<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para"> </div> <div class="para">{T 0/2} </div> <div class="para">1E.13/2000/sch </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> I. OEFFENTLICHRECHTLICHE ABTEILUNG </div> <div class="para"> ********************************** </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> 18. Dezember 2001 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Es wirken mit: Bundesgerichtsvizepräsident Aemisegger, </div> <div class="para">Präsident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung, Bundes- </div> <div class="para">richter Aeschlimann, Féraud, Catenazzi, Favre und Gerichts- </div> <div class="para">schreiberin Schilling. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> --------- </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> In Sachen </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Zürcher Kantonalbank, Bahnhofstrasse 9, Postfach, </div> <div class="para">Zürich-Mülligen, Beschwerdeführerin, vertreten durch </div> <div class="para">Rechtsanwalt Robert Hadorn, Stockerstrasse 39, Postfach, </div> <div class="para">Zürich, </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> gegen </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Kanton Z ü r i c h, vertreten durch die Baudirektion, diese </div> <div class="para">vertreten durch Dr. Hansjürg Bopp, Leiter des Büros Land- </div> <div class="para">erwerb, Walcheturm, Zürich, </div> <div class="para">X.________, </div> <div class="para">Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> betreffend </div> <div class="para"> Entschädigung für formelle Enteignung </div> <div class="para"> (Neubau der Nationalstrassen A 20.1.4 Umfahrung Birmensdorf, </div> <div class="para">A 4.1.5 Uetlibergtunnel, A 4.1.4 Verzweigung Zürich-Brunau), </div> <div class="para">hat sich ergeben: </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> A.- Im Zusammenhang mit dem Neubau der Nationalstrassen </div> <div class="para">A 4.1.5 (Uetlibergtunnel) und A 4.1.4 (Brunau - Uetliberg- </div> <div class="para">Ost) beansprucht der Kanton Zürich unter anderem die Parzelle </div> <div class="para">Kat. Nr. 6100 an der Allmendstrasse in Zürich-Wollishofen. </div> <div class="para">Auf diesem Grundstück im Halte von 518 m2 steht ein im Jahre </div> <div class="para">1902 erstelltes vierstöckiges Haus, in dem ebenerdig das </div> <div class="para">Restaurant Höcklerbrücke mit Kegelbahn geführt wird und sich </div> <div class="para">in den Obergeschossen Wohnungen befinden. Die Liegenschaft </div> <div class="para">grenzt östlich an die Bahngeleise der Sihltalbahn sowie </div> <div class="para">westlich an die stark befahrene Allmendstrasse und liegt </div> <div class="para">nur rund 15 m von der Hochstrasse A 3 entfernt, die etwa </div> <div class="para">auf der Höhe des zweiten Obergeschosses verläuft. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Mit persönlicher Anzeige vom 1. Oktober 1996 gab der </div> <div class="para">Kanton Zürich dem Eigentümer X.________, der die Liegenschaft </div> <div class="para">am 28. März 1996 ersteigert hatte, die Enteignung bekannt. </div> <div class="para">Dieser meldete hierauf innert der Eingabefrist eine Entschä- </div> <div class="para">digungsforderung von insgesamt Fr. 4'500'640.-- an. An der </div> <div class="para">Einigungsverhandlung vom 28. Mai 1997 offerierte der Kanton </div> <div class="para">Zürich eine Entschädigung in Höhe von Fr. 1'000'000.--, wäh- </div> <div class="para">rend der Enteignete an seiner Forderung festhielt. Da auch </div> <div class="para">die weiteren Verhandlungen zwischen den Parteien erfolglos </div> <div class="para">blieben, ersuchte der Kanton Zürich am 18. Januar 2000 die </div> <div class="para">Eidgenössische Schätzungskommission, Kreis 10, um Durchfüh- </div> <div class="para">rung des Schätzungsverfahrens. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> An der Schätzungsverhandlung vom 18. April 2000 </div> <div class="para">stellte der Kanton Zürich den Antrag, die Enteignungsent- </div> <div class="para">schädigung sei auf Fr. 1'550'000.-- festzusetzen. Der Ent- </div> <div class="para">eignete verlangte für den Landwert Fr. 600'000.--, den </div> <div class="para">Gebäudewert Fr. 2'335'000.-- und für entgangenen Gewinn </div> <div class="para">Fr. 800'000.--, somit insgesamt Fr. 3'735'000.--. Die Zür- </div> <div class="para">cher Kantonalbank schloss sich als Grundpfandgläubigerin </div> <div class="para">dem Antrag des Enteigners an. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> B.- Mit Entscheid vom 24. Juli 2000 wies die Eidgenös- </div> <div class="para">sische Schätzungskommission, Kreis 10, den Kanton Zürich an, </div> <div class="para">X.________ für die Enteignung seiner Liegenschaft eine Ent- </div> <div class="para">schädigung von Fr. 1'120'000.-- zu bezahlen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Die Schätzungskommission bestimmte den Verkehrswert </div> <div class="para">des enteigneten Grundstücks anhand des Real- und des Er- </div> <div class="para">tragswerts, wobei sie den Ertragswert dreifach gewichtete. </div> <div class="para">Bei der Ermittlung des Realwertes ging die Kommission von </div> <div class="para">einem Landwert von Fr. 500.--/m2 (insgesamt Fr. 259'000.--) </div> <div class="para">aus. Den Neubauwert des Gebäudes setzte sie auf Fr. 600.--/m3 </div> <div class="para">bzw. Fr. 500.--/m3 (für Anbau mit Kegelbahn) fest. Dem Alter </div> <div class="para">und dem schlechten Zustand der Bauten wurde mit einer Alters- </div> <div class="para">entwertung von 60 % bzw. 50 % (Anbau mit Kegelbahn) Rechnung </div> <div class="para">getragen. Für die festen Einbauten setzte die Kommission </div> <div class="para">Fr. 150'000.-- ein, für Umgebungsarbeiten und Werkleitungen </div> <div class="para">Fr. 120'000.--. Die Baunebenkosten wurden auf Fr. 139'000.-- </div> <div class="para">geschätzt. Damit ergaben sich Gebäude- und Nebenkosten von </div> <div class="para">Fr. 1'101'000.-- und, zusammen mit dem Landwert, ein Real- </div> <div class="para">wert von Fr. 1'360'000.--. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Zum Ertragswert hielt die Schätzungskommission </div> <div class="para">fest, dass zwar zwischen dem Enteigneten und der Tobler </div> <div class="para">Biervertrieb AG ein Mietvertrag über das ganze Gebäude be- </div> <div class="para">standen habe, der noch bis 31. Dezember 2002 gültig gewesen </div> <div class="para">wäre, doch sei der vereinbarte Mietzins von Fr. 13'500.-- </div> <div class="para">im Jahre 1998 zunächst vom Enteigneten selbst und hierauf </div> <div class="para">vom Betreibungsamt herabgesetzt worden. Der im Restaurant </div> <div class="para">erzielbare Jahresumsatz belaufe sich gemäss den Richtwerten </div> <div class="para">zur Umsatzbestimmung von Gastgewerbebetrieben nur auf </div> <div class="para">Fr. 570'000.--, woraus sich ein Mietwert von Fr. 45'600.-- </div> <div class="para">(Umrechnungssatz 8 %) bis Fr. 51'300.-- (Umrechnungssatz 9 %) </div> <div class="para">ergebe. Aufgrund des schlechten Zustandes der drei Wohnungen </div> <div class="para">und der unfreundlichen Lage des Objekts könne nur von einem </div> <div class="para">Mietwert der Wohnungen von je Fr. 400.-- pro Monat, somit </div> <div class="para">von jährlich insgesamt Fr. 14'400.-- ausgegangen werden. Je </div> <div class="para">nach Wahl des Umrechnungssatzes ergebe sich ein möglicher </div> <div class="para">Mietertrag von insgesamt Fr. 60'000.-- bis Fr. 65'700.-- </div> <div class="para">im Jahr. Damit zeige sich klar, dass ein Mietzins von </div> <div class="para">Fr. 13'500.-- im Monat nicht erzielbar sei. Würden die als </div> <div class="para">möglich angenommenen Mieterträge kapitalisiert, ergebe sich </div> <div class="para">bei einem Kapitalisierungssatz von 7 % bis 8 % ein Ertrags- </div> <div class="para">wert zwischen Fr. 750'000.-- und Fr. 857'000.-- (für einen </div> <div class="para">Mietertrag von Fr. 60'000.--) bzw. zwischen Fr. 821'000.-- </div> <div class="para">und Fr. 939'000.-- (für einen Mietertrag von Fr. 65'700.--). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Schliesslich hat die Schätzungskommission ange- </div> <div class="para">sichts der Differenz zwischen dem erzielbaren und dem ver- </div> <div class="para">traglich vereinbarten Mietzins den möglichen Jahresumsatz </div> <div class="para">des Restaurants auf Fr. 650'000.-- erhöht und dementspre- </div> <div class="para">chend den Mietwert auf Fr. 58'500.-- (Umrechnungssatz 9 %) </div> <div class="para">angesetzt. Den unter Einbezug des Mietertrages für die </div> <div class="para">Wohnungen ermittelten Gesamtmietwert von Fr. 72'900.-- ka- </div> <div class="para">pitalisierte die Kommission zum (geringeren) Satz von 7 % </div> <div class="para">und legte den Ertragswert der enteigneten Liegenschaft auf </div> <div class="para">Fr. 1'041'000.-- fest. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> C.- Gegen den Entscheid der Eidgenössischen Schätzungs- </div> <div class="para">kommission, Kreis 10, vom 24. Juli 2000 hat die Zürcher Kan- </div> <div class="para">tonalbank Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben und Antrag </div> <div class="para">auf Erhöhung der Enteignungsentschädigung auf Fr. 1'550'000.-- </div> <div class="para">gestellt. Die Beschwerdeführerin rügt Verletzung von Bundes- </div> <div class="para">recht, unrichtige und unvollständige Ermittlung des rechts- </div> <div class="para">erheblichen Sachverhaltes sowie Unangemessenheit der von der </div> <div class="para">Schätzungskommission festgesetzten Entschädigung. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Im Namen des Kantons Zürich ersucht die kantonale </div> <div class="para">Baudirektion um Abweisung der Beschwerde. Die Eidgenössische </div> <div class="para">Schätzungskommission, Kreis 10, hat auf Vernehmlassung ver- </div> <div class="para">zichtet. Der ebenfalls zur Vernehmlassung eingeladene Ent- </div> <div class="para">eignete unterstützt sinngemäss den Antrag der Beschwerde- </div> <div class="para">führerin. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> In Replik und Duplik haben die Beschwerdeführerin </div> <div class="para">und der Enteigner an ihren Anträgen festgehalten. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Das Bundesgericht zieht in Erwägung: </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> 1.- Gemäss Art. 77 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die </div> <div class="para">Enteignung (EntG; SR 711) unterliegen die Entscheide der </div> <div class="para">Schätzungskommission der Verwaltungsgerichtsbeschwerde ans </div> <div class="para">Bundesgericht. Mit dieser kann nicht nur Verletzung von Bun- </div> <div class="para">desrecht und unrichtige oder unvollständige Feststellung des </div> <div class="para">Sachverhaltes (<span class="artref"><artref id="CH/173.110/104/b" type="start"></artref><artref id="CH/173.110/104/a" type="start"></artref>Art. 104 lit. a und b OG</span><artref id="CH/173.110/104/b" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/b" type="end"></artref>), sondern - da eine </div> <div class="para">erstinstanzliche Verfügung über öffentlichrechtliche Ent- </div> <div class="para">schädigungen angefochten wird - auch Unangemessenheit gerügt </div> <div class="para">werden (<span class="artref">Art. 104 lit. c Ziff. 1 OG</span>). Dem Bundesgericht steht </div> <div class="para">in Bezug auf den Sachverhalt ebenfalls volle Prüfungsbefug- </div> <div class="para">nis zu, da die Entscheide der Schätzungskommissionen nach </div> <div class="para">bundesgerichtlicher Rechtsprechung trotz <span class="artref">Art. 105 Abs. 2 OG</span> </div> <div class="para">auch in tatsächlicher Hinsicht freier Prüfung unterliegen </div> <div class="para">(<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=9&amp;from_date=02.12.2001&amp;to_date=21.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F119-IB-348%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page348">BGE 119 Ib 348</a> E. 1b, 447 E. 1). Im Gegensatz zur Schät- </div> <div class="para">zungskommission ist das Bundesgericht indessen an die Anträ- </div> <div class="para">ge der Parteien gebunden. Dies gilt allerdings nur für die </div> <div class="para">für ein Enteignungsobjekt als Ganzes gestellten Begehren; </div> <div class="para">das Gericht kann daher die einzelnen Entschädigungsposten </div> <div class="para">unabhängig von den hiezu vorgebrachten Begründungen korri- </div> <div class="para">gieren, solange der von den Parteien gesteckte Rahmen ins- </div> <div class="para">gesamt nicht über- oder unterschritten wird (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=9&amp;from_date=02.12.2001&amp;to_date=21.12.2001&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F114-IB-286%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page286">BGE 114 Ib 286</a> </div> <div class="para">E. 9 S. 300, 109 Ib 31 mit Hinweisen auf weitere Urteile). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> 2.- Nach <span class="artref">Art. 78 Abs. 1 EntG</span> sind neben den Hauptpar- </div> <div class="para">teien auch die Grundpfandgläubiger, Grundlastberechtigten </div> <div class="para">und Nutzniesser als Nebenparteien zur Verwaltungsgerichts- </div> <div class="para">beschwerde berechtigt, soweit sie infolge des Entscheides </div> <div class="para">der Schätzungskommission zu Verlust gekommen sind. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Auf der enteigneten Liegenschaft lasten ein Namen- </div> <div class="para">schuldbrief über Fr. 1'500'000.--, datierend vom 16. Dezem- </div> <div class="para">ber 1980, im 1. Rang, sowie ein Inhaberschuldbrief über </div> <div class="para">Fr. 100'000.-- datierend vom 17. Juli 1996, im 2. Rang, </div> <div class="para">sowie zwei weitere Inhaberschuldbriefe. Mit Verfügung des </div> <div class="para">Audienzrichteramts des Bezirksgerichts Zürich vom 19. Mai </div> <div class="para">1999 ist der Zürcher Kantonalbank in der das Enteignungs- </div> <div class="para">objekt betreffenden Betreibung auf Grundpfandverwertung </div> <div class="para">für den Betrag von Fr. 1'300'000.-- nebst Zins zu 9 % seit </div> <div class="para">31. Dezember 1999 sowie für die aufgelaufenen Verfahrens- </div> <div class="para">kosten Rechtsöffnung erteilt worden. Da sich die Enteig- </div> <div class="para">nungsentschädigung, die dem Grundpfandberechtigten an Stelle </div> <div class="para">der enteigneten Sache haftet (<span class="artref">Art. 24 Abs. 1 EntG</span>), nur auf </div> <div class="para">Fr. 1'120'000.-- beläuft, ist die Kantonalbank durch den </div> <div class="para">Schätzungsentscheid zu Verlust gekommen. Sie ist somit zur </div> <div class="para">Beschwerde legitimiert. </div> <div class="para"> 3.- Die Beschwerdeführerin stellt den Antrag, es sei </div> <div class="para">ein Gutachten der Oberschätzungskommission einzuholen. Die </div> <div class="para">Eidgenössische Oberschätzungskommission ist jedoch kein </div> <div class="para">Gremium, das als solches Gutachten erstatten würde. Sie </div> <div class="para">besteht vielmehr aus einer Reihe von Fachleuten aus ver- </div> <div class="para">schiedenen Berufen, die nach Bedarf im Einzelfall vom Bun- </div> <div class="para">desgericht zur fachtechnischen Beratung beigezogen werden </div> <div class="para">können (vgl. <span class="artref"><artref id="CH/711/80" type="start"></artref>Art. 80 und 82 EntG</span><artref id="CH/711/82" type="end"></artref>). Wie sich im Folgenden </div> <div class="para">zeigt, ist hier eine solche Beratung nicht nötig. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> 4.- Die Beschwerdeführerin wendet nichts dagegen ein, </div> <div class="para">dass der Verkehrswert der enteigneten Liegenschaft anhand </div> <div class="para">einerseits des Realwerts und andererseits des Ertragswerts </div> <div class="para">ermittelt worden ist, und stellt auch die vorgenommene Ge- </div> <div class="para">wichtung dieser beiden Werte (3-mal Ertragswert, 1-mal Real- </div> <div class="para">wert) nicht in Frage. Sie kritisiert dagegen einzelne Posten </div> <div class="para">in den von der Schätzungskommission vorgenommenen Berechnun- </div> <div class="para">gen, wobei sie sich auf die bei den Akten liegenden, im Auf- </div> <div class="para">trag des Betreibungsamtes Zürich 2 erstellten Schätzungen der </div> <div class="para">Architekten A.________ + B.________ vom 27. November 1995 </div> <div class="para">(im Folgenden: Schätzung A.________) sowie der Architekten </div> <div class="para">C.________ vom 15. November 1999 (im Folgenden: Schätzung </div> <div class="para">C.________) beruft. Der Entscheid der Schätzungskommission </div> <div class="para">wäre indes nur dann bundesrechtswidrig, wenn sich die Ent- </div> <div class="para">eignungsentschädigung insgesamt, im Endergebnis, als unange- </div> <div class="para">messen und ungenügend erwiese. Die Tatsache allein, dass </div> <div class="para">einzelne Posten auch anders bewertet werden können, genügt </div> <div class="para">für den Vorwurf der Bundesrechtswidrigkeit noch nicht. Dies </div> <div class="para">gilt insbesondere dann, wenn die Differenzen in der Bewer- </div> <div class="para">tung einzelner Entschädigungsposten auf unterschiedliche </div> <div class="para">Schätzungsmethoden oder auf unterschiedliche der Schätzung </div> <div class="para">zu Grunde gelegte Annahmen zurückzuführen sind, die an sich </div> <div class="para">vertretbar sind. </div> <div class="para"> 5.- Was den aus dem Gebäudewert und dem (relativen) </div> <div class="para">Landwert ermittelten Realwert des enteigneten Grundstücks </div> <div class="para">anbelangt, beanstandet die Beschwerdeführerin die für die </div> <div class="para">Bauten angenommene Altersentwertung sowie die Entschädigung </div> <div class="para">für die Einbauten. Ausserdem kritisiert sie den von der </div> <div class="para">Schätzungskommission eingesetzten Landwert. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> a) Die Beschwerdeführerin stimmt den von der </div> <div class="para">Schätzungskommission angenommenen Neuwerten der Gebäude </div> <div class="para">(Fr. 600.--/m3 für Wohnhaus mit Restaurant, Fr. 500.--/m3 </div> <div class="para">für Anbau mit Kegelbahn) sowie den Kubaturen ausdrücklich </div> <div class="para">zu. Hingegen wendet sie gegen die angenommene Altersentwer- </div> <div class="para">tung von ca. 60 % ein, dass für Gebäude des Unterhaltungs- </div> <div class="para">und Restaurantgewerbes wie das hier umstrittene längere </div> <div class="para">Lebenszyklen anzunehmen seien. Solche Gebäude könnten viel </div> <div class="para">länger und mit geringerem Unterhalt bewirtschaftet werden, </div> <div class="para">insbesondere weil von den Besuchern keine grosse Ansprüche </div> <div class="para">an die Bausubstanz gestellt würden. Es sei daher für das </div> <div class="para">Hauptgebäude nur von einer Altersentwertung von 50 % und für </div> <div class="para">den Anbau von 40 % und den entsprechend höheren Zeitwerten </div> <div class="para">auszugehen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Hierzu kann zunächst festgehalten werden, dass die </div> <div class="para">Schätzer A.________ und C.________ den Neuwert des Gebäudes </div> <div class="para">deutlich tiefer als die Schätzungskommission angesetzt haben </div> <div class="para">und die Zahlen der Schätzungskommission als sehr wohlwollend </div> <div class="para">betrachtet werden dürfen (Schätzung A.________: Hauptgebäude </div> <div class="para">Fr. 520.--/m3, Anbau Fr. 450.--/m3; Schätzung C.________: </div> <div class="para">Restaurant, Küche, Kegelbahn, erstes und zweites Oberge- </div> <div class="para">schoss: Fr. 450.--/m3, Toiletten und Kellerräume: Fr. 300.--/ </div> <div class="para">m3, Garagenanbau und Treppe: Fr. 250.--/m3). Die Altersent- </div> <div class="para">wertung hat C.________ auf 40 % festgesetzt, während sie </div> <div class="para">nach der Schätzungskommission ca. 60 % und nach A.________ </div> <div class="para">sogar 66 % beträgt. Tatsächlich besteht kein Grund, die </div> <div class="para">altersbedingte Entwertung des enteigneten Gebäudes geringer </div> <div class="para">als 60 % zu schätzen. Nach der Fachliteratur und den in der </div> <div class="para">Schätzungspraxis verwendeten Wertverminderungs-Tabellen kann </div> <div class="para">für Bauten der vorliegenden Art (Massivbau Wohn- und Ge- </div> <div class="para">schäftshäuser von normaler bis sehr guter Bauart) von einer </div> <div class="para">Lebensdauer von 100 bis 120 Jahren ausgegangen werden und </div> <div class="para">hätte daher für das 95jährige Hauptgebäude auch eine Alters- </div> <div class="para">entwertung festgesetzt werden können, die über 60 % liegt </div> <div class="para">(vgl. Franco Canonica, Schätzerlehrgang, Grundwissen, Hrsg. </div> <div class="para">Schweiz. Immobilienschätzer-Verband SIV, Bern 2000 [im Fol- </div> <div class="para">genden: Schätzerlehrgang], S. 109, 151, 153 f.; Schätzer- </div> <div class="para">handbuch, Bewertung von Immobilien, Stand 1998, Hrsg. </div> <div class="para">Schweiz. Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexper- </div> <div class="para">ten SVKG und Schätzungsexperten-Kammer/Schweiz. Verband der </div> <div class="para">Immobilien-Treuhänder SEK/SVIT [im Folgenden: Schätzerhand- </div> <div class="para">buch], S. 193; Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der Liegen- </div> <div class="para">schaftenschätzer, 4. Aufl. 1997, Tabelle S. 20). Wohl hängt </div> <div class="para">die Lebensdauer und damit die Altersentwertung eines </div> <div class="para">Gebäudes wesentlich vom Unterhalt ab. Der Zustand der ent- </div> <div class="para">eigneten Liegenschaft spricht jedoch gerade für einen hohen </div> <div class="para">Abzug für die Alterung. In der Schätzung von A.________ aus </div> <div class="para">dem Jahre 1995 wird vermerkt, die Liegenschaft befinde sich </div> <div class="para">in einem desolaten Zustand. Die Obergeschosse seien nicht </div> <div class="para">bewohnbar und vollständig renovationsbedürftig. Die </div> <div class="para">Lüftungsanlage und die Elektroinstallationen für das </div> <div class="para">Restaurant seien mindestens teilweise zu erneuern. Das </div> <div class="para">Flachdach der Kegelbahn sei undicht. Es bestehe ein </div> <div class="para">beträchtlicher Investitionsbedarf. Einzig Restaurant und </div> <div class="para">Küche seien unterhalten und teilmodernisiert. Die Schät- </div> <div class="para">zungskommission hat den schlechten Zustand des Gebäudes </div> <div class="para">bestätigt. Auch in der Schätzung von C.________ aus dem </div> <div class="para">Jahre 1999 wird erwähnt, dass der Unterhalt vernachlässigt </div> <div class="para">worden sei und zudem ein baulicher Nachholbedarf bestehe. </div> <div class="para">Angesichts dieser Mängel lässt sich eine Erhöhung des Zeit- </div> <div class="para">wertes der Bauten offensichtlich nicht rechtfertigen. </div> <div class="para"> b) Die Beschwerdeführerin rügt im Weiteren, dass </div> <div class="para">die Schätzungskommission für die festen Einbauten eine Ent- </div> <div class="para">schädigung von pauschal Fr. 150'000.-- eingesetzt hat. In </div> <div class="para">der Schätzung von C.________ würden die Einbauten detail- </div> <div class="para">liert mit insgesamt Fr. 460'000.-- bewertet (Bierkeller </div> <div class="para">Fr. 50'000.--, Küche mit Buffet Fr. 120'000.--, Innenausbau </div> <div class="para">Restaurant Fr. 150'000.--, Abluftanlage Fr. 90'000.--, </div> <div class="para">Kegelbahn Fr. 50'000.--). Es müsse von diesen Beträgen </div> <div class="para">ausgegangen werden, da sie auf den Unterlagen der Gebäude- </div> <div class="para">versicherung beruhten. Die Schätzungskommission hätte zu- </div> <div class="para">mindest ansatzweise darlegen müssen, weshalb diese genauen </div> <div class="para">Angaben unzutreffend seien. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Zu diesen Ausführungen ist vorweg klarzustellen, </div> <div class="para">dass die Versicherungswerte der Zürcher Gebäudeversicherung </div> <div class="para">Neuwerte sind; sie können daher für eine Zeitwertschätzung </div> <div class="para">nicht übernommen werden. Das hat der Schätzer C.________ </div> <div class="para">allerdings auch nicht getan, sondern für die festen Ein- </div> <div class="para">bauten gleich wie für die übrigen Baukosten eine Reduktion </div> <div class="para">von 40 % für die Altersentwertung vorgenommen und somit </div> <div class="para">"nur" Fr. 276'000.-- in Rechnung gestellt. Ist aber die </div> <div class="para">Annahme einer Altersentwertung von 40 % nach dem Gesagten </div> <div class="para">für die Rohbauten schon als fragwürdig zu betrachten, so </div> <div class="para">vermag der gleiche Pauschalabzug für Einbauten, die eine </div> <div class="para">völlig unterschiedliche Lebensdauer aufweisen, noch weniger </div> <div class="para">zu überzeugen; zumindest hätte in diesem Zusammenhang an- </div> <div class="para">gegeben werden müssen, wann letztmals welche Renovationen </div> <div class="para">vorgenommen worden sind. Ausschlaggebend ist indessen, dass </div> <div class="para">die Schätzungskommission - wie schon dargelegt - für Res- </div> <div class="para">taurant, Küche und Kegelbahn einen weit höheren Bauwert </div> <div class="para">eingesetzt hat als der Schätzer C.________ und dabei offen- </div> <div class="para">sichtlich auch den Ausbaustandard mitberücksichtigt hat. </div> <div class="para">Es besteht daher kein Anlass, die Entschädigung für die </div> <div class="para">Einbauten, die auch in der Schätzung A.________ mit </div> <div class="para">Fr. 150'000.-- bewertet worden sind, zu erhöhen. </div> <div class="para"> c) Die Schätzungskommission führt im angefochtenen </div> <div class="para">Entscheid zum Landwert aus, in der Schätzung von A.________ </div> <div class="para">werde unerklärlicherweise von einem Bodenwert von </div> <div class="para">Fr. 1'200.--/m2 ausgegangen, obwohl die Lage des Grund- </div> <div class="para">stücks als trostlos und extrem bezeichnet werde. Weiter </div> <div class="para">werde in dieser Schätzung ausdrücklich erwähnt, dass die </div> <div class="para">Lage wegen der Lärmimmissionen für Wohnzwecke vollkommen </div> <div class="para">ungeeignet sei. Ausserdem werde der Zustand der Liegenschaft </div> <div class="para">als schlecht und das Gebäude als überaltert beschrieben. </div> <div class="para">Diese Beschreibung habe sich beim Augenschein der Schät- </div> <div class="para">zungskommission als richtig erwiesen. Unter Berücksichtigung </div> <div class="para">dieser Umstände rechtfertige es sich, von einem relativen </div> <div class="para">Landwert von Fr. 500.--/m2 auszugehen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Gegen diese Ausführungen wendet die Beschwerdefüh- </div> <div class="para">rerin ein, die Überalterung der Gebäude und der Zustand der </div> <div class="para">Umgebung sei beim Zustandswert der baulichen Anlagen und </div> <div class="para">nicht auch noch beim Landwert zu berücksichtigen. Soweit </div> <div class="para">der geschätzte Landwert von Fr. 500.--/m2 auf der Mitberück- </div> <div class="para">sichtigung der Überalterung der Gebäude beruhe, verletze er </div> <div class="para">den bundesrechtlichen Begriff des Verkehrswerts. Weiter hält </div> <div class="para">die Beschwerdeführerin zum Wert des Grundstücks fest, dieses </div> <div class="para">habe zwar im Zeitpunkt der Einigungsverhandlung, am 28. Mai </div> <div class="para">1997, zur Wohnzone gehört; die Parzelle sei jedoch der Emp- </div> <div class="para">findlichkeitsstufe III gemäss der Lärmschutzverordnung zu- </div> <div class="para">gewiesen und unterstehe keiner Wohnanteils-Pflicht. Es seien </div> <div class="para">daher auch mässig störende gewerbliche und Dienstleistungs- </div> <div class="para">Nutzungen sowie weitere nicht in allen Wohnzonen erlaubte </div> <div class="para">Nutzungen zugelassen. Demnach sei die Liegenschaft sehr ge- </div> <div class="para">eignet für Techno-Parties, als Restaurant mit entsprechender </div> <div class="para">Musik-Ausrichtung sowie als Dancing und Nachtclub. Der </div> <div class="para">Standort sei für solche Betriebe, insbesondere auch wegen </div> <div class="para">der lärmunempfindlichen Nachbarschaft, äusserst attraktiv. </div> <div class="para">Dank der Autobahnzufahrten in unmittelbarer Nähe sei die </div> <div class="para">Lage ebenfalls verkehrsgünstig. Der Landwert sei daher nicht </div> <div class="para">unter dem Gesichtspunkt der für eine Wohnnutzung ungeeigne- </div> <div class="para">ten Lage, sondern im Hinblick auf die genannten Nutzungen </div> <div class="para">zu schätzen. Geeignete Standorte für das Unterhaltungsge- </div> <div class="para">werbe seien auch heute noch Mangelware. Ein Landwert von </div> <div class="para">Fr. 1'200.--/m2 sei somit nicht unerklärlich, sondern ent- </div> <div class="para">spreche den zulässigen Nutzungen. Allenfalls mögliche Ver- </div> <div class="para">gleichszahlen seien nicht ermittelt worden. Unberücksichtigt </div> <div class="para">geblieben sei auch der Kauf des Grundstücks durch den Ent- </div> <div class="para">eigneten zu einem Preis von 1,5 Mio. Franken, der auf einem </div> <div class="para">entsprechenden Landwert basiere. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> aa) Die Schätzungskommission hat den Landwert der </div> <div class="para">enteigneten Parzelle auf Fr. 500.--/m2, der Schätzer </div> <div class="para">A.________ auf Fr. 1'200.--/m2 und der Schätzer C.________ </div> <div class="para">auf Fr. 300.--/m2 festgelegt. Keine der Schätzungen enthält </div> <div class="para">Angaben über die angewendete Methode. Die Bewertung bebauten </div> <div class="para">Bodens - das heisst die Festsetzung des sog. relativen Land- </div> <div class="para">werts - fällt in der Regel auch nicht leicht, da die Ver- </div> <div class="para">gleichsmethode nur unter gewissen Voraussetzungen taugen </div> <div class="para">kann. Ausgehend vom Gedanken, dass der Grund und Boden </div> <div class="para">letztlich nur so viel Wert aufweist, wie er an wirtschaft- </div> <div class="para">licher Nutzung zulässt, wird der Landwert daher oft in Be- </div> <div class="para">ziehung zum Nutzwert der bestehenden Überbauung gesetzt und </div> <div class="para">anhand von festen Verhältniszahlen bestimmt (vgl. Schätzer- </div> <div class="para">lehrgang, S. 27, 112). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> In der schweizerischen Schätzungspraxis wird der </div> <div class="para">relative Landwert seit geraumer Zeit mit Hilfe der sog. </div> <div class="para">Lageklassen-Methode von Wolfgang Naegeli ermittelt. Diese </div> <div class="para">Methode beruht auf der durch systematische Auswertung zahl- </div> <div class="para">reicher Schätzungen gewonnenen Erkenntnis, dass der Wert des </div> <div class="para">Landes sowohl zum Gesamtwert der Liegenschaft als auch zum </div> <div class="para">Mietertrag in einer ganz bestimmten Relation stehe, die für </div> <div class="para">alle Grundstücke in der gleichen Lage dieselbe sei. Naegeli </div> <div class="para">unterschied 8 Lageklassen, wobei die Nummerierung oder Zahl </div> <div class="para">der Klasse dem Vielfachen des Mietzinsertrages (bei einer </div> <div class="para">Bruttorendite von 6 %) gegenüber dem Landwert entspricht. </div> <div class="para">Die Grundstücke sind nach einem Bewertungsschlüssel einer </div> <div class="para">dieser Klassen bzw. einer Zwischenstufe zuzuweisen. Der </div> <div class="para">Landwertanteil am Gesamtwert der Liegenschaft bestimmt sich </div> <div class="para">nach dem Faktor 6,25 (Lageklasse 1: 6,25 %, Lageklasse 2: </div> <div class="para">12,5 % usw.) und erreicht in der Lageklasse 8 die Maximal- </div> <div class="para">höhe von 50 % (vgl. Wolfgang Naegeli, Die Wertberechnung des </div> <div class="para">Baulandes, Zürich 1958, S. 11 ff.; derselbe, Handbuch des </div> <div class="para">Liegenschaftenschätzers, 1. Aufl. 1975, S. 39 ff.). Diese </div> <div class="para">prozentuale Aufteilung hielt jedoch der rasanten Entwicklung </div> <div class="para">auf dem Bodenmarkt in den achtziger Jahren nicht mehr stand. </div> <div class="para">Da sich die Bodenpreise im Kanton Zürich zwischen 1980 und </div> <div class="para">1990 verfünffachten und der Zinsfuss für erste Hypotheken </div> <div class="para">auf 6 % und höher stieg, ist die Prozentaufteilung Bauwert </div> <div class="para">zu Landwert in der jüngsten Auflage des zitierten Handbuches </div> <div class="para">überarbeitet worden (vgl. Naegeli/Wenger, a.a.O., S. 44 f., </div> <div class="para">270 f.). Inzwischen haben auch verschiedene Fachorganisatio- </div> <div class="para">nen eigene Lagenklassenschlüssel und Landwertanteil-Tabellen </div> <div class="para">erstellt (vgl. die Liste im Schätzerlehrgang S. 63 und Ta- </div> <div class="para">bellen S. 64 ff.; Schätzerhandbuch Tabellen 9-11). Diese </div> <div class="para">neueren Tabellen weisen mehr als 8 (in der Regel 10) Lage- </div> <div class="para">klassen auf. Ausserdem wird empfohlen, den Landwert dem Neu- </div> <div class="para">wert der Bauten gegenüberzustellen, während in der neusten </div> <div class="para">Auflage des "Liegenschaftenschätzers" von Naegeli/Wenger aus </div> <div class="para">dem Jahre 1997 immer noch der Zeitwert der Bauten als mass- </div> <div class="para">gebend bezeichnet wird (vgl. Schätzerhandbuch Tabellen 10 </div> <div class="para">und 11; Schätzerlehrgang S. 112 ff.; Naegeli/Wenger, a.a.O., </div> <div class="para">S. 47, 143 ff.). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> bb) Die Lage des enteigneten Grundstücks inmitten </div> <div class="para">von Verkehrsträgern wird von den Schätzern, wie dargelegt, </div> <div class="para">als trostlos geschildert. Die Beschwerdeführerin räumt ein, </div> <div class="para">dass sie für Wohnnutzungen ungeeignet ist. Es darf wohl auch </div> <div class="para">davon ausgegangen werden, dass die Liegenschaft, würde sie </div> <div class="para">nicht für den Autobahnbau beansprucht, zu einer Zone ohne </div> <div class="para">Wohnnutzungen geschlagen worden wäre. Die Beschwerdeführe- </div> <div class="para">rin behauptet im Weiteren auch nicht, dass die Lage des </div> <div class="para">Grundstücks für den Betrieb eines "normalen" Restaurants </div> <div class="para">mit Gartenwirtschaft günstig sei. Sie betont vielmehr, dass </div> <div class="para">sich die Liegenschaft für eine Nutzung als Unterhaltungs- </div> <div class="para">stätte - Dancing, Nachtclub oder dergleichen - sehr geeig- </div> <div class="para">net hätte. Nun bestand im massgeblichen Schätzungszeitpunkt </div> <div class="para">keine entsprechende Einrichtung und müsste offensichtlich </div> <div class="para">eine grössere Summe in einen solchen Ausbau investiert wer- </div> <div class="para">den. Eine mögliche bessere Nutzung der bestehenden Bauten, </div> <div class="para">die zusätzliche Investitionen bedingt, könnte aber nur unter </div> <div class="para">der Voraussetzung berücksichtigt werden, dass auch den nöti- </div> <div class="para">gen Aufwendungen Rechnung getragen wird. Zudem fragt sich </div> <div class="para">hier, ob die der Wohnnutzung dienende Bausubstanz (erstes </div> <div class="para">und zweites Obergeschoss sowie Dachgeschoss) überhaupt in </div> <div class="para">die Wertbestimmung einbezogen werden dürfe, nachdem sie für </div> <div class="para">ihren eigentlichen Zweck kaum noch nutzbar ist. Auf jeden </div> <div class="para">Fall erscheint die Lageklassenmethode angesichts der Sin- </div> <div class="para">gularität des umstrittenen Objekts nur unter Vorbehalten </div> <div class="para">anwendbar. Sie darf jedoch im Sinne einer Grobkontrolle </div> <div class="para">zur Beantwortung der Frage beigezogen werden, ob sich der </div> <div class="para">von der Schätzungskommission festgelegte Landwert von </div> <div class="para">Fr. 259'000.-- der Grössenordnung nach vertreten lässt </div> <div class="para">oder ob der richtige Preis vielmehr - wie die Beschwerde- </div> <div class="para">führerin behauptet - auf der Höhe von Fr. 622'000.-- liegt. </div> <div class="para">Diese Kontrolle ist anhand des Vergleichs der beiden Land- </div> <div class="para">werte mit den von der Schätzungskommission berechneten Bau- </div> <div class="para">kosten bzw. dem Zeitbauwert des Gebäudes vorzunehmen, um so </div> <div class="para">die Lageklasse ermitteln und aufgrund des Lageklassenschlüs- </div> <div class="para">sels überprüfen zu können, ob die Umschreibung der Lage dem </div> <div class="para">Enteignungsobjekt entspricht. </div> <div class="para"> Gemäss der Lageklassentabelle Naegeli/Wenger (Stand </div> <div class="para">1995) führt die Gegenüberstellung des Zeitbauwertes des Gebäu- </div> <div class="para">des (Fr. 1'101'000.--) und des Landwertes von Fr. 259'000.-- </div> <div class="para">zur Lageklasse 2,75 (Landwertanteil 19 % des Gesamtwertes). </div> <div class="para">Diese Lageklasse scheint - wozu im Einzelnen auf den Lage- </div> <div class="para">klassenschlüssel verwiesen werden kann (Naegeli/Wenger, </div> <div class="para">a.a.O., S. 30 ff.) - dem enteigneten Grundstück recht gut zu </div> <div class="para">entsprechen. Wird dagegen ein Landwert von Fr. 622'000.-- in </div> <div class="para">Rechnung gestellt, ergibt sich eine Lageklasse von über 5,1 </div> <div class="para">(Landwertanteil 36 % des Gesamtwertes). Eine solch hohe Ein- </div> <div class="para">stufung wird der enteigneten Liegenschaft angesichts der </div> <div class="para">miserablen Wohnlage und der ebenfalls eher bescheidenen Lage </div> <div class="para">für einen Gastgewerbebetrieb in keiner Weise gerecht. Wohl </div> <div class="para">ergäbe sich ein etwas anderes Bild, wenn den neueren Empfeh- </div> <div class="para">lungen gemäss nicht vom Zeitwert des Gebäudes, sondern vom </div> <div class="para">Neuwert bzw. von den Baukosten ausgegangen würde. Diese Än- </div> <div class="para">derungen sind indes durch die jüngsten Entwicklungen auf dem </div> <div class="para">Liegenschaftenmarkt bedingt (vgl. Schätzerhandbuch, Kommen- </div> <div class="para">tar zu den Tabellen 9 und 10). Die Anwendung der neuen For- </div> <div class="para">mel rechtfertigt sich mithin nur dann, wenn es um Bauland </div> <div class="para">geht, das an den Entwicklungen auf dem Bodenmarkt mit </div> <div class="para">grosser Wahrscheinlichkeit teilgenommen hat. Daran bestehen </div> <div class="para">aber bei einem Grundstück, dessen Lage als trostlos und </div> <div class="para">extrem bezeichnet wird und dessen planerisches Schicksal als </div> <div class="para">ungewiss erscheint, die grössten Zweifel. Weiter ist zu be- </div> <div class="para">achten, dass in die Berechnung nach neuer Formel nur der </div> <div class="para">Neuwert jener Bauteile einbezogen werden darf, die (voll) </div> <div class="para">nutzbar und mietzinserheblich sind (vgl. Schätzerlehrgang </div> <div class="para">S. 115). Demnach müsste hier für die Bausubstanz, die auf </div> <div class="para">die Wohnungen entfällt, die nicht mehr oder nur noch teil- </div> <div class="para">weise nutzbar sind, entsprechende Abzüge vorgenommen werden. </div> <div class="para">Eine Berücksichtigung der Neuwerte erscheint demnach hier </div> <div class="para">nicht angebracht. Es bleibt daher bei der Feststellung, dass </div> <div class="para">der relative Landwert von Fr. 259'000.-- bzw. Fr. 500.--/m2 </div> <div class="para">der konkreten Situation des Enteignungsobjekts im massgeben- </div> <div class="para">den Schätzungszeitpunkt angemessen erscheint. </div> <div class="para"> cc) Schliesslich darf darauf hingewiesen werden, </div> <div class="para">dass der Kanton Zürich in der gleichen Gegend Landflächen </div> <div class="para">in der Industriezone mit Geleiseanschluss zum Preis von </div> <div class="para">Fr. 500.--/m2 erworben hat. Zwar sind relative Landwerte, </div> <div class="para">wie bereits erwähnt, als objekt- und nutzungsbezogene Werte </div> <div class="para">zu Vergleichszwecken wenig geeignet. Der Preis für das be- </div> <div class="para">sagte Gewerbe- oder Industrieland kann denn auch hier nur </div> <div class="para">deshalb mit in Betracht gezogen werden, weil die Lage der </div> <div class="para">Grundstücke vergleichbar erscheint und die Wohnnutzung auf </div> <div class="para">der umstrittenen Parzelle auch ohne die Enteignung nicht </div> <div class="para">hätte aufrechterhalten werden können. Unter diesen Umständen </div> <div class="para">vermag der genannte Landerwerb einen weiteren Anhaltspunkt </div> <div class="para">für das in der fraglichen Gegend bestehende Preisniveau zu </div> <div class="para">liefern und insofern den im angefochtenen Entscheid fest- </div> <div class="para">gelegten Landwert zu bestätigen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> 6.- Die Kritik der Beschwerdeführerin an der Ertrags- </div> <div class="para">wert-Ermittlung richtet sich in erster Linie dagegen, dass </div> <div class="para">die Schätzungskommission nicht auf die am Stichtag beste- </div> <div class="para">henden Mietverträge und die darin festgelegten Mietzinse </div> <div class="para">(monatlich Fr. 13'000.-- für das Restaurant, die Kegelbahn </div> <div class="para">und die Wohnungen sowie Fr. 417.-- für den Garagenanbau) </div> <div class="para">abgestellt hat. Im Weiteren rügt sie, zur Umsatzermittlung </div> <div class="para">sei ein zu niedriger Ansatz pro Sitzplatz und Tag gewählt </div> <div class="para">worden und unberücksichtigt geblieben, dass die Räumlich- </div> <div class="para">keiten in den Obergeschossen, die als Wohnungen ungeeignet </div> <div class="para">seien, ebenfalls für gast- und unterhaltungsgewerbliche </div> <div class="para">Zwecke hätten genutzt werden können. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> a) Die Schätzungskommission erwähnt im angefochte- </div> <div class="para">nen Entscheid, dass zwischen dem enteigneten Grundeigen- </div> <div class="para">tümer und der Tobler Biervertrieb AG ein Mietvertrag über </div> <div class="para">das ganze Gebäude bestanden habe, der an sich noch bis </div> <div class="para">31. Dezember 2002 gelte. Der Mietzins belaufe sich gemäss </div> <div class="para">Vertrag auf monatlich Fr. 13'000.--, doch habe dieser im </div> <div class="para">Oktober 1998 auf Fr. 10'500.-- und im Dezember 1998 auf </div> <div class="para">Fr. 7'000.-- gesenkt werden müssen. Die vertraglich fest- </div> <div class="para">gelegten Mietzinse seien demnach offensichtlich nicht (mehr) </div> <div class="para">erzielbar gewesen und dürften daher der Ertragswert-Berech- </div> <div class="para">nung auch nicht zu Grunde gelegt werden. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Diese Erwägungen verstossen entgegen der Meinung </div> <div class="para">der Beschwerdeführerin nicht gegen Bundesrecht und stehen </div> <div class="para">mit dem Grundsatz, dass bei der Verkehrswert-Ermittlung auf </div> <div class="para">die am Stichtag gegebenen Verhältnisse abzustellen sei, </div> <div class="para">nicht in Widerspruch. Erweisen sich die am Stichtag ver- </div> <div class="para">traglich geschuldeten Mietzinse nachträglich als zu hoch und </div> <div class="para">nicht mehr erhältlich, so dürfen sie für die Berechnung des </div> <div class="para">Ertragswertes, der die nachhaltig erzielbare Rendite wider- </div> <div class="para">spiegeln soll, nicht beigezogen werden. Aus diesem Grunde </div> <div class="para">hat die Schätzungskommission auch zu Recht davon abgesehen, </div> <div class="para">die Ertragswertberechnung auf die kurzfristig erzielbaren </div> <div class="para">Mietzinse von Fr. 10'500.-- bzw. Fr. 7'000.-- zu stützen. </div> <div class="para">Soweit die Beschwerdeführerin geltend machen will, die Miet- </div> <div class="para">zinssenkungen seien auf einen enteignungsbedingten Umsatz- </div> <div class="para">rückgang zurückzuführen, vermag dies schon deshalb nicht zu </div> <div class="para">überzeugen, weil der Kanton Zürich stets klargestellt hat, </div> <div class="para">dass er die Liegenschaft erst ab 2005 in Anspruch nehmen </div> <div class="para">werde. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Übrigens hätten die vertraglich vereinbarten Miet- </div> <div class="para">zinse selbst dann, wenn sie noch weiterhin erhältlich ge- </div> <div class="para">wesen wären, zur Ertragswert-Ermittlung nicht als "ewige </div> <div class="para">Rente" kapitalisiert werden dürfen. Mit Blick auf das Alter </div> <div class="para">und den schlechten Zustand des Gebäudes hätte vielmehr davon </div> <div class="para">ausgegangen werden müssen, der Eigentümer hätte sich - falls </div> <div class="para">er nicht zu umfangreichen Renovationen geschritten wäre - </div> <div class="para">nach Ablauf des Vertrages mit einem erheblich geringeren </div> <div class="para">Mietzins zufrieden geben müssen. </div> <div class="para"> b) Die Beschwerdeführerin beanstandet den im ange- </div> <div class="para">fochtenen Entscheid genannten Richtwert zur Bestimmung des </div> <div class="para">Umsatzes im Restaurant von Fr. 25.-- pro Sitzplatz und Tag. </div> <div class="para">Sie übersieht jedoch, dass die Schätzungskommission zwar </div> <div class="para">ihre Umsatzberechnung zunächst mit diesem Ansatz vorgenommen, </div> <div class="para">den derart ermittelten Jahresumsatz von Fr. 570'000.-- aber </div> <div class="para">nachträglich auf Fr. 650'000.-- erhöht hat. Eine weitere </div> <div class="para">Erhöhung fällt angesichts der schon mehrfach erwähnten </div> <div class="para">schlechten Lage, die sich auch darin äussert, dass das </div> <div class="para">Restaurant praktisch nur per Privatfahrzeug erreichbar ist </div> <div class="para">und keine (rechtlich gesicherten) Parkplätze zur Verfügung </div> <div class="para">stehen, nicht in Betracht. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> c) Nach Meinung der Beschwerdeführerin hätte der </div> <div class="para">Jahresgesamtumsatz verdoppelt werden müssen, da sich in den </div> <div class="para">Obergeschossen, die für Wohnzwecke ungeeignet seien, mit </div> <div class="para">einer gast- und unterhaltungsgewerblichen Nutzung der glei- </div> <div class="para">che Umsatz erzielen liesse wie in den Lokalitäten des be- </div> <div class="para">stehenden Restaurants. Abgesehen davon, dass eine solche </div> <div class="para">Umnutzung bewilligungspflichtig wäre, setzte sie auch be- </div> <div class="para">trächtliche Investitionen für Umbau- und Renovationsarbeiten </div> <div class="para">voraus. Es geht aber - wie bereits dargelegt - nicht an, bei </div> <div class="para">der Ertragswert-Berechnung eine Rendite aus einer theore- </div> <div class="para">tisch möglichen "besseren Verwendung" einzusetzen, die für </div> <div class="para">diese Verwendung nötigen Aufwendungen aber zu übergehen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Weiter stellt sich ohnehin die Frage, ob bei der </div> <div class="para">Ermittlung des Ertragswerts der geringen Restlebensdauer des </div> <div class="para">Gebäudes nicht noch vermehrt hätte Rechnung getragen werden </div> <div class="para">müssen, sei es durch Erhöhung des Kapitalisierungssatzes </div> <div class="para">oder dadurch, dass die (Netto-)Erträge nur noch für die </div> <div class="para">Restlebensdauer kapitalisiert und der abgezinste Landwert </div> <div class="para">zum Ertragswert hinzugeschlagen würde (vgl. Adolf Hägi, Die </div> <div class="para">Bewertung von Liegenschaften, 6. Aufl., S. 120 ff., 133 f.). </div> <div class="para">Die Frage kann jedoch, da hier nur eine Erhöhung der Ent- </div> <div class="para">schädigung im Streite liegt, ungeprüft bleiben. </div> <div class="para"> 7.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist nach dem </div> <div class="para">Gesagten abzuweisen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Da das Enteignungsgesetz der Grundpfandgläubigerin </div> <div class="para">im Enteignungsverfahren ausdrücklich Parteistellung zuer- </div> <div class="para">kennt, rechtfertigt es sich, auch ihr gegenüber die speziel- </div> <div class="para">len enteignungsrechtlichen Kostenregeln zur Anwendung zu </div> <div class="para">bringen. Dementsprechend sind die Kosten des vorliegenden </div> <div class="para">Verfahrens dem Kanton Zürich als Enteigner aufzuerlegen. </div> <div class="para">Dieser ist zudem zu verpflichten, der Beschwerdeführerin </div> <div class="para">eine Parteienschädigung zuzusprechen, die allerdings im </div> <div class="para">Hinblick auf den Ausgang des Verfahrens zu kürzen ist. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Demnach erkennt das Bundesgericht: </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> 1.- Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> 2.- Die Gerichtsgebühr von Fr. 4'000.-- wird dem Kanton </div> <div class="para">Zürich auferlegt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> 3.- Der Kanton Zürich wird verpflichtet, der Beschwer- </div> <div class="para">deführerin für das bundesgerichtliche Verfahren eine Partei- </div> <div class="para">entschädigung von Fr. 3'000.-- zu bezahlen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> 4.- Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem </div> <div class="para">Kanton Zürich, vertreten durch die Baudirektion sowie </div> <div class="para">X.________ und der Eidgenössischen Schätzungskommission, </div> <div class="para">Kreis 10, schriftlich schriftlich mitgeteilt. </div> <div class="para"> ______________ </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Lausanne, 18. Dezember 2001 </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung </div> <div class="para"> des SCHWEIZERISCHEN BUNDESGERICHTS </div> <div class="para"> Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin: </div> </div></body></html>