<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00242</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212413&amp;W10_KEY=4467113&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00242</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.11.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 22.10.2013 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ersatzbau eines bezüglich "Lage und Positionierung" sowie der "hofbildenden Funktion zum Wohnhaus" geschützten Ökonomiegebäudes.<br/><br/>Der projektierte Ersatzbau ist weit grösser als das bestehende Ökonomiegebäude. Anstelle des bisherigen eingeschossigen Baus mit nur geringfügig genutztem Dachgeschoss tritt er insbesondere gegenüber dem Hof mit drei vollen Geschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss in Erscheinung. Der projektierte Ersatzbau wird damit praktisch ebenso gross wie das Wohnhaus. Bei diesen Proportionen kann nicht mehr von einem Ersatzbau gesprochen werden, welcher die "Lage und Positionierung" des bestehenden Ökonomiegebäudes sowie dessen "hofbildende Funktion zum Wohnhaus" wahrt. Die untergeordnete Erscheinung des Ökonomiegebäudes wird aufgegeben zugunsten einer Wohnbaute, die gleichberechtigt und ohne Bezug zum historischen Kontext neben das Schutzobjekt gestellt wird. Auch die Wirkung auf den Hofraum wird völlig verändert. Dazu trägt bei, dass der Winkel, in welchem die Fassade gegenüber dem Hof verläuft, ebenfalls geändert wurde. Eine solche Bauweise wird den im Schutzvertrag umschriebenen Anforderungen nicht gerecht. (E. 2.4)<br/><br/>Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBAU">ERSATZBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDRISS">GRUNDRISS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃKONOMIEGEBÃUDE">ÃKONOMIEGEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: POSITIONIERUNG">POSITIONIERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZVERTRAG">SCHUTZVERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNGSPLAN">UMGEBUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAGSKONFORME ERSATZBAUTE">VERTRAGSKONFORME ERSATZBAUTE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> - keine -<br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=15651" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00242</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. November 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin KnÃ¼sel. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1. A AG, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>11 Beschwerdegegner/innen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA D,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. BaubehÃ¶rde Meilen, vertreten durch RA E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschluss vom 14. Dezember 2010 erteilte die BaubehÃ¶rde Meilen den GrundeigentÃ¼merinnen B AG und A AG eine Baubewilligung fÃ¼r die ArealÃ¼berbauung "F" auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01, 02, 03 und 04 am G-Weg und an der H-Strasse. Gleichzeitig erÃ¶ffnete sie den im koordinierten Verfahren ergangenen Entscheid der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 6. September 2010 betreffend eine wasserpolizeiliche Bewilligung.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen die beiden Bewilligungen erhoben I und weitere Nachbarn des Bauvorhabens Rekurs an das Baurekursgericht. Im Lauf des Verfahrens zogen einzelne Rekurrierende ihr Rechtsmittel zurÃ¼ck; die Ã¼brigen beschrÃ¤nkten ihren Rekurs durch teilweisen RÃ¼ckzug auf die Anfechtung des Ersatzbaus fÃ¼r das ÃkonomiegebÃ¤ude Vers.-Nr. 05 (neu G-Weg 06). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Vom 20. Juni 2011 bis 12. Januar 2012 blieb das Rekursverfahren wegen eines Rechtsstreits betreffend die Unterschutzstellung des Wohnhauses Vers.-Nr. 07 (J-Strasse 08) und der anschliessenden Ãberarbeitung des Schutzvertrages sistiert (vgl. den Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 29. Juni 2011, VB.2011.00152). Mit Entscheid vom 6. MÃ¤rz 2012 hiess das Baurekursgericht den Rekurs der Nachbarrekurrenten im verbliebenen Umfang gut und hob die kommunale Baubewilligung insoweit auf, als mit ihr der Ersatzbau G-Weg 06 fÃ¼r das ÃkonomiegebÃ¤ude Vers.-Nr. 05 bewilligt wurde. Mit gleichem Entscheid erledigte es einen seitens der Bauherrinnen erhobenen Rekurs gegen einzelne Bestimmungen der Baubewilligung.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 19. April 2012 erhoben die Bauherrinnen B AG und A AG beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts und beantragten, dessen Entscheid sei aufzuheben, soweit damit die Baubewilligung betreffend den Ersatzbau G-Weg 06 fÃ¼r das ÃkonomiegebÃ¤ude Vers.-Nr. 05 aufgehoben wurde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Ferner sei die Sache an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen, damit dieses die noch nicht behandelten Einwendungen des Bauherrinnenrekurses gegen die Baubewilligung fÃ¼r den strittigen Ersatzbau beurteilen kÃ¶nne. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BaubehÃ¶rde Meilen und die GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich verzichteten mit Schreiben vom 25. April und 4. Mai 2012 auf eine Mitbeantwortung der Beschwerde. Die Vorinstanz beantragte am 8. Mai 2012 ohne weitere Bemerkungen deren Abweisung. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerdegegnerschaft stellte mit Beschwerdeantwort vom 21. Juni 2012 Antrag auf Abweisung der Beschwerde unter Zusprechung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung. Gleichzeitig ersuchte sie um DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Mit Replik vom 4. Juli 2012 und Duplik vom 27. August 2012 hielten die Parteien an ihren Standpunkten fest.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerdegegnerschaft beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. </span>Ein Augenschein des Verwaltungsgerichts ist jedoch nur erforderlich, wenn der massgebliche Sachverhalt aus den Akten nicht hinreichend ersichtlich ist (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 45). Im vorliegenden Fall geben die in den Akten liegenden PlÃ¤ne sowie einzelne Fotografien hinreichend Ã¼ber die zu beurteilenden tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse Aufschluss, weshalb sich ein Augenschein erÃ¼brigt. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Strittig ist die Baubewilligung vom 14. Dezember 2010 im vorliegenden Verfahren einzig noch mit Bezug auf das GebÃ¤ude <span>G-Weg 06, welches als Teil der ArealÃ¼berbauung bewilligt wurde. Die Vorinstanz geht davon aus, dass diese Baute den Anforderungen des Denkmalschutzes nicht genÃ¼ge und hat den sie betreffenden Teil der Baubewilligung aufgehoben. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Zur Regelung der Fragen des Denkmalschutzes schlossen die BeschwerdefÃ¼hrerinnen mit der Gemeinde Meilen einen verwaltungsrechtlichen Vertrag, dessen ursprÃ¼ngliche Fassung der Gemeinderat am 22. Juni 2010 genehmigt</span> hatte<span>. Der Genehmigungsbeschluss wurde von der ZÃ¼rcherischen Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz (ZVH) sowie einem Nachbarn beim Baurekursgericht und alsdann von der ZVH allein beim Verwaltungsgericht angefochten. </span>Mit <span>Entscheide</span>n<span> des Baurekursgerichts vom 25. Januar 2011 und des Verwaltungsgerichts vom 29. Juni 2011 (Verfahren VB.2011.00152) </span>wurden <span>die Rechtsmittel teilweise gut</span>geheissen<span> und die Sache zur ErgÃ¤nzung der Schutzmassnahmen an den Gemeinderat Meilen zurÃ¼ck</span>gewiesen<span>. </span></p> <p class="Urteilstext">Eine Ã¼berarbeitete Fassung des Schutzvertrags genehmigte der Gemeinderat Meilen am 24. November 2011. Die am 2. Dezember 2011 publizierte Genehmigung erwuchs unangefochten in Rechtskraft. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Der Vertrag regelt in erster Linie den Schutz des Wohnhauses Vers.</span>-<span>Nr.</span> <span>07, G-Weg</span> <span>08, welches hier nicht zu beurteilen ist. Mit Bezug auf das vorliegend strittige ÃkonomiegebÃ¤ude Vers.-Nr. 05 enthÃ¤lt der Vertrag folgende Regelung: </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"GeschÃ¼tzt ist: </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>.... .... <br/> <br/> </span></p> <p class="EinzugZitat"><b><span>ÃkonomiegebÃ¤ude Vers.-Nr. 05 </span></b></p> <p class="EinzugZitat"><span>â Die Lage und die Positionierung, mit der hofbildenden Funktion zum Wohnhaus; </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>â Ein Ersatzbau ist unter BerÃ¼cksichtigung des Ortsbildes mÃ¶glich. <br/> <br/> </span></p> <p class="EinzugZitat"><b><span>Umgebung, AussenrÃ¤ume </span></b></p> <p class="EinzugZitat"><span>â Der nordwestliche Hofplatz zwischen dem Wohnhaus und dem ehemaligen ÃkonomiegebÃ¤ude; </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>â .... </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>â Das Umgebungskonzept gemÃ¤ss Plan Umgebung vom 23. Oktober 2011 (231011) im Massstab 1:100 ad acta ist mit dem Schutz vereinbar; Detaillierungen im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens bleiben vorbehalten." <br/> <br/> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Die Vorinstanz fÃ¼hrte aus, Lage und Positionierung des bewilligten Ersatzbaus hÃ¤tten offensichtlich nichts mit derjenigen des bestehenden GebÃ¤udes gemein. Der Ersatzbau sei lÃ¤nger und breiter als das ÃkonomiegebÃ¤ude und weise damit eine beinahe doppelt so grosse GrundflÃ¤che auf. Sodann Ã¼bernehme er nicht den Winkel, in welchem die heutige SÃ¼dostfassade des ÃkonomiegebÃ¤udes zur Nordwestfassade des Schutzobjekts J-Strasse</span> <span>08 stehe. Diese sei fÃ¼r den geschÃ¼tzten Hofplatz zwischen den beiden GebÃ¤uden wesentlich. Von einem Ersatzbau, welcher die Lage und Positionierung des ÃkonomiegebÃ¤udes sowie dessen hofbildende Funktion zum Wohnhaus wahren wÃ¼rde, kÃ¶nne damit nicht gesprochen werden. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.4 </span></b><span>GeschÃ¼tzt sind nach den massgeblichen Bestimmungen des Vertrags Lage und Positionierung des ÃkonomiegebÃ¤udes sowie dessen "hofbildende Funktion zum Wohnhaus". </span>Der Hinweis auf Lage und Positionierung sowie die <span>Bezeichnung als "Ersatzbau" </span>machen <span>deutlich, dass</span> die<span> neue Baute </span>im Wesentlichen auf den <span>Grundriss</span><span> </span>und die Stellung des bisherigen GebÃ¤udes beschrÃ¤nkt ist. Mit Blick auf die "<span>hofbildende Funktion zum Wohnhaus</span>" sind ferner <span>die Relationen zum </span>Schutzobjekt <span>J-Strasse</span> <span>08</span>,<span> insbesondere </span>auch mit Bezug auf das Bauvolumen, und die Wirkung <span>auf den Hofraum zu </span>beachten<span>. </span></p> <p class="Urteilstext">Das bestehende ÃkonomiegebÃ¤ude ist wesentlich kleiner als das benachbarte Wohnhaus, das unter Schutz steht. Es besitzt eine GrundflÃ¤che von ca. 14 x 9 m = 126 m<sup><span>2</span></sup>, wogegen jene des Wohnhauses â ohne den eingeschossigen Anbau, der gemÃ¤ss Umbauprojekt entfernt wird â ca. 18,3 x 10,9 m = 199 m<sup><span>2</span></sup> betrÃ¤gt. Das ÃkonomiegebÃ¤ude ist auch deutlich niedriger und verfÃ¼gt nur Ã¼ber ein Erdgeschoss, das von einem einfachen Satteldach mit einzelnen kleinen Lukarnen Ã¼berdeckt wird; die genaue HÃ¶he ist aus den Akten nicht ersichtlich. DemgegenÃ¼ber verfÃ¼gt das bestehende Wohnhaus Ã¼ber ein Unter- bzw. Erdgeschoss, das gegenÃ¼ber dem Hof beinahe als volles Geschoss in Erscheinung tritt, zwei vollstÃ¤ndige Obergeschosse und zwei Dachgeschosse, von denen das erste als Mansardengeschoss beinahe den Umfang eines Vollgeschosses erreicht. In diesem betrÃ¤chtlichen GrÃ¶ssenunterschied gelangt auch die ursprÃ¼nglich dienende Funktion des ÃkonomiegebÃ¤udes zum Ausdruck. </p> <p class="Urteilstext">Der geplante Ersatzbau fÃ¼r das ÃkonomiegebÃ¤ude soll eine Breite von 12 m und eine LÃ¤nge (ohne Balkone) von 16 m aufweisen, was einer GrundflÃ¤che von 192 m<sup><span>2</span></sup> entspricht. Durch die vorgesehene Bauweise, bei welcher die Mauern entlang der Balkone um 1,6 m vorragen, erscheint das GebÃ¤ude von der Seite sogar als Baute von 17,6 m LÃ¤nge. Der Ersatzbau weist ein voll ausgebautes Unter- bzw. Erdgeschoss, zwei Obergeschosse, ein annÃ¤hernd wie ein Vollgeschoss zu nutzendes Attikageschoss sowie ein nur geringfÃ¼gig genutztes zweites Dachgeschoss auf. </p> <p class="Urteilstext">Der projektierte Ersatzbau ist damit weit grÃ¶sser als das bestehende ÃkonomiegebÃ¤ude. Die von der Vorinstanz festgestellte annÃ¤hernde Verdoppelung der GrundflÃ¤che ergibt sich allerdings nur, wenn auch die Balkone mit ihren vollen Ausmassen von 12 m x 3,2 m berÃ¼cksichtigt werden. Zudem ist der Ersatzbau bedeutend hÃ¶her als das ÃkonomiegebÃ¤ude. Anstelle des bisherigen eingeschossigen Baus mit nur geringfÃ¼gig genutztem Dachgeschoss tritt er insbesondere gegenÃ¼ber dem Hof mit drei vollen Geschossen und einem ausgebauten Dachgeschoss in Erscheinung. </p> <p class="Urteilstext">Der projektierte Ersatzbau wird damit praktisch ebenso gross wie das Wohnhaus. Er weist beinahe dieselbe GrundflÃ¤che auf (Ersatzbau ohne Balkone 12 x 16 m = 192 m<sup><span>2</span></sup>; Wohnhaus 10,9 x 18,3 m = 199 m<sup><span>2</span></sup>), und ist Ã¼ber den First gemessen ebenso hoch wie dieses. Seine hofseitige Fassade tritt sogar noch etwas hÃ¶her in Erscheinung als diejenige des Wohnhauses, da der gestaltete Boden beim Letzteren ca. einen halben Meter hÃ¶her liegt. </p> <p class="Urteilstext">Bei diesen Proportionen kann nicht mehr von einem Ersatzbau gesprochen werden, welcher die "Lage und Positionierung" des bestehenden ÃkonomiegebÃ¤udes sowie dessen "hofbildende Funktion zum Wohnhaus" wahrt. Die untergeordnete Erscheinung des ÃkonomiegebÃ¤udes wird aufgegeben zugunsten einer Wohnbaute, die gleichberechtigt und ohne Bezug zum historischen Kontext neben das Schutzobjekt gestellt wird. Auch die Wirkung auf den Hofraum wird vÃ¶llig verÃ¤ndert. Dazu trÃ¤gt bei, dass der Winkel, in welchem die Fassade gegenÃ¼ber dem Hof verlÃ¤uft, ebenfalls geÃ¤ndert wurde. </p> <p class="Urteilstext">Eine solche Bauweise wird den im Schutzvertrag umschriebenen Anforderungen nicht gerecht. Die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz erweisen sich damit als zutreffend. Zu ergÃ¤nzen ist, dass im Hinblick auf die Gesamtwirkung einer vertragskonformen Ersatzbaute auch deren HÃ¶he von Bedeutung bleibt, wenngleich die absolute HÃ¶he des ÃkonomiegebÃ¤udes, wie von der Vorinstanz zutreffend festgestellt (E. 7), nicht geschÃ¼tzt ist. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.5 </span></b><span>Der Schutzvertrag verweist ergÃ¤nzend auf einen </span>beigefÃ¼gten <span>"Plan Umgebung vom 23. Oktober 2011 (231011) im Massstab 1:100"</span><span> </span><span>und erklÃ¤rt dessen Umgebungskonzept als mit dem Schutz vereinbar. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen machen geltend, mit diesem Plan seien die Lage wie auch die wesentlichen Dimensionen der Ersatzbaute bereits verbindlich festgelegt. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.5.1 </b>Der Hinweis auf den Umgebungsplan findet sich im Vertrag unter dem Titel "Umgebung, AussenrÃ¤ume", der unmittelbar auf das Schutzobjekt Bezug nimmt. HÃ¤tte der Vertrag mit der ErwÃ¤hnung dieses Plans in erster Linie die Ersatzbaute festlegen wollen, wie die BeschwerdefÃ¼hrerinnen geltend machen (Replik Ziff. 4), wÃ¤re die Bestimmung systematisch zutreffender im vorangehenden Abschnitt "ÃkonomiegebÃ¤ude Vers.-Nr. 05" anzuordnen gewesen. Der Plan wird denn auch nicht insgesamt, sondern nur in Bezug auf das Umgebungskonzept als mit dem Schutz vereinbar erklÃ¤rt; Stellung und Ausmasse einer Nachbarbaute sind jedoch kaum Gegenstand eines Umgebungskonzepts. </p> <p class="Urteilstext">Die dem Vertrag beigeheftete Plankopie ist â zumindest in den dem Gericht vorliegenden Fassungen â stark verkleinert; sie entspricht offenbar dem im vollen Massstab 1:100 eingereichten Dokument act. 5. Der Plan zeigt im Zentrum das geschÃ¼tzte Wohnhaus J-Strasse 08, das er als GebÃ¤ude dargestellt, wÃ¤hrend die Umgebung nur mit einzelnen Linien skizziert ist. Das ÃkonomiegebÃ¤ude bzw. dessen Ersatzbau sind nicht als Bauten gekennzeichnet. Eine lange Linie im linken Bereich des Planausschnitts kann allenfalls aufgrund von Vorwissen Ã¼ber das strittige Bauvorhaben als Fassade eines Ersatzbaus interpretiert werden. Auf dieselbe Weise kÃ¶nnen die verschiedenen Querlinien zur Fassade mit dem Bauvorhaben in Verbindung gebracht werden; fÃ¼r sich allein lassen sie jedoch keinen sicheren Schluss auf die LÃ¤nge eines Ersatzbaus zu. Die Breite eines Ersatzbaus ist schon deswegen nicht erkennbar, weil dessen RÃ¼ckseite ausserhalb des Planausschnitts lÃ¤ge. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen machen geltend, der Vertrag sei nach dem Vertrauensgrundsatz auszulegen. Den gegenseitigen WillenserklÃ¤rungen sei demgemÃ¤ss der Sinn zu geben, der ihnen von der Gegenseite aufgrund der UmstÃ¤nde beigelegt werden durfte bzw. musste. Sie verweisen darauf, dass der Schutzumfang und das Umgebungskonzept in intensiver Zusammenarbeit mit der Gemeinde unter Beizug von Denkmalpflege und Baukollegium erarbeitet worden sei. Die Vertragsparteien seien immer davon ausgegangen, dass die hofbildende Funktion des ÃkonomiegebÃ¤udes auch durch einen Ersatzbau gewahrt werde, welcher vom Grundriss des ÃkonomiegebÃ¤udes abweiche. </p> <p class="Urteilstext">Diese GrundsÃ¤tze gelten im VerhÃ¤ltnis der Vertragsparteien. Vorliegend haben die Festlegungen des Vertrags jedoch mit dessen Genehmigung durch den Gemeinderat auch fÃ¼r betroffene Dritte wie die Beschwerdegegnerschaft des vorliegenden Verfahrens Verbindlichkeit erlangt. Soweit deren Interessen berÃ¼hrt sind, kann bei der Auslegung nicht auf UmstÃ¤nde abgestellt werden, die nur den an den Vertragsverhandlungen beteiligten Parteien bekannt waren. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.5.3 </b>Beim Abschluss des Schutzvertrags und dessen Genehmigung durch den Gemeinderat war der Rekurs der heutigen Beschwerdegegnerschaft gegen das strittige Bauvorhaben bereits beim Baurekursgericht hÃ¤ngig, wenngleich vorÃ¼bergehend sistiert. Die ZulÃ¤ssigkeit des fraglichen Ersatzbaus war ein zentrales Element des Rekurses; das ergibt sich aus der Rekursschrift (Verfahren R2.2011.00014) ebenso wie aus der Eingabe der Rekurrierenden vom 28. April 2011, mit welcher sie den Rekurs teilweise zurÃ¼ckzogen, in Bezug auf den Ersatzbau fÃ¼r das ÃkonomiegebÃ¤ude jedoch aufrecht erhielten. Unter diesen UmstÃ¤nden war es allen am vorliegenden Verfahren Beteiligten mÃ¶glich, den in den Schutzvertrag integrierten Umgebungsplan im Zusammenhang mit dem bereits bestehenden Bauprojekt zu interpretieren. </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Bezug auf die Ersatzbaute lÃ¤sst sich dem Umgebungsplan jedoch auch unter Beizug der ProjektplÃ¤ne keine eindeutige Festlegung entnehmen. Wenn der vom 23. Oktober 2011 datierte Umgebungsplan die Ersatzbaute nicht konkreter darstellt, obschon das Bauprojekt der Ersatzbaute zu jenem Zeitpunkt bereits vorlag und Gegenstand eines Rechtsmittelverfahrens war, lÃ¤sst dies vielmehr darauf schliessen, dass mit dem Vertrag keine verbindliche Festlegung dieser Art beabsichtigt war. HÃ¤tte die Absicht bestanden, Lage und GrÃ¶sse der Ersatzbaute bereits verbindlich festzuhalten, so hÃ¤tte es nahegelegen, die Ersatzbaute auf dem Planausschnitt, der dem Vertrag beigefÃ¼gt wurde, unmissverstÃ¤ndlich darzustellen. Damit hÃ¤tte der Vertrag jedoch das hÃ¤ngige Rechtsmittelverfahren direkt beeinflusst und mÃ¶glicherweise zur erneuten Anfechtung des Schutzvertrags bzw. des Genehmigungsbeschlusses gefÃ¼hrt, was kaum im Interesse der Beteiligten lag. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Selbst wenn dem Umgebungsplan eine grÃ¶ssere Verbindlichkeit beigemessen wÃ¼rde, kÃ¶nnte diesem im Ãbrigen keine Aussage in Bezug auf die Dimensionen einer Ersatzbaute, sondern hÃ¶chstens eine solche in Bezug auf die Stellung ihrer Fassade entnommen werden. Auch die BeschwerdefÃ¼hrerinnen betonten die Bedeutung des Plans vor allem im Zusammenhang mit der Lage der hofseitigen Fassade, die darin als Linie eingezeichnet sei. LÃ¤nge und Breite einer Ersatzbaute sind aus dem Plan von vornherein nicht ersichtlich. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.6 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen machen schliesslich geltend, der kommunalen BaubehÃ¶rde stehe bei der Anwendung und Auslegung des Schutzvertrags ein Ermessensbereich zu, in welchen das Baurekursgericht in unzulÃ¤ssiger Weise eingegriffen habe. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>2.6.1 </b>Der Gemeinde steht bei der Anwendung kommunaler Schutzmassnahmen des Denkmalschutzes ebenso wie bei deren Festlegung (dazu VGr, 8. Februar 2012, VB.2010.359, E. 4.2) ein qualifizierter Beurteilungsspielraum zu (VGr, 3. November 2010, VB.2010.00312, E. 2.4). Das Baurekursgericht ist grundsÃ¤tzlich zur Ermessenskontrolle befugt (§ 20 Abs. 1 lit. c des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG], darf jedoch seine eigene ErmessensausÃ¼bung nicht an die Stelle derjenigen der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde setzen, wenn deren Entscheid auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden SachumstÃ¤nde beruht (vgl. BGr, 21. Juni 2005, ZBl 107/2006, S. 430, E. 3.2; RB 1981 Nr. 20, 1986 Nr. 116; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19). Die kommunale BehÃ¶rde kann sich allerdings nur dann auf ihren geschÃ¼tzten Beurteilungsspielraum berufen, wenn sie spÃ¤testens in der Rekursvernehmlassung die geforderte nachvollziehbare BegrÃ¼ndung vorbringt (RB 1991 Nr. 2; VGr, 1. November 2006, VB.2006.00026, E. 3.1). Fehlt eine solche, ist die Rekursinstanz berechtigt und verpflichtet, die Einordnung des Bauvorhabens im Licht der erhobenen RÃ¼gen uneingeschrÃ¤nkt zu Ã¼berprÃ¼fen (VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55, E. 3.3). </p> <p class="Urteilstext">Dem Verwaltungsgericht kommt im Gegensatz zu den Vorinstanzen nur eine Rechtskontrolle zu (§ 50 VRG). Hat das Baurekursgericht einen Entscheid der kommunalen BaubehÃ¶rde aufgehoben, so kann vor Verwaltungsgericht insbesondere geltend gemacht werden, die Rekursinstanz habe unzulÃ¤ssigerweise in die qualifizierte Entscheidungsfreiheit der Gemeinde eingegriffen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 50 N. 78). Das Verwaltungsgericht prÃ¼ft dabei lediglich, ob die Rekursinstanz die WÃ¼rdigung der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde als offensichtlich nicht mehr haltbar hat beurteilen dÃ¼rfen; nimmt es stattdessen eine eigene umfassende Beurteilung der Gestaltung und der Eingliederung des Bauvorhabens vor, so Ã¼berschreitet es seine eigene Kognition und verletzt gleichzeitig die Gemeindeautonomie (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004; ZBl 107/2006, S. 437). </p> <p class="Erwgung3"><b>2.6.2 </b>In der Baubewilligung vom 14. Dezember 2010 fÃ¼hrte die BaubehÃ¶rde aus, "um die angestrebte Ensemblebildung mit der historischen Liegenschaft G-Weg 08 zu erreichen, sollte der Ersatzbau 'Trotte' konsequenterweise im Sinne einer architektonischen Kontextsituation entwickelt werden." Positiv wÃ¼rdigte sie die "volumetrische Gestaltung des BaukÃ¶rpers mit einem Satteldach" sowie den "muralen Charakter und die einfache, ruhige Befensterung der Fassaden." Im Ãbrigen enthalten die ErwÃ¤gungen zur Ersatzbaute vor allem Kritik an deren Gestaltung, die zur Anordnung umfangreicher Nebenbestimmungen in Dispositiv-Ziff. I.8.b der Baubewilligung fÃ¼hrte. Diese AusfÃ¼hrungen lassen keine Auseinandersetzung mit den Anforderungen des Schutzvertrags bezÃ¼glich der Funktion des Ersatzbaus, insbesondere dessen Lage, Positionierung und "hofbildenden Funktion zum Wohnhaus", erkennen. Der allgemeine Hinweis auf die "volumetrische Gestaltung" genÃ¼gt dafÃ¼r nicht. </p> <p class="Urteilstext">In ihrer Rekursantwort zuhanden der Vorinstanz liess die BaubehÃ¶rde ausfÃ¼hren, dass die geplante Ersatzbaute entgegen der Behauptung der Rekurrierenden das Schutzobjekt G-Weg 08 in keiner Weise erdrÃ¼cke, und zwar weder durch seine HÃ¶he noch durch seine Gestaltung. Die FirsthÃ¶hen unterschieden sich kaum, und die Ersatzbaute sei mit RÃ¼cksicht auf das benachbarte Schutzobjekt zurÃ¼ckhaltend gestaltet, was Volumetrie, Gliederung und Befensterung anbelange. Sodann sehe das Projekt entsprechend den Bestimmungen des Schutzvertrags einen Hof zwischen den beiden GebÃ¤uden vor. Um dessen Wirkung nicht zu beeintrÃ¤chtigen, sei auf die Platzierung der BesucherparkplÃ¤tze an diesem Ort verzichtet worden. </p> <p class="Urteilstext">In dieser Stellungnahme erkannte die BaubehÃ¶rde zutreffend, dass das Volumen der Ersatzbaute in ihrem VerhÃ¤ltnis zum Schutzobjekt von Bedeutung ist. Diesem Umstand wird jedoch ihre Beurteilung, die sich im Wesentlichen auf die Aussage beschrÃ¤nkt, die Ersatzbaute sei nicht hÃ¶her als das Schutzobjekt und bezÃ¼glich "Volumetrie" zurÃ¼ckhaltend gestaltet, nicht gerecht, zumal Letzteres offensichtlich nicht zutrifft (vorn, E. 2.4). Die BaubehÃ¶rde hat damit auch in der Rekursvernehmlassung keine nachvollziehbare BegrÃ¼ndung ihres Bewilligungsentscheids betreffend die Ersatzbaute G-Weg 06 vorgebracht, weshalb die Vorinstanz befugt war, die ZulÃ¤ssigkeit dieses Vorhabens uneingeschrÃ¤nkt zu prÃ¼fen. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.7 </span></b><span>Zusammengefasst ist demnach festzuhalten, dass das strittige Projekt der Ersatzbaute G-Weg</span> <span>06 in Anbetracht seiner Ausmasse </span>und Lage <span>mit dem vertraglich geregelten Schutz nicht vereinbar ist. Dieser Mangel kann nicht mittels Nebenbestimmun</span>­<span>gen im Sinn von § 321 </span>des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (<span>PBG</span>)<span> behoben werden. Die Vorinstanz hat daher zu Recht die kommunale Baubewilligung aufgehoben, soweit diese das GebÃ¤ude G-Weg</span> <span>06 als Ersatzbau fÃ¼r das ÃkonomiegebÃ¤ude Vers.-Nr.</span> <span>05 zulÃ¤sst. Die Beschwerde, die sich einzig gegen diesen Punkt des vorinstanzlichen Entscheids richtet, ist abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind dessen Kosten von den BeschwerdefÃ¼hrerinnen zu tragen. Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen nicht zu. Sie sind jedoch zu verpflichten, der Beschwerdegegnerschaft 1â7 ParteientschÃ¤digungen von je Fr. 300.-, insgesamt Fr. 2'100.-, zu zahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen: <br/> Fr. 160.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'160.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrerinnen je zur HÃ¤lfte, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag, auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerinnen werden je zur HÃ¤lfte unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1â7 ParteientschÃ¤digungen von je Fr. 300.-, insgesamt Fr. 2'100.-, zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des vorliegenden Urteils. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>