R 04 83 4. Kammer URTEIL vom 22. Februar 2005 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Ortsplanungsrevison (Änderung Genehmigungsvorbehalt) 1. a) Im Jahre 1993 stimmte der Souverän der … einer Revision des örtlichen Baugesetzes und Zonenplans zu. Davon miterfasst war eine Umzonung des Teilgebiets „...“ (…; Perimetergebiet 55'560 m 2; Zonen-Ordnung G4; bei Vorliegen eines Gesamtüberbauungsplans [GÜP] sogar G5, d.h. intensivere Nutzung möglich). Im Genehmigungsentscheid der Regierung von 1994 wurde festgehalten, dass die angestrebte Erneuerung und Verdichtung (Einordnung ins … Verkehrskonzept, … Gestaltung, Grün- und Aussenflächen, Nutzungsvielfalt usw.) im revidierten Baugesetz (Grundordnung mit Volksabstimmung) selbst für die betreffenden Grundeigentümer verbindlich geregelt und enthalten sein müsste. In diesem Sinne wurde die Genehmigung für das Teilgebiet „...“ sistiert, mit der Anweisung an die …, das Baugesetz bei nächster Gelegenheit mit einer gesetzlichen Basis für den Erlass eines Generellen Gestaltungsplans (GGP) nach KRG zu ergänzen. b) Im Herbst 1998 legte die … der Regierung einen in der Zwischenzeit erarbeiteten Teilzonenplan (GÜP ... G5; samt Strukturplan, Vorschriften, Erläuterungsbericht, Modellfotos sowie Verkehrsstudie [zwei Varianten]) zur Genehmigung vor. c) Im Dezember 1998 erwarb … die auf der nördlichen Bachbettseite der … (Adresse: … Haus Nr. 35) befindliche Parzelle Nr. 9077, die zuvor von der Stammparz. Nr. 1453 abparzelliert wurde und auf der heute sein Wohnhaus steht. d) Im Genehmigungsentscheid der Regierung vom Mai 1999 wurde zuerst klargestellt, dass der eingereichte GÜP noch keine genügende Grundlage im Sinne des verlangten GGP darstelle. Umgekehrt bestünden seit längerer Zeit offenkundig baureife Grossprojekte im Gebiet ..., weshalb die bisher sistierte Umzonungsvorlage mit entsprechenden Auflagen und Vorbehalten nun trotzdem genehmigt werde. In diesem Sinne beschloss sie im Dispositiv unter Ziff. 1 lit. e), dass gegenüber der … vorläufig ein Freihaltebereich angeordnet werde, der nicht durch neue Hochbauten überbaut werden dürfe. Der Freihaltebereich umfasse die Fläche der Grünbereiche Gb 1 und Gb 2 laut Strukturplan vom 1998 zum Entwurf GÜP … G5. Im erwähnten Plan wurde der einzuhaltende Freihalteabstand zum südlichen Bachbettrand der … mit 5 Metern (GB 1) bzw. mit 15 Metern (Gb 2) eingezeichnet. e) Im Dezember 2003 wurde der Quartierplan … (Perimeter QP1 gemäss GÜP ... G5) öffentlich aufgelegt, wogegen … im Januar 2004 bei der … innert Frist Einsprache erhob. Er störte sich insbesondere daran, dass im QP … eine Abstandsreduktion der Gb 2 vom Bachbettrand der … von 15 auf neu 10 m geplant war, da er dadurch wertvermindernde Beeinträchtigungen für sein auf der gegenüberliegenden Bachseite gelegenes Grundstück (Parz. 9077) befürchtete. f) Im Mai 2004 beschloss der …, die Gewässerabstandslinien zur … im Bereich GÜP ... G5 neu zu definieren. Im bisherigen Gb 1 sollte ein absolutes Bauverbot gelten, während der Gb 2 (ab Oberkant-Wuhrmauer …) um 5 auf neu 10 m verkürzt werden sollte. Beide Grünstreifen sollten als naturnahe Wiese mit einheimischen Sträuchern bepflanzt werden. Zur Abstandsreduktion im Gb 2 wurde angeführt, dass ein generelles Bauverbot im Abstand von 15 m zur … nicht mit der bestehenden Überbauungssituation übereinstimmen würde, da mehrere Häuser bereits früher innerhalb dieser Bauzone erstellt worden seien bzw. teilweise darin hineinragen würden. Um diesem Umstand Rechnung zu tragen, wurde daher die Regel aufgestellt, dass ein stirnseitiges Eindringen von Neubauten in den Gb 2 gestattet sein sollte, sofern gleichzeitig die dort beanspruchte Fläche (um das Dreifache) andernorts im Plangebiet wieder mittels Freihalteflächen kompensiert würde. Der betreffende Beschluss wurde sodann dem kantonalen Amt für Raumplanung (ARP) mitgeteilt, das denselben offensichtlich als Antrag der … auf Änderung der Auflagen laut Regierungsbeschluss vom Mai 1999 betreffend Freihalteflächen im Teilgebiet ... G5 (basierend auf dem Plan vom 8. April 2004, Gewässerabstandslinien …, neue Linie Gb 2 mit Ersatzflächen im Massstab 1:1000) an die Regierung weiterleitete. g) Mit Entscheid vom 6./8. Juli 2004 hielt die Regierung fest, dass sie die Freihalteflächen im Sinne der Planvorgaben vom April 2004 akzeptiere. Gleichzeitig wies sie die … an, die ausgeschiedenen Freiräume entlang der südlichen OK-Wuhrmauer (Gewässerabstand zur …) anlässlich der laufenden Ortsplanungsrevision (voraussichtlicher Abschlusstermin mit Volksabstimmung im Jahr 2006) auf Stufe Grundordnung (im Baugesetz bzw. in einem GGP) noch festzulegen. Gestützt auf die eidgenössische Wasserbauverordnung stehe einer Anpassung der im Mai 1999 „vorläufig“ und damit eben nur provisorisch festgelegten Freihaltezonen im Uferbereich aufgrund der neu gewonnenen Erkenntnisse aus städtebaulicher Sicht (optimierte Ausnutzung bzw. erhöhte Wohnqualität für Gesamtareal) ebenfalls nichts entgegen. 2. Dagegen erhob … am 3. September 2004 frist- und formgerecht Rekurs beim Verwaltungsgericht mit den Anträgen um kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Entscheids vom Juli 2004 und demnach sinngemäss um Bestätigung und Weitergeltung des früheren Genehmigungsentscheids der Regierung vom Mai 1999. Zur Begründung brachte er im Wesentlichen vor, dass der Quartierplan … dem geltenden Zonenplan widerspreche, da der im Mai 1999 festgelegte Gewässerabstand von 15 m (Gb 2) massiv verletzt würde, indem laut QP … neu Häuser bis 5 m an die … gebaut bzw. geduldet würden. Durch diese nähere Überbauungsmöglichkeit (zudem neu 6 statt 5 Geschosse erlaubt) würde sein Grundstück stark beeinträchtigt (Verlust Aussicht, schlechtere Lichtverhältnisse bzw. geringere Besonnung) und damit an Wert verlieren. Entgegen der Vorgehensweise der Regierung sei es vor allem nicht zulässig gewesen, die längst rechtskräftigen Auflagen und Anweisungen gemäss Beschluss vom Mai 1999 einfach gestützt auf einen Antrag des … zu widerrufen bzw. abzuändern, ohne vorher die angrenzenden Grundeigentümer darüber zu informieren resp. den dafür massgeblichen Plan vom April 2004 (Gewässerabstandslinien …, neue Linie Gb 2 mit Ersatzflächen) amtlich zu publizieren oder sonst wie allgemein zugänglich zu veröffentlichen. Im Übrigen laufe die strittige Änderung auch dem Entwicklungskonzept zuwider, da dort entlang der … ausdrücklich von „siedlungsgliederndem Grünzug“ (S. 24: Grünes Rückgrat in der … bzw. S. 32: In Naherholungsgebiete führender Grünzug) mit wichtigen Schutz- und Freihaltefunktionen die Rede sei, weshalb eine Schmälerung der Gb 2 auch von daher verfehlt wäre. Gestützt auf die soeben erwähnten Gründe habe er beim Kauf der Parz. 9077 im Jahr 1998 nicht damit rechnen müssen, dass die für ihn nachteilige Plankorrektur so schnell und einseitig erfolgen würde, weshalb er auch noch in seinem berechtigten Vertrauen auf die Planbeständigkeit der bisher gültigen Bauauflagen getäuscht bzw. verletzt worden sei. 3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Vorinstanz (Regierung) kostenfälliges Nichteintreten auf den Rekurs; zudem seien die betroffenen Grundeigentümer im Beizugsgebiet „Umzonung ...“ laut Teilzonenplan 1993 (heute z.B. Einfache Gesellschaft „…“ mit Rechtsanwalt … als Vertreter; zuvor Baugesellschaft „…“) zum hängigen Rekursverfahren beizuladen. Zur Begründung wurde geltend gemacht, dass im ursprünglichen Teilzonenplan aus dem Jahre 1993 – wogegen keinerlei Rechtsmittel ergriffen wurden – noch überhaupt kein Gewässerabstand vorgesehen worden sei. Das Rekursrecht gegen sämtliche späteren Genehmigungsvarianten sei damit verwirkt worden, da sich die angefochtene Planänderung von 2004 (trotz verkürzten Gewässerabstands [Gb 2] gegenüber der bloss vorläufigen Version von 1999) im Vergleich zu 1993 immer noch zugunsten des Rekurrenten auswirken würde. Mangels ersichtlichen Nachteils für den auf der gegenüberliegenden Seite der … wohnhaften Eigentümer der Parz. 9077 könne daher auf den Rekurs zum vorneherein gar nicht eingetreten werden.4. In ihrer Stellungnahme beantragte die … kostenfällige Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei. Zunächst hielt sie fest, dass die neu festgelegte Gewässerabstandslinie Gb 2 von bisher 15 auf 10 m und die unverändert gebliebene Abstandslinie Gb 1 mitunter zum Schutz vor Überschwemmungen (Hochwasserschutz) geschaffen worden sei und die mannigfachen Gewässerfunktionen (Lebens-, Vernetzungs- und Erholungsraum) im öffentlichen Interesse längerfristig garantieren sollte. Es sei daher fraglich, ob auf die Partikulärinteressen eines Einzelnen mittels Rekurses überhaupt eingetreten werden könne. Zum Antrag auf Abweisung brachte sie vor, dass es im Einzelfall bloss um die Anpassung einer 1999 statuierten Auflage (mit zudem nur vorläufiger Wirkung) und nicht um eine Zonenplanänderung mit den dafür einzuhaltenden Formvorschriften gehe. Zur Korrektur ihrer eigenen Auflage sei die Vorinstanz auch zuständig und kompetent gewesen. Der Grund für die Anpassung sei die …baulich zu einschränkende Wirkung eines 15 m breiten Grüngürtels bzw. die Unvereinbarkeit mit den gewachsenen Bebauungsmustern gewesen. Ferner sei die vorgesehene Änderung der Gb 2 nur von Vorteil für den Rekurrenten gewesen, da die Ausrichtung der Baufenster A und D im QP … so nicht längsseitig zur … erstellt würden, sondern eben nur stirnseitig (punktuell) in den Gb 2 hineinragten, was bedeutend geringere Auswirkungen für die auf der anderen … gelegenen Grundstücke nach sich zöge. Ein treuwidriges Verhalten der Behörden gegenüber dem 1998 die Parz. 9077 erwerbenden Rekurrenten sei ebenso nicht auszumachen, da der ursprüngliche Teilzonenplan von 1993 noch gar keinen Gewässerabstand beinhaltet habe und die späteren Plankorrekturen allesamt stets nur von einer vorläufigen Zwischenlösung ausgegangen seien. Schliesslich sei auch der Einwand eines Verstosses gegen das eigene …entwicklungskonzept vom April 2003 unbegründet, da in der Gb 1 ein absolutes Bauverbot aus Sicherheitsgründen statuiert worden sei und jene Freihaltezone im Teilzonenplan … G5 in jeder Hinsicht vollauf respektiert werde. In der Gb 2 sei die zusätzlich beanspruchte Fläche um das Dreifache innerhalb des Perimetergebiets selbst mit entsprechenden Ersatzflächen zu kompensieren, womit zweifelsfrei eine Verbesserung der Lebens- und Wohnqualität für die dereinst dort wohnhaften Personen erzielt werden könnte. Aus all diesen Gründen rechtfertige es sich deshalb, den Genehmigungsentscheid der Regierung zu bestätigen und den dagegen erhobenen Rekurs vollumfänglich abzuweisen. 5. In ihrer Stellungnahme beantragte die potentielle Bauherrin (Einfache Gesellschaft „…“; Eigentümerin Parz. 1701; QP 1) Nichteintreten auf den Rekurs; evtl. Abweisung desselben; mit Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. 7.6% MwSt) zulasten des Rekurrenten. In Ergänzung zu den bereits von der Regierung und der … angeführten Argumenten wies die Bauherrin ihrerseits noch speziell daraufhin, dass dem bemängelten Freihaltebereich (Gb 2) keine Schutzfunktion für die auf der gegenüberliegenden Seite wohnhaften Nachbarn zukomme, weshalb die Grundeigentümer auf der nördlichen … – wozu auch der Rekurrent zähle – vorab gar nicht zur Rekurserhebung legitimiert sein könnten. Zudem verhalte sich der Eigentümer der Parz. 9077 rechtsmissbräuchlich, da er sein eigenes Gründstück mit 6 Geschossen und 21 m Gebäudehöhe „ohne Freihaltebereich“ überbauen könnte, im Gegenzug jedoch die im Areal … geplante (kleiner dimensionierte) Überbauung mit bloss 5 Geschossen plus Attikawohnung und nur 15 m Gebäudehöhe bekämpfe bzw. verbieten lassen möchte. Von Bedeutung sei ferner, dass schon das (geltende) … Baugesetz die Möglichkeit vorsehe, den Gewässerabstand durch Baulinien festzulegen, ohne dass es dafür einer Änderung der Grundordnung (Revision Baugesetz bzw. Erlass GGP) bedurft hätte. 6. Die weiteren Beigeladenen beteiligten sich nicht am Verfahren. 7. Ein zweiter Schriftenwechsel brachte für das Gericht keine wesentlichen neuen Gesichtspunkte, vertieften und erhärteten die Parteien bzw. Beigeladenen darin zur Hauptsache doch einzig nochmals ihre gegensätzlichen Standpunkte. Darauf wird, sofern notwendig, in den folgenden Erwägungen eingegangen.Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Formell gilt es vorab die Eintretensfrage zu klären. Nach Art. 52 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) ist zur Erhebung eines Rekurses berechtigt, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung geltend macht. Vorliegend ist dazu erstellt, dass der Rekurrent als Eigentümer und Nachbar der unmittelbar auf der Nordseite der … gelegenen Parz. Nr. 9077 wegen seiner besonderen räumlichen Nähe sowie der engen Beziehung (denkbare Auswirkungen auf bzw. Beeinträchtigungen für seine Wohnliegenschaft) zur geplanten Gesamtüberbauung im Gebiet „...“ auf der Südseite der … offensichtlich mehr als Dritte vom Genehmigungsentscheid der Vorinstanz betreffend „Reduktion Freihalteflächen [im Grünbereich; Gb 2] entlang des Uferbereichs“ berührt ist (vgl. neu zur erweiterten Rekurslegitimation PVG 2003 Nr. 34; VGU R 04 19 E. 1). Auf den Rekurs ist daher einzutreten. 2. a) Gemäss Art. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) sorgen die Gemeinden [bzw. Städte] und der Kanton gemeinsam für die Planung und Erfüllung der Aufgaben laut KRG. Nach Art. 3 KRG haben sie dabei die schutzwürdigen öffentlichen und privaten Interessen in bestmöglicher Weise zu wahren und gegeneinander abzuwägen (Abs. 1). Stehen mehrere Mittel zur Verfügung, um den Planungszweck zu erreichen, so ist jenes zu wählen, das in seiner gesamten Auswirkung die Betroffenen am wenigstens belastet (Abs. 2). Nach Art. 37 Abs. 3 KRG bedürfen die Baugesetze, die Zonenpläne, die Generellen Gestaltungspläne (GGP) und Generellen Erschliessungspläne (GEP) wie auch deren Änderungen alle der Genehmigung durch die Regierung, wobei sie erst mit dieser Genehmigung in Kraft treten (konstitutive Wirkung). Die Regierung erteilt die Genehmigung nur, wenn keine gesetzlichen Vorschriften verletzt und die öffentlichen Interessen im Rahmen des pflichtgemässen Ermessens wahrgenommen worden sind. Namentlich gestützt auf die letztgenannte Vorschrift erteilte die Regierung mit Beschluss vom 25. Mai 1999 (RB Prot.- Nr. 962) sodann auch den an sich schon am 26. September 1993 vom … Stimmvolk angenommenen und seither sistierten Art. 51 Abs. 3 und 4 des … Baugesetzes (BG) samt zugehörigem Teilzonenplan (neu seit 1998 GÜP „...“ G5) die benötige Genehmigung, indes nur mit gewissen Vorbehalten, Anordnungen und Anweisungen. Hinsichtlich der hier allein interessierenden „Grenzabstandsverletzung im Uferbereich“ wurde im Beschlussdispositiv in Ziff. 1. lit. e) zunächst was folgt bestimmt: „Gegenüber der … wird vorläufig ein Freihaltebereich angeordnet, der nicht durch neue Hochbauten überbaut werden darf. Der Freihaltebereich umfasst dabei die Uferzonen/Grünbereiche [Gb 1 + Gb 2] laut Strukturplan vom 14.09.1998 zum Entwurf für den GÜP … G5.“ Auf entsprechenden Antrag der … vom Mai 2004 wurde der soeben erwähnte Genehmigungsvorbehalt indessen von der Regierung mit Beschluss vom 6./8. Juli 2004 (RB Prot.-Nr. 1010) im Dispositiv [Ziff. 1 + 2] noch wie folgt geändert: „Der Freihaltebereich gegenüber der … wird neu entsprechend dem Plan Gewässerabstandslinien …, Neue Linie Gb 2 mit Ersatzflächen 1:1'000 vom 8. April 2004 festgelegt. Die … wird angewiesen, den erforderlichen Freiraum entlang der Gewässer im Rahmen der laufenden Ortsplanungsrevision, d.h. auf Stufe Grundordnung, festzulegen.“ b) Ausgangspunkt für die Streitfrage, ob die Regierung zur späteren Anpassung ihrer eigenen Genehmigungsauflage betreffend Freihalteflächen [Gb 2] bzw. Reduktion Gewässerabstand überhaupt zuständig und kompetent war, muss der ursprüngliche Teilzonenplan (…) bzw. die längst rechtskräftige Revision des … Baugesetzes aus dem Jahre 1993 sein, worin noch keine Abstandsvorschriften über einen allfälligen Freihaltebereich von Hochbauten bzw. eine dereinst zu begrünende Uferschutzzone ab Oberkant-Wuhrmauer … enthalten waren. Eine solch vernünftige und ab Inkrafttreten der eidgenössischen Gewässerschutzverordnung im Jahre 1998 (Art. 29 GSchV; SR 814.201) auch gebotene Zonenausscheidung erging erstmals im Herbst 1998 durch den Erlass des GÜP ... G5 [inkl. Gb 1 + 2] durch die … bzw. später im Mai 1999 durch die nur provisorische Genehmigung dieser Lösungsvariante (Ziff. 1. lit. e) durch die Regierung. Mit der erwähnten Auflage, dass gegenüber der … vorläufig ein Freihaltebereich angeordnet werde, liess die Vorinstanz indessen gerade absichtlich offen, wie die Ausgestaltung und Form des neu geplanten Grünstreifens bzw. der neu geschaffenen Uferschutzzone definitiv aussehen sollte. Anstelle jener planerischen Zwischenlösung vom Mai 1999 trat im Juli 2004 aufgrund städtebaulich überzeugender Gründe (optimierte Raumausnutzung mit zugleich erhöhter Wohnqualität für Gesamtareal; Bereitstellung dreimal so grosser Grünersatzflächen ohne das absolute Bauverbot im Gb 1 zu berühren) bloss ein aktualisierter Genehmigungsvorbehalt (Ziff. 1 + 2), der der projektbezogen veränderten Gesamtsituation gestützt auf den eigens dafür erstellten Gewässerabstandsplan vom April 2004 besser Rechnung trug. Entgegen der Meinung des Rekurrenten kann in der Änderung bzw. Ablösung des obsolet gewordenen Genehmigungsvorbehalts 1999 durch den späteren, ebenso in die Zukunft gerichteten Genehmigungsvorbehalt 2004 (im Sinne einer vorsorglichen Koordinationsmassnahme) durch ein- und dieselbe Prüfungs- und Aufsichtsinstanz aber noch kein unzulässiger Widerruf oder dergleichen erblickt werden. Die rollende Planung bei Grossprojekten mit zeitlich ungewöhnlich langer Realisationsphase (in casu 12 Jahre) kann vielmehr stets etappenweise und in periodischen Abständen gewisse Anpassungen erforderlich machen, ohne dass deshalb ein generelles Bauverbot über das Gesamtareal erlassen oder sonst eben mit der Gesamtplanung immer wieder von Neuem begonnen werden müsste. In Anbetracht der ab 1999 raumgestalterisch nachweislich stark veränderten Entscheidungsgrundlagen war die Regierung als zuständige Genehmigungsbehörde (sowie auf ausdrücklichen Antrag der … im Einklang mit Art. 2 und 3 KRG) damit aber auch befugt, auf ihren zwischenzeitlich überholten Vorbehalt von 1999 zurückzukommen und stattdessen den eindeutig zeitgerechteren Vorbehalt von 2004 anzubringen. Dem gilt es hier umso mehr zuzustimmen, als der ursprüngliche Zustand (1993) noch gänzlich ohne Uferabstandsvorschriften auskam und erstmals im Herbst 1998 entsprechende Planvorgaben durch die … aufgestellt bzw. im Mai 1999 durch die Regierung mittels Genehmigungsvorbehalt [vorläufige Schaffung Gb 1 + Gb 2] provisorisch eingeführt wurden. Im Vergleich dazu wurde im Genehmigungsvorbehalt vom Juli 2004 nur noch eine geringfügige Korrektur vorgenommen, zumal am absoluten Bauverbot im Gb 1 (5 m Abstand zum südlichen …) unverändert festgehalten wurde. Minimiert wurde bloss der Abstand im Gb 2, wobei indes erneut ein „vorübergehend festgelegter Abstand“ (Ziff. 1 + 2) gelten sollte. Korrekterweise dürfen hier aber einzig die Bauvorgaben von 1993 und 2004 miteinander verglichen werden, woraus sich objektiv ergibt, dass allen im Norden an das Bachbett der … anstossenden Grundeigentümern durch den Vorbehalt von 2004 ein beträchtlicher Sondervorteil erwuchs, indem nämlich künftig überall nicht mehr näher als 5 Meter (Gb 1) bzw. nur noch stellenweise stirnseitig innerhalb einer Distanz von 10 Metern (Gb 2) auf der gegenüberliegenden Südseite gebaut werden darf. Die kritisierte Abänderung von 2004 beinhaltete im Gegensatz zur Lösung von 1993 eine klare Besserstellung der Anstösser, womit die Vorinstanz jederzeit (ohne vorherige Anhörung der profitierenden Anstösser) auch eine entsprechende Plankorrektur vornehmen durfte (vgl. Häfelin/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., Zürich 2002, § 16 S. 204 [Rz. 997 ff.]). Mit seinem Haupteinwand, der Genehmigungsvorbehalt 1999 (lediglich Zwischenlösung) sei für ihn günstiger gewesen, stösst der Rekurrent somit ins Leere. Aus dem genau gleichen Grund erweist sich der Nebeneinwand eines treuwidrigen oder irreführenden Verhaltens seitens der … Planungsbehörden bzw. der kantonalen Aufsichts- und Genehmigungsinstanz als unbegründet, da zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs (Parz. 9077) im Dezember 1998 noch die bisherigen Bau- und Zonenvorschriften von 1993 volle Gültigkeit hatten. Mangels konstitutiver Wirkung des erst im Mai 1999 genehmigten Vorbehalts betreffend Grünflächen/Uferschutzzone konnten folglich zuvor noch überhaupt keine vertrauensbildenden Massnahmen getroffen werden, die später kausal für den Kaufentscheid des Rekurrenten hätten sein können. Auch in diesem Punkt erweist sich der Rekurs deshalb als unbegründet. 3. a) Zusammengefasst ergibt sich damit, dass der angefochtene Regierungsentscheid in jeder Beziehung rechtens und vertretbar ist, was zur Bestätigung des Genehmigungsvorbehalts 2004 [Dispositiv Ziff. 1 + 2] und demnach zur umfassenden Abweisung des Rekurses führt. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 75 VGG vollständig dem Rekurrenten aufzuerlegen. Er hat die potentielle Bauherrin, die sich durch einen freiberuflich tätigen Rechtsanwalt vertreten liess, überdies aussergerichtlich angemessen zu entschädigen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 345.-- zusammen Fr. 5'345.-- gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. … hat der Einfachen Gesellschaft „…“ eine aussergerichtliche Entschädigung von Fr. 2'000.-- (inkl. MwSt.) zu bezahlen.