<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00183</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218098&amp;W10_KEY=4467069&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00183</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.04.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.04.2019 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligungsverfahren zur Erstellung eines zweiteiligen Mehrfamilienhauses.<br/><br/>Rekurslegitimation der Nachbarn, die als vom Bauprojekt mitbetroffene Grundeigentümer Adressaten des Bauentscheids waren, jedoch keine Zustellung des Bauentscheids nach § 315 Abs. 1 PBG verlangt hatten (E. 3). Die Rekurslegitimation ist insofern gegeben, als der Bauentscheid unmittelbar mit einer Inanspruchnahme des Grundstücks der Rekurrenten zusammenhängt (E. 3.5). Beurteilung der diesbezüglichen vom Baurekursgericht nicht behandelten Rügen durch das Verwaltungsgericht (E. 3.6).<br/><br/>Einordnungsprüfung in die Umgebung unter Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG (E. 6). Bedeutung ISOS (E. 6.3.3). Einheit der Baubewilligung, Zulässigkeit der vorgesehenen Nebenbestimmungen (auch) bezüglich des Umgebungsplans (E. 6.4). Baumschutz, Ersatzbepflanzung (E. 6.5).<br/><br/>Geschosszahlvorschriften; da die beiden Gebäudekörper keine Einheit bilden, gelten die Vorschriften für jeden Gebäudetrakt separat (E. 7). <br/><br/>Bedeutung der Unterniveaugarage für die Berechnung der Gebäudelänge (E. 8)<br/><br/>Qualifikation der Gebäudevorsprünge als Erker führt zur Abstandsprivilegierung (E. 9).<br/><br/>Berechnung der Gebäudehöhe bei Anwendung von Art. 7a Abs. 2 BZO Stadt Zürich (E. 10).<br/><br/>Verkehrssicherheit für Zufahrt über bisherigen Fussweg (E. 11).<br/><br/>Rügen betreffend Gefährdung des Nachbargrundstücks durch Bauarbeiten (E. 12).<br/><br/>Beschwerdeabweisung im Sinn der Erwägungen.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTANDSPRIVILEGIERT">ABSTANDSPRIVILEGIERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUAUSFÃHRUNG">BAUAUSFÃHRUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMBESTAND">BAUMBESTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESTALTUNG">DACHGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERKER">ERKER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSZAHL">GESCHOSSZAHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ISOS">ISOS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZENTSCHEID">SCHUTZENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUUNGSZIFFER">ÃBERBAUUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNGSPLAN">UMGEBUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERFÃGUNGSADRESSAT">VERFÃGUNGSADRESSAT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSSICHERHEIT">VERKEHRSSICHERHEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 78 Abs. I BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 lit. m BVV</span><br/><span class="gerade">§ 213 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 256 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 260 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 292 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 310 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 315 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 316 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 338a Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 10 Abs. III VRG</span><br/><span class="gerade">§ 21 Abs. I VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 63 Abs. I VRG</span><br/><span class="gerade">§ 64 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=37633" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2017.00183<br/> VB.2017.00186<br/> VB.2017.00190</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">5. April 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2017.00183</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2017.00186</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Aus VB.2017.00190</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. H AG, vertreten durch RA I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 12. Juli 2016 erteilte die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich der H AG unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Mehrfamilienhauses und einer Unterniveaugarage mit 11 AutoabstellplÃ¤tzen auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01, 02 und 05 am J-Weg 04 in ZÃ¼rich.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 10. Februar 2017 vereinigte das Baurekursgericht die hiergegen von F und G, A sowie C und D erhobenen Rekurse. Auf den Rekurs von F und G trat das Gericht nicht ein. Die Rekurse von A sowie C und D hiess das Baurekursgericht teilweise gut und ergÃ¤nzte den angefochtenen Beschluss der Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich vom 12. Juli 2016 mit folgenden Auflagen:</p> <p class="EinzugZitat"><span>-" Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft der BaubehÃ¶rde zur ÃberprÃ¼fung der gesetzeskonformen Ausgestaltung der Attikageschosse (als begehbare Balkone ausgestaltete Erker) entsprechend abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-" Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft der BaubehÃ¶rde eine nachgebesserte AusnÃ¼tzungsberechnung einzureichen und bewilligen zu lassen. FÃ¼r den Fall der Nichteinhaltung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzungsziffer sind der BaubehÃ¶rde entsprechend abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen".</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen hat das Baurekursgericht die Rekurse abgewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhoben A (BeschwerdefÃ¼hrer 1) am 14. bzw. 15. MÃ¤rz 2017, C und D (BeschwerdefÃ¼hrende 2) am 15. MÃ¤rz 2017 sowie F und G (BeschwerdefÃ¼hrende 3), ebenfalls mit Eingabe vom 15. MÃ¤rz 2017, Beschwerde an das Verwaltungsgericht.</p> <p class="Urteilstext">Sowohl A als auch C und D stellten den Hauptantrag, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 10. Februar 2017 aufzuheben und die nachgesuchte Baubewilligung zu verweigern, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Bauherrschaft. A beantragte ausserdem, eventualiter sei die Sache unter Aufhebung des Rekursentscheids an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. In prozessualer Hinsicht beantragte er die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. F und G stellten den Antrag, es seien die Akten unter Aufhebung des Entscheids des Baurekursgerichts vom 10. Februar 2017 an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen zur materiellen Behandlung der erhobenen RÃ¼gen; eventualiter sei der Entscheid des Baurekursgerichts aufzuheben und das Baugesuch zu verweigern; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Bauherrschaft.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingaben vom 27. MÃ¤rz 2017 beantragte das Baurekursgericht die Abweisung der Beschwerden. Ebenfalls den Antrag auf Abweisung der Beschwerden stellte die BaubewilligungsbehÃ¶rde am 2. Mai 2017. Die Bauherrschaft beantragte mit Eingaben vom 5. Mai 2017 die vollumfÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerden, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Mit Eingaben vom 30. Mai 2017 bzw. 9. Juni 2017 erstatteten die BeschwerdefÃ¼hrenden ihre Replik und hielten an ihren AntrÃ¤gen fest. Am 28. Juni bzw. 4. Juli 2017 erneuerte die Bauherrschaft ihre AntrÃ¤ge auf Abweisung sÃ¤mtlicher Beschwerden unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (Duplik). Die BaubewilligungsbehÃ¶rde verzichtete am 27. Juni bzw. 5. Juli 2017 auf die Erstattung einer Duplik. Mit Eingaben vom 22. August 2017 erklÃ¤rten die BeschwerdefÃ¼hrenden, auf eine weitere Vernehmlassung zu verzichten.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerden zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die drei vorliegenden Beschwerden betreffen dasselbe Bauvorhaben und werfen im Wesentlichen dieselben Rechtsfragen auf. Es rechtfertigt sich daher aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden, die Verfahren zu vereinigen (§ 71 VRG in Verbindung mit Art. 125 lit. c der Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 [ZPO]; vgl. auch Martin Bertschi/Kaspar PlÃ¼ss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4â31 N. 50­60).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Strittig ist vorab die Rekurslegitimation der BeschwerdefÃ¼hrenden 3, welche unbestrittenermassen kein Zustellbegehren im Sinn von § 315 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gestellt haben. Die streitbetroffene Baubewilligung wurde ihnen trotzdem als "GrundeigentÃ¼mern" zugestellt. Das Baurekursgericht ist auf den Rekurs nicht eingetreten. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte es aus, die BeschwerdefÃ¼hrenden 3 kÃ¶nnten nichts aus dem Umstand ableiten, dass ihnen der baurechtliche Entscheid von der Vorinstanz unaufgefordert mitgeteilt worden sei; dadurch lasse sich ein allfÃ¤llig verwirktes Rekursrecht nicht wiederherstellen. Die Vorinstanz habe die BeschwerdefÃ¼hrenden 3 offensichtlich als "zustimmende GrundeigentÃ¼mer" im Sinn von § 310 Abs. 3 PBG in Verbindung mit § 5 lit. m der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) qualifiziert. Dies sei nicht zu beanstanden, da ihr GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 direkt von gewissen baulichen Massnahmen betroffen sei, wenn auch nicht davon gesprochen werden kÃ¶nne, dass ihnen die klassische Stellung des nicht als Bauherrn auftretenden GrundeigentÃ¼mers im Sinn von § 310 Abs. 3 PBG zukomme, da es sich bei ihrem GrundstÃ¼ck nicht um das eigentliche BaugrundstÃ¼ck handle; das Bauvorhaben als solches werde auf GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 ausgefÃ¼hrt. Einzig bezÃ¼glich des Ã¤usserst marginalen Bereichs ihres GrundstÃ¼cks, wo das Schwimmbecken die GrundstÃ¼cksgrenze Ã¼berrage, kÃ¶nne ihnen die Stellung von "zustimmenden GrundeigentÃ¼mern" zukommen. Ob sie als solche um Zustellung des baurechtlichen Entscheids im Sinn von § 315 PBG hÃ¤tten ersuchen mÃ¼ssen, kÃ¶nne offenbleiben, da sie in ihrer Stellung als "zustimmende GrundeigentÃ¼mer" ohnehin nicht beschwert seien. Weder mache sie die nach § 310 Abs. 3 PBG erforderliche Zustimmung zum (Mit-)Gesuchsteller oder in anderer Weise zu Beteiligten am Baubewilligungsverfahren noch enthalte die Baubewilligung irgendwelche sie direkt belastende Nebenbestimmungen. Im Ãbrigen handle es sich bei den BeschwerdefÃ¼hrenden 3 um gewÃ¶hnliche Nachbarn und damit um Dritte im Sinn von § 315 Abs. 1 PBG, weshalb ein Zustellbegehren zur Wahrung des Rekursrechts unerlÃ¤sslich gewesen wÃ¤re.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden 3 stellen diese Rechtsauffassung infrage und machen im Wesentlichen geltend, die BaubewilligungsbehÃ¶rde habe sie als GrundeigentÃ¼mer im Sinn von § 310 Abs. 3 PBG qualifiziert und ihnen aus diesem Grund den baurechtlichen Entscheid zugestellt. Sie seien daher keine gewÃ¶hnlichen Nachbarn im Sinn von § 315 PBG. Sie seien gestÃ¼tzt auf die Bestimmung von § 10 Abs. 3 lit. a VRG Verfahrensbeteiligte, da ihr GrundstÃ¼ck in das Bauvorhaben miteinbezogen werden solle. Sie seien aus diesem Grund mehr berÃ¼hrt als die Allgemeinheit und hÃ¤tten ein offenkundiges Interesse an der Aufhebung des fehlerhaften Entscheids. Die Baubewilligung sei ihnen mit RÃ¼ckschein zugestellt worden. DafÃ¼r sei kein anderer Grund ersichtlich als derjenige, dass die BaubehÃ¶rde die BeschwerdefÃ¼hrenden 3 als legitimierte GrundeigentÃ¼mer qualifiziert habe, und mit der Zustellung des Entscheids das Rekursrecht der BeschwerdefÃ¼hrer verbunden sei. Ausserdem sei darauf hinzuweisen, dass § 315 PBG nicht von jedermann, der aus dem Planungs- und Baugesetz AnsprÃ¼che wahrnehmen wolle, die Zustellung des baurechtlichen Entscheids verlange. Es gebe verschiedene Mitteilungsberechtigte, welche â auch ohne den baurechtlichen Entscheid verlangt zu haben â als verfahrensbeteiligt im Sinn von § 10 Abs. 3 lit. b VRG gÃ¤lten, so etwa auch der NÃ¤herbaurechtsgeber. Was fÃ¼r den NÃ¤herbaurechtsgeber gelte, mÃ¼sse ohne Weiteres auch fÃ¼r den GrundeigentÃ¼mer gelten, auf dessen GrundstÃ¼ck Bauarbeiten ausgefÃ¼hrt wÃ¼rden.</p> <p class="Urteilstext">Die BaubewilligungsbehÃ¶rde stellt sich auf den Standpunkt, der Umstand, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden 3 mehr als die Allgemeinheit durch das Bauvorhaben berÃ¼hrt seien, reiche fÃ¼r eine Rechtsmittellegitimation im Baubewilligungsverfahren nicht aus, sei doch jeder Nachbar durch ein Bauvorhaben mehr als die Allgemeinheit betroffen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Rechtsmittellegitimation bestimmt sich im Baubewilligungsverfahren nach § 338a Abs. 1 Satz 1 PBG. Danach ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung hat. Die Bestimmung entspricht der Vorschrift von § 21 Abs. 1 VRG. Die beiden Bestimmungen sind entsprechend gleich auszulegen (vgl. Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 53).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Ohne Weiteres legitimiert sind die <i>Adressaten der Baubewilligung</i>. Darunter fallen neben dem Baugesuchsteller insbesondere GrundeigentÃ¼mer, die nicht Baugesuchsteller sind, wenn sich in der Baubewilligung Anordnungen bezÃ¼glich ihres GrundstÃ¼cks finden (vgl. <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf</span>, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 439 mit weiteren Beispielen von VerfÃ¼gungsadressaten im Baubewilligungsverfahren). Ob es sich dabei um den EigentÃ¼mer des BaugrundstÃ¼cks handelt oder um EigentÃ¼mer benachbarter GrundstÃ¼cke, welche vom Bauvorhaben (mit)erfasst werden, indem beispielsweise die Zufahrt zum geplanten GebÃ¤ude darÃ¼ber erfolgt, ist unerheblich. Die Rechtsmittelberechtigung der Baubewilligungsadressaten ergibt sich unmittelbar aus dem Umstand, dass der angefochtene Akt sie adressierende Rechte und Pflichten statuiert bzw. ihre Rechtsstellung als EigentÃ¼mer eines vom Bauvorhabens erfassten GrundstÃ¼cks tangiert. Sie sind, soweit sie beschwert sind, ohne Weiteres beschwerdeberechtigt und kÃ¶nnen sÃ¤mtliche RÃ¼gen vorbringen, die sich unmittelbar aus der Inanspruchnahme ihres GrundstÃ¼cks ergeben (Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 9 und 41). Diese Rekursberechtigung ist nicht abhÃ¤ngig von einem Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids im Sinn von § 315 Abs. 1 PBG.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>ZusÃ¤tzlich legitimiert sind im Baurecht zulasten der VerfÃ¼gungsadressaten intervenierende Dritte (Nachbarn), welche Ã¼ber eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum BaugrundstÃ¼ck verfÃ¼gen, mehr als irgendeine Drittperson oder die Allgemeinheit durch die Erteilung der Baubewilligung in eigenen qualifizierten (tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen sind und MÃ¤ngel rÃ¼gen, durch deren Behebung diese Betroffenheit behoben werden kann (vgl. Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 55 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Die Rekurslegitimation dieser <i>Drittbetroffenen </i>setzt ein Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheids gemÃ¤ss § 315 Abs. 1 PBG voraus, wonach diejenigen, die AnsprÃ¼che aus dem Planungs- und Baugesetz wahrnehmen wollen, innert 20 Tagen seit der Ã¶ffentlichen Bekanntmachung bei der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde schriftlich die Zustellung des oder der baurechtlichen Entscheide zu verlangen haben. Wer den baurechtlichen Entscheid nicht rechtzeitig verlangt, hat gemÃ¤ss § 316 Abs. 1 PBG das Rekursrecht verwirkt (vgl. PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 10 N. 71; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 444).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>GemÃ¤ss § 10 Abs. 3 lit. a VRG werden schriftliche Anordnungen <i>von Amtes wegen</i> den <i>Verfahrensbeteiligten</i> mitgeteilt. Verfahrensbeteiligte sind jene, die durch einen erstinstanzlichen Hoheitsakt mehr als die Allgemeinheit berÃ¼hrt werden und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an der Aufrechterhaltung, Aufhebung oder Ãnderung der VerfÃ¼gung haben (vgl. PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 10 N. 65). Zur Gruppe der Verfahrensbeteiligten, welchen der angefochtene Akt von Amtes mitzuteilen ist, gehÃ¶ren im Baubewilligungsverfahren die Adressaten der Baubewilligung. So ist die Baubewilligung nach der Rechtsprechung Dritten <i>mit Bezug auf sie direkt belastende Nebenbestimmungen</i> auch dann zu erÃ¶ffnen, wenn sie kein Zustellbegehren im Sinn von § 315 Abs. 1 PBG gestellt haben. Insoweit sind sie rechtsmittelbefugt (vgl. PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 10 N. 71 mit Hinweis auf RB 1998 Nr. 119). Dies ergibt sich ausserdem ohne Weiteres aus dem Umstand, dass diese Nebenbestimmungen unter UmstÃ¤nden derart beschaffen sind, dass sie der Baugesuchsteller, der nicht GrundeigentÃ¼mer ist, allein nicht zu erfÃ¼llen vermag. Damit sich solche Nebenbestimmungen auch gegenÃ¼ber dem EigentÃ¼mer durchsetzen lassen, mÃ¼ssen sie diesem mitgeteilt werden und haben ihm dagegen dieselben Rechtsmittel offenzustehen wie dem Baugesuchsteller (vgl. VGr, 7. Juni 1983, VB 1/1983 in BEZ 1983 Nr. 38).</p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss lit. b von § 10 Abs. 3 VRG werden schriftliche Anordnungen <i>auf Gesuch hin</i> zudem Drittpersonen zugestellt, wenn sie durch die Anordnung berÃ¼hrt sind und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren Aufhebung oder Ãnderung haben. Im Gegensatz zu den VerfÃ¼gungsadressaten handelt es sich hier um Personen, die in der Regel ebenfalls direkt von der VerfÃ¼gung betroffen sind. Allerdings werden ihre Rechte und Pflichten nicht in der VerfÃ¼gung geregelt, sondern diese greift auf andere Weise in ihre Rechte oder Interessen ein (vgl. Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 9). Im Baubewilligungsverfahren ist fÃ¼r diese Drittpersonen, worunter in der Regel auch die EigentÃ¼mer benachbarten GrundstÃ¼cke zÃ¤hlen, die Spezialregelung von § 315 Abs. 1 PBG vorgesehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die vorliegende Baubewilligung wurde neben Dritten im Sinn von § 315 Abs. 1 PBG verschiedenen GrundeigentÃ¼mern, darunter den BeschwerdefÃ¼hrenden 3, gegen RÃ¼ckschein zugestellt. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde ist offensichtlich von der Stellung der BeschwerdefÃ¼hrenden 3 als VerfÃ¼gungsadressaten und Verfahrensbeteiligte ausgegangen. Diese Auffassung ist nach dem Gesagten nicht zu beanstanden. Das Bauvorhaben sieht den Abriss des bestehenden Schwimmbads vor, welches sich teilweise auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 der BeschwerdefÃ¼hrenden 3 erstreckt. Da die Gartenanlage auf Parzelle Kat.-Nr. 14 â ebenso wie diejenige auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02, Ã¼ber welches die Zufahrt zum geplanten Mehrfamilienhaus erfolgt â als gartendenkmalpflegerisch wertvoll inventarisiert ist, wurden mit der Baubewilligung gestalterische Auflagen hinsichtlich der Wiederherstellungsmassnahmen statuiert. Diese Auflagen sind grundsÃ¤tzlich auch gegenÃ¼ber den BeschwerdefÃ¼hrenden 3 verbindlich. Insofern beinhaltet die Baubewilligung unmittelbare Rechte und Pflichten der BeschwerdefÃ¼hrenden 3 bzw. tangiert ihre Rechtsstellung als GrundeigentÃ¼mer unmittelbar. Der Umfang ihrer Rekurslegitimation ergibt sich aus der Betroffenheit als VerfÃ¼gungsadressaten und nicht aus der Stellung als drittbetroffene Nachbarn im Sinn von § 315 f. PBG.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Zusammenfassend sind die ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts insofern zu prÃ¤zisieren, als die BeschwerdefÃ¼hrenden 3 in ihrer Stellung als drittbetroffene Nachbarn im Sinn von § 315 Abs. 1 PBG mangels Zustellbegehrens nicht legitimiert sind. Nichts daran zu Ã¤ndern vermag der Umstand, dass die Publikation insofern als unvollstÃ¤ndig zu beurteilen ist, als ein Hinweis auf die inventarisierten Gartenanlagen der vom Bauvorhaben betroffenen NachbargrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 02 und 05 fehlte, was die BeschwerdefÃ¼hrenden 3 bereits im Rekursverfahren rÃ¼gten und nun auch im Beschwerdeverfahren geltend machen. Dass sie durch die fehlerhafte Publikation davon abgehalten worden wÃ¤ren, rechtzeitig die Zustellung des baurechtlichen Entscheids zu verlangen, ist nicht plausibel und wird auch nicht geltend gemacht. Da sie ihre Zustimmung zum Bauvorhaben bereits im Februar 2016 und mithin vor der Planauflage (1. April 2016â26. April 2016) erteilt hatten, hatten sie offensichtlich bereits deutlich vor dem Lauf der Frist zur Stellung des Zustellbegehrens genaue Kenntnis vom Bauvorhaben auf dem benachbarten GrundstÃ¼ck.</p> <p class="Erwgung2">Den BeschwerdefÃ¼hrenden 3 kommt jedoch die Stellung von Adressaten der Baubewilligung zu. Als solche sind sie zur Rekurserhebung grundsÃ¤tzlich berechtigt, soweit ihre Rechtsstellung durch die Baubewilligung unmittelbar tangiert wird. Der Auffassung des Baurekursgerichts, dass die angefochtene Baubewilligung keinerlei die BeschwerdefÃ¼hrenden 3 verpflichtende Nebenbestimmungen enthalte und sie daher gar nicht beschwert seien, kann in dieser absoluten Form nicht beigepflichtet werden. Die Bauherrschaft wurde auflageweise verpflichtet, ergÃ¤nzende Planunterlagen unter anderem hinsichtlich der Gestaltung der Wiederherstellungsmassnahmen im Bereich des abzubrechenden Schwimmbads einzureichen. Diese Wiederherstellungsmassnahmen beschlagen auch das GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden 3, dessen Gartenanlage als potenziell schÃ¼tzenswert inventarisiert ist. Zwar beinhaltet die auflageweise Behebung des die Umgebungsgestaltung betreffenden Mangels noch keine direkten baulichen Vorgaben. Allerdings machen die BeschwerdefÃ¼hrenden 3 geltend, die angefochtene Baubewilligung beruhe unter anderem hinsichtlich der Umgebungsgestaltung im Rahmen des schutzwÃ¼rdigen Ortsbilds auf einer ungenÃ¼genden Erhebung des Sachverhalts. Die Auswirkungen der Bauarbeiten auf die denkmalpflegerisch wertvollen Gartenanlagen kÃ¶nnten nicht beurteilt werden. Ausserdem sei eine Behebung der MÃ¤ngel hinsichtlich der Umgebungsgestaltung, insbesondere auch im Bereich der inventarisierten benachbarten GrundstÃ¼cke, durch die Auflage, ergÃ¤nzende PlÃ¤ne einzureichen, unzulÃ¤ssig. Die Beurteilung der Umgebungsgestaltung habe mit der Stammbewilligung zu erfolgen und dÃ¼rfe nicht einer separaten Bewilligung vorbehalten werden. Ob diese EinwÃ¤nde berechtigt sind, ist im Rahmen der materiellen ÃberprÃ¼fung zu beurteilen. Fest steht aber, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden 3 als zustimmungspflichtige GrundeigentÃ¼mer im Bereich des geplanten Abbruchs des Schwimmbads durch den Entscheid der BaubewilligungsbehÃ¶rde, die erforderlichen Wiederherstellungsmassnahmen einer separaten, spÃ¤teren Beurteilung vorzubehalten, grundsÃ¤tzlich beschwert sind, da er auch die Wiederherstellungsmassnahmen im Grenzbereich ihrer Parzelle zum BaugrundstÃ¼ck betrifft und somit unmittelbar mit der Inanspruchnahme ihres GrundstÃ¼cks zusammenhÃ¤ngt. Dass der Abbruch des Schwimmbads nur einen "Ã¤usserst marginalen Bereich" ihres GrundstÃ¼cks betrifft, vermag daran nichts zu Ã¤ndern. DiesbezÃ¼glich sind die BeschwerdefÃ¼hrenden 3 zur Rekurserhebung berechtigt, sodass das Baurekursgericht auf ihren Rekurs hinsichtlich dieser bereits im Rekursverfahren erhobenen RÃ¼gen hÃ¤tte eintreten mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Der angefochtene Nichteintretensentscheid des Baurekursgerichts ist demzufolge aufzuheben. Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so entscheidet es selbst oder weist die Sache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ck (§ 63 Abs. 1 und § 64 Abs. 1 VRG). In Nachachtung des Grundsatzes der raschen Verfahrenserledigung und angesichts des Umstands, dass es sich um die Beurteilung von Rechtsfragen handelt, rechtfertigt es sich vorliegend ohne Weiteres, auf eine RÃ¼ckweisung zu verzichten und reformatorisch zu entscheiden. Es ist daher nachfolgend auf die Auflagen hinsichtlich Umgebungsgestaltung betreffenden RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden 3 nÃ¤her einzugehen. Auf die weiteren RÃ¼gen musste die Vorinstanz hingegen nicht eingehen; ohnehin wÃ¤ren diese unbehelflich gewesen, wie die nachfolgenden AusfÃ¼hrungen zeigen werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>In prozessualer Hinsicht beantragt der BeschwerdefÃ¼hrer 1 die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</span> Ein solcher wÃ¤re dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar wÃ¤ren und anzunehmen wÃ¤re, die Parteien vermÃ¶chten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr, 21. Dezember 2011, VB.2011.00608, E. 2.2; PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 79). Die Vorinstanz hat am 11. Januar 2017 bereits einen Augenschein durchgefÃ¼hrt und diesen mittels Protokoll und Fotografien gut dokumentiert. Damit und zusammen mit den Ã¼brigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenÃ¼gend erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrenden bemÃ¤ngeln in materieller Hinsicht die Gestaltung der geplanten GebÃ¤ude und machen geltend, das Bauvorhaben verletze die <i>Einordnungsvorschrift</i> von § 238 Abs. 2 PBG.</p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist besondere RÃ¼cksicht zu nehmen (Abs. 2). Wo die VerhÃ¤ltnisse es zulassen, kann mit der baurechtlichen Bewilligung verlangt werden, dass vorhandene BÃ¤ume bestehen bleiben, neue BÃ¤ume und StrÃ¤ucher gepflanzt sowie VorgÃ¤rten und andere geeignete Teile des GebÃ¤udeumschwungs als GrÃ¼nflÃ¤che erhalten oder hergerichtet werden (Abs. 3).</p> <p class="Erwgung2">Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei sind die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezÃ¼glich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen (VGr, 23. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; <span>Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. </span>652; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der BegrÃ¼ndung ihres Entscheids berÃ¼cksichtigt die BaubehÃ¶rde die fÃ¼r die Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst. Das Baurekursgericht seinerseits ist in seiner Angemessenheitskontrolle bloss insofern eingeschrÃ¤nkt, als es die Einordnung des Bauvorhabens nicht vÃ¶llig frei und unbesehen des angefochtenen Bauentscheids wÃ¼rdigen darf. Vielmehr muss es diesen Entscheid unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der EntscheidgrÃ¼nde Ã¼berprÃ¼fen. Dabei hat es sich mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie von der lokalen BaubehÃ¶rde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt wurden. Eine weitergehende EinschrÃ¤nkung der baurekursgerichtlichen PrÃ¼fungsbefugnis besteht demgegenÃ¼ber nicht. Beim Baurekursgericht handelt es sich um ein Fachgericht, welches aufgrund seiner Zusammensetzung ohne Weiteres in der Lage ist, die Gestaltung eines Bauvorhabens fachmÃ¤nnisch zu beurteilen; die fÃ¼r die Beurteilung der Gesamtwirkung erforderlichen Ortskenntnisse kÃ¶nnen sich seine Mitglieder mittels eines Augenscheins beschaffen. Das Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, -Ã¼berschreitung und -unterschreitung hin Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. November 2015, VB.2015.00532, E. 3.3; VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3; VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 macht vorab geltend, die BegrÃ¼ndung der Rekursinstanz, weshalb das Bauvorhaben den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genÃ¼ge, sei widersprÃ¼chlich und nicht nachvollziehbar. Wie die BaubewilligungsbehÃ¶rde, welche in der ursprÃ¼nglichen Baubewilligung davon spreche, dass sich das Bauvorhaben "angemessen" einordne, stelle das Baurekursgericht fest, dass das Bauvorhaben nicht "aus dem Kontext falle" und eine gute Gesamtwirkung erreicht werden "kÃ¶nne", wenn die gestalterischen Auflagen erfÃ¼llt seien. Mit diesen AusfÃ¼hrungen werde die Erreichung einer guten Einordnung <i>nicht in nachvollziehbarer Weise begrÃ¼ndet</i>, was eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs darstelle.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Das Baurekursgericht schÃ¼tzte die gestalterische Beurteilung durch die BaubewilligungsbehÃ¶rde. Es stellte primÃ¤r fest, dass diese sowohl die Einordnung des geplanten BaukÃ¶rpers in die bauliche und landschaftliche Umgebung als auch die architektonische Gestaltung des BaukÃ¶rpers sowie die Umgebungsplanung geprÃ¼ft und auf Ãbereinstimmung mit den erhÃ¶hten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG beurteilt habe. Das Baurekursgericht schloss sich nach DurchfÃ¼hrung eines Abteilungsaugenscheins der Beurteilung der BaubewilligungsbehÃ¶rde an, dass es sich beim massgeblichen baulichen Umfeld um eine gepflegte, aber Ã¤usserst heterogene Umgebung handle, welche die fÃ¼r einen Bauvolumenverzicht erforderliche QualitÃ¤t nicht erreiche. Ebenfalls als zutreffend erachtet die Rekursinstanz die Annahme, dass sich das Bauvorhaben in formaler Hinsicht stÃ¤rker an den modernen Bauten im unteren Hangbereich orientiere und bezÃ¼glich seiner volumetrischen KÃ¶rnung und Gliederung gut auf deren MassstÃ¤blichkeit eingehe. Ausserdem Ã¼bernehme das Bauvorhaben die in der Umgebung hÃ¤ufig vorkommenden gestalterischen Massnahmen wie EinschnÃ¼rung des Bauvolumens beim Treppenhaus, gestaffelter Grundriss sowie mineralische Lochfassade mit grossflÃ¤chigen Verglasungen. Schliesslich beurteilte die Rekursinstanz auch die architektonische Detailgestaltung des geplanten GebÃ¤udes und verwies auf die Fassadengestaltung, welche das GebÃ¤ude klarerweise als zweigeschossig erscheinen liesse, obwohl einzurÃ¤umen sei, dass Bauten in der Zone W2bI an steilen Hanglagen aus Sicht eines talseitigen Betrachters zwangslÃ¤ufig gewisse Aspekte eines viergeschossigen GebÃ¤udes aufwiesen. Ausserdem verwies das Gericht auf die Bestimmung von Art. 7a Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO), welche sich von der allgemeinen Vorschrift von § 292 PBG dahingehend unterscheide, dass Attikageschosse unter bestimmten Voraussetzungen hangseitig fassadenbÃ¼ndig angeordnet werden kÃ¶nnten.</p> <p class="Erwgung2">Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden hat die Rekursinstanz ihre Ãberlegungen damit widerspruchsfrei dargelegt und ihre Auffassung, wonach sich das Bauvorhaben gut in die Umgebung einordne, in nachvollziehbarer Weise begrÃ¼ndet. Das Gericht hat sich mit den BeweggrÃ¼nden der BaubewilligungsbehÃ¶rde und den Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden in ausreichendem Masse auseinandergesetzt. Eine GehÃ¶rsverletzung liegt nicht vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden vertreten ferner die Auffassung, die Vorinstanzen hÃ¤tten das massgebliche bauliche Umfeld des Bauvorhabens nicht richtig erkannt bzw. die gestalterische Beurteilung der geplanten Neubaute nicht an den massgeblichen GebÃ¤uden der Umgebung ausgerichtet. Die Ã¤sthetische Beurteilung habe sich nicht an den talseitig liegenden GebÃ¤uden zu orientieren. Das BaugrundstÃ¼ck sei vielmehr Bestandteil der schÃ¼tzenswerten GebÃ¤udegruppe des Architekten K an der L-Strasse 06 bis 08; entsprechend mÃ¼sse der Neubau optisch an den Anforderungen dieser GebÃ¤ude gemessen werden. Insofern treffe die Feststellung der Vorinstanz, dass die bauliche Umgebung als Ã¤usserst heterogen zu beurteilen sei, nicht zu. Vielmehr sei diese optisch in zwei unterschiedliche Teile aufgeteilt, da zwei bauliche Strukturen aufeinandertreffen wÃ¼rden. Das Gebiet oberhalb des Fusswegs, welchem das BaugrundstÃ¼ck angehÃ¶re, zeichne sich durch eine klare Villenstruktur und stattliche Gartenanlagen mit grosszÃ¼gigem Baumbestand aus und sei keineswegs heterogen. Die schutzwÃ¼rdige Umgebung des BaugrundstÃ¼cks wie auch dieses selber seien im ISOS als qualitÃ¤tsvolle MehrfamilienhÃ¤user der FrÃ¼hmoderne mit steilem Satteldach und sachlicher Fassadengestaltung aus den Jahren 1924â26 eingetragen und dem Erhaltungsziel C zugewiesen, was bedeute, dass der Gebietscharakter zu erhalten und insbesondere ein Gleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten zu bewahren sei. Ausserdem seien die fÃ¼r den Charakter wesentlichen Elemente integral zu erhalten. Was die Vor­instanz zur Gestaltung und Erscheinungsweise des Neubaus ausfÃ¼hre, vermÃ¶ge nicht zu Ã¼berzeugen. So solle etwa die gerÃ¼gte viergeschossige Erscheinung durch die einheitliche Befensterung der Vollgeschosse gegenÃ¼ber dem Unter- sowie dem Attikageschoss verhindert werden. Nun habe aber die BaubewilligungsbehÃ¶rde diese unterschiedliche Befensterung beanstandet und auflageweise eine Abstimmung derselben aufeinander verlangt. Ausserdem erfÃ¼lle das geplante Mehrfamilienhaus die Vorgaben hinsichtlich KÃ¶rnung, Volumetrie und vorgesehener Umgebungsgestaltung nicht.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Die BaubewilligungsbehÃ¶rde ging bei der Beurteilung der Einordnung des Bauvorhabens von einem aus freistehenden Ein- und MehrfamilienhÃ¤usern bestehenden baulichen Umfeld aus, welches sich durch grosszÃ¼gige GÃ¤rten und eine aussichtsreiche Lage auszeichne. Sie verwies auf die im Nahbereich vorhandenen denkmalpflegerisch wertvollen GebÃ¤ude und Gartenanlagen, welche besondere RÃ¼cksichtnahme erforderten. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren bezeichnet sie die Darstellung der BeschwerdefÃ¼hrenden, es sei von einer klaren geografischen Zweiteilung der baulichen Umgebung in ein hÃ¶herliegendes Gebiet mit qualitÃ¤tsvollen, inventarisierten Bauten mit SteildÃ¤chern und in ein tiefer liegendes Gebiet mit anspruchslosen Flachdachbauten auszugehen, als unzutreffend.</p> <p class="Erwgung2">Diese Feststellungen der Ã¶rtlichen BaubewilligungsbehÃ¶rde decken sich mit denjenigen des Baurekursgerichts anlÃ¤sslich des Augenscheins, wonach sich das bauliche Umfeld heterogen prÃ¤sentiere. Eine Zweiteilung des Gebiets in einen oberen und einen unteren Hangbereich, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden behaupten, stellten nicht nur die Vorinstanzen nicht fest, sondern ergibt sich auch nicht aus den Akten. Vielmehr zeigt gerade der vom BeschwerdefÃ¼hrer 1 eingereichte Plan mit den Baujahren der GebÃ¤ude, dass die bauliche Erneuerung und Verdichtung des Quartiers eingesetzt hat und zwar oberhalb und unterhalb der L-Strasse bzw. nÃ¶rdlich und sÃ¼dlich des J-Wegs. Dies wiederum hat eine Durchmischung von Ã¤lteren GebÃ¤uden und Neubauten zur Folge, was zwangslÃ¤ufig auch eine heterogene Durchmischung der Architekturstile der verschiedenen BaukÃ¶rper nach sich zieht. Selbst wenn von einer klaren Zweiteilung des baulichen Umfelds und einer ZugehÃ¶rigkeit des BaugrundstÃ¼cks zur einen HÃ¤lfte auszugehen wÃ¤re, hÃ¤tte dies entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden im Ãbrigen nicht zur Folge, dass die architektonische Gestaltung der Neubaute den Architekturstil der inventarisierten GebÃ¤ude zu Ã¼bernehmen hÃ¤tte. Eine gesetzliche Verpflichtung, allfÃ¤llige Neubauten nach einem einheitlichen Bebauungsmuster oder einer einheitlichen Architektursprache zu erstellen, besteht nicht (vgl. RB 1980 Nr. 120). Dies verlangt auch die nach § 238 Abs. 2 PBG geforderte besondere RÃ¼cksichtnahme nicht.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>Dass ausserordentliche VerhÃ¤ltnisse im Sinn der stÃ¤ndigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts vorlÃ¤gen, welche es erlaubten, von der Bauherrschaft einen Verzicht auf die Realisierung des auf dem BaugrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens zu verlangen, machen die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht geltend. Triftige GrÃ¼nde, wie eine Ã¼berdurchschnittliche QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung, eine weitherum zurÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pfte AusnÃ¼tzung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit (zum Ganzen RB 1990 Nr. 78; VGr, 28. MÃ¤rz 2007, VB.2007.00036, E. 3.3; 5. Dezember 2013, VB.2013.00598, E. 9.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 660), sind denn auch nicht ersichtlich. Insbesondere vermag allein der Umstand, dass die GebÃ¤udegruppe des Architekten K an der L-Strasse 06, 07 und 08 als schÃ¼tzenswert inventarisiert ist, keine Ã¼berdurchschnittliche QualitÃ¤t des gesamten baulichen Umfelds im Sinn der zitierten Rechtsprechung zu begrÃ¼nden.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.3 </b>Selbst wenn schliesslich das ISOS die GebÃ¤ude L-Strasse 06, 07 und 08 als qualitÃ¤tsvolle MehrfamilienhÃ¤user der FrÃ¼hmoderne mit steilem Satteldach und sachlicher Fassadengestaltung bezeichnen und dem Erhaltungsziel C zugewiesen haben wÃ¼rde, wonach deren Charakter zu erhalten und insbesondere ein Gleichgewicht zwischen Alt- und Neubauten zu bewahren sei, wÃ¼rde dies den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht entscheidend weiterhelfen:</p> <p class="Erwgung3">Durch die Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass ein Objekt in besonderem Masse die ungeschmÃ¤lerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grÃ¶sstmÃ¶gliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 [NHG]). GemÃ¤ss Art. 6 Abs. 2 NHG gilt dieser Schutz indes nur bei der ErfÃ¼llung von Bundesaufgaben im Sinn von Art. 2 und Art. 3 NHG in unmittelbarer Weise. <span>Trifft dies â wie vorliegend â nicht zu, besteht fÃ¼r die kantonale (und kommunale) Nutzungsplanung lediglich eine Pflicht zur BerÃ¼cksichtigung (BGE 135 II 209 E. 2.1; Arnold Marti, Bundesinventare â eigenstÃ¤ndige Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und Heimatschutzrechts, URP 2005, 619 ff., S. 634 f.; ders.</span>, Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit der geplanten Ãnderung der Aufnahmemethode bei der Revision von Ortsbildaufnahmen im Rahmen des Bundesinventars der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2016, S. 11 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]<span>). </span>Vorliegend erfolgt aufgrund der bestehenden Inventarisierungen ohnehin eine PrÃ¼fung des Projekts unter Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG, wonach<span> im Interesse der Heimatschutzanliegen besondere RÃ¼cksicht auf die umliegenden inventarisierten Objekte zu nehmen ist. Damit sind die bundesrechtlichen Vorgaben jedenfalls gewahrt.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.4 </b>Die Vorinstanzen beurteilen die Platzierung der BaukÃ¶rper auf dem GrundstÃ¼ck sowie die Gliederung des baulichen Volumens Ã¼bereinstimmend als gelungen und den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG entsprechend. Die Detailgestaltung bezeichnet die Rekursinstanz als modern und feinfÃ¼hlig. Die klassische Lochfassade weise klare und ausgewogene Proportionen auf, was auf allen vier GebÃ¤udeseiten ablesbar sei. Das GebÃ¤ude sei durchwegs als zweigeschossig wahrnehmbar, wenn auch einzurÃ¤umen sei, dass Bauten in der Wohnzone W2bI an steilen Hanglagen aus Sicht eines talseitigen Betrachters zwangslÃ¤ufig gewisse Aspekte eines viergeschossigen GebÃ¤udes aufweisen wÃ¼rden. Die beiden Vollgeschosse wÃ¼rden durch die markanten DeckenbÃ¤nder und die einheitliche Befensterung klar akzentuiert.</p> <p class="Erwgung3">Dieser Auffassung ist mit Blick auf die FassadenplÃ¤ne beizupflichten. Die gewÃ¤hlte Fassadengestaltung verschafft der Neubaute ein schlichtes, unaufdringliches Erscheinungsbild. Dass die zweigeschossige Erscheinung durch die von der BaubewilligungsbehÃ¶rde statuierte Auflage, die grossflÃ¤chigen Verglasungen in Unter- und Attikageschoss und die Ã¼berbreiten horizontalen Fensterschlitze zu Ã¼berarbeiten, beeintrÃ¤chtigt werden kÃ¶nnte, ist nicht zu befÃ¼rchten. Dieser Auflage kann durch eine geringfÃ¼gige gestalterische Korrektur durchaus nachgekommen werden, ohne dass die gestalterische Abgrenzung des Attika- und des Untergeschosses von den beiden Vollgeschossen verloren gehen muss. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde legt zu Recht Wert auf eine optische Betonung der Zweigeschossigkeit des GebÃ¤udes und wird die abgeÃ¤nderten PlÃ¤ne unter diesem Aspekt zu prÃ¼fen haben. Zutreffend ist schliesslich insbesondere auch der Hinweis der Rekursinstanz auf die Bestimmung von Art. 7a Abs. 2 BZO, welche es unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt, das Attikageschoss hangseitig fassadenbÃ¼ndig zu gestalten, wovon die Bauherrschaft vorliegend Gebrauch gemacht hat. Die Beurteilung der Detailgestaltung des streitbetroffenen Vorhabens durch die Vorinstanzen ist nicht zu beanstanden und wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden im Ãbrigen auch nicht in substanziierter Weise infrage gestellt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden stellen sich vielmehr auf den Standpunkt, eine Gesamtbeurteilung der Einordnung des Bauvorhabens sei angesichts der Vielzahl von Nebenbestimmungen, mit welchen gestalterische MÃ¤ngel behoben werden mÃ¼ssten, gar nicht mehr mÃ¶glich. Es handle sich entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht um geringfÃ¼gige Anpassungen. Vielmehr sei eine deutliche Ãberarbeitung nÃ¶tig. Dies sei vor dem <i>Aspekt der Einheit der Baubewilligung</i> nicht zulÃ¤ssig. Dies rÃ¼gen auch die BeschwerdefÃ¼hrenden 3, auf deren diesbezÃ¼gliche RÃ¼gen nach dem unter Ziffer 3.5 der vorstehenden ErwÃ¤gungen AusgefÃ¼hrten einzutreten ist. Sie machen geltend, eine Behebung der MÃ¤ngel hinsichtlich der Umgebungsgestaltung, insbesondere auch im Bereich der inventarisierten benachbarten GrundstÃ¼cke, durch die Auflage, ergÃ¤nzende PlÃ¤ne einzureichen, sei unzulÃ¤ssig. Die Beurteilung der Umgebungsgestaltung habe mit der Stammbewilligung zu erfolgen und dÃ¼rfe nicht einer separaten Bewilligung vorbehalten werden. Ausserdem seien die Auswirkungen auf die schÃ¼tzenswerten Gartenanlagen von der fÃ¼r einen Schutzentscheid zustÃ¤ndigen ExekutivbehÃ¶rde zu beurteilen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.1 </b>In der angefochtenen Baubewilligung hat die BaubewilligungsbehÃ¶rde folgende Auflagen statuiert: Was die Terraingestaltung anbelangt, stellt die BehÃ¶rde fest, das zweite Untergeschoss rage teilweise volumenbildend aus dem Terrain heraus. Der GelÃ¤ndeverlauf sei diesbezÃ¼glich zu Ã¼berarbeiten. Ausserdem wirke die Fassade unruhig. Insbesondere die grossflÃ¤chigen Verglasungen im Untergeschoss und im Attikageschoss und die Ã¼berbreiten horizontalen Fensterschlitze ergÃ¤ben keine stimmige Wirkung mit den gut gesetzten Fenstern der Regelgeschosse. Das Erscheinungsbild der unterschiedlichen Geschosse sei besser aufeinander abzustimmen (E. E.f). Ausserdem ordnete die BaubewilligungsbehÃ¶rde Ãnderungen der Umgebungsgestaltung an. Das Terrain werde zu stark verÃ¤ndert und insbesondere zu stark terrassiert, was dazu fÃ¼hre, dass die natÃ¼rliche Hangneigung nicht mehr ablesbar sei. Es sei daher auf die massive Abgrabung entlang der Nordost-Fassade und die sehr starke Terrassierung zu verzichten. Das Terrain sei nÃ¤her am natÃ¼rlichen GelÃ¤ndeverlauf zu gestalten. Mauern zur GelÃ¤ndeabstÃ¼tzung seien nur zurÃ¼ckhaltend vorzusehen (E. E.k). Schliesslich verlangte die BaubewilligungsbehÃ¶rde die Einreichung eines detaillierten Umgebungsplans mit Angaben Ã¼ber die zu fÃ¤llenden BÃ¤ume und Bepflanzungen, insbesondere auch diejenigen auf den umliegenden, vom Bauvorhaben teilweise betroffenen Nachbarparzellen, sowie die geplanten Neugestaltungsmassnahmen, Neubepflanzungen und Materialisierung des GebÃ¤udeumschwungs (E. E.m).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.2 </b>Vorliegend ist vorab darauf hinzuweisen, dass es nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung zulÃ¤ssig ist, die detaillierte Umgebungsgestaltung eines Neubauvorhabens losgelÃ¶st von der Stammbewilligung einer spÃ¤teren separaten PrÃ¼fung vorzubehalten, indem in der Baubewilligung auflageweise die Einreichung eines detaillierten Umgebungsplans verlangt wird. Es ist daher in der Praxis Ã¼blich, mit dem Baugesuch noch keinen detaillierten Umgebungsplan einzureichen. Lediglich im Fall von ArealÃ¼berbauungen gemÃ¤ss § 69 ff. PBG, bei welchen erhÃ¶hte Anforderungen an die Umgebungsgestaltung gelten, gehÃ¶rt zur vollstÃ¤ndigen Baueingabe auch ein Umgebungsplan (vgl. RB 1997 Nr. 81, RB 2000 Nr. 95). Es ist daher auch im vorliegenden Fall nicht zu beanstanden, dass die BaubewilligungsbehÃ¶rde die Beurteilung der detaillierten Umgebungsgestaltung vorbehalten und in der Baubewilligung auflageweise die Einreichung eines detaillierten Umgebungsplans verlangt hat. Es besteht keine Veranlassung, im vorliegenden Fall von der angefÃ¼hrten Rechtsprechung abzuweichen. Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Fragen im Zusammenhang mit der Gestaltung des GebÃ¤udeumschwungs nicht Gegenstand einer nachtrÃ¤glichen PrÃ¼fung sein kÃ¶nnten. Dies gilt insbesondere auch fÃ¼r allfÃ¤llige Neugestaltungsmassnahmen auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden 3. Es handelt sich hier nur um eine sehr kleine FlÃ¤che entlang der sÃ¼dlichen Grenze der Parzelle Kat.-Nr. 05. Es kann davon ausgegangen werden, dass eine den Anforderungen der inventarisierten Gartenanlage genÃ¼gende Wiederherstellungsmassnahme ohne Weiteres realisierbar ist. Inwiefern den BeschwerdefÃ¼hrenden ein Nachteil aus dem Vorgehen der BaubewilligungsbehÃ¶rde erwachsen kÃ¶nnte, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. Die nachtrÃ¤gliche Bewilligung des Umgebungsplans wird den BeschwerdefÃ¼hrenden wiederum zuzustellen sein, und es wird ihnen freistehen, gegen diese zu rekurrieren.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.3 </b>Zutreffend ist, dass kein Schutzentscheid der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde (Stadtrat ZÃ¼rich) hinsichtlich der beiden inventarisierten Gartenanlagen vorliegt. Ein solcher ist jedoch gemÃ¤ss der Rechtsprechung nur dann erforderlich, wenn ein Bauvorhaben ein inventarisiertes Objekt gefÃ¤hrdet. Wenn eine GefÃ¤hrdung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben zum vornherein ausgeschlossen werden kann, so besteht keine Veranlassung, Ã¼ber die SchutzwÃ¼rdigkeit und den Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden. Vorbehalten bleibt der Fall, da der GrundeigentÃ¼mer entsprechend § 213 PBG durch ein sogenanntes Provokationsbegehren einen solchen Entscheid berechtigterweise verlangt hat (VGr, 17. Februar 2000, VB.1999.00128, in BEZ 2000 Nr. 22).</p> <p class="Erwgung3">Es kann mit den Vorinstanzen zulÃ¤ssigerweise davon ausgegangen werden, dass die inventarisierten Gartenanlagen durch das Bauvorhaben keine BeeintrÃ¤chtigung erfahren, da die geplanten baulichen Massnahmen die beiden Nachbarparzellen nur sehr geringfÃ¼gig in Anspruch nehmen. Es kann diesbezÃ¼glich auf die entsprechende ErwÃ¤gung der Rekursinstanz verwiesen werden, worin das Baurekursgericht auch auf seine Feststellungen anlÃ¤sslich des Augenscheins verweist. Da der Augenschein im Winter durchgefÃ¼hrt wurde und Schnee lag, fÃ¼hrte die zustÃ¤ndige stÃ¤dtische Fachstelle in den nachfolgenden Sommermonaten ausserdem eine erneute Begehung durch, anlÃ¤sslich welcher sich bestÃ¤tigt habe, dass im Bereich der geplanten Zufahrt Ã¼ber das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 02 lediglich eine Wiese und ein Kirschbaum vorhanden seien, die vom oberen Gartenbereich baulich und gestalterisch deutlich abgesetzt seien. Der ca. 40-jÃ¤hrige Kirschbaum stamme nicht aus der Ursprungsgestaltung der Gartenanlage. Es seien im Bereich der geplanten Zufahrt offensichtlich keine schutzwÃ¼rdigen Bereiche des Gartens betroffen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden bestreiten diese Feststellungen nicht in substanziierter Weise. Ausserdem entkrÃ¤ftet die nachtrÃ¤gliche Begehung durch die stÃ¤dtische Fachstelle in den Sommermonaten die RÃ¼ge des BeschwerdefÃ¼hrers 1, eine Beurteilung der Gartenanlage sei anlÃ¤sslich des Augenscheins gar nicht mÃ¶glich gewesen, da der Garten mit Schnee bedeckt gewesen sei. Die Zufahrt zur geplanten Unterniveaugarage wird parallel zur sÃ¼dwestlichen Grenze des NachbargrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 gefÃ¼hrt und tangiert das GrundstÃ¼ck lediglich im sÃ¼dwestlichen GrundstÃ¼cksbereich. Zwischen diesem Teil des Umschwungs und der das Wohnhaus umgebenden baulich gestalteten Gartenanlage besteht aufgrund des abfallenden GelÃ¤ndes kaum ein optischer Bezug.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.4.4 </b>Unbestritten ist ausserdem, dass inhaltliche oder formale MÃ¤ngel eines Bauvorhabens gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG unter bestimmten Voraussetzungen mittels Statuierung entsprechender Nebenbestimmungen in der Baubewilligung behoben werden kÃ¶nnen und auch mÃ¼ssen. Dieses Vorgehen ist Ausfluss des verfassungsrechtlichen VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips, welches verlangt, dass staatliche Massnahmen zwecktauglich und notwendig sein mÃ¼ssen, wobei Notwendigkeit bedeutet, dass eine Massnahme in ihrer konkreten Ausgestaltung Ã¼ber das zur Erreichung ihres Ziels Notwendige nicht hinausgehen darf (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999). Das Interesse des Bauherrn am Fortbestand der Baubewilligung ist als gewichtig einzustufen. Solange die MÃ¤ngel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden kÃ¶nnen, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen Nebenbestimmungen indessen wesentliche ProjektÃ¤nderungen nach sich, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 346). Nicht "ohne besondere Schwierigkeiten" behoben werden kÃ¶nnen unbestrittenermassen gewichtige baurechtliche MÃ¤ngel wie beispielsweise die gebotene Verlegung der Einfahrtsrampe einer Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00268, E. 6.2 f.), die Realisierung einer fehlenden ausreichenden Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks (BGr, 17. November 2009, 1C_192/2009, E. 2.4) oder gar die Korrektur einer Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he, welche sogar zum Verzicht auf ein Geschoss fÃ¼hren kÃ¶nnte (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.2). In diesen FÃ¤llen ist ohne grÃ¶sseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht. Es handelt sich bei den vorliegend zu korrigierenden, die Fassaden- und Umgebungsgestaltung betreffenden MÃ¤ngeln offensichtlich nicht um derart gravierende MÃ¤ngel im Sinn der angefÃ¼hrten Rechtsprechung, was die BeschwerdefÃ¼hrenden auch nicht geltend machen.</p> <p class="Erwgung2">Zwar kÃ¶nnen auch bei Vorliegen verschiedener, fÃ¼r sich allein betrachtet kleinerer MÃ¤ngel unter UmstÃ¤nden viele verschiedene MÃ¶glichkeiten der MÃ¤ngelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche <i>konkreten</i> baulichen Ãnderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der MÃ¤ngel zur Folge haben wird (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589 E. 4.2). Die vorliegend infrage stehenden MÃ¤ngel sind durchwegs als untergeordnet zu beurteilen. Sie kÃ¶nnen ohne Weiteres behoben werden. Die Auflagen betreffend Fassadengestaltung (Befensterung in Unter- und Attikageschoss sowie Abgrabungen an Nordostfassade) und auch Gestaltung der Umgebung sind â in Verbindung mit den dazugehÃ¶rigen ErwÃ¤gungen â ausreichend konkretisiert. Es ist keineswegs unklar, welche Ãnderungen konkret vorzunehmen sind. Die Ã¤sthetischen Auswirkungen der MÃ¤ngelbehebung sind abschÃ¤tzbar, sodass sie eine gestalterische Beurteilung des Bauvorhabens als Ganzes nicht infrage stellen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 kritisiert schliesslich die WÃ¼rdigung der Vorinstanzen hinsichtlich des sich auf seinem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 12 befindenden Baumbestandes. Die beiden mÃ¤chtigen Pinsapo-Tannen auf seinem GrundstÃ¼ck seien fÃ¼r das Erscheinungsbild Ã¤usserst wichtig, was die Baubewilligung bestÃ¤tige. Dies gelte auch fÃ¼r die Buchenreihe entlang der GrundstÃ¼cksgrenze. Es sei nicht nachvollziehbar und werde von den Vor­instanzen auch nicht ausreichend begrÃ¼ndet, weshalb die Anordnung einer Erhaltung der BÃ¤ume unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig wÃ¤re. Dies stelle wiederum eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs dar. Ausserdem sei bereits im Rekursverfahren und auch anlÃ¤sslich des Augenscheins dargelegt worden, dass Ersatzbepflanzungen auf dem BaugrundstÃ¼ck gar nicht mÃ¶glich seien, da das Untergeschoss der Neubaute bis 4 m an die Nachbarparzelle heranrÃ¼cke, sodass kein Platz fÃ¼r das Wurzelwerk einer Ersatzbepflanzung vorhanden sei. Die Baubewilligung mÃ¼sse daher um eine geeignete Massnahme zum Schutz der BÃ¤ume ergÃ¤nzt werden. Was das zivilrechtliche Kapprecht anbelange, so sei die Rechtsauffassung des Baurekursgerichts falsch. Eine Anordnung gestÃ¼tzt auf Absatz 3 von § 238 PBG kÃ¶nne unabhÃ¤ngig von der Frage beurteilt werden, ob dem benachbarten GrundeigentÃ¼mer ein Kapprecht zustehe oder nicht. Schliesslich habe der BeschwerdefÃ¼hrer bereits im Rekursverfahren gestÃ¼tzt auf § 239 Abs. 1 PBG Massnahmen zum Schutz der gefÃ¤hrdeten BÃ¤ume gefordert. Diese mÃ¼ssten unabhÃ¤ngig von einem zivilrechtlichen Kapprecht vorgÃ¤ngig mit der Baubewilligung angeordnet werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.5.1 </b>Vorab ist auf die zutreffende ErwÃ¤gung des Baurekursgerichts zu verweisen, wonach der Baumbestand auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 13 weder unter Schutz gestellt, noch inventarisiert ist. Ebenfalls liegt das GrundstÃ¼ck nicht in einem zukÃ¼nftigen Baumschutzgebiet (Art. 11a BZO-E 2014). Laut Darstellung der BaubewilligungsbehÃ¶rde wurden die beiden NadelbÃ¤ume von der stÃ¤dtischen Fachstelle ausserdem auf ihre SchutzwÃ¼rdigkeit Ã¼berprÃ¼ft und als nicht schutzwÃ¼rdig befunden. FÃ¼r eine Verpflichtung, die BÃ¤ume im Sinn einer Unterschutzstellung zu erhalten, fehlt daher eine gesetzliche Grundlage.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.5.2 </b>Nicht ernsthaft infrage gestellt werden kann ferner die Auffassung der BaubewilligungsbehÃ¶rde, dass den Anforderungen von § 238 PBG auch mit einer angemessenen Ersatzbepflanzung im Sinn von Absatz 3 von § 238 PBG Rechnung getragen werden kÃ¶nnte. Die allenfalls erforderlichen Ersatzbepflanzungen werden im Umgebungsplan aufzuzeigen sein und sind Gegenstand der Beurteilung desselben. Indem die BaubewilligungsbehÃ¶rde vorab die Erhaltung der vorhandenen BÃ¤ume vorsieht und fÃ¼r den Fall, dass diese nicht erhalten werden kÃ¶nnen, eine Ersatzbepflanzung vorsieht, trÃ¤gt sie dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit bereits Rechnung. Zum Schutz der bestehenden BÃ¤ume vor den Auswirkungen der Bauarbeiten hat die BehÃ¶rde einen Baustelleninstallationsplan mit Angaben zum Baumschutz verlangt. Eine weitergehende Verpflichtung des Bauherrn, welche die Baubewilligung als Ganzes beeinflussen kÃ¶nnte, wie beispielsweise etwa die Einhaltung eines grÃ¶sseren als den gesetzlichen Grenzabstands durch das Bauvorhaben, erwiese sich angesichts des Umstands, dass es sich nicht um schutzwÃ¼rdige BÃ¤ume handelt, zum vornherein als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Dass das Baurekursgericht keine weiteren VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsÃ¼berlegungen vorgenommen hat, ist daher nicht zu beanstanden und stellt keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs dar. Schliesslich bietet auch § 239 Abs. 1 PBG keine gesetzliche Grundlage fÃ¼r weitergehende Auflagen an die Bauherrschaft zum Schutz von nicht unter Schutz gestellten BÃ¤umen auf NachbargrundstÃ¼cken.</p> <p class="Urteilstext">Damit steht dem Bauvorhaben im Zusammenhang mit der Bepflanzung auf dem NachbargrundstÃ¼ck aus Ã¶ffentlich-rechtlicher Sicht nichts im Weg. AllfÃ¤llige zivilrechtliche Hindernisse werden von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht konkret geltend gemacht und wÃ¼rden im Ãbrigen im Baubewilligungsverfahren auch nicht beurteilt. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Sowohl der BeschwerdefÃ¼hrer 1 als auch die BeschwerdefÃ¼hrenden 2 rÃ¼gen eine Verletzung der <i>Geschosszahlvorschriften</i> durch das Bauvorhaben. Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 beanstandet die von der BaubewilligungsbehÃ¶rde statuierte, die Terraingestaltung im Bereich des zweiten, nicht anrechenbaren Untergeschosses betreffende Auflage. Er macht geltend, es sei willkÃ¼rlich, diesen Mangel einfach durch eine entsprechende Terraingestaltung zu korrigieren. Die Vorinstanz sei an die Baugesuchsunterlagen gebunden und mÃ¼sse das eingereichte Projekt nach den dort dargestellten UmstÃ¤nden im Licht der kommunalen und kantonalen Ã¶ffentlich-rechtlichen Bestimmungen beurteilen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 2 wenden sich demgegenÃ¼ber gegen die Annahme der Vorinstanzen, es handle sich um zwei weder in baulich-funktionaler noch in optischer-architektonischer Hinsicht eine Einheit bildende, eigenstÃ¤ndige WohnhÃ¤user, sodass die Geschosszahl fÃ¼r jeden BaukÃ¶rper separat zu zÃ¤hlen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Wie bereits in den vorstehenden ErwÃ¤gungen unter Ziffer 6.4.4 ausgefÃ¼hrt wurde, ist die BaubewilligungsbehÃ¶rde gestÃ¼tzt auf § 321 Abs. 1 PBG nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, MÃ¤ngel, welche ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kÃ¶nnen, mittels Nebenbestimmung zu korrigieren. In Ãbereinstimmung mit der Rekursinstanz ist darauf hinzuweisen, dass das zweite Untergeschoss im Bereich der GartensitzplÃ¤tze im SÃ¼dwesten des GebÃ¤udes nur geringfÃ¼gig mehr als 1,50 m Ã¼ber das gestaltete Terrain in Erscheinung tritt, was der BeschwerdefÃ¼hrer 1 im Ãbrigen nicht bestreitet. Es handelt sich damit um einen kleinen Mangel, welcher ohne Weiteres durch eine entsprechende Nebenbestimmung zur Korrektur des Verlaufs des gestalteten Terrains geheilt werden kann. Dies ist nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Das Baurekursgericht verweist im Weiteren auf die Praxis, wonach ein Teil eines zusammengebauten GebÃ¤udes nur dann zu einem eigenstÃ¤ndigen GebÃ¤ude werde, wenn er eine von anderen Teilen des BaukÃ¶rpers abgegrenzte, separate GrundflÃ¤che aufweise und sich in einem gewissen Masse auch optisch verselbstÃ¤ndigt habe. Andernfalls liege ein als Einheit zu betrachtendes GebÃ¤ude vor, bei dem die Geschosse durchgehend zu zÃ¤hlen seien. Das Bauvorhaben bestehe aus zwei zusammengebauten GebÃ¤uden, welche in der Mitte Ã¼ber einen gemeinsamen Erschliessungstrakt verfÃ¼gten und sich ein durchlaufendes Garagengeschoss teilten. Die beiden GebÃ¤udekÃ¶rper bildeten weder in baulich-funktionaler noch in optisch-architektonischer Hinsicht eine Einheit. Vielmehr handle es sich um zwei baulich-funktional eigenstÃ¤ndige WohnhÃ¤user mit je zwei 5-Zimmer-Wohnungen, welche separate, vom jeweils anderen GebÃ¤udetrakt klar abgegrenzte GrundflÃ¤chen aufweisen. Auch in optisch-architektonischer Hinsicht setzten sich die beiden GebÃ¤udetrakte infolge des nicht unerheblichen HÃ¶henversatzes von 1,5 m deutlich wahrnehmbar voneinander ab. Die Geschosse seien daher fÃ¼r jeden GebÃ¤udetrakt separat zu zÃ¤hlen, weshalb die gemÃ¤ss Bauordnung zulÃ¤ssige Geschosszahl ohne Weiteres eingehalten sei.</p> <p class="Erwgung2">Diese AusfÃ¼hrungen sind nicht zu beanstanden. Insbesondere vermag die gemeinsame Unterniveaugarage am Umstand, dass es sich um zwei in optisch-architektonischer und baulich-funktionaler Hinsicht eigenstÃ¤ndige GebÃ¤ude handelt, nichts zu Ã¤ndern (vgl. auch VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00107, E. 4.2.3). Die Geschosszahl ist damit eingehalten.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen eine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge durch das Bauvorhaben. Sie verweisen auf Art. 13 BZO, wonach die GebÃ¤udelÃ¤nge inkl. besondere GebÃ¤ude 25 m nicht Ã¼berschreiten dÃ¼rfe. Im Wesentlichen beanstanden sie die Qualifikation der Unterniveaugarage als besonderes GebÃ¤ude. Es handle sich nicht um eine Anbaute an ein HauptgebÃ¤ude, sondern um einen Teil des HauptgebÃ¤udes, welcher Ã¼ber dessen GrundflÃ¤che hinaus- und insbesondere das gewachsene Terrain auf der gesamten LÃ¤nge um deutlich mehr als 0,5 m Ã¼berrage. Sie betonen im Weiteren den klaren Willen des kommunalen und kantonalen Gesetzgebers, besondere GebÃ¤ude an die GebÃ¤udelÃ¤nge anzurechnen. Die Vorinstanz sei zu Unrecht von Art. 13 BZO abgewichen. DafÃ¼r seien keine GrÃ¼nde ersichtlich. Bei Art. 13 BZO handle es sich um eine BaubeschrÃ¤nkungsnorm zwecks EinschrÃ¤nkung der GebÃ¤udegrundflÃ¤che. Wenn die Vorinstanz die Auffassung gehabt hÃ¤tte, die Anwendung von Art. 13 BZO sei im vorliegenden Fall unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, so hÃ¤tte sie die Voraussetzungen einer Ausnahmebewilligung prÃ¼fen mÃ¼ssen, welche allerdings auch nicht erfÃ¼llt seien.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden gehen bei BerÃ¼cksichtigung der Unterniveaugarage von einer resultierenden GebÃ¤udelÃ¤nge von 31 m aus. Sie fÃ¼hren nÃ¤mlich aus, das durchlaufende Tiefgaragengeschoss bilde einen ca. 31 m langen Besonderen GebÃ¤udeteil, welcher das gewachsene Terrain auf der gesamten LÃ¤nge um deutlich mehr als 0,5 m Ã¼berrage. Das Tiefgaragengeschoss bilde eine dem HauptbaukÃ¶rper vorgelagerte, kÃ¼nstlich gestaltete GelÃ¤ndeterrasse. Die GelÃ¤ndestufung erfolge durch eine sichtbare Mauer, die in den BauplÃ¤nen als "StÃ¼tzmauer" bezeichnet werde. Diese verlaufe in West-Ostrichtung praktisch quer durch das ganze GrundstÃ¼ck und sei ca. 40 m lang. Die MauerhÃ¶he betrage ab gewachsenem Terrain 1 m. Damit entstehe ein Ã¼berlanger GebÃ¤uderiegel.</p> <p class="Urteilstext">Diese AusfÃ¼hrungen kÃ¶nnen nur so verstanden werden, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden davon ausgehen, die im Grundrissplan "Erdgeschoss und Umgebung" bzw. im Grundrissplan "Untergeschoss und Umgebung" eingezeichnete erste StÃ¼tzmauer entspreche der Aussenfassade des Garagengeschosses. Dass dem nicht so ist, ergibt sich aus dem Plan "Grundriss Garagengeschoss", welchem entnommen werden kann, dass die SÃ¼dwestfassade des Garagengeschosses nicht auf der Schnittlinie E-E verlÃ¤uft, sondern im Bereich der sÃ¼dwestlichen GebÃ¤udeecke auf einer LÃ¤nge von 11,50 m um rund 2 m zurÃ¼ckversetzt ist. Die GebÃ¤udelÃ¤nge entspricht daher nicht der LÃ¤nge der StÃ¼tzmauer im Erdgeschoss- und Umgebungsplan, sondern ist dem Grundrissplan des Garagengeschosses zu entnehmen. Wird die GebÃ¤udelÃ¤nge demnach an der sÃ¼dwestlichen Aussenmauer der Tiefgarage gemessen, so betrÃ¤gt sie 26,06 m (11,50 m plus 14,56 m). Die zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge von 25 m ist daher nur gerade um 1,06 m Ã¼berschritten, und dies nur, wenn davon ausgegangen wird, dass das Garagengeschoss im Bereich der SÃ¼dwestfassade auf seiner ganzen LÃ¤nge um mehr als 50 cm Ã¼ber das gewachsene Terrain hinausragt. Das Garagengeschoss ragt im Bereich der sÃ¼dwestlichen GebÃ¤udeecke nur gerade um 70 cm Ã¼ber das gewachsene Terrain, sodass der Mangel durch eine geringfÃ¼gige Tieferlegung des GebÃ¤udes um 20 cm behoben werden kÃ¶nnte. Eine entsprechende Nebenbestimmung wÃ¤re fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrenden bedeutungslos. Die RÃ¼ge wÃ¼rde von vornherein nicht zur Aufhebung der Baubewilligung fÃ¼hren und ist daher nicht zielfÃ¼hrend. Die Frage, ob die Unterniveaugarage als besonderes GebÃ¤ude zu qualifizieren und als solches an die GebÃ¤udelÃ¤nge anzurechnen sei oder nicht, kann unter diesen UmstÃ¤nden offenbleiben.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden im Weiteren die Qualifikation der Fassadenausbuchtungen an der Nordwest- und SÃ¼dostfassade als Erker. Sie machen geltend, der Abstand zwischen dem gestalteten Boden und der Unterkante der Fassadenausbuchtungen sei optisch nicht erkennbar. GemÃ¤ss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung sei jedoch gerade der optische Eindruck massgebend. Nach Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden kÃ¶nnen diese Bauteile nicht in den Genuss des Abstandsprivilegs von § 260 Abs. 3 PBG kommen und seien gemÃ¤ss § 256 Abs. 2 PBG an die Ãberbauungsziffer anzurechnen. Dies gelte insbesondere bei der Frage der Anrechnung an die Ãberbauungsziffer, weil hier nicht die Distanz des Erkers zum gestalteten, sondern zum gewachsenen Terrain massgebend sei bzw. sein mÃ¼sse.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Was den Begriff "Erker" sowie die damit verbundenen rechtlichen Konsequenzen anbelangt, so kann vollumfÃ¤nglich auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden. Wie in der Rechtsprechung wiederholt festgehalten wurde, ist fÃ¼r den massgeblichen optischen Eindruck nicht das gewachsene, sondern das gestaltete Terrain ausschlaggebend (vgl. VGr, 17. September 2015, VB.2015.00350, E. 3.2, mit Hinweisen). Nicht massgeblich ist, auf welchem Geschossniveau der vorspringende GebÃ¤udeteil angebracht ist. Gerade in Hanglagen bzw. bei Bauten mit freigelegtem anrechenbaren Untergeschoss kann ein Erker auch auf Erdgeschossniveau angebracht werden.</p> <p class="Erwgung2">Unbestritten ist, dass die streitbetroffenen Bauteile mit ihrer Unterkante vorliegend jeweils in einem Abstand von rund einem Meter vom gestalteten Boden angebracht sind. Bei direktem Blick auf die betreffenden Fassaden ist der Bauteil optisch ohne Weiteres als Erker erkennbar. Der Umstand, dass dieser Abstand vom gestalteten Terrain je nach Standort und Blickwinkel auf die betroffenen Fassaden besser sichtbar oder teilweise verdeckt ist, fusst nicht in der baulichen Gestaltung des GebÃ¤udeteils bzw. der entsprechenden Fassade und Ã¤ndert an der Qualifikation des Bauteils als Erker nichts. Die RÃ¼ge erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet. Es liegt klarerweise kein Verstoss gegen die Vorschrift von § 260 Abs. 3 PBG vor.</p> <p class="Erwgung2">Auch die Bestimmung von § 256 Abs. 2 PBG wurde korrekt angewendet. Bei der Ermittlung der Ãberbauungsziffer fallen gemÃ¤ss dieser Bestimmung oberirdische geschlossene VorsprÃ¼nge bis zu einer Tiefe von 1,5 m ausser Ansatz. Offene VorsprÃ¼nge wie beispielsweise Balkone und VordÃ¤cher erfahren eine zusÃ¤tzliche Privilegierung. Sie dÃ¼rfen bis 2 m Ã¼ber die Fassade hinausragen. Beiden Arten von VorsprÃ¼ngen ist gemeinsam, dass sie "oberirdisch" sein mÃ¼ssen, was in diesem Zusammenhang gleichbedeutend ist mit "frei auskragend". VorsprÃ¼nge, die bis zum gestalteten Terrain reichen oder abgestÃ¼tzt sind, sind an die Ãberbauungsziffer anzurechnen (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 761). Die vorliegend streitbetroffenen Bauteile erfÃ¼llen diese Voraussetzungen. Sie sind 1,5 m tief und reichen nicht bis zum gestalteten Terrain; ausserdem sind sie nicht abgestÃ¼tzt. Das gewachsene Terrain spielt â entgegen der beschwerdefÃ¼hrerischen Auffassung â in diesem Zusammenhang nur dann eine Rolle, wenn zu beurteilen ist, ob ein Bauteil als unterirdisch im Sinn von § 269 PBG ausser Ansatz fallen kÃ¶nnte. Zu dieser Frage Ã¤usserte sich das Verwaltungsgericht in dem von den BeschwerdefÃ¼hrenden angefÃ¼hrten Entscheid vom 5. Dezember 2013 (VB.2013.00598, E. 3.3 f.). Im vorliegenden Zusammenhang ist dieser Entscheid aber nicht einschlÃ¤gig.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>10.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer erhebt im Zusammenhang mit der Anwendung der Bestimmung von Art. 7a Abs. 2 BZO verschiedene EinwÃ¤nde. Er macht zusammengefasst geltend, die von der BaubewilligungsbehÃ¶rde statuierten Auflagen zur Behebung der MÃ¤ngel (Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he sowie der zulÃ¤ssigen AttikageschossflÃ¤che) seien unzulÃ¤ssig. Es handle sich um MÃ¤ngel, die der Behebung mittels Nebenbestimmung nicht zugÃ¤nglich seien. Ausserdem sei das Attikageschoss nicht als solches erkennbar, was nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung erforderlich sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.2 </b>Es ist unbestritten und lÃ¤sst sich den Planunterlagen entnehmen, dass die hangseitigen Fassaden der beiden geplanten HÃ¤user mehr als 8,50 m Ã¼ber dem gestalteten Terrain in Erscheinung treten. Diesen Mangel hat die BaubewilligungsbehÃ¶rde durch die Statuierung einer Auflage, die in diesem Bereich vorgesehenen Abgrabungen zu reduzieren, geheilt. Wie bereits in den vorstehenden ErwÃ¤gungen ausgefÃ¼hrt wurde, ist diese Mangelbehebung zulÃ¤ssig und nicht zu beanstanden. Es handelt sich um einen ohne Weiteres behebbaren Mangel; die Nebenbestimmung ist ausreichend konkretisiert. Die Rekursinstanz weist ausserdem zu Recht darauf hin, dass der Terrainverlauf im fraglichen Bereich unter dem Aspekt der Geschossigkeit des GebÃ¤udes ohnehin angepasst werden muss. Es ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass das GebÃ¤ude die GebÃ¤udehÃ¶he im Sinn von § 280 Abs. 1 PBG, welche sich ab dem gewachsenen Boden bemisst, unbestrittenermassen einhÃ¤lt. DemgegenÃ¼ber verlangt Art. 7a Abs. 2 BZO zusÃ¤tzlich die Einhaltung der GebÃ¤udehÃ¶he von 8,50 m ab dem gestalteten Terrain (in den Planunterlagen mit NT = neues Terrain bezeichnet). Dies macht vor dem Hintergrund der nach kommunalem Recht zulÃ¤ssigen, von § 292 PBG abweichenden MÃ¶glichkeit der Anordnung des Attikageschosses bÃ¼ndig mit der hangseitigen Fassade Sinn und steht in keinem Widerspruch zum kantonalen Recht.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.3 </b>Unbestritten ist, dass das Attikageschoss die zulÃ¤ssige GeschossflÃ¤che Ã¼berschreitet. Wie bereits die BaubewilligungsbehÃ¶rde monierte, erwies sich die Berechnung der AttikageschossflÃ¤che durch die Bauherrschaft als nicht korrekt, da die Ã¼berdeckten und seitlich durch Scheiben eingefassten Terrassen fÃ¤lschlicherweise nicht an die BruttogeschossflÃ¤che des Attikageschosses angerechnet wurden. Entsprechend statuierte die BaubewilligungsbehÃ¶rde eine entsprechende Nebenbestimmung. Entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers 1 ist zur Behebung dieses Mangels nur eine geringfÃ¼gige bauliche Ãnderung nÃ¶tig (Weglassen Ãberdachung der Terrassen und Ã¤usseren Wandscheiben). Weshalb die Fassadengestaltung aufgrund dieser Auflage nicht mehr beurteilbar sein sollte, ist nicht nachvollziehbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.4 </b>Schliesslich verweist der BeschwerdefÃ¼hrer 1 auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung, wonach ein Attikageschoss auch als solches erkennbar sein mÃ¼sse und rÃ¼gt, dies sei vorliegend keineswegs der Fall. Das Attikageschoss erscheine an drei Seiten des GebÃ¤udes wie ein Vollgeschoss.</p> <p class="Erwgung2">Es kann vorab auf die in diesem Zusammenhang statuierte Auflage verwiesen werden, die Gestaltung der Terrassen aus GrÃ¼nden der Reduktion der AttikageschossflÃ¤che abzuÃ¤ndern (durch Weglassen der TerrassenÃ¼berdachung und der SeitenwÃ¤nde, vgl. vorstehende ErwÃ¤gungen Ziffer 10.3). Es liegt auf der Hand, dass diese Korrektur den optischen Eindruck des Attikageschosses (wenn auch nur geringfÃ¼gig) verÃ¤ndern wird in Richtung der vom BeschwerdefÃ¼hrer 1 erwÃ¼nschten optischen Erkennbarkeit als Attikageschoss. Es ist allerdings darauf hinzuweisen, dass die vom BeschwerdefÃ¼hrer angefÃ¼hrte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts auf der Vorschrift von § 292 PBG bzw. deren Anwendung in der Praxis basiert (vgl. VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Die Bestimmung von § 292 PBG gelangt nur zur Anwendung, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt. Die Stadt ZÃ¼rich hat in Art. 7a BZO eine von § 292 PBG abweichende Vorschrift erlassen und lÃ¤sst eine vom kantonalen Recht abweichende Gestaltung der Attikageschosse ausdrÃ¼cklich zu. Die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zu § 292 PBG kann daher fÃ¼r die Frage der Anwendung von Art. 7a Abs. 2 BZO nicht herangezogen werden. Die Vorschrift von Art. 7a Abs. 2 BZO, welche in den zwei- und dreigeschossigen Wohnzonen hangseitig eine fassadenbÃ¼ndige Anordnung des Attikageschosses zulÃ¤sst, kann den optischen Eindruck eines Vollgeschosses verstÃ¤rken. Dies wurde vom kommunalen Gesetzgeber aber offensichtlich in Kauf genommen und kann dem Bauvorhaben nicht unter Hinweis auf die Rechtsprechung zu § 292 PBG entgegengehalten werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>11. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>11.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 beanstandet ferner die Verkehrssicherheit der geplanten Zufahrt zur Unterniveaugarage Ã¼ber den J-Weg. Ein Abweichen von den Anforderungen der Verkehrssicherheitsverordnung sei entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht gerechtfertigt. Es handle sich beim J-Weg um einen Ã¤usserst steilen und schmalen Weg, welcher als Fuss- und Schulweg rege benutzt werde. Die Ausfahrtssituation sei unÃ¼bersichtlich. Die Vorinstanz sei auf den Einwand, dass es sich auch um einen Schulweg handle, mit keinem Wort eingegangen und habe damit das rechtliche GehÃ¶r des BeschwerdefÃ¼hrers verletzt. Die Rekursinstanz habe ihre ÃberprÃ¼fungsbefugnis qualifiziert falsch ausgeÃ¼bt.</p> <p class="Erwgung2"><b>11.2 </b>Unbestritten ist, dass die Ausfahrt vom BaugrundstÃ¼ck in den J-Weg den Anforderungen der Verkehrssicherheitsverordnung vom 15. Juni 1983 (VSiV) nicht genÃ¼gt. Es kann diesbezÃ¼glich auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden. Fraglich ist, ob die Vorinstanz zu Recht von besonderen VerhÃ¤ltnissen ausgegangen ist, die ein Abweichen von den Anforderungen der Verkehrssicherheitsverordnung rechtfertigen.</p> <p class="Erwgung2"><b>11.3 </b>Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte das Baurekursgericht im Wesentlichen aus, dass die Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks Ã¼ber den M-Weg erfolge, welcher im Rahmen des Quartierplans Nr. 09 eigens zu diesem Zweck ausgebaut worden sei. Der J-Weg mÃ¼sse daher nur fÃ¼r wenige Meter befahren werden, wobei von der strittigen Ausfahrt nur nach Nordosten abgebogen werden mÃ¼sse. Es handle sich lediglich um vier neue Wohneinheiten, sodass von einer Ã¤usserst beschrÃ¤nkten Anzahl an Bewohnern und Besuchern auszugehen sei. Es kÃ¶nne daher von einem sehr geringen Verkehrsaufkommen ausgegangen werden, sodass der verkehrstechnisch heikle Begegnungsfall nur selten vorkommen werde. Es sei ausserdem angesichts des Ausbaugrades und des starken GefÃ¤lles des J-Wegs mit tiefen Fahrgeschwindigkeiten zu rechnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>11.4 </b>Diese AusfÃ¼hrungen sind nicht zu beanstanden. Zu beurteilen ist im vorliegenden Fall lediglich ein Ãberqueren des J-Wegs. Das Baurekursgericht hat sich anlÃ¤sslich des Augenscheins ein genaues Bild von den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen und insbesondere von den SichtverhÃ¤ltnissen im Bereich der Zufahrt zum BaugrundstÃ¼ck gemacht. Die Feststellung, dass angesichts der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse von einer tiefen Fahrgeschwindigkeit auszugehen sei, ist nicht zu beanstanden. Fest steht, dass es sich lediglich um vier Wohneinheiten handelt, welche durch die strittige Zufahrt vom M-Weg Ã¼ber den J-Weg erschlossen werden. Es ist daher mit den Vorinstanzen von seltenen kritischen BegegnungsfÃ¤llen auszugehen.</p> <p class="Urteilstext">Es ist schliesslich darauf hinzuweisen, dass die strassenmÃ¤ssige Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks Ã¼ber den M-Weg Gegenstand des rechtskrÃ¤ftigen Quartierplans Nr. 09 "J-Weg" war. Offensichtlich ging die PlanungsbehÃ¶rde davon aus, dass Ã¼ber den M-Weg eine den gesetzlichen Anforderungen genÃ¼gende Zufahrt zum BaugrundstÃ¼ck realisiert werden kann. Der Bauherrschaft nun die Zufahrt Ã¼ber den M-Weg aus GrÃ¼nden der Verkehrssicherheit gÃ¤nzlich zu verweigern, erschiene unter dem Aspekt des Vertrauensschutzes fragwÃ¼rdig. UnerlÃ¤sslich ist aber die baurechtliche Beurteilung der konkret geplanten Zufahrtssituation vom BaugrundstÃ¼ck in den J-Weg, welche die BaubewilligungsbehÃ¶rde im Baubewilligungsverfahren auch vorgenommen hat. Auflageweise hat sie die EigentÃ¼merschaft der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 2, 10 und 11 verpflichtet, den Sichtbereich der Ausfahrt dauerhaft freizuhalten.</p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ist die Beurteilung der Verkehrssicherheit durch die Rekursinstanz nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung1"><b>12. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>12.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 befÃ¼rchtet schliesslich eine GefÃ¤hrdung seines GrundstÃ¼cks durch die AusfÃ¼hrung der Bauarbeiten. Es lÃ¤gen besondere VerhÃ¤ltnisse vor, da die Hanglage Ã¤usserst steil sei und eine Baugrube Ã¼ber drei volle Geschosse erstellt werden mÃ¼sse. Auf dem GrundstÃ¼ck des BeschwerdefÃ¼hrers seien abgesehen von den BÃ¤umen auch die StÃ¼tzmauer sowie der Gartenpool gefÃ¤hrdet. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde habe keinerlei Auflagen zur Sicherheit des benachbarten GrundstÃ¼cks gemacht. Sie habe die Sachlage nicht angemessen geprÃ¼ft. Ob eine GefÃ¤hrdung ausgeschlossen werden kÃ¶nne, lasse sich nur gestÃ¼tzt auf ein geologisches Gutachten beurteilen.</p> <p class="Erwgung2"><b>12.2 </b>Wie die Vorinstanz ausfÃ¼hrlich dargelegt hat, wird dem Bauherrn grundsÃ¤tzlich zugebilligt, dass er bei der BauausfÃ¼hrung unter Wahrung der gebotenen Sorgfalt und Einhaltung der anerkannten Regeln der Baukunde vorgeht (vgl. § 239 Abs. 1 PBG). Die AusfÃ¼hrung der Bauarbeiten ist daher grundsÃ¤tzlich nicht Gegenstand der BaugesuchsprÃ¼fung, sondern untersteht den Vorschriften Ã¼ber die Kontrolle gemÃ¤ss §§ 326 ff. PBG. Anders verhÃ¤lt es sich nur dann, wenn bereits die BaueingabeplÃ¤ne erkennen lassen, dass die geplante Baute nicht den anerkannten Regeln der Baukunde entspricht oder die geplanten Bauarbeiten die Umgebung des BaugrundstÃ¼cks zu gefÃ¤hrden drohen, oder konkrete Anhaltspunkte vorliegen, die auf eine ganz besondere GefÃ¤hrdung hindeuten und nahelegen, vom Bauherrn einen speziellen Nachweis oder bestimmte Vorkehren zu verlangen (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 690 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).</p> <p class="Erwgung2"><b>12.3 </b>Es ist dem Baurekursgericht darin beizupflichten, dass im vorliegenden Fall keine konkreten Anhaltspunkte ersichtlich sind und auch nicht geltend gemacht werden, welche auf eine GefÃ¤hrdung schliessen liessen, der bereits im Baubewilligungsverfahren begegnet werden mÃ¼sste. Es kann vielmehr davon ausgegangen werden, dass die BauausfÃ¼hrung unter Einhaltung der anerkannten Regeln der Baukunde ohne GefÃ¤hrdung der NachbargrundstÃ¼cke erfolgen wird. Bauvorhaben an Hanglagen sind nichts AussergewÃ¶hnliches und werden in der Regel ohne Schwierigkeiten bewÃ¤ltigt. Dies gÃ¤lte sogar bei schwierigen BaugrundverhÃ¤ltnissen, da die aktuelle Bautechnik auch in diesem Fall einwandfreie LÃ¶sungen gestattet (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, a.<span> </span>a.<span> </span>O.). Dass es sich vorliegend um schwierigen Baugrund handeln sollte, ist jedoch ohnehin nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. Es besteht keine Veranlassung, die Bauherrschaft zu verpflichten, im Baubewilligungsverfahren ein geologisches Gutachten zu erstellen.</p> <p class="Erwgung1"><b>13. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>13.1 </b>Zusammenfassend ist die Beschwerde der BeschwerdefÃ¼hrenden 3 zwar insoweit begrÃ¼ndet, als das Baurekursgericht diesbezÃ¼glich einen Nichteintretensentscheid gefÃ¤llt hat. Da sich die gegen den Bauentscheid vorgetragenen RÃ¼gen, soweit sie zulÃ¤ssig sind, allerdings als unbegrÃ¼ndet erweisen, bleibt es im Ergebnis bei der Erfolglosigkeit des Rekurses. Dem ist insofern Rechnung zu tragen, als die Beschwerde im Sinn der ErwÃ¤gungen abzuweisen ist. Im Ãbrigen sind die Beschwerden vorbehaltlos abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>13.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer 1 zu 2/5 und den BeschwerdefÃ¼hrenden 2.1 und 2.2 zu je 1/5 sowie den BeschwerdefÃ¼hrenden 3.1 und 3.2, deren RÃ¼gen nur teilweise zulÃ¤ssig waren, zu je 1/10 aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung an die unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¤llt ausser Betracht. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind jedoch im gleichen VerhÃ¤ltnis zu einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die Bauherrschaft zu verpflichten (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerdeverfahren VB.2017.00183, VB.2017.00186 und VB.2018.00190 werden vereinigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Beschwerden werden im Sinn der ErwÃ¤gungen abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 15'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 510.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 15'510.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer 1 zu 2/5, den BeschwerdefÃ¼hrenden 2.1 und 2.2 unter solidarischer Haftung zu je 1/5 sowie den BeschwerdefÃ¼hrenden 3.1 und 3.2 unter solidarischer Haftung zu je 1/10 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 wird zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'400.-, die BeschwerdefÃ¼hrenden 2.1. und 2.2, unter solidarischer Haftung, zu einer ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'200.- und die BeschwerdefÃ¼hrenden 3.1 und 3.2, ebenfalls unter solidarischer Haftung, zu einer ParteientschÃ¤digung von je Fr. 600.- an die Beschwerdegegnerin 1 verpflichtet (insgesamt Fr. 6'000.-), zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>