<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2008.00059</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=208075&amp;W10_KEY=4467128&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2008.00059</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.11.2008</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer (Pfandrecht)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstückgewinnsteuer<br/>Pfandrecht<br/><br/>1997 wurde die Grundstückgewinnsteuer nach dem damaligen § 170bis aStG um 50% ermässigt. Diese Privilegierung wurde 2006 aufgehoben und die zweite Hälfte der Steuer nachträglich veranlagt. Mangels Zahlung wurde ein Pfandrecht eingetragen. Umstritten ist, ob das Pfandrecht innert Frist im Grundbuch eingetragen worden ist. Denn das Pfandrecht erlischt nach dem hier anwendbaren alten Steuergesetz, wenn es nicht binnen sechs Monaten seit Fälligkeit des Steueranspruchs im Grundbuch eingetragen wird. Fällig wird die Steuerforderung mit Zustellung des Einschätzungsentscheids. Die Verwirkungsfrist für die Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts für die nacherhobene Grundstückgewinnsteuer beginnt somit mit der Zustellung des Nacherhebungsentscheids zu laufen. Daher ist die Anmeldung des Pfandrechts im vorliegenden Fall rechtzeitig erfolgt. Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSTEHUNG">ENTSTEHUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FÃLLIGKEIT">FÃLLIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FRISTBEGINN">FRISTBEGINN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFANDRECHT">PFANDRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFANDRECHTSVERWIRKUNG">PFANDRECHTSVERWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERGANG">UNTERGANG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKUNG">VERWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKUNGSFRIST">VERWIRKUNGSFRIST</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 157 aStG</span><br/><span class="gerade">§ 170bis aStG</span><br/><span class="ungerade">§ 194 lit. e EG ZGB</span><br/><span class="gerade">§ 195 EG ZGB</span><br/><span class="ungerade">§ 196 EG ZGB</span><br/><span class="gerade">§ 279 Abs. I StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=9604" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2008.00059</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. November 2008</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Andreas Frei, Verwaltungsrichterin Leana Isler, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Silvia Hunziker.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>Stadt R,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_STRASSE_3_13"><span>A,</span></a><a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_4_19"><span> </span></a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a><span>vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer <br/> (Pfandrecht),</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">C und D verÃ¤usserten am 29. Januar 1997 die Liegenschaft Kat. Nr. 01 an der L-Strasse 02 in R zum Preis von Fr. â¦ zu je hÃ¤lftigem Miteigentum an A und E. Mit Entscheid vom 25. Oktober 1997 auferlegte die Kommission fÃ¼r die Grundsteuern der Stadt R den VerÃ¤ussernden eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦, wobei diese Steuer zufolge Ersatzbeschaffung um 50% auf Fr. â¦ ermÃ¤ssigt wurde (§ 170<sup><span>bis</span></sup> des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 [aStG]). Infolge VerÃ¤usserung der Ersatzliegenschaft am 28. Februar 2003 hob der Grundsteuerausschuss der Stadt R mit Entscheid vom 24. Februar 2006 die Privilegierung auf und veranlagte nachtrÃ¤glich die Steuer im Umfang der gewÃ¤hrten ErmÃ¤ssigung von Fr. â¦ . Dieser Entscheid wuchs in Rechtskraft. Nachdem C und D die Steuerschuld nicht beglichen hatten, informierte das Steueramt der Stadt R mit Schreiben vom 2. August 2006 den PfandeigentÃ¼mer A und wies auf das dem Gemeinwesen zustehende gesetzliche Grundpfandrecht und auf die MÃ¶glichkeit des PfandeigentÃ¼mers, die Grundbucheintragung mittels Zahlung des ausstehenden Betrags bis 20. August 2006 zu vermeiden, hin. Am 24. August 2006 meldete das Steueramt der Stadt R das Pfandrecht Ã¼ber Fr. â¦ beim Grundbuchamt R zur Eintragung an. Mit Pfandrechtsbeschluss vom 4. Dezember 2006 beanspruchte der Grundsteuerausschuss der Stadt R das Pfandrecht gegenÃ¼ber dem PfandeigentÃ¼mer.</p> <p class="Sachverhalt1">Die gegen den Pfandrechtsbeschluss erhobene Einsprache wies der Grundsteuerausschuss der Stadt R mit Entscheid vom 16. April 2007 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 30. April 2008 hiess die Steuerrekurskommission III den dagegen erhobenen Rekurs gut und hob das auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01, L-Strasse 02 in R, lastende gesetzliche Grundsteuerpfandrecht von Fr. â¦ wegen verspÃ¤teter Anmeldung des Pfandrechts auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 12. Juni 2006 [recte: 2008] beantragte die Stadt R dem Verwaltungsgericht, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und der Entscheid des Grundsteuerausschusses der Stadt R sei zu bestÃ¤tigen. </p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, schloss der Beschwerdegegner auf Abweisung der Beschwerde. Zudem beantragte er die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Im Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteu­ergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulÃ¤ssig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stÃ¼tzen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149; BGE 131 II 548).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Bei HandÃ¤nderung einer dauernd und ausschliesslich selbstbewohnten Liegenschaft wird laut § 170<sup>bis</sup> Abs. 1 des vorliegend kraft § 279 Abs. 1 StG massgebenden Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) die gemÃ¤ss § 170 aStG berechnete GrundstÃ¼ckgewinnsteuer um 50% ermÃ¤ssigt, soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft (im Kanton) verwendet wird. Wird die Ersatzliegenschaft innert zehn Jahren nach der HandÃ¤nderung verÃ¤ussert oder nicht mehr vom Steuerpflichtigen oder seinen Erben selbst bewohnt, wird die Steuer nachtrÃ¤glich im Umfang der nach Abs. 1 gewÃ¤hrten ErmÃ¤ssigung erhoben.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>FÃ¼r Grundsteuern steht den Gemeinden an den bezÃ¼glichen GrundstÃ¼cken laut § 157 aStG beziehungsweise § 208 StG ein gesetzliches Pfandrecht zu. Dieses entsteht gemÃ¤ss §§ 195 f. in Verbindung mit § 194 lit. e des EinfÃ¼hrungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911 (Fassung vom 8. Juni 1997 [EG ZGB]) ohne Eintragung im Grundbuch gleichzeitig mit der Ent­ste­hung der Steuerforderung, das heisst mit der grundsteuerrechtlich massgebenden Hand­Ã¤n­derung. Das Pfandrecht erlischt, wenn es nicht innert einer bestimmten Verwirkungsfrist eingetragen wird.</p> <p class="Urteilstext">Das ohne behÃ¶rdliches Zutun entstehende Pfandrecht erlischt nach der gesetzlichen Ordnung des alten Steuergesetzes, wenn es nicht binnen sechs Monaten seit FÃ¤lligkeit des Steueranspruchs im Grundbuch eingetragen wird (§ 195 altEG ZGB). FÃ¤llig wird die Steuerforderung gemÃ¤ss § 89 der Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz vom 26. November 1951 (VV StG) mit der Zustellung des EinschÃ¤tzungsentscheids. Das Grundsteuerpfandrecht ist demnach innert sechs Monaten seit Zustellung der EinschÃ¤tzungsanzeige einzutragen, ansonsten es untergeht (RB 1998 Nr. 160). Eine allfÃ¤llige VerzÃ¶gerung des EinschÃ¤tzungsverfahrens â und damit der FÃ¤lligkeit der Grundsteuer â bleibt ohne Einfluss auf die Existenz des Pfandrechts (RB 1994 Nr. 60). Nach neuem Recht muss das Grundsteuerpfandrecht gemÃ¤ss § 195 EG ZGB innerhalb dreier Jahre nach der HandÃ¤nderung oder bei einer solchen, die keine Eintragung im Grundbuch vorsieht, seit der Wahrnehmung durch die fÃ¼r die EinschÃ¤tzung zustÃ¤ndige SteuerbehÃ¶rde eingetragen werden (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kauf­mann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, 2. A., ZÃ¼rich 2006, § 208 N. 23 f.).</p> <p class="Urteilstext">Ist das Pfandrecht rechtzeitig im Grundbuch eingetragen worden und verzichtet das Gemeinwesen nicht ausdrÃ¼cklich oder stillschweigend auf dessen Geltendmachung, so kann es entsprechend dem allgemeinen pfandrechtlichen Grundsatz der AkzessorietÃ¤t nur noch durch Untergang der pfandgesicherten Forderung selber untergehen, das heisst in den FÃ¤llen der Tilgung, des Erlasses oder VerjÃ¤hrung der Forderung (RB 1998 Nr. 160 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Im vorliegenden Fall ist einzig strittig, ob das Pfandrecht innert Frist im Grundbuch eingetragen worden ist.</p> <p class="Urteilstext">Die Rekurskommission erwog zu Recht, was von der BeschwerdefÃ¼hrerin auch nicht bestritten wird, dass die HandÃ¤nderung vom 29. Januar 1997 am ursprÃ¼nglichen GrundstÃ¼ck Kat. 01 den grundsteuerlich massgebenden Zeitpunkt fÃ¼r die Entstehung der Steuerforderung bildet (§ 207 StG bzw. 156 aStG). Ungeachtet der Steuerprivilegierung im Sinn von § 170<sup><span>bis</span></sup> aStG ist vorliegend mit Entscheid vom 25. Oktober 1997 der ganze Steuerbetrag veranlagt, jedoch nur zur HÃ¤lfte bezogen worden. Der ermÃ¤ssigte Teil steht unter der Bedingung, dass das erworbene ErsatzgrundstÃ¼ck nicht innerhalb von 10 Jahren weiterverÃ¤ussert oder nicht mehr selbst genutzt wird. Kommt es zu einer vorzeitigen VerÃ¤usserung der Ersatzliegenschaft und tritt damit die Bedingung ein, so ist im Nacherhebungsentscheid nur noch Ã¼ber die Aufhebung der Steuerprivilegierung zu befinden sowie der ermÃ¤ssigte Steueranteil nachzufordern, wobei es sich dabei nicht um eine neue Veranlagung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer handelt. Da das Pfandrecht zugleich mit der Steuerforderung, der es dient, entsteht, ist bei der Frage nach dem anwendbaren Recht sowohl bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer als auch beim Pfandrecht auf den Zeitpunkt der HandÃ¤nderung vom 29. Januar 1997 am ursprÃ¼nglichen Objekt abzustellen. Daraus folgt, dass sich die Eintragungsfrist fÃ¼r das Grundsteuerpfandrecht vorliegend nach den altrechtlichen Bestimmungen richtet und das Pfandrecht sechs Monate ab FÃ¤lligkeit der Steuerforderung im Grundbuch einzutragen ist (§ 279 StG und § 157 aStG i.V. m §§ 194 lit. e und 195 altEG ZGB). Die Rekurskommission hat im Weiteren zu Recht erwogen, dass erst mit der Mitteilung der Aufhebung der Steuerprivilegierung bzw. mit dem Nacherhebungsentscheid die Steuerforderung Ã¼ber den ermÃ¤ssigten Teil fÃ¤llig wird. Folglich beginnt jedoch die Verwirkungsfrist fÃ¼r die Eintragung des gesetzlichen Pfandrechts fÃ¼r die nacherhobene GrundstÃ¼ckgewinnsteuer mit der Zustellung des Nacherhebungsentscheids zu laufen, und das Pfandrecht kann bis sechs Monate nach Zustellung der nacherhobenen Steuerforderung eingetragen werden. Der Rekurskommission kann darin nicht beigepflichtet werden, wenn sie unter Hinweis auf das PublizitÃ¤tsprinzip und den Gutglaubensschutz fÃ¼r den Beginn des Fristenlaufs auf den Zeitpunkt der Mitteilung des ursprÃ¼nglichen EinschÃ¤tzungsentscheids abstellt. Zum einen ist im Veranlagungsentscheid ersichtlich, dass die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer infolge der Ersatzbeschaffung eines Eigenheims um die HÃ¤lfte reduziert wurde und dieser innert zehn Jahren nachgefordert werden kann. Zum anderen wÃ¼rde dies bedeuten, dass in jedem Fall vorsorglicherweise das Grundsteuerpfandrecht zu einem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragen werden mÃ¼sste, in welchem die Steuerschuld noch nicht fÃ¤llig und auch nicht gegen den Steuerschuldner durchgesetzt werden kann. Da es sich bei dem Pfandrecht jedoch um eine EigentumsbeschrÃ¤nkung handelt, gebietet es der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgrundsatz, dass sich die SteuerbehÃ¶rde zunÃ¤chst an den Steuerschuldner hÃ¤lt und diesem gegenÃ¼ber alles Zumutbare zur Eintreibung oder Sicherstellung der gefÃ¤hrdeten Steuerforderung unternimmt (RB 1998 Nr. 160). Dies ist im vorliegenden Fall aber erst mÃ¶glich, wenn die Bedingung, nÃ¤mlich der Weiterverkauf der Ersatzliegenschaft innert Frist, eingetreten ist. </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ergibt sich aus dem Gesagten, dass vorliegend die Bedingung fÃ¼r die Nacherhebung der Steuer mit der HandÃ¤nderung am 28. Februar 2003 eingetreten ist und die Steuer mit Mitteilung des Nacherhebungsentscheids vom 24. Februar 2006 fÃ¤llig wurde. Die Anmeldung des Pfandrechts im Grundbuch vom 24. August 2006 erfolgte damit noch innert der sechsmonatigen Verwirkungsfrist.</p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Gutheissung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG) und steht ihm keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 lit. a des Verwaltungsgerichtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 und § 213 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Pfandrechtsbeschluss der Stadt R vom 4. Dezember 2006 wird bestÃ¤tigt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kosten des Rekursverfahrens vor Steuerrekurskommission III werden dem Beschwerdegegner auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'100.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Weder fÃ¼r das Rekurs- noch fÃ¼r das Beschwerdeverfahren wird dem Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>