<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" id="Immagine 5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=316042" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" id="Immagine 6" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=316043" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>11.2022.30</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">10 maggio 2023</a>/jh </p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La prima Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>G. A. Bernasconi, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Giani e Giamboni</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>vicecancelliera:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Ghirardelli </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa </span><span>OR.2017.56</span><span> (accertamento di servitù prediale e azione confessoria) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione del 3 marzo 2017 da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> AP 1 </span></b><span> (D)</span></p> <p class="MsoFooter"><span>(patrocinato dall'avv. PA 1 )</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> AO 1 </span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>(patrocinato dall'avv. dott. PA 2 ),</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="R1"> </p> <p class="R1">giudicando sull'appello dell'8 febbraio 2022 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa dal Pretore aggiunto il 22 dicembre 2021;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Ritenuto </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>in fatto:</b> <b>A.</b> Nel marzo 1978 AO 1 ha acquistato da __________ H__________ la particella n. 721 RFD di __________, sovrastata dalla particella n. 204 appartenente al venditore. Contestualmente compratore e venditore hanno costituito una servitù di limitazione di altezza sulla particella n. 721 “nel senso che non si potrà edificare oltre la quota massima di 478.95 m (…) s/m, e meglio come risulta dal rilievo effettuato dal geom. L__________ __________ di __________ in data <span>31 ottobre 1977, che si allega quale inserto B”. Tale rilievo prevedeva, tra l'altro, che “l'altezza quota indicata, fa stato quale altezza massima colmo tetto nuova villa sul mappale n. 721 di</span></p> <p class="R1"><img alt="" height="340" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=316044" width="465"/> </p> <p class="R1"> <span>Veduta </span><span>dalla terrazza pensile sul tetto dell'immobile posto sul fondo dominante</span><span> (si intravede il laghetto di __________).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><img alt="" height="323" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=316045" width="464"/></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span><span>Veduta dalla terrazza destra dall'ultimo piano dell'immobile posto sul fondo dominante (si intravede ancora il laghetto di __________).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> proprietà AO 1”. La servitù è stata iscritta nel registro fondiario il 6 marzo 1978 come “diritto/onere limitazione altezza <span>costruzio-ni” a carico della particella n. 721 in favore della particella n. 204.</span> AO 1</span> ha poi costruito sul fondo una casa d'abitazione unifamilia­re a due piani e, contigua alla stessa, verso il confine con la particella n. 204, un'autorimessa con cantina seminterrata così come progettata e approvata dal venditore. Il 26 marzo 1997 AP 1 ha acquistato la particella n. 204, sulla quale ha eret­to la propria abitazione.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>B.</b> L'11 marzo 2013 AO 1 ha introdotto al Comune di __________ una domanda di costruzione per ristrutturare e ampliare il proprio stabile, ricavando un appartamento autonomo su ciascu­no dei due piani. Il progetto prevede inoltre di sostituire il tetto a falde con un tetto piano e di formare due posteggi sopra l'autorimessa esistente, parzialmente coperti da una tettoia. Il Municipio ha rilasciato il 27 agosto 2013 la licenza edilizia, respingendo un'opposizione di AP 1. <span>Adito da quest'ultimo, con decisione del 7 maggio 2014 il Consiglio di Stato ne ha accolto parzialmente il ricorso, confermando la licenza edilizia, ma con una condizione supplementare riferita al camino dell'abitazione. Con sentenza del 6 agosto 2015 il Tribunale cantonale amministrativo ha respinto un ricorso inoltrato AP 1 contro la risoluzio­ne governativa (inc. 52.2014.219). Un ricorso in materia di diritto pubblico presentato dall'opponente è stato respinto in quanto ammissibile dal Tribunale federale con sentenza 1C_480/2015 del 9 febbraio 2016.</span></p> <p class="R1"><img alt="" height="183" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=316046" width="455"/></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><img alt="" height="156" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=316047" width="456"/></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> C. </b>Il 18 maggio 2016 AP 1<span> si è rivolto al Segretario assessore della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2, per un tentativo di conciliazione nei confronti di AO 1 inteso ad accertare il contenuto della servitù di limitazione di altezza, nel senso che “l'edificio eretto sulla particella n. 721 non può superare quota 478.95 m s/m e non può limitare la vista del laghetto di __________ dalla terrazza superiore dell'edificio eretto sul fondo dominante”. Egli ha chiesto così di vietare al convenuto i lavori di edificazione del tetto oppure di ordinare la demolizione della copertura eseguita nel frattempo o, quanto meno, di condannare il convenuto a risarcirgli una somma indeterminata per il minor valore del fondo dovuto alla violazione della servitù. Constatata l'impossibilità di conciliare le parti, il Segretario assessore ha rilasciato all'istante l'autorizzazione ad agire, ponendo le spese processuali di fr. 1000.– a carico di lui, riservata una diversa ripartizione in esito al giudizio di merito (inc. CM.2016.363).</span></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"> <b>D.</b> Con petizione del 3 marzo 2017 AP 1 ha adito il Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, per ottenere quanto postulato in sede conciliativa. Nella sua risposta del 5 aprile 2017 AO 1 ha proposto di respingere la petizione. Con replica del 21 giugno 2017 e duplica del 21 luglio 2017 le parti <span>hanno mantenuto i rispettivi punti di vista</span>. Alle prime arringhe del 28 settembre 2017 ess<span>e si sono confermate nelle rispettive posizioni e </span>hanno notificato prove<span>. L'istruttoria si è chiusa il 2 ottobre 2020 </span>e al dibattimento finale le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. <span>Nel suo memoriale del </span>4 dicembre 2020 <span>l'attore ha reiterato le domande di petizione. Nel proprio allegato del </span>25 novembre 2020 i<span>l convenuto ha proposto una volta ancora di respingere la petizione.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>E.</b> Statuendo con sentenza del 22 dicembre 2021, il Pretore aggiunto ha respinto la petizione. Le spese processuali di fr. 4200.– (compresi fr. 1000.– per la procedura di conciliazione) sono state <span>poste a carico dell'attore, tenuto a rifondere al convenuto fr. 4000.–</span> complessivi per ripetibili.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>F.</b> Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorto a questa Camera con un appello dell'8 febbraio 2022 nel quale chiede di riformare il giudizio impugnato nel senso di accogliere la petizione o, subordinatamente, di annullare la decisione medesima e di rinviare gli atti al Pretore aggiunto per nuovo giudizio. Nelle sue osservazioni del 15 marzo 2022 AO 1 conclude per la reiezione dell'appello. Con replica e duplica spontanea del 31 marzo e del 7 aprile 2022 le parti hanno reiterato le loro posizioni.</p> <p class="R1">Considerando </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>in diritto:</b> <b>1.</b> <span>Le sentenze emanate dai Pretori o dai Pretori aggiunti con la procedura ordinaria sono impugnabili mediante appello entro 30 giorni (art. 308 cpv. 1 lett. a e 311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso raggiungesse almeno fr. 10</span><span> </span><span>000.– </span>“<span>secon­do l'ulti­ma conclusione riconosciuta nella decisione” impugnata (art. </span>308 <span>cpv. 2 CPC</span><span>). In concreto tale presupposto è adempiuto, il Preto­re</span><span> aggiunto avendo fissato il valore litigioso in </span>“<span>almeno fr. 30</span><span> </span><span>000.–” (sentenza impugnata, pag. 6), cifra che le parti non contestano e che non appare d'acchito inverosimile. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la sentenza impugnata è stata notificata al patrocinatore dell'attore il 10 gennaio 2022 (tracciamento dell'invio n. 98.__________, agli atti). Inoltrato l'8 febbraio successivo (timbro postale sulla busta d'invio), l'appello in esame è pertanto ricevibile.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>2. </b>Nella sentenza impugnata il Pretore aggiunto ha accertato anzitutto la cumulabilità di un'azione di accertamento riguardo al contenuto di una servitù con un'azione confessoria. Dopo di che, egli ha riassunto i criteri che determinano l'estensione di una servitù a norma dell'art. 738 CC. A tale proposito egli ha rilevato che<span> in concreto</span> l'iscrizione nel registro fondiario è meramente telegrafica, ciò che impone di far capo al titolo d'acquisto, il quale <span>preve­de il divieto di </span><span>edificare “oltre la quota massima di 478.95 m”,</span> ovvero l'altezza massima “a cui poteva elevarsi il colmo del tetto della villa di futura costruzione<span>”. A mente del Pretore aggiunto, scopo della servitù </span>è la protezione della vista dal fondo dominan­te, comprendente “una porzione del laghetto di __________ (…), del nucleo del Comune di __________, di una parte del lago di __________ con le montagne che lo circondano e gli insediamenti abitativi arrampicati sulle loro pendici”. E siccome anche il convenuto ammette tale finalità, per il primo giudice il chiaro tenore della servitù non necessita di interpretazione. “Al fine di salvaguardare il paesaggio” – egli ha soggiunto – “i costituenti hanno stabilito che sul fondo <span>gravato non si possa edificare oltre la quota massi­ma di 478.95 m</span> s/m, e questo a prescindere dal tipo di tetto”, fermo restando che l'altezza massima dov'essere misurata “al colmo del previsto tetto a falde”. Precisato ciò, egli ha constatato che sotto questo profilo il nuovo tetto piano della villa del convenuto rispetta anche per l'attore l'altezza massima prevista dalla servitù.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Il Pretore aggiunto ha appurato in seguito che dalla terrazza pensile sul tetto della casa dell'attore la vista sul laghetto rimane garantita nonostante il nuovo tetto della villa sottostante, mentre dalla terrazza dell'ultimo piano “il progetto AO 1 porterebbe a nascondere la parte visibile del laghetto, lasciando inalterata la visuale sul restante panorama”. Per il primo giudice, tuttavia, tale perdita di vista non dipende dalla sostituzione del tetto a falde con un tetto piano. A suo parere, al momento della costituzione della servitù le parti avevano “in mente unicamente il progetto della villa AO 1, senza prevedere i possibili futuri sviluppi edificatori del fondo”. Perciò – egli ha continuato – il vincolo è esclusivamente legato all'altezza massima di quella costruzione, senza prevedere che un diverso sfruttamento del fondo avrebbe potuto comportare l'avanzamento della costruzione verso valle e la conseguente limitazione della vista. Per il primo giudice, “unicamente con una servitù di arretramento ed eventualmente di occupazione, insie­me a quella della limitazione dell'altezza delle costruzioni, si sarebbe potuto raggiungere lo scopo che gli originari proprietari avevano in mente”. Ed egli ha escluso di poter colmare tale lacuna “facendo capo ai principi di interpretazione” senza disattendere la garanzia costituzionale della proprietà che tutela il convenuto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Il Pretore aggiunto ha ritenuto infine che l'attore, architetto di professione, al momento dell'acquisto “avrebbe dovuto rendersi conto che la servitù iscritta non era sufficiente a preservare la vista di cui gode attualmente dalla sua abitazione poiché un semplice sviluppo dell'edificio verso la parte del fondo prospicente alla valle, quand'anche con un tetto a falde e rispettoso della quota massima stabilita, è potenzialmente atto a comprometterla”. Non avendo dato prova dell'attenzione che le circostanze permettevano di esigere da lui, la buona fede dell'attore non può essere protetta. Onde, in definitiva, il rigetto della petizione. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3. </b>L'appellante ribadisce che il tenore e lo scopo della servitù sono chiari, come chiaro è che il progetto di ristrutturazione è ininfluen­te, poiché l'unico elemento decisivo per stabilire se sussista una violazione del diritto reale limitato è “la preservazione della vista sul laghetto di __________”. Egli sostiene che, contrariamente all'opinione del primo giudice, la configurazione del tetto a falde della costruzione vicina è “un elemento della servitù”, il proget­to originario, sottoposto e approvato dall'allora proprietario del fon­do dominante avendo funto da base per la costituzione della servi­tù” medesima e per fissarne il contenuto. L'appellante contesta altresì la conclusione del Pretore aggiunto, secondo cui le parti originarie non avevano previsto sfruttamenti alternativi del fondo serviente, sia perché il convenuto nulla ha addotto al riguardo, sia perché nemmeno sono stati esperiti accertamenti sulla situazione pianificatoria del comparto. Per di più, stando all'attore, un diverso sfruttamento del fondo serviente sarebbe stato illogico, ove appena si pensi che tutte le abitazioni in quell'area sono “poste a monte e i giardini a valle per beneficiare della vista e del sole”. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Per l'appellante, al momento di costituire la servitù le parti non avevano dunque alcuna necessità di prevedere ulteriori misure. Alle parti, egli prosegue, era chiaro “l'esatto sviluppo degli ingombri ammessi sul terreno ceduto (…) non solo in termini di altezza, ma anche di posizionamento (ovvero arretrato verso il terreno H__________) e di volumi (ovvero sotto la linea di vista sul laghet­to di __________)<span>”</span>. Quanto alla pretesa lacuna evocata dal Pretore aggiunto, l'appellante reputa che quest'ultimo disponesse di tutti gli elementi necessari e, facendo capo ai principi interpretativi, potesse sanare il difetto. L'attore fa valere infine che la professio­ne di architetto non era un fattore idoneo per pretendere da lui maggiore attenzione circa il contenuto della servitù al momento dell'acquisto del fondo, tanto meno se si considera che egli non parla italiano ed esercita la sua professione in Germania.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>4. </b><span>I criteri cui occorre far capo per </span><span>definire il contenuto di una servitù sono già stati richiamati dal </span><span>Pretore</span><span> aggiunto</span><span>. Al riguardo basti rammentare che secondo l'art. 738 cpv. 1 CC l'estensione di una servitù è determinata dall'iscrizione nel registro fondiario, sempre ch'essa descriva chiaramente i diritti e gli obblighi che ne derivano</span>. Se è chiara, l'iscrizione esclude qualsiasi esegesi. Se invece non è concludente, occorre ricuperare l'atto costitutivo della servitù, segnatamente il contratto e la planimetria sulla qua­le figura l'area gravata (art. 942 cpv. 2 CC). Se nemmeno l'atto costitutivo è concludente, l'estensione della servitù dipende dal modo in cui il diritto è stato esercitato per molto tempo, pacificamente e in buo­na fede (DTF 137 III 446 consid. 2.2 con rinvii; RtiD I-2009 pag. 646 consid. 7; p<span>iù recentemente: I CCA, sentenza inc. 11.2020.52 del 28 febbraio 2022 consid. 7a con citazioni)</span>.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> L'interpretazione di un contratto di servitù avviene, come per le altre dichiarazioni di volontà, secondo la vera e concorde volontà delle parti (art. 18 cpv. 1 CO: interpretazione soggettiva) oppure, se questa non può essere stabilita, secondo il principio dell'affidamento, ossia determinando il senso che, in base alle regole della buona fede, ogni parte poteva ragionevolmente dare alle dichiarazioni di volontà dell'altra nella situazione concreta in cui le parti si trovavano, anche in base al testo e alle intervenute dichiarazioni, oltre che all'insieme delle <span>circostanze (interpretazione oggettiva: DTF 144 III 43 consid. 3.3).</span> Nei confronti di un terzo estraneo al contratto, o nei casi in cui il litigio oppone una parte originaria a un terzo, tali principi interpretativi sono limitati però dal precetto legato alla pubblicità del registro fondiario (art. 973 cpv. 1 CC). <span>E il registro fondiario non comprende solo il libro mastro, ma anche i documenti giustificativi atti a precisare il contenuto dell'iscrizione (art. 942 cpv. 2 CC). Determinante è così lo scopo che risulta dal contratto di servitù o che è oggettivamente riconoscibile. Inoltre le dichiarazioni espresse dalle parti alla stipulazione del contratto sono da interpretare nel senso in cui vanno comprese, in particolare sulla base delle esigenze del fondo dominante al momento della costituzio­ne della servitù e tenendo conto del senso e dello scopo della servitù stessa </span>(DTF 138 III 656 consid. 5.3; più di recente: sentenza del Tribunale federale 5A_451/2022 del 28 dicembre 2022 consid. 4.3.1).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Trattandosi di servitù di divieto o di limitazione di costruzione, esse possono perseguire obiettivi diversi, come preservare la vista, la luce e il soleggiamento, proteggere dalle immissioni o limitare la volumetria degli edifici (sentenze del Tribunale federale <span>5D_136/2014 del 3 febbraio 2015 consid. 5.3.2 e 5A­_340/2013 del 27 agosto 2012 consid. 4.3.1.2). Una servitù che limita l'altezza di una costruzione autorizzata sul fondo serviente espres­sa con una misura precisa va intesa in modo assoluto, conformemente al suo senso. Se lo scopo di una siffatta servitù è quello di migliorare la qualità abitativa del fondo dominante, esso non tende ragionevolmente solo a preservare la vista, l'insolazione e la luce di tale fondo, ma anche a limitare il volume della costruzione sul fondo vicino, ovvero la facoltà di edificare immobili sul fondo serviente (D</span>TF 115 II 438 consid. <span>3c; <span>Pra</span></span><span>dervand</span><span>-Kernen</span><span>, La valeur des servitudes foncières et du droit de superficie, Zurigo/Basilea/Ginevra 2007, pag. 168 n. 607)</span><span>.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span><b>5.</b> Nella fattispecie, come ha accertato il Pretore aggiunto, la descrizione della servitù nel registro fondiario è meramente telegrafica (“O./D. limitazione altezza costruzioni”) e non consente di determinare – da sé sola – quale sia la portata della limitazione, onde la necessità di far capo al titolo d'acquisto. Ora, l<span>a servitù in esame è stata costituita il 21 marzo 1987 ed è così descritta nel­l'atto notarile</span> (doc. B, punto 5 nell'inc. CM.2016.363):</p> <p class="MsoNormal"><span> A carico della nuova particella n. 721, oggetto del presente acquisto, sarà costituita una servitù di limitazione di altezza a favore della particella n. 204, nel senso che non si potrà edificare oltre la quota massima di 478.95 m s/m (…) e meglio come risulta dal rilievo effettuato dal geom. L__________ __________ di __________ in data 31 ottobre 1977, che si allega quale inserto B”. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span><span>Il rilievo del geometra ha il seguente tenore (doc. B, 3° foglio nel­l'inc. CM.2016.363):</span></p> <p class="MsoNormal"><span> Convenzione tra il proprietario del mappale n. 204 in __________ e il proprietario del mappale n. 721 in __________.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> Questo documento testimonia l'altezza attuale dei pali di recinzione esistente in confine fra i due (2) mappali qui sopra menzionati. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> L'altezza quota indicata, fa stato quale altezza massima colmo nuovo tetto villa sul mappale di proprietà sig. AO 1.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> ALTEZZA QUOTA MASSIMA <span>è </span>478.95 (…)</span><span>.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span><span>L'atto notarile prevedeva altresì la seguente clausola (doc. B, pun­to 6 nell'inc. CM.2016.363):</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span><span>Il venditore ha preso conoscenza del progetto di massima in scala 1:100 allestito dallo studio d'architettura __________ riguardante la prevista costruzione della casa AO 1 sul mappale n. 721. Egli non ha alcuna obiezione da sollevare al riguar­do e firma in segno di approvazione i 4 piani del progetto di massima (…). </span></p> <p class="R1"> <b>a)</b> Relativamente allo scopo della servitù, il Pretore aggiunto ha accertato, senza che le parti muovano obiezioni, che <span>esso mira a tutelare la</span> vista dal fondo dominante, la quale comprende anche “una porzione del laghetto di __________ (…), il nucleo del Comune di __________, una parte del lago di __________ con le montagne che lo circondano e gli insediamenti abitativi arrampicati sulle loro pendici”. Sempre secondo gli accertamenti del Pretore aggiunto, rimasti incontestati, dalla terrazza destra all'ultimo piano della villa dell'attore il progetto edilizio celerebbe la parte visibile del laghetto di __________, mentre ciò non è il caso dalla terrazza pensile sul tetto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>b)</b> Premesso ciò, si ricordi che le facoltà conferite al beneficiario da una servitù “negativa” riguardano – salvo pattuizione contraria – il fondo dominante nel suo intero, e non solo una sua parte (DTF 138 III 743 consid. 2.1; più di recente: sentenza del Tribunale federale 5A_692/2021 del 25 aprile 2022 consid. 4.3 in: ZBGR 103/2022 pag. 385; analogamente: I CCA, sentenza inc. 11.2005.127 del 26 luglio 2007 consid. 5d con rinvio). In concreto nulla induce a supporre, né il convenuto pretende, che della servitù benefici soltanto la terrazza sul tetto dell'immobile posto sul fondo dominante.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>c)</b> Nel caso in esame il problema si riconduce, in sintesi, </span><span>alla questione di sapere se il progetto di ristrutturazione oggetto della licenza edilizia del 27 agosto 2013, rispettoso dell'altez­za </span><span>massima di </span><span>478.</span><span>95</span><span> m ma che preclude in parte la vista sul laghet­to di __________, sia conciliabile con la servitù o ne costituisca un impedimento all'esercizio. In concreto l</span><span>a servitù non impone il </span><span>rispetto</span><span> di una linea teorica di altezza, ma è espres­sa con una misura precisa. L'atto costitutivo, compreso il documento giustificativo, prevede un divieto di soprelevazione oltre la quota di 478.95 m, corrispondente al </span><span>“</span><span>colmo del tetto della nuova villa</span><span>” (doc. B).</span><span> E il colmo è, secondo la comune accezione del termine, “il punto più alto raggiunto in un tetto dagli spioventi” (<span>Battaglia</span>, Grande dizionario della lingua italiana, vol. III, pag. 302; analogamente: Treccani.it, L'enciclopedia italiana, in: </span><span>‹</span><span>www. treccani.it/vocabolario/colmo2›). L'atto costitutivo si riferiva pertanto a una tipologia di tetto ben precisa. E ragionevolmente lo scopo dell'altezza massi­ma del colmo è quello di contenere gli ingombri verticali costituiti dai tetti a falde che oltrepassano il filo di gronda e non sarebbero soggetti a limiti particolari. Né l'altezza del colmo corrisponde a quello della gronda, tant'è che le altezze massime per edifici (misurabili al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda) contemplate dalle norme di attuazione del Comune di __________ sono inferiori a quelle massime del colmo (doc. 6, art. 20 segg.).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> La vista sul paesaggio, compreso il laghetto di __________, era così espressamente garantita dal progetto edilizio cui si riferisce l'atto notarile, che contemplava appunto un tetto con uno spiovente verso valle. Il progetto è stato sottoposto al beneficiario della servitù che l'ha approvato. Esso rispondeva così alla reale volontà delle parti. Tenuto conto delle esigen­ze del fondo dominante e dello scopo della servitù che le parti si erano prefisse al momento della costituzione, si deve ragionevolmente desumere che la restrizione non si limitava al mero rispetto di un'altezza della costruzione, ma era volta anche a contenere le ripercussioni che il volume dell'edificio avrebbe avuto sul panorama, compresa la vista sul laghetto di __________. E ciò era possibile con un tetto a falde. AO 1, che non è un terzo qualsiasi, ma che ha partecipato alla stesura dell'atto costitutivo, non poteva in buona fede ignorare l'interesse originario del proprietario del fondo dominante. Egli stesso ha dichiarato, del resto, di avere costruito la casa segnalando </span><span>“</span><span>al nostro progettista di rispettare la servitù</span><span>”</span><span> (interrogatorio del 10 maggio 2019: verbali, pag. 5).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>d)</b> Alla luce delle circostanze che hanno portato alla costituzio­ne del diritto reale limitato, il proprietario del fondo serviente, a perfetta conoscenza della reale volontà delle parti originarie al contratto di costituzione della servitù, doveva presentare un progetto edilizio che non pregiudicasse il diritto reale limitato. In realtà, all'atto pratico il progetto presentato dal convenuto porta l'altezza del tetto piano alla quota massima fissata al colmo dell'originario tetto a falde (doc. D, 4° foglio). Esso implica pertanto l'erezione di una facciata atta a determinare un aumento significativo dell'attuale ingombro verticale dell'immobile. Il che, oltre ad accrescere la volumetria dell'edificio, occupa lo spazio dello spiovente originario, alterando l'attuale ingombro orizzontale verso valle. Tale aumen­to, senz'altro apprezzabile, preclude in parte per finire la vista del laghetto di __________ e risulta quindi rilevante per la finalità perseguita dalla servitù. In circostanze siffatte il progetto in esame, quantunque rispettoso dell'altezza, non può pertanto dirsi conforme allo scopo del diritto reale limitato.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>e) </b>Nemmeno si può dire che con il rispetto della servitù si disattenda la garanzia della proprietà sancito dall'art. 26 Cost. Certo, l'applicazione – se non immediata, almeno indiretta – delle norme costituzionali ai rapporti tra privati (effetto orizzontale) non è esclusa, in particolare per quanto riguarda l'interpretazione di clausole generali e concetti giuridici indeterminati di diritto privato. Nei rapporti privatistici, nondimeno, i diritti patrimo­niali delle parti sono garantiti nei limiti fissati dal diritto civile, che li concreta. Una parte non può quindi invocare direttamente la garanzia costituzionale della proprietà in una procedura concernente i diritti reali (DTF 143 I 219 consid. 5.2; più di recente: sentenza del Tribunale federale 5A_697/2022 del 20 dicembre 2022 consid. 5; v. anche I</span> <span>CCA, sentenza inc. 11.2012.126 del 17 ottobre 2014 consid. 5). Senza dimenticare che AO 1 ha pattuito egli stesso la restrizione oggetto della servitù.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>f) </b>Per di più, si volesse pure ammettere che ‒ come ritiene il Pretore aggiunto ‒ la buona fede di AP 1 non possa essere tutelata, nella fattispecie la conclusione non mutereb­be. Ove la buona fede di un acquirente sia incompatibile con l'attenzione che le circostanze permettevano di esigere da lui nel caso specifico, gli effetti giuridici sono gli stessi di quelli <span>per un acquirente di malafede (DTF 139 III 308 consid. 3.2.2).</span> In tale ipotesi l'interpretazione del contratto costitutivo della servitù avviene come in caso di litigio tra le parti originarie, ovvero secondo la loro reale e comune volontà (<span>Hohl</span>, Le contrôle de l'interprétation des servitudes par le Tribunal fédéral, in: ZBGR/RNRF 90/2009 pag. 78; sentenze del Tribunale federale 5A_856/2014 del 26 gennaio 2015 consid. 3.3.2, in: ZBGR/RNRF 97/2016 pag. 278 e 5A_117/2013 del 9 luglio 2013 consid. 3.2, in: SJ 2014 pag. 73). E in concreto, come si è visto, le parti originarie hanno inteso la ser-vitù siccome riferita alla protezione del panorama, compresa la vista sul laghetto di __________.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>g) </b>In ultima analisi, l'appello risulta fondato nella misura in cui l'attore chiede di accertare che la servitù litigiosa ha lo scopo di vietare la costruzione sul fondo serviente di edifici suscettibili di impedire, in tutto o in parte, la veduta sul laghetto di __________ dalla terrazza superiore dell'edificio posto sul fondo dominante. La servitù non impone invece ‒ come pretende l'appellante ‒ che sul fondo serviente siano ammessi unicamente immobili con tetto a falde.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>6.</b> Relativamente all'azione confessoria (art. 737 cpv. 3 CC), l'attore chiede che sia vietato al convenuto di eseguire i lavori di edificazione del tetto, subordinatamente che sia fatto ordine al medesi­mo di demolire il tetto edificato o, in via ancor più subordinata, che il convenuto sia condannato al pagamento di un importo a titolo di risarcimento per il minor valore del fondo. <span>Ora, che dopo quanto si è spiegato il progetto di ristrutturazione relativo alla licenza edilizia del</span> 27 agosto 2013 (doc. C nell'inc. CM.2016.363) non <span>possa essere eseguito è manifesto</span>. E siccome nessuno pretende che i lavori edili siano stati intrapresi nel frattempo, la petizione va accolta nella sua domanda principale, ovvero vietando al convenuto di eseguire la ristrutturazione dello stabile posto sulla sua proprietà come prevede la citata licenza edilizia. Di conseguenza, l'appello va accolto entro questi limiti.</p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span><b>7.</b> Le spese del giudizio odierno seguono il precetto della soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). <span>ll convenuto, che ha proposto a torto di respingere l'appello, rifonderà all'attore un'equa indennità per ripetibili. L'esito dell'odierna sentenza giustifica anche una riforma del dispositivo sulle spese e le ripetibili di prima sede (art. 104 cpv. 2 CPC), che seguono identica sorte.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 8.</b> Circa i rimedi giuridici dati contro l'odierna sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso raggiunge anche la soglia di fr. 30<span> </span>000.– ai fini dell'art. 74 cpv. 1 lett. b LTF (sopra, consid. 1).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Per questi motivi, </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>decide: </b>I.<b> </b>L'appello è accolto e la sentenza impugnata è così riformata:</p> <p class="R1"><b><span> </span></b><span>1. La petizione è accolta, nel senso che:</span></p> <p class="R1"> <span> 1.1 È accertato che la servitù di “limitazione d'altezza” iscritta sulla par­ticella n. 721 RFD di __________ in favore della particella n. 104 RFD </span><span>va esercitata nel senso che l'edificio situato sul fondo serviente non può superare l'altezza di 478.95 m s/m e non può limitare la vista del laghetto di __________ dalla terrazza superiore dell'edificio posto sul fondo dominante.</span></p> <p class="R1"><span> 1.2 A AO 1 è vietato realizzare il progetto di ristrutturare e ampliare l'edifico posto sulla particella n. 721 RFD di __________ oggetto della licen­za edilizia rilasciata il 27 agosto 2013 dal Comune di __________</span><span>.</span></p> <p class="R1"><span> 2. Le spese processuali di fr. 4200.–, compresi fr. 1000.– per la procedura di conciliazione, da anticipare dall'attore, sono poste a carico del convenuto, che rifonderà ad AP 1 fr. 4000.– per ripetibili.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"> II. <span>Le spese di appello, di complessivi fr. 2500.–, da anticipare dal­l'appellante, sono poste a carico di AO 1, che rifonderà alla controparte fr</span>. 3000.– <span>per ripetibili.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> III. Notificazione a:</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>– avv. ; </span></p> <p class="MsoNormal"><span>– avv. dott. .</span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la prima Camera civile del Tribunale d</span></b><b><span>'</span></b><b><span>appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente La vicecancelliera</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>Rimedi giuridici</b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30</span><span> </span><span>000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso <span>termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116</span> LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).</span></p> </div></body></html>