<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00514</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223387&amp;W10_KEY=13045524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00514</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.07.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 16.12.2024 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für Ersatzneubau eines zweigeschossigen Einfamilienhauses. Gebot der materiellen Koordination resp. Einheit der Baubewilligung (E. 4). Festlegung des Gewässerraums. Zulässigkeit von Bauten im Gewässerraum; Möglichkeit von Ausnahmebewilligungen in dicht überbauten Gebieten (E. 5.1 ff.). Nach der vorzunehmenden Gesamtbetrachtung liegt ein dicht überbautes Gebiet vor (E. 5.4). Der Erteilung der Ausnahmebewilligung stehen keine überwiegenden Interessen entgegen (E. 5.5 f.). Gebäudehöhe und zulässige Ausnützung; intertemporales Recht (E. 6.1 ff.). Die fraglichen Bestimmungen beinhalten keine planungsrechtlichen Festlegungen (E. 6.4). Käseglockenpraxis; fehlende Geschosszahlvorschriften; keine Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe (E. 7.1). Die auf der Höhe des Erdgeschosses geplante Terrasse ist nicht an die Baumasse anzurechnen (E. 7.2.2 f.). Keine Verletzung der Gestaltungsvorschriften (E. 8.2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSE">BAUMASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DICHT ÃBERBAUTES GEBIET">DICHT ÃBERBAUTES GEBIET</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG">EINHEIT DER BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSZAHLVORSCHRIFTEN">GESCHOSSZAHLVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWÃSSERRAUM">GEWÃSSERRAUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERTEMPORALES RECHT">INTERTEMPORALES RECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KÃSEGLOCKE">KÃSEGLOCKE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MATERIELLE KOORDINATION">MATERIELLE KOORDINATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSRECHTLICHE FESTLEGUNG">PLANUNGSRECHTLICHE FESTLEGUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 5 ABV</span><br/><span class="gerade">§ 12 ABV</span><br/><span class="ungerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 36a GSchG</span><br/><span class="ungerade">Art. 41a GSchV</span><br/><span class="gerade">Art. 41b GSchV</span><br/><span class="ungerade">Art. 41c GSchV</span><br/><span class="gerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 258 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 259 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 278 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 280 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 281 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 292 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 25a RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=63169" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00514</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. Juli 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Ersatzrichter Adrian Mattle, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 D, </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA E,</p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><span>2. BaubehÃ¶rde Meilen, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich<b>, </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die BaubehÃ¶rde Meilen erteilte C und D am 30. November 2021 die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch des bestehenden GebÃ¤udes Vers.-Nr. 01 auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 (neu Parzelle Kat.-Nr. 03, bestehend aus den frÃ¼heren Parzellen Kat.-Nrn. 02, 04 und 05) und den (Ersatz-)Neubau eines zweigeschossigen Einfamilienhauses an der F-Strasse 06 in Meilen. Hierzu koordiniert wurde die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 6. Oktober 2021 betreffend die strassenpolizeiliche und lÃ¤rmrechtliche Bewilligung, die Bewilligung im Bereich einer archÃ¤ologischen Zone sowie die Bewilligung auf Konzessionsland und im GewÃ¤sserraum erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2">Gegen den Beschluss der BaubehÃ¶rde und die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion erhob die A AG Rekurs an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich mit dem Antrag auf Aufhebung der angefochtenen Entscheide bzw. Verweigerung der nachgesuchten baurechtlichen Bewilligungen. Das Baurekursgericht hiess den Rekurs am 16. August 2022 teilweise gut. Es ergÃ¤nzte die von der Baudirektion im Rahmen ihrer GesamtverfÃ¼gung erteilte Ausnahmebewilligung im Sinne von Art. 31 Abs. 2 der LÃ¤rmschutzverordnung (LSV) um eine weitere Nebenbestimmung, wonach das strassenseitige Fensterband an der Nordostfassade nicht Ã¶ffenbar auszugestalten ist. Im Ãbrigen wies es den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt1">Gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhob die A AG am 19. September 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich. Sie beantragte, der angefochtene Entscheid, der Beschluss der BaubehÃ¶rde und die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion seien unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegner aufzuheben. C und D<span> beantragen, die Beschwerde sei unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der A AG abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. </span><span> </span><span>Die BaubehÃ¶rde Meilen beantragt ebenfalls, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der A AG. Die Baudirektion und die Vorinstanz beantragen Beschwerdeabweisung. Im weiteren Schriftenwechsel haben die A AG, die BaubehÃ¶rde Meilen sowie </span>C und D <span>an ihren AntrÃ¤gen festgehalten.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Urteilstext"><b>1.2 </b>Als EigentÃ¼merin von GrundstÃ¼cken, die an der F-Strasse der Bauparzelle direkt gegenÃ¼berliegen, ist die BeschwerdefÃ¼hrerin nach § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert (vgl. auch § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Da die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Urteilstext"><b>2. </b><br/> Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt die Edition der Gesuchsunterlagen zu einem am 8. Juli 2022 im kantonalen Amtsblatt ausgeschriebenen Bauvorhaben auf den ehemaligen Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05. Ausserdem verlangt sie die Edition der Planunterlagen zum Terrainverlauf auf den BaugrundstÃ¼cken im Jahr 1920. Schliesslich beantragt sie, es sei eine Beurteilung des kantonalen Tiefbauamts bzw. der Fachstelle fÃ¼r LÃ¤rmschutz zur Gestaltung der zur Strasse hin gelegenen Fassade einzuholen. Diese BeweisantrÃ¤ge sind abzuweisen, da der entscheidwesentliche Sachverhalt genÃ¼gend erstellt ist und die Edition der angesprochenen Dokumente fÃ¼r das vorliegende Verfahren keinen Erkenntnisgewinn erwarten lÃ¤sst (vgl. E. 4.2 f., 6.4 und 8.2 f. hiernach). Aus den gleichen GrÃ¼nden durfte die Vorinstanz auf die Erhebung weiterer Beweise verzichten, ohne den Anspruch der BeschwerdefÃ¼hrerin auf rechtliches GehÃ¶r (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) zu verletzen. </p> <p class="Urteilstext"><b>3. </b><br/> Die Vorinstanz hat am 2. Mai 2022 im Beisein der Parteien einen Referentenaugenschein durchgefÃ¼hrt und diesen mittels Protokoll und Fotografien dokumentiert. Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt in diesem Zusammenhang eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r (Art. 29 Abs. 2 BV). </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, die Vorinstanz hÃ¤tte anlÃ¤sslich des Augenscheins einen grÃ¶sseren Abschnitt des Seeufers (bis zur F-Strasse 07 oder 08) ablaufen mÃ¼ssen, um erkennen zu kÃ¶nnen, ob sich das BaugrundstÃ¼ck in einem ''dicht Ã¼berbautem Gebiet'' befindet (vgl. dazu E. 5.4 hiernach). Stattdessen habe die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid auf GIS-Browser-Daten abgestellt, zu welchen sie sich als BeschwerdefÃ¼hrerin vorgÃ¤ngig nicht habe Ã¤ussern kÃ¶nnen. </p> <p class="Urteilstext">Bei den Daten, welche dem Geografischen Informationssystem des Kantons ZÃ¼rich (GIS-Browser; <span class="Internetverknpfung"><span>www.gis.zh.ch</span></span>) frei zugÃ¤nglich entnommen werden kÃ¶nnen, handelt es sich um notorische Daten, auf welche sich die BehÃ¶rden abstÃ¼tzen kÃ¶nnen, ohne dass sie dies den Parteien vorgÃ¤ngig zwingend zu erkennen geben mÃ¼ssten. Aus dem amtlichen GIS-Browser, der Dokumentation des Augenscheins und den Ã¼brigen Akten ging der rechtserhebliche Sachverhalt fÃ¼r die Vorinstanz hinreichend hervor. Die Vorinstanz durfte ohne Verletzung des Anspruchs der BeschwerdefÃ¼hrerin auf rechtliches GehÃ¶r darauf verzichten, anlÃ¤sslich des durchgefÃ¼hrten Augenscheins einen grÃ¶sseren Abschnitt des Seeufers zu besichtigen.</p> <p class="Urteilstext"><b>4. </b><br/> Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt sodann eine Verletzung von Art. 25a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG).</p> <p class="Urteilstext"><b>4.1 </b>Art. 25a RPG stellt KoordinationsgrundsÃ¤tze fÃ¼r das Baubewilligungsverfahren auf. Erfordert die Errichtung oder die Ãnderung einer Baute oder Anlage VerfÃ¼gungen mehrerer BehÃ¶rden, so ist eine BehÃ¶rde zu bezeichnen, die fÃ¼r ausreichende Koordination sorgt (Abs. 1). Die fÃ¼r die Koordination verantwortliche BehÃ¶rde kann die erforderlichen verfahrensleitenden Anordnungen treffen, sorgt fÃ¼r eine gemeinsame Ã¶ffentliche Auflage aller Gesuchsunterlagen, holt von allen beteiligten kantonalen und eidgenÃ¶ssischen BehÃ¶rden umfassende Stellungnahmen zum Vorhaben ein und sorgt fÃ¼r eine inhaltliche Abstimmung sowie mÃ¶glichst fÃ¼r eine gemeinsame oder gleichzeitige ErÃ¶ffnung der VerfÃ¼gungen (Abs. 2). Die VerfÃ¼gungen dÃ¼rfen keine WidersprÃ¼che enthalten (Abs. 3). Diese GrundsÃ¤tze sind auf das Nutzungsplanverfahren sinngemÃ¤ss anwendbar (Abs. 4).</p> <p class="Urteilstext">Nach der Rechtsprechung muss die Rechtsanwendung materiell koordiniert, d.h. inhaltlich abgestimmt erfolgen, wenn fÃ¼r die Verwirklichung eines Projekts verschiedene materiellrechtliche Vorschriften anzuwenden sind und zwischen diesen Vorschriften ein derart enger Sachzusammenhang besteht, dass sie nicht getrennt und unabhÃ¤ngig voneinander angewendet werden dÃ¼rfen. In solchen FÃ¤llen ist die Anwendung des materiellen Rechts Ã¼berdies in formeller, verfahrensmÃ¤ssiger Hinsicht in geeigneter Weise zu koordinieren (BGE 137 II 182 E. 3.7.4.1; 120 Ib 400 E. 5; BGr, 8. Juni 2021, 1C_217/2020, E. 5.3). Die Aufteilung eines Bauvorhabens in verschiedene Teilschritte kann unter UmstÃ¤nden gegen das Gebot der materiellen Koordination (Art. 25a RPG) und der umfassenden InteressenabwÃ¤gung verstossen, wenn sich einzelne Aspekte oder Anlagenteile nicht sinnvoll isoliert beurteilen lassen, sondern eine Gesamtschau verlangen. Auch bei einer zulÃ¤ssigen Aufteilung eines Bauvorhabens in verschiedene Teiletappen und Bewilligungsverfahren sind indessen jeweils die Gesamtauswirkungen des Vorhabens zu prÃ¼fen (BGE 124 II 293 E. 26b; BGer, 8. Juni 2021, 1C_217/2020, E. 5.3). </p> <p class="Urteilstext"><b>4.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt vor, die Vorinstanz habe festgestellt, die auf den ehemaligen Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05 bestehenden Bauten sowie der dortige Gartenteil sollen vorderhand unverÃ¤ndert bestehen bleiben. Im Widerspruch dazu sei bereits am 8. Juli 2022 â also noch vor dem angefochtenen Entscheid der Vorinstanz â im kantonalen Amtsblatt ein Baugesuch publiziert worden, welches unter anderem die Beseitigung von zwei auf den ehemaligen Parzellen Kat.-Nrn. 04 und 05 gelegenen Bauten (nÃ¤mlich ein Bootshaus und ein GÃ¤stehaus/Gartenhaus) und an einem anderen Standort die Erstellung eines eingeschossigen GÃ¤stehauses auf einem Podestaufbau vorsehe. Dieses Bauvorhaben sehe ausserdem eine vollkommene Umgestaltung des Seeanstossbereichs vor, unter anderem die Errichtung eines neuen Pavillons auf dem ehemaligen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02. Die Zweiteilung des Bauprojekts widerspreche dem Grundsatz der Einheit der Baubewilligung. Eine Baubewilligung dÃ¼rfe nicht derart aufgespaltet werden, dass wesentliche Teile des Projekts erst in einem spÃ¤teren Verfahren beurteilt wÃ¼rden. Ein Bauvorhaben sei stets in seiner Gesamtheit zu prÃ¼fen und zu beurteilen.</p> <p class="Urteilstext"><b>4.3 </b>Gegenstand des angefochtenen Entscheids war das am 30. November 2021 von der BaubehÃ¶rde Meilen und der Baudirektion bewilligte Bauvorhaben, nÃ¤mlich der Abbruch des bestehenden GebÃ¤udes Vers.-Nr. 01 und der Neubau eines zweigeschossigen Einfamilienhauses auf der ehemaligen Parzelle Kat.-Nr. 02. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht nicht geltend, dieses Vorhaben liesse sich ohne die auf dem GrundstÃ¼ck in einem zweiten Schritt offenbar zusÃ¤tzlich geplanten baulichen Massnahmen nicht realisieren. Dies ist auch nicht zu sehen. Beim bewilligten Neubau handelt es sich um ein freistehendes Objekt, welches ohne weitere baulichen Massnahmen als Einfamilienhaus genutzt werden kann. Eine sinnvolle isolierte Beurteilung des streitgegenstÃ¤ndlichen Bauvorhabens ist ohne Weiteres mÃ¶glich. Unter den gegebenen UmstÃ¤nden hat die Vorinstanz nicht gegen Art. 25a RPG verstossen, indem sie nur Ã¼ber das am 30. November 2021 bewilligte Bauvorhaben befunden hat. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin eine Verletzung des Grundsatzes der Einheit der Baubewilligung moniert, ist ebenfalls nicht ersichtlich, inwiefern das Vorgehen der BehÃ¶rden rechtswidrig gewesen sein sollte. DarÃ¼ber, inwieweit das am 30. November 2021 bewilligte Bauvorhaben bei der Beurteilung des spÃ¤teren Baugesuchs zu berÃ¼cksichtigen und â insbesondere in Bezug auf den GewÃ¤sserabstand und die AusnÃ¼tzung â eine Gesamtbeurteilung zu machen sein wird, ist nicht im vorliegenden Verfahren zu befinden (vgl. VGr, 9. Juli 2020, VB.2020.00175, E. 3.2). Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin sodann geltend macht, die Vorinstanz habe in diesem Zusammenhang den Sachverhalt falsch bzw. unvollstÃ¤ndig festgestellt, sind ihre tatsÃ¤chlichen Vorbringen fÃ¼r den Ausgang des Verfahrens nicht relevant.</p> <p class="Urteilstext"><b>5. </b><span><br/> </span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt weiter eine Verletzung von Art. 41c Abs. 1 der GewÃ¤sserschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV).</p> <p class="Urteilstext"><b>5.1 </b>Art. 36a Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 Ã¼ber den Schutz der GewÃ¤sser (GSchG) verpflichtet die Kantone, den Raumbedarf der oberirdischen GewÃ¤sser festzulegen, der erforderlich ist fÃ¼r die GewÃ¤hrleistung der natÃ¼rlichen Funktionen der GewÃ¤sser, des Schutzes vor Hochwasser und der GewÃ¤ssernutzung (GewÃ¤sserraum). Die Kantone sorgen dafÃ¼r, dass der GewÃ¤sserraum bei der Richt- und Nutzungsplanung berÃ¼cksichtigt sowie extensiv gestaltet und bewirtschaftet wird (Art. 36a Abs. 3 Satz 1 GSchG). Art. 41b GSchV bezeichnet die minimale Breite des GewÃ¤sserraums bei stehenden GewÃ¤ssern. Diese betrÃ¤gt grundsÃ¤tzlich 15 m gemessen ab der Uferlinie (Abs. 1). Die Breite des GewÃ¤sserraums muss nach Abs. 2 erhÃ¶ht werden, soweit dies erforderlich ist zur GewÃ¤hrleistung des Schutzes vor Hochwasser (lit. a), des fÃ¼r eine Revitalisierung erforderlichen Raumes (lit. b), Ã¼berwiegender Interessen des Natur- und Landschaftsschutzes (lit. c) oder der GewÃ¤ssernutzung (lit. d). In dicht Ã¼berbauten Gebieten kann die Breite des GewÃ¤sserraums den baulichen Gegebenheiten angepasst werden, soweit der Schutz vor Hochwasser gewÃ¤hrleistet ist (Abs. 3). In bestimmten FÃ¤llen kann auf die Festlegung des GewÃ¤sserraums verzichtet werden, soweit keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegenstehen (Abs. 4).</p> <p class="Urteilstext">Die Kantone legen den GewÃ¤sserraum nach Art. 41b bis zum 31. Dezember 2018 fest (Abs. 1 der Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung der GSchV vom 4. Mai 2011 [ÃbBest. GSchV]). Solange sie den GewÃ¤sserraum nicht festgelegt haben, betrÃ¤gt bei stehenden GewÃ¤ssern mit einer WasserflÃ¤che von mehr als 0,5 ha die Breite des GewÃ¤sserraums 20 m (Abs. 2 lit. c ÃbBest. GSchV).</p> <p class="Urteilstext"><b>5.2 </b>Im GewÃ¤sserraum dÃ¼rfen nur standortgebundene, im Ã¶ffentlichen Interesse liegende Anlagen wie Fuss- und Wanderwege, Flusskraftwerke oder BrÃ¼cken erstellt werden (Art. 41c Abs. 1 Satz 1 GSchV). In dicht Ã¼berbauten Gebieten kann die BehÃ¶rde fÃ¼r zonenkonforme Anlagen Ausnahmen bewilligen, soweit keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegenstehen (Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV). FÃ¼r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 41c Abs. 1 Satz 2 GSchV ist nicht erforderlich, dass bereits ein definitiver GewÃ¤sserraum nach Art. 41b GSchV ausgeschieden wurde. Dies gilt Ã¼ber den Ablauf der Frist zu dessen Festlegung hinaus (VGr, 28. Januar 2021, VB.2020.00636, E. 3.4 mit Hinweisen; vgl. BGE 139 II 470 E. 4.5). Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemÃ¤ss Art. 41c Abs. 1 GSchV darf die kÃ¼nftige GewÃ¤sserraum- und Revitalisierungsplanung nicht erschweren und ihr nicht widersprechen, denn dem Ã¼bergangsrechtlichen GewÃ¤sserraum kommt die Funktion einer Planungszone zu. Er soll gewÃ¤hrleisten, dass im Zeitraum nach dem Inkrafttreten der Verordnung bis zur definitiven Festlegung des GewÃ¤sserraums keine unerwÃ¼nschten neuen Anlagen errichtet werden (VGr, 28. Januar 2021, VB.2020.00636, E. 3.4.1 mit Hinweisen; BGE 140 II 437 E. 6.2). Bestehende Anlagen im GewÃ¤sserraum sind in ihrem Bestand grundsÃ¤tzlich geschÃ¼tzt, sofern sie rechtmÃ¤ssig erstellt wurden und bestimmungsgemÃ¤ss nutzbar sind (Art. 41c Abs. 2 GSchV).</p> <p class="Urteilstext"><b>5.3 </b>Der Kanton ZÃ¼rich hat den GewÃ¤sserraum im betroffenen Abschnitt des ZÃ¼richsees noch nicht festgelegt. Damit betrÃ¤gt die Breite des GewÃ¤sserraums im Bereich des BaugrundstÃ¼cks bis auf Weiteres 20 Meter (vgl. E. 5.1 hiervor). Das geplante GebÃ¤ude soll teilweise in diesem Bereich errichtet werden. Der Ersatzneubau ist im GewÃ¤sserraum nicht standortgebunden und geniesst unbestrittenerweise keinen Bestandesschutz im Sinne von Art. 41c Abs. 2 GschV. Er bedarf somit einer Ausnahmebewilligung gemÃ¤ss Art. 41c Abs. 1 GSchV. Der Ersatzneubau liegt in der Wohnzone W1.0 und ist zonenkonform. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht indessen geltend, das Bauvorhaben liege nicht in dicht Ã¼berbautem Gebiet (vgl. dazu nachfolgend E. 5.4) und der Ausnahmebewilligung stÃ¼nden Ã¼berwiegende Interessen entgegen (vgl. dazu nachfolgend E. 5.5).</p> <p class="Urteilstext"><b>5.4 </b>Beim Begriff des ''dicht Ã¼berbauten Gebiets'' handelt es sich um einen Begriff der GSchV und damit des Bundesrechts, der bundesweit einheitlich auszulegen ist (BGE 140 II 437 E. 5). Das Bundesgericht hat zum Begriff des ''dicht Ã¼berbauten Gebiets'' festgehalten, dass dieser auch fÃ¼r die planerische Festlegung des GewÃ¤sserraums gemÃ¤ss Art. 41a Abs. 4 und Art. 41b Abs. 3 GSchV verwendet werde und eine sachgerechte Planung einen genÃ¼gend gross gewÃ¤hlten Perimeter voraussetze. Planungsperimeter sei â zumindest in kleineren Gemeinden â in der Regel das Gemeindegebiet. Dabei liege der Fokus auf dem Land entlang des GewÃ¤ssers und nicht auf dem Siedlungs- oder Baugebiet als Ganzem. Allerdings dÃ¼rfe der Blick nicht ausschliesslich auf die Bauparzelle und die unmittelbar angrenzenden Parzellen gerichtet werden, sondern es mÃ¼sse eine Gesamtbetrachtung angestellt werden, mit Blick auf die bestehende Baustruktur des Gemeindegebiets. Immerhin habe der Verordnungsgeber mit dem Begriff ''dicht Ã¼berbaut'' zum Ausdruck gebracht, dass eine ''weitgehende'' Ãberbauung (wie in Art. 36 Abs. 3 RPG) nicht genÃ¼ge (vgl. BGE 143 II 77 E. 2.7; 140 II 437 E. 5.1; je mit Hinweisen). Im BGE 140 II 437 (RÃ¼schlikon) bejahte das Bundesgericht das Vorliegen von dicht Ã¼berbautem Gebiet, obwohl die am ZÃ¼richsee gelegene Bauparzelle und die unmittelbar angrenzenden Parzellen bei isolierter Betrachtung Ã¼ber viel GrÃ¼nraum verfÃ¼gten. Ausschlaggebend war hier, dass die Bauparzelle nicht peripher, sondern im Hauptsiedlungsgebiet der Agglomeration am linken Seeufer lag, das praktisch durchgehend Ã¼berbaut war; hinzu kam, dass auch die Bauparzelle und die benachbarten Parzellen seeseits mit Boots- und BadehÃ¤usern (bzw. WochenendhÃ¤usern) in dichter Folge Ã¼berstellt waren, so dass das Ufer â vom See aus betrachtet â auch im fraglichen Bereich als dicht Ã¼berbaut erschien (a.a.O., E. 5.3).</p> <p class="Urteilstext">Wie die Vorinstanz festgestellt hat und aus dem amtlichen Geodaten-Informationssystem (GIS-Browser; <span class="Internetverknpfung"><span>www.gis.zh.ch</span></span>) hervorgeht, liegt die Bauparzelle am rechten ZÃ¼richseeufer in der Ortschaft Feldmeilen (Gemeinde Meilen) zwischen ZÃ¼rich und StÃ¤fa und damit nicht peripher, sondern im Hauptsiedlungsgebiet der Agglomeration. Das Ã¼ber mehrere Kilometer verlaufende ZÃ¼richseeufer der Gemeinde Meilen ist praktisch durchgehend Ã¼berbaut. Dies gilt fÃ¼r die Abschnitte von der Bauparzelle Richtung Nordwesten bis zur Grenze zur Gemeinde Herrliberg und Richtung SÃ¼dosten bis zur Grenze der Gemeinde Uetikon am See, wobei die F-Strasse teilweise unmittelbar dem Ufer entlang verlÃ¤uft. Zwar wird â wie dies das kantonale Amt fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft im vorinstanzlichen Verfahren ausgefÃ¼hrt hat â in der ersten Bautiefe am See eine lockere Ãberbauung angestrebt und ist der Uferstreifen seeseits der F-Strasse in der Umgebung der Bauparzelle etwas lockerer Ã¼berbaut als das Ã¼brige, dahinter liegende Siedlungsgebiet. Die Bauparzelle und die NachbarsgrundstÃ¼cke sind jedoch mit Wohnbauten, Boots- und BadehÃ¤usern Ã¼berbaut. Diese stehen teilweise unmittelbar am See. Vom See aus betrachtet erscheint daher auch das Ufer in der Ortschaft Feldmeilen dicht Ã¼berbaut. Zwar ist zwischen den Ortschaften Feldmeilen und Meilen in Entfernung von ca. 950 Metern vom BaugrundstÃ¼ck Richtung SÃ¼dwesten ein relativ kurzer Abschnitt von ca. 500 Metern nÃ¶rdlich der F-Strasse und der Bahnlinie weniger dicht Ã¼berbaut. Die unmittelbar am Seeufer gelegenen Parzellen sÃ¼dlich der F-Strasse sind aber auch hier bebaut. Gesamthaft betrachtet liegt die Bauparzelle damit in einem dicht Ã¼berbauten Gebiet im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die Vorinstanz hat den rechtserheblichen Sachverhalt in diesem Zusammenhang korrekt festgestellt. Wie die Vorinstanz sodann zu Recht festgehalten hat, Ã¤ndert an der dichten Ãberbauung nichts, dass einzelne Parzellen â wie beispielsweise das Strandbad Feldmeilen â der Freihaltezone zugewiesen sind, zumal die entsprechenden GrundstÃ¼cke teilweise ebenfalls bebaut sind.</p> <p class="Urteilstext"><b>5.5 </b>Nach Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin prÃ¤djudiziert das Bauvorhaben in unzulÃ¤ssiger Weise die definitive Festlegung des GewÃ¤sserraums. Der Ausnahmebewilligung stÃ¼nden die Hochwassergefahr sowie das Interesse am Erhalt der Ufervegetation (Art. 21 des Bundesgesetzes Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 [NHG]) und des Landschaftsbilds entgegen. Zur SchutzwÃ¼rdigkeit der Ufervegetation und zu den Auswirkungen des Bauvorhabens hÃ¤tte eine Begutachtung der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission (NHK) erfolgen mÃ¼ssen.</p> <p class="Urteilstext">Art. 41c Abs. 1 GSchV sieht die MÃ¶glichkeit der Erteilung einer Ausnahmebewilligung unter BerÃ¼cksichtigung entgegenstehender Interessen ausdrÃ¼cklich vor. Wie bereits erwÃ¤hnt, steht die fehlende definitive Festlegung des GewÃ¤sserraums der Erteilung einer Ausnahmebewilligung nicht entgegen (vgl. E. 5.2 hiervor). Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin â mit Hinweis auf die ausstehende definitive Festlegung des GewÃ¤sserraums und das entsprechende Verfahren mit den Mitwirkungsrechten der BevÃ¶lkerung â die MÃ¶glichkeit der Erteilung einer Ausnahmebewilligung unter BerÃ¼cksichtigung der Interessen des GewÃ¤sserschutzes ganz grundsÃ¤tzlich in Frage stellt, kann ihr somit nicht gefolgt werden. </p> <p class="Urteilstext">Wie die Vorinstanz im Ergebnis richtig festgestellt hat, hat die Baudirektion den ihr zustehenden Ermessensspielraum nicht Ã¼berschritten, indem sie zum Schluss kam, der Erteilung der Ausnahmebewilligung stÃ¼nden keine Ã¼berwiegenden Interessen entgegen. Richtig ist zwar, dass die Erteilung der Ausnahmebewilligung nicht schon damit gerechtfertigt werden kann, dass die neue Baute im Vergleich zur heutigen keine massgebliche Verschlechterung der entgegenstehenden Interessen mit sich bringt, zumal die bestehende Baute keinen Bestandesschutz geniesst. Die BewilligungsbehÃ¶rden und die Vorinstanz haben jedoch zu Recht berÃ¼cksichtigt, dass eine Verschiebung der bestehenden Baute, welche zu einer geringeren Beanspruchung des GewÃ¤sserraums fÃ¼hren wÃ¼rde, insbesondere wegen des einzuhaltenden Strassenabstands nicht mÃ¶glich ist. Sodann sind die AusfÃ¼hrungen der Baudirektion, wonach das Bauprojekt insgesamt sorgfÃ¤ltig mit der Umgebung und dem GewÃ¤sserraum umgehe und eine hohe Ã¤sthetische QualitÃ¤t aufweise, nicht zu beanstanden, zumal die gemÃ¤ss Nutzungsplanung zulÃ¤ssige Baumasse nicht ausgenÃ¼tzt wird (vgl. E. 7.2 hiernach), der Durchblick zum See ausreichend gewÃ¤hrleistet ist, der Baumbestand und die Parkanlage weitestgehend erhalten bleiben und die geschÃ¼tzten Pflanzen (insbesondere eine Rotbuche) sorgfÃ¤ltig in das Projekt integriert werden. Wie das kantonale Amt fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft im vorinstanzlichen Verfahren sodann Ã¼berzeugend ergÃ¤nzt hat, ist der Hochwasserschutz im fraglichen Bereich grundsÃ¤tzlich gewÃ¤hrleistet, wird die vorhandene Ufervegetation durch das Bauvorhaben nicht beschÃ¤digt, werden die GewÃ¤sserfunktionen des Sees durch das Bauvorhaben nicht beeintrÃ¤chtigt und wird der Zugang zum See fÃ¼r die BevÃ¶lkerung nicht weiter eingeschrÃ¤nkt. Ãberzeugend sind schliesslich die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz, wonach auf dem BaugrundstÃ¼ck keine besonders wertvolle Vegetation zu finden sei und eine Revitalisierung des Ufers des ZÃ¼richsees im fraglichen Bereich aufgrund der durchgehenden Bebauung nicht in Frage stehe.</p> <p class="Urteilstext"><b>5.6 </b>Nach dem AusgefÃ¼hrten durften die BewilligungsbehÃ¶rden eine Ausnahmebewilligung fÃ¼r die Unterschreitung des GewÃ¤sserabstands erteilen. GestÃ¼tzt worauf sie verpflichtet gewesen wÃ¤ren, vor der Erteilung der Ausnahmebewilligung ein Gutachten der NHK einzuholen, ist weder dargetan noch ersichtlich. Die BeschwerdefÃ¼hrerin dringt mit der RÃ¼ge, der angefochtene Entscheid verletze Art. 41c Abs. 1 GSchV bzw. die Vorinstanz habe in diesem Zusammenhang den Sachverhalt unrichtig festgestellt, nicht durch.</p> <p class="Urteilstext"><b>6. </b><br/> Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht ausserdem geltend, das geplante GebÃ¤ude sei zu hoch und die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung werde Ã¼berschritten. In diesem Zusammenhang vorab zu klÃ¤ren ist die Frage nach dem anwendbaren Recht, zumal die BeschwerdefÃ¼hrerin der Auffassung ist, die Vorinstanz habe bei verschiedenen Bestimmungen des kantonalen und kommunalen Rechts fÃ¤lschlicherweise nicht die jÃ¼ngste, sondern eine Ã¤ltere Fassung angewandt.</p> <p class="Urteilstext"><b>6.1 </b>Die revidierte Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen (nachfolgend BZO 2020) wurde am 17. September 2020 festgesetzt, am 14. Juni 2021 genehmigt und gilt seit dem 1. Oktober 2021. Von der Inkraftsetzung der BZO 2020 waren aufgrund eines Rekurses allerdings zunÃ¤chst die Art. 28 Abs. 1 lit. a, e und f sowie Art. 28 Abs. 2 ausgenommen. Diese Bestimmungen traten am 1. April 2022 und somit erst nach der Erteilung der vorliegend umstrittenen Baubewilligung, aber vor dem angefochtenen Entscheid des Baurekursgerichts in Kraft. </p> <p class="Urteilstext"><b>6.2 </b>Baugesuche sind grundsÃ¤tzlich nach denjenigen Vorschriften zu beurteilen, welche im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheides gelten. Nach § 234 PBG ist eine Baubewilligung aber immer dann ganz oder teilweise zu verweigern, wenn die Verwirklichung des Bauvorhabens auf eine noch ausstehende oder beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig einwirken wÃ¼rde. Planfestsetzungen wird auf diese Weise eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem Bauten nur noch bewilligt werden, wenn sie die vorgesehene planerische Neuordnung nicht beeintrÃ¤chtigen. Allerdings soll nach dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit Ã¶ffentlich-rechtlicher EigentumsbeschrÃ¤nkungen die Bausperre nicht weitergehen, als es der Zweck der vorgesehenen Planung verlangt (VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.1, mit Hinweisen). Ob § 234 PBG im konkreten Fall anwendbar ist, entscheidet sich danach, ob die betreffenden Norm von planerischer Bedeutung ist, ob es sich um ein unmittelbares oder wenigstens um ein mittelbares Planungsinstrument handelt sowie ob die beantragte PlanÃ¤nderung hinreichend konkretisiert ist und ernsthafte Realisierungschancen hat (vgl. dazu VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.1 f., mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Ãndert sich die Rechtslage wÃ¤hrend eines baurechtlichen Rechtsmittelverfahrens, so ist bei planungsrechtlichen Festlegungen â vorbehÃ¤ltlich einer anderslautenden intertemporalrechtlichen Regelung â grundsÃ¤tzlich auf das Recht abzustellen, welches zur Zeit des vor der RechtsÃ¤nderung ergangenen Entscheids galt (vgl. VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.3.1, mit Hinweisen). Das Verwaltungsgericht wendet jedoch in derartigen FÃ¤llen § 234 PBG als intertemporale Regelung an und wÃ¤gt das private Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens und das Ã¶ffentliche Interesse daran, zwecks wirksamer Planung neue UmstÃ¤nde und bessere Erkenntnisse mÃ¶glichst bald und umfassend zur Geltung zu bringen, gegeneinander ab (VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.3.2, mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext"><b>6.3 </b>Wie die Vorinstanz Ã¼berzeugend dargelegt hat, bezieht sich Art. 81 Abs. 2 BZO 2020, wonach alle im Zeitpunkt des Inkrafttretens der BZO hÃ¤ngigen Baugesuche nach neuem Recht beurteilt werden, nicht auf den vorliegenden Fall, in welchem die massgebenden Bestimmungen vor dem vorinstanzlichen Entscheid, aber nach der Baubewilligung in Kraft getreten sind. Die Vorinstanz und die BeschwerdefÃ¼hrerin sind sich denn auch darin einig, dass die BZO 2020 die Frage des anwendbaren Rechts fÃ¼r den vorliegenden Fall nicht ausdrÃ¼cklich regelt. Mangels einer anderslautenden Ã¼bergangsrechtlichen Regelung hatten die Art. 28 Abs. 1 lit. a, e und f sowie Art. 28 Abs. 2 der BZO vom 12. September 1997 (Fassung in Beachtung ihrer seitherigen Ãnderungen, nachfolgend: BZO 1997) im Zeitpunkt der vorliegend umstrittenen Baubewilligung nach wie vor Geltung (vgl. VGr, 13. April 2022, VB.2021.00403, E. 3.2.1; BGr, 2. Februar 2023, 1C_348/2022, E. 4.1) und war das Bauvorhaben von der BaubewilligungsbehÃ¶rde und der Vorinstanz grundsÃ¤tzlich danach zu beurteilen. In den betreffenden Regelungsbereichen anwendbar blieb damit grundsÃ¤tzlich auch die frÃ¼here Fassung von § 280 PBG bzw. § 258 PBG (nachfolgend: PBG 2015) und § 5 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (ABV; vgl. die Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung des PBG vom 14. September 2015 und zur Ãnderung der ABV vom 11. Mai 2016). </p> <p class="Urteilstext"><b>6.4 </b>Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, die von der BeschwerdefÃ¼hrerin gerÃ¼gten, im Zeitpunkt der Baubewilligung noch nicht in Kraft getretenen kommunalen und kantonalen Bestimmungen fielen nicht in den Anwendungsbereich von § 234 PBG. Hinsichtlich der relevanten Aspekte (Baumassenberechung und GebÃ¤udehÃ¶he) sei auf die Bestimmungen der BZO 1997 in Verbindung mit den entsprechenden Bestimmungen des PBG 2015 und mit § 5 ABV ungeachtet der Ãnderungen vom 14. September 2015 bzw. vom 11. Mai 2016 abzustellen. </p> <p class="Urteilstext">Im Urteil VB.2021.00403 vom 13. April 2022, welches ebenfalls die Gemeinde Meilen betraf, kam das Verwaltungsgericht zum Schluss, die Voranwendung von Art. 28 Abs. 1 lit. a und e der BZO 2020 sowie von Art. 28 Abs. 2 lit. b der BZO 2020 im Sinne von § 234 PBG sei ausgeschlossen und auf das umstrittene Bauprojekt seien bezÃ¼glich Baumassenziffer und GebÃ¤udehÃ¶he die bisherigen Vorgaben von Art. 18 BZO 1997 anzuwenden (a.a.O., E. 3.6.3; vom Bundesgericht bestÃ¤tigt in BGr, 2. Februar 2023, 1C_348/2022, E. 4.2). Das Verwaltungsgericht begrÃ¼ndete dies im genannten Urteil wie folgt (a.a.O., E. 3.6): Die Baumassenziffer von Art. 18 BZO 1997 erfahre fÃ¼r die massgebliche Wohnzone in der revidierten Bestimmung von Art. 28 Abs. 1 lit. a der BZO 2020 keine zahlenmÃ¤ssige VerÃ¤nderung. Dasselbe gelte fÃ¼r die traufseitige FassadenhÃ¶he (Art. 28 Abs. 1 lit. e BZO 2020) und den Zuschlag zur FassadenhÃ¶he bei Attikageschossen (Art. 28 Abs. 2 lit. b BZO 2020). Die Anpassungen dieser Bestimmungen erfolgten einzig aufgrund der neuen kantonalen Baubegriffe und Messweisen (IVHB) gemÃ¤ss der Ãnderung des PBG vom 14. September 2015. Die im Zuge der Harmonisierung der Bauvorschriften auf kantonaler Ebene neu eingefÃ¼hrten Begriffe der FassadenhÃ¶he und der GesamthÃ¶he wÃ¼rden darin Ã¼bernommen und der Begriff der GebÃ¤udehÃ¶he abgelÃ¶st. In den neuen, harmonisierten Begriffen der Bauordnung kÃ¶nne kein planungsrechtlicher Aspekt erkannt werden. Es handle sich dabei um reine Begriffsdefinitionen beziehungsweise Messweisen, welche nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht in den Anwendungsbereich von § 234 PBG fallen wÃ¼rden. Auch bei der revidierten Bestimmung von § 5 ABV handle es sich nicht um eine im Sinn von § 234 PBG schÃ¼tzenswerte planungsrechtliche Festlegung. Vielmehr kÃ¶nne der revidierte § 5 ABV als (geÃ¤nderte) Vorschrift Ã¼ber die Messweise des massgeblichen Terrains verstanden werden, zumal er nicht generell zu hÃ¶heren oder tieferen GebÃ¤uden fÃ¼hren werde und sich die Messweise je nach den konkreten UmstÃ¤nden auf dem BaugrundstÃ¼ck unterschiedlich auswirken wÃ¼rden. Abgesehen davon sei dem erlÃ¤uternden Bericht zur Revision der Nutzungsplanung Meilen zu entnehmen, dass sÃ¤mtliche Ãnderungen im Zusammenhang mit der Anpassung an die neuen PBG- und ABV-Bestimmungen (IVHB-Begriffe) keine negative Vorwirkung entfalten wÃ¼rden, da damit kein selbststÃ¤ndiger Planungszweck verfolgt werde. Entsprechend seien in den Art. 28 Abs. 1 lit. a und e BZO 2020 sowie Art. 28 Abs. 2 lit. b BZO 2020 keine schÃ¼tzenswerten Planungsabsichten zu erkennen.</p> <p class="Urteilstext">Es besteht kein Anlass, auf diese ErwÃ¤gungen zurÃ¼ckzukommen. Auch die in der vorliegend betroffenen Wohnzone W1.0 massgebliche Baumassenziffer erfuhr mit der BZO 2020 keine VerÃ¤nderung. Die Vorinstanz hat hinsichtlich Baumassenberechung und GebÃ¤udehÃ¶he entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin richtigerweise und ohne Verletzung des LegalitÃ¤tsprinzips (Art. 5 Abs. 1 BV) auf die Bestimmungen der BZO 1997 in Verbindung mit den entsprechenden Bestimmungen des PBG 2015 (ungeachtet der Ãnderungen vom 14. September 2015) und in Verbindung mit der frÃ¼heren Fassung von § 5 ABV abgestellt. Die Vorinstanz hat fÃ¼r die Berechnung der zulÃ¤ssigen Baumasse und GebÃ¤udehÃ¶he somit zu Recht nicht auf den natÃ¼rlich gewachsenen GelÃ¤ndeverlauf gemÃ¤ss dem revidierten § 5 ABV abgestellt, sondern auf den gewachsenen Boden bei der Einreichung des Baugesuchs im Sinne von § 5 ABV in der Fassung vor der Ãnderung vom 11. Mai 2016. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin eine Verletzung der im vorliegenden Verfahren noch nicht anwendbaren revidierten Bestimmungen zur Baumassenberechung und zur GebÃ¤udehÃ¶he der BZO, des PBG und der ABV rÃ¼gt, dringt sie damit nicht durch. </p> <p class="Urteilstext"><b>7. </b><br/> Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht indessen weiter geltend, selbst wenn im Sinne des angefochtenen Entscheids noch die frÃ¼here Bauordnung zur Anwendung kÃ¤me und wenn man auf den gewachsenen Boden im Sinne von § 5 ABV in der Fassung vor der Ãnderung vom 11. Mai 2016 abstelle, wÃ¼rden beim umstrittenen Bauvorhaben die zulÃ¤ssige HÃ¶he und die zulÃ¤ssige Baumasse Ã¼berschritten. Damit rÃ¼gt sie sinngemÃ¤ss eine Verletzung von Art. 18 BZO 1997 in Verbindung mit § 258, § 280 Abs. 1 und § 292 lit. b PBG 2015.</p> <p class="Urteilstext"><b>7.1 </b>ZunÃ¤chst zu prÃ¼fen ist der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin, das geplante GebÃ¤ude sei zu hoch, selbst wenn noch die frÃ¼heren Bestimmungen des kommunalen und kantonalen Rechts zur Anwendung kommen. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin in diesem Zusammenhang eine Verletzung der im vorliegenden Verfahren noch nicht anwendbaren revidierten Bestimmungen der BZO, des PBG und der ABV rÃ¼gt, ist auf ihre AusfÃ¼hrungen nicht weiter einzugehen (vgl. E. 6.4 hiervor). </p> <p class="Urteilstext"><b>7.1.1 </b>Art. 18 BZO 1997 bestimmt fÃ¼r die Wohnzone W1.0 eine maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 7,5 Metern. Das vorliegend geplante GebÃ¤ude ist mit einem Flachdach versehen, wobei die DachflÃ¤che von mehreren DachtrÃ¤gern mit je ca. 0,4 Meter Breite Ã¼berragt wird. Die Baute tritt zweigeschossig in Erscheinung, wobei das obere Geschoss nicht als eigentliches Dachgeschoss erkennbar ist. </p> <p class="Urteilstext">Die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he wird normalerweise durch die erlaubte Vollgeschosszahl und, sofern die Bau- und Zonenordnung es nicht ausschliesst, durch die Verkehrsbaulinien bestimmt, entscheidend ist das geringere Mass (§ 278 Abs. 1 PBG 2015). Gemessen wird die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunterliegenden gewachsenen Boden; durch einzelne, bis 1,5 Meter tiefe RÃ¼cksprÃ¼nge bewirkte MehrhÃ¶hen werden nicht beachtet (§ 280 Abs. 1 PBG 2015). § 281 PBG 2015 definiert die zulÃ¤ssige FirsthÃ¶he von SchrÃ¤gdÃ¤chern. EnthÃ¤lt eine Bau- und Zonenordnung keine Geschosszahlvorschriften, sind also in Bezug auf die Ausdehnung nach oben ausschliesslich die GebÃ¤ude- und die FirsthÃ¶he massgebend, kÃ¶nnen Bauten innerhalb dieses (fÃ¼r Bauten mit Satteldach) vorgegebenen Profils grundsÃ¤tzlich frei gestaltet werden. Innerhalb dieses Profils wird keine GebÃ¤udehÃ¶he gemessen. Das oberste Geschoss kann also auch ein Vollgeschoss sein. Als Folge der liberalisierten kommunalen Vorschriften, welche grundsÃ¤tzlich innerhalb der HÃ¶henprofile eine freie Geschosskonfiguration und Nutzungsverteilung zulassen, kann nÃ¤mlich im Fall von Flachdachbauten (sowie auch anderer Dachformen) nicht mehr verlangt werden, dass GebÃ¤udeteile, welche Ã¼ber die fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he gÃ¼ltige Profillinie hinaus in den â theoretischen â Profilbereich eines maximal zulÃ¤ssigen Satteldachs ragen, deutlich als Dachgeschosse erkennbar sein mÃ¼ssen. Dies hat zur Folge, dass Dachbauten innerhalb des fÃ¼r Bauten mit Satteldach zulÃ¤ssigen Profils grundsÃ¤tzlich frei gestaltet werden kÃ¶nnen (sogenannte KÃ¤seglockenpraxis; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 1192 f.; ausfÃ¼hrlich zum Ganzen: VGr, 22. Oktober 2020, VB.2020.00338, E. 4.2, mit Hinweisen). Gleiches gilt auch bezÃ¼glich der hypothetischen Firstrichtung (VGr, 12. Mai 2023, VB.2022.00559).</p> <p class="Urteilstext">Da es aufgrund der fehlenden Geschosszahlbestimmung irrelevant ist, ob es sich beim obersten Geschoss um ein Dach- oder Vollgeschoss handelt, ist gemÃ¤ss langjÃ¤hriger und stÃ¤ndiger Praxis auch nicht auf die Schnittlinie Fassade und DachflÃ¤che abzustellen. Anzusetzen ist vielmehr an der maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he als theoretische Profillinie. Durch die vorgenannte Messweise entsteht kein Erscheinungsbild, das Ã¼ber ein Erscheinungsbild eines aufgrund der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he gebauten maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udes mit Satteldach hinausgehen wÃ¼rde. Vielmehr lÃ¤sst es die Praxis zu, die Geschosse auch auf ''DachgeschosshÃ¶he'' frei zu wÃ¤hlen und innerhalb des theoretischen Profils eines GebÃ¤udes mit SchrÃ¤gdach eine maximale Ausdehnung bei freier Geschosswahl zu ermÃ¶glichen (VGr, 22. Oktober 2020, VB.2020.00338, E. 4.3, mit Hinweisen). Mit einem Verzicht auf Geschosszahlen verzichtet die Gemeinde auch auf die â auf Geschosszahlen beruhende â Messweise von § 280 Abs. 1 PBG. Die sogenannte KÃ¤seglockenpraxis beruht auf der Auslegung des kantonalen Rechts. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin gilt sie auch ohne eine ausdrÃ¼ckliche ErwÃ¤hnung in der kommunalen Bau- und Zonenordnung.</p> <p class="Urteilstext"><b>7.1.2 </b>Wie aus den in den Akten liegenden PlÃ¤nen ersichtlich ist, befindet sich die DachflÃ¤che des geplanten GebÃ¤udes weniger als 7,5 Meter Ã¼ber dem gewachsenen Boden im Sinne von § 5 ABV in der Fassung vor der Ãnderung vom 11. Mai 2016. Einzig die DachtrÃ¤ger sind etwas hÃ¶her. Die Vorinstanz hat Art. 18 BZO 1997 in Verbindung mit § 280 Abs. 1 PBG 2015 und § 281 PBG 2015 korrekt und ohne Verletzung des LegalitÃ¤tsprinzips (Art. 5 Abs. 1 BV) angewandt, indem sie zum Schluss kam, die von der BeschwerdefÃ¼hrerin gerÃ¼gte Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he sei zu verneinen, soweit die fraglichen Dachaufbauten bzw. die balkenartige Dachkonstruktion innerhalb der «KÃ¤seglocke» im Sinne der dargelegten Praxis zu liegen kÃ¤men.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz fÃ¼hrte im angefochtenen Entscheid aus, die DachtrÃ¤ger lÃ¤gen nicht durchwegs innerhalb des theoretischen Profils eines GebÃ¤udes mit SchrÃ¤gdach. Zu diesem Schluss kam sie, nachdem sie die in den BauplÃ¤nen zugrunde liegende Annahme der Giebel- und Traufseiten, welche bei der Flachdachbaute imaginÃ¤r festgelegt wurden, als unzutreffend einstufte. Angesichts des Grundrisses des geplanten GebÃ¤udes befÃ¤nden sich die imaginÃ¤r festzulegenden Traufseiten an den lÃ¤ngeren SÃ¼dwest- und Nordostfassaden und nicht an den kÃ¼rzeren SÃ¼dost- und Nordwestfassaden. Dies habe zur Folge, dass die grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von den vier quer zu den Traufseiten liegenden DachtrÃ¤gern an den DachrÃ¤ndern Ã¼berragt werde.</p> <p class="Urteilstext">GrundsÃ¤tzlich erlaubt die "KÃ¤seglockenpraxis" eine freie Wahl der Firstrichtung (VGr, 12. Mai 2023, VB.2022.00559, E. 4.5). Damit wird das entsprechend ausgerichtete hypothetische Dachprofil gar nicht durchstossen. Selbst wenn man jedoch die hypothetische Firstrichtung so wie das Baurekursgericht ansetzen wÃ¼rde, lÃ¤ge kein Rechtsverstoss vor: Die Vor­instanz stufte die TrÃ¤ger der Dachkonstruktion als Dachaufbauten ein, deren ZulÃ¤ssigkeit sie nach § 292 PBG 2015 prÃ¼fte. GemÃ¤ss § 292 PBG 2015 dÃ¼rfen bei FlachdÃ¤chern Dachaufbauten, welche die fÃ¼r ein entsprechendes SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssigen Ebenen durchstossen, insgesamt nicht breiter als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge sein (mit gewissen Ausnahmen und wo nichts anderes bestimmt ist). Die vier quer zur Traufseite liegenden DachtrÃ¤ger sind je ca. 0,4 Meter breit. Die FassadenlÃ¤nge misst 20 Meter. An den Traufseiten des geplanten GebÃ¤udes durchstossen die vier DachtrÃ¤ger jeweils am Rand die fÃ¼r ein SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssigen Ebenen. Der Ã¼ber die grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssige HÃ¶he des geplanten GebÃ¤udes ragende Bereich ist deutlich weniger breit als ein Drittel der massgebenden FassadenlÃ¤nge.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin dringt mit der RÃ¼ge, die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he werde Ã¼berschritten, bzw. die Vorinstanz habe Art. 18 BZO 1997 in Verbindung mit § 280 Abs. 1 und § 292 lit. b PBG 2015 falsch angewendet, jedenfalls nicht durch.</p> <p class="Urteilstext"><b>7.2 </b>Zu prÃ¼fen bleibt der Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin, wonach das Bauvorhaben die zulÃ¤ssige Baumasse Ã¼berschreite, selbst wenn noch die frÃ¼heren Bestimmungen des kommunalen und kantonalen Rechts zur Anwendung kommen. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin in diesem Zusammenhang eine Verletzung der im vorliegenden Verfahren noch nicht anwendbaren revidierten Bestimmungen der BZO, des PBG und der ABV rÃ¼gt, ist auf ihre AusfÃ¼hrungen nicht weiter einzugehen (vgl. E. 6.4 hiervor)</p> <p class="Urteilstext"><b>7.2.1 </b>Art. 18 BZO 1997 bestimmt fÃ¼r die Wohnzone W1.0 eine Baumassenziffer von 1,0 m<sup>3</sup>/m<sup>2</sup>. Die mit der Vereinigung der ehemaligen Parzellen Kat.-Nrn. 02, 04 und 05 entstandene, im Grundbuch eingetragene Parzelle Kat.-Nr. 03 weist nach Abzug der GewÃ¤sserflÃ¤chen (vgl. § 259 Abs. 2 PBG 2015) eine anrechenbare FlÃ¤che von 2'174 m<sup>2</sup> auf, womit die auf dem GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssige Baumasse 2'174 m<sup>3</sup> betrÃ¤gt. Davon in Abzug zu bringen war die Baumasse des bestehenden Bootshauses auf der ehemaligen Parzelle Kat.-Nr. 04 (163 m<sup>3</sup>) und des bestehenden Gartenhauses/GÃ¤stehauses auf der ehemaligen Parzelle Kat.-Nr. 05 (102 m<sup>3</sup>). Nicht in Abzug gebracht hat die Vorinstanz richtigerweise das als Ãberbau auf dem ZÃ¼richsee gelegene Bootshaus (Vers.-Nr. 09), welches nach Angabe der BeschwerdefÃ¼hrerin mittels einer Konzession mit dem ehemaligen GrundstÃ¼ck Nr. 02 verknÃ¼pft ist. Dieses Bootshaus liegt nicht auf der Parzelle Kat.-Nr. 03 und nicht in der gleichen Zone wie das BaugrundstÃ¼ck, sondern auf der kantonalen GewÃ¤sserparzelle im Nichtbaugebiet. Damit resultiert fÃ¼r das neu geplante GebÃ¤ude eine maximal zulÃ¤ssige Baumasse von 1'909 m<sup>3</sup>. </p> <p class="Urteilstext">Wie die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid richtig festgehalten hat, stellt sich die Frage der (quantitativen) ZulÃ¤ssigkeit von Baumassentransfers unter den ehemaligen Parzellen nach der vollzogenen Vereinigung derselben nicht mehr. Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt zwar vor, es erstaune, dass die Vereinigung der ehemaligen Parzellen zur Parzelle Kat.-Nr. 03 bereits vollzogen sei. Sie legt indessen nicht dar, inwiefern die Vereinigung der Parzellen formell oder materiell rechtsfehlerhaft sein sollte. Dies ist auch nicht ersichtlich, zumal § 309 Abs. 1 lit. e PBG eine Baubewilligungspflicht nur fÃ¼r die Unterteilung von GrundstÃ¼cken vorsieht.</p> <p class="Urteilstext"><b>7.2.2 </b>Die Vorinstanz rechnete die auf der HÃ¶he des Erdgeschosses geplante Terrasse im angefochtenen Entscheid nicht an die Baumasse an. Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt sinngemÃ¤ss vor, die Terrasse mÃ¼sse angerechnet werden. </p> <p class="Urteilstext">Bei der Baumassenziffer gilt der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen als anrechenbar (§ 258 Abs. 1 PBG 2015). Als oberirdisch gelten alle Ã¼ber dem gewachsenen Boden liegenden GebÃ¤udeteile (§ 12 Abs. 1 ABV in der Fassung vor der Ãnderung vom 11. Mai 2016). Ausser Ansatz fallen RÃ¤ume, die als Ã¶ffentliche VerkehrsflÃ¤chen benÃ¼tzt werden oder sich innerhalb des Witterungsbereichs unter vorspringenden freitragenden Bauteilen befinden (§ 258 Abs. 2 PBG 2015, vgl. auch § 12 Abs. 2 ABV in der Fassung vor der Ãnderung vom 11. Mai 2016). Wesentlich fÃ¼r die Anrechnung ist, dass ein Witterungsschutz vorhanden ist, das heisst, zum Schutz fÃ¼r Menschen oder Sachen ein mehr oder weniger vollstÃ¤ndiger Abschluss besteht, wobei der Raum nicht allseitig abgeschlossen sein muss (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 4.2, mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Zwar wird die Terrasse von der balkenartigen Dachkonstruktion des geplanten GebÃ¤udes teilweise Ã¼berragt. Die Dachkonstruktion besteht jedoch im fraglichen Bereich nur aus einzelnen TrÃ¤gern und einer vertikalen StÃ¼tze. Sie ist nicht begehbar, sie bildet kein Dach Ã¼ber der Terrasse und sie bietet keinen Witterungsschutz. Die Terrasse hat auch keinen vertikalen Witterungsschutz. Sie gehÃ¶rt somit nicht zum oberirdisch umbauten Raum im Sinne von § 258 Abs. 1 und 2 PBG 2015, weshalb die Vorinstanz sie zu Recht nicht an die Baumasse angerechnet hat.</p> <p class="Urteilstext"><b>7.2.3 </b>Ohne die erwÃ¤hnte Terrasse konsumiert das geplante neue GebÃ¤ude eine Baumasse von 1'349 m³. Die zulÃ¤ssige Baumasse von 1'909 m³ wird eingehalten. Die zulÃ¤ssige Baumasse wÃ¤re selbst dann eingehalten, wenn man das auf dem See gelegene Bootshaus (Vers.-Nr. 09) in Abzug bringen wÃ¼rde, zumal dieses jedenfalls keine Baumasse von 560 m³ aufweist. </p> <p class="Urteilstext"><b>8. </b><br/> Weiter rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin sinngemÃ¤ss eine Verletzung von § 238 PBG.</p> <p class="Urteilstext"><b>8.1 </b>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erzielt wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Frage, ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, ist nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu beurteilen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen. Bei der Anwendung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde aufgrund der offenen Formulierung Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (zum Ganzen VGr, 2. Februar 2023, VB.2022.00359, E. 4.2, mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext"><b>8.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt vor, sie rÃ¼ge nicht die Einordnung der geplanten Baute in die bauliche Umgebung, sondern zur Hauptsache die ungenÃ¼gende Gestaltung der strassenseitigen Fassade. Diese Fassade sei wegen des LÃ¤rmschutzes fast vollstÃ¤ndig geschlossen. Sie ordne sich nicht ausreichend ins Strassen- und Ortsbild ein.</p> <p class="Urteilstext">Die BaubehÃ¶rde Meilen hat sich in der Baubewilligung zur Gestaltung der geplanten Baute ausfÃ¼hrlich geÃ¤ussert und die massgebenden Gesichtspunkte umfassend gewÃ¼rdigt. Unter anderem hat sie auf die moderne Architektursprache und auf den Kontrast zwischen der fast geschlossenen Nordfassade einerseits und der sehr offenen Glasfassaden Richtung See andererseits hingewiesen. Die BaubehÃ¶rde kam mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zum Schluss, die befriedigende Gesamtwirkung des BaukÃ¶rpers im Sinne von § 238 Abs. 1 PBG sei erfÃ¼llt. AnknÃ¼pfend an die BaubehÃ¶rde hat die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid auf die architektonisch hochstehende und anspruchsvolle Sprache des projektierten GebÃ¤udes hingewiesen. Sie hat die Architektur der Baute ausfÃ¼hrlich beschrieben und den gestalterischen Ausdruck als gelungen eingestuft. Sie hat ebenfalls auf die spezielle Gestaltung der Nordfassade hingewiesen und bemerkt, dass diese der lÃ¤rmschutzrechtlichen Problematik geschuldet sei. Mit dem durchgÃ¤ngigen Fensterband und der Strukturierung durch die balkenartige TrÃ¤gerkonstruktion sei aber auch dieser Teil des GebÃ¤udes architektonisch gelungen.</p> <p class="Urteilstext"><b>8.3 </b>Die in den Akten liegenden PlÃ¤ne und Visualisierungen zeigen ein gestalterisch gelungenes Bauvorhaben mit jedenfalls befriedigender Gesamtwirkung. Die dem LÃ¤rmschutz geschuldete spezielle Gestaltung der Nordostfassade Ã¤ndert daran nichts. Die von der BaubehÃ¶rde vorgenommene Beurteilung erfolgte nach objektiven MassstÃ¤ben und in umfassender WÃ¼rdigung der massgebenden Gesichtspunkte. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin ist die mit der Baubewilligung verbundene Auflage der BaubehÃ¶rde, wonach die definitive, detaillierte Material- und Farbwahl der BaubehÃ¶rde noch anzuzeigen und von dieser noch zu genehmigen sind, zulÃ¤ssig (vgl. § 321 Abs. 1 PBG; BGer, 5. MÃ¤rz 2020, 1C_25/2019, E. 8.2 f.) und auch im Zusammenhang mit der Beurteilung des Bauvorhabens nach § 238 Abs. 1 PBG unproblematisch. Die Vorinstanz hat sich der Auffassung der kommunalen BaubehÃ¶rde, wonach die Voraussetzungen von § 238 Abs. 1 PBG an das geplante Bauvorhaben erfÃ¼llt seien, zu Recht angeschlossen.</p> <p class="Urteilstext"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>9.1 </b>Nach dem AusgefÃ¼hrten ist die Beschwerde abzuweisen. </p> <p class="Urteilstext"><b>9.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und steht dieser keine ParteienschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist zu einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die private Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG). Der BaubehÃ¶rde Meilen steht in der vorliegenden Konstellation keine ParteientschÃ¤digung zu (vgl. VGr, 28. Juni 2018, VB.2018.00214, E. 5).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span>erkennt</span><span> <span>die Kammer</span></span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 265.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5265.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern 1 fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>