<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00249</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210154&amp;W10_KEY=4467121&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00249</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 03.11.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 06.05.2011 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung. Nutzungstransfer. Einordnung. <br/><br/>Ist ein Grundstück hinsichtlich der Überbauungsfläche vollständig ausgenutzt, bestehen aber in Bezug auf die Ausnützungsfläche noch Nutzungsreserven, können diese Reserven auf ein anderes Grundstück übertragen werden. Ein gegenseitiger Transfer von Ausnützungsfläche und Überbauungsfläche zwischen zwei Parzellen der gleichen Zone ist zulässig und führt vorliegend nicht zu einer mehrfachen Ausnützung der Parzellen (E. 4.2).<br/><br/>Einordnung (E. 5.4 f.).<br/><br/>Art. 34 BauO Urdorf, der bestimmt, dass lediglich beschränkte und massvolle Abgrabungen zulässig sind, hat einzig eine gestalterische Funktion. Vorliegend vermögen die Ausführungen der Beschwerdeführer nicht darzulegen, inwiefern die geplante Abgrabung in gestalterischer Hinsicht nicht massvoll sein soll (E. 5.6 f.). <br/><br/>Abweisung. <br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABGRABUNG">ABGRABUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTELLPLÃTZE">ABSTELLPLÃTZE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSRESERVE">AUSNÃTZUNGSRESERVE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSZIFFER">AUSNÃTZUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERE GEBÃUDE">BESONDERE GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BRUTTOGESCHOSSFLÃCHE">BRUTTOGESCHOSSFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNGSPRÃFUNG">EINORDNUNGSPRÃFUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN (GEMEINDE)">ERMESSEN (GEMEINDE)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREIFLÃCHE">FREIFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKFLÃCHE">GRUNDSTÃCKFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSTRANSFER">NUTZUNGSTRANSFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSÃBERTRAGUNG">NUTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSZIFFER">NUTZUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERBILD">QUARTIERBILD</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUUNGSZIFFER">ÃBERBAUUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERNUTZUNG">ÃBERNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 256 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 256 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 256 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 259 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 293 Abs. IV PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=12393" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00249</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">3. November 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Corina Schuppli. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a> <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_8">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. C<a id="Anonym_Ruolo_BESF_3_3_13">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. D<a id="Anonym_Ruolo_BESF_4_4_18">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA E<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_5_24">,</a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>F<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_6_31">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 G<a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_7_36">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 H<a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_8_41">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 I<a id="Anonym_Ruolo_BESG_4_9_46">,</a> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA J<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_10_52">,</a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. <a id="Anonym_Ruolo_BESG_5_11_58">Gemeinderat Urdorf,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 29. Juni 2009 erteilte der Gemeinderat Urdorf G und F sowie I und H mit je einem separaten Beschluss die Bewilligung zur Erstellung von jeweils einem Einfamilienhaus mit angebautem Carport fÃ¼r je zwei Fahrzeuge auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der L-Strasse in Urdorf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben A, B, C und D Rekurs bei der Baurekurskommission I und beantragten die Aufhebung der angefochtenen BeschlÃ¼sse. Die Baurekurskommission vereinigte die beiden Verfahren und hiess die Rekurse nach der DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins mit Entscheid vom 14. April 2010 teilweise gut. Den Beschluss des Gemeinderats Urdorf vom 29. Juni 2009 (Projektnr. 04) ergÃ¤nzte sie mit der folgenden Nebenbestimmung: </p> <p class="EinzugZitat"><span>"Vor Baubeginn sind zugunsten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 weitere Transfers von ÃberbauungsflÃ¤che nachzuweisen und im Grundbuch eintragen zu lassen (mind. 7,06 m<sup>2</sup>); alternativ sind der Vorinstanz geÃ¤nderte PlÃ¤ne zur Genehmigung einzureichen, aus denen ersichtlich ist, dass die zulÃ¤ssige ÃberbauungsflÃ¤che fÃ¼r Haupt- und Nebenbauten eingehalten wird."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Den Beschluss des Gemeinderats betreffend Projektnr. 03 ergÃ¤nzte die Baurekurskommission mit der folgenden Nebenbestimmung:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Vor Baubeginn sind zugunsten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 weitere Transfers von ÃberbauungsflÃ¤che nachzuweisen und im Grundbuch eintragen zu lassen (mind. 8,74 m<sup>2</sup>); alternativ sind der Vorinstanz geÃ¤nderte PlÃ¤ne zur Genehmigung einzureichen, aus denen ersichtlich ist, dass die zulÃ¤ssige ÃberbauungsflÃ¤che fÃ¼r Haupt- und Nebenbauten eingehalten wird."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen wurden die Rekurse abgewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 18. Mai 2010 liessen A, B, C und D dem Verwaltungsgericht beantragen, der Entscheid der Baurekurskommission vom 14. April 2010 sowie die mitangefochtenen Baubewilligungen vom 29. Juni 2009 seien vollumfÃ¤nglich aufzuheben. Eventualiter sei die Sache zur Neubeurteilung an den Gemeinderat zurÃ¼ckzuweisen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der privaten Beschwerdegegner. In prozessualer Hinsicht wurde zudem die DurchfÃ¼hrung eines verwaltungsgerichtlichen Augenscheins beantragt. </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 4. Juni 2010 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Der Gemeinderat Urdorf beantragte am 22. Juni 2010, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Auch die Beschwerdegegner liessen mit gemeinsamer Eingabe vom 29. Juni 2010 beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen auch fÃ¼r die vorinstanzlichen Verfahren zulasten der BeschwerdefÃ¼hrer. Ausserdem sei dem Antrag auf DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins nicht stattzugeben.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Da der massgebliche Sachverhalt, soweit prozessrelevant, aus den Akten hinreichend hervorgeht, erÃ¼brigt sich ein eigener Augenschein des Verwaltungsgerichts (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Die auf einem Augenschein beruhenden Feststellungen der Vorinstanz kÃ¶nnen auch im Beschwerdeverfahren berÃ¼cksichtigt werden und dokumentieren die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse in rechtsgenÃ¼gender Weise. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die GrundstÃ¼cke, auf denen die beiden streitigen GebÃ¤ude errichtet werden sollen, befinden sich gemÃ¤ss geltendem Zonenplan der Gemeinde Urdorf vom 19. September 2007 in der Zone W2/30 %. Zur gemeinsamen, zwischen den beiden projektierten Bauten liegenden Grenze hin soll pro Einfamilienhaus ein Carport fÃ¼r je zwei hintereinander angeordnete FahrzeugabstellplÃ¤tze entstehen, welche auf der gemeinsamen Grenze zusammengebaut werden sollen. GemÃ¤ss Art. 14 der geltenden Bauordnung der politischen Gemeinde Urdorf (BauO) ist die AusnÃ¼tzungsziffer in der Wohnzone W2/30 % auf maximal 30 % festgelegt und die Ãberbauungsziffer betrÃ¤gt maximal 20 %, wobei fÃ¼r besondere GebÃ¤ude zusÃ¤tzlich eine Ãberbauungsziffer von 5 % gilt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 weist eine GrundflÃ¤che von 425 m<sup>2 </sup> auf. Daraus ergeben sich eine AusnÃ¼tzungsflÃ¤che von maximal 127,5 m<sup>2</sup> sowie eine ÃberbauungsflÃ¤che von 85 m<sup>2</sup> fÃ¼r HauptgebÃ¤ude und eine solche von zusÃ¤tzlich 21,25 m<sup>2</sup> fÃ¼r besondere GebÃ¤ude. GemÃ¤ss unbestritten gebliebener Feststellung der Vorinstanz weist das darauf geplante HauptgebÃ¤ude eine AusnÃ¼tzungsflÃ¤che von 139,73 m<sup>2</sup> und eine ÃberbauungsflÃ¤che von 83,06 m<sup>2 </sup>auf. FÃ¼r den Carport, der unbestrittenermassen ein besonderes GebÃ¤ude im Sinn dieser Bestimmung darstellt, ging die Vorinstanz von einer ÃberbauungsflÃ¤che von 31,33 m<sup>2</sup> aus, was ebenfalls von keiner Partei in Abrede gestellt wurde. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Beim GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 betrÃ¤gt die GrundflÃ¤che 422 m<sup>2</sup>. Daraus resultieren eine maximale AusnÃ¼tzungsflÃ¤che von 126,6 m<sup>2</sup>, eine ÃberbauungsflÃ¤che fÃ¼r HauptgebÃ¤ude von 84,4 m<sup>2</sup> sowie zusÃ¤tzlich eine ÃberbauungsflÃ¤che fÃ¼r besondere GebÃ¤ude von 21,1 m<sup>2</sup>. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 soll mit einer Hauptbaute bebaut werden, die eine AusnÃ¼tzungsflÃ¤che von 73,42 m<sup>2</sup> und eine ÃberbauungsflÃ¤che von 86,31 m<sup>2</sup> aufweisen wird. Diesen Feststellungen der Vorinstanz wurde von keiner Seite etwas entgegengehalten.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>Hinsichtlich des Carports liegt die ÃberbauungsflÃ¤che jedoch im Streit. Die Vorinstanz ging von einer ÃberbauungsflÃ¤che im Umfang von 26,85 m<sup>2 </sup>(3 m x 8,95 m) aus. DemgegenÃ¼ber macht die BeschwerdefÃ¼hrerschaft geltend, die CarportÃ¼berbauungsflÃ¤che betrage auf diesem GrundstÃ¼ck 31,35 m<sup>2</sup> (3 m x 10,45 m).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>GemÃ¤ss § 256 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ergibt sich die fÃ¼r die ÃberbauungsflÃ¤che anrechenbare FlÃ¤che aus der senkrechten Projektion der grÃ¶ssten oberirdischen GebÃ¤udeumfassung auf den Erdboden. Ausser Ansatz fallen dabei gemÃ¤ss § 256 Abs. 2 PBG oberirdische geschlossene VorsprÃ¼nge bis zu einer Tiefe von 1,5 m, oberirdische VorsprÃ¼nge wie Balkone bis zu einer Tiefe von 2 m, Erker und LaubengÃ¤nge jedoch nur, soweit sie nicht mehr als ein Drittel der betreffenden Fassade messen. Zu den oberirdischen offenen VorsprÃ¼ngen gehÃ¶ren insbesondere Balkone mit normaler BrÃ¼stungshÃ¶he und VordÃ¤cher. Solche VorsprÃ¼nge dÃ¼rfen bis zu 2 m hinausragen, ohne dass sie zur Ãberbauungsziffer anrechenbar sind (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. Auflage, ZÃ¼rich 2006, S. 11-30).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.3 </b>Vorliegend ist der geplante Carport mit vertikalen Balken abgestÃ¼tzt, wobei die Ã¤ussersten Balken einen Abstand von 6,45 m aufweisen. Hinzu kommt auf beiden Seiten je ein unabgestÃ¼tztes Vordach mit einer Tiefe von je 2 m. Da ein Vordach bis zu diesem Umfang gemÃ¤ss § 256 Abs. 2 PBG nicht an die Ãberbauungsziffer anrechenbar ist, betrÃ¤gt die anrechenbare FlÃ¤che somit entsprechend dem abgestÃ¼tzten Dach lediglich 19,35 m<sup>2</sup> (3 m x 6,45 m). Somit ist die Vorinstanz entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht von einer zu kleinen ÃberbauungsflÃ¤che ausgegangen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Um eine Ãbernutzung der GrundstÃ¼cke auszuschliessen, wurde zugunsten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 eine ÃberbauungsflÃ¤che fÃ¼r Hauptbauten im Umfang von 1,93 m<sup>2 </sup>Ã¼bertragen. Im Gegenzug wurde vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 eine ÃberbauungsflÃ¤che fÃ¼r besondere GebÃ¤ude von 1,33 m<sup>2</sup> sowie eine AusnÃ¼tzungsflÃ¤che im Umfang von 16,28 m<sup>2</sup> auf die Parzelle Kat.-Nr. 02 transferiert. FÃ¼r die Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen ÃberbauungsflÃ¤chen fÃ¼r besondere GebÃ¤ude erteilte der Gemeinderat Urdorf jeweils eine Ausnahmebewilligung. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission erachtete das Vorgehen zu den NutzungsÃ¼bertragungen der Bauherrschaften als grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig. Sie erwog, dass fÃ¼r beide GrundstÃ¼cke zusammen auch nach dem Transfer noch eine AusnÃ¼tzungsflÃ¤che von 254,1 m<sup>2</sup> sowie eine ÃberbauungsflÃ¤che von insgesamt 211,75 m<sup>2</sup> resultierten. Der wesentliche Unterschied bestehe darin, dass dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 zulasten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 etwas Ã¼ber 10 % mehr AusnÃ¼tzungsflÃ¤che zur VerfÃ¼gung stehe. In Anbetracht von § 259 PBG sei dies zulÃ¤ssig und werde die zonengemÃ¤sse Baudichte dadurch nicht Ã¼berschritten. Auch sei eine mehrfache AusnÃ¼tzung der Parzelle nicht ersichtlich. Die zulÃ¤ssige BruttogeschossflÃ¤che werde durch die Bauten jeweils eingehalten, die zusammengebauten Doppelcarports fÃ¼hrten jedoch zu einer Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen ÃberbauungsflÃ¤chen. Ein Dispensgrund, der die vom Gemeinderat hierzu erteilte Ausnahmebewilligung rechtfertigen wÃ¼rde, liege jedoch nicht vor. Da es sich dabei um einen untergeordneten Mangel handle, ergÃ¤nzte die Baurekurskommission die Baubewilligung mit den eingangs erwÃ¤hnten Nebenbestimmungen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Zur BegrÃ¼ndung ihrer Beschwerde lassen die BeschwerdefÃ¼hrer in erster Linie geltend machen, es sei zweifelhaft, ob auf die Praxis zur Ãbertragung von AusnÃ¼tzungsflÃ¤che auch dann abgestellt werden dÃ¼rfe, wenn AusnÃ¼tzungsflÃ¤che von einem GrundstÃ¼ck, dessen zulÃ¤ssige ÃberbauungsflÃ¤che vollstÃ¤ndig ausgeschÃ¶pft bzw. Ã¼berschritten sei, auf ein anderes GrundstÃ¼ck Ã¼bertragen werden wolle. Das projektierte Haus auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 weise nur eine AusnÃ¼tzungsflÃ¤che von 73,4 m<sup>2</sup> sowie lediglich ein Vollgeschoss und ein anrechenbares Dachgeschoss auf. Weder sei die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzungsflÃ¤che noch die zulÃ¤ssige Geschosszahl ausgeschÃ¶pft â dies aber nicht wegen eines freiwilligen Verzichts, sondern weil sich bei einer voll konsumierten ÃberbauungsflÃ¤che von 86,31 m<sup>2</sup> weder mehr AusnÃ¼tzungsflÃ¤che als 73,4 m<sup>2</sup> noch mehr Geschosse als eben ein Vollgeschoss und ein anrechenbares Dachgeschoss realisieren lassen. Ãberbauungs- und AusnÃ¼tzungsflÃ¤che seien voneinander abhÃ¤ngig, analog zweier kommunizierender RÃ¶hren. Die ÃberbauungsflÃ¤che bilde in concreto den limitierenden Faktor. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 sei mit dem projektierten Haus in der vorgesehenen Konzeption baulich voll ausgenÃ¼tzt. Eine Reserve an AusnÃ¼tzungsflÃ¤che, von welcher 16,28 m<sup>2</sup> auf Kat.-Nr. 02 Ã¼bertragen werden kÃ¶nnte, stehe effektiv nicht zur VerfÃ¼gung. Die BruttogeschossflÃ¤chenreserve sei rein virtueller Natur, lasse sich jedoch nicht realisieren bzw. liesse sich nur realisieren, wenn die ÃberbauungsflÃ¤che auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 reduziert wÃ¼rde. Dies erhelle, dass der strittige Transfer von 16,28 m<sup>2</sup> AusnÃ¼tzungsflÃ¤che von Kat.-Nr. 01 auf Kat.-Nr. 02 unzulÃ¤ssig sei. Die Baurekurskommission habe die Frage der Ãbernutzung der BaugrundstÃ¼cke getrennt, d.h. zum einen nach Massgabe der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzungsflÃ¤che, zum anderen nach Massgabe der zulÃ¤ssigen ÃberbauungsflÃ¤che, beurteilt. Dass eine solche Einzelbetrachtung â ohne den Zusammenhang zwischen ÃberbauungsflÃ¤che und AusnÃ¼tzungsflÃ¤che in ErwÃ¤gung zu ziehen âzulÃ¤ssig sei, werde bestritten.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die privaten Beschwerdegegnerschaften lassen hierzu im Wesentlichen ausfÃ¼hren, dass es entscheidend sei, dass die Teilung der ehemaligen Gesamtparzelle in zwei selbststÃ¤ndige Parzellen Kat.-Nrn. 01 und 02 im Gesamtergebnis keine hÃ¶here AusnÃ¼tzung zeitige und die zulÃ¤ssige GeschossflÃ¤che von 254,1 m<sup>2</sup> bei einer ParzellenflÃ¤che von 847 m<sup>2</sup> auch nach diesem Transfer immer noch unterschritten bleibe. Eine zoneninterne AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung sei nur dann nicht zulÃ¤ssig, wenn die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung ein Ausmass annehme, welches geeignet sei, die Nutzungsordnung erheblich zu beeintrÃ¤chtigen oder gar faktisch ausser Kraft zu setzen oder das Erschliessungskonzept infrage zu stellen. Davon kÃ¶nne vorliegend nicht die Rede sein und die BeschwerdefÃ¼hrer wÃ¼rden denn auch nicht belegen, wie sie in diesem Transfer in geschÃ¼tzten Interessen verletzt wÃ¤ren. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Der Gemeinderat Urdorf erlÃ¤uterte in seiner Stellungnahme vom 22. Juni 2010, es sei den Ã¼berzeugenden ErwÃ¤gungen der Rekursinstanz zu folgen, wenn diese etwa den sehr engen Zusammenhang der beiden BaugrundstÃ¼cke hervorhebe. HÃ¤tten die privaten Beschwerdegegner im Vorfeld der Baugesuchseinreichung von einer Parzellierung abgesehen, indem sie die beiden EinfamilienhÃ¤user als Gesamtprojekt auf einer einzigen Bauparzelle realisiert hÃ¤tten, wÃ¤re die Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrenden weitgehend obsolet. Dies verdeutliche, dass die beiden separaten Bauvorhaben â zumindest vom planungsrechtlichen Grundgedanken her â keine unzulÃ¤ssige NutzungsÃ¼bertragung mit sich bringen wÃ¼rden. Eine NutzungsÃ¼bertragung stehe unter dem Vorbehalt des Verbots von unerwÃ¼nschter Baudichte. Das kÃ¶nne bei den strittigen Bauvorhaben aber nicht ernsthaft behauptet werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Das PBG enthÃ¤lt Ã¼ber die ZulÃ¤ssigkeit von AusnÃ¼tzungsverschiebungen keine umfassende Regelung. In Lehre und Rechtsprechung wird jedoch aus § 259 Abs. 1 PBG abgeleitet, dass AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen zwischen verschiedenen, der nÃ¤mlichen Bauzone zugehÃ¶rigen Parzellen grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig sind (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch, S. 11-10; Felix Huber, Die AusnÃ¼tzungsziffer, ZÃ¼rich 1986, S. 80; Robert Wolf/Erich Kull, Das revidierte Planungs- und Baugesetz (PBG) des Kantons ZÃ¼rich, Bern 1992, Rz. 131 ff.). Bei GrundstÃ¼cken, die nicht aneinander stossen, ist fÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit einer NutzungsÃ¼bertragung allerdings ein gewisser Zusammenhang der GrundflÃ¤chen erforderlich. Schliesslich kann gemÃ¤ss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung eine NutzungsÃ¼bertragung nicht mit der BegrÃ¼ndung verweigert werden, diese fÃ¼hre zu einer unerwÃ¼nschten AusnÃ¼tzungskonzentration. Einziges Kriterium bildet demnach noch § 238 PBG (VGr, 9. Juli 2003, BEZ 2003 Nr. 46; Fritzsche/BÃ¶sch, S. 11-11).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die beiden fraglichen GrundstÃ¼cke befinden sich in derselben Zone und liegen auch unmittelbar nebeneinander. Der fÃ¼r eine Ãbertragung erforderliche Zusammenhang der massgeblichen GrundflÃ¤chen ist somit zweifelsohne gegeben. </p> <p class="Urteilstext">Weshalb der vorgenommene Transfer von BruttogeschossflÃ¤che nicht zulÃ¤ssig sein soll, vermÃ¶gen die BeschwerdefÃ¼hrenden mit den AusfÃ¼hrungen in der Beschwerdeschrift nicht darzulegen. Die Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrenden, wonach sich bei einer vollstÃ¤ndig konsumierten ÃberbauungsflÃ¤che von 86,31 m<sup>2</sup> weder mehr als die fÃ¼r dieses Haus geplante AusnÃ¼tzungsflÃ¤che von 73,4 m<sup>2</sup> noch mehr als eben ein Vollgeschoss und ein anrechenbares Dachgeschoss realisieren lasse, trifft nicht zu. Ohne dass sich dadurch die ÃberbauungsflÃ¤che erhÃ¶hen wÃ¼rde, kÃ¶nnte das GebÃ¤ude um ein Geschoss und damit um die entsprechende BruttogeschossflÃ¤che erweitert werden. Ausserdem ist auch nicht ersichtlich, inwiefern dies den Transfer von 16,28 m<sup>2 </sup>AusnÃ¼tzungsflÃ¤che als unzulÃ¤ssig erhellen lassen sollte. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrer ist das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mit einer in Anspruch genommenen ÃberbauungsflÃ¤che von 86,31 m<sup>2</sup> und 73,42 m<sup>2</sup> AusnÃ¼tzungsflÃ¤che baulich noch nicht vollstÃ¤ndig ausgenÃ¼tzt und steht eine Reserve an BruttogeschossflÃ¤che im Umfang von 53,18 m<sup>2</sup> zur VerfÃ¼gung. Weshalb die von der Vorinstanz vorgenommene "Einzelbetrachtung" der NutzungsÃ¼bertragungen nicht zulÃ¤ssig ist, ist aufgrund der Darlegungen der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht ersichtlich. Die fÃ¼r diese Zone angestrebte bauliche Dichte wird durch eine unabhÃ¤ngige Ãbertragung von BruttogeschossflÃ¤che und von ÃberbauungsflÃ¤che nicht zunichte gemacht. Ist doch auch nach der Ãbertragung die zonengemÃ¤sse Baudichte insgesamt eingehalten und der vom kommunalen Gesetzgeber angestrebte FreiflÃ¤chenanteil dadurch nicht geschmÃ¤lert. FÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit der vorgenommenen Nutzungstransfers spricht auch, dass die beiden Bauvorhaben bei vereinigtem GrundstÃ¼ck ohne Weiteres realisiert werden kÃ¶nnten. Eine mehrfache AusnÃ¼tzung einer Parzelle ist weder ersichtlich noch legen dies die BeschwerdefÃ¼hrenden dar.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat damit die vorgenommenen NutzungsÃ¼bertragungen zu Recht als grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig beurteilt, und die diesbezÃ¼glichen RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden sind unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Hinsichtlich der ÃberbauungsflÃ¤che der Carports kam die Vorinstanz zum Schluss, dass die vom Gemeinderat erteilte Ausnahmebewilligung fÃ¼r das Ãberschreiten der zulÃ¤ssigen Ãberbauungsziffer zu verweigern sei. Bei der ermittelten Ãberschreitung der ÃberbauungsflÃ¤che von 8,74 m<sup>2</sup> auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 sowie von 7,06 m<sup>2 </sup>auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 handle es sich jedoch um einen untergeordneten Mangel, der auf verschiedene Arten geheilt werden kÃ¶nne und nicht zwingend zu einer konzeptionellen Ãberarbeitung der Bauvorhaben fÃ¼hre. Als nÃ¤chstliegende MÃ¶glichkeit wÃ¼rden hierbei weitere Transfers von ÃberbauungsflÃ¤chen in Betracht fallen. Im Weiteren lasse sich der Mangel auch durch bauliche Massnahmen â etwa durch eine KÃ¼rzung oder Weglassen des Doppelcarports â beseitigen, seien doch ungedeckte AbstellplÃ¤tze in der vorgesehenen Anzahl selbst in umweltrechtlicher Hinsicht wohl nicht zu beanstanden. Die Korrektur der Ãberschreitung der zulÃ¤ssigen ÃberbauungsflÃ¤chen mittels Nebenbestimmungen entspreche dem Gebot der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit und verletze die Einheit der Baubewilligungen nicht.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen in Bezug auf die Ãberschreitung dieser ÃberbauungsflÃ¤chen und die von der Baurekurskommission nicht geschÃ¼tzte Ausnahmebewilligung geltend, es ergebe sich daraus zwingend, dass die streitbetroffenen Bauprojekte angepasst werden mÃ¼ssten. Mit Bezug auf die erforderlichen Projektanpassungen habe die Vorinstanz erwogen, dass auf Kosten der ÃberbauungsflÃ¤che fÃ¼r die Hauptbauten die GrundflÃ¤chen zu mehr als 5 % durch besondere GebÃ¤ude Ã¼berstellt werden kÃ¶nnen, soweit insgesamt die Ãberbauungsziffer von 25 % nicht Ã¼berschritten werde. "Auf Kosten der ÃberbauungsflÃ¤che fÃ¼r Hauptbauten" heisse im Klartext "Reduktion der GrundflÃ¤chen" der beiden projektierten EinfamilienhÃ¤user. Es liege auf der Hand, dass eine derartige Projektanpassung nicht mehr von lediglich untergeordneter Bedeutung sei, sondern gegenteils einer konzeptionellen Ãberarbeitung bedÃ¼rfe. Aus diesem Grund hÃ¤tte die Vorinstanz die angefochtenen Baubewilligungen aufheben mÃ¼ssen, nicht lediglich anordnen dÃ¼rfen, dass sie mit den in Disp.-Ziff. II des angefochtenen Entscheids erwÃ¤hnten Nebenbestimmungen zu versehen seien. Die Vorinstanz weise zwar im Sinn eines obiter dictum auf die weiteren MÃ¶glichkeiten hin, die bestehende Ãbernutzung der beiden BaugrundstÃ¼cke durch einen weiteren Transfer von ÃberbauungsflÃ¤chen oder durch eine KÃ¼rzung oder ein Weglassen des Doppelcarports zu beheben. Diese MÃ¶glichkeiten seien aber rein theoretisch. Es sei praktisch auszuschliessen, dass ein Nachbar bereit wÃ¤re, zulasten seines GrundstÃ¼cks ÃberbauungsflÃ¤che auf die BaugrundstÃ¼cke zu Ã¼bertragen. GemÃ¤ss geltender Praxis der Gemeinde Urdorf seien die PflichtabstellplÃ¤tze in Carports unterzubringen. Es kÃ¶nne daher nicht davon ausgegangen werden, dass das Weglassen der Carports eine reale MÃ¶glichkeit zur Beseitigung der bestehenden Ãbernutzung darstelle. Die Praxis der Gemeinde Urdorf stehe im Einklang mit § 244 Abs. 3 PBG. Diese baugesetzliche Bestimmung bezwecke, die mit dem oberirdischen, nicht Ã¼berdachten Parkieren verbundenen LÃ¤rmimmissionen (Ãffnen und Schliessen der TÃ¼ren, Starten des Motors, ManÃ¶vrieren) zu reduzieren sowie â siedlungspolitisch â eine Steigerung der WohnqualitÃ¤t zu erreichen. Ohne die Carports kÃ¶nnten auf den BaugrundstÃ¼cken insgesamt sechs Autos irgendwie und offen parkiert werden. Dies wÃ¼rde fÃ¼r die Nachbarschaft zu UnzukÃ¶mmlichkeiten fÃ¼hren, zu Recht habe die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde daher die Erstellung von Carports verlangt. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands Anordnungen nÃ¶tig, so sind gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen zu verknÃ¼pfen. Dieses Vorgehen kommt indessen nur infrage, wenn die MÃ¤ngel des Bauvorhabens untergeordneter Natur sind; fÃ¼hren diese zu einer wesentlichen ProjektÃ¤nderung, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 21. November 2007, VB.2007.00180, E. 3.1 mit weiteren Hinweisen, www.vgrzh.ch). Ob ProjektmÃ¤ngel ohne besondere Schwierigkeiten korrigiert werden kÃ¶nnen, entscheidet sich nach qualitativen und nicht nach quantitativen Gesichtspunkten. Dabei muss das Gewicht eines Mangels am Umfang des Gesamtprojekts gemessen werden (Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, S. 241 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Vorliegend sind die von der Vorinstanz statuierten Nebenbestimmungen ohne Weiteres ohne eine konzeptionelle Ãberarbeitung des Projekts umzusetzen. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden hat denn auch die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid nicht ausgefÃ¼hrt, dass eine Projektanpassung dahingehend vorzunehmen sei, dass die GrundflÃ¤chen der beiden Hauptbauten reduziert werden mÃ¼ssten. Vielmehr machte sie diese AusfÃ¼hrungen im Zusammenhang mit der ÃberprÃ¼fung der Ausnahmebewilligung und kam daraufhin zum Schluss, ein Dispensgrund liege nicht vor und die Ausnahmebewilligung sei zu verweigern. Mit einem zusÃ¤tzlichen Transfer von ÃberbauungsflÃ¤che, wie dies die Vorinstanz unter anderem zur Behebung des Mangels vorgesehen hat, ist Ã¼berhaupt keine Projektanpassung nÃ¶tig. Obwohl die Bauherrschaft den Mangel auf diese Weise nicht aus eigener Kraft, sondern nur durch Mitwirkung eines Dritten beheben kann, ist es gemÃ¤ss Rechtsprechung nicht ausgeschlossen, eine solche Nebenbestimmung zu statuieren (vgl. VGr, 13. Juli 2006, VB.2005.00132, BEZ 2006 Nr. 6). Lediglich eine Mutmassung ist das Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden, dass kein Nachbar bereit wÃ¤re, ÃberbauungsflÃ¤che zu Ã¼bertragen, denn abgesehen von den vier AnstÃ¶ssern, die in diesem Verfahren Beschwerde fÃ¼hren, gibt es in der fraglichen Zone noch weitere Nachbarn, deren GrundstÃ¼cke fÃ¼r einen Nutzungstransfer infrage kommen kÃ¶nnten. Liegen diesbezÃ¼glich keine konkreten Anhaltspunkte vor, kann nicht von vornherein gesagt werden, dass der Mangel so nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kÃ¶nne. Zudem ist dies nur eine MÃ¶glichkeit zur Heilung des Mangels. Auch ein Verzicht oder eine VerkÃ¼rzung der Carports ist ohne grundlegende VerÃ¤nderungen des Projekts mÃ¶glich und in der von der Vorinstanz statuierten Nebenbestimmung alternativ vorgesehen. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden wÃ¼rde dies nicht zu vermehrten LÃ¤rmimmissionen fÃ¼hren, denn diese kÃ¶nnen alleine durch einen Ã¼berdeckten Carport ohne SeitenwÃ¤nde, wie er hier geplant ist, nicht vermieden oder wesentlich vermindert werden. Zudem ist auch darauf hinzuweisen, dass der Gemeinderat seine bisherige Praxis betreffend Carports gemÃ¤ss AusfÃ¼hrungen in der Beschwerdeantwort aufgegeben hat. </p> <p class="Urteilstext">Die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrenden erweist sich somit als unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Schliesslich lassen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen, es stelle sich auch unter dem Gesichtspunkt der Einordnung die Frage, ob die strittigen AusnÃ¼tzungstransfers zulÃ¤ssig seien. An der M- und teilweise der N-Strasse seien die HÃ¤user nach einem traditionellen und einheitlichen Architekturkonzept gebaut worden. Auch wenn sich im Lauf der Zeit da und dort Anbauten zu den bestehenden Wohnbauten, meist WintergÃ¤rten oder Garagen, erstellt worden seien, habe das Quartier seinen homogenen Charakter nicht eingebÃ¼sst. AnlÃ¤sslich der Teilrevision der BauO sei im fraglichen Gebiet unter anderem eine Ãberbauungsziffer eingefÃ¼hrt worden, um genÃ¼gend FreiflÃ¤chen um die GebÃ¤ude zu erhalten und zu einer zweigeschossigen Bauweise zu zwingen. Die streitbetroffenen Projekte wÃ¼rden diesen Anliegen und Zielen widersprechen. Die privaten Beschwerdegegner etablierten mit Bezug auf ihre GrundstÃ¼cke eine durch privatrechtliche Vorkehren und Vereinbarungen herbeigefÃ¼hrte separate "Bauordnung". Dies fÃ¼hre zu einem krassen MissverhÃ¤ltnis der Bauvolumina, welche auf den BaugrundstÃ¼cken realisiert werden wollen: Das projektierte Einfamilienhaus auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 bliebe rund 42 % hinter der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzungsflÃ¤che zurÃ¼ck. Dagegen solle auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 die AusnÃ¼tzungsziffer um rund 13 % Ã¼berschritten werden. Durch diese krass ungleiche Verteilung der Bauvolumina auf den beiden BaugrundstÃ¼cken entstehe ein augenfÃ¤lliger, stark stÃ¶render Kontrast zur vorhandenen baulichen Umgebung. Es kÃ¶nne daher keine Rede davon sein, dass sich die streitbetroffenen Projekte befriedigend in die bauliche Umgebung einordneten. Der ZurÃ¼ckhaltung der Baurekurskommission bei der ÃberprÃ¼fung von Einordnungsentscheiden sei entgegenzuhalten, dass fÃ¼r die eingeschrÃ¤nkte Kognition der Baurekurskommissionen in Gestaltungs- und Einordnungsfragen keine gesetzliche Grundlage vorhanden und dieselbe lediglich in der Praxis etabliert worden sei. Davon abgesehen setze eine EinschrÃ¤nkung der Kognition jedenfalls voraus, dass die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde ihr Ermessen bei der Beurteilung von Gestaltungs- und Einordnungsfragen auch tatsÃ¤chlich und richtig betÃ¤tigt habe. Davon kÃ¶nne im zu beurteilenden Fall keine Rede sein. Der Gemeinderat habe sich im Baubewilligungsverfahren mit der Einordnungsfrage Ã¼berhaupt nicht auseinandergesetzt. Auch im Rekursverfahren habe der Gemeinderat zur Einordnungsfrage nur summarische Stellung genommen. Der Gemeinderat habe das ihm zustehende Ermessen nicht oder jedenfalls nur unzureichend ausgeÃ¼bt. Die Expertise, auf die er sich berufe, habe der Gemeinderat nicht zu den Akten gegeben. Die BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤tten dazu nicht Stellung nehmen kÃ¶nnen. Dadurch sei ihnen das rechtliche GehÃ¶r verweigert worden. Zudem seien die Behauptungen des Gemeinderats auch unsachlich. Erstens tauge eine Wohnzone W2/30 % wegen der tiefen baulichen Ausnutzung von vornherein nicht fÃ¼r eine Verdichtung. Zweitens gehe es vorliegend um das Quartier O, welches durch P-Weg, L-Strasse, N-Strasse und M-Strasse begrenzt werde. Innerhalb dieses Bereichs sei die bestehende Ãberbauung auch heute noch einheitlich. Die HeterogenitÃ¤t, welche die Gemeinde behaupte, beziehe sich nicht auf den engeren Bereich, in welchem sich die BaugrundstÃ¼cke befÃ¤nden. Der Mangel unterbliebener AbklÃ¤rung der Einordnungsfrage durch den Gemeinderat lasse sich nicht mit den ErwÃ¤gungen der Vorinstanz im angefochtenen Entscheid heilen, da sich die Baurekurskommission ja ausdrÃ¼cklich auf ihre eingeschrÃ¤nkte Kognition berufen habe. Dementsprechend seien denn auch die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz zur Einordnungs- und Gestaltungsfrage nur sehr summarisch. Abgesehen davon, dass die durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte RÃ¼cksichtnahme eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens selbst dann verlangen kÃ¶nne, wenn die von der Vorinstanz erwÃ¤hnten "besonders triftigen GrÃ¼nde" nicht gegeben seien, gehe es im zu beurteilenden Fall nicht um die Reduktion von an sich zulÃ¤ssigem Bauvolumen aus bauÃ¤sthetischen GrÃ¼nden, sondern um die krass ungleiche Verteilung von Bauvolumen kraft einer entsprechenden Ausparzellierung von Kat.-Nr. 01 sowie von den privaten Beschwerdegegnern vereinbarten privatrechtlichen Regelungen, wie sie ihre GrundstÃ¼cke Ã¼berbauen wollten. </p> <p class="Urteilstext">Dass sowohl die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde als auch die Vorinstanz die Einordnungs- und Gestaltungsfrage auch bezÃ¼glich der Baute selbst nicht oder nur ungenÃ¼gend abgeklÃ¤rt hÃ¤tten, werde auch anderweitig offenkundig: Die BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤tten im Rekursverfahren darauf hingewiesen, dass die Dachgestaltung des projektierten Einfamilienhauses der Vorschrift von Art. 37 BauO offensichtlich widerspreche, indem insbesondere der Abstand des Dacherker-Giebels zur Firstlinie kaum 70 cm betrage, was kein genÃ¼gender Abstand im Sinn von Art. 37 BauO sei. Die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde habe diesen Punkt Ã¼berhaupt nicht geprÃ¼ft. Die Rekurskommission habe die RekursrÃ¼ge der heutigen BeschwerdefÃ¼hrer einfach Ã¼bersehen und demzufolge auch nicht behandelt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Der Gemeinderat hat in den Baubewilligungen vom 29. Juni 2009 festgehalten, die Gestaltung der Bauvorhaben genÃ¼ge den Anforderungen von § 238 PBG. Aufgrund der RÃ¼gen der damaligen Rekurrenten ergÃ¤nzte und begrÃ¼ndete er diese EinschÃ¤tzung zulÃ¤ssigerweise in der Rekursantwort (RB 1991 Nr. 2). Er fÃ¼hrte darin aus, das Quartier "L-Strasse/O" sei heute schon in bestimmtem Mass heterogen. Die HeterogenitÃ¤t habe sich gerade in den letzten Jahren noch verstÃ¤rkt. Im Rahmen der allmÃ¤hlichen baulichen Erneuerung habe die Verwirklichung der baulichen Verdichtung nunmehr an mehreren Punkten im Quartier eingesetzt. Dass die bauliche Verdichtung bei diesem Projekt erkennbar sein werde, sei unter diesen UmstÃ¤nden unvermeidlich und stelle fÃ¼r sich allein keinen Einordnungsmangel dar. Hinsichtlich der architektonischen Gestaltung des Projekts ergÃ¤nzte der Gemeinderat, in der Wohnzone W2/30 % mÃ¼sse die architektonische Gestaltung eines Bauvorhabens genÃ¼gend sein. Konkrete Gestaltungsvorschriften existierten in der Bauordnung keine. Der Gemeinderat sei aufgrund einer Expertise des beratenden Architekten zum Schluss gekommen, dass die Gestaltung den Anforderungen entspreche.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die Baurekurskommission fÃ¼hrte hinsichtlich der Einordnung der beiden GebÃ¤ude aus, dass nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung allein gestÃ¼tzt auf § 238 PBG keine generelle Herabsetzung des nach Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssigen Bauvolumens verlangt werden kÃ¶nne. Nur in AusnahmefÃ¤llen, nÃ¤mlich, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass sei, kÃ¶nne ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens durchgesetzt werden. HierfÃ¼r seien jedoch im Rahmen der bei EigentumsbeschrÃ¤nkungen gebotenen InteressenabwÃ¤gung besonders triftige GrÃ¼nde erforderlich, wie eine besondere QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung, eine weitherum zurÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pfte AusnÃ¼tzung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Weil die bundesgerichtliche Rechtsprechung das LegalitÃ¤tsprinzip stark gewichte, kÃ¶nne nur ein krasses MissverhÃ¤ltnis der Proportionen oder die RÃ¼cksicht auf ein Schutzobjekt im Einzelfall die AusschÃ¶pfung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens verbieten. Seien die Voraussetzungen fÃ¼r einen Volumenverzicht nicht gegeben, so verlange § 238 PBG gleichwohl, dass ein GebÃ¤ude, das sich durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraushebe, diesem SpannungsverhÃ¤ltnis in geeigneter Weise Rechnung trage; besonders hohe Anforderungen seien dabei dann zu erfÃ¼llen, wenn gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes RÃ¼cksicht zu nehmen sei.</p> <p class="Urteilstext">Wie sich den Akten entnehmen lasse und sich anlÃ¤sslich des Augenscheins bestÃ¤tigt habe, sollten die beiden Bauvorhaben im Einfamilienhausquartier O errichtet werden, welches ursprÃ¼nglich aus 26 einheitlich gestalteten EinfamilienhÃ¤usern bestanden habe. Mit der Vorinstanz sei dafÃ¼r zu halten, dass sowohl in der nÃ¤heren als auch in der weiteren Umgebung diese Einheitlichkeit mittels modernerer Bauten und Bauelementen (MehrfamilienhÃ¤user, Flachdachbauten, Villen, Terrassen, Anbauten etc.) durchbrochen worden sei. So kÃ¶nne nicht (mehr) von einer eigentlichen HomogenitÃ¤t der Umgebung gesprochen werden und bestÃ¼nden keine triftigen GrÃ¼nde, um die Realisierung des auf den betreffenden GrundstÃ¼cken zulÃ¤ssigen Volumens zu verhindern. Selbst wenn eine andere Ansicht auch vertretbar wÃ¤re, habe die Vorinstanz das ihr zustehende Ermessen jedenfalls nicht missbraucht, wenn sie dafÃ¼r halte, dass sich die Bauvorhaben befriedigend in die Umgebung einordneten. Dasselbe habe fÃ¼r die Gestaltung der Bauvorhaben in sich zu gelten. Von Ã¼berdimensionierten Balkonen oder einer stÃ¶renden Dachgestaltung kÃ¶nne nicht die Rede sein, sondern stÃ¼nden diese Elemente durchaus in einem befriedigenden VerhÃ¤ltnis zum jeweiligen GebÃ¤ude.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen (VGr, 18. Juni 1997, BEZ 1997 Nr. 23 E. 4b/aa; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.5.2, www.bger.ch). Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 2. MÃ¤rz 2000, BEZ 2000 Nr. 17 E. 5 und 6b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 654).</p> <p class="Erwgung2">Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts steht der Gemeinde aufgrund der ihr durch Art. 85 Abs. 1 der Kantonsverfassung des Kantons ZÃ¼rich vom 27. Februar 2005 (KV) eingerÃ¤umten Autonomie bei der Anwendung des kantonalrechtlichen unbestimmten Gesetzesbegriffs "befriedigende Gesamtwirkung" ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu (RB 1979 Nr. 10; BGr, 28. Oktober 2002, 1P.280/2002, E. 3.4, www.bger.ch), was auch mit einer relativ erheblichen Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (RB 1981 Nr. 20; VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.1; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 20 N. 19). Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerschaft besteht somit fÃ¼r die von der Vorinstanz zu Recht geÃ¼bte ZurÃ¼ckhaltung bei der ÃberprÃ¼fung kommunaler Einordnungsentscheide durchaus auch eine gesetzliche Grundlage.</p> <p class="Urteilstext">Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen nur eine Rechtskontrolle zu (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Es Ã¼berprÃ¼ft deshalb lediglich, ob eine Rekursinstanz die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung durch die kommunale BaubehÃ¶rde zu Recht fÃ¼r vertretbar halten durfte. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Verwaltungsgerichts, eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Einordnung des Bauvorhabens vorzunehmen; damit wÃ¼rde es seine eigene Kognition Ã¼berschreiten.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Diese Ã¤sthetische WÃ¼rdigung des Bauvorhabens und seiner Umgebung beruht auf einer zutreffenden und vollstÃ¤ndigen Feststellung des massgeblichen Sachverhalts und einer vertretbaren ErmessensausÃ¼bung. Wie aus den bei den Akten liegenden Fotografien hervorgeht, weist das streitbetroffene Wohngebiet offenbar nicht mehr eine Einheitlichkeit auf, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrer geltend machen. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden sind auch in der nÃ¤heren Umgebung des Bauvorhabens GebÃ¤ude zu finden, die nicht mehr vollstÃ¤ndig den ursprÃ¼nglich einheitlich gestalteten EinfamilienhÃ¤usern entsprechen. Ein MissverhÃ¤ltnis der Bauvolumina zwischen den bereits bestehenden Bauten und den geplanten EinfamilienhÃ¤usern sowie zwischen den beiden Projekten ist nicht ersichtlich. Handelt es sich doch bei den beiden projektierten GebÃ¤uden um EinfamilienhÃ¤user in ungefÃ¤hr gleichem Umfang (5 ½- bzw. 6 ½-Zimmer-Haus) und sind solche auch durchaus in dieser GrÃ¶sse im fraglichen Quartier zu finden. </p> <p class="Urteilstext">Angesichts der im Rekursverfahren vorgebrachten RÃ¼gen der damaligen Rekurrenten und heutigen BeschwerdefÃ¼hrenden sowie der bei der ÃberprÃ¼fung von kommunalen Einordnungsentscheiden gebotenen ZurÃ¼ckhaltung der Baurekurskommission sind die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz zur Einordnung und der Schluss, der Gemeinderat habe das ihm zustehende Ermessen jedenfalls nicht missbraucht, nicht zu beanstanden. Es ist insbesondere nicht Aufgabe der Baurekurskommission, die angefochtene Baubewilligung auf Aspekte zu untersuchen, die im Rekursverfahren nicht oder nicht substanziiert gerÃ¼gt wurden.</p> <p class="Urteilstext">Unzutreffend ist auch, dass die Rekursinstanz die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrenden hinsichtlich der Dachgestaltung nicht behandelt habe. Die Vorinstanz hat eine stÃ¶rende Dachgestaltung ausdrÃ¼cklich verneint und erwogen, dass diese Elemente in einem befriedigenden VerhÃ¤ltnis zum jeweiligen GebÃ¤ude stÃ¼nden. Weshalb der Abstand des Dacherker-Giebels zur Firstkante mit 70 cm ungenÃ¼gend sein soll oder Ã¤sthetisch unvorteilhaft, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen, ist nicht ersichtlich und wurde weder im Rekurs- noch im Beschwerdeverfahren nÃ¤her dargelegt.</p> <p class="Urteilstext">Was den Einwand betrifft, die âExpertise des beratenden Architektenâ, auf welche sich der Gemeinderat in seiner Rekursvernehmlassung vom 5. Oktober 2009 berufe, sei nicht zu den Akten gegeben worden, so hÃ¤tte dieser Mangel spÃ¤testens anlÃ¤sslich der Augenscheinverhandlung vom 15. Dezember 2009 gerÃ¼gt werden mÃ¼ssen. Die diesbezÃ¼glichen Beschwerdevorbringen sind neu, nicht durch den angefochtenen Entscheid notwendig geworden und somit vor Verwaltungsgericht nicht mehr zulÃ¤ssig (§ 52 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Hinsichtlich der Abgrabung fÃ¼r den Kellerzugang auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 lassen die BeschwerdefÃ¼hrenden zudem ausfÃ¼hren, mit der Abgrabung werde fast die HÃ¤lfte des Untergeschosses freigelegt â dies offensichtlich mit dem Zweck, den Vorraum und den Hobby-Raum im Untergeschoss genÃ¼gend zu belichten. Von einer beschrÃ¤nkten und massvollen Abgrabung, wie es gemÃ¤ss Art. 34 BauO verlangt sei, kÃ¶nne daher nicht mehr gesprochen werden. Die Vorinstanz habe sich mit der ErklÃ¤rung begnÃ¼gt, der Gemeinderat Urdorf habe das ihm zustehende Ermessen noch in vertretbarer Weise gehandhabt, was in Anbetracht der nicht ausreichenden ErmessensbetÃ¤tigung seitens des Gemeinderats Urdorf ebenfalls ungenÃ¼gend sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.7 </b>§ 293 Abs. 4 PBG bestimmt, dass die Bau- und Zonenordnung die Freilegung von Untergeschossen nÃ¤her regeln kann. Die Bauordnung der Gemeinde Urdorf enthÃ¤lt in Art. 34 BauO diesbezÃ¼glich die Reglung, dass in flachem GelÃ¤nde lediglich beschrÃ¤nkte und massvolle Abgrabungen zulÃ¤ssig sind. In stÃ¤rker abfallendem GelÃ¤nde ist die Abgrabung hÃ¶chstens bis zur Mitte der senkrecht zum Hang verlaufenden Fassade zulÃ¤ssig.</p> <p class="Urteilstext">Bei dieser Regelung handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht. Dessen Anwendung obliegt in erster Linie der kommunalen BewilligungsbehÃ¶rde. Stellen sich bei der Anwendung solchen Rechts Auslegungsfragen, so ist deren Beantwortung durch die BaubehÃ¶rde der Gemeinde dann zu schÃ¼tzen, wenn sie als vertretbar und nicht rechtsverletzend erscheint. Solche Entscheide dÃ¼rfen daher von den kantonalen Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼ft werden (RB 2000 Nr. 103 = BEZ 2000 Nr. 19). </p> <p class="Urteilstext">Angesichts dessen, dass die zulÃ¤ssige Nutzung mittels AusnÃ¼tzungs- und Ãberbauungsziffern sowie Geschosszahlen geregelt ist, ist auszuschliessen, dass Art. 34 BauO auch eine nutzungsplanerische Funktion zukommt. Es besteht von vornherein keinerlei Gefahr, dass durch Abgrabungen die festgelegte Nutzungsdichte infrage gestellt werden kÃ¶nnte. Damit hat Art. 34 BauO einzig eine gestalterische Funktion. Unter diesem Gesichtspunkt ist die streitige Abgrabung zu wÃ¼rdigen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.8 </b>In der Baubewilligung vom 29. Juni 2009 fÃ¼hrte der Gemeinderat Urdorf hinsichtlich der geplanten Abgrabung lediglich aus, dass diese den Anforderungen von Art. 34 BauO entsprechen wÃ¼rden.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission hat dazu erwogen, dass der Gemeinderat das ihm bei der Auslegung und Anwendung von Art. 34 BauO zustehende Ermessen noch in vertretbarer Weise gehandhabt habe, wenn er die trichterfÃ¶rmige, ca. 1,8 m tiefe Abgrabung fÃ¼r den Kellerzugang mit Treppe als beschrÃ¤nkt und massvoll im Sinn von Art. 34 BauO taxiert habe.</p> <p class="Urteilstext">Angesichts der RÃ¼gen, die die BeschwerdefÃ¼hrenden in der Rekursschrift vom 7. August 2009 vorgebracht haben, sind die ErwÃ¤gungen der Vorinstanzen nicht zu beanstanden. FÃ¼hrten die damaligen Rekurrenten doch lediglich aus, dass es zweifelhaft erscheine, ob die Hauptbaute die Bestimmung von Art. 34 BauO beachte. Von einer bloss massvollen Abgrabung kÃ¶nne nicht mehr gesprochen werden. AusfÃ¼hrungen darÃ¼ber, inwiefern die strittige Abgrabung in gestalterischer Hinsicht ungenÃ¼gend sein soll, finden sich in der Rekursschrift jedoch keine. Ebenso wenig finden sich solche AusfÃ¼hrungen in der Beschwerdeschrift. Die Vermutung, dass die Abgrabungen geplant seien, um den Vorraum zu belichten, vermÃ¶gen jedenfalls nicht darzulegen, weshalb die projektierte Abgrabung unter gestalterischen Gesichtspunkten nicht massvoll sein sollte. Insbesondere in Anbetracht der GebÃ¤udehÃ¶he sowie der Geschosszahl entsteht beim geplanten Einfamilienhaus auch mit der strittigen Abgrabung keinesfalls ein Ã¼berhÃ¶htes Erscheinungsbild. Die Ã¤sthetische WÃ¼rdigung der Vorinstanzen ist somit vertretbar und jedenfalls nicht rechtsverletzend. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegrÃ¼ndet und ist vollumfÃ¤nglich abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Verfahrenskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG), die Ã¼berdies zu einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten sind (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 2'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 2'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 bis 4 zu je 1/4 und unter solidarischer Haftung auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden Nrn. 1 bis 4 werden anteilsmÃ¤ssig und unter solidarischer Haftung verpflichtet, den privaten Beschwerdegegnern Nrn. 1.1 bis 2.2 eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 1'200.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>