<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2004 33 S.127</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">127</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft1"><b>33 Grundstückschätzung.</b></span><br/> <span class="ft1"><b>- Die Berücksichtigung von Nachteilen (hier: Hochspannungsleitung</b></span><br/> <span class="ft1"><b>und -mast) hat, soweit möglich, innerhalb des Bewertungssystems zu</b></span><br/> <span class="ft1"><b>erfolgen. Nur wenn dies für eine korrekte Schätzung nicht ausreicht,</b></span><br/> <span class="ft1"><b>ist ein pauschaler Abzug angezeigt.</b></span><br/> <br/> <span class="ft3">Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 10. März 2004 in Sa-</span><br/> <span class="ft3">chen Kantonales Steueramt gegen Steuerrekursgericht und H.B.</span><br/> <br/> <span class="ft4"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft5">1. Das KStA rügt im vorliegenden Verfahren einzig die Zuläs-</span><br/> <span class="ft5">sigkeit des Pauschalabzugs, mit dem die Vorinstanz "psychologi-</span><br/> <span class="ft5">schen Auswirkungen" des Hochspannungsmasts und der Hochspan-</span><br/> <span class="ft5">nungsleitung Rechnung trug. Die vorinstanzliche Grundstückbewer-</span><br/> <span class="ft5">tung, insbesondere die festgesetzte Höhe des Eigenmietwerts, die</span><br/> <span class="ft5">immissionsbedingte Herabsetzung der Punktzahl für die Wohnlage,</span><br/> <span class="ft5">die Korrektur beim Land- und Realwert sowie der errechnete steuer-</span><br/> <span class="ft5">liche Verkehrswert (vor dem Pauschalabzug) von Fr. 725'022.--, ist</span><br/> <span class="ft5">nicht angefochten.</span><br/> <span class="ft5">2. a) Die Aargauer Steuergesetzgebung sieht für Grundstücke</span><br/> <span class="ft5">- von hier nicht in Betracht fallenden Ausnahmen abgesehen - die</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">128</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">Besteuerung zum Mittel aus Verkehrswert und Ertragswert vor</span><br/> <span class="ft5">(§ 39 Abs. 4 aStG). Als Verkehrswert eines Grundstückes gilt der</span><br/> <span class="ft5">Preis, welcher im Geschäftsverkehr mit Dritten erzielbar ist, ohne</span><br/> <span class="ft5">Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 12</span><br/> <span class="ft5">Abs. 1 VBG). Gemäss Wegleitung für die Bewertung der Grund-</span><br/> <span class="ft5">stücke des Steueramts des Kantons Aargau, Ausgabe 1985 (im Fol-</span><br/> <span class="ft5">genden: Wegleitung), Ziff. III/3.2.1, erfasst der Verkehrswert über-</span><br/> <span class="ft5">bauter Grundstücke die Gesamtheit der wertbildenden Faktoren,</span><br/> <span class="ft5">wozu insbesondere der Wertermittlungsstichtag, die rechtlichen Ge-</span><br/> <span class="ft5">gebenheiten, die tatsächlichen Eigenschaften und die sonstige Be-</span><br/> <span class="ft5">schaffenheit und Lage zählen. Immissionen sind dauernde Beeinflus-</span><br/> <span class="ft5">sungen durch Lärm, Geräusche, Gerüche, Licht, ästhetische Empfin-</span><br/> <span class="ft5">dungen, Erschütterungen, Wärme etc. (Wegleitung, Ziff. III/1.1.10).</span><br/> <span class="ft5">Der Verkehrswert wird festgesetzt durch die Gleichsetzung mit dem</span><br/> <span class="ft5">Kaufpreis, sofern ein Kaufpreis fehlt oder dieser nicht dem Ver-</span><br/> <span class="ft5">kehrswert entspricht, durch mittelbaren oder unmittelbaren Preisver-</span><br/> <span class="ft5">gleich oder - fehlen sowohl Kaufpreis wie auch Preisvergleich -</span><br/> <span class="ft5">durch Berechnung mit dem gewichteten Ertragswert und Realwert</span><br/> <span class="ft5">(§ 12 Abs. 2 VBG).</span><br/> <span class="ft5">b) Vorliegend ist zu beurteilen, wie und in welchem Umfang die</span><br/> <span class="ft5">Nähe der Starkstromleitung zur Parzelle B. bei der Grundstückbe-</span><br/> <span class="ft5">wertung zu berücksichtigen ist.</span><br/> <span class="ft5">aa) Das KStA anerkennt, dass die Leitung und der hinter dem</span><br/> <span class="ft5">Wohnhaus der Beschwerdegegner stehende Hochspannungsmast zu</span><br/> <span class="ft5">einem Minderwert der Parzelle führen. Hingegen entbehre der vor-</span><br/> <span class="ft5">genommene Pauschalabzug einer rechtlichen Grundlage und wider-</span><br/> <span class="ft5">spreche einer seriösen Schätzungsmethodik. Er erübrige sich, da die</span><br/> <span class="ft5">Vorinstanz die elektromagnetischen Immissionen bzw. die gedämpfte</span><br/> <span class="ft5">Nachfrage nach Objekten in der Nähe von Starkstromleitungen bei</span><br/> <span class="ft5">der Mietwertberechnung und auch beim Landwert in die Gesamtbe-</span><br/> <span class="ft5">wertung des Grundstücks habe einfliessen lassen. Die bisher ge-</span><br/> <span class="ft5">bräuchlichen Bewertungsmethoden würden durch Ermessens-Pau-</span><br/> <span class="ft5">schalabzüge für einen in Franken nicht messbaren Indikator "psy-</span><br/> <span class="ft5">chologische Auswirkungen" ganz grundsätzlich hinterfragt bzw.</span><br/> <span class="ft5">müssten aufgegeben werden; psychologisch bedingte Mehrwerte</span><br/> <span class="ft5">(z.B. bei Seesicht) wären dann konsequenterweise mit einem pau-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">129</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">schalen Zuschlag zu berücksichtigen. Nach Ansicht des KStA könn-</span><br/> <span class="ft5">ten Eigentümer von Nachbarparzellen oder ähnlich betroffenen</span><br/> <span class="ft5">Grundstücken gestützt auf das Gebot der Rechtsgleichheit eine Neu-</span><br/> <span class="ft5">schätzung ihrer Liegenschaften anstreben. Es sei zudem stossend,</span><br/> <span class="ft5">dass sich der steuerliche Verkehrswert der Parzelle B. nach diesem</span><br/> <span class="ft5">Abzug jenem dreier ungleich kleinerer, von der Hochspannungslei-</span><br/> <span class="ft5">tung vergleichbar betroffener Nachbarparzellen annähere. An der</span><br/> <span class="ft5">Augenscheinsverhandlung präzisierte das KStA, dass der (akzep-</span><br/> <span class="ft5">tierte) Minderwert der Parzelle B. mit einer Korrektur innerhalb des</span><br/> <span class="ft5">gebräuchlichen Grundstückbewertungssystems berücksichtigt wer-</span><br/> <span class="ft5">den müsse und nicht mit einem Pauschalabzug ausserhalb des Sys-</span><br/> <span class="ft5">tems erfolgen dürfe.</span><br/> <span class="ft5">bb) Dem KStA ist beizupflichten, dass die Regeln über die</span><br/> <span class="ft5">Grundstücksbewertung erlauben sollen, im Rahmen dieses Systems</span><br/> <span class="ft5">zu angemessenen Schätzungen zu gelangen. Der Umstand allein, ob</span><br/> <span class="ft5">Korrekturen innerhalb oder ausserhalb des Systems erfolgen, ist aber</span><br/> <span class="ft5">nicht entscheidend. Die Gemeindeschätzungskommission hatte</span><br/> <span class="ft5">offenkundig gleich wie das Steuerrekursgericht das Bedürfnis, das</span><br/> <span class="ft5">als übersetzt empfundene Resultat zu korrigieren. Dazu setzte sie den</span><br/> <span class="ft5">Landwert "ermessensweise" mit bloss Fr. 70'000.-- ein. Dieser Pau-</span><br/> <span class="ft5">schalbetrag ist in keiner Art und Weise begründbar und nachvoll-</span><br/> <span class="ft5">ziehbar, er ist offensichtlich und in willkürlicher Weise zu tief (vgl.</span><br/> <span class="ft5">auch hinten, Erw. c/bb). Eine derartige "Korrektur innerhalb des</span><br/> <span class="ft5">Systems" ist nicht weniger falsch und unzulässig und müsste vom</span><br/> <span class="ft5">KStA in gleicher Weise beanstandet werden.</span><br/> <span class="ft5">c) aa) Die Vorinstanz erwog, für einen potentiellen Mieter der</span><br/> <span class="ft5">Parzelle B. sei der Umstand entscheidend, dass etwa die Hälfte des</span><br/> <span class="ft5">Grundstücks einer nichtionisierenden Strahlung über dem Anlage-</span><br/> <span class="ft5">grenzwert (Anhang 1 Ziff. 14 der Verordnung über den Schutz vor</span><br/> <span class="ft5">nichtionisierender Strahlung [NISV; SR 814.710] vom 23. Dezember</span><br/> <span class="ft5">1999) ausgesetzt sei. Dass die Strahlung teilweise durch das Gebäude</span><br/> <span class="ft5">absorbiert wird, dürfte für den Mieter eine untergeordnete Rolle</span><br/> <span class="ft5">spielen. Mit Blick auf die Gesamtsituation setzte die Vorinstanz des-</span><br/> <span class="ft5">halb unter dem Kriterium "Immissionen" zusätzlich den Punkt</span><br/> <span class="ft5">"nichtionisierende Strahlung" mit der Note 1 (sehr schlecht) ein und</span><br/> <span class="ft5">reduzierte dadurch bei der Bewertung der Wohnlage die Punktzahl</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">130</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">um vier Punkte auf 28 von maximal 50 möglichen Punkten (Posi-</span><br/> <span class="ft5">tion 43.1 des Schätzungsprotokolls; Wegleitung Ziff. IV/1.9 und 10;</span><br/> <span class="ft5">Anhang 8 zur VBG) - was allerdings betraglich nur geringfügige</span><br/> <span class="ft5">Auswirkungen hatte.</span><br/> <span class="ft5">bb)</span> <span class="ft5">Den Landwert, welchen die Gemeindeschätzungs-</span><br/> <span class="ft5">kommission mit Fr. 70'000.-- (Pos. 74) aus einer früheren Grund-</span><br/> <span class="ft5">stückschätzung übernommen hatte (vorne Erw. b/bb), korrigierte die</span><br/> <span class="ft5">Vorinstanz auf Fr. 211'500.--. Sie orientierte sich dabei an der für die</span><br/> <span class="ft5">allgemeine Neuschätzung per 1. Januar 1999 massgebenden Land-</span><br/> <span class="ft5">preiserhebung vom 24. Juni 1997. Dabei war für das betroffene W2-</span><br/> <span class="ft5">Gebiet ein Richtpreisrahmen von Fr. 150.-- bis Fr. 220.--/m</span><span class="ft6"><sup>2</sup></span> <span class="ft5">ermittelt</span><br/> <span class="ft5">worden. Bei insgesamt 14 aus den Akten ersichtlichen Handände-</span><br/> <span class="ft5">rungen von W2-Grundstücken in der Gemeinde in den Jahren</span><br/> <span class="ft5">1995/96 lag der Landpreis im Durchschnitt deutlich über Fr. 300.--</span><br/> <span class="ft5">/m</span><span class="ft6"><sup>2</sup></span><span class="ft5">; für die hinsichtlich Stromleitungssituation vergleichbaren W2-</span><br/> <span class="ft5">Parzellen C. (Gebiet ...) und D. (Gebiet ...), 8.5 m bzw. 55 m von</span><br/> <span class="ft5">einer Starkstromleitung entfernt, wurden Fr. 287.-- bzw. Fr. 350.--/m</span><span class="ft6"><sup>2</sup></span><br/> <span class="ft5">bezahlt. Die Vorinstanz erwog, der signifikant tiefer angesetzte</span><br/> <span class="ft5">Richtpreisrahmen trage den elektromagnetischen Immissionen bzw.</span><br/> <span class="ft5">der gedämpften Nachfrage nach Objekten in der Nähe von Stark-</span><br/> <span class="ft5">stromleitungen bereits Rechnung, und setzte den Landwert für die</span><br/> <span class="ft5">Parzelle 789 am unteren Rahmenende mit Fr. 150.--/m</span><span class="ft6"><sup>2</sup></span> <span class="ft5">fest; zusätz-</span><br/> <span class="ft5">lich bewertete sie 480 m</span><span class="ft6"><sup>2</sup></span> <span class="ft5">der Grundstücksfläche, die innerhalb des</span><br/> <span class="ft5">Waldabstandes liegen, steil ansteigen und höchstens mit Kleinbauten</span><br/> <span class="ft5">unüberbaubar sind, nur mit Fr. 50.--/m</span><span class="ft6"><sup>2</sup></span><span class="ft5">.</span><br/> <span class="ft5">cc) Die vorinstanzliche Bewertung führte - die immissionsbe-</span><br/> <span class="ft5">dingte Reduktion (vorne Erw. aa und bb) von rund Fr. 55'000.-- ein-</span><br/> <span class="ft5">geschlossen - zu einem steuerlichen Verkehrswert von Fr. 725'022.--,</span><br/> <span class="ft5">was angesichts der über die elektromagnetischen Immissionen hinaus</span><br/> <span class="ft5">bestehenden psychologischen Auswirkungen des markant hinter dem</span><br/> <span class="ft5">Haus stehenden Hochspannungsmasts samt Leitung und deren ge-</span><br/> <span class="ft5">wöhnungsbedürftiger, nicht ins ländliche Umfeld passender opti-</span><br/> <span class="ft5">schen Wirkung nach Einschätzung der Vorinstanz nicht dem</span><br/> <span class="ft5">marktkonformen Wert entsprach (weshalb sie den streitigen Pau-</span><br/> <span class="ft5">schalabzug von 15 % auf Fr. 616'268.-- vornahm).</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">131</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">d) Das Bundesgericht hielt in BGE 129 II 429 f. zur Festsetzung</span><br/> <span class="ft5">einer Enteignungsentschädigung betreffend Immissionen einer</span><br/> <span class="ft5">Hochspannungsleitung fest:</span><br/> <span class="ft5">"L'expérience montre que la proximité d'une ligne à haute ten-</span><br/> <span class="ft5">sion entraîne une baisse des prix du marché foncier, même sans di-</span><br/> <span class="ft5">minution des possibilités de construire prévue par la réglementation</span><br/> <span class="ft5">d'aménagement du territoire; cela peut dépendre de l'atteinte au pay-</span><br/> <span class="ft5">sage, ou encore, selon la jurisprudence, de motifs purement psycho-</span><br/> <span class="ft5">logiques, qui sont alors des inconvénients de fait (ATF 102 Ib 348</span><br/> <span class="ft5">consid. 3 p. 350)... Pour les champs électromagnétiques ... il faut</span><br/> <span class="ft5">donc déterminer, dans la situation concrète, si ces champs ont des</span><br/> <span class="ft5">effets physiques (ou biologiques voire sanitaires) suffisamment évi-</span><br/> <span class="ft5">dents pour constituer en eux-mêmes un désavantage, ou si au con-</span><br/> <span class="ft5">traire la crainte de tels effets, non avérés, est simplement une des</span><br/> <span class="ft5">composantes des inconvénients d'ordre psychologique déjà évoqués."</span><br/> <span class="ft5">Für die Festsetzung der Enteignungsentschädigung sind der</span><br/> <span class="ft5">konkret mit der Nähe zur Hochspannungsleitung verbundene Ein-</span><br/> <span class="ft5">fluss auf den Wert des betroffenen Grundstücks, der Lärm, die elek-</span><br/> <span class="ft5">tromagnetischen Felder und andere allfällige Unannehmlichkeiten zu</span><br/> <span class="ft5">ermitteln und zu berücksichtigen (BGE 129 II 437 f.). Bereits zuvor</span><br/> <span class="ft5">hatte das Bundesgericht im Falle einer Hochspannungsleitung in</span><br/> <span class="ft5">einer Distanz von 20 bis 40 m zu einer Hotelliegenschaft festgehal-</span><br/> <span class="ft5">ten, dass Grundstücke, auf denen oder in deren Nähe eine Hochspan-</span><br/> <span class="ft5">nungsleitung erstellt wird, einen Wertverlust erleiden können, selbst</span><br/> <span class="ft5">wenn ihre Überbaubarkeit durch die Leitung nicht eingeschränkt</span><br/> <span class="ft5">wird. Dies einerseits dann, wenn der Bodenpreis massgeblich von</span><br/> <span class="ft5">der landschaftlichen Schönheit mitbestimmt wird, andererseits aber</span><br/> <span class="ft5">auch dann, wenn sich manche mögliche Käufer für das Land in un-</span><br/> <span class="ft5">mittelbarer Nähe einer Hochspannungsleitung aus rein psychologi-</span><br/> <span class="ft5">schen Gründen nicht interessieren (siehe BGE 102 Ib 350 f. mit</span><br/> <span class="ft5">Hinweis auf BGE 100 Ib 194 ff.; 109 Ib 301).</span><br/> <span class="ft5">e) Das Bundesgericht hat somit eine Werteinbusse von Grund-</span><br/> <span class="ft5">stücken einerseits durch tatsächlich einwirkende elektromagnetische</span><br/> <span class="ft5">Immissionen, deren Ermittlung, Begrenzung und Beurteilung heute</span><br/> <span class="ft5">in der auf den 1. Februar 2000 in Kraft getretenen NISV geregelt ist,</span><br/> <span class="ft5">und andererseits durch die rein psychologischen Auswirkungen ins-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">132</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">besondere bei potentiellen Grundstückkäufern anerkannt. Während</span><br/> <span class="ft5">das KStA ursprünglich die Ansicht vertrat, "psychologische Auswir-</span><br/> <span class="ft5">kungen" seien bei Grundstückschätzungen kein wertmässig messba-</span><br/> <span class="ft5">rer Indikator, anerkannte es an der Verhandlung die Notwendigkeit</span><br/> <span class="ft5">von deren Berücksichtigung, aber innerhalb des Bewertungssystems.</span><br/> <span class="ft5">3. b) Das KStA hält zu Recht fest, dass bei der Grundstückbe-</span><br/> <span class="ft5">wertung angestrebt werden muss, ein detailliert ausgestaltetes Pro-</span><br/> <span class="ft5">gramm mit genügend feiner Rasterung zu verwenden, um möglichst</span><br/> <span class="ft5">objektive, nachvollziehbare Schätzwerte zu ermitteln, die von den</span><br/> <span class="ft5">betroffenen Grundeigentümern akzeptiert werden. Dies gilt nament-</span><br/> <span class="ft5">lich für Bewertungen, die sich - mangels direkter Vergleichswerte -</span><br/> <span class="ft5">nicht unmittelbar auf den effektiven Geschäftsverkehr abstützen.</span><br/> <span class="ft5">Daraus darf allerdings nicht abgeleitet werden, dass an den nach</span><br/> <span class="ft5">dieser Bewertungssystematik ermittelten, jedoch am Markt in dieser</span><br/> <span class="ft5">Höhe nicht erzielbaren Schätzungsergebnissen zum Nachteil des</span><br/> <span class="ft5">Steuerpflichtigen festzuhalten wäre. Der Grundsatz der rechtsglei-</span><br/> <span class="ft5">chen Behandlung (Art. 8 BV) erlaubt es nicht, den Privaten stärker</span><br/> <span class="ft5">zu belasten, als es in den massgeblichen Normen vorgesehen ist; der</span><br/> <span class="ft5">Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Verwaltung geht in der Regel</span><br/> <span class="ft5">vor, und wo dies nicht der Fall ist, handelt es sich ausschliesslich um</span><br/> <span class="ft5">den Ausnahmefall gesetzwidriger <i>Begünstigung</i> des Privaten</span><br/> <span class="ft5">("Gleichbehandlung im Unrecht"; vgl. Ulrich Häfelin/Georg Müller,</span><br/> <span class="ft5">Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2002,</span><br/> <span class="ft5">Rz. 374 f., 518).</span><br/> <span class="ft5">Im vorliegenden Fall stellt sich somit die Frage, ob der von der</span><br/> <span class="ft5">Vorinstanz errechnete Verkehrswert tatsächlich "nicht marktkon-</span><br/> <span class="ft5">form" ist, und, sollte dies der Fall sein, ob sämtliche im Bewertungs-</span><br/> <span class="ft5">system vorhandenen Möglichkeiten zur Berücksichtigung der</span><br/> <span class="ft5">Stromleitungssituation ausgeschöpft wurden, bevor das Mittel eines</span><br/> <span class="ft5">Pauschalabzugs in Betracht gezogen wird.</span><br/> <span class="ft5">(Das Verwaltungsgericht kam zum Schluss, eine Gewichtung</span><br/> <span class="ft5">des Ertragswerts - in Relation zum Realwert - [§ 13 VBG und An-</span><br/> <span class="ft5">hang 16; Wegleitung Ziff. III/4.2.1] von 0.5 statt 0.2, ergebend einen</span><br/> <span class="ft5">steuerlichen Verkehrswert von rund Fr. 650'000.--, berücksichtige die</span><br/> <span class="ft5">eingeschränkte Marktgängigkeit der Parzelle B. angemessen und</span><br/> <span class="ft5">ausreichend, wonach sich ein zusätzlicher Pauschalabzug erübrige.)</span><br/></div> </div> </body> </html>