<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Xecusson"><span><img alt="" height="133" src="/scripts/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/scripts/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=7001&amp;Parametername=WWW_V4&amp;Schema=VD_TA_WEB&amp;Source=search.fiw&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=24960" width="77"/></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="XCantondeVaud"><span>TRIBUNAL CANTONAL</span></p> <p class="XTribunaladministratif"><span>COUR DE DROIT ADMINISTRATIF ET PUBLIC</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="XArrt-Considrant"><span>Arrêt du <a id="DE_DATE_EXP">19 août 2011 </a></span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Composition</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><i><span>Mme Isabelle Guisan, </span></i><i><span>présidente</span></i><i><span>;</span></i><i><span> MM. Antoine Rochat et Antoine Thélin, assesseurs; Mme Liliane Subilia-Rouge, greffière</span></i><span>.</span></p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Recourant</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>X.________, </span></b><span>à Ollon VD, représenté par François Besse, avocat, Etude Pestalozzi, à Genève.</span></p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"><span> <a id="P_INSERT_PLAIGNANT_X"> </a></span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Autorité intimée</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>Commission foncière rurale Section I</span></b><span>.</span></p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"><span> <a id="P_INSERT_AUTI_X"> </a></span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Autorité concernée</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>Département de l'économie,</span></b><span> <b>Secrétariat général</b>.</span></p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"><span> <a id="P_INSERT_AUTC_X"> </a></span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Tiers intéressés</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>1.</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>A.Y.________, </span></b><span>à Penthaz,</span></p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>2.</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>B.Y.________, </span></b><span>à Saleilles,<a id="P_INSERT_IND"></a><a id="P_INSERT_2IND"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><span>représentés par François Bianchi, notaire, à Aigle<a id="P_INSERT_REPR"></a>.</span></p> </td> </tr> </table> <p class="ZZZStyleFusion"><span> <a id="P_INSERT_TIER_X"></a><a id="RU_AUTOTEXT_KLÄGER_X"> </a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Objet</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Droit foncier rural<span> </span></span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Recours X.________ c/ décision de la Commission foncière rurale Section I du 24 août 2010 refusant au recourant l'autorisation d'acquérir la parcelle n° ******** d'Ollon</span></p> </td> </tr> </table> <p class="XArrt-Considrant"><span> </span></p> <p class="XArrt-Considrant"><span>Vu les faits suivants</span></p> <p class="LettreAvec"><span>A.<span> </span></span><span>X.________ est maraîcher à Ollon, village dans lequel il exploite un domaine horticole et agricole. Il est propriétaire de biens-fonds couvrant une surface de 347'241 m</span><sup><span>2</span></sup><span> et loue pour le surplus une surface de 162'000 m</span><sup><span>2</span></sup><span> à des tiers.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>A.Y.________ et B.Y.________ sont propriétaires sur le territoire de la Commune d’Ollon (ci-après: la commune) en copropriété, chacun pour une demie, de la parcelle n° ******** du cadastre communal. Cette parcelle, sise en zone agricole, a une surface totale de 7'660 m</span><sup><span>2</span></sup><span>, dont 964 m</span><sup><span>2</span></sup><span> en nature de bâtiments, places et jardins, et 6'696 m</span><sup><span>2</span></sup><span> en nature de prés et champs. L’estimation fiscale de l’immeuble n° ******** s’élève à CHF 64'000.- (EF 2001, CHF 32'000.- pour chaque part de copropriété). A.Y.________ et B.Y.________ sont respectivement conducteur de locomotives aux CFF et vendeur aux CFF. Aucun d’eux n’est domicilié dans la commune. </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Par acte notarié de Me François Bianchi, notaire à Aigle, du 25 septembre 2009, A.Y.________ et B.Y.________ ont vendu à X.________ la parcelle n° 1******** de la commune, située à proximité de la parcelle no ******** et d’une surface de 5'405 m</span><sup><span>2</span></sup><span> en nature de pré-champ, jusqu’alors divisée en deux parts de copropriété, la valeur fiscale de chacune de ces parts s’élevant alors à CHF 3'200.- (EF 2001). Le prix de vente a été fixé à CHF 27'000.-. Cette vente a fait l’objet d’une autorisation de la Commission foncière, section I (ci-après: la commission), en date du 15 mai 2009.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Le 2 juillet 2010, l’appel d’offre suivant a été publié dans la Feuille des Avis Officiels du Canton de Vaud:</span></p> <p class="CitationLisible"><span>« <b>APPEL D’OFFRES PUBLIQUES</b></span></p> <p class="CitationLisible"><b><span>destiné exclusivement à des exploitants agricoles</span></b></p> <p class="CitationLisible"><b><span>à titre personnel</span></b></p> <p class="CitationLisible"><span>La parcelle suivant Ollon, ******** «2********»: 7660 m</span><sup><span>2</span></sup><span> dont place-jardin 647 m</span><sup><span>2</span></sup><span>, pré-champ 6696 m</span><sup><span>2</span></sup><span>, habitation et rural 317 m</span><sup><span>2</span></sup><span>, a trouvé un acquéreur qui n’est pas exploitant agricole pour un prix de <b>Fr. 550 000.-.</b></span></p> <p class="CitationLisible"><span>La présente publication a lieu dans le cadre de l’article 64, aI. 1 lettre f, LDFR.</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Tout exploitant agricole à titre personnel au sens de l’article 9 LDFR peut présenter dans le délai imparti de 15 jours dès la présente publication, une offre égale ou supérieure au prix demandé.</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Dans le même délai, tout candidat dans le rayon usuel de la LDFR devra justifier, par l’indication de son numéro d’exploitation ou la production de tout autre élément probant, de sa qualité d’exploitant agricole à titre personnel, sous peine de rejet de son offre.</span></p> <p class="CitationLisible"><span>Les offres, ainsi que les pièces justificatives, sont à remettre à <b>NCMB notaires associés, François Bianchi, notaire, rue Margencel 14,1860 Aigle.</b></span></p> <p class="CitationLisible"><span>L’oblitération postale attestera du respect du délai de 15 jours. ».</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Dans le délai imparti, soit par courrier du recommandé du 16 juillet 2010, X.________ a informé le notaire François Bianchi qu’il entendait se porter acquéreur de la parcelle n° ******** pour le prix de CHF 560'000.-. Le 30 juillet 2010, le notaire précité a adressé à la commission une requête tendant à ce que X.________ soit autorisé à acquérir la parcelle précitée pour le prix offert de CHF 560'000.-. </span></p> <p class="LettreAvec"><span>B.<span> </span></span><span>Par décision du 10 août 2010, la commission a rejeté cette requête estimant que le prix proposé était surfait. Elle relève qu’en application de la méthode comparative adoptée par la commission depuis mai 2010, celle-ci admet comme licite dans la région où est situé le bien-fonds concerné un prix de base correspondant à un ratio de 2,7 fois l’estimation fiscale, soit en l’espèce CHF 172'800.- (CHF 64'000.- x 2,7). Le Président de la commission, signataire de la décision précitée, était le notaire Roland Niklaus, associé du notaire François Bianchi dans l’étude Niklaus, Crottaz, Monod, Bianchi.</span></p> <p class="LettreAvec"><span>C.<span> </span></span><span>X.________ a recouru le 24 septembre 2010 contre la décision de la commission du 10 août 2010. Il conclut à son annulation et au renvoi du dossier à l’autorité intimée pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Le recourant a produit à l’appui de son recours diverses pièces, dont copie d’une estimation de la parcelle n° ******** effectuée le 2 juillet 2009 par la société Villars-Chalets SA, à Villars. Le prix de vente du bien-fonds avait été estimée alors à CHF 539'000.-, montant qui se décomposait comme suit:</span></p> <p class="CitationLisible"><span>"terrain agricole 6'700 m</span><sup><span>2</span></sup><span> à CHF 5.-/ m</span><sup><span>2</span></sup><span> CHF 33'500.-</span></p> <p class="CitationLisible"><span>place-jardin aménagé 647 m</span><sup><span>2</span></sup><span> à CHF 35.-/ m</span><sup><span>2</span></sup><span> CHF 22'500.- </span><span>(sic)</span></p> <p class="CitationLisible"><span>habitation 960 m</span><sup><span>3</span></sup><span> à CHF 300.-/ m</span><sup><span>3</span></sup><span> CHF 288'000.-</span></p> <p class="CitationLisible">rural 1'300 m<sup>3</sup> à CHF 150.-/ m<sup>3</sup> CHF 195'000.-</p> <p class="CitationLisible">Total: CHF 539'000.-"</p> <p class="Numroetlettresans"><span>L’expert précisait ce qui suit:</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>«<i>(…) De notre point de vue, en prenant en compte, la situation, l’environnement privilégié, les possibilités d’aménagements dans les volumes existants, cette propriété pourrait être mise sur le marché (vente exclusive aux Suisses) à Fr. 650'000.- sachant qu’une marge de négociation sera probablement nécessaire pour aboutir. (…). »</i></span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Le recourant a également produit copie de l’estimation de l’ECA, selon laquelle la valeur du bâtiment ECA n° 3******** sis sur la parcelle n° ******** s’élève pour 2008, indice 113, à CHF 671'803.-</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>La commission (ci-après: l’autorité intimée) a déposé sa réponse, accompagnée de son dossier, le 11 octobre 2010 en concluant au rejet du recours. Elle a requis à titre de mesure d’instruction que le Département de l’économie (ci-après: le département) soit interpellé au sujet des motifs qui l’avaient amené à élaborer la méthode dite des « ratios ». </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Le département a produit des déterminations le 14 mars 2011 en confirmant le bien-fondé de la méthode adoptée par la commission et en concluant au rejet du recours. Il relève notamment que le notaire François Bianchi ne pouvait ignorer que le prix fixé entraînerait le refus de l’autorisation sollicitée, compte tenu de la lettre d’information de la commission adressée notamment à l’Association des notaires vaudois le 28 mai 2010. Le recourant a déposé un mémoire complémentaire le 16 mars 2011 en maintenant sa position. Le 30 mars 2011, l’autorité intimée a remis ses déterminations finales.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Le 12 avril 2011, la juge instructrice a requis de l’autorité intimée et de l’autorité concernée qu’elles se prononcent sur le point de savoir comment </span><span>les valeurs statistiques sur lesquelles se fondait l’autorité intimée étaient compatibles avec a) l’obligation de tenir compte des caractéristiques des différents biens-fonds ayant fait l’objet des aliénations sur lesquelles se fondent les statistiques en cause pour les comparer avec les caractéristiques du bien-fonds faisant l’objet de la présente procédure et b) l’obligation de déterminer dans quelles circonstances s'étaient faites les aliénations sur lesquelles se fondent les statistiques en cause et, notamment, s'il s'agissait de mutations intervenues au sein de la famille. </span><span>Le département a répondu le 11 mai 2011. Le recourant s’est déterminé le 10 juin 2011.</span></p> <p class="LettreAvec"><span>D.<span> </span></span><span>Les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.</span></p> <p class="XArrt-Considrant"><span>Considérant en droit</span></p> <p class="XArrt-Considrant"><span> </span></p> <p class="Numroavec"><span>1.<span> </span></span><span>Le recourant critique tout d’abord le fait que le président de la commission, le notaire Roland Niklaus, soit intervenu dans la procédure d’autorisation dans la mesure où il est l’associé du notaire François Bianchi, qui est le mandataire du recourant et des tiers intéressés dans le cadre de la procédure devant l’autorité autorité intimée. Selon lui, la décision entreprise doit être annulée au motif qu’il existait un motif de récusation spontanée, dont le président de la commission n’a pas tenu compte.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>a) </span><span>La garantie d'un tribunal indépendant et impartial instituée par les art. 30 al. 1 Cst. et 6 par. 1 CEDH permet de demander la récusation d'un juge dont la situation ou le comportement est de nature à susciter des doutes quant à son impartialité; elle vise à éviter que des circonstances extérieures à l'affaire puissent influencer le jugement en faveur ou au détriment d'une partie. Elle n'impose pas la récusation seulement lorsqu'une prévention effective est établie, car une disposition interne de la part du juge ne peut guère être prouvée; il suffit que les circonstances donnent l'apparence d'une prévention et fassent redouter une activité partiale du magistrat. Cependant, seules les circonstances objectivement constatées doivent être prises en compte, les impressions purement individuelles n'étant pas décisives (</span><span>ATF 134 I 20 consid. 4.2 p. 21, et les </span><span>arrêts cités).</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>A teneur de l'art. 9 de la loi sur la procédure administrative du 28 octobre 2008 (LPA-VD; RSV 173.30), toute personne appelée à rendre ou à préparer une décision ou un jugement doit se récuser: a. si elle a un intérêt personnel dans la cause; b. si elle a agi dans la même cause à un autre titre, notamment comme membre d'une autorité, comme conseil d'une partie, comme expert ou comme témoin; c. si elle est liée par les liens du mariage ou du partenariat enregistré ou fait durablement ménage commun avec une partie, son mandataire ou une personne qui a agi dans la même cause comme membre de l'autorité précédente; la dissolution du mariage ou du partenariat enregistré ne supprimant pas le motif de récusation; d. si elle est parente ou alliée en ligne directe ou, jusqu'au troisième degré inclus, en ligne collatérale avec une partie, son mandataire ou une personne qui a agi dans la même cause comme membre de l'autorité précédente; e. si elle pourrait apparaître comme prévenue de toute autre manière, notamment en raison d'une amitié étroite ou d'une inimitié personnelle avec une partie ou son mandataire.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Les critères posés par la jurisprudence dont il faut tenir compte pour apprécier si les membres d'une autorité satisfont, dans un cas concret, à la garantie d'impartialité concernent surtout les membres des tribunaux, mais ils doivent être mis en oeuvre de façon identique lorsqu'il s'agit d'une autorité autre qu'un tribunal, avec des réserves toutefois lorsqu'il s'agit de membres d'autorités qui ont généralement pour mission principale de remplir des tâches de gouvernement, d'administration ou de gestion. En effet, </span><span>la répartition des fonctions et l'organisation choisies par le législateur compétent font partie des critères dont il importe de tenir compte pour apprécier si les membres de l'autorité satisfont, dans un cas concret, à la garantie d'impartialité. Les fonctions légalement attribuées à l'autorité doivent être prises en considération, en particulier pour apprécier la portée de déclarations ou prises de position antérieures dans l'affaire. En règle générale, les prises de position qui s'inscrivent dans l'exercice normal de fonctions gouvernementales, administratives ou de gestion, ou dans les attributions normales de l'autorité partie à la procédure, ne permettent pas de conclure à l'apparence de la partialité et ne sauraient donc justifier une récusation </span><span>(ATF 135 II 430 consid. 3.3.1 p. 437; 125 I 119 consid. 3 pp. 122 ss)</span><span>.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>b) Dans le cas présent, seule pourrait entrer en ligne de compte la lettre e de l’art. 9 LPA-VD, selon laquelle toute personne appelée à rendre ou à préparer une décision ou un jugement doit se récuser si elle pourrait apparaître comme prévenue notamment en raison d'une amitié étroite ou d'une inimitié personnelle avec une partie ou son mandataire. Or le recourant n'apporte aucun élément probant à l'appui de ses soupçons d'impartialité dirigés contre le président de la commission, se contentant d'affirmer qu'il aurait dû se récuser spontanément. Il n’est certes pas absurde d’imaginer que le lien associatif entre le mandataire et le président de l’autorité intimée pourrait créer une apparence de partialité. Toutefois, en l’espèce, on voit mal où et quel indice de partialité ou de favorisation serait décelable puisque la requête d’autorisation a été rejetée par la commission. La partialité devrait alors provenir d’une inimitié personnelle entre le mandataire et le président de l’autorité intimée; celle-ci n’est toutefois aucunement invoquée par le recourant et il ne revient pas au tribunal de la supposer.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Enfin, selon l’art. 10 al. 2 LPA-VD, </span><span>les parties qui souhaitent demander la récusation d'une autorité ou de l'un ses membres doivent le faire dès connaissance du motif de récusation. Or le notaire François Bianchi ne pouvait ignorer, déjà même avant le dépôt de la requête en cause, que le président </span><span>de l’autorité intimée</span><span> était son associé. Dès lors que la connaissance du mandataire doit être imputée à son client (le recourant étant alors le client de Me Bianchi), la demande de récusation aurait dû être formulée à ce moment-là et elle est maintenant tardive.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Le grief du recourant à cet égard ne peut donc être qu’écarté.</span></p> <p class="Numroavec"><span>2.<span> </span></span><span>a) La loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR; RS 211.412.11) a pour but d’encourager la propriété foncière rurale, de renforcer la position de l’exploitant à titre personnel en cas d’acquisition d’entreprises et d’immeubles agricoles et de lutter contre les prix surfaits des terrains agricoles (art. 1 al. 1 LDFR). A cet effet, elle contient notamment des dispositions sur l’acquisition des terrains appropriés à un usage agricole ou horticole en soumettant la transaction au régime de l’autorisation (art. 61 al. 1 LDFR), celle-ci n’étant accordée que si les motifs de refus prévus par la loi ne sont pas réalisés (art. 61 al. 2 LDFR). A teneur de l'art. 63 al. 1 LDFR, l'autorisation d'acquérir une entreprise ou un immeuble agricole est refusée lorsque l'acquéreur n'est pas exploitant à titre personnel (let. a), lorsque le prix convenu est surfait (let. b) ou lorsque l’immeuble à acquérir est situé en dehors du rayon d’exploitation de l’entreprise de l’acquéreur, usuel dans la localité (let. d). Conformément à l'art. 66 al. 1 LDFR, le prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de 5% le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même région. </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>b) La détermination du prix licite (non surfait) doit être effectuée par comparaison avec des transactions portant sur des immeubles présentant des caractéristiques semblables, eu égard notamment à la déclivité du terrain, la qualité du sol, le motif de l'aliénation et les possibilités d'utilisation future (arrêts FO.2008.0025 du 26 février 2010 consid. 4b, FO.2006.0014 du 30 novembre 2007 et références citées, telles que l'ATF 5A.11/1995 du 21 décembre 1995 consid. 2, in CDA 1996 p.49; Hans Rudolf Hotz, Commentaire LDFR, n° 8 ss ad art. 66). </span><span>Il n’est pas admissible d’inclure globalement dans le calcul de la moyenne tous les prix des immeubles aliénés dans la région durant les cinq années écoulées, sans tenir compte de leur situation (arrêt valaisan publié in Revue suisse du notariat et du registre foncier 2005 p. 346 ss consid. 8.5 p. 350). </span><span>Il y a lieu d'écarter de cette comparaison notamment les transactions effectuées à bas prix dans le cadre de la famille (Hotz, op. cit., n° 9 ad. art. 66; CDA 2001 p. 55) ou à prix élevé dans un but spéculatif lorsque le terrain en cause est susceptible d'être transféré en zone à bâtir ou affecté à l'usage de carrière (FO.2003.0012 du 14 avril 2004 consid. 2b; Hotz, op. cit., n° 11 ad. art. 66; Yves Donzallaz, Traité de droit agraire suisse: droit public et droit privé, tome II, 2006, Les méthodes comparatives p. 690, n° 3506 et ss). Il faut en définitive que seuls soient comparés des objets comparables (Hotz, op. cit., n° 9 ad art. 66).</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>c) Le 28 mai 2010, la commission a adressé à divers destinataires, dont l’Association des notaires vaudois, la lettre suivante:</span></p> <p class="Citation"><span>« <b>Fixation du prix de vente maximum des biens-fonds bâtis assujettis à la loi fédérale sur le droit foncier rural (prix maximum non surfait au sens de l’article 66 LDFR)</b></span></p> <p class="Citation"><span>Madame, Monsieur, Maître,</span></p> <p class="Citation"><span>Vous n’êtes pas sans savoir que depuis de nombreux mois, des autorisations d’acquérir des biens-fonds bâtis assujettis à la LDFR délivrées par la commission foncière rurale (CFR) ont fait l’objet de recours, soit au motif que la commission foncière n’avait pas examiné la question de savoir si le prix convenu était surfait ou non, soit qu’il était surfait aux yeux du recourant.</span></p> <p class="Citation"><span>Ces recours ont conduit à l’annulation de certaines décisions d’autorisation d’acquérir délivrées par la commission foncière, obligeant celle-ci à compléter l’instruction de ces dossiers sur la question du prix.</span></p> <p class="Citation"><span>S’est alors posée la question de la méthodologie d’appréciation de ces prix, compte tenu notamment de la définition du prix surfait selon l’art. 66 LDFR.</span></p> <p class="Citation"><span>Dans un premier temps, la CFR, qui a toujours considéré qu’il n’était pas possible d’établir des références de prix de vente </span><span>"</span><span>d’objets comparables</span><span>"</span><span> pour ce genre particulier de biens-fonds, a imaginé travailler sur la base d’estimations immobilières classiques, ajustées sur quelques points, notamment celui du prix licite du terrain agricole (viticole) ne servant pas de support ou de dégagements justifiés aux bâtiments existants. C’est cette méthodologie qui avait été appliquée dans le cadre d’une affaire à Puidoux, et admise par la Cour de droit administratif et public (CDAP) du Tribunal cantonal. Copie de l’arrêt à ce propos est jointe en annexe au présent courrier.</span></p> <p class="Citation"><span>Cet arrêt a toutefois été rendu en tenant compte de circonstances particulières qui ne permettaient pas d’en étendre sans autre la portée à tous les dossiers de vente de biens-fonds bâtis. Par ailleurs, divers commentaires, tant du Département vaudois de l’économie (DEC) que de l’Office fédéral de la justice, remettent fondamentalement en question le principe de déterminer un prix licite sur la base de ce genre d’expertise.</span></p> <p class="Citation"><span>Alors, à l’instigation du DEC, la commission foncière a analysé tous les dossiers d’autorisations de vente de biens-fonds bâtis délivrées ces années passées, en comparant les prix pratiqués avec les estimations fiscales (EF) de ces biens au jour de la délivrance de l’autorisation.</span></p> <p class="Citation"><span>Un tableau statistique a été établi dans lequel ont été ventilés, selon diverses régions et types d’estimation fiscale, les ratios entre ces prix de vente majorés de 5 % (pour correspondre à la définition du prix licite) et les EF. Ce tableau est reporté ci-dessous.</span></p> <p class="CitationLisible"><span> </span></p> <p class="CitationLisible"><span><img alt="" height="265" src="/scripts/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/scripts/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=7001&amp;Parametername=WWW_V4&amp;Schema=VD_TA_WEB&amp;Source=search.fiw&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=24961" width="602"/></span></p> <p class="Citation"><span>* : type d’EF: RG9G, dernière révision générale agricole / RG92 ou 94 dernière révision générale non agricole / EFO 1: ajustement des EF agricoles, en principe à 80% des RG96, dans le cadre de l’harmonisation fiscale fédérale / Divers : autres EF résultant par exemple d’une acquisition du bien par un non-exploitant quelques années avant une revente, d’un partage successoral, etc.</span></p> <p class="Citation"><span>La commission foncière rurale, après une phase test, applique maintenant ce tableau statistique pour opérer un premier examen de la question du prix licite. Cette méthode, si elle n’est de loin pas parfaite, a l’avantage de reposer sur des bases de comparaisons statistiques, ce qui correspond aux principes de la LDFR.</span></p> <p class="Citation"><span>Par exemple, pour un objet situé dans l’ancien district d’Orbe, avec une EF de type 01 égale à fr. 180’000.- et un prix soumis à la CF de 650’000,-, le ratio PV/EF est de 3.61 (650’000.-. I 180’000.-). Le ratio étant inférieur à la limite régionale de 5.18, le prix de vente convenu sera considéré comme non surfait.</span></p> <p class="Citation"><span>La commission foncière se réserve néanmoins la possibilité de compléter l’examen de cette question du prix licite en tenant compte d’autres éléments, notamment, de la valeur d’assurance incendie (ECA) des bâtiments concernés, voire d’une expertise immobilière classique.</span></p> <p class="Citation"><span>Nous élargirons l’information que nous souhaitons délivrer par ce courrier en rappelant que les requérants ont également la possibilité d’envisager un morcellement du bien-fonds bâti en constituant d’une part une petite parcelle bâtie, d’autre part une parcelle de terre agricole ou viticole non bâtie. La première s’acquerra librement si sa superficie est inférieure à 25 ares (agricole) ou 15 ares (viticole), ou si une mention de soustraction à la LDFR a pu être inscrite. On doit toutefois constater que la taille des parcelles bâties issues de ces morcellements est en général assez restreinte et qu’elle ne répond dès lors souvent pas aux voeux des intéressés.</span></p> <p class="Citation"><span>Naturellement, si le bien-fonds bâti issu du morcellement est entièrement en zone constructible, son acquisition ne nécessite pas d’autorisation de la CFR, sauf si elle doit être détachée d’une entreprise agricole (autorisation en partage matériel).</span></p> <p class="Citation"><span>Enfin, à toutes fins utiles, nous rappelons que les acquisitions lors d’enchères forcées ne sont pas soumises à un contrôle du prix, ce qui est par contre le cas lors d’une revente ultérieure.</span></p> <p class="Citation"><span>Nous vous laissons le soin de répercuter ce courrier à vos membres ou vos collaborateurs concernés et restons naturellement à votre disposition pour tout renseignement complémentaire. »</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>c) Dans le cadre de son écriture du 11 mai 2011, l’autorité concernée a précisé ce qui suit concernant l’estimation fiscale:</span></p> <p class="Citation"><span>« (…) l’évaluation fiscale se déroule dans un cadre défini puisqu’il existe un “Manuel sur l’évaluation des immeubles agricoles en considération de la LDFR et de la législation fédérale sur les impôts”, élaboré entre des représentants de l‘administration fédérale des contributions, du registre foncier, d’administrations cantonales et de l’Union Suisse des Paysans. Le manuel se rapporte par ailleurs au “Guide pour l’estimation de la valeur de rendement agricole”, qui constitue l’annexe 1 de l’ordonnance sur le droit foncier rural (ODFR; RS 211.412.110). Enfin, son application est complétée par des “Instructions pour les commissions de district d’estimation fiscale des immeubles”.</span></p> <p class="Citation"><span>Dans le cadre de ces dispositifs, les parties agricoles sont évaluées selon un système de pointage en prenant en compte tout un lot de caractéristiques concrètes, relevantes pour la valeur le l’immeuble (zone climatique, altitude, facilité d’exploitation (pente) ou, encore, la fonctionnabilité des ruraux). Les qualités (pointages) unitaires sont valorisées ensuite en une valeur locative, capitalisée ensuite en tenant compte de l’âge et de l’état des bâtiments. Même s’il a été en partie simplifié dans le cadre des directives cantonales données pour l’estimation, le système continue de prendre en compte les particularités du fonds. Pour les parties “accessoires” non agricoles en zone agricole, la valeur vénale (à partir d’une valeur locative commerciale capitalisée) est prise en compte sur base de comparatifs des prix dans une région donnée. Enfin, une estimation distincte est aussi effectuée qui vise les immeubles non-agricoles, hors zone. Dans tous ces cas, les caractéristiques de l’immeuble sont évaluées et, dès lors que les estimations découlent de plusieurs systèmes différents, la CFR a établi et utilise des statistiques séparées pour comparer des objets dont l’évaluation a été faite de manière identique.</span></p> <p class="Citation"><span>C’est dans cette mesure, parce qu’une estimation fiscale de même type représente une valorisation selon une même méthode des caractéristiques concrètes des immeubles, qu’elle été prise en compte : à ce titre, elle permet une comparaison de deux objets, puisque ceux-ci ont été estimés concrètement, dans un même processus. »</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>d) Selon l'art. 12 al. 2 de la loi vaudoise du 13 septembre 1993</span><span> </span><span>d'application de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LVLDFR</span><span>; RSV </span><span>211.42)</span><span>, </span><span>la commission ordonne d'office les mesures d'instruction qu'elle juge utiles, notamment en faisant procéder aux expertises nécessaires (cf. FO.2003.0012 du 14 avril 2004). Les frais d'expertise peuvent alors être ajoutés aux émoluments et mis à la charge des requérants (art. 16 LVLDFR).</span></p> <p class="Numroavec"><span>3.<span> </span></span><span>En l’espèce, il y a lieu d’apprécier la licéité de la décision de la commission refusant au recourant l'autorisation d'acquérir la parcelle n° ******** pour le prix de CHF 560'000.-.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>a) En premier lieu, le recourant reproche à l’autorité intimée de n’avoir procédé à aucune comparaison avec le voisinage. Cet argument n’est pas fondé dès lors que l’autorité intimée a exposé, dans sa circulaire du 28 mai 2010 adressée notamment à l’Association des notaires vaudois, qui l’a ensuite fait suivre à ses membres - circulaire à laquelle renvoie d’ailleurs la décision attaquée - qu’elle avait analysé tous les dossiers d’autorisations de vente de biens-fonds bâtis délivrées ces années passées, en comparant les prix pratiqués avec les estimations fiscales de ces biens au jour de la délivrance de l’autorisation.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>La circulaire en cause constitue une ordonnance administrative. Elle donne le point de vue des autorités sur l'application des normes légales et non pas une interprétation contraignante de celles-ci. Le juge doit s’écarter d’une telle ordonnance lorsqu'elle établit des normes qui ne sont pas conformes aux règles légales applicables (ATF 133 II 305 consid. 8.1 p. 315; 133 V 394 consid. 3.3 p. 397/398, 450 consid. 2.2.4 p. 455/456, et les arrêts cités). Il ne le fait en revanche pas lorsque l'ordonnance administrative concrétise la loi de manière adéquate; en ce sens, il est tenu compte des efforts de l'administration, tendant à assurer une application égale de la loi (ATF 133 V 257 consid. 3.2 p. 258/259, 353 consid. 5.4 p. 352, 394 consid. 3.3 p. 397/398, et les arrêts cités). En l’espèce, les explications détaillées de l’autorité concernée relatives à l’élaboration de ladite directive et à sa mise en œuvre emportent pleinement la conviction du tribunal sur la pertinence de cette circulaire. Il convient dès lors de confirmer son application par l’autorité intimée.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Le recourant n’a pas relevé d’éléments particuliers à la présente affaire qui auraient justifié de s’écarter de la pratique usuelle et qui aurait nécessité d’ordonner une expertise. En particulier l’expertise qu’il a produite ne contient aucun élément de comparaison, ce qui est pourtant déterminant au sens de la LDFR. Le tribunal ne voit pas non plus de raisons de procéder à une expertise en présence d’une pratique déjà conçue précisément pour tenir compte des particularités des divers biens-fonds évalués. </span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>b) En second lieu, le recourant reproche à l’autorité intimée de traiter les dossiers de manière incohérente dès lors qu’elle avait autorisé le 15 mai 2009 la vente de la parcelle n° 1******** de la même commune, sans appliquer la pratique instituée par la circulaire susmentionnée. A cet argument, l’autorité intimée a répondu, à juste titre, que la parcelle n° 1******** consistait en un terrain nu et faisait pour cette raison l’objet d’une statistique distincte. Il faut également relever qu’au moment de l’autorisation de mai 2009, la circulaire du 28 mai 2010 n’était bien évidemment pas encore appliquée.</span></p> <p class="Numroetlettresans"><span>Le recourant estime aussi qu’il est totalement contraire aux objectifs de la LDFR de refuser à un exploitant agricole de se porter acquéreur d’un immeuble agricole. S’il est vrai que la LDFR cherche à privilégier l’acquisition des immeubles agricoles par des exploitants agricoles, cela n’implique toutefois pas que ces acquisitions doivent intervenir à n’importe quelles conditions, et en particulier pas à un prix surfait, qui s’avérerait d’ailleurs en l’occurrence aussi surfait pour un acquéreur non-exploitant.</span></p> <p class="Numroavec"><span>4.<span> </span></span><span>Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté et la décision attaquée confirmée. Vu le sort de la cause, le recourant en supportera les frais (art. 49, 91 et 99 LPA-VD). En outre, l’allocation de dépens ne saurait entrer en ligne de compte (art. 55 al. 1, a contrario, 56 al. 3, 91 et 99 LPA-VD).</span></p> <b><span><br/> </span></b> <p class="XArrt-Considrant"><span>Par ces motifs<br/> la Cour de droit administratif et public<br/> du Tribunal cantonal<br/> arrête:</span></p> <p class="XArrt-Considrant"><span> </span></p> <p class="RetraitDispositif"><span>I.<span> </span></span><span>Le recours est rejeté. </span></p> <p class="RetraitDispositif"><span>II.<span> </span></span><span>La décision de la Commission foncière rurale Section I du 24 août 2010 est confirmée.</span></p> <p class="RetraitDispositif"><span>III.<span> </span></span><span>Un émolument de 2'000 (deux mille) francs est mis à la charge du recourant.</span></p> <p class="RetraitDispositif"><span>IV.<span> </span></span><span>Il est n’est pas alloué de dépens.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Lausanne, le 19 août 2011 </span></p> <p class="CitationLisible"><span> </span></p> <p class="Xprsetgreffier"><span>La présidente: La greffière:<br/> <br/> <br/> </span></p> <p class="Xprsetgreffier"><span> </span></p> <p class="Xprsetgreffier"><span> </span></p> <p class="Xprsetgreffier"><span> </span></p> <p class="Xprsetgreffier"><span> </span></p> <p class="Voiederecours"><span>Le présent arrêt est communiqué aux destinataires de l'avis d'envoi ci-joint.</span></p> <p class="Voiederecours"><span>Il peut faire l'objet, dans les trente jours suivant sa notification, d'un recours au Tribunal fédéral. Le recours en matière de droit public s'exerce aux conditions des articles 82 ss de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF - RS 173.110), le recours constitutionnel subsidiaire à celles des articles 113 ss LTF. </span><span>Le mémoire de recours doit être rédigé dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signé. Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit. Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu’elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée.</span></p> </div></body></html>