<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00241</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210086&amp;W10_KEY=4467121&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00241</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.10.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>baurechtlicher Vorentscheid</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baurechtlicher Vorentscheid: Berechnung der notwendigen Arealfläche bei Einbezug von Flächen verschiedener Zonen; Arealüberbauungswürdigkeit eines Areals, welches von einer Strasse durchschnitten wird.<br/><br/>Die örtliche Baubehörde verfügt bei der Auslegung kompetenzgemäss erlassenen kommunalen Rechts (BZO) über einen erheblichen Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum (E. 1).<br/><br/>Die von der kommunalen Baubehörde vertretene Auslegung einer Bestimmung, deren Wortlaut nicht restlos klar ist, ist vorliegend nicht zu beanstanden. Sie ist vom Wortlaut her zulässig und mit Blick auf das Institut der Arealüberbauung gerechtfertigt und zweckmässig (E. 2.5).<br/><br/>Vorliegend sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, weshalb die das Areal durchschneidende Strasse verhindern sollte, dass eine Arealüberbauung als solche wahrgenommen werden und optisch eine Einheit bilden kann (E. 3.4).<br/><br/>Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALFLÃCHE">AREALFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNGSWÃRDIGKEIT">AREALÃBERBAUUNGSWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINHEITLICHKEIT">EINHEITLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN (GEMEINDE)">ERMESSEN (GEMEINDE)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSSPIELRAUM">ERMESSENSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 69 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 72 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 73 Abs. II lit. a PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 63 Abs. II BZO Winterthur</span><br/><span class="gerade">Art. 64 Abs. I BZO Winterthur</span><br/><span class="ungerade">Art. 64 Abs. III BZO Winterthur</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11895" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00241</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">20. Oktober 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Lukas Widmer, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Markus Lanter. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_8">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_3_14">,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_20">D AG,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA E<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_5_26">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_6_31">Bauausschuss der Stadt Winterthur,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA F<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_7_38">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend baurechtlichen Vorentscheid,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Eingabe vom 3. Juli 2009 ersuchte die D AG dem Bauausschuss der Stadt Winterthur hinsichtlich der geplanten Ãberbauung der Parzelle Kat.-Nr. 01 <span>um Erlass eines Vorentscheids mit Drittwirkung im Sinn von § 323 f. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Die D AG ersuchte unter anderem um Beantwortung folgender Frage:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>"1.Werden die beiden GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 02 und 03 fÃ¼r die Beurteilung der ArealÃ¼berbauungswÃ¼rdigkeit mitberÃ¼cksichtigt resp. erfÃ¼llt das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 zusammen mit den beiden GrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 02 und 03 in Bezug auf die erforderliche FlÃ¤che die Voraussetzungen fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung?"</span></p> <p class="Sachverhalt2">Der Bauausschuss beantwortete die Fragen mit Beschluss vom 19. Oktober 2009, wobei er die Frage 1 grundsÃ¤tzlich positiv beantwortete. Die totale ArealflÃ¤che betrage 9'210 m<sup>2</sup>, womit die erforderliche GrÃ¶sse von 6'000 m<sup>2</sup> gegeben sei. Eine zonenÃ¼bergreifende ArealÃ¼berbauung sei mÃ¶glich; auch die untergeordnete Strasse (G-Weg) stehe dem nicht entgegen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhoben A und B Rekurs an die Baurekurskommission IV und beantragten unter anderem, Disp.-Ziff. I des Beschlusses sei aufzuheben, soweit es die ErwÃ¤gungen zur erwÃ¤hnten Frage betreffe, und es sei festzustellen, dass die fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung erforderliche FlÃ¤che von 6'000 m<sup><span>2</span></sup> fÃ¼r das der Wohnzone W3/2,6 zugeteilte GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 nicht erreicht werde.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission IV hiess den Rekurs am 8. April 2010 teilweise gut. In Bezug auf die Beantwortung der Frage 1 wies sie den Rekurs indessen ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 12. Mai 2010 erhoben A und B beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission IV und beantragten zur Hauptsache, der angefochtene Beschluss sei insoweit aufzuheben, als der Rekurs teilweise abgewiesen worden sei; demgemÃ¤ss sei Disp.-Ziff. I des Beschlusses des Bauausschusses der Stadt Winterthur vom 19. Oktober 2009 insoweit aufzuheben, als es die ErwÃ¤gungen zur Frage 1b) "ArealÃ¼berbauung" betreffe, und es sei festzustellen, dass die fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung erforderliche FlÃ¤che von 6'000 m<sup><span>2</span></sup> fÃ¼r das der Wohnzone W3/2,6 zugeteilte GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 nicht erreicht werde.</p> <p class="Urteilstext">Die D AG beantragte mit Beschwerdeantwort vom 14. Juni 2010 die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Die Stadt Winterthur stellte am 18. Juni 2010 den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen. Die Vorinstanz schloss am 3. Juni 2010 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Vorliegend ist die Auslegung der Regelung der MindestflÃ¤chen von ArealÃ¼berbauungen gemÃ¤ss Art. 63 Abs. 2 der Bau- und Zonenordnung der Stadt Winterthur vom 3. Oktober 2000 (BZO) umstritten. Dabei handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht (§ 69 PBG), dessen Anwendung in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde obliegt. Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde bei der Auslegung kommunalen Rechts ein erheblicher Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zukommt, weshalb sich die grundsÃ¤tzlich auch zur ErmessensÃ¼berprÃ¼fung befugte Baurekurskommission bei der ÃberprÃ¼fung solcher Entscheide ZurÃ¼ckhaltung auferlegt. Beruht der Entscheid auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden SachumstÃ¤nde, so hat die Rechtsmittelinstanz ihn zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen BehÃ¶rde setzen. Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vorinstanzliche ErmessensausÃ¼bung als offensichtlich unvertretbar erweist (RB 1981 Nr. 20, Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 19). Die ÃberprÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts ist gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 </span>des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG)<span> auf blosse Rechtskontrolle beschrÃ¤nkt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die <span>BeschwerdefÃ¼hrerschaft </span>wirft der Gemeinde vor, ihren Ermessensspielraum bei der Auslegung von Art. 63 Abs. 2 BZO verletzt zu haben. <span>Bei einem Einbezug von GrundstÃ¼cken von dreigeschossigen Wohnzonen in eine ArealÃ¼berbauung mÃ¼sse die auf diese Zone entfallende FlÃ¤che mindestens 6'000 m<sup>2</sup> erreichen. Art. 64 Abs. 3 BZO betreffe lediglich die AusnÃ¼tzungsverschiebung zwischen Arealen in verschiedenen Zonen, die je ausreichend gross im Sinn von Art. 63 Abs. 2 BZO seien; zumindest mÃ¼sse aber die fÃ¼r die hÃ¶her ausnÃ¼tzbare Zone erforderliche MindestflÃ¤che in dieser Zone allein vorliegen. DemgegenÃ¼ber vertreten die Beschwerdegegnerschaft und die Vorinstanz die Ansicht, bei der Berechnung der FlÃ¤che eines Areals, welches nur zum Teil in der Zone W2 liege, kÃ¶nne die FlÃ¤che dieses Teils mitberÃ¼cksichtigt werden. Auch wenn die auf die Zone W3 entfallende FlÃ¤che nicht 6'000 m<sup>2</sup> erreiche, wÃ¼rden vorliegend die Anforderungen von Art. 63 Abs. 2 BZO erfÃ¼llt. Die ZulÃ¤ssigkeit einer solchen Gesamtbetrachtung ergebe sich aus Art. 64 Abs. 3 BZO, der zonenÃ¼bergreifende Areale ausdrÃ¼cklich zulasse.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Nach § 72 PBG und den Bauordnungsvorschriften geniesst die ArealÃ¼berbauung gegenÃ¼ber der Regelbauweise eine Reihe von Privilegien. Dies wird dadurch gerechtfertigt, dass eine einheitliche Ãberbauung grÃ¶sserer GrundstÃ¼cke mit architektonisch sorgfÃ¤ltig aufeinander abgestimmten und Ã¤sthetisch sehr gut gestalteten Bauten erreicht werden soll (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 22-11). GemÃ¤ss § 69 PBG steht es den Gemeinden frei, ob und gegebenenfalls in welchen Bauzonen sie ArealÃ¼berbauungen zulassen wollen. Entscheiden sie sich fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit von ArealÃ¼berbauungen, mÃ¼ssen sie MindestarealflÃ¤chen festlegen. Diese bezwecken, dass nur Bauvorhaben in den Genuss von Privilegien kommen, die eine gewisse rÃ¤umliche Ausdehnung erreichen. Ab welcher MinimalflÃ¤che ein Abweichen von den Bestimmungen fÃ¼r die Regelbauweise gerechtfertig ist, liegt im Ermessen der Gemeinden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der Wortlaut von Art. 63 Abs. 2 BZO ist nicht restlos klar. Die Vorinstanz hat zutreffend festgestellt, es lasse sich den kommunalen Gesetzesbestimmungen zur ArealÃ¼berbauung nicht entnehmen, dass bei einer in verschiedenen Bauzonen liegenden ArealÃ¼berbauung jede TeilarealflÃ¤che fÃ¼r sich allein die jeweilige MindestflÃ¤che gemÃ¤ss Art. 63 Abs. 2 BZO erfÃ¼llen mÃ¼sse. Allerdings ergibt sich auch das Gegenteil nicht ohne Weiteres aus den kommunalen Bestimmungen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerschaft weist auf Art. 64 Abs. 1 Satz 2 BZO hin. Danach darf die zonengemÃ¤sse Vollgeschosszahl um zwei Vollgeschosse erhÃ¶ht werden, wenn die ArealflÃ¤che in drei- und/oder viergeschossigen Zonen mindestens 8'000 m<sup>2</sup> betrÃ¤gt. Es trifft nicht zu, dass diese Bestimmung zonenÃ¼bergreifende Areale W3/W4 im Gegensatz zu Arealen W2/W3 regelt, wie dies die private Beschwerdegegnerschaft anzunehmen scheint. Es wÃ¤re nicht nachvollziehbar, ein zweites zusÃ¤tzliches Vollgeschoss in einem Areal, welches FlÃ¤chen der Zonen W3 und W4 beansprucht, zuzulassen, in einem vollstÃ¤ndig in der Zone W4 liegenden Areal dagegen nicht.</p> <p class="Erwgung2">Ob es vorliegend zulÃ¤ssig wÃ¤re, auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 fÃ¼nf Vollgeschosse zu erstellen, ist jedoch nicht Verfahrensgegenstand und wird auch von der privaten Beschwerdegegnerschaft verneint. Es ist indessen darauf hinzuweisen, dass Art. 63 Abs. 2 und Art. 64 Abs. 1 Satz 2 BZO nicht den gleichen Regelungszweck verfolgen, was sich bereits aus den Marginalien ergibt. WÃ¤hrend erstere Bestimmung die MindestflÃ¤che fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit von ArealÃ¼berbauungen festlegt, regelt Letztere die zulÃ¤ssigen Abweichungen von der Regelbauweise. Zumindest unter dem Titel ZulÃ¤ssigkeit wÃ¼rde es aber keinen Sinn machen, fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen, welche zum Teil in der Zone W2 liegen, eine ArealflÃ¤che von mindestens 9'000 m<sup>2 </sup>zu verlangen. Dies wÃ¤re aber die Konsequenz, wenn der von der BeschwerdefÃ¼hrerschaft vertretenen Auslegung von Art. 64 Abs. 3 BZO gefolgt wÃ¼rde. MÃ¼ssten bei in verschiedenen Bauzonen liegenden Arealen die TeilflÃ¤chen je die MindestflÃ¤chen gemÃ¤ss Art. 63 Abs. 2 BZO erreichen, wÃ¼rde es sich bei diesen TeilflÃ¤chen zwingend um je selbstÃ¤ndige Areale handeln. Art. 64 Abs. 3 BZO regelt jedoch die AusnÃ¼tzungsverschiebung innerhalb <i>eines</i> Areals. Die von der BeschwerdefÃ¼hrerschaft vertretene Auslegung hÃ¤tte zur Folge, dass bei einer ArealflÃ¤che von Ã¼ber 8'000 m<sup>2</sup> unter UmstÃ¤nden keine ArealÃ¼berbauung mÃ¶glich wÃ¤re. Dies vorzusehen, lÃ¤ge zwar im Ermessensbereich der Gemeinde, entspricht aber offensichtlich nicht dem Zweck von Art. 63 Abs. 2 BZO.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Daran Ã¤ndert der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerschaft nichts, die Anrechnung der FlÃ¤che der Zone W2 fÃ¼hre dazu, dass auf der FlÃ¤che von 5'880 m<sup>2</sup> in der Zone W3 die im Vergleich zur Zone W2 schon stark erhÃ¶hte Baumasse nochmals um einen Zehntel erhÃ¶ht werden dÃ¼rfte. Dabei handelt es sich um eine der in Art. 64 BZO vorgesehenen Folgen des Erreichens der MindestflÃ¤che gemÃ¤ss Art. 63 Abs. 2 BZO, die ausdrÃ¼cklich auch dann gelten, wenn ein Areal in verschiedenen Bauzonen liegt (Art. 64 Abs. 3 BZO). Dass bei einem in mehreren Zonen liegenden Areal die maximale AusnÃ¼tzung in absoluten Zahlen nicht Ã¼berall im gleichen Umfang zunimmt, ist direkte Folge der nicht zu beanstandenden Regelung in Art. 64 BZO. </p> <p class="Erwgung2">Dass die Vorinstanz auf diese AusfÃ¼hrungen der Beschwerdegegnerschaft nicht nÃ¤her einging, sondern sich darauf beschrÃ¤nkte zu begrÃ¼nden, warum sie die Auslegung des kommunalen Rechts durch den Bauausschuss fÃ¼r nachvollziehbar und vertretbar hielt, stellt keine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs dar. Die entscheidende BehÃ¶rde darf sich auf die wesentlichen Gesichtspunkte beschrÃ¤nken und hat sich nicht mit jeder tatsÃ¤chlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand zu befassen und diese einzeln zu widerlegen (BGE 126 I 97 E. 2b; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 10 N. 40).</p> <p class="Erwgung2">Das geplante Mass der AusnÃ¼tzung auf den Parzellen Kat.-Nrn. 02 und 03 tut im Rahmen der PrÃ¼fung der ZulÃ¤ssigkeit der ArealflÃ¤che im Ãbrigen nichts zur Sache. Eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung, wie sie die BeschwerdefÃ¼hrerschaft erwÃ¤hnt, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Zum jetzigen Zeitpunkt, in welchem noch kein konkretes Projekt zu beurteilen ist, steht noch gar nicht fest, ob Ã¼berhaupt eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung angestrebt wird.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Insgesamt erweist sich die Auslegung des Bauausschusses, wonach fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung grundsÃ¤tzlich eine FlÃ¤che von mindestens 6'000 m<sup>2</sup> erforderlich ist, bei einem Areal in der Zone W2 jedoch 3'000 m<sup>2</sup> genÃ¼gen, durchaus als nachvollziehbar und sachlich gerechtfertigt. Die von der BeschwerdefÃ¼hrerschaft vertretene Auslegung wÃ¼rde zu Ergebnissen fÃ¼hren, welche weder mit dem Zweck dieser Bestimmung noch mit dem Wortlaut von Art. 64 Abs. 3 BZO vereinbar sind. DemgegenÃ¼ber erscheint die Auslegung des Bauausschusses vom Wortlaut her zulÃ¤ssig und mit Blick auf das Institut der ArealÃ¼berbauung gerechtfertigt und zweckmÃ¤ssig. Sie ist daher nicht zu beanstanden. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerschaft macht weiter geltend, der Umstand, dass der G-Weg das Gebiet der geplanten ArealÃ¼berbauung durchschneide, stehe der ArealÃ¼berbauungswÃ¼rdigkeit des BaugrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 entgegen. Wenn eine Ã¶ffentliche Strasse eine ArealÃ¼berbauung durchschneide, kÃ¶nne nicht mit sichernden Nebenbestimmungen im Sinn von § 73 Abs. 2 lit. a PBG sichergestellt werden, dass das Areal nicht stÃ¤rker ausgenÃ¼tzt werde, denn ein Nichtausbau (recte: Ausbau) der Strasse kÃ¶nne nicht nebenbestimmungsweise ausgeschlossen werden. Wenn schon die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung ab direkt an die ArealflÃ¤che anstossenden GrundstÃ¼cken, die jedoch nicht in die ArealÃ¼berbauung miteinbezogen seien, unzulÃ¤ssig sei, kÃ¶nne auch keine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung Ã¼ber den nicht in die ArealÃ¼berbauung einbezogenen G-Weg erfolgen. Indem die FlÃ¤chen der beidseits des G-Wegs gelegenen GrundstÃ¼cke zusammengezÃ¤hlt wÃ¼rden, erfolge jedoch eine unzulÃ¤ssige AusnÃ¼tzungssteigerung auf der Parzelle Kat.-Nr. 01.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Es trifft zu, dass ein Ausbau der Strasse nicht nebenbestimmungsweise ausgeschlossen werden kann. Es ist jedoch unbestritten, dass der G-Weg nicht zur ArealflÃ¤che der geplanten Ãberbauung gehÃ¶rt. Damit hÃ¤tte ein Ausbau des G-Wegs auch keine Auswirkungen auf die AusnÃ¼tzung des Areals. Eine entsprechende Nebenbestimmung im Sinn von § 73 Abs. 2 lit. a PBG ist deshalb nicht erforderlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Fraglich ist vielmehr, ob der G-Weg bzw. ein allfÃ¤lliger spÃ¤terer Ausbau desselben dagegen spricht, die nÃ¶rdlich und sÃ¼dlich angrenzenden Parzellen zu einem Areal zusammenzufassen. Die Vorinstanz fÃ¼hrte dazu aus, es sei grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig, dass eine ArealflÃ¤che von Strassen oder Wegen durchschnitten werde, welche nicht zur ArealflÃ¤che gehÃ¶ren. Massstab fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit bilde § 71 PBG. Die ArealÃ¼berbauung mÃ¼sse als solche wahrgenommen werden und besonders gut gestaltet, zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein. Die ArealflÃ¤che mÃ¼sse optisch eine Einheit bilden und auch architektonisch als Einheit Ã¼berbaut werden kÃ¶nnen (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.5).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>WÃ¤hrend die ursprÃ¼ngliche Fassung von § 259 Abs. 1 PBG als massgebliche GrundflÃ¤che "die von der Baueingabe erfasste zusammenhÃ¤ngende FlÃ¤che" bezeichnete, ist das Erfordernis des Zusammenhangs mit der Gesetzesrevision vom 1. September 1991 fallen gelassen worden. Entsprechend hat der Regierungsrat die §§ 6 und 7 der <span>Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (</span>ABauV) sowie die AbsÃ¤tze 2 und 3 von § 8 ABauV am 25. September 1991 gestrichen. BegrÃ¼ndet hat er diese VerordnungsÃ¤nderung mit der Neufassung von § 259 PBG und der Lockerung der Vorschriften Ã¼ber die ArealÃ¼berbauung (ABl 1991/II, S. 2092). Daraus lÃ¤sst sich der Schluss ziehen, dass auch die eine ArealflÃ¤che bildenden GrundstÃ¼cke nicht zusammenhÃ¤ngen mÃ¼ssen, sondern z.B. durch eine Strasse getrennt werden kÃ¶nnen (VGr, 17. Februar 2000, VB.1999.00298, E. 11c/cc). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerschaft bringt nicht vor, der G-Weg verhindere, dass die ArealÃ¼berbauung als solche wahrgenommen werden und optisch eine Einheit bilden kÃ¶nne, die auch architektonisch als Einheit Ã¼berbaut werden kÃ¶nne. Mehr bildet aber nicht Gegenstand der mittels Vorentscheid zu beantwortenden Frage. Die blosse hypothetische MÃ¶glichkeit, dass die Strasse in Zukunft ausgebaut werden kÃ¶nnte, rechtfertigt es jedenfalls nicht, eine ArealÃ¼berbauung von vornherein fÃ¼r unzulÃ¤ssig zu erklÃ¤ren. Dass ein solcher Ausbau geplant wÃ¤re, wurde von der BeschwerdefÃ¼hrerschaft nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Es liegt jedenfalls im Ermessen der GemeindebehÃ¶rden, unter diesen UmstÃ¤nden davon auszugehen, die ArealflÃ¤che bilde trotz des G-Wegs eine optische Einheit, die architektonisch als solche Ã¼berbaut werden kÃ¶nne. Entsprechend stellte der Bauausschuss zu Recht fest, der G-Weg stehe einer ArealÃ¼berbauung nicht im Weg. Dass die besonders gute Gestaltung vor der Verwirklichung des konkreten Projekts noch nachzuweisen sein wird, wurde vom Bauausschuss ausdrÃ¼cklich festgehalten. Der diesbezÃ¼gliche Entscheid wurde nicht vorweggenommen. Der Bauausschuss beantwortete nur die gestellte Frage und stellte fest, der G-Weg stehe einer Zusammenrechnung der beiden FlÃ¤chen zu einer ArealflÃ¤che nicht entgegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz sind demnach nicht zu beanstanden. Die Beschwerde erweist sich auch in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet, weshalb sie abzuweisen ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die BeschwerdefÃ¼hrerschaft kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG) und es steht ihr von vornherein keine ParteientschÃ¤digung zu. Vielmehr ist sie zu einer ParteientschÃ¤digung an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Angemessen erscheint eine solche von Fr. 2'000.-.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrern unter solidarischer Haftung je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrer werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 fÃ¼r das Verfahren vor dem Verwaltungsgericht eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 1'000.- (insgesamt Fr. 2'000.-; Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>