<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00476</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213774&amp;W10_KEY=13013526&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00476</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.02.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Inventarentlassung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Inventarentlassung/Baubewilligung: Sachverhaltsermittlung. Rechtliches Gehör. Vorliegend fehlt es an einer nachvollziehbaren Begründung der Verneinung des Eigenwerts und der Qualifikation des Situationswerts des streitbetroffenen Gebäudes einerseits. Insofern verletzt der angefochtene Entscheid den Anspruch auf rechtliches Gehör. Anderseits fehlt eine fundierte Abklärung des Zustands der bestehenden Bausubstanz. Diesbezüglich hat die Vorinstanz den erforderlichen Sachverhalt nicht ausreichend abgeklärt oder (zumindest) auch in diesem Fall ihre Erkenntnisse nicht ausreichend begründet. Die vorgenommene Interessenabwägung ist unter diesen Umständen rechtsverletzend (E. 4.4 und 4.5). Lässt sich weder der Baubewilligung noch der Rekursantwort des Gemeinderats etwas Substanzielles zur Einordnung entnehmen, dann hat das Baurekursgericht ohne jede Kognitionsbeschränkung neu zu entscheiden. Angesichts der fehlenden Entscheidbegründung durch die Gemeinde, war die Beschwerdeführerin berechtigt, ihre Beanstandungen in der Rekursantwort zu detaillieren. Die Vorinstanz ist damit zu Unrecht davon ausgegangen, die Ausführungen in der Rekursreplik seien unbeachtlich (E. 6.4.2). Teilweise Gutheissung und Rückweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FEHLENDE BEGRÃNDUNG">FEHLENDE BEGRÃNDUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTARENTLASSUNG">INVENTARENTLASSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ISOS">ISOS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSBILDSCHUTZ">ORTSBILDSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRÃGENDE WIRKUNG">PRÃGENDE WIRKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSABKLÃRUNG">SACHVERHALTSABKLÃRUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WICHTIGER ZEUGE">WICHTIGER ZEUGE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 23 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22477" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00476</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">5. Februar 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regula Hunger.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA A, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. B, vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat Berg am Irchel, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung und Inventarentlassung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 23. April 2012 entliess der Gemeinderat Berg am Irchel das Bauernhaus (Assek.-Nr. 01) auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der E-Strasse 03 in Berg am Irchel aus der Liste der kommunalen Schutzobjekte. Gleichentags erteilte er B die Abbruchbewilligung und die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines geplanten Ersatzneubaus an gleicher Stelle; weiter wurde der Bau eines zusÃ¤tzlichen Mehrfamilienhauses bewilligt. Gleichzeitig erÃ¶ffnete der Gemeinderat die Bewilligung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 20. MÃ¤rz 2012 in Bezug auf den Ortsbildschutz unter Auflagen und Bedingungen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz rekurrierte sowohl gegen die Inventarentlassung als auch gegen die Baubewilligung mit separaten Eingaben vom 29. Mai 2012 an das Baurekursgericht. Am 11. Januar 2013 fÃ¼hrte dieses einen Abteilungsaugenschein durch. <span>Nach DurchfÃ¼hrung des Augenscheins vereinigte das Baurekursgericht die beiden Rekursverfahren mit Entscheid vom </span>23. Mai 2013 <span>und wies die Rekurse ab. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Die ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz beantragte dem Verwaltungsgericht mit Beschwerde vom 25. Juni 2013, den Rekursentscheid aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern; der Gemeinderat Berg am Irchel sei zur Unterschutzstellung des Inventarobjekts E-Strasse 03 unter Beizug geeigneter FachabklÃ¤rungen einzuladen. Eventualiter sei der Entscheid aufzuheben und zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Sachverhalt1">Am 5. Juli 2013 schloss das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 29. August 2013 sowie vom 25. September 2013 beantragten B bzw. der Gemeinderat Berg am Irchel ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Gegenpartei. Die Baudirektion beantragte mit Schreiben vom 30. August 2013 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde. Mit Replik und Duplik hielten die Parteien jeweils an ihren AntrÃ¤gen fest. Die Baudirektion liess sich nicht mehr vernehmen. Weitere Stellungnahmen gingen nicht ein.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Beim streitbetroffenen GebÃ¤udekomplex handelt es sich um eine in der Kernzone K1 gelegene HofstÃ¤tte, bestehend aus verschiedenen aneinander gebauten GebÃ¤udeteilen mit zwei WohnhÃ¤usern, Scheune, Stall und Remisen. Die Datierung geht gemÃ¤ss Inventarblatt auf das 18./19. Jahrhundert zurÃ¼ck. Die GebÃ¤udegruppe schliesst den Ortsteil F gegen den Abhang nach G hinunter ab. Im Ortsbildschutzplan der Gemeinde Berg am Irchel wird der gesamte GebÃ¤udekomplex als prÃ¤gendes oder strukturbildendes GebÃ¤ude charakterisiert. Auch wird die Nordwestfassade â mit Ausnahme des vorstossenden Schopfanbaus mit Schweinestall â als wichtige Begrenzung von Strassen-, Platz- und FreirÃ¤umen bezeichnet.</p> <p class="Urteilstext">Das Objekt ist im Inventar kommunaler Schutzobjekte verzeichnet und liegt innerhalb des Perimeters des inventarisierten Ortsbilds von Ã¼berkommunaler Bedeutung Berg am Irchel. GemÃ¤ss Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) ist das Dorf Berg am Irchel zugleich als Ortsbild von nationaler Bedeutung eingestuft, wobei das streitbetroffene GebÃ¤ude in einem Gebiet mit Erhaltungsziel A liegt. Letzteres hat gemÃ¤ss den ErlÃ¤uterungen zum ISOS die Erhaltung der Substanz zum Ziel. Alle Bauten, Anlageteile und FreirÃ¤ume sollen integral erhalten werden; zusÃ¤tzlich gelten generelle Erhaltenshinweise wie Abbruchverbot und Verbot von Neubauten. Als geeignete Massnahme seien Schutzmassnahmen fÃ¼r Einzelbauten vorzusehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt die Inventarentlassung des GebÃ¤udes Assek.-Nr. 01 fÃ¼r unzulÃ¤ssig. Die Vorinstanz gehe von einem fehlerhaften Sachverhalt aus. Sie weiche vom Gutachten ab, obwohl sie weder Fehler, LÃ¼cken noch WidersprÃ¼che im Gutachten benenne. Von einem durch die BehÃ¶rden eingeholten Gutachten soll jedoch nicht ohne triftige GrÃ¼nde abgewichen werden. Mit der Aussage, es sei die historisch nachweisbare Entwicklung aufgrund der Verschachtelung und der wiederholten Um- und Ausbauten kaum zu erkennen, widerspreche die Vorinstanz dem Gutachten und den offenkundigen Tatsachen. Bereits einem Laien erschliesse sich die historischen Dimensionen anhand von originaler Ausgestattung und Jahreszahlen. Auch die Behauptung der Vorinstanz, der Zustand sei offensichtlich schlecht, widerspreche dem Gutachten. Dieses habe sich ausfÃ¼hrlich mit der Bausubstanz befasst. Es halte mit keinem Wort fest, die schÃ¼tzenswerte Substanz sei derart schlecht, dass eine Sanierung nicht infrage komme. UnbegrÃ¼ndet und nicht nachvollziehbar sei die Aussage der Vorinstanz, dass die Erhaltung des Kernbaus nur in Form einer integralen Unterschutzstellung zu erreichen wÃ¤re. MÃ¶glichkeiten einer Instandstellung des Inventarobjekts seien nicht aufgezeigt worden. Durch einen Ersatzbau wÃ¼rden nur die Dimensionen erhalten bleiben, nicht aber die siedlungsprÃ¤gende Wirkung der bestehenden Ãkonomiebauten und des markanten Durchgangs. Das vom ISOS als schÃ¼tzenswert bezeichnete, bisher kaum verÃ¤nderte Siedlungsbild wÃ¼rde empfindlich verÃ¤ndert werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Vorab ist festzuhalten, dass es sich beim Gutachten â entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin â nicht um ein durch die BehÃ¶rden eingeholtes Gutachten, sondern um ein Privatgutachten handelt. Es wurde im Auftrag der EigentÃ¼merinnen erstellt. Dem Gutachten kommt daher grundsÃ¤tzlich keine grÃ¶ssere Bedeutung zu als den Ã¼brigen Parteivorbringen (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 23; VGr, 12. Juni 2013, VB.2013.00045, E. 8.4). Besondere GrÃ¼nde, um vom Gutachten abzuweichen, waren deshalb nicht erforderlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139). Nach der Rechtsprechung hat bei der PrÃ¼fung der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient, eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestÃ¼tzten Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, die den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberÃ¼cksichtigt (<span>BGE 120 Ia 270 E. 4a; 119 Ia 305 E. 4b; 1</span>18 Ia 384 E. 5a). Die SchutzwÃ¼rdigkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und dem Situationswert eines Objekts ergeben (VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3).</p> <p class="Erwgung2">Strittig ist vorliegend, ob es sich beim inventarisierten Objekt um ein Schutzobjekt in Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG handelt und wenn ja, ob eine Unterschutzstellung verhÃ¤ltnismÃ¤ssig ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Zur Planung der zukÃ¼nftigen Nutzung des Bauernhauses liessen die EigentÃ¼merinnen ein baugeschichtliches Gutachten durch H, BÃ¼ro fÃ¼r historische Bauforschung, erstellen. Das Gutachten zeichnet die baugeschichtliche Entwicklung nach und gelangt zum Schluss, die HofstÃ¤tte berge eine Vielfalt an baugeschichtlichen, siedlungsgeschichtlichen, sozialen und wirtschaftlichen Zeugnissen. Ob diese Zeugnisse wichtig sind und wenn ja, welcher Epoche sie zuzuordnen wÃ¤ren, geht aus dem Gutachten aber nicht hervor. Es gibt lediglich einen Ãberblick Ã¼ber die GrundeigentÃ¼mer, enthÃ¤lt den Stammbaum der Besitzer sowie eine kurze Bestandsaufnahme der einzelnen GebÃ¤udeteile; ferner gibt es die baugeschichtliche Entwicklung der HofstÃ¤tte wieder. In der Zusammenfassung hÃ¤lt es fest, der Baukomplex zeichne sich durch eine stark ortsbildprÃ¤gende Erscheinung aus.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>In Kenntnis dieses Gutachtens sowie der VerfÃ¼gung der kantonalen Baudirektion vom 20. MÃ¤rz 2012, der EinschÃ¤tzung der kantonalen Denkmalpflege und gestÃ¼tzt auf eigene Begehungen begrÃ¼ndete der Beschwerdegegner 2 die Inventarentlassung wie folgt: Das Bauernhaus weise massive MÃ¤ngel auf und prÃ¤sentiere sich angesichts der verschiedenen Um- und Anbauten als eigentliches Flickwerk. Angesichts des desolaten Zustands komme dem GebÃ¤ude keine Zeugeneigenschaft zu. Selbst wenn das Bauernhaus ein wichtiger Zeuge wÃ¤re, wÃ¼rde es am Ã¶ffentlichen Interesse an einer Unterschutzstellung fehlen. Eine Renovation hÃ¤tte zwangslÃ¤ufig die ZerstÃ¶rung der noch bruchhaft vorhandenen Originalsubstanz zur Folge und wÃ¼rde die Zeugeneigenschaft vollends vernichten. Die Liegenschaft sei deshalb aus der Liste der kommunalen Schutzobjekte zu entlassen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b>Das Baurekursgericht fÃ¼hrte in seinem Entscheid aus, der bauliche Zustand erweise sich offensichtlich als schlecht. Auch die einzelnen vorhandenen Ausstattungen im Innern wÃ¼rden sich nicht in einem guten Zustand befinden. Es sei keinerlei Substanz aufgetaucht, die eine nÃ¤here PrÃ¼fung gerechtfertigt hÃ¤tte. WÃ¼rde man diese Elemente und die rÃ¤umliche und bauliche Struktur des sogenannten Kernbaus dennoch erhalten wollen, wÃ¤re dieses Ziel nur in Form einer integralen Unterschutzstellung zu erreichen. Eine Sanierung sei zwar grundsÃ¤tzlich mÃ¶glich, doch ausserordentliche aufwÃ¤ndig und es mÃ¼ssten erhebliche finanzielle Mittel eingesetzt werden. GemÃ¤ss dem am Augenschein fachrichterlich gewonnenen Erkenntnissen wÃ¼rde eine solche Sanierung einen finanziellen Aufwand von rund Fr. 900.-/m<sup><span>3</span></sup> erfordern; bei einem Ersatzbau sei hingegen mit rund einem Drittel weniger zu rechnen. Die entscheidende QualitÃ¤t des GebÃ¤udekomplexes liege in der ortsbildlichen Wirkung und die erfordere nicht zwingend einen Erhalt der alten Substanz, wenn die dorfbauliche KontinuitÃ¤t wie hier auch mit einem ordentlich ausgearbeiteten Neubauprojekt erhalten werden kÃ¶nne.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Wie gesehen spricht der Gemeinderat dem GebÃ¤udekomplex im Hauptstandpunkt die wichtige Zeugenschaft ab. Selbst wenn das Bauernhaus ein wichtiger Zeuge wÃ¤re, erachtet er eine Unterschutzstellung sinngemÃ¤ss als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. <span>Dabei verweist er im Wesentlichen auf die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 20. MÃ¤rz 2012. Ob und weshalb dem streitbetroffenen GebÃ¤udekomplex die wichtige Zeugeneigenschaft abgesprochen wird, geht weder aus dem kommunalen Beschluss noch aus der kantonalen VerfÃ¼gung hervor. </span>In Anbetracht der Tatsache, dass Berg am Irchel als Ortsbild von nationaler Bedeutung eingestuft ist und der GebÃ¤udekomplex im Perimeter des inventarisierten Ortsbilds von Ã¼berkommunaler Bedeutung liegt sowie im Ortsbildschutzplan der Gemeinde Berg am Irchel als prÃ¤gendes oder strukturbildendes GebÃ¤ude bezeichnet ist, hÃ¤tte es einer eingehenden PrÃ¼fung der Inventarentlassung bedurft. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Mit der BegrÃ¼ndung des Beschwerdegegners 2 wird mithin nicht nachvollziehbar, dass er seinen Entscheid nach objektiven Kriterien und unter BerÃ¼cksichtigung aller massgeblichen SachumstÃ¤nde gefÃ¤llt hat. Unter dem Eindruck der kommunalen, regionalen und nationalen InventareintrÃ¤ge hÃ¤tte der Gemeinderat fÃ¼r eine Inventarentlassung aber insbesondere aufzeigen mÃ¼ssen, dass vom GebÃ¤ude in seiner bestehenden Bausubstanz und Erscheinung (Fassaden, Fenster, DachflÃ¤chen usw.) keine prÃ¤gende Wirkung auf das Ortsbild ausgeht und planerische Schutzmassnahmen zum Ortsbildschutz ausreichen (vgl. RB 1997 Nr. 73 E. 2). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Hat der Gemeinderat die Inventarentlassung in dieser Weise unzureichend begrÃ¼ndet, so kann er sich nicht auf seinen autonomen Beurteilungsspielraum berufen und ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, die SchutzwÃ¼rdigkeit des Objekts im Licht der erhobenen RÃ¼gen uneingeschrÃ¤nkt, das heisst unter Einsatz ihrer vollen Kognition, zu Ã¼berprÃ¼fen; andernfalls muss sie sich eine Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 verletzende Unterschreitung ihrer ÃberprÃ¼fungsbefugnis vorwerfen lassen <span>(vgl. VGr, 25. Oktober 2011, VB.2011.00348, E. 3.4.2; 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55 = VB.2006.00026, E. 3.3).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Aus den ErwÃ¤gungen der Vorinstanz ist zu schliessen, dass sie dem streitbetroffenen GebÃ¤ude eine wichtige Zeugeneigenschaft attestiert; andernfalls hÃ¤tten sich Ãberlegungen zur VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit von vornherein erÃ¼brigt. Wie bereits im Entscheid des Gemeinderats fehlen allerdings nachvollziehbare und fundierte AusfÃ¼hrungen zum Eigenwert oder zum Situationswert des GebÃ¤udes. Offenbar geht das Baurekursgericht von einem hohen Situationswert aus. Worin dieser besteht und weshalb dieser dennoch keine Erhaltung der Originalsubstanz erfordert, wird nicht plausibel ausgefÃ¼hrt. Eine InteressenabwÃ¤gung zwischen Ã¶ffentlichen Interessen an der Erhaltung eines Schutzobjekts und den privaten Interessen an einer mÃ¶glichst freien Nutzung des GrundstÃ¼cks kann nur vorgenommen werden, wenn die QualitÃ¤t des Objekts als wichtiger Zeuge bekannt ist. Wenn das Baurekursgericht dem GebÃ¤udekomplex (nur) einen hohen Situationswert zugesteht, muss es in nachvollziehbarer Art und Weise begrÃ¼nden, worin dieser besteht und wie dieser erhalten werden kann. Auch ein hoher Situationswert kann die Erhaltung von Originalsubstanz gebieten; weshalb und inwiefern der hohe Situationswert auch durch die Erstellung einer Ersatzneubaute erhalten werden kann, bedarf einer BegrÃ¼ndung. Insofern erweist sich die vorgenommene InteressenabwÃ¤gung als unvollstÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Aufgrund der anlÃ¤sslich des Augenscheins gewonnenen Erkenntnisse gelangte die Vorinstanz zur Auffassung, dass sich der bauliche Zustand zwar nicht als katastrophal, jedoch offensichtlich als schlecht erweise. Es sei keinerlei Substanz aufgetaucht, die eine nÃ¤here PrÃ¼fung rechtfertigen wÃ¼rde. Auch das Gutachten hat sich mit der Bausubstanz nicht befasst. Es hielt ausdrÃ¼cklich fest, die Befunde wÃ¼rden ausschliesslich auf oberflÃ¤chlichen Beobachtungen, ohne sachdienliche Freilegungen und Detailuntersuchungen beruhen. Einzig die Baudirektion hielt in der Vernehmlassung vom 27. Juli 2012 fest, die schlechte Bausubstanz sei auf den Hausschwamm zurÃ¼ckzufÃ¼hren; dieser Pilz erschwere einen vernÃ¼nftigen Umbau. Unbestritten ist, dass der Bau vernachlÃ¤ssigt wurde. Unklar ist, in welchem baulichen Zustand sich der GebÃ¤udekomplex befindet, denn sowohl die Akten als auch der vorinstanzliche Entscheid lassen eine fundierte Auseinandersetzung mit der Bausubstanz vermissen. Das Baurekursgericht als Fachgericht ist in der Lage, den baulichen Zustand des GebÃ¤udekomplexes sowie die mit einer allfÃ¤lligen Instandsetzung verbundenen Kosten zu beurteilen. Dieser Umstand entbindet die Vorinstanz indessen nicht davon, ihre anlÃ¤sslich des Augenscheins gemachten Feststellungen zu protokollieren und die daraus gezogenen Schlussfolgerungen in nachvollziehbarer Art und Weise zu begrÃ¼nden. Andernfalls verletzt sie ihre sich aus dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r ergebende BegrÃ¼ndungspflicht. Auch ein Fachbericht des Referenten wÃ¤re grundsÃ¤tzlich geeignet, diesen Mangel im vorinstanzlichen Verfahren zu beheben.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Zusammenfassend fehlt es an einer nachvollziehbaren BegrÃ¼ndung der Verneinung des Eigenwerts und der Qualifikation des Situationswerts des streitbetroffenen GebÃ¤udes einerseits. Anderseits fehlt eine fundierte AbklÃ¤rung des Zustands der bestehenden Bausubstanz. DiesbezÃ¼glich hat die Vorinstanz den erforderlichen Sachverhalt nicht ausreichend abgeklÃ¤rt oder zumindest auch in diesem Fall ihre Erkenntnisse nicht ausreichend begrÃ¼ndet. Die vorgenommene InteressenabwÃ¤gung ist unter diesen UmstÃ¤nden rechtsverletzend, zumal das Baurekursgericht â angesichts der nicht nachvollziehbaren BegrÃ¼ndung durch den Gemeinderat â in seiner Kognition nicht beschrÃ¤nkt war (vgl. vorn E. 4.3.2). Der Rekursentscheid ist folglich insoweit aufzuheben, als er die Entlassung der Liegenschaft aus dem kommunalen Inventar geschÃ¼tzt hat.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>BezÃ¼glich der erteilten Baubewilligung rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin zunÃ¤chst, es fehle ein Vorbehalt bezÃ¼glich Inventarentlassung, weshalb das Dispositiv entsprechend zu ergÃ¤nzen sei. </p> <p class="Erwgung2">Die Vorinstanz hielt dazu fest, die Baubewilligung verweise auf die kantonale VerfÃ¼gung, mit der vor Erteilung der Abbruchbewilligung die vorgÃ¤ngige oder gleichzeitige Entlassung aus dem Inventar zur Bedingung gemacht werde. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>GemÃ¤ss Disp.-Ziff. 3.1 der Baubewilligung vom 23. April 2012 wurde der Abbruch des Altbaus unter der Voraussetzung der Realisierung des Ersatzneubaus bewilligt. Zudem wurde in Disp.-Ziff. 2.1 von der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 20. MÃ¤rz 2012 Vormerk genommen. GemÃ¤ss Disp.-Ziff. II lit. a dieser VerfÃ¼gung muss vor der Erteilung der Abbruchbewilligung vorgÃ¤ngig oder gleichzeitig die Entlassung aus dem Inventar erfolgen. Indem der Beschwerdegegner 2 die beiden Verfahren koordinierte und gleichentags sowohl die Inventarentlassung als auch die Baubewilligung verfÃ¼gte, kam er dieser Bedingung nach. Folglich kann mit dem Abbruch erst begonnen werden, wenn der Ersatzneubau realisiert werden kann, d.<span> </span>h. wenn dieser rechtskrÃ¤ftig bewilligt worden ist. Die ErgÃ¤nzung des Dispositivs der Baubewilligung mit einem Vorbehalt ist somit nicht erforderlich.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die Vorinstanz erachtete die Rekursschrift bezÃ¼glich des bewilligten Ersatzbaus als genÃ¼gend, trat auf den Rekurs ein und wies diesen ab. Allerdings ist das Baurekursgericht der Auffassung, die mit der Rekursreplik erfolgten ErgÃ¤nzungen, insbesondere in Bezug auf das in der Rekursschrift nicht kritisierte Neubauprojekt neben dem Ersatzbau, seien als verspÃ¤tet nicht zu hÃ¶ren.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Nach Meinung der BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤tte das Baurekursgericht auch die replicando vorgetragenen AusfÃ¼hrungen vollumfÃ¤nglich berÃ¼cksichtigen mÃ¼ssen. Ãber den Antrag der Sistierung habe die Vorinstanz nicht sogleich entschieden, sondern die Vernehmlassung der Gegenpartei verfÃ¼gt. Folglich hÃ¤tte die BeschwerdefÃ¼hrerin die Substanziierung des Rekurses fast gleichzeitig einreichen mÃ¼ssen wie die Gegenpartei ihre Vernehmlassung; dies sei nicht sinnvoll. Die BeschwerdefÃ¼hrerin habe annehmen kÃ¶nnen, dass ihr Gelegenheit fÃ¼r die ErgÃ¤nzung ihrer BegrÃ¼ndung gegeben werde. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>GemÃ¤ss § 23 Abs. 1 VRG muss die Rekursschrift einen Antrag und dessen BegrÃ¼ndung enthalten. Beides sind formelle GÃ¼ltigkeitserfordernisse des Rekurses. Die rekurrierende Partei hat in der BegrÃ¼ndung darzutun, inwiefern die angefochtene Anordnung an einem Mangel leidet. Hierbei genÃ¼gt die blosse Behauptung nicht, die angefochtene Anordnung sei falsch; es muss wenigstens im Ansatz ersichtlich sein, in welchen Punkten und weshalb die beanstandete VerfÃ¼gung angefochten wird. Bei der Beurteilung, ob eine BegrÃ¼ndung den formellen Erfordernissen genÃ¼gt, kommt der Rekursinstanz ein gewisses Ermessen zu. Dabei werden bei Laien weniger strenge Anforderungen an die BegrÃ¼ndung gestellt als bei RechtsanwÃ¤lten, von denen erwartet wird, dass sie die Anforderungen an einen Rekurs kennen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 23 N. 16).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>Unbestritten ist, dass die Ausschreibung des Bauvorhabens nicht korrekt abgelaufen ist und der BeschwerdefÃ¼hrerin deshalb auch nach Ablauf der Publikationsfrist ein Rekursrecht zustand. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, begann der Lauf der Rekursfrist am 25. Mai 2012; diese dauerte 30 Tage (§ 22 VRG). Innert diesen 30 Tagen war es der anwaltlich vertretenen BeschwerdefÃ¼hrerin unbenommen, ihren Rekurs zu ergÃ¤nzen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 23 N. 22). Nach Ablauf dieser Frist war dies jedoch grundsÃ¤tzlich nicht mehr mÃ¶glich. Dass die ErgÃ¤nzungen des Rekurses fast gleichzeitig wie die Rekursantwort einzureichen gewesen wÃ¤ren, ist dabei nicht von Belang. </p> <p class="Erwgung3">Es trifft auch nicht zu, dass der BeschwerdefÃ¼hrerin Frist zur ErgÃ¤nzung des Rekurses anzusetzen gewesen wÃ¤re, nachdem sie die Sistierung des Verfahrens beantragt hatte. Die BeschwerdefÃ¼hrerin durfte nicht davon ausgehen, dass dem gestellten Sistierungsbegehren auch entsprochen und dass eine Nachfrist gemÃ¤ss § 23 Abs. 2 VRG gewÃ¤hrt wird. Der Umstand, dass gleichzeitig mit einer Rekurseingabe ein Sistierungsbegehren gestellt wird, kann jedenfalls kein ausschlaggebendes Kriterium fÃ¼r die Ansetzung einer Nachfrist sein (vgl. VGr, 21. Oktober 2009, VB.2009.00497, E. 3.2). Insoweit ist der Entscheid der Vorinstanz zu schÃ¼tzen. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.1 </b>Allerdings hatte sich die BeschwerdefÃ¼hrerin bereits in der Rekursschrift mit dem geplanten Ersatzbau befasst und ausgefÃ¼hrt, der geplante Ersatzbau wÃ¼rde sich weder in das geschÃ¼tzte Ortsbild einordnen, noch nehme er auf die angrenzenden Schutzobjekte RÃ¼cksicht. Der Ersatzbau werde insbesondere durch die sehr zahlreichen Fenster, die Balkone und Dachaufbauten dominiert, was dem geschÃ¼tzten Ortsbild und den angrenzenden Schutzobjekten vÃ¶llig fremd sei. Damit rÃ¼gte die BeschwerdefÃ¼hrerin bezÃ¼glich des Ersatzbaus eine Verletzung von § 238 PBG. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.2 </b>Zur Frage der Einordnung des Ersatzneubaus lÃ¤sst sich der Baubewilligung nichts Substanzielles entnehmen. Dementsprechend tief sind die Anforderungen an die Substanziierung der RÃ¼gen in der Rekursschrift zu halten. BegrÃ¼ndet die Gemeinde ihren Entscheid erst mit der Rekursantwort, so ist die rekurrierende Partei ohne Weiteres berechtigt, ihre Rekursschrift diesbezÃ¼glich zu substanziieren. Dasselbe muss aber auch dort gelten, wo die Gemeinde â wie hier â eine genÃ¼gende BegrÃ¼ndung mit der Rekursantwort weiterhin unterlÃ¤sst; andernfalls wÃ¼rde die rekurrierende Partei gerade deshalb prozessual schlechter gestellt, weil die Gemeinde ihre BegrÃ¼ndungspflicht anhaltend missachtet. </p> <p class="Urteilstext">Folglich sind die substanziierenden AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin, welche sie zur Einordnung des Ersatzneubaus in der Rekursreplik deponiert hatte, zu berÃ¼cksichtigen. Dies hat das Baurekursgericht unterlassen. Damit ist der angefochtene Rekursentscheid auch mit Bezug auf die Bewilligung des Ersatzneubaus aufzuheben.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Nicht zu beanstanden ist dagegen, dass die Vorinstanz den Rekurs bezÃ¼glich des zusÃ¤tzlich geplanten Mehrfamilienhauses abgewiesen hat. Zu diesem Projekt enthielt die Rekursschrift nicht im Ansatz eine BegrÃ¼ndung, die sich in der Replik hÃ¤tte ergÃ¤nzen oder substanziieren lassen. Insoweit erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist sie abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so stellt sich die Frage, ob es im Sinn von § 63 Abs. 1 VRG selbst entscheidet oder die Sache im Sinn von § 64 Abs. 1 VRG zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckweist.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Vorliegend erweist sich eine RÃ¼ckweisung sowohl mit Bezug auf die strittige Inventarentlassung als auch bezÃ¼glich der PrÃ¼fung der Einordnung des Ersatzbaus als angezeigt. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.1 </b>Das Baurekursgericht wird angesichts des Fehlens einer nachvollziehbaren BegrÃ¼ndung seitens der erstinstanzlichen BehÃ¶rden Ã¼ber die Frage der Unterschutzstellung des Bauernhauses ohne BeschrÃ¤nkung seiner Kognition und unter ergÃ¤nzenden SachverhaltsabklÃ¤rungen bzw. mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung neu zu entscheiden haben (vgl. vorn E. 4.4 und 4.5). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.2.2 </b>Auch bezÃ¼glich Einordnung des Ersatzbauprojekts hat das Baurekursgericht mit einer erweiterten Kognition neu zu entscheiden. Es ist dazu auf das Urteil des Verwaltungsgerichts vom 17. Dezember 2013 zu verweisen (VB.2013.00468). Eine wirksame ÃberprÃ¼fung von Einordnungsentscheiden nach § 238 PBG muss rechtlich wie faktisch mÃ¶glich sein. Das Baurekursgericht ist in seiner vollen Kognition (§ 20 Abs. 1 VRG) insofern beschrÃ¤nkt, als es die Einordnung des Bauvorhabens nicht vÃ¶llig frei und unbesehen des angefochtenen Bauentscheids wÃ¼rdigen darf. Vielmehr muss die ÃberprÃ¼fung unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der EntscheidgrÃ¼nde erfolgen (VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2.4).</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens obsiegt keine der Parteien vollstÃ¤ndig</span>. <span>Nachdem die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 jedoch durch die mangelhafte BegrÃ¼ndung zumindest einen Anlass zum Ergreifen des Rechtsmittels gesetzt haben,</span> rechtfertigt es sich vorliegend, ihnen die Gerichtskosten je zu einem Viertel und der BeschwerdefÃ¼hrerin, welche bezÃ¼glich des neben dem Ersatzbau geplanten Neubaus vollumfÃ¤nglich unterliegt, zur HÃ¤lfte aufzuerlegen <span>(§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung ist mangels Ã¼berwiegenden Obsiegens keiner Partei zuzusprechen (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein RÃ¼ckweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) erfÃ¼llt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise</span> gutgeheissen<span>. <span>Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. Mai 2013 wird aufgehoben. </span>Die Sache wird zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an das<span> Baurekursgericht </span>zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 190.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'190.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin zur HÃ¤lfte sowie der Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 je zu 1/4 auferlegt. </span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>ParteientschÃ¤digungen werden keine zugesprochen</span>.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:â¦</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>