VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN A 13 59 4. Kammer bestehend aus Vizepräsident Priuli als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Stecher und Präsident Meisser, Aktuarin ad hoc Brülisauer URTEIL vom 4. März 2014 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, Beschwerdeführer gegen Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Beschwerdegegnerin betreffend Schenkungssteuer- 2 - 1. B._____ und C._____ waren Miteigentümer je zur Hälfte des Stockwerk- eigentums Nr. Z._____ (630/1000 Miteigentum an der Parzelle Nr. 81; 9- Zimmerwohnung Nr. 200 im Erdgeschoss und erstem Obergeschoss, Da- chvorraum und Mansarde im Dachgeschoss, Scheune im Erdgeschoss und erstem Obergeschoss sowie Luftraum Scheune im Dachgeschoss) in X._____, welches mit einem lebenslangen Nutzniessungsrecht zugunsten ihres Vaters belastet ist. Am 30. November 2009 verkauften B._____ und C._____ die erwähnte Stockwerkeigentumseinheit zu einem Kaufpreis ohne Mobiliar von Fr. 358'844.-- an ihren Bruder A._____, wobei vertrag- lich vereinbart wurde, dass A._____ die Grundbuchgebühren, die kom- munale Handänderungssteuer sowie die Grundstückgewinnsteuer über- nehme. 2. Die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend kantonale Steuerverwaltung) leitete am 9. März 2012 gegenüber A._____ das Schenkungssteuerverfahren ein. Nach einem mehrfachen Korresponden- zenwechsel bezüglich Bewertung einer allfällig vorliegenden Schenkung der beiden Brüder B._____ und C._____ an ihren Bruder A._____ veran- lagte die kantonale Steuerverwaltung am 31. Mai 2013 gegenüber A._____ eine Schenkungssteuer in der Höhe von Fr. 27'850.--. 3. Die von A._____ dagegen erhobene Einsprache vom 27. Juni 2013 hiess die kantonale Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid vom 25. Okto- ber 2013 teilweise gut. Ausgehend von einem Verkehrswert gemäss amt- licher Schätzung vom 19. Mai 2008 in der Höhe von Fr. 768'700.--, abzüg- lich der kapitalisierten Nutzniessung von Fr. 118'520.--, des Kaufpreises inklusive übernommene Grundstückgewinnsteuer von Fr. 364'104.-- und zweier Freibeträge von insgesamt Fr. 14'000.-- resultiere ein Schen- kungsbetrag von Fr. 272'076.--. Die Schenkungssteuer belaufe sich dem- nach neu auf Fr. 27'200.--.- 3 - 4. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 21. No- vember 2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit dem sinngemässen Antrag um ersatzlose Aufhebung des Einspracheentscheids. Zu Unrecht würde kantonal und kommunal ei- ne Schenkungssteuer von rund Fr. 35'000.-- von ihm verlangt. Seine Brü- der hätten eine Schenkung nie ausgesprochen, weder willentlich noch unwillentlich. Sie hätten aufgrund des ermittelten Preises eines Treuhän- ders, mangels irgendwelcher Alternativen auf dem freien Markt sowie der finanziellen Not seiner Brüder im Sinne der Familie einen gemeinsamen echten Übertragungswert festgelegt, welcher dem vorliegenden Sonder- fall Rechnung trage. Eine Absicht, dadurch eine Schenkungssteuer zu umgehen, habe nie bestanden. Er bitte deshalb um eine unabhängige Prüfung seiner Beschwerde. 5. In ihrer Vernehmlassung vom 29. November 2013 beantragte die kanto- nale Steuerverwaltung die Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, dass zur Feststellung, ob eine gemischte Schenkung vorliege, die gesamten Umstände des Einzelfalles massge- bend seien. Vom amtlichen Schätzwert vom 19. Mai 2008 abgewichen werden könne nur, wenn konkrete Umstände nachgewiesen würden, wel- che keine entsprechende Veräusserungsmöglichkeit auf dem freien Markt aufzeigten oder objektive Verminderungsgründe vorliegen sollten. Vorlie- gend seien nur zwei Verkaufsbemühungen belegt, was hierfür klar unge- nügend sei. Schliesslich könne auf die private Schätzung eines Treuhän- ders nicht abgestellt werden. Nach Abzug der wertvermindernden Nutz- niessung zugunsten des Vaters und der steuerbaren Freibeträge verblei- be noch immer ein offenbares Missverhältnis zwischen Fr. 649'990.-- und Fr. 364'104.-- von nicht weniger als 45 %, während in der Rechtspre- chung ein solches schon bei einem Unterschied von 20 % angenommen - 4 - werde. Unter diesen Umständen sei die angefochtene Besteuerung zu Recht erfolgt. 6. Replicando führte der Beschwerdeführer mit Eingabe vom 16. Dezember 2013 aus, seine beiden Brüder hätten ihre erfolglosen Verkaufsbemühun- gen während ca. 1 ½ Jahren für einen Preis von etwa Fr. 720'000.--, also unter dem geschätzten Verkehrswert, schriftlich bestätigt. Sein Vater ha- be durch einen Treuhänder die Liegenschaft mehrmals schätzen lassen, sodass dessen Schlussfolgerungen in voller Kenntnis der Grundstücksi- tuation erfolgt seien. Überdies sei die zusammenfassende letzte Schät- zung am 10. März 2009 näher beim Kauf als die amtliche Schätzung vom 19. Mai 2008 erfolgt. Aus dieser neusten Schätzung ergebe sich bei ei- nem Marktwert von Fr. 500'000.-- abzüglich des Nutzniessungsrechts von Fr. 118'520.-- ein Veräusserungswert von Fr. 381'480.--. Der effektive Verkaufswert liege bei Fr. 358'844.--, was somit eine Differenz von Fr. 22'636.-- oder 6 % ergebe und damit klar unter der durch die Praxis festgelegten Marge von 20 % liege. Nachdem er wegen seines Vorkaufs- rechtes nicht habe an den Verkaufsbemühungen an Dritte mitwirken kön- nen, sei es ihm de facto gar nicht möglich gewesen, darauf Einfluss zu nehmen. Die Tatsache aber, dass offenbar nur zwei Interessenten hätten gefunden werden können, zeige klar, dass der verlangte Preis zu hoch gewesen sei. 7. In ihrer Duplik vom 23. Dezember 2013 hielt die kantonale Steuerverwal- tung an ihren Anträgen und Begründung ohne wesentlich neue Vorbrin- gen fest. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien sowie auf den angefochtenen Einspracheentscheid wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfol- genden Erwägungen eingegangen.- 5 - Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Beschwerdeobjekt im vorliegenden Verfahren bildet der Einspracheent- scheid der kantonalen Steuerverwaltung vom 25. Oktober 2013. Eine sol- che Verfügung kann die steuerpflichtige Person innert 30 Tagen seit de- ren Zustellung schriftlich beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubün- den anfechten (Art. 139 Abs. 1 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden [StG; BR 720.000]). Demzufolge fällt die Beurteilung der vor- liegenden Beschwerde in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden. Der Beschwerdeführer als potentiell Steuerpflichti- ger ist zur Beschwerdeerhebung ausserdem ohne weiteres befugt. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist dem- nach einzutreten. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die kantonale Steuerverwaltung zu Recht eine kantonale Schenkungssteuer von schliesslich Fr. 27'200.-- veranlagt hat. 2. a) Seit dem 1. Januar 2008 sind für die hier zur Diskussion stehende (kanto- nale) Schenkungssteuer Art. 106a ff. StG massgebend und nicht wie die kantonale Steuerverwaltung ausführt Art. 116 aStG. Da dabei aber die entsprechenden Besteuerungsvoraussetzungen gleich geblieben sind, kann auch auf die bisherige Gerichtspraxis abgestellt werden. b) Gemäss Art. 106a Abs. 1 StG unterliegt der Schenkungssteuer – und zwar unbekümmert einer Schenkungsabsicht – jede freiwillige Zuwen- dung unter Lebenden, mit der jemand aus seinem Vermögen einen ande- ren ohne entsprechende Gegenleistung bereichert. Als Schenkungen gilt insbesondere die lebzeitige Zuwendung aus gegenseitigem Vertrag, so- weit die Leistung des einen in offenbarem Missverhältnis zur Leistung des - 6 - andern steht (Art. 106a Abs. 2 lit. a StG; gemischte Schenkung). In einem solchen Rechtsgeschäft sind Elemente einer Schenkung und eines ande- ren Vertragstypus enthalten (vgl. RICHNER/FREI, Kommentar zum Zürcher Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz, Zürich 1996, § 4 Rz. 52). Durch diese Rechtsfigur soll die Umgehung einer Schenkungssteuer durch fingierte Verkäufe verhindert werden (vgl. RECHENBERG/RECHEN- BERG, Handkommentar, Bündner Nachlass- und Schenkungssteuern, Chur 1998, Art. 116 N. 3). 3. a) Vorliegend bestreitet der Beschwerdeführer, dass eine Schenkung vor- liegt, während die kantonale Steuerverwaltung darauf entgegnete, dass der Schenkungssteuer unbekümmert um die Schenkungsabsicht jede Zuwendung unter Lebenden, mit der jemand aus seinem Vermögen einen anderen ohne entsprechende Gegenleistung bereichere, unterliege. Demnach gilt es im Folgenden zu prüfen, ob eine gemischte Schenkung vorliegt, wobei der immer wieder vorgebrachte Einwand des Beschwerde- führers, wonach hier eine reine interne Familienlösung ohne irgendwelche Schenkungsabsicht vorliege, aufgrund des ausdrücklichen Wortlauts von Art. 106a Abs. 1 StG offensichtlich nicht sticht. Gemäss bündnerischer Gesetzgebung ist ein Schenkungswille nicht erforderlich (vgl. RECHEN- BERG/RECHENBERG, a.a.O., Art. 116 N. 2). Ferner kann eine Schenkung auch nicht davon abhängen, ob die Schenker minderbemittelt sind. Viel- mehr ist für deren Prüfung zunächst der Verkehrswert der Liegenschaft zu bestimmen und in einem zweiten Schritt zu klären, ob ein offenbares Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung zu bejahen ist. b) Nach Art. 110 Abs. 1 StG werden die Aktiven zum Verkehrswert bewertet, wobei der Verkehrswert gemäss den Liegenschaftsschätzungen mit dem Verkehrswert für die Besteuerung nicht identisch sein muss. Während sich der amtliche Verkehrswert nach Art. 25 der Verordnung über die amt-- 7 - lichen Schätzungen (SchV; BR 850.110) an den unter normalen Verhält- nissen bisher bereits erzielten Verkaufspreisen für gleiche oder ähnliche Grundstücke orientiert, stellt der Verkehrswert nach Art. 110 Abs. 1 StG den Marktwert dar, der einem Grundstück zum Zeitpunkt des zu besteu- ernden Geschäftsvorganges höchstwahrscheinlich zukommt. Der amtli- che Verkehrswert hat zwar oft einen massgeblichen Einfluss auf die Be- stimmung des auf dem freien Markt tatsächlich erzielbaren Verkaufserlö- ses. Falsch ist aber, dass der so verstandene Verkehrswert nach Art. 110 Abs. 1 StG zwangsläufig mit dem amtlichen Schätzwert gleichgesetzt werden kann. Bestehen konkrete Anhaltspunkte, wonach die amtliche Schätzung offensichtlich nicht mehr den wahren Gegebenheiten auf dem Markt entspricht, ist die Veranlagungsbehörde nicht nur gehalten, sondern verpflichtet, die Schenkungssteuer anhand der tatsächlich erzielten Preise zu bemessen (vgl. zur Handänderungssteuer PVG 2002 Nr. 24 E.2; zur Nachlassteuer Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 01 89 vom 22. Januar 2002 E.1b; Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden 605/97 vom 9. Januar 1998 E.3c). Für den Ent- scheid, ob für die Bestimmung des Verkehrswerts auf den amtlichen Schätzungswert oder den effektiven Veräusserungspreis abgestellt wird, sind somit stets die gesamten Umstände des Einzelfalls massgebend. c) Nach dem Gesagten sind die konkreten Werte der übertragenen Liegen- schaft und des Kaufvertrages einerseits und die übrigen konkreten Um- stände des zur Diskussion stehenden Geschäftes andererseits zu über- prüfen und zu würdigen. Dafür massgebend sind die Verhältnisse im Zeit- punkt der zu besteuernden Zuwendung (Art. 109 Abs. 2 StG), d.h. in casu am 30. November 2009. Die rechtskräftige amtliche Schätzung vom 19. Mai 2008 liegt ungefähr 1½ Jahre zurück, sodass sie, zumal ja seither mindestens noch für einige Jahre die Verkehrswerte der Liegenschaften im Oberengadin bekanntlich weiter gestiegen sind, als massgebend be-- 8 - trachtet werden kann und gemäss konstanter Praxis des Verwaltungsge- richts auch für die Steuerbehörde grundsätzlich bindend ist (vgl. VGU A 10 29 vom 23. April 2010 E.2 und A 01 25 vom 10. Juli 2001 E.2c; VGE 605/97 E.3c). Zwar liegt die private Schätzung des Treuhandexperten vom 10. März 2009 zeitlich noch näher als die amtliche Schätzung vom 19. Mai 2008, jene Schätzung ist aber im Auftrag des jeweiligen Eigentü- mers erstellt worden, weshalb ihr schon aus diesem Grund nur unterge- ordnete Bedeutung zukommen kann (VGE 605/97 E.3c). Insbesondere müsste sie zur Berücksichtigung dem Vergleich mit der amtlichen Schät- zung in jeder Hinsicht standhalten können, was sie indes nicht tut. So berücksichtigt die Schätzung des Treuhänders den Substanz- und Er- tragswert, wogegen für den amtlichen Verkehrswert der Ertragswert nur bei Fehlen von Vergleichswerten heranzuziehen ist (Art. 25 f. SchV). Zu- dem wies die bereits bei den Akten liegende Grundstückschätzung aus dem Jahr 1998 für die zur Diskussion stehende Liegenschaft einen Ver- kehrswert von Fr. 602'000.-- auf. Auch die übrigen Einwände des Be- schwerdeführers bezüglich Ausbaunachteile seiner Liegenschaft vermö- gen die Werte der amtlichen Schätzung nicht in Frage zu stellen, da sie darin eben bei der amtlichen Schätzung in jedem Fall auch berücksichtigt worden sind (vgl. Art. 4 SchV mit einer nicht abschliessenden Aufzählung der den Schätzungswert beeinflussenden Faktoren). Ebenso wurde die die Liegenschaft belastende Nutzniessung bei der Ermittlung des Schen- kungsbetrags mitberücksichtigt. Auch die angeführten Verkaufsversuche an einzelne mögliche Käufer zu einem Verkaufspreis von rund Fr. 700'000.-- – wohlbemerkt nicht weit unter dem amtlichen Schätzungs- wert – respektive an einen Bekannten sind einerseits als völlig ungenü- gend und andererseits auch als wenig professionell zu betrachten, sodass sie sich für einen ernsthaften Vergleich mit dem amtlich geschätzten Ver- kehrswert als untauglich erweisen. Denn gemäss Rechtsprechung wäre vom Beschwerdeführer glaubhaft dazulegen gewesen, dass der verein-- 9 - barte Verkaufspreis dem objektiven Marktwert entsprochen habe. Dies wäre ihm gelungen, wenn er bewiesen hätte, dass beim Verkauf der Lie- genschaft trotz jahrelanger professioneller Verkaufsbemühungen kein höherer als der erwirtschaftete Preis zu erzielen gewesen wäre (vgl. VGU A 01 13 vom 10. Juli 2001 E.3c; VGE 605/97 E.3c). Der Beschwerdefüh- rer vermochte jedoch nicht rechtsgenüglich darzutun, weshalb der amtlich ermittelte Verkehrswert den marktkonformen Preis nicht widerspiegelt und deshalb im Veranlagungsverfahren nicht berücksichtigt werden darf. Un- ter diesen Umständen ist nicht zu beanstanden, dass die Steuerbehörde für ihre Berechnung von einem Verkehrswert in der Höhe von Fr. 768'700.-- gemäss amtlicher Schätzung vom 19. Mai 2008, abzüglich der kapitalisierten Nutzniessung im Wert von Fr. 118'520.-- ausgegangen ist. Ob nun die Liegenschaft in der Familien gehalten werden sollte oder nicht, vermag am Ergebnis nichts zu ändern. 4. a) Weiter ist zu prüfen, ob die Leistung des einen in offenbarem Missver- hältnis zur Leistung des andern im Sinne von Art. 106a Abs. 2 lit. a StG steht. Das Verwaltungsgericht hat sich – im Zusammenhang mit der Han- dänderungssteuer – schon verschiedentlich dazu geäussert, wann von einem offenbaren Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung auszugehen ist. Das Gericht ist dabei davon ausgegangen, dass bei ei- nem Minderpreis von 10 % gegenüber dem Verkehrswert noch nicht von einem offensichtlichen Missverhältnis gesprochen werden könne. Dage- gen lässt sich der einschlägigen Rechtsprechung entnehmen, dass jeden- falls dann, wenn die Differenz mehr als 20 % beträgt, von einer augenfäl- ligen Unterpreislichkeit auszugehen ist (VGU A 09 56 vom 1. Dezember 2009 E.3, A 02 68 vom 7. November 2002 E.3d und A 01 25 vom 10. Juli 2001 E.2c). - 10 - b) Vorliegend hat der Beschwerdeführer die Liegenschaft zu einem um rund 45 % unter dem Verkehrswert liegenden Preis erworben (100 % / Fr. 650'180.-- [Verkehrswert von Fr. 768'700.-- abzüglich kapitalisierte Nutzniessung von Fr. 118'520.--] x Fr. 286'076.-- [Mehrwert der Leistung der Verkäufer, d.h. Verkehrswert von Fr. 768'700.-- abzüglich kapitalisier- te Nutzniessung von Fr. 118'520.-- abzüglich Kaufpreis inklusive Grunds- tückgewinnsteuer von Fr. 364'104.--]), womit nach dem Gesagten ohne Zweifel eine zu besteuernde gemischte Schenkung vorliegt. 5. Gemäss Art. 109 Abs. 1 StG wird die Schenkungssteuer nach dem Wert des gesamten zugewendeten Reinvermögens berechnet, d.h. der Ver- kehrswert der Aktiven nach Abzug von Passiven und allfälligen Übertra- gungskosten, bzw. geldwerter Leistungen des Erwerbers bei gemischten Schenkungen bildet das Steuerobjekt (vgl. RECHENBERG/RECHENBERG, a.a.O., Art. 119 N. 1). Indem die kantonale Steuerverwaltung die Schen- kungssteuer ausgehend von einem Verkehrswert der Liegenschaft gemäss amtlicher Schätzung vom 19. Mai 2008 in der Höhe von Fr. 768'700.--, abzüglich der kapitalisierten Nutzniessung im Umfang von Fr. 118'520.--, abzüglich des Kaufpreises von Fr. 364'104.-- (inklusive Grundstückgewinnsteuer, welche der Beschwerdeführer übernommen hat) und unter Berücksichtigung der beiden Freibeträge von insgesamt Fr. 14'000.-- (2 x Fr. 7'000.--; Art. 114 Abs. 1 lit. c StG) ermittelte, ist nichts zu beanstanden. Daraus resultiert ein Schenkungsbetrag von Fr. 272'076.--, weshalb der Beschwerdeführer eine Schenkungssteuer von gerundet Fr. 27'200.-- (10 % von Fr. 272'076.--; Art. 114 Abs. 3 StG i.V.m. Art. 107 Abs. 1 lit. e StG) zu bezahlen hat. Es sind keine offensicht- lichen Rechnungsfehler ersichtlich, was der Beschwerdeführer im Übrigen auch nicht geltend gemacht hat. - 11 - 6. Zusammenfassend ist demnach festzuhalten, dass die vorliegend zur Diskussion stehende Eigentumsübertragung der Stockwerkeigentumsein- heit Nr. Z._____, Grundbuch X._____, der Brüder B._____ und C._____ auf den Beschwerdeführer als gemischte Schenkung zu qualifizieren ist, zumal zwischen der Leistung und der Gegenleistung ein offensichtliches Missverhältnis vorliegt. Die damit einhergehende kantonale Schenkungs- steuer in der Höhe von CHF 27'200.-- wurde zu Recht erhoben. Die Be- schwerde ist nach dem Gesagten unbegründet und somit abzuweisen. 7. Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 248.-- zusammen Fr. 2'748.-- gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die- ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]