<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00082</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206588&amp;W10_KEY=4467133&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00082</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 22.03.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Planungszone</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Planungszone<br/>mit Geltung für alle neuen publikumswirksamen Einrichtungen im Planungsgebiet<br/><br/>Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts; Legitimation des beschwerdeführenden Grundeigentümers (E. 1).<br/>Der Antrag der Gemeinde, die von ihr der Referentin persönlich zur Informationsbeschaffung zugesandten Akten aus dem Recht zu weisen, ist abzuweisen (E. 2).<br/>Örtliche Verhältnisse und Vorgeschichte (E. 3).<br/>Rechtsgrundlagen zur Planungszone; Zweck einer Planungszone (E. 5).<br/>Im Planungsgebiet ist eine rege Bautätigkeit im Gang, die vor allem aus verkehrstechnischen Gründen eine Überprüfung der Nutzungsplanung notwendig macht. Daher besteht ein Planungsbedürfnis (E. 6.1). Eine Planungsabsicht der Behörden besteht, und sie ist ausreichend konkretisiert (E. 6.2). Eine Überprüfung der Nutzungsplanung ist unter den gegebenen Umständen nicht offensichtlich unzulässig (E. 6.3).<br/>Abweisung (E. 7).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSABSICHT">PLANUNGSABSICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE">PLANUNGSSICHERUNG/PLANUNGSRECHTLICHE BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSZONE">PLANUNGSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: RAHMENNUTZUNGSPLÃNE">RAHMENNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 332 lit. a PBG</span><br/><span class="gerade">§ 346 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">RB 2007 Nr. 62 S. 136</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=7688" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2006.00082</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">22. MÃ¤rz 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident JÃ¼rg Bosshart<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Rudolf Bodmer, Ersatzrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Felix Helg. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_ORT_1_6"><span>A</span></a><span>, vertreten durch <a id="Anonym_ORT_2_13">RA B,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_15"><span>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_4_20">Stadt BÃ¼lach,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_MITB_2_6_26">Gemeinde BachenbÃ¼lach,</a></span><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Planungszone,</span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit VerfÃ¼gung vom 22. April 2005 setzte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich (Amt fÃ¼r Raumordnung und Vermessung [ARV]) fÃ¼r die im Plan Mst. 1:5000 vom 20. April 2005 bezeichneten Gebiete der politischen Gemeinde BachenbÃ¼lach und der Stadt BÃ¼lach eine Planungszone fÃ¼r die Dauer von 3 Jahren, ab Ã¶ffentlicher Bekanntmachung, fest (Disp.-Ziff. I). Die Planungszone soll fÃ¼r alle neuen publikumsintensiven Einrichtungen wie Einkaufszentren, FachmÃ¤rkte und sonstige Ã¼bermÃ¤ssigen Verkehr auslÃ¶sende Bauten Geltung haben; andere Industrie- und Gewerbebauten, die gegenÃ¼ber der heutigen Situation keinen Mehrverkehr auslÃ¶sen, sind von der Planungszone nicht betroffen (Disp.-Ziff. II). AllfÃ¤lligen Rekursen gegen diese VerfÃ¼gung wurde die aufschiebende Wirkung entzogen (Disp.-Ziff. IV). Die VerfÃ¼gung wurde im kantonalen Amtsblatt Nr. 17 vom 29. April 2005 publiziert.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen diese VerfÃ¼gung hatten insgesamt sieben Rekurrenten, darunter A, beim Regierungsrat Rekurs erhoben und die Aufhebung der Planungszone beantragt. Mit Beschluss vom 11. Januar 2006 wies der Regierungsrat die Rekurse ab, soweit sie nicht als gegenstandslos geworden abgeschrieben wurden. Dem Lauf der Beschwerdefrist und der Einreichung einer Beschwerde entzog der Regierungsrat die aufschiebende Wirkung (vgl. RRB Nr. 16 vom 11. Januar 2006).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 15. Februar 2006 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei der Entscheid des Regierungsrats aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin. In prozessualer Hinsicht stellte der BeschwerdefÃ¼hrer den Antrag, es sei der Beschwerde im Sinne einer vorsorglichen Massnahme die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen; eventualiter sei die aufschiebende Wirkung auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der Feldstrasse in BÃ¼lach zu beschrÃ¤nken.</p> <p class="Urteilstext">Mit VerfÃ¼gung vom 21. Februar 2006 wies der AbteilungsprÃ¤sident die AntrÃ¤ge auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde ab.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingaben vom 7. bzw. 20. MÃ¤rz 2006 beantragten der Regierungsrat und die Baudirektion, es sei die Beschwerde abzuweisen. Die Mitbeteiligte Nr. 1 stellte am 10. April 2006 ebenfalls den Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolge zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers.</p> <p class="Urteilstext">Mit VerfÃ¼gung des AbteilungsprÃ¤sidenten vom 7. November 2006 setzte das Gericht den Parteien Frist an, um zum nachtrÃ¤glich eingeholten "Entwicklungskonzept Industrie BachenbÃ¼lach und BÃ¼lach SÃ¼d (Schlussbericht, Entwurf vom 7. August 2006)" sowie zum "Verkehrskonzept fÃ¼r die Industrie- und Gewerbegebiete BachenbÃ¼lach/BÃ¼lach SÃ¼d (Schlussbericht, August 2005)" Stellung zu nehmen. Die Stellungnahme des BeschwerdefÃ¼hrers erfolgte innert erstreckter Frist mit Eingabe vom 15. Januar 2007. Die Beschwerdegegnerin liess sich nicht vernehmen. Hingegen stellten die Mitbeteiligten mit Eingabe vom 16. Januar 2007 den Antrag, es seien die beiden oben bezeichneten AktenstÃ¼cke aus dem Recht zu weisen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975 (PBG) sieht in § 332 lit. a den Regierungsrat als einzige Instanz fÃ¼r die Beurteilung von Rekursen gegen die Festsetzung von Planungszonen vor. Zu berÃ¼cksichtigen ist indessen, dass der Erlass einer Planungszone gemÃ¤ss hÃ¶chstrichterlicher Rechtsprechung in den Anwendungsbereich von Art. 6 Abs. 1 der EuropÃ¤ischen Menschenrechtskonvention (EMRK) fÃ¤llt. Dies bedeutet, dass der von einer Planungszone Betroffene einen Anspruch darauf hat, seine Sache von einem unabhÃ¤ngigen Gericht beurteilen zu lassen. Die ZustÃ¤ndigkeit des Verwaltungsgerichts<i> </i>fÃ¼r die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde ergibt sich somit direkt aus Art. 6 Ziff. 1 EMRK (vgl. BGE 120 Ia 209).</p> <p class="Urteilstext"><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer beabsichtigt, auf dem von der strittigen Planungszone erfassten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der Feldstrasse in BÃ¼lach einen Wohn- und Gewerbepark zu erstellen. Ein entsprechendes Baugesuch wurde bereits eingereicht. Der BeschwerdefÃ¼hrer ist unter diesen UmstÃ¤nden von der strittigen Planungszone mehr als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit betroffen und daher zur Beschwerdeerhebung berechtigt (§ 338a Abs. 1 PBG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>Da auch die Ã¼brigen formellrechtlichen Voraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b> Die Mitbeteiligten stellten in dem zu den nachtrÃ¤glich eingereichten AktenstÃ¼cken "Schlussbericht Verkehrskonzept" und "Entwicklungskonzept Industrie" durchgefÃ¼hrten zweiten Schriftenwechsel den Antrag, es seien die entsprechenden Akten aus dem Recht zu weisen. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hren sie im Wesentlichen an, durch die Zustellung der entsprechenden Unterlagen an die Referentin des Gerichts auf deren Bitte hin habe dieser lediglich die MÃ¶glichkeit eingerÃ¤umt werden sollen, sich mit dem vorliegenden Sachverhalt vertieft auseinander zu setzen. Es habe jedoch nie die Meinung bestanden, dem Gericht offiziell weitere Akten einzureichen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b> GemÃ¤ss § 60 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) werden die zur AbklÃ¤rung des Sachverhalts erforderlichen Beweise vom Gericht von Amtes wegen erhoben. Dies bedeutet, dass das Gericht fÃ¼r die Beschaffung des fÃ¼r den Entscheid notwendigen Tatsachenmaterials verantwortlich ist (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 60 N. 1). Entsprechend werden die fÃ¼r die Beurteilung nÃ¶tigen Akten vom Gericht beigezogen (§ 57 Abs. 1 VRG). Die am Verfahren Beteiligten sind nur zur Wahrung wichtiger Ã¶ffentlicher und schutzwÃ¼rdiger privater Interessen berechtigt, einzelne, dem Gericht nÃ¤her zu bezeichnende AktenstÃ¼cke zurÃ¼ckzubehalten. Diesfalls muss dem Gericht Ã¼ber deren Inhalt schriftlich Bericht erstattet werden, soweit dies ohne Verletzung der zu schÃ¼tzenden Interessen mÃ¶glich ist (vgl. § 57 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>Im vorliegenden Fall ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht, worin eine Berechtigung der Mitbeteiligten, die in Frage stehenden Akten zurÃ¼ckzubehalten, zu erblicken wÃ¤re. Die Mitbeteiligte 1 hat die Akten denn auch nicht zurÃ¼ckbehalten, sondern auf Aufforderung hin der Referentin zugesandt. Wie den nachfolgenden ErwÃ¤gungen zu entnehmen sein wird, basiert die Entscheidfindung des Gerichts teilweise auf Erkenntnissen aus den entsprechenden Akten. Das Gericht ist in diesem Falle nicht nur berechtigt, sondern sogar verpflichtet, den Parteien die MÃ¶glichkeit einzurÃ¤umen, zu diesen bisher nicht bei den Akten liegenden SchriftstÃ¼cken Stellung zu nehmen, stehen doch sÃ¤mtliche Akten den am Verfahren Beteiligten zur Einsicht offen (vgl. § 57 Abs. 1 Satz 2 VRG). Andernfalls wÃ¼rde sich das Gericht einer Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs der Parteien schuldig machen. Die Auffassung der Mitbeteiligten, die AktenstÃ¼cke hÃ¤tten nur der Referentin zur VerfÃ¼gung gestellt, aber nicht offiziell eingereicht werden sollen, ist daher verfehlt. DemgemÃ¤ss ist der Antrag, die betreffenden Berichte aus dem Recht zu weisen, abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b> Betroffen vom vorliegenden Verfahren sind das zwischen der ZÃ¼richstrasse und der Hochleistungsstrasse gelegene sÃ¼dliche Baugebiet der Stadt BÃ¼lach (Mitbeteiligte 1) einerseits sowie das angrenzende nÃ¶rdliche Gebiet der Gemeinde BachenbÃ¼lach (Mitbeteiligte 2) anderseits. GemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Mitbeteiligten 1 vom 8. Juli 1996 (genehmigt am 18. Juni 1997) befinden sich in diesem Bereich grÃ¶ssere FlÃ¤chen in der Wohn- und Gewerbezone, Zentrumszone sowie Industriezone. Das Gebiet wird gemÃ¤ss dem kantonalen Siedlungs- und Landschaftsplan als Zentrumsgebiet bezeichnet. Das sich entlang der Hochleistungsstrasse erstreckende "Erachfeld" stellt gemÃ¤ss der kantonalen Richtplanung Bauentwicklungsgebiet dar. Die Bau- und Zonenordnung von BachenbÃ¼lach vom 27. Januar 1997 (genehmigt am 20. Juli 1997) bezeichnet im geschilderten Gemeindeteil grÃ¶ssere FlÃ¤chen als Wohnzonen, teilweise mit Gewerbeerleichterung, Industrie- und Gewerbezonen sowie Landwirtschaftszone. Die nÃ¶rdlichen Zonen von BachenbÃ¼lach und die sÃ¼dlichen Bauzonen von BÃ¼lach stossen an die Grenzstrasse, welche die ZÃ¼richstrasse im Osten mit der Hochleistungsstrasse im Westen verbindet.</p> <p class="Erwgung2">In diesem Gebiet fand in den letzten Jahren eine rege BautÃ¤tigkeit statt. Neben neuen Wohnbauten entstanden insbesondere auch mehrere publikumsintensive Einrichtungen wie FachmÃ¤rkte und Einkaufszentren. Unter Einschluss der im Jahre 2005 bevorstehenden NeuerÃ¶ffnungen standen im Zeitpunkt des Erlasses der strittigen Planungszone eine GesamtverkaufsflÃ¤che von rund 48'700 m2 sowie 1'760 AutoabstellplÃ¤tze zur VerfÃ¼gung.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> Aufgrund dieser baulichen und nutzungsmÃ¤ssigen Entwicklung hat der Verkehr im bezeichneten Gewerbe- und Industriegebiet der Mitbeteiligten 1 und 2 unbestrittenermassen Ã¼berproportional zugenommen. Die resultierende starke Belastung des Strassennetzes insbesondere durch den motorisierten Individualverkehr ist aktenkundig. Angesichts dieser besorgniserregenden Entwicklung haben die Mitbeteiligten zwischen Dezember 2003 und MÃ¤rz 2005 von einem Ingenieur- und PlanungsbÃ¼ro ein Verkehrskonzept ausarbeiten lassen, welches von einer aus Vertretern der beiden beteiligten Gemeinwesen bestehenden Arbeitsgruppe begleitet wurde. Im MÃ¤rz 2005 wurde ein entsprechender Zwischenbericht vorgelegt. GestÃ¼tzt auf diesen Zwischenbericht beantragten die Mitbeteiligten der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich am 20. April 2005 die Festsetzung einer Planungszone fÃ¼r das streitbetroffene Gebiet.</p> <p class="Erwgung2">Diesem Antrag hat die Baudirektion mit VerfÃ¼gung vom 22. April 2005 entsprochen und die strittige Planungszone festgesetzt. Deren Perimeter wird im Osten durch die ZÃ¼richstrasse, im Westen durch die Hochleistungsstrasse, im Norden durch die Allmend- und im SÃ¼den durch die Oberglatterstrasse begrenzt (vgl. Ãbersichtsplan Mst. 1:5000).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> Der vom BeschwerdefÃ¼hrer im Gebiet der Planungszone projektierte Wohn- und Gewerbepark soll mit einer Baumasse von rund 214'950 m3 GewerbeflÃ¤chen von ungefÃ¤hr 22'460 m2 und WohnflÃ¤chen von rund 9'000 m2 aufweisen. Ausserdem sollen 460 AutoabstellplÃ¤tze errichtet werden. Der BeschwerdefÃ¼hrer bestreitet die ZulÃ¤ssigkeit der Planungszone.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer macht im Wesentlichen geltend, das Verkehrskonzept sehe zur Behebung der Verkehrsprobleme im streitbetroffenen Gebiet lediglich Verkehrsmassnahmen und keine Anpassungen der Nutzungszonen, insbesondere kein Verbot weiterer publikumsintensiver Betriebe vor. Weder das Verkehrskonzept noch das Entwicklungskonzept zeigten denn auch schlÃ¼ssig auf, dass kÃ¼nftige Verkehrsprobleme eine BeschrÃ¤nkung der Zulassung von Einkaufszentren in der bestehenden Industriezone erfordern wÃ¼rden. Die Realisierung blosser Verkehrsmassnahmen sei indessen auch ohne Planungszone gewÃ¤hrleistet. Ausserdem kÃ¶nne nicht generell gesagt werden, weitere publikumsintensive Betriebe wÃ¼rden mehr Zusatzverkehr verursachen als neue ArbeitsplÃ¤tze. Der Zweck der vorliegenden Planungszone erscheine daher unklar und habe wohl lediglich darin bestanden, das Bauvorhaben des BeschwerdefÃ¼hrers zu blockieren. Eine Ãnderung der Nutzungsplanung mÃ¼sste als unzulÃ¤ssig beurteilt werden. Es bestÃ¼nden nÃ¤mlich keinerlei verÃ¤nderte VerhÃ¤ltnisse gegenÃ¼ber dem Zeitpunkt der Festsetzung und Genehmigung der geltenden Bau- und Zonenordnung im Jahre 1997. Es kÃ¶nne auch nicht von einem geÃ¤nderten PlanungsverstÃ¤ndnis gesprochen werden. Zusammenfassend erscheine die Planungszone als weder erforderlich noch geeignet, sodass das private Interesse des BeschwerdefÃ¼hrers an der Realisierung seines Bauvorhabens allfÃ¤llige Ã¶ffentliche Interessen Ã¼berwiege.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b> GemÃ¤ss § 346 Abs. 1 PBG kÃ¶nnen bis zum Erlass oder wÃ¤hrend der Revision von GesamtrichtplÃ¤nen oder NutzungsplÃ¤nen fÃ¼r genau bezeichnete Gebiete Planungszonen festgesetzt werden, innerhalb deren keine baulichen VerÃ¤nderungen oder sonstigen Vorkehren getroffen werden dÃ¼rfen, die der im Gange befindlichen Planung widersprechen. Planungszonen dÃ¼rfen fÃ¼r lÃ¤ngstens drei Jahre festgesetzt werden und, soweit nÃ¶tig, um zwei Jahre verlÃ¤ngert werden (Abs. 2). In seinen Rechtswirkungen entspricht damit die kantonalrechtliche Planungszone gemÃ¤ss § 346 PBG der im Bundesrecht vorgesehenen Planungszone nach § 27 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG), wonach innerhalb der Planungszone nichts unternommen werden darf, was die Nutzungsplanung erschweren kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b> Die Planungszone dient der Sicherung der geplanten NutzungsÃ¤nderung, insbesondere der Bewahrung der Planungs- und Entscheidungsfreiheit der BehÃ¶rden, die nicht durch Vorhaben, die den Planungsabsichten widersprechen, beeintrÃ¤chtigt werden soll. Es muss ausgeschlossen werden, was immer die Planungsabsicht behindern kÃ¶nnte (Alexander Ruch in: Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, 1999, Art. 27 Rz. 21, mit Hinweisen). Voraussetzung der Anordnung der Planungszonen ist eine Absicht der BehÃ¶rden, eine bestehende planerische Ordnung abzuÃ¤ndern. In dieser <i>begrÃ¼ndeten Planungsabsicht</i> besteht das Ã¶ffentliche Interesse an der Massnahme. An die Konkretheit der Absicht ist kein strenger Massstab anzulegen; eine "einigermassen konkretisierte Absicht" genÃ¼gt. Ziel ist es, die Entscheidungsfreiheit der Planungsorgane zu sichern. Dementsprechend dÃ¼rfen die Anforderungen an den Erlass einer Planungszone nicht allzu hoch angesetzt werden (vgl. BGE 113 Ia 362 E. 2a/bb). Die Planungszone muss ferner in einem <i>PlanungsbedÃ¼rfnis</i> begrÃ¼ndet sein. Dies ist jedenfalls dann zu bejahen, wenn die gegenwÃ¤rtige Regelung der rÃ¤umlichen Ordnung dem Raumplanungsauftrag widerspricht. Schliesslich darf die Planungszone nicht weiter gehen, als es ihr Zweck erfordert (vgl. BGE 113 Ia 362 E. 2a/cc und 2c).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b> Es ist aktenmÃ¤ssig belegt, dass in dem vom Perimeter der angefochtenen Planungszone erfassten Gebiet in den letzten Jahren verschiedene Einkaufszentren mit einer VerkaufsflÃ¤che von rund 30'000 m2 und ungefÃ¤hr 1'350 Parkfeldern erstellt worden waren. Ausserdem stand im Zeitpunkt des Antrages der Mitbeteiligten um Erlass einer Planungszone im FrÃ¼hjahr 2005 fest, dass im Laufe des Jahres weitere FachmÃ¤rkte erÃ¶ffnet werden sollten. So plante die Migros Ende April 2005 die ErÃ¶ffnung eines Fachmarktes mit einer VerkaufsflÃ¤che von 16'000 m2 sowie eines Einkaufsladens von rund 3'000 m2. Im Bau befanden sich ausserdem verschiedene grosse WohnÃ¼berbauungen sowie das Gewerbehaus Egg (vgl. Verkehrskonzept, Zwischenbericht, MÃ¤rz 2005). Dass das Verkehrsaufkommen im fraglichen Gebiet aufgrund dieser UmstÃ¤nde einen starken Zuwachs erfahren hat, liegt auf der Hand und ist unbestritten. Die von einem PlanungsbÃ¼ro in Zusammenarbeit mit den Mitbeteiligten erstellte Verkehrsprognose fÃ¼hrte zum Schluss, dass verschiedene Knotenpunkte (Grenz-/Feldstrasse, Grenz-/Grabenstrasse) bereits mit ErÃ¶ffnung der neuen MigrosmÃ¤rkte im FrÃ¼hjahr 2005 bis zur Leistungsgrenze ausgelastet sein wÃ¼rden, sodass signaltechnische Massnahmen erforderlich seien, um RÃ¼ckstaus beim Kreisel Grenz-/Feldstrasse sowie bei der Ausfahrt von der Graben- in die Grenzstrasse zu verhindern (vorgeschlagene Signalisationsmassnahmen im Detail vgl. Verkehrskonzept, S. 3 ff.). Im Falle weiterer publikumsintensiver Einrichtungen mÃ¼ssten bauliche Anpassungen des Verkehrsnetzes wie beispielsweise der Aus- oder Umbau des Kreisels Grenz-/ Feldstrasse vorgenommen werden. Das zuhanden der PlanungsbehÃ¶rden der Mitbeteiligten erstellte Verkehrskonzept ging im Weiteren davon aus, dass innerhalb des Untersuchungsperimeters noch Ã¼berbaubare FlÃ¤chen von rund 290'000 m2 vorhanden sind. WÃ¼rde dieses Bauland nach den geltenden Bauordnungen der Mitbeteiligten Ã¼berbaut, so mÃ¼sste im fraglichen Gebiet mit rund 2'700 zusÃ¤tzlichen ArbeitsplÃ¤tzen und 1'300 neuen Einwohnern gerechnet werden. Die Verkehrsprognose gelangt zum Schluss, dass der dadurch ausgelÃ¶ste Zusatzverkehr mit dem heutigen Verkehrssystem nicht mehr bewÃ¤ltigt werden kÃ¶nnte. Es wird daher davon ausgegangen, dass die eingezonten SiedlungsflÃ¤chen mit dem bestehenden Verkehrskonzept ungenÃ¼gend erschlossen sind. Vorgeschlagen wird aus diesem Grunde eine ÃberprÃ¼fung der Nutzungsplanung im fraglichen Gebiet (vgl. Verkehrskonzept, S. 39). Indem der BeschwerdefÃ¼hrer den BehÃ¶rden vorwirft, sie wollten das Versagen der Verkehrsplanung vertuschen, bestreitet er weder die Verkehrsprognose noch die daraus gezogenen Schlussfolgerungen fÃ¼r die Erschliessung des gesamten Gebiets. Unter den besagten UmstÃ¤nden ist ein <i>PlanungsbedÃ¼rfnis</i> fÃ¼r das streitbetroffene Gebiet erstellt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b> Im Weiteren ist eine <i>Planungsabsicht </i>der BehÃ¶rden zweifellos gegeben. Diese besteht im weitesten Sinne darin, die bestehenden Verkehrsprobleme zu lÃ¶sen, d.h. konkret zu verhindern, dass die ausreichende Erschliessung der noch unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cke im betroffenen Gebiet nicht mehr gewÃ¤hrleistet werden kÃ¶nnte. Wie die BehÃ¶rden der Mitbeteiligten wiederholt ausgefÃ¼hrt haben, standen ihnen im Zeitpunkt des Antrages um Erlass einer Planungszone verschiedene Mittel zur Erreichung dieses Zwecks vor Augen: Im Vordergrund standen in erster Linie verschiedene Verkehrsmassnahmen (SignalisationsÃ¤nderungen, bauliche Anpassungen des Strassennetzes etc.). Beabsichtigt wurde indessen â entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers â auch eine grundsÃ¤tzliche ÃberprÃ¼fung der Nutzungsplanungen und deren Potenziale. BerÃ¼cksichtigt werden sollte dabei insbesondere auch der im FrÃ¼hjahr 2005 Ã¶ffentlich aufliegende Entwurf des teilrevidierten kantonalen Verkehrsplans und die in der kÃ¼nftigen Richtplanung verankerten AuftrÃ¤ge an die PlanungsbehÃ¶rden hinsichtlich der Realisierung einer ausreichenden Erschliessung publikumsintensiver Einrichtungen durch den Ã¶ffentlichen Verkehr (vgl. Vernehmlassung der Mitbeteiligten 1).</p> <p class="Erwgung2">Diese Planungsabsicht der BehÃ¶rden ist als <i>ausreichend konkretisiert</i> zu beurteilen. Wie bereits ausgefÃ¼hrt wurde, dÃ¼rfen an die Konkretheit der Absicht keine allzu hohen Anforderungen gestellt werden. Im Zeitpunkt des Antrages um Erlass einer Planungszone standen verschiedene Verkehrsmassnahmen bereits detailliert fest. Hinsichtlich einer allfÃ¤lligen Ãnderung der Nutzungsplanungen bestand zwar noch keine genaue Vorstellung der BehÃ¶rden. Insbesondere wurde noch nicht direkt von einer BeschrÃ¤nkung der ZulÃ¤ssigkeit weiterer publikumsintensiver Betriebe gesprochen. Dass eine solche indessen nicht ausgeschlossen wurde, ergibt sich bereits indirekt aus dem Zweck der Planung. Es liegt in der Natur der Sache, dass die zu treffenden Massnahmen erst nach Ablauf des Planungsvorgangs definiert wurden; der Planungsvorgang darf nicht vorweggenommen werden. GemÃ¤ss dem nach Fertigstellung des Schlussberichts zum Verkehrskonzept vom August 2005 ausgearbeiteten Entwurf eines "Entwicklungskonzepts Industrie" sollen die Bauordnungen der Mitbeteiligten dahingehend geÃ¤ndert werden, dass neue publikumsintensive Einrichtungen nur noch in den im Zonenplan genau bezeichneten Gebieten erstellt werden dÃ¼rfen (vgl. den Vorschlag fÃ¼r die Formulierung einer entsprechenden Bestimmung in den Bauordnungen in Anhang 15 des Entwicklungskonzepts). Es liegt auf der Hand, dass die Realisierung des Bauvorhabens des BeschwerdefÃ¼hrers geeignet gewesen wÃ¤re, derartige EinschrÃ¤nkungen zu prÃ¤judizieren. Entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers kann daher nicht gesagt werden, der Erlass einer Planungszone sei fÃ¼r die Sicherung der geplanten Massnahmen gar nicht erforderlich gewesen. Dass zumindest auf der HÃ¤lfte des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 nach dem momentanen Stand der Planung publikumsintensive Betriebe nun offenbar noch realisierbar sein sollen (vgl. Entwicklungskonzept), ist Resultat des Planungsprozesses und konnte nicht vorausgesehen werden. Dieser Umstand vermag die RechtmÃ¤ssigkeit der Planungszone, deren Zweck ja gerade darin besteht, den BehÃ¶rden den nÃ¶tigen Planungsspielraum zu gewÃ¤hrleisten, nicht in Frage zu stellen.</p> <p class="Erwgung2">Der Vorwurf, es sei den BehÃ¶rden nur um die Verhinderung des Bauvorhabens des BeschwerdefÃ¼hrers gegangen, erscheint unter den genannten UmstÃ¤nden als unberechtigt. Immerhin sollten durch den Erlass der Planungszone nicht nur weitere publikumsintensive Betriebe und FachmÃ¤rkte, sondern generell Betriebe, die Ã¼bermÃ¤ssigen Verkehr auslÃ¶sen, vorlÃ¤ufig untersagt werden. Dadurch dass andere Bauvorhaben nach wie vor realisierbar sind, wird dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Eingriffs in die Grundrechte der Betroffenen Rechnung getragen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b> Schliesslich ist es zwar zutreffend, dass die Vorstellung Ã¼ber die kÃ¼nftige Planung, welcher die Planungszone dient, grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig sein muss. Nur offensichtlich rechtswidrige oder sinnlose Massnahmen stehen der ZulÃ¤ssigkeit einer sie sichernden Planungszone indessen entgegen. Gesichtspunkte der Rechtssicherheit und der Billigkeit einer PlanungsÃ¤nderung kann der GrundeigentÃ¼mer grundsÃ¤tzlich erst in einem gegen die Nutzungsplanung gerichteten Rechtsmittelverfahren geltend machen (vgl. BGE 113 Ia 362 E. 2b). Vorliegend erscheint eine Ãnderung der aus den Jahren 1996 und 1997 stammenden Nutzungsplanungen der Mitbeteiligten entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers nicht als offensichtlich unzulÃ¤ssig. Vielmehr kann auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid verwiesen werden. Dass die bauliche Entwicklung im besagten Gebiet sehr einseitig verlaufen ist, was eine starke Belastung und bereits heute eine teilweise Ãberlastung des Strassennetzes zur Folge hat, ist grundsÃ¤tzlich nicht bestritten. Diesen Umstand als erhebliche VerÃ¤nderung der VerhÃ¤ltnisse im Sinne von § 21 Abs. 2 RPG zu betrachten, welche die MÃ¶glichkeit einer ÃberprÃ¼fung und nÃ¶tigenfalls einer Anpassung der Nutzungsplanung zu rechtfertigen vermÃ¶chte, erscheint auf jeden Fall nicht als offensichtlich rechtswidrig. Der Vorinstanz ist darin beizupflichten, dass im Zeitpunkt des Erlasses der geltend Zonenordnung nicht mit einer derartigen Ansammlung von publikumsintensiven Einrichtungen gerechnet werden musste.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">Zusammenfassend erweisen sich die EinwÃ¤nde des BeschwerdefÃ¼hrers als unberechtigt. Die Planungszone ist vielmehr als rechtmÃ¤ssig zu beurteilen. DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Verfahrens dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung an den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¤llt ausser Betracht (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 200.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'200.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>