<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00039</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223735&amp;W10_KEY=13045535&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00039</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.12.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Erlöschen der Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Verwirkung von Baubewilligungen; Fristenlauf. Gemäss § 322 PBG erlöschen Baubewilligungen nach drei Jahren, wenn nicht vorher mit der Ausführung begonnen worden ist. Massgeblich für den Fristbeginn sind alle Bewilligungen und Genehmigungen, die nach dem Planungs- und Baugesetz Voraussetzung für den Baubeginn sind. Die Bestimmung zielt darauf ab, Baubewilligungen auf Vorrat zu verhindern; der Bauherr hat innerhalb von drei Jahren zu entscheiden, ob er bauen will oder nicht. Daher soll es nicht ins Belieben der Bauherrschaft gestellt sein, den Eintritt des Fristenlaufs dadurch jahrelang hinauszuschieben, dass sie die Erfüllung von nebenbestimmungsweise statuierten Pflichten unterlässt, über die mittels baurechtlicher Bewilligung zu entscheiden ist. Es ist zu verlangen, dass von der Bauherrschaft das Zumutbare unternommen wird, um ein Ausführungshindernis zu beseitigen (E. 4.1). Die Dreijahresfrist beginnt mit dem Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist, in streitigen Fällen mit der Rechtskraft des öffentlich- oder zivilrechtlichen Entscheids (E. 4.2). Wird der Rechtsmittelweg ausgeschöpft, entscheidet gegebenenfalls das Bundesgericht letztinstanzlich über die Streitsache, bevor die Rechtskraft eintritt. Wie auch im vorliegenden Fall kommt es im Bereich des Baurechts regelmässig vor, dass zu einem Bauprojekt mehrere Entscheide zu unterschiedlichen Zeitpunkten getroffen werden; es gilt jedoch der Grundsatz, dass sich das Bundesgericht mit jeder Angelegenheit nur einmal befassen soll. Wird vom Verwaltungsgericht lediglich einer von mehreren möglichen Beschwerdegründen abschliessend behandelt, soll das Bundesgericht in der Regel noch nicht mit der Sache befasst werden (E. 5.4.1). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung liegt ein â nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG anfechtbarer â Zwischenentscheid vor, wenn bei der Umsetzung von baurechtlichen Nebenbestimmungen ein Spielraum besteht und trotz nominaler Erteilung einer "Baubewilligung" noch gar nicht gebaut werden darf (E. 5.4.2). Regelmässig läuft somit eine Rechtsmittelfrist gegen Verwaltungsgerichtsurteile erst ab Eröffnung des Entscheides betreffend die Nebenbestimmungen und nicht bereits mit dem Urteil über die Stammbaubewilligung. Rechtskräftig werden solche Entscheide folglich erst nach der letztmaligen Beurteilung der Nebenbestimmungen. Somit kann die Stammbaubewilligung in einer Vielzahl von Fällen nicht verwirken, bevor nicht auch die Nebenbestimmungen abschliessend beurteilt sind und damit die Rechtskraft eingetreten ist (E. 5.5). Vorliegend besteht bei der Umsetzung der fraglichen Nebenbestimmungen ein Umsetzungsspielraum und die Bauherrschaft hat das Zumutbare unternommen, um die Bauhindernisse zu beseitigen. Die Baubewilligung ist nicht verwirkt (E. 6). Gutheissung und Rückweisung an die Baubehörde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABÃNDERUNGSPLÃNE">ABÃNDERUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERLÃSCHEN DER BAUBEWILLIGUNG">ERLÃSCHEN DER BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNGEN">NEBENBESTIMMUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKUNG">VERWIRKUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 90 BGG</span><br/><span class="ungerade">Art. 93 Abs. I BGG</span><br/><span class="gerade">Art. 20 Abs. I BVV</span><br/><span class="ungerade">§ 321 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 322 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 322 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 322 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 322 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 322 Abs. IV PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=65280" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00039</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">21. Dezember 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A, </span><span>vertreten durch RA B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat Schwerzenbach, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend ErlÃ¶schen der Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 2. Mai 2022 stellte der Gemeinderat Schwerzenbach zulasten von A fest, dass die mit seinem Beschluss Nr. 186 vom 11. September 2017 und der GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich Nr. BVV 10-1889 vom 4. September 2017 erteilte Baubewilligung fÃ¼r die Aufstockung des Einfamilienhauses Vers.-Nr. 01 um ein Attikageschoss und die Erstellung eines neuen Treppenhauses mit Lift fÃ¼r den Zugang zum neuen Dachgeschoss sowie den Abbruch des bestehenden Anbaus an der Westfassade auf dem GrundstÃ¼ck an der C-Strasse 02 (Kat.-Nr. 03) in Schwerzenbach erloschen sei.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid gelangte A mit Eingabe vom 8. Juni 2022 an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Am 7. Dezember 2022 wurde der Rekurs abgewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob A am 23. Januar 2023 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des baurekursgerichtlichen Entscheids; es sei der Gemeinderat Schwerzenbach einzuladen, das Verfahren speditiv fortzufÃ¼hren, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer zulasten des Beschwerdegegners.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 16. Februar 2023 beantragte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Baurekursgericht beantragte gleichentags ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. A teilte am 7. MÃ¤rz 2023 ihren Verzicht auf Replik mit.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Am 10. September 2010 reichte die BeschwerdefÃ¼hrerin ein Baugesuch betreffend Aufstockung des streitgegenstÃ¤ndlichen GebÃ¤udes ein. Nach Durchlaufen des kantonalen Instanzenzugs (s. VGr, 4. Mai 2017, VB.2016.00596; 28. Juni 2018, VB.2018.00263) erliess die Baudirektion am 11. September 2017 die UnterschutzstellungsverfÃ¼gung BDV Nr. 1094/2017, womit das streitbetroffene GebÃ¤ude als Objekt von regionaler Bedeutung eingestuft und inventarisiert wurde; gleichzeitig wurde der Schutzumfang festgelegt. Mit kommunaler Stammbaubewilligung vom 11. September 2017 und GesamtverfÃ¼gung Nr. BVV 10-1889 der Baudirektion vom 4. September 2017 wurde sodann die eingangs erwÃ¤hnte Baubewilligung erteilt.</p> <p class="Urteilstext">In der Folge wurden im Zeitraum von 2018 bis 2020 insgesamt vier ProjektÃ¤nderungen bewilligt, zuletzt am 14. September 2020 (kommunale Bewilligung) respektive am 17. August 2020 (kantonale Bewilligung) betreffend die nordÃ¶stliche Garage; dies jeweils unter Beibehaltung der Nebenbestimmungen der Stammbaubewilligung. Mit Schreiben vom 3. Juni 2021 reichte die BeschwerdefÃ¼hrerin dem Beschwerdegegner Unterlagen zur AuflagenerfÃ¼llung gemÃ¤ss der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 17. August 2020 ein und ersuchte um Baufreigabe fÃ¼r die Garage. Der Beschwerdegegner hielt mit Schreiben vom 23. Dezember 2021 fest, dass noch nicht alle fÃ¼r eine Baufreigabe erforderlichen Auflagen erfÃ¼llt seien, da seitens der kantonalen Denkmalpflege noch rechtliche AbklÃ¤rungen ausstehend seien. Am 15. Februar 2022 wurde der BeschwerdefÃ¼hrerin schliesslich mitgeteilt, dass die Baubewilligung vom 11. September 2017 erloschen sei, und am 2. Mai 2022 erging der vorliegend umstrittene Entscheid.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt zunÃ¤chst eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs beziehungsweise einen BegrÃ¼ndungsmangel, da das Baurekursgericht sich nicht mit ihren Vorbringen auseinandergesetzt und ihr stattdessen Rechtsmissbrauch vorgeworfen habe. </p> <p class="Urteilstext">Das rechtliche GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) verlangt, dass die BehÃ¶rde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsÃ¤chlich hÃ¶rt, sorgfÃ¤ltig und ernsthaft prÃ¼ft und in der Entscheidfindung berÃ¼cksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der BehÃ¶rden, ihren Entscheid zu begrÃ¼nden. Dabei ist aber nicht erforderlich, dass sich die BehÃ¶rde mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegt. Vielmehr kann sich die BehÃ¶rde auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken (BGE 134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Der RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrerin kann nicht gefolgt werden. Die Vorinstanz hat sich mit den VorgÃ¤ngen im Zusammenhang mit der Baubewilligung vom 11. September 2017 befasst und diese ihrer rechtlichen Beurteilung zugrunde gelegt. Die BeschwerdefÃ¼hrerin scheint denn auch viel eher den Inhalt des Entscheids â insbesondere die rechtliche Qualifikation der im Juni 2021 eingereichten ÃnderungsplÃ¤ne und der in der Stammbau-bewilligung statuierten Auflagen â als die BegrÃ¼ndungstiefe zu beanstanden. Ein BegrÃ¼ndungsmangel liegt nicht vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b><i> </i></p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss § 322 Abs. 1 PBG erlÃ¶schen Baubewilligungen nach drei Jahren, wenn nicht vorher mit der AusfÃ¼hrung begonnen worden ist; bei Neubauten gilt der Aushub oder, wo er vorausgesetzt ist, der Abbruch einer bestehenden Baute als Baubeginn. Sind fÃ¼r das gleiche Vorhaben mehrere baurechtliche Bewilligungen nÃ¶tig, ist nach § 322 Abs. 2 PBG die letzte Bewilligung fÃ¼r das ErlÃ¶schen der Ã¼brigen und fÃ¼r den Baubeginn massgeblich. Als baurechtliche Bewilligungen, deren Datum gemÃ¤ss § 322 PBG fÃ¼r die GÃ¼ltigkeitsdauer massgeblich ist, gelten nach § 20 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) alle Bewilligungen und Genehmigungen, die nach dem Planungs- und Baugesetz Voraussetzung fÃ¼r den Baubeginn sind. Die Bestimmung nach § 322 PBG zielt darauf ab, Baubewilligungen auf Vorrat zu verhindern; der Bauherr hat innerhalb von drei Jahren zu entscheiden, ob er bauen will oder nicht (BEZ 2007 Nr. 27; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., ZÃ¼rich 2019, S. 455). Daher ist es mit dieser Bestimmung nicht vereinbar, es â unabhÃ¤ngig von der Ergreifung von Rechtsmitteln in guten Treuen â ins Belieben der Bauherrschaft zu stellen, den Eintritt des Fristenlaufs dadurch jahrelang hinauszuschieben, dass sie die ErfÃ¼llung von ebenbestimmungsweise statuierten Pflichten, Ã¼ber die mittels baurechtlicher Bewilligung zu entscheiden ist, unterlÃ¤sst. Eine Baubewilligung soll namentlich nicht als Grundlage fÃ¼r jahrelange Verhandlungen mit der BaubewilligungsbehÃ¶rde oder mit der Nachbarschaft verwendet werden. Es ist zu verlangen, dass von der Bauherrschaft das Zumutbare unternommen wird, um ein AusfÃ¼hrungshindernis zu beseitigen (so VGr, 29. August 2019, VB.2019.00136, E. 4.3 ff. zur Frage, wann eine Verwirkung eintreten kann, obgleich â wie vorliegend â ein Baubeginn noch nicht erlaubt ist; s. ferner Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, Eine Darstellung des zÃ¼rcherischen Rechts und der neueren zÃ¼rcherischen Rechtsprechung, ZÃ¼rich 1991, Rz. 408 Fn. 19). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Dreijahresfrist beginnt gemÃ¤ss § 322 Abs. 3 PBG mit dem Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist, in streitigen FÃ¤llen mit der Rechtskraft des Ã¶ffentlich- oder zivilrechtlichen Entscheids. Umfasst die gleiche Bewilligung mehrere GebÃ¤ude, ist die Frist mit dem Baubeginn bei einem GebÃ¤ude gewahrt. Massgeblich fÃ¼r den Fristablauf ist nicht die Bau­freigabe, sondern der tatsÃ¤chliche Baubeginn (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 456). Laut § 322 Abs. 4 PBG beeinflussen Nebenbestimmungen zur Bewilligung den Fristenlauf nicht; Gleiches gilt, wenn Konzessionen oder andere als baurechtliche Bewilligungen erforderlich sind. Der Regierungsrat hat in seiner Weisung vom 5. Dezember 1973 zu einem Gesetz Ã¼ber die Neuordnung des Planungs- und Baurechtes zum damaligen § 294 (= § 322 PBG) ausdrÃ¼cklich erklÃ¤rt, dass unter baurechtlichen Bewilligungen im Sinn von Absatz 2 der Bestimmung solche zu verstehen seien, die im Rahmen eines Baubewilligungs-, allfÃ¤lligen Ausnahmebewilligungs- oder Genehmigungsverfahrens in Anwendung dieses Gesetzes zu erteilen seien. Nebenbestimmungen, die nicht zu so einem Verfahren fÃ¼hrten, wÃ¼rden den Fristenlauf nicht hemmen (ABl 1973, 1872). Auch ProjektÃ¤nderungen sollen den Fristenlauf nicht hemmen (BEZ 2007 Nr. 27; RB 1996 Nr. 86). Ablaufen kann die Frist jedoch nur, soweit tatsÃ¤chlich ein rechtskrÃ¤ftiger Entscheid vorliegt bzw. soweit die letzte Rechtsmittelfrist abgelaufen ist (s. unten E. 5.5).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Im umstrittenen Entscheid vom 2. Mai 2022 fÃ¼hrt der Beschwerdegegner unter Hinweis auf § 322 Abs. 1 PBG aus, dass Baubewilligungen nach Ablauf von drei Jahren erlÃ¶schen, wenn nicht vorher mit der AusfÃ¼hrung begonnen worden ist. Die dreijÃ¤hrige Frist habe mit dem unbenutzten Ablauf der Rechtsmittelfrist gegen die Stammbaubewilligung vom 11. September 2017 zu laufen begonnen. Durch die Eingabe der AbÃ¤nderungsgesuche sei der Fristenlauf nicht unterbrochen worden und die Baubewilligung daher verwirkt. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt vor, das Baurekursgericht habe § 322 PBG <span>sowie § 20 Abs. 1 BVV</span> unrichtig angewendet bzw. sich Ã¼ber die diesbezÃ¼gliche verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung hinweggesetzt, wonach die Dreijahresfrist erst mit rechtskrÃ¤ftiger Bewilligung von nachtrÃ¤glich einzureichenden PlÃ¤nen zu laufen beginne. Wesentlich sei, dass sie weitere Bewilligungen im Sinn von § 322 Abs. 2 PBG erwirken mÃ¼sse, welche fÃ¼r den Fristbeginn massgeblich seien. Daher habe die Frist gemÃ¤ss § 322 Abs. 1 PBG noch gar nicht zu laufen begonnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Das Baurekursgericht hÃ¤lt unter Hinweis auf VGr, 29. August 2019, VB.2019.00136 fest, dass der Fristenlauf nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts grundsÃ¤tzlich erst ausgelÃ¶st wird, wenn die nebenbestimmungsweise verlangten PlÃ¤ne rechtskrÃ¤ftig bewilligt sind. Dieser Praxis sei jedoch zu widersprechen: Es sei nicht einzusehen, weshalb Nebenbestimmungen im Sinn von § 322 Abs. 4 PBG, deren ErfÃ¼llung fÃ¼r die Baufreigabe vorausgesetzt werde, nicht auch solche gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG bzw. gemÃ¤ss dieser Bestimmung nachzureichende PlÃ¤ne umfassen sollen. Die Genehmigung geÃ¤nderter PlÃ¤ne sei nicht mit baurechtlichen Bewilligungen nach § 322 Abs. 2 PBG und § 20 Abs. 1 BVV gleichzusetzen. Es handle sich nicht um eine (zusÃ¤tzliche) von mehreren baurechtlichen Bewilligungen, die fÃ¼r das Vorhaben nÃ¶tig wÃ¤ren, sondern um eine nachgelagerte Beurteilung im Rahmen der bereits erteilten Baubewilligung. Etwas Anderes kÃ¶nne gestÃ¼tzt auf § 321 PBG nicht angeordnet werden. Andernfalls kÃ¶nnten Bauarbeiten weit Ã¼ber drei Jahre hinausgeschoben werden, indem mit der ErfÃ¼llung von Auflagen zur Behebung von MÃ¤ngeln im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG zugewartet wÃ¼rde, wodurch der Zweck von § 322 PBG umgangen werden kÃ¶nnte. Letztere Bestimmung gehe davon aus, dass der BaubehÃ¶rde ein vollstÃ¤ndiges Baugesuch eingereicht werde, und der Fristbeginn sei an die Rechtskraft der Bewilligungen geknÃ¼pft â nicht an den Zeitpunkt, in dem alle Voraussetzungen fÃ¼r die Baufreigabe erfÃ¼llt seien. Es gehe nicht an, dass eine Bauherrschaft, die von Anfang an ein ohne EinschrÃ¤nkungen bewilligungsfÃ¤higes Baugesuch einreiche, schlechter gestellt sei als diejenige, deren Baugesuch nur unter Auflagen bewilligt werden kÃ¶nne. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.1 </b>Bei der Beantwortung der vorliegenden Frage ist der Zeitpunkt der Rechtskraft des Bauentscheids zentral (§ 322 Abs. 3 PBG; s. oben E. 4.2). Wird der Rechtsmittelweg ausgeschÃ¶pft, entscheidet gegebenenfalls das Bundesgericht letztinstanzlich Ã¼ber die Streitsache, bevor die Rechtskraft eintritt. Wie auch im vorliegenden Fall kommt es im Bereich des Baurechts regelmÃ¤ssig vor, dass zu einem Bauprojekt mehrere Entscheide zu unterschiedlichen Zeitpunkten getroffen werden; es gilt jedoch der Grundsatz, dass sich das Bundesgericht mit jeder Angelegenheit nur einmal befassen soll (s. statt vieler BGE 144 III 475, E. 1.2 mit diversen weiteren Hinweisen). Wird vom Verwaltungsgericht lediglich einer von mehreren mÃ¶glichen BeschwerdegrÃ¼nden abschliessend behandelt, soll das Bundesgericht in der Regel noch nicht mit der Sache befasst werden (vgl. BGE 149 II 170 E. 1.4, E. 2).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.2 </b>Das Bundesgericht unterscheidet in seiner Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Anfechtung von (Zwischen-)Entscheiden zwischen zwei Konstellationen: Ein â nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbarer â Zwischenent­scheid liege vor, wenn bei der Umsetzung von baurechtlichen Nebenbestimmungen ein Spielraum bestehe und trotz nominaler Erteilung einer "Baubewilligung" noch gar nicht gebaut werden dÃ¼rfe. Dabei sei vom wahren Sinn der Bewilligung auszugehen und nicht von einer allenfalls unglÃ¼cklich gewÃ¤hlten Bezeichnung. Bestehe hingegen kein solcher Spielraum, liege ein gemÃ¤ss Art. 90 BGG anfechtbarer (Teil-)Endentscheid vor.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.3 </b>Zwar kÃ¶nne es zuweilen unklar sein, ob eine Auflage den Betroffenen einen Spielraum belasse. Die vorstehend geschilderte Praxis sei jedoch entscheidend dafÃ¼r, dass sich das Bundesgericht mit jeder Angelegenheit nur einmal befassen mÃ¼sse. Ausserdem entstehe den Betroffenen kein Nachteil bzw. sei es nicht nÃ¶tig, in jedem unklaren Fall Beschwerde beim Bundesgericht zu fÃ¼hren: Gehe eine Partei fÃ¤lschlicherweise von einem Endentscheid aus und erhebe kein Rechtsmittel, so kÃ¶nne der fragliche Zwischenentscheid gemÃ¤ss Art. 93 Abs. 3 BGG schliesslich immer noch zusammen mit dem tatsÃ¤chlichen Endentscheid angefochten werden (so zuletzt BGE 149 II 170 E. 1.3, 1.8 f. mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Zusammengefasst kann jedenfalls festgehalten werden, dass das Bundesgericht die verwaltungsgerichtlichen Urteile nicht als Endentscheide auffasst, wenn vor Baufreigabe noch einen Umsetzungsspielraum erÃ¶ffnende Auflagen zu erfÃ¼llen sind. RegelmÃ¤ssig lÃ¤uft somit eine Rechtsmittelfrist gegen Verwaltungsgerichtsurteile erst ab ErÃ¶ffnung des Entscheides betreffend die Nebenbestimmungen und nicht bereits mit dem Urteil Ã¼ber die Stammbaubewilligung. RechtskrÃ¤ftig werden solche (Verwaltungsgerichts-)Entscheide folglich erst nach der letztmaligen Beurteilung der Nebenbestimmungen; zuvor kÃ¶nnen sie (ausser unter den strengen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG) ohnehin noch gar nicht angefochten werden. Mit Blick auf § 322 Abs. 3 PBG wird somit deutlich, dass die Stammbaubewilligung in einer Vielzahl von FÃ¤llen nicht verwirken kann, bevor nicht auch die Nebenbestimmungen abschliessend beurteilt sind und damit die Rechtskraft eingetreten ist (s. zum Ganzen VGr, 13. Juli 2023, VB.2022.00477, E. 5).</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Mit Blick auf die vorstehenden ErwÃ¤gungen stellt sich vorliegend somit die Frage, ob in der Stammbaubewilligung bzw. durch die Nebenbestimmungen ein Umsetzungsspielraum erÃ¶ffnet wurde. Zudem ist zu beurteilen, ob die Bauherrschaft innert nÃ¼tzlicher Frist das Zumutbare unternommen hat, um die Bauhindernisse zu beseitigen respektive die Genehmigung der AbÃ¤nderungsplÃ¤ne zu erwirken, welche Voraussetzung fÃ¼r den Baubeginn im Sinn von § 20 Abs. 1 BVV sind.</p> <p class="Urteilstext">Nicht weiter einzugehen ist demgegenÃ¼ber auf die Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin, sie habe weitere Bewilligungen im Sinn von § 322 Abs. 2 PBG zu erwirken. § 322 Abs. 2 PBG hat infolge der Koordinationsanforderungen (§ 12 BVV) kaum mehr eine eigenstÃ¤ndige Bedeutung (s. zum Ganzen Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 455).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Ob baurechtliche Nebenbestimmungen einen Umsetzungsspielraum erÃ¶ffnen, mag nicht in jedem Einzelfall offensichtlich sein. Vorliegend beinhalten die â im Rahmen der vier ProjektÃ¤nderungen unverÃ¤ndert belassenen â Nebenbestimmungen jedoch klarerweise SpielrÃ¤ume: So wird die BeschwerdefÃ¼hrerin unter anderem aufgefordert, <i>vor Baubeginn</i> ein LiegenschaftsentwÃ¤sserungsprojekt, einen Umgebungs- und Bepflanzungsplan sowie ein Farb- und Materialkonzept einzureichen.</p> <p class="Urteilstext">Daraus ergibt sich, dass weder der Ablauf der Rechtsmittelfrist betreffend die Stammbaubewilligung noch die das Bauprojekt betreffenden Verwaltungsgerichtsurteile (VGr, 4. Mai 2017, VB.2016.00596; 28. Juni 2018, VB.2018.00263; 10. Februar 2022, VB.2021.00502) den Beginn des Fristenlaufs auslÃ¶sten: Diese Entscheide wurden nicht materiell rechtskrÃ¤ftig, da sie Zwischenentscheide im Sinn der vorstehend geschilderten Bundesgerichtspraxis darstellen. Ob sie gemÃ¤ss Art. 93 Abs. 1 BGG hÃ¤tten angefochten werden kÃ¶nnen, ist nicht massgeblich, zumal eine Anfechtung auch bei Vorliegen der in dieser Bestimmung statuierten Voraussetzungen nicht nÃ¶tig ist bzw. spÃ¤ter nachgeholt werden kann (s. oben E. 5.4.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Da die Verwirkungsfrist mithin weder mit dem Entscheid betreffend die Stammbaubewilligung noch mit den erwÃ¤hnten Urteilen zu laufen begann, ist zu beurteilen, ob die Verwirkung trotzdem eintrat; dies ist der Fall, wenn die Bauherrschaft nicht rechtzeitig mit der Beseitigung der Bauhindernisse begonnen hat (s. oben E. 4.1).</p> <p class="Urteilstext">Es ist dem Baurekursgericht darin zuzustimmen, dass eine Bauherrschaft nicht fÃ¼r unbestimmte Zeit mit der ErfÃ¼llung von Nebenbestimmungen zuwarten kÃ¶nnen soll, ohne dass die Baubewilligung verwirkt (s. oben E. 5.3). Um dem entgegenzuwirken, verlangt das Verwaltungs­gericht jedoch ausdrÃ¼cklich von der Bauherrschaft, das zur Beseitigung von Bauhindernissen NÃ¶tige innert nÃ¼tzlicher Frist zu unternehmen, andernfalls die Verwirkung trotzdem eintritt. Im vom Baurekursgericht zitierten Urteil ist die Bauherrschaft Ã¼ber acht Jahre lang untÃ¤tig geblieben (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00136, E. 4.4.4). Vorliegend ist bis zum TÃ¤tigwerden der Bauherrschaft deutlich weniger Zeit verstrichen. Namentlich reichte die BeschwerdefÃ¼hrerin mit Schreiben vom 3. Juni 2021 dem Beschwerdegegner Unterlagen zur AuflagenerfÃ¼llung bzw. zur Beseitigung von Bauhindernissen gemÃ¤ss der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 17. August 2020 ein (s. oben E. 2). Hinzuweisen ist schliesslich auch darauf, dass der Beschwerdegegner selbst am 23. Dezember 2021 â und damit Ã¼ber ein halbes Jahr nach der vorstehend erwÃ¤hnten Eingabe â die BeschwerdefÃ¼hrerin darum bat, abzuwarten, bis die kantonale Denkmalpflege die noch ausstehenden rechtlichen AbklÃ¤rungen vorgenommen habe. Zumindest zu diesem Zeitpunkt ging mithin auch der Beschwerdegegner nicht von einer bereits eingetretenen Verwirkung aus.</p> <p class="Urteilstext">Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Bauherrschaft zwar einige Zeit verstreichen liess, bevor sie (erste) Massnahmen zur Beseitigung der Bauhindernisse ergriff. So liegen zwischen dem Erlass der Stammbaubewilligung und dem Versuch der Beseitigung von Bauhindernissen mit der Eingabe vom 3. Juni 2021 Ã¼ber drei Jahre. Die Rechtsprechung gemÃ¤ss VGr, 29. August 2019, VB.2019.00136, stellt jedoch einen Behelf fÃ¼r AusnahmefÃ¤lle dar, in denen eine Bauherrschaft jahrelang untÃ¤tig bleibt und ausnÃ¼tzt, dass die Dreijahresfrist â welche andernfalls lÃ¤ngst abgelaufen wÃ¤re â nicht zu laufen beginnt. Vor diesem Hintergrund kann offengelassen werden, ob mit den im Zeitraum von 2018 bis 2020 erfolgten ProjektÃ¤nderungen bereits versucht wurde, die bestehenden Bauhindernisse zu beseitigen. Unter den vorliegenden UmstÃ¤nden rechtfertigt sich die einschneidende Rechtsfolge der ausnahmsweisen Verwirkung trotz Nichtvorliegens eines rechtskrÃ¤ftigen Entscheids jedenfalls nicht.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b><b> </b></p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die Beschwerde ist gutzuheissen. Der Gemeinderat Schwerzenbach ist einzuladen, das Baubewilligungsverfahren fortzufÃ¼hren und die am 3. Juni 2021 eingereichten PlÃ¤ne zu prÃ¼fen respektive durch die kantonale Denkmalpflegestelle prÃ¼fen zu lassen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens dem unterliegenden Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Weiter ist er zu verpflichten, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Beim</span> vorliegenden Urteil handelt es sich um einen (Sprung-)RÃ¼ckweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsÃ¤tzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG an das Bundesgericht weitergezogen werden kann (BGE 134 II 137, E. 1.3.2).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Dezember 2022 sowie der Beschluss des Gemeinderats Schwerzenbach vom 2. Mai 2022 werden aufgehoben. Der Gemeinderat Schwerzenbach wird eingeladen, das Baubewilligungsverfahren weiterzufÃ¼hren.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Kosten des Rekursverfahrens von total Fr. 4'680.- werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 130.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'130.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen<i> </i>Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>