<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2019.00016</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219282&amp;W10_KEY=4480715&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2019.00016</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 29.05.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstückgewinnsteuer.<br/><br/>Anfechtungsobjekt ist der vorinstanzliche (reformatorische) Entscheid des Steuerrekursgerichts, weshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten ist, soweit darüberhinaus auch die Aufhebung des Veranlagungs- bzw. Einspracheentscheids verlangt wird (E. 1.2). <br/><br/>Der Steuerpflichtige kann sich nicht erfolgreich auf Vertrauensschutz berufen, wenn durch das Gemeindesteueramt eine fehlerhafte provisorische Berechnung der Grundstückgewinnsteuer vorgenommen wurde, zugleich aber ausdrücklich der Entscheid der (definitiv) veranlagenden Behörde (Gemeinderat) vorbehalten wurde und der Fehler der provisorischen Berechnung dem Steuerpflichtigen offenkundig ins Auge springen musste (E. 2).<br/><br/>Abweisung, soweit auf die Beschwerde einzutreten ist.<br/><br/>Abweichende Meinung einer Kammerminderheit.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINN">GRUNDSTÃCKGEWINN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWERT">LANDWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWERTERMITTLUNG">LANDWERTERMITTLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROVISORISCHE EINSCHÃTZUNG">PROVISORISCHE EINSCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN">VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="ungerade">§ 153 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 153 Abs. III StG</span><br/><span class="ungerade">§ 209 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 210 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 213 StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=43354" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2019.00016</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">29. Mai 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichter Reto HÃ¤ggi Furrer, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Felix Blocher. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde C, vertreten durch den Gemeinderat, dieser vertreten durch die D AG, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A (nachfolgend der Pflichtige) war EigentÃ¼mer des BaugrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01, â¦, C. Er beauftragte zu einem unbekannten Zeitpunkt die "Firma E", Kaufinteressenten zu suchen. Am 27. Januar 2014 schloss der Pflichtige mit der nachmaligen KÃ¤uferschaft eine Reservationsvereinbarung ab. Am 3. Februar 2014 errechnete das Gemeindesteueramt C auf Bitten der Firma E unter Annahme eines Verkehrswerts vor 20 Jahren von Fr.â¦/m<sup>2</sup> (bzw. Fr. â¦) die HÃ¶he der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer mit Fr. â¦. Die Berechnung wurde mit "Provisorische GrundstÃ¼ckgewinnsteuerverfÃ¼gung vom 03.02.2014" Ã¼berschrieben und enthielt folgenden Hinweis: "Rechtsmittel: Gegen diese VerfÃ¼gung kann kein Rechtsmittel erhoben werden. Die definitive Veranlagung erfolgt nach der EigentumsÃ¼bertragung aufgrund der einzureichenden SteuererklÃ¤rung durch die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde.".</p> <p class="Sachverhalt2"><a id="_GoBack"></a><b>B. </b>Am 31. MÃ¤rz 2014 verÃ¤usserte der Pflichtige das vorgenannte GrundstÃ¼ck fÃ¼r Fr. â¦ an die KÃ¤uferschaft. Aus Anlass dieser HandÃ¤nderung auferlegte der Gemeinderat C dem Pflichtigen am 15. Mai 2014 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦. Der am 16. Mai 2014 an den Vertreter des Pflichtigen versandte Beschluss wurde von diesem nicht abgeholt.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Nachdem der Gemeinderat C bemerkte, dass dem Veranlagungsentscheid ein unrichtiger Verkehrswert vor 20 Jahren zugrunde lag, erliess er am 10. Juni 2014 einen neuen Beschluss, nun unter Annahme eines Verkehrswerts vor 20 Jahren von Fr. â¦/m<sup>2</sup> (bzw. von Fr. â¦) und errechnete so eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦. Dieser Beschluss wurde am 11. Juni 2014 an den Vertreter des Pflichtigen versandt. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Eine hiergegen erhobene Einsprache des Pflichtigen wies der Gemeinderat C am 11. Oktober 2016 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt1">Das Steuerrekursgericht hiess am 12. Juli 2017 einen Rekurs des Pflichtigen teilweise gut, hob den Einspracheentscheid auf und wies die Sache zur weiteren Untersuchung an den Gemeinderat zurÃ¼ck. Das Gericht kam einerseits zum Schluss, dass der Pflichtige sich nicht auf ein schutzwÃ¼rdiges Vertrauen berufen kÃ¶nne und die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde wÃ¤hrend der laufenden Einsprachefrist berechtigt sei, auf eine Veranlagung zu Gunsten und zu Lasten des Pflichtigen zurÃ¼ckzukommen. Andererseits liege ein Untersuchungsmangel vor, da die VeranlagungsbehÃ¶rde ohne jede Untersuchung der Planungsgeschichte fÃ¼r die Festlegung des Verkehrswerts eines BaugrundstÃ¼cks am Stichtag vor 20 Jahren auf den SchÃ¤tzwert fÃ¼r Landwirtschaftsland abstelle. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Erwgung2">Am 7. November 2017 wies der Gemeinderat C nach Vornahme der geforderten Untersuchungshandlungen die Einsprache wiederum ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>IV. </b> </p> <p class="Erwgung2">Am 12. Februar 2019 hiess das Steuerrekursgericht den Rekurs des Pflichtigen teilweise gut, setzte den Verkehrswert vor 20 Jahren mit Fr. â¦/m<sup>2</sup> oder Fr. â¦ fest und schloss so auf eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>V. </b> </p> <p class="Erwgung2">Mit Beschwerde vom 20. MÃ¤rz 2019 beantragte der Pflichtige dem Verwaltungsgericht sinngemÃ¤ss, die Entscheide des Steuerrekursgerichts vom 12. Februar 2019 und 12. Juli 2017, der Einsprachentscheid der Beschwerdegegnerin vom 7. November 2017, der Beschluss der Beschwerdegegnerin vom 11. Oktober 2016 sowie der Veranlagungsentscheid der Beschwerdegegnerin vom 10. Juni 2014 seien aufzuheben und es sei die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf maximal Fr. â¦ festzusetzen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten Staat. </p> <p class="Sachverhalt1">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Gemeinde C in ihrer Beschwerdeantwort vom 29. April 2019 auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen, soweit auf die Beschwerde einzutreten sei. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.</span><span> </span><span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der Rekursentscheid des Steuerrekursgerichts ist ein reformatorischer Entscheid, der an die Stelle des Einspracheentscheids tritt, soweit dieser angefochten wurde (Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 149 N. 8). Anfechtungsobjekt im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht ist der Entscheid des Steuerrekursgerichts (vgl. § 153 Abs. 1 StG). Im vorliegenden Fall ist im Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 12. Februar 2019 die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer neu berechnet worden â dieser Entscheid ersetzt damit vollumfÃ¤nglich den Einspracheentscheid der VeranlagungsbehÃ¶rde vom 7. November 2017. Daher kann auf die AntrÃ¤ge des Pflichtigen auf Aufhebung der vor dem Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 12. Februar 2019 ergangenen Entscheide nicht eingetreten werden, da diese durch den Entscheid des Steuerrekursgerichts ersetzt wurden und damit nicht mehr Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens sein kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Vor Verwaltungsgericht nicht mehr umstritten ist, ob die Beschwerdegegnerin berechtigt war, ihren ersten Veranlagungsentscheid vom 15. Mai 2014 wÃ¤hrend laufender Rechtsmittelfrist durch den Veranlagungsentscheid vom 10. Juni 2014 zu ersetzen. Ebenso wenig ist die Berechnung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer umstritten. Der Pflichtige beruft sich heute einzig auf das aus Art. 9 der Bundesverfassung (BV) fliessende Prinzip des Vertrauensschutzes und verlangt, dass die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer entsprechend der ihm mitgeteilten Berechnung des Steueramts der Gemeinde C vom 3. Februar 2014 mit max. Fr. â¦ veranlagt werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Dabei ist der GrundstÃ¼ckgewinn gemÃ¤ss § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Vorbereitung der EinschÃ¤tzung fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer obliegt dem Gemeindesteueramt (§ 209 Abs. 1 StG). Die eigentliche Entscheidbefugnis kommt dem Gemeindesteueramt jedoch nicht zu: Die EinschÃ¤tzung erfolgt durch den Gemeinderat oder eine von ihm gewÃ¤hlte, unter dem Vorsitz eines seiner Mitglieder amtende Kommission (§ 210 Abs. 1 StG). Dabei kann das Gemeindesteueramt dem EinschÃ¤tzungsentscheid der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde auch dadurch nicht vorgreifen, dass es der steuerpflichtigen Person eine Steuerberechnung zustellt. Die Gemeinde ist an eine solche Berechnung nicht gebunden, wobei aber immerhin der Grundsatz des Verhaltens nach Treu und Glauben vorbehalten bleibt (VGr, 11. Dezember 1991, StE 1992 B 99.2 Nr. 5).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>Der in Art. 9 BV verankerte Grundsatz von Treu und Glauben statuiert ein Verbot widersprÃ¼chlichen Verhaltens und verleiht einer Person Anspruch auf Schutz des berechtigten Vertrauens in behÃ¶rdliche Zusicherungen oder sonstiges, bestimmte Erwartungen begrÃ¼ndendes Verhalten der BehÃ¶rden (BGE 131 II 627 E. 6.1). Voraussetzung fÃ¼r eine Berufung auf Vertrauensschutz ist indes, dass die betroffene Person sich berechtigterweise auf die Vertrauensgrundlage verlassen durfte und gestÃ¼tzt darauf nachteilige Dispositionen getroffen hat, die sie nicht mehr rÃ¼ckgÃ¤ngig machen kann; die Berufung auf Treu und Glauben scheitert sodann, wenn ihr Ã¼berwiegende Ã¶ffentliche Interessen entgegenstehen. Im Steuerrecht hat der Grundsatz von Treu und Glauben nur eine beschrÃ¤nkte Tragweite, vor allem, wenn er im Widerspruch zum LegalitÃ¤tsprinzip steht (BGE 131 II 627 E. 6.1). </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>Nach der Rechtsprechung zum Grundsatz von Treu und Glauben kann eine (selbst unrichtige) Auskunft, welche eine BehÃ¶rde dem BÃ¼rger erteilt, unter gewissen UmstÃ¤nden Rechtswirkungen entfalten. Voraussetzung dafÃ¼r ist, dass: </p> <p class="Erwgung3">- es sich um eine vorbehaltlose Auskunft der BehÃ¶rden handelt; </p> <p class="Erwgung3">- die Auskunft sich auf eine konkrete, den BÃ¼rger berÃ¼hrende Angelegenheit bezieht; </p> <p class="Urteilstext">- die Amtsstelle, welche die Auskunft gegeben hat, hierfÃ¼r zustÃ¤ndig war oder der BÃ¼rger sie aus zureichenden GrÃ¼nden als zustÃ¤ndig betrachten durfte; </p> <p class="Urteilstext">- der BÃ¼rger die Unrichtigkeit der Auskunft nicht ohne Weiteres hat erkennen kÃ¶nnen; </p> <p class="Urteilstext">- der BÃ¼rger im Vertrauen hierauf Dispositionen getroffen hat, die nicht ohne Nachteil rÃ¼ckgÃ¤ngig gemacht werden kÃ¶nnen; </p> <p class="Urteilstext">- die Rechtslage zur Zeit der Verwirklichung noch die gleiche ist wie im Zeitpunkt der Auskunftserteilung; </p> <p class="Urteilstext">- das Interesse an der richtigen Durchsetzung des objektiven Rechts dasjenige des Vertrauensschutzes nicht Ã¼berwiegt (BGE 137 II 182 E. 3.6.2; BGr, 12. Juni 2018, 2C_199/2017, E. 3.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.1 </b>Es trifft durchaus zu, dass die am 3. Februar 2014 erstellte GrundstÃ¼ckgewinnsteuerberechnung den Briefkopf des Steueramts der Gemeinde C trÃ¤gt und von der SteuersekretÃ¤rin der Gemeinde unterzeichnet ist. Indessen enthÃ¤lt diese Berechnung bereits in der Ãberschrift den Hinweis, dass es sich um eine <i>"provisorische"</i> VerfÃ¼gung handle. Weiter wird unter dem Titel "Rechtsmittel" ausgefÃ¼hrt, dass die definitive Veranlagung durch die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde nach EigentumsÃ¼bertragung und Einreichung der SteuererklÃ¤rung erfolge. Damit fehlt es schon an einer vorbehaltlosen ErklÃ¤rung hinsichtlich der zu veranlagenden GrundstÃ¼ckgewinnsteuer. Ebenso wird ausdrÃ¼cklich der Entscheid "der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde" vorbehalten, womit dem Adressaten der provisorischen Berechnung auch aufgezeigt wird, dass das Gemeindesteueramt nicht die veranlagende BehÃ¶rde sein kann. Diese Darstellung der Kompetenzen entspricht der gesetzlichen Ordnung (vgl. E. 2.2 vorstehend), wonach im Fall der Beschwerdegegnerin der Gemeinderat und nicht das Steueramt fÃ¼r die Veranlagung zustÃ¤ndig ist. </p> <p class="Urteilstext">Hinzu kommt, dass die Auskunft an ein professionelles ImmobilienmaklerbÃ¼ro ging (â¦), welchem diese gesetzliche Regelung bekannt sein musste. Es sind daher auch keine zureichenden GrÃ¼nde ersichtlich, welche im vorliegenden Fall den EmpfÃ¤nger der provisorischen Berechnung dazu verleiten kÃ¶nnten, das Gemeindesteueramt als fÃ¼r die Veranlagung zustÃ¤ndig zu erachten. </p> <p class="Urteilstext">Damit kann sich der Pflichtige nicht erfolgreich auf Vertrauensschutz berufen: Es fehlt an einer vorbehaltlosen Auskunft der BehÃ¶rde und zudem musste dem Adressaten der Berechnung bewusst sein, dass die ZustÃ¤ndigkeit fÃ¼r die Veranlagung nicht bei der die Auskunft erteilenden BehÃ¶rde lag. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.2 </b>Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den vom Pflichtigen angefÃ¼hrten Homepages der Gemeinde C, der Notariate oder des kantonalen Steueramts. In keiner dieser VerÃ¶ffentlichungen wird die VeranlagungszustÃ¤ndigkeit fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer dem kommunalen Steueramt zugewiesen. AusdrÃ¼cklich wird (etwa in der Homepage der Notariate) lediglich fÃ¼r die Berechnung der <i>mutmasslichen</i> GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf das Gemeindesteueramt der Liegenschaftsgemeinde verwiesen. Ebenso wenig lÃ¤sst sich den Formularen betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer etwas anderes entnehmen: Dass die Einreichung beim zustÃ¤ndigen Gemeindesteueramt zu erfolgen hat, impliziert nicht dessen Veranlagungskompetenz.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.3 </b>DarÃ¼ber hinaus musste der Fehler der provisorischen Berechnung dem Pflichtigen offenkundig in die Augen springen: Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck wurde erst im Mai 2012 von der Landwirtschaftszone in die Kernzone umgezont. Den Akten ist zu entnehmen, dass der Pflichtige im Jahr 2013 und damit mehr oder weniger anschliessend an die Umzonung eine Bebauungsstudie in Auftrag gab und anschliessend das MaklerbÃ¼ro mit der Suche nach einem KÃ¤ufer beauftragte. Damit musste dem Pflichtigen bewusst sein, dass das GrundstÃ¼ck zwanzig Jahre vor dem Verkauf noch in der Landwirtschaftszone lag und damals keinesfalls einen Wert von Fr. â¦ /m2 aufwies. Umgekehrt war der Sachverhalt fÃ¼r die Gemeinde weniger gut erkennbar, da im Jahr 2012 nur zwei GrundstÃ¼cke der fraglichen Kernzone als Bauland zugeschlagen wurden.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.4 </b>Damit kann offenbleiben, ob der Pflichtige das GrundstÃ¼ck auch bei einer zutreffenden Berechnung verkauft hÃ¤tte. DafÃ¼r sprechen grundsÃ¤tzlich die UmstÃ¤nde, welche die Vorinstanz anfÃ¼hrt (S. 7 des angefochtenen Urteils). </p> <p class="Erwgung3">Selbst wenn aber hier eine an sich schÃ¼tzenswerte Vertrauensgrundlage zugunsten des Pflichtigen und eine nicht wieder rÃ¼ckgÃ¤ngig zu machende nachteilige Disposition anzunehmen wÃ¤ren, mÃ¼sste weiter geprÃ¼ft werden, ob nicht Ã¼berwiegende Ã¶ffentliche Interessen der Berufung auf Treu und Glauben entgegenstehen (vgl. vorstehend E. 2.3.2. in fine). Das Steuerrecht, das vom Grundsatz der GesetzmÃ¤ssigkeit der Besteuerung beherrscht ist, liesse jedenfalls in einem Fall wie hier eine vom materiellen Recht krass abweichende Festsetzung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nicht zu (BGr, 11. November 2009, E. 2.2 in fine).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.5 </b>Zuzustimmen ist dem Pflichtigen immerhin darin, dass das Gemeindesteueramt mindestens nach der Aktenlage vor Verwaltungsgericht insofern unsorgfÃ¤ltig gearbeitet hat, als es seiner ersten provisorischen Berechnung einen falschen Anlagewert zugrunde gelegt hat und so eine deutlich zu tiefe provisorische GrundstÃ¼ckgewinnsteuer errechnete. Ebenfalls zu Ã¼berdenken ist die Ã¤ussere Form der Mitteilung der provisorischen Berechnung als "provisorische VerfÃ¼gung". All dies Ã¤ndert aber an dem vorstehend AusgefÃ¼hrtem nichts. </p> <p class="Erwgung3">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde, soweit auf sie einzutreten ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten dem Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG) und steht ihm keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 und § 152 StG, je in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Aufwendungen der Beschwerdegegnerin im vorliegenden Beschwerdeverfahren beschrÃ¤nkten sich auf eine kurze Beschwerdeantwort, in welcher im Wesentlichen bereits frÃ¼her getÃ¤tigte Aussagen wiederholt wurden. Damit liegen keine BemÃ¼hungen vor, welche Ã¼ber das Mass hinausgegangen sind, das von einer Amtsstelle im Rahmen ihrer gewÃ¶hnlichen TÃ¤tigkeit erwartet werden darf und ergibt sich kein Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung (§ 152 StG in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. </span><span>Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. <span>Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="Urteilstext">Abweichende Meinung einer Kammerminderheit:</p> <p class="Urteilstext">(§ 71 VRG in Verbindung mit § 124 des Gesetzes Ã¼ber die Gerichts- und BehÃ¶rdenorganisation im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010)</p> <p class="Urteilstext">Eine Mehrheit des SpruchkÃ¶rpers kommt in E. 2.4.1 f. zum Ergebnis, es liege schon deshalb keine Vertrauensgrundlage vor, weil die "VerfÃ¼gung" als provisorisch bezeichnet und auf die ZustÃ¤ndigkeit des Gemeinderats fÃ¼r die definitive Veranlagung verwiesen worden sei. Einer Kammerminderheit kann sich dieser BegrÃ¼ndung nicht anschliessen.</p> <p class="Urteilstext">Die provisorische Berechnung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ist ein in der Praxis weit verbreitetes â wenn auch gesetzlich nicht vorgesehenes â Institut. Seine vorrangige Bedeutung liegt darin, der KÃ¤uferschaft Kenntnis vom mutmasslich geschuldeten Steuerbetrag zu geben. Damit wird der KÃ¤uferschaft ermÃ¶glicht, den mutmasslichen Steuerbetrag als Teil der Kaufzahlung zu Handen der Gemeinde sicherzustellen, um die Inanspruchnahme des gesetzlichen Pfandrechts (§ 208 StG) von Anfang an zu verhindern. Anderseits kann aber auch ein BedÃ¼rfnis der VerkÃ¤uferschaft bestehen, vor dem Entscheid Ã¼ber eine HandÃ¤nderung Kenntnis Ã¼ber die voraussichtliche HÃ¶he des Steuerbetrags zu erhalten und ihre Handlungen danach auszurichten (vgl. fÃ¼r einen Anwendungsfall VGr ZG, 30. Oktober 2018, A 2017 8, GVP 2018 S. 87 ff.). Dies gilt umso mehr, als die definitive EinschÃ¤tzung erst nach der HandÃ¤nderung erfolgt und damit gar keine MÃ¶glichkeit besteht, vor der VermÃ¶gensdisposition einen rechtskrÃ¤ftigen behÃ¶rdlichen Entscheid Ã¼ber die Steuerfolgen zu erwirken.</p> <p class="Urteilstext">Der Kammermehrheit ist zunÃ¤chst darin zuzustimmen, dass eine provisorische Berechnung durch das Steueramt die definitive EinschÃ¤tzung durch die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde grundsÃ¤tzlich nicht prÃ¤judizieren kann. Daraus folgt indes nicht, dass die provisorische Berechnung kein rechtlich geschÃ¼tztes Vertrauen begrÃ¼nden kÃ¶nnte. Es liegt vielmehr gerade in der Natur des Vertrauensschutzes, dort zu greifen, wo der definitive Entscheid von einer vorangegangenen Zusicherung oder Auskunft zu Ungunsten der betroffenen Person abweicht, die frÃ¼here Auskunft mithin unzutreffend war (Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., Bern 2014, § 22 Rz. 15; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2016, Rz. 667 ff.). Was sodann die ZustÃ¤ndigkeit betrifft, kann es hier nur darum gehen, ob das Steueramt als fÃ¼r die <i>provisorische </i>Berechnung zustÃ¤ndig erachtet werden durfte, was hier jedenfalls nur schon deshalb zu bejahen ist, weil die Beschwerdegegnerin in ihrem Internetauftritt ausdrÃ¼cklich das Steueramt als hierfÃ¼r zustÃ¤ndig bezeichnet. Angesichts der oben dargelegten Praxisrelevanz der provisorischen Steuerberechnung besteht sodann wenig Raum fÃ¼r einen allgemeinen Vorbehalt der BehÃ¶rde; namentlich soweit es um die Sicherstellung der Steuerforderung geht, ist dem KÃ¤ufer ein Anspruch auf Vorabberechnung zuzugestehen, die nicht mit einem Vorbehalt versehen werden kann (vgl. Beatrice Weber-DÃ¼rler, Vertrauensschutz im Ã¶ffentlichen Recht, Basel 1983, S. 83). Mithin stellt die provisorische Steuerberechnung zumindest hinsichtlich der ungefÃ¤hren HÃ¶he der Steuerforderung grundsÃ¤tzlich eine taugliche Vertrauensgrundlage dar. Die gegenteilige Auffassung der Kammermehrheit entleerte die provisorische Steuerberechnung und die darauf basierende Sicherstellung durch die KÃ¤uferschaft zumindest insofern ihres Sinns, als die KÃ¤uferschaft nicht darauf vertrauen kÃ¶nnte, nicht doch noch in Anspruch genommen zu werden, weil dem Steueramt bei der provisorischen Berechnung nicht erkennbare Fehler unterlaufen waren und die Sicherstellung deshalb zu gering ausfiel; das liesse sich nicht mit Art. 9 BV vereinbaren. </p> <p class="Urteilstext">Ob die falsche Berechnung hier auch eine Vertrauensgrundlage fÃ¼r die VerkÃ¤uferschaft bewirken konnte, erscheint allerdings eher fraglich, nachdem es erkennbar in erster Linie darum ging, die HÃ¶he der Sicherheitsleistung festzulegen. Wie es sich damit verhÃ¤lt, kann indes offenbleiben, weil auch die Kammerminderheit aus den in ErwÃ¤gung 4.2.3 genannten GrÃ¼nden zum Schluss kommt, dass der Pflichtige die Unrichtigkeit der provisorischen Berechnung erkennen musste und er sich deshalb nicht erfolgreich auf den Vertrauensschutz berufen kann.</p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r richtiges Protokoll,</p> <p class="Urteilstext">der Gerichtsschreiber:</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>