9/21 Gebühren und Abgaben PVG 2007 104 Erstwohnungspflichtersatzabgabe. Verfassungsmässigkeit. Rechtsgleichheitsgebot. Berechnung. – Eine auf 10% des in der amtlichen Schatzung bezeichne- ten Neuwerts festgelegte Ersatzabgabe für eine Erst- wohnungsverpflichtung lässt sich verfassungsrechtlich nicht beanstanden; sie hält i.c. insbesondere auch vor dem Rechtsgleichheitsgebot stand (E.1). – Ersatzabgabepflichtig sind auch nachträgliche Erweite- rungen von bestehenden Gebäuden oder Wohnräumen (E.2). – Aufgrund des klaren Wortlautes im kommunalen Gesetz, darf bei der Bemessung der Ersatzabgabe nach einer baulichen Erweiterung nur auf den amtlich geschätzten Wert der neu geschaffenen Bauteile abgestellt werden (E.3). Contributo compensativo per obbligo di residenza prima- ria. Costituzionalità. Principio della parità di trattamento. Calcolo. – Un contributo compensativo per l’obbligo di residenza primaria fissato al 10% del valore a nuovo figurante sulla stima ufficiale non è censurabile da un punto di vista del diritto costituzionale; nel caso concreto regge anche di fronte al principio della parità di trattamento (cons. 1). –Sottostanno all’obbligo del contributo compensativo anche i successivi ampliamenti di costruzioni esistenti o di locali abitabili (cons. 2). – Sulla base del chiaro testo della legislazione comunale, per il calcolo del contributo compensativo dopo un am- pliamento edilizio è dato fondarsi solo sul valore di stima della parte nuova della costruzione (cons. 3). Erwägungen: 1. a) Der Beschwerdeführer stellt vorweg die Verfassungs- mässigkeit der in den Art. 61 – 76 BG vorgesehenen Erstwoh- nungs- und Ersatzabgaberegelung in Frage. Er macht sodann ins- besondere eine rechtsungleiche Behandlung gegenüber den Grundeigentümern in der Villenzone geltend. Ihm kann nicht ge- folgt werden. b) Art. 8 BV verlangt lediglich, dass Gleiches nach Mass- gabe der Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe der Un- gleichheit ungleich behandelt wird. Nach bestätigter Rechtspre- 219/21 Gebühren und Abgaben PVG 2007 105 chung wird das Rechtsgleichheitsgebot nur dann verletzt, wenn gleiche Sachverhalte ohne sachliche Gründe ungleich behandelt werden (vgl. BGE 131 I 91 mit zahlreichen Verweisungen). Im Pla- nungsrecht hat das Rechtsgleichheitsgebot ohnehin einen gerin- gen Stellenwert, und zwar nicht zuletzt deshalb, weil die verschie- denen Nutzungsbedürfnisse der einzelnen Gemeinwesen geradezu zwingend unterschiedlicher Lösungen bedürfen; letzteres gilt ins- besondere mit Blick auf die vom Beschwerdeführer zur Stützung seines Begehrens herangezogenen Villenzonen (so u.a. in den Ge- bieten Suvretta und Chantarella). Die vom Beschwerdeführer angeführten Villenzonen ha- ben aufgrund ihrer Vorgeschichte (vgl. zur Planungsgeschichte seit 1950: VGU R 05 72/R 05 73; Villenzone mit besonderem Baustatut u.a. hinsichtlich der grossen z.T. bewaldeten Flächen; periphere Lage; relativ grosse Distanz zum Zentrum; bevorzugte Wohnlage für finanziell besser gestellte Bewohnerschaft) seit den 50er Jah- ren des letzten Jahrhunderts ein eigenes planerisches Schicksal erfahren. Die grosse Bedeutung für die Gemeinde, das Oberen- gadin und den Kanton Graubünden (wirtschaftliche und touristi- sche Bedeutung; Steuereinnahmen) hat ihren Ausdruck letztlich auch darin gefunden, dass der Sonderstatus der Villenzone von der Kantonsregierung (letztmals mit Genehmigungsentscheid [da- tiert vom 29. Februar 2000] der Totalrevision der Ortsplanung) an- erkannt worden ist. Die Grösse der Wohnbauzonenkapazität des Villengebiets wurde dabei unabhängig von derjenigen der übri- gen Wohnbauzonen in der Gemeinde beurteilt. Wie die Beschwer- degegnerin nun in diesem Zusammenhang zutreffend ausgeführt hat, wäre es angesichts der besonderen planerischen Ausgangs- lage und des speziellen Zwecks der Villenzone bzw. der von der öf- fentlichen Hand damit verfolgten Ziele unverständlich gewesen, die Erstwohnungsanteilsregelung auch auf die Villenzonen auszu- dehnen. Damit ist gesagt, dass sich im Lichte von Art. 8 BV be- trachtet die Rüge der unzulässigen Ungleichbehandlung zwischen den Wohnzonen und der Villenzone als unzutreffend erweist. Im Übrigen hat die Regierung im erwähnten Genehmigungsent- scheid sowohl die dort vorgesehene Erstwohnungsanteilsrege- lung wie auch die Ersatzabgabemöglichkeit genehmigt und zudem in jüngster Zeit (Genehmigungsbeschluss vom 18. April 2006) die geringfügig veränderten Bestimmungen über die Förderung des Erst- und die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus erneut ge- nehmigt. Der Einwand der unzulässigen Ungleichbehandlung stösst damit ins Leere.9/21 Gebühren und Abgaben PVG 2007 106 c) Aus verfassungsrechtlicher Sicht betrachtet unbedenk- lich erweist sich die Festlegung der Ersatzabgabe auf 10% des in der amtlichen Schätzung festgelegten Neuwerts. Auf die von der Gemeinde im angefochtenen Entscheid angeführte, in diesem Zu- sammenhang bereits bei vergleichbaren Festlegungen ergangene Rechtsprechung (Urteil des Bundesgerichtes im Verfahren 1P. 588/2004 vom 28. Juni 2005) kann anstelle von Wiederholungen verwiesen werden. Der Beschwerdeführer bringt in seiner Eingabe nichts vor, was aus verfassungsrechtlicher Sicht ein Abweichen von dieser gefestigten Praxis rechtfertigen würde. d) Zu Recht nicht in Abrede gestellt hat er sodann die von der Gemeinde vertretene Auffassung, dass ohne die Möglichkeit der Entrichtung einer Ersatzabgabe die zur Diskussion stehenden An- und Umbauten des Wohnhauses nur dann möglich gewesen wären, wenn das ganze Einfamilienhaus als Erstwohnung dekla- riert worden wäre. e) Als verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden erweist sich auch die gemeindliche Meinung, dass der Gesetzgeber mit Art. 63 Abs. 1 BG ausserhalb der Villenzone gelegene Einfamili- enhäuser nicht von der Erstwohnungsanteilsverpflichtung habe ausnehmen wollen. Die von ihr in diesem Zusammenhang vorge- brachten Überlegungen (EFH weisen nur eine Wohneinheit auf) und die Problematik, welche aufgrund dieser Konstellation entste- hen würde (Unterlaufen bzw. vollständiges Verfehlen der ge- meindlichen Planungsziele; Verletzung des raumplanerischen Ge- botes nach einer haushälterischen Nutzung der Baulandflächen; offenkundige Gefahr einer eklatanten und raumplanerisch uner- wünschten Unternutzung in Zonen mit grosser AZ), sind nach- vollziehbar, vertretbar und sachlich gerechtfertigt. Der die ge- meindliche Auffassung in Frage stellenden Argumentation des Be- schwerdeführers ist bereits daher der Boden entzogen. Was er in diesem Zusammenhang hinsichtlich der Unterstellung von Erwei- terungen, Aus- und Umbauten von Einfamilienhäusern unter die Ersatzabgabepflicht vorbringt, vermag nicht zu überzeugen und es kann festgehalten werden, dass sich der gemeindliche Entscheid aus verfassungsrechtlicher Sicht nicht beanstanden lässt. 2. a) Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, dass für die Erhebung einer Ersatzabgabe für die Erweiterung eines Einfa- milienhauses mit Art. 63 Abs. 1 BG keine hinreichende gesetzliche Grundlage bestehe, kann ihm ebenfalls nicht gefolgt werden. Zu- treffend ist, dass in der erwähnten Bestimmung nebst der Umnut- zung nur von «neuen Wohnungen» die Rede ist. Mit der Gemeinde9/21 Gebühren und Abgaben PVG 2007 107 ist aber davon auszugehen, dass von dieser Umschreibung auch Erweiterungen von Wohnungen erfasst werden, ansonsten einer unzulässigen Umgehung Tür und Tor geöffnet würde. Es wäre nämlich mit einer entsprechend ausgestalteten Bauplanung ein Leichtes, Wohnungen zu erstellen und diese nachträglich zu er- weitern, um dadurch die Erstwohnungsanteilsverpflichtung zu un- terlaufen. Für den von der Gemeinde vertretenen Rechtsstand- punkt spricht im übrigen der Wortlaut von Art. 63 Abs. 2 BG, aufgrund welchem einmalige Erweiterungen von bestehenden Wohnungen unter 15 m2 BGF von der Verpflichtung befreit sind, womit e contrario wiederum aber auch gesagt ist, dass alle darü- ber hinausgehenden Erweiterungen der Ersatzabgabepflicht un- terstehen. b) Auch aus dem Wortlaut von Art. 70 BG lässt sich im Übrigen ohne weiteres ableiten, dass der Gesetzgeber sowohl bei der Erstwohnungsanteilsregelung als auch bei der korrespondie- renden Ersatzabgabe nicht nur ganze Gebäude, sondern auch Gebäudeteile erfassen wollte, also auch nachträgliche Erweite- rungen von bestehenden Wohnräumen. Ansonsten könnten nachträglich beliebige Erweiterungen von bestehenden Ein- und Mehrfamilienhäusern erfolgen, ohne dass die Erstwohnungsan- teilsregelung Platz greifen würde. Auch aus dieser Sicht betrachtet erweist sich die Beschwerde als unbegründet. 3. a) Zu prüfen bleibt damit noch die konkrete Bemessung der dem Beschwerdeführer für die getätigten baulichen Arbeiten in Rechnung gestellten Ersatzabgabe. Gemäss Art. 70 BG beträgt die Ersatzabgabe 10% des in der amtlichen Schätzung festgelegten Neuwertes. Dieser Neuwert bezieht sich im Lichte des Dargelegten auf die neu geschaffenen Gebäude bzw. Gebäudeteile inkl. der In- frastrukturanlagen und Nebenräume wie Treppenhaus, Keller, Ga- ragen und dergleichen. Abgezogen wird nur der Wert jener Räume, welche weder direkt noch indirekt mit der Wohnnutzung zusammenhängen. Zwischen den Parteien ist unbestritten, dass vorliegend kein Neubau im engeren Sinne zur Diskussion steht, sondern ein An- und Umbau des bestehenden Wohnhauses bzw. des Nebengebäudes. Dabei stellt auch die Gemeinde nicht in Ab- rede, dass in Fällen wie dem vorliegenden für die Bemessung der Ersatzabgabe nicht auf den ganzen Neuwert des baulich veränder- ten Einfamilienhauses abgestellt werden darf, sondern in sinn- gemässer Anwendung von Art. 63 Abs. 2 BG nur auf jenen Teil des Neuwerts, der mit der Erweiterung verbunden ist.9/21 Gebühren und Abgaben PVG 2007 108 b) Die Gemeinde stellt sich nun aber auf den Standpunkt, dass Ausgangspunkt der Neuwert des gesamten Gebäudes sei (Fr. 3 696 600.–), woraus der 10%-Ansatz (Fr. 369 660.– für 461 m2 BGF) ermittelt werde. Dieser Betrag sei wiederum ins Verhältnis zu set- zen mit der effektiven Erweiterung (94 m2 BGF), woraus sich eine geschuldete Ersatzabgabe von Fr. 75 375.35 ergebe. Unter Berück- sichtigung der bereits bezahlten Fr. 25 500.– belaufe sich die noch zu bezahlende Restanz auf Fr. 51 312.45, eventuell 49 875.35. Die gemeindliche Berechnungsweise findet in Art. 70 BG keine Stütze. Vielmehr darf nur auf den Neuwert der neu geschaffenen Bauteile abgestellt werden, welcher amtlich geschätzt werden muss. Weil aufgrund des klaren Wortlautes der gemeindlichen Bestimmung nur auf den amtlich geschätzten Wert der neu geschaffenen Bau- teile und nicht auf den amtlich geschätzten Neuwert des gesamten Gebäudes nach der Erweiterung abgestellt werden darf, erweist sich die gemeindliche Berechnungsweise als falsch. Hinzu kommt, dass zwischen amtlicher Schätzung (vor der baulichen Erweite- rung bzw. dem Umbau) und neuer amtlicher Schätzung (nach der Erweiterung bzw. dem Umbau) bis 10 Jahre liegen können, was offenkundig zu unhaltbaren Verzerrungen bei dem Ausgangspunkt der Berechnungen bildenden Neuwert des gesamten Gebäudes führen muss. Die Gemeinde wird daher nicht umhin kommen, die Berechnung der Ersatzabgabe auf den Wert der neu geschaffenen Bauteile zu beschränken und die Bemessung im Sinne der Erwä- gungen neu vorzunehmen. Die Beschwerde ist in diesem Sinne gutzuheissen, der angefochtene Beschwerdeentscheid aufzuhe- ben und die Angelegenheit im Sinne der Erwägungen zu neuer Veranlagung an die Gemeinde zurückzuweisen. A 07 33 Urteil vom 18. September 2007