R 06 107, 108 und 109 4. Kammer URTEIL vom 9. Dezember 2008 in den verwaltungsrechtlichen Streitsachen betreffend Ortsplanung (…) 1. a) Im Jahre 1996 gab sich die Gemeinde ... ein neues Entwicklungsleitbild, in welchem sie als Ziele u.a. die Schaffung von Standortvorteilen für ortsansässige Unternehmen, die nicht mehr wesentliche Erhöhung der Anzahl Gästebetten und die Drosselung des Verbrauchs von neuem Bauland mittels straffer Kontingentierung für zusätzliche Zweitwohnungsbetten anführte. Angestrebt wurde damit zudem die Erneuerung und Modernisierung der Bausubstanz sowie der haushälterische Umgang mit Grund und Boden unter Erhaltung und Pflege der weitgehend intakten Landschaft. Wert wurde ferner aber auch auf die Beibehaltung der bestehenden Gliederung des Landschaftsraums, die Förderung von Hotelumbauten zur Qualitätsverbesserung sowie die ökologische Pflege der Landschaft gelegt. b) Am 24. November 2002 beschlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde ... eine umfassende Revision der Ortsplanung, welche von der Kantonsregierung am 6./8. April 2004 mit verschiedenen Auflagen und Bedingungen genehmigt wurde. Hinsichtlich der im Gebiet … ausgeschiedenen Zonenfestlegungen (u.a. Landwirtschaftszone, überlagert mit einer Wintersportzone) wurde im Dispositiv des Genehmigungsentscheides (Ziff. 2 lit. n) festgehalten, dass die Ortsplanung in diesem Bereich unter Umständen kurzfristig eine Änderung erfahren könnte. Auslöser für den Hinweis war der Umstand, dass im fraglichen Gebiet ausgehend von einer im 2003/2004 ausgearbeiteten Projektidee die Realisierung einer grossen, rund 6 ha Land beschlagenden „Wellness- Ressort-Anlage“ (Projektidee 2004: ca. 200 Hotelzimmer sowie ein Dorfhotel mit gesamthaft 10 Appartements) zur Diskussion stand, die Eingang in eine weitere Anpassung der Nutzungsplanung fand, welche anfangs 2004 dem Kanton zur Vorprüfung eingereicht worden war. c) Aufgrund der Ergebnisse des kantonalen Vorprüfungsverfahrens wurde das Projekt „Wellness-Resort-Anlage“ wesentlich redimensioniert und auf die Projektidee eines „Wellnesshotels mit separatem Personalhaus“ (nachstehend: Wellnesshotel) beschränkt. Als hierfür unabdingbar wurde eine zusammenhängende Landfläche von 2 - 3 ha, eine gute Besonnung und attraktive Aussicht, eine gute Groberschliessung, die Anbindung an den ÖV, ein direkter Zugang ins umliegende Skigebiet sowie möglichst wenige Grundeigentümer erachtet. Aufgrund dieser Vorgaben wurde das Gebiet … favorisiert und das Erarbeiten einer das Wellnesshotel ermöglichenden Nutzungsplanung an die Hand genommen. Im Zuge der erforderlichen Arbeiten wurden weitere vertiefende Abklärungen und Untersuchungen (hinsichtlich Standortwahl und Alternativstandorte, Flächenbedarf, Erschliessung, Wirtschaftlichkeit, Dimensionierung und Situierung des Projekts, Konfliktpotential [Moorabstand, Speisungs- /Entwässerungsverhältnisse des Moors, Ausscheidung genügender ökologischer Pufferzonen, Schattenwurfproblematik] mit Fauna, Flora und Landschaft, etc.) durchgeführt und gestützt darauf die Nutzungsplanung im Gebiet … angepasst. Die Planungsmittel wurden in der Zeit vom 14. Oktober bis 3. November 2005 öffentlich aufgelegt. Zudem wurden die Stimmberechtigten anfangs November 2005 über die Projektidee „Wellnesshotel“ und die hierzu erforderlichen planerischen Änderungen orientiert. Im Vorfeld der gemeindlichen Abstimmung wurde der Bedarf nach einer neuen Hotelzone in der Botschaft vom 17. November 2005 im Wesentlichen damit begründet, dass der Bestand an Hotelbetten in den vergangenen Jahren kontinuierlich zurückgegangen sei, weshalb auch die Logiernächtezahl in der Hotellerie erheblich abgenommen habe. Mit dem Bau eines neuen Wellnesshotels im Gebiet … solle diesem unerwünschten Trend entgegen gewirkt werden. Weil in … für grössere Hotelbauten aber innerhalb der geltenden Bauzonen keine geeigneten Flächen zur Verfügung stünden, müsse eine neue Hotelzone ausgeschieden werden. Hierfür eigne sich das Gebiet … optimal. Vorhandene Konfliktpotentiale (Naturschutz, Wintersport, etc.) könnten mit planerischen, gestalterischen und baulichen Mitteln gelöst werden. d) Am 18. Dezember 2005 beschlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde ... die Teilrevision der Ortsplanung, bestehend aus folgenden Planungsmitteln: - Teilrevision Baugesetz (Art. 41a „Hotelzone“ / Art. 44 „Zonenschema“), - Zonenplan 1:2'000 …, - Genereller Gestaltungsplan 1:2'000 …, - Genereller Erschliessungsplan 1:2'000 … Mit den teilrevidierten Planungsmitteln solle die erforderliche nutzungsplanerische Basis für die Bewilligung bzw. die Errichtung des neuen Hotelkomplexes samt Personalhaus (Projektidee 2005) im … geschaffen werden. Entsprechend wurde im Zonenplan eine neue Hotelzone 4 (H4) mit Quartierplanpflicht ausgeschieden. Diese beschlägt - anstelle der früher für die Projektidee 2004 vorgesehenen 6 ha - nunmehr noch ca. 2,1 ha Land. Die neue Zone weist eine Länge von rund 300 m und eine Breite von 50 - 100 m auf, wobei diese Form auf die im Generellen Gestaltungsplan 1:2’000 (GGP) vorgesehene Anordnung der Baubereiche für das Hotel und das Personalhaus zurückzuführen ist. Der Bedarf nach einer Hotelzone wurde im Planungs- und Mitwirkungsbericht vom 22. Dezember 2005 mit dem kontinuierlichen Rückgang von Hotelbetten (rund -750 Hotelbetten innerhalb von 10 Jahren) begründet. Im selben Zeitraum seien nämlich mindestens 16 Hotels und Pensionen gänzlich geschlossen oder (hauptsächlich zu Zweitwohnungen) umfunktioniert worden. Hinzu komme der schleichende Abbau von Hotelbetten zufolge Zusammenlegens einzelner Hotelzimmer zur Komfortsteigerung oder die Umnutzung in Personalzimmer. Es sei damit zu rechnen, dass der Trend zum „Hotelbettensterben“ anhalten werde. Parallel dazu seien in den letzten 10 Jahren auch die Logiernächtezahlen um rund 20% (ca. 130'000 Logiernächte) eingebrochen. Der mit der neuen Zone mögliche Bau eines neuen Wellnesshotels (Viersterne-Hotel mit ca. 200 Hotelzimmern und 24 Suiten) und separatem Personalhaus (92 Studios) habe auch zum Ziel, den umschriebenen Trends entgegenzuwirken (+450 Hotelbetten/ca. 100'000 Logiernächte) und damit den Einbruch bei den Logiernächten zumindest teilweise wieder aufzufangen. Mangels geeigneter Standorte innerhalb der ausgeschiedenen Bauzonen, sei die Neueinzonung von ca. 2,1 ha Land im Gebiet … erforderlich. Das Hotel solle von einer in diesem Segment erfolgreich tätigen Gesellschaft (… AG), welche eine entsprechende Absichtserklärung abgegeben habe, betrieben werden. Die Projektentwicklung liege bei einer fachkundigen Firma. Sodann sei für die Ausarbeitung des Quartierplans der Beizug eines namhaften Architekten vorgesehen. e) Dagegen liessen die im Rubrum aufgeführten Privatpersonen (Rekurrenten 1 und 2) mit separaten Eingaben bei der Regierung Planungsbeschwerde einreichen. Ebenso machten die im Rubrum aufgeführten Umweltorganisationen (Rekurrenten 3) von ihrem Recht Gebrauch, sich zu melden und in einer Stellungnahme vernehmen zu lassen. Allesamt machten sie im Wesentlichen übereinstimmend zahlreiche Verletzungen von materiellen Vorschriften des Raumplanungs- und Umweltschutzrechtes geltend. Sie stellten sich dabei auf den Standpunkt, die streitige Teilrevision verstosse bereits gegen den Grundsatz der Planbeständigkeit. Sodann rügten sie einen zu geringen Löschwasserdruck im Neueinzonungsbereich. Ferner argumentierten sie, dass mit der Zonenausscheidung fundamentale raumplanerische Grundsätze, so etwa über die Siedlungsbegrenzung bzw. Siedlungskonzentration, verletzt und bedeutende landschafts- und naturschützerische Anliegen missachtet würden. Insbesondere würde mit dem vorgesehenen Wellnesshotel eine äusserst schützenswerte Landschaft zerstört. Weiter würden Moorvorschriften verletzt; insbesondere wegen der Erschliessungsstrasse, welche einen Moorausläufer durchquere und zudem im oberen Bereich zu nahe an das eigentliche Riedbodenmoor heranführe. Die Zone sei aber auch aus naturschützerischer Sicht nicht vertretbar. Der Baubereich des Personalhauses missachte den gewässerschutzrechtlich gebotenen Abstand von 20 m gegenüber dem Genderbach. Sodann wurde auch die Wirtschaftlichkeit des der Planung zugrundeliegenden Hotelprojektes in Frage gestellt. Stossend sei sodann, dass sozusagen auf der grünen Wiese ein neues Hotel vorgesehen werde. Wenn schon, müssten neue Hotels im Bereich der heutigen Wohnzonen realisiert werden. Der Rekurrent 2 liess ergänzend noch vertrauensschutzrechtliche Überlegungen vorbringen. f) Mit separaten Beschlüssen (RB Nr. 1287 und 1286) wies die Regierung des Kantons Graubünden am 21. November 2006 die von den im Rubrum erwähnten Rekurrenten 1 und 2 eingereichten Planungsbeschwerden vollumfänglich ab und genehmigte gleichentags mit Beschluss (RB Nr. 1285) die teilrevidierten Planungsmittel im Sinne der Erwägungen unter Auflagen, Vorbehalten, Anweisungen sowie Empfehlungen. Sie gelangte in den ausführlich begründeten Beschlüssen ausgehend vom Umstand, dass die neue Planung für das Wellnesshotel - im Gegensatz zur Projektidee 2004 - weniger Land (2,1 statt 6 ha) beschlage, zum Schluss, dass die streitige Hotelzone insgesamt betrachtet das einzige, geeignete Mittel darstelle, um die Nachteile der in den vergangenen Jahren eingetretenen Verlagerung der Logiernächte weg von den traditionellen Hotelbetten hin zu Zweitwohnungsbetten wenigstens teilweise wieder wettzumachen. Das Projekt stelle insofern eine grosse Chance für die Gemeinde dar und liege regionalpolitisch wie auch volkswirtschaftlich in einem grossen öffentlichen Interesse. Gegen dieses öffentliche Interesse vermöchten die unbestritten entgegenstehenden Interessen (Siedlungskonzentration, Natur- und Landschaftsschutz) nicht aufzukommen, sofern es der Gemeinde gelinge, im Rahmen einer noch durchzuführenden Arealplanung gemäss Art. 46 KRG den von der Regierung im parallelen Genehmigungsbeschluss formulierten Grundanforderungen an die weitere Projektentwicklung Rechnung zu tragen. 2. a) Gegen die Planungsbeschwerdeentscheide liessen am 12. Dezember 2006 die im Rubrum aufgeführten Rekurrenten 1 (R 06 107) und Rekurrent 2 (R 06 108) mit separaten Eingaben beim Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Rekurs erheben, mit folgenden Anträgen: „1. Der angefochtene Beschwerdeentscheid sei aufzuheben, und die Streitsache sei zur Durchführung eines Augenscheins im Beisein mindestens eines Regierungsmitglieds und zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. 2. Eventualiter: Der angefochtene Beschwerdeentscheid und die von der Stimmbürgerschaft … am 18. Dezember 2005 beschlossene Teilrevision „…“ der Ortsplanung, bestehend aus Zonenplan …, generellem Gestaltungsplan …, generellem Erschliessungsplan … sowie zugehörigem Planungsbericht, sei samt Genehmigungsbeschluss der Regierung vom 21. November 2006 (Prot. Nr. 1285) aufzuheben.“ b) Frist- und formgerecht liessen auch die im Rubrum aufgeführten Umweltorganisationen gegen den regierungsrätlichen Genehmigungsentscheid Rekurs (R 06 109) einreichen, mit folgenden Anträgen: „1. Der angefochtene Genehmigungsentscheid sei aufzuheben und die Sache sei zur Überarbeitung im Sinne der Rekursbegründung an die Rekursgegnerin zurückzuweisen. 2. Dem Rekurs sei die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.“ c) Zur Begründung ihrer Eingaben vertieften und ergänzten alle Rekurrenten im Wesentlichen die bereits ihren Beschwerdeeingaben vor der Regierung zugrunde liegenden Einwände und Überlegungen. 3. Mit Verfügung vom 9. Januar 2007 wurde dem Rekurs R 06 109 die aufschiebende Wirkung in dem Sinne zuerkannt, dass der Gemeindevorstand … nicht Beschluss über den Erlass eines Arealplanes gemäss Ziff. 1.1 des Dispositivs des regierungsrätlichen Genehmigungsbeschlusses fassen dürfe. 4. Mit prozessleitender Verfügung vom 26. März 2007 vereinigte der Instruktionsrichter gestützt auf Art. 32 Abs. 2 VGG die Rekursverfahren R 06 107, R 06 108 und R 06 109. Gleichzeitig gab er dem Antrag der Rekurrenten nach Einholung eines Fachgutachtens betreffend Schattenwurf der vorgesehenen Bauten auf das nördlich gelegene Flachmoor Riedboden statt und forderte die Parteien auf, Expertenvorschläge zu machen. Gleichentags lud er die Bürgergemeinde … als Grundeigentümerin des zur Einzonung vorgesehenen Landes ein, sich zur Frage der Verfügbarkeit des Landes zu äussern. Zudem verlangte er von der Gemeinde die Beibringung weiterer Unterlagen (Absichtserklärung, Standortabklärungen, Businessplan mit Beurteilung). Die eingereichten Unterlagen wurden den Parteien zur Stellungnahme zugestellt. 5. Mit Verfügung vom 21. Mai 2007 bestimmte der Instruktionsrichter …, Architekt (nachstehend: …), als Experten für die Berechnung des Schattenwurfs, sowie …, …/Fachgemeinschaft für Standortskunde und Ökologie (nachstehend: …), als Experten zur Beurteilung der ökologischen Auswirkungen des Schattenswurfs auf das Moorgebiet … Den Parteien wurde in der Folge Gelegenheit geboten, Expertenfragen einzureichen. In Kenntnis derselben wurden die Experten mit der Ausarbeitung ihrer Expertisen betraut. Nach Vorlage derselben im September 2007 konnten die Parteien sich zu diesen Unterlagen äussern. Aufgrund der Vorbringen der Rekurrenten, welche das erste Gutachten … als unbrauchbar erachteten und dabei insbesondere die fehlende Berechnung des Schattenwurfs unter Zugrundelegung der grösstmöglichen Baukuben bemängelten, wurde - nachdem ein für Mitte November 2007 vorgesehener gerichtlicher Augenschein zufolge frühen Wintereinbruchs abgesagt werden musste - seitens des Instruktionsrichters am 15. November 2007 die Einholung eines zweiten Gutachtens … in Aussicht gestellt. Nach einem weiteren Schriftenwechsel wurden die Parteien Mitte Dezember 2007 aufgefordert, ergänzende Expertenfragen zum Schattenwurf einzureichen. In Kenntnis ihrer Vorbringen wurde … am 29. Februar 2008 ergänzend beauftragt, eine neue Expertise zu erstellen, welche insbesondere Auskunft über den Schattenwurf der grösstmöglichen Baukuben (maximal mögliche Grundrisse sowie maximale Gebäudehöhe [Variante 1] zuzüglich 3,5 m [Variante 2]) im Zeitraum 1. April - 31. Oktober geben solle. Das entsprechende Ergänzungsgutachten „Sonnenstudie …“ lag Ende März 2008 vor und wurde in der Folge den Parteien zur Stellungnahme zugestellt. Aufgrund deren Vorbringen wurden durch den Instruktionsrichter anfangs Mai 2008 ein weiteres Mal verschiedene Korrekturen beim Experten … in Auftrag gegeben. Gleichzeitig wurde die Ausarbeitung eines weiteren Gutachtens durch die Firma … betreffend mögliche Auswirkungen einer allfälligen Verschattung des Moores auf die dortige Flora und Fauna angekündigt, wobei die Durchführung der erforderlichen Feldarbeiten für die Monate Juni und Juli 2008 vorgesehen wurde. Parallel dazu wurde das Verfahren für dringlich erklärt und auf Anfang Juli 2008 ein Gerichtsaugenschein anberaumt. 6. Mit Verfügung vom 6. Juni 2008 wurde das von den Rekurrenten 1 und 2 gestellte Gesuch um Gewährung der Akteneinsicht in die „Erläuterungen zur Wirtschaftsberechnung“ der … Hotel AG vom März 2005 und in den Businessplan für den Resort … … vom März 2005 insofern gutgeheissen, als den Rekurrenten die Akteneinsicht für den Fall gewährt wurde, dass das Gericht zu ihrem Nachteil auf diese abstellen werde. 7. Die Parteien erhielten Gelegenheit, zu den Ergebnissen der „Sonnenstudie …“ sowie den ergänzend vorgebrachten Fragen der Parteien (u.a. Sonnenuntergangszeit 20. Oktober und später), den diesbezüglichen Erläuterungen des Experten … Stellung zu nehmen sowie Fragen hinsichtlich des von der Firma … auszuarbeitenden Gutachtens einzureichen. 8. Am 3. Juli 2008 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts im Beisein der Parteien und ihrer Rechtsvertreter vor Ort einen Augenschein durch. Allen Anwesenden wurde an verschiedenen Standorten im Bereich der ausgeschiedenen Hotelzone … sowie den geltend gemachten Alternativstandorten Gelegenheit geboten, sich auch noch mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern. Das ausführliche Augenscheinprotokoll wurde den Parteien zur Stellungnahme zugestellt. Aufgrund deren Vorbringen mussten geringfügige Korrekturen angebracht werden, welche den Parteien mit Schreiben vom 26. August 2008 zur Kenntnis gebracht wurden. 9. Ende August 2008 lag das Gutachten der Firma … vor. Aufgrund der Mitte September 2008 vorliegenden Stellungnahmen und entsprechender Parteibegehren, wurde die Firma … aufgefordert, zu ergänzenden Fragen Stellung zu beziehen. Ebenso wurden seitens des Gerichts weitere Akten ediert. 10. Mitte Oktober 2008 wurde den Parteien ein weiteres Mal Gelegenheit geboten, zu den verschiedenen Akteneditionen, den Antworten der Firma … zu den Ergänzungsfragen sowie den gegenseitigen Stellungnahmen noch einmal schriftlich Stellung zu nehmen. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, die im Recht liegenden Unterlagen und die erhobenen Expertisen wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Die Rekurse richten sich gegen die von der Regierung am 21. November 2006 genehmigte (projektbezogene) Nutzungsplanung zur Ermöglichung eines neuen Wellnesshotels im Gebiet … (RB Nr. 1285) sowie die gleichentags parallel dazu ergangenen abschlägigen Beschwerdeentscheide (RB Nr. 1286 und 1287). b) Genehmigungs- und Beschwerdeentscheide der Regierung in Ortsplanungssachen sind gemäss Art. 102 Abs. 1 KRG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 Ziff. 1 KRG beim Verwaltungsgericht anfechtbar. Am 1. Januar 2007 ist das neue Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) in Kraft getreten, welches das bisherige Verwaltungsgerichtsgesetz (VGG) abgelöst hat. Die Übergangsbestimmung in Art. 85 Abs.2 VRG legt fest, dass Rechtsmittelverfahren sich nach neuem Recht richten, wenn bei dessen In- Kraft-Treten die Rechtsmittelfrist noch nicht abgelaufen ist. Da im vorliegenden Fall die Rechtsmittelfrist im Jahre 2006 geendet hat, sind hier noch die bisherigen Bestimmungen des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG) anwendbar. Die Eingaben sind - nachdem die Legitimationsfrage im vorliegenden Verfahren zu Recht zu keinen Bemerkungen mehr Anlass gegeben hat und im Lichte von Art. 52 VGG betrachtet auch zu keinen solchen Anlass gibt - entsprechend als Rekurse entgegenzunehmen und zu behandeln. 2. a) In formeller Hinsicht beklagen sich die Rekurrenten 1 und 2 darüber, dass die Vorinstanz in der Sache selbst entschieden habe, ohne den von ihnen damals beantragten Augenschein durchzuführen. Mit ihrem Einwand machen sie sinngemäss eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV und der für das Beschwerdeverfahren vor der Vorinstanz massgeblichen kantonalrechtlichen Verfahrensvorschriften (Art. 4 ff. VVG) geltend. Ihrem Einwand ist jedoch kein Erfolg beschieden. Weder aus den erwähnten kantonalrechtlichen Bestimmungen noch aus der bundesrechtlichen Mindestgarantie von Art. 29 Abs. 2 BV ergibt sich eine Pflicht der Behörde, auf Antrag einer Partei in jedem Fall einen Augenschein durchzuführen. Vielmehr ist eine Behörde befugt, einen Beweisantrag abzulehnen, wenn sie in willkürfreier Würdigung der bereits erhobenen Beweise zur Überzeugung gelangt, der rechtlich erhebliche Sachverhalt sei genügend abgeklärt und die weitere Beweisführung werde ihre Überzeugung nicht mehr ändern (vgl. BGE 124 I 241 E. 2; 122 V 157 E. 1d; 119 Ib 492 E. 5b/bb S. 505). Insbesondere ist es einer urteilenden Behörde nicht verwehrt, auf einen Augenschein zu verzichten, wenn aufgrund der gesamten Umstände feststeht, dass dieser am Ergebnis nichts zu ändern vermöchte (BGE 112 Ia 198 E. 2b). Vorliegend ist die Vorinstanz angesichts der Vorbringen der Parteien davon ausgegangen, dass Hauptanlass für den beantragten Augenschein lediglich die Legitimationsfrage bilde. Nach Konsultation der ihr zur Verfügung stehenden, umfangreichen Projekt- und Genehmigungsunterlagen (u.a. diverse Berichte, Planunterlagen, Fotodokumentationen/Flugaufnahmen, diverse verwaltungsinterne Stellungnahmen und Beurteilungsberichte, etc.) hat sie die Legitimation aller Grundeigentümer des Siedlungsteils … im allgemeinen, und damit auch der Rekurrenten 1 und 2 im Speziellen bejaht, und entsprechend den beantragten Augenschein als nicht nötig erachtet. Der rechtserhebliche Sachverhalt für die Beurteilung der Planungsbeschwerden habe sich mit hinreichender Klarheit aus den erwähnten Akten ergeben, weshalb der beantragte Augenschein auch aus dieser Sicht betrachtet nicht erforderlich gewesen sei. Diese Beurteilung erscheint angesichts der breiten, bereits im vorinstanzlichen Verfahren vorliegenden Aktenlage durchaus vertretbar und der damalige Verzicht auf die Durchführung eines Augenscheins im Planungsbeschwerdeverfahren lässt sich denn auch nicht beanstanden.b) Selbst wenn aber darin eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehörs erblickt werden müsste, vermöchten die Rekurrenten daraus im vorliegenden Verfahren nichts zu Gunsten ihrer Begehren ableiten. Das Verwaltungsgericht kann nämlich die angefochtenen Entscheide in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht frei überprüfen (PVG 1999 Nr. 44; zu den Voraussetzungen der Zulässigkeit einer ausnahmsweisen Heilung im Rechtsmittelverfahren: BGE 126 I 72 E. 2, 116 Ia 95 E. 2) und den Rekurrenten ist aus dem Verzicht auf Durchführung eines Augenscheins im vorinstanzlichen Beschwerdeverfahren auch kein rechtlich relevanter Nachteil entstanden. Dies bereits deshalb, weil im vorliegenden Rekursverfahren ein Augenschein durchgeführt worden ist und ihnen an diesem, wie im Übrigen auch im Rahmen zahlreicher Schriftenwechsel, umfassend Gelegenheit geboten wurde, sich zu allen Fragen sowohl schriftlich als auch noch mündlich ausführlich und detailliert zu äussern. Ein allfälliger formeller Mangel dürfte daher, nicht zuletzt auch aus prozessökonomischen Überlegungen, als nachträglich geheilt erachtet werden. c) Soweit im vorliegenden Verfahren seitens der Rekurrenten 1 und 2 gestützt auf Art. 6 Ziff. 1 EMRK und Art. 29 Abs. 1 BV die Frage des Umfanges des Akteneinsichtsrechts bzw. der Möglichkeit der Verweigerung desselben aufgeworfen wurde, kann es bei dem Hinweis sein Bewenden haben, dass im vorliegenden Verfahren nicht auf die vom Instruktionsrichter in der Zwischenverfügung vom 6. Juni 2008 erwähnten Aktenstücke (Erläuterungen zur Wirtschaftlichkeitsberechnung der … Hotel AG vom März 2005; Businessplan für das Resort … … vom März 2005) abgestellt worden ist. Entsprechend stellen sich die eingangs umschriebenen Fragen nicht, weshalb von weiteren Ausführungen hierzu auch abgesehen werden kann. 3. a) Gemäss Art. 53 lit. a VGG erstreckt sich die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes im Rekursverfahren auf Rechtsverletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhaltes. Das Verwaltungsgericht überprüft somit den Sachverhalt und die Rechtsfragen frei. Dagegen beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig oder angemessen sei. Amtete die Regierung nicht nur als Genehmigungs-, sondern - wie vorliegend - auch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittelbehörde, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 53 lit. a VGG (vgl. PVG 1999 Nr. 44, 1996 Nr. 42). Diese Kognitionsbefugnis bedeutet, dass das Verwaltungsgericht als Rechtsmittelinstanz nicht die Stellung einer oberen Planungsbehörde einnimmt. Es wird mithin bei zwei oder mehreren Varianten, die vor der Zweckmässigkeitsprüfung standhalten, eine gemeindliche Lösung nicht einfach aufheben und eine andere der zweckmässigen Lösungen an die Stelle einer angemessenen kommunalen Planfestsetzung setzen, sondern es hat die Entscheidungsfreiheit, die den Planungsträgern zusteht (Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung, RPG [SR 700]), zu respektieren (VGU R 07 72; PVG 1993 Nr. 43). b) Das Bundesgericht hat dazu festgehalten, dass es mit den Rechtsschutzerfordernissen von Art. 33 RPG vereinbar sei, wenn die Beschwerdebehörde zwar die angefochtene Nutzungsplanung voll überprüfe, sich aber nach Massgabe ihrer Rolle, die sie als Rechtsmittelinstanz im betreffenden Sachzusammenhang sachlich und institutionell erfüllt, bei der Überprüfung zurückhalte (BGE 114 Ia 247). Dies gilt sachlich insbesondere dort, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Die Rechtsmittelinstanz hat aber soweit einzugreifen, als dass die übergeordneten, vom Kanton zu sichernden Interessen einen angemessenen Platz erhalten. Sie hat sich zudem auf ihre Kontrollfunktion zu beschränken, d.h. sie darf nichts Neues schöpfen, sondern hat die kommunalen Planungen an einem Sollzustand zu messen. Fehlt es an dem dazu erforderlichen Massstab, so kann die Natur der Sache einer Nachprüfung entgegenstehen. Hier nicht einzugreifen, verstösst nicht gegen den Auftrag, voll zu prüfen (BGE 114 Ia 248; VGU R 07 65 und 72). Die im vorliegenden Verfahren aufgeworfenen Fragen sind deshalb mit der umschriebenen Zurückhaltung zu prüfen. 4. a) Die Rekurrenten 1 und 2 stellen sich, wie bereits im Planungsbeschwerdeverfahren vor der Kantonsregierung, auf den Standpunkt, dass mit der streitigen Nutzungsplanung der aus Art. 21 Abs. 2 RPG fliessende Grundsatz der Planbeständigkeit verletzt werde. Sie erachten die für eine Planänderung (Neueinzonung von ca. 2,1 ha Land) erforderlichen Voraussetzungen vorliegend als nicht erfüllt, weil sich die Verhältnisse seit dem Erlass und dem Inkrafttreten des totalrevidierten Zonenplans 2002 nicht erheblich geändert hätten. Der von der Gemeinde geltend gemachte Logiernächterückgang sei eine Entwicklung, die bereits Mitte der neunziger Jahre eingesetzt habe und die bereits bei der Erarbeitung des Zonenplans 2002 berücksichtigt worden sei. Angesichts des jungen Alters des totalrevidierten Zonenplans fehle es an einem überwiegenden touristisch- volkswirtschaftlichen Interesse, mit welchem die Planänderung legitimiert werden könnte. Sodann würden die Rekurrenten als Grundeigentümer durch die angefochtene Planung in ihrem Vertrauen auf einen gewissen zeitlichen Bestand der Zonenordnung enttäuscht. Dies umso mehr, als seitens der Gemeinde zeitgleich mit der Vorbereitung des Beschlusses über die Totalrevision 2002 klammheimlich Verhandlungen mit den Promotoren für ein Wellnesshotel und ein Dorfhotel geführt worden seien. Dem von der Regierung im Genehmigungsbeschluss vom 6. April 2004 aufgenommenen Hinweis, dass die Ortsplanung im Gebiet … unter Umständen kurzfristig eine grundlegende Änderung erfahren könnte, komme, nachdem das Verwaltungsgericht mit Urteil R 04 36 vom 28. September 2004 dessen rechtliche Unverbindlichkeit festgestellt habe, keine Bedeutung zu. Die streitige Zonenplanteilrevision müsse als eigentliche Kehrtwende in der gemeindlichen Nutzungsplanung bezeichnet werden, der eine Projektidee eines einzelnen Promotors zugrunde liege und zu deren Verwirklichung vollzogen werde, was nicht angängig sei. b) In den angefochtenen Beschwerdeentscheiden hat sich die Regierung nachvollziehbar und in sachlich vertretbarer Weise zu all diesen Vorbringen ausführlich geäussert und die Gründe, aufgrund derer sich die streitige Änderung der Grundordnung auf erheblich geänderte Verhältnisse abzustützen vermöge, detailliert dargelegt. Dabei hat sie insbesondere auch den Auftritt eines potentiellen Investors, der bereit wäre, in … ein Wellness- Hotel der Viersternkategorie zu errichten, entsprechend gewichtet. Davon ausgehend hat sie die grosse volkswirtschaftliche und regionalpolitische Bedeutung eines neuen Hotels der geplanten Grösse und Klasse für den Tourismusort angeführt, mit welchem die augenfälligen Nachteile aus der in den letzten Jahren erfolgten Verlagerung des Bettenangebots weg von traditionellen Hotelbetten hin zu Zweitwohnungsbetten wenigstens teilweise wieder wettgemacht werden könnten. Dem Einwand, dass der potentielle Investor schon vor Erlass der totalrevidierten Ortsplanung 2002 bzw. vor deren Genehmigung durch die Regierung im Jahre 2004 bekannt gewesen sei, ist sie in den angefochtenen Entscheiden mit dem Argument entgegengetreten, dass die zur Umsetzung des Hotelprojekts erforderliche Planung damals noch nicht weit genug fortgeschritten gewesen sei, um sie gesamthaft vom Souverän genehmigen zu lassen. Von einer Sistierung des Genehmigungsverfahrens sei in der Folge wegen der dringenden Anpassungen der gemeindlichen Grundordnung an die Vorgaben des RPG abgesehen worden. Immerhin sei aber ins Dispositiv des Genehmigungsbeschlusses vom 6. April 2004 ein entsprechender Hinweis des Inhalts aufgenommen worden, dass die Ortsplanung im Bereich … kurzfristig eine Änderung erfahren könne. Halte man sich ferner vor Augen, dass das Wellnesshotel-Projekt bereits während des regierungsrätlichen Genehmigungsverfahrens Gegenstand breitester öffentlicher Diskussionen gebildet habe, dürfe die Gefahr, dass Grundeigentümer im Vertrauen auf die Planbeständigkeit unliebsame Dispositionen getroffen hätten, eher gering sein, weshalb auch Aspekte des Vertrauensschutzes in den Hintergrund zu treten hätten. Die Rekurrenten bringen im vorliegenden Verfahren nichts vor, was die regierungsrätliche Einschätzung als unzutreffend oder gar willkürlich erscheinen liesse. Vielmehr spricht gegen ihren Einwand auch der Umstand, dass das fragliche Gebiet bereits seit der OP-Revision 1988 in der Landwirtschaftszone lag, mithin mit der Totalrevision 2002 gar keine Änderung erfolgte, und dass zudem nach einer Zeitspanne von mehr als 17 Jahren mit Veränderungen gerechnet werden muss. Der von den Rekurrenten gerügten Problematik, dass die streitige Planung eine Erweiterung von ca. 2,6% des Baugebietes beschlägt, und nicht wie von der Regierung fälschlicherweise angenommen nur 0.6%, ist im Zuge der Rechtmässigkeitsprüfung der Neueinzonung für eine Hotelzone Rechnung zu tragen. Aus der Sicht des Grundsatzes der Planbeständigkeit betrachtet, lässt sich der vorinstanzliche Entscheid jedenfalls durchaus vertreten und den Rekursen ist insofern kein Erfolg beschieden. c) Der Rekurrent 2 rügt im Zusammenhang mit den in den Jahren 1981 und 1991 zwischen der Familiengemeinschaft Kerdel und der Bürgergemeinde … abgeschlossenen Landabtauschverträgen eine Verletzung des Vertrauensschutzprinzipes im Sinne von Art. 9 BV. Die Regierung hat im angefochtenen Beschwerdeentscheid auch diese Rüge mit ausführlicher Begründung als unzutreffend erachtet; ihr kann gefolgt werden. Der Rekurrent bringt im vorliegenden Verfahren jedenfalls nichts vor, was diese vorinstanzliche Einschätzung als falsch erscheinen liesse. Eingestandenermassen war die Gemeinde nämlich an den damaligen Landabtauschverträgen weder Vertragspartei noch sonst direkt daran beteiligt. Fest steht ferner, dass sämtliches, damals tauschweise abgetretenes Land im Zeitpunkt der Tauschgeschäfte Nichtbauzonen (Reservebaugebiet oder Landwirtschaftszone) zugeschieden war. Ebenso, dass alles tauschweise im Verhältnis 15 : 1 erworbene Land auch heute noch Bauland ist bzw. zwischenzeitlich bereits überbaut wurde (Bauzone 3a). Dass die damaligen Leistungen und Gegenleistungen beim Landabtausch letztlich angemessen waren, ist bereits aufgrund der peripheren Lage des Landes am Siedlungsrand offenkundig und wird vom Rekurrenten 2 denn auch zu Recht nicht in Frage gestellt. Vom Rekurrenten wird nicht behauptet und es ist auch nicht ersichtlich, dass ihm seitens der zuständigen Behörden irgendwelche konkreten Zusicherungen gemacht worden wären, dass das damals der Bürgergemeinde … abgetretene Land immer in der Landwirtschaftszone verbleiben werde. Damit steht fest, dass die rekurrentische Rüge unbegründet ist, weshalb er auch im vorliegenden Verfahren nichts zugunsten seiner Begehren ableiten kann.5. a) Alle Rekurrenten erachten die streitige Einzonung aus verschiedenen Gründen als bundesrechtswidrig. Unter Berufung auf die im Kantonalen Richtplan „RIP2000“ enthaltenen Vorgaben und die bundesgerichtliche Rechtsprechung rügen sie insbesondere die Verletzung verschiedener raumplanungsrechtlicher Grundsätze (Siedlungskonzentration, Siedlungsbegrenzung, Natur und Landschaftsschutz, etc.). Die Regierung ihrerseits erachtet die Vorgaben des RIP 2000 als erfüllt. Dieser hält zunächst fest, dass Siedlungs- und Nichtsiedlungsgebiet konsequent getrennt werden sollen. Die Funktionsfähigkeit der Siedlungen und der Bedarf an Nutzfläche sollen durch Siedlungsentwicklung nach innen, optimierte Siedlungsnutzung und Siedlungserneuerung langfristig gesichert werden. Der Bodenverbrauch wird nach dieser Zielsetzung minimiert, indem das Siedlungsgebiet massvoll und gezielt erweitert wird. Sodann wird unter dem Titel “Strategische Schwerpunkte“ festgehalten, dass die Entwicklung des Siedlungsgebiets wo immer möglich und zweckmässig nach innen erfolgen solle. Die Bausubstanz und Infrastruktur sollen langfristig in ihrem Wert gesichert werden. Dabei ist vorgesehen, die Siedlungsqualität zu erhalten oder zu verbessern und die Verfügbarkeit des Baulands zu fördern. Erweiterungen des Siedlungsgebiets werden gemäss Richtplan dort vorgenommen, wo Synergien mit bereits getätigten Infrastrukturinvestitionen erreicht werden, wo die Siedlungsqualität verbessert oder erhalten werden kann und wo eine ausgewiesene Nachfrage besteht. Die zusätzliche Umweltbelastung wird danach möglichst gering gehalten. Der Richtplan knüpft Erweiterungen des Siedlungsgebiets zusätzlich an folgende Anforderungen: - Leitbild, Zielvorstellungen - In städtischen Räumen/Agglomerationen und Tourismusräumen: Ab- stimmung auf regionales Siedlungskonzept - Bedarfsnachweis (Nutzungsreserven, künftiger Bedarf) - Gestaltungs- und Erschliessungskonzept - Keine anderen überwiegenden Interessen berührt - Nachweis über die Verfügbarkeit des Baulands.Nach Auffassung der Regierung stimmt die geplante Einzonung für das Wellnesshotel mit diesen Voraussetzungen zur Siedlungserweiterung überein. Zu prüfen ist, ob die vorinstanzliche Begründung die Erweiterung der Bauzone rechtfertigt. b) Mit Blick auf die von den Rekurrenten angerufenen Ziele und Planungsgrundsätze gilt es sich aber vor Augen zu halten, dass diese keine Konditionalnormen, sondern lediglich finale, zielbestimmte Regeln enthalten. Das heisst, sie kommen nie alleine, sondern immer im Zusammenhang mit dem in der Sache anwendbaren Recht zur Anwendung und enthalten Grundsätze, die dort als Elemente der Entscheidfindung berücksichtigt werden müssen. Es kommt ihnen mithin keine absolute Bedeutung zu. Vielmehr sind es Zielvorstellungen, Wertungshilfen und Entscheidungskriterien, die bei der Schaffung und Revision von Nutzungsplänen zu beachten sind und eine umfassende Berücksichtigung und Abwägung aller räumlich wesentlichen Gesichtspunkte verlangen. Diese stehen grundsätzlich gleichwertig nebeneinander. Kommt es zur Kollision zwischen einzelnen Grundsätzen, müssen die Behörden alle Interessen optimal zur Geltung bringen und eine fallbezogene Gewichtung vornehmen. Dabei kommen dem Grundsatz der Trennung zwischen Bau- und Nichtbaugebiet, dem Konzentrationsprinzip, dem Gebot der Schonung der Landschaft und dem Erhalt genügend grosser Lebensräume (Biotope) sowie anderen geeigneten Massnahmen, welche dem Aussterben einheimischer Tier- und Pflanzenarten entgegenwirken können (Art. 18 Abs. 1 NHG), grosse Bedeutung zu. 6. a) Mit der zur Beurteilung stehenden Teilrevision ihrer Ortsplanung hat die Gemeinde im Vergleich zum Zonenplan aus dem Jahre 2002 eine Bauzonenerweiterung (Hotelzone i.S. von Art. 27 Abs. 1 KRG) von insgesamt 2,1 ha vorgenommen. Bezogen auf die gesamte Bauzonengrösse in der Gemeinde bedeutet dies eine Erweiterung um rund 2,6%. Entgegen der Auffassung der Rekurrenten erweist sich diese Einzonung insgesamt betrachtet als bundesrechtskonform. Dabei ist vorweg festzuhalten, dass die Gemeinde erstmals eine Hotelzone in ihrer Grundordnung ausgeschieden hat, welche einem gewichtigen volkswirtschaftlichen und touristischen Bedürfnis entspricht und durch einen entsprechenden Bedarf auch als abgedeckt bezeichnet werden kann, weshalb sich die Neueinzonung von 2,1 ha Land zumindest unter dem Aspekt der Bauzonengrösse i.S.v. Art. 15 lit. b RPG als unproblematisch erweist. Aus denselben Überlegungen steht sie insofern auch im Einklang mit dem RIP2000 und dem kommunalen Leitbild. Beide postulieren zwar einen Verzicht auf (Wohn-)Bauzonenerweiterungen, schliessen aber Einzonungen für Spezialbauzonen wie die zur Diskussion stehende nicht per se aus. Hinzu kommt, dass sich der Bedarf nach der zusätzlichen Einzonung von Bauland für ein derart bedeutendes Projekt wie das vorgesehene ohne weiteres aus den bereits im Planungs- und Mitwirkungsbericht ausführlich und hinreichend geschilderten Gründen (Art. 47 Abs. 2 RPV) ergibt und die Einzonung für das Wellnesshotel sowohl für den traditionsreichen, wichtigen und bekannten Tourismusort als auch die Region Schanfigg in einem äusserst gewichtigen öffentlichen Interesse steht, wobei gerade aus der Sicht der verlangten regionalen Abstimmung die Ansiedlung eines Wellnesshotels des vorgesehenen Standards und der geplanten Grösse nur in … und dort wiederum nur im … Sinn macht. b) Unzutreffend ist jedenfalls der Einwand, dass die von der Gemeinde vorgenommene und von der Vorinstanz bestätigte Standortevaluation eine reine Alibiübung gewesen sei. Wie sich den Akten unschwer entnehmen lässt, wurde nach der Aufgabe des ersten (noch mehr als 6 ha Land beschlagenden) Hotel- und Dorfprojekts 2004 zusammen mit dem beauftragten Architekten eine vertiefte Standortevaluation für ein Wellnesshotel mit separatem Personalhaus durchgeführt. Unter Einbezug des im November 2004 vorliegenden Dorfkonzepts und der darin vorgesehenen weiteren Parameter (u.a. zusammenhängende Fläche von 2 - 3 ha; gute Anbindung an den Öffentlichen Verkehr; direkter Zugang zum Skigebiet; gute Besonnung und Aussicht; Betroffensein möglichst weniger Grundeigentümer) wurden verschiedene Standorte, so auch Ochsenbühl, Alp …, Seehalde, Florentinum und Isla, einer vertieften Überprüfung unterzogen. Wie die von der Gemeinde anlässlich des Augenscheins vom 3. Juli 2008 eingereichte Zusammenstellung „Angaben zu den vier anderen Baustandorten“ nachvollziehbar aufzeigt und der Augenschein selber denn auch bestätigt hat, kamen aufgrund des erwähnten Kriterienkataloges lediglich die zwei Standorte … und Alp … in Frage. Nur diese beiden Standorte vermöchten die erwähnten Parameter zu erfüllen. Alle anderen Alternativstandorte scheiterten offenkundig bereits am Kriterium der erforderlichen zusammenhängenden Landfläche oder wiesen eine vergleichsweise schlechtere Besonnung und weit weniger attraktive Lage aus, als die beiden bevorzugten Standorte. Hinzu kamen planerische Vorgaben (Alternativstandort Seehalde: Waldareal, Rodungsbewilligung verweigert; Ochsenbühl: Zone für öffentliche Bauten und Anlagen), die fehlende Verfügbarkeit (Seehalde: Waldareal; Isla: zwischenzeitlich bereits weitgehend überbaut“; Ochsenbühl: Reserveland für öffentliche Bauten) oder die konkreten Gegebenheiten (Florentinum: derzeit genutzt als Backpacker-Hotel, unattraktive Osthanglage, unzureichende Besonnung im Winter; mangelnde Attraktivität für Investoren und Gäste), welche einen Verzicht auf Ein- oder Umzonung nahelegten. Der Standort Alp … seinerseits, welcher sich zumindest hinsichtlich der Anbindung an den ÖV, des direkten Zugangs zum Skigebiet, der guten Besonnung und attraktiven Lage und Aussicht als vergleichbar mit dem … herauskristallisiert hatte, scheiterte letztlich am Umstand der fehlenden Verfügbarkeit. Wie seitens der Bürgergemeinde … als Grundeigentümerin festgehalten wurde, steht dieses Land nicht zum Verkauf. Dies deshalb, weil sich dort das Zentrum ihres Alpbetriebes befindet, welches in den letzten Jahren mit grossem finanziellem Aufwand gesamtsaniert und erneuert worden ist. An der Sicherstellung des Betriebs der Alp … besteht zweifellos ein grosses öffentliches Interesse, zumal ansonsten die erwünschte extensive Bewirtschaftung und Beweidung der ausgedehnten Flächen gefährdet oder gar verunmöglicht würde. Mit der Vorinstanz ist daher davon auszugehen, dass aufgrund der mit der Planung verfolgten Ziele für eine Neueinzonung lediglich das … ernsthaft in Frage kommt. Dies auch deshalb, weil sich auch aus der Sicht der in aller Regel raumplanungsrechtlich gebotenen Siedlungsentwicklung nach innen, kein anderer Alternativstandort als nur im Ansatz vergleichbar ergeben hat und zudem innerhalb der bereits rechtskräftig ausgeschiedenen Bauzonenflächen gemäss OP-Revision 2004 weder ein anderer ernstzunehmender Alternativstandort für ein Wellnesshotel der vorgesehenen Grösse und Klassierung vorhanden ist, noch für eine Umzonung in Frage kommt. Letzteres gilt insbesondere auch für den am Augenschein neu ins Feld geführten, unterhalb der Alp … gelegenen, bereits überbauten Bereich des heutigen Hotels ... c) Auch aus der Sicht des raumplanungsrechtlichen Konzentrationspinzips lässt sich der von der Regierung bestätigte Standort … durchaus vertreten. Dieses verlangt, dass die verschiedenen Nutzungen örtlich zusammengefasst werden, d.h. Bauten und Anlagen sind grundsätzlich auf räumlich zusammenhängende, vom umliegenden Nichtsiedlungsgebiet klar abgegrenzte und auf das Notwendige beschränkte Zonen zu konzentrieren (vgl. dazu: Peter Karlen, Neue Entwicklungen in der Nutzungsplanung im Spiegel der Rechtsprechung des Bundesgerichts, in: AJP 3/97, S. 244). Dieser Grundsatz, wonach die Siedlungstätigkeit räumlich abzutrennen ist, ergibt sich in erster Linie aus Art. 1 RPG (Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens) sowie aus den Planungsgrundsätzen von Art. 3 RPG (BG-Urteil 1C_119/2007 vom 13. November 2008). Vorliegend schliesst die streitige Hotelzone, wie sich bereits den bei den Akten liegenden Plänen und Fotos entnehmen lässt und der Augenschein bestätigt hat, im Bereich des eingezonten Park-/Buswendeplatzes an eine bestehende, voll erschlossene und vorwiegend touristisch genutzte Bauzone mit Siedlungscharakter (bestehend aus ca. 20 teils voluminösen Gebäuden [diverse Grosschalets, mit im Eigentum der Rekurrenten 1 und 2 stehenden Stockwerkeinheiten; das grosskubige Hotel …]) an. Als solche stellt sie keine isolierte Punktbauzone dar, auch wenn der bestehende Siedlungsansatz im … im Vergleich zu den übrigen Siedlungsgebieten in der Gemeinde verhältnismässig klein ist und eine eigenständige Landschaftskammer oberhalb des Waldes beschlägt. Mit der Neueinzonung wird der bestehende Siedlungsansatz bergseits ausgedehnt, was eine natürliche Erweiterung eines bestehenden Siedlungsansatzes darstellt, welche wiederum aus den oben erwähnten Gründen auf den fraglichen Standort angewiesen ist. Die Bauzonenerweiterung basiert auch nicht nur auf einer privaten Nachfrage eines potentiellen Investors, sondern sie ist für die Gemeinde und die Region von sehr grosser touristischer und volkswirtschaftlicher Bedeutung. Wie bereits dargelegt soll dem unerwünschten Trend der letzten Jahre (Verlagerung des Bettenangebots von den traditionellen Hotelbetten hin zu Zweitwohnungsbetten) wirksam und nachhaltig begegnet werden, was unbestrittenermassen einem äusserst gewichtigen öffentlichen Interesse entspricht. d) Auch unter dem Aspekt des erforderlichen Nachweises der Verfügbarkeit des Bodens lässt sich die streitige Einzonung „…“ grundsätzlich nicht beanstanden. Gemäss Art. 19 Abs. 2 KRG treffen die Gemeinden insbesondere bei Einzonungen die erforderlichen Massnahmen zur Gewährleistung der Verfügbarkeit des Bodens für den festgelegten Zonenzweck; so z.B. durch öffentlich-rechtliche Verträge, Kaufs- oder Vorkaufsrechte. Vorliegend liegt derzeit lediglich eine schriftliche Zusicherung der Bürgergemeinde … (öffentlich-rechtliche Körperschaft) als Grundeigentümerin bei den Akten, gemäss welcher diese die Landabgabe im Baurecht mit Auflagen auf 99 Jahre (inkl. Verlängerungsmöglichkeit) in Aussicht gestellt hat. Hält man sich nun aber vor Augen, dass sich diese Zusicherung auf einen formell korrekt gefassten Beschluss des hierfür zuständigen Bürgerrates abstützt (vgl. Art. 5 Ziff. 3 e contrario des Verwaltungsreglementes der Bürgerschaft der Bürgergemeinde …), erweisen sich auch die von den Rekurrenten vorgebrachten Zweifel an der erforderlichen Verfügbarkeit des eingezonten Landes als letztlich unbegründet. Dies umso mehr, als die Vertreter der Bürgergemeinde diese Zusicherung mehrfach bekräftigt haben und sich eine gegenüber der Grundeigentümerin materiell durchsetzbare Verpflichtung auch noch im Rahmen des von der Vorinstanz in Ziff. 1.1 des Genehmigungsentscheides vorbehaltenen Erlasses eines Arealplans gemäss Art. 46 KRG (Instrument der Grundordnung, Genehmigungspflicht durch Regierung) nachreichen lässt, wodurch auch die letzten Zweifel an der Verfügbarkeit des Bodens für den vorgesehenen Zonenzweck ausgeräumt werden könnten. Ebenso wenig vermögen die von den Rekurrenten geltend gemachten Zweifel an den Realisierungschancen des der Planung zugrunde liegenden Hotelresorts die streitige Einzonung als unzulässig erscheinen lassen. Insgesamt betrachtet, ist den Anforderungen von Art. 19 Abs. 2 KRG Genüge getan worden, zumal keine weitergehenden gesetzlichen Vorgaben im Sinne einer Verpflichtung zur Realisierung des Projekts bestehen, was im Übrigen bereits die Vorinstanz zutreffend erkannt hat. e) Soweit sich die Rekurrenten gegen die Bauzonenerweiterung hilfsweise mit der Argumentation betreffend fehlender Erschliessung des Baulandes zufolge ungenügenden Löschwasserdrucks wehren, so ist diesem Einwand zwischenzeitlich die Grundlage entzogen worden. In Konkretisierung entsprechender bereits im Verfahren vor der Vorinstanz gemachter Entgegnungen hat sich am verwaltungsgerichtlichen Augenschein gezeigt, dass basierend auf einem von der Stimmbürgerschaft im März 2008 genehmigten Projekt für den Ausbau der Druckzone 7 mit Abbruch und Neubau des Reservoirs „…“ oberhalb der geplanten Hotelzone ein neues Wasserreservoir erstellt worden ist. Mit diesem kann nun der erforderliche Löschwasserdruck nicht nur im gesamten bestehenden, sondern insbesondere auch im neu eingezonten Baugebiet für das Wellnesshotel sichergestellt werden. Dass die notwendigen Plankorrekturen (Standort Reservoir, Verlauf der Leitungen) im Rahmen der anstehenden Arealplanung gemacht werden müssen und können, ergibt sich bereits aus der Ziff. 1.4 des Dispositivs des Genehmigungsentscheides vom 21. November 2006 und dem Umstand, dass generell Planung und Wirklichkeit in Übereinstimmung zu bringen sind. Angesichts der regierungsrätlichen Genehmigungspflicht des Arealplanes als Bestandteil der Grundordnung durften die Anpassungen ohne weiteres auch in dieses spätere Planungsverfahren verwiesen werden. f) Soweit die Rekurrenten in ihren Eingaben pauschal das Instrument des Arealplans gemäss Art. 46 KRG bzw. die von der Vorinstanz in den Genehmigungsentscheid aufgenommene Anordnung einer Arealplanpflicht (Ziff. 1.1 und 1.4.) in Frage stellen, können sie daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Dies umso weniger, als sie es bei einer pauschalen Rüge am erwähnten, im kantonalen Recht statuierten Planungsinstrument haben bewenden lassen, ohne aber näher aufzuzeigen, weshalb die entsprechende Verpflichtung im konkreten Fall ungeeignet bzw. gar unzulässig sein sollte (vgl. zum Ganzen ZGRG 4/08 S. 185 ff.). Von einer vertiefteren Prüfung hierzu kann im vorliegenden Verfahren entsprechend abgesehen werden. Selbst wenn aber näher auf die pauschal gehaltenen rekurrentischen Überlegungen einzugehen wäre, bliebe festzuhalten, dass mit der streitigen Teilrevision der primären Grundordnung die in Art. 46 KRG als Grundlage für eine Arealplanung verlangten planerischen Grundsätze (Art der Nutzung; Mass der Nutzung; Rahmenbedingungen) mit der vorliegend streitigen Teilrevision hinreichend festgehalten worden sind, weshalb sie auch aus diesem Einwand nichts zu ihren Gunsten ableiten könnten. g) Soweit die Rekurrenten der streitigen Einzonung das Fehlen eines Gestaltungskonzeptes im Genehmigungszeitpunkt entgegen halten, kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt werden. Dies umso weniger, als es gerade bei einer (projektbezogenen) Zonenplanung zulässig ist, gestalterische Aspekte lediglich in den wesentlichen Grundzügen zu regeln. Entsprechend lässt es sich nicht beanstanden, wenn sich die Planungsvorgaben - wie vorliegend - auf die Festlegung der maximalen räumlichen Ausdehnung der geplanten Bauten (Festlegung von Baufenstern; Bezeichnung von maximaler AZ [0.9] und maximaler Gebäudehöhe [23 m]) beschränken und die Ausarbeitung weitergehender gestalterischer Vorgaben (Gebäudeform, Gliederung, Freiräume) von der Genehmigungsbehörde in eine nachgelagerte Planung (Areal- und/oder Quartierplanung) verwiesen wurde. Dies umso mehr, als gerade mit der verlangten Arealplanung das aufgrund der exponierten Lage zweifellos vorhandene landschaftliche Optimierungspotential besser ausgeschöpft und damit auch Art. 73 Abs. 1 KRG besser nachgelebt werden kann. Zudem kann damit auch die von der Regierung angeregte bessere Anbindung an den heutigen Siedlungsrand im … erreicht werden. h) Dass die Bauzonenerweiterung in einem gewichtigen öffentlichen Interesse liegt, wurde bereits mehrfach dargelegt. Daran erinnert sei, dass die Zahl der Hotelbetten innerhalb der letzten 10 Jahre um 750 zurückgegangen ist und 16 Hotels und Pensionen hauptsächlich zu Zweitwohnungen umfunktioniert wurden. Neu eröffnet wurde demgegenüber lediglich ein Hotel mit rund 50 Betten. Entsprechend sanken die Logiernächtezahlen innerhalb einer Dekade um über 20%, von ca. 610'000 auf 480'000 Übernachtungen. Diesem Trend soll mit der vorgesehenen Schaffung von rund 450 zusätzlichen Hotelbetten entgegengewirkt werden. Denn bereits bei einer durchschnittlichen Belegung von 130 Tagen pro Jahr (traditionelle Hotellerie) könnten damit wenigstens 60'000 zusätzliche Hotel-Logiernächte [gemäss Planungsbericht gar 100’000] generiert werden. Zudem könnten dadurch ca. 50 - 60 neue Arbeitsplätze angeboten werden. Abgesehen von der angestrebten Trendumkehr bei den Logiernächten wird das geplante Wellnesshotel einen grossen Beitrag zur nachhaltigen Belebung der lokalen und regionalen Tourismus- und Volkswirtschaft leisten; dies deshalb, weil in den Zuliefer- und Dienstleistungsbetrieben bestehende Arbeitsplätze erhalten, sowie allenfalls gar neue geschaffen werden können. Der Einwand der Rekurrenten, die Erstellung eines neuen Vierstern-Wellnessresorts fördere möglicherweise das Hotelsterben, vermag das grosse öffentliche Interesse an der Einzonung nicht zu schmälern. Derzeit gibt es im Übrigen in der Gemeinde 2 Fünfstern-, 9 Vierstern-, 17 Dreistern-, 6 Zweistern- und ein Einsternhotel sowie 14 weitere Hotels im günstigeren Preissegment. Eine Konkurrenzierung durch das neue Resort findet entsprechend höchstens im obersten Preissegment statt, wo seitens der Gäste hohe Ansprüche an die Hotels gestellt werden. Im Übrigen ist notorisch, dass Konkurrenz gerade in diesem Segment erwünscht ist und das Geschäft belebt. Im vorliegenden Verfahren keine Rolle spielen die von den Rekurrenten 1 angeregten „flankierenden Massnahmen“ für die übrige Hotellerie. Allfällige künftige Umzonungen der bestehenden Hotels in Hotelzonen werden mit der vorliegenden Ortsplanungsrevision nämlich nicht ausgeschlossen. Sodann kann der aktuelle Verzicht darauf auch nicht zur Unzulässigkeit der Ausscheidung einer Hotelzone im Gebiet … führen. Bekräftigend bleibt noch anzumerken, dass die streitige Einzonung eben nicht nur im Interesse des privaten Investors, sondern vielmehr in einem gewichtigen Interesse eines weit bekannten Tourismusortes und der Region Schanfigg liegt, was sich letztlich auch ohne weiteres aus dem RIP2000 und den mit ihm verfolgten Zielen ableiten lässt. i) Die Regierung hat das touristische und volkswirtschaftliche Interesse an der Einzonung gewichtiger eingestuft, als die von den Rekurrenten ins Zentrum ihrer Überlegungen gestellten wichtigen Interessen des Landschafts- und Naturschutzes. Dabei hat sie nicht verkannt, dass der neu eingezonte Bereich aus landschafts- und naturschützerischer Sicht wertvoll und empfindlich ist und dass die Anforderungen an eine Neueinzonung im fraglichen Bereich entsprechend hoch anzusetzen sind. Dem anerkannten Schutzbedürfnis nach möglichst grosser Schonung der Landschaft in der bis anhin noch unüberbauten Geländerkammer oberhalb des den heutigen Siedlungsrand bildenden Hotels … hat sie - nachdem der Landbedarf für das der Neueinzonung zugrunde liegende Projekt gegenüber der Vorprüfungsvorlage massiv reduziert (von ehemals 6 auf nur mehr 2,1 ha Land) werden konnte - mit verschiedenen verbindlichen Auflagen im Genehmigungsentscheid Rechnung getragen und verlangt, dass die Gemeinde (zusätzlich oder anstelle des ohnehin vorgesehenen Quartierplanes) einen Arealplan gemäss Art. 46 KRG zu erlassen habe. Mit diesem sei aus Rücksicht auf die exponierte Lage des vorgesehenen Baustandorts und zur Minimierung der landschaftlichen Beeinträchtigungen durch die grossvolumigen Baukuben mittels geeigneter organisatorischer Vorkehren (Architekturwettbewerb; Beizug von kompetenten Fachpersonen) sicherzustellen, dass die zu errichtenden Gebäude hohen gestalterischen und architektonischen Ansprüchen genügen würden (Ziff. 1.1.a). Ebenso sei im Interesse einer möglichst geringen landschaftlichen Beeinträchtigung eine landschaftsverträgliche Angliederung der geplanten Bauten an die bestehende Siedlungsstruktur des … anzustreben (Ziff. 1.1. b). Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass im Zuge der in die Folgeplanungen verwiesenen detaillierten Vorkehren (andere räumliche Anordnung für das Personalhaus mit einer besseren Angliederung an den heutigen Siedlungsrand) eine landschaftsverträgliche Bebauung des landschaftlich zweifellos sensiblen Bereichs trotz exponierter Lage erreicht werden kann, weshalb es sich aus Sicht des Landschaftsschutzes vertreten lässt, wenn sie von einer Nichtgenehmigung der Vorlage abgesehen hat. Zu prüfen bleibt damit noch, ob der Einzonung überwiegende Interessen des Naturschutzes entgegenstehen. 7. a) Im angefochtenen Genehmigungsentscheid hat sich die Vorinstanz sodann auch ausführlich mit der Schutzwürdigkeit des Flachmoors von regionaler Bedeutung „Riedboden“ (FM-14523) auseinandergesetzt und dargelegt, in welchen Punkten die gemeindliche Vorlage noch nicht zu befriedigen vermöge. Mit Blick auf die anzustrebende Reduktion der Projektauswirkungen auf das nördlich gelegene Flachmoor bemängelte sie insbesondere den gemeindlichen Verzicht auf Festlegung eines Gebüschgürtels zur Vermeidung von negativen Einwirkungen auf das Moor im GGP, die Linienführung der Erschliessungsstrasse im GEP sowie den damit in direktem Zusammenhang liegenden Standort für das Personalhaus. Zwecks weitgehender Schonung des Moors erteilte sie der Gemeinde in Ziff. 1.1. c) und d) des Genehmigungsbeschlusses verbindliche Anweisungen, wie diese Mängel - anstelle einer Nichtgenehmigung - im Rahmen der nachfolgenden Arealplanung zu beheben und entsprechend die negativen Projektauswirkungen zu minimieren seien. Seitens der Rekurrenten wird die Begründetheit dieser Anweisungen durchaus anerkannt. Sie stellen sich aber auf den Standpunkt, dass unabhängig dieser Anweisungen die Neueinzonung aus Gründen des Naturschutzes gar nicht oder zumindest nicht so genehmigt werden dürfe. Dies deshalb, weil wesentliche Aspekte (so z.B. die Verschattung des oberhalb liegenden Flachmoors Riedboden, die Auswirkungen der vom Resort ausgehenden Lichtimmissionen auf die Fauna im Flachmoor sowie die Zerstörung des talseitigen schmalen Moorausläufers „Kleinseggenried“ durch den Bau der geplanten Erschliessungsstrasse) gar nicht oder zumindest unzureichend geprüft und entsprechend auch der erforderliche weitergehende Schutz ungenügend festgelegt worden seien. Ihnen kann teilweise gefolgt werden. b) Beim Flachmoor „Riedboden“ sowie dem unterhalb gelegenen Ausläufer „Kleinseggenried“ handelt es sich um schützenswerte Biotope (Art. 18 Abs. 1bis NHG, Art. 14 Abs. 3 NHV) von lokaler Bedeutung. Dabei ergibt sich die Schutzwürdigkeit des talseitigen schmalen Moorausläufers „Kleinseggenried“ sowohl durch den Vegetationstyp als auch durch das Vorkommen geschützter Arten (Art. 14 Abs. 3 lit. a und b NHV). Angesichts ihrer lokalen Bedeutung sind beide Biotope einer Güterabwägung zugänglich, und dies selbst dann, wenn der schmale Moorausläufer als Teil des Flachmoors „Riedboden“ betrachtet werden müsste (Art. 18b Abs. 1 NHG, Art. 14 Abs. 6 NHV). Das bedeutet letztlich, dass der erforderliche Schutz mittels baulicher Massnahmen und planerischer Vorkehren (insbesondere durch die Ausscheidung von ökologisch ausreichenden Pufferzonen) gewährleistet werden kann (Art. 14 Abs. 2 lit. d NHV), und dass selbst technische Eingriffe, welche zu einer Beeinträchtigung der Biotope führen können, unter bestimmten Voraussetzungen (Art. 14 Abs. 6 NHV: standortgebunden, überwiegendes Bedürfnis) zulässig sind. Gemäss Abs. 7 dieser Bestimmung muss jedoch, wer einen Eingriff in ein solches Biotop vornimmt oder verursacht, zu bestmöglichen Schutz-, Wiederherstellungs- oder ansonsten angemessenen Ersatzmassnahmen verpflichtet werden. c) Mit Blick auf die geklagten Projektauswirkungen (Verschattung, Zerstörung, Lichtimmissionen) und den erforderlichen Schutz der beiden erwähnten Moorflächen lassen sich aufgrund der Ergebnisse der im vorliegenden Verfahren eingeholten zusätzlichen Gutachten … und … und der Erkenntnisse am Augenschein folgende Schlüsse ziehen, denen im Rahmen der Folgeplanung Rechnung zu tragen sein wird: Unter dem Aspekt des Schattenwurfs hat sich selbst unter Zugrundelegung der höchstmöglichen Baukuben ergeben, dass die räumliche und zeitliche Abdeckung der Beschattung des Flachmoors „Riedboden“ aufgrund der erarbeiteten „Sonnenstudie“ insgesamt als gering eingestuft und eine Gefährdung des naturschützerischen Wertes des Moors als höchstens leicht qualifiziert werden muss. Der Gutachter gelangte insbesondere zum Schluss, dass die künftige Entwicklung des mittels Renaturierungs- und Revitalisierungsmassnahmen aufgewerteten Moors als Gesamtökosystem durch die Nähe des Hotelbaus und Betriebs desselben dann nicht wesentlich behindert werde, wenn die vom Büro … im Bericht vom 2. Dezember 2004 vorgeschlagenen Störungspufferzonen eingehalten würden und mit flankierenden baulichen Massnahmen (Bepflanzung entlang der Abgrenzung Störungspufferzone - Bauzone; Katzenzaun) dafür gesorgt werde, dass Mensch und Haustier wirkungsvoll vom Betreten des Moors abgehalten werden könnten. Sicherzustellen sei auch, dass Lärm- und Staubimmissionen auch während der Bauphase weitgehend vom Moor ferngehalten würden. Hinsichtlich der Auswirkungen der vom geplanten Wellnesshotel künftig ausgehenden Lichtimmissionen wird im Gutachten festgehalten, dass eine Quantifizierung der Auswirkungen der Hotelbeleuchtung auf die Insektenfauna in der Umgebung derzeit nicht möglich sei. Fest stehe aber, dass sich deren Auswirkungen je nach Ausgestaltung der Beleuchtung mittels Auflagen im Arealplan- bzw. allenfalls auch im Baubewilligungsverfahren (Lichtdurchlässigkeit der Fenster in dem dem Moor zugewandten Bereich; Strahlungswinkel der Aussenbeleuchtung; Lichtfrequenz) erheblich vermindern liessen. Hinsichtlich der Auswirkungen des Schattenwurfs auf den talseits gelegenen schmalen Moorausläufer „Kleinseggenried“ kam der Gutachter zum Schluss, dass die Beschattung zu einer mittleren oder gar starken Beeinträchtigung der Tier- und Pflanzenpopulationen führen werde. Aufgrund der bereits beschlossenen Renaturierungs- bzw. Revitalisierungsmassnahmen (als Ersatzmassnahmen Golfplatz „…“ sowie Beschneiungsanlagen für das Skigebiet) für das oberhalb gelegene Flachmoor „Riedboden“ und der dabei vorgesehenen Stauung des bis anhin in das „Kleinseggenried“ abfliessenden Wassers werde der schmale Moorausläufer so oder anders austrocknen. Halte man sich sodann vor Augen, dass das „Kleinseggenried“ aufgrund seiner geringen Ausdehnung ohnehin viel weniger wert sei, rechtfertige es sich, das Interesse an dessen grundsätzlicher Erhaltung dem Interesse an der Realisierung des Wellnessprojektes hintanzustellen. Im Lichte dieser gutachterlichen Erkenntnisse zeigt sich, dass sich die streitige Einzonung unter dem Aspekt „Schattenwurf“ und Lichtimmissionen durchaus vertreten lässt. Der naturschützerische Wert dieser Flächen wird aufgrund der geschilderten projektbezogenen Auswirkungen nicht relevant geschmälert, der gebotene Schutz lässt sich ohne weiteres mit baulichen und planerischen Massnahmen sicherstellen. d) Hinsichtlich der erforderlichen Ausscheidung ökologisch ausreichender Störungspufferzonen zum Schutz der Moorflächen zeigt es sich, dass im Rahmen der Folgeplanung - wie bereits die Regierung im Genehmigungsentscheid angeordnet hat - auf die vom Büro … vorgeschlagenen Störungspufferzonen (vgl. Pufferzonenplan „Moorgebiet … - Ausscheidung ökologisch ausreichender Pufferzonen“, …/ANU, 1:1'000, vom 2. Dezember 2004) abzustellen ist. Die darin enthaltenen planerischen Vorgaben haben konkrete Auswirkungen sowohl auf die im GEP festgelegte Linienführung der erforderlichen Erschliessungsstrasse als auch auf die künftige Situierung des im Gebiet vorgesehenen Personalhauses. Zwecks Sicherstellung einer möglichst weitgehenden Schonung des Flachmoors „Riedboden“ ist - unbesehen der bereits angeordneten Ersatzmassnahmen - in Verschärfung der von der Vorinstanz in Ziff. 1.1. c. gemachten Anweisung zwingend eine Linienführung für die erforderliche Erschliessungsstrasse vorzusehen, welche zum einen vollständig ausserhalb der vom Büro … festgelegten Störungspufferzone für das Moor Riedboden (Objekt FM-14523) sowie zum andern vollständig ausserhalb der unteren zwei Drittel des „Kleinseggenrieds“ (vorgelagerte „Moorfläche eigene Erhebung“ gemäss Pufferzonenplan) verläuft. Zudem werden unter Beizug der bereits im Genehmigungsentscheid vorgesehenen Umweltbaubegleitung die Maximalkoten für die Strassenachse so festzulegen sein, dass aufgrund der Niveauunterschiede zwischen Strassenoberfläche und Pufferzone ein direktes Begehen des Flachmoors „Riedboden“ und der unteren zwei Drittel der vorerwähnten „Moorfläche eigene Erhebung“ bzw. deren Umfelder ab der Erschliessungsstrasse verunmöglicht bzw. stark erschwert wird. Die mit dieser Linienführung faktisch einhergehende Beeinträchtigung des oberen Drittels des „Kleinseggenrieds“ wird durch die mittels Renaturierungs- und Revitalisierungsmassnahmen angestrebte Aufwertung des oberhalb gelegenen Flachmoores „Riedboden“ mehr als aufgewogen, zumal in den unteren zwei Dritteln des Ausläufers aufgrund dessen anerkannten Schutzwürdigkeit keine Bauten erstellt werden dürfen. e) Wie seitens der Parteien zutreffend erkannt worden ist, wird aufgrund der baulichen Vorkehren für die Erschliessungstrasse auf jeden Fall im oberen Drittel des „Kleinseggenrieds“ ein Teil des talseits gelegenen schmalen Moorausläufers zerstört, weshalb zwingend Ersatzmassnahmen zu treffen sind (Art. 14 NHV). Die Regierung hat diesbezüglich das von der Gemeinde vorgesehene Vorgehen (Koordination von geeigneten Ersatzmassnahmen in Absprache mit dem ANU mit den bereits verfügten golfplatzbedingten Revitalsierungs- und Renaturierungsmassnahmen) unterstützt und ergänzend verlangt, dass die Gemeinde - weil im gleichen Gebiet auch noch weitere NHG-Ersatzmassnahmen anstehend seien (Erweiterung Golfplatz von 9 auf 18-Löcher; Weiterausbau der Beschneiungsanlagen) - in organisatorischer Hinsicht die Federführung für die Projektierung und Umsetzung aller verfügten Massnahmen zu übernehmen habe. Die entsprechende Anweisung hat sie in Ziff. 1.1. d des Genehmigungsbeschlusses aufgenommen. Zusammen mit den von der Regierung bereits in der streitigen Planung verlangten Massnahmen (Bepflanzung der Böschung zwischen Bauzonengrenze und Moränenhügel nach Anweisung der noch einzusetzenden Umweltbegleitung, Festlegung eines Gebüschgürtels im Arealplan, Standortoptimierung für das Personalhaus) sind die Belange des Naturschutzes resp. Moorschutzes durch das Projekt hinreichend gewahrt. Die Einzonung lässt sich entsprechend auch aus dieser Sicht betrachtet, ohne weiteres vertreten. f) Soweit die Rekurrenten im vorliegenden Verfahren erneut die Einhaltung eines Gewässerabstandes vom Genderbach von 20 m verlangen, kann ihnen derzeit nicht geholfen werden. Das fachkundige ANU hat bereits in seiner im vorinstanzlichen Verfahren vorgebrachten Stellungnahme ausgeführt, dass ein Gewässerabstand von 10 m wünschbar sei, sofern der Genderbach als offenes Gerinne bestehen bleibe. Ein Abstand von 20 m sei hingegen dann nötig, wenn der Bach eingedolt werde. Darauf ist abzustellen. Hält man sich nun vor Augen, dass im Zuge der anstehenden Folgeplanungen der Standort des Personalhauses - wie oben erwähnt - ohnehin noch einmal überprüft werden muss, wird die Gemeinde die Frage des Gewässerabstandes noch einmal zu überprüfen haben, wobei sie davon auszugehen haben wird, dass 10 m Gewässerabstand nicht unterschritten werden dürfen. 8. Die Genehmigung der Einzonung der fraglichen Flächen im … lässt sich angesichts der von der Vorinstanz im Genehmigungsbeschluss gemachten Vorgaben und Auflagen, aufgrund derer die Gemeinde im Rahmen einer noch durchzuführenden Arealplanung den im Genehmigungsbeschluss formulierten Grundanforderungen an die weitere Projektentwicklung Rechnung zu tragen haben wird, nicht beanstanden. Was die Rekurrenten ansonsten noch gegen die Einzonung vorbringen, vermag nicht zu überzeugen. Das mit der Einzonung angestrebte Projekt „Wellnesshotel“ stellt eine grosse Chance für die Gemeinde und die Region dar. Angesichts dessen grosser volkswirtschaftlicher, touristischer und regionalpolitischer Bedeutung liegt die Einzonung im öffentlichen Interesse. Dagegen vermögen die von den Rekurrenten vorgebrachten öffentlichen Interessen (Landschaftsschutz, Naturschutz/Moorschutz, raumplanerische Vorgaben) insgesamt betrachtet nicht aufzukommen. Im Interesse des Moorschutzes erachtet es das Gericht jedoch - wie oben ausgeführt - als zwingend, dass für die geplante Erschliessungstrasse eine Linienführung vorgesehen wird, welche zum einen vollständig ausserhalb der vom Büro … festgelegten Störungspufferzone für das Moor Riedboden (Objekt FM-14523) sowie zum andern vollständig ausserhalb der unteren zwei Drittel der dem Objekt FM-14523 vorgelagerten „Moorfläche eigene Erhebung“ gemäss Pufferzonenplan „Moorgebiet … - Ausscheidung ökologisch ausreichender Pufferzonen“, …/ANU, 1:1'000, vom 2. Dezember 2004, verläuft. Ferner werden unter Beizug der Umweltbaubegleitung die Maximalkoten für die Strassenachse so festzulegen sein, dass aufgrund der Niveauunterschiede zwischen Strassenoberfläche und Pufferzone ein direktes Begehen des Flachmoors Riedboden und der unteren zwei Drittel der erwähnten „Moorfläche eigene Erhebung“ bzw. deren Umfelder ab der Erschliessungsstrasse verunmöglicht bzw. stark erschwert wird. Die von der Regierung in Ziff. 1.1 lit. c) Abs. 1 des Genehmigungsbeschlusses formulierte Auflage ist in diesem Sinne zu korrigieren. Im Lichte des Dargelegten sind die Rekurse daher teilweise gutzuheissen. Absatz 1 der in Ziff. 1.1 lit. c des regierungsrätlichen Genehmigungsbeschlusses vom 21. November 2006 (Protokoll Nr. 1285) verfügten Auflage ist aufzuheben und, wie eben ausgeführt, neu zu formulieren. Ziff. 2. und 3. (Kostenverlegung und aussergerichtliche Entschädigung) der angefochtenen regierungsrätlichen Beschwerdeentscheide (Protokoll Nrn. 1286 und 1287) sind somit aufzuheben und die Angelegenheit an die Regierung zu neuem Entscheid im Kosten- und Entschädigungspunkt zurückzuweisen. Im Übrigen sind die Rekurse jedoch abzuweisen. 9. a) Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zu einem Viertel zulasten der Rekursgegnerin 2 und zu je einem Viertel zulasten der Rekurrenten 1–3. Die Rekurrenten 1 und 3 haften für ihren jeweiligen Viertel untereinander solidarisch (Art. 74 f. VGG). b) Die im vorliegenden Verfahren entstandenen Gutachterkosten werden den Parteien im selben Verhältnis überbunden. Für das Ansinnen der Rekurrenten, die Gutachterkosten vollumfänglich der Rekursgegnerin 2 aufzuerlegen, besteht - bereits aufgrund der entsprechenden, von den Rekurrenten selbst gestellten Beweisanträge - weder Raum noch Anlass. Das Honorar der Sachverständigen wird vom Gericht festgesetzt (Art. 74 Abs. 2 VGG). Dabei geben die von der Firma … in Rechnung gestellten Kosten in der Höhe von Fr. 11'560.55 (inkl. MWST) zu keinen Bemerkungen Anlass. Hingegen erachtet das Gericht die vom Experten … in Rechnung gestellten Kosten von Fr. 11'777.75 (inkl. MWST) als weit überhöht und insofern als nicht gerechtfertigt. Dies bereits deshalb, weil sich das erste von ihm erstellte Gutachten als offensichtlich unbrauchbar herausgestellt hat. Dies führte dazu, dass ein zweites Gutachten in Auftrag gegeben werden musste, welches mangels korrekter Auftragserfüllung noch weitere Nachbesserungen erforderte. Aufgrund des Dargelegten ist die Rechnung des Experten … gestützt auf Art. 74 Abs. 2 VGG angemessen zu reduzieren und ermessensweise neu festzulegen. Dabei erscheint ein Betrag von Fr. 8'000.- - (inkl. MWST) der Schwierigkeit und dem Umfang der erforderlichen und notwendigen Arbeiten angemessen. c) Entsprechend dem Ausgang des Rekursverfahrens hat die Gemeinde ... den Rekurrenten 1-3 eine reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen, wobei bei deren Bemessung zu berücksichtigen ist, dass einzig die Rekurrenten 3 eine Honorarnote einreichen liessen.Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Rekurse R 06 107-109 werden teilweise gutgeheissen. Absatz 1 der in Ziff. 1.1 lit. c) des regierungsrätlichen Genehmigungsbeschlusses vom 21. November 2006 (Protokoll Nr. 1285) verfügten Auflage wird aufgehoben und wie folgt neu formuliert: „Im Interesse des Moorschutzes ist für die geplante Erschliessungstrasse eine Linienführung vorzusehen, die zum einen vollständig ausserhalb der vom Büro … festgelegten Störungspufferzone für das Moor Riedboden (Objekt FM-14523) sowie zum andern vollständig ausserhalb der unteren zwei Drittel der dem Objekt FM-14523 vorgelagerten „Moorfläche eigene Erhebung“ gemäss Pufferzonenplan „Moorgebiet … - Ausscheidung ökologisch ausreichender Pufferzonen“, …/ANU, 1:1'000, vom 2. Dezember 2004, verläuft. Unter Beizug der Umweltbaubegleitung sind Maximalkoten für die Strassenachse so festzulegen, dass aufgrund der Niveauunterschiede zwischen Strassenoberfläche und Pufferzone ein direktes Begehen des Flachmoors Riedboden und der unteren zwei Drittel der vorerwähnten „Moorfläche eigene Erhebung“ bzw. deren Umfelder ab der Erschliessungsstrasse verunmöglicht bzw. stark erschwert wird.“ Im Übrigen werden die Rekurse abgewiesen. 2. Ziff. 2. und 3. (Kostenverlegung und aussergerichtliche Entschädigung) der regierungsrätlichen Beschwerdeentscheide (Protokoll Nrn. 1286 und 1287) werden aufgehoben und die Angelegenheit an die Regierung zu neuem Entscheid im Kosten- und Entschädigungspunkt zurückgewiesen. 3. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 12'000.-- - den Kanzleiauslagen von Fr. 941.-- - und den Gutachterkosten - … - … Fr. Fr. 11'560.55 8'000.-- zusammen Fr. 32'501.55 gehen zu einem Viertel zulasten der Gemeinde ... sowie zu je einem Viertel zulasten der Rekurrenten 1, 2 und 3. Rekurrenten 1 und 3 haften für ihren jeweiligen Viertel untereinander solidarisch. Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 4. Die Gemeinde ... hat den Rekurrenten 1 sowie dem Rekurrenten 2 eine reduzierte Parteientschädigung von je Fr. 3'000.-- (inkl. MWST) und den Rekurrenten 3 eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 3'200.-- (inkl. MWST) zu bezahlen. Dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde noch hängig.