1 Direktion für Inneres und Justiz Münstergasse 2 3000 Bern 8 +41 31 633 76 78 (Telefon) +41 31 634 51 54 (Fax) Info.ra.dij@be.ch www.be.ch/ra -dij Unsere Referenz: 2021.DIJ.2995 Beschwerdeentscheid vom 9. September 2021 Handänderungssteuer – Selbstgenutztes Wohneigentum Die ausschliessliche Wohnnutzung gemäss Art. 11b Abs. 1 HG schliesst jede andere Art der Benutzung der Liegenschaft aus. Bereits bei Deckungsgleichheit zwischen der Liegenschaft und der Domiziladresse einer GmbH liegt keine ausschliessliche Wohnnutzung mehr vor (E. 4. 3). Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel du ou de la propriétaire L’utilisation exclusive à des fins d’habitation prévue par l’article 11b, alinéa 1 LIMu est inconciliable avec tout autre type d’utilisation. Lorsqu’un immeuble tient à la fois lieu de logement et d’adresse domiciliaire d’une société à responsabilité limitée , il n’est plus utilisé exclusivement à ces fins (c. 4.3). Sachverhalt A. Mit Kaufvertrag vom 26. Februar 2018 erwarben die Eheleute A.______ als einfache Gesellschaft das Grundstück G.______-Gbbl. Nr. 1000 zu Gesamteigentum. Mit Gesuch vom 28. Februar 2018 ersuchten sie beim zuständigen Grundbuchamt C.______ (nachfolgend: Grundbuchamt) um nachträgliche Steuer- befreiung sowie Stundung der Handänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum im Betrage von Fr. 14'400.00 . Mit Verfügung vom 27. April 2018 stundete das Grundbuchamt die Handänderungssteuer in der beantragten Höhe für die Dauer von drei Jahren ab Datum des Grundstückserwerbs. Für die ge- stundete Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grundbuch eingetragen. 2 B. Am 13. Januar 2021 reichten die Eheleute A.______ dem Grundbuchamt das Formular zum Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums sowie je eine Hauptwohnsitzbestätigung der Einwohnergemeinde G.______ vom 12. Januar 2021 ein. Das Grundbuchamt fordert e A.______ mit Schreiben vom 17. Februar 2021 auf, zum Umstand Stellung zu nehmen, dass an der Adresse des Grundstücks G.______ Gbbl.-Nr. 1000 zwei juristische Personen ihr Domizil verzeichneten. Damit liege gemäss ständiger Praxis der Grundbuchämter des Kantons Bern keine ausschliessliche Wohnnutzung vor, womit die gesetzlichen V oraussetzungen für die nachträgliche Steuerbefreiung nicht erfüllt seien. Mit Schreiben vom 4. März 2021 teilen A.______ dem Grundbuchamt mit, dass die beiden Gesellschaften keine operativen Tätigkeiten hätten und weder Mieten noch andere Entschädigungen a n die Grundeigentümer zahlen würden. Die Liegenschaft würde nicht zu Geschäfts- zwecken genutzt. Mit Verfügung vom 26. März 2021 wies das Grundbuchamt das Gesuch um nachträgliche Steuerbefrei- ung vom 18. Januar 2021 (recte: 28. Februar 2018) ab und hob die Stundungsverfügung vom 27. April 2018 auf. Es auferlegte A.______ die gestundete Handänderungssteuer inkl. Zins und Gebühren zur Bezahlung. C. Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 26. März 2021 erheben A.______ am 22. April 2021 Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ). Sie beantragen darin die Aufhebung der ange- fochtenen Verfügung und die nachträgliche Befreiung von den Handänderungssteuern. In seiner Vernehmlassung vom 26. Mai 2021 beantragt das Grundbuchamt di e Abweisung der Be- schwerde unter Kostenfolge. Die Beschwerdeführenden halten in ihrer Stellungnahme vom 21. Juni 2021 an ihren Beschwerdeanträgen fest. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfolgenden Erwägungen näher eingegangen. Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 1. 1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handän derungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechts pflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügun- gen der Grundbuchämter über die nachträgliche S teuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmungen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verf ügungen der Grundbuchämter. Die DIJ ist damit fü r die Beurteilung der vorliegen den Beschwerde gegen die Ve rfügung des Grundbuchamtes vom 26. März 2021 zuständig. 3 1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenom- men hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderun g hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführenden sind durch die angefochtene Verfügung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. Auf die im Übrigen form - und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 2. Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kan ton Bern grundsätzlich eine Handän derungssteuer zu ent- richten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 17 Abs. 1 HG). Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberi n oder der Erwerber eines Grund stücks bei der Grundbuch- anmeldung ein Gesu ch um eine nachträgliche Steuer befreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will. Ersc heint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000. – der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art . 17 Abs. 2 HG). Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen , persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet wer- den, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grunds tückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG. Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufge- fordert den Nac hweis zu erbringen, dass alle Vorausset zungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (A rt. 17a Abs. 1 HG). Sind die Vo raussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbu chamt das Gesuch um eine nach- trägliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 3. Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamtes vom 26. März 2021 , mit welche r das Gesuch vom 28. Februar 2018 um nachträgliche Steuerbefreiung abgewiesen und die Stundungsverfü- gung vom 27. April 2018 aufgehoben wurde. Zur Begründung gibt das Grundbuchamt an, dass die Vo- raussetzungen zur nachträglichen Steuerbefreiung nicht erfüllt seien, da die von Art. 11b Abs. 1 gefor- derte ausschliessliche Wohnnutzung nicht gegeben sei. Bereits aufgrund der Deckungsg leichheit zwi- 4 schen der erworbenen Liegenschaft und der Domizil - und Postzustelladresse der Z.______ GmbH resp. der Y.______ GmbH liege keine ausschliessliche Wohnnutzung vor. Unbestritten ist, dass sich die Domiziladresse n der Z.______ GmbH (UID: CHE -257.126.645) und der Y.______ GmbH (UID: CHE-460.163.004) gemäss Einträgen im Handelsregister an der E.______ 10 in F.______ und somit auf dem Grundstück G.______ Gbbl.-Nr. 1000 befinden. Strittig ist hingegen, ob eine Domiziladresse auf dem erworbenen Grundst ück der ausschliesslichen Nutzung dieses Grund- stücks zum Wohnzweck und damit den Voraussetzungen der Steuerbefreiung entgegensteht. 4. 4.1 Die Beschwerdeführenden machen sinngemäss geltend, die erworbene Liegenschaft diene aus- schliesslich ihrem persönlichen Wohnzweck , womit die Voraussetzungen für eine nachträgliche Steuer- befreiung erfüllt seien . Die beiden an derselben Adresse domizilierten Holdinggesellschaften bezweckten lediglich das Halten der Aktien der X.______ AG. Diese übten als reine F inanzholdings keine Geschäfts- tätigkeiten aus und hätten an dieser Adresse weder Büros, Infrastruktur noch sonstige Gegenstände . Dementsprechend bezahlten die Holdinggesellschaften weder Miete noch andere Entschädigungen an die Beschwerdeführenden. 4.2 Der Sinngehalt einer Norm ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt jeder Auslegung ist der Wortlaut. Vom Wortlaut kann abgewichen werden, wenn aufgrund der weiteren Auslegungselemente triftige Gründe für die Annahme bestehen, dass er nicht den wahren S inn der Vorschrift wiedergibt (zur Auslegungsmethodik statt vieler BVR 2013 S. 151 E. 3.3, 2013 S. 173 E. 4.3, 2012 S. 401 E. 3.3, 2011 S. 183 E. 4.3.1 je mit Hinweisen). Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG lautet wie folgt: «Die gestundete Steuer gemäss A rtikel 11a Absatz 1 wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient. Ein Hauptwohnsitz ist von der Erwerberin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre u nun- terbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen». Aus Art. 11b Abs. 1 letzter Satz HG geht klar hervor, dass als Voraussetz ung für eine nachträgliche Steuerbefreiung im Sinne von Art. 11a HG das Grundstück während mindestens zweier Jahre aus- schliesslich zum Wohnzweck genutzt wer den muss. Gemäss dem Gesetzeswortlaut ist eine Steuerbe- freiung somit ausgeschlossen, wenn die Liegenschaft etwas anderem als dem Wohnzweck der Erwerbe- rin oder des Erwerbers dient. Nichts Anderes ist auch dem Vortrag der vor bereitenden Kommission des Grosse n Rates vom 4. März 2013 zu entnehmen. Aus diesem geht hervor, dass der Erwerber das ganze Grundstück als Wohneigentum selber nutzen muss. So ist der Erwerb eines Mehrfamilienhauses beispielsweise dann nicht steuerbefreit, wenn der Erwerber nicht sämtliche Wohnungen selbst bewohnt. Auch wenn ein Wohn- und Geschäftshaus erworben wird und der Erwerber Teile davon vermietet (unabhängig ob Wohn- oder Geschäftsräume), liegt keine vollumfängliche Selbstbewohnung vor. Dasselbe gilt auch, wenn der Erwerber die Gesc häftsräume in der Liegenschaft selber nutzt (Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum direkten Gegenvorschlag zur Initiative «Schluss mit ge setzlicher 5 Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des Gesetzes betr effend die Handänderungssteuer [HG], Tagblatt des Grossen Rates des Kantons Bern 2013, Beilage 17, Bemer- kungen zu Art. 11b, S. 5). 4.3 Vorliegend befindet sich das Rechtsdomizil sowohl der Y.______ GmbH als auch der Z.______ GmbH gemäss Handelsregistereinträgen an der E.______ 10 in F.______ und damit an der Adresse der Liegenschaft G.______-Gbbl. Nr. 1000. Bereits aufgrund der Deckungsgleichheit zwischen der erworbe- nen Liegenschaft mit der Rechtsdomiziladresse der Y.______ GmbH und der Z.______ GmbH liegt keine ausschliessliche Wohnnutzung im Sinne von Art. 11b Abs. 1 letzter Satz HG vor. Entgegen der Vorbrin- gen der Beschwerdeführenden impliziert die Domiziladresse eine – wenn auch nur geringe – Geschäfts- tätigkeit auf dem strittigen Grundstück. Eine solche wird auch durch die eingereichten Jahresrechnungen 2019, welche durch die W.______ AG erstellt wurden, bestäti gt, welche einen bestimmten Verwaltungs- aufwand ausweisen. Der Zweck der beiden Gesell schaften wird gemäss Handelsregistereinträgen so- dann mit dem Erwerb und der Verwaltung von Beteiligungen im In - und Ausland umschrieben. Damit gehört die Vermögensverwaltung gerade zu den geschäftlichen Tätigkeiten der Gesellschaften . Dies erfordert zumindest Kontakt e der Gesellschaften mit Behörden (z.B. Steuer verwaltung) und Finanzinsti- tuten, welche ebenfalls geschäftliche Tätigkeiten darstellen. Zudem ist aufgrund von Art. 117 Abs. 2 der Handelsregisterverordnung vom 17. Oktober 2007 (HRegV; SR 221.411) bei einer im Handelsregister eingetragenen Rechtsdomiziladresse ohne c/o -Adresse davon auszugehen, dass die Gesellschaft dort über ein Lokal verfügt , welches den Mittelpunkt ihrer administrativen Tätigkeit bildet (wo sich die Büros der Verwaltung befinden) und wo ihr Mitteilungen aller Art zugestellt werd en können (vgl. CLEMENS MEIS- TERHANS/MICHAEL GWELESSIANI, Praxiskommentar zur Handelsregisterverordnung, 4. Aufl. 2021, Art. 117 N. 496). Der Gesetzgeber des Kantons Bern wollte jedoch nur die ausschliess liche Wohnnutzung steuer- lich begünstigen und keine Mi schnutzung. Die Voraussetzungen gemäss Art. 11b Abs. 1 HG sind daher vorliegend nicht erfüllt. Die Ansicht der Vorinstanz, dass eine Domiziladresse auf dem erworbenen Grundstück der ausschliess- lichen Wohnnutzung des Grundstücks entgegensteht, entspricht d emnach dem Willen des Gesetzge- bers. Es liegt folglich kein überspitzter Formalismus vor. Das Grundbuchamt hat somit zu Recht mit Verfügung vom 26. März 2021 das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung abgewiesen und den Beschwerdeführenden die bisher gest undete Handänderungssteu- er (inkl. Zins und Gebühr) zur Bezahlung auferlegt. Die Beschwerde erweist sich nach dem Gesagten als unbegründet und ist abzuweisen. 5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdeführenden die Verfahrens- kosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Verord- nung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (GebV; BSG 154.21) pauschal auf Fr. 2’000.– festgesetzt. Parteikosten sind kein e zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). 6 Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden A.______ zur Bezahlung auferlegt. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 3. Es werden keine Parteikosten gesprochen.