BRKE I Nrn. 0307/2005-0309/2005 vom 11. November 2005 in BEZ 2006 Nr. 40 (bestätigt mit VB.2005.00585 und VB.2005.00588 vom 8. März 2006) Geplant war, die bestehenden, mit Walmdächern mit einer Neigung von ca . 25° gedeckten Dachgeschosse dreier Wohnhäuser durch Dachgeschosse mit Satteld ä- chern mit einer Neigung von ca. 40° zu erse tzen. Dies hätte Firsterhöhungen um bis zu ca. 2 m zur Folge gehabt. Die drei Gebäude wiesen Gebäudeh öhen von 8,35 m, 8,04 m und 8,93 m auf, während nach der Bau - und Zonenordnung eine Gebäud e- höhe von lediglich 7 m zulässig war. Diese Baurechtswidrigkeit war Folge einer Än- derung der Bauvorschriften. Die Nachbarrekurrenten rügten, mit der Au sführung des Bauvorhabens würde die bereits übe rschrittene Gebä udehöhe um die Stärke des Daches reduziert und hernach durch die Anbringung des Daches in gleichem Ma sse wieder hergestellt, was nicht zulässig sei, da durch den Abbruch des Daches die B e- standesgarantie untergehe. Zudem rügten die Rekurrent en eine Überschreitung der sich aus der Zusammenrechnung der bestehenden Gebäude - und der g eplanten Firsthöhe ergebenden «Gesamthöhe». Aus den Erwägungen: 5.2. (…) Wenn ein bestehendes Dach durch ein anderes Dach ersetzt wird und sich an der Gebäudehöhe ni chts ändert, so kann das nicht grundsätzlich als weite r- gehende Abweichung von Bauvorschriften gelten. Vielmehr ist ein solches Vorgehen konstruktionsbedingt und hat als Umbau respektive als Unterhalt oder Renovatio n- sarbeiten (vgl. K. Willi, Die Besitzstand sgarantie für vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, 2003, S. 93 f.) im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG zu gelten. Würde der Ansicht der Rekurrentin 5 gefolgt, könnte ein Dach eines die G e- bäudehöhe verletzenden Gebäudes nicht saniert werd en. Zu denken ist dabei insb e- sondere an einen Ersatz eines baufälligen Dachstuhles durch eine identische Ko n- struktion. Ein blosser Neubau eines Daches führt demnach nicht zu einem weiterg e- henden Verstoss gegen die Bauvorschriften. 6.3. Zur Frage, ob die Überschreitung der Gesamthöhe einem weiteren Verstoss gleichkomme, hat die Baurekurskommission IV mit Urteil vom 14. August 2003 (BRKE IV Nr. 104/2003) entschieden, dass die Gebäudehöhe und die Firsthöhe z u- sammen tatsächlich eine Gesamthöhe ergäben. Wenn fol glich auf einem die Gebä u- dehöhe überschreitenden Gebäude ein Satteldach erstellt werden solle, so dürfe di e- ses die sich aus der gesetzlich zulässigen Gebäudehöhe und Firsth öhe ergebende - 2 - Gesamthöhe nicht überschreiten. Begründet wurde dies mit § 281 Abs. 2 PBG, wo- nach ein Schrägdach dann steiler als mit einer Dachflächenneigung von 45° ausg e- bildet werden dürfe, wenn die zulässige Gebäudehöhe nicht vollständig ausgeschöpft werde. Dies allerdings mit der Einschränkung, dass der First nicht höher zu liegen komme, als dies bei Ansetzung von Ebenen unter 45° auf der zulässigen Gebäud e- höhe der Fall wäre. Der Gesetzgeber habe, obwohl auf die Festsetzung einer G e- samthöhe verzichtet worden sei, eine Beziehung zwischen der Höhe des Firstes über der Schnittlinie von Dac hfläche und zugehöriger Fassade (Firsthöhe) einerseits und der Höhe dieser Schnitthöhe über dem gewachsenen Boden (Gebäudehöhe) and e- rerseits festgelegt. Wenn die Firsthöhe vergrö ssert werde, müsse die Gebäudehöhe entsprechend reduziert werden. Bei einem Ge bäude, das jedoch die zulässige G e- bäudehöhe überschreite, müsse e ine solche Relation zwischen Gebäudehöhe und Firsthöhe bestehen. Denn die b estehende Rechtsverletzung dürfe nicht zur Folge haben, dass dieser Verstoss zu einer höheren, von der baurechtliche n Ordnung o f- fenkundig nicht gewollten Firstlage führe. Vielmehr sei die Dachflächenne igung um das entsprechende Mass zu verringern, so dass der First nicht höher als bei Einha l- tung der Vorschriften über die Gebäudehöhe zu liegen komme. Die Baurekursko m- mission II folgte mit Urteil vom 14. Juni 2005 (BRKE II Nrn. 122 -123/2005) ebenso wie die Baurekursko mmission I mit Urteil vom 1. Juli 2005 (BRKE I Nr. 190/2005) dieser Rechtsauffassung. Diese Entscheide weichen von der bisherigen Praxis der Baurekurskommissi o- nen ab. Mit Urteil vom 23. April 1999 (BRKE I Nrn. 87 -89/1999) erkannte die Baur e- kurskommission I, dass das Anheben eines Satteldaches eines bereits die zulässige Gebäudehöhe überschreitenden Gebäudes um 40 cm einen weitergehenden Ve r- stoss im Sinne von § 3 57 Abs. 1 PBG darstelle und nur im Rahmen e ines Dispenses zulässig sei und hielt in einem obiter dictum fest, das aus § 357 PBG fliessende Privi- leg eines überhohen Gebäudes bestehe aber darin, dass unbesehen der bereits b e- stehenden Überschreitung der Gebäudehöhe ein flaches Satteldach durch ein steil e- res mit einer Neigung von 45° ersetzt werden dürfe. Eine ähnliche Argumentationslinie verfolgte auch ein Entscheid der Baurekur s- kommission II vom 15. Mai 2001 (BRKE II Nr. 110/2001), welcher sich mit der Frage befasste, wo bei einem Gebäude, welches die zulässige Gebäudehöhe überschre i- tet, das hypothetische Dachprofil zur Bestimmung eines Attikageschosses anzuse t- zen sei. Die Baurekurskommission II kam zum Schluss, das für das Attikageschoss massgebliche Profil sei entgegen der Auffassung der damaligen Nachbarrekurrenten bei der effektiven und nicht bei der z ulässigen Gebäudehöhe anzusetzen, und zwar mit einer Neigung von 45° und nicht mit einer der Gebäudehöhenüberschreitung en t- sprechend reduzierten Neigung. Höhe nmässig unterscheide sich bei beiden Varia n- ten nichts. Die einzige Folge sei vielmehr, dass vorbehältlich des nach § 292 lit. b PBG geltenden Drittelsmasses für Dachaufba uten die Breite des Attikageschosses beiderseits um ein gewisses Mass zu reduzieren wä re. Mit der auf Schrägdächer z u- geschnittenen, deren Firsthöhe bestimme nden Vorschrift von § 281 PBG sei eine solche Einschränkung aber kaum mehr zu begründen. Dieser Entscheid wurde vom Verwaltungsgericht bestätigt. Das Gericht hielt d a- bei fest, dass sich durch den Aufbau eines Attikageschosses auf einem baurecht s- widrigen Gebäude, welches die Gebäudehöhe verletze, keine nur ausnahmsweise zu bewilligenden neuen oder weitergehenden Abweichungen ergäben, weil die Firsth ö-- 3 - he eingehalten werde. Die Firsthöhe sei gemäss § 281 Abs. 1 lit. a PBG an der Schnittlinie zwischen der Dachfläche und der zugehörigen Fa ssade zu bestimmen. Es liege lediglich eine Folge des bereits bestehenden Ve rstosses und deshalb keine neue oder weitergehende Abweichung vor (vgl. Entscheids des Verwaltungsgeric h- tes VB.2001.00195 vom 27. März 2002 = BEZ 2002 Nr. 22 = RB 2002 Nr. 83). (…) 6.4. Diese Entscheide sind insofern nicht auf einander abgestimmt, als Attikag e- schosse privilegiert behandelt werden, indem das hypothetische Dachprofil über die Firsthöhe hinausragen darf, bei einem Satteldach die sich aus der Gebäudehöhe und der Firsthöhe ergebende Gesamthöhe jedoch eingehalten werden muss. Diese U n- terscheidung mag vom Resultat her mit Bezug auf die Gesamth öhe eines Gebäudes und die Einwirkungen des Dachgeschosses auf die Umg ebung zwar einleuchten, da ein Attikageschoss im G egensatz zu einem Satteldach diese Gesamthöhe (fast) nie erreicht. Dogmatisch ist die Differenzierung jedoch nicht nachvollziehbar. Als Neubauvorschrift hat § 281 Abs. 2 PBG sachlogisch auf die Regelung des Falls verzichtet, in welchem die Firsthöhe verringert werden soll, wenn die geset zlich normierte zulässige Gebäudehöhe überschritten wird. Eine solche Regelung hätte in letzter Konsequenz das ungewollte Resultat zur Fol ge, dass Flachdachgebäude i m- mer die Gebäudehöhe und die Firsthöhe voll ausschöpfen dürften, denn ein solches Flachdach wäre nichts anderes als ein Satteldach mit einer Dachneigung von 0°. Dies wird vom Gesetzgeber keinesfalls gewünscht und wird durch das G esetz insbe- sondere durch § 292 PBG verhindert. Auf die Regelung dieses Falles konnte aber ohne weiteres verzichtet werden, da ein neu erstelltes Gebäude grundsätzlich gar nie die zulässige Gebäudehöhe überschreiten kann. Eine Gesamthöhe, die sich aus G e- bäudehöhe und Firsthöhe ergibt, kann deshalb bloss mit Bezug auf Neubauten ohne weiteres aus dem Gesetz abgeleitet werden, nicht aber bei bestehenden Gebäuden, welche gegen die Gebäudehöhenvorschriften verstossen. Wenn die Ansetzung des hypothetischen Dachprofils für Attikageschosse bei ei- nem die Gebäudehöhe verletzenden Gebäude an der effektiven - zu hohen - Gebäu- dehöhe keine weitere Abweichung von baurech tlichen Vorschriften darstellt, ist nicht ersichtlich, warum es sich bei einem Satteldach anders verhalt en sollte. Würde man sich auf den Standpunkt stellen, dass die primären Bauvorschriften ein hypothet i- sches Gebäudeprofil ergeben und jede Durchstossung dieses Profils einen weiteren Verstoss gegen die Bauvorschriften darstellt, so wäre auch eine durch ein Attikage- schoss erfolgte (seitliche) Durchstossung des (hypothetischen) Dachprofils, welches sich aus den primären Bauvorschriften ergibt, als weitere Rechtsverletzung zu qual i- fizieren. Einen solchen weitergehenden Verstoss hat das Verwaltungsgericht jedoch im zitierten Urteil nicht erkannt. Eine rechtliche Unterscheidung zwischen Satteld ä- chern und Attikageschossen zu treffen, rechtfertigt sich unter diesen Umständen j e- doch nicht. Die unterschiedlichen Auswirkungen sind aber selbstredend bei einer a n- fälligen Interessenabwägung im Sinne von § 357 Abs. 1 PBG zu berücksichtigen. Ein Satteldach hat aufgrund seiner höhe nmässigen Erscheinung offensichtlich einen grösseren Einfluss auf seine Umgebung. Die Ansetzung eines die zulässige Firsth ö- he ausschöpfenden Sattel daches bei der effektiven Schnittlinie zwischen der Dac h- fläche und der zugehörigen (zu hohen) Fassade ist im Lichte dieser Überlegungen aber genauso Folge des bestehenden Verstosses gegen die Bestimmungen über die Gebäudehöhe wie die Anse tzung des hypothet ischen Dachprofils zur Bestimmung - 4 - des Ausmasses eines Attikageschosses und beinhaltet folglich weder eine neue noch eine weitergehende Baurechtswidrigkeit. (Im Rahmen der Interessenabwägung gemäss 357 Abs. 1 PBG kam die Baur e- kurskommission I alsdann zum Sc hluss, dass der Ersetzung der Dachgescho sse bei zwei Gebäuden überwiegende nachbarliche Interessen entgegenstünden, während dies beim dritten Gebäude auf Grund seiner grösseren Distanz gegenüber den rekur- rentischen Gebäuden nicht der Fall sei. Dementsprech end wurden die Nachbarr e- kurse teilweise gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen.)