<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2008.00289</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208749&amp;W10_KEY=4467126&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2008.00289</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.06.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Quartierplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Festsetzung des Quartierplans "Hochbord" (Dübendorf).<br/><br/>[Im Zusammenhang mit dem geplanten Bau der Glattalbahn beschloss der Zürcher Regierungsrat 2001 die rückwärtige Erschliessung des Dübendorfer Quartiers Hochbord. 2006 setzte der Stadtrat Dübendorf einen entsprechenden Quartierplan fest. Dagegen erhoben zahlreiche Quartierplangenossen Rekurse, die die Baurekurskommission teilweise guthiess. Die Stadt Dübendorf gelangte daraufhin mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht. (Zu weiteren den Quartierplan betreffenden Beschwerden vgl. VB.2008.00270-00278, VB.2008.00288, VB.2008.00290, VB.2008.00292-295 und VB.2008.00303.)]<br/><br/>Im Quartierplan "Hochbord" ist der Bau einer 3600 m2 grossen Parkanlage und einer 16 m breiten, 1700 m2 umfassenden Flaniermeile vorgesehen, was die Baurekurskommission zu Recht als unzulässig erachtete: Die geplanten Anlagen können angesichts ihrer Dimension, ihrer Lage und ihres Zwecks nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen betrachtet werden, die im Rahmen der Erschliessung des Quartiers erforderlich sind bzw. für die ein Bedürfnis besteht. Der geplante Park und die Flaniermeile stellen auch keinen Ersatz für Freizeitanlagen dar, die die Quartierplangenossen allenfalls aufgrund individueller Pflichten erstellen lassen müssen. Die vorgesehenen Projekte können mangels gesetzlicher Grundlage nicht im Rahmen eines Quartierplans (auf Kosten der Quartierplangenossen) realisiert werden, sondern müssten z.B. im Rahmen eines öffentlichen Gestaltungsplanes (auf Kosten des Gemeinwesens) umgesetzt werden (E. 4.4 und 4.5). <br/><br/>Die im Quartierplan vorgesehenen Gehsteige wurden von der Vorinstanz ebenfalls zu Recht als unzulässig beurteilt: Die Trottoirbreite von bis zu 4 Meter überschreitet das in den Zugangsnormalien vorgesehene Maximum und ist zur Bewältigung der zu erwartenden Fussgängerströme nicht erforderlich. Ein Quartierplan darf keine Ausstattungen vorsehen, die weit über das zur Erschliessung des Quartiers notwendige Mass hinaus gehen (E. 5.2 und5.3). Entgegen der Ansicht der Baurekurskommission rechtfertigt es sich, für den mehr als 60 Meter von der Strasse entfernten Teil des Grundstücks der beschwerdegegnerischen Quartierplangenossin einen tiefen Erschliessungsgrad festzusetzen, da dieser Grundstückteil auf die im Quartierplan vorgesehenen Erschliessungsanlagen angewiesen ist (E. 6). Die Stadt Dübendorf bemängelt zu Recht, dass die Baurekurskommission die im Kostenverleger enthaltene Beteiligungsquote der beschwerdegegnerischen Quartierplangenossin nicht hätte korrigieren dürfen: Die Beschwerdegegnerin muss sich an den Kosten zur Erstellung der im Quartierplan vorgesehenen Verkehrserschliessungsanlagen beteiligen, da diese Anlagen zu einer Aufwertung ihrer Liegenschaft führen und somit in ihrem Interesse stehen (§ 146 Abs. 2 PBG). Dass das Grundstück der Beschwerdegegnerin bereits vor Beginn des Quartierplanverfahrens teilweise erschlossen war, darf unter diesen Umständen nicht zu einer Reduktion der Beteiligungsquote im Kostenverleger führen. Vielmehr dürfen die von der Beschwerdegegnerin getätigten Vorinvestitionen zur Erschliessung ihres Grundstücks erst im Rahmen der Schlussabrechnung berücksichtigt werden - also dann, wenn die Erstellungskosten der Erschliessungsanlagen definitiv feststehen und nicht mehr bloss auf ungewissen Schätzungen beruhen (E. 8). Entgegen der Ansicht der Baurekurskommission muss sich die beschwerdegegnerische Quartierplangenossin an den Kosten zur Erstellung der im Quartierplan vorgesehenen Kanalisationsanlagen vollumfänglich beteiligen, auch wenn ihr Grundstück bereits bisher über eine Entwässerung verfügte. Der Bau einer Regenwasserkanalisation dient der Änderung des Entwässerungssystems (vom Misch- zum Trennsystem) und steht im Interesse sämtlicher Grundstückeigentümer, weil mit dem neuen System längerfristig die Gesamtkosten der Schmutzwasserreinigung gesenkt werden können (E. 9). Teilweise Gutheissung der Beschwerde (E. 10)</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ALLEE">ALLEE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFWERTUNG">AUFWERTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSTATTUNG">AUSSTATTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUTIEFE">BAUTIEFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DOPPELBELASTUNG">DOPPELBELASTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTWÃSSERUNG">ENTWÃSSERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERFORDERLICHKEIT">ERFORDERLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSANLAGE">ERSCHLIESSUNGSANLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSGRAD">ERSCHLIESSUNGSGRAD</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSKOSTEN">ERSCHLIESSUNGSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN">ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINSCHAFTLICHE AUSSTATTUNGEN">GEMEINSCHAFTLICHE AUSSTATTUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GROBERSCHLIESSUNG">GROBERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KANALISATION">KANALISATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTENVERLEGER">KOSTENVERLEGER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKANLAGE">PARKANLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHLUSSRECHNUNG">SCHLUSSRECHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TRENNSYSTEM">TRENNSYSTEM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TROTTOIR">TROTTOIR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSERSCHLIESSUNG">VERKEHRSERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORLEISTUNG">VORLEISTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 83 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 123 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 126 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 128 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 128 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 138 Abs. IV PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 146 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 146 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 175 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 240 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 248 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 257 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 9 QuartierplanV</span><br/><span class="gerade">Art. 3 Abs. III lit. e RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11485" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2008.00289</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. Juni 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rot­ach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Kaspar PlÃ¼ss. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"></a><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>Stadt DÃ¼bendorf,</span></a><span> vertreten durch RA A<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_8">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>B<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14">,</a> vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_20">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>D<a id="Anonym_Ruolo_MITB_2_7_40">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_6_30">Erben E,<b> </b>nÃ¤mlich</a>: </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1<a id="Anonym_VORNAME_7_31"><b> </b></a>F<a id="Anonym_Ruolo_BESG_4_7_33">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2<b> </b>G<a id="Anonym_Ruolo_BESG_5_8_38">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.3<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_6_9_41">Erben H,<b> </b>nÃ¤mlich</a>:<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.3.1<b> </b>I<a id="Anonym_Ruolo_BESG_7_10_44">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.3.2<b> </b>J<a id="Anonym_Ruolo_BESG_8_11_49">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_9_12_52">Erben K,</a> <a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_12_53">nÃ¤mlich:</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1<b> </b>G<a id="Anonym_Ruolo_BESG_10_13_56">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2<b> </b>L<a id="Anonym_Ruolo_BESG_11_14_61">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.3<b> </b>M<a id="Anonym_Ruolo_BESG_12_15_66">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">1â3 vertreten durch RA N<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_16_72">,</a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_13_17_77">Verkehrsbetriebe Glattal VBG,</a> vertreten durch RA O<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_4_18_84">,</a> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Quartierplan</span></b><span>,</span></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Das Quartierplangebiet Hochbord in der Stadt DÃ¼bendorf ist im SÃ¼den durch die ZÃ¼richstrasse, im Norden durch die Ãberlandstrasse und die Glatt, im Osten durch die Ringstrasse und im Westen durch die Stadtgrenze und die Bahnlinie begrenzt. Das Gebiet wird vertikal von SÃ¼den nach Norden durch die Hochbordstrasse etwa im VerhÃ¤ltnis 1/3 (westlicher Teil) zu 2/3 (Ã¶stlicher Teil) geteilt. Ausgehend von der Hochbordstrasse fÃ¼hren nach Osten in die Ringstrasse (von SÃ¼den her gesehen) die Sonnentalstrasse, die Industriestrasse, die Lagerstrasse und die Neugutstrasse. Der Ã¶stlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets ist bis auf einzelne Parzellen Ã¼berbaut, der westlich davon gelegene Teil etwa zur HÃ¤lfte. Im Quartierplangebiet finden sich mehrere grosse Einkaufszentren, teilweise mit eigenen ParkhÃ¤usern, so an der Neugutstrasse, verschiedene Grosshandels- und Dienstleistungsbetriebe an der Lagerstrasse, EinkaufsgeschÃ¤fte an der Industriestrasse, die ZÃ¼rcher Kantonalbank mit Kantine, verschiedene Dienstleistungsbetriebe und GeschÃ¤fte an der Sonnentalstrasse sowie an der Hochbordstrasse drei MÃ¶belfirmen, eine Grosspapeterie, eine GemÃ¼seanbaufirma und ein Restaurant/Dancing neben weiteren Dienstleistungsbetrieben. GegenÃ¼ber diesem weitgehend durch GeschÃ¤fte und Betriebe genutzten Teil des Quartierplangebiets besteht eine Ã¼berwiegende Wohnnutzung einzig in den Liegenschaften Q im sÃ¼dwestlichen Teil des Quartierplangebiets.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 20. September 2001 leitete der Stadtrat DÃ¼bendorf das Quartierplanverfahren fÃ¼r das Gebiet Hochbord ein. Damit in Zusammenhang stand die vom Regierungsrat mit Beschluss vom 13. Juni 2001 festgelegte rÃ¼ckwÃ¤rtige Erschliessung des Quartiers zur Entlastung der Ringstrasse, auf der die geplante Stadtbahn Glattal vom Bahnhof Stettbach bis Auzelg ab dem Jahr 2010 verkehren soll. Mit Beschluss vom 8. Juni 2006 setzte der Stadtrat DÃ¼bendorf den Quartierplan Hochbord fest. Dieser sieht vor, dass die Hochbordstrasse zwischen Sonnental- und Lagerstrasse fÃ¼r den privaten Verkehr gesperrt, als Allee ausgebaut und am Ende (Kreuzung Sonnental- bzw. Lagerstrasse) je mit einem Kreisel versehen wird (Kreisel SÃ¼d bzw. Kreisel Nord). Etwa auf HÃ¶he der Alleemitte soll westlich der Hochbordstrasse eine Parkanlage entstehen. Weiter ist die Aufhebung der EinmÃ¼ndungen der Sonnental-, Industrie-, Lager- und teilweise der Neugutstrasse in die Ringstrasse zugunsten einer rÃ¼ckwÃ¤rtigen Erschliessung vorgesehen, die neu aus SÃ¼den von der ZÃ¼richstrasse in die Hochbordstrasse und von Norden her durch einen Abzweiger von der Ãberlandstrasse ebenfalls in die Hochbordstrasse erfolgt. Die Erschliessung ins Gebiet Ã¶stlich der Hochbordstrasse ermÃ¶glicht ein System von Verbindungsstrassen zu den bestehenden, nunmehr mit BÃ¤umen gesÃ¤umten Querstrassen (sog. Ostring). Der westlich der Hochbordstrasse gelegene Teil des Quartierplangebiets wird mit drei Stichstrassen erschlossen. Vom Kreisel SÃ¼d geht die Sonnentalstrasse nach Westen in die Q-Strasse (zusammen ein T bildend), welche in zwei Ãsten etwa parallel zur Hochbordstrasse nach SÃ¼den und nach Norden fÃ¼hrt, die je in einem Kehrplatz enden. Ãber den nÃ¶rdlichen Ast der Q-Strasse werden die Liegenschaften von B erreicht. Der Zugang der Q-Strasse zur ZÃ¼richstrasse ist wegen der Glattalbahn geschlossen. Vom Kreisel Nord zweigt die neue Stichstrasse D nach Westen ab zur Erschliessung mehrerer noch gÃ¤nzlich oder weitgehend unbebauter GrundstÃ¼cke (Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04). Die Stichstrasse D wird Ã¼ber einen neuen Fuss- und Fahrweg mit dem Ende des nÃ¶rdlichen Asts der Q-Strasse verbunden. Das gesamte Quartierplangebiet untersteht ferner insofern der Gestaltungsplanpflicht, als die einzelnen GrundeigentÃ¼mer auf ihren BaugrundstÃ¼cken jeweils private GestaltungsplÃ¤ne auszuarbeiten haben, welche sich an die planerischen Vorgaben halten mÃ¼ssen. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 20. Juni 2006 wurde der korrigierte Kostenverleger fÃ¼r das Quartierplangebiet festgesetzt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen den Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 regte sich Widerstand von zahlreichen Betroffenen, die sich neben individuellen Anliegen insbesondere gegen die alleeartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse, gegen die vorgesehene Parkanlage auf der Parzelle neu Kat.-Nr. 12 (Erben K) und gegen die Verbreiterung des FussgÃ¤ngerbereichs und dessen Ausstattung mit Baumreihen in den bestehenden Querstrassen wandten. Darunter war auch B mit ihren Liegenschaften an der Q-Strasse Nr. 17â18, die am 13. Juli 2006 Rekurs an die Baurekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich erhob (fortan BRK III) und beantragte, es seien der Festsetzungsbeschluss vom 8. Juni 2006 und die PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 20. Juni 2006 (Korrektur des Kostenverteilers) aufzuheben. Eventualiter verlangte sie im Wesentlichen, es sei auf die Flaniermeile Hochbord Mitte, die Parkanlage und die Bepflanzung des Fuss- und Radwegs an der Nordgrenze ihres GrundstÃ¼cks zu verzichten. Ferner habe die Stadt DÃ¼bendorf einen bedeutend grÃ¶sseren Anteil an Groberschliessungskosten zu Ã¼bernehmen, sei die Glattal­bahn verursachergerecht an den Erschliessungskosten zu beteiligen und seien die Vorleistungen ihres RechtsvorgÃ¤ngers vollumfÃ¤nglich anzurechnen. Schliesslich sei auf den prozentualen unentgeltlichen Landabzug bei ihrem GrundstÃ¼ck zu verzichten, diesem ein Erschliessungsgrad von 100 % anzurechnen, die Erschliessungstiefe auf 80 m festzulegen, auf ErschliessungsbeitrÃ¤ge fÃ¼r Strassenbau und Kanalisation zu verzichten und den Anwohnern der Q-Strasse die Zufahrt zu ihren Liegenschaften von Norden her zu bewilligen. Die vorinstanzlich Mitbeteiligten 1â3 liessen sich am 27. September 2006 zum Rekurs vernehmen und beantragen, es seien die gemeinschaftlichen Ausstattungen (Parkanlage, Flaniermeile) nicht von den GrundeigentÃ¼mern zu finanzieren. Weiter sei der Rekurs bezÃ¼glich der beantragten Befreiung von Erschliessungskosten und des beantragten Erschliessungsgrades abzuweisen und das schematische Vorgehen beim Kostenverleger beizubehalten. Die Verkehrsbetriebe Glattal verlangten die Abweisung des Rekurses, was die verursachergerechte Beteiligung an den Erschliessungskosten anbelange. Die Stadt DÃ¼bendorf verlangte in der Beschwerdeantwort vom 9. Oktober 2006 die Abweisung des Rekurses.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Rekurs mit weitgehend identischen AntrÃ¤gen erhob B auch gegen die PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 20. Juni 2006, auf welche die Stadt DÃ¼bendorf mit Rekursantwort vom 9. Oktober 2006 reagierte. Die Verkehrsbetriebe Glattal Ã¤usserten sich als einzige Mitbeteiligte zu diesem Rekurs und verlangten dessen Abweisung, soweit er sie betraf. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Die BRK III entschied am 22. Mai 2008 nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins am 14. MÃ¤rz 2007. Sie vereinigte die beiden Rekurse, hiess sie teilweise gut und hob den Beschluss des Stadtrats von DÃ¼bendorf vom 8. Juni 2006 insofern auf, als sie die geplante Parkanlage, die boulevardartige Ausgestaltung der Hochbordstrasse und die Ausstattung der Quartierstrassen mit AlleebÃ¤umen fÃ¼r die Erschliessung des Quartierplangebiets fÃ¼r nicht notwendig erachtete. Der fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 09 festgelegte abgestufte Erschliessungsgrad fÃ¼r den Landabzug wurde aufgehoben und soll durch einen einheitlichen Erschliessungsgrad ersetzt werden. Schliesslich hob die Vorinstanz den Kostenverleger fÃ¼r das Strassen- und Wegnetz sowie fÃ¼r die Kanalisation betreffend das GrundstÃ¼ck von B auf und verlangte bei dessen Neufestsetzung die BerÃ¼cksichtigung des Erschliessungsinteresses im ausgefÃ¼hrten Sinn. Im Ãbrigen wies die Vorinstanz den Rekurs ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Entscheid vom 22. Mai 2008 erhob die Stadt DÃ¼bendorf am 26. Juni 2008 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und liess beantragen, es sei Dispositiv-Ziffer II Abs. 2 des angefochtenen Entscheids soweit aufzuheben, als darin der geplante Park, die boulevardartige Erweiterung der Hochbordstrasse und die alleeartige Ge­staltung der Quartierstrassen abgelehnt worden seien. Ferner sei Dispositiv-Ziffer II Abs. 3 aufzuheben, soweit der fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 09 festgelegte abgestufte Erschliessungsgrad durch einen einheitlichen ersetzt werden sollte. Weiter wehrte sie sich gegen die Neufestsetzung des Kostenverlegers fÃ¼r Strassen und Wege sowie die Kanalisation unter BerÃ¼cksichtigung des Erschliessungsinteresses entsprechend der Rechtsauffassung der Rekursinstanz. Sie anerkannte dagegen, dass die im Ã¶ffentlichen Verfahren gebauten Anlagen nicht in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht gehÃ¶rten. Die BRK III liess sich am 24. September 2008 vernehmen und hielt am angefochtenen Entscheid fest. Die Beschwerdegegnerin verlangte in der Beschwerdeantwort vom 8. Oktober 2008 die Abweisung der Beschwerde. Die Mitbeteiligten 1â3 liessen sich am 20. Oktober 2008 vernehmen und verlangen, es sei die Beschwerde gutzuheissen, soweit sie sich gegen die Aufhebung des Kostenverteilers fÃ¼r das Strassen- und Wegnetz und die Kanalisation und gegen die Festlegung eines einheitlichen Erschliessungsgrades richte, im Ãbrigen aber abzuweisen. </p> <p class="Urteilstext">Mit VerfÃ¼gung vom 13. Mai 2009 genehmigte die kantonale Baudirektion die Festsetzung des Quartierplans vom 8. Juni 2006 und die den Kostenverleger korrigierende PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 20. Juni 2006. Sie hielt im Wesentlichen die Ausscheidung von MehrflÃ¤chen fÃ¼r die gemeinschaftlichen Ausstattungen fÃ¼r gerechtfertigt und zweckmÃ¤ssig, beanstandete indessen auf der Flaniermeile Hochbord die zu geringe Fahrbahnbreite von 6 m. In verschiedener Hinsicht verwies sie sodann auf die einzelnen Baubewilligungsverfahren und die damit verbundene Gestaltungsplanpflicht (etwa bezÃ¼glich Altlasten-, LÃ¤rm- und Grundwassersituation).</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zustÃ¤ndig. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Nach Art. 3 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) sind die Siedlungen nach den BedÃ¼rfnissen der BevÃ¶lkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Siedlungen sollen viele GrÃ¼nflÃ¤chen und BÃ¤ume enthalten (Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG). Aus dem erwÃ¤hnten Planungsgrundsatz lassen sich zwar keine quantitativen Vorgaben ableiten, doch verlangt das Bundesrecht, dass mÃ¶glichst viele GrÃ¼nflÃ¤chen innerhalb der SiedlungsrÃ¤ume geschaffen werden und erhalten bleiben. Dies kann unter anderem geschehen durch deren Zuordnung zu bestimmten Zonen (etwa GrÃ¼nzonen oder Freihaltezonen; vgl. §§ 39 und 61 Abs. 1 PBG), durch Unterteilung der Bauzonen oder mittels GestaltungsplÃ¤nen (Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 3 Rz. 48).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Mit GestaltungsplÃ¤nen werden fÃ¼r bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, Ã¤ussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen Ã¼ber die Regelbauweise und von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen Ã¼ber die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Der Quartierplan ermÃ¶glicht demgegenÃ¼ber im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthÃ¤lt die dafÃ¼r nÃ¶tigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Wo ein BedÃ¼rfnis hiefÃ¼r besteht, sollen FlÃ¤chen ausgeschieden werden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von GrundstÃ¼cken dienen; die privatrechtlichen RechtsverhÃ¤ltnisse hieran sind mit dem Quartierplan zu regeln (§ 126 Abs. 3 PBG). Alle GrundstÃ¼cke innerhalb des Quartierplangebiets mÃ¼ssen durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen teilhaben. Erschliessungsanlagen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und AusrÃ¼stungen sind so festzulegen, dass sie bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der erfassten GrundstÃ¼cke genÃ¼gen (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG). Erschlossen ist ein GrundstÃ¼ck, wenn es fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden kÃ¶nnen und wenn die einwandfreie Behandlung von AbwÃ¤ssern, Abfallstoffen und Altlasten gewÃ¤hrleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG; Art. 19 Abs. 1 RPG). GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlÃ¤sst Ã¼ber die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Bei der Planfestsetzung kommt der QuartierplanbehÃ¶rde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu, das von der RekursbehÃ¶rde nur mit ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼berprÃ¼fen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernÃ¼nftigen GrÃ¼nden halten lÃ¤sst, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten mÃ¶glich und auch vertretbar wÃ¤ren (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan mÃ¼ssen die Interessen der einzelnen GrundeigentÃ¼mer abgewogen, mÃ¶glichst ausgeglichen und mit den Ã¶ffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage gefundene LÃ¶sung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geÃ¤ndert werden, wenn sich bei AbwÃ¤gung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrÃ¤ngt, dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mÃ¤ss festgesetztem Quartierplan klar Ã¼berlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet im Rahmen der ÃberprÃ¼fung von QuartierplÃ¤nen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 3, www.vgrzh.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin. Eine ErmessensÃ¼berprÃ¼fung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als Rechtsverletzung gilt. Die ErmessensbetÃ¤tigung muss in jedem Fall pflichtgemÃ¤ss sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie sich an den allgemeinen RechtsgrundsÃ¤tzen, den verwaltungsrechtlichen Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so insbesondere am WillkÃ¼rverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit staatlicher Massnahmen (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 50 N. 80). Bei der ÃberprÃ¼fung von Rekursentscheiden, mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu prÃ¼fen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das Quartierplangebiet wurde folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil Ã¶stlich der Hochbordstrasse mit Ausnahme des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 13 (neu Kat.-Nr. 05, P Erben) sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 02 (neu Kat.-Nr. 14) und Kat.-Nr. 03 (neu Kat.-Nr. 12, Erben K) bis zur nÃ¶rdlichen Begrenzung wurden der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Diese lÃ¤sst gemÃ¤ss der Bauordnung der Stadt DÃ¼bendorf vom 18. MÃ¤rz 1996 (BZO) hÃ¶chstens mÃ¤ssig stÃ¶rende Betriebe, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu; eine Wohnnutzung ist nicht vorgesehen, hingegen eine FreiflÃ¤chenziffer von 20 %, damit nicht alle unÃ¼berbaubaren FlÃ¤chen fÃ¼r Zufahrten, ParkplÃ¤tze und Lager verwendet werden (Art. 23 BZO). Das Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nrn. 02 und 03 bis zur sÃ¼dlichen Grenze (ZÃ¼richstrasse) sowie das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 (P Erben) wurden der Zentrumszone Z4 zugeteilt. In der Zentrumszone Z4 sind Wohnungen, BÃ¼ros, Ateliers, Praxen sowie mÃ¤ssig stÃ¶rende Gewerbe zulÃ¤ssig; ein minimaler Wohnanteil ist jedoch nicht vorgeschrieben, ebensowenig eine FreiflÃ¤chenziffer (Art. 6, 17 BZO). Dessen ungeachtet schÃ¤tzte der ErlÃ¤uternde Bericht das Einwohnerpotenzial in der Zone Z4 auf 720 Einwohner (zuzÃ¼glich zu den seit 1997 bestehenden ca. 200 Einwohnern, total 920 Einwohner), das Arbeitsplatzpotenzial auf zusÃ¤tzliche 3'630 ArbeitsplÃ¤tze (zu den bestehenden ca. 2'000 ArbeitsplÃ¤tzen) und in der Zone IG3 auf 4'310 ArbeitsplÃ¤tze (total 9'940 ArbeitsplÃ¤tze). Im Ãbrigen sind die Zonen IG3 und Z4 bezÃ¼glich ihrer baulichen AusnÃ¼tzung weitgehend identisch (Art. 16 und 23 BZO). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss dem Technischen Bericht ist eine mit Wegen durchzogene Platz- und GrÃ¼nflÃ¤che von 3'608 m<sup>2</sup> auf dem GrundstÃ¼ck neu Kat.-Nr. 12 (ehemals Kat.-Nr. 03) der Erben K (westlich der Hochbordstrasse) fÃ¼r die Erholung von Arbeitnehmern und BevÃ¶lkerung im Quartierplangebiet vorgesehen. Die bauliche AusnÃ¼tzung sowie das Recht zur Anrechnung dieser FlÃ¤che an der FreiflÃ¤chenziffer wird auf alle innerhalb des Quartierplans liegenden GrundstÃ¼cke der Zentrumszone Z4 im VerhÃ¤ltnis der einzelnen GrundstÃ¼cksflÃ¤chen zum Total der beteiligten GrundstÃ¼cke Ã¼bertragen. Diese lei­sten daran einen Beitrag von Fr. 1'265'000.-. Die Stadt DÃ¼bendorf Ã¼bernimmt den Unterhalt des Platzes und dessen spÃ¤tere Sanierung. </p> <p class="Urteilstext">Vorgesehen ist sodann eine an die Parkanlage anschliessende alleeartige Verbreiterung der Hochbordstrasse zwischen Sonnental- und Lagerstrasse von insgesamt 1'721 m<sup>2</sup>. Damit soll das Quartier eine IdentitÃ¤t als urbanes Arbeits- und Mischgebiet erhalten und die Hochbordstrasse als markante stÃ¤dtische Achse mit besonderen FreiraumqualitÃ¤ten aufgewertet und auf 16 m Breite ausgebaut werden (Fahrbahn 6 m, Geh- und Radwege 10 m). Vorgesehen sind hochwertige Ã¶ffentliche FreirÃ¤ume mit angenehmer AufenthaltsqualitÃ¤t und publikumsorientierter Erdgeschossnutzung. Den daran angrenzenden GrundstÃ¼cken wird die Pflicht auferlegt, auf ihren VorplÃ¤tzen die Gestaltung der gemeinschaftlichen Ausstattung weiterzufÃ¼hren. Die FlÃ¤che des GrundstÃ¼cks neu Kat.-Nr. 15 wird in Form von Miteigentumsanteilen im VerhÃ¤ltnis zu den NeuzuteilungsflÃ¤chen auf die GrundstÃ¼cke der Zone Z4 verteilt und mit diesen subjektiv-dinglich verknÃ¼pft. Das GrundstÃ¼ck neu Kat.-Nr. 16 wird in derselben Weise an die GrundstÃ¼cke der Zone IG3 gebunden. Die hierfÃ¼r von den Quartierplangenossen zu tragenden Kosten belaufen sich auf Fr. 1'315'000.-. </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich sollen Baumalleen entlang der verschiedenen Quartierstrassen erstellt werden. Die Trottoirs wurden mit einer Breite von bis zu 4.3 m geplant. Der zusÃ¤tzliche Landverbrauch und die Erstellungskosten fÃ¼r diese Alleen werden entsprechend dem Erschliessungsgrad und dem Strassenkostenverleger auf die Quartierplangenossen verteilt. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Rekursinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass im Quartierplanverfahren ausser den Strassen gegebenenfalls auch alle andern, zur Erreichung der Quartierplanziele erforderlichen, gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen festzulegen seien. In der Praxis wÃ¼rden allerdings kleinere gemeinschaftliche Anlagen, deren Notwendigkeit von allen Betroffenen grundsÃ¤tzlich anerkannt werde, hÃ¤ufig nicht im dafÃ¼r vorgesehenen Verfahren (etwa Sonderbauvorschriften, Gestaltungsplan) festgelegt, sondern in ein anderes, ohnehin durchzufÃ¼hrendes Planungsverfahren integriert. In diesem Sinne gÃ¤lten als mÃ¶gliche Quartierplananlagen auch Nebeneinrichtungen zu Bauten und Anlagen wie etwa SpielplÃ¤tze, ParkplÃ¤tze sowie technische Einrichtungen von Bauten und Anlagen (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 4â22). FÃ¼r die Erstellung und Finanzierung aller andern, fÃ¼r die Erschliessung nicht notwendigen Anlagen, Ausstattungen und AusrÃ¼stungen, insbesondere wenn sie nicht mehr als untergeordnet bezeichnet werden kÃ¶nnten, mÃ¼sse ausserhalb des Quartierplanrechts eine ausreichende Rechtsgrundlage gefunden werden, beispielsweise in Form eines Gestaltungsplanverfahrens. Die Realisierung solcher Anlagen kÃ¶nne aber wiederum mit der Umsetzung des Quartierplans erfolgen. Die Erstellung eines Parks und einer Flaniermeile, womit zugestandenermassen stÃ¤dtebauliche Ziele verfolgt wÃ¼rden, habe nichts mit der Schaffung Ã¼berbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zÃ¤hle somit nicht zum durch einen Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die betroffene FlÃ¤che von insgesamt 5'329 m<sup>2</sup> und die Kosten von gesamthaft Fr. 2'580'000.- (Park und Allee Hochbordstrasse; vorn E. 3.2) bildeten keine kleineren gemeinschaftlichen Anlagen. Zudem fehle es am EinverstÃ¤ndnis der Betroffenen. Das Quartierplanverfahren bilde daher keine Rechtsgrundlage fÃ¼r die zwangsweise Festlegung und Finanzierungsregelung der von der BeschwerdefÃ¼hrerin ins Auge gefassten Ausstattungselemente; diese hÃ¤tten vorzugsweise in einem Gestaltungsplanverfahren festgelegt werden mÃ¼ssen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>DemgegenÃ¼ber hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin den vorinstanzlichen Entscheid im angefochtenen Bereich fÃ¼r rechtlich unhaltbar und fÃ¼r einen unzulÃ¤ssigen Eingriff in ihre Planungsautonomie. Die in Art. 3 RPG fÃ¼r alle Planungen geltenden QualitÃ¤tsanforderungen seien von der Vorinstanz nicht berÃ¼cksichtigt worden. Zu bedenken sei, dass im Endausbau in diesem Gebiet rund 10'000 ArbeitsplÃ¤tze bestehen und rund 900 Einwohner wohnen wÃ¼rden. Die Beschwerdeschrift verweist sodann auf das Minderheitsvotum der Referentin im vorinstanzlichen Verfahren. Diese hatte darauf hingewiesen, dass der ganze Quartierplanperimeter zum Gebiet mit erhÃ¶htem Gestaltungsanspruch erklÃ¤rt worden sei, wozu auch gestaltete AussenrÃ¤ume und minimale FlÃ¤chen fÃ¼r die Erholung gehÃ¶rten. Die rechtliche Grundlage fÃ¼r die Ausscheidung von FlÃ¤chen fÃ¼r gemeinschaftliche Ausstattungen erkannte die vorinstanzliche Referentin in § 126 Abs. 3 PBG. An solchen gemeinschaftlichen Ausstattungen bestehe sowohl ein Ã¶ffentliches als auch ein privates Interesse der Quartierplangenossen. Angesichts der kÃ¼nftig in diesem Gebiet arbeitenden und wohnenden Menschen Ã¼berwiege das Ã¶ffentliche das private Interesse. Es kÃ¶nne nicht angehen, dass ein solches Entwicklungsgebiet mit einer gesichtslosen, vÃ¶llig unstrukturierten AnhÃ¤ufung von banalen BÃ¼ro- und HandelsgebÃ¤uden "verscherbelt" werde. Die Beschwerdegegnerin hÃ¤lt die BegrÃ¼ndung der Vorinstanz fÃ¼r zutreffend und verlangt in diesem Punkt die Abweisung der Beschwerde. Es komme nicht nur auf das behauptete Ã¶ffentliche Interesse an den vorgesehenen Anlagen an, sondern auch auf die Interessen der Quartierplanbeteiligten. Von erforderlichen Ausstattungen kÃ¶nne nicht die Rede sein. Die Mitbeteiligten verweisen auf ihre Rechtsschriften in anderen Verfahren zu diesem Thema und stimmen dem angefochtenen Entscheid zu. Der Bau Ã¶ffentlicher Parkanlagen und Flaniermeilen stelle als stÃ¤dtebauliche TÃ¤tigkeit eine traditionell Ã¶ffentliche Aufgabe dar, die nicht Privaten zu Ã¼berbinden sei. Zudem gingen die geplanten Anlagen weit Ã¼ber die fÃ¼r den Quartierplan erforderliche Infrastruktur hinaus. Weder § 126 Abs. 3 noch § 128 Abs. 1 und 2 PBG kÃ¶nnten dafÃ¼r als rechtliche Grundlagen herhalten. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Vorweg ist auf die zutreffenden AusfÃ¼hrungen im angefochtenen Entscheid zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin trifft es nicht zu, dass die in Art. 3 RPG fÃ¼r alle Planungen geltenden QualitÃ¤tsanforderungen darin nicht berÃ¼cksichtigt worden wÃ¤ren. Die Vorinstanz anerkannte solche, prÃ¼fte aber, wie weit sie im Quartierplanverfahren erfÃ¼llt werden konnten (dazu vorne E. 2.1, 2.3). Dabei kann der Quartierplan Hochbord seinen Zweck, ein unÃ¼berbautes Gebiet Ã¼berbaubar zu machen und attraktiv zu gestalten, ohnehin nur beschrÃ¤nkt erfÃ¼llen. Dem von der BeschwerdefÃ¼hrerin angesteuerten Ziel, wonach die fÃ¼r das Quartierplangebiet angestrebte stÃ¤dtebauliche QualitÃ¤t mit qualifizierten Wohn- und Arbeitsbedingungen die KonkurrenzfÃ¤higkeit des Standorts stÃ¤rken und diesem eine nachhaltige WertschÃ¶pfung sichern soll, steht entgegen, dass der Quartierplan mindestens in der Zone IG3 ein mit Zweckbauten weitgehend Ã¼berbautes Gebiet betrifft, welche die angestrebte stÃ¤dtebauliche Raffinesse und Anziehungskraft grÃ¶sstenteils vermissen lassen. Selbst die geplante Parkanlage und die alleeartige Erweiterung der Hochbordstrasse vermÃ¶chten an den bestehenden VerhÃ¤ltnissen aufgrund ihrer westlich zentrierten Lage im Quartierplangebiet hÃ¶chstens partiell etwas zu Ã¤ndern. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin dazu ausfÃ¼hrt, mittels zentraler GrÃ¼nanlagen und der damit entstehenden "urbanen QualitÃ¤t" werde â im Unterschied zu GrÃ¼nanlagen in einzelnen VorgÃ¤rten oder UmschwÃ¼ngen â ein unabschÃ¤tzbarer Mehrwert geschaffen und das Hochbord-Gebiet vom "08/15-Siedlungsbrei" abgehoben, lÃ¤sst sich dies demnach nicht generell auf das Quartierplangebiet umsetzen. Schliesslich steht nicht fest, dass von 900 kÃ¼nftigen Einwohnern ausgegangen werden kann, da die Zone Z4 keine Mindest-Wohnnutzung vorschreibt und deshalb ungewiss ist, wie weit die noch nicht Ã¼berbauten GrundstÃ¼cke in der Zone Z4 eine Wohnnutzung enthalten (vorn E. 3.1). So findet sich etwa auf neu Kat.-Nr. 07 (ehemals Kat.-Nr. 11) zwischen Hochbordstrasse und Q-Strasse im sÃ¼dlichen Teil des Quartierplangebiets bereits eine grossrÃ¤umige BÃ¼ronutzung, was fÃ¼r eine reine Wohnnutzung in unmittelbarer Nachbarschaft nicht besonders attraktiv erscheint. Die teilweise seit Jahren vorhandenen Dienstleistungsbetriebe und wenigen Wohneinheiten werden sich zudem seit ihrer Entstehung soweit organisiert haben, dass sie ihren Angestellten Ruhe- und AufenthaltsrÃ¤ume bzw. den Bewohnern angemessene FreirÃ¤ume bieten kÃ¶nnen und auf die geplanten Anlagen nicht angewiesen sind. Schon unter diesen tatsÃ¤chlichen Gegebenheiten erscheint die Erforderlichkeit der geplanten Ausstattungen daher sehr fraglich.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Umstritten ist die Frage, ob die rechtlichen Grundlagen des Quartierplanverfahrens Ã¶ffentliche Parkanlagen und Flaniermeilen als gemeinschaftliche Ausstattungen zulassen. </p> <p class="Erwgung3">Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt dafÃ¼r, dass die Platz- und GrÃ¼nflÃ¤che sowie die Ausweitung des mittleren Teils der Hochbordstrasse als gemeinschaftliche Ausstattungen behandelt und dementsprechend in das Miteigentum der beteiligten GrundeigentÃ¼mer mit besonderer Regelung fÃ¼r die Baukosten und den Unterhalt verwiesen werden mÃ¼ssten. Bereits nach dem Antrag des Regierungsrates vom 5. Dezember 1973 zum neuen Planungs- und Baugesetz seien in den allgemeinen GrundsÃ¤tzen zum Quartierplan â neben den zweckmÃ¤ssigen Parzellenformen und den gesetzlichen Erschliessungsanlagen â FlÃ¤chen auszuscheiden gewesen, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von GrundstÃ¼cken dienten, wie ParkplÃ¤tze, Fahrzeugeinstellhallen, Sport-, Spiel- und RuheplÃ¤tze, LÃ¤rmschutzanlagen (ABl 1973/II S. 1671, 1829 zum damaligen § 95 PBG, heute § 126 PBG mit identischem Wortlaut). Schon der historische Gesetzgeber sei demnach Ã¼ber die restriktiven Vorstellungen der Rekursinstanz hinausgegangen. Die Beschwerdegegnerin hÃ¤lt dafÃ¼r, dass die vorinstanzlichen AusfÃ¼hrungen den Gesetzesmaterialien oder der bisherigen Rechtsprechung nicht widersprÃ¤chen und die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen mit den rechtlich gesicherten Zielen des Quartierplans nichts zu tun hÃ¤tten. § 128 Abs. 1 PBG erwÃ¤hne nur gegebenenfalls erforderliche gemeinschaftliche Ausstattungen und AusrÃ¼stungen. Die von der Vorinstanz abgelehnten Ausstattungen und AusrÃ¼stungen seien aber fÃ¼r das gesetzliche Ziel des Quartierplans gerade nicht erforderlich. Die Mitbeteiligten erachten die geplanten Anlagen nicht als gemeinschaftliche Ausstattungen oder AusrÃ¼stungen, die im Quartierplan vorgesehen werden kÃ¶nnten, und bestreiten die gesetzliche Grundlage in § 126 Abs. 3 und § 128 Abs. 1 und 2 PBG.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>GemÃ¤ss § 126 Abs. 3 PBG sind FlÃ¤chen auszuscheiden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von GrundstÃ¼cken dienen. Allerdings konnte schon frÃ¼her eine Ausscheidung solcher FlÃ¤chen nicht unbeschrÃ¤nkt erfolgen. § 96 Abs. 1 des Entwurfs zum PBG begrenzte wie der aktuelle § 128 Abs. 1 PBG die durch den Quartierplan erschlossenen GrundstÃ¼cke darauf, nur an "gegebenenfalls erforderlichen" gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen teilzuhaben, wozu eine Flaniermeile und eine Parkanlage unter dem Gesichtspunkt der Erschliessung nicht gehÃ¶ren. Selbst wenn es sich aber gegenteilig verhielte, stellte sich doch die Frage, welches Ausmass solche haben dÃ¼rften. Nach § 128 Abs. 2 PBG sind gemeinschaftliche Ausstattungen und AusrÃ¼stungen so festzulegen, dass sie bei vollstÃ¤ndiger Nutzung der erfassten GrundstÃ¼cke <i>genÃ¼gen</i>. Darin liegt zwar kein Verbot, dass gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch Ã¼ber das blosse GenÃ¼gen hinausgehen dÃ¼rften. In diesem Zusammenhang ist jedoch wiederum auf § 126 Abs. 3 PBG zu verweisen, wonach ein "BedÃ¼rfnis" fÃ¼r die ausgeschiedenen FlÃ¤chen zugunsten gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen muss. Damit werden solche FlÃ¤chen grundsÃ¤tzlich auf das notwendige Mass beschrÃ¤nkt, was vorliegend schon deswegen gerechtfertigt erscheint, weil die Quartierplangenossen in erheblichem Umfang fÃ¼r die geplanten Anlagen aufzukommen hÃ¤tten. Die BeschwerdefÃ¼hrerin legte jedoch ein sich aus dem Zweck des Quartierplans (vorn E. 2.3) ergebendes BedÃ¼rfnis weder fÃ¼r eine Parkanlage von rund 3'600 m<sup>2</sup> noch fÃ¼r eine auf 16 m Breite ausgebaute Allee von insgesamt rund 1'700 m<sup>2</sup> dar. Auch die von der Baudirektion beanstandete Fahrbahnbreite von bloss 6 m (vorn III.) rechtfertigte eine Gesamtbreite der Allee Hochbord von 16 m nicht (vorn E. 3.2). Insbesondere die nahe der Ring- und Neugutstrasse sowie die jeweils am Rande des Quartierplangebiets gelegenen Liegenschaften, aber auch diejenigen der Beschwerdegegnerin, wÃ¼rden vom beabsichtigten grossstÃ¤dtischen Flair einer Flaniermeile und einer Parkanlage an der etwas entfernt liegenden Hochbordstrasse kaum profitieren, was weiter gegen deren Erforderlichkeit spricht. Inwiefern sich das Gebiet Hochbord ohne die im Streit liegenden Massnahmen zu einem vorstÃ¤dtischen "Siedlungsbrei mit ungelÃ¶sten Verkehrsproblemen" zu entwickeln drohe, geht aus der Beschwerde nicht schlÃ¼ssig hervor. Weder als Anlagen noch im geplanten Ausmass lassen sich die projektierten Ausstattungen daher auf die erwÃ¤hnten Gesetzesbestimmungen stÃ¼tzen. Gestalterische und nutzungsmÃ¤ssige Festlegungen in Abweichung von der Bau- und Zonenordnung kann der Quartierplan aber von Gesetzes wegen nicht selber treffen (Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zÃ¼rcherischem Recht, Diss. ZÃ¼rich 1985, S. 221). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Daran Ã¤ndert sich nichts durch den Verweis der BeschwerdefÃ¼hrerin auf einen Entscheid des ZÃ¼rcher Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2001 zur Ausstattung von Quartierplangebieten mit Fusswegnetzen, die nicht der baurechtlichen GrundstÃ¼ckerschliessung, sondern dem Komfort der kÃ¼nftigen Bewohner dienten. In diesem Urteil hielt das Gericht fest, bei der Planung und Festlegung von Fusswegen habe sich die QuartierplanbehÃ¶rde nicht zwingend auf das Minimum, das fÃ¼r eine hinreichende Erschliessung absolut erforderlich sei, zu beschrÃ¤nken. Dogmatisch gesehen seien solche Fusswege, die in erster Linie dem Komfort und nicht der Erschliessung dienten, eher als gemeinschaftliche Ausstattungen und AusrÃ¼stungen denn als eigentliche Erschliessungsanlagen zu betrachten. Der in jenem Fall strittige zusÃ¤tzliche Weg verkÃ¼rzte die Wegstrecke ins Dorfzentrum fÃ¼r Bewohner des Ã¶stlichen Teils des Quartiers um rund 150 m und ermÃ¶glichte, dass ein Naherholungsraum vermehrt erlebbar gemacht wurde. Auch wenn sich der fragliche Weg als fÃ¼r die Erschliessung nicht absolut notwendig erwies, so bewirkte dessen Erstellung doch gewisse Vorteile und Erleichterungen fÃ¼r die Quartierbewohner und liess sich insofern einem weiter gefassten Erschliessungszweck zuordnen. Aus diesem Entscheid kann daher nicht abgeleitet werden, es kÃ¶nnten gemeinschaftliche Ausstattungen jeden Ausmasses grundsÃ¤tzlich unabhÃ¤ngig vom Erschliessungszweck im Quartierplan als solche vorgesehen werden (vgl. dazu vorn E. 2.1 in fine).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Entgegen dem DafÃ¼rhalten der BeschwerdefÃ¼hrerin bildet auch die im Gebiet Hochbord geltende Gestaltungsplanpflicht keine eigene Rechtsgrundlage fÃ¼r die Ausscheidung der Ã¶ffentlichen Parkanlage und der Flaniermeile. GemÃ¤ss § 48 Abs. 3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass fÃ¼r bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn dafÃ¼r ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht. GestÃ¼tzt darauf hat die BeschwerdefÃ¼hrerin § 39a BZO erlassen, welcher im Hochbord sowie auch in zwei weiteren Gebieten eine Gestaltungsplanpflicht statuiert. GemÃ¤ss dem zuhanden der Gemeindeversammlung verfassten Kommentar zu dieser Bestimmung liegt der Grund fÃ¼r diese Festlegung in der LÃ¤rmbelastung der Gebiete und im BedÃ¼rfnis, die nach der Bauordnung zulÃ¤ssige hohe Dichte gut zu gestalten. Dazu wurde im Bericht der BeschwerdefÃ¼hrerin zur Ortsplanungsrevision vom 25. November 1999 (verabschiedet am 25. Oktober 1999) verdeutlicht, nur mit einem Gestaltungsplan kÃ¶nnten gewisse NutzungsbeschrÃ¤nkungen und Vorschriften zur Stellung der Bauten und Anordnung von lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤umen erlassen werden, damit die LÃ¤rmgrenzwerte im Gebiet Ã¼berhaupt eingehalten werden kÃ¶nnten. Die derart motivierte Gestaltungsplanpflicht wurde von der BeschwerdefÃ¼hrerin bisher denn auch so verstanden, dass die EigentÃ¼mer jeweils parzellenbezogen private GestaltungsplÃ¤ne zu erstellen hatten, was auch bereits vereinzelt geschehen war. Aus der so verstandenen und auf die LÃ¤rmproblematik ausgerichteten Gestaltungsplanpflicht lÃ¤sst sich daher nicht die Pflicht ableiten, im grundstÃ¼ckÃ¼bergreifenden Quartierinteresse und gegen den Willen der GrundeigentÃ¼mer eine gemeinsame Parkanlage oder Flaniermeile zu erstellen. </p> <p class="Erwgung3">Zwischen dem Zweck eines Quartierplans und demjenigen eines Gestaltungsplans ist sodann auch grundsÃ¤tzlich zu unterscheiden: WÃ¤hrend der Quartierplan ein Gebiet Ã¼berbaubar machen und die <i>erforderliche</i> Infrastruktur zu dessen Erschliessung bereitstellen soll, ermÃ¶glicht der Gestaltungsplan darÃ¼ber hinausgehende Eingriffe in gestalterischer Hinsicht (vorn E. 2.2, 2.3). Dementsprechend hat der Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen gemÃ¤ss § 83 Abs. 3 PBG auch nur soweit zu ordnen, als sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind. Anwendungsbereiche des Gestaltungsplans im Ã¼berbauten Gebiet sind neben anderem Quartier- und Ortsbildpflege (Eschmann, S. 150). Mit dem Gestaltungsplan wird eine stÃ¤dtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie GesamtÃ¼berbauung angestrebt (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 318). Entsprechend der umfassenderen eigentumsbeschrÃ¤nkenden MÃ¶glichkeiten im Gestaltungsplan erfordert dessen Erlass entweder ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse (§ 84 fÃ¼r Ã¶ffentliche GestaltungsplÃ¤ne) oder die Zustimmung aller bzw. einer qualitativen Mehrheit der GrundeigentÃ¼mer (§ 85 PBG fÃ¼r den privaten Gestaltungsplan). Im Gegensatz zum Quartierplan, welcher stets durch den Gemeinderat als Exekutive festgesetzt wird (§ 158 Abs. 1 PBG), bedÃ¼rfen Ã¶ffentliche GestaltungsplÃ¤ne der Zustimmung des fÃ¼r den Erlass der Bau- und Zonenordnung zustÃ¤ndigen Legislativorgans (§ 88 Abs. 1 PBG).</p> <p class="Urteilstext">Insgesamt besehen fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage, die geplante Flaniermeile an der Hochbordstrasse und die Parkanlage im Rahmen des Quartierplans erstellen zu lassen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin lÃ¤sst sodann geltend machen, die GrundeigentÃ¼mer von MehrfamilienhÃ¤usern in der Zone Z4 seien ohnehin verpflichtet, KinderspielplÃ¤tze sowie Freizeit- und PflanzgÃ¤rten zur VerfÃ¼gung zu stellen. Zudem sei der Nachweis zu erbringen, dass die in der Zone Z4 mÃ¶glichen Wohnnutzungen stÃ¤dtebaulich und wohnhygienisch befriedigend integriert werden kÃ¶nnten. Die streitigen gemeinschaftlichen Anlagen verpflichteten die beteiligten GrundeigentÃ¼mer somit zu nichts, was nicht auch individuell von ihnen im Gestaltungsplan- oder im Baubewilligungsverfahren verlangt werden kÃ¶nnte. Nur sollten diese sonst individuell zu erbringenden Leistungen besser und wirksamer Ã¼ber gemeinsame Anlagen erfÃ¼llt werden. Die Beschwerdegegnerin bestreitet dies. Der geplante Park befinde sich nicht in der Mitte des Quartierplangebiets, sondern dort, wo es noch Platz gehabt habe. Sie habe keinerlei Interesse daran und die entsprechenden Auflagen seien im Rahmen der bestehenden Ãberbauung nach den Weisungen des Stadtrats ohnehin bereits erfÃ¼llt. Im Ãbrigen gehÃ¶rte der Park in das Eigentum der Ãffentlichkeit und sei die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung auf die GrundstÃ¼cke in der Zone Z4 rechtlich ausgeschlossen. Die Mitbeteiligten weisen ebenfalls darauf hin, dass die geplanten Ausstattungen und AusrÃ¼stungen den Quartierplangenossen nur wenig oder Ã¼berhaupt nicht nÃ¼tzten. Zudem hÃ¤tte eine Vielzahl von ihnen zusÃ¤tzlich eigene FlÃ¤chen fÃ¼r Freizeit- und Spielzwecke bereit zu stellen, weil die gemeinschaftlichen FlÃ¤chen zu weit weg lÃ¤gen, was zu einer Doppelbelastung der Quartierplangenossen fÃ¼hre. Weiter kÃ¶nnte im Quartierplan eine MiteigentÃ¼mergemeinschaft nur mit Zustimmung der betroffenen EigentÃ¼mer gebildet werden, woran es ohnehin fehle. Es liege eine unzulÃ¤ssige Lastenverschiebung vor. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.1 </b>Weder aus dem Technischen Bericht noch aus dem ErlÃ¤uternden Bericht geht mit hinreichender Klarheit hervor, dass die Beteiligung an den Kosten der vorgesehenen Parkanlage und der Flaniermeile Hochbordstrasse die Quartierplangenossen ihrer Pflicht entheben wÃ¼rde, im Rahmen des jeweils individuellen Gestaltungsplan- oder Baubewilligungsverfahrens KinderspielplÃ¤tze, Pflanz- und FreizeitgÃ¤rten zu erstellen, wie das etwa Art. 37 BZO in AusfÃ¼hrung von § 248 Abs. 1 PBG vorsieht. Soweit dies allenfalls aus der Ãbertragbarkeit der baulichen AusnÃ¼tzung und der FreiflÃ¤chenqualitÃ¤t von Park und Flaniermeile auf alle QuartierplangrundstÃ¼cke der Zone Z4 abgeleitet werden kann (vorn E. 3.2), bezweifelt die Beschwerdegegnerin zu Recht einen daraus resultierenden "unschÃ¤tzbaren Mehrwert" (dazu sogleich E. 4.5.2). Die Vorinstanz wies sodann richtigerweise darauf hin, dass das Quartierplanrecht keine gesetzliche Grundlage fÃ¼r die zwangsweise Bildung von Miteigentum an Anlagen biete, die der Allgemeinheit dienten. Solche Anlagen seien vielmehr von der Gemeinde zu Ã¼bernehmen (§ 171 PBG; RB 1998 Nr. 102). Zudem gebe es keine Norm, die einen GrundeigentÃ¼mer verpflichten kÃ¶nnte, die AusnÃ¼tzung von einem anderen GrundstÃ¼ck (Parkanlage) zu Ã¼bernehmen. Damit erscheint das Vorgehen der BeschwerdefÃ¼hrerin aus rechtlicher Sicht nicht nachvollziehbar, woran ihre AusfÃ¼hrungen nichts Ã¤ndern.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.2 </b>TatsÃ¤chlich erscheint die auf 16 m Breite ausgeweitete Flaniermeile und "markante stÃ¤dtische Achse" weder als Spielplatz noch fÃ¼r aktive Freizeitgestaltung (Freizeit- und PflanzgÃ¤rten) geeignet, umso weniger, als darauf der Bus im Viertelstundentakt verkehren soll. Was die Parkanlage anbelangt, soll diese nach dem Technischen Bericht als eine mit Wegen durchzogene, gestaltete Platz- und GrÃ¼nflÃ¤che der Erholung von Arbeitenden und der BevÃ¶lkerung im Quartierplangebiet dienen. Als GebÃ¤ude seien nur eine WC-Anlage oder ein Kiosk zulÃ¤ssig. Das Bebauungs- und Freiraumkonzept nennt einen grosszÃ¼gigen Ã¶ffentlichen Park mit Wiese, BÃ¤umen und Wegen, der besonders wertvoll fÃ¼r die mÃ¶gliche Wohnnutzung in der Zone Z4 sei. Das HerzstÃ¼ck bestehe aus einer WasserflÃ¤che, deren RÃ¤nder mit Beton umfasst seien und eine Vielzahl von Sitzgelegenheiten bÃ¶ten. Es soll sich ein vielfÃ¤ltig nutzbarer, urbaner GrÃ¼nraum mit hoher <i>AufenthaltsqualitÃ¤t</i> ergeben. Allerdings vermag demnach auch die geplante Parkanlage einen Kinderspielplatz oder GartenaktivitÃ¤ten nicht zu ersetzen; dem steht neben dem erwÃ¤hnten Aufenthaltszweck schon die geometrisch angerichtete, urban-elegante Gestaltung entgegen. Ferner ist die Parkanlage mit Ausnahme der unmittelbar daran angrenzenden Liegenschaften mit mÃ¶glicher Wohnnutzung von den Ã¼brigen Parzellen mit mÃ¶glicher Wohnnutzung so weit entfernt bzw. durch die Hochbordstrasse getrennt (so etwa neu Kat.-Nrn. 05, 06, 07, 08, aber auch Kat.-Nr. 09), dass verantwortungsbewusste Eltern ihre Kinder kaum allein dorthin entlassen wÃ¼rden. Zudem spricht wenig dafÃ¼r, dass sich die Arbeitenden aus dem Quartierplangebiet regelmÃ¤ssig dort zur Erholung einfinden wÃ¼rden, da sich die geplante Parkanlage recht weit entfernt vom Ã¼berwiegenden Teil der Liegenschaften in der Zone IG3 prÃ¤sentiert. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die gemeinschaftlichen Ausstattungen, wie sie die BeschwerdefÃ¼hrerin plant, die Quartierplangenossen von der Pflicht entheben wÃ¼rden, entsprechende individuelle Lasten zu tragen. Damit wird der behauptete, durch die zentralen GrÃ¼nanlagen entstehende "unschÃ¤tzbare Mehrwert" durchaus relativiert. Im Ãbrigen hat die Beschwerdegegnerin darauf hingewiesen, Ã¼ber entsprechende Anlagen bereits zu verfÃ¼gen, so dass sie nicht auf einen zusÃ¤tzlichen Park in der NÃ¤he angewiesen ist. Die Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin vermÃ¶gen daher nicht darÃ¼ber hinwegzutÃ¤uschen, dass diese Anlagen weit Ã¼ber den Zweck hinausgehen, der im Quartierplanverfahren mit gemeinschaftlichen Anlagen erfÃ¼llt werden sollte, und primÃ¤r der stÃ¤dtebaulichen Aufwertung des Quartierplangebiets dienen, wofÃ¼r eine gesetzliche Grundlage indessen fehlt.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.3 </b>Zudem wÃ¼rden die Quartierplangenossen einerseits als Kostenbeteiligte fÃ¼r die geplanten Ausstattungen, andererseits wegen der Erstellung individueller Freizeitanlagen auf ihren Liegenschaften im Rahmen der parzellenbezogenen Gestaltungsplanpflicht beansprucht, was sich als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erweist (§ 83 Abs. 3 in Verbindung mit § 248 Abs. 1 PBG). Hierin liegt ein Ermessensmissbrauch durch die BeschwerdefÃ¼hrerin. Ein allfÃ¤lliges Ã¶ffentliches Interesse an der geplanten Parkanlage und der Flaniermeile lÃ¤sst diese keineswegs als eine fÃ¼r das Quartier notwendige und den QuartierplangrundstÃ¼cken dienende Ausstattung erscheinen, zumal die Flaniermeile trotz ihrer Ã¼ppigen Ausmasse den ihr zugedachten Zweck als Frei- und Erholungsraum nicht Ã¼berzeugend zu erfÃ¼llen vermag. In diesem Zusammenhang ist weiter zu bedenken, dass die geplante Flaniermeile westlich und Ã¶stlich der Hochbordstrasse je etwa zur HÃ¤lfte von bestehenden Bauten gesÃ¤umt wird, welche eine publikumswirksame Erdgeschossnutzung nicht ohne Weiteres zulassen und bei denen sich die private Gestaltungsplanpflicht erst im Zeitpunkt einer baulichen VerÃ¤nderung durchsetzen liesse.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.5.4 </b>Unzutreffend ist sodann, dass die in der IG3 bestehende FreiflÃ¤chenziffer von 20 % fÃ¼r dauernde Spiel- und RuheplÃ¤tze sowie GÃ¤rten nach § 257 PBG zur VerfÃ¼gung gestellt werden <i>muss</i>. Denn § 257 Abs. 1 PBG, der sich auf die Anrechenbarkeit der FreiflÃ¤chen bezieht (vgl. Ingress zu § 255 PBG), statuiert bloss, dass bei der FreiflÃ¤chenziffer offene FlÃ¤chen fÃ¼r dauernde Spiel- und RuheplÃ¤tze sowie GÃ¤rten anrechenbar seien. </p> <p class="Urteilstext">Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrte aus, das Anlegen von Alleen auf den Quartierstrassen habe offensichtlich nichts mit der Schaffung Ã¼berbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zÃ¤hle nicht zum Aufgabenbereich eines Quartierplans. StÃ¤dtebauliche Ziele, die damit verfolgt wÃ¼rden, seien vielmehr Ã¼ber einen Gestaltungsplan festzulegen. </p> <p class="Erwgung2">Dem widerspricht die BeschwerdefÃ¼hrerin. Die partiell vorgesehenen Verbreiterungen von Gehwegen an Quartierstrassen und deren Bepflanzung mit AlleebÃ¤umen seien als Ausstattungen von quartierplanlichen Verkehrserschliessungsanlagen zu betrachten. BerÃ¼cksichtige man die grosse Arbeitsplatzzahl im Hochbord-Gebiet, seien morgens und abends in den Stosszeiten sowohl Richtung Bahnhof Stettbach (S-Bahn-, Bus- und Tramanschluss) als auch Richtung Ringstrasse (Haltestelle Glattalbahn) FussgÃ¤ngerstrÃ¶me zu bewÃ¤ltigen, welche das Mass einer Ã¼blichen Quartiererschliessungs- oder Sammelstrasse in einem Wohnquartier weit Ã¼bertrÃ¤fen. Im Ãbrigen hÃ¤tten sich auch quartierplanliche Anlagen in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzufÃ¼gen (§ 238 PBG), weshalb fÃ¼r sie, wo gerechtfertigt, Bepflanzungen verlangt werden kÃ¶nnten. Die AlleebÃ¤ume spendeten Schatten und wÃ¼rden die Gehwegbreite nur lokal mit vernachlÃ¤ssigbaren Einwirkungen auf den FussgÃ¤ngerfluss einschrÃ¤nken. Die Beschwerdegegnerin macht demgegenÃ¼ber geltend, dass die Verbreiterung der Gehwege nicht mit besonders grossen FussgÃ¤ngerstrÃ¶men, sondern mit der Bepflanzung von AlleebÃ¤umen begrÃ¼ndet worden sei. Solches gehÃ¶re aber nicht zum durch einen Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die Mitbeteiligten sind der Meinung, die Ãberbreite der Trottoirs kÃ¶nne nicht mit erschliessungstechnischen Argumenten begrÃ¼ndet werden. Die Baumgruben schrÃ¤nkten den angeblich Ã¼berdurchschnittlichen FussgÃ¤ngerverkehr ein und seien nicht geeignet, diesen zu bewÃ¤ltigen. Zudem werde sich der FussgÃ¤ngerverkehr auf den zahlreichen vorgesehenen Strassen und Fusswegen im Quartierplangebiet verteilen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Anforderungen an die ZugÃ¤nglichkeit zu den im Quartierplangebiet liegenden Liegenschaften werden durch die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 mit richtunggebender Bedeutung geregelt (vorn E. 2.3). Der Umstand, dass nach Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin das Ausmass des FussgÃ¤ngerverkehrs zu den Stosszeiten das Mass einer quartierÃ¼blichen Sammel- oder Quartiererschliessungsstrasse Ã¼bertrifft, sticht schon deswegen nicht, weil sich im Quartierplangebiet viele Betriebe befinden, die sich nicht nach den Ã¼blichen Arbeitszeiten richten. So sind etwa Carpetland, Lumimart, MÃ¶bel-Pfister und interio regelmÃ¤ssig bis 20.00 Uhr, Office World bis 18.30 Uhr geÃ¶ffnet, Dancings und Restaurants noch weit lÃ¤nger. Angesichts der vielerorts geltenden gleitenden Arbeitszeit ist auch bei Dienstleistungsbetrieben wie der ZKB oder der Helsana nicht anzunehmen, dass sich deren GebÃ¤ude zu einer bestimmten Minute vollstÃ¤ndig entleeren. Ausserdem werden Mitarbeitende der an der und nahe der Ring-, ZÃ¼rich- oder Neugutstrasse gelegenen Betriebe schon aus DistanzgrÃ¼nden vorwiegend die Glattalbahn oder den Bus benÃ¼tzen, sofern sie nicht ohnehin Ã¼ber einen Parkplatz verfÃ¼gen, was weiter gegen kaum zu bewÃ¤ltigende, das Quartierplangebiet querende FussgÃ¤ngerstrÃ¶me zu Stosszeiten spricht. Schliesslich wird die Ãberbreite der geplanten Gehsteige durch die Baumbuchten weitgehend kompensiert, wie etwa die Beispiele LÃ¶wenstrasse oder Bahnhofstrasse in ZÃ¼rich zeigen, sodass sich kaum eine wirklich nutzbare KapazitÃ¤tserweiterung ergibt. Daraus lÃ¤sst sich jedenfalls eine sachlich begrÃ¼ndete Abweichung von den Zugangsnormalien nicht ableiten (dazu RB 1984 Nr. 100). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die Zugangsnormalien sehen fÃ¼r Fusswege als ergÃ¤nzende Anlagen eine Breite von 2 bis 2.5 m vor. Kommt zur Abgrenzung von der Fahrbahn allenfalls noch ein Bankett hinzu, ergÃ¤be sich eine Breite von maximal 2.8 m. Dem entspricht die geplante Breite der Fusswege im Quartierplangebiet in weiten Teilen nicht, die sich mit den Baumbuchten zwischen 3.5 und 4 m bewegt. Damit gehen auch die geplanten Gehsteige weit Ã¼ber das zur Erschliessung notwendige Mass hinaus, ohne dass dafÃ¼r eine Erforderlichkeit bestÃ¼nde. Aus KomfortgrÃ¼nden drÃ¤ngt sich die beabsichtigte Verbreiterung nicht auf (vorn E. 4.4.2). Insofern fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage fÃ¼r die geplante Gestaltung der Quartierstrassen im Quartierplanverfahren. Daran Ã¤ndert die Berufung auf § 238 PBG nichts. </p> <p class="Erwgung2">Im Ãbrigen gilt auch in diesem Zusammenhang, dass nicht alle in einem Ã¶ffentlichen Ge­staltungsplan allenfalls mÃ¶glichen Ausstattungen und Gestaltungselemente im Quartierplan zulasten der Quartierplanbeteiligten verwirklicht werden dÃ¼rfen (vgl. E. 4.4.3 vorstehend).</p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerde ist demnach insofern ebenfalls abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die Vorinstanz hatte es abgelehnt, dem GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin einen Erschliessungsgrad von 100 % beizumessen; ein solcher sei keinem GrundstÃ¼ck zugestanden worden. Der hÃ¶chste Erschliessungsgrad von 70 % komme gemÃ¤ss dem Quartierplan denjenigen GrundstÃ¼cken zu, die zwar im Nahbereich (60 m Bautiefe) keine neuen oder ausgebauten Strassenerschliessungsanlagen benÃ¶tigten, aber von der weiteren Quartier­planerschliessung profitierten. FlÃ¤chen, fÃ¼r welche die Strassenerschliessung heute noch fehle bzw. die hinter einer Bautiefe von 60 m liegen, wÃ¼rden mit einem Erschliessungsgrad von 0 % belegt. Der fÃ¼r die Ermittlung des Landabzugs massgebende Erschliessungsgrad hÃ¤nge davon ab, ob ein GrundstÃ¼ck erstmals mit einer Strasse erschlossen werde oder ob und in welchem Ausbauzustand eine Strasse samt Strassenanschluss bereits bestehe. Die BeschwerdefÃ¼hrerin habe mit dieser Festlegung schematischer Belastungstiefen ein Kriterium gewÃ¤hlt, das mit dem Ãquivalenzprinzip nicht vereinbar sei. Die als Zufahrt benÃ¼tzte Q-Strasse diene dem ganzen GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin gleichermassen, denn offenkundig sei der hintere Bereich trotz der Distanz zur Q-Strasse genauso erschlossen wie die an die Strasse anstossende erste Bautiefe. Die vorgenommene Zuordnung eines Erschliessungsgrades von 0 % fÃ¼r den hinteren GrundstÃ¼cksteil erweise sich deshalb als sachfremd und benachteilige die Beschwerdegegnerin. Es sei somit ein einheitlicher Erschliessungsgrad fÃ¼r das gesamte GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 09 festzusetzen. </p> <p class="Urteilstext">Dem hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin entgegen, dass im Neubestand sÃ¤mtliche GrundstÃ¼cke von den neuen, genÃ¼gend dimensionierten StrassenanschlÃ¼ssen an das Ã¼bergeordnete Strassennetz und die neu vorgesehene Strassenerschliessung innerhalb des Quartierplangebiets profitieren werden. Diese Erschliessungsverbesserung werde mit 30 % bewertet. Im Ãbrigen habe der Landabzug entsprechend dem Erschliessungsgrad im alten und im neuen Bestand zu erfolgen, wobei das Gesetz nicht vorschreibe, wie der Erschliessungsgrad festgestellt und definiert werden mÃ¼sse. WÃ¼rde der Ansicht der Vorinstanz gefolgt, dass allen GrundstÃ¼cken ein einheitlicher Erschliessungsgrad zuerkannt werden mÃ¼sste, fÃ¼hrte dies im vorliegenden Quartierplangebiet zwingend zu sachinadÃ¤quaten und rechtswidrigen Belastungsungleichheiten. Denn aus der Sicht der Vorinstanz werde der Erschliessungsgrad im Altbestand ohne Bezug auf denjenigen im Neubestand bewertet, EigentÃ¼mer von teilerschlossenen GrundstÃ¼cken mit grosser Tiefe so ungerechtfertigt privilegiert und das Ãquivalenzprinzip verletzt. So hÃ¤tten etwa die GrundstÃ¼cke an der Ringstrasse oder am vorderen Teil der Neugutstrasse den um 10 % reduzierten Landabzug des GrundstÃ¼cks der Beschwerdegegnerin aufzufangen. </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerin schliesst sich der Vorinstanz an und hÃ¤lt die Kritik der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r nicht gerechtfertigt. Ihr Hinweis darauf, dass die massgebende Bautiefe erst nach der zweiten GrundeigentÃ¼merversammlung und ohne deren AnhÃ¶rung von 80 m auf 60 m reduziert worden sei, wurde bereits im Rekursverfahren beantwortet, indem der Kostenverteiler korrekt von 60 m ausgegangen sei. Darauf ist nicht zurÃ¼ckzukommen. Die Mitbeteiligten teilen die Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin, wonach fÃ¼r die Annahme eines einheitlichen Erschliessungsgrades beim Landabzug kein Raum bestehe. In der Vernehmlassung vom 24. September 2008 hielt die Vorinstanz an ihrem Standpunkt fest. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Nach § 138 Abs. 4 PBG sind bei der Umlegung nach FlÃ¤chen die AbzÃ¼ge fÃ¼r die Erschliessungsanlagen und fÃ¼r die Ã¶ffentlichen Verkehrswege und Versorgungsanlagen den GrundstÃ¼cken des Altbestandes prozentual gleichmÃ¤ssig zu belasten. Dies bedeutet, dass jeder EigentÃ¼mer eines abzugspflichtigen GrundstÃ¼cks letztlich einen proportional gleichmÃ¤ssigen Landabzug fÃ¼r die quartierplanlichen Erschliessungsanlagen hinzunehmen hat. Es verstiesse aber gegen die Eigentumsgarantie und das Ãquivalenzprinzip, wenn ein GrundeigentÃ¼mer, der aus den neuen Erschliessungsanlagen keinen oder einen merklich geringeren Nutzen ziehen kann, verhÃ¤ltnismÃ¤ssig gleich viel Land zur VerfÃ¼gung zu stellen hÃ¤tte wie die EigentÃ¼mer von bis anhin vollstÃ¤ndig unerschlossenem Land. Der rein proportionale FlÃ¤chenabzug erfÃ¤hrt daher einen bedeutenden Eingriff durch die BerÃ¼cksichtigung des bestehenden Erschliessungsgrades. Im Altbestand ganz oder teilweise erschlossene GrundstÃ¼cke sind nach dem VerhÃ¤ltnis ihres Erschliessungsgrades zwischen Alt- und Neubestand vom prozentualen Abzug zu entlasten (§ 9 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978, QPV). Das Mass des Landabzugs steht daher in direktem VerhÃ¤ltnis zur Erschliessungsverbesserung, die das betreffende GrundstÃ¼ck durch den Quartierplan erfÃ¤hrt, insbesondere zur strassenmÃ¤ssigen Verbesserung (Peter Kleb, Kosten und EntschÃ¤digungen im zÃ¼rcherischen Quartierplanverfahren, ZÃ¼rich etc. 2004, S. 37â39). Zu berÃ¼cksichtigen ist dabei nicht nur der Strassenanstoss als solcher, sondern auch das GenÃ¼gen der bisherigen Zufahrt in tatsÃ¤chlicher oder rechtlicher Beziehung. Dabei wird auch bei einer an sich hinreichenden Erschliessung eines anstossenden GrundstÃ¼cks nur eine Bautiefe als erschlossen betrachtet werden kÃ¶nnen, da andernfalls die Belastung der Ã¼brigen GrundstÃ¼cke zu hoch wÃ¼rde (Peter MÃ¼ller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum ZÃ¼rcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, WÃ¤denswil 1985, § 138 N. 7a; nach Kleb, S. 40 FN 97, besteht fÃ¼r die im erwÃ¤hnten Kommentar geÃ¤usserte Ansicht keine gefestigte Praxis). </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Vorauszuschicken ist, dass die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid die Aufhebung der den Erschliessungsgrad begrenzenden Bautiefe von 60 m nicht generell, sondern nur fÃ¼r das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin festlegte. Die Bautiefe von 60 m umfasst mehr als 3/4 dieses GrundstÃ¼cks (Kat.-Nr. 09) und bis auf einen kleinen Rest die darauf stehenden GebÃ¤ude; weniger als 1/4 weist einen Erschliessungsgrad von 0 % auf. Aus dieser Sicht kann nicht von einer gegenÃ¼ber den Ã¼brigen Quartierplanbeteiligten "massiven" Benachteiligung der Beschwerdegegnerin gesprochen werden, worauf auch die aus dem Vorgehen der Vorinstanz resultierende Verbesserung von lediglich 10 % hindeutet. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Bis anhin wurden die Liegenschaften der Beschwerdegegnerin Ã¼ber die Q-Strasse erreicht, welche Ã¼ber einen direkten Anschluss an die ZÃ¼richstrasse verfÃ¼gte. Diese Strasse war nicht durchgehend, sondern endete in einem Kehrplatz etwa vor der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin. Im Rahmen des eisenbahnrechtlichen Plangenehmigungsverfahrens fÃ¼r die Glattalbahn wurde der Anschluss von der ZÃ¼richstrasse zur Q-Strasse geschlossen. Die Beschwerdegegnerin erhob dagegen keine Einsprache. Die Schliessung des erwÃ¤hnten Anschlusses wurde mit PlangenehmigungsverfÃ¼gung vom 27. Januar 2004 rechtskrÃ¤ftig. In jenem Verfahren hÃ¤tte die Beschwerdegegnerin enteignungsrechtliche Einwendungen gegen die Erschliessungssituation und EntschÃ¤digungsforderungen anbringen kÃ¶nnen, doch legte sie nicht dar, dass sie sich entsprechend verhalten hÃ¤tte. Diese AusfÃ¼hrungen werden im Beschwerdeverfahren nicht bestritten. Eine Kompensation enteignungsrechtlicher AnsprÃ¼che aus dem eisenbahnrechtlichen Plangenehmigungsverfahren im Quartierplanverfahren ist jedenfalls ausgeschlossen. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.3 </b>§ 138 Abs. 4 PBG verlangt einen Vergleich der Erschliessung im alten wie im neuen Bestand. Die Vorinstanz vermag nicht darzutun, wie ihre Ansicht, wonach fÃ¼r die Ermittlung des Landabzugs allein massgebend sei, in welchem Ausmass ein GrundstÃ¼ck <i>vor</i> Einleitung des Quartierplanverfahrens rechtlich und tatsÃ¤chlich erschlossen gewesen sei, damit in Einklang zu bringen ist. Sie gesteht ferner zu, dass die Ausstattung mit nur einem Gehsteig den Anforderungen fÃ¼r die verkehrsmÃ¤ssige Erschliessung eines Gebiets mit rund 50'000 m<sup>2</sup> nicht genÃ¼ge. Es bedÃ¼rfe vielmehr zweier Gehsteige, was unbestritten geblieben ist. Die Strassenbreite der Q-Strasse von 6 m bleibt dagegen erhalten, genÃ¼gt diese doch fÃ¼r den vorgesehenen Begegnungsfall von Personenwagen und Lastwagen. Die Vorinstanz lÃ¤sst hingegen ausser Acht, dass die GrundstÃ¼cke an der Q-Strasse nach der Schliessung von deren Anschluss an die ZÃ¼richstrasse zwingend auf den Kreisel SÃ¼d und den Ausbau der Sonnentalstrasse Richtung Westen angewiesen sind, um die Q-Strasse Ã¼berhaupt zu erreichen. Es trifft zwar zu, dass mit der Q-Strasse auch der hintere Teil des GrundstÃ¼cks der Beschwerdegegnerin erschlossen wird. Indessen kann die Q-Strasse als solche die Erschliessung dieses GrundstÃ¼cks innerhalb des Quartierplangebiets ohne den Zubringer Ã¼ber den Kreisel SÃ¼d und die Sonnentalstrasse West nicht gewÃ¤hren (was nicht dem Quartierplan anzulasten ist, vorn E. 6.2.2). Die Bewilligung einer Zufahrt von Norden her in die Q-Strasse hatte die Vorinstanz dagegen abgelehnt, was nicht angefochten wurde. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.4 </b>Unter diesen UmstÃ¤nden tritt aber das Argument der Vorinstanz, wonach die Q-Strasse den hinteren Bereich des GrundstÃ¼cks der Beschwerdegegnerin genauso erschliesse wie die erste Bautiefe, fÃ¼r die Bemessung des gesamten Erschliessungsgrades in den Hintergrund. Denn eine genÃ¼gende Erschliessung des GrundstÃ¼cks der Beschwerdegegnerin an der Q-Strasse ist ohne den Kreisel SÃ¼d und die Sonnentalstrasse West nicht denkbar. Zudem bedarf die Q-Strasse eines zweiten Gehsteigs. Eine weitere Aufwertung des GrundstÃ¼cks der Beschwerdegegnerin besteht Ã¼berdies im neuen Verbindungsweg Kat.-Nr. 10 zwischen ChÃ¤strÃ¤gerweg und Q-Strasse, der an der nÃ¶rdlichen GrundstÃ¼cksgrenze der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin entlang fÃ¼hrt und den Zugang zum Bahnhof Stettbach wie auch zu ihrem GrundstÃ¼ck erleichtert. Wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin in BerÃ¼cksichtigung dieser UmstÃ¤nde als nicht gÃ¤nzlich (teil-)erschlossen betrachtete und dies â zugestandenermassen schematisch â mittels Abstufung des Erschliessungsgrads auf verschiedene Bautiefen berÃ¼cksichtigte, kam sie im Sinne einer Gesamtsicht nicht nur dem tatsÃ¤chlich vorhandenen Erschliessungsgrad recht nahe, sondern versuchte auch die Gleichbehandlung der Quartierplangenossen zu gewÃ¤hrleisten, weshalb ihr Vorgehen nicht zu beanstanden ist. DafÃ¼r spricht auch, dass die Vorinstanz sich ausserstande sah, einen einheitlichen Erschliessungsgrad selber festzulegen, wiewohl sie von einem als Ganzes Ã¼berbauten und (teil-)erschlossenen GrundstÃ¼ck ausging. Immerhin gesteht die BeschwerdefÃ¼hrerin der Beschwerdegegnerin zu, dass ihr ein Anspruch auf VergÃ¼tung von Vorleistungen betreffend den Bau der Q-Strasse zustÃ¼nde, sofern sie solche nachweisen kann, was ihre Belastung gegebenenfalls vermindert. </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist in diesem Punkt entsprechend gutzuheissen, und dem GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin ist kein einheitlicher Erschliessungsgrad zuzuordnen. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin anerkennt, dass in der Auflistung des Technischen Berichts auch im Ã¶ffentlichen Verfahren erstellte und rechtskrÃ¤ftig abgerechnete Erschliessungsanlagen zu Unrecht aufgenommen und zulasten der Quartierplangenossen in die Vorteilsanrechnung Ã¼bernommen worden seien. Solche Bauvorhaben betreffen das StrassenstÃ¼ck Hochbordstrasse Nord, soweit ihm keine Groberschliessungsfunktion zukommt, und verschiedene Kanalisationsanlagen. In ErgÃ¤nzung der Auflistung in den Ziffern 12.1 und 12.3 des Technischen Berichts gesteht die BeschwerdefÃ¼hrerin folgende Korrekturen zu, die im Kostenverteiler zu berÃ¼cksichtigen sein werden: Ziffer 12.1 des Technischen Berichts (Kostenverteiler fÃ¼r Strassen und Wege) wird in eine Ziffer 12.1.1 und 12.1.2 aufgeteilt. Ziffer 12.1.1 zÃ¤hlt unverÃ¤ndert die Groberschliessungen im Umfang von Fr. 1'930'000.- auf. Ziffer 12.1.2 ergÃ¤nzt die nicht dem Quartierplan zu belastenden Anlagen mit dem im Ã¶ffentlichen Verfahren gebauten Teil der Hochbordstrasse Nord um Fr. 810'000.-. Ziffer 11.2.2 des Technischen Berichts bleibt betragsmÃ¤ssig unverÃ¤ndert, enthÃ¤lt aber jeweils Hinweise auf die Anteile der im Ã¶ffentlichen Verfahren gebauten Kanalisationsanlagen, die neu nun in Ziffer 12.3.2 des Technischen Berichts aufgefÃ¼hrt werden. BezÃ¼glich der kanalisationsmÃ¤ssigen Erschliessung zÃ¤hlt Ziffer 12.3.1 wie bisher die zur Groberschliessung zÃ¤hlenden Anlagen auf. Ziffer 12.3.2 ergÃ¤nzt die nicht dem Quartierplan zu belastenden Kosten um insgesamt Fr. 1'515'000.- an im Ã¶ffentlichen Verfahren gebauten KanÃ¤len in diversen Strassen, die in der Aufstellung im Technischen Bericht, Ziff. 11.2.2 jedoch enthalten sind. Die Gesamtkosten Kanalisation gemÃ¤ss Ziff. 11.2.2 von Fr. 6'140'000.- sind daher um Fr. 1'515'000.- zu verringern. Vorliegend von Bedeutung sind insbesondere die Kosten der Mischwasserleitung in der Q-Strasse von total Fr. 480'000.-, wovon nunmehr Fr. 285'000.- als Anteil der im Ã¶ffentlichen Verfahren gebauten Anlagen im Quartierplanverfahren nicht neu verlegt werden. Auch die Ã¼brigen zusÃ¤tzlichen, den Quartierplangenossen nicht zu belastenden Kosten sind im Quartierplan vorzumerken. Insofern verbietet sich eine Ãnderung von Dispositiv-Ziffer II Abs. 5 des angefochtenen Entscheids.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Das Quartierplangebiet Hochbord zeichnet sich dadurch aus, dass sich darin Parzellen mit sehr unterschiedlichem Erschliessungsgrad befinden, die im Rahmen des Quartierplans entsprechend unterschiedliche ErschliessungsbedÃ¼rfnisse aufweisen. Die Vorinstanz hielt fest, fÃ¼r die Gewichtung des Interesses der Quartierplangenossen an den neuen Quartiererschliessungsanlagen sei einzig massgebend, ob und in welchem Masse ein GrundstÃ¼ck im Altbestand durch bestehende Anlagen erschlossen sei und (kumulativ) ob die Berechtigung bestehe, diese zu benÃ¼tzen. Deshalb spielten die von den GrundeigentÃ¼mern erbrachten Vorleistungen in diesem Zusammenhang keine Rolle. Denn die Vorleistungen betrÃ¤fen die Erstellung oder Mitfinanzierung der bereits bei der Einleitung des Quartierplans vorhandenen Erschliessungsanlagen und hingen deshalb einzig mit der Entstehung dieser Anlagen zusammen. Somit seien Vorleistungen nicht beim Kostenverleger, sondern bei der Abrechnung der Erstellungskosten zu berÃ¼cksichtigen. Der Quartierplan gehe in den Kostenverlegern aber grundsÃ¤tzlich von einem 100-%-Ansatz in der ersten Belastungstiefe aus. Als Korrektiv werde die Anrechnung erbrachter Vorleistungen in Aussicht gestellt, was bedinge, dass die Erstellungskosten der vorbestehenden Anlagen in die Kostenrechnung aufgenommen wÃ¼rden. Das Abstellen auf Vorleistungen werde der in § 146 PBG enthaltenen Anforderung in keiner Weise gerecht. Mit der Anrechnung von Vorleistungen lasse sich das Erschliessungsinteresse nicht differenzieren, sondern nur der Einkauf oder die Ãbernahme von bisher noch nicht Ã¶ffentlichen Erschliessungsanlagen regeln. Die Parzelle der Beschwerdegegnerin erweise sich als "hochgradig teilerschlossen" und dÃ¼rfe deshalb nicht gleich behandelt werden wie eine solche, die Ã¼ber keine Zufahrt verfÃ¼ge. Die Korrektur habe aber nicht Ã¼ber die Anrechnung von Vorleistungen, sondern mittels einer von der BeschwerdefÃ¼hrerin vorzunehmenden Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger zu erfolgen.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.1.1 </b>Dem hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin entgegen, die vorinstanzliche Argumentation beruhe auf reiner Scheinlogik. Das erarbeitete Verkehrskonzept kÃ¶nne im Endausbau nur funktionieren, wenn es in allen Teilen verwirklicht worden sei. Die AnforderungshÃ¶he an die Erschliessung bemesse sich nicht nach den BedÃ¼rfnissen einzelner GrundstÃ¼cke, sondern des Quartierplangebiets im Endausbau. An einer quartierplangerechten Erschliessung mÃ¼ssten aber alle Quartierplangenossen, deren GrundstÃ¼cke noch nicht entsprechend erschlossen seien, interessiert sein. Deshalb hÃ¤tten sich alle GrundeigentÃ¼mer von solchen GrundstÃ¼cken grundsÃ¤tzlich in gleicher Weise an den Kosten der quartierplanlich gebotenen Gebietserschliessung zu beteiligen, auch diejenigen, die vorzeitig gebaut hÃ¤tten. Die Vorleistungsregelung beruhe entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht auf der Fiktion eines Erwerbs vorbestandener Erschliessungsanlagen, sondern es gelte, die Kostenersparnisse, die dem Quartierplanunternehmen aus dem Vorbestand solcher Anlagen erwachsen, zurÃ¼ckzuerstatten. So werde eine ungerechtfertigte Bereicherung des Quartierplanunternehmens zulasten der GrundeigentÃ¼mer vermieden, die vorinvestiert hÃ¤tten. Diese Vorinvestitionen wÃ¼rden nur soweit abgegolten, als sie im streitigen Quartierplan weiter verwendet werden kÃ¶nnten und zu Kostenersparnissen fÃ¼hrten. DarÃ¼ber werde mit der Festlegung des Erschliessungssystems im Quartierplan entschieden und nicht beim Bau der Vorinvestitionen. Zudem wÃ¼rden die Kosten fÃ¼r alle notwendigen Quartierplananlagen vorerst geschÃ¤tzt, wie wenn noch keine solchen Anlagen bestÃ¼nden. Anlagen, die weiterverwendet werden kÃ¶nnten, wÃ¼rden in der Bauabrechnung als Vorleistung angerechnet und denjenigen GrundeigentÃ¼mern gutgeschrieben, die sich frÃ¼her an den Kosten der entsprechenden Objekte beteiligt hÃ¤tten. Ãber die effektiven Baukosten enthalte die Quartierplanfestsetzung damit noch keine Festlegungen. Verbindlich und anfechtbar abgerechnet werde erst im Rahmen der Schlussabrechnung. </p> <p class="Erwgung3"><b>8.1.2 </b>Die Beschwerdegegnerin lÃ¤sst ausfÃ¼hren, dass sie einzig die Verbindung zwischen dem Kreisel SÃ¼d und der ZÃ¼richstrasse einerseits und die Verbindungsstrasse (Sonnentalstrasse West) vom Kreisel zur Q-Strasse benÃ¶tige. Alle Ã¼brigen Strassen dienten weder der Erschliessung ihres GrundstÃ¼cks noch ihren Interessen. Die neue Verbindung, die wegen der Glattalbahn nÃ¶tig geworden sei (Schliessung des Anschlusses Q-Strasse/ZÃ¼richstrasse; vorn E. 6.2.2), sei lÃ¤nger und mit mehr Verkehr belastet. Die verlangte Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger sei daher gerechtfertigt und zu schÃ¼tzen. Die Mitbeteiligten machen dagegen geltend, von einem Fortbestand der bisherigen Erschliessung kÃ¶nne nicht gesprochen werden. Alle GrundstÃ¼cke wÃ¼rden Ã¼ber das neue Strassensystem erschlossen und profitierten gleichermassen von diesen Verkehrsanlagen. Die Interpretation der Vorinstanz, wonach sich das Interesse an den Erschliessungsanlagen einzig anhand des bei Verfahrenseinleitung bestehenden Erschliessungszustands bemesse, finde im Gesetz keine StÃ¼tze. Mit den "betreffenden Anlagen" meine § 146 Abs. 2 PBG die Erschliessungsanlagen gemÃ¤ss § 146 Abs. 1 PBG. An diesen sei ein Interesse bei sÃ¤mtlichen Quartierplangenossen gleichermassen vorhanden. So profitierten alle EigentÃ¼mer im Quartierplangebiet von einer verkehrsberuhigenden Wirkung des Strassensystems, ebenso von den neu erstellten Fusswegen. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Nach § 146 Abs. 1 PBG bestimmt der Quartierplan, wie die Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen zu tragen sind. Massgebend ist dabei in erster Linie das Interesse an den betreffenden Anlagen (Abs. 2). Im Unterschied zu § 138 Abs. 4 PBG nimmt § 146 PBG keinen Bezug zur Erschliessung im Alt- und Neubestand. Der Technische Bericht geht wie die BeschwerdefÃ¼hrerin davon aus, Vorleistungen bzw. Vorinvestitionen in Quartiererschliessungsanlagen seien grundsÃ¤tzlich als Bauvorleistung bei der Abrechnung der Erstellungskosten zu behandeln und nicht als Reduktion der Beteiligungsquote gutzuschreiben. </p> <p class="Erwgung3"><b>8.2.1 </b>GrundsÃ¤tzlich hat sich ein Ã¼berbautes GrundstÃ¼ck am Quartierplan zu beteiligen, wie wenn es nicht Ã¼berbaut wÃ¤re, wobei frÃ¼her geleistete BaubeitrÃ¤ge (nicht AnschlussgebÃ¼hren) fÃ¼r Anlagen berÃ¼cksichtigt werden, die weiter verwendbar sind. Denn Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke, deren Erschliessung noch nicht den heutigen â fÃ¼r die Quartiererschliessung nÃ¶tigen â Anforderungen entspricht, haben wÃ¤hrend all den Jahren (vor dem Quartierplan) davon profitiert, dass sie im Zeitpunkt ihres Baus die an sich zu leistenden ErschliessungsbeitrÃ¤ge nicht bezahlen mussten (Peter Oesch/Alwin Suter/Peter von KÃ¤nel, Werkbuch fÃ¼r den Quartierplaner, ZÃ¼rich 2000, S. 94). Wird die ungenÃ¼gende Erschliessung eines Quartiers kraft geltenden Rechts behoben, haben demnach sÃ¤mtliche GrundeigentÃ¼mer, die vom Ausbau profitieren, an die Kosten beizutragen. Die Kostenbeteiligungspflicht besteht, sobald das GrundstÃ¼ck durch den Quartierplan eine erschliessungsmÃ¤ssige Aufwertung erfÃ¤hrt. </p> <p class="Erwgung3"><b>8.2.2 </b>GemÃ¤ss § 146 Abs. 2 PBG ist fÃ¼r die Verteilung der Erstellungskosten das objektive Interesse des einzelnen GrundeigentÃ¼mers an der betreffenden Erschliessung, Ausstattung und AusrÃ¼stung massgebend. Ein Interesse besteht dabei nicht nur an den direkt benÃ¼tzten ZugÃ¤ngen, Zufahrten und Leitungen, sondern auch an solchen Erschliessungen, welche die Verkehrs- oder ErschliessungsverhÃ¤ltnisse im Quartier allgemein verbessern oder Immissionen aus dem Strassenverkehr reduzieren (Sammelstrassen, SammelparkplÃ¤tze, FussgÃ¤ngerwegnetz, Sammelleitungen usw.). Eine Kostenbelastung ist insbesondere auch dann mÃ¶glich, wenn das GrundstÃ¼ck bereits erschlossen war, aber durch den Quartierplan aufgewertet wird (MÃ¼ller/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N. 3b).</p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Dem Quartierplanzweck entsprechend mÃ¼ssen alle GrundstÃ¼cke im Quartierplangebiet erschlossen werden, worunter im Wesentlichen ein bei vollstÃ¤ndiger Nutzung des GrundstÃ¼cks ausreichender Zugang sowie die kanalisationsmÃ¤ssige Erschliessung zu verstehen ist (vorn E. 2.3). Allerdings hat sich die ursprÃ¼nglich auf das einzelne GrundstÃ¼ck bezogene Erschliessung in die genÃ¼gende Erschliessung des Quartierplangebiets einzuordnen. In aller Regel ergeben sich bei der Erschliessung des Quartierplangebiets wie etwa vorliegend erhebliche Ãnderungen oder ErgÃ¤nzungen gegenÃ¼ber einer vorbestehenden Erschliessung. Das Erschliessungsinteresse des einzelnen GrundstÃ¼cks kann sich deshalb nicht daran bemessen, ob Art und Ausmass der bisherigen Erschliessungsanlagen fÃ¼r das einzelne GrundstÃ¼ck genÃ¼gten und ob sie weiterverwendbar sind. Vielmehr ist zu berÃ¼cksichtigen, inwieweit sich die verschiedenen Erschliessungsanlagen innerhalb des Quartierplangebiets aufwertend auf das einzelne GrundstÃ¼ck auswirken (vgl. vorn E. 8.2.1). </p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.1 </b>Das Vorgehen der Vorinstanz zur Bemessung und Festlegung des Erschliessungsinteresses allein auf Basis der ursprÃ¼nglichen Erschliessung und deren Weiterverwendbarkeit im Quartierplangebiet lÃ¤sst den Blick auf die erschliessungsmÃ¤ssige Aufwertung eines GrundstÃ¼cks <i>im Quartierplangebiet</i> ausser Acht. Denn offensichtlich genÃ¼gt es nicht, das Erschliessungsinteresse der Beschwerdegegnerin einzig an der direkten Zufahrt zu ihrem GrundstÃ¼ck zu bemessen (vorn E. 8.2.1). So wird dieses durch den nÃ¶rdlich daran vorbeifÃ¼hrenden Fussweg zum ChÃ¤strÃ¤gerweg nÃ¤her mit dem Bahnhof Stettbach verbunden. Eine neue Verbindung besteht auch Ã¼ber den Radweg ab dem verlÃ¤ngerten nÃ¶rdlichen Ast der Q-Strasse zur Strasse D und zum Kreisel Nord, die den Zugang in den Ã¶stlichen Teil des Quartierplangebiets ebenso ermÃ¶glicht wie der Weg Ã¼ber den Kreisel SÃ¼d und den Ostring. Weiter ist eine Zufahrt zu ihrem GrundstÃ¼ck von Norden (Einfahrt Ãberland-/Hochbordstrasse) und von Osten (Einfahrt Ring-/Neugutstrasse) her jeweils Ã¼ber den Ostring neu ebenfalls mÃ¶glich und findet sich mit der neuen Bushaltestelle beim Kreisel SÃ¼d eine zusÃ¤tzliche Anbindung an den Ã¶ffentlichen Verkehr. Schliesslich profitiert ihr GrundstÃ¼ck generell von der Verkehrsberuhigung durch die strassenmÃ¤ssige Erschliessung des Quartierplangebiets und insofern vom Ostring, als Such- und Schleichverkehr Ã¼ber die Q-Strasse vermieden werden, vor allem fÃ¼r die im sÃ¼dlichen Teil der Hochbordstrasse gelegenen GebÃ¤ude, etwa fÃ¼r dasjenige der "Helsana" oder aber fÃ¼r die Sport-/Fitness-Centerhalle Q-Strasse 19. Das Fuss- und Radwegnetz verbessert sodann den Zugang ins Quartierplangebiet von ihren Liegenschaften aus. Es kann daher durchaus von einer Aufwertung ihres GrundstÃ¼cks durch die strassenmÃ¤ssige Erschliessung im Quartierplan gegenÃ¼ber der bisherigen gesprochen werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>8.3.2 </b>Die Vorinstanz betrachtete das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin als "hochgradig teilerschlossen", da es Ã¼ber die Q-Strasse zugÃ¤nglich sei und diese weiter verwendet werde. Die Korrektur (gegenÃ¼ber dem im Quartierplan festgelegten Erschliessungsinteresse) mÃ¼sse durch eine Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger erfolgen. Indessen lÃ¤sst die Vorinstanz offen, nach welchen BemessungsgrundsÃ¤tzen die prozentuale Kostenbelastung der Beschwerdegegnerin reduziert bzw. der Grad der noch ungenÃ¼genden Erschliessung bei einer als "hochgradig teilerschlossen" beurteilten Liegenschaft bemessen werden sollte. Die Einordnung des Erschliessungsgrads von GrundstÃ¼cken nach der Beurteilung der Vorinstanz (so etwa "hochgradig teilerschlossen") wird von ihr mit Bezug auf die Quantifizierung des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger nicht nÃ¤her ausgefÃ¼hrt, weshalb die Gefahr von willkÃ¼rlichen Korrekturen des prozentualen Kostenverlegers besteht. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>Aufgrund des Ãquivalenzprinzips drÃ¤ngt sich eine Reduktion der Kostenbeteiligung auf, sobald die bisherige Erschliessung zumindest fÃ¼r einen Teil des GrundstÃ¼cks auch nach der Quartierplanfestsetzung von gewissem Nutzen sein wird. Der Kostenverleger bestimmt aber nicht die definitive frankenmÃ¤ssige Belastung, mit welcher jeder GrundeigentÃ¼mer zu den Kosten der Erschliessungen, Ausstattungen und AusrÃ¼stungen beitragen muss, sondern stets nur das VerhÃ¤ltnis der von den einzelnen Beteiligten zu erbringenden Anteile. Verbindlich aufzulisten hat der Quartierplan zwar die zu erstellenden Quartierplananlagen. Die dafÃ¼r aufgefÃ¼hrten Kosten beruhen dagegen auf blossen SchÃ¤tzungen aufgrund genereller Projekte. Diese KostenschÃ¤tzungen mÃ¼ssen auf die effektiven Kosten der betreffenden Erschliessungen, Ausstattungen oder AusrÃ¼stungen erst noch umgerechnet werden, was endgÃ¼ltig erst bei der Schlussrechnung geschehen kann (§ 175 PBG; MÃ¼ller/ Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N. 3 f.; Kleb, S. 174). Erst dann kÃ¶nnen auch die Vorleistungen verbindlich angerechnet werden. Die vorzeitige BerÃ¼cksichtigung von Vorleistungen bei der Kostenbelastung ist dagegen systematisch inkorrekt und fÃ¼hrt in der Regel zu ungenauen Ergebnissen (Kleb, S. 183). </p> <p class="Erwgung2"><b>8.5 </b>Die Bemessung des prozentualen Erschliessungsgrades auf wenig verlÃ¤sslicher Basis (vorn E. 8.3.2) im Festsetzungsbeschluss wÃ¼rde dessen Anfechtung durch betroffene GrundeigentÃ¼mer geradezu provozieren und zu unnÃ¶tigen zeitlichen VerzÃ¶gerungen fÃ¼hren. Dabei beruhen die Kosten der neu zu erstellenden Quartierplananlagen zur Erschliessung im Zeitpunkt des Festsetzungsbeschlusses nur auf SchÃ¤tzungen. Diese vorerst geschÃ¤tzten Kosten kÃ¶nnen sich im Lauf des Quartierplanvollzugs durchaus Ã¤ndern, etwa aus konjunkturellen GrÃ¼nden oder auch als Folge unvorhergesehener UmstÃ¤nde, welche sich auf den Umfang baulicher Massnahmen oder das Ausmass der Weiterverwertung bestehender Anlagen auswirken. Es rechtfertigt sich deshalb, die erbrachten Vorleistungen als eine feste GrÃ¶sse erst dann den Kosten der zu erstellenden Erschliessungsanlagen des Quartierplans gegenÃ¼berzustellen, wenn diese ebenfalls zuverlÃ¤ssig feststehen. Diese definitive Abrechnung erfolgt mit der verbindlichen Schlussabrechnung, wenn auch die Kosten der neu erstellten Erschliessungsanlagen, gemeinschaftlichen Anlagen und Ausstattungen definitiv bekannt sind. Den Quartierplangenossen steht dann die MÃ¶glichkeit offen, sich gegen ihre <i>konkret</i> und zahlenmÃ¤ssig feststehende Belastung zu wehren, was den Vollzug des Quartierplanverfahrens entlastet. Das Vorgehen der Vorinstanz erweist sich damit als unzweckmÃ¤ssig und lÃ¤sst sich nicht mit § 146 Abs. 1 und 2 PBG in Einklang bringen.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.6 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin weist sodann zu Recht darauf hin, dass die BerÃ¼cksichtigung von Vorleistungen einzelner GrundeigentÃ¼mer im Quartierplangebiet dazu diene, Kostenersparnisse zurÃ¼ckzuerstatten, die dem <i>Quartierplanunternehmen</i> aus dem Vorbestand solcher Anlagen entstanden. Damit wird fÃ¼r die Gleichbehandlung der bereits Ã¼berbauten und/oder teilweise erschlossenen mit unÃ¼berbauten und unerschlossenen Parzellen ein angemessener und vor allem <i>kontrollierbarer</i> Ausgleich geschaffen, indem konkrete Zahlen gegeneinander verrechnet werden, ohne dass ein individuelles Erschliessungsinteresse auf unsicherer Basis in Prozenten festgelegt werden mÃ¼sste. Zum Schutz der Quartierplangenossen vor Ã¼bermÃ¤ssiger EntschÃ¤digung eines GrundeigentÃ¼mers als auch zum Schutz eines GrundeigentÃ¼mers vor zu geringer BerÃ¼cksichtigung seiner Vorleistungen werden RÃ¼ckerstattungen sodann durch das Ausmass von deren weiteren Verwendbarkeit limitiert. Dabei ist zu berÃ¼cksichtigen, dass EigentÃ¼mer bereits Ã¼berbauter GrundstÃ¼cke wÃ¤hrend den Jahren vor dem Quartierplan entsprechend Nutzen daraus zogen und davon profitierten, dass sie die an sich zu leistenden ErschliessungsbeitrÃ¤ge im Zeitpunkt ihres Baus nicht bezahlen mussten. Gerade diese Elemente lÃ¤sst die vorinstanzliche Betrachtungsweise ausser Acht, wenn solche Bauherren von einer Reduktion der prozentualen Kostenbelastung auf ungewisser Basis profitieren sollen. Es besteht daher kein Anlass, vom bewÃ¤hrten Vorgehen wie im Quartierplan vorgesehen abzuweichen. </p> <p class="Erwgung3">Insofern ist die Beschwerde daher gutzuheissen und von einer Neufestsetzung des Kostenverlegers der Strassen bezÃ¼glich des GrundstÃ¼cks der Beschwerdegegnerin abzusehen. </p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin soll nach dem Kostenverleger Kanalisation in der ersten Bautiefe mit 100 % und dahinter mit 50 % belastet werden. Die Vorinstanz ist der Meinung, die Erstellungskosten fÃ¼r die Kanalisationsanlagen der Beschwerdegegnerin seien in gleicher Weise zu verlegen wie fÃ¼r die Verkehrsanlagen. Das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin werde heute durch die bestehenden Kanalisationsanlagen ausreichend entwÃ¤ssert. Diese Anlagen mÃ¼ssten jedoch fÃ¼r die zonengemÃ¤sse Nutzung des Quartierplangebiets teilweise erweitert und verlegt werden. Allerdings sei das Interesse der Beschwerdegegnerin an diesen Anlagen im Vergleich zu einem GrundstÃ¼ck, das bisher Ã¼ber gar keine EntwÃ¤sserung verfÃ¼gte, reduziert. Teile der bestehenden Mischwasserleitung in der Q-Strasse kÃ¶nnten sodann weiterhin benÃ¼tzt werden. Die BeschwerdefÃ¼hrerin habe entsprechend den Verteiler der Kanalisationskosten anzupassen. </p> <p class="Urteilstext">Dem hÃ¤lt die BeschwerdefÃ¼hrerin entgegen, die Beschwerdegegnerin habe aufgrund der bestehenden Kanalisation, die gemÃ¤ss Gemeinderatsbeschluss vom 27. November 1959 Ã¶ffentlich gebaut worden sei, weder Anspruch auf eine Milderung der Quotenbelastung noch einen solchen auf Abgeltung von Kostenersparnissen des Quartierplanunternehmens. Sie habe sich vielmehr wie alle anderen EigentÃ¼mer von GrundstÃ¼cken auch am Ausbau zu einer mit dem Generellen EntwÃ¤sserungskonzept (GEP) konformen Anlage zu beteiligen. Eine Privilegierung aufgrund des bestehenden, planungswidrigen Mischwasser-Kanalisationsanschlusses, der in die Hochbordstrasse fÃ¼hre und durch ein GEP-konformes Trennsystem Richtung ZÃ¼richstrasse ersetzt werden mÃ¼sse, sei nicht gerechtfertigt. Wenn GrundeigentÃ¼mer vor durchgefÃ¼hrter Quartierplanung die nÃ¶tige Erschliessung ihrer EinzelgrundstÃ¼cke herstellten, seien ihnen nur dann Kostenersparnisse im Quartierplanverfahren gutzuschreiben, wenn diese Vorinvestitionen weiter verwendet werden kÃ¶nnten. Die Beschwerdegegnerin Ã¤usserst sich nicht substanziiert hierzu. Im Rekursverfahren hatte sie beantragt, es sei auf die Erhebung eines Kanalisationsbeitrags zu verzichten, weil bei der bestehenden Mischkanalisation auf die Erstellung einer zusÃ¤tzlichen Sauberabwasserleitung angesichts des unverhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Aufwands verzichtet werden sollte.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Das Generelle EntwÃ¤sserungskonzept (GEP) sieht fÃ¼r das Quartierplangebiet ein Teil-Trennsystem vor. Schmutzwasser und verschmutztes Regenwasser aus Strassen und PlÃ¤tzen sind Ã¼ber die Misch- und SchmutzwasserkanÃ¤le abzuleiten. Dachwasser und unverschmutztes Platzwasser ist, wo mÃ¶glich, versickern zu lassen. Falls dies nicht mÃ¶glich ist, muss es in RegenwasserkanÃ¤len abgefÃ¼hrt werden. Die Zentrumszone Z4 wird im Unterschied zur Zone IG3 noch im Mischsystem entwÃ¤ssert (Ausnahme: Liegenschaft der ZÃ¼rich-Versicherung, Kat.-Nr. 11). In der Q-Strasse ist die EinfÃ¼hrung einer Regenwasserkanalisation geplant. Die geplante Regenwasserleitung beginnt etwa auf HÃ¶he der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin und fÃ¼hrt Ã¼ber die Sonnentalstrasse West zur Hochbordstrasse.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.3 </b>Es ist nicht ersichtlich, weshalb die Beschwerdegegnerin aus dem Kostenverteiler fÃ¼r die Kanalisation entlassen oder in erster Bautiefe nur reduziert belastet werden sollte. Die Erstellung der im Rahmen des GEP notwendigen Anlagen bietet sich im Zusammenhang mit dem Vollzug des Quartierplans geradezu an. Ausserdem wird heute dem Trennsystem der Vorzug gegeben, da die Zuleitung von nicht verschmutztem Abwasser in die Abwasserreinigungsanlagen lediglich Kosten verursacht, das System ohne Not belastet und unnÃ¶tigerweise dem natÃ¼rlichen Wasserkreislauf mit reinigender Wirkung (Versickerung) entzogen wird. Zwar fallen dem GrundeigentÃ¼mer dabei zusÃ¤tzliche Kosten fÃ¼r den Bau der MeteorkanÃ¤le an. Die Investitionen rentieren aber lÃ¤ngerfristig, da sich durch die Trennung des Abwassers die Gesamtkosten der Schmutzwasserreinigung erheblich senken lassen (Kleb, S. 159). DiesbezÃ¼glich ist nicht zu erkennen, inwiefern das Interesse der Beschwerdegegnerin an der Erstellung des Trennsystems geringer sein sollte als beim EigentÃ¼mer eines nicht Ã¼berbauten GrundstÃ¼cks. BezÃ¼glich ihrer konkreten Belastung mit Kosten ist sodann darauf hinzuweisen, dass ein erheblicher Teil der Kosten an der Mischwasserleitung in der Q-Strasse nicht mehr den GrundeigentÃ¼mern belastet wird (vorn E. 7).</p> <p class="Erwgung2"><b>9.4 </b>Nachdem bereits der Teil der Zone IG3 mit dem Trennsystem entwÃ¤ssert wird und sich aus dieser Art EntwÃ¤sserung grundsÃ¤tzlich Vorteile fÃ¼r die GrundeigentÃ¼mer ergeben, hat sich die Beschwerdegegnerin deshalb an den Kosten daran mit ihrem GrundstÃ¼ck in der Zone Z4 wie vorgesehen zu beteiligen. Sie legt nicht dar, inwieweit die bisher bestehenden Anlagen den Bau der geplanten Regenwasserleitung unnÃ¶tig machten. Ihr pauschaler Hinweis in der Rekursschrift auf die Arbeit von Kleb, worin auf AusfÃ¼hrungen des Bundesrats im Rahmen der Revision des GewÃ¤sserschutzgesetzes verwiesen wird, ersetzt die mangelnde Substanziierung im Beschwerdeverfahren nicht. Die AusfÃ¼hrungen des Bundesrats, wonach es "hier" vor allem aus KostengrÃ¼nden nicht darum gehe, bestehende Situationen zu sanieren, erfolgten im Rahmen der Botschaft zur Revision des Bundesgesetzes Ã¼ber den Schutz der GewÃ¤sser vom 29. April 1987, worin er sich auch gegen die "Initiative zur Rettung unserer GewÃ¤sser" wandte (BBl 1987 II S. 1061, 1111). Daraus abzuleiten, die Forderung nach einem Systemwechsel bei bereits im Mischsystem erschlossenen Gebieten im Rahmen eines Quartierplanverfahrens scheitere regelmÃ¤ssig am Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit (Kleb, S. 159), geht wohl doch etwas weit, umso eher, als konkret in einem Grossteil des Quartierplangebiets der Systemwechsel lÃ¤ngst vorgenommen wurde (Zone IG3). </p> <p class="Urteilstext">Es besteht daher kein Anlass, den erstinstanzlichen Kostenverleger fÃ¼r die Kanalisationsanlagen zu Ã¤ndern.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>10.1 </b>Demnach ist die Beschwerde der BeschwerdefÃ¼hrerin gegen den Entscheid der BRK III vom 22. Mai 2008 insofern abzuweisen, als sie sich gegen die Aufhebung der zentralen Parkanlage, der "Flaniermeile" Hochbord und die verbreiterten, mit BÃ¤umen versehenen alleeartigen Quartierstrassen wehrte (vorn E. 4 und 5; Dispositiv-Ziffer II Abs. 2). Die Beschwerde ist dagegen insoweit gutzuheissen, als sie sich gegen den einheitlichen Erschliessungsgrad der Parzelle der Beschwerdegegnerin richtete (vorn E. 6 und Dispositiv-Ziffer II Abs. 3) und soweit der Kostenverteiler fÃ¼r das Strassen- und Wegnetz sowie die Kanalisation aufgehoben wurde (vorn E. 8 und 9; Dispositiv-Ziffer II Abs. 4). Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat anerkannt, dass im Ã¶ffentlichen Verfahren gebaute Anlagen nicht in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufzunehmen sind, und sie hat diese Anlagen auch betragsmÃ¤ssig spezifiziert. Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 ist deshalb neu so zu fassen, dass das im Quartierplan festgesetzte Kostenverlegungssystem bestÃ¤tigt wird, soweit es im Sinne der ErwÃ¤gungen (vorn E. 7) keine im Ã¶ffentlichen Verfahren gebauten Anlagen in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufnimmt.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.2 </b>Bei diesem Ausgang sind die Kosten unter den Parteien wie folgt zu verteilen: Die BeschwerdefÃ¼hrerin unterliegt mit dem Anliegen, das Quartierplangebiet mit stÃ¤dtebaulichen Anlagen zu versehen. Sie obsiegt hingegen, soweit die Beschwerde gutgeheissen wird. Obsiegen und Unterliegen halten sich etwa die Waage, weshalb die Parteien je die HÃ¤lfte der Gerichtskosten zu tragen haben (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung ist nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Mitbeteiligten obsiegen in der Frage der gemeinschaftlichen Ausstattungen und darin, dass der Kostenverleger fÃ¼r das Strassen- und Wegnetz hinsichtlich des GrundstÃ¼cks der Beschwerdegegnerin nicht verÃ¤ndert wird. Entsprechend sind sie an den Gerichtskosten nicht zu beteiligen und ist ihnen von der jeweils unterliegenden Partei (BeschwerdefÃ¼hrerin sowie Beschwerdegegnerin) je eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen. Aufgrund der BestÃ¤tigung des angefochtenen Entscheids bezÃ¼glich der gemeinschaftlichen Ausstattungen und dessen Aufhebung bezÃ¼glich des einheitlichen Erschliessungsgrades und des zu Ã¼berarbeitenden Kostenverteilers sind die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen des Rekursverfahrens insofern anzupassen, als die BeschwerdefÃ¼hrerin und damalige Rekursgegnerin lediglich 1/4 der Rekurskosten zu Ã¼bernehmen hat, die Beschwerdegegnerin und damalige Rekurrentin dagegen 3/4. Im Ãbrigen ist aber auf eine Anpassung der EntschÃ¤digungsfolgen im Rekursverfahren zu verzichten, da diese noch immer angemessen erscheinen. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Entsprechend wird Dispositiv-Ziffer II Abs. 3 des Entscheids der Baurekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich vom 22. Mai 2008 aufgehoben. Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 wird aufgehoben und dadurch ersetzt, dass der im Quartierplan festgesetzte Kostenverleger fÃ¼r das Strassen- und Wegnetz sowie fÃ¼r die Kanalisation im Sinn der ErwÃ¤gungen soweit bestÃ¤tigt wird, als er keine im Ã¶ffentlichen Verfahren gebauten Anlagen in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufnimmt. Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Dispositiv-Ziffer IV des Entscheids der Baurekurskommission III des Kantons ZÃ¼rich vom 22. Mai 2008 wird insofern aufgehoben, als die Kosten des Rekursverfahrens nunmehr zu 1/4 der BeschwerdefÃ¼hrerin (Rekursgegnerin) zulasten der Quartierplanrechnung und zu 3/4 der Beschwerdegegnerin (Rekurrentin) auferlegt werden.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 9'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 9'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden den Parteien (ohne Mitbeteiligte) je zur HÃ¤lfte auferlegt, wobei der Anteil der BeschwerdefÃ¼hrerin zulasten der Quartierplanrechnung geht.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die BeschwerdefÃ¼hrerin und die Beschwerdegegnerin werden je verpflichtet, den Mitbeteiligten eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 500.- zu bezahlen, wobei der Anteil der BeschwerdefÃ¼hrerin zulasten der Quartierplanrechnung geht. </span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">7. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>