2008 Kantonale Steuern 341 67 Geschäfts-/Privatvermögen (§ 51 StG). - Eine Liegenschaft, die für die Übertragung an Nachkommen gehal- ten und in der Folge auch tatsächlich an einen Nachkommen über- tragen wird, ist auch bei einem Liegenschaftenhändler dem Privat- vermögen zuzuordnen. 24. Juli 2008 in Sachen H. + A.Sch., 3-RV .2006.264 Aus den Erwägungen 2.1. Der Rekurrent ist selbständig erwerbstätiger Elektroinstallateur. Im Jahr 1980 hat er das Grundstück GB D. Parz. X erworben. Darauf erstellte er in den Jahren 1998/99 ein Einfamilienhaus. Mit Kaufver- trag vom 23. Dezember 2000 veräusserte der Rekurrent die Liegen- schaft (…) an seinen Sohn und seine Schwiegertochter. (…) 3. 3.1. Das Verwaltungsgericht unterscheidet zwischen Liegenschaf- tenhändlern im engeren und Liegenschaftenhändlern im weiteren Sinne und führt dazu folgendes aus (AGVE 1999 S. 169; VGE vom 23. August 2007 in Sachen KStA/P.G .): "bb) Beiden Arten von Liegenschaftenhändlern ist gemeinsam, dass sie erfahrungsgemäss willens sind, unter günstigen Umständen sämtliche Grundstücke zu veräussern. Deshalb werden grundsätzlich alle ihre Liegen- schaften zum Geschäftsvermögen gezählt. Bei der Annahme von Privatver- mögen, mit Ausnahme der privat bewohnten Liegenschaft, ist daher entspre- chend grosse Zurückhaltung geboten. Weitere Fälle von Privatvermögen sind aber möglich, so etwa, wenn Grundstücke nachweisbar für konkrete andere private Zwecke gehalten werden, beispielsweise für die Übertragung an Nachkommen, oder den Betroffenen sonstwie affektiv verbunden sind. Dem Steuerpflichtigen muss also die Möglichkeit offen stehen, den Gegen-342 Steuerrekursgericht 2008 beweis (dass entgegen der Vermutung eben doch Privatvermögen vorliegt) anzutreten. An diesen sind allerdings infolge der genannten besonderen Konstellation zwischen Liegenschaftenhändler und Objekt strenge Anforde- rungen zu stellen, wobei er für den Liegenschaftenhändler i.w.S. etwas leichter zu führen sein mag. Mit der blossen Bezeichnung durch den Steuer- pflichtigen selber kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, vielmehr bedarf es dazu äusserlich sichtbarer Handlungen und objektiver Umstände." 3.2. Gemäss der dargelegten verwaltungsgerichtlichen Rechtspre- chung können Liegenschaften eines Liegenschaftenhändlers dann zu dessen Privatvermögen gehören, wenn sie zwar nicht selbst bewohnt sind, aber beispielsweise für die Übertragung an Nachkommen gehalten werden. Dies macht der Rekurrent im vorliegenden Fall gel- tend. Ein strikter Nachweis dieser ursprünglichen Absicht ist nicht zu erbringen. Der Rekurrent hat jedoch die gemäss Verwaltungsgericht für den Nachweis erforderliche äusserlich sichtbare Handlung vorge- nommen, in dem die Liegenschaft X. tatsächlich an seinen Sohn ver- kauft wurde. Der Umstand, dass das Grundstück bereits im Jahr 1980 erworben wurde, als Sohn "erst" 16 Jahre alt war, führt nicht dazu, dass dem Rekurrenten die geltend gemachte Absicht abgesprochen wird (vgl. zum Ganzen RGE vom 25. August 2005 in Sachen W.K., in dem zwei Wohnungen einer von W.K. realisierten Überbauung dem Privatvermögen zugeordnet wurden, da er diese später seinen [im Zeitpunkt der Überbauung 6 und 10 Jahre alten] Kindern zur Verfügung stellen wolle). Der Hinweis der Steuerkommission D., der Rekurrent habe in der Einsprache erstmals geltend gemacht, er habe das Grundstück in der Absicht, sie an seine Kinder weiter zu geben, gekauft, ist klar ak- tenwidrig. Bereits in einem Schreiben vom 14. Mai 1998 an den da- mals zuständigen Steuerkommissär betreffend der Zuordnung der Liegenschaft X. zum Geschäfts- oder Privatvermögen wurde vom Rekurrenten die geltend gemachte Absicht dargelegt. Der Steuer- kommissär hat im Übrigen, wenn auch ausdrücklich nur im Sinne eines Auskunftsschreibens und nicht als Beschluss der zuständigen Steuerkommission, in der Antwort vom 10. August 1998 folgendes festgehalten: 2008 Kantonale Steuern 343 "Die Parzelle X. könnte bei einem familieninternen Verkauf als Privat- vermögen beurteilt werden, weil sich das ursprüngliche Erwerbsmotiv im relevanten Zeitpunkt der Veräusserung als realisiert erweist." 3.3. Der Steuerkommission D. ist insofern Recht zu geben, dass der Rekurrent das Grundstück X. in der Buchhaltung aktiviert, jedoch nicht sämtliche Grundstücke erfasst hat. So wurde das 1970 er- worbene Einfamilienhaus in O. nicht eingebucht. Indes kann daraus nicht geschlossen werden, der Rekurrent habe das Grundstück X. als Geschäftsvermögen betrachtet. Auch die 1982 erworbene Parz. Y ., auf der das von den Rekurrenten bewohnte Einfamilienhaus erstellt wurde, wurde in die Buchhaltung aufgenommen, obwohl es sich zweifellos um Privatvermögen handelt. Die buchhalterische Behand- lung der Grundstücke kann damit nicht massgeblich sein. 3.4. Die Steuerkommission D. weist darauf hin, das Grundstück X. sei zusammen mit den vier anderen Baulandparzellen als Arbeits- reserve für das Elektroinstallationsgeschäft gehalten worden. Wie die Rekurrenten korrekt entgegnen, ist diese Annahme nicht zwingend, wäre doch die "Arbeitsreserve" sehr bescheiden gewesen und hätte deshalb keinen wesentlichen Einfluss auf den Geschäftsgang gehabt. Den Rekurrenten ist Glauben zu schenken, dass die Grundstücke nicht als Arbeitsreserve erworben wurden. Zumal sich die Frage stellt, ob die Grundstücke nicht in den Geschäftsjahren 1995/96, als der Umsatz und der Gewinn stark zurück gegangen sind, veräussert worden wären, wenn sie tatsächlich als Arbeitsreserve gehalten worden wären. 3.5. Das Grundstück X. ist somit dem Privatvermögen des Rekur- renten zuzuordnen, unabhängig davon, ob der Rekurrent als Liegen- schaftenhändler im weiteren Sinne zu qualifizieren ist, oder nicht.