<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="44324313" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../og" name="repository-base-url"/> <meta content="2025-07-25T15:08Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1995-nr-4" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1995-nr-4" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-1995-nr-4" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter 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wiki-content article__content" id="main-content"> <p><strong>Das Bauhandwerkervorrecht im Fall der Kaufpreiskreditierung </strong></p><hr/><p><a data-linked-resource-id="45187753" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../og/art-841-abs-1-zgb">Art. 841 Abs. 1 ZGB</a></p><hr/><p></p><p> 1. Die X AG kaufte eine Restaurant-Liegenschaft. Dazu gewÃ¤hrte die BerufungsklÃ¤gerin, ein Bankinstitut, der X AG ein grundpfÃ¤ndlich gesichertes Darlehen von Fr. 1,7 Mio. Der Berufungsbeklagte montierte in den folgenden Monaten in der Liegenschaft einen Gasbrenner und stellte dafÃ¼r der X AG Rechnung im Betrag von Fr. 5'035.--. DafÃ¼r liess er im Grundbuch die vorlÃ¤ufige Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts vormerken. In der Folge wurde Ã¼ber die X AG der Konkurs erÃ¶ffnet, in dessen Verlauf die Forderung unangefochten blieb und das Pfandrecht definitiv im Grundbuch eingetragen wurde. AnlÃ¤sslich der konkursrechtlichen Liegenschaftsversteigerung blieb die grundpfÃ¤ndlich gesicherte Forderung des Berufungsbeklagten ungedeckt. Daraufhin klagte dieser gegen die BerufungsklÃ¤gerin auf Ersatz des Pfandausfalls. Die BerufungsklÃ¤gerin bestreitet ein Vorrecht des Berufungsbeklagten auf Ersatz seines Pfandverwertungsverlusts.</p><p> 2. Kommen die Forderungen der Handwerker und Unternehmer bei der Pfandverwertung zu Verlust, so ist der Ausfall aus dem den Wert des Bodens Ã¼bersteigenden Verwertungsanteil der vorgehenden PfandglÃ¤ubiger zu ersetzen, sofern das GrundstÃ¼ck durch ihre Pfandrechte in einer fÃ¼r sie erkennbaren Weise zum Nachteil der Handwerker und Unternehmer belastet worden ist (Art. 841 Abs. 1 ZGB).</p><p> a) Es ist unbestritten, dass der Berufungsbeklagte in der Zwangsverwertung der Liegenschaft mit seiner durch das Bauhandwerkerpfandrecht gesicherten Forderung gegen die X AG vollstÃ¤ndig zu Verlust kam. Ebenso steht fest, dass der gesamte VerwertungserlÃ¶s der BerufungsklÃ¤gerin als im Rang vorgehender PfandglÃ¤ubigerin zufiel. In objektiver Hinsicht liegt damit der Benachteiligungstatbestand vor, den Art. 841 Abs. 1 ZGB voraussetzt, nÃ¤mlich der Fall, dass die Grundpfandrechte der wegen des Grundsatzes der AltersprioritÃ¤t vorgehenden GrundpfandglÃ¤ubiger den reinen Bodenwert Ã¼bersteigen und die Bauhandwerker deshalb bei der Pfandverwertung zu Verlust gelangen (vgl. Zobl, Das Bauhandwerkerpfandrecht de lege lata und de lege ferenda, in: ZSR 101 II, 1982, S. 168 und 175).</p><p> b) Die BerufungsklÃ¤gerin bestreitet denn auch in erster Linie das Vorliegen der subjektiven Voraussetzungen fÃ¼r ein Bauhandwerkervorrecht des Berufungsbeklagten. In subjektiver Hinsicht ist nÃ¤mlich ein schuldhaftes Verhalten der vorrangigen PfandglÃ¤ubiger Voraussetzung (Schumacher, Das Bauhandwerkerpfandrecht, 2.A., N 985): Das Gesetz will nicht vollstÃ¤ndig ausschliessen, dass im Fall der Pfandverwertung der Gegenwert der mit dem Bau bewirkten Wertvermehrung auf die Ã¤lteren und damit rangvorderen GrundpfandglÃ¤ubiger fÃ¤llt; der vorsichtige Bauunternehmer wird sich deshalb mit Vorteil danach erkundigen, ob er auf einer Ã¼berschuldeten Parzelle bauen wird. Nur dort, wo die Belastung "in erkennbarer Weise" zum Nachteil der Handwerker auf das GrundstÃ¼ck gelegt worden ist, ist der Vorteil der vorgehenden GrundpfandglÃ¤ubiger verpÃ¶nt. "Erkennbar" ist der Nachteil indessen Ã¼berall dort, wo der vertragliche PfandglÃ¤ubiger erkennen konnte, dass die Pfandsumme den Wert der Liegenschaft Ã¼bersteigt, und dass eine spÃ¤tere Wertvermehrung durch Handwerksarbeiten zu erwarten ist (Simonius/Sutter, Schweiz. Immobiliarsachenrecht, Band II, Basel 1989, S. 241 N 48). Erkennbarkeit bzw. Erkennen bedeutet dabei Kennen oder schuldhaftes Nichtkennen des Benachteiligungstatbestands (Pfister-Ineichen, Das Vorrecht nach Art. 841 ZGB und die Haftung der Bank als VorgangsglÃ¤ubigerin, Diss. Freiburg 1991, S. 150).</p><p> aa) Die BerufungsklÃ¤gerin macht geltend, eine solche Erkennbarkeit sei nur im Zusammenhang mit der GewÃ¤hrung grundpfÃ¤ndlich gesicherter Baukredite mÃ¶glich, weshalb das Vorrecht nach Art. 841 ZGB auf solche FÃ¤lle beschrÃ¤nkt sei. DemgegenÃ¼ber ist der Berufungsbeklagte der Meinung, Art. 841 ZGB kÃ¶nne auch auf andere Sachverhalte, namentlich auf den Fall des Erwerbs einer Liegenschaft mittels hypothekarischer Finanzierung des Kaufpreises, Anwendung finden.</p><p> Zur Frage, welcher dieser beiden Auffassungen der Vorzug zu geben ist, lÃ¤sst sich dem Wortlaut von Art. 841 ZGB keine Antwort entnehmen. In der publizierten Gerichtspraxis wurde diese Frage, soweit ersichtlich, bisher offenbar noch nie entschieden. Auch die Lehre Ã¤ussert sich nicht zu dieser Frage. Allerdings legt die einschlÃ¤gige Literatur der Behandlung von Art. 841 ZGB regelmÃ¤ssig die Konstellation zugrunde, dass es um die Finanzierung eines Bauwerks durch fremde, grundpfÃ¤ndlich gesicherte Geldmittel und nicht (nur) um die Finanzierung eines Liegenschaftenkaufs geht, auch wenn die fremden Mittel in beiden FÃ¤llen auf die gleiche Weise gesichert werden (vgl. Pfister-Ineichen, S. 40 ff.). Dabei spielt es unter dem Gesichtspunkt von Art. 841 ZGB beispielsweise keine Rolle, ob das GrundstÃ¼ck bei Werkbeginn noch nicht Ã¼berbaut war, oder ob es im Zeitpunkt des Baubeginns Ã¼berbaut war und der BaupfandglÃ¤ubiger darauf weitere wertvermehrende Arbeiten leistete (Zobl, S. 176). Daraus lÃ¤sst sich indessen nicht der Schluss ziehen, Art. 841 ZGB setze durchwegs voraus, dass das vorrangige Grundpfandrecht zur Sicherung eines Baukredits vereinbart wurde, obschon dies dem typischen Anwendungsfall entspricht. Aus der Sicht des BaupfandglÃ¤ubigers unterscheidet sich der Fall des vorrangig gesicherten Baukredits nÃ¤mlich nicht von demjenigen, in dem das vorrangige Grundpfandrecht zur Kreditierung des GrundstÃ¼ckkaufs errichtet wurde: Beide Male wird der nachrangig berechtigte Bauhandwerker erst in einem Zeitpunkt herangezogen, in welchem die Liegenschaft bereits grundpfandrechtlich belastet ist. Uebersteigen diese Grundpfandrechte den reinen Bodenwert, so ist im einen wie im andern Fall auch die objektive Voraussetzung fÃ¼r das Vorrecht, nÃ¤mlich die Belastung des PfandgrundstÃ¼cks zum Nachteil des Bauhandwerkers (Zobl, S. 175), gegeben.</p><p> Die Erkennbarkeit einer den Bodenwert Ã¼bersteigenden Grundpfandsicherung fÃ¼r den Kreditgeber hÃ¤ngt nicht vom Zweck der Kreditierung - Baukosten oder Kaufpreis - ab, weshalb das Vorrecht nach Art. 841 ZGB entgegen der Auffassung der BerufungsklÃ¤gerin nicht schlechthin auf die GewÃ¤hrung grundpfÃ¤ndlich gesicherter Baukredite beschrÃ¤nkt werden darf.</p><p> bb) Im typischen Fall der KreditgewÃ¤hrung fÃ¼r ein Bauvorhaben weiss der kreditierende GlÃ¤ubiger von vornherein, dass das grundpfÃ¤ndlich gesicherte Darlehen namentlich dazu dient, den von den Bauhandwerkern zu schaffenden Mehrwert auf der Liegenschaft abzugelten. Der VorrangsglÃ¤ubiger kann also ohne weiteres erkennen, dass eine Wertvermehrung des GrundstÃ¼cks durch Handwerksarbeiten zu erwarten ist. DemgegenÃ¼ber muss sich ein GlÃ¤ubiger, der nur den Kaufpreis kreditiert, in der Regel nicht darum kÃ¼mmern, ob und welche baulichen Investitionen spÃ¤ter auf der Kaufliegenschaft vorgenommen werden, ausser beim Vorliegen konkreter Anzeichen fÃ¼r ein Bauvorhaben des GrundstÃ¼ckkÃ¤ufers. Die allgemeine Erfahrungstatsache, dass in Ã¤lteren Liegenschaften hÃ¤ufig im Anschluss an einen EigentÃ¼merwechsel Renovationen oder Umbauten durchgefÃ¼hrt werden, begrÃ¼ndet fÃ¼r sich allein aber noch keinen hinreichenden Anlass zur Annahme spÃ¤terer Bauarbeiten.</p><p> Insofern sind die subjektiven Voraussetzungen des Vorrechts nach Art. 841 ZGB im Fall der reinen Kaufpreiskreditierung erheblich zu relativieren: Der grundpfÃ¤ndlich gesicherte Kreditgeber muss nur dann, wenn er weiss oder aufgrund genÃ¼gender Anhaltspunkte wissen mÃ¼sste, dass der KÃ¤ufer konkrete bauliche Massnahmen plant, im Hinblick auf den Schutz der Bauhandwerker prÃ¼fen, ob die durch die vorgehenden Pfandrechte gesicherte Kreditsumme den Wert des GrundstÃ¼cks bereits erreicht oder gar Ã¼bersteigt.</p><p> c) Die Darstellung der BerufungsklÃ¤gerin, im Zeitpunkt der Krediterteilung an die X AG seien wertvermehrende Investitionen in das Kaufsobjekt weder zu erwarten gewesen noch sei sie durch die X AG diesbezÃ¼glich orientiert worden, wird seitens des Berufungsbeklagten nicht substantiiert bestritten. Der Berufungsbeklagte nennt auch keine UmstÃ¤nde oder Beweismittel, aufgrund derer auf eine Kenntnis der BerufungsklÃ¤gerin Ã¼ber konkrete Renovations- oder Umbauvorhaben der X AG oder Tatsachen, die solche Vorhaben als naheliegend erscheinen liessen, geschlossen werden kÃ¶nnte. Deshalb ist davon auszugehen, dass das subjektive Erfordernis der Erkennbarkeit in bezug auf den objektiven Benachteiligungstatbestand nicht gegeben ist: Ein schuldhaftes Verhalten, wie es Art. 841 Abs. 1 ZGB voraussetzt, kann der BerufungsklÃ¤gerin nicht vorgeworfen werden.</p><p> Dies fÃ¼hrt zur Verneinung eines Vorrechts des Berufungsbeklagten gegenÃ¼ber der BerufungsklÃ¤gerin im Sinn von Art. 841 ZGB.</p><p>Rekurskommission, 10. Juli 1995, ZB 94 2</p><p></p><hr/> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>