<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00380</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219332&amp;W10_KEY=4480702&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00380</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.06.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Anforderungen an eine Arealüberbauung, insbesondere hinsichtlich Wohnhygiene und Wohnqualität. Kognition.<br/><br/>Im Gegenzug zu den erheblichen Privilegierungen gemäss § 72 Abs. 1 PBG stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für die Regelbauweise hinausgehen. § 71 Abs. 1 PBG eröffnet den Verwaltungsbehörden einen Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden Aufzählung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgeführt werden. Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfälligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden gesetzgeberischen Konzept werden somit die bei Arealüberbauungen gewährten substanziellen Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insb. Geschosszahl; Gebäudehöhe; Ausnützung) durch die Vorgaben von § 71 PBG kompensiert, wobei die besonders gute Gestaltung und die Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung im Vordergrund steht (E. 5.1).<br/><br/>Das Verwaltungsgericht verfügt bei der Überprüfung des vorinstanzlichen Entscheids lediglich über eine Rechtskontrolle; es hat zu prüfen, ob sich der Rekursentscheid unter Berücksichtigung der erstinstanzlichen Entscheidgründe als rechtmässig erweist; eine Überprüfung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (E. 5.2).<br/><br/>Der geplanten Überbauung ist die Arealüberbauungsqualität nicht abzusprechen; die Beurteilung durch die Baubewilligungsbehörde und die Vorinstanz erscheint nicht als rechtsverletzend, sondern hält sich im Rahmen einer pflichtgemässen Ermessensbetätigung (E. 6.5).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNGSWÃRDIGKEIT">AREALÃBERBAUUNGSWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHEIDUNGSSPIELRAUM">ENTSCHEIDUNGSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSKONTROLLE">RECHTSKONTROLLE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNHYGIENE">WOHNHYGIENE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 31 Abs. 2 LSV</span><br/><span class="ungerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 71 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 71 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 72 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 301 Abs. 1 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=42701" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00380</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. Juni 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Jonas Alig.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>â¦ ,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Stiftung F, vertreten durch RA G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion des Stadtrates ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 24. Oktober 2017 erteilte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich der Stiftung F die Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung einer ArealÃ¼berbauung mit fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤usern sowie einer Unterniveaugarage auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der H-Strasse in ZÃ¼rich.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die dagegen von A, B, C und D erhobenen Rekurse wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 1. Juni 2018 ab, soweit es darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhoben A, B, C und D mit gemeinsamer Eingabe vom 29. Juni 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht ZÃ¼rich mit den AntrÃ¤gen, es seien der Rekursentscheid vom 1. Juni 2018 sowie der Bauentscheid vom 24. Oktober 2017 und die GesamtverfÃ¼gung vom 25. Juli 2017 aufzuheben; eventualiter sei der Rekursentscheid aufzuheben und die Angelegenheit zum Neuentscheid zurÃ¼ckzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</p> <p class="Urteilstext">Am 9. Juli 2018 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bauherrschaft stellte mit Eingabe vom 22. August 2018 den Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen, zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer, zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Die kantonale Baudirektion beantragte am 28. August 2018 unter Verweis auf den Mitbericht des Tiefbauamts des Kantons ZÃ¼rich vom 23. August 2018 die Abweisung der Beschwerde. Mit Vernehmlassung vom 4. September 2018 stellte auch die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich den Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen. Mit Replik vom 17. September 2018 hielten die BeschwerdefÃ¼hrenden an ihren AntrÃ¤gen fest. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich verzichtete am 27. September 2018 auf die Erstattung einer Duplik. Die Bauherrschaft erstattete ihre Duplik am 1. Oktober 2018. Am 15. Oktober 2018 reichten die BeschwerdefÃ¼hrenden eine Triplik ein. Mit Eingabe vom 23. Oktober 2018 verzichtete die Bauherrschaft auf eine weitere Stellungnahme. Mit Eingabe vom 8. Februar 2019 teilten die BeschwerdefÃ¼hrenden mit, dass der BeschwerdefÃ¼hrer 1 seine Liegenschaften altershalber an die BeschwerdefÃ¼hrenden 2 und 3 Ã¼bertragen habe und aus diesem Grunde aus dem Rubrum zu streichen sei.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Laut Eingabe der BeschwerdefÃ¼hrenden vom 8. Februar 2019 hat A (BeschwerdefÃ¼hrer 1) das Eigentum an seinen Liegenschaften altershalber den BeschwerdefÃ¼hrenden 2 und 3 Ã¼bertragen. Er sei daher im Rubrum zu streichen. Damit hat A am Ausgang des Beschwerdeverfahrens offensichtlich kein Interesse mehr und verzichtet auf Parteistellung. Er ist daher antragsgemÃ¤ss aus dem Rubrum zu streichen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BaugrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen gemÃ¤ss der geltenden Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich in der Wohnzone W2 bzw. in der Freihaltezone. Die Bauherrschaft plant die Erstellung von fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤usern mit insgesamt 127 Wohnungen sowie einer Unterniveaugarage mit 95 AutoabstellplÃ¤tzen als ArealÃ¼berbauung.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen zusammenfassend geltend, das Bauvorhaben erfÃ¼lle die Anforderungen von § 71 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) an eine ArealÃ¼berbauung insbesondere hinsichtlich Wohnhygiene und WohnqualitÃ¤t nicht. Eine zu grosse Anzahl Wohnungen sei ungenÃ¼gend belichtet und besonnt. Ausserdem seien zu viele lÃ¤rmempfindliche RÃ¤ume den Immissionen der stark befahrenen H-Strasse ausgesetzt. Die Voraussetzungen fÃ¼r eine Ausnahmebewilligung gemÃ¤ss Art. 31 Abs. 2 der LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) seien nicht erfÃ¼llt. Die Vorinstanz sei auf die bereits im Rekursverfahren ausfÃ¼hrlich gerÃ¼gten wohnhygienischen MÃ¤ngel und die damit verbundene ungenÃ¼gende QualitÃ¤t der Ãberbauung nicht eingegangen. Darin sei eine klare Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs zu erblicken.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss § 71 Abs. 1 PBG mÃ¼ssen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein. Bei der Beurteilung sind dabei gemÃ¤ss Absatz 2 von § 71 PBG insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das Baurekursgericht beurteilte unter dem Aspekt der Wohnlichkeit und Wohnhygiene vorab die lÃ¤rmrechtliche Situation und erachtete die gesetzlichen Anforderungen des Umweltschutzrechts als erfÃ¼llt. Im Weiteren prÃ¼fte es die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zur Ausrichtung von WohnrÃ¤umen von Mehrzimmerwohnungen (§ 301 Abs. 1 PBG) und kam zum Schluss, dass ein diesbezÃ¼glicher geringfÃ¼giger Mangel ohne Weiteres durch ein leichtes Abdrehen der entsprechenden Fassaden behoben werden kÃ¶nne. Es beurteilte daher die von der BaubewilligungsbehÃ¶rde statuierte Nebenbestimmung in der Baubewilligung als ohne Weiteres zweckdienlich und rechtmÃ¤ssig. Schliesslich prÃ¼fte das Baurekursgericht die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrenden, die Wohnungen, welche im Wesentlichen nach Norden ausgerichtet seien, wÃ¼rden ungenÃ¼gend belichtet und belÃ¼ftet. Die Wohnungen in den Untergeschossen seien regelrecht "verlocht". Das Gericht erachtete die Vorschrift von § 302 PBG als eingehalten und trat im Ãbrigen auf die RÃ¼ge als zu pauschal gefasst und damit nicht ausreichend substanziiert nicht ein.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Was die <i>LÃ¤rmimmissionen</i> der H-Strasse anbelangt, so hat sich der Sachverhalt seit dem Rekursentscheid massgeblich verÃ¤ndert. Die auf der H-Strasse festgesetzte Temporeduktion von 50 km/h auf 30 km/h ist in Rechtskraft erwachsen. Dieser Umstand darf und muss im vorliegenden Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden. Mit der Fachstelle LÃ¤rmschutz des Tiefbauamts des Kantons ZÃ¼rich ist davon auszugehen, dass von der Temporeduktion eine Verkleinerung der LÃ¤rmimmissionen am Tag und in der Nacht um 2â3 dB zu erwarten ist und die Grenzwerte der ES II damit bei den geplanten WohnhÃ¤usern Ã¼berall eingehalten werden kÃ¶nnen, da die Grenzwerte bisher unbestrittenermassen um lediglich 1 dB (tagsÃ¼ber) bzw. 2â3 dB (nachts) Ã¼berschritten wurden. Dieser Umstand wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht ernsthaft infrage gestellt. Die Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemÃ¤ss Art. 31 Abs. 2 LSV mÃ¼ssen daher im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht mehr beurteilt werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>In seinen ErwÃ¤gungen hat das Baurekursgericht auf die von den BeschwerdefÃ¼hrenden gerÃ¼gten wohnhygienischen MÃ¤ngel im Einzelnen Bezug genommen und ist zum Schluss gelangt, dass die streitbetroffenen Wohnungen den gesetzlichen Anforderungen an <i>Besonnung, Belichtung und BelÃ¼ftung</i> genÃ¼gen. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden kann dem Baurekursgericht damit keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs der BeschwerdefÃ¼hrenden zur Last gelegt werden. Die Einhaltung der gesetzlichen (Minimal‑)Anforderungen von § 301 und § 302 PBG wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht bestritten. Es erÃ¼brigt sich daher eine ÃberprÃ¼fung der entsprechenden AusfÃ¼hrungen des Baurekursgerichts.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Im Gegenzug zu den erheblichen Privilegierungen gemÃ¤ss § 72 Abs. 1 PBG stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche Ã¼ber das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass fÃ¼r die Regelbauweise hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darÃ¼berhinausgehend, dass Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein mÃ¼ssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohn­hygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung.</p> <p class="Erwgung2">§ 71 Abs. 1 PBG erÃ¶ffnet den VerwaltungsbehÃ¶rden einen Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden AufzÃ¤hlung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgefÃ¼hrt werden (vgl. zum Ganzen Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage 2011, S. 134). Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfÃ¤lligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden gesetzgeberischen Konzept werden somit die bei ArealÃ¼berbauungen gewÃ¤hrten substanziellen Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insb. Geschosszahl; GebÃ¤udehÃ¶he; AusnÃ¼tzung) durch die Vorgaben von § 71 PBG kompensiert, wobei die besonders gute Gestaltung und die Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung im Vordergrund steht (BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des vorinstanzlichen Entscheids lediglich Ã¼ber eine Rechtskontrolle; es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist; eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, 17. De­zember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Dem angefochtenen Projekt liegt ein privater Studienauftrag zugrunde, welchen die Bauherrin zur Entwicklung der ArealÃ¼berbauung in Auftrag gab. FÃ¼nf verschiedene ArchitekturbÃ¼ros wurden mit der Ausarbeitung von dem vorgegebenen Programm entsprechenden ProjektvorschlÃ¤gen betraut. In einer ersten Phase entsprach keines der Projekte den Anforderungen des Programms vollumfÃ¤nglich. Das siebenkÃ¶pfige Beurteilungsgremium entschied sich daher, zwei ArchitekturbÃ¼ros mit der Ãberarbeitung ihrer Projekte zu beauftragen. Nach Vergleich der Ã¼berarbeiteten Projekte kam das Beurteilungsgremium einstimmig zum Schluss, das Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildende Ãberbauungsprojekt zur AusfÃ¼hrung zu empfehlen. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte das Gremium an, dass das Projekt sowohl in stÃ¤dtebaulicher und aussenrÃ¤umlicher Ausformulierung als auch in seiner architektonischen Umsetzung Ã¼berzeuge. Die Vielfalt der Wohnungsgrundrisse und ihre spannenden Raumfolgen seien auf die Zielgruppe "Best Ager" zugeschnitten. Im Weiteren zeichne sich das Projekt durch seine Nachhaltigkeit und eine hohe Wirtschaftlichkeit aus.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Dass das geplante Bauvorhaben die erhÃ¶hten gestalterischen Anforderungen der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Quartier erfÃ¼llt, ist unbestritten und bedarf grundsÃ¤tzlich keiner weiteren ErlÃ¤uterungen. Im Rahmen der Gesamtbeurteilung ist immerhin darauf hinzuweisen, dass sich das BaugrundstÃ¼ck innerhalb eines kommunal inventarisierten Natur- und Landschaftsschutzobjekts befindet, auf welches bei der Planung RÃ¼cksicht zu nehmen war. Entsprechend wurde bereits in der Aufgabenstellung zum Studienauftrag darauf hingewiesen, dass das Bebauungskonzept der Hanglage RÃ¼cksicht zu tragen habe und die wichtigen Sichtachsen Richtung I-HÃ¼gel bis hin zum K-Berg von der Strasse aus partiell zu erhalten seien. Entsprechend erwog die BaubewilligungsbehÃ¶rde in der Baubewilligung, die geplanten baulichen VerÃ¤nderungen hÃ¤tten keine BeeintrÃ¤chtigung des Schutzwerts des Natur- und Landschaftsschutzobjekts zur Folge, da die Einsehbarkeit in den Landschaftsraum weiterhin gewÃ¤hrleistet sei. Diese Forderung nach Durchsicht in den Landschaftsraum ergibt sich aus der Lage des BaugrundstÃ¼cks und den Anforderungen des Landschaftsschutz­objekts. Sie ist ohne Weiteres nachvollziehbar und wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden im Ãbrigen auch nicht infrage gestellt. Damit war die Platzierung der zu erstellenden Baumasse bis zu einem gewissen Grad vorgegeben. Die Realisierung eines langen BaukÃ¶rpers entlang der H-Strasse fiel daher beispielswiese bereits aus diesem Grunde ausser Betracht. Alle fÃ¼nf Projekte versuchten dementsprechend, den Einblick in den Landschaftsraum hangabwÃ¤rts zu gewÃ¤hrleisten. Mit Ausnahme eines Projekts sahen alle Projekte die Erstellung von Punktbauten vor. Ein Projekt schlug die Errichtung von langen, vom Strassenniveau hangabwÃ¤rts abgetreppten Zeilenbauten vor.</p> <p class="Erwgung2">Der Nachteil von Punktbauten liegt auf der Hand: Nicht alle Wohnungen kÃ¶nnen optimal ausgerichtet werden. BezÃ¼glich sieben Wohnungen in den HÃ¤usern A und C hat die BaubewilligungsbehÃ¶rde zur Verbesserung der Ausrichtung der Wohnungen eine leichte Abdrehung der BaukÃ¶rper verlangt. Dass die Anforderungen von § 301 Abs. 1 PBG damit eingehalten werden kÃ¶nnen, ist unbestritten. Was die von den BeschwerdefÃ¼hrenden gerÃ¼gten Untergeschosswohnungen anbelangt, so hat bereits das Fachgremium bei der Beurteilung der Projekte des Studienauftrags diesen Nachteil erkannt. In seinem Bericht fÃ¼hrt es aus, dass einige Erdgeschosswohnungen hangseitig recht stark eingegraben seien. Den damit verbundenen Nachteilen werde durch eine lichte RaumhÃ¶he von 2,80 m entgegengewirkt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die Anforderungen an die planenden Architekten sahen als primÃ¤re Zielgruppe der kÃ¼nftigen Bewohner Personen in der Altersgruppe 50 plus (sog. "Best Ager") vor, wobei darunter nach der Vorstellung der Bauherrschaft primÃ¤r die Altersgruppe zwischen 50 und 65 Jahren verstanden wird. GemÃ¤ss Aufgabenstellung an die Planer sollen die Wohnungen einen direkten, stufenfreien Zugang mit Lift ab der Tiefgarage bzw. ab dem Erdgeschoss aufweisen. Die VerkehrsflÃ¤chen innerhalb der Wohnungen sollen mÃ¶glichst gering sein; lange Korridore sind zu vermeiden. Die Grundrisse sollen zweckmÃ¤ssig sein, eine mÃ¶glichst individuelle Gestaltung zulassen und ausreichend Stauraum und Keller aufweisen. Ein hoher Ausbaustandard bei wichtigen Elementen wie Fenstern, TreppenhÃ¤usern und AussenflÃ¤chen sollen zu einer hochwertigen und langlebigen Gesamterscheinung der Ãberbauung beitragen. Die Ãberbauung soll Begegnungszonen aufweisen, welche in den HÃ¤usern einen Aufenthalt und Austausch ausserhalb der privaten Wohneinheiten ermÃ¶glichen. Als leitende Idee nannte die Bauherrschaft im Studienauftrag beispielsweise eine gehobene Hotelanlage mit einer schÃ¶nen Lounge/Bibliothek respektive einer Aussenanlage mit hoher AufenthaltsqualitÃ¤t.</p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss Bericht des Fachgremiums hÃ¤lt das Ã¼berarbeitete, prÃ¤mierte und anschliessend dem Baugesuch zugrunde gelegte Projekt diese Anforderungen ein. Das Projekt folge dem Grundsatz der Nachbarschaft. Die gegenseitige Ausrichtung der Bauten und die interne Erschliessung schaffe einen starken Bezug zwischen den HÃ¤usern. Da ein Teil der Wohnungen nach Aussen gerichtet sei, bestehe Raum fÃ¼r unterschiedliche WohnbedÃ¼rfnisse. Die Wohnungen seien gegenÃ¼ber dem ursprÃ¼nglichen Entwurf in der Grundrisskonzeption gebrauchsfreundlicher geworden. Es gebe immer noch Wohnungen, die sich nicht optimal einrichten liessen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Die zu beurteilende Ãberbauung ist nicht fÃ¼r Familien mit Kindern geplant und soll ausserdem aktive Menschen ansprechen, die teilweise nicht das ganze Jahr anwesend sind. Entsprechend weisen einige Wohnungen 4 Zimmer, die grosse Mehrheit 3 Zimmer und weniger auf. Geplant ist eine besondere Wohnform, welche sich an ein spezielles Publikum richtet. Entsprechend ausgestaltet sind die Anforderungen an die Planer und damit verbunden die Bewertung durch die private Jury und die BaubewilligungsbehÃ¶rde.</p> <p class="Erwgung2">Der Umstand, dass einzelne Wohnungen bzw. deren Balkone gegen Nordosten oder Nordwesten ausgerichtet sind, ist â wie bereits ausgefÃ¼hrt wurde â Folge der gewÃ¤hlten Anordnung der zulÃ¤ssigen Baumasse in Form von (vergleichsweise) grossflÃ¤chigen Punktbauten. Dass eine beispielsweise zeilenfÃ¶rmige Anordnung der HÃ¤user diesen "Ausrichtungsnachteil" nicht aufweisen wÃ¼rde, mag zutreffen. Die Jury erkannte jedoch auch bei dieser Ãberbauungsform Nachteile. Insbesondere wurden der verbleibende GrÃ¼nraum und die nach Westen gerichteten privaten AussenrÃ¤ume als wenig attraktiv beurteilt. Den drei grossen BaukÃ¶rpern wurde "wenig IndividualitÃ¤t" vorgeworfen.</p> <p class="Erwgung2">Angesichts des Zielpublikums und der speziellen Wohnform der Ãberbauung erscheint es nachvollziehbar und ist nicht zu beanstanden, wenn der Fokus der Bauherrschaft und der Vorinstanzen hinsichtlich der Beurteilung der WohnqualitÃ¤t nicht primÃ¤r auf die einzelnen individuellen Wohnungen, sondern vielmehr auf die Ãberbauung als Begegnungsort mit gemeinsamen RÃ¤umen im Innern und im Gartenbereich gelegt wurde. Wie die Planunterlagen ausserdem deutlich machen, weisen die Wohnungen grosszÃ¼gige Grundrisse mit raumhohen Fenstern und grossen Balkonen bzw. SitzplÃ¤tzen auf. Die WohnhÃ¤user liegen an einem gut besonnten SÃ¼dhang mit Blick ins GrÃ¼ne. Die WohnqualitÃ¤t kann ohne Weiteres als Ã¼berdurchschnittlich hoch beurteilt werden. Dass einige wenige Wohnungen eine Nordwest-/Nordostausrichtung aufweisen, vermag im Rahmen einer Gesamtbetrachtung im Sinn von § 71 Abs. 1 PBG an der besonders guten Gestaltung der Ãberbauung nichts zu Ã¤ndern.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Auch wenn eine andere Anordnung der BaukÃ¶rper auf dem BaugrundstÃ¼ck denkbar und sicherlich auch realisierbar wÃ¤re, ist der geplanten Ãberbauung aus den dargelegten GrÃ¼nden die ArealÃ¼berbauungsqualitÃ¤t nicht abzusprechen bzw. erscheint die Beurteilung durch die BaubewilligungsbehÃ¶rde und die Vorinstanz entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht als rechtsverletzend, sondern hÃ¤lt sich im Rahmen einer pflichtgemÃ¤ssen ErmessensbetÃ¤tigung.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Bei diesem Ausgang des Verfahrens steht ihnen keine ParteientschÃ¤digung zu. Hingegen sind sie zu einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 12'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 210.- Zustellkosten,<br/> Fr. 12'210.- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 2â4 unter solidarischer Haftung zu je einem Drittel auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 2â4 werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung fÃ¼r den gesamten Betrag verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'500.- (zuzÃ¼glich MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>