu Ã¼berprÃ¼fen ist als Erstes die Anrechenbarkeit des auf der Westseite des GebÃ¤udes geplanten GebÃ¤udeteils, welcher aus einem unÃ¼berdachten Balkon mit Wendeltreppe zum eine Etage tiefer liegenden Gartensitzplatz besteht. Von der Anrechnung ausgenommen sind nach dem Wortlaut von § 256 Abs. 2 PBG <i>oberirdische</i> VorsprÃ¼nge. Strittig ist, ob dieser GebÃ¤udeteil als ein solcher zu qualifizieren ist. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden weisen auf die Bestimmung zur AbstandsbeschrÃ¤nkung von § 260 Abs. 3 PBG hin. Diese lehnt sich an § 256 Abs. 2 PBG an, indem sie ebenfalls einzelne VorsprÃ¼nge privilegiert, jedoch ohne damit Ã¼bereinzustimmen (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, a.<span> </span>a.<span> </span>O., S. 760). Vergleicht man die beiden Bestimmungen, spricht § 256 Abs. 2 PBG von "oberirdisch", wohingegen diese EinschrÃ¤nkung seit der PBG-Revision von 1991 bei § 260 Abs. 3 PBG fehlt. Der in letzterer Bestimmung geregelte Abstandsbereich darf von abgestÃ¼tzten Balkonen bzw. BalkontÃ¼rmen im Sinn von § 260 Abs. 3 PBG beansprucht werden (vgl. VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 5; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, a.<span> </span>a.<span> </span>O., S. 850; BEZ 2009 Nr. 37). Daraus darf jedoch nicht ohne Weiteres der Umkehrschluss gezogen werden, ein (einseitig) mit einer Treppe versehener Balkon sei nicht oberirdisch im Sinn von "frei auskragend" und daher von der Privilegierung des § 256 Abs. 2 PBG ausgeschlossen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>§ 256 Abs. 2 PBG spricht nicht nur von oberirdischen VorsprÃ¼ngen und Balkonen, sondern erwÃ¤hnt auch LaubengÃ¤nge, welche eine Privilegierung erfahren, solange sie eine Tiefe von 2 m sowie einen Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge nicht Ã¼bersteigen. Bei LaubengÃ¤ngen handelt es sich um seitlich offene, gedeckte AussengÃ¤nge entlang einer Hausfassade, welche dem Zugang vom Treppenhaus zu den einzelnen Wohnungen dienen (VGr, 5. Dezember 2013, VB.2013.00598, E. 4.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, a.<span> </span>a.<span> </span>O., S. 1220). Entsprechend sind sie nicht frei auskragend, sondern durch das Treppenhaus mit dem Erdboden verbunden. Dennoch sollen sie nach dem Willen des Gesetzgebers (mit den genannten EinschrÃ¤nkungen) privilegiert werden.</p> <p class="Erwgung2">DemgegenÃ¼ber werden nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zu § 260 Abs. 3 PBG â im Gegensatz zu BalkontÃ¼rmen â kleinere, dem Zugang dienende Aussentreppen in der Regel als abstandrechtlich relevante GebÃ¤udeteile qualifiziert (vgl. VGr, 17. Dezember 2015, VB.2015.00355, E. 2.2 mit weiteren Hinweisen). So etwa eine zum Dach einer Garage fÃ¼hrende Wendeltreppe (VGr, 16. August 2001, VB.2001.00084 E. 1a und E. 2). Damit erweist sich die Privilegierung von § 256 Abs. 2 PBG bezÃ¼glich Zugangstreppen gegenÃ¼ber derjenigen von § 260 Abs. 3 PBG als weitergehend.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Vorliegend verbindet die Wendeltreppe den Balkon an dessen nÃ¶rdlichen Ecke mit dem darunterliegenden Gartensitzplatz und dient nicht der Erschliessung der betreffenden Wohnung. Deren Zugang ist Ã¼ber ein im Inneren des GebÃ¤udes liegendes Treppenhaus gewÃ¤hrleistet. Zudem Ã¼bersteigt der strittige GebÃ¤udeteil eine Tiefe von 2 m nicht und nimmt weniger als einen Drittel der betreffenden Fassade ein. Wenn LaubengÃ¤nge von der Anrechnung ausgenommen werden sollen, ist nicht ersichtlich, weshalb diese Privilegierung fÃ¼r einen einseitig mit einer Wendeltreppe versehenen Balkon nicht gelten sollte. Entgegenstehende nachbarliche Interessen sind ebenfalls keine ersichtlich. Das Baurekursgericht hat den Balkon mit Wendeltreppe an der Westfassade folglich zu Recht bei der Berechnung der Ãberbauungsziffer nicht berÃ¼cksichtigt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Weiter ist strittig, ob die auf der Nordwest- und SÃ¼dostseite der Dachaufbaute befindlichen, von der Fassade zurÃ¼ckspringenden, vom Hauptdach mitÃ¼berdachten Bereiche bei der Berechnung der Ãberbauungsziffer zu berÃ¼cksichtigen sind.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>An der Nordwestseite springt die Fassade auf der gesamten HÃ¶he des GebÃ¤udes auf einer Breite von 2,85 m und einer Tiefe von 1,32 m zurÃ¼ck. Das Hauptdach Ã¼berdeckt diesen Bereich von der zurÃ¼ckversetzten Fassade gemessen um 1,6 m.</p> <p class="Erwgung2">Dieser mitÃ¼berdachte Bereich wurde von der Vorinstanz zu Recht von der Anrechenbarkeit ausgenommen (E. 3.6). Es ist nicht ersichtlich, weshalb der Bereich bei einem FassadenrÃ¼cksprung an einer GebÃ¤udeecke nicht ohne DrittelsbeschrÃ¤nkung bis zu einer Tiefe von 2 m Ã¼berdacht werden dÃ¼rfte. Dieser Auslegung steht weder der Wortlaut von § 256 PBG entgegen noch wird damit dessen Zweck unterlaufen. Denn ein geschlossener Raum mit GebÃ¤udequalitÃ¤t wie etwa ein Erker oder Laubengang wird damit nicht geschaffen (vgl. demgegenÃ¼ber VGr, 11. Januar 2012, VB.2011.00617 E. 7.1 mit Hinweis auf BEZ 2011 Nr. 30).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Sodann befindet sich an der SÃ¼dfassade, beginnend bei der sÃ¼dÃ¶stlichen GebÃ¤udeecke auf einer LÃ¤nge von 7.17 m und einer Tiefe von 1,7 m ein weiterer FassadenrÃ¼cksprung, welcher fÃ¼r die GebÃ¤udeumfassung als nicht massgeblich betrachtet wurde. Bei der Dachgalerie ist, eingebettet im FassadenrÃ¼cksprung und vom Satteldach Ã¼berdeckt, ein 3,05 m breiter Balkon geplant. Der direkt darunterliegende Balkon des Dachgeschosses reicht mit einer Breite von 5,65 m knapp bis zur sÃ¼dÃ¶stlichen GebÃ¤udeecke. Die Balkone des Ober- und des Erdgeschosses schliesslich umlaufen diese.</p> <p class="Erwgung2">Das Baurekursgericht beurteilte die dem FassadenrÃ¼cksprung vorgelagerten Balkone zu Recht als nicht anrechenbare VorsprÃ¼nge im Sinn von § 256 Abs. 2 PBG. Zur BegrÃ¼ndung verwies es zutreffend auf die Skizze zu § 256 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV). Daraus ergibt sich, dass â entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden â rÃ¼ckspringende GebÃ¤udeteile (abgesehen von unbedeutenden) nach dem Willen des Gesetzgebers die massgebliche GebÃ¤udeumfassung darstellen. Zwar grenzen die Balkone auf der Westseite an den 1,7 m tiefen FassadenrÃ¼cksprung an und sind Ã¼berdacht, doch bleiben sie einseitig offen und weisen daher keine GebÃ¤udequalitÃ¤t im Sinn von § 2 ABV auf. Ebenso wenig sind sie folglich als geschlossene oberirdische VorsprÃ¼nge zu qualifizieren, deren zulÃ¤ssige Tiefe auf 1,5 m beschrÃ¤nkt wÃ¤re. Der Dachverlauf ist dabei nicht massgebend; das Gegenteil kann ebenfalls nicht aus der Skizze zur ABV abgeleitet werden. Die Balkone stehen der in § 256 PBG angestrebten BeschrÃ¤nkung der rÃ¤umlichen Dichte der Ãberbauung (vgl. VGr, 5. Dezember 2013, VB.2013.00598, E. 3.4) nicht entgegen. Sie wurden vom Gesetzgeber bewusst von der Berechnung ausgenommen, sofern sie â wie vorliegend â eine Tiefe von 2 m nicht Ã¼bersteigen. Schliesslich verfÃ¤ngt auch das Argument, es sei widersprÃ¼chlich, wenn die Vorinstanz hinsichtlich GebÃ¤udehÃ¶he von unbeachtlichen RÃ¼cksprÃ¼ngen spreche und gleichzeitig bezÃ¼glich Ãberbauungsziffer die Balkone als ausser Ansatz fallende VorsprÃ¼nge betrachte: Hier geht es um zwei unterschiedliche Bauvorschriften, weshalb die jeweils zugrunde gelegten Messweisen samt deren Eigenheiten auseinander zu halten und unabhÃ¤ngig voneinander zu bestimmen sind.<span> Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden </span>am Rande auch die Drittelsregel fÃ¼r Dachaufbauten gemÃ¤ss § 292 PGB vorbringen, ist darauf hinzuweisen, dass sie keine Verletzung dieser Regel rÃ¼gen und das Vorbringen im Ãbrigen unsubstanziiert bleibt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b><span>Bei einer </span>massgeblichen GrundflÃ¤che der fraglichen Parzelle<span> von </span>999 m<sup>2</sup> <span>entspricht die Ãberbauungsziffer von 20 % einer </span>maximal zulÃ¤ssigen ÃberbauungsflÃ¤che fÃ¼r das HauptgebÃ¤ude von 199.8 m<sup>2</sup>. Mit der geplanten ÃberbauungsflÃ¤che 199.74 m<sup>2</sup> wird diese zwar beinahe vollstÃ¤ndig ausgeschÃ¶pft, jedoch eingehalten. Damit erweist sich die RÃ¼ge betreffend Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen <span>Ãberbauungsziffer als unbegrÃ¼ndet. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. <span>Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezÃ¼glich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen (VGr, 23. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 652; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). </span>Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz Ã¼ber eine Rechtskontrolle; es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist; eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3; 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b><span>Das Baurekursgericht, auf dessen zutreffende ErwÃ¤gungen vorab verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG), gelangte nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins zur Auffassung, dass die geplanten Erker und Balkone in einer Wohnzone gewÃ¶hnliche Gestaltungselemente darstellten, denen die genÃ¼gende Einordnung â auch wenn sie aneinandergrenzten â nicht abzusprechen sei. Die Baukommission habe auflageweise bereits das Notwendige angeordnet, soweit die Gestaltung der Balkone nÃ¶rdlich des Erkers nicht befriedigend gewesen sei. Dem ist anzufÃ¼gen, dass die Asymmetrie in der Gestaltung sowie die RÃ¼ckstaffelungen â</span> entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden â keine unbefriedigende Gestaltung <span>bewirkt, indem sie etwa Ã¼berladen oder unruhig wirken wÃ¼rde. Im Gegenteil lockern diese Gestaltungselemente die (strassenabgewandte) Fassade auf und verhindert die asymmetrische Anordnung ein monotones Erscheinungsbild. Dass sich bei den umliegenden GebÃ¤uden keine solche Fassadengestaltung findet, steht der ausreichenden Einordnung nicht entgegen. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Ferner fÃ¼hrte die Vorinstanz im Einklang mit der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung aus, in der heterogenen und in architektonischer Hinsicht eher durchschnittlichen Wohnzone bestÃ¤nde keine Handhabe, ein GebÃ¤ude mit Firstrichtung quer zum Hang zu verbieten. Etwas anderes lÃ¤sst sich auch aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 15. September 2016 (VB.2016.00183, E. 5.1) nicht ableiten. <span>Ein stÃ¶render Widerspruch der Baute zum Quartiercharakter beziehungsweise ein stossender Gegensatz zu den die Umgebung prÃ¤genden Merkmalen, welcher zu einem konkreten Einordnungsmangel fÃ¼hren wÃ¼rde, liegt nicht vor. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Das Baurekursgericht hat sich beim Augenschein und in seinem Entscheid mit der nÃ¤heren und weiteren Umgebung auseinandergesetzt. Es hat zutreffend festgestellt, dass mit den Liegenschaften I-Strasse 05 und 06 bereits im nÃ¤heren, sowie mit den Liegenschaften K-Strasse 07 und L-Strasse 08 auch im weiteren Umfeld GebÃ¤ude mit Firstrichtung quer zum Hang existieren. Ferner weist die private Beschwerdegegnerin zutreffend auf weitere Liegenschaften (M-Weg 09 sowie N-Strasse 10) mit anderer Firstrichtung beziehungsweise Kreuzfirst hin. Kommunale Vorschriften zur Durchsetzung eines einheitlichen Bebauungsstils bestehen keine (vgl. VGr, 10. Juni 2016, <span>VB.2014.00667, E. 4.2, mit weiteren Hinweisen und auch zum Folgenden</span>). Wie die Akten und die Feststellungen des vorinstanzlichen Augenscheins zeigen, ist zwar die Firstrichtung mehrheitlich gleich ausgerichtet, was sich auch aus Google Maps/Street View ergibt (https://maps.google.ch). Ein weiterer Augenschein ist daher nicht erforderlich (vgl. <span>BGr, 8. November 2010, 1C_192/2010, E. 3.3; VGr, 23. Oktober 2014, VB.2014.00290, E. 2.1</span>). Dass die einheitliche Firstrichtung ein prÃ¤gendes Merkmal des Gevierts bilden und der Sonderfall eines guten, schÃ¼tzenswerten Quartierbilds gegeben wÃ¤re, ist indessen nicht ersichtlich, zumal <span>kein einheitliches Bebauungsmuster erkennbar ist</span>. Zudem wÃ¤re eine <span>genÃ¼gende Einordnung nicht einmal bei der EinfÃ¼hrung einer neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer Ã¤lteren Ãberbauung zwingend zu verneinen (VGr, </span>15. September 2016, VB.2016.00183, E. 5.1)<span>. Vor diesem Hintergrund besteht keine Pflicht auf eine bestimmte Ausrichtung des Dachfirstes. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b><span>Das Gleiche gilt auch hinsichtlich der gerÃ¼gten Dimension, welche mit Blick auf die heterogene Umgebung keinen Einordnungsmangel begrÃ¼ndet. </span>Das GebÃ¤ude liegt <span>nach dem Gesagten innerhalb des zulÃ¤ssigen Rahmens. § 238 Abs. 1 PBG bildet daher keine Grundlage, um die Bauherrschaft zu einer darÃ¼berhinausgehenden RÃ¼cksichtnahme auf die Nachbarinteressen zu verpflichten. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die Auslegung und Anwendung des § 238 PBG durch die Vorinstanz ist insgesamt nachvollziehbar und nicht zu beanstanden. Sie ist zu Recht zum Ergebnis gelangt, dass sich das Projekt zumindest befriedigend einordnet. Es ist auch nicht ersichtlich, dass das Baurekursgericht die ihm zustehende Kognition verletzt hÃ¤tte. Damit erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 </span>je zur HÃ¤lfte unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag <span>aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden nicht zu. Der BaubewilligungsbehÃ¶rde steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss ebenfalls keine ParteientschÃ¤digung zu (VGr, 4. Mai 2017, VB.2016.00238, E. 5 mit weiteren Hinweisen). Hingegen hat die private Beschwerdegegnerin 1 Anspruch auf eine angemessene ParteientschÃ¤digung (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 170.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 10'170.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 je zur HÃ¤lfte unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen, </span>zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>