<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoFooter"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" id="Immagine 5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=299434" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" id="Immagine 6" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=299435" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>12.2021.33</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">5 agosto 2021</a> </p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta del giudice:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Fiscalini, presidente,</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>vicecancelliera:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Bellotti</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa - inc. n. </span><span>SE.2019.31</span><span> della Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città - promossa con petizione 30 agosto 2019 da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> AP 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>patrocinata dall’ PA 1 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> AO 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>patrocinata dall’ PA 2 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <p class="R1">chiedente la condanna della convenuta al pagamento di fr. <span>23'612.-</span> oltre interessi del</p> <p class="R1">5% dal 1° luglio 2019, da cui porre in deduzione i fr. 4'500.- già detenuti dall’attrice a</p> <p class="R1">titolo di garanzia, nonché l’accertamento dell’inesistenza del debito di fr. 4'500.- nei </p> <p class="R1">confronti della convenuta e la cancellazione della procedura esecutiva di cui al PE n.</p> <p class="R1">____________________<span> </span>dell’UE di Locarno;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">domande avversate dalla convenuta, che con azione riconvenzionale ha chiesto la</p> <p class="R1">condanna della controparte al pagamento in suo favore di complessivi fr. 7'350.- oltre</p> <p class="R1">interessi;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">vista la Decisione 28 gennaio 2021 con cui il Pretore aggiunto ha respinto la petizione e</p> <p class="R1">parzialmente accolto la domanda riconvenzionale nella misura di fr. 4'300.-;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>appellante l’attrice </b>con appello 26 febbraio 2021, con cui chiede la riforma della</p> <p class="R1">sentenza impugnata nel senso di accogliere la petizione e respingere la domanda</p> <p class="R1">riconvenzionale, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">mentre con risposta 7 maggio 2021 la convenuta postula la reiezione del gravame, pure con protesta delle spese giudiziarie di secondo grado; </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa,</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">ritenuto</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>in fatto:</b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b>A.<span> </span></b>Con contratto 14 agosto 2014 AP 1 ha concesso in locazione a AO 1, a partire dal 1° settembre 2014, un appartamento di 3.5 locali e un parcheggio nello stabile sito in via __________ a __________ (doc. C).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>B.<span> </span></b>Il rapporto di locazione è terminato il 15 maggio 2019, giorno in cui ha avuto luogo la riconsegna dell’ente locato. L’incontro fra le parti è stato litigioso (segnatamente a fronte delle rimostranze della locatrice sullo stato dell’appartamento), e non è stato allestito alcun verbale di riconsegna.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>C.<span> </span></b>Il 22 maggio 2019 la locatrice ha notificato alla conduttrice un elenco dei danni riscontrati nell’appartamento (in particolare sporcizia e macchie, pareti non riverniciate, buchi su pareti, soffitti, e pavimenti, zoccolini rotti, porte, maniglie e varie installazioni rovinate/graffiate), lamentando altresì la mancata riconsegna del telecomando dell’autorimessa (doc. E e 15). </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>D.<span> </span></b>Il 23 maggio 2019 il perito comunale, su richiesta della locatrice, ha effettuato un sopralluogo nell’appartamento stilando un suo rapporto di costatazione delle problematiche riscontrate nei locali con annesse fotografie (doc. D).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>E.<span> </span></b>Il 2 giugno 2019 la locatrice ha trasmesso alla conduttrice un ulteriore scritto (doc. F) contenente i preventivi per le riparazioni più urgenti da effettuare, per un importo di fr. 15'000.- (comprendente anche fr. 300.- quale prezzo per il ritiro, da parte della conduttrice, della lavatrice e dell’asciugatrice dell’appartamento), e chiedendo la restituzione del telecomando originale di accesso all’autorimessa, giacché a suo dire quello restituito era una semplice copia (tant’è che è stata riscontrata la presenza di una vettura estranea all’interno della stessa).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>F.<span> </span></b>Con PE n. __________ dell’UE di Locarno datato 7 giugno 2019, P__________ (amico e medico curante della conduttrice) ha escusso la locatrice per l’importo di fr. 4'500.- oltre interessi e accessori a titolo di restituzione della cauzione versatale (doc. O).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>G.<span> </span></b>Esperito il necessario tentativo di conciliazione (doc. B), con petizione 30 agosto 2019 AP 1 ha chiesto la condanna di AO 1 al pagamento di fr. 23'612.- oltre interessi del 5% dal 1° luglio 2019 a titolo di risarcimento dei danni costatati al termine della locazione e spese di pulizia (doc. G-M) nonché di pagamento del conguaglio delle spese accessorie, della pigione per il mese di giugno 2019 e del prezzo di ripresa della lavatrice e dell’asciugatrice (doc. N), da cui porre in deduzione i fr. 4'500.- già detenuti dall’attrice a titolo di garanzia. La stessa ha anche postulato l’accertamento dell’inesistenza del debito di fr. 4'500.- nei confronti della convenuta e la cancellazione della procedura esecutiva di cui al PE n. __________ dell’UE di Locarno.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>H.<span> </span></b>Con risposta 3 ottobre 2019 la conduttrice si è opposta al gravame, e con contestuale domanda riconvenzionale ha postulato la restituzione della suddetta<span> somma di fr. 4'500.-, nonché del deposito di fr. 100.- da lei versato per il telecomando dell’autorimessa e di ulteriori importi a suo dire versati in eccesso durante gli anni a titolo di spese accessorie.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>I.<span> </span></b>Con replica e risposta riconvenzionale 4 novembre 2019, duplica e replica riconvenzionale 6 dicembre 2019 e duplica riconvenzionale 20 dicembre 2019 le parti si sono riconfermate nelle proprie antitetiche posizioni, contestando quelle avverse.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>J.<span> </span></b>Esperita l’istruttoria e raccolti gli allegati conclusivi scritti delle parti, con decisione 28 gennaio 2021 il Pretore aggiunto ha respinto la petizione e parzialmente accolto la domanda riconvenzionale, condannando la locatrice a versare alla conduttrice fr. 4'300.- e ponendo a suo carico le spese (fr. 200.-) e le ripetibili (fr. 3'200.- complessivi). In sintesi, il Pretore aggiunto ha ritenuto che la notifica dei danni effettuata dalla locatrice fosse tardiva a eccezione di quella relativa al parquet della camera da letto, a due buchi nel bagno e alla sporcizia, negando tuttavia il diritto della locatrice ad ottenere un risarcimento. Alla medesima è stato riconosciuto unicamente l’importo di fr. 300.- per la vendita della colonna lavasciuga. Il Pretore ha d’altra parte accolto le pretese della conduttrice volte alla restituzione della garanzia (fr. 4'500.-) e del deposito relativo al telecomando dell’autorimessa (fr. 100.-), con conseguente saldo di fr. 4'300.- in suo favore. Peraltro, la richiesta attorea di annullamento del PE n. __________ è stata giudicata irricevibile. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>K.<span> </span></b>La locatrice si è aggravata contro questa decisione con appello 26 febbraio 2021, con cui ha chiesto la riforma della sentenza impugnata nel senso di accogliere la petizione e respingere la domanda riconvenzionale, con protesta di spese e ripetibili di entrambe le sedi.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>L.<span> </span></b>Con risposta 7 maggio 2021 la conduttrice si è opposta al gravame postulandone l’integrale reiezione, con protesta di spese e ripetibili di seconda sede.</p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><span>E considerato</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in diritto:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>1.<span> </span></span></b><span>L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie il valore litigioso della petizione supera la soglia testé menzionata (art. 94 cpv. 1 CPC). I termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Nel caso concreto l’appello 26 febbraio 2021 della locatrice contro la decisione 28 gennaio 2021 è tempestivo, così come è tempestiva la risposta 7 maggio 2021 della conduttrice (tenuto conto delle ferie giudiziarie pasquali).</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>2.<span> </span></span></b><span>L’atto di appello deve contenere i motivi di fatto e di diritto sui quali si fonda ed essere motivato (art. 310 e 311 cpv. 1 CPC). L’appellante deve spiegare non perché le sue argomentazioni siano fondate, ma perché sarebbero erronee o censurabili le motivazioni del Pretore. Egli non può dunque limitarsi a proporre una propria tesi e una propria lettura dei fatti, bensì deve offrire critiche puntuali, esplicite e circostanziate, poiché l'autorità di appello deve essere messa nella misura di comprendere agevolmente le censure ricorsuali, pena l’irricevibilità delle medesime.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><u><span>Difetti dell’appartamento</span></u></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>3.<span> </span></span></b><span>Il Pretore aggiunto ha dapprima esposto dottrina e giurisprudenza relative alla riconsegna dell’ente locato ai sensi dell’art. 267a CO (consid. 1 e 1.4.1 della decisione impugnata, a cui si rinvia), secondo cui il locatore deve segnalare immediatamente al conduttore i difetti di cui lo ritiene responsabile e sopporta l’onere della prova. Nel seguito, il primo giudice ha ritenuto tardiva la </span><span>notifica di cui al doc. E, spedita il 22 maggio 2019 e dunque solo 7 giorni dopo il sopralluogo di riconsegna, nell’ambito del quale la locatrice aveva preso consapevolezza dello stato dell’appartamento, non essendovi difetti di dubbia causa o entità ancora da appurare. Il Pretore aggiunto ha riconosciuto che in tale occasione (15 maggio 2019) la locatrice aveva comunque già sollevato delle rimostranze orali relativamente a “<i>sporcizia dell’appartamento</i>”, al “<i>danno al parquet della camera da letto</i>” e a “<i>due buchi nella sala da bagno” </i>(teste</span><span> </span><span>P__________). Tuttavia, la segnalazione della prima problematica (sporcizia) non è stata sufficientemente precisa e specifica e non è pertanto valida, ritenuto oltretutto che alla luce della sua manifesta intenzione di ristrutturare l’appartamento, la locatrice non avrebbe potuto in buona fede pretendere dalla conduttrice tutte quelle pulizie che si sarebbero inevitabilmente rese necessarie anche dopo la fine dei lavori, rispettivamente la pulizia delle installazioni che sarebbero state sostituite. I restanti due difetti sono stati tempestivamente e validamente segnalati. Sennonché, giusta quanto accertato dal primo giudice, la locatrice non è riuscita a dimostrare che il difetto al parquet (di natura puramente estetica) sia stato causato dalla conduttrice (mancando d’altronde un verbale di entrata) e oltrepassasse la normale usura, tenuto conto della sua durata di vita e vetustà. Per quanto riguarda i due buchi nella sala da bagno, il giudice di primo grado ha osservato che non è chiaro a quale delle situazioni repertoriate nelle fotografie doc. D l’attrice intendesse riferirsi, e che quest’ultima non ha dimostrato l’imputabilità degli stessi alla controparte. Rilevato che ciò dovrebbe valere anche per tutti gli ulteriori difetti lamentati a prescindere dalla loro notifica tardiva, e che talune riparazioni che la locatrice intendeva accollare alla controparte erano in ogni caso superflue alla luce dei previsti lavori di ammodernamento (doc. M e 12), il Pretore aggiunto ha conseguentemente respinto le pretese di risarcimento della medesima. Egli ha inoltre aggiunto che secondo quanto emerge dalle risultanze istruttorie, la locatrice non poteva sorprendersi dello stato in cui ha trovato l’appartamento, anche in considerazione della ristrutturazione totale prevista (teste P__________ e doc. 7). Anzi, il fatto che la locatrice il giorno della riconsegna avesse già portato con sé il documento prestampato di cui al doc. 7 può suscitare il dubbio che la stessa intendesse ottenere <i>a priori </i>una compensazione finanziaria dalla convenuta, rispettivamente ristrutturare l’appartamento (in buona parte) anche a spese della medesima.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>4.<span> </span></span></b><span>Con l’impugnativa, l’appellante sostiene innanzitutto che, a suo modo di vedere, tutti i difetti da lei esposti sarebbero stati tempestivamente segnalati. Ciò malgrado, ella non contesta la dottrina applicata dal primo giudice e i severi termini da questa previsti (v. al riguardo anche STF 4A_388/2013 del 7 gennaio 2014, consid. 2.3.1), né che al momento della restituzione dell’ente locato fosse già in grado di allestire la lista dei difetti presenti, né che la segnalazione orale fatta in tale occasione si estendesse unicamente alle problematiche esposte dal primo giudice. In particolare, l’appellante riconosce di avere eseguito precedenti visite dell’appartamento e di avere già in quei frangenti potuto verificare lo stato dei luoghi e, malgrado sostenga di avere tempestivamente coinvolto l’assicurazione RC dell’inquilina, non dimostra con opportuni riscontri l’esistenza di ulteriori valide segnalazioni di danni, né che la controparte avesse riconosciuto una sua responsabilità per gli asseriti difetti qui in discussione. Inoltre, malgrado affermi che il perito comunale, in occasione del suo sopralluogo del 23 maggio 2019, ha potuto costatare ulteriori difetti, l’appellante non li specifica, né spiega se e perché gli stessi debbano essere considerati occulti. Più in generale la medesima, quando afferma che le poste da lei rivendicate trovano riscontro nel rapporto peritale (doc. D), confonde l’onere di dimostrare la tempestiva segnalazione dei difetti con quello di dimostrare la loro esistenza e la loro imputabilità all’inquilina. È pure a torto che l’appellante rimprovera al primo giudice di avere prima evidenziato che la notifica dei difetti non soggiace ad alcuna forma particolare, per poi sottolinearne contraddittoriamente la tardività. Ancora una volta, l’assenza di esigenze formali per la notifica dei difetti non dev’essere confusa con la tempestività della medesima. L’appellante nemmeno può essere seguita quando afferma che gli accordi iniziali fra le parti prevedevano il termine della locazione per il 30 giugno 2019 e che le modalità di riconsegna devono essere tenute in considerazione, ma senza spiegare perché ciò dovrebbe influenzare l’esito del giudizio (ritenuto oltretutto che la disdetta doc. 6 prevedeva la scadenza del 31 maggio 2019 e che nel seguito le parti hanno optato per una restituzione consensuale già per il 15 maggio 2019). Tutte queste censure sono in altre parole irricevibili per carenza di motivazione e di confronto con il giudizio impugnato, nonché inadatte a sovvertirlo. Aggiungasi che, contrariamente a quanto pretende l’appellante, il Pretore aggiunto nella proposta transattiva da lui formulata il 14 luglio 2020 non ha mai ammesso la tempestività della notifica dei difetti: in quell’occasione il primo giudice ha unicamente osservato che secondo una parte della dottrina la pretesa risarcitoria della locatrice avrebbe potuto essere accolta, indipendentemente dalla tempestività o tardività della segnalazione dei difetti, sulla base della responsabilità delittuale (art. 41 CO), senza stabilire se la stessa fosse o meno condivisibile, per poi escluderlo nella sua decisione di merito (cfr. consid. 1, a cui si rinvia). Anche a tal proposito, l’appellante non muove valide censure. Ne discende che la conclusione pretorile secondo cui la segnalazione dei difetti è stata tempestiva solo per quanto riguarda la macchia nel parquet, i due buchi nel pavimento del bagno e la sporcizia dev’essere confermata.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>5.<span> </span></span></b><span>Per quanto riguarda le prime due problematiche, l’appellante critica innanzitutto il primo giudice per non aver ammesso l’esistenza di un verbale di entrata, prodotto quale doc. T in allegato alla replica e attestante l’ottimo stato dell’appartamento alla sua consegna (fatta eccezione per una piccola macchia di acqua sul parquet). Tale documento sarebbe stato confermato non solo dalla deposizione attorea ma anche (indirettamente) da quella della convenuta, che non l’ha smentito. La censura è però insufficientemente confrontata con gli accertamenti pretorili, secondo i quali il doc. T non può valere quale verbale d’entrata, non solo perché la conduttrice ne ha eccepito la falsità in sede di duplica e la sua autenticità non può essere</span><span> assodata, ma anche perché lo stesso non è stato controfirmato dalla medesima ed è troppo generico e laconico. La decisione di prima sede resiste pertanto alla critica anche su questo punto. Parimenti insufficiente è l’osservazione dell’appellante secondo la quale l’usura, a fronte della </span><span>breve durata della locazione, aveva un’incidenza minima. Premesso che il rapporto contrattuale è durato quasi 5 anni, ciò non basta a dimostrare che la macchia sul parquet eccedesse la normale usura o fosse imputabile alla controparte. Lo stesso dicasi per i due buchi al pavimento, ritenuto oltretutto che secondo il Pretore aggiunto essi non emergono con la sufficiente chiarezza dalle fotografie agli atti (cfr. consid. 1.4) e che l’appellante non espone argomentazioni di segno opposto.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>6.<span> </span></span></b><span>Quanto al problema della sporcizia, l’appellante non contesta l’insufficiente specificazione della sua segnalazione del 15 maggio 2019 e dunque l’assenza di una valida notifica del difetto, per cui le sue relative considerazioni sono ancora una volta irricevibili per carenza di motivazione. Esse sarebbero comunque da respingere nel merito: posto che l’appellante non nega di avere previsto la ristrutturazione dell’appartamento e di avere anche manifestato tale intenzione nei confronti dell’inquilina (per cui la sua generica contestazione della testimonianza di P__________ è priva di portata pratica), la stessa si limita difatti a opporre al giudizio pretorile una propria opinione soggettiva quando afferma che ciò non liberava la conduttrice dall’onere di effettuare i necessari lavori di pulizia. D’altronde, il giudice di prime cure ha evidenziato a ragione che la locatrice agisce in maniera abusiva se pretende dalla conduttrice la pulizia dei locali o delle installazioni malgrado i lavori previsti nell’ente locato implicherebbero una nuova pulizia oppure la sostituzione delle installazioni in questione (v. anche <span>Lachat</span>, Le bail à loyer, 2019, n. 5.2 p. 1042). Mancando nel gravame relativi approfondimenti, ancora una volta la sentenza impugnata resiste alla critica. Non occorre pertanto rispondere al quesito se la locatrice intendesse davvero far ristrutturare l’appartamento a spese della controparte (ipotesi non esclusa, ma nemmeno confermata dal primo giudice). Parimenti non è necessario affrontare le argomentazioni dell’appellante relative alla mancata assunzione del teste __________ D__________, poiché ella non contesta tale decisione probatoria del primo giudice, non chiede in questa sede l’ammissione della sua testimonianza né tantomeno spiega perché la stessa avrebbe un’influenza sull’esito della causa. Anche questa censura è conseguentemente irricevibile.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><u><span>Riconsegna del telecomando</span></u></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>7.<span> </span></span></b><span>Con riferimento all’asserita mancata restituzione </span><span>del telecomando originale dell’autorimessa (cfr. doc. E ed EE), il </span><span>Pretore aggiunto ha osservato che non vi sono elementi per supporre che la convenuta avesse clonato il telecomando o conservato una chiave di accesso, e che l’attrice nella petizione non ha cifrato una sua pretesa per l’eventuale </span><span>sostituzione delle serrature dello stabile, per cui nessun importo può esserle attribuito a tale titolo ed ella è per contro tenuta a restituire alla conduttrice il relativo deposito di fr. 100.-.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>8.<span> </span></span></b><span>Anche a tal proposito, l’appellante non muove valide censure, bensì si limita a riproporre la sua versione dei fatti secondo cui nell’autorimessa sarebbe stata costatata la presenza di una vettura estranea, rispettivamente secondo cui la conduttrice non avrebbe restituito tutte le chiavi, senza tuttavia fornire riscontri convincenti (v. anche il doc. 8) e senza confrontarsi con l’accertamento pretorile relativo alla mancata quantificazione delle sue pretese. La decisione impugnata resiste pertanto alla critica. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><u><span>La colonna lavasciuga</span></u></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>9.<span> </span></span></b><span>Il giudice di primo grado ha accolto la pretesa attorea di fr. 300.- quale prezzo di ripresa della colonna lavasciuga, poiché rimasta incontestata. La questione non è controversa in questa sede e non necessita approfondimenti.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><u><span>Spese accessorie</span></u></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>10.<span> </span></span></b><span>Il primo giudice ha nel seguito dichiarato irricevibile la pretesa dell’attrice volta a ottenere fr. 400.- a titolo di conguaglio delle spese accessorie, a fronte dell’assenza di qualsiasi relativa specificazione nella petizione e nella replica e della tardività dell’approfondimento contenuto solamente nella duplica riconvenzionale. Quanto alle pretese della conduttrice (rifusione delle spese accessorie pagate in eccesso), il Pretore aggiunto le ha pure respinte </span><span>per insufficiente allegazione e specificazione.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>11.<span> </span></span></b><span>In questa sede è litigiosa unicamente la prima delle due conclusioni suddette. E meglio, l’appellante sostiene che la sua allegazione non è stata tardiva: avendo la controparte sollevato la questione delle spese nell’ambito della sua azione riconvenzionale, ella avrebbe a suo modo di vedere avuto il diritto di prendere posizione al riguardo nella sua duplica riconvenzionale. La censura non può trovare accoglimento. Difatti, ricordato che giusta l’art. 224 cpv. 3 CPC, quando la convenuta propone domanda riconvenzionale, l’attrice non può rispondere con una sua propria domanda riconvenzionale, la problematica evidenziata dal giudice di prima sede non riguarda la contestazione delle pretese avverse, bensì la corretta allegazione e specificazione della pretesa attorea, da adempiere nella petizione e nella replica.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><u><span>Il deposito cauzionale e il precetto doc. O</span></u></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>12.<span> </span></span></b><span>Per quanto riguarda la garanzia di fr. 4'500.- (versata da P__________ alla locatrice ma da questa mai depositata su un conto vincolato ai sensi dell’art. 257e CO) il primo giudice ha infine stabilito che la conduttrice è legittimata a chiederne la restituzione, ritenuto che ciò non è mai stato messo in discussione negli allegati introduttivi, che l’importo è stato versato in sua rappresentanza e che esso era destinato a essere versato su un conto a lei intestato. La locatrice deve pertanto restituire l’importo alla sua controparte contrattuale, riguardando invece l’eventuale rimborso a P__________ il rapporto interno fra questi e l’inquilina. Tali considerazioni non sono oggetto di impugnazione. Per il resto, la domanda dell’attrice volta a ottenere la cancellazione dell’esecuzione avviata da quest’ultimo (PE n. __________) è stata dichiarata irricevibile poiché non rivolta contro l’escutente, mai convenuto in causa, considerazione che non può validamente essere contestata con il semplice richiamo al formalismo eccessivo. Anche a questo riguardo il gravame è destinato all’insuccesso, ribadita la possibilità per l’appellante di ricorrere all’</span><span>art. 8a cpv. 3 lit. d LEF.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><u><span>Conclusioni</span></u></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b>13.<span> </span></b><span>In conclusione, rilevato che il primo giudice ha operato una compensazione fra il credito accertato dell’attrice principale (fr. 300.-) e quelli della convenuta e attrice riconvenzionale (fr. 4'500.- + fr. 100.-) con conseguente reiezione della petizione e parziale accoglimento dell’azione riconvenzionale per fr. 4'300.- oltre interessi del 5% dall’11 ottobre 2019, e che le parti non contestano questo modo di procedere, ne deriva che la decisione di primo grado può essere integralmente confermata.</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>14.<span> </span></span></b><span>Per tutti questi motivi, l’appello dev’essere respinto, nella misura della sua limitata ricevibilità. Le spese giudiziarie di seconda sede, calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 23'412.- (fr. 23'612.- - fr. 4'500.- + fr. 4'300.-, cfr. art. 94 cpv. 2 CPC), seguono la soccombenza (art. 106 CPC). Le spese processuali ammontano a fr. 200.- (art. 2, 8 cpv. 2 e 13 LTG). Le ripetibili, quantificate sulla base dell’art. 11 cpv. 1, cpv. 2 lett. a e cpv. 5 RTar, tenuto pure conto delle spese e dell’IVA, ammontano a fr. 2'300.-.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>15.<span> </span></span></b><span>Quanto agli eventuali rimedi giuridici esperibili contro il presente giudizio sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso è determinato dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi a questa Camera (art. 51 cpv. 1 lett. a LTF). Secondo l’art. 53 LTF l’importo della domanda riconvenzionale non è sommato con quello della domanda principale (cpv. 1). Qualora le pretese della domanda principale e quelle della domanda riconvenzionale si escludano a vicenda e una delle due domande non raggiunga il valore litigioso minimo, tale valore è reputato raggiunto anche per quest’ultima se il ricorso verte su entrambe le domande (cpv. 1).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>16.<span> </span></span></b><span>Non ponendo la causa questioni di principio o di rilevante importanza, il presente giudizio può essere emanato da questa Camera nella composizione di un giudice unico (art. 48b cpv. 1 lett. b n. 3 LOG).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Per questi motivi,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>richiamati l’art. 106 CPC, la LTG e il RTar</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>decide:</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>1.</b> L’appello 26 febbraio 2021 di AP 1 <b>è respinto, nella misura della sua limitata ricevibilità. </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span>§ Di conseguenza, la Decisione 28 gennaio 2021 del Pretore aggiunto della Giurisdizione di Locarno-Città è confermata.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 2.</b> Le spese processuali della procedura d’appello, pari a fr. 200.-, sono a carico dell’appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2’300.- per ripetibili di seconda sede.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3.</b> Notificazione:</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>- ; </span></p> <p class="MsoNormal"><span>- . </span></p> <p class="R1"> </p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> Comunicazione alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Città.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente La vicecancelliera</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rimedi giuridici </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Nelle cause a carattere pecuniario in materia di locazione con un valore litigioso superiore a fr. 15'000.- è dato ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF). Per valori inferiori il ricorso è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se una legge federale prescrive un’istanza cantonale unica (art. 74 cpv. 2 LTF). Qualora non sia dato il ricorso in materia civile è possibile proporre negli stessi termini ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113, 117 LTF). La parte che intende impugnare una decisione sia con un ricorso ordinario sia con un ricorso in materia costituzionale deve presentare entrambi i ricorsi con una sola e medesima istanza (art. 119 LTF).</span></p> </div></body></html>