<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" id="Immagine 5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=332673" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" id="Immagine 6" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=332674" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>11.2023.13</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">6 giugno 2024</a> </p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La prima Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>G. A. Bernasconi, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Giani e Giamboni</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>cancelliera:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Ghirardelli </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire nella causa </span><span>SE.2021.30</span><span> (proprietà per piani: contestazione di risoluzione assembleare) della Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord promossa con petizione del </span><span>27 settembre 2021</span><span> da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>AP1 e AP2<span>,</span> </span></b><span>Ca______</span></p> <p class="MsoNormal"><span>(già patrocinati dall'avv. PA1, L______)</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>Comunione dei comproprietari </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>del <span>AO1ˮ</span>, </span></b><span>Ca______ </span></p> <p class="MsoFooter"><span>(patrocinata dall'avv. PA2, L______),</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>giudicando sull'appello del 16 febbraio 2023 presentato da AP1 e AP2 contro la sentenza emessa dal Pretore il 16 gennaio 2023;</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Ritenuto</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in fatto: A.</span></b><span> Sulla particella n. 417 RFD di M______, sezione di Ca______, sorge uno stabile costituito in proprietà per piani (Condominio “AO1”) composto di 47 unità, suddivise in due blocchi (24 appartamenti nella “casa A A______” e 23 appartamenti nella “casa B S______”). AP1 e AP2 sono titolari, un mezzo ciascuno, della proprietà per piani n. 559 (appartamento n. 24 nella “casa A A______”), pari a una quota di <sup><span>28</span></sup>/<sub>1000</sub>. Il fondo costeggia il lago C______.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>B.</b> Mediante convenzione del 5 giugno 1978 lo Stato del Cantone Ticino ha concesso a titolo precario all'allora proprietaria della particella n. 417 RFD l'autorizzazione di occupare circa 330 m² di dominio pubblico </span><span>“</span><span>per la formazione di un porticciolo per l'attrac­co dei natanti</span><span>”, area estesa in seguito di</span><span> 13 </span><span>m² </span><span>per l'erezione di un muro e di altri 24 </span><span>m² per la costruzione di </span><span>una passarella. I</span><span>n seguito </span><span>alla costituzione della proprietà per piani l'autorizzazione è stata rilasciata, nel luglio del 2014, alla Comunione dei comproprietari del Condominio </span><span>“</span><span>AO1</span><span>”.</span><span> Salvo ulteriore rinnovo decennale, </span><span>tale </span><span>autorizzazione sarebbe scaduta il 5 giugno 2024. La tassa demaniale a carico della Comunione dei comproprietari, riscossa annualmente dall'Ufficio del demanio, è ripartita fra i medesimi in proporzione delle loro quote. La Comunione dei comproprietari si è dotata inoltre di un regolamento </span><span>“</span><span>concernente la superficie del lago</span><span>”</span><span>.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>C. </b>All'assemblea generale ordinaria del 29 maggio 2021 i comproprietari hanno discusso una richiesta di AP1 e AP2 volta all'esenzione della tassa demaniale del 2021 e al rimborso di quelle del biennio 2019 e 2020 (oggetto n. 20). La richiesta è stata respinta a maggioranza con 25 voti contrari, 7 favorevoli e 3 astenuti. Il verbale assembleare prevede che </span><span>“</span><span>il costo dei posti barca viene diviso, secondo la tabella dei millesimali, tra tutti i comproprietari</span><span>”</span><span>, mentre AP1 ha informato gli astanti che non avrebbe più versato la quota di oneri comuni a suo carico.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> D. </span></b><span>Il 23 luglio<b> </b>2023 AP1 e AP2 si sono rivolti alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord per un tentativo di conciliazione in vista di promuovere causa per far dichiarare nulla o almeno far annullare la risoluzione assembleare n. 20. </span><span>Decaduto infruttuoso il tentativo di conciliazione, il Segretario assessore ha emanato il 17 settembre 2021 l'autorizzazione ad agire. Le spe­se di fr. 400.– sono state poste a carico degli istanti, riservato un diverso addebito in esito alla causa di merito (inc. CM.2021.47).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>E.</b> Il 27 settembre 2021 AP1 e AP2 hanno adito il Pretore per ottenere quanto postulato in sede conciliativa. Nelle sue osservazioni del 3 dicembre 2021 la Comunione dei comproprietari del Condominio “AO1” ha proposto di respingere la petizione. Gli attori hanno replicato il 7 gennaio 2022, ribadendo la loro domanda. Altrettando ha fatto la convenuta in una duplica del 28 gennaio 2022</span><span>. </span><span>Alle prime arringhe dell'8 mar­zo 2022 le parti hanno notificato prove. L'istruttoria si è chiusa il 6 settembre 2022 e alle arringhe finali le parti hanno rinunciato, limitandosi a conclusioni scritte. Nei loro memoriali del 29 novembre 2022 esse hanno poi mantenuto le rispettive posizioni. Statuendo con sentenza del 16 gennaio 2023, il Pretore ha respinto la petizione e ha posto le spese processuali di fr. 3100.– solidalmente a carico degli attori, tenuti a rifondere alla convenuta, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 4000.– per ripetibili.<span> </span></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> F. </span></b><span>Contro la decisione appena citata AP1 e AP2 sono insorti a questa Camera con un appello del 16 febbraio 2023 nel quale chiedono di annullare il giudizio impugnato e di rinviare la causa al Pretore affinché “statuisca nel merito circa l'oggettività <span>dell'applicazione dell'art. 712<i>h</i> cpv. 3 CC consistente nel </span>me<span>rito alla riparazione delle spese della tassa demaniale gravan­te il</span> Condominio AO1”. Nelle sue osservazioni del 18 aprile 2023 la Comunione dei comproprietari del Condominio “AO1” conclude per la reiezione dell'appello. In replica e duplica spontanea del 2 e 10 maggio 2023 le parti hanno reiterato le loro posizioni. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Considerando</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>in diritto: 1.</span></b><span> Le sentenze emanate dai Pretori con la procedura semplificata (art. 243 segg. CPC) sono appellabili entro 30 giorni dalla notificazione (art. 311 cpv. 1 CPC), sempre che il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione impugna­ta raggiungesse almeno fr. 10</span><span> </span><span>000.– (art. 308 cpv. 2 CPC). Una contestazione di risoluzione assembleare ha, per principio, carattere pecuniario e il suo valore è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, sen­za riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto la soglia di fr. 10</span><span> </span><span>000.– è raggiunta, il Pretore avendo fissato il valore litigioso in fr. 27</span><span> </span><span>720.–, corrispondenti all'ammontare della tassa demaniale per il 2021 e l'esercizio 2019/2020. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è stata notificata al patrocinatore degli attori il 17 gennaio 2023 (traccia <span>dell'invio n. __.__.______.________, agli atti). Depositato il</span> 16 febbraio 2023, ultimo giorno utile, l'appello in esame è pertanto ricevibile.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>2. </b>Il 5 febbraio 2024 la Comunione dei comproprietari ha trasmesso alla Camera il verbale del­l'assemblea generale tenutasi il 27 luglio 2023, in occasione del­la quale i comproprietari hanno autorizzato a maggioranza l'amministrazione e l'avv. PA2 a rappresentarla nella procedura d'appello. AP1 e AP2 contestano l'ammissibilità di tale documento. A torto. La <span>mancanza di una procura è una formalità sanabile (art. 132 cpv. 1</span> CPC). Inoltre il rilascio di una procura (o di un'autorizzazione a stare in lite), in qualsiasi momento avvenga, comporta la ratifica degli atti svolti dalla persona in causa (sentenza del Tribunale <span>federale 5A_357/2022 dell'8 novembre 2023 consid. 4.1.2; I CCA,</span> sentenza inc. 11.2017.64 del 25 aprile 2019 consid. 5 con rinvio). Al riguardo non occorre diffondersi.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>3.</b> Gli appellanti chiedono di annullare la decisione impugnata e di rinviare gli atti al Pretore </span><span>“</span><span>affinché si esprima sui criteri di applicazione dell'art. 712<i>h</i> cpv. 3 CC in relazione alla tassa demania­le gravante il condominio AO1”. Un appello tuttavia è un rimedio giuridico riformatorio, non cassatorio. </span><span>Dal memoria­le deve desumersi quindi in che modo debba essere modificata la decisione appellata (DTF 137 III 618 consid. 4.2; più di recen­te: sentenza del Tribunale federale 4A_60/2022 del 21 marzo 2023 consid. 7.3.1, in: RSPC 2023 pag. 633; v. anche RtiD</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><span>I-2014 pag. 806 consid. 3a). Una domanda intesa al mero annullamento della decisione appellata con rinvio degli atti al primo giudice perché statuisca di nuovo è ammissibile solo in via eccezionale, qualora l'autorità di ricorso non possa statuire perché in <span>primo grado non sia stata giudicata una parte essenziale del-l'a</span>zione (art. 318 cpv. 1 lett. c n. 1 CPC) o perché i fatti debbano essere completati in punti essenziali (art. 318 cpv. 1 lett. c n. 2 CPC). Quest'ultima ipotesi può ravvisarsi per gravi errori <span>proce</span>durali, segnatamente in caso di violazione del diritto di essere<span> sentito, sempre che il vizio non possa essere sanato davanti al­l'autorità superiore (I CCA, sentenza inc. 11.2022.179 dell'8 aprile</span> 2024 consid. 4). Nel loro memoriale gli appellanti non accennano a estremi del genere, di modo che la loro richiesta di rinviare gli atti al Pretore non può entrare in linea di conto.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Posto ciò, un appello senza conclusioni riformatorie può nondimeno risultare ammissibile se dalla sua motivazione, eventualmente letta in parallelo con la sentenza impugnata, emerge senza equivoco che cosa il ricorrente intenda ottenere (DTF 136 V 135 consid. 1.2 con riferimenti). Nella fattispecie si desume senza ambagi dalla motivazione del memoriale che gli appellanti mirano a far annullare la risoluzione assembleare n. 20 dell'assemblea condominiale intervenuta il 29 maggio 2021. Ne discen­de che, seppure al limite, sotto il profilo della richiesta di giudizio l'appello può ritenersi ammissibile. Quanto ai motivi, gli appellanti li espongono non sempre in modo chiaro, ma essi non mancano di confrontarsi con quelli del Pretore, in <span>specie per quanto riguar­da la mancata applicazione dell'art. 712<i>h</i></span> cpv. 3 CC. Nel comples­so l'appello adempie dunque i requisiti mini­mi di motivazione. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> 4.</span></b><span> All'appello AP1 e AP2 accludono una licenza edilizia comunale parziale del 18 maggio 2022 con relativa opposizione del Dipartimento del territorio del 25 gennaio 2022 (doc. B di appello), la duplica 27 ottobre 2022 della Città di M______ a un ricorso 17 giugno 2022 del Condominio </span><span>“</span><span>AO1</span><span>”</span><span> al Consiglio di Stato (doc. C di appello) e la duplica del 21 ottobre 2022 del Dipartimento del territorio (doc. D di appello). Nelle proprie osservazioni la Comunione dei comproprietari ha prodotto l'intimazione della risposta datata 19 agosto 2022 al ricorso al Consiglio di Stato (doc. 12 di appello). Alla replica spontanea</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><span>del 2 maggio 2023 gli appellanti allegano poi il verbale dell'assemblea ordinaria dei comproprietari tenutasi l'8 settembre 2022 (doc. 13 di appello) e il 24 luglio 2023 hanno chiesto di versare agli atti la risoluzione 12 luglio 2023 del Consiglio di Stato (doc. 15 di appello). Infine il 21 maggio 2024 essi hanno postulato l'assunzione di corrispondenza ricevuta dal Tribunale cantonale amministrativo in relazione al ricorso interposto dalla Comunione dei comproprietari contro la risoluzione governativa appe­na citata, come pure l'assunzione agli atti delle loro osservazioni al ricorso medesimo (doc. 16 a 18 di appello).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"> Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono proponibili in appello se vengono immediatamente addotti e se dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile farli valere nemmeno con la diligenza esigibile, tenuto conto delle circostanze (art. 317 cpv. 1 CPC). In concreto, tranne il verbale assembleare già agli atti, i documenti precedenti la scadenza del termine fissato per presentare memoriali conclusivi (30 novembre 2022) oppure anteriori alla decisione impugnata potevano essere sottoposti al Pretore e sono quindi inammissibili (DTF 143 III 276 consid. 2.3.1; I CCA, sentenza inc. 11.2021.27 del 5 maggio 2022 consid. 6). Quanto alla documentazione successiva all'emanazione della sentenza (risoluzione del Consiglio di Stato e atti del Tribunale cantonale amministrativo), esibita senza indugio<span>, essa è per contro ricevibile e nella misura in cui appare di rilievo sarà considerata ai fini del giudizio.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>5. </b>Nella sentenza impugnata il Pretore, accertata la tempestività dell'azione di contestazione, ha constatato che il litigio riguarda­ l'applicabilità dell'art. 712<i>h </i>cpv. 3 CC sul riparto delle spese e degli oneri comuni, senza riguardo al fatto che la richiesta miras­se all'esclusivo esonero degli attori dal pagamento della loro quota della tassa demaniale o all'introduzione di una nuova chiave di riparto della spesa per tutti i comproprietari, le argomentazioni a sostegno della rivendicazione essendo le stesse. Egli ha esaminato così l'applicabilità dall'art. 712<i>h </i>cpv. 3 CC alla tassa demaniale, rilevando che – contrariamente all'opinione della convenuta – tale norma </span><span>è applicabile almeno per analogia a tutte le spese e agli oneri comuni della comunione dei comproprietari, </span><span>“</span><span>indipendentemente dalla loro origine</span><span>”, e quindi anche alla tassa demaniale</span><span>. Accertato che l'autorizzazione rilasciata dallo Stato riguarda esclusivamente l'occupazione precaria del­l'area demaniale per la formazione e il mantenimento di un porticciolo, per un muro e per una passerella, ma non l'accesso al lago come tale, egli ha esaminato di conseguenza se per gli attori il porticciolo con l'attracco per le barche sia o no oggettivamente inutilizzabile.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Intanto il Pretore ha dichiarato inammissibile siccome tardiva</span></p> <p class="MsoNormal"><span> l'obiezione degli attori circa l'inutilizzabilità giuridica dell'opera e ha escluso l'applicabilità dell'art. 712<i>h</i> cpv. 3 CC alle scelte soggettive degli attori. Posto ciò, egli ha ritenuto che l'unica argomentazione suscettibile di entrare in linea di conto è quella per cui i posti barca sarebbero perennemente occupati dai soliti comproprietari, senza possibilità per gli altri di farne uso. A suo avviso però tale argomento </span><span>“</span><span>risulta manifestamente infondato</span><span>”,</span><span> sia perché gli attori medesimi hanno ammesso di avere fatto uso in passato dell'ormeggio, il quale non consente per altro l'attrac­co permanente di imbarcazioni, sia perché </span><span>“</span><span>non vi è affatto una sovraoccupazione dei piloni per l'ormeggio</span><span>”,</span><span> l'attracco essendo libero per ogni comproprietario, </span><span>“</span><span>indipendentemente dal fatto che su alcuni piloni siano state applicate illegittimamen­te delle targhe</span><span>”</span><span>. In sostanza, per il primo giudice la situazione è del tutto assimilabile a quella di analoghi spazi comuni in una qualsiasi comproprietà per piani (</span><span>la piscina, la palestra, la sau­na, il locale hobby o il parco giochi) che non consentono l'uso simultaneo da parte di tutti i comproprietari. E chi decide di non far uso di tali strutture non può pretendere di essere esonerato dal corrispondere la sua quota di spese generate dalla relativa amministrazione e manutenzione. Non ravvisando </span><span>i presupposti per l'applicazione dell'art. 712<i>h </i>cpv. 3 CC</span><span>, il primo giudice ha ritenuto così che l</span><span>a risoluzione assembleare non presti il fianco a critiche. </span><span>Onde il rigetto della petizione. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>6.</b> Le condizioni per ottenere l'annullamento di una risoluzione assembleare sono già state partitamente illustrate da questa Camera (RtiD II-2015 pag. 810 consid. 5 con rinvii; più recentemen­te: I CCA, sentenza inc. 11.2020.153 del 26 agosto 2022 consid. 4). Al riguardo basti ricordare che una tale risoluzione incor­re nell'annullamento solo ove violi prescrizioni di legge formali o sostanziali, disattenda principi giuridici generali (come il divieto dell'abuso di diritto o dell'eccesso di potere, il precetto della parità di trattamento o la protezione della personalità) oppure disposizioni convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (l'atto costitutivo, il regolamento per l'amministrazione e l'uso, il regolamento della casa, il regolamento del fondo di rinnovazione ecc.).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Rammentato ciò, secondo l'art. 712<i>h</i> cpv. 1 CC i comproprietari devono contribuire agli oneri comuni e alle spese di amministrazione comuni proporzionalmente al valore delle loro quote. Il</span></p> <p class="MsoNormal"><span> che fa stato, segnatamente, per le spese e gli oneri elencati dal­l'art. 712<i>h</i> cpv. 2 CC. Ove si tratti però di parti dell'edificio, di opere o di impianti che non servono o che servono minimamente a taluni comproprietari, se ne deve tenere conto nella ripartizione delle spese (art. 712<i>h</i> cpv. 3 CC). L'art. 712<i>h</i> cpv. 1 CC ha carattere dispositivo, nel senso che una diversa chiave di riparto può risultare dall'atto costitutivo della proprietà per piani, dal regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio (art. 712<i>g</i> cpv. 3 CC) o da una risoluzione dell'assemblea (art. 712<i>m</i> cpv. 1 n. 4 CC), purché tale chiave di riparto rispetti l'art. 712<i>h</i> cpv. 3 CC, il quale ha natura imperativa (DTF 149 III 395 consid. 3.1; </span><span>senten­za del Tribunale </span><span>federale 5A_357/2022 dell'8</span><span> novembre<span> 2021 consid. 5.1.1</span></span><span>; I CCA, sentenza inc.</span><span> 11.2017.101</span><span> del 12 dicembre 2019 consid. 6). </span><span>Una disposizione del regolamento o una risoluzione dell'assemblea contraria all'art. 712<i>h</i> cpv. 3 CC è quindi nulla o almeno annullabile (sulla questione, controversa: sentenze del Tribunale </span><span>federale 5A_972/2020 del 5 ottobre</span><span> 2021 consid. 6.1 con rinvii e 5A_445/2020 del 7 dicembre 2020 consid. 3.1; v. anche Rep. 1997 pag. 159 consid. 4).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>7. </b>Gli appellanti riassumono i motivi della conflittualità all'interno del Condominio e fanno notare che la ripartizione dei costi era già stata oggetto di una procedura promossa da un altro comproprietario, poi respinta per carenza di litisconsorzio necessario. A loro avviso inoltre i casi dell'art. <i>712h </i>cpv. 3 CC evocati dal Pretore con riferimento alla dottrina e alla giurisprudenza si differenziano “completamente e sostanzialmente” dalla fattispecie.</span><span> Essi sostengono che il porticciolo in questione è a tutti gli effetti un lusso riservato a pochi, non paragonabile a un parco giochi o a un ascensore, poiché serve a un “hobby d'élite” che richiede “il <span>possesso di una barca, l'ottenimento di una patente nautica e un'one</span>rosa spesa per la manutenzione e il mantenimento del natante, del rimessaggio invernale e dell'affitto del luogo per lo stazionamento pressoché introvabile sul lago C______”. A mente loro le difficoltà oggettive per l'ottenimento di una patente nautica, che esige attitudine, idoneità e capacità “che non tutti hanno”, fa sì che non vi sia interesse al mondo della nautica di modo che la loro non è una scelta soggettiva, bensì un'“impossibilità certa”, nel senso che per loro l'ormeggio è di una “provata qualificata oggettiva e durevole inutilizzabilità”. Sorvolare su tale aspetti comporta, per gli appellanti, “una netta e distinta discriminazione della persona”. Per di più, visto che solo otto comproprietari su 45 sono sprovvisti di un natante, ciò dimostra oggettivamente l'applicabilità dell'art. 712<i>h </i>cpv. 3 CC e la “indubbia specificità del caso”, non paragonabile all'uso di altri impianti alla portata di tutti, liberi da ogni condizionamento.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Gli appellanti sostengono poi di possedere sì un'imbarcazione, ma di averla utilizzata fino al momento in cui hanno deciso di opporsi all'abolizione del contributo di fr. 300.– a carico di chi usufruiva dell'ormeggio, come da regolamento, e in seguito per avere ravvisato l'abusività dell'impian­to. Al proposito essi contestano di avere allegato quest'ultima circostanza tardivamente, poiché già nella petizione avevano evocato l'assenza per le strutture d'attracco delle autorizzazioni di carattere edile e solo in pendenza di procedura essi sono stati resi edotti dell'inoltro di una domanda di costruzione a posteriori e del successivo parziale diniego della licenza edilizia. Dandosi un'inutilizzabilità giuridica dovuta allo “stato di fatto illegale dell'impianto realizzato senza (…) ottenere i permessi necessari”, risultano nulle tutte le risoluzioni assembleari perché illecite e incompatibili con le nor­me giuridiche d'interesse pubblico.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> 8. </span></b><span>In linea di principio – come detto – i comproprietari devono contribuire agli oneri comuni e alle spese di amministrazione comuni proporzionalmente al valore delle loro quote (art. 712<i>h</i> cpv. 1 CC). Se si tratta di parti dell'edificio, di opere o di impianti che non servono o che servono minimamente a taluni comproprietari, se ne deve tenere conto nella ripartizione delle spese (art. 712<i>h</i> cpv. 3 CC). </span><span>L'art. 712<i>h</i> cpv. 3 CC va applicato tuttavia con riser­bo, giacché le strutture e gli impianti comuni determinano di nor­ma lo standard dell'intera particella suddivisa in proprietà per piani, da cui tutti i comproprietari traggono quanto meno un'utilità ideale (DTF 117 II 255 consid. 6b). Essa presuppone quindi che, dal profilo oggettivo e concreto, l'opera o l'impianto non servano o servano solo minimamente a un singolo comproprietario, e ciò senza tenere conto dei bisogni soggettivi di lui o di una sua rinuncia volontaria all'utilizzo (sentenza del Tribunale </span><span>federale </span><span>5D_24/2020 del 15 agosto 2023 consid. 3.1; analogamente: I CCA, sentenza inc. 11.2017.101 <span>del 12 dicembre 2019, consid. 12a).</span></span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b> a) </b>Nelle osservazioni all'appello la Comunione dei comproprietari ribadisce che l'art. 712<i>h</i> cpv. 3 CC si applica</span><span> solo a spe­se per parti dell'edificio, opere o impianti. E siccome la superficie del demanio concesso in uso al condominio non rientra in nessuna delle tre categorie, la tassa demaniale non rientra nelle previsioni della norma. Tale assunto non può essere condiviso. Anzitutto l'art. 5 del regolamento per l'amministrazione e l'uso del Condominio designa come parte comune le istallazioni e gli impianti dei posti barca (doc. G). Oltre a ciò, il regolamento riguardante la superficie del lago prevede che “per la superficie del lago: l'affitto verrà finanziato dal condomino” (doc. H) e la convenuta medesima allega che la tassa in rassegna rientra nel campo d'applicazione dell'art. 712<i>h </i>cpv. 2 n. 3 CC, ovvero un contributo di diritto pubblico o un'imposta dovuta collettivamente dai comproprietari e, quin­di per finire, una spesa comune nell'accezione dell'art. 712<i>h </i>cpv. 1 CC. Né l'interessata si confronta con la motivazione del Pretore, secondo cui l'art. 712<i>h </i>cpv. 3 CC si applica quanto meno per analogia a tutte le spese e agli oneri comuni, come auspica la dottrina maggioritaria.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>b)</b> Per quel che è dell'impossibilità oggettiva di usare l'attracco, l'applicazione dell'art. 712<i>h </i>cpv. 3 CC è </span><span>correlata</span><span> a una situazione d'utilizzo specifica che non dipende dalla volontà di uno o dei comproprietari, ma da una situazione oggettiva. In concreto non è contestato che l'attracco sia di per sé fruibile per ogni comproprietario. Nessuno dei motivi addotti dagli attori inducono poi a presumere che la spesa connessa all'uso di tale parte comune sia oggettivamente inutile per la loro proprietà per piani o lo sia solo in minima parte. A parte il fatto che per anni gli interessati hanno adoperato l'ormeggio, il disinteresse alla mobilità nautica, la rinuncia a navigare per problemi economici, personali, di salute, di resilienza, di ansia, di paura, d'ideologia per la protezione della flora e della fauna sono motivi riconducibili a scelte personali di un comproprietario o alla di lui condizione. Certo, l'uso dell'infrastruttura necessita di un'imbarcazione, ma l'attracco è destinato anche a ospiti dei comproprietari e a nessun comproprietario è oggettivamente e totalmente precluso l'impiego dell'infrastruttura. Senza dimenticare che già un'utilità potenziale per un comproprietario è sufficiente, in sé, per giustificare una ripartizione dei costi fra tutti i comproprietari (<span>Wermelinger</span>, <span>Das Stockwerkeigentum, 3ª edizione, n. 99 e 100 ad art. 712<i>h</i></span> CC). E per una proprietà per piani in riva al lago l'esistenza di un attracco per barche è senz'altro un valore aggiunto (si </span></p> <p class="MsoNormal"><span> vedano anche le deposizioni di T______ T______ e di W______ B______, del 6 settembre 2022: verbali, pag. 2 e 3). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>c) </b>Circa l'inutilizzabilità giuridica, essa si riferisce alla circostan­za che nell'ambito di una procedura amministrativa volta a sanare dal profilo edilizio strutture d'attracco poste sul demanio pubblico il Municipio di M______ ha concesso una licen­za edilizia a posteriori per “la passerella addossata al muro e la posa di 12 pali paralleli alla riva”, ma non per “il prolungamento ad est della passerella addossata al muro, la passerella in cemento perpendicolare alla riva ad est e le cinque passerelle su pali perpendicolari alla riva”. È vero che la conclusione del Pretore, il quale reputa inammissibile siccome tardiva tale allegazione degli attori, appare affrettata, giacché nella petizione costoro avevano accennato al fatto che l'approdo per le barche private dei comproprietari era “sprovvisto di autorizzazione edilizia” (pag. 2 ad 2), ciò che nemmeno la convenuta discute (risposta, pag. 3 ad 2). In ogni modo, a prescindere dal fatto che la procedura amministrativa non è ancora conclusa, le eventuali opere abusive non paiono concernere la possibilità di attracco delle imbarcazioni dei comproprietari. Né consta, o è preteso, che l'autorizzazione sia stata revocata, tant'è che il Cantone ha emesso la relativa tassa demaniale almeno per il periodo di cui gli attori chiedono l'esonero.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span><b><span>9.</span></b><span> Gli appellanti sostengono che, come per altre parti comuni come il deposito di moto, biciclette o surf per le quali solo chi usa tali spazi deve versare una “tassa”, anche per il porticciolo si dovrebbe adottare una diversa ripartizione delle spese e far pagare solo chi lo adopera. Del resto, essi soggiungono, anche nel caso di lavori di costruzione diretti all'abbellimento della cosa un comproprietario può essere esonerato dalle spese. Ora, che per l'uso accresciuto di spazi comuni si possa imporre una “tassa” oltre al pagamento delle spese comuni è possibile, all'assemblea condominiale del 29 maggio 2021 i comproprietari avendo deciso di applicare “tasse di posteggio” per le moto e le biciclette, così come di ripristinare la “tassa” per il deposito di surf (doc. F, oggetti n. 13 e 14). Analoga imposizione era prevista per i natanti nel regolamento riguardante la superficie del lago (doc. H). E che in caso di lavori di costruzione voluttuari un comproprietario possa, a determinate condizioni, essere esentato dal pagamento della sua quota di spesa non fa dubbio (art. 647<i>e </i>cpv. 2 CC). Resta il fatto che, come si è visto, gli attori non hanno dimostrato che l'attracco è oggettivamente inutile o di utilità minima per la loro proprietà per piani. Non si ravvisa pertanto una violazione dell'art. 712<i>h </i>cpv. 3 CC.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>10.</b> AP1 e AP2 lamentano infine una violazione della parità di trattamento, invocando una sentenza del Tribunale federale (DTF 112 II 312) e a una decisione di questa Camera pubblicata (Rep. 1977 pag. 158). Il parallelo è nondimeno fuori luogo, poiché nel primo caso il comproprietario non traeva alcun beneficio dall'impianto comune dal quale era scollegato, mentre nel secondo il comproprietario (proprietario di un posteggio, ma non di un'unità) è stato esonerato dal contribuire a spese comuni che non avevano alcun nesso con la sua proprietà per piani. Similitudini del genere non si ravvisano nel caso in esame, di modo che non si riscontra una disparità di trattamento. Del resto l'art. 712<i>h</i> cpv. 3 CC non mira a istituire un'uguaglianza assoluta nella ripartizione dei costi e delle spese comuni. Sotto questo profilo la situazione di ogni comproprietario è diversa e non è possibile adattare il criterio di ripartizione all'utilità effettiva di ogni parte comune (<span>Wermelinger</span>, op. cit., n. 112 ad art. <i>712h </i>CC). Ne segue, in definitiva, che l'appello vede la sua sorte segnata.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"> <b>11.</b> <span>Le spese dell'attuale giudizio seguono la soccombenza degli appellanti (art. 106 cpv. 1 CPC). Gli appellanti rifonderanno inoltre alla controparte, che si è valsa dell'assistenza di un patrocinatore, un'adeguata indennità per ripetibili. Questa è commisurata all'impegno profuso davanti a questa Camera, consistito nella redazione della risposta all'appello e di una duplica spontanea, così come di osservazioni e di una duplica all'istanza </span>d'assunzione di nuovi fatti e nuovi mezzi di prova<span> introdotta dagli appellanti.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>12.</b> <span>Quanto ai rimedi giuridici esperibili contro la presente sentenza sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso <span>non raggiunge la soglia di fr. 30</span></span><span> </span><span>000.– nella prospettiva dell'art. 74</span><span> cpv. 1 lett. b LTF</span> (sopra, consid. 1).</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Per questi motivi,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"><b>decide:</b> 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><span> 2. </span><span>Le spese processuali di fr. 3100.– sono poste solidalmente a carico degli appellanti, che rifonderanno alla </span>Comunione dei comproprietari del Condominio “AO1”, sempre con vincolo di solidarietà, fr.<span> 3500.– complessivi per ripetibili.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3. Notificazione a:</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>– AP1 e AP2, Ca______;</span></p> <p class="MsoNormal"><span>– avv. PA2, L______.</span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> <span>Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Nord.</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la prima Camera civile del Tribunale d</span></b><b><span>'</span></b><b><span>appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente La cancelliera</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>Rimedi giuridici</b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Nelle cause senza carattere pecuniario il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, è ammissibile contro le decisioni finali, parziali, pregiudiziali e incidentali previste dagli art. 90 a 93 LTF per i motivi enunciati dagli art. 95 a 98 LTF entro 30 giorni dalla notificazione della decisione impugnata. Nelle cause aventi carattere pecuniario invece il ricorso in materia civile è am­missi­bile soltanto se il valore litigioso ammonta ad almeno 30</span><span> </span><span>000 franchi; quando il valore litigioso non raggiunge tale somma, il ricorso in materia civile è ammissibile se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 LTF). Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso <span>termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116</span> LTF (art. 113 LTF). Il termine di ricorso al Tribunale federale è sospeso durante le ferie giudiziarie, ma non nei procedimenti concernenti l'effetto sospensivo né altre misure provvisionali (art. 46 cpv. 2 LTF).</span></p> </div></body></html>