<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2007.00190</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206948&amp;W10_KEY=4467132&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2007.00190</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 29.08.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Errichtung einer Reklameanlage (Prismenwender) am Ortseingang von Zollikon.<br/><br/>Der Ortseingang hat für das Erscheinungsbild eines Dorfes oder Weilers prägende Bedeutung. Dies gilt in besonderem Masse, wenn er aus topografischen Gründen auf grössere Entfernung eingesehen werden kann. Insoweit rechtfertigt es sich, dort allgemein strengere Anforderungen an die Einordnung zu stellen als an einer weniger exponierten Lage (E. 2.5).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃQUIVALENZPRINZIP">ÃQUIVALENZPRINZIP</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEURTEILUNGSSPIELRAUM">BEURTEILUNGSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNGSPRÃFUNG">EINORDNUNGSPRÃFUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSENSSPIELRAUM">ERMESSENSSPIELRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTEN">KOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTENBESCHWERDE">KOSTENBESCHWERDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ORTSEINGANG">ORTSEINGANG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLAKAT">PLAKAT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLAKATWERBESTELLE">PLAKATWERBESTELLE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRISMENWENDER">PRISMENWENDER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REKLAME">REKLAME</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REKLAMEANLAGE">REKLAMEANLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SPRUCHGEBÃHR">SPRUCHGEBÃHR</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 35 OV BRK</span><br/><span class="gerade">§ 38 OV BRK</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 58 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8263" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2007.00190</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">29. August 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>A AG,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_2_12">RA B,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14"><span>BaubehÃ¶rde Zollikon,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin</span></b><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die BaubehÃ¶rde Zollikon verweigerte der A AG am 19. Juni 2006 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r eine Plakatwerbestelle auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01. Bei der Reklameanlage handelt es sich um einen freistehenden, hinterleuchteten Prismenwender fÃ¼r wechselnde Fremdwerbung im Vorgartengebiet mit folgenden Ausmassen: LÃ¤nge 286 cm, HÃ¶he 154 cm, Tiefe 24 cm (Format F12), HÃ¶he OK ab Boden 264 cm. Die Anlage soll auf der nordÃ¶stlichen Strassenseite in einem Abstand von 14.20 m rechtwinklig zur L-Strasse zu stehen kommen. Zuvor hatte die BaubehÃ¶rde der gleichen Gesuchstellerin am 1. September 2005 die Bewilligung fÃ¼r das nÃ¤mliche Projekt, jedoch mit einem Strassenabstand von nur 9.20 m verweigert; einen hiergegen erhobenen Rekurs sistierte die Baurekurskommission.</p> <p class="Sachverhalt2">GemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Zollikon vom 26. Juni 1996 (BZO) befindet sich das BaugrundstÃ¼ck in der Wohn- und Gewerbezone mit hoher Dichte (WG 2.90). Die Parzelle ist mit einem eingeschossigen ÃkonomiegebÃ¤ude, einer Scheune und einem Bauernwohnhaus Ã¼berstellt. Im SÃ¼dwesten stÃ¶sst es an die parallel zur L-Strasse verlaufende Geleiseanlage der Forchbahn.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Hiergegen erhob die A AG bei der Baurekurskommission II Rekurs und beantragte, der Bauabschlag sei aufzuheben und die BaubehÃ¶rde anzuweisen, ihr die Bewilligung zu erteilen. Nachdem die Rekurskommission am 11. Dezember 2006 einen Delegationsaugenschein auf Lokal durchgefÃ¼hrt hatte, wies sie das Rechtsmittel mit Entscheid vom 13. MÃ¤rz 2007 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Be<span class="Sachverhalt2Zchn">sch</span>werde vom 18. April 2007 liess die A AG dem Verwaltungsgericht beantragen, die vorinstanzlichen Entscheide aufzuheben und die BaubehÃ¶rde einzuladen, das Gesuch fÃ¼r eine Reklameanlage zu bewilligen. Die Vernehmlassung der Baurekurskommission II sei ihr zur Stellungnahme, eventuell zur Kenntnisnahme zu Ã¼bermitteln; ferner sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren. Schliesslich verlangte sie eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Sachverhalt2">In ihrer Vernehmlassung vom 11. Mai 2007 schloss die Baurekurskommission II auf Abweisung der Beschwerde. Die BaubehÃ¶rde Zollikon stellte am 27./28. Juni 2007 â unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â den gleichen Antrag.</p> <p class="Sachverhalt2">Auf die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer </span><span>zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die Vernehmlassung der Vorinstanz und die Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin sind der BeschwerdefÃ¼hrerin am 2. Juli 2007 zugestellt worden. Da kein Grund ersichtlich ist, um von Amtes wegen einen zweiten Schriftenwechsel anzuordnen (§ 58 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]; RB 1982 Nr. 6; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 58 N. 10), und die BeschwerdefÃ¼hrerin nach Zustellung der Rechtsschriften der Gegenpartei ihren diesbezÃ¼glichen Antrag nicht erneuert hat (vgl. BGE 132 I 42 E. 3.3.4), ist auf Weiterungen des Verfahrens zu verzichten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der von der BeschwerdefÃ¼hrerin beantragte Augenschein erÃ¼brigt sich, denn der massgebliche Sachverhalt geht hinreichend klar aus den Baugesuchsakten und dem fotografisch dokumentierten Augenscheinprotokoll der Baurekurskommission II hervor (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die BeschwerdefÃ¼hrerin wirft den Vorinstanzen zwar eine unzutreffende Sachverhaltsfeststellung vor, doch geht es nach ihren Vorbringen hierbei um falsche Schlussfolgerungen oder verzerrte Wertungen aus den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen. Hierzu bedarf es keines weiteren Lokaltermins. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu ge­stalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben.</span></p> <p class="Erwgung2">Die Baurekurskommission hat die zu § 238 PBG entwickelte Rechtsprechung in ihrem Entscheid grundsÃ¤tzlich zutreffend dargestellt, weshalb nach § 70 VRG in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG darauf verwiesen werden kann. Hervorzuheben ist, dass die Beurteilung, ob eine Plakatwerbestelle den Anforderungen von § 238 PBG entspricht, nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen hat (VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Den kommunalen BaubehÃ¶rden kommt bei der Anwendung der Ãsthetikvorschrift von § 238 PBG praxisgemÃ¤ss ein erheblicher Ermessensspielraum zu, und entsprechend verfÃ¼gen die Gemeinden insoweit Ã¼ber Autonomie (BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 2, www.bger.ch). Die Baurekurskommission hat sich trotz umfassender Kognition (vgl. § 20 VRG) bei der ÃberprÃ¼fung solcher Ermessensentscheide ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Ist der Einordnungsentscheid einer kommunalen BaubehÃ¶rde nachvollziehbar, das heisst, beruht er auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden SachumstÃ¤nde, so hat sie diesen zu respektieren und darf nicht ihr eigenes Ermessen an die Stelle desjenigen der kommunalen BehÃ¶rde setzen. Die Rekursinstanz darf erst dann eingreifen, wenn sich die vor­instanzliche ErmessensausÃ¼bung als offensichtlich unvertretbar erweist (VGr, 8. Februar 2006, VB.2005.00515, E. 2; 11. Februar 2004, VB.2003.00275, E. 3, jeweils unter www.vgrzh.ch; vgl. auch schon RB 1981 Nr. 20; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19).</p> <p class="urteilstext0"><span>Das neben der ÃberprÃ¼fung des Sachverhalts (§ 51 VRG) auf die Rechtskontrolle beschrÃ¤nkte Verwaltungsgericht kann gemÃ¤ss § 50 Abs. 2 lit. c VRG nur bei Ermessensmissbrauch und -Ã¼berschreitung einschreiten (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 50 N. 78 f.). Als ErmessensÃ¼berschreitung gilt auch eine Ermessensunterschreitung, welche vorliegt, wenn die Rekursinstanz ihre Kognition unzulÃ¤ssigerweise beschrÃ¤nkt. Hat die Baurekurskommission einen Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde bestÃ¤tigt, so Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht neben der Feststellung des Sachverhalts und der richtigen Handhabung der vorinstanzlichen ÃberprÃ¼fungsbefugnis lediglich, ob die Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde als vertretbar hat beurteilen dÃ¼rfen; nimmt es statt dessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vor, so Ã¼berschreitet es seine eigene Kognition und verletzt damit gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, ZBl 2006, S. 430, E. 4.3).</span></p> <p class="Urteilstext">Im Folgenden geht es somit einzig um die Frage, ob die Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der streitigen Plakatwerbestelle durch die kommunale BaubehÃ¶rde, die zur Verweigerung der Bewilligung fÃ¼hrte, zu Recht fÃ¼r vertretbar gehalten hat; eine eigene umfassende Beurteilung der Einordnung hat das Verwaltungsgericht nicht vorzunehmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Bei der Anwendung von § 238 PBG kommt Reklameanlagen grundsÃ¤tzlich keine Sonderstellung zu. Wie bei anderen Bauten und Anlagen darf die Bewilligung fÃ¼r einen auf privatem Grund anzubringenden WerbetrÃ¤ger nur verweigert werden, wenn Ã¼berwiegende Ã¶ffentliche Interessen dies erfordern (VGr, 24. September 2002, VB.2002.00085, E. 3.a [www.vgrzh.ch], bestÃ¤tigt durch BGr, 16. Juni 2003, 1P.562/2002; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002 [www.bger.ch]). Dabei gilt es zu berÃ¼cksichtigen, dass Plakatwerbung zum heutigen Wirtschaftsleben gehÃ¶rt und im Rahmen der Gesetzgebung durch die Eigentumsgarantie sowie die Wirtschaftsfreiheit geschÃ¼tzt ist (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, Rz. 10-14). Weil § 238 PBG kein Planungsinstrument ist, dÃ¼rfen Reklameanlagen nur dort verhindert werden, wo sie sich nach den konkreten UmstÃ¤nden nicht befriedigend in die bauliche Umgebung einordnen (RB 1997 Nr. 95 = BEZ 1997 Nr. 23; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, N. 652).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die Baurekurskommission II erwog, dass das von der L-Strasse zurÃ¼ckversetzte Bauernhofensemble einen augenfÃ¤lligen Akzent am Dorfeingang von M bilde. Im SÃ¼dosten liege eine weit ausgedehnte, landwirtschaftlich genutzte Erholungszone. NordÃ¶stlich der L-Strasse, auf der Seite des BaugrundstÃ¼cks, erstrecke sich dorfeinwÃ¤rts entlang der Strasse ein mit BÃ¼schen und BÃ¤umen bestockter LÃ¤rmschutzwall. An dessen Stirnseite kÃ¤me die Reklameanlage zu stehen. Die jenseits der L-Strasse gelegene Ãberbauung werde durch einen GrÃ¼ngÃ¼rtel mit hochstÃ¤mmigen BÃ¤umen vom Strassenraum getrennt. Die intensiv begrÃ¼nten Anstossbereiche auf beiden Seiten werteten diesen Strassenabschnitt Ã¤sthetisch auf. Der BaubehÃ¶rde sei darin beizupflichten, dass sich aus der baulichen und landschaftlichen Umgebung zwischen der Gemeinde Zumikon und dem Ortsteil M ein Ãbergang bzw. eine Pforte erkennen lasse. Die Plakatwerbestelle sei in einer Entfernung von rund 40 m von der Ortstafel "M" vorgesehen und richte sich an die von Zumikon herkommenden Automobilisten. In dieser Blickrichtung trete die Anlage zusammen mit der GelÃ¤ndekammer in Erscheinung. Die grossflÃ¤chige Reklametafel sei durchaus geeignet, das Ortsrandbild zu beeintrÃ¤chtigen. Zwar werde die Erscheinung des Ortsrandes durch das heute mit Graffitis bekritzelte RemisengebÃ¤ude und die Geleiseanlage samt Fahrleitungsmasten mitgeprÃ¤gt. WÃ¤hrend sich die Verunstaltung des Schopfs ohne weiteres beseitigen lasse, gehÃ¶rten die Masten zu dem mit technischen Mitteln ausgestatteten Strassenraum. Auch der Umstand, dass das BaugrundstÃ¼ck in einer Wohn- und Gewerbezone liege, rechtfertige keinen bescheideneren Massstab an die Einordnung. Insgesamt lasse sich durchaus nachvollziehen, dass die BaubehÃ¶rde am unversehrten Erscheinungsbild des Ãbergangs von landwirtschaftlich genutzten FlÃ¤chen zu bebautem Gebiet auf der nordÃ¶stlichen Seite der L-Strasse festhalte und die Werbeanlage an der betreffenden Stelle als fremdartig und stÃ¶rend wÃ¼rdige. Jedenfalls erscheine der Standpunkt, dass die umstrittene Werbestelle die optisch wahrnehmbare rÃ¤umliche Trennung aufweiche und sich daher nicht mehr befriedigend in die Umgebung einordne, als vertretbar.</p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht zur BegrÃ¼ndung ihres Rechtsmittels geltend, dass sich die vorinstanzlichen Entscheide auf "unzutreffende, offenbar zwecks Bauverweigerung subjektiv gefÃ¤rbte, zu Unrecht ausgelassene und so zum Nachteil der Gesuchstellerin Ã¼berzeichnete Sachfeststellungen" stÃ¼tzten. Die Ortstafel stehe rund 50 m vom Standort der Plakatwerbestelle entfernt und weise zu dieser keinen Ã¤sthetisch massgebenden Bezug auf. Weil sich die Anlage auf der Kopfseite des LÃ¤rmschutzwalls befinde, kÃ¶nne sie nur von Zumikon her eingesehen werden. Von einer "Pforte" am Dorfeingang kÃ¶nne nicht gesprochen werden. Die Rekurskommission Ã¼bertreibe das Wirkungsfeld der Reklametafel und gehe zu Unrecht davon aus, dass diese das Ortsrandbild entwerte. Ein Zusammenhang mit der GelÃ¤ndekammer zwischen M und Zumikon bestehe nicht, denn aufgrund der Nischenlage sei die Anlage nur aus geringer Distanz einsehbar. Dass die Vorinstanz den viel ausgedehnteren Geleisen und Fahrleitungsmasten eine verunstaltende Wirkung abspreche, Ã¼berzeuge nicht; vielmehr handle es sich bei den Masten um "naturfremde FremdkÃ¶rper". Die Erscheinung und das optische Wirkungsfeld der Plakatwerbestelle wÃ¼rden stark Ã¼berzeichnet. Zu berÃ¼cksichtigen seien auch die Positionierung am Rand eines gekiesten Vorplatzes neben einer mÃ¤chtigen Scheune. Es gehe nicht an, dass die BaubehÃ¶rde Plakatwerbestellen offenbar allgemein aus dem kommunalen Strassenbild verbannen wolle. </p> <p class="Erwgung2">Dem hÃ¤lt die Beschwerdegegnerin entgegen, dass der M im Quartier N gegen Zumikon hin seinen historischen Abschluss finde. Das mit landwirtschaftlichen GebÃ¤uden Ã¼berstellte GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01 sei fÃ¼r das Quartier N bzw. den gesamten M von besonderer Bedeutung. Die GebÃ¤udegruppe bilde eine markante Begrenzung der nordÃ¶stlich der L-Strasse gelegenen Bebauung dieses Ortsteils bzw. des Ortseingangs. Gegen SÃ¼dosten beginne eine weite, freie, landwirtschaftlich genutzte GelÃ¤ndekammer, die den M von Zumikon trenne. Als einziges hervorstechendes bauliches Element erscheine hier das Bauernhaus "O". Die BaubehÃ¶rde habe Reklameanlagen auf der streitbetroffenen Parzelle wiederholt abgelehnt. Zwei Bauverweigerungen seien an die Baurekurskommission II weitergezogen und von dieser in den Jahren 1987 bzw. 2004 bestÃ¤tigt worden; ferner sei das Gesuch fÃ¼r eine Reklameanlage auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite 2003 im Rekursverfahren gescheitert. Der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin, dass die BaubehÃ¶rde dem Ortseingang keine besondere Bedeutung hÃ¤tte zuerkennen dÃ¼rfen, sei unbegrÃ¼ndet. Vielmehr stelle die sorgfÃ¤ltige Gestaltung der ÃbergÃ¤nge zwischen Siedlung und Landschaft eines der Hauptziele des Raumentwicklungsleitbildes dar.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Den Vorinstanzen ist darin beizupflichten, dass der Ortseingang fÃ¼r das Erscheinungsbild eines Dorfes oder Weilers prÃ¤gende Bedeutung hat. Dies gilt in besonderem Mass, wenn er â wie hier â aus topografischen GrÃ¼nden auf grÃ¶ssere Entfernung eingesehen werden kann. Insoweit rechtfertigt es sich, dort allgemein strengere Anforderungen an die Einordnung zu stellen als an einer weniger exponierten Lage. Daran Ã¤ndert nichts, dass die streitbetroffene Reklameanlage vorliegend nur in sÃ¼dÃ¶stlicher Richtung â von Zumikon her â in Erscheinung tritt, wÃ¤hrend sie vom nordwestlichen Ortsteil M her durch den Erdwall entlang der L-Strasse und die dortige Bepflanzung verdeckt ist. Das Augenscheinprotokoll der Baurekurskommission II bestÃ¤tigt deren Feststellung, dass zwischen M und Zumikon eine freie, fast ebene, landwirtschaftlich genutzte GelÃ¤ndekammer liegt; dieselbe Feststellung lÃ¤sst sich auch anhand der im Internet verÃ¶ffentlichten Luftaufnahmen treffen (vgl. http://map.search.ch; http://map.homegate.ch; http://earth. google.de). Wenn die Vorinstanz den Standort der streitbetroffenen Plakatwerbestelle unter den gegebenen UmstÃ¤nden als "sensitive Schnittstelle" bezeichnet, trifft diese WÃ¼rdigung zu.</p> <p class="Urteilstext">Die Zuordnung des BaugrundstÃ¼cks zur Wohn- und Gewerbezone mit hoher Dichte und die dort stehenden landwirtschaftlichen Bauten stellen grundsÃ¤tzlich keine allzu hohen AnsprÃ¼che an die bauliche Ãsthetik, auch wenn der Strassenraum der L-Strasse begrÃ¼nt ist und gepflegt wirkt. An bauliche Eingriffe etwa in die Scheune oder eine Umgestaltung des Kiesplatzes dÃ¼rfte insoweit kein allzu strenger Massstab angelegt werden. Wie die Vorinstanzen jedoch zu Recht erwogen haben, spricht dies nicht zugunsten von Reklameanlagen. Denn diese wirken fÃ¼r den Betrachter als eigenstÃ¤ndiges Gestaltungselement. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin lÃ¤sst sich das Ã¤sthetische StÃ¶rpotenzial von Plakatwerbestellen nicht mit dem von Fahrleitungsmasten vergleichen. Letztere sind nach dem heutigen Stand der Technik notwendig und stellen gleichsam einen notwendigen Eingriff in die Landschaft dar. Im Ãbrigen wirken Bahnbauten selbst in ausgesprochen malerischen Landschaften keineswegs hÃ¤sslich.</p> <p class="Urteilstext">Mit einer LÃ¤nge von 286 cm und einer HÃ¶he von 154 cm tritt die Plakatwerbestelle auch bezÃ¼glich ihrer Ausdehnung auffÃ¤llig in Erscheinung. Die Zulassung dieser Anlage hÃ¤tte sodann eine â dem Ortsbild abtrÃ¤gliche â prÃ¤judizielle Wirkung fÃ¼r weitere gleichartige Gesuche. Nach alledem leuchtet es ein, wenn die BaubehÃ¶rde Reklameanlagen vom Ortseingang als empfindlichem Bereich fernhalten will. Dass Plakatwerbestellen allgemein aus dem Gemeindegebiet von Zollikon verbannt seien, lÃ¤sst sich nach den Akten wie auch nach den Kenntnissen des Verwaltungsgerichts nicht sagen (vgl. auch BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002).</p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend erweist sich der Rekursentscheid als vertretbar. Jedenfalls liegt darin keine Rechtsverletzung, in die das Verwaltungsgericht nach § 50 VRG korrigierend eingreifen mÃ¼sste. Die Beschwerde ist daher abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Eventuell beantragt die BeschwerdefÃ¼hrerin eine Herabsetzung der ihr von der Rekurskommission auferlegten SpruchgebÃ¼hr von Fr. 2'500.-. Diese liege Ã¼ber 25% hÃ¶her als in vergleichbaren FÃ¤llen; im Unterschied zu diesen habe vorliegend kein Kommissions-, sondern nur ein Referentenaugenschein stattgefunden. Eine BegrÃ¼ndung zu diesem Punkt fehle im angefochtenen Entscheid. </p> <p class="erwgung20">GemÃ¤ss § 35 der Verordnung Ã¼ber die Organisation und den GeschÃ¤ftsgang der Baurekurskommissionen vom 20. Juli 1977 (OV BRK) betrÃ¤gt die SpruchgebÃ¼hr je nach dem Zeitaufwand sowie der finanziellen und rechtlichen Tragweite, die dem Entscheid im Einzelfall zukommt, Fr. 100.- bis Fr. 12'000.- (Abs. 1). In besonders aufwendigen Verfahren kann die GebÃ¼hr unter Angabe der GrÃ¼nde bis auf das Doppelte des in Abs. 1 vorgesehenen HÃ¶chstansatzes angehoben werden (Abs. 2). Bei der Bemessung der SpruchgebÃ¼hr kommt der festsetzenden Instanz ein erhebliches Ermessen zu, dessen AusÃ¼bung von der oberen RechtsmittelbehÃ¶rde nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼ft wird; allerdings ist das Ermessen pflichtgemÃ¤ss auszuÃ¼ben (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 13 N. 8 und 13).</p> <p class="erwgung20">Die Frage, ob ein fÃ¼r die Beurteilung der Streitsache erforderlicher Augenschein von der Kommission selbst oder nur vom Referenten durchgefÃ¼hrt wird, liegt im Ermessensspielraum der RekursbehÃ¶rde. Auch wenn nur ein Referentenaugenschein stattgefunden hat, ist grundsÃ¤tzlich nicht zu beanstanden, wenn sich die DurchfÃ¼hrung dieser Beweismassnahme erhÃ¶hend auf die streitbetroffene SpruchgebÃ¼hr auswirkt. Dem steht auch § 38 OV BRK, wonach die Kosten der Augenscheine "nach MÃ¶glichkeit" aufgrund der tatsÃ¤chlichen Barauslagen der Kommission zu berechnen sind, nicht entgegen, schliesst diese Bestimmung â namentlich unter dem Gesichtswinkel des Zeitaufwandes â eine zusÃ¤tzliche BerÃ¼cksichtigung bei der Festsetzung der SpruchgebÃ¼hr nicht aus.</p> <p class="urteilstext0"><span>GemÃ¤ss dem Ãquivalenzprinzip, wonach die HÃ¶he der GebÃ¼hr im Einzelfall in einem vernÃ¼nftigen VerhÃ¤ltnis zum Wert, den die staatliche Leistung fÃ¼r den Abgabepflichtigen hat, stehen muss (RB 1995 Nr. 90 = BEZ 1995 Nr. 22; HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 5. A., ZÃ¼rich 2006, Rz. 2641), liegt die vorinstanzliche Festsetzung der SpruchgebÃ¼hr zwar an der oberen Grenze des Vertretbaren, hÃ¤lt aber einer Rechtskontrolle, auf welche das Verwaltungsgericht beschrÃ¤nkt ist, noch stand.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die kraft § 13 Abs. 2 VRG von der unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrerin zu tragende verwaltungsgerichtliche GebÃ¼hr ist nach den gleichen GrundsÃ¤tzen zu bemessen. Eine ParteientschÃ¤digung bleibt ihr von vornherein versagt. Weil sich die Aufwendungen der nicht anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerin weitgehend auf die Verteidigung des Bauabschlags beschrÃ¤nkt haben, sind auch mit Bezug auf die Gemeinde Zollikon die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 VRG fÃ¼r eine solche VergÃ¼tung nicht erfÃ¼llt.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet<span> die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 2'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>