<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2014.00026</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214161&amp;W10_KEY=13013523&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2014.00026</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 22.05.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 21.07.2014 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Feststellung des Verfalls der Baubewilligung/Befehl</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Beendigung der seit neun Jahren andauernden Bauarbeiten. Für den Unterbruch der Bauarbeiten nach § 328 Abs. 1 PBG ist nicht massgebend, in welchen zeitlichen Abständen die Bauherrschaft jeweils kleinere Bauarbeiten ausführt; entscheidend ist â im Sinn einer Gesamtbetrachtung â allein die zeitliche Distanz zwischen dem Augenblick, in welchem der Zustand des unvollendeten Bauwerks beurteilt wird, und demjenigen der rechtskräftigen Erteilung der Baubewilligung, unter Berücksichtigung der Grösse des Bauvorhabens (E. 3.1.2). Diese Überlegungen gelten erst recht für die Beurteilung, ob dem Befehl zur Fertigstellung genügt worden ist (E. 3.1.3). Auslegung des ursprünglichen Befehls zur Beendigung der Bauarbeiten und Verneinung eines Vertrauensschutzes (E. 4). Infolge zwischenzeitlicher Änderung der Sachlage entfaltet die betreffende Anordnung keine Rechtsbeständigkeit und steht dem vorliegend angefochtenen Rekursentscheid nicht entgegen (E. 5.2). Etwaige Änderungsbewilligungen sind für die Einhaltung der zur Fertigstellung der Baute angesetzten Frist nicht massgebend (E. 6.2). Abweisung, soweit Eintreten. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃNDERUNGSBEWILLIGUNG">ÃNDERUNGSBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFLAGE">AUFLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG EINER VERFÃGUNG">AUSLEGUNG EINER VERFÃGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUARBEITEN">BAUARBEITEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUAUSFÃHRUNG">BAUAUSFÃHRUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEFEHL">BEFEHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZVORNAHME">ERSATZVORNAHME</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FERTIGSTELLUNG">FERTIGSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FRISTANSETZUNG">FRISTANSETZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSBESTÃNDIGKEIT">RECHTSBESTÃNDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSKRAFT">RECHTSKRAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: RECHTSSCHUTZ">RECHTSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSSICHERHEIT">RECHTSSICHERHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKBAU">RÃCKBAU</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERBRECHUNG">UNTERBRECHUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ZWANGSMASSNAHMEN">ZWANGSMASSNAHMEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 5 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 328 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 328 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=22405" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2014.00026</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">22. Mai 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Marco Donatsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Robert Lauko. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat Aeugst a.</span><span> </span><span>A., </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA C,<a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Feststellung des Verfalls der Baubewilligung/Befehl,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 8. Januar 2013 stellte der Gemeinderat Aeugst am Albis fest, dass die B und A am 16. Mai 2001 erteilte Stammbaubewilligung fÃ¼r ein Einfamilienhaus auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse in Aeugst am Albis mitsamt allen AbÃ¤nderungsbewilligungen erloschen bzw. verfallen sei (Disp.-Ziff. I). Gleichzeitig befahl die BehÃ¶rde B und A, innert 30 Tagen ab der Rechtskraft des Beschlusses "ein bewilligungsfÃ¤higes Projekt fÃ¼r den RÃ¼ckbau der vorhandenen Bauteile und die Versetzung des GelÃ¤ndes in einen ordentlichen Zustand" zur Genehmigung einzureichen und das RÃ¼ckbauvorhaben nach rechtskrÃ¤ftiger Genehmigung innert 60 Tagen auszufÃ¼hren (Disp.-Ziff. II). FÃ¼r den Unterlassungsfall wurde die Ersatzvornahme angedroht (Disp.-Ziff. III f.). </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den von B und A hiergegen erhobenen Rekurs hiess das Baurekursgericht mit Entscheid vom 17. Dezember 2013 im Sinn der ErwÃ¤gungen teilweise gut und fasste Disp.-Ziff. IâVII des Beschlusses vom 8. Januar 2013 wie folgt neu:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"I. B und A wird befohlen, das Bauvorhaben auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 (D-Strasse, Aeugst am Albis) bis 30. September 2014 zu beenden.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>II. FÃ¼r den Zuwiderhandlungsfall wird angedroht, dass die Fertigstellung des GebÃ¤udeÃ¤usseren und die Versetzung des Umschwungs in einen ordnungsgemÃ¤ssen Zustand auf Kosten der GrundeigentÃ¼merschaft ersatzvornahmeweise durch die Gemeinde veranlasst wird. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>III. Ãber die nÃ¤heren ModalitÃ¤ten der Ersatzvornahme wird nÃ¶tigenfalls vor dem Vollzug separat Beschluss gefasst.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>(IVâVII aufgehoben)".</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen wurde der Rekurs abgewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 16. Januar 2014 stellten A und B dem Verwaltungsgericht folgende AntrÃ¤ge:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"1. Der Beschluss des Gemeinderates Aeugst am Albis vom 8. Januar 2013 ist in allen Teilen aufzuheben.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Der Bestand der Baubewilligung (Stammbaubewilligung vom 16. Mai 2001) fÃ¼r das vorliegende Bauvorhaben ist zu bestÃ¤tigen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3. A und B werden im Sinne des Interesses des Gemeinderates gemÃ¤ss R2.2011.00056-Rekursverfahren, Stellungnahme Ziffer 4, aufgefordert, das Bauvorhaben ohne wesentlichen Unterbruch zu Ende zu fÃ¼hren.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>4. FÃ¼r den Zuwiderhandlungsfall ist anzudrohen, dass die Fertigstellung des GebÃ¤udeÃ¤usseren und die Versetzung des Umschwungs in einen Zustand ohne Baustellen-Charakter auf Kosten der GrundeigentÃ¼merschaft ersatzvornahmeweise durch die Gemeinde veranlasst wird.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>5. Ãber die nÃ¤heren ModalitÃ¤ten der Ersatzvornahme ist vor dem Vollzug separat Beschluss zu fassen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>6. AllfÃ¤llige Beschwerdevernehmlassungen seien uns mÃ¶glichst bald nach Eingang zuzustellen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>7. Die Verfahrenskosten sind der Gemeinde aufzuerlegen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>8. Der Bauherrschaft sei eine angemessene UmtriebsentschÃ¤digung zuzusprechen."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Am 29. Januar 2014 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. In seiner Beschwerdeantwort vom 19. Februar 2014 schloss der Gemeinderat Aeugst am Albis auf Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Mit Stellungnahme vom 18. MÃ¤rz 2014 bekrÃ¤ftigten A und B ihre AntrÃ¤ge. Mit Schreiben vom 21. MÃ¤rz 2014 nahm der Gemeinderat Aeugst am Albis hierzu Stellung. Am 19. Mai 2014 reichten A und B eine weitere Stellungnahme ein.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Der Streitfall beruht auf folgender Vorgeschichte (vgl. E. 1 des Rekursentscheids vom 17. Dezember 2013):</p> <p class="Urteilstext"><span>a)<span> </span></span><span>Mit Beschluss vom 16. Mai 2001 erhielten die BeschwerdefÃ¼hrenden die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Einfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der D-Strasse in Aeugst am Albis.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>b)<span> </span></span><span>Gegen diesen Beschluss und auch gegen eine im Jahr 2002 erteilte Bewilligung fÃ¼r eine grundstÃ¼cksinterne Zufahrt wurden Rechtsmittel ergriffen. Das letzte dieser Verfahren wurde zu Beginn des Jahres 2003 erledigt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>c)<span> </span></span><span>Am 9. MÃ¤rz 2005 wurde, nachdem in der Stammbewilligung aus dem Jahr 2001 vorbehaltene Nachweise erbracht und zusÃ¤tzlich erforderliche Bewilligungen eingeholt worden waren, die Baufreigabe erteilt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>d)<span> </span></span><span>Im selben Jahr erfolgten erste Aushubarbeiten. Diese erfuhren aufgrund einer durch die Vorinstanz erfolgten, Gegenstand eines weiteren Rekursverfahrens bildenden Verweigerung fÃ¼r die Inanspruchnahme von DrittgrundstÃ¼cken eine gewisse VerzÃ¶gerung. Dieses Verfahren konnte, nachdem die Vorinstanz wiedererwÃ¤gungsweise auf ihren Beschluss zurÃ¼ckgekommen war, im April 2006 abgeschrieben werden. Gleichzeitig wurde ein gegen den WiedererwÃ¤gungsbeschluss gerichteter Nachbarrekurs abgewiesen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>e)<span> </span></span><span>Im Jahr 2006 wurden die Bauarbeiten nicht wieder aufgenommen. Solche fanden erst im Jahr 2007 wieder statt. Deren Zweck bestand nach beschwerdefÃ¼hrerischer Darstellung darin, die "Kanalisation an die Baugrube heranzufÃ¼hren". </span></p> <p class="Urteilstext"><span>f)<span> </span></span><span>WÃ¤hrend dieser Bauarbeiten traten heftige RegenfÃ¤lle auf, die auf NachbargrundstÃ¼cken zu Problemen mit abfliessendem Meteorwasser fÃ¼hrten und zur Folge hatten, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden zu entsprechenden Massnahmen (RÃ¼ckhaltebecken mit Ãberlauf in die Kanalisation) verpflichtet wurden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>g)<span> </span></span><span>Diese UmstÃ¤nde veranlassten die BeschwerdefÃ¼hrenden, ihre Baustelle "auf eventuelle Risiken" Ã¼berprÃ¼fen zu lassen. Handlungsbedarf erkannten sie hierbei unter anderem bei der Baugrubenwand. Sie entschlossen sich zu deren VerstÃ¤rkung, was gewisse Anpassungen des geplanten GebÃ¤udes bedingte. Die entsprechenden ProjektÃ¤nderungen wurden am 10. Juli 2007 bewilligt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>h)<span> </span></span><span>Ebenfalls als Risiko erachteten die BeschwerdefÃ¼hrerenden die "Gefahren einer Winterbaustelle". Sie teilten der Gemeinde daher mit Schreiben vom 10. August 2007 mit, dass auf "das erhÃ¶hte Risiko einer Winterbaustelle" verzichtet werde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>i)<span> </span></span><span>In den Jahren 2008 und 2009 fanden keine Bauarbeiten statt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>j)<span> </span></span><span>Wieder aufgenommen wurden die Bauarbeiten im FrÃ¼hjahr 2010. Der teilweise bereits erfolgte Aushub wurde zu Ende gefÃ¼hrt und es wurde die aus topografischen GrÃ¼nden notwendige Baugrubenwand erstellt. Im August 2010 wurden die Bauarbeiten wieder eingestellt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>k)<span> </span></span>Mit Beschluss vom 24. Februar 2011 forderte der Beschwerdegegner die BeschwerdefÃ¼hrenden auf, die unterbrochenen Bauarbeiten bis spÃ¤testens am 15. Mai 2011 wieder aufzunehmen und das Bauvorhaben ohne wesentlichen Unterbruch zu Ende zu fÃ¼hren. <span>FÃ¼r den Unterlassungsfall drohte er die Einebnung der bereits erstellten Bauteile und das Versetzen des GelÃ¤ndes in einen ordentlichen Zustand sowie den Verfall der Baubewilligung an.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>l)<span> </span></span><span>Einen von den BeschwerdefÃ¼hrenden hiergegen erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht nach DurchfÃ¼hrung eines Delegationsaugenscheins mit Entscheid vom 6. September 2011 ab. Die vom Beschwerdegegner angesetzte, im Verlauf des Rekursvefahrens abgelaufene Frist zur Wiederaufnahme der Bauarbeiten wurde neu auf "spÃ¤testens" 15. Mai 2012 angesetzt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>m)<span> </span></span><span>Laut dem Beschwerdegegner sind im Herbst 2011 noch "gewisse Rohbauteile im Untergeschoss" erstellt worden. Im Mai 2012 seien die Bauarbeiten eingestellt und im Juli 2012 kurzfristig wieder aufgenommen worden. Ab September 2012 hÃ¤tten keine Bauarbeiten mehr stattgefunden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>n)<span> </span></span><span>Nach Angaben der BeschwerdefÃ¼hrenden wurden, was sich teilweise mit der Darstellung der BaubehÃ¶rde deckt, von November 2011 bis Mitte 2012 "sÃ¤mtliche unterirdischen NebengebÃ¤ude, die AussenwÃ¤nde des Kellers und Einliegerwohnung" erstellt. Die Angaben der Parteien stimmen auch mit Bezug auf die kurzfristige Wiederaufnahme von Bauarbeiten im Juli Ã¼berein.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Gegensatz zu dem von der BaubehÃ¶rde erwÃ¤hnten Stillstand der Arbeiten seit September 2012 machten die BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekursverfahren geltend, dass im September und Oktober 2012 die KellerinnenwÃ¤nde und die Kellerdecke erstellt worden seien. BestÃ¤tigt wurde dies durch die vom Beschwerdegegner eingereichten, gemÃ¤ss Vermerk am 14. November 2012 aufgenommenen Fotos.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>o)<span> </span></span><span>Ende Oktober 2012 entschieden sich die BeschwerdefÃ¼hrenden "infolge Frostprognose" zur Winterpause.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>p)<span> </span></span><span>Mit </span>Beschluss vom 8. Januar 2013 befand der Beschwerdegegner, dass die Bauherrschaft seiner Anordnung vom 24. Februar 2011, die Bauarbeiten ohne UnterbrÃ¼che zu Ende zu fÃ¼hren, nicht nachgekommen sei, und stellte fest, dass die Stammbaubewilligung vom 16. Mai 2001 mitsamt den verschiedenen AbÃ¤nderungsbewilligungen verfallen sei. Er befahl der Bauherrschaft, innert 30 Tagen ab Eintritt der Rechtkraft ein bewilligungsfÃ¤higes Projekt fÃ¼r den RÃ¼ckbau der vorhandenen Bauteile und die Versetzung des GelÃ¤ndes in einen ordentlichen Zustand (Einebnung) einzureichen und das Projekt innert 60 Tagen ab Eintritt der Rechtkraft der Genehmigung vollstÃ¤ndig durchzufÃ¼hren. FÃ¼r den Unterlassungsfall wurde die Ersatzvornahme auf Kosten der Bauherrschaft angeordnet.</p> <p class="Urteilstext"><span>q)<span> </span></span>Mit Eingabe vom 11. Februar 2013 rekurrierten die BeschwerdefÃ¼hrenden gegen den Beschluss vom 8. Januar 2013 ans Baurekursgericht. Am 10. Juni 2013 fÃ¼hrte dieses einen Abteilungsaugenschein vor Ort durch und forderte die BeschwerdefÃ¼hrenden zur Einreichung eines Bauprogramms auf. Dem kamen die BeschwerdefÃ¼hrenden am 15. Juni 2013 nach.</p> <p class="Urteilstext"><span>r)<span> </span></span>Am 24. Oktober 2013 nahm der zustÃ¤ndige Gerichtsschreiber einen "informellen" Augenschein auf dem RekursgrundstÃ¼ck vor und hielt den vorgefundenen baulichen Zustand (Rohbau inzwischen mehr oder weniger fertiggestellt) fotografisch fest. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 28. Oktober 2013 wurden die Parteien hierÃ¼ber in Kenntnis gesetzt und zur Stellungnahme eingeladen. Mit Eingaben vom 11. bzw. 23. November 2013 nahmen diese zum Augenscheinprotokoll Stellung.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Mit Entscheid vom 17. Dezember 2013 hiess das Baurekursgericht den Rekurs im Sinn der ErwÃ¤gungen teilweise gut und wies ihn im Ãbrigen ab. In E. 4.2 des Rekursentscheids erachtete es das Gericht als nachvollziehbar, wenn der Beschwerdegegner seinerzeit festgestellt hatte, dass seiner Anordnung vom 24. Februar 2011, die Bauarbeiten ohne UnterbrÃ¼che zu Ende zu fÃ¼hren, nicht genÃ¼gt worden sei. FÃ¼r den Beschwerdegegner habe sich die Situation im Zeitpunkt bzw. im Vorfeld des angefochtenen Beschlusses so prÃ¤sentiert, dass das fragliche Bauvorhaben zwischenzeitlich erst bis zur Rohbauvollendung des Untergeschosses gediehen und daher von einer Fertigstellung noch weit entfernt gewesen sei. Objektiv einleuchtende GrÃ¼nde fÃ¼r den nur sehr beschrÃ¤nkten Baufortschritt seien nicht erkennbar gewesen.</p> <p class="Erwgung2">DemgegenÃ¼ber erweise sich der angeordnete RÃ¼ckbau im heutigen Zeitpunkt als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig (E. 5.3 f. des Rekursentscheids), da das strittige GebÃ¤ude mangels verfÃ¼gten Baustopps mittlerweile im Rohbau mehr oder weniger fertiggestellt worden sei (vgl. Augenscheinprotokoll vom 24. Oktober 2013 S. 8 f., Fotos 1, 2, 5 und 6). Nachdem von der fÃ¼r das GebÃ¤ude erteilten Bewilligung in erheblichem Ausmass Gebrauch gemacht worden sei, bestehe auch kein Anlass (mehr) dazu, diesen Bewilligungsentscheid (mitsamt allen AbÃ¤nderungsbewilligungen) aufzuheben bzw. als verfallen zu erklÃ¤ren. DiesbezÃ¼glich hÃ¤tten die im angefochtenen Beschluss getroffenen Anordnungen â aus massgeblicher heutiger Sicht â ihre Berechtigung verloren und seien daher in teilweiser Gutheissung des Rekurses aufzuheben.</p> <p class="Erwgung2">Um der Gefahr einer auf unabsehbare Zeit weiterhin bestehenden "ewigen Baustelle" zu begegnen, seien gestÃ¼tzt auf § 328 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) den heutigen Gegebenheiten Rechnung tragende Ersatzmassnahmen anzuordnen (E. 6.1 ff. des Rekursentscheids). Eine RÃ¼ckweisung der Sache zum Erlass der notwendigen Anordnungen an den Beschwerdegegner erscheine indessen nicht als verfahrensÃ¶konomisch und auch nicht als notwendig, zumal dessen Absichten, dass auf dem RekursgrundstÃ¼ck in absehbarer Zeit ordentliche ZustÃ¤nde herrschten, unmissverstÃ¤ndlich zum Ausdruck kÃ¤men. Dementsprechend sei den BeschwerdefÃ¼hrenden zu befehlen, ihr Bauvorhaben bis spÃ¤testens Ende September 2014 zu beenden. FÃ¼r den SÃ¤umnisfall sei diesen gestÃ¼tzt auf § 328 Abs. 2 lit. a PBG Ã¼berdies anzudrohen, dass die Fertigstellung ersatzvornahmeweise durch die Gemeinde erfolge. Nicht erforderlich sei ein Innenausbau, da sich die Ersatzvornahme auf jene Vorkehren zu beschrÃ¤nken habe, die aus baupolizeilichen bzw. EinordnungsgrÃ¼nden erforderlich seien.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden das Vorgehen des Beschwerdegegners bei der DurchfÃ¼hrung der Baukontrollen (Besichtigung ohne Information der Bauherrschaft) aufsichtsrechtlich rÃ¼gen wollen, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten. Dem Verwaltungsgericht kommt keine Aufsichtsfunktion gegenÃ¼ber den VerwaltungsbehÃ¶rden zu (Martin Bertschi, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, Vorbemerkungen zu §§ 19â28a N. 74; vgl. Art. 94 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005). Von einer Ãberweisung der Eingabe an eine allenfalls zustÃ¤ndige obere Aufsichtsinstanz nach § 5 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ist abzusehen, weil die Erhebung einer Aufsichtsbeschwerde nicht fristgebunden ist (vgl. Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 19â28a N. 69).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Mit Beschluss vom 24. Februar 2011 forderte der Beschwerdegegner die BeschwerdefÃ¼hrenden nach § 328 Abs. 1 PBG auf, die unterbrochenen Bauarbeiten bis spÃ¤testens am 15. Mai 2011 wieder aufzunehmen und das Bauvorhaben ohne wesentlichen Unterbruch zu Ende zu fÃ¼hren.<span> </span>Bei Erlass des nun streitbetroffenen Beschlusses vom 8. Januar 2013 ging der Beschwerdegegner davon aus, dass es in Missachtung dieser Aufforderung zu wesentlichen UnterbrÃ¼chen der Bauarbeiten gekommen ist. Die BeschwerdefÃ¼hrenden halten dagegen, eine VerzÃ¶gerung bestimme sich aus dem tatsÃ¤chlichen Unterbruch der Bauarbeiten unter BerÃ¼cksichtigung des Bauvorhabens. Unmassgeblich sei hingegen die zeitliche Distanz zwischen dem Augenblick, in welchem der Zustand des unvollendeten Bauwerks beurteilt werde, und demjenigen der rechtskrÃ¤ftigen Erteilung der Baubewilligung.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 328 Abs. 1 PBG kann die Beendigung der Bauarbeiten innert nÃ¼tzli­cher Frist befohlen werden, wenn die Bauarbeiten wÃ¤hrend lÃ¤ngerer Zeit â bei ArealÃ¼ber­bauungen lÃ¤nger als zwei Jahre â unterbrochen werden. Abs. 2 dieser Bestimmung sieht fÃ¼r den SÃ¤umnisfall verschiedene Sanktionen vor, unter anderem die Fertigstellung durch Er­satzvornahme (lit. a) und die FÃ¶rderung der Bauarbeiten durch die Gemeinde, soweit es die Sicherheit von Personen und Sachen oder der Natur‑ und Heimatschutz erfordern (lit. b). Die Kosten derartiger Massnahmen trÃ¤gt der GrundeigentÃ¼mer (Abs. 3).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>§ 328 PBG trÃ¤gt dem Umstand Rechnung, dass halbfertige Bauten in verschiedener Hinsicht polizeiwidrig sind (VGr, 11. Mai 2000, VB.2000.00046, E. 3a, auch zum Folgenden; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 411; RB 1996 Nr. 86). Zu erwÃ¤hnen sind namentlich die mit einer Baustelle regelmÃ¤s­sig verbundenen Gefahren fÃ¼r das Publikum bzw. Passanten sowie die Verletzung des Ein­ordnungsgebots von § 238 Abs. 1 PBG. Zu den unerwÃ¼nschten, nicht beliebig lang hinzu­nehmenden Auswirkungen einer Baustelle gehÃ¶ren auch die mit Bauarbeiten regelmÃ¤ssig verbundenen Immissionen (vgl. in diesem Zusammenhang § 226 Abs. 1, 2 und 4 PBG).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.2 </b>§ 328 PBG bestimmt â abgesehen vom Fall der ArealÃ¼berbauungen â nicht nÃ¤her, wann von einem lÃ¤ngeren Unterbruch der Bauarbeiten gesprochen werden kann. DarÃ¼ber ist im Einzelfall mit RÃ¼cksicht auf die konkreten UmstÃ¤nde zu entscheiden; bei dieser PrÃ¼­fung steht der zustÃ¤ndigen BaubehÃ¶rde ein gewisser Ermessensspielraum offen (vgl. RB 1996 Nr. 86 mit Hinweisen). Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts ist dabei nicht massgebend, in welchen zeitlichen AbstÃ¤nden die Bauherrschaft jeweils kleinere Bauarbeiten ausfÃ¼hrt; entscheidend ist â im Sinn einer Gesamtbetrachtung â allein die zeitliche Distanz zwischen dem Augenblick, in welchem der Zustand des unvollendeten Bauwerks beurteilt wird, und demjenigen der rechtskrÃ¤ftigen Erteilung der Baubewilligung, unter BerÃ¼cksichtigung der GrÃ¶sse des Bauvorhabens (VGr, 11. Mai 2000, VB.2000.00046, E. 3a mit Hinweis). Ein Unterbruch der Bauarbeiten wÃ¤hrend lÃ¤ngerer Zeit im Sinn von § 328 Abs. 1 PGB liegt mit anderen Worten auch dann vor, wenn an einer Baute zwar regelmÃ¤ssig, aber derart langsam gearbeitet wird, dass die Gesamtdauer der Bauarbeiten in keinem vernÃ¼nfti­gen VerhÃ¤ltnis zum Bauvolumen bzw. der Bauaufgabe mehr steht. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.3 </b>Diese Ãberlegungen gelten erst recht fÃ¼r die Beurteilung, ob der gestÃ¼tzt auf § 328 Abs. 1 PBG erlassenen Anordnung genÃ¼gt worden ist, es also nicht mehr um die Voraussetzungen fÃ¼r den Erlass einer Aufforderung zur Fertigstellung der Baute innert nÃ¼tzlicher Frist geht, sondern um deren Umsetzung durch die Bauherrschaft. Es liegt auf der Hand, dass die Anforderungen insofern strenger sein mÃ¼ssen: WÃ¤hrend bei der Frage, ob die Bauarbeiten "wÃ¤hrend lÃ¤ngerer Zeit" unterbrochen waren, schon vom Gesetzeswortlaut her UnterbrÃ¼che bis zu einer gewissen LÃ¤nge hinzunehmen sind, muss die BauausfÃ¼hrung nach einer entsprechenden Aufforderung zÃ¼gig vorankommen, damit das Bauvorhaben innert nÃ¼tzlicher Frist abgeschlossen werden kann. WÃ¤ren einzig die tatsÃ¤chlichen UnterbrÃ¼che der einzelnen Bauarbeiten massgebend, kÃ¶nnte das in § 328 PBG zum Ausdruck kommende Ziel einer befÃ¶rderlichen BauausfÃ¼hrung durch die regelmÃ¤ssige Vornahme geringfÃ¼giger Bauarbeiten vereitelt werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.4 </b>Demnach kann mangels Relevanz offenbleiben, ob die Bauarbeiten schon im September 2012 unterbrochen wurden oder erst, wie die BeschwerdefÃ¼hrenden behaupten, mit Beginn der Frostperiode Ende Oktober 2012. Dass die Bauarbeiten bei Erlass der streitbetroffenen Anordnung, mithin fast zwei Jahre nach der Aufforderung vom 24. Februar 2011, im Ergebnis nicht Ã¼ber Teile des Rohbaus des Untergeschosses hinausgekommen sind, wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht bestritten. Objektive GrÃ¼nde fÃ¼r diesen sehr beschrÃ¤nkten Baufortschritt sind nach der einleuchtenden Darlegung der Vorinstanz nicht erkennbar (vgl. E. 4.2 des Rekursentscheids).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Inwiefern das Baurekursgericht mit der BestÃ¤tigung, dass die Bauarbeiten nicht ohne UnterbrÃ¼che zu Ende gefÃ¼hrt worden seien, nach Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden gegen die Untersuchungsmaxime verstossen haben soll, ist nicht ersichtlich. Im Gegenteil nahm der zustÃ¤ndige Gerichtsschreiber am 24. Oktober 2013 einen zusÃ¤tzlichen "informellen Augenschein" vor (vgl. vorn E. 1.1r), welcher zur Feststellung des zwischenzeitlich eingetretenen Baufortschritts und letztlich zur Aufhebung der als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig taxierten RÃ¼ckbauanordnung gefÃ¼hrt hat (vgl. hinten E. 6.1). Die Vorinstanz hat dem Untersuchungsgrundsatz damit GenÃ¼ge getan. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen Ã¼berdies geltend, der Beschwerdegegner habe in Ziff. 4 seiner Stellungnahme vom 29. Mai 2011 erlÃ¤utert, er sei einzig daran interessiert, dass die Bauarbeiten innert nÃ¼tzlicher Frist wieder aufgenommen und ohne wesentliche VerzÃ¶gerungen zu Ende gebracht wÃ¼rden. Entsprechend dem Gemeinderatsbeschluss vom 24. Februar 2011 bestehe erst bei einem Bauunterbruch von mindestens sieben Monaten die Gefahr einer Bauruine, gegen die in einem Wohngebiet Massnahmen zu prÃ¼fen seien. Dieser Aufforderung seien die BeschwerdefÃ¼hrenden jederzeit nachgekommen. Die Rechtssicherheit verbiete es, dass der Gemeinderat nach Erlangen der Rechtskraft seines Beschlusses vom 24. Februar 2011 sein Interesse, UnterbrÃ¼che zu verhindern, auf vier Monate verschÃ¤rfe und durch die Vorgabe eines raschen Abschlusses der Bauarbeiten bzw. die Anordnung, "das Bauvorhaben ohne wesentlichen Unterbruch und zÃ¼gig fertigzustellen" (vgl. Ziff. 2 Abs. 1 und 3 des Beschlusses vom 8. Januar 2013), erweitere. Ebenfalls verbiete es die Rechtssicherheit, dass das Baurekursgericht nach Rechtskraft seines Entscheids vom 6. September 2011 auf das im Gemeinderatsbeschluss vom 8. Januar 2013 dargelegte verschÃ¤rfte Interesse eintrete. Ob ein "wesentlicher Unterbruch der Bauarbeiten" eingetreten sei, sei gemÃ¤ss dem Beschluss vom 24. Februar 2011 zu beurteilen. Im Zeitpunkt des Gemeinderatsbeschlusses vom 8. Januar 2013 habe der Unterbruch nur 2,5 Monate betragen. Das Baurekursgericht habe die rechtskrÃ¤ftige Aufforderung des Gemeinderats in unzulÃ¤ssiger Weise verschÃ¤rft.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>In Disp.-Ziff. 1 des Beschlusses vom 24. Februar 2011 forderte der Beschwerdegegner die BeschwerdefÃ¼hrenden im Sinn der ErwÃ¤gungen auf, die unterbrochenen Bauarbeiten bis spÃ¤testens am 15. Mai 2011 wieder aufzunehmen und das Bauvorhaben "ohne wesentlichen Unterbruch" zu Ende zu fÃ¼hren. Eine Festlegung, ab wann von einem wesentlichen Unterbruch auszugehen sei, enthÃ¤lt weder das Dispositiv noch die BegrÃ¼ndung des Beschlusses. Aus dem Umstand, dass die Anordnung rund sieben Monate nach der Einstellung der Bauarbeiten im August 2010 erging, lÃ¤sst sich diesbezÃ¼glich schon deswegen nichts ableiten, weil er die Voraussetzung des lÃ¤ngeren Unterbruchs und damit den <i>Tatbestand </i>von § 328 Abs. 1 Teilsatz 1 PBG betrifft. DemgegenÃ¼ber erweist sich die Aufforderung, das Bauvorhaben ohne wesentlichen Unterbruch fertigzustellen, als Konkretisierung der in § 328 Abs. 1 Teilsatz 2 PBG statuierten <i>Rechtsfolge</i>, wonach die Beendigung "innert nÃ¼tzlicher Frist" befohlen werden kann. Auch unter BerÃ¼cksichtigung der UmstÃ¤nde lassen sich dem Beschluss vom 24. Februar 2011 somit keine konkreten Hinweise zur LÃ¤nge des erforderlichen Unterbruchs entnehmen, ab dem von einer NichterfÃ¼llung des Befehls auszugehen wÃ¤re. Entgegen dem Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden steht daher eine eigentliche VerschÃ¤rfung der ursprÃ¼nglichen Anordnung durch den streitbetroffenen Beschluss ausser Frage.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Fraglich ist hingegen, ob die Anordnung, das Bauvorhaben "ohne wesentlichen Unterbruch" zu Ende zu fÃ¼hren, bei den BeschwerdefÃ¼hrenden ein schutzwÃ¼rdiges Vertrauen dahingehend begrÃ¼nden konnte, es sei auf die Dauer der einzelnen UnterbrÃ¼che zwischen den â wenn auch geringfÃ¼gigen â Bauarbeiten abzustellen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Inhalt und Tragweite einer VerfÃ¼gung ergeben sich in erster Linie aus dem Dispositiv (VGr, 12. Oktober 2011, <span>VB.2011.00332</span>, E. 3.2.1, auch zum Folgenden). Ist das VerfÃ¼gungsdispositiv unklar, unvollstÃ¤ndig, zweideutig oder widersprÃ¼chlich, so muss die Unsicherheit durch Auslegung behoben werden. Zu diesem Zweck kann auf die BegrÃ¼ndung der VerfÃ¼gung zurÃ¼ckgegriffen werden (BGE 110 V 222). Soweit der Wille der verfÃ¼genden BehÃ¶rde zum Ausdruck kommt, ist er bei der Auslegung zu berÃ¼cksichtigen (Fritz Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 129, auch zum Folgenden). Eine VerfÃ¼gung ist nach dem Vertrauensgrundsatz so auszulegen, wie sie der EmpfÃ¤nger aufgrund aller UmstÃ¤nde, die ihm im Zeitpunkt der ErÃ¶ffnung bekannt waren oder hÃ¤tten bekannt sein mÃ¼ssen, in guten Treuen verstehen durfte und musste (BGE 115 II 415 E. 3a mit Hinweisen). Da die VerfÃ¼gung mit dem Gesetz in Einklang stehen soll, muss bei der Auslegung mitbeachtet werden, welche LÃ¶sung mit dem Gesetz Ã¼bereinstimmt (BGr, 6. Juni 2006, 1A.42/2006, E. 2.3). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>In Ziff. 3 des Beschlusses vom 24. Februar 2011 hielt der Beschwerdegegner fest, dass als nÃ¼tzliche Frist im Sinn von § 328 Abs. 1 PBG eine unter normalen UmstÃ¤nden noch erforderliche Bauzeit eingesetzt werden kÃ¶nne, wobei in BerÃ¼cksichtigung des Gebotes der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit und der UmstÃ¤nde fÃ¼r den (bisherigen) Unterbruch ein Zuschlag zu gewÃ¤hren sei (vgl. dazu Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 401). Aus den ErwÃ¤gungen in Ziff. 1 und 2 geht hervor, dass der Beschwerdegegner generell die von einer "ewigen Baustelle" ausgehenden MissstÃ¤nde bekÃ¤mpfen und nicht bloss die zeitlichen AbstÃ¤nde der ausgefÃ¼hrten Bauarbeiten verringern wollte. Diese Betrachtungsweise entspricht dem Gesetzessinn sowie der Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. dazu vorn E. 3.1.2). In dieser Weise mussten auch die BeschwerdefÃ¼hrenden die Anordnung verstehen. Dass der Beschwerdegegner ihnen nur fÃ¼r die Wiederaufnahme, nicht aber fÃ¼r den Abschluss der Bauarbeiten eine konkrete Frist angesetzt hat und diesbezÃ¼glich anordnete, das Bauvorhaben ohne wesentlichen Unterbruch zu Ende zu fÃ¼hren, Ã¤ndert hieran nichts. Ein schutzwÃ¼rdiges Vertrauen in die von den BeschwerdefÃ¼hrenden vertretene Interpretation wurde dadurch nicht erweckt.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Demnach erweist sich die Annahme der Vorinstanzen, die Bauherrschaft sei dem Befehl vom 24. Februar 2011 nicht nachgekommen, als zutreffend und der Rekursentscheid insofern als rechtmÃ¤ssig. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Obwohl nach dem Gesagten die gesetzlichen Voraussetzungen fÃ¼r eine RÃ¼ckbauanordnung nach § 328 Abs. 2 lit. c PBG bei Erlass des Beschlusses vom 8. Januar 2013 gegeben waren, erachtete das Baurekursgericht diese infolge des zwischenzeitlichen Baufortschritts als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Um der Gefahr einer auf unabsehbare Zeit weiterhin bestehenden "ewigen Baustelle" zu begegnen, hob es den Befehl jedoch nicht ersatzlos auf. Vielmehr traf es eine neue Anordnung in Vorwegnahme des mutmasslichen Willens des Beschwerdegegners, dass auf dem streitbetroffenen GrundstÃ¼ck in absehbarer Zeit wieder ordentliche ZustÃ¤nde herrschen (E. 6.1 des Rekursentscheids). Hierzu hob es Disp.-Ziff. IâVII des Beschlusses vom 8. Januar 2013 auf und erliess stattdessen den Befehl, das Bauvorhaben auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 bis 30. September 2014 zu beenden (Disp.-Ziff. 1 Abs. 3 Ziff. I des Rekursentscheids). FÃ¼r den Zuwiderhandlungsfall drohte es eine Ersatzvornahme durch die Gemeinde an, Ã¼ber deren ModalitÃ¤ten nÃ¶tigenfalls vor dem Vollzug separat Beschluss zu fassen sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Entgegen dem sinngemÃ¤ssen Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden steht dem angefochtenen Rekursentscheid die Rechtskraft des Beschlusses vom 24. Februar 2011 bzw. des ihn bestÃ¤tigenden Rekursentscheids vom 6. September 2011 nicht entgegen.</p> <p class="Erwgung3">Verwaltungsrechtliche VerfÃ¼gungen geniessen, selbst wenn sie gerichtlich bestÃ¤tigt wurden, im Unterschied zu materiell rechtkrÃ¤ftigen Zivilgerichtsurteilen lediglich eine relative RechtsbestÃ¤ndigkeit (BGE 97 I 748 E. 4b; Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 86aâ86d N. 7; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2010, Rz. 1025). Sie sind damit nicht grundsÃ¤tzlich unabÃ¤nderlich, aber doch immerhin nur unter erschwerten Voraussetzungen abÃ¤nderbar (VGr, <span>7. November 2007, VB.2007.00307, E. 3.2 = BEZ 2008 Nr. 5; </span>vgl. auch Fritz Gygi, Zur RechtsbestÃ¤ndigkeit von VerwaltungsverfÃ¼gungen, ZBl 83 (1982), S. 149 ff., S. 152; derselbe, Verwaltungsrecht, 1986, S. 304 ff., auch zum Folgenden). Die RechtsbestÃ¤ndigkeit bezieht sich dabei auf die Tatsachen- und Rechtslage im Zeitpunkt des Erlasses der VerfÃ¼gung. Geht es darum, einer verÃ¤nderten Sach- und/oder Rechtslage Rechnung zu tragen, steht die RechtsbestÃ¤ndigkeit einer (Dauer-)VerfÃ¼gung einem Widerruf im Sinn einer Anpassung an die neuen UmstÃ¤nde jedenfalls nicht von vornherein entgegen (Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 86aâ86d N. 17). Eine solche Situation liegt hier vor, da sowohl der Tatbestand von § 328 PBG als auch die ModalitÃ¤ten des auszusprechenden Befehls massgeblich vom jeweiligen Stand der Bauarbeiten und der entsprechenden Zukunftsprognose abhÃ¤ngen. Infolge zwischenzeitlicher Ãnderung der Sachlage entfaltet der Beschluss vom 24. Februar 2011 keine RechtsbestÃ¤ndigkeit und steht Disp.-Ziff. 1 des Rekursentscheids vom 17. De­zem­ber 2013 nicht entgegen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Ferner rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden, durch die fixe Terminierung des Bauvorhabens durch das Baurekursgericht wÃ¼rden sie um die Rechte gebracht, die ihnen aus der Stammbaubewilligung zustÃ¼nden, wie etwa das "Einspracherecht" bei der Bewilligung der Umgebungsgestaltung oder das ProjektÃ¤nderungsrecht. Der Gemeinderat kÃ¶nnte sie durch eine willkÃ¼rliche Verweigerung der entsprechenden Bewilligung in einen Verzug manipulieren und alsdann zu einer unrechtmÃ¤ssigen Ersatzvornahme schreiten.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BefÃ¼rchtung der BeschwerdefÃ¼hrenden ist unbegrÃ¼ndet. Bei richtiger Interpretation kann sich die Aufforderung des Baurekursgerichts, das Bauvorhaben auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 bis 30. September 2014 zu beenden, nur auf das bereits bewilligte Projekt beziehen (vgl. zu einer etwas anders gelagerten Konstellation VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00518, E. 7.3). AllfÃ¤llige noch zu bewilligende AusfÃ¼hrungsarbeiten werden vom Befehl nicht erfasst, womit die Gefahr einer nicht selbstverschuldeten VerzÃ¶gerung der Bauvollendung gebannt ist. Ungeachtet dessen mÃ¼ssen die BeschwerdefÃ¼hrenden innert der ihnen angesetzten Frist entsprechend der Zweckbestimmung von § 328 PBG so weit mÃ¶glich auch den Umschwung in einen ordentlichen Zustand bringen (vgl. E. 6.3 des Rekursentscheids). </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Was etwaige Ãnderungs­be­wil­li­gun­gen betrifft, sind diese schon fÃ¼r die Frage, ob ein lÃ¤ngerer Unterbruch der Bauarbeiten im Sinn von § 328 Abs. 1 PBG vorliegt, grundsÃ¤tzlich unmassgeblich; andernfalls kÃ¶nnten die Bauarbeiten in Missachtung des Gesetzessinns praktisch belie­big lang unterbrochen werden, indem immer wieder um die Bewilligung fÃ¼r un­tergeordnete Projekt­Ã¤n­de­rungen nachgesucht wÃ¼rde (vgl. VGr, 26. Januar 1996, <a id="GA_GESCH_NR">VB.95.00151</a>, E. 1c, nicht auf www.vgrzh.ch verÃ¶ffentlicht). Entsprechendes muss fÃ¼r die Einhaltung der zur Fertigstellung der Baute angesetzten Frist gelten, umso mehr als sich die Bauherrschaft eine behÃ¶rdlich missbilligte VerzÃ¶gerung anzurechnen hat. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Als nicht stichhaltig erweist sich schliesslich der Einwand, die Terminierung sei mit der ursprÃ¼nglichen Baubewilligung nicht vereinbar, da Letztere keine solche Auflage erhalte und nach Erlangen der Rechtskraft nicht mit weiteren Auflagen ergÃ¤nzt werden kÃ¶nne. Abgesehen davon, dass nachtrÃ¤gliche ErgÃ¤nzungen der Baubewilligung mit Auflagen nicht in jedem Fall ausgeschlossen sind (vgl. VGr, 20. November 2010, <span>VB.2010.00347, E. 5.1</span>), stellt die unmittelbar gestÃ¼tzt auf § 328 Abs. 1 PBG ergangene Anordnung keine AbÃ¤nderung der Baubewilligung bzw. des bewilligten Bauvorhabens dar. Sie dient vielmehr der Vermeidung des durch die teilweise Inanspruchnahme der Baubewilligung entstehenden polizeiwidrigen Zustands (vgl. vorn E. 3.1.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Nachdem sich der vom Baurekursgericht ausgesprochene Befehl als rechtmÃ¤ssig erweist, ist der Antrag der BeschwerdefÃ¼hrenden auf Erlass einer Anordnung, das Bauvorhaben "ohne wesentlichen Unterbruch" zu Ende zu fÃ¼hren, unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist folglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist (vgl. vorn E. 2).</p> <p class="Urteilstext">Da die vom Baurekursgericht angesetzte Frist zur Beendigung des Bauvorhabens inzwischen zu einem erheblichen Teil verstrichen ist, <span>gilt es eine angemessene neue Frist zur Fertigstellung der Baute bis 31. Januar 2015 anzusetzen. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung ist ihnen von vornherein nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG). </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die vom Baurekursgericht in Disp.-Ziff. I Abs. 3 Ziff. I des Rekursentscheids vom 17. De­zem­ber 2013 angesetzte Frist wird neu auf den <span>31. Januar 2015 festgesetzt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte und unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>