<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00651</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223724&amp;W10_KEY=13045524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00651</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.12.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 07.02.2025 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Arealüberbauung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Arealüberbauung: Arealüberbauungsrevers. Der Gemeinderat entliess auf Ersuchen des Eigentümers eines Grundstücks jenes und zwei weitere Grundstücke aus dem Perimeter einer altrechtlichen Arealüberbauung und ordnete die Löschung des Arealüberbauungsrevers auf den drei Grundstücken sowie des Ausnutzungsrevers auf dem beschwerdeführerischen Grundstück an. Dagegen rekurrierte die betroffene Eigentümerschaft der beiden anderen Grundstücke, welche um das Beschlossene betreffend ihre eigenen Liegenschaften nicht ersucht hatten. Mit Gutheissung ihrer Rekurse bleiben die Arealüberbauungsreverse auf ihren Grundstücken unverändert erhalten (E. 3.1-2). Dem Beschwerdeführer, welcher ein Bauprojekt anstrebt, für dessen Realisierung er auf die vorgängige Entfernung des Arealüberbauungsrevers angewiesen ist, ist in Bezug auf sein eigenes Grundstück beschwerdelegitimiert. Hingegen ist ihm die Legitimation bezüglich der Drittgrundstücke, gegen deren unaufgeforderte Entlassung sich die Eigentümerschaft erfolgreich wehrte und bezüglich welchen der Beschwerdeführer auch keine Baugesuche stellt, abzusprechen (E. 3.4). An der wiederholt bestätigten Rechtsprechung über die Bedeutung von Arealüberbauungsreversen, die vor Inkrafttreten des PBG erlassen wurden, ist festzuhalten (E. 4). Nach Massgabe dieser Rechtsprechung hielt die Vorinstanz dafür, dass die unter Nebenbestimmungen bewilligte Arealüberbauung als Ganzes â worauf allein abzustellen sei â schon deshalb nicht mehr zulässig wäre, weil sie mit einigen Blöcken nach heutiger Regelbauweise übergeschossige Gebäude umfasse, wobei es unerheblich sei, dass diese Regelbauwidrigkeit nicht bei allen Wohnblöcken zu verzeichnen sei. Die aus dem Bewilligungszeitpunkt herrührenden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen gälten nach wie vor, wenngleich im Rahmen der etappenweisen Erstellung vom ursprünglichen Überbauungskonzept abgewichen worden sei. Das ursprünglich bewilligte Gesamtkonzept inklusive Freiflächen, welches damals die Abweichung von der Regelbauweise gerechtfertigt habe, müsse weiterhin eingehalten werden (E. 5.1). Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, überzeugt nicht: Unwesentlich ist, ob der Wohnblock des Beschwerdeführers schon damals gestützt auf die Regelbauweise hätte bewilligt werden können. Massgeblich ist allein, dass der Wohnblock nicht gestützt auf die Regelbauweise bewilligt wurde â sondern als Teil einer Arealüberbauung. Wenngleich vom Gesamtkonzept zwar in Bezug auf die Anzahl Wohnblöcke und die Gebäudegrundflächen abgewichen wurde, ändert dies nichts an dem Umstand, dass die Freiflächen und gestalterischen Erfordernisse im Bewilligungsprozess der einzelnen Etappen geprüft und jeweils als arealüberbauungswürdig bzw. als gegeben erachtet wurden. Diese gesamthafte Betrachtungsweise wurde mit den statuierten Arealüberbauungsreversen festgehalten. Das damals als bewilligungsfähige Einheit erachtete Gesamtbild zu erhalten, erfordert die Beibehaltung der Arealüberbauungsreverse (E. 5.2.1). Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch unterbliebene Prüfung der Überführung in eine Arealüberbauung nach neuem Recht unter Entlassung bestimmter Wohnblöcke mangels Streitgegenständlichkeit (E. 5.2.2). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ALTRECHTLICH">ALTRECHTLICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALPERIMETER">AREALPERIMETER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSREVERS">AUSNÃTZUNGSREVERS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSPRECHUNG">RECHTSPRECHUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REGELBAUWEISE">REGELBAUWEISE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REVERS">REVERS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 69 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 73 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 73 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 338a PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 1 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=64356" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00651</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. Dezember 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Cyrielle SÃ¶llner Tropeano.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span> </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B und/oder RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft D-Strasse 01/E-Weg 02, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft F-Strasse 03/04/05, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 â¦,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 â¦,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.1 â¦,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.2 â¦,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. â¦,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. â¦,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>7. â¦,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>8. â¦,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>9. â¦,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>10. â¦,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>11. â¦,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA G, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinderat Wiesendangen, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft F-Strasse 06/07, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> bestehend aus:<br/> </span><span>2.1. â¦, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.2 â¦, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.3 â¦, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.4 â¦, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.5.1 â¦, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.5.2 â¦, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.6 â¦, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.7 â¦, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft D-Strasse 08,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. I AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend ArealÃ¼berbauung,</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 7. Februar 2022 entliess der Gemeinderat Wiesendangen das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 015 mit den GebÃ¤uden Vers.-Nrn. 09 und 010 an der F-Strasse 03/04/05, das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 016 mit dem GebÃ¤ude Vers.-Nr. 012 an der F-Strasse 022 sowie das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 014 mit dem GebÃ¤ude Vers.-Nr. 013 an der F-Strasse 06/07 aus dem Perimeter der altrechtlichen ArealÃ¼berbauung "D-/F-Strasse" (Dispositivziffer I). Das zustÃ¤ndige Grundbuchamt wurde aufgefordert, die Anmerkung in Beleg Nr. 024 vom 1. MÃ¤rz 1973 (betreffend die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 015, 016 und 014) sowie die Anmerkung in Beleg Nr. 023 vom 26. Januar 1977 (betreffend das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 016) nach Eintritt der Rechtskraft des Beschlusses zu lÃ¶schen (Dispositivziffer II).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b><br/> Die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft D-Strasse 01/E-Weg 02, die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft F-Strasse 03/04/05, 3.1 â¦ und 3.2 â¦, 4.1 â¦ und 4.2 â¦, 5. â¦, 6. â¦, 7. â¦, 8. â¦, 9. â¦, 10. â¦ sowie 11. â¦ gelangten mit gemeinsamer Rekursschrift vom 9. MÃ¤rz 2022 an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des Beschlusses des Gemeinderats Wiesendangen vom 7. Februar 2022. Mit Entscheid vom 22. September 2022 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut und hob den Beschluss auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="MsoNormal"><span>Dagegen gelangte A mit Beschwerde vom 26. Oktober 2022 an das Verwaltungsgericht und stellte den Hauptantrag, der Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats Wiesendangen vom 7. Februar 2022 sei zu bestÃ¤tigen. Eventualiter beantragte A, der Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats Wiesendangen sei zu bestÃ¤tigen, soweit die Entlassung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 016 aus dem Perimeter der altrechtlichen ArealÃ¼berbauung betroffen ist; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Baurekursgericht schloss am 12. November 2022 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 23. November 2022 erklÃ¤rte der Gemeinderat Wiesendangen, dass er das Rechtsmittel des BeschwerdefÃ¼hrers unterstÃ¼tze. Mit Beschwerdeantwort vom 30. November 2022 beantragten die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft D-Strasse 01/E-Weg 02, die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft F-Strasse 03/04/05, 3.1 â¦ und 3.2 â¦, 4.1 â¦ und 4.2 â¦, 5. â¦, 6. â¦, 7. â¦, 8 </span><span>...</span><span>, 9. â¦, 10. â¦ sowie 11. â¦ die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. Im Rahmen des weiteren Schriftenwechsels hielten die Parteien, soweit sie sich nochmals Ã¤usserten, an ihren AntrÃ¤gen fest.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b><br/> Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Mit Beschluss vom 18. Februar 1972 bewilligte der Mitbeteiligte 1 einen fÃ¼r das ursprÃ¼ngliche GrundstÃ¼ck altKat.-Nr. 018 mit einer FlÃ¤che von ca. 20'700 m<sup>2</sup> erstellten Ãberbauungsplan fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung im Sinn von Art. 37â41 der heute nicht mehr in Kraft stehenden Bauordnung vom 23. Oktober 1970 (nachfolgend: BauO 1970] und erteilte dem Baugesuch fÃ¼r die erste Bauetappe, umfassend die WohnblÃ¶cke "B1" und "B2" auf dem heutigen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 020, die Baubewilligung. Am 8. August 1972 bewilligte der Mitbeteiligte 1 die Gartenanlage der ArealÃ¼berbauung. Mit Beschluss vom 31. Oktober 1972 wurden die Baubewilligung fÃ¼r den Wohnblock "C" auf dem heutigen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 021 sowie die Baubewilligung fÃ¼r die zusammengebauten WohnblÃ¶cke "D1" und "D2" auf dem heutigen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 017 erteilt. Mit Beschluss vom 11. Mai 1976 wurden die WohnblÃ¶cke "A1" und "A2" auf den heutigen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 015 bewilligt. Die Baubewilligungen fÃ¼r den Block "A3" auf dem heutigen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 016 des BeschwerdefÃ¼hrers sowie fÃ¼r den Block "A4" auf dem heutigen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 014 datieren schliesslich vom 15. Dezember 1976 und vom 9. Februar 1977.</p> <p class="Erwgung2">Die WohnblÃ¶cke "B" und "D" entsprechen in ihrer Situierung weitgehend dem ursprÃ¼nglichen Ãberbauungsplan. Die ­â vier anstatt der ursprÃ¼nglich vorgesehenen drei â WohnblÃ¶cke "A" sowie der Wohnblock "C" weichen deutlich davon ab.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>GemÃ¤ss Art. 39 lit. f BauO 1970 war innerhalb der freibleibenden GesamtÃ¼berbauungsflÃ¤che ein Anteil aus wenigstens einem FÃ¼nftel der gesamten WohngeschossflÃ¤che an hierzu geeigneter Stelle fÃ¼r KinderspielplÃ¤tze und Kinderspielwiesen auszuscheiden und auf eigene Kosten zu erstellen. Unter dem Titel "Sicherungen" bestimmte Art. 41 lit. b BauO 1970 daher, die Baubewilligung mÃ¼sse mit der Auflage verbunden werden, dass durch grundbuchlichen Eintrag einer Dienstbarkeit oder Anmerkung einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung die dauernde Erhaltung der vorgesehenen FreiflÃ¤chen als GrÃ¼nanlagen, KinderspielplÃ¤tze, AbstellflÃ¤chen oder dergleichen sichergestellt wird. Entsprechend dieser Bestimmungen wurde im Grundbuch zur Parzelle aKat.-Nr. 018 im Nachgang zur Erteilung der ersten Baubewilligung am 18. Februar 1972 mit dem Beleg 023 vom 1. MÃ¤rz 1973 folgende Anmerkung eingetragen (nachfolgend: "ArealÃ¼berbauungsrevers"):</p> <p class="Urteilstext">"Ãffentliche EigentumsbeschrÃ¤nkung â Pflicht zur dauernden Erhaltung von FreiflÃ¤chen als GrÃ¼nanlagen, KinderspielplÃ¤tze, AbstellflÃ¤chen usw. â </p> <p class="Urteilstext">Die im Plan zu dieser Anmerkung (Plan, datiert 20. Juli 1972, Mst. 1:200) ausgeschiedenen FreiflÃ¤chen (als GrÃ¼nanlagen, KinderspielplÃ¤tze, AbstellflÃ¤chen usw.) sind dauernd beizubehalten. Gilt zu Gunsten der Politischen Gemeinde Wiesendangen."</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Im Rahmen der Baubewilligung fÃ¼r die WohnblÃ¶cke "A1" und "A2" vom 11. Mai 1976 wurde nach Massgabe von Art. 40 BauO 1970 sodann ein gesamthaftes AusnÃ¼tzungsmass von 55 % fÃ¼r die ArealÃ¼berbauung berechnet. Im Nachgang zur Erteilung der Baubewilligung fÃ¼r die WohnblÃ¶cke "A1" und "A2" wurde dieses AusnÃ¼tzungsmass fÃ¼r die noch zu erstellenden WohnblÃ¶cke sichergestellt, indem mit dem Beleg Nr. 024 vom 26. Januar 1977 auf der (heutigen) Parzelle Kat.-Nr. 016 des BeschwerdefÃ¼hrers folgende Anmerkung zugunsten der Politischen Gemeinde Wiesendangen eingetragen wurde (nachfolgend: "AusnÃ¼tzungsrevers"):</p> <p class="Urteilstext">"Oeffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung: AusnÃ¼tzungsrevers z.<span> </span>G. Politische Gemeinde Wiesendangen, gestÃ¼tzt auf Ziff. 1 lit. c aa der Baubewilligung Nr. â¦ vom 11. Mai 1976: Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 018 und das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 019 bilden in der ArealÃ¼berbauung D-/F-Strasse fÃ¼r die Berechnung des AusnÃ¼tzungsmasses eine Einheit. Aufgrund der Berechnungen vom 20.4.1976 sind die AusnÃ¼tzungsmasse verbindlich, insbesondere auch fÃ¼r die noch zu erstellenden Wohnblocks 'C', 'A3' und 'A4'<span> </span>".</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer plant auf seinem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 016 einen Erweiterungsbau mit zusÃ¤tzlichen Wohnungen. Er ersuchte den Mitbeteiligten 1 daher einzig um vorgÃ¤ngige LÃ¶schung des ArealÃ¼berbauungsrevers auf seinem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 016.</p> <p class="Erwgung2">Der Mitbeteiligte 1 beantwortete dieses Gesuch wie einleitend erwÃ¤hnt damit, die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 016, 014 und 015 samt den darauf bestehenden GebÃ¤uden aus dem Perimeter der ArealÃ¼berbauung zu entlassen und beim zustÃ¤ndigen Grundbuchamt die LÃ¶schung des ArealÃ¼berbauungsrevers auf den drei GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 016, 014 und 015 sowie des AusnÃ¼tzungsrevers auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 016 des BeschwerdefÃ¼hrers anzuordnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Gegen den Beschluss des Mitbeteiligten 1 wandten sich mit der Beschwerdegegnerin 2 (vormals: Rekurrentin 2), EigentÃ¼mergemeinschaft der Parzelle Kat.-Nr. 015 sowie der Beschwerdegegnerschaft 6â11 (vormals: Rekurrierende 6â11), MiteigentÃ¼mer der Parzelle Kat.-Nr. 014, auch<i> </i>Betroffene an die Vorinstanz, die um das Beschlossene betreffend ihre eigenen Liegenschaften nicht ersucht hatten. Dies namentlich mit dem Argument, dass die drei GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 014, 016 und 015 neu ohne jede RÃ¼cksicht auf das seinerzeitige ArealÃ¼berbauungskonzept baulich verÃ¤ndert bzw. neu Ã¼berbaut werden kÃ¶nnten. Die heute bestehenden, grosszÃ¼gigen Umgebungs- und GrÃ¼nflÃ¤chen, die eine speziell wichtige QualitÃ¤t der ArealÃ¼berbauung ausmachten, gingen allenfalls verloren. Nach Massgabe dieser Rekursmotivation erachtete die Vorinstanz den Beschluss des Mitbeteiligten 1 in Bezug auf die Beschwerdegegnerin 2 sowie die Beschwerdegegnerschaft 6â11 als diese belastend, weshalb die Vorinstanz (auch) auf diese Rekurse eintrat. Mit der Gutheissung ihrer Rekurse erreichten die Beschwerdegegnerin 2 sowie die Beschwerdegegnerschaft 6â11 ihre vor der Vorinstanz angestrebten Prozessziele vollumfÃ¤nglich, indem die ArealÃ¼berbauungsreverse auf ihren GrundstÃ¼cken nach Massgabe des Entscheids der Vorinstanz unverÃ¤ndert erhalten bleiben.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>GemÃ¤ss § 21 Abs. 1 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren Aufhebung oder Ãnderung hat. Ein schutzwÃ¼rdiges Interesse â im Sinn einer sogenannten "materiellen Beschwer" â liegt vor, wenn die Auswirkungen auf die Liegenschaft des Nachbarn nach Art und IntensitÃ¤t so beschaffen sind, dass sie auch bei objektivierter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden mÃ¼ssen (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 56 mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Diese Voraussetzung ist fÃ¼r den vor der Vorinstanz vollstÃ¤ndig unterlegenen BeschwerdefÃ¼hrer in Bezug auf sein eigenes GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 016, auf welchem er ein Bauprojekt anstrebt, erfÃ¼llt, da er fÃ¼r dessen Realisierung auf die vorgÃ¤ngige Entfernung des ArealÃ¼berbauungsrevers angewiesen ist. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist deshalb im Sinne seines Eventualantrages beschwerdelegitimiert. Hingegen ist dem BeschwerdefÃ¼hrer in Bezug auf seinen Hauptantrag â Wiederherstellung des Beschlusses des Mitbeteiligten 1 (auch) in Bezug auf die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 015 und 014 â mit der zutreffenden Auffassung der Beschwerdegegnerschaft die Legitimation abzusprechen. Seitens des BeschwerdefÃ¼hrers wurde weder dargelegt noch ist zu erkennen, welches objektiv nachvollziehbare, schutzwÃ¼rdige Interesse er an der Wiederherstellung des Beschlusses des Mitbeteiligten 1 in Bezug auf die DrittgrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 015 und 014 haben kÃ¶nnte. Die Wiederherstellung des Beschlusses des Mitbeteiligten 1 in Bezug auf diese nachbarlichen GrundstÃ¼cke wÃ¼rde zur dortigen <i>Erweiterung</i> von BaumÃ¶glichkeiten fÃ¼hren, wogegen sich deren EigentÃ¼mer vor der Vorinstanz erfolgreich wehrten. Der BeschwerdefÃ¼hrer stellte wie erwÃ¤hnt denn auch keine Baugesuche betreffend die vom Mitbeteiligten 1 unaufgefordert aus der ArealÃ¼berbauung entlassenen Nachbar- bzw. DrittgrundstÃ¼cke, wozu er ohnehin nicht bzw. ebenso wenig legitimiert gewesen wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Mit dieser EinschrÃ¤nkung ist auf die Beschwerde einzutreten. Bemerkungsweise wÃ¤re die Beschwerde in Bezug auf die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 015 und 014 im Eintretensfall mit derselben, nachfolgenden BegrÃ¼ndung wie beim GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 016 abzuweisen gewesen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Nachdem die Vorinstanz den Beschluss des Mitbeteiligten 1 auch in Bezug auf die GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 014 und 015 aufgehoben hat und der BeschwerdefÃ¼hrer insoweit nicht zur Beschwerde legitimiert ist, kann sodann offenbleiben, ob im Lichte der Rechtsnatur der Baubewilligung als mitwirkungsbedÃ¼rftige Polizeierlaubnis (vgl. Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. Auflage, WÃ¤denswil 2019, S. 372) die vom Mitbeteiligten 1 ohne Vorliegen entsprechender Gesuche der jeweiligen EigentÃ¼mer vorgenommene Entlassung der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 014 und 015 aus der ArealÃ¼berbauung bzw. die angeordnete Streichung der entsprechenden Reverse zulÃ¤ssig war. Dasselbe gilt, nachdem die Beschwerde nach Massgabe der nachfolgenden ErwÃ¤gungen ohnehin abzuweisen ist, auch bezÃ¼glich der vom Mitbeteiligten 1 angeordneten Streichung des AusnÃ¼tzungsrevers auf dem GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers, worum dieser den Mitbeteiligten 1 wie erwÃ¤hnt ebenfalls nicht ersucht hat.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Baubewilligung ist die behÃ¶rdliche Feststellung, dass einem Bauvorhaben keine Ã¶ffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen, namentlich keine solchen aus dem Planungs- und Baurecht. Sie bezieht sich ausschliesslich auf das im Zeitpunkt der Bewilligung geltende Recht. Eine grÃ¶ssere, den Rahmen dieser Feststellung sprengende Tragweite erhÃ¤lt die Bewilligung dann, wenn sie zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands mit Nebenbestimmungen verknÃ¼pft wird, die den Bauherrn zu einem bestimmten Tun, Unterlassen oder Dulden verpflichten (vgl. § 321 PBG). In diesem Fall wirkt die Baubewilligung Ã¼ber die Errichtung der ihr entsprechenden Baute hinaus in die Zukunft, sodass sich notwendigerweise die Frage nach dem Bestand und der Tragweite der Nebenbestimmung im Fall einer RechtsÃ¤nderung stellt. Dient die Nebenbestimmung der Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes und ist dieser nach der RechtsÃ¤nderung auch ohne jene gewÃ¤hrleistet, so hat sie ihre rechtliche Grundlage verloren und ist die entsprechende Anmerkung zu lÃ¶schen. Bleibt der rechtmÃ¤ssige Zustand auch unter dem neuen Recht nur durch die nÃ¤mliche Nebenbestimmung gesichert, so tritt als ihre gesetzliche Grundlage das neue Recht an die Stelle des alten (VGr, 5. Dezember 2007, VB.2006.00380 E. 4.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>ArealÃ¼berbauungen nach heute in Kraft stehendem Recht (§§ 69â74 PBG) sind Ãberbauungen von GrundstÃ¼cken mit einer bestimmten MindestflÃ¤che (§ 69 PBG) und nach einer einheitlichen Baueingabe (§ 73 Abs. 1 PBG). Sie dÃ¼rfen je nach den Vorschriften in der Bauordnung von den Bestimmungen fÃ¼r die Regelbauweise (in der Regel hinsichtlich AusnÃ¼tzung und Geschosszahl) und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden (§ 72 Abs. 1 PBG) abweichen, mÃ¼ssen aber dafÃ¼r erhÃ¶hten Anforderungen an die Gestaltung (besonders gute Gestaltung), Ausstattung und AusrÃ¼stung entsprechen (§ 71 Abs. 1 PBG). Bereits vor Erlass des Planungs- und Baugesetzes enthielt die nicht mehr in Kraft stehende BauO 1970 vom 23. Oktober 1970 "Besondere Vorschriften fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen" (Art. 37 ff.; vgl. vorstehend E. 2.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Das Verwaltungsgericht hatte sich schon verschiedentlich Ã¼ber die Bedeutung von ArealÃ¼berbauungsreversen auszusprechen, die vor Inkrafttreten des Planungs- und Baugesetzes erlassen wurden (RB 1987 Nr. 69; RB 1989 Nr. 71; VGr, 12. Februar 1991, VB 90/173 [nicht publiziert]). Im von der Vorinstanz als Entscheidgrundlage beigezogenen Entscheid RB 1989 Nr. 71 fÃ¼hrte das Verwaltungsgericht hinsichtlich der vorliegenden Problematik Folgendes aus:</p> <p class="Erwgung2">(E. 2a): (â¦) Bewilligungen von ArealÃ¼berbauungen werden zumeist mit Nebenbestimmungen verbunden, die gewÃ¤hrleisten sollen, dass die von der Regelbauweise abweichende Ãberbauung nach einheitlichem Plan zu Ende gefÃ¼hrt wird und in ihren sie gegenÃ¼ber der RegelÃ¼berbauung auszeichnenden Merkmalen (besonders gute Gestaltung, zweckmÃ¤ssige Ausstattung und AusrÃ¼stung, vgl. § 71 PBG) erhalten bleibt. Auch diese Nebenbestimmungen verlieren ihre gesetzliche Grundlage dann, wenn das Bauvorhaben nach dem neuen Recht als RegelÃ¼berbauung ausgefÃ¼hrt werden kÃ¶nnte. Zu beachten ist dabei, dass eine ArealÃ¼berbauung oft mehrere GrundstÃ¼cke erfasst; je nach Anordnung der Bauten kÃ¶nnen einzelne dieser GrundstÃ¼cke besonders dicht Ã¼berbaut werden, wÃ¤hrend im Extremfall ein anderes vÃ¶llig unÃ¼berbaut bleibt, weil dort die zur Bewilligung der ArealÃ¼berbauung ausschlaggebende FreiflÃ¤che ausgeschieden wurde. Dieser besondere, durch die ArealÃ¼berbauung hergestellte Zusammenhang zwischen den GrundstÃ¼cken wird durch eine RechtsÃ¤nderung nicht berÃ¼hrt. Ob die Nebenbestimmungen der Bewilligung einer ArealÃ¼berbauung auch im neuen Recht eine Grundlage haben, ist deshalb nicht fÃ¼r jedes der erfassten GrundstÃ¼cke als solches, sondern fÃ¼r das gesamte Gebiet zu prÃ¼fen, das von der ursprÃ¼nglichen Bewilligung erfasst war. Ist beispielsweise die nach neuem Recht zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung fÃ¼r das ganze Areal bereits erreicht, so dÃ¼rfen auf einem TeilgrundstÃ¼ck auch dann keine weiteren Bauten errichtet werden, wenn dieses GrundstÃ¼ck fÃ¼r sich allein betrachtet eine AusnÃ¼tzungsreserve aufweist (RB 1988 Nr. 72 = BEZ 1988 Nr. 34).</p> <p class="Urteilstext">(â¦)</p> <p class="Erwgung2">(E. 2b): (â¦) VerstÃ¶sst dagegen die nach altem Recht bewilligte Ãberbauung gemÃ¤ss Bebauungs- bzw. GesamtÃ¼berbauungsplan auch gegen die Regelbauweise des neuen Rechts, so behalten die ehemals die GesamtÃ¼berbauung sichernden Nebenbestimmungen ihre gesetzliche Grundlage, und zwar selbst dann, wenn das neue Recht keine Vorschriften Ã¼ber die Gruppen- oder ArealÃ¼berbauung kennen wÃ¼rde. Denn der Zweck dieser Nebenbestimmungen liegt darin, diejenigen Merkmale der GesamtÃ¼berbauung zu wahren, die das Abweichen von der Regelbauweise gerechtfertigt haben; dauert trotz RechtsÃ¤nderung diese Abweichung an, so bleibt damit auch die Grundlage fÃ¼r die Nebenbestimmungen erhalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Der Entscheid RB 1989 Nr. 71 wurde wiederholt bestÃ¤tigt (VGr, 5. Dezember 2007, VB.2006.00380; 23. Februar 2011, <a id="_Hlk150510643">VB.2010.00437 in BEZ 2011 Nr. 20</a>; VGr, 2. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00184 E. 2.4.2 f.).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Nach Massgabe der vorstehenden Rechtsprechung hielt die Vorinstanz zusammengefasst dafÃ¼r, dass die im Jahr 1972 unter Nebenbestimmungen bewilligte ArealÃ¼berbauung als Ganzes â worauf alleine abzustellen sei â schon deshalb nicht mehr zulÃ¤ssig wÃ¤re, weil sie mit den BlÃ¶cken "B" (GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 020), "C" (GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 021) und "D" (GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 017) unbestrittenermassen nach heutiger Regelbauweise Ã¼bergeschossige GebÃ¤ude umfasse und es nach dem Gesagten unerheblich sei, dass diese Regelbauwidrigkeit nicht auch bei den WohnblÃ¶cken "A" selbst zu verzeichnen sei. Die aus dem Bewilligungszeitpunkt herrÃ¼hrenden Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkungen gÃ¤lten nach wie vor, wenngleich im Rahmen der etappenweisen Erstellung vom ursprÃ¼nglichen Ãberbauungskonzept abgewichen worden sei. Die verlangten FreiflÃ¤chen seien im Rahmen der einzelnen Bauetappen nachzuweisen und zu erhalten gewesen, wofÃ¼r in den jeweiligen Baubewilligungen entsprechende, sichernde Nebenbestimmungen statuiert worden seien. Dergestalt sei sichergestellt worden, dass die fÃ¼r die gestalterischen QualitÃ¤ten der GesamtÃ¼berbauung wichtigen FreiflÃ¤chen gewahrt worden seien, die bei deren Bewilligung das Abweichen von der damaligen Regelbauweise gerechtfertigt hÃ¤tten. Das ursprÃ¼nglich bewilligte Gesamtkonzept inklusive FreiflÃ¤chen, welches damals die Abweichung von der Regelbauweise gerechtfertigt habe, mÃ¼sse weiterhin eingehalten werden. Deshalb sei es auch nicht entscheidend, dass die heutige Umgebungsgestaltung vom ursprÃ¼nglichen Gartenplan vom 20. Juli 1972 abweiche.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Was der BeschwerdefÃ¼hrer (wie auch der Mitbeteiligte 1) hiergegen vorbringen, vermag nicht zu Ã¼berzeugen:</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b>Unwesentlich ist nach Massgabe des AusgefÃ¼hrten zunÃ¤chst, ob der Wohnblock "A3" des BeschwerdefÃ¼hrers schon im Jahr 1976/1977 gestÃ¼tzt auf die Regelbauweise hÃ¤tte bewilligt werden kÃ¶nnen. Massgeblich ist allein, dass der Wohnblock "A3" nicht gestÃ¼tzt auf die Regelbauweise bewilligt wurde â sondern als Teil einer ArealÃ¼berbauung. Diese wurde in Bezug auf die notwendigen FreiflÃ¤chen und die gestalterischen QualitÃ¤ten ungeachtet der etappenweisen Erstellung immerfort gesamthaft betrachtet, weshalb die ArealÃ¼berbauungsreserve in den Baubewilligungen sÃ¤mtlicher Etappen statuiert bzw. wiederholt wurden. Dabei wurde stets auf das ursprÃ¼ngliche Gesamtkonzept der Gartenanlage (Plan vom 20. Juli 1972; Bewilligung vom 8. August 1972) verwiesen. Der Zweck dieser Nebenbestimmungen liegt darin, diejenigen Merkmale der GesamtÃ¼berbauung zu wahren, die das Abweichen von der Regelbauweise rechtfertigten. Wenngleich vom Gesamtkonzept zwar in Bezug auf die Anzahl WohnblÃ¶cke und die GebÃ¤udegrundflÃ¤chen bei den WohnblÃ¶cken "A" und "C" abgewichen wurde, Ã¤ndert dies nichts am Umstand, dass die FreiflÃ¤chen sowie die gestalterischen Erfordernisse im Bewilligungsprozess der einzelnen Etappen geprÃ¼ft und jeweils als arealÃ¼berbauungswÃ¼rdig bzw. als gegeben erachtet wurden. Die seinerzeitigen Ãberlegungen, welche in die etappenweise erteilten Baubewilligungen mÃ¼ndeten, lassen sich heute selbstredend nicht mehr im Einzelnen eruieren. Diese gesamthafte Betrachtungsweise wurde mit den statuierten ArealÃ¼berbauungsreversen festgehalten und vor VerÃ¤nderungen bewahrt. Das damals als bewilligungsfÃ¤hige Einheit erachtete Gesamtbild zu erhalten, erfordert die Beibehaltung der ArealÃ¼berbauungsreverse. Ob die ArealÃ¼berbauung aus <i>heutiger</i> Sicht den Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung genÃ¼gt, kann entgegen act. â¦ offenbleiben.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>Gegenstand des Rekursverfahrens kann nur sein<span>, was auch Gegenstand der erstinstanzlichen VerfÃ¼gung war oder nach richtiger Gesetzesanwendung hÃ¤tte sein sollen (Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 19â28a N. 45). </span>Eine ÃberfÃ¼hrung des Baubestandes auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 020 (WohnblÃ¶cke "B"), 021 (Wohnblock "C") und 017 (WohnblÃ¶cke "D") in eine ArealÃ¼berbauung nach neuem Recht, unter "Entlassung" der WohnblÃ¶cke "A" aus der ArealÃ¼berbauung, hatte die Vorinstanz bereits mangels StreitgegenstÃ¤ndlichkeit (siehe vorne E. 3.1 Abs. 1) nicht zu prÃ¼fen, weshalb entgegen act. â¦ auch keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs (Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) des BeschwerdefÃ¼hrers vorliegt. Ob eine solche ÃberfÃ¼hrung allenfalls mÃ¶glich wÃ¤re, ist daher von vornherein nicht von Relevanz. Entgegen der Ansicht des BeschwerdefÃ¼hrers ergÃ¤be sich die ZulÃ¤ssigkeit einer solchen "Reduktion" einer altrechtlichen ArealÃ¼berbauung nicht â auch nicht sinngemÃ¤ss â aus einem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 3. MÃ¤rz 2022 (VB.2021.00578, E. 4.1). ErfÃ¼llt eine altrechtliche <i>Gesamt</i>Ã¼berbauung (unzutreffend act. â¦: "die Ãberbauung resp. die verbleibenden Bauten") alle Voraussetzungen fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung nach geltendem Recht, kÃ¶nnen die geltenden Nebenbestimmungen durch einen ArealÃ¼berbauungsrevers nach geltendem Recht ersetzt werden (VGr, 5. Dezember 2007, VB.2006.00380, E. 4.1). Ohnehin verkennt der BeschwerdefÃ¼hrer, dass eine solche Reduktion des Altbestandes jedenfalls ein entsprechendes Gesuch aller hiervon betroffenen EigentÃ¼mer voraussetzen wÃ¼rde. Es ist nicht Aufgabe einer BaubehÃ¶rde, einem "austretungswilligen" EigentÃ¼mer eines GrundstÃ¼cks innerhalb einer altrechtlichen ArealÃ¼berbauung zu seinem Ziel zu verhelfen, indem sie zur Sicherung eines neurechtlich arealÃ¼berbauungswÃ¼rdigen Restbestandes Ã¼ber die GrundstÃ¼cke anderer EigentÃ¼mer innerhalb der altrechtlichen ArealÃ¼berbauung ohne deren Gesuche und Mitwirkung Anordnungen trifft.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.3 </b>In Bezug auf das raumplanerische Ziel der baulichen Verdichtung respektive den Grundsatz der haushÃ¤lterischen Bodennutzung (Art. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 [RPG]; SR 700) kann in Anwendung von § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG schliesslich auf die entsprechenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Zusammenfassend besteht kein Raum fÃ¼r die Streichung von altrechtlichen ArealÃ¼berbauungsreversen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 016 des BeschwerdefÃ¼hrers. Der beschwerdefÃ¼hrerische Eventualantrag vermag daher nicht durchzudringen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b><br/> Nach dem AusgefÃ¼hrten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten wird.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung3">AusgangsgemÃ¤ss sind die Verfahrenskosten dem unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und steht ihm keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist er zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 3 VRG).</p> <p class="Erwgung3">DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 1'705.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'705.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;</span></p> <p class="Einzug2"><span> b) die Mitbeteiligten;<br/> c) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>