<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2001.00092</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106269&amp;W10_KEY=4467148&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2001.00092</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.09.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Der Grenzabstand zum gegenüberliegenden Grundstück ist auch über den öffentliche Wege hinweg einzuhalten, sofern der Weg nicht durch Baulinien gesichert ist.<br/>Grenzabstand (E. 1). Einordnung und Ausnützungsübertragung (E. 2). Zulässige Abgrabungen (E. 3).<br/>Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABGRABUNG">ABGRABUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BALKON">BALKON</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHFENSTER">DACHFENSTER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEGABSTAND">WEGABSTAND</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 259 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 265 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 272 PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 18 BZO RÃ¼schlikon</span><br/><span class="gerade">Art. 20 BZO RÃ¼schlikon</span><br/><span class="ungerade">Art. 31 BZO RÃ¼schlikon</span><br/><span class="gerade">Art. 45 BZO RÃ¼schlikon</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2001 Nr. 48</span><br/><span class="gerade">RB 2001 Nr. 73</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>I. Am 12. Juni 1995 erteilte die Baukommission X C unter verschiedenen Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r ein Mehrfamilienhaus mit sieben Wohnungen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 3, T-gasse, in X. Gegen diese Bewilligung erhoben neben dem Bauherrn verschiedene Nachbarn Rekurs an die Baurekurskommission II, welche am 27. MÃ¤rz 1996 einen Augenschein durchfÃ¼hrte und das Verfahren in der Folge sistierte. Betreffend die Ver­legung des an das BaugrundstÃ¼ck anstossenden Fusswegs Kat.Nr. 1, der die Hintergasse mit der T-gasse verbindet, war in jenem Zeitpunkt vor Regierungsrat ein Rechts­mittelverfahren hÃ¤ngig, das mit Entscheid VB.96.00194 des Verwaltungsgerichts vom 23. September 1997 seinen Abschluss fand. Aufgrund dieses Entscheids reichte der Bauherr ein Alternativprojekt zur Ãberbauung seines GrundstÃ¼cks ein.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Mit Beschluss vom 27. MÃ¤rz 2000 bewilligte die Baukommission X das geÃ¤nderte Projekt, erneut unter Auflagen und Bedingungen. Auch gegen diese Bewilligung gelangten der Bauherr und die Nachbarin A, die bereits die erste Bewilligung angefochten hatte, an die Baurekurskommission II.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Mit Beschluss vom 6. Februar 2001 vereinigte die Baurekurskommission II die beiden Rekursverfahren. Den Nachbarrekurs gegen die Bewilligung des ursprÃ¼nglichen Pro­jekts hiess sie gut und schrieb dementsprechend den diesbezÃ¼glichen Rekurs des Bauherrn als gegenstandslos ab. Den Nachbarrekurs gegen das Alternativprojekt wies die Baurekurskommission ab und den hierzu erhobenen Bauherrenrekurs hiess sie teilweise gut, was zu einer Neufassung von Dispositiv Ziffer 215 der Baubewilligung vom 27. MÃ¤rz 2000 fÃ¼hrte. Die Rekurskosten auferlegte die Kommission zu 1/2 der Nachbarin A, zu 1/3 dem Bauherrn und zu 1/6 der Gemeinde X. Sie verpflichtete sodann den Bauherrn zu UmtriebsentschÃ¤digungen von je Fr. 500.- an die beiden Nachbarn, die sich einzig gegen die erste, im Rekursverfahren aufgehobene Baubewilligung gewandt hatten, und verpflichtete die mit dem Rekurs gegen das Alternativprojekt erfolglos gebliebene Nachbarin A zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'000.- an den Bauherrn.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Gegen diesen Rekursentscheid liess A Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben und beantragen, es seien der Rekursentscheid bezÃ¼glich der Abweisung ihres Rekurses gegen die Bewilligung des Alternativprojekts und die teilweise Gutheissung des ent­sprechenden Bauherrenrekurses sowie diese Bewilligung aufzuheben; sodann sei ihre Verpflichtung zu einer ParteientschÃ¤digung an den Bauherrn aufzuheben und es seien statt des­sen dieser und die Baukommission zu verpflichten, ihr fÃ¼r das Rekursverfahren eine angemessene UmtriebsentschÃ¤digung zu bezahlen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. AllfÃ¤llige Beschwerdeantworten seien ihr zur Stellungnahme, eventuell zur Kenntnisnahme zuzustellen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Beide Beschwerdegegner liessen Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen beantragen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die ErwÃ¤gungen des Rekursentscheids und die Parteivorbringen werden, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden ErwÃ¤gungen wiedergegeben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Zwischen den Parteien ist in erster Linie streitig, welchen Abstand das Bauvorhaben gegenÃ¼ber der Fussweg-Parzelle Kat.Nr. 1, welche Ã¶stlich des BaugrundstÃ¼cks verlÃ¤uft, einzuhalten hat. WÃ¤hrend Bauherrschaft sowie BaubewilligungsbehÃ¶rde und mit ihnen die Baurekurskommission davon ausgehen, es handle sich um einen Ã¶ffentlichen Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, in der Fassung vom 1. September 1991), weshalb ein Wegabstand von 3,5 m zu be­achten sei, hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin dafÃ¼r, es handle sich um einen privaten Weg und es gelte deshalb derselbe Grenzabstand wie gegenÃ¼ber anderen privaten GrundstÃ¼cken in der Zone W2A, das heisst gemÃ¤ss Art. 18 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 28. Sep­tember 1993/16. April 1996/22. Juni 2000 (BZO) ein Grundabstand von 6 m und zusÃ¤tzlich gemÃ¤ss Art. 31 BZO ein MehrlÃ¤ngenzuschlag von 80 cm.</span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Die Beschwerdegegner machen in diesem Zusammenhang geltend, die Beschwer­defÃ¼hrerin habe die Unterschreitung des Grenzabstands zur Wegparzelle erst im Rekursverfahren gegen die abgeÃ¤nderte Baubewilligung und damit verspÃ¤tet gerÃ¼gt. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt diesem Einwand entgegen, bei Rekurserhebung gegen die erste Baubewilligung am 10. Juli 1995 sei noch die Gemeinde X als EigentÃ¼merin der Wegparzelle im Grundbuch eingetragen gewesen. Erst mit dem Entscheid des Verwaltungs­gerichts vom 23. September 1997 sei festgestanden, dass der Erwerb der Wegparzelle durch die Gemeinde X und entsprechend eine allfÃ¤llige Widmung des Weges zum Gemeingebrauch eines gÃ¼ltigen Rechtstitels ermangle.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Ãndert der Bauherr ein bewilligtes Bauprojekt ab, so kann es der Nachbar nur hinsichtlich jener Teile anfechten, die durch die Ãnderung unmittelbar oder mittelbar betroffen werden (RB 1981 Nr. 145; RB 1975 Nr. 115 = ZBl 76, 423 = ZR 74 Nr. 78). Dieser auch von der BeschwerdefÃ¼hrerin anerkannte Grundsatz steht hier der RÃ¼ge der Unterschreitung des Grenzabstands durch das geÃ¤nderte Projekt schon deshalb nicht entgegen, weil die Baurekurskommission die ursprÃ¼ngliche Baubewilligung aufgehoben und die Bau­herrschaft nicht eine blosse ProjektÃ¤nderung, sondern ein vollstÃ¤ndig neues Projekt zur er­neuten Bewilligung eingereicht hat. Im Ãbrigen trifft es zwar zu, dass im ersten Rekursverfahren nur (und zutreffend) geltend gemacht wurde, der Wegabstand zur Wegparzelle 1 sei unterschritten. Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin aber zu Recht geltend macht, ist insofern seit der Bewilligung des ersten Projekts eine entscheidende Ãnderung der mass­geblichen rechtlichen und tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse eingetreten, indem erst seit dem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 23. September 1997 feststeht, dass die Ãbertragung des aufgehobenen Flurwegs ins Eigentum der Gemeinde ungÃ¼ltig war. Es wÃ¤re Ã¼berspitzt formalistisch, von der BeschwerdefÃ¼hrerin zu verlangen, sie hÃ¤tte im Hinblick auf ein mÃ¶gliches Obsiegen im Verfahren gegen die in der Folge rÃ¼ckgÃ¤ngig gemachte EigentumsÃ¼bertragung an die Gemeinde neben der Unterschreitung des Abstands zu dem gemÃ¤ss Grundbucheintrag Ã¶ffentlichen Weg eventuell auch rÃ¼gen mÃ¼ssen, es sei der Grenzabstand unterschritten, falls der Weg nicht lÃ¤nger als Ã¶ffentlich zu qualifizieren sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Wegparzelle Kat.Nr. 1 steht unbestrittenermassen im Miteigentum der An­stÃ¶sser, zu denen als GrundeigentÃ¼merin auch die Gemeinde X gehÃ¶rt. Dieses Miteigentum der Gemeinde macht den Weg nicht zur Ã¶ffentlichen Sache, da die Gemeinde keine ausschlies­sliche VerfÃ¼gungsmÃ¶glichkeit besitzt. Das schliesst jedoch nicht aus, dass der Weg gleichwohl zur Ã¶ffentlichen Sache geworden sein kann, nÃ¤mlich mittels einer im EinverstÃ¤ndnis der MiteigentÃ¼mer erfolgenden Widmung zum Gemeingebrauch durch die Gemeinde. Eine solche ist hier aber unbestrittenermassen nicht erfolgt. Ausnahmsweise kann zwar auf die Widmung verzichtet werden, wenn eine Sache, wie insbesondere eine Strasse oder ein Weg, seit unvordenklicher Zeit im Ã¶ffentlichen Gebrauch steht (Ulrich HÃ¤felin/ Georg MÃ¼ller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. Aufl., ZÃ¼rich 1998, Rz. 1834). Ob die Voraussetzungen fÃ¼r eine solche Vermutung der Ãffentlichkeit (Max Imboden/RenÃ© A. Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basel und Stuttgart 1986, Bd. II, Nr. 116 B V) hier erfÃ¼llt sind, kann jedoch offen bleiben. Die Baurekurs­kommission hat die Parzelle Kat.Nr. 1 unabhÃ¤ngig von EigentumsverhÃ¤ltnissen oder allfÃ¤lliger Widmung zum Gemeingebrauch als Ã¶ffentlichen Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG gewÃ¼rdigt, weil sie einem nicht nÃ¤her bestimmten Kreis zur BenÃ¼tzung offenstehe. Sie knÃ¼pft dabei an eine durch das Verwaltungsgericht mit RB 1982 Nr. 149 (= BEZ 1982 Nr. 20) begrÃ¼ndete Praxis an. Nach dieser Rechtsprechung kommt es fÃ¼r den Entscheid Ã¼ber die Frage, ob ein Weg im Sinn von § 265 Abs. 1 PBG als Ã¶ffentlich zu wÃ¼rdigen sei, nicht auf die EigentumsverhÃ¤ltnisse an. Vielmehr ist der Zweck der An­lage entschei­dend. Hat der Weg die Funktion einer gesetzli­chen Zufahrt im Sinn von § 237 PBG, so wird er notwendiger­weise von einem unbestimmten BenÃ¼tzerkreis beansprucht, dies jeden­falls dann, wenn er mehreren GrundstÃ¼cken dient. In ei­nem solchen Fall ist ein Weg als Ã¶ffentlich zu wÃ¼rdi­gen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baurekurskommission hat aus dieser Praxis zutreffend den Schluss gezogen, dass nicht allein die Zweckbestimmung als gesetzliche Zufahrt zu mehreren GrundstÃ¼cken einen Weg als Ã¶ffentlich erscheinen lÃ¤sst, sondern dass es genÃ¼gen muss, wenn der Weg einem nicht nÃ¤her bestimmten Personenkreis zur BenÃ¼tzung offen steht. Das trifft hier zu, wo die Gemeinde auf Grund ihres Grundbesitzes frÃ¼her Flurgenossin war und heute MiteigentÃ¼merin der Wegparzelle ist. Solange die anderen MiteigentÃ¼mer kein entsprechendes Verbot erwirkt haben, ist davon auszugehen, die Besucher der gemeindeeigenen Liegenschaften, und damit ein nicht nÃ¤her bestimmter Personenkreis, seien zur BenÃ¼tzung der Weg­parzelle befugt. Der Sachverhalt unterscheidet sich damit von demjenigen, den das Verwaltungsgericht in VB.1994.00156/00157 (Urteil vom 17. MÃ¤rz 1995) zu beurteilen hatte, wo die BenÃ¼tzung des Weges durch die Ãffentlichkeit von den berechtigten GrundeigentÃ¼mern nur geduldet wurde.<a id="Text3"></a></span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Nach der vor der Revision vom 1. September 1991 geltenden ursprÃ¼nglichen Fassung von § 265 Abs. 1 PBG hatten GebÃ¤ude gegenÃ¼ber Strassen und Wegen ohne Baulinien den gleichen Abstand einzuhalten wie von NachbargrundstÃ¼cken, mindestens jedoch 6 m gegenÃ¼ber Strassen und PlÃ¤tzen und 3,5 m gegenÃ¼ber Wegen. Seit der Revision gilt nur der kantonale Mindestabstand, soweit die Gemeinde keine andere Regelung trifft. Damit hat der Gesetzgeber im Interesse der von ihm mit der Gesetzesrevision unter anderem angestrebten baulichen Verdichtung dem Umstand Rechnung tragen wollen, dass in aller Regel die AbstÃ¤nde zwischen den GebÃ¤ude unangemessen gross wÃ¼rden, wenn zur Stras­senbreite noch die beidseitigen ordentlichen GrenzabstÃ¤nde hinzukÃ¤men. Diese Ãberlegung trifft allerdings nur zu bei Strassen und bei Wegen, die aufgrund einer Zufahrtsfunktion eine minimale Breite von 3 m aufweisen. Bereits bei den Zugangsnormalien entsprechend ausgebauten Fusswegen mit einer minimalen Breite von 2 m kÃ¶nnen sich aber GebÃ¤udeabstÃ¤nde ergeben, die weit geringer sind, als sie sich durch die ordentlichen GrenzabstÃ¤nde bei zwei direkt aneinander grenzenden GrundstÃ¼cken ergeben. Diese Problematik wird zusÃ¤tzlich verschÃ¤rft dadurch, dass dort, wo der Strassen- und Wegabstand nach § 265 Abs. 1 PBG gilt, auch keine MehrlÃ¤ngenzuschlÃ¤ge zu beachten sind und ein zu dieser Seite hin orientierter oder frei wÃ¤hlbarer grosser Grenzabstand entfÃ¤llt. Weist wie hier ein Ã¶ffent­licher Weg nur eine Breite von weniger als einem Meter auf, so kann dies zu GebÃ¤udeabstÃ¤n­den von knapp 8 Metern fÃ¼hren, wÃ¤hrend je nach den fÃ¼r die betreffende Zone geltenden kommunalen Abstandsvorschriften zwischen zwei direkt aneinander grenzenden Grund­­stÃ¼cken der GebÃ¤udeabstand das Doppelte oder mehr betrÃ¤gt. Es leuchtet auch nicht ein, dass gegenÃ¼ber einem vermarkten privaten Weg der in der Regel grÃ¶ssere kommunale Grenzabstand, gegenÃ¼ber einem Ã¶ffentlichen Weg hingegen nur der regelmÃ¤ssig geringere von 3,5 m gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten ist. Um diesen sich besonders bei schma­len Wegen ergebenden gesetzgeberischen Ungereimtheiten Rechnung zu tragen, drÃ¤ngt es sich auf, nicht nur bei privaten Wegen (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs-­ und Baurecht, 2. Aufl., WÃ¤denswil 2000, S. 306), sondern auch Ã¼ber Ã¶ffentliche Wege hinweg die Einhaltung des Grenzabstands zum gegenÃ¼berliegenden GrundstÃ¼ck zu verlangen, sofern der Weg nicht durch Baulinien gesichert ist; § 272 PBG steht einer solchen Betrachtungsweise nicht im Weg. Den Verdichtungsbestrebungen des Gesetzgebers bleibt Rechnung getragen, weil der sich auf Grund der GrenzabstÃ¤nde ergebende GebÃ¤udeabstand nicht um die Breite des Ã¶ffentlichen Wegs vergrÃ¶ssert wird und es im Ãbrigen den EigentÃ¼mern unbenommen bleibt, durch die EinrÃ¤umung von NÃ¤herbaurechten beidseits des Weges nur den Abstand von 3,5 m gemÃ¤ss § 265 Abs. 1 PBG einzuhalten. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Hier mÃ¼sste die geplante Baute gegenÃ¼ber dem jenseits des Fusswegs Kat.Nr. 1 gelegenen NachbargrundstÃ¼ck Kat.Nr. 2 gemÃ¤ss Art. 18 in Verbindung mit Art. 31 BZO einen Abstand von 6,8 m anstelle der vorgesehenen 4,5 m einhalten. Ein entspre­chend­­es NÃ¤herbaurecht ist bisher nicht erteilt worden, weshalb die Bewilligung jedenfalls durch eine entsprechende Bedingung zu ergÃ¤nzen ist. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Die BeschwerdefÃ¼hrerin bemÃ¤ngelt wie bereits vor Baurekurskommission die Einordnung des Neubaus in die bauliche Umgebung und rÃ¼gt in diesem Zusammenhang insbesondere das durch eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung vom NachbargrundstÃ¼ck Kat.Nr. 2 ermÃ¶glichte grÃ¶ssere Bauvolumen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Die Baurekurskommission hat die GrundsÃ¤tze, nach denen im Rahmen von § 259 PBG AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen zwischen zwei GrundstÃ¼cken zulÃ¤ssig sind, zutreffend dar­­gestellt. Auf diese AusfÃ¼hrungen kann gemÃ¤ss § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) verwiesen werden; von einer unzureichenden BegrÃ¼ndung des Rekursentscheids kann entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin keine Rede sein. UmstÃ¤nde, welche hier die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung als grundsÃ¤tzlich unzulÃ¤ssig erscheinen lassen wÃ¼rden, sind nicht ersichtlich. Insbesondere kann keine Rede davon sein, dass durch die VergrÃ¶sserung der Ã¼berbaubaren FlÃ¤che um rund 10 % die vom kommunalen Gesetzgeber festgelegte Nutzungsordnung und Zonenstruktur in Frage gestellt werden. Der von der BeschwerdefÃ¼hrerin herangezogene Vergleich mit der ErhÃ¶hung der Ãberbauungsziffer fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen auf maximal 27 % gemÃ¤ss Art. 48 BZO ist unstatthaft, weil es dort um die Zulassung zusÃ¤tzlichen Bauvolumens, hier jedoch nur um die Verschiebung des ordentlichen Bauvolumens zwischen zwei GrundstÃ¼cken geht. Dass bereits eine geringfÃ¼gig grÃ¶ssere Ã¼berbaubare FlÃ¤che das zulÃ¤ssige Bauvolumen erheblich vergrÃ¶ssert, liegt im Wesen der Regelung der Ãberbauungsdichte durch eine Ãberbauungsziffer und gilt unabhÃ¤ngig von einer AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung. Eine Grundlage dafÃ¼r, die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung von der Zustimmung der <br/> Mit­eigentÃ¼mer an der Wegparzelle abhÃ¤ngig zu machen, Ã¼ber welche hinweg die AusnÃ¼tzungs­Ã¼bertragung erfolgt, ist nicht ersichtlich; insbesondere bestehen keine stichhaltigen GrÃ¼nde einen solchen Nutzungstransfer anders zu behandeln als denjenigen Ã¼ber eine Ã¶ffentliche Strasse hinweg (RB 1997 Nr. 91). Offenkundig sieht sich die BeschwerdefÃ¼hrerin auch nicht in ihren Interessen als MiteigentÃ¼merin an der Wegparzelle, sondern als EigentÃ¼merin der Einfamilienhausliegenschaften Alte Landstrasse 37 und 39 betroffen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> Hingegen trifft es zu, dass die Bau- und Zonenordnung auf dem GrundstÃ¼ck eine Baudichte zulÃ¤sst, die unter dem Gesichtswinkel der Einordnung in die bestehende bauliche Umgebung nicht unproblematisch ist. Diese Problematik wird durch die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung und die aufgrund der EigentumsverhÃ¤ltnisse zu erwartende EinrÃ¤umung eines NÃ¤herbaurechts zum GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 2 (zu dessen Lasten auch die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung erfolgt) akzentuiert. Allerdings kann </span>gestÃ¼tzt auf § 238 PBG nicht generell der Ver­zicht auf ein nach der Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssiges Geschoss oder die zonengemÃ¤sse AusnÃ¼tzung verlangt werden; <span>nur in AusnahmefÃ¤llen, nÃ¤mlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, kann ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden Grund­stÃ¼cks zulÃ¤ssigen Volumens gefordert werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992, VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 346 E. 4b). HierfÃ¼r sind besonders triftige GrÃ¼nde er­forderlich, wie eine besondere QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung, eine weitum zu­rÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pfte AusnÃ¼tzung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlich­keit.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Wie sich aufgrund der Akten ergibt, hat die Baurekurskommission, die insofern die ZweckmÃ¤ssigkeit des Entscheids der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼ft, das Fehlen solcher qualifizierender Elemente ohne Rechtsverletzung verneinen kÃ¶nnen; dem gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG nur zur Rechtskon­trolle berufenen Verwaltungsgericht ist deshalb ein Einschreiten verwehrt. Wie die Baurekurskommission zutreffend darlegt, befindet sich die Umgebung des Bauvorhabens in einer Umbruchphase und weist sie bereits heute einige grossvolumige GebÃ¤ude auf. Diese Entwicklung zu grÃ¶sseren Bauvolumen haben der kantonale Gesetzgeber und die Gemeinde mit ihrer Bau- und Zonenordnung vorgezeichnet; dagegen lÃ¤sst sich mit der Einordnungsbe­stimmung von vornherein nur wenig ausrichten und wenn schon, mÃ¼sste dafÃ¼r in erster Linie die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde sorgen, die eher in der Lage ist durchgehend fÃ¼r eine zurÃ¼ckhaltende NeuÃ¼berbauung zu sorgen als die nur in einzelnen StreitfÃ¤llen angerufenen Rechtsmittelinstanzen. Sodann ist die umstrittene AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung, welche eine Ver­grÃ¶sserung der Ã¼berbaubaren FlÃ¤che um 24,6 m<sup>2</sup> erlaubt, fÃ¼r die massige Erscheinung der projektierten Baute nicht von entscheidender Bedeutung; diese kommt hauptsÃ¤chlich durch die von der Bau- und Zonenordnung zugelassenen je zwei Voll- und Dachgeschosse und das anrechenbare Untergeschoss sowie die ungewÃ¶hnliche Dachform zustande, durch welche offenkundig die nutzbaren FlÃ¤chen im Dachgeschoss bzw. auf der "Galerie" optimiert werden sollen; es liegen deshalb andere VerhÃ¤ltnisse vor, als sie das Verwaltungsgericht in dem in BEZ 1994 Nr. 15 auszugsweise verÃ¶ffentlichten Entscheid VB.1993.00171 vom 31. Mai 1994 zu beurteilen hatte. Dass die Ãberbauung des bisher leer stehenden Grund­­stÃ¼cks Kat.Nr. 3 fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin als Riegel erscheint, ist weitgehend eine Folge der Form des BaugrundstÃ¼cks und seiner Lage seewÃ¤rts der Liegenschaft der Beschwer­defÃ¼hrerin. Diese Wirkung hÃ¤tte eine Ãberbauung unabhÃ¤ngig von der umstrittenen AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung und liesse sich nur mit einer massiven EinschrÃ¤nkung des nach der Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssigen Bauvolumens vermeiden; darauf hat die Beschwer­defÃ¼hrerin aber keinen Anspruch. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt erneut unzulÃ¤ssige Abgrabungen an der Nord- und an der Ostfassade. GemÃ¤ss Baueingabe sind an der Ostfassade jedoch nur Abgrabungen im gemÃ¤ss Art. 45 Abs. 1 BZO zulÃ¤ssigen Mass von hÃ¶chstens 1,5 m vorgesehen. Hingegen wird die gemÃ¤ss dieser Bestimmung zulÃ¤ssige Abgrabung an der Nordfassade Ã¼berschritten, was damit gerechtfertigt wird, dass sich dort ein Gartenausgang befinde. Bei einem solchen kann zwar gemÃ¤ss Art. 45 Abs. 2 BZO das gemÃ¤ss Absatz 1 dieser Bestimmung zu­lÃ¤ssige Mass der Abgrabung Ã¼berschritten werden. Indessen ist es trotz des Vorhandenseins von FenstertÃ¼ren, welche zum Garten fÃ¼hren, unzulÃ¤ssig, die ganze dortige Fenster­Ã¶ffnung, welche rund einen Drittel der LÃ¤nge der Nordfassade ausmacht, als Gartenausgang zu qualifizieren. Um MissbrÃ¤uchen vorzubeugen, ist die Abgrabung in solchen FÃ¤llen auf die Ã¼bliche TÃ¼rbreite zu beschrÃ¤nken. Dieses Ausmass ist hier Ã¼berschritten. Art. 45 Abs. 1 BZO, wonach die Abgrabung "in der Regel" 1,5 m nicht Ã¼berschreiten darf, Ã¤ndert hieran nichts. FÃ¼r ein Abweichen von der Regel mÃ¼ssen mindestens triftige GrÃ¼nde geltend gemacht werden kÃ¶nnen, was hier nicht zutrifft. Die Baukommission X wird deshalb die Bau­bewilligung durch eine Nebenbestimmung zu ergÃ¤nzen haben, welche sicherstellt, dass die Terrainabgrabung das Mass von 1,5 m nur im Bereich einer TÃ¼rbreite Ã¼bersteigt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Die RÃ¼ge, die teilweise Verglasung der Dachhaut verstosse gegen Art. 20 Abs. 5 (neu Abs. 6) BZO betreffend die beschrÃ¤nkte ZulÃ¤ssigkeit von DachflÃ¤chenfenstern, hat die Baurekurskommission mit eingehenden ErwÃ¤gungen verworfen. Darauf ist gemÃ¤ss § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG in zustimmendem Sinn zu verweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. Auf die RÃ¼ge, die Balkone an der SÃ¼dfassade wÃ¼rden die zulÃ¤ssige LÃ¤nge von 3,33 m um knapp 40 cm Ã¼berschreiten, ist die Baurekurskommission nicht eingetreten, weil der Mangel eine von der Liegenschaft der BeschwerdefÃ¼hrerin abgewandte GebÃ¤udeseite betreffe und ohne weiteres durch eine fÃ¼r sie bedeutungslose Nebenbestimmung geheilt werden kÃ¶nnte. Diese ErwÃ¤gung ist zutreffend und der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin, die grÃ¶ssere LÃ¤nge der Balkone mache diese attraktiver und fÃ¼hre deshalb zu wesent­lich intensiveren Immissionen auf dem NachbargrundstÃ¼ck, an den Haaren herbeigezogen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde insoweit gutzuheissen ist, als die Baubewilligung nur unter der Bedingung gilt, dass die Bauherrschaft fÃ¼r die Unterschrei­tung des Grenzabstands zum GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 2 die EinrÃ¤umung eines NÃ¤herbaurechts nachweist. Sodann ist die Baukommission X einzuladen, ihren Beschluss vom 27. MÃ¤rz 2000 mit einer geeigneten Nebenbestimmung zu versehen, die sicherstellt, dass die Terrainabgrabung das Mass von 1,5 m nur im Bereich einer TÃ¼rbreite Ã¼bersteigt. Im Ãbrigen ist die Beschwerde abzuweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. DemgemÃ¤ss hat die Bauherrschaft vor Baubeginn ein NÃ¤herbaurecht fÃ¼r die Unterschreitung des Grenzabstands zum NachbargrundstÃ¼ck Kat.Nr. 2 nachzuweisen. Sodann wird die Baukommission X eingeladen, die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung zu versehen, die sicherstellt, dass im Sinne der ErwÃ¤gungen die Terrainabgrabungen an der Nordfassade das zulÃ¤ssige Mass von 1,5 m nicht Ã¼berschreiten. </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ... </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>