<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoFooter"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" id="Immagine 5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=317922" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" id="Immagine 6" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=317923" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarti n.<br/> </span>80.2021.113</p> <p class="MsoNormal">80.2021.114</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">30 maggio 2023</a> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dai giudici</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Andrea Pedroli, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_4ISTUSER_N"><span>Raffaele Guffi, </span></a><span>Ivano Ranzanici</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretari</span><span>a</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Mara Regazzoni</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>parti</span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> RI 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>rappr. da: RA 1 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>RS 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>oggetto</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>ricorso del 27 maggio 2021 contro la decisione del 28 aprile 2021 in materia di IC e IFD 2011.</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Fatti</span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="R1"> <b>A.</b> RI 1, all’epoca domiciliato a Vezia, è stato presidente del Consiglio di amministrazione della __________ SA, __________ dal 2009 al 2015. Era inoltre amministratore di diverse società immobiliari e, in particolare, della __________ SA, __________, della __________ SA, __________, della __________ SA, __________, della __________ SA, __________, della __________ SA, __________, della __________ SA, __________, e della __________ SA, __________. </p> <p class="R1"> Nella dichiarazione d’imposta del 14 maggio 2013, per l’anno fiscale 2011, il contribuente ha dichiarato un reddito imponibile complessivo di fr. 299'779.-- ed una sostanza imponibile complessiva pari a fr. 4'686'384.--. La maggior parte dei redditi proveniva dalla gestione di immobili, detenuti in comproprietà con __________ o appartenenti alla Comunione ereditaria fu __________. </p> <p class="R1"> Nel corso del 2011, ha venduto la sua quota di comproprietà di due immobili, dei quali era comproprietario __________. La quota di un mezzo del mapp. __________ RFD di __________ è stata venduta al comproprietario __________ al prezzo di fr. 3'250'000.--, mentre il mapp. __________ di __________, costituito in proprietà per piani (PPP), è stato venduto da entrambi i comproprietari alla __________ SA, __________, al prezzo di fr. 3'075'000.--. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>B.</b> Con decisione del 14 settembre 2016, l’Ufficio di tassazione di Lugano (di seguito UT) ha notificato al contribuente la tassazione IC/IFD 2011, commisurando il reddito imponibile in fr. 294'100.-- per l’IC e in fr. 1'860'100.-- per l’IFD e la sostanza imponibile in fr. 4'654'000.-- per l’IFD. In particolare, l’autorità fiscale aveva aggiunto ai proventi dichiarati dei redditi provenienti dal commercio professionale di immobili, nella misura di fr. 1'531'885.-- (vendita part. __________ __________ con utile di fr. 1'129'374.-- e vendita part. __________ __________ con utile di fr. 402'511.--). </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>C.</b> In data 6 ottobre 2016 il contribuente ha interposto reclamo avverso la decisione di tassazione, contestando di aver conseguito un utile di natura professionale con la vendita degli immobili. Questi ultimi erano stati detenuti, rispettivamente, per 12 e per 7 anni in comproprietà con __________, nell’ambito di una condivisa volontà di investire in modo duraturo i propri patrimoni privati in oggetti immobiliari destinati alla locazione. Le spese sostenute negli anni dai comproprietari per le migliorie e le manutenzioni erano a suo avviso indice di una politica di investimento conservativa. La decisione di alienare gli immobili sarebbe stata frutto <i>“di importanti cambiamenti nelle situazioni di vita privata e professionale”</i>. Una conferma dell’asserito “approccio conservativo” sarebbe stata rappresentata dal fatto che lo Stabile __________ era stato ritirato dal comproprietario __________, tuttora proprietario, come pure dall’avvenuto pagamento della penale per recesso anticipato dal mutuo ipotecario.</p> <p class="R1"> In via subordinata, qualora fosse stato ammesso il carattere professionale dell’operazione, il reclamante chiedeva la correzione del calcolo del reddito di natura professionale. Per l’IFD, postulava la deduzione dei contributi AVS quantificabili in fr. 155'000.-; per l’IC, la deduzione del debito per imposte e contributi sociali ulteriormente dovuti sulle vendite litigiose, quantificabili in fr. 320'000.--.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>D. </b>Con decisione del 28 aprile 2021, l’UT ha accolto parzialmente il reclamo per l’imposta cantonale, aggiungendo ai debiti privati del reclamante il debito dei contributi AVS relativi al reddito derivante dal commercio professionale di immobili, con la conseguenza che la sostanza imponibile si riduceva a fr. 4'506'000.--. </p> <p class="R1"> Il ricorso in materia di IFD è stato invece respinto, con decisione del 21 aprile 2021, con la quale è stato tuttavia rettificato il reddito dell’attività lucrativa indipendente accessoria. Dedotto l’accantonamento AVS, il reddito imponibile complessivo è stato dunque ridotto a fr. 1'711'500.--. L’autorità di tassazione ha ricordato come, secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, vi sia “<i>commercio professionale di immobili non appena il contribuente svolge un’attività che eccede la mera amministrazione del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante professionale, nell’intento di realizzare un profitto</i>”. Considerato il modo di acquisizione, la professione svolta dal contribuente, attivo nel ramo immobiliare, e l’impostazione data (società semplice) con il comproprietario, l’UT ha ritenuto che gli immobili venduti facessero parte della sostanza aziendale del contribuente e che l’utile fosse pertanto soggetto all’IFD. Gli immobili erano infatti stati acquistati in comproprietà, l’uno ad un’asta nel 2004 e l’altro da una società in liquidazione nel 1999. Secondo l’autorità di tassazione, “<i>poco importano i motivi che hanno portato alla vendita degli stessi</i>”.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>E.</b> Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede, in via principale, che gli elementi imponibili siano definiti così come si evince dalla dichiarazione d’imposta 2011 e che gli sia riconosciuta un’indennità per spese e ripetibili pari a fr. 5'000.--. Ripropone gli argomenti già sottoposti all’autorità di tassazione con il suo reclamo, documentando gli asseriti <i>“cambiamenti nelle situazioni di vita privata e professionale”</i> con la produzione di un certificato medico che attesta problemi ematologici. Ricorda inoltre che le attività di ricerca degli acquirenti non sarebbero state “<i>poste in essere dal Signor RI 1 bensì da professionisti del settore remunerati a condizioni di mercato</i>”, come risulta dalle note d’onorario allegate al ricorso.</p> <p class="R1"> In via subordinata, qualora venisse confermata l’imposizione del reddito derivante dal commercio professionale di immobili relativo alla vendita delle due sopracitate particelle, l’insorgente chiede che i fattori imponibili ai fini dell’imposta cantonale vengano determinati in modo analogo a quanto fatto in materia di IFD. Fa riferimento all’art. 17 cpv. 3 LT, secondo cui gli utili conseguiti mediante alienazione realizzazione o rivalutazione contabile sono imponibili fino a concorrenza delle spese d’investimento e sostiene che l’utile immobiliare sarebbe negativo. Ne consegue che la perdita di fr. 148'593.-- dovrebbe essere dedotta dal reddito imponibile, secondo l’art. 134<i>a</i> cpv. 1 LT. Il reddito imponibile complessivo per l’imposta cantonale verrebbe quindi ridotto da fr. 294'100.-- a fr. 145'500.-.</p> <p class="R1"> Infine, qualora il commercio professionale venisse confermato, postula “<i>la concessione della deduzione a livello di sostanza IC del debito per il citato onere AVS e per il maggior carico IFD complessivamente quantificabili in fr. 320'000.--</i>“.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> F. </b>Nelle osservazioni 4/8 giugno 2021 l’UT si riconferma sostanzialmente nel proprio operato e rinvia integralmente alle motivazioni già esposte nella decisione su reclamo. In riferimento alla richiesta di una deduzione di fr. 148'593.-- dalla decisione di tassazione in materia di IC – postulata peraltro solo in sede di ricorso – l’autorità fiscale chiede che venga respinta. Tale importo corrisponderebbe “<i>all’accantonamento AVS dedotto dall’imponibile IFD in quanto favorevole al contribuente, contribuente che potrà dedurre il contributo AVS ai fini cantonali al momento del pagamento secondo il principio della periodicità</i>”. Per contro, l’UT riconosce invece il diritto alla deduzione del debito derivante dall’onere AVS e del debito fiscale. Anche quest’ultima richiesta è pervenuta solo in sede di ricorso. Pertanto, se fosse l’unica rettifica rispetto alla decisione dopo reclamo, chiede che se ne tenga conto nell’attribuzione delle spese processuali.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> G.</b> All’udienza, tenutasi il 9 novembre 2021 davanti alla Camera di diritto tributario, le parti si sono confermate nelle rispettive posizioni. I rappresentanti del ricorrente hanno chiesto che l’accantonamento AVS sia dedotto dal reddito imponibile anche per l’IC ed hanno contestato nuovamente la qualifica di quasi commerciante professionale del contribuente. In particolare, lo stesso e il comproprietario non avrebbero mai costituito una società semplice e non avrebbero mai proceduto alla costituzione di ammortamenti sugli immobili. Il ricorrente non avrebbe mai esercitato l’attività di commerciante professionale di immobili e la decisione di vendere nel 2011 sarebbe stata adottata in seguito alla diagnosi di una grave malattia.<br/> L’UT ha per contro ritenuto adempiuti i presupposti per l’imposizione dell’utile immobiliare, in particolare per le modalità in cui è avvenuto l’acquisto. Il ricorrente del resto amministrava immobili per conto dei suoi famigliari.</p> <p class="R1"> In relazione ai contributi AVS, secondo l’UT, la regola è che la loro deduzione avvenga sempre per cassa. L’eccezione è data dal caso in cui viene imposto l’utile in capitale, nel qual caso i contributi vengono dedotti per competenza.</p> <p class="R1"> L’UT ha aderito, infine, alla richiesta di deduzione del debito IFD nel calcolo dell’imposta sulla sostanza.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>Diritto</b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 1. </b>Nel caso in questione, RI 1 contesta l’aggiunta, per l’IFD 2011, del reddito da attività indipendente accessoria per l’importo di fr. 1'383’292.--, derivante da commercio professionale di immobili. In subordine – qualora la sopracitata aggiunta fosse confermata – chiede che l’accantonamento AVS, pari a fr. 148'593.--, possa essere dedotto dal reddito imponibile per l’IC 2011.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 2. </b>2.1.</p> <p class="R1"> La determinazione del reddito imponibile delle persone fisiche ai fini dell’imposta federale diretta è disciplinata dagli articoli 16 e seguenti della LIFD. L’art. 16 LIFD stabilisce che sottostà all'imposta sul reddito la totalità dei proventi, periodici e unici. Tenuto conto anche dell’elenco esemplificativo degli artt. 17-23 LIFD, questa disposizione è espressione, nell’ambito dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, della teoria dell’incremento del patrimonio o dell’imposizione del reddito globale netto <i>(“Reinvermögenszugangstheorie”)</i>, come pure della regola secondo cui tutti i redditi del contribuente sono in linea di principio imponibili, compresi gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione o rivalutazione contabile di elementi della sostanza commerciale (art. 18 cpv. 2 LIFD). Secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD, gli utili in capitale conseguiti nella realizzazione di sostanza privata sono per contro esenti da imposta. Ciò significa che un utile in capitale è soggetto all’imposta federale diretta solo se il bene ceduto fa parte della sostanza commerciale del contribuente, non invece se rientra nella sua sostanza privata (sentenza del TF 2C_918/2021 consid. 3.1 e giurisprudenza citata).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 2.2.</p> <p class="R1"> Per giurisprudenza costante, la distinzione tra utile in capitale conseguito nella realizzazione di sostanza privata (esente da imposta) e guadagno di carattere commerciale, frutto dell'esercizio di un'attività indipendente (imponibile come reddito), dipende dalle circostanze concrete. Va tuttavia tenuto conto del fatto che la nozione di attività lucrativa indipendente s’interpreta in modo ampio e che vanno considerati quali utili in capitale esenti da imposta sul reddito solo quegli utili ottenuti da un privato in maniera fortuita o nel quadro della semplice amministrazione della sua sostanza privata. </p> <p class="R1"> Quando l'attività del contribuente eccede questo quadro relativamente stretto ed è orientata nel suo insieme all'ottenimento di un reddito, occorre per contro considerare che il contribuente eserciti un'attività lucrativa indipendente i cui proventi in capitale sono imponibili. A seconda dei casi, una simile qualificazione può giustificarsi anche in assenza di un'attività riconoscibile da terzi e/o organizzata in forma d'impresa commerciale, e se essa non viene esercitata che in maniera accessoria, occasionale o temporanea.</p> <p class="R1"> È soprattutto in relazione alle transazioni di privati con riferimento a immobili o titoli che la giurisprudenza ha sviluppato criteri per tracciare la linea di demarcazione tra utili in capitale privati e commerciali. In particolare, i seguenti elementi sono stati considerati indizi di un'attività lucrativa indipendente che va oltre la mera amministrazione della sostanza privata: </p> <p class="R1"><span>·<span> </span></span>il carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni, </p> <p class="R1"><span>·<span> </span></span>l’elevata frequenza delle transazioni, </p> <p class="R1"><span>·<span> </span></span>la breve durata di possesso dei beni prima della loro rivendita, </p> <p class="R1"><span>·<span> </span></span>la stretta relazione tra la presunta attività indipendente (accessoria) e la formazione e/o la professione (principale) del contribuente, </p> <p class="R1"><span>·<span> </span></span>l’utilizzo di conoscenze specialistiche, </p> <p class="R1"><span>·<span> </span></span>l’impiego di fondi di terzi di una certa importanza per finanziare le operazioni, </p> <p class="R1"><span>·<span> </span></span>il reinvestimento degli utili realizzati,</p> <p class="R1"><span>·<span> </span></span>la costituzione di una società semplice. </p> <p class="R1"> Ciascuno di questi indizi può portare, in combinazione con altri o anche - eccezionalmente - da solo, se assume un’intensità particolare, al riconoscimento di un’attività lucrativa indipendente. In ogni caso, sono determinanti le circostanze concrete del caso, così come si presentano al momento dell’alienazione (sentenza del TF 2C_918/2021 consid. 3.2 e giurisprudenza citata, in particolare DTF 125 II 113 consid. 5e e 6a).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3.</b> 3.1.</p> <p class="R1"> Venendo al caso in esame, il ricorrente contesta in particolare il fatto che le due operazioni immobiliari avvenute nel 2011 – ossia la vendita dello stabile “__________” (particella __________, __________) e dello stabile “__________” (particella __________, __________) – possano essere qualificate come commercio professionale di immobili, e di conseguenza che i guadagni conseguiti siano assoggettati all’imposta federale diretta come redditi da attività indipendente accessoria. L’insorgente si oppone alla sua qualifica di commerciante professionale di immobili, non avendo egli mai esercitato questa attività. </p> <p class="R1"> Di parere contrario è l’Autorità di tassazione, la quale ribadisce come il ricorrente amministrasse immobili per conto dei suoi famigliari. Sottolinea inoltre che gli immobili in discussione erano stati acquistati in comproprietà (società semplice) con __________ e che l’acquisto era avvenuto, in un caso (mapp. __________ di __________), nell’ambito di un incanto pubblico e, nell’altro caso (mapp. __________ di __________), da una società in liquidazione. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3.2.</p> <p class="R1"> Come ricordato in precedenza, due degli indizi stabiliti dalla giurisprudenza della Suprema Corte per qualificare gli utili immobiliari come redditi dell’attività lucrativa indipendente sono costituiti dalla stretta relazione tra la presunta attività indipendente (accessoria) e la formazione e/o la professione (principale) del contribuente e dall’utilizzo di conoscenze specialistiche.</p> <p class="R1"> Nel caso in discussione, è innegabile che gli stessi siano adempiuti. </p> <p class="R1"> Nel periodo fiscale litigioso, l’insorgente era amministratore di diverse società immobiliari e, in particolare, della __________ SA, __________, della __________ SA, __________, della __________ SA, __________, della __________ SA, __________, della __________ SA, __________, della __________ SA, __________, e della __________ SA, __________. </p> <p class="R1"> Dichiarava poi sostanza immobiliare per un valore di stima ufficiale di fr. 3'649'591.--, costituita in parte dagli immobili detenuti in comproprietà con __________ e in parte da immobili appartenenti alla Comunione ereditaria fu __________. La maggior parte dei suoi redditi provenivano conseguentemente dalla gestione degli immobili. </p> <p class="R1"> Per la sua attività professionale e per il numero di immobili che gli appartenevano, il contribuente conosceva particolarmente bene l’economia fondiaria. D’altronde, appare difficile credere che si sarebbe avventurato in investimenti di tale rilevanza avendo poca o nessuna dimestichezza con gli immobili, il loro acquisto e la loro gestione. Si può quindi affermare che le operazioni relative agli stabili fossero collegate all’attività di gestione immobiliare svolta dal ricorrente.</p> <p class="R1"> Le modalità d’acquisto dei due immobili, inoltre, confermano che si sia avvalso di conoscenze professionali proprie o di terzi. Infatti – come segnalato dall’UT – i due stabili erano stati acquistati ad un’asta uno (“__________”) e da una società in liquidazione l’altro (“__________”). Gli acquirenti hanno dunque colto due opportunità commerciali che per loro natura non sono accessibili a tutti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3.3.</p> <p class="R1"> Altro indizio ricavabile dalla giurisprudenza è la costituzione di una società semplice. </p> <p class="R1"> A tale riguardo, l’autorità di tassazione ha ricordato come l’insorgente avesse di fatto costituito una società semplice con il comproprietario __________. </p> <p class="R1"> La società semplice è la forma più semplice tra le società di persone. Si tratta di un contratto col quale due o più persone si riuniscono per conseguire con forze o mezzi comuni uno scopo comune (art. 530 cpv. 1 CO). Una società semplice si presenta spesso all'esterno come una mera comunità d'interessi. Pertanto non possiede né una personalità giuridica né deve presentarsi all’esterno col nome proprio. In questo modo, non di rado, viene costituita una società semplice anche senza che gli interessati ne siano consapevoli (sentenza 4A_421/2020 del 26 febbraio 2021 consid. 3.1). </p> <p class="R1"> <i>In casu</i>, il ricorrente e __________ avevano acquistato e gestivano nel loro comune interesse numerosi immobili. La quota di un mezzo del mapp. __________ RFD di __________ è stata venduta dall’insorgente proprio al comproprietario __________.</p> <p class="R1"> Non si può negare, come affermato dall’UT, che avessero costituito una società semplice.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3.4.</p> <p class="R1"> Un ulteriore indizio del carattere professionale dell’operazione immobiliare consiste nel fatto che la stessa sia stata finanziata mediante l’impiego di fondi di terzi di una certa importanza. </p> <p class="R1"> Dalla dichiarazione d’imposta presentata dai comproprietari, risulta che alla fine del 2021 il mapp. n. di era gravato da un’ipoteca di fr. 1'420'000.– e il mapp. n. di da una di fr. 3'326'000.--. </p> <p class="R1"> Se si considera che il mapp. __________ era stato acquistato nel 1999 per fr. 2’020'000.-- e il mapp. __________ nel 1999 per fr. 4'000'000.--, l’importanza dei fondi di terzi non può essere negata.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3.5.</p> <p class="R1"> Alla luce delle considerazioni che precedono, la decisione dell’autorità di tassazione, di qualificare gli utili conseguiti dal ricorrente come reddito dell’attività indipendente accessoria, si rivela legittima. I motivi che a suo dire lo avrebbero portato a cedere i propri immobili non giustificano da soli una diversa conclusione. Le invocate <i>“valutazioni di natura personale, maturate a seguito di importanti cambiamenti nelle situazioni di vita privata e professionale”</i>, in particolare i problemi di salute, non sono infatti idonei a far venir meno quel giudizio che discende dalla considerazione complessiva dei fatti che hanno condotto al conseguimento degli utili litigiosi. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> 4. </b>4.1.</p> <p class="R1"> Avendo confermato la tassazione del “reddito da attività indipendente accessoria” di 1'383’292.-- per l’IFD 2011, ci si deve confrontare con la questione della deduzione dell’accantonamento AVS (pari a fr. 148'593.--) dal reddito imponibile per l’IC 2011.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.2.</p> <p class="R1"> Nell’ambito privato, un costo è deducibile al momento della sua scadenza, che coincide al più presto con quello della fatturazione (<span>Richner/Frei/Kaufmann/Rohner</span>, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4<sup>a</sup> ediz., Zurigo 2021, § 50, n. 90, p. 878; <span>Bugnon</span>, in: Noël/Aubry Girardin [a cura di], Commentaire de la LIFD, 2<sup>a</sup> ed., Basilea 2017, n. 3 ad art. 41 LIFD, p. 919). Criteri diversi vigono nell’ambito della sostanza commerciale, dove il principio di imparità esige che i costi e le perdite siano presi in considerazione già nel momento in cui vengono provocati e riconosciuti. Per quanto concerne le spese, non si deve pertanto attendere il momento in cui i creditori faranno valere le loro pretese, ma si deve tener conto delle uscite patrimoniali, già nel momento in cui si concretizzano, mediante ammortamenti e gli accantonamenti per ridurre gli utili (<span>Reich/Hunziker</span>, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar zum DBG, 4<sup>a</sup> ed., Basilea 2022, n. 16b ad art. 25 LIFD, p. 612). </p> <p class="R1"> Anche nel caso di un contribuente che esercita un’attività lucrativa indipendente, il momento in cui un costo è deducibile dipende tuttavia dal fatto che si applichi il principio “di competenza” (<i>Soll-Methode</i>) o “di cassa” (<i>Ist-Methode</i>). I contribuenti che sono obbligati a tenere – o tengono volontariamente – una contabilità commerciale, sottostanno al principio di competenza. Un costo è dunque deducibile nel momento in cui sorge l’obbligo. Per i restanti contribuenti, si applica il principio di cassa ed è dunque determinante il momento del pagamento da parte del debitore <span>(Richner/Frei/Kaufmann/Rohner</span>, op. cit., § 50, n. 83, p. 877).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.3.</p> <p class="R1"> Nel caso in esame, il ricorrente non teneva una contabilità commerciale. D’altra parte, per l’imposta cantonale, gli utili provenienti dalla vendita degli immobili sono stati assoggettati ad un’imposta separata rispetto all’imposta sul reddito. Ne consegue che i contributi AVS calcolati sugli utili in questione saranno dedotti dal reddito imponibile del periodo fiscale in cui saranno stati pagati.</p> <p class="R1"> È vero che in tal modo il trattamento fiscale diverge a seconda che si tratti dell’imposta cantonale o dell’imposta federale diretta. È tuttavia comprensibile che per il calcolo di quest’ultima, anche se il contribuente non tiene una contabilità commerciale, si tenga conto del fatto che gli utili immobiliari che si riferiscono a beni commerciali sono qualificati reddito dell’attività lucrativa indipendente e sono assoggettati all’imposta sul reddito. In queste circostanze, si giustifica anche il riconoscimento di un accantonamento per il pagamento dei contributi AVS nello stesso periodo fiscale in cui il reddito viene assoggettato all’imposta federale diretta. D’altronde, il legislatore ticinese non ha adottato una disposizione simile al § 221 cpv. 2 della Legge tributaria del Canton Zurigo, che consente alle persone fisiche e giuridiche che commerciano in immobili di far valere, nel calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari, ulteriori spese in relazione all'immobile, a condizione che abbiano espressamente rinunciato alla loro deduzione nel calcolo dell'imposta sul reddito o sugli utili. In tal caso, il venditore potrebbe far valere la deduzione dei contributi AVS dovuti per la vendita dell’immobile dallo stesso utile soggetto all’imposta sugli utili immobiliari (<span>Richner/Frei/Kaufmann/Meuter</span>, op. cit., § 221, n. 142, p. 2225).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.4.</p> <p class="R1"> Come ammesso dallo stesso UT nelle sue osservazioni al ricorso, l’insorgente ha peraltro diritto alla deduzione del debito AVS dalla sostanza soggetta all’imposta cantonale sulla sostanza. Alla stessa stregua ha diritto alla deduzione del debito fiscale relativo all’imposta federale diretta.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> 5. </b>Il ricorso è conseguentemente accolto limitatamente alla deduzione, nel calcolo dell’imposta cantonale sulla sostanza, dei debiti relativi ai contributi AVS e all’IFD. Per il resto è respinto.</p> <p class="R1"> Tassa di giustizia e spese sono a carico del ricorrente nella misura della soccombenza. Al ricorrente è riconosciuta un’indennità per ripetibili proporzionata all’esito favorevole del ricorso.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Per questi motivi,</p> <p class="R1">visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT</p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span>dichiara e pronuncia</span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="R1"> 1. 1.1. Il ricorso in materia di IFD è <b>respinto</b>.</p> <p class="R1"> 1.2. Il ricorso in materia di IC è <b>parzialmente accolto</b>.</p> <p class="R1"> § Di conseguenza, la decisione su reclamo del 28 aprile 2011 è riformata nel senso che, nella determinazione della sostanza imponibile, sono dedotti i debiti dell’imposta federale diretta e dei contributi AVS relativi alla vendita degli immobili.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 2. Le spese processuali consistenti:</p> <p class="R1"> a. nella tassa di giustizia di fr. 1’800.--</p> <p class="R1"> b. nelle spese di cancelleria di complessivi <u>fr. 200.--</u></p> <p class="R1"> per un totale di fr. 2’000.--</p> <p class="R1"> sono a carico del ricorrente nella misura di 4/5 (fr. 1'600.--).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Al ricorrente è riconosciuta un’indennità di fr. 500.-- per ripetibili.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3. Contro il presen Copia per conoscenza:</p> <p class="MsoNormal"><span> - municipio di __________.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente: </span><span>La</span><span> segretari</span><span>a</span><span>:</span></p> </div></body></html>