<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="45134926" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../vg" name="repository-base-url"/> <meta content="2023-06-19T04:57Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2011-nr-16" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2011-nr-16" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/vg/tvr-2011-nr-16" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter 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Fristerstreckung</strong></p><hr/><p><a data-linked-resource-id="44575161" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../vg/129-abs-1-ziff-9-stg">§ 129 Abs. 1 Ziff. 9 StG</a>, <a data-linked-resource-id="44330536" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../vg/art-12-abs-3-lit-e-sthg">Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG</a>, <a data-linked-resource-id="45228193" data-linked-resource-type="page" data-linked-resource-version="1" href="../vg/25-abs-2-vrg">§ 25 Abs. 2 VRG</a></p><hr/><p><em>Die Praxis der Steuerverwaltung, wonach die Frist fÃ¼r eine Ersatzbeschaffung von selbst genutztem Wohneigentum auf zwei Jahre zu beschrÃ¤nken ist, ist nicht zu beanstanden. Eine Fristerstreckung kÃ¶nnte nur bei zureichenden GrÃ¼nden gewÃ¤hrt werden.</em></p><hr/><p>E verÃ¤usserte 2008 eine Liegenschaft. In der SteuererklÃ¤rung fÃ¼r GrundstÃ¼ckgewinne machte E einen Steueraufschubgrund nach § 129 Ziff. 9 StG geltend. Eine Veranlagung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer fand daher vorerst nicht statt. Mit Eingabe vom 21. Juni 2010 beantragte E eine VerlÃ¤ngerung der Ersatzbeschaffungsfrist, weil er in den nÃ¤chsten Tagen in T ein BaugrundstÃ¼ck erwerbe, das er Ã¼berbauen wolle. Die Steuerverwaltung lehnte die VerlÃ¤ngerung der Frist ab und verfÃ¼gte einen steuerbaren GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. 926'300.-- fÃ¼r die 2008 verkaufte Liegenschaft. Gegen diesen Entscheid erhob E Rekurs bei der Steuerrekurskommission, der abgewiesen wurde. Das Verwaltungsgericht weist die dagegen erhobene Beschwerde ebenfalls ab.</p><p>Aus den ErwÃ¤gungen: </p><p>2.<br clear="none"/>2.1 Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer bzw. deren Aufschub wird auf Bundesebene im StHG geregelt. Laut Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG wird die Besteuerung aufgeschoben bei VerÃ¤usserung einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird. Auf kantonaler Ebene regelt § 129 Abs. 1 Ziff. 9 StG den Steueraufschub. Danach wird die Besteuerung bei VerÃ¤usserung einer dauernd und ausschliesslich selbst genutzten Wohnliegenschaft, soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist vor und nach der VerÃ¤usserung zum Erwerb oder zum Bau einer gleich genutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird, aufgeschoben. Der Steueraufschub wird nur soweit gewÃ¤hrt, als der in die Ersatzliegenschaft reinvestierte Betrag die Anlagekosten der verÃ¤usserten Liegenschaft Ã¼bersteigt (§ 129 Abs. 2 StG). </p><p>2.2 Das Bundesgericht Ã¤usserte sich zu Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG in seinem Entscheid 2A.445/2004 vom 7. Juni 2005. Darin fÃ¼hrte es aus, was folgt: âDie Kantone haben Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG nicht einheitlich umgesetzt. Zum Teil Ã¼bernahmen sie in ihre kantonalen Gesetze den Wortlaut des Steuerharmonisierungsgesetzes oder lehnten sich daran an und verlangen fÃ¼r die Ersatzbeschaffung eine âangemesseneâ Frist. Einige dieser Kantone Ã¼berlassen die Fristbestimmung vollstÃ¤ndig der Praxis, andere haben in AusfÃ¼hrungsverordnungen zu den kantonalen Steuergesetzen die Fristen konkretisiert. [â¦] Bei den Kantonen, welche die Frist konkretisiert haben, reicht die zeitliche Spanne von einem bis zu fÃ¼nf Jahren.âIm Urteil des Bundesgerichts 2C_215/2008 vom 21. August 2008 hatte das Bundesgericht die Angemessenheit der ausdrÃ¼cklichen Regelung der âangemessenen Fristâ in der Vollzugsverordnung zum Steuergesetz des Kantons Obwalden zu beurteilen, wo diese auf zwei Jahre vor und zwei Jahre nach der steuerbegrÃ¼ndenden VerÃ¤usserung festgelegt wurde. Das Bundesgericht hielt in E. 3.2 fest:<br clear="none"/>âDie Zweijahresfrist entspricht dem, was auch sonst vielfach unter einer âangemessenen Fristâ verstanden wird und ist nicht zu beanstanden. Daraus erhellt, dass die Regelung der Ersatzbeschaffung von selbst genutztem Wohneigentum mit den Vorgaben von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG harmoniert.âSchliesslich findet sich in der Praxis auch ein Entscheid des Luzerner Verwaltungsgerichts (LGVE 1998 II Nr. 35), der folgende Ãberlegungen enthÃ¤lt:âDie Bestimmung Ã¼ber die Erstreckung der Ersatzbeschaffung ist restriktiv zu handhaben. Insbesondere bei Verwendung des VerÃ¤usserungserlÃ¶ses fÃ¼r Neubauten oder Sanierungen wird sich eine Erstreckung kaum je begrÃ¼nden lassen. Eine VerlÃ¤ngerung der Zweijahresfrist wird in aller Regel nur dann gewÃ¤hrt werden kÃ¶nnen, wenn die steuerpflichtige Person aufgrund von UmstÃ¤nden, die nicht von ihr zu vertreten sind, in eine eigentliche Notlage gerÃ¤t. So kann sich bei einer beabsichtigten Ersatzbeschaffung eine Erstreckung aufgrund des ausgetrockneten Liegenschaftenmarktes als notwendig erweisen.â </p><p>2.3 Im Kanton Thurgau wird die âangemessene Fristâ im Sinne von § 129 Abs. 1 Ziff. 9 StG weder im Gesetz noch in der Verordnung zum Steuergesetz konkretisiert. Hinweise zur Praxis der Steuerverwaltung finden sich in der Steuerpraxis (StP) § 129 Nr. 1. Hinsichtlich der angemessenen Frist lÃ¤sst sich entnehmen, dass mit Bezug auf den Fall, dass die (Ersatz-) Liegenschaft vor dem Verkauf der zu verÃ¤ussernden Liegenschaft erworben wird, die angemessene Frist maximal zwei Jahre betragen soll. Per analogiam kann daher geschlossen werden, dass diese Frist auch dann GÃ¼ltigkeit beansprucht, wenn zunÃ¤chst die Liegenschaft verkauft und die Ersatzbeschaffung erst spÃ¤ter getÃ¤tigt wird. </p><p>2.4 Die Kantonale Steuerverwaltung hat in ihrer provisorischen Berechnung fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer 2008 vom 15. Juli 2008 auf der zweiten Seite explizit darauf hingewiesen, die Ersatzbeschaffung mÃ¼sse innert zwei Jahren ab Grundbucheintrag erfolgen. Diese Zweijahresfrist entspricht - wie oben dargestellt - nicht nur der Praxis des Kantons Thurgau, sondern gilt auch in vielen anderen Kantonen. Der BeschwerdefÃ¼hrer wusste daher, dass er seine Ersatzbeschaffung innerhalb von zwei Jahren zu tÃ¤tigen hat. Nachdem er dies unterlassen hatte, lag es im Ermessen der Steuerverwaltung, eine weitere Fristerstreckung zu gewÃ¤hren. Dem Verwaltungsgericht ist es verwehrt, in das Ermessen der Steuerverwaltung einzugreifen, das diese pflichtgemÃ¤ss ausgeÃ¼bt hat. Das Verweigern der FristverlÃ¤ngerung ist daher nicht zu beanstanden. </p><p>3. <br clear="none"/>3.1 Laut § 25 Abs. 2 VRG kÃ¶nnen behÃ¶rdlich eingesetzte Fristen aus zureichenden GrÃ¼nden erstreckt werden, wenn vor Ablauf derselben darum nachgesucht wird. </p><p>3.2 Vorliegend kann nicht gesagt werden, es lÃ¤gen fÃ¼r eine Fristerstreckung zureichende GrÃ¼nde vor. ZunÃ¤chst einmal ist darauf hinzuweisen, dass der BeschwerdefÃ¼hrer zwar das GrundstÃ¼ck, auf dem er die geplante Ãberbauung realisieren will, in der Zwischenzeit kÃ¤uflich erworben hat. Nicht ganz klar dargelegt wird allerdings, weshalb dies nicht schon frÃ¼her geschehen ist, denn die Architektur AG des BeschwerdefÃ¼hrers war bereits zur HÃ¤lfte EigentÃ¼merin dieses GrundstÃ¼cks. Zudem gilt fÃ¼r das GrundstÃ¼ck die Gestaltungsplanpflicht. Der Gestaltungsplan ist jedoch bis heute nicht aufgelegt worden und unter BerÃ¼cksichtigung eines allfÃ¤lligen Rechtsmittelverfahrens kann es noch Jahre dauern, bis der BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r seine âErsatzbauteâ eine rechtskrÃ¤ftige Baubewilligung in den HÃ¤nden hÃ¤lt. Es ist daher Ã¼berhaupt nicht absehbar, ob der BeschwerdefÃ¼hrer je eine âangemessene Fristâ wird einhalten kÃ¶nnen. </p><p>3.3 Der BeschwerdefÃ¼hrer hat bereits nach dem Verkauf der Liegenschaft eine Ersatzwohnung gekauft. Dabei handelt es sich um eine 6½-Zimmerwohnung, die er am 30. September 2008 erstanden hat. Es ist offensichtlich, dass dies die Ersatzwohnung fÃ¼r die verkaufte Liegenschaft ist. Dies ergibt sich bereits aus der ZeitnÃ¤he der beiden RechtsgeschÃ¤fte (Verkauf der Liegenschaft, Kauf der 6½-Zimmerwohnung). Ein Hinweis dafÃ¼r, dass die 6½-Zimmerwohnung die Ersatzbeschaffung fÃ¼r das Wohneigentum ist, ergibt sich auch daraus, dass diese Parzelle (beurkundet am 19. Juni 2008, also kurz vor Verkauf der ursprÃ¼nglichen Liegenschaft) sowohl dem BeschwerdefÃ¼hrer als auch seiner Ehefrau je zur HÃ¤lfte Ã¼bertragen wurde. Das neue GrundstÃ¼ck, auf dem eine grÃ¶ssere Ãberbauung geplant ist, wurde jedoch nur auf den BeschwerdefÃ¼hrer Ã¼bertragen und gehÃ¶rte vorher nota bene zumindest zur HÃ¤lfte der ihm gehÃ¶renden E Architektur AG. Der Sinn der Bestimmung von § 129 Abs. 1 Ziff. 9 StG liegt darin, dass beim Ersatz von selbstgenutztem Wohneigentum nicht eine âStrafeâ in Form der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer anfallen soll. Deshalb kann in der Regel der Steueraufschub nur fÃ¼r diejenige Liegenschaft gewÃ¤hrt werden, die auch tatsÃ¤chlich nachfolgend selbst genutzt wird. Es kann nicht im Ermessen des Steuerpflichtigen liegen, den Steueraufschub auf eine ihm beliebige Liegenschaft, die noch gar nicht erstellt wurde und deren Erstellung auch bei weitem noch nicht sicher ist, zu Ã¼bertragen. Offensichtlich versucht der BeschwerdefÃ¼hrer Ã¼ber die geplante Ãberbauung die grundsÃ¤tzlich geschuldete GrundstÃ¼ckgewinnsteuer doch noch zu umgehen. Zureichende GrÃ¼nde fÃ¼r eine Fristerstreckung sind nicht ersichtlich, weshalb die Vorinstanz zu Recht den Rekurs abgewiesen hat und auch mit der vorliegenden Beschwerde so zu verfahren ist. </p><p>Entscheid vom 13. Juli 2011</p> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-db2a9074-8e91-45d1-9ecf-a458afc6fa69/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>