<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00528</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209915&amp;W10_KEY=13013544&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00528</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.08.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 11.02.2011 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Unterschutzstellung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Unterschutzstellung der Villa Sihlberg: Schutzwürdigkeit des Parks; Grösse des für einen Neubau ausgeschiedenen Baubereichs; Umgebungsschutz der Villa. Im gartendenkmalpflegerischen Gutachten wird überzeugend dargelegt, dass die noch vorhandene Gartenanlage mit ihrer topographischen Gestaltung, den Rasenböschungen, der Vorfahrt mit Natursteinpflaster und der Chaussierung um die Villa sowie der Strasse Sihlberg noch ausgeprägte Merkmale des von Evariste Mertens gestalteten Gartens umfasst und als Gartendenkmal schutzwürdig ist. Diese Würdigung erweist sich aufgrund des verwaltungsgerichtlichen Augenscheins als nachvollziehbar und sachlich vertretbar (E. 2.2.1). Die Villa und die heute noch vorhandene Gartenanlage stellen ein hochrangiges Schutzobjekt dar, dessen ungeschmälerte Erhaltung eine weitgehende Beschränkung der Eigentumsrechte des Beschwerdeführers zu rechtfertigen vermag (E.2.2.2.2). Die Villa braucht für ihre Entfaltung zwingend einen gewissen Freibereich und die Erhaltung der schutzwürdigen Teile des Gartens vermag die Freihaltung des Vorplatzes der Villa sowie das Verbot, die Rasenböschung sowie die Hangkante zu verändern, hinreichend zu rechtfertigen (E.2.2.5). Mit der Ausscheidung eines Baubereichs, der die Realisierung eines Drittels der ohne Unterschutzstellung möglichen Ausnützung erlaubt, wird den privaten Interessen des Beschwerdeführers angemessen Rechnung getragen. Gegen die Unterschutzstellung der Villa selber werden keine substanzierten Einwände erhoben; die Beschwerdeanträge, welche auf eine Veränderung der inneren und äusseren Substanz des Gebäudes abzielen, sind deshalb ohne weiteres abzuweisen (E.3.2). Wegen des Wohnanteils von 90% ist die angestrebte gewerbliche Nutzung nicht bewilligungsfähig (E.3.3). Die (nicht bewilligte) gewerbliche Nutzung erweist sich auch unter feuerpolizeilichen Gesichtspunkten als unzulässig; die Belegungsbeschränkung auf 15 Personen ist rechtens (E.3.4). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEREICH">BAUBEREICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREIBEREICH">FREIBEREICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GARTENANLAGE">GARTENANLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBLICHE NUTZUNG">GEWERBLICHE NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANGKANTE">HANGKANTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKANLAGE">PARKANLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZUMFANG">SCHUTZUMFANG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SIHLBERG">SIHLBERG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNGSSCHUTZ">UMGEBUNGSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VILLA">VILLA</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VILLA SIHLBERG">VILLA SIHLBERG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="gerade">§ 205 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 207 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11630" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00528</p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00529</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. August 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A</span><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><span>,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">RA A,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>VB.2009.00528</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>1.</span><b><span> </span></b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14"><span>ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz ZVH,</span></a><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_19">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.</span><b><span> </span></b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_24"><span>Stadtrat von ZÃ¼rich,</span></a><span> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_6_29">Vorsteherin des Hochbaudepartements der Stadt ZÃ¼rich,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>VB.2009.00529</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_2_7">Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_3_11">Feuerpolizei der Stadt ZÃ¼rich,</a> vertreten durch RA G<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_4_18">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>VB.2009.00529</span></b></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_5_24"><span>GebÃ¤udeversicherung des Kantons ZÃ¼rich,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Unterschutzstellung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 28. Januar 2005 erwarb A das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 mit der Villa Sihlberg und zugehÃ¶riger Parkanlage. Die vom Architekten August Albert MÃ¼ller zwischen 1897 und 1898 erbaute Villa war jahrzehntelang Wohnsitz der Familie HÃ¼rlimann, welche die nahegelegene Brauerei betrieb. Zwischen 1976 und 2004 waren einzelne RÃ¤ume im Erd- und im 1. Obergeschoss an eine Schule vermietet worden. Die Parkanlage, welche ursprÃ¼nglich weitere Parzellen umfasste, stammt vom Gartenarchitekten Evariste Mertens.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Nach dem Erwerb nahm A an der Villa, die samt Umgebung im Inventar der kunst- und kulturhistorischen Schutzobjekte von kommunaler Bedeutung verzeichnet ist, Sanierungsarbeiten vor, worauf die Vorsteherin des Hochbaudepartements der Stadt ZÃ¼rich am 7. Juni 2006 eine vorsorgliche Schutzmassnahme mit einjÃ¤hrigem VerÃ¤nderungsverbot verfÃ¼gte. Am 12. Juli 2006 stellte A ein Gesuch fÃ¼r verschiedene Umbauarbeiten, welche ihm mit VerfÃ¼gung vom 7. August 2006 teilweise bewilligt wurden; gleichzeitig wurde das VerÃ¤nderungsverbot erneuert und der Gesuchsteller aufgefordert, allfÃ¤llige unbewilligte Bauarbeiten sofort einzustellen. Am 23. Mai 2007 stellte der Stadtrat von ZÃ¼rich die Liegenschaft definitiv unter Schutz.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Mit Beschluss vom 5. Mai 2008 verweigerte die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich A die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r verschiedene, teilweise bereits ausgefÃ¼hrte bauliche und nutzungsmÃ¤ssige Massnahmen in der Villa Sihlberg. Sodann verfÃ¼gte die Feuerpolizei der Stadt ZÃ¼rich am 23. Dezember 2008, dass sich aufgrund der anlÃ¤sslich eines Augenscheins festgestellten feuerpolizeilichen MÃ¤ngel maximal 15 Personen gleichzeitig in der Villa Sihlberg aufhalten dÃ¼rfen; einem allfÃ¤lligen Rekurs gegen diese VerfÃ¼gung wurde die aufschiebende Wirkung entzogen. Gegen beide Anordnungen gelangte A an die Baurekurskommission I.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Gegen die VerÃ¤nderungsverbote vom 7. Juni und 7. August 2006 sowie gegen die definitive Unterschutzstellung vom 23. Mai 2007 gelangte A an die Baurekurskommission I, welche am 7. August die Rekurse gegen die vorsorglichen Schutzanordnungen als gegenstandslos geworden abschrieb und denjenigen gegen die definitive Unterschutzstellung in zwei untergeordneten Punkten (betreffend die Unterschutzstellung der bereits unwiederbringlich verÃ¤nderten RÃ¤ume 1.10 und 1.11) guthiess, im Ãbrigen aber abwies.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Auch gegen die baupolizeiliche Bewilligungsverweigerung vom 5. Mai 2008 und den feuerpolizeilichen Befehl vom 23. Dezember 2008 gelangte A an die Rekurskommission. Diese vereinigte die Rechtsmittel und wies sie am 7. August 2009 ab. Einer allfÃ¤lligen Beschwerde wurde die aufschiebende Wirkung entzogen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Je mit Poststempel vom 21. September 2009 gingen beim Verwaltungsgericht zwei Beschwerden As ein.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die von seinem Vertreter verfasste Beschwerde VB.2009.00528 richtet sich gegen die Unterschutzstellung und betrifft lediglich noch die GrÃ¶sse des fÃ¼r einen Neubau ausgeschiedenen Baubereichs sowie die SchutzwÃ¼rdigkeit des Parks und den Umgebungsschutz der Villa, nicht jedoch deren Inneres, dessen weitgehende Unterschutzstellung von der Rekursinstanz bis auf die beiden RÃ¤ume 1.10 und 1.11 bestÃ¤tigt worden ist.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die Beschwerde VB.2009.00529 richtet sich in erster Linie gegen den Rekursentscheid betreffend Bauverweigerung und feuerpolizeilichen Befehl, stellt aber ausdrÃ¼cklich auch eine ErgÃ¤nzung der Beschwerde VB.2009.00528 betreffend Unterschutzstellung dar.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Die Vorinstanz schloss in beiden Verfahren auf Abweisung der Beschwerden. Die jeweiligen Gegenparteien liessen Abweisung der Beschwerden unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen beantragen. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Nachdem auf Gesuch hin ein zweiter Schriftenwechsel durchgefÃ¼hrt worden war, wurden die Verfahren am 26. Februar 2010 vereinigt und der Beschwerdegegnerschaft im Verfahren VB.2009.00528 Gelegenheit gegeben, auch zu den Eingaben des BeschwerdefÃ¼hrers im Verfahren VB.2009.00529 Stellung zu nehmen, da diese sich teilweise ebenfalls auf die Unterschutzstellung bezogen. Sodann wurde ein Augenschein angeordnet, fÃ¼r welchen auf 30. Juni 2010 vorgeladen wurde.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19b Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerden einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerde VB.2009.00528 sowie einzelne AusfÃ¼hrungen in der Beschwerde VB.2009.00529 betreffen </span>die GrÃ¶sse des fÃ¼r einen Neubau ausgeschiedenen Baubereichs sowie die SchutzwÃ¼rdigkeit des Parks und den Umgebungsschutz der Villa. Dabei wird in erster Linie eine ungenÃ¼gende SachverhaltsabklÃ¤rung gerÃ¼gt, weil es der Stadtrat versÃ¤umt habe, neben den im Auftrag des BeschwerdefÃ¼hrers von Architekt E ausgearbeiteten Ãberbauungsstudien eine eigene Machbarkeitsstudie zu erstellen. Das beigezogene Baukollegium habe sich selber ausserstande erklÃ¤rt, aufgrund eines einzigen Konzeptentwurfs eine hinreichend abgestÃ¼tzte Beurteilung zum auszuscheidenden Baubereich vorzunehmen. Wenn sich der Stadtrat den Projektideen des BeschwerdefÃ¼hrers nicht habe anschliessen kÃ¶nnen, so hÃ¤tte er eigene Studien in Auftrag geben mÃ¼ssen, statt dem BeschwerdefÃ¼hrer unbotmÃ¤ssiges Verhalten vorzuwerfen und ohne weitere SachverhaltsabklÃ¤rungen einen viel zu restriktiven Schutzumfang festzulegen. Die Rekursinstanz sei auf diese EinwÃ¤nde mit dem Hinweis, die verschiedenen Projektstudien seien nicht entscheidrelevant, zu Unrecht nicht eingegangen und habe stattdessen das Verhalten des BeschwerdefÃ¼hrers thematisiert, der trotz Kenntnis der Inventarisierung eigenmÃ¤chtig verschiedene Sanierungsarbeiten vorgenommen habe. â Die Feststellungen zum Sachverhalt seien insofern richtig zu stellen, als die Villa Sihlberg nicht von einer grossflÃ¤chigen Parkanlage umfasst werde, sondern der grÃ¶sste Teil des ursprÃ¼nglichen Parks abgetrennt und Ã¼berbaut worden und als mÃ¶gliches Schutzobjekt zerstÃ¶rt worden sei. Nach dem angefochtenen Beschluss kÃ¶nne zudem auch der Bereich nÃ¶rdlich der Villa Ã¼berbaut werden. Es treffe sodann nicht zu, dass der BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r einen Neubau eine hÃ¶here GebÃ¤udehÃ¶he verlange, sondern es gehe ihm lediglich um Lockerungen in Bezug auf mÃ¶gliche Dachaufbauten. Ebenso treffe es nicht zu, dass der BeschwerdefÃ¼hrer den Mindestabstand von 6 m zur Villa unterschreiten wolle. Falsch sei auch die ErwÃ¤gung, dass sich das zulÃ¤ssige Baufeld von 260 m<sup><span>2</span></sup> fÃ¼r einen Neubau aus den einzuhaltenden primÃ¤ren BaubeschrÃ¤nkungsnormen ergebe. Das weitgehende Bauverbot, das sich aus der Ausscheidung eines zu geringen Baubereichs ergebe, lasse sich mit dem Zweck des Umgebungsschutzes fÃ¼r die Villa nicht rechtfertigen und verstosse deshalb als nicht hinreichend durch Ã¶ffentliche Interessen gerechtfertigt gegen die Eigentumsgarantie. Auch bezÃ¼glich dieser InteressenabwÃ¤gung habe die Vorinstanz das rechtliche GehÃ¶r des BeschwerdefÃ¼hrers verletzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss § 203 Abs. 1 lit. c PBG sind Schutzobjekte unter anderem Ortskerne, GebÃ¤udegruppen, GebÃ¤ude und Teile sowie ZugehÃ¶r von solchen, die als wichtige Zeugen einer politischen, wirtschaftlichen, sozialen oder baukÃ¼nstlerischen Epoche erhaltenswÃ¼rdig sind oder die Landschaften und Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. Bei der Anwendung dieser Bestimmung hat die verfÃ¼gende BehÃ¶rde zunÃ¤chst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die KlÃ¤rung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts. Anschliessend ist zu prÃ¼fen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich prÃ¤genden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und Fachgremien â wÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden frei (§ 7 Abs. 4 VRG).</p> <p class="Urteilstext">Nach dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c PBG muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen, samt der fÃ¼r ihre Wirkung wesentlichen Umgebung. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139). Ob diese Eigenschaften vorliegen, ist zwar eine Rechtsfrage, welche das Verwaltungsgericht grundsÃ¤tzlich frei prÃ¼ft. Bei der Aus­le­gung und Anwendung der fÃ¼r die Beurteilung massgebenden unbestimmten Rechtsbegriffe wie "wichtiger Zeuge" oder "wesentliche MitprÃ¤gung" steht jedoch der fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und ErmessensbetÃ¤tigung zu, deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei Ã¼berprÃ¼fen kÃ¶nnen (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 VRG von vornherein eingeschrÃ¤nkten ÃberprÃ¼fungsbefugnis hat deshalb namentlich zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).</p> <p class="Erwgung2">Die Qualifikation eines Objekts als "wichtiger Zeuge" oder "wesentlich mitprÃ¤gendes Element" fÃ¼r die Umgebung fÃ¼hrt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu werten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche InteressenabwÃ¤gung ist zwar ebenfalls grundsÃ¤tzlich eine vom Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼fbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenÃ¼berstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht BeurteilungsspielrÃ¤ume, welche in erster Linie von den VerwaltungsbehÃ¶rden auszufÃ¼llen sind; auch insofern steht ihnen eine <span class="UrteilstextChar">von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Ausdehnung des umstrittenen Baubereichs wird nach den Darlegungen des Stadtrats einerseits durch den Umgebungsschutz bestimmt, den die unbestrittenermassen schutzwÃ¼rdige Villa Sihlberg benÃ¶tigt, und andererseits durch die RÃ¼cksichtnahme auf die prÃ¤genden Elemente des zusammen mit der Villa als Schutzobjekt qualifizierten Villenparks.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, wegen der Ãberbauung von grossen Teilen der ursprÃ¼nglichen Parkanlage stelle der verbliebene Teil kein zu erhaltendes Gartendenkmal dar, sondern es genÃ¼ge, den Umschwung so weit freizuhalten, als es fÃ¼r die Entfaltung der Aussenwirkung der unbestrittenermassen schutzwÃ¼rdigen Villa erforderlich sei.</p> <p class="Erwgung3">Wie im angefochtenen Unterschutzstellungsbeschluss gestÃ¼tzt auf ein Detailinventar vom April 2003 und ein gartendenkmalpflegerisches Gutachten vom Oktober 2006 zutreffend erwogen wird, bildet die Villa zusammen mit der Parkanlage einen wichtigen Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG. Diesem Umstand wird die vom BeschwerdefÃ¼hrer verfochtene isolierte Betrachtung von Villa und Garten nicht gerecht. Wie im Detailinventar festgehalten wird, gehÃ¶rt die Villa Sihlberg zum Typus der Grossvillen mit Parkanlage, wie sie ab den 1860er Jahren bis knapp nach 1900 in ZÃ¼rich entstanden sind. Dieser Typologie entsprechend gehÃ¶ren Villa und Park zusammen und liegt die wichtige Zeugeneigenschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG unter anderem auch in der zeittypischen Verbindung dieser beiden Bestandteile des Schutzobjekts. Zwar wird im gartendenkmalpflegerischen Gutachten bedauert, dass die noch vorhandene Gartenanlage nicht mehr der GrÃ¶sse entspreche, welche die Villa erwarten lasse; das Ã¤ndert jedoch nichts daran, dass zwischen Villa und Gartenanlage immer noch mannigfache BezÃ¼ge bestehen, welchen nur eine gesamtheitliche Betrachtung hinreichend Rechnung trÃ¤gt. Insofern kann gestÃ¼tzt auf § 71 in Verbindung mit § 28 Abs. 2 VRG auf die zutreffende Darstellung in ErwÃ¤gung 7.1 des Rekursentscheids verwiesen werden. Dass mit der Ausscheidung eines Baubereichs ein weiterer Teil des Gartens geopfert wird, trifft zu. Indessen ist die Verbindung zwischen Villa und BrauereigelÃ¤nde, welche durch den Baubereich zerschnitten wird, durch die in einem Teil des frÃ¼heren Parks erbaute WohnÃ¼berbauung bereits beeintrÃ¤chtigt und liegt sie am Rand des schÃ¼tzenswerten Teils des Gartens (vgl. gartendenkmalpflegerisches Gutachten, Abb. 16), weshalb die Preisgabe dieses Bezugs den Wert der noch vorhandenen Anlage nicht entscheidend beeintrÃ¤chtigt.</p> <p class="Urteilstext">Im gartendenkmalpflegerischen Gutachten wird sodann Ã¼berzeugend dargelegt, dass die noch vorhandene Gartenanlage mit ihrer topografischen Gestaltung, den RasenbÃ¶schungen, der Vorfahrt mit Natursteinpflaster und der Chaussierung um die Villa sowie der Strasse Sihlberg noch ausgeprÃ¤gte Merkmale des von Evariste Mertens gestalteten Gartens umfasst und als Gartendenkmal schutzwÃ¼rdig ist. Diese WÃ¼rdigung erweist sich aufgrund des verwaltungsgerichtlichen Augenscheins als nachvollziehbar und sachlich vertretbar. Schon der Ort der Anlage ist einzigartig und deshalb der Hinweis des BeschwerdefÃ¼hrers auf andere von Mertens gestaltete VillengÃ¤rten unbehelflich.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>Unter dem Gesichtswinkel der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit macht der BeschwerdefÃ¼hrer geltend, die Unterschutzstellung der Villa lasse einen weit grÃ¶sseren Baubereich zu, als ihm mit der angefochtenen VerfÃ¼gung zugestanden worden sei. Dieser ermÃ¶gliche lediglich die Realisierung von weniger als einem Drittel der auf dem GrundstÃ¼ck vorhandenen AusnÃ¼tzungsreserve von 2'606 m<sup>2</sup>. Diese sehr weitgehende EigentumsbeschrÃ¤nkung sei durch keine entsprechenden Ã¶ffentlichen Interessen gewÃ¤hrleistet. Vielmehr habe der BeschwerdefÃ¼hrer mit der Studie E nachgewiesen, dass ein weit grÃ¶sseres Baufeld mÃ¶glich sei, wÃ¤hrend die Studie F, auf die sich der Stadtrat stÃ¼tze, die beschrÃ¤nkte Ausdehnung des dem BeschwerdefÃ¼hrer zugestandenen Baufelds nicht nachvollziehbar zu begrÃ¼nden vermÃ¶ge. Sodann habe der Stadtrat in anderen FÃ¤llen neben Schutzobjekten weit grÃ¶ssere Neubauten zugelassen, so beim Hotel Dolder oder bei der Villa Rosau. Von vornherein nicht gerechtfertigt seien die BeschrÃ¤nkung der unterirdischen Ausdehnung von Neubauten und die Anordnung, wonach von der HÃ¶henbeschrÃ¤nkung des Baubereichs nur untergeordnete Kamine und LÃ¼ftungsrohre, nicht aber kleinere Dachaufbauten ausgenommen seien.</p> <p class="Erwgung4"><b>2.2.2.1 </b>Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer geltend macht, der Umgebungsschutz der Villa sei auch mit dem von ihm verfochtenen ausgedehnteren Baubereich gewÃ¤hrleistet, so verkennt er, dass nicht bloss die Villa, sondern auch die zugehÃ¶rige Parkanlage schutzwÃ¼rdig ist (vorn E. 2.2.1). Wie der Augenschein gezeigt hat, stellt bereits der vom Stadtrat festgesetzte Baubereich einen erheblichen Eingriff in die schutzwÃ¼rdige Gartenanlage dar. Mit der Ausdehnung des Baubereichs gemÃ¤ss den Vorstellungen des BeschwerdefÃ¼hrers wÃ¼rde zusÃ¤tzlich im Bereich der Villa die chaussierte Vorfahrt sowie zur Zufahrtsstrasse hin die Modellierung des Hangs durch die dortige RasenbÃ¶schung beeintrÃ¤chtigt, bei denen es sich gemÃ¤ss gartendenkmalpflegerischem Gutachten um materiell und konzeptionell schutzwÃ¼rdige Elemente handelt. </p> <p class="Erwgung4"><b>2.2.2.2 </b>Die Villa und die heute noch vorhandene Gartenanlage stellen, wie die Vorinstanzen eingehend und zutreffend begrÃ¼ndet haben, ein hochrangiges Schutzobjekt dar, dessen ungeschmÃ¤lerte Erhaltung eine weitgehende BeschrÃ¤nkung der Eigentumsrechte des BeschwerdefÃ¼hrers zu rechtfertigen vermag. Mit der Ausscheidung eines Baubereichs, der auch nach der Darstellung des BeschwerdefÃ¼hrers die Realisierung eines Drittels der ohne Unterschutzstellung mÃ¶glichen AusnÃ¼tzung erlaubt, wird den privaten Interessen des BeschwerdefÃ¼hrers angemessen Rechnung getragen. Ob trotz der Unterschutzstellung eine bestimmungs­gemÃ¤sse, wirtschaftlich sinn­volle und gute Nut­zung der be­troffenen Liegenschaft (vgl. BGE 111 Ib 257 E. 4a S. 264, 112 Ib 263 E. 4, 117 Ib 262 E. 2a; vgl. auch RB 1987 Nr. 92 und 1991 Nr. 80) mÃ¶glich bleibt, ist nicht bei der Unterschutzstellung zu prÃ¼fen, sondern im Zusammenhang mit allfÃ¤lligen EntschÃ¤digungsforderungen des BeschwerdefÃ¼hrers.</p> <p class="Erwgung4"><b>2.2.2.3 </b>Als Grundlage fÃ¼r die Ausscheidung eines Baubereichs, der dem Umgebungsschutz der Villa und dem Schutz des Gartens angemessen Rechnung tragen soll, dienten neben den bereits erwÃ¤hnten denkmalpflegerischen Gutachten die von den frÃ¼heren EigentÃ¼mern in Auftrag gegebenen Volumenstudien von Prof. F sowie die vom BeschwerdefÃ¼hrer veranlassten Bebauungsstudien des ArchitekturbÃ¼ros E AG und die hierzu abgegebene Stellungnahme des Baukollegiums. Diese Studien bilden eine taugliche Grundlage, um die Randbedingungen zu formulieren, welcher ein Neubau zu respektieren hat, damit er weder die Villa noch die Parkanlage in ihrem stÃ¤dtebaulichen und denkmalpflegerischen Wert Ã¼ber GebÃ¼hr beeintrÃ¤chtigt. Dabei ist nicht zu verkennen, dass die einseitige Anordnung von Schutzmassnahmen durch VerfÃ¼gung zwangslÃ¤ufig mit einer gewissen Starrheit verbunden und die Umschreibung des Baubereichs mÃ¶glicherweise einschrÃ¤nkender ausgefallen ist, als wenn ausgehend von einem im Einvernehmen mit den BehÃ¶rden entwickelten Neubauprojekt die Unterschutzstellung vertraglich hÃ¤tte geregelt werden kÃ¶nnen. Dass es nicht zu einer solchen vertraglichen und seine Eigentumsrechte mÃ¶glicherweise weniger einschrÃ¤nkenden LÃ¶sung gekommen ist, hat sich der BeschwerdefÃ¼hrer jedoch selber zuzuschreiben. So ist dem BeschwerdefÃ¼hrer nach der Vorstellung der Studien E im Baukollegium am 13. MÃ¤rz 2006 signalisiert worden, dass im Gegenzug zur integralen Erhaltung der Villa ein grosszÃ¼giger Neubau mÃ¶glich wÃ¤re, und wurden dem BeschwerdefÃ¼hrer verschiedene Hinweise fÃ¼r die Ãberarbeitung des vom BÃ¼ro E vorgestellten Konzeptvorschlags gegeben. Wie der BeschwerdefÃ¼hrer in seiner Beschwerdeschrift im Verfahren VB.2009.00529 (S. 10) ausfÃ¼hrt, wurde die Konzept-Variante "Fisch-Monolith" zur Weiterbearbeitung empfohlen. Das Resultat dieser Weiterbearbeitung durch das BÃ¼ro E liess aus Sicht des BeschwerdefÃ¼hrers jedoch zu wÃ¼nschen Ã¼brig, und das Architektenhonorar von 1,7 Mio. Franken hÃ¤tte sein Budget Ã¼berschritten. In der Folge legte der BeschwerdefÃ¼hrer ein von ihm selbst verfasstes Projekt vom 15. Januar 2007 vor, das, wie der Stadtrat in seiner Rekursvernehmlassung vom 10. September 2008 zutreffend ausfÃ¼hrt, den stÃ¤dtebaulichen und denkmalpflegerischen Vorgaben in keiner Weise entspricht und deshalb nicht als Grundlage fÃ¼r die Festlegung des Baubereichs dienen konnte. So fehlt es an der geforderten Unterordnung des Neubaus gegenÃ¼ber der Villa, greift der Bau Ã¼ber die als schutzwÃ¼rdig beurteilte Hangkante hinaus, stÃ¶rt die Garageneinfahrt die Auffahrt zur Villa und Ã¼berstellen die Obergeschosse den Vorplatz der Villa. Dass dieses das Schutzobjekt in keiner Weise respektierende Projekt nicht als Grundlage fÃ¼r die Festlegung des Baubereichs dienen konnte, versteht sich von selbst. </p> <p class="Erwgung4"><b>2.2.2.4 </b>Sodann trifft es nicht zu, dass, nachdem der BeschwerdefÃ¼hrer kein mit dem Schutzziel vertrÃ¤gliches Konzept fÃ¼r einen Neubau vorgelegt hatte, der Stadtrat selber eine Machbarkeitsstudie hÃ¤tte in Auftrag geben mÃ¼ssen. Vielmehr durfte er sich damit begnÃ¼gen, die Randbedingungen zu formulieren, die ein die Schutzobjekte respektierender Neubau zu beachten hat. Nach der umfassenden Begutachtung von Villa und Park sowie der WÃ¼rdigung der Studien F und E durch Baukollegium und Denkmalpflegekommission waren hierfÃ¼r keine weiteren AbklÃ¤rungen erforderlich. Ebenso kann den Vorinstanzen unter den gegebenen UmstÃ¤nden keine Verletzung ihrer BegrÃ¼ndungspflicht oder eine GehÃ¶rsverweigerung vorgeworfen werden.</p> <p class="Erwgung4"><b>2.2.2.5 </b>Die Ãberlegungen des Stadtrats zur Umschreibung des Baubereichs und des zulÃ¤ssigen BaukÃ¶rpers erweisen sich als nachvollziehbar und sachlich vertretbar. Die Villa braucht fÃ¼r ihre Entfaltung zwingend einen gewissen Freibereich, und die Erhaltung der schutzwÃ¼rdigen Teile des Gartens vermag die Freihaltung des Vorplatzes der Villa sowie das Verbot, die RasenbÃ¶schung sowie die Hangkante zu verÃ¤ndern, hinreichend zu rechtfertigen. Dass die vom Baukollegium zur Weiterbearbeitung empfohlene Konzeptstudie E einen etwas grÃ¶sseren Baubereich beansprucht hÃ¤tte, vermag dem BeschwerdefÃ¼hrer nicht zu helfen, nachdem er auf eine Weiterentwicklung des Projekts auf dieser Grundlage verzichtet hat. Zu Recht hat der Stadtrat sodann darauf hingewiesen, dass ein in die BÃ¶schung vorgezogener BaukÃ¶rper, wie ihn der BeschwerdefÃ¼hrer plant, die Eleganz der schutzwÃ¼rdigen Gartengestaltung zerstÃ¶ren und neben der Villa zu wuchtig und massig in Erscheinung treten wÃ¼rde. Die nÃ¤mlichen Ãberlegungen gelten auch fÃ¼r eine Ã¼ber die Hangkante hinausragende Auskragung, wie sie dem BeschwerdefÃ¼hrer mittlerweile gemÃ¤ss seinem Projekt vom 22. April 2008 vorzuschweben scheint.</p> <p class="Erwgung4">Damit ein Neubau die dominierende Erscheinung der die HÃ¼gelkuppe krÃ¶nenden Villa nicht stÃ¶rt, ist zwangslÃ¤ufig auch dessen Volumen zu beschrÃ¤nken. Mit der Zulassung von maximal drei Vollgeschossen, einem Attikageschoss und einem Untergeschoss ist das Volumen gegenÃ¼ber den Studien F, welche nur ein Vollgeschoss und ein anrechenbares Untergeschoss vorsahen, erheblich erhÃ¶ht worden. Die vom BeschwerdefÃ¼hrer vorgelegten Projekte zeigen dagegen deutlich, dass mit dem von ihm angestrebten, weit grÃ¶sseren Neubauvolumen der SchutzwÃ¼rdigkeit von Villa und Park nicht Rechnung getragen werden kann. Das weitgehende Verbot von Abgrabungen ergibt sich zwangslÃ¤ufig infolge der schutzwÃ¼rdigen Modellierung des Villengartens, insbesondere aus der Unterschutzstellung von RasenbÃ¶schung und HÃ¼gelkante. Die BeschrÃ¤nkung der GesamthÃ¶he des Neubaus auf die TraufhÃ¶he der Villa ist erforderlich, um deren dominierende Stellung zu gewÃ¤hrleisten; es sind keine GrÃ¼nde ersichtlich, welche es rechtfertigen wÃ¼rden, von dieser HÃ¶henbeschrÃ¤nkung weitergehende Ausnahmen als die im Unterschutzstellungsbeschluss erwÃ¤hnten Kamine und untergeordneten LÃ¼ftungsrohre zuzulassen.</p> <p class="Erwgung4"><b>2.2.2.6 </b>Was das Verbot zusÃ¤tzlicher unterirdischer Bauten betrifft, so hat die Vorinstanz zutreffend darauf hingewiesen, dass dadurch die wertvolle Gartengestaltung, insbesondere die raffinierte Modellierung der Hangkante und die daraus resultierenden BÃ¶schungen sowie der Vorplatz unwiederbringlich beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rden. Sodann macht der Stadtrat zu Recht geltend, dass die UnterhÃ¶hlung der MorÃ¤nenkuppe, auf welchem die Villa thront, diese von ihrem Boden abkoppeln und damit das Denkmal seiner OriginalitÃ¤t und GlaubwÃ¼rdigkeit berauben wÃ¼rde. Die nÃ¤mlichen Ãberlegungen sprechen auch gegen die Zulassung von TerrainverÃ¤nderungen zur Erstellung einer Unterniveaugarage mit Einfahrt von der Sihlberg-Strasse. Dass die Denkmalpflege diesbezÃ¼glich eine spÃ¤tere Anpassung des Schutzumfangs nicht ausgeschlossen hat, vermag daran nichts zu Ã¤ndern. Auch insofern gilt, dass eine Unterschutzstellung mittels VerfÃ¼gung naturgemÃ¤ss weniger flexibel ausfÃ¤llt, als wenn der Weg des kooperativen Verwaltungshandelns beschritten werden kann.</p> <p class="Erwgung4"><b>2.2.2.7 </b>Was den vom BeschwerdefÃ¼hrer herangezogenen Vergleich mit den Liegenschaften Hotel Dolder und Villa Rosenau betrifft, so liegen auch hinsichtlich der Ausscheidung eines Baubereichs fÃ¼r Neubauten offenkundig keine vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Beschwerde VB.2009.00529 richtet sich in erster Linie gegen den Rekursentscheid vom 7. August 2009 betreffend die Bauverweigerung vom 5. Mai 2008 fÃ¼r teilweisen Umbau und NutzungsÃ¤nderung sowie die feuerpolizeiliche NutzungsbeschrÃ¤nkung vom 23. Dezember 2008. Zudem stellt sie ausdrÃ¼cklich auch eine ErgÃ¤nzung der Beschwerde VB.2009.00528 dar, welche sich gegen den Rekursentscheid betreffend die Unterschutzstellung von Villa und Park richtet. Mit den ErwÃ¤gungen dieses Rekursentscheids, der sich eingehend auch mit den RÃ¼gen betreffend die Unterschutzstellung von zahlreichen Bauteilen im Innern der Villa Sihlberg befasst, setzt sich jedoch auch diese Beschwerde nicht auseinander. Dasselbe gilt fÃ¼r die Replik vom 26. November 2009, welche bezÃ¼glich der Unterschutzstellung dieser Bauteile ebenfalls keine sachbezogenen AusfÃ¼hrungen enthÃ¤lt. Soweit sich die Beschwerde gegen die Unterschutzstellung von Teilen des Innern wendet, ist sie deshalb ohne Weiteres als unbegrÃ¼ndet abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Wie die Rekurskommission zutreffend festgestellt hat, ist mit Ausnahme der ErdgeschossrÃ¤ume 1.10 und 1.11 von einer vollstÃ¤ndigen Unterschutzstellung der Villa auszugehen und erweisen sich damit sÃ¤mtliche AntrÃ¤ge des BeschwerdefÃ¼hrers, welche auf eine Ãnderung der inneren und Ã¤usseren Substanz des GebÃ¤udes abzielen, als von vornherein aussichtslos (E. 5.2.3 des Rekursentscheids). Ebenfalls trifft es zu, dass abgesehen von zahlreichen weiteren eigenmÃ¤chtig vorgenommenen baulichen Ãnderungen die Anlage zur Beleuchtung des GebÃ¤udes bewilligungspflichtig ist (E. 5.2.4) und die im Garten der Villa geplanten (bzw. aufgestellten; vgl. Augenscheinprotokoll) Zelte und Container nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bilden (E. 5.3). Die Vorinstanz ist sodann zulÃ¤ssigerweise auf ein Schreiben des BeschwerdefÃ¼hrers vom 11. Juni 2009 betreffend WiedererwÃ¤gung der angefochtenen feuerpolizeilichen Anordnung vom 23. Dezember 2008 nicht eingegangen (E. 5.4) und hat sie die vom BeschwerdefÃ¼hrer in Auftrag gegebene brandschutzrechtliche Beurteilung ohne GehÃ¶rsverweigerung als Parteibehauptung wÃ¼rdigen dÃ¼rfen (E. 6).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Villa Sihlberg ist als Wohnhaus der Familie HÃ¼rlimann gebaut worden. Nach den unbestrittenen Feststellungen der Vorinstanz wurden zwischen 1976 und 2004 einzelne RÃ¤ume an eine Privatschule vermietet, in der Folge aber wieder zu Wohnzwecken genutzt. Die vom BeschwerdefÃ¼hrer angestrebte bzw. bereits ausgeÃ¼bte Nutzung, wie sie im Rekursentscheid zutreffend dargestellt wird, stellt dagegen eine gewerbliche Nutzung dar und ist deshalb bewilligungspflichtig. Daran vermag der Umstand, dass die frÃ¼here Besitzerfamilie gelegentlich Feste mit Hunderten von geladenen GÃ¤sten gegeben haben soll, nichts zu Ã¤ndern. Sodann ist unglaubwÃ¼rdig und aktenwidrig, dass es sich bei den vom BeschwerdefÃ¼hrer veranstalteten AnlÃ¤ssen um private Einladungen handeln soll. Die Vorinstanz ist deshalb zutreffend davon ausgegangen, dass der Anteil der gewerblichen Nutzung in der Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers den nach Wohnanteilplan zulÃ¤ssigen Anteil von 10 % weit Ã¼bersteigt und die NutzungsÃ¤nderung deshalb nicht bewilligungsfÃ¤hig ist. Auf die diesbezÃ¼glichen ErwÃ¤gungen unter Ziffer 7 des vorinstanzlichen Entscheids ist zu verweisen, insbesondere auch auf den Hinweis, dass die Villa gegenwÃ¤rtig nicht gewerblich genutzt werden darf. Die Vorbringen des BeschwerdefÃ¼hrers im Verfahren vor Verwaltungsgericht sind nicht geeignet, die Feststellungen der Rekurskommission zum Sachverhalt und die WÃ¼rdigung der Nutzung weiter Teile der Liegenschaft als gewerbliche Nutzung infrage zu stellen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die Vorinstanz hat in ErwÃ¤gung Ziffer 8 zahlreiche feuerpolizeiliche MÃ¤ngel aufgelistet und erwogen, diese seien derart gravierend, dass eine WeiterfÃ¼hrung der gewerblichen Nutzung im vom BeschwerdefÃ¼hrer beantragten Umfang auch aus feuerpolizeilicher Sicht nicht statthaft sei. In Dispositiv-Ziffer II Absatz 2 des Rekursentscheids wurde deshalb ausdrÃ¼cklich festgehalten, dass sich in der Villa Sihlberg (Vers.-Nr. 03) nur maximal 15 Personen gleichzeitig aufhalten dÃ¼rfen.</p> <p class="Urteilstext">Die teilweise widersprÃ¼chlichen AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers insbesondere in der Replik vom 26. November 2009 sind nicht geeignet, diese Anordnung infrage zu stellen. So rÃ¤umt der BeschwerdefÃ¼hrer selber ein, dass zahlreiche brandschutzmÃ¤ssig relevante GebÃ¤udeteile nur den fÃ¼r EinfamilienhÃ¤usern massgebenden Anforderungen entsprechen, macht aber umgekehrt geltend, die von ihm konsultierten Brandschutzexperten hÃ¤tten zu einer Nutzung des ganzen GebÃ¤udes zu BÃ¼rozwecken geraten. Sodann Ã¼bersieht der BeschwerdefÃ¼hrer, dass die gegenwÃ¤rtige (unbewilligte) Nutzung seiner Liegenschaft zu erheblichen Teilen als gewerblich zu qualifizieren ist, weshalb die Einhaltung der fÃ¼r EinfamilienhÃ¤user geltenden Anforderungen ohnehin nicht genÃ¼gt. Zudem hat der BeschwerdefÃ¼hrer zahlreiche feuerpolizeilich geforderte Anpassungen bereits vorgenommen bzw. schlÃ¤gt er solche vor. Ãber deren feuerpolizeiliche Tauglichkeit bzw. baurechtliche BewilligungsfÃ¤higkeit ist indessen nicht im vorliegenden Beschwerdeverfahren zu entscheiden, sondern im Rahmen eines korrekt dokumentierten Baubewilligungsverfahrens. Angesichts der aktenmÃ¤ssig belegten Nutzung der Villa fÃ¼r kommerzielle Events erweist sich sodann die BelegungsbeschrÃ¤nkung auf 15 Personen auch unter feuerpolizeilichen Gesichtspunkten als gerechtfertigt und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Der BeschwerdefÃ¼hrer hat es in der Hand, durch die Schaffung einwandfreier bau- und feuerpolizeilicher VerhÃ¤ltnisse die damit verbundenen EinschrÃ¤nkungen in der Nutzung seiner Liegenschaft abzuwenden.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerden erweisen sich damit als unbegrÃ¼ndet und sind abzuweisen. Diesem Ausgang entsprechend sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG). Dieser ist Ã¼berdies zu ParteientschÃ¤digungen von je Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegner 2â4 zu verpflichten, denen durch die Beantwortung der Beschwerde ein ungewÃ¶hnlich hoher Aufwand entstanden ist (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden VB.2009.00528 und VB.2009.00529 werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 650.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 10'650.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird zu ParteientschÃ¤digungen von je Fr. 1'000.- an die Beschwerdegegner 2â4 verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>