Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern Direction de la justice, des affaires communales et des affaires ecclésiastiques du canton de Berne Münstergasse 2 3011 Bern Telefon 031 633 76 76 Telefax 031 633 76 25 Unser Zeichen / N/réf.: 26.11 - 14.12 EGK/kna Bern, 28. September 2015 Ihr Zeichen / V/réf.: DIE JUSTIZ-, GEMEINDE- UND KIRCHENDIREKTION DES KANTONS BERN hat in der Disziplinarsache gegen 1. Notar A., ………………………………, und 2. Notar B., ………………………………… betreffend allfällige Verletzung von Berufspflichten (Anzeige der Revisionskommi ssion des Verbandes be r- nischer Notare vom 13. Januar 2014) erwogen: 1. 1.1 Mit Eingabe vom 13. Januar 2014 meldete die Revisionskommission des Verbands ber- nischer Notare (kurz: Revko VbN ) eine eventuelle Berufspflichtverletzung d er Notare A. und B. - 2 - an die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion ( kurz: JGK) und ersuchte diese um weitergehe n- de Abklärung des Sachverhalts sowie um die allfällige Einleitung eines Disziplinarverfahrens. Die Revko VbN vermutete einen möglichen Verstoss g egen das Verbot des gewerbsmässigen Li e- genschaftshandels und der Liegens chaftsvermittlung auf Provi sionsbasis, weil im Rahmen der notariatsrevisionspflichtigen " A. & P. AG" diverse Einnahmen unter "Provisionen" und "Vermit t- lung von Liegenschaften" verbucht worden seien. 1.2 In ihrer Stellungnahme an die JGK vom 10. Februar 2014 legten die beiden Notare dar, dass zwar ei nige Einnahmen unter dem Konto "Provisionen" verbucht worden seien . Es handle sich jedoch bei diesen Einnahmen nicht um Vermittlungsprovisio nen, sondern ausschliesslich um Inkassoprovisionen, welche ohne Zutun der Notare resp. der Liegenschaftsverwaltungs -AG ein- träfen. Die im Jahr 2012 tatsächlich getätigten Liegenschaftsvermittlungen hätten bloss Gele- genheitscharakter gehabt. Weder werde die Liegenschaftsvermittlung beworben, noch sei sie in den Stauten der AG als Zweck enthalten. Gestützt auf eine entsprechende Aufforderung des i n- struierenden Amtes für Betriebswirtschaft und Aufsicht (kurz: ABA) führten die Notare mit Eing a- be vom 13. März 201 4 aus, die Bezeichnung "Provisionen" sei eigentlich unzutreffend. Vielmehr handle es sich bei den unter diesem Konto verbuchten Einnahmen um Dienstleistungsentsch ä- digungen. Die Zahlungen könnten auch als Entschädigungen für Arbeitsleistungen und Risik o- übernahme bezeichnet werden. 1.3 Die Instruktion ergab in der Folge, dass die von den beiden Notaren beherrschte A. & P. AG keine regelmässige, planmässige und systematische Veräusserung oder Vermittlung von Immobilien anbietet. Bei den anlässlich der ordent lichen Revision vom 19. September 2013 fes t- gestellten Zahlungseingängen für die Liegenschaftsvermittlung handelt es sich um insgesamt drei Verkäufe in den Jahren 2012 und 2013. Es konnte somit von bloss ge legentlichem Liege n- schaftshandel ausgegangen werden . Damit liegen die Verkäufe im zulässigen Rahmen, wie er sich aus dem Kreisschreiben der JGK vom 20. Dezember 2012 über den Liegenschaftshandel, die Liegenschaftsvermittlung und die Liegenschaftsverwaltung (zit.: Kreisschreiben über den Liegenschaftshandel ) ergibt. Mit Schreiben des ABA vom 19. Mai 2014 wurden die beiden Not a- re deshalb darauf hingewiesen, dass der zur Anzeige gebrachte Sachverhalt nicht wegen der Verletzung des Kreisschreibens über den Liegenschaftshandel zu würdigen sein werde. Hing e- gen sei zu prüfen, ob ein Verstoss gegen das Ansehen des Notariatsstands vorliege. Die unter dem Konto "Provisionen" verbuchten Einnahmen seien als Retrozessionen oder "Kick -Backs" zu qualifizieren, die der auftragsrechtlichen Herausgabepflicht an die Auftraggeb er unterliegen wü r- den. Mit Eingabe vom 17. Juni 2014 nahmen die Notare auch zu diesem Vorwurf Stellung . Sie führten aus, es handle sich vorliegend eindeutig nicht um Retrozessionen, da beispielsweise die Rabatte beim Heizöleinkauf vollumfänglich den Konsu menten zugute kämen und die in Frage stehenden Zahlungen unmittelbar an eine durch die A. & P. AG effektiv erbrachte Dienstleistung geknüpft seien. - 3 - 1.4 In der Folge wurden vom ABA bei der GVB Privatversicherungen AG , bei der upc cablecom GmbH und bei den b eiden Brennstofflieferanten F. AG und H. AG Informationen ei n- geholt über den Grund der ausgerichteten "Provisionen", über die erwarteten Gegenleistungen der Empfänger (also der Liegenschaftsverwaltungs -AG), über die Berechnung dieser Provisi o- nen resp. Ents chädigungen und über mögliche Konsequenzen für den Fall, dass die erwarteten Gegenleistungen von der Liegenschaftsverwaltung nicht erbracht würde. Je ei ne Kopie dieser Schreiben wurde den beiden Notaren zur Kenntnis gebracht und sie erhielten Gelegenheit, dazu Stellung zu nehmen . 1.5 Nach einem Instruktionsgespräch zwischen dem ABA und den beiden Notaren , welches am 16. September 2014 stattfand, reichten letztere mit Eingabe vom 14. Oktober 2014 ihre Ste l- lungnahme ein. Sie brachten insbesondere vor, die Ve rtragsverhältnisse über Dienstleistungen bestünden ausschliesslich zwischen der A. & P. AG einerseits und den vorgängig erwähnten Vertragspartnern andererseits . Die Grundeigentümer seien gar nicht Vertragspartei, so dass die- se auch nicht geschädigt worden seien. Insbesondere die Geschäftsbeziehungen mit den beiden Heizöllieferanten hätten bereits mit den Bürovorgängern bestanden und die Ersparnisse aus dem tieferen Preis seien allesamt den Hausbewohnern zugute gekommen. Ohnehin seien die fraglichen Entschädigungen gar nicht kostendeckend. Der effektive Administrativaufwand der Liegenschaftsverwaltungs -AG werde nicht vollumfänglich entschädigt. 1.6 Nachdem das ABA zuhanden der beiden Notare nochmals schriftlich zus ammengefasst und begründet hatte, inwiefern im vorliegenden Fall ein disziplinarrechtlich relevanter Verstoss gegen den Notariatsstand vorliegen könnte, gelangten diese mit abschliessender Stellungnahme vom 31. März 2015 nochmals ans ABA und legten abermals ihre gegenteilige Einschätzung dar, primär mit Blick auf die vom ABA als problematisch eingestuften "Provisionen" der Heizöllief e- ranten. Der Erhalt d ieser Stellungnahme wurde seitens des ABA mit Schreiben vom 24. April 2015 bestätigt und es wurde die Vorbereitung eines Entscheid es des Justiz -, Geme inde- und Kirchendirektors in Aussicht gestellt. 2. Gemäss Art. 38 Abs. 2 lit. c i.V. mit Art. 1 des Notariatsgesetzes vom 22. November 2005 (NG; BSG 169.11) ist die JGK zuständig für die Durchführung von Disziplinarverfahren, die sich gegen im Notariat sregister des Kantons Bern eingetragene Notare richten. Sie wird dabei gestützt auf Art. 46 Abs. 1 NG entweder von Amtes wegen oder auf Anzeige hin tätig. In Ermangelung spez i- alrechtlicher Verfahrensvorschriften richtet sich die Durchführung des Disziplina rverfahrens nach den Regeln des Gesetzes über die V erwaltungsrechtspflege vom 23. Mai 1989 (VRPG; BSG 155.21). Im Falle einer aufsichtsrechtlichen Anzeige sieht Art. 101 Abs. 2 VRPG vor, dass dem Anzeiger grundsätzlich keine Parteirechte zustehen, dass er aber verlangen kann, dass ihm Auskunft über die Erledigung der Anzeige gegeben wird. Die zu dieser Bestimmung entwickelte Rechtsprechung und Lehre (dargestellt etwa in MÜLLER, Bernische Verwaltungsre chtspflege, Bern 2011, S. 233) geht davon aus, dass der A nzeiger mangels Parteirechte weder Anspruch - 4 - auf die blosse Behandlung seiner Anzeige hat, noch gar darauf, dass seitens der Behörde ko n- krete Anordnungen getrof fen werden. Da die bernischen Notare jedoch aufgrund ihrer freiberufl i- chen Berufsausübung nicht m it kantonalen Verwaltungsbehörden gleichgesetzt werden können, fallen sie in aufsichtsrechtlicher Hinsicht nicht unter die Konstellation, die den aus Art. 101 VRPG abgeleiteten Grundsätzen zugrunde liegt. Die JGK ist daher im Rahmen der ihr obliegenden p o- lizeilichen Aufsicht über die Notare verpflichtet, einer Anzeige nachzugehen, die erforderlichen Untersuchungen einzuleiten und im Bedarfsfall auch die erforderlichen Massnahmen anzuordnen (vgl. hierzu JACOBI, N. 13 zu Art. 39 NG, in: Kommentar zum Notariat srecht des Kantons Bern, Prof. Dr. Stephan Wolf (Hrsg.), Bern 2009 [ zit.: KNB], mit weiterführenden Hinweisen). 3. 3.1 Der von der Revko VbN gemeldete Sachverhalt betrifft ausschliesslich nebenberufliche Tätigkeiten, die nicht dem Monopolbereich eines ber nischen Notars unterliegen und entspr e- chend auch nicht öffentlich -rechtlich, sondern ausschliesslich privatrechtlich geregelt sind. Zwar wird diese Trennung im Notariatsrecht des Kantons Bern relativ streng vollzogen (vgl. etwa Art. 20 und 29 NG, welche in sbesondere die Grundlage für die gebührenrechtlichen Regelungen in Art. 50 ff. NG bilden). Dies ändert jedoch nichts daran, dass ein im bernischen Notariatsregister eingetragener Notar im Rahmen seiner nebenberuflichen Tätigkeit ebenfalls Berufspflichten ver- letzen, gegen das Gebot der unabhängigen und einwandfreien Berufsausübung verstossen oder das Ansehen des Notariatsstandes gefährden kann (siehe auch KNB -GLATTHARD, N. 14 zu Art. 45 NG) . Bei Berufspflichtverletzungen ist gerade im Rahmen der nebenberufli chen Tätigkeiten nicht nur an die primär auf die hauptberufliche Tätigkeit zugeschnittenen Pflichten nach Art. 30 ff. NG sowie an die Beachtung der Beurkundungsvorschriften gemäss Art. 31 ff. der Notariatsve r- ordnung vom 26. April 2006 (NV; BSG 169.112) zu denken. Vielmehr fallen alle Vorschriften, die ein Notar bei der Berufsausübung allgemein zu beachten hat, unter die sog. Berufspflichten, also auch solche, die nicht der spezifischen Notariatsgesetzgebung, sondern beispielsweise dem al l- gemeinen Vertragsre cht entspringen (so auch KNB -GLATTHARD, N. 22 zu Art. 45 NG, sowie MARTI, Bernisches Notariatsrecht, Bern 1983, N. 8 zu Art. 40 aNG). Gegen das Ansehen des No- tariatsstandes verstösst somit auch ein Notar, der in seiner nebenberuflichen Tätigkeit rechtliche Bestimmungen verletzt. Zu prüfen ist daher in einem ersten Schritt, ob und inwiefern ein Verstoss gegen rechtliche Bestimmungen vorliegt, wobei im konkreten Fall der Fokus auf der auftragsrechtlichen Herausgabepflicht liegt . 3.2 Die vorliegend zu beurtei lenden Einnahmen standen zivilrechtlich der A. & P. AG zu. Die beiden Notare sind je einzeln zeichnungsberechtigte Verwaltungsräte der A. & P. AG. Nebst ih- rer Organstellung beherrschen die beiden Notare die Gesellschaft auch wirtschaftlich. Die Notare haben ihre nebenberufliche Tätigkeit der Liegenschaftsverwaltung zulässigerweise an eine AG ausgegliedert. Die Zusammenarbeit zwischen Notariat und AG ist jedoch sehr eng. So tritt d ie Zusammenarbeit gegen aussen mitunter dadurch in Erscheinung, dass ein gemei nsamer Inte r- netauftritt für beide Tätigkeitszweige besteht (vgl. auch KNB -BÜRGI, N. 13 und 15 zu Art. 44 NG). - 5 - Die A. & P. AG untersteht deshalb gestützt auf Art. 44 Abs. 3 NG ebenso der notariatsrechtlichen Revisionspflicht wie die beiden Notare selbst. Entsprechend wurde im Rahmen der ordentlichen Revision vom 19. September 2013 richtigerweise auch die Buchhaltung der A. & P. AG übe r- prüft, wie dies schon in den Vorjahren stets der Fall gewesen war. Disziplinarrechtlich sind daher Handlungen der A. & P. AG den beiden Notaren zuzurec hnen. In der Erfolgsrechnung 2012 dieser AG findet sich eine Ertragsposition "Provisionen" über CHF 27'238.63. I n der Erfolgsrechnung des Jahres 2013 wurden unter "Provisionen" CHF 29‘862.35 als Einnahmen verbucht. Gemäss Art. 40 0 Abs. 1 des Bundesgesetzes über das Obligationenrecht vom 30. März 1911 (OR; SR 220) hat der Beauftragte dem Auftraggeber alles, was ihm infolge der Geschäftsführung aus irgendeinem Grunde zugekommen ist, vollumfänglich zu erstatten. Zu prüfen ist daher, ob es sich bei den vereinnahmten "Provisionen" um Einnahmen handelt, welche den jeweiligen Grundeigentümern/Auftraggebern hätten weitergeleitet werden müssen und somit nicht auf eigene Rechnung hätten vereinnahmt werden dürfen. 4. 4.1 Die beiden Notare b ieten über die A. & P. AG diverse Dienstleistungen im Immobiliense k- tor an, wie insbesondere die Vermietung, die technische und die finanzielle Verwaltung von Li e- genschaften, die Führung der Liegenschaftsbuchhaltung sowie die Projektierung und Durchfü h- rung von grosszyklischen Sanierungs - und Umbauarbe iten (vgl. www. A.-P.ch, Bereich A. & P. AG, Dienstleistungen ). Dabei werden sie auf Mandatierung der jeweiligen Grundeigentümer t ä- tig, womit zwischen dem Hauseigentümer und der von den beiden Notaren geführten A G ein pri- vatrechtliches Auftragsverhältnis nach Art. 394 ff. OR entsteht. Entsprechend ist auf die jeweil i- gen Vertragsverhältnisse auch Art. 400 Abs. 1 OR anwendbar. Die in dieser Bestimmung stat u- ierte Herausgabe - resp. Ablieferungspflicht umfasst gemäss b undesgerichtlicher Rechtspr e- chung im Einklang mit der einhelligen Lehre nicht nur diejenigen Vermögenswerte, die der B e- auftragte direkt vom Auftraggeber zwecks Erfüllung seines Auftrages erhält, sondern auch j ene, die dem Beauftragten infolge der Auftragsa usführung von Dritten zukommen (sog. indirekte Vo r- teile). Behalten darf der Beauftragte hingegen (nebst de s ihm vom Auftraggeber allenfalls z u- fliessenden Honorar s für die Auftragserledigung) jene Vermögenswerte, die ihm anlässlich der Auftragsausführung vo n dritter Seite her zufliessen, ohne dass diese Zugänge in einem in neren Zusammenhang zum Auftrag stehen würden. Ein innerer Zusamme nhang zum Auftrag ist bereits dann gegeben, wenn die Gefahr besteht, dass der Beau ftragte sich durch die ihm zukommenden Zuwendungen eines Dritten veranlasst sehen könnte, die Interessen des Auftraggebers nicht ausreichend zu berücksichtigen (vgl. BGE 138 III 755 E. 5.3). Nicht erforderlich ist im Hinblick auf die Herausgabepflicht demgegenüber, dass der Beauftragte sich tatsäc hlich pflichtwidrig verhält oder der Auftraggeber einen konkreten Nachteil erleidet. Faktisch soll sich der Beauftrag- te im Rahmen der Auftragsausführung weder be - noch entreichern, er soll also abgesehen vom Honorar keinen zusätzlichen Gewinn, jedoch auch keinen Verlust erzielen. Nicht behalten darf der Beauftragte beispielsweise Rabatte und Provisionen, selbst wenn diese nach dem Willen des - 6 - Dritten ausschliesslich ihm zugute kommen sollen. Ebenfalls dem Auftra ggeber herauszugeben sind Retrozessionen, da si e dem Beauftragten vom Dritten gerade de shalb ausgerichtet werden, weil er im Rahmen des Auftrages bestimmte Ve rwaltungshandlungen vornimmt oder veranlasst (vgl. zum Ganzen u.v. BGE 132 III 460 E. 4.1, mit weiteren Hinweisen, sowie ausführlich BGE 138 III 755 E. 4.2 ff.). Nicht zu beanstanden sind hingegen Entschädigungen, die einen konkr e- ten Aufwand abgelten (vgl. BGE 138 III 755 E. 5.7) 4.2 Als "Retrozessionen" werden indirekte Vorteile des Beauftragten verstanden, die ihm im Rahmen eines ihm erteilten Au ftrages dadurch zufallen, dass er unter Beizug eines Dritten b e- stimmte Verwaltungshandlungen vornimmt oder veranlasst. Der Dritte zeigt sich alsdann für se i- nen Beizug dem Beauftragten gegenüber mittels Rückerstattung eines Teils der für die Verwa l- tungshandlungen anfallenden Gebühren erkenntlich (vgl. etwa BGE 138 III 755 E. 4.2; ISELI, An- forderungen an Informationen beim Verzicht auf Retrozessionen, in: Jusletter vom 9. Januar 2012). Während der am Auftragsverhältnis beteiligte Auftraggeber also gegenüber dem beig e- zogenen Drittanbieter den vollen in Rechnung gestellten Betrag zu begleichen hat, wird von let z- terem ein bestimmter Anteil dieses Rechnungsbetrages wiederum dem Beauftragten rückverg ü- tet. Eine derartige Rückvergütung kann beispielsweise in Form ei ner fixen Provision erfolgen , oder auch in Form eines dem Beauftragten seitens des Drittanbieters gewährten Rabattes für die erbrachte Dienstleistung. Auch unter den Überbegriff "Retrozession" fallen sodann die sog. "Fi n- der’s Fees", also Provisionen, die d er beigezogene Dritte dem Beauftragten für die Zuführung neuer Kunden zukommen lässt ( FELBER, Wem gehören Retrozessionen?, in: Neue Zürcher Ze i- tung vom 20. Juni 2006, Nr. 140, S. 23). Auch wenn die Problematik der Retrozessionen primär im Finanzsektor bek annt ist, wovon gera- de auch die vorerwähnten Urteile des Bundesgerichts zeugen, kann sie sich genau so auch im Bereich der Liegenschaftsverwaltung stellen. Retrozessionen bergen stets die Gefahr, beim B e- auftragten Anreize auszulösen, die sich nicht mit den Interessen seines Auftraggebers decken. So könnte es beispielsweise für den Beauftragten lukrativer sein, zur Aufgabenerfüllung einen teureren Dienstleistungsanbieter beizuziehen, weil ihm dieser gegenüber einem billigeren Mark t- teilnehmer höhere Rückvergü tungen in Aussicht stellt. Fliessen diese Rückvergütungen a n- schliessend nicht an den Auftraggeber zurück und weiss er um diese auch nicht Bescheid, so könnten seine Interessen und Rechte letztlich verletzt werden. Im Ergebnis bezahlt nämlich der Auftraggeber zum einen eine teurer eingekaufte Dienstleistung, wobei unerheblich ist, ob ihm diese direkt vom beigezogenen Dienstleistungsanbieter in Rechnung gestellt wird, oder ob sie vorweg vom Beauftragten bezahlt und anschliessend dem Auftraggeber weiterverrech net wird. Dies steht unter Umständen nicht im Einklang mit der in Art. 398 Abs. 2 OR vorgeschriebenen Haftung für getreue und sorgfältige Ausführung des Beauftragten . Zum anderen wird dem Au f- traggeber durch Nichterstattung der vom Beauftragten entgegengeno mmenen Rückvergütung ein entgeltlicher Vorteil vorenthalten, der seinen Ursprung im Auftragsverhältnis findet. Damit sind – sofern der Auftraggeber nicht rechtsgültig auf die entsprechende Rückerstattung zu se i- nen Gunsten verzichtet hat – sowohl die Treuep flicht nach Art. 398 Abs. 2 OR, als auch die He r- - 7 - ausgabepflicht nach Art. 400 Abs. 1 OR verletzt (vgl. dazu etwa sinngemäss BGE 137 III 393 E. 2.3). 4.3 Von der upc cablecom GmbH hat die A. & P. AG gemäss den Kontoblättern " Provisionen" im Geschäftsjahr 201 2 Vergütungen von total CHF 10'184.83 sowie im Geschäftsjahr 2013 von CHF 10'190.75 erhalten. Die Zusammenarbeit mit diesem Dienstleister beschreiben die beiden Notare in ihrer Stellungnahme vom 13. März 2014 so, dass die A. & P. AG die einzelnen Mieter resp. Stockwerkeigentümer je Mehrfamilienhaus gegenüber der upc cablecom GmbH vertrete und den ganzen Administrativ - und Finanzverkehr für die einzelnen Dienstleistungsbezüger vo r- nehme. So würden beispielsweise die einzelnen An - und Abmeldungen für Mieter vo rgenommen, gerade auch bei Mieterwechseln, was der upc cablecom GmbH den Vorteil einbringe, viel wen i- ger einzelne Vertragsverhältnisse verwalten zu müssen. So müsste diese viel weniger Zw i- schenabrechnungen mit einzelnen Leistungsbezügern erstellen und für die Fakturierung stehe ein gemeinsamer Adressat, nämlich die Liegenschaftsverwaltung , zu Verfügung. Zusätzlich we r- de dadurch das Risiko von Debitorenverlusten ausgeschlossen. Bei den von der upc cablecom GmbH an die A. & P. AG entrichteten Zahlungen handle es sich somit um nicht kostend eckende Inkassoentschädigungen. In ihrer Eingabe vom 17. Juni 2014 präzisieren die beiden N otare, die Vergütung stelle eine Abgeltung jenes Aufwandes dar, der der Liegenschaftsverwaltung durch Zuzug, Wegzug, Sperren und Erwei tern von Diensten der Mieter etc. entstehe. Da die upc cablecom GmbH den grösseren Verwaltungen ihre Dienste pro Haus und Jahr in Rechnung ste l- le, müsse alsdann die Liegenschaftsverwaltung die Aufteilung der Rechnungen unter Berüc k- sichtigung sämtlicher Mut ationen vornehmen. Für diese Zusatzdienstleistung, welche der upc cablecom GmbH eine erhebliche Erleichterung der Führung und Abrechnung ihres Kunde n- stammes bringe, entschädige sie die A. & P. AG teilweise. Mit Eingabe vom 14. Oktober 2014 betonen die beid en Notare sodann, es handle sich um ein Vertragsverhältnis über Dienstleistu n- gen, welches zwischen der A. & P. AG einerseits und der upc cablecom GmbH andererseits b e- stünde und an dem keine weiteren Parteien, insbesondere keine Grundeigentümer, je als Ve r- tragsparteien beteiligt gewesen seien. Die upc cablecom GmbH führt in ihrem Schreiben vom 1. Juli 2014 aus, für Liegenschaften mit Mietwohnungen werde mit den Liegenschaftseigentümern häufig eine Pauschalkundenvereinb a- rung abgeschlossen. Darin werde vereinb art, dass die Kosten für den Kabelanschluss der ei n- zelnen Mietwohnungen direkt durch den Grundeigentümer bezahlt würden. Als Gegenleistung für diesen administrativen Aufwand werde dem Liegenschaftseigentümer von der upc cablecom GmbH eine Inkassoentschädig ung von 3 % resp. 5 % des Abonnementspreises rückvergütet. Vertragspartner solcher Pauschalkundenvereinbarungen seien stets die Liegenschaftseigent ü- mer, die sich bisweilen allenfalls von professionellen Hausverwaltungen vertreten liessen. Bei den amtliche n Akten befindet sich sodann eine Pauschalkundenvereinbarung mit dazugeh ö- riger Zusatzvereinbarung vom 8. März 2012 resp. vom 19. Juni 2012. Als Vertragsparteien we r- den auf der Pauschalkundenvereinbarung die upc cablecom GmbH einerseits und die Grunde i- gentümerin (Stockwerkeigentümergemeinschaft) andererseits ausgewiesen, wobei zusätzlich die A. & P. AG explizit als Vertreterin der Grundeigentümerin aufgeführt wird. Unterzeichnet ist diese - 8 - Vereinbarung im Namen der Grundeigentümerin. Auf der Zusatzvereinbarun g werden als Parte i- en zwar die upc cablecom GmbH und die A. & P. AG aufgeführt, ohne Nennung der Grundeige n- tümerin. Diese Zusatzvereinbarung ist jedoch wiederum im Namen der Stockwerkeigentüme r- gemeinschaft/Grundeigentümerin unterzeichnet. Der Zusatzvereinb arung ist zu en tnehmen, dass dem Kunden der upc cablecom GmbH, gleichzusetzen mit der Grundeigentümerin, eine Rüc k- vergütung von 5 % auf dem Abonnementspreis gemäss Pauschalkundenvereinbarung gewährt wird, um den administrativen Aufwand der Kundin für das I nkasso der Abonnementskosten bei den einzelnen Dienstleistungsbezügern abzugelten. Die Rückvergütung hat die Kundin nach vollständig einbezahlter Jahresrechnung mittels mehrwertsteuerkonformer Rec hnung bei der upc cablecom GmbH einzufordern. Aufgrund der D arstellung der upc cablecom GmbH und des Inhaltes der Pauschalkundenverei n- barung mit zugehöriger Zusatzvereinbarung ist im Widerspruch zur Darstellung der beiden Not a- re davon auszugehen, dass ein Vertragsverhältnis der upc cablecom GmbH mit den einzelnen Grundeigentümern besteht. Die A. & P. AG ist nicht Vertragspartei der Pauschalkundenvereinb a- rung. Wichtig ist weiter der Hinweis der up c cablecom GmbH, sie gehe von einem Vertragsve r- hältnis mit den Grundeigentümern aus. Bezogen auf die von der upc cablecom GmbH entrichte- ten Vergütungen bedeutet dies folglich nichts anderes, als dass diese aufgrund der al lgemeinen vertragsrechtlichen Bestimmungen dem jeweiligen Grundeigentümer als eigentlichem Vertrag s- partner der upc cablecom GmbH zustehen und von der A. & P. AG nicht ohne entsprechende Einwilligung des berechtigten Grundeigentümers einbehalten werden dürfen. Dies selbst dann, wenn die gegenüber der upc cablecom GmbH bestehenden vertraglichen Pflichten des Grunde i- gentümers aufgrund des Liegenschaftsverwaltungs mandates von der A. & P. AG erbracht we r- den. Die Auffassung der beiden Notare, wonach die Auftraggeber ( Grundeigentümer) an den mit der upc cablecom GmbH bestehenden Pauschalkundenvereinbarungen in keiner Art und Weise b e- teiligt seien, widerspricht eindeu tig den vorliegenden Akten. Im Grunde genommen steht den Grundeigentümern der Anspruch auf die Zahlungen bereits direkt gestützt auf das allgemeine Stellvertretungsrecht gemäss Art. 32 ff. OR zu. Schon alleine deswegen ist davon auszugehen, dass die Zahlun gen der upc cablecom GmbH den einzelnen Grundeigentümern zustehen wü r- den. Durch die Einbehaltung dieser Rückvergütungen haben die beiden Notare folglich die au f- tragsrechtliche Herausgabepflicht nach Art. 40 0 Abs. 1 OR verletzt, so dass sie auch gegen das Ansehen des Notariatsstandes verstossen haben. 4.4 Gemäss den bereits erwähnten Kontoblättern "Provisionen" hat die H. AG der A. & P. AG im Geschäftsjahr 2012 Vergütungen in der Höhe von CHF 7'592.60 und im Geschäftsjahr 2013 von CHF 9'014.05 überwiesen. Die F. AG hat im Geschäftsjahr 2012 einen Betrag von CHF 435.30 entrichtet, im Geschäftsjahr 2013 hat sie der A. & P. AG CHF 1'278.80 überwiesen. Die beiden Notare führen in ihrer Stellungnahme vom 13. März 2014 aus, die H. AG erstelle jahre s- weise eine Abr echnung zu sämtlichen durch die A. & P. AG erfolgten Heizölbez ügen. Das Heizöl - 9 - werde jeweils in grossen Tranchen eingekauft und dann je nach Bedarf in der erforderlichen Menge zwecks Verteilung an die verschiedenen Liegenscha ften abgerufen. Die A. & P. AG sorge also nebst der Bestellung, Verteilung und Bezahlung des Heizöls auch für die o rganisatorischen Abläufe, wie etwa das Avisieren und Aufbieten des Hauswartes für die Lieferung. Die H. AG ha- be damit bloss einen einzigen Ansprechpartner für sämtliche bet roffenen Liegenschaften und trage kein Inkassorisiko. Dafür erhalte die A. & P. AG eine Dienstleistungsentschädigung. Z u- sätzlich führe natürlich der Grosseinkauf von Heizöl auch zu günstigeren Konditionen, welche sich in der Nebenkostenabrechnung direkt zu gunsten der einzelnen Mieter auswi rken würden. In ihrer Eingabe vom 17. Juni 2014 machen die beiden Notare weitere detaillierte Angaben zur Z u- sammenarbeit mit der H. AG. Sie bringen ihre guten persönl ichen Beziehungen zum Lieferanten ins Spiel, die ihnen d ie Heizölbezüge in Form von grossen Sammelbestellungen ermöglichen würden. Die belieferten Grundstücke würden nur teilweise durch die A. & P. AG verwaltet. Es hätten sich diesem Dienst darüber hinaus nämlich auch einige weitere Privathaushalte ang e- schlossen. Zweck der Sammelbestellungen sei der erheblich billigere Einkaufspreis des Heizöls, wobei die Rabatte zwischen 2 % und 4 % gegenüber dem aktuellen Tagespreis zu liegen k ä- men. Dieser Rabatt werde vollumfänglich den Konsumenten weitergegeben. Die Koordin ation der Sammelbestellungen verursache seitens der A. & P. AG einen erheblichen Zeitau fwand, der wiederum dem Brennstofflieferanten entfalle. Entsprechend werde seitens des Brennstofflief e- ranten ein Teil dieser Aufwandersparnis der A. & P. AG gutgeschrieb en. Der effektive Aufwand werde dadurch jedoch nur teilweise ge deckt. Dass auch private Eigentümer von Einfamilienhä u- sern von diesem Angebot der Sammelbestellung Gebrauch machen würden, zeige deutlich, dass die von der A. & P. AG jeweils ausgehandelten Hei zölpreise sehr attraktiv seien und für den Konsumenten eine echte Einsparung bewirken würden. Mit Schreiben vom 14. Oktober 2014 hielten die beiden Notare fest, dass mit der H. AG und mit der F. AG keine schriftlichen Zusa m- menarbeitsverträge bestehen. Die Vereinbarungen über die kollektiven Heizölbestellungen und das über die Liegenschaftsverwaltung vorgenommene Inkasso seien zu einer Zeit vereinbart worden, als die Liegenschaftsverwaltung noch durch die Vor - und Vorvorgänger geführt worden sei. Die bei der Heizölbestellung eingesparten Kosten seien allesamt den Hausbewohnern zug u- te gekommen. Die Dienstleistungsentschädigungen seien nicht kostendeckend und die Verb u- chungen seien immer auf dieselbe Weise vorgenommen worden, den Revisoren seit Jahren b e- kannt gewesen und bisher nie angefochten worden. Schliesslich stellen die beiden Notare in i h- ren Schlussbemerkungen vom 31. März 2015 dar, weshalb es sich bei den ihnen durch die H. AG und die F. AG überwiesenen Vergütungen ihrer Ansicht nach nicht um Retrozessio nen im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung handle. So stehe die A. & P. AG mit Blick auf die Heizölbeschaffung eben gerade nicht mit den Grundeigentümern und Auftraggebern für die Li e- genschaftsverwaltung in einem Rechtsverhältnis. Wenn überhaupt, so sei bestenfalls der jeweil i- ge Mieter je Wohnobjekt marginal involviert, weil ihm das vergünstigte Heizöl auf der Basis der mietrechtlich zulässigen Weiterbelastung von Heizkosten belastet werde. Mit den einzelnen Mi e- tern liege aber kein Auftragsverhältn is vor. Aus auftragsrechtlicher Sicht bestehe somit aufgrund der in diesem Bereich nicht vorhandenen Zusammenarbeit zwischen Grundeigentümern (Au f- traggebern) und Liegenschaftsverwaltung keine Herausgab epflicht. Der tiefere Heizölpreis werde - 10 - dem jeweiligen Leistungsbezüger (Mieter) weitergegeben, der dadurch profitiere, weil sein Hei z- kostenaufwand sinke. Dies sei ein Vorgang, der aufwandneutral am Grundeigentümer vorbeig e- he. Bei den durch die Heizöllieferanten an die A. & P. AG geleisteten Vergütungen handle es sich um Aufwandentschädigungen. Inhaltlich wird zur Begründung derselben auf die in der Ei n- gabe vom 13. März 2014 enthaltenen Ausführungen ve rwiesen. Weiter legen die beiden Notare dar, dass seitens der Liegenschaftsverwaltung kein Anreiz bestehe, durc h eigene Entscheidu n- gen einen Bestand bestimmter Anlageprodukte zu begründen, zu erhalten oder zu erhöhen, auch wenn dies möglicherweise nicht durch die Interessen des Kunden gerechtfertigt sei. Es handle sich hier gerade nicht um den Bereich der Verm ögensverwaltung, und auf die Menge des verbrauchten und gekauften Heizöls bestehe seitens der A. & P. AG kein Einfluss. Auch würden viele Liegenschaften mit Gasheizung oder anderen Energieträgern betrieben. Ein Vergleich mit den bundesgerichtlich beurteilten Fä llen lasse sich somit nicht ziehen. Die H. AG führt in ihrem Schreiben vom 30. Juni 2014 aus, sie entrichte ihren Grosskunden eine Rückvergütung, wenn eine bestimmte Jahresmenge Heizöl oder Diesel bez ogen worden sei. Die Entschädigung werde jeweils pro 100 Liter gerechnet, beispielsweise CHF 1.00 pro 100 Liter, wenn innerhalb eines Jahres eine Menge von 500'000 Litern erreicht worden sei. Sofern eine bestimmte Minimalmenge nicht erreicht werde, falle die Vergütung d ahin. Die F. AG schildert ihre Zahlungen m it Schreiben vom 14. Juli 2014 dergestalt, dass Provisionen aus Geschäften ausschliesslich auf Initiative des Geschäftspartners ausgerichtet würden. Be i- spielsweise sei dies der Fall bei Privatpersonen, welche Sammelbestellungen initiieren und d a- mit ihren e igenen Aufwand reduzieren würden. Auch bei gewerblich tätigen Brennstoffbescha f- fern gehe die F. AG davon aus, dass die eingenommenen Provisionen auf die Verbraucher ve r- teilt oder zur Deckung der zusätzlichen Kosten verwendet würden. Die Höhe der Zahlungen wür- de in aller Regel durch den jeweiligen Geschäftspartner bestimmt. Die F. AG entscheide al s- dann, ob diese Forderung erfüllt werden könne oder auf eine Lieferung zu diesen Konditionen verzichtet werde. Es ist mit Sicherheit nicht zu beanstanden , dass dank dem Einsatz einer Liegenschaftsverwa l- tung Heizöl günstiger eingekauft werden kann und dann der entsprechend tiefere Heizölpreis den jeweiligen Mietern eins zu eins weiterverrechnet wird . Umstritten ist jedoch, ob die von den Heizöllieferanten geleisteten Zahlungen der auftragsrechtlichen Herausgabepflicht (an die Grundeigentümer und Auftraggeber) unterliegen. Die Notare machen gelten d, es handle sich hierbei ausschliesslich um Aufwandentschädigungen, welche nicht der Herausgabepflicht nach Art. 400 Abs. 1 OR unterliegen. Zudem liege in casu nicht eine herausgabepflichtige Retrozess i- on vor, da mit Blick auf den Heizöleinkauf kein Auftragsverhältnis zwischen der A. & P. AG ei- nerseits und den einzelnen Grundeigentümern andererseits bestehe . Zwar lässt sich gr undsätzlich nicht bestreiten, dass die (formlosen) Vereinbarungen mit der H. AG und mit der F. AG, wonach diese beiden Brennstofflieferanten nur einmal jährlich eine Rec h- nung stellen müssen, zu einem Mehraufwand bei der A. & P. AG führen. Diese muss nämlich die Aufteilung der Gesamtrechnung auf die einzelnen Liegenschaften resp. auf die individuellen - 11 - Haushalte sowie das Inkasso vornehmen. Aufgrund der Darstellung der beiden Brennstofflief e- ranten steht jedoch gerade nicht diese Aufwandentschädigung im Vorder grund. Aus deren Sicht haben die jeweiligen Zahlungen eindeutig Provi sionscharakter. So muss jeweils ein bestimmtes Minimum an Heizöl bezogen werden, damit die Zahlungen ausgelöst werden. Es geht also letz t- lich gerade darum, (Heizöl)Einkäufer dazu zu anim ieren, jährlich wiederkehrend Brennstoffe in möglichst grosser Menge einzukaufen, wofür sie dann im Gegenzug in einem g ewissen Umfang am durch sie generierten Umsatz teilhaben sollen. Diese Konstellation entspricht genau denjen i- gen Sachverhalten, die gemäs s bundesgerichtlicher Praxis zu einer abstrakten Interessenkollis i- on führen können. Durch die in Frage stehenden Provisionen wird nämlich ein möglicher Anreiz für die Liegenschaftsverwaltung geschaffen, möglichst viel Heizöl bei demselben Lieferanten einzukaufen. Entgegen der Auffassung der Notare erfolgt der Heizöleinkauf gestützt auf die jeweiligen Liege n- schaftsverwaltungsverträge mit den jeweiligen Eigentümern. Die Versorgung einer Liegenschaft mit Heizöl und die entsprechenden Organisationsarbeiten geh ören durchaus zum üblichen B e- standteil eines Verwaltungsvertrags. Ohne entsprechenden Auftrag durch die Eigentümer hätte die A. & P. AG kaum die entsprechenden Arbeiten an die Hand genommen. Mit den Mietern b e- steht in dieser Hinsicht kein Vertragsverhältni s. Daran ändert auch nichts, dass schlussendlich die Mieter von einem günstigen Heizöleinkauf profitieren. Der entsprechende Vo rteil wird nämlich durch die Nebenkostenabrechnung verursacht, welche eine Liegenschaftsverwaltung im Ra h- men ihres Verwaltungsauf trags vornehmen muss. Die vorliegend zu beurteilenden Zahlungen haben somit einen inneren Zusammenhang mit den jeweiligen Verwaltungsaufträgen. Sie sind als "indirekte Vorteile" im Sinne der bundesgerichtlichen Praxis zu qualifizieren, die der auftrag s- rechtlichen Herausgabepflicht unterliegen. So geht denn auch zumindest die F. AG in ihrem Schreiben vom 14. Juli 2014 davon aus, dass die mit ihren Grosskunden ausgehandelten Rüc k- vergütungen den einzelnen Endverbrauchern zugute kämen. Daran ändert auch der Ums tand nichts, dass sich an den jeweiligen Sammelbestellungen teilweise individuelle Grun deigentümer beteiligen, die ihre Liegenschaft nicht durch die A. & P. AG verwalten lassen. Zu diesen Grun d- eigentümern besteht insofern erst recht ein unmittelbares Auftr agsverhältnis, als sie den Einkauf des für ihre Liegenschaft erforderlichen Brennstoffes direkt an die A. & P. AG delegieren in der Erwartung, alsdann zum passenden Zeitpunkt die in Auftrag gegebene Menge Heizöl zu einem günstigeren Literpreis geliefert zu erhalten. Es ist den Notaren zuzubilligen, dass aus i hrer Sicht die Zahlungen der Heizöllieferanten auch den Charakter einer Aufwandentschädigung haben können. En tgegen ihrer Auffassung nehmen sie jedoch die entsprechenden Organisations - und Abrechnungsar beiten nicht im Interesse der Heizöllieferanten vor. Die entsprechenden Arbeiten erfolgen gestützt auf die Verwaltungsauftr ä- ge mit den jeweiligen Eigentümern. Die Eigentümer müssten diese Arbeiten grundsätzlich (a n- teilsmässig) mit dem Verwaltungshonorar en tschädigen. Die Notare machen sinngemäss ge l- tend, dass die Zahlungen der Heizöllieferanten weniger hoch waren als ein dem Zeitaufwand entsprechendes Honorar. Aus diesem Grund seien die Grundeigentümer nie geschädigt worden. Eine konkrete Schädigung der Auf traggeber ist gemäss bundesgerichtlicher Praxis für die Ve r- - 12 - letzung der auftragsrechtlichen Herausgabepflicht jedoch nicht erforderlich. Es genügt eine ab s- trakte Interessenskollision, die bei der geschilderten Konstellation vorliegt. Daraus folgt, dass die beiden Notare auch im Bereich der von der H. AG und der F. AG geleiste- ten Zahlungen gegen die auftragsrechtliche Herausgabepflicht nach Art. 400 Abs. 1 OR versto s- sen haben, indem sie die vereinnahmten Provisionen nicht auf die Eigentümer der einzelnen zwecks Sammelbestellungen einbezogenen Liegenschaften verteilt und jenen herausgegeben haben. 4.5 Was die Zuwendungen der GVB Privatversicherungen AG an die A. & P. AG anbelangt, so beliefen sich diese gemäss den Kontoblättern "Provisionen" für das Gesc häftsjahr 2012 auf CHF 7'451.85 und für das Geschäftsjahr 2013 auf CHF 9' 378.75. Dazu führen die beiden N otare in ihrer Stellungnahme vom 13. März 2014 aus, sie seien für die Gebäudeversicherung GVB (recte: GVB Privatv ersicherungen AG) v.a. mit Blick auf die Li eferung aktueller Angaben pro la u- fende Gebäuderenovation und -sanierung tätig, damit diese die richtige Versicherungsdeckung während und nach der Bauzeit bestimmen könne. Weiter werde durch die A. & P. AG die Pr ä- mienzahlung pro verwaltetes Objekt vorgenomm en, auf die einzelnen Versicherten verteilt und das Inkasso wahrgenommen. Die GVB entschädige diesen Arbeitsaufwand sowie die S icherheit, keine Inkasso -Ausfälle zu haben, mit einer Dienstleistungsentschädigung von CHF 38.50 pro verwaltetes Objekt und Jahr. Mit Stellungnahme vom 17. Juni 2014 bringen die beiden Notare sodann vor, die Gebäudeversicherung des Kantons Bern stelle eine Zwang sversicherung für alle auf dem Kantonsgebiet Bern befindlichen Gebäude dar, womit die GVB eben gerade nicht auf das Vertrie bsnetz der Liegenschaftsverwaltung angewiesen sei, wie dies bei Retroze ssionen im Finanzsektor jeweils der Fall sei. Die GVB Privatversicherungen AG führt in ihrem Schreiben vom 14. Juli 2014 aus, gemäss lan g- jähriger Praxis würden Broker und Liegenschaftsv erwaltungen für ihre Aufwände entschädigt. Die sogenannten Intermediäre würden den operativen Aufwand der GVB Privatversicherungen AG durch die jährliche Aktualisierung der Gebäudedaten, die Koordination bei Schadenfällen usw. reduzieren. Die Basis der jew eiligen Aufwandentschädigungen werde vertraglich mittels e i- ner Zusammenarbeitsvereinbarung fixiert, deren Inhalt allerdings dem Geschäftsgeheimnis u n- terliege und daher seitens der GVB Privatversicherungen AG nicht bekannt gegeben werden könne. Der fragliche Zusammenarbeitsvertra g zwischen der GVB Privatversicherungen AG und der A. & P. AG, abgeschlossen am 30. Januar 2013 resp. am 1. Februar 2013, wurde jedoch seitens der beiden Notare zu den Akten gereicht. Gemäss dieser Vereinbarung übernimmt die A. & P. AG die Rolle eines gebundenen Vermittlers gemäss Art. 43 des Bundesgesetzes betreffend die Au f- sicht über Versicherungsunternehmen vom 17. Dezember 2004 (Versicherungsa ufsichtsgesetz [VAG; SR 961.01] ). Als Grundlage für die Vermittlung dient das jeweilige L iegenschaftsverwal- tungsmandat zwischen der A. & P. AG sowie ihren individuellen Auftraggebern ( Grundeigentü- mern). Die Liegenschaftsverwaltung hat im Sinne von Vertragspflichten sämtliche Richtl inien und Weisungen der GVB Privatversicherungen AG zu be folgen, sämtliche Mitteilungen wie etwa - 13 - Schadenmeldungen und Kündigungen umgehend wei terzuleiten und die Informationspflichten gemäss Art. 45 VAG zu erfüllen. Es ist ihr insbesondere untersagt, von Versicherungsbedingu n- gen und Tarifen abzuweichen, Zahlungen für Rechnung der GVB Privatversicherungen AG en t- gegenzunehmen und ihren Mandanten Zahlungsfristen betreffend die Versich erungsprämien zu gewähren. Die Zusammenarbeitsvereinbarung kann von beiden Parteien unter Einhaltung e iner dreimonatigen Kündigungsfrist auf gelöst wer den. Weiter ist eine sofortige Auflösung aus wicht i- gen Gründen möglich, namentlich dann, wenn die Provisionszahlungen pro Kalenderjahr den B e- trag von CHF 2'000.00 unterschreiten. Als Entschädigung für ihre Tätigkeiten erhält die A. & P. AG eine C ourtage, die auf der Basis der in Rechnung gestellten Prämie netto (ohne Stempela b- gaben, Gebühren etc.) berechnet wird. Diese Courtage wird von der GVB Privatvers icherungen AG ausbezahlt, wenn ein gegenüber der A. & P. AG rechtsgültig erteiltes Mandat des Versiche- rungsnehmers (Auftraggebers) vorliegt, ein von der A. & P. AG aktualisiertes Gebäudeverzeic h- nis vorliegt und die A. & P. AG ihre im Rahmen der Leistungsvereinbarung übernommenen Pflichten vollumfänglich erfüllt. Vorab ist festzuhalten, dass der zwi schen der GVB Privatversicherungen AG und der A. & P. AG bestehende Zusammenarbeitsvertrag in formeller Hinsicht losgelöst von den einzelnen Liege n- schaftsverwaltungsmandaten abgeschlossen worden ist. Die einzelnen Auftraggeber ( Grundei- gentümer) sind daran (formell) nicht beteiligt. Weiter stehen Mutationsmeldungen über Gebäu- dedaten nicht in einem unmittelbaren Zusammenhang zur eigentlichen Liegenschaftsve rwaltung. Die A. & P. AG ist in diesem Bereich primär für die GVB Privatversicherungen AG und nicht für die einzelnen Grundeigentümer tätig. Bei dieser Betrachtungsweise würden die Zahlungen der GVB Privatversicherungen AG einen konkreten Aufwand entschädigen, so dass sie wohl nicht zwingend der auftragsrechtlichen Herausgabepflicht unterstehen würden. Der Zusammenarbeitsvertrag mit der GVB Privatversicherungen AG erscheint jedoch aus einem anderen Grund heikel. Er sieht nämlich primär auch die gebundene Vermittlung von neuen Ve r- sicherungsnehmern vor. Hier ist von zentraler Bedeutung, dass die Zusammenarbeit entgegen der Darstellung der beiden Notare eben gerade nicht mit der öffent lich-rechtlichen Gebäudeve r- sicherung Bern besteht, die sämtliche bernischen Bauten obligatorisch gegen Elementar - und Feuerschäden versichert, sondern mit der GVB Privatversicherun gen AG. Diese bietet fakultative Zusatzversicherungsprodukte an und steht deshalb sehr wohl in einem Konkurrenzverhältnis zu anderen privaten Versicherungsanbietern. Insofern bringt ihr der Rückgriff auf das Netzwerk von Liegenschaftsverwaltungen einen Marktvorteil. Wohl deshalb wird die im Zusammenarbeitsve r- trag umschriebene Vergütung an die A. & P. AG als "Courtage" bezeichnet. Kommt noch der Umstand dazu, dass diese Courtage gemäss Zusammenarbeitsvereinbarung letztlich auf der Basis der jeweiligen Versic herungsprämie pro Versicherungsnehmer be rechnet wird. Diese Geldleistung kann zwar als objektbezogene Aufwandentschädigung angesehen werden, beinha l- tet aber aufgrund der Vertragsausgestaltung auch Elemente, die darauf hindeuten , dass wohl das Prinzip der sog. "Finder’s Fees" mit einfliesst . So nimmt d ie A. & P. AG in ihren Geschäft s- beziehungen zur GVB Privatversicherungen AG die Rolle eines gebundenen Ve rmittlers ein und verpflichtet sich dadurch, nebst der GVB Privatversicherungen AG mit höchstens einer we iteren - 14 - Versicherungsgesellschaft einen Zusammenarbeitsvertrag abzuschliessen (vgl. Art. 2 der zu den Akten gereichten Zusammenarbeitsvereinbarung) . Die Vergütung wird nicht in Form eines fixen Betrages pro gemeldetes Objekt festgelegt, sondern bezogen auf die Versicherungsprämie der einzelnen Versicherungsnehmer ermittelt. Damit wird zumindest eine abstrakte Interessen skolli- sion in Kauf genommen, indem für die mit der GVB Privatversicherungen AG zusammenarbe i- tenden Liegenschaftsverwaltungen zumindest hypothetisch ein Anreiz besteht, ihren Auftragg e- bern (Grundeigentümern) im Rahmen der Liegenschaftsverwaltungstätigkeit möglichst einen Versicherungsabschluss mit der GVB Privatversicherungen AG nahe zu legen. Unter diesem Blickwinkel könnte sodann auch ein innerer Zusammenhang zwischen den der Liegenschaft s- verwaltung zugrunde liegenden Auftragsverhältnissen und den von der GVB Privatversicheru n- gen AG an die A. & P. AG ausbezahlten Vergütungen im Sinne der eingangs dargestellten bu n- desgerichtlichen Rechtsprechung vorliegen (vgl. insbesondere BGE 138 E. 5.3 und 5.7) . Grundsätzlich wird im Auftragsrecht von der Lehre wie auch von der Rechtsprechung bejaht, dass der Beauftragte jene Vergütungen Dritter nicht an den Auftraggeber herausgeben muss, die ausschliesslich zur Deckung seiner Aufwendungen dienen und nicht bereits durch den Auftra g- geber selber entschädigt werden (siehe E. 4.1 hievor). Ob eine Vergütung reinen Aufwanden t- schädigungscharakter hat oder darüber hinaus auch noch eine Anreizkomponente enthält, ist stets im konkreten Einzelfall zu prüfen. Eine allgemeingültige Zuordnung lässt sich nicht vo r- nehmen. Auch d en vorerwähnten Leitentscheiden des Bundesgerichts zur Thematik der Retr o- zessionen ist nicht zu entnehmen, anhand welcher Kriterien eine entsprechende Beurteilung vorzunehmen ist . Wie vorerwähnt ist den beiden Notaren aufgrund der Aktenlage zugute zu hal- ten, dass ihnen gerade im Bereich der operativen Tätigkeiten, der Aufbereitung von Gebäuded a- ten und der Koordination in Schadenfällen zweifelsfrei ein Aufwand entsteht, der nicht in einem unmittelbaren Zusammenhang zu den einzelnen Liegenschaftsverwaltungsmandaten steht und daher auch nicht ohne weiteres auf die Auftraggeber (Grundeigentümer) überwälzt werden kann . Ob und in welchem Umfang über diese Aufwa ndentschädigung hinaus auch noch herausgab e- pflichtige Rückvergütungen erfolgt sind und i nwieweit sich die beiden Notare dessen bewusst waren oder bei pflichtgemässer Sorgfalt hätten bewusst sein müssen, kann im vorliegenden Fall offen bleiben, da eine Verl etzung der auftragsrechtlichen Herausgabepflicht schon aus anderen Gründen bejaht werden muss (vgl. die vorgängigen Erwägungen 4.3 und 4.4). Die JGK begnügt sich an dieser Stelle mit der kritischen Bemerkung, dass es auftragsrechtlich heikel sein kann, wenn der Auftraggeber nicht weiss, dass die von ihm beauftragte Liegenschaftsvewaltung z u- gleich ein gebundener Versicherungsvermittler einer privaten Versicherungsgesellschaft ist. Die auftragsrechtlichen Treuepflichten würden es wohl gebieten, hierüber beim Auftraggeber Tran s- parenz zu schaffen. 4.6 Zusammenfassend wird festgehalten, dass die auftragsrechtliche Herausgabepflicht im vorliegend zu beurteilenden Fall mit Blick auf die von der upc cablecom GmbH, von der H. AG und von der F. AG ausgerichteten Verg ütungen verletzt worden ist. Um diese Problematik in s- künftig zu vermeiden, bleiben der von den beiden Notaren betriebenen A. & P. AG faktisch im Lichte der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zwei Möglichke iten: Entweder sie überweist die - 15 - eingenommenen Verg ütungen im Umfang deren jeweiligen Ansprüche inskünftig direk t an die einzelnen Auftraggeber . Um den ihr durch die wahrgenommenen Tätigkeiten gegenüber den beigezogenen Dienstleistungsanbietern und Heizöllieferanten tatsächlich anfallenden Mehrau f- wand zu e ntschädigen, müssen diese Leistungen allenfalls in den zugrunde liegenden Liege n- schaftsverwaltungsverträgen ausgewiesen werden. Dies ermöglicht es der A. & P. AG alsdann, mit den einzelnen Auftraggebern höhere Auftragsentschäd igungen auszuhandeln. Oder abe r die beiden Notare orientieren ihre Auftragnehmer inskünftig eingehend über die Grösse nordnung der zu erwartenden Rückvergütungen und deren Berechnungsgrundlage, legen damit die teilweise bestehende abstrakte Interessenkollision offen und erwirken einen g ültigen Verzicht der jeweil i- gen Auftraggeber auf die Herausgabe der vereinnahmten Rückvergütungen. Dabei sind jedoch die Vorgaben des Bundesgerichts unbedingt zu beachten. Insbesondere ist bei der Ausformuli e- rung einer allfälligen standardmässigen Verzichtsklausel Vorsicht geboten (vgl. BGE 137 III 393). 5. 5.1 Verletzt ein Notar vorsätzlich oder fahrlässig Berufspflichten oder verstösst er gegen die Bestimmungen des Notariatsgesetzes und seiner Ausführungserlasse, das Gebot der unabhä n- gigen und einwandfr eien Berufsausübung oder gegen das Ansehen des Notariats, wird er una b- hängig von der vermögens - und strafrechtlichen Verantwortlichkeit disziplinarisch be straft (Art. 45 Abs. 1 NG). In leichten Fällen kann von einer Bestrafung abge sehen werden, wenn anz u- nehmen ist, dass der Notar den Beruf künftig einwandfrei ausüben werde (Art. 45 Abs. 2 NG). Die beiden Notare haben wiederholt gegen das Ansehen des Notariatsstands verstossen , indem sie im Rahmen der nebenberuflich betriebenen Liegenschaftsverwaltung die Herausgabepflicht nach Art. 400 Abs. 1 OR missachtet haben. Die umstrittenen Zahlungen machen pro Jahr mehr als CHF 20'000.00 aus, so dass kein leichter Fall vorliegt. Die Notare sind daher mit einer diszip- linarischen Sanktion zu belegen. 5.2 Art. 47 Abs. 1 NG sieht als Disziplinarmassnahmen den Verweis, eine Busse von bis zu CHF 20' 000.00, die Suspendierung des Eintrag es im Notariatsregister für die Dauer von einem Monat bis zu zwei Jahren und die Löschung des Eintrages im Notariatsregister vor. Dieser Mass- nahmenkatalog ist einerseits abschliessend, andererseits nach der Schwere der Sanktion in au f- steigender Reihenfolge gegliedert. Bei der Festsetzung der konkret en Massnahme ist stets das Prinzip der Verhältnismässigkeit zu beachten (vgl. zum Ganzen auch K NB-GLATTHARD, N. 1 ff. zu Art. 47 NG, mit weiteren Hinweisen). Das alte Notariatsgesetz des Kantons Bern vom 28. August 1980, welches bis am 30. Juni 2006 in Kraft war, sah in Art. 43 explizit vor, dass die Disziplinar- strafe nach dem Verschulden des Notars bestimmt werde, unter Berücksichtigung seiner Bewe g- gründe und der gefährdeten oder verletzten Interessen sowie nach der Art und Weise der bisher i- gen Berufsausübung (Art. 43 aNG). Zwar fehlt im neuen Notariatsgesetz ein expliziter Hinweis auf die Bemessung. Der Vortrag des Regierungsrates an den Grossen Rat betreffend das Notariat s- gesetz vom 16. März 2005 (zit.: Vortrag NG) hält jedoch im Bereich des Disziplinarwesens au s- drücklich fest, dass die bisherigen Regelungen zur disziplinarischen Verantwortlichkeit ohne mate- - 16 - rielle Änderungen ins neue Recht übernommen wurden (vgl. Vortrag NG Ziff. 3.30, S. 12). Das Ab- stellen auf das konkrete Verschulden unter Berücksichtigung der Beweggründe, der tangierten I n- teressen sowie der bisherigen Berufsausübung ergibt sich l etztlich auch aus der Anwendung des Verhältnismässigkeitsprinzips und ist daher in der Lehre ebenfalls unbestritten (vgl. dazu KNB - GLATTHARD, N. 35 zu Art. 45 NG, mit Verweis auf die altrechtliche Rechtsprechung; vgl. u.v. auch Entscheid der JGK 26.11-13.9 vom 9. September 2014, E. 5.2). Reicht eine mahnende Strafe aus, um zu bewirken, dass ein fehlbarer Notar seinen Beruf inskünftig wieder einwandfrei ausüben wird, so darf folglich nicht über einen Verweis oder eine Busse hinausgegangen werden (vgl. hierzu auch KNB-GLATTHARD, N. 6 uns 36 zu Art. 45 NG sowie N. 4 zu Art. 47 NG, mit weitergehenden Hinweisen auf die einschlägige Rechtsprechung). 5.3 An sich liegt nach Auffassung der JGK formell ein klarer Verstoss gegen die auftrag s- rechtliche Herausgabepflicht vor. Insbesondere bei den Zahlungen der upc cablecom GmbH ist es doch erstaunlich, dass diese nicht den jeweiligen Grundeigentümern gutgeschrieben wurden, da bei den Pauschalvereinbarungen eindeutig diese als Vertragspartei bezeichnet wurden. In Würdigung aller Umstände ist das Verschulden der beiden Notare jedoch trotzdem als eher leicht zu qualifizieren. So ist es für die JGK glaubwürdig, dass die Notare aus ihrer Sicht die Kli- entschaft nicht geschädigt haben oder jedenfalls nicht bewusst haben schädigen wollen. Aus i h- rer subjektiven (aber falschen) Sicht haben die jeweiligen Zahlungen zumindest teilweise einen effektiv bei ihnen entstandenen Aufwand abgedeckt. Bei formell richtiger Vorgehensweise hätte dieser Aufwand durch ein (zusätzliches) Verwaltungsh onorar seitens der Auftraggeber entsch ä- digt werden müssen. Die hier zu beurteilenden Zahlungen hätten dann anteilsmässig den jewe i- ligen Auftraggebern gutgeschrieben werden müssen. Die JGK geht davon aus, dass wirtschaf t- lich gesehen den einzelnen Auftraggeb ern kein oder ein eher geringer Schaden entstanden ist. Es ist zudem glaubwürdig, dass die Rückvergütungspraxis bis anhin in der Liegenschaftsverwa l- tungspraxis durchaus üblich war. Soweit ersichtlich liegt noch kein Bundesgerichtsentscheid vor, wonach die bundesgerichtliche Praxis zur auftragsrechtlichen Herausgabepflicht von Retrozessi o- nen im Finanzsektor analog auf den Bereich der Liegenschaftsverwaltung zu übertragen wäre. Es handelt sich somit offensichtlich um eine neue Fragestellung. Weiter ist zu ber ücksichtigen, dass die beiden Notare die Rückvergütungspraxis von ihren Vor - und Vorvorgängern übernommen h a- ben und diese Usanz in der Vergangenheit von den Notariatsrevisoren nie beanstandet wurde. So ist denn der vorliegende Fall wohl bei den Notariatsre visoren und der JGK deshalb aufgefallen, weil in der Buchhal tung ein Konto "Provisionen" enthalten war. Die vorgängigen Ausführungen vermögen die beiden Notare zwar nicht vollumfänglich zu entschuldigen. Sie sind jedoch im Rah- men der Verschuldensbemessung zu deren Gunsten zu würdigen. Notar A. wurde bereits mit Entscheid der JGK 26.11-07.449 vom 19. Oktober 2010 im Rahmen e i- nes Disziplinarverfahrens mit einer Busse von CHF 2'500.00 belegt. Im Rahmen jenes Verfahrens ging es jedoch um eine völlig andere Prob lematik (Verletzung der Ausstandspflicht bei der Veru r- kundung eines Kaufvertrags mit der A. & P. AG). Zudem liegt die dort beurteilte Verletzung einer Berufspflicht mehrere Jahre zurück, so dass dieser Entscheid im vorliegenden Fall nicht strafve r- schärfend berücksichtigt werden muss. Über Notar B. wurden bis anhin keine Disziplinarmass- - 17 - nahmen verhängt, womit er seinen Beruf bis anhin soweit ersichtlich korrekt ausgeübt hat. Die JGK kommt daher in Würdigung der vorgängig geschilderten Umstände zum Schluss, da ss sowohl gegen Notar A. als auch gegen Notar B. ein Verweis auszusprechen ist. 6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werd en die Kosten nach den Grundsät zen von Art. 107 Abs. 1 VRPG i.V.m. Art. 8 der Verordnung über die Gebühren der Kantonsverwaltung vom 22. Februar 1995 (Gebührenverordnung [ GebV; BSG 154.21]) den beiden Notaren je zur Hälfte u n- ter solidarischer Haftung auferlegt. In diesem Sinne wird erkannt: 1. Notar A. wird wegen Verstosses gegen das Ansehen des Notariatsstands ein Verweis e r- teilt. 2. Notar B. wird wegen Verstosses gegen das Ansehen des Notariatsstands ein Verweis e r- teilt. 3. Die Kosten des Verfahrens, bestimm t auf CHF 1‘000.--, werden den Notaren A. und B. je zur Hälfte, ausmachend je CHF 500.--, unter solidarischer Haftung zur Be zahlung auferlegt. 4. Diese Verfügung ist wie folgt zu eröffnen: - Notar A., ……………………………………… (mit eingeschriebenem Brief) - Notar B., ………………………………………. (mit eingeschriebenem Brief) Der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektor: Christoph Neuhaus, Regierungsrat - 18 - Rechtsmittelbelehrung Dieser Entscheid kann mit Verwaltungsgerichtsbeschw erde innert 30 Tagen seit Eröffnung schrift lich beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Verwaltungsrechtliche Ab teilung, Speichergasse 12, 3011 Bern, a n- gefochten werden. Die Beschwerde ist min destens im Doppel einzureichen und muss einen Antrag, die A n- gabe von Tatsachen und Beweismit teln, eine Begründung sowie eine Unterschrift enthalten; g reifbare Be - weismittel sind beizulegen.