<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00063</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223329&amp;W10_KEY=13045541&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00063</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 22.06.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstücksinterne Ausnützungsübertragung; Ausnahmebewilligung im Zusammenhang mit Baugrundstück, das zu 85,55 % der Gesamtfläche der Wohnzone W3 und zu 14,45 % der Gesamtfläche der Wohnzone W4 zugewiesen ist. Das geplante Bauvorhaben hält die gemäss Art. 13 Abs. 1 BZO in der Wohnzone W3 geltende Ausnützungsziffer von max. 90 % nur ein, wenn dem allein in der Bauzone W3 gelegenen Bauvorhaben die Grundstücksfläche der gesamten Parzelle zugrunde gelegt werden darf (E. 3.1). In jeder Zone sind die massgebenden Vorschriften einzuhalten; Mischrechnungen zur Kompensation von Minder- und Mehrausnützung in verschiedenen Bauzonen dürfen nicht vorgenommen werden (E. 3.2). Entgegen den Beschwerdeführenden bleibt kein Raum für die Berücksichtigung einer in einer anderen Zone liegenden Teilfläche einer Parzelle für die Ausnützung einer Zone. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung würde dies auf eine interzonale Ausnützungsübertragung hinauslaufen (E. 3.4). Besondere Verhältnisse im Sinne von § 220 Abs. 1 PBG liegen im vorliegenden Fall zum Teil darin, dass es sich nicht um ein grosses Grundstück handelt, das in verschiedene Zonen unterteilt wurde. Dabei ist der Teil, der der Zone W4 zugeteilt wurde, mit einer Fläche von 96 m2 aussergewöhnlich klein. Hinzu kommt, dass â weil für die übrigen zusammenhängenden, der Bauzone W4 zugeteilten Grundstücke ein verbindlicher Gestaltungsplan gilt â eine Übertragung der Ausnützung des der Zone W4 zugeteilten Teils des Baugrundstücks kaum in Frage kommt. Sodann ist aufgrund der geringen Grösse und der langgezogenen Form des südlichen Teils der Parzelle nicht davon auszugehen, dass er sich eigenständig überbauen oder als Bauland veräussern lässt. Der Gesetzgeber hatte beim Erlass von § 259 Abs. 1 PBG kaum die Situation vor Augen, dass die Zuweisung eines Grundstücksteils zu einer Zone mit höherer Ausnützung (hier Zone W4) als das übrige Grundstück (hier: Zone W3) dazu führt, dass für diesen Teil faktisch eine Ausnützung von null resultiert (E. 4.2.2). Ein Dispens im Sinne von § 220 PBG verstösst weder gegen den Sinn und Zweck von § 259 Abs. 1 PBG, noch resultiert daraus eine unzumutbare Benachteilung von Nachbarn (E. 4.3). Gutheissung und Rückweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE VERHÃLTNISSE">BESONDERE VERHÃLTNISSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKSINTERN">GRUNDSTÃCKSINTERN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 220 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 220 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 Abs. 3 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 259 Abs. 1 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=62311" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00063</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">22. Juni 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Jonas Alig. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit Beschluss vom 15. MÃ¤rz 2022 verweigerte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich A und B die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohnungen und fÃ¼nf AbstellplÃ¤tzen im Freien auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse 02 in ZÃ¼rich.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Beschluss vom 31. Mai 2022 trat die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich auf das WiedererwÃ¤gungsgesuch von A und B nicht ein und wies den Eventualantrag, es sei fÃ¼r die Anrechnung der in der Wohnzone W4 gelegenen TeilflÃ¤che an die massgebliche GrundflÃ¤che eine Ausnahmebewilligung nach § 220 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu erteilen, ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen den Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 15. MÃ¤rz 2022 erhoben A und B mit Eingabe vom 14. April 2022 vorsorglich Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Gegen den Entscheid der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 31. Mai 2022 gelangten A und B mit Rekurs vom 6. Juli 2022 an das Baurekursgericht.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit Entscheid vom 16. Dezember 2022 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Verfahren und wies die Rekurse ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhoben A und B mit Eingabe vom 1. Februar 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten, der angefochtene Rekursentscheid sei â unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin â aufzuheben und es sei die Beschwerdegegnerin einzuladen, das Bewilligungsverfahren fortzufÃ¼hren.</p> <p class="Urteilstext">Am 24. Februar 2023 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 6. MÃ¤rz 2023 beantragte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich die Abweisung der Beschwerde. Mit Schreiben vom 13. MÃ¤rz 2023 erklÃ¤rten A und B, sie wÃ¼rden auf eine weitere Stellungnahme verzichten.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Nachdem die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck mit einer FlÃ¤che von 671 m<sup>2 </sup>ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO) zu 85,55 % der GesamtflÃ¤che (574 m<sup>2</sup>) der Wohnzone W3 und (sÃ¼dwestlich) zu 14,45 % der GesamtflÃ¤che (96 m<sup>2</sup>) der Wohnzone W4 zugewiesen. Die Bauparzelle ist mit einem Wohnhaus Ã¼berstellt, das vollumfÃ¤nglich in der Wohnzone W3 liegt. Geplant ist dessen Abbruch und die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit acht Wohneinheiten und fÃ¼nf AutoabstellplÃ¤tzen im Freien. Das Bauvorhaben soll vollumfÃ¤nglich in der Wohnzone W3 zu liegen kommen und teilweise bis zur grundstÃ¼cksinternen Zonengrenze reichen.</p> <p class="Urteilstext">Der der Wohnzone W4 zugewiesene Teil der Bauparzelle liegt â ebenso wie die ebenfalls (teilweise) der Wohnzone W4 zugeteilten Nachbarsparzellen Kat.-Nrn. 03 und 04 â im Perimeter des Ã¶ffentlichen Gestaltungsplans "E-Strasse Teilgebiete A und CâF Wohnen/Gewerbe", der vom Stadtrat auf den 1. Oktober 2022 in Kraft gesetzt wurde. Anders als fÃ¼r die Parzelle Kat.-Nr. 04 sowie die weiteren zusammenhÃ¤ngenden Parzellen der Wohnzone W4 wurden mit dem Gestaltungsplan fÃ¼r den der Wohnzone W4 zugewiesenen Teil der Bauparzelle sowie fÃ¼r die Parzelle Kat.-Nr. 03 indes keine Festlegungen getroffen; es gelten hierfÃ¼r die Bestimmungen der BZO (Art. 3 Abs. 2 der Vorschriften zum Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan "E-Strasse Teilgebiete A und CâF Wohnen/Gewerbe" vom 26. Februar 2020 [Vorschriften GP]).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, es sei zu Unrecht von einer Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen maximalen AusnÃ¼tzungsziffer ausgegangen worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das geplante Bauvorhaben hÃ¤lt die gemÃ¤ss Art. 13 Abs. 1 BZO in der Wohnzone W3 geltende AusnÃ¼tzungsziffer von max. 90 % nur ein, wenn dem allein in der Bauzone W3 gelegenen Bauvorhaben die GrundstÃ¼cksflÃ¤che der gesamten Parzelle zugrunde gelegt werden darf. Ansonsten Ã¼berschreitet es mit einer AusnÃ¼tzung von 105 % (602 m<sup>2</sup>/575 m<sup>2</sup>) die geltende AusnÃ¼tzungsziffer.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>In jeder Zone sind die massgebenden Vorschriften einzuhalten; Mischrechnungen zur Kompensation von Minder- und MehrausnÃ¼tzung in verschiedenen Bauzonen dÃ¼rfen nicht vorgenommen werden (BGr, 21. Juni 2016, 1C_30/2016, E. 3.1 mit Hinweisen; <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/</span>Thomas Wipf/Daniel<span> Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. </span>921).</p> <p class="Erwgung2">Das Bundesgericht vertritt die Auffassung, eine interzonale AusnÃ¼tzungsanrechnung hÃ¤tte â im Kontext von Zonen mit unterschiedlichen Nutzungsvorschriften â zur Folge, dass fÃ¼r das Gebiet lÃ¤ngs der Zonengrenze verschiedene Nutzungsziffern gelten wÃ¼rden und damit Bauten mit unterschiedlicher AusnÃ¼tzung des Bodens entstÃ¼nden, was nicht dem Sinn des Gesetzes entsprechen kÃ¶nne. Es wÃ¼rde zudem bedeuten, dass die vom Zonenplan festgelegten Zonengrenzen missachtet und durch gewÃ¶hnliche VerwaltungsverfÃ¼gung die vom kommunalen Gesetzgeber beschlossene Unterteilung des Baugebiets verÃ¤ndert wÃ¼rde (BGE 109 Ia 188 E. 3 mit Hinweisen; BGr, 18. Juli 2006, 1P.256/2006, E. 2.5 = ZBl 108/2007 S. 446; vgl. BGr, 21. Oktober 2020, 1C_82/2020, E. 3.5). Eine Ausnahme von der Regel des Ãbertragungsverbots sei nur aufgrund einer ausdrÃ¼cklichen Gesetzesvorschrift zulÃ¤ssig (BGE 109 Ia 31 E. 6a; BGr, 18. Juli 2006, 1P.256/2006, E. 2.5 = ZBl 108/2007 S. 446). UnlÃ¤ngst hielt das Bundesgericht im Rahmen einer entscheidtragenden BegrÃ¼ndung fest, dass diese Ãberlegungen nicht davon abhÃ¤ngen, ob die betreffende Zonengrenze zwischen GrundstÃ¼cken oder quer durch ein GrundstÃ¼ck oder mehrere GrundstÃ¼cke verlÃ¤uft. Es rechtfertige sich daher auch nicht, von der darauf beruhenden bundesgerichtlichen Rechtsprechung abzuweichen, wenn die Zonengrenze ein GrundstÃ¼ck teile (BGr, 21. Oktober 2020, 1C_82/2020, E. 3.5).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die fÃ¼r die Ermittlung der zulÃ¤ssigen baulichen Dichte anrechenbare GrundflÃ¤che ist laut § 259 Abs. 1 PBG in der hier anwendbaren, bis am 28. Februar 2017 geltenden, Fassung die von der Baueingabe erfasste FlÃ¤che der baulich noch nicht ausgenÃ¼tzten GrundstÃ¼cke oder GrundstÃ¼ckteile der Bauzone.</p> <p class="Urteilstext">§ 259 Abs. 1 PBG stellt keine Grundlage fÃ¼r eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung dar. Hinsichtlich ArealÃ¼berbauungen im Sinn von § 69 ff. PBG sind bei Arealen unterschiedlicher ZonenzugehÃ¶rigkeit dagegen gemÃ¤ss § 72 Abs. 3 PBG beschrÃ¤nkte AusnÃ¼tzungsverschiebungen zulÃ¤ssig. Lehre und Rechtsprechung gehen davon aus, dass â e contrario â interzonale AusnÃ¼tzungsverschiebungen ausserhalb von ArealÃ¼berbauungen ausgeschlossen seien (VGr, 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00322, E. 3.3.1; 12. Januar 2011, VB.2010.00574, E. 3.3.2; 22. Oktober 2020, VB.2020.00397, E. 3.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 929 f. und S. 932), was nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht willkÃ¼rlich ist (BGr, 5. September 1997, 1P.193/1997/1P. 195/1997 E. 2c mit Hinweisen = ZBl 100/1999 S. 221; BGr, 21. Oktober 2020, 1C_82/2020, E. 3.7).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden bleibt auch kein Raum fÃ¼r die BerÃ¼cksichtigung einer in einer anderen Zone liegenden TeilflÃ¤che einer Parzelle fÃ¼r die AusnÃ¼tzung einer Zone. GemÃ¤ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung wÃ¼rde dies auf eine interzonale AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung hinauslaufen. Solche GrundstÃ¼cksflÃ¤chen sind â wegen der sie teilenden Zonengrenze â einzeln fÃ¼r sich zu betrachten (BGr, 21. Oktober 2020, 1C_82/2020, E. 3.6; vgl. auch E. 3.8; vgl. Alain Griffel, Raumplanungs- und Baurecht in a nutshell, 4. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2021, S. 204). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>GemÃ¤ss Art. 13 Abs. 1 BZO gilt in der Wohnzone W3 eine AusnÃ¼tzungsziffer von max. 90 % und in der Wohnzone W4 eine solche von 120 %. Es handelt sich folglich um verschiedene Zonen mit unterschiedlichen Vorschriften zur AusnÃ¼tzung. Die BerÃ¼cksichtigung der GrundstÃ¼cksflÃ¤che der gesamten Parzelle kommt fÃ¼r die Berechnung der gemÃ¤ss Wohnzone W3 zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung auf der Grundlage von § 259 Abs. 1 PBG nicht in Frage.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden dringen mit ihrer RÃ¼ge nicht durch.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Ansicht, dass â sofern davon ausgegangen werde, dass die AusnÃ¼tzungsziffer von 90 % nicht eingehalten werde â im Sinne von § 220 PBG ein Dispens von § 259 Abs. 1 PBG erteilt werden mÃ¼sse. Demnach sei die BerÃ¼cksichtigung der gesamten GrundstÃ¼cksflÃ¤che der Bauparzelle fÃ¼r die Berechnung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung im Rahmen der Bestimmungen zur Wohnzone W3 (AusnÃ¼tzungsziffer von max. 90 %) zu erlauben.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Von Bauvorschriften ist gemÃ¤ss § 220 PBG im Einzelfall zu befreien, wenn besondere VerhÃ¤ltnisse vorliegen, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheint (Abs. 1). Dabei dÃ¼rfen Ausnahmebewilligungen nicht gegen den Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreien, und auch sonst keine Ã¶ffentlichen Interessen verletzen, es sei denn, es wÃ¼rde die ErfÃ¼llung einer dem Gemeinwesen gesetzlich obliegenden Aufgabe verunmÃ¶glicht oder Ã¼bermÃ¤ssig erschwert (Abs. 2). Ein Nachbar darf durch Ausnahmebewilligungen von Vorschriften, die auch ihn schÃ¼tzen, nicht unzumutbar benachteiligt werden; Ausnahmebewilligungen dÃ¼rfen jedoch nicht von der Zustimmung des Nachbarn abhÃ¤ngig gemacht werden (Abs. 3).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>GemÃ¤ss gefestigter Rechtsprechung sind unter "besonderen VerhÃ¤ltnissen" Situationen zu verstehen, die wesentlich von den tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnissen abweichen, die der Gesetzgeber im Auge gehabt hat (VGr, 9. Mai 2019, VB.2018.00467, E. 7.3; 2. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00373, E. 4.3, je mit Hinweisen und auch zum Folgenden). Es handelt sich um Sachverhalte, die der Gesetzgeber bei richtiger Voraussicht anders normiert hÃ¤tte, sodass ihnen die Allgemeinordnung nicht mehr gerecht zu werden vermag. Es versteht sich daher von selbst, dass SachumstÃ¤nde, die in einer Vielzahl von FÃ¤llen angefÃ¼hrt werden kÃ¶nnten, eine Ausnahmebewilligung nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen.</p> <p class="Urteilstext">Besondere, eine Ausnahmesituation begrÃ¼ndende VerhÃ¤ltnisse kÃ¶nnen insbesondere in der Form, Lage oder Topografie des BaugrundstÃ¼cks liegen, aber auch in der Eigenart des Bauwerks, der Architektur oder in der Zweckbestimmung des GebÃ¤udes (vgl. RB 1985 Nr. 103 = BEZ 1986 Nr. 4; VGr, 2. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00373, E. 4.3; Charlotte Good-Weinberger, Die Ausnahmebewilligung im Baurecht, insbesondere nach § 220 des zÃ¼rcherischen Planungs- und Baugesetzes, ZÃ¼rich 1990, S. 102 ff.; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1438). Nicht massgeblich ist jedoch, ob es sich beim konkreten Sachverhalt um einen Einzelfall handelt oder ob entsprechende tatsÃ¤chliche VerhÃ¤ltnisse ihrem Wesen nach in weiteren FÃ¤llen gegeben sind oder sein kÃ¶nnten (VGr, 20. Dezember 2017, VB.2017.00019, E. 6.3, auch zum Folgenden; RB 1981 Nr. 126). So kÃ¶nnen beispielsweise in der Steilheit eines GelÃ¤ndes besondere VerhÃ¤ltnisse liegen, auch wenn noch andere Parzellen in einer Gemeinde ebenso betroffen sind (VGr, 19. Dezember 2007, VB.2007.00358, E. 1.2; 22. MÃ¤rz 2006, VB.2005.00519, E. 5 [nicht publiziert]).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Dass der bestimmungsgemÃ¤sse Gebrauch einer Parzelle unterschiedlichen Nutzungsregimes untersteht und daher nicht einheitlich ist, kann fÃ¼r das Bundesgericht "namentlich bei grossen GrundstÃ¼cken vorkommen" (BGr, 12. MÃ¤rz 2019, 1C_653/2017, E. 3.3). </p> <p class="Erwgung3">Besondere VerhÃ¤ltnisse liegen im vorliegenden Fall zum Teil darin, dass es sich nicht um ein grosses GrundstÃ¼ck handelt, das in verschiedene Zonen unterteilt wurde. Dabei ist der Teil, der der Zone W4 zugeteilt wurde, mit einer FlÃ¤che von 96 m<sup>2 </sup>aussergewÃ¶hnlich klein (vgl. zu dieser Situation Arnold Marti, Urteilsbesprechung Bundesgericht, I. Ãffentlichrechtliche Abteilung, 18. Juli 2006, 1P.256/2006, ZBl 2007 S. 446 ff., S. 451 f. mit Hinweis auf Felix Huber, Die AusnÃ¼tzungsziffer, ZÃ¼rich 1986, S. 84). In ihrem Entscheid vom 31. Mai 2022 fÃ¼hrte die Bausektion denn auch aus, dass die vorliegende Zonierung "nicht ganz dem Regelfall entspricht", was die Vorinstanz â obwohl sie die Meinung vertritt, dass es sich nicht um einen Einzelfall handle â grundsÃ¤tzlich bestÃ¤tigt.</p> <p class="Urteilstext">Hinzu kommt, dass â weil (mit Ausnahme der Parzelle Kat.-Nr. 03) fÃ¼r die Ã¼brigen zusammenhÃ¤ngenden, der Bauzone W4 zugeteilten GrundstÃ¼cke ein verbindlicher Gestaltungsplan gilt â eine Ãbertragung der AusnÃ¼tzung des der Zone W4 zugeteilten Teils des BaugrundstÃ¼cks kaum in Frage kommt. AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen dÃ¼rfen nÃ¤mlich nur innerhalb des gleichen Zonenabschnitts bzw. einer zusammenhÃ¤ngenden FlÃ¤che der entsprechenden Zone vorgenommen werden (VGr, 12. Januar 2011, VB.2010.00574, E. 3.3.5 = BEZ 2011 Nr. 7; 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00322, E. 3.3.3 = BEZ 2007 Nr. 20; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 930). Sodann ist aufgrund der geringen GrÃ¶sse und der langgezogenen Form des sÃ¼dlichen Teils der Parzelle nicht davon auszugehen, dass er sich eigenstÃ¤ndig Ã¼berbauen oder als Bauland verÃ¤ussern lÃ¤sst. Der Gesetzgeber hatte beim Erlass von § 259 Abs. 1 PBG kaum die Situation vor Augen, dass die Zuweisung eines GrundstÃ¼cksteils zu einer Zone mit hÃ¶heren AusnÃ¼tzung (hier Zone W4) als dem Ã¼brigen GrundstÃ¼ck (hier: Zone W3) dazu fÃ¼hrt, dass fÃ¼r diesen Teil faktisch eine AusnÃ¼tzung von null resultiert. </p> <p class="Urteilstext">Im Bereich des Gestaltungsplans ist fÃ¼r die der Zone W4 zugewiesenen GrundstÃ¼cke hingegen eine erhebliche AusnÃ¼tzung zulÃ¤ssig. GegenÃ¼ber der Grundordnung inklusive AusnÃ¼tzungsprivilegierung sowie inklusive ArealÃ¼berbauungsbonus (Art. 8 Abs. 6 BZO) soll eine MehrausnÃ¼tzung von 10 % mÃ¶glich sein (Auszug aus dem Protokoll des Stadtrats von ZÃ¼rich vom 7. MÃ¤rz 2018, 159. Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau, Ãffentlicher Gestaltungsplan "E-Strasse Teilgebiete A und CâF Wohnen/Gewerbe", ZÃ¼rich-â¦, Festsetzung; Abschreibung Postulat, S. 6); resultieren soll eine AusnÃ¼tzungsziffer von ca. 267 % (Ãffentlicher Gestaltungsplan "E-Strasse Teilgebiete A und CâF Wohnen/Gewerbe", ZÃ¼rich-â¦a, Kreis 11, Kanton ZÃ¼rich, Bericht nach Art. 47 RPV vom 19. Dezember 2017, Ziff. 3.4; vgl. die Visualisierung in â¦). Relevant ist dies insbesondere darum, weil bezÃ¼glich dieser GrundstÃ¼cke die zulÃ¤ssige Ãberbauung und AusnÃ¼tzung bereits abschliessend festgelegt ist, weshalb von dieser Seite weder ein Interesse am EinrÃ¤umen eines NÃ¤herbaurechts noch ein solches am Kauf von AusnÃ¼tzung bestehen wird. Auch dies trÃ¤gt zum Vorliegen besonderer VerhÃ¤ltnisse bei.</p> <p class="Urteilstext">Entgegen der Auffassung der Vorinstanz geht es vorliegend mithin nicht nur darum, dass die der Wohnzone W4 zugeteilte TeilflÃ¤che nicht bebaubar, sondern â absurderweise durch die Zuteilung in eine Wohnzone mit <i>hÃ¶herer</i> AusnÃ¼tzung â faktisch auch nicht ausnÃ¼tzbar ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Nachdem das Vorliegen besonderer VerhÃ¤ltnisse zu bejahen ist, muss nun Ã¼berprÃ¼ft werden, ob durch einen Dispens kein Verstoss gegen den Sinn und Zweck von § 259 Abs. 1 PBG, keine Verletzung von Ã¶ffentlichen Interessen sowie keine unzumutbare Benachteiligung von Nachbarn resultieren (§ 220 Abs. 2 und 3 PBG).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Sinn und Zweck des qualifizierten Schweigens von § 259 Abs. 1 PBG zur AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung ist, zu verhindern, dass fÃ¼r das Gebiet lÃ¤ngs der Zonengrenze verschiedene Nutzungsziffern gelten und damit Bauten mit unterschiedlicher AusnÃ¼tzung des Bodens entstehen (vgl. E. 3.2). AusnÃ¼tzungsziffern prÃ¤gen nÃ¤mlich den Charakter einer Zone oder eines Quartiers wesentlich mit und wahren somit gewichtige Ã¶ffentliche Interessen (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1441, S. 931). Bei Dispensen von AusnÃ¼tzungsvorschriften ist deshalb besondere ZurÃ¼ckhaltung angebracht (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1441; vgl. auch BGE 92 I 104 E. 3). </p> <p class="Erwgung3">Im vorliegenden Fall ist indes nicht zu befÃ¼rchten, dass sich der Charakter der Zone Ã¤ndert, wenn fÃ¼r die Berechnung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung im Rahmen der strengeren Bestimmungen zur Wohnzone W3 ausnahmsweise die gesamte Bauparzelle berÃ¼cksichtigt werden darf. Rechtlich wÃ¤re ein Bau mit den vorgesehenen Massen auf dem BaugrundstÃ¼ck zulÃ¤ssig; er mÃ¼sste um wenige Meter nach SÃ¼den versetzt sein und die interne Zonengrenze Ã¼berstellen. Faktisch wÃ¤re dies aber fÃ¼r die Bauherrschaft im Zusammenhang mit dem Wegfall von Frei- und GartenflÃ¤che auf der Hauptwohnseite mit erheblichen Nachteilen verbunden. Zudem wÃ¼rde dies die Vereinbarung eines NÃ¤herbaurechts zum GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 erfordern, was aufgrund dessen ZugehÃ¶rigkeit zum bereits erwÃ¤hnten Gestaltungsplan wenig wahrscheinlich erscheint (vgl. E. 4.2.2). </p> <p class="Urteilstext">Durch die Dispensierung im besonderen Einzelfall wird â entgegen der Auffassung der Vorinstanz â der Sinn und Zweck der Abstufung der AusnÃ¼tzungsvorschriften nicht generell in Frage gestellt. Daran Ã¤ndert nichts, dass isoliert betrachtet hinsichtlich des GrundstÃ¼cksteils in der Wohnzone W3 eine AusnÃ¼tzung von 105 % resultiert, was der maximal zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung in der (nÃ¤chsthÃ¶heren) Wohnzone W4b entspricht.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Mit Blick auf das soeben aufgefÃ¼hrte sind keine Ã¶ffentlichen Interessen ersichtlich, die im vorliegenden, besonderen Fall gegen die ausnahmsweise BerÃ¼cksichtigung der gesamten ParzellenflÃ¤che bei der Berechnung der fÃ¼r die geplante Wohnbaute â im Rahmen der Bestimmungen der Wohnzone W3 â maximal zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzungsziffer sprechen. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Dadurch, dass es rechtlich mÃ¶glich ist, eine Baute mit der vorgesehenen AusnÃ¼tzung auf dem BaugrundstÃ¼ck zu erstellen, ist auch nicht ersichtlich, dass durch den Dispens Nachbarn unzumutbar benachteiligt wÃ¼rden (vgl. denn auch die Zustimmung der direkt betroffenen Nachbarn im SÃ¼dosten zum Bauvorhaben bzw. NÃ¤her- und Grenzbau). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Im vorliegenden Fall ist ein Dispens von § 259 Abs. 1 PBG zu erteilen: Es liegen VerhÃ¤ltnisse vor, bei denen die Durchsetzung der Vorschriften unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheint. </p> <p class="Erwgung2">Vom der Wohnzone W4 zugewiesenen GrundstÃ¼cksteil darf so viel FlÃ¤che beansprucht werden, wie fÃ¼r das streitbetroffene Bauvorhaben benÃ¶tigt wird. Die nicht beanspruchte FlÃ¤che des der Wohnzone W4 zugewiesenen GrundstÃ¼cksteils bleibt der W4-Nutzung erhalten.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. Dezember 2022 sowie die BeschlÃ¼sse der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 15. MÃ¤rz 2022 sowie vom 31. Mai 2022 sind aufzuheben. Die Sache ist an die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich zurÃ¼ckzuweisen und diese ist einzuladen, das Bauverfahren im Sinne der ErwÃ¤gungen fortzusetzen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). </p> <p class="Urteilstext">Zudem ist die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>Hinsichtlich der vorinstanzlichen Kosten wird das Unterliegerprinzip (§ 17 Abs. 2 Satz 1 VRG) durch das Verursacherprinzip (§ 17 Abs. 2 Satz 2 VRG) relativiert. Die Bauherrschaft hÃ¤tte bereits mit der Baueingabe (zumindest subsidiÃ¤r) die Erteilung einer Ausnahmebewilligung verlangen kÃ¶nnen bzw. mÃ¼ssen (vgl. § 310 Abs. 1 PBG): Damit wÃ¤re kein WiedererwÃ¤gungsverfahren notwendig geworden, wodurch die Vorinstanz nur ein statt zwei Verfahren zu beurteilen gehabt hÃ¤tte. In diesem Sinne sind die Rekurskosten je zur HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrenden und der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. </p> <p class="Urteilstext">Im Lichte dieser ErwÃ¤gungen ist die Beschwerdegegnerin sodann zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekursverfahren eine â mit Blick auf das Verursacherprinzip reduzierte â ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zur Rechtsmittelbelehrung des nachstehenden Dispositivs ist Folgendes zu erlÃ¤utern: Beim vorliegenden Urteil handelt es sich um einen RÃ¼ckweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsÃ¤tzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der sich nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) weiterziehen lÃ¤sst (BGE 134 II 137 E. 1.3.2). Zwischenentscheide sind vor Bundesgericht nur dann mit Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 ff. BGG) anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 16. Dezember 2022 sowie die BeschlÃ¼sse der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 15. MÃ¤rz 2022 und vom 31. Mai 2022 werden aufgehoben. Die Sache wird an die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich zurÃ¼ckgewiesen und diese wird eingeladen, das Verfahren im Sinne der ErwÃ¤gungen fortzusetzen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 5'670.- werden je zur HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrenden und der Beschwerdegegnerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekursverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 95.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'095.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinne der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>