Baurekursgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung G.-Nr. R2.2016.00056 BRGE II Nr. 0155/2016 Entscheid vom 27. September 2016 Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann , Baurichter Emil Seliner , Baurichter Adrian Bergmann, Gerichtsschreiber Fabian Vonlanthen in Sachen Rekurrierende J. und K. S., [….] gegen Rekursgegnerinnen 1. Planungs- und Baukommission X, [….] 2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich betreffend Planungs- und Baukommissionsbeschluss vom 9. März 2016 und Verf ü- gung der Baudirektion Kanton Zürich vom 1. März 2016; Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung bzw. der raumplanung srechtlichen Bewill i- gung für Sanierung und Erweiterung Zwischenbau ______________________________________________________ R2.2016.00056 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 9. März 2016 verweigerte die Planungs - und Baukom- mission J. und K. S. die baurechtliche Bewi lligung für die bereits erstellte Sanierung und Erweiterung des Zwische nbaus beim Gebäude Vers. -Nr. 880 in X und ordn ete die Wiederherste llung des rechtmässigen Z ustands an. Gleichzeitig wurde die Verweigerung der raumplanungsrechtlichen Bewilli- gung der Baudirektion Kanton Zürich vom 1. März 2016 für das Bauvorh a- ben eröffnet. B. Gegen diese Entscheide erhoben J. und K. S. mit Eingabe vom 11. April 2016 fristgerecht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Beschlüsse sowie die nach- trägliche Bewilligung für die bereits erfolgten baul ichen Massnahmen im Zwischenbau, unter Kosten - und Entschädigungsfo lgen zulasten der Vorinstanzen. C. Mit Verfügung vom 12. April 2016 wurde der Rekurseingang vorgemerkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. D. Mit Eingabe vom 13. Mai 2016 beantragte die Baudirektion die Abweisung des Rekurses, unter Kostenfolge zulasten der Rekurrierenden. Die Planungs- und Baukommission X beantragte mit Eingabe vom 31. Mai 2016 ebenfalls die Abweisung des Rekurses. E. Mit Replik vom 17. Juni 2016 bzw. Dupliken vom 7. und 11. Juli 2016 hie l- ten die Parteien an ihren Anträgen fest. R2.2016.00056 Seite 3 F. Auf die Vorbringen der Parteien wird, soweit f ür die Entscheidfindung erfor- derlich, in den nachfolgenden Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: 1. Die Rekurrierenden sind Baugesuchsteller und Adressaten der angefochte- nen Verweigerung und daher nach § 338a Abs. 1 des Planungs- und Bau- gesetzes (PBG) ohne Weiteres zur Rekurserhebung legitimiert. Da die ü b- rigen formellrechtlichen Voraussetzungen ebenfalls erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 2. Es wird die Durchführung eines Augenscheins beantragt (vgl. § 7 des Ve r- waltungsrechtspflegegesetzes [VRG]). Das Baurekursgericht hat unbes e- hen von Parteianträgen nur dann einen Augenschein durchzuführen, wenn die Verhältnisse vor Ort zwar entscheidrelevant, auf Grund der Akten aber noch unklar sind. Diese Voraussetzung ist vorlieg end nicht erfüllt, so dass kein Augenschein durchzuführen war. 3. Das Baugrundstück [….] liegt in der Landwirtschaftszone der G emeinde X und ist unter anderem mit zwei Wohngebäuden ( F.-Weg 6 und F.-Weg 7) überstellt, die durch e inen Zwischenbau miteinander ve rbunden sind. Es handelt sich um die Betriebsleiterwohnung des Landwirtschaftsbetriebs und die Wohnung der abtretenden Generation ("Stöckli"). Das strei tgegenständ- liche Bauvo rhaben umfasst den im ersten Oberg eschoss des Zwisc hen- baus bereits ausgeführten Einbau eines neuen Zi mmers und e ines Bade- zimmers mit separater Toilette. Hierfür wurde die se itens der R ekurrieren- den nac hträglich nachgesuchte raumplanungsrechtl iche Bewill igung von der Baudirektion verweigert. R2.2016.00056 Seite 4 4. Die Baudirektion begründet die Bauverweigerung zusammengefasst damit, dass das Bauvorhaben weder nach Art. 22 Abs. 2 des Raumplanungsg e- setzes (RPG) noch nach Art. 24 – 24e RPG bewilligungsfähig sei. Gestützt auf Art. 22 RPG könne keine Bewilligung erteilt wer den, da die Wohnraumerweiterung aufgrund der bereits vorhandenen Wohnraumfl ä- chen nicht zonenkonform sei. D ie Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24c RPG seien ebenfalls nicht erfüllt, da mit dem zonenkonformen Stöcklineuba u F .-Weg 6 im Jahr 1992 eine Wohnnutzflächenerweiterung von 160 m2 geschaffen worden sei, womit das zulässige Erweiterungskontingent von 100 m2 bereits ausgeschöpft bzw. überschritten worden sei. 5. Die Rekurrierenden sind hingegen der Auffassung, dass das zulässige Er- weiterungskontingent noch nicht ausgeschöpft sei. Die durch den Stöckli- neubau F .-Weg 6 im Jahr 1992 erfolgte Wohnnutzflächenerweiterung sei als Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens zu betrac h- ten, womit lediglich 80 m2 und nicht 160 m2 anzurechnen seien. Das sich am jetzigen Standort des Stöcklis ursprünglich befindende Ökonomieg e- bäude sei im Jahr 1992 abgebrochen worden und unmittelbar darauf durch den Stöcklineubau ersetzt worden. Die Abweichung des heutigen Stöcklis / Wohnhauses F.-Weg 6 zum ursprünglichen Ökonomiegebäude sei in se i- ner äusseren Erscheinung sowohl hinsichtlich Volumen als auch hinsich t- lich Gestaltung lediglich minimal. Die Identität des ursprünglichen Ökon o- miegebäudes sei somit gewahrt worden, weshalb d ie im Jahr 1992 erfolgte Wohnnutzflächenerweiterung als Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens zu betrachten und somit lediglich zur Hälfte anzurec h- nen sei. Da die vorliegend strittige Erweiterung weniger als 20 m2 betrage, werde der Richtwe rt von 100 m2 nicht überschritten. Entsprechend sei das Bauvorhaben noch zulässig und es könne eine Ausnahmebewilligung g e- stützt auf Art. 24c RPG erteilt werden. 6. Zunächst ist zu prüfen, ob das Bauvorhaben zonenkonform im Sinn von Art. 16a Abs. 1 und Art. 22 RPG ist. R2.2016.00056 Seite 5 6.1. Nach Art. 22 Abs. 2 RPG ist Voraussetzung einer Baubewilligung – neben der Erschliessung (lit. b) –, dass die Baute oder Anlage dem Zweck der Nutzungszone entspricht (lit. a). Art. 16a Abs. 1 Satz 1 RPG stellt den Grundsatz auf, dass in der Landwirtschaftszone jene Bauten und Anlagen zonenkonform sind, die zur landwirtschaftlichen Bewirtschaftung oder für den produzierenden Gartenbau nötig sind. Art. 16a RPG wird in Art. 34 der Raumplanungsverordnung (RPV) näher ausgeführt. Die Bauten und Anla- gen, die als zonenkonform infrage kommen, werden in Art. 34 Abs. 1–3 RPV umschrieben. Bauten für den Wohnbedarf sind nach Art. 34 Abs. 3 RPV zonenkonform, wenn der Wohnbedarf für den Betrieb des entspr e- chenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrli ch ist; eingeschlossen wird der Wohnbedarf der abtretenden Generation. Art. 34 Abs. 4 RPV nennt die für alle Bauten und Anlagen nach Abs. 1–3 der Bestimmung ge l- tenden weiteren Voraussetzungen; demnach ist erforderlich, dass sie für die infrage stehende Bew irtschaftung nötig sind (lit. a), dass ihnen am vo r- gesehenen Standort keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (lit. b) und dass der Betrieb voraussichtlich längerfristig bestehen kann (lit. c). Die Baudirektion des Kantons Zürich hat im Merkblatt „La ndwirtschaftliches Wohnen“ die durch Art. 16a Abs. 1 RPG i.V.m. Art. 34 Abs. 3 RPV aufg e- stellten Anforderungen konkretisiert. Demnach stehen für eine Betriebsle i- terwohnung eine Bruttogeschossfläche von maximal 220 m2 und für ein Stöckli eine solche von max imal 120 m2 zur Verfügung, sofern die weiteren Voraussetzungen (u.a. mindestens 1,0 Standardarbeitskräfte nach Art. 7 Abs. 1 BGBB und eine Entfernung von mindestens 300 m von der Woh n- zone) erfüllt sind. Ein Anlass, an der Angemessenheit der im Merkblatt g e- nannten Werte zu zweifeln, besteht nicht (vgl. BGr 1C_127/2009 vom 2. September 2009, E. 2.4 f.). 6.2. Die Rekursgegnerin 2 hat die Verweigerung der Bewilligungserteilung für die streitige Wohnraumerweiterung zu Recht auch damit begründet, dass betreffend die Bruttogeschossfläche eine Überdimensionierung entstünde. Der für landwirtschaftliches Wohnen bereits vorhandene Wohnraum u m- fasst nach unbestrittener Darstellung der Rekursgegnerin 2 im Wohnhaus F.-Weg 540 m2 und im Stöckli F.-Weg 6 160 m2, die streit ige Erweiterung R2.2016.00056 Seite 6 zusätzliche 20 m2. Damit überschreitet die bereits vorhandene Wohnfläche die nach dem vorgenannten Merkblatt zulässige maximale Wohnfläche, mithin das für das landwirtschaftliche Gewerbe unentbehrliche, zonenko n- forme Mass (vgl. Art. 34 Abs. 3 RPV), bei weitem. Demnach ist für die strei- tige Wohnraumerweiterung die Erteilung einer Bewilligung gestützt auf Art. 22 RPG mangels Zonenkonformität ausgeschlossen. 7. Die Rekurrierenden machen geltend, für das Bauvorhaben könne eine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24c RPG erteilt werden. 7.1. Nach Art. 24c RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und A n- lagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in i h- rem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen können erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wieder aufg e- baut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert wurden (Abs. 2). In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 5). 7.2. Soweit durch den Umbau neue Wohnfläche geschaffen wurde, kann dem streitgegenständlichen Bauvorhaben keine Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 24c RPG erteilt werden. Die bereits vorhandene Wohnfläche im Umfang von gesamthaft 700 m2 überschreitet die zulässige maximale Wohnfläche von 340 m2 (220 m2 für eine Betriebsleiterwohnung und 120 m2 für ein Stöckli) um mehr als das Doppelte. Die das Maximalmass übe r- schreitende Fläche wird zwar ebenfalls für landwirtschaftliches Wohnen genutzt, i st aber – weil überdimensioniert – in der Landwirtschaftszone nicht mehr zonenkonform. Insofern ist von einer zonenwidrigen Baute au s- zugehen. Die erweiterte Bestandesgarantie von Art. 24c Abs. 2 RPG g e- währt keinen absoluten Anspruch auf Erweiterung einer b estehenden z o- nenwidrigen Baute ausserhalb der Bauzone, sondern steht – wie in Art. 24c Abs. 5 explizit genannt – in jedem Fall unter dem auf Gesetzesstufe vera n- kerten Vorbehalt der Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Rau m- planung. Eines der wichtig sten Anliegen der Raumplanung überhaupt ist der Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet. Dieser R2.2016.00056 Seite 7 Grundsatz hat unter anderem zur Folge, dass das Wohnen in der Landwir t- schaftszone einem eng begrenzten Personenkreis vorbehalten und nur u n- ter strengen Voraussetzungen zulässig ist. Zu diesen Voraussetzungen zählen auch die vorgenannten Begrenzungen der maximal zulässigen Wohnflächen. Liegt bereits ein zonenwidriger Zustand vor – wie dies vorlie- gend aufgrund der stark überdimensionierten landwirt schaftlichen Wohnflä- che der bestehenden Bauten in besonderem Masse der Fall ist – würde die Erteilung einer Ausnahmebewilligung den zonenwidrigen Zustand noch z u- sätzlich verschärfen. Dies würde der gesetzgeberischen Intention, den in der Landwirtschaftszon e gelegenen Wohnraum auf ein Minimum zu b e- schränken, zuwiderlaufen. Das in der Landwirtschaftszone zonenkonforme Mass für landwirtschaftliches Wohnen beurteilt sich nach Art. 16a Abs. 1 RPG und Art. 34 Abs. 3 RPV und kann nicht gestützt auf Art. 24c RPG ausgehebelt werden. Dem streitgegenständlichen Bauvorhaben kann somit aufgrund der bestehenden Überdimensionierung gestützt auf Art. 24c RPG keine Bewilligung erteilt werden. [….]