B u n d e s v e rw a l t u n g s g e r i ch t T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i f f éd é r a l T r i b u n a l e am m i n i s t r a t i vo f e d e r a l e T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i v fe d e r a l Cour I A-1359/2013, A-1609/2013 A r r ê t d u 5 j u i n 2 0 1 4 Composition Marie-Chantal May Canellas (présidente du collège), Kathrin Dietrich, Jérôme Candrian, juges, Valérie Humbert, greffière. Parties Chemins de fer fédéraux suisses CFF, acquisitions et ventes-région ouest, avenue de la Gare 43, case postale 345, 1001 Lausanne, représentée par Dr. Benoît Carron, Bonnard Lawson, Rue du Général-Dufour 11, 1204 Genève, recourants et intimés 1, contre A._______, et B._______, représentés par Maître Jean-Marc Siegrist, intimés et recourants 2, et Commission fédérale d'estimation du 1er arrondissement, par son vice-président M. Cédric-Laurent Michel, c/o Tribunal civil, case postale 3736, 1211 Genève 3, autorité inférieure. Objet expropriation. A-1359/2013, A-1609/2013 Page 2 Faits : A. A._______ et B._______ ont acquis par succession en 1988 les trois par- celles n° 956, 967 et 968 du cadastre de la commune de Genève, section C._______, sises entre le chemin X._______, l'avenue Y ._______, la rue W.______ et la route de Z._______ , au droit du futur tunnel de Champel (projet CEVA). La parcelle n° 956 , d'une surface de 678 m 2, supporte trois bâtiments à destination de garages à voitures actuellement loués. S ituée en zo ne 3 de construction, elle est grevée d'une servitude de restriction au droit de bâtir, d'une servitude de hauteur de construction et d'une servitude de restriction d'affectation au profit des fonds n° 954, 955 et 963 et d'une servitude de restriction au droit de bâtir et d'une servitude de hauteur de construction, au profit du fonds n° 962. La parcelle n° 967 , d'une surface de 3'490 m 2 supporte cinq garages à voitures et une station service, loués. S'y trouvait également un atelier de mécanique qui a été détruit afin de pouvoir démarrer le chantier ferroviai- re Cornavin -Eaux-Vives-Annemasse (CEVA). L'aménagement sur cette parcelle d'un parking de 42 places avait été autorisé le 4 août 1976 par le Département des travaux publics du canton de Genève "à titre précaire " "vu l'emplacement du tracé de raccordement f erroviaire". Ce caractère précaire a été mentionné au registre foncier (RF) qui précise qu'il "devra être supprimé à la première réquisition des pouvoirs publics, sans inde m- nité quelconque de la part de ceux-ci". La parcelle n° 968, d'une surface de 100 m 2, supporte deux garages à véhicules, loués. Ces deux dernières parcelles ont été classées en zone ferroviaire à une date qui n’a pas été précisément établie, au cours des années 70. Aucu- ne indemnité n'a été versée aux propriétaires suite à ce déclassement. Auparavant, elles se trouvaient en zone à bâtir ordinair e et avaient fait l'objet, en 1928, d'inscription de plusieurs servitudes de restriction au droit de bâtir temporaires, prolongées en 1959, en faveur des CFF et de l'Etat de Genève, avant d'être radiées en 1973. B. Le 5 mai 2008, l'Office fédéral des transports (OFT) a approuvé les plans du projet CEVA. La décision d'approbation accorde aux CFF et à l'Etat de Genève le droit d'exproprier les propriétaires concern és, parmi lesquels A-1359/2013, A-1609/2013 Page 3 figurent A._______ et B._______ pour les parcelles susmentionnées, se- lon les plans d'emprise et les tableaux des droits à exproprier. Elle prévoit en outre que les demandes d'indemnités présentées au cours de la mise à l'enquête seront transmises à la Comm ission fédérale d'estimation. Par arrêt du 15 juin 2011, le Tribunal administratif fédéral a rejeté tous les r e- cours dirigés contre la décision d'approbation précitée (arrêt A-3713/2008 in: ATAF 2012/23). Quelques opposants déboutés ont déféré cet arrêt au Tribunal fédéral et requis l'ef fet suspensif lequel n'a été octroyé par o r- donnance du 22 septembre 2011 qu'en ce qu'il concerne les travaux de gros œuvre du tunnel de Cham pel. Les autres travaux pouvaient par conséquent être la ncés et ont débuté le 15 nov embre 2011. Par quatre arrêts rendus le 15 mars 2012 (1C_342/2011, 1C_343/2011, 1C_344/2011 et 1C_348/2011), le Tribunal fédéral a finalement rejeté tous les recours interjetés contre l'arrêt précité du Tribunal administratif fédéral du 15 juin 2011. C. Le 9 août 2010, A._______ et B._______ ont obtenu l'autorisation de d é- truire les garages sis sur la parcelle n° 956 et d'y construire un bâtiment de cinq étages, moyennant notamment le respect des conditions posées par les CFF dans leur préavis du 11 février 2 010, requis par le départ e- ment genevois des constructions. Ce projet n'a pas encore abouti, en ra i- son de servitudes de droit privé qui limitent le gabarit et le nombre de l o- gements admissibles sur cette parcelle. D. D.a Par ordonnance du 28 février 2012, le prés ident de la Commission fédérale d'estimation du 1 er arrondissement (CFE) a ouvert, sur requête des CFF du 13 janvier 2012, une procédure en estimation des indemnités à verser à A._______ et B._______ pour l'expropriation de leurs parce l- les. Les parties étaient parvenues à un accord sur la mise en possession des surfaces nécessaires à la réalisation des travaux du CEVA , mais di- vergeaient quant à la valeur des biens. L'expropriation portait sur la con s- titution de servitudes personnelles de non bâtir, de tolérance d'exploit a- tion ferroviaire et de superficie pour tunnel ferroviaire à raison d'une a s- siette de 3'090 m 2 sur la parcelle n° 967, de 60 m 2 sur la parcelle 968 et de 222 m2 sur la parcelle n° 956, ainsi que d'une emprise définitive d'une surface de 663 m 2 sur la parcelle n° 9 67. Les CFF ont proposé d'inde m- niser les propriétaires à hauteur de 175'257 francs. A-1359/2013, A-1609/2013 Page 4 D.b Par observations du 7 mai 2012, les propriétaires expropriés ont conclu au paiement d'une indemnité de 2'730'453 francs , somme à l a- quelle ils ajoutaient le montant de 27'233 francs par an au titre d'indemn i- té pour expropriation des droits de voisinage durant le chantier. D.c L'audience de conciliation s'est tenue, sans succès, le 20 juin 2012. Les parties ont rappelé à cette occasion que l'en voi en possession antici- pée de la surface de l'emprise définitive n'avait pas été contesté et que les travaux avaient pu commencer. Elles ont également renoncé à sollic i- ter une expertise et n'ont pas demandé de vision locale. D.d Par détermination du 12 juille t 2012, les CFF ont conclu au rejet des demandes des expropriés en ce qu'elles excèdent les montants proposés par eux sur la base de leurs propres calculs. Les expropriés ont persisté dans leurs conclusions, sollicitant la désigna- tion d'un expert malgré la renonciation lors de l'audience de conciliation. D.e Par décision du 7 janvier 2013, notifiée le 11 février 2013, la CFE a condamné les CFF à verser à A._______ et B._______ , la somme de 208'407 francs à titre d’indemnité d’expropriation, dont 66'300 francs pour l’emprise définitive sur une partie (663 m2) de la parcelle 967 et 142'107 francs pour le bâtiment démoli qui abritait l'atelier . S’y ajoutent 53'700 francs pour les servitudes de non bâtir. Elle a refusé toute indemnisation pour les deux autres servi tudes ainsi que pour l'expropriation des droits de voisinage, la décision d'approbation des plans de l'OFT excluant e x- pressément ce dernier chef d'indemnité. Les frais de la procédure et les dépens ont été mis à la charge de l'expropriant. E. E.a Par acte du 13 mars 2013, les CFF (recourants /intimés 1), dûment représentés, interjettent recours par devant le Tribunal administratif féd é- ral à l'encontre de cette décision, concluant à sa réforme dans le sens que l'indemnité à laquelle ils sont condamnés soit réduite à 1 75'257 francs et qu'aucune indemnité de procédure ne soit allouée à A._______ et B._______. En substance, les CFF reproche nt à la décision attaquée d'avoir arrêté le prix du m2 de la parcelle n. 967, dont une partie (663 m 2) fait l’objet d’une emprise définitive, à 100 francs au lieu des 50 francs qu’ils avaient proposés. Ils font également grief à l’autorité inférieu- re d'avoir octroyé 53'700 francs au titre de compensation pour la moins - value moyenne de 10% du fait de la constitution de servitudes personnel-A-1359/2013, A-1609/2013 Page 5 les de non-bâtir sur 222 m2 de la parcelle n° 956 et 3'150 m2 de la parcel- le 967 (recte: 3'090 m 2 de la parcelle n° 967 et 60 m 2 de la parcelle n° 968), alors qu'à leur sens aucune indemnité n'est due à ce titre. E.b Par recours joint du 26 mar s 2013, A._______ et B._______ (inti- més/recourants 2), agissant par l'entremise de leur avocat, déposent éga- lement recours par devant le Tribunal administratif fédéral à l'encontre de cette décision, concluant principalement à son annulation et à ce qu'il leur soit alloué 1'066'335 francs pour l'emprise défin itive sur la parcelle n° 967, auxquels s’ajoutent les montants suivants pour la constitution des servitudes sur les parcelles n° 956, 967 et 968 : 542'217 francs pour les servitudes de non -bâtir, 542'217 francs pour les servitude de superficie pour tunnel ferroviaire et 579'684 francs pour les servitudes de tolérance d'exploitation ferroviaire. S'agissant de l'expropriation des droits de vois i- nage durant le chantier, ils demandent principalement que les CFF soient condamnés à leur verser la somme de 27'233 francs par an, au titre de réparation des nuisances subies, pendant toute la durée du chantier, sous réserve de montant s supérieurs qui seraient fixés par les tribunaux en faveur de leurs locataires et, subsidiairement, à les relever de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre par les autorités jud i- ciaires compétentes si leurs locataires devaient ouvrir action ensuite des nuisances résultant du chantier. Ils concluent encore à ce que leur droit à la réparation des dommages matériels ou imprévisibles , que l'exploitation du CEVA est susceptible d’occasionner, soit réservé et à ce que les frais et dépens soient mis à la charge des CFF. F. Par ordonnance du 4 avril 2013, la Juge instructeur informe les parties de la jonction des deux causes qui concernent des recours cont re le même prononcé. G. Par courrier du 12 avril 2013, l'autorité inférieure déclare ne pas souhaiter déposer de réponse aux recours et renvoie à la décision attaquée. H. H.a Dans leur réponse du 29 avril 2013, les intimés 2 con cluent au rejet, sous suite de frais et dépens, du recours des recourants 1 et demandent qu'il soit fait droit aux conclusions prises dans leur recours joint. Ils jo i- gnent à leur prise de position la copie d'un prospectus " Mobile Monte- voiture" destinée à contrer l'argument des recourants 1 , lesquels préte n-A-1359/2013, A-1609/2013 Page 6 dent qu’il serait impossible de construire un deuxième sous -sol sur la parcelle n° 956. H.b Dans leur réponse du 6 mai 2013, les intimés 1 concluent au rejet du recours joint, sous suite de frais, des recourants 2 et demande nt qu'il soit fait droit aux conclusions prises dans leur propre recours du 13 mars 2013. I. I.a Les recourants 1 livrent leurs observations sur la répons e des intimés 2 le 17 juin 2013 et maintiennent leurs conclusions des 13 mars et 6 mai 2013. I.b Les intimés/recourants 2, persistant intégralement dans leurs écritures des 26 mars et 29 avril 2013, interviennent par courrier du 10 juillet 2012 (lapsus calami: comprendre 2013) , lequel sera transmis aux reco u- rants/intimés 2 ainsi qu'à l'autorité inférieure par ordonnance du 17 juillet 2013. J. J.a Par ordonnance du 6 février 2014, le Tribuna l invite l'autorité inférieu- re à compléter le dossier par la production d'une détermination qui sem- blait manquer. J.b Par téléphone du 2 4 février 2014, l'autorité inférieure informe qu'elle n'est pas en possession du document requis. K. Les autres faits et arguments déterminants seront repris, en tant que b e- soin, dans les considérants en droit ci-après. Droit : 1. 1.1 Conformément à l'art. 77 al. 1 de la loi fédérale du 20 juin 1930 sur l’expropriation (LEx, RS 711), les décisions de la CFE peuvent faire l'objet d'un recours devant le Tribunal administratif fédéral (cf. aussi les art. 31 et 33 let. f de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal administr atif fé- déral [LTAF, RS 173.32]); le Tribunal de céans est donc compétent pour connaître du présent litige. La procédure est régie par la loi fédérale du A-1359/2013, A-1609/2013 Page 7 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA, RS 172.0 21), à moins que la LEx et la LTAF n'en disposent autrement (art. 37 LTAF et art. 77 al. 2 LEx). 1.2 Selon l'art. 78 al. 1 LEx, o nt qualité pour recourir les parties princ i- pales, ainsi que les titulaires de droits de gage, de charges foncières et d'usufruits, dans la mesure où la décision de la commission leur fait su bir une perte. Pour le surplus, sont applicables les exigences générales de l'art. 48 PA selon lesquelles peut interjeter recours quiconque a participé à la procédure devant l 'autorité inférieure, est spécialement atteint par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification (cf. arrêt du Tribunal administratif fédéral A-5101/2011 du 5 mars 2012 consid. 1.2 et les réf. citées). Les CFF, qui ont obtenu le droit d'exproprier par décision d'approbation des plans de l'OFT du 18 mai 2008, confirmée par le Tribunal administr a- tif fédéral puis par le Tribunal fédéral, en qualité d'expropriants, sont par- tie principale à la procédure et ont donc qualité pour recourir. Déposé dans le délai et les formes prescrites (art. 50 et 52 PA), le recours des CFF du 13 mars 2013 est donc recevable quant à la forme. 2. Le recours des expropriants porte uniquement sur le prix au m 2 retenu pour les 663 m2 de la parcelle n° 967 qui font l’objet d’une emprise défini- tive et sur la compensation pour la moins -value moyenne de 10% du fait de la constitution de servitudes personnelles de non -bâtir sur 222 m 2 de la parcelle n° 956, 3'090 m2 de la parcelle 967 et 60 m2 de la parcelle n° 968. Dans leur recours, les expropriants prennent soin de spécifier qu'ils n'attaquent pas les autres éléments de la décision de la CFE . En revan- che, par recours joint, les expr opriés ne se limitent pas à contester ces deux points pour lesquels ils requièr ent des montants plus élevés. Ils re- prochent également à l'autorité inférieure, d’une part, son refus de recon- naître une dévaluation de leurs parcelles en raison de l'inscription de se r- vitudes de superficie pour tunnel ferroviaire et de tolérance ferroviai re et, d’autre part, de n'avoir pas alloué d'indemnité pour l'expropriation des droits de voisinage durant le chantier. Les expropriés persistent encore à réserver leur droit de demander une indemnisation pour le cas où l'exploi- tation du CEVA devait causer des dommages à leurs parcelles ou aux bâ- timents qui y sont érigés . L’objet du litige ne se recoupant pas nécessa i- rement, suivant les conclusions des recourants 1 ou 2, il convient donc d'examiner si le recours joint est recevable. A-1359/2013, A-1609/2013 Page 8 2.1 Selon l'art. 78 al. 2 LE x, la partie adverse peut, dans le délai de dix jours à compter de la réception du recours par le Tribunal administratif fé- déral, se joindre à ce recours et prendre des conclusions comme si elle avait formé un recours indépendant; ces conclusions doivent ê tre mot i- vées. Lorsque le recours principal est retiré ou déclaré irrecevable, le r e- cours joint devient caduc. Le recours joint permet à la partie qui n'a pas elle-même formulé recours non seulement de s'opposer aux conclusions du recours principal, mais encore de demander une modification de la décision attaquée en sa faveur ( HEINZ HESS / HEINRICH WEIBEL, Das E n- teignungsrecht des Bundes, Band I, Berne 1986, n. 6 ad art. 78). 2.2 Cette possibilité est directement inspiré e des règles de la procédure civile (cf. notamment Message du Conseil fédéral du 20 mai 1970 co n- cernant la révision de la LEx, in : Feuille fédérale [ FF] 1970 I 1022, p. 1027). En effet, t ant que la loi fédérale sur l'organisation judiciaire du 16 décembre 1943 (RS 3 521 avec diverses modificat ions) était en vigueur, à savoir jusqu'au 31 décembre 2006, les décisions en matière civile po u- vaient être attaquées devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en réforme auquel la partie intimée pouvait se joindre. Ce recours en réfo r- me joint pouva it porter sur tous les points du jugement sur lesquels la partie intimée n'avait pas obtenu gain de cause , même si ces points ou prétentions n'avaient pas été attaqué s dans le recours en réforme princ i- pal (JEAN-FRANÇOIS POUDRET, Commentaire de la loi fédér ale d'organisa- tion judiciaire, Volume II, Berne 1990, n. 2.3 ad art. 59/61). En matière d'expropriation, le Tribunal fédéral a toutefois considéré que , lorsque des indemnités sont allouées par une seule décision pour pl u- sieurs parcelles, celle qui n'est pas contestée dans le recours principal ne peut faire l'objet d'un recours joint, au motif qu'elle ne constitue pas une unité économique avec les autres parcelles dont l'indemnité fait l’objet du recours principal (cf. ATF 97 I 766 consid. 4 confirmé à l'A TF 101 Ib 217 consid. 3, dans lequel le Tribunal fédéral , saisi de deux recours [princi- paux] relatifs à des fonds distincts, déclare recevable le recours joint, bien qu'il porte sur un autre fonds, dans la mesure où il fait l'objet du recours principal de la partie adverse). HESS und WEIBEL en déduisent que "die Anschlussbeschwerde beschränke sich auf den Gegenstand der Haup t- beschwerde" (HESS/WEIBEL, op. cit., n . 9a ad art. 78). ZEN-RUFFINEN af- firme également , en se référant à la même jurisprudence, qu'"il [le r e- cours joint] ne peut porter en principe que s ur l'objet du recours principal" (PIERMARCO ZEN-RUFFINEN/CHRISTINE GUY-ECABERT, Aménagement du territoire, construction, expropriation, Berne 2001, n. marg. 3161). A-1359/2013, A-1609/2013 Page 9 2.3 En l’espèce, la question de la recevabilité du recours joint ne se pose pas sous l’angle des parcelles concernées, puisque les recourants 1 n’ont pas limité l’objet du litige à l’une ou l’autre d’entre elles. Il s’agit bien plutôt de savoir si le recours joint peut porter sur des éléments de la décision li- tigieuse qui ne sont pas contestés par le recourant principal, autrement dit sur des éléments que les recourants 2 avaient dans un premier temps acceptés (en renonçant à faire recours dans le délai légal), avant de les remettre en cause par le biais du recours joint (suite au recours principal des recourants 1). 2.3.1 Le Tribunal de céans a déjà eu l'occasion de s'exprimer à ce sujet. Il a déclaré irrecevables les conclusions d'un recours joint visant une au g- mentation de l'inde mnité d'expropriation, alors que le recourant principal ne contestait que le calcul de l'intérêt d'un montant à restituer et avait a c- cepté les autres points de la décision entreprise (arrêt du Tribunal adm i- nistratif fédéral A-8536/2010 du 14 novembre 2013 consid. 7.1.5) Dans deux arrêts récents , le Tribunal a en revanche admis que soient contestées, par le biais du recours joint, non seulement l'indemnité d'e x- propriation, objet du recours principal, mais également l'indemnité de par- tie, au motif qu'il s'agissait là en principe d'un point habituellement acce s- soire du sort de l'indemnité d'expropriation (arrêt s du Tribunal administra- tif fédéral A-2551/2012 du 1er avril 2014 consid. 2.4 et A-4836/2012 du 13 mars 2014 consid. 2.4). Ces arrêts précisent que, à l’inverse, si le recours principal avait uniquement porté sur le montant de l'indemnité de partie, il n’aurait pas été possible d'étendre la procédure , par le biais du recours joint, à l'examen de l'indemnité d'expropriation proprement dite. 2.3.2 Pour trancher le cas d'espèce, il convient de rechercher la nature de l'indemnité d’expropriation et considérer les modalités de son octroi en général. L'expropriation ne peut avoir lieu que moyennant indemnité pleine et e n- tière (art. 16 LEx). Aux termes de l'art. 19 LEx, doivent être pris en consi- dération, pour la fixation de l'indemnité, tous les préjudices subis par l'e x- proprié du chef de la suppression ou de la diminution de ses droits. Cette disposition énumère ensuite les différents éléments qui comp osent l'i n- demnité d'expropriation laquelle doit être demandée en principe en une fois et fixée par une seule décision de la CFE (cf. ATF 111 Ib 15 consid. 5c; RAPHAËL EGGS, Les "autres préjudices" de l'expropriation, thèse, Fr i- bourg 2013, p. 92 n. marg. 25 2). En effet, même formée de différents éléments, l'indemnité d'expropriation constitue une unité et seule une a p-A-1359/2013, A-1609/2013 Page 10 préciation globale permet de déterminer si le principe de la pleine inde m- nité est satisfait (ATF 129 II 420 consid. 3.2.1 et les réf. citées ; cf. ég. MARYSE PRADERVAND-KERNEN, La valeur des servitudes foncières et du droit de superficie, thèse, Fribourg 2007, n. marg 155). Les différents pos- tes de l'indemnité sont interdépendants (ATF 121 II 350 consid. 5d) et permettent de distinguer entre la "valeur objective du fonds à expro prier ou la valeur du droit exproprié en soi" et le "dommage personnel que s u- bit l'exproprié en sus" (Message du Conseil fédéral du 21 juin 1926 relatif au projet de loi fédérale sur l'expropriation, FF 1926 II 1, 27) ; en d'autres termes, ils délimitent deux catégories: le dommage lié à l'objet exproprié (soit au bien directement visé par l'expropriation) et les préjudices qui se produisent dans le patrimoine résiduel (ou ordinaire) de l'exproprié (soit tous ses bien s à l'exception de l'objet visé par l'expropriation; EGGS, op. cit, p. 118 n. marg. 321). Les trois postes qui composent l'indemnité, à savoir: la valeur vénale du droit exproprié (cf. art. 19 let. a LEx); l'indemnité pour la moins -value lors d'une imposition forcée d'une servitude respectivement lors de la perte des droits de défense (cf. art. 19 let. b LEx) et l'indemnité pour les autres préjudices (cf. art. 19 let. c LEx) ne recouvrent donc pas trois situations d'expropriation distinctes, mais forment les di fférents éléments du dom- mage et sont appelés à être cumulés quand bien même leur combinaison n'est pas possible dans tous les cas (cf. PETER WIEDERKEHR, Die Expro- priationsentschädigung dargestellt nach schweize rischem und zürcheri s- chem Recht, thèse, Zurich 1966, p. 22 s). Selon la jurisprudence, malgré la teneur de l'art. 19 bis LEx, en raison du principe de l'unité de l'indemnité d'expropriation, tous les montants versés selon les lettres a, b et c de l'art. 19 LEx doive nt être appréciés en même temps (ATF 121 II 350 consid. 5d et 6c, ATF 134 II 49 consid. 13.1, ég. ATF 105 Ib 327 consid. 1, ATF 83 I 72 consid. 3). L'expropriant acquiert ensuite son droit par l'effet du paiement de l'indemnit é complète; reste toutefois réservé le droit de produire après coup une demande d'indemni- té, conformément à l'art. 41 LEx (cf. art. 91 al. 1 LEx), lequel prévoit la possibilité de produire une telle demande postérieurement à la procédure d'estimation, en cas de faits nouveaux. Il s'ensuit qu'en vertu du principe de l'unité de l'indemnité d'expropriation, le recours joint est recevable également lorsqu'il porte sur des postes de l'indemnité litigieuse qui ne sont pas l'objet du recours principal. A-1359/2013, A-1609/2013 Page 11 2.3.3 2.3.3.1 Dans le cas d'espèce, l'expropriation porte sur la constitution d'une servitude personnelle de non bâtir, d'une servitude de superficie pour tunnel ferroviaire et d'une servitude de tolérance d'exploitation ferr o- viaire, les trois sur une assiette de 3'090 m 2 de la parcelle n° 967, 60 m 2 de la parcelle n° 968 et 222 m 2 de la parcelle n° 956 ainsi que sur une emprise définitive d'une surface de 663 m2 de la parcelle n° 967. Seule la constitution de la servitude de non -bâtir a donné lieu à l'octroi d'une i n- demnité, au motif que, selon la CFE, il n'y a qu'une cause (l'existence du tunnel) qui provoque un seul dommage, lequel est indemnisé par le mo n- tant alloué. Ainsi, il faut admettre que les différentes servitudes sont liées par la même cause et qu'en conséquence, l'indemnité due au titre de leur expropriation forme une unité c omposée de différents postes qui doivent appréciés concomitamment. Partant, le recours joint est recevable sur ce point. 2.3.3.2 S'agissant de la conclusion des expropriés au sujet de l'expropria- tion des droits de voisinage durant le chantier , autrement dit des év en- tuelles nuisances pendant les travaux, il faut remarquer que celles -ci ne sont pas la conséquence directe de l'expropriation approuvée par l'autor i- té compétente, mais du chantier. Ces nuisances – dont les recourants 2 ne prouvent au demeurant pas le dommage qu'elles causent – ne sont ainsi pas dans un lien de causalité suffisant avec l'emprise définitive et la constitution des servitudes (cf. EGGS, op. cit., p. 79 n. marg. 219; pour un cas d'expropriation formelle et définitive des droits de voisinage, ATF 131 II 458 c. 4). Elles constituent un cas d'expropriation temporaire dont l'éventuelle indemnisation ne forme pas une unité avec les autres postes de l'indemnité dont il est recours. Partant, du moment qu'elles ne font pas l'objet du recours principal, le recours joint est irrecevable sur ce point. On remarquera de surcroît que la CFE ne peut être saisie pour d'éve n- tuelles prétentions basées sur l'art. 684 du Code civil suisse du 10 dé- cembre 1907 (CC, RS 210) que si les effets préjudiciables subis pa r les fonds voisins à cause des travaux de construction sont particulièrement intenses, durables et causent un dommage considérable; dans la règle, les inconvénients temporaires ne peuvent pas faire l'objet d'une indemn i- sation (ATF 132 II 427 consid. 3). Il s'agirait donc d'examiner si les immis- sions excèdent les limites de la tolérance que se doivent les voisins et , pour ce faire , de procéder à un pesée des intérêts en présence entre ceux du propriétaire auteur des immissions et ceux du voisin (cf. JEAN- BAPTISTE ZUFFEREY, Le chantier: ses nuisances, ses risques et ses d é-A-1359/2013, A-1609/2013 Page 12 chets, in: Journées suisses du droit de la construction [JDC], Fribourg 2011, p. 21 s, 29). Or, en l'espèce, cette opération semble prématurée compte tenu de l'avancée du chantier (l'atteinte aux droits de voisinage est constatée lorsqu'elle est déjà réalisée). On renverra pour le surplus à l'art. 41 LEx (cf. consid. 2.3.2). 2.3.3.3 Les conclusions du recours joint ayant tra it aux éventuels do m- mages futurs n'ont pas non plus à être examiné es. Des dommages invo- lontaires ou accidentels sont envisageables dans le contexte d'un chan- tier de construction et leur réparation doit en principe se fonder sur les règles de l'expropriation à moins qu'ils ne résultent d'actes manifestement fautifs (cf. arrêt de pri ncipe ATF 96 II 337). Toutefois, il reviendra , le cas échéant, aux lésés de formuler des prétentions précises le moment voulu. 2.4 Sous ces réserves, le recours joint, déposé dans le délai de l'art. 78 al. 2 LEx et selon les exigences de forme et de contenu de l'art. 52 PA est recevable en ce qu'il concerne l'indemnité relative à l'emprise définitive et à la constitution des servitudes sur les trois parcelles concernées. 3. Selon l'art. 49 PA, le Tribunal administratif fédér al contrôle les décisions qui lui sont soumises sous l'angle de la violation du droit fédéral, y com- pris l'excès ou l'abus du pouvoir d'appréciation (let. a), de la constatation inexacte ou incomplète des faits pertinents (let. b) et de l'inopportunité (let. c). Pour ce faire, il dispose d'un plein pouvoir d'examen, ce qui sign i- fie notamment qu'il revoit sans s'imposer aucune restriction si les faits pertinents ont été constatés de manière exacte. Toutefois, le Tribunal de céans s'impose une certaine retenu e dans l'exercice de son contrôle lorsque la résolution du litige exige des connaissances spécifiques, n o- tamment tech niques, que l'autorité inférieure, dotée d'un large pouvoir d'appréciation, est mieux à même de mettre en œuvre et d'apprécier (ATF 135 II 296 consid 4.4.3, ATF 133 II 35 consid. 3; ATAF 2012/23 consid. 4, ATAF 2008/23 consid. 3.3; ATAF 2008/18 consid. 4; ANDRÉ MO- SER/MICHAEL BEUSCH/LORENZ KNEUBÜHLER, Prozessieren vor dem Bu n- desverwaltungsgericht, Bâle 2013 , n. 2.154 ss; BENJAMIN SCHINDLER, in: Auer/Müller/Schindler [éd.], Kommentar zum Bundesgesetz über das Verwaltungsverfahren [Kommentar VwVG], Zurich/St-Gall 2008, n. 3 ss, 6 et 12 ad art. 49 PA). On se trouve bien dans un tel cas de figure en l'o c- currence. Comme on le verra ci -après, l'autorité inférieure dispose d'un important pouvoir d'appréciation pour fixer le montant de l'indemnité, en particulier sur les questions techniques. Elle est d'ailleurs exclusivement composée – hormis son président et ses suppléants – de membres spé-A-1359/2013, A-1609/2013 Page 13 cialisés en matière d'estimation et devant appartenir à différents groupes professionnels déterminés par la loi (art. 59 al. 2 LEx). 4. Il sied de rappeler que le droit d'exproprier a été conféré aux recourants 1 dans le cadre de l'approbation des plans (cf. consid. B) et que, partant, seule l'indemnité à verser à ce titre est litigieuse. Dans un premier temps, il convient d'énoncer les principes régissant l'estimation de l'indemnité d'expropriation (consid. 4). Ensuite, la Cour de céans vérifiera si l'autorité inférieure était en droit de condamner les recourants 1 au versement d'une indemnité de 66'300 francs au titre de l'emprise définitive de 663 m2 de la parcelle 967 (cf. consid. 5 ) et de 53'700 francs pour la constitution de servitudes de non -bâtir sur la part resta nte de la parcelle 967, ainsi que sur les parcelles 956 et 968 (cf. consid. 6). 4.1 Comme déjà évoqué (cf. consid. 2.3.2), à teneur de l'art. 16 LEx, l'ex- propriation ne peut avoir lieu que moyennant indemnité pleine et entière. Selon l'art. 19 LEx, pour la fix ation de l'indemnité, doivent être pris en considération tous les préjudices subis par l'exproprié du chef de la su p- pression ou de la diminution de ses droits; l'indemnité comprend a) la pleine valeur vénale du droit exproprié, b) en cas d'expropriation pa rtielle d'un immeuble – ou de plusieurs immeubles dépendant économiquement les uns des autres –, le montant dont est réduite la valeur vénale de la partie restante (y compris la perte ou la diminution d'avantages influant sur la valeur vénale de ladite par tie, cf. art. 22 al. 2 LEx) et c) le montant de tous autres préjudices subis par l'exproprié, en tant qu'ils peuvent être prévus, dans le cours normal des choses, comme une conséquence de l'expropriation. En résumé, le versement d'une indemnité est soumis à trois conditions cumulatives: l'atteinte à un droit, la réalisation d'un do m- mage et l'existence d'un rapport de causalité adéquate entre les deux (ZEN-RUFFINEN / GUY-ECABERT, op. cit., n. 1129). 4.2 4.2.1 La valeur vénale d'un bien est la valeur qui lui est attribuée dans des circonstances normales, à une époque déterminée et à l'occasion d'un échange d'ordre économique (arrêt du Tribunal fédéral 1C_141/2013 du 5 septembre 2013 consid. 5). La pleine valeur vénale du droit expr o- prié correspond au prix de vente qui pourrait être obtenu en cas d'alién a- tion sur le marché, dans des conditions ordinaires (ATF 122 II 246 consid. 4a, ATF 106 Ib 223 c. 3a, ATF 102 Ib 353 c. 2 ; PETER HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5ème éd., Berne 2008, p. 633 ; A-1359/2013, A-1609/2013 Page 14 HESS/WEIBEL, op. cit. n. 50 ad art. 19 LEx; ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. cit., n. 1169). Il s'agit de la valeur objective de l'objet, soit celle qui cor- respond au prix d'aliénation, étant précisé que les prix spéculatifs, ou au contraire de bradage, ne doivent pas être pris en compte ( ZEN- RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. cit., n. 1169). Pour ce qui concerne les él é- ments de nature juridique à retenir dans l' évaluation, ceux-ci relèvent des réglementations de droit public qui définissent les utilisations légales po s- sibles du bien exproprié (PIERRE MOOR, Droit administratif, Vol. III, Berne, 1992, n° 8.2.5.1). La possibilité d‘une utilisation meilleure du bien expr o- prié que celle qui en est faite par l‘exproprié doit également être retenue, lorsqu‘elle parait non seulement plausible, mais hautement vraisemblable dans un pro che avenir (ATF 114 Ib 321 consid. 3, ATF 113 Ib 39 consid. 4b, ATF 112 Ib 531 consid. 3). 4.2.2 En revanche, sont sans influence le prix payé par l' exproprié pour l'acquisition de son immeuble ou celui qu'il doit payer pour acquérir un objet de remplacement, les charges hypothécaires, les investissements effectués ou encore l'estimation fiscale (cf. ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. cit., n. 1169 ; PRADERVAND-KERNEN, op. cit. , n. marg 157 ). En effet, l'estimation fiscale ne reflète pas forcément le prix sur le marché au jour déterminant (voir arrêt du Tribunal fédéral 1C_589/2012 du 30 septembre 2013 consid. 6.3.3; également arrêt du Tribunal fédéral du 23 mars 1977 in : ZentralBlatt [Zbl] 78/1977 p. 553. 557). De plus, l'estimation fiscale su- restime souvent les possibilités futures de classement et d'équipement, en particulier dans les zones dont l'affectation est réservée (HESS/WEIBEL, op. cit., n 53 ad art. 19). Selon HÄNNI, la valeur du marché peut correspondre à la valeur de rendement et à la valeur réelle, tandis que la valeur fiscale et la valeur d'assurance ne constituent e n principe qu'un indice de la valeur du marché (HÄNNI, op. cit., p. 634). La date déterminante pour l'estimation de la valeur vénale et des per s- pectives d'une meilleure utilisation possible − opération qui requiert la pri- se en considération tant de la situation de fait et des caractéristiques physiques des fonds en question que de leur statut juridique (ATF 112 Ib 531 consid. 3) − est celle de l'audience de conciliation (art. 19bis LEx). 4.2.3 Pour déterminer la valeur vénale, plusieurs méthodes sont poss i- bles, telles que la méthode comparative (ou statistique) qui fixe la valeur des immeubles sur la base des prix effectivement payés pour des fonds semblables; la méthode fondée sur la valeur de rendement qui détermine le capital correspondant au revenu actuel de l'objet exproprié; la méthode régressive (ou rétrospective ou déductive) qui détermine la valeur d'un A-1359/2013, A-1609/2013 Page 15 terrain en fonction du rendement qui pourra être obtenu après que d es bâtiments auront été édifiés ou encore la méthode fondée sur la situation de l’immeuble (méthode hédoniste) (cf. ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. cit., n. 1172 ss). 4.3 4.3.1 La loi prévoit qu'en cas d'expropriation physiquement partielle d'un bien-fonds, en plus de la valeur vénale versée selon l'art. 19 let. a LEx (soit la valeur des mètres carré s enlevés au bien -fonds par l'expropria- tion), l'indemnité doit comprendre un supplément si la partie restante que conserve l'exproprié subit une diminution de valeur (art. 19 let. b LEx; cf. EGGS, op. cit., p. 214 n. marg. 542 et 550). Ce supplément est calculé en comparant les valeurs vénales de la partie restante avant et après l'e x- propriation. Conformément à l'art. 22 al. 2 LEx, il faut tenir compte du dommage résultant de la perte ou de la diminution d'avantages influant sur la valeur vénale et que la partie restante aurait, selon toute vraisem- blance, conservés s'il n'y avait pas eu d'expropriation. D'après la jurispr u- dence, il peut s'agir d'avantages de fait ou d'éléments concrets ayant une influence sur la valeur vénale. Un lien de causalité adéquate doit en tout état de cau se exister entre l'expropriation elle -même − à distinguer des effets de l'ouvrage de l'exproprian t sur les biens -fonds voisins − et une telle perte (ATF 114 Ib 321 consid. 3; ATF 106 Ib 381 consid. 2b et 3a et les arrêts cités; HESS/WEIBEL, op. cit., n. 20 ad art. 19 et n. 8 -9 ad art. 22). La jurisprudence prend notamment en considération la perte d'ava n- tages valorisant ou protégeant l'immeuble touché: protection contre les nuisances provenant du voisinage, garantie d'une vue dégagée sur le paysage, interdiction de construire grevant le fonds voisin en vertu d'une servitude, etc. (perte d'un "écran protecteur"); cette dépréciation doit être indemnisée (cf. ATF 106 Ib 381 consid. 4b, ATF 104 Ib 79 consid. 1b, ATF 100 Ib 190 consid. 8, ATF 94 I 286 consid. 2-4, cf. aussi HESS/WEIBEL, op. cit., n. 23 ad art. 19). 4.3.2 En revanche, l'imposition forcée d'une servitude sur un fonds n'est pas réglée par la loi. La jur isprudence l'assimile juridiquement à une e x- propriation partielle . Comme les servitudes ne sont pas des objets de commerce dans le sens qu'elles n'ont pas de valeur en soi ( cf. PRADER- VAND-KERNEN, op. cit, n. mar. 130 à 132 et EGGS, op. cit., n. marg . 128) l'indemnité pleine et entière à verser au propriétaire du fonds grevé (art. 16 LEx) correspond à la dépr éciation de la parcelle (ATF 129 II 420 consid. 3.1.1 et les réf. citées) . Il s'agit donc d'appliquer non pas l'art. 19 A-1359/2013, A-1609/2013 Page 16 let. a LEx, en vertu duquel l'indemnité comprend "la pleine valeur vénale du droit exproprié", mais l'art. 19 let. b LEx. L'indemnité due à ce titre se calcule donc selon la méthode dite de la di f- férence, laquelle consiste à déduire de la valeur vénale du fonds libre de servitude celle du fonds grevé de la servitude (cf. ATF 122 II 337 consid. 4c, ATF 114 Ib 321 consid. 3, ATF 111 Ib 287 consid. 1 et les arrêts cités). On calcule ainsi la différence entre la valeur du bien -fonds complet avant l'expropriation et la valeur du bien -fonds restant après l'expropriation ( cf. EGGS, op. cit., n. marg. 550). Toutefois le calcul classique de la différence – utilisé pour toutes les expropriations partielles – peut donner lieu à des difficultés en cas d'expropriation par le biais de la constitution d'une servi- tude, particulièrement lorsque le bien-fonds grevé comporte des construc- tions. Dans ces cas, l'estimation est limitée à la part du fonds sur laquelle s'exercera concrètement la servitude (art. 19 let. a LEx). S'y ajoute ensui- te, s'il y a lieu , une indemnité pour la dépréciation de la partie restante (art. 19 let. b LEx) et pour d'éventuels autres préjudices (art. 19 let. c LEx) (cf. ATF 120 II 423 consid. 7a , voir égale ment PRADERVAND-KERNEN, op. cit, n. mar. 246 et EGGS, op. cit., n. marg. 551). 5. En l'espèce, s'agissant tout d'abord de la question de l'indemnité liée à l'emprise définitive sur une partie (663 m2) de la parcelle 967, laquelle t o- talise 3'490 m2, il s'agit d'observer ce qui suit. 5.1 L'autorité inférieure a calculé cette indemnité de la manière suivante: elle a retenu le nombre de m 2 expropriés (663 m2) qu'elle a multiplié par une valeur vénale unitaire de 100 francs, ce qui donne une indemnité de 66'300 francs. Pour déterminer cette valeur vénale, la CFE a retenu que la parcelle susdite se trouve en zone ferroviaire laquelle, selon l'art. 19 al. 5 de la loi genevoise d’application de la lo i fédérale sur l’aménagement du territoire (LaLAT, RS-GE L 1 30) est une zone à bâtir destinée aux ins- tallations, voies de chemin de fer, gares et activités lié es à l’exploitation ferroviaire. La construction de bâtiments et d’installations qui ne sont pas liés à l’exploitation ferroviaire, notamment ceux situés en dessus des voies de chemin de fer, est subordonnée à l’adoption préalable d’un plan localisé de quartier. Toutefois, l'autorité inférieure assimile cette parcelle, sur proposition des recourants 1, à un terrain inconstructible similaire à une "zone agricole en attente majoré" valant 50 francs le m 2, montant qu'elle double au motif que la parcelle est située en plein centre ville. Ce montant de 100 francs est contesté tant par les recourants 1, qui exigent sa réduction à 50 francs, que par les recourants 2 , ces derniers faisant valoir le déclassement non indemnisé de la parcelle dans les années sep-A-1359/2013, A-1609/2013 Page 17 tante, l'impôt successoral exigé à l'époque et le fait qu'il ne s'agit pas d'une parcelle inconstructib le, pour réclamer une indemnité correspo n- dant à 1'608 francs le m2. 5.2 Il n'est pas contesté qu'à l'origine la parcelle était située en zone à bâ- tir ordinaire et que, lors de la modification de zone adoptée dans les a n- nées septante (passage en zone ferroviaire) , aucune indemnité pour e x- propriation matérielle n'a été octroyée. Toutefois, c'est à juste titre que l'autorité inférieure a estimé qu'elle n'était pas l'autorité compétente en matière d'expropriation matérielle et que , de su rcroît, il n'y avait pas d'identité entre l'expropriant actuel (les CFF) et la collectivité publique qui a pris, à l'époque, la mesure de déclassement et qui serait l'éventuelle débitrice de l'indemnité d'expropriation matérielle . Peu importe à ce sujet que ce soient les CFF qui aient indemnisé le père d es recourants 2 pour la servitude de non -bâtir constituée pendant une longue période préc é- dant le déclassement. Peu importe également le motif invoqué alors par la collectivité publique concernée pour refuser une indemnité. L'autorité inférieure n'avait pas à s'en préoccuper, pas plus que la Cour de céans, étant rappelé que la valeur vénale doit être déterminée à une certaine da- te (cf. consid. 4.2.2), sans que soient prises en considération des transac- tions i ntervenues des années avant c e dies aestimandi. Ce qui est d é- terminant, c'est la valeur vénale au momen t de l'audience de conciliation et cette valeur ne saurait être augmentée au motif d'un déclassement prononcé des années plus tôt par une collectivité publique non partie à la présente procédure. Peu importe encore l'impôt successoral dont se sont acquittés les recourants 2 à l'époque du décès de leur père (cf. à ce sujet consid. 4.2.2). On remarquera par ailleurs également – et ceci n'est pas contesté par les parties – qu'il est correct de ne pas tenir compte, dans le calcul de l'i n- demnité, des places de parc aménagées sur la partie de la parcelle so u- mise à emprise définitive , puisqu'elles avaient été autorisées à titre pr é- caire et devaient être "supprimées à la première réquisition des pouvoirs publics, sans indemnité quelconque de la part de ceux-ci". 5.3 En revanche, le Tribunal ne peut suivre sans réserve le raisonnement de l'autorité inférieure conduisant à fixer à 100 francs le m2 de la dite par- celle. 5.3.1 La CFE s'écarte de la méthode statistique, ce qu'on ne saurait en soi lui reprocher au vue de l'insuffisance des données concernant les transactions relatives à des parcelles sises en zone ferroviaire. Elle appli-A-1359/2013, A-1609/2013 Page 18 que ensuite tout de même une méthode comparative, en opérant une analogie avec des terrains inconstructibles, ce qui peut éventuellement se défendre. En effet, l'estimation ne doit tenir compte de la possibilité de mieux utiliser l'immeuble que si celle-là apparaît hautement vraisemblable dans un avenir proche (cf. consid 4.2.2; cf. ATF 129 II 470 consid. 5; ATF 114 Ib 321 consid. 3; ATF 113 Ib 39; ATF 112 Ib 531 consid. 3). Autrement dit, il faut qu'une meilleure utilisation de l'immeuble exproprié ait déjà été possible juridiquement et dans les faits au moment de l'expropriation, ou que tel aurait été le cas dans un futur proche sans l'expropriation; des possibilités purement théoriques ou de vagues projets de meilleure util i- sation ne suffisent pas (cf. ATF 129 II 470 co nsid. 6). Or, en l'espèce, au- cun plan localisé de quartier (cf. consid. 5.1) englobant cette parcelle n'a été adopté ou est en cours d'adoption. Un tel plan peut être élaboré soit par le département de l'aménagement, du logement et de l'énergie, soit par la commune (cf. art. 1 de la loi genevoise sur l'extension des voies de communication et l'aménagement des quartiers ou localités [LExt, RS-GE L 1 40] en relation avec l'art. 19 al. 5 LaLAT). Ainsi, au jour déterminant pour l'estimation, force est de consta ter que la parcelle présente peu de perspective de construction, malgré sa situation en zone à bâtir. 5.3.2 Cela étant, quand bien même le rapprochement avec un terrain i n- constructible n'est pas complètement inconcevable, il reste encore à e s- timer la valeur de la parcelle, laquelle doit être pondéré e par le fait que celle-ci est située en zone ferroviaire. Cette zone est malgré tout cons- tructible (art. 19 al. 5 LaLAT) moyennant l'adoption d'un plan localisé de quartier pour accueillir des bâtiments ou installatio ns autres que ferroviai- res (pour la portée de l'exigence de l'établissement préalable d'un plan de quartier dans une zone à bâtir cf. ATF 131 II 151 consid. 2.4.2 [cas d'e x- propriation matérielle]). La détermination de la valeur vénale d'une parcel- le constr uctible – et visiblement équipée – par simple analogie avec le prix de parcelles en "zone agricole en attente" majoré, est donc plus criti- quable, l'autorité inférieure ne fournissant de surcroît par la base statist i- que qu'elle utilise pour la fixer. La CFE se contente de reprendre les chi f- fres produits par l'expropriant sans motiver plus avant pourquoi elle les fait siens, si ce n'est en tirant argument de la "situation juridique" de la parcelle, ce qui n'explique pas encore d'où sortent les chiffres retenu s. Par ailleurs, la notion de "zone agricole en attente" n'est pas consacrée en aménagement du territoire, tant en droit fédéral qu'en droit genevois. La loi sur l'aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT, RS 700) don- ne certes la possibilité aux cantons de prévoir d'autres zones d'affectation que celles qu'elle énumère (cf. art. 18 al. 1 LAT). En particulier, elle leur permet de réglementer les territoires non affectés et ceux dont l'affect a-A-1359/2013, A-1609/2013 Page 19 tion est réservée (cf. art. 18 al. 2 LAT). Cependant, ces zones dites de ré- serves (cf. ZEN-RUFFINEN/GUY-ECABERT, op. cit., n. 386 ss), si elles ne sont pas considérées comme constructibles (cf. ATF 132 II 401 consid. 2.2.1), n'appartiennent néanmoins à aucune des zones dites primaires (soit ni à la zone à bâtir, ni à la zone agricole et ni à la zone à protéger, cf. art. 14 al. 2 LAT), si bien qu'on ne voit pas à quel type de zone précise la CFE fait référence, la LaLAT ne contenant pas non plus cette notion. Il est vrai que l'utilisation de forfaits destinés à tenir compte de la situation de la parcelle n'est pas exclue . Encore faut -il qu'ils soient clairement énoncés et argumentés. L'on rappelle à cet égard que la CFE – compo- sée d'experts bénéficiant de compétences spéciali sées – dispose certes d'un large pouvoir d'appréciation dans le choix de la méthode d'évalu a- tion. Il n'est par ailleurs pas rare qu'elle en combine plusieurs pour arriver au résultat final. Elle peut même développer sa propre méthode du m o- ment qu'elle resp ecte le droit fédéral (cf. ATF 138 II 77 consid. 3.1 et 6), l'important étant d'avoir recours à un moyen objectif pour calculer la v a- leur vénale. Or, les bases de calcul utilisées par la CFE (50 francs qu'elle porte à 100 francs) apparaissent in casu lacunaires; à tout le moins ne sont-elles pas expliquées, ce qui laisse libre cours à toutes sortes de supputations et n'apparaît pas compatible avec les exigences auxquelles elle est soumise. Partant, déjà pour ces motifs , la décision litigieuse doit être annulée et la cause renvoyée à l'autorité inférieure, laquelle aura soin de calculer la va- leur vénale de la surface de la parcelle n° 967 sujette à emprise définitive en fonction de son utilisati on possible au dies aestime ndi. Elle justifiera pleinement son appréciation en expliquant notamment le choix des bases statistiques utilisées et produira celles-ci. 6. 6.1 S'agissant de la constitution des trois servitudes sur une partie de chacune des trois parcelles, la CFE a octroyé un e indemnité uniquement pour la servitude de non -bâtir en sous-sol, estimant que les deux autres servitudes – de tolérance d'exploitation ferroviaire et de superficie pour tunnel ferroviaire – n'avaient pas d'autre impact que celui ressortant de la restriction au droit de bâtir. Elle a retenu une moyenne de dévaluation des trois parcelles correspondant à 10% de la valeur du terrain. Elle a estimé cette valeur à 1'000 francs le m 2 pour la parcell e n° 956 et, reprenant le chiffre retenu pour le calcul de l'indemnité due pour l'emprise définitive, à 100 francs le m2 pour les parcelles n° 967 et 968. A-1359/2013, A-1609/2013 Page 20 Les recourants 1 contestent que la valeur du terrain ait diminué du simple fait de la constitution de s servitudes de non-bâtir, les intimés 2 ne faisant pas valoir que l'utilisation de l eurs biens -fonds serait empêchée par celles-ci. Ils observent que l'existence de la servitude de non -bâtir n'af- fecte pas les possibilités de bâtir en surface et que, sur la parcelle n° 956, les intimés 2 ont obtenu une autorisation de construire ; en outre, les limi- tations des possibilités de construction sur la parcelle n° 967 ne provie n- draient pas de la servitude en question , mais de l'étroitesse du bien - fonds (18 m.). S'agissant des possibilités de bâtir en sous -sol, les recou- rants 1 remarquent que les constructions sur les parcelles n° 967 et 968, de par leur situation en zone ferroviaire , sont de toute façon soumises à autorisation dans le cadre d'un plan localisé de qu artier, ne seraient auto- risées que si elles sont compatibles avec l'exploitation ferroviaire , de sorte la servitude n'apporterait aucune restriction supplémentaire . Le b â- timent autorisé sur la parcelle n° 956 prévoit un étage en sous-sol auquel les recourants 1 ne se sont pas opposés. Ceux -ci constatent que, même sans la servitude de non -bâtir, l'aménagement d'un sous -sol supplémen- taire, par rapport à celui prévu et déjà autorisé, ne serait pas envis a- geable en raison de l'absence de droit de passage nécessaire et de la dif- ficulté de construire la rampe d'a ccès à ce sous-sol qui empêcherait l'ac- cès aux bâtiments de la parcelle n° 967. Les recourants/intimés 2 sont d'avis que chacun des trois types de serv i- tudes entraîne son propre ensemble de contraint es et que les dévalu a- tions doivent s'additionner pour atteindre au total 30% de la valeur des parcelles. Ils demandent une indemnité correspondant à 1'608 francs le m2 pour les parcelles n° 967 et 968 et au moins l'équivalent pour la pa r- celle n° 956 sise e n zone 3 de construction. S'agissant plus spécifiqu e- ment des possibilités de construction en sous -sol de la parcelle n° 956, les intimés 2 font savoir que des solutions techniques existent, avec une emprise moindre au sol, telle un monte-voiture. 6.2 Il convient donc de déterminer tout d'abord quels étaient le statut jur i- dique et les perspectives de développement futur des terrains à la date déterminante du 20 juin 2012. 6.2.1 La parcelle n°956 est sise en troisième zone à bâtir ordinaire 3. Or, selon l'art. 19 al. 1 LaLAT, les trois premières zones à bâtir sont destinées aux grandes maisons affectées à l’habitation, au commerce et aux autres activités du secteur tertiaire. D’autres activités peuvent y être admises lorsqu’elles ne sont pas susceptibles de provoquer d es nuisances ou des inconvénients graves pour le voisinage ou le public. La troisième zone A-1359/2013, A-1609/2013 Page 21 comprend les régions dont la transformation en quartiers urbains est fo r- tement avancée. Cette parcelle est grevée de servitudes de restriction au droit de bâtir qui limitent la possibilité de construire à une maison d'hab i- tation de trois étages, de servitudes de hauteur (maximum 13,5 mètres) et de servitudes de restriction d'affectation au profit de quatre parcelles voisines. L'autorisation de construire un bâtiment de cinq étages avec un sous-sol, assortie d'une autorisation de démolition, délivrée le 9 août 2010, a reçu l'approbation des CFF qui n'y ont pas mis de condition. Cette autorisation ne tient compte , à juste titre, que des contraintes rel e- vant de la police des constructions, les droits des tiers restant réservés (cf. art. 3 al. 6 de la loi genevoise sur les constructions et les installations diverses [LCI, RS-GE L 5 05]) . Il revient aux propriétaires d'obtenir l'ac- cord des titulaires des servitudes en question pour construire le bâtiment prévu, lequel accord pourrait hypothétiquement aussi être exigé par l'Etat dans une perspective de densification urbaine. Si les servitudes soute r- raines n'empêchent pas la construction d'un tel immeuble en surface, elles en affectent le sous -sol. Il faut rappeler à ce sujet que les droits réels limités ne sont pas des objets de commerce et qu'en conséquence il n'est pa s possible de leur attribuer une valeur intrinsèque (cf. consid 4.3.2). La valeur d'une servitude correspond donc à la dépré ciation de la parcelle occasionnée par sa constitution. Or, en l'espèce, le calcul auquel s'est livrée l'autorité inférieure ne co n- vainc pas la Cour de céans. En effet, le raisonnement de la CFE, selon lequel seule la servitude de non -bâtir aurait un impact sur le terrain e n question, n'est pas correct. Cependant, il ne serait pas plus juste de pro- céder, comme les recourants 2 le proposent, en additionnant simplement les soi-disant moins-values des parcelles en question. Sans nul doute les trois servitudes sont étroitement liées. Il faut donc apprécier globalement la situation, étant entendu que , dans l'absolu, un terrain constructible ne trouvera pas acquéreur au même prix s'il est grevé de servitude ou non et qu'une servitude de superficie n'englobe pas – toujours dans l'absolu – les nuisances que pourrait générer la construction prévue . Les cons é- quences sur le prix de vente peuvent être différentes au centre d'une ville dont le manque de terrains construct ibles est noto ire. Cela étant, procé- der comme l'a fait la CFE revient à octroyer une valeur à la servitude de non-bâtir elle-même, alors qu'il s'agit d'évaluer la valeur vénale du terrain grevé de l'ensemble des servitudes. Dans sa décision, l'autorité inférieure reprend la proposition des expropriés de fixer la moins value de la par- celle n° 956 à 10% de la surface concernée, pourcentage qu'elle applique uniquement à l'assiette de la servitude (222 m2) , sans examiner si le reste du terrain non grevé subi t une diminution de sa valeur de ce fait et A-1359/2013, A-1609/2013 Page 22 sans expliquer pourquoi elle retient ce taux de dépréciation. De surcroît, pour calculer la valeur vénale de la parcelle, l'autorité inférieure l'assimile à un terrain situé en zone 3 de développement, alors qu'elle est située en zone ordinaire 3 , motif pris des contraintes existant déjà sur la parcelle. Or, dans les zones de développement, la loi définit très précisément les types de logements devant être réalisés, notamment le pourcentage de logements d'utilité publique. Les prix et les loyers des bâtiments sont soumis au contrôle de l’Etat pendant une durée de dix ans dès la date d’entrée moyenne dans les logements ou locaux en question (cf. loi ge- nevoise du 29 juin 1957 sur les zones de développement [LGZD], RS L 1 35). Si l es servitudes restreignant le droit de construire, toujours exi s- tantes au dies aestimendi, ont forcément une incidence sur la valeur v é- nale du terrain, elles n'empêchent pas toute construction mais limite nt la capacité du bâtiment et la hauteur de celui-ci. L'autorité n'explique pas en quoi ces restrictions sont identiques à celles, sévère s, que pose la lég is- lation en zone de développement. A ce sujet, la démonstration des recou- rants 1 tombe également à faux. En effet, s 'il faut effectivement prendre en compte les perspectives de développements futures du terrain, il ne suffit pas de constater que celles -ci ne sont pas ou que peu entravées pour conclure que la valeur vénale ne subit pas de moins-value. Finalement, la Cour de céans doit constater qu'elle n'e st pas en mesure de contrôler les calculs effectués par l'autorité inférieure, faute pour elle d'avoir utilisé une méthode d'évaluation claire dont on peut retracer le rai- sonnement. 6.2.2 Il en va de même pour les parcelles n° 967 et 968 situées en z one ferroviaire auxquelles l'autorité inférieure a appliqué le même procédé. Là aussi, il s'agit d'évaluer l'impact global des servitudes sur des parcelles classées dans une zone certes constructible mais soumises à restriction. En zone ferroviaire, la constitution de servitudes ayant pour but la réalisa- tion d'une installation ferroviaire ne se mesure pas de la même manière qu'en zone à bâtir ordinaire. Or, l'autorité n'a établi aucune distinction e n- tre ces terrains et la parcelle précédente. L'éventuelle indemnité due à ce titre équivaut à la valeur vénale du terrain libre de servitudes déduite de la valeur vénale du terrain une fois grevé. S'agissant de la valeur vénale des biens-fonds, il est renvoyé aux remarques formulées sous le considé- rant développé au sujet de l'emprise définitive (cf. consid 5.3.2). A-1359/2013, A-1609/2013 Page 23 7. 7.1 Au vu de qui précède, tant le recours principal que le recours joint – qui concluent tous deux à l'annulation de la décision de la CFE – doivent être partiellement admis (en tant que recevables), la décision annulée et l'affaire retournée à l'autorité inférieure afin qu'elle procède dans le sens des considérants. Dans sa nouvelle décision, l'autorité inférieure expos e- ra précisém ent les méthodes qu'elle entend appliquer au calcul de l'i n- demnité d'expropriation. S'il y a lieu de procéder par analogie, elle mot i- vera les éléments qui gouvernent ses choix. Elle diligentera également, si nécessaire, une expertise pour évaluer les prix des parcelles. 7.2 C'est le lieu de rappeler qu'en principe le recours devant le Tr ibunal administratif fédéral est de nature réformatoire, c'est-à-dire qu'en principe le Tribunal statue lui -même sur la cause et ne renvoie celle -ci qu'excep- tionnellement à l'autorité inférieure avec des instructions impératives (art. 61 al. 1 PA). Il est toutefois admis que le juge dispose d'une grande lat i- tude, pour décider s'il entend procéder lui -même aux mesures à prendre ou s'il renvoie l'affaire à l'administration. Un renvoi peut néanmoins se justifier par les tâches différentes et les fonctions et m oyens respectifs dont disposent les diverses instances appelées à se succéder au cours de la procédure (cf. ATF 131 V 407 consid. 2.1.1; MADELEINE CAMPRUBI, in: Kommentar VwVG, n. 12 ad art. 61) ou encore lorsque l'autorité inf é- rieure a constaté les faits de façon sommaire, en renonçant à pousser plus loin ses recherches ou dans l'idée que le Tribunal éclaircirait l'état de fait comme il convient en cas de recours (cf. arrêt du Tribunal fédéral 9C_162/2007 du 3 avril 2008 consid. 2.3 avec les réf. cit.). Ainsi, la cause est entre autre renvoyée lorsqu'il s'agit de clarifier un état de fait déficient et que ce manquement ne peut être comblé sans mesure s d'instruction complémentaires, l'autorité inférieure étant en principe mieux à même d'effectuer les investigations nécessaires (cf. arrêt du Tribunal administra- tif fédéral A -2150/2012 du 1er avril 2014 consid. 23.2; MOSER/ BEUSCH/KNEUBÜHLER, op. cit., n. marg. 3.194). 8. 8.1 Conformément à l'art. 116 al. 1 LEx, les frais causés par la procédure devant le Tribunal a dministratif fédéral, y compris les dépens alloués à l’exproprié, sont supportés par l’expropriant. Lorsque le recourant su c- combe intégralement ou en majeure partie, les frais et les dépens pe u- vent être répartis autrement. Selon la pratique du Tribunal féd éral et du Tribunal administratif fédéral, il est notamment possible de réduire ou de A-1359/2013, A-1609/2013 Page 24 supprimer l'indemnité de partie (arrêts du Tribunal fédéral 1A.108/2006 du 7 novembre 2006 consid. 5 et 1E.16/2005 du 14 février 2006 consid. 6; arrêts du Tribunal admini stratif fédéral A -5101/2011 du 5 mars 2012 consid. 8.1 et A -8047/2010 du 25 août 2011 consid.12.5). Les frais ca u- sés inutilement seront supportés dans chaque cas par celui qui les a o c- casionnés. 8.2 Contrairement aux art. 63 et 64 PA, le principe de la mise des frais et dépens à la charge de la partie qui succombe ne s'applique donc pas en matière d'expropriation. Par conséquent, les dispositions du règlement du 21 février 2008 concernant les frais, dépens et indemnités fixés par le Tribunal administratif féd éral (FITAF, RS 173.320.2) ne trouvent applic a- tion que dans la mesure où elles sont compatibles avec l'art. 116 al. 1 LEx. C'est en particulier le cas pour ce qui concerne les règles générales relatives au calcul de l'émolument judiciaire (art. 2 al. 1 FIT AF) et les dis- positions relatives à la fixation de l'indemnité de dépens (art. 8ss FITAF). 8.3 En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe énoncé à l'art. 116 al. 1 LEx, selon lequel – en dérogation à l'art. 63 PA - il appartient à l'e x- propriant de s upporter les frais de procédure, lesquels seront in casu fixés à 2'000 francs et mis à la charge des recourants et intimés 1. Les recourants 2 obtenant en partie gain de cause, dans la mesure où ils r e- quéraient l'annulation de la décision entreprise (et da ns la mesure de la recevabilité de leur recours), ils ont droit à une indemnité de dépens, qui vise à les défrayer pour les frais de représentation qui étaient objectiv e- ment nécessaires, leur recours n'étant au demeurant nullement téméraire (cf. HESS/WEIBEL, op. cit., n. 3 ad art. 116 LEx). Cette indemnité sera r é- duite d'un tiers pour tenir compte du fait que certaines de leurs concl u- sions sont irrecevables. L'indemnité de dépens sera donc fixée sur la b a- se du dossier et en équité à 5'000 francs, TVA compri se, et mise à la charge des recourants et intimés 1. Quant aux recourants et intimés 1, et pour tenir compte de la règle gén é- rale exprimée à l'art. 116 LEx, des dépens ne leur seront pas alloués bien qu'ils aient eu gain de cause sur le point de l'annulati on de la décision at- taquée. A-1359/2013, A-1609/2013 Page 25 Par ces motifs, le Tribunal administratif fédéral prononce : 1. Le recours principal, ainsi que, pour autant que recevable, le recours joint sont partiellement admis au sens des considérants. 2. La décision de la Commission f édérale d'estimation du 7 janvier 2013 est annulée et l'affaire renvoyée à cette autorité pour instruction compléme n- taire et nouveau prononcé au sens des considérants. 3. Les frais de procédure d'un montant de 2'000 francs sont mis à la charge des recourants et intimés 1. Ils s'en acquitteront dans les 30 jours après l'entrée en force du présent arrêt. Un bulletin de versement leur sera e n- voyé ultérieurement à cet effet. 4. Une indemnité de dépens de 5'000 francs est alloué e aux intimés et r e- courants 2 à la charge des recourants et intimés 1. 5. Le présent arrêt est adressé : – aux recourants et intimés 1 (Acte judiciaire) – aux intimés et recourants 2 (Acte judicaire) – à l'autorité inférieure (n° de réf. Cause […]; Recommandé) L'indication des voies de droit se trouve à la page suivante. La présidente du collège : La greffière : Marie-Chantal May Canellas Valérie Humbert A-1359/2013, A-1609/2013 Page 26 Indication des voies de droit : La présente décision peut être attaquée devant le Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par la voie du recours en matière de droit public, dans les trente jours qui suivent la notification (art. 82 ss, 90 ss et 100 de la loi fédérale du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral [LTF, RS 173.110]). Le mémoire doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les mot ifs et les moyens de preuve, et être signé. La décision attaquée et les moyens de preuve doivent être joints au mémoire, pour autant qu'ils soient en mains du recourant (art. 42 LTF). Expédition :