<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00308</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217880&amp;W10_KEY=13013501&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00308</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.01.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 09.07.2018 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Errichtung eines Mehrfamilienhauses nach Massgabe der Arealüberbauungsvorschriften; Korrektur der vorinstanzlichen Gerichtsgebühr für den zweiten Rechtsgang. Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen. Vorliegend sieht die Bauordnung für Arealüberbauungen verschiedene Erleichterungen vor (E. 3.1). Als Ausgleich für diese erheblichen Privilegierungen stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche über das geforderte Mass für die Regelbauweise deutlich hinausgehen (E. 3.2). Anders als im ersten Rechtsgang hat das Baurekursgericht ausreichend begründet, warum die Baute im Hinblick auf ihre Dimensionen, ihre Dachgestaltung sowie den Kontrast des Gebäudes im Allgemeinen nicht nur zur Umgebung, sondern auch innerhalb der Arealüberbauung selbst mit bereits bestehenden Gebäuden die geforderte besonders gute Gestaltung nicht gewährleisten würde (E. 4.3). Die Baute erweist sich mithin als nicht bewilligungsfähig, weshalb die Beschwerde im Hauptpunkt abzuweisen ist (E. 4.8). Es ist kein Grund dafür ersichtlich, warum die Vorinstanz ihre Gerichtsgebühr im zweiten Rechtsgang, bei dem keine neuen oder anderen Rügen zu beurteilen waren, höher als diejenige des ersten Rechtsgangs angesetzt hat; rechtswidrige Gebührenfestsetzung (E. 5). Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GERICHTSGEBÃHR">GERICHTSGEBÃHR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSZAHL">GESCHOSSZAHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNG">UMGEBUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 69 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 72 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=37207" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2017.00308</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">18. Januar 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A AG, vertreten durch RA B,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1. C,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2. D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA E,</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. F,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. G,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. H,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">2â4 vertreten durch RA I, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Planungs- und Baukommission Thalwil, vertreten durch RA J,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Planungs- und Baukommission Thalwil erteilte der A AG mit Beschluss vom 27. Februar 2014 die Bewilligung fÃ¼r den Bau eines Mehrfamilienhauses mit 32 Wohnungen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse 02 und 03 in Thalwil.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierten D und C am 7. April 2014 an das Baurekursgericht. Gleichentags erhoben auch F, G und H Rekurs beim Baurekursgericht. Dieses hiess die Rekurse mit Entscheid vom 22. MÃ¤rz 2016 gut und hob den Beschluss der Planungs- und Baukommission Thalwil auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen diesen Entscheid gelangte die A AG mit Beschwerde vom 28. April 2016 an das Verwaltungsgericht. Dieses hiess die Beschwerde am 15. September 2016 teilweise gut und wies die Sache mangels ausreichender EntscheidbegrÃ¼ndung an das Baurekursgericht zurÃ¼ck.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Entscheid vom 18. April 2017 hiess das Baurekursgericht die Rekurse wiederum gut und hob die von der Planungs- und Baukommission Thalwil erteilte Baubewilligung auf; die GerichtsgebÃ¼hr wurde auf Fr. 16'000.- festgelegt.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Gegen dieses Urteil fÃ¼hrte die A AG am 18. Mai 2017 erneut Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragte, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die kommunale Baubewilligung vollumfÃ¤nglich zu bestÃ¤tigen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. UnabhÃ¤ngig vom Ausgang des Beschwerdeverfahrens seien die Rekurskosten auf Fr. 8'600.- zu reduzieren. </p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht beantragte am 14. Juni 2017, die Beschwerde abzuweisen. F, G und H liessen sich am 22. Juni 2017 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin, vernehmen. D und C ersuchten am 28. Juni 2017 um Beschwerdeabweisung. Die Planungs- und Baukommission Thalwil hingegen beantragte am 20. Juni 2017 die Gutheissung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Die A AG hielt in ihrer Replik vom 10. Juli 2017 an ihren AntrÃ¤gen fest. Am 30. August 2017 erfolgte eine weitere Eingabe von D und C.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt einen Augenschein. Ein solcher wÃ¤re dann geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar wÃ¤ren und anzunehmen wÃ¤re, die Parteien vermÃ¶chten aufgrund ihrer Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (VGr, 21. Dezember 2011, VB.2011.00608, E. 2.2; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 7 N. 79). Die Vorinstanz hat bereits einen Augenschein durchgefÃ¼hrt und diesen mittels Protokoll und Fotografien gut dokumentiert. Damit und zusammen mit den Ã¼brigen Akten ist der Sachverhalt rechtsgenÃ¼gend erstellt; auf einen Augenschein ist zu verzichten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist EigentÃ¼merin der Parzellen Kat.-Nrn. 01, 04 und 05, welche in der Wohnzone W3 liegen. Auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 steht das in den 1950er-Jahren errichtete Mehrfamilienhaus K-Strasse 02/03. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 ist unbebaut. Auf dem GrundstÃ¼ck 05 stehen die beiden MehrfamilienhÃ¤user K-Strasse 06/07/08 und 12/11. Die GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 01, 04 und 05 grenzen an die Parzellen Kat.-Nrn. 09â16 an. Diese Parzellen sind mit den ReihenhÃ¤usern L-Weg 11â15 Ã¼berstellt, welche nicht der BeschwerdefÃ¼hrerin gehÃ¶ren. Die vorerwÃ¤hnten vier lÃ¤nglichen GebÃ¤ude K-Strasse 02/03, 06/07/08, 12/11 sowie L-Weg 11â15 sind rechtwinklig zueinander angeordnet. Auf diese Weise bilden sie einen innenhofartigen Bereich, der teilweise als Pflanzgarten genutzt wird.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin plant, das bestehende Mehrfamilienhaus K-Strasse 02/03 abzubrechen und durch einen Neubau mit 32 Wohnungen zu ersetzen. Um anstelle der in der Zone W3 regulÃ¤r erlaubten drei Vollgeschosse deren fÃ¼nf bauen zu kÃ¶nnen, soll das Projekt gestÃ¼tzt auf die ArealÃ¼berbauungsvorschriften verwirklicht werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>ArealÃ¼berbauungen im Sinn von §§ 69â73 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Ãberbauungen von GrundstÃ¼cken mit einer bestimmten in der kommunalen Bauordnung festgesetzten MindestflÃ¤che nach einer einheitlichen Baueingabe (§ 69 PBG). ArealÃ¼berbauungen dÃ¼rfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezÃ¼glich der hÃ¶chstzulÃ¤ssigen Geschosszahl und der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG). </p> <p class="Erwgung2">Die Bau- und Zonenordnung von Thalwil vom 7. November 2012/16. Oktober 2013 (BZO) macht von dieser MÃ¶glichkeit Gebrauch: GemÃ¤ss Art. 21 BZO sind ArealÃ¼berbauungen in allen Wohnzonen und Wohn-/Gewerbezonen zulÃ¤ssig (Abs. 1). Die MindestarealflÃ¤che muss dabei 4'000 m<sup>2</sup> betragen (Abs. 2). Art. 22 sieht fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen verschiedene Erleichterungen vor, namentlich eine ErhÃ¶hung der Geschosszahl, keine BeschrÃ¤nkung der GebÃ¤udelÃ¤nge sowie unter bestimmten Voraussetzungen einen AusnÃ¼tzungszuschlag. In diesem Sinn dÃ¼rfen gemÃ¤ss Art. 3 Abs. 1 BZO bei ArealÃ¼berbauungen in der Wohnzone W3 zwei zusÃ¤tzliche Vollgeschosse errichtet werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Im Gegenzug â als Ausgleich fÃ¼r die erheblichen Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG, welche sich vorliegend in den genannten BZO-Bestimmungen verwirklicht haben â stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche Ã¼ber das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass fÃ¼r die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darÃ¼berhinausgehend, dass Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein mÃ¼ssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>§ 71 Abs. 1 PBG erÃ¶ffnet den VerwaltungsbehÃ¶rden einen Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden AufzÃ¤hlung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgefÃ¼hrt werden (vgl. zum Ganzen Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. Auflage 2011, S. 134). Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfÃ¤lligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden gesetzgeberischen Konzept werden somit die bei ArealÃ¼berbauungen gewÃ¤hrten substanziellen Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insb. Geschosszahl; GebÃ¤udehÃ¶he; AusnÃ¼tzung) durch die Vorgaben von § 71 PBG (insb. besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung) kompensiert (BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.1). </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Im ersten Rechtsgang hatte die Vorinstanz die Voraussetzungen fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung mit folgender BegrÃ¼ndung verneint: Das dreigeschossige Mehrfamilienhaus K-Strasse 02/03 aus den 1950er-Jahren weise keine besonderen QualitÃ¤ten auf. Entsprechend kÃ¶nne es abgebrochen und durch den strittigen Neubau ersetzt werden. DemgegenÃ¼ber bildeten die um den Pflanzgarten angeordneten GebÃ¤ude K-Strasse 06/07/08 und 12/11 sowie L-Weg 11â15 ein einheitliches Kleinquartier. Trotz der Betonung des Ensembles wÃ¼rden nur zwei der drei zugehÃ¶rigen baulichen Elemente, nÃ¤mlich die GebÃ¤ude K-Strasse 06/07/08 und 12/11, sowie der Garten, nicht aber die GebÃ¤ude L-Weg 11â15 in die ArealÃ¼berbauung integriert. Dadurch werde das Ensemble gleichsam amputiert. Aufgrund der Bedeutung des GebÃ¤udes L-Weg 11â15 fÃ¼r die Gesamtwirkung mÃ¼sse indessen vorliegend das Ensemble mit dem ArealÃ¼berbauungsperimeter deckungsgleich sein. Da das Projekt diese Voraussetzungen nicht erfÃ¼lle, sei ein Bauen gestÃ¼tzt auf die Arealbauvorschriften unzulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2">Im RÃ¼ckweisungsentscheid vom 15. September 2016 gelangte das Verwaltungsgericht diesbezÃ¼glich zum Ergebnis, dass denkmalpflegerische Anliegen keine Pflicht zur Ausdehnung des Arealperimeters begrÃ¼nden kÃ¶nnen und dass eine fÃ¼r die ArealÃ¼berbauung ausreichende FlÃ¤che vorhanden sei. Die in den Arealperimeter einbezogenen drei GrundstÃ¼cke wiesen eine FlÃ¤che von insgesamt 7'234 m<sup>2</sup> auf (2'423 m<sup>2</sup> + 860 m<sup>2</sup> + 3'951 m<sup>2</sup>). Mit dieser Ausdehnung Ã¼bersteige der vorliegende Perimeter die nach Art. 21 Abs. 2 BZO vorgeschriebene MindestflÃ¤che.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Hinsichtlich der gestalterischen Beurteilung hatte der ursprÃ¼ngliche Entscheid des Baurekursgerichts ausgefÃ¼hrt, die geplante Wohnbaute mÃ¼sse mit ihrem Bauvolumen von rund 17'000 m<sup>3</sup> als monumental bezeichnet werden. Fast zwei FÃ¼nftel der anrechenbaren GeschossflÃ¤chen bzw. zwei der fÃ¼nf anrechenbaren Geschosse wÃ¼rden erst aufgrund von AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen auf dem eigentlichen BaugrundstÃ¼ck realisierbar. Der BaukÃ¶rper mit Attikageschoss sei zwar fÃ¼r sich gesehen gut gestaltet und gegliedert; auch sei er im Grundsatz treffend auf das Ensemble abgestimmt. Sodann befÃ¤nden sich im nÃ¤heren Umfeld ausschliesslich grÃ¶ssere zwei- bis dreigeschossige Wohnbauten unter SatteldÃ¤chern. Gleichwohl ergebe sich eine Dominanz, die sich auch mit dem allgegenwÃ¤rtigen Credo der Verdichtung nicht rechtfertigen lasse. Als Folge von Unterschutzstellungen von GebÃ¤uden sei es vielfach unumgÃ¤nglich, dass die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung nicht vollstÃ¤ndig konsumiert oder auf benachbarte GrundstÃ¼cke Ã¼bertragen werden kÃ¶nne. </p> <p class="Erwgung2">Diese BegrÃ¼ndung war fÃ¼r das Verwaltungsgericht nicht nachvollziehbar. Die Vorinstanz hÃ¤tte detaillierter begrÃ¼nden mÃ¼ssen, weshalb sie trotz des vorliegenden Berichts einer Fachjury von einem zu grossen Kontrast ausgeht. HierfÃ¼r hÃ¤tte sie auf die einzelnen in § 71 Abs. 1 f. PBG genannten Ã¤sthetischen Beurteilungskriterien eingehen mÃ¼ssen. Angesichts der ungenÃ¼genden BegrÃ¼ndung wies das Verwaltungsgericht die Sache mit Urteil vom 16. September 2017 an das Baurekursgericht zurÃ¼ck.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Im angefochtenen Entscheid des zweiten Rechtsgangs betonte das Baurekursgericht die vorliegende Besonderheit, dass bereits bestehende Bauten in die ArealÃ¼berbauung einbezogen werden. Bei einer solchen ArealÃ¼berbauung, die neu und alt kombiniere, sei ein ganz besonderes Augenmerk auf die Gestaltung zu legen. Zudem sei vorliegend eine besondere RÃ¼cksichtnahme auf die umliegenden Denkmalschutzobjekte gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG notwendig.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Die Detailgestaltung des grossen modernen BaukÃ¶rpers bezeichnet das Baurekursgericht nach wie vor und zu Recht als gelungen. </p> <p class="Erwgung3">Nach Auffassung des Baurekursgerichts ergibt sich allerdings ein enormer baulicher Kontrast, vorwiegend als Folge der geplanten HÃ¶he mit sechs anrechenbaren Geschossen. Die geplante Baute mit einem Volumen von rund 17'000 m<sup>3</sup> mÃ¼sse als monumental bezeichnet werden. Sodann entstehe eine fÃ¼r die Umgebung vÃ¶llig atypische SolitÃ¤rbaute auf einer leichten Kuppe, was deren HÃ¶henwirkung noch verstÃ¤rke. Damit entstehe nicht nur ein Kontrast zwischen der Neubaute und der Umgebung, sondern auch innerhalb der ArealÃ¼berbauung selbst. Sodann befÃ¤nden sich im weiten Umfeld der streitbetroffenen Baute mit Attikageschoss keine weiteren GebÃ¤ude mit Flachdach. NÃ¶rdlich und sÃ¼dlich lÃ¤gen Schutzobjekte mit ausgeprÃ¤gten SchrÃ¤gdÃ¤chern und im Umfeld weitere Wohnbauten mit SatteldÃ¤chern. Die Dimension des geplanten Neubaus stehe damit in krassem Gegensatz zur baulichen Umgebung. Eine besonders gute Beziehung zum baulichen Umfeld werde durch die einzige und dominante Baute nicht gewÃ¤hrleistet.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.3 </b>Mit diesen AusfÃ¼hrungen hat das Baurekursgericht ausreichend begrÃ¼ndet, weshalb es die fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung erforderlichen Voraussetzungen als nicht erfÃ¼llt erachtet. Insoweit hat es die im ersten Rechtsgang fehlende BegrÃ¼ndung nachgeholt. Zwar setzt sich der angefochtene Entscheid nicht im Einzelnen mit den Berichten der Fachjury auseinander, macht aber ausreichend klar, unter welchen Aspekten er dem geplanten Neubau eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71 PBG abspricht.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>In seinem Bericht vom 17. Dezember 2012 beurteilte das Fachgremium die zweidimensionale Darstellung als Ã¼berzeugend; es werde mit dem Neubau ein prÃ¤gnanter Abschluss des grosszÃ¼gigen Innenhofs geschaffen. In der dreidimensionalen Darstellung Ã¼berzeuge die subtile Staffelung des GebÃ¤udes; die gegebene Topografie werde berÃ¼cksichtigt. Allerdings wurde in der Beurteilung darauf hingewiesen, dass die seinerzeit geplanten beiden Attikaaufbauten einerseits zu einer Ã¼berhÃ¶hten Strenge fÃ¼hrten und dadurch anderseits das gesamte GebÃ¤udevolumen Ã¼berproportional gross wirke. Des Weiteren wirke das Fassadenbild von der Nordseite (entlang der M-Strasse) etwas streng und die Umgebungsgestaltung Ã¼berzeuge weniger. Entsprechend empfahl das Beurteilungsgremium Projektanpassungen (S. 2). Im Nachbeurteilungsbericht vom 20. MÃ¤rz 2013 schilderte das Gremium, dass das neu strukturierte Attikageschoss â von der K- und der M-Strasse aus gesehen â bestechend sei. Es verwies dazu auf eine neue asymmetrische Staffelung der einzelnen Volumina in den oberen Geschossen, welche auch die topografische Situation (Hanglage) sehr gut aufnehme. Die beiden turmartigen Aufbauten wÃ¼rden somit von dieser stÃ¤dtebaulich prÃ¤gnanten Stelle aus sehr feingliedrig wirken; der Neubau passe sich gut in die bestehenden Bauten der Umgebung ein. Positiv wÃ¼rdigte das Gremium weiter die neu gegliederte Nordfassade sowie die Ãnderungen am Neubau aus Sicht der K-Strasse. Empfohlen wurde eine Verbesserung der Umgebungsgestaltung nach Westen und Norden im Sinn einer hohen QualitÃ¤t in den ZwischenrÃ¤umen zwischen dem Neubau und den nachbarschaftlichen Bestandesbauten (S. 3).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Der Jurybericht stÃ¼tzt seine Empfehlung damit wesentlich auf den gelungenen architektonischen Ausdruck. Dies reicht aber fÃ¼r eine besonders gute Gestaltung im Sinn von § 71 Abs. 1 PBG nicht aus. Vielmehr muss auch die Beziehung des Projekts zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung Ã¼berzeugen (§ 71 Abs. 2 PBG).</p> <p class="Erwgung2">Die feingliedrigere Fassadengestaltung auf der Nordseite oder die nun strukturiertere Gestaltung des Attikageschosses Ã¤ndern nichts Entscheidendes an der volumen- und hÃ¶henmÃ¤ssigen Dominanz des GebÃ¤udes im Vergleich zu seiner unmittelbaren Umgebung: </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.1 </b>Angesichts seiner HÃ¶he, seines Volumens und seiner Lage ist keine relevante Beziehung zu den nÃ¶rdlich gelegenen Umgebungsbauten ersichtlich. Wenn im Rahmen einer ArealÃ¼berbauung hÃ¶hergeschossige GebÃ¤ude zugelassen werden, so ist die Bezugnahme auf die Umgebung insbesondere bei den am Arealrand liegenden GebÃ¤uden relevant. Unmittelbar nÃ¶rdlich der geplanten Baute folgen das Flarzhaus am N-Weg 11â14 sowie nordÃ¶stlich weitere Liegenschaften an der M-Strasse; diese GebÃ¤ude werden von der geplanten Baute weit Ã¼berragt. Insoweit fehlt die vom Baurekursgericht vermisste Eingliederung und RÃ¼cksichtnahme durchaus.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.2 </b>Ãhnliches gilt fÃ¼r die Beziehung des GebÃ¤udes zum bestehenden, teilweise denkmalgeschÃ¼tzten Ensemble mit dem hofartigen Innenraum. Angesichts der Stellung des GebÃ¤udes ist es zwar leicht als Teil der Hofumrandung erkennbar. Aufgrund der HÃ¶he des GebÃ¤udes ist indes auch mit Bezug auf die bestehenden "Hofbauten" keinerlei Gewinn zu erkennen. Die beiden angrenzenden SeitengebÃ¤ude werden weit Ã¼berragt. Die Bezugnahme zum bestehenden Ensemble hÃ¤lt sich damit in engen Grenzen, zumal das geplante GebÃ¤ude im Gegensatz zu den bestehenden Ã¼ber ein Flachdach mit Attikageschoss verfÃ¼gt. Hinzu kommt, dass sich die Neubaute bezÃ¼glich einer gemeinsamen Innenhofnutzung mehr ab- als zuwendet; die HauseingÃ¤nge sind nordseitig vorgesehen; in Richtung Innenhof bestehen dem Erdgeschoss vorgelagerte Loggien. Entgegen der Baubewilligung ist nicht ersichtlich, dass die bestehende Gartenstruktur bewusst fortgefÃ¼hrt wÃ¼rde. Das langgezogene GebÃ¤ude O-Strasse 10â03 und das stirnseitige GebÃ¤ude K-Strasse 06â08 verfÃ¼gen Ã¼ber HauseingÃ¤nge via "Hofseite". Die kleinere Liegenschaft K-Strasse 12 und 11 ist zwar zugangsmÃ¤ssig Ã¼ber die Strassenseite erschlossen; soweit den Wohnungen im Erdgeschoss Ã¼berhaupt private Bereiche vorgelagert sind, weisen sie indes nur eine geringe Tiefe auf. Von der vorherrschenden Zugangskonzeption Ã¼ber den Innenhof und der damit einhergehenden Ã¶ffentlichen Hofnutzung hebt sich die Gestaltung der geplanten Baute damit deutlich ab. Die Neubaute samt Umschwung wirkt mehr als SolitÃ¤rbaute denn als Teil des bestehenden Ensembles. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Insgesamt hat die Vorinstanz das Vorliegen einer besonders guten Gestaltung als Voraussetzung fÃ¼r die Bewilligung einer ArealÃ¼berbauung trotz der gelungenen architektonischen Detailkonzeption des GebÃ¤udes als solchem zu Recht verneint. Die Beziehung zur nÃ¤heren Umgebung Ã¼berzeugt aus den genannten GrÃ¼nden, die im Jurybericht keine gebÃ¼hrende BerÃ¼cksichtigung gefunden haben, nicht.</p> <p class="Urteilstext">Fehlt es somit an der erforderlichen besonders guten Gestaltung, so ist der Frage, ob das GebÃ¤ude im Sinn von § 71 Abs. 1 PBG zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet ist, nicht weiter nachzugehen; diese Anforderungen bestehen kumulativ zum Erfordernis der besonders guten Gestaltung.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.7 </b>Schliesslich Ã¤ndert am Ergebnis auch nichts, dass die Vorinstanz zu unprÃ¤zis ausfÃ¼hrte, es finde sich im Umfeld der streitbetroffenen Baute weit und breit kein einziges GebÃ¤ude mit Flachdach. DiesbezÃ¼glich weist die BeschwerdefÃ¼hrerin zwar zu Recht darauf hin, dass in der weiteren Umgebung durchaus Flachdachbauten bestehen. Diese GebÃ¤ude fallen allerdings bei der Beurteilung der Beziehung zur unmittelbaren baulichen Umgebung nicht ins Gewicht. Massgeblich bleibt in diesem Zusammenhang vielmehr, dass weder die Ã¼brigen GebÃ¤ude der ArealÃ¼berbauung noch die weiteren angrenzenden GebÃ¤ude FlachdÃ¤cher aufweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.8 </b>Zusammenfassend erweist sich die geplante Baute mangels einer besonders guten Gestaltung als nicht bewilligungsfÃ¤hig. Es ist nicht ersichtlich, dass das Baurekursgericht im angefochtenen Entscheid seine Kognition bzw. die Gemeindeautonomie verletzt hÃ¤tte (vgl. dazu VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4). Die Aufhebung der Baubewilligung erweist sich demnach als rechtmÃ¤ssig. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde im Hauptpunkt.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">ZusÃ¤tzlich rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin die Festsetzung der vorinstanzlichen GerichtsgebÃ¼hr auf Fr. 16'000.-; es sei eine GerichtsgebÃ¼hr von hÃ¶chstens Fr. 8'000.- zu rechtfertigen.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom (GebV VGr; LS 175.252) betrÃ¤gt die GerichtsgebÃ¼hr bei Verfahren ohne bestimmbaren Streitwert in der Regel Fr. 1'000.- bis Fr. 50'000.-. Dieser Rahmen ist auch fÃ¼r das Rekursverfahren massgebend (§ 1 GebV VGr). GemÃ¤ss § 2 GebV VGr bemisst sich die GebÃ¼hr innerhalb dieses Rahmens nach dem Zeitaufwand des Gerichts, der Schwierigkeit des Falles und dem tatsÃ¤chlichen Streitinteresse.</p> <p class="Urteilstext">Die mutmasslichen Baukosten belaufen sich gemÃ¤ss Baugesuch auf knapp Fr. 10 Mio. Das Streitinteresse erweist sich damit als gross. Anderseits war der Zeitaufwand â abgesehen vom Augenschein â eher unterdurchschnittlich, hat das Baurekursgericht doch einzig Ã¼ber die RÃ¼gen bezÃ¼glich der Gestaltung befinden mÃ¼ssen. Die Schwierigkeit des Falles ist als durchschnittlich zu qualifizieren. Angesichts dieser Parameter erweist sich die im ersten Verfahrensgang auf Fr. 15'000.- und damit im unteren Drittel des massgeblichen GebÃ¼hrenrahmens festgesetzte GerichtsgebÃ¼hr als rechtskonform. Hingegen ist in der Tat kein plausibler Grund ersichtlich, um die GebÃ¼hr im zweiten Rechtsgang, bei dem keine neuen oder anderen RÃ¼gen zu beurteilen waren, Ã¼ber dieses Mass hinaufzusetzen. Insoweit erweist sich die durch das Baurekursgericht neu festgesetzte GebÃ¼hr als rechtswidrig und ist sie in Anwendung von § 63 VRG durch das Verwaltungsgericht auf Fr. 15'000.- zu korrigieren. </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt in diesem Nebenpunkt zu einer teilweisen Gutheissung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Prozessausgang, bei dem die Beschwerde lediglich in einem Nebenpunkt geringfÃ¼gig Erfolg hat, rechtfertigt es sich, die Kosten des Beschwerdeverfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Mitbeteiligten, welche am Verfahren teilnahm und die Gutheissung der Beschwerde beantragte, je zu HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG).</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist Ã¼berdies zur Entrichtung einer ParteientschÃ¤digung an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Als angemessen erscheint ein Betrag von insgesamt Fr. 4'000.-, nÃ¤mlich Fr. 2'000.- an die Beschwerdegegnerschaft 1 sowie Fr. 2'000.- an die Beschwerdegegnerschaft 2â4. Die lokale BaubehÃ¶rde trifft in der vorliegenden Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss keine EntschÃ¤digungspflicht (VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00571, E. 11; 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde und AbÃ¤nderung von Dispositiv-Ziffer III des Rekursentscheids vom 18. April 2017 wird die GerichtsgebÃ¼hr fÃ¼r das Rekursverfahren auf Fr. 15'000.- festgesetzt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 13'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 240.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 13'240.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin und der Mitbeteiligten je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 sowie der Beschwerdegegnerschaft 2â4 eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 4'000.-) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>