An alle akkreditierten Journalisten
des Bundesgerichts
Lausanne, 28. April 2017
Embargo: 28. April 2017, 12:00 Uhr
Medienmitteilung des Bundesgerichts
Urteile vom 3. April 2017 (2C_1165/2014, 2C_1166/2014, 2C_1148/2015)
Steuerliche Abzugsfähigkeit der Vorfälligkeitsentschädigung bei 
Hypothekenauflösung
Vorfälligkeitsentschädigungen, die bei der vorzeitigen Auflösung einer Hypothek
anfallen, sind bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten abziehbar, wenn die
Auflösung der Hypothek in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Verkauf der
Liegenschaft erfolgt. Bei der Einkommenssteuer können Vorfälligkeitsentschädigungen nur dann als abzugsfähige Schuldzinsen geltend gemacht werden, wenn die
aufgelöste Hypothek durch eine andere beim gleichen Kreditgeber ersetzt wird.
In einem Fall aus dem Kanton Zürich hatten die Eigentümer vor dem Verkauf eines
Geschäftshauses die darauf lastenden Hypotheken gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig aufgelöst. Ein entsprechender Abzug der Entschädigung bei der Festlegung der Grundstückgewinnsteuer wurde ihnen verwehrt. In einem anderen Fall aus
dem Kanton Neuenburg wurde vor dem Verkauf einer Liegenschaft durch die vorzeitige
Auflösung der Hypothek ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben. Diese
wurde nicht als Abzug bei der Einkommenssteuer der Verkäufer zugelassen.
Das Bundesgericht heisst die Beschwerde im Zürcher Fall gut. Da die Hypothek
unmittelbar vor dem Verkauf der Liegenschaft endgültig sowie vollumfänglich aufgelöst
und nicht durch eine neue Hypothek ersetzt wurde, ist die Vorfälligkeitsentschädigung
bei der Grundstückgewinnsteuer gewinnmindernd anzurechnen. Diese Ausgestaltung
der Entschädigung erfüllt die Voraussetzungen für die Annahme abzugsfähiger "Anlagekosten" (gemäss Artikel 12 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten
Steuern der Kantone und Gemeinden), welche bei der Ermittlung des Grundstückgewinns zu berücksichtigen sind. Im Neuenburger Fall weist das Bundesgericht die
Beschwerde ab. Erfolgt die Auflösung wie im konkreten Fall definitiv im Hinblick auf eine
Veräusserung der Liegenschaft, können Vorfälligkeitsentschädigungen bei der Einkommenssteuer nicht als Schuldzinsen abgezogen werden. Ein entsprechender Abzug kann
sich dann rechtfertigen, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere Hypothek
beim  gleichen  Kreditgläubiger  ersetzt  wird.  Eine  doppelte  Berücksichtigung  der
Vorfälligkeitsentschädigung sowohl bei der Grundstückgewinnsteuer als auch bei der
Einkommensteuer ist gemäss bisheriger Rechtsprechung in jedem Fall ausgeschlossen. A tous les journalistes accrédités auprès
du Tribunal fédéral
Lausanne, le 28 avril 2017
Embargo : 28 avril 2017, 12:00 heures
Communiqué aux médias du Tribunal fédéral
Arrêts du 3 avril 2017 (2C_1165/2014, 2C_1166/2014, 2C_1148/2015)
Déduction fiscale d'indemnités versées en cas de rupture anticipée
de prêts hypothécaires
Les indemnités versées en cas de rupture anticipée d'un contrat de prêt hypothécaire constituent des impenses déductibles dans le cadre de l'impôt sur les gains
immobiliers, lorsque la résiliation de l'hypothèque est en relation étroite avec
l'aliénation du bien immobilier. Dans le cadre de l'impôt sur le revenu, l'indemnité
pour rupture anticipée du prêt hypothécaire ne peut être considérée comme un
intérêt passif déductible que si l'hypothèque résiliée est remplacée par une nouvelle
hypothèque auprès du même créancier.
La question de la déduction des indemnités versées pour résiliation anticipée d'un
contrat de prêt hypothécaire en raison de la vente de l'immeuble grevé de l'hypothèque
a fait l'objet de deux décisions cantonales. Dans le cas zurichois, les autorités ont
refusé de considérer que les indemnités versées pour rupture anticipée des contrats
hypothécaires constituaient des impenses à déduire de l'impôt sur les gains immobiliers.
Dans le cas neuchâtelois, le fisc a refusé de déduire ces indemnités du revenu imposable des vendeurs. 
Le Tribunal fédéral admet le recours dans le cas zurichois. Dans la mesure où la
résiliation anticipée du contrat de prêt est due à la vente de l'immeuble grevé de
l'hypothèque et non à la conclusion d'un nouveau contrat de prêt, l'indemnité versée doit
être déduite de l'impôt sur les gains immobiliers. En pareille situation, l'indemnité remplit
les conditions d'une impense déductible de l'impôt sur les gains immobiliers (au sens de
l'article 12 de la loi fédérale sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des
communes). Dans le cas neuchâtelois, le Tribunal fédéral rejette le recours. Lorsque,
comme en l'espèce, la résiliation anticipée du contrat de prêt est due à la vente de
l'immeuble grevé de l'hypothèque, il y a lieu de considérer que l'indemnité versée en
raison de la résiliation anticipée des contrats de prêt ne constitue pas un intérêt passif
déductible des revenus imposables. L'assimilation à des intérêts passifs peut, en
revanche, se justifier lorsque l'indemnité pour rupture anticipée du prêt résulte de la
conclusion d'un nouveau contrat de prêt hypothécaire aux conditions modifiées avec le
même créancier. La double déduction, consistant à déduire l'indemnité aussi bien des
revenus que du gain immobilier, est dans tous les cas exclue par la jurisprudence.