<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2020.00117</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221589&amp;W10_KEY=13013473&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2020.00117</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 15.09.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 28.09.2022 gutgeheissen und den Entscheid des Verwaltungsgerichts aufgehoben.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Direkte Bundessteuer 2014</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel? [Der Pflichtige erwarb â teilweise gemeinsam mit seiner damaligen Ehefrau â mehrere Liegenschaften; zwei Liegenschaften wurden wieder veräussert, davon eine ursprünglich selbstbewohnte. Im Jahr 2014 liessen sich die Eheleute scheiden. Im Rahmen der Scheidungskonvention vereinbarten die Eheleute die Übertragung zweier im hälftigen Miteigentum stehende Liegenschaften an den Ehemann ins Alleineigentum sowie die Übertragung einer weiteren Liegenschaft im hälftigen Miteigentum an die Ehefrau ins Alleineigentum. Eine weitere Liegenschaft veräusserten sie für Fr. 11,1 Mio. an eine Drittperson. Das kantonale Steueramt qualifizierte den Pflichtigen bezüglich beider im Jahr 2014 erfolgten Liegenschaftentransaktionen als gewerbsmässigen Liegenschaftenhändler.] Der angefochtene Rückweisungsentscheid ist vorliegend als Endentscheid zu behandeln, diente die Rückweisung doch lediglich der Neuberechnung des steuerbaren Einkommens. Auf die Beschwerde ist daher einzutreten (E. 2). Kriterien für das Vorliegen einer selbständigen Erwerbstätigkeit nach Art. 18 Abs. 1 DBG (E. 3). Vorliegend führte die Übertragung des Miteigentumsanteils des Ehemanns auf die Ehefrau im Bereich der Grundstückgewinnsteuer zu einem Steueraufschub gemäss § 216 Abs. 3 lit. b StG. Im Bereich der direkten Bundessteuer muss bei einer Übertragung von Privatvermögen auf rein güterrechtlicher Basis von dem Fehlen eines Marktauftritts bzw. -teilnahme des Pflichtigen ausgegangen werden. Fehlt es aber an der Teilnahme am Wirtschaftsverkehr, so kann von Vornherein keine Gewerbsmässigkeit vorliegen (E. 5.2). Qualifizierung der an die Ehefrau übertragenen Liegenschaft als Privatvermögen, insbesondere wegen Fehlens einer Gewinnerzielungsabsicht. Kein Liegenschaftenhandel bezüglich der an die Ehefrau übertragenen Liegenschaft (E. 5.3 ff.). Gewerbsmässigkeit liegt jedoch vor bezüglich der an eine Drittperson veräusserten Liegenschaft (Fremdfinanzierungsgrad von 91,8%, Gewinnerzielungsabsicht, Berufsnähe, Durchführung von Umbau- und Sanierungsarbeiten durch eigene Handwerksgesellschaften) (E. 6.1). Der mit dem kantonalen Steueramt abgeschlossene Revers schliesst eine Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler nicht aus (E. 6.2 f.). Rückweisung an das kantonale Steueramt zur Neuberechnung des steuerbaren Einkommens unter Berücksichtigung allfälliger Unterhalts- und Renovationskosten punkto der veräusserten Liegenschaft (E. 7). Teilweise Gutheissung und Rückweisung ins Einspracheverfahren. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREMDFINANZIERUNG">FREMDFINANZIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWINNERZIELUNGSABSICHT">GEWINNERZIELUNGSABSICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GÃTERRECHTLICHE AUSEINANDERSETZUNG">GÃTERRECHTLICHE AUSEINANDERSETZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHANDEL">LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLER">LIEGENSCHAFTENHÃNDLER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MARKTAUFTRITT">MARKTAUFTRITT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MITEIGENTUM">MITEIGENTUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATVERMÃGEN">PRIVATVERMÃGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REVERS">REVERS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHEIDUNG">SCHEIDUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT">SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSGRUNDLAGE">VERTRAUENSGRUNDLAGE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 5 Abs. III BV</span><br/><span class="gerade">Art. 16 Abs. III DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 18 Abs. I DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 18 Abs. II DBG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. III lit. b StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=54320" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2020.00117</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">15. September 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Jsabelle Mayer. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Kanton ZÃ¼rich, <br/> vertreten durch das kantonale Steueramt,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Direkte Bundessteuer 2014,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben:</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>A. </span></b><span>A (nachfolgend: der Pflichtige) erwarb â teilweise gemeinsam mit seiner damaligen Ehefrau C â mehrere Liegenschaften:</span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoTableGrid"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><i><span>Liegenschaft:</span></i></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><i><span>Erbwerbszeitpunkt:</span></i></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><i><span>EigentumsverhÃ¤ltnisse:</span></i></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>D-Strasse 01, E (Einfamilienhaus)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>vor 2000</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Miteigentum je zur HÃ¤lfte Ehemann/Ehefrau</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>F-Strasse 02, E (Gewerberaum)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>29.2.2000</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Stockwerkeigentum 114/1000</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>G-Strasse 03, E</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>29.6.2001 </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Miteigentum je zur HÃ¤lfte Ehemann/Ehefrau</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>H-Weg 04, I</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>31.5.2002</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Miteigentum je zur HÃ¤lfte Ehemann/Ehefrau</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>F-Strasse 02, E (Gewerberaum)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>30.9.2002 </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Stockwerkeigentum 109/1000</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>J-Strasse 05, E (Einfamilienhaus)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>1.7.2003</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Miteigentum je zur HÃ¤lfte Ehemann/Ehefrau</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>K-Weg 06-07/<br/> L-Strasse 08, Q</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>28.2.2005</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Miteigentum je zur HÃ¤lfte Ehemann/Ehefrau</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Am 6. Februar 2009 verkauften die Eheleute A/C das bis Ende 2003 von ihnen bewohnte Einfamilienhaus an der D-Strasse 01 in E. Seit 2003 bewohnten sie das Einfamilienhaus an der J-Strasse 05 in E. Am 30. November 2012 verÃ¤usserte der Pflichtige das Ensemble an der F-Strasse 02, E, bestehend aus BÃ¼ro/Laden und Werkstatt.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>B. </span></b><span>Im Jahr 2014 trennten sich die Eheleute A/C. Am 22. Dezember 2014 liessen sie sich scheiden. In ihrer gerichtlich genehmigten Scheidungskonvention vom 4. September 2014 hatten die Eheleute A/C in gÃ¼terrechtlicher Hinsicht vereinbart, den hÃ¤lftigen Miteigentumsanteil der Ehefrau in Bezug auf die Liegenschaft J-Strasse 05 und G-Strasse 03 auf den Ehemann zu Ã¼bertragen sowie den hÃ¤lftigen Miteigentumsanteil des Ehemanns in Bezug auf die Liegenschaft H-Weg 04 zu einem Ãbernahmewert von Fr. â¦ auf die Ehefrau zu Ã¼bertragen. Am 1. Oktober 2014 Ã¼bertrug die Ehefrau dem Ehemann ihre Miteigentumsanteile bezÃ¼glich der Liegenschaften J-Strasse 05 und G-Strasse 03, sodass der Ehemann AlleineigentÃ¼mer dieser Liegenschaften wurde. Tags darauf, am 2. Oktober 2014, wurde der Eigentumswechsel in Bezug auf die Liegenschaft H-Weg 04 vollzogen bzw. die Ãbertragung dieser Liegenschaft ins Alleineigentum der Ehefrau. Bereits am 1. April 2014 hatten die Eheleute A/C die Liegenschaft K-Weg 06-07/L-Strasse 08 zu einem VerÃ¤usserungserlÃ¶s von Fr. â¦ an eine Drittperson verÃ¤ussert. GestÃ¼tzt auf die im Jahr 2014 erfolgten Liegenschaftentransaktionen K-Weg 06-07/L-Strasse 08 (Q) und H-Weg 04 (I) rechnete das kantonale Steueramt dem Pflichtigen mit VerfÃ¼gung vom 24. September 2019 betreffend direkte Bundessteuer 2014 ein Einkommen aus gewerbsmÃ¤ssigem Liegenschaftenhandel von Fr. ... auf und veranlagte ihn mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. .... Die hiergegen erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt mit Entscheid vom 22. Januar 2020 ab.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Dagegen gelangte der Pflichtige mit erstinstanzlicher Beschwerde an das Steuerrekursgericht. Mit Entscheid vom 27. Oktober 2020 hiess das Steuerrekursgericht die Beschwerde â unter Aufhebung des Einspracheentscheids â teilweise gut und wies die Sache zur Untersuchung und zum Neuentscheid an das kantonale Steueramt ins Einspracheverfahren zurÃ¼ck. Die Gerichtskosten auferlegte es dem BeschwerdefÃ¼hrer und dem Beschwerdegegner je zur HÃ¤lfte.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Mit Beschwerde vom 14. Dezember 2020 beantragte der Pflichtige dem Verwaltungsgericht, der Entscheid der Vorinstanz sei aufzuheben und er sei gemÃ¤ss SteuererklÃ¤rung 2014 zu veranlagen. Eventualiter sei im Fall einer RÃ¼ckweisung festzustellen, dass der bei der Ãbertragung der Liegenschaft H-Weg 04 in I erzielte Kapitalgewinn nicht der Einkommenssteuer unterliege. Ferner seien die Kosten dem Beschwerdegegner aufzuerlegen und dieser zur Leistung einer ParteientschÃ¤digung zu verpflichten. Hinsichtlich des erstinstanzlichen Beschwerdeverfahrens beantragte er zudem die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung (Beschwerde, Rz. 155).</span></p> <p class="MsoNormal"><span>WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten des Pflichtigen. Die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 16. Dezember 2020 wurde der Pflichtige aufgefordert, sich innert 20 Tagen zu seiner Beschwerdelegitimation bzw. zur Anfechtbarkeit des steuerrekursgerichtlichen RÃ¼ckweisungsentscheids zu Ã¤ussern, ansonsten seine Legitimation zur selbstÃ¤ndigen Anfechtung des RÃ¼ckweisungsentscheids verneint wÃ¼rde. Am 23. Dezember 2020 liess sich der Pflichtige hierzu vernehmen. Ferner wurde ihm mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 28. Januar 2021 eine Frist von 10 Tagen angesetzt, um eine rechtzeitige Beschwerdeerhebung nachzuweisen, ansonsten auf die Beschwerde zufolge VerspÃ¤tung nicht eingetreten wÃ¼rde. Mit Eingabe vom 29. Januar 2021 stellte der Pflichtige dem Verwaltungsgericht einen Auszug aus dem Einschreibebuch des Rechtsvertreters zu. </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Der Steuerpflichtige kann gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts innert 30 Tagen nach Zustellung Beschwerde beim Verwaltungsgericht erheben (Art. 140 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer [DBG]). Der Entscheid vom 27. Oktober 2020 wurde dem Vertreter des Pflichtigen am 12. November 2020 zugestellt. Die Beschwerdefrist lief damit bis 14. Dezember 2020. Die postalische Sendungsverfolgung der Beschwerde vom 14. Dezember 2020 enthÃ¤lt keine Angabe Ã¼ber die Postaufgabe. Indessen ergibt sich aus dem Auszug des Einschreibebuchs des Vertreters, dass am 14. Dezember 2020 ein Einschreiben an das Verwaltungsgericht versandt wurde, dessen Sendungsnummer mit der Sendungsnummer auf dem Couvert der Beschwerdeeingabe korrespondiert. Die Beschwerde wurde damit rechtzeitig erhoben. </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>2.1 </span></b><span>Durch Beschwerde anfechtbar sind Endentscheide, womit ein Verfahren abgeschlossen wird; hierzu gehÃ¶ren Sachurteile und Nichteintretensentscheide. Zwischenentscheide sind hingegen grundsÃ¤tzlich nicht selbstÃ¤ndig anfechtbar, sondern bloss in Verbindung mit der Beschwerde gegen den verfahrenserledigenden Entscheid. GrundsÃ¤tzlich gelten auch RÃ¼ckweisungsentscheide des Steuerrekursgerichts als Zwischenentscheide (VGr, 2. Februar 2011, SB.2010.00137). Allerdings sind RÃ¼ckweisungsentscheide ausnahmsweise dann als Endentscheide zu behandeln, wenn der unteren Instanz, an welche die Sache zurÃ¼ckgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die RÃ¼ckweisung nur noch der rechnerischen Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten dient (vgl. BGE 134 II 124 E. 1.3; BGr, 27. MÃ¤rz 2009, 2C_258/2008, E. 3.3 = StE 2009 B 96.21 Nr. 14).</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>2.2 </span></b><span>Ferner sind Zwischenentscheide selbstÃ¤ndig anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (vgl. Art. 93 Abs. 1 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG] und § 19a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (vgl. Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG). </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>2.3 </span></b><span>Der angefochtene RÃ¼ckweisungsentscheid ist vorliegend als Endentscheid zu behandeln: Denn das Steuerrekursgericht gelangte zum Schluss, der Pflichtige sei als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler zu qualifizieren. Die RÃ¼ckweisung diente lediglich der Neuberechnung des steuerbaren Einkommens fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2014, da insbesondere bei der Liegenschaft H-Weg 04 keinerlei wertvermehrende Aufwendungen berÃ¼cksichtigt worden seien; dies obwohl aktenkundig im Jahr 2012 Aufwand im Umfang von Fr. â¦ angefallen sei. Demzufolge diente die RÃ¼ckweisung einzig der rechnerischen Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten (vgl. E. 2.1). Auf die Beschwerde, welche sich gegen die Annahme einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit als LiegenschaftenhÃ¤ndler richtet, ist daher einzutreten.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>3.1 </span></b><span>Als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit steuerbar sind gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 DBG alle EinkÃ¼nfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit. Zu den EinkÃ¼nften aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit zÃ¤hlen auch alle Kapitalgewinne aus VerÃ¤usserung, Verwertung oder buchmÃ¤ssiger Aufwertung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen (Art. 18 Abs. 2 Satz 1 DBG). Als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gelten alle VermÃ¶genswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 Satz 3, 1. Halbsatz DBG). DemgegenÃ¼ber sind Kapitalgewinne aus der VerÃ¤usserung von PrivatvermÃ¶gen steuerfrei (Art. 16 Abs. 3 DBG).</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>3.2 </span></b><span>Die Rechtsprechung versteht unter selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit jede TÃ¤tigkeit, bei der eine natÃ¼rliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmÃ¤ssig, anhaltend und nach aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 19. Februar 2020, SB.2019.000112, E. 1.2; VGr, 21. August 2019, SB.2019.00038, E. 2.2). </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>3.3 </span></b><span>Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten VermÃ¶gensverwaltung bei sich zufÃ¤llig bietender Gelegenheit tÃ¤tigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfÃ¼r kommen in Betracht: die systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr, 9. MÃ¤rz 2021, 2C_553/2019, E. 3.3; BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser Indizien kann gemÃ¤ss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter UmstÃ¤nden jedoch auch allein, zur Annahme einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Einzelfall nicht erfÃ¼llt sind, kÃ¶nne durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer IntensitÃ¤t vorliegen. Entscheidend sei, dass die TÃ¤tigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet sei (BGE 125 II 113 E. 3c; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4). </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>3.4 </span></b><i><span>Private VermÃ¶gensverwaltung</span></i><span> und damit keine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit liegt etwa bei Vermietung eigener Liegenschaften vor. Dies gilt selbst dann, wenn das VermÃ¶gen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmÃ¤nnische BÃ¼cher gefÃ¼hrt werden (BGr, 9. MÃ¤rz 2021, 2C_553/2019, E. 3.4; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2017, E. 3.4). Entsprechend ist auch nicht von selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit auszugehen, wenn Investitionen in Immobilien keinen gewerblichen Charakter aufweisen. In diesem Zusammenhang kommt der Gewinnabsicht entscheidende Bedeutung zu (BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 2.3). Einem privaten Anleger ist es anheimgestellt, sein VermÃ¶gen schwerpunktmÃ¤ssig in Immobilien zu investieren und damit steuerfreie Kapitalgewinne zu erzielen. So stellte auch das Bundesgericht in Anbetracht der aktuellen Entwicklung an den FinanzmÃ¤rkten fest, dass es â trotz "Klumpenrisikos" â nicht nur fÃ¼r professionelle ImmobilienhÃ¤ndler von Vorteil sein kÃ¶nne, Anlagestrategien zu wÃ¤hlen, welche schwergewichtig Investitionen in Immobilien beinhalten wÃ¼rden (BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 4.3; VGr, 22. Juli 2020, SB.2019.00093, E. 1.5; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3). </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>3.5 </span></b><span>Auch bei einem <i>professionellen LiegenschaftenhÃ¤ndler</i> sind nicht automatisch alle Liegenschaften als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen im Sinn von Art. 18 Abs. 2 Satz 3 DBG zu qualifizieren. Vielmehr sind drei Arten von Immobilien zu unterscheiden (siehe BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 3.3 f. mit Hinweisen): solche, die fÃ¼r den Verkauf bestimmt sind und damit Handelsware (UmlaufvermÃ¶gen) bilden, Betriebsliegenschaften, d.</span><span> </span><span>h. unmittelbar dem Handelsbetrieb dienende Liegenschaften (AnlagevermÃ¶gen), sowie Kapitalanlageliegenschaften, die nur mittelbar durch ihren Ertrag als Kapitalanlage einem Unternehmen bzw. einem Privaten dienen. Normalerweise stellen Immobilien bei LiegenschaftenhÃ¤ndlern UmlaufvermÃ¶gen dar, d.</span><span> </span><span>h. sie sind weder Betriebs- noch Kapitalanlageliegenschaften. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass ein gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler auch Kapitalanlageliegenschaften in seinem Liegenschaftsbestand hÃ¤lt. Eine solche Kapitalanlageliegenschaft gehÃ¶rt grundsÃ¤tzlich weiterhin zum PrivatvermÃ¶gen des Pflichtigen, soweit sie nicht als Vorratsimmobilie fÃ¼r den Liegenschaftenhandelsbetrieb erworben wurde. Entscheidend ist, mit welcher Absicht eine Liegenschaft erworben wurde, d.h. ob fÃ¼r den Steuerpflichtigen beim Erwerb der Immobilie die Absicht des Handels oder aber die Absicht der Kapitalanlage im Vordergrund stand.</span></p> <p class="Urteilstext">GrundsÃ¤tzlich ist somit fÃ¼r beide im Jahr 2014 verÃ¤usserten Liegenschaften (H-Weg 04, I; K-Weg 06-07/L-Strasse 08, Q) unabhÃ¤ngig voneinander zu prÃ¼fen, ob sich der Pflichtige als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler betÃ¤tigte.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Steuerrekursgericht hielt zunÃ¤chst in grundsÃ¤tzlicher Hinsicht fest, Ãbertragungen zwischen sich scheidenden Ehegatten seien als Privatsache zu qualifizieren. Aus einer solchen Ãbertragung lasse sich keine gewerbsmÃ¤ssige TÃ¤tigkeit ableiten. Oft sei es bei in Errungenschaftsbeteiligung lebenden Ehegatten der Fall, dass Immobilien je zu hÃ¤lftigem Miteigentum erworben wÃ¼rden. Eine Entstrickung dieser vermÃ¶gensrechtlichen Verflechtung im Zug einer gÃ¼terrechtlichen Auseinandersetzung kÃ¶nne grundsÃ¤tzlich nicht dazu fÃ¼hren, dass einer der beiden Ehegatten oder gar beide Ehegatten als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndler zu qualifizieren seien. Differenzierter sei der Verkauf der Liegenschaft am K-Weg zu betrachten: Zu unterscheiden sei, ob der Verkauf aufgrund der Scheidung oder bloss bei Gelegenheit der Scheidung durchgefÃ¼hrt worden sei. Hier habe es sich nicht um eine von den Ehegatten selbst bewohnte Liegenschaft, sondern um ein Renditeobjekt gehandelt. Aus den Akten lasse sich ein ZerwÃ¼rfnis zwischen den sich scheidenden Ehegatten nicht entnehmen, welches eine gemeinsame Verwaltung der Liegenschaft nicht zugelassen hÃ¤tte. Vielmehr sei die bisherige Ehegattin nach wie vor im Betrieb des Pflichtigen angestellt gewesen. Ferner sei der Kaufvertrag fÃ¼r die Liegenschaft am K-Weg bereits am 1. April 2014 unterzeichnet und beurkundet worden, also beinahe zwei Monate bevor die Trennungsvereinbarung abgeschlossen worden sei. Aufgrund der UmstÃ¤nde sei davon auszugehen, dass die Liegenschaft nicht aufgrund der gÃ¼terrechtlichen Auseinandersetzung, sondern aufgrund eines LiquiditÃ¤tsengpasses verÃ¤ussert worden sei. Deshalb sei die VerÃ¤usserung dieser Liegenschaft als Marktteilnahme zu werten. Allein aufgrund des Verkaufs der Liegenschaft am K-Weg kÃ¶nne zwar nicht auf ein gewerbsmÃ¤ssiges Vorgehen geschlossen werden. Der Verkauf sei indessen im Kontext einer Gesamtbetrachtung der Indizien und der UmstÃ¤nde in den Vorjahren zu wÃ¼rdigen. So hÃ¤tten die Ehegatten im Zeitraum von 2001 bis 2014 vier Liegenschaften gekauft und der Pflichtige zwei Stockwerkseigentumseinheiten zu alleinigem Eigentum erworben. In dieser Zeit hÃ¤tten die Ehegatten sodann zwei Liegenschaften und der Pflichtige die beiden Stockwerkseigentumseinheiten verÃ¤ussert. Nicht mitgezÃ¤hlt bei den VerÃ¤usserungen seien die Ãbertragungen der Miteigentumsanteile zwischen den Ehegatten bei der Scheidung. Isoliert betrachtet liesse die Anzahl der Liegenschaftstransaktionen noch nicht auf ein gewerbsmÃ¤ssiges Vorgehen schliessen; indessen habe die Liegenschaft K-Weg fÃ¼r die Ehegatten unter BerÃ¼cksichtigung ihrer finanziellen Situation eine ungewÃ¶hnlich grosse Investition dargestellt. Die Haltedauer der von den Ehegatten gehaltenen Liegenschaften betrage zwischen neun und zwÃ¶lf Jahre, weshalb nicht von einer relativ kurzen Haltedauer gesprochen werden kÃ¶nne. Ins Gewicht falle indessen die enorme Verschuldung, welche die Ehegatten auf sich genommen hÃ¤tte, um ihr Immobilienportfolio zu erweitern und andererseits das hohe Klumpenrisiko bei einer derart starken Fokussierung auf Immobilien. So habe das Risiko der gewÃ¤hlten Anlagestrategie bei Weitem die Risikobereitschaft privater Anleger Ã¼berstiegen: Die Ehegatten hÃ¤tten in ihrer SteuererklÃ¤rung 2001 ein GesamtvermÃ¶gen von rund Fr. ... sowie Privatschulden von rund Fr. â¦ ausgewiesen. Zwar sei das deklarierte VermÃ¶gen bis 2013 auf rund Fr. ... angestiegen; jedoch hÃ¤tten sich auch die Privatschulden im selben Zeitraum auf rund Fr. ... erhÃ¶ht, woraus ein NettovermÃ¶gen von minus Fr. ... resultiert sei. Nach der Scheidung habe der Pflichtige in der SteuererklÃ¤rung 2014 noch ein GesamtvermÃ¶gen vor Schulden von rund Fr. ... aufgewiesen, wobei das steuerbare VermÃ¶gen Fr. â¦ betragen habe. Erst mit dem Verkauf der Liegenschaft K-Weg habe die Verschuldungsquote wirksam reduziert werden kÃ¶nnen. Insgesamt kÃ¶nne davon ausgegangen werden, dass die Investitionen der Ehegatten in Liegenschaften zu weit mehr als 90 % durch Fremdkapital finanziert wurden, hÃ¤tten die Ehegatten in der Periode 2001 bis 2013 doch ausnahmslos in jedem Jahr ein negatives steuerbares VermÃ¶gen ausgewiesen. Die Einzelbetrachtung des Fremdfinanzierungsgrads der beiden Liegenschaften ergebe kein anderes Ergebnis: Die Liegenschaft H-Weg sei im Jahr 2002 fÃ¼r Fr. â¦ erworben worden. Im selben Jahr sei auch eine Stockwerkseigentumseinheit an der F-Strasse erworben worden, deren Kaufpreis Fr. â¦ betragen habe. Folglich hÃ¤tten die Ehegatten im Jahr 2002 Liegenschaften fÃ¼r Fr. â¦ erworben, wobei ihre Privatschulden in diesem Jahr um Fr. â¦ zugenommen hÃ¤tten. Zwar habe auch das bewegliche VermÃ¶gen um Fr. â¦ zugenommen; indessen falle die GesamtvermÃ¶genszunahme von Fr. â¦ immer noch um Fr. â¦ geringer aus als die Zunahme des Fremdkapitals im selben Zeitraum. Es sei daher davon auszugehen, dass die LiegenschaftskÃ¤ufe im Jahr 2002 vollstÃ¤ndig mit Fremdkapital finanziert worden seien. Ãhnlich verhalte es sich mit dem Erwerb der Liegenschaft K-Weg im Jahr 2005: Hier habe das GesamtvermÃ¶gen um Fr. â¦ zugenommen, wovon Fr. ... auf das bewegliche VermÃ¶gen entfielen. Dieser GesamtvermÃ¶genszunahme habe eine Zunahme der Privatschulden von Fr. â¦ gegenÃ¼bergestanden. Folglich sei auch der Kauf der Liegenschaft K-Weg vollstÃ¤ndig mittels Fremdkapital finanziert worden. Hinzu kÃ¤men die Fachkenntnisse des Pflichtigen vor dem Hintergrund seiner Beteiligungen an der von ihm gegrÃ¼ndeten M GmbH, der Maler M AG sowie der Maler M GmbH. Ferner hÃ¤tten der Pflichtige und seine Ehefrau die ehelichen Immobilien selbst professionell verwaltet. Weiter hÃ¤tten die Ehegatten bei den Renovationen der ehelichen Liegenschaften immer wieder AuftrÃ¤ge an die eigenen Gesellschaften vergeben. So hÃ¤tten die Ehegatten in den Jahren 2006 bis 2008 rund Fr. â¦ in die Liegenschaft K-Weg investiert, wobei Leistungen im Umfang von rund Fr. â¦ von der M GmbH und der Maler M AG erbracht worden seien. Der Pflichtige habe die Mehrheit der Beteiligungen an diesen Gesellschaften gehalten. Zudem hÃ¤tten sie im Jahr 2012 an der G-Strasse und am H-Weg Renovationsarbeiten vorgenommen. Diese hÃ¤tten zusammen mit den Unterhaltskosten insgesamt Fr. ... gekostet, wobei hiervon Fr. ... an die Maler M GmbH bezahlt worden seien. Dementsprechend seien mindestens rund 62 % der im Jahr 2012 angefallenen Renovationskosten an eine von den Ehegatten beherrschte Gesellschaft geflossen. Der Umstand, dass die AuftrÃ¤ge an juristische Personen vergeben worden und nicht vom Pflichtigen selbst verrichtet worden seien, spiele hier keine Rolle, da der Pflichtige als ausgebildeter Maler und Polier auch persÃ¶nlich Branchenkenntnis und Fachwissen im Renovationsbereich aufgewiesen habe. Schliesslich stehe der Gewinnerzielungsabsicht des Pflichtigen auch nicht entgegen, dass er die Liegenschaft K-Weg an eine gemeinnÃ¼tzige Stiftung verÃ¤ussert habe, zumal die Liegenschaft zum Verkehrswert verkauft worden sei. Insgesamt sei folglich mit der SteuerbehÃ¶rde von gewerbsmÃ¤ssigem Liegenschaftenhandel auszugehen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b><i>H-Weg 04, I</i></p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>GemÃ¤ss Scheidungskonvention vom 4. September 2014 vereinbarten die Eheleute A/C, dass der hÃ¤lftige Miteigentumsanteil des Pflichtigen an der Liegenschaft H-Weg 04 in I zu einem Anrechnungswert von Fr. â¦ ins Alleineigentum der Ehefrau Ã¼bergehen soll. Das Steuerrekursgericht stellte zwar Ãberlegungen zur rechtlichen Qualifikation einer solchen EigentumsÃ¼bertragung an und hatte erwogen, aus einer solchen Ãbertragung liesse sich kein gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel ableiten. Indem es schliesslich zum Schluss gelangte, der Pflichtige sei insgesamt als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler zu betrachten, schlug es auch den GrundstÃ¼ckgewinn dieser Ãbertragung dem steuerbaren Einkommen des Pflichtigen zu. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Vorliegend fÃ¼hrte die Ãbertragung des Miteigentumsanteils des Ehemanns auf die Ehefrau im Bereich der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zu einem Steueraufschub. Denn die damaligen Ehegatten vereinbarten, dass die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer gemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. b des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) aufgeschoben werde (siehe Scheidungskonvention vom 4. September 2014, III.D Ziff. 3 sowie HandÃ¤nderungsanzeige vom 8. Oktober 2014). Nach dieser Bestimmung wird die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer aufgeschoben bei HandÃ¤nderungen unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem GÃ¼terrecht sowie zur Abgeltung ausserordentlicher BeitrÃ¤ge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 ZGB) und scheidungsrechtlicher AnsprÃ¼che, sofern beide Ehegatten einverstanden sind. Im Bereich der direkten Bundessteuer muss bei einer Ãbertragung von PrivatvermÃ¶gen auf rein gÃ¼terrechtlicher Basis von dem Fehlen eines Marktauftritts bzw. -teilnahme des Pflichtigen ausgegangen werden. Fehlt es aber an der Teilnahme am Wirtschaftsverkehr, so kann zum Vornherein keine GewerbsmÃ¤ssigkeit vorliegen (vgl. VGr, 19. Februar 2020, SB.2019.00112, E. 2.7.1; BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 4.2). Dies setzt indessen voraus, dass die vom Pflichtigen verÃ¤usserte Liegenschaft H-Weg dem PrivatvermÃ¶gen zuzuordnen war. Denn auf GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen sind Kapitalgewinne grundsÃ¤tzlich stets steuerbar (Art. 18 Abs. 2 DBG). Werden ausnahmsweise gÃ¼ter- oder scheidungsrechtliche AnsprÃ¼che durch Ãbertragung einer GeschÃ¤ftsliegenschaft getilgt, bedingt dies eine vorgÃ¤ngige Privatentnahme (Peter Locher, Auswirkungen einer Scheidung/Trennung im Bereich der Steuern, FamPra.ch 2008, S. 463 ff., S. 483). Zu prÃ¼fen ist somit, ob der Liegenschaft H-Weg 04 im Zeitpunkt der Ãbertragung auf die Ehefrau den Charakter von Privat- oder GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zukam.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b><i>FÃ¼r </i>eine LiegenschaftenhÃ¤ndlertÃ¤tigkeit im Zusammenhang mit der Liegenschaft H-Weg 04 spricht zunÃ¤chst einmal der hohe Fremdfinanzierungsgrad: Zwar hÃ¤lt sich die Fremdfinanzierungsquote bei isolierter Betrachtung der Liegenschaft H-Weg im Erwerbszeitpunkt im Ã¼blichen Rahmen: So betrug damals bei MehrfamilienhÃ¤usern die 1. Hypothek in der Regel bis zu 2/3 des Verkehrswerts und die 2. Hypothek von 67 % bis 80 % des Verkehrswerts (VGr, 21. August 2019, SB.2019.00038, E. 3.3.1; VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.8 auch zum Folgenden; <span>Marc Bauen/Nicolas Rouiller, Schweizer BankkundengeschÃ¤ft, ZÃ¼rich 2010, S. 240; Urs Emch/Hugo Renz/Reto Arpagaus [Hrsg.], Das Schweizerische BankgeschÃ¤ft, 7. A., ZÃ¼rich 2011, Rz. 1023</span>). Eine darÃ¼ber hinausgehende Fremdfinanzierung indiziert GewerbsmÃ¤ssigkeit (vgl. VGr, 21. August 2019, SB.2019.00038, E. 3.3.1; VGr, 5. Dezember 2018, SB.2018.00073, E. 3.3 mit Hinweisen). Hier belief sich die 1. Hypothek auf Fr. â¦ und die 2. Hypothek auf Fr. â¦ bei einem Kaufpreis der Liegenschaft von Fr. â¦, womit sich die Finanzierung im Rahmen des Ãblichen bewegte. Indessen erwarben die Eheleute A/C im Jahr 2002 eine weitere Liegenschaft an der F-Strasse 02 in E, die der Pflichtige seinen Gesellschaften M GmbH und Maler M AG vermietete. Dies hatte zur Folge, dass die Schulden im Jahr 2002 gegenÃ¼ber dem Vorjahr um Fr. â¦ zunahmen und schliesslich auf Fr. â¦ anwuchsen. Diesen Schulden standen VermÃ¶genswerte, vorwiegend bestehend aus Liegenschaften, in der HÃ¶he von Fr. â¦ entgegen. Damit gingen die Pflichtigen beim Erwerb mehrerer Liegenschaften in kurzer Abfolge ein erhebliches Unternehmerrisiko ein (vgl. Markus Reich/Julia von Ah in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.], Bundesgesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer, 3. A., Basel 2017, Art. 18 N. 16e; Felix Richner et al., Handkommentar zum DBG, 3. A., ZÃ¼rich 2016, Art. 18 N. 11). Daran Ã¤ndert nichts, dass die Schulden zum Nominalwert und damit zum effektiven Verkehrswert berÃ¼cksichtigt werden, wÃ¤hrend die fast ausschliesslich aus Liegenschaften bestehenden Aktiven dagegen zum VermÃ¶genssteuerwert deklariert werden, der in der Regel erheblich unter den tatsÃ¤chlichen Verkehrswerten liegt. Fest steht, dass sich die Eheleute A/C in MillionenhÃ¶he verschuldeten und aufgrund ihrer einseitigen Investitionsstrategie ein erhebliches Klumpenrisiko eingingen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>GewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel liegt nicht nur bei einer HandelstÃ¤tigkeit im engeren Sinn (Kauf und Verkauf) vor, sondern auch dann, wenn Liegenschaften als Arbeitsbeschaffung fÃ¼r ein Architektur- oder Bauunternehmen oder einen Handwerksbetrieb erworben und eingesetzt werden (BGr, 22. April 2005, 2A.547/2004, E. 3.2; VGr, 21. Februar 2018, SB.2017.00073 und SB.2017.00074, E. 2.4). Vorliegend spricht fÃ¼r GewerbsmÃ¤ssigkeit, dass der Maler M GmbH, dem damaligen Malerbetrieb des Pflichtigen und seiner Ehefrau, im Jahr 2012 umfangreiche Arbeiten an der Liegenschaft H-Weg in Auftrag gegeben wurden: GemÃ¤ss einer Aufstellung des Aufwands 2012 wurden von der Maler M GmbH Arbeiten im Umfang von Fr. ... durchgefÃ¼hrt. Ferner erfÃ¼llt der Pflichtige â entgegen seinen AusfÃ¼hrungen â auch das Kriterium der BerufsnÃ¤he: Der Pflichtige ist gelernter Maler und Polier. Gemeinsam mit seiner damaligen Ehefrau grÃ¼ndete er 2001 die Maler M AG (heute: O AG), wobei sie ihre Aktien 2010 an eine Drittperson verÃ¤usserten. Ebenso war der Pflichtige bis zum Verkauf der Stammanteile im Jahr 2009 GeschÃ¤ftsfÃ¼hrer der M GmbH (heute: P AG), welche die Beratung und AusfÃ¼hrung von Inneneinrichtungsarbeiten aller Art bezweckte. Ferner grÃ¼ndeten die Eheleute A/C 2011 die Maler M AG, welche im Jahr 2018 in M GmbH umfirmiert wurde. Diese bezweckt die DurchfÃ¼hrung von Maler- und Tapezierarbeiten aller Art. Demzufolge war und ist der Pflichtige in einem liegenschaftsnahen Beruf tÃ¤tig (vgl. dazu auch VGr, 22. Juli 2020, SB.2019.00093, E. 2.1). Die bundesgerichtliche Rechtsprechung wÃ¼rdigt das Kriterium der besonderen Fachkenntnisse indes als weniger zentral. So sind besondere Fachkenntnisse keine ausreichenden Hinweise dafÃ¼r, dass eine Liegenschaft dem Liegenschaftenhandel dient (BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 4.2). Demzufolge kommt der vorliegenden BerufsnÃ¤he des Pflichtigen zur Immobilienbranche bloss untergeordnete Bedeutung zu. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b><i>Gegen</i> eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit im Hinblick auf die Liegenschaft H-Weg spricht die lange Haltedauer der Liegenschaft von 12 Jahren, was auf eine langfristige VermÃ¶gensanlage hindeutet. Es deutet auch nichts darauf hin, dass etwa von Anfang an eine WeiterverÃ¤usserung geplant gewesen wÃ¤re oder dass die Liegenschaft im Hinblick auf eine kÃ¼nftige gewinnbringende VerÃ¤usserung erworben worden wÃ¤re (vgl. dazu VGr, 21. Februar 2018, SB.2017.00073 und SB.2017.00074, E. 2.5). Auch eine Gewinnerzielungsabsicht ist bei der Ãbertragung der Liegenschaft auf die Ehefrau nicht zu erkennen: FÃ¼r die Liegenschaft H-Weg deklarierten die Eheleute A/C in ihrer letzten gemeinsamen SteuererklÃ¤rung 2013 einen VermÃ¶genssteuerwert von Fr. ... In der gerichtlich genehmigten Scheidungskonvention vom 4. September 2014 wurde der Ãbernahmewert des ins Alleineigentum der Ehefrau Ã¼bergehenden hÃ¤lftigen Miteigentumsanteils auf Fr. â¦ festgesetzt. Ein â gegenÃ¼ber dem VermÃ¶genssteuerwert hÃ¶herer â Marktwert der Immobilie von Fr. ... im Jahr 2014 erscheint durchaus realistisch (vgl. die deklarierten Vorjahres-VermÃ¶genssteuerwerte der Liegenschaft H-Weg gemÃ¤ss SteuererklÃ¤rung 2012: Fr. â¦; 2011: â¦; 2010: Fr. â¦; 2009: â¦; 2008: â¦; 2007: â¦; 2006: Fr. â¦; 2005: Fr. â¦; 2004: Fr. â¦; 2003: Fr. â¦; 2002: Fr. â¦). Dass der Pflichtige bei der Ãbertragung der Liegenschaft auf seine Ehefrau einen mÃ¶glichst hohen Gewinn erzielen wollte, ist damit nicht ersichtlich. In der Summe Ã¼berwiegen die Indizien dafÃ¼r, dass es sich bei der Liegenschaft H-Weg um eine langfristige VermÃ¶gensanlage der Eheleute A/C und damit um PrivatvermÃ¶gen handelte. Damit ist in der Ãbertragung des Miteigentumsanteils an der Liegenschaft H-Weg im Rahmen der gÃ¼terrechtlichen Auseinandersetzung â bei welcher auch kein Marktauftritt nach aussen stattfand â kein gewerbsmÃ¤ssiges Vorgehen des Pflichtigen zu erblicken. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b><i>K-Weg 06-07, Q</i></p> <p class="Erwgung2">Fraglich ist weiter, ob der Pflichtige mit Blick auf den Verkauf der Liegenschaft K-Weg 06-07, Q, gewerbsmÃ¤ssig vorgegangen ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die VerÃ¤usserung der Liegenschaft K-Weg erfolgte ebenfalls vor dem Hintergrund der gÃ¼terrechtlichen Auseinandersetzung, auch wenn sie bereits im April 2014 und damit noch vor Abschluss der aussergerichtlichen Trennungsvereinbarung vom 26. Mai 2014 stattfand. Es leuchtet ein, dass die Liegenschaft K-Weg aufgrund des hohen Verkehrswerts nicht einem der beiden Ehegatten zu Alleineigentum zugewiesen werden konnte, da der Ã¼bernehmende Ehegatte den entsprechenden Ãbernahmewert nicht hÃ¤tte finanzieren kÃ¶nnen. Dies machte eine VerÃ¤usserung an eine Drittperson notwendig. Aufgrund der VerÃ¤usserung an eine Drittperson ist das Kriterium des Marktauftritts nach aussen hin â im Gegensatz zur Ãbertragung des Miteigentumsanteils an der Liegenschaft H-Weg â klar gegeben. Der Pflichtige bestreitet allerdings sinngemÃ¤ss, dass er und seine Frau bei der VerÃ¤usserung eine Gewinnerzielungsabsicht aufgewiesen hÃ¤tten: Vielmehr hÃ¤tten sie mit der Liegenschaft K-Weg stets den Zweck verfolgt, langfristig nutzbaren und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dieses Ziel hÃ¤tten sie auch bei der VerÃ¤usserung der Liegenschaft nicht aufgeben wollen. Deshalb hÃ¤tten sie die Liegenschaft nicht auf dem Immobilienmarkt ausgeschrieben, sondern direkt an die gemeinnÃ¼tzige Stiftung â¦ der Stadt Q verkauft. Mit diesem Vorgehen hÃ¤tten sie bewusst einen tiefen VerÃ¤usserungspreis in Kauf genommen. Das Steuerrekursgericht hielt dem entgegen, dass die Ausschreibung einer Immobilie mit Kosten verbunden sei und den Verkaufsprozess in die LÃ¤nge ziehen kÃ¶nne. Auch ein gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler habe kein Interesse an einer Ausschreibung, wenn bereits ein vorteilhaftes Angebot eines Interessenten vorliege. Der Pflichtige mache denn auch nicht geltend, dass der fÃ¼r die Liegenschaft bezahlte Kaufpreis zu tief sei. Ein Verkauf zum Verkehrswert durch den Pflichtigen an eine gemeinnÃ¼tzige Stiftung sei nicht gemeinnÃ¼tzig. Diesen AusfÃ¼hrungen des Steuerrekursgerichts ist beizutreten: Dass der Pflichtige einen womÃ¶glich noch hÃ¶heren Gewinn erzielt hÃ¤tte, wenn die Liegenschaft auf dem Immobilienmarkt ausgeschrieben worden wÃ¤re, kann dahingestellt bleiben, da tatsÃ¤chlich keine Hinweise auf eine karitative VerÃ¤usserung der Liegenschaft bestehen. FÃ¼r Liegenschaftenhandel spricht ferner die BerufsnÃ¤he des Pflichtigen zum Immobilienbereich, was bereits ausgefÃ¼hrt wurde. Weiter diente auch diese Liegenschaft der Arbeitsbeschaffung der Unternehmen des Pflichtigen: Die Eheleute A/C investierten in den Steuerperioden 2006-2008 insgesamt rund Fr. â¦ in die Liegenschaft K-Weg. Die M GmbH und die Maler M AG fÃ¼hrten dabei Umbau- und Sanierungsarbeiten im Umfang von rund Fr. ... durch. Dies spricht ebenfalls fÃ¼r GewerbsmÃ¤ssigkeit (vgl. dazu VGr, 21. August 2019, SB.2019.00038, E. 3.2.1). Schliesslich ist nÃ¤her auf die HÃ¶he des Fremdfinanzierungsgrads der Liegenschaft K-Weg einzugehen: Das Mehrfamilienhaus (mit Gewerbe) am K-Weg erwarb das Eheleute A/C am 28. Februar 2005 zu einem Kaufpreis von Fr. â¦ Den Kaufpreis finanzierten sie einerseits durch die GewÃ¤hrung eines Grundpfanddarlehens seitens der VerkÃ¤uferschaft in der HÃ¶he von Fr. â¦, andererseits durch einen Grundpfandkredit bei der R-Bank in der HÃ¶he von Fr. â¦ Dies ergibt total einen Fremdfinanzierungsgrad von 91,8 %, was erheblich erscheint. Dass die R-Bank die Finanzierung von 81,8 % des Kaufpreises so durchfÃ¼hrte und das Ehepaar als kreditwÃ¼rdig einstufte, kann nicht darÃ¼ber hinwegtÃ¤uschen, dass die Fremdfinanzierung in der Summe bei Weitem Ã¼ber eine Ã¼bliche Fremdfinanzierung hinausging (vgl. E. 5.3). Das Steuerrekursgericht stellt weiter die GesamtvermÃ¶genszunahme von Fr. ... im Jahr 2005 gegenÃ¼ber dem Vorjahr in Relation zur Zunahme der Privatschulden von Fr. â¦ gemÃ¤ss SteuererklÃ¤rung. Dass bei dem in der SteuererklÃ¤rung ausgewiesenen negativen steuerbaren VermÃ¶gen nicht berÃ¼cksichtigt wird, dass die VermÃ¶genssteuerwerte der Liegenschaften erheblich unter den tatsÃ¤chlichen Verkehrswerten liegen und die SteuererklÃ¤rung die tatsÃ¤chliche VermÃ¶genslage der damaligen Eheleute nicht exakt abbildet bzw. diese in einem schlechteren Licht darstellen lÃ¤sst, lÃ¤sst die ErwÃ¤gungen des Steuerrekursgerichts zur Schuldensituation nicht unrichtig erscheinen: Denn die Eheleute A/C sind bei ihrem Vorgehen ein erhebliches Unternehmerrisiko eingegangen (siehe dazu bereits E. 5.3), was fÃ¼r GewerbsmÃ¤ssigkeit spricht. Gegen GewerbsmÃ¤ssigkeit anzufÃ¼hren ist die relativ lange Haltedauer der Liegenschaft K-Weg von neun Jahren. Insgesamt Ã¼berwiegen hinsichtlich der Liegenschaft K-Weg die Indizien fÃ¼r die Qualifizierung des Pflichtigen als gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der Pflichtige hÃ¤lt dieser Qualifikation entgegen, dass sich das kantonale Steueramt mit dem von ihm unterzeichneten Revers vom 24. November 2006 verpflichtet habe, beim Verkauf einer der Liegenschaften (E: F-Strasse 02 und G-Strasse 03; I: H-Weg 04; Q: K-Weg 06-07) sowie beim Verkauf der Liegenschaft D-Strasse 01 in E nach dem Stichtag vom 1. Januar 2009 zu Ã¼berprÃ¼fen, ob es sich um GeschÃ¤fts- oder PrivatvermÃ¶gen handle. Mit dem Verkauf der Liegenschaft D-Strasse vom 6. Februar 2009 sei die entsprechende Voraussetzung eingetreten. Diesen Sachverhalt habe das kantonale Steueramt als Verkauf einer Liegenschaft im PrivatvermÃ¶gen qualifiziert und den entsprechenden Kapitalgewinn der Eheleute A/C nicht der Einkommenssteuer unterworfen. Aufgrund des Revers hÃ¤tten die Eheleute beim Eintritt der Rechtskraft der VeranlagungsverfÃ¼gung der direkten Bundessteuer 2009 davon ausgehen kÃ¶nnen, dass die Frage nach der Qualifikation als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndler wenigstens hinsichtlich der im Revers genannten Liegenschaften vom Tisch sei. Dieses VerstÃ¤ndnis habe sich bestÃ¤tigt, als der Verkauf der Liegenschaft F-Strasse ebenfalls nicht zu einer Besteuerung als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndler gefÃ¼hrt habe. Dass das kantonale Steueramt nun plÃ¶tzlich von gewerbsmÃ¤ssigem Liegenschaftenhandel ausgehe, obwohl es mit dem Revers verbindlich zum Ausdruck gebracht habe, dass hinsichtlich der dort genannten Liegenschaften keine GewerbsmÃ¤ssigkeit vorliege, verhalte es sich widersprÃ¼chlich und damit willkÃ¼rlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Sowohl Zusicherungen und ErklÃ¤rungen der BehÃ¶rden als auch solche der steuerpflichtigen Person kÃ¶nnen nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) bei der Beantwortung der Zuteilungsfrage zum Privat- oder GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen von Relevanz sein (vgl. Martin Arnold, GeschÃ¤fts- und PrivatvermÃ¶gen im schweizerischen Einkommenssteuerrecht, ASA 75 S. 265 ff., S. 283). Ein vom kantonalen Steueramt unterzeichneter Revers kann somit geeignet sein, eine Vertrauensgrundlage zu schaffen. Vorliegend erblickte das Steuerrekursgericht im Revers vom 24. November 2006 keine solche Vertrauensgrundlage, welche der Qualifikation des Pflichtigen als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler fÃ¼r spÃ¤tere Steuerperioden entgegenstehen kÃ¶nnte. TatsÃ¤chlich wird im Revers vom 24. November 2006 einzig festgehalten, dass bei einem nach 1. Januar 2009 erfolgenden Verkauf einer der genannten Liegenschaften, u.<span> </span>a. auch der Liegenschaften H-Weg 04 und K-Weg 06-07, in diesem Zeitpunkt von der SteuerbehÃ¶rde neu beurteilt werden soll, ob es sich um GeschÃ¤fts- oder PrivatvermÃ¶gen handle. Genau dies hat das kantonale Steueramt getan: Es hat bei jeder einzelnen verkauften Liegenschaft Ã¼berprÃ¼ft, ob die Grenze zum Liegenschaftenhandel Ã¼berschritten wurde oder nicht. Dass nach dem Verkauf der Liegenschaft D-Strasse 01 am 6. Februar 2009 bzw. beim Verkauf der Liegenschaft F-Strasse im Jahr 2012 nicht auch alle anderen Liegenschaften automatisch fÃ¼r alle zukÃ¼nftigen Steuerperioden als PrivatvermÃ¶gen zu qualifizieren sind, liegt auf der Hand. Denn der Pflichtige kann daraus, dass er in frÃ¼heren Steuerperioden nicht als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler qualifiziert wurde, fÃ¼r die hier zu beurteilende Steuerperiode nichts zu seinen Gunsten ableiten: Nach stÃ¤ndiger Praxis des Bundesgerichts kommt einer Veranlagung bei periodischen Steuern nur fÃ¼r die betreffende Periode Rechtskraft zu; die tatsÃ¤chlichen und rechtlichen VerhÃ¤ltnisse kÃ¶nnen daher in einem spÃ¤teren Veranlagungszeitraum durchaus anders gewÃ¼rdigt werden (BGE 140 I 114 E. 2.4.3; BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.2.5; BGr, 6. Dezember 2017, 2C_107/2017, E. 3.2.1). Ein Verstoss gegen Treu und Glauben durch das kantonale Steueramt liegt damit nicht vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Der Pflichtige rÃ¼gt weiter, das kantonale Steueramt habe gegen das Diskriminierungsverbot verstossen, indem seine damalige Ehefrau C fÃ¼r den gleichen Sachverhalt nicht als gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndlerin taxiert worden sei. Das Vorgehen sei willkÃ¼rlich und widerrechtlich, weshalb der angefochtene Entscheid aufgehoben werden mÃ¼sse. Dabei verweist er auf die VeranlagungsverfÃ¼gung direkte Bundessteuer 2014 betreffend C, welche sich in den Akten befinde. Entgegen diesen AusfÃ¼hrungen befindet sich die VeranlagungsverfÃ¼gung von C nicht in den Akten, weshalb die behauptete Diskriminierung gegenÃ¼ber der damaligen Ehefrau vom Verwaltungsgericht nicht Ã¼berprÃ¼ft werden kann. </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ist der Pflichtige hinsichtlich der VerÃ¤usserung seines Miteigentumsanteils an der Liegenschaft K-Weg 06-07, Q, gewerbsmÃ¤ssig tÃ¤tig geworden, weshalb der daraus erzielte Gewinn als selbstÃ¤ndiges Erwerbseinkommen der direkten Bundessteuer unterliegt.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das kantonale Steueramt vertritt die Auffassung, dass der Gewinn aus der Ãbertragung der Liegenschaft H-Weg als steuerbares Einkommen zu erfassen sei, da die Frage des steuerbaren Liegenschaftenhandels fÃ¼r die Liegenschaft K-Weg zu bejahen sei. </p> <p class="Erwgung2">Auch bei einem <i>professionellen LiegenschaftenhÃ¤ndler</i> sind nicht automatisch alle Liegenschaften als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen im Sinn von Art. 18 Abs. 2 Satz 3 DBG zu qualifizieren (siehe auch zum Folgenden VGr, 26. August 2020, SB.2020.00044, E. 1.5). Vielmehr sind auch beim LiegenschaftenhÃ¤ndler die in ErwÃ¤gung 3.5 erwÃ¤hnten drei Arten von Immobilien zu unterscheiden, worauf verwiesen werden kann.</p> <p class="Urteilstext">Es wurde bereits aufgezeigt, dass die VerÃ¤usserung der Liegenschaft H-Weg 04 ein Akt der VerÃ¤usserung von PrivatvermÃ¶gen darstellte. Dass der Pflichtige bezÃ¼glich der Liegenschaft K-Weg 06-07 als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler qualifiziert wird, Ã¤ndert daran nichts. Es muss auch dem gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler erlaubt sein, gewisse Liegenschaften im PrivatvermÃ¶gen zu halten. Soweit die Besteuerung des Gewinns aus der VerÃ¤usserung der Liegenschaft H-Weg 04 angefochten ist, erweist sich die Beschwerde daher als begrÃ¼ndet. Demzufolge ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen.</p> <p class="Erwgung2">Gleichwohl ist die Sache an das kantonale Steueramt zurÃ¼ckzuweisen: Wie das Steuerrekursgericht in seiner ErwÃ¤gung 5b zutreffend ausfÃ¼hrte, machte der Pflichtige in seiner Eingabe vom 21. Juli 2017 geltend, aufgrund seiner Deklaration der Liegenschaft K-Weg 06-07 im PrivatvermÃ¶gen seien die Unterhaltskosten der Liegenschaft maximal bis zur HÃ¶he des in der massgebenden Steuerperiode erzielten Jahreseinkommens zum Abzug zugelassen worden. Sein Einkommen habe aber nicht ausgereicht, um seine in den Jahren 2006 und 2007 getÃ¤tigten Unterhalts- und Renovationskosten steuerlich zum Abzug zu bringen. Weil der ungedeckte Betrag auch nicht bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer zugelassen worden sei und Verluste im PrivatvermÃ¶gen â anders als bei GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen â nicht auf kÃ¼nftige Steuerperioden hÃ¤tten Ã¼bertragen werden kÃ¶nnen, habe er im Jahr 2006 und 2007 einen das Erwerbseinkommen Ã¼bersteigenden Liegenschaftenaufwand ausweisen mÃ¼ssen. Es obliegt daher dem kantonalen Steueramt, die HÃ¶he der in der Steuerperiode 2007 nicht berÃ¼cksichtigen Unterhaltskosten und Schuldzinsen zu ermitteln, welche die Liegenschaft K-Weg betreffen und diese gegebenenfalls in die Berechnung des steuerbaren Einkommens fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2014 zu berÃ¼cksichtigen. Was die in der Steuerperiode 2006 getÃ¤tigten Unterhalts- und Renovationskosten betrifft, so ist ein allfÃ¤lliger Verlustvortrag in der Steuerperiode 2014 nicht mehr mÃ¶glich, sind doch nach Art. 31 Abs. 1 DBG lediglich Verluste aus den sieben der Steuerperiode vorangegangenen GeschÃ¤ftsjahre abziehbar, soweit sie bei der Berechnung des steuerbaren Einkommens dieser Jahre nicht berÃ¼cksichtigt werden konnten. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung1"><b>8.1 </b>Vorliegend obsiegt der BeschwerdefÃ¼hrer teilweise, indem der VerkaufserlÃ¶s der Liegenschaft H-Weg als steuerfreier Kapitalgewinn nicht der direkten Bundessteuer unterliegt (Art. 16 Abs. 3 DBG). Was die Liegenschaft K-Weg anbelangt, so wird der VerÃ¤usserungsgewinn der direkten Bundessteuer unterworfen, die Sache aber an das kantonale Steueramt zurÃ¼ckgewiesen, damit dieses beim steuerbaren Einkommen fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2014 auch allfÃ¤llige Unterhalts- und Renovationskosten aus der Steuerperiode 2007 berÃ¼cksichtigt. Es rechtfertigt sich daher, die Kosten des zweitinstanzlichen Beschwerdeverfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer im Umfang von ¾ und dem Beschwerdegegner im Umfang von ¼ aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG). Die Kosten des erstinstanzlichen Beschwerdeverfahrens werden gestÃ¼tzt auf Art. 144 Abs. 1 DBG dem BeschwerdefÃ¼hrer im Umfang von ¾ und dem Beschwerdegegner im Umfang von ¼ auferlegt. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>GestÃ¼tzt auf Art. 64 Abs. 1 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 (VwVG) in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG kommt auch der bloss teilweise obsiegenden Partei ein Anspruch auf Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung zu (siehe Michael Beusch in: Christoph Auer/Markus MÃ¼ller/Benjamin Schindler [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber das Verwaltungsverfahren, 2. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2019, Art. 64 VwVG N. 9). Einem bestimmten oder bestimmbaren Streitwert trÃ¤gt die 2. Kammer des Verwaltungsgerichts in langjÃ¤hriger Praxis bei einer vertretenen Partei durch Heranziehung der Verordnung des Obergerichts Ã¼ber die AnwaltsgebÃ¼hren vom 8. September 2010 (AnwGebV) Rechnung. Die nach dem dort in § 4 Abs. 1 festgelegten Tarif berechnete GrundgebÃ¼hr wird fÃ¼r das Beschwerdeverfahren in der Regel auf einen Drittel herabgesetzt (VGr, 19. Februar 2020, SB.2019.00112, E. 3.2.1 [nicht auf www.vgrzh.ch verÃ¶ffentlicht]; VGr, 13. Februar 2019, SR.2018.00027, E. 2.2.3; VGr, 21. Mai 2003, SB.2002.00103 und SB.2002.00104, E. 6, verÃ¶ffentlicht in ZStP 2003, 361), wobei die so ermittelte EntschÃ¤digung bei Vorliegen besonderer UmstÃ¤nde um hÃ¶chstens die HÃ¤lfte Ã¼ber- oder unterschritten werden kann. Aufgrund des Streitwerts von vorliegend rund Fr. ... wÃ¼rde bei vollumfÃ¤nglichem Obsiegen eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 6'500.- (1/3 der ordentlichen ProzessentschÃ¤digung von Fr. 19'540.-) resultieren. Nachdem der BeschwerdefÃ¼hrer lediglich im Umfang von ¼ obsiegt hat und mangels Vorliegen besonderer UmstÃ¤nde, rechtfertigt es sich, die ParteientschÃ¤digung fÃ¼r beide kantonalen Gerichtsverfahren auf je Fr. 1'600.- (inkl. MWST) festzusetzen. Da nicht ersichtlich ist, dass dem Beschwerdegegner notwendige und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig hohe Kosten erwachsen sind, ist ihm nicht von Amtes wegen eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (Art. 64 Abs. 1â3 VwVG in Verbindung mit Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG).</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Ein RÃ¼ckweisungsentscheid ist in der Regel als Vor- oder Zwischenentscheid im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren, gegen welchen eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG nur zulÃ¤ssig ist, wenn â alternativ â der Entscheid einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG) oder die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG; BGE 133 V 477 E. 4.2 S. 481 f. mit Hinweisen). Falls die RÃ¼ckweisung einzig der rechnerischen Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten dient und der Verwaltung keine Entscheidungsfreiheit bleibt, so gilt der betreffende RÃ¼ckweisungsentscheid ausnahmsweise als Endentscheid im Sinn von Art. 90 BGG (BGE 136 V 195 bzw. BGr, 25. Mai 2010, 8C_517/2009, nicht publizierte E. 1.2; BGE 134 II 124 E. 1.3).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird im Sinn der ErwÃ¤gungen teilweise gutgeheissen. Die Sache wird zur Neuberechnung der direkten Bundessteuer 2014 an das kantonale Steueramt ins Einspracheverfahren zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kosten des erstinstanzlichen Beschwerdeverfahrens vor Steuerrekursgericht werden zu ¾ dem BeschwerdefÃ¼hrer und zu ¼ dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das erstinstanzliche Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'600.- (inkl. MWST) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 12'250.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 105.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 12'355.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Gerichtskosten werden zu ¾ dem BeschwerdefÃ¼hrer und zu ¼ dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das zweitinstanzliche Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'600.- (inkl. MWST) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde im Sinn der ErwÃ¤gungen erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>8. Mitteilung an</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>