<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00668</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211554&amp;W10_KEY=13013536&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00668</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 22.02.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser: Attikageschoss, hypothetisches Schrägdachprofil, gewachsener Boden. In Grenz- oder begründeten Ausnahmefällen kann eine Bauherrschaft die Annahme eines Schrägdachs mit einem First quer zur Gebäudelängsseite, also im "Chaletstil" verlangen. In Betracht kommen etwa komplexe Gebäudeformen, bei denen nicht ohne Weiteres klar scheint, welche Gebäudeseite die längere ist, oder Situationen, in denen durch die Wahl der Gebäudelängsseite als Firstrichtung gestalterisch bessere Lösungen ermöglicht werden. Entgegen der Praxis der Baurekurskommissionen ist es nicht angängig, bis zu einem Seitenverhältnis von 3:4 der Bauherrschaft grundsätzlich die freie Bestimmung der (hypothetischen) Trauf- und Giebelfassaden zu gestatten. Vielmehr müssen triftige Gründe im Einzelfall für die Wahl der kürzeren Fassade als Traufseiten sprechen (E. 3.2). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESCHOSS">DACHGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHPROFIL">DACHPROFIL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FIRSTRICHTUNG">FIRSTRICHTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWACHSENER BODEN">GEWACHSENER BODEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GIEBELSEITE">GIEBELSEITE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERPOLATION">INTERPOLATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TRAUFSEITE">TRAUFSEITE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 275 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 292 lit. b PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2012 Nr. 4 S. 13</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span> Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14268" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00668 </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">22. Februar 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Robert Lauko. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA A, und/oder RA B</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Baugenossenschaft D, vertreten durch RA E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baukommission RÃ¼schlikon, vertreten durch RA F,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Einzug1"><span>hat sich ergeben:</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Entscheid vom 16. Dezember 2010 bewilligte die Baukommission RÃ¼schlikon der Baugenossenschaft D den Neubau von zwei MehrfamilienhÃ¤usern auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der H-Strasse 02 in RÃ¼schlikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den von A hiergegen gefÃ¼hrten Rekurs wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 19. September 2011 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 20. Oktober 2011 wandte sich A mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht, der Entscheid vom 19. September 2011 sei aufzuheben unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen. Es sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren und ein Fachgutachten zur Bestimmung der massgeblichen HÃ¶henkoten einzuholen.</p> <p class="Urteilstext">Am 25. Oktober 2011 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen, die Beschwerde abzuweisen. In ihren Beschwerdeantworten vom 21. bzw. 23. November 2011 schlossen die Baukommission RÃ¼schlikon sowie die Baugenossenschaft D auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. Am 16. Dezember 2011 nahm A zu den Beschwerdeantworten Stellung. Mit Schreiben vom 4. Januar 2012 verzichtete die Baukommission RÃ¼schlikon auf die Einreichung einer Duplik. Mit Duplik vom 13. Januar 2012 hielt die Baugenossenschaft D an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Am 24. Mai 2011 hat die Vorinstanz im Beisein der Parteien bereits einen Augenschein durchgefÃ¼hrt. Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2). Da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund dieses Augenscheins, der Ã¼brigen Akten und der PlÃ¤ne mit ausreichender Deutlichkeit ergibt, kann auf die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins verzichtet werden (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerin 1 plant den Abbruch des bestehenden GebÃ¤udes Assek.-Nr. 03 (Reithalle) und den Neubau zweier MehrfamilienhÃ¤user mit 27 Wohnungen, vier AtelierrÃ¤umen und einer Unterniveaugarage. Die beiden in der Wohnzone W3G gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde RÃ¼schlikon vom 22. Juni 2000 (BZO) projektierten, Ã¤usserlich identischen FlachdachgebÃ¤ude verfÃ¼gen Ã¼ber drei Vollgeschosse sowie ein Attikageschoss und schÃ¶pfen die zulÃ¤ssige Geschosszahl wie auch die maximale GebÃ¤udehÃ¶he von 11,4 m praktisch vollstÃ¤ndig aus. Die MehrfamilienhÃ¤user weisen einen rechteckigen Grundriss von 18,55 x 24,20 m auf, womit das SeitenverhÃ¤ltnis rund 3:4 betrÃ¤gt. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">VerfÃ¼gen Flachdachbauten â wie vorliegend â Ã¼ber ein Attikageschoss, muss dieses ein "hypothetisches" SchrÃ¤gdachprofil einhalten, damit es als Dachgeschoss im Sinn von § 275 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gilt. Die Profilansetzung hÃ¤ngt dabei massgeblich von der Annahme der "hypothetischen" Firstrichtung bzw. der "hypothetischen" Trauf- und Giebelseite des GebÃ¤udes ab. </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerinnen betrachten die nÃ¶rdlichen bzw. sÃ¼dlichen GebÃ¤udeseiten als hypothetische Traufseiten der geplanten Flachdachbauten. Der BeschwerdefÃ¼hrer wendet hiergegen ein, das von Flachdachbauten zu beachtende SchrÃ¤gdachprofil sei falsch ausgerichtet worden. Anstelle der GebÃ¤udelÃ¤ngsseiten wÃ¼rden in unzulÃ¤ssiger Weise die kÃ¼rzeren GebÃ¤udeseiten als Trauffassaden betrachtet. Das Attikageschoss sei zudem nicht als solches erkennbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Dachgeschosse (Attikageschosse) sind laut der Definition von § 275 Abs. 2 PBG GebÃ¤udeabschnitte, welche Ã¼ber der Schnittlinie Fassade/DachflÃ¤che liegen. Bei FlachdÃ¤chern dÃ¼rfen sie â vorbehÃ¤ltlich der nach § 292 lit. b PBG auf einer LÃ¤nge von maximal 1/3 der Trauffassade zulÃ¤ssigen Dachaufbauten â grundsÃ¤tzlich die fÃ¼r ein entsprechendes<i> </i>SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssigen Ebenen nicht durchstossen, das heisst jene Profillinie, die unter 45° an die Schnittlinie zwischen der tatsÃ¤chlichen DachflÃ¤che (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehÃ¶rigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42, auch zum Folgenden). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Festlegung einer hypothetischen Traufseite verlangt vorgÃ¤ngig die Festlegung eines hypothetischen SchrÃ¤gdachs und der hypothetischen Firstrichtung. Wie ein solches Dachprofil zu bilden ist, definiert das Gesetz nicht nÃ¤her. Aus der Verwendung des Wortes "entsprechend" in § 292 lit. b PBG ergibt sich indessen, dass die Profilansetzung so zu erfolgen hat, wie wenn beim betreffenden GebÃ¤ude effektiv ein SchrÃ¤gdach erstellt wÃ¼rde. Dabei verlÃ¤uft im Regelfall der Dachfirst eines SchrÃ¤gdachs parallel zur GebÃ¤udelÃ¤ngsseite, wovon auch die erwÃ¤hnte Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 ausgeht. In Grenz- oder begrÃ¼ndeten AusnahmefÃ¤llen kann eine Bauherrschaft die Annahme eines SchrÃ¤gdachs mit einem First quer zur GebÃ¤udelÃ¤ngsseite, also im "Chaletstil" verlangen (VGr, 11. August 2010, VB.2010.00126, E. 2.2; 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). In Betracht kommen etwa komplexe GebÃ¤udeformen, bei denen nicht ohne Weiteres klar scheint, welche GebÃ¤udeseite die lÃ¤ngere ist, oder Situationen, in denen durch die Wahl der GebÃ¤udelÃ¤ngsseite als Firstrichtung gestalterisch bessere LÃ¶sungen ermÃ¶glicht werden. Um eine AushÃ¶hlung der Grundregel von § 292 lit. b PBG zu vermeiden, sind Ausnahmen jedoch nur in engem Rahmen und bei kleinen Differenzen der SeitenlÃ¤ngen zuzulassen. Dabei mÃ¼ssen die Dachgeschosse noch als solche erkennbar sein und dÃ¼rfen nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln (VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22; vgl. schon RB 1991 Nr. 67, 1993 Nr. 42 E. c, 1999 Nr. 121 E. 1, 1999 Nr. 122). </p> <p class="Erwgung3"><span>Entgegen der Praxis der Baurekurskommissionen (vgl. BEZ 2009 Nr. 14, 2002 Nr. 37) ist es demnach nicht angÃ¤ngig, bis zu einem SeitenverhÃ¤ltnis von 3:4 der Bauherrschaft grundsÃ¤tzlich die freie Bestimmung der (hypothetischen) Trauf- und Giebelfassaden zu gestatten. Vielmehr mÃ¼ssen triftige GrÃ¼nde im Einzelfall fÃ¼r die Wahl der kÃ¼rzeren Fassade als Traufseiten sprechen. Solche GrÃ¼nde werden vorliegend nicht genannt und sind auch nicht ersichtlich. Nachdem die Hauptwohnseite der projektierten GebÃ¤ude mitsamt Balkonfront gegen die H-Strasse gerichtet ist, wÃ¤re es naheliegend gewesen, das lediglich um 1,5 m nach hinten versetzte Attikageschoss strassenseitig in Einhaltung eines entsprechenden, entlang der GebÃ¤udelÃ¤ngsseiten angelegten hypothetischen SchrÃ¤gdachprofils zurÃ¼ckzunehmen. Gestalterische ZwÃ¤nge, die der Profilansetzung gemÃ¤ss der Grundregel von § 292 PBG entgegenstehen wÃ¼rden, sind keine auszumachen. Hinzu kommt, dass das Dachgeschoss beim streitbetroffenen Bauvorhaben kaum als solches erkennbar ist: Zum einen ist die Attika </span>auf rund zwei Dritteln ihrer Ostseite und insbesondere im Bereich der nÃ¶rdlichen GebÃ¤udeecke mit den darunterliegenden Vollgeschossen bÃ¼ndig; zum anderen verstÃ¤rken die beiden beinahe bis an die strassenseitigen Fassaden vordringenden "Dachaufbauten" den Eindruck eines Vollgeschosses.</p> <p class="Erwgung2">Damit erweist sich die vom BeschwerdefÃ¼hrer beanstandete Wahl der GebÃ¤udelÃ¤ngsseiten als hypothetische Traufseiten als unzulÃ¤ssig bzw. das GebÃ¤ude als Ã¼bergeschossig und das Bauvorhaben mit der geplanten Attikagestaltung als nicht bewilligungsfÃ¤hig. Da die Beschwerde schon aus diesem Grund gutzuheissen ist und die Anpassung des Attikageschosses an ein korrekt gewÃ¤hltes Dachprofil weitreichende ProjektÃ¤nderungen erfordert, ist auf den Einwand der mangelhaften Einordnung nicht einzugehen. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bemerkungen drÃ¤ngen sich hingegen zur RÃ¼ge betreffend die Vermessung der fÃ¼r den gewachsenen Boden massgebenden HÃ¶henkoten auf. Nach Ansicht des BeschwerdefÃ¼hrers hÃ¤tten sich Fehler in die Messungen eingeschlichen, indem tatsÃ¤chlich vermasste Koten fÃ¤lschlicherweise als interpoliert bezeichnet worden seien. Da die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he durch die geplanten Bauten vollstÃ¤ndig ausgeschÃ¶pft werde und eine vom BeschwerdefÃ¼hrer veranlasste Nachmessung durch den Planungs- und Vermessungsingenieur G andere Werte ergeben habe, sei ein Fachgutachten zur korrekten Feststellung der massgeblichen HÃ¶henkoten einzuholen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Das beantragte Gutachten ist fÃ¼r die Beurteilung des gewachsenen Bodens nicht erforderlich. Der BeschwerdefÃ¼hrer vermag die festgestellten HÃ¶henkoten mit seinen EinwÃ¤nden â soweit rechtlich relevant â nicht zu erschÃ¼ttern. Selbst wenn man seiner Rekursschrift, S. 17, folgt, wonach die MeereshÃ¶he des gewachsenen Bodens an der sÃ¼dÃ¶stlichen Ecke des Mehrfamilienhauses Nr. 1 gemÃ¤ss der eigenen Nachmessung 428,92 statt 428,97 m betrage, wird dort die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he (11,4 m) mit dem korrigierten HÃ¶henmass von 11,36 m immer noch eingehalten. Dass die GebÃ¤udehÃ¶he im Bereich der Nordostecke infolge falscher Kotenmessung Ã¼berschritten sein kÃ¶nnte, wird vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht explizit behauptet. Dieser weist lediglich auf die bloss hypothetische MÃ¶glichkeit von (zusÃ¤tzlichen) Messfehlern hin, was in Anbetracht der nur geringfÃ¼gigen Abweichung an der SÃ¼dostecke des GebÃ¤udes nicht fÃ¼r die Einholung eines Gutachtens spricht. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Nach dem Grundsatz der freien BeweiswÃ¼rdigung hat die BehÃ¶rde sorgfÃ¤ltig, gewissenhaft und unvoreingenommen sowie in freier Ãberzeugung ihre Meinung darÃ¼ber zu bilden, ob sie einen bestimmten Sachverhalt oder ein bestimmtes Sachverhaltselement als eingetreten betrachtet (VGr, 13. Dezember 2011, VB.2011.00561, E. 4.1; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshard/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 77, auch zum Folgenden). Absolute Gewissheit ist dafÃ¼r nicht vorausgesetzt. Es genÃ¼gt, wenn sie ihren Entscheid verantworten und sachlich begrÃ¼nden kann, was vorliegend der Fall ist. </p> <p class="Urteilstext">Die in den BauplÃ¤nen angegebenen HÃ¶henkoten wurden durch den Geometer verifiziert. HÃ¤tte der vom BeschwerdefÃ¼hrer beauftragte Vermessungsingenieur an der primÃ¤r relevanten Nordostecke eine abweichende (tiefere) HÃ¶he festgestellt, so hÃ¤tte der BeschwerdefÃ¼hrer dies aller Voraussicht nach auch explizit gerÃ¼gt. Von dem durch die Beschwerdegegnerin 1 anerkannten versehentlichen Hinweis in den AnsichtsplÃ¤nen auf eine in Wirklichkeit nicht durchgefÃ¼hrte Interpolation kann nicht allgemein auf eine falsche HÃ¶henmessung geschlossen werden (siehe Rekursentscheid E. 4.4). Ebenso wenig drÃ¤ngt sich eine ÃberprÃ¼fung des im Bereich der Zugangsrampe beim Mehrfamilienhaus Nr. 2 bestimmten Terrains auf. Nach geltender Rechtsprechung ist der gewachsene Boden im Grundrissbereich von abzubrechenden GebÃ¤uden und fÃ¼r unmittelbar an die abzubrechende Baute angrenzende Abgrabungen fÃ¼r Garageneinfahrten, Rampen zu Tiefgaragen oder KellerabgÃ¤ngen durch Interpolation festzulegen (VGr, 6. April 2011, VB.2010.00704, E. 5.4.1 Abs. 2). Der BeschwerdefÃ¼hrer zeigt nicht in substanziierter Weise auf, inwiefern die Vorinstanzen den gewachsenen Boden fehlerhaft bestimmt hÃ¤tten. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist nach dem Gesagten gutzuheissen. Der Entscheid der Vorinstanz und die Baubewilligung der Baukommission RÃ¼schlikon vom 16. Dezember 2010 sind aufzuheben. </p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens den Beschwerdegegnerinnen je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Angesichts der Schwierigkeit der sich stellenden Rechtsfragen und des damit verbundenen hÃ¶heren Rechtsverfolgungsaufwands rechtfertigt es sich, die Beschwerdegegnerin 1 als private Partei fÃ¼r das Verfahren vor beiden Instanzen zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- an den BeschwerdefÃ¼hrer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a in Verbindung mit Abs. 3 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Rekursentscheid vom 19. September 2011 und die Baubewilligung der Baukommission RÃ¼schlikon vom 16. Dezember 2010 werden aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens werden den Beschwerdegegnerinnen je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>