VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 18 49 5. Kammer Vorsitz Meisser Richter Audétat, Racioppi Aktuarin Parolini URTEIL vom 21. Mai 2019 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ und B._____, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Roger Brändli, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, Beschwerdegegnerin 1 und C._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache- 2 - 1. C._____ ist Eigentümerin der Parzelle 1868 in der Gemeinde X._____ (nachfolgend Gemeinde). Die Parzelle liegt im Bereich der Einmündung der D._____-strasse in die E._____-strasse im Gebiet F._____ in der Villenzone bzw. im Villengebiet G._____ (Bauzone). An diese Parzelle grenzt die Parzelle 2462, die sich als schmaler, zwischen 2.2 m bis 3.6 m breiter Streifen von der südlichen Ecke bis fast an die östliche Ecke der Parzelle 1868 hinzieht und etwa je zur Hälfte durch Wiesland und den Strassenkörper der D._____-strasse belegt ist. Miteigentümer dieser Parzelle 2462 sind A._____ und B._____. Im Norden grenzen die Parzellen 1938 und 2100 an die Parzelle 1868. Daran schliesst sich die Parzelle 779 an, die sich in der Landwirtschaftszone (mit überlagerter Wintersportzone) befindet und ebenfalls im Miteigentum von A._____ und B._____ steht. 2. Am 2. Mai 2016 bzw. am 19. September 2016 und am 28. Februar 2017 hatte der Gemeindevorstand als Baubehörde den Abbruch und Wiederaufbau des auf der Parzelle 1868 stehenden Einfamilienhauses sowie verschiedene Projektänderungen bewilligt. Am 8. März 2018, eingegangen bei der Baubehörde am 12. März 2018, reichte C._____ der Baubehörde das fünfte Projektänderungsgesuch ein, das sie als Variante beurteilt haben wollte. Bei dieser Projektänderung war vorgesehen, im ersten Untergeschoss anstelle der bewilligten Abstell- und Kellerräume eine zusätzliche Erstwohnung einzubauen und diese mit dem Einbau von zwei verglasten Lichtschächten zu belichten sowie den Fussweg als Zugang zum Hauseingang von der Südseite auf die Westseite des Gebäudes zu verlegen. 3. Gegen dieses Baugesuch erhoben A._____ und B._____ am 4. April 2018 Einsprache. Sie beantragten die Abweisung des Baugesuchs. Mit Stellungnahme vom 14. Mai 2018 beantragte C._____, auf die Einsprache sei mangels Legitimation nicht einzutreten und das Baugesuch sei zu bewilligen. In der Folge wurde ein zweiter Rechtsschriftenwechsel durchgeführt.- 3 - 4. Am 23. Juli 2018, mitgeteilt am 26. Juli 2018, erliess der Gemeindevorstand den Bau- und Einspracheentscheid. Er bejahte die Einsprachelegitimation von A._____ und B._____, trat auf die Einsprache ein und wies diese unter Korrektur der BGF-Berechnung ab. Gleichzeitig erteilte er die Baubewilligung für das Baugesuch als Variante auf das letzte rechtskräftig bewilligte Bauprojekt mit den entsprechenden Modalitäten und den im Dispositiv aufgeführten Auflagen (Erstwohnungspflicht für die Wohnung im ersten Untergeschoss, Nutzung der Pflichtparkplätze, etc.). 5. Gegen den Bau- und Einspracheentscheid des Gemeindevorstandes vom 23./26. Juli 2018 erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 29. August 2018 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Sie stellten folgendes Rechtsbegehren: "1. Der Bau- und Einspracheentscheid des Gemeindevorstandes X._____ vom 23. Juli 2018 (Baugesuch Nr. 1046/18) sei aufzuheben und die Baubewilligung sei nicht zu erteilen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (inkl. Mehrwertsteuer) zu Lasten der Baugesuchstellerin und der Vorinstanz." In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten sie, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen und der Baugesuchstellerin einstweilen zu untersagen, das in der Baubewilligung nachgesuchte Bauvorhaben auszuführen. 6. Zur Frage der aufschiebenden Wirkung teilte die Gemeinde (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) mit, dass sie dagegen keine Einwände habe. C._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) beantragte die Abweisung dieses Verfahrensantrags. In der Folge gewährte der Instruktionsrichter - 4 - der Beschwerde mit Verfügung vom 21. September 2018 die aufschiebende Wirkung. 7. Mit Eingabe vom 18. September 2018 reichte die Beschwerdegegnerin 1 ihre Vernehmlassung ein, mit der sie die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerde beantragte, soweit darauf eingetreten werden könne. In ihrer Begründung bestritt sie insbesondere die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer. 8. Mit Eingabe vom 19. September 2018 reichte die Beschwerdegegnerin 2 ihre Vernehmlassung ein, mit der sie ebenfalls die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerde beantragte, soweit darauf einzutreten sei. Sie machte u.a. geltend, die Beschwerde sei mangels Einsprachelegitimation aussichtslos. 9. Mit Replik vom 26. Oktober 2018 hielten die Beschwerdeführer unverändert an ihren Rechtsbegehren gemäss Beschwerde vom 29. August 2018 fest. Insbesondere legten sie auch dar, weshalb ihre Einsprache- und Beschwerdelegitimation gegeben sei. 10. Mit Eingabe vom 30. Oktober 2018 teilte die Beschwerdegegnerin 1 mit, dass sie auf eine Duplik verzichte, da die Replik in materiell-rechtlicher Hinsicht nichts Neues enthalte. Über die Frage der Beschwerdelegitimation, schrieb sie, solle das Gericht entscheiden. 11. Mit Duplik vom 2. November 2018 hielt die Beschwerdegegnerin 2 unverändert an ihren Rechtsbegehren und ihrer Begründung gemäss Vernehmlassung vom 19. September 2018 fest. 12. Mit Schreiben vom 5. November 2018 forderte der Instruktionsrichter die Parteien auf, die Kostennote und die Honorarvereinbarung einzureichen, soweit dies nicht bereits erfolgt sei.- 5 - 13. Mit Stellungnahme vom 17. Dezember 2018 (Triplik) äusserten sich die Beschwerdeführer zur Duplik der Beschwerdegegnerin 2 vom 2. November 2018, zumal diese neue Ausführungen zur Einsprachelegitimation und zu den materiell-rechtlichen Beschwerdegründen enthalte. 14. Mit Schreiben vom 19. Dezember 2018 teilte die Beschwerdegegnerin 1 mit, dass sie auf die Einreichung einer Quadruplik verzichte. Mit Schreiben vom 20. Dezember 2018 teilte auch die Beschwerdegegnerin 2 mit, dass sie auf die Einreichung einer Quadruplik verzichte. 15. Mit Eingabe vom 22. Mai 2019 reichte die Beschwerdegegnerin 2 dem Gericht ein gleichentags ergangenes Schreiben von ihr an die Beschwerdegegnerin 1 ein, aus dem hervorgeht, dass sie um Verlängerung der Baubewilligungsfrist ersuchte. Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid sowie auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften der Parteien wird, soweit entscheidrelevant, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene kommunale Bau- und Einspracheentscheid vom 23./26. Juli 2018 (Akten Beschwerdeführer [Bf-act.] 1, Akten Beschwerdegegnerin 1 [Bgin 1-act.] 2) stellt einen kommunalen Entscheid im Sinne von Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG dar. Dagegen steht kein anderes Rechtsmittel als die - 6 - Verwaltungsgerichtsbeschwerde zur Verfügung (vgl. Art. 92 und Art. 103 des kantonalen Raumplanungsgesetzes [KRG; BR 801.100], Art. 46 der kantonalen Raumplanungsverordnung [KRVO; BR 801.110] sowie Art. 154 Abs. 2 des Baugesetzes der Gemeinde [nachfolgend BG]). Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden ist somit gegeben. 2. Strittig ist vorliegend die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer. Weil diese Frage Prozessvoraussetzung und damit von Amtes wegen zu prüfen ist, wird vorerst auf diese Rüge eingegangen. 2.1. Den Rechtsschutz im Falle von Verfügungen, die sich – wie vorliegend der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 23./26. Juli 2018 – auf das Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG; SR 700) und dessen kantonale und eidgenössische Ausführungsbestimmungen stützen, regelt Art. 33 RPG. Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG muss das kantonale Recht die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht gewährleisten. Damit gelten die Legitimationserfordernisse von Art. 89 i.V.m. Art. 111 Abs. 1 und Abs. 2 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) auch für das kantonale Rechtsmittelverfahren nach Art. 33 RPG (vgl. AEMISEGGER/HAAG, in: AEMISEGGER/KUTTLER/ MOOR/HAAG [Hrsg.], Kommentar zum RPG, Zürich 2010, Art. 33 Rz. 53 mit weiteren Hinweisen), wobei das kantonale Recht den Kreis der Beschwerdebefugten weiter fassen kann (AEMISEGGER/HAAG, a.a.O., Art. 33 Rz. 53). Gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG ist zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten berechtigt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat (lit. a), wer durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist (lit. b) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (lit. c). Ferner umschreibt Art. 89 Abs. 2 BGG, welche Institutionen ebenfalls zur Beschwerdeerhebung berechtigt sind.- 7 - Im kantonalen Recht regelt Art. 50 VRG die Legitimation zur Beschwerde vor Verwaltungsgericht. Demnach ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Diese Umschreibung geht nicht über diejenige in Art. 89 Abs. 1 und Abs. 2 BGG beschriebene hinaus, weshalb bezüglich Beschwerdelegitimation im kantonalen Beschwerdeverfahren auf Art. 89 Abs. 1 und Abs. 2 i.V.m. Art. 111 Abs. 1 und Abs. 2 BGG und die dazu ergangene Rechtsprechung abgestellt werden kann. 2.2. Im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 23./26. Juli 2018 trat die Beschwerdegegnerin 1 auf die Einsprache der Beschwerdeführer vom 4. April 2018 mit der Begründung ein, dass die räumliche Nähe ihrer Parzellen 779 und 2462 zur Parzelle 1868 der Beschwerdegegnerin 2 gegeben sei. Sie führte aus, es sei nicht von Belang, dass die Parzellen 779 und 2462 nicht überbaut seien bzw. allenfalls auch nicht überbaut werden könnten. 2.2.1. Die Beschwerdeführer äussern sich in ihrer Beschwerde vom 29. August 2018 nicht zur Frage ihrer Legitimation. Erst die Beschwerdegegnerin 1 macht in ihrer Vernehmlassung vom 18. September 2018 geltend, den Beschwerdeführern mangle es an der Beschwerdelegitimation, weshalb auf ihre Beschwerde nicht eingetreten werden könne. Zwar seien die Beschwerdeführer Miteigentümer der Parzelle 779, diese grenze jedoch nicht direkt an Parzelle 1868, und die in ihrem Miteigentum stehende Parzelle 2462, die zwar an das Baugrundstück grenze, sei nicht überbaubar. Damit hätten die Beschwerdeführer kein schützenswertes Interesse an der Verhinderung des Bauvorhabens. 2.2.2. Die Beschwerdegegnerin 2 äussert sich in ihrer Vernehmlassung vom 19. September 2018 und in der Duplik vom 2. November 2018 nicht zur - 8 - Beschwerde-, sondern lediglich zur Einsprachelegitimation der Beschwerdeführer. Daraus leitet sie ihren Antrag, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten bzw. diese sei abzuweisen, ab. Sie führt zur Begründung aus, sie habe die fehlende Legitimation zur Erhebung der Einsprache bereits vor der Vorinstanz bestritten und halte daran auch im Beschwerdeverfahren fest. Die Beschwerdegegnerin 1 habe im angefochtenen Entscheid vom 23./26. Juli 2018 die Einsprachelegitimation unvollständig geprüft und zu Unrecht bejaht. Sie selbst sei berechtigt, diese Rüge im vorliegenden Beschwerdeverfahren nochmals vorzubringen, zumal sie vom Bau- und Einspracheentscheid, mit dem ihr die Baubewilligung erteilt wurde, nicht beschwert sei und sie somit die Frage der Einsprachelegitimation gar nicht eigenständig hätte anfechten können bzw. müssen. Die formelle Beschwer (Berührtsein vom Bauvorhaben) der Beschwerdeführer sei in Bezug auf die geplante Wohnung im Untergeschoss gegeben (nicht jedoch in Bezug auf die Verlegung des Zugangswegs), indessen fehle das schutzwürdige Interesse an der Nichterteilung der Baubewilligung. Für die nicht an die Bauparzelle 1868 angrenzende, offensichtlich nicht überbaubare Parzelle 779 (im Nichtbaugebiet gelegen und von oben herab erschlossen) ergäben sich aus der Projektänderung keinerlei Nachteile. Die Parzelle 2462 sei aufgrund ihrer Situierung, Form und Grösse nicht überbaubar und die Projektänderung beeinflusse deren Bebaubarkeit, Nutzbarkeit und Wert in keiner Weise. Die Beschwerdeführer hätten von der allfälligen Gutheissung der Beschwerde mit Aufhebung der Baubewilligung keine Vorteile bzw. keinen Nutzen zu gewärtigen. Fehle es also an der Einsprachelegitimation, so könne der Beschwerde kein Erfolg beschieden sein, vielmehr sei diese abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. 2.2.3. In ihrer Replik vom 26. Oktober 2018 sowie in der Stellungnahme vom 17. Dezember 2018 (Triplik) führen die Beschwerdeführer aus, ihre Einsprache- und Beschwerdelegitimation sei gegeben. Als Eigentümer der benachbarten Grundstücke seien sie als Nachbarn zu qualifizieren, für - 9 - welche die räumliche Distanz das wichtigste Kriterium sei. Die besondere Betroffenheit bedürfe gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung erst dann der näheren Erörterung, wenn die Entfernung der Grundstücke mehr als 100 m betrage. Beide Grundstücke der Beschwerdeführer befänden sich, – selbst wenn bei der Parzelle 779 eine starre "100 m-Grenze" vorausgesetzt würde –, innerhalb dieses Abstandes zur Bauparzelle, weshalb die besondere Betroffenheit/das besondere Berührtsein gegeben sei. Deren Bebaubarkeit spiele bei der Frage des Berührtseins keine Rolle. Bei der Frage des schutzwürdigen Interesses stützten sich die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2, so die Ausführungen der Beschwerdeführer, auf die veraltete Schutznormtheorie ab. Nach neuer bundesgerichtlicher Rechtsprechung sei die beschwerdeführende Person mit sämtlichen Rügen zuzulassen, deren Durchdringen dazu führen würde, dass das Bauvorhaben nicht oder anders realisiert würde als geplant bzw. die nicht durch Erlass von Nebenbestimmungen geheilt werden könnten. Der Nachbar könne also auch Mängel im Innenraum eines Bauvorhabens geltend machen. Vorliegend dürfe im Falle des Obsiegens im Untergeschoss keine zweite Wohnung gebaut werden, denn mit der Projektänderung würden die Bestimmungen des Zweitwohnungsgesetzes umgangen. Damit bzw. mit der "Nichtbewilligung" hätten die Rügen der Beschwerdeführer einen praktischen Nutzen, das schützenswerte Interesse der Beschwerdeführer sei daher zu bejahen. Weder die äussere Wahrnehmbarkeit noch die angeblich fehlende Überbaubarkeit ihrer Grundstücke seien Kriterien für die Beurteilung des schutzwürdigen Interesses. Eine direkte Betroffenheit durch die Projektänderung ergebe sich auch dadurch, dass die zweite Wohneinheit zu stärkeren Immissionen führe, insbesondere zu Mehrverkehr und damit auch zu mehr Lärmimmissionen auf der E._____-strasse, die sich teilweise auf dem Grundstück 2462 der Beschwerdeführer befinde.- 10 - 2.3. Vorliegend bejahte die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid vom 23./26. Juli 2018 die Einsprachelegitimation der Beschwerdeführer, trat auf deren Einsprache ein, wies diese ab und bewilligte das Bau- bzw. Projektänderungsgesuch der Beschwerdegegnerin 2. Wäre die Beschwerdegegnerin 1 auf die Einsprache der Beschwerdeführer nicht eingetreten, hätte sie die Übereinstimmung des Bauvorhabens mit den bundes-, kantonal- und kommunalrechtlichen Normen (vgl. Art. 22 und Art. 25 RPG, Art. 89 Abs. 1 KRG, Art. 41 ff. KRVO) dennoch zu prüfen gehabt und damit auch die von den Beschwerdeführern beanstandeten Punkte, nämlich die Fragen, ob das Gesetz über die Zweitwohnungen (ZWG; SR 702), die Normen über die Wohnhygiene nach dem Gesetz über den Schutz der Gesundheit (Gesundheitsgesetz; BR 500.000 i.V.m. Art. 79 KRG und Art. 48 BG), die Normen des BG betreffend Berechnung der BGF/AZ, Abweichung von der Baubewilligung, Einstellung der Bauarbeiten und betreffend Ergreifen von verwaltungsstrafrechtlichen Massnahmen eingehalten seien bzw. zur Anwendung gelangten. Wenn diese Prüfung seitens der Beschwerdegegnerin 1 ergeben hätte, dass die Voraussetzungen für die Erteilung der Baubewilligung gegeben sind, hätte dies im Ergebnis zur Erteilung der Baubewilligung geführt, unabhängig davon, ob die Beschwerdegegnerin 1 auf die Einsprache der (hiesigen) Beschwerdeführer eingetreten wäre oder nicht. Einziger Unterschied wäre in diesem Fall gewesen, dass die Beschwerdegegnerin 1 den Bauentscheid nicht hätte begründen müssen (vgl. Art. 46 Abs. 2 KRVO). Diese Konsequenz (Prüfung des Bauvorhabens unabhängig vom Eingang einer Einsprache) ergibt sich auch daraus, dass das Einspracheverfahren vor der kommunalen Baubehörde der Mitwirkung und dem rechtlichen Gehör der einsprechenden Person dient, wie das Bundesgericht (ausdrücklich in BGE 143 II 467 bzw. Praxis 8/2018 Nr. 94, jeweils E.2.5 und 2.6) im Hinblick auf die Kostenverteilung im Einspracheverfahren festgehalten hat (vgl. auch HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 538, mit Hinweisen auf die Lehre; Urteile - 11 - des Bundesgerichts 1C_388/2018 vom 18. Januar 2019 E.5.2 und 1C_476/2018 vom 3. Juli 2019 E.5; Urteile des Verwaltungsgerichts R 19 10 vom 12. Februar 2019 E.5.2 und R 19 58 vom 20. August 2019 E.2.1). Den in der Folge ergangenen Bau- und Einspracheentscheid (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts R 18 08 vom 5. Dezember 2017 E.2c, wonach dem blossen Einspracheentscheid keinerlei selbständige Rechtswirkung zukommt) hätten die Einsprecher bzw. die (hiesigen) Beschwerdeführer in beiden Fällen (Nichteintreten oder Eintreten) an das Verwaltungsgericht weiterziehen können, unabhängig davon, ob die Beschwerdegegnerin 1 auf ihre Einsprache eingetreten wäre oder nicht (wobei allenfalls unterschiedliche Rügen erforderlich gewesen wären). Das Verwaltungsgericht hat dann im Beschwerdeverfahren seinerseits die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer zu prüfen. Bejaht es diese für das Beschwerdeverfahren, tritt es auf die Beschwerde ein und prüft, ob die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht auf die Einsprache eingetreten ist oder nicht. Bejahendenfalls (die Vorinstanz ist zu Recht auf die Einsprache eingetreten) prüft es den angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin 1 auch in materieller Hinsicht, verneinendenfalls (die Vorinstanz ist zu Unrecht auf die Einsprache eingetreten) kann es von einer solchen Prüfung (zumindest im Umfang der in der Einsprache erhobenen Rügen) absehen. Verneint das Gericht die Beschwerdelegitimation für das Beschwerdeverfahren, tritt es auf die Beschwerde nicht ein und eine formelle und materielle Prüfung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids der Beschwerdegegnerin 1 entfällt. Im Nachfolgenden ist daher auf die Frage einzugehen, ob die Beschwerdeführer durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt sind (Art. 89 Abs. 1 lit. b BGG) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung haben (Art. 89 Abs. 1 lit. c BGG) (materielle Beschwer; vgl. dazu HÄNNI, a.a.O., S. 563). Dass sie am vorinstanzlichen - 12 - Verfahren teilgenommen haben und damit formell beschwert sind (Art. 89 Abs. 1 lit. a BGG), ist unbestritten (HÄNNI, a.a.O., S. 562). 2.4. Durch eine Verfügung bzw. einen Entscheid ist berührt, wer in einer hinreichend nahen Beziehung zur Streitsache steht (AEMISEGGER/HAAG, a.a.O., Art. 33 Rz. 55 mit Hinweisen, HÄNNI, a.a.O., S. 563), mithin über eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache verfügt und einen praktischen Nutzen aus der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheids zieht (Urteil des Bundesgerichts 1C_668/2017 vom 31. Oktober 2018 E.2.2 [publiziert als BGE 145 I 156 ab E.3]). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist die Legitimation von Nachbarn, deren Liegenschaften sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befinden, in der Regel zu bejahen (Urteile des Bundesgerichts 1C_668/2017 vom 31. Oktober 2018 E.2.3 und 1C_340/2017 vom 25. Juni 2018 E.1.2.2). Bei grösseren Entfernungen muss eine Beeinträchtigung aufgrund der konkreten Gegebenheiten glaubhaft gemacht werden (Urteil des Bundesgerichts 1C_340/2017 vom 25. Juni 2018 E.1.2.2; BGE 140 II 214 E.2.3). Daneben wird eine besondere Betroffenheit vor allem in den Fällen bejaht, in denen von einer Anlage mit Sicherheit oder grosser Wahrscheinlichkeit Immissionen auf Nachbargrundstücke ausgehen (Lärm, Staub, Erschütterungen, Licht oder andere Einwirkungen) (Urteile des Bundesgerichts 1C_668/2017 vom 31. Oktober 2018 E.2.3 und 1C_340/2017 vom 25. Juni 2018 E.1.2.2; BGE 136 II 281 E.2.3.1, BGE 121 II 171 E.2b). Die räumliche Distanz der Parzelle der Beschwerdeführer zum Bauvorhaben und die voraussichtliche Zunahme der Immissionen sind also wichtige Kriterien bei der Beurteilung der Betroffenheit (AEMISEGGER/HAAG, a.a.O., Art. 33 Rz. 60, HÄNNI, a.a.O., S. 563 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 1C_668/2017 vom 31. Oktober 2018 E.2.2). Sie stellen aber nicht die einzigen Kriterien für die Beurteilung der Beschwerdebefugnis dar, vielmehr ist eine Gesamtwürdigung aller für die Legitimation erheblicher Sachverhaltselemente vorzunehmen, mithin ist nicht schematisch auf einzelne Kriterien abzustellen (AEMISEGGER/HAAG, - 13 - a.a.O., Art. 33 Rz. 60 mit Hinweisen; Urteile des Bundesgerichts 1C_668/2017 vom 31. Oktober 2018 E.2.3 und 1C_340/2017 vom 25. Juni 2018 E.1.2.2, je mit Hinweis auf BGE 140 II 214 E.2.3). 2.4.1. Die Parzelle 2462 der Beschwerdeführer grenzt im Südosten unmittelbar an die Parzelle 1868 der Beschwerdegegnerin 2. Die Parzelle 779 der Beschwerdeführer grenzt im Norden unmittelbar an die Parzelle 2100, die im Eigentum Dritter steht und die wiederum an die Parzelle 1868 der Beschwerdegegnerin 2 grenzt. Die Distanz zwischen den am nächsten gelegenen Punkten der Parzelle 779 und der Parzelle 1868 beträgt weniger als 50 m, diejenige zwischen den am entferntesten liegenden Punkten beträgt etwa 500 m. Die Parzelle 2462 bildet einen zwischen 2.2 m bis 3.6 m schmalen und etwa 36.5 m langen Streifen und ist teilweise in den Strassenkörper der D._____-strasse und mit einem Spickel in denjenigen der E._____-strasse integriert. Die höher (gemäss Angaben der Beschwerdegegnerin 2 auf rund 2100 m.ü.M.) und gemäss Zonenplan in der Landwirtschaftszone mit überlagerter Wintersportzone (also im Nichtbauland) gelegene Parzelle 779 erstreckt sich über eine Fläche von rund 81'000 m2 (nach Angaben der Beschwerdeführer) und wird (gemäss Angaben der Beschwerdeführer) landwirtschaftlich genutzt (gemäss den Angaben der Beschwerdegegnerin 2 allerdings nicht von den Beschwerdeführern selbst). Wie sich aus diesen Angaben ergibt, besteht eine räumliche Distanz zwischen den Parzellen der Beschwerdeführer und derjenigen der Beschwerdegegnerin 2, die bei Parzelle 2462 unter 100 m, bei Parzelle 779 nur zu einem geringen Teil unter 100 m liegt. Allerdings kann vorliegend aufgrund der besonderen Beschaffenheit (Parzelle 2462) bzw. der besonderen Lage und Zoneneinteilung (Parzelle 779) nicht von einer besonderen Betroffenheit bzw. Beeinträchtigung der Beschwerdeführer gesprochen werden. Die Beschwerdeführer wohnen nicht auf den besagten, nicht (ohnehin nicht mit Wohnbauten) überbauten Parzellen. Auf - 14 - dem schmalen Landstreifen, den die Parzelle 2462 bildet, wird zudem mit Sicherheit nie, auf Parzelle 779 wird mit grosser Wahrscheinlichkeit kaum je eine Wohnbaute erstellt werden. Zwar können Wohngebäude in der Landwirtschaftszone gebaut werden, wenn sie zonenkonform sind (Art. 16a und Art. 16b RPG), was die Unentbehrlichkeit für ein landwirtschaftliches Gewerbe voraussetzt (Art. 34 Abs. 3 RPV und Art. 7 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB; SR 211.412.11]) und u.a. von der Entfernung von der nächstgelegenen Bauzone abhängt (vgl. HÄNNI, a.a.O., S. 183 mit Hinweisen). Vorliegend würde die Errichtung eines solchen, mit der Landwirtschaftszone konformen Wohngebäudes wohl an dieser letzteren Voraussetzung scheitern, zumal die Parzelle 779 direkt (vgl. Zonenplan, Bereich Siedlung) an die Bauzone (Villenzone) anschliesst. Hinzu kommt, dass in der überlagerten Wintersportzone Bauten und Anlagen die Ausübung des Wintersports nicht beeinträchtigen dürfen (Art. 98 Abs. 4 BG). Das heisst, es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Beschwerdeführer von der Projektänderung, die sich vor allem auf das Innere des bereits bewilligten Bauprojekts bezieht (Umbau von Keller- und Lagerräumlichkeiten in eine Hauswartwohnung), besonders betroffen wären. Ihre Argumentation, eine weitere Wohnung produziere aufgrund des Mehrverkehrs mehr (Lärm- )Immissionen ist nicht zu hören. Einerseits ist zweifelhaft, ob durch eine Hausabwartswohnung überhaupt Mehrverkehr generiert wird, zumal ein/e Hausabwart/in, der/die regelmässig von anderswo zum Haus hinfährt, auch Verkehr produziert. Andererseits würden die Beschwerdeführer durch einen allfälligen Mehrverkehr nicht beeinträchtigt, zumal sie gar nicht in der Nähe wohnen bzw. je auf ihren Parzellen bewohnbare Gebäude werden erstellen können. Dass andere Immissionen die Beschwerdeführer als Miteigentümer der Parzellen 2462 und 779 beeinträchtigen könnten, ist ebenfalls nicht ersichtlich. - 15 - In diese Richtung entschied auch das Bundesgericht, als es die Beschwerdelegitimation einer Beschwerdeführerin bezweifelte, die nicht in der Nähe des Bauprojekts wohnte, sondern ihre Beschwerdelegitimation lediglich aufgrund ihres Miteigentums an einer Wegparzelle (die als einzige an das Baugrundstück grenzte), ihrem Eigentum an einer Kleinstparzelle von der Grösse von 5-6 m 2 und einem Nutzungsrecht an einem Parkplatz in einer Tiefgarage (mit dazugehörigem Fuss- und Fahrwegrecht) ableiten wollte (Urteil 1C_202/2016 vom 23. November 2016 E.2). Das Bundesgericht führte dazu mit Hinweis auf das Urteil 1C_203/2016 vom 19. August 2016 (E.3) Folgendes aus: Während es bei Wohnliegenschaften meist offensichtlich ist, dass die Überbauung der angrenzenden Parzelle unerwünschte Auswirkungen auf die Nachbarschaft haben könnte (z.B. Verschlechterung der Aussicht, negative oder positive Immissionen etc.), spielen für eine Strassenparzelle die Aussicht, eine allfällige Beschattung, Lärmimmissionen oder dergleichen kaum eine Rolle. Ein schutzwürdiges Anfechtungsinteresse liegt daher regelmässig nicht auf der Hand und müsste jedenfalls besonders begründet werden. In BGE 136 II 281 E.2.3.2 (mit Hinweisen) hielt das Bundesgericht fest, dass, wollte die Einsprache- und Rechtsmittelbefugnis aus den Immissionen des Zubringerverkehrs abgeleitet werden, diese für die beschwerdeführende Person deutlich wahrnehmbar sein müssten, damit sie zur Beschwerde legitimiert sei. Solches ist vorliegend in Bezug auf die Beschwerdeführer eindeutig nicht der Fall. 2.4.2. Zu dem von den Beschwerdeführern erhobenen Einwand betreffend die Verkehrserschliessung (stärkere Beanspruchung der Parzelle 2462 durch den Mehrverkehr) ist festzuhalten, dass sowohl der Zugang zur Autoeinstellhalle auf Parzelle 1868 (vgl. Bgin 1-act. 1, insbesondere Grundriss 2. Untergeschoss) als auch der neu projektierte Fussweg zum Haupteingang (vgl. Bgin 1-act. 1, insbesondere Grundbuchplan/Situationsplan) ab der E._____-strasse erfolgen. Der Teil der Parzelle 2462, der von der D._____-strasse bzw. der E._____-strasse - 16 - belegt ist, wird daher für den Zugang zur Villa auf Parzelle 1868 nur im Umfang eines Spickels befahren bzw. benutzt (v.a. im Bereich der Einmündung der D._____-strasse in die E._____-strasse). Für die Verkehrserschliessung spielt die Parzelle 2462 somit keine bzw. eine sehr untergeordnete Rolle. Damit erübrigen sich im Hinblick auf die Frage der Beschwerdelegitimation auch weitere Abklärungen betreffend allfälliger Fahrberechtigungen öffentlich-rechtlicher oder privatrechtlicher Natur auf der D._____-strasse bzw. auf der Parzelle 2462. 2.4.3. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass eine besondere Betroffenheit im Sinne von Art. 89 Abs. 1 lit. b BGG zu verneinen ist. 2.5.1. Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, wenn die tatsächliche oder rechtliche Situation des Beschwerdeführers durch den Ausgang des Verfahrens beeinflusst werden kann (HÄNNI, a.a.O., S. 563). Es liegt im praktischen Nutzen, den die erfolgreiche Beschwerde den Beschwerdeführern eintragen würde oder (anders gesagt) in der Abwendung eines wirtschaftlichen, ideellen, materiellen oder anders gearteten Nachteils, den die angefochtene Verfügung für die Beschwerdeführer zur Folge hätte (HÄNNI, a.a.O., S. 563; WALDMANN, in: NIGGLI/ÜBERSAX/WIPRÄCHTIGER/KNEUBÜHLER, Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz, Basel 2018, Art. 89 Rz. 22a). Das schutzwürdige Interesse kann mithin tatsächlicher oder rechtlicher Art sein; unwesentlich ist, ob ein tatsächliches Interesse rechtlich geschützt wird: Weder muss es von der angerufenen Vorschrift mitumfasst sein, noch braucht es mit der Schutzrichtung der als verletzt behaupteten Norm übereinzustimmen (HÄNNI, a.a.O., S. 563 f. mit Hinweisen, WIEDERKEHR, Die materielle Beschwer von Nachbarinnen und Nachbarn sowie Immissionsbetroffenen, in: ZBl 7/2015, S. 344 ff., S. 365 ff.; vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1C_668/2017 vom 31. Oktober 2018 E.2.2 [publiziert als BGE 145 I 156 ab E.3]). Der praktische Nutzen hängt also nicht direkt mit den vorgebrachten Beschwerdegründen zusammen; das schutzwürdige Interesse ist mithin - 17 - nicht nach den Beschwerdegründen, sondern mit Blick auf das geplante Bauvorhaben zu ermitteln (WALDMANN, a.a.O., Art. 89 Rz. 22a). Entscheidend ist primär, ob die beschwerdeführende Person einen praktischen Nutzen aus der (von ihr beantragten) Aufhebung, Abänderung oder Ergänzung des angefochtenen Entscheids ziehen kann (WALDMANN, a.a.O., Art. 89 Rz. 22a). Das heisst, unabhängig von der Art der Beschwerdegründe müssten die Rügen zu einer nicht durch Auflagen heilbaren Bauverweigerung oder wesentlichen Projektänderung oder zu einer wahrnehmbaren Reduktion der Immissionen führen können (WIEDERKEHR, a.a.O., S. 367). Entsprechend kann der Nachbar/die Nachbarin auch Normen über die innere Ausgestaltung einer Baute als verletzt rügen, sofern der gerügte Mangel eine Aufhebung oder zumindest eine wesentliche Änderung der Baubewilligung zur Folge haben könnte (WIEDERKEHR, a.a.O., S. 367, WALDMANN, a.a.O., Art. 89 Rz. 22a). 2.5.2. Ein schutzwürdiges Interesse der Beschwerdeführer ist vorliegend nicht erkennbar. Würde die von der Beschwerdegegnerin 2 ersuchte Projektänderung nicht bewilligt, könnte das geplante bzw. bereits bewilligte Gebäude trotzdem gebaut werden. Der Unterschied würde darin bestehen, dass anstelle der vorgesehenen Hauswartwohnung im ersten Untergeschoss die projektierten Keller- und Lagerräume erstellt würden, die, wie den Plänen (vgl. Bgin 1-act. 1, insbesondere Querschnitt A-A im Pli Berechnung der BGF) zu entnehmen ist, nach aussen nicht in Erscheinung treten. Eine verweigerte Projektänderung würde weder zu einer Aufhebung oder Änderung der bereits erteilten Baubewilligung oder zu einer wahrnehmbaren Reduktion von Immissionen führen. Den Beschwerdeführern würde dadurch also kein praktischer Nutzen entstehen. Sie können mithin allein aus der räumlichen Distanz kein schutzwürdiges Interesse ableiten. Insofern ist auch der in der Replik vom 26. Oktober 2018 angebrachte Hinweis auf BGE 104 Ib 245 E.7d unbehelflich; in jenem Urteil sei nämlich, so die Beschwerdeführer, die Legitimation aufgrund der geringen Nähe (20 m) ohne Prüfung des - 18 - schutzwürdigen Interesses bejaht worden. Die Beschwerdeführer übersehen dabei, dass bei der Prüfung der Beschwerdelegitimation nicht schematisch auf einzelne Gegebenheiten abgestellt werden darf (Urteil des Bundesgerichts 1C_340/2017 vom 25. Juni 2018 E.1.2.2.). Ferner erscheint auch der Einwand, die/der in der Wohnung lebende Hauswartin/Hauswart könnte sich in den Sommermonaten durch die landwirtschaftliche Bewirtschaftung der Grundstücke der Beschwerdeführer (z.B. Ausbringung von Jauche, Immissionen von landwirtschaftlichen Geräten und Maschinen, etc.) gestört fühlen und entsprechende Beanstandungen vorbringen, als an den Haaren herbeigezogen. Denn würde sich neu eine Hauswartin/ein Hauswart an derartigen, der Landwirtschaftszone immanenten Auswirkungen stören, dürfte dies bei den Bewohnern des ganzen Villenviertels schon längst der Fall gewesen sein. Dass aber entsprechende Reklamationen eingegangen wären, legen die Beschwerdeführer nicht dar. 2.6. Zusammenfassend kommt das Gericht zum Schluss, dass die Beschwerdelegitimation der Beschwerdeführer mangels einer besonderen Betroffenheit und eines schutzwürdigen Interesses im Sinne von Art. 89 Abs. 1 lit. b und lit. c BGG zu verneinen und folglich auf deren Beschwerde vom 29. August 2018 nicht einzutreten ist. 2.7. Lediglich der Vollständigkeit halber sei hier festgehalten, dass die Beschwerdegegnerin 1, die im Einspracheverfahren die Beschwerdelegitimation der Einsprecher nach Art. 92 Abs. 2 KRG (Verweis auf Voraussetzungen für die Planungsbeschwerde an die Regierung) i.V.m. Art. 101 Abs. 2 KRG (schutzwürdiges eigenes Interesse oder Beschwerdeberechtigung nach Bundesrecht) zu prüfen hatte, nach dem Gesagten wohl nicht auf die Einsprache der hiesigen Beschwerdeführer hätte eintreten dürfen. Da der ergangene und hier angefochtene Bau- und Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin 1 jedoch – prima facie – in materiell-rechtlicher Hinsicht keine Mängel vorzuweisen scheint (selbst - 19 - unter Korrektur der Raumhöhe im Raum Wohnen/Essen bei der Berechnung der BGF, vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 1 vom 18. September 2018), hätte ein Nichteintreten auf die Einsprache durch die Beschwerdegegnerin 1 auf das Ergebnis – Erteilung der Bewilligung zur ersuchten Projektänderung – aller Wahrscheinlichkeit nach keinen Einfluss gehabt. 3.1. Im Rechtsmittelverfahren hat in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen (Art. 73 Abs. 1 VRG), wobei mehreren Parteien die Kosten zu gleichen Teilen aufzuerlegen sind, soweit die Behörde nichts anderes entscheidet (Art. 73 Abs. 2 VRG). Die Verfahrenskosten bestehen aus der Staatsgebühr, den Gebühren für die Ausfertigungen und Mitteilungen des Entscheids sowie den Barauslagen (Art. 75 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr beträgt höchstens Fr. 20'000.--, sie richtet sich nach dem Umfang und der Schwierigkeit der Sache sowie nach dem Interesse und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Kostenpflichtigen (Art. 75 Abs. 2 VRG). 3.2. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren wird die Staatsgebühr im Sinne von Art. 75 Abs. 2 VRG auf Fr. 3'500.-- festgesetzt. Sie wird zusammen mit den Kanzleiausgaben dem Ausgang des Verfahrens entsprechend und angesichts des Umstands, dass sich die Beschwerdegegnerin 1 mit ihren Ausführungen in den Rechtsschriften des Beschwerdeverfahrens in Widerspruch zu ihrem ursprünglichen Eintretensentscheid im angefochtene Bau- und Einspracheentscheid setzte und dass sie damit nebst den Beschwerdeführern auch teilweise unterliegt, zu 1/2 den Beschwerdeführern und zu 1/2 der Beschwerdegegnerin 1 auferlegt. 3.3. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten - 20 - Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Vorliegend wird die Parteientschädigung dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens entsprechend der obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 zugesprochen, wobei die Beschwerdeführer und die Beschwerdegegnerin 1 die aussergerichtliche Entschädigung je zur Hälfte zu tragen haben. Der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 legte keine Honorarnote ins Recht, sodass sein Aufwand nach pflichtgemässem Ermessen festzulegen ist (Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte [Honorarverordnung, HV; BR 310.250]). Das Gericht erachtet dabei einen Pauschalbetrag von Fr. 5'000.-- als den gesamten Umständen sowie dem Umfang (mehrere Rechtsschriftenwechsel) und der Schwierigkeit der Angelegenheit angemessen. Damit werden gemäss dem Ausgang des Verfahrens die Beschwerdeführer einerseits und die Beschwerdegegnerin 1 andererseits verpflichtet, die Beschwerdegegnerin 2 aussergerichtlich zu entschädigen, wobei die Beschwerdeführer einen Betrag von Fr. 2'500.-- und die Beschwerdegegnerin 1 ebenfalls einen Betrag von Fr. 2'500.-- zu entrichten haben. Demnach erkennt das Gericht: 1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'500.--- 21 - - und den Kanzleiauslagen von Fr. 447.-- zusammen Fr. 3‘947.-- gehen je zur Hälfte zulasten von A._____ und B._____ (Fr. 1‘973.50) einerseits und der Gemeinde X._____ (Fr. 1‘973.50) andererseits. Sie sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. A._____ und B._____ einerseits sowie die Gemeinde X._____ andererseits haben C.____ mit insgesamt Fr. 5'000.--, nämlich beide mit je Fr. 2'500.--, aussergerichtlich zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen] Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom16. April 2020 gutgeheissen (1C_547/2019).