<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00276</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219348&amp;W10_KEY=4480702&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00276</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.06.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 23.09.2019 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Mauer im Gewässerabstandsbereich: Nachträgliches Bewilligungsverfahren, Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands.<br/><br/>Nicht zur Anwendung gelangt § 357 Abs. 1 PBG bei Änderungen von Bauten und Anlagen, welche die technische Abbruchreife erreicht haben. Gleich verhält es sich, wenn der Eigentümer die vorschriftswidrigen Teile seiner Baute beseitigt (E. 3.2). Die Beseitigung und der Wiederaufbau der Mauer liegt somit ausserhalb von § 357 Abs. 1 PBG (E. 3.3).<br/><br/>Die gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen zum Gewässerraum dienen der Durchsetzung wichtiger öffentlicher Interessen, welche sich relativieren können, wenn sich der Uferstreifen als nicht oder nur vermindert schutzwürdig erweist (E. 4.3). Trotz Abschwächung überwiegen vorliegend die öffentlichen Interessen deutlich. Für die Erteilung einer gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung besteht kein Raum (E. 4.4).<br/><br/>Die Verletzung von § 238 PBG ist nicht hinreichend erstellt (E. 5).<br/><br/>Es liegt keine geringfügige Abweichung von den Bauvorschriften vor (E. 6.3). Der Tatbestand des Vertrauensschutzes ist nicht einschlägig (E. 6.4). Der Wiederherstellungsbefehl ist verhältnismässig (E. 6.5).<br/><br/>Rückweisung, im Übrigen Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEHÃRDLICHE AUSKUNFT">BEHÃRDLICHE AUSKUNFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTANDSGARANTIE">BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWÃSSERABSTAND">GEWÃSSERABSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MAUER">MAUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REVERS">REVERS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÃSSIGEN ZUSTANDS">WIEDERHERSTELLUNG DES RECHTMÃSSIGEN ZUSTANDS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 36a Abs. I GSchG</span><br/><span class="gerade">Art. 41c Abs. I GSchV</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=43024" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00276</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. Juni 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber JosÃ© Krause. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">A, vertreten durch RA B, </p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrerin, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">1. Baukommission Egg, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerinnen, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 20. September 2016 verweigerte die Baukommission der Gemeinde Egg A die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r eine bereits erstellte Natursteinmauer auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der C-Strasse 02 in Egg <span>und verfÃ¼gte die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands</span>. Zugleich erÃ¶ffnet wurde die die gewÃ¤sserschutzrechtliche sowie die wasserbaupolizeiliche (Ausnahme-)Bewilligung verweigernde VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 8. September 2016.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob A mit Eingabe vom 27. Oktober 2016 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte die Aufhebung der angefochtenen Entscheide. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 21. MÃ¤rz 2018 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob A mit Eingabe vom 7. Mai 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie die Einladung an die Vorinstanzen, die nachgesuchte Baubewilligung unter Statuierung eines Reverses zu erteilen. Eventualiter sei in AbÃ¤nderung der entsprechenden Dispositiv-Ziffern festzustellen, dass der Wiederherstellungsbefehl unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig wÃ¤re, solange kein GewÃ¤sserprojekt realisiert werde, dies verbunden mit der Auflage, die Natursteinmauer im Fall einer GewÃ¤sserprojektrealisierung anzupassen. Subeventualiter sei in AbÃ¤nderung der entsprechenden Dispositiv-Ziffern festzustellen, dass der Wiederherstellungsbefehl unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig wÃ¤re, "soweit damit mehr als eine Wiederherstellung des Zustands mit dem bei der Abnahme am 14. November 1997 vorhandenen Blocksteinwurf entlang dem Bachbett und einer auf diesen angepassten StÃ¼tzmauer entlang der C-Strasse verlangt wird". <span>Das Baurekursgericht beantragte am 29. Mai 2018 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Schreiben vom 4. Juni 2018 verlangte die Baudirektion â unter Hinweis auf den Mitbericht des Amts fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft vom 31. Mai 2018 â gleichfalls die Beschwerdeabweisung. Die Gemeinde Egg schloss mit Eingabe vom 5. Juni 2018 auf Abweisung der Beschwerde, dies unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. Nach gewÃ¤hrter Fristerstreckung hielt </span>A am 6. Juli 2018 an ihren AntrÃ¤gen fest. Die Baudirektion sowie die Gemeinde Egg liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 der BeschwerdefÃ¼hrerin liegt gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Egg (BZO) in der Wohnzone W 30. Die Parzelle grenzt im Osten an die C-Strasse und im SÃ¼den an den D-Bach; an die zwei Ã¼brigen Seiten schliessen Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke an. Im Rahmen des am 18. Mai 1995 genehmigten Bauvorhabens bewilligte der Gemeinderat am 24. Oktober 1996 den (revidierten) Umgebungsplan vom 22. August 1996, welcher insbesondere eine Bruchsteinmauer entlang der C-Strasse zeigte, unter Bedingungen. </p> <p class="Urteilstext">Mit Baugesuch vom 8. Dezember 2014 zeigte die BeschwerdefÃ¼hrerin die (bereits durchgefÃ¼hrte) "Sanierung der bestehenden Natursteinmauer" an. Inwiefern die Verweigerung der hiermit nachgesuchten nachtrÃ¤glichen Baubewilligung rechtmÃ¤ssig war, ist Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt vor, die erfolgte Sanierung der Natursteinmauer falle in den Anwendungsbereich von § 357 Abs. 1 <span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>GemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen bestehende Bauten, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut werden, wenn dem keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. FÃ¼r neue oder weitergehende Abweichungen von Bauvorschriften bleiben laut Satz 2 derselben Bestimmung die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese sogenannte erweiterte Besitzstandsgarantie (vgl. Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 70 f.) schÃ¼tzt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem Bestand, sondern lÃ¤sst neben NutzungsÃ¤nderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrÃ¼cklich beschrÃ¤nkt wÃ¼rde (VGr, 27. MÃ¤rz 2013, VB.2012.00810, E. 4.3 = BEZ 2013 Nr. 21). Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung stets verlangt, dass bauliche Ãnderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dÃ¼rfen. NeubauÃ¤hnliche Umgestaltungen sprengten den Rahmen der gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssigen Ãnderungen und mÃ¼ssten die fÃ¼r Neubauten geltenden Vorschriften einhalten (eingehend VGr, 30. Mai 2012, VB.2011.00640, E. 3.1). </p> <p class="Urteilstext">Nicht zur Anwendung gelangt § 357 Abs. 1 PBG bei Ãnderungen von Bauten und Anlagen, welche die technische Abbruchreife erreicht haben. Gleich verhÃ¤lt es sich, wenn der EigentÃ¼mer die vorschriftswidrigen Teile seiner Baute beseitigt. Die Besitzstandsgarantie geht dadurch unter (Willi, S. 85, S. 19 f.). Wann technische Abbruchreife erreicht ist, lÃ¤sst sich nicht allgemein sagen, sondern nur aufgrund von Indizien ermitteln. FÃ¼r technische Abbruchreife sprechen einmal schwere MÃ¤ngel der Bausubstanz, welche die Statik einer Baute beeintrÃ¤chtigen (vgl. VGr, <span>26. August 2009, SB.2009.00016, E. 2.4)</span>.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Vorinstanz sah den Geltungsbereich von § 357 Abs. 1 PBG als nicht erÃ¶ffnet an. Die vormalige Natursteinmauer sei bis auf die untersten Steine abgebaut worden. Die neue Mauer entspreche weder in ihrer Ausgestaltung noch in ihrer Materialisierung dem Altbestand. Der Wiederaufbau einer abgebrochenen Baute komme rechtlich einem Neubau gleich, welcher grundsÃ¤tzlich die Neubauvorschriften zu respektieren habe.</p> <p class="Urteilstext">Diesen zutreffenden AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz ist anzufÃ¼gen, dass die mangelnde StabilitÃ¤t der Mauer und damit einhergehende Sicherheitsbedenken Anlass fÃ¼r den Ersatz der Mauer war. GemÃ¤ss dem die Arbeiten verantwortenden Gartenbauer hÃ¤tten die Pflanzen und Wurzeln zwischen den Steinen die Mauer destabilisiert, was ein Rutschen der Steine (allenfalls auf die Strasse) nach sich gezogen habe. Zur Sanierung mÃ¼ssten nicht nur die Steine neu aufgeschichtet werden, sondern entlang der C-Strasse auch das Fundament erneuert werden. Im Lichte dieser AusfÃ¼hrungen dÃ¼rfte die vormalige Mauer wegen der offenbar unzulÃ¤nglichen Statik wohl auch als technisch abbruchreif zu qualifizieren gewesen sein (womit nicht mehr von einer bestehenden Baute im besitzstandsrechtlichen Sinn auszugehen wÃ¤re). Auch erfolgte der Wiederaufbau der Mauer unter weitestgehendem Ersatz der vormaligen Bausubstanz. Insofern ist die in den Jahren 2013 und 2014 durchgefÃ¼hrte Beseitigung und der anschliessende Wiederaufbau der Natursteinmauer mitsamt einem Teil des Fundaments ausserhalb des Anwendungsbereichs von § 357 Abs. 1 PBG. Im Ãbrigen ist gemÃ¤ss den vorliegenden Akten davon auszugehen, dass die vormalige Mauer entlang dem D-Bach nicht gestÃ¼tzt auf eine baurechtliche Bewilligung erstellt worden war.</p> <p class="Urteilstext">Das Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin, wonach der Ersatz der Natursteinmauer ein Anwendungsfall von § 357 Abs. 1 PBG sei, ist damit abzulehnen. Die Natursteinmauer hat folglich die fÃ¼r Neubauten geltenden Vorschriften einzuhalten. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Sodann verlangt die BeschwerdefÃ¼hrerin die Erteilung einer nachtrÃ¤glichen Ausnahmebewilligung fÃ¼r die erstellte Natursteinmauer gestÃ¼tzt auf Art. 41c Abs. 1 der GewÃ¤sserschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV). Das Ã¶ffentliche Interesse an einer naturnahen Gestaltung der GewÃ¤sser kÃ¶nne an vorliegender Lage wegen des kanalisierten und teilweise eingedolten Baches ohnehin kaum zur Geltung kommen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Art. 36a Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 Ã¼ber den Schutz der GewÃ¤sser (GSchG) verpflichtet die Kantone, den Raumbedarf der oberirdischen GewÃ¤sser festzulegen, der erforderlich ist fÃ¼r die GewÃ¤hrleistung der natÃ¼rlichen Funktionen der GewÃ¤sser, des Schutzes vor Hochwasser und der GewÃ¤ssernutzung (GewÃ¤sserraum). Die ausfÃ¼hrenden Bestimmungen nach Art. 41a ff. GSchV stehen seit 1. Juni 2011 in Kraft. GemÃ¤ss den Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung der GewÃ¤sserschutzverordnung vom 4. Mai 2011 legen die Kantone den GewÃ¤sserraum nach Art. 41a GSchV bis zum 31. Dezember 2018 fest (Abs. 1). Solange sie den GewÃ¤sserraum nicht festgelegt haben, gelten die Vorschriften fÃ¼r Anlagen nach Art. 41c Abs. 1 und 2 GSchV entlang von GewÃ¤ssern auf einem beidseitigen Streifen mit einer Breite von je 8 m plus die Breite der bestehenden Gerinnesohle bei FliessgewÃ¤ssern mit einer Gerinnesohle bis 12 m Breite (Abs. 2 lit. a) bzw. je 20 m bei FliessgewÃ¤ssern mit einer bestehenden Gerinnesohle von mehr als 12 m Breite (Abs. 2 lit. b).</p> <p class="Urteilstext">Die neuen Bestimmungen der GewÃ¤sserschutzverordnung sind zwar grundsÃ¤tzlich auch bei hÃ¤ngigen Verfahren anzuwenden,<span> da sie der Durchsetzung wichtiger Ã¶ffentlicher Interessen dienen </span>(BGE 139 II 440 E. 4.2; BGr, 1. Februar 2012, 1C_505/2011, E. 3.1). Dies gilt jedoch nur fÃ¼r die Frage der Erteilung einer Bewilligung fÃ¼r eine neue Baute. Bei der PrÃ¼fung der vorliegend strittigen Frage, ob eine Baute bei rechtzeitiger Einholung des Baugesuchs hÃ¤tte bewilligt werden kÃ¶nnen, ist jedoch grundsÃ¤tzlich auf den Rechtszustand abzustellen, der im Zeitpunkt der Errichtung der Baute galt (VGr, 7. Juni 2018, VB.2017.00793, E. 5.1 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Im Errichtungszeitpunkt der Natursteinmauer (2013/2014) war der GewÃ¤sserraum des D-Bachs nicht festgelegt. Angesichts der anzutreffenden Gerinnesohle des D-Bachs von 0,9 m (vgl. GIS GewÃ¤sser-Ãkomorphologie) haben Anlagen nach Art. 2 lit. a der Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung der GewÃ¤sserschutzverordnung vom 4. Mai 2011 einen GewÃ¤sserabstand von 8,9 m einzuhalten. Die BeschwerdefÃ¼hrerin zieht dabei nicht in Zweifel, dass ein Teil der strittigen Mauer den bundesrechtlich geforderten GewÃ¤sserabstand nicht respektiert. </p> <p class="Urteilstext">Allerdings kann die BehÃ¶rde in dicht Ã¼berbauten Gebieten fÃ¼r zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 lit. a GSchV). Nach (unbestrittener) Auffassung von Vorinstanz, Beschwerdegegnerin 2 und BeschwerdefÃ¼hrerin befindet sich die infrage stehende Mauer in dicht Ã¼berbautem Gebiet; ebenso ist ihre ZonenkonformitÃ¤t zu bejahen. Es bleibt insoweit zu prÃ¼fen, ob der Erteilung einer Ausnahmebewilligung Ã¼berwiegende Interessen entgegenstehen, was sich unter AbwÃ¤gung der entgegenstehenden Interessen bestimmt (VGr, 16. Januar 2014, VB.2013.00012, E. 3.5).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die gewÃ¤sserschutzrechtlichen Bestimmungen zum GewÃ¤sserraum dienen der Durchsetzung wichtiger Ã¶ffentlicher Interessen, nÃ¤mlich insbesondere der GewÃ¤hrleistung der natÃ¼rlichen Funktionen der GewÃ¤sser, dem Schutz vor Hochwasser und der GewÃ¤ssernutzung (BGE 139 II 470 E. 4.2). Dieses Ã¶ffentliche Interesse kann sich relativieren, wenn sich der Uferstreifen angesichts der besonderen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse in dicht Ã¼berbauten Gebieten als nicht oder nur vermindert schutzwÃ¼rdig erweist. Dies kann etwa der Fall sein bei ohnehin nicht natÃ¼rlich gehaltenen Uferpartien (VGr, 7. Juni 2018, VB.2017.00793, E. 5.2; 16. Januar 2014, VB.2013.00012, E. 3.5.2). Der Umstand, dass das FliessgewÃ¤sser im fraglichen Abschnitt verbaut ist und die AufwertungsmÃ¶glichkeiten beschrÃ¤nkt sind, kann somit im Rahmen der nach Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV gebotenen InteressenabwÃ¤gung fÃ¼r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung sprechen (BGE 140 II 428 E. 8.1).</p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung soll eine <span>Ausnahmebewilligung mÃ¶glich sein, wenn </span>der GewÃ¤sserraum die natÃ¼rlichen Funktionen auch auf lange Sicht nicht erfÃ¼llen kann (BGr, 4. MÃ¤rz 2019, 1C_67/2018, E. 4.3; BGE 143 II 77 E. 2.4). In vielen SiedlungsrÃ¤umen sind die RaumverhÃ¤ltnisse entlang der GewÃ¤sser so eingeschrÃ¤nkt, dass es Sinn macht, dort, wo LÃ¼cken in den GebÃ¤udezeilen bestehen, den GewÃ¤sserraum den baulichen Gegebenheiten anzupassen, da die RaumverhÃ¤ltnisse fÃ¼r das GewÃ¤sser ohnehin beengt blieben (BGr, 4. MÃ¤rz 2019, 1C_67/2018, E. 4.3). Ãbergeordnetes Ziel ist, durch die Erteilung von Ausnahmebewilligungen im dicht Ã¼berbauten Gebiet eine Siedlungsentwicklung nach innen und eine aus der Sicht der Raumplanung erwÃ¼nschte stÃ¤dtebauliche Verdichtung (z.</span><span> </span><span>B. durch das FÃ¼llen von BaulÃ¼cken) zu ermÃ¶glichen (BGE 139 II 470 E. 4.5) </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin spezifiziert ihre privaten Interessen nicht weiter. NaturgemÃ¤ss ist dem Erhalt der Mauer ein gewisses Ã¶konomisches Interesse inhÃ¤rent. Zudem hat die GartenflÃ¤che der BeschwerdefÃ¼hrerin durch den Bau der Mauer zumindest eine leichte VergrÃ¶sserung erfahren. Diese VergrÃ¶sserung erfolgte indes nicht im Hinblick auf eine (erwÃ¼nschte) stÃ¤dtebauliche Verdichtung (vgl. oben E. 4.3), weshalb dieser Umstand nicht fÃ¼r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung spricht. </p> <p class="Urteilstext">Dem â einzig monetÃ¤ren â privaten Interesse der BeschwerdefÃ¼hrerin sind die vorliegend anzutreffenden Ã¶ffentlichen Interessen wie die GewÃ¤hrleistung der natÃ¼rlichen Funktionen der GewÃ¤sser sowie den Schutz vor Hochwasser gegenÃ¼berzustellen. Diese grundsÃ¤tzlich wichtigen Ã¶ffentlichen Interessen (oben E. 4.3) sind in vorliegender Angelegenheit zu relativieren: Die Beschwerdegegnerin 2 bezeichnet den Bauchlauf zwar als offen und wenig beeintrÃ¤chtigt. Die Klassifizierung "wenig beeintrÃ¤chtigt" bezieht sich offenbar auf die GIS GewÃ¤sser-Ãkomorphologiekartierung und zeigt zugleich, dass der Bach an der fraglichen Stelle nicht natÃ¼rlich bzw. naturnah ist (vgl. GIS-Browser). So wurde der D-Bach zur GewÃ¤hrleistung der Vorflut teilweise verlegt sowie ausgebaut und zur Untertunnelung der C-Strasse eingedolt. Trotz dieser vorzunehmenden AbschwÃ¤chung Ã¼berwiegen die Ã¶ffentlichen Interessen die geringen privaten Interessen der BeschwerdefÃ¼hrerin deutlich. Folglich ist der Schluss der Vorinstanz, wonach die Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung einer gewÃ¤sserschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung nicht gegeben sind, nicht zu beanstanden, weshalb die entsprechende RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrerin unbegrÃ¼ndet ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Schliesslich ist der Antrag der BeschwerdefÃ¼hrerin, die Vorinstanzen zur Erteilung der nachgesuchten Bewilligung unter Statuierung eines Anpassungs- und gegebenenfalls eines Beseitigungsrevers im Fall der Realisierung eines GewÃ¤sserschutzprojektes einzuladen, zu prÃ¼fen. Als Revers bezeichnet man besondere Nebenbestimmungen einer Baubewilligung, welche primÃ¤r die Wirkung zukunftsorientierter Ã¶ffentlich-rechtlicher EigentumsbeschrÃ¤nkungen entfalten (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 350). Der Revers muss ein Mittel zur Herstellung von Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung darstellen und somit etwa bei AusnahmetatbestÃ¤nden auf die Vermeidung der BeeintrÃ¤chtigung Ã¶ffentlicher Interessen gerichtet sein (David Fries, Reverse in der zÃ¼rcherischen Baurechtspraxis, ZÃ¼rich 1990, S. 190). </p> <p class="Urteilstext">Der vorliegend offerierte Anpassungs- oder Beseitigungsrevers stellt die Voraussetzung fÃ¼r die Erteilung der gewÃ¤sserschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung indes nicht her. Die gewÃ¤sserschutzrechtlichen Bestimmungen zum GewÃ¤sserraum dienen nicht einzig dem Hochwasserschutz, sondern gewÃ¤hrleisten darÃ¼ber hinaus insbesondere die natÃ¼rlichen Funktionen der GewÃ¤sser. Letzteren ist mit dem auf eine nÃ¤here oder fernere Zukunft gerichteten Revers indes wenig gedient, weshalb die InteressenabwÃ¤gung auch bei Anbringung eines Anpassungs- oder eines Beseitigungsrevers nicht in massgeblicher Weise beeinflusst und jedenfalls nicht zugunsten der BeschwerdefÃ¼hrerin ausfallen wÃ¼rde. Der entsprechende Antrag der BeschwerdefÃ¼hrerin ist daher abzulehnen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der angefochtene Entscheid vom 20. September 2016 verweigerte die nachtrÃ¤gliche Baubewilligung nicht einzig mangels Respektierung eines genÃ¼genden GewÃ¤sserabstands (oben E. 4). Die Beschwerdegegnerin 1 erachtete die erstellte Natursteinmauer darÃ¼ber hinaus als unvereinbar mit § 238 Abs. 1 PBG. Nach stÃ¤ndiger Praxis seien Mauern mit der hier anzutreffenden HÃ¶he zwischen 1,75 m und 2,1 m abzutreppen sowie zu begrÃ¼nen, was vorliegend unterlassen worden sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Vorliegend ist eine Verletzung der Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG nicht hinreichend erstellt: Im Rekursverfahren bemÃ¤ngelte die BeschwerdefÃ¼hrerin die Feststellung der Beschwerdegegnerin 1 bezÃ¼glich der Unvereinbarkeit der Mauer mit § 238 PBG und erachtete die Verweigerung der kommunalen Baubewilligung als unangebracht. Die Vor­instanz ging indes darauf nicht ein und liess die BewilligungsfÃ¤higkeit des Mauerteils entlang der C-Strasse ungeprÃ¼ft, da ohnehin ein RÃ¼ckbau der ganzen Mauer notwendig sei. </p> <p class="Urteilstext">Damit hat die Vorinstanz die BewilligungsfÃ¤higkeit der Natursteinmauer lediglich unter gewÃ¤sserschutzrechtlichen Aspekten geprÃ¼ft. UngeprÃ¼ft blieb demgegenÃ¼ber die BewilligungsfÃ¤higkeit jenes Mauerteils entlang der C-Strasse, welcher den GewÃ¤sserabstand einhÃ¤lt. Dieser Mauerabschnitt ist mit einer LÃ¤nge von ca. 6 m angesichts der insgesamt knapp 20 m langen Mauer indes (auch mit Blick auf seine Funktion als StÃ¼tzmauer) nicht vernachlÃ¤ssigbar und kann nicht unbesehen als unselbstÃ¤ndiger Bauteil â im Sinn eines Mauertorsos â qualifiziert werden. Auch kann ohne nÃ¤here AbklÃ¤rung und PrÃ¼fung nicht ohne Weiteres auf eine Verletzung der Gestaltungsvorschrift von § 238 PBG geschlossen werden. Daher ist hinsichtlich dieses Mauerabschnitts die Baurechtswidrigkeit (auch als Voraussetzung des Wiederherstellungsbefehls) nicht rechtsgenÃ¼gend erstellt. Der angefochtene Entscheid erweist sich insoweit als rechtsfehlerhaft.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin fordert sodann, zufolge UnverhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit sei von der angeordneten Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands abzusehen. Die Beschwerdegegnerin 1 erachtete die Unterschreitung des GewÃ¤sserabstandsbereichs als nicht geringfÃ¼gige Abweichung von den Vorschriften. Somit Ã¼berwiege das Ã¶ffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands die privaten Interessen der BeschwerdefÃ¼hrerin, weshalb die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des RÃ¼ckbaus der Mauer zu bejahen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Nach § 341 PBG hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren. Die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands muss verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein (Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999; BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1). Dies ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dann nicht der Fall, wenn die Abweichung vom gesetzmÃ¤ssigen Zustand gering ist und die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem EigentÃ¼mer durch den Abbruch entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen (BGE 132 II 21 E. 6; VGr, 12. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00383, E. 7 ff. und VGr, 4. April 2012, VB.2011.00565, E. 6 ff. auch zum Folgenden). </p> <p class="Urteilstext">GrundsÃ¤tzlich kann sich auch die bÃ¶sglÃ¤ubig handelnde Bauherrschaft auf den VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgrundsatz berufen. Sie muss aber in Kauf nehmen, dass dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustands aus grundsÃ¤tzlichen Ãberlegungen, nÃ¤mlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, erhÃ¶htes Gewicht beigemessen und die der Bauherrschaft allenfalls entstehenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berÃ¼cksichtigt werden (BGE 132 II 21 E. 6.4; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 485).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>ZunÃ¤chst ist zu prÃ¼fen, ob eine geringfÃ¼gige Abweichung von den Bauvorschriften bzw. der Baubewilligung vorliegt. Eine solche Abweichung liegt dann vor, wenn nur um Weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie der Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen bringt (VGr, 14. MÃ¤rz 2007, VB.2006.00322, E. 4.2 = RB 2007 Nr. 67 = BEZ 2007 Nr. 20; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 484 f.).</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend fÃ¤llt ins Gewicht, dass Teile der strittigen Natursteinmauer den einzuhaltenden GewÃ¤sserabstand nicht nur knapp unterschreiten. Vielmehr fÃ¼hrt die Mauer auf einer LÃ¤nge von knapp fÃ¼nf Metern entlang des D-Bachs und hÃ¤lt dabei lediglich einen Abstand von ca. 1,5 m zu diesem ein. Somit ist eine geringfÃ¼gige Abweichung von den Bauvorschriften zu verneinen. Deshalb spielt es grundsÃ¤tzlich keine Rolle, ob diese fÃ¼r die Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen bringt (VGr, <span>16. November 2017, VB.2017.00011</span>, E. 4.2.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Bei bedeutenderen Abweichungen von den materiellen Vorschriften kÃ¶nnen nur GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands fÃ¼hren (VGr, <span>21. Januar 2016, VB.2015.00346, E. 4.2</span>). Einen praktisch besonders wichtigen Anwendungsfall des Vertrauensschutzes stellt der Schutz der Privaten bei unrichtigen AuskÃ¼nften der BehÃ¶rden dar, welcher indes <span>nur dann greift, wenn verschiedene Voraussetzungen kumulativ erfÃ¼llt sind (vgl. zum Ganzen z.</span><span> </span><span>B. Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. A., ZÃ¼rich 2016, N. 667 ff.).</span> </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss dem in den Akten liegenden Schreiben des von der BeschwerdefÃ¼hrerin beigezogenen Gartenbauers vom 24. Oktober 2016 habe das Bauamt ihm nach entsprechender telefonischer Frage im Oktober oder November 2013 geantwortet, dass keine neue Bewilligung eingeholt werden mÃ¼sse, sofern die sanierte Mauer die gleichen Masse hat und wieder mit Natursteinen erstellt werde. Die kommunale BaubewilligungsbehÃ¶rde bestreitet im vorliegenden Verfahren eine derartige Auskunft.</p> <p class="Urteilstext">Dem (nicht adressierten) Schreiben vom 24. Oktober 2016 <span>sowie den Ã¼brigen Akten ist nicht zu entnehmen, ob die angebliche mÃ¼ndliche behÃ¶rdliche Auskunft mit oder ohne Vorbehalt erteilt wurde. Eine Auskunft begrÃ¼ndet indes nur schutzwÃ¼rdiges Vertrauen, wenn sie vorbehaltlos erteilt worden ist (HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, N. 682). Nach allgemeiner Erfahrung neigen Amtsstellen bei der Beantwortung von Fragen, zu deren Entscheid sie nicht abschliessend zustÃ¤ndig sind und deren rechtliche Tragweite noch wenig geklÃ¤rt ist, berechtigterweise dazu, sich entsprechend vorsichtig zu Ã¤ussern. Somit erscheint bereits die Vorbehaltlosigkeit der Auskunft zweifelhaft (vgl. VGr, 19. Januar 2017, VB.2016.00333, E. 2.5.1). Weiter ist in Betracht zu ziehen, dass der Gartenbauer mit diesem Schreiben ein TelefongesprÃ¤ch wiedergab, welches drei Jahre zurÃ¼cklag, weshalb der (genaue) Wortlaut der Auskunft â auch mangels Vorliegens zeitnah getÃ¤tigter Aktennotizen â kaum rekonstruierbar ist.</span></p> <p class="Urteilstext">Indes vermag selbst die Zugrundelegung der in dieser Form wiedergegebenen behÃ¶rdlichen Auskunft einen Vertrauensschutztatbestand nicht zu begrÃ¼nden: Ein im Rahmen des nachtrÃ¤glichen Baubewilligungsverfahrens eingereichter Plan zeigt Grundriss und Ansicht der vormaligen sowie der projektierten â und heute bestehenden â Natursteinmauer. Ein Vergleich der beiden Mauern macht sogleich deutlich, dass diese â entgegen den Aussagen des Gartenbauers zur BeschwerdefÃ¼hrerin im Vorfeld der AusfÃ¼hrung â nicht Ã¼ber die gleichen Masse verfÃ¼gt. Dies bestÃ¤tigt zumindest hinsichtlich der Neigung selbst das eingebrachte Gutachten der BeschwerdefÃ¼hrerin. Somit wurde die Mauer in Abweichung von der vorgebrachten behÃ¶rdlichen Auskunft erbaut. Ãndert sich indes die tatsÃ¤chliche Situation massgeblich, so hat die BehÃ¶rde den neuen Sachverhalt zu beurteilen und ist an ihre frÃ¼heren Aussagen nicht mehr gebunden (dazu <span>HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, N. 695). Die vorgebrachte behÃ¶rdliche Auskunft hat die BeschwerdefÃ¼hrerin somit nicht zu jener </span>BauausfÃ¼hrung ermÃ¤chtigt<span>, welche sie darauf tatsÃ¤chlich in Angriff nahm</span>. Dieses Sachverhaltselement steht im Ãbrigen auch einer behaupteten GutglÃ¤ubigkeit der BeschwerdefÃ¼hrerin entgegen, da die Bauherrschaft in Abweichung von der behÃ¶rdlichen Auskunft die Mauer errichtete.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Der Wiederherstellungsbefehl muss schliesslich verhÃ¤ltnismÃ¤ssig und mithin geeignet, erforderlich und zumutbar sein, um das angestrebte Ziel zu erreichen. Die geeignete Massnahme muss unterbleiben, wenn sie in sachlicher, rÃ¤umlicher, zeitlicher und personeller Hinsicht Ã¼ber das Notwendige hinausgeht. GenÃ¼gt beispielsweise der Abbruch eines Teils des widerrechtlichen Baus, darf nicht der Totalabbruch angeordnet werden (vgl. Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, ZÃ¼rich 1999, S. 151 f.). </p> <p class="Urteilstext">Hinsichtlich jenes Teils der Natursteinmauer, welcher den vorgegebenen GewÃ¤sserabstand verletzt, fÃ¤llt die <span>InteressenabwÃ¤gung a</span>ngesichts der wichtigen Ã¶ffentlichen Interessen (oben E. 4.3), der <span>nicht mehr als geringfÃ¼gig zu qualifizierenden Abweichung von den Bauvorschriften (oben E. 6.3) und angesichts der fehlenden GutglÃ¤ubigkeit der Bauherrschaft (mitsamt der daraus resultierenden EinschrÃ¤nkung bei der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprÃ¼fung, oben E. 6.2) zu Ungunsten der BeschwerdefÃ¼hrerin aus. Die â unsubstanziiert â behaupteten hohen RÃ¼ckbaukosten vermÃ¶gen daran nichts zu Ã¤ndern</span>. Unerheblich ist schliesslich, dass offenbar bis anhin am D-Bach kein Hochwasserschutzprojekt realisiert wird (vgl. den Eventualantrag der BeschwerdefÃ¼hrerin). Der GewÃ¤sserraum soll den Raumbedarf des GewÃ¤ssers langfristig sicherstellen und ist grundsÃ¤tzlich unabhÃ¤ngig vom Bestehen konkreter Revitalisierungs- oder Hochwasserschutzprojekte auszuscheiden bzw. freizuhalten (BGE 140 II 437 E. 5.4; BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018, E. 5.8).</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Schliesslich verlangt die BeschwerdefÃ¼hrerin zumindest die Wiederherstellung jenes Zustands, wie er vor der Sanierung des Blocksteinwurfs entlang dem Bachbett wÃ¤hrend annÃ¤hernd 20 Jahren geherrscht habe und mithin eine Anpassung der Dispositiv-Ziffern 2 und 3 des angefochtenen Beschlusses vom 20. September 2016 (vgl. den Subeventualantrag). Im angefochtenen Beschluss wird die BeschwerdefÃ¼hrerin aufgefordert, die RÃ¼ckbaumassnahmen und das neue Projekt mit den zustÃ¤ndigen Stellen abzusprechen und sodann die Revisionsunterlagen zur Bewilligung einzureichen (Dispositiv-Ziffer 2). Im Unterlassungsfall drohte die Beschwerdegegnerin 1 die Ersatzvornahme an (Dispositiv-Ziffer 3).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Der beschwerdefÃ¼hrerische Antrag bezieht sich auf Art und Umfang der Wiederherstellungsmassnahme. Die konkreten Wiederherstellungsmassnahmen sind indes in der angefochtenen VerfÃ¼gung nicht festgehalten, sondern gemÃ¤ss dieser (erst) im Rahmen eines nachfolgend durchzufÃ¼hrenden Verfahrens zu bestimmen. Die befehlende SachverfÃ¼gung (vgl. zur Begrifflichkeit <span>Ruoss Fierz, S. 161)</span> steht insofern â zumindest teilweise â noch aus. Folglich ist auf die diesbezÃ¼glichen Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin mangels Verfahrensbezug nicht einzugehen.</p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen bestimmt sich die Terraingestaltung entlang dem D-Bach nach den vorliegenden Akten gemÃ¤ss der Baubewilligung vom 24. Oktober 1996 mitsamt den bewilligten PlÃ¤nen. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Nach dem Gesagten ist die Sache in teilweiser Gutheissung der Beschwerde zur Neubeurteilung hinsichtlich jenem </span>Mauerabschnitt, welcher den einzuhaltenden GewÃ¤sserabstand respektiert, <span>an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen</span>.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Gerichtskosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht sind grundsÃ¤tzlich nach dem Unterliegerprinzip zu verteilen (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), wobei der Entscheidinstanz ein grosser Ermessensspielraum zusteht. Das Obsiegen wird grundsÃ¤tzlich daran gemessen, mit welchen AntrÃ¤gen der Verfahrensbeteiligte durchdringt (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 13 N. 43 und N. 51). Vorliegend ist zu beachten, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin mit ihren AntrÃ¤gen nur in einem untergeordneten Punkt durchgedrungen ist. Insofern ist angemessen, die Kosten des vorliegenden Verfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin zu drei Vierteln und den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu 1/8 aufzuerlegen. Eine reduzierte ParteientschÃ¤digung steht weder der BeschwerdefÃ¼hrerin (mangels Obsiegens) noch der Beschwerdegegnerin 1 (mangels besonderen Aufwands) zu. Ãber die Kosten und EntschÃ¤digungsfolgen im Rekursverfahren wird das Baurekursgericht im neuen Entscheid zu befinden haben.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Urteilstext">In Bezug auf den Mauerabschnitt im GewÃ¤sserabstandsbereich liegt ein Endentscheid vor. Im Ãbrigen liegt ein RÃ¼ckweisungsentscheid vor. Letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide sind als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) zu qualifizieren (BGE 138 I 143 E. 1.2, 133 V 477 E. 4.2). Der vorliegende Entscheid ist daher diesbezÃ¼glich vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn er einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kann (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. <span>Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Entscheid des Baurekursgerichts vom </span>21. MÃ¤rz 2018<span> aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 130.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'130.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden <span>der BeschwerdefÃ¼hrerin</span> zu <span>drei Vierteln und den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 je zu 1/8 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2">4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert <br/> 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>