<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00209</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223817&amp;W10_KEY=13045535&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00209</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.12.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hÃ¤ngig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Arealüberbauung; bundesrechtliche Pflicht, für die an ein ISOS-Gebiet angrenzende Bauparzelle ein Gutachten einzuholen; Anforderungen an den Umgebungsplan einer Arealüberbauung. Dadurch, dass für das Bauvorhaben eine gewässerschutzrechtliche Ausnahmebewilligung erforderlich ist, handelt es sich um eine Bundesaufgabe, sodass Art. 6 f. NHG zur Anwendung gelangt (E. 5.2.4). Die Bauparzelle befindet sich ausserhalb des ISOS-Gebiets. Sie grenzt aber direkt daran an. Im Falle einer geringen Distanz oder gar des unmittelbaren Angrenzens kann eine Beeinträchtigung von ausserhalb des ISOS-Perimeters ohne Weiteres auf der Hand liegen (E. 5.2.5). Ein direkter Konnex zwischen der Bundesaufgabe und der Auswirkung auf den ISOS-Perimeter ist für die Anwendung von Art. 6 Abs. 2 und Art. 7 Abs. 2 NHG nicht erforderlich (E. 5.2.6). Nach dem Gesagten hätte die kantonale Fachstelle beigezogen werden müssen bzw. hätte diese zu beurteilen gehabt, ob ein Gutachten durch die ENHK erforderlich ist, was jedoch hier nicht geschehen ist. Darin liegt ein Verfahrensmangel. Eine ausnahmsweise Heilung dieses Mangels kommt vorliegend nicht infrage (E. 5.2.7). Als Ausgleich für die Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche über das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass für die Regelbauweise deutlich hinausgehen (E. 6.1.2). Bereits mit der Stammbaubewilligung muss beurteilbar sein, ob â allenfalls mit genügend konkreten Nebenbestimmungen â die für eine Arealüberbauung geltende Anforderung der besonders guten Umgebungsgestaltung erreicht werden kann. Ist nicht klar, welche konkreten Änderungen die Behebung von baurechtlichen Mängeln zur Folge haben wird, weil dafür verschiedene Möglichkeiten bestehen oder eine konzeptionelle Überarbeitung des Projekts erforderlich ist, ist eine Arealüberbauung nicht bewilligungsfähig (E. 6.2.4). Es lässt sich aus den Plänen in Verbindung mit den zahlreichen Nebenbestimmungen keine ausreichend klare Vorstellung über die genaue Umgebungs- und Vorgartengestaltung im besonders empfindlichen nördlichen und westlichen Bereich verschaffen (E. 6.2.5). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BUNDESAUFGABEN">BUNDESAUFGABEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINSPRACHEVERFAHREN">EINSPRACHEVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEHÃRSVERLETZUNG">GEHÃRSVERLETZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ISOS">ISOS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MANGEL">MANGEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MATERIELLE KOORDINATION">MATERIELLE KOORDINATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNGSGESTALTUNG">UMGEBUNGSGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMSCHWUNG">UMSCHWUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 29 Abs. 2 BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 78 Abs. 1 BV</span><br/><span class="gerade">Art. 78 Abs. 2 BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 Abs. 1 NHG</span><br/><span class="gerade">Art. 6 Abs. 1 NHG</span><br/><span class="ungerade">Art. 6 Abs. 2 NHG</span><br/><span class="gerade">Art. 7 Abs. 2 NHG</span><br/><span class="ungerade">Art. 23 Abs. 4 NHV</span><br/><span class="gerade">§ 69 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 72 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 72 Abs. 2 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 315 Abs. 3 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 25a RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=64673" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00209</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. Dezember 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Jonas Alig. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Verein A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.1. G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.2. H, </span></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA Dr. iur. I und/oder RA J, <br/> <br/> </p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Pensionskasse K, vertreten durch RA L, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 23. August 2022 erteilte die Bausektion des Stadtrates der Stadt ZÃ¼rich der Pensionskasse K die Bewilligung fÃ¼r den Ersatzneubau der ArealÃ¼berbauung Siedlung Brunaupark (Alternativprojekt) und das Provisorium fÃ¼r einen Laden wÃ¤hrend der Bauzeit auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der GiesshÃ¼belstrasse â¦, â¦, â¦, â¦, â¦ und â¦ sowie an der Wannerstrasse â¦, â¦, â¦, â¦, â¦, â¦, â¦, â¦, â¦, â¦, â¦, â¦, â¦, â¦, â¦, â¦, â¦, â¦, â¦, â¦, â¦ und â¦ in ZÃ¼rich-Alt-Wiedikon. Zusammen mit dem Entscheid wurde die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich BVV Nr. 22-0014 vom 29. April 2022 betreffend Einbauten im GrundwassertrÃ¤ger, Lage im Hochwassergefahrenbereich, biologisch belasteter Standort (Neobiota), Bahntransport von Aushub und GesteinskÃ¶rnung sowie Lage im Konsultationsbereich StÃ¶rfallvorsorge erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit gemeinsamer Eingabe vom 28. September 2022 erhoben der Verein A, N, H und G, C und D, E, O und P, F sowie Q und R Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten in der Hauptsache die Aufhebung des Beschlusses der Bausektion und der GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion.</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 17. MÃ¤rz 2023 wies das Baurekursgericht den Antrag auf Sistierung des Rekursverfahrens ab (Disp.-Ziff. I) und hiess den Rekurs teilweise gut (Disp.-Ziff. II). Dementsprechend ergÃ¤nzte es den Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 23. August 2022 mit folgenden Auflagen:</p> <p class="Urteilstext">"Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Amt fÃ¼r Baubewilligungen eine aktuelle AusnÃ¼tzungsberechnung der Bestandesbaute "Wohnen 1" einzureichen und bei Ãberschreitung eines FlÃ¤chenmasses von 16'990,7 m<sup>2</sup> zusÃ¤tzlich im Sinne von E. 6.2.4.1 einen Nachweis darÃ¼ber einzureichen und bewilligen zu lassen, dass die auf dem BaugrundstÃ¼ck gesamthaft zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung nicht Ã¼berschritten wird."</p> <p class="Urteilstext">"Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Amt fÃ¼r Baubewilligungen betreffend die drei in E. 6.2.4.4 genannten RÃ¤ume "Waschen/Trocknen" bzw. "Kinderwagen" entweder abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen, mit denen nachgewiesen wird, dass die FensterflÃ¤che des jeweiligen Raums nicht mehr als 5 % der BodenflÃ¤che betrÃ¤gt, oder aber eine korrigierte AusnÃ¼tzungsberechnung einzureichen und bewilligen zu lassen, welche die fraglichen FlÃ¤chen einbezieht und die gesamthafte Einhaltung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung nachweist."</p> <p class="Urteilstext">"Im Rahmen der Bewilligung des Ausbaus der zwei in E. 6.2.4.4 genannten RÃ¤ume "Gastro Produktion" und "Disponibel" gemÃ¤ss separater Eingabe Betriebskonzept Ladenzentrum hat die Bauherrschaft dem Amt fÃ¼r Baubewilligungen entweder den Nachweis zu erbringen, dass keine anrechenbaren Nutzungen vorgesehen sind, oder aber eine korrigierte AusnÃ¼tzungsberechnung einzureichen und bewilligen zu lassen, welche die fraglichen FlÃ¤chen einbezieht und die gesamthafte Einhaltung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung nachweist."</p> <p class="Urteilstext">"Die Eckbereiche der lÃ¤rmempfindlichen WohnrÃ¤ume entlang der GiesshÃ¼belstrasse sowie der weitere im AussenlÃ¤rmgutachten StrassenlÃ¤rm vom 8. Oktober 2021 mit * bezeichnete Bereich des Personalraums auf Ebene 4 im GebÃ¤ude C1 sind als nicht Ã¶ffenbare transparente Fassadenbauteile auszufÃ¼hren. Ihre SchalldÃ¤mmung darf nicht mehr als 5 dB von der SchalldÃ¤mmung der Fassade abweichen und die SchalldÃ¤mmung der Gesamtfassade muss den erhÃ¶hten Anforderungen der SIA 181 genÃ¼gen."</p> <p class="Urteilstext">"Vor Baubeginn hat die Bauherrschaft dem Amt fÃ¼r Baubewilligungen im Sinne der ErwÃ¤gungen einen Nachweis Ã¼ber die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte fÃ¼r StrassenverkehrslÃ¤rm bei den BetriebsrÃ¤umen einzureichen und bewilligen zu lassen."</p> <p class="Urteilstext">"Im Rahmen der Bewilligung des Ausbaus des Gastro-Bereichs gemÃ¤ss separater Eingabe Betriebskonzept Ladenzentrum hat die Bauherrschaft dem Amt fÃ¼r Baubewilligungen im Sinne der ErwÃ¤gungen den Nachweis zu erbringen, dass die Nutzung ausserhalb der Zeit von 22 Uhr bis 06 Uhr erfolgt."</p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhoben mit Eingabe vom 20. April 2023 der Verein A, C und D, H und G, E sowie F Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich. Sie beantragten, es sei â unter den gesetzlichen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen â der Entscheid des Baurekursgerichts vom 17. MÃ¤rz 2023, den Antrag auf Sistierung des Rekursverfahrens abzuweisen (Disp.-Ziff. I) und den Rekurs teilweise abzuweisen (Disp.-Ziff. II), samt Entscheid Ã¼ber die Kosten des Verfahrens (Disp.-Ziff. III) und Ã¼ber die ParteientschÃ¤digung (Disp.-Ziff. IV) aufzuheben. Der Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 23. August 2022 und die VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 20. Juni 2018 (recte: 29. April 2022) seien aufzuheben. Eventuell sei die Angelegenheit zur Neuentscheidung an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. Zudem stellten sie den Antrag, das Verwaltungsgerichtsverfahren sei zu sistieren. Nach Rechtskraft der Gestaltungsplanpflicht "Ãetlihof/Brunaupark" sei festzustellen, dass der Bauentscheid der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich nichtig sei, und das Beschwerdeverfahren sei unter gesetzlichen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerinnen von der GeschÃ¤ftskontrolle abzuschreiben.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 17. Mai 2023 teilte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich mit, auf eine Beschwerdeantwort zu verzichten. Zur BegrÃ¼ndung verwies sie auf den Mitbericht des Amtes fÃ¼r Raumentwicklung (ARE) vom 16. Mai 2023. Darin verzichtete das ARE unter Hinwies auf ihre Stellungnahme vom 1. November 2022 im Verfahren vor der Vorinstanz auf Antragstellung und Stellungnahme. Mit Beschwerdeantwort vom 24. Mai 2023 beantragte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich die Abweisung der Beschwerde. Am 25. Mai 2023 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 26. Mai 2023 beantragte die Pensionskasse K, die Beschwerde sei â unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden â vollumfÃ¤nglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kÃ¶nne. Die beantragte Feststellung der Nichtigkeit des Bauentscheids sowie der Sistierungs- und der Abschreibungsantrag seien ebenfalls abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kÃ¶nne. In prozessualer Hinsicht beantragte sie, es seien die Akten des beim Baurekursgericht hÃ¤ngigen Verfahrens G.-Nr. R1S.2022.05189 beizuziehen. </p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 8. Juni 2023 wies die AbteilungsprÃ¤sidentin das Gesuch der BeschwerdefÃ¼hrenden um Sistierung des Verfahrens ab.</p> <p class="Urteilstext">Mit Replik vom 19. Juni 2023 hielten die BeschwerdefÃ¼hrenden an ihren AntrÃ¤gen fest. Am 3. Juli 2023 erstattete die Pensionskasse K ihre Duplik. Die BeschwerdefÃ¼hrenden liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer 1 ist beschwerdebefugt. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, kann ein Verband, der als juristische Person konstituiert ist, im Rahmen der egoistischen Verbandsbeschwerde die Interessen der Mehrheit oder einer Grosszahl seiner Mitglieder mit Beschwerde geltend machen, soweit deren Wahrung zu seinen statutarischen Aufgaben gehÃ¶rt und eine Vielzahl seiner Mitglieder ihrerseits beschwerdebefugt wÃ¤ren (BGE 142 II 80 E. 1.4.2 mit Hinweisen). Dabei geht es um die materiellen Legitimationsvoraussetzungen. Entgegen der Auffassung der privaten Beschwerdegegnerin ist es nicht erforderlich, dass von den einzelnen Vereinsmitgliedern ein Begehren im Sinne von § 315 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) gestellt wurde; es reicht aus, dass der Verein selbst ein solches Begehren stellte. Daraus, dass sich einzelne vormalige Rekurrentinnen und Rekurrenten nicht in eigenem Namen am Verfahren vor Verwaltungsgericht beteiligen, kann nicht auf ihr Desinteresse an der Beschwerde durch den BeschwerdefÃ¼hrer 1 geschlossen werden.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdebefugnis der weiteren BeschwerdefÃ¼hrerinnen und BeschwerdefÃ¼hrer ist unstreitig gegeben. </p> <p class="Urteilstext">Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 verfÃ¼gt Ã¼ber eine FlÃ¤che von 39'488 m<sup>2</sup> und liegt in der Wohnzone W5 mit einem Mindestwohnanteil von 60 % sowie im Hochhausgebiet III gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO). Es grenzt im Nordosten an die GiesshÃ¼belstrasse und im Nordwesten an die inventarisierte Wohnsiedlung "Im Laubegg", welche der Wohnzone W2 zugewiesen ist. Westlich und sÃ¼dwestlich grenzt das BaugrundstÃ¼ck an das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 (Ãetlihof), das ebenfalls in der Wohnzone W5 liegt. Im SÃ¼den grenzt es an das der <span>Zone Oe2 zugeteilte GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03, auf dem sich die Saalsporthalle befindet, sowie an das der Freihaltezone zugewiesene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04. Das Terrain steigt in Richtung Nordwesten an.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Von der derzeit auf dem BaugrundstÃ¼ck bestehenden ArealÃ¼berbauung (Wohnen 1â4 sowie Ladenzentrum) soll nur das im SÃ¼dwesten des Areals liegende WohngebÃ¤ude "Wohnen 1" bestehen bleiben. Projektiert ist eine ArealÃ¼berbauung mit 512 Wohnungen in acht GebÃ¤uden (von Ost nach West: Haus A, B1, B2, C1, C2, D1, D2 und E1; die GebÃ¤ude A, B1, C1 und D1 sind im Norden abgekrÃ¶pft) sowie die Erstellung von LadenflÃ¤chen (westlich des GebÃ¤udes C1 auf den Ebenen 3 und 4). Geplant ist zudem eine Tiefgarage mit 590 ParkplÃ¤tzen (wobei im Bauentscheid eine Reduktion auf 550 ParkplÃ¤tze angeordnet wird).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Erstellung ist in zwei Etappen geplant, die sich insgesamt Ã¼ber zehn Jahre erstrecken sollen. Im Rahmen der zweiten Etappe soll ein Ladenprovisorium errichtet werden, das ebenfalls Teil der streitbetroffenen Baubewilligung ist. Beim hier strittigen Projekt handelt es sich um ein Alternativprojekt zu einem frÃ¼her bewilligten Bauprojekt, dessen Aufhebung durch die kantonalen Instanzen (vgl. VGr, 16. September 2021, VB.2020.00697) derzeit am Bundesgericht hÃ¤ngig ist (Verfahren 1C_697/2021). </span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen eine GehÃ¶rsverletzung geltend, weil ihnen vor der Bauentscheidung nicht fÃ¶rmlich das rechtliche GehÃ¶r gewÃ¤hrt worden sei. </p> <p class="Urteilstext">Das zÃ¼rcherische Baubewilligungsverfahren ist ausdrÃ¼cklich nicht als Einspracheverfahren ausgebildet (§ 315 Abs. 3 PBG). Dritten ist es indes unbenommen, sich gegenÃ¼ber der BaubewilligungsbehÃ¶rde inhaltlich vernehmen zu lassen: § 315 Abs. 2 PBG sieht die (informelle) MÃ¶glichkeit, anlÃ¤sslich des Begehrens auf Zustellung des baurechtlichen Entscheids bzw. der baurechtlichen Entscheide Einwendungen vorzubringen, explizit vor. Davon haben die BeschwerdefÃ¼hrenden anscheinend keinen Gebrauch gemacht.</p> <p class="MsoNormal"><span>Das Bundesrecht schreibt kein gemeindeinternes Einspracheverfahren vor (vgl. Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung [Raumplanungsgesetz; RPG]; Art. 110 [in Verbindung mit Art. 86 Abs. 2] des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 Ã¼ber das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG]), auch wenn dies in den meisten Kantonen so praktiziert wird (vgl. David Dussy in: Alain Griffel/Hans Ulrich Liniger/Heribert Rausch/Daniela Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Ãffentliches Baurecht, ZÃ¼rich/Basel/Genf 2016, N. 7.120 ff.). Eine entsprechende Pflicht ergibt sich, entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden, auch nicht aus Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV). Es genÃ¼gt, dass das Baurekursgericht den Bauentscheid â mit Blick auf die Einwendungen legitimierter Dritter â frei Ã¼berprÃ¼fen kann (vgl. § 20 Abs. 1 VRG). In einem jÃ¼ngeren Urteil hat das Bundesgericht ausdrÃ¼cklich festgehalten, dass nicht ersichtlich sei, dass § 315 Abs. 1 und § 316 Abs. 1 PBG gegen Bundesrecht verstossen wÃ¼rden (BGr, 12. April 2019, 1C_266/2018, E. 2.4); zum Bundesrecht ist freilich auch der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 BV zu zÃ¤hlen. Mithin wurde das rechtliche GehÃ¶r der BeschwerdefÃ¼hrenden im Baubewilligungsverfahren nicht verletzt (VGr, 27. Februar 2020, VB.2019.00394, E. 3.2; vgl. auch BGr, 10. Januar 2022, 1C_13/2021, E. 3.2.2).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden monieren, es seien unzulÃ¤ssigerweise nicht alle Rekurse gegen die streitbetroffene Baubewilligung gleichzeitig behandelt worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>In der Tat sistierte das Baurekursgericht den Rekurs G.-Nr. R1S.2022.05160 des Verbands U sowie den vorsorglichen Rekurs G.-Nr. R1S.2022.05172 der Bauherrin. Der Rekurs des Verbands U richtet sich allein gegen die Anzahl der ParkplÃ¤tze. Beantragt wird eine nebenbestimmungsweise Reduktion Letzterer, nicht die Aufhebung der Baubewilligung. Der Rekurs der Bauherrin, der sich gegen die BeschrÃ¤nkung der Anzahl der ParkplÃ¤tze fÃ¼r die Nutzungen "Verkauf, Gastronomie und Gewerbe" sowie gegen die Auflage bezÃ¼glich eines beim NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 anzumerkenden Revers betreffend Wohnbauten im Bereich des Hochhausschattens richtet, kann ebenfalls nicht zur Aufhebung der Baubewilligung fÃ¼hren.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden ergeben sich aus Art. 25a RPG nur Vorgaben fÃ¼r die Koordination in Zusammenhang mit dem erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahren (Abs. 1â3) sowie dem Nutzungsplanverfahren (Abs. 4).</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>In der Literatur zum Ã¶ffentlichen Prozessrecht wird vertreten, dass das Erfordernis des einheitlichen Entscheides gelten mÃ¼sse, wenn dasselbe Anfechtungsobjekt Gegenstand mehrerer Beschwerden bilde und dessen rechtliche Beurteilung generelle GÃ¼ltigkeit erheische. Die Beschwerdeinstanz mÃ¼sse entsprechend, wenn sie auf die Beschwerden eintrete, einheitlich entscheiden; sie kÃ¶nne dasselbe Anfechtungsobjekt nicht gegenÃ¼ber einem BeschwerdefÃ¼hrer aufrechterhalten und gegenÃ¼ber einer anderen BeschwerdefÃ¼hrerin aufheben (Florian Brunner, Verfahren mit mehreren Parteien im Ã¶ffentlichen Recht, Diss. ZÃ¼rich 2021, Rz. 474 ff.). Das Bundesgericht erachtet in diesen FÃ¤llen eine materielle Koordination fÃ¼r erforderlich, wie es in einem vergaberechtlichen Leitentscheid erwog. Es mÃ¼sse sichergestellt sein, dass die Beschwerdeentscheide zeitlich koordiniert ergehen (BGE 148 I 53 E. 4.3). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die vorinstanzliche Feststellung, dass sich bezÃ¼glich der RÃ¼gen zu den FahrzeugabstellplÃ¤tzen und zum Schattenwurf im vorliegenden Verfahren keine Fragen stellen wÃ¼rden, die sich mit den zwei sistierten Rekursen Ã¼berschneiden wÃ¼rden, wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht substanziiert in Frage gestellt.</p> <p class="Erwgung2">Im vorliegenden Fall, wo die noch nicht behandelten Rekurse nicht zu einer Aufhebung der Baubewilligung fÃ¼hren kÃ¶nnen â und sie auch mangels inhaltlicher Ãberschneidung unabhÃ¤ngig von der vorliegenden Beschwerde beurteilbar sind â ist mit der unterbliebenen zeitlichen Koordination keine Rechtsverletzung verbunden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Die RÃ¼ge fÃ¼hrt nicht zum Erfolg.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Auffassung, das Bauvorhaben nehme zu wenig RÃ¼cksicht auf das unmittelbar angrenzende benachbarte Schutzobjekt. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.1 </b>Im Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung ISOS ist die unmittelbar nordwestlich an das BaugrundstÃ¼ck angrenzende "Siedlung Im Laubegg" als Baugruppe in der Aufnahmekategorie A mit dem Erhaltungsziel A kategorisiert: "[M]ehrfach abgewinkelte Zeile von zweigeschossigen ReiheneinfamilienhÃ¤usern im Heimatstil, einen dreieckigen, begrÃ¼nten Hof fassend, 1920/21, eine der ersten Genossenschaftssiedlungen ZÃ¼richs; heute isoliert inmitten grÃ¶sserer Baukomplexe. Die Aufnahme erfolgte insbesondere mit Blick auf die besondere rÃ¤umliche QualitÃ¤t und die besondere architekturhistorische QualitÃ¤t (ISOS Ortsbilder, Wiedikon [WD], Kreis 3, Gemeinde ZÃ¼rich, Kanton ZÃ¼rich, 2014, S. 16 [in der Folge: ISOS WD]). Weiter heisst es zu dieser Siedlung (ISOS WD, S. 30): "Angrenzend folgt an der Uetlibergstrasse hangaufwÃ¤rts die Gartenstadtsiedlung Im Laubegg (0.2). Bei der geschlossenen, mehrfach abgewinkelten Zeile von zweigeschossigen ReiheneinfamilienhÃ¤usern im Heimatstil handelt es sich aufgrund der Geschlossenheit und einheitlichen Gestalt um ein kleines Bijou, das mit den rÃ¼ckseitigen GÃ¤rten eine gewisse Distanz zu den grossen BÃ¼robauten zu halten vermag."</p> <p class="Urteilstext">Ausserdem ist die "Siedlung Im Laubegg" im Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung, im Inventar der schÃ¼tzenswerten GÃ¤rten und Anlagen von kommunaler Bedeutung (GDP 44.003) sowie im Spezialinventar Wohnsiedlungen der Stadt ZÃ¼rich von 1999/2003 verzeichnet.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.2 </b>Zur baulichen Situation an der Grenze zum Schutzobjekt ist festzuhalten, dass das bestehende Ladenlokal aufgrund seiner mangelnden HÃ¶he im Norden kaum in Erscheinung tritt. </p> <p class="Erwgung1">Mit dem vorliegend zu beurteilenden Bauvorhaben wird sich dies Ã¤ndern. Im Kopfbau des GebÃ¤udes D1 ergeben sich â wie die Vorinstanz zutreffend festhielt â "betrÃ¤chtliche HÃ¶hen" von teilweise deutlich Ã¼ber 25 m bis maximal knapp 30 m. Im Anschluss erfolgt eine Reduktion auf etwa 17 m, die sich im weiteren Verlauf â sowohl aufgrund des abfallenden Terrains als auch aufgrund eines hinzutretenden zusÃ¤tzlichen Geschosses â wieder erhÃ¶ht. </p> <p class="Erwgung3">FÃ¼r die der westlichen GrundstÃ¼cksgrenze am nÃ¤chsten liegende Ecke bei der Abknickung des GebÃ¤udes D1 betrÃ¤gt der Grenzabstand 12,7 m; bei Messung rechtwinklig zur GrundstÃ¼cksgrenze ca. 12 m. Dabei sind die erforderlichen GrenzabstÃ¤nde (unter BerÃ¼cksichtigung des MehrlÃ¤ngen- und des kommunalen MehrhÃ¶henzuschlags) im der westlichen GrundstÃ¼cksgrenze am nÃ¤chsten liegenden Bereich nur unmassgeblich Ã¼berschritten (was gleichermassen fÃ¼r die nordwestliche Ecke des GebÃ¤udes E gilt).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.1.3 </b>Der Bauentscheid erwÃ¤hnt im Zusammenhang mit der Einordnung des geplanten Bauprojekts das ISOS nicht. Im Zusammenhang mit der Gestaltung des GebÃ¤udes erwog die kommunale BaubewilligungsbehÃ¶rde, das Projekt nehme "in der Setzung, Volumetrie und Freiraumgestaltung wie auch mit der FassadenbegrÃ¼nung einen respektvollen Abstand zur Siedlung 'Im Laubegg' ([im] kommunalen Inventar der Denkmalpflege) ein" und erfÃ¼lle damit die Anforderungen der besonderen RÃ¼cksichtnahme zum Inventarobjekt gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG. Im Rahmen ihrer Eingaben im Rekursverfahren stellten sich die kommunale BaubewilligungsbehÃ¶rde und das kantonale ARE auf den Standpunkt, das Bundesinventar sei unbeachtlich, da das Bauvorhaben nicht im Perimeter des ISOS liege. Erstere fÃ¼hrte zudem â ohne weitere BegrÃ¼ndung â aus, dass die "Siedlung Im Laubegg" durch die NeuÃ¼berbauung "in keiner Art und Weise" tangiert werde. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b>Nach Art. 5 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes vom 1. Juli 1966 Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz (NHG) erstellt der Bundesrat nach AnhÃ¶ren der Kantone Inventare von Objekten von nationaler Bedeutung; er kann sich auf bestehende Inventare von staatlichen Institutionen und von Organisationen stÃ¼tzen, die im Bereich des Naturschutzes, des Heimatschutzes oder der Denkmalpflege tÃ¤tig sind.</p> <p class="Erwgung3">GemÃ¤ss Art. 6 NHG wird durch die Aufnahme eines Objektes von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmÃ¤lerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grÃ¶sstmÃ¶gliche Schonung verdient (Abs. 1). Ein Abweichen von der ungeschmÃ¤lerten Erhaltung im Sinne der Inventare bei ErfÃ¼llung einer Bundesaufgabe darf nur in ErwÃ¤gung gezogen werden, wenn ihr bestimmte gleich- oder hÃ¶herwertige Interessen von ebenfalls nationaler Bedeutung entgegenstehen (Abs. 2). </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>GemÃ¤ss Art. 7 Abs. 2 NHG i.V.m. Art. 23 Abs. 4 der Verordnung vom 16. Januar 1991 Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz (NHV) ist â zwingend (BGE 145 II 176 E. 3.2 f. mit Hinweisen) â ein Gutachten der EidgenÃ¶ssischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) oder der EidgenÃ¶ssischen Kommission fÃ¼r Denkmalpflege (EKD) einzuholen, wenn bei der ErfÃ¼llung der Bundesaufgabe ein Objekt, das in einem Inventar des Bundes nach Art. 5 NHG aufgefÃ¼hrt ist, erheblich beeintrÃ¤chtigt werden kann oder sich in diesem Zusammenhang grundsÃ¤tzliche Fragen stellen. Im Gutachten gibt die Kommission an, ob das Objekt ungeschmÃ¤lert zu erhalten oder wie es zu schonen ist (a.a.O.).</p> <p class="Urteilstext">GrundsÃ¤tzlich sind an das Kriterium der erheblichen BeeintrÃ¤chtigung geringe Anforderungen zu stellen. Es ist immer dann erfÃ¼llt, wenn eine BeeintrÃ¤chtigung der Schutzziele nicht mit Sicherheit ausgeschlossen werden kann (JÃ¶rg Leimbacher in: Peter M. Keller/Jean-Baptiste Zufferey/Karl Ludwig FahrlÃ¤nder [Hrsg.], Kommentar NHG, 2. Aufl., ZÃ¼rich etc. 2019, Art. 7 N 5 f.). Ob eine Begutachtung durch die ENHK bzw. die EKD erforderlich ist, entscheidet je nachdem, ob fÃ¼r die ErfÃ¼llung einer Bundesaufgabe der Bund oder <span>â wie vorliegend â</span> der Kanton zustÃ¤ndig ist, die Fachstelle des Bundes oder die kantonale Fachstelle (Art. 7 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 25 Abs. 2 NHG). <span>Im Kanton ZÃ¼rich ist fÃ¼r Landschaftsschutz, Denkmalpflege, ArchÃ¤ologie und Ortsbildschutz das Amt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE) zustÃ¤ndig (§ 2a Abs. 1 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 [KNHV]).</span></p> <p class="Urteilstext">Das kantonale Amt fÃ¼r Raumentwicklung ARE vertrat vor der Vorinstanz die Auffassung, die Anwendung von Art. 6 f. NHG falle von vornherein ausser Betracht, da das BaugrundstÃ¼ck nicht Bestandteil des ISOS Stadt ZÃ¼rich sei. Vor Verwaltungsgericht verwies es nur auf seine Rekursvernehmlassung vom 1. November 2022 und verzichtete auf Antragstellung und materielle Stellungnahme. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.3 </b>Beim Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung ISOS handelt es sich um ein Inventar im Sinne von Art. 5 Abs. 1 NHG. Durch die Aufnahme eines Objekts von nationaler Bedeutung in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass es in besonderem Masse die ungeschmÃ¤lerte Erhaltung, jedenfalls aber unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grÃ¶sstmÃ¶gliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG). Diese Schutzbestimmung gilt aufgrund der verfassungsrechtlichen Kompetenzordnung indes lediglich bei der ErfÃ¼llung von Bundesaufgaben in unmittelbarer Weise (Art. 78 Abs. 1 und 2 BV, Art. 6 Abs. 2 und Art. 2 NHG; vgl. zum Ganzen BGr, 27. Juli 2023, 1C_58/2021, E. 4).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.4 </b>Nach Art. 78 Abs. 1 BV sind fÃ¼r den Natur- und Heimatschutz grundsÃ¤tzlich die Kantone zustÃ¤ndig. GemÃ¤ss Art. 78 Abs. 2 BV nimmt jedoch der Bund bei der ErfÃ¼llung seiner Aufgaben RÃ¼cksicht auf die Anliegen des Natur- und Heimatschutzes und schont Landschaften, Ortsbilder, geschichtliche StÃ¤tten sowie Natur- und KunstdenkmÃ¤ler; er erhÃ¤lt sie ungeschmÃ¤lert, wenn das Ã¶ffentliche Interesse es gebietet. Was unter der ErfÃ¼llung einer Bundesaufgabe im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV zu verstehen ist, fÃ¼hrt Art. 2 Abs. 1 NHG ­â in nicht abschliessender Weise (BGr, 24. April 2023, 1C_265/2022, E. 3.1) â aus: Dazu gehÃ¶ren insbesondere die Planung, Errichtung und VerÃ¤nderung von Werken und Anlagen durch den Bund, wie z.B. Bauten und Anlagen der Bundesverwaltung, Nationalstrassen oder Bauten und Anlagen der Schweizerischen Bundesbahnen (lit. a), die Erteilung von Konzessionen und Bewilligungen, wie zum Bau und Betrieb von Verkehrsanlagen, Transportanstalten, Werken und Anlagen zur BefÃ¶rderung von Energie, FlÃ¼ssigkeiten oder Gasen oder zur Ãbermittlung von Nachrichten sowie Bewilligungen zur Vornahme von Rodungen (lit. b), die GewÃ¤hrung von BeitrÃ¤gen an Planungen, Werke und Anlagen, wie Meliorationen, Sanierungen landwirtschaftlicher Bauten, GewÃ¤sserkorrektionen, Anlagen des GewÃ¤sserschutzes und Verkehrsanlagen (lit. c). Entscheide kantonaler BehÃ¶rden Ã¼ber Vorhaben, die voraussichtlich nur mit BeitrÃ¤gen nach Abs. 1 lit. c verwirklicht werden, sind der ErfÃ¼llung von Bundesaufgaben gleichgestellt (Art. 2 Abs. 2 NHG).</p> <p class="Erwgung3">Eine Bundesaufgabe kann auch dann vorliegen, wenn eine kantonale BehÃ¶rde verfÃ¼gt hat. Voraussetzung fÃ¼r das Vorliegen einer Bundesaufgabe ist gemÃ¤ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in erster Linie, dass die angefochtene VerfÃ¼gung eine Rechtsmaterie betrifft, die in die ZustÃ¤ndigkeit des Bundes fÃ¤llt, bundesrechtlich geregelt ist und einen Bezug zum Natur-, Landschafts- und Heimatschutz aufweist. Das ist einerseits der Fall, wenn die bundesrechtliche Regelung (zumindest auch) den Schutz von Natur, Landschaft oder Heimat bezweckt; andererseits ist eine Bundesaufgabe zu bejahen, wenn der bundesrechtliche Auftrag die Gefahr der BeeintrÃ¤chtigung schÃ¼tzenswerter Natur, Orts- und Landschaftsbilder in sich birgt (BGE 139 II 271 E. 9.3 f. mit Hinweisen; BGr, 24. April 2023, 1C_265/2022, E. 3.2 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3">Eine Bundesaufgabe liegt demnach etwa bei der Erteilung von durch das Bundesrecht geregelten Spezialbewilligungen â insbesondere gewÃ¤sserschutzrechtlichen Ausnahmebewilligungen â vor (BGE 145 II 176 E. 3.4 mit Hinweisen; BGr, 14. Mai 2014, 1C_482/2012, E. 2.3 i.V.m. E. 3.5; vgl. BGr, 24. April 2023, 1C_265/2022, E. 3.2).</p> <p class="Erwgung3">Dadurch, dass fÃ¼r das strittige Bauvorhaben eine gewÃ¤sserschutzrechtliche Ausnahmebewilligung nach Art. 19 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 24. Januar 1991 Ã¼ber den Schutz der GewÃ¤sser (GewÃ¤sserschutzgesetz, GSchG) bzw. Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 der GewÃ¤sserschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV) erforderlich ist, handelt es sich gemÃ¤ss Rechtsprechung um eine Bundesaufgabe, sodass Art. 6 f. NHG zur Anwendung gelangt (BGE 145 II 176 E. 3; BGr, 11. April 2019, 1C_217/2018, E. 4.1).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.5 </b>Die Bauparzelle befindet sich ausserhalb des ISOS-Gebiets. Sie grenzt aber im Nordwesten direkt daran an (ISOS WD, S. 9; vgl. E. 2 sowie E. 5.1.1 vorstehend).</p> <p class="Erwgung3">Die erhebliche BeeintrÃ¤chtigung eines inventarisierten Objekts kommt auch von ausserhalb des Perimeters eines Inventarobjekts in Frage. Im Verfahren 1C_113/2022 betonte das Bundesgericht etwa die grosse Distanz zu einem im Bundesinventar der Landschaften und NaturdenkmÃ¤ler von nationaler Bedeutung BLN verzeichneten Objekt, um eine Begutachtungspflicht zu verneinen (BGr, 13. April 2023, 1C_113/2022, E. 5.5). Damit ist im Umkehrschluss klar, dass im Falle einer geringeren Distanz oder â wie vorliegend â gar des unmittelbaren Angrenzens eine BeeintrÃ¤chtigung von ausserhalb des ISOS-Perimeters ohne Weiteres auf der Hand liegen kann.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.6 </b>In BRGE I, 16. Juli 2021, Nrn. 0106â0111/2021, E. 5.3.3, gelangte das Baurekursgericht zum Schluss, dass fÃ¼r die Anwendung von Art. 6 Abs. 2 und Art. 7 Abs. 2 NHG kein direkter Konnex zwischen der Bundesaufgabe und der Auswirkung auf den ISOS-Perimeter erforderlich sei. Damit beantwortete es die in diesem Verfahren zwischen den Parteien strittige Frage, ob derjenige Aspekt eines Bauvorhabens, aufgrund dessen von der ErfÃ¼llung einer Bundesaufgabe auszugehen ist, zugleich der Aspekt sein muss, aufgrund dessen das Bauvorhaben zur BeeintrÃ¤chtigung eines Inventarobjekts fÃ¼hren kann. Mithin stellte sich also die Frage, ob zwischen der Bundesaufgabe und der BeeintrÃ¤chtigung ein unmittelbarer Zusammenhang bestehen muss, oder ob der bloss mittelbare Zusammenhang, dass beide Aspekte Teil bzw. Resultat eines bestimmten Bauvorhabens sind, genÃ¼gt. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼r die erstgenannte Ansicht erwog das Baurekursgericht â unter Hinweis auf das NHG und die Bundesverfassung â, dass es nicht angehe, im Sinne der erstgenannten Ansicht von der klaren und gefestigten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur direkten Anwendbarkeit des ISOS bei Bauvorhaben, die einer gewÃ¤sserschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung bedÃ¼rfen, abzuweichen (vgl. dazu auch E. 5.2.4 vorstehend).</p> <p class="Urteilstext">Im vorliegend angefochtenen Entscheid erwog das Baurekursgericht hingegen sinngemÃ¤ss, der Verzicht auf einen direkten Konnex zwischen der Bundesaufgabe und der Auswirkung auf den ISOS-Perimeter bewirke eine "Ausdehnung der direkten bzw. unmittelbaren Anwendbarkeit des ISOS". Diese "Ausdehnung der Anwendbarkeit" erscheine in Konstellationen, in denen sich eine "weitere Lockerung des Bezugs von Bauvorhaben und ISOS-Objekt dadurch ergibt, dass Letzteres sich nicht auf dem BaugrundstÃ¼ck selbst, sondern lediglich in dessen Nachbarschaft befindet, die Bauparzelle mithin ausserhalb des Perimeters des ISOS liegt", als zu weitgehend und damit nicht gerechtfertigt.</p> <p class="Urteilstext">Zur vorinstanzlichen Auffassung ist festzuhalten, dass das Fehlen des Erfordernisses eines direkten Konnexes zwischen der Bundesaufgabe und der Auswirkung auf den ISOS-Perimeter nicht eine Ausdehnung der direkten Anwendbarkeit des ISOS darstellt, sondern es sich dabei um den bundesrechtlich geltenden direkten Anwendungsbereich des ISOS nach Art. 6 Abs. 2 NHG handelt. Dass das Abweichen von der ungeschmÃ¤lerten Erhaltung im Sinn von Art. 6 Abs. 2 NHG bzw. â damit zusammenhÃ¤ngend â die BeeintrÃ¤chtigung im Sinn von Art. 7 Abs. 2 NHG unmittelbar durch die Bundesaufgabe selbst erfolgen muss, ergibt sich aus dem Wortlaut gerade nicht. Auch unter Anwendung der Ã¼brigen Auslegungsinstrumente finden sich fÃ¼r eine derartige Auffassung keinerlei Hinweise. Mithin geht es in Art. 6 Abs. 2 und Art. 7 Abs. 2 NHG nur darum, ob im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben die ErfÃ¼llung einer Bundesaufgabe in Frage steht (vgl. im Zusammenhang mit Art. 6 NHG, wo sich in Abs. 2 [wie auch in Art. 7 Abs. 2 NHG] die Formulierung "bei ErfÃ¼llung einer Bundesaufgabe" findet; Alain Griffel, Umweltrecht in a nutshell, 3. Aufl., ZÃ¼rich/St. Gallen 2023, S. 276).</p> <p class="Urteilstext">Entsprechend gelangt die bundesgerichtliche Rechtsprechung zur direkten Anwendbarkeit des ISOS auch vorliegend zur Anwendung (vgl. vgl. dazu E. 5.2.3 f. vorstehend). FÃ¼r die generelle Nichtanwendung von Art. 6 und Art. 7 NHG in Konstellationen, in denen sich "eine weitere Lockerung des Bezugs von Bauvorhaben und ISOS-Objekt dadurch ergibt, dass sich Letzteres nicht auf dem BaugrundstÃ¼ck selbst, sondern lediglich in dessen Nachbarschaft befindet", besteht keine Grundlage.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>5.2.7 </span></b>Nach dem Gesagten hÃ¤tte die kantonale Fachstelle im vorliegenden Fall beigezogen werden mÃ¼ssen bzw. hÃ¤tte diese zu beurteilen gehabt, ob ein Gutachten durch die ENHK erforderlich ist<span>, was jedoch hier nicht geschehen ist. Darin liegt ein Verfahrensmangel. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Eine ausnahmsweise Heilung dieses Mangels kommt vorliegend nicht infrage (vgl. VGr, 29. November 2022, VB.2022.00246, E. 8.7). Im Gegensatz zum Verfahren VB.2022.00246 lÃ¤sst sich nicht etwa ohne Zweifel festhalten, das Schutzobjekt werde durch das Bauvorhaben nicht ansatzweise tangiert: Im ISOS wird die "Isolation" des Schutzobjekts "inmitten grÃ¶sserer Baukomplexe" betont und eine "gewisse Distanz" zu den "grossen BÃ¼robauten" positiv hervorgehoben (vgl. E. 5.1.1), die sich mit dem vorliegenden Bauprojekt im Ergebnis erheblich verringern wÃ¼rde (vgl. zur HÃ¶he der geplanten Bauten bzw. der mangelnden HÃ¶he des bestehenden Ladenlokals E. 5.1.2). Hinzu kommt, dass sich das kantonale Amt fÃ¼r Raumentwicklung ARE auch im Rechtsmittelverfahren noch auf den Standpunkt stellte bzw. stellt, das ISOS finde keine direkte Anwendung und darum darauf verzichtete, materiell Stellung zu nehmen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dies fÃ¼hrt zur Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sowie der angefochtenen Bewilligungen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist noch aus einem weiteren Grund gutzuheissen. Wie die BeschwerdefÃ¼hrenden zu Recht monieren, wird mit Blick auf den Umgebungsplan den Anforderungen an die ArealÃ¼berbauung gemÃ¤ss § 71 PBG nicht entsprochen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.1 </b>ArealÃ¼berbauungen im Sinn von §§ 69â73 PBG sind Ãberbauungen von GrundstÃ¼cken mit einer bestimmten in der kommunalen Bauordnung festgesetzten MindestflÃ¤che nach einer einheitlichen Baueingabe (§ 69 PBG). ArealÃ¼berbauungen dÃ¼rfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezÃ¼glich der hÃ¶chstzulÃ¤ssigen Geschosszahl und der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG). </p> <p class="Urteilstext">Die Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich macht von dieser MÃ¶glichkeit Gebrauch: GemÃ¤ss Art. 8 BZO gelten fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen Erleichterungen hinsichtlich der Vollgeschosszahl (Abs. 5), der maximalen GebÃ¤udehÃ¶he (Abs. 5), der AusnÃ¼tzung (Abs. 6) und der ZulÃ¤ssigkeit anrechenbarer Untergeschosse (Abs. 7).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.2 </b>Im Gegenzug â als Ausgleich fÃ¼r die Privilegierungen nach § 72 Abs. 1 PBG, welche vorliegend im Rahmen der genannten BZO-Bestimmungen gewÃ¤hrt werden â stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche Ã¼ber das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass fÃ¼r die Regelbauweise deutlich hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darÃ¼ber hinausgehend, dass Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein mÃ¼ssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohnhygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.3 </b>§ 71 Abs. 1 PBG erÃ¶ffnet den VerwaltungsbehÃ¶rden einen Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden AufzÃ¤hlung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgefÃ¼hrt werden. Mit anderen Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfÃ¤lligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden gesetzgeberischen Konzept werden somit die bei ArealÃ¼berbauungen gewÃ¤hrten substanziellen Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insbesondere Geschosszahl; GebÃ¤udehÃ¶he; AusnÃ¼tzung, ZulÃ¤ssigkeit anrechenbarer Untergeschosse) durch die Vorgaben von § 71 PBG (insbesondere besonders gute Gestaltung; Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung) kompensiert (BGr, 19. September 2023, 1C_501/2021, E. 3.1; 10. August 2016, 1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.1).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.1.4 </b>Bei der ÃberprÃ¼fung des kommunalen Entscheids muss die Vorinstanz die angefÃ¼hrten EntscheidgrÃ¼nde gebÃ¼hrend berÃ¼cksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der BaubehÃ¶rde entwickelt wurden. Sie darf den Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung der Ãsthetiknorm ihren durch die Gemeindeautonomie gewÃ¤hrleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum Ã¼berschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkÃ¼rlich ist. Da die kommunale BehÃ¶rde ihr Ermessen pflichtgemÃ¤ss ausÃ¼ben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem WillkÃ¼rverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip und das Ã¼bergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale BehÃ¶rde Ã¼berschreitet daher den ihr zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der Ãsthetiknorm fremden ErwÃ¤gungen leiten lÃ¤sst oder die GrundsÃ¤tze der Rechtsgleichheit und der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit verletzt. Bei der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit sind die lokalen Ã¤sthetischen Interessen gegenÃ¼ber den privaten und den Ã¼berkommunalen Ã¶ffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwÃ¤gen. Dabei mÃ¼ssen insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berÃ¼cksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen Ã¶ffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trÃ¤gt (vgl. BGr, 5. September 2017, 1C_358/2017, E. 3.6).</p> <p class="Erwgung3">Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz Ã¼ber eine Rechtskontrolle. Es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist. Eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Nach dem Gesagten muss bei einer ArealÃ¼berbauung der Umschwung besonders gut gestaltet sein (§ 71 Abs. 1 PBG). In diesem Zusammenhang von besonderer Bedeutung sind die folgenden in § 71 Abs. 2 PBG genannten Kriterien: das Kriterium der Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung, jenes des Umfangs und der Gestaltung der FreiflÃ¤chen sowie jenes der Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung (vgl. E. 6.1.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>In der kommunalen Baubewilligung hiess es zur Gestaltung der Umgebung: "Mit dem Baugesuch ist ein Umgebungsplan mit Angaben Ã¼ber die Gestaltung und Nutzweise des Umschwungs einzureichen (§ 3 Abs. 1 lit. d [der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997] BVV). Diesen Anforderungen genÃ¼g[en die] eingereichten Unterlagen, welche zwar ein schlÃ¼ssiges Gesamtkonzept darstellen, aber in Teilbereichen noch nicht die erforderliche Ausarbeitungstiefe aufweisen, nicht vollumfÃ¤nglich". Die projektierten GehÃ¶lze, PflanzflÃ¤chen sowie die Materialisierung von BelÃ¤gen, Treppen, Mauern, RandabschlÃ¼ssen, Einrichtungen, Ausstattungen, Einfriedungen etc. seien konzeptionell ausgearbeitet. Angaben dazu seien â auch zur Wahrung der besonderen RÃ¼cksichtnahme nach § 238 Abs. 2 PBG â vor Rohbauvollendung mittels detaillierter Unterlagen nachzureichen. Zudem erwog die BaubewilligungsbehÃ¶rde, dass die vorgesehene Umgebungsgestaltung die gemÃ¤ss § 71 Abs. 1 PBG bezÃ¼glich ArealÃ¼berbauungen verlangte besonders gute Gestaltung noch nicht in allen Teilen erreiche. Beanstandet wurden etwa eine SteilbÃ¶schung an der sÃ¼dwestlichen GebÃ¤udeecke von Haus A und die gestalterische Einbindung der Wertstoffsammelstelle im SÃ¼den. </p> <p class="Erwgung3">Entscheidend sind indes namentlich die Beanstandungen betreffend den Norden und den Westen des Umschwungs â die den Grenzbereich zum Schutzobjekt betreffen. BezÃ¼glich der Umgebung im Norden heisst es im Bauentscheid, fÃ¼r die Erreichung eines besonders guten Erscheinungsbilds auf dem Bauareal und zur Einhaltung der Vorgartenregel, gemÃ¤ss welcher nach stÃ¤ndiger Praxis das Vorgartengebiet in der Regel zu nicht mehr als einem Drittel der Strassen- bzw. WeganstosslÃ¤nge fÃ¼r HauszugÃ¤nge, Garagenzufahrten, Park- und ContainerabstellplÃ¤tze usw. befestigt werden dÃ¼rfe, sei in der Vorzone auf Privatgrund eine raumwirksame Gestaltung vorzusehen, damit vor den neungeschossigen BaukÃ¶rpern ein adÃ¤quates GrÃ¼nvolumen ausgebildet werden kÃ¶nne. Das Projekt sehe ganz im Norden eine nicht weiter rÃ¤umlich gegliederte GrÃ¼nflÃ¤che und dahinter eine grosse BelagsflÃ¤che fÃ¼r FahrrÃ¤der vor. Das vermÃ¶ge nicht zu Ã¼berzeugen. Jeweils vor den Fassaden sei eine bodengebundene VertikalbegrÃ¼nung vorgesehen, was begrÃ¼sst werde. Die restlichen FlÃ¤chen der Vorzone seien jedoch â obwohl funktional gar nicht in dem Ausmass erforderlich â als befestigte FlÃ¤che vorgesehen. Dies kÃ¶nne so nicht hingenommen werden und sei zu Ã¼berarbeiten.</p> <p class="Urteilstext">Zur Umgebung im Westen wird von der BaubewilligungsbehÃ¶rde erwogen, dass sich die GemeinschaftsgÃ¤rten auf einem ebenen Bereich Ã¼ber einer gewellt verlaufenden SteilbÃ¶schung befinden wÃ¼rden. Der Bereich der ehemaligen Lehmgrube sei zwar noch heute von BÃ¶schungen geprÃ¤gt, aber die projektierte BÃ¶schung sei viel zu steil, als dass sie sich befriedigend einbinden kÃ¶nnte (vgl. ErwÃ¤gung lit. H.e). Zudem mÃ¼ssten sich diverse Wege innerhalb der noch zur VerfÃ¼gung stehenden RestflÃ¤chen nach oben winden, was die rÃ¤umliche Situation nicht verbessere. Vor diesem Hintergrund seien BÃ¶schung und WegefÃ¼hrung zu Ã¼berarbeiten und die Topografie nÃ¤her am Bestand zu fÃ¼hren (a.a.O.).</p> <p class="Urteilstext">Ausserdem heisst es, im Sinne des Ã¶kologischen Ausgleichs und zur Aufwertung des Wohnumfelds seien bei der Detailierung der Umgebungsgestaltung die versiegelten FlÃ¤chen zu minimieren, die MÃ¶glichkeiten zur Errichtung von Ã¶kologisch wertvollen GrÃ¼nflÃ¤chen mit Kleinstrukturen zu nutzen, allfÃ¤llige VersickerungsflÃ¤chen fÃ¼r das Meteorwasser zu integrieren sowie eine standortgerechte Bepflanzung vorzusehen. Dies sei bereits teilweise erkennbar, sei jedoch in Verbindung mit den ErwÃ¤gungen lit. H.a, H.c, H.d und H.f zu vertiefen.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Disp.-Ziff. II/B/2 hat die Bauherrschaft bzw. verfÃ¼gungsberechtigte GrundeigentÃ¼merschaft dem Amt fÃ¼r Baubewilligungen â in Absprache mit GrÃ¼n Stadt ZÃ¼rich â vor Rohbauvollendung einen, im Sinne der ErwÃ¤gung lit. H.b ergÃ¤nzten Umgebungsplan einzureichen und bewilligen zu lassen (vgl. Disp.-Ziff. II/B/1.g zum Umgebungsplan des Provisoriums).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.3 </b>Die Vorinstanz befand, dass es sich bei den Nebenbestimmungen zur Umgebungsgestaltung um die zulÃ¤ssige Behebung von untergeordneten MÃ¤ngeln handle. Wie sich aus den korrespondierenden ErwÃ¤gungen des Bauentscheids, namentlich aus E. J entnehmen lasse, handle es sich auch in ihrer Gesamtheit um untergeordnete Anpassungen eines nach EinschÃ¤tzung der BaubewilligungsbehÃ¶rde schlÃ¼ssigen Gesamtkonzepts, das in Teilbereichen noch nicht die erforderliche Ausarbeitungstiefe aufweise bzw. die fÃ¼r die ArealÃ¼berbauung verlangte besonders gute Gestaltung noch nicht in allen Teilen erreiche. Die im Einzelnen genannten Aspekte (Ausbildung und gestalterische Einbindung von Oblichtern beim Bestandesbau W1, Einhaltung der Vorgartenregel entlang der GiesshÃ¼belstrasse, ausreichende Ãberdeckung der unterirdischen Bauteile zwecks Realisierbarkeit der vorgesehenen Bepflanzung, FlÃ¤chen fÃ¼r die Feuerwehr, Einordnung der Wertstoffsammelstelle, Ausgestaltung der ganz im Norden der Bauparzelle geplanten GrÃ¼nflÃ¤che) seien ohne grossen planerischen Aufwand beurteilbar und umsetzbar. Gleiches gelte fÃ¼r die in diesem Zusammenhang monierten Terrainanpassungen, zumal insoweit gerade verlangt sei, in konkret bezeichneten Teilbereichen die Topographie nÃ¤her am Bestand zu fÃ¼hren.</p> <p class="Erwgung4">In ihrer ErwÃ¤gung 14.3.2 erwog die Vorinstanz, hinsichtlich des Kriteriums der Beziehung zum Ortsbild und zur baulichen und landschaftlichen Umgebung seien dem Vorhaben ohne Weiteres besondere QualitÃ¤ten zu attestieren, wobei sie bezÃ¼glich des spezifischen Aspekts der VerhÃ¤ltnisse zu den umliegenden inventarisierten Objekten auf ihre AusfÃ¼hrungen zur Einhaltung der Vorgaben nach § 238 Abs. 2 PBG in E. 13 ("insb. E. 13.3.2.2") verwies. Insoweit seien insbesondere die positive Wirkung der gewÃ¤hlten Stellung der GebÃ¤udekÃ¶rper und die damit einhergehende gelungene Einpassung in die Topographie hervorzuheben. </p> <p class="Urteilstext">Die verwendete Typologie verhÃ¤ltnismÃ¤ssig schmaler Zeilenbauten, die parallel gefÃ¼hrt und in der jeweiligen Achse Ã¼berdies durch den Wannerweg unterbrochen wÃ¼rden, wirke sich positiv aus, da damit fÃ¼r die Wohnnutzung besonders geeignete BaukÃ¶rper geschaffen wÃ¼rden und eine klar lesbare Gliederung des Gesamtareals mit einer fÃ¼r den Nutzer attraktiven Abfolge von Gassen und GrÃ¼nrÃ¤umen erreicht werde. Letzteres fÃ¼hre Ã¼berdies dazu, dass auch hinsichtlich Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen das auch seitens der Vorinstanz als schlÃ¼ssig bezeichnete Gesamtkonzept die spezifischen Anforderungen einer ArealÃ¼berbauung erfÃ¼lle, zumal insbesondere mit den GartenhÃ¶fen zwischen den GebÃ¤uden A und B1/B2 und den GebÃ¤uden C1 und D1 sowie dem Quartierplatz zwischen den GebÃ¤uden C2 und D2 AussenrÃ¤ume mit hoher AufenthaltsqualitÃ¤t entstehen wÃ¼rden. Wie bereits dargelegt, seien dabei die im angefochtenen Beschluss noch nicht gutgeheissenen Aspekte der Umgebungsgestaltung von untergeordneter Bedeutung und einer auflageweisen MÃ¤ngelbehebung ohne Weiteres zugÃ¤nglich, wobei Letzere im Ãbrigen im Rahmen eines weiteren Bewilligungsverfahrens unter Einbezug der Rekurrierenden erfolgen werde.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.4 </b>Bereits mit der Stammbaubewilligung muss beurteilbar sein, ob â allenfalls mit genÃ¼gend konkreten Nebenbestimmungen (vgl. dazu etwa VGr, 9. April 2003, VB.2003.00006, E. 3) â die fÃ¼r eine ArealÃ¼berbauung geltende Anforderung der besonders guten Umgebungsgestaltung erreicht werden kann. WÃ¤hrend die Umgebungsgestaltung im Zusammenhang mit gewÃ¶hnlichen, innerhalb der Bauzonen im Rahmen der Regelbauweise erstellten Bauten regelmÃ¤ssig in einem nachgelagerten Bewilligungsverfahren beurteilt werden kann, machen es die Vorgaben von § 71 PBG erforderlich, dass das Vorliegen der ArealÃ¼berbauungsvoraussetzungen zusammen mit der Stammbaubewilligung Ã¼berprÃ¼ft wird: Das Verwaltungsgericht verlangt dementsprechend in stÃ¤ndiger Rechtsprechung, dass bei ArealÃ¼berbauungen der Umgebungsplan bereits mit der Baueingabe eingereicht werden muss, damit die fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit vorausgesetzte besonders gute Gestaltung des Umschwungs in Bezug auf Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen in einem einzigen, einheitlichen Baubewilligungsverfahren geprÃ¼ft werden kann (VGr, 26. November 1997, VB.97.00129 = RB 1997 Nr. 81; VGr, 5. Dezember 2007, VB.2007.00356, E. 3.1.2). Zwar ist es im Einzelfall grundsÃ¤tzlich mÃ¶glich, dass bei einer Umgebungsgestaltung, die den Anforderungen einer ArealÃ¼berbauung gemÃ¤ss Art. 71 Abs. 1 und 2 PBG nicht entspricht, noch von einem lediglich untergeordneten Mangel im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG ausgegangen wird, der nicht zur Aufhebung der Baubewilligung fÃ¼hrt, sondern nebenbestimmungsweise zu beheben ist (VGr, 7. November 2012, VB.2012.00379, E. 5.5; 7. Dezember 2011, VB.2011.00308, E. 4.5). Ist allerdings nicht klar, welche konkreten Ãnderungen die Behebung von baurechtlichen MÃ¤ngeln zur Folge haben wird, weil dafÃ¼r verschiedene MÃ¶glichkeiten bestehen oder eine konzeptionelle Ãberarbeitung des Projekts erforderlich ist (vgl. zur Umgebungsgestaltung in Zusammenhang mit Art. 24c RPG: VGr, 13. April 2023, VB.2022.00060, E. 2.5; vgl. zur ZulÃ¤ssigkeit von Nebenbestimmungen: BGr, 2. Februar 2023, 1C_348/2022, E. 1.3.2), ist eine ArealÃ¼berbauung nicht bewilligungsfÃ¤hig.</p> <p class="Urteilstext">Die hier dargelegte Praxis ist auch mit Blick auf das im Bundesrecht verankerte Koordinationsgebot gemÃ¤ss Art. 25a RPG und dem Grundsatz der Einheit der Baubewilligung erforderlich: Nachgelagerte Verfahren sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts nÃ¤mlich nur dann zulÃ¤ssig, wenn dies von der Sache her sinnvoll erscheint â so etwa, wenn die Beurteilung der Farb- und Materialwahl wÃ¤hrend der BauausfÃ¼hrung besser mÃ¶glich ist â und sich daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Ãnderungen fÃ¼r das Projekt ergeben oder ergeben kÃ¶nnen (BGr, 2. Februar 2023, 1C_348/2022, E. 1.3.2; 5. MÃ¤rz 2020, 1C_25/2019, E. 8.2; 12. April 2019, 1C_266/2018, E. 3.3; 12. Oktober 2018, 1C_615/2017, E. 2.5).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.5 </b>Mit der im Rahmen der Baubewilligung nebenbestimmungsweise verlangten geÃ¤nderten Vorgartengestaltung, der vÃ¶lligen Neugestaltung der GrÃ¼nflÃ¤chen im Norden und den Terrainanpassungen im Nordwesten ist â im vorliegenden Zusammenhang mit der Beurteilung der qualifizierten Voraussetzungen der ArealÃ¼berbauung â entgegen der Auffassung der Vorinstanz ein mehr als untergeordneter Mangel verbunden; verlangt wird im Ergebnis eine konzeptionelle Ãberarbeitung dieses Bereichs. Dies wiegt vorliegend besonders schwer, weil die MÃ¤ngel im Norden und Westen den besonders sensiblen Grenzbereich zum ISOS A-Schutzobjekt "Siedlung Im Laubegg" betreffen (vgl. E. 5).</p> <p class="Urteilstext">Es lÃ¤sst sich aus den PlÃ¤nen in Verbindung mit den zahlreichen Nebenbestimmungen keine ausreichend klare Vorstellung Ã¼ber die genaue Umgebungs- und Vorgartengestaltung im besonders empfindlichen nÃ¶rdlichen und westlichen Bereich verschaffen. Dabei ist die RÃ¼cksichtnahme auf die weitere â bauliche und landschaftliche â Umgebung eine notwendige Voraussetzung fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit einer ArealÃ¼berbauung (vgl. E. 6.1.2 f.); dies darf sich nicht erst in einem nachgelagerten Verfahren beurteilen lassen. Mithin ist die Voraussetzung der besonders guten Gestaltung des Umschwungs (§ 71 Abs. 1 PBG) damit nicht erfÃ¼llt, weshalb die ArealÃ¼berbauung nicht zu bewilligen ist. </p> <p class="Urteilstext">Die RÃ¼ge ist berechtigt.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Nach dem Gesagten ist die Beschwerde gutzuheissen. Der angefochtene Entscheid des Baurekursgerichts vom 17. MÃ¤rz 2023, die Baubewilligung der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 23. August 2022 und die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion vom 29. April 2022 sind aufzuheben.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens der unterliegenden Bauherrin, der kommunalen BaubewilligungsbehÃ¶rde und der kantonalen Baudirektion je zu einem Drittel aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). </p> <p class="Urteilstext">Eine ParteientschÃ¤digung steht der Bauherrin bei diesem Ergebnis nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist sie zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). Die Gemeinde und der Kanton werden in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss nicht entschÃ¤digungspflichtig (vgl. § 17 Abs. 3 VRG; Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 17 N. 94).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 17. MÃ¤rz 2023, der Beschluss der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 23. August 2022 und die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich vom 29. April 2022 werden aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Kosten des Rekursverfahrens von total Fr. 22'415.- <a id="_Hlk152754946">werden der Pensionskasse K, der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich und der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich je zu einem Drittel auferlegt.</a></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 9'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 265.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 9'265.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der Pensionskasse K, der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich und der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich je zu einem Drittel auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Pensionskasse K wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 9'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht. </span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>