<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00704</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210609&amp;W10_KEY=4467119&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00704</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 06.04.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für den Abbruch und den Neubau eines Einfamilienhauses: Bestimmung des gewachsenen Bodens, Gebäudehöhe, Grenzabstand, Dachgestaltung.<br/><br/>Im Grundrissbereich von abzubrechenden Gebäuden und bei unmittelbar an sie angrenzenden Garageneinfahrten, Kellerabgängen und dgl. ist der gewachsene Boden grundsätzlich durch Interpolation festzulegen. Dabei kann der Bodenverlauf entlang der bestehenden Fassaden als Referenz dienen (E. 5.4.1). Eine Interpolation nach der flächengemittelten Durchschnittshöhe scheidet zur Bestimmung der Gebäudehöhe aus (E. 5.4.5).<br/><br/>Die Umfassungsmauern der Garageneinfahrt sind nicht als abstandspflichtiger Gebäudeteil zu betrachten (E. 6.3). Das Garagengebäude erweist sich trotz fehlerhafter Darstellung des gewachsenen Bodens in den Bauplänen aufgrund der zweifelsfrei festgestellten Höhenpunkte als unterirdisches Gebäude und hat ebenfalls keinen Grenzabstand einzuhalten (E. 6.3.1 f.).<br/><br/>Da das Attikageschoss im baulichen Gesamtzusammenhang von allen Seiten als solches erkennbar ist, erfüllt es eine entsprechende kommunale Gestaltungsvorschrift (E. 7.3.3). Der über das hypothetische Schrägdachprofil hinausragende Dachteil ("Dachaufbaute") hält <br/>den für die talseitige (Trauf-)Ansicht vorgeschriebenen Mindestabstand zur hypothetischen Giebelfassade ein, zumal diese vorliegend der Flucht des äussersten nordwestlichen Gebäudeflügels entspricht (E. 7.4.2 f.).<br/><br/>Abweisung beider Beschwerden.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHAUFBAUTE">DACHAUFBAUTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESTALTUNG">DACHGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHPROFIL">DACHPROFIL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARAGENEINFAHRT">GARAGENEINFAHRT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWACHSENER BODEN">GEWACHSENER BODEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERPOLATION">INTERPOLATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TRAUFFASSADE">TRAUFFASSADE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERIRDISCHES GEBÃUDE">UNTERIRDISCHES GEBÃUDE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 2 Abs. I ABauV</span><br/><span class="ungerade">§ 5 ABauV</span><br/><span class="gerade">§ 269 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 270 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 275 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 280 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 292 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2011 Nr. 36 S. 8</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13126" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00704</p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00709</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">6. April 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Robert Lauko. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Aus VB.2010.00704</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_8">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_3_14">,</a> </p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoBodyText">Aus VB.2010.00709</p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 E, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 <a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_21">G,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 H<a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_27">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_6_33">RA I,</a> <a id="Anonym_STRASSE_6_35"><br/> <br/> </a></p> <p class="MsoNormal"><span>2. <a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_7_38">Baukommission KÃ¼snacht,</a> vertreten durch RA J<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_8_44">,</a> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 2. Februar 2010 erteilte die Baukommission KÃ¼snacht G und H die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02 in KÃ¼snacht.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 9. November 2010 vereinigte die Baurekurskommission II die hiergegen von A und B sowie von D und E erhobenen Rekurse und wies sie ab, soweit sie darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 13. Dezember 2010 gelangten sowohl A und B (VB.2010.00704) als auch D und E (VB.2010.00709) ans Verwaltungsgericht und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. D und E stellten Ã¼berdies den Antrag auf Zustellung der Vernehmlassungen der Beschwerdegegner und auf DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 14. Dezember 2010 wurden die beiden Beschwerdeverfahren VB.2010.00704 und VB.2010.00709 vereinigt.</p> <p class="Urteilstext">Am 1. Februar 2011 beantragte die Baurekurskommission II ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerden.</p> <p class="Urteilstext">In ihren Beschwerdeantworten vom 4. bzw. 7. Februar 2011 schlossen die Baukommission KÃ¼snacht wie auch G und H auf Abweisung der Beschwerden unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden.</p> <p class="Urteilstext">Am 21. Februar 2011 nahmen A und B zu den Beschwerdeantworten Stellung. Mit Replik vom 2. MÃ¤rz 2011 hielten Heinz und D an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Urteilstext">Sowohl G und H als auch die Baukommission KÃ¼snacht verzichteten in ihren Mitteilungen vom 15. bzw. 16. MÃ¤rz 2011 auf die Einreichung einer Duplik.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die privaten Beschwerdegegner beabsichtigen, das auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 befindliche Einfamilienhaus abzubrechen und durch ein neues Einfamilienhaus (Flachdachbaute mit zwei Vollgeschossen und einem anrechenbaren Attikageschoss) zu ersetzen. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Als (Mit-)EigentÃ¼mer von Liegenschaften in der unmittelbaren Nachbarschaft des BaugrundstÃ¼cks sind die BeschwerdefÃ¼hrenden gemÃ¤ss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerdeerhebung legitimiert.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 beantragen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. <span>Da sich der entscheidrelevante Sachverhalt aufgrund der Akten, insbesondere der PlÃ¤ne, des Augenscheinprotokolls vom 12. MÃ¤rz 2008 betreffend die Rekursverfahren R2.2007.00213, 00214 und 00223 (VB.2010.00704) sowie der von der Beschwerdegegnerschaft eingereichten Fotografien mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 rÃ¼gen vorab eine Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he und halten E 6.3 des Rekursentscheids, wonach sich die sÃ¼dwestliche GebÃ¤udeecke innerhalb des von der abzubrechenden Garage erfassten Gebiets befinde und der massgebliche Boden wegen der entstehenden Baugrube anhand des beidseits des GaragengebÃ¤udes bestehenden Terrainverlaufs zu interpolieren sei, fÃ¼r aktenwidrig und unzutreffend. Aus § 280 Abs. 1 PBG folge, dass die GebÃ¤udehÃ¶he an der Fassade zu messen sei, wobei die westseitige Fassade des Neubauvorhabens im Bereich der sÃ¼dwestlichen GebÃ¤udeecke auf die Flucht der abzubrechenden Garage zu stehen komme. Da am Fuss der Garage ein gewachsener Boden â in Form des Terrains der Garagenzufahrt â vorhanden sei, mÃ¼sse die GebÃ¤udehÃ¶he von diesem Niveau aus gemessen werden, wodurch das zulÃ¤ssige Mass von 7,5 m deutlich Ã¼berschritten werde. Eine Interpolation sei e contrario zum Rekursentscheid nur dort zulÃ¤ssig, wo aufgrund der Altbaute kein gewachsener Boden mehr bestehe; beachtlich sei dagegen der im Umfeld der Baute bestehende Terrainverlauf. Schliesslich kÃ¶nne eine Interpolation nicht unter Ausserachtlassung des gewachsenen Bodens im Bereich der unmittelbar angrenzenden Garagenzufahrt erfolgen. Ohne DurchfÃ¼hrung des beantragten Augenscheins habe die Vorinstanz aber nicht erkennen kÃ¶nnen, dass der Terrainverlauf der Garagenzufahrt dem ursprÃ¼nglichen Verlauf des gewachsenen Terrains viel nÃ¤her komme als derjenige des aufgeschÃ¼tteten Gartens auf der Nord- und SÃ¼dseite und damit seitlich der Garage. Die von der Vorinstanz vorgenommene zweidimensionale Interpolation des Terrains entspreche nicht Sinn und Zweck von § 5 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABauV) und es mÃ¼ssten bei einem an Hanglage befindlichen GebÃ¤ude in erster Linie das berg- sowie das talseitige massgeblich sein. Ein unnatÃ¼rlicher, die Ãberbauung des GrundstÃ¼cks erheblich erschwerender Terrainverlauf kÃ¶nne nicht generell zu einer anderen Interpolationsweise fÃ¼hren, sondern kÃ¶nnte allenfalls die Erteilung einer Ausnahmebewilligung rechtfertigen, was aber im konkreten Fall angesichts der GrÃ¶sse des BaugrundstÃ¼cks ausscheide. Ferner sei die von den privaten Beschwerdegegnern vertretene Interpolation nach der "flÃ¤chengemittelten DurchschnittshÃ¶he", wie sie in Anwendung von § 258 PBG fÃ¼r die Ermittlung der Baumassenziffer angewandt werde, fÃ¼r die Bemessung der GebÃ¤udehÃ¶he ungeeignet. </p> <p class="Urteilstext">Die Erwiderung der privaten Beschwerdegegner, wonach die sÃ¼dwestliche GebÃ¤udeecke gegenÃ¼ber der Flucht der bestehenden Garage um 5 cm zurÃ¼ckversetzt sei, entspreche nicht der Darstellung im Katasterplan und stelle ohnehin einen nicht schÃ¼tzenswerten Kniff zur Umgehung von § 5 ABauV dar. </p> <p class="Urteilstext">Eine weitere Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he machen die nÃ¤mlichen BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r den Bereich des Hauszugangs geltend. Wegen der gestaffelten Fassade mÃ¼sse dort auf einer LÃ¤nge von 0,4 m eine separate GebÃ¤udehÃ¶he gemessen werden, entgegen E 9.3 des Rekursentscheids jedoch nicht bis auf die DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses, sondern bis zur DachflÃ¤che der Attika. Grund dafÃ¼r sei, dass der fragliche Teil des "Attikageschosses" nicht mehr als Dachaufbaute qualifiziert werden kÃ¶nne, weil eine solche nur auf einem Drittel des betreffenden GebÃ¤udeabschnitts zulÃ¤ssig sei, vorliegend aber das Profil im fraglichen Bereich auf der gesamten LÃ¤nge durchstossen werde. Damit stehe ein â unzulÃ¤ssiges (weiteres) â Vollgeschoss zur Diskussion, womit dessen DachflÃ¤che fÃ¼r die HÃ¶henbestimmung massgebend sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Nach den BeschwerdefÃ¼hrenden 2.1 und 2.2 hÃ¤tte die Vorinstanz nicht nur die beidseits der Garage vorgenommenen AufschÃ¼ttungen, sondern auch die im Bereich der SÃ¼dwestecke des geplanten Neubaus durchgefÃ¼hrten Abgrabungen berÃ¼cksichtigen mÃ¼ssen. Weil das frÃ¼here Terrain um mindestens 1 bis 1,4 m aufgeschÃ¼ttet worden sei, wÃ¼rde die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he an der SÃ¼dwestecke des geplanten GebÃ¤udes um ebenso viel Ã¼berschritten. Da vorliegend auf die ursprÃ¼nglichen TerrainverhÃ¤ltnisse abzustellen sei, seien die bewilligten BauplÃ¤ne fÃ¼r das heute bestehende GebÃ¤ude von der Beschwerdegegnerin 2 zur Feststellung des massgeblichen Sachverhalts vollumfÃ¤nglich zu edieren. Soweit das ursprÃ¼ngliche Terrain nicht mehr eruiert werden kÃ¶nnte, kÃ¤men die HÃ¶henverhÃ¤ltnisse um das abzubrechende GebÃ¤ude als Referenz fÃ¼r die Bestimmung des massgeblichen Terrains infrage. FÃ¼r eine entsprechende Interpolation mÃ¼ssten nebst den AufschÃ¼ttungen aber auch die Abgrabungen berÃ¼cksichtigt werden. Da die Westfassade des vorgesehenen GebÃ¤udes nur Ã¤usserst geringfÃ¼gig hinter die strassenseitige Flucht des heutigen GaragengebÃ¤udes zu liegen komme, sei es geradezu abwegig anzunehmen, dass der gewachsene Boden an der SÃ¼dwestecke des geplanten GebÃ¤udes durch Interpolation von einer HÃ¶henkote von ca. 497,9 bis 498 m (recte: 457,9 bis 458 m) plÃ¶tzlich auf eine fiktive HÃ¶henkote von 459,26 m springe. Entgegen dem Rekursentscheid entstehe kein unsinniges Resultat, wenn fÃ¼r das ursprÃ¼ngliche Terrain oder die Interpolation von TerrainflÃ¤chen in bisherigen GebÃ¤udegrundrissbereichen auch die Abgrabungen entlang der bestehenden Fassaden berÃ¼cksichtigt wÃ¼rden. Einer geringeren maximalen GebÃ¤udehÃ¶henkote im abgegrabenen Bereich kÃ¶nne durch eine (teilweise) RÃ¼ckabgrabung des heute aufgeschÃ¼tteten Terrains auf die ursprÃ¼nglichen VerhÃ¤ltnisse im Rahmen des fÃ¼r den Neubau notwendigerweise vorzunehmenden Baugrubenaushubs problemlos Rechnung getragen werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 4687 gehÃ¶rt gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde KÃ¼snacht <span>1994</span> <span>(Teilrevision 2004; BZO) in Verbindung mit dem geltenden Zonenplan </span>zur Wohnzone W2/1.50. In dieser Zone betrÃ¤gt die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he fÃ¼r GebÃ¤ude mit zwei Vollgeschossen und einem anrechenbaren Dachgeschoss 7,5 m (Art. 19 Abs. 1a lit. b BZO). Die GebÃ¤udehÃ¶he wird gemÃ¤ss § 280 Abs. 1 PBG von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen. Bei Bauten mit FlachdÃ¤chern ist der obere GebÃ¤udehÃ¶henmesspunkt die Schnittlinie zwischen (traufseitiger) Fassade und DachflÃ¤che, wobei als DachflÃ¤che jene des obersten Vollgeschosses zu verstehen ist (vgl. § 275 Abs. 1 und 2 PBG; VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005). Vorliegend gelten die West- und die Ostseite des geplanten Einfamilienhauses als hypothetische Traufseiten (siehe Rekursentscheid E 7.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Als unbehelflich erweist sich vorab der Einwand, die GebÃ¤udehÃ¶he werde im Bereich des Hauszugangs Ã¼berschritten, weil die HÃ¶he bis zur DachflÃ¤che der nicht mehr als Dachaufbaute zu qualifizierenden Attika zu messen sei. </p> <p class="Erwgung2">UnabhÃ¤ngig davon, ob sich auf dem obersten Vollgeschoss ein Dachgeschoss oder ein das hypothetische Dachprofil durchstossender Bauteil ("Dachaufbaute"; siehe E 7.3.1) befindet, ist fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he stets die DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses ausschlaggebend, zumal <span>Dachgeschosse (Attikageschosse) laut der Definition von § 275 Abs. 1 PBG gerade diejenigen Ge­bÃ¤ude­abschnitte sind, welche Ã¼ber der Schnittlinie Fassade/DachflÃ¤che liegen (</span>VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005<span>). Auf die Frage, ob sich das geplante Einfamilienhaus wegen der Ausgestaltung des Attikageschosses mÃ¶glicherweise als Ã¼bergeschossig prÃ¤sentiert, wird zurÃ¼ckzukommen sein (siehe unten E 7.3). Sofern dies zutrÃ¤fe, erwiese sich das GebÃ¤ude schon aus diesem Grund als nicht bewilligungsfÃ¤hig. Im gegenteiligen Fall wÃ¤re die GebÃ¤udehÃ¶he jedenfalls nur bis zur DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses zu messen, weshalb sich hier weitere AusfÃ¼hrungen zur RÃ¼ge erÃ¼brigen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Streitig ist ferner der fÃ¼r die Einhaltung der GebÃ¤udehÃ¶he an der SÃ¼dwestecke des Hauses massgebliche gewachsene Boden.</p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss der Beschwerdegegnerschaft habe sich Baurekurskommission in den Entscheiden vom 9. Juni 2009, BRK II Nrn. 0119â0121/2009, im Zusammenhang mit einem frÃ¼heren, sich vom aktuellen nur geringfÃ¼gig unterscheidenden Bauprojekt der privaten Beschwerdegegner schon einmal mit der Frage des massgeblichen Bodenverlaufs des BaugrundstÃ¼cks auseinandergesetzt. Obwohl diese Entscheide unangefochten in Rechtskraft erwuchsen, haben sie fÃ¼r das vorliegende Verfahren hinsichtlich des gewachsenen Bodens indessen keine bindende Wirkung. Die Bewilligung wurde damals wegen Unterschreitung von Grenzabstandsvorschriften aufgehoben; zwei weitere Rekurse wurden dementsprechend als gegenstandslos abgeschrieben (siehe Rekursentscheid E 3). AllfÃ¤llige Feststellungen zur Terrainsituation einschliesslich ihrer rechtlichen WÃ¼rdigung sind damit mangels Entscheidrelevanz fÃ¼r spÃ¤tere Verfahren von vornherein unmassgeblich (vgl. dazu VGr, 3. November 2010, VB.2010.00424, E 3.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Zum Begriff des "gewachsenen Bodens" hÃ¤lt § 5 ABauV Folgendes fest: </p> <p class="einzugzitat0"><span>"Gewachsener Boden ist der bei Einreichung des Baugesuchs bestehende Verlauf des Bodens. </span></p> <p class="einzugzitat0"><span>Auf frÃ¼here VerhÃ¤ltnisse ist zurÃ¼ckzugreifen, wenn der Boden </span></p> <p class="einzugzitat0"><span> </span></p> <p class="einzugzitat0"><span>a) innert eines Zeitraumes von 10 Jahren vor der Baueingabe in einem im Zeitpunkt der AusfÃ¼hrung der Bewilligungspflicht unterliegenden Ausmass aufgeschÃ¼ttet und das neue Terrain in der baurechtlichen Bewilligung oder in einem fÃ¶rmlichen Planungs- oder Projektgenehmigungsverfahren nicht ausdrÃ¼cklich als kÃ¼nftig gewachsener Boden erklÃ¤rt worden ist;</span></p> <p class="einzugzitat0"><span>b) im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung des GrundstÃ¼cks oder zur Umgehung von Bauvorschriften umgestaltet worden ist." </span></p> <p class="Urteilstext">In seinem Grundsatzentscheid vom 28. September 2005 (RB 2005 Nr. 75 [Leitsatz] = BEZ 2006 Nr. 9 [Auszug] = VB.2005.00275; vgl. auch VGr, 14. MÃ¤rz 2007, BEZ 2007 Nr. 18 = VB.2006.00512, und VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00156) hielt das Verwaltungsgericht fest, dass bei Um- und Erweiterungsbauten fÃ¼r die Bestimmung des gewachsenen Bodens auf die TerrainverhÃ¤ltnisse bei Einreichung des ursprÃ¼nglichen Baugesuchs fÃ¼r das umzubauende GebÃ¤ude abzustellen sei, und zwar unabhÃ¤ngig davon, ob das Terrain seinerzeit abgegraben oder aufgeschÃ¼ttet worden sei. DemgegenÃ¼ber stellte das Verwaltungsgericht in seinem Entscheid vom 25. Februar 2009, BEZ 2009 Nr. 24 = VB.2008.00432, E 4.2 klar, <span>dass diese Praxis nicht auf anstelle von bestehenden Bauten errichtete Neubauten ausgedehnt werden kÃ¶nne. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Auszugehen ist daher im Grundsatz auch vorliegend von dem bei Einreichung des jetzigen Baugesuchs bestehenden Bodenverlauf.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.1 </b>Wird zur Erstellung des neuen GebÃ¤udes eine bestehende Baute abgerissen, entstehen regelmÃ¤ssig Gruben und Senken, wo zuvor Untergeschosse, Garagen und dergleichen gestanden haben. WÃ¼rde man fÃ¼r die Bemessung des Neubaus auf diesen tatsÃ¤chlichen Bodenverlauf abstellen, ergÃ¤be sich â wie die Vorinstanz richtig erwogen hat (Rekursentscheid E 6.3) â eine unnatÃ¼rliche und die NeuÃ¼berbauung des GrundstÃ¼cks erheblich erschwerende Terrainsituation. Gleiches gilt bei Abgrabungen fÃ¼r Garagenzufahrten, KellerabgÃ¤nge u.Ã.</p> <p class="Urteilstext">Lehre und Rechtsprechung begegnen diesem Problem, indem sie die FlÃ¤che innerhalb des Grundrisses von bestehenden Bauten und Anlagen allgemein nicht als gewachsenen Boden im Sinn von § 5 Abs. 1 ABauV betrachten, sondern fiktiv auffÃ¼llen (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S 13-21, auch zum Folgenden; Felix Huber, Der gewachsene Boden, PBG-aktuell 4/2002, S 7; BEZ 2002 Nr. 56, auch zum Folgenden). Dem ist grundsÃ¤tzlich beizupflichten. Entgegen der in der zitierten Literatur und in BEZ 2002 Nr. 56 vertretenen Auffassung ist dabei allerdings nicht (primÃ¤r) auf das vor Erstellung der abzubrechenden Baute ursprÃ¼nglich bestandene Terrain abzustellen, sondern der Bodenverlauf im fraglichen Bereich â im Normalfall â durch Interpolation festzulegen (BR 2001 Nr. 119). Innerhalb von abzubrechenden GebÃ¤uden kann der Bodenverlauf entlang der Fassaden als Referenz dienen (Huber, S 9). Eine Interpolation ist nicht nur hinsichtlich des eigentlichen GebÃ¤udegrundrissbereichs, sondern auch fÃ¼r unmittelbar an die abzubrechende Baute angrenzende Abgrabungen fÃ¼r Garageneinfahrten, Rampen zu Tiefgaragen oder KellerabgÃ¤nge vorzunehmen. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.2 </b>Diese Vorgehensweise entspricht dem Konzept des "dynamischen" gewachsenen Bodens (vgl. <span>dazu VGr, 24. MÃ¤r</span><span>z 2004, VB.2003.00364, E 3.3; RB 1995 Nr. 84).</span> Hielte man dagegen die vor Erstellung der abzubrechenden Baute vorgelegene Terrainsituation fÃ¼r massgeblich, bestÃ¼nde die Gefahr, dass innerhalb und ausserhalb des GebÃ¤udegrundrisses ein anderes Terrain als massgeblicher gewachsener Boden gÃ¤lte. Da die Problematik des gewachsenen Bodens bei abzubrechenden Bauten allgemeiner Art ist und sich in zahlreichen Ã¤hnlich gelagerten FÃ¤llen stellen kann, wÃ¤re ihr einzelfallweise durch Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht beizukommen. Schliesslich ist festzuhalten, dass die ZulÃ¤ssigkeit der Interpolation nicht davon abhÃ¤ngt, ob die entstehende BaulÃ¼cke mit dem Bauvorhaben <i>tatsÃ¤chlich</i> aufgefÃ¼llt wird.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.3 </b>Unter den Parteien ist umstritten, ob die westseitige Fassade des Neubauvorhabens auf der Flucht der abzubrechenden Garage oder innerhalb des von dieser Ã¼berstellten Grundrisses situiert ist. Die Entgegnung der privaten Beschwerdegegner, das neue GebÃ¤ude sei gerade im Bewusstsein um die Problematik talseitig um 5 cm innerhalb der Flucht der bestehenden Garage gesetzt worden (vgl. Rekursduplik vom 9. Juli 2010 im Verfahren VB.2010.00704, Rz. 6 und 10), halten die BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 fÃ¼r einen Kniff zur Umgehung des Gesetzes.</p> <p class="Erwgung3">Der Tatbestand einer Gesetzesumgehung setzt voraus, dass bei wÃ¶rtlicher Anwendung der fraglichen Gesetzesbestimmung bzw. der ungeschriebenen Rechtsregel diese ihres Sinnes entleert wÃ¼rde (BGE 114 Ib 11 E 3a<span>)</span>. Dies trifft auf den vorliegenden Fall von vornherein nicht zu, weil die Interpolation der entstehenden Senke nach dem Gesagten auch fÃ¼r die Garagen<i>einfahrt</i> infrage kommt. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.4 </b>Demzufolge ist der im Bereich der Garage massgebliche GelÃ¤ndeverlauf ungeachtet des vom privaten Beschwerdegegner im Rekursverfahren ins Recht gelegten Bauplans (des bestehenden Einfamilienhauses) durch Interpolation festzulegen. Die BaubehÃ¶rde ging zu diesem Zweck richtigerweise von dem am abzubrechenden GaragengebÃ¤ude seitlich anliegenden (Garten-)Boden aus, mithin von den im HÃ¶henaufnahmeplan zweifelsfrei festgestellten HÃ¶henpunkten S04a (459,20 m) und S04b (459,27 m). Dieses Vorgehen wÃ¤re selbst dann zulÃ¤ssig, wenn der Boden fÃ¼r die damalige Garage nicht (nur) abgegraben, sondern beidseits davon (auch) aufgeschÃ¼ttet worden wÃ¤re, zumal das gestaltete Terrain diesfalls nach Ablauf von 10 Jahren, gerechnet ab der damaligen GelÃ¤ndegestaltung, als gewachsener Boden zu betrachten wÃ¤re (§ 5 Abs. 1 lit. a ABauV e contrario).</p> <p class="Erwgung4">Wenn die BeschwerdefÃ¼hrenden ins Feld fÃ¼hren, fÃ¼r die Interpolation sei (auch) vom ausserhalb des GebÃ¤udegrundrisses befindlichen Boden der Garageneinfahrt auszugehen, kann dem schon deswegen nicht gefolgt werden, weil dieser nicht als gewachsenes Terrain gilt, sondern seinerseits interpolationsbedÃ¼rftig ist. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.5 </b>Sodann erweist sich die von der BaubehÃ¶rde angewandte, als zweidimensional kritisierte Berechnungsweise als sachgerecht. Wenn zur Interpolation auf den Bodenverlauf entlang der beiden seitlichen Fassaden der abzubrechenden Garage abgestellt wird, erscheint es naheliegend, die Verbindungslinie zwischen den beiden Punkten S04a und S04b, wo der Bodenverlauf die Trauffassade des geplanten GebÃ¤udes schneidet, als den gewachsenen Boden zu betrachten. Dagegen wÃ¤re eine Interpolation nach der <i><span>flÃ¤chen</span></i><span>gemittelten DurchschnittshÃ¶he, wie sie praxisgemÃ¤ss zur Berechnung der Baumassenziffer </span>gemÃ¤ss <span>§ 258 Abs. 1 PBG vorgenommen wird, im vorliegenden Fall nicht angÃ¤ngig</span>, da diese Methode nicht fÃ¼r die Erzielung eines fÃ¼r die NeuÃ¼berbauung bebauter GrundstÃ¼cke zweckmÃ¤ssigen GelÃ¤ndeverlaufs ausgelegt ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Folglich lag die Feststellung des gewachsenen Bodens an der SÃ¼dwestecke des GebÃ¤udes (Punkt S04) mit 459,26 m im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der BaubehÃ¶rde, womit dort die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 7,5 m eingehalten wird. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Eine weitere RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 betrifft den Grenzabstand der geplanten Unterniveaugarage bzw. ihrer beidseits mit WÃ¤nden abgegrenzten Zufahrt. Die BaugesuchsplÃ¤ne wÃ¼rden im Bereich der â dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrenden zugewandten â SÃ¼dfassade einen unmÃ¶glichen Inhalt aufweisen bzw. sei der Terrainverlauf entlang der SÃ¼dfassade der Garage falsch eingezeichnet. Weil diese zur SÃ¼dfassade des geplanten Einfamilienhauses einen Abstand von etwa 1,5 m habe, dÃ¼rfe sie auf dem Plan "Fassade SÃ¼den" nicht im Schnitt erscheinen. Somit kÃ¶nne die wegen § 269 PBG fÃ¼r die Abstandspflicht der Garage kritische Terrainkote von 459,57 m unmÃ¶glich auch im Bereich sÃ¼dlich der Unterniveaugarage vorhanden sein, falle doch das Terrain gemÃ¤ss Plan "Fassade Westen" nach Norden hin ab, womit die Garage in diesem Bereich deutlich mehr als 0,5 m aus dem gewachsenen Boden rage und eine Abstandsverletzung zur Folge habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Oberirdische GebÃ¤ude und GebÃ¤udeteile, welche den gewachsenen Boden um mehr als 50 cm Ã¼berragen (§ 269 PBG), mÃ¼ssen gemÃ¤ss § 270 Abs. 1 PBG, sofern nicht der Grenzbau vorgeschrieben oder erlaubt ist, gegenÃ¼ber NachbargrundstÃ¼cken einen Grenzabstand von mindestens 3,5 m einhalten. Art. 19 BZO erweitert diesen Grundgrenzabstand in der hier relevanten Wohnzone W2 auf 7,0 m.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>GebÃ¤ude sind Bauten und Anlagen, die einen Raum zum Schutz von Menschen oder Sachen gegen Ã¤ussere, namentlich atmosphÃ¤rische EinflÃ¼sse mehr oder weniger vollstÃ¤ndig abschliessen (§ 2 Abs. 1 ABauV). Bauliche Vorrichtungen, die fÃ¼r sich allein keine GebÃ¤ude wÃ¤ren und sich ausserhalb der Umfassungsmauern befinden, sind GebÃ¤udeteile und baurechtlich nur dann erheblich, wenn sie mit der Hauptbaute rÃ¤umlich, baulich und funktionell eng verbunden sind (RB 1969 Nr. 57 = ZBl 70/1969, S 433, auch zum Folgenden; vgl. auch VGr, 16. August 2001, VB.2001.00084). Nach dieser Abgrenzung zwischen GebÃ¤udeteilen und baulichen Vorrichtungen, die baurechtlich nicht zum GebÃ¤ude gehÃ¶ren, sind unÃ¼berdachte Garagenzufahrten in der Regel nicht als GebÃ¤udeteile zu betrachten. Dies gilt auch dann, wenn solche Zufahrten als teilweise offene unterirdische Rampen ausgefÃ¼hrt werden, die in erster Linie die Verbindung des GebÃ¤udes mit der Strasse herstellen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Vorliegend sind die Unterniveaugarage und die zu ihr fÃ¼hrende, durch zwei Mauern eingefasste, ungedeckte Garagenausfahrt auseinanderzuhalten. Letztere stellt nach dem Gesagten keinen abstandspflichtigen GebÃ¤udeteil dar.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Was das GaragengebÃ¤ude bzw. die umstrittene Darstellung des gewachsenen Bodens betrifft, verhÃ¤lt es sich so, dass die mit 459,57 m angegebene HÃ¶henkote S15 die Ã¤usserste SÃ¼dwestecke des â im Vergleich zur Garageneinfahrt auch sÃ¼dseitig verbreiterten â GaragengebÃ¤udes markiert und in den PlÃ¤nen korrekt ausgewiesen ist. Somit ragt das GaragengebÃ¤ude an seiner sÃ¼dwestlichen Ecke tatsÃ¤chlich nur 0,47 m aus dem Erdreich. Von den BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 wird dies offenbar verkannt. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>Problematisch ist demgegenÃ¼ber die Darstellung des Terrainverlaufs im Plan "Fassade Westen" zwischen den Punkten S15 (459,57 m) und S04b (459,27 m), da Letzterer nicht auf der westseitigen Fassadenflucht des GaragengebÃ¤udes liegt, sondern ca. 5 m westlich davon. Da das mit einer gestrichelten Linie eingezeichnete Terrain somit nicht dem an der Westseite des GaragengebÃ¤udes anliegenden (gewachsenen) Boden entspricht, hat es keinerlei Aussagekraft bezÃ¼glich der fÃ¼r die Abstandsbefreiung massgeblichen GebÃ¤udehÃ¶he. Allerdings ergibt sich aus den im HÃ¶henaufnahmeplan festgestellten und unangefochten gebliebenen Punkten S05 (460,82 m), S06 (460,97 m) und S14 (461,95 m), dass das gewachsene Terrain ausgehend vom Punkt S15 sowohl in nÃ¶rdlicher als auch in Ã¶stlicher Richtung ansteigt, sodass das GaragengebÃ¤ude an keiner Stelle mehr als 0,5 m aus dem gewachsenen Boden ragt und als unterirdische Baute folglich keinen Grenzabstand einzuhalten hat (§ 269 PBG; siehe HÃ¶henaufnahmeplan, VB.2010.00704).</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Beanstandet wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 schliesslich die Dachgestaltung des geplanten Einfamilienhauses. Bereits im Rekursverfahren hÃ¤tten sie eingewandt, das streitbetroffene GebÃ¤ude verletze Art. 22 BZO, wonach das Dachgeschoss gut ablesbar sein mÃ¼sse und von keiner Seite als zusÃ¤tzliches Vollgeschoss in Erscheinung treten dÃ¼rfe und wonach Dachaufbauten bei Flachdachbauten talseits gegenÃ¼ber der angenommenen Giebelfassade einen Abstand von 3 m einzuhalten hÃ¤tten. Wegen seiner Gliederung durch RÃ¼cksprÃ¼nge und Anbauten weise das GebÃ¤ude das in einer Zone W2 verpÃ¶nte Aussehen einer dreigeschossigen Baute auf. Auch halte die "Dachaufbaute" im nordwestlichen GebÃ¤udeteil keinen Abstand von der angenommenen Giebelfassade ein. Diese entspreche vorliegend nÃ¤mlich nicht der Flucht des nordwestlichsten GebÃ¤udeteils, sondern der GebÃ¤udeflucht auf der Nordwestseite der Attika, weil die betreffende Fassade auf der nordÃ¶stlichen Seite bis auf den Boden reiche und der nordÃ¶stlichste GebÃ¤udeteil talseitig einen RÃ¼cksprung aufweise.</p> <p class="Urteilstext">Hinsichtlich des nach Art. 22 BZO verlangten Abstands halte die Vorinstanz dafÃ¼r, dass dieser nicht dazu fÃ¼hren kÃ¶nne, den vorspringenden GebÃ¤udeteil als blosse Anbaute zu qualifizieren, sodass die zurÃ¼ckliegende Flucht als Referenz massgeblich sei. Damit verkenne sie aber den Sinn von Art. 22 Abs. 3 BZO, welcher sicherstelle, dass eine "Dachaufbaute" talseits nicht bis an die Giebelfassade reiche. Daraus folge wiederum, dass der als "Dachaufbaute" geltende Teil der Attika talseits vom dahinter befindlichen Teil der Attika â welcher das Profil nach § 292 PBG zu respektieren habe und bis an die angenommene Giebelfassade reiche â einen Abstand aufweisen mÃ¼sse. Ein solcher fehle aber in Verletzung von Art. 22 Abs. 3 BZO.</p> <p class="Urteilstext">Der nordwestlichste, vorspringende GebÃ¤udeteil werde sodann nicht wegen der Regelung von Art. 22 Abs. 3 BZO als Anbaute wahrgenommen, sondern wegen der im Rekursverfahren aufgezeigten FassadenverlÃ¤ufe. Geradezu willkÃ¼rlich sei schliesslich E 9.4 des Rekursentscheids, worin die Baurekurskommission anerkenne, dass die Dachaufbaute der Attika auch talseits bÃ¼ndig mit der Giebelfassade des Vollgeschosses sei, was die BeschwerdefÃ¼hrenden aber gerade als mit Art. 22 Abs. 3 BZO nicht vereinbar gerÃ¼gt hÃ¤tten.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die Gemeinde KÃ¼snacht hat betreffend die Dachgestaltung gestÃ¼tzt auf § 49 Abs. 2 lit. d und § 292 PBG den Art. 22 BZO erlassen, welcher unter anderem folgende Regeln enthÃ¤lt:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"<sup>1 </sup></span><span>Das Dachgeschoss muss gut ablesbar sein und darf von keiner</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Seite als zusÃ¤tzliches Vollgeschoss in Erscheinung treten.</span></p> <p class="EinzugZitat"><sup><span>2</span></sup><span> </span><span>Wird die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he unterschritten, so liegt</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>das Dachprofil innerhalb der Ebene, die an der fiktiven Linie der effektiven GebÃ¤udehÃ¶he zuzÃ¼glich 0,90 m ('Kniestock') angelegt wird.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Diese fiktive Linie muss die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he einhalten.</span></p> <p class="EinzugZitat"><sup><span>3</span></sup><span> </span><span>Dachaufbauten haben bei Flachdachbauten talseits gegenÃ¼ber</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>der angenommenen Giebelfassade folgende AbstÃ¤nde einzuhalten:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>- bei FassadenlÃ¤ngen kleiner als 9,0 m mindestens einen Drittel der</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>FassadenlÃ¤nge,</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>- bei FassadenlÃ¤ngen grÃ¶sser als 9,0 m mindestens 3,0 m. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>(â¦)"</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Bei den Bestimmungen zur Dachgestaltung handelt es </span>sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht. Stellen sich bei der Anwendung solcher Bestimmungen Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die kommunale BehÃ¶rde nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dann zu schÃ¼tzen, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend<span> ist (VGr, 2. MÃ¤rz 1988, BEZ 1988 Nr. 36; 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14). Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen von vornherein nur eine Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Nach Art. 22 Abs. 1 BZO muss das Dachgeschoss gut ablesbar sein und darf von keiner Seite als zusÃ¤tzliches Vollgeschoss in Erscheinung treten.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.1 </b>Die Voraussetzung, dass Dachgeschosse als solche erkennbar sein mÃ¼ssen, gilt bereits aufgrund von § 292 PBG (RB 1999 Nr. 122, auch zum Folgenden). Danach sollen namentlich Ã¼berdimensionierte, dem Dachbereich ein Ãbergewicht verleihende Dachaufbauten verhindert werden, wobei im Fall von Flachdachbauten die das hypothetische SchrÃ¤gdachprofil durchstossenden Bauteile als Dachaufbaute gelten (siehe <span>Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni/25. September 1991</span>). Entscheidend ist der optische Eindruck vom GrÃ¶ssenverhÃ¤ltnis zwischen der Dachaufbaute zur betreffenden DachflÃ¤che. Solange das GebÃ¤ude nicht als Ã¼bergeschossig in Erscheinung tritt und keine kommunale Gestaltungsvorschrift dies verbietet, kÃ¶nnen selbst an die Ecken der betreffenden Traufseiten gestellte, d.h. bis an die Giebelfassaden reichende Dachaufbauten zulÃ¤ssig sein<span> </span>(VGr, 21. Mai 2003, VB.2003.00005, E 2a; Fritzsche/BÃ¶sch, S 13-55). Vorliegend beschrÃ¤nkt Art. 22 Abs. 3 BZO diese GestaltungsmÃ¶glichkeit jedoch bei talseitigen Dachaufbauten (siehe unten E 7.4). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.2 </b>Aus der Entstehungsgeschichte von Art. 22 Abs. 1 BZO geht nicht hervor, dass die Gemeinde eine Ã¼ber die Ã¼brigen AbsÃ¤tze derselben Vorschrift hinausgehende VerschÃ¤rfung der kantonalen Anforderungen an die Dachgestaltung angestrebt hÃ¤tte (siehe den Bericht zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung 1994 vom 2. Februar 2004, VB.2010.00704). Wie die Vorinstanz zudem richtig bemerkt hat, ist bei der Interpretation der Gestaltungsvorschrift der bereits aufgrund der Ã¼brigen AbsÃ¤tze von Art. 22 BZO eingeschrÃ¤nkte Spielraum hinsichtlich der Dachgestaltung mitzuberÃ¼cksichtigen (Rekursentscheid E 9.4). Damit lÃ¤ge selbst eine Auslegung, wonach diese spezielleren Gestaltungsnormen in ihren jeweiligen Geltungsbereichen der in Abs. 1 formulierten allgemeinen Ãsthetikklausel vorgingen, noch im schÃ¼tzenswerten Ermessen der BaubehÃ¶rde. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.3.3 </b>Problematisch ist vorliegend einzig die Nordansicht, denn das Dach- bzw. Attikageschoss lÃ¤sst sich von Westen und von SÃ¼den her eindeutig als solches erkennen, und in der Ostansicht erscheint das GebÃ¤ude schon wegen der deutlich geringeren GebÃ¤udehÃ¶he nicht als Ã¼bergeschossig. Betrachtet man von Norden her die beiden als blosse "Anbauten" kritisierten nordÃ¶stlichen und nordwestlichen zweigeschossigen GebÃ¤udeflÃ¼gel (dazu unten E 7.4.2) sowie den Ã¼berdachten Hauseingang im Gesamtzusammenhang, sieht man, dass das Dachgeschoss im Vergleich zu den beiden darunter liegenden Vollgeschossen deutlich weniger FlÃ¤che einnimmt. Zieht man weiter in Betracht, dass es der Gemeinde bei der Dachgestaltung in erster Linie auf die talseitige, d.h. die hier unproblematische westseitige Ansicht ankommt (Art. 22 Abs. 3 BZO; siehe E 7.4.3), bewegt sich die Bejahung der Ablesbarkeit des Dachgeschosses jedenfalls noch im Ermessen der BaubehÃ¶rde. Welchen Eindruck die Dachaufbaute dagegen im alleinigen Hinblick auf den nordwestlichen GebÃ¤udeflÃ¼gel erzeugt, ist eine Frage der in Art. 22 Abs. 3 BZO enthaltenen spezifischen Abstandsregelung (dazu unten E 7.4) und fÃ¼r die Erkennbarkeit nach Art. 22 Abs. 1 BZO irrelevant.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>GerÃ¼gt wird sodann eine Unterschreitung des Mindestabstands, den der rechtlich als Dachaufbaute zu qualifizierende Teil des Dachgeschosses <i>talseitig</i> gegenÃ¼ber der nÃ¶rdlichen Giebelfassade nach Art. 22 Abs. 3 BZO einzuhalten hat.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.1 </b>Aus dem Bericht zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung 1994 vom 2. Februar 2004 (VB.2010.00704) ergibt sich hinsichtlich dieser wenig klaren Vorschrift, dass es um den seitlichen Mindestabstand der Ã¼ber die hypothetische Dachebene hinausragenden Bauteile gegenÃ¼ber der hypothetischen Giebelfassade geht. Reglementiert sind indessen nur jene Dachaufbauten, die sich auf der Talseite des GebÃ¤udes befinden. Bergseitige Aufbauten sind von der Abstandsregelung nicht erfasst und kÃ¶nnen daher bis an die Giebelfassade reichen (siehe oben E 7.3). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.2 </b>Ausgangspunkt fÃ¼r die Bemessung des Mindestabstands ist die hypothetische nordseitige Giebelfassade, wobei deren Bestimmung vorliegend durch den komplizierten Grundriss des geplanten Einfamilienhauses erschwert wird. Nach zutreffender ErwÃ¤gung der Vorinstanz folgt die hypothetische nÃ¶rdliche Giebelfassade der tatsÃ¤chlichen nordseitigen Staffelung des GebÃ¤udes und setzt sich aus mehreren Teilebenen zusammen. Im Ã¤ussersten Norden wird die Giebelfassade durch die Nordseite des vorspringenden nordwestlichen GebÃ¤udeflÃ¼gels gebildet (Punkte S01, S12 im HÃ¶henaufnahmeplan). Dieser ist nÃ¤mlich entgegen der Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 nicht als blosse Anbaute zu qualifizieren, stellt er doch mit dem Rest des Hauses schon wegen der sich bis in dessen Hauptteil erstreckenden Zimmer eine Einheit dar. GegenÃ¼ber der so bestimmten hypothetischen Giebelfassade betrÃ¤gt die Distanz des Ã¼ber das talseitige hypothetische Dachprofil hinausragenden Dachgeschossteils 3,75 m (siehe HÃ¶henaufnahmeplan). Damit wird die aufgrund der vorliegend mehr als 9 m betragenden (Trauf-)FassadenlÃ¤nge vorgeschriebene Mindestdistanz von 3 m eingehalten.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.4.3 </b>Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 liegt es im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der BaubehÃ¶rde, wenn sie zur Bestimmung der Distanz nach Art. 22 Abs. 3 BZO einzig auf die nÃ¶rdlichste (hypothetische) Giebelfassadenebene abstellt. Diese schneidet sich mit der talseitigen Trauffassade gerade in der nordwestlichsten GebÃ¤udeecke (S01) und ist damit fÃ¼r die besonders geschÃ¼tzte talseitige (westseitige) Optik des GebÃ¤udes ausschlaggebend. Es entspricht auch Sinn und Zweck von Art. 22 Abs. 3 BZO als besonderer Ãsthetiknorm, die Einhaltung des vorgeschriebenen Abstands nur insoweit zu verlangen, als dieser sich auf die fragliche Ansicht des GebÃ¤udes optisch tatsÃ¤chlich auswirkt. Auf die "Tiefe", d.h. die ostwÃ¤rtige Ausdehnung des kritisierten nordwestlichen GebÃ¤udeflÃ¼gels (LÃ¤nge S1âS12) bzw. des restlichen BaukÃ¶rpers kommt es mangels Erkennbarkeit fÃ¼r den talseitigen Betrachter nicht an. Keine Rolle spielen damit der geltend gemachte RÃ¼cksprung von knapp einem halben Meter im Obergeschoss des GebÃ¤udeflÃ¼gels ebenso wenig wie die Tatsache, dass die "Nordseite der Attika" den GebÃ¤udeflÃ¼gel um 1,65 m ostwÃ¤rts Ã¼bertrifft und "auf der nordÃ¶stlichen Seite bis auf den Boden reicht" (siehe Punkte S11 und S12). Fehl geht schliesslich der Einwand, das Attikageschoss dÃ¼rfe nicht Ã¼ber die gesamte LÃ¤nge von der hypothetischen Giebelfassade zurÃ¼ckspringen, weil dadurch der als Dachaufbaute zu qualifizierende Bereich des Dachgeschosses an der Ecke der Attika angeordnet sei. Es sprechen keine GrÃ¼nde dafÃ¼r, den von Dachaufbauten gemÃ¤ss Art. 22 Abs. 3 BZO einzuhaltenden seitlichen Abstand an "der hypothetischen Giebelfassade des Attikageschosses" zu messen, wie es die BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 verlangen. FÃ¼r die wegen der seitlichen Platzierung der Dachaufbaute verpÃ¶nte Ecklastigkeit eines GebÃ¤udes ist richtigerweise der gesamte BaukÃ¶rper zu betrachten und auf die durch dessen <i>Vollgeschosse</i> gebildete Giebelfassade abzustellen (vgl. VGr, 3. September 2009, VB.2009.00254, E 2.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>7.5 </b>Unzutreffend ist schliesslich die RÃ¼ge, E 9.4 des Rekursentscheids sei willkÃ¼rlich, weil die Vorinstanz darin anerkannt habe, die "Dachaufbaute der Attika" sei bÃ¼ndig mit der Giebelseite des Vollgeschosses. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 verkennen, dass die Vorschrift des Art. 22 Abs. 3 BZO nur fÃ¼r die Ã¼ber das hypothetische Dachprofil hinausragenden Bauteile gilt. Das sich innerhalb dieses Profils befindende Attika<i>geschoss</i> darf hingegen â wie von der Vorinstanz richtig erwogen â bis an die Giebelseite des GebÃ¤udes vordringen, zumal die kommunale Ordnung diesbezÃ¼glich nichts anderes vorschreibt.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="erwgung20">Da sich sÃ¤mtliche RÃ¼gen aus den vereinigten Verfahren VB.2010.00704 und VB.2010.00709 als unbegrÃ¼ndet erweisen, sind beide Beschwerden abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten der Verfahren den BeschwerdefÃ¼hrenden <span>1.1 und 1.2 bzw. 2.1 und 2.2 zu je ¼ und unter solidarischer Haftung fÃ¼r ½ aufzuerlegen </span>(<span>§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 14 VRG). </span>Aufgrund der KomplexitÃ¤t der aufgeworfenen Rechtsfragen und des damit verbundenen besonderen Aufwands s<span>ind die BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 bzw. 2.1 und 2.2 zu je ¼ und unter solidarischer Haftung fÃ¼r ½ zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt 3'000.- an die Beschwerdegegner 1.1 und 1.2 zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Der obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 steht als Amtsstelle in diesem Fall keine ParteientschÃ¤digung zu (analog § 17 Abs. 3 VRG). </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden VB.2010.00704 und VB.2010.00709 werden abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 200.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'200.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten der Beschwerdeverfahren werden zu je ¼ und unter solidarischer Haftung fÃ¼r ½ den BeschwerdefÃ¼hrenden 1.1 und 1.2 bzw. 2.1 und 2.2 auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1</span>.1 und 1.2 bzw. 2.1 und 2.2 werden zu je ¼ und unter solidarischer Haftung fÃ¼r ½ zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt 3'000.- an die Beschwerdegegner 1.1 und 1.2 verpflichtet, <span>zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>