<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2007.00356</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=207178&amp;W10_KEY=4467131&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2007.00356</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.12.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Arealüberbauung. Gestaltung, Ausnützungsbonus für behindertengerechtes Bauen, strassenmässige Erschliessung.<br/><br/>Farbgebung, Materialisierung und Details der Fassadengestaltung sind auch bei einer Arealüberbauung in aller Regel nicht ausschlaggebend für die Bewilligungsfähigkeit des Bauvorhabens. Es ist zulässig, die Regelung dieser Nebenpunkte in ein späteres Verfahren zu verweisen (E. 3.1.2).<br/><br/>Während der zusätzliche Ausnützungsbonus für behindertengerechtes Bauen gemäss Art. 20 Abs. 3 BZO allgemein gilt, kommt das Behindertengesetz nur bei Wohngebäuden mit mehr als acht Wohneinheiten zur Anwendung. Diese Voraussetzung ist bei der streitbetroffenen Arealüberbauung, welche zwei Wohngebäude mit je sechs Wohnungen umfasst, nicht erfüllt. Der Einwand, Art. 20 Abs. 3 BZO belohne unzulässigerweise etwas, wozu die Bauherrschaft ohnehin verpflichtet sei, ist somit unbegründet (E. 3.2.2).<br/><br/>Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht es dem Eigentümer, dessen Grundstück von zwei Strassen erschlossen wird, vorbehältlich einer anders lautenden Festlegung im Quartierplan grundsätzlich frei, von welcher Strasse her er sein Grundstück erschliessen will. Dabei ist jedoch die Erschliessungskapazität der in Frage stehenden Strassen gemessen am zu erschliessenden Gebiet zu berücksichtigen. Vorliegend verfügt die gewählte Strasse über eine ausreichende Erschliessungskapazität und der Quartierplan enthält keine Festlegung, welche die Erschliessung des Baugrundstücks zwingend vorschreibt (E. 4.1).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEHINDERTENGERECHTES BAUEN">BEHINDERTENGERECHTES BAUEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSKAPAZITÃT">ERSCHLIESSUNGSKAPAZITÃT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENPUNKTE">NEBENPUNKTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 3 lit. c BehiG</span><br/><span class="ungerade">§ 71 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8412" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2007.00356</p> <p class="MsoNormal">VB.2007.00360</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">5. Dezember 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Tanja Pekeljevic. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b><a id="Anonym_ORT_1_5">A,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b><a id="Anonym_ORT_2_10">B,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch <a id="Anonym_ORT_3_17">RA C,</a> </p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoBodyText">2.1<b> </b>D,</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2<b> </b>E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.3<b> </b>F,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.4<b> </b><a id="Anonym_ORT_4_22">G,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch <a id="Anonym_ORT_5_30">RA H,</a></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_19">Baukonsortium I,</a> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_5_28">J,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_6_30">Hochbaukommission BrÃ¼tten,</a> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_7_37">RA K,</a> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 10. Oktober 2006 erteilte die Hochbaukommission BrÃ¼tten dem Baukonsortium "I" die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der M-Strasse in BrÃ¼tten.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Einen hiergegen erhobenen Rekurs mehrerer Nachbarn hiess die Baurekurskommission IV, soweit sie darauf eintrat, am 21. Juni 2007 insofern gut, als die Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung betreffend Warteraum und Verkehrsregelung bei der Zufahrt zur Unterniveaugarage ergÃ¤nzt wurde; im Ãbrigen wurde der Rekurs abgewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Rekursentscheid liessen A und B am 3. September 2007 sowie D, E, F und G am 4. September 2007 Beschwerde an das Verwaltungsgericht erheben, je mit den HauptantrÃ¤gen, Baubewilligung und Rekursentscheid unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen aufzuheben. In prozessualer Hinsicht wurde die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, eventuell der Beizug eines Gutachtens betreffend die ArealÃ¼berbauungswÃ¼rdigkeit des Bauvorhabens beantragt.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 20. September 2007 auf Abweisung der Beschwerden. Der Gemeinderat BrÃ¼tten am 5. und die Bauherrschaft am 12. Oktober 2007 liessen Abweisung der Beschwerden unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen beantragen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Soweit die Vorinstanz hinsichtlich eines Rekurrenten auf das Rechtsmittel nicht eingetreten ist, wurde keine Beschwerde erhoben. Die Ã¼brigen Nachbarn sind offenkundig zu Rekurs und Beschwerde befugt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Da die beiden Beschwerden den nÃ¤mlichen Rekursentscheid betreffen und teilweise die gleichen RÃ¼gen erhoben werden, sind sie zweckmÃ¤ssigerweise zu vereinigen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">In prozessualer Hinsicht wird ein Augenschein sowie eventuell die Einholung eines Gutachtens betreffend die ArealÃ¼berbauungswÃ¼rdigkeit des umstrittenen Bauvorhabens beantragt. Beide Weiterungen sind nicht erforderlich.</p> <p class="Urteilstext">Der Sachverhalt, dessen Feststellung die beantragten Beweismittel dienen sollen, ist hinreichend geklÃ¤rt. Die Gestaltung des Bauvorhabens kann das Verwaltungsgericht aufgrund der PlÃ¤ne und der Visualisierung in den im Rekursverfahren eingereichten Verkaufsunterlagen hinreichend beurteilen. Die bauliche Umgebung wird durch die von der Baurekurskommission anlÃ¤sslich ihres Augenscheins aufgenommenen Fotos dokumentiert; zudem kann sich das Gericht einen Ãberblick Ã¼ber die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse anhand der Ã¼ber den GIS-Browser (http://www.gis.zh.ch) zugÃ¤nglichen Luftbilder verschaffen. Auch die fÃ¼r die Beurteilung der strassenmÃ¤ssigen Erschliessung massgeblichen SachumstÃ¤nde ergeben sich mit hinreichender Genauigkeit aus den Akten.</p> <p class="Urteilstext">Bei dieser Ausgangslage kann das Verwaltungsgericht auf die DurchfÃ¼hrung eines eigenen Augenscheins verzichten (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Ebenso ist der Beizug eines Gutachtens nicht erforderlich: Ob ein Bauvorhaben die Anforderungen von § 71 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) an eine ArealÃ¼berbauung erfÃ¼llt, ist eine Rechtsfrage, deren Entscheidung die Anwendung zahlreicher unbestimmter Rechtsbegriffe erfordert und damit der erstinstanzlichen BehÃ¶rde einen Entscheidungsspielraum Ã¶ffnet, der von den Rechtsmittelinstanzen zu beachten ist. Das Verwaltungsgericht hat deshalb nicht in erster Linie die architektonische QualitÃ¤t des Bauvorhabens zu wÃ¼rdigen, sondern zu prÃ¼fen, ob die Rekurskommission die WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde ohne Rechtsverletzung als vertretbar hat wÃ¼rdigen dÃ¼rfen (VGr, 9. April 2003, BEZ 2003 Nr. 22). Diese Frage erfordert nicht die besonderen Fachkenntnisse eines Architekten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden im Verfahren VB.2007.00360 rÃ¼gen in erster Linie eine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung, weil erstens das Bauvorhaben den Anforderungen von § 71 PBG an eine ArealÃ¼berbauung nicht genÃ¼ge und zweitens der zusÃ¤tzliche AusnÃ¼tzungsbonus fÃ¼r behindertengerechtes Bauen gemÃ¤ss Art. 20 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde BrÃ¼tten vom 17. November 1992 (BZO) nicht gerechtfertigt sei, weil mit dieser Bauweise nur dem nachgelebt werde, was das <span>Bundesgesetz vom 13. Dezember 2002 Ã¼ber die Beseitigung von Benachteiligungen von Menschen mit Behinderungen (Behindertengleichstellungsgesetz [BehiG; SR 151.3]) ohnehin vorschreibe.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 71 PBG mÃ¼ssen bei ArealÃ¼berbauungen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein (Abs. 1); bei der Beurteilung dieser Anforderung sind insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung (Abs. 2).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>Die Hochbaukommission BrÃ¼tten hat das Projekt, das siegreich aus einem von der Gemeinde als GrundeigentÃ¼merin durchgefÃ¼hrten Architekturwettbewerb hervor gegangen ist, im angefochtenen Beschluss vom 10. Oktober 2006 eingehend nach den Kriterien von § 71 Abs. 2 PBG geprÃ¼ft und ist zum Schluss gekommen, das Vorhaben erfÃ¼lle die gestellten Anforderungen. Die Vorinstanz hat diese WÃ¼rdigung im Licht der von den BeschwerdefÃ¼hrenden erhobenen EinwÃ¤nde geprÃ¼ft und hat sie insbesondere in Bezug auf die architektonische Gestaltung als vertretbar gewÃ¼rdigt. Im Beschwerdeverfahren wiederholen die BeschwerdefÃ¼hrenden ihre Kritik an der Gestaltung des Bauvorhabens, ohne jedoch darzulegen, inwiefern die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde als nicht mehr vertretbar erscheinen soll. Auch das von den BeschwerdefÃ¼hrenden eingereichte Gutachten Ã¤ndert daran nichts; es wiederholt im Wesentlichen nur die Kritik der BeschwerdefÃ¼hrenden an der architektonischen Gestaltung des Bauvorhabens. Eine vom Verwaltungsgericht zu behebende Rechtsverletzung (§ 50 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]) ist deshalb nicht dargetan und die Beschwerde insoweit unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.2 </b>Im Zusammenhang mit der Frage der Gestaltung rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden, bei einer ArealÃ¼berbauung, wo besondere Gestaltungsanforderungen gÃ¤lten, mÃ¼ssten bereits die BaueingabeplÃ¤ne Angaben bezÃ¼glich Farb- und Materialwahl enthalten und die BaubehÃ¶rde habe deshalb die Bewilligung des Bemusterungskonzepts unzulÃ¤ssigerweise fÃ¼r einen spÃ¤teren Zeitpunkt vorbehalten.</p> <p class="Urteilstext">Dieser Einwand ist unbegrÃ¼ndet. Nach der Rechtsprechung ist es zulÃ¤ssig, die Regelung von Nebenpunkten, die fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit eines Bauvorhabens nicht von ausschlaggebender Bedeutung sind, in ein spÃ¤teres Verfahren zu verweisen (RB 1989 Nr. 83 = BEZ 1989 Nr. 14). Damit wird berÃ¼cksichtigt, dass es wenig zweckmÃ¤ssig und unwirtschaftlich wÃ¤re, wenn die Detailprojektierung bereits im Zeitpunkt der Baueingabe abgeschlossen sein mÃ¼sste. Wenn § 73 Abs. 1 PBG bestimmt, dass bei ArealÃ¼berbauungen die baurechtliche Bewilligung eine "vollstÃ¤ndige" Baueingabe voraussetzt, werden damit bezÃ¼glich des Detaillierungsgrads der Baueingabe keine anderen Anforderungen gestellt, sondern nur verlangt, dass die Baueingabe alle auf dem Areal geplanten Bauten und Anlagen umfassen muss. Weitergehende Anforderungen an die Baueingabe ergeben sich hingegen daraus, dass ArealÃ¼berbauungen den Anforderungen von § 71 PBG genÃ¼gen mÃ¼ssen, was aufgrund der Baueingabe Ã¼berprÃ¼fbar sein muss. Das Verwaltungsgericht hat deshalb insbesondere verlangt, dass bei ArealÃ¼berbauungen der Umgebungsplan bereits mit der Baueingabe eingereicht werden muss, da andernfalls die fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit vorausgesetzte besonders gute Gestaltung des Umschwungs in Bezug auf Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen nicht geprÃ¼ft werden kÃ¶nne (RB 1997 Nr. 81). Farbgebung, Materialisierung und Details der Fassadengestaltung sind dagegen auch bei einer ArealÃ¼berbauung in aller Regel nicht ausschlaggebend fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit des Bauvorhabens; die Einordnung in die bauliche Umgebung sowie kubische Gliederung und architektonische Gestaltung kÃ¶nnen regelmÃ¤ssig beurteilt werden, ohne dass Farbwahl und Materialisierung sowie weitere Aspekte der Detailgestaltung bereits feststehen. Durch den Vorbehalt der nachtrÃ¤glichen Bewilligung ist hinreichend sichergestellt, dass gegen eine den Anforderungen von § 71 PBG nicht genÃ¼gende Farbgebung, Materialisierung oder Detailgestaltung eingeschritten werden kann. Sodann ist gemÃ¤ss § 316 Abs. 2 PBG auch diese nachtrÃ¤gliche Bewilligung den rechtsmittelbefugten Nachbarn zu erÃ¶ffnen, so dass ihnen aus der nachtrÃ¤glichen Bewilligung keine Nachteile erwachsen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Mit ihrem Einwand, der zusÃ¤tzliche AusnÃ¼tzungsbonus fÃ¼r behindertengerechtes Bauen gemÃ¤ss Art. 20 Abs. 3 BZO sei nach In-Kraft-Treten des <span>Behindertengleichstellungsgesetzes</span> nicht mehr gerechtfertigt, verlangen die BeschwerdefÃ¼hrenden eine akzessorische ÃberprÃ¼fung der Bau- und Zonenordnung.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Eine akzessorische ÃberprÃ¼fung von NutzungsplÃ¤nen wird nach der Rechtsprechung bei deren spÃ¤teren Anwendung dann zugelassen, "wenn sich der Betroffene bei Planerlass noch nicht Ã¼ber die ihm auferlegten BeschrÃ¤nkungen Rechenschaft geben konnte und er im damaligen Zeitpunkt keine MÃ¶glichkeit hatte, seine Interessen zu verteidigen". Ferner muss die GÃ¼ltigkeit eines Nutzungsplans "stets dann noch in Zweifel gezogen werden kÃ¶nnen, wenn die gesetzlichen Vorschriften Ã¼ber die Ortsplanung geÃ¤ndert werden oder wenn sich die tatsÃ¤chliche Situation seit Erlass eines Zonenplans in einer Weise gewandelt hat, dass das Ã¶ffentliche Interesse an den auferlegten EigentumsbeschrÃ¤nkungen dahin gefallen sein kÃ¶nnte" (BGE 111 Ia 129 E. 3d mit Hinweisen; RB 1987 Nr. 9; Alfred Kuttler, Fragen des Rechtsschutzes gemÃ¤ss dem Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZBl 83/1982, S. 331 ff.; Karl SpÃ¼hler, Der Rechtsschutz von Privaten und Gemeinden im Raumplanungsrecht, ZBl 90/1989, S. 103). Das Bundesgericht hat diese Praxis im Entscheid BGE 116 Ia 207 bestÃ¤tigt, gleichzeitig aber prÃ¤zisiert, dass der Ausschluss der spÃ¤teren Anfechtung nur fÃ¼r Normen gelte, die dazu dienen, Art, Natur und Umfang der im Zonenplan kartographisch dargestellten Nutzungen zu umschreiben. Ob dies vorliegend bei Art. 20 Abs. 3 BZO zutrifft, kann offen gelassen werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Da das Behindertengleichstellungsgesetz erst nach der Bau- und Zonenordnung erlassen worden ist, erscheint eine akzessorische ÃberprÃ¼fung im Lichte dieser neuen Rechtstatsache als zulÃ¤ssig. WÃ¤hrend Art. 20 Abs. 3 BZO jedoch allgemein gilt, kommt gemÃ¤ss Art. 3 lit. c <span>BehiG</span> dieses Gesetz nur bei WohngebÃ¤uden mit mehr als acht Wohneinheiten zur Anwendung. Diese Voraussetzung ist bei der streitbetroffenen ArealÃ¼berbauung, welche zwei WohngebÃ¤ude mit je sechs Wohnungen umfasst, nach den zutreffenden ErwÃ¤gungen der Baurekurskommission nicht erfÃ¼llt; auf diese vorinstanzliche BegrÃ¼ndung kann gemÃ¤ss § 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG verwiesen werden. Der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden, Art. 20 Abs. 3 BZO belohne unzulÃ¤ssigerweise etwas, wozu die Bauherrschaft ohnehin verpflichtet sei, ist somit unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Umstritten ist sodann die strassenmÃ¤ssige Erschliessung des Bauvorhabens. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, die vorgesehene Zufahrt Ã¼ber die N-Strasse entspreche nicht dem Erschliessungskonzept des Quartierplans N-Strasse, sei mit Blick auf Verkehrssicherheit und Immissionen unzweckmÃ¤ssig und nicht gemÃ¤ss den Anforderungen der Zugangsnormalien ausgebaut.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Frage, Ã¼ber welche Strasse eine Ãberbauung zu erschliessen ist, wenn dies von zwei Seiten her mÃ¶glich ist, hat das Verwaltungsgericht schon verschiedentlich beschÃ¤ftigt. Im Entscheid VB.2003.00044 vom 17. Dezember 2003 (BEZ 2004 Nr. 2) hat es die dabei entwickelte Rechtsprechung zusammengefasst: Aus den Ãberbauungsannahmen, auf denen die Planung der Erschliessung beruht, und den fÃ¼r die Kostenverlegung festgesetzten Perimetern allein kann keine Verpflichtung abgeleitet werden, das an eine bestimmte Quartierplanstrasse angrenzende Gebiet in jedem Fall Ã¼ber diese Strasse zu erschliessen. VorbehÃ¤ltlich einer anders lautenden Festlegung im Quartierplan steht es dem EigentÃ¼mer, dessen GrundstÃ¼ck von zwei Strassen erschlossen wird, grundsÃ¤tzlich frei, von welcher Strasse her er sein GrundstÃ¼ck erschliessen will. Das gilt aber dann nicht, wenn die ErschliessungskapazitÃ¤t der in Frage stehenden Strassen gemessen am zu erschliessenden Gebiet gering ist, so dass die Gefahr besteht, dass fÃ¼r ein Ã¼ber mehrere Strassen erschlossenes GrundstÃ¼ck unnÃ¶tigerweise ErschliessungskapazitÃ¤ten beansprucht werden, die in der Folge fÃ¼r GrundstÃ¼cke fehlt, welche ihrer Lage wegen nur Ã¼ber eine einzige Strasse erschlossen werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung2">Ein solcher Sachverhalt liegt hier nicht vor. Wie sich aufgrund der Akten ergibt, verfÃ¼gt die N-Strasse Ã¼ber eine ausreichende ErschliessungskapazitÃ¤t, um den Verkehr der geplanten Ãberbauung aufzunehmen, ohne dass die Erschliessung von anderen, auf die N-Strasse angewiesenen GrundstÃ¼cken in Frage gestellt wird. Das gilt ohne weiteres fÃ¼r den sÃ¼dlichen Abschnitt zwischen O-Strasse und Gabelung der N-Strasse, in welchem die Fahrbahn eine Breite von 5,0 bis 5,5 m aufweist und auf der einen Seite von einem 1 m breitem Bankett und auf der anderen von einem 2,0 m breiten Trottoir gesÃ¤umt wird; dieser Ausbaustandard entspricht gemÃ¤ss Anhang "Technische Anforderungen" der Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (LS 700.5) einer Erschliessungsstrasse und genÃ¼gt damit bei weitem. Der westliche Ast der N-Strasse weist eine Fahrbahnbreite von 4,9 bis 5,0 m und auf der Nordostseite ein 1 m breites, asphaltiertes Bankett auf. Damit erfÃ¼llt sie die Anforderungen an eine Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich, welche den Verkehr von bis zu 30 Wohneinheiten aufzunehmen vermag. Damit verfÃ¼gt sie, wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat, auch nach Anschluss des streitbetroffenen Bauvorhabens noch Ã¼ber hinreichende Erschliessungsreserven. Wie die BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekursverfahren selber ausgefÃ¼hrt haben (Rekursschrift Ziff. 32), werden heute Ã¼ber den oberen (westlichen) Teil der N-Strasse nur fÃ¼nf Wohneinheiten, nÃ¤mlich fÃ¼nf EinfamilienhÃ¤user, erschlossen. Die in der Beschwerde VB.2007.00356 erhobene Behauptung, dass bei den Liegenschaften Kat.-Nrn. 03 (N-Strasse 07), 04 (N-Strasse 08) und 05 (N-Strasse 09) von zwei statt einer und bei der Liegenschaft Kat.-Nr. 06 (N-Strasse 10 und 11) von drei statt zwei Wohneinheiten auszugehen sei, ist neu und deshalb gemÃ¤ss § 52 Abs. 2 VRG nicht zu hÃ¶ren. Abgesehen davon steht sie im Widerspruch zur Darstellung des Sachverhalts in der Rekursschrift und ist auch nicht hinreichend substanziiert, weshalb neu die EinfamilienhÃ¤user N-Strasse 07, 08 und 09 mit zwei und das Doppel-Einfamilienhaus N-Strasse 10 und 11 mit drei Wohneinheiten zu berÃ¼cksichtigen seien. Das unÃ¼berbaute GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 12 kÃ¶nnte zwar mÃ¶glicherweise mit 12 Wohneinheiten erschlossen werden; auch damit wÃ¼rde aber die KapazitÃ¤t des westlichen Asts der N-Strasse noch nicht vollstÃ¤ndig ausgeschÃ¶pft. Zudem stÃ¶sst dieses GrundstÃ¼ck auch an den nordÃ¶stlichen Ast der N-Strasse an, der ohnehin noch Ã¼ber genÃ¼gende ErschliessungskapazitÃ¤ten verfÃ¼gt.</p> <p class="Urteilstext">Dass der Quartierplan eine Festlegung enthalte, welche die Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks Ã¼ber die M-Strasse zwingend vorschreibt, wird zu Recht nicht behauptet. Aus quartierplanrechtlichen GrÃ¼nden kann deshalb der Bauherrschaft die Erschliessung ihres GrundstÃ¼cks Ã¼ber die N-Strasse nicht untersagt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Wie bereits dargelegt, entspricht der Ausbau der N-Strasse den Zugangsnormlien. Sodann hat die Rekurskommission einen Augenschein vorgenommen und ist mit zutreffenden ErwÃ¤gungen, auf die zu verweisen ist, zum Schluss gekommen, die N-Strasse als Zufahrt zum BaugrundstÃ¼ck sei auch unter BerÃ¼cksichtigung des zu erwartenden Mehrverkehrs hinreichend verkehrssicher. Diese WÃ¼rdigung beruht insbesondere hinsichtlich des Ausbaustandards der N-Strasse und der Zahl der zu erschliessenden Wohneinheiten auf einer zutreffenden Sachverhaltsfeststellung und ist offenkundig nicht rechtsverletzend. Daran wÃ¼rde sich auch dann nichts Ã¤ndern, wenn die Zufahrt von der M-Strasse her, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden im Verfahren VB.2007.00360 geltend machen, aus "verkehrssicherheits- und immissionsmÃ¤ssigen GrÃ¼nden" noch zweckmÃ¤ssiger wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Damit erweisen sich die Beschwerden als unbegrÃ¼ndet und sind abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den BeschwerdefÃ¼hrenden anteilmÃ¤ssig aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG) und sind sie zu einer ParteientschÃ¤digung an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 1 lit. a VRG). Dem Gemeinderat steht eine solche EntschÃ¤digung gemÃ¤ss § 17 Abs. 3 VRG nicht zu (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4, www.vgrzh.ch; vgl. auch die Rechtsprechung der Baurekurskommissionen in BEZ 2005 Nr. 15).</p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer:</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdeverfahren VB.2007.00356 und VB.2007.00360 werden vereinigt;</p> <p class="Urteilstext">und entscheidet:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'180.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zu je 1/4 und unter solidarischer Haftung fÃ¼r 1/2 den BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 und zu je 1/8 und unter solidarischer Haftung fÃ¼r 1/2 den BeschwerdefÃ¼hrenden 2.1 â 2.4 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden nach dem nÃ¤mlichen Verteiler zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 4'000.- an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>