Obergericht des Kantons Graubünden Obere Plessurstrasse 1, 7001 Chur Dretgira superiura dal chantun Grischun +41 81 257 39 90 Tribunale d'appello del Cantone dei Grigioni www.justiz-gr.ch Urteil vom 3. Juli 2025 ReferenzVR2 24 1078 InstanzZweite verwaltungsrechtliche Kammer BesetzungRighetti, Vorsitz Aebli und Audétat Paganini, Aktuar ParteienA._____ AG Beschwerdeführerin vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Henri Zegg gegen Amt für Immobilienbewertung Graubünden Beschwerdegegner Gegenstandamtliche Bewertung / Schätzung2 / 22 Sachverhalt A. Die A._____ AG ist Eigentümerin des Grundstückes Z.1._____ in der Gemeinde B._____, das seit dem 1. November 2005 mit einer Baurechtsdienstbarkeit belastet ist. Der C._____ AG als Baurechtsnehmerin wurde ein selbständiges Baurecht zur Erstellung und zum Betrieb einer Tankstelle (inkl. Shop) auf dem betreffenden Stammgrundstück eingeräumt. Die errichtete Tankstelle wird eigens von der Baurechtsnehmerin betrieben. Die Nutzung des dazugehörigen Tankstellenshops überliess sie hingegen einem unabhängigen Drittunternehmen im Franchise-Konzept. B. Das in der Wohnmischzone 4 liegende Grundstück Z.1._____ umfasst eine Fläche von 4'113 m 2. Eine Teilfläche von 2'059 m 2 ist mit dem Baurecht belastet (Tankstelle und Shop) und die restlichen 2'054 m 2 gelten als Baulandreserve, worauf nach Angaben der A._____ AG eine Überbauungspflicht auf acht Jahre ab November 2023 festgelegt wurde. C. Der Baurechtszins beträgt CHF 79'000.00 pro Jahr und ist an den Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelt. Das Baurecht begann am 1. November 2005 und endet am 31. Oktober 2025, wobei der Baurechtsnehmerin die Möglichkeit eingeräumt wurde, im Anschluss an die Vertragsdauer zwei Verlängerungsoptionen zu je fünf Jahren automatisch auszuüben. Ohne Verzichtserklärung und somit durch stillschweigende Inanspruchnahme der Verlängerungsoptionen endet der Baurechtsvertrag am 31. Oktober 2035. Nach Baurechtsende fallen gemäss Baurechtsvertrag sämtliche von der Baurechtsnehmerin errichteten Bauwerke entschädigungslos an die Baurechtsgeberin zurück. D. Im Zuge der gemeindeweisen Revision wurde das betreffende Grundstück vom Bewertungsbüro D._____ am 10. Januar 2023 neu bewertet. Dabei wurden der Ertrags- und der Verkehrswert auf CHF 6'170'000.00, der Mietwert auf CHF 82'512.00, der Zeitwert auf CHF 78'020.00 und der Neuwert auf CHF 94'000.00 festgesetzt. E. Gegen die Bewertungsverfügung vom 10. Januar 2023 erhob die A._____ AG am 7. Februar 2023 Einsprache beim Amt für Immobilienbewertung (AIB) mit dem Antrag, der Schätzungswert ihrer Liegenschaft sei auf eine vernünftige, dem Markt entsprechende Bewertung herabzusetzen. Sie rügte, dass aus der 3 / 22 Schätzungseröffnung nicht nachvollziehbar sei, wie bzw. auf welchen konkreten Grundlagen der Wert berechnet worden sei. Es erschliesse sich nicht, auf welcher Grundlage der angewendete Kapitalisierungssatz für die Berechnung des Ertragswertes abgestützt werde. Sodann sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Ertragswert dem Verkehrswert entsprechen solle. Zudem seien die Verlängerungsoptionen und die Überbauungspflicht für die nicht baurechtsbelastete Teilfläche von rund 2'000 m 2 ausser Acht gelassen worden, was sich wertvermindernd auswirke, zumal davon auszugehen sei, dass die Baurechtsnehmerin von den Verlängerungsoptionen Gebrauch machen und das Baurecht bis 2035 andauern werde und dadurch die Überbauung der ganzen Parzelle mit einem grösseren Projekt und entsprechender Rendite verunmöglicht werde. Der ermittelte Verkehrswert von CHF 6.17 Mio. sei völlig unrealistisch und willkürlich. Ihr Rechtsvorgänger habe die Marktlage mit Blick auf einen Verkauf des Grundstückes geklärt und ein Kaufangebot aus dem Jahr 2018 habe auf CHF 3.5 Mio. gelautet. F. Am 3. Mai 2023 wurde die A._____ AG persönlich angehört. Es wurden ihr u.a. die Berechnungsgrundlagen mündlich erläutert und ihr Gelegenheit gegeben, sich nochmals zur Bewertung zu äussern. Mit E-Mail vom 7. Juni 2023 stellte sich die A._____ AG auf den Standpunkt, bei der Ermittlung des Ertrags nach dem Heimfall/Ablauf der Baurechtsdauer sei nicht auf die Zahlen der jetzigen Baurechtsnehmerin, sondern auf den mutmasslichen Ertrag (nach Ablauf der Baurechtsdauer) abzustellen. Mit dem Verbot von Verbrennungsmotoren ab 2035 müsste die bestehende Tankstelle zu einer Ladestation für Elektroautos umgebaut werden, die aber nicht so rentabel sein werde. Deshalb rechne sie mit einem Verkehrswert nach Ablauf des Baurechts von höchstens CHF 1.1 Mio. Sie beantragte, die Werte der Schätzung vom 28. Februar 2008 beizubehalten, d.h. einen Mietwert von CHF 80'195.00, Ertragswert von CHF 1'670'700.00 und Verkehrswert von CHF 975'200.00. Ausserdem betonte sie, dass die Grundlage der Berechnung weiterhin nicht klar sei, weshalb sie um Edition der Geschäftszahlen [der Baurechtsnehmerin und der Shop-Betreiberin {Anm. d. Ger., was auch für die nachfolgenden Bemerkungen in eckigen Klammern gilt}] bat. G. Mit E-Mail vom 31. August 2023 wies das AIB das Gesuch um Edition der Geschäftsunterlagen der Baurechtsnehmerin und der Shop-Betreiberin unter Hinweis auf deren überwiegendes Interesse an der Wahrung des Geschäftsgeheimnisses ab. Überdies erläuterte es die angewandte Bewertungsmethode. Es wies ausserdem darauf hin, dass entweder mit Einverständnis der A._____ AG die Bewertungsverfügung infolge der nicht 4 / 22 berücksichtigten Verlängerungsoptionen herabgesetzt werde (von CHF 6.17 Mio. auf CHF 4.91 Mio.), oder beim Festhalten an einem Einspracheentscheid die Bewertung mit voller Kognition überprüft werde, wobei auch zu prüfen sei, ob die Landreserve in der Bewertung berücksichtigt worden sei. In der Stellungnahme vom 28. September 2023 bat die A._____ AG um den Erlass eines anfechtbaren Einspracheentscheids. H. Mit Einspracheentscheid vom 25. September 2024 hiess das AIB die Einsprache gut und legte den amtlichen Verkehrswert und den amtlichen Ertragswert des Grundstücks Z.1._____ auf CHF 5'728'600.00 fest. Das AIB erläuterte insbesondere den Bewertungsansatz des Bewertungsbüros D._____ und stellte fest, dass sich dieses einer geeigneten und anerkannten Bewertungsmethode bedient habe. Sodann ging es – entgegen der Annahme des Bewertungsbüros – davon aus, dass das Baurecht aufgrund der wahrscheinlichen Ausübung der Verlängerungsoptionen durch die Baurechtsnehmerin erst 2035 ende, und dass der vom Bewertungsbüro herangezogene Nettozinssatz zu tief sei. Der Barwert der für die Restvertragsdauer geschuldeten Baurechtszinsen (erster Wertbeitrag für die Verkehrswertbestimmung des Bodengrundstücks) erhöhe sich entsprechend auf CHF 785'737.00. Aufgrund der längeren Baurechtsdauer (bis 2035) legte das AIB den diskontierten Wert der der Baurechtsberechtigten nach Ablauf des Baurechts wieder vollumfänglich und unbelastet zur Verfügung stehenden Liegenschaft (zweiter Wertbeitrag) neu auf CHF 4'121'630.00 fest. Für die Bestimmung dieses zweiten Wertbeitrags komme es im Übrigen nicht auf die künftigen Marktverhältnisse nach Baurechtsende an, sondern auf die gegenwärtigen. Selbst wenn es auf die künftigen Marktverhältnisse ankommen sollte, habe die A._____ AG nicht aufgezeigt, in welchem Ausmass die Einnahmen aus der Tankstelle und dem Shop ab 2035 zurückgehen würden. Bezüglich des angeführten EU-Zulassungstopps für Verbrenner habe die A._____ AG ausser Acht gelassen, dass dieser nur Neuwagen betreffe und nach neusten Medienberichten die synthetischen Kraftstoffe (sog. E-Fuels) davon ausgenommen seien; schliesslich sei bereits heute der Shop und nicht die Tankstelle selbst für den grössten Teil der Einnahmen verantwortlich. Selbst wenn von einem Rückgang der Treibstoffverkäufe ausgegangen werden müsste, könnte nach einem Rückbau des Tankstellenareals die Ladenfläche vergrössert werden und dadurch der Ertragsausfall kompensiert werden. Schliesslich stellte das AIB fest, dass das Bewertungsbüro die unbelastete 2'054 m2 grosse Restfläche des Grundstücks nicht hinzugezählt habe. Ausgehend von einem Quadratmeterpreis von CHF 400.00 sei ein Landwert von CHF 821'600.00 zum Wert des Bodengrundstückes hinzuzuzählen. Die im Zonenplan vorgesehene Überbauungsfrist vermöge zum 5 / 22 jetzigen Zeitpunkt keinen Einfluss auf die Bewertung zu haben. Zusammenfassend stellte das AIB fest, dass der Verkehrswert der baurechtsbelasteten Grundstücksfläche auf CHF 4'907'000.00 festzulegen sei (Barwert der für die Restvertragsdauer geschuldeten Baurechtszinsen von CHF 785'737.00 plus diskontierter Verkehrswertbeitrag von CHF 4'121'630.00). Dazu sei der Wert der vom Baurecht nicht erfassten Bauland-Teilfläche (CHF 821'600.00) hinzuzurechnen. Der Verkehrswert der ganzen Parzelle sei somit auf CHF 5'728'600.00 festzusetzen. I. Dagegen reichte die A._____ AG (nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 28. Oktober 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht (ab 1. Januar 2025: Obergericht) des Kantons Graubünden ein und beantragte dessen Aufhebung. Sie machte eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung, eine Verletzung der Regeln über die Beweislastverteilung sowie eine fehlerhafte Ausübung des Ermessens durch das AIB und einen Verstoss gegen das Gebot der Besteuerung gemäss der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit geltend. J. In der Vernehmlassung vom 6. Dezember 2024 schloss das AIB (nachfolgend: Beschwerdegegner) auf Abweisung der Beschwerde und wies die vorgebrachten Einwände zurück. K. In der Replik vom 6. Januar 2025 vertiefte die Beschwerdeführerin ihren Standpunkt und hielt an ihrem Antrag fest. L. Mit Schreiben vom 21. Januar 2025 verzichtete der Beschwerdegegner auf eine Duplik. Erwägungen 1.1. Am 1. Januar 2025 trat im Kanton Graubünden die Justizreform 3 in Kraft. Das Kantons- und das Verwaltungsgericht wurden zum neuen Obergericht des Kantons Graubünden fusioniert, welches ab diesem Datum die Verwaltungsgerichtsbarkeit ausübt (vgl. Art. 55 Abs. 1 Ziff. 1 KV [BR 110.100]). Nach Art. 122 Abs. 5 GOG (BR 173.000) werden Verfahren, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes (am 1. Januar 2025) beim Kantons- oder Verwaltungsgericht hängig sind, mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes dem Obergericht übertragen. 1.2. Der vorliegende Einspracheentscheid kann gemäss Art. 20 Abs. 1 IBG (BR 850.100) innert 30 Tagen seit Mitteilung mit Beschwerde an das Obergericht weitergezogen werden. Die sachliche Zuständigkeit des Obergerichts ergibt sich 6 / 22 aus Art. 49 Abs. 1 lit. b VRG (BR 370.100), wonach das Obergericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vorsieht, was hier – wie vorstehend dargelegt (vgl. Art. 20 Abs. 1 IBG) – der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde in die Zuständigkeit des Obergerichts des Kantons Graubünden. Als Grundeigentümerin und Adressatin des angefochtenen Entscheids ist die Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 20 Abs. 1 IBG und Art. 38 VRG) ist demnach einzutreten. 2. Strittig und zu prüfen ist, ob der Beschwerdegegner den amtlichen Ertrags- und Verkehrswert der Parzelle Z.1._____ für die baurechtsgebende Beschwerdeführerin zu Recht auf CHF 5'728'600.00 festgelegt hat. In der Beschwerde hat die Beschwerdeführerin bezüglich der übrigen, ermittelten Werte (Neuwert, Zeitwert und Mietwert) nicht ansatzweise dargelegt, inwiefern diese fehlerhaft wären, weshalb darauf nicht einzugehen ist. Es erübrigen sich deshalb Ausführungen zum von den Parteien aufgeworfenen Thema der Gegenstandserweiterung im Einspracheverfahren. 3. Soweit die Beschwerdeführerin eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung rügt, ist festzustellen, dass sich die entsprechenden Einwände auf aus ihrer Sicht in der Bewertung unberücksichtigt gebliebenen Tatsachen beziehen, weshalb darauf im materiellen Teil eingegangen wird. 4. Im Rahmen des rechtlichen Gehörs macht die Beschwerdeführerin zunächst eine Verletzung des Anspruchs auf Akteneinsicht geltend. 4.1. Bereits im Einspracheverfahren hat die Beschwerdeführerin bemängelt, es sei aus der Schätzungseröffnung nicht nachvollziehbar, wie bzw. auf welchen konkreten Grundlagen der Verkehrswert berechnet worden sei. Deshalb hat sie die Edition der der Bewertung zugrundeliegenden Geschäftszahlen der Baurechtsnehmerin und der Shop- Betreiberin verlangt. Ihr zufolge sei ihr Recht auf Einsichtnahme höher zu gewichten als das Interesse der Baurechtsnehmerin und der Shop-Betreiberin auf Wahrung des Geschäftsgeheimnisses. Für diese seien nämlich keine Nachteile erkennbar, wenn in diesem Verfahren die Umsatzzahlen offengelegt würden. Die Beschwerdeführerin sei nicht in dieser Branche tätig und könne aus der Offenlegung dieser Zahlen keine Vorteile für sich ziehen. Der Beschwerdegegner habe auch nicht dargelegt, inwiefern die Offenlegung, 7 / 22 zumindest einer Bandbreite davon, für diese nachteilig sein sollte. Es stimme nicht, dass sich aus der Preisgabe des Verhältnisses zwischen den Erträgen der Tankstelle und des Shops (eins zu fünf) deren Grössenordnung rechnerisch herleiten lasse. Dazu fehle die Angabe des Umsatzes entweder der Tankstelle oder des Shops. Ausserdem, wenn dem so wäre, hätte der Beschwerdegegner die Umsatzzahlen trotz höher gewichteten Geschäftsgeheimnisses wenigstens verschlüsselt ohnehin offengelegt. Der Beschwerdegegner sei aufzufordern, zum Verständnis der Rechnung die ihr auferlegten Rechenaufgaben zu erklären. Auch aus der vom Beschwerdegegner ins Recht gelegten Aufstellung der Vergleichswerte anderer Gewerbeliegenschaften sei nicht nachvollziehbar, was der Beschwerdegegner ableiten wolle. Der Beschwerdegegner habe somit zu Unrecht ihren Editionsantrag unter Hinweis auf das überwiegende Interesse an der Wahrung des Geschäftsgeheimnisses abgelehnt und die Einsicht in die Geschäftszahlen verweigert, zumal diese die Grundlage der ausserordentlich hohen Bewertung ihres Grundstücks bildeten. Überdies habe das Bewertungsbüro den Inhalt der telefonisch eingeholten Auskünfte nicht dokumentiert [und nicht ediert]. 4.2.1. Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Der Gehörsanspruch dient einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt er ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar. Als Teilgehalt umfasst er das Recht auf Akteneinsicht. Das Akteneinsichtsrecht bezieht sich auf sämtliche Akten eines Verfahrens, die für dieses erstellt oder beigezogen wurden, ohne dass ein besonderes Interesse geltend gemacht werden müsste, und unabhängig davon, ob aus Sicht der Behörde die fraglichen Akten für den Ausgang des Verfahrens bedeutsam sind. Das Akteneinsichtsrecht findet seine Grenzen an überwiegenden öffentlichen Interessen des Staates oder an berechtigten Interessen Dritter. Diesfalls sind die einander entgegenstehenden Interessen an der Akteneinsicht einerseits und an deren Verweigerung andererseits sorgfältig gegeneinander abzuwägen. Der Anspruch kann somit aus überwiegenden Interessen durch Abdeckung und nötigenfalls Aussonderung eingeschränkt werden; auf solchermassen geheim gehaltene Akten darf nur insoweit abgestellt werden, als deren wesentlicher Inhalt unter Wahrung der Äusserungsmöglichkeit bekannt gegeben wird (vgl. BGE 129 I 249 E. 3; Urteil des Bundesgerichts 9C_634/2022 vom 19. April 2023 E. 4.1 m.H.). 4.2.2. Nach Art. 6 Abs. 1 IBG steht den Adressaten der Bewertung das Recht zur Einsichtnahme in die Bewertungsakten zu, sofern keine wichtigen öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interessen entgegenstehen. 8 / 22 Überwiegende private Interessen liegen insbesondere vor, wenn durch Gewährung des Zugangs Berufs-, Geschäfts- oder Fabrikationsgeheimnisse offenbart werden könnten (vgl. in analoger Anwendung Art. 8 Abs. 3 lit. c des kantonalen Öffentlichkeitsgesetzes; BR 171.000]). Dem Begriff der Geschäftsgeheimnisse werden etwa alle Informationen zugewiesen, die ein Unternehmer als Geheimnisherr berechtigterweise geheim halten möchte bzw., etwas konkreter, die zu einer Beeinträchtigung des geschäftlichen Erfolgs des Unternehmens bzw. zu einer Verfälschung des Wettbewerbs führen könnten, wenn sie Konkurrenzunternehmen bekannt würden (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_50/2015 vom 2. Dezember 2015 E. 5.3 m.H.). 4.3. Im vorliegenden Fall hatte der Beschwerdegegner abzuwägen, ob das Geschäftsgeheimnis der Baurechtsnehmerin und der Shop-Betreiberin höher als das Recht der Beschwerdeführerin auf Einsichtnahme in ihre Geschäftszahlen zu gewichten ist. Bei den Umsatzzahlen der Baurechtsnehmerin und der Shop- Betreiberin geht es um Informationen, die Rückschlüsse auf ihre Tätigkeit zuliessen und zu einer Beeinträchtigung ihres geschäftlichen Erfolgs führen könnten, wenn sie der Beschwerdeführerin (und Baurechtsgeberin) bekannt gegeben würden. Ob die Beschwerdeführerin damit unmittelbar Vorteile für sich gewinnen könnte bzw. gewinnen wird, ist nicht massgebend. Relevant ist hingegen nur der Umstand, dass aufgrund der Preisgabe der Geschäftszahlen der Baurechtsnehmerin und der Shop- Betreiberin eine Beeinträchtigung deren geschäftlichen Erfolgs bzw. eine Verfälschung des Wettbewerbs nicht auszuschliessen wäre. Mit dem Beschwerdegegner ist zudem festzustellen, dass die Schweizerische Rechtsordnung dem Geschäftsgeheimnisschutz grosse Bedeutung zumisst. Dies gilt umso mehr für die Einnahmen der am Baurechtsverhältnis und entsprechenden Wertfestsetzungsverfahren nicht beteiligten Shop-Betreiberin. Demnach kann nicht beanstandet werden, wenn der Beschwerdegegner nach Abwägung zwischen dem Einsichtsinteresse der Beschwerdeführerin und dem Geheimhaltungsinteresse der Baurechtsnehmerin sowie der Shop-Betreiberin beschlossen hat, die entsprechenden Dokumente nicht herausgegeben. Wie der Beschwerdegegner zu Recht ausführt, schuf der von ihm eingeschlagene Mittelweg, d.h. die Grössenordnung der Einnahmen des Shops und der Tankstelle durch Herleitung zu ermöglichen, einen schonenden Ausgleich zwischen den sich entgegenstehenden Interessen. Das streitberufene Gericht sieht daher angesichts der restriktiven Praxis hierzu (vgl. Botschaft der Regierung des Kantons Graubünden an den Grossen Rat zur Totalrevision des Gesetzes über die amtlichen Schätzungen, Heft Nr. 8/2016- 2017, S. 452) keinen Grund, den Beschwerdegegner zur Edition der Geschäftszahlen der Baurechtsnehmerin und der Shop- Betreiberin zu verpflichten. 9 / 22 In diesem Zusammenhang würde auch eine Anonymisierung der Unterlagen bzw. der Geschäftszahlen keinen Sinn machen, da beim Schwärzen keine sachdienlichen Rückschlüsse mehr möglich wären. Demnach verzichtet das streitberufene Gericht auf eine diesbezügliche Edition. 4.4. Fraglich ist jedoch, ob der Beschwerdegegner nach Weigerung der Herausgabe dieser Zahlen dem Anspruch auf rechtliches Gehör hinreichend nachgekommen ist. Konkret gilt es zu klären, ob die Berechnung des Werts des der Beschwerdeführerin nach Ablauf des Baurechts wieder unbelastet zur Verfügung stehenden Grundstücks nachvollziehbar aufgezeigt wurde. 4.4.1. Aufgrund der zeitlichen Staffelung der Nutzung der Baurechtsparteien wird der Wert einer mit einem Baurecht belasteten Liegenschaft in der Schätzungspraxis in den – hier relevanten – Wert des Bodengrundstücks (betreffend den Baurechtsgeber bzw. Grundeigentümer, der die Liegenschaft erst nach Ablauf des Baurechtes nutzen kann) und den – hier nicht relevanten – Wert des Baurechtsgrundstücks (betreffend den Baurechtsberechtigten, der die ganze Liegenschaft während einer befristeten Dauer nutzt) unterteilt. Die Schätzungspraxis geht davon aus, dass sich der Verkehrswert eines mit einem Baurecht belasteten Grundstücks (Bodengrundstücks) grundsätzlich aus drei Komponenten zusammensetzt. Dazu gehören (1) der Barwert der für die Restvertragsdauer geschuldeten Baurechtszinsen und (2) der diskontierte Wert des dem Eigentümer nach Ablauf des Baurechts wieder zur Verfügung stehenden Grundstücks. Von diesen beiden Komponenten ist gegebenenfalls als dritter Bestandteil (3) der diskontierte Wert der dem Baurechtsberechtigten bei Ablauf des Rechts zustehenden Heimfallentschädigung abzuziehen – was hier nicht der Fall ist (vgl. BGE 112 Ib 514 E. 4a; Urteil des Bundesgerichts 2C_1081/2018 vom 29. Januar 2020 E. 3.3; CANONICA, a.a.O., S. 127). Massgebend ist der Verkehrswert zum Bewertungsstichtag (vgl. CANONICA, a.a.O., S. 148). 4.4.2. Der Beschwerdegegner hat im Einspracheentscheid aufgrund einer längeren Restlaufzeit des Baurechts (12 statt zwei Jahre) angesichts der höchstwahrscheinlichen Ausübung der Verlängerungsoptionen durch die Baurechtsnehmerin und ausgehend von einem Zinssatz von 3.75 % anstatt 3.25 % – infolge der höheren Risikolage für Gewerbebetriebe im Vergleich zu Wohnliegenschaften – einerseits einen neuen Barwert der bis Baurechtsablauf noch geschuldeten Baurechtszinsen in der Höhe von CHF 785'737.00 ermittelt (höherer Diskontfaktor von 9.52 statt 1.91 [vgl. dazu CANONICA, a.a.O., S. 257 Anhang Rentenbarwert; gemäss der Formel: jährliche Baurechtszinsen von CHF 82'512.00 x Barwertfaktor]). Andererseits hat er den diskontierten Verkehrswert der 10 / 22 baurechtsfreien Liegenschaft neu auf CHF 4'121'630.00 festgelegt, und zwar durch Anwendung eines geringeren Diskontfaktors (von 0.643 statt 0.938) auf dem ungeteilten Verkehrswert der baurechtsfreien Liegenschaft von CHF 6'410'000.00 basierend auf einem Zinssatz von 3.75 % für 12 Jahre anstatt von 3.25 % für zwei Jahre (vgl. dazu CANONICA, a.a.O., S. 256 Anhang Diskontfaktoren; gemäss der Formel: ungeteilter Verkehrswert baurechtsfreie Liegenschaft : (1 + Zinssatz)Restlaufzeit). Er addierte sodann beide Komponenten (Barwert der noch geschuldeten Baurechtszinsen von CHF 785'737.00 und diskontierter Verkehrswert der baurechtsfreien Liegenschaft von CHF 4'121'630.00) und ermittelte einen Verkehrswert des Bodengrundstücks von gerundet CHF 4'907'000.00. Dazu rechnete er die vom Baurecht nicht erfassten (und vom Bewertungsbüro nicht miteingerechnete) Bauland-Teilfläche in der Höhe von CHF 821'600.00 hinzu und setzte den Verkehrswert der ganzen Parzelle auf CHF 5'728'600.00 fest. 4.4.3. Zur Bestimmung des Verkehrswertes der baurechtsfreien Liegenschaft hat der Beschwerdegegner bzw. das Bewertungsbüro die Ertragswertmethode angewendet (Kapitalisierung der Erträge). Der Beschwerdegegner bzw. das Bewertungsbüro hat gestützt auf telefonische Auskünfte die jährlichen Einnahmen des Tankstellenshops und gestützt auf Erfahrungszahlen und Überschlagsrechnungen zum mutmasslichen Erlös aus dem Verkauf fossiler Brennstoffe die Einnahmen der Tankstelle (Treibstoffverkauf) ermittelt, wobei angenommen wurde, dass die Einnahmen des Shops das Fünffache des Treibstoffverkaufs betragen. Aus diesen Einnahmen hat er dann den Mietwert der Tankstelle ermittelt (offenbar nicht durch Abzug der Kosten vom Umsatz zur Ermittlung des Nettoertrags [vgl. die Regel in Art. 13 Abs. 2 der Verordnung über die amtlichen Immobilienbewertungen {VAIB; BR 850.110}], sondern durch Anwendung der branchenüblichen Umsatzmiete-Prozentsätze auf den Bruttoumsatz). Zu beachten ist, dass dieser Mietwert nicht dem Mietwert in der Bewertungsverfügung im Sinne des Barwerts Baurechtszins entspricht. Durch Kapitalisierung des Mietwerts berechnete der Beschwerdegegner sodann den Ertragswert bzw. den (ungeteilten) Verkehrswert der baurechtsfreien Liegenschaft von CHF 6'410'000.00 (vgl. Art. 13 ff. VAIB). Im angefochtenen Einspracheentscheid hat er der Beschwerdeführerin das Verhältnis zwischen den Einnahmen der Tankstelle (aus dem Treibstoffverkauf) und den Einnahmen des Tankstellenshops preisgegeben (eins zu fünf) sowie den Kapitalisierungssatz (von "über 6.5 %" [recte: für den Gesamt-Mietwert wohl von rund 6.3 %, s. unten]) mitgeteilt. Dadurch meint er, eine Herleitung der Grössenordnung der beiden Ertragsquellen durch Rückrechnung ermöglicht zu haben. Tatsächlich lässt sich aus dem ursprünglich vom Bewertungsbüro in der Schätzung angegebenen, ungeteilten 11 / 22 Verkehrswert der baurechtsfreien Liegenschaft (in der Bewertungsverfügung vom 10. Januar 2023 als "Verkehrswertbeitrag nach Baurechtsablauf" bezeichnet [vgl. act. C.1]) von CHF 6'410'000.00 der in der nachgereichten Tabelle (vgl. act. C.6) aufgeführte (Gesamt-)Mietwert von CHF 406'000.00 pro Jahr ungefähr ermitteln (CHF 6'410'000.00 x 0.06333 [Kapitalisierungssatz von 6.333 %]). Durch Einsetzung eines für Tankstellen üblichen Kapitalisierungssatzes hätte die Beschwerdeführerin bereits mit den ihr mitgeteilten Angaben im Einspracheverfahren den Mietwert ungefähr bestimmen können. Allerdings hätte der Beschwerdegegner – falls nicht während der Anhörung erfolgt – den von ihm angewendeten Kapitalisierungssatz im laufenden Einspracheverfahren mitteilen müssen, da dieser nicht offensichtlich ist. Der Beschwerdegegner hatte zwar im Einspracheverfahren erklärt, dass er den [jährlichen] Ertrag [Mietwert von CHF 406'000.00] gestützt einerseits auf aktuelle Angaben zum Benzinverkauf und Verwendung einer Umsatzmiete pro verkauftem Liter sowie andererseits auf die Angabe der aktuellen Umsatzmiete des Shops berechnet hatte (vgl. E-Mail vom 31. August 2023 [act. C.4]). Ohne Kenntnis des Kapitalisierungssatzes oder des Mietwertes war es für die Beschwerdeführerin – trotz entsprechender Fachkenntnisse – jedoch praktisch unmöglich, die verwendeten Zahlen auch nur annähernd zu bestimmen. Erst mit Bekanntgabe des ungefähren Kapitalisierungssatzes und des Verhältnisses zwischen den Einnahmen aus dem Treibstoffverkauf und den Einnahmen des Tankstellenshops von eins zu fünf im Einspracheentscheid wurde der Beschwerdeführerin ermöglicht, den Mietwert und daraus die Grössenordnung beider Ertragsquellen zu ermitteln – obschon der Beschwerdegegner wegen des Geschäftsgeheimnisses nicht genau erklärt hat, in welcher Weise. Zum Verständnis für die Beschwerdeführerin wird darauf hingewiesen, dass eine Berechnung bspw. gestützt auf einen üblichen Umsatzmiete-Prozentsatz für eine Tankstelle an bester Lage vorgenommen werden könnte. Zur Gegenprüfung kann auf ein – aufgrund der Lage der Tankstelle – überdurchschnittliches Ausschankvolumen (der durchschnittliche Treibstoffabsatz pro Tankstelle in der Schweiz in den letzten Jahren lag um die 1.2 Mio. Liter) multipliziert mit einem pauschalen Ansatz pro Liter Treibstoff zwischen 0.015 und 0.03 CHF/l (vgl. Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVKG [Hrsg.], Das Schweizerische Schätzungshandbuch, 5. Aufl., 2019, S. 340) abgestellt werden. Aus den Werten des Vergleichsobjekts 1 in der vom Beschwerdegegner eingereichten Tabelle (act. C.6, dazu siehe unten) lässt sich ein gesamter Umsatzmiete-Satz von ca. 8 % ermitteln (CHF 5'476'000.00 [Umsatz-Shop]: 5 [Verhältnis 1:5] = CHF 1'095'200.00 [Umsatz-Tankstelle] + CHF 5'476'000.00 [Umsatz-Shop] = CHF 6'571'200.00 [Gesamtumsatz] x 0.0814 = Mietwert pro Jahr: CHF 535'310.00). Geht man nun im 12 / 22 vorliegenden Fall auch von einem gesamten Umsatzmiete-Satz von 8 % aus, resultiert ein Gesamtumsatz von CHF 5'075'000.00 (CHF 406'000.00 [Gesamtmietwert]: 0.08 %). Teilt man diesen Betrag durch sechs (basierend auf dem mitgeteilten Verhältnis von 1:5), erhält man einen Umsatz des Treibstoffverkaufs in Höhe von CHF 845'833.33, was multipliziert mit fünf einen Umsatz des Shops von CHF 4'229'166.66 ergibt. Geht man nun im Rahmen einer Kontrollberechnung von einem Ausschankvolumen von z.B. 1.75 Mio. Liter pro Jahr und einem (tiefen) Ansatz von 0.015 CHF pro Liter aus, so ergibt sich ein Mietwert für den Treibstoffverkauf von CHF 26'250.00. Entsprechend beträgt der Mietwert des Shops CHF 379'750.00 (CHF 406'000.00 [Gesamtmietwert] – CHF 26'250.00), sodass ein (branchenüblicher) Umsatzmiete-Satz von ca. 9 % für den Shop und ca. 3 % für den Treibstoffverkauf Anwendung fand. Für den Tankstellenshop mit einer Fläche von ca. 230 m 2 ergibt sich so ein (vertretbarer) Quadratmeterumsatz von ca. 1'651.00 CHF/m2 (vgl. Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVKG [Hrsg.], a.a.O., S. 340). Mit der vom Beschwerdegegner in diesem Beschwerdeverfahren ins Recht gelegten Tabelle mit anonymisierten Vergleichswerten drei anderer gleichwertiger Tankstellenbetriebe in der Region – davon zwei im Baurecht und ohne Heimfallentschädigung (act. C.6) – konnten sodann die für die betreffende Parzelle ermittelten Werte überprüft werden. Zum Einwand der Beschwerdeführerin, dass eine Überprüfung nicht möglich sei, ist Folgendes anzumerken: Die Tabelle bezieht sich hinsichtlich des streitgegenständlichen Objekts noch auf eine Restvertragsdauer des Baurechts – wie vom Bewertungsbüro ursprünglich angenommen – von zwei Jahren (anstatt von 12 Jahren). Dies ist aber insoweit irrelevant, als der Kapitalisierungssatz wohl unverändert blieb. Aus der Tabelle ergeht sodann insbesondere, dass beim Vergleichsobjekt 1 ein höherer Umsatz und folglich ein höherer Mietwert als beim vorliegenden Objekt ermittelt wurde (Ablauf Baurecht: 11.02.2027; Umsatz Shop: CHF 5'476'000.00; Mietwert pro Jahr: CHF 535'310.00; Ertragswert: CHF 7'040'375.00; Verkehrswert: CHF 7'041'000.00). Wendet man im Rahmen einer Plausibilitätsprüfung den oben ermittelten Kapitalisierungssatz von 6.333 % auf den Mietwert des Vergleichsobjekts 1 an, ergibt sich ein ungeteilter Verkehrswert der baurechtsfreien Liegenschaft von rund CHF 8'452'000.00 (CHF 535'310.00 : 0.06333). Wird dieser mit demselben Zinssatz (3.75 %) für 5 Jahre (Eröffnung 2022, Ablauf Baurecht 2027) abgezinst (Diskontierungsfaktor: 0.832 [vgl. CANONICA, a.a.O., Anhang S. 256]), resultiert ein Wert von CHF 7'032'064.00 (CHF 8'452'000.00 x 0.832). Nun stimmt es zwar – wie die Beschwerdeführerin bemerkt –, dass in der Tabelle als Ertragswert jeweils wohl die Summe der zwei Komponenten (Barwert 13 / 22 Baurechtszinsen und baurechtsfreie Liegenschaft) angegeben zu sein scheint, wie aus dem darin aufgeführten Ertragswert des streitgegenständlichen Objekts (CHF 6'170'000.00) geschlossen werden kann. Dies erschwert einen Vergleich, zumal der Barwert Baurechtszinsen von der Restlaufzeit des Baurechts abhängt, ist aber dennoch möglich: Zum oben ermittelten, diskontierten Wert der baurechtsfreien Liegenschaft von CHF 7'032'064.00 beim Vergleichsobjekt 1 zählt man noch der Barwert für die Baurechtszinsen bis zum Ablauf des Baurechts (in diesem Fall fünf Jahre) hinzu. Unter der Annahme, dass sich beim Vergleichsobjekt 1 die Baurechtszinsen wie im vorliegenden Fall ebenfalls auf rund CHF 80'000.00 pro Jahr belaufen, ergibt sich ein Ertragswert von CHF 7'390'464.00 (Teilwert Barwert Baurechtszinsen CHF 358'400.00 [CHF 80'000.00 x 4.48 {vgl. CANONICA, a.a.O., Anhang S. 257}] plus Teilwert baurechtsfreie Liegenschaft von CHF 7'032'064.00). Davon weicht der in der Tabelle aufgeführte Verkehrswert für das Vergleichsobjekt 1 von CHF 7'041'000.00 nur marginal (unter 5 %) ab. Demnach kann geschlossen werden, dass die hier strittigen Werte im Verhältnis zum (Haupt-)Vergleichsobjekt 1 stehen. Ein Vergleich mit den anderen Referenzobjekten ist angesichts der oben festgestellten Plausibilität der herangezogenen Werte im konkreten Fall nicht erforderlich. Mit dieser Tabelle ist die Überprüfbarkeit im Übrigen zwar immer noch eingeschränkt. Dies muss aber hingenommen werden. Indem der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin (anonymisierte) Vergleichswerte in Tabellenform eröffnete, hat er dem Anspruch auf Akteneinsicht nun Genüge getan (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_994/2014 vom 19. Juni 2015 E. 2.2). Weil aber die Beschwerdeführerin mit den Angaben im Einspracheentscheid nur die ungefähre Grössenordnung der vom Beschwerdegegner herangezogenen Zahlen schätzen konnte, wäre die Aushändigung der erwähnten Tabelle mit Vergleichswerten bereits im Einspracheverfahren bzw. allenfalls spätestens mit dem Einspracheentscheid zwecks Überprüfung geboten gewesen. Insoweit ist eine Verletzung der Akteneinsicht gegeben. 4.4.4. Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen Gehörs kann ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei überprüfen kann. Unter dieser Voraussetzung ist darüber hinaus – im Sinne einer Heilung des Mangels – selbst bei einer schwerwiegenden Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör von einer Rückweisung der Sache an die Vorinstanz abzusehen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der Anhörung gleichgestellten) 14 / 22 Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (BGE 137 I 195 E. 2.3.2). Die oben festgestellte Gehörsverletzung gilt demnach im vorliegenden Beschwerdeverfahren als geheilt (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1033/2020 vom 9. Dezember 2021 E. 3.4), ist allerdings beim Kostenspruch zu berücksichtigen ist. 4.5. Die Beschwerdeführerin rügt im Rahmen der Akteneinsicht zudem sinngemäss, dass die Aktennotiz betreffend die telefonisch eingeholten Auskünfte hätte herausgegeben werden können/müssen. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör wird eine allgemeine Aktenführungspflicht der Behörden abgeleitet, als Gegenstück zum Akteneinsichts- und Beweisführungsrecht der Parteien. Die Behörden haben alles in den Akten festzuhalten, was zur Sache gehört und entscheidwesentlich sein kann (BGE 142 I 86 E. 2.2; 138 V 218 E. 8.1.2). Die Aktennotiz betreffend die erfolgten Telefonate – die im Sinne der Aktenführungspflicht zu erstellen ist –, deren Inhalt im angefochtenen Entscheid offensichtlich berücksichtigt worden ist, hätte (aufgrund der Geheimhaltungspflicht zumindest in anonymisierter Form und durch Unkenntlichmachung der Geschäftszahlen) herausgegeben werden können/müssen. Da dies nicht getan worden ist, hat der Beschwerdegegner gegen das rechtliche Gehör (Akteneinsicht) verstossen. Da dieses Dokument aber für den Ausgang des Verfahrens nicht ausschlaggebend ist, ist der Verstoss als geringfügig anzusehen, muss jedoch im Kostenpunkt berücksichtigt werden. 5. Ferner macht die Beschwerdeführerin eine Verletzung der Begründungspflicht geltend. Der Beschwerdegegner habe sich im Einspracheentscheid mit keinem Wort damit auseinandergesetzt, weshalb die zur Edition verlangten Unterlagen nicht ediert werden konnten, und sei nicht auf die entsprechende Interessenabwägung eingegangen. 5.1. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) folgt auch die Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass der Betroffene den Entscheid gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Die Begründung muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die sich sein Entscheid stützt. Nicht erforderlich ist hingegen, dass sich der Entscheid mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt (BGE 130 II 530 E. 4.3; 129 I 232 E. 3.2; 126 I 97 E. 2b). 5.2. Dadurch, dass der Beschwerdegegner die Verweigerung der Aktenherausgabe im Einspracheentscheid nicht begründet hat, hat er gegen die 15 / 22 Begründungspflicht verstossen. Diese Verletzung des rechtlichen Gehörs ist jedoch im vorliegenden Beschwerdeverfahren als geheilt zu betrachten. Zum einen hatte sich der Beschwerdegegner bereits mit E-Mail vom 31. August 2023 (act. C.4) mit dem Editionsgesuch befasst und aufgezeigt, weshalb dieses aus seiner Sicht abzuweisen war. Die Begründung im E-Mail vom 31. August 2023 ist zwar knapp aber rechtsgenügend. Zum anderen ist die Begründung nun aus der Vernehmlassung zu entnehmen (vgl. act. A.2 Rz. 3 ff.). Es wäre daher ein formalistischer Leerlauf, die Sache zum neuen Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die nun geheilte Verletzung ist aber beim Kostenspruch zu berücksichtigen. 6. In materieller Hinsicht und unter dem Blickwinkel einer Verletzung der Regeln über die Beweislastverteilung wendet die Beschwerdeführerin ein, dass der Beschwerdegegner in der Bewertung verschiedene Tatsachen nicht berücksichtigt habe. 6.1. Die Behörde hat den Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln (Art. 11 Abs. 1 VRG). Die am Verfahren Beteiligten sind allerdings verpflichtet, an der Feststellung des Sachverhalts mitzuwirken (Art. 11 Abs. 2 VRG). Art. 3 Abs. 1 IBG wiederholt diesen Grundsatz: Eigentümerinnen und Eigentümer, bei Stockwerkeigentum auch die Verwaltung, sowie die Behörden haben bei der Erarbeitung der Bewertungen auf Verlangen des Amts unentgeltlich mitzuwirken. Nach dem Grundsatz der freien Beweiswürdigung bildet sich das Gericht unvoreingenommen, gewissenhaft und sorgfältig seine Meinung darüber, ob der zu erstellende Sachverhalt als wahr zu gelten hat. Es ist dabei nicht an bestimmte förmliche Beweisregeln gebunden, die genau vorschreiben, wie ein gültiger Beweis zu Stande kommt und welchen Beweiswert die einzelnen Beweismittel im Verhältnis zueinander haben. Gelangt das Gericht gestützt auf die freie Beweiswürdigung nicht zum Ergebnis, dass sich ein rechtserheblicher Sachumstand verwirklicht (oder nicht verwirklicht) hat, kommen die Beweislastregeln zur Anwendung. Gemäss der allgemeinen Beweislastregel hat, wo das Gesetz es nicht anders bestimmt, derjenige das Vorhandensein einer behaupteten Tatsache zu beweisen, der aus ihr Rechte ableitet (Art. 8 ZGB). Der hierfür beweisbelastete Betroffene hat kraft seiner Mitwirkungspflicht die zugrundeliegenden Tatsachen hinsichtlich Bestand und Umfang nachzuweisen. Bei Beweislosigkeit ist folglich zu Ungunsten desjenigen zu entscheiden, der die Beweislast trägt (vgl. BGE 148 III 105 E. 3.3.1; 130 II 482 E. 3.2; 121 II 257 E. 4c/aa; Urteil des Bundesgerichts 2C_1101/2014, 2C_1104/2014 vom 23. November 2015 E. 3; Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 23 25 vom 16. April 2024 E. 3.1 ff.; A 22 9 vom 30. Juni 2022 E. 4.1). 16 / 22 Das Obergericht übt bei der Beurteilung von Bewertungsergebnissen eine ähnliche Zurückhaltung wie gegenüber Entscheiden in Ermessensfragen, falls die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen Abklärungen sorgfältig und umfassend durchgeführt worden sind (vgl. BGE 139 II 185 E. 9.3, 136 I 184 E. 2.2.1 und 131 II 680 E. 2.3.2; Urteil des Bundesgerichts 2C_844/2018 vom 12. Juni 2020 E. 5.6.1; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden A 23 25 vom 16. April 2024 E. 4.5). In dieses Ermessen der Vorinstanz greift das Gericht nicht ohne Not ein, wenn sich diese durch besonderen Sachverstand und Fachwissen auszeichnet und wenn sie über einen gewissen Handlungsspielraum verfügen muss. Dem Beschwerdegegner bzw. den Bewertungsbüros in Bewertungsfragen steht somit ein gewisser Handlungsspielraum zu (vgl. BGE 139 II 185 E. 9.3; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-6121/2007 vom 3. April 2008 E. 5.2; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden U 21 86 vom 13. September 2022 E. 4.2). 6.2.1. Als Erstes bringt die Beschwerdeführerin eine Unsicherheit in Bezug auf die zukünftigen Marktverhältnisse vor: Durch die Umstellung auf grüne Energie, müsse der [diskontierte] Ertragswert der ungeteilten Liegenschaft niedriger sein als der festgelegte Wert. E-Fuels würden nie einen Ersatz von fossilen Treibstoffen sein, da die produzierten Mengen nie ausreichen würden, und der Rückgang der Treibstoffverkäufe könne – entgegen der Annahme des Beschwerdegegners – nicht einfach durch den Verkauf von Lebensmitteln kompensiert werden. Zudem habe z.B. die E._____ AG die Verhandlungen über einen Grundstückkauf in der Nachbarschaft abgebrochen, zumal eine Elektrotankstelle inkl. Tankstellenshop ihr zufolge nicht wirtschaftlich betrieben werden könne. Auch diese Einschätzung der künftigen Marktentwicklung stehe im krassen Widerspruch mit den vom Beschwerdegegner angestellten Vermutungen, auf die er die Berechnungen zur Schätzung des Verkehrswertes abstelle. Ebenfalls nicht berücksichtigt worden sei, dass die Beschwerdeführerin im Gegensatz zur Baurechtsnehmerin nicht in der Lage sei, eine Tankstelle mit Shop zu betreiben und nach Ablauf des Baurechts Umsätze zu erzielen, wie dies die Baurechtsnehmerin als Marktführerin in der Schweiz in diesem Bereich tun könne. 6.2.2. Dem ist zunächst entgegenzuhalten, dass Ausgangspunkt für die Bestimmung des Verkehrswertes nach herrschender Meinung im Bewertungswesen die gegenwärtigen Markverhältnisse sind und nicht diejenigen, die zum Zeitpunkt des Endes des Baurechtsverhältnisses gelten (vgl. auch Art. 10 Abs. 1 und 2 IBG). Der Beschwerdegegner hat auch erklärt, dass allgemeine Risiken im Immobilienmarkt im Kapitalisierungssatz berücksichtigt sind (vgl. E-Mail 17 / 22 vom 31. August 2023 [act. C.4]). Es darf auch nicht vergessen werden, dass mit jeder Schätzung zwangsläufig eine Streuung und gewisse Ungenauigkeit verbunden ist (vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_181/2018 vom 12. März 2018 E. 2.2.3; 2C_834/2015 vom 15. Februar 2016 E. 2.5). Ausserdem hat die Beschwerdeführerin selbst eingeräumt, dass die Transformation im Bereich der individuellen Mobilität schlichtweg nicht voraussehbar sei und dass erst im Rahmen der nächsten Revisionsbewertung in etwa zehn Jahren ausreichende Gewissheit über die Marktverhältnisse herrschen werde. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin oblag es ihr im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht darzulegen, warum nicht auf die in bewertungstechnischer Hinsicht massgebende Ist-Situation, sondern auf einen für 2035 zu erwartenden Ertragsrückgang bzw. -ausfall abgestellt werden sollte. Es lassen sich also keine realistischen Prognosen für 2035 erstellen. Laut der Beschwerdeführerin ist eine Überbauung der fraglichen Parzelle mit vier Wohnhäusern in zwei Etappen vorgesehen, wobei zunächst zwei Häuser auf der baurechtsfreien Fläche und nach Ablauf des Baurechts zwei weitere auf der derzeit baurechtsbelasteten Fläche errichtet werden sollen (vgl. Machbarkeitsstudie vom 16. Juli 2024 [act. B.7]). Hierzu ist festzustellen, dass eine Überbauung zwar hinsichtlich der offenbar mit einer Überbauungspflicht versehenen, baurechtsfreien Fläche eher plausibel erscheint, hinsichtlich der heute baurechtsbelasteten Fläche jedoch zu wenig konkret ist. In jedem Fall ist die von der Beschwerdeführerin vorgeschlagene Lösung, die alten Werte aus dem Jahr 2008 zu übernehmen und erst in zehn Jahren, nach Ablauf des Baurechts, eine neue Schätzung vorzunehmen, bereits aus Gründen der Gleichbehandlung nicht akzeptabel. Es gilt denn auch, einen Verkehrswert zum Zeitpunkt der Bewertung zu ermitteln. 6.3. Der Beschwerdeführerin zufolge sind zudem die faktische Annahme des Beschwerdegegners zum Verhältnis von fünf zu eins bei den Einnahmen des Shops und des Kraftstoffverkaufs sowie die telefonisch eingeholten Einkünfte nicht belegt. Dieser Einwand ist unbegründet. Wie der Beschwerdegegner zu Recht ausführt, sieht das IBG nicht vor, dass eine Auskunft schriftlich einzuholen ist. In diesem Zusammenhang ist festzuhalten, dass Art. 12 Abs. 1 lit. d VRG auch Mitteilungen als Beweismittel zulässt, worunter auch mündliche Aussagen fallen (vgl. dazu Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich VB.2015.00407 vom 12. Mai 2016 E. 5.2 m.H.). Da aufgrund des überwiegenden Geschäftsgeheimnisses die Erträge des Shops und des Treibstoffverkaufs nicht (zumindest nicht genau und unmittelbar) bekannt gegeben werden dürfen, können diese zwar nicht direkt überprüft werden. Aufgrund der oben festgestellten Plausibilität der Berechnung des Beschwerdegegners (s. oben Erwägung 4.4.3) ist jedoch davon auszugehen, dass dieser anhand der eingeholten Einkünfte und der ihm zur Verfügung stehenden Daten korrekte, 18 / 22 marktnahe Umsatzwerte ermittelt hat. Es gibt keinen Grund, an den durch Erfahrungszahlen und telefonische Auskünfte ermittelten Umsatzdaten der Shop- Betreiberin – die auch nach Auffassung des Gerichts eher zu tiefe als zu hohe Umsatzzahlen angegeben haben dürfte –, noch an dem gestützt auf Überschlagsrechnungen berechneten Erlös aus dem Treibstoffverkauf und an der Annahme, dass die Einnahmen des Shops das Fünffache des Treibstoffverkaufs betragen, zu zweifeln. Die Beschwerdeführerin hat auch keine stichhaltigen Einwände dagegen erhoben. 6.4.1. Die Beschwerdeführerin bemängelt des Weiteren, dass der Beschwerdegegner die Entwertung der Anlagen im Zeitpunkt des Heimfalls bzw. Baurechtsablaufs nicht in die Berechnung miteinbezogen habe. Sie weist darauf hin, dass die Anlagen bis zum Ablauf des Baurechts ein Alter von 30 Jahren aufweisen würden. Sie werde diese deshalb auf das Ende der Laufzeit des Baurechts nicht in einem neuwertigen Zustand übernehmen können. Dies insbesondere auch, weil keine Heimfallentschädigung vereinbart wurde. Die Baurechtsnehmerin werde deshalb im Hinblick auf den Ablauf des Baurechts nur noch die notwendigsten Erneuerungen und Investitionen in diese Anlagen vornehmen. Somit sei davon auszugehen, dass im Zeitpunkt des Ablaufs des Baurechts die Anlagen einen erheblichen Erneuerungs- und Investitionsbedarf aufweisen würden. Es sei nicht klar, weshalb der Ertragswert dem Verkehrswert entsprechen solle. 6.4.2. Die Beschwerdeführerin rügt mit anderen Worten, dass beim Ertragswert fälschlicherweise keine (technische) Entwertung in Abzug gebracht worden sei (vgl. dazu CANONICA, a.a.O, S. 33, 49 ff., 149 ff.) Der Beschwerdegegner hat in der Vernehmlassung diesbezüglich lediglich festgehalten, dass eine künftige Revisionsbewertung einem allfälligen Sanierungsbedarf würde Rechnung tragen können, hat allerdings nicht erklärt, wie die Entwertung berücksichtigt wurde. Eine Entwertung ist aber über den Kapitalisierungssatz erfolgt, zumal sich der Kapitalisierungssatz aus dem vorgegebenen Kapitalzinssatz und den prozentualen Zuschlägen der Bewirtschaftungskosten, wozu auch Abschreibungen gehören, zusammensetzt (vgl. Art. 16 Abs. 1 lit. e VAIB). Wie bereits erwähnt, ist davon auszugehen, dass auch unter der Annahme einer 12- statt zweijährigen Restvertragsdauer der Kapitalisierungssatz gleichbleibt. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass der Ertragswert der baurechtsfreien Liegenschaft von CHF 6'410'000.00 dem Verkehrswert entspricht, zumal bei einem solchen Objekt der Ertragswert mit dem Markt-/Verkehrswert gleichgesetzt werden kann (vgl. 19 / 22 Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVKG [Hrsg.], a.a.O., S. 144, 340). 6.5. Als Zwischenfazit ist festzuhalten, dass in der Festlegung der amtlichen Werte durch den Beschwerdegegner keine Rechtsverletzung auszumachen ist. 7. Die Beschwerdeführerin ist der Ansicht, da das kantonale Wertfestsetzungsverfahren Teil des harmonisierten Steuerrechts sei, und eine Bewertungsverfügung des AIB für die Festsetzung der Steuerlast verbindlich sei, müssten steuerliche Grundsätze, wie bspw. der verfassungsmässige Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit, mitberücksichtigt werden. 7.1. Konkret bringt sie vor, werde die angefochtene Bewertung rechtskräftig, habe dies zur Folge, dass ihr jährlich neben der Gewinnsteuer eine Kapitalsteuer von rund CHF 26'000.00 auferlegt würde. Hinzu käme noch eine Liegenschaftssteuer von rund CHF 5'700.00. Die auf dem Baurechtszins von CHF 82'512.00 abzuliefernde Gewinnsteuer betrüge zusätzlich rund CHF 12'000.00. Der aus dem Baurechtszins von CHF 82'512.00 resultierende Nettoertrag beliefe sich somit auf rund CHF 38'000.00 und die Steuerlast auf insgesamt 53 %. Würde dieser Nettoertrag sodann an die Aktionäre als Dividende ausgeschüttet, würden diese mit einer Einkommens- und Vermögenssteuer von rund CHF 24'500.00 belastet, womit ihnen noch ein Nettoertrag von rund CHF 14'300.00 verbliebe, was eine totale Steuerlast von rund 83 % bedeutete. Die Beschwerdeführerin und die Aktionäre hätten zudem aufgrund der vertraglichen Bindung mit der Baurechtsnehmerin keine Möglichkeit, den Ertrag (durch Erhöhung der Baurechtszinse) zu steigern. Die Beschwerdeführerin habe durch die Anwendung der Berechnungsmethode des Beschwerdegegners bereits heute einen Wert zu versteuern, von dem sie weder im heutigen Zeitpunkt noch bis zum Ablauf des Baurechts im Jahre 2035 irgendeinen Vorteil habe, noch nach dem Jahre 2035 einen Vorteil haben werde, da dannzumal eine völlig veränderte Marktlage gegeben sein werde. Schliesslich werde ein Vermögen besteuert, über das sie derzeit gar nicht verfüge und mit grösster Wahrscheinlichkeit auch nach Ablauf des Baurechts nicht werde verfügen können. Damit werde gegen das Gebot der Besteuerung gemäss der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit verstossen. Es erhelle auch nicht, weshalb zukünftige eventuelle Erträge als Basis für die Besteuerung relevant sein sollten; sei es doch möglich, im Zeitpunkt des Unterganges des Baurechts 2035 den Ertrags- und Verkehrswert auf den dannzumaligen Grundlagen zu berechnen. Die vom Beschwerdegegner angewendete Methode führe hingegen zu einem stossenden und unverhältnismässigen Ergebnis. Zudem habe aus den Verkaufsbemühungen aus 20 / 22 dem Jahre 2018 ein Angebot von höchstens CHF 3.5 Mio. vorgelegen. Der Verwaltungsrat hätte einem Verkauf von CHF 5 Mio. zugestimmt. Damals sei im Übrigen der Wandel in der Autoindustrie hin zu E-Mobilität keineswegs so klar gewesen und die Gemeinde habe noch keine Überbauungsverpflichtung für die betreffende Liegenschaft mit einer Frist von acht Jahren festgelegt. Vor dem Hintergrund der Überbauungspflicht überprüfe sie jetzt Überbauungsmöglichkeiten in zwei Etappen. Die Restparzelle (Teil ohne Baurecht) solle demnächst mit zwei Häusern inkl. Parkgarage überbaut werden. Nach Ablauf des Baurechts 2035 solle die heute mit dem Baurecht belastete Fläche ebenfalls mit zwei Häusern überbaut und die Parkgarage erweitert werden. Ein Rückbau der Tankstelle und des Shops werde zwar zulasten der Baurechtsnehmerin gehen, doch die zusätzlichen Rückbaukosten (asphaltierte und betonierte Flächen) würden zulasten der Beschwerdeführerin gehen. Bei dieser Ausgangslage erachte die Beschwerdeführerin in der heutigen Marktsituation den Bodenwert aus steuerlicher Sicht als maximalen Wert. Es gehe nicht an, einen zukünftigen noch ungewissen Vermögenswert zu besteuern. 7.2. Dieser Argumentation der Beschwerdeführerin ist zum einen entgegenzuhalten, dass die vom Beschwerdegegner angewendete Bewertungsmethode für das betreffende Grundstück der gängigen Schätzungspraxis für Tankstellen und mit Baurecht belastete Grundstücke entspricht (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1081/2018 vom 29. Januar 2020 E. 3.3 m.H.; Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten SVKG [Hrsg.], a.a.O., S. 94). Zum anderen ist darauf hinzuweisen, dass die Steuerbehörden bei der Besteuerung im Zusammenhang mit Immobilien zwar grundsätzlich auf die amtlichen Schätzwerte abstellen. Sollten aber die festgesetzten Werte im Einzelfall zu einer mit der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit nicht zu vereinbarenden Besteuerung oder gar zu einer konfiskatorischen Steuerlast führen, so wären diesbezügliche Einwände im Veranlagungsverfahren zu erheben. Den von der Beschwerdeführerin zitierten Urteilen des Bundesgerichts 2C_660/2018 vom 5. April 2019 und 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 kann nicht entnommen werden, dass die Bewertungsbehörde im Wertfestsetzungsverfahren steuerrechtliche Überlegungen und Korrekturen vorzunehmen hätte. Hätte der Beschwerdegegner anlässlich jeder Bewertung auch steuerrechtliche Aspekte zu berücksichtigen, würde dies seine fachlichen Kompetenzen und seine Ressourcen sprengen. Es kann somit nicht Sache des Beschwerdegegners sein, sich mit Steueraspekten auseinanderzusetzen. Die diesbezüglichen Rügen der Beschwerdeführerin gehen deshalb fehl. 21 / 22 8. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass in der Festlegung der amtlichen Werte durch den Beschwerdegegner für die zur Diskussion stehende Parzelle der baurechtsgebenden Beschwerdeführerin weder eine Rechtsverletzung (Ermessensüberschreitung bzw. Ermessensmissbrauch) noch eine unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts ersichtlich sind. Die Beschwerde ist deshalb abzuweisen und der angefochtene Einspracheentscheid zu bestätigen. 9. Bei diesem Ausgang des Verfahrens würden die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG grundsätzlich vollumfänglich zu Lasten der unterliegenden Beschwerdeführerin gehen. Angesichts der (in diesem Verfahren geheilten) Verletzung des rechtlichen Gehörs betreffend Akteneinsicht und Begründungspflicht rechtfertigt es sich jedoch, einen Fünftel der Gerichtskosten – bestehend aus einer auf CHF 5'000.00 festgelegten Staatsgebühr zzgl. Kanzleiauslagen – dem Beschwerdegegner aufzuerlegen. Dementsprechend hat letzterer der Beschwerdeführerin in diesem Umfang eine Parteientschädigung auszurichten. Mangels Einreichung einer Honorarnote wird diese auf pauschal CHF 600.00 (ein Fünftel von CHF 3'000.00) festgesetzt. 22 / 22 Es wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus – einer Staatsgebühr von CHF 5'000.00 – und den Kanzleiausgaben von CHF 456.00 Total CHF 5'456.00 gehen zu 4/5 zulasten der A._____ AG und zu 1/5 zulasten des Amts für Immobilienbewertung Graubünden. 3. Das Amt für Immobilienbewertung Graubünden hat der A._____ AG eine Parteientschädigung von CHF 600.00 auszurichten. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]