<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00540</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224804&amp;W10_KEY=13045523&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00540</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.03.2025</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Unterschutzstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Denkmalschutz; Volumenschutz als Unterschutzstellung eines Inventarobjekts. Anfechtbarkeit des vorinstanzlichen Rückweisungsentscheids als Zwischenentscheid (E. 1.4). Das Baurekursgericht ist als Fachgericht in Bausachen in der Lage, insbesondere bautechnische Fragen und die knapp und relativ allgemein gehaltenen, vom Beschwerdeführer in Auftrag gegebenen, Gutachten qualifiziert zu beurteilen (E. 3.2). Wird die Schutzwürdigkeit eines Inventarobjekts bejaht, hat die Gemeinde unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen zu prüfen und eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen (E. 4.2). Die Feststellung der Vorinstanz, dass dem Gebäude aufgrund der noch vorhandenen Substanz ein hoher Zeugenwert zukomme, vermag der Beschwerdeführer mit einer abweichenden Bewertung nicht in Frage zu stellen. Ein allfälliger Funktionsverlust ist für die architektonisch-typologische Denkmalqualität irrelevant; eine fortbestehende Funktionalität ist keine Voraussetzung für wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG (E. 5.1.2). Der Situationswert des Gebäudes ist mit der Vorinstanz und in Übereinstimmung mit dem Amtsgutachten als hoch bis sehr hoch einzustufen. Denkmalschutzmassnahmen zielen auf den Erhalt der Originalsubstanz; Ersatzbauten mit imitierender Fassadengestaltung vermögen den Verlust an Originalsubstanz nicht auszugleichen. Reiner Volumenschutz ist als Schutzmassnahme ungeeignet (E. 5.2). Angesichts des hohen Eigenwerts und des hohen bis sehr hohen Situationswerts wären selbst die geltend gemachten, nicht nachvollziehbaren Mehrkosten von 50 % noch verhältnismässig (E. 6.4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZOBJEKT">DENKMALSCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENWERT">EIGENWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZWÃRDIGKEIT">SCHUTZWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITUATIONSWERT">SITUATIONSWERT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 92 BGG</span><br/><span class="gerade">Art. 93 Abs. I BGG</span><br/><span class="ungerade">Art. 93 Abs. I lit. b BGG</span><br/><span class="gerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">§ 205 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 207 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 228 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 Abs. I VRG</span><br/><span class="gerade">§ 7 Abs. IV VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 13 Abs. II VRG</span><br/><span class="gerade">§ 17 Abs. II VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 19a Abs. II VRG</span><br/><span class="gerade">§ 20a Abs. II VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 41 Abs. III VRG</span><br/><span class="gerade">§ 50 Abs. II VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 52 Abs. I VRG</span><br/><span class="gerade">§ 52 Abs. II VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 65a Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=70293" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00540</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom 20. MÃ¤rz 2025</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Gerichtsschreiber Yann Aders. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat BrÃ¼tten, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Unterschutzstellung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit als "Unterschutzstellung" bezeichnetem Beschluss vom 6. September 2022 erklÃ¤rte der Gemeinderat BrÃ¼tten, das im Eigentum von A stehende GebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse 02 werde als Schutzobjekt von kommunaler Bedeutung unter Schutz gestellt (Dispositivziffer 1). Der Schutzumfang bestehe aus dem GebÃ¤udevolumen (Lage, Situationswert) in der bestehenden Form (Dispositivziffer 2). Ersatzbau, Renovation und Umbauten gemÃ¤ss den Kernzonenbestimmungen seien zulÃ¤ssig (Dispositivziffer 3).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b><br/> Dagegen rekurrierte der ZÃ¼rcher Heimatschutz (ZVH) am 13. Oktober 2022 beim Baurekursgericht und beantragte, der Beschluss sei aufzuheben. Das GebÃ¤ude C-Strasse 02 sei in seiner schutzwÃ¼rdigen historischen Substanz unter Schutz zu stellen. Soweit nicht erhaltungsfÃ¤hig, sei diese zu rekonstruieren. Zum Schutz des GebÃ¤udes und zur Vermeidung weiterer SchÃ¤den seien unverzÃ¼glich die erforderlichen Notmassnahmen zu treffen; alles unter ausgangsgemÃ¤sser Kostenfolge.</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 13. Juli 2023 hiess das Baurekursgericht den Rekurs gut. Es hob den Beschluss des Gemeinderats BrÃ¼tten vom 6. September 2022 auf und lud diesen ein, das GebÃ¤ude an der C-Strasse 02 im Sinn der ErwÃ¤gungen unter Schutz zu stellen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b><br/> <b>A. </b>Gegen diesen Entscheid gelangte A mit Beschwerde vom 14. September 2023 an das Verwaltungsgericht und beantragte, der vorinstanzliche Entscheid sei aufzuheben und der Beschluss des Gemeinderats BrÃ¼tten vom 6. September 2022 sei zu bestÃ¤tigen. Eventuell sei das GeschÃ¤ft zur VervollstÃ¤ndigung der SachverhaltsabklÃ¤rung und zum Neuentscheid an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. Es sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des ZÃ¼rcher Heimatschutzes (ZVH).</p> <p class="Urteilstext"><b>B. </b>Das Baurekursgericht schloss ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat BrÃ¼tten stellte einen Antrag auf Gutheissung der Beschwerde und BestÃ¤tigung seines Beschlusses vom 6. September 2022. Der ZÃ¼rcher Heimatschutz (ZVH) beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. </p> <p class="Urteilstext"><b>C. </b>A und der ZÃ¼rcher Heimatschutz (ZVH) reichten weitere Rechtsschriften ein, in denen sie an ihren AntrÃ¤gen festhielten.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>GemÃ¤ss § 21 VRG und § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung hat. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist AlleineigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01, das â unter anderem â mit dem streitbetroffenen GebÃ¤ude an der C-Strasse 02 Ã¼berstellt ist. Vor der Vorinstanz ist der BeschwerdefÃ¼hrer mit seinen AntrÃ¤gen unterlegen. Er ist damit beschwerdelegitimiert.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.1 </b>Nach § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG richtet sich die Anfechtbarkeit von Teil-, Vor- und Zwischenentscheiden sinngemÃ¤ss nach den Art. 91â93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG). GemÃ¤ss Art. 92 BGG kÃ¶nnen selbstÃ¤ndig erÃ¶ffnete Vor- und Zwischenentscheide Ã¼ber die ZustÃ¤ndigkeit und Ã¼ber Ausstandsbegehren im Anschluss an ihre ErÃ¶ffnung angefochten werden; eine spÃ¤tere Beschwerde ist ausgeschlossen. Gegen andere selbstÃ¤ndig erÃ¶ffnete Vor- und Zwischenentscheide ist nach Art. 93 Abs. 1 BGG die Beschwerde nur zulÃ¤ssig, wenn sie entweder einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.2 </b>Bei der Anwendung von § 19a Abs. 2 VRG hat das Verwaltungsgericht grundsÃ¤tzlich die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 91â93 BGG zu beachten (VGr, 21. November 2013, VB.2013.00387, E. 1.1.1; 28. Februar 2013, VB.2012.00558, E. 1.2.2). Nach dem Wortlaut von § 19a Abs. 2 VRG richtet sich die Anfechtung von Zwischenentscheiden allerdings lediglich "sinngemÃ¤ss" nach Art. 91â93 BGG. Dies lÃ¤sst dem Verwaltungsgericht bis zu einem gewissen Grad Raum fÃ¼r eine eigenstÃ¤ndige Auslegung von § 19a Abs. 2 VRG, der trotz des darin enthaltenen Verweises auf Bundesrecht eine kantonalrechtliche Bestimmung darstellt. Deshalb kann sich im Rahmen der Anwendung von § 19a Abs. 2 VRG unter UmstÃ¤nden auch ein Zwischenentscheid als anfechtbar erweisen, der vor Bundesgericht nach Art. 91â93 BGG nicht angefochten werden kÃ¶nnte (vgl. Alain Griffel, Rekurs, in: Ders./Tobias Jaag [Hrsg.], Reform der ZÃ¼rcher Verwaltungsrechtspflege, ZÃ¼rich/St. Gallen 2010, S. 52; Martin Bertschi, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [Kommentar VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 19a N. 8 ff.). </p> <p class="Erwgung3"><b>1.3.3 </b>Als Zwischenentscheide, die nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG angefochten werden kÃ¶nnen, gelten nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung insbesondere RÃ¼ckweisungsentscheide (BGE 133 V 477 E. 4.2). Ausgenommen sind FÃ¤lle, in denen der unteren Instanz, an welche die Sache zurÃ¼ckgewiesen wurde, kein Entscheidungsspielraum verbleibt und die RÃ¼ckweisung nur noch der Umsetzung des von der oberen Instanz Angeordneten dient (BGE 145 III 42 E. 2.1; 135 V 141 E. 1.1; 134 II 124 E. 1.3). Davon ist indessen nicht auszugehen, wenn die untere BehÃ¶rde ergÃ¤nzende SachverhaltsabklÃ¤rungen vorzunehmen hat (BGr, 27. MÃ¤rz 2009, 2C_258/2008, E. 3.3; VGr, 27. Juni 2012, SB.2010.00149, E. 1.1). An der grundsÃ¤tzlichen Qualifikation eines RÃ¼ckweisungsentscheids als Zwischenentscheid Ã¤ndert sich auch nichts, wenn die rÃ¼ckweisende BehÃ¶rde bestimmte Fragen verbindlich beantwortet hat (BGr, 27. MÃ¤rz 2009, 2C_258/2008, E. 3.3; VGr, 27. Juni 2012, SB.2010.00149, E. 1.1; Bertschi, § 19a N. 65). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>1.4.1 </b>Die Vorinstanz hat den Beschluss des Mitbeteiligten aufgehoben und diesen eingeladen, das GebÃ¤ude an der C-Strasse 02 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 im Sinn der ErwÃ¤gungen unter Schutz zu stellen (Dispositivziffer 1). GemÃ¤ss den ErwÃ¤gungen der Vorinstanz ist der Grad der SchutzwÃ¼rdigkeit als hoch (Eigenwert) bzw. hoch bis sehr hoch (Situationswert) zu qualifizieren. Im Rahmen der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit erweise sich eine Unterschutzstellung als grundsÃ¤tzlich mÃ¶glich und zulÃ¤ssig. Der detaillierte Schutzumfang werde durch den Mitbeteiligten unter eingehender PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit einzelner Schutzmassnahmen erstinstanzlich festzulegen sein. Dabei werde sich der Mitbeteiligte grundsÃ¤tzlich an den ErwÃ¤gungen des vorinstanzlichen Entscheids zu orientieren haben.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.4.2 </b>Mit ihren AusfÃ¼hrungen hat die Vorinstanz abschliessend erst die Frage beantwortet, ob das streitbetroffene GebÃ¤ude die Anforderungen an ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG erfÃ¼llt. Die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz zum Schutzumfang bzw. zur ErhaltensfÃ¤hig- bzw. VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit einer Unterschutzstellung erfolgten hingegen nur "grundsÃ¤tzlich" bzw. "im Grundsatz", wenngleich die Vorinstanz diesbezÃ¼glich deutliche Hinweise anbrachte, an denen sich der Mitbeteiligte bei der Detaillierung des Schutzumfangs zu orientieren haben werde (E. 6.3). Bei dieser Ausgangslage verbleibt dem Mitbeteiligten ein Entscheidungsspielraum und dient die RÃ¼ckweisung nicht allein der Umsetzung des von der Vorinstanz Angeordneten. Mitunter liegt damit ein als Zwischenentscheid zu qualifizierender RÃ¼ckweisungsentscheid vor.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.4.3 </b>Mit der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers ist dieser Zwischenentscheid anfechtbar, da die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren wÃ¼rde und diesfalls etwelche weiteren AbklÃ¤rungen zur SchutzfÃ¤higkeit bzw. zur VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit sowie zum exakten Schutzumfang entfielen. Im Sinn von § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG ist die Voraussetzung von Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden als erfÃ¼llt zu betrachten. Deshalb und weil auch die weiteren Voraussetzungen gegeben sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der streitbetroffene Hausteil an der C-Strasse 02 liegt gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde BrÃ¼tten vom 8. Juni 2021 (BZO) in der Kernzone I (Art. 3 ff. BZO). Er ist Teil eines GebÃ¤udekomplexes (D-Gasse 03, C-Strasse 02, 04 und 05; zusammen Vers.-Nr. 06), welcher seit dem Jahr 1986 als Objekt Nr. 07 im kommunalen Inventar der kunst- und kulturhistorischen Objekte der Gemeinde BrÃ¼tten aufgefÃ¼hrt ist. Gleichwohl wurden die GebÃ¤ude D-Gasse 03, C-Strasse 04 und 05 in den Jahren 1996â1998 durch Neubauten ersetzt, weshalb ihnen heute keine denkmalpflegerische Bedeutung mehr zukommt. Vom ehemaligen Vielzweckbauernhaus erhalten geblieben ist unter der Adressierung C-Strasse 02 indes der Bestand des Kernbaus wohl aus dem 17. Jahrhundert, bei dem es sich ursprÃ¼nglich um einen BohlenstÃ¤nderbau (Holzbau) mit fÃ¼nfmal vier StÃ¤ndern handelte.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>GemÃ¤ss dem Beschluss des Mitbeteiligten vom 6. September 2022 sei der heutige EigentÃ¼mer mit (im Beschluss nicht nÃ¤her erlÃ¤uterten) Bauabsichten an die Hochbaukommission herangetreten, woraufhin die entsprechenden AbklÃ¤rungen und Gutachten veranlasst worden seien. Betreffend SchutzwÃ¼rdigkeit sei das bei der H eingeholte Gutachten vom 2. Dezember 2021 (nachfolgend: Amtsgutachten H) zwar zusammengefasst zum Schluss gekommen, dass das GebÃ¤ude sowohl architektonisch-typologisch als Einzelobjekt wie auch siedlungsgeschichtlich in Bezug auf seine Bedeutung fÃ¼r das Ortsbild von BrÃ¼tten die Anforderungen an ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG erfÃ¼lle. Zwei vom BeschwerdefÃ¼hrer in Auftrag gegebene Gutachten zur Statik (Gutachten des IngenieurbÃ¼ros E vom 27. Juli 2021; nachfolgend: Gutachten E) sowie zum Zustand des GebÃ¤udes (Gutachten der Zimmerei F vom 28. Juli 2021; nachfolgend Gutachten F) hÃ¤tten jedoch massive MÃ¤ngel bezÃ¼glich Statik und Holzzustand eruiert. Ein Gutachten des IngenieurbÃ¼ros G vom 12. Juli 2022 (nachfolgend: Gutachten G) habe dies bestÃ¤tigt. Zwar habe die Substanz des GebÃ¤udes eine gewisse geschichtliche Bedeutung. Diese werde jedoch nicht als besonders hoch eingestuft. Von grÃ¶sserer Bedeutung als die GebÃ¤udesubstanz sei der Bezug zum Ortsbild. Dieser kÃ¶nne jedoch auch durch einen Ersatzbau erhalten werden, der in Volumetrie und Lage dem bisherigen GebÃ¤ude entspreche. Aufgrund des schlechten Zustands der Liegenschaft und der horrenden Mehrkosten einer Sanierung gegenÃ¼ber einem Ersatzbau sei daher auf eine Unterschutzstellung der GebÃ¤udesubstanz zu verzichten. Eine solche wÃ¤re fÃ¼r den EigentÃ¼mer unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig teuer und kÃ¶nne mit dem Prinzip der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit nicht vereinbart werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die Vorinstanz hob den aus diesen ErwÃ¤gungen resultierenden Beschluss vom 6. September 2022 mit der unter vorstehender E. 1.4.1 zusammengefassten BegrÃ¼ndung auf. Auf die BegrÃ¼ndung der Vorinstanz wird bei der Behandlung der beschwerdefÃ¼hrerischen RÃ¼gen nachfolgend unter E. 4 im Einzelnen insoweit einzugehen sein, als dies entscheidrelevant ist. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs (Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]). Zwei der drei vom BeschwerdefÃ¼hrer und dem Mitbeteiligten zur Ablehnung der SanierungsfÃ¤higkeit eingereichten Gutachten seien von IngenieurbÃ¼ros erstellt worden. Die Empfehlungen dieser Statik-Fachleute seien von der Vorinstanz als nicht schlÃ¼ssig verworfen worden, obgleich sich im vorinstanzlichen SpruchkÃ¶rper keine Fachrichter mit profunden Kenntnissen der GebÃ¤udestatik oder wenigstens des Bauingenieurwesens befunden hÃ¤tten.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die RÃ¼ge verfÃ¤ngt nicht. Das Baurekursgericht ist als Fachgericht in Bausachen in der Lage, insbesondere bautechnische Fragen â wie etwa solche zur Erhaltungs- und RenovationsfÃ¤higkeit von Schutzobjekten â qualifiziert zu beurteilen. Die von IngenieurbÃ¼ros erstellten Gutachten G und Gutachten E sind (grobe) Zustandsbeurteilungen des Inventarobjekts und enthalten keinerlei zeichnerische oder rechnerische Berechnungsverfahren (etwa Kalkulationen betreffend die TragfÃ¤higkeit einzelner Bauteile oder Berechnungen zu Setzungen und Verschiebungen), die vertiefte Kenntnisse der Baustatik erfordern wÃ¼rden. Die Zustandserfassungen beruhen im Wesentlichen auf der Sichtung von Verformungen und provisorischen VerstÃ¤rkungsmassnahmen; die zusammenfassende WÃ¼rdigung im Gutachten G ist dementsprechend knapp und relativ allgemein gehalten. Das Gutachten E umfasst gar insgesamt nur eine Seite. Die Gutachten konnten daher von den Fachrichtern des Baurekursgerichts, namentlich von der Teil des SpruchkÃ¶rpers bildenden Architektin (Dipl. Architektin ETH/Dr.<span> </span>sc. ETH; vgl. www.baurekursgericht-zh.ch ˃ Mitglieder des Gerichts), welche auch am vorinstanzlichen Augenschein teilnahm, durchaus fachkundig beurteilt werden. Hinzu kommt, dass, wie nachfolgend zu zeigen sein wird, den AnhÃ¤ngen des Gutachtens G betreffend Massnahmenbeurteilung mangels Legenden, weiterfÃ¼hrenden ErklÃ¤rungen, konkreten SanierungsvorschlÃ¤gen oder gar belastbaren KostenschÃ¤tzungen ohnehin diejenige Nachvollziehbarkeit abgeht, auf welche sich der BeschwerdefÃ¼hrer zur Geltendmachung seines Standpunkts â der UnverhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Erhalts des Inventarobjekts â beruft. Ãberdies entbehren die Gutachten auch jedwelcher Aussagen zur VernachlÃ¤ssigung des Unterhalts bzw. zum gestÃ¼tzt hierauf anfallenden Sanierungsaufwand, welcher im Rahmen einer VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung von grosser Relevanz ist (nachfolgend E. 6.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Am Augenschein vom 1. November 2022 waren zwei der drei Gerichtsmitglieder sowie die Gerichtsschreiberin anwesend. Der Augenschein wurde auf Antrag des Beschwerdegegners zeitnah nach Rekurserhebung durchgefÃ¼hrt, weil der Beschwerdegegner aufgrund der zu jenem Zeitpunkt vorliegenden Erkenntnisse von einer akuten Bedrohung (namentlich: Einsturzgefahr; Eindringen von Feuchtigkeit) des Inventarobjekts ausging. Folgerichtig enthielt die Einladung zum Augenschein die Ãberschrift "Einladung zum Augenschein betreffend vorsorgliche Massnahmen [â¦]". AnlÃ¤sslich des Augenscheins wurde, nachdem sich die akute GefÃ¤hrdung des Inventarobjekts nicht verifizieren liess, dieses auch in allgemein-denkmalschutzrechtlich relevanter Art und Weise besichtigt. Den Wortmeldungen und zahlreichen Fotografien im Protokoll lÃ¤sst sich entnehmen, dass zwischen den Parteien an allen Standorten die SchutzwÃ¼rdigkeit und die SchutzfÃ¤higkeit des Inventarobjekts, namentlich auch die TragfÃ¤higkeit, thematisiert wurde. Nach diesem Augenschein erachtete der Beschwerdegegner einen weiteren Augenschein fÃ¼r nicht notwendig, weshalb er seinen entsprechenden Antrag zurÃ¼ckzog. Das Baurekursgericht lud sodann nicht von sich aus zu einem (weiteren) Augenschein ein, sondern stÃ¼tzte sich in seiner Sachverhaltsermittlung auf die am 1. November 2022 gewonnenen Erkenntnisse. Der BeschwerdefÃ¼hrer seinerseits stellte im Verfahren vor der Vorinstanz (gar) nie einen Antrag auf DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Sein erstmals mit der Beschwerdeschrift verschiedentlich erhobener Vorwurf, beim Augenschein des Baurekursgerichts vom 1. November 2022 habe es sich nicht um einen Augenschein zur SchutzwÃ¼rdigkeit und SchutzfÃ¤higkeit gehandelt und ein solcher sei zu Unrecht unterblieben, erscheint zwar nicht unzulÃ¤ssig (§ 52 Abs. 1 i.<span> </span>V.<span> </span>m. § 20a Abs. 2 VRG), mit Blick auf Treu und Glauben aber jedenfalls fragwÃ¼rdig. Soweit vorliegend entscheidrelevant, lÃ¤sst sich der Sachverhalt den Erkenntnissen des Augenscheins der Vorinstanz vom 1. November 2022 sowie den Ã¼brigen Akten jedenfalls mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen. Ein weiterer vorinstanzlicher Augenschein schien daher entbehrlich. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden, weshalb auch ein Augenschein durch das Verwaltungsgericht fÃ¼r die Beurteilung der relevanten Streitfragen nicht erforderlich ist (RB 1981 Nr. 2; VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00262, E. 3.4; Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 81).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Qualifiziert unzutreffend ist schliesslich der Einwand, dass das Amtsgutachten H sich zu Unrecht nicht zur Statik bzw. zur SchutzfÃ¤higkeit der Inventarobjekts geÃ¤ussert habe und deshalb an einem eklatanten Beurteilungsmangel leide. Ein denkmalpflegerisches Gutachten hat sich hierzu nicht zu Ã¤ussern. Mit Wertungen und Ãberlegungen zur VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit einer Unterschutzstellung hÃ¤tte das Amtsgutachten H seinen Aufgabenbereich vielmehr gerade in unzulÃ¤ssiger Weise Ã¼berschritten (BGr, 28. Oktober 2024, 1C_559/2022 und 1C_560/2022, E. 5.3.7).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.1 </b>Zu den Schutzobjekten des Natur- und Heimatschutzes, welche vor ZerstÃ¶rung oder BeeintrÃ¤chtigung bewahrt werden sollen, gehÃ¶ren namentlich Ortskerne, Quartiere, Strassen und PlÃ¤tze, GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind bzw. Landschaften oder Siedlungen wesentlich prÃ¤gen (§ 203 Abs. 1 lit. c PBG). In der Praxis werden diese beiden Kategorien, also ob ein Objekt als wichtiger Zeuge zu qualifizieren ist oder ob es seine Umgebung wesentlich mitprÃ¤gt, als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet. WÃ¤hrend sich der Eigenwert auf die Bedeutung des Bauwerks selbst bezieht, bezeichnet der Situationswert den Wert eines Objekts, der sich in Bezug auf seine Stellung in der gesamten Umgebungsstruktur ergibt (Marco Koletsis, Baudenkmal, Voraussetzungen der Unterschutzstellung unter besonderer BerÃ¼cksichtigung der Rechtslage im Kanton ZÃ¼rich, ZÃ¼rich/St. Gallen 2022, Rz. 130 ff. und Rz. 166 ff.). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.2 </b>Bei der AbklÃ¤rung der Zeugenschaft ist eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestÃ¼tzte Gesamtbeurteilung vorzunehmen, welche den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberÃ¼cksichtigt (BGE 120 Ia 270 E. 4a; VGr, 5. Oktober 2017, VB.2017.00159, E. 5.1; 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1, je mit weiteren Hinweisen). Hinsichtlich der Frage, welche GebÃ¤udeteile unter Schutz zu stellen sind, hat das Bundesgericht in seiner Rechtsprechung stets betont, ein Bauwerk werde grundsÃ¤tzlich als Ganzes betrachtet. Der Schutz einzelner Bauteile kann nicht ohne RÃ¼cksicht auf das Zusammenwirken von Innerem und Ãusserem beurteilt werden und die SchutzwÃ¼rdigkeit des Innern ergibt sich insbesondere auch aus dem Zusammenspiel von Fassaden und Innenraum (BGr, 15. MÃ¤rz 2010, 1C_543/2009, E. 2.3 Abs. 2; BGE 118 Ia 384 E. 5e und BGE 109 Ia 257 E. 5b). So besteht ein erhebliches Ã¶ffentliches Interesse an der Unterschutzstellung des Innern, wenn dessen VerÃ¤nderung die Einheit des Hauses weitgehend zerstÃ¶ren sowie die "Lesbarkeit" des Baudenkmals und den Sinn der Unterschutzstellung stark beeintrÃ¤chtigen wÃ¼rde (vgl. zum Ganzen BGr, 13. September 2005, 1P.79/2005, E. 4.3, in: ZBl 108/2007 S. 83 ff.). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.1.3 </b>FÃ¼r die KlÃ¤rung dieser denkmalpflegerischen Fragen kann die BehÃ¶rde ein Fachgutachten einholen (§ 7 Abs. 1 VRG). Das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fachpersonen â wÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden frei (§ 7 Abs. 4 VRG). Allerdings geniesst ein vollstÃ¤ndiges, nachvollziehbares und schlÃ¼ssiges, von BehÃ¶rden eingeholtes Gutachten einen erhÃ¶hten Beweiswert. In Fachfragen darf die Entscheidinstanz nicht ohne triftige GrÃ¼nde von einem solchen Gutachten abweichen. Ein Grund zum Abweichen liegt namentlich vor, wenn das Gutachten IrrtÃ¼mer, LÃ¼cken oder WidersprÃ¼che enthÃ¤lt oder wenn die SchlÃ¼ssigkeit eines Gutachtens in wesentlichen Punkten zweifelhaft erscheint (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 4.2.1; VGr, 20. September 2018, VB.2018.00064, E. 4.5 mit Hinweisen; VGr, 11. August 2016, VB.2016.00012, E. 2.3, auch zum Folgenden; BGE 136 II 539 E. 3.2; PlÃ¼ss, § 7 N. 146 und 147; Regina Kiener/Bernhard RÃ¼tsche/Mathias Kuhn, Ãffentliches Verfahrensrecht, 3. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2021, Rz. 775).</p> <p class="Erwgung1">Eine VerwaltungsbehÃ¶rde oder eine Gerichtsinstanz kann umso eher von den gutachterlichen Feststellungen abweichen, je sachkompetenter sie selbst in der entsprechenden Materie ist. Das Baurekursgericht verfÃ¼gt als Fachgericht grundsÃ¤tzlich Ã¼ber die nÃ¶tigen Kenntnisse, um Fragen der Baugeschichte, des Ortsbildschutzes und der Denkmalpflege sachkompetent zu beurteilen (VGr, 23. Mai 2019, VB.2018.00407, E. 4.2.3 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Wird die SchutzwÃ¼rdigkeit bejaht, so fÃ¼hrt dies nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und § 207 PBG. Es ist diesfalls unter rechtlicher Perspektive zu entscheiden, ob und in welchem Umfang eine Unterschutzstellung einerseits angezeigt und andererseits zulÃ¤ssig ist, wozu eine VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung vorzunehmen ist. EigentumsbeschrÃ¤nkungen zum Schutz von BaudenkmÃ¤lern liegen nach der Rechtsprechung allgemein im Ã¶ffentlichen Interesse. Wie weit dieses reicht, insbesondere in welchem Ausmass ein Objekt denkmalpflegerischen Schutz verdient, ist im Einzelfall sorgfÃ¤ltig zu prÃ¼fen. Das finanzielle Interesse an einer gewinnbringenden oder gar hÃ¶chstmÃ¶glichen AusnÃ¼tzung einer Liegenschaft fÃ¼r sich allein mag das Ã¶ffentliche Interesse an Schutzmassnahmen grundsÃ¤tzlich nicht zu Ã¼berwiegen (BGE 120 Ia 270 E. 4a, E. 6c). Unter UmstÃ¤nden mÃ¼ssen auch grosse finanzielle Interessen der GrundeigentÃ¼mer Ã¶ffentlichen Interessen weichen, weil das Gemeinwesen sonst kaum noch Bauten unter Schutz stellen kÃ¶nnte. Schutzmassnahmen sind anzuordnen, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu gewichten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (vgl. RB 1992 Nr. 62). Die Gemeinde hat unter VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgesichtspunkten unterschiedlich weitreichende Schutzanordnungen (beispielsweise eine teilweise Unterschutzstellung, ErgÃ¤nzungsbauten sowie allfÃ¤llige Nutzungskonzepte) vertieft zu prÃ¼fen und schliesslich die erforderliche InteressenabwÃ¤gung unter BerÃ¼cksichtigung aller einzelfallrelevanten Faktoren vorzunehmen (VGr, 9. Juli 2015, VB.2014.00603, E. 3.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Bei der Beurteilung der Frage, ob eine Baute oder Anlage im Sinn von § 203 lit. c PBG als wichtiger Zeuge einer Epoche erhaltenswÃ¼rdig ist oder die Landschaft oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gt, steht der Gemeinde ebenso ein erheblicher Beurteilungsspielraum und damit Autonomie zu wie bei der Festsetzung des konkret erforderlichen Umfangs einer Unterschutzstellungsmassnahme (vgl. BGr, 21. Februar 2014, 1C_595/2013 und 1C_596/2013, E. 4.1.1 f.; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 85).</p> <p class="Erwgung1">Hat die BehÃ¶rde allerdings ihren Beurteilungsspielraum nicht wahrgenommen bzw. einen strittigen Punkt nicht begrÃ¼ndet, fehlt es an der MÃ¶glichkeit, sich mit ihren Argumenten auseinanderzusetzen. Dann kann das Baurekursgericht entsprechend der gesetzlichen Regelung eigenes Ermessen ausÃ¼ben (vgl. VGr, 23. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00374, E. 3.3 Abs. 2, und VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.3 Abs. 3).</p> <p class="Erwgung1">Das Verwaltungsgericht Ã¼bt bei der ÃberprÃ¼fung des vorinstanzlichen Entscheids lediglich Rechtskontrolle aus; es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist; eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, und 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.1 </b>In Bezug auf den Eigenwert hÃ¤lt die Vorinstanz dafÃ¼r, der aus dem 16./17. Jahrhundert datierende Kernbau aus Holz (MehrreihenstÃ¤nder- und StÃ¤nderbohlenkonstruktion) sei im Dachwerk des Wohnteils weitgehend erhalten geblieben, was Seltenheitswert geniesse. Das bauzeitliche Gesamtsystem sei durch den Kniestock und die erhaltenen BinnenstÃ¤nder noch gut ablesbar. Daran Ã¤ndere nichts, dass in den darunterliegenden Vollgeschossen diverse bauzeitliche HolzstÃ¤nder gekappt bzw. entfernt worden oder im Bestand nicht mehr mit Sicherheit fassbar seien. Bauzeitlich sei sodann auch die Scheidewand (zum GebÃ¤ude an der C-Strasse 04). Zwar nicht bauzeitlich, aber gleichwohl von siedlungsgeschichtlicher Bedeutung und daher schutzwÃ¼rdig seien die Erweiterungen aus dem 18./19. Jahrhundert (Umfassungs- und BinnenwÃ¤nde um den bauzeitlichen Holzbau in Fach- und Mauerwerk); ebenso die noch reichlich vorhandenen, baugebundenen Innenausstattungen in den Stuben im Erdgeschoss (Wand- und Deckenelemente) sowie der TÃ¼rbestand im Obergeschoss. Im Weiteren sei die Dreiraumgliederung noch gut ablesbar. Die noch vorhandene Substanz fÃ¼hre dazu, dass dem GebÃ¤ude architektonisch-typologisch wie auch siedlungsgeschichtlich eine wichtige Bedeutung zukomme.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.2 </b>Was der BeschwerdefÃ¼hrer hiergegen in materiell-rechtlicher Hinsicht vorbringt, zeigt keine Rechtsverletzungen durch die Vorinstanz auf. Entgegen der beschwerdefÃ¼hrerischen Behauptung qualifizierte die Vorinstanz den noch vorhandenen Zeugenwert nicht als herausragend, sondern als hoch. Indem der BeschwerdefÃ¼hrer selbst nur von einer "gewissen" Zeugenschaft ausgeht, nimmt er lediglich eine mindere Gewichtung vor, welche er im Wesentlichen mit einem denkmalschutzrechtlich unzutreffenden Argument (Funktionsverlust) begrÃ¼ndet. Das exakte Mass an noch vorhandener FunktionalitÃ¤t der StÃ¤nder (wie viel Dachlast sie heute noch abfÃ¼hren) ist fÃ¼r ihre architektonisch-typologische DenkmalqualitÃ¤t irrelevant â ebenso die diesbezÃ¼glichen Aussagen im Gutachten G. Fortbestehende FunktionalitÃ¤t ist keine Voraussetzung fÃ¼r wichtige Zeugenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG, ansonsten ein nicht mehr oder zumindest nicht mehr gemÃ¤ss seiner ursprÃ¼nglichen Funktion genutztes Objekt (bspw. eine ehemalige Kapelle oder eine ehemalige Transformatorenstation, vgl. Josua Raster/Thomas Wipf, in: Christoph Fritzsche et al [Hrsg.], ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 7. A., WÃ¤denswil 2024, S. 331 ff.) kein Baudenkmal darstellen kÃ¶nnte. In Bezug auf den nicht mehr in Betrieb befindlichen Kachelofen gilt dasselbe. Er behÃ¤lt seinen Denkmalwert selbstredend auch dann, wenn er aus technischen oder KostengrÃ¼nden nicht mehr in einen funktionsfÃ¤higen Zustand rÃ¼ckversetzt werden kann (vgl. zur Bedeutung eines Kachelofens auch VGr, 15. Juni 2023, VB.2022.00518 und VB.2022.00575, E. 6.1.2; mit weiteren Verweisen). BezÃ¼glich der weiteren Innenausstattung (TÃ¤fer, ScheidewÃ¤nde, TÃ¼rbestand) erschÃ¶pft sich die Argumentation des BeschwerdefÃ¼hrers in nicht nÃ¤her belegten Behauptungen, die nicht geeignet sind, die mit dem Amtsgutachten H in Ãbereinstimmung stehenden Erkenntnisse der Vorinstanz in Frage zu stellen. Einer Rechtskontrolle stand hÃ¤lt auch die vorinstanzliche WÃ¼rdigung, wonach die dreigliedrige Raumgliederung als Wesensmerkmal eines ursprÃ¼nglichen MehrreihenstÃ¤nderbaus noch ablesbar sei. Daran Ã¤ndert nichts, dass im Zuge der Verlegung des Hauszugangs auf die SÃ¼dseite die Binnenerschliessung und die Raumgliederung im Wohnteil verÃ¤ndert wurden. Das halten mit Recht schon die Skizzen im Inventarblatt fest.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.3 </b>Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer â nachdem er am 24. Oktober 2023 das Staatsarchiv aufgesucht habe â erstmals in seiner Replik vom 30. Oktober 2023 das Alter des Kernbaus gemÃ¤ss Amtsgutachten H (16./17. Jahrhundert) ganz grundsÃ¤tzlich bestreitet, ist diese neue Tatsachenbehauptung nicht erst durch den Rekursentscheid notwendig geworden und damit offenkundig verspÃ¤tet (§ 52 Abs. 2 VRG; Donatsch, § 52 N. 22). Bemerkungsweise bezieht sich das Jahr 1812 ohnehin nur auf die erstmalige Erstellung eines Lagerbuchs der Erstversicherung. Daraus ergibt sich allein die erstmalige Erfassung des GebÃ¤udes aus GrÃ¼nden der Brandassekuranz. Das Amtsgutachten H ordnet den Kernbau namentlich aufgrund seiner Bautypologie (MehrreihenstÃ¤nderbau) dem 16./17. Jahrhundert zu. Dem BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤tte es freigestanden, dies vor der Vorinstanz rechtzeitig, etwa mit Hilfe eines dendrochronologischen Gutachtens, zu bestreiten. Der Beschwerdegegner hat eine solche Untersuchung schon in seiner Rekursschrift vom 13. Oktober 2022 angeregt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b><i> </i></p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b>Den Situationswert des Inventarobjekts erachtet die Vorinstanz als hoch bis sehr hoch. Am Rande des historischen Dorfkerns gelegen, bilde das ehemalige Vielzweckbauernhaus mit Kern aus dem 16./17. Jahrhundert samt seinen Erweiterungen aus dem 18./19. Jahrhundert zusammen mit dem NebengebÃ¤ude C-Strasse 08 eine historisch geprÃ¤gte Hofsituation. Diese stelle insbesondere im Kontext zur im Hintergrund sichtbaren Kirche einen markanten Blickpunkt in der Kernzone dar. Dem Wohnteil an der C-Strasse 02 komme infolge seiner Ã¼bereck und an die Strassengabelung ausgerichteten Lage eine besondere Stellung innerhalb des qualitÃ¤tsvollen, bÃ¤uerlich geprÃ¤gten Ensembles zu. Zur wesentlichen raum- sowie ortsbildprÃ¤genden Wirkung des GebÃ¤udeteils trage weiter einerseits die nach wie vor gut ablesbare historische Trennung des Wohnteils vom Ãkonomieteil bei. Andererseits befÃ¶rdere auch die vorhandene â von aussen erkennbare â historische GebÃ¤udesubstanz, insbesondere das unter dem Verputz erkennbare Fach- und Mauerwerk an der Fassade, die wichtige siedlungsprÃ¤gende und identifikationsstiftende Wirkung.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer bringt gegen diese mit den Erkenntnissen des Amtsgutachtens H Ã¼bereinstimmenden AusfÃ¼hrungen nichts Substanzielles vor. Die Behauptung, das Ã¤ussere Erscheinungsbild tÃ¤usche eine Liegenschaft mit intakter Bausubstanz vor, betrifft den Eigenwert und jene des Renovationsaufwands die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit â beide aber nicht den Situationswert. Dass dem Inventarobjekt als einem der markantesten HÃ¤user im Ortskern des Oberdorfs von BrÃ¼tten â unmittelbar neben der Kirche und Ã¼berdies an einem historischen Verkehrsweg von lokaler Bedeutung gelegen â ein hoher bis sehr hoher Situationswert zukommt, lÃ¤sst sich nicht ernsthaft in Abrede stellen (vgl. www.google.maps.ch/Google Street View). </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.3 </b>Denkmalschutzmassnahmen zielen auf den Erhalt der Originalsubstanz ab; ein reiner Volumenschutz ist als Schutzmassnahme ungeeignet (zum Ganzen Koletsis, Rz. 184 ff., Rz. 224). Bei Ã¤lteren HÃ¤usern, die aufgrund ihrer Bausubstanz, namentlich der unregelmÃ¤ssigen Struktur der Mauern, als historisch gewachsene GebÃ¤ude wahrgenommen werden, kann dieser Eindruck durch einen modernen Ersatzbau selbst dann nicht wiedergegeben werden, wenn die grundlegenden FlÃ¤chen und wesentlichen Fassadenelemente des bestehenden GebÃ¤udes Ã¼bernommen werden. Dies entspricht allgemeiner Lebenserfahrung und wird vorliegend etwa anschaulich aufgrund des unter dem Verputz der Ostfassade erkennbaren Fach- und -mauerwerks, welche historische Erscheinung in ihrer AuthentizitÃ¤t mit einem Ersatzbau unweigerlich verloren ginge (vgl. BGr, 23. September 2022, 1C_679/2021 und 1_680/2021, E. 5.11; 7. Juli 2020, 1C_499/2019, E. 3.4). Ersatzbauten, welche die Fassadengestaltung imitieren, vermÃ¶gen den Verlust an Originalsubstanz an ortsbildprÃ¤genden Lagen nicht auszugleichen (VGr, 6. Juli 2023, VB.2022.00472, E. 4.4.1). In der Verkennung dieses Umstands liegt die grundsÃ¤tzliche Fehlannahme des Beschlusses vom 6. September 2022, welcher als materiellen Regelungsgehalt bei Lichte betrachtet entgegen seiner irrefÃ¼hrenden Bezeichnung als Unterschutzstellung eine faktische Inventarentlassung (Bewilligung zum Abbruch und zur Erstellung eines Ersatzbaus nach den Kernzonenbestimmungen) beinhaltet. Das damit ermÃ¶glichte vollstÃ¤ndige Verschwinden des Inventarobjekts stellt dessen maximal mÃ¶gliche BeeintrÃ¤chtigung dar und kann unter keinem Titel in eine Schutzmassnahme umgedeutet werden. Unter "Schutz" gestellt wÃ¼rde gemÃ¤ss dem Beschluss vom 6. September 2022 letztlich ein neu errichteter Ersatzbau, was denkmalschutzrechtlich unhaltbar ist. Bemerkungshalber ergibt sich die ZulÃ¤ssigkeit eines Ersatzbaus entgegen der Ansicht des BeschwerdefÃ¼hrers auch nicht aus der Existenz anderer Ersatzbauten in unmittelbarer NÃ¤he; gegenteilig spricht dieser Umstand umso mehr fÃ¼r den Erhalt des letzten echten Zeugen in der massgeblichen Umgebung.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Als Zwischenergebnis ist festzuhalten, dass dem GebÃ¤ude auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse 02 mit der Auffassung der Vorinstanz ein hoher Eigenwert und ein hoher bis sehr hoher Situationswert zukommt.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b><i> </i></p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Im angefochtenen Beschluss vom 6. September 2022 wird als Schutzumfang das GebÃ¤udevolumen in der bestehenden Form (Lage, Situationswert) bezeichnet. Der blosse Volumenschutz ist als "Schutzmassnahme" nach dem vorstehend AusgefÃ¼hrten mit der Auffassung der Vorinstanz ungeeignet und fÃ¤llt daher ausser Betracht. In denkmalschutzrechtlich vorstellbarer Art und Weise wurde daher bislang noch nicht Ã¼ber den Schutzumfang entschieden. Die Vorinstanz hiess den vom Beschwerdegegner erhobenen Rekurs gut und lud den Mitbeteiligten nicht nur zur Fortsetzung des Verfahrens im Sinn der ErwÃ¤gungen, sondern gleichsam zur Unterschutzstellung des GebÃ¤udes an der C-Strasse 02 im Sinn der ErwÃ¤gungen ein. Damit Ã¤usserte sie in fÃ¼r den Mitbeteiligten verbindlicher Weise ihre Rechtsauffassung, dass nach Massgabe ihrer ErwÃ¤gungen grundsÃ¤tzlich ein schutzfÃ¤higer Umfang des Inventarobjekts existiert, dessen Unterschutzstellung sich im Grundsatz als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig erweist (vgl. vorstehend E. 1.4.1 f. sowie Alain Griffel, Kommentar VRG, § 28 N. 41 f.). Ein vollstÃ¤ndiger Verzicht auf Schutzmassnahmen, sei es aus GrÃ¼nden mangelnder SchutzfÃ¤higkeit oder zufolge UnverhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit einer Unterschutzstellung, steht damit nach Auffassung der Vorinstanz nicht mehr zur Diskussion.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b> Bei dieser Ausgangslage rechtfertigt es sich aus GrÃ¼nden der ProzessÃ¶konomie, die verbindlichen ErwÃ¤gungen im vorinstanzlichen RÃ¼ckweisungsentscheid insoweit zu prÃ¼fen, als diese vom BeschwerdefÃ¼hrer vor Verwaltungsgericht substanziiert beanstandet wurden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die Vorinstanz hielt fest, aus den drei Gutachten G, E und F gehe hervor, dass zur GewÃ¤hrleistung einer genÃ¼genden StabilitÃ¤t ErtÃ¼chtigungen der Tragstruktur notwendig seien. Diese ErtÃ¼chtigungen seien gemÃ¤ss den Gutachten wohl als aufwendig und kostspielig umschrieben, nicht jedoch als unmÃ¶glich. Gerade die sichtbaren Haupttragelemente und die Umfassungsmauern seien gemÃ¤ss den AusfÃ¼hrungen im Gutachten G in einem soliden Zustand und mÃ¼ssten nicht bzw. nur teilweise ertÃ¼chtigt werden, wie sich anlÃ¤sslich des Augenscheins bestÃ¤tigt habe. ErhaltensfÃ¤hig seien sodann auch die sich grÃ¶sstenteils in intaktem Zustand befindlichen baugebundenen Ausstattungen in den Stuben im Erdgeschoss sowie der historische TÃ¼rbestand. Die Schlussfolgerung des Gutachtens G, wonach fÃ¼r eine taugliche GebÃ¤udeertÃ¼chtigung der Dachstuhl als Ganzes ersetzt werden mÃ¼sse, sei nicht schlÃ¼ssig und widerspreche den Feststellungen in demselben Gutachten, dass an den Haupttragelementen keine einschrÃ¤nkenden Querschnittsverluste vorhanden seien. Der Ersatz des gesamten Dachstuhls scheine auch nach Massgabe der Erkenntnisse des Augenscheins nicht notwendig. Die StabilitÃ¤t kÃ¶nne mit geeigneten Massnahmen, insbesondere durch den Ersatz beschÃ¤digter Holzelemente sowie mittels Aufdopplungen, massgeblich verbessert werden. Nicht nachvollziehbar und den Ã¼brigen AusfÃ¼hrungen widersprechend sei auch die zusammenfassende Schlussfolgerung im Gutachten G, dass die notwendige ErtÃ¼chtigung der Liegenschaft einem Neubau der inneren GebÃ¤udestrukturen gleichkomme. Zutreffend sei zwar wohl, dass die Geschossdecken weitgehend erneuert werden mÃ¼ssten; diverse andere Bauteile seien jedoch auch gemÃ¤ss dem Gutachten G durchaus intakt. Zu beachten sei auch, dass bei Sanierungen an Denkmalschutzobjekten zwingend eine differenzierte ÃberprÃ¼fung sowie eine denkmalpflegerisch abgestimmte Beurteilung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit von Erdbebensicherheitsmassnahmen vorzunehmen sei. Es sei davon auszugehen, dass die erhaltensfÃ¤higen Bauteile mittels geeigneter Massnahmen ergÃ¤nzt und verstÃ¤rkt werden kÃ¶nnten, ohne dass sie â wie bei einem Neubau â ersetzt werden mÃ¼ssten. Die notwendige ErtÃ¼chtigung von gewissen (allenfalls sekundÃ¤ren) Tragelementen fÃ¼hre jedenfalls nicht dazu, dass das Ziel der Erhaltung eines historischen Zeugen in seiner Substanz nicht mehr erreicht werden kÃ¶nne. Die ErhaltensfÃ¤higkeit des GebÃ¤udes hinsichtlich seines schÃ¼tzenswerten Eigenwerts sei daher durchaus gegeben. Umso mehr mÃ¼sse dies fÃ¼r den Situationswert gelten, da einerseits das Mass an vorhandenem Eigenwert dafÃ¼r generell nur von untergeordneter Bedeutung sei und andererseits die wesentlich zur siedlungsprÃ¤genden Wirkung beitragenden historischen Umfassungsmauern intakt seien.</p> <p class="Urteilstext">Betreffend die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Unterschutzstellung hielt die Vorinstanz angesichts des hohen Eigenwerts und des hohen bis sehr hohen Situationswerts dafÃ¼r, dass das Ã¶ffentliche Interesse an der Unterschutzstellung als hoch zu gewichten sei, weshalb die denkmalschutzrechtlichen Interessen die privaten finanziellen Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers auch bei behaupteten Sanierungsmehrkosten von 50 % durchaus Ã¼berwÃ¶gen. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Was der BeschwerdefÃ¼hrer hiergegen vorbringt, zeigt keine Rechtsverletzungen in den vorinstanzlichen AusfÃ¼hrungen auf:</p> <p class="Erwgung3">Dem Gutachten G lÃ¤sst sich die Notwendigkeit eines Totalersatzes des Dachs nicht entnehmen, ebenso wenig, dass im Zuge einer Renovation die ursprÃ¼ngliche Holzkonstruktion bis zur Unkenntlichkeit verfÃ¤lscht werden mÃ¼sste. Wie vorstehend (E. 5.1.2) erwÃ¤hnt ist die reine FunktionalitÃ¤t der noch sichtbaren StÃ¤nder in denkmalschutzrechtlicher Hinsicht ohne Belang; dasselbe gilt fÃ¼r den Dachstuhl. Mit den von der Vorinstanz bezÃ¼glich <i>einzelner </i>Teile des Daches naheliegenderweise erwÃ¤hnten MÃ¶glichkeiten des Ersatzes oder von â allenfalls auch massiven â Aufdopplungen setzt sich das Gutachten G ebenso wenig auseinander wie die Beschwerdeschrift. Auch SchwÃ¤chungen und Unterdimensionierungen der sekundÃ¤ren Tragelemente kann mit denkmalschutzrechtlichen Begleit- und UnterstÃ¼tzungsmassnahmen fachmÃ¤nnisch durchaus begegnet werden. Insgesamt liessen sich die bereits heute vorhandenen, offenkundig erst aus der jeweiligen Not heraus und teilweise mit deutlich provisorischem Charakter angebrachten AbstÃ¼tzungen, provisorischen Ausschwertungen, Versteifungen, Unterspriessungen und dergleichen im Rahmen eines konkreten denkmalschutzrechtlichen Sanierungsprojekts durchaus auch in einer fachmÃ¤nnischen Art und Weise ertÃ¼chtigen bzw. ersetzen. Dass dies kostenintensiv sein kann, ist selbstredend nicht in Abrede zu stellen. Gleichwohl lÃ¤sst sich aus den dem Gutachten G angehÃ¤ngten â keinerlei Legenden, weiterfÃ¼hrende ErklÃ¤rungen, konkrete SanierungsvorschlÃ¤ge oder gar belastbare KostenschÃ¤tzungen enthaltenden â Massnahmentabellen 4.2.1 und 4.2.2 nicht ansatzweise nachvollziehen, wie es zur Schlussfolgerung kam, dass im Falle eines Teilersatzes gegenÃ¼ber einem Totalersatz "um mindestens 50 % hÃ¶here" Baukosten anfielen. An diesen UmstÃ¤nden Ã¤ndern die ergÃ¤nzenden ErklÃ¤rungen des Gutachters in der Replik vom 30. Oktober 2023 nichts (weshalb die Frage von deren Rechtzeitigkeit im Lichte von § 52 Abs. 2 VRG offenbleiben kann). Dies gilt umso mehr, als sich das Gutachten auch mit keinem Wort zum durch VernachlÃ¤ssigung des Unterhalts entstandenen bzw. ohnehin anfallenden Sanierungsaufwand Ã¤ussert, welcher gemÃ¤ss der Rechtsprechung bei der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit ausser Acht zu lassen wÃ¤re (vgl. § 228 PBG sowie hierzu BGr, 25. Juli 2008, 1C_418/2007, E. 4.4 f.; 28. Oktober 2024, 1C_559/2022 und 1C_560/2022, E. 6.4.4 [auch zum Nachfolgenden]). Das Gutachten scheint vornehmlich unter dem Blickwinkel der Notwendigkeit einer umfassenden GebÃ¤udeertÃ¼chtigung erarbeitet worden zu sein, wohingegen bei einer mehr denkmalschutzrechtlich orientierten Betrachtungsweise die Sicherung und Erhaltung des bestehenden GebÃ¤udes im Sinn einer sanften Sanierung mit einer wirtschaftlich (noch) sinnvollen Nutzung, wenn auch unter Erzielung einer bloss bescheidenen Rendite, im Vordergrund stÃ¼nde. Nachvollziehbar aufgebaute, sich auf konkrete Sanierungs- und RenovationsvorschlÃ¤ge beziehende KostenschÃ¤tzungen bzw. -vergleiche lassen sich sodann auch den (kurzen) Gutachten E und F nicht entnehmen. Mit der Auffassung der Vorinstanz wÃ¤ren im Ãbrigen angesichts der hohen (Eigenwert) bis sehr hohen (Situationswert) denkmalschutzrechtlichen Bedeutung des Inventarobjekts selbst Mehrkosten in der im Gutachten G behaupteten GrÃ¶ssenordnung durchaus noch als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig zu bezeichnen. Dies umso mehr, als dem Aspekt der Sanierungskosten teilweise auch noch bei der Bestimmung des konkreten Schutzumfangs durch den Mitbeteiligten Rechnung getragen werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das AusgefÃ¼hrte fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm mangels Obsiegens nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist er zu verpflichten, den Beschwerdegegner angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Da der vorinstanzliche RÃ¼ckweisungsentscheid einen Zwischenentscheid darstellt, ist der vorliegende Rechtsmittelentscheid seinerseits ein Zwischenentscheid im Sinn von Art. 90 ff. BGG (vgl. Bertschi, § 19a N. 32). Er lÃ¤sst sich demzufolge lediglich gemÃ¤ss den Voraussetzungen von Art. 92 f. BGG direkt beim Bundesgericht anfechten.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 255.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 4'255.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- (inkl. MwSt.) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinne von ErwÃ¤gung 9 Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>