<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2023.00035</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223469&amp;W10_KEY=13045541&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2023.00035</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.08.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Grundstückgewinnsteuer: Die Veräusserin hat einen Verkaufsauftrag für ein bebautes Grundstück abgeschlossen. Umstritten ist, ob bei den Anlagekosten nur der damalige Landpreis oder auch das sich darauf befindliche Einfamilienhaus zu berücksichtigen ist. Die beschwerdeführende Gemeinde vertritt die Ansicht, dass es sich um einen reinen Landverkauf handelte.] Offen gelassen, ob das (beinahe) gewerbsmässige Auftreten einer anderen Gemeinde als Steuervertreterin der Gemeinde mit dem Grundsatz der Gesetzmässigkeit des staatlichen Handelns im Einklang steht (E. 1). Für das Vorliegen eines wirtschaftlichen Abbruchobjekts liegt als einziges Indiz die tatsächlich erfolgte Neuüberbauung vor. Diese wurde jedoch nicht von der Veräusserin initiiert, sondern es ist davon auszugehen, dass dem Gebäude ein zu entschädigender Wert beizumessen wurde. Die beschwerdeführende Gemeinde hat den Beweis für einen reinen Landverkauf nicht erbracht (E. 3). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> - keine -<br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> - keine -<br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=63002" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2023.00035</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">23. August 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Linda Rindlisbacher.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Gde. A, vertreten durch den Gemeinderat A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">dieser vertreten durch das Steueramt der Stadt B, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Erben der C,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>gestorben im Jahre 2019, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>alle vertreten durch die J AG, </span></p> <p class="MsoBodyText">diese vertreten durch RA K, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die im Jahre 2019 verstorbene C war EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks GBBl 01, Kat.-Nr. 02, 1'492 m<sup>2</sup>, L-Strasse 03 in, A. Am 17. Februar 2015 erteilte sie der M AG einen Verkaufsauftrag fÃ¼r dieses GrundstÃ¼ck. Am 15. Mai 2017 schloss sie mit der Einzelunternehmung N eine Vereinbarung, welche dieser die Entwicklung des GrundstÃ¼cks durch die Errichtung und den Verkauf eines Mehrfamilienhauses erlaubte. Infolgedessen ersuchte die Einzelunternehmung N am 20. September 2017 um Erteilung einer Baubewilligung fÃ¼r den Abbruch des auf dem GrundstÃ¼ck der Pflichtigen stehenden Einfamilienhauses und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen und einer Tiefgarage. Die Bewilligung wurde am 26. Februar 2018 erteilt.</p> <p class="Urteilstext">Am 26./.27. September 2018 verkaufte C in einem als "Kaufvertrag mit werkvertraglichen Abreden" Ã¼berschriebenen Vertrag die Landanteile fÃ¼r die von N noch zu erstellenden vier Stockwerkseinheiten (Wohnungen) am gemeinschaftlichen GrundstÃ¼ck GBBl 01, Kat.-Nr. 02. Der Kaufpreis fÃ¼r die Erwerbenden wurde je aufgeteilt in Land- und Werkpreis und betrug insgesamt fÃ¼r alle Landanteile Fr. â¦, entsprechend der Abrede in der Vereinbarung vom 15. Mai 2017. Als "werkvertragliche Abreden" wurde zwischen den KÃ¤ufern und der Einzelunternehmung N als Ersteller die Errichtung der Stockwerkseinheiten vereinbart. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>In der GrundstÃ¼ckgewinnsteuererklÃ¤rung von C vom 14. Dezember 2018 liess sie aus den HandÃ¤nderungen einen gesamthaften GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ deklarieren (ErlÃ¶s Fr. â¦, gesamthafte Anlagekosten Fr. â¦). Es resultierte ein gesamthafter Steuerbetrag von Fr. â¦</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Im Jahr 2019 verstarb C, an ihre Stelle traten als Erben ihre vier SÃ¶hne und zwei Enkelkinder.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Die am 6. September 2019 erstellten VeranlagungsvorschlÃ¤ge der Gde. A gingen abweichend von der Deklaration von gesamthaften "Anlagekosten Landanteil" von lediglich Fr. â¦ aus, da unter diesem Titel einzig der eigentliche Landanteil ohne GebÃ¤ude berÃ¼cksichtigt wurde. Es resultierte eine gesamthafte GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦, welche die Gde. A am 13. Dezember 2019 auch entsprechend veranlagte. Die hiergegen erhobene Einsprache blieb erfolglos. Mit Urteil vom 10. November 2020 hiess das Steuerrekursgericht einen hiergegen erhobenen Rekurs gut und wies die Streitsache an die Gde. A zurÃ¼ck, da diese die Veranlagungsentscheide gegenÃ¼ber der verstorbenen C erlassen hatte und nicht gegenÃ¼ber ihren Erben.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>E. </b>Nach DurchfÃ¼hrung einer mÃ¼ndlichen Verhandlung setzte die Gde. A die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer am 19. Mai 2021 gesamthaft erneut auf Fr. â¦ fest. Eine hiergegen erhobene Einsprache, mit welcher erneut die BerÃ¼cksichtigung des GebÃ¤udes bei den Anlagekosten beantragt wurde, wies sie am 18. September 2021 vollumfÃ¤nglich ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen erhobenen Rekurs hiess das Steuerrekursgericht am 3. MÃ¤rz 2023 gut. Es berÃ¼cksichtigte unter den Anlagekosten den Verkehrswert der Liegenschaft samt GebÃ¤ude per 26. September 1998 nach Einholung eines entsprechenden Gutachtens mit Fr. â¦ und reduzierte dementsprechend die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. ...</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Mit Eingabe vom 5. April 2023 an das Verwaltungsgericht erhob die Gde. A, vertreten durch die Stadt B, Abteilung Grundsteuern, Beschwerde und beantragte sinngemÃ¤ss, in Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sei die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ festzusetzen, unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdegegner.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, beantragten die Erben von C als Beschwerdegegner die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.<span> </span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Beschwerdegegner erachten es als "zumindest eigenartig", dass die Stadt B, vertreten durch ihr "Dienstleistungszentrum GrundstÃ¼ckgewinnsteuer", die Gde. A im vorliegenden Rechtsmittelverfahren vertritt und sich "offenbar fast gewerbsmÃ¤ssig" fÃ¼r derartige Steuervertretungen anbietet.</p> <p class="Erwgung2">Im Steuerverfahren besteht kein Anwaltsmonopol, weswegen die Vertretung der Gde. A durch die Amtsstelle einer anderen Gemeinde fÃ¼r das vorliegende Verfahren grundsÃ¤tzlich nicht zu beanstanden ist. Ob und inwieweit das Auftreten als (beinahe) gewerbsmÃ¤ssige Steuervertreterin in Grundsteuersachen durch die Stadt B fÃ¼r andere Gemeinwesen angebracht ist und mit dem Grundsatz der GesetzmÃ¤ssigkeit des staatlichen Handelns (kein Handeln ohne gesetzliche Rechtsgrundlage, Art. 5 Abs. 1 der Bundesverfassung bzw. Art. 2 Abs. 1 und Art. 38 der Kantonsverfassung) im Einklang steht, ist hier indessen nicht zu entscheiden.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Massgebend fÃ¼r die Berechnung des Gewinns und der Besitzesdauer ist die letzte HandÃ¤nderung (Abs. 2). Als Erwerbspreis gilt gemÃ¤ss § 220 StG der beim Erwerb vereinbarte Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (Abs. 1). Liegt die massgebende HandÃ¤nderung mehr als zwanzig Jahre zurÃ¼ck, so darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (Abs. 2). </p> <p class="Erwgung2">Mit der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer soll lediglich der auf Ã¤ussere UmstÃ¤nde zurÃ¼ckzufÃ¼hrende "unverdiente" Wertzuwachs eines GrundstÃ¼cks in der Besitzesdauer als GrundstÃ¼ckgewinn erfasst werden. Ist die Wertzunahme nÃ¤mlich "verdient", insbesondere durch den Einsatz von Arbeit oder Kapital des VerÃ¤usserers, fehlt insoweit die Rechtfertigung fÃ¼r die Besteuerung des Wertzuwachses.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Um die Besteuerung des GrundstÃ¼ckgewinns als "unverdienten" Wertzuwachs zu gewÃ¤hrleisten, verlangt der von Lehre und Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse, dass sich ErlÃ¶s und Anlagewert auf das umfÃ¤nglich und inhaltlich gleiche GrundstÃ¼ck zu beziehen haben. Hat sich dessen tatsÃ¤chliche oder rechtliche Beschaffenheit wÃ¤hrend der massgebenden Besitzesdauer wesentlich geÃ¤ndert, so sind durch Zu- oder Abrechnungen am Erwerbspreis vergleichbare VerhÃ¤ltnisse herzustellen (RB 1999 Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 Nr. 7 = ZStP 1999, S. 342).</p> <p class="Erwgung2">Bezugspunkt fÃ¼r den Vergleich der VerhÃ¤ltnisse beim Verkauf ist der Zustand des GrundstÃ¼cks, der Grundlage fÃ¼r die Kaufpreisgestaltung bei der VerÃ¤usserung gebildet hat. Es kommt also nicht darauf an, was aufgrund des Grundbucheintrags dinglich auf den Erwerber zu Eigentum Ã¼bergeht. Massgebend ist nur das, was an liegenschaftlichen Werten verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden ist (RB 1993 Nr. 29 = StE 1993 B 44.12.2 Nr. 2). LÃ¤sst sich dem rechtsgeschÃ¤ftlichen Willen der Vertragsparteien nichts anderes entnehmen, ist vermutungsweise davon auszugehen, der Kaufpreis erstrecke sich auf sÃ¤mtliche dinglich Ã¼bertragenen Werte und gebe den Verkehrswert all dieser Werte wieder (RB 1976 Nr. 67). Haben die Vertragsparteien ein Ã¼berbautes GrundstÃ¼ck verÃ¤ussert, mÃ¼ssen auch die GebÃ¤udekosten gewinnmindernd berÃ¼cksichtigt werden. Ist jedoch aus dem Gesichtswinkel der Kaufpreisfestsetzung lediglich Bauland verkauft worden, was nach der Rechtsprechung bei mit Abbruchobjekten Ã¼berbautem Land vermutet werden darf, kann bloss der Landpreis angerechnet werden. Aufwendungen fÃ¼r Bauten, die nach dem rechtsgeschÃ¤ftlichen Willen der Vertragsparteien nicht als verÃ¤us­sert gelten und daher nicht mit dem Kaufpreis abgegolten werden, sind infolgedessen nicht als Anlagekosten anrechenbar (vgl. RB ORK 1955 Nr. 92).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Von einem Abbruchobjekt kann gesprochen werden, wenn ein GebÃ¤ude technisch oder wirtschaftlich abbruchreif ist. Die Frage der technischen Abbruchreife ist vorliegend nicht umstritten. Ob wirtschaftliche Abbruchreife vorliegt, beurteilt sich in objektiver Weise aus Sicht des VerÃ¤usserers. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts lÃ¤sst die im Kaufvertrag bekundete Absicht des KÃ¤ufers, die Liegenschaft abzureissen, keinen RÃ¼ckschluss zu auf die Frage, ob der Wert der abzubrechenden Liegenschaft von den Vertragsparteien im Rahmen der Preisgestaltung berÃ¼cksichtigt wurde oder nicht. Vielmehr ist von der Vermutung auszugehen, dass das Ã¼berbaute GrundstÃ¼ck Gegenstand der Preisbestimmung gebildet hatte und es obliegt der GrundsteuerbehÃ¶rde die Beweislast dafÃ¼r, dass der GebÃ¤udewert nicht Bestandteil des VerkaufserlÃ¶ses bildete (VGr, 28. August 2003, SB.2003.00017 = ZStP 2004, 56). Dieser Beweis kann beispielsweise dadurch erbracht werden, dass die GrundsteuerbehÃ¶rde SchriftstÃ¼cke vorlegt, aus denen sich ergibt, wie der VerkÃ¤ufer den verlangten ErlÃ¶s errechnet hat (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼richer Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 220 N. 175). Die Tatsache, dass die SteuerbehÃ¶rde in der Regel keinen Zugang zu den fÃ¼r die BeweisfÃ¼hrung notwendigen Dokumenten hat, rechtfertigt fÃ¼r sich allein noch keine Umkehr der Beweislast, ist die BeweisfÃ¼hrung doch grundsÃ¤tzlich mÃ¶glich und auch schon verschiedentlich gelungen (Steuerrekurskommission III, 29. April 2003, 3 GR.2001.7 = ZStP 2004, 329; VGr, 30. Oktober 1996, SR.95.00084 [Regeste publiziert in RB 1996 Nr. 54]).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die beschwerdefÃ¼hrende Gemeinde lÃ¤sst eine wirtschaftliche Abbruchreife behaupten. So habe C direkt Stockwerkeigentumsanteile an vier Erwerber verÃ¤ussert und sei in wesentliche AblÃ¤ufe der Neuentwicklung der Liegenschaft involviert gewesen. Das abgebrochene Einfamilienhaus sei vor 72 Jahren errichtet worden, was ein Indiz fÃ¼r das Vorliegen von wirtschaftlicher Abbruchreife darstelle. Dasselbe ergebe sich aus der Tatsache, dass mit der NeuÃ¼berbauung eine deutlich hÃ¶here Rendite zu erzielen gewesen sei als mit der Vermietung der Altliegenschaft. C habe sich fÃ¼r Abbruch und NeuÃ¼berbauung unter Inkaufnahme von erheblichen administrativen und finanziellen Aufwendungen entschieden, um einen mÃ¶glichst hohen VerkaufserlÃ¶s zu erzielen. Insbesondere habe sie das Gesuch um Baubewilligung selbst gestellt, habe nicht die Liegenschaft, sondern Stockwerkeigentumsanteile verÃ¤ussert. Im VerÃ¤usserungsjahr 2018 sei der Medianwert fÃ¼r Bauland in O bei Fr. â¦/m<sup>2</sup> gelegen, was umgerechnet auf die GrundstÃ¼cksflÃ¤che rund Fr. â¦ ergebe und dem VerkaufserlÃ¶s entspreche. Damit sei dem GebÃ¤ude auch bei der Preisgestaltung wirtschaftlich kein wesentlicher Wert mehr zugewiesen worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>DemgegenÃ¼ber lassen die Beschwerdegegner ausfÃ¼hren, dass die Liegenschaft stets sehr gut unterhalten worden sei (noch 2010/2011 Dachstockisolation und neue hochwertige KÃ¼che fÃ¼r insgesamt Fr. â¦) und zudem bis 2015 zu unterschiedlichen Mietzinsen zwischen Fr. â¦ und â¦ pro Monat vermietet gewesen. Auch nach 2015 sei die Liegenschaft angemessen unterhalten worden (geheizt, Feuerungskontrollen etc.), jedoch angesichts des an die M AG erteilten Verkaufsauftrags nicht mehr vermietet worden. Weder sei C in die Neuentwicklung der Liegenschaft involviert gewesen noch habe sie Stockwerkeigentumsanteile verÃ¤ussert, sondern vielmehr ihr GrundstÃ¼ck. Das Baugesuch habe sie (bzw. zwei ihrer SÃ¶hne) einzig in ihrer Eigenschaft als GrundeigentÃ¼merin unterzeichnet, ohne dass sie in die wesentlichen AblÃ¤ufe der Neuentwicklung der Liegenschaft involviert gewesen sei. Das Abstellen auf Landwerte von O sei angesichts des in A sich befindenden Objekts unverstÃ¤ndlich, da jene von O in den vergangenen Jahren offensichtlich hÃ¶her ausgefallen seien als in A. Weder in technischer noch in wirtschaftlicher Hinsicht habe ein Abbruchobjekt vorgelegen. Dem verkauften GebÃ¤ude sei â aus der einzig massgebenden Sicht der VerÃ¤usserin â ein Wert von mindestens 10 % des erzielten Kaufpreises zugekommen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>ZunÃ¤chst ist zweifelsohne festzuhalten, dass sÃ¤mtliche an den HandÃ¤nderungen um die streitbetroffene Parzelle Beteiligten im Zeitpunkt der HandÃ¤nderungen davon ausgegangen sind, dass das auf der Parzelle sich befindende GebÃ¤ude abgebrochen wird und diese durch ein Mehrfamilienhaus Ã¼berbaut wird. Dieses Wissen um den Abbruch der bestehenden Baute und die NeuÃ¼berbauung mit einem Mehrfamilienhaus rechtfertigt fÃ¼r sich nach der dargelegten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts noch keine Umkehr der Beweislast fÃ¼r die Frage, ob das GebÃ¤ude bei der Preisgestaltung berÃ¼cksichtigt wurde (vgl. E. 2.3 vorstehend). </p> <p class="Erwgung2">Wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin hierzu weiter behaupten lÃ¤sst, dass C erhebliche administrative und finanzielle Aufwendungen auf sich genommen habe, um Ã¼ber eine NeuÃ¼berbauung ihres GrundstÃ¼cks einen Mehrwert zu realisieren und die Stockwerkeigentumsanteile der Ãberbauung verÃ¤ussert habe, so findet dies in den Akten keine StÃ¼tze. Offensichtlich hat die Einzelunternehmung N alleine das GrundstÃ¼ck entwickelt: Die Einzelunternehmung N hat â entsprechend der mit C am 15. Mai 2017 abgeschlossenen Vereinbarung â das Baugesuch ausgearbeitet und hat als "erstellende Partei" auch verantwortlich gezeichnet fÃ¼r die schlÃ¼sselfertige Erstellung der Stockwerkeigentumswohnungen. C tritt als "verÃ¤ussernde Partei" in den KaufvertrÃ¤gen mit den Erwerbern lediglich als LandverkÃ¤uferin in Erscheinung. Dass C (bzw. ihre Vertreter) das Baugesuch mitunterzeichnete, erklÃ¤rt sich tatsÃ¤chlich mit ihrer Eigenschaft als Grundbesitzerin. C hat weder zur Optimierung des ErlÃ¶ses eine Ãberbauung ihrer Liegenschaft angestossen noch diese in Auftrag gegeben, geschweige denn als VerkÃ¤uferin der Stockwerkeigentumswohnungen auftreten wollen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Nachdem den beteiligten Parteien bewusst war, dass das GrundstÃ¼ck neu Ã¼berbaut werden sollte, stellt sich die aus Sicht der VerkÃ¤uferin zu beantwortende Frage, ob die Pflichtige vorliegend ihr GrundstÃ¼ck ohne das GebÃ¤ude verkauft hat. Nach dem vorstehend Gesagten ist dies auch in der gegebenen Konstellation nicht zu vermuten.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Selbst die BeschwerdefÃ¼hrerin spricht nicht von einem technischen Abbruchobjekt: TatsÃ¤chlich ist der bei den Akten liegenden Verkaufsstudie von 2016 zu entnehmen, dass die Liegenschaft eine gute Bausubstanz aufweise, ihr Zustand "leicht Ã¼berdurchschnittlich/ gut" sei. Ebenso sind Renovationen bis 2011 ausgewiesen. Ein technisches Abbruchobjekt lag auch nach Auffassung des Verwaltungsgerichts nicht vor.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Schwieriger zu beantworten ist, ob ein wirtschaftliches Abbruchobjekt vorlag: Die vertragliche Konstruktion â Verkauf des Landanteils verbunden mit der Erstellung und der VerÃ¤usserung von Stockwerkeigentumseinheiten â deutet grundsÃ¤tzlich darauf hin und bildet tatsÃ¤chlich ein entsprechendes Indiz. Indessen ist doch mit der Vorinstanz, auf deren AusfÃ¼hrungen unter Ziff. 2 d cc (S. 10 ff.) zu verweisen ist, folgendes festzuhalten: C hat offensichtlich die streitbetroffene Liegenschaft Ã¼ber viele Jahre bis 2015 fremdvermietet. Im Februar 2015 hat die zwischenzeitlich verstorbene EigentÃ¼merin der Liegenschaft einen Verkaufsauftrag fÃ¼r das "Haus P" an die M AG, ZÃ¼rich, erteilt und eine weitere Vermietung unterblieb. Im Juli 2016 hat die Firma Q zudem eine "marktorientierte PreiseinschÃ¤tzung" des Objektes vorgenommen und den Unterhaltszustand als "leicht Ã¼berdurchschnittlich/gut" bezeichnet und spricht von "guter Bausubstanz". Als KÃ¤ufer werden Personen angefÃ¼hrt, welche das Objekt im aktuellen Zustand oder nach umfassender Renovation Ã¼bernehmen. Als KÃ¤ufer auch angefÃ¼hrt werden Interesssenten, welche einen Neubau realisieren wollen. Der hedonische Wert wird mit Fr. â¦ errechnet, als realisierbarer Wert wird eine Spanne von Fr. â¦ bis Fr. â¦ angefÃ¼hrt. </p> <p class="Erwgung3">TatsÃ¤chlich erfolgte der Verkauf der Liegenschaft dann zu einem gesamthaften ErlÃ¶s von Fr. ... Die M AG rechnete den Auftrag mit einem Verkaufshonorar von total Fr. â¦ fÃ¼r das Objekt "Haus P" ab. In der mit der Einzelunternehmung N am 18. Mai 2017 abgeschlossenen Vereinbarung betreffend Entwicklung der Liegenschaft halten C als GrundeigentÃ¼merin und die Einzelunternehmung N ausdrÃ¼cklich fest, dass Absicht der VerkÃ¤uferin sei, ihr "GrundstÃ¼ck mit bestehendem EFH" zu verkaufen. </p> <p class="Urteilstext">Was die BeschwerdefÃ¼hrerin sodann aus dem Medianwert fÃ¼r Bauland in O von Fr. â¦/m<sup>2</sup> (fÃ¼r 2018) fÃ¼r den in A bereits 2017 vereinbarten Kaufpreis von Fr. â¦ ableiten will, erschliesst sich dem Gericht nicht. Jedenfalls lassen sich daraus keine RÃ¼ckschlÃ¼sse auf die Frage ziehen, ob die VerÃ¤usserin bei der Preisbestimmung in der Vereinbarung vom 18. Mai 2017 mit der Einzelunternehmung N das GebÃ¤ude mitberÃ¼cksichtigt hat oder nicht.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Zusammenfassend liegt einzig aufgrund der tatsÃ¤chlich erfolgten NeuÃ¼berbauung mit einem Mehrfamilienhaus ein Indiz vor, dass das GebÃ¤ude im vorliegenden Fall wirtschaftlich als Abbruchobjekt zu gelten hÃ¤tte. Die Darstellung der BeschwerdefÃ¼hrerin im Verfahren vor Verwaltungsgericht, die VerÃ¤usserin habe aktiv die NeuÃ¼berbauung ihrer Liegenschaft vorangetrieben, findet in den Akten indessen keine StÃ¼tze. Erstellt ist vielmehr, dass die NeuÃ¼berbauung der Parzelle auf die Initiative der Einzelunternehmung N zurÃ¼ckging und von ihr realisiert und vermarktet wurde. Damit ist weiterhin zu vermuten, dass C bei ihrer Auftragserteilung an die M AG und insbesondere bei der Preisbestimmung im Zusammenhang mit dem Abschluss der Vereinbarung mit der Einzelunternehmung N im Mai 2017 davon ausgegangen ist, dem GebÃ¤ude einen mit dem Kaufpreis zu entschÃ¤digenden Wert beizumessen. Der vorinstanzliche Entscheid hat dies zutreffend festgestellt und die Beweislast fÃ¼r einen reinen Landverkauf ebenso zutreffend der beschwerdefÃ¼hrenden Gemeinde auferlegt. Dieser Beweis ist vorliegend nicht erbracht. Damit erweist sich der angefochtene Entscheid jedenfalls nicht als rechtsverletzend und ist zu bestÃ¤tigen. </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung1">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und hat diese der Beschwerdegegnerschaft eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 70.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 8'070.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. â¦ (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Steuerrekursgericht;</span></p> <p class="Einzug2"><span> c) das Sekretariat der GeschÃ¤ftsleitung des kantonalen Steueramts;</span></p> <p class="Einzug2"><span> d) die Dienstabteilung Recht des kantonalen Steueramts.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>