Verwaltungsgericht 3. Kammer WBE.2023.65 / MW / jb (BVURA.22.340) Art. 108 Urteil vom 25. Oktober 2023 Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz Verwaltungsrichter Michel Verwaltungsrichterin Steiger Gerichtsschreiber Wildi Beschwerde- führer A._____ vertreten durch MLaw David Grimm, Rechtsanwalt, Hauptstrasse 45, Postfach, 5070 Frick gegen Beschwerde- gegnerin B._____ vertreten durch lic. iur. Nik. Brändli, Rechtsanwalt, Hintere Bahnhofstrasse 6, Postfach, 5001 Aarau und Vorinstanzen Gemeinderat Q._____ Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Rechtsabteilung, Entfelderstrasse 22, Buchenhof, 5001 Aarau Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt vom 18. Januar 2023 - 2 - Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: A. Vom 21. Januar 2022 bis zum 21. Februar 2022 legte der Gemeinderat Q._____ das Baugesuch der B._____ für den Neu bau von zwei Mehr - familienhäusern mit Autoeinstellhalle auf den Parzellen Nrn. aaa und bbb öffentlich auf. Während der Auflagefrist erhob A._____ Einwendung. Mit Protokollauszug vom 24. Mai 2022 wies der Gemeinderat die Einwendung ab, soweit er darauf eintrat. Gleichzeitig erteilte er die Baubewilligung mit verschiedenen Nebenbestimmungen. B. Auf Beschwerde von A._____ hin fällte das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, am 18. Januar 2023 folgenden Entscheid: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden die Beschlussziffern C.16 und C.17 des Entscheids des Gemeinderats vom 24. Mai 2022 wie folgt neu gefasst bzw. ergänzt (Hervorhebung der Neufassung bzw. Er - gänzung in Kursivschrift): C.16 "Dem Gemeinderat sind vor Baubeginn genaue Pläne bzw. Muster der vorgesehenen Fassaden- und Farbgestaltung sowie Materiali- sierung der beiden Mehrfamilienhäuser zur Bewilligung einzu rei- chen. A._____ ist vor Erteilung der B ewilligung anzuhö ren. Die vom Gemeinderat erteilte Bewilligung ist ihm mittels be schwerde- fähiger Verfügung zu eröffnen. Die PV-Anlage ist reflexionsarm auszuführen. C.17 Dachflächenfenster und Dachvorsprünge Die Dachflächenfenster sind in der Grösse maximal 70 x 120 cm (z.B. Fenstertyp 66 x 118 cm einzubauen. "Bei beiden Mehrfamilienhäusern sind Dachvorsprünge vorzuse - hen. Dem Gemeinderat sind vor Baubeginn genaue Pläne über deren Ausgestaltung zur Bewilligung einzureichen. A._____ ist vor Erteilung der Bewilligung anzuhören. Die vom Gemeinderat er - teilte Bewilligung ist ihm mittels beschwerdefähiger Verfügung zu eröffnen." Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Kosten des Verfahrens, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.– sowie der Kanzleigebühre n und den Auslagen von Fr. 448.–, insgesamt Fr. 4'448.–, werden dem Beschwerdeführer auferlegt. 3. Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin die im Beschwerdeverfahren entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 9'600.– zu ersetzen. - 3 - C. 1. Gegen den am 19. Januar 2023 zugestellten Entscheid des BVU, Rechts- abteilung, erhob A._____ am 20. Februar 2023 Verwaltungsgerichts be- schwerde mit den Anträgen: 1. Es sei der Entscheid des Departements für Bau, Verkehr und Umwelt BVURA.22.340 vom 18. Januar 2023 aufzuheben und das Baugesuch Nr. 898 betreffend Parzellen Nrn. aaa und bbb GB Q._____ abzuweisen. 2. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz oder an die Erstinstanz zu - rückzuweisen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. MwSt. und Auslagen. 2. Das BVU, Rechtsabteilung, beantragte mit Beschwerdeantwort vom 15. März 2023 die Verwaltungsgerichtsbeschwerde sei abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. 3. Mit Protokollauszug vom 27. März 2023 verzichtete der Gemeinderat unter Verweis auf die Vorakten auf eine Stellungnahme. 4. Die B._____ beantragte mit Beschwerdeantwort vom 20. April 2023: 1. Die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen. 2. Unter den ge setzlichen Kosten- und Entschädigungsfolgen, zzgl. MWST und Auslagen. 5. In der am 11. Juli 2023 eingereichten Replik hielt der Beschwerdeführer an den Beschwerdebegehren fest. 6. Die Beschwerdegegnerin verzichtete mit Eingabe vom 30. August 2023 auf eine Duplik. 7. Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 25. Oktober 2023 beraten und ent- schieden. - 4 - Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: I. 1. Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver - waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle - gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Dies gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange- fochtene Entscheid des BV U ist verwaltungsintern letztinstanzlich (§ 61 Abs. 1 BauV und § 9 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 lit. a Ziffer 1 der Verordnung über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrats vom 10. April 2013 [Delegationsverordnung, DelV; SAR 153.113]). Das Verwaltungsge- richt ist somit zuständig. 2. Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht können die unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Die Kontrolle der Angemessenheit ist dagegen ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). II. 1. 1.1. Das Bauvorhaben ist auf den Parzellen Nrn. aaa und bbb geplant. Die Par- zellen liegen grösstenteils in der Dorfkernzone, einzig d er südwestliche Rand – entlang des Y-wegs – liegt in Form eines Streifens in der Grünzone (Bauzonenplan sowie § 6 der Bau - und Nutzungsordnung [BNO] der Ge - meinde Q._____, je vom ______ 2013, genehmigt am ______ 2014). Das Bauvorhaben soll in der Dorfkernzone realisiert werden. Massgebend ist überdies der Gestaltungsplan "X._____" vom ______ 1997, genehmigt am ______ 1998, in dessen Perimeter die Bauparzellen liegen. 1.2. Der Gestaltungsplan "X._____" besteht aus dem Situationsplan 1:500 und den Sondernutzungsvorschriften (§ 2 der Sondernutzungsvorschriften zum Gestaltungsplan "X._____" [SNV]). Das Bauvorhaben ist im Baufeld A ge- plant, welches mit Baulinien abgegrenzt wird. Gemäss § 6 SNV haben die Baulinien gestalterische Funktion und sind durch das Orts bild begründet (Abs. 1). Hauptbauten dürfen nur innerhalb der durch Baulinien bezeichne- ten Gebiete gebaut werden (Abs. 2). Innerhalb des durch besondere Bau- linien bezeichneten Hintergeländes sind nur Kleinb auten sowie unterirdi - sche Bauten zulässig (Abs. 3). § 8 SNV bestimmt sodann, dass bei guter - 5 - Gestaltung und Eingliederung der Gemein derat im Baufeld A bei zu rück- versetzten Bauteilen ein zusätzliches Geschoss bewilligen kann. 2. 2.1. Umstritten ist, ob das Projekt bezüglich der Geschossigkeit den kommuna- len Vorgaben entspricht. Nach § 6 BNO sind in der Dorfkernzone zwei Voll- geschosse erlaubt. Der Gestaltungsplan bestimmt in § 8 SNV überdies: "Bei guter Gestaltung und Eingliede rung, kann der Gemeinderat im Bau - feld A bei zurückversetzten Bau teilen ein zusätzliches Geschoss bewilli - gen." Die im Baufeld A geplanten Mehrfamilienhäuser weisen unstrittig drei Voll- geschosse auf. Die Zulässigkeit von drei Vollgeschossen (anstatt zwei ge- mäss § 6 BNO) setzt voraus, dass das Bauvorhaben die Anforderungen von § 8 SNV erfüllt. 2.2. 2.2.1. Der Gemeinderat bejahte diese Frage sinngemäss, wobei er auf ein Fach- gutachten von C._____, dipl. Architekt ETH SIA AG, vom 5. Januar 2022 verwies. Der Fachgutachter komme zum Schluss, dass die Einpassung des Bauprojekts und die Voraussetzungen zur Gewährung eines zusätzlichen Vollgeschosses gegeben seien (Vorakten, act. 3). 2.2.2. Die Vorinstanz schützte das Ergebnis des Gemeinderats. Dass der Ge - meinderat hinsichtlich der Frage, ob eine gute Gestaltung und Einordnung im Sinne von § 8 BNO vorliege, ausschliesslich auf das eingeholte Gutach- ten verwiesen habe, sei nicht zu beanstanden. Zudem habe sich der Ge - meinderat nicht einfach in den positiv beurteilten Punkten der Fachmeinung des Gutachters angeschlossen, sondern auch dessen Einwänden gegen das Bauvorhaben Rechnung getragen. Dass der Gutachter die von der Re- gelbauweise abweichend e Geschossigkeit nicht in Anwen dung von § 8 SNV, sondern unter Bezugnahme auf § 8 Abs. 3 BauV geprüft und beurteilt habe, vermöge an der Aussagekraft des Gutachtens hinsichtlich der Bewil- ligungsfähigkeit des dritten Geschosses nichts zu ändern. Die Vorgabe des § 8 Abs. 3 BauV, wonach Abweichungen von der Regelbauweise zu einem siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Ergebnis führen müss - ten, sei deutlich strenger als die Regelung des § 8 SNV, welche als Vo - raussetzung für ein zusätzliches Geschoss "lediglich" eine gute Gestaltung und Einordnung des Bauvorhabens verlange. Gemäss Vorinstanz steh t ausser Zweifel, dass durch die geplante bauliche Nutzung des Baufelds A mit zwei deutlich getrennten, seitlich versetzten und jeweils auf einer Längsseite ganz (Gebäude A) oder teilweise (aneinandergebaute Gebäu - de B und C) um bis zu 6 m von der Grenzlinie des Baufelds zurückversetzte - 6 - Wohnbauten mit deutlich kürzeren Gebäudelängen als den erlaubten 50 m gesamthaft eine siedlungs- und landschaftsgestalterisch klar bessere Lö - sung erzielt werde als mit einer allseitig an die Grenze des Baufelds rei - chenden Überbauung, zumal der im Gestaltungsplan anschliessend an die Bergseite des Baufelds auf einer Länge von knapp 80 m und einer Breite zwischen 5 m und 12 m für Klein- und unterirdische Bauten vorgesehene Landstreifen gemäss den bewilligten Bauplänen gänzlich von Hochbauten frei bleibe. Weiter sei festzuhalten, dass jene Teile des obersten Geschos- ses der geplanten Wohnbauten, welche nicht an die Grenze des Baufelds reichten, als zurückversetzte Bauteile im Sinne von § 8 SNV qualifizierbar seien und damit die entsprechende Voraussetzung für ein zusätzliches Vollgeschoss erfüllten. Beim restlichen Teil der Überbauung lasse sich die Bewilligung des dritten Geschosses damit begründen, dass exakt im frag- lichen, knapp 19 m langen Abschnitt des Baufelds A die westliche Baulinie wegen des angrenzenden Wendehammers der X-Strasse um 6 m zurück- versetzt sei und es vertretbar erscheine, das strittige Obergeschoss auch in diesem verschmälerten Abschnitt des Baufelds unter § 8 SNV zu subsu- mieren. Hinzu komme, dass § 7 Abs. 10 BNO bei siedlungs - und land - schaftsgestalterisch besseren Lösungen (wie hier der Fall) Abweichungen von der Regelbauweise der Dorfkernzone erlaube. Zudem werde die in der Dorfkernzone als Richtwert vorgegebene maximale Gesamthöhe von 12.50 m in keinem Punkt überschritten und somit dem Gebot der verdich - teten Bauweise ohne Beeinträchtigung der Wohnqualität der Nachbar - schaft Rechnung getragen (zum Gan zen: an gefochtener Ent scheid, S. 3 ff., namentlich S. 8 ff.; Beschwerdeantwort BVU). Vor Verwaltungsge- richt hält die Vorinstanz zudem fest, unter die Umschreibung "zu rückver- setzte Bauteile" in § 8 SNV fielen aus ihrer Sicht nicht einzig Gebäudeteile, die gegenüber dem unterliegenden Baukörper zurückversetzt seien, son - dern auch Bauten bzw. Baut eile, die nicht an die (Längs)Grenzen der je - weiligen Baufelder reichten (vgl. Beschwerdeantwort BVU, S. 2). 2.2.3. Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, die geplanten Mehrfamilienhäuser wiesen ein Vollgeschoss zu viel auf. Die Voraussetzung der guten Gestal- tung und Eingliederung (gemäss § 8 SNV) habe der Gemeinderat im Be - schluss vom 24. Mai 2022 nicht selber beurteilt, sondern lediglich auf das eingeholte Fachgutachten verwiesen. Ein Fachgutachten entbinde den Ge- meinderat indes nicht, seine eigene Sichtweise ausführlich zu begründen. Weil der Gemeinderat keine eigene Beurteilung zu den einzelnen Kriterien für eine gute Gestaltung und Eingliederung vorgenommen habe, könne das Baugesuch nicht bewilligt werden. Hinz u komme, dass im Fachgutachten die von d er Regelbauweise abweichende Geschossigkeit der geplanten Wohnhäuser nicht in Anwendung von § 8 SNV, sondern unter Bezugnahme auf § 8 Abs. 3 BauV geprüft wor den sei. Die Gleichset zung von § 8 SNV mit § 8 Abs. 3 BauV und insbesondere auch die Gleichstellung von Beur- teilungen in Anwendung der beiden unterschiedlichen Bestimmungen - 7 - durch die Vorinstanz gehe fehl. Bei den beiden Vorschriften werde ein an- deres Prüfobjekt (konkretes Baugesuch vs. Gestaltungsplan) anhand von unterschiedlichen Kriterien (gute G estaltung und Eingliederung vs. Sied - lungs- und Landschaftsgestaltung) beurteilt. Unbehelflich sei auch die von der Vorinstanz gleich selbst vorgenommene eigene Beurteilung der Gestal- tung und Einordnung, zumal das Ermessen bei der Gemeinde und nicht beim BVU liege. Sodann sei auch das Kriterium, wonach ein zusätz liches Vollgeschoss nur bei zurückversetzten Bauteilen bewilligt werden könne, nicht erfüllt. Von zurückversetzten Bauteilen könne nicht gesprochen wer- den (vgl. zum Ganzen: Beschwerde, S. 3 ff.; Replik, S. 2 f.). Soweit die Vor- instanz in der Beschwerdeantwort erläutere bzw. präzisiere, dass unter das Kriterium der "zurückversetzten Bauteile" Bauten bzw. Bau teile fielen, die nicht an die (Längs)Grenze der jeweiligen Baufelder reichten, führe dies zu keinem anderen Ergebnis. Selbst wenn dieser Interpretation der Norm ge- folgt werde, könne das Bauprojekt nicht bewilligt werden, da nicht davon gesprochen werden könne, dass die geplanten Mehrfamilienhäuser von der (Längs)Grenze des Baufelds A zurückversetzt seien (Replik, S. 4). 2.3. 2.3.1. In formeller Hinsicht beanstandet der Beschwerdeführer, der Gemeinderat habe lediglich auf das Fachgutachten verwiesen und keine eigene Beurtei- lung vorgenommen. Sinngemäss beruft er sich damit auf eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör. Bereits vor Vorinstanz beanstandete er, der Gemeinderat habe keine eigene Abwägung und keinen eigenen Ent- scheid vorgenommen. Er habe einzig auf das Gutachten abgestützt, ohne eine eigene Beurteilung vorzunehmen (vgl. Vorakten, act. 16). 2.3.2. 2.3.2.1. Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bun- desverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) folgt die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihre Ent- scheide zu begründen. Dabei i st nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vor- bringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Ent- scheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abge- fasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Re- chenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere In - stanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten las- sen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. BGE 146 II 335, Erw. 5.1; 145 III 324, Erw. 6.1; 143 III 65, Erw. 5.2; 136 I 229, Erw. 5.2). - 8 - 2.3.2.2. Der Gemeinderat verwies in seinem Baubewilligungsentscheid vom 24. Mai 2022 hin sichtlich des zusätzlichen Geschosses und der Einpassung ins Ortsbild lediglich auf das Fachgutachten von C._____, dipl. Architekt ETH SIA AG, vom 5. Januar 2022. Eine eigene Beurteilung nahm der Ge mein- derat diesbezüglich nicht vor. So setzte e r sich selber nicht – wie in § 8 SNV vorgesehen – mit der Frage auseinander, ob und inwiefern von einer guten Gestaltung und Eingliederung gesprochen werden kann, ebenso wenig äusserte er sich zum Erfordernis zurückversetzter Bauteile (vgl. Vorakten, act. 3 und 4, wo jeweils nur auf die Meinung des Fach gut- achters hingewiesen wird). Auch wenn sich das vom Gemeinderat an ge- führte Fachgutachten zu diesen Fragen teilweise äusserte, entband dies den Gemeinderat nicht, se ine eigene Sichtweise zu begründen, allenfalls unter Bezugnahme auf d ie Einschätzungen im Fachgutach ten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts sind an die Begründung zudem umso strengere Anforde rungen zu stellen , je grösser der der Behörde zu - stehende Entscheidungsspielraum ist (vgl. BG E 142 II 324, Erw. 3.6; 129 I 232, Erw. 3.3). Dieser Spielraum ist vorliegend beträchtlich. Gestützt auf die Gemeindeautonomie kommt dem Gemeinderat bei der Auslegung und Anwendung kommunaler Bau- und Ästhetikvorschriften (wie § 8 SNV) ein erheblicher Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum zu (vgl. BGE 145 I 52, Erw. 3.6; Urteil des Bundes gerichts 1C_643/2020 vom 7. Januar 2022, Erw. 4.3; Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2018, S. 234, Erw. 3.1; 2015, S. 173, Erw. 1.3; je mit Hinweisen). Die Be- gründungsanforderungen sind insoweit strenger. Ein blosser Verweis auf ein eingeholtes Gutachten ohne (auch nur ansatzweiser) Begründung der eigenen Sichtweise genügt nicht. Hinzu kommt, dass im Fachgutachten, auf das der Gemeinderat verwies, die Beurteilung des (im Vergleich zur BNO) zusätzlichen Geschosses fälschlicherweise auch nicht anhand von § 8 SNV, sondern anhand von § 8 Abs. 3 BauV vorgenommen wurde (sie- he Fachgutachten vom 6. Januar 2022 [in: Vorakten, act. 114]). § 8 Abs. 3 BauV bezieht sich auf Gestaltungsplanverfahren. Im vorliegenden Baube- willigungsverfahren ist die Bestimmung nicht von Bedeutung. Das Prüfob - jekt, die Prüfkriterien und auch die Grundlagen sind bei § 8 SNV und bei § 8 Abs. 3 BauV nicht dieselben. Hinsichtlich des zusätzlichen Geschosses – d.h. der Auslegung und An - wendung von § 8 SNV – kam der Gemeinderat der Begründungspflicht so- mit nicht ausreichend nach. Der Anspruch des Beschwerdeführers auf rechtliches Gehör wurde verletzt. Soweit die Vorinstanz sinngem äss auf einen älteren Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 31. August 2000 (vgl. Beschwerdeantwort BVU, S. 2 i.V.m. angefochtenem Entscheid, S. 8) verweist, verfängt dies nicht, weil im vorliegenden Fall für den Gemeinderat die Begründungsanforderungen aufgrund des erheblichen Ermessens- und Beurteilungsspielraums (Gemeindeautonomie) erhöht waren, was im refe- renzierten Entscheid, in welchem der Regierungsrat (als Vorinstanz) auf - 9 - einen Bericht des Erziehungsdepartements verwies, nicht der Fall war. Die Fälle sind schon aus diesem Blickwinkel nicht vergleichbar. Weitere Aus- führungen erübrigen sich. 2.3.3. 2.3.3.1. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist formeller Natur. Seine Verletzung führt ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Vorbehalten bleiben Fälle, in denen die Gehörsverletzung nicht besonders schwer wiegt und dadurch geheilt wird, dass die Partei, deren rechtliches Gehör verletzt wurde, sich vor einer Instanz äussern kann, welche sowohl die Tat- als auch die Rechtsfragen uneingeschränkt überprüft. Unter dieser Voraussetzung ist selbst bei einer schwerwiegenden Verlet zung des Anspruchs auf rechtli - ches Gehör von einer Heilung des Mangels auszugehen, wenn die Rück - weisung der Sache an die Vori nstanz zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem (der An- hörung gleichgestellten) Interesse der betroffenen Partei an einer beförder- lichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären (zum Ganzen : BGE 142 II 218, Erw. 2.8; 137 I 195, Erw. 2.3.2). 2.3.3.2. Vorliegend ist die Verletzung des rechtlichen Gehörs zwar nicht als leicht, aber auch nicht als schwer einzustufen. Der Gemeinderat verwies im Bau- bewilligungsentscheid immerhin auf das Fachgutachten, wobei er die we- sentlichen Erörterungen und die Schlüsse des Gutachters darlegte. D ie Vorinstanz konnte zudem sowohl die Tat- als auch die Rechtsfragen unein- geschränkt überprüfen (vgl. § 52 VRPG). Eine Aufhebung und Rückwei - sung der Sache an den Gemeinderat führte daher zu einem unnötigen pro- zessualen Leerlauf. Im Interesse der Verwaltungseffizienz ist deshalb von einer Aufhebung und Rückweisung der Sache an den Gemeinderat abzu - sehen. 2.3.4. 2.3.4.1. Wie dargelegt kommt dem Gemeinderat bei der Auslegung und Anwen - dung kommunaler Bau- und Ästhetikvorschriften ein durch die Gemeinde- autonomie geschützter Beurteilungs - bzw. Ermessensspielraum zu (Erw. II/2.3.2.2). Abgesehen von einfachen oder klar gelagerten Fällen müssen die Gemeinden jedoch spätestens im Rekursverfahren selber dar- legen, welche Erwägungen für ihren Entscheid massgeblich waren. Unter- lässt es die Gemeinde, spätestens im Rekursverfahren ihre Auslegung ei- ner kommunalen Vorschrift oder ihren Einordnungsentscheid genügend zu begründen, so überlässt sie den Entscheid den kantonalen Rechtsmittel - instanzen. Diese können in diesem Fall den angefochtenen Entscheid frei - 10 - prüfen, oh ne die Gemeindeautonomie zu ver letzen, und sind nicht ver - pflichtet, auf eine mögliche andere Auslegung durch die Gemeinde Rück - sicht zu nehmen (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_349/2018 vom 8. Februar 2019, Erw. 4.3, 1C_116/2018 vom 26. Oktober 2018, Erw. 4.4, 1C_311/2012 vom 28. August 2013, Erw. 3.3, 1C_53/2012 vom 7. Mai 2013, Erw. 5.4). 2.3.4.2. Der Gemeinderat begründete seine Sichtweise zur Auslegung und Anwen- dung von § 8 SNV weder im Baubewilligungsentscheid vom 24. Mai 2022 (Erw. II/2.3.2.2) noch im nachfolgenden Beschwerdeverfahren. Auf die ent- sprechenden Rügen des Beschwerdeführers (vgl. Vorakten, act. 16, 17) hin wies er unter dem Titel "A. Anzahl Geschosse" erneut lediglich darauf hin, für die gestalterische Eingliederung des Projekts sei eine Expertenmeinung in Form eines Fachgutachtens eingeholt worden. Der Ge meinderat habe das Projekt anhand der Vorgaben der Dorfkernzone sowie der Sondernut- zungsvorschriften des Gestaltun gsplans geprüft und sei konsoli diert zum Schluss gekommen, das Bauvorhaben aufgrund der getätigten Prüfung der eingereichten Unterlagen sowie der Empfehlung des Fachgut achters inkl. eines zusätzlichen Geschosses bewilligen zu können. Es werde auf die Ausführungen in der Baubewilligung vom 24. Mai 2022 verwiesen (Vorak- ten, act. 42). Eine eigene Beurteilung nahm der Gemeinderat auch mit die- sen Ausführungen nicht vor. Bezogen auf die Frage, inwiefern die Voraus- setzungen von § 8 SNV erfüllt sein sollen, sind die Erörterungen inhaltsleer. Da der Gemeinderat die Auslegung und Anwendung der kommunalen Vor- schrift auch vor Vorinstanz nicht genügend begründete, greift die Gemein- deautonomie nicht und die Rechtsmittelinstanzen können den Ent scheid frei prüfen, ohne auf eine mögliche andere Auslegung der Gemeinde Rück- sicht zu nehmen. 2.4. 2.4.1. In materieller Hinsicht ist zu beurteilen, ob die Voraussetzungen für ein zu- sätzliches Vollgeschoss erfüllt sind, d.h. ob im Sinne von § 8 SNV von "zu- rückversetzten Bauteilen" und einer "guten Gestaltung und Eingliederung" gesprochen werden kann (siehe auch Erw. II/1 und 2.1). 2.4.2. Was unter "zurückversetzten Bauteilen" im Sinne von § 8 SNV zu verste- hen ist, wird im Gestaltungsplan bzw. den SNV nicht umschrieben. Der Pla- nungsbericht vom Januar 1996 hilft ebenfalls nicht weiter. Darin wird fest - gehalten, dass in den SNV der Gestaltung der Überbauung grosse Wich - tigkeit beigemessen werde. Denn och solle eine je nach Projekt differen - zierte Bebauung möglich sein. Der Gemeinderat könne beispielsweise für einzelne, zurückversetzte Bauten ein zusätzliches Geschoss bewilligen - 11 - (vgl. Planungsbericht, S. 3). Was unter "zurückversetzten Bauteilen" bzw. "zurückversetzten Bauten" zu verstehen ist, ist insoweit unklar. Der Gemeinderat, der den Gestaltungsplan am 3. Juni 1997 beschlossen und das Bauvorhaben am 24. Mai 2022 bewilligt hat, äusserte sich zum Erfordernis der "zurückversetzten Bauteile" bis heute nicht. Anlässlich der kommunalen Einwendungsverhandlung vom 31. März 2022 wurde vom Einwender vorgebracht, beim Vorhaben seien beide Gebäude dreige - schossig, aber nur eines sei zurückversetzt. Seitens der Gemeinde wurde darauf erklärt, die SNV des Gestaltungsplans seien sehr rudimentär formu- liert. Die Geschossigkeit sei diskutierbar. Diesbezüglich und wegen der Ein- passung ins Ortsbild sei ein Fachgutachten einverlangt worden. Im vorlie - genden Projekt werde die maximale Gebäudehöhe auch mit drei Geschos- sen eingehalten (siehe Aktennotiz Einwendungsverhandlung vom 31. März 2022 [in: Vorakten, act. 114]). Diese Ausführungen machen zwar deutlich, dass seitens der Gemeinde ein zusätzliches Vollgeschoss befürwortet wurde. Inwiefern das für ein zusätzliches Vol lgeschoss notwendige Erfor- dernis "bei zurückversetzten Bauteilen" (§ 8 SNV) erfüllt sein soll , wurde damit jedoch nicht beantwortet. Das vom Gemeinderat eingeholte Fachgut- achten vom 6. Januar 2022 behandelte die se Frage ebenfalls nicht. Wie bereits dargelegt wurde im Fachgutachten die Zulässigkeit eines (im Ver - gleich zur BNO) zusätzlichen Gescho sses fälschlicherweise nicht anhand von § 8 SNV, sondern anhand von § 8 Abs. 3 BauV geprüft (vgl. be reits Erw. II/2.3.2.2). § 8 SNV wurde im Fac hgutachten nicht einmal er wähnt, geschweige denn wurde etwas dazu gesagt, ob überhaupt von "zurückver- setzten Bauteilen" die Rede sein kann (siehe Fachgutachten vom 6. Januar 2022 [in: Vorakten, act. 114]). Das Fachgutachten ist insoweit nicht schlüs- sig. Angesichts der Lage und Topografie (siehe von Südwesten nach Nordos- ten abfallende Höhenlinien im Gestaltungsplan), der langgezogenen Form des Baufelds A sowie der vorgegebenen Firstrichtung parallel zur Strasse X._____, welche das Baufeld erschliesst (vgl. Gestaltungsplan), erscheint es naheliegend, dass von "zurückversetzten" Bauteilen, die (allenfalls) ein zusätzliches Geschoss rechtfertigen können, dann zu sprechen ist, wenn sie im Baufeld A zurückversetzt liegen, d.h. wenn sie nicht bis an die Bau- linie reichen. Diese Ansicht scheint im Grundsatz auch di e Vorinstanz zu teilen (vgl. angefochtener Entscheid, S. 9; Beschwerdeantwort Vorinstanz, S. 2). Ob die Bauteile nur von einer Längsbaulinie oder von beiden Längs- baulinien (d.h. hinten und vorne) oder ob sie zusätzlich auch von den Quer- baulinien zurückversetzt sein müssen, kann offenbleiben, ebenso wie stark sie zurückversetzt se in müssen, um überhaupt als "zu rückversetzt" im Sinne von § 8 SNV zu gelten. Das Vorhaben erfüllt das Erfordernis so oder anders nicht: Gemäss Planunterlagen soll das geplante 37.80 m lange Mehrfamilienhaus B/C auf einer Länge von rund 18.50 m gleichzeitig so- wohl bis an die nordöstliche (talseitige) wie auch bis an die südwestliche - 12 - (hangseitige) Längs baulinie reichen. Das projektierte Mehrfamilien- haus B/C liegt somit auf rund der Hälfte seiner Länge auf beiden Längssei- ten unmittelbar an der Baufeldgrenze. Von einem "zurückversetzten Bau- teil" kann daher keine Rede sein. Nichts anderes gilt hinsichtlich der nord- westlichen Breit- bzw. Querseite des genannten Mehrfamilienhauses, wel- che ebenfalls direkt an der Baufeldgrenze liegt. Soweit die Vorinstanz erörterte, dass exakt im fraglichen, knapp 19 m lan- gen Abschnitt des Baufelds A die westliche (richtig wohl: die östliche) Bau- linie wegen des angrenzenden Wendehammers der X-Strasse um 6 m zu- rückversetzt sei, weshalb es vertretbar erscheine, das strittige Ober ge- schoss auch in die sem verschmälerten Abschnitt des Baufel ds unter § 8 SNV zu subsumieren, kann dem nicht gefolgt werden. Hätte der Planungs- geber gewollt, dass im fraglichen "engeren", rund 18.50 m langen Abschnitt des Baufelds A das in § 8 SNV aufgestellte Erfordernis der "zurückversetz- ten Bauteile" für die Zulässigkeit eines zusätzlichen Geschosses nicht gel- ten soll, hätte er dies im Gestaltungsplan, namentlich den SNV, auch fest- halten müssen. Dies ist jedoch nicht geschehen. Nicht korrekt sind im Weiteren die Ausführungen der Vorinstanz, wonach § 7 Abs. 10 BNO bei siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Lö- sungen wie im vorliegenden Fall ausdrücklich Abweichungen von der Re- gelbauweise der Dorfkernzone erlaube. § 7 Abs. 10 hält vielmehr fest, dass beim Nachweis einer siedlungs- und landschaftsgestalterisch besseren Lö- sung im Sinne von Ab s. 1 der Gemeinderat Ab weichungen von den oben aufgeführten Bauvorschriften gestatten kann; die bessere Lösung muss durch ein Fachgutachten nachgewiesen sein. Mit den "oben aufgeführten Bauvorschriften" sind indes die Bauvorschriften in § 7 Abs. 1 ff., namentlich in Abs. 2 – 9 BNO gemeint. Die Geschossigkeit fällt nicht darunter. Abge- sehen davon hat der Gemeinderat in § 8 SNV spezifisch geregelt, unter welchen Voraussetzungen im Baufeld A ein zusätzliches Geschoss bewil- ligt werden kann (vgl. § 4 SNV). Als spezielle Bestimmung geht § 8 SNV der allgemeinen Bestimmung in § 7 BNO vor ( HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl. 2020, Rz. 183). Der Gemeinderat hätte anhand der von ihm selber beschlossenen Bestimmung von § 8 SNV prüfen müssen, ob die darin aufgeführten Vorgaben – dazu gehört auch das Erfordernis "zurückversetzter Bauteile" – im konkreten Fall erfüllt sind, was er nicht getan hat. Nicht stichhaltig sind schliesslich die Erörterungen der Vorinstanz, wonach mit dem strittigen Vollgeschoss die in § 5 BNO (richtig: § 6 BNO) fü r die Dorfkernzone als Richtwert vorgegebene maximale Gesamthöhe von 12.50 m in keinem Punkt überschritten und somit dem Gebot der ver dich- teten Bauweise ohne Beein trächtigung der Wohnqualität der Nachb arn Rechnung getragen werde. Selbst wenn das Vorhaben den Richtwert für - 13 - die maximale Gesamthöhe einhält, ändert dies nichts daran, dass es an der Geschossigkeit scheitert. Da bezüglich des Mehrfamilienhauses B/C auf einer Länge von rund 18.50 m nicht von "zurückversetzten Bauteilen" im Sinne von § 8 SNV ge- sprochen werden kann, sind die Voraussetzungen für ein zusätzliches Voll- geschoss nicht gegeben. Das Bauvorhaben erweist sich schon aus diesem Grund als unzulässig , weshalb offenbleiben kann, ob die übri gen projek- tierten Bauten bzw. Bauteile als "zurückversetzte Bauteile" im Sinne von § 8 SNV eingestuft werden können. Ebenso kann auf die Beurteilung ver - zichtet werden, ob beim Bauprojekt von einer "guten Gestaltung und Ein - gliederung" im Sinne von § 8 SNV gesprochen werden kann. 3. Demgemäss ist die Beschwerde gutzuheissen. Der angefochtene Ent - scheid des BVU, Rechtsabteilung, mit welchem die Baubewilligung des Ge- meinderats geschützt wurde, ist aufzuheben. III. 1. 1.1. Die Verfahrenskosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwie - gende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben (§ 31 Abs. 2 VRPG). Entsprechend dem Verfahrensausgang hat der obsiegende Beschwerde - führer keine Verfahrenskosten zu tragen. Neben dem Beschw erdeführer haben vor Verwaltungsgericht die Beschwerdegegnerin (§ 13 Abs. 2 lit. b i.V.m. Abs. 1 lit. a VRPG), die Vorinstanz (§ 13 Abs. 2 lit. e VRPG) und der Gemeinderat (§ 13 Abs. 2 lit. f VRPG) Parteistellung. Da kein Grund g e- mäss § 31 Abs. 2 VPRG vorliegt, hat die Beschwerdegegnerin die verwal- tungsgerichtlichen Verfahrenskosten zu bezahlen. 1.2. 1.2.1. Die Parteikosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach Mass- gabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (§ 32 Abs. 2 VRPG). Anders als bei den Verfahrenskosten werden die Behörden bei den Parteikosten nicht privilegiert (vgl. § 32 Abs. 2 im Vergleich zu § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG). Da der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer obsiegt, hat er Anspruch auf Ersatz seiner verwaltungsgerichtlichen Parteikosten (§ 32 Abs. 2 i.V.m. - 14 - § 29 VRPG). Diese sind ihm von der Beschwerdegegnerin, der Vorinstanz und dem Gemeinderat zu je 1/3 zu ersetzen. 1.2.2. Die Höhe der Parteientschädigung richtet sich nach Massgabe des Dekrets über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif; SAR 291.150 [nachfolgend: AnwT]). Gemäss § 8a Abs. 1 AnwT bemisst sich die Entsch ädigung in vermögensrechtlichen Streitsachen nach dem gemäss § 4 AnwT berechneten Streitwert. Innerhalb der vorgesehenen Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Fal- les (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festge- setzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthalten (§ 8c AnwT). Geht die Entschädigung in Zivil- und Verwaltungssachen zu Lasten des Gemein- wesens, kann sie bei hohem Streitwer t – was praxisgemäss bei über Fr. 100'000.00 der Fall ist (statt vieler: Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2017.345 vom 1. März 2018, Erw. III/1.2.2) – um bis zu 1/3 herabge- setzt werden (§ 12a Abs. 1 AnwT). In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö- gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 % der Bausumme beträgt (vgl. AGVE 1992, S. 397, Erw. 2a; 1989, S. 283, Erw. 2a/aa; 1983, S. 249, Erw. 4a). Vorliegend beträgt der Streitwert unbe- stritten Fr. 623'900.00 (angefochtener Entscheid, S. 18). Bei einem Streit- wert über Fr. 500'000.00 bis Fr. 1'000'000.00 beträgt der Rahmen für die Entschädigung Fr. 7'000.00 bis Fr. 22'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 5 AnwT). Der Streitwert (Fr. 623'900.00) liegt im unteren Bereich des Rah- mens (über Fr. 500'000.00 bis Fr. 1'000'000.00). Die Schwierigkeit des Fal- les war knapp mittel, der mutmassliche Aufwand des Anwalts war – für ein Verfahren mit einem Streitwert von Fr. 623'900.00 – eher gering. Zu be - rücksichtigen ist dabei auch, dass der Anwalt h insichtlich Aufwand und Schwierigkeit Erleichterungen hatte, da er d en Beschwerdeführer bereits vor Vorinstanz vertrat. Ohne Berücksichtigung vo n § 12a AnwT erscheint eine Entschädigung von Fr. 8'100.00 sachgerecht. Die Beschwerdegegne- rin hat dem Beschwerdeführer davon 1/3, d.h. Fr. 2'700.00 zu ersetzen. Die Anteile des BVU, Rechtsabteilung, und des Gemeinderats sind aufgrund des hohen Streitwerts gestützt auf § 12a Abs. 1 AnwT jeweils um 1/3 her- abzusetzen, d.h. letztere beiden haben de m Beschwerdeführer je Fr. 1'800.00 zu ersetzen. 2. 2.1. Der Ausgang des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens führt dazu, dass auch die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens neu zu verlegen sind. Der Beschwerdeführer ist auch in jenem Verfahren als obsiegend zu betrach - ten. Ein Grund gemäss § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG liegt auch hier nicht vor, - 15 - weshalb die Beschwerdegegnerin die vorinstanzlichen Verfahrenskosten zu bezahlen hat. 2.2. 2.2.1. Da der Beschwerdeführer bereits im vorinstanzlichen Verfahren anwaltlich vertreten war und als obsiegend gilt, hat er Anspruch auf Ersatz seiner Par- teikosten (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG). Neben dem Beschwerdeführer und der Beschwerdegegnerin hatte im vorinstanzlichen Verfahren auch der Gemeinderat Parteistellung (§ 13 Abs. 2 lit. e VRPG). Da die Beschwerde- gegnerin und der Gemeinderat unterliegen, haben sie dem Beschwerde - führer die Parteikosten des Verfahrens vor dem BVU, Rechtsabteilung, je zur Hälfte zu ersetzen. 2.2.2. Bei der Festsetzung der Höhe der vorinstanz lichen Parteikosten gilt auch hier zu berücksichtigen, dass der Streitwert im unteren Bereich des mass- geblichen Rahmens liegt. Die Schwierigkeit wurde von der Vorinstanz als durchschnittlich eingestuft (angefochtener Entscheid, S. 19). Der mutmass- liche Aufwand ist als mittel einzustufen. Ohne Berücksichtigung von § 12a AnwT erscheint eine Entschädigung von Fr. 9'600.00 sachgerecht. Die Be- schwerdegegnerin hat dem Beschwerdeführer davon die Hälfte, d.h. Fr. 4'800.00 zu ersetzen. Der Anteil des Gemeinderats ist aufgrund des ho- hen Streitwerts gestützt auf § 12a Abs. 1 AnwT um 1/3 herabzusetzen. Der Gemeinderat hat dem Beschwerdeführer Fr. 3'200.00 zu ersetzen. Das Verwaltungsgericht erkennt: 1. In Gutheissung der Beschwerde werden der Entscheid des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Rechtsabteilung, vom 18. Januar 2023 sowie die Baubewilligung des Gemeinderats Q._____ vom 24. Mai 2022 aufgehoben. 2. 2.1. Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 363.00, gesamthaft Fr. 6'363.00, sind von der Beschwerdegegnerin zu bezahlen. 2.2. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem Beschwerdef ührer für die vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten Fr. 2'700.00 zu erset - zen. Das BVU, Rechtsabteilung, und der Gemeinderat Q._____ werden - 16 - verpflichtet, dem Beschwerdeführer für die vor Verwaltungsgericht entstan- denen Parteikosten je Fr. 1'800.00 zu ersetzen. 3. 3.1. Die Verfahrenskosten im Verfahren vor dem BVU, Rechtsabteilung, beste- hend aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 448.00, insgesamt Fr. 4'448.00, sind von der Be- schwerdegegnerin zu bezahlen. 3.2. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für die im Verfahren vor dem BVU, Rechtsabteilung, entstandenen Parteikosten Fr. 4'800.00 zu ersetzen. Der Gemeinderat Q._____ wird verpflichtet, dem Beschwerdeführer für die im Verfahren vor dem BVU, Rechtsabteilung ent- standenen Parteikosten Fr. 3'200.00 zu ersetzen. Zustellung an: den Beschwerdeführer (Vertreter) die Beschwerdegegnerin (Vertreter) den Gemeinderat Q._____ das BVU, Rechtsabteilung Mitteilung an: den Regierungsrat Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli- chen Ange legenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht , 1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu legen (Art. 82 ff. des Bun - desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts- gesetz, BGG; SR 173.110]). - 17 - Aarau, 25. Oktober 2023 Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 3. Kammer Vorsitz: Gerichtsschreiber: Winkler Wildi