© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/17 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 21-11560 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 18.10.2023 Entscheiddatum: 27.09.2023 BUDE 2023 Nr. 092 Raumplanungsrecht, Art. 24a RPG, Art. 24c RPG, Art. 43a RPV. Vorliegend handelt es sich um bestehenden landwirtschaftlichen Wohnraum, welcher ohne bauliche Massnahmen zu zonenfremdem Wohnraum umgenutzt werden soll. Auf altrechtliche Wohnbauten in der Landwirtschaftszone, bei der die vorhandene Betriebsleiterwohnung oder das vorhandene Altenteil als solche genutzt werden, ist Art. 24c RPG nicht anwendbar. Die vorliegende vollständige Zweckänderung (Umnutzung eines noch zonenkonformem Bauernhauses in zonenfremdes Wohnen) beurteilt sich folglich nach Art. 24a RPG (Erw. 4.5). Vorliegend sind klarerweise neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt im Sinn von Art. 24a Abs. 1 Bst. a RPG zu erwarten. Zudem werden die Voraussetzungen nach Art. 43a RPV nicht eingehalten. Durch die geplante Umnutzung und damit verbundene Abparzellierung des Wohnhauses würde eine raumplanungsrechtlich unerwünschte nichtlandwirtschaftliche Nutzungsinsel inmitten des landwirtschaftlich genutzten Weilers entstehen (Erw. 4.9). Gutheissung des Rekurses. BUDE 2023 Nr. 92 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 21-11560 Entscheid Nr. 92/2023 vom 27. September 2023 Rekurrent 1 Rekurrent 2 A.___, B.___, beide vertreten durch lic.iur. Werner Rechsteiner, Rechtsanwalt, Unterer Graben 1, 9001 St.Gallen gegen Vorinstanz Gemeinderat X.___ (Entscheid vom 17. November 2021) Rekursgegnerin C.___, vertreten durch M.A. HSG Nicole Aimée Bauer, Rechtsanwältin, Museumstrasse 35, 9004 St.Gallen Betreff Baubewilligung (Zweckänderung und Abparzellierung Wohnhaus) Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2023), Seite 2/16 Sachverhalt A. C.___ ist Eigentümerin von Grundstück Nr. 001, Grundbuch X.___, in der L.___ in X.___. Das Grundstück liegt gemäss geltendem Zonen- plan der Gemeinde X.___ vom 6. Dezember 1995 in der Landwirt- schaftszone. Es ist mit einem Wohnhaus (Vers. -Nr. 002) mit angebauter Scheune (Vers. -Nr. 003), einem Unterstand (Vers. -Nr. 811) sowie einer zum Abbruch bewilligten Remise (Vers. -Nr. 004) überbaut. Im Hofbereich befindet sich zudem eine sich in Betrieb be- findende Jauchegrube. Das Grundstück weist insgesamt eine Fläche von 123'892 m2 auf. Ein Grossteil des Wieslands ist Fruchtfolgefläche (FFF) und liegt gemäss dem kantonalen Richtp lan im Landschafts- schutzgebiet. a) Mit Baugesuch vom 5. Juni 2020 beantragte C.___ beim Ge- meinderat X.___ die Baubewilligung für die Umnutzung von landwirt- schaftlichem in nichtlandwirtschaftliches Wohnen sowie die Abparzel- lierung des Wohnhauses (Vers. -Nr. 002) mitsamt rund 911 m2 Um- schwung auf Grundstück Nr. 001. b) Innert der Auflagefrist vom 14. bis 27. Augus t 2020 erhoben A.___ und B.___ beide vertreten durch lic.iur. Werner Rechsteiner, Rechtsanwalt, St.Gallen, Einsprache gegen das Bauvorhaben. Sie rügten insbesondere, durch die geplante Abparzellierung werde das Gewerbe des Einsprechers gefährdet und es läge eine Umgehung der Bestimmungen des bäuerlichen Bodenrechts vor. c) Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 4. Dezember 2020 stellte das Amt für Raumentwicklung und Geoinformation (AREG) fest, dass es sich beim Wohnhaus (Vers. -Nr. 002) um ein rechtmässig erstelltes, altrechtliches und nicht mehr zonenkonformes Bauwerk handle und erteilte die Zustimmung zur Umnutzung des Wohnhauses. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, eine Beschränkung der landwirtschaftlichen Nutzung sei durch die ge- plante Abparzellierung des Wohnhauses nicht ersichtlich, da weiterhin ein ungehinderter Zugang zur Scheune und der Güllengrube ver- bleibe. Überdies sei ein «Stöckli-Bedarf» der Einsprecher nicht ausge- wiesen und ohnehin nicht möglich. Eine Nutzung des Wohnhauses durch einen Nichtlandwirt sei grundsätzlich möglich. Das Wohnhaus werde für die Landwirtschaft nicht mehr benötigt. Insgesamt seien die Voraussetzungen nach Art. 24c des Bundesgesetzes über die Raum- planung (SR 700; abgekürzt RPG) in Verbindung mit Art. 41, 42 und 43a der eidgenössischen Raumplanungsverordnung (SR 700.1; abge- kürzt RPV) gegeben. d) Mit Beschluss vom 17. November 2021 erteilte der Gemeinderat X.___ gestützt auf die raumplanungsrechtliche Teil verfügung des Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2023), Seite 3/16 AREG vom 4. Dezember 2020 die Baubewilligung für die Abparzellie- rung des Wohnhauses und wies die Einsprachen von A.___ und B.___ ab. B. Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.___ durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 27. Dezember 2021 Rekurs beim Bau- und Umweltdepartement. Mit Rekursergänzung vom 18. Januar 2022 werden folgende Anträge gestellt: 1. Der Bau- und Einspracheentscheid des Gemeindera- tes X.___ betreffend das Baugesuch Nr. 20-82 (Abpar- zellierung Wohnhaus) sei aufzuheben und die Angele- genheit zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zu- rückzuweisen. 2. Die Verfügung des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation vom 4. Dezember 2020 betreffend das Baugesuch Nr. 20-82 (Abparzellierung Wohnhaus) sei aufzuheben und die Angelegenheit zu neuer Entschei- dung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 3. Die Baubewilligung sei nicht zu erteilen. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. Mwst.) zulasten der Rekursgeg nerin und/oder der Vorinstan- zen. Zur Begründung wird in formeller Hinsicht geltend gemacht, den Re- kurrenten seien zu Unrecht die vorläufige Beurteilung des AREG (Zu- stellung an Vorinstanz am 17. Juni 2019), die raumplanungsrechtliche Teilverfügung vom 4. Dezember 2020 sowie der Beschluss der Bau- kommission vom 17. September 2020 – welcher fälschlicherweise vor Abschluss des Baubewilligungsverfahren ergangen sein soll – nicht zur Kenntnis gebracht worden. Damit sei der Anspruch auf rechtliches Gehör erheblich verletzt worden. Da die Bauverwaltung das Gesuch vorab beurteilt habe, sei sie als vor eingenommen zu betrachten. Die Eingabe der Rekurrenten vom 28. Mai 2021 sei dem AREG nicht un- terbreitet worden und es sei offensichtlich, dass die Eingabe im Ent- scheid nicht mitberücksichtigt wurde. Weiter habe sich das AREG mit der in der Einsprache vorgebrachten Rüge der Umgehung des bäuer- lichen Bodenrechts nicht auseinandergesetzt, womit eine unvollstän- dige Sachverhaltsfeststellung vorliege. Zudem sei entgegen den Aus- führungen des AREG nicht Art. 24c RPG, sondern Art. 24a RPG auf Zweckänderungen anwendbar, was trotz Rüge überhaupt nicht beach- tet worden sei und eine weitere Verletzung des rechtlichen Gehörs darstelle. In materieller Hinsicht sei Art. 24a RPG verletzt, da bei einer vollständigen Zweckänderung eines ehemaligen Bauernhauses in ein nichtlandwirtschaftliches Wohnhaus immer unzulässige Einflüsse auf die räumliche Ordnung entstünden, auch wenn keine bauliche Verän- derung vorgenommen werde. Ohnehin stünde ein nichtlandwirtschaft- liches Wohnen im Widerspruch zu den unmittelbar daneben liegenden Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2023), Seite 4/16 landwirtschaftlichen Nutzungen (insbesondere Scheune und Jauche- grube). Weiter sei der Nachweis nicht erbracht, dass das Wohnhaus nicht mehr landwirtschaftlich benötigt werde. Aufgrund der heutigen (C.___) und späteren ( B.___ bzw. A.___) «Stöckli-Nutzung» werde das Wohnhaus sehr wohl benötigt, da ansonsten künftig ein Ersatzbau für landwirtschaftliche Zwecke notwendig werden würde. Im Übrigen werde auch die landwirtschaftliche Bewirtschaftung des umliegenden Grundstücks durch die Umnutzung gefährdet. Schliesslich stünden der vorgesehenen Umnutzung und Abparzellierung auch überwiegende Interessen im Sinn von Art. 43a Bst. e RPV entgegen, da damit die Bestimmungen des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (SR 211.412.11; abgekürzt BGBB) umgangen würden. C. a) Mit Stellungnahme vom 5. Februar 2022 führt die Rekursgegnerin insbesondere aus, anlässlich des Pachtvertrages im Jahr 2016 habe man sich darauf geeinigt, dass ein Teil des Landes sowie die Scheune an ihren Sohn (B.___) gehe und im Gegenzug das Wohnhaus abparzelliert und später an ihre Töchter verkauft werde. Das Land sei seit 2005 fre mdverpachtet, weshalb kein landwirt - schaftliches Gewerbe mehr vorliege. b) Mit Vernehmlassung vom 21. Februar 2022 beantragt die Vorinstanz, den Rekurs abzuweisen. Zur Begründung wird geltend ge- macht, man habe aufgrund der Ortskenntnisse sowie der verhärteten Situation auf einen Augenschein verzichtet. Eine Verletzung des recht- lichen Gehörs liege sodann nicht vor. Einzig die Teilverfügung des AREG sei den Rekurrenten nicht vorgängig eröffnet worden. Zudem sei das Baugesuch nicht vorschnell beurteilt worden, da an der Sitzung der Baukommission vom 17. September 2020 lediglich entschieden worden sei, dass eine Bewilligung in Aussicht gestellt werden könne, sofern das zuständige AREG zustimme. Dem Gemeinderat seien zum Entscheid sodann sämtliche Unterlagen zugestellt worden. c) Aufgrund von Vergleichsverhandlungen wurde das Rekursver- fahren mit Schreiben vom 7. März 2022 bis 5. September 2022 und schliesslich bis 21. November 2022 sistiert. d) Mit Vernehmlassung vom 18. März 2022 führt das AREG aus, der Rekurren t 1 bewirtschafte in Z.___ und X.___ insgesamt eine Nutzfläche von 20,74 Hektaren (ha) und sein Betriebszentrum liege auf dem Gemeindegebiet von Z.___ (Postadresse Y.___). Gemäss den aktuellen Betriebsdaten halte der Rekurrent 1 Mutterkühe mit Jungtieren und Ri ndern (insgesamt 16,3495 Grossvieheinheiten [GVE]) bei einem Arbeitsaufwand von rund einer Standardarbeitskraft (SAK). Der Rekurrent 1 habe sicherlich noch rund 30 Jahre keinen Anspruch auf ein Stöckli, weshalb davon auszugehen sei, dass das Wohnhaus selbst bei Annahme einer Betriebszugehörigkeit nichtland- wirtschaftlich bewohnt würde. Aufgrund der Mutterkuhhaltung sowie der aktuellen Bewirtschaftungsweise, welche die Zukunftsfähigkeit des Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2023), Seite 5/16 Betriebs in Frage stelle, bestehe ohnehin kein Anspruch auf Stöckli- wohnraum. Das Wohnhaus sei weder für die Bewirtschaftung des Be- triebs des Rekurrenten 1 noch die Bewirtschaftung des Grundstück s Nr. 001 notwendig. Die Umnutzung zu nichtlandwirtschaftlichem Woh- nen sei rechtmässig. D. a) Das Bau- und Umweltdepartement führte am 25. Januar 2023 in Anwesenheit der Verfahrensbeteiligten sowie eine r Vertreterin des AREG einen Augenschein durch. Dabei wurde unter anderem festge- stellt, dass keine klare Abgrenzung der Räume im Übergangsbereich von Scheune zum Wohnhaus besteht. Die Rekurrenten brachten unter anderem vor, Konflikte zwischen landwirtschaftlicher und nichtland- wirtschaftlicher Nutzung wären «vorprogrammiert» und im Übrigen wäre allein der Betrieb in X.___ ein landwirtschaftliches Gewerbe. Die Rekursgegnerin wendet ein, die landwirtschaftliche Nutzung sei auch nach einer Abparzellierung ohne Weiteres möglich und es gehe ohne- hin nicht, den Betrieb in X.___ von Y.___ aus zu führen. Die Abgren- zung der Abparzellierung sei zudem sinnvoll und das Ausmass so ge- ring wie nötig. Die betroffene landwirtschaftliche Fläche sei zudem hü- gelig und schlecht zu bewirtschaften. b) Mit Eingabe vom 16. Februar 2023 lassen sich die Rekurrenten zum Augenscheinprotokoll vernehmen. Im Wesentlichen wird vorge- bracht, es bestehe ein Anspruch auf ein Stöckli und Wohnraum in der Landwirtschaftszone sei in erster Linie landwirtschaftlich zu nutzen. Eine Entlassung aus dem BGBB weiche den Trennungsgrundsatz auf und führe zu zusätzlicher Bautätigkeit, was den raumplanungsrechtli- chen Grundsätzen widerspreche. c) Mit Stellungnahme vom 3. März 2023 beantragt die Rekursgeg- nerin, nunmehr vertreten durch M.A. HSG Nicole Aimée Bauer, Rechtsanwältin, St.Gallen, den Rekurs unter Kosten- und Entschädi- gungsfolge abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Zum Augenscheinprotokoll wird insbesondere ausgeführt, die restlichen 1,31 ha von Grundstück Nr. 001 seien bis mindestens 30. April 2029 fremdverpachtet. Der geplante Grenzverlauf umfasse sodann den ehemaligen Pferdestall bzw. heutigen Eingangsbereich nicht, sondern verlaufe exakt entlang der Fassadentrennlinie zwischen Vers.-Nr. 003 (Scheune) und Vers.-Nr. 002 (Wohnhaus). Der Rekurrent 1 hätte zu- dem seit mindestens fünf Jahren (2017 trat er in den Pachtvertrag ein) die Möglichkeit gehabt, den Stall durch bauliche Massn ahmen zu er- tüchtigen. Hätte er tatsächlich ein Interesse daran, auf Grundstück Nr. 001 einen Betrieb zu führen, wären diese Investitionen ohne Wei- teres zumutbar gewesen. Er sei denn auch kein klassischer Landwirt, sondern arbeite hauptberuflich als Zimmermann. Dies zeige sich auch daran, dass die verpachteten Flächen grossmehrheitlich durch Dritte bewirtschaftet würden. Die Ausführungen mit Bezug zum 2. Titel des BGBB (Kaufrecht usw.) seien zudem im vorliegenden Kontext irrele- vant. Eine allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs könnte im Üb- rigen geheilt werden. Neue Auswirkungen im Sinn von Art. 24a RPG Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2023), Seite 6/16 seien zudem nicht ersichtlich. Die Baute werde sodann auch inskünftig nicht mehr für landwirtschaftliche Zwecke benötigt, da die Rekurrenten keinen «Stöckli-Anspruch» hätten. Es bestünden diesbezüglich auch keine Anhaltspunkte, dass der Rekurrent 1 beabsichtigen würde, je- mals in X.___ Wohnsitz zu nehmen. Im Weiteren sei auch die landwirt- schaftliche Bewirtschaftung durch die Abparzellierung in keiner Art und Weise gefährdet. Schliesslich bestehe am Wohnhaus kein Vorkaufs- recht zugunsten der Rekurrenten, womit eine Umgehung des BGBB verneint werden könne. d) Am 31. März 2023 reichen die Rekurrenten eine weitere Stel- lungnahme ein. e) Mit Eingabe vom 19. April 2023 nimmt auch die Rekursgegnerin zum Verfahren noch einmal Stellung. f) Mit Schreiben vom 8. Mai 2023 reicht der Vertreter der Rekur- renten eine Kostennote ein. E. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die Zuständigkeit des Bau - und Umwelt departementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs - und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürz t BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der erstinstanzliche Einsprache - und Baubewilligungsent- scheid erging am 17. November 2021. Mithin sind vorliegend grund- sätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilun- gen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Bauregle- ment zur Anwendung. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2023), Seite 7/16 3. Die Rekurrenten machen in verschiedener Hinsicht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend. Einerseits habe die Vorinstanz ihnen Dokumente vorenthalten und andererseits seien nicht alle Eingaben dem AREG zugestellt worden. Entsprechend habe das AREG für sei- nen Entscheid nicht sämtliche Unterlagen berücksichtigt und sich auch nicht mit sämtlichen Einwänden der Rekurrenten auseinandergesetzt. 3.1 Der Anspruch auf rechtliches Gehör dient einerseits der Sachaufklärung und stellt anderseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Beteiligten dar. Sein Umfang richtet sich primär nach kantonalem Recht und subsidiär nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (SR 101; abgekürzt BV). Zu den wesentlichen Inhalten gehören die Orientierung und die Möglichkeit zur Äusserung vor Erlass einer Verfügung, das Recht auf Akteneinsicht, das Recht auf Teilnahme am Beweisverfahren und der Anspruch auf Prüfung und auf begründeten Entscheid ( WIEDERKEHR/PLÜSS, Praxis des öffent - lichen Verfahrensrechts, Bern 2020, N 269 ff.). Gemäss Art. 15 Abs. 2 VRP sind erheblich belastende Verfügungen nur zulässig, wenn die Betroffenen den wesentlichen Sachverhalt kennen und Gelegenheit zur Stellungnahme hatten. Das Recht auf Stellungnahme und die entsprechende Anhörungspflicht der Behörde führen jedoch nicht dazu, dass diese einem Gesuchsteller im Rahmen des rechtlichen Gehörs (vorab) bekannt zu geben hat, wie sie zu entscheiden gedenkt. Dies wäre nur der Fall, wenn der Entscheid sich auf eine Begründ ung stützen würde, die von keiner der Parteien angeführt wurde und mit welcher diese auch nicht rechnen mussten . Andernfalls hat der Gesuchsteller immer damit zu rechnen, dass sein Gesuch abgewiesen werden kann (RIZVI/RISI, in: Rizvi/Schindler/ Cavelti [Hr sg.], Gesetz über die Ver -waltungsrechtspflege (VRP), Praxiskommentar, Zürich/St.Gallen 2020, Art. 15 -17 N 29 und 34; VerwGE B 2014/216 vom 28. April 2015 Erw. 2 und B 2016/229 vom 26. April 2018 Erw. 2.1; BDE Nr. 86/2020 vom 25. September 2020 Erw. 2.1, B DE Nr. 25/2020 vom 28. April 2020 Erw. 3.2; WIEDERKEHR/PLÜSS, a.a.O., N 327 f., 338). 3.2 Die Rekurrenten bemängeln unter anderem, dass ihnen die vor- läufige Beurteilung des AREG vom 17. Juni 2019 sowie die raumpla- nungsrechtliche Teilverfügung des AREG vom 4. Dezember 2020 nicht vorgängig zugestellt worden sind. Gestützt auf die obigen Erläu- terungen besteht ausdrücklich keine Pflicht des AREG, seine Teilver- fügungen bzw. Entwürfe dem Gesuchsteller vorab zur Kenntnis zu bringen. Ein entsprechender Anspruch kann demnach auch nicht von allfälligen Einsprechern geltend gemacht werden. Auch sie haben da- mit zu rechnen, dass ihre Einsprache nicht geschützt wird. Die Rekur- rentin macht sodann auch nicht geltend, dass sich der Entscheid auf eine völlig unerwartete B egründung stützt. Zu den der Akteneinsicht unterliegenden Dokumenten gehören insbesondere die Baugesuchs- unterlagen sowie allfällige weitere Unterlagen zur Sachverhaltsermitt- lung und allfällige Stellungnahmen von weiteren Verfahrensbeteiligten. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2023), Seite 8/16 Die Teilverfügungen der kantonalen Stellen sind demgegenüber erst zusammen mit dem Gesamtentscheid zu eröffnen. Entsprechend liegt diesbezüglich keine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Rekurren- ten vor. Das Gleiche gilt für den internen Beschluss der Baukommis- sion vom 17. September 2020, welcher einzig der internen Willensbil- dung diente und das weitere Vorgehen regelte und dem entsprechend kein Beweischarakter zukommt ( RIZVI/RISI, a.a.O., Art. 15 -17 N 51; BDE Nr. 35/2007 vom 2. November 2007 Erw. 2.3). 3.3 Der Anspruch auf rechtliches Gehör verlangt sodann, dass eine Verfügung begründet ist. Die Begründung soll verhindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und dem Betroffenen ermöglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten, w as nur möglich ist, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Über - legungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Dies bedeutet indessen nicht, dass sich die Behörde ausdrücklich mit jeder tatbe - ständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinander- setzen muss. Sie kann sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 136 I 184 Erw. 2.2.1; BGE 133 I 270 Erw. 3.1 ; VerwGE B 2021/170 vom 14. Februar 2022 Erw. 3). 3.4 Diesbezüglich machen die Rekurrenten geltend, namentlich ihre Stellungnahme vom 28. Mai 2021 sei zu Unrecht nicht dem AREG zugestellt worden. Zudem habe das AREG die darin vorgebrachten Argumente gar nicht berücksichtigen können, weil die raumplanungs- rechtliche Teilverfügung vom 4. Dezember 2020 damals bereits vor- gelegen habe. 3.5 Gemäss Art. 133 Abs. 1 Bst. e PBG hat die politische Gemeinde die Einsprache sowie die Stellungnahme der Gesuchstellerin dazu an die federführende kantonale Stelle weiterzuleiten. Mit der Weiterleitung der Einsprachen und der Stellungnahme äussert sich die Gemeinde zum Projekt und stellt den möglichen Bewilligungsausgang mit Hinweisen auf mögliche Auflagen und Bedingungen in Aussicht. Die definitive Beurteilung durch die zuständige kantonale Stelle kann erst in Kenntnis der Einsprache und Stellungnahm e der Gesuchstellerin erfolgen ( S. STAUB, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs - und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 133 N 16). Es bestand daher vorliegend kein Anlass, weitere Stellungnahmen der damaligen Einsprecher an das AREG abzuwarten bzw. weiterzuleiten. Aufgrund der Baugesuchsunterlagen sowie der ausführlich begründeten Einsprache war das AREG als zuständige kantonale Stelle sodann ausreichend über das Bauvor - haben und die Argumente der Einsprecher orientiert und konnt e gestützt auf seine Zuständigkeit die entsprechende Teilverfügung erlassen (vgl. Art. 132 Abs. 1 PBG). Im Übrigen muss sich die Entscheidbehörde nicht mit sämtlichen Einwänden auseinander - Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2023), Seite 9/16 setzen, sondern es ist insbesondere zu begründen, gestützt auf welche Gründe das verfahrensgegenständliche Gesuch beurteilt wird. Dass die Teilverfügung des AREG insgesamt zu wenig begründet sei, machen selbst die Rekurrenten nicht geltend. Aus der nach Ansicht der Rekurrenten falschen rechtlichen Würdigung des vorliegend en Sachverhalts können die Rekurrenten ebenfalls nichts zu ihren Gunsten ableiten . Insgesamt liegt auch diesbezüglich keine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vor. 3.6 Soweit die Rekurrenten im Beschluss der Baukommission vom 17. September 2020 ei ne unzulässige Vorbefassung der Bau - kommission und/oder der Bauverwaltung erblicken, kann ihnen nicht gefolgt werden. Zum einen hat die Baukommission lediglich eine vorläufige Prüfung vorgenommen und eine Bewilligung unter Vorbehalt der Verfügung des AREG (an dessen raumplanungs - rechtliche Beurteilung die kommunale Entscheidbehörde gebunden ist; Art. 25 Abs. 2 RPG) in Aussicht gestellt. Zum anderen war ohnehin nicht die Baukommission – und erst recht nicht die Bauverwaltung – sondern d er Gemeinderat für die Bewilligungserteilung zuständig, weshalb in dieser Hinsicht auch keine (unzulässige) Vorbefassung vorliegen konnte (vgl. Art. 3 des Baureglements der Poli tischen Gemeinde X.___ vom 21. Mai 2012 / 24. November 2016). Schliesslich liegen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dass einzelne Mitglieder der Behörden ein persönliches Interesse an der zu beu rteilende Angelegenheit haben sollten. 4. Weiter rügen die Rekurrenten, die durch die geplante Abparzellierung erfolgende vollständige Zweckänderung (Umnutzung von zonenkon- formem in zonenfremdes Wohnen) sei nicht bewilligungsfähig. 4.1 Landwirtschaftliche Gebäude, die nicht mehr zweckentspre- chend genutzt werden, können aus dem Geltungsbereich des BGBB entlassen werden, wenn sie aufgrund einer zukunftsgerichteten Beur- teilung als für eine rentable und existenzsichernde landwirtschaftliche Nutzung entbehrlich erscheinen. Die Bewilligungsbehörden haben sich in erster Linie an den Vorgaben des Raumplanungsgesetzes zu orientieren. Das bodenrechtliche ist mit dem raumplanungsrechtlichen Verfahren zu koordinieren. Voraussetzung einer Abparzellierung von landwirtschaftlichen Gebäuden mit Umschwung ist eine Umnutzungs- bewilligung nach Art. 24a oder Art. 24d RPG, beziehungsweise eine Feststellungsverfügung nach Art. 24c RPG (Baudepartement SG, Ju- ristische Mitteilungen 2009/I/8). 4.2 Vorab ist zwischen den Beteiligten umstritten, ob auf den vorste- henden Sachverhalt Art. 24a RPG oder Art. 24c RPG anwendbar ist. Art. 24a RPG stellt die rechtliche Grundlage dar, wenn bestehender landwirtschaftlicher Wohnraum ohne bauliche Massnahmen und ohne neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt von Nicht- landwirten genutzt werden soll. In nicht mehr benötigten landwirt- schaftlichen Wohnbauten ist unter bestimmten Voraussetzungen Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2023), Seite 10/16 nichtlandwirtschaftliches Wohnen zugelassen. Dabei wird unterschie- den, ob es sich um altrechtliche Bauten und Anlagen (Art. 24c Abs. 3 RPG, Art. 42 RPV) oder um neurechtliche Bauten handelt (Art. 24d Abs. 1 und 3 RPG, Art. 42a RPV). Werden Bauten, die bei der Tren- nung zwischen Bau - und Nichtbaugebiet bereits bestanden, noch landwirtschaftlich genutzt, fallen sie nicht unter den Begriff der altrecht- lichen Bauten und Anlagen nach Art. 24c RPG und eine Zweckände- rung in nichtlandwirtschaftliches Wohnen ist unter diesem Titel nicht möglich (Espace Suisse, Raum & Umwelt 3/2020, S. 72 f. mit Hinwei- sen). In den Anwendungsbereich von Art. 24a RPG fällt somit nament- lich die Umnutzung von bisher landwirtschaftlich genutzten Wohnräu- men in Wohnräume für Nichtlandwirte (Urteil des Bundesgerichtes 1C_135/2016 vom 1. September 2016 Erw. 2.3 mit Hinweisen auf BGE 127 II 215 Erw. 4b und WALDMANN/HÄNNI, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 24a N 4; vgl. auch Urteil des Bundesgerichtes 1C_85/2019 vom 23. Juli 2019 [Häggenschwil] ). Zu restrikitiv ist diesbezüglich die Ansicht von R. MUGGLI, wonach eine vollständige Zweckänderung eines ehemaligen Bauernhauses in ein nichtlandwirtschaftliches Wohnhaus jeweils zu unter Art. 24a RPG nicht bewilligungsfähigen Auswirkungen auf den Raum führ e, weil dadurch eine nichtlandwirtschaftliche Nutzungsinsel bedeutenden Ausmasses mit entsprechend la ngfristigen Folgen entsteh e, welche dem Trennungs - und Konzentrationsgrundsatz zuwiderl aufe (vgl. MUGGLI, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskom- mentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, Zürich/Basel/Genf 2017, Art. 24a N 12). Nach dieser Aus legung wäre eine entspre- chende Zweckänderung nach Art. 24a RPG in keinem Fall bewilli- gungsfähig und könnte einzig nach Art. 24c oder 24d RPG bewilligt werden. Somit könnte eine entsprechende Zweckänderung nur nach Art. 24c oder 24d RPG bewilligt werden. Dies widerspricht jedoch der oben ausgeführten Lehre und Rechtsprechung, welche in bestimmten Fällen eine vollständige Zweckänderung nach Art. 24a RPG zulässt. 4.3 Vorliegend befindet sich auf Grundstück Nr. 001 ein Wohnhaus (Vers.-Nr. 467), welches zurzeit von C.___ bewohnt wird. Die ange- baute Scheu ne (Vers. -Nr. 468) sowie ein Grossteil des Wieslands (10,78 ha) sind an A.___ (Nachkomme) verpachtet. Weiter befinden sich auf Grundstück Nr. 001 insbesondere eine Re mise (Vers. - Nr. 469; Abbruch bewilligt), ein Unterstand (Vers.-Nr. 811) sowie eine intakte Jauchegrube. Die restliche Fläche von Grundstück Nr. 001 (1,31 ha) ist an Dritte ( D.___) verpachtet. In die Gesamtbetrachtung miteinzubeziehen ist sodann das sich eb enfalls im Eigentum von C.___ befindliche Grundstück Nr. 464, welches zurzeit an D.___ (4,29 ha) verpachtet ist. Insgesamt ist somit am Standort L.___ von einem (ehemaligen) Betriebszentrum mit Wohnhaus und angebauter Scheune mit rund 15 ha Wiesland auszug ehen. Das Wohnhaus (Vers.-Nr. 002) wird zurzeit von der ursprünglichen Betriebsleiterin, C.___, als zonenkonformes Stöckli bewohnt. Die angebaute Scheune (Vers.-Nr. 003) sowie das gesamte Wiesland sind momentan verpach- tet. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2023), Seite 11/16 4.4 Aufgrund des vorstehend Gesagte n ist vorliegend von einer noch zonenkonformen Nutzung auszugehen. Insbesondere ist das umliegende Wiesland lediglich verpachtet und der landwirtschaftliche Betrieb könnte grundsätzlich jederzeit wiederaufgenommen werden . Auch eine konservative Berechnung mit dem Tool des Bundesamtes für Landwirtschaft BLW (www.blw.admin.ch/blw/de/home/instrumente/ grundlagen-und-querschnittsthemen/sak.html; zuletzt besucht am: 5. September 2023) zeigt, dass am Standort L.___ ohne Weiteres ein Betrieb mit einer Grösse von rund einer Standardarbeitskraft (SAK) – und damit ein landwirtschaftliches Gewerbe – aufgebaut bzw. betrie- ben werden könnte. Excel-Berechnungstabelle SAK (www.blw.admin.ch; siehe oben) Ein mögliches landwirtschaftliches Gewerbe gemäss vorstehender Ta- belle könnte aus 15 ha landwirtschaftlicher Nutzfläche (LN) als Grund- futtermittelproduktion, 15 Grossvieheinheiten (GVE; 1 GVE/ha) an Milchvieh, 80 Obstbäumen und einer inneren Aufstockung mit 50 Re- monten (3 GVE) und 100 Legehennen (1 GVE; vgl. Umrechnungsfak- toren gemäss Ziff n. 7.6 und 8.1 des Anhangs zu Art. 27 Abs. 1 der eidgenössischen Verordnung über landwirtschaftliche Begriffe und An- erkennung von Betriebsformen [SR 910.91; abgekürzt LBV]) beste- hen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2023), Seite 12/16 4.5 Vorliegend handelt es sich somit um bestehenden l andwirt- schaftlichen Wohnraum, welcher ohne bauliche Massnahmen zu zo- nenfremdem Wohnraum umgenutzt werden soll. Auf altrechtliche Wohnbauten in der Landwirtschaftszone, bei der die vorhandene Be- triebsleiterwohnung oder das vorhandene Altenteil als solche genutzt werden, ist Art. 24c RPG gemäss bundesgerichtlicher Rechtspre- chung nicht anwendbar (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_145/2019 vom 20. Mai 2020 Erw. 3.8 f.). Entgegen der raumplanungsrechtlichen Teilverfügung vom 4. Dezember 2020 beurteilt sich die vorliegend be- antragte vollständige Zweckänderung ohne bauliche Massnahmen so- mit klarerweise nach Art. 24a RPG. 4.6 Nach Art. 24a RPG darf eine Zweckänderung einer Baute oder Anlage ausserhalb Bauzonen bewilligt werden, sofern sie keine bauli- chen Massnahmen i m Sinn von Art. 22 Abs. 1 RPG erfordert, nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist und auch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt nach sich zieht. 4.7 Gemäss Art. 43a RPV dürfen entsprechende Bewilligungen so- dann nur erteilt werden, wenn die Baute für den bisherigen zonenkon- formen oder standortgebundenen Zweck nicht mehr benötigt wird oder sichergestellt wird, dass sie zu diesem Zweck erhalten bleibt (Bst. a), die neue Nutzung keine Ersatzbaute zur Folge hat, die nicht notwendig ist (Bst. b), höchstens eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig ist und sämtliche Infrastrukturkosten, die im Zusammenhang mit der bewilligten Nutzung anfallen, auf die Eigentü- merin oder den Eigentümer überwälzt werden (Bst. c), die landwirt- schaftliche Bewirtschaftung der umliegenden Grundstücke nicht ge- fährdet ist (Bst. d) und keine überwiegenden Interessen entgegenste- hen (Bst. e). 4.8 Das derzeitige Betriebszentrum des Hofs des Rekurrenten 1 be- findet sich rund neun Kilometer Luftlinie entfernt in der Gemeinde Z.___ und besteht aus einem Wohnhaus (eine Wohneinheit) mit ange- bauter Scheune sowie einer freistehenden Ökonomiebaute. A n die- sem Standort werden sodann rund 11 ha Land bewirtschaftet und rund 16 GVE gehalten. Dazu kommt der von Rekurrent 1 gepachtete Boden (rund 10 ha) sowie die Scheune in X.___. Damit beträgt die Be- triebsgrösse rund 1 SAK. Bereits das oben erwähnte Beispiel (vgl. Erw. 4.4) zeigt, dass allein am Standort X.___ bei einer konservativen Betrachtung ein landwirtschaftliches Gewerbe betrieben werden könnte. Unter Berücksichtigung des Standorts Z.___ wäre dies erst recht möglich. Bei objektiver Betrachtungsweise ist es zudem nicht ausgeschlossen, einen Betrieb mit zwei Betriebsstandorten zu führen, zumal die beiden Standorte nicht unüblich und übermässig weit ausei- nanderliegen. In einem solchen Fall wäre zudem ohne Weiteres denk- bar, dass für das Wohnhaus (Vers.-Nr. 002) in X.___ dereinst tatsäch- lich ein Bedarf für eine Stöckli -Nutzung (u.a. mit Überwachungsfunk- tion) entstehen könnte. Unter diesen Umständen kann vorliegend so- mit nicht gesagt werden, dass die Baute nicht mehr für den bisherigen zonenkonformen oder standortgebundenen Zweck benötigt wird Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2023), Seite 13/16 (Art. 43a Bst. a RPV). An dieser Stelle ist überdies darauf hinzuweisen, dass das AREG namentlich bei Umnutzungsgesuchen aufgrund einer geplanten Abparzellierung in der Regel jeweils eine V erzichtserklä- rung des Pächters bezüglich der betroffenen Gebäude verlangt. Wes- halb vorliegend trotz der Bedarfsanmeldung des Pächters letztlich doch eine Bewilligung erteilt wurde, erstaunt, ergibt sich aus den Akten jedoch nicht. Die Frage kann vorliegend offengelassen werden, zumal einer Umnutzungsbewilligung weitere zwingende Gründe entgegen- stehen. Würde man nämlich das Wohnhaus (Vers. -Nr. 002) in X.___ abparzellieren, hätte ein Betrieb in X.___ aufgrund seiner möglichen Grösse ohne Weiteres Anspruch auf einen Neubau (sowohl für eine Ökonomiebaute als allenfalls auch für zusätzlichen Wohnraum) an die- sem Standort. Ein solches Vorgehen würde i nsbesondere der raum- planungsrechtlichen Zielsetzung ausserhalb der Bauzone diametral zuwiderlaufen und widerspricht namentlich auch dem zentralen Tren- nungsgrundsatz (vgl. Art. 43a Bst. b RPV). Im Weiteren ist nicht von der Hand zu weisen, dass vorliegend die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der umliegenden Grundstücke durch die geplante Abparzellierung gefährdet würde. Allein die unmit- telbare Nähe zwischen (zonenfremdem) Wohnen und der landwirt- schaftlichen Nutzung der zusammengebauten und teilweise nur durch eine einfache Bretterwand getrennten Scheune mit den verwinkelten Strukturen führt insbesondere in Bezug auf die zu erwartenden Immis- sionen (vor allem bezüglich Geruch und Lärm) zu absehbaren Proble- men sowohl für die Bewohner des Wohnhauses als auch den Land- wirtschaftsbetrieb. Sodann gestaltet sich die Erschliessung mit der Zu- fahrt zur Garage über den Hofbereich sowie der geplanten Abtrennung des Zugangs bei der Scheune (ehemaliger Pferdestall) als problembe- haftet. Hinzu kommt, dass auch die geplante Grenzziehung im Osten über den Zufahrtsweg hinaus in die landwirtschaftliche Ackerfläche nicht praktikabel ist und die Bewirtschaftung der anliegenden Flächen stark behindert. Eine sinnvolle Entflechtung der landwirtschaftlichen von den nichtlandwirtschaftlichen Nutzung en ist mithin nicht möglich (vgl. Plan im Sachverhalt, vi act. 13). Im Übrigen kann auch die bloss einige Meter vom Vorgarten des Hauses entfernte Jau chegrube ins- besondere bezüglich Geruch die geplante zonenfremde Wohnnutzung beeinträchtigen. Insgesamt ist d as geplante Vorhaben somit auch nach Art. 43a Bst. d RPV nicht bewilligungsfähig. Schliesslich wären vorliegend wohl auch die Mindestabstände der eid- genössischen Luftreinhalteverordnung (SR 814.318.142.1; abgekürzt LRV) bezüglich Geruchsimmissionen – zumindest hinsichtlich der di- rekt angebauten Scheune (Vers. -Nr. 003) – nicht eingehalten. Auf- grund der Akten unklar ist, ob allenfalls auch der ebenfalls im «Weiler» L.___ gelegene Hof auf Grundstück Nr. 005 (O.___) in Bezug auf die Mindestabstände problematisch ist, da sich die entsprechenden Stal- lungen nur rund 35 m (Vers. -Nr. 006) bzw. 75 m (Vers. -Nr. 007) ent- fernt befinden (vgl. zum Ganzen FAT Bericht 476 sowie die weiteren Grundlagen, www.sg.ch/umwelt-natur/landwirtschaft/lzsg/Beratung/ Landtechnik/bestimmung-von-abstaenden-bei-tierhaltungsanlagen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2023), Seite 14/16 html; zuletzt besucht: 13. September 2023). Es stehen der geplanten Umnutzung folglich auch überwiegende Interessen entgegen (Art. 43a Bst. e RPV). 4.9 Nach dem Gesagten sind vorliegend klarerweise neue Auswir- kungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt im Sinn von Art. 24a Abs. 1 Bst. a RPG zu erwarten. Zudem steht einer Bewilligung Art. 43a RPV – welcher im Übrigen auch bei einer Bewilligung nach Art. 24c RPG zu beachten wäre – entgegen. Durch die geplante Umnutzung und damit verbundene Abparzellierung des Wohnhauses (Vers. - Nr. 002) würde vorliegend mithin der k lassische Fall einer nichtland- wirtschaftlichen Nutzungsinsel im landwirtschaftlic h geprägten «Wei- ler» L.___ entstehen, was gesetzeswidrig ist. 5. Zusammenfassend ergibt sich, dass eine Umnutzungsbewilligung nach Art. 24a RPG i.V.m. Art. 43a RPV nicht erteilt werden kann. Die angefochtene Baubewilligung und der Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 17. November 2021 sowie die zugehörige raumpla- nungsrechtliche Teilverfügung des AREG vom 4. Dezember 2020 sind deshalb aufzuheben. Der Rekurs erweist sich als begründet und ist im Sinn der Erwägungen gutzuheissen. 6. 6.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die E ntscheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons - und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu überbinden. 6.2 Der vom Rekurrenten 1 am 17. Januar 2022 geleistete Kosten- vorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 7. Rekurrenten und Rekursgegnerin stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 7.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) fi nden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 7.2 Die Rekurrenten obsiegen mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grund- sätzlich Anspruch auf eine aus seramtliche Entschädigung (Art. 98bis Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2023), Seite 15/16 VRP). Die Rekurrenten reichten eine Kostennote über Fr. 6'055.80 in- klusive Barauslagen und Mehrwertsteuer ein. Üblicherweise spricht das Bau- und Umweltdepartement bei einem durchschnittlich aufwän- digen Verfahren eine pauschale ausseramtliche Entschädigung von Fr. 3'250. – zu, was dem Mittel des in Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) vorgegebenen Rahmens entspricht. Die Rekurrenten machen vorliegend nicht geltend, dass es sich um eine äusserst aufwändige und ko mplexe Streitigkeit gehandelt hätte. Weil es sich vorliegend um ein eher durchschnittlich schwieriges Ver- fahren handelt, besteht kein Anlass, von der üblicherweise gesproche- nen Pauschale der amtlichen Entschädigung abzuweichen. Demzu- folge ist die ausseramtliche Entschädigung auf Fr. 3'280.– (Fr. 3'250.– + Fr. 30.– Barauslagen) festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehr- wertsteuer gestellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzugerechnet. 7.3 Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. Entscheid 1. a) Der Rekurs von A.___ und B.___ wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. b) Baubewilligung und Einspracheentscheid des Gemeinderates X.___ vom 17. November 2021 sowie die Teilverfügung des Amtes für Raumentwicklung und Geoinformation vom 4. Dezember 2020 werden aufgehoben. 2. a) C.___ wird eine Entscheidgebühr von Fr. 3'500.– auferlegt. b) Der am 17. Januar 2022 von A.___ geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 3. a) Das Begehren von A.___ und B.___ um Ersatz der ausseramt- lichen Kosten wird gutgeheissen. C.___ entschädigt A.___ und B.___ ausseramtlich insgesamt mit Fr. 3'280.–. b) Das Begehren von C.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kos- ten wird abgewiesen. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 92/2023), Seite 16/16 Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin