<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00092</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223613&amp;W10_KEY=13045538&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00092</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.10.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Anwendung kommunalen Rechts. Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts kann sich für die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden Behörde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt oder durch unbestimmte Rechtsbegriffe einen Beurteilungsspielraum bzw. Ermessen einräumt (E. 3.3). Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen Verständnismethode ausgelegt werden. Ausgangspunkt der Auslegung eines Rechtssatzes bildet der Wortlaut der Bestimmung (grammatikalisches Element). Ist der Wortlaut der Bestimmung nicht ganz klar und bleiben verschiedene Interpretationen möglich, muss nach der wahren Tragweite der Bestimmung gesucht werden (E. 3.4). Das Auslegungsergebnis der Baubehörde erweist sich als vertretbar (E. 3.5 ff.). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTANDSVORSCHRIFTEN">ABSTANDSVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT">AUSLEGUNG VON KOMMUNALEM RECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOMMUNALES RECHT">KOMMUNALES RECHT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 20 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=63949" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00092</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">26. Oktober 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, </span><span>vertreten durch RA B, und/oder RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 23. August 2022 verweigerte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich der A AG die Baubewilligung fÃ¼r den Ersatzneubau von zwei WohnhÃ¤usern mit 47 Wohnungen, teilweisem Gewerbe im Erdgeschoss und einer Unterniveaugarage fÃ¼r 35 Autos auf dem GrundstÃ¼ck Kat-Nr. 01 an der D-Strasse 02, 03, 04 und 05 in ZÃ¼rich.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob die A AG am 13. September 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die erneute PrÃ¼fung des Baugesuchs. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 13. Januar 2023 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhob die A AG am 14. Februar 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht. Sie beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie die Feststellung, dass beim geplanten Neubau ein Mindestabstand von maximal 4,34 m gegenÃ¼ber den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 06 und 07 (rÃ¼ckwÃ¤rtig) sowie von 4 m gegenÃ¼ber den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 07 (seitlich) und 08 einzuhalten sei. Die Beschwerdegegnerin sei dementsprechend anzuweisen, das Baugesuch im Sinn dieser Feststellung neu zu prÃ¼fen. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Beschwerdegegnerin zurÃ¼ckzuweisen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 24. Februar 2023 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich beantragte am 14. MÃ¤rz 2023 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Die A AG replizierte am 20. MÃ¤rz 2023. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des kantonalen Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck ist gemÃ¤ss Bauordnung der Stadt ZÃ¼rich â Bau- und Zonenordnung (BZO 2016) vom 23. Oktober 1991 mit Ãnderungen bis 24. November 2021 (nachfolgend BZO) â der Wohnzone W5 (erhÃ¶hte AusnÃ¼tzung) mit einem Wohnanteil von 60 % zugeschieden. Das Bauvorhaben umfasst den Ersatzneubau von zwei WohnhÃ¤usern mit 47 Wohnungen, teilweisem Gewerbe im Erdgeschoss und einer Unterniveaugarage fÃ¼r 35 Autos. Entlang der D-Strasse soll ein BaukÃ¶rper mit fÃ¼nf Vollgeschossen und dahinterliegend ein GebÃ¤ude mit vier Vollgeschossen (sog. Maisonettehaus) realisiert werden. Die Beschwerdegegnerin begrÃ¼ndete die Verweigerung der baurechtlichen Bewilligung mit ungenÃ¼genden rÃ¼ckwÃ¤rtigen GrenzabstÃ¤nden des Maisonettehauses.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin hÃ¤tten Art. 15 BZO falsch ausgelegt. Im rÃ¼ckwÃ¤rtigen Bereich des Maisonettehauses bestehe ein Anspruch auf einen um einen Meter kÃ¼rzeren Grenzabstand, da das Maisonettehaus nur vier und nicht fÃ¼nf Vollgeschosse aufweise. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO gelten in den im Zonenplan bezeichneten Gebieten mit erhÃ¶hter AusnÃ¼tzung die kantonalen Abstandsvorschriften, rÃ¼ckwÃ¤rtig jedoch ausgehend von einem Grundgrenzabstand von 5 m. Nach Art. 15 BZO verringert sich der Grenzabstand gemÃ¤ss Art. 13 und 14 BZO fÃ¼r jedes weggelassene und nicht durch ein Untergeschoss ersetzte Vollgeschoss um 1 m bis hÃ¶chstens auf das kantonale Mindestmass, sofern auch die der reduzierten Vollgeschosszahl entsprechende GebÃ¤udehÃ¶he gemÃ¤ss Art. 13 Abs. 1 der jeweiligen Zone, und in der Wohnzone W3 eine solche von 6,5 m, nicht Ã¼berschritten wird. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Bei der Anwendung und Auslegung kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Rechts kann sich fÃ¼r die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden BehÃ¶rde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt oder durch unbestimmte Rechtsbegriffe einen Beurteilungsspielraum bzw. Ermessen einrÃ¤umt (VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2). Das Baurekursgericht ist in solchen FÃ¤llen verpflichtet, sich mit den EntscheidgrÃ¼nden der BaubewilligungsbehÃ¶rde mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Je eingehender die Gemeinde den Entscheid Ã¼ber Auslegung und Anwendung ihres eigenen Rechts begrÃ¼ndet, desto hÃ¶her werden dabei die Anforderungen an die BegrÃ¼ndung des Baurekursgerichts. Ist der Entscheid der GemeindebehÃ¶rde plausibel und stichhaltig begrÃ¼ndet, so bedarf es deshalb besonders Ã¼berzeugender GrÃ¼nde, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen. Es steht dem Baurekursgericht somit nicht zu, die sich stellenden Fragen so zu beurteilen, wie dies eine rechtsanwendende erstinstanzliche BehÃ¶rde tun wÃ¼rde. Der Beurteilungsspielraum des Baurekursgerichts wird damit durch die Gemeindeautonomie beschrÃ¤nkt (VGr, 20. September 2018, VB.2017.00563, E. 3.2; 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232 und VB.2014.00248, E. 4.3.2; vgl. dazu Marco Donatsch<span> in: Alain </span><span>Griffel</span><span> [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG]</span>, § 20 N. 59 f.). Dasselbe gilt auch fÃ¼r das Verwaltungsgericht.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b><span>Das Gesetz muss in erster Linie aus sich selbst heraus, das heisst nach dem Wortlaut, Sinn und Zweck und den ihm zugrunde liegenden Wertungen auf der Basis einer teleologischen VerstÃ¤ndnismethode ausgelegt werden. Ausgangspunkt der Auslegung eines Rechtssatzes bildet der Wortlaut der Bestimmung (grammatikalisches Element). Ist der Wortlaut der Bestimmung nicht ganz klar und bleiben verschiedene Interpretationen mÃ¶glich, muss nach der wahren Tragweite der Bestimmung gesucht werden. Dabei sind alle anerkannten Auslegungselemente zu berÃ¼cksichtigen. Gefordert ist die sachlich richtige Entscheidung im normativen GefÃ¼ge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis aus der ratio legis (vgl. BGE 148 II 313 E. 4.1; 147 I 136 E. 2.3.2). Zur Anwendung kommt mithin ein pragmatischer Methodenpluralismus, mit dem nicht zu vereinbaren wÃ¤re, einzelne Auslegungselemente einer hierarchischen PrioritÃ¤tsordnung zu unterstellen (BGE 146 II 201 E. 4.1;</span><span> VGr, 17. Mai 2023, VB.2022.00677, E. 4.1; vgl. zum Ganzen auch VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00595, E. 3.2.1, m.</span><span> </span><span>w.</span><span> </span><span>H.<span>).</span></span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die Beschwerdegegnerin fÃ¼hrt an, gemÃ¤ss Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO gÃ¤lten in Gebieten mit erhÃ¶hter AusnÃ¼tzung im Gegensatz zu den herkÃ¶mmlichen Wohnzonen, in denen grundsÃ¤tzlich allseitig ein Grundgrenzabstand von 5 m einzuhalten sei, geringere Grenzabstandsvorschriften. Dies entspreche der Forderung nach einer geschlossenen Bebauung entlang der betroffenen Strassenachse, indem gegenÃ¼ber der Strasse sowie seitlich nÃ¤her an die Parzellengrenze gebaut werden dÃ¼rfe. RÃ¼ckwÃ¤rtig grenzten die Zonen, fÃ¼r welche die erhÃ¶hte AusnÃ¼tzung massgebend sei, in der Regel an weniger dichte Zonen. Zum Schutz der angrenzenden â in aller Regel in einer gewÃ¶hnlichen Wohnzone liegenden â GrundstÃ¼cke werde der kantonale Grenzabstand von 3,5 m auf 5 m erhÃ¶ht resp. modifiziert. Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO sei als Spezialnorm fÃ¼r Zonen mit erhÃ¶hter AusnÃ¼tzung zu betrachten und gehe den allgemeinen Abstandsvorschriften und damit auch Art. 15 BZO vor. Der Wortlaut sei diesbezÃ¼glich klar. Es kÃ¤men mit Ausnahme der rÃ¼ckwÃ¤rtigen 5 m keine kommunalen Abstandsvorschriften zur Anwendung.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, die Vorinstanz sei, indem sie der Beschwerdegegnerin gefolgt sei, vom klaren Wortlaut abgewichen. Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO spreche von "Grundabstand" und nicht von "Mindestabstand", und "ausgehend" bedeute "als Ausgangslage" in dem Sinn, dass der Abstand eben verÃ¤nderlich sei. Ansonsten mÃ¼sste geschrieben stehen, "rÃ¼ckwÃ¤rtig gelte jedoch ein Mindestabstand von 5 m". Sodann verweise Art. 15 BZO auf Art. 13 BZO und nicht lediglich auf Art. 13 Abs. 1 BZO, womit auch Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO vom Verweis in Art. 15 BZO umfasst sei. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.2 </b>Nach Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO gelten bei Gebieten mit erhÃ¶hter AusnÃ¼tzung die kantonalen Abstandsvorschriften, rÃ¼ckwÃ¤rtig jedoch ausgehend von einem Grundgrenzabstand von 5 m. Der kantonale Grenzabstand betrÃ¤gt 3,5 m (vgl. § 270 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Nach dem Wortlaut der Bestimmung gelten in Gebieten mit erhÃ¶hter AusnÃ¼tzung daher die kantonalen Abstandsvorschriften. Einzige Ausnahme von der Anwendung der kantonalen Abstandsvorschriften ist, dass rÃ¼ckwÃ¤rtig nicht der kantonale Abstand von 3,5 m gilt, sondern ein solcher von 5 m. FÃ¼r Gebiete mit erhÃ¶hter AusnÃ¼tzung kommen nach dem Wortlaut von Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO daher keine kommunalen Grenzabstandsvorschriften zur Anwendung. Indem die BeschwerdefÃ¼hrerin aufgrund des Wortes "Grundgrenzabstand" darauf schliesst, es mÃ¼sse Art. 15 BZO anwendbar sein, verkennt sie, dass auch das kantonale Recht einen MehrhÃ¶henzuschlag kennt (§ 270 Abs. 2 PBG) und dass daher auch die kantonalen Abstandsvorschriften einen Grenzabstand kennen, welcher sich verÃ¤ndern kann und als Ausgangslage dient. Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht vorbringt, deutet der Wortlaut von Art. 15 BZO, welcher sich auf den gesamten Art. 13 BZO bezieht, zwar darauf hin, dass diese Bestimmung auch auf Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO Anwendung findet. Allerdings erweist sich Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO, wie von der Beschwerdegegnerin vorgebracht, als speziellere Norm, welche den allgemeinen AusfÃ¼hrungen von Art. 15 BZO nach einer nachvollziehbaren Auslegung als lex specialis vorgeht. Der Wortlaut der Bestimmungen lÃ¤sst daher das Auslegungsergebnis der Beschwerdegegnerin jedenfalls nicht als nicht mehr vertretbar erscheinen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, aus dem ErlÃ¤uterungsbericht zur BZO-Revision gehe hervor, dass der rÃ¼ckwÃ¤rtige Grundgrenzabstand einen aus stÃ¤dtebaulicher Sicht fliessenden Ãbergang zwischen den einzelnen Zonen gewÃ¤hrleisten soll. Dies sei insbesondere im vorliegenden Fall, wo rÃ¼ckwÃ¤rtig der MehrhÃ¶henzuschlag eingehalten und ein im Vergleich zur Zone W5 ohne erhÃ¶hte AusnÃ¼tzung identischer Abstand berÃ¼cksichtigt werde, ohne Weiteres gegeben. Es kÃ¶nne auch nicht die Idee gewesen sein, GrundstÃ¼cke in der Zone W5 mit erhÃ¶hter AusnÃ¼tzung schlechter zu stellen als solche ohne erhÃ¶hte AusnÃ¼tzung. Im Ãbrigen sei auch der Wortlaut von Art. 15 BZO angepasst worden, was ausschliesse, dass sich der Gesetzgeber des Zusammenspiels von Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO und Art. 15 BZO nicht bewusst gewesen sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.2 </b>Der ErlÃ¤uterungsbericht fÃ¼hrt aus: GemÃ¤ss der bisherigen Fassung von Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO gelten in den Gebieten mit erhÃ¶hter AusnÃ¼tzung die kantonalen Abstandsvorschriften. Das bedeute, der Grenzabstand betrage nur 3,5 m anstatt 5 m, wie er sonst in Wohnzonen vorgeschrieben sei. Zudem mÃ¼ssten keine MehrlÃ¤ngenzuschlÃ¤ge berÃ¼cksichtigt werden. Dies entspreche der Forderung nach einer geschlossenen Bebauung entlang der betreffenden Strassenachsen, indem gegenÃ¼ber der Strasse sowie seitlich nÃ¤her an die Parzellengrenze gebaut werden dÃ¼rfe. RÃ¼ckwÃ¤rtig sei ein reduzierter Grenzabstand aber nicht gerechtfertigt und kÃ¶nne zu stÃ¤dtebaulich problematischen ÃbergÃ¤ngen fÃ¼hren. Dies insbesondere an der Grenze zu einer weniger dichten Zone. Deshalb werde Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO angepasst, sodass rÃ¼ckwÃ¤rtig neu ein Grenzabstand von 5 m gelte. Vom MehrlÃ¤ngenzuschlag sei eine Ãberbauung innerhalb der Gebiete mit erhÃ¶hter AusnÃ¼tzung aber auch rÃ¼ckwÃ¤rtig befreit, damit die gegenÃ¼ber dem Strassenraum erwÃ¼nschte geschlossene Bebauung realisiert werden kÃ¶nne (ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 RPV zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich BZO 2014 vom 1. Oktober 2014, S. 65 f.). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.3 </b>Es ist nicht ersichtlich, dass der stÃ¤dtebaulich unproblematische Ãbergang zwischen den Zonen nur durch die Regelung von Art. 15 BZO gewÃ¤hrleistet wÃ¤re. Vielmehr geht aus dem ErlÃ¤uterungsbericht hervor, dass entgegen dem in Zonen mit erhÃ¶hter AusnÃ¼tzung geltenden Grenzabstand von 3,5 m rÃ¼ckwÃ¤rtig ein solcher von 5 m einzuhalten ist, damit kein stÃ¤dtebaulich problematischer Ãbergang zwischen zwei Zonen entsteht. Ein solcher kÃ¶nnte bei einem Abstand von 3,5 m entstehen, weshalb rÃ¼ckwÃ¤rtig stets ein hÃ¶herer Grenzabstand einzuhalten ist. Die ErlÃ¤uterung im Bericht ist daher so zu verstehen, dass sie mit dem Hinweis auf den Ãbergang der Zonen eine ErklÃ¤rung vorbringt, weshalb neu rÃ¼ckwÃ¤rtig ein Abstand von 5 m gilt, obwohl doch ansonsten nach Art. 13 Abs. 2 lit. a BZO ein solcher von 3,5 m gilt. Der historische Kontext vermag das Auslegungsergebnis der BeschwerdefÃ¼hrerin gerade nicht zu untermauern. Sodann ist auch nicht nachvollziehbar, inwiefern der Hinweis der BeschwerdefÃ¼hrerin auf die Ãnderung von Art. 15 BZO und insbesondere auch die Ãnderung in Bezug auf die Wohnzone W3 ihr Auslegungsergebnis stÃ¼tzen soll. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.4 </b>Weiter ist festzuhalten, dass die GrundstÃ¼cke mit erhÃ¶hter AusnÃ¼tzung aufgrund der fehlenden Anwendung von Art. 15 BZO auch nicht schlechter gestellt werden als "normale" Wohnzonen. So profitieren doch die GrundstÃ¼cke mit erhÃ¶hter AusnÃ¼tzung insbesondere strassenseitig von einem deutlich geringeren Grenzabstand, nÃ¤mlich einem solchen von 3,5 m. Art. 15 BZO gewÃ¤hrt sodann einen verringerten Grenzabstand auch lediglich bis zum kantonalen Grenzabstand. Dies zwar auf sÃ¤mtlichen GrundstÃ¼cksseiten, allerdings vermag dieser Umstand die generelle Besserstellung von GrundstÃ¼cken mit erhÃ¶hter AusnÃ¼tzung nicht aufzuwiegen. DemgemÃ¤ss vermag die BeschwerdefÃ¼hrerin auch mit diesem Argument nicht durchzudringen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.8 </b>Dass in Art. 14 Abs. 2 BZO der MehrlÃ¤ngenzuschlag in Gebieten mit erhÃ¶hter AusnÃ¼tzung <i>ausdrÃ¼cklich</i> ausgeschlossen wird (wohingegen ein solcher Hinweis in Bezug auf die Nichtanwendbarkeit von Art. 15 BZO in solchen Gebieten fehlt), spricht nach Massgabe der diesbezÃ¼glichen BegrÃ¼ndung der Vorinstanz, auf welche in Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen werden kann, jedenfalls (auch) nicht zwingend gegen das Auslegungsergebnis der Beschwerdegegnerin. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt abschliessend vor, die Vorinstanz habe ihren Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r verletzt, da sie sich mit dem Argument, Wohnzonen mit erhÃ¶hter AusnÃ¼tzung wÃ¼rden schlechter gestellt als "normale" Wohnzonen, nicht auseinandergesetzt habe. Sie Ã¼bersieht dabei, dass eine BehÃ¶rde sich nicht mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegen muss. Indem das Baurekursgericht die BegrÃ¼ndung seines Entscheids so abfasste, dass sich die BeschwerdefÃ¼hrerin Ã¼ber dessen Tragweite Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an das Verwaltungsgericht weiterziehen konnte, genÃ¼gte es seiner BegrÃ¼ndungspflicht (vgl. BGE 143 III 65 E. 5.2 mit Hinweisen). Eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs der BeschwerdefÃ¼hrerin liegt daher nicht vor.</p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 120.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'620.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>