<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2004.00090</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204266&amp;W10_KEY=4467141&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2004.00090</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.06.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Rechtswirkungen der Planungszone; Fehlende planungsrechtliche Baureife.<br/><br/>Die kantonalrechtliche Planungszone gemäss § 346 PBG entspricht der im Bundesrecht vorgesehenen Planungszone nach Art. 27 Abs. 1 RPG. Beide dienen sie der Sicherung geplanter Nutzungsänderungen. Durch die Festsetzung einer Planungszone wird dem Vertrauen der betroffenen Grundeigentümer in das noch geltende Recht die Grundlage entzogen. Eine Baubewilligung darf nur noch dann erteilt werden, wenn diese den künftigen planungsrechtlichen Festlegungen nicht widerspricht. Massgebend ist dabei der Planungsstand zum Zeitpunkt des Bewilligungsentscheids. Es ist folglich nicht nur auf die beim Erlass der Planungszone herrschenden Planungsvorstellungen abzustellen, sondern die sich im Laufe des Planungsverfahrens ergebenden Änderungen der Planungsideen und -ziele sind ebenfalls zu berücksichtigen (E. 2.1).<br/>Im vorliegenden Fall stand eine Reduktion der Baumassenziffer in der von der Planungszone erfassten Wohnzone W2/1.40 zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung als Planungsziel klar fest (E. 2.2).<br/>Die Aufhebung der Planungszone bedeutet nicht, dass das Bauprojekt nachträglich bewilligungsfähig geworden wäre. Es ist zu prüfen, ob das Vorhaben gemäss § 234 PBG planungsrechtlich baureif ist (E. 2.3).<br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSPRÃJUDIZIERUNG">PLANUNGSPRÃJUDIZIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSZONE">PLANUNGSZONE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BZO KÃ¼snacht</span><br/><span class="ungerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 346 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 27 Abs. I RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2004 Nr. 45 S. 45</span><br/><span class="ungerade">RB 2004 Nr. 68</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Die Baukommission KÃ¼snacht erteilte am 25. Februar 2003 A ie baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung von drei MehrfamilienhÃ¤usern samt Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01n der L-Strasse in KÃ¼snacht. Bestandteil dieses Beschlusses bildeten die strassenpolizeiliche Bewilligung Nr. 02 vom 17. Februar 2003 der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich sowie die VerfÃ¼gung vom 10. Januar 2003 der Volkswirtschaftsdirektion des Kantons ZÃ¼rich, vertreten durch das Amt fÃ¼r Landschaft und Natur, Abteilung Wald, betreffend die forstrechtliche Beurteilung des Bauvorhabens.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Hiergegen erhoben C und D sowie E und F am 3. April 2003 gemeinsam Rekurs an die Baurekurskommission II und beantragten die Aufhebung der drei angefochtenen BeschlÃ¼sse.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission II vereinigte am 20. Januar 2004 die Rekursverfahren, hiess diese gut und hob den Beschluss der Baukommission KÃ¼snacht vom 25. Februar 2003 sowie die VerfÃ¼gungen der Baudirektion und des Amts fÃ¼r Landschaft und Natur auf.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 23. Februar 2004 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Entscheid der Baurekurskommission II von 20. Februar 2004 aufzuheben und die aufgehobenen Bewilligungen zu bestÃ¤tigen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission II am 16. MÃ¤rz 2004 und die Beschwerdegegnerschaft am 28. April 2004 beantragten Abweisung der Beschwerde; letztere verlangte zudem eine UmtriebsentschÃ¤digung. Die Baukommission KÃ¼snacht schloss am 31. MÃ¤rz 2004 auf Gutheissung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwer­degegnerschaft. Die Volkswirtschaftsdirektion verzichtete am 2. MÃ¤rz 2004 auf eine Stellung­nahme. Die Baudirektion liess sich nicht vernehmen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben.</span></p> <p class="Zwischentitel"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Die Baurekurskommission II hat die Baubewilligung der Baukommission KÃ¼snacht vom 25. Februar 2003 sowie die beiden VerfÃ¼gungen der Baudirektion und der Volkswirtschaftsdirektion zufolge negativer PrÃ¤judizierung der kÃ¼nftigen Planung aufgehoben. Sie hat in ihrem Rekursentscheid hierzu zur Hauptsache ausgefÃ¼hrt, die kantonale Baudirektion habe am 16. Februar 2001 auf Gesuch des Gemeinderates KÃ¼snacht fÃ¼r die Dauer von drei Jahren eine Planungszone im Sinn von § 346 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) festgesetzt, die unter anderem alle zweigeschossigen Wohnzonen W2/1.40 der Gemeinde und somit auch das BaugrundstÃ¼ck umfasse. Die Planungszone sollte die mit der laufenden Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung beabsichtigte Reduktion der Baumassenziffer in Hanglagen sicherstellen. AnlÃ¤sslich der Gemeindeversammlung vom 10. Dezember 2001 hÃ¤tten die Stimmberechtigten eine erste Revisionsvorlage an den Gemeinderat zur Ãberarbeitung zurÃ¼ckgewiesen und ihm den Auftrag erteilt, die zulÃ¤ssigen baulichen Dichten noch weiter zu reduzieren. In einem Zwischenbericht vom 5. Februar 2003 habe die Ortsplanungskommission ihre MassnahmenvorschlÃ¤ge zusammengefasst. Darin sei unter anderem vorgesehen gewesen, an Hanglagen nur noch Neubauten mit maximal drei Wohnebenen zuzulassen und die Baumassenziffer zu reduzieren, in der W2/1.40 auf 1,3 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>. Auf Gesuch des Gemeinderates KÃ¼snacht habe die kantonale Baudirektion die bestehende Planungszone am 28. Mai 2003 aufgehoben. Am 27. Mai 2003 habe der Gemeinderat KÃ¼snacht die revidierte Bau- und Zonenordnung zuhanden der Ã¶ffentlichen Auflage verabschiedet. GemÃ¤ss diesem Bauordnungsentwurf solle die Bauparzelle nunmehr der zweigeschossigen Wohnzone mit einer zulÃ¤ssigen Baumassenziffer von 1,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> zugewiesen werden. Die angefochtene Baubewilligung vom 25. Februar 2003 sei noch wÃ¤hrend der Rechtskraft der fÃ¼r die Gemeinde KÃ¼snacht festgesetzten Planungszone erteilt worden. Das Bauprojekt habe daher nur unter den Voraussetzungen von § 346 PBG bewilligt werden dÃ¼rfen. Der Zwischenbericht der Ortsplanungs­kommission vom 5. Februar 2003 habe fÃ¼r die zweigeschossige Wohnzone eine Reduzierung der Baumassenziffer von 1,4 auf 1,3 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> vorgesehen. Das streitige Bauvorhaben halte eine Baumassenziffer von 1,4 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> ein und Ã¼berschreite damit das nach den Vorstellungen der Planungskommission zulÃ¤ssige Mass um 460 m<sup>3</sup> oder rund 8 %. Diese Ãberschreitung widerspreche § 346 PBG und prÃ¤judiziere in negativer Weise das zukÃ¼nftige Recht. Sodann sei darauf hinzuweisen, dass die einen Tag vor der Aufhebung der Planungs­zone verabschiedete Revisionsvorlage sogar eine Herabsetzung der Baumassenziffer auf 1,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> vorsehe. Das Projekt wÃ¼rde damit die kÃ¼nftig zulÃ¤ssige Baumasse um 920 m<sup>3</sup> oder 17 % Ã¼berschreiten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer entgegen, die Planungszone sei wÃ¤hrend des Rekursverfahrens aufgehoben worden und habe im Zeitpunkt des vorinstanzlichen Entscheides keine Geltung mehr gehabt. Damit sei die Rechtslage fÃ¼r die Bauherrschaft gÃ¼nstiger geworden und sie kÃ¶nne sich auf das mildere Recht berufen. Zudem habe bei Erlass der Planungszone die planungsrechtliche Zielsetzung in einer ÃberprÃ¼fung der<br/> Areal­bebauung in der zweigeschossigen Wohnzone bestanden und nicht in ausnÃ¼tzungsrelevanten Massnahmen fÃ¼r die RegelÃ¼berbauung. Werde die Planung nach Festsetzung einer Planungszone weiterentwickelt, so passe sich die Planungszone nicht ohne weiteres den neuen Zielsetzungen an; es kÃ¶nne sich hÃ¶chstens fragen, ob die neuen Zielsetzungen mit einer weiteren Planungszone oder mit § 234 PBG (individuelle Bausperre) geschÃ¼tzt werden sollen. Da vorliegend die Planungszone vom 16. Februar 2001 keine Wirkungen ent­falte und keine weitere Planungszone erlassen worden sei, kÃ¶nne die Frage der Vorwirkung der Revision der Ortsplanung nur aufgrund von § 234 PBG geprÃ¼ft werden, was<br/> â aus nÃ¤her dargelegten GrÃ¼nden â zu verneinen sei.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>GemÃ¤ss § 346 Abs. 1 PBG kÃ¶nnen bis zum Erlass oder wÃ¤hrend der Revision von NutzungsplÃ¤nen fÃ¼r genau bezeichnete Gebiete Planungszonen festgesetzt werden, innerhalb deren keine baulichen VerÃ¤nderungen oder sonstige Vorkehren getroffen werden dÃ¼rfen, die der im Gang befindlichen Planung widersprechen. Planungszonen dÃ¼rfen fÃ¼r lÃ¤ngstens drei Jahre festgesetzt und, soweit nÃ¶tig, um zwei Jahre verlÃ¤ngert werden (Abs. 2). In seinen Rechtswirkungen entspricht damit die kantonalrechtliche Planungszone gemÃ¤ss § 346 PBG der im Bundesrecht vorgesehenen Planungszone nach Art. 27 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG), wonach innerhalb der Planungszone nichts unternommen werden darf, was die Nutzungsplanung erschweren kÃ¶nnte.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Planungszone dient der Sicherung der geplanten NutzungsÃ¤nderung, insbesondere der Bewahrung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit der BehÃ¶rden, die nicht durch Vorhaben, die den Planungsabsichten widersprechen, beeintrÃ¤chtigt werden soll. Es muss ausgeschlossen werden, was immer die Planungsabsicht behindern kÃ¶nnte (Alexander Ruch in: Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, 1999, Art. 27 Rz. 21, mit Hinweisen). Voraussetzung der Anordnung der Planungszonen ist eine Absicht der BehÃ¶rden, eine bestehende planerische Ordnung abzuÃ¤ndern. An die Konkretheit der Absicht ist kein strenger Massstab anzulegen; eine "einigermassen konkretisierte Absicht genÃ¼gt" (BGE 113 Ia 362 E. 2a/bb). Die Planungsabsicht der BehÃ¶rden kann in Vorstellungen oder gar EntwÃ¼rfen Ã¼ber die neue Nutzungsordnung zum Ausdruck kommen. Die PlanungsbehÃ¶rde kÃ¶nnen indessen nicht auf diese Vorstellungen verpflichtet werden; sie kÃ¶nnen im Lauf des Planungsverfahrens aufgrund neuer Erkenntnisse und Einsichten Ã¤ndern (Ruch, Art. 27 Rz. 29).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Anders als bei einer vom Gemeinderat beantragten planungsrechtlichen Festlegung im Sinn von § 234 PBG wird durch das fÃ¶rmliche Festsetzen einer Planungszone das Vertrauen der GrundeigentÃ¼mer in das noch geltende Recht beseitigt: der GrundeigentÃ¼mer weiss, dass das sein GrundstÃ¼ck betreffende Recht geÃ¤ndert werden soll und er deshalb einstweilen nicht bauen darf (VGr, 2. September 2002, BEZ 2002 Nr. 61) bzw. ihm nur dann eine Baubewilligung erteilt werden darf, wenn feststeht, dass das Bauvorhaben den kÃ¼nftigen planungsrechtlichen Festlegungen nicht â oder jedenfalls mit grosser Wahrscheinlichkeit nicht â widerspricht (RB 1984 Nr. 97). Massgebend ist dabei der Planungsstand im Zeitpunkt des Entscheids Ã¼ber das Bauvorhaben. Nach dem Gesagten ist dabei nicht allein auf die bei Erlass der Planungszonen herrschenden Planungsvorstellungen abzustellen, sondern die im Laufe des Planungsverfahrens gewonnenen Ansichten und neu formulierte Planungsideen und -ziele sind ebenfalls zu berÃ¼cksichtigen. Ansonsten wÃ¼rde das Institut der Planungszone seinen Zweck gerade nicht erfÃ¼llen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Mit VerfÃ¼gung Nr. 144 vom 16. Februar 2001 setzte die kantonale Baudirektion auf Gesuch des Gemeinderats KÃ¼snacht fÃ¼r die Dauer von drei Jahren zur Sicherung der im Gang befindlichen Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung eine Planungszone fest, die u.a. die zweigeschossige Wohnzone W2/1.40 und damit das BaugrundstÃ¼ck umfasste. Die hierauf vom Gemeinderat der Gemeindeversammlung unterbreitete Teilrevision der Bau- und Zonenordnung wies diese am 10. Dezember 2001 an den Gemeinderat zurÃ¼ck mit dem Auftrag, die zulÃ¤ssigen baulichen Dichten noch weiter zu reduzieren. Der Gemeinderat wÃ¤hlte hierauf eine Ortsplanungskommission und beauftragte diese, eine neue Vorlage zu erarbeiten. Die Zielsetzung fÃ¼r die kÃ¼nftige Ortsplanung wurde durch diese Kommission Ende November allen Haushaltungen von KÃ¼snacht zugestellt. Am 27. Januar 2003 wurde der Entwurf fÃ¼r die Revision der Bau- und Zonenordnung der BevÃ¶lkerung anlÃ¤sslich einer Orientierungsversammlung vorgestellt. Diese sah unter anderen verschiedene Massnahmen zur Dichteverminderung vor, so die Herabsetzung der Baumassenziffer in der zweigeschossigen Wohnzone W2/1.40 auf 1,3 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Reduktion der Baumassenziffern in allen Bauzonen war bereits ab der Gemeindeversammlung vom 10. Dezember 2001 ein â vom zustÃ¤ndigen Gemeindeorgan â erklÃ¤rtes Planungsziel der kÃ¼nftigen Bau- und Zonenordnung. SpÃ¤testens aber mit Bekanntgabe der Zielvorgaben im November 2002 und der Ã¶ffentlichen Vorstellung des Entwurfs fÃ¼r die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung am 27. Januar 2003 bzw. dem Zwischenbericht der Ortsplanungskommission vom 5. Februar 2003 stand fest, dass mit der Bauordnungsrevision eine allgemeine Herabsetzung der Baumassenziffern in allen Wohnzonen W2, insbesondere in der bisherigen W2/1.40 geplant war. Im Zeitpunkt der PrÃ¼fung des streitigen Baugesuches am 25. Februar 2003 war klar ersichtlich, dass das Bauvorhaben mit einer der Bau- und Zonenordnung 1994 entsprechenden Baumasse von 1,4 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> den erklÃ¤rten Planungszielen widersprach. Das Bauprojekt prÃ¤judizierte in negativer Weise die durch die Planungszone gesicherte Planungs- und Entscheidungsfreiheit der BehÃ¶rde und erfÃ¼llte die Voraussetzungen von § 346 PBG und Art. 27 Abs. 1 RPG nicht, welche entgegen dem grundsÃ¤tzlich geltenden Bauverbot die Erteilung einer Baubewilligung erlaubt hÃ¤tten. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Der Gemeinderat KÃ¼snacht beantragte am 20. MÃ¤rz 2003 der Baudirektion, die Planungszone "auf den Zeitpunkt der ErÃ¶ffnung der Ã¶ffentlichen Auflage fÃ¼r die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung" aufzuheben. Die Baudirektion hob hierauf mit VerfÃ¼gung vom 28. Mai 2003 die Planungszone auf.<i> </i>Einen Tag vorher, am 27. Mai 2003 hatte der Gemeinderat die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung zuhanden der Ã¶ffentlichen Planauflage verabschiedet, welche die Herabsetzung der Baumassenziffer in der W2/1.40 auf 1,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> vorsah. Die generelle durch die Planungszone gewÃ¤hrleistete Sicherung der Planungsabsicht wurde damit lÃ¼ckenlos durch das konkret und individuell anzuwendende Institut der planungsrechtlichen Baureife (§ 234 PBG) abgelÃ¶st, welchem nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ebenfalls die Funktion einer Planungszone im Sinn von Art. 27 RPG zukommt (BGE 116 Ia 449 E. 4a). Die Aufhebung der formell erlassenen Planungszone bedeutet nicht, dass das Bauprojekt (nachtrÃ¤glich) bewilligungsfÃ¤hig geworden wÃ¤re. Vielmehr ist zu prÃ¼fen, ob dieses nunmehr gemÃ¤ss § 234 PBG baureif ist. Das ist zu verneinen. Nach dieser Bestimmung fehlt einem GrundstÃ¼ck die Baureife, wenn es eine durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst. Bestimmungen der Bau- und Zonenordnung Ã¼ber die AusnÃ¼tzung, hier die Baumassenziffer, stellen eine planungsrechtliche Festlegung dar; die vom Gemeinderat beantragte Herabsetzung der AusnÃ¼tzung in der W2/1.40 auf 1,2 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> wird durch das Bauprojekt mit einer Baumassenziffer von 1,4 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup> offenkundig nachteilig beeinflusst.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.4 </span></b><span>Der Einwand des BeschwerdefÃ¼hrers, nach einem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 23. November 2001 (VB.2001.00294) falle eine BaumassenÃ¼berschreitung von 10 % kaum ins Gewicht, ist unbehelflich. Bei jenem Fall ging es um eine so genannte "intertemporale" Anwendung von § 234 PBG, also um eine wÃ¤hrend des Rechtsmittelverfahrens und damit nach Erteilung der Baubewilligung beantragte ZonenplanÃ¤nderung. In solchen FÃ¤llen hÃ¤ngt die Beachtung der neuen planungsrechtlichen Festlegung von einer InteressenabwÃ¤gung im konkreten Fall ab, nÃ¤mlich einer solchen zwischen dem privaten Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens und dem Ã¶ffentlichen Interessen daran, dass die kÃ¼nftige Planung nicht negativ prÃ¤judiziert wird (RB 2000 Nr. 97 = BEZ 2000 Nr. 38; RB 1985 Nr. 116 E. b). Vorliegend ist keine derartige InteressenabwÃ¤gung vorzunehmen. Ob die beantragte Baumassenzifferreduktion bezÃ¼glich des konkreten Bauvorhabens von einem Laien erkennbar wÃ¤re, ist unmassgeblich. Ausschlaggebend ist vielmehr die prÃ¤judizielle Bedeutung, welche einer Vielzahl gleichartiger Projekt mit spÃ¼rbaren negativen Auswirkungen auf die mit der Revision beabsichtigten Planungsziele â im vorliegenden Fall die Verminderung der baulichen Dichte â zukommt (vgl. BGE 116 Ia 449 E. 4c). Dem Vertrauen des BeschwerdefÃ¼hrers in das "alte" Recht wurde durch den Erlass der Planungszone am 16. Februar 2001 die Grundlage entzogen (vgl. vorn E. 2.1 Abs. 3). Deshalb ist auch nicht entscheidrelevant, welche â vorwiegend nach Erlass der Planungszone angestrengten â PlanungsbemÃ¼hungen der Gesuchseinreichung vorangingen. Das streitige Bauprojekt war bereits im Zeitpunkt des baurechtlichen Entscheides der BaubewilligungsbehÃ¶rde (25. Februar 2003) wegen der negativen PrÃ¤judizierung der Planung gestÃ¼tzt auf § 346 PBG und nach Aufhebung der Planungszone in Anwendung von § 234 PBG nicht bewilligungsfÃ¤hig.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm sowie der Baukommission KÃ¼snacht, welche Gutheissung des Rechtsmittels beantragte, von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Mangels erheblicher Umtriebe ist aber auch der nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerschaft keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen.</span></p> <p class="Zwischentitel"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 8'180.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</p> <p class="Urteilstext"><span>5. â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>