<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoFooter"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" id="Immagine 5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=330380" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" id="Immagine 6" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=330381" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>80.2023.19</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">26 agosto 2024</a> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dai giudici</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Andrea Pedroli, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_4ISTUSER_N"><span>Raffaele Guffi,</span></a><span> Ivano Ranzanici</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>cancelliera</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Cristiana Balestra Gamboni </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>parti</span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> RI 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>rappr. da: RA 1, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>RS 1,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>oggetto</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>ricorso del 20 gennaio 2023 contro le decisioni del 21 dicembre 2022 in materia di IC 2014, 2015, 2016 e 2017.</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Fatti</span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>A. a.</b></p> <p class="R1"><b> </b> RI 1, cittadina britannica, pensionata, il 18 aprile 2012 ha venduto ai coniugi __________ e __________ la quota di proprietà per piani n. __________, corrispondente ai 900/1000 del fondo base n. __________ RFD __________, al prezzo di fr. 11'800'000.‑.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> b.</b></p> <p class="R1"> Nell’Elenco dei titoli e altri collocamenti di capitali (Modulo 2), allegato alla Dichiarazione d’imposta 2012, RI 1 dichiarava un credito nei confronti dei coniugi __________ pari a fr. 1'000'000.‑.</p> <p class="R1"> Nel periodo fiscale 2013, il credito era dichiarato in ragione di fr. 975'000.‑ (stato al 31.12.2013).</p> <p class="R1"> Nelle Dichiarazioni d’imposta 2014 e 2015 (presentate rispettivamente il 1° marzo 2016 e il 22 febbraio 2017) relative ai periodi fiscali qui litigiosi, la ricorrente esponeva il credito nei confronti dei coniugi __________ e __________ in ragione di fr. 825'000.‑ (indicato quale “<i>prestito</i>”).</p> <p class="R1"> Nelle Dichiarazioni d’imposta 2016 e 2017 (presentate rispettivamente il 28 febbraio 2018 e il 24 aprile 2019), lo stesso credito era stato ridotto a fr. 1.‑, con la nota “<i>CHF 825'000.00 vedi allegati</i>” (v. rispettivi Moduli 2 “Elenco dei titoli e di altri collocamenti di capitale”).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>B.</b> Il 27 novembre 2019, l’RS 1 (di seguito: RS 1) notificava le decisioni di tassazione 2014, 2015, 2016 e 2017.</p> <p class="R1"><b> </b>Per gli anni fiscali 2014 e 2015, l’RS 1 accertava i “titoli e capitali” così come dichiarati, considerando il credito di fr. 825'000.‑.</p> <p class="R1"> Per i periodi fiscali 2016 e 2017, invece, l’autorità di tassazione modificava quanto dichiarato, aggiungendo ai “titoli e capitali” l’importo di fr. 825'000.‑, con la dicitura “<i>situazione al 31.12.2016 o a fine imponibilità</i>”.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>C.</b> Il 20 dicembre 2019, la RA 1, in nome e per conto della contribuente, presentava reclamo contro le suddette decisioni. </p> <p class="R1"><b> </b>Contestava l’aggiunta dell’importo di fr. 825'000.‑ nei periodi fiscali 2014, 2015, 2016 e 2017, nonostante il prestito fosse stato “<i>azzerato </i>[…]<i> poiché non più esigibile</i>”. Specificava che “<i>non vi è più alcuna possibilità di ricevere il rimborso del finanziamento a suo tempo erogato al signor __________</i>”.</p> <p class="R1"> Postulava il ripristino dei “<i>valori dei titoli e capitali come da dichiarazioni fiscali 2014, 2015, 2016 e 2017 inoltrate</i>”.</p> <p class="R1"> La rappresentante spiegava che, il 31 gennaio 2017, l’avv. __________, in nome e per conto della ricorrente, aveva chiesto il rimborso totale della somma residua pari a fr. 891'042.‑ (capitale ed interessi al 31.12.2016) entro il 22 marzo 2017. Scaduto infruttuoso il termine, il 24 marzo 2017, l’avv. __________ aveva fatto spiccare dall’Ufficio esecuzioni di __________ un precetto esecutivo per il suddetto importo, contro il quale i coniugi __________ avevano presentato opposizione. Con sentenza del 3 aprile 2018, il Pretore del Distretto di __________ aveva respinto l’istanza di rigetto dell’opposizione, perché la ricorrente non era riuscita a dimostrare “<i>che la somma mutuata</i> [fosse] <i>stata effettivamente trasferita dal mutuante ai mutuatari</i>” (v. sentenza __________, p. 3). La Camera di esecuzioni e fallimenti del Tribunale d’appello (CEF) confermava la decisione del Pretore con sentenza del 7 settembre 2018, divenuta definitiva (sentenza __________). </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>D.</b> Con decisione datata 21 dicembre 2022, l’RS 1 respingeva il reclamo 2014 con la seguente motivazione:</p> <p class="R1"><span> Nel merito viene chiesto lo stralcio del credito di fr. 825'000.‑ ritenuto inesigibile a titolo definit<i>[ivo]</i>. Dalle varie decision<i>[i]</i> e dalla documentazione presentata conclusivamente non viene comprovato il trasferimento al mutuatario dell’importo riferito al presunto credito concesso. In tale situazione l’imposizione del capitale viene riconfermata.</span></p> <p class="R1"> Per gli anni fiscali 2015, 2016 e 2017 ‑ nonostante la motivazione addotta sia identica a quella per il periodo fiscale 2014 ‑ l’autorità di tassazione accoglieva parzialmente i reclami poiché correggeva il valore del credito in fr. 815'000.‑, considerando i pagamenti intervenuti tra il 1° gennaio 2014 e il 31.12.2016.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>E.</b> Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, rappresentata dalla RA 1, impugna le suddette decisioni, contestando l’aggiunta di “numerario, biglietti banca, oro e metalli preziosi” in ragione, rispettivamente, di fr. 825'000.‑ nel 2014 e di fr. 815'000.‑ nei periodi fiscali 2015, 2016 e 2017.</p> <p class="R1"> Per la prima volta in sede di ricorso, la rappresentante argomenta che il “<i>contratto di finanziamento a titolo oneroso</i>” sarebbe stato firmato in concomitanza con la vendita ai coniugi __________ di Villa __________ a __________, avvenuta nell’aprile del 2012. Il contratto avrebbe previsto il prestito della “<i>somma complessiva di CHF 1'000'000.‑</i>” da parte di RI 1 ai coniugi __________, a titolo oneroso (“<i>2.5% a partire dal primo maggio 2012</i>”), sarebbe scaduto il 31.12.2012 ed sarebbe stato garantito da un vaglia cambiario.</p> <p class="R1"> La ricorrente spiega che nel rogito, firmato dalle parti il 18 aprile 2012,</p> <p class="R1"><span> il prezzo fissato di CHF 11'800'000.00 era così composto […]</span></p> <p class="R1"><span>§<span> </span></span><span>CHF 1'360'000.00 versati in data 12.04.2012 sul conto del notaio rogante quale caparra e pena di recesso. Importo <u>effettivamente</u> pagato dai signori __________;</span></p> <p class="R1"><span>§<span> </span></span><span>CHF 8’530'000.00 quale rimborso del mutuo __________ ed <u>effettivamente</u> versati direttamente dal __________, a __________ di __________;</span></p> <p class="R1"><span>§<span> </span></span><span>CHF 910'000.00 <u>effettivamente</u> versato sul conto del notaio rogante da parte del __________,</span></p> <p class="R1"><span>§<span> </span></span><span>CHF 1'000'000.00 già versato dai compratori alla venditrice. Per cui quest’ultima rilascia ulteriore ricevuta per il suddetto importo con la firma del presente atto.</span></p> <p class="R1"> Sennonché, a dire della ricorrente, “<i>l’importo di CHF 1'000'000.00, relativo all’ultimo punto sopradescritto </i>[…]<i> in realtà non è <u>MAI stato versato</u> </i>[…]<i> motivo per cui il giorno stesso della stipulazione del contratto di compravendita </i>[…]<i> è stato stipulato anche il contratto di finanziamento. La signora RI 1 ha dunque concesso ai signori __________ una dilazione del pagamento dell’importo di CHF 1'000'000.00 fino al 31.12.2012. I signori __________ hanno unicamente pagato l’importo di CHF 200'000.00 (interessi compresi). La parte restante, pari a CHF 825'000.00 è rimasta tuttora scoperta e non è mai stata saldata dagli acquirenti alla signora RI 1</i>”.</p> <p class="R1"> La ricorrente ricorda che nella Dichiarazione fiscale 2013 era stato esposto il credito in ragione di fr. 975'000.‑, perché era stata rimborsata una quota pari a fr. 25'000.‑, e che tale posizione era stata accertata anche dall’RS 1 nella decisione di tassazione del 1° aprile 2015. Nelle Dichiarazioni d’imposta 2014 e 2015 erano stati esposti fr. 825'000.‑ perché i coniugi __________ avevano rimborsato altri fr. 150'000.‑. Successivamente, i debitori non avrebbero più versato alcunché, obbligando la ricorrente a rivolgersi ad un avvocato alfine di procedere al recupero del credito, <i>iter</i> conclusosi con la reiezione del reclamo da parte della CEF.</p> <p class="R1"> La ricorrente non si sarebbe rivolta al Tribunale federale, perché nel frattempo i coniugi __________ avevano lasciato la Svizzera e nei loro confronti erano state avviate delle procedure esecutive da parte dello Stato e di una banca svizzera, mettendo tra l’altro all’asta Villa __________ per “<i>mancanza di beni dei signori __________ o lo spostamento degli stessi in Paesi Esteri</i>”. Il 1° marzo 2019, il signor __________ sarebbe stato arrestato e accusato di frode in __________. Di conseguenza, se fosse andata al Tribunale federale, la ricorrente avrebbe solo subito “<i>una perdita ulteriore di denaro e di tempo</i>”.</p> <p class="R1"> “<i>Considerata la mancata possibilità di recuperare il credito”,</i> la ricorrente avrebbe<i> “azzerato il credito nelle sue dichiarazioni fiscali</i>”.</p> <p class="R1"> La rappresentante asserisce che, diversamente da quanto sostenuto dal Pretore prima e dalla CEF poi, “<i>l’importo di CHF 1'000'000.00 non è stato trasferito dalla </i><i>«contribuente e mutuante</i><i>» ai </i><i>«mutuatari signori __________</i><i>». Tale importo, derivante dalla vendita della Villa __________, doveva essere versato dai signori __________ alla contribuente, ma tale versamento non è avvenuto, poiché in modo contestuale alla firma del rogito di vendita è stato firmato anche il contratto di finanziamento. Importo che la contribuente non ha di fatto mai ricevuto</i>”.</p> <p class="R1"> Sottolinea che “<i>il credito non è effettivamente stato oggetto di alcun trasferimento tra la parte mutuante e la parte mutuataria, poiché tale credito deriva dal contratto di compravendita della Villa e dal mancato pagamento integrale del prezzo di vendita, ciò che ha generato la stipula del contratto di finanziamento a titolo oneroso. Non credere che il credito sia stato compiutamente documentato solo perché manca un passaggio materiale di proprietà (come ad esempio un bonifico bancario) vuole dire non riconoscere un contratto di finanziamento regolarmente firmato</i>”.</p> <p class="R1"> La rappresentante ‑ “<i>reput</i>[ando] <i>di aver dimostrato in modo inconfutabile il credito vantato dalla contribuente, </i>[…]<i> basato su un contratto di prestito stipulato per il mancato pagamento, da parte dei signori __________ alla contribuente, dell’ultima tranche di CHF 1'000'000.00 relativo alla vendita della Villa __________</i>” ‑ postula lo stralcio del credito rispettivamente di fr. 825'000.‑ per il 2014 e di fr. 815'000.‑ per gli anni 2015, 2016 e 2017, perché non più esigibile.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>F.</b> Delle osservazioni presentate il 1° febbraio 2023 dall’autorità di tassazione verrà detto in seguito per quanto necessario.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Diritto</span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>1.</b> Il ricorso verte sull’imposizione di un credito.</p> <p class="R1"> L’autorità di tassazione, avvalendosi delle conclusioni della CEF secondo le quali non è stato dimostrato “<i>il trasferimento al mutuatario dell’importo riferito al presunto credito</i>”, ritiene che tale prestito debba essere imposto in capo alla ricorrente al suo valore nominale.</p> <p class="R1"> La ricorrente ‑ che nei primi due periodi fiscali <i>sub judice</i> lo aveva spontaneamente dichiarato ‑ vorrebbe invece ridurre ad un franco il credito vantato nei confronti dei coniugi __________ in quanto divenuto nel frattempo inesigibile. A proposito della sua posizione, va tuttavia sottolineato che, con il ricorso in esame, ha completamente modificato la descrizione dei fatti rilevanti per il giudizio. Se, infatti, fino alla procedura di reclamo, sosteneva di aver concesso un prestito ai signori __________ e di non averne ottenuto il rimborso, nonostante l’avvio di procedure esecutive, con il ricorso argomenta per la prima volta che il finanziamento concesso consisterebbe in una dilazione parziale di pagamento del prezzo di vendita dell’immobile di ____________________ </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>2.</b> 2.1.</p> <p class="R1"> Giusta l’art. 40 cpv. 1 LT, l’imposta sulla sostanza ha per oggetto la sostanza netta totale. In generale, sono imponibili tutti gli attivi mobiliari e immobiliari (art. 41 cpv. 1 LT),<span> fatta eccezione per quei beni esplicitamente esentati dall’imposta in virtù di una disposizione speciale, quali le suppellettili domestiche e gli oggetti personali di uso corrente (art. 44 cpv. 2 LT)</span>. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><span> 2.2.</span></p> <p class="R1"><span> All’imposta sulla sostanza sono soggetti tutti gli attivi, cioè tutti i diritti valutabili in denaro su cose, crediti o partecipazioni, a prescindere dal fatto che si tratti di sostanza privata o commerciale, immobiliare o mobiliare (<span>Teuscher/Lobsiger</span>, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, StHG, 4<sup>a</sup> ediz., Basilea 2022, n. 4 ad art. 13 LAID, p. 444). Vi rientra pertanto l’insieme dei diritti valutabili in denaro, che spettano ad una persona secondo il diritto privato e che possono essere di natura sia reale sia obbligatoria (<span>Blumenstein/Locher</span>, System des Steuerrechts, 8<sup>a</sup> ediz., Zurigo/Ginevra 2023, § 11, II., p. 216).</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 2.3.</p> <p class="R1"> Determinata in base al suo stato alla fine del periodo fiscale o dell’assoggettamento (art. 52 cpv. 1 LT), la sostanza imponibile è di principio valutata al suo valore venale, riservate in particolare le disposizioni relative ai beni immobiliari (secondo l’art. 42 cpv. 1 LT, gli immobili e i loro accessori sono imposti per il valore di stima ufficiale).</p> <p class="R1"> Quanto alla valutazione dei crediti, si applica il cosiddetto principio del valore nominale: i crediti sono di principio imposti al loro valore nominale. Una deroga è ammessa solo se l’esistenza stessa del credito è dubbia, se il credito non è valutabile con certezza o se il creditore è minacciato dal pericolo di subire una perdita. Per procedere alla valutazione di diritti o crediti incerti o contestati, si deve in altri termini tener conto del cosiddetto grado di verosimiglianza della perdita (<span>Teuscher/Lobsiger</span>, op. cit., n. 8 ad art. 14 LAID, p. 456 s.; cfr. anche <span>Richner/Frei/Kaufmann/Rohner</span>, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4<sup>a</sup> ediz., Zurigo 2021, n. 19 ad § 39, p. 801).</p> <p class="R1"> In questo senso va inteso l’art. 45 cpv. 4 LT, secondo cui i diritti e i crediti litigiosi o di dubbia esigibilità vanno valutati prendendo in considerazione la perdita probabile.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3.</b> 3.1.</p> <p class="R1"> Venendo al caso in disamina, nel suo reclamo, da una parte, la contribuente sostiene di aver “<i>fatto tutto quanto in suo potere per rientrare in possesso dell’importo di CHF 825'000.00 (debito al 31.12.2014), rispettivamente di CHF 815'000.00 (a fine 2015, 2016 e 2017), purtroppo senza successo</i>”. D’altro canto, ammette di aver rinunciato a ricorrere al Tribunale federale “<i>avendo due istanze già con parere negativo</i>”, rendendo la sentenza della CEF definitiva.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3.2.</p> <p class="R1"> Fino all’adozione delle decisioni impugnate ‑ non solo davanti all’autorità fiscale, bensì anche davanti al Pretore e alla CEF (v. sentenza no. __________) ‑ la ricorrente ha sempre sostenuto di aver prestato ‑ sulla base di un contratto di finanziamento a titolo oneroso ‑ un milione di franchi ai coniugi __________. Questi ultimi gliene avrebbero restituito solo una parte; per poi negare, dapprima davanti al Pretore e poi davanti alla CEF, di aver ricevuto la somma mutuata e di esserne debitori. I giudici hanno dato ragione ai coniugi __________, sostenendo che la ricorrente non aveva “<i>dimostrato di aver trasferito l’importo di cui ora pretende parte del rimborso</i>” (consid. 7.3). </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3.3.</p> <p class="R1"> Per ottenere dall’autorità di tassazione quanto richiesto, ovvero la valutazione del credito a un franco per tutti gli anni litigiosi, la reclamante avrebbe dovuto dimostrare l’inesigibilità del credito vantato nei confronti dei coniugi __________ e quindi la probabile perdita.</p> <p class="R1"> Come visto, un credito è inesigibile ‑ e quindi valutabile in funzione della probabile perdita ‑ solo se</p> <p class="R1"><span>·<span> </span></span>l’esistenza stessa del credito è dubbia, </p> <p class="R1"><span>·<span> </span></span>se il credito non è valutabile con certezza, oppure </p> <p class="R1"><span>·<span> </span></span>se il creditore è minacciato dal pericolo di subire una perdita.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3.4.</p> <p class="R1"> Nella fattispecie, l’esistenza stessa del credito parrebbe dubbia, visto l’esito della procedura esecutiva. Tuttavia, è stata la stessa ricorrente a dichiararsi creditrice dei coniugi __________, presentando le Dichiarazioni d’imposta per i periodi fiscali a partire dal 2012. È poi stata la stessa contribuente a promuovere la procedura esecutiva per ottenere il rimborso.</p> <p class="R1"> Riconosciuta l’esistenza del credito, la ricorrente dovrebbe provare che lo stesso è divenuto irrecuperabile. A questo proposito, la procedura esecutiva da lei promossa non è andata a buon fine. Tuttavia, non solo non ha impugnato la decisione a lei sfavorevole con ricorso al Tribunale federale, ma ha anche rinunciato ad avviare una causa di merito per il riconoscimento del credito. Pur ammettendo che i debitori si siano nel frattempo trasferiti all’estero e che non siano più proprietari dell’immobile loro venduto dalla ricorrente, non sono adempiute le condizioni per ritenere che il credito non sia più recuperabile.</p> <p class="R1"> A ciò si aggiunga che, nel corso della procedura di rigetto dell’opposizione, allo scopo di accreditare la tesi dell’avvenuta concessione del finanziamento, l’insorgente aveva documentato un parziale rimborso del prestito da parte dei debitori. Il versamento in questione non è tuttavia avvenuto su un conto bancario della ricorrente, bensì su un conto della __________., di cui la stessa creditrice “risulta l’unica beneficiaria” (cfr. sentenza CEF del 7 settembre 2018 consid. 3). In queste circostanze, non si può neppure escludere che, su questo o su altri conti di società controllate dalla ricorrente, siano stati versati ulteriori importi per estinguere il debito litigioso.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>4.</b> 4.1.</p> <p class="R1"> Nel suo ricorso, cambiando radicalmente versione, l’insorgente sostiene che il credito di fr. 1'000'000.‑ vantato nei confronti dei coniugi __________ corrisponderebbe ad una <i>tranche</i> del prezzo di vendita di Villa __________, avvenuta nel 2012, rimasta a tutt’oggi impagata.</p> <p class="R1"> Per la prima volta produce il contratto di finanziamento (all. A), nonostante sia stato concluso il medesimo giorno della firma del rogito (il 18 aprile 2012). </p> <p class="R1"> Dal contratto si evince che il prestito concesso dalla ricorrente ai coniugi __________ consisteva nella “assegnazione” della “<i>somma complessiva di CHF 1'000'000.‑ alla </i><i>«finanziata</i><i>»</i>”; che il finanziamento era a titolo oneroso (2.5%) a partire dal 1° maggio 2012 e che il prestito terminava “<i>inderogabilmente</i>” il 31.12.2012. Il contratto di finanziamento non fa alcun riferimento al rogito relativo alla compravendita di Villa __________.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.2.</p> <p class="R1"> Va rilevato dapprima che la nuova argomentazione della ricorrente, secondo cui il prestito corrisponderebbe ad una <i>tranche</i> del prezzo di compravendita di Villa __________, è in contraddizione con quanto sostenuto in precedenza.</p> <p class="R1"> S<span>econdo l’art. 9 Cost. gli organi dello Stato e secondo l’art. 5 cpv. 3 Cost. gli organi dello Stato, le autorità e i privati devono agire secondo il principio della buona fede. Entrambe le disposizioni costituzionali sono concretizzate dal divieto legale dell’abuso di diritto (art. 2 cpv. 2 CC), che interessa tutti i settori giuridici. Un caso di abuso di diritto previsto dall’art. 2 cpv. 2 CC è quello della condotta contraddittoria<i> (venire contra factum proprium). </i>Tale principio è violato da chi adotta una condotta contraddittoria o abusiva oppure inganna la controparte. Simile comportamento non merita infatti alcuna tutela giuridica (sentenza TF n. 2C_334/2014 del 9 luglio 2015 consid 2.5.1 e 2.5.2 e giurisprudenza citata).</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.3.</p> <p class="R1"> Nel rogito (all. B), le parti avevano fatto constatare che il milione di franchi era “<i>già </i>[stato] <i>versato dai compratori alla venditrice</i>”.<i> </i>Aggiungevano altresì che la venditrice “<i>rilascia</i>[va] <i>ulteriore ricevuta per il suddetto importo con la firma del presente atto</i>” (n. 3.1).</p> <p class="R1"> Ora, a dire della ricorrente, quanto rogato nell’Istromento notarile __________ redatto dal notaio __________ il 18 aprile 2012 ‑ ovvero che il prezzo della compravendita di Villa __________ sarebbe stato soluto anche tramite il pagamento di “<b><i>Frs. 1'000'000.00 (unmilione)</i></b><i> già versato dai compratori alla venditrice</i>” (v. all. B, n. 3, p. 9 s.) ‑ non corrisponderebbe alla realtà fattuale. </p> <p class="R1"> Nel suo ricorso, l’insorgente sostiene che tale importo non le era stato corrisposto, ragione per cui “<i>il giorno stesso della stipulazione del contratto di compravendita, è stato stipulato anche il contratto di finanziamento</i>”. Di conseguenza, non vi sarebbe stato alcun “<i>trasferimento al mutuatario</i>” ‑ diversamente da quanto stabilito nel procedimento davanti al Pretore prima e alla CEF poi ‑ bensì tale “<i>importo, derivante dalla vendita della Villa __________, </i>[avrebbe dovuto]<i> esser</i>[le]<i> versato dai signori __________”.</i></p> <p class="R1"> In altre parole, la ricorrente avrebbe fatto attestare dal notaio qualcosa che non corrisponderebbe alla realtà dei fatti. Non avrebbe dunque ricevuto un acconto da un milione di franchi dai coniugi __________, bensì avrebbe concesso un credito ai coniugi __________ nella forma della dilazione di pagamento di una parte del prezzo di vendita di Villa __________.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.4.</p> <p class="R1"> 4.4.1.</p> <p class="R1"> In primo luogo, la ricorrente non apporta prove convincenti del fatto che il credito litigioso si riferisca al pagamento del prezzo d’acquisto dell’immobile.</p> <p class="R1"> Quanto sostenuto nel ricorso in esame, oltre ad essere incompatibile con il contenuto dell’atto pubblico, non trova riscontro in particolar modo negli atti relativi alla procedura esecutiva e alla procedura giudiziaria che ne è scaturita. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.4.2.</p> <p class="R1"> Il medesimo giorno, oltre al rogito, la ricorrente ha stipulato un “<i>contratto di finanziamento a titolo oneroso</i>”, “<i>assegna</i>[ndo]” ai coniugi __________ “<i>la somma complessiva di CHF 1'000'000.‑</i>”. Nel contratto non si fa alcun riferimento né al rogito relativo alla compravendita di Villa __________ né al prezzo d’acquisto né alle sue modalità di pagamento.</p> <p class="R1"> Con la firma del rogito, oltre a considerarlo valido e veritiero, la ricorrente ha da un lato confermato che il milione di franchi le era “<i>già </i>[stato] <i>versato</i>” da parte degli acquirenti e quindi non vantava (più) alcun credito nei loro confronti, “<i>rilascia</i>[ndo altresì] <i>ulteriore ricevuta per il suddetto importo</i>”.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.4.3.</p> <p class="R1"> Anche le modalità del rimborso parziale del debito paiono difficilmente compatibili con la tesi di una dilazione del pagamento del prezzo dell’immobile. Infatti, un pagamento proviene dalla __________ LLC (“<i>che non è dato di sapere se appartiene</i>” ai coniugi __________) e un altro è stato accreditato a favore della __________ Corp., “<i>di cui l’istante risulta l’unica beneficiaria</i>” (v. sentenza CEF 14.2018.50/51 del 7.9.2018 consid. 3).</p> <p class="R1"> D’altra parte, gli stessi coniugi __________ hanno acquistato dalla __________ SA (oggi in liquidazione), lo stesso giorno, anche la rimanente quota della proprietà immobiliare di __________ (Villa __________). Il rogito qui in discussione concerne infatti unicamente la compravendita del Foglio PPP __________ (900/1000) fondo base __________ RFD __________ e non anche il Foglio PPP __________ (100/1000) del medesimo fondo base. Nelle premesse dell’istromento notarile n. __________ dell’avv. __________ i coniugi __________ esprimono l’intenzione di “<i>acquistare entrambi i Fol. PPP sopraccitati quale residenza principale</i>”, trasferendosi da __________ (I) a __________, nella Villa __________. La compravendita ai coniugi __________ del Foglio PPP __________ da parte della __________ SA (oggi in liquidazione) è stata iscritta il 28 agosto 2012, come l’altra. Non si può neppure escludere che il contratto di finanziamento in discussione si riferisca a questa ulteriore transazione.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.5.</p> <p class="R1"> 4.5.1.</p> <p class="R1"> In secondo luogo, la tesi ricorsuale pone seri problemi per la sua incompatibilità con il contenuto dell’atto pubblico di compravendita dell’immobile.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.5.2.</p> <p class="R1"> Secondo l’art. 9 CC, i registri pubblici ed i pubblici documenti fanno piena prova dei fatti che attestano, finché non sia dimostrata l’inesattezza del loro contenuto (art. 9 cpv. 1 CC).<span> </span><span>Questa prova, secondo l’art. 9 cpv. 2 CC, non è soggetta ad alcuna forma speciale. Dell’efficacia probatoria rafforzata, prevista dall’art. 9 cpv. 1 CC, beneficiano in particolare gli atti pubblici prescritti imperativamente dal diritto privato federale (p. es. art. 216 cpv. 1 CO; <span>Wolf</span>, in: Hausheer/Walter [a cura di], Berner Kommentar, vol. I/1, 2012, Einleitung, n. 8 s. ad art. 9 CC). </span></p> <p class="R1"> L'obbligo dell’atto pubblico si estende ai punti oggettivamente essenziali (parti, dati relativi all'immobile e prezzo di acquisto). Alle transazioni immobiliari si applicano requisiti particolarmente severi per quanto riguarda il prezzo di acquisto. Tutte le prestazioni che le parti contraenti pattuiscono quale corrispettivo globale per il trasferimento della proprietà dell'immobile devono essere coperte dalla forma dell’atto pubblico.</p> <p class="R1"> <span>Perché trovi applicazione l’art. 9 CC è necessario che l’atto pubblico sia stato stipulato almeno essenzialmente in modo ineccepibile (<span>Wolf</span>, op. cit., n. 36 ad art. 9 CC).</span></p> <p class="R1"> La dottrina e la giurisprudenza più recente sono concordi nell’affermare che devono essere considerati nell’atto pubblico anche gli acconti che sono stati versati al venditore prima della conclusione del contratto (<span>Giger</span>, Der Grundstückkauf, Art. 216-221 OR, in: BK – Berner Kommentar, vol. VI/2/1/3, Berna 1997, n. 248 ad art. 216 CO, p. 146).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.5.3.</p> <p class="R1"> Nel caso in disamina, il prezzo di acquisto e le sue modalità di pagamento, elementi essenziali del contratto di compravendita di Villa __________ (articoli 184 cpv. 3 e 216 ss CO), sono stati definiti chiaramente e precisamente alla clausola n. 3 del rogito. </p> <p class="R1"> A questo proposito, si ricorda che, anche ai fini della tassazione degli utili immobiliari, il notaio è tenuto a richiamare alle parti l’obbligo di indicare nell’atto pubblico il prezzo effettivo informandole sulle conseguenze di indicazioni inveritiere (art. 215 cpv. 1 LT).</p> <p class="R1"> Fino al momento dell’inoltro del presente ricorso, la ricorrente non ha mai messo in discussione l’esattezza del contenuto del rogito e in particolare della sua clausola 3.1. </p> <p class="R1"> Come già rilevato, la ricorrente non porta alcuna prova del fatto che quanto dichiarato dalle parti al notaio non corrisponda allo svolgimento effettivo dei fatti. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 4.5.4.</p> <p class="R1"> D’altronde, se fosse provato che le parti hanno dichiarato il falso al notaio, potrebbero incorrere nelle sanzioni previste dall’art. 253 Codice penale svizzero (CP; RS 311.0) per il conseguimento fraudolento di una falsa attestazione. Infatti, chiunque, usando inganno, induce un funzionario o un pubblico ufficiale ad attestare in un documento pubblico, contrariamente alla verità, un fatto d’importanza giuridica, in ispecie ad autenticare una firma falsa od una copia non conforme all’originale oppure chiunque fa uso di un documento ottenuto in tal modo per ingannare altri sul fatto in esso attestato, è punito con una pena detentiva sino a cinque anni o con una pena pecuniaria.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>5.</b> 5.1.</p> <p class="R1"> Secondo la regola universale dell’art. 8 CC, che si applica sia in diritto privato sia in diritto pubblico, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova (DTF 114 III 54, 99 Ib 359).</p> <p class="R1"> In conclusione, dagli atti è emerso che la ricorrente aveva dichiarato di avere un credito di un milione di franchi alla fine del periodo fiscale 2012 e che lo stesso si è ridotto a fr. 825'000.‑ nei periodi successivi. Solo con le dichiarazioni per i periodi dal 2016 in avanti la contribuente ha sostenuto di non essere riuscita a ricuperare il credito. Ha prodotto a prova di tale affermazione gli atti della procedura esecutiva e della procedura giudiziaria nei confronti dei pretesi debitori, da cui risulta che le autorità competenti hanno ritenuto non comprovato il prestito. Dagli atti di tali procedimenti emergono anche rimborsi parziali, avvenuti tramite società <i>offshore</i> riconducibili sia alla creditrice sia ai debitori. La ricorrente non ha in seguito promosso azioni legali per ottenere il riconoscimento del suo credito. Solo con il ricorso ha infine sostenuto che il credito sarebbe nato dalla concessione di una dilazione di pagamento del prezzo di vendita di un immobile proprio ai pretesi debitori. La tesi, in contrasto con le chiare risultanze dell’atto pubblico, non è stata in alcun modo provata.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="R1"> 5.2.</p> <p class="R1"> Comunque si siano svolti i fatti, non essendo la ricorrente riuscita a comprovare di aver subito una perdita in relazione al presunto prestito erogato ai coniugi __________, l’operato dell’RS 1 che ha imposto il credito al suo valore nominale per gli anni 2014, 2015, 2016 e 2017 merita di essere tutelato. Pertanto, il ricorso deve essere respinto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>6.</b> La tassa di giustizia e le spese di procedura sono poste a carico della ricorrente, soccombente. Non è riconosciuta alcuna indennità per ripetibili.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Per questi motivi,</p> <p class="R1">visto per le spese l’art. 231 LT</p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>dichiara e pronuncia</span></b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 1. Il ricorso è <b>respinto</b>.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 2. Le spese processuali consistenti:</p> <p class="R1"> a. nella tassa di giustizia di fr. 1’000.–</p> <p class="R1"> b. nelle spese di cancelleria di complessivi <u>fr. 200.–</u></p> <p class="R1"> per un totale di fr. 1’200.–</p> <p class="R1"> sono a carico della ricorrente.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3. Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna, entro 30 giorni (art. 73 LAI Copia per conoscenza:</p> <p class="MsoNormal"><span> - municipio di __________.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente: </span><span>La</span><span> cancelliera:</span></p> </div></body></html>