<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoFooter"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" id="Immagine 5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=317848" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" id="Immagine 6" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=317849" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarti n.<br/> </span>80.2022.225</p> <p class="MsoNormal">80.2022.226</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">18 gennaio 2023</a></p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dai giudici</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Andrea Pedroli, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_4ISTUSER_N"><span>Raffaele Guffi, </span></a><span>Ivano Ranzanici</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretari</span><span>a</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Mara Regazzoni, segretaria</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>parti</span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> RI 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> RI 2</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>entrambi rappr. da: RA 1 </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>RS 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>oggetto</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>ricorso del 25 agosto 2022 contro la decisione del 27 luglio 2022 in materia di IC e IFD 2017 e 2018.</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Fatti</span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>A.</b> I coniugi RI 1 e RI 2 sono domiciliati a __________ e sono proprietari di sostanza immobiliare anche in Italia. </p> <p class="R1"> Nelle dichiarazioni d’imposta per i periodi fiscali 2017 e 2018, i contribuenti hanno attribuito agli immobili in Italia un valore totale lordo di fr. 350'000.– e un reddito netto di fr. 3'000.–. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>B.</b> Con decisioni del 18 maggio 2022, l’RS 1 ha notificato loro le tassazioni IC e IFD per entrambi i periodi fiscali. </p> <p class="R1"> Per quanto concerne il periodo fiscale 2017, il reddito imponibile è stato determinato in fr. 274'100.– per l’IC e in fr. 288'700.– per l’IFD, mentre il reddito determinante per l’aliquota, rispettivamente, in fr. 300'800.– e fr. 303'700.–; la sostanza imponibile è stata commisurata in fr. 2'510'000.– e quella determinante per l’aliquota in fr. 3'031'000.–.</p> <p class="R1"> Per il periodo fiscale 2018, il reddito imponibile è stato determinato in fr. 253’900.– per l’IC e in fr. 268'200.– per l’IFD, mentre il reddito determinante per l’aliquota, rispettivamente, in fr. 280'200.– e fr. 283’100.–; la sostanza imponibile è stata commisurata in fr. 2'107'000.– e quella determinante per l’aliquota in fr. 2'599’000.–.</p> <p class="R1"> Rispetto alla dichiarazione presentata, per il calcolo dell’imposta sul reddito di entrambi i periodi, il reddito lordo della sostanza immobiliare situata in Italia è stato aumentato a fr. 21'000.–, importo da cui sono state dedotte spese di manutenzione pari a fr. 4'200.–.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>C.</b> Con reclamo del 15 giugno 2022, i contribuenti hanno contestato l’aumento del reddito degli immobili italiani, chiedendone la riduzione a fr. 6'286.60 per il 2017 e a fr. 6'054.25 per il 2018. Ritenevano infatti che il valore locativo dovesse corrispondere alla rendita catastale risultante delle visure catastali allegate, che ammontava a € 5'372.49.</p> <p class="R1"> L’Ufficio di tassazione si è rivolto ai reclamanti, con scritto del 30 giugno 2022, prospettando loro una modifica della tassazione a loro svantaggio, facendo riferimento al calcolo della sostanza immobiliare in Italia e del relativo reddito, basati su una sentenza del 21 dicembre 2017 (n. 80.2015.225) della Camera di diritto tributario. Li invitava inoltre a presentare <i>“documentazione fiscale italiana per il 2017 e il 2018” </i>e<i> “dettagli degli immobili esteri, utilizzo, se locati comprova degli affitti incassati e contratto d’affitto”. </i></p> <p class="R1"> I contribuenti hanno preso posizione con lettera del 13 luglio 2022, nella quale hanno indicato di essere proprietari di <i>“due siti nelle campagne della provincia di __________” </i>e di un box auto a __________, nessuno dei quali ceduti in locazione. Per quanto concerne gli immobili di __________, allegavano delle fotografie per documentarne l’inabitabilità. In relazione all’immobile di __________, affermavano trattarsi di <i>“un’abitazione di campagna piuttosto ampia, come tutti i casali dell’Ottocento, resa abitabile grazie a lavori di ristrutturazione eseguiti diversi anni fa”</i>. A loro avviso, il valore massimo dell’immobile poteva essere stimato in € 510'000 ed il valore locativo massimo in € 15'000. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>D.</b> Con decisioni del 27 luglio 2022, l’autorità di tassazione ha proceduto alla modifica delle tassazioni a svantaggio dei reclamanti, elevando il valore della sostanza immobiliare in Italia a fr. 813'500.– ed il relativo reddito lordo a fr. 48'800.–, importo dal quale ha dedotto spese di manutenzione pari a fr. 9'760.–. Nella motivazione delle decisioni, l’Ufficio di tassazione ha nuovamente fatto riferimento alla sentenza della Camera di diritto tributario del 21 dicembre 2017.</p> <p class="R1"> Per il periodo fiscale 2017, il reddito imponibile è stato determinato in fr. 276'100.– per l’IC e in fr. 290'600.– per l’IFD, mentre il reddito determinante per l’aliquota, rispettivamente, in fr. 323'000.– e fr. 325'900.–; la sostanza imponibile è stata commisurata in fr. 2'620'000.– e quella determinante per l’aliquota in fr. 3'494'000.–.</p> <p class="R1"> Per il periodo fiscale 2018, il reddito imponibile è stato determinato in fr. 256’100.– per l’IC e in fr. 270'400.– per l’IFD, mentre il reddito determinante per l’aliquota, rispettivamente, in fr. 302'500.– e fr. 305’400.–; la sostanza imponibile è stata commisurata in fr. 2'224'000.– e quella determinante per l’aliquota in fr. 3'063’000.–.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>E.</b> Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 contestano il valore locativo attribuito dall’Ufficio di tassazione all’immobile di loro proprietà, sito in Via __________ [<i>recte:</i> __________] n. __________ a __________, e chiedono che sia ridotto a € 20'000. </p> <p class="R1"> Producono in primo luogo una stima allestita il 17 agosto 2022 dalla __________, che valuta in un importo fra € 17'000 e € 20'000 il reddito potenziale dell’immobile. Allegano inoltre i valori ricavati dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle entrate, da cui risulta che <i>“il valore di locazione per un immobile della tipologia in esame in zona extraurbana a __________… si situava in una forchetta tra EUR 3,3 al m2/mese e EUR 4,2 al m2/mese sia per il 2017 sia per il 2018”. </i>Su questa base, il valore locativo dell’immobile (di circa 500 m2) si situerebbe fra € 19'800 e € 25'200. I ricorrenti ritengono infine che il tasso di rendimento del 6%, impiegato dall’autorità di tassazione e ricavato da una direttiva dell’AFC del 1969, dovrebbe essere adeguato ai tassi di riferimento per investimenti a rischio zero in Italia negli anni 2017 e 2018. Il tasso dovrebbe pertanto essere ridotto al 2.67% per il 2017 e al 3.07% per il 2018. Seguendo questo criterio, il valore locativo ammonterebbe a € 20’000 nel 2017 e € 23'000 nel 2018. Da qui la richiesta di adottare quale valore locativo medio l’importo di € 20’000.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Diritto</span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>1.</b> Le persone fisiche sono assoggettate all’imposta in virtù della loro appartenenza personale quando hanno domicilio o dimora fiscale in Svizzera (art. 3 cpv. 1 LIFD; per l’imposta cantonale, art. 2 cpv. 1 LT). L’assoggettamento in virtù dell’appartenenza personale è illimitato; esso non si estende tuttavia alle imprese, agli stabilimenti d’impresa e ai fondi siti all’estero (art. 6 cpv. 1 LIFD; per l’imposta cantonale, cfr. art. 5 cpv. 1 LT).</p> <p class="R1"> In quanto elemento imponibile in Svizzera (art. 21 cpv. 1 lett. <i>b</i> LIFD e art. 20 cpv. 1 lett. <i>b</i> LT), il valore locativo del fondo viene tuttavia preso in considerazione per la determinazione dell’aliquota dei contribuenti, sia per l’IFD sia per l’IC (esenzione con riserva di progressività; art. 7 cpv. 1 LIFD; decisione TF 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 5.1 e riferimenti; per l’imposta cantonale, art. 6 cpv. 1 LT). Per l’imposta cantonale, inoltre, il valore dell’immobile all’estero viene considerato per la determinazione dell’aliquota che serve per calcolare l’imposta sulla sostanza. Secondo l’art. 42 cpv. 1 LT, gli immobili e i loro accessori sono imposti per il valore di stima ufficiale.</p> <p class="R1"> La Convenzione tra la Confederazione Svizzera e la Repubblica Italiana per evitare le doppie imposizioni e per regolare talune altre questioni in materia di imposte sul reddito e sul patrimonio (RS 0.672.945.41), prevede al suo articolo 6 paragrafo 1, che i redditi derivanti da beni immobili sono imponibili nello Stato contraente in cui detti beni sono situati. Giusta l’art. 24 cifra 3 della medesima Convenzione, se un residente della Svizzera percepisce redditi o possiede un patrimonio che, conformemente alle disposizioni della Convenzione, sono imponibili in Italia, la Svizzera esenta da imposta detti redditi o detto patrimonio salve le disposizioni del paragrafo 4, ma può, per determinare l’imposta afferente al rimanente reddito o al rimanente patrimonio di questo residente, applicare l’aliquota corrispondente all’intero reddito o all’intero patrimonio senza tener conto dell’esenzione. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>2.</b> 2.1.</p> <p class="R1"> Venendo alla fattispecie in esame, i ricorrenti criticano il RS 1 dall’RS 1 per stabilire l’ammontare del valore locativo dell’immobile situato a __________, in via __________, pari a fr. 45'000.–, mentre non contestano il valore attribuito allo stesso immobile ai fini del calcolo dell’imposta sulla sostanza. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 2.2.</p> <p class="R1"> L’art. 21 cpv. 2 LIFD sancisce che il valore locativo viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente. Secondo detta disposizione e la giurisprudenza in materia d’imposta federale diretta, il valore locativo deve essere stimato in base al valore di mercato (cfr. art. 16 cpv. 2 <i>in fine</i> LIFD; DTF 123 II consid. 4b), prendendo in considerazione le condizioni locali (sentenza TF n. 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 ottobre 2017, consid. 7.1.; sentenza TF n. 2C_757/2015 dell’8 dicembre 2016 consid. 5.1.). Il valore locativo deve inoltre corrispondere all’ammontare che il proprietario o il detentore dei diritti di godimento dovrebbe pagare sul mercato per occupare il bene immobile nelle stesse condizioni (sentenza TF n. 2C_829/2016 del 10 ottobre 2017, consid. 7.1 e riferimenti). Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, il valore locativo fissato dal Cantone in materia di imposta federale diretta non deve essere al di sotto del 70% (del 60% per l’imposta cantonale e comunale) del valore di mercato (sentenza TF n. 2C_829/2016 del 10 maggio 2017 consid. 7.1. e riferimenti). Il Tribunale federale ha negato che l’art. 21 cpv. 2 LIFD, che fa riferimento alle condizioni locali, vieti di calcolare il valore locativo servendosi di un metodo forfetario basato su una percentuale del valore fiscale dell’immobile. </p> <p class="MsoNormal"><span> Per quanto concerne il valore locativo di un immobile situato all’estero, il Tribunale federale ha ritenuto giustificato determinarlo nella misura di una percentuale del valore fiscale o del valore venale. L’Alta Corte ha sottolineato che l’art. 21 cpv. 2 LIFD non impone un metodo di calcolo preciso e che le stesse direttive dell’Amministrazione federale delle contribuzioni del 25 marzo 1969 concernenti la determinazione del valore locativo delle case d’abitazione (ASA 38 p. 121 ss.) prevedono che i cantoni possano fissare il valore locativo in una percentuale del valore fiscale o venale. Secondo le direttive citate, il valore locativo lordo rappresenterebbe in generale il 6% del valore fiscale o, a titolo di controllo, un rendimento netto corrispondente al 3% o al 4% del capitale proprio investito nell’immobile (sentenza TF n. 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 7.2 e 7.3). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Su questi presupposti, la Suprema Corte ha respinto il ricorso di un contribuente, proprietario di una casa in Portogallo, il cui valore locativo era stato commisurato nel 4,5% del valore fiscale dell’immobile, già al netto delle spese di manutenzione forfetarie (sentenza TF n. 2C_829/2016 e 2C_830/2016 del 10 maggio 2017, consid. 7.2; TF 2C_137/2019 del 23.1.2020, consid. 6.2.).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.3.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> In una sentenza del 23 giugno 2022, il Tribunale federale ha respinto il ricorso di un contribuente ginevrino, proprietario di un’abitazione secondaria in Spagna, il cui valore locativo era stato stabilito dall’autorità fiscale cantonale nella misura del 4,5% del valore catastale dell’immobile, al netto della deduzione forfetaria del 25% per spese di manutenzione. La Suprema Corte ha precisato che il ricorso al metodo forfetario si giustifica anche nel caso in cui nello Stato di situazione dell’immobile viene stabilito un valore locativo, ma i criteri in base ai quali quest’ultimo è determinato non sono conformi alle esigenze legali e giurisprudenziali imposte dal diritto interno svizzero e cantonale, in particolar modo per quanto attiene al rispetto delle condizioni locali e dei limiti da osservare in relazione alle pigioni di mercato (sentenza 2C_ 700/2021 del 23.6.2022, in RF 77/2022 p. 845, consid. 6.2). Nel caso della Spagna, il valore locativo corrispondeva all’1,1% o al massimo al 2% del valore catastale dell’immobile e non era pertanto conforme ai criteri stabiliti dal diritto interno. Infatti, il valore catastale corrispondeva circa al 50% del valore venale dell’immobile e il valore locativo calcolato applicando a tale importo un tasso di conversione dell’1,1% o del 2% era nettamente inferiore a quanto esatto dagli standard del diritto federale e cantonale. Era pertanto legittima la decisione delle autorità cantonali, che avevano fissato il valore locativo applicando il tasso del 4,5%, previsto dalla normativa cantonale, al valore catastale spagnolo (sentenza 2C_ 700/2021 del 23.6.2022 consid. 7).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2.4.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> Per quanto concerne il diritto cantonale ticinese, secondo l’art. 1 del decreto esecutivo del 30 novembre 2016 concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2017 (RL 10.2.2.1.4) e l’art. 1 del medesimo decreto esecutivo del 7 dicembre 2017 valido per il periodo fiscale 2018, il valore locativo corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2). Per l’art. 20 cpv. 3 LT, la riduzione di cui al capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Ora, a parte il fatto che il “valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima” non esiste, per definizione, in relazione a immobili siti all’estero, va anche ricordato che, in una sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in: RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato la prassi consistente nel servirsi del valore di reddito secondo il calcolo della stima ufficiale, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> In una sentenza del 21 dicembre 2017 (n: 80.2015.225, in RtiD I-2018 n. 4t), la Camera di diritto tributario ha stabilito che esigenze di praticabilità impongono di stabilire il valore locativo degli immobili situati all’estero, che serve unicamente a determinare l’aliquota per il calcolo dell’imposta in Svizzera, nella misura di una percentuale del loro valore fiscale. Considerato il fatto che l’autorità fiscale ticinese deduce ancora dal valore locativo le spese di manutenzione (forfetarie), si giustifica l’applicazione del tasso del 6%, proposto dalle citate direttive dell’AFC. </span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3.</b> 3.1.</p> <p class="MsoNormal"><span> Nel caso in esame, l’autorità di tassazione ha applicato la percentuale del 6% (analogamente a quanto deciso nella sentenza CDT n. 80.2015.225/226) al valore di stima stabilito sulla base della visura catastale, deducendo poi dall’importo in questione il 20% a titolo di spese di manutenzione. </span></p> <p class="R1"> In particolare, il valore dell’immobile è stato stabilito applicando alla rendita catastale (€ 4'049), rivalutata del 5 per cento, il coefficiente 160 previsto per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A (con esclusione della categoria catastale A/10). Da qui il valore di fr. 750'000.–, che come detto non è (più) contestato dai ricorrenti.</p> <p class="R1"> Conformemente a quanto stabilito dalla giurisprudenza della Camera di diritto tributario, si giustifica la determinazione del valore locativo applicando al valore fiscale dell’immobile il tasso del 6%. Da qui l’importo litigioso di fr. 45'000.–. Un’imposizione del valore locativo, paragonabile a quella prevista dal diritto svizzero, non è infatti conosciuta nell’ordinamento italiano. Se anche si volesse assimilare la rendita catastale al valore locativo, è evidente che la sua commisurazione non è conforme ai criteri stabiliti dal diritto svizzero. Basti dire che, nel caso in esame, la rendita catastale ammonta a € 4'049, cioè a meno di 5'000 franchi, quando gli stessi contribuenti riconoscono che il valore locativo dell’immobile litigioso si aggiri intorno a € 20'000.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3.2.</p> <p class="R1"> 3.2.1.</p> <p class="R1"> Neppure gli argomenti sollevati nel ricorso giustificano una conclusione diversa. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3.2.2.</p> <p class="R1"> Per quanto attiene alla stima allegata al ricorso, la stessa non può essere considerata una vera e propria perizia immobiliare. Anzitutto, non si conoscono le qualifiche professionali dell’autore, che risulta semplicemente essere il titolare di un’agenzia immobiliare. Inoltre, lo scritto prodotto dai contribuenti non contiene alcuna descrizione dettagliata dell’oggetto stimato né della sua ubicazione e neppure una documentazione fotografica. Ma soprattutto non vengono indicati i criteri in base ai quali è stato stabilito un valore che <i>“oscilla tra Euro 17'000.00 e Euro 20'000.00 di canone di locazione annui”. </i>Gli unici due riferimenti a oggetti locati nelle vicinanze non permettono alcuna conclusione, non essendovi la benché minima descrizione degli immobili né altra documentazione. Il semplice richiamo alla “privacy dei clienti” non avrebbe impedito di fornire ulteriori indicazioni.</p> <p class="R1"> La stima prodotta con il ricorso non permette dunque di discostarsi dal valore stabilito con il metodo forfetario (cfr. anche la sentenza 2C_ 700/2021 del 23.6.2022 consid. 7.6).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3.2.3.</p> <p class="R1"> Neppure sono decisivi i dati estrapolati dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle entrate. </p> <p class="R1"> L’Osservatorio del Mercato Immobiliare gestito dall’Agenzia delle Entrate determina, sull’intero territorio nazionale e con periodicità semestrale, le quotazioni dei valori di mercato che riflettono i valori medi di compravendita e locazione di immobili ordinari. Ogni Comune è suddiviso in zone omogenee (zone OMI) nelle quali si registra una tendenziale uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. In ciascuna zona le quotazioni sono distinte per destinazione d’uso (residenziale, commerciale, terziaria, produttiva) e per tipologia di immobile (abitazioni economiche, ville e villini, box, uffici, negozi, ecc.). Tuttavia, operando in tal modo, tutte le unità della zona OMI di una stessa tipologia edilizia presentano lo stesso valore per unità di superficie, non avendo tenuto conto di altre caratteristiche che possono differenziarlo (qualità del micro intorno, livello di piano, affacci, esposizione, dimensione...) (Agenzia delle entrate, Gli immobili in Italia 2019, Ricchezza, reddito e fiscalità immobiliare, capitolo 7.1.2, p. 215, vedi <a href="https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/gli-immobili-in-italia-2019">https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/gli-immobili-in-italia-2019</a>, sito visitato il 9.1.2023). </p> <p class="R1"> La Corte di cassazione ha stabilito che le quotazioni OMI non costituiscono fonte tipica di prova ma, semmai, strumento di ausilio e indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicché, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, sono idonee solamente a <i>“condurre a indicazioni di valori di larga massima” </i>(sentenza n. 13992 del 23.5.2019).</p> <p class="R1"> Difficilmente dati statistici raccolti con i criteri descritti possono offrire indicazioni attendibili per stabilire il valore locativo di un oggetto come l’immobile dei ricorrenti. Si tratta infatti di un cascinale dei primi del ‘900, composto di ben 24,5 vani, con parco e terreni di proprietà, e pertanto di un bene che certamente presenterà caratteristiche peculiari. La “forchetta” fra € 19'800 e € 25'200, che si ricaverebbe dalla banca dati in questione, non è pertanto vincolante per stabilire il valore locativo dell’immobile in discussione.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3.2.4. </p> <p class="R1"> Non è infine determinante la riduzione del tasso di riferimento per investimenti a rischio zero in Italia. Secondo gli insorgenti, tenuto conto del fatto che il coefficiente del 6% sarebbe stato fissato dall’AFC nel 1969, quando il rendimento dei titoli di Stato italiani era intorno al 4%, <i>“il tasso da applicare al valore venale dell’immobile per determinarne il valore locativo dovrebbe essere del 2.67% nel 2017 e del 3.07% nel 2018”</i>, essendo il rendimento medio dei titoli di Stato sceso allo 0.67% nel 2017 e all’1.07% nel 2018.</p> <p class="R1"> Come già ricordato, il valore locativo corrisponde all’ammontare che il proprietario o il detentore dei diritti di godimento dovrebbe pagare sul mercato per occupare il bene immobile nelle stesse condizioni (v. supra, consid. 2.2 e giurisprudenza citata). Il fatto che il rendimento dei capitali mobiliari sia diminuito o aumentato non ha alcuna incidenza diretta sull’ammontare delle pigioni. Ne consegue che non vi è ragione di ridurre il coefficiente per determinare il valore locativo a dipendenza dell’evoluzione dei tassi di interesse dei titoli di Stato italiani.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>4. </b>Il ricorso è respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico dei ricorrenti, soccombenti.</p> <span><br/> </span> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1">Per questi motivi,</p> <p class="R1">visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT</p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span>dichiara e pronuncia</span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 1. Il ricorso è <b>respinto</b>.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 2. Le spese processuali consistenti:</p> <p class="R1"> a. nella tassa di giustizia di fr. 800.–</p> <p class="R1"> b. nelle spese di cancelleria di complessivi <u>fr. 80.–</u></p> <p class="R1"> per un totale di fr. 880.–</p> <p class="R1"> sono a carico dei ricorrenti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3. Contro il presente giudizi Copia per conoscenza:</p> <p class="MsoNormal"><span> - municipio di .</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente: </span><span>La</span><span> segretari</span><span>a</span><span>:</span></p> </div></body></html>