<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2002.00052</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106804&amp;W10_KEY=13013575&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2002.00052</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.07.2002</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 02.06.2003 formell erledigt.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nutzungsplanung. Zuweisung von Grundstücken zur Quartierhaltungszone (QEZ) Geiselweid-Lindstrasse in Winterthur: Kognition im Zusammenhang mit der Überprüfung von Nutzungsplanungen (E. 3). Begriff der QEZ (Art. 50a PBG) und deren Regelung in der kommunalen Bauordnung (E. 4b). Lage der streitbetroffenen Grundstücke (E. 4a) und Charakter des Quartiers (E. 4c). Die Festsetzung einer QEZ bedingt einen "in sich geschlossenen Ortsteil". Es ist zulässig, diese Voraussetzung unter Mieteinbezug der benachbarten Zone (vorliegend Zone für öffentliche Bauten) zu prüfen, wenn das benachbarte Gebiet der Quartiercharakteristik zugeordnet werden kann und insgesamt eine klare Abgrenzung zum weiteren baulichen Umfeld erkennbar ist (E. 6a). Eine Würdigung der konkreten lokalen Verhältnissen zeigt, dass das benachbarte Gebiet zwar mit den streitbetroffenen Grundstücken in der QEZ dieselbe Quartiercharakteristik aufweist. Hingegen besteht keine für die Ausscheidung einer QEZ erforderliche erhaltenswerte Nutzungsstruktur; offen gelassen, ob - als Alternativvoraussetzung - eine erhaltenswerte bauliche Gliederung vorliegt (E. 6b). Ein "in sich geschlossener Ortsteil" liegt auch unter Berücksichtigung der benachbarten Gebiete nicht vor, nachdem unklar ist, wo dieser Ortsteil überhaupt von der weiteren Umgebung abzugrenzen wäre (E. 6c). Die Festsetzung einer QEZ für die streitbetroffenen Grundstücke genügt den Voraussetzungen gemäss § 50a PBG nicht. Abweisung einer Beschwerde der Gemeinde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERERHALTUNGSZONE">QUARTIERERHALTUNGSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: RAHMENNUTZUNGSPLÃNE">RAHMENNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 50a PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 33 BZO Winterthur</span><br/><span class="ungerade">Art. 35 BZO Winterthur</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">RB 2002 Nr. 71 S. 166</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Mit Beschluss vom 3. Oktober 2000 setzte der Grosse Gemeinderat Winterthur eine neue Bau- und Zonenordnung (BZO) fest. Dabei wies er die Parzellen Kat.Nrn. 01, 02 und 03 der Quartiererhaltungszone (QEZ) âGeiselweid-Lindstrasseâ zu. Diese GrundstÃ¼cke mit einer GesamtflÃ¤che von 3925 m2 liegen innerhalb eines durch die Lind­stras­se, Theaterstrasse und Kreuzstrasse begrenzten Dreiecks und sind mit den beiden im kom­munalen Schutz­inventar verzeichneten Historismusvillen Schoellhorn und Corti sowie einer Remise mit Wohnanteil Ã¼berbaut. GemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung 1986 galt fÃ¼r sie die viergeschossige Wohnzone mit Baumschutz W4B mit einer Baumassenziffer von 3,3 m3/m2 und der Empfindlichkeitsstufe II. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Dagegen erhoben die GesamteigentÃ¼merinnen B und D am 6. Dezember 2000 Re­kurs mit dem Antrag, den Beschluss vom 3. Oktober 2000 insoweit aufzuheben, als damit die drei Parzellen der QEZ zugewiesen wÃ¼rden. Die Baurekurskommission IV fÃ¼hrte am 31. August 2001 einen Augenschein durch. Am 20. De­zember 2001 hiess sie den Rekurs gut, soweit sie darauf eintrat. Die Verfahrenskos­ten von Fr. 3'630.- auferlegte sie der Stadt Winterthur, welche sie zudem zur Leistung einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'200.- an die beiden Rekurrentinnen verpflichtete. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Beschwerde vom 7. Februar 2002 beantragte der Stadtrat Winterthur dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid der Baurekurskommission IV aufzuheben und den Beschluss des Grossen Gemeinderats vom 3. Oktober 2000 betreffend die Zuweisung der genannten GrundstÃ¼cke zur QEZ âGeiselweid-Lindstrasseâ zu bestÃ¤tigen. In formeller Hinsicht wurde die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, die Anordnung eines zweiten Schrif­­tenwechsels sowie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung beantragt. Der Grosse Gemeinderat genehmigte am 18. MÃ¤rz 2002 die vom Stadtrat vorsorglich erhobene Beschwerde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baudirektion, welche die nicht von Rekursen betroffenen Teile der BZO bereits am 28. MÃ¤rz 2001 genehmigt hatte, prÃ¼fte auf PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 14. Februar 2002 hin die GenehmigungsfÃ¤higkeit der streitbetroffenen Festlegung; mit VerfÃ¼gung vom 29. April 2002 erteilte sie fÃ¼r diese die nachtrÃ¤gliche Genehmigung. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerdegegnerinnen beantragten dem Gericht am 26. Juni 2002, auf die Be­schwerde sei mangels Legitimation nicht einzutreten; eventuell sei sie abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Bereits am 27. Februar 2002 hatte der Stadtrat Winterthur beschlossen, auf den Erlass von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bezÃ¼glich der drei streitbetroffenen Liegenschaften zu verzichten und letztere aus dem kommunalen Inventar der schutzwÃ¼rdigen Objekte der Stadt Win­ter­thur zu entlassen. Dagegen hat der ZÃ¼rcher Heimatschutz Rekurs an die Baurekurskommission erhoben, wo das Rechtsmittel zurzeit pendent ist (R4.2002.00036). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) in Verbindung mit § 329 PBG zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig (RB 1998 Nr. 26). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Stadt Winterthur ist nach § 338a Abs. 1 PBG und § 21 lit. b VRG zur Beschwer­­deerhebung legitimiert. Was die Beschwerdegegnerinnen dagegen vorbringen (Beschwerdeantwort Ziff. I/2), hÃ¤lt nicht stich. Bei der Festsetzung ihres Zonenplans steht der Stadt Win­terthur ein Autonomiebereich zu (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kom­mentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 20), den sie auch mit staatsrechtlicher Beschwerde an das Bundesgericht verteidigen kann (Walter Haller/Peter Karlen, Rechtsschutz im Raumplanungs- und Baurecht, ZÃ¼rich 1998, Rz. 1044). Daran vermag nichts zu Ã¤ndern, dass es im vorliegenden Fall vorab um die Auslegung von § 50a PBG geht. Bei der Umsetzung dieser kantonalen Norm im Rahmen ihrer eigenen Zo­nenplanung steht der Gemeinde ein erheblicher Ermessensspielraum zu, der auch die WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse umfasst. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Weil auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwer­­de einzutreten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Das Verwaltungsgericht kann die Streitsache aufgrund der vorliegenden Akten be­­urteilen. Ein gerichtlicher Augenschein nach § 60 VRG ist nicht erforderlich, zumal die Baurekurskommission einen Augenschein durchgefÃ¼hrt hat und deren Protokoll im Zusam­menhang mit den Ã¼brigen vorliegenden Akten hinreichend Aufschluss Ã¼ber die zu beurteilen­den tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse gibt (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 45). Ebenso wenig ist ein zweiter Schriftenwechsel nach § 58 Satz 2 VRG erforderlich.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Kommunale NutzungsplÃ¤ne werden von der Baurekurskommission als erster Rechts­mittelinstanz (vgl. § 329 Abs. 1 PBG) grundsÃ¤tzlich mit voller Kognition nach § 20 VRG, d.h. einschliesslich einer Angemessenheits- und ZweckmÃ¤ssigkeitskontrolle, Ã¼berprÃ¼ft. Dabei hat die RekursbehÃ¶rde jedoch die den Gemeinden bei der Festsetzung einer Bau- und Zonenordnung zustehende Autonomie zu beachten. Sie soll dann korrigierend ein­greifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als un­zweckmÃ¤ssig erweist oder den wegleitenden Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung un­zu­reichend Rechnung trÃ¤gt, im Ãbrigen im Rahmen der Ermessenskontrolle jedoch nur dann, wenn die Unangemessenheit oder UnzweckmÃ¤ssigkeit der streitbetroffenen Festsetzung offensichtlich ist (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 20; Haller/Karlen, Rechtsschutz, Rz. 1073). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Dem Verwaltungsgericht steht nach § 50 Abs. 1 und 2 VRG bei der ÃberprÃ¼fung von die kommunale Planfestsetzung betreffenden <i>Rekursentscheiden</i> keine Ermessenskontrolle zu, was mit dem Bundesrecht, insbesondere mit Art. 33 Abs. 3 lit. b des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) vereinbar ist, dies im Unterschied zur ÃberprÃ¼fung von negativen <i>Genehmigungsentscheiden</i> des Regierungsrats, wo dem Gericht als ein­ziger kantonaler Rechtsmittelinstanz gestÃ¼tzt auf § 50 Abs. 3 VRG und Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG eine erweiterte Kognition zukommt (RB 1994 Nr. 17 = BEZ 1994 Nr. 22). Bei der Ãber­prÃ¼fung von Rekursentscheiden, mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu prÃ¼fen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommu­­nale Planungsautonomie missachtet habe.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. a) Das streitbetroffene der Zone QEZ zugewiesene Areal war gemÃ¤ss BZO 1986 der Zone W4B zugeteilt. Es bildet ein durch die Lind-, Theater- und Kreuzstrasse begrenz­tes Dreieck, dessen Lage stÃ¤dtebaulich insofern von besonderer Bedeutung ist, als die dorti­­ge Ãberbauung (die heutige wie auch eine allfÃ¤llige kÃ¼nftige) den nÃ¶rdlichen Zugang zum inneren Bereich der Stadt wesentlich prÃ¤gt. Das <i>westlich </i>anschliessende Gebiet jenseits der Theaterstrasse, im Westen durch die Bahnlinie und im Nordosten durch die Lindstrasse be­grenzt, lag gemÃ¤ss BZO 1986 grÃ¶sstenteils in den Zonen I2 und W4 mit Gewerbeerleichterung; es wurde mit der BZO 2000 der Zone Z4, teilweise (nÃ¤mlich bezÃ¼glich des bisher nicht eingezonten SBB-Areals) mit Gestaltungsplanpflicht, zugewiesen. Es ist mit dem Swisscom-Hoch­­haus sowie weiteren, Ã¼berwiegend modernen Wohn- und GeschÃ¤ftshÃ¤usern Ã¼berbaut. Das <i>sÃ¼dlich </i>angrenzende Gebiet zwischen Kreuz-, Theater-, St. Georgen- und Lindstrasse lag gemÃ¤ss BZO 1986 in den Zonen W4 mit Gewerbeerleichterung und W3 mit Baumschutz; es wurde mit der BZO 2000 grÃ¶sstenteils der Zone Z4 sowie im Eckbereich zwischen Lind- und St. Georgen-Strasse ebenfalls der Zone QEZ zugewiesen; es ist grÃ¶sstenteils mit modernen Wohn- und GeschÃ¤ftshÃ¤usern Ã¼berbaut. <i>Ãstlich</i> des streitbetroffenen Areals, jenseits der Lindstrasse erstreckt sich die Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten (Zone Oe), beginnend im Norden von der dort nach Osten abbiegenden Bahnlinie, im SÃ¼den endend an der Stadthausstrasse, welche ihrerseits den nÃ¶rdlichen Abschluss der Altstadt bildet. Ebenfalls der Zone Oe zugewiesen ist das westlich der Lindstrasse und sÃ¼dlich der St. Georgen-Stras­se liegende Gebiet. <i>NÃ¶rdlich</i> des fraglichen Areals, jenseits der Lindstrasse unmittelbar vor der die Bahn Ã¼berquerenden LindbrÃ¼cke, befindet sich ein einzelnes, mit einer Villa Ã¼berbautes GrundstÃ¼ck, das ebenfalls der QEZ zugewiesen wurde.</span></p> <p class="Einzug1"><span>b) GemÃ¤ss § 50a PBG (in der Fassung vom 1. September 1991) umfassen Quartier­erhaltungszonen in sich geschlossene Ortsteile mit hoher SiedlungsqualitÃ¤t, die in ihrer Nut­­zungsstruktur oder baulichen Gliederung erhalten oder erweitert werden sollen (Abs. 1). Die Bau- und Zonenordnung kann die nÃ¤mliche Regelung treffen wie fÃ¼r Kernzonen (Abs. 2). Mit dem anlÃ¤sslich der Gesetzesrevision neu vorgesehenen Zonentyp der QEZ wollte der Gesetzgeber ein Instrument schaffen, welches flankierende Massnahmen zu den damals geschaffenen MÃ¶glichkeiten der baulichen und nutzungsmÃ¤ssigen Verdichtung â eines der Hauptziele der damaligen Revision­­ â erlauben sollte; die QEZ soll eine dif­ferenzierte Umsetzung des durch das kantonale Recht geschaffenen Verdichtungsdrucks durch den Ã¶rtlichen Gegebenheiten angepasste Massnahmen ermÃ¶glichen und so den Nach­teilen einer flÃ¤chendeckenden Anhebung der AusnÃ¼tzung entgegenwirken (Andreas Keiser, Die Quartiererhaltungszone â ein neues Instrument der zÃ¼rcherischen Ortsplanung, PBG-aktuell 1/1994, S. 5 ff.). Sie ist damit trotz ihres bewahrenden Charakters ein Instrument der Siedlungserneuerung. Wie die Kernzonen kann die QEZ nicht zur Erhaltung von baulicher Substanz eingesetzt werden. Anders als jene bezweckt sie auch nicht den Schutz von Ortsbildern im Sinn des Heimat- und Denkmalschutzes, sondern die Erhaltung hochwertiger Siedlungsstrukturen. Auch dort, wo die (hohe) SiedlungsqualitÃ¤t eines Ortsteiles in ers­ter Linie durch dessen bauliche Gliederung bestimmt wird, lÃ¤sst sich mit einer QEZ das Er­scheinungsbild der einzelnen GebÃ¤ude nur soweit bestimmen, als es fÃ¼r die Siedlungsstruk­tur massgebend ist (Keiser, S. 14).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Wie § 50a Abs. 1 PBG und die darin verwendeten unbestimmten Rechtsbegriffe aus­zulegen sind, hat die Baurekurskommission unter Hinweis auf einen frÃ¼heren Entscheid (BEZ 1994 Nr. 4) im Wesentlichen zutreffend dargelegt (Rekursentscheid E. 6a). Danach kennzeichnet sich ein âin sich geschlossener Ortsteilâ dadurch, dass er als eine gegenÃ¼ber dem baulichen Umfeld klar abgrenzbare Einheit erkennbar ist; darunter fallen nicht nur grÃ¶s­­sere Gebietseinheiten, sondern auch kleinere zusammenhÃ¤ngende Bereiche, die einerseits von ihrer Nutzung und der Art der ZugÃ¤nglichkeit, anderseits aufgrund topographischer und architektonischer Gegebenheiten eine gewisse Einheit bilden. Die âhohe Siedlungs­qualitÃ¤tâ ergibt sich nach dem Gesetzeswortlaut aus dem Vorhandensein einer besonderen baulichen Gliederung oder einer besonderen Nutzungsstruktur. Die Besonderheit und QualitÃ¤t einer baulichen Gliederung beurteilt sich anhand der Stellung und Kubatur der Bau­ten; eine besondere Nutzungsstruktur kann sich etwa daraus ergeben, dass die Nutzung besonders einheitlich oder auf spezielle Weise durchmischt ist, oder aus einer besonders ge­­ringen AusnÃ¼tzung, verbunden mit grossem GebÃ¤udeumschwung. Es muss sich um bauliche Gliederungen oder Nutzungsstrukturen handeln, die qualitativ deutlich Ã¼ber dem Durch­schnitt sonstiger Ãberbauungen liegen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>In der BZO 2000 der Stadt Winterthur werden die Quartiererhaltungszonen (Art. 33 â 40) zusammen mit den Kernzonen (Art. 3 â 32) und den âSonderbauvorschriften fÃ¼r besonde­re Siedlungenâ (Art. 41 â 45) im Abschnitt âErhaltungszonenâ (Art. 3 â 45) geregelt. Ih­rem <i>Gebietscharakter</i> nach werden <i>acht verschiedene Quartiererhaltungszonen</i> unterschieden, die in Art. 33 mit einem Ortsnamen bezeichnet und in Art. 35 je einzeln nÃ¤her cha­­rak­terisiert werden. FÃ¼r alle QEZ gemeinsam gelten die Vorschriften Ã¼ber den Zonenzweck (Art. 34, im Wesentlichen die Regelung von § 50a Abs. 1 PBG, ergÃ¤nzt durch die Vorgabe, im Rahmen der Siedlungsstruktur der Erhaltung von quartierbestimmenden GrÃ¼n­­rÃ¤umen be­sondere Beachtung zu schenken), die Bewilligungspflicht fÃ¼r den Abbruch von GebÃ¤uden und die bauliche VerÃ¤nderung des Umschwungs (Art. 36 und 37), die Gestaltung und AusnÃ¼tzung (Art. 38), die Grundmasse (Art. 39) und die Nutzweise (Art. 40). Das zulÃ¤ssige Bau­volumen richtet sich nach den quartierÃ¼blichen Bauten (Art. 38 Abs. 3); die zulÃ¤ssige Nutz­weise entspricht jener in Wohnzonen (Art. 40 Abs. 1). â Zur Abgrenzung der QEZ von den Sonderbauvorschriften fÃ¼r besondere Siedlungen wird in der stadtrÃ¤tlichen Weisung vom 3. Februar 1999 an den Grossen Gemeinderat ausgefÃ¼hrt, es gehe bei Ersteren um die Strukturerhaltung jener Siedlungen und Ortsteile, die nicht â wie die beson­­deren Siedlun­gen â als Ganzes nach einem einheitlichen Plan erstellt worden seien, aber gleichwohl eine einheitliche Siedlungs- und in der Regel auch Nutzungsstruktur aufwiesen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Das streitbetroffene Areal gehÃ¶rt zur QEZ â<i>Geiselweid-Lindstrasse</i>â, welche ge­mÃ¤ss Art. 35 BZO eine der acht QEZ bildet und in lit. c dieser Bestimmung wie folgt charak­terisiert wird: âNeben herrschaftlichen Villen mit Haupt- und NebengebÃ¤uden stehen mehr­­heitlich zweigeschossige, grosszÃ¼gig angelegte EinfamilienhÃ¤user. ReprÃ¤sentierende So­litÃ¤rbauten sind von bedeutender Gartenarchitektur umgeben. Die StrassenrÃ¤ume werden durch Sockelmauern mit ZÃ¤unen oder Hecken gefasst. Der hohe Frei- und GrÃ¼nraumanteil ist fÃ¼r den Gesamteindruck des Quartieres bestimmend.â</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die QEZ âGeiselweid-Lindstrasseâ umfasst dabei verschiedene, Ã¶rtlich nicht unmittelbar miteinander verbundene Teilbereiche. Der grÃ¶sste, Ã¶stliche Bereich enthÃ¤lt zahlreiche GrundstÃ¼cke beidseits der Seiden- und der RÃ¶merstrasse. Der mittlere Teil umfasst einige wenige GrundstÃ¼cke beidseits der Falken- und der Schwalmenackerstrasse. Im westl­ichen Teil der QEZ âGeisel­weid-Lindstrasseâ schliesslich befinden sich fÃ¼nf kleinere Areale, wel­che ihrerseits nicht unmittelbar aneinander grenzen. Im gleichen Gebiet befindet sich die QEZ â<i>Inner Lind</i>â, deren Charakter anders als jener der Zone âGeiselweid-Lind­strasseâ um­schrieben wird (Art. 35 lit. d BZO), die aber mit den einzelnen Teilen der Letz­teren Ã¶rtlich unmittelbar ver­bunden ist. Der Ã¶rtliche Geltungsbereich der QEZ âGeiselweid-Lindstrasseâ einerseits und âInner Lindâ anderseits ergibt sich demnach nicht schon aus den im Zonenplan getroffenen Ausscheidungen, sondern nur unter BerÃ¼cksichtigung der in Art. 35 lit. c und d BZO gewÃ¤hlten Umschreibungen des Quartiercharakters.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. a) Die Baurekurskommission hat zunÃ¤chst geprÃ¼ft, ob es sich beim streitbetroffenen FlÃ¤chendreieck um einen âin sich geschlossenen Ortsteilâ im Sinn von § 50a Abs. 1 PBG handle. Entgegen der Auffassung beider Parteien sei davon auszugehen, dass aufgrund der dargelegten kartographischen und verbalen Umschreibungen im Zonenplan und der Bauordnung nicht nur eine einzige QEZ âGeiselweid-Lindstrasseâ bestehe; es sei ohne weiteres mÃ¶glich, dass das mit dieser Bezeichnung verbundene Zonenregime fÃ¼r mehrere unter sich nicht zusammenhÃ¤ngende, geschlossene Ortsteile gelte, wie dies auch bei anderen Zonentypen Ã¼blicherweise vorkomme. Das Merkmal eines âin sich geschlossenen Orts­teilsâ dÃ¼rfe dem streitbetroffenen Areal demnach nicht schon deswegen abgesprochen werden, weil die BZO weitere, davon getrennte Ortsteile dem gleichen Zonentyp mit der selben Quartiercharakterisierung zugewiesen habe. Indessen bilde das streitbetroffene Areal auch fÃ¼r sich allein betrachtet nicht einen âin sich geschlossenen Ortsteilâ im Sinn von § 50a Abs. 1 PBG. Davon scheine auch die Rekursgegnerin auszugehen; sie wolle indessen das fragliche Areal als Teil eines grÃ¶sseren Gebiets, das auch nicht der QEZ zugewiesene Par­zellen umfasse, betrachtet haben, indem sie die der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten zugewie­senen Liegenschaften jenseits der Lindstrasse miteinbeziehe. Eine derart erweiterte Sicht­weite sei bei der Auslegung des Begriffs âin sich geschlossener Ortsteilâ nicht von vornherein unzulÃ¤ssig. Hier fÃ¼hre sie jedoch nicht zu dem von der Rekursgegnerin gewÃ¼nschten Resultat. Denn die streitbetroffenen Liegenschaften westlich der Lindstrasse einerseits und die der Zone Oe zugewiesenen Liegenschaften Ã¶stlich der Lindstrasse anderseits wiesen weder baulich noch nutzungsmÃ¤ssig die gleiche Struktur auf. Die Ã¶stlich der Lind­strasse gelegenen Ã¶ffentlichen Bauten dienten nicht Wohnzwecken. Auch in ihrem Er­scheinungsbild unterschieden sie sich wesentlich von den Historismusbauten der Rekurren­tinnen. Die die Lindstrasse sÃ¤umenden ReprÃ¤sentationsbauten seien denn auch nicht nach einem einheitlichen Konzept erstellt worden, sondern im Laufe der zweiten HÃ¤lfte des 19. Jahr­hunderts unabhÃ¤ngig voneinander entstanden. Zudem wirke die stark befahrene Lind­­strasse eher trennend als verbindend. Das von der Rekursgegnerin in Betracht gezogenen Gebiet beidseits der Lindstrasse bilde von seiner Struktur her keine klar abgrenzbare Ein­heit; insbesondere liege keine gleichartige Erschliessung vor und sei kein bestimmtes Be­bauungsmuster erkennbar. Das fragliche Gebiet weise demnach weder eine besondere Nut­zungsstruktur noch eine bauliche Gliederung auf, die im Interesse der SiedlungsqualitÃ¤t zu erhalten sei. Damit seien die Anforderungen von § 50a Abs. 1 PBG an die Festsetzung einer QEZ hinsichtlich des streitbetroffenen Areals nicht erfÃ¼llt, weshalb die angefochtene Zonierung in Gutheissung des Rekurses aufzuheben sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, das streitbetroffene Areal sei Bestandteil der von der Baudirektion am 15. Februar 1995 festgesetzten Planungszone âInner Lindâ ge­wesen. Mit dieser Planungszone habe man bis zum Vorliegen des stadtrÃ¤tlichen Antrags be­treffend Revision der BZO sicherstellen wollen, dass die im erfassten Gebiet vorhandene wertvolle Siedlungs- und Freiraumstruktur nicht durch negative bauliche Entwicklungen be­­eintrÃ¤chtigt werde. Mit ihrer Auslegung von § 50a PBG habe die Baurekurskommission den Anwendungsbereich dieser Bestimmung zu eng und damit rechtsverletzend abgesteckt; entgegen ihrer Auffassung dÃ¼rfe dieser Zonentyp nicht nur fÃ¼r Siedlungen festgesetzt werden, die nach einem einheitlichen Konzept erstellt worden seien. FÃ¼r derartige Siedlungen sehe die BZO gerade nicht die QEZ, sondern die Sonderbauvorschriften nach Art. 41 â 45 BZO vor. Die QEZ diene der Erhaltung von wertvollen Siedlungs- und Freiraumstrukturen ganzer Quartiere, wobei nicht vorausgesetzt werden dÃ¼rfe, dass die schÃ¼tzenswerten Struk­turen im betreffenden Quartier oder Gebiet flÃ¤chendeckend vorhanden seien. Davon gehe auch die Baurekurskommission aus. Zu Unrecht habe sie es indessen abgelehnt, bei der Be­urteilung der streitbetroffenen Zonierung die der Zone Oe zugewiesenen GrundstÃ¼cke entlang der Lindstrasse in die Betrachtung miteinzubeziehen. Im Rahmen der Zonenplanrevision habe die parlamentarische Planungskommission die Frage diskutiert, ob diese Ã¶ffentlichen Bauten nicht ebenfalls einer QEZ zuzuweisen seien. Wegen der unterschiedlichen Ku­ben der privaten Villen und der grÃ¶sseren Ã¶ffentlichen Bauten habe man zwar davon abgesehen; dem Zusammenhang in der Siedlungsstruktur habe man jedoch durch Art. 61 Abs. 3 BZO Rechnung getragen, wonach in der Zone Oe auf die Strukturen und die planerischen Ziele in den benachbarten Zonen RÃ¼cksicht zu nehmen sei und namentlich die qualitativen Bestimmungen von angrenzenden Kern- und Quartiererhaltungszonen zu beachten seien. Durch die Anbindung der einzelnen Teilbereiche der QEZ âGeiselweid-Lindstrasseâ an die der Zone Oe zugewiesenen Liegenschaften, insbesondere jene Ã¶stlich der Lindstrasse, ergebe sich ein geschlossener Ortsteil mit hoher SiedlungsqualitÃ¤t im Sinn von § 50a PBG, auf welchen die in Art. 35 lit. c BZO fÃ¼r die QEZ âGeiselweid-Lind­strasseâ umschriebene Quar­tiercharakteristik voll zutreffe. â Dass die Ãberbauung dieses Gebiets sich Ã¼ber viele Jahre hingezogen habe, Ã¤ndere â was die Baurekurskommission verkenne â nichts daran, dass darin ein einheitliches Bebauungsmuster im Sinn von Art. 35 lit. c BZO zu erkennen sei. â Sollte sich das Verwaltungsgericht dieser grossrÃ¤umigen Betrachtungsweise nicht an­schliessen, so seien neben den streitbetroffenen GrundstÃ¼cken zumindest die drei auf der andern Seite der Lindstrasse sÃ¼dlich der Hermann GÃ¶tz-Strasse liegenden VillengrundstÃ¼­cke â nÃ¤mlich das BezirksgerichtsgebÃ¤ude und die beiden Ã¶stlich anschliessenden Villen â in die Betrachtung einzubeziehen; zumindest der so abgegrenzte Streifen zwischen Kreuzstrasse und Hermann GÃ¶tz-Strasse bilde einen in sich geschlossenen Ortsteil mit hoher Sied­­lungsqualitÃ¤t im umschriebenen Sinn.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die Beschwerdegegnerinnen wenden ein, ihre drei GrundstÃ¼cke bildeten nach zu­treffender WÃ¼rdigung der Baurekurskommission weder fÃ¼r sich allein noch zusammen mit der Umgebung einen in sich geschlossenen Ortsteil. Ein Blick auf den Zonenplan zeige so­fort, dass es sich bei der QEZ âGeiselweid-Lindstrasseâ um ein heterogenes, zersplittertes Ge­bilde handle (Beschwerdeantwort Ziff. II/3.1). Wolle man der Auffassung der Baurekurs­kommission folgen, wonach bei der Festlegung einer QEZ die in der benachbarten Zone Oe gelegenen Liegenschaften mitberÃ¼cksichtigt werden kÃ¶nnten, so mÃ¼sse zumindest verlangt werden, dass fÃ¼r diese benachbarten Liegenschaften die gleichen Bauvorschriften wie fÃ¼r jene in der QEZ gÃ¤lten, was gemÃ¤ss Art. 61 Abs. 1 BZO nicht zutreffe. Aus dem von der BeschwerdefÃ¼hrerin angerufenen Art. 61 Abs. 3 BZO kÃ¶nne nicht abgeleitet werden, es dÃ¼rfe in jenem Bereich der Zone Oe, der an eine QEZ angrenze, nur nach den fÃ¼r die QEZ massgebenden Vorschriften gebaut werden. Ein sprechendes Beispiel dafÃ¼r bilde der in den 90er-Jahren realisierte Erweiterungsbau zwischen Kunstmuseum und St. Georgen-Strasse sowie der geplante Erweiterungsbau bei der Bezirksanwaltschaft Ecke Lindstras­se/Hermann GÃ¶tz-Strasse (Ziff. II/3.2). Nicht stichhaltig sei auch der Eventualstandpunkt der BeschwerdefÃ¼hrerin, wonach die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke zusammen mit den beiden Villen Ã¶stlich des BezirksgerichtsgebÃ¤udes an der Hermann GÃ¶tz-Strasse eine Einheit bildeten; abgesehen davon handle es sich bei diesem Vorbringen um eine neue und daher nach § 52 VRG unzulÃ¤ssige Tatsachenbehauptung. Sodann wiesen die drei GrundstÃ¼cke der Beschwerdegegnerinnen weder fÃ¼r sich allein noch zusammen mit ihrer Umgebung eine hohe SiedlungsqualitÃ¤t aus. DiesbezÃ¼glich sei der WÃ¼rdigung durch die Baurekurskommission zuzustimmen (Beschwerdeantwort Ziff. III/1). Zu Unrecht werfe die BeschwerdefÃ¼hrerin der Vorinstanz vor, den Zonentyp QEZ auf Siedlungen beschrÃ¤nken zu wol­len, die nach einem einheitlichen Plan erstellt worden seien. Vielmehr habe die Baurekurskommission das Vorhandensein einer besonderen baulichen Gliederung und einer speziellen Nutzungsstruktur mit einer differenzierten BegrÃ¼ndung verneint; die BeschwerdefÃ¼hrerin habe namentlich nicht dargelegt, dass die Ã¶ffentlichen Bauten beiderseits der Lind­strasse der Quartiercharakteristik der QEZ âGeiselweid-Lindstrasseâ gemÃ¤ss Art. 35 lit. c BZO entspreche; dies treffe denn auch â wie nÃ¤her ausgefÃ¼hrt wird â nicht zu (Ziff. III/2). Das habe auch die Baudirektion, die in ihrer GenehmigungsverfÃ¼gung vom 29. April 2002 </span></p> <p class="Einzug1"><span>die BegrÃ¼ndung der BeschwerdefÃ¼hrerin kritiklos Ã¼bernommen habe, verkannt. Nament- lich habe sie nicht berÃ¼cksichtigt, dass sich das Bild des historischen Gebietes âInner Lindâ, </span></p> <p class="Einzug1"><span>welches im Inventar der schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder der Schweiz (ISOS) aufgefÃ¼hrt werde, in den vergangenen Jahren grundlegend geÃ¤ndert habe. Heute wÃ¼rden die Villen der Beschwer­degegnerinnen als das wahrgenommen, was sie effektiv seien, nÃ¤mlich als Relikte einer ver­gangenen Zeit, welche mit den Bauten in der sie westlich der Lindstrasse umgeben­den Zentrumszone keinerlei Gemeinsamkeit und zu den Ã¶ffentlichen Bauten in der Zone Oe Ã¶stlich der Lindstrasse keinen hinreichenden Bezug im Sinn eines in sich geschlossenen Ortsteils hÃ¤t­ten. Schliesslich bleibe unklar, welche Bauten auf dem streitbetroffenen Areal denn Ã¼berhaupt gebaut werden dÃ¼rften, sollte es der QEZ zugewiesen werden (Ziff. IV). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. a) Die drei GrundstÃ¼cke der Beschwerdegegnerinnen im Dreieck zwischen Lind-,</span></p> <p class="Einzug1"><span>Theater- und Kreuzstrasse bilden auch nach Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r sich al­­­lein keinen in sich geschlossenen Ortsteil mit hoher SiedlungsqualitÃ¤t; vielmehr sollen sie diese Voraussetzung unter Miteinbezug der der Zone Oe zugewiesenen Parzellen auf der gegenÃ¼berliegenden, Ã¶stlichen Seite der Lindstrasse zwischen Hermann GÃ¶tz-Strasse und Museumstrasse erfÃ¼llen (Beschwerdeschrift S. 7 f.). Die Baurekurskommission hat grund­sÃ¤tzlich nicht ausgeschlossen, dass ein Areal auch dann der QEZ zugewiesen werden dÃ¼rfe, wenn die nach § 50a PBG erforderlichen Merkmale fÃ¼r dieses Areal allein betrachtet nicht erfÃ¼llt seien, jedoch unter Einbezug von benachbarten Liegenschaften in der Zone Oe bejaht werden kÃ¶nnten. Es fragt sich vorab, ob diese Betrachtungsweise mit § 50a PBG ver­­einbar sei. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Sie ist deswegen nicht unbedenklich, weil die fÃ¼r die QEZ in der Stadt Winterthur geltenden Bauvorschriften gemÃ¤ss Art. 33 ff. BZO den BehÃ¶rden bei der Erteilung von Bau­­bewilligungen in dieser Zone einen sehr weitreichenden Entscheidungs- und Ermessens­spielraum Ã¶ffnet, der an die Grenze dessen geht, was nach dem Gebot der Bestimmtheit von RechtssÃ¤tzen noch hinzunehmen ist (vgl. namentlich Art. 38 Abs. 3 und Art. 40 Abs. 1 BZO). Der weitgehende Ermessens- und Entscheidungsspielraum ist dabei im Kern bereits in § 50a PBG bzw. der darin umschriebenen Zwecksetzung der QEZ angelegt. Angesichts dieser den QEZ innewohnenden Problematik drÃ¤ngt es sich auf, einen eher strengen Massstab an die Anforderungen anzulegen, die gemÃ¤ss § 50a PBG fÃ¼r die Ausscheidung solcher Zonen erfÃ¼llt sein mÃ¼ssen. Wortlaut und Zweck von § 50a Abs. 1 PBG schlies­sen jedoch eine derart erweiterte Sichtweise, wie sie die Vorinstanz grundsÃ¤tzlich fÃ¼r zulÃ¤ssig befunden hat, nicht aus: Die Erhaltung eines Ortsteils mit hoher Siedlungsquali­tÃ¤t kann auch dort gerechtfertigt sein, wo innerhalb dieses Ortsteiles lediglich einzelne Be­reiche der QEZ, weitere Bereiche jedoch aus anderen planerischen GrÃ¼nden der Zone Oe zugewiesen werden, sofern Letztere an der hohen SiedlungsqualitÃ¤t teilhaben. Allerdings ge­nÃ¼gt es nicht, dass den Liegenschaften in der angrenzenden Zone Oe ebenfalls eine hohe SiedlungsqualitÃ¤t zuzusprechen ist; vielmehr mÃ¼ssen sie erstens der spezifischen Quartier­charakteristik, wie sie fÃ¼r die betreffende QEZ umschrieben ist, zugeordnet werden kÃ¶nnen oder jedenfalls zu dieser Charakteristik beitragen (vgl. nachstehend lit. b). Zweitens mÃ¼ssen die der QEZ und die der Zone Oe zugewiesenen Liegenschaften zusammen ein Areal bil­den, welches gegenÃ¼ber dem <i>weiteren</i> baulichen Umfeld klar abgrenzbar ist (nachstehend lit. c). Nur unter diesen beiden Voraussetzungen lÃ¤sst sich hinsichtlich der Parzellen der Beschwerdegegnerinnen unter Einbezug der benachbarten Liegenschaften in der Zone Oe von einem âin sich geschlossenenâ Ortsteil mit hoher SiedlungsqualitÃ¤t sprechen. Ob diese Voraussetzungen im vorliegenden Fall erfÃ¼llt seien, ist unter den Parteien in erster Linie streitig und im Folgenden nÃ¤her zu prÃ¼fen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin die SiedlungsqualitÃ¤t der streitbetroffenen Liegen­schaften im Zusammenhang mit den Ã¶ffentlichen Bauten auf der gegenÃ¼berliegenden, Ã¶stlichen Seite der Lindstrasse zwischen Hermann GÃ¶tz-Strasse und Museumstrasse gewÃ¼rdigt ha­ben will, so hat diese Argumentation einiges fÃ¼r sich: Sie geht von der baugeschicht­­lichen Entwicklung des Quartiers âInner Lindâ, namentlich <i>im Bereich zwischen Theaterstrasse und Schwalmenackerstrasse</i>, aus. In diesem Bereich ist im 19. Jahrhundert eine vor­nehme, mit Ã¶ffentlichen Bauten durchsetzte Wohnzone entstanden, an deren Rand entlang der Bahn­linie auch einfachere HÃ¤user fÃ¼r Arbeiter, vorwiegend aber fÃ¼r den Mittelstand, gebaut wurden. Bautypologisch findet sich aufgrund dieser Entwicklung eine Mischung von Villen, vil­lenartigen EinfamilienhÃ¤usern, MehrfamilienhÃ¤usern und Ã¶ffentlichen GebÃ¤uden. Es dominieren die SolitÃ¤rbauten mit grossflÃ¤chigem Umschwung sowie die mittelstÃ¤ndischen Wohn­bauten mit kleineren GÃ¤rten. Architektonisch prÃ¤gend sind die Aus­­drucksformen der zweiten HÃ¤lfte des 19. und des beginnenden 20. Jahrhunderts mit einer Palette von SpÃ¤tklassizismus, franzÃ¶sischem Neubarock, Neurenaissance, Neugotik, Historismus und Heimatstil. Die den genannten Bereich durchquerende Lindstrasse wurde 1862 als nÃ¶rdliche Ausfallachse der Stadt erstellt. Die so beschriebene baugeschichtliche Entwicklung fand offenkundig ihren Niederschlag bei der Umschreibung der Quartiercharakteristik der QEZ âGeisel­weid-Lind­strasseâ in Art. 35 lit. c BZO. DemgegenÃ¼ber ist die Quartiercharakteristik der QEZ âInner Lindâ gemÃ¤ss Art. 35 lit. d BZO in erster Linie auf die baugeschichtliche Entwicklung <i>Ã¶stlich der Schwalmenackerstrasse</i> abgestimmt, wie sie im erwÃ¤hnten Antrag des Stadtrats in Ziff. 1.3 umschrieben wird. So betrachtet lÃ¤sst sich der in Art. 35 lit. c BZO ver­wendete Be­griff der â<i>reprÃ¤sentierenden SolitÃ¤rbautenâ, </i>die<i> âvon bedeutender Gartenarchi­tektur umgeben sind</i>â, durchaus auch auf die Ã¶ffentlichen Bauten entlang der Lindstras­se be­ziehen; gleiches gilt fÃ¼r die weiteren Umschreibungen in den SÃ¤tzen 3 und 4 von Art. 35 lit. c BZO (durch Sockelmauern mit Hecken und ZÃ¤unen eingefasste StrassenrÃ¤ume; hohe Frei- und GrÃ¼nraumanteile). FÃ¼r die Sichtweise der BeschwerdefÃ¼hrerin spricht sodann die (von ihr allerdings nicht speziell betonte) Bedeutung, welche dem streitbetroffenen Areal als â<i>Pforteâ fÃ¼r den nÃ¶rdlichen Zugang zum inneren Bereich der Stadt</i> zukom­mt. In dieser Be­deutung trÃ¤gt die heute auf dem streitbetroffenen Areal vorhandene Baustruktur samt grÃ¼nem Umschwung dazu bei, dass sich die Lindstrasse, namentlich fÃ¼r den von Norden her kom­­menden Betrachter, heute noch als Strasse mit den beschriebenen Merkmalen (nÃ¶rdliche Ausfallsachse mit reprÃ¤sentierenden SolitÃ¤rbauten, die der Strasse den Charakter einer Allee verleihen) darbietet. Daran vermag der Umstand, dass die ebenfalls an die Lindstrasse angren­­zenden Liegenschaften sÃ¼dlich der Kreuz­strasse an diesem Charakter nicht teilhaben und (wie das westlich anschliessende Ge­biet beiderseits der Theaterstrasse bis hin zur Bahnlinie) der Zone Z4 zugeteilt worden sind, nichts zu Ã¤ndern. Im Gegenteil: Gerade angesichts dieses Umstands kommt dem streit­betroffenen Areal die Bedeutung einer âPforteâ im umschriebenen Sinn zu; fÃ¤llt sie weg, endet der durch Ã¶ffentliche GebÃ¤ude und andere reprÃ¤sen­tierende SolitÃ¤rbauten geprÃ¤gte GÃ¼rtel entlang der westlichen Seite der Lindstrasse â anders als jener auf deren Ã¶stlicher Seite â stadt­aus­wÃ¤rts betrachtet bereits nach der Liegenschaft an der Ecke Lindstras­se/St. Georgen-Stras­se, die ebenfalls der QEZ âGeiselweid-Lindstrasseâ zugewiesen worden ist. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das so umschriebene Gebiet weist allerdings von vornherein keine Nutzungsstruktur auf, die gestÃ¼tzt auf § 50a PBG zu erhalten wÃ¤re. Es kann sich nur fragen, ob dieses Ge­biet im Hinblick auf eine erhaltens- oder erweiterungswÃ¼rdige <i>bauliche Gliederung</i> als ge­schlossener Ortsteil mit hoher SiedlungsqualitÃ¤t oder als Bestandteil eines derart zu qualifi­zierenden Ortsteils zu betrachten sei. DiesbezÃ¼glich ist zwar ein âBebauungsmusterâ im vor­­­stehend umschriebenen Sinn erkennbar, sofern die dargelegte baugeschichtliche Entwick­­lung berÃ¼cksichtigt wird. Fraglich ist, ob diese gemeinsamen Merkmale der baulichen Struktur (zwischen den streitbetroffenen Liegenschaften einerseits und den Ã¶ffentlichen Ge­­­bÃ¤uden auf der Ã¶stlichen Seite der Lindstrasse anderseits) derart prÃ¤gend sind, dass die Lie­genschaften der Beschwerdegegnerinnen einem âin sich geschlossenen Ortsteilâ im Sinn von § 50a PBG zugeordnet werden kÃ¶nnten. Die Baurekurskommission hat einen der­artigen Zusammenhang verneint. Ob diese WÃ¼rdigung rechtmÃ¤ssig sei und insbesondere die der BeschwerdefÃ¼hrerin zustehende Planungsautonomie wahre (vgl. vorn E. 3), kann aus den nachfolgenden ErwÃ¤gungen offen bleiben, welche den Entscheid der Vorinstanz jedenfalls im Ergebnis als rechtmÃ¤ssig erscheinen lassen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrerin Ã¼berzeugt deswegen nicht, weil sie letztlich offen lÃ¤sst, welches Gebiet im Zusammenhang mit den streitbetroffenen Liegenschaften als âin sich geschlossener Ortsteilâ zu betrachten ist. Zwar knÃ¼pft sie wie erwÃ¤hnt an die Ã¶ffentlichen Bauten auf der gegenÃ¼berliegenden, Ã¶stlichen Seite der Lindstrasse zwi­schen Hermann GÃ¶tz-Strasse und Museumstrasse an. Das Ã¶rtlich so umschriebene Gebiet als âin sich geschlossenen Ortsteilâ zu betrachten, widerspricht aber offenkundig ihrer eige­nen weiteren Argumentation, die aufgrund der baugeschichtlichen Entwicklung von einem erheblich weitrÃ¤umigeren Gebiet ausgeht, nÃ¤mlich von der frÃ¼heren Planungszone ge­mÃ¤ss VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 15. Februar 1995. Im Rahmen dieser weiter greifen­den Betrachtungsweise, die im Ansatz richtig ist, sind die streitbetroffenen Liegenschaf­ten in erster Linie Teil des Bereiches zwischen Theater-, Lind-, und St. Georgen-Strasse In diesem Bereich sind schon vor Jahrzehnten moderne fÃ¼nfgeschossige GeschÃ¤fts- und Wohn­bauten entstanden, zuletzt in den Neunzigerjahren entlang der Theater- bis zur St. Georgen-Strasse. Dieser ganze Bereich ist anlÃ¤sslich der BZO-Revision 2000 â wie je­ner westlich der Theaterstrasse, wo heute auf dem frÃ¼heren Volg-Industrieareal das Swisscom-Hoch­haus samt MÃ¤anderanbau steht â grÃ¶sstenteils der Zone Z4 zugeteilt worden. Lediglich die Parzellen der Beschwerdegegnerinnen (Lindstras­se 25 und 27, Theaterstrasse 38) sowie wei­ter sÃ¼dlich die Liegenschaften St. Georgen-Stras­se 68/70 sind der QEZ Geiselweid-Lind­strasse zugewiesen worden. (Sie bilden mithin zwei der fÃ¼nf Areale im westlichen Be­reich jenes grossrÃ¤umigen Gebiets, in dem sich die dieser QEZ zugewiesenen Areale be­fin­den.) Aufgrund dieser planerischen und baulichen Ent­wicklung geht es nicht an, einzig die Liegenschaften der Beschwerdegegnerinnen zusammen mit jenen in der Zone Oe als in sich geschlossenen Ortsteil mit hoher Siedlungsqua­litÃ¤t zu betrachten. Gleiches gilt hinsicht­lich der von der BeschwerdefÃ¼hrerin im Eventualstandpunkt genannten drei Liegenschaf­ten sÃ¼dlich der Hermann GÃ¶tz-Strasse, von denen die erste (Bezirksgericht) der Zone Oe und die beiden anschliessenden ebenfalls der QEZ âGeiselweid-Lindstrasseâ zugewiesen sind. Anderseits verbietet sich aus den dargeleg­ten GrÃ¼nden die Annahme eines in sich geschlossenen Ortsteiles, der den gesamten von der frÃ¼heren Planungszone betroffenen Be­reich umfassen wÃ¼rde. Ein in sich geschlossener Ortsteil, der neben Liegenschaften in der QEZ auch solche in der Zone Oe umfasst, lÃ¤sst sich westlich der Lindstrasse allenfalls hinsichtlich des Bereichs sÃ¼dlich der St. Georgen-Strasse annehmen (worÃ¼ber hier nicht zu entscheiden ist), nicht jedoch hinsichtlich des Be­reiches nÃ¶rdlich der St. Georgen-Strasse, welcher wie ausgefÃ¼hrt grÃ¶sstenteils der Z4 zugewiesen worden ist.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Es ergibt sich demnach, dass die Baurekurskommission zu Recht erkannt hat, die Zu­weisung der GrundstÃ¼cke der Beschwerdegegnerinnen zur âQEZ Geiselweid-Lind­stras­seâ sei mit § 50a PBG nicht vereinbar. Ihr Entscheid erscheint auch unter BerÃ¼cksichtigung der der BeschwerdefÃ¼hrerin zustehenden Planungsautonomie als rechtmÃ¤ssig. Auch im Rah­­men dieser Autonomie muss die Ausscheidung einer QEZ den Voraussetzungen von § 50a genÃ¼gen, an deren ErfÃ¼llung wie erwÃ¤hnt ein strenger Massstab anzulegen ist. Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfÃ¼llt, weil es der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht gelungen ist, Ã¼berzeugend aufzuzeigen, dass die Liegenschaften der Beschwerdegegnerinnen zu einem â<i>in sich geschlossenen Ortsteil</i>â im Sinn der genannten Bestimmung gehÃ¶ren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Soweit es um den Schutz des Baumbestandes auf den streitbetroffenen GrundstÃ¼­cken (namentlich der BÃ¤ume an der GrundstÃ¼cksgrenze als Abgrenzung zur Strasse hin) geht, sind bei der Neufestsetzung allenfalls Massnahmen im Sinn von Art. 66 BZO (vgl. § 76 PBG) zu prÃ¼fen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">...</p> <p class="MsoNormal"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>