<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2006.00017</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206080&amp;W10_KEY=4467135&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2006.00017</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.08.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Abgrenzung der zivilrechtlichen von der wirtschaftlichen Handänderung<br/><br/>Der Steuerpflichtige hat sich mit vier weiteren Gesellschaftern zu einem Baukonsortium zusammengeschlossen. Dieses bezweckte den Erwerb, die Überbauung und die Veräusserung eines Grundstückes. Im Gesellschaftsvertrag wurde den vier Mitgesellschaftern ein Kaufrecht eingeräumt. Ausserdem hatten sie gemäss Vertrag die höchste Entscheidungskompetenz bei der Realisierung des Bauvorhabens und dem Weiterverkauf. Nach diesem Zusammenschluss erwarb der Pflichtige das Grundstück und wurden in der Folge die alsdann erstellten Eigentumswohnungen an verschiedene Erwerber veräussert. Die Steuerbehörde auferlegte daraufhin zu Recht allein dem Pflichtigen Grundstückgewinnsteuern, da eine eine zivilrechtliche Händänderung zwischen dem Pflichtigen und den Wohnungserwerbern vorliegt. Entgegen der Ansicht der Rekurskommission lag keine wirtschaftliche Handänderung vor, weil die Gesellschafter im konkreten Fall von Beginn an die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück gehabt hatten, und ist die Übertragung des Eigentums vom Pflichtigen auf die Erweber der Wohnungen dementsprechend nicht das letzte Glied eines Kettenhandels.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINFACHE GESELLSCHAFT">EINFACHE GESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KETTENGESCHÃFT">KETTENGESCHÃFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIRTSCHAFTLICHE HANDÃNDERUNG">WIRTSCHAFTLICHE HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZIVILRECHTLICHE HANDÃNDERUNG">ZIVILRECHTLICHE HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 216 Abs. 1 StG</span><br/><span class="gerade">§ 227 Abs. 2 lit. a StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Gesellschaftsvertrag vom 30. November 2001 schlossen sich A, die C AG, die D AG, die E AG sowie F zum "Baukonsortium G" zusammen. Das Konsortium bezweckte den Erwerb des an der L-Strasse in Y, Gemeinde X, gelegenen GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01, zum Preis von Fr. 1'750'000.-, die Ãberbauung des GrundstÃ¼cks mit drei MehrfamilienhÃ¤usern und deren VerÃ¤usserung an Dritte. A leistete eine Bareinlage von Fr. 100'000.-, die Ã¼brigen Gesellschafterinnen je eine solche von Fr. 50'000.-. Nach diesen Einlagen richteten sich die Beteiligungen der Gesellschafterinnen und deren Anteil an Gewinn und Verlust. Am 29. November 2002 erwarb A, dem die GeschÃ¤ftsfÃ¼hrung des Konsortiums Ã¼bertragen war, das Eigentum am erwÃ¤hnten GrundstÃ¼ck zum vorgesehenen Kaufpreis. In der Folge wurden die geplanten MehrfamilienhÃ¤user erstellt und die Eigentumswohnungen in den Jahren 2002 bis 2004 an verschiedene Erwerber verÃ¤ussert.</p> <p class="Urteilstext">Aus Anlass dieser HandÃ¤nderungen auferlegte der Gemeinderat X A mit Veranlagungs- und Einspracheentscheid vom 31. Mai 2005 bzw. 23. August 2005 GrundstÃ¼ckgewinnsteuern von insgesamt Fr. â¦ </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Steuerrekurskommission III hiess den Rekurs des Pflichtigen am 8. Februar 2006 teilweise gut und wies die Sache zum Neuentscheid an den Gemeinderat X zurÃ¼ck. Sie erwog im Wesentlichen, der Pflichtige habe den Mitgesellschafterinnen die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼bertragen, nachdem er das Eigentum am fraglichen GrundstÃ¼ck erworben hatte. Diese wiederum hÃ¤tten in der Folge Ã¼ber diese VerfÃ¼gungsmacht verfÃ¼gt, indem sie den Enderwerbern zum Eigentum an den einzelnen Eigentumswohnungen verholfen hÃ¤tten. Der Gemeinderat X hÃ¤tte deshalb alle Gesellschafter als Steuerpflichtige in das Veranlagungsverfahren einbeziehen mÃ¼ssen, was er unterlassen habe.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 10. MÃ¤rz 2006 beantragte die Gemeinde X, es sei die Sache an die Steuerrekurskommission zurÃ¼ckzuweisen. Ausserdem verlangte sie eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, schloss der Pflichtige auf Abweisung der Beschwerde und beantragte die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Urteilstext">Wird ein RÃ¼ckweisungsentscheid der Rekurskommission angefochten, so kann er nicht bezÃ¼glich der ErwÃ¤gungen angefochten werden, die ihm zugrunde liegen. Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft nur, ob die RÃ¼ckweisung gerechtfertigt war, was im Licht von § 149 Abs. 3 in Verbindung mit § 212 StG der Fall ist, wenn zu Unrecht noch kein materieller Entscheid getroffen wurde oder dieser an einem schwerwiegenden Verfahrensmangel leidet (RB 2001 Nr. 93, 2000 Nr. 130).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen erhoben. </p> <p class="Erwgung2">Diesen (sogenannten zivilrechtlichen) HandÃ¤nderungen, die in der <span>sachenrechtlichen Ãbertragung des Eigentums </span>an GrundstÃ¼cken bestehen, sind gemÃ¤ss § 216 Abs. 2 lit. a StG RechtsgeschÃ¤fte gleichgestellt, die bezÃ¼glich der VerfÃ¼gungsgewalt Ã¼ber GrundstÃ¼cke tatsÃ¤chlich und wirtschaftlich wie HandÃ¤nderungen wirken. Die Annahme einer wirtschaftlichen HandÃ¤nderung setzt voraus, dass wesentliche Teile der dem Grundeigentum innewohnenden VerfÃ¼gungsgewalt rechtsgeschÃ¤ftlich Ã¼bertragen werden, sodass gesagt werden kann, das fragliche RechtsgeschÃ¤ft wirke "tatsÃ¤chlich und wirtschaftlich" wie eine (zivilrechtliche) HandÃ¤nderung an einem GrundstÃ¼ck. Dieser Tatbestand ist erfÃ¼llt, wenn mit den Ã¼bertragenen Rechten Befugnisse verbunden sind, die dem jeweiligen Inhaber eine Stellung einrÃ¤umen, welche tatsÃ¤chlich und wirtschaftlich jener eines EigentÃ¼mers gleichkommt (RB 1977 Nr. 92). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Eine rechtsgeschÃ¤ftliche Ãbertragung wesentlicher Teile der dem Grundeigentum innewohnenden VerfÃ¼gungsgewalt erfolgt etwa beim Vollzug von KettengeschÃ¤ften. Ein solcher Kettenhandel liegt vor, wenn der Berechtigte vom GrundeigentÃ¼mer die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht nicht nur eingerÃ¤umt erhÃ¤lt, sondern diese zugunsten eines Dritten, der hernach das Grundeigentum erwirbt, tatsÃ¤chlich ausÃ¼bt. Bei diesem Vorgang sind demnach zwei Schritte zu unterscheiden, von denen jeder fÃ¼r sich als wirtschaftliche HandÃ¤nderung steuerbar ist.</p> <p class="Erwgung2">Eine Person, der ein Kaufsrecht an einem GrundstÃ¼ck eingerÃ¤umt wird, erwirbt die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber das GrundstÃ¼ck. Verzichtet sie auf das Recht zu Gunsten einer bestimmten Drittperson und erwirbt diese das Eigentum am GrundstÃ¼ck, so hat die berechtigte Person ihre wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber das GrundstÃ¼ck ausgeÃ¼bt und auf die Drittperson Ã¼bertragen (RB 1997 Nr. 55; VGr ZÃ¼rich, 20. November 1990, StE 1992 B 42.22 Nr. 6; VGr Basel-Land, 27. Juli 1983, und BGr, 22. MÃ¤rz 1985, beide in StE 1985 B 42.22 Nr. 1). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Der Pflichtige erwarb das Eigentum an der streitbetroffenen Liegenschaft am 29. November 2002. Nach deren Ãberbauung mit drei MehrfamilienhÃ¤usern im Stockwerkeigentum durch das "Baukonsortium G", dem er als geschÃ¤ftsfÃ¼hrender Gesellschafter angehÃ¶rte, verÃ¤usserte er die Eigentumswohnungen in den Jahren 2002 bis 2004 an verschiedene Erwerber. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>Zwischen den Parteien ist streitig, ob diese EigentumsÃ¼bertragung als zivilrechtliche HandÃ¤nderung zu wÃ¼rdigen ist oder bloss das erforderliche letzte Glied eines Kettenhandels mit zwei wirtschaftlichen HandÃ¤nderungen gebildet hat. Eine zivilrechtliche HandÃ¤nderung wÃ¤re anzunehmen, wenn sich herausstellte, dass der Pflichtige das Eigentum an den Wohnungen direkt auf die Erwerber Ã¼bertragen hat, d.h. ohne vorgÃ¤ngig die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht am GrundstÃ¼ck Drittpersonen verschafft zu haben, welche hernach die VerfÃ¼gungsmacht an den Wohnungen ihrerseits den Eigentumserwerbern Ã¼bertragen haben. Andernfalls lÃ¤gen zwei wirtschaftliche HandÃ¤nderungen vor, vom Pflichtigen auf die Gesellschafter des Konsortiums und von diesen auf die Erwerber der Eigentumswohnungen.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>Nach Auffassung der Rekurskommission hat der Pflichtige nach Erwerb des Eigentums die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht am GrundstÃ¼ck auf das "Baukonsortium G" bzw. an die Gesellschafter des Konsortiums Ã¼bertragen. Diese hÃ¤tten in der Folge den KÃ¤ufern zum Erwerb des Eigentums an den Wohnungen verholfen. Sie hÃ¤tten nÃ¤mlich die "hÃ¶chste Entscheidungskompetenz bei der Realisierung des Bauvorhabens, beim Weiterverkauf und damit bei der Erreichung des Gesellschaftsziels" gehabt. Denn die Gesellschafterversammlung, welcher alle Gesellschafter angehÃ¶rten, habe das oberste Organ gebildet, das befugt gewesen sei, Ã¼ber wichtige und grundsÃ¤tzliche Angelegenheiten Beschluss zu fassen. Entscheidend fÃ¼r die Annahme der wirtschaftlichen VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber das GrundstÃ¼ck sei aber, dass die Gesellschafter eine Gewinn- und Verlustbeteiligung nach Massgabe ihrer Gesellschaftsanteile vereinbart hÃ¤tten. Die Gesellschafter hÃ¤tten daher im Umfang ihrer Beteiligung die fÃ¼r EigentÃ¼mer massgebliche Befugnis der VerÃ¤usserung auf eigene Rechnung gehabt und demgemÃ¤ss wie EigentÃ¼mer aus dem Verkauf der Liegenschaften einen grÃ¶sstmÃ¶glichen Gewinn erzielen kÃ¶nnen, der ihnen im Ausmass ihrer Beteiligungen verblieben sei. Umgekehrt hÃ¤tten sie wie zivilrechtliche EigentÃ¼mer das anteilsmÃ¤ssige Verlustrisiko getragen.</p> <p class="Urteilstext">Der Pflichtige macht darÃ¼ber hinaus geltend, die im Gesellschaftsvertrag vereinbarten Kaufrechte der Mitgesellschafterinnen hÃ¤tten diesen die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsgewalt verschafft, welche sie ausgeÃ¼bt hÃ¤tten, indem sie unter eigener gesellschaftsvertraglicher Mitwirkung Dritten den Erwerb des Eigentums ermÃ¶glicht hÃ¤tten.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.3 </b>Die Rekurskommission und der Pflichtige Ã¼bersehen, dass die Gesellschaft bzw. die Gesamtheit der Gesellschafter aufgrund der im Gesellschaftsvertrag des "Baukonsortiums G" geregelten Entscheidungsbefugnisse und Kaufrechte von Beginn an die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber das streitbetroffene GrundstÃ¼ck innegehabt hat. Der Pflichtige hat mit anderen Worten nie (allein) diese VerfÃ¼gungsmacht gehabt und hat sie daher auch nicht der Gesellschaft bzw. den Gesellschaftern Ã¼bertragen kÃ¶nnen. Er hat das Eigentum am GrundstÃ¼ck auf Geheiss der Gesellschafter erworben und die Stockwerkeinheiten an den hernach erstellten Bauten auf Anordnung der Gesellschafter verÃ¤ussert. Mithin liegen keine wirtschaftlichen HandÃ¤nderungen vom Pflichtigen an die Gesellschafter und von diesen an die Erwerber der Eigentumswohnungen vor. </p> <p class="Erwgung3">Die Ãbertragung des Eigentums vom Pflichtigen auf die Erwerber der Wohnungen ist demnach nicht das letzte Glied eines Kettenhandels, sondern ist direkt an diese im Einklang mit den Gesellschaftern des Konsortiums als Inhaber der wirtschaftlichen VerfÃ¼gungsmacht erfolgt. Somit liegt eine zivilrechtliche HandÃ¤nderung zwischen dem Pflichtigen und den Wohnungserwerbern vor. Dass der Pflichtige das Eigentum erworben und wieder verÃ¤ussert hat, ohne je (allein) die wirtschaftliche VerfÃ¼gungsmacht Ã¼ber das GrundstÃ¼ck besessen zu haben, Ã¤ndert daran nichts. Denn jede Ãbertragung des (sachenrechtlichen) Eigentums ist kraft § 216 Abs. 1 StG eine derartige HandÃ¤nderung, unbekÃ¼mmert darum, ob mit ihr die Ãbertragung der wirtschaftlichen VerfÃ¼gungsgewalt einhergeht oder nicht (vgl. RB 1986 Nr. 72). Die Dinge liegen insoweit gleich wie im Fall von Erwerb und VerÃ¤usserung eines GrundstÃ¼cks aufgrund eines Treuhandvertrags.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Dadurch, dass sie die Sache zur Veranlagung aller Gesellschafter des Konsortiums fÃ¼r eine wirtschaftliche HandÃ¤nderung von diesen auf die Wohnungserwerber an den Gemeinderat X zurÃ¼ckgewiesen hat, hat die Rekurskommission rechtsverletzend entschieden, weil der Einspracheentscheid insoweit nicht an einem Verfahrensmangel gelitten hat. Sie wird somit im Neuentscheid selber Ã¼ber die Steuern materiell zu entscheiden haben.</p> <p class="Erwgung2">Das fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerde. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Kosten des Beschwerdeverfahrens sind dem unterliegenden Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG), dem auch die verlangte ParteientschÃ¤digung nicht zusteht (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 213 StG, auch zum Folgenden). Der obsiegenden Gemeinde ist indessen ebenfalls keine EntschÃ¤digung zuzusprechen, da ihr kein besonderer Aufwand erwachsen ist und der angefochtene Entscheid nicht offensichtlich unbegrÃ¼ndet war.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Sache wird zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Steuerrekurskommission III zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Ãber die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen des Rekursverfahrens hat die Steuerrekurskommission III im Neuentscheid zu befinden.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.-- die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'100.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</span></p> <p class="Urteilstext">7. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>