Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2017 172 Entscheid vom 20. Dezember 2017 Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin Parteien A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. René Räber, Bahnhofstrasse 7, Postfach 570, 6403 Küssnacht, gegen 1.Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht, 2.Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz, 3.Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, 4. B.________, vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Thomas Wolf, Postplatz 6, 6430 Schwyz, 5. C.________ (Einfache Gesellschaft), c/o D.________ AG., bestehend aus: - E.________, - F.________, - G.________,2 6. D.________ AG Beschwerdegegner, Ziff. 5 und 6 vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. Franz Schuler, Gutenbergweg 5, Postfach 32, 6410 Goldau, Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung Ersatzbau MFH, KTN aaa)3 Sachverhalt: A.A.______ reichte am 14. April 2014 ein Baugesuch für den Ersatzbau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen, einer Einstellhalle, Photovoltaikanlage und Erdsonden-Wärmepumpe auf dem Grundstück aaa ein. Das Baugesuch wurde am ______ 2014 im ABl ______ publiziert. Innert Frist gingen Einsprachen der einfachen Gesellschaft C.______ und der D.________ AG einerseits sowie von B.______ anderseits ein. Am ______ 2015 reichte A.______ eine Projektän- derung ein, die am ______ 2015 im ABl ______ publiziert wurde. Gegen das geänderte Projekt reichten die genannten Einsprecher erneut Einsprache ein. Die von A.______ am ______ 2016 eingereichte Projektänderung wurde den Ein- sprechern angezeigt, diese hielten in der Folge an den Einsprachen fest. Nach dem Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 22. April 2016 entschied der Bezirksrat Küssnacht mit Beschluss Nr. 596 vom 19. Oktober 2016 über das Baugesuch und die Einsprachen. Die Einsprachen wurden abgewiesen und A.______ unter Bedingungen und Auflagen die Baubewilligung erteilt. B.Gegen die Baubewilligung erhob B.______ am 15. November 2016 Verwal- tungsbeschwerde beim Regierungsrat (VB 264/2016). Am 21. November 2016 reichten die C.______ sowie die D.______ AG gegen die Baubewilligung Verwal- tungsbeschwerde beim Regierungsrat ein (VB 274/2016). C.Mit Beschluss Nr. 642/2017 vom 22. August 2017 hiess der Regierungsrat die beiden Beschwerden gut und er hob den Beschluss Nr. 596 des Bezirksrates Küssnacht vom 19. Oktober 2016 sowie den Gesamtentscheid des Amtes für Raumentwicklung vom 22. April 2016 auf (unter Kostenfolge zulasten von A.______ und des Bezirks Küssnacht). D.Am 19. September 2017 lässt A.______ gegen den Regierungsratsbe- schluss Nr. 642/2017 vom 22. August 2017 fristgerecht Beschwerde beim Ver- waltungsgericht des Kantons Schwyz erheben mit den Rechtsbegehren: 1. Der Beschluss Nr. 642/2017 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 22.8.2017 sei vollumfänglich aufzuheben. 2. Die Baubewilligung und der Einspracheentscheid des Bezirksrats Küssnacht vom 19.10.2016 sowie die Gesamtbewilligung des Amts für Raumentwicklung vom 22.4.2016 betreffend Ersatzbau MFH auf GS-Nr. aaa seien zu bestätigen, eventualiter sei das Verfahren zwecks Erteilung der Einfahrtsbewilligung in die H.________(Strasse) an die Vorinstanz 1 zurückzuweisen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Vorinstanz 3 sowie der Beschwerdegegner.4 E.Mit Vernehmlassung vom 21. September 2017 verzichtet das Amt für Raumentwicklung auf eine umfangreiche Ausführung und explizite Antragstellung unter Verweis auf das Verwaltungsbeschwerdeverfahren, wo seitens des Amtes die Abweisung der beiden Beschwerden beantragt worden sei. Von der Be- schwerde seien keine kantonalen Belange tangiert, zu den kommunalen Belan- gen habe sich das ARE nicht zu äussern. F.Das instruierende Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 28. September 2017 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu- lasten des Beschwerdeführers. G.Mit Eingabe vom 29. September 2017 verzichtet der Bezirksrat Küssnacht auf eine Vernehmlassung und beantragt unter Verweis auf die Vorakten die Gut- heissung der Beschwerde und Bestätigung der erteilten Baubewilligung. H.B.______ beantragt mit Vernehmlassung vom 20. November 2017 die voll- umfängliche Abweisung der Beschwerde und Bestätigung des angefochtenen Regierungsratsbeschlusses unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers. Mit Vernehmlassung des gleichen Tages beantragen die C.______ und die D._______ AG, die Beschwerde sei unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Beschwerdeführers (und allenfalls des Be- zirks) abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.1Der Regierungsrat hat die vom Bezirksrat Küssnacht erteilte Baubewilli- gung für das Mehrfamilienhaus auf KTN aaa auf Beschwerde hin aufgehoben. Er hielt fest, der in der westlichen Hausecke geplante und als Erker bezeichnete Wintergarten im EG sowie im 1. und 2. OG sei kein über die Fassade vorsprin- gender Gebäudeteil im Sinne von § 59 Abs. 2 Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987 und daher nicht abstandsprivilegiert. Damit aber werde der geforderte Strassenabstand von 4 m zur H.______ (Strasse) nicht eingehalten und das Bauprojekt sei nicht bewilligungsfähig (RRB Nr. 642/2017 Erw. 8). Zusätzlich hielt der Regierungsrat fest, sofern die gedeckte Terrasse auf dem Dachgeschoss verglast werde, müsse das Attikageschoss als Vollgeschoss gezählt werden, wodurch das Bauvorhaben die Vorschriften zur Geschossigkeit verletzen würde (RRB Nr. 642/2017 Erw. 9). Für nichtprüfbar er- achtete der Regierungsrat, ob Park- und Wendemanöver auf dem Besucher- parkplatz möglich sind; entsprechend habe der Beschwerdeführer dies in einem Folgeprojekt konkret darzulegen (RRB Nr. 642/2017 Erw. 10). Gemäss ange-5 fochtenem RRB benötigt das Bauvorhaben zudem eine Einfahrtsbewilligung, welche vom Bezirksrat zu Unrecht als nicht notwendig erachtet worden sei (RRB Nr. 642/2017 Erw. 11). Aus all diesen Gründen hob der Regierungsrat die Bau- bewilligung auf. Weitere, im Verwaltungsbeschwerdeverfahren vorgetragene grundsätzliche Rügen hat der Regierungsrat aus Gründen der Prozessökonomie vorsorglich geprüft, indes als unbegründet abgewiesen. So halte das Bauprojekt die gesetzlichen Grenzabstände gegenüber KTN bbb ein (RRB Nr. 642/2017 Erw. 13); bejaht wird auch die genügende strassenmässige Erschliessung und Wasserversorgung (RRB Nr. 642/2017 Erw. 14 und 15). Schliesslich verneinte der Regierungsrat, dass das Bauprojekt einen späteren Strassenausbau der H.______ (Strasse) negativ tangiere oder mit dem kantonalen Nutzungsplan "I.______" nicht vereinbar sei (RRB Nr. 642/2017 Erw. 16 und 17). 1.2Der Beschwerdeführer bestreitet, dass der Wintergarten in der Westecke des Neubaus kein Erker sei; der Regierungsrat habe die Anwendung des Ab- standsprivilegs gemäss § 59 Abs. 2 PBG zu Unrecht verneint. Zudem habe er in Verletzung des kommunalen Autonomiebereichs das Attikaprivileg verneint und in unsubstantiierter Weise angenommen, es sei auf dem Dachgeschoss eine Verglasung vorgesehen. Vor Verwaltungsgericht bringt der Beschwerdeführer sodann Belege ein, welche die Wende- und Parkmöglichkeiten für den Besu- cherparkplatz nachweisen sollen, womit die regierungsrätliche Darstellung unbe- gründet sei. Schliesslich hält der Beschwerdeführer fest, die Einholung einer Ein- fahrtbewilligung stelle einen formalistischen Leerlauf dar, zumal selbst der Regie- rungsrat festhalte, die Voraussetzungen seien ohne weiteres gegeben. 1.3Die Beschwerdegegner bekräftigen die vom Regierungsrat dargelegten Mängel des Bauvorhabens. Zusätzlich aber tragen sie vor, der Regierungsrat habe ihre Beschwerden letztlich zwar gutgeheissen, verschiedene Rügen jedoch zu Unrecht als unbegründet abgewiesen. Sie halten daher auch vor Verwal- tungsgericht an diesen Rügen fest. 2.1Die Baubewilligung wurde vom Regierungsrat wegen Verletzung des Strassenabstandes sowie wegen der fehlenden Einfahrtsbewilligung aufgehoben. Weiter wurde im angefochtenen Regierungsratsbeschluss − wie bereits erwähnt − die Frage aufgeworfen, ob das Dachgeschoss als Attikageschoss zu zählen ist und ob der geplante Besucherparkplatz bewilligt werden kann. Die beiden letzten Fragen hat der Regierungsrat offen gelassen und weitere Abklärungen im Rah- men eines allfälligen neuen Baubewilligungsverfahren verlangt. Auf diese vom Regierungsrat nicht abschliessend beurteilten Fragen kann im vorliegenden Ver- fahren nicht eingegangen werden. 6 2.2Es muss ferner nicht auf die Einwendungen der Beschwerdegegner in Be- zug auf weitere vom Regierungsrat geprüfte Aspekte der letztlich aufgehobenen Baubewilligung, welche in der Begründung des regierungsrätlichen Entscheides als rechtskonform qualifiziert wurden (insbesondere betr. Ausnützungsziffer), ein- gegangen werden. Der Umfang der Tätigkeit der Rechtsmittelbehörden wird durch den Streitgegenstand umrissen. Dieser wird im Beschwerdeverfahren durch zwei Elemente bestimmt: Einerseits durch den Gegenstand der angefoch- tenen Anordnung, anderseits durch die Parteibegehren. Er umfasst das durch die Verfügung geregelte Rechtsverhältnis, soweit dieses angefochten wird (Bertschi, in: VRG-Kommentar, Vorbem. zu §§ 19-28a, Rz.. 44 f.). Das Rechtsmittelverfah- ren beschränkt sich auf diesen Streitgegenstand. Die Vernehmlassung muss den Sachzusammenhang zum Streitgegenstand wahren, wie er durch den angefoch- tenen Akt und das Rechtsbegehren der beschwerdeführenden Partei bestimmt worden ist (Griffel, in: VRG-Kommentar, 3.A., § 26b Rz. 18). Über den Streitge- genstand hinausgehende Anträge in der Vernehmlassung sind grundsätzlich un- zulässig, da im verwaltungsrechtlichen Beschwerdeverfahren keine "Anschluss- beschwerde" o.ä. der Beschwerdegegner erhoben werden kann. Es steht den Verfahrensbeteiligten frei, bei gegebenen Voraussetzungen innert Frist selber Beschwerde zu erheben (Griffel, a.a.O., § 26b Rz. 19). Dem Gericht ist es ge- stützt auf den Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (§ 26 VRP) zwar erlaubt, einen angefochtenen Entscheid auch auf nicht gerügte Rechts- mängel hin zu überprüfen (vgl. Donatsch, in: VRG-Kommentar, 3.A. § 50 Rz. 10), es besteht jedoch kein Rechtsanspruch darauf (VGE III 2013 218 vom 24.9.2014 Erw. 5.2). Gerade im Fall einer Bauverweigerung sollte von dieser Kompetenz nur zurückhaltend Gebrauch gemacht werden (VGE III 2013 218 vom 24.9.2014 Erw. 5.2 und 5.3). 3.Die Bewilligung des Bauvorhabens des Beschwerdeführers wurde vom Regierungsrat in erster Linie wegen der beanstandeten Verletzung des Stras- senabstandes aufgehoben. Sollte sich erweisen, dass der Regierungsrat die Vor- aussetzungen für das Abstandsprivileg zu Recht verneint hat, ist die Aufhebung der Baubewilligung unabhängig der weiteren Punkte nicht zu beanstanden. 3.1Die Rechtslage und der Sachverhalt sind insoweit unbestritten, als alle Par- teien anerkennen, dass ein Bauvorhaben auf KTN aaa gegenüber der H.______(Strasse) als Groberschliessungsstrasse einen Strassenabstand von vier Metern einzuhalten hat, soweit nicht das Abstandsprivileg nach § 59 Abs. 2 PBG Anwendung findet (§§ 65 Abs. 1 und 68 Abs. 3 PBG i.V.m. § 41 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 lit. a Strassengesetz [StraG; SRSZ 442.110] vom 15.9.1999) und 7 dass das aufgelegte Bauvorhaben den ordentlichen Strassenabstand von vier Metern unterschreitet. Strittig ist hingegen, ob in der westlichen Gebäudeecke des geplanten MFH Ge- bäudeteile über die Fassade vorspringen, diese jedoch für die Messung des Strassenabstandes unberücksichtigt bleiben können, da die Ausladung weniger als 1.50 m beträgt und das Abstandsprivileg gemäss § 59 Abs. 2 PBG zur An- wendung kommt. 3.2In der westlichen Gebäudeecke sind in den drei Vollgeschossen EG, 1. und 2. OG Wintergärten von je ca. 10 m 2 Fläche geplant, die über die Fassadenflucht hinausragen. Der durch die Wintergärten vorgesehene Fassadensprung verläuft mithin über drei Stockwerke. Der Grundriss der Wintergärten ist nicht ganz qua- dratisch (die nordwestliche Seite ist gegenüber der südöstlichen Seite um ca. ½ m verkürzt) und gegen oben nimmt die Fläche zu (die nordwestliche Seite beträgt über alle drei Stockwerke 2.97 m; die südwestliche Seite wird gegen oben brei- ter, von 3.35 m im EG zu 3.75 m Oberkante im 2.OG). Die ganze nordwestliche Fassade misst von der Nordecke bis zur Westecke (inkl. Wintergarten) ca. 14.75 m; die ganze südwestliche Fassade misst von der Südecke (ohne Keller) bis zur Westecke (inkl. Wintergarten) 11.48 m. Die Wintergärten umfassen mithin ca. 20% der nordwestlichen Fassadenlänge und ca. 30% der südwestlichen Fassa- denlänge. Sodann ragt der Wintergarten auf der nordwestlichen Fassade im EG 1.10 m über die Fensterfront hinaus, im 2. OG um 1.36 m (resp. oberkant 1.50 m); auf der südwestlichen Fassade Richtung Nordwesten abnehmend von 1 m bis 0.51 m. Zudem ist südwestlich das EG inkl. Wintergarten auf einer Länge von rund 9 m über 2.40 m über die Einstellhalle und den Hauseingang hinaus aus- kragend. Gestalterisch ist der Wintergarten vom EG zum 2. OG aus Glas und Stahl (farbig einbrennlackiert) gehalten, der übrige Bau ein Mauerwerk mit Fein- abrieb sowie UG und Balkone aus Sichtbeton (vgl. Planwerk Vi-act. III-02 B8 so- wie Beschrieb Vi-act. III-02 B7). 3.3Betreffend Qualifikation des Wintergartens und Einhaltung Strassenab- stand ergibt sich aus den Akten und Rechtsschriften: 3.3.1 In der Baubewilligung vom 19. Oktober 2016 hält der Bezirksrat mit Ver- weis auf die gesetzliche Grundlage im Kanton Zürich (Länge eines Erkers ist auf 1/3 der Fassadenlänge beschränkt) sowie die Rechtsprechung, wonach ein Erker einen Mindestabstand von 1 m ab dem gestalteten Terrain aufweisen müsse, fest, der geplante Erker weise einen Abstand von 2.5 m auf und sei kürzer als 1/3 der Gebäudelänge; somit könne er bis maximal 1.5 m in den Strassenabstands-8 bereich hineinragen. Eine Rechtsverletzung liege nicht vor (Vi-act. I-01 Beilage 1 S. 7). 3.3.2 Das Amt für Raumentwicklung führt im Gesamtentscheid vom 22. April 2016 zur Einhaltung der Abstände aus, mit dem Baugesuch werde nicht um eine Ausnahmebewilligung ersucht und der Bezirk Küssnacht habe informiert, aus seiner Sicht sei das Vorhaben bewilligungsfähig. Grenzabstandsunterschreitun- gen würden somit keine vorliegen (Vi-act. I-01 Beilage 2). 3.3.3 Auf entsprechende Beschwerde hin erwog der Regierungsrat im angefoch- tenen Entscheid Erw. 8, ob vorspringende Gebäudeteile abstandsprivilegiert sei- en, hänge im Wesentlichen von ihrer optischen Erscheinung, insbesondere ihren Dimensionen und der Relation zur Gebäudefront ab und müsse im konkreten Einzelfall beurteilt werden. Unter einem Erker verstehe man einen der Fassade oder Ecke eines Gebäudes vorgelagerten, geschlossenen, überdachten, über ein oder mehrere Geschosse reichenden Anbau, der nicht vom Boden aufsteige. Ein bis zum gestalteten Terrain reichender Fassadenvorsprung sei naturgemäss kein Erker und somit nicht abstandsprivilegiert. Das Bauprojekt sehe im Bereich der westlichen Gebäudeecke einen dreigeschossigen Vorbau vor, der sich vom Erd- geschoss bis über das zweite Obergeschoss erstrecke. Die drei ca. 10 m 2 gros- sen Flächen sollten als Wintergärten genutzt werden. Das Dach des Gebäude- vorsprungs diene als Terrasse für das Attikageschoss. Aus den Plänen sei er- sichtlich, dass im Erdgeschoss zumindest teilweise eine direkte Verbindung zwi- schen dem geplanten Erker und dem gewachsenen Terrain bestehe. Damit aber liege definitionsgemäss kein Erker vor. Die Abstandsprivilegierung komme allein schon daher nicht zur Anwendung. Zudem komme dem als Erker bezeichneten Gebäudeteil in Bezug auf die restliche Fassadenfront eine zu dominante Wirkung zu. Der Vorbau solle direkt über der Einfahrt in die Tiefgarage erstellt werden, weshalb dieser weder auf der südwestlichen noch auf der nordwestlichen Fassa- denseite optisch wie ein freiauskragender Gebäudevorsprung bzw. wie ein Erker in Erscheinung trete. Die westliche Gebäudeecke müsse daher einen Strassen- abstand von vier Metern einhalten; ein Strassenabstand von 2.59 m (wie geplant) könne nicht bewilligt werden. 3.3.4 Laut Beschwerdeführer stellt der Regierungsrat den Sachverhalt nicht kor- rekt fest, indem er festhalte, der projektierte Erker weise teilweise eine direkte Verbindung zum gewachsenen Terrain auf (weshalb kein Erker vorliege). Einer- seits sei für die Erkerqualifikation nicht das gewachsene, sondern das gestaltete Terrain massgeblich. Zu diesem weise der projektierte Erker eine Distanz von nahezu 3 m auf. Zudem setze sich der Erker deutlich von der Fassade ab und er 9 sei sowohl von der Nordwestseite als auch der Südwestseite her als klar abge- setzter und bei weitem nicht zum Boden reichender Vorbau erkennbar. Die Be- hauptung des Regierungsrates, der Erker trete weder auf südwestlicher noch nordwestlicher Fassadenseite optisch wie ein frei auskragender Gebäudevor- sprung in Erscheinung, sei unrichtig und nachgerade willkürlich. Falsch sei auch, dass der Erker auf dem Attikageschoss als Terrasse benutzt werde; das Gelän- der sei nämlich von den Erkeraussenfassaden um das abstandsprivilegierte Mass nach innen versetzt. Schliesslich setze sich der Regierungsrat mit der Fra- ge, inwiefern der Erker wahrnehmbare negative Auswirkungen auf die Nachbar- grundstücke habe, in keiner Weise auseinander. Diesbezüglich stehe fest, dass diese durch die Erkererstellung weder Licht- noch Aussichtsentzug erfahren und auch keine zusätzlichen Immissionen auftreten würden. Auch bauästhetisch prä- sentiere sich der Erker überaus ansprechend und er füge sich unauffällig in das Quartier und Strassenbild ein. Zusammenfassend hat der Regierungsrat gemäss Beschwerdeführer dem projektierten Erker in ermessensmissbräuchlicher Art die Qualität als vorspringender Gebäudeteil und damit die Abstandsprivilegierung abgesprochen. 3.3.5 In seiner Vernehmlassung betont das Sicherheitsdepartement, bei den Vorschriften zum Strassenabstand und zur Abstandsprivilegierung handle es sich um kantonales und nicht kommunales Recht, weshalb keine Rede davon sein könne, der Regierungsrat habe in den Ermessensspielraum der Vorinstanz ein- gegriffen. Ob vorspringende Gebäudeteile abstandsprivilegiert seien, hänge im Wesentlichen von ihrer optischen Erscheinung, ihrer Dimensionierung und der Relation zur Gebäudefront ab. Ein bis zum gestalteten Terrain reichender Fassa- denvorsprung sei naturgemäss kein Erker. Dem projektierten Gebäudeteil kom- me aufgrund seiner horizontalen und vertikalen Ausdehnung in Bezug auf die Fassadenfront eine viel zu dominante Wirkung zu, um in den Genuss des Ab- standsprivilegs zu kommen. Zudem komme der Anbau direkt über die Tiefgara- geneinfahrt zu liegen, weshalb er optisch nicht wie ein frei auskragender Gebäu- deteil in Erscheinung trete. 3.3.6 Der Beschwerdegegner Ziff. 4 betont, Missbräuchen wären Tür und Tor geöffnet, wenn für die Erkerqualität ein Mindestabstand von 1 Meter zwischen Erkerunterkannte und gestaltetem Boden einzuhalten wäre, wie dies der Be- schwerdeführer ausführe. Es könnte kurzerhand Erde abgetragen werden, um diese Voraussetzung zu erfüllen. Bei wie vorliegend vorgesehenen Terrainabtra- gungen müsse daher auf das gewachsene Terrain abgestellt werden. Die Unter- kante der projektierten Wintergärten aber liege gemäss Plänen unterhalb des gewachsenen Terrains. Zudem sei der fragliche Gebäudeteil zu offensichtlich 10 dominant, als dass er noch als privilegierter Erker bezeichnet werden könne. Unmassgeblich sei dabei, ob mit ihm negative Auswirkungen für die Nachbar- grundstücke verbunden seien. Denn vorliegend fehle es bereits an der Voraus- setzung eines erkennbaren vorspringenden Gebäudeteils. Die das Gebäudeeck umlaufenden Wintergärten würden sich für den unbefangenen Betrachter als den Fassaden zugehörig erweisen. Sie würden der Fassade nicht vorspringen, son- dern Teil davon bilden. Bei den Wintergärten handle es sich daher nicht um ab- standsprivilegierte Erker. 3.3.7 Auch die Beschwerdegegner Ziff. 5 und 6 betonen, über die Fassade vor- springende Gebäudeteile seien nur insoweit abstandsprivilegiert, als sie von un- tergeordneter Bedeutung seien. Zudem könne ein Vorbau, der praktisch vom Erdboden aufsteige, kein Abstandsprivileg beanspruchen. Denn ein solcher sei kein Erker und es fehle an einer inneren Rechtfertigung, einen solchen Baukör- per gleich zu behandeln wie einen blossen Dachvorsprung oder einen einfachen Balkon. Drittens seien Abstandsprivilegien als Ausnahmen von der Regelordnung restriktiv zu handhaben. Viertens würde die ordentliche Abstandsregelung ad ab- surdum geführt, wenn ein Bauherr einen Gebäudekörper durch Abgrabung bzw. Terrainveränderung zu einem Erker stempeln und so z.B. einen sechs Meter ho- hen Wohnturm mit einem Grenzabstand von nur 1.5 m realisieren könnte. Vorlie- gend könne offensichtlich nicht von einem Erker gesprochen werden. Es springe nicht "ein Teil" des Gebäudes, sondern das ganze Gebäude vor und dies auf zwei Gebäudeseiten, wobei es sich nach oben noch vergrössere, was den domi- nanten, wuchtigen Eindruck noch verstärke. Der Gebäudekörper krage nicht frei vor, sondern steige vom Erdboden auf; es sei schlicht falsch, dass der Gebäude- teil das gewachsene Terrain um mindestens 2.5 m überrage. Der Baukörper sei nicht in der Luft, sondern im Bereich des heutigen Terrains geplant. Der Abstand resultiere letztlich aus Abgrabungen, weswegen das Abstandsprivileg ausge- schlossen sei. Entgegen der Darstellung des Regierungsrates werde aber nicht nur der Strassenabstand unterschritten, sondern auch der Grenzabstand zu KTN bbb sei nicht eingehalten. Das Bauvorhaben sei daher nicht bewilligungsfähig. 4.1.1 Die Privilegierung von vorspringenden Gebäudeteilen bei der Messung des Grenzabstandes stellt eine Ausnahmeregelung von der kantonalrechtlichen Mindestabstandsvorschrift dar. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sie von vorn- herein eng ausgelegt werden muss. Auch für Ausnahmeregelungen gelten die allgemeinen Auslegungsgrundsätze, insbesondere die teleologische Methode; auch hier bedarf es eines kritischen Abwägens (vgl. Haller/Karlen, Raumpla- nungs- und Baurecht, 2.A., Rz. 710 m.H. auf BGE 108 Ia 79; Rhinow/Krähen- mann, Verwaltungsrechtsprechung, Ergänzungsband, 20 B III b, 37 II b). 11 4.1.2 Die Vorschriften über den Grenzabstand haben nachbarschützende Funk- tion. Durch sie sollen vor allem die verschiedenen Einflüsse von Bauten und ihre Benutzung auf Nachbargrundstücke gemindert werden, so z.B. der Entzug von Licht, die Beeinträchtigung der Aussicht etc.. Die öffentlichen Interessen an den Grenz- und Gebäudeabständen liegen auf den Gebieten der Feuer- und der Ge- sundheitspolizei, der guten Gestaltung der Siedlungen ohne zu dichte Überbau- ungen und der Ästhetik (BGE 119 Ia 113 Erw. 3b). 4.1.3 Sinn und Zweck der Ausnahmeregelung von § 59 Abs. 2 PBG ist es, vor- springende Gebäudeteile, die für sich in der Regel keine wahrnehmbaren zusätz- lichen Auswirkungen bezüglich Licht, Aussicht usw. auf die Nachbargrundstücke haben, anderseits aber der Bauästhetik häufig förderlich sind, von der Abstands- einhaltung (teilweise) auszunehmen. Nicht von privilegierten vorspringenden Gebäudeteilen kann gesprochen werden, wenn sie so gestaltet sind, dass man einerseits kaum mehr erkennt, dass es sich um von der Fassade vorspringende Gebäudeteile handelt, und diese anderer- seits ein Ausmass annehmen, dass nicht mehr von keinerlei zusätzlichen Einwir- kung auf das Nachbargrundstück gesprochen werden kann, wobei "keinerlei" nicht absolut verstanden werden darf, zumal nur im Regelfall keine wahrnehm- baren zusätzlichen Auswirkungen gefordert werden (VGE III 2007 173 vom 24.1.2008 Erw. 4.6.2). Diesfalls ist eine (teilweise) Ausnahme von den Abstands- vorschriften grundsätzlich nicht gerechtfertigt (EGV-SZ 1998 Nr. 7). 4.1.4 Massgebend ist somit insbesondere auch die Qualifikation als Fassade re- sp. als vorspringender Gebäudeteil. Im baurechtlichen Sinne ist die Fassade die Umfassungswand, die Aussenhaut eines Gebäudes, also in der Regel die wär- megedämmte, feste Mauer, welche das Gebäude umschliesst und trägt (vgl. A. Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 3.A., Bern 2007, Art. 12 N 8; Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, 5.A., 2011, S. 933). Vorspringende Gebäudeteile, wie Dachvorsprünge, Balkone, Erker usw. werden nicht zur Fassade gezählt, sie sind jedoch bei der Grenzabstandsbemessung mit zu berücksichtigen, soweit ihre Ausladung 1.50 m übersteigt (§ 59 PBG). Der Begriff der Fassade ist oft unklar, insbesondere wenn die Fassade gestaffelt verläuft oder ihr Balkone, Laubengänge, Wintergärten usw. vorgelagert sind. Primär ist auf das sichtbare Bauvolumen abzustellen: Tritt ein vorgelagerter Teil derart in Erscheinung, dass die Fassade als gestaffelt erscheint (z.B. vorsprin- gender Erschliessungstrakt), ist die vordere Fassadenflucht massgebend. Die Fassade wird vorne gemessen. Umgekehrtes gilt, wenn der sichtbare Gebäu- dekörper insgesamt auf einem in der Fassadenansicht untergeordneten vor-12 springenden Gebäudesockel platziert oder z.B. ein eingeschossiger Anbau (etwa ein Wintergarten) vorgelagert wird. Massgebend ist dann allein die hintere (Haupt-) Fassade; gemessen wird hinten. Balkone oder andere privilegierte Ge- bäudevorsprünge bleiben unmassgeblich. Sie sind eben der Fassade "vorgela- gert" und nicht Bestandteil derselben, auch wenn sie das privilegierte Mass über- schreiten (VGE III 2016 15 vom 28.6.2016 Erw. 4.2.2; Fritzsche/Bösch/Wipf, a.a.O., S. 933 f.). 4.1.5 Die Abstandsprivilegierung nach § 59 Abs. 2 PBG enthält eine beispielhaf- te Aufzählung vorspringender Gebäudeteile, was durch den Zusatz "usw." ver- deutlicht wird. Mithin muss der vorspringende Bau nicht als Dachvorsprung, Bal- kon oder Erker qualifiziert werden können. Auch hat das Gericht in VGE 1010/01 vom 22. Juni 2001 festgehalten, dass die Abstandsprivilegierung ebenso für Ne- benbauten und unterirdische Bauten (§ 61 PBG) anwendbar ist (EGV-SZ 2001 B 8.2). Auch die Nutzung des vorspringenden Gebäudeteils ist nicht von Belang; es kann sich sowohl um offene Konstruktionen wie auch um bewohnbare Räume oder Raumteile zur Wohnraumerweiterung (wie etwa bei einem Erker) handeln (VGE III 2007 173 vom 24.1.2008 Erw. 4.6.1). 4.1.6 Ob vorspringende Gebäudeteile abstandsrelevant oder abstandsprivile- giert sind, hängt zusammenfassend somit im Wesentlichen von ihrer optischen Erscheinung, insbesondere ihren horizontalen und vertikalen Dimensionen und der Relation zur Gebäudefront ab und muss im konkreten Einzelfall beurteilt wer- den. Je dominanter solche Vorbauten in Erscheinung treten, umso mehr bilden sie Teil der Fassade und umso weniger können sie dem Abstandsprivileg des § 59 Abs. 2 PBG unterliegen (vgl. EGV-SZ 2009 C.2.3 S. 140). Unbedeutend ist hingegen, ob es sich beim fraglichen Gebäudeteil um bewohnten Raum handelt oder ob er rein konstruktiv in Erscheinung tritt, ob der vorspringende Gebäudeteil bodenentfernt in der Höhe auskragend ist oder eine Verbindung mit dem Boden bzw. gar mit einem unterirdischen, vorspringenden Gebäudeteil verbunden und diesen nach oben weiterführend ist. 4.2Nach dem Gesagten ist für die Frage der Abstandsmessung resp. der Ab- standsprivilegierung nicht entscheidend, ob es sich beim geplanten Wintergarten in der Westecke des Neubaus auf KTN aaa um einen Erker handelt oder nicht. Selbst wenn es sich nicht um einen Erker handeln sollte, weil z.B. kein Abstand zwischen Unterkante und Terrain anerkannt werden kann, ist nicht ausgeschlos- sen, dass der fragliche Gebäudeteil abstandsprivilegiert ist. Die Frage der Erker- qualität kann daher offen bleiben.13 4.3.1 Entscheidend für die Abstandsprivilegierung ist vielmehr, dass ein Winter- garten nicht Teil der Fassade bildet, sondern als aus der Fassade vorspringen- der, vorgelagerter Gebäudeteil unbedeutend und damit für die Abstandsmessung irrelevant bleibt. Kommt dem Wintergarten im Gesamteindruck der Fassade nur untergeordnete Bedeutung zu, bildet er nicht Teil derselben und er kann für die Abstandsmessung unbeachtlich bleiben. Tritt der Wintergarten indes in derart ausgeprägter Weise in Erscheinung, dass er Teil der Fassade darstellt, liegt eine gestaffelte Fassade vor und entsprechend ist für die Messung der äusserste Punkt des Wintergartens massgebend. 4.3.2 Der Regierungsrat hält fest, dem als Erker bezeichneten Gebäudeteil komme in Bezug auf die restliche Fassadenfront eine zu dominante Wirkung zu. Zudem solle der Vorbau direkt über der Einfahrt in die Tiefgarage erstellt werden, weshalb er weder auf der südwestlichen noch auf der nordwestlichen Fassaden- seite optisch wie ein freiauskragender Gebäudevorsprung bzw. wie ein Erker in Erscheinung trete (angefochtener RRB Erw. 8.4). 4.3.3 Entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers ist diese Feststellung des Regierungsrates nicht willkürlich. Auf der südwestlichen Seite nimmt der Wintergarten fast einen Drittel der Fassade ein (wobei es anzumerken gilt, dass weder das kantonale Recht noch das Baureglement des Bezirks Küssnacht eine generelle Privilegierung von vorspringenden Gebäudeteilen, die maximal 1/3 der Fassadenlänge messen, kennen). Der Vorsprung des Wintergartens misst auf der Südwestseite zwischen 1 m und rund 0.5 m; auf der Nordwestseite misst er 1.50 m, womit die nordwestliche Kante des Wintergartens mit der virtuellen Fas- sadenflucht des Balkons übereinstimmt. Beeinflusst wird das Gesamtbild sodann dadurch, dass die Einstellhalle und der Hauseingang südwestseitig auf über 9 m um mindestens 2.40 m rückversetzt sind, mithin die ganze Fassade und nicht bloss der Wintergarten vorspringend wirkt. Damit aber kommt dem Wintergarten insgesamt die Bedeutung einer Fassaden-Staffelung und nicht einer eigenstän- digen, unbedeutenden Auskragung zu. Verstärkt wird dies noch dadurch, dass der Wintergarten im EG − wie vom Regierungsrat und den Beschwerdegegnern zu Recht festgehalten − nordwestlich auf der Höhe des gestalteten Terrains liegt resp. die Fortführung der Höhe des gedeckten Sitzplatzes des EG bildet. Bestätigt wird dieser Gesamteindruck schliesslich durch die vertikale Dimension, indem sich der Wintergarten über alle drei Vollgeschosse hinweg erstreckt und damit das Gesamtbild der ganzen, gestaffelten Fassade prägt. Auch ergibt sich aus den Plänen, dass die Terrassennutzung im Attikageschoss zwar nicht ganz an die Wintergartenkante reicht, aber entgegen der Darstellung des Beschwerde- führers auch nicht um das abstandsprivilegierte Mass zurückversetzt ist (vor al-14 lem nordwestlich ist das Geländer nur um rund 0.5 m von der Aussenkante rück- versetzt), womit der Wintergarten auch eine erweiterte Terrassennutzung im Atti- kageschoss erlaubt. Mithin kann keinesfalls von einem untergeordneten, für die Messung nicht zu berücksichtigenden, vorspringenden Gebäudeteil gesprochen werden. Vielmehr ist der Wintergarten fassadenbildend, weswegen der Abstand vorne beim Wintergarten zu messen ist. 4.4Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass der Regierungs- rat dem Wintergarten die Abstandsprivilegierung gemäss § 59 Abs. 2 PBG im Er- gebnis zu Recht abgesprochen und in der Folge korrekt festgestellt hat, dass der projektierte Neubau den geforderten Strassenabstand nicht einhält. Der Regie- rungsrat hat die Baubewilligung damit zu Recht aufgehoben. Soweit der Regie- rungsrat im angefochtenen Beschluss die Aufhebung der Baubewilligung darüber hinaus mit der fehlenden Einfahrtsbewilligung begründet, ist dies ebenfalls nicht zu beanstanden. Es kann diesbezüglich auf die korrekten Ausführungen im ange- fochtenen Entscheid verwiesen werden. Die Beschwerde erweist sich als unbe- gründet und ist abzuweisen. 5.1Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- sind dem Ver- fahrensausgang entsprechend zu 3/5 (Fr. 1‘500.--) dem Beschwerdeführer und zu 2/5 (Fr. 1‘000.--) dem Bezirk Küssnacht aufzuerlegen (§ 72 Abs. 2 VRP). Die- se Aufteilung rechtfertigt sich, weil der Bezirksrat einerseits die Gutheissung der Beschwerde beantragt, anderseits aber auf eine Beschwerdeführung verzichtete (vgl. VGE III 2016 216 vom 24.7.2017 Erw. 7.2; VGE III 2016 65 vom 23.11.2016 Erw. 14). 5.2Ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend haben der Beschwerde- führer (zu 3/5) sowie der Bezirk Küssnacht (zu 2/5) den beanwalteten Beschwer- degegnern je eine Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der ordentlicherweise für das Honorar in Verfahren vor dem Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vor- sieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflicht- gemässen Ermessens auf Fr. 1‘200.-- (zulasten des Beschwerdeführers) und Fr. 800.-- (zulasten des Bezirks) bzw. insgesamt je Fr. 2‘000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) für Beschwerdegegner Ziffer 4 sowie für die mit gemeinsamer Vertre- tung auftretenden Beschwerdegegner Ziffer 5 und 6 festgelegt.15 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden zu 3/5 (Fr. 1‘500.--) dem Beschwerdeführer und zu 2/5 (Fr. 1‘000.--) dem Bezirk Küssnacht auferlegt. Der Beschwerdeführer hat am 3. Oktober 2017 einen Kostenvorschuss von Fr. 2‘500.-- bezahlt, so dass ihm Fr. 1‘000.-- aus der Gerichtskasse zurück- zuerstatten sind (Auszahlung an den Rechtsvertreter). Der Bezirk Küssnacht hat seinen Kostenanteil von Fr. 1'000.-- innert 30 Ta- gen nach Erhalt dieses Entscheids auf das Konto 60-22238-6 des Verwal- tungsgerichts einzuzahlen. 3.1 Der Beschwerdeführer hat dem beanwalteten Beschwerdegegner Ziffer 4 einerseits sowie den beanwalteten Beschwerdegegnern Ziffer 5 und 6 an- derseits je eine Parteientschädigung von Fr. 1'200.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu entrichten. 3.2 Der Bezirk Küssnacht hat dem beanwalteten Beschwerdegegner Ziffer 4 einerseits sowie den beanwalteten Beschwerdegegnern Ziffer 5 und 6 an- derseits je eine Parteientschädigung von Fr. 800.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu entrichten. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht, BGG, SR 173.110). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe- schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 5. Zustellung an: - den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R) - den Rechtsvertreter des Beschwerdegegners Ziffer 4 (2/R) - den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner Ziffer 5 und 6 (3/R) - den Bezirksrat Küssnacht (R)16 - den Regierungsrat - das Sicherheitsdepartement, Rechts und Beschwerdedienst - und das Amt für Raumentwicklung. Schwyz, 20. Dezember 2017 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Vizepräsident: Die Gerichtsschreiberin: *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru- mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form daRz.ulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 22. Januar 2018