<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00029</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220571&amp;W10_KEY=13013481&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00029</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.09.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Quartierplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Kostenauflage im Quartierplanverfahren Das durch den Quartierplan begründete private Wegrecht führt nicht zu einer auszugleichenden Werteinbusse des belasteten Grundstücks, da dessen Grundeigentümerschaft zur Errichtung eines öffentlichen Wegrechts auf der dienstbarkeitsbetroffenen Fläche verpflichtet ist und die private Dienstbarkeit demgegenüber keine Mehrbelastung darstellt (E. 4). Die Verpflichtung zur Tragung von Kosten für die Feinerschliessung besteht unabhängig davon, ob auf den fraglichen Feinerschliessungsanlagen ein öffentliches Fuss- und Fahrwegrecht lastet. Der - bislang unterbliebene - Eintrag eines solchen Rechts vermöchte die Beschwerdeführerin daher nicht von ihrer Kostentragungspflicht zu befreien (E. 5.3). Die Erstellungskosten der dienstbarkeitsbetroffenen Fläche sind nicht ausgewiesen und der angefochtene Entscheid diesbezüglich nicht ausreichend begründet (E. 5.4). Im Neuentscheid wird die Vorinstanz über das Vorliegen besonderer Verhältnisse nach § 177 Abs. 1 PBG zu befinden haben, welche einer schematischen Auflage der Administrativkosten im Verhältnis zur Fläche der betroffenen Grundstücke entgegenstünden (E. 6). Rückweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFLAGE">AUFLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIENSTBARKEIT">DIENSTBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSTELLUNGSKOSTEN">ERSTELLUNGSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FEINERSCHLIESSUNG">FEINERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FUSS- UND FAHRWEGRECHT">FUSS- UND FAHRWEGRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTENTRAGUNG">KOSTENTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEGRECHT">WEGRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERT">WERT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 123 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 145 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 146 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 177 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 7 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=50321" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00029</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">10. September 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Yannick Weber.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A GmbH, vertreten durch RA B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinderat C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>D, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Quartierplan,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Gemeinderat C setzte am 15. August 2018 den amtlichen Quartierplan F fest, den die Baudirektion in der Folge mit VerfÃ¼gung vom 20. Dezember 2018 genehmigte. Am 18. Januar 2019 wurde der Quartierplan im Amtsblatt verÃ¶ffentlicht. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 18. Februar 2019 fÃ¼hrte die A GmbH beim Baurekursgericht Rekurs und beantragte die Aufhebung des Quartierplans F, soweit ihr dieses Kosten auferlege. Das Baurekursgericht wies den Rekurs mit Entscheid vom 3. Dezember 2019 unter Kostenauflage an die A GmbH ab und gewÃ¤hrte keine ParteientschÃ¤digungen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b>Die A GmbH gelangte dagegen mit Beschwerde vom 16. Januar 2020 an das Verwaltungsgericht. Sie beantragte, der Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. Dezember 2019 und der Quartierplan F, insoweit er ihr Kosten auferlege, seien aufzuheben. Zudem ersuchte die A GmbH um Ausrichtung einer ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b>Das Baurekursgericht beantragte am 11. Februar 2020 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion beantragte am 18. Februar 2020, die Beschwerde sei abzuweisen, und reichte einen Mitbericht des Amts fÃ¼r Raumentwicklung zu den Akten, welcher im Wesentlichen auf dessen Stellungnahme vom 19. MÃ¤rz 2019 im Rekursverfahren verweist. Der Gemeinderat C stellte mit Beschwerdeantwort vom 20. Februar 2020 ebenfalls den Antrag, die Beschwerde sei abzuweisen. D, der mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 27. Juli 2020 als Mitbeteiligter in das Beschwerdeverfahren aufgenommen wurde, reichte am 17. August 2020 eine Stellungnahme ein und beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen. Die A GmbH liess sich dazu nicht mehr vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) zur Behandlung der Beschwerde zustÃ¤ndig<span>. Der Streitwert entspricht der von der BeschwerdefÃ¼hrerin beanstandeten Kostenauflage durch den Quartierplan von Fr. 32'720.-. Entsprechend ist die Sache von der Kammer zu behandeln (§ 38 Abs. 1 und § 38b Abs. 1 lit. c e contrario VRG).</span> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist als EigentÃ¼merin des im Quartierplanperimeter gelegenen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01, der durch den Quartierplan Kosten auferlegt werden sollen, nach § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) zur BeschwerdefÃ¼hrung legitimiert. Die Prozessvoraussetzungen erweisen sich als erfÃ¼llt, weshalb auf die Beschwerde einzutreten ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Soweit der Mitbeteiligte in seiner Stellungnahme sinngemÃ¤ss beantragt, die ihn betreffende Kostenauflage durch den Quartierplan sei aufzuheben, ist auf dieses Begehren nicht einzutreten, zumal das Verfahren vor Verwaltungsgericht das Institut einer Anschlussbeschwerde nicht kennt (Marco Donatsch in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 63 N. 22). </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der Quartierplan F regelt unter anderem die Erschliessung des beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01, das Ã¼ber keine rechtlich gesicherte Zufahrt verfÃ¼gt. InskÃ¼nftig soll eine solche Ã¼ber den sÃ¼dlich angrenzenden E-Weg erfolgen. DafÃ¼r ist das Befahren einer befestigten FlÃ¤che auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 notwendig, welche sÃ¼dlich an den (bloss rund 1,3 Meter breiten) E-Weg grenzt und diesem sÃ¼dlichen NachbargrundstÃ¼ck als private Zufahrt dient. Der Quartierplan sieht die Errichtung eines privaten Fahrwegrechts auf einer FlÃ¤che von 66 Quadratmetern auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 zugunsten des beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼cks vor. Diese vorgesehene ErschliessungslÃ¶sung beanstandet die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht, sondern wendet sich einzig gegen die damit verbundene Kostenauflage.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>FÃ¼r die Erstellung der von der vorgesehenen Dienstbarkeit betroffene ZufahrtsflÃ¤che (sowie zweier ParkplÃ¤tze) war der damaligen GrundeigentÃ¼merschaft der Parzelle Kat.-Nr. 02 am 20. September 2005 die Baubewilligung verbunden mit der Auflage erteilt worden, der Gemeinde C vor Baubeginn vertraglich ein Ã¶ffentliches Fuss- und Fahrwegrecht einzurÃ¤umen und im Grundbuch als Dienstbarkeit eintragen zu lassen. Der Gemeinderat C wollte damit gemÃ¤ss Stellungnahme im Rekursverfahren einerseits einen genÃ¼gend breiten Zugang zur westlich gelegenen Reservezone im Hinblick auf deren mÃ¶gliche Zuweisung zum Baugebiet und andererseits die seitliche Zufahrt zum beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼ck sichern. Im Rekursverfahren fÃ¼hrte die Gemeinde C dazu aus, dass der kantonale Richtplan vom 18. September 2015 eine Ãberbauung der fraglichen Reservezone ausschliesse, womit das Ã¶ffentliche Interesse an einem Fuss- und Fahrwegrecht auf der Parzelle Kat.-Nr. 02 nunmehr dahingefallen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Die GrundeigentÃ¼merschaft der Parzelle Kat.-Nr. 02 kam der in der Baubewilligung vom 20. September 2005 enthaltenen Auflage nicht nach. Nachdem die Beendigung der Bauarbeiten auf Parzelle Kat.-Nr. 02 nicht gemeldet worden war, nahm die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde am 27. November 2008 die Schlussabnahme vor, wobei die NichterfÃ¼llung der Auflage nicht erkannt wurde. Mit VerfÃ¼gung vom 8. Mai 2012 verpflichtete die Gemeinde C die heutigen EigentÃ¼mer der Parzelle Kat.-Nr. 02, in Nachachtung der Auflage aus der Baubewilligung ein Ã¶ffentliches Fuss- und Fahrwegrecht im Grundbuch eintragen zu lassen. Trotz dieser unangefochten gebliebenen Anordnung hat die GrundeigentÃ¼merschaft der Parzelle Kat.-Nr. 02 bislang keine solche Dienstbarkeit eintragen lassen. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Der Quartierplan ermÃ¶glicht im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthÃ¤lt die dafÃ¼r nÃ¶tigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Es handelt sich dabei um einen Sondernutzungsplan, mit welchem durch eine Verbindung von Massnahmen der Landumlegung und der Erschliessung eingezontes Land Ã¼berbaubar gemacht und dessen der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung ermÃ¶glicht werden soll (VGr, 27. Juni 2019, VB.2018.00515, E. 2.1). Insbesondere zur Schaffung hinreichender ErschliessungsverhÃ¤ltnisse kÃ¶nnen im Quartierplanverfahren auch Dienstbarkeiten begrÃ¼ndet, aufgehoben oder geÃ¤ndert werden (vgl. § 139 Abs. 1 PBG; Peter Kleb, Kosten und EntschÃ¤digungen im zÃ¼rcherischen Quartierplanverfahren, ZÃ¼rich 2004, S. 63 ff.). </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss § 145 Abs. 2 PBG ist fÃ¼r Werteinbussen durch die Aufhebung, Ãnderung oder BegrÃ¼ndung von Rechten an GrundstÃ¼cken im Quartierplanperimeter Geldausgleich zu leisten. Ein Geldausgleich fÃ¼r die BegrÃ¼ndung von Dienstbarkeiten ist nach der gesetzlichen Regelung mithin nur geschuldet, wenn eine zugunsten einer Parzelle begrÃ¼ndete Dienstbarkeit zu einer Werteinbusse des belasteten GrundstÃ¼cks fÃ¼hrt. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Nach den Berechnungen der Vorinstanz soll die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das im Quartierplan als private Dienstbarkeit vorgesehene Fuss- und Fahrwegrecht auf Parzelle Kat.-Nr. 02 einen Geldausgleich von Fr. 290.- pro Quadratmeter leisten. Sie ging damit von einer entsprechenden Werteinbusse der Parzelle Kat.-Nr. 02 aus. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Die GrundeigentÃ¼merschaft der Parzelle Kat.-Nr. 02 war durch die in der Baubewilligung vom 20. September 2005 enthaltene Auflage verpflichtet worden, ein Ã¶ffentliches Fuss- und Fahrwegrecht Ã¼ber ihr GrundstÃ¼ck einzurÃ¤umen (hiervor E. 2.2). Ihrem Wesen nach handelt es sich bei einer solchen Auflage um einen Polizeibefehl, der an den Vorbehalt der BauausfÃ¼hrung geknÃ¼pft ist. Wird bei der BauausfÃ¼hrung einer in der Baubewilligung enthaltenen Auflage nicht nachgelebt, kann das Gemeinwesen deren ErfÃ¼llung mittels hoheitlichen Zwangs durchsetzen (VGr, 20. Dezember 2006, VB.2006.00391, E. 5.1). Da die Baubewilligung als sachbezogene Bewilligung am GrundstÃ¼ck haftet und mit diesem Ã¼bertragbar ist, gilt sie mit den in ihr enthaltenen Nebenbestimmungen auch fÃ¼r den spÃ¤teren EigentÃ¼mer, der selber nicht Adressat der Baubewilligung war (VGr, 20. Dezember 2006, VB.2006.00391, E. 5.2 mit Hinweisen). Die in formelle Rechtskraft erwachsene Auflage zur EinrÃ¤umung eines Ã¶ffentlichen Wegrechts, zu deren ErfÃ¼llung der Gemeinderat C die GrundeigentÃ¼merschaft der Parzelle Kat.-Nr. 02 am 8. Mai 2012 erneut verpflichtet hat (hiervor E. 2.3), gilt folglich weiterhin, zumal die Auflage bislang nicht widerrufen worden ist. Das von der Gemeinde angenommene Dahinfallen des Ã¶ffentlichen Interesses an der Auflage (siehe vorstehend E. 2.2) sowie das Vorbringen des Mitbeteiligten, wonach der Auflage keine Gegenleistung der Gemeinde gegenÃ¼bergestanden sei, sind fÃ¼r deren formelle Rechtskraft unerheblich. Dass die Gemeinde (noch) keine Ersatzvornahme veranlasste und das ihr gemÃ¤ss Baubewilligung vom 20. September 2005 einzurÃ¤umende Ã¶ffentliche Fuss- und Fahrwegrecht (noch) nicht selber im Grundbuch eintragen liess, vermag am Bestand dieser Verpflichtung ebenfalls nichts zu Ã¤ndern (vgl. auch OGr, 20. Dezember 2012, LF120031-O/U, E. 5). Unerheblich ist zudem, ob die BeschwerdefÃ¼hrerin dies hÃ¤tte durchsetzen kÃ¶nnen und ob die Gemeinde zur Durchsetzung der Auflage gehalten gewesen wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Die im Quartierplan vorgesehene Errichtung eines privaten Fahrwegrechts fÃ¼hrt vor diesem Hintergrund nicht zu einer Werteinbusse der belasteten Parzelle Kat.-Nr. 02, zumal damit gegenÃ¼ber dem Ã¶ffentlichen Fuss- und Fahrwegrecht keine zusÃ¤tzliche Belastung verbunden ist. Angesichts der bestehenden Verpflichtung, eine Ã¶ffentliche Dienstbarkeit eintragen zu lassen, die auch der Erschliessung der Liegenschaft der BeschwerdefÃ¼hrerin dient, fÃ¼hrt die private Dienstbarkeit zugunsten der BeschwerdefÃ¼hrerin zu keiner Werteinbusse der Parzelle Kat.-Nr. 02. Sieht die Gemeinde (weiterhin) von einer ersatzvornahmeweisen Eintragung eines Ã¶ffentlichen Fuss- und Fahrwegrechts ab, erscheint das vom Quartierplan allein zugunsten des beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼cks vorgesehene Fahrwegrecht insgesamt gar als Minderbelastung. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die der Beschwerdegegnerin auferlegte Verpflichtung zur Zahlung von Fr. 19'140.- als Geldausgleich fÃ¼r den Erwerb des Wegrechts findet demzufolge in § 145 Abs. 2 PBG mangels auszugleichender Werteinbusse keine Grundlage. Der angefochtene Entscheid erweist sich insoweit als fehlerhaft und ist aufzuheben. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der Quartierplan bestimmt, wie die Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen zu tragen sind (§ 146 Abs. 1 PBG). Massgebend ist dabei in erster Linie das Interesse an den betreffenden Anlagen (Abs. 2). Ein Interesse besteht dabei nicht nur an den direkt benÃ¼tzten ZugÃ¤ngen, Zufahrten und Leitungen, sondern auch an solchen Erschliessungen, welche die Verkehrs- oder ErschliessungsverhÃ¤ltnisse im Quartier allgemein verbessern oder Immissionen aus dem Strassenverkehr reduzieren (VGr, 30. Juni 2009, VB.2008.303, E. 2.2). Eine Kostenbelastung ist auch dann mÃ¶glich, wenn das GrundstÃ¼ck bereits erschlossen war, aber durch den Quartierplan aufgewertet wird (VGr, 19. September 2013, VB.2013.00055, E. 3.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Mit dem Quartierplan F wurde die BeschwerdefÃ¼hrerin verpflichtet, als Einkauf in die Erstellungskosten der Zufahrt auf Parzelle Kat.-Nr. 02 einen Beitrag von Fr. 130.- pro Quadratmeter (insgesamt Fr. 8'580.-) zu leisten. Dieser Betrag errechnete sich gemÃ¤ss dem Quartierplanbericht pro rata aus den Erstellungskosten gemÃ¤ss Angaben der Bauherrschaft von insgesamt Fr. 39'260.- fÃ¼r die ganze Zufahrt der Parzelle Kat.-Nr. 02 mit einer FlÃ¤che von 150 m<sup>2</sup>. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Dass die an den E-Weg angrenzende befestigte FlÃ¤che der Feinerschliessung dient und die Erstellung von Anlagen der Feinerschliessung grundsÃ¤tzlich von den angeschlossenen GrundeigentÃ¼mern zu finanzieren ist (vgl. RB 1987 Nr. 59), stellt die BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht nicht in Abrede. In grundsÃ¤tzlicher Hinsicht bringt sie gegen eine insoweite Kostenauflage einzig vor, dass ihr keine Kosten entstanden wÃ¤ren, wenn die Gemeinde die Eintragung des Ã¶ffentlichen Wegrechts durchgesetzt hÃ¤tte. Die Verpflichtung zur Tragung von Kosten fÃ¼r die Feinerschliessung besteht jedoch unabhÃ¤ngig davon, ob auf den fraglichen Feinerschliessungsanlagen ein Ã¶ffentliches Fuss- und Fahrwegrecht lastet. Die (bislang unterbliebene) Eintragung eines solchen Rechts im Grundbuch vermÃ¶chte die BeschwerdefÃ¼hrerin demzufolge nicht von einer Beteiligung an den Erstellungskosten der Feinerschliessung ihrer Parzelle zu befreien. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Hinsichtlich der Bemessung des Einkaufsbetrags hatte die BeschwerdefÃ¼hrerin im Rekursverfahren beanstandet, ein schlichtes Abstellen auf die Angaben der GrundeigentÃ¼merschaft zu den Erstellungskosten sei willkÃ¼rlich; Ã¼berdies seien die Erstellungskosten unbelegt und nicht nachvollziehbar. Zudem sei aufgrund der seit den Bauarbeiten eingetretenen Altersentwertung von den Erstellungskosten ein Abzug vorzunehmen. Die Vorinstanz erachtete die HÃ¶he der Erstellungskosten durch die bei den Quartierplanakten liegenden Belege der Bauherrschaft ausreichend erstellt und nahm keinen solchen Abzug vor, weil die Beteiligung an den Erstellungskosten der Erschliessungsanlage einmalig sei und die Alterung nichts an deren ursprÃ¼nglichen HÃ¶he Ã¤ndere. Weshalb dem Umstand, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin aus der Erschliessungsanlage bislang noch keinen Nutzen ziehen konnte â ein Baugesuch zur Bewilligung von an den E-Weg angrenzenden ParkplÃ¤tzen wurde mit Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. November 2014 wegen Fehlens einer rechtlich gesicherten Zufahrt abgewiesen â, nach Auffassung der Vorinstanz keine Bedeutung beizumessen sei, geht aus dem angefochtenen Entscheid nicht hervor. Zum Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin in der Rekursschrift, zur Feststellung der KostenhÃ¶he dÃ¼rfe nicht schlicht auf die Angaben der Bauherrschaft abgestellt werden, fÃ¼hrt der angefochtene Entscheid lediglich aus, es liege in der Natur der Sache, dass sich die HÃ¶he der Erstellungskosten aus den Angaben des Erstellenden ergebe. Aus den bei den Akten liegenden Belegen geht jedoch nicht ohne Weiteres hervor, welche Kosten fÃ¼r die Erstellung der dienstbarkeitsbetroffenen ZufahrtsflÃ¤che von 66 m<sup>2</sup> anfielen, zumal die aktenkundigen RechnungsbetrÃ¤ge auch Gartenarbeiten und die Erstellung von ParkplÃ¤tzen sowie weiterer AussenflÃ¤chen betreffen. Die Vorinstanz hÃ¤tte aufgrund ihrer Pflicht zur Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (§ 7 Abs. 1 VRG) diese Belege zumindest wÃ¼rdigen mÃ¼ssen. Durch das unbegrÃ¼ndete Abstellen auf ein von der Bauherrschaft behauptetes Total, welches nicht nur die Erstellung der dienstbarkeitsbetroffenen Erschliessungsanlage betrifft, verletzte die Vorinstanz auch ihre BegrÃ¼ndungspflicht, wonach wenigstens kurz die Ãberlegungen genannt werden mÃ¼ssten, von denen sich die BehÃ¶rde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stÃ¼tzt (vgl. Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999; § 10 Abs. 1 VRG sowie BGE 143 III 65 E. 5.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Dementsprechend ist die Sache hinsichtlich der Erstellungskosten fÃ¼r die Erschliessungsanlage zur ausreichenden SachverhaltsabklÃ¤rung und zum begrÃ¼ndeten Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b><b> </b></p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>GemÃ¤ss § 177 PBG sind die Kosten der Gemeinde fÃ¼r die Aufstellung und den Vollzug des Quartierplans von den beteiligten GrundeigentÃ¼mern samt Zins in der Regel im VerhÃ¤ltnis der FlÃ¤chen ihrer neuen GrundstÃ¼cke zu bezahlen. Besondere VerhÃ¤ltnisse sind zu berÃ¼cksichtigen (§ 177 Abs. 1 PBG). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Der Bericht und der Tabellensatz der Quartierplanfestsetzung statuieren eine Verlegung der Kosten des Quartierplanverfahrens auf die beteiligten GrundeigentÃ¼mer gemÃ¤ss der unverÃ¤nderten FlÃ¤che ihrer jeweiligen GrundstÃ¼cke. Die Vor­instanz erwog, dass die Vorgeschichte des Quartierplanverfahrens keinen Verzicht auf die Auferlegung von Administrativkosten an die BeschwerdefÃ¼hrerin rechtfertige. Hingegen unterliess sie eine PrÃ¼fung, ob besondere VerhÃ¤ltnisse im Sinn von § 177 Abs. 1 PBG vorliegen, weil der Quartierplan F keine Landumlegungen anordnet, sondern lediglich die Erschliessung im Quartierplangebiet regelt. Auch Ã¤usserte sich die Vorinstanz im Zusammenhang mit der Kostenauflage nicht ausdrÃ¼cklich zum Umstand, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin wiederholt die Durchsetzung der rechtskrÃ¤ftigen und vollstreckbaren Auflage aus der Baubewilligung vom 20. September 2005 gefordert hatte, welche einen Einbezug des beschwerdefÃ¼hrerischen GrundstÃ¼cks in das Quartierplanverfahren erÃ¼brigt hÃ¤tte. Schliesslich hÃ¤tte sich auch die PrÃ¼fung aufgedrÃ¤ngt, ob der offensichtlich unterschiedliche Planungsaufwand fÃ¼r die drei Erschliessungen "Nord", "Mitte" und "SÃ¼d" im Quartierplan F einen Kostenverleger zulÃ¤sst, der fÃ¼r die Kostenauflage an das beschwerdefÃ¼hrerische GrundstÃ¼ck einzig auf dessen FlÃ¤che abstellt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Im Rahmen ihres Neuentscheids wird die Vorinstanz demzufolge Ã¼ber das Vorliegen besonderer VerhÃ¤ltnisse im Sinn von § 177 Abs. 1 PBG zu befinden und die HÃ¶he der Kostenauflage im Lichte des Ãquivalenzprinzips zu Ã¼berprÃ¼fen haben. </p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2">Nach dem AusgefÃ¼hrten ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und die Sache zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Im Rahmen des Neuentscheids hat das Baurekursgericht auch Ã¼ber die Verlegung der Rekurskosten und die allfÃ¤llige Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung unter BerÃ¼cksichtigung des dannzumaligen Ausgangs neu zu befinden, wobei die BeschwerdefÃ¼hrerin als mindestens teilweise obsiegend zu betrachten sein wird (hiervor E. 4). Sodann ist die Vorinstanz gehalten, der GrundeigentÃ¼merschaft der Parzelle Kat.-Nr. 02, Ã¼ber deren ErstellungskostenentschÃ¤digung fÃ¼r den Bau der befestigten FlÃ¤che sÃ¼dlich des E-Wegs neu zu befinden ist, Gelegenheit zur Beteiligung am erneuten Rekursverfahren einzurÃ¤umen. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten der unterliegenden Gemeinde C aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrerin ist eine angemessene ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). Bei deren Bemessung ist zu berÃ¼cksichtigen, dass die Beschwerdeschrift in weiten Teilen wÃ¶rtlich der Rekursschrift entspricht; fÃ¼r das Beschwerdeverfahren ist dem Vertreter der BeschwerdefÃ¼hrerin folglich nur ein geringer Aufwand entstanden. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 3. Dezember 2019 wird aufgehoben und die Sache wird zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'300.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 180.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'480.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner 1 auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der Beschwerdegegner 1 wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin eine ParteientschÃ¤digung in HÃ¶he von Fr. 1'000.- (pauschal, inkl. MWST) auszurichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>