<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">99</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>III. Kantonale Steuern</b></span><br/> <br/> <br/> <br/> <span class="ft2"><b>18 Grundbuchabgabe</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Steuerwert als Mindestbemessungsgrundlage (Erw. 4.)</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Eine vorbehaltene Nutzniessung stellt keine objektive Werteinbusse</b></span><br/> <span class="ft2"><b>der Liegenschaften dar (Erw. 5.).</b></span><br/> <br/> <span class="ft5">Urteil des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 26. April 2013 in Sachen</span><br/> <span class="ft5">E.Z. (WBE.2012.372).</span><br/> <br/> <span class="ft6"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft7">4.3.</span><br/> <span class="ft7">Die in § 8 Abs. 2 GBAG getroffene Regelung steht in folgerich-</span><br/> <span class="ft7">tigem Zusammenhang mit § 8 Abs. 1 GBAG, der Grundsatzregelung,</span><br/> <span class="ft7">wie die Berechnung der Grundbuchabgabe zu erfolgen hat. Die</span><br/> <span class="ft7">Massgeblichkeit der Kauf- oder Übernahmesumme für die Bemes-</span><br/> <span class="ft7">sung der Grundbuchabgabe beruht auf der natürlichen Vermutung,</span><br/> <span class="ft7">der in der Vertragsurkunde genannte Preis entspreche dem wahren</span><br/> <span class="ft7">Wert, dem Verkehrswert (vgl. Erläuterungen und Berechnungsbei-</span><br/> <span class="ft7">spiele GBAG/GBAD, § 8, insbesondere N 1 und 2; Botschaft des</span><br/> <span class="ft7">Regierungsrates an den Grossen Rat vom 7. September 1998, Fi-</span><br/> <span class="ft7">nanzpaket 98, S. 18 f.). Fehlt in der Vertragsurkunde eine Preisan-</span><br/> <span class="ft7">gabe oder weicht diese erheblich vom wahren Wert ab, hat die</span><br/> <span class="ft7">Berechnung der Grundbuchabgabe auf einem Ersatzwert zu erfolgen.</span><br/> <span class="ft7">Gemäss ursprünglicher Regelung hatten die Grundbuchämter selber</span><br/> <span class="ft7">eine Verkehrswertschätzung vorzunehmen und gestützt darauf die</span><br/> <span class="ft7">Abgabe zu berechnen (§ 8 Abs. 2 GBAG in der Fassung vom 7. Mai</span><br/> <span class="ft7">1980). Mit der Revision vom 9. März 1999, in Kraft seit 1. August</span><br/> <span class="ft7">1999, wurde diese Ordnung ersetzt durch den Steuerwert als einfache</span><br/> <span class="ft7">und leicht eruierbare massgebliche Bemessungsgrundlage (§ 8 Abs. 2</span><br/> <span class="ft7">Satz 1 GBAG). Nur noch bei Fehlen eines Steuerwerts gilt, dass die</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">100</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">Parteien auf Verlangen des Grundbuchamtes eine nach anerkannten</span><br/> <span class="ft7">Regeln erstellte Verkehrswertschätzung vorzulegen haben. Weicht</span><br/> <span class="ft7">die Schätzung von der Kauf- oder Übernahmesumme um mehr als</span><br/> <span class="ft7">10% nach oben ab, so wird die Abgabe vom Schätzwert erhoben (§ 8</span><br/> <span class="ft7">Abs. 2 Sätze 2 und 3 GBAG).</span><br/> <span class="ft7">4.4. (...)</span><br/> <span class="ft7">4.5.</span><br/> <span class="ft7">Der Steuerwert dient gemäss § 8 Abs. 2 Satz 1 GBAG als</span><br/> <span class="ft7">Ersatzwert für die Berechnung der Grundbuchabgabe, wenn die Ver-</span><br/> <span class="ft7">tragsurkunde keinen Kaufpreis nennt. Er legt den Verkehrswert nach</span><br/> <span class="ft7">den dargelegten einheitlichen, objektiven Kriterien fest. Liegt der be-</span><br/> <span class="ft7">urkundete Kaufpreis unter dem Steuerwert, ist in diesem eine Min-</span><br/> <span class="ft7">destbemessungsgrundlage für die Grundbuchabgabe zu erblicken.</span><br/> <span class="ft7">5.</span><br/> <span class="ft7">5.1.-5.2. (...)</span><br/> <span class="ft7">5.3.</span><br/> <span class="ft7">Bemessungsgrundlage der Grundbuchabgabe ist der objektive</span><br/> <span class="ft7">Wert einer Liegenschaft, wie er normalerweise im Kaufpreis zum</span><br/> <span class="ft7">Ausdruck kommt. Ersatzweise ist der Steuerwert massgebend, bei</span><br/> <span class="ft7">dessen Fehlen die Verkehrswertschätzung.</span><br/> <span class="ft7">Der beurkundete Kaufpreis berücksichtigt vorliegend die von</span><br/> <span class="ft7">der Beschwerdeführerin sich selber vorbehaltene Nutzniessung an</span><br/> <span class="ft7">den übertragenen Liegenschaften, indem deren kapitalisierter Wert</span><br/> <span class="ft7">zum Abzug gebracht worden ist. Der Kaufpreis widerspiegelt damit</span><br/> <span class="ft7">nicht mehr den objektiven, sondern den subjektiven Wert der Liegen-</span><br/> <span class="ft7">schaften, den bei den Übernehmerinnen durch das Nutzniessungs-</span><br/> <span class="ft7">recht bewirkten Minderwert. Objektiv ist der Wert der Liegenschaf-</span><br/> <span class="ft7">ten durch den Vorbehalt der Nutzniessung unberührt geblieben. Der</span><br/> <span class="ft7">Wert einer Liegenschaft bestimmt sich nach dem Nutzen, den die</span><br/> <span class="ft7">Liegenschaft spendet. Wer den Nutzen vereinnahmt, der Eigentümer</span><br/> <span class="ft7">selber oder der Nutzniesser, ist für den Wert der Liegenschaft bedeu-</span><br/> <span class="ft7">tungslos. Die Bewertung der Liegenschaft hat so zu erfolgen, wie</span><br/> <span class="ft7">wenn kein solches Recht bestünde (K</span><span class="ft5">ASPAR</span> <span class="ft7">F</span><span class="ft5">IERZ</span><span class="ft7">, Der Schweizer</span><br/> <span class="ft7">Immobilienwert, 5. A., Zürich 2005, S. 373). Dies gilt gleichermas-</span><br/> <span class="ft7">sen auch für die Ermittlung des Steuerwertes einer Liegenschaft. Ob</span><br/> <span class="ft7">daran eine Nutzniessung besteht, ist ohne Bedeutung. Deren Wert ge-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2013</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">101</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">langt von der Grundstückbewertungssumme nicht in Abzug (Weglei-</span><br/> <span class="ft7">tung für die Bewertung von Grundstücken, II/2, S. 2, Ziff. 2.2.3).</span><br/> <span class="ft7">Steuerlich ist das Bestehen einer Nutzniessung lediglich insofern von</span><br/> <span class="ft7">Bedeutung, als nicht der Grundeigentümer, sondern der Nutzniesser</span><br/> <span class="ft7">die Liegenschaft zu versteuern hat (§§ 30 Abs. 1 lit. a und 46 Abs. 2</span><br/> <span class="ft7">StG). Die Bemessungsgrundlagen bleiben für Eigentümer und Nutz-</span><br/> <span class="ft7">niesser dieselben.</span><br/> <span class="ft7">5.4.</span><br/> <span class="ft7">Die Massgeblichkeit des objektiven Wertes einer Liegenschaft</span><br/> <span class="ft7">für die Berechnung der Grundbuchabgabe kommt auch darin zum</span><br/> <span class="ft7">Ausdruck, dass die auf die Erwerberinnen übertragene Schuld für die</span><br/> <span class="ft7">Berechnung der Grundbuchabgabe vom Übernahmepreis nicht zum</span><br/> <span class="ft7">Abzug gelangt. Dies wird denn auch von der Beschwerdeführerin</span><br/> <span class="ft7">nicht verlangt, obwohl die Liegenschaften durch die Schuldübernah-</span><br/> <span class="ft7">meverpflichtung für die Erwerberinnen zusätzlich an Wert eingebüsst</span><br/> <span class="ft7">haben. Nicht anders verhält es sich mit der vorbehaltenen Nutznies-</span><br/> <span class="ft7">sung. Sie schmälert nur für die Erwerberinnen den Wert der Liegen-</span><br/> <span class="ft7">schaften, stellt aber nicht eine objektive Werteinbusse dar.</span><br/> <span class="ft7">Der in der notariellen Urkunde bezeichnete Übernahmepreis</span><br/> <span class="ft7">von Fr. X. liegt unter den Steuerwerten der Liegenschaften. Die</span><br/> <span class="ft7">Vorinstanz hat damit zu Recht den Steuerwert als massgebliche</span><br/> <span class="ft7">Grundlage für die Berechnung der Grundbuchabgabe bezeichnet (§ 8</span><br/> <span class="ft7">Abs. 2 GBAG).</span><br/> <br/></div> </div> </body> </html>