<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2004.00236</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204512&amp;W10_KEY=4467140&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2004.00236</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.10.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 10.05.2005 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Wohnflächenanteil-Transfer zwischen zwei Liegenschaften: Rechtsmissbräuchliche Beschwerdeerhebung; Rechtswirksamkeit des Revers vom 18. Sept. 1989, mit welchem eine der beiden Liegenschaften belastet wurde.<br/><br/>Vereinigung (E. 1) und Vorgeschichte (E. 2).<br/>Die private Beschwerdeführerin verstösst mit ihrer Rechtsmittelerhebung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gemäss Art. 5 Abs. 3 BV. Auf ihre Beschwerde ist mangels schutzwürdigem Interesse nicht einzutreten (E. 3.2).<br/>Die mit der Baubewilligung vom 18. Sept. 1989 verfügte öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung ist gültig:<br/>Die vorgesehene, jedoch unterbliebene Anmerkung im Grundbuch hat nur deklaratorische Wirkung (E. 4.2). Die Gültigkeit der Eigentumsbeschränkung hängt alleine von der Rechtsbeständigkeit der Baubewilligung ab. Selbst im Fall einer unterbliebenen Zustellung der Bewilligung an die Eigentümerin der belasteten Liegenschaft hatte diese Kenntnis von der Bewilligungserteilung, wie ein bei den Akten liegendes Schreiben vom 30. Nov. 1989 belegt (E. 4.2.1). Die Zustimmung der Eigentümerin der belasteten Liegenschaft zum Revers ergibt sich aus einem bei den Akten befindlichen Mietvertrag vom 27. Mai 1988. Dieser lag zum Zeitpunkt der Bewilligungserteilung vor. Der formelle Mangel, dass der Bewilligungsbehörde zu diesem Zeitpunkt keine schriftliche Zustimmungserklärung der Eigentümerin vorlag, hat nicht die Nichtigkeit der Baubewilligung zur Folge. Der Beschwerdegegner und heutige Eigentümer der belasteten Liegenschaft muss die Eigentumsbeschränkung gegen sich gelten lassen (E. 4.2.2).<br/>Nebenbestimmungen im Sinn von § 321 PBG: Bedingungen, Auflagen, Reverse und gemischte Nebenbestimmungen (E. 5.1). Die "Bedingung" in der Baubewilligung vom 18. Sept. 1989, wonach die Eigentumsbeschränkung betreffend Wohnanteilkompensation vor dem Baubeginn im Grundbuch angemerkt werden müsse, ist eine Auflage und berührt die Gültigkeit der Bewilligung nicht (E. 5.2).<br/><br/>Nichteintreten (VB.2004.00236)<br/>Gutheissung (VB.2004.00239)</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANMERKUNG">ANMERKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFLAGE">AUFLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEDINGUNG">BEDINGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG">EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GÃLTIGKEIT">GÃLTIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHTIGKEIT">NICHTIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSMITTELBEFUGNIS">RECHTSMITTELBEFUGNIS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REVERS">REVERS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNANTEIL">WOHNANTEIL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSTIMMUNGSERKLÃRUNG">ZUSTIMMUNGSERKLÃRUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 5 Abs. III BV</span><br/><span class="ungerade">§ 321 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 21 VRG</span><br/><span class="ungerade">Art. 680 Abs. II ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2004 Nr. 67 S. 23</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 21. Januar 2003 bewilligte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich dem EigentÃ¼mer C verschiedene Umbauten am GebÃ¤ude L-Strasse 02 auf dem GrundstÃ¼ck (neu) Kat.-Nr. 06 in ZÃ¼rich. Dagegen verweigerte sie die Bewilligung fÃ¼r BÃ¼ronutzungen in den Vollgeschossen (Dispositivziffer III) und hielt fest, dass fÃ¼r die Liegenschaft L-Strasse 02 ein WohnflÃ¤chenanteil von 100 % gelte, weil (gemÃ¤ss Bausektionsbeschluss-Nr. 1256/89 vom <br/> 18. September 1989) der vorgeschriebene WohnflÃ¤chenanteil von 60 % fÃ¼r die Liegenschaften Kat.-Nr. 05 (L-Strasse 01) und Kat.-Nr. 06 (L-Strasse 02) gesamthaft einzuhalten sei (Dispositivziffer II.2). Die PlÃ¤ne seien entsprechend abzuÃ¤ndern und bei beiden beteiligten GrundstÃ¼cken im Grundbuch ein Revers betreffend die Einhaltung der WohnflÃ¤chenanteile anzumerken (Dispositivziffern II.1a und b sowie II.3).</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Den hiergegen von C erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission I am 16. April 2004 im Sinne der ErwÃ¤gungen gut. Sie hob die vorgenannten Dispositivziffern betreffend die Verweigerung der BÃ¼ronutzung sowie die Sicherung eines WohnflÃ¤chenanteils von <br/> 100 % auf und lud die BaubehÃ¶rde zur Erteilung der Bewilligung der BÃ¼ronutzung ein, soweit auf dem BaugrundstÃ¼ck der WohnflÃ¤chenanteil von 60 % eingehalten sei.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt1"><span>Mit separaten Beschwerden vom 19. Mai 2004 erhoben die Stadt ZÃ¼rich und die <br/> A-Stiftung Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit den AntrÃ¤gen, den Rekursentscheid unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen aufzuheben und den Beschluss der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde wieder herzustellen.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><span>Die Vorinstanz schloss am 18. Juni 2004 auf Abweisung der Beschwerden. C beantragte am 8. September 2004 die Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei, sowie Kostenauflage an die BeschwerdefÃ¼hrerinnen und ihre Verpflichtung zu ParteientschÃ¤digungen.</span></p> <p class="Zwischentitel"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerden betreffen denselben Rekursentscheid, weshalb sie zweckmÃ¤ssigerweise zu vereinigen sind.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die umstrittene Belastung der Liegenschaft L-Strasse 02 des privaten Beschwerdegegners mit einem Wohnanteil von 100 % statt einem solchen von 60 %, wie ihn die Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich von 1992/99 Teile IâVI (BZO) fÃ¼r die Kernzone Seefeld heute vorschreibt, beruht auf folgender Vorgeschichte:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschluss vom 22. Mai 1987 bewilligte die damalige Bausektion II des Stadtrats ZÃ¼rich der E AG unter anderem verschiedene Umbauten der Villa L-Strasse 01 und verweigerte gleichzeitig eine Ausnahmebewilligung fÃ¼r die Unterschreitung des Wohnanteils von damals 66 % (Beschluss-Nr. 539/87). In der Folge erhob die E AG gegen diesen Beschluss vorsorglich Rekurs und reichte Ã¼berdies ein geÃ¤ndertes Projekt ein, welches von der Bausektion II am 2. Dezember 1988 bewilligt wurde (Beschluss-Nr. 1688/88). Gleichzeitig verhandelte sie mit F als EigentÃ¼merin der angrenzenden Liegenschaft L-Strasse 02 Ã¼ber eine Kompensation des in der eigenen Liegenschaft fehlenden Wohnanteils. Mit Vertrag vom 27. Mai 1988 mietete die E AG den grÃ¶sseren Teil der Nachbarliegenschaft L-Strasse 02. In dem auf zwÃ¶lf Jahre fest abgeschlossenen Mietvertrag wurde in Ziffer 13 festgehalten:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"Die Vermieterin hat Kenntnis davon, dass die Mieterin die gemieteten RÃ¤ume ganz oder teilweise zu Wohnzwecken verwenden will, und dass die WohnflÃ¤che der Liegenschaft Kat.-Nr. 06 (L-Strasse 02) als Kompensation fÃ¼r eine Unterschreitung des gesetzlichen Wohnanteils auf der angrenzenden Liegenschaft Kat.-Nr. 05 (L-Strasse 01) dienen soll.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Die Bewilligung der Wohnanteilsunterschreitung auf Kat.-Nr. 05 <br/> (L-Strasse 01) durch die Bausektion II des Stadtrates ZÃ¼rich wird voraussichtlich von der Bedingung abhÃ¤ngig gemacht, dass auf Kat.-Nr. 06 (L-Strasse 02) die WohnflÃ¤che nicht mehr oder nur noch teilweise vermindert werden dÃ¼rfte, und dass auf Kat.-Nr. 06 eine entsprechende Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung (Revers) angemerkt werde. Die Vermieterin als EigentÃ¼merin der Liegenschaft Kat.-Nr. 06 verpflichtet sich, eine solche Anmerkung zu dulden, auch wenn die Liegenschaft vollstÃ¤ndig an den Wohnzweck gebunden wird. Die Vermieterin verpflichtet sich, die Anmerkung beim Grundbuchamt auf Kosten der Mieterin anzumelden.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Ist bei der AuflÃ¶sung des Mietvertrages die Liegenschaft Kat.-Nr. 06 (L-Strasse 02) noch mit einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung im Sinne von Ziff. 13 Abs. 2 des Vertrages belastet, ist die Mieterin verpflichtet, die Voraussetzung fÃ¼r eine LÃ¶schung dieser Ã¶ffentlich-rechtlichen BeschrÃ¤nkung zu schaffen und der Bausektion II des Stadtrates ZÃ¼rich ein entsprechendes LÃ¶schungsgesuch zur Bewilligung einzureichen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Sollte dies aus irgendwelchen GrÃ¼nden nicht mÃ¶glich sein, verpflichtet sich die Mieterin, der Vermieterin eine AbfindungsentschÃ¤digung â berechnet auf zwÃ¶lf Jahre â fÃ¼r den Differenzbetrag zwischen dem bei Vertragsende quartierÃ¼blichen Wohnraum- und GeschÃ¤ftsraum-Miet­zins zu bezahlen. Sollten sich die Parteien Ã¼ber die HÃ¶he dieser AbfindungsentschÃ¤digung nicht einigen kÃ¶nnen, wird ein von beiden Parteien anerkanntes Schiedsgericht bestimmt."</span></p> <p class="Urteilstext"><span>GestÃ¼tzt auf diesen Mietvertrag erwirkte die E AG am 18. September 1989 die Bewilligung fÃ¼r die vollstÃ¤ndige BÃ¼ronutzung ihrer Liegenschaft L-Strasse 01 (Beschluss-<br/> Nr. 1256/89). Gleichzeitig wurde ihr Gesuch um Erteilung einer Ausnahmebewilligung fÃ¼r den Fortbestand des Konsulats des Staats X in der gemÃ¤ss Bewilligung vollstÃ¤ndig zu Wohnzwecken zu nutzenden Liegenschaft L-Strasse 02 abgewiesen. GemÃ¤ss Dispositivziffer I.1 lit. a wurde die Baubewilligung unter der "Bedingung" erteilt, dass vor Baubeginn folgende, in Dispositivziffer I.2 der Baubewilligung festgehaltene Reverse im Grundbuch anzumerken seien und hierÃ¼ber der Baupolizei ein Zeugnis des Grundbuchamts einzureichen sei:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>FÃ¼r Kat.-Nr. 06 (L-Strasse 02):</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"Der jeweilige EigentÃ¼mer von Kat.-Nr. 06, L-Strasse 02, darf in dieser Liegenschaft solange keine BÃ¼ros einrichten, als die mit Bausektionsbeschluss 1256/89 bewilligte BÃ¼roflÃ¤che in der Liegenschaft <br/> L-Strasse 01, auf [alt] Kat.-Nr. 07 [recte: nicht] im gleichen Mass verkleinert wird."</span></p> <p class="Urteilstext"><span>FÃ¼r Kat.-Nr. 07 (L-Strasse 01):</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"Der jeweilige EigentÃ¼mer dieser Liegenschaft darf die WohnflÃ¤che im Haus Assek.-Nr. 08 gemÃ¤ss Bausektionsbeschluss Nr. 1256 vom 18. September 1989 nicht verkleinern."</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Obwohl das Bauvorhaben und die bewilligte Umnutzung wie geplant vorgenommen wurden, unterblieb die grundbuchliche Anmerkung der EigentumsbeschrÃ¤nkung.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss einer Vereinbarung vom 13./14. August 1990 trat mit Wirkung ab 15. August 1990 G anstelle der E AG mit allen Rechten und Pflichten in das MietverhÃ¤ltnis betreffend die Liegenschaft L-Strasse 02 ein.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Liegenschaft L-Strasse 01 gehÃ¶rt heute der BeschwerdefÃ¼hrerin 2, als deren StiftungsratsprÃ¤sident G tÃ¤tig ist; wann und wie dieser Eigentumserwerb erfolgte, lÃ¤sst sich den Akten nicht entnehmen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der private Beschwerdegegner erwarb die Liegenschaft L-Strasse 02 am 24. Januar 2002. Im Kaufvertrag wurde ausdrÃ¼cklich auf Ziffer 13 des Mietvertrags vom 27. Mai 1988 hingewiesen und das Risiko zur Durchsetzung der Verpflichtung des frÃ¼heren Mieters zur LÃ¶schung der EigentumsbeschrÃ¤nkung bzw. zur Zahlung einer Abfindung vollumfÃ¤nglich dem KÃ¤ufer Ã¼bertragen; der Ausgang entsprechender Verhandlungen mit der ehemaligen Mieterschaft hÃ¤tte keine Auswirkung auf den Kaufpreis (von 3,25 Mio. Franken).</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der private Beschwerdegegner bestreitet die Rechtsmittelbefugnis beider beschwerde</span><span>fÃ¼h</span><span>renden</span><span> Parteien.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Die Stadt ZÃ¼rich ist gemÃ¤ss § 21 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) ohne weiteres zur Anfechtung eines Rekursentscheids befugt, bei dem es um die Durchsetzung der von ihr erlassenen Wohnanteilvorschriften geht (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 62). Ob sie die Einhaltung des Wohnanteils bei der Liegenschaft L-Strasse 02 des privaten Beschwerdegegners durchsetzen kann oder sich an die Liegenschaft L-Strasse 01 der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 zu halten hÃ¤tte, wie der private Beschwerdegegner geltend macht, ist eine Frage der materiellen PrÃ¼fung und nicht im Rahmen des Eintretens zu prÃ¼fen. Auf die Beschwerde der Stadt ZÃ¼rich ist deshalb einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Die Rechtsmittelbefugnis der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 bestimmt sich nach § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bzw. § 21 lit. a VRG. Nach diesen Bestimmungen ist zu Rekurs und Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren Ãnderung oder Aufhebung hat. Das schutzwÃ¼rdige Interesse des BeschwerdefÃ¼hrers kann rechtlicher oder tatsÃ¤chlicher Natur sein, doch wird verlangt, dass er durch die angefochtene VerfÃ¼gung stÃ¤rker als jedermann betroffen ist und in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zur Streitsache steht (RB 1998 Nr. 11; BGE 123 II 376, E. 2; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 21). Diese Anforderungen sollen die Popularbeschwerde ausschliessen. Ihnen kommt dann besondere Bedeutung zu, wenn nicht der VerfÃ¼gungsadressat im materiellen Sinn, sondern ein Dritter den Entscheid anficht. Ist auch in einem solchen Fall ein unmittelbares BerÃ¼hrtsein, eine spezifische BeziehungsnÃ¤he gegeben, so hat der BeschwerdefÃ¼hrer ein ausreichendes Rechtsschutzinteresse daran, dass der angefochtene Entscheid aufgehoben oder abgeÃ¤ndert wird. Sein Interesse besteht im praktischen Nutzen, den ihm die erfolgreiche Beschwerde eintragen wÃ¼rde, das heisst in der Abwendung eines materiellen oder ideellen Nachteils, den der angefochtene Entscheid fÃ¼r ihn zur Folge hÃ¤tte (RB 1983 Nr. 11; BGE 119 Ib 374, E. 2).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.1 </span></b><span>Die Betroffenheit der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 ergibt sich daraus, dass aufgrund des bei ihrer eigenen Liegenschaft nicht eingehaltenen Wohnanteils die Liegenschaften <br/> L-Strasse 01 und 02 durch die seinerzeitige Kompensation miteinander verknÃ¼pft sind. Sie muss deshalb damit rechnen, dass die BaubehÃ¶rde, falls der Rekursentscheid in Rechtskraft erwÃ¤chst, eine anderweitige Kompensation der auf ihrem eigenen GrundstÃ¼ck fehlenden WohnflÃ¤chen oder die Wiederherstellung der seinerzeit zu BÃ¼rozwecken umgenutzten WohnflÃ¤chen verlangen wird. Zwar wird die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 gegen eine solche Anordnung den Rechtsmittelweg beschreiten kÃ¶nnen, doch Ã¤ndert das nichts daran, dass sie bereits durch den hier angefochtenen Entscheid in ihren Interessen unmittelbar betroffen ist. Sie ist deshalb â auf Antrag des privaten Beschwerdegegners â richtigerweise bereits zum Rekursverfahren beigeladen worden.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.2 </span></b><span>Der private Beschwerdegegner hÃ¤lt die Interessen der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 nicht fÃ¼r schutzwÃ¼rdig, weil sich deren RechtsvorgÃ¤nger seinerzeit vertraglich verpflichtet hÃ¤tten, nach Ablauf des Mietvertrags fÃ¼r die WohnflÃ¤chen in der Liegenschaft L-Strasse 01 die Voraussetzungen fÃ¼r die Aufhebung der auf der Liegenschaft des privaten Beschwerdegegners L-Strasse 02 lastenden Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung zu schaffen. Es sei unter den gegebenen UmstÃ¤nden rechtsmissbrÃ¤uchlich, wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin 2, als deren StiftungsratsprÃ¤sident ihr RechtsvorgÃ¤nger amte, entgegen den von diesem eingegangenen vertraglichen Verpflichtungen nun Beschwerde ergreife gegen einen Entscheid, mit dem die seinerzeit auf der Liegenschaft des Beschwerdegegners 1 begrÃ¼ndete EigentumsbeschrÃ¤nkung aufgehoben werde.</span></p> <p class="Erwgung4"><b><span>3.2.2.1 </span></b><span>Der Grundsatz von Treu und Glauben gemÃ¤ss Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV), der von der frÃ¼heren Rechtsprechung aus Art. 4 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 29. Mai 1874 hergeleitet wurde (RB 1981 Nr. 147, mit Hinweisen), stellt ein die ganze Rechtsordnung Ã¼berdachendes Prinzip dar, das nicht nur fÃ¼r den Staat gilt, sondern auch fÃ¼r die Privaten, und zwar gegenÃ¼ber dem Gemeinwesen und in ihrem Verhalten untereinander (RenÃ© Rhinow, GrundzÃ¼ge des schweizerischen Verfassungsrechts, Basel/Genf/MÃ¼nchen 2003, Rz. 2397). Der Grundsatz beherrscht deshalb auch die Rechtsbeziehungen zwischen den sich in einem Verwaltungsstreitverfahren gegenÃ¼berstehenden Privaten (RB 1981 Nr. 147); er gebietet ein loyales und vertrauenswÃ¼rdiges Verhalten im Rechtsverkehr (Yvo Hangartner in: St. Galler Kommentar, ZÃ¼rich/Basel/Genf/ Lachen 2002, Art. 5 BV Rz. 39). Unter Art. 5 Abs. 3 BV fallen das Verbot des Rechtmissbrauchs, das heisst, die Geltendmachung eines Rechts wider Treu und Glauben bzw. die zweckwidrige Verwendung eines Rechtsinstituts zur Verwirklichung von Interessen, die es nicht schÃ¼tzen will (BGE 127 II 49, E. 5a), sowie des widersprÃ¼chlichen Verhaltens. Als eine solche verbotene TÃ¤uschung in das Vertrauen, welches durch eigenes Handeln geschaffen worden ist, hat das Verwaltungsgericht das Verhalten eines Mieters gewÃ¼rdigt, der sich durch Vertrag verpflichtet hatte, das Mietobjekt vor dem vom Vermieter angestrebten Abbruch bzw. nach dessen rechtskrÃ¤ftiger Bewilligung zu verlassen, und hernach gegen die Abbruchbewilligung ein Rechtsmittel erhob (RB 1981 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung4"><b><span>3.2.2.2 </span></b><span>Mit dem Mietvertrag vom 27. Mai 1988 hat sich nicht die BeschwerdefÃ¼hrerin 2, sondern die E AG als ihre RechtsvorgÃ¤ngerin im Eigentum an der Liegenschaft L-Strasse 01 bzw. ab 15. August 1990 G als ihr StiftungsratsprÃ¤sident verpflichtet. Das Ã¤ndert jedoch nichts daran, dass die Beschwerdeerhebung in offenkundigem und damit ohne weiteres erkennbaren Widerspruch zur vertraglich begrÃ¼ndeten Verpflichtung steht, nach Ablauf des Mietvertrags die Voraussetzungen fÃ¼r die Aufhebung der mit der Baubewilligung vom 18. September 1989 begrÃ¼ndeten Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung auf der Liegenschaft L-Strasse 02 zu schaffen. Beim Abschluss des Mietvertrags mit der <br/> E AG und beim Eintritt von G in den Vertrag durfte es die damalige Vermieterin als fÃ¼r die Mieter erkennbare Vertragsgrundlage betrachten, dass diese eine Aufhebung der Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung, zu deren Aufhebung nach Ablauf des Vertrags sie die Voraussetzungen schaffen mussten, nicht mit einem Rechtmittel anfechten wÃ¼rden. Von dieser Vertragsgrundlage hatte durch ihren StiftungsratsprÃ¤sidenten auch die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 Kenntnis, als sie das GrundstÃ¼ck erwarb. Wenn sie nun gegen den Rekursentscheid, mit welchem die EigentumsbeschrÃ¤nkung aufgehoben wurde, Beschwerde erhebt, so tÃ¤uscht sie den privaten Beschwerdegegner bzw. dessen RechtsvorgÃ¤ngerin in dem durch ihren StiftungsratsprÃ¤sidenten begrÃ¼ndeten Vertrauen. Ein solches Verhalten verstÃ¶sst gegen Art. 5 Abs. 3 BV und verdient keinen Rechtsschutz. Auf das Rechtsmittel der BeschwerdefÃ¼hrerin 2 ist deshalb nicht einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz hat den Rekurs des privaten Beschwerdegegners in erster Linie mit der BegrÃ¼ndung gutgeheissen, die mit dem Bausektionsbeschluss vom 18. September 1989 bezÃ¼glich der Liegenschaft L-Strasse 02 verfÃ¼gte Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung kÃ¶nne seinem Bauvorhaben nicht entgegengehalten werden, weil die frÃ¼here EigentÃ¼merin dieser zu keinem Zeitpunkt rechtswirksam zugestimmt habe und der Revers daher nichtig sei. Das gelte auch dann, wenn der frÃ¼heren EigentÃ¼merin des belasteten GrundstÃ¼cks die seinerzeitige Baubewilligung zugestellt worden sei; aus der blossen Nichtanfechtung kÃ¶nne nicht auf Zustimmung zur EigentumsbeschrÃ¤nkung geschlossen werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><span class="UrteilstextChar"><b><span>4.1 </span></b></span><span>Bei den <span class="UrteilstextChar">Akten liegt der Mietvertrag vom 27. Mai 1988, der von der RechtsvorgÃ¤ngerin des privaten Beschwerdegegners, F, unterzeichnet worden ist. Laut Ziffer 13 Abs. 1 des Mietvertrags hatte sie als Vermieterin davon Kenntnis, dass die Mieterin die gemieteten RÃ¤ume (das heisst die gesamte Liegenschaft mit Ausnahme des Dachgeschosses, einiger KellerrÃ¤ume und eines GaragengebÃ¤udes) ganz oder teilweise zu Wohnzwecken verwenden wollte und dass die WohnflÃ¤chen in der Liegenschaft L-Strasse 02 als Kompensation fÃ¼r eine Unterschreitung des gesetzlichen Wohnanteils in der Liegenschaft L-Strasse 01 dienen sollten. In Ziffer 13 Abs. 2 verpflichtete sie sich sodann, die Anmerkung einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung auf ihrer Liegenschaft L-Strasse 02 zu dulden, wonach die WohnflÃ¤che in dieser Liegenschaft nicht mehr oder nur noch teilweise vermindert werden dÃ¼rfe. Allerdings verfÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin 1 offenbar nicht Ã¼ber ein von den Kontrahenten unterzeichnetes Exemplar dieses Vertrags, sondern lediglich Ã¼ber einen Auszug mit den Seiten 1, 5 und 6 mit der Ziffer 13 des Vertrags. Zudem scheint es sich nicht um einen Auszug aus dem Vertrag in der von den Parteien unterzeichneten Fassung zu halten, da in Ziffer 13 Abs. 2 insofern eine Differenz zum unterzeichneten Vertragstext besteht, als nach dieser Fassung die Vermieterin sich verpflichtet, die Anmerkung beim Grundbuchamt auf Kosten der Mieterin anzumelden, wÃ¤hrend laut Auszug sie die Mieterin ermÃ¤chtigt, die Anmerkung beim Grundbuch zusammen mit der Vermieterin auf eigene Kosten anzumelden.</span></span></p> <p class="Urteilstext"><span>Unbestritten ist, dass eine solche Anmerkung bis heute nicht erfolgt ist. Hingegen hat die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 im Rekursverfahren ein mit 30. November 1989 datiertes Schreiben der Vertragsparteien folgenden Inhalts an das Notariat M eingereicht, das soweit ersichtlich nie abgesandt wurde:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>"Mit Beschluss Nr. 1256 vom 18. September 1989 erteilte die Bausektion II des Stadtrates ZÃ¼rich der E AG die baupolizeiliche Bewilligung (unter anderem) fÃ¼r eine NutzungsÃ¤nderung, welche die Wohnanteilvorschriften berÃ¼hrt. Zugleich verlangte sie die Anmerkung von Ã¶ffentlichrechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkungen auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 07 der E AG und Kat.-Nr. 06 von F. Die BeschrÃ¤nkungen sind in Dispositiv Ziff. I.2 des Bausektionsbeschlusses formuliert.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>In der Beilage erhalten Sie den einschlÃ¤gigen Bausektionsbeschluss in dreifacher Ausfertigung mit der Bitte um Anmerkung der beiden EigentumsbeschrÃ¤nkungen und um Weiterleitung eines mit dem Zeugnisvermerk versehenen Beschlusses an die Baupolizei."</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dieses Dokument trÃ¤gt die Originalunterschrift von F. Wie die Baurekurskommission zutreffend erwogen hat, besteht kein Grund, die Echtheit dieser Unterschrift in Zweifel zu ziehen. Auch in der Beschwerdeantwort bringt der private Beschwerdegegner nichts vor, was den Verdacht auf eine FÃ¤lschung begrÃ¼nden kÃ¶nnte.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss Mitteilungssatz wurde die Baubewilligung vom 18. September 1989 auch F zugestellt, und zwar eingeschrieben mit RÃ¼ckschein<span class="UrteilstextChar">. Den direkten Beweis fÃ¼r diese Zustellung, die vom privaten Beschwerdegegner bestritten wird (Beschwerdeantwort S. 7 und Rekursschrift S. 7 f.), kann die BeschwerdefÃ¼hrerin 1 nicht erbringen: Die BaubehÃ¶rde bewahrt EmpfangsbestÃ¤tigungen nur zehn und die Post die Auslieferungsverzeichnisse nur drei Jahre auf.</span></span></p> <p class="Erwgung2"><span class="UrteilstextChar"><b><span>4.2 </span></b></span><span>Die Anmerkung Ã¶ffentlich-rechtlicher EigentumsbeschrÃ¤nkungen im Grundbuch, wie sie § 321 Abs. 2 PBG vorsieht, hat nur deklaratorische Bedeutung (RB 1968 Nr. 42 = ZBl </span><span class="UrteilstextChar"><span>70/1969, S. 272 = ZR 68 Nr. 11; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 470; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 3. A., ZÃ¼rich 2003, S. 21-18); sie hat weder </span><span>konstitutive Wirkung noch kommt ihr Ã¶ffentlicher Glaube zu (BGE 111 Ia 182, E. 4). Der Umstand, dass die Anmerkung der Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkungen gemÃ¤ss Ziffer I.1 der Baubewilligung vom 18. September 1989 unterblieb, ist deshalb fÃ¼r die GÃ¼ltigkeit dieser EigentumsbeschrÃ¤nkungen nicht von Bedeutung. Die GÃ¼ltigkeit hÃ¤ngt ausschliesslich von der RechtsbestÃ¤ndigkeit der Baubewilligung ab, mit der sie verfÃ¼gt worden sind.</span></span></p> <p class="Erwgung3"><span class="UrteilstextChar"><b><span>4.2.1 </span></b></span><span class="UrteilstextChar"><span>Die Baubewilligung vom 18. September 1989 ist damals weder von der Bauherrschaft noch von der frÃ¼heren EigentÃ¼merin der Liegenschaft L-Strasse 02, F, angefochten worden, der die Bewilligung laut Mitteilungssatz ebenfalls zugestellt wurde. Selbst wenn â was angesichts der UmstÃ¤nde als wenig wahrscheinlich erscheint â diese Zustellung nicht ordnungsgemÃ¤ss erfolgt sein sollte, muss sich F als RechtsvorgÃ¤ngerin des heutigen privaten Beschwerdegegners die Baubewilligung entgegenhalten lassen: Wie aus dem von ihr mitunterzeichneten Schreiben an das Grundbuchamt hervorgeht, hatte sie spÃ¤testens am 30. November 1989, dem Datum der Unterzeichnung, Kenntnis von der Erteilung der Baubewilligung und der von der BaubehÃ¶rde fÃ¼r ihr GrundstÃ¼ck verfÃ¼gten EigentumsbeschrÃ¤nkung, sodass sie in diesem Zeitpunkt die Zustellung der Baubewilligung hÃ¤tte verlangen oder innert angemessener Frist ein Rechtsmittel erheben mÃ¼ssen (BGE 102 Ib 91, E. 3; 122 V 189, E. 2; Alfred KÃ¶lz/Isabelle HÃ¤ner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A., ZÃ¼rich 1998, Rz. 364; RenÃ© A. Rhinow/Beat KrÃ¤henmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, ErgÃ¤nzungsband, Basel und Frankfurt a.M. 1990, Nr. 86 B III).</span></span></p> <p class="Erwgung3"><span class="UrteilstextChar"><b><span>4.2.2 </span></b></span><span class="UrteilstextChar"><span>Anders verhÃ¤lt es sich, falls die Baubewilligung mit einem Mangel behaftet ist, der ihre ganze oder teilweise Nichtigkeit zur Folge hat. Nach Auffassung der Vorinstanz ist die mit der Baubewilligung vom 18. September 1989 fÃ¼r das NachbargrundstÃ¼ck L-Strasse 02 verfÃ¼gte EigentumsbeschrÃ¤nkung nichtig, weil die damalige EigentÃ¼merin der Belastung ihres GrundstÃ¼cks nicht zugestimmt habe.</span></span></p> <p class="Erwgung4"><b><span>4.2.2.1 </span></b><span class="UrteilstextChar"><span>Nach der Rechtsprechung des Bundsgerichts ist eine VerfÃ¼gung nichtig, wenn der ihr anhaftende Mangel besonders schwer und offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und zudem die Rechtssicherheit nicht ernsthaft gefÃ¤hrdet wird (BGE 129 I </span></span><span>361, E. 2.1, auch zum Folgenden). Inhaltliche MÃ¤ngel einer Entscheidung fÃ¼hren nur ausnahmsweise zur Nichtigkeit. Als NichtigkeitsgrÃ¼nde fallen vorab funktionelle und sachliche UnzustÃ¤ndigkeit der entscheidenden BehÃ¶rde sowie krasse Verfahrensfehler in Betracht. VerfahrensmÃ¤ngel, die in GehÃ¶rsverletzungen liegen, sind an sich heilbar und fÃ¼hren in der Regel nur zur Anfechtbarkeit des fehlerhaften Entscheids. Handelt es sich jedoch um einen besonders schwer wiegenden Verstoss gegen grundlegende Parteirechte, so haben auch Verletzungen des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r Nichtigkeit zur Folge.</span></p> <p class="Erwgung4"><b><span>4.2.2.2 </span></b><span>Wie in Ziffer 13 des von F unterzeichneten Mietvertrags vom 27. Mai 1988 festgehalten wird, hatte die Vermieterin Kenntnis davon, dass die beabsichtigte Wohnnutzung der vermieteten RÃ¤umlichkeiten zur Kompensation fÃ¼r die Unterschreitung des Wohnanteils in der angrenzenden Liegenschaft L-Strasse 01 des Mieters dienen und die Bewilligung fÃ¼r diese Wohnanteilsunterschreitung davon abhÃ¤ngig gemacht wÃ¼rde, dass auf ihrer eigenen Liegenschaft die WohnflÃ¤che nicht mehr oder nur noch teilweise vermindert werden dÃ¼rfe und dies als Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung auf ihrer Liegenschaft angemerkt wÃ¼rde. Die Vermieterin verpflichtete sich als EigentÃ¼merin der Liegenschaft <br/> L-Strasse 02 ausdrÃ¼cklich, eine solche Anmerkung zu dulden, auch wenn die Liegenschaft vollstÃ¤ndig an den Wohnzweck gebunden wÃ¼rde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zwar ist Ziffer 13 Abs. 2 Satz 2 des Mietvertrags insofern etwas ungenau formuliert, als nicht von der Zustimmung der Vermieterin zur BegrÃ¼ndung einer entsprechenden Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung auf ihrer Liegenschaft die Rede ist, sondern sie sich lediglich zur Duldung der Anmerkung verpflichtet. Diese Verpflichtung zur Duldung der Anmerkung im Grundbuch setzt indessen die Zustimmung zur Belastung der Liegenschaft mit der entsprechenden EigentumsbeschrÃ¤nkung notwendigerweise voraus. Sodann ergibt sich dieses EinverstÃ¤ndnis auch aus dem Zusammenhang mit Satz 1, in welchem ausdrÃ¼cklich auf den Zweck der Anmerkung verwiesen wird. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz hat somit die RechtsvorgÃ¤ngerin des privaten Beschwerdegegners der umstrittenen Belastung ihres GrundstÃ¼cks zugestimmt. Wie sich aus Ziffer 13 Abs. 3 und 4 des Vertrags ergibt, musste sie sich auch im Klaren darÃ¼ber sein, dass die Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung nicht befristet sein wÃ¼rde, sondern dass nach Ablauf des Mietvertrags die Mieterin die Voraussetzungen zur LÃ¶schung schaffen mÃ¼sste. Die unbefristete Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung gemÃ¤ss Dispositivziffern I.1a und I.2 der Baubewilligung vom 18. September 1989 geht somit nicht Ã¼ber das hinaus, womit sich F in Ziffer 13 des Vertrags vom 27. Mai 1988 einverstanden erklÃ¤rt hat. Die Zustimmung der GrundeigentÃ¼merin, wie sie die Baurekurskommission fÃ¼r die BegrÃ¼ndung einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens vorausgesetzt hat (vgl. David Fries, Reverse in der zÃ¼rcherischen Baurechtspraxis, Band 1, ZÃ¼rich 1990, S. 315 und 317; a.M.: Paul B. Leutenegger, Das formelle Baurecht der Schweiz, 2. A., Bern 1978, S. 275), lag damit im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vor. Einer besonderen Form bedurfte die Vereinbarung zwischen den Parteien zu ihrer GÃ¼ltigkeit nicht. Wenn der private Beschwerdegegner gestÃ¼tzt auf Art. 680 Abs. 2 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) eine Ã¶ffentliche Beurkundung fÃ¼r notwendig hÃ¤lt, so verkennt er, dass diese Vorschrift nicht fÃ¼r Vereinbarungen gilt, die lediglich Voraussetzung einer EigentumsbeschrÃ¤nkung durch behÃ¶rdliche VerfÃ¼gung sind (Robert Haab, ZÃ¼rcher Kommentar, 1977, Art. 680 ZGB N. 9; vgl. auch BGE 90 I 206, E. 4b).</span></p> <p class="Erwgung4"><b><span>4.2.2.3 </span></b><span>Zu unterscheiden vom Vorliegen der Zustimmung zur Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung ist die Frage, in welcher Form sie der BaubewilligungsbehÃ¶rde zur Kenntnis gebracht werden muss. In Anlehnung an die Praxis, wonach gestÃ¼tzt auf § 5 lit. l der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BauVV) fÃ¼r die BerÃ¼cksichtigung eines NÃ¤herbaurechts die schriftlich abgefasste ErklÃ¤rung des belasteten GrundeigentÃ¼mers zuhanden der BaubehÃ¶rde verlangt wird (Maja SchÃ¼pbach Schmid, Das NÃ¤herbaurecht in der zÃ¼rcherischen baurechtlichen Praxis, ZÃ¼rich 2000, S. 45), hat die Vorinstanz erwogen, auch die Zustimmung des Nachbarn zu einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung, wie sie hier in Frage steht, mÃ¼sse der BaubehÃ¶rde in schriftlicher Form vorliegen. Dieser Auffassung ist im Interesse der Rechtssicherheit grundsÃ¤tzlich beizupflichten, doch bleiben wie beim NÃ¤herbaurecht FÃ¤lle denkbar, wo sich die Zustimmung derart klar aus den UmstÃ¤nden ergibt, dass das Beharren auf der Schriftform als reiner Formalismus erschiene (vgl. SchÃ¼pbach Schmid, S. 46). Das gilt insbesondere dort, wo aus der Anmeldung zur Anmerkung im Grundbuch zwingend auf das EinverstÃ¤ndnis des EigentÃ¼mers zu schliessen ist; ebenso kann die BaubehÃ¶rde unter UmstÃ¤nden aus der Duldung von Bauarbeiten auf die Zustimmung des GrundeigentÃ¼mers schliessen (Fries, S. 316 f.).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin 1 rÃ¤umt ein, dass ihr nicht ein von F unterzeichnetes Original des Mietvertrags vom 27. Mai 1988 eingereicht worden ist, sondern mit Schreiben der E AG vom 16. MÃ¤rz 1989 lediglich ein nicht unterzeichneter Vertragsauszug, der in Ziffer 13 Abs. 2 vom Originaltext abweicht. Auch in anderer Form lag, soweit aus den Akten ersichtlich, eine schriftliche Zustimmung von F der BaubehÃ¶rde nicht vor. Es werden keine UmstÃ¤nde dargetan, welche der BaubehÃ¶rde den Schluss auf das EinverstÃ¤ndnis der EigentÃ¼merin erlaubten. Die BaubehÃ¶rde scheint somit die Baubewilligung erteilt zu haben, ohne Ã¼ber die erforderliche ZustimmungserklÃ¤rung der belasteten GrundeigentÃ¼merin zu verfÃ¼gen. Insofern war das damalige Bewilligungsverfahren mÃ¶glicherweise ordnungswidrig, was sich heute jedoch nicht mehr zweifelsfrei feststellen lÃ¤sst.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Jedenfalls aber wÃ¼rde ein solcher formeller Fehler nicht zur Nichtigkeit der umstrittenen EigentumsbeschrÃ¤nkung fÃ¼hren. Der allfÃ¤llige Verfahrensfehler ist weder krass noch offensichtlich. Es wÃ¤re unter dem Gesichtswinkel der Rechtssicherheit stossend, wenn der private Beschwerdegegner unter Berufung auf einen mittlerweile mehr als 15 Jahre zurÃ¼ckliegenden und vergleichsweise unbedeutenden formellen Mangel, der damals, sofern er tatsÃ¤chlich vorlag, im Fall der Anfechtung der Baubewilligung durch die nachtrÃ¤gliche Einreichung des Mietvertrags ohne weiteres hÃ¤tte behoben werden kÃ¶nnen, sich heute einer Belastung des GrundstÃ¼cks entziehen kÃ¶nnte, welcher seine RechtsvorgÃ¤ngerin seinerzeit vertraglich zugestimmt hat. Wie das von ihr eigenhÃ¤ndig mitunterzeichnete Schreiben an das Notariat M vom 30. November 1989 zeigt, ist damals auch F davon ausgegangen, dass sie der EigentumsbeschrÃ¤nkung verbindlich zugestimmt hat und dass diese mit der Baubewilligung vom 18. September 1989 rechtsgÃ¼ltig verfÃ¼gt worden ist.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b><span>Die Auffassung der Vorinstanz, dass die mit dem Bausektionsbeschluss vom 18. September 1989 bezÃ¼glich der Liegenschaft L-Strasse 02 verfÃ¼gte Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung nichtig sei, erweist sich somit als nicht haltbar.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>5. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission hat im Weiteren erwogen, die Baubewilligung vom 18. September 1989 sei davon abhÃ¤ngig gemacht worden, dass die umstrittene Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch angemerkt und hierÃ¼ber ein Zeugnis des Grundbuchamts eingereicht werde. Dabei handle es sich um eine aufschiebende Bedingung fÃ¼r die Rechtswirksamkeit der Baubewilligung, die sich mangels Zustimmung der EigentÃ¼merin der Liegenschaft L-Strasse 02 und entsprechender Anmerkung im Grundbuch nie verwirklicht habe. Daraus folge, dass die Baubewilligung vom 18. September 1989 als Ganzes nicht rechtswirksam geworden sei.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b><span>Die umstrittene EigentumsbeschrÃ¤nkung stÃ¼tzt sich auf § 321 PBG, wonach unter anderem zur Schaffung und Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands die Baubewilligung mit den notwendigen Nebenbestimmungen zu verknÃ¼pfen ist (Abs. 1). Nebenbestimmungen mit lÃ¤ngerer zeitlicher Wirkung sind vor Baubeginn im Grundbuch anzumerken (Abs. 2).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Als solche Nebenstimmungen fallen neben Befristungen insbesondere Bedingungen und Auflagen in Betracht. Sind damit Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkungen verbunden, die in die Zukunft wirken, wird von Reversen gesprochen (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 532; Fries, S. 95 ff.). Typische Beispiele fÃ¼r Reverse in der Form von Auflagen sind unter anderem BenÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkungen und Zweckentfremdungsverbote (Fries, S. 92).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Eine Bedingung liegt vor, wenn die Rechtswirksamkeit der VerfÃ¼gung von einem kÃ¼nftigen ungewissen Ereignis abhÃ¤ngig gemacht wird. Bei einer Auflage wird die Bewilligung mit der zusÃ¤tzlichen Verpflichtung zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen verbunden. Sie unterscheidet sich von der Bedingung dadurch, dass die Rechtswirksamkeit der Baubewilligung nicht davon abhÃ¤ngt, ob die Auflage erfÃ¼llt wird oder nicht; die VerfÃ¼gung ist auch gÃ¼ltig, wenn die Auflage nicht erfÃ¼llt wird. Anders als die Bedingung ist die Auflage selbststÃ¤ndig erzwingbar; wird ihr nicht nachgelebt, so berÃ¼hrt das zwar nicht die GÃ¼ltigkeit der VerfÃ¼gung, doch kann das Gemeinwesen mit hoheitlichem Zwang die Auflage durchsetzen (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., ZÃ¼rich/ Basel/Genf 2002, Rz. 914). Besonders bei der Anordnung von Reversen werden nicht selten Befristung, Auflagen und Bedingungen zu so genannten gemischten Nebenbestimmungen verbunden (Fries, S. 92; Haller/Karlen, Rz. 532).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei der Beantwortung der Frage, ob ein Revers als Bedingung, Befristung, Auflage oder gemischte Nebenbestimmung zu qualifizieren ist, kann nicht einzig auf den Wortlaut der Baubewilligungen abgestellt werden, in denen oft von "Bedingungen" die Rede, auch wenn es sich der Sache nach um Befristungen oder Auflagen handelt (Leutenegger, S. 274; Fries, S. 93). Die Zuordnung hat vielmehr nach dem mit der betreffenden Nebenbestimmung verfolgten Zweck und unter BerÃ¼cksichtigung des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzips zu erfolgen (HÃ¤felin/MÃ¼ller, Rz. 915). Eine Bedingung liegt nur vor, wenn die Rechtsfolgen der Bewilligung vom Eintreten eines bestimmten oder unbestimmten Ereignisses abhÃ¤ngig gemacht werden sollen; in der Regel geht es der BewilligungsbehÃ¶rde jedoch darum, dem Bauwilligen oder einem Dritten bestimmte Verhaltenspflichten aufzuerlegen, welche die Geltung der Baubewilligung nicht berÃ¼hren sollen, jedoch selbststÃ¤ndig vollstreckt werden kÃ¶nnen (Fries, S. 93). Die Auflage ist deshalb gleichsam der "Normalfall" der baurechtlichen Nebenbestimmung (MÃ¤der, Rz. 474). Im Zweifelsfall ist deshalb eine Auflage und nicht eine Bedingung anzunehmen; auf eine Bedingung ist nur zu schliessen, wenn ihre ErfÃ¼llung fÃ¼r eine sinnvolle DurchfÃ¼hrung des Verwaltungsakts unerlÃ¤sslich ist (Fries, S. 93).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b><span>Die Baubewilligung vom 18. September 1989 wurde unter zahlreichen "Bedingungen" erteilt, wovon mehrere von der Bauherrschaft "vor Baubeginn" zu erfÃ¼llen waren. Bei den meisten dieser Nebenbestimmungen ist offenkundig, dass von ihrer ErfÃ¼llung nicht die GÃ¼ltigkeit der Baubewilligung abhÃ¤ngen sollte, sondern damit der Bauherrschaft Pflichten Ã¼berbunden wurden, denen diese teils vor, teils nach Baubeginn nachzukommen hatte. So ist ohne weiteres auszuschliessen, dass von der ErfÃ¼llung der "Bedingung" (Dispositivziffer I.1b), wonach die Bauherrschaft "vor Baubeginn" Ã¼ber den Zustand des Ã¶ffentlichen Grundes im Bereich des BaugrundstÃ¼cks gemeinsam mit dem Tiefbauamt ein Protokoll zu erstellen habe, die GÃ¼ltigkeit der Baubewilligung abhÃ¤ngen sollte.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>GemÃ¤ss der "Bedingung" von Dispositivziffer I.2 ist im Grundbuch fÃ¼r jede der beiden beteiligten Liegenschaften ein in der Baubewilligung ausformulierter "Revers" einzutragen. Diese ungenaue Formulierung beinhaltet der Sache nach die Festsetzung der vom EigentÃ¼mer der jeweiligen Liegenschaft zu duldenden EigentumsbeschrÃ¤nkung, das heisst im Fall der Liegenschaft L-Strasse 02 die Verpflichtung, in dieser Liegenschaft solange keine BÃ¼ros einzurichten, als die in der Liegenschaft L-Strasse 01 bewilligte BÃ¼roflÃ¤che nicht im gleichen Mass verkleinert wird. Diese EigentumsbeschrÃ¤nkung gilt nach Rechtskraft der Baubewilligung unmittelbar und kann schon aus diesem Grund nur eine Auflage und nicht eine Bedingung fÃ¼r die GÃ¼ltigkeit der Baubewilligung sein. Entsprechend ist das AbhÃ¤ngigkeitsverhÃ¤ltnis zwischen Baubewilligung und Auflage gerade umgekehrt: Die EigentumsbeschrÃ¤nkung gilt nur, weil die Baubewilligung in Anspruch genommen wurde (vgl. Fries, S. 91).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Auch Dispositivziffer I.1, wonach die Bauherrschaft "vor Baubeginn" die vorerwÃ¤hnten Reverse im Grundbuch hat anmerken zu lassen und hierÃ¼ber ein Zeugnis des Grundbuchamts einzureichen hat, ist keine Bedingung, sondern eine vor Baubeginn zu erfÃ¼llende Auflage. Wenn der Revers bereits aufgrund der rechtskrÃ¤ftigen behÃ¶rdlichen Festsetzung Bestand hat und der Anmerkung im Grundbuch nur deklaratorische Wirkung zukommt, besteht kein Grund, die GÃ¼ltigkeit der Baubewilligung von der Anmerkung der EigentumsbeschrÃ¤nkung im Grundbuch abhÃ¤ngig zu machen. Wenn hingegen die Baufreigabe von der erfolgten Anmerkung abhÃ¤ngig gemacht wird, so hat das rein praktische GrÃ¼nde: Die BehÃ¶rde erspart sich die Umtriebe, die mit der grundsÃ¤tzlich mÃ¶glichen Anmerkung von Amtes wegen (Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar, 1975, Art. 680 ZGB N. 87) verbunden wÃ¤ren.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.3 </span></b><span>Damit beruht der Rekursentscheid auch insoweit auf einer falschen Rechtsauffassung, als die Vorinstanz die Anmerkung des Reverses als Bedingung und die Baubewilligung vom 18. September 1989 mangels ErfÃ¼llung dieser Bedingung als nicht rechtswirksam gewÃ¼rdigt hat.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>6. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Rekursverfahren hat der private Beschwerdegegner geltend gemacht, verschiedene RÃ¤ume im Erdgeschoss seien seit 1966 vom Generalkonsulat des Staats X als BÃ¼ros genutzt worden, und hat sich fÃ¼r diese Nutzung auf das Bestandesprivileg berufen. Die Baurekurskommission, welche das Verbot zur Einrichtung von BÃ¼ros als unbeachtlich wÃ¼rdigte, brauchte diese Frage nicht zu prÃ¼fen. Ein allfÃ¤lliges frÃ¼heres Bestandesprivileg ist aber jedenfalls mit der Baubewilligung vom 18. September 1989 und der damit verbundenen EigentumsbeschrÃ¤nkung fÃ¼r die Liegenschaft L-Strasse 02 untergegangen. Wie in den ErwÃ¤gungen zu dieser Bewilligung ausdrÃ¼cklich festgehalten wurde, war unter BerÃ¼cksichtigung der vom Generalkonsulat beanspruchten BÃ¼roflÃ¤chen der zulÃ¤ssige BÃ¼roflÃ¤chenanteil Ã¼berschritten, weshalb ein </span><span>entsprechendes </span><span>Ausnahmegesuch</span><span> abgelehnt wurde.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>7. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Damit erweist sich die Beschwerde der Stadt ZÃ¼rich als begrÃ¼ndet. Der Rekursentscheid ist aufzuheben und die aufgehobenen Teile des Beschlusses der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 21. Januar 2003 sind wieder herzustellen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>8. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>GestÃ¼tzt auf § 13 Abs. 2 VRG sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den privaten Parteien je zur HÃ¤lfte und die Kosten des Rekursverfahrens vollstÃ¤ndig dem privaten Beschwerdegegner aufzuerlegen. Der private Beschwerdegegner wird Ã¼berdies fÃ¼r das Verfahren vor beiden Instanzen zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- an die BeschwerdefÃ¼hrerin 1 verpflichtet; die wegen des Nichteintretens auf ihr Rechtsmittel unterliegende BeschwerdefÃ¼hrerin 2 hat den im Verfahren VB.2004.00239 obsiegenden privaten Beschwerdegegner mit Fr. 2'000.- zu entschÃ¤digen. Diese EntschÃ¤digungsbetrÃ¤ge schliessen die Mehrwertsteuer mit ein.</span></p> <p class="Zwischentitel"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerdeverfahren VB.2004.00236 und VB.2004.00239 werden vereinigt;</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Auf die Beschwerde VB.2004.00239 wird nicht eingetreten;</span></p> <p class="Zwischentitel"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde VB.2004.00236 wird gutgeheissen. DemgemÃ¤ss wird der Entscheid der Baurekurskommission I vom 16. April 2004 aufgehoben und die durch diesen aufgehobenen Teile des Beschlusses der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 21. Januar 2003 werden wieder hergestellt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 8'180.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den privaten Parteien je zur HÃ¤lfte und die Kosten des Rekursverfahrens dem privaten Beschwerdegegner vollstÃ¤ndig auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen:</span></p> <p class="Einzug2"><span>a)<span> </span></span><span>Der private Beschwerdegegner wird fÃ¼r das Verfahren vor beiden Instanzen zu einer ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- an die BeschwerdefÃ¼hrerin 1 verpflichtet.</span></p> <p class="Einzug2"><span>b)<span> </span></span><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin 2 wird zu einer ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- an den privaten Beschwerdegegner verpflichtet.</span></p> <p class="Einzug2"><span>c)<span> </span></span><span>Diese EntschÃ¤digungen schliessen die Mehrwertsteuer mit ein und sind innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2">5. Mitteilung anâ¦â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>