Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 11. Oktober 2016 (410 2016 248) ____________________________________________________________________ Obligationenrecht Mietrecht / Heizkostenabrechnung nach individuellem Verbrauch oder sachlich begrün- detem Verteilschlüssel Besetzung Präsidentin Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiber Daniel Noll Parteien 1. A.____ , vertreten durch Rechtsanwältin Sophie Balz-Geiser, Ringstrasse 1, Postfach 1050, 4601 Olten, Beschwerdeführer 2. B.____ AG , vertreten durch Rechtsanwältin Sophie Balz-Geiser, Ringstrasse 1, Postfach 1050, 4601 Olten, Beschwerdeführerin 3. C.____ AG , vertreten durch Rechtsanwältin Sophie Balz-Geiser, Ringstrasse 1, Postfach 1050, 4601 Olten, Beschwerdeführerin gegen D.____ , vertreten durch Advokat Andreas Béguin, Picassoplatz 8, Postfach 330, 4010 Basel, Beschwerdegegnerin Gegenstand Mietrecht Beschwerde vom 11. Juli 2016 gegen den Entscheid des Zivilkreisge- richtspräsidenten Basel-Landschaft West vom 22. April 2016 Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Im Rahmen des von D.____ gegen A.____, die B.____ A G und die C.____ AG vor dem Zivilkreisgericht Basel-Landschaft West angehobenen miet rechtlichen Verfahrens wurde die beklagte Vermieterschaft in Gutheissung der Klage mit Entscheid vom 22. April 2016 solidarisch verpflichtet, der Klägerin CHF 4'625.10 nebst 5 % Zins auf CHF 3'584.50 seit 20. März 2015 und 5 % Zins auf CHF 1'040.60 seit 19. Juni 2015 zu bezahlen. Ferner wurden den Beklagten in solidarischer Haftung die Gerichtsgebühr sowie eine Par teientschädigung von CHF 2'405.15 (inkl. Spesen und Mehrwertsteuer) zugunsten der Kläger in auferlegt. Zur Begründung des Ent- scheids wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass die Passivle gitimation aller Beklagten für die in den fraglichen Zeitabschnitten begründeten, strittigen Forderungen aufgrund von Art. 75 Abs. 1 FusG zu bejahen sei. Mangels Behauptung und Darleg ung einer anderen Gesellschaftsform sei für das Verhältnis der Beklagten untereinander von e iner einfachen Gesellschaft auszuge- hen, so dass gemäss Art. 544 Abs. 3 OR grundsätzlich von e iner solidarischen Haftung aller drei Beklagten für die eingeklagten Forderungspositione n auszugehen sei. Was die Rückforde- rung der von 2011 bis 2013 bezahlten Heizkosten im Totalbetrag von CHF 2'869.40 angehe, so wären die Beklagten gemäss § 3 des kantonalen Energieges etzes (EnG BL) grundsätzlich ver- pflichtet gewesen, die Heizkosten zum überwiegenden Tei l nach dem tatsächlichen Verbrauch auf die einzelnen Bezügerinnen und Bezüger zu verteile n. Mangels Nachweises einer Ausnah- mebewilligung gemäss § 3 Abs. 3 EnG BL seien die von den Beklagten aufgrund der Netto- wohnfläche vorgenommenen Heizkostenabrechnungen unzulässig, weshalb die von der Kläge- rin in den Jahren 2011 bis 2013 bezahlten Beträge nicht geschuldet und daher von den Beklag- ten zurückzubezahlen seien. Was sodann die von der Kläger in zurückgeforderten Nebenkos- tenpositionen "Umgebung" von CHF 810.80 für die Jahre 2011 bis 2013 angehe, so seien im Mietvertrag keine Nebenkosten für "Umgebung" explizit e rwähnt. Gemäss der Nebenkostenab- rechnung würden der Klägerin bereits "Hauswarts + Garte nmaterial" sowie "Hauswartung inkl. Sozialleistungen" in Rechnung gestellt, womit die gesa mte Arbeit des Hauswarts sowie das im und um das Haus benötigte Material abgedeckt seien, so d ass kein Raum für eine zusätzliche Berechnung weiterer Nebenkosten unter der Position " Umgebung" bestehe. Folglich sei auch der unter diesem Titel geforderte Betrag von CHF 810.80 von den Beklagten zurückzubezahlen. Im Weiteren seien auch die von der Klägerin im Jahr 20 14 geleisteten Heizkosten von CHF 895.00 sowie Kosten für "Umgebung" von CHF 253.60 nicht geschuldet. Von den in Rechnung gestellten gesamten Nebenkosten für 2014 von CHF 2'723. 70 seien daher CHF 1'148.60 in Abzug zu bringen, womit sich die Nebenkosten für 2014 auf CHF 1'575.10 belaufen würden. Abzüglich der geleisteten Akontozahlungen von CHF 2'52 0.00 resultiere für das Jahr 2014 so- mit ein Saldo zugunsten der Klägerin von CHF 944.90. Da die Beweislast für den Eintritt der Verjährung die Beklagten tragen würden und diese das V orbringen der Klägerin, sie habe erst mit Mandatierung ihres Rechtsvertreters – mithin am 3. November 2015 – Kenntnis über ihre Ansprüche erhalten, nicht hätten widerlegen können, se i die einjährige Frist von Art. 67 Abs. 1 OR gewahrt, weshalb die Einrede der Verjährung abzuw eisen sei. Schliesslich könne auch die Einrede der Beklagten, sie würden den streitbezogenen Nebenkostenforderungen sowie dem Mietzinsdepot samt Zins von CHF 1'506.00 ihre Mietzinsfo rderungen für den Monat Dezember 2014 von CHF 1'130.00 und den halben Monat Januar 20 15 von CHF 565.00, ferner die Ne- benkosten für Dezember 2014 akonto von CHF 210.00 und die Nebenkosten von 2014 von 203.70 zuzüglich Zinsen von CHF 38.65, insgesamt somit C HF 2'145.55 verrechnungsweise entgegenstellen, nicht gehört werden. Aus dem Schreiben der Klägerin gehe nämlich hervor, Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht dass sie bezüglich der Mietzinse für Dezember 2014 und den halben Januar 2015 ihrerseits Verrechnung mit ihren Rückforderungsansprüchen der N ebenkosten "Umgebung" für die Jahre 2004 bis 2013 im Betrag von CHF 2'473.65 erklärt habe . Abzüglich der Nebenkosten "Umge- bung" für die Jahre 2011 bis 2013 (CHF 810.80) verble ibe somit noch immer eine Verrech- nungsforderung zugunsten der Klägerin von CHF 1'662.85 . Zusammen mit dem Mietzinsdepot belaufe sich die Verrechnungsforderung der Klägerin som it auf CHF 3'168.65, so dass gegen- über der Verrechnungsforderung der Beklagten (CHF 2'1 45.55) ein Gesamtsaldo von CHF 1'023.10 zugunsten der Klägerin resultiere und damit die Verrechnungsforderung der Beklagten als getilgt zu gelten habe. B. Gegen diesen Entscheid erhoben die Beklagten mit Eing abe vom 11. Juli 2016 Be- schwerde mit den Begehren, die Klage sei in Aufhebung des angefochtenen Entscheids abzu- weisen, eventualiter sei die Sache in Aufhebung des angefochtenen Entscheids zur Neubeurtei- lung an die Vorinstanz zurückzuweisen, unter Kosten- und E ntschädigungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. Zur Begründung wurde im Wesentli chen angeführt, dass die Beklagten sachenrechtlich Miteigentümer seien und keine einfache Gesellschaft, sondern eine blosse Bruchteilsgemeinschaft bilden würden. Folglich liege kei ne solidarische Haftung vor, so dass die Beklagten je anteilsmässig hätten ins Recht gefasst wer den müssen. Die Klage sei schon aus diesem Grunde abzuweisen. In Bezug auf die Heizkoste n sei festzuhalten, dass für die fragliche Liegenschaft eine Messung des individuellen Wärm everbrauchs technisch nicht mög- lich sei, weshalb die Beklagten ein Gesuch um Ausnahmebe willigung gemäss § 3 Abs. 3 EnG BL gestellt hätten, welches indes nie endgültig entsc hieden und somit auch nie abgewiesen worden sei. Ausserdem hätten die öffentlich-rechtliche n Bestimmungen des EnG BL keine pri- vatrechtliche Wirkung. Demnach sei die an der Wohnfläche gemessene Verteilung der Heizkos- ten – entgegen dem Dafürhalten der Vorinstanz – nicht zu beanstanden. Was sodann die Um- gebungskosten angehe, so seien diese – entgegen der Fe ststellung der Vorinstanz – nicht be- reits durch die Hauswartkosten abgedeckt, vielmehr seien d iese Teil der Hauswartkosten und daher zusätzlich geschuldet. Ausserdem sei die Feststellung der Vorinstanz, wonach auch für altrechtliche Mietverträge auf die heutige Rechtsprechun g zu Art. 257a Abs. 2 OR abgestellt werden könne, unzutreffend. In Bezug auf die Verrechn ungsforderung der Beschwerdeführer sei schliesslich festzustellen, dass diese von der Beschwerdegegnerin nicht substantiiert bestrit- ten worden sei. Vielmehr habe die Vorinstanz von sich au s die Tilgung dieser Verrechnungsfor- derung festgestellt, was indessen unzutreffend sei, zum al eine Verrechnung mit bestrittenen Forderungen der Beschwerdegegnerin aus den Jahren 200 4 bis 2014 mangels Gegenseitigkeit gar nicht möglich sei. Folglich sei die Verrechnungsforderung der Beschwerdeführer im Umfang von CHF 639.55 ausgewiesen. C. Mit Beschwerdeantwort vom 14. September 2016 beantra gte die Beschwerdegegnerin die Abweisung der Beschwerde, unter o/e Kostenfolge, ev entualiter sei der Beschwerdegegne- rin die unentgeltliche Rechtspflege zu bewilligen. Auf die zur Begründung ausgeführten Vor- bringen ist – soweit erforderlich – im Rahmen der nac hstehenden Erwägungen einzugehen. Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht Erwägungen 1. Nicht berufungsfähige erstinstanzliche Entscheide sind ge mäss Art. 319 lit. a ZPO mit Beschwerde anfechtbar. In vermögensrechtlichen Angelegen heiten ist die Berufung gemäss Art. 308 Abs. 2 ZPO nur dann zulässig, wenn der Strei twert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt. Im vor liegenden Fall liegt ein Betrag von lediglich CHF 4'625.10 im Streit, so dass die Berufung sfähigkeit des vorinstanzlichen Urteils zu verneinen ist. Gegen den vorliegend angefochtenen Entsch eid ist somit ausschliesslich das Rechtsmittel der Beschwerde gegeben. 2. Gemäss Art. 321 Abs. 1 ZPO ist die Beschwerde innert 30 Tagen seit Zustellung bei der zuständigen Rechtsmittelinstanz einzureichen. Die vorliegen de Beschwerde wurde fristgerecht erhoben. Die sachliche Zuständigkeit des Kantonsgerichtspräsidiums ergibt sich aus § 5 Abs. 1 lit. b EG ZPO (SGS 221). Die Beschwerdegegnerin wendet vorab in prozessualer Hinsicht ein, die Beschwerde erschöpfe sich in appellatorischer Kritik und genüge den formalen Begründungsanforderungen nicht. Ob eine Rechtsmitteleingabe den formellen und inhaltl ichen Anforderungen zu genügen ver- mag, hat das Kantonsgericht von Amtes wegen zu prüfen. Gemäss Art. 321 Abs. 1 ZPO ist die Beschwerde bei der Rechtsmittelinstanz schriftlich und begr ündet einzureichen. Sie hat Be- schwerdeanträge resp. Rechtsbegehren zu enthalten und m uss aufzeigen, inwiefern welche zulässigen Beschwerdegründe erfüllt sind. Zu diesem Zweck m uss sich die Beschwerde füh- rende Partei mit den Motiven des angefochtenen Entsche ids substantiiert auseinandersetzen. Gemäss Art. 320 ZPO können mit der Beschwerde die unrichtige Rechtsanwendung (lit. a) oder die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) geltend gemacht werden. Die vorliegende Beschwerdeeingabe enthält ein korrektes H aupt- und Eventualbegehren und rügt erklärtermassen sowohl die unrichtige Rechtsanwendung als auch die unrichtige Feststel- lung des Sachverhalts. In der Beschwerdebegründung set zt sich die Rechtsvertreterin der Be- schwerdeführer mit den Urteilsmotiven der Vorinstanz ause inander und führt ihre Argumente an, weshalb den vorinstanzlichen Schlussfolgerungen in tatsächlicher bzw. rechtlicher Hinsicht nicht gefolgt werden könne. Insgesamt lässt die Beschwerd ebegründung keine formalen Män- gel erkennen. Die Beschwerdegegnerin unterlässt es denn auch, konkret anzuführen, inwiefern die Begründung ungenügend sein soll. Der entsprechende Einwand erweist sich somit als nicht stichhaltig, so dass auf die vorliegende Beschwerde materiell einzutreten ist. 3. Wie bereits im vorinstanzlichen Verfahren bestreiten di e Beschwerdeführer weiterhin ihre Passivlegitimation in Bezug auf die eingeklagte Fo rderung. Als reine Bruchteilsgemein- schaft bestehe keine solidarische Haftung für die volle Forderung, weshalb die Beschwerdefüh- rer als Miteigentümer je einzeln auf ihren Anteil hätten ins Recht gefasst werden müssen. Aus dem Grundbuchauszug vom 20. Januar 2016, welcher von der Beschwerdegegnerin bei der Vorinstanz eingereicht wurde, geht hervor, dass die B.____ AG und die C.____ AG je zur Hälfte Miteigentümerinnen der fraglichen Liegenschaft sind. Ausserdem blieb die Mithaftung Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht des vormaligen Miteigentümers A.____ gemäss Art. 75 Ab s. 1 FusG unbestritten. Bestritten ist einzig die solidarische Haftung der Miteigentümer. Nicht jede Vermietung eines Objekts durch zwei oder mehrere Vermieter ist mangels anderen Gesamt handverhältnisses als einfache Ge- sellschaft (und damit die Vermieterschaft als Gesamthandsch aft) anzusehen. Sind mehrere Vermieter eines Grundstücks Miteigentümer, so können sie d urchaus auch als blosse Bruch- teilsgemeinschaft im Sinne von Art. 646 ZGB auftreten (J. SCHMID , Die gemeinsame Miete - Ausgewählte Fragen, in: AJP 2016, S. 38). Die Notwe ndigkeit der Zulassung von schlichten Vertragsgemeinschaften ergibt sich aus den Grenzen des Ge sellschaftsrechts: Damit von einer Gesellschaft gesprochen werden kann, müssen die vertra glich verbundenen Personen einen gemeinsamen Zweck mit gemeinsamen Kräften oder Mitteln verfolgen (Art. 530 Abs. 1 OR). Diese Voraussetzung ist nach einhelliger Ansicht nicht gege ben, wenn der Grund des vertragli- chen Zusammenschlusses weniger im gesellschaftsrechtlichen S treben nach einem bestimm- ten Zweck als vielmehr im gemeinschaftlichen Haben, Nutzen und Verwalten liegt (R. WEBER , Der gemeinsame Mietvertrag, Diss. Zürich 1993, S. 19). A uch das Bundesgericht hat in BGE 116 II 707 festgehalten, dass ein gemeinsamer Vertragss chluss auch ohne Bildung einer einfa- chen Gesellschaft möglich sei und dass mangels anderer Abr ede bei einer Mehrzahl von Schuldnern Teilverpflichtungen gemäss Art. 143 OR anzuneh men seien. Im gleichen Entscheid wird indessen auch ausgeführt, dass sich eine solidarische Verpflichtung auch stillschweigend aus den Umständen und dem sonstigen Inhalt des Vertrags a ls gewollt ergeben kann. Diese Umstände sind nach dem Vertrauensprinzip auszulegen (BG E 116 II 712, E. 3). Im vorliegen- den Fall ist daher zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin trotz Kenntnis der aus dem Grund- buch ersichtlichen Miteigentumsverhältnisse aufgrund der übrigen Umstände, namentlich auf- grund des Mietvertrags, darauf vertrauen durfte, dass di e Vermieterschaft gegenüber ihr als Gesamthandschaft im Sinne einer einfachen Gesellschaft aufgetreten ist. Dem Mietvertrag vom 9. Februar 1987 ist ebenso wenig wie den folgenden N achträgen oder der übrigen bei den Ak- ten befindlichen Korrespondenz ein Hinweis auf eine bestehende Bruchteilsgemeinschaft zu entnehmen. Die Beschwerdegegnerin durfte daher namen tlich aufgrund des Umstands, dass sie den geschuldeten Mietzins wie auch die Nebenkosten ni e gesondert nach Bruchteilen den einzelnen Miteigentümern, sondern stets als Gesamtbetra g an die Gemeinschaft geleistet hat, darauf vertrauen, dass die Vermieterschaft gesamthänderisch im Sinne einer einfachen Gesell- schaft zusammenwirkt. Nachdem die Leistung der Nebenkosten ungeteilt an die Vermieter- schaft erfolgte, ist der Beschwerdegegnerin nicht zuzumut en, für die Rückforderung derselben Nebenkosten je eigene Klagverfahren gegen die einzeln en Eigentümern auf Rückleistung ihres Schuldanteils anzustrengen. Die Auslegung des Mietvertrag s nach dem Vertrauensprinzip, ins- besondere die bisher gelebte Vertragswirklichkeit führt zum Schluss, dass die Beschwerdefüh- rer unabhängig von ihrem tatsächlichen Gesellschaftswill en im Verhältnis zur Beschwerdegeg- nerin als einfache Gesellschaft zu behandeln sind, wesha lb sie für eine mögliche Rückforde- rung der Nebenkosten solidarisch haften. Die Vorinstanz h at daher die Passivlegitimation der Beschwerdeführer zu Recht bejaht. 4. In Bezug auf die Heizkosten rügen die Beschwerdeführer , die Vorinstanz sei zu Unrecht von der Unzulässigkeit der Abrechnungen ausgegangen. Die Abrechnungen aufgrund der indi- viduellen Wohnfläche würden den gesetzlichen Anforderungen genügen. Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht Die Aufteilung der Heiz- und Warmwasserkosten kann auf zw ei Arten erfolgen: Auf der Grund- lage einer individuellen Abrechnung, welche vom effekti ven Heiz- und Warmwasserverbrauch pro Mietpartei ausgeht oder aufgrund eines Verteilschlü ssels. Gemäss dem eidgenössischen Energiegesetz sind die Kosten der Energienutzung möglichst jenen Verbrauchern anzurechnen, welche sie verursachen, wobei die Kantone zum Erlass entsp rechender Vorschriften zuständig sind. Gemäss § 3 EnG BL (§ 19 rev. EnG, in Kraft ab 1. Januar 2017) müssen in zentral beheiz- ten Räumen die Heizkosten zum überwiegenden Teil nach dem tatsächlichen Verbrauch auf die einzelnen Bezüger verteilt werden, wenn mehr als fünf Bezüger vorhanden sind oder mehr als ein Bezüger vorhanden ist und insgesamt mehr als 1000 m 2 Bodenfläche beheizt werden. Auch bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung werde n indessen nicht die gesamten Heizkosten aufgrund des individuellen Verbrauchs verteilt. Die Grundkosten von 30 % bis 50 % werden wie bei anderen Heizkostenabrechnungen nach einem Verteilschlüssel gemäss Grösse der Wohnräume aufgeteilt. Wird keine verbrauchsabhäng ige Heizkostenabrechnung erstellt, so sind die Heizkosten nach einem sachlich begründeten und gerechten Schlüssel den Mietpartei- en aufzuerlegen. Meist werden die Heizkosten entsprechen d dem Kubikinhalt oder der Grund- fläche der beheizten Räume verteilt (vgl. A. BÉGUIN , in: Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zü- rich 2009, 14/6.1 ff., S. 252 f. ). Die vorliegend umstrittenen Heizkostenabrechnungen wurden aufgrund der von der Beschwer- degegnerin bewohnten Grundfläche und damit anhand ei nes sachlich begründeten Schlüssels erstellt. Aufgrund von § 3 EnG BL wären die Beschwerde führer zwar grundsätzlich verpflichtet gewesen, die Heizkosten verbrauchsabhängig abzurechnen, § 3 Abs. 3 EnG BL sieht indessen vor, dass die kantonale Behörde Ausnahmen bewilligen kan n. Anhand diverser Schreiben ha- ben die Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Verfahren n achgewiesen, dass sie sich um eine Ausnahmebewilligung im Sinne von § 3 Abs. 3 EnG BL be müht haben. Der entsprechenden Korrespondenz kann ausserdem entnommen werden, dass nach dem letzten Schreiben des Amts für Umweltschutz und Energie, Fachstelle Energie, vom 29. Juli 2004 eine definitive Beur- teilung des Gesuchs nie erfolgt ist. Nachdem die erstell ten Heizkostenabrechnungen auf einem sachlich begründeten Verteilschlüssel beruhen und keine rec htskräftige Abweisung des nach- weislich gestellten Gesuchs um Bewilligung einer Ausnah me im Sinne von § 3 Abs. 3 EnG BL vorliegt, erscheinen die umstrittenen Heizkostenabrechnun gen somit insgesamt nicht als un- rechtmässig. Folglich fehlt es an einer hinreichenden Gr undlage für die vorinstanzlich angeord- nete Rückerstattung der Heizkosten. Da die Grundkosten von 30 % bis 50 % auch bei der ver- brauchsabhängigen Abrechnung nicht individuell, sondern aufgrund des Verteilschlüssels ge- schuldet sind, wäre die vollumfängliche Rückerstattung – w ie sie von der Vorinstanz verfügt wurde – ohnehin nicht zulässig. Die Beschwerde ist somit in diesem Punkt gutzuheissen, fo lglich ist die Rückerstattung der Heizkosten im Betrag von CHF 2'869.40 für die Jahre 201 1 bis 2013 aufzuheben. Bei dieser Sachlage kann die strittige Frage, ob die Bestimmunge n des EnG BL privatrechtliche Wirkun- gen zeitigen, letztlich offen bleiben. 5. Die Beschwerdeführer beanstanden im Weiteren, dass die Umgebungskosten nicht be- reits durch die Hauswartkosten abgedeckt und daher zusätzli ch geschuldet seien. Die vor- Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht instanzlich angeordnete Rückerstattung sei daher unzulässig . Ausserdem sei die Feststellung der Vorinstanz, wonach auch für altrechtliche Mietvert räge auf die heutige Rechtsprechung zu Art. 257a Abs. 2 OR abgestellt werden könne, unzutreffend. Bereits mit Urteil vom 17. August 2010 hat das Kanton sgericht festgehalten, dass auch nach der altrechtlichen Missbrauchsgesetzgebung die Mieterschaft nur dann zusätzlich zum Netto- Mietzins Nebenkosten zu bezahlen hatte, wenn diese ausdrü cklich ausgeschieden worden wa- ren. Wenn also die separat zu bezahlenden Nebenkosten be reits nach altem Recht im Mietver- trag konkret genannt werden mussten, bedurfte es mithin bereits damals – wie auch heute ge- mäss Art. 257a Abs. 2 OR – einer diesbezüglichen besond eren vertraglichen Vereinbarung der Mietparteien. Folglich ist davon auszugehen, dass die al trechtliche Regelung betreffend die Ausscheidung von Nebenkosten genau das gleiche bezweckte w ie heute Art. 257a Abs. 2 OR, nämlich den Schutz der Mieterschaft vor der Überwälzung von vertraglich nicht explizit genann- ten resp. vereinbarten Nebenkosten. Aus diesem Grund s pricht nichts dagegen, auch für vor dem 1. Juli 1990 getroffene Nebenkostenabreden auf die heutige Rechtsprechung zu Art. 257a Abs. 2 OR abzustellen (Urteil des Kantonsgerichts vom 1 7. August 2010 [100 09 1074 E. 4.2], publiziert in mp 2011, S. 51 ff.). Mit der Vorinstanz ist festzustellen, dass eine Kostenüberwälzung für die Umgebungspflege auf die Mieter grundsätzlich zulässig wäre, sofern dies im Si nne von Art. 257a Abs. 2 OR im Miet- vertrag explizit vereinbart worden wäre. Im vorliegenden Mietvertrag wurden zwar Hauswartkos- ten akonto als Nebenkosten vereinbart, eine Vereinbaru ng von Kosten für "Umgebung" fehlt indessen. Nicht gefolgt werden kann dem Einwand der B eschwerdeführer, dass der in der Ne- benkostenabrechnung unter "Umgebung" eingesetzte Betrag Teil der Hauswartskosten sei, zumal die Nebenkostenabrechnung bereits die Positionen "Hauswarts+Gartenmaterial" und "Hauswartung inkl. Sozialleistungen" enthält, womit die gesamte Hauswartsarbeit abgedeckt ist, so dass selbst bei Aufschlüsselung der Hauswartskosten kein Raum für eine zusätzliche Be- rechnung weiterer Nebenkosten unter der Position "Umge bung" bleibt. Die Beschwerde ist so- mit in diesem Punkt abzuweisen. Die für die Jahre 2011 bis 2013 geleisteten Umgebungskosten im Betrag von CHF 810.80 sind daher der Beschwerdegegn erin zurückzuerstatten. Für das Jahr 2014 reduziert sich der Nebenkostensaldo zu Gunsten d er Beschwerdegegnerin von CHF 944.90 gemäss E. 6.2 des angefochtenen Entscheids auf C HF 49.90, nachdem sich die Heiz- kosten von 895.00 als gerechtfertigt erweisen. 6. Die Beschwerdeführer machen schliesslich geltend, die Vo rinstanz sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass ihre Verrechnungsforderung von CHF 6 39.55 durch Gegenforderungen der Beschwerdegegnerin getilgt sei. Da die Gegenforderung en bestrittene Forderungen der Miete- rin aus den Jahren 2004 bis 2010 seien, fehle es an de r Gegenseitigkeit der Forderungen, so dass eine Verrechnung nicht zulässig sei. Die Beschwerdeführer begründen die fehlende Gegensei tigkeit der Forderungen mit den Ver- änderungen in der Zusammensetzung der Vermieterschaft während des fraglichen Zeitab- schnitts. Wie bereits oben unter Ziff. 2 ausgeführt ist von der solidarischen Haftung der Be- Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht schwerdeführer auszugehen, so dass auch die Gegenseitigkeit der Forderungen zu bejahen ist. Folglich ist die Verrechnung grundsätzlich zulässig. Die Vorinstanz hat zutreffend festgestellt, dass die Gegen forderung der Beschwerdegegnerin aufgrund der in den Jahren 2004 bis 2010 unzulässigerweise erhobenen Nebenkosten für "Um- gebung" insgesamt CHF 1'662.65 beträgt und damit die Verrechnungsforderung der Beschwer- deführer übersteigt. Zu Recht ist die Vorinstanz somit zum Schluss gekommen, dass die von den Beschwerdeführern zur Verrechnung geltend gemachte Forderung von CHF 639.55 durch die Gegenforderung der Beschwerdegegnerin bereits geti lgt wurde, so dass sie nicht nochmals verrechnet werden kann. Die Beschwerde ist somit in diesem Punkt abzuweisen. 7. Aus den vorstehenden Erwägungen folgt, dass die vorinsta nzlich angeordnete Rücker- stattung der Heizkosten in teilweiser Gutheissung der Besch werde aufzuheben ist. Demnach stehen der Beschwerdegegnerin die Rückerstattung der 201 1-2013 zu Unrecht erhobenen Ne- benkosten für "Umgebung" im Umfang von CHF 810.80 zuzüg lich Zins zu 5 % seit 20. März 2015, ferner aufgrund der Nebenkostenabrechnung 2014 die Rückerstattung von CHF 49.90 zuzüglich Zins zu 5 % seit 19. Juni 2015 zu. Die der Beschwerdegegnerin zustehende Gesamtsumme beläuft sich somit auf CHF 860.70, so dass im Verhältnis zur Klagforderung von CHF 4'625.10 di e Beschwerdeführer als zu vier Fünf- teln obsiegend zu betrachten sind. Die ordentlichen Koste n beider Instanzen sind daher zu ei- nem Fünftel den Beschwerdeführern und zu vier Fünftel n der Beschwerdegegnerin aufzuerle- gen. Ferner ist die Beschwerdegegnerin zu verpflichten, den Beschwerdeführern für die Verfah- ren vor beiden Instanzen je eine angemessene reduziert e Parteientschädigung zu entrichten. Bei der Bemessung der erstinstanzlichen Parteientschädigun g ist aufgrund des vorliegenden Streitwerts gemäss § 7 Abs. 1 TO von einem Grundhonorar von CHF 1'500.00 auszugehen, so dass in Berücksichtigung der geltend gemachten Spesen sowie der Mehrwertsteuer ein Ent- schädigungsanspruch von CHF 1'744.60 resultiert, welcher i ndessen aufgrund des 20 %igen Unterliegens der Beschwerdeführer um 40 % auf CHF 1'04 6.75 zu reduzieren ist. Nachdem die Rechtsvertreterin der Beschwerdeführer ihren Bemühungs aufwand im vorliegenden Beschwer- deverfahren nicht ausgewiesen hat, ist die zweitinstanzl iche Parteientschädigung gemäss § 18 Abs. 1 TO nach Ermessen festzulegen. Das Kantonsgerichtsp räsidium erachtet in Anlehnung an die vom Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin gelt end gemachten Bemühungen einen Parteikostenersatz auf der Basis eines Zeitaufwandes von 7 Stunden à CHF 250.00 sowie ei- nes pauschalen Auslagenersatzes von CHF 20.00 für angemess en. Der entsprechende Betrag von CHF 1'911.60 ist wiederum nach Massgabe des Unterli egens der Beschwerdeführer auf CHF 1'146.95 zu reduzieren. Der Beschwerdegegnerin wurde für das vorinstanzliche Verf ahren die unentgeltliche Rechts- pflege bewilligt. Da die Voraussetzungen der Bedürft igkeit nach wie vor erfüllt sind, ist ihr auch für das vorliegende Beschwerdeverfahren die unentgelt liche Rechtspflege zu bewilligen. Folg- lich ist dem Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin für di e Verfahren vor beiden Instanzen je ein angemessenes Honorar entsprechend den eingereichten Honorarnoten aus der Gerichts- kasse auszubezahlen. Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demnach wird erkannt: ://: I. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird de r Entscheid des Zivil- kreisgerichtspräsidenten Basel-Landschaft West vom 22. April 2016 aufgehoben und durch folgenden Entscheid ersetzt: 1. Die Klage wird teilweise gutgeheissen und die Beklagt en werden in solidarischer Haftung verurteilt, der Klägerin CHF 86 0.70 nebst 5 % auf CHF 810.80 seit 20. März 2015 und 5 % Zins auf CHF 49.90 seit 19. Juni 2015 zu bezahlen. 2. Die Gerichtsgebühr von CHF 1'500.00 wird der Kläge rin zu vier Fünf- teln (CHF 1'200.00) und den Beklagten zu einem Fünft el (CHF 300.00) auferlegt, wobei der auf die Klägerin entfa llende Anteil zufol- ge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege zu L asten des Staa- tes geht. Den Beklagten wird zu Lasten der Klägerin eine reduz ierte Parteient- schädigung von CHF 1'046.75 (inkl. Spesen und Mehrwertst euer) zu- gesprochen. Zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspfl ege an die Klägerin wird ihrem Rechtsvertreter, Advokat Andreas Béguin, fü r seine Be- mühungen im zivilkreisgerichtlichen Verfahren ein Honora r von CHF 1'250.00 zuzüglich Auslagen von CHF 277.00 und Mehrwer tsteuer von CHF 122.15, insgesamt somit CHF 1'649.15 aus der G ericht s- kasse bezahlt. Die Klägerin ist zur Nachzahlung verpflichtet, sobald si e dazu in der Lage ist. Der Anspruch des Kantons verjährt zehn Jahre n ach Ab- schluss des Verfahrens (Art. 123 ZPO). II. Der Beschwerdegegnerin wird für das kantonsgerichtliche Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege bewilligt. III. Die kantonsgerichtliche Gebühr von CHF 1'200.00 w ird den Beschwer- deführern zu einem Fünftel (CHF 240.00) und der Beschw erdegegnerin zu vier Fünfteln (CHF 960.00) auferlegt, wobei der au f die Beschwerde- gegnerin entfallende Anteil zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege zu Lasten des Staates geht. Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht IV. Den Beschwerdeführern wird zu Lasten der Beschwerdegegne rin für das kantonsgerichtliche Verfahren eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 1'146.95 (inkl. geschätzte Auslagen von CHF 20.00 sowie Mehrwertsteuer) zugesprochen. Zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege an die Beschwer- degegnerin wird ihrem Rechtsvertreter, Advokat Andreas Béguin, für seine Bemühungen im kantonsgerichtlichen Verfahren ein Honora r von CHF 1'416.65 zuzüglich Auslagen von CHF 125.00 und Meh rwertsteuer von CHF 123.35, insgesamt somit CHF 1'665.00 aus der G erichtskasse bezahlt. Die Beschwerdegegnerin ist zur Nachzahlung verpflicht et, sobald sie dazu in der Lage ist. Der Anspruch des Kantons verjährt zehn Jahre nach Abschluss des Verfahrens (Art. 123 ZPO). Präsidentin Christine Baltzer-Bader Gerichtsschreiber Daniel Noll