<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2015.00088</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215574&amp;W10_KEY=13013515&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2015.00088</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.09.2015</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Mäklerprovision. Eine Aktiengesellschaft kann grundsätzlich von ihren Aktionären beauftragt werden, den Verkauf einer Liegenschaft zu vermitteln. Ein solches Rechtsgeschäft ist steuerlich als Mäklervertrag anzuerkennen, ausser wenn mit einem unbeteiligten Dritten ein gleichartiger Vertrag nicht abgeschlossen worden wäre oder es sich um ein in Wirklichkeit nicht gewolltes Scheingeschäft handelt. Muss aus den Umständen geschlossen werden, der Veräusserer hätte einen gleichartigen Vertrag mit einem unbeteiligten Dritten nicht abgeschlossen, so ist steuerlich nicht auf die zivilgerichtliche Gestaltung, sondern auf den wirtschaftlichen Sachverhalt abzustellen; die Provisionszahlung ist alsdann steuerlich nicht anzuerkennen, da sie auf einem in Wirklichkeit nicht gewollten Scheingeschäft beruht. Als ein im Verhältnis zum Veräusserer als unabhängig einzustufender Dritter kann eine als Mäkler beauftragte Gesellschaft demnach nicht gelten, wenn die entscheidenden, zum Verkauf führenden Tätigkeiten vom Auftraggeber selbst â allenfalls zivilrechtlich betrachtet für den Mäkler â erbracht worden sind. Der Rechtsgrund einer Provision liegt dann nicht im Mäklervertrag, sondern vielmehr im Beteiligungsverhältnis zwischen Mäkler und Veräusserer und stellt eine nicht anrechenbare Eigenprovision für eigene Verkaufsbemühungen dar (E. 2.2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENPROVISION">EIGENPROVISION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINN">GRUNDSTÃCKGEWINN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANDÃNDERUNG">HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MÃKLER">MÃKLER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MÃKLERLOHN">MÃKLERLOHN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MÃKLERPROVISION">MÃKLERPROVISION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MÃKLERVERTRAG">MÃKLERVERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROVISION">PROVISION</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 412 OR</span><br/><span class="ungerade">Art. 413 OR</span><br/><span class="gerade">§ 151 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 152 StG</span><br/><span class="gerade">§ 153 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 213 StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 StG</span><br/><span class="gerade">§ 221 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=27814" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2015.00088</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">23. September 2015</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Dirk Andres. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch die L AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde B, vertreten durch den Gemeinderat, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <span><br/> </span> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit Kaufvertrag vom 8. MÃ¤rz 2013 verkaufte die A AG (nachfolgend die Pflichtige) sechs MehrfamilienhÃ¤user mit Unterniveaugarage "C-Strasse 01â02, in D" (Kat.-Nr. 04, GBBL 03, 9'834 m<sup><span>2</span></sup> GrundstÃ¼cksflÃ¤che) und damit subjektiv dinglich verbunden 133/505 Miteigentumsanteil Kat.-Nr. 05 GBBL 06 zum Preis von Fr. â¦ an die E AG mit Sitz in F, in G/SZ. Zufolge dieser HandÃ¤nderung auferlegte der Gemeinderat der Gemeinde B der Pflichtigen am 24. Februar 2014 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦. Im Entscheid verweigerte der Gemeinderat B die BerÃ¼cksichtigung seitens der Pflichtigen geltend gemachten MÃ¤klerprovisionen beim Kauf und beim Verkauf im Betrag von insgesamt Fr. â¦ mit der BegrÃ¼ndung, ein MÃ¤klerverhÃ¤ltnis sei nicht nachgewiesen. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 1. April 2014 erhob die Pflichtige Einsprache und beantragte erneut die BerÃ¼cksichtigung der MÃ¤klerprovisionen. <span>Mit Entscheid vom 19. Mai 2014 wies der Gemeinderat B das Rechtsmittel ab. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Rekurs vom 19. Juni 2014 beantragte die Pflichtige dem Steuerrekursgericht die steuermindernde BerÃ¼cksichtigung der geltend gemachten MÃ¤klerprovisionen. Mit Entscheid vom 30. Juni 2015 wies das Steuerrekursgericht das Rechtsmittel der Pflichtigen ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 6. August 2015 an das Verwaltungsgericht beantragte die Pflichtige sinngemÃ¤ss erneut, in Aufhebung des angefochtenen Entscheids seien MÃ¤klerprovisionen von insgesamt Fr. â¦ zum Abzug zuzulassen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Urteilstext">Mit Vernehmlassung vom 3. September 2015 beantragte der Gemeinderat B die Abweisung der Beschwerde. Das Steuerrekursgericht verzichtete auf eine Vernehmlassung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden, nicht aber die Unangemessenheit des angefochtenen Entscheids (vgl. VGr, 25. August 2010, SB.2010.00055 und SB.2010.00056, jeweils E. 1.1 und 1.2).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die vom Gesetzgeber offenkundig gewollte Aufgabenteilung von erster und zweiter Beschwerdeinstanz lÃ¤sst es ebenfalls als sachgerecht erscheinen, neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel bei der Anfechtung des Entscheids des Steuerrekursgerichts nur zuzulassen, wenn es sich um echte Noven handelt, namentlich um Rechtsbegehren, Tatsachen und Beweismittel sowie rechtliche BegrÃ¼ndungen, welche vor der Vorinstanz nicht vorgebracht wurden und deshalb neu sind (RB 1999 Nrn. 149 und 150; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 153 N. 42). Neue Tatsachen und Beweismittel dÃ¼rfen nur in dem Ausmass vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt. Derartige UmstÃ¤nde kÃ¶nnen namentlich in formellrechtlichen MÃ¤ngeln des angefochtenen Entscheids liegen, mit denen die Partei nicht rechnete und nach Treu und Glauben nicht zu rechnen brauchte, oder darin, dass die Vorinstanz materiell in einer Weise urteilt, dass bestimmte SachumstÃ¤nde neu und erstmals rechtserheblich werden (BGE 136 III 123, E. 4.4.3; BGE 131 II 548 E. 2.2.2; BGr 8C_817/2013, 28. Mai 2014, E. 3.1).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Streitig ist vorliegend einzig, ob die beiden der H AG bezahlten und steuermindernd geltend gemachten MÃ¤klerprovisionen von insgesamt Fr. â¦ zum Abzug zuzulassen sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird gemÃ¤ss § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben haben. Der zu besteuernde Gewinn ist dabei laut § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt. Anrechenbare Aufwendungen sind gestÃ¼tzt auf § 221 Abs. 1 lit. c StG unter anderem die Ã¼blichen MÃ¤klerprovisionen. Unter MÃ¤klerprovision ist der MÃ¤klerlohn im Sinn von Art. 413 des Obligationenrechts <span>vom 30. MÃ¤rz 1911 </span>(OR) zu verstehen. Die Anrechnung einer solchen Provision setzt den Abschluss eines MÃ¤klervertrags gemÃ¤ss Art. 412 OR mit einer Drittperson, eine in ErfÃ¼llung dieses Vertrags zum GrundstÃ¼ckskauf bzw. -verkauf fÃ¼hrende Nachweis- oder VermittlungstÃ¤tigkeit des MÃ¤klers und die Zahlung oder Anerkennung des geschuldeten MÃ¤klerlohns, beschrÃ¤nkt auf den Ã¼blichen Umfang, voraus (vgl. VGr, 22. August 2012, SB.2012.00018, E. 2.1, mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.2 </b>Eine<span> </span>Aktiengesellschaft kann grundsÃ¤tzlich von ihren AktionÃ¤ren beauftragt werden, den Verkauf einer Liegenschaft zu vermitteln. Ein solches RechtsgeschÃ¤ft ist steuerlich als MÃ¤klervertrag anzuerkennen, ausser wenn mit einem unbeteiligten Dritten ein gleichartiger Vertrag nicht abgeschlossen worden wÃ¤re oder es sich um ein in Wirklichkeit nicht gewolltes ScheingeschÃ¤ft handelt. Muss aus den UmstÃ¤nden geschlossen werden, der VerÃ¤usserer hÃ¤tte einen gleichartigen Vertrag mit einem unbeteiligten Dritten nicht abgeschlossen, so ist steuerlich nicht auf die zivilgerichtliche Gestaltung, sondern auf den wirtschaftlichen Sachverhalt abzustellen; die Provisionszahlung ist alsdann steuerlich nicht anzuerkennen, da sie auf einem in Wirklichkeit nicht gewollten ScheingeschÃ¤ft beruht. Als ein im VerhÃ¤ltnis zum VerÃ¤usserer als unabhÃ¤ngig einzustufender Dritter kann eine als MÃ¤kler beauftragte Gesellschaft demnach nicht gelten, wenn die entscheidenden, zum Verkauf fÃ¼hrenden TÃ¤tigkeiten vom Auftraggeber selbst â allenfalls zivilrechtlich betrachtet fÃ¼r den MÃ¤kler â erbracht worden sind. Der Rechtsgrund einer Provision liegt dann nicht im MÃ¤klervertrag, sondern vielmehr im BeteiligungsverhÃ¤ltnis zwischen MÃ¤kler und VerÃ¤usserer und stellt eine nicht anrechenbare Eigenprovision fÃ¼r eigene VerkaufsbemÃ¼hungen dar (VGr, 2. August 2012, SB.2012.00018, E. 2.1). </p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.3 </b>Als steuermindernde Tatsachen sind die anrechenbaren Aufwendungen vom hierfÃ¼r beweisbelasteten Steuerpflichtigen geltend zu machen und hinsichtlich Bestand und Umfang nachzuweisen. Er hat somit neben dem Beweis Ã¼ber den Abschluss des MÃ¤klervertrags und die Art der MÃ¤klerei auch den Zahlungsnachweis oder die Anerkennung des geschuldeten MÃ¤klerlohns zu erbringen. Diesen Nachweis hat er durch eine substanziierte Sachdarstellung anzutreten, die spÃ¤testens innerhalb der Rekursfrist vorgetragen werden muss. Als substanziiert gilt eine Sachdarstellung, die hinsichtlich Art, Motiv und Rechtsgrund alle Tatsachenbehauptungen enthÃ¤lt, und somit ohne weitere Untersuchung, aber unter Vorbehalt der Beweiserhebung die rechtliche WÃ¼rdigung der geltend gemachten Steueraufhebung oder -minderung erlaubt. Bei ungenÃ¼gender Substanziierung hat die RekursbehÃ¶rde nicht von Amtes wegen eine Untersuchung durchzufÃ¼hren, um sich die fehlenden Grundlagen zu beschaffen (RB 1987 Nr. 35). Eine unvollstÃ¤ndige Sachdarstellung kann nicht im Beweisverfahren nachgeholt werden, dient doch dieses vielmehr nur noch dazu, die Richtigkeit des substanziiert dargelegten Sachverhalts zu Ã¼berprÃ¼fen. Entsprechend gehÃ¶rt zur Mitwirkung des Steuerpflichtigen die Beschaffung oder Bezeichnung von Beweismitteln, anhand derer sich die Richtigkeit des dargelegten Sachverhalts ergibt (Martin Zweifel, Die Verfahrenspflichten des Steuerpflichtigen im SteuereinschÃ¤tzungsverfahren, ASA 49, S. 518). Kommt der Steuerpflichtige diesen Anforderungen nicht nach, so haben die Aufwendungen unberÃ¼cksichtigt zu bleiben (RB 1980 Nr. 72).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b> Die Vorinstanz hat in ihrem Entscheid offengelassen, ob ein ScheingeschÃ¤ft oder eine Eigenprovision vorliege. Vielmehr hat sie die BerÃ¼cksichtigung der MÃ¤klerprovisionen deswegen verweigert, weil es der Pflichtigen schon nicht gelungen sei, den Abschluss eines MÃ¤klervertrags zu belegen. TatsÃ¤chlich ist nach dem Gesagten (vgl. E. 2.1.3 vorstehend) der Steuerpflichtige hierfÃ¼r beweispflichtig. Er hat den Abschluss des MÃ¤klervertrags inklusive Datum, die Art der MÃ¤kelei (Nachweis- oder VermittlungsmÃ¤kelei), eine zum GrundstÃ¼ckkauf- oder -verkauf fÃ¼hrende MÃ¤klertÃ¤tigkeit und die Bezahlung des MÃ¤klerhonorars nachzuweisen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N. 81 mit Hinweisen). Hierzu ist die Pflichtige seitens der Beschwerdegegnerin bereits im Veranlagungsverfahren ausdrÃ¼cklich und detailliert zur Leistung von nÃ¤heren Angaben im Zusammenhang mit den streitbetroffenen MÃ¤klervertrÃ¤gen aufgefordert worden. Weder im Verfahren vor der Beschwerdegegnerin noch vor Steuerrekursgericht ist es der Pflichtigen indessen gelungen, die angefÃ¼hrten Elemente eines MÃ¤klervertrags auch nur ansatzweise nachzuweisen: So bleibt tatsÃ¤chlich noch im verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren unklar, wann die behaupteten MÃ¤klervertrÃ¤ge abgeschlossen worden sein sollen. Die Pflichtige verweist auf einen mÃ¼ndlich erteilen Auftrag fÃ¼r beide HandÃ¤nderungen, vermag diese Auftragserteilung zeitlich jedoch nicht nÃ¤her einzuordnen. Insbesondere substanziiert die Pflichtige die eigentliche, zum jeweiligen Verkaufsabschluss fÃ¼hrende MÃ¤klertÃ¤tigkeit im Verfahren vor den Vorinstanzen und auch noch vor Verwaltungsgericht nicht nÃ¤her. Der blosse Hinweis auf "die GrÃ¶ssenordnung der vorliegenden GeschÃ¤fte" und darauf, dass daher "die Kontaktpflege auf informeller und im Normalfall mÃ¼ndlicher Basis" zum Erfolg gefÃ¼hrt habe, reicht fÃ¼r eine hinreichende Substanziierung der MaklertÃ¤tigkeit nicht aus. Nachdem es an einer hinreichenden Sachdarstellung zum Vertragsschluss und zur MÃ¤klertÃ¤tigkeit an sich fehlt, besteht kein Anlass, die als Zeugen angebotenen I, J und K anzuhÃ¶ren, da die Substanziierung der Sachdarstellung nicht im Beweisverfahren nachgeholt werden kann. </p> <p class="Erwgung1">Dass den Pflichtigen die Substanziierung und/oder Beweisleistung aus GrÃ¼nden, die sie nicht zu vertreten haben, nicht mÃ¶glich oder nicht zumutbar war (vgl. RB 1982 Nr. 95), ist nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung2"> </p> <p class="Erwgung2">Damit hat die Vorinstanz die streitbetroffenen MÃ¤klerprovisionen bei der Bemessung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuern der Pflichtigen zu Recht unberÃ¼cksichtigt gelassen, da der Bestand eines MÃ¤klervertrags nicht nachgewiesen wurde.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>Muss aus den UmstÃ¤nden geschlossen werden, der VerÃ¤usserer hÃ¤tte einen gleichartigen Vertrag mit einem unbeteiligten Dritten nicht abgeschlossen, so ist steuerlich nicht auf die zivilgerichtliche Gestaltung, sondern auf den wirtschaftlichen Sachverhalt abzustellen; die Provisionszahlung ist alsdann steuerlich nicht anzuerkennen, da sie auf einem in Wirklichkeit nicht gewollten ScheingeschÃ¤ft beruht. Als ein im VerhÃ¤ltnis zum VerÃ¤usserer als unabhÃ¤ngig einzustufender Dritter kann eine als MÃ¤kler beauftragte Gesellschaft demnach nicht gelten, wenn die entscheidenden, zum Verkauf fÃ¼hrenden TÃ¤tigkeiten vom Auftraggeber selbst â allenfalls zivilrechtlich betrachtet fÃ¼r den MÃ¤kler â erbracht worden sind. Der Rechtsgrund einer Provision liegt dann nicht im MÃ¤klervertrag, sondern vielmehr im BeteiligungsverhÃ¤ltnis zwischen MÃ¤kler und VerÃ¤usserer und stellt eine nicht anrechenbare Eigenprovision fÃ¼r eigene VerkaufsbemÃ¼hungen dar (VGr, 2. August 2012, SB.2012.00018, E. 2.1). </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>TatsÃ¤chlich liegen vorliegend auch hinreichend Indizien vor, welche auf ein ScheingeschÃ¤ft schliessen lassen: Die Pflichtige bestreitet die Behauptung der Beschwerdegegnerin nicht, wonach die H AG zur fraglichen Zeit kein Personal beschÃ¤ftigt habe und lediglich I als deren Verwaltungsrat, gleichzeitig auch Verwaltungsrat der Pflichtigen, fÃ¼r die H AG tÃ¤tig gewesen sei. Dass die H AG in den Jahren 2006 bis 2013 in anderen FÃ¤llen MÃ¤klerprovisionen erzielt hat, steht dem nicht entgegen. UnÃ¼blich ist weiter das lange, eineinhalbjÃ¤hrige Zuwarten mit der Rechnungsstellung der Provisionsforderung fÃ¼r das KaufsgeschÃ¤ft. Diese zeitlichen VerhÃ¤ltnisse legen es tatsÃ¤chlich im Sinn der vorinstanzlichen AusfÃ¼hrungen nahe, dass die Provision fÃ¼r das KaufgeschÃ¤ft jedenfalls erst dann fakturiert wurde, als sich der Verkauf der Liegenschaft bereits abzeichnete. Die H AG als ProvisionsempfÃ¤ngerin und die Pflichtige als Adressatin der Provisionsforderung sind weiter zufolge Beherrschung durch dieselbe Person unbestrittenermassen nahestehend. Damit erscheint es als wahrscheinlich, dass die Provisionszahlungen an die H AG erst nach einer Kaufzusage der E AG vereinbart wurden und so mit einem unabhÃ¤ngigen Dritten nicht vereinbart worden wÃ¤ren. Dass neben der Pflichtigen an der streitbetroffenen Liegenschaft noch zwei stille Gesellschafter beteiligt waren, Ã¤ndert an dieser Beurteilung deswegen nichts, da weder der Vereinbarung betreffend die stille Gesellschaft noch den Provisionsrechnungen der H AG etwas zum Abschluss der ProvisionsvertrÃ¤ge oder die interne Tragung der Provisionszahlungen zu entnehmen ist.</p> <p class="Erwgung3">Auch aus diesen GrÃ¼nden wÃ¤ren die Provisionen steuerlich nicht gewinnmindernd zu berÃ¼cksichtigen. </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung1">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 153 Abs. 4 in Verbindung mit § 151 Abs. 1 und § 213 Satz 2 StG) und ist ihr keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflege-gesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 213 Satz 2 StG sowie § 152 und § 153 Abs. 4 und StG). Ebenso wenig besteht bei diesem Verfahrensausgang Anlass dazu, die vorinstanzliche Kostenauflage an die BeschwerdefÃ¼hrerin zu Ã¤ndern.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss <a id="Text31">erkennt</a> <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.- Zustellkosten,<br/> Fr. 10'120.- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>