<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00558</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205782&amp;W10_KEY=4467136&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00558</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.04.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 16.10.2006 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Arealüberbauung.<br/><br/>Aufgrund der Gemeindeautonomie besteht für die Rekursinstanzen eine Beschränkung der Prüfungsbefugnis, und zwar unter anderem dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler Bestimmungen eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einräumt. Diese ist auch bezüglich § 71 PBG bei Arealüberbauungen zu beachten, wo unter anderem Fragen der baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu beurteilen sind und überdies das kantonale Recht der Gemeinde bezüglich der bei der Beurteilung zu beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrücklich einen Ermessensspielraum öffnet (vgl. VB.2003.00006, E. 2b). Soweit der Verwaltungsbehörde ein Ermessensspielraum zusteht, kann das Verwaltungsgericht nur nach Massgabe von § 50 Abs. 2 lit. c VRG einschreiten (E. 4.1). Die Vorinstanz hat ohne Rechtsverletzung entschieden, wenn sie die Anforderungen an die Gestaltung des Bauvorhabens als erfüllt erachtete (E. 4.2). § 71 PBG bietet keine rechtliche Grundlage für strengere Standards für behindertengerechtes Bauen bei Arealüberbauungen. Aus der Formulierung von § 71 PBG kann nicht geschlossen werden, dies erfordere in jedem Fall eine Zusatzleistung gegenüber der in § 239 Abs. 4 PBG statuierten Forderung nach einer angemessenen Berücksichtigung der Bedürfnisse von Behinderten und Betagten (E. 4.3.1). <br/>Abweisung (E. 5).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEHINDERTENGERECHTES BAUEN">BEHINDERTENGERECHTES BAUEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHAUFBAUTE">DACHAUFBAUTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESCHOSS">DACHGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSSPIELRAUM">ERMESSENSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TERRASSENHAUS">TERRASSENHAUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERNIVEAUGARAGE">UNTERNIVEAUGARAGE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 71 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 239 Abs. IV PBG</span><br/><span class="gerade">§ 292 lit. b PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 50 VRG</span><br/><span class="gerade">§ 51 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 1. Juni 2004 erteilte der Gemeinderat Richterswil der Erbengemeinschaft F die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau von zwei terrassierten GebÃ¤udekomplexen mit insgesamt 13 Wohneinheiten auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01, N 02 und 03, in Richterswil. Beim Bauprojekt handelt es sich um die zweite Etappe einer insgesamt drei Etappen umfassenden ArealÃ¼berbauung. Gegen die Baubewilligung gelangten neben anderen C und D sowie A und B mit separaten Rekursen an die Baurekurskommission II, jeweils mit dem Antrag, die Baubewilligung sei aufzuheben.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 23. November 2004 bewilligte die Hochbaukommission Richterswil eine Ãnderung des streitigen Projekts. Dieser Beschluss wurde von den nÃ¤mlichen Rekurrierenden wiederum bei der Baurekurskommission II angefochten.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II vereinigte sÃ¤mtliche Rekursverfahren und wies diese mit Entscheid vom 25. Oktober 2005 ab, soweit darauf einzutreten war und die Verfahren nicht als gegenstandslos geworden abzuschreiben waren.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit gemeinsamer Beschwerde vom 28. November 2005 liessen A und B sowie C und D dem Verwaltungsgericht beantragen, der Rekursentscheid sowie die BewilligungsbeschlÃ¼sse von Gemeinderat und Hochbaukommission Richterswil seien aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zugunsten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Eventuell seien die Akten zur VervollstÃ¤ndigung der materiellen Beurteilung der Rekurse an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II und die Bauherrschaft beantragten Abweisung der Beschwerde; letztere liess zudem um Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung ersuchen. Der Gemeinderat und die Hochbaukommission Richterswil liessen sich nicht vernehmen. </p> <p class="Urteilstext">Die Parteivorbringen sowie die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz werden, soweit rechtserheblich, im Rahmen der nachfolgenden ErwÃ¤gungen wiedergegeben.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen den Entscheid der Baurekurskommission gerichteten Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Als EigentÃ¼mer benachbarter GrundstÃ¼cke sind die BeschwerdefÃ¼hrenden <span class="UrteilstextChar">von der angefochtenen Baubewilligung mehr</span> als irgendwelche Dritte oder die Allgemeinheit in ihren eigenen tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen Interessen betroffen und gestÃ¼tzt auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die rechtzeitige Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Die auf einem Augenschein beruhenden und durch Fotografien dokumentierten Feststellungen der Baurekurskommission II Ã¼ber die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden (RB 1981 Nr. 2). Da der massgebliche Sachverhalt aus den Akten hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Beim streitigen Bauvorhaben handelt es sich um die zweite Etappe einer ArealÃ¼berbauung. Die erste Etappe mit den TerrassenhÃ¤usern N 04 und 05 wurde bereits im Jahr 2002 realisiert. In zweiter Etappe sollen nun die streitigen TerrassenhÃ¤user N 02 und 03 erstellt werden. Im Sinn einer dritten Etappe wurde sodann ein weiteres Baugesuch fÃ¼r die TerrassenÃ¼berbauungen N 06 und 07 in Aussicht gestellt. Am 9. Januar 2004 hatte die Bauherrschaft zudem einen die gesamte Ãberbauung N 02 â 07 erfassenden Umgebungsplan eingereicht, welcher am 5. April 2004 bewilligt worden war. Jene Bewilligung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.</p> <p class="Urteilstext">Das ganze Areal liegt in der Wohnzone W2 Ã¶stlich der O-Strasse und ist bis auf die bereits erstellte erste Etappe noch unÃ¼berbaut. Das BaugrundstÃ¼ck der streitigen zweiten Etappe liegt am Ende der als Stichstrasse konzipierten O-Strasse und weist wie das ganze Gebiet ein nach Osten hin stark abfallendes GelÃ¤nde auf. Die Erschliessung des Bauvorhabens erfolgt Ã¼ber die O-Strasse, wobei der diese abschliessende Kehrplatz im Ã¶stlichen Bereich ausgebaut wird und als Zugang zu einem Autolift dient, welcher die auf drei Ebenen angelegte gemeinsame Unterniveaugarage erschliesst. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Vorab wenden die BeschwerdefÃ¼hrenden ein, sie hÃ¤tten im Rekursverfahren VerstÃ¶sse gegen die Vorschriften Ã¼ber die Geschossigkeit, die GebÃ¤udehÃ¶he, die GebÃ¤udelÃ¤nge und die AusnÃ¼tzung geltend gemacht, welche allesamt von der Vorinstanz zu Unrecht nicht beurteilt worden seien. Die Streitsache sei daher zur VervollstÃ¤ndigung der materiellen Beurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Dieser Vorwurf geht bereits insofern fehl, als die Baurekurskommission II lediglich auf die Vorbringen betreffend die zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge und die angebliche Ãberschreitung der AusnÃ¼tzungsziffer nicht eingetreten ist. Die Rekurskommission begrÃ¼ndete diesbezÃ¼glich ihr Nichteintreten damit, die betreffenden RÃ¼gen seien erstmals im Rekurs gegen die Bewilligung des abgeÃ¤nderten Projekts erhoben worden. Weder die GebÃ¤udelÃ¤nge noch die Art und Weise der AusnÃ¼tzungsberechnung seien indessen durch die ProjektÃ¤nderung tangiert worden. Die entsprechenden RÃ¼gen hÃ¤tten folglich bereits gegen das ursprÃ¼ngliche Projekt angefÃ¼hrt werden mÃ¼ssen und seien nunmehr verspÃ¤tet. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>Dem halten die BeschwerdefÃ¼hrenden entgegen, die heutigen BeschwerdefÃ¼hrenden 2 hÃ¤tten in ihrem gegen die ursprÃ¼ngliche Baubewilligung gerichteten Rekurs vom 30. Juli 2004 die Ãberschreitung der maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge von 40 m sogar wiederholt gerÃ¼gt, nÃ¤mlich sowohl in Ziffer 3 als auch in Ziffer 8 ihrer AusfÃ¼hrungen. </p> <p class="Urteilstext">In Ziffer 3 der besagten Rekursschrift hatten die heutigen BeschwerdefÃ¼hrenden 2 ausfÃ¼hren lassen, dass bzw. weshalb das Projekt die Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung nicht erfÃ¼lle. Anstatt auf die empfindliche Umgebung gebÃ¼hrend RÃ¼cksicht zu nehmen und ein zurÃ¼ckhaltendes Projekt zu realisieren, beabsichtige die Bauherrschaft den von weitem in Erscheinung tretenden HÃ¼gel mit einer gewaltigen Konzentration von Baumasse zu Ã¼berbauen. Dabei begnÃ¼ge sich die Bauherrschaft nicht einmal mit dem fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen gewÃ¤hrten AusnÃ¼tzungsbonus von 5 %, sondern realisiere mit Hilfe einer AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung eine AusnÃ¼tzung von insgesamt 46,5 % anstatt 30 % gemÃ¤ss Regelbauweise. Zudem solle auch die fÃ¼r TerrassenÃ¼berbauungen gewÃ¤hrte Privilegierung bezÃ¼glich GebÃ¤udelÃ¤ngen von 40 m (anstatt 30 m bei Regelbauweise) noch weiter Ã¼berschritten werden. Damit wÃ¼rden die Bauten an dieser stark exponierten Lage noch stÃ¤rker in Erscheinung treten. In Ziffer 8 wurde sodann ebenfalls geltend gemacht, die Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung seien nicht erfÃ¼llt. Damit kÃ¶nnten die Privilegien der ArealÃ¼berbauung (AusnÃ¼tzungsbonus, unbeschrÃ¤nkte GebÃ¤udelÃ¤nge) nicht in Anspruch genommen werden, so dass das Vorhaben mit seiner Ã¼bermÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung und seiner GebÃ¤udelÃ¤nge von mehr als 40 m nicht bewilligt werden kÃ¶nne. </p> <p class="Urteilstext">Wie die private Beschwerdegegnerin hierzu zutreffend bemerkt, knÃ¼pften diese RÃ¼gen betreffend GebÃ¤udelÃ¤nge und AusnÃ¼tzung ausschliesslich an der Qualifikation des Projekts als ArealÃ¼berbauung an. Dass die projektierte GebÃ¤udelÃ¤nge und/oder die Art und Weise der AusnÃ¼tzungsberechnung auch bei einer zu Recht erfolgten GewÃ¤hrung der Arealboni unzulÃ¤ssig wÃ¤re, wurde damit nicht behauptet und dementsprechend auch nicht substanziiert dargetan. Nachdem die Vorinstanz die Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung vorliegend als erfÃ¼llt erachtete, bestand fÃ¼r sie folglich auch keine Veranlassung, den betreffenden RÃ¼gen weiter nachzugehen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.2 </b>In ihrem gegen das geÃ¤nderte Projekt gerichteten Rekurs vom 6. Januar 2005 stellten die heutigen BeschwerdefÃ¼hrenden 2 ihre Vorbringen zur zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge sodann auf eine andere Grundlage. So machten sie geltend, gemÃ¤ss Ziffer 3.2 bzw. Art. 25a Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil vom 2. Oktober 1984 (BZO) dÃ¼rften TerrassenhÃ¤user eine GebÃ¤udelÃ¤nge von 40 m nicht Ã¼berschreiten. Diese Bestimmung gehe Art. 25 Ziff. 1 BZO vor, wonach im Rahmen von ArealÃ¼berbauungen die GebÃ¤udelÃ¤nge nicht beschrÃ¤nkt sei. Wie die Rekurskommission zutreffend festgehalten hat, kann Gegenstand des Rekursverfahrens nur sein, was auch Gegenstand der erstinstanzlichen VerfÃ¼gung war bzw. nach richtiger Gesetzesauslegung hÃ¤tte sein sollen. Gegenstand der im Rekurs vom 6. Januar 2005 angefochtenen Bewilligung der Hochbaukommission Richterswil vom 23. November 2004 bildete indessen nur die nachgesuchte ProjektÃ¤nderung. Diese betraf "die Anpassung der Grundrisse auf der obersten Ebene 6 bei N 02 und 03 und auf der Ebene 5 bei N 02". Die GebÃ¤udelÃ¤nge war nicht Gegenstand dieser Ãnderungsbewilligung und konnte demnach auch nicht Gegenstand des dagegen gerichteten Rekurses sein. Die Rekurrierenden hÃ¤tten ihre die zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge betreffenden EinwÃ¤nde gegen das ursprÃ¼ngliche Projekt und innerhalb der entsprechenden Rechtsmittelfrist vorbringen mÃ¼ssen. Die betreffenden Vorbringen im Rekurs gegen die ProjektÃ¤nderung erfolgten jedenfalls verspÃ¤tet, weshalb die Vorinstanz darauf zu Recht nicht eingetreten ist. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.3 </b>Weiter machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, die Grundlage fÃ¼r den Vorwurf der Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzungsziffer sei erst durch die mit dem Beschluss der Hochbaukommission vom 23. November 2004 bewilligte Umprojektierung der obersten Geschosse von Voll- zu Dachgeschossen bzw. durch die daraus resultierende Befreiung der FlÃ¤chen der obersten Geschosse von der Anrechnung an die AusnÃ¼tzungsziffer geschaffen worden. Der Vergleich der AusnÃ¼tzungsberechnungen in den beiden angefochtenen Entscheiden zeige deutlich, dass die ErwÃ¤gung der Vorinstanz, auch die Art und Weise der AusnÃ¼tzungsberechnung sei durch die ProjektÃ¤nderung nicht tangiert worden, unzutreffend sei. </p> <p class="Urteilstext"><span>Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Ein Vergleich der "AusnÃ¼tzungs-Berechnung N 02 + 03" zum Baugesuch vom 8. April 2004 mit derjenigen zum Gesuch betreffend ProjektÃ¤nderung vom 22. Oktober 2004 macht deutlich, dass die Berechnungsweise nicht geÃ¤ndert wurde. Soweit sich Ãnderungen ergaben, beruhen diese nicht auf einer geÃ¤nderten Berechnungsweise, sondern sind eine Folge der ProjektÃ¤nderung. Dementsprechend beschrÃ¤nken sie sich auch auf die FlÃ¤chenmasse der Ebenen 5 und 6 beim Komplex N 02 und die FlÃ¤che der Ebene 6 beim N 03. Hinzu kommt, dass mit der ProjektÃ¤nderung die anrechenbare FlÃ¤che um 23,86 m<sup>2</sup> und die nicht anrechenbare FlÃ¤che um 34,6 m<sup>2</sup> verringert wurde. Mithin basiert die AusnÃ¼tzungsberechnung bei der ProjektÃ¤nderung nicht nur auf der nÃ¤mlichen Berechnungsweise, sondern sie ergibt im Ergebnis sogar ein geringeres Volumen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 2 wurden durch die ProjektÃ¤nderung in diesem Punkt somit gar nicht beschwert. Auf ihre RÃ¼gen war daher mit Bezug auf die ProjektÃ¤nderung mangels Beschwer und mit Bezug auf die vorgÃ¤ngige Baubewilligung infolge VerspÃ¤tung nicht einzutreten.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der am vorinstanzlichen Nichteintreten anknÃ¼pfende RÃ¼ckweisungsantrag erweist sich demnach als unbegrÃ¼ndet. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Ferner wenden die BeschwerdefÃ¼hrenden ein, im Rekurs der BeschwerdefÃ¼hrenden 1 gegen den Beschluss der Hochbaukommission vom 23. November 2004 hÃ¤tten diese einen Verstoss gegen die Vorschriften Ã¼ber die Geschossigkeit und die GebÃ¤udehÃ¶he gerÃ¼gt. Sie hÃ¤tten geltend gemacht, die obersten Geschosse liessen sich nicht von Vollgeschossen unterscheiden, weshalb es fÃ¼r deren Qualifikation als Dachgeschosse an den Grundvoraussetzungen fehle. Ãberdies werde die Drittelsregel von § 292 PBG nicht eingehalten, da das hypothetische SchrÃ¤gdachprofil auf der Ostseite in Verletzung von Art. 25a Abs. 2 BZO falsch angesetzt worden sei. Diese RÃ¼gen habe die Rekurskommission in Ziffer 10.1 ihres Entscheides zwar erwÃ¤hnt, dann aber unverstÃ¤ndlicherweise auf eine materielle Beurteilung verzichtet. Die Gutheissung der RÃ¼gen hÃ¤tte die Qualifizierung der Ebene 6 als Vollgeschoss und damit einen Verstoss gegen die Vorschriften Ã¼ber die Geschossigkeit und die GebÃ¤udehÃ¶he zur Folge gehabt. Die dadurch bedingte Neukonzipierung des Grundrisses der obersten Geschosse hÃ¤tte sich nicht durch die Statuierung einer Nebenbestimmung erreichen lassen, was zur Aufhebung beider angefochtenen Entscheide hÃ¤tte fÃ¼hren mÃ¼ssen.</p> <p class="Urteilstext"><span>Wie bereits einleitend festgestellt, hat es die Vorinstanz diesbezÃ¼glich â entgegen dem beschwerdefÃ¼hrerischen DafÃ¼rhalten â nicht bei der blossen ErwÃ¤hnung der besagten RÃ¼gen bewenden lassen. Vielmehr hat sie sich damit in Ziffer 10.3 ihres Entscheides einlÃ¤sslich auseinandergesetzt. Die Rekurskommission hat hierzu erwogen, das Planungs- und Baugesetz kenne das Attikageschoss nicht als eigenstÃ¤ndigen Geschosstyp. Derartige GebÃ¤udeabschnitte wÃ¼rden lediglich mittelbar durch die sich auf Dachaufbauten beziehende Vorschrift von § 292 PBG erfasst. Danach dÃ¼rften Dachaufbauten, wo nichts anderes bestimmt sei, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge sein, sofern sie bei FlachdÃ¤chern die fÃ¼r ein entsprechendes SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssigen Ebenen durchstossen (§ </span>292 <span>lit. b PBG). HierfÃ¼r sei das Profil des entsprechenden SchrÃ¤gdaches durch eine am tatsÃ¤chlichen Schnittpunkt zwischen Fassade und Flachdach ansetzende 45°-Linie zu bilden, wobei die GebÃ¤udelÃ¤ngsseite als (hypothetische) Trauffassade anzunehmen sei. Diese Norm bezwecke auch, Attikageschosse soweit zu begrenzen, dass diese als Dachgeschosse erkennbar und von Vollgeschossen klar unterscheidbar seien. Bei TerrassenhÃ¤usern wÃ¼rden die Vollgeschosse sodann regelmÃ¤ssig durch Untergeschosse ersetzt. Dies sei auch vorliegend der Fall, wo die obersten "Vollgeschosse" hangseitig vollstÃ¤ndig in den gewachsenen Boden hineinragten. Nichtsdestoweniger hÃ¤tten diese Ebenen als Ausgangslage fÃ¼r die zulÃ¤ssigen Ausmasse der Attikageschosse zu gelten, wobei hier als Traufseiten die lÃ¤ngeren Ost- bzw. Westfassaden zu betrachten seien. Diesen unwidersprochenen und zutreffenden ErwÃ¤gungen bleibt nichts hinzuzufÃ¼gen, so dass ohne weiteres darauf verwiesen werden kann </span>(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG).<span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Rekurskommission hat sodann unter Verweis auf die PlÃ¤ne der Ebenen 5 und 6 des geÃ¤nderten Projekts festgestellt, dass die fiktiven DachflÃ¤chen bei beiden GebÃ¤uden weder im Osten noch im Westen auf einer LÃ¤nge von mehr als einem Drittel der jeweiligen FassadenlÃ¤nge durchstossen werden. Die Attikageschosse wÃ¼rden somit die gesetzlichen Vorschriften einhalten und seien als solche zulÃ¤ssig. Auch diese ErwÃ¤gungen der Rekurskommission werden von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht substanziiert bestritten. Es ist denn auch nichts ersichtlich, was die Ã¼berzeugenden Feststellungen in Frage zu stellen vermÃ¶chte. Das zitierte vorinstanzliche Dossier R2.2005.00014 befindet sich zwar nicht unter den dem Verwaltungsgericht vorliegenden Akten. Die Feststellungen der Vorinstanz finden ihre BestÃ¤tigung indessen auch in den Nachweisen zu AbÃ¤nderungseingabe 1, das heisst den dortigen Plandarstellungen der Ebenen 6 von N 02 und N 03 (Nachweis 1) in Verbindung mit den im Nachweis 2 zu den jeweiligen Fassadenpunkten erhobenen Angaben betreffend "max. HÃ¶he bis 45°-Profillinie/RÃ¼cksprung in Meter".</span></p> <p class="Urteilstext"><span>BezÃ¼glich der Einhaltung der GebÃ¤udehÃ¶he hat die Rekurskommission sodann ausgefÃ¼hrt, wie der Nachweis 2 zum AbÃ¤nderungsprojekt zeige, kÃ¶nne das massgebende gewachsene Terrain aufgrund der Kretenlage des GrundstÃ¼cks durch eine einzelne Linie auf den FassadenplÃ¤nen nicht aussagekrÃ¤ftig wiedergegeben werden. Vielmehr mÃ¼sse das gewachsene Terrain fÃ¼r jeden Punkt einzeln eruiert werden. Der diesbezÃ¼gliche Nachweis stelle nachvollziehbar dar, dass die streitige GebÃ¤udehÃ¶he eingehalten werde. Auch diese Ã¼berzeugenden vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen werden von den BeschwerdefÃ¼hrenden mit keinem Wort in Frage gestellt. Die Beschwerde erweist sich somit auch in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Im Hauptpunkt ihrer Beschwerde sprechen die BeschwerdefÃ¼hrenden dem Vorhaben die ArealÃ¼berbauungswÃ¼rdigkeit ab. Sie machen geltend, in ihren Rekursschriften hÃ¤tten sie detaillierte AusfÃ¼hrungen gemacht zur mangelhaften Beziehung des Vorhabens zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung, zu den fehlenden besonderen QualitÃ¤ten hinsichtlich Wohnlichkeit und Wohnhygiene, zu den ungenÃ¼genden Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sungen und zur mangelhaften QualitÃ¤t der Ausstattungen und AusrÃ¼stungen, insbesondere zur schlechten Erschliessung der FahrzeugabstellplÃ¤tze. Die Vorinstanz sei auf diese RÃ¼gen nur sehr rudimentÃ¤r eingegangen. In unkorrekter Gewichtung der entsprechenden Argumente habe sie sodann die VorwÃ¼rfe der fehlenden Behindertengerechtigkeit der Wohnungen und der mangelhaften Erschliessung der FahrzeugabstellplÃ¤tze wie separate RÃ¼gen behandelt, obgleich es sich dabei klarerweise um Merkmale handle, welche im Rahmen der ArealÃ¼berbauungswÃ¼rdigkeit eines Vorhabens zu beurteilen seien.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Bei der ArealÃ¼berbauung handelt es sich um eine Ãberbauung von GrundstÃ¼cken mit einer bestimmten MindestflÃ¤che aufgrund einer einheitlichen, die gesamte Ãberbauung umfassenden Baueingabe (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, N. 312, auch zum Folgenden). Der ArealÃ¼berbauung liegt das planerische Motiv zugrunde, den BaubehÃ¶rden die rechtliche Handhabe zu bieten, eine von der normalen abweichende, differenziertere Bauweise zuzulassen und gleichzeitig an die bauliche Gestaltung, die Einordnung in die Umgebung und die WohnqualitÃ¤t in verschiedener Beziehung erhÃ¶hte Anforderungen zu stellen (VGr, 20. August 1974, ZBl 1975, S. 204 E. 3b).</p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss § 71 Abs. 1 PBG mÃ¼ssen Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein. Bei der Beurteilung sind nach Abs. 2 dieser Bestimmung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung.</p> <p class="Urteilstext">Laut § 20 Abs. 1 VRG kÃ¶nnen im Rekursverfahren alle MÃ¤ngel des Verfahrens und der angefochtenen Anordnung Ã¼berprÃ¼ft werden. Auf Grund der Gemeindeautonomie bestehen aber auch fÃ¼r die Rekursinstanzen BeschrÃ¤nkungen der PrÃ¼fungsbefugnis, und zwar unter anderem dort, wo das kantonale Recht den Gemeinden bei der Anwendung kantonaler Bestimmungen eine relativ erhebliche Entscheidungsfreiheit einrÃ¤umt (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 19). Eine solche anerkennt die Rechtsprechung bei der Anwendung von § 238 PBG Ã¼ber die Einordnung von Bauvorhaben in die bauliche und landschaftliche Umgebung (RB 1979 Nr. 10, 1970 Nr. 12); sie ist aber auch bezÃ¼glich § 71 PBG betreffend ArealÃ¼berbauungen zu beachten, wo unter anderem ebenfalls Fragen der baulichen Gestaltung und der Einordnung in das vorhandene Ortsbild zu beurteilen sind und Ã¼berdies das kantonale Recht der Gemeinde bezÃ¼glich der bei der Beurteilung zu beachtenden Merkmale und ihrer Gewichtung ausdrÃ¼cklich einen Ermessensspielraum Ã¶ffnet<span> (VGr, 9. April 2003, VB.2003.00006, E. 2b, www.vgrzh.ch). </span></p> <p class="Urteilstext">Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemÃ¤ss § 51 VRG eine fÃ¼r den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenÃ¼gende Feststellung des Sachverhalts gerÃ¼gt werden. Die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe ist eine vom Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 50 VRG grundsÃ¤tzlich Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage; soweit jedoch der Entscheid besondere Kenntnisse oder Vertrautheit mit den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen voraussetzt, greift das Verwaltungsgericht solange nicht ein, als die Auslegung der VerwaltungsbehÃ¶rden als vertretbar erscheint. Soweit der VerwaltungsbehÃ¶rde ein Ermessensspielraum zusteht, kann das Verwaltungsgericht ohnehin nur nach Massgabe von § 50 Abs. 2 lit. c VRG einschreiten (vgl. zur Abgrenzung von Ermessen und Auslegung von unbestimmten Rechtsbegriffen in der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts: KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 50 N. 77 und 84).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde hat in den ErwÃ¤gungen zur Baubewilligung geprÃ¼ft, ob das Bauvorhaben den kantonalen und kommunalen Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung genÃ¼gt und dies bejaht. Sie hat erwogen, die Terrassensiedlung beginne hangunterseitig relativ flach ohne Ausnutzung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he und konzentriere die Baumasse an ihrem oberen Ende. Dadurch wÃ¼rden die unterliegenden GrundstÃ¼cke besser besonnt und an Freiraum gewinnen; dem GelÃ¤ndeverlauf werde Rechnung getragen. Insgesamt resultiere ein der ArealÃ¼berbauung wÃ¼rdiges Erscheinungsbild und es wÃ¼rden sÃ¤mtliche Anforderungen von § 71 PBG erfÃ¼llt. </p> <p class="Urteilstext">Mit Bezug auf den gestalterischen Aspekt des Vorhabens hat die Baurekurskommission II dem hinzugefÃ¼gt, das BaugrundstÃ¼ck charakterisiere sich insbesondere durch seine ausgeprÃ¤gte Hanglage mit geschwungener Linie und eigentlicher Krete im nÃ¶rdlichen Bereich. Diesen speziellen Eigenschaften des GrundstÃ¼cks werde mit einer Terrassierung der Bauten und einer mehrfachen Abwinklung der einzelnen Geschosse Rechnung getragen. Dadurch werde trotz der GrossflÃ¤chigkeit der Bauten eine feine Gliederung erreicht, die dem gewachsenen Terrain folge. Sodann sei das Bauvorhaben bezÃ¼glich der Anordnung der Baumasse nicht isoliert, sondern auch mit Blick auf die gesamte ArealÃ¼berbauung zu sehen. Bei den streitigen Bauten handle es sich um die Bauetappe mit dem grÃ¶ssten Anteil an der gesamten Baumasse der ArealÃ¼berbauung. Die Bauten N 04 und 05 wiesen jeweils ein Geschoss weniger auf und die in dritter Etappe geplanten Bauten N 06 und 07 wÃ¼rden aufgrund der in diesem Bereich in der Mitte des Gesamtareals zu erstellenden ErholungsflÃ¤che deutlich geringere Volumen aufweisen. Die Gesamtaufteilung der ArealÃ¼berbauung kÃ¶nne ohne weiteres als gut bezeichnet werden. Ebenso zeigten die bereits bewohnten und begrÃ¼nten GebÃ¤ude N 04 und 05, dass sich die TerrassenhÃ¤user gut in den Hang und in die Umgebung einordneten und gegenÃ¼ber der Ã¼brigen, heterogenen Bebauung keineswegs auffielen. Die Rekurskommission hat dem Vorhaben sodann auch attestiert, die Bauten selbst seien gut strukturiert. Die mehrfach gebrochenen Linien vermieden die Entstehung von grossen FlÃ¤chen. Insgesamt und unter Einbezug der anderen Etappen biete das Bauvorhaben somit einen gestalterischen Eindruck, der von der BewilligungsbehÃ¶rde in einem nachvollziehbaren Ermessensentscheid zu Recht als arealÃ¼berbauungswÃ¼rdig eingestuft worden sei.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden widersprechen dieser Beurteilung, wobei sich ihre BegrÃ¼ndung im Wesentlichen auf eine Wiederholung der Rekursvorbringen beschrÃ¤nkt. So machen sie geltend, m<span>it den wuchtigen BaukÃ¶rpern werde nicht die geringste RÃ¼cksicht auf die landschaftlich Ã¼beraus empfindliche Lage der Bauparzelle unmittelbar am Rand des Siedlungsgebiets genommen. Ausgerechnet an der steilsten und landschaftlich heikelsten Stelle wÃ¼rden die massivsten GebÃ¤ude erstellt. Insbesondere das Haus 03, welches ein Geschoss mehr aufweise und an der exponiertesten Lage erstellt werden solle, vermÃ¶ge sich keineswegs gut in den Hang und in die bauliche Umgebung einzuordnen. Der steilen Hanglage wegen tÃ¼rme sich das knapp 50 m lange GebÃ¤ude zu einem gewaltigen Bauklotz auf. FÃ¼r die unterliegenden Nachbarn nehme nicht nur die Ostfassade bedrohliche Ausmasse an. Wegen der Platzierung des westseitigen "Dachaufbautendrittels" unmittelbar am nordseitigen GebÃ¤udeabschluss erscheine die Nordfassade im obersten Bereich als 10 m hohe, kahle Wand. Auch die kubische Gliederung und der architektonische Ausdruck der GebÃ¤ude liessen keinerlei Sonderanstrengungen erkennen, fÃ¼r welche die Bauherrschaft die Arealboni verdiene. Die Gestaltung der Grundrisse in den obersten Geschossen erfolge nicht im BemÃ¼hen um ErfÃ¼llung der diesbezÃ¼glichen Anforderungen von § 71 Abs. 1 PBG, sondern einzig zur Einhaltung der GebÃ¤udehÃ¶he. </span></p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat keineswegs ausser Acht gelassen, dass mit dem streitigen Bauvorhaben vergleichsweise grosse BaukÃ¶rper an steiler Hanglage erstellt werden. Anderseits hat sie zu Recht aber auch berÃ¼cksichtigt, dass das unbestrittenermassen heterogene bauliche Umfeld der ArealÃ¼berbauung der Bauherrschaft einen vergleichsweise breiten Gestaltungsspielraum erÃ¶ffnet. In Anbetracht dieser UmstÃ¤nde ist sie sodann zum Schluss gelangt, mit der Terrassierung der Bauten und der mehrfachen Abwinklung der einzelnen Geschosse werde deren optische Wirkung insoweit aufgebrochen, dass die gebotene Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung erreicht werde. Diese WÃ¼rdigung erscheint nachvollziehbar und erweist sich im Ergebnis jedenfalls als vertretbar. Was die BeschwerdefÃ¼hrenden dagegen vorbringen, vermag nicht zu Ã¼berzeugen. Der blosse Verweis auf die Topographie und die Baumasse des Vorhabens begrÃ¼ndet fÃ¼r sich allein keinen Einordnungsmangel. Wenn eine ArealÃ¼berbauung eine klare ZÃ¤sur zur Nachbarschaft schafft, bedeutet dies nicht, dass ihr deswegen die geforderte besonders gute Gestaltung und Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung von vornherein abzusprechen wÃ¤re (RB 1997 Nr. 79). Konkrete EinwÃ¤nde gegen die gestalterische QualitÃ¤t der ArealÃ¼berbauung erheben die BeschwerdefÃ¼hrenden sodann lediglich bezÃ¼glich der <span>Gestaltung der Grundrisse in den obersten Geschossen sowie gegen die Gestaltung des nordseitigen oberen GebÃ¤udeabschlusses beim GebÃ¤ude N 03. Zum einen wurde geltend gemacht, die Gestaltung der Grundrisse in den obersten Geschossen erfolge nicht im BemÃ¼hen um ErfÃ¼llung der diesbezÃ¼glichen Anforderungen von § 71 Abs. 1 PBG, sondern einzig zur Einhaltung der GebÃ¤udehÃ¶he. Damit ist indessen nicht substanziiert dargetan, dass bzw. inwiefern der gestalterische Eindruck der jeweiligen Geschossansichten geschweige denn der Gesamteindruck des Bauvorhabens dadurch entscheidend beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rde. Zum andern kritisierten die BeschwerdefÃ¼hrenden, wegen der Platzierung des westseitigen "Dachaufbautendrittels" unmittelbar am nordseitigen GebÃ¤udeabschluss erscheine die Nordfassade im obersten Bereich als 10 m hohe, kahle Wand. Dieser Einwand findet indessen keine StÃ¼tze im massgeblichen Plan der Nord-Fassade des GebÃ¤udes N 03. Danach weist die Fassade im fraglichen Bereich diverse FensterflÃ¤chen auf und erreichen die nicht durchbrochenen Bereiche an keiner Stelle auch nur annÃ¤hernd eine HÃ¶he von 10 Metern. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mithin vermÃ¶gen die BeschwerdefÃ¼hrenden die von der Baurekurskommission II vorgenommene gestalterische Beurteilung nicht substanziiert in Frage zu stellen. Jedenfalls hat diese ohne Rechtsverletzung entschieden, wenn sie die Anforderungen an die Gestaltung des Bauvorhabens als erfÃ¼llt erachtete.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden halten sodann an ihrem Standpunkt fest, die gemÃ¤ss § 71 Abs. 1 PBG an die AusrÃ¼stung und Ausstattung von ArealÃ¼berbauten gestellten erhÃ¶hten Anforderungen umfassten auch den Aspekt des behindertengerechten Bauens. Die in der Baubewilligung vom 1. Juni 2004 statuierten Nebenbestimmungen (Disp. Ziff. 1.11, 1.12, 1.19 und 1.20) wÃ¼rden diesbezÃ¼glich lediglich die Beachtung des verlangten Minimalstandards garantieren. UnabhÃ¤ngig davon, ob das Bauvorhaben dem Behindertengleichstellungsgesetz des Bundes unterworfen sei oder nicht, dÃ¼rften bei einer ArealÃ¼berbauung diesbezÃ¼glich besondere QualitÃ¤ten verlangt werden.</p> <p class="Urteilstext"><span>Wie die Baurekurskommission II erwogen hat, fÃ¤llt das streitige Bauvorhaben nicht in den Anwendungsbereich des eidgenÃ¶ssischen Behindertengleichstellungsgesetzes und hat der Kanton ZÃ¼rich bislang keinen Gebrauch von der MÃ¶glichkeit gemacht, strengere Bestimmungen zu erlassen. Es kann hierzu auf die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz verwiesen werden (</span>§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Entgegen dem DafÃ¼rhalten der BeschwerdefÃ¼hrenden bietet aber auch § 71 PBG keine rechtliche Grundlage fÃ¼r die von ihr bei ArealÃ¼berbauungen generell verfochtenen strengeren Standards fÃ¼r behindertengerechtes Bauen. Mit der besagten Bestimmung wird lediglich eine in jeder Hinsicht <i>zweckmÃ¤ssige</i> AusrÃ¼stung und Ausstattung (Abs. 1) verlangt. Aus dieser Formulierung kann nicht geschlossen werden, dies erfordere in jedem Fall eine Zusatzleistung gegenÃ¼ber der in § 239 Abs. 4 PBG statuierten Forderung nach einer angemessenen BerÃ¼cksichtigung der BedÃ¼rfnisse von Behinderten und Betagten. Dass bzw. inwiefern die konkreten UmstÃ¤nde des vorliegenden Falls diesbezÃ¼glich erhÃ¶hte Anforderungen zu begrÃ¼nden vermÃ¶chten, haben die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht substanziiert dargetan und ist auch nicht ersichtlich. Die Beschwerde erweist sich daher auch in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Des Weiteren machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, auch in Bezug auf die Wohnlichkeit und Wohnhygiene seien keine Sonderanstrengungen als Gegenleistung fÃ¼r die GewÃ¤hrung der Arealboni zu erkennen. Spezielle Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sungen seien ebenfalls nicht nachgewiesen. </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesen EinwÃ¤nden beschrÃ¤nken sich die BeschwerdefÃ¼hrenden darauf, die in § 71 Abs. 2 PBG aufgefÃ¼hrten Beurteilungskriterien zu zitieren und diese als nicht erfÃ¼llt zu bezeichnen, ohne substanziiert aufzuzeigen, weshalb das Bauprojekt insofern, wie auch als Ganzes, nicht arealÃ¼berbauungswÃ¼rdig sein soll. Damit haben sie ihrer RÃ¼gepflicht keineswegs GenÃ¼ge getan. Die Beschwerde ist folglich auch in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Ferner halten die BeschwerdefÃ¼hrenden dafÃ¼r, von besonders schlechter QualitÃ¤t sei vorliegend auch die Erschliessung der FahrzeugabstellplÃ¤tze. Autolifte stellten bekanntermassen keinen bevorzugten Zugang zu unterirdischen FahrzeugabstellplÃ¤tzen dar. Wegen ihrer beschrÃ¤nkten Benutzerfreundlichkeit, der technischen AnfÃ¤lligkeit und der hohen Kosten gelangten sie nur ausnahmsweise zur AusfÃ¼hrung. Im vorliegenden Fall kÃ¤men zu den beschrÃ¤nkten KapazitÃ¤tsmÃ¶glichkeiten noch die ungÃ¼nstigen PlatzverhÃ¤ltnisse auf den Parkebenen dazu. Der Gemeinderat habe in der Baubewilligung vom 1. Juni 2004 selber festgehalten, dass die ManÃ¶vrierflÃ¤chen in der Unterniveaugarage knapp bemessen seien. Dies fÃ¼hre unweigerlich zu heiklen FahrmanÃ¶vern, etwa wenn die EigentÃ¼mer von zwei AbstellplÃ¤tzen auf der gleichen Ebene gleichzeitig weg- bzw. zufahren mÃ¶chten. Ein dritter Benutzer hÃ¤tte dann erhebliche Wartezeiten hinzunehmen. Unbeantwortet sei auch die Frage geblieben, wie die Bauherrschaft angesichts der knappen PlatzverhÃ¤ltnisse den Nachweis zu erbringen gedenke, dass die Fahrzeuge auf allen Ebenen gewendet werden und der Autolift vorwÃ¤rts befahren werden kÃ¶nne. </p> <p class="Urteilstext"><span>Ob Autolifte allgemein keine bevorzugte ZugangslÃ¶sung darstellen, kann dahingestellt bleiben. Entscheidend ist einzig, ob sich die gewÃ¤hlte LÃ¶sung im konkreten Fall als zweckmÃ¤ssig erweist und der ArealÃ¼berbauungswÃ¼rdigkeit des Vorhabens keinen Abbruch tut. Dies ist vorliegend mit der Vorinstanz zu bejahen. Ausgehend von der bestehenden Erschliessung, das heisst der Zufahrt Ã¼ber die O-Strasse, und in Anbetracht der Hanglage, ist es ohne weiteres nachvollziehbar, wenn die streitige LÃ¶sung gegenÃ¼ber einem Parking auf dem Dach oder einer auffÃ¤lligen Rampenkonstruktion den Vorzug erhielt. Zu der BefÃ¼rchtung der BeschwerdefÃ¼hrenden, dass es zu starken Behinderungen des Lift-Verkehrs und damit vermehrt zu Wartezeiten kommen kÃ¶nnte, kann sodann auf die Ã¼berzeugenden ErwÃ¤gungen der Rekurskommission verwiesen werden. Wie diese ausfÃ¼hrt, handelt es sich bei den AbstellplÃ¤tzen in der Tiefgarage um Privat- und nicht um BesucherparkplÃ¤tze. Es kann daher davon ausgegangen werden, dass nicht mehr Fahrzeuge in die Tiefgarage bzw. auf die jeweilige Parkebene fahren, als AbstellplÃ¤tze vorhanden sind. Dementsprechend bietet sich auch stets eine Ausweich- bzw. Warteposition, so dass der Lift nicht blockiert werden muss und nicht mit Ã¼bermÃ¤ssigen Wartezeiten zu rechnen ist. Diese treffenden Feststellungen werden von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht substanziiert bestritten. Gleichermassen unbegrÃ¼ndet ist auch ihre BefÃ¼rchtung, dass der Nachweis der WendemÃ¶glichkeit zum VorwÃ¤rtsbefahren des Autolifts nicht erbracht werden kÃ¶nne. Auch diesbezÃ¼glich kann auf die vorstehenden ErwÃ¤gungen verwiesen werden. Wenn nicht mehr Fahrzeuge als AbstellplÃ¤tze zu erwarten sind, steht folglich auch immer ein (Abstell-)Platz zum Wenden zur VerfÃ¼gung.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Neu bringen die BeschwerdefÃ¼hrenden vor, am Augenschein habe sich gezeigt, dass eine zweckmÃ¤ssigere LÃ¶sung ohne weiteres mÃ¶glich wÃ¤re. Zwischen dem geplanten GebÃ¤ude N 02 und den bereits erstellten HÃ¤usern bestehe genÃ¼gend Platz fÃ¼r den Bau eines bequem befahrbaren ZufahrtsstrÃ¤sschens zu einer Garageneinfahrt im tiefer gelegenen Bereich des GebÃ¤udes N 02. Dieser erstmals im Beschwerdeverfahren erhobene Einwand erweist sich als verspÃ¤tet. Es ist nicht ersichtlich, was seiner rechtzeitigen Geltendmachung im Rekurs gegen die Baubewilligung vom 1. Juni 2004 entgegengestanden hÃ¤tte (vgl. hierzu KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 52 N. 4). Im Ãbrigen erweist sich der Einwand auch als nicht stichhaltig. Mit der vorgeschlagenen Erschliessungsvariante wÃ¼rde der mittlere Teil der ArealÃ¼berbauung und damit die bereits rechtskrÃ¤ftig bewilligten und fÃ¼r die QualitÃ¤t der Anlage massgeblichen Spiel- und RuheflÃ¤chen zerschnitten. Von einer im Sinn von § 71 Abs. 1 PBG zweckmÃ¤ssigeren LÃ¶sung kann somit keine Rede sein.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Nach dem Gesagten hat die Rekurskommission demnach auch die RÃ¼gen betreffend Behindertengerechtigkeit der Wohnungen und Erschliessung der FahrzeugabstellplÃ¤tze zu Recht als unbegrÃ¼ndet abgewiesen. Wie in den vorstehenden ErwÃ¤gungen ausgefÃ¼hrt, beinhaltet dies auch die Feststellung, dass die RÃ¼gen nicht geeignet waren, die ArealÃ¼berbauungswÃ¼rdigkeit des Vorhabens in Frage zu stellen. Eine mit Blick auf die ArealÃ¼berbauungswÃ¼rdigkeit unkorrekte Gewichtung dieser Aspekte liegt entgegen dem DafÃ¼rhalten der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht vor. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Die unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden werden damit solidarisch kostenpflichtig und kÃ¶nnen von vornherein keine ParteientschÃ¤digung beanspruchen (§ 70 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 17 Abs. 2 VRG). Sie haben vielmehr der privaten <span>Beschwerdegegnerin gestÃ¼tzt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG eine angemessene UmtriebsentschÃ¤digung zu entrichten. Als angemessen erweist sich eine ParteientschÃ¤digung in der HÃ¶he von (insgesamt) Fr. 1'800.- (Mehrwertsteuer inbegriffen), unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r den Gesamtbetrag).</span></p> <p class="Zwischentitel">DemgemÃ¤ss <a id="Text25"></a>entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 10'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zu einem Viertel auferlegt, unter solidarischer Haftung eines jeden fÃ¼r den Gesamtbetrag.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden solidarisch verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'800.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>