<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00675</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221448&amp;W10_KEY=13013474&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00675</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 15.07.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Vorentscheid betreffend Denkmalschutz</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Vorentscheid betreffend Denkmalschutz. Das KOBI ist lediglich behördenverbindlich. Es sieht auf dem strittigen Baugrundstück eine grün schraffierte Fläche vor, welche nicht überbaut werden kann. Allerdings befindet sich das Baugrundstück in der Kernzone, sodass von einer grundsätzlichen Überbaubarkeit ausgegangen werden muss, sofern die Kernzonenbestimmungen nicht Gegensätzliches beinhalten (E. 3.2). Eine akzessorische Nutzungsplankontrolle ist nach herrschender Lehre und Praxis nur in zwei Ausnahmefällen möglich. Dies ist zum einen der Fall, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen oder rechtlichen Verhältnisse seit Planerlass so erheblich geändert haben, dass die Planung rechtswidrig geworden sein könnte und das Interesse an ihrer Überprüfung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der Planbeständigkeit überwiegt. Zum anderen kann der Plan überprüft werden, wenn sich die betroffene beschwerdeberechtigte Person beim Planerlass noch nicht über die ihr auferlegten Beschränkungen Rechenschaft geben konnte und sie im damaligen Zeitpunkt objektiv keine Möglichkeit bzw. keinen Anlass hatte, ihre Interessen zu verteidigen (E. 3.3). Die Voraussetzungen für eine akzessorische Nutzungsplanüberprüfung sind nicht gegeben (E. 3.4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AKZESSORISCHE PRÃFUNG">AKZESSORISCHE PRÃFUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DENKMALSCHUTZ">DENKMALSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLAN">NUTZUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNGSENTSCHEID">RÃCKWEISUNGSENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERKOMMUNALES INVENTAR">ÃBERKOMMUNALES INVENTAR</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 93 BGG</span><br/><span class="gerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 21 RPG</span><br/><span class="ungerade">§ 19a VRG</span><br/><span class="gerade">§ 21 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=53778" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00675</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">15. Juli 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Rubin.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Gemeinderat Greifensee, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Vorentscheid betreffend Denkmalschutz,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit drittverbindlichem Vorentscheid vom 6. April 2020 beantwortete der Gemeinderat Greifensee A die gestellten Fragen betreffend die Ãberbaubarkeit des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse 02/03 in Greifensee in orts- und denkmalschutzrechtlicher Hinsicht. Integrierender Bestandteil des Beschlusses war die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 18. MÃ¤rz 2020, welche einen Teil der Fragen beantwortete. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 16. Mai 2020 erhob der ZÃ¼rcher Heimatschutz ZHV Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, den Beschluss des Gemeinderats vom 6. April 2020 sowie die GesamtverfÃ¼gung vom 18. MÃ¤rz 2020 aufzuheben. Das Baurekursgericht hiess in Dispositivziffer I den Rekurs gut und hob sowohl den Beschluss des Gemeinderats Greifensee vom 6. April 2020 als auch die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion vom 18. MÃ¤rz 2020 auf und lud die Vorinstanzen ein, die gestellten Fragen im Sinn der vorstehenden ErwÃ¤gungen zu beantworten, soweit darauf eingetreten werden kÃ¶nne. Die Kosten des Verfahrens auferlegte es zu je einem Drittel dem Gemeinderat Greifensee, der Baudirektion sowie A. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhob der ZÃ¼rcher Heimatschutz ZHV am 28. September 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, Ziffer 1 des Entscheids des Baurekursgerichts vom 26. August 2020, der Beschluss des Gemeinderats Greifensee vom 6. April 2020 sowie die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion vom 18. MÃ¤rz 2020 seien aufzuheben. Eventualiter (d.h. sofern das Gericht sich ausserstande sehen sollte, die Beschwerde aus anderen GrÃ¼nden gutzuheissen) sei das Verfahren zu sistieren, bis die Gutachten der kantonalen Natur- und Heimatsschutzkommission, der kantonalen Denkmalpflegekommission und der ArchÃ¤ologiekommission vorlÃ¤gen. Diese Gutachten seien beizuziehen. Eventualiter sei ein Abteilungsaugenschein durchzufÃ¼hren. Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 16. Oktober 2020 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion verwies am 29. Oktober 2020 auf den Mitbericht des Amts fÃ¼r Raumentwicklung vom 26. Oktober 2020, welches diesen im Sinne eines Amtsberichts verfasst hatte. In der Beilage reichte die Baudirektion das Gutachten der Natur- und Heimatschutzkommission bzw. der Denkmalpflegekommission vom 12. Juni 2020 sowie das ergÃ¤nzende Gutachten der ArchÃ¤ologiekommission vom 29. Juni 2020 ein. Mit Beschwerdeantwort vom 2. November 2020 beantragte A die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kÃ¶nne; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Der ZÃ¼richer Heimatschutz ZHV prÃ¤zisierte seine BeschwerdeantrÃ¤ge mit Replik vom 19. November 2020 wie folgt: Der Sistierungsantrag sei inzwischen gegenstandslos geworden und ein Abteilungsaugenschein erscheine insofern entbehrlich, als die drei kantonalen Kommissionen Ã¼bereinstimmend die Freihaltung von Ãberbauung der fraglichen Parzelle als sehr wichtig einstuften. Es sei nicht davon auszugehen, dass das Verwaltungsgericht aus GrÃ¼nden eines persÃ¶nlichen Eindrucks vor Ort zu einer anderen EinschÃ¤tzung gelangen wÃ¼rde. Die Duplik von A erfolgte am 7. Dezember 2020. Am 31. Dezember 2020 reichte der ZÃ¼rcher Heimatschutz ZHV seine Triplik ein. A verzichtete am 12. Januar 2021 auf eine erneute Vernehmlassung. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>RÃ¼ckweisungen schliessen das Verfahren nicht ab, sondern weisen es sinngemÃ¤ss an die Vorinstanz zurÃ¼ck. Sie sind daher nach der Regelung des Bundesgerichtsgesetzes grundsÃ¤tzlich keine Endentscheide, sondern den Vor- und Zwischenentscheiden zuzuordnen, weshalb sich ihre Anfechtung nach § 19a VRG in Verbindung mit Art. 92 f. BGG richtet. Ein Endentscheid liegt nach der Praxis jedoch vor, wenn der unteren Instanz, an welche die Sache zurÃ¼ckgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die RÃ¼ckweisung nur noch der (rechnerischen) Umsetzung des oberinstanzlich Angeordneten dient. Dies ist etwa dann nicht der Fall, wenn die untere Instanz ihr Ermessen ausÃ¼ben kann oder ergÃ¤nzende SachverhaltsabklÃ¤rungen vorzunehmen hat (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 19a N. 64 f.; BGE 138 I 143 E. 1.2).</p> <p class="Erwgung2">BezÃ¼glich der vom Gesuchsteller gestellten Fragen 1.1 und 2.1 hielt die Vorinstanz fest, die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 hÃ¤tte diese Fragen im Sinn ihrer vorstehenden ErwÃ¤gungen durch eindeutige Verneinung der Fragen zu beantworten. DemgemÃ¤ss verbleibt der Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 bezÃ¼glich dieser beiden Fragen kein Ermessensspielraum, hat die Vorinstanz ihnen doch die Antwort vorgegeben, welche sie auf die Fragen des Gesuchstellers geben mÃ¼ssen. BezÃ¼glich der Fragen 1.2, 1.3, 2.2 und 2.3 hielt die Vorinstanz fest, dass sich diese als unzulÃ¤ssig erweisen wÃ¼rden. Die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 hÃ¤tte daher insoweit nicht auf das Vorentscheidgesuch eintreten dÃ¼rfen. Sie lud die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 ein, bei erneuter Beantwortung der verbleibenden Fragen auch auf diesen Umstand ausdrÃ¼cklich hinzuweisen. Da die Vorinstanz der Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 somit klare Vorgaben gemacht hat, wie die Fragen zu beantworten sind, bzw. dass auf das Gesuch teilweise nicht einzutreten sei, handelt es sich beim angefochtenen Entscheid um einen Endentscheid. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Der Beschwerdegegner 1 bestreitet die Legitimation des BeschwerdefÃ¼hrers, da dieser vor der Vorinstanz nur die Aufhebung der strittigen Entscheide beantragt hat und diesen AntrÃ¤gen entsprochen wurde. </p> <p class="Urteilstext">Nach § 21 Abs. 1 VRG ist zum Rekurs bzw. zur Beschwerde berechtigt, wer durch die Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren Aufhebung oder Ãnderung hat. Voraussetzung der Legitimation ist, dass sich der angestrebte Nutzen fÃ¼r die rekurrierende bzw. beschwerdefÃ¼hrende Person unmittelbar durch die Korrektur der angefochtenen Anordnung ergibt. Dieses Erfordernis darf nicht so verstanden werden, als ob eine Reflexwirkung nicht genÃ¼gen wÃ¼rde; damit wÃ¼rde die Legitimation Drittbetroffener hÃ¤ufig gerade ausgeschlossen. Es geht hier vielmehr um die Frage, ob eine Gutheissung des Rechtsmittels fÃ¼r sich allein Ã¼berhaupt ausreicht, um den von der rekurrierenden Person gewÃ¼nschten Erfolg zu zeitigen. Die unmittelbare Betroffenheit ist auch zu verneinen, wenn sich der allfÃ¤llige Nachteil fÃ¼r die rekurrierende Person erst aus einer weiteren Anordnung ergÃ¤be, fÃ¼r welche die angefochtene Anordnung nicht bindend wirkt (Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 17).</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer begrÃ¼ndete seinen Antrag, der Beschluss des Gemeinderats vom 6. April 2020 und die GesamtverfÃ¼gung vom 18. MÃ¤rz 2020 seien aufzuheben, zum einen aus formellen und zum anderen auch aus materiellen GrÃ¼nden, da seines Erachtens die Ãberbaubarkeit des GrundstÃ¼cks zu verneinen sei. Dabei musste der Antrag aufgrund der BegrÃ¼ndung so verstanden werden, dass die BeschlÃ¼sse aufzuheben seien und bei erneuter Beantwortung der Vorfrage die Fragen 1.1. und 2.1 nicht bejaht werden durften. Die Vorinstanz hat zwar den Rekurs gutgeheissen und die beiden angefochtenen VerfÃ¼gungen aufgehoben. Sodann lud es aber die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 ein, die gestellten Fragen im Sinn der vorstehenden ErwÃ¤gungen zu beantworten, soweit darauf eingetreten werden kÃ¶nne. Da sie jedoch der Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 klar vorgegeben hatte, dass die Fragen 1.1 und 2.1 zu verneinen seien und damit die Ãberbauung von TeilflÃ¤chen des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 nicht ausschloss, hat der BeschwerdefÃ¼hrer aus diesem Urteil einen Nachteil, ist doch die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 bei der erneuten Beantwortung der Vorfrage an die Anweisungen der Vorinstanz gebunden. Der BeschwerdefÃ¼hrer hat somit noch immer ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an der Beschwerde, ist er doch der Ansicht, dass die TeilflÃ¤chen nicht Ã¼berbaut werden dÃ¼rfen. Wie jedoch vom privaten Beschwerdegegner korrekt festgestellt, fehlt es ihm an einem Interesse an der Aufhebung des Beschlusses des Gemeinderates vom 6. April 2020 sowie der GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion vom 18. MÃ¤rz 2020, da diese beiden Entscheide bereits von der Vorinstanz aufgehoben wurden. DiesbezÃ¼glich ist auf seine Beschwerde nicht einzutreten. Sein Interesse besteht lediglich noch in dem Umfang, in welchem die Vorinstanz die Sache an die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 mit verbindlichen Weisungen zurÃ¼ckgewiesen hat. In diesem Umfang ist auf die Beschwerde einzutreten. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Mit dem Einreichen der gewÃ¼nschten Gutachten durch die Baudirektion wird das eventualiter gestellte Gesuch um Sistierung des Verfahrens hinfÃ¤llig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b>Der Streitgegenstand wird im Rechtsmittelverfahren durch zwei Elemente bestimmt: einerseits durch den Gegenstand der angefochtenen Anordnung, andererseits durch die Parteibegehren. Zum einen kann nur Gegenstand des Rekursverfahrens sein, was auch Gegenstand der erstinstanzlichen VerfÃ¼gung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hÃ¤tte sein sollen. GegenstÃ¤nde, Ã¼ber welche die erste Instanz zu Recht nicht entschieden hat, fallen nicht in den Kompetenzbereich der RekursbehÃ¶rden. Zum anderen bestimmt sich der Streitgegenstand nach der im Rekursantrag verlangten Rechtsfolge (BGE 136 II 457 E. 4.2; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 19â28a N. 44 f.). </p> <p class="Erwgung2">Der Streitgegenstand ergibt sich zum einen aus den vom Gesuchsteller gestellten Fragen. Aus der BegrÃ¼ndung der Beschwerde ergibt sich sodann, dass der vorinstanzliche Entscheid nur insofern angefochten werden soll, als die Vorinstanz die verbindliche Anordnung an die Beschwerdegegnerschaft 2 und 3 erlassen hat, die Fragen 1.1 und 2.1 zu verneinen. BezÃ¼glich der Behandlung der Fragen 1.2, 1.3, 2.2 und 2.3 erklÃ¤rt sich die Beschwerde implizit als einverstanden, weshalb der vorinstanzliche Entscheid in Bezug auf sie als nicht angefochten gilt. Somit ist vorliegend lediglich noch die Beantwortung der nachstehenden Fragen Streitgegenstand:</p> <p class="Urteilstext">"1. Fragen zu den EinschrÃ¤nkungen, die sich aus dem vom Kanton offenbar im Jahr 2006 festgesetzten "Inventar der schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung" ergeben: </p> <p class="Urteilstext">1.1 Schliesst das kantonale Inventar eine Ãberbauung der im GIS-Plan grÃ¼n schraffierten TeilflÃ¤che des GrundstÃ¼ckes Grundbuch Greifensee, Kat.-Nr. 01 aus?</p> <p class="Erwgung1">2. Fragen zu den EinschrÃ¤nkungen, die sich aus dem Bestand geschÃ¼tzter Bauten auf den GrundstÃ¼cken Grundbuch Greifensee, Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 ergeben:</p> <p class="Urteilstext">2.1 Schliesst der Bestand der Schutzobjekte auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 eine Ãberbauung des noch unÃ¼berbauten Teilbereichs des GrundstÃ¼cks Grundbuch Greifensee, Kat.-Nr. 01 aus?"</p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss sind insbesondere archÃ¤ologische sowie Fragen des ISOS nicht Streitgegenstand des vorliegenden Urteils.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.6 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>1.6.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt, sein Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r sei verletzt worden, da die Vorinstanz seinen Antrag, das Verfahren sei bis zum Vorliegen der Expertisen und der archÃ¤ologischen Sondierung zu sistieren, stillschweigend Ã¼bergangen hatte.</p> <p class="Erwgung3"><b>1.6.2 </b>Aus dem Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) fliesst unter anderem das Recht der Betroffenen, sich vor Erlass eines in ihre Rechtstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu Ã¤ussern und ihren Standpunkt zu allen relevanten Fragen wirksam zur Geltung zu bringen. Ebenso mÃ¼ssen die (Rechtsmittel-)BehÃ¶rden ihre Vorbringen tatsÃ¤chlich hÃ¶ren, prÃ¼fen und in der Entscheidfindung berÃ¼cksichtigen. Entsprechend ist die BehÃ¶rde verpflichtet, ihren Entscheid zu begrÃ¼nden. Dabei muss sie sich indes nicht mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich abhandeln, sondern kann sich auf die wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken. Der BegrÃ¼ndungspflicht ist GenÃ¼ge getan, wenn sich die Betroffenen Ã¼ber die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die hÃ¶here Instanz weiterziehen kÃ¶nnen. In diesem Sinn mÃ¼ssen wenigstens kurz die Ãberlegungen genannt werden, von denen sich die BehÃ¶rde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stÃ¼tzt (vgl. zum Ganzen BGE 138 I 232 E. 5.1; VGr, 24. Mai 2017, VB.2016.00657, E. 3.2; ausfÃ¼hrlich Michele Albertini, Der verfassungsmÃ¤ssige Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 344 ff. und 402 ff. mit zahlreichen Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b>1.6.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer beantragte vor der Vorinstanz: Eventuell (d.<span> </span>h. sofern das Gericht sich ausserstande sehen sollte, die sich stellenden Rechtsfragen ohne fachliche Grundlage zu entscheiden) sei das Verfahren zu sistieren, bis die Gutachten der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission und der ArchÃ¤ologiekommission vorliegen, welche die Baudirektion einzuholen beabsichtigt. Da der BeschwerdefÃ¼hrer die Sistierung nur fÃ¼r den Fall beantragte, dass sich das Gericht ausserstande sehen sollte, die sich stellenden Rechtsfragen ohne fachliche Grundlage zu entscheiden, die Vorinstanz sich jedoch, wie sich aus der BegrÃ¼ndung des Entscheids ergab, imstande sah, die Rechtsfragen auch ohne Gutachten zu beantworten, hatte sie das Verfahren nicht zu sistieren und den Antrag auch nicht zu behandeln. Aus dem Urteil ergibt sich implizit, dass die Vorinstanz die Gutachten als zur Beantwortung der Rechtsfragen nicht notwendig erachtete, weshalb sie den Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r des BeschwerdefÃ¼hrers auch nicht verletzt hat, indem sie sich nicht ausdrÃ¼cklich zu diesem Eventualantrag Ã¤usserte. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.7 </b>Mit Replik vom 19. November 2020 verzichtete der BeschwerdefÃ¼hrer auf den von ihm beantragten Augenschein. Ein solcher erscheint zur Feststellung des Sachverhalts auch nicht notwendig, weshalb kein solcher anzuordnen ist. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 des Gesuchstellers liegt in der Kernzone I gemÃ¤ss BZO der Gemeinde Greifensee. Es grenzt nÃ¶rdlich an die C-Strasse, Ã¶stlich an das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07, auf welchem der D-Bach verlÃ¤uft und sÃ¼dlich an das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05, auf welchem sich ein regionales Denkmalschutzobjekt befindet. In der NÃ¤he des GrundstÃ¼cks des Gesuchstellers, aber nicht direkt an dieses angrenzend befindet sich das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04, auf welchem sich die reformierte Kirche befindet. Diese ist ein kantonales Denkmalschutzobjekt, das auch im ISOS als Einzelobjekt mit dem Erhaltungsziel A verzeichnet ist. Westlich an das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 grenzt das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06, auf welchem sich ein weiteres Denkmalschutzobjekt befindet. Auf dem GrundstÃ¼ck des Gesuchstellers befinden sich drei GebÃ¤ude, wÃ¤hrend der sÃ¼dÃ¶stliche Teil unÃ¼berbaut ist. Das GrundstÃ¼ck liegt als Teil des StÃ¤dtchens Greifensee im Perimeter des ISOS sowie des Inventars der schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung (KOBI). In Letzterem ist der unÃ¼berbaute sÃ¼dÃ¶stliche Teil als wichtiger Freiraum verzeichnet. Schliesslich befindet sich das gesamte GrundstÃ¼ck des Gesuchstellers in einer archÃ¤ologischen Zone. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼gt an, das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 sei nicht Ã¼berbaubar. Es hÃ¤tte einer Freihaltezone und nicht der Kernzone zugewiesen werden mÃ¼ssen, wenn die Gemeinde die Vorgaben des Ã¼bergeordneten Rechts korrekt umgesetzt hÃ¤tte. Die rechtskrÃ¤ftige Nutzungsplanung kÃ¶nne vorliegend ausnahmsweise akzessorisch Ã¼berprÃ¼ft werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Da sich die vom Gesuchsteller unter 1.1 gestellte Frage zur Ãberbaubarkeit seines GrundstÃ¼cks einzig auf das KOBI und nicht auch auf das ISOS bezieht, ist die Ãberbaubarkeit auch lediglich in Bezug auf das KOBI zu Ã¼berprÃ¼fen. Das KOBI ist lediglich behÃ¶rdenverbindlich (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 279). Es sieht auf dem strittigen BaugrundstÃ¼ck eine grÃ¼n schraffierte FlÃ¤che vor, welche nicht Ã¼berbaut werden kann. Allerdings befindet sich das BaugrundstÃ¼ck in der Kernzone, sodass von einer grundsÃ¤tzlichen Ãberbaubarkeit ausgegangen werden muss, sofern die Kernzonenbestimmungen nicht GegensÃ¤tzliches beinhalten, auf die grundsÃ¤tzlich zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 VRG). Aus diesem Grund vermag das KOBI fÃ¼r sich alleine eine Ãberbaubarkeit des strittigen GrundstÃ¼cks nicht zu verbieten. Fraglich ist, ob die jetzige Nutzungsplanung bzw. die Zuweisung des GrundstÃ¼cks zur Kernzone Ã¼berprÃ¼fbar ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Nach stÃ¤ndiger bundesgerichtlicher Rechtsprechung werden NutzungsplÃ¤ne prozessual wie VerfÃ¼gungen behandelt: Sie mÃ¼ssen bei ihrem Erlass angefochten werden, ansonsten sie bestandskrÃ¤ftig werden, und kÃ¶nnen (anders als Normen) im Baubewilligungsverfahren nicht mehr vorfrageweise Ã¼berprÃ¼ft werden. NutzungsplÃ¤ne sind fÃ¼r die Zeit ihrer Geltungsdauer daher grundsÃ¤tzlich fÃ¼r jedermann rechtsverbindlich und nicht Ã¼berprÃ¼fbar (vgl. auch Art. 21 des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [Raumplanungsgesetz, RPG, SR 700]). Eine sog. akzessorische Nutzungsplankontrolle ist nach herrschender Lehre und Praxis nur in zwei AusnahmefÃ¤llen mÃ¶glich (vgl. dazu Thierry Tanquerel in: Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, 2016., N. 31 f. zu Art. 21 RPG). Dies ist zum einen der Fall, wenn sich die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen oder rechtlichen VerhÃ¤ltnisse seit Planerlass so erheblich geÃ¤ndert haben, dass die Planung rechtswidrig geworden sein kÃ¶nnte und das Interesse an ihrer ÃberprÃ¼fung bzw. Anpassung die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und der PlanbestÃ¤ndigkeit Ã¼berwiegt (vgl. BGE 144 II 41 E. 5.1 S. 44 f. mit Hinweisen). UrsprÃ¼nglich wurde diese MÃ¶glichkeit (auch aus prozessualen GrÃ¼nden) vor allem von GrundeigentÃ¼mern genutzt, die durch den Plan in der Nutzung ihres Eigentums beschrÃ¤nkt wurden (vgl. BGE 120 Ia 227 E. 2c S. 232 f.). Die vorfrageweise PlanÃ¼berprÃ¼fung ist aber nicht auf diese Fallgruppe beschrÃ¤nkt, sondern kann auch von beschwerdebefugten Nachbarn (BGE 127 I 103 E. 6b S. 106 mit Hinweisen), von VerbÃ¤nden (BGr, 10. Mai 2017, 1C_176/2016, E. 3.2) oder von Gemeinwesen (BGr, 16. Juli 1997, 1A.155/1996, E. 2b und c, in: RDAF 1998 I S. 150) geltend gemacht werden (BGE 145 II 83 E. 5.1). Weiter kann der Plan Ã¼berprÃ¼ft werden, wenn sich die betroffene beschwerdeberechtigte Person beim Planerlass noch nicht Ã¼ber die ihr auferlegten BeschrÃ¤nkungen Rechenschaft geben konnte und sie im damaligen Zeitpunkt objektiv keine MÃ¶glichkeit bzw. keinen Anlass hatte, ihre Interessen zu verteidigen (Heinz Aemisegger/Stephan Haag in Heinz Aemisegger et al., Praxiskommentar RPG: Baubewilligung, Rechtsschutz und Verfahren, ZÃ¼rich etc. 2020, Art. 33 Rz. 97; zum Ganzen BGE 145 II 83 E. 5.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Das Inventar der schutzwÃ¼rdigen Ortsbilder von Ã¼berkommunaler Bedeutung, Gemeinde Greifensee, wurde am 20. Januar 2006 festgesetzt. Am 27. November 2013 wurde von der Gemeindeversammlung eine Teilrevision der Bau- und Zonenordnung festgesetzt. Die aktuelle Bau- und Zonenordnung wurde somit nach der Aufnahme der Gemeinde Greifensee in das KOBI festgesetzt. Bei der Teilrevision wurde dabei insbesondere der Handlungsbedarf abgeklÃ¤rt, welcher infolge Ã¼bergeordneter planerischer und rechtlicher Vorgaben (Kantonale und Regionale Richtplanung, Anpassung GewÃ¤sserschutzgesetz usw.) gegeben war. Sodann wurde auch der Kernzonenplan Ã¼berprÃ¼ft. Da das KOBI vor ÃberprÃ¼fung und der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung festgesetzt wurde, liegen mit dem Eintrag der FreiflÃ¤che in das KOBI keine verÃ¤nderten VerhÃ¤ltnisse vor, welche eine akzessorische NutzungsplanÃ¼berprÃ¼fung rechtfertigen wÃ¼rde. Dass sich die betroffene beschwerdeberechtigte Person beim Planerlass noch nicht Ã¼ber die ihr auferlegten BeschrÃ¤nkungen Rechenschaft geben konnte und sie im damaligen Zeitpunkt objektiv keine MÃ¶glichkeit bzw. keinen Anlass hatte, ihre Interessen zu verteidigen, ist weder ersichtlich, noch wird dies vorgebracht. Es liegt bislang keine bundesgerichtliche Rechtsprechung vor, welche einen einzelnen Planungsfehler als Grundlage fÃ¼r eine akzessorische ÃberprÃ¼fung eines Nutzungsplans zulassen wÃ¼rde. Ein solcher Fehler, dass der Nutzungsplan als nichtig angesehen werden mÃ¼sste, wird ebenfalls nicht geltend gemacht. Aufgrund der Charakteristik des Nutzungsplans (vgl. E. 3.3) sind vorliegend auch keine GrÃ¼nde ersichtlich, weshalb die restriktiven Ausnahmebestimmungen zu dessen akzessorischer Anfechtung weiter ausgedehnt werden mÃ¼ssen. WÃ¼rden bereits einzelne Planungsfehler zur akzessorischen ÃberprÃ¼fbarkeit des Nutzungsplans berechtigen, wÃ¼rde dies den Interessen der PlanbestÃ¤ndigkeit und Rechtssicherheit stark zuwiderlaufen. </p> <p class="Urteilstext">Fraglich erscheint, inwiefern Art. 3 Abs. 3 BZO den Einbezug des KOBI verlangt. So sieht diese Bestimmung doch vor, dass die charakteristischen Merkmale des schutzwÃ¼rdigen Ortsbilds zu bewahren sind. Zumindest schliesst diese Bestimmung jedoch nicht sÃ¤mtliche, wenn mÃ¶glich auch bloss theoretischen MÃ¶glichkeiten einer Baute aus, welche sich an diese Vorgabe hÃ¤lt. Alles in allem hat die Vorinstanz die Frage 1.1 zu Recht verneint.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Vom BeschwerdefÃ¼hrer wird sodann weder in seiner Rekursschrift noch in seiner Beschwerdeschrift (spÃ¤tere AusfÃ¼hrungen erweisen sich als verspÃ¤tet; vgl. VGr, 12. November 2020, VB.2020.00419, E. 5) nÃ¤her ausgefÃ¼hrt, weshalb der Bestand der Schutzobjekte auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 eine Ãberbauung des noch unÃ¼berbauten Teilbereichs des GrundstÃ¼cks Grundbuch Greifensee, Kat.-Nr. 01 ausschliessen sollte. Auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz kann an dieser Stelle verwiesen werden. Das von der Baudirektion eingereichte Gutachten der kantonalen Denkmalpflegekommission sowie der Natur- und Heimatschutzkommission vom 12. Juni 2020 hÃ¤lt fest, dass ein Neubau im "wichtigen Freiraum" auf dem strittigen GrundstÃ¼ck die aussergewÃ¶hnlich stÃ¤dtebauliche Situation im Bereich der denkmalgeschÃ¼tzten Kirche (Kat.-Nr. 04) stark stÃ¶ren wÃ¼rde. Dies da nicht nur die Ansicht der Stadt und der Kirche beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rde, sondern auch die historischen Dimensionen und Proportionen der Bauten durch den nahen Neubau unweigerlich Konkurrenz erfahren wÃ¼rden. Vor allem der Kirchenbau wÃ¼rde eine mÃ¶glichst unbebaute Umgebung benÃ¶tigen, um als stÃ¤dtebauliche Dominante in Geltung zu kommen. </p> <p class="Urteilstext">Auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes ist nach § 238 Abs. 2 PBG besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. Aufgrund der AusfÃ¼hrungen im genannten Gutachten sowie generell der Bedeutung und Stellung der Schutzobjekte, insbesondere der reformierten Kirche, erscheint zweifelhaft, dass ein Bauprojekt die Vorgaben nach § 238 Abs. 2 PBG je erfÃ¼llen kÃ¶nnte. Jedoch ist dies nicht gÃ¤nzlich ausgeschlossen. DemgemÃ¤ss hat die Vorinstanz auch die Frage 2.1 korrekterweise verneint. </p> <p class="Urteilstext">Zwar erscheint eine (wirtschaftlich sinnvolle) Ãberbauung der freizuhaltenden FlÃ¤che auf dem GrundstÃ¼ck des Gesuchstellers aufgrund des oben AusgefÃ¼hrten Ã¤usserst fraglich, allerdings nicht gÃ¤nzlich unmÃ¶glich. DemgemÃ¤ss ist das vorinstanzliche Urteil zu bestÃ¤tigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist er zu verpflichten, dem privaten Beschwerdegegner und Gesuchsteller eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint eine solche von Fr. 2'000.-. </p> <p class="Urteilstext">Die vorinstanzliche Kostenverlegung ist im Ãbrigen nicht zu beanstanden, ist doch der BeschwerdefÃ¼hrer mit seinen AntrÃ¤gen (aus formellen GrÃ¼nden) durchgedrungen und daher als (Ã¼berwiegend) obsiegend zu betrachten. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Bundesgericht behandelt positive baurechtliche Vorentscheide grundsÃ¤tzlich als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 Abs. 1 BGG (vgl. BGr, 4. Mai 2018, 1C_196/2017, E. 1.2), welche nur unter den Voraussetzungen von Art. 92 f. BGG selbstÃ¤ndig bei diesem angefochten werden kÃ¶nnen. Allerdings bejaht das Bundesgericht unter bestimmten Voraussetzungen einen nicht wiedergutzumachenden (tatsÃ¤chlichen) Nachteil im Sinn von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG (vgl. BGE 135 II 30).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 340.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'340.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird verpflichtet, dem privaten Beschwerdegegner 1 eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>