Seite 1 Entscheid vom 27. April 2018 (510 17 122) __________________________________________________ ___________________ Kongruenzprinzip Besetzung Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Steu errichter R. Richner, Dr. L. Schneider, Dr. Ph. Spitz, M. Angehrn, Gerichtsschreiber D. Brügger Parteien A.____, vertreten durch Max Schäublin Steuerberatung & Treuhand GmbH, Rheinstrasse 41, 4402 Frenkendorf Rekurrent gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstrasse 33 , 4410 Liestal, Rekursgegnerin betreffend Grundstückgewinnsteuer Seite 2 Sachverhalt: 1. Am 19. März 2014 veräusserten die Rekurrenten das Gr undstück Nr. 597 GB B.____. Aufgrund dieses Vorgangs wurde mit Veranlagung der Gru ndstückgewinnsteuer vom 6. Juni 2016 eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 68‘049.-- verfügt. 2. Mit Eingabe vom 4. Juli 2016 erhob die Vertreteri n der Rekurrenten mit dem Begehren, für die Berechnung der Gestehungskosten sei von überbaute m Bauland auszugehen, Einspra- che. Zur Begründung machte sie geltend, die fragliche Parzelle sei vor 20 Jahren mit einem Wohnhaus überbaut gewesen. 3. Mit Einspracheentscheid vom 14. November 2017 wurde die Einsprache abgewiesen. Zur Begründung führte die Rekursgegnerin aus, das sich ur sprünglich auf der Parzelle befindli- che Haus, welches abgerissen worden sei, dürfe nicht geme insam mit den Baukosten für das neu errichtete Gebäude berücksichtigt werden. 4. Mit Eingabe vom 12. Dezember 2017 erhob die Vertre terin der Rekurrenten mit dem Begehren, für die Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Ja hren sei von überbautem Bauland auszugehen, Rekurs. Zur Begründung machte sie geltend, es sei nicht verständlich, weshalb die Gestehungskosten um den Wert des Gebäudes gekürzt worden seien. 5. Mit Vernehmlassung vom 11. Januar 2018 beantragte die Rekursgegnerin die Abwei- sung des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, der Ant rag der Rekurrenten würde im Er- gebnis dazu führen, dass Kosten zweier Häuser zu berücksichtig en wären, obwohl nur ein Ge- bäude verkauft worden sei. 6. Anlässlich der heutigen Verhandlung halten die Par teien an ihren Begehren fest. Seite 3 Das Steuergericht zieht in Erwägung: 1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu- ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurt eilung des vorliegenden Rekurses zu- ständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren u mstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr überste igt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in fo rmeller Hinsicht an einen Rekurs zu stel- lenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. 2. Vorliegend unterliegt der Beurteilung, ob die Re kursgegnerin den steuerbaren Grund- stückgewinn richtig ermittelt hat. Dabei ist strittig, o b für die Berechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren zu Recht von unüberbautem Bauland ausgegangen wurde. a) Gemäss § 71 StG unterliegen die Gewinne aus der Ve räusserung von Grundstü- cken oder Anteilen an solchen der Grundstückgewinnsteuer . Grundstückgewinn ist nach § 75 Abs. 1 StG der Betrag, um den der Veräusserungserlös di e Gestehungskosten (Erwerbspreis und wertvermehrende Aufwendungen) übersteigt. Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zurück, so bestimmt sich der Erwerbspreis gemäss § 77 Abs. 3 StG na ch dem Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist. b) Eines der wichtigsten Prinzipien für die Bemessung d er Grundstückgewinnsteuer ist das sog. Kongruenzprinzip. Dieser Grundsatz, welcher besagt, dass sich die Grundstücks- gewinnermittlung auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen muss, soll ver- gleichbare Verhältnisse herstellen. Substanzzunahmen wie - abnahmen sind bei der Gewinner- mittlung zu berücksichtigen resp. auszugleichen (vgl. Zwa hlen/Nyffenegger, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Art. 12 StHG N 45, m.w.H.). Grundge- danke ist, dass mit der Grundstückgewinnsteuer nur der „unve rdiente“ Wertzuwachs auf einem Grundstück erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des Ver- äusserers, d.h. Arbeit und/oder Kapital, geschaffen wur de. Solche Substanzzunahmen unterlie- gen grundsätzlich nicht der Grundstückgewinnsteuer. Dassel be gilt für Substanzverminderun- gen, welche auf tatsächlichen oder rechtlichen Vorgänge n beruhen können. Tatsächliche Ver- schlechterungen der Grundstücksubstanz können durch Naturer eignisse (z.B. Elementarschä- den) oder durch Handlungen des Grundeigentümers (z.B. Abbruch einer Liegenschaft, Ausbeu- tung des Bodens) eintreten. Konsequenterweise muss bei e iner späteren Veräusserung des Seite 4 Grundstücks der der tatsächlichen Verschlechterung entspre chende Wert vom Erwerbspreis abgezogen werden. Wird ein Grundstück veräussert, auf dem ein Gebäudeabbruch vorgenom- men wurde, müssen die auf das Gebäude entfallenden Anl agekosten vom Erwerbspreis abge- setzt werden. Bei der Gewinnberechnung ist daher vom Er werbspreis der damalige Gebäude- wert auszuscheiden. Wurde das Land zwischenzeitlich wieder überbaut, sind zum ursprüngli- chen Erwerbspreis ohne Gebäudewert die neuen Baukosten als wertvermehrende Aufwendun- gen zu berücksichtigen. Die ursprünglichen Gebäudekosten fallen ausser Betracht (vgl. Klöti- Weber, in: Klöti-Weber/Siegrist/Weber [Hrsg.], Komme ntar zum Aargauer Steuergesetz, 4. A. Bern 2015, § 101 N 5 ff., m.w.H., insb. auf de n Entscheid des Verwaltungsgerichts Zürich vom 14. Juni 2000, publ. in: Der Steuerentscheid [StE] 2001 ZH B 44.1 Nr. 10). Allgemein kön- nen Aufwendungen für Bauten, die im Handänderungszeit punkt nicht mehr vorhanden sind, nicht den Anlagekosten zugerechnet werden (vgl. Richner /Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. A. Zürich 2013, § 219 N 21, m.w.H.). c) Vorliegend ist für die Berechnung der Gestehungskost en der Verkehrswert vor 20 Jahren, also jener im Jahr 1994, massgebend. In diesem Zeitpunkt war die Parzelle der Re- kurrenten mit einem Wohnhaus überbaut. Dieses Gebäude wurde im Jahr 2002 abgerissen und durch einen Neubau ersetzt. Die Rekurrenten machen gel tend, es sei für die Berechnung der Gestehungskosten von überbautem Bauland auszugehen. Die Rekursgegnerin hält dafür, folgte man dem, würden im Ergebnis die Kosten zweier Häuser be rücksichtigt, obwohl nur ein Ge- bäude verkauft worden sei. Entsprechend ist sie für die B erechnung des Verkehrswertes vor 20 Jahren von unüberbautem Bauland ausgegangen und ha t die Kosten für die Erstellung der neuen Baute als wertvermehrende Aufwendungen zum Abzug zugelassen. Indem die Rekurs- gegnerin die ursprünglichen Gebäudekosten nicht berücksicht igt hat, hat sie im Sinne der hier- vor zitierten Praxis zum sog. Kongruenzprinzip vergleichbare Verhältnisse hergestellt, was nicht zu bemängeln ist. Dies gilt umso mehr angesichts des Umsta nds, dass zugunsten der Rekur- renten kein Einschlag auf dem Landwert vorgenommen wurde. Der Rekurs erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. 3. Ausgangsgemäss haben die Rekurrenten gestützt auf § 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes vom 16. Dezember 1993 über die Verf assungs- und Verwaltungspro- zessordnung (VPO) Verfahrenskosten von Fr. 2‘000.-- zu bezahlen und es ist ihnen gestützt auf § 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO keine Parteientschädigung auszurichten. Seite 5 Demgemäss wird erkannt: ://: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Rekurrenten haben Verfahrenskosten von Fr. 2‘00 0.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem geleisteten Kost envorschuss verrechnet wer- den. 3. Der Antrag auf Ausrichtung einer Parteientschädigun g wird abgewiesen. 4. Mitteilung an die Vertreterin, für sich und zhd. d er Rekurrenten (2) und die Rekursgeg- nerin (3).