Verwaltungsgericht 3. Kammer WBE.2021.146 WBE.2021.147 / sr / jb (4-EV.2019.14) Art. 24 Urteil vom 23. März 2022 Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz Verwaltungsrichter Michel Verwaltungsrichterin Steiger Gerichtsschreiberin Ruchti Beschwerdeverfahren I (WBE.2021.146) Beschwerde- führerin A._____, vertreten durch lic. iur. Werner Schib, Rechtsanwalt, Jurastrasse 4, Postfach, 5001 Aarau gegen Beschwerde- gegnerin Einwohnergemeinde B._____, handelnd durch den Gemeinderat dieser vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt, Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden und Beigeladener Kanton Aargau, handelnd durch den Regierungsrat, Regierungsgebäude, 5000 Aarau dieser vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend materielle Enteignung Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Kausalabgaben und Enteignungen, vom 17. März 2021 - 2 - Beschwerdeverfahren II (WBE.2021.147) Beschwerde- führerin Einwohnergemeinde B., handelnd durch den Gemeinderat dieser vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt, Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden gegen Beschwerde- gegnerin A., vertreten durch lic. iur. Werner Schib, Rechtsanwalt, Jurastrasse 4, Postfach, 5001 Aarau und Beigeladener Kanton Aargau, handelnd durch den Regierungsrat, Regierungsgebäude, 5000 Aarau dieser vertreten durch das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend materielle Enteignung Entscheid des Spezialverwaltungsgerichts, Abt. Kausalabgaben und Enteignungen, vom 17. März 2021 - 3 - Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: A. Im Rahmen der von der Einwohnergemeindeversammlung B. am 20. September 2016 beschlossenen und vom Regierungsrat am 14 . März 2018 genehmigten Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland wurden Teile der im Miteigentum von A. und ihrem Bruder C. stehenden Parzelle Nr. aaa, die eine Fläche von insgesamt 30'253 m 2 aufweist, aus den Bauzonen WG3 und W2 entlassen und der Landwirtschaftszone zugewiesen. Mit Urteil vom 22 . November 2018 bestätigte das Verwaltungsgericht auf Beschwerde von A. die angefochtene Neuzonierung (WBE.2018.181). B. 1. Mit Entschädigungsbegehren vom 4 . April 2019 gegen die Einwohnerge - meinde B. liess A. beim Spezialverwaltungsge richt, Abteilung Kausalabgaben und Enteignung (SKE), die folgenden Anträge stellen: 1.1 Es sei festzustellen, dass die mit der Nutzungsplanung der Gemeinde B. vom 20.09.2016, genehmigt vom Regierungsrat am 14.03.2018, erfolgte Zuweisung von 3'001 m 2 (vormals WG3) der im Miteigentum der Gesuchstellerin stehenden Parzelle Liegenschaft B. / aaa in die Landwirtschaftszone den entschädigungspflichtigen Tatbestand der mate- riellen Enteignung erfüllt. 1.2 Die Einwohnergemeinde B. sei zu verpflichten, die Gesuchstellerin für die materielle Enteignung mit CHF 1'080'360.00 zu entschädigen; rich - terliches, zu höherer oder niedrigerer Entschädigung führendes Ermessen vorbehalten; zuzüglich gesetzlichem Zins seit 14.03.2018. 2.1 Es sei festzustellen, dass die mit der Nutzungsplanung der Gemeinde B. vom 20.09.2016, genehmigt vom Regierungsrat am 14.03.2018, erfolgte Zuweisung von 6'625 m 2 (vormals Zone W2) der im Miteigentum der Gesuchstellerin stehenden Parzelle Liegenschaft B. / aaa in die Landwirtschaftszone den entschädigungspflichtigen Tatbestand der mate- riellen Enteignung erfüllt. 2.2 Die Einwohnergemeinde B. sei zu verpflichten, die Gesuchstellerin für die materielle Enteignung mit CHF 2'452'360.00 zu entschädigen; rich - terliches, zu höherer oder niedrigerer Entschädigung führendes Ermessen vorbehalten; zuzüglich gesetzlichem Zins seit 14.03.2018. Unter ordentlichen Kosten - und Entschädigungsfolgen zulasten der Ge - suchsgegnerin. - 4 - 2. Nach Durchführung eines dreifachen Schriftenwechsels sowie eines Au - genscheins vor Ort fällte das SKE am 17 . März 2021 zur Grundfrage des Vorliegens eines Enteignungstatbestands das folgende Urteil: 1. In teilweiser Gutheissung des Gesuchs wird festgestellt, dass 1.1. die Zuweisung des Abschnitts der Parzelle aaa von der Zone WG3 in die Landwirtschaftszone eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung bewirkt. 1.2. die Zuweisung des Abschnitts der Parzelle aaa von der Zone W2 in die Landwirtschaftszone keine materielle Enteignung bewirkt. 2. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 18'000.00, der Kanzleigebühr von Fr. 434.00 und den Auslagen von Fr. 266.00, zusammen Fr. 18'700.00 sind zu 70% (Fr. 13'090.00) von der Gesuchstellerin und zu 30% ( Fr. 5'610.00) von der Gesuchsgegnerin zu bezahlen. 3. Die Gesuchstellerin hat der Gesuchsgegnerin einen Parteikostenersatz von Fr. 11'200.00 (inkl. MWST und Auslagen) zu bezahlen. C. 1. Gegen dieses Urteil erhob A. am 30 . April 2021 Be schwerde beim Verwaltungsgericht (WBE.2021.146; Beschwerdeverfah ren I), mit den Anträgen: 1. Ziffer 1.2 des Urteils des Spezialverwaltungsgerichts vom 17.03.2021 sei aufzuheben und es sei festzustelle n, dass die mit der Nutzungsplanung der Gemeinde B. vom 20.09.2016, genehmigt vom Regierungsrat am 14.03.2018, erfolgte Zuweisung von 6'625 m 2 (vormals Zone W2) der im Miteigentum der Beschwerdeführerin stehenden Parzelle Liegenschaft B. / aaa in die Landw irtschaftszone den entschädigungspflichtigen Tatbestand der materiellen Enteignung erfüllt. 2. Die Sache sei zur Durchführung des Entschädigungsverfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen. Unter ordentlichen Kosten - und Entschädigungsfolgen zulasten der Be- schwerdegegnerin. - 5 - 2. Ebenfalls am 30. April 2021 erhob die Einwohnergemeinde B. Beschwerde beim Verwaltungsgericht (WBE.2021.147 ; Beschwerdever fahren II ), mit den Anträgen: 1. Ziff. 1.1 des Urteils des Spezialverwaltungsgerichts vom 17. März 2021 sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die Zuweisung des Abschnitts der Parzelle aaa von der Zone WG3 in die Landwirtschaftszone keine ent- schädigungspflichtige materielle Enteignung bewirkt. 2. Eventualiter sei die materielle Enteignung in eine formelle Enteignung um- zuwandeln und das Miteigentum der Beschwerdegegnerin am nördlichen Teil der Parzelle aaa ("Gebiet I.-Strasse") auf die Beschwerdeführerin zu übertragen. Das Spezialverwaltungsgericht sei anzuweisen, die Höhe der Entschädi - gung zu bestimmen. 3. Unter gesetzlichen Kosten - und Entschädigungsfolgen (inklusive Ersatz der Mehrwertsteuer). 3. Mit Eingaben vom 27. Mai 2021 teilte der beigeladene Kanton Aargau, ver- treten durch die Rechtsabteilung des Departements Bau, Verkehr und Um- welt (BVU), dem Verwaltungsgericht in beiden Beschwerdeverfahren mit, dass er auf eine aktive Teilnahme am Verfahren verzichte. 4. Am 14. Juni 2021 legte das SKE dem Verwaltungsgericht seine Akten vor und verzichtete unter Verweis auf die Erwägungen im angefochtenen Ent- scheid auf eine Stellungnahme. 5. Am 15 . Juli 2021 erstattete A. Beschwerdeantwort im Verfahren WBE.2021.147 und beantragte die kostenfällige Abweisung der Beschwerde der Einwohnergemeinde B., soweit darauf einzutreten sei. Mit Beschwerdeantwort vom 17. August 2021 stellte die Einwohnergemein- de B. im Verfahren WBE.2021.146 Antrag auf Abweisung der Beschwerde von A., eventuell auf Umwandlung der ma teriellen Enteignung in eine formelle Entei gnung mit Übertragung des Mit eigentums von A. am südlichen Abschnitt der Parzelle aaa auf die Einwohnergemeinde B. und Anweisung an das SKE, die Höhe der Entschädigung (für die formelle Enteignung) zu bestimmen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen. - 6 - 6. Im zweiten Schriftenwechsel des Beschwerdeverfahrens II (Replik der Ein- wohnergemeinde B. vom 20 . September 2021; Duplik von A. vom 26. Oktober 2021) bekräftigten die Parteien ihren Standpunkt. Im Beschwerdeverfahren I hielt A. mit Replik vom 26 . Oktober 2021 an ihren Beschwerdebegehren fest und schloss auf A bweisung der Anträge der Einwohnergemeinde B. in deren Be schwerdeantwort, unter Kosten - und Entschädigungsfolgen. Auch die Ein wohnergemeinde B. hielt mit Duplik vom 19. November 2021 an ihren Anträgen fest. D. Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 23. März 2022 beraten und ent - schieden. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: I. 1. Gegen Entscheide des Spezialverwaltungsgerichts ist die Verwaltungsge- richtsbeschwerde zulässig ( § 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwal - tungsrechtspflege vom 4 . Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspflegege - setz, VRPG; SAR 271.200]). Das Verwaltungsgericht ist somit für die Beur- teilung der vorliegenden Beschwerden gegen das angefochtene Urteil des SKE sachlich und funktionell zuständig. 2. Nach Auffassung von A. kann auf die (Eventual -)Anträge der Einwohnergemeinde B. in der Beschwerde vom 30 . April 2021 (Beschwerdeverfahren II) und in der Beschwerdeantwort vom 17 . August 2021 (Beschwerdeverfahren I), wonach die materielle Enteig nung in eine formelle Enteignung umzuwandeln und ihr Miteigentum an den von der materiellen Enteignung betroffenen Teilen der Parzelle Nr. aaa auf die Einwohnergemeinde B. zu übertragen sei, nicht eingetreten werden. Zur Wahrung des Instanzenzuges bzw. der funktionellen Zuständigkeit müsse zuerst das SKE über das damit geltend gemachte Zugrecht befinden. § 140 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG; SAR 713.100) betreffend die Um wandlung einer materiellen in eine formelle Enteignung verweise in Abs. 3 für das Verfahren auf die Vorschriften über die Ausdehnung der formellen Enteignung. Gemäss § 134 Abs. 3 BauG entscheide das Spezialverwal - tungsgericht als erste Instanz über den Ausdehnungsanspruch, was folg - lich auch für das Zugrecht nach § 140 Abs. 2 BauG gelte. - 7 - Obwohl § 134 Abs. 3 BauG den Entscheid über den Anspruch auf Ausdeh- nung der formellen Enteignung dem Spezialverwaltungsgericht zuweist und Analoges gemäss § 140 Abs. 3 BauG auch für den Anspruch auf Um- wandlung einer materiellen in eine formelle Enteignung gilt, wird davon aus- gegangen, dass solche Begehren auch noch im Rechtsmittelverfahren vor Verwaltungsgericht gestellt werden können ( RALPH VAN DEN BERGH, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 134 N 11 mit Hinweis auf ERICH ZIMMERLIN, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau vom 2. Februar 1971, 2. Auflage, Aarau 1985, § 185/86 N 8). Zur Begründung wird angeführt, dass sich die Vorstellungen der Parteien über die Enteignung oft erst im Verlaufe des Verfahren s konkretisierten, insbe- sondere in Bezug auf die beteiligten Vermögenswerte. Im vorliegenden Fall ist das beim Verwaltungsgericht gestellte Begehren auf Umwandlung der materiellen in eine formelle Enteignung allerdings schon deshalb unzulässig, weil das Verfahren vor dem SKE noch gar nicht abgeschlossen ist, sondern erst mit der Festsetzung der Höhe der Entschä- digung für die materielle Enteignung abgeschlossen sein wird (vgl. § 158 BauG). Entsprechend ist das Umwandlungsbegehren beim SKE im dort nach wie vor hängigen Verfahren betreffend materielle Enteignung geltend zu machen, damit dieses über den Umwandlungsanspruch befinden und bejahendenfalls eine doppelte Schätzung vornehmen kann, bei welcher die Entschädigung zufolge materieller Enteignung und für den Fall ihrer Um - wandlung in eine formelle Enteignung nach den dafür geltenden Vorschrif- ten gesondert zu ermitteln sind (vgl. ZIMMERLIN, a.a.O., § 216 N 4 f.). Der Anteil der Entschädigung für die materielle Enteignung am Verkehrswert des zu enteignenden Rechts, der nach § 140 Abs. 2 BauG als Vorausset- zung für den Umwandlungsanspruch mindestens zwei Drittel betragen muss, lässt sich (von offensichtlichen Fällen abgesehen, wobei hier ein sol- cher gegeben sein dürfte) ohnehin erst nach dieser Doppelschätzung defi- nitiv feststellen (vgl. Aarg auische Gerichts - und Verwal tungsentscheide [AGVE] 2003, S. 369 ff.). Vorbehalten bleibt eine Geltend machung des Umwandlungsanspruchs erst in einem allfälligen Rechtsmittelverfahren vor Verwaltungsgericht gegen den Endentscheid des SKE, mit welchem die Entschädigung für die materie lle Enteignung festgesetzt wird, wobei ein solches Zuwarten wenig Sinn machen würde. Auf die Eventualanträge 2 der Beschwerde der Einwohnergemeinde B. vom 30 . April 2021 ( Beschwerdeverfahren II ) sowie der Be - schwerdeantwort der Einwohnergemeinde B. vom 17 . August 2021 (Beschwerdeverfahren I) ist demzufolge in Ermangelung eines instan zen- abschliessenden Entscheids des SKE über die Höhe der Entschädi gung für die materielle Enteignung nicht einzutreten. - 8 - 3. Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die frist - und formgerecht eingereichten Beschwerden ist mit der vorerwähnten Ausnahme (siehe Erw. 2 vorne) einzutreten. 4. Die zwei Beschwerden in den Verfahren WB E.2021.146 und WBE.2021.147 richten sich gegen dasselbe Urteil des SKE vom 17 . März 2021. Bezüglich der zentralen Streitfragen, ob die Entlassung von Teilen der Parzelle Nr. aaa aus Bauzonen und deren Zuweisung zur Landwirt - schaftszone den Tatbestand der m ateriellen Enteignung erfüllen, liegen beiden Verfahren vergleichbare, ein und dasselbe Grundstück betreffende Sachverhalte zugrunde und es stellen sich im Wesentlichen die gleichen Rechtsfragen (vor allem mit Blick auf das Vorliegen von grundsätzlich entschädigungspflichtigen Auszonungen oder grundsätzlich nicht entschä- digungspflichtigen Nichteinzonungen). Es gilt zu vermeiden, dass in ver - schiedenen Rechtsmittelverfahren sich widersprechende Urteile ergehen. Entsprechend rechtfertigt es sich, die beiden Verfahren WBE.2021.146 und WBE.2021.147 zu vereinigen (vgl. BGE 128 V 192, Erw. 1 mit Hinweisen). Eine Vereinigung ist grundsätzlich in jedem Verfahrensstadium möglich und keinem der Verfahrensbeteiligten erwächst aus der Vereinigung erst im Urteilszeitpunkt ein Rechtsnachteil. Es gibt keine Anträge der Beschwer- deführer, zu denen sich die jeweils andere Partei nicht hätte äussern kön - nen. 5. Mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht können die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts s owie Rechtsverletzungen, einschliesslich Ermessensüber- oder -unterschreitung sowie Ermessens - missbrauch, gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). 6. Im Folgenden werden verei nfachend das Verfahren WBE.2021.1 46 als "Beschwerdeverfahren I", das Verfahren WBE.2021.147 als "Beschwerde- verfahren II", A. als "Beschwerdeführerin I", die Einwohnergemeinde B. als "Beschwerdeführerin II" und deren Be schwerden als "Beschwerde I" ( A.) und "Beschwerde II" (Einwohnergemeinde B.) bezeichnet. Gleiches gilt für die weiteren Rechtsschriften. II. 1. Die streitgegenständliche Parzelle Nr. aaa, die zur Hälfte A. und zur Hälfte ihrem Bruder C. gehört (Miteigentumsquote von je 1/2), umfasst 30'253 m2, wovon bis zur Zonenplanrevision vom 20 . September 2016 ein - 9 - nordwestliches Teilstück von 5'255 m2 (2'005 m2 + 249 m2 + 2'963 m2 + 38 m2) in der damaligen Wohn- und Gewerbezone 3 (WG3) und ein südliches Teilstück von 6'628 m 2 in der Wohnzone 2 (W2) lag. Mit der erwähnten Zonenplanrevision wurden vom nordwestlichen Teilstück eine Fläche von 3'001 m2 (2'963 m2 + 38 m 2) ab der Zone WG3 der Land wirtschaftszone und vom südlichen Teilstück die vollen 6'628 m2 ab der Zone W2 der Landwirtschaftszone zugewiesen (Vorakten, act. 150, Beila gen 8 und 9; act. 152, Beilage 1). Zwischen den Parteien ist streitig, ob mit diesen Zuweisungen zur Land - wirtschaftszone eine materielle Enteignung im Sinne von Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101), Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumpla- nung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) und § 138 BauG bewirkt wird, die der Beschwerdeführerin I Anspruch auf volle Entschädigung (des durch die Neuzonierung entstandenen Minderwerts der betroffenen Grundstückstei- le) verleiht. 2. 2.1. In der bundesgerichtlichen Rechtsprechung werden die Eigentumsbe - schränkungen, die einer (formellen) Enteignung gleichkommen, sog. mate- rielle Enteignungen, dahingehend umschrieben, dass einem Eigentümer der bisherige oder ein voraussehbarer künftiger Gebrauch seines Grundei- gentums untersagt oder besonders stark eingeschränkt wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesent liche Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine Eigentumsbe- schränkung einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder falls einzelne Grundeigentümer so getroffen werden, dass ihr Opfer gegenüber der Allgemeinheit unzumutbar erscheint und es mit der Rechtsgleichheit nicht zu vereinbaren wäre, wenn keine Entschädigung geleistet würde (sog. Sonderopfer). In beiden Fällen ist die Möglichkeit einer zukünftigen besse- ren Nutzung der Sache nur zu berücksichtigen, we nn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter "besserer Nutzung" ist in der Regel die Möglichkeit der Überbauung eines Grundstücks zu verstehen (vgl. BGE 131 II 728, Erw. 2; 1 25 II 431, Erw. 3a; Urteil 1C_275/2018 vom 15. Oktober 2019, Erw. 2.1). Als "massgebender Zeitpunkt" gilt mit der Vor- instanz (angefochtener Entscheid, Erw. 3.3.1 f.) das Datum der Publikation der Genehmigung der das Eigentum einschränkenden Nutzungsplanun g durch den Regierungsrat (vgl. § 158 Abs. 2 BauG; vgl. auch die Urteile des Bundesgerichts 1C_275/2018 vom 15 . Oktober 2019, Erw. 2.2, und 1C_653/2017 vom 12 . März 2019, Erw. 2.1). Mit "naher Zukunft" ist ein Zeitraum von 2 bis 3 Jahren, gerechnet ab dem massgebenden Zeitpunkt des Eigentumseingriffs, gemeint. Das gilt speziell in den Fällen, in welchen ein Nutzungsplan zufolge erheblich geänderter Verhältnisse im Sinne von - 10 - Art. 21 Abs. 2 RPG schon vor Ablauf des ordentlichen Planungshorizonts von 15 Jahren gemäss Art. 15 Abs. 1 RPG angepasst werden darf (vgl. BGE 131 II 728, Erw. 2.6; Urteile des Bundesgerichts 1A.41/2002 und 1P.165/2002 vom 26 . November 2002, Erw. 5). Auch inso weit ist den vorinstanzlichen Erwägungen im angefochtenen Entscheid ( Erw. 5.3.3.2) zuzustimmen. 2.2. Bei der Frage, ob die Zuweisung eines Grundstücks zu einer Nichtbauzone einen enteignungsähnlichen Eingriff bewirkt, unterscheidet die bundesge - richtliche Rechtsprechung zwischen der Nichteinzonung und der Auszo - nung. Diese Unterscheidung wird damit begründet, dass den Planungsbe- hörden die erstmalige Umsetzung der verfassungsrechtlichen und raum - planungsgesetzlichen Grundsätze nicht verunmöglicht oder über Geb ühr erschwert, nämlich finanziell untragbar gemacht werden soll. Sonst würden sich die Planungsbehörden eher von Entschädigungs- als Raumordnungs- gesichtspunkten leiten lassen (BGE 122 II 326, Erw. 5c; ALEXANDER RUCH, Umwelt – Boden – Raum, in: Schweizeris ches Bundesverwaltungsrecht, Band VI, Basel 2010, Rz. 2180). Wenn eine Liegenschaft bei der erstmali- gen Schaffung einer raumplanerischen Grundordnung, welche den verfas- sungsrechtlichen und gesetzlichen Anforderungen entspricht, keiner Bau - zone zugewiesen wird, liegt somit eine grundsätzlich entschädigungslos hinzunehmende Nichteinzonung vor. Das gilt auch bei der Revision von Zonenplänen, die zwar unter der Herrschaft des RPG, mithin seit dessen Inkrafttreten am 1. Januar 1980 erlassen wurden, aber materiell nicht in je- der Hinsicht auf die bundesrechtlichen Planungsgrundsätze ausgerichtet waren. Eine grundsätzlich entschädigungspflichtige Auszonung wird dage- gen angenommen, wenn ein Grundstück durch einen bundesrechtskonfor- men Nutzungsplan der Bauzone zu geteilt worden war und aufgrund einer Zonenplanrevision einer Nichtbauzone zugeteilt wird ( BGE 131 II 728, Erw. 2.1 und 2.3; Urteile des Bundesgerichts 1C_275/2018 vom 15. Oktober 2019, Erw. 2.3, und 1C_573/2011 , 1C_581/2011 vom 30. August 2013, Erw. 2.2). Die Übereinstimmung eines Zonenplans mit den bundesrechtlichen Anforderungen muss dabei gesamthaft, nicht bloss parzellen- oder quartierweise beurteilt werden ( BGE 122 II 326, Erw. 5b; Urteile des Bun desgerichts 1C_473/2017 vom 3 . Oktober 2018, Erw. 2.3 mit Hinweisen, und 1A.245/2000 vom 29 . Juni 2001, Erw. 3d). Entscheidend ist, dass der Nut zungsplan das Baugebiet eindeutig vom Nichtbaugebiet trennt, das Bau gebiet die Vorgaben von Art. 15 RPG einhält, also nicht überdimensioniert ist und die raumplanerischen Ziele und Grundsätze gemäss Art. 1 und 3 RPG berücksichtigt sind ( LUKAS BÜHLMANN/SAMUEL KISSLING, Entschädigungspflicht bei Rückzonungen, in: Raum & Umwelt, Dezember 4/2019, S. 19). Muss indessen eine Bauzone nach Art. 15 RPG reduziert werden, weil sich die Bevölkerungszahl nicht wie erwartet e ntwickelt hat oder weil die Bau zonenkapazität durch neue Verdichtungs- und Umnutzungsmög lichkeiten erhöht wurde, ist - 11 - grundsätzlich von einer Anpassung eines ursprünglich RPG -konformen Nutzungsplans an veränderte Verhältnisse und An schauungen und damit von einer Auszonung auszugehen (BGE 131 II 728, Erw. 2.3). 3. 3.1. Im Erw. 4.3.2 des angefochtenen Entscheids gelangte die Vorinstanz zum Schluss, die Zuweisungen von 3'001 m2 vom nordwestlichen Teilstück und des südlichen Teilstücks von 6'628 m 2 der Parzelle Nr. aaa zur Landwirt- schaftszone stelle je eine Auszonung dar. Der abgelöste Basiszonenplan von 1996, teilrevidiert 2008/09 , sei formal korrekt unter der Geltung des RPG erlassen worden. Mit der Zonenplanrevision 2016/18 sei die Bauzone nicht verkleinert, sondern es seien in etwa gleich grosse Flächen von der Bauzone in die Nichtbauzone verschoben worden wie umgekehrt. Ent - sprechend gebe es keine Anhaltspunkte dafür, dass der frühere Zonenplan im Sinne der Re chtsprechung des Bundesgerichts (Urteile 1C_275/2018 vom 15 . Oktober 2019, Erw. 3.2, 1C_215/2015 vom 7 . März 2016, Erw. 3.4, und 1C_573/2011 vom 30. August 2013, Erw. 3.5) überdimensio- niert gewesen sei. Es fehle überdies an anderen Hinweisen darauf, dass der frühere Zonenplan materiell nicht RPG-konform gewesen sein könnte. In Erw. 4.3.1 des angefochtenen Entscheids lehnte das SKE zudem die Argumentation der Beschwerdeführerin II ab, wonach die mit der RPG - Revision vom 15. Juni 2012, in Kraft seit 1 . Mai 2014, eingeführten Ände- rungen als Neuumschreibung des Eigentums zu verstehen seien, mit der eine neue Generation von (entschädigungslosen) Nichteinzonungsfällen kreiert worden sei. Die herrschende Lehre gehe vom Gegenteil aus und argumentiere, dass mit dieser Revision kaum neues materielles Recht ge- schaffen, sondern einzig das geltende Recht präzisiert und dessen Vollzug gestärkt worden sei. Eine neue Inhaltsbestimmung des Eigentums sei da - mit nicht verbunden gewesen ( ENRICO RIVA, in: Praxiskommentar RP G: Nutzungsplanung, Zürich/Basel/Genf 2016, Art. 5 N 152; BÜHLMANN/ KISSLING, a.a.O., S. 21; PETER KARLEN, Das Enteignungsrecht zwischen Beständigkeit und Wandel; in: ZBl 12/2019, S. 655; Kommentar ARNOLD MARTI zu den Urteilen des Bundesgerichts 1C_573/2011 und 1C_581/2011 vom 30. August 2013, in: ZBl 4/2015, S. 208 f.; PETER HÄNNI, Die Rückzo- nungspflicht nach dem revidierten Raumplanungsgesetz: Entschädigungs- pflicht wegen materieller Enteignung, in: Revision Raumplanungsgesetz 2014, Paradigmenwechsel ode r alter Wein in neuen Schläuchen, Zürich/ Basel/Genf 2015, S. 252). Eine Neuumschreibung des Instituts der mate - riellen Enteignung – so das SKE unter Hinweis auf einen Gastkom mentar von Alain Griffel in der NZZ vom 23. November 2020 [Rückzonungen – ja, aber nicht so] – wäre Aufgabe des Gesetzgebers, nicht einer unte ren kantonalen Gerichtsinstanz. - 12 - 3.2. 3.2.1. Was die Beschwerdeführerin II gegen diese zutreffenden Erwägungen vor- bringt, vermag aus den folgenden Gründen nicht zu überzeugen: Unberechtigt ist die vorab geäusserte Kritik, die Vorinstanz habe die Frage, ob mit der RPG -Revision vom 15 . Juni 2012 das Eigentum inhaltlich neu umschrieben worden sei, offengelassen. Vielmehr hat das SKE die Frage mit Verweis auf die herrschende Lehre verneint und sich an d en von der bundesgerichtlichen Praxis entwickelten Kriterien zur Unterscheidung zwi- schen Nichteinzonungen und Auszonungen orientiert, anstatt mit der Be - schwerdeführerin II darauf abzustellen, dass die aufgrund der RPG -Revi- sion vom 15 . Juni 2012 vorzunehmenden Rückzonungen als Nichteinzo - nungen (einer neuen Generation) einzustufen wären. Ohnehin ist die Ant - wort auf die Frage der inhaltlichen Neuumschreibung des Eigentums durch die RPG-Revision 2012 im vorliegenden Fall von geringer Relevanz, denn die Rückzonung der streitgegenständlichen Grundstücksteile ist nicht pri - mär auf die erwähnte Gesetzesänderung bzw. die damit eingeführte Ver - schärfung des Instrumentariums zur Reduktion überdimensionierter Bau - zonen zurückzuführen, sondern auf gewandelte Vorstel lungen dazu, auf welche Weise und in welche Richtung sich das Baugebiet der Gemeinde B. entwickeln sollte (vgl. dazu das Urteil des Verwaltungsgerichts WBE.2018.181 vom 22 . November 2018 [Vorakten, act. 150, Beilage 5] und angefochtener Entscheid, Erw. 4.3.2, Abs. 4). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Gesamtrevision der Nut - zungsplanung der Gemeinde B. in das Moratorium fiel, während dessen von Bundesrechts wegen keine neuen Einzonungen ohne Kom pensation vorgenommen werden durften (vgl. Art. 38a Abs. 2 RPG und Art. 52a Abs. 2 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV; SR 700.1]), und der vom Bundesrat am 23 . August 2017 genehmigte Richt plan des Kantons Aargau die Gesamtfläche des Siedlungsgebiets begrenzt (Kapitel S 1.2, Planungsanw eisungen und örtliche Festlegungen). Auch wenn die Gesamtfläche des Siedlungsgebiets nicht vergrössert werden darf und mit der in der Gemeinde B. vorgenommenen Baulandver schiebung den Richtplanbeschlüssen betreffend Verbesserung der Standortqualitäten des Siedlungsgebiets und Erhalt von Fruchtfolgeflächen Rechnung getra gen wurde, lässt sich nicht sagen, die Gemeinde B. habe wegen der im Jahr 2012 revidierten RPG -Vorschriften Teile der Par zelle Nr. aaa aus der Bauzone entlassen und stattdessen die Parzelle Nr. ccc einzonen müssen. Im Übrigen teilt das Verwaltungsgericht die Auffassung des SKE und der von ihm zitierten Lehrmeinungen, dass der Eigentumsinhalt mit der RPG - Revision vom 15. Juni 2012 nicht neu umschrieben wurde. Diese Revision verfolgte im Wesentlichen das Ziel, den Vollzug einer bereits bestehenden Bodenordnung zu gewährleisten (vgl. BÜHLMANN/KISSLING, a.a.O., S. 21). - 13 - Demgemäss dürfen die im Jahr 2012 revidierten, strengeren Bauzonen - vorschriften, die im Wesentlichen lediglich den Gesetzesvol lzug verbes - sern sollen, nicht als neue Inhaltsbest immung des Grundeigentums auf - gefasst werden, was es erlauben würde, d ie nun erforderlichen Rückzo - nungen als grundsätzlich entschädigungslose Nichteinzonungen zu be - trachten. Bei dieser Sichtweise wären Entschädigungen aus materieller Enteignung nur noch in Ausnahmefällen denkbar und der Begriff des entschädigungslos hinzunehmenden Eingriffs in das Eigentum würde überdehnt (Kommentar ARNOLD MARTI zu den Urteilen des Bundesgerichts 1C_573/2011 und 1C_581 /2011 vom 30 . August 2013, in: ZBl 4/2015, S. 208 f.). Wenn schon müsste für die nun im grossen Stil vorzunehmenden Rückzonungen das mit Blick auf Einzelfälle entwickelte Konstrukt der ma - teriellen Enteignung grundsätzlich überdacht und – vom Bundesgesetzge- ber – durch einen neuen Entschädigungsmechanismus ersetzt werden (vgl. ALAIN GRIFFEL, Rückzonungen – ja, aber nicht so, Gastkommentar in der NZZ vom 23. November 2020). 3.2.2. Nicht stichhaltig sind sodann die von der Beschwerdeführerin II vorge - brachten Gründe, weshalb der Zonenplan 1996 samt Teilrevision 2008/09 materiell nicht RPG-konform gewesen sein soll. Diese Einschätzung beruht auf einem Rückschaufehler. Aus dem Umstand, dass die bei der Zonen - planrevision 2016 erfolgte Zuweisung von Teilen der Parzell e Nr. aaa zur Landwirtschaftszone von den Rechtsmittelinstanzen als sachgerecht beur- teilt wurde, folgert die Beschwerdeführerin II, der alte Zonenplan habe we- sentliche Grundsätze des Raumplanungsrechts wie die Siedlungsverdich - tung und das Konzentrations prinzip missachtet. Dabei übersieht die Be - schwerdeführerin II, dass sich zwischenzeitlich nicht nur die Vorstellungen der Gemeinde B. über die Art und Weise der Entwicklung ihres Baugebiets, sondern auch die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse geä ndert haben. Es war keineswegs schon seit 1996 oder 2008 klar, dass die mit der Zonenplanrevision 2016 der Landwirtschaftszone zugewiesenen Teile der Parzelle Nr. aaa aus der Bauzone hätten entlassen und stattdessen die Parzelle Nr. ccc hätte eingezont werden sollen. In diesem Zusammenhang ist auch darauf hinzuweisen, dass das Planungsziel, die Sied - lungsentwicklung unter Berücksichtigung einer angemessenen Wohnquali- tät nach innen zu lenken ( Art. 1 Abs. 2 lit. abis RPG), und der Planungs - grundsatz, Massnahmen zur besseren Nutzung der brachliegenden oder ungenügend genutzten Flächen in Bauzonen zu treffen und die Möglichkei- ten zur Verdichtung der Siedlungsfläche zu nutzen ( Art. 3 Abs. 3 lit. abis RPG), erst mit der RPG-Revision 2012 ins Gesetz eingefügt wurden. Seit- her wird auch in der (bundesgerichtlichen) Rechtsprechung die Wichtigkeit des raumplanerischen Anliegens der Siedlungsverdichtung vermehrt her - vorgehoben, während das Bewusstsein dafür 2008 und erst recht Mitte der 90er-Jahre des vorherigen Jahrhunderts noch weniger hoch war. - 14 - 3.3. Insgesamt ist die Haltung der Vorinstanz, wonach der Zonenplan 1996 samt Teilrevision 2008/2009 RPG -konform gewesen sei und die mit der Zonenplanrevision 2016 vorgenommene Zuweisung von Teilen der Parzel- le Nr. aaa zur Landwirtschaftszone insofern als Auszonung zu qualifizieren sei, nicht zu beanstanden. 4. 4.1. In einem nächsten Schritt (vgl. Erw. 5.1 und 5.2 des angefochtenen Ent - scheids) widmete sich das SKE der Frage, ob die Auszonung mit Blick da- rauf, dass nur Teile der Parzelle Nr. aaa davon betroffen sind, von der Ein- griffsintensität her den Schweregrad einer materiellen Enteignung erreicht. Dabei vertritt das SKE unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichts 1C_653/2017 vom 12. März 2019, Erw. 3.3 f., die Auffassung, bei der Beur- teilung dessen, ob einem Grundstück eine bestimmungsgemässe, wirt - schaftlich sinnvolle und gute Nutzung erhalten bleibe, sei ausnahmsweise nicht das gesamte Grundstück heranzuziehen, sondern einzelne Teile, wenn diesen ein selbständige r Charakter zukomme und sie jederzeit ab - parzelliert und verkauft werden könnten. Werteinbussen bis zu einem Fünf- tel seien in der bisherigen bundesgerichtlichen Rechtsprechung nie, solche bis zu einem Drittel kaum je als enteignungsgleich ein gestuft worden (Ur- teile des Bundesgerichts 1C_653/2017 vom 12 . März 2019, Erw. 3.2, 1C_473/2017 vom 3 . Oktober 2018, Erw. 2.6, und 1C_349/2011 vom 9. Januar 2012, Erw. 3.5, RIVA, Praxiskommentar RPG, a.a.O., Art. 5 N 209 ff.). Die Parzelle Nr. aaa habe vor der Zonenp lanrevision 2016 drei unter - schiedlich nutzbare Teile aufgewiesen: den nordwestlichen Abschnitt in der Zone WG3, den südlichen Abschnitt in der Zone W2 und dazwischen den- jenigen in der Landwirtschaftszone. Die drei Parzellenteile hätten aufgrund ihrer Grösse und Form abparzelliert und eigenständig genutzt werden kön- nen. Der Abschnitt in der Zone W2 sei vollständig ausgezont worden, was ohne weiteres einen schweren Eigentumseingriff im Sinne der bundesge - richtlichen Rechtsprechung darstelle. Vom Abschnitt in der WG3 seien 3'001 m2 von insgesamt 5'255 m 2, also nominell immerhin über 50% der Fläche, ausgezont worden. Damit werde das laut Rechtsprechung ent - schädigungslos hinzunehmende Mass einer Teilauszonung überschritten. De facto könne auch der schmale Str eifen Land entlang der Parzelle Nr. ddd von 249 m2, welcher der Wohn- und Arbeitszone 3 (WA3) zugewie- sen worden sei, von den Eigentümern nicht baulich genutzt werden, womit der Beschwerdeführerin I sogar 3'250 m2 und damit über 60% der früheren WG3-Fläche baulich nutzbares Land verloren gingen. Dieser Verlust werde durch die Zuweisung von 2'005 m 2 Land zur Zentrumszone II, die keine wesentliche Verbesserung der Überbauungsmöglichkeiten gegenüber der früheren Zone WG3 beinhalte, nicht kompensiert, zumal eine Bebauung - 15 - aufgrund der Gestaltungsplanpflicht eher noch erschwert werde. Beim Öko- nomiegebäude, das rund zur Hälfte in der Zone WG3 gelegen habe, handle es sich um ein ökonomisches Abbruchobjekt, das eine bauliche Umnutzung des betreffenden Grundstücksabschnitts kaum wesentlich behindert hätte. Andere Umstände, die den Eingriff milderten oder verstärkten, seien nicht ersichtlich. Nach Überzeugung des Gerichts sei deshalb auch die Teilaus- zonung von mehr als 60% de r bisherigen Zone-WG3-Fläche als schwerer Eigentumseingriff zu werten. 4.2. Die Beschwerdeführerin II räumt ein, dass es sich bei der "Umzonung" des Gebiets "I.-Strasse" (Zuweisung von 3'001 m2 bisherigem Zone-WG3-Land zur Landwirtschaftszone) gemäss den inso fern nachvollziehba ren Erwägungen des SKE "eher nicht um eine entschädigungslose Teilaus - zonung" handle. Ihrer Ansicht nach dürfte die dadurch bedingte Wertein - busse aufgrund des flächenmässigen Baulandverlusts grösser als ein Drit- tel sein, auch wenn sie teilweise durch den Wertzuwachs kompensiert wer- de, welche der nordwestliche Abschnitt der Parzelle Nr. aaa durch die Zu- weisung von 2'005 m2 Land zur Zentrumszone II erfahre. In der Tat steht ausser Frage, dass die Beschwerdeführerin I, der durch die Teilauszonung von 3'001 m 2 des massgeblichen nordwestlichen Grund - stückabschnitts mit einer Fläche von 5'255 m 2 rund 57% des bisher auch für nicht landwirtschaftliche Bauten nutzbaren Lands entzogen wurden, ei- ne empfindliche Einbusse an Nutzungsbefugnissen erleidet. Die Nutzungs- befugnisse (zur Erstellung von Wohn - und Gewerbebauten), die ihr nach diesem Eingriff verbleiben, reduzieren sich um mehr als die Hälfte. Entspre- chend verbietet es sich unter quantitativen Gesichtspunkten, von einer ent- schädigungslosen, mithin nicht erheblich ins Gewicht fallenden Teilauszo - nung auszugehen. Unter qualitativen Aspekten hätte der ausge zonte Teil durchaus bestimmungsgemäss genutzt werden können. Er eignete sich da- für nicht weniger gut als die in der Bauzone verbliebene Fläche. Das land- wirtschaftliche Ökonomiegebäude hätte abgebrochen oder allen falls zu Gewerbe- oder Wohnzwecken oder beidem umgebaut und/oder umgenutzt werden können. Dass die Überführung von 2'005 m2 Land von der früheren WG3- in die Zentrumszone II mit nur geringfügig besseren Nutzungs mög- lichkeiten (vgl. dazu Vorakten, act. 54) den aus der Auzonung von 3'001 m2 Land resultierenden Wertverlust auch nur annähernd hätte ausgleichen können, ist aufgrund der gesamten Umstände nicht an zunehmen. Hinge- gen muss die Beschwerdeführerin I hinsichtlich des der Zone WA3 zuge - wiesenen Landstreifens von 249 m 2 entlang der Parzelle Nr. ddd keinen vergleichbaren Wertverlust hinnehmen. Dieses Land kann weiterhin mit Wohn- und Gewerbebauten überbaut werden oder we nigstens zur Erhö - hung der Ausnützung auf dem der Zentrumszone II zugewiesenen Teil der Parzelle Nr. aaa oder – im Falle eines Verkaufs oder Nut zungstransfers – der Nachbarparzelle Nr. ddd beitragen, weshalb sich dessen Verkehrswert - 16 - an demjenigen der früheren Zone WG3 bzw. der heutigen Zone WA3 orien- tieren dürfte. Das ändert aber nichts daran, dass mit Bezug auf die streitige Auszonung von Teilen der Parzelle Nr. aaa mit der Vorinstanz von einem schweren, enteignungsähnlichen Eingriff auszugehen ist. 5. 5.1. Ein solcher Eingriff stellt gleichwohl nur dann eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung dar, wenn zusätzlich die Voraussetzung der sog. Realisierungswahrscheinlichkeit gegeben ist. Die Einschränkung einer künftigen Gebrauchsmöglichkeit ist nur dann relevant, wenn im Zeitpunkt der Einschränkung anzunehmen war, diese Möglichkeit liesse sich mit ho- her Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Entfernte, unbe - stimmte Verwendungsmöglichkeiten und bloss theoretische Gewinnchan - cen haben zu wenig Gehalt, um enteignungsrechtlich berücksichtigt zu wer- den (RIVA, Praxiskommentar RPG, a.a.O., Art. 5 N 170 und 208 mit Hin - weisen auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung). Die Realisierungswahrscheinlichkeit ist aufgrund aller rechtlichen und tat- sächlichen Gegebenheiten des konkreten Falles zu prüfen. Ob insbeson - dere eine echte Überbauungschance bestand, beurteilt sich – bezogen auf den Zeitpunkt, in welchem die Eigentumsbeschränkung Rechtskraft erlang- te – nach dem Recht des Bundes, des Kan tons und der Gemeinde, nach dem Stand der kommunalen und kantonalen Planung, nach der Lage und Beschaffenheit des Grundstücks, nach den Erschliessungsverhältnissen und der baulichen Entwicklung in der Umgebung. Hätte die Überbauung vorgängig eine Ausnahmebewilligung, eine Änderung in der Nutzungspla - nung, einen Erschliessungs -, Überbauungs-, Quartier- oder Gestaltungs- plan oder eine Baulandumlegung erfordert, kann, aber muss es nicht in je- dem Fall an der Realisierungswahrscheinlichkeit fehlen. Entscheidend es Kriterium ist dabei auch, ob der Eigentümer die entzogene Nutzung aus eigener Kraft hätte realisieren können. Muss dies verneint werden, weil er auf eine Leistung Dritter angewiesen gewesen wäre (namentlich auf Leis - tungen des Gemeinwesens, auf die kein Anspruch bestand), ist die Reali- sierungswahrscheinlichkeit nicht gegeben. Sind allerdings Mitwirkungs - handlungen, Bewilligungen oder Leistungen des Gemeinwesens ausste - hend, auf welche der Eigentümer Anspruch hat, darf allein deswegen die Realisierungswahrscheinlichkeit nicht verneint werden ( RIVA, Praxiskom- mentar RPG, a.a.O., Art. 5 N 171; vgl. auch BÜHLMANN/KISSLING, a.a.O., S. 22; RUCH, a.a.O., Rz. 2219 ff.). An tatsächlichen Umständen können die Grundstücksverhältnisse (z.B. die Topographie) und die bauliche Entwick- lung (Entwicklung der Siedlungstätigkeit in eine andere Richtung, Lage des Grundstücks an der Peripherie des besiedelten Gebiets) gegen eine Reali- sierungswahrscheinlichkeit sprechen (BÜHLMANN/KISSLING, a.a.O., S. 23). - 17 - Ob eine Absicht vo rlag, das ausgezonte Land zu überbauen, ist zwar in Fällen der Auszonung (im Gegensatz zu Fällen der Nichteinzonung) grund- sätzlich irrelevant (vgl. BGE 113 Ib 318, Erw. 3c; RIVA, Praxiskommentar RPG, a.a.O., Art. 5 N 208). Es fragt sich immerhin, ob ein Eigentümer, der sein Land während längerer Zeit nicht der baulichen Nutzung zuführte, damit rechnen musste, dass sich die nutzungsplanerische Situation ändert, so dass er keinen vorbehaltlosen Anspruch geltend machen kann, für den Entzug oder die Einschränk ung der Bauchance entschädigt zu werden (RIVA, Praxiskommentar RPG, a.a.O., Art. 5 N 208; RUCH, a.a.O., Rz. 2234 f.; HÄNNI, a.a.O., S. 252). Im Urteil 1C_653/2017 vom 12 . März 2019 bestätigte das Bundesgericht allerdings seine Rechtsprechung, wo - nach es be i Auszonungen aus einer bundesrechtskonformen Bauzone nicht darauf ankomme, ob der Grundeigentümer für die nahe Zukunft Bau- absichten hegte. Insofern sei nicht entscheidend, dass die Landeigentümer (im vom Bundesgericht beurteilten Fall) eine Überbauung der betreffenden Teilfläche nie konkret in Betracht gezogen hätten. Sie seien nicht verpflich- tet gewesen, den fraglichen Grundstücksteil zu überbauen. Es könne denn auch nicht gesagt werden, dass sie mit dem Zuwarten ihr grundsätzliches Desinteresse an einer Überbauung kundgetan hätten (a.a.O., Erw. 4.4). An anderer Stelle ( Erw. 3.5) bezeichnete es das Bundesgericht zudem als fragwürdig, gehortetes Bauland auszuzonen, nachdem die Kantone und Gemeinden seit dem Erlass von Art. 15a RPG über ein wirksames Instr u- ment gegen Baulandhortung verfügten, indem sie den betroffenen Eigentü- mern eine Frist zur Überbauung ihres Grundstücks ansetzen könnten. Grundeigentümer könnten ein legitimes Interesse daran haben, ihr Bauland nicht sofort zu überbauen, und sie müssten nicht damit rechnen, dass ihr Land bei Nichtüberbauung ausgezont werde, jedenfalls nicht ohne entspre- chende Überbauungspflicht. Die Nutzungsplanung beruhe auf übergeord - neten Erwägungen über die angestrebte räumliche Entwicklung und sollte nicht aufgrund privater Bauabsichten in Frage gestellt werden. 5.2. 5.2.1. Beim ausgezonten Teil des nordwestlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa bejahte die Vorinstanz die Realisierungswahrscheinlichkeit mit der Begrün- dung, der Überbauung dieses Abschnitts (an der I.-Strasse) hätten im massgebenden Zeitpunkt (am 23 . März 2018 = Publikationsdatum der Genehmigung der Zonenplanrevision 2016 durch den Regierungsrat [siehe dazu schon Erw. 2.1 vorne]) weder rechtliche noch tatsächliche Hin - dernisse entgegengestanden. Es seien dafür keine Ausnahmebewilligun- gen, Zonenplanänderungen oder Sondernutzungspläne erforderlich gewe- sen. Der Grundstücksteil sei vollständig erschlossen bzw. aus eigener Kraft der Grundeigentümer erschliessbar gewesen. Hauptursache für die Auszo- nung seien nicht eine entgegengesetzte Bauentwicklung oder eine fehlen- de Nachfrage, sondern die Tatsache gewesen, dass der Abschnitt bislang landwirtschaftlich genutzt worden sei und weiterhin werde. Der Vorwurf an - 18 - die Beschwerdeführerin I, im Hinblick auf eine Überbauung des nordwestli- chen Grundstücksabschnitts untätig gewesen zu sein, könne jedoch bei der Auszonung nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung keine wesentli- che Rolle spielen. Der Grundstückabschnitt sei zumindest teilüberbaut, wenn auch (mit einem landw irtschaftlichen Ökonomiegebäude) nicht im Sinne der vormaligen Zonenordnung. Auf (weitere) Bauabsichten komme es nicht an (angefochtener Entscheid, Erw. 5.3.2.2). 5.2.2. Dem hält die Beschwerdeführerin II entgegen, es dürfe nicht unbeachtet bleiben, dass das Gebiet " I.-Strasse" während 38 Jahren zur Bau zone gehört habe, aber nicht überbaut worden sei. Es komme dazu, dass die Beschwerdeführerin I mehrfach, sogar noch im Verfahren der Gesamt - revision der Nutzungsplanung , kundgetan habe, sie wolle dieses Gebiet weiterhin landwirtschaftlich nutzen. Bei dieser Ausgangslage fehle es an einer rechtlichen Pflicht, für die raumplanungsrechtlich gebotene Zuwei - sung des Lands zur Landwirtschaftszone eine Entschädigung aus materiel- ler Enteignung zu bezahlen. Eine Entschädigung sei nur dann geschuldet, wenn die "legitime Erwartung des Grundeigentümers" im Sinne des Ver - trauenstatbestandes (Art. 9 BV) verletzt werde. Ein solcher Fall liege hier nicht vor. Kein Grundeigentümer dürfe darauf vertrauen, dass sein Grund- stück stets oder ewig in der Bauzone verbleibe. Auch eine bundesrechts - konforme Bauzone könne und müsse bei Veränderung der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse angepasst werden. Aufgrund der RPG-Revi- sion 2012 habe die Beschwerdeführerin I mit einer Entlas sung von Teilen der Parzelle Nr. aaa aus der Bauzone rechnen müssen. Für die Realisierungswahrscheinlichkeit der Überbaubarkeit müsse der Tatbeweis erbracht werden. Das Vertrauen in die Überbaubarkeit setze einen Willen zur Überbauung voraus. Ohne einen entsprechenden Reali- sierungswillen sei die Tatsache, dass eine Realisierungswahrscheinlichkeit bestehe, nichts wert. Bei einem nicht überbauungswilligen Grundeigentü - mer würden keine "legitimen Erwartungen des Grundeigentümers" verletzt. Wie in Fällen der Nichteinzonung seien auch bei Auszonungen Dispositio- nen zur Erschliessung des Grundstücks vorauszusetzen. Solche habe die Beschwerdeführerin I bis heute nicht getroffen, sondern ihren landwirt - schaftlichen Betrieb weitergeführt. Sie habe den nordwestlich en Abschnitt der Parzelle Nr. aaa noch im Jahr 2003 mit einem grossen und modernen landwirtschaftlichen Ökonomiegebäude überbaut und dadurch die im Strassenrichtplan der Gemeinde vorgesehene Baulanderschliessung mit einer Verbindungsstrasse zwischen der D.-Strasse und dem E.-Weg verunmöglicht. Zwar habe die Beschwerdeführerin I – offenbar nach einem Streit in der Familie – den Betrieb des Ökonomiegebäudes aufgege ben, was aber nichts daran ändere, dass dieses landwirtschaftlich genutzt werden könne. Um ein "ökonomisches Abbruchobjekt", wie das SKE an - nehme, handle es sich jedenfalls nicht. Verzichte ein Grundeigentümer auf - 19 - seine Rechte, solle eine Gemeinde die Nutzungsordnung den tatsächlichen Verhältnissen anpassen dürfen, ohne eine Entschädi gung bezahlen z u müssen. Die Raumplanung habe auch auf die Bauabsichten Rücksicht zu nehmen. Es wäre stossend und rechtsmissbräuchlich, trotz fehlender Bau- absicht eine Entschädigungspflicht des Gemeinwesens anzunehmen. Das Bauland sei nicht Vermögensanlage, langfristige Reserve oder Ähnliches für Private, sondern solle einem baulichen Zweck dienen und damit auch eine öffentliche Funktion erfüllen. Jedenfalls nach Ablauf des Planungshorizonts von zehn bis 15 Jahren müsse ein Grundeigentümer davon ausgehen, dass eine Über arbeitung und Revision der Planung mit Umzonungen erfolgen werde (BGE 107 Ia 35, Erw. 3a; 108 Ib 352). Mit einer Einzonung erhielten die Grundeigentümer ein Privileg, das sie während des üblichen Planungshori- zonts von 15 Jahren nutzen könnten. Verzichtete n sie auf eine Überbau - ung, falle das Privileg nach Ablauf des Planungshorizonts dahin. Der Be - schwerdeführerin I seien auch nie Zusicherungen über einen Verbleib des nordwestlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa in der Bauzone gemacht worden. Ferner sei beachtlich, dass die Teilgebiete der Parzelle Nr. aaa seinerzeit ohne Mehrwertabgabe eingezont worden seien. Mehrwertabga- be und Entschädigung seien Gegenpole, die einander bedingten. Schliess- lich habe das Verhältnis zwischen der Beschwerdeführerin I und ihrem Bru- der als Miteigentümer, die seit Jahren untereinander zerstritten seien, eine baldige Überbauung der ausgezonten Grundstücksteile verhindert. 5.2.3. Kaum eines der von der Beschwerdeführerin II vorgebrachten Argumente zielt darauf auf, dass die Realis ierungswahrscheinlichkeit im Hinblick auf eine Überbauung des vormals in der Zone WG3 gelegenen nordwestlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa aus objektiven Gründen nicht gegeben ge- wesen wäre. Sie bestreitet die Realisierungswahrscheinlichkeit vorwiegend mit subjektiven Elementen und stützt sich darauf ab, dass die Beschwerde- führerin I den betreffenden Grundstücksteil bis zur streitgegenständlichen Auszonung nicht habe überbauen wollen und der fehlende Überbauungs - wille dokumentiert sei. Ausserdem vermischt die Beschwerdeführerin II die Voraussetzungen für die Gewährung von Entschädigungen aus materieller Enteignung im Falle einer Auszonung mit denjenigen im Falle einer Nicht - einzonung, wo der gute Glauben und das Vertrauen des Grundeigentümers (in eine Zuweisung seines Grundstücks zur Bauzone) sowie Dispositionen zur Herstellung der Baureife eines Grundstücks im Vordergrund stehen (vgl. BÜHLMANN/KISSLING, a.a.O., S. 25 ff.). Für die Beurteilung der Ent - schädigungspflicht bei Auszonungen kommt es hingegen nicht darauf an, ob und inwiefern die Beschwerdeführerin I auf die Belassung des nordwest- lichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa in der Bauzone vertrauen durfte und ob und wie viel sie bereits in die Erschliessung dieses Grundstücks inves- - 20 - tiert hat. Es gilt zwischen Entschädigungen aus Vertrauensschutz für nutz- los gewordene planerische Aufwendungen und mit Vertrauensschutz be - gründeten Enteignungsentschädigungen für Nichteinzonungen einerseits (vgl. BGE 119 Ib 229; 117 Ia 285) und Enteignungsentschädigunge n für Auszonungen als schwerer Eingriff in die Eigentumsgarantie andererseits auseinanderzuhalten. Das Urteil des Bundesgerichts 1C_412/2018 vom 31. Juli 2019 betraf eine Abzonung ausserhalb des Baugebiets mit Nut - zungsbeschränkungen (a.a.O., Erw. 4.5). Das Bundesgericht verneinte eine Realisierungswahrscheinlichkeit mit Blick auf den Materialabbau man- gels Wirtschaftlichkeit desselben (a.a.O., Erw. 5.4), bejahte sie hingegen für ein Deponieprojekt mit Wiederauffüllung und Rekultivierung (a.a.O., Erw. 6.7) und nahm insoweit eine materielle Enteignung aufgrund einer ein- schränkenden Neuzonierung an (a.a.O., Erw. 7.5). Soweit es in Erw. 8.1 auf den Vertrauensschutz gemäss Art. 9 BV Bezug nahm, ging es jedoch einzig um den Ersatz für nutzlos gewordenen Planungsaufwand, nicht um die Enteignungsentschädigung. Aus dem von der Beschwerdeführerin II zitierten Urteil des Bundesgerichts 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018, Erw. 2.6, lässt sich auch nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Beschwerdeführerin II weist selber darauf hin, dass die Rechtsprechung, wonach aufgrund neuer Erkenntnisse getroffene Planungsmassnahmen mit Auswirkungen auf die bauliche Nutzung zur in- haltlichen Umschreibung der Eigentumsbefugnisse gehörten und grund - sätzlich entschädigungslos hinzunehme n seien, nicht für Planungsmass - nahmen gilt, mit denen – wie hier – die Überbauungsmöglichkeit vollständig entzogen wird bzw. eine Auszonung erfolgt. Tatsächlich wären entschädi - gungspflichtige Auszonungen kaum je anzunehmen, wenn eine Entschädi- gungspflicht bei jeder notwendigen oder gerechtfertigten Plananpassung infolge geänderter Verhältnisse entfiele, sei es vor oder nach Ablauf des ordentlichen Planungshorizonts. Wegen eines legitimen Bedürfnisses des Gemeinwesens zur Planänderung – und nur dazu äussern sich die von der Beschwerdeführerin erwähnten Bundesgerichtsurteile BGE 123 I 175, Erw. 3a, 1C_238/2016 vom 2 . Dezember 2016, Erw. 6.3.1, und 1C_305/2015 vom 14. Dezember 2015, Erw. 3.1, sowie das Urteil des Ver- waltungsgerichts WBE.2018.181 vom 22 . November 2018 (Vorakten, act. 150, Beilage 5) – lässt sich ein Entschädigungsanspruch des betroffe- nen Grundeigentümers, der daraus einen Wertverlust erleidet, entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin II nicht ohne weiteres ausschlies- sen. Mit einer Bestrafung des Gemeinwesens für RPG-konforme Planungs- massnahmen hat die Entschädigungspflicht selbstverständlich nichts zu tun, sie steht im Zeichen des finanziellen Ausgleichs für einen schweren Eingriff in die verfassungsrechtlich gewährleistete Eigentumsgarantie. Der von der Beschwerdeführerin II zitierte BGE 107 Ia 35, Erw. 3a, wonach die Eigentumsgarantie einer nachträglichen Änderung der aus einer be - - 21 - stimmten Zoneneinteilung folgenden Nutzungsmöglichkeiten nicht entge - gensteht, bezieht sich auf die Rec htmässigkeit der Planungsmassnahme, nicht auf die Frage, ob und in welchen Fällen für Auszonungen Entschädi- gungen aus materieller Enteignung zu leisten sind. In BGE 108 Ib 352 stan- den eine Entschädigung aus materieller Enteignung aufgrund eines Son - deropfers sowie ein Anspruch auf Ersatz nutzlos gewordener Planungs - kosten gestützt auf den verfassungsrechtlichen Vertrauensschutz (damals Art. 4 BV) zur Debatte. Auch dieser Entscheid ist somit für die Beurteilung der Realisierungswahrscheinlichkeit im Falle einer Auszonung nicht ein - schlägig. Damit befasste sich das Bundesgericht gar nicht erst, weil bereits sowohl ein schwerer, enteignungsähnlicher Eingriff als auch ein Sonderop- fer verneint wurden. Die Einzonung eines Grundstücks als vorübergehen - des Privileg zur baulichen Nutzung eines Grundstücks zu betrachten, das eine öffentliche Funktion erfüllt und bei Erreichen des Planungshorizonts oder einer schon vorher notwendigen Plananpassung entschädigungslos entzogen werden darf, ginge mit Rücksicht auf die Ei gentumsgarantie (Art. 26 BV) und ihre Teilgehalte (Instituts-, Bestandes- und Wertgarantie) sowie die bundesgerichtliche Rechtsprechung zu Art. 26 Abs. 2 BV, wo - nach Auszonungen einen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie dar - stellen, der bei vorhandener Realisierungswahrscheinlichkeit zu entschädi- gen ist, eindeutig zu weit. Das Argument, die Beschwerdeführerin I habe keinen Anspruch auf eine Entschädigung aus materieller Enteignung, weil sie seinerzeit keine Mehr- wertabgabe für die Einzonung der nun ausgezonten Grundstücksteile ent- richtet habe, verfängt ebenfalls nicht. Die Mehrwertabgabe (Art. 5 Abs. 1bis bis 1sexies RPG) wurde erst mit der RPG -Revision 2012 ins Gesetz aufge - nommen und es gibt keine Korrelation zwischen der Abgabe und den Ent- schädigungen aus materieller Enteignung nach Art. 5 Abs. 2 RPG in dem von der Beschwerdeführerin II beschriebenen Sinne. Zu Ende gedacht wür- de dies nämlich bedeuten, dass entgegen dem Wortlaut von Art. 5 Abs. 2 RPG (und Art. 26 Abs. 2 BV) nur für Auszonun gen von nach dem 1 . Mai 2017 (Datum des Inkrafttretens der §§ 28a ff. BauG, mit welchen die Mehr- wertabgabe im kantonalen Recht umgesetzt wurde) eingezonten Grund - stücken Entschädigungen aus materieller Enteignung geschuldet wären, weil für alle vorherigen Einzonungen mangels einer gesetzlichen Grundla- ge (ohne Umsetzung von Art. 5 Abs. 1 RPG im kantonalen Recht) kein Mehrwert abgeschöpft werden konnte. Das ist klar abzulehnen. Es spielt ausserdem keine Rolle, ob und in welchem Umfang die für die Einzonung der Parzelle Nr. ccc eingenommene Mehrwertabgabe die an die Be - schwerdeführerin I aus materieller Enteignung zu leistende Entschädigung deckt. Alles in allem hat die Vorinstanz die hohe Wahrscheinlichkeit der Bebau - barkeit des nordwestlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa am massgeben- den Stichtag (23. März 2018) in Würdigung der objektiven Gegebenheiten - 22 - zu Recht bejaht. Die Beschwerdeführerin I und ihr Bruder hätten diesen Grundstücksteil jederzeit mit in der damaligen Zone WG3 konformen Bau- ten überbauen können, ohne dass (erhebliche) rechtliche oder tatsächliche Hindernisse einer solchen Überbauung im Wege gestanden hätten. Ver - nachlässigbar sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Bau- absichten eines Grundeigentümers (siehe dazu Erw. 5.1 vorne; vgl. auch ENRICO RIVA, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 282). Das Argument, der Grundstücksteil hätte seit 38 Jahren überbaut werden können, blendet aus, dass das Land in all dieser Zeit nicht einfach unge - nutzt blieb, sondern lan dwirtschaftlich bewirtschaftet wurde, bis sich die Voraussetzungen dafür, zumindest für die Tierhaltung, aufgrund der Ent - wicklung des Baugebiets und der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen er- schwert haben. Ganz abgesehen davon darf der Beschwerdeführerin I aufgrund ihrer bis- herigen Untätigkeit oder möglicherweise bereits überholter Äusserungen zur Fortführung ihres Landwirtschaftsbetriebs (vgl. Vorakten, act. 150, Bei- lage 3, S. 5, Beilage 12, S. 2, Beilage 14, Rz. 41, und Beilage 15) keine fehlende Bauabsicht unterstellt werden. Das gilt speziell für die Aussagen in der Verwaltungsbeschwerde vom 1. Dezember 2016 (gegen die Zonen- planänderung) und in der darauffolgenden Verwaltungsgerichtsbeschwer - de vom 4 . Mai 2018, worin auch festgehalten wurde, es sei offen, ob es gelinge, den landwirtschaftlichen Betrieb fortzuführen; zurzeit sei der Be - trieb stillgelegt und das Land verpachtet (Vorakten, act. 150, Beilage 14, Rz. 41; vgl. dazu auch Beschwerdebeilage II 2, Rz. 43). Anscheinend ver- suchte die Beschwerde führerin I mehrfach, den landwirtschaftlichen Be - trieb auszusiedeln (Beschwerdeantwort II, Rz. 50). Ebenso wenig kann der Beschwerdeführerin I der Bau eines landwirtschaftlichen Ökonomiegebäu- des im Jahr 2003, der im Zeitpunkt des Eigentumseingriffs im Jah r 2018 ohnehin schon 15 Jahre zurücklag, dahingehend ausgelegt werden, dass die Präferenzen der Grundeigentümer einer Überbauung mit Wohn - und Gewerbebauten in naher Zukunft entgegengestanden hätten. Dies gilt um- so weniger, als die Beschwerdeführerin II anführen lässt, das Ökonomiege- bäude habe an seinem Standort auch wegen den Abständen gemäss FAT- Richtlinien (zu Wohnzonen) nicht – wie von der Beschwerdeführerin I beab- sichtigt – weiterentwickelt werden können und dessen Betrieb sei von der Beschwerdeführerin I aufgegeben worden (Beschwerde II, S. 20 Rz. 64 f.). Im Entschädigungsbegehren erklärte die Beschwerdeführerin I, der seit Jahren leerstehende Milchstall liesse sich einfach abbrechen, um auf der dadurch freiwerdenden Fläche eine Wohn - oder Gewerbebaute erstellen zu können (Vorakten, act. 7). In Frage gekommen wäre auch eine Umnut- zung in eine solche Baute mit den erforderlichen baulichen Anpassungen und im unmittelbaren Vorfeld des Eigentumseingriffs gibt es keine genü - genden Anhaltspunkte dafür, das s sich die Beschwerdeführerin I dieser Möglichkeit von vornherein verschlossen hätte. Zumindest im Eingriffszeit- punkt (März 2018) war somit keine klare Absicht der Beschwerdeführerin I - 23 - erkennbar, den ausgezonten nordwestlichen Par zellenteil definitiv nicht WG3-konform zu nutzen. Davon abzugrenzen sind jene Fälle, in denen ein Grundeigentümer mit einem landwirtschaftlichen Gewerbe sich die Auszonung eines Grund - stücks explizit wünscht und sich unmissverständlich zuhanden der Pla - nungsbehörde dahingehend äussert, weil er beispielsweise nur auf diese Weise das Überleben seines landwirtschaftlichen Betriebs sichern kann. Unter solchen Umständen wäre es in der Tat treuwidrig und stossend, für die verlangte Auszonung nachträglich eine Entschädigung wegen materiel- ler Enteignung geltend zu machen. Um sich gegen Entschädigungsansprü- che abzusichern, wäre den Gemeinden zu empfehlen, sich den Auszo - nungswillen der Betroffenen schriftlich bestätigen zu lassen. Was das offenbar getrübte Verhältnis zwischen der Be schwerdeführerin I und ihrem Bruder anbelangt, ist darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich jeder Miteigentümer das Recht hat, die Aufhebung des Miteigentums zu verlangen (vgl. Art. 650 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 [ZGB; SR 210]), und ein Grundstück im Zuge dessen körperlich aufgeteilt, verkauft oder versteigert wird ( Art. 651 ZGB), mit der Folge, dass zwischen den zerstrittenen Miteigentümern kein Einvernehmen mit Bezug auf die Überbauung des aufgeteilten oder veräusserten Grund- stücks mehr vonnöten gewe sen wäre. In der Duplik II liess sich die Be - schwerdeführerin I dahingehend vernehmen, dass die Auflösung des Mit - eigentums bereits beschlossene Sache sei. 5.3. 5.3.1. Zur Realisierungswahrscheinlichkeit beim vollständig ausgezonten südli - chen Abschnitt der Parzelle Nr. aaa, erwog das SKE (angefochtener Ent - scheid, Erw. 5.3.3.2 ff.), eine Überbauung dieses Grundstücksteils hätte nicht in naher Zukunft (innerhalb von zwei bis drei Jahren nach dem Eigen- tumseingriff im März 2018) bewerkstell igt werden können. Von der Form her wäre der südliche Grundstücksabschnitt zwar ohne weiteres überbau - bar gewesen. Die Beschwerdeführerin I hätte ihn jedoch aus eigener Kraft nicht kurzfristig erschliessen und damit der Baureife zuführen können. Die strassenmässige Erschliessung sei rechtlich nicht gesichert; über die Erschliessung mit Werkleitungen bestünden widersprüchliche Angaben. Gemäss Leitungskatasterplan vom 13. März 2019 (Vorakten, act. 149, Bei- lage 19) durchquerten zwei Kanalisationsleistungen den südlichen Parzel- lenabschnitt. Entlang der Grenze zu den überbauten Parzellen Nrn. eee, fff, ggg, hhh und iii sowie entlang des E.-Wegs führten Stromlei tungen. Wasserleitungen gebe es unter dem H.-Weg und entlang des E.-Wegs. Nach dem Inventarblatt zum Erschliessungsprogramm 2002 (Vorakten, act. 152, Beilage 11) fehlten j edoch im Gebiet D Erschliessungen mit - 24 - Wasser und Strom. Beim Abwasser sei die Situation unklar. Angeblich sei ein Speicherkanal, aber keine Feinerschliessung vor handen. Die vorerwähnten angrenzenden Parzellen schienen aber rückwärtig, Richtung Parzelle Nr. aaa an die Kanalisation angeschlossen zu sein. Indessen brauche die Frage nach der Erschliessung mit Werkleitun gen nicht abschliessend geprüft zu werden, weil die notwendige kurzfristige Realisierungswahrscheinlichkeit bereits zum einen an der nicht gesicherten strassenmässigen Erschliessung und zum ande ren an der fehlenden erforderlichen Erschliessungsplanung für die Überbauung einer Fläche von über 6'000 m2 mit zwölf von der Beschwerdeführerin I in Erwägung gezoge- nen Mehrfamilienhäusern scheitere. Dazu habe das Verwaltungsgericht im Urteil WBE.2018.181 vom 22. November 2018 (Vorakten, act. 150, Beilage 5), Erw. II/4.2 f., ausgeführt, eine strassenmässige Erschli essung über die Parzelle Nr. jjj (respektive über die davon abparzellierten Parzellen Nrn. kkk–mmm) durch Anschluss an den H.-Weg könne von den Eigentümern der Parzelle Nr. aaa in Kür ze nicht aus eigener Kraft realisiert werden. Für die beabsichtigte Erschliessung brauche es entweder eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit zulasten der Parzelle Nr. jjj (respektive der davon abparzellierten Parzellen Nrn. kkk–mmm) oder einen Erschliessungsplan als Landumlegungs - oder Enteignungstitel. Die öffentlich -rechtliche Eigentumsbeschränkung (Baubeschränkung) auf der Parzelle Nr. jjj habe den Eigentümern der Parzelle Nr. aaa keinen Anspruch auf Überbauung der davon betroffenen Fläche mit einer Grundstückszufahrt und Nutzung derselben vermittelt. In Anbetracht der Grösse des südlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa von über 6'000 m 2 wäre es ohnehin sinnvoll, wenn nicht sogar rechtlich gebo ten, eine Erschliessungsplanung für die strassenmässige (Fein-)Erschliessung zu erarbeiten. Der Grundstücksteil könne mange ls rechtlicher Sicher stellung der strassenmässigen Erschliessung unabhängig vom Stand der Erschliessung mit Werkleitungen nicht als erschlossen gelten. Die Parteien hätten nichts vorgebracht, das ein Abweichen von dieser Ein- schätzung der Erschliessungs situation durch das Verwaltungsgericht rechtfertigen würde. Daran ändere auch die einfache technische Realisier- barkeit der Erschliessung im ebenen Gelände nichts. In der Vergangenheit seien im Übrigen schon verschiedene Erschliessungsvarianten diskutiert worden. Eine mangels Erschliessung verneinte Realisierungswahrschein - lichkeit könnte der Beschwerdeführerin I nur dann nicht entgegengehalten werden, wenn diesbezüglich ein der Gemeinde anzulastender Planungs - fehler vorliege ( BGE 131 II 72; "Weinfelden"). Davon könne im vorliegen - den Fall keine Rede sein. Aus Art. 19 Abs. 2 und 3 RPG sowie den § § 33 Abs. 1 und 2, 36 und 37 BauG könne kein individuell durchsetzbarer Anspruch auf Erschliessung - 25 - durch das Gemeinwesen innerhalb einer bestimmten Frist oder auch nur innerhalb des ordentlichen Planungshorizonts abgeleitet werden. Es beste- he lediglich – aber immerhin – ein Anspruch darauf, das eigene Bauland auf eigene Kosten (Vorfinanzierung) erschliessen zu können (AGVE 2004, S. 174 f.). Dem Gleichbehandlungsgebot komme im Planungsrecht nur eine beschränkte Bedeutung zu und es stehe der Priorisierung von Er - schliessungen, die von den Grundeigentümern aktiv gefördert und voran - getrieben würden, nicht entgegen. Mit einer zeitnahen Erschliessung des südlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa sei aufgrund dessen peripherer Lage trotz Aufnahme in die erste Bauetappe mit der Teilrevision des Zonen- plans 2008/09 nicht zu rechnen gewesen, was sich aus einer Übersicht über den Stand der Erschliessung 2015 (act. 154, Beilage 1) ergebe, worin das Gebiet als langfristige Baulandreserve ausgewiesen worden sei. Die Beschwerdeführerin I habe weder den Gemeinderat aufgefordert, die Er - schliessung des Südabschnitts an die Hand zu nehmen, noch habe sie die Erschliessung aus eigenen Mitteln zu realisieren versucht, sondern statt - dessen an der landwirtschaftlichen Nutzung des Grundstückteils festgehal- ten. Zwar habe sie sich dafür eingesetzt, dass die Erschliessung über den H.-Weg nicht durch den Bau der Reiheneinfamilienhäuser auf den von der Parzelle Nr. jjj abparzellierten Parzellen Nrn. nnn–ooo verunmöglicht worden sei; dies allerdings erst, als die Auszonung des Südabschnitts auf kommunaler Ebene bereits beschlossen gewesen sei. Eine Überbauung dieses vormals i n der Zone W2 gelegenen Abschnitts hätte die landwirtschaftliche Nutzung des mittleren Teils der Parzelle Nr. aaa weiter erschwert. Es sei deshalb verständlich gewesen, dass die Beschwerde - führerin I selber keine Erschliessungsbemühungen unternommen habe. Unter diesen Umständen sei die Gemeinde nicht verpflichtet gewesen, das Gebiet vorrangig zu erschliessen. Sie habe weder ihre Erschliessungs - pflicht noch das Vertrauen der Beschwerdeführerin I in eine kurzfristige kommunale Erschliessung verletzt. Mit der Auszonung des südlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa nur acht Jahre nach Aufnahme in die erste Bauetappe sei sodann kein berechtigtes Vertrauen der Beschwerdeführerin I verletzt worden. Dazu könne auf die Ausführungen des Verwaltungsgerichts im Urteil WBE.2018.181 vom 22. November 2018 mit Abwägung der Interessen an der Planänderung gegen diejenigen an der Planbeständigkeit verwiesen werden. Dabei habe das Verwaltungsgericht dem öffentlichen Interesse an der Innenentwick - lung und Verdichtung des Siedlu ngsgebiets ein höheres Gewicht einge - räumt als den entgegenstehenden privaten Interessen der Beschwerdefüh- rerin I am Verbleib des südlichen Parzellenabschnitts in der Bauzone. Auch insoweit unterscheide sich der hier zu beurteilende Fall grundlegend vom Fall "Weinfelden". Eine materielle Neuprüfung und damit die Suche nach einem Planungsfehler stehe dem SKE schon prozessual nicht zu. - 26 - 5.3.2. Dagegen bringt die Beschwerdeführerin I vor, die Vorinstanz habe ver - kannt, dass nicht jedes zusätzliche (Planungs-)Verfahren, das vor Erteilung einer Baubewilligung verlangt werde, eine Enteignungsentschädigung automatisch ausschliesse. Bei Auszonungen dürften die Anforderungen an die Realisierungswahrscheinlichkeit nicht überspannt werden und es müss- ten der Bebauung eines Grundstücks erhebliche Hindernisse entgegenste- hen, damit das Gemeinwesen keine Entschädigung bezahlen müsse. Sie (die Beschwerdeführerin I) halte daran fest, dass die Realisierungswahr - scheinlichkeit für den Zeitraum bis Ablauf des ordentlichen Planungsho ri- zonts, hier also bis 2023 (15 Jahre nach der Teilrevision 2008/09) zu prüfen sei; die Ausgangslage lasse sich diesbezüglich nicht mit derjenigen im vom Bundesgericht in BGE 131 II 728 ("Wetzikon") beurteilten Fall vergleichen, wo der Zusammenhang zwischen der Rechtsänderung und der darauffol - genden Auszonung im Gegensatz zum vorliegenden Fall zwingend gewe- sen sei. Mit der Zuweisung des südlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa zur ersten Bauetappe im Rahmen der Teilrevision des Zonenplans 2008 habe die Beschwerdeführerin I auch nach dem Dafürhalten des Verwal - tungsgerichts gemäss den Erwägungen im Urteil WBE.2018.181 vom 22. November 2018 in verstärktem Masse mit einem längerfristigen Ver - bleib in der Bauzone rechnen dürfen. Aus planungsrechtlicher Sicht habe zwar kein Anspruch auf einen solchen Verbleib bestanden. Vorliegend ge- he es aber um die Frage einer Entschädigung aus materieller Enteignung. Es gebe keine raumplanerischen Interessen, die einer solchen Entschädi- gung entgegenstünden. Faktisch sei der südliche Abschnitt der Parzelle Nr. aaa über den H.-Weg und dessen Verlängerung auf den Parzellen Nrn. kkk–mmm erschlossen. Das Recht, diese Zufahrt zu benützen, hätte aufgrund eines Er - schliessungsplans als Enteignungstitel gemäss § 132 Abs. 1 lit. c BauG bis spätestens 2023 eingeräumt werden können. Die Realisierungswahr - scheinlichkeit könne trotz Erschliessungsplanpflicht bejaht werden, wenn der zu erstellende Plan nur den Zweck habe, die Modalitäten der zulässi - gen Nutzung im Detail zu regeln, ohne den Zweck der Nutzung im betref - fenden Gebiet zu verändern ( BERNHARD WALDMANN/PETER HÄNNI, Raum- planungsgesetz, Bern 2006, Art. 5 N 43). Die Erschliessungsplanpflicht per se sei kein Hindernis für die Überbaubarkeit in naher Zukunft. Durch die bewusste Freihaltung der Parzellen Nrn. kkk–mmm für die strassenmäs - sige Erschliessung des südlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa sei das für diesen Zweck benötigte Land bereits ausgeschieden. Die Erschliessung sei auch rechtlich sichergestellt. Die Eigentümer die ser Parzellen hätten sich nicht mit guten Gründen dagegen wehren können, nachdem ihrerseits bestätigt worden sei, dass die Erschliessung über ihre Parzellen gewähr - leistet sei. Die Parzellen Nrn. kkk–mmm eigneten sich aufgrund ihrer Breite (4,8 m) auch in technischer Hinsicht für den gemäss der VSS -Norm - 27 - SN 640 045 erforderlichen Typus Erschliessungsstrasse ("Grundstückszu- fahrt" oder allenfalls "Zufahrtsweg"). Aus erschliessungsrechtlicher Sicht könne es deshalb keinen Unterschied machen, ob ein Einfamilienhaus oder mehrere Mehrfamilienhäuser zu ersc hliessen seien. Die parzellenin terne Erschliessung hätte allein in der Macht der Grundeigentümer gele gen. Dass die Erschliessung über den H.-Weg und die Parzellen Nrn. kkk–mmm nicht bis spätestens 2023 hätte re chtlich sichergestellt werden können, habe das Verwaltungsgericht im Urteil WBE.2018.181 vom 22 . November 2018 nicht festgestellt. Es habe sich nur zum Zustand im Urteilszeitpunkt geäussert. Im vorinstanzlichen Verfahren habe die Be schwerdeführerin I anhand von Vergleichsbeispielen nachgewiesen, dass ein Verfahren der Sondernutzungsplanung auch in wesentlich komplexeren Fällen als hier (inklusive Planungsarbeiten) in keinem Fall länger als zwei Jahre gedauert habe. Auch innerhalb der rund drei Jahre zwischen dem Eigentumseingriff im März 2018 und dem Datum des vorinstanzlichen Ent scheids wäre es daher ohne weiteres möglich gewesen, die strassenmässige Erschliessung des südlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa rechtlich sicherzustellen. Auch die übri gen Erschliessungsanlagen seien vorhanden. Aufgrund der vorinstanzlichen Ausführungen sei erstellt, dass Kanalisations -, Wasser- und Stromleitungen bestünden, an die Bauten auf dem südlichen Abschnitt der Parzelle Nr. aaa hätten angeschlossen werden können . Insgesamt habe die Vorinstanz das Erfordernis der Realisierungswahrscheinlichkeit überspannt. Zudem dürfe der Beschwerdeführerin I eine mangelnde Erschliessung auch aus Gründen des Vertrauensschutzes nicht entgegengehalten wer - den, nachdem die Gemeinde ihrer Erschliessungspflicht nicht nachgekom- men sei. Der südliche Parzellenabschnitt sei ab 2008 dem unetappierten Baugebiet zugewiesen gewesen. Seither habe die Gemeinde trotz einer entsprechenden Verpflichtung keine Erschliessungsbemühungen unter - nommen. Es verstosse daher gegen Treu und Glauben, wenn sie die Rea- lisierungswahrscheinlichkeit mangels Erschliessung, die sie hätte realisie- ren müssen, verneine (vgl. BGE 131 II 72, Erw. 3.6). Im Planungsbericht zur Zonenplanrevision 2008 sei ausdrücklich festgehalten worden, dass die Erschliessung vom H.-Weg her möglich sei. Daraus habe die Be - schwerdeführerin I schliessen dürfen, dass ihr Land bereits erschlossen sei. Vor diesem Hintergrund gehe es erst recht nicht an, von ihr planungs- rechtliche Schritte zur rechtlichen Sicherstellung der Erschliessung zu ver- langen. Sie habe darauf vertrauen dürfen, dass sich die Gemeinde der Er- schliessung annehme. Diese habe jedoch ihre Erschliessungspflichten ge- nerell vernachlässigt, was sich auch daran zeige, dass das aktuellste Er- schliessungsprogramm aus dem Jahr 2002 datiere. Das widersprüchliche Verhalten der Gemeinde verdiene keinen Rechtsschutz. - 28 - Obendrein dürfe man, wenn man für die Realisierungswahrscheinlichkeit keine Bauabsichten voraussetze, auch keine Ersch liessungsabsicht ver- langen; denn wer nicht bauen müsse, müsse sein Grundstück auch nicht erschliessen. Effektiv habe sich die Beschwerdeführerin u.a. mit ihrem von der Vorinstanz anerkannten Einsatz für eine Freihaltung von Land für eine Zufahrt über den H.-Weg für die Erschliessung ihres Grundstücks eingesetzt, auch wenn keine formelle Aufforderung an den Gemeinderat zur Erschliessungsplanung ergangen sei. Falsch sei schliesslich die An - nahme der Vorinstanz, die landwirtschaftliche Nutzung des mittleren P ar- zellenteils wäre durch eine Überbauung des südlichen Abschnitts er - schwert worden. Über den Anschluss bei der Parzelle Nr. bbb wäre der mittlere Parzellenteil weiterhin zugänglich und mit dem übrigen Landwirt - schaftsland verbunden gewesen. Zur Übersicht über den Stand der Erschliessung 2015 gebe es in den Vor- akten verschiedene Dokumente. Aus Beilage 4 zur Duplik im vorinstanzli - chen Verfahren (Vorakten, act. 152, Beilage 4) gehe hervor, dass die Par- zelle Nr. aaa als "baureif in fünf Jahren" bezeichnet werde (Markierung in pink bzw. violett). Dieses Dokument stamme von der Gemeinde und sei nicht von der Beschwerdeführerin I eingereicht worden. Wer diese Markie- rung angebracht habe, wisse sie (die Beschwerdeführerin I) nicht. Klar sei, dass die Parzelle seitens der Gemeinde als baureif in fünf Jahren beurteilt worden sei. Diese Aussage müsse sich die Beschwerdeführerin II entge - genhalten lassen. Auch deswegen habe die Beschwerdeführerin I verstärkt auf eine zeitnahe Erschliessung ihres Grundstücks durch d ie Gemeinde vertrauen dürfen und habe sich nicht zu eigenen Erschliessungsbemühun- gen veranlasst sehen müssen. Ferner verkenne das SKE, dass es im vorliegenden Verfahren nicht darum gehe, nach einem Planungsfehler bei der Zonenplanrevision 2016 zu suchen, darüber habe in der Tat schon das Verwaltungsgericht mit dem Urteil WBE.2018.181 vom 22. November 2018 entschieden, sondern nach einem solchen bei der Teilrevision des Zonen- plans 2008, als der südliche Parzellenabschnitt der ersten Bauetappe zu - gewiesen worden sei. Es gebe keinen Grund, weshalb die Vorinstanz diese Frage aus prozessualen Gründen nicht hätte prüfen dürfen. Diese Zuwei - sung sei mit der ausdrücklichen Begründung erfolgt, dass eine Grund - stückszufahrt über den H.-Weg möglich sei. Entweder sei dem weiterhin so und die Realisierungswahrscheinlichkeit daher gegeben, oder die Gemeinde habe mit der Zuweisung einen Planungsfehler begangen und handle wider Treu und Glauben, wenn sie dem südlichen Parzellenab - schnitt die Baureife trotz gegenteiliger Bekundung (mit der Zuweisung) nun abspreche. 5.3.3. 5.3.3.1. Der Beschwerdeführerin I ist darin beizupflichten, dass der Bebauung eines Grundstücks bei Auszonungen erhebliche Hindernisse im Wege stehen - 29 - müssen, damit ein Gemeinwesen keine Entschädigung bezahlen muss (BÜHLMANN/KISSLING, a.a.O., S. 23). Bei der Auszonung dürfen die Mass - stäbe hinsichtlich der Realisierungswahrscheinlichkeit – anders als bei der Nichteinzonung – nicht zu hoch angesetzt werden, da es um Land geht, das in Übereinstimmung mit dem Bundesrecht einer Bauzone zugewiesen worden ist (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 5 N 55). Die Anforderungen an die Realisierungswahrscheinlichkeit müssen sachgerecht bleiben, denn die Umsetzung der Bauchance ist heute immer an vielfältige rechtliche Voraus- setzungen und an die Mitwirkung der öffentlichen Hand gebunden; dies schliesst die Wahrscheinlichkeit des Bauens nicht aus, wenn grundsätzlich ein rechtlicher Anspruch auf die Durchführung der nötigen Verfahren und der Erteilung der Bewilligungen besteht. Die konkreten Verhältnisse beim ausgezonten Grundstück können sich aber derart ungünstig präsentieren, dass sie die Baureife und damit die Realisierungswahrscheinlichkeit aus - schliessen (RIVA, Praxiskommentar RPG, a.a.O., Art. 5 N 208). Das Bun- desgericht nimmt im Einz elfall stets eine Gesamtbeurteilung der Bebau - ungshindernisse vor (BÜHLMANN/KISSLING, a.a.O., S. 23). In erster Linie ist auf die rechtlichen Gegebenheiten abzustellen, welche die Chance einer besseren Grundstücksnutzung beeinflussen ( BGE 131 II 72, Erw. 3.3 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1C_412/2018 , 1C_432/2018 vom 31. Juli 2019, Erw. 4.5). 5.3.3.2. Im Lichte der Grundsätze, dass ein Eigentümer nicht erwarten darf, sein Land verbleibe auf Dauer in jener Zone, der es einmal zugewiesen wurde, und dass die Eigentumsgarantie keinen Anspruch auf staatliche Erschlies- sungsleistungen und Dienste öffentlicher Anstalten vermittelt, lässt sich die Realisierungsmöglichkeit einer künftigen Überbauung schon rechtlich aus- schliessen, wenn eine Rechtsänderung notwendi g ist, damit das Grund - stück überbaubar wird, etwa durch den Erlass eines Erschliessungs-, Über- bauungs- oder Gestaltungsplans. Aus dieser Praxis darf aber nicht ge - schlossen werden, dass der Überbauung automatisch in allen Fällen, in denen der Baubewilligung ein Planungsverfahren voranzugehen hat, recht- liche Hindernisse entgegenstehen, die eine Realisierungswahrscheinlich - keit einer künftigen Überbauung ausschlie ssen. Vielmehr ist in jedem Einzelfall zu prüfen, ob das Erfordernis zur Erarbeitung eines Son dernut- zungsplans (Quartierplan, Erschliessungsplan usw.) als rechtliches Hin - dernis angesehen werden muss, welches die Überbauung in naher Zukunft ausschliesst ( BGE 131 II 151 ["Boudry"], Erw. 2.4; Urteile des Bundes - gerichts 1C_653/2017 vom 12 . März 2019 ["Amden"], Erw. 4.1, und 1A.263/2004 vom 24. Oktober 2005 ["Wetzikon"], Erw. 3 [nicht publiziert in BGE 131 II 728]). An einem solchen Hindernis fehlt es typischerweise, wenn der Quartierplan nur den Zweck hat, die Modalitäten der zulässigen Nutzung im Detail zu regeln, ohne den Zweck der Nutzung im betreffenden Gebiet zu verändern (vgl. zum Ganzen WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 5 N 43). - 30 - Im zitierten Fall "Wetzikon" erkannte das Bundesgericht in einem Quartier- planverfahren mit Quartierplanbann kein rechtliches Hindernis für eine Überbauung des betroffenen Grundstücks (im Planperimeter), was aller - dings damit zusammenhing, dass schon vor dem Stichtag (des Eigentums- eingriffs) feststand, dass das Ziel des Quartierplans, die Erschliessung des Gebiets als Industrieland, nicht mehr realisiert werden würde. Insofern konnte die Überbauung der betroffenen Parzelle das Ziel des Quartierplans nicht mehr gefährden bzw. eine rationelle Erschliessung negativ präjudizie- ren. Im zweiten Fall "Boudry" erblickte das Bundesgericht in der Quartier - planpflicht kein rechtliches Hindernis für die Überbauung des betroffenen Grundstücks mit der Begründung, dass das Quartierplanverfahren auf Be- gehren des betroffenen Eigentümers hätte eingeleitet werden können und mit dem Quartierplan lediglich eine gute Integration und Gestaltung der Bauten sichergestellt werden sollte, ohne dass es z u Änderungen der zu- lässigen Nutzung und zu wesentlichen Abweichungen von den Regelbau - vorschriften gekommen wäre. Wie im Fall "Boudry" hätte auch die Bebau - ung der Parzelle im Fall "Amden" einen Sondernutzungsplan erfordert. Und auch hier erachtete das Bundesgericht die Realisierungswahrscheinlichkeit als gegeben. Entscheidend war für das Bundesgericht, dass der Überbau- ungsplan einzig das betroffene Grundstück umfasst hätte, womit die Grund- eigentümer grundsätzlich in der Lage gewesen wären, die Bebaubark eit aus eigener Kraft herbeizuführen. Dabei wurde der kantonalen Genehmi - gung des Überbauungsplans und offenbar auch einer möglichen Opposi - tion gegen die Planung aus der Nachbarschaft keine Tragweite beigemes- sen, die gegen eine hohe Realisierungswahrscheinlichkeit in naher Zukunft gesprochen hätte. 5.3.3.3. In Würdigung dieser Rechtsprechung und der Parallelen speziell zum Fall "Amden" kann entgegen der Sichtweise der Vorinstanz nicht gesagt werden, eine Überbauung des südlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa wäre an einer fehlenden erforderlichen Planung der internen Erschliessung auf ihrer eigenen Parzelle gescheitert, die nicht in naher Zukunft gerechnet ab dem Stichtag am 23 . März 2018 hätte erarbeitet und rechtskräftig be - schlossen werden können; dies umso weniger, als für diesen Parzellenab- schnitt keine Gestaltungs - oder Erschliessungsplanpflicht im Sinne von § 16 Abs. 3 BauG galt und sich eine allfällige Notwendigkeit einer (parzel - leninternen) Erschliessungsplanung nicht aus Gründen des Ortsbild - oder Denkmalsschutzes, sondern rein daraus ergeben hätte, dass eine Fläche von über 6'000 m 2, die mit mehreren Mehrfamilienhäusern überbaut wer- den sollte, in der Regel nur im Rahmen eines Erschliessungsplans zweck- mässig (vgl. § 16 Abs. 1 BauG) sowie umweltschonend, landsparend und wirtschaftlich (vgl. § 33 Abs. 1 BauG) erschlossen werden kann. Unter die- sen Vorzeichen hatte die Beschwerdeführerin I bei objektiver Betrachtung - 31 - nicht mit grundlegenden Hindernissen gegen eine zonenkonforme Über - bauung (in einer gewöhnlichen Wohnzone) zu rechnen. Eine Überbauungsstudie oder ein Architekturwettbewerb hätte nicht vo - rausgesetzt werden dürfen. Insofern hinkt der Vergleich mit der Gestal - tungsplanung " J.", wo offenbar beides gemacht wurde und die Planung sechs Jahre (von 2003 bis 2009) gedauert haben soll. Kommt hinzu, dass besagtes Gebiet der Darstellung der Beschwerdeführerin II zufolge erst mit der Teilrevision Zonenplan 2008 eingezont wurde (Beschwer deantwort I, S. 35 Rz. 116). Weshalb bei der Erschliessungspl anung " E.-Weg West " vom behaupteten Vor liegen einer Variantenstudie An fang Mai 2011 bis zum abschliessenden Vorprüfungsbericht der Abteilung Raumentwicklung des BVU vom 22 . Juni 2017 über sechs Jahre ver strichen, ist nicht erklärlich und ergibt sich auch nicht aus den dazu eingereichten Unterlagen (Beschwerdeantwort I, S. 36 Rz. 118). Ohnehin muss bei Gestaltungs- und Erschliessungsplänen regelmässig mit Widerstand aus der Nachbarschaft gerechnet werden. Dieser Widerstand hat die von der Beschwerdeführerin II angeführten Vergleichsbeispiele zu Gestaltungs - und Erschliessungsplanungen in der Gemeinde B. zum Teil nen nenswert verzögert (vgl. Beschwerdeantwort I, S. 36 f. Rz. 119/120). Trotzdem geht die bundesgerichtliche Rechtsprechung nicht von einem Bebau- ungshindernis aus, solange ein Eigentümer für die Planung als solche nicht auf die Mitwirkung Dritter, insbesondere von Dritteigentümern im Planungs- perimeter angewiesen ist. Schliesslich belegt der Fall " K." (Be - schwerdeantwort I, S. 38 Rz. 123/124), dass sich Erschliessungsplanun - gen auch in wesentlich kürzerer Zeit bewältigen lassen. Woher die Be - schwerdeführerin II im Übrigen die Gewissheit nimmt, dass sich die Be - schwerdeführerin I ein Fuss - und Fahrwegrecht nicht auf vertraglichem Weg (anstatt via Enteignung) hätte sichern können, wird von ihr nicht näher erörtert. 5.3.3.4. Ein weiteres rechtliches Hindernis für die Überbauung eines Grundstücks in naher Zukunft kann die Notwendigkeit weitgehender Erschliessungsar - beiten oder, wenn die Erschliessung mit geringem Aufwand möglich ist, auch der Umstand sein, dass das kantonale Recht dem Eigentümer keinen Anspruch auf Anschluss an das öffentliche Leitungsnetz vermittelt (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 5 N 43; vgl. auch das Urteil des Bundesge- richts 1C_412/201 8 vom 31 . Juli 2019, Erw. 6.5). In BGE 106 Ia 369 ("Wettingen") wertete das Bundesgericht die fehlende Erschliessung als Bebauungshindernis, weil die Erschliessung ein vorheriges Landumle - gungsverfahren mit einer Beteiligung von weiteren Grundeigentümern e r- fordert hätte. In BGE 119 Ib 124 ("Seengen/Rügel/Gäldrütti") sprach das Bundesgericht einem Grundstück die Baureife ab, weil für eine geordnete Überbauung des Gebiets mit den nötigen Strassenanlagen Erschlies - sungsplanungen und Parzellarordnungsmassnahmen notwendig gewesen - 32 - wären. Dieser Fall betraf jedoch eine Nichteinzonung. In einem nicht publi- zierten Urteil des Bundesgerichts 1A.305/1997 vom 24 . August 1998 ("Egnach TG") ging es demgegenüber um eine Auzonung und das Bundes- gericht verneinte die Baureife des betroffenen Grundstücks wegen fehlen- der Erschliessung mit dem Hinweis, eine direkte Ausfahrt auf die Kantons- strasse wäre aus Gründen der Verkehrssicherheit nicht bewilligungsfähig und für eine anderweitige Erschliessung wäre ein Gestaltungsplan erforder- lich gewesen (siehe BÜHLMANN/KISSLING, a.a.O., S. 30). Allerdings verhält sich eine Gemeinde treuwidrig, wenn sie die hohe Reali- sierungswahrscheinlichkeit wegen der fehlenden Erschliessung verneint, nachdem sie selber das Grundstück einer RPG-konformen Bauzone zuge- teilt und trotzdem über Jahre hinweg nichts unternommen hat, um das Grundstück zu erschliessen (WALDMANN/HÄNNI, a.a.O., Art. 5 N 43 und 55). Damit hat sich das Bundesgericht ausführlich in BGE 131 II 72 ("Wein - felden") befasst. Der Fall "Weinfelden" betraf eine Parzelle an steiler Hang- lage, deren Erschliessung sich aus topographischen Gründen als schwierig erwies. Das Grundstück war nur zu Fuss über 90 Treppenstufen erreichbar, was für eine strassenmässige Erschliessung nach Art. 19 RPG nicht aus- reichte. Das Bundesgericht hielt dafür, dieser Erschliessungsmangel dürfe wegen der Verletzung der Erschliessungspflicht durch die Gemeinde nicht dem Grundeigentümer entgegengehalten werden. Als Käufer von Land, welches acht Jahre zuvor definitiv dem Baugebiet zugeteilt worden sei, ha- be der betroffene Grundeigentümer grundsätzlich von dessen Überbaubar- keit ausgehen dürfen. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass die Gemeinde auf die Schwierigkeit der Erschliessung hingewiesen und be - züglich der Zuweisung des Grundstücks zur Bauzone einen Planungsfehler eingeräumt habe, zumal die Gemeinde danach weitere Bau vorhaben auf den Parzellen südlich und westlich des betroffenen Grund stücks bewilligt und damit eine gesamtheitliche Erschliessungsplanung illusorisch gemacht habe. Im Fall "Wetzikon" konnte der Gemeinde hingegen nicht zum Vorwurf ge - macht werden, ihrer Erschliessungspflicht nicht nachgekommen zu sein, denn sie war verpflichtet, ihre Quartier- und Erschliessungsplanung mit den übergeordneten Planungen von Bund und Kantonen zu koordinieren. Inso- fern durfte sich die Gemeinde auf eine fehlende Erschliessung berufen, oh- ne gegen den Grundsatz von Treu und Glauben zu verstossen. Weil die kantonalen Behörden die Frage, ob die dortige Grundei gentümerin ihre Parzelle in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht aus eigener Kraft hätte er- schliessen können, nur ungenügend abgeklärt hatten, wies das Bundesge- richt die Sache zu neuem Entscheid an das (Zürcher) Verwaltungsgericht zurück. Im zweiten Umgang (Urteil 1A.193/2006 vom 4. Juni 2007) erachte- te das Bundesgericht die bestehende strassenmässige Erschliessung als ungenügend. Konkret waren die Fahrbahn zu wenig breit und kein dingli - ches Fuss- und Fahrwegrecht gesichert, wobei zwischen der Eigentümerin - 33 - des betroffenen Grundstücks und jener des Nachbargrundstücks auch Un- einigkeit über die Linienführung der Zufahrt über das Nachbargrund stück herrschte. Vor diesem Hintergrund schützte das Bundesgericht die Auf - fassung des Zürcher Verwaltungsgerichts , dass sich der Erschlies sungs- mangel am Stichtag nicht ohne besondere Schwierigkeiten hätte beheben lassen und die hohe Realisierungswahrscheinlichkeit somit nicht vorlag. Im Urteil 1C_412/2018 vom 31. Juli 2019 ("Horw/Grisigen") reichten dem Bun- desgericht ein bewilligungsfähiges Strassenbauprojekt für den Ausbau der Zufahrtsstrasse sowie ein Vertrag über die Strassennutzung ohne ein ent- sprechendes dingliches Fuss- und Fahrwegrecht für die Annahme, es habe am Stichtag kein grundlegender Erschliessungsmangel bestanden. Es sei deshalb nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz von einer ausreichend hohen Realisierungswahrscheinlichkeit ausgegangen sei. 5.3.3.5. Beim südlichen Abschnitt der Parzelle Nr. aaa kann hinsichtlich der stras- senmässigen Erschliessung ebenfalls kein grundlegender Erschliessungs- mangel erkannt werden, ohne das Erfordernis der hohen Realisierungs - wahrscheinlichkeit überzustrapazieren. Bei der Bewilligung der Reihenein- familienhäuser auf der Parzelle Nr. jjj (heute Parzellen Nrn. nnn–ooo) am 26. März 2018 erliess der Gemeinderat B. gestützt auf § 163 Abs. 1 BauG eine im Grundbuch anzumerkende öffentlich-rechtliche Baubeschränkung, beinhaltend ein Bauverbot auf einer Breite von 4,8 m entlang der südlichen Parzellengrenze auf den Teilfläche n jjj/4, jjj/1b, jjj/2b und jjj/3b gemäss Vorschlag zur Parzellierung L. Architekten, B., vom 18 . Juli 2017 für sämtliche Bauten, welche eine spä tere Erschliessung der Teilfläche der Parzelle Nr. aaa beeinträchtigen wür den. Dieses Bauverbot diente der Sicherstellung, dass die Erschliessung der (südlichen) Teilfläche der Parzelle Nr. aaa nicht verunmöglicht wird, und durfte erst mit der rechtskräftigen Zuweisung dieser Teilfläche zur Nichtbauzone gelöscht werden (vgl. Vorakten, act. 149, Beilagen 21 –24). Die Teilflächen jjj/4, jjj/1b, jjj/2b und jjj/3b wurden später abparzel liert und entsprechen den heutigen Parzellen Nrn. ppp–mmm (Vorakten, act. 149, Beilage 25). In der damaligen Baubewilligung wurde zudem festgehalten, dass die Breite der auf diese We ise gesicherten Erschliessungs flächen den Anforderungen einer Zufahrtsstrasse gemäss VSS -Norm SN 640 045 auch für 30 Wohneinheiten auf der Parzelle Nr. aaa genüge. Die Parzellen Nrn. ppp–mmm sind entsprechend ihrem Erschliessungs - zweck (für die Reihenein familienhäuser auf den Parzellen Nrn. nnn–ooo) asphaltiert. Spitzfindig ist die Argumentation der Beschwerdeführerin II, es handle sich nicht um einen Zufahrtsweg, sondern um Hausvorplätze. Offen- kundig wird diese Fläche auch von den Eigentümern der Parze llen Nrn. ooo–nnn als Hauszufahrt genutzt. Es hätte demnach nur noch eines öffent lich zu beurkundenden Dienst - barkeitsvertrags mit Eintrag im Grundbuch zur Begründung eines - 34 - Fuss- und Fahrwegrechts mit den Eigentümern der Strassenparzellen Nrn. ppp–mmm oder – im Falle der fehlenden Mitwirkung derselben – eines Erschliessungsplans als Enteignungstitel gemäss § 132 Abs. 1 lit. c BauG bedurft, um die strassenmässige Erschliessung des südlichen Ab schnitts der Par zelle Nr. aaa über den H.-Weg rechtlich sic herzustellen. Wie gesehen (vgl. Erw. 5.3.3.3 vorne), wäre der Erlass eines Erschlies - sungsplans zwecks Planung der internen Erschliessung dieses Parzellen- abschnitts innerhalb eines Zeitraums von zwei bis drei Jahren gerechnet ab dem Datum des Eigentums eingriffs am 23. März 2018 zu bewerkstelli- gen gewesen. Weil es zudem ein Leichtes gewesen wäre, die bereits er - stellte Hauszufahrt auf den Parzellen Nrn. ppp–mmm in diese Erschlies - sungsplanung zu integrieren, ist auch insoweit darauf abzustellen, dass die rechtliche Sicherstellung der Erschliessung des südlichen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa im Zeitpunkt des Eigentumseingriffs in naher Zukunft zu realisieren gewesen wäre. Daran ändert auch das Scheitern früherer ge - meinsamer Erschlies sungsbemühungen der Eigentümer der Parzellen Nrn. aaa und jjj nichts. Ohne Bereitschaft der Eigentümer der Parzellen Nrn. ppp–mmm, mit der Beschwerdeführerin I einen Grunddienstbarkeitsvertrag für ein darauf las- tendes Fuss- und Fahrwegrecht zugunsten der Parzelle Nr. aaa abzu- schliessen, hätten die erwähnten Parzellen zwar in den Erschliessungs - planperimeter einbezogen werden müssen, um einen Enteignungstitel für die rechtliche Sicherung eines Fuss- und Fahrwegrechts über die Parzellen Nrn. ppp–mmm zu erlangen. Für die Erarbeitung dieses Erschliessungs - plans (Planungsarbeiten) wäre jedoch die Beschwerdeführerin I angesichts der bereits ausgeschiedenen Wegfläche, der somit klar vorgegebenen Li- nienführung (ohne jeden Spielraum für die Beteiligten) und der bereits er- stellten (asphaltierten) Weganlage nicht unbedingt auf die Mitwirkung d er betreffenden Eigentümer angewiesen gewesen. Gegen den Erschlies - sungsplan hätten die Eigentümer der Parzellen Nrn. ppp–mmm, die zu - gleich Eigentümer der Parzellen Nr. nnn–ooo (Reiheneinfamilienhäuser) sind, als Nachbarn mit spezifischer Beziehungsnähe so oder so opponieren können, selbst wenn die Parzellen Nrn. ppp–mmm ebenfalls im Eigentum der Beschwerdeführerin I (und ihres Bruders) gestanden hätten. Allein aus dem Umstand, dass Nachbarn gegen eine Erschliessung (die Mehrverkehr generiert) opponieren, darf jedoch nicht auf eine fehlende Realisie rungs- wahrscheinlichkeit geschlossen werden. Mit dem Widerstand von Nach - barn gegen einen Erschliessungsplan muss grundsätzlich immer gerechnet werden, ohne dass die Rechtsprechung (des Bundesgerichts) deswegen ohne weiteres von einer in nahen Zukunft kaum realisierbaren Überbau - ungschance ausginge (vgl. dazu schon Erw. 5.3.3.2 vorne). Entscheidend ins Gewicht fällt hier zudem, dass alternative Erschliessungsvarianten, bei- spielsweise über den E.-Weg, im Eingriffszeitpunkt sehr viel aufwen diger und weniger landsparend gewesen wären. E ntsprechend wurden solche - 35 - Alternativen von den Planungsbehörden respektive dem von ihnen be - auftragten Planungsbüro schon seit längerem gar nicht erst in Betracht ge- zogen (vgl. Vorakten, act. 152, Beilage 11, wo nur die Erschlies sung über den F.-Weg [auf die G.-Strasse] erwähnt und diese als "relativ ein fach" eingeschätzt wurde). Als einzig sinnvolle Variante wäre eine Erschliessung via H.-Weg und F.-Weg auf die G.-Strasse in Frage gekommen. Auch daraus lässt sich schliessen, dass die Baurei fe des südlichen Parzellenabschnitts im Frühjahr 2018 relativ kurzfristig hätte her gestellt werden können. Gegenteiliges lässt sich auch dem Urteil des Verwaltungsgerichts WBE.2018.181 vom 22. November 2018 nicht entnehmen, wo es nur um die Frage ging, ob der Parzellenabschnitt im Zeitpunkt der Zuweisung zur Landwirtschaftszone schon erschlossen war, und nicht darum, wie einfach oder komplex sich eine Erschliessung in Zukunft gestalten würde. Mit Be - zug auf die strassenmässige Erschliessung ist demnach eine hohe Rea li- sierungswahrscheinlichkeit anzunehmen. Insofern kann offengelassen werden, ob die Gemeinde ihrer Erschlies - sungspflicht in genügender Weise nachgekommen ist. Immerhin sorgte die Gemeinde (auf Anregung der Beschwerdeführerin I) dafür, dass die Parzel- le Nr. jjj an der südlichen Grenze mit einem öffentlich-rechtlichen Bauverbot belegt wurde, um d ie Erschliessung des südlichen Teils der Parzelle Nr. aaa über den H.-Weg abzusichern. Eine (Voll -)Enteignung der vorgesehenen Erschliessungsfläche (heute Parzellen Nrn. ppp–mmm) oder die Errichtung einer Zwangsdienstbarkeit konnte von der Gemeinde eher nicht verlangt werden, solange die Beschwerdeführerin I diesbezüg - lich kein Tätigwerden der Gemeinde verlangte und daran festhielt, den süd- lichen Parzellenteil weiterhin landwirtschaftlich zu nutzen. Die vorinstanzli- chen Ausführungen dazu, es sei der Gemeinde nicht vorzuwerfen, dass sie den südlichen Abschnitt der Parzelle Nr. aaa nicht vorrangig erschlossen bzw. dessen Erschliessung (auf dem Enteignungsweg) rechtlich sicherge- stellt habe, verdient grundsätzlich Zustimmung. 5.3.3.6. Was die Erschliessungen mit W erkleitungen anbelangt, erhellt aus dem Leitungskatasterplan vom 13. März 2019 (Vorakten, act. 149, Beilage 19), der wesentlich aktueller ist als das Erschliessungsprogramm vom Februar 2002 (Vorakten, act. 152, Beilage 11), dass der Aufwand dafür, eine Über- bauung auf dem südlichen Abschnitt der Parzelle Nr. aaa an die Kanalisa- tion, die Frischwasserleitung, die Stromleitung und die Leitung der Tele - kommunikationsanbieter anzuschliessen, im Eingriffszeitpunkt (März 2018) nach Einschätzung des Verwaltungsgerichts, dem eine promovierte Archi- tektin ETH als Fachrichterin angehört , nicht mehr gross gewesen wäre. Auch diesbezüglich hätte es für eine vollständige Erschliessung des Grund- stücksteils kaum mehr als zwei oder drei Jahre gebraucht. - 36 - 5.3.3.7. Aus den dargeleg ten Gründen gibt es auch beim südlichen Abschnitt der Parzelle Nr. aaa keine erheblichen rechtlichen Hindernisse, die im Eingriffs- zeitpunkt (23. März 2018) eine Überbauung in naher Zukunft ausgeschlos- sen hätten. Auch die von der Beschwerdeführerin II ins Feld geführte Bau- sperre oder Planungszone zur Absicherung der im September 2016 von der Gemeindeversammlung beschlossenen Auszonung, die einem Bauge- such der Beschwerdeführerin I schon vorher ("viel früher") entgegenge - standen hätte (Beschwerdeantwort I, S. 25 f. Rz. 85 und S. 28 Rz. 95), kann nicht als rechtliches Bebauungshindernis betrachtet werden. Geht einem definitiven Eingriff eine provisorische Massnahme voraus, wie z.B. der Erlass einer Planungszone, ist zwar auf den Zeitpunkt des Inkrafttre - tens des definitiven Eingriffs abzustellen; mit der provisorischen Massnah- me darf indessen nicht zum Nachteil des Betroffenen ein Ausschluss der Entschädigungspflicht (mangels Realisierungswahrscheinlichkeit) begrün- det werden (Urteil des Bundesgerichts 1A.23 6/2005 vom 18 . April 2006, Erw. 2.4; nicht veröffentlichte Erw. 4.2 von BGE 131 II 728 [1A.263/2004 vom 24. Oktober 2005; "Wetzikon"]). Dass der südliche Abschnitt der Par- zelle Nr. aaa aufgrund der tatsächlichen Umstände (Lage und Form des Grundstücks) überbaubar gewesen wäre, scheint zwischen den Parteien unbestritten zu sein (Beschwerdeantwort I, S. 29 Rz. 96). Die hohe Reali- sierungswahrscheinlichkeit ist folglich unter allen Titeln auch für diesen Grundstücksteil zu bejahen. 6. Das führt zusammenfassen d zur Einschätzung, dass die Zuweisung des (südlichen) Abschnitts der Parzelle Nr. aaa von der Zone W2 in die Land - wirtschaftszone, die als Auszonung eines Grundstücksteils zu werten ist, der sich in naher Zukunft mit hoher Wahrscheinlichkeit hätte bebauen las- sen, gleichermassen eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung bewirkt wie die Auszonung des nordwestlichen, baureifen Abschnitts der Parzelle Nr. aaa, der von der Zone WG3 der Landwirtschaftszone zugewie- sen wurde. Dementsprechend ist die Ve rwaltungsgerichtsbeschwerde der Beschwerdeführerin I gutzuheissen und Dispositiv -Ziffer 1.2 des vorin - stanzlichen Entscheids ist dahingehend abzuändern, dass die Zuweisung des Abschnitts der Parzelle Nr. aaa von der Zone W2 in die Landwirt - schaftszone eine entschädigungspflichtige Enteignung bewirkt. Die Verwal- tungsgerichtsbeschwerde der Beschwerdeführerin II ist demgegenüber als unbegründet abzuweisen ist, soweit darauf einzutreten ist (vgl. zum Um - fang des Nichteintretens Erw. I/2 vorne). III. 1. Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens - und Parteikosten in der Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien - 37 - verlegt (§§ 31 Abs. 2 Satz 1 und 32 Abs. 2 VRPG). Den Behörden werden jedoch Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwiegende Verfah- rensfehler begangen oder willkürlich entschi eden haben ( § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG). Die Beschwerdeführerin I ist mit ihren Anträgen durchgedrungen und daher als vollständig obsiegend zu betrachten. Ferner kann die unterliegende Be- schwerdeführerin II das Kostenprivileg nach § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG nicht für sich in Anspruch nehmen, weil sie selber ein Beschwerdeverfahren gegen den vorinstanzlichen Entscheid eingeleitet hat und sich ähnlich einer Privatperson für ihre finanziellen Interessen (keine Enteignungsentschädi- gungen leisten zu müssen) einsetzt (vgl. AGVE 2006, S. 285). Somit hat die Beschwerdeführerin II die gesamten Kosten des vorinstanzlichen und des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens zu übernehmen und schuldet der Beschwerdeführerin I Parteikostenersatz für die anwaltliche Vertretung in beiden Verfahren. 2. 2.1. Die Höhe der Parteientschädigung bemisst sich in vermögensrechtlichen Streitsachen nach dem Streitwert, der sich auf die von der Beschwerdefüh- rerin I im vorinstanzlichen Verfahren geltend gemachten Enteignungsent - schädigungen von zusammengerechnet Fr. 3'532'720.00 beläuft, und ist im Beschwerdeverfahren innerhalb der Rahmenbeträge von Fr. 12ʹ000.00 bis Fr. 50ʹ000.00 festzulegen ( § 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 7 des Dekrets über die Entschädigung der Anwälte vom 10 . November 1987 [Anwaltstarif; SAR 291.150]). Innerhalb der vorgesehenen Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwaltes sowie nach der Bedeutung und Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 Anwaltsta- rif). In Streitsachen, die einen ausserordentlichen Aufwand verursachen, kann der Rahmen gemäss § 8a Abs. 1 bei der Bemessung der Entschädi- gung um bis zu 50 % überschritten werden (§ 8b Abs. 1 Anwaltstarif). Bei hohem Streitwert (über Fr. 100'000.00) kann allerdings die Entschädigung gestützt auf § 12a Abs. 1 Anwaltstarif um bis zu einem Drittel herabgesetzt werden, welche Bestimmung aus Rechtsgleichheitsgründen sowohl für Entschädigungen zulasten als auch – entgegen dem zu engen Wortlaut – zugunsten des Gemeinwesens gilt (AGVE 2011, S. 247). Der Streitwert von Fr. 3'532'720.00 ist ziemlich genau in der Mitte des Streitwertrahmens gemäss § 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 7 Anwaltstarif (von Fr. 2 Mio. bis Fr. 5 Mio.) angesiedelt. Der mutmassliche Aufwand des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin I war zwar überdurchschnittlich, aber nicht ausserordentlich im Sinne von § 8b Abs. 1 Anwaltstarif, wobei auch zu veranschlagen ist, dass er die Beschwerdeführerin I schon im vor- instanzlichen Verfahren vertreten hat. Überdurchschnittlich waren auch die - 38 - Komplexität der Materie und die Bedeutung der Streitsache für die Be - schwerdeführerin I. Unter Berücksichtigung aller Faktoren ist die Parteient- schädigung im vorinstanzlichen Verfahren in Anlehnung an die Ausfüh - rungen in Erw. 8.3.4 des angefochtenen Entscheids auf Fr. 28ʹ000.00 und im verwaltungsgerichtlichen Verfahren auf Fr. 32'000.00 zu bemessen. Das Verwaltungsgericht erkennt: 1. Die Beschwerdeverfahren WBE.2021.146 und WBE.2021.247 werden vereinigt. 2. In Gutheissung der Beschwerde im Verfahren WBE.2021.146 wird Dispo - sitiv-Ziffer 1.2 des Urteils des Spezialverwaltungsgerichts vom 17 . März 2021 wie folgt abgeändert: 1.2. die Zuweisung des Abschnitts der Parzelle aaa von der Zone W2 in die Landwirtschaftszone eine entschädigungspflichtige materielle Enteignung bewirkt. 3. Die Beschwerde im Verfahren WBE.2021.147 wird abgewiesen, soweit da- rauf eingetreten wird. 4. 4.1. In Abänderung von Dispositiv-Ziffer 2 des Urteils des Spezialverwaltungs- gerichts vom 17. März 2021 sind die Kosten des vorinstanzlichen Verfah - rens, bestehend aus einer Staats gebühr von Fr. 18'000.00, der Kanzlei - gebühr von Fr. 434.00 und den Aus lagen von Fr. 266.00, zusammen Fr. 18'700.00, von der Einwohnergemeinde B. (Gesuchsgegnerin im vorinstanzlichen Verfahren) zu bezahlen. 4.2. Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 20ʹ000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Ausla - gen von Fr. 716.00 gesamthaft Fr. 20'716.00, sind von der Einwohner - gemeinde B. zu bezahlen. 5. 5.1. Dispositiv-Ziffer 3 des Urteils des Spezialverwaltungsgerichts vom 17. März 2021 wird aufgehoben. Stattdessen wird die Einwohnergemeinde B. (Gesuchsgegnerin im vorinstanzli chen Verfahren) verpflichtet, A. - 39 - (Gesuchstellerin im vorinstanzlichen Verfahre n) die vor dem Spezialverwaltungsgericht entstandenen Parteikosten von Fr. 28'000.00 zu ersetzen. 5.2. Die Einwohnergemeinde B. wird verpflichtet, A. die vor dem Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten von Fr. 32'000.00 zu ersetzen. Zustellung an: A. (Vertreter) die Einwohnergemeinde B. (Vertreter) das Spezialverwaltungsgericht, Abteilung Kausalabgaben und Enteignung den Beigeladenen (BVU, Rechtsabteilung) Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten Dieser Vor-/Zwischenentscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkanto - nalem Recht innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öf - fentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Schweizerischen Bundes- gericht, 1000 Lausanne 14, angefochten werden, wenn er einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken könnte (Art. 93 Abs. 1 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes vom 17 . Juni 2005 [BGG; SR 173.110]) oder wenn sie bei Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid her- beiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläu figes Beweisverfahren ersparen würde ( Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG). Die Beschwerdefrist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15 . Juli bis und mit 15 . August und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form die Begründung, inwiefern der ange- fochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden s ind beizulegen (Art. 42 BGG). - 40 - Aarau, 23. März 2022 Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 3. Kammer Vorsitz: Gerichtsschreiberin: Winkler Ruchti