<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.1999.00354</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105338&amp;W10_KEY=13013581&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.1999.00354</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.03.2000</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Einheit der Baubewilligung Nebenbestimmungsweise Anordnung zur unterirdischen Anlage sämtlicher Pflichtabstellplätze (E. 2). Unter dem Gesichtspunkt der Einordnung kann nur in Ausnahmefällen, nämlich wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung krass und klar ist, ein Verzicht auf die Realisierung des baurechtlich erlaubten Volumens verlangt werden (E. 3). Mangels hinreichender Konkretisierung der angeblich revisionsweise vorgesehenen Änderungen der Bau- und Zonenordnung geht die Berufung auf § 234 PBG fehl (E. 4). § 301 PBG betreffend die Besonnung von Wohnräumen stellt keinen absoluten Grundsatz auf (E. 5). </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTELLPLATZ">ABSTELLPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 301 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Einzug1"><span>I. Der Gemeinderat B. erteilte Frau E. (sel.) am 11. Januar 1999 unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau von zwei Mehr­familienhÃ¤u­sern auf den gemÃ¤ss Bau‑ und Zonenordnung der Gemeinde B. vom 17. Juni 1993 (BZO) in der Wohnzone WG3 gelegenen GrundstÃ¼cken Kat.Nrn. ..1 und ...2 an der Mittleren Q.-Strasse in B.. Bewilligt wurden ferner 24 Ga­ra­gen‑ und 24 AussenabstellplÃ¤tze sowie sechs oberirdische BesucherparkplÃ¤tze. Gegen die Baubewilligung wandten sich verschiedene Nachbarn mit getrennten Rekursein­gaben vom 22./23. Februar 1999 an die Baurekurskom­mission II, je mit dem Antrag, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben. Zur BegrÃ¼n­dung der Rekurse wurden (soweit heute noch von Be­deutung) folgende RÃ¼gen erhoben: Un­zureichende strassenmÃ¤ssige Er­schliessung der BaugrundstÃ¼cke; Verletzung von § 301 Abs. 1 des Planungs‑ und Bauge­setzes vom 7. Sep­tember 1975 (PBG) betreffend die Be­sonnung von WohnrÃ¤umen; Ver­stoss gegen § 244 Abs. 3 PBG durch die oberirdisch ge­plan­ten AbstellplÃ¤tze; ungenÃ¼gende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche und landschaftliche Umgebung (§ 238 Abs. 1 PBG); Ã¼ber­mÃ¤s­sige Blendwirkung durch den auf der SÃ¼dwestseite der geplanten Neubauten vorge­se­henen Glasvorbau.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Nach DurchfÃ¼hrung eines Referentenaugenscheins vereinigte die Baure­kurs­kom­mission II die Rekurse mit Entscheid vom 12. Oktober 1999 und hiess sie teil­weise gut. Sie hob die angefochtene Bewilligung hinsichtlich der Parkplatzanlage im Freien auf und wies die Akten zur Berechnung des Pflichtabstellplatzbedarfs und zur Fort­setzung des Bewilli­gungsverfahrens im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Gemeinderat B. zurÃ¼ck. Ferner statuierte die Baurekurskommission II, dass das Material fÃ¼r die beiden Glasvorbauten nicht blenden dÃ¼rfe (Dispositiv Ziffer 1.30 der Baubewilligung). Im Ãbrigen wurden die Rekurse abge­wie­sen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Beschwerde vom 18. November 1999 liessen Frau und Herr A. als teilweise unterlegene Rekurrierende dem Verwaltungsgericht bean­tragen, der Rekursentscheid vom 12. Oktober 1999 sei unter entsprechender Ãnderung des Kosten‑ und EntschÃ¤digungs­dis­positivs aufzuheben, soweit damit das Rechtsmittel abge­wiesen bzw. nicht darauf eingetre­ten worden sei. Ferner sei die Baubewilligung vom 11. Ja­nuar 1999 aufzuheben. Die Bau­rekurskommission II schloss am 21. Dezember 1999 auf Abweisung der Beschwerde. Den nÃ¤mlichen Antrag stellte der Gemeinderat B. mit Beschwerdeantwort vom 10./14. Januar 2000. Ebenfalls Abweisung der Beschwerde liessen die Erben von Frau E. mit Beschwer­de­antwort vom 28. Januar 2000 be­antragen. Beide privaten Parteien verlangten ferner die Zusprechung einer ParteientschÃ¤­di­gung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids sowie die AusfÃ¼hrungen der Par­teien gemÃ¤ss Rechtsschriften werden ‑ soweit erforderlich ‑ nachstehend wiedergegeben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Die BeschwerdefÃ¼hrenden lassen vorab geltend machen, dass die Anordnung der unterirdischen Platzierung der AbstellplÃ¤tze zu einer vollstÃ¤ndigen Aufhebung der Baube­willigung hÃ¤tte fÃ¼hren mÃ¼ssen. Die Behebung des Mangels sei nicht "ohne besondere Schwie­rigkeiten" im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG mÃ¶glich. Ferner verletze das Bauvorha­ben § 238 Abs. 1 PBG. Zu Unrecht sei die Baurekurskommission sodann auf die RÃ¼ge der unzulÃ¤ssigen geografischen Orientierung der WohnrÃ¤ume nicht eingetreten. Festgehalten werde schliesslich auch am Einwand, dass die BaugrundstÃ¼cke mit dem streitigen Vorha­ben strassenmÃ¤ssig unzureichend erschlossen seien. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) Die Baurekurskommission II hat die Baubewilligung hinsichtlich der oberir­disch geplanten AbstellplÃ¤tze aufgehoben und die Akten diesbezÃ¼glich zur Berechnung des Pflichtabstellplatzbedarfs und zur FortfÃ¼hrung des Bewilligungsverfahrens "im Sinne der ErwÃ¤gungen" an den Gemeinderat B. zurÃ¼ckgewiesen. Die Erbengemeinschaft E. hat den Rekursentscheid nicht angefochten. Sie macht auch nicht (mehr) gel­tend, dass die Zahl der erforderlichen PflichtparkplÃ¤tze bereits mit den unterirdisch ge­plan­ten AbstellflÃ¤chen er­reicht sei. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) aa) Heute ist hinsichtlich der Abstellplatzfrage einzig noch streitig, ob die aufla­geweise Anordnung der unterirdischen Anlage sÃ¤mtlicher PflichtparkplÃ¤tze zulÃ¤ssig gewe­sen sei bzw. ob die Baubewilligung nicht insgesamt hÃ¤tte aufgehoben werden mÃ¼ssen (§ 321 Abs. 1 PBG). Den letzteren Standpunkt vertreten die BeschwerdefÃ¼hrenden. Sie las­sen geltend machen, dass das Bauvorhaben aufgrund des Entscheids der Baure­kurskom­mis­sion II einstweilen blockiert sei. Die Bauherrschaft mÃ¼sse eine Sammelgarage planen. Wie und wo sie diese planen wolle, sei allein ihre Sache. Jedenfalls sei dies nicht "ohne be­sondere Schwierigkeiten" im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG mÃ¶glich. Je nach Art und Lage der AusfÃ¼hrung der Einstellhalle wÃ¼rden auch die beiden MehrfamilienhÃ¤user davon be­trof­fen und mÃ¼ssten mÃ¶glicherweise abgeÃ¤ndert werden. Komme die Einstellhalle in den Waldabstandsbereich zu liegen, wÃ¤re eine koordinationspflichtige Bewilligung der Volks­wirtschaftsdirektion erforderlich. Der Entscheid der Baurekurskommission II, dem Mangel mittels einer Nebenbestimmung zu begegnen, sei rechtsverletzend. Das gelte auch dann, wenn es im Ãbrigen in jeder Hinsicht beim Entscheid der Baurekurskommission bleiben sollte. ‑ Die Erbengemeinschaft E. lÃ¤sst geltend machen, dass es sich bei den un­terirdisch anzulegenden AbstellplÃ¤tzen um eine selbstÃ¤ndige Anlage handle, durch die das Projekt der beiden MehrfamilienhÃ¤user nicht tangiert werde. Dabei stÃ¼nden der Bauherr­schaft ver­schiedene MÃ¶glichkeiten offen. Die Anlage kÃ¶nne im Waldabstandsbe­reich ver­wirklicht werden. MÃ¶glich sei auch eine Erweiterung der geplanten Unterni­veaugarage in den Stras­senabstandsbereich zur Mittleren Q.-Strasse, was gemÃ¤ss Art. 26 BZO zu­lÃ¤ssig sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Das Verwaltungsgericht hat zur Frage der auflageweisen Behebung von MÃ¤n­geln entschieden, dass die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde ermessensweise zu entscheiden habe, ob einem Mangel mittels Nebenbestimmung oder durch Aufhebung der Baubewilligung zu begegnen sei (VGr, 3. September 1982, BEZ 1982 Nr. 36). Das muss auch fÃ¼r die zustÃ¤n­dige Baurekurskommission gelten, wenn sie einen Mangel des Bauvorhabens feststellt und vor der Frage steht, ob die Baubewilligung insgesamt aufzuheben oder ob der Regelver­stoss mittels Nebenbestimmung zu korrigieren sei. Das Verwaltungsgericht hat sodann erkannt, dass durch eine Nebenbestimmung auch MÃ¤ngel behoben werden kÃ¶nnten, die Grund­anforderungen an Bauten und Anlagen betreffen, sofern das ohne besondere Schwie­rigkeiten mÃ¶glich sei (RB 1997 Nr. 78).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der von der Baurekurskommission II festgestellte Mangel betrifft nicht die beiden geplanten MehrfamilienhÃ¤user. Es geht einzig und ausschliesslich um die oberirdisch ge­planten AbstellplÃ¤tze (BesucherparkflÃ¤chen ausgenommen). Dabei handelt es sich, wie die Beschwerdegegnerschaft zutreffend geltend macht, um eine gegenÃ¼ber dem Hauptvorha­ben separate Anlage, die gemÃ¤ss Rekursentscheid unterirdisch zu verwirklichen ist. Das kann ohne Tangierung der beiden HauptgebÃ¤ude geschehen. Denkbar ist eine Erstellung nordwestlich des GebÃ¤udes. MÃ¶glich wÃ¤re auch eine Erweiterung der geplanten unterirdi­schen Anlage in Richtung Mittlere Q.-Strasse, wie die Beschwerdegegnerschaft in ihrer Be­schwerdeantwort geltend macht. Dabei stellen sich weder in planerisch-architekto­ni­scher noch in baulicher Hinsicht besondere Probleme. Es ist mithin davon auszugehen, dass sich der Mangel ohne "besondere Schwierigkeiten" beheben lÃ¤sst. Dass im einen Fall eine Bewilligung der Volkswirtschaftsdirektion erforderlich ist, Ã¤ndert nichts. Jedenfalls er­scheint es als vertretbar, wenn die Baurekurskommission II die Baubewilligung nicht insgesamt aufgehoben, sondern eine Nebenbestimmung statuiert hat.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. a) Streitig ist sodann die Frage der Einordnung. DiesbezÃ¼glich hat die Baure­kurs­kommission II die zu § 238 Abs. 1 PBG entwickelten allgemeinen GrundsÃ¤tze richtig fest­gehalten. Auf diese AusfÃ¼hrungen ist daher zu verweisen (§ 28 Abs. 1 in Verbindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997; VRG). Insbe­son­dere trifft zu, dass den kommunalen BewilligungsbehÃ¶rden bei der Anwendung von § 238 PBG ein erheblicher Entscheidungs‑ und Ermessensspielraum zukommt, in den die Baurekurskommissionen nur mit ZurÃ¼ckhaltung eingreifen dÃ¼rfen. Die Kognition des Ver­waltungsgerichts ist von Gesetzes wegen beschrÃ¤nkt. Es kann nur rechtsverletzende Ermes­sensfehler korrigieren (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 50 Abs. 2 lit. c VRG). ‑ Die Re­kurs­kommission hat sodann zur Frage der konkreten Einordnung und Gestaltung des strei­ti­gen Vorhabens zusammengefasst erwogen, dass in der Zone WG3 drei Vollge­schosse, zwei Dachgeschosse sowie ein Untergeschoss zulÃ¤ssig seien. Die FirsthÃ¶he sei auf 7 m und die GebÃ¤udelÃ¤nge auf 50 m beschrÃ¤nkt. Diese erlaubten Masse wÃ¼rden durch die beiden MehrfamilienhÃ¤user nicht voll ausgeschÃ¶pft. Die beiden Bauparzellen seien die letzten in der Mischzone WG3 noch unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cke. Angesichts der oberhalb des GebÃ¤u­des der Rekurrierenden befindlichen grossvolumigen Reiheneinfamilienhaus-Ãberbauung kÃ¶nne nicht gesagt werden, dass im Quartier "Mittlere-Q." eine mehrheitlich hin­ter dem Zu­lÃ¤ssigen zurÃ¼ckgebliebene Ãberbauung bestehe. Die volumetri­sche Einpassung eines GebÃ¤udes beurteile sich in aller Regel an den dem betreffenden Zo­nentypus zuge­schie­de­nen Bauten. Die befriedigende Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG kÃ¶nne einem Bauvorhaben grundsÃ¤tzlich nicht deshalb abgesprochen werden, weil es die bau­recht­lich erlaubten Masse ausschÃ¶pfe. Von einem krassen volumetrischen Gegen­satz zum Beste­hen­den kÃ¶nne hier nicht gesprochen werden. Das gelte auch hinsichtlich der gerÃ¼gten Riegel­wirkung, auch wenn nicht zu verkennen sei, dass das Haus der Nachbarn A. durch das ge­plante Vorhaben und die bergseits bestehende Reiheneinfamilienhaus-Sied­lung eine "Sand­wich-Position" erfahre. Wegen der hangabwÃ¤rts orientierten Bauweise trÃ¤­ten die geplanten Bauten vom GrundstÃ¼ck dieser Nachbarn nur zweigeschossig in Er­schei­nung. Die trans­pa­renten Glasvorbauten verliehen den beiden GebÃ¤uden sodann eine ge­wis­se Leichtigkeit, so dass der Eindruck einer Ã¼bermÃ¤ssigen Baumassenkonzentration stark ge­mildert werde. Je­denfalls halte sich der angefochtene Entscheid hinsichtlich der Frage der Einordnung im Rah­men des der kommunalen BehÃ¶rde zustehenden Ermessens­spiel­raums.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) aa) Die BeschwerdefÃ¼hrenden lassen hinsichtlich der Frage der Einordnung im Wesentlichen vorbringen, dass man die Situation mit eigenen Augen gesehen haben mÃ¼sse, um sich davon ein Bild machen zu kÃ¶nnen, weshalb durch das Verwaltungsgericht ein ei­ge­ner Augenschein durchzufÃ¼hren sei. Die Topographie, die phÃ¤nomenale Fernsicht und die bestehende Siedlungsstruktur seien von entscheidender Bedeutung. Namentlich von weiter unten und vom See her sei der durch die beiden Bauten entstehende 90 m lange Rie­gel nicht mehr landschaftsvertrÃ¤glich. Von einer befriedigenden Einordnung kÃ¶nne nicht die Rede sein. Das BaugrundstÃ¼ck falle von der Mittleren Q.-Strasse gegen den Bach und das Bahngeleise steil ab, wÃ¤hrend es auf der anderen Strassenseite wesent­lich flacher ver­laufe. Vom See her sei daher die Reiheneinfamilienhaus-Siedlung gar nicht sicht­bar. Die geplanten Bauten Ã¼berragten jedoch den Kretenrand. An der talseits stÃ¶renden Riegel­wir­kung Ã¤ndere nichts, dass die bergseits geplanten Glasvorbauten das dortige Fas­sa­denbild auflockerten. Unter dem Gesichtspunkt von § 238 Abs. 1 PBG sei die Gesamt­wirkung ei­ner Ãberbauung entscheidend. Ob die Bau‑ und Zonenordnung im Rahmen der kommen­den Revision tatsÃ¤chlich keine Ãnderung erfahren werde, mÃ¼sse sich erst noch wei­sen. Je­denfalls werde durch das Bauvorhaben die Planungsfreiheit der zustÃ¤ndigen Be­hÃ¶rde ein­ge­schrÃ¤nkt und nachteilig prÃ¤judiziert.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Die private Beschwerdegegnerschaft lÃ¤sst geltend machen, dass ein zweiter Au­genschein nicht erforderlich sei. Hier liege kein Sachverhalt vor, der es erlauben wÃ¼rde, le­diglich aus GrÃ¼nden der Einordnung eine BeschrÃ¤nkung des erlaubten Bauvolumens zu ver­langen. Die streitigen Bauten stÃ¼nden nicht auf einer Krete, sondern an einem etwas stei­ler oder flacher ansteigenden Abhang Ã¼ber der Seebucht, an dem sich das Siedlungsge­biet von B. ausbreite. Dieses Siedlungsgebiet weise eine dichte und Ã¤usserst viel­gestaltige Ãberbauung auf. Es erstrecke sich auch auf die oberhalb der Q.-Strasse gelegenen ebenso einsichtigen grossen Gewerbebauten. Es genÃ¼ge daher nicht, wenn vor­gebracht werde, dass die streitigen Bauten einem an einem beliebigen Aussichtspunkt po­sitionierten Betrachter des ganzen Siedlungsgebiets stÃ¶rend auffallen wÃ¼rden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>cc) Auch wenn die beiden geplanten MehrfamilienhÃ¤user ein erheblich grÃ¶sseres Bauvolumen aufweisen als die unmittelbar bergseits der Mittleren Q.-Strasse ste­henden HÃ¤user, so heisst das nicht, dass ihnen schon deswegen die befriedigende Einord­nung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG abgesprochen werden mÃ¼sste. Es ist unbestritten, dass die in der Wohnzone WG3 geltenden Vorschriften beachtet werden. Das durch die primÃ¤­ren Bau­begrenzungsnormen festgelegte Volumen wird sogar nicht einmal voll ausge­schÃ¶pft. Das Verwaltungsgericht hat entschieden, dass § 238 Abs. 1 PBG der AusschÃ¶p­fung des bau­rechtlich erlaubten Volumens grundsÃ¤tzlich nicht entgegensteht. Unter dem Gesichtspunkt der Einordnung kann von einem Bauherrn nur in AusnahmefÃ¤llen, nÃ¤mlich wenn der Wi­der­spruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist, ein Verzicht auf die Realisierung des baurechtlich erlaubten Volumens verlangt werden (RB 1990 Nr. 78; VGr, 6. Februar 1992, VB 91/0115; vgl. auch BGE 114 Ia 346). Andernfalls wÃ¼rden die Erst­bauenden unab­hÃ¤n­gig von dem gemÃ¤ss Bau‑ und Zonenordnung Erlaubten praktisch be­stimmen, was fÃ¼r ein GebÃ¤udevolumen in einem Quartier kÃ¼nftig realisiert werden darf. Das ist abzulehnen. Wenn der Gemeinderat B. und die Baurekurskommission II zum Schluss gekommen sind, dass hier kein Ausnahmefall im genannten Sinn vorliege, so ist das jedenfalls vertretbar. Zu verweisen ist in diesem Zusammenhang insbesondere auf die praktisch unmittelbar sÃ¼d­westlich an die Parzelle der BeschwerdefÃ¼hrenden angren­zen­de Reiheneinfamilienhaus-Sied­lung. Hinzu kommt, dass die BaugrundstÃ¼cke grossflÃ¤­chig sind, dies im Gegensatz zu den unmittelbar jenseits der Mittleren Q.-Strasse lie­gen­den Parzellen. Diese tatsÃ¤chliche Situation legt die Realisierung von volumenmÃ¤ssig eher umfangreicheren Bauten zum Min­desten nahe. Sodann ist zu beachten, dass die bei­den Grund­stÃ¼cke Kat.Nrn. ..1 und ...2 lÃ¤ngliche Formen aufweisen und quer zum Hang lie­gen. Dadurch ist die Stellung der Bau­ten weitgehend vorgegeben. Ob von gewissen Stand­orten aus der Eindruck einer Riegel­wirkung entsteht, ist ohne entscheidende Bedeu­tung. In Reihen stehende HÃ¤user erwecken je nach Standort des Betrachters wohl fast im­mer den Ein­druck der Riegelbildung. Das lÃ¤sst sich auch am Beispiel des insgesamt dicht bebauten Hangs von B. feststellen. Wenn also von bestimmten Standorten aus der Eindruck einer Riegelwirkung vermittelt wird, so heisst das nicht, dass die Bauten deswe­gen im Wi­derspruch zu § 238 Abs. 1 PBG stÃ¼nden. Insbesondere darf ein solcher Regel­verstoss nicht aus dem von den BeschwerdefÃ¼hrenden zu den Akten gegebenen Bild des Hangs von WÃ¤­denswil mit Fotomontage abgeleitet wer­den. Wenn die BeschwerdefÃ¼hren­den die "phÃ¤no­me­nale" Fernsicht erwÃ¤hnen, so ist fest­zu­halten, dass nicht geltend gemacht wird, diese Fernsicht werde nachhaltig gestÃ¶rt. Die Be­schwerdefÃ¼hrenden legen vor allem Gewicht auf den Blick vom See her in Richtung Hang. AnzufÃ¼gen ist, dass das Planungs‑ und Baurecht keine freie Sicht ins GrÃ¼ne, auf den See oder in die Ferne gewÃ¤hrleistet. So­dann haben die BeschwerdefÃ¼hrenden anlÃ¤sslich des im Rekursverfahren durchgefÃ¼hrten Referenten­au­gen­scheins ausdrÃ¼cklich vorbringen lassen, dass der Verlust der Seesicht fÃ¼r sie nicht ent­schei­dend sei, da ihr Haus auf die SÃ¼dseite (bergseits) ausgerichtet sei. Insge­samt erweisen sich die angefochtenen Entscheide hin­sicht­lich der Frage der Einordnung als vertretbar, je­den­falls nicht als rechtsverletzend.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Eine nochmalige Besichtigung der Bauparzellen und ihres Umfelds durch das Ver­waltungsgericht ist trotz dem ausdrÃ¼cklichen Gesuch der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht er­forderlich, da sich der massgebende Sachverhalt hinreichend aus den Akten ergibt (RB 1995 Nr. 12). Insbesondere ist seitens der Baurekurskommission II am 11. August 1999 ein Referentenaugenschein durchgefÃ¼hrt worden, auf dessen Ergebnisse auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden darf (RB 1981 Nr. 2). Die Ergebnisse dieses Lo­kal­termins bilden zusammen mit den bei den Akten liegenden Fotografien und PlÃ¤nen so­wie dem Bauzonenplan, Ã¼ber den das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt, eine genÃ¼gende Grund­lage fÃ¼r den vorliegenden Entscheid.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerde erweist sich als unbegrÃ¼ndet, soweit eine Verletzung von § 238 Abs. 1 PBG geltend gemacht wird.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Offensichtlich verfehlt ist der im Zusammenhang mit der vorstehend behandelten RÃ¼ge erhobene Einwand der Verletzung von § 234 PBG, da nicht feststehe, ob im Rahmen der kommenden Revision der Bau‑ und Zonenordnung auch die Bestimmungen Ã¼ber den Umfang der in der Wohnzone WG3 zulÃ¤ssigen Bauten geÃ¤ndert wÃ¼rden und das Bauvor­haben damit die neue Bau‑ und Zonenordnung negativ prÃ¤judizieren kÃ¶nnte. Von einem Verstoss gegen § 234 PBG kann nicht die Rede sein; denn es fehlt an einem nach dieser Be­stimmung nÃ¶tigen konkreten Antrag des Gemeinderats auf Ãnderung der fÃ¼r die Wohn­zone WG3 geltenden und hier massgebenden Bestimmungen. Dass ein solcher Antrag vor­liege, behaupten selbst die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht. Ob durch den Bau der beiden Mehr­familienhÃ¤user die planerische Freiheit der zustÃ¤ndigen kommunalen BehÃ¶rden ein­geschrÃ¤nkt wird, ist ohne Bedeutung, da es hier um eine allfÃ¤llige PlanÃ¤nderung und nicht um den Entscheid Ã¼ber eine noch fehlende Festlegung geht (dazu RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19). FÃ¼r eine PlanÃ¤nderung aber setzt die Anwendbarkeit von § 234 PBG im Sinn einer hinreichenden Konkretisierung nach dem klaren gesetzlichen Wortlaut zwin­gend ei­nen entsprechenden Antrag des Gemeinderats voraus (VGr, 24. September 1999, VB.99.00196; VGr, 21. Oktober 1998, VB.98.00181; Robert Wolf/Erich Kull, Das revi­dierte Planungs‑ und Baugesetz [PBG] des Kantons ZÃ¼rich, ZÃ¼rich 1992, Rz. 265). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. a) Die BeschwerdefÃ¼hrenden lassen sodann wie schon im Rekursverfahren eine Verletzung von § 301 Abs. 1 PBG geltend machen. Die Baurekurskommission II ist dies­bezÃ¼glich auf den Rekurs nicht eingetreten, weil sich der gerÃ¼gte Mangel ohne weiteres durch eine Nebenbestimmung (Ãnderung des internen Raumkonzepts der Gartengeschoss­wohnungen) heilen liesse (RB 1987 Nr. 3). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Es ist unbestritten, dass lediglich die WohnrÃ¤ume der Gartengeschosse § 301 Abs. 1 PBG nicht entsprechen, indem sie mit ihrer Fensterfront allesamt nach Nordosten gerichtet sind. Baulich dÃ¼rfte eine Umgestaltung durchaus mÃ¶glich sein, wie die Baure­kurskommission II erwogen hat. Wesentlich ist nun aber insbesondere auch, dass § 301 Abs. 1 PBG keinen absoluten Grundsatz aufstellt. Vielmehr sind bei besonderen VerhÃ¤lt­nissen Ausnahmen mÃ¶glich, insbesondere zum Schutz vor Ã¼bermÃ¤ssigen Einwirkungen Ã¶ffentlicher Bauten und Anlagen (vgl. Abs. 2). Angesichts dieses Wortlauts sind Abwei­chungen vom Grundsatz gemÃ¤ss Absatz 1 der Bestimmung nicht nur zum Schutz vor den genannten Einwirkungen mÃ¶glich, sondern allgemein bei besonderen VerhÃ¤ltnissen. Solche kÃ¶nnen hier angesichts der Hanglage und der Ausrichtung der beiden Bauparzellen ange­nommen werden. Die Mittlere Q.-Strasse liegt bergseits und sÃ¼dwestlich der ge­plan­ten Bau­ten. Damit ist die Lage der Unterniveaugarage vorgegeben. Vorgegeben ist daher aber auch die Lage der SitzplÃ¤tze der Gartengeschosswohnungen, die sinnvoller­wei­se an die Wohn‑/EssrÃ¤ume und nicht an Schlafzimmer anschliessen. Damit erweist sich die RÃ¼ge der Verletzung von § 301 Abs. 1 PBG auch materiell als unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. Schliesslich wird auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren eine strassenmÃ¤s­sig ungenÃ¼gende Erschliessung, also eine Verletzung von § 236 Abs. 1 und § 237 Abs. 1 und 2 PBG geltend gemacht, weil lediglich auf der Strassenbergseite ein Trottoir vorhan­den sei. Dieser Einwand ist offensichtlich unbegrÃ¼ndet. Die Baurekurskommission II hat unwidersprochen dargelegt, dass angesichts der Erschliessungsfunktion der Mittleren Q.-Strasse der Zugangstyp einer Zufahrtsstrasse im unteren Anwendungsbereich erforderlich sei. Die Mittlere Q.-Strasse ist 5 m breit und verfÃ¼gt bergseitig Ã¼ber ein durchgehendes Trottoir von hinreichender Breite. Damit entspricht die Strasse bei weitem den Anforde­run­gen gemÃ¤ss Anhang der Zugangsnormalien. Diese verlangen keine be­stimm­te Lage des ein­seitig erforderlichen Trottoirs. Hinzu kommt, dass die Mittlere Q.-Strasse als Stich­stras­se erstellt ist und unmittelbar sÃ¼dwestlich des GebÃ¤udes B mit einem Kehrplatz endigt. Von einer unzureichenden strassenmÃ¤ssigen Erschliessung kann offensichtlich nicht die Rede sein. Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt abzu­weisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>7. Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden schliesslich noch die von der Baure­kurs­kommission II festgesetzten Kosten‑ und EntschÃ¤digungsfolgen. Sie beantragen, ihnen sei­en selbst dann keine Kosten aufzuerlegen, wenn die vorliegende Beschwerde abgewie­sen werde. Ferner sei auch fÃ¼r diesen Fall eine UmtriebsentschÃ¤digung zuzusprechen. Sie ma­chen insbesondere geltend, dass die angeordnete RÃ¼ckweisung einer Rekursgutheissung gleichkomme. Dem kann nicht gefolgt werden. Die heutigen BeschwerdefÃ¼hrenden haben (zusammen mit den anderen Rekurrierenden) im Rekursverfahren lediglich einen Teiler­folg errungen (unterirdische Anlage von 24 AbstellplÃ¤tzen; keine Blendwirkung des Mate­rials der Glasvorbauten). In der Hauptsache (Antrag auf Aufhebung der Baubewilligung) sind sie mit ihrem Rechtsmittel unterlegen. Wenn die Baurekurskommission II angesichts dieser Rechtslage die BeschwerdefÃ¼hrenden mit je 1/8 (zusammen ¼) der Kosten belastet hat, so ist das keinesfalls zu beanstanden (§ 13 Abs. 2 VRG). Vielmehr entspricht dieser Entscheid dem Umstand, dass die nachbarlichen Einsprecher mit ihren AntrÃ¤gen im Re­kurs­verfahren zum Ã¼berwiegenden Teil unterlagen. Von einem rechtsverletzenden Kosten­spruch der Baurekurskommission II kann nicht die Rede sein. Wie die anderen Rekurrie­renden belastet worden sind, ist dabei ohne Bedeutung. Jedenfalls hat die Erbengemein­schaft E. zur Hauptsache, mindestens mehrheitlich obsiegt (Abweisung des geg­nerischen Hauptantrags auf Aufhebung der Baubewilligung). Aus den nÃ¤mlichen GrÃ¼nden kann der Baurekurskommission II kein Vorwurf gemacht werden, wenn sie den heutigen Be­schwer­defÃ¼hrenden (wie auch der Gegenpartei) keine UmtriebsentschÃ¤digung zugespro­chen hat. EntschÃ¤digungspflichtig im Rekurs‑ und im Beschwerdeverfahren ist gemÃ¤ss § 17 Abs. 2 VRG die unterliegende Partei. Hier fehlt es auf Seiten der Erbengemeinschaft E. an dieser Voraussetzung, weil diese wie gesagt zum Ã¼berwiegenden Teil ob­siegt hat und nur zum klei­neren Teil unterlegen ist. Sie kann daher insgesamt nicht als un­terliegende Partei be­zeichnet werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>8. Angesichts dieses Verfahrensausgangs werden die BeschwerdefÃ¼hrenden kosten­pflichtig. Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen damit von vornherein nicht zu. Vielmehr ha­ben sie der privaten Beschwerdegegnerschaft fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine solche VergÃ¼tung auszurichten. Angemessen sind Fr. ......‑.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>