<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2003 113 S.441</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2003</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">485</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>III. Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</b></span><br/> <br/> <br/> <br/> <span class="ft3"><b>119 Ausnützungsziffer.</b></span><br/> <span class="ft4">-</span> <span class="ft3"><b>Ein frei stehender Lift, der der Erschliessung von Terrassenhäusern</b></span><br/> <span class="ft3"><b>dient, ist (nach der gleichen Berechnungsweise wie bei Treppenhäu-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>sern) zur Bruttogeschossfläche zu zählen (Erw. 4c). Nicht anrechen-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>bar dagegen sind die äusseren Zugänge vom Lift zu den Wohnungs-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>türen, sofern sie mindestens einseitig offen sind (Erw. 4b).</b></span><br/> <br/> <span class="ft6">Entscheid des Baudepartements vom 12. Juni 2003 in Sachen R. AG. gegen</span><br/> <span class="ft6">Gemeinderat B.</span><br/> <br/> <span class="ft7"><i>Sachverhalt</i></span><br/> <br/> <span class="ft8">In einem «obiter dictum» äussert sich das Baudepartement zur</span><br/> <span class="ft8">Frage der Anrechenbarkeit eines Aussenlifts und der äusseren, ge-</span><br/> <span class="ft8">deckten Erschliessungswege einer Terrassensiedlung:</span><br/> <br/> <span class="ft7"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft8">4. a) (...) Das geplante Projekt sieht zwei identische Häuser A</span><br/> <span class="ft8">und B an einem relativ steilen Hang vor, die aus jeweils zwei gespie-</span><br/> <span class="ft8">gelten Teilhäusern mit je vier Terrassenstufen (Obergeschosse) und</span><br/> <span class="ft8">darunter einem Erdgeschoss mit Garagen bestehen. Die Hausteile</span><br/> <span class="ft8">weisen einen Abstand von 4.5 m auf. In diesem Bereich erschliessen</span><br/> <span class="ft8">auf beiden Seiten Treppen entlang der Fassaden die Stockwerke. Da-</span><br/> <span class="ft8">zwischen findet sich auf der Höhe des dritten Obergeschosses ein</span><br/> <span class="ft8">Liftschacht. Der Lift verbindet das Erdgeschoss mit dem vierten</span><br/> <span class="ft8">Obergeschoss. Von den Liftausgängen zu den Wohnungseingängen</span><br/> <span class="ft8">auf jedem Geschoss sind T-förmige Erschliessungsflächen vorgese-</span><br/> <span class="ft8">hen, die vollständig gedeckt und überall zumindest einseitig offen</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2003</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">486</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft8">sind. Diese weisen eine Breite von 2.0 m (zum Lift), 1.42 m (zu den</span><br/> <span class="ft8">Wohnungseingängen im ersten bis dritten Obergeschoss) und 1.9 m</span><br/> <span class="ft8">(zum Wohnungseingang im vierten Obergeschoss) auf.</span><br/> <span class="ft8">b) aa) Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe</span><br/> <span class="ft8">aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, einschliesslich der</span><br/> <span class="ft8">Mauer- und Wandquerschnitte (§ 9 Abs. 2 ABauV). Nicht angerech-</span><br/> <span class="ft8">net werden gemäss § 9 Abs. 2 lit. a ABauV alle nicht dem Wohnen</span><br/> <span class="ft8">und dem Gewerbe dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flä-</span><br/> <span class="ft8">chen wie zum Beispiel:</span><br/> <span class="ft8">- zu Wohnungen gehörende Keller-, Estrich-, Wasch- und Trocken-</span><br/> <span class="ft8">räume;</span><br/> <span class="ft8">- technische Räume für Heizung, Wasser, Elektroversorgung, Ma-</span><br/> <span class="ft8">schinenräume für Aufzüge, Ventilations-, Klima- und Energiege-</span><br/> <span class="ft8">winnungsanlagen;</span><br/> <span class="ft8">- angemessene Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos, Kinder-</span><br/> <span class="ft8">wagen und dergleichen;</span><br/> <span class="ft8">- Korridore, Treppen und Aufzüge, die überwiegend nicht anre-</span><br/> <span class="ft8">chenbare Räume erschliessen;</span><br/> <span class="ft8">- mindestens einseitig offene Erdgeschosshallen, Dachterrassen,</span><br/> <span class="ft8">Sitzplätze und Balkone;</span><br/> <span class="ft8">- Dachgeschossflächen unter 1,50 m lichter Raumhöhe.</span><br/> <span class="ft8">Diese kantonale Definition der Anrechenbarkeit ist abschlies-</span><br/> <span class="ft8">send (vgl. § 8 i.V.m. § 9 Abs. 3 ABauV).</span><br/> <span class="ft8">bb) Es fragt sich zuerst, ob die gedeckten Erschliessungsflächen</span><br/> <span class="ft8">zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche gemäss § 9 Abs. 2 ABauV</span><br/> <span class="ft8">gehören. Dazu ist die Bestimmung auszulegen, insbesondere der un-</span><br/> <span class="ft8">bestimmte Rechtsbegriff «ober- und unterirdische Geschossfläche»</span><br/> <span class="ft8">und die Ausnahmebestimmung «nicht dem Wohnen und dem Ge-</span><br/> <span class="ft8">werbe dienende oder hierfür nicht verwendbare Flächen». Der Ge-</span><br/> <span class="ft8">meinderat begründet die Anrechenbarkeit damit, dass er den Er-</span><br/> <span class="ft8">schliessungsbereich bei einem anderen Projekt der gleichen Bauherr-</span><br/> <span class="ft8">schaft auch angerechnet habe und es keinen Grund gebe, von dieser</span><br/> <span class="ft8">Praxis abzuweichen (Baubewilligung, S. 2).</span><br/> <span class="ft8">Das (neue) Baugesetz und die ABauV führten zu einer Verein-</span><br/> <span class="ft8">heitlichung der früheren kommunalen Ausnützungsvorschriften. Die</span><br/> <span class="ft8">damalige Rechtsprechung zur Funktion der Ausnützungsziffer ist auf</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2003</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">487</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft8">das heutige Recht übertragbar. Das Verwaltungsgericht äusserte sich</span><br/> <span class="ft8">in AGVE 1979, S. 243 ff. (mit Hinweisen) dazu wie folgt:</span><br/> <span class="ft9">«Die Ausnützungsziffer ist ein zonenplanerisches Mittel, um im</span><br/> <span class="ft9">Verein mit anderen namentlich die bauliche Dichte zu begrenzen; es ermög-</span><br/> <span class="ft9">licht einer Gemeinde, die Intensität der Besiedlung, d.h. die Zahl der Woh-</span><br/> <span class="ft9">nungen und Arbeitsstätten, also praktisch die Grösse der wohnenden und</span><br/> <span class="ft9">arbeitenden Bevölkerung bezogen auf eine bestimmte Fläche zu beeinflus-</span><br/> <span class="ft9">sen. Abgesehen von soziologischen und wirtschaftlichen Aspekten dient</span><br/> <span class="ft9">diese Beschränkung zunächst vorwiegend polizeilichen Zielen (Erhaltung</span><br/> <span class="ft9">von Licht, Luft, Sonne, in gewissem Sinne auch der Gewährleistung der</span><br/> <span class="ft9">Wohnhygiene). Ferner erlaubt es die Ausnützungsziffer, die Folgewirkungen</span><br/> <span class="ft9">der privaten Bautätigkeit für die Öffentlichkeit zu beeinflussen: Sie ist ein</span><br/> <span class="ft9">Mass für die Belastung der Infrastruktur (Art, Distanz, bzw. Länge und</span><br/> <span class="ft9">Auslastung der Anlagen) sowie der Umwelt (Immissionen, Orts- und Land-</span><br/> <span class="ft9">schaftsbild usw.). Städtebauliche Bedeutung hat die Ausnützungsziffer, in-</span><br/> <span class="ft9">dem sie es erleichtert, Nutzungsdifferenzierungen (Wohnanteile, Begrü-</span><br/> <span class="ft9">nungsanteile) zu umschreiben und indem sie die Zonenplanung befähigt,</span><br/> <span class="ft9">durch eine Differenz zwischen grosszügigeren Abstandsvorschriften und</span><br/> <span class="ft9">anderen linearen Gebäudebegrenzungen einerseits und einer restriktiveren</span><br/> <span class="ft9">Ausnützungsziffer andererseits einen Gestaltungsspielraum des privaten</span><br/> <span class="ft9">Bauherrn in der Bestimmung des Baukörpers zu eröffnen und so zu einer</span><br/> <span class="ft9">insoweit differenzierten Überbauung zu gelangen.»</span><br/> <span class="ft8">Ausgehend von dieser Funktion der Ausnützungsziffer sind von</span><br/> <span class="ft8">der Anrechnung Flächen ausgenommen, die nicht unmittelbar der für</span><br/> <span class="ft8">die betreffende Zone vorgesehenen Wohn- oder Gewerbenutzung</span><br/> <span class="ft8">dienen, sondern gleichsam unabhängig von der Anwesenheit irgend-</span><br/> <span class="ft8">welcher Personen oder der Ausübung der betreffenden Hauptnutzung</span><br/> <span class="ft8">einen primär infrastrukturellen Sachzweck erfüllen und insofern die</span><br/> <span class="ft8">Hauptnutzung bloss im Sinne einer Hilfsfunktion ergänzen. Das trifft</span><br/> <span class="ft8">ausgesprochen zu für die in der Regel im Untergeschoss angeordne-</span><br/> <span class="ft8">ten Infrastrukturräume und die zum Gebäude gehörenden Aussen-</span><br/> <span class="ft8">räume wie offene Erdgeschosshallen, überdeckte offene Dachter-</span><br/> <span class="ft8">rassen, offene Balkone (AGVE 1986, S. 290 ff.; AGVE 1979, S. 243</span><br/> <span class="ft8">ff.). Genau dies bezweckt auf § 9 Abs. 2 zweiter Satz mit lit. a</span><br/> <span class="ft8">ABauV. Die Aufzählung der Ausnahmen ist dabei ausdrücklich bei-</span><br/> <span class="ft8">spielhaft und somit nicht abschliessend.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2003</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">488</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft8">Dieses Privileg der Nichtanrechnung besteht freilich nicht un-</span><br/> <span class="ft8">beschränkt, sondern angesichts des Sinns dieser Vorschrift nur und so</span><br/> <span class="ft8">weit diese Räume ein untergeordnetes Ausmass behalten. Die</span><br/> <span class="ft8">Nichtanrechnung lässt sich ja nur aus der Hilfsfunktion für die</span><br/> <span class="ft8">Hauptnutzung rechtfertigen. Daher muss ein Nebenraum gegenüber</span><br/> <span class="ft8">der Hauptnutzung quantitativ und qualitativ in einem vernünftigen,</span><br/> <span class="ft8">untergeordneten Verhältnis sein; Massstab ist dabei das in der betref-</span><br/> <span class="ft8">fenden Zone übliche, durchschnittliche Gebäude und dessen Nutzung</span><br/> <span class="ft8">nach objektiven, auf die Verhältnisse des durchschnittlichen Grund-</span><br/> <span class="ft8">eigentümers abstellenden Kriterien (AGVE 1986, S. 290 ff.; AGVE</span><br/> <span class="ft8">1985, S. 309; AGVE 1979, S. 243 ff.).</span><br/> <span class="ft8">Im Licht dieser Überlegungen sind die gedeckten Erschlies-</span><br/> <span class="ft8">sungswege nicht zur Ausnützung anzurechnen. Es handelt sich nicht</span><br/> <span class="ft8">um Innenräume, sondern Aussenflächen. Bei Terrassenhäusern mit</span><br/> <span class="ft8">mehr als zwei Stufen ist es üblich, sie über Aussentreppen und zu-</span><br/> <span class="ft8">sätzlich durch einen Lift zu erschliessen. Die Erschliessungsanlagen</span><br/> <span class="ft8">weisen vorliegend nicht eine übermässige Breite bzw. Fläche auf. Es</span><br/> <span class="ft8">handelt sich um Anlagen, die bei jeder Terrassensiedlung so oder</span><br/> <span class="ft8">ähnlich vorkommen können; sie sind in Bezug auf die Ausnützung</span><br/> <span class="ft8">insofern relativ konstant und somit eher vernachlässigbar. Sie sind</span><br/> <span class="ft8">mindestens einseitig offen, so dass sie nicht zum Wohnen geeignet</span><br/> <span class="ft8">sind (vgl. § 9 Abs. 2 lit. a vierter Punkt ABauV).</span><br/> <span class="ft8">Das Baugesetz hat unter anderem insbesondere das Anliegen,</span><br/> <span class="ft8">die verdichtete Bauweise zu fördern (§ 46 zweiter Satz). Auch unter</span><br/> <span class="ft8">diesem Aspekt lässt sich die Nichtanrechenbarkeit rechtfertigen. Da</span><br/> <span class="ft8">es sich um mindestens einseitig offene Aussenflächen handelt, drängt</span><br/> <span class="ft8">sich keine Gleichbehandlung mit den Korridoren im Gebäudeinnern</span><br/> <span class="ft8">auf, auch wenn die Flächen anrechenbare Wohnungen erschliessen.</span><br/> <span class="ft8">Vom reinen Wortlaut der Bestimmung her fallen sie schon gar</span><br/> <span class="ft8">nicht unter § 9 Abs. 2 erster Satz ABauV, weil es sich nicht um ober-</span><br/> <span class="ft8">oder unterirdische Geschossflächen handelt. Ein Grenzfall wäre</span><br/> <span class="ft8">vielleicht, wenn sie sich unmittelbar entlang der Fassaden befinden</span><br/> <span class="ft8">würden. Dann wären sie mit Laubengängen vergleichbar. Eine grosse</span><br/> <span class="ft8">Zahl von Gemeinden hatte in ihren alten Bauordnungen eine Vor-</span><br/> <span class="ft8">schrift analog § 9 Abs. 2 lit. a fünfter Punkt ABauV, wobei viele</span><br/> <span class="ft8">Gemeinden, darunter auch die Gemeinde B. in § 38 Abs. 2, aufzähl-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2003</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">489</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft8">ten: «[Nicht angerechnet werden] (...) offene ein- und vorspringende</span><br/> <span class="ft8">Balkone, sofern diese nicht als Laubengänge dienen.» Andere Ge-</span><br/> <span class="ft8">meinden nahmen demgegenüber die Laubengänge ausdrücklich von</span><br/> <span class="ft8">der Anrechenbarkeit aus. Das neue Baugesetz mit der ABauV hat bei</span><br/> <span class="ft8">der Anrechenbarkeit eine Vereinheitlichung gebracht. Auch bei Lau-</span><br/> <span class="ft8">bengängen müsste wohl heute das Kriterium der einseitigen Offen-</span><br/> <span class="ft8">heit den Ausschlag geben.</span><br/> <span class="ft8">Die Materialien zur ABauV äussern sich nicht zu den gedeckten</span><br/> <span class="ft8">Erschliessungsanlagen. Somit enthalten sie auch nichts, das dieser</span><br/> <span class="ft8">Interpretation entgegen steht.</span><br/> <span class="ft8">cc) Zusammenfassend ergibt sich, dass die gedeckten Aussener-</span><br/> <span class="ft8">schliessungsflächen nicht zur Ausnützung zu rechnen sind.</span><br/> <span class="ft8">c) Es fragt sich ferner, ob der Lift zur anrechenbaren Bruttoge-</span><br/> <span class="ft8">schossfläche gemäss § 9 Abs. 2 ABauV gehört und wie er anzurech-</span><br/> <span class="ft8">nen ist.</span><br/> <span class="ft8">Die Materialien äussern sich auch hierzu nicht. Der frei ste-</span><br/> <span class="ft8">hende Lift ist schon aus Gründen der Gleichbehandlung anzurech-</span><br/> <span class="ft8">nen; es gibt keinen Grund, wieso eine Bauherrin, die den Lift «ausla-</span><br/> <span class="ft8">gert» besser gestellt sein sollte, als wenn sie den Lift wie üblich ins</span><br/> <span class="ft8">Gebäude integriert, wo er grundsätzlich angerechnet werden muss</span><br/> <span class="ft8">(der Umkehrschluss aus § 9 Abs. 2 lit. a vierter Punkt ergibt, dass</span><br/> <span class="ft8">Aufzüge, die überwiegend anrechenbare Räume erschliessen, anzu-</span><br/> <span class="ft8">rechnen sind). Der Liftschacht ist beim vorliegenden Projekt ein ei-</span><br/> <span class="ft8">gener, geschlossener Gebäudeteil, der ferner eigenständig und domi-</span><br/> <span class="ft8">nant in Erscheinung tritt (...). Zudem sind die Häuser schon über</span><br/> <span class="ft8">Treppen erschlossen, die nicht angerechnet werden.</span><br/> <span class="ft8">Allerdings fragt es sich, mit welcher Fläche der Lift anzurech-</span><br/> <span class="ft8">nen ist. Der Gemeinderat rechnete gestützt auf die Berechnung der</span><br/> <span class="ft8">Architekten die Liftfläche von 4.7 m</span><span class="ft10"><sup>2</sup></span> <span class="ft8">fünfmal pro Lift an. Der Aus-</span><br/> <span class="ft8">nahmetatbestand von § 9 Abs. 2 lit. a ABauV (Nichtanrechnung) re-</span><br/> <span class="ft8">det nicht von Räumen, sondern von Flächen. Von da her liesse sich</span><br/> <span class="ft8">aufgrund des Wortlauts rechtfertigen, die Liftfläche (Schachtfläche)</span><br/> <span class="ft8">nur einmal anzurechnen, weil ja die Fläche in Form des Liftbodens</span><br/> <span class="ft8">effektiv zu einer bestimmten Zeit nur einmal zur Verfügung steht.</span><br/> <span class="ft8">Gegen diese Auffassung sprechen aber gute Gründe: In der beispiel-</span><br/> <span class="ft8">haften Aufzählung von § 9 Abs. 2 lit. a ABauV werden Treppen und</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2003</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">490</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft8">Aufzüge, die überwiegend nicht anrechenbare Räume erschliessen,</span><br/> <span class="ft8">von der Anrechnung ausgenommen. Zu den Treppen besteht eine</span><br/> <span class="ft8">klare Rechtsprechung (vgl. AGVE 1999, S. 240); die erwähnte Aus-</span><br/> <span class="ft8">nahmeaufzählung wird bei den Treppen geschossweise (nicht bezo-</span><br/> <span class="ft8">gen auf das ganze Gebäude) verstanden. Es erscheint deshalb aus sy-</span><br/> <span class="ft8">stematischen und sachlogischen Gründen sinnvoll, dies bei den Auf-</span><br/> <span class="ft8">zügen genauso zu handhaben. Im Vordergrund steht weniger die phy-</span><br/> <span class="ft8">sisch vorhandene und nutzbare Fläche, sondern die dienende Funk-</span><br/> <span class="ft8">tion (vgl. § 9 Abs. 2 lit. a erster Satz). Jede Liftebene, die dazu dient,</span><br/> <span class="ft8">ein Geschoss mit überwiegend anrechenbaren Räumen zu erschlies-</span><br/> <span class="ft8">sen, ist anzurechnen. In Analogie zu den Treppen ist dabei für die</span><br/> <span class="ft8">Verbindung von zwei anrechenbaren Geschossen die Grundfläche</span><br/> <span class="ft8">nur einmal als Bruttogeschossfläche anzurechnen. Dadurch wird</span><br/> <span class="ft8">auch dem Umstand Rechnung getragen, dass das unterste anrechen-</span><br/> <span class="ft8">bare Geschoss, das Erdgeschoss, i.d.R. nicht auf einen Lift angewie-</span><br/> <span class="ft8">sen ist. Somit sind Lifte gleich wie Treppen bzw. Treppenhäuser zu</span><br/> <span class="ft8">handhaben. Im Wesentlichen stimmt diese Berechnung mit der Praxis</span><br/> <span class="ft8">im Kanton Zürich überein (Christoph Fritsche/Peter Bösch, Zürcher</span><br/> <span class="ft8">Planungs- und Baurecht, 2. Aufl., Zürich 2000, S. 279; vgl. § 255 des</span><br/> <span class="ft8">Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht des</span><br/> <span class="ft8">Kantons Zürich vom 7. September 1975 [Planungs- und Baugesetz,</span><br/> <span class="ft8">PBG], LS 700.1).</span><br/> <span class="ft8">Vorliegend wäre also die Fläche im so genannten Erdgeschoss</span><br/> <span class="ft8">sicher nicht dazu zu zählen, weil das Erdgeschoss bei beiden Häu-</span><br/> <span class="ft8">sern nur Garagen und Korridore enthält. Für die vier Obergeschosse</span><br/> <span class="ft8">wäre die Fläche des Liftschachts jeweils dreimal zu rechnen.</span><br/> <br/></div> </div> </body> </html>