Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2019 108 Entscheid vom 21. November 2019 Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Vizepräsident Ruth Mikšovic-Waldis, Richterin Monica Huber-Landolt, Richterin lic.iur. Prisca Reichlin Brügger, Gerichtsschreiberin Parteien A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt B.________, gegen 1.Bezirksrat Gersau, Ausserdorfstrasse 7, Postfach 59, 6442 Gersau, 2.Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen Gegenstand Planungs- und Baurecht (Ortsplanung)2 Sachverhalt: A.A.________ ist Eigentümer des am Ufer des Vierwaldstättersees gelege- nen Grundstückes KTN C.________ Gersau. Das Grundstück befindet sich gemäss geltendem Zonenplan vom 17. Dezember 2002 (Genehmigung durch den Regierungsrat) in der Dorfkernzone (DK). Die Parzelle ist mit einem Seere- staurant bebaut ("D.________"). Ein erstes Umnutzungsgesuch (Umnutzung von einer gastgewerblichen Nutzung in eine Wohnnutzung) wurde von den Vorei- gentümern der Liegenschaft bereits am 5. November 2002 eingereicht und vom Bezirksrat Gersau in der Folge abgelehnt (bestätigt durch Entscheide des Regie- rungsrates, des Verwaltungsgerichts, VGE 1051/04 v. 16.11.2004, und des Bun- desgerichts, vgl. Urteil BGer 1P.761/2004 vom 20.4.2005). Ein weiteres Umnut- zungsgesuch wurde von A.________ am 15. August 2014 eingereicht, welches vom Bezirksrat am 26. September 2014 abgelehnt wurde, was vom Regierungs- rat, vom Verwaltungsgericht (VGE III 2015 22 v. 16.7.2015) und letztinstanzlich vom Bundesgericht geschützt worden ist (vgl. Urteil BGer 1C_445/2015 v. 2.3.2016). B.Der Bezirksrat Gersau beschloss im Jahr 2010, die Nutzungsplanung im Rahmen einer Gesamtrevision zu überprüfen. Nach Durchführung mehrerer Mit- wirkungsverfahren und zweier Vorprüfungen durch das ARE wurde die Ortspla- nungsrevision vom 1. April bis zum 2. Mai 2016 öffentlich aufgelegt (Abl 2016, S. 760). Während der öffentlichen Auflage gingen 19 Einsprachen ein. Eine der Ein- sprachen wurde durch A.________ erhoben. Der Bezirksrat entschied darüber am 9. Juni 2017. Die von A.________ dagegen erhobene Beschwerde wurde vom Regierungsrat mit Beschluss Nr. 183/2018 vom 13. März 2018 abgewiesen. Dieser Beschluss ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen. C.Nach Abschluss des ersten Auflage- und Einspracheverfahrens hat der Be- zirksrat - auch in Berücksichtigung der diversen Einsprachen - verschiedene Än- derungen beschlossen, weshalb das Auflage- und Einspracheverfahren wieder- holt wurde und der Zonenplan mit dem Baureglement vom 6. Oktober 2017 bis zum 6. November 2017 ein zweites Mal öffentlich aufgelegt wurde (Abl 2017 S. 2176). Die Änderung umfasst insbesondere die Streichung der vorgesehenen Dorfkernzonen I und II inklusive der entsprechenden Baureglementsbestimmung und das Belassen der ursprünglichen Dorfkernzone gemäss rechtskräftigem Zo- nenplan mit der entsprechenden Baureglementsbestimmung (Art. 48 BauR mit der spezifischen Nutzungsregelung für die Dorfkernzone). 3 D.Dagegen liess A.________ beim Bezirksrat Gersau Einsprache erheben, wobei er im Wesentlichen die Ausnahme der Dorfkernzone von der Revision be- anstandete und die Aufhebung von Art. 48 Abs. 1 BauR verlangte. Der Bezirksrat wies die Einsprache mit Beschluss vom 19. Oktober 2018 ab, so- weit er darauf eintrat und soweit diese nicht gegenstandlos geworden sei. E.Mit Eingabe vom 15. November 2018 liess A.________ beim Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschwerde erheben gegen den Bezirksratsbeschluss, mit folgenden Anträgen: 1. Der Entscheid des Bezirksrates Gersau vom 19. Oktober 2018 sei aufzuheben. Der Bezirksrat Gersau sei anzuweisen, die Planung der Dorfkernzone in die gesamte Ortsplanungsrevision einzubeziehen. Der Bezirksrat sei anzuweisen, im Entwurf für eine revidierte Nutzungsordnung des bisherigen Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR wegzulassen. Der Bezirksrat sei anzuhalten, dafür zu sorgen, dass die Planung in der 2014 gesetzten Frist (Mitte 2019) abzuschliessen. Eventuell sei für den Bezirk eine Planung ersatzweise vorzunehmen. 2. Unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen. Ausserdem stelle ich im Namen des Beschwerdeführers folgenden Verfahrensantrag: 3. Es sei festzustellen, dass Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR ("Die kurortsbildenden Nutzungen, wie namentlich Hotel- und Gastbetriebe, sind zu erhalten und zu fördern.") rechtswidrig ist und ab sofort nicht mehr angewendet werden darf. F.Der Regierungsrat wies die Beschwerde mit Beschluss Nr. 305/2019 vom 24. April 2019 (Versand 30. April 2019) ab, soweit er darauf eintrat. G.Gegen diesen Beschluss lässt A.________ mit Eingabe vom 20. Mai 2019 beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgemäss Beschwerde erheben mit folgenden Anträgen: 1. Der Entscheid des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 24. April 2019 sei aufzuheben. Der Bezirksrat Gersau sei anzuweisen, die Planung der Dorfkernzone in die gesamte Ortsplanungsrevision einzubeziehen. 2. Eventuell sei der Entscheid des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 2. April 2019 aufzuheben und es sei die Angelegenheit zur neuen Entscheidung an den Regierungsrat zurückzuweisen. 3. Unter gesetzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen. Zudem stelle ich im Namen des Beschwerdeführers folgenden Antrag:4 4. Es sei festzustellen, dass Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR ("Die kurortsbildenden Nutzungen, wie namentlich Hotel- und Gastbetriebe, sind zu erhalten und zu fördern") ab sofort nicht mehr angewendet werden darf. H.Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 27. Mai 2019 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten des Be- schwerdeführers. Mit Eingabe vom 5. Juni 2019 beantragt der Bezirksrat Gersau die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolgen zu Lasten des Beschwerdeführers. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.1Der Beschwerdeführer beanstandet die Ausnahme der Dorfkernzone von der Zonenplanrevision. Es sei eine Ortsplanungsrevision beschlossen worden. Es gehe nicht an, dass der Bezirksrat diesen Beschluss der Legislative missach- te und die Dorfkernzone von der Gesamtrevision der Ortsplanung ausnehme. Auch in Bezug auf die Dorfkernzone bestehe Handlungsbedarf; insbesondere sei eine Änderung des Baureglements in Bezug auf das darin statuierte Erhaltungs- gebot für Hotel- und Gastrobetriebe vorzunehmen. Teilrevisionen seien zwar nicht verboten, in casu sei jedoch eine Totalrevision beschlossen worden. Die In- teressenabwägung bei einer Zonenplanrevision müsse umfassend und koordi- niert erfolgen. Aufgrund einer Interessenabwägung hätte zunächst der Perimeter der Dorfkernzone ermittelt werden müssen. Ob der Perimeter in Berücksichtigung des ISOS (Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nati- onaler Bedeutung) richtig sei, sei ebenfalls nicht geprüft worden. Nur im Rahmen einer Gesamtrevision könne auch der Perimeter der Dorfkernzone festgelegt werden. Im Weiteren bringt der Beschwerdeführer vor, bei der Kernzone handle es sich um eine zentrale Zone. Die Nutzungsordnung für diese Zone könne nicht losgelöst von den anderen Zonen festgelegt werden. Auch wegen den Anliegen des Ortsbild- und des Gewässerschutzes und zur Berücksichtigung des Ver- kehrs- und Parkierungskonzepts könne die Kernzone von der Gesamtrevision nicht ausgenommen werden. 1.2Der Bezirksrat begründet die Ausnahme der Kernzone von der Zonenplanrevision im Einspracheentscheid vom 19. Oktober 2018 damit, dass im Zusammenhang mit den neu vorgesehenen Dorfkernzonen DK I und DK II samt den entsprechenden Bestimmungen (Art. 37 und 38 BauR-E) diverse Einsprachen mit unterschiedlichen Stossrichtungen eingegangen seien. Das Festhalten an diesen Revisionspunkten würde zu einer Blockierung der 5 Ortsplanungsrevision führen. Die Kernzonenplanung bedürfe einer vertieften Prüfung. Dieses Vorgehen entspreche letztlich auch der Empfehlung des Amtes für Kultur gemäss Vorprüfungsbericht vom 1. März 2013, wonach die Bundesinventare und konkret das ISOS in der Nutzungsplanung zu berücksichtigen seien. Der Bezirk sei gehalten, die im ISOS vorgegebenen Erhaltungsziele für Gersau im kommunalen Recht noch umzusetzen. Diese Umsetzung tangiere die Dorfkernzone. Vernehmlassend ergänzte der Bezirksrat, am Perimeter der geltenden Dorfkern- zone werde im Rahmen der späteren Kernzonenplanung nichts geändert. Die Erhaltungsziele des ISOS würden einer Abspaltung der Kernzonenplanung nicht entgegenstehen. Die gemäss ISOS festgelegten Gebiete G1 (mit Erhaltungsziel A), G2 (mit Erhaltungsziel B) und G3 (mit Erhaltungsziel B) befänden sich im Wesentlichen innerhalb der Dorfkernzone DK, weshalb eine sachgerechte ISOS- Umsetzung im Rahmen einer separat durchzuführenden Kernzonenplanung ge- währleistet sei. Soweit der ISOS-Perimeter geringfügig über die Dorfkernzone DK hinausgehe, könnten nötigenfalls entsprechende ISOS-Umsetzungen auch dies- bezüglich im Zuge der separat durchzuführenden Kernzonenplanung angegan- gen werden. Es sei unerheblich, in welchem Verfahren (in der laufenden Ortspla- nungsrevision oder im Rahmen einer spezifischen Kernzonenplanung) die erfor- derliche ISOS-Umsetzungen vorgenommen würden. Der Erlass der laufenden Ortsplanungsrevision mit Abspaltung der Kernzonenplanung bewirke jedenfalls keine negative Präjudizierung derselben. Es bestehe kein Grund zur Annahme, dass sich die separat durchzuführende Kernzonenplanung nicht ins planerische Gesamtkonzept des Bezirks einfügen sollte. Abschliessend weist der Bezirksrat darauf hin, dass auch in anderen Gemeinden separate Kernzonenplanungen durchgeführt würden (z.B. Ingenbohl, Abl Nr. 33 vom 18.8.2017; Gd. Bauma). 1.3Der Regierungsrat weist im angefochtenen Beschluss darauf hin, dass die Nutzungsplanung grundsätzlich aus einer Gesamtsicht der raumbedeutsamen Belange heraus zu erfolgen habe. Dies schliesse indessen nicht aus, dass die Kommunale Nutzungsplanung für einen Teil des Gemeinde- und Bezirksgebietes gesondert erfolgen könne. Es sei daher auch zulässig, eine Teilrevision eines Nutzungsplanes durchzuführen. In casu sei die separate Anhandnahme einer spezifischen Kernzonenplanung nicht zu beanstanden. Es bestünden keine un- trennbaren Abhängigkeiten zwischen der separat durchzuführenden Kernzonen- planung und dem verbleibenden Teil der laufenden Ortsplanungsrevision, zumal der Perimeter der geltenden Dorfkernzone im Rahmen der späteren Kernzonen- planung nicht geändert werden solle. Auch die ISOS-Erhaltungsziele würden ei- ner Abspaltung der Kernzonenplanung nicht entgegen stehen, zumal sich die 6 gemäss ISOS festgelegten Gebiete mit Erhaltungszielen im Wesentlichen inner- halb der Dorfkernzone DK befänden. Auch bleibe die inhaltliche Planabstimmung in Berücksichtigung der räumlichen Auswirkungen gewährleistet. Es sei nachvoll- ziehbar, dass die Umsetzung der ISOS-Erhaltungsziele der gebotenen zeitnahen Inkraftsetzung der laufenden Ortsplanungsrevision entgegenstünden. Dem- gemäss erweise sich die Abspaltung der Kernzonenplanung von der laufenden Revision als zulässig und sachgerecht. 1.4Das Verfahren für den Erlass kommunaler Nutzungspläne regeln die §§ 25 ff. des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ 400.100 vom 14.5.1987) wie folgt: Der Gemeinderat informiert die Öffentlichkeit über die Zielsetzungen seiner Planungen und nimmt dazu Einwendungen und Vorschläge entgegen. Nach Prü- fung dieser Eingaben arbeitet er den Entwurf für Zonen- und Erschliessungsplä- ne sowie für die zugehörigen Vorschriften aus und unterbreitet ihn dem zuständi- gen Departement. Über den Stand der Planung ist periodisch zu informieren (§ 25 Abs. 1 PBG). Nach diesem Mitwirkungsverfahren reicht der Gemeinderat den Entwurf für Zonen- und Erschliessungspläne mit den zugehörigen Vorschrif- ten und einem Bericht dem Volkswirtschaftsdepartement zur Vorprüfung ein (§ 13 Abs. 1 Satz 1 der Vollzugsverordnung zum Planungs- und Baugesetz, SRSZ 400.111, VvPBG, vom 2.12.1997). Vorprüfungsberichte des Volkswirt- schaftsdepartements sind öffentlich und den Auflageakten beizulegen (§ 13 Abs. 2 VvPBG). Der Entwurf wird unter Bekanntgabe im Amtsblatt und in den örtlichen Publikationsorganen während 30 Tagen öffentlich aufgelegt (§ 25 Abs. 2 PBG). Jedermann kann während der Auflagefrist beim Gemeinderat gegen den Entwurf schriftlich Einsprache erheben (§ 25 Abs. 3 Satz 1 PBG). § 26 PBG enthält Be- stimmungen zur Behandlung der Einsprachen und zum Rechtsmittelverfahren. Der Gemeinderat entscheidet über die Einsprachen (Abs. 1). Abs. 2 regelt die Beschwerdebefugnis gegen gemeinderätliche Einspracheentscheide. Haben die Entscheide im Einsprache- oder Beschwerdeverfahren eine wesentliche Ände- rung des Entwurfs zur Folge, so wiederholt der Gemeinderat das Auflage- und Einspracheverfahren (§ 26 Abs. 3 PBG). Nach der rechtskräftigen Erledigung der Einsprachen legt der Gemeinderat den Entwurf der Gemeindeversammlung zur Beschlussfassung vor. Er kann jedoch all jene Gebiete, die nach Abschluss des Einspracheverfahrens unbestritten geblieben sind, der Gemeindeversammlung vorzeitig zur Beschlussfassung vorlegen, sofern dies planerisch sinnvoll ist. Das vom Regierungsrat bezeichnete Amt ist vorgängig anzuhören (§ 27 Abs. 1 PBG; vgl. § 14 PBV). 1.5Im Rahmen der Nutzungsplanung sind die in Betracht fallenden öffentlichen und privaten Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende 7 räumliche Entwicklung und im Lichte der Ziele und Grundsätze der Raumplanung gegeneinander abzuwägen (Art. 1 und 3 Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22.6.1979, RPG; SR 700; Art. 2 und 3 Raumplanungsverordnung vom 28.6.2000, RPV, SR 700.1). Es muss eine gesamthafte Abwägung aller räumlich wesentlichen Gesichtspunkte und Interessen stattfinden. Ob die Interessen vollständig erfasst worden sind, ist Rechtsfrage. Die relative Gewichtung der potenziell widerstreitenden Interessen ist jedoch weitgehend Ermessensfrage (vgl. Urteil BGer 1C_534/2012 v. 16.7.2013 Erw. 2.3.2; BGE 115 Ia 350 3d; Aemisegger/Kissling, in: Praxiskommentar RPG, Nutzungsplanung, Art. 15 Rz 75 m.H.). 1.6.1Das Erfordernis, die Nutzungsplanung aus einer Gesamtsicht der raumbe- deutsamen Belange heraus durchzuführen, bedeutet allerdings nicht, dass es unzulässig wäre, Teilzonenplanungen durchzuführen. Ebenso kann aus diesem Grundsatz nicht abgeleitet werden, dass es im Rahmen einer Gesamtrevision unzulässig wäre, Teile des bestehenden Zonenplanes in der alten Form zu be- lassen und (vorerst) nicht zu revidieren. Eine Teilzonenplanung ist grundsätzlich zulässig, sofern sie sich in die flächendeckende Nutzungsplanung einfügt (VGE III 2013 213 v. 29.10.2014 Erw. 5.1 m.H.). Nicht zulässig wäre eine isolierte Sondernutzungsordnung, welche aus dem planerischen Gesamtkonzept herausgerissen wäre wie etwa eine einzelfallweise Einzonung (vgl. Urteil BGer 1P.14/2001 v. 1.4.2001; Waldmann/Hänni, Handkommentar RPG, Art. 2 Rz 25 m.H.). Eine solche ist vorliegend unstreitig nicht zu beurteilen. Wie bereits erwähnt kann anstelle einer Total- auch eine Teilrevision des Nut- zungsplanes durchgeführt werden. Erheblich veränderte Verhältnisse und neue Bedürfnisse müssen nicht immer zu einer Totalrevision führen. Vorausgesetzt wird, dass sich der (revidierte) Teilzonenplan in die flächendeckende Nutzungs- planung einfügt und die Voraussetzungen für eine Planänderung gegeben sind (EGV 2013 B 8.4 Erw. 4.3; vgl. auch Tanquerel, in: Praxiskommentar RPG: Nut- zungsplanung, Art. 21 Rz 37 m.H.; Urteil BGer 1A.174/2003 und 1P.498/2003 v. 4.5.2004 Erw. 5.1). 1.6.2 Vorliegend hat der Bezirksrat in einem ersten Schritt die gesamte Nut- zungsplanung überprüft und Änderungen für den gesamten Zonenplan statuiert, sich aber nach der ersten Auflage des revidierten Zonenplanes dazu entschie- den, die Kernzone zunächst keiner Revision zu unterziehen bzw. diesbezüglich die alte Regelung zu belassen. Die Kernzone soll in einem separaten Verfahren einer Revision unterzogen werden, wobei ein zeitlicher Ablauf dafür aus den Ak- ten nicht ersichtlich ist. Dieses Vorgehen ist nicht rechtswidrig. Bei der Kernzone handelt es sich um ein planerisch klar abgegrenztes Gebiet, das weitgehend 8 überbaut und auch erschlossen ist. Nachdem die erste Planauflage ergeben hat, dass in Bezug auf die Kernzonenplanung diverse voneinander divergierende Vorbehalte der Grundeigentümer und weiterer involvierter Parteien eingebracht wurden, hat sich der Bezirksrat dazu entschlossen, diesbezüglich in einem ersten Schritt keine Änderung vorzunehmen, so dass der (unbestrittene) übrige Teil des Zonenplanes der Bezirksversammlung unterbreitet werden kann. Dadurch soll eine Verzögerung der Revision der unbestrittenen Gebiete verhindert werden. Die im Zusammenhang mit der Kernzonenplanung eingebrachten Vorbehalte be- treffen insbesondere die Übernahme der Vorgaben des ISOS sowie die Aus- scheidung einer separaten Dorfkernzone II (DK II) mit touristischer Nutzung im Erdgeschoss. Die Ausdehnung der Dorfkernzone sollte auch gemäss der ersten Planvorlage nicht verändert werden. Sie bleibt auch gemäss aktuell gültigem Plan erhalten. Eine separate Revision der Dorfkernzone führt bei dieser Aus- gangslage weder zu Lücken im Plan noch zu zwingenden Widersprüchen mit dem jetzt vorgelegten Teilzonenplan. Es bestehen keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass sich die angefochtene Revision auf ein unzweckmässig abgegrenztes Ge- biet beziehen und wesentliche ortsplanerische Aspekte zu wenig berücksichtigen würde (vgl. Urteil BGer 1A.174/2003 v. 4.5.2004). Das öffentliche Interesse wird durch dieses Vorgehen nicht verletzt. Nachdem auch die Dorfkernzone im Pla- nungsverfahren überprüft worden ist, die bestehende Ordnung jedoch beibehal- ten wurde, wurde im Endeffekt die gesamte Zonenplanung einer Überprüfung un- terzogen. Dem Gebot der koordinierten, gesamtkonzeptionellen und flächende- ckenden Nutzungsplanung wurde damit gebührend Beachtung geschenkt. Mit diesem Vorgehen hat sich der Bezirksrat gegen eine förmliche Abtrennung ent- schieden, wie dies in § 27 Abs. 1 PBG i.V.m. § 14 PBV vorgesehen ist. Vielmehr hat er sich dazu entschieden, eine zweite Auflage durchzuführen und dabei die Kernzone - anders als noch in der ersten Auflage - unverändert zu belassen. Mit- hin stellt sich nicht die Frage, ob eine Abtrennung rechtmässig erfolgt ist. Ob der Bezirksrat mit diesem Vorgehen nun eine Totalrevision der Nutzungsplanung ver- folgt (wobei gewisse Zonen [u.a. die Dorfkernzone] unverändert bleiben) oder ei- ne Teilrevision (unter Ausschluss gewisser Zonen [so der Dorfkernzone]), kann vorliegend unter dem Aspekt des Rechtsschutzes des Beschwerdeführers offen- bleiben. Wie nachfolgend aufzuzeigen ist, kann ein Betroffener so oder anders vorbringen, es sei ein Plan anders als aufgelegt zu revidieren. Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers muss sich der Perimeter der Dorf- kernzone im Übrigen nicht nach dem ISOS richten. Wesentlich ist, dass die Vor- gaben des ISOS im Rahmen der Nutzungsplanung beachtet werden. Dem wird bereits in Art. 13 Abs. 2 des bestehenden Baureglements in den allgemeinen Bauvorschriften entsprochen, wonach die Aussagen des ISOS gebührend zu 9 berücksichtigen sind (und zwar unabhängig von der Nutzungszone). Diese Vor- schrift wird im revidierten Baureglement übernommen (Art. 5 Abs. 2). Die Vorga- ben des ISOS lassen sich zudem in den seltensten Fällen auf eine einzige Zone beschränken; sinnvollerweise sind die Anforderungen des ISOS daher vielmehr zonenübergreifend in die Nutzungsplanung zu integrieren. 1.7Anzumerken bleibt, dass nicht ersichtlich ist, gegen welchen Beschluss der Legislative (mithin der Bezirksversammlung) die Vorlage des vorliegend umstrit- tenen Entwurfs der revidierten Zonenplanung verstossen soll. Die Bezirksver- sammlung hat diesbezüglich noch keinen Beschluss gefasst. Der vorliegende Entwurf ist der Bezirksversammlung erst nach der rechtskräftigen Erledigung der Einsprachen zur Beschlussfassung vorzulegen (§ 27 Abs. 1 PBG). 1.8Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers stellt der Umstand, dass die Kernzone separat, nach Genehmigung der vorliegend aufgelegten Ortsplanungs- revision einer Revision unterzogen werden soll, keine Rechtsverweigerung dar. Einerseits wurde mit der Budgetierung der Planungskosten für die Kernzone be- reits konkrete Planungsmassnahmen eingeleitet (vgl. Erw. 4.2), andererseits hat sich der Bezirksrat im angefochtenen Einspracheentscheid mit dem Anliegen des Beschwerdeführers, Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR sei aufzuheben, befasst (vgl. Erw. 2.5 und 3.2). 2.1Der Beschwerdeführer verlangt (im Rahmen seines Hauptantrages, wo- nach die Planung der Dorfkernzone in die gesamte Ortsplanungsrevision einzu- beziehen sei) eine Aufhebung der für die Dorfkernzone geltenden Bestimmung von Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR. Danach sind die kurortsbildenden Nutzungen, wie namentlich Hotel- und Gastbetriebe, zu erhalten und zu fördern. Der Regierungsrat ist im angefochtenen Beschluss auf diesen Antrag nicht ein- getreten. Gegenstand des angefochtenen Bezirksratsbeschlusses vom 19. Okto- ber 2018 bilde die zweite öffentliche Auflage der revidierten Nutzungsplanung vom 6. Oktober 2017. Im Rahmen dieser zweiten Auflage sei nur auf jene Anträ- ge einzutreten, die sich auf Zonenplanteile beziehen würden, welche gegenüber der Erstauflage planerisch eine Änderung erfahren hätten. Im Rahmen der ersten öffentlichen Auflage der revidierten Nutzungsplanung sei vorgesehen gewesen, die in der Dorfkernzone gelegenen Liegenschaften entweder einer Dorfkernzone DK I oder einer Dorfkernzone DK II zuzuweisen. Gemäss der zweiten öffentlichen Auflage würde die Dorfkernzone mit der bestehenden Zonenvorschrift von Art. 48 BauR unverändert bestehen bleiben. Daraus ergebe sich, dass die Änderung des bestehenden Art. 48 BauR nicht mehr zur Diskussion stehe und daher auch nicht mehr Gegenstand der zweiten öffentlichen Auflage vom 6. Oktober 2017 bilde. 10 Soweit er verlange, Satz 3 von Art. 48 Abs. 1 BauR sei wegzulassen, könne nicht auf die Beschwerde eingetreten werden. 2.2Der Beschwerdeführer rügt in diesem Zusammenhang eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Art. 21 Abs. 2 RPG verleihe einen Rechtsanspruch auf Revi- sion der Bestimmungen über die Dorfkernzonen. Mit der vorgenommenen Ge- samtrevision sei auch Art. 48 BauR Gegenstand des Verfahrens. Im Weiteren macht er geltend, Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR dürfe nicht aufrechterhalten wer- den. Die Bestimmung sei rechtswidrig und nicht geeignet, den Tourismus zu för- dern und in der Dorfkernzone Gastbetriebe anzusiedeln. Es bestehe auch kein Bedarf an zusätzlichen Restaurants. Der Eingriff in die Wirtschaftsfreiheit sei un- verhältnismässig. Im Weiteren bemängelt der Beschwerdeführer insbesondere die Anwendung dieser Bestimmung in Bezug auf seine Liegenschaft (ehemals Restaurant "D.________"), mit dem Resultat, dass das Gebäude nicht zu Wohn- zwecken genutzt werden könne. 2.3.1Nach Art. 21 Abs. 2 RPG werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst, wenn sich die Verhältnisse wesentlich geändert haben. Ein Zonenplan kann seinen Zweck nur erfüllen, wenn er eine gewisse Beständigkeit aufweist (BGE 120 Ia 227 E. 2b S. 231 mit Hinweisen). Andererseits sind Pläne revidierbar, da dem Grundeigentümer kein Anspruch auf dauernden Verbleib seines Landes in derselben Zone zukommt und Planung und Wirklichkeit bei Bedarf in Übereinstimmung gebracht werden müssen (BGE 123 I 175 Erw. 3a). Art. 21 Abs. 2 RPG unterscheidet mit Blick auf die Änderung von Nutzungsplänen zwei Stufen: In einem ersten Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse so erheblich geändert haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss; in einem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung (BGE 140 II 25 Erw. 3 m.H.). 2.3.2Ob eine Plananpassung (zweite Stufe) aufgrund veränderter Verhältnisse gerechtfertigt ist, beurteilt sich nach ständiger Rechtsprechung aufgrund einer Interessenabwägung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer gewissen Stabilität nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der anderen Seite das Interesse an eingetretene Veränderungen anzupassen. Zu berücksichtigen sind insbesondere die bisherige Geltungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtigten Planänderung und das öffentliche Interesse daran (BGE 140 II 25 Erw. 3.1; BGE 128 I 190 Erw. 4.2). Je neuer ein Zonenplan ist, umso mehr darf mit seiner Beständigkeit 11 gerechnet werden, und je einschneidender sich die beabsichtigte Änderung auswirkt, umso gewichtiger müssen die Gründe sein, die für die Planänderung sprechen (BGE 120 Ia 227 E. 2c; 113 Ia 444 Erw. 5a). 2.3.3Im Rahmen der ersten Stufe sind geringere Anforderungen zu stellen: Eine Überprüfung der Grundordnung ist bereits geboten, wenn sich die Verhältnisse seit der Planfestsetzung geändert haben, diese Veränderung die für die Planung massgebenden Gesichtspunkte betrifft und erheblich ist (BGE 123 I 175 Erw. 3a m.H.). Die Erheblichkeit ist auf dieser Stufe bereits zu bejahen, wenn eine Anpassung der Zonenplanung im fraglichen Gebiet in Betracht fällt und die entgegenstehenden Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauens in die Planbeständigkeit nicht so gewichtig sind, dass eine Plananpassung von vornherein ausscheidet. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, so ist es Aufgabe der Gemeinde, die gebotene Interessenabwägung vorzunehmen und zu entscheiden, ob und inwiefern eine Anpassung der Zonenplanung nötig ist (BGE 140 II 25 Erw. 3.2). 2.3.4Nach Ablauf des Planungshorizonts, der für Bauzonen 15 Jahre beträgt (Art. 15 lit. b RPG), sind Zonenpläne grundsätzlich einer Überprüfung zu unterziehen und nötigenfalls anzupassen. Im Rahmen dieser Gesamtrevision können auch veränderte politische Vorstellungen zum Ausdruck kommen. Je näher eine Planungsrevision dieser Frist kommt, desto geringer ist deshalb das Vertrauen auf die Beständigkeit des Plans, und umso eher können auch geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulässige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden (zum Ganzen Urteil BGer 1C_534/2012 v. 6.7.2013 Erw. 2.3.1; Urteil 1C_306/2010 vom 2.12.2010 Erw. 2.1). Nutzungspläne sind mithin unter Berücksichtigung der vorstehend dargelegten Voraussetzungen zwar stets zu überprüfen, aber nur "nötigenfalls" abzuändern (vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6.A., S. 108). Vorliegend soll mit der Ortsplanungsrevision der 1995 beschlossene und letzt- mals 2002 teilrevidierte Zonenplan einer Revision unterzogen werden. Damit ist der Planungshorizont erreicht. 2.4Indem der Bezirksrat eine Gesamtrevision der Nutzungsplanung in Angriff nahm, anerkannte er, dass veränderte Verhältnisse im Sinne von Art. 21 Abs. 2 RPG vorliegen (1. Prüfungsschritt), was eine Anpassung der Planung erlaubt. Auch hat er grundsätzlich für den gesamten Planungsbereich anerkannt, dass Gründe vorliegen, um die Planung in der Sache zu ändern bzw. anzupassen (2. Prüfungsschritt). Für den Bereich der Kernzone hat er das Verfahren aber ge-12 stoppt, um diese vorerst unverändert zu belassen und später eine separate Pla- nung vorzunehmen. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung hat der Grundeigentümer unter gewissen Bedingungen einen Rechtsanspruch auf Überprüfung und Anpassung planerischer Massnahmen, die seine Liegenschaft betreffen; insbesondere kann er geltend machen, die tatsächlichen Verhältnisse oder die gesetzlichen Voraussetzungen hätten sich seit Annahme des Plans in einer Weise geändert, dass das öffentliche Interesse an der Beibehaltung der auferlegten Nutzungsbeschränkungen dahingefallen sein könnte (Urteil BGer 1C_50/2008 v. 10.6.2008; BGE 127 I 103 Erw. 6b). Ist bereits ein Verfahren auf Totalrevision des Nutzungsplans im Gang, kann der Grundeigentümer gestützt auf Art. 29 Abs. 2 BV (rechtliches Gehör) verlangen, dass die seine Parzelle betreffenden Anord- nungen auf ihre materielle Verfassungsmässigkeit überprüft werden. Dieses Recht besitzt er auch, wenn die bisherige Ordnung beibehalten werden soll. Die- se Prüfung der Verfassungsmässigkeit setzt zudem nicht voraus, dass sich die Verhältnisse erheblich verändert haben. Die zuständige Behörde wird prüfen müssen, ob die Aufrechterhaltung der bisherigen Nutzungsordnung immer noch mit der Eigentumsgarantie im Einklang steht (Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 21 Rz 23; Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6.A., S. 116 f. m.H.; BGE 115 Ia 85 Erw. 3b/aa; BGE 114 Ia 335 Erw. 1). Sodann sind die Eigentümer im Rahmen einer Teilrevision der Zonenordnung be- fugt, bei einer erheblichen Änderung der Verhältnisse eine Überprüfung der Plan- festsetzung zu verlangen (Waldmann/Hänni, a.a.O., Art. 21 Rz 23). 2.5Wie vorstehend erwähnt, hat der Beschwerdeführer bereits im Rahmen des ersten Auflageverfahrens Einsprache gegen die Zonenplanrevision erhoben. Im Rahmen der ersten Auflage war vorgesehen, das Grundstück des Beschwerde- führers der Dorfkernzone II (DK II) zuzuweisen. Gemäss dem damals aufgeleg- ten Baureglementsentwurf umfasst die Dorfkernzone II die Teile des engeren Dorfgebiets, in denen den touristischen Nutzungen im Erdgeschoss für ein touris- tisch attraktives Gersau eine besondere Bedeutung zukommt (Art. 38 Abs. 1 BauR in der Fassung zur öffentlichen Auflage vom 1.4.2016). Gemäss Abs. 2 haben die Erdgeschoss-Nutzungen gastgewerbliche oder touristische Dienstleis- tungen zu umfassen. In den darüber liegenden Geschossen sind auch Wohnnut- zungen zulässig. Gemäss Abs. 4 der Bestimmung ist der öffentliche Zugang zum See zu ermöglichen. Der Beschwerdeführer hat sich mit Einsprache vom 28. April 2016 gegen die Re- vision gewehrt, wobei er u.a. beantragte, seine Liegenschaft in der Dorfkernzone zu belassen und die vorgesehenen Bestimmungen von Art. 37 Abs.1, 2 und 3 zu 13 streichen. In der Folge teilte das Bauamt dem Beschwerdeführer mit, dass die Dorfkernzone im aktuellen Zustand belassen werde und nach Abschluss der Ortsplanungsrevision eine spezifische Kernzonenplanung in die Wege geleitet werde. Der Beschwerdeführer hielt an seiner Einsprache fest und der Bezirksrat schrieb das Verfahren infolge Widerrufs der im Zonenplan vorgesehenen Dorf- kernzonen DK I und DK II und der entsprechenden Baurgelementsbestimmung in Bezug auf die diesen Bereich betreffenden Einspracheanträge ab. Im Weiteren hielt er fest, da dieser Widerruf bewirke, dass die Dorfkernzone DK gemäss gel- tendem Zonenplan und Art. 48 des geltenden Baureglements (vorläufig) unver- ändert Bestand hätten, handle es sich dabei um eine wesentliche Änderung, weshalb insoweit ein nochmaliges Auflage- und Einspracheverfahren durchzu- führen sei. Dieser Beschluss wurde vom Beschwerdeführer nicht akzeptiert und er erhob dagegen am 29. Juni 2017 Beschwerde beim Regierungsrat. Der Regie- rungsrat hielt im Entscheid RRB Nr. 183/2018 vom 13. März 2018 vorab fest, der Bezirksrat habe verkannt, dass der Verzicht der Vorinstanz auf die Revision der Kernzonenplanung (Dorfkernzone I und II mit den entsprechenden Reglements- bestimmungen) kein Widerruf darstelle. Mit der Änderung habe die Vorinstanz den entsprechenden Anträgen des Beschwerdeführers entsprochen und diese mithin gutgeheissen. Damit habe der Beschwerdeführer faktisch obsiegt. Im Rahmen des Verwaltungsbeschwerdeverfahrens fehle es ihm mithin an der for- mellen Beschwer und auf die Beschwerde wurde diesbezüglich nicht eingetreten. In Bezug auf seinen im Beschwerdeverfahren erhobenen Antrag auf Aufhebung von Art. 48 BauR (bzw. Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR) hielt der Regierungsrat im selben Entscheid in Erw. 4 fest, darauf sei nicht einzutreten, da es sich um einen Bestandteil des rechtskräftigen Zonenplanes handle; die Bestimmung hätte nur im Zeitpunkt ihres Erlasses angefochten werden können. Anderseits hielt der Regierungsrat fest, der Beschwerdeführer habe ja im Rahmen seiner Einsprache gegen die zweite Auflage der Ortsplanungsrevision die Aufhebung von Art. 48 Abs. 1 Satz 3 beantragt. Im Rahmen jenes Einspracheverfahrens sei der Bezirks- rat zuständig, die Einsprache des Beschwerdeführers und damit auch den betref- fenden Antrag zu beurteilen; dieser Entscheid könne dann wiederum angefoch- ten werden. In dem dem vorliegenden Verfahren zu Grunde liegenden Einspracheverfahren hat der Bezirksrat auf den Antrag, Art. 48 Abs. 1 BauR sei insofern aufzuheben, als dass kurortsbildende Nutzungen, wie namentlich Hotel- und Gastbetriebe, zu erhalten und zu fördern seien, in Erw. 3 Bezug genommen. Dabei hielt er fest, dass es im jetzigen Verfahrensstadium nicht angehe, eine isolierte Streichung dieser Bestimmung vorzunehmen. Zur Umsetzung einer sachgerechten Kernzo- nenplanung bedürfe es zunächst einer Denkpause. Im Rahmen der anschlies-14 send durchzuführenden Kernzonenplanung sei auch die Zweckumschreibung von Art. 48 Abs. 1 BauR zu prüfen. Bei einer Streichung der Bestimmung im jet- zigen Verfahren, könne die Bestimmung im Rahmen der Kernzonenplanung nicht wieder eingeführt werden. Im Weiteren führte er aus, in Art. 48 Abs. 1 BauR wer- de das öffentliche Interesse an einer Einschränkung der Eigentumsfreiheit und der Wirtschaftsfreiheit konkretisiert, welches in der Durchsetzung eines raumpla- nerischen Anliegens bestehe. Es gehe dabei nicht um wirtschaftspolitisch moti- vierte Absichten. Auch führe die Bestimmung nicht zu Rechtsungleichheiten. Es sei nicht willkürlich, dass für die Dorfkernzone, welche durch die typische Eigen- art des Dorfbildes geprägt werde, als Zonenzweck die Erhaltung und Förderung der kurortsbildenden Nutzungen, wie namentlich Hotel- und Gastbetriebe, festge- legt werde. Diese Zweckbestimmung liege im öffentlichen Interesse. Der Be- schwerdeführer könne aus einer Streichung der fraglichen Bestimmung im Übri- gen ohnehin keinen Nutzen ziehen, da die von ihm beabsichtigte Nutzung auch durch die Vorgaben von § 73 Abs. 1 i.V.m. § 66 Abs. 1 PBG unzulässig sei. Der Zweck der ursprünglich für die Baute erteilte Ausnahmebewilligung würde verei- telt und es würde auch Bundesrecht verletzt. Die Seeterrasse würde der öffentli- chen Nutzung entzogen. Der Uferbereich ab Kirchenleist bis zur Wehri sei seit jeher öffentlich genutzt worden. Die Bemühungen zu einer Aufwertung des Ufer- abschnittes würden durch eine Umnutzung des Seerestaurants zum vornherein vereitelt und den öffentlichen Interessen widersprechen. Wie bereits erwähnt, ist der Regierungsrat im angefochtenen Beschluss auf die Beschwerde insoweit nicht eingetreten, als damit eine Aufhebung von Art. 48 Abs. 1 BauR beantragt wird. Diese Bestimmung sei nicht Verfahrensgegenstand. 2.6Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass der Bezirksrat im Ein- spracheentscheid auf das Begehren des Beschwerdeführers, den Zonenplan im Bereich der Kernzone insofern abzuändern, als dass Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR aufzuheben sei, eingegangen ist, den Antrag aber abgewiesen hat. Der Bezirks- rat hat damit den Anspruch des Beschwerdeführers auf Überprüfung der seine Liegenschaft betreffenden Massnahmen im Rahmen der Zonenplanrevision an- erkannt. Dies entspricht den Vorgaben der vorstehend dargelegten Rechtspre- chung. Auch wenn die Revision der Kernzone in einem separaten Verfahren ge- prüft werden soll, durfte der Beschwerdeführer im Rahmen der vorliegend zu be- urteilenden Revision verlangen, dass die seine Parzelle betreffenden Anordnun- gen überprüft werden. Die Ortsplanung von Gersau wird einer Revision unterzo- gen, unabhängig davon, dass Teile davon aufgrund der Einwände im Rahmen der ersten Auflage der Gesamtzonenplanrevision in der zweiten Auflage unver- ändert bleiben und später revidiert werden sollen. Dem Nichteintretensentscheid 15 des Regierungsrates in Bezug auf das Begehren des Beschwerdeführers, Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR zu revidieren bzw. aufzuheben, kann mithin nicht gefolgt werden. Soweit sich der Regierungsrat auf die kantonale Rechtsprechung beruft, wonach bei der Zweitauflage eines Zonenplanentwurfs nur auf jene Anträge einzutreten ist, die sich auf Zonenplanteile beziehen, welche gegenüber der Erstauflage pla- nerisch eine Änderung erfahren haben, und mithin auf Anträge, welche die Kern- zone betreffen, nicht eingetreten werden könne (vgl. VGE 716/95 v. 22.3.1996 Erw. 1; EGV 1992 Nr. 39 Erw. 1), da diese nicht abgeändert werde, kann ihm nicht gefolgt werden. In casu hat die Kernzone im Rahmen der zweiten Auflage gegenüber der ersten Auflage eine Veränderung erfahren, indem von einer Revi- sion Abstand genommen wurde und für die gesamte Kernzone die bisherige Ordnung belassen wurde. Im Übrigen geht es bei der Beschränkung der Ein- sprachebefugnis im Rahmen einer Zweitauflage darum, dass die Zuordnung ei- nes Grundstückes im Rahmen der Erstauflage, welche von allen interessierten Personen akzeptiert wurden, bei der Zweitauflage nicht wieder in Frage gestellt werden kann (VGE 716/95 v. 22.3.1996). Dies ist vorliegend gerade nicht der Fall. Der Beschwerdeführer hat im Rahmen der Erstauflage die Zuweisung sei- nes Grundstückes in eine Gastgewerbe- und Tourismuszone gerügt und auch wenn von dieser Umzonung im Rahmen der Zweitauflage Abstand genommen wurde, war allen Beteiligten aufgrund verschiedener Verfahren immer klar, dass der Beschwerdeführer auch die bestehende Ordnung insbesondere in Bezug auf Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR beanstandet, wonach die kurortsbildenden Nutzun- gen (in der Kernzone) zu erhalten und zu fördern sind. 3.1Ist die Vorinstanz auf eine Beschwerde nicht eingetreten, so hat das Ver- waltungsgericht gemäss ständiger Rechtsprechung nur zu prüfen, ob der Nicht- eintretensentscheid zu Unrecht erfolgt ist. Bejaht es diese Frage, so hebt es den Nichteintretensentscheid auf und weist die Akten an die Vorinstanz zurück, damit diese hinsichtlich der Beschwerde einen Sachentscheid trifft. Erweist sich hinge- gen das Vorgehen der Vorinstanz als rechtsbeständig, ist die Beschwerde abzu- weisen (vgl. VGE 1019/06 vom 29.8.2006 Erw. 1.1; VGE 880/00 vom 28.10.2000 mit Hinweisen, u.a. auf VGE 1052/99 vom 16.3.2000; vgl. auch VGE 918/05 vom 21.12.2005 Erw. 1). Von dieser Praxis weicht das Verwaltungsgericht - soweit die Vorinstanz zu Unrecht auf die Beschwerde nicht eingetreten ist - in bestimmten Fällen (vor allem aus verfahrensökonomischen Gründen) ab, beispielsweise wenn die Vorinstanz in einem ausführlichen obiter dictum eine materielle Beurtei- lung vorgenommen hatte (und eine entsprechende Rückweisung einem formalis- tischen Leerlauf gleichgekommen wäre), oder wenn es um einen zweiten 16 Rechtsgang in der gleichen Sache ging (vgl. dazu VGE 403/96 vom 27.9.1996 Erw. 2 mit zahlreichen Hinweisen). Diese Kompetenz ergibt sich gestützt auf die reformatorische Natur des Rechtsmittels der Verwaltungsgerichtsbeschwerde (§ 43 Abs. 1 Verwaltungsrechtspflegegesetz,VRP; SRSZ 234.110; vgl. Donatsch in: Kommentar VRG, 3.A., 63 Rz 17 f.; Urteil BGer 1C_207/2012 v. 15.3.2013 Erw. 3.4.1). 3.2Wie bereits erwähnt hat sich der Bezirksrat in Erw. 3 des angefochtenen Beschlusses umfassend mit dem Antrag des Beschwerdeführers, Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR sei aufzuheben, auseinander gesetzt und den Antrag damit materi- ell behandelt. Der Regierungsrat ist zwar insoweit auf die Beschwerde nicht ein- getreten, als damit die Abweisung des Änderungsantrages gerügt worden ist, der Regierungsrat hat sich aber in den vergangenen Jahren verschiedentlich mit dem im Rahmen von Bauverfahren (bzw. Vorentscheidverfahren) vom Beschwerde- führer und seinen Rechtsvorgängern eingebrachten analogen Antrag auf Aufhe- bung einer Nutzungsbeschränkung für sein Grundstück auseinander gesetzt und eine Aufhebung von Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR und die Umnutzung des be- schwerdeführerischen Grundstückes zu Wohnzwecken immer abgelehnt. Aus prozessökonomischen Gründen macht es bei dieser Sachlage keinen Sinn, die Sache zur materiellen Beurteilung des fraglichen Antrages an den Regierungsrat zurückzuweisen. 4.1.1Das Grundstück des Beschwerdeführers liegt zwischen Seeufer und See- strasse und ist praktisch vollständig überbaut mit einem Restaurationsgebäude mit Seeterrasse sowie dazugehörenden Parkplätzen. Die Baubewilligung für die Baute wurde mit Bezirksratsbeschluss vom 11. Dezember 1981 erteilt. Nach da- maligem Zonenplan und Baureglement vom 4. Dezember 1977 lag das Bau- grundstück in der Dorfkernzone. Hinsichtlich der Überschreitung der Seeuferbau- linie wurde eine Ausnahmebewilligung erteilt. Die Erteilung der Ausnahmebewilli- gung wurde damit begründet, dass der rationelle Restaurationsbetrieb ansonsten in Frage gestellt sei (vgl. VGE III 2015 22 v. 16.7.2015 Ingress lit. A; VGE 1051/04 v. 16.12.2004 Erw. 6.2). Die Vorbesitzer der Liegenschaft haben den Bezirksrat mit Eingabe vom 5. November 2002 um Bewilligung für die Umnut- zung der Seeparzelle von einer gastgewerblichen Nutzung in eine Wohnnutzung ersucht (Vorentscheidverfahren). Dieses Anliegen wurde in der Folge von sämtli- chen Instanzen abgewiesen. Das Verwaltungsgericht hat mit VGE 1051/04 er- kannt, dass die für die Erteilung der für den Neubau des Seerestaurants erforder- liche Ausnahmebewilligung zur Überschreitung der Seeuferbaulinie mit Blick auf die spezifische Nutzung der Baute als Restaurant erteilt worden sei. Die für eine Umnutzung erforderliche Bewilligung sei zu Recht nicht erteilt worden, was weder 17 die Eigentumsgarantie noch die Wirtschaftsfreiheit verletze. Die Behauptung, der Betrieb eines Restaurants sei aus wirtschaftlichen oder anderen Gründen nicht mehr möglich, sei unsubstantiiert und werde nicht weiter belegt. Eine Ausnah- mebewilligung für die Umnutzung könne nicht erteilt werden, da die erforderli- chen Voraussetzungen nicht gegeben seien. Das Bundesgericht bestätigte den Entscheid und hielt fest, es sei fraglich, ob der Umstand, dass die Beschwerde- führer ihre Liegenschaft nicht als Wohnbaute nutzen dürften, einen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie und/oder Wirtschaftsfreiheit darstelle. Die Frage könne jedoch offengelassen werden, da eine Verletzung dieser verfassungsmäs- sigen Rechte nicht vorliege (Erw. 3.3.1). Im Weiteren verneinte es die Vorausset- zungen für eine akzessorische Anpassung des Nutzungsplanes, weshalb die Verfassungsmässigkeit von Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR nicht zu überprüfen sei (Erw. 3.3.2). Das öffentliche Interesse an der allgemeinen Zugänglichkeit des Seeufers (Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG) bestehe zweifellos (Erw. 3.3.3). Ein Anspruch auf umfassende Zweckänderung werde durch die Besitzstandsgarantie nicht ge- währleistet (Erw. 3.3.5). Abschliessend bestätigte das Bundesgericht, dass die bestehende Baubewilligung ausdrücklich für einen Gastbetrieb erteilt worden sei (Erw. 4). 4.1.2Der Beschwerdeführer hat dann - wie bereits erwähnt - am 15. August 2014 ein Gesuch um Nutzungsänderung eingereicht, nachdem er das Seerestau- rant während unbestimmter Zeit bereits als Ferienhaus genutzt hatte. Dieses wurde ebenfalls von sämtlichen Instanzen abgewiesen bzw. es wurde darauf nicht eingetreten. Das Verwaltungsgericht erkannte in VGE III 2015 22 vom 16. Juli 2015, dass keine veränderten tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse erkennbar seien, welche ein Eintreten auf das Baugesuch rechtfertigen würden. Mit Blick auf die damals bereits laufende Zonenplanrevision wurde zudem in Erw. 4.3.2 festgehalten, dass sich in Berücksichtigung der geplanten Hotel- und Tou- ristikzone an der Situation der Liegenschaft des Beschwerdeführers nichts än- dern dürfte. Das Bundesgericht gelangte in seinem Urteil 1C_445/2015 vom 2. März 2016 ebenfalls zum Schluss, dass sich weder die Sach- noch die Rechtslage seit dem ersten die Umnutzung des Restaurants betreffenden Urteil massgebend geändert hätten und die Verweigerung der Umnutzung kein Bun- desrecht verletze. 4.2Die Rechtmässigkeit der Regelung von Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR wurde akzessorisch - wie vorstehend dargelegt - grundsätzlich bereits im Vorentscheid- verfahren, welches im November 2002 eingeleitet wurde, und im Baubewilli- gungsverfahren, welches im August 2014 eingeleitet wurde (und über welches im März 2016 letztinstanzlich entschieden worden ist), geprüft. Der Beschwerdefüh-18 rer bringt in seiner vorliegenden Beschwerde nichts vor, das auf eine wesentliche Veränderung der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse seit dem im August 2014 eingereichten Baugesuch um Nutzungsänderung hinweisen und eine Auf- hebung von Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR rechtfertigen würde. Er bringt im wesent- lichen dieselben Argumente gegen die Gültigkeit von Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR vor, wie sie in den vorangehenden Verfahren bereits vorgebracht wurden. Er rügt, die Regelung sei unklar und der Zweck unbestimmt. Als die Regelung ein- geführt worden sei, habe man bereits über die Schwierigkeiten im Gastgewerbe gewusst und habe mit der Regelung die Wirte vor übermässigen Auflagen schüt- zen wollen. Die Regelung sei nicht geeignet, um einen Gastrobetrieb zu erhalten, da sie nicht zu einer bestimmten Nutzung verpflichten könne. Es fehle an einem öffentlichen Interesse an einem derart starken Eingriff in die Wirtschafts- und Ei- gentumsfreiheit des Beschwerdeführers. Die Gastrobetriebe in Gersau würden allgemein schlecht laufen; entsprechend fehle es an einem öffentlichen Interes- se, einem Einzelnen zu befehlen, er müsse eine "kurortsbildende Nutzung" wie- der aufnehmen. Ein "touristisches Zentrum" (auch am See) existiere nicht mehr. Die Regelung sei des Weiteren unverhältnismässig und werde zudem rechtsun- gleich angewendet. Da diese Argumente - wie bereits erwähnt - in den 2002 und 2014 eingeleiteten Verfahren vorgebracht wurden, kann grundsätzlich auf die Erwägungen in den entsprechenden Entscheiden verwiesen werden. Im Weiteren ist festzuhalten, dass es grundsätzlich zulässig ist, innerhalb einer Zone Beschränkungen der zulässigen Nutzungen vorzusehen (Jeannerat/Moor, in: Praxiskommentar RPG, Nutzungsplanung, Art. 14 Rz 42 m.H.). Entspricht ein Nutzungsplan den im öffentlichen Interesse liegenden Planungszielen, haben dem Plan entgegenstehende private Interesse des Grundeigentümers wenig Gewicht; unberücksichtigt bleiben insbesondere finanzielle Interessen (Jeanne- rat/Moor, a.a.O., Art. 14 Rz 43). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung steht eine Massnahme, die vorwiegend raumplanerisch bedingt ist, jedoch zu einer Einschränkung der gewerblichen Betätigungsmöglichkeit führt, grundsätzlich nicht im Widerspruch zur Wirtschaftsfreiheit. Anders verhält es sich, wenn unter dem Deckmantel der Raumplanung ein Eingriff in den wirtschaftlichen Wettbewerb bezweckt wird oder die Wirtschaftsfreiheit durch die in Frage stehende Massnahme ihres Gehalts entleert würde (BGE 142 I 162 Erw. 3.3 m.H.). Bei der Regelung von Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR handelt es sich offensichtlich nicht um eine wettbewerbseinschränkende Norm. Die Regelung konkretisiert das öffentliche Interesse an einer allfälligen Einschränkung der Eigentumsfreiheit und der Wirtschaftsfreiheit und dient so der Durchsetzung eines raumplanerischen Anliegens (VGE 1051/04 v. 16.11.2004 Erw. 7.5). Die Erhaltung von touristischen und gastgewerblichen Nutzungen gerade am Seeufer 19 liegt im öffentlichen Interesse (vgl. BGE 142 I 162 Erw. 3.4). Es kann damit in casu gewährleistet werden, dass ein attraktiver Bereich am See der Bevölkerung und den Touristen erhalten bleibt. Diese planerische Massnahmen entspricht insbesondere den Raumplanungsgrundsätzen von Art. 1 Abs. 2 lit. c RPG, wonach das soziale und wirtschaftliche Leben zu fördern ist, und von Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG, wonach Seeufer für die Öffentlichkeit zugänglich zu halten sind. Auch wenn in den letzten Jahrzehnten verschieden Hotelbetriebe geschlossen wurden, so ist das Dorf Gersau aufgrund seiner Lage unmittelbar am Vierwaldstättersee am Südhang der Rigi, in geringer Distanz zu verschiedenen Bergbahnen und ausgestattet mit Park- und Quaianlage sowie Schiffsstation weiterhin von Interesse für Tages- und Mehrtagestouristen. Dies beweist auch der Umstand, dass in Gersau zur Zeit ein grösserer Hotelkomplex in Planung steht (vgl. Abl 2017 Nr. 39 S. 2093; Abl 2019 Nr. 7 S. 389 betr. Gestaltungsplan Rotschuo). Dass touristischen Nutzungen im Rahmen der Zonenplanung Rechnung getragen wird, ist daher gerechtfertigt. Die Regelung ist auch nicht unverhältnismässig. Es ist weiterhin nicht ersichtlich, weshalb es am Standort der beschwerdeführerischen Liegenschaft - unmittelbar am See und neben der Schiffsstation - nicht möglich sein soll, einen nutzungskonformen Betrieb wirtschaftlich zu führen. Sollte dies tatsächlich nicht möglich sein, würde sich ohnehin die Frage stellen, ob und inwieweit die bestehende Baute in ihrem Bestand noch geschützt ist (vgl. nachfolgend Erw.5). In Bezug auf den Vorwurf der rechtsungleichen Anwendung von Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR kann auf die Ausführungen im bundesgerichtlichen Urteil 1C_445/2015 vom 2. März 2016 Erw. 3.4 verwiesen werden. Im Übrigen spricht der Umstand, dass die Kernzone unstreitig ebenfalls einer Revision unterzogen werden soll (ein entsprechender Budgetposten für die Planung wurde im Budget 2018 bereits gestellt, vgl. BRB vom 19.10.2018 Erw. 2 S. 5) bzw. nach Genehmigung der Ortsplanrevision darüber beraten werden soll, ebenfalls gegen eine Aufhebung der fraglichen Bestimmung im Verfahren der vorliegend zu beurteilenden Zonenplanrevision. Der Bezirksrat wendet zu Recht ein, dass durch die isolierte Streichung der Bestimmung eine Lücke im Baureglement entstehen und die im Raumplanungsrecht gebotene umfassende Interessenabwägung dadurch vereitelt würde. Der Bezirksrat weist zudem darauf hin, dass der Uferbereich ab Kirchenleist bis zur Wehri seit jeher öffentlich genutzt worden sei. Als Fernziel sei eine Aufwertung des Uferabschnittes südlich der Schiffsstation mit öffentlicher Nutzung nach wie vor wünschenswert. Diese Bemühungen würden durch eine Umnutzung des Seerestaurants zum vornherein vereitelt und den öffentlichen Interessen in eklatanter Weise widersprechen. Dieser Begründung kann beigepflichtet werden. 20 5.Im Übrigen könnte der Beschwerdeführer aus einer Aufhebung von Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR nichts zu seinen Gunsten ableiten. 5.1Das Grundstück liegt vollständig innerhalb der Gewässerabstandslinie nach § 66 Abs. 1 PBG und Art. 36a Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20) i.V.m. Art. 41b Abs. 1 der Gewässerschutzverordnung (GSchV; SR 814.201). Die auf dem Grundstück des Beschwerdeführers erstellte Baute widerspricht mithin dem gel- tenden Recht und sie hat auch dem im Zeitpunkt der Erteilung der Bewilligung geltenden Recht widersprochen, weshalb sie nur mit Ausnahmebewilligung er- stellt werden konnte. Gemäss § 72 Abs. 1 PBG sind bestehende, rechtmässig erstellte Bauten und Anlagen, die den neuen Vorschriften widersprechen, in ih- rem Bestande garantiert. Die Besitzstandsgarantie bezieht sich auch auf die Nut- zung einer bestehenden Baute. Unter dem Titel der Besitzstandsgarantie darf al- lerdings grundsätzlich nur die bisherige Nutzung weitergeführt werden; entspre- chend vermittelt die Besitzstandsgarantie keinen Anspruch auf eine Nutzungsän- derung (VGE III 2013 142 v. 23.1.2014 Erw. 2.3; VGE III 2010 183 v. 21.12.2010 Erw. 3.1; Gisler, Das Wiederaufbaurecht, unter besonderer Berücksichtigung der Verhältnisse im Kanton Schwyz, S. 29). Nach der Praxis wird die Nutzungsände- rung im Rahmen der Besitzstandsgarantie als zulässig erachtet, wenn sie keine neuen oder zusätzlichen Widersprüche zum geltenden Baurecht schafft, den be- stehenden Zustand somit weiterführt oder allenfalls der bestehenden Nutzungs- ordnung näher bringt, mitunter eine Verbesserung des bestehenden Zustandes, gemessen an den Zielen des Gesetzgebers, herbeiführt (VGE III 2010 183 v. 21.12.2010 Erw. 3.3 m.H.; EGV-SZ 1988 Nr. 49 Ziff. 7; Gisler, a.a.O., S. 66). Die Umnutzung eines Seerestaurants zu einem Wohnhaus würde klarerweise keine Verbesserung des bestehenden Zustandes, gemessen an den Zielen des Ge- setzgebers, herbeiführen. Die Baute wurde unter der Voraussetzung einer gast- gewerblichen Nutzung bewilligt, welche der Öffentlichkeit eine - zwar einge- schränkte - Zugänglichkeit zum Seeufer ermöglicht. Dies entspricht dem im öf- fentlichen Interesse liegenden Planungsgrundsatz von Art. 3 Abs. 2 lit. c RPG. Eine Umnutzung zu Wohnzwecken würde diese Zugänglichkeit dauerhaft verhin- dern. 5.2.1Eine Umnutzung wäre wohl auch gestützt auf die Gewässerschutzgesetz- gebung ausgeschlossen. Nach Art. 41c GSchV dürfen im Gewässerraum nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder Brücken erstellt werden. In dicht überbauten Gebieten kann die Behörde für zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine überwiegenden Interessen entgegenstehen (Abs. 1). Gemäss Abs. 21 2 der genannten Norm sind rechtmässig erstellte und bestimmungsgemäss nutzbare Anlagen im Gewässerraum in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt. Ein Schutz besteht mithin nur für die bestimmungsgemässe Nutzung. Auch im Rahmen des Gewässerschutzrechtes fallen Nutzungsänderungen nicht unter den Bestandesschutz (Fritzsche, in: Hettich/Jansen/Norer, Kommentar GSchG WBG, Art. 36a Rz 136; URP 2018 S. 454). Das kantonale Recht kann zwar eine weiter gehende Besitzstandsgarantie einräumen (Fritzsche, a.a.O., Art. 36a Rz 142 f.), was im Kanton Schwyz jedoch gemäss den vorstehenden Ausführungen nicht der Fall ist. Eine Nutzungsänderung könnte mithin nur unter der Voraussetzung von Art. 41c Abs. 1 GSChV, mit einer Ausnahmebewilligung bewilligt werden. Das Bundesgericht weist in seiner Rechtsprechung zu Art. 41c Abs. 1 GSchV darauf hin, dass der Verordnungsgeber eine Anpassung des Gewässerraums bzw. Ausnahmebewilligungen vor allem in dicht überbauten städtischen Quartieren und Dorfzentren zulassen wollen, die (wie Basel und Zürich) von Flüssen durchquert werden. In solchen Gebieten sollten die raumplanerisch erwünschte städtebauliche Verdichtung und die Siedlungsentwicklung nach Innen ermöglicht und Baulücken geschlossen werden können. Dagegen bestehe in peripheren Gebieten, die an ein Gewässer angrenzten, regelmässig kein überwiegendes Interesse an einer verdichteten Überbauung des Gewässerraums. Hier müsse daher der minimale Raumbedarf des Gewässers (gemäss Art. 41a Abs 2 und Art. 41b Abs. 1 GSchV) grundsätzlich respektiert und von nicht standortgebundenen Anlagen freigehalten werden. Der Verordnungsgeber habe mit dem Begriff "dicht überbaut" denn auch zum Ausdruck gebracht, dass eine "weitgehende" Überbauung (wie in Art. 36 Abs. 3 RPG) nicht genüge (BGE 143 II 77 Erw. 2.7 m.H.; BGE 140 II 428 Erw. 7.). 5.2.2Der südlich der Seestrasse verlaufende schmale Landstreifen zwischen Kirchleist und Wehri liegt zum überwiegenden Teil in der Intensiverholungszone und ist - wie bereits erwähnt - öffentlich zugänglich. Zwar ist er teilweise überbaut (Quaianlage, Treppenstufen zum See u.ä.) jedoch nicht mit Hochbauten zur Wohnnutzung. Nur wenige Grundstücke (darunter dasjenige des Beschwerdeführers) sind mit Hochbauten überbaut und der Dorfkernzone zugewiesen (neben der Schiffshaltestelle nur noch das Seerestaurant E.________). In Bezug auf den fraglichen Uferstreifen kann somit wohl nicht von dicht überbautem Gebiet gesprochen werden. Zudem würde eine Ausnahmebewilligung zu einer Umnutzung des Seerestaurants klarerweise dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung von touristischen Nutzungen im Seeuferbereich und der öffentlichen Zugänglichkeit des Seeufers entgegen stehen, und könnte daher bereits aus diesem Grund nicht erteilt werden. 22 6.Aus den vorstehenden Erwägungen ergibt sich, dass auch dem Verfah- rensantrag des Beschwerdeführers, es sei festzustellen, dass Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR rechtswidrig sei und nicht mehr angewendet werden dürfe, nicht entsprochen werden kann. Aus verfahrensrechtlicher Sicht ist zu diesem Antrag zudem festzuhalten, dass Feststellungsbegehren zwar gestellt werden können, jedoch nur, wenn an der konkreten Feststellung ein schutzwürdiges Interesse besteht und wenn ein Leistungs- oder Gestaltungsentscheid nicht möglich ist (Seethaler/Portmann, in: Waldmann/Weissenberger, Praxiskommentar VwVG, Art. 52 Rz 36). Nachdem die vom Beschwerdeführer begehrte Nutzungsänderung auch bei einer Aufhebung von Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR nicht bewilligt werden könnte (vgl. Erw. 5) und sich damit aus der Aufhebung dieser Bestimmung keine rechtlichen oder tatsächlichen Vorteile für ihn ergeben würden, fehlt es bereits am erforderlichen Rechtsschutzinteresse. Im Übrigen wäre ein Gestaltungsbegehren möglich. Der Grundeigentümer kann die faktische Revision eines überholten Planes gerichtlich - mit Hilfe eines geeigneten Bauge- suches - provozieren: Denn die Gültigkeit eines Nutzungsplanes kann (unabhän- gig von seiner Aussagedichte) stets dann noch vorfrageweise in Zweifel gezogen werden, wenn die gesetzlichen Vorschriften über die Ortsplanung geändert wer- den oder wenn sich die tatsächliche Situation seit Erlass des Zonenplanes in ei- ner Weise gewandelt hat, dass das öffentliche Interesse an den auferlegten Ei- gentumsbeschränkungen dahingefallen sein könnte. Erweist sich der Plan nach diesen Massstäben als sachlich nicht mehr haltbar, so ist das Baugesuch nach jener räumlichen Ordnung zu beurteilen, die gelten würde, wenn das zuständige Gemeinwesen den streitigen Zonenplan sachgerecht revidiert hätte (Hänni, a.a.O., S. 116 f. m.H.). Der Umstand, dass der Beschwerdeführer mit diesem Vorgehen in der Vergangenheit gescheitert ist, ändert nichts daran, dass ein Ge- staltungsentscheid möglich ist. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde somit als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 7. Dem Verfahrensausgang entsprechend sind die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.-- (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) dem Beschwerde- führer auferlegt (§ 72 Abs. 2 VRP). 8.Was die Möglichkeit anbelangt, gegen diesen Entscheid ein Rechtsmittel zu ergreifen, so gilt was folgt: 8.1.1Das kantonal geregelte kommunale Nutzungsplanverfahren mit Rechtsmit- telverfahren, kommunalem Erlass und regierungsrätlicher Genehmigung steht in einem Spannungsverhältnis zum bundesrechtlich vorgegebenen Rechtsmittel-23 weg gemäss Bundesgerichtsgesetz und dem Koordinationsgebot gemäss RPG. In einem kantonsinternen Meinungsaustausch (RRB Nr. 368/2009 vom 7.4.2009) wurde daher ein Ablauf festgelegt, der einerseits den Willen des kantonalen Ge- setzgebers (Durchführung des kantonalen Rechtsmittelverfahrens vor dem Pla- nerlass) soweit als möglich respektiert und anderseits gemäss höchstrichterlicher Rechtsprechung die inhaltliche Koordination zwischen Rechtsmittel- und Ge- nehmigungsverfahren auf kantonaler Ebene gewährleistet (vgl. zum Ganzen VGE III 2017 170 vom 24.4.2018 Erw. 11; publiziert unter https://gerichte. sz.ch/vg; EGV-SZ 2009 B 8.4 Erw. 8.1 ff.). 8.1.2 Damit gilt es für den weiteren Verlauf, namentlich für die Anfechtbarkeit des vorliegenden Entscheides folgenden Verfahrensablauf zu beachten: a) Das Rechtsmittelverfahren ist auf kantonaler Ebene wie bisher durchzuführen (§ 26 PBG). Dies gilt auch für den Fall einer Rückweisung und im Falle einer Neuauflage (§ 26 Abs. 3 PBG). b) Der Verwaltungsgerichtsentscheid ist zu eröffnen, jedoch ohne Rechtsmittel- belehrung. Statt einer Rechtsmittelbelehrung sind die Parteien auf den in den Erwägungen dargelegten Verfahrensablauf hinzuweisen. Die Akten bleiben bis zur Koordination oder anderweitigen Verfahrenserledi- gung (siehe nachfolgend) beim Verwaltungsgericht. Im Falle einer (teilweisen) Gutheissung werden die Akten soweit erforderlich an die Vorinstanz zurück überwiesen. Bei Bedarf kann die Vorinstanz vom Verwaltungsgericht weitere Akten anfordern. Sobald das vorinstanzliche Verfahren erledigt und kein in- nerkantonaler Weiterzug - ausser an das Verwaltungsgericht - mehr möglich ist, sind die Akten sowie allenfalls zwischenzeitlich zusätzlich produzierte Ak- ten wieder an das Verwaltungsgericht zuzustellen. c) Nach dem Erlass der Nutzungsplanung durch die Gemeindeversammlung (§ 27 PBG) hat der Regierungsrat über die Genehmigung zu befinden (§ 28 PBG). Fällt der Gemeindeversammlungsbeschluss negativ aus, worüber der Gemeinderat das Verwaltungsgericht umgehend zu informieren hat, findet das vorliegende Verfahren infolge Gegenstandslosigkeit keine Fortsetzung mehr. d) Der Regierungsrat stellt dem Verwaltungsgericht jene Genehmigungsbe- schlüsse zu, welche die Parteien der vorangegangenen Verwaltungsgerichts- entscheide betreffen. e) Das Verwaltungsgericht prüft in einem neu zu eröffnenden Verfahren, ob der Genehmigungsbeschluss Anlass zu einer inhaltlichen Koordinierung mit dem Rechtsmittelverfahren bzw. dem noch nicht rechtskräftigen Verwaltungsge- richtsentscheid gibt. Dies ist dann der Fall, wenn sich der Genehmigungsbe-24 schluss mit strittigen Fragen aus dem vorherigen Rechtsmittelverfahren be- fasst und insbesondere die Rechtspositionen der Parteien verändert. f) Trifft dies zu, gewährt das Verwaltungsgericht den Parteien und Vorinstanzen unter Zustellung des Genehmigungsbeschlusses das rechtliche Gehör. Als- dann prüft und beurteilt es, ob und wie der Verwaltungsgerichtsentscheid in Beachtung des Genehmigungsbeschlusses und des Koordinationsgebotes abgeändert werden muss. Die Neubeurteilung beschränkt sich einzig auf die- sen Aspekt. Der neue Verwaltungsgerichtsentscheid, welcher auf den vor dem Erlass ergangenen Bezug nimmt und darauf verweist, wird den Parteien und Vorinstanzen mit der Rechtsmittelbelehrung für den Weiterzug an das Bun- desgericht eröffnet. g) Gibt der Genehmigungsbeschluss indes keinerlei Anlass zu einer inhaltlichen Koordinierung, hält dies das Verwaltungsgericht fest und eröffnet zusammen mit dem Genehmigungsbeschluss nochmals den Verwaltungsgerichtsent- scheid im Dispositiv, diesmal versehen mit der Rechtsmittelbelehrung für den Weiterzug an das Bundesgericht (blosse fristauslösende Eröffnung) und unter Hinweis auf die Begründung des vor der Genehmigung zugestellten Verwal- tungsgerichtsentscheides. h) Soweit Personen erst durch den Genehmigungsbeschluss beschwert werden, ist der Beschluss vom Regierungsrat zu eröffnen mit der Rechtsmittelbeleh- rung für den Weiterzug an das kantonale Verwaltungsgericht (EGV-SZ 2002, B 1.1; § 53 Abs. 2 lit. a VRP). 8.1.3Bei Nichteintretensentscheiden und Bestätigungen solcher kommt dieser spezielle Verfahrensablauf nicht zur Anwendung. Sie sind vielmehr direkt mit öf- fentlich-rechtlicher Beschwerde beim Bundesgericht anfechtbar, da sie das Ver- fahren prozessual zum Abschluss bringen und als Endentscheide zu qualifizieren sind, unabhängig davon, in welchem Stadium des kantonalen Verfahrens sie er- gehen (vgl. auch Urteil BGer 1C_290/2014 vom 20.11.2014 Erw. 1.5). 8.1.4Der spezielle koordinierende Verfahrensablauf (Erw. 8.1.2/8.1.3) kommt auch bei von der Gemeindeversammlungsabstimmung abgetrennten Verfahren nicht zum Tragen, sofern über diese abgetrennten Teilbereiche nicht mehr abge- stimmt werden muss. Dies trifft hier indes nicht zu, auch wenn die Kernzone von der Gesamtrevision ausgenommen wurde. Die Beschwerde ist trotz Ausnahme der Kernzone von der Revision weiterhin Bestandteil des aktuellen Revisionszy- klus. 25 8.2Soweit der Beschwerdeführer in Antrag Ziffer 4 jedoch die Feststellung anbegehrt, Art. 48 Abs. 1 Satz 3 BauR dürfe ab sofort nicht mehr angewendet werden, so steht dieser Antrag nicht in direktem Zusammenhang mit der Nutzungsplanung. Diesbezüglich muss die Erhebung eines Rechtsmittels im üblichen Rahmen möglich sein. Gegen die Abweisung von Antrag Ziff. 4 (soweit darauf eingetreten wird) kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbeschwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 26 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die Verfahrenskosten (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) werden auf Fr. 2'500.-- festgesetzt und dem Beschwerdeführer aufer- legt. Nachdem er am 28. Mai 2019 einen Kostenvorschuss von Fr. 2'500.-- bezahlt hat, ist die Rechnung ausgeglichen. 3. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 4. Betreffend Rechtsmittelbelehrung wird auf Erwägung 8 verwiesen. 5. Zustellung: - an den Rechtsvertreter des Beschwerdeführers (2/R) - den Bezirksrat Gersau (A) - den Regierungsrat - das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst - das kantonale Amt für Raumentwicklung - und das Bundesamt für Raumentwicklung, ARE, Bern (A). Schwyz, 21. November 2019 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Vizepräsident: Die Gerichtsschreiberin: *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru- mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 3. Dezember 2019