<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00102</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217714&amp;W10_KEY=13013503&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00102</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 30.11.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Massgebliches bauliches Umfeld; § 357 Abs. 1 PBG bei ursprünglicher Überschreitung der massgeblichen Gebäudehöhe. § 238 Abs. 1 PBG erlaubt es der Baubehörde in der Regel nicht, in einem Quartier eine einheitliche und gleichgeschaltete Überbauung durchzusetzen. Die verfassungsrechtlich gebotene Verhältnismässigkeit des Eigentumseingriffs verbietet es sodann, durch die Anwendung der Gestaltungsbestimmungen die zonengemässen Baumöglichkeiten für ein ganzes Geviert ausser Kraft zu setzen. Vorliegend ist § 238 Abs. 1 PBG nicht verletzt (E. 4.6). Der Ausbau eines bisher nicht anrechenbaren Unter- oder Dachgeschosses zu einem anrechenbaren Geschoss führt grundsätzlich zu einer weitergehenden Abweichung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG, wenn das bestehende Gebäude bereits ein Vollgeschoss zu viel aufweist (E. 5.2). Vorliegend überschreitet das Gebäude zwar die zulässige Gebäudehöhe, das Wohnhaus weist jedoch kein überzähliges Wohngeschoss auf (E. 5.3). Insbesondere da die Gebäudehöhenüberschreitung durch das Bauvorhaben nicht verstärkt wird, ist im geplanten Dachgeschoss keine weitergehende Abweichung von Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG zu erblicken (E. 5.4). Fällt die zugrunde liegende öffentlichrechtliche Verpflichtung weg, so entfällt auch die Bedeutung der Anmerkung (E. 7.2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANMERKUNG">ANMERKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANRECHENBARES UNTERGESCHOSS">ANRECHENBARES UNTERGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSICHT">AUSSICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULICHE UMGEBUNG">BAULICHE UMGEBUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHFORM">DACHFORM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHBAR">NACHBAR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUUNG">ÃBERBAUUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=36238" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2017.00102</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">30. November 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Isabella Maag. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1. A,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2. B,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. F, vertreten durch RA G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 15. Juni 2016 erteilte die Bausektion des Stadtrates von ZÃ¼rich F die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Umbau und die Aufstockung des Mehrfamilienhauses Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der H-Strasse 03 in ZÃ¼rich.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die dagegen von I sowie B, A, C und D erhobenen Rekurse wies das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich mit Entscheid vom 13. Januar 2017 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 13. Februar 2017 erhoben A, B, C und D Beschwerde beim Verwaltungsgericht ZÃ¼rich mit den AntrÃ¤gen, es seien der Entscheid des Baurekursgerichts vom 13. Januar 2017 sowie der diesem zugrunde liegende Beschluss der Bausektion vom 15. Juni 2016 aufzuheben; eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegner. In formeller Hinsicht beantragten sie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte mit Eingabe vom 28. Februar 2017 die Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte auch die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich am 14. MÃ¤rz 2017. Die Bauherrschaft stellte am 20. MÃ¤rz 2017 den Antrag, es sei die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Mit Replik vom 3. April 2017 hielten die BeschwerdefÃ¼hrenden an ihren AntrÃ¤gen fest. Mit Duplik vom 2. Mai 2017 erklÃ¤rte auch die Bauherrschaft, an ihren AntrÃ¤gen festzuhalten. Die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich verzichtete am 11. April 2017 ausdrÃ¼cklich auf die Erstattung einer Duplik. Die BeschwerdefÃ¼hrenden liessen sich zur Duplik nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 liegt in der Wohnzone W2 gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich und ist mit einem Mehrfamilienhaus Ã¼berstellt, welches â neben einem nicht anrechenbaren Dachgeschoss und einem nicht anrechenbaren Untergeschoss â zwei Vollgeschosse sowie ein anrechenbares Untergeschoss aufweist. Das Wohnhaus wurde 1944 als Bestandteil einer aus ursprÃ¼nglich weitgehend gleichen HÃ¤usern bestehenden Ãberbauung erstellt. Die Bauherrschaft plant, das bestehende, nicht anrechenbare Dachgeschoss aufzustocken und das zweite Untergeschoss durch eine Unterniveaugarage mit sechs AutoabstellplÃ¤tzen zu ersetzen. Ausserdem ist der Anbau von Balkonen vorgesehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind EigentÃ¼mer von Liegenschaften, welche mehrheitlich an das BaugrundstÃ¼ck angrenzen. Deren Legitimation war schon im Rekursverfahren unbestritten. Sie bemÃ¤ngeln im Wesentlichen die rechtsgenÃ¼gende Einordnung des Bauvorhabens in die Umgebung sowie die Verletzung der Bestimmung von § 357 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b><span>In prozessualer Hinsicht beantragen die BeschwerdefÃ¼hrenden die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</span> Der Entscheid darÃ¼ber, ob ein Augenschein angeordnet wird, steht im Ermessen der anordnenden BehÃ¶rde. Es besteht nur dann eine Pflicht zur DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (BGr, 8. November 2010, 1C_192, E. 3.3; BGr, 10. August 2010, 5C_512/2009, E. 2.3; VGr, 19. April 2012, VB.2011.00612, E. 1.3). Das Verwaltungsgericht kann sich auf das Ergebnis des vorinstanzlichen Augenscheins abstÃ¼tzen bzw. auf die DurchfÃ¼hrung eines eigenen Augenscheins verzichten, vorausgesetzt, dass sich der massgebliche Sachverhalt aus dem vorinstanzlichen Augenschein bzw. aus den Ã¼brigen Verfahrensakten mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 81).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Im vorliegenden Fall fÃ¼hrte das Baurekursgericht am 1. Dezember 2016 einen Augenschein durch. Das Protokoll dieses Augenscheins inklusive der zahlreichen Fotoaufnahmen liegt dem Verwaltungsgericht vor. Ausserdem befindet sich eine weitere, von den BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekursverfahren eingereichte Fotodokumentation bei den Akten. Aus diesen Unterlagen sowie der Gesamtheit der Ã¼brigen Akten ergibt sich der Sachverhalt mit hinreichender Deutlichkeit, sodass auf einen weiteren Augenschein verzichtet werden kann.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Im Zusammenhang mit ihrer RÃ¼ge der Verletzung von § 238 Abs. 1 PBG durch das Bauvorhaben beanstanden die BeschwerdefÃ¼hrenden vorab die Beurteilung des massgeblichen baulichen Umfelds durch die Vorinstanzen. Entgegen deren Auffassung sei die bestehende Ãberbauung durch eine optische GleichfÃ¶rmigkeit und ein einheitliches Erscheinungsbild geprÃ¤gt. Es seien heute nach wie vor <i>zehn</i> der ursprÃ¼nglich dreizehn identischen WohnhÃ¤user vorhanden. Der Umstand, dass in den letzten Jahren zwei weitere HÃ¤user Neubauten weichen mussten, lasse keine andere Beurteilung zu als vor rund zehn Jahren, als sich das Verwaltungsgericht in einem Entscheid vom 15. Juni 2005 bereits Ã¼ber die Ãberbauung und deren Erscheinungsbild geÃ¤ussert habe. Es kÃ¶nne insbesondere nicht von einer "Auflockerung der GleichfÃ¶migkeit" ausgegangen werden, wie dies das Baurekursgericht annehme. Die zehn GebÃ¤ude bildeten nach wie eine kompakte bauliche Einheit, welche sich klar von den drei Neubauten auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 04, 05 und 06 abgrenzten. Nur weil die drei frÃ¼heren GebÃ¤ude auf diesen Parzellen als Randbauten Bestandteil der Ãberbauung waren, fÃ¼hre deren Verlust nicht zum Verlust der GleichfÃ¶rmigkeit der noch bestehenden GebÃ¤udegruppe. An dieser GleichfÃ¶rmigkeit Ã¤ndere auch die strassenseitige Begrenzung nichts. Innerhalb der Begrenzung J-Strasse/K-Strasse/H-Strasse/L-Strasse hÃ¤tten sich bereits im Zeitpunkt des ersten verwaltungsgerichtlichen Entscheids aus dem Jahre 2005 GebÃ¤ude befunden, die nicht zur fraglichen Ãberbauung gehÃ¶ren. Wenn die strassenmÃ¤ssige Begrenzung fÃ¼r den objektiven Betrachter eine massgebliche Rolle spielen wÃ¼rde, hÃ¤tte das Verwaltungsgericht bereits im damaligen Zeitpunkt die GleichfÃ¶rmigkeit verneinen mÃ¼ssen. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb heute auf die strassenseitige Begrenzung abgestellt werde. Die vom Verwaltungsgericht im seinerzeitigen Urteil aufgefÃ¼hrten ErwÃ¤gungen, welche auf das ursprÃ¼ngliche einheitliche Erscheinungsbild der Ãberbauung verwiesen, hÃ¤tten nach wie vor GÃ¼ltigkeit. Das Gebot der RÃ¼cksichtnahme auf dieses Erscheinungsbild gelte heute uneingeschrÃ¤nkt. Dieses Gebot werde bereits durch die markante ErhÃ¶hung des Firsts um 3,17 m missachtet und fÃ¼hre zu einem unzulÃ¤ssigen baulichen Ãbergewicht des streitbetroffenen GebÃ¤udes. Zu dieser FirsterhÃ¶hung Ã¤ussere sich die Vorinstanz nicht. Ausserdem seien sowohl die Dachneigung als auch die Dachaufbauten als quartierfremd zu beurteilen und fÃ¼hrten zu einer von den umliegenden HÃ¤usern deutlich verschiedenen Charakteristik. Dies werde durch den Umstand verstÃ¤rkt, dass sich das BaugrundstÃ¼ck in der ersten Reihe der am Hang erstellten Ãberbauung befinde, was dazu fÃ¼hre, dass die massive FirsterhÃ¶hung die dahinterliegenden GebÃ¤ude verdecke.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezÃ¼glich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen (VGr, 23. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011,</span> S. 652; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2">Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der BegrÃ¼ndung ihres Entscheids berÃ¼cksichtigt die BaubehÃ¶rde die fÃ¼r die Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst. Das Baurekursgericht seinerseits ist in seiner Angemessenheitskontrolle bloss insofern eingeschrÃ¤nkt, als es die Einordnung des Bauvorhabens nicht vÃ¶llig frei und unbesehen des angefochtenen Bauentscheids wÃ¼rdigen darf. Vielmehr muss es diesen Entscheid unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der EntscheidgrÃ¼nde Ã¼berprÃ¼fen. Dabei hat es sich mit den Kriterien auseinanderzusetzen, wie sie von der lokalen BaubehÃ¶rde im Rahmen der ortsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entwickelt wurden. Eine weitergehende EinschrÃ¤nkung der baurekursgerichtlichen PrÃ¼fungsbefugnis besteht demgegenÃ¼ber nicht. Beim Baurekursgericht handelt es sich um ein Fachgericht, welches aufgrund seiner Zusammensetzung ohne Weiteres in der Lage ist, die Gestaltung eines Bauvorhabens fachmÃ¤nnisch zu beurteilen; die fÃ¼r die Beurteilung der Gesamtwirkung erforderlichen Ortskenntnisse kÃ¶nnen sich seine Mitglieder mittels eines Augenscheins beschaffen. Das Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, -Ã¼berschreitung und -unterschreitung hin Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 19. November 2015, VB.2015.00532, E. 3.3; VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.3; VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die BaubewilligungsbehÃ¶rde verwies in der Baubewilligung vorab auf die im Laufe der Zeit erfolgten baulichen VerÃ¤nderungen der in den 40er-Jahren erstellten Gruppe von MehrfamilienhÃ¤usern, zu welchen das streitbetroffene GebÃ¤ude H-Strasse 03 gehÃ¶rt. Die neue Dachform fÃ¼gt sich laut Auffassung der BaubewilligungsbehÃ¶rde gut in die umliegende Dachlandschaft ein. Zwar wirke die grosse Loggia im Giebeldach eigenwillig, erzeuge aber in den vorgeschlagenen Dimensionen ein befriedigendes Gesamtbild. Die neuen Lukarnen und Gauben wÃ¼rden Bezug zur Fassadengliederung nehmen und entsprechend ausgewogen wirken. Aus gestalterischer Sicht sei jedoch eine Reduktion der Ausladung der geplanten Balkone an der SÃ¼dostfassade erforderlich; in der geplanten Form seien die Balkone im VerhÃ¤ltnis zum HauptgebÃ¤ude zu dominant und erschienen deshalb unproportioniert.</p> <p class="Urteilstext">In ihrer Rekursvernehmlassung betont die BaubewilligungsbehÃ¶rde die durch verschiedene Neubauten im Umfeld erfolgte Auflockerung der ursprÃ¼nglich intakten baulichen GleichfÃ¶rmigkeit. Sie macht ausserdem geltend, durch die projektierte Aufstockung werde der Charakter des BaukÃ¶rpers erhalten. Der Fussabdruck und auch der zusammenhÃ¤ngende GrÃ¼nraum bleibe bestehen. Zwar sei das projektierte Satteldach mit einer Neigung von 42,5 % steiler als die bestehenden DÃ¤cher, fÃ¼ge sich aber befriedigend in die bestehende Dachlandschaft ein. Durch die unverÃ¤nderte TraufhÃ¶he bleibe der BaukÃ¶rper optisch Bestandteil der Ãberbauung. Das Giebelfeld der Nordfassade werde mit dem HauptbaukÃ¶rper verschliffen und so mit dem BaukÃ¶rper verwoben. Die zwei neuen Fenster im Dachgeschoss seien in Proportion und Anordnung den bestehenden Fenstern in den Vollgeschossen der Nordfassade angepasst und erweiterten die Lochfassade stimmig. Die DachflÃ¤chenfenster und Gauben stÃ¼nden in befriedigendem Bezug zur strengen Gliederung der Fassaden; die Dimensionen der Gauben seien adÃ¤quat gewÃ¤hlt; GrÃ¶sse und Proportion der DachÃ¶ffnungen seien angemessen und quartierÃ¼blich. Die Loggia im Giebelfeld der SÃ¼dfassade mÃ¼sse im Rahmen der Auflagenbereinigung mit dem HauptkÃ¶rper verschliffen und auf ein Vordach verzichtet werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Das Baurekursgericht schliesst sich der Beurteilung durch die BaubewilligungsbehÃ¶rde im Wesentlichen an und weist darauf hin, dass die sich lange Zeit homogen prÃ¤sentierende Ãberbauung aus den 40er-Jahren in neuerer Zeit durch Umbauten und Ersatzneubauten VerÃ¤nderungen erfahren habe. Es sei dabei auf drei verschiedene GebÃ¤ude mit FlachdÃ¤chern hinzuweisen, welche dazu fÃ¼hrten, dass sich das Bebauungsmuster nicht mehr derart einheitlich prÃ¤sentiere, wie dies die Rekurrierenden darzustellen versuchten. Es sei vielmehr mit der Vorinstanz darauf hinzuweisen, dass die ursprÃ¼nglich intakte GleichfÃ¶rmigkeit der Ãberbauung bereits gelockert worden sei, was das geforderte Gebot der RÃ¼cksichtnahme relativiere. Die bauliche Umgebung prÃ¤sentiere sich daher anders als zur Zeit des von den Rekurrierenden angerufenen Entscheids der Baurekurskommission I aus dem Jahre 2004. Auch lasse sich das Bauprojekt nicht mit dem damals geplanten Vorhaben vergleichen. Damals sei das gewÃ¤hlte Mansardendach mit muralem Abschluss der sÃ¼dwestlichen Giebelfassade als eigenwillig und quartierfremd kritisiert worden, was fÃ¼r das geplante Satteldach nicht gelte. Der Charakter des BaukÃ¶rpers werde durch die projektierte Aufstockung nicht verÃ¤ndert. Die quartierÃ¼bliche Dachform, nÃ¤mlich das Satteldach, bleibe erhalten. Zwar verfÃ¼ge das geplante Dach Ã¼ber eine steilere Neigung als vorher. Die TraufhÃ¶he bleibe aber unverÃ¤ndert, sodass sich das Bauvorhaben durchaus befriedigend in die Dachlandschaft der Ãberbauung einordne. Nicht nachvollziehbar sei schliesslich der Vorwurf, dem projektierten Dachgeschoss fehle jeglicher Bezug zu den GebÃ¤udefassaden und die Dachaufbauten bzw. DachflÃ¤chenfenster wÃ¼rden Unruhe in die GebÃ¤udeansicht bringen. Die geplanten Gauben wÃ¼rden Struktur und Proportionen der darunterliegenden Fenster vorbildlich Ã¼bernehmen; dies gelte auch fÃ¼r die DachflÃ¤chenfenster, welche dezent in Erscheinung trÃ¤ten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Vorab ist mit dem Baurekursgericht darauf hinzuweisen, dass die bauliche Umgebung des streitbetroffenen Wohnhauses in den letzten zehn Jahren unbestrittenermassen weitere VerÃ¤nderungen erfahren hat. WÃ¤hrend damals lediglich ein einzelnes GebÃ¤ude am nÃ¶rdlichen Rand der einheitlichen GebÃ¤udegruppe baulich verÃ¤ndert worden war, wurden 2013 zwei weitere HÃ¤user durch Neubauten (weiss verputzte Flachdachbauten) ersetzt. Das Baurekursgericht hat daher nach durchgefÃ¼hrtem Augenschein ausgefÃ¼hrt, dass sich das Bebauungsmuster nicht mehr derart einheitlich prÃ¤sentiere. Dies ist nicht von der Hand zu weisen. Es ist davon auszugehen, dass die bauliche VerÃ¤nderung des Quartiers eingesetzt hat und die 2005 noch intakte GleichfÃ¶rmigkeit der Ãberbauung bereits weitere Auflockerungen erfahren hat. Dies darf und muss in die Beurteilung des aktuellen Bauvorhabens einfliessen.</p> <p class="Erwgung2">Es ist zutreffend, dass das Verwaltungsgericht in seinem frÃ¼heren Entscheid die erhÃ¶hten Anforderungen an die Gestaltung des Bauvorhabens nicht aus einer besonderen architektonischen QualitÃ¤t der einzelnen BaukÃ¶rper, sondern einzig und allein aus der optischen Einheitlichkeit der Ãberbauung abgeleitet hatte (vgl. VGr, 15. Juni 2005, VB.2005.00023, E. 2.3). Abgesehen von zwischenzeitlich verÃ¤nderten baulichen VerhÃ¤ltnissen in der streitbetroffenen Ãberbauung kann den ErwÃ¤gungen des Entscheids aus dem Jahre 2005 zum vornherein nur eine beschrÃ¤nkte Bedeutung zukommen. Vorliegend gilt es ein neues Bauvorhaben zu beurteilen, welches sich von dem damaligen Projekt deutlich unterscheidet. WÃ¤hrend damals ein neues Attikageschoss geplant war, wird heute am SchrÃ¤gdach festgehalten, wobei der First zur Realisierung der Wohnnutzung im Dachgeschoss erhÃ¶ht wird, was zu einer steileren Dachneigung fÃ¼hrt. Die Ã¤sthetische Beurteilung eines Bauvorhabens hat immer einzelfallbezogen zu erfolgen. RÃ¼ckschlÃ¼sse aus im Zusammenhang mit anderen Bauvorhaben getÃ¤tigten Ãusserungen sind daher zum vornherein nur beschrÃ¤nkt zulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.6 </b>Die streitbetroffene Ãberbauung ist unbestrittenermassen weder inventarisiert noch Gegenstand einer denkmalpflegerischen Schutzmassnahme. Ausserdem sind die Vorschriften der ArealÃ¼berbauung nicht massgebend. Somit sind die geplanten baulichen Massnahmen unbestrittenermassen nach der Einordnungsbestimmung von § 238 Abs. 1 PBG zu beurteilen. Es ist davon auszugehen, dass der Abbruch der einzelnen GebÃ¤ude verbunden mit der Erstellung von Ersatzbauten im Rahmen des nach der geltenden Bauordnung ZulÃ¤ssigen jederzeit mÃ¶glich ist. Eine gesetzliche Verpflichtung, allfÃ¤llige Neubauten nach einem einheitlichen Bebauungsmuster oder einer einheitlichen Architektursprache zu erstellen, besteht nicht. § 238 Abs. 1 PBG erlaubt es der BaubehÃ¶rde in der Regel nicht, in einem Quartier eine einheitliche und gleichgeschaltete Ãberbauung durchzusetzen (RB 1980 Nr. 120). Allerdings will § 238 Abs. 1 PBG als positive Ã¤sthetische Generalklausel nicht bloss die Verunstaltung des Stadt- oder Quartierbilds verbieten, sondern verlangt positiv eine kubische und architektonische Gestaltung, welche sicherstellt, dass sowohl fÃ¼r die Baute selbst als auch fÃ¼r die bauliche und landschaftliche Umgebung eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird (BGE 114 Ia 343 E. 4b). Indessen folgt aus der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie, dass ein hinreichendes Ã¶ffentliches Interesse an der Bauverweigerung bestehen muss und diese nicht gegen das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip verstossen darf. § 238 PBG erlaubt es zwar grundsÃ¤tzlich, sonst baurechtskonforme Bauten allein aufgrund ihrer ungenÃ¼genden Einordnung in die bauliche Umgebung zu untersagen (RB 1979 Nr. 93 = ZBl 81/1980, S. 75 = ZR 78/1979 Nr. 99); die verfassungsrechtlich gebotene VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Eigentumseingriffs verbietet es jedoch, durch die Anwendung der Gestaltungsbestimmungen die zonengemÃ¤ssen BaumÃ¶glichkeiten fÃ¼r ein ganzes Geviert ausser Kraft zu setzen (BGE 114 Ia 343 E. 4b; BGE 115 Ia 363 E. 3a).</p> <p class="Erwgung2">Das vorliegende Projekt sieht die ErhÃ¶hung des bestehenden Dachfirstes um rund 3 m vor. Das relativ flache Satteldach wird daher durch ein Satteldach mit deutlich steilerer Neigung ersetzt. Dass das neue Dach die nach der Bauordnung zulÃ¤ssige FirsthÃ¶he einhÃ¤lt, ist unbestritten. Die quartierÃ¼bliche Dachform, nÃ¤mlich das Satteldach, wird Ã¼bernommen<i>. </i>Die TraufhÃ¶he des GebÃ¤udes bleibt unverÃ¤ndert. Die geplanten Dachaufbauten und DachflÃ¤chenfenster sind in der unteren HÃ¤lfte der DachflÃ¤che angeordnet und Ã¼bernehmen Struktur und Proportionen der FensterÃ¶ffnungen der darunterliegenden Fassaden. Die DachflÃ¤chenfenster mit ihren vergleichsweise kleinen FlÃ¤chen treten dezent in Erscheinung. Es resultieren daher keine unruhigen DachflÃ¤chen. Wenn die Vorinstanzen die Einordnung des Bauvorhabens in die Dachlandschaft der Ãberbauung als befriedigend beurteilen, so ist dies nicht zu beanstanden.</p> <p class="Urteilstext">Dass das Bauvorhaben zu einer optisch unausgewogenen Erscheinung des Wohnhauses fÃ¼hre, ist nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht. EinzurÃ¤umen ist, dass das streitbetroffene GebÃ¤ude aufgrund des erhÃ¶hten Firstes die Bauten auf den umliegenden GrundstÃ¼cken deutlich Ã¼berragen wird. Als logische Konsequenz davon wird sich das Wohnhaus von den Ã¼brigen HÃ¤usern der Ãberbauung optisch abheben. Dieser optische Eindruck wird durch die Hanglage der Ãberbauung noch verstÃ¤rkt. Dies lÃ¤sst sich jedoch auch bei einer AusschÃ¶pfung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶he durch eine Neubaute nicht verhindern und kann nicht einer unsensiblen Gestaltung zugeschrieben werden. Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung kann allein gestÃ¼tzt auf § 238 PBG â auch im Einzelfall â ein Verzicht auf die Realisierung des auf dem betreffenden GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens nur aufgrund ausserordentlicher UmstÃ¤nde durchgesetzt werden. Infolge des in Art. 1 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) verankerten Grundsatzes der haushÃ¤lterischen Bodennutzung besteht ein Ã¶ffentliches Interesse daran, dass der GrundeigentÃ¼mer die ihm von der Rechtsordnung zugestandenen BaumÃ¶glichkeiten tatsÃ¤chlich ausschÃ¶pft. Im Widerspruch zu diesem privaten wie raumplanerischen Interesse an einer konzentrierten Bodennutzung kann das Einordnungsgebot eine zurÃ¼ckhaltende Bauweise nahelegen. HierfÃ¼r sind jedoch besonders triftige GrÃ¼nde erforderlich, wie eine Ã¼berdurchschnittliche QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung, eine weitherum zurÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pfte AusnÃ¼tzung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit (zum Ganzen RB 1990 Nr. 78; VGr, 28. MÃ¤rz 2007, VB.2007.00036, E. 3.3; VGr, 5. Dezember 2013, VB.2013.00598, E. 9.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 660). Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben. Insbesondere kann eine Ã¼berdurchschnittliche QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung allein aus deren GleichfÃ¶rmigkeit nicht abgeleitet werden. Diese hat vorliegend im Ãbrigen â wie bereits ausgefÃ¼hrt wurde â bereits verschiedene Auflockerungen erfahren. Dass die architektonische QualitÃ¤t der einzelnen GebÃ¤ude als Ã¼berdurchschnittlich zu beurteilen wÃ¤re, wird nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich. Von einer weitherum zurÃ¼ckhaltend ausgeschÃ¶pften AusnÃ¼tzung oder einer qualifizierten landschaftlichen Empfindlichkeit kann nicht gesprochen werden.</p> <p class="Urteilstext">Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, so verlangt § 238 PBG gleichwohl, dass ein GebÃ¤ude, das sich durch sein Volumen aus seiner baulichen Umgebung heraushebt, diesem SpannungsverhÃ¤ltnis in geeigneter Weise Rechnung trÃ¤gt. Nebst einer besonders sorgfÃ¤ltigen Gestaltung fallen Massnahmen wie beispielsweise eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens in Betracht (VGr, 19. April 2002 = BEZ 2002 Nr. 18). Bei einem Umbauvorhaben sind der planerischen Freiheit im Gegensatz zu einer Neubaute gewisse Grenzen gesetzt, insbesondere was die Anordnung des baulichen Volumens betrifft. Durch die Ãbernahme der bestehenden Dachform verbunden mit der Beibehaltung der Fassadengliederung bzw. der weitgehenden Beibehaltung der Fassadengestaltung wird dieser Anforderung in befriedigender Weise Rechnung getragen.</p> <p class="Erwgung2">Die Beurteilung der gestalterischen Aspekte des Bauvorhabens durch die Ã¶rtliche BaubewilligungsbehÃ¶rde und das Baurekursgericht ist damit nicht zu beanstanden und die beschwerdefÃ¼hrerische RÃ¼ge erweist sich als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen im Weiteren geltend, das Bauvorhaben verstosse gegen die Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG. Das streitbetroffene GebÃ¤ude verfÃ¼ge Ã¼ber ein baurechtswidriges Untergeschoss, wobei sich die Baurechtswidrigkeit aus der Freilegung des Untergeschosses durch eine Ã¼bermÃ¤ssige Abgrabung ergebe. Daraus resultiere ein Ã¼bergeschossiges Erscheinungsbild des GebÃ¤udes, was insbesondere an der SÃ¼d- und an der Ostfassade deutlich hervorsteche. Mit der geplanten Aufstockung des Dachgeschosses werde die Ã¼bergeschossige Wirkung verstÃ¤rkt. Der vorliegende Sachverhalt sei daher gleich zu behandeln wie der dem verwaltungsgerichtlichen Entscheid VB.2015.00766 zugrunde liegende Sachverhalt. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz sei diese Rechtsprechung auch im vorliegenden Fall einschlÃ¤gig. Ein unzulÃ¤ssiges Untergeschoss verstosse genauso gegen Art. 13 BZO wie ein Ã¼berzÃ¤hliges Vollgeschoss, wobei sich die UnzulÃ¤ssigkeit des Untergeschosses auch aus einer Verletzung der Abgrabungsvorschriften ergeben kÃ¶nne. Auch mit Abgrabungsvorschriften solle verhindert werden, dass Fassaden an Hanglagen zu hoch in Erscheinung treten. Ein zu weit abgegrabenes Untergeschoss fÃ¼hre daher zur selben Ã¤usseren Wirkung wie ein Ã¼berzÃ¤hliges Vollgeschoss: Das betreffende GebÃ¤ude wirke Ã¼bergeschossig. Werde einem solchen GebÃ¤ude ein zusÃ¤tzliches anrechenbares Dachgeschoss aufgesetzt, fÃ¼hre dies zu einer unzulÃ¤ssigen Privilegierung des EigentÃ¼mers und zu einer VerstÃ¤rkung der Ãbergeschossigkeit, was gegen § 357 Abs. 1 PBG verstosse.</p> <p class="Erwgung2">Sowohl die BaubewilligungsbehÃ¶rde als auch das Baurekursgericht kÃ¶nnen keinen Verstoss des Bauvorhabens gegen die Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG erkennen. Das streitbetroffene GebÃ¤ude weise â im Gegensatz zum Sachverhalt, welcher der von den BeschwerdefÃ¼hrenden angefÃ¼hrten verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zugrunde liege â kein Ã¼berzÃ¤hliges Vollgeschoss auf. Ob das anrechenbare Untergeschoss aufgrund der behaupteten Abgrabungen und der Freilegung wie ein Vollgeschoss wirke, sei unerheblich, da das Untergeschoss dadurch nicht zu einem Ã¼berzÃ¤hligen Vollgeschoss werde. Da es nach wie vor in den gewachsenen Boden hineinrage, bleibe es gemÃ¤ss § 275 Abs. 3 PBG ein Untergeschoss. Es liege daher keine Baurechtswidrigkeit im Sinn einer Verletzung der Geschosszahlvorschriften von Art. 13 BZO vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>GemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut erweitert und anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤ss Nutzung nicht eignen, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. FÃ¼r neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. GestÃ¼tzt auf § 357 Abs. 1 PBG sind Erweiterungen nur zulÃ¤ssig, soweit sie nicht zu einer Verschlechterung des bereits bestehenden baurechtswidrigen Zustands fÃ¼hren; andernfalls ist ein entsprechender Umbau nur mÃ¶glich, wenn dafÃ¼r eine Ausnahmebewilligung (§ 220 PBG) erteilt werden kann. Unerheblich ist dabei das mit dem Umbau einhergehende Mass der Verschlechterung (zum Ganzen VGr, 15. MÃ¤rz 2002, VB.2001.00282, E. 2 = BEZ 2002 Nr. 21).</p> <p class="Urteilstext">Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts fÃ¼hrt der Ausbau eines bisher nicht anrechenbaren Unter- oder Dachgeschosses zu einem anrechenbaren grundsÃ¤tzlich zu einer weitergehenden Abweichung im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG, wenn das bestehende GebÃ¤ude bereits ein Vollgeschoss zu viel aufweist (VGr, 9. April 2003, VB.2002.00413, E. 4c = BEZ 2003 Nr. 23; 24. Oktober 2013, VB.2013.00467, E. 5.3 mit Hinweisen). In diesen FÃ¤llen besteht die Baurechtswidrigkeit darin, dass statt eines (grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssigen) anrechenbaren Unter- oder Dachgeschosses ein zusÃ¤tzliches Vollgeschoss besteht. Diese Baurechtswidrigkeit verstÃ¤rkt sich, wenn das GebÃ¤ude durch ein anrechenbares Unter- oder Dachgeschoss ergÃ¤nzt wird, weil in diesem Fall das Ã¼berzÃ¤hlige Vollgeschoss nicht mehr anstelle, sondern zusÃ¤tzlich zu einem anrechenbaren Unter- oder Dachgeschoss besteht. Dies verstÃ¤rkt die bereits bestehende Ã¼bergeschossige Erscheinung des GebÃ¤udes und fÃ¼hrt zu einer unzulÃ¤ssigen Privilegierung desjenigen EigentÃ¼mers, dessen GebÃ¤ude bereits ein Vollgeschoss zu viel aufweist.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Das streitbetroffene GebÃ¤ude Ã¼berschreitet an der SÃ¼dseite die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 8,5 m um 70 cm. Diese Baurechtswidrigkeit fÃ¼hrt zur Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG. Indessen weist das streitbetroffene Wohnhaus unbestrittenermassen <i>kein</i> Ã¼berzÃ¤hliges Vollgeschoss auf. Nach Art. 13 BZO sind in der zweigeschossigen Wohnzone zwei Vollgeschosse sowie je ein anrechenbares Unter- und Dachgeschoss zulÃ¤ssig. Aufgrund der geplanten FirsterhÃ¶hung resultiert ein zusÃ¤tzliches anrechenbares Dachgeschoss. Die Geschosszahl bleibt im Ãbrigen unverÃ¤ndert, sodass das Wohnhaus auch nach Realisierung des Bauvorhabens keine Ã¼berzÃ¤hligen Geschosse aufweist. Es ist demzufolge von einem anderen Sachverhalt auszugehen als demjenigen, welcher der vorstehend angefÃ¼hrten Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zugrunde lag. Letzterer lag eine durch ein Ã¼berzÃ¤hliges Vollgeschoss verursachte Ãbergeschossigkeit eines GebÃ¤udes zugrunde, welche durch die Realisierung eines weiteren anrechenbaren, wenn auch zulÃ¤ssigen Geschosses verstÃ¤rkt wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>EinzurÃ¤umen ist, dass das bestehende anrechenbare Untergeschoss hangseitig freigelegt wurde und daher an der SÃ¼dfassade vollumfÃ¤nglich und an West- und Ostfassade teilweise oberirdisch in Erscheinung tritt. Mit den Vorinstanzen ist darauf hinzuweisen, dass das anrechenbare Untergeschoss dadurch nicht zu einem Vollgeschoss wird, selbst wenn es an der talseitigen Fassade als solches in Erscheinung treten mag (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 891). Wenn die BeschwerdefÃ¼hrenden also geltend machen, das Untergeschoss sei baurechtswidrig, so ist dies missverstÃ¤ndlich. Das Untergeschoss ist zulÃ¤ssig; es darf anrechenbar sein, d.<span> </span>h. es darf auch anrechenbare RÃ¤ume enthalten. Dies ist nicht nur nach geltendem Recht so. Auch die Revisionsvorlage sieht fÃ¼r die Zone W2 ein anrechenbares Untergeschoss vor (vgl. Art. 13 Abs. 1 revBZO). Dies macht gerade in Gebieten an Hanglagen, welche typischerweise der Zone W2 zugewiesen sind, auch Sinn. Bei abfallendem Terrain liegen Untergeschosse hangseitig bereits aufgrund des natÃ¼rlichen Terrainverlaufs frei, und anrechenbare RÃ¤ume, welche ausreichend belichtet werden mÃ¼ssen, kÃ¶nnen ohne grÃ¶ssere Abgrabungen realisiert werden. Es liegt bei anrechenbaren Untergeschossen an Hanglagen in der Natur der Sache, dass das Untergeschoss hangseitig teilweise wie ein Vollgeschoss in Erscheinung tritt.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurechtswidrigkeit besteht vorliegend einzig in einer GebÃ¤udehÃ¶henÃ¼berschreitung im Bereich der hangseitigen GebÃ¤udehÃ¤lfte, welche unbestrittenermassen maximal 70 cm misst. Dies widerspricht der Vorschrift von Art. 10 BZO, wonach bei Abgrabungen die GebÃ¤udehÃ¶he ab dem gestalteten Terrain eingehalten werden muss und bei Erreichen der zonengemÃ¤ssen Vollgeschosszahl kein Untergeschoss mehrheitlich Ã¼ber dem gestalteten Boden liegen darf (vgl. Art. 10 Abs. 2 BZO). Diese GebÃ¤udehÃ¶henÃ¼berschreitung wird durch das Bauvorhaben nicht verstÃ¤rkt. Sie kann auch in ihrer optischen Wirkung nicht mit einer Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he gleichgesetzt werden, welche durch ein Ã¼berzÃ¤hliges Vollgeschoss resultiert und â ausgehend von der BruttogeschosshÃ¶he gemÃ¤ss § 279 Abs. 1 PBG â regelmÃ¤ssig Ã¼ber 3 m betrÃ¤gt. Im Gegensatz zum Fall eines Ã¼berzÃ¤hligen Vollgeschosses profitiert der Bauherr nicht von einem zusÃ¤tzlichen (Voll)Geschoss, welches bei einem Neubauvorhaben nicht realisiert werden kÃ¶nnte. Dass vorliegend keine unzulÃ¤ssige Privilegierung des Bauherrn resultiert, ergibt sich schliesslich auch daraus, dass eine Neubaute nach geltendem Recht eine maximale FirsthÃ¶he von 7 m und eine GesamthÃ¶he von 15,50 m aufweisen dÃ¼rfte (Art. 13 Abs. 1 BZO), wÃ¤hrend das streitbetroffene Wohnhaus nach dem Umbauvorhaben unbestrittenermassen eine GesamthÃ¶he von 14,38 m aufweisen wird.</p> <p class="Urteilstext">Im geplanten Dachgeschoss ist daher keine weitergehende Abweichung von Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG zu erblicken.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Schliesslich stehen dem streitbetroffenen Bauvorhaben nach Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden auch Ã¼berwiegende nachbarliche Interessen im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG entgegen. Sie machen geltend, das Bauvorhaben bewirke nicht nur einen massiven Aussichtsverlust, sondern fÃ¼hre auch zu erheblichem Lichtentzug und stÃ¶renden EinblickmÃ¶glichkeiten. Es handle sich dabei um betrÃ¤chtliche nachbarliche Interessen, welche in die InteressenabwÃ¤gung hÃ¤tten einfliessen sollen. In eine ausgewogene InteressenabwÃ¤gung mÃ¼ssten auch Interessen einfliessen, welche rechtlich nicht geschÃ¼tzt seien. Deshalb seien auch ein Verlust von Aussicht, Lichtentzug sowie stÃ¶rende EinblickmÃ¶glichkeiten als in der InteressenabwÃ¤gung zu erblickende nachbarliche Interessen zu gewichten. Da mit der geplanten FirsterhÃ¶hung nichts als Hohlraum entstehe, seien daran keine Interessen der Bauherrschaft zu erkennen. Die genau gleich grosse NutzflÃ¤che kÃ¶nne die Bauherrschaft auch mit einem Attikageschoss realisieren. Ein Flachdach wÃ¼rde die nachbarlichen Interessen deutlich weniger stark tangieren und daher ein milderes Mittel darstellen. Die PrÃ¼fung eines milderen Mittels sei durch die Vorinstanz nicht vorgenommen worden. Im Rahmen einer InteressenabwÃ¤gung mÃ¼sse auch die MÃ¶glichkeit eines milderen Mittels einbezogen werden. Es sei daher keine rechtsgenÃ¼gende InteressenabwÃ¤gung vorgenommen worden. Die Sache sei zur Vornahme einer ausgewogenen AbwÃ¤gung der einander gegenÃ¼berstehenden Interessen und zur Suche eines "milderen" Projekts an die Vorinstanzen zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht hat im Rahmen der AbwÃ¤gung der gegenlÃ¤ufigen Interessen vorab ausgefÃ¼hrt, es sei zu berÃ¼cksichtigen, dass das Volumen eines die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he ausschÃ¶pfenden Neubaus die nachbarlichen Interessen bezÃ¼glich Aussicht, Lichtentzug und Einblick in vergleichbarer Weise beeintrÃ¤chtigen wÃ¼rde wie das Bauvorhaben. Ausserdem hat die Rekursinstanz darauf hingewiesen, dass die Einhaltung der GebÃ¤udehÃ¶he auf der Talseite nicht zwingend zu einer relevant tieferen GebÃ¤udehÃ¶he auf der Bergseite fÃ¼hren wÃ¼rde, da die Erstellung eines terrassierten GebÃ¤udes durchaus denkbar und auch zulÃ¤ssig sei. Ausserdem wies das Gericht darauf hin, dass eine baurechtskonforme Neubaute nÃ¤her an die Grenze des NachbargrundstÃ¼cks gestellt werden dÃ¼rfte als das bestehende GebÃ¤ude, da der gemÃ¤ss Art. 13 BZO zulÃ¤ssige Grenzabstand teilweise deutlich Ã¼berschritten werde. Diese grosszÃ¼gigen GrenzabstÃ¤nde hÃ¤tten auch zur Folge, dass sich die Ãberbauung relativ offen prÃ¤sentiere, was durch die Hanglage und die seitlich versetzt angeordneten HÃ¤user noch verstÃ¤rkt werde. Ein baurechtlich relevanter Lichtentzug sei durch die projektierte Aufstockung nicht auszumachen. Ein besonderer Schutz der PrivatsphÃ¤re kenne das PBG nicht. Die GebÃ¤udeabstÃ¤nde seien gerade fÃ¼r stÃ¤dtische VerhÃ¤ltnisse grosszÃ¼gig bemessen. Es sei einzurÃ¤umen, dass mit einer gewissen BeeintrÃ¤chtigung der Aussicht zu rechnen sei. Es bestehe indessen kein rechtlich geschÃ¼tzter Anspruch auf Aussicht und mit einer Ã¤hnlichen BeeintrÃ¤chtigung mÃ¼sste auch bei einem Neubauvorhaben gerechnet werden. Ins Gewicht falle das private Interesse des Bauherrn am Ausbau des Mehrfamilienhauses sowie das Ã¶ffentliche Interesse an der Entstehung von zusÃ¤tzlichem Wohnraum an attraktiver Lage mittels Verdichtung.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Diese AbwÃ¤gung der gegenlÃ¤ufigen Interessen durch die Rekursinstanz ist nicht zu beanstanden: Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden hat sich das Baurekursgericht mit den geltend gemachten nachbarlichen Interessen wie beeintrÃ¤chtigte Aussicht, Lichteinfall und PrivatsphÃ¤re auseinandergesetzt. Das Gericht hat sich dabei nicht auf den Standpunkt gestellt, nachbarliche Interessen flÃ¶ssen nur in die InteressenabwÃ¤gung ein, wenn sie rechtlich geschÃ¼tzt seien. Vielmehr hat die Rekursinstanz eine gewisse nachbarliche BeeintrÃ¤chtigung durch das Neubauvorhaben insbesondere durch den teilweisen Verlust der Aussicht eingerÃ¤umt. Zur Gewichtung der nachbarlichen Interessen hat das Gericht einen Vergleich mit einer baurechtskonformen Neubaute herangezogen und ist zum Schluss gelangt, die nachbarlichen Interessen an Belichtung, Aussicht und Schutz der PrivatsphÃ¤re vor Einblicken seien nicht stÃ¤rker tangiert, als sie es durch ein Neubauvorhaben wÃ¤ren. Diese Ãberlegungen sind nicht zu bestanden. Die geltend gemachten nachbarlichen Interessen sind im Baurecht im Wesentlichen durch die primÃ¤ren BaubeschrÃ¤nkungsnormen wie Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde, GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶hen, Geschosszahlen und AusnÃ¼tzungsvorschriften, etc. geschÃ¼tzt. Die diesen Baubegrenzungsnormen zugrunde liegenden Wertungen kÃ¶nnen auch fÃ¼r die Beurteilung der Frage, inwiefern ein Umbauvorhaben einem Nachbarn "zugemutet" werden darf, herangezogen werden. Das streitbetroffene Wohnhaus verletzt trotz Aufstockung des Dachgeschosses die zulÃ¤ssige GesamthÃ¶he von 15,50 m (GebÃ¤udehÃ¶he 8,50 m plus FirsthÃ¶he von 7 m gemÃ¤ss § 281 Abs. 1 PBG) mit einer GesamthÃ¶he von 14,38 m unbestrittenermassen nicht. Ausserdem hÃ¤lt das bestehende GebÃ¤ude grÃ¶ssere GrenzabstÃ¤nde ein, als ein Neubauvorhaben einzuhalten hÃ¤tte. Schliesslich ist im Rahmen der InteressenabwÃ¤gung auch auf die Revisionsvorlage der Bau- und Zonenordnung hinzuweisen, welche fÃ¼r die fragliche Bauzone W2 eine GebÃ¤udehÃ¶he von 9 m (anstatt 8,50 m) vorsieht (vgl. Art. 13 Abs. 1 revBZO). Bei dieser Sachlage bestand â entgegen der Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrenden â von vornherein kein Anlass fÃ¼r die Baubewilligungs- bzw. die RechtsmittelbehÃ¶rden, um "mildere bauliche Varianten" zu prÃ¼fen und gegenÃ¼ber dem Bauherrn durchzusetzen. </p> <p class="Erwgung2">Den nachbarlichen Interessen hat das Baurekursgericht das Interesse der Bauherrschaft, die baulichen MÃ¶glichkeiten auf ihrem GrundstÃ¼ck auszuschÃ¶pfen und dabei bestehende Investitionen zu schÃ¼tzen, aufgefÃ¼hrt. Ausserdem hat das Gericht zu Recht auf das Interesse der Stadt nach baulicher Entwicklung und Erneuerung der Quartiere sowie das gewichtige Ã¶ffentliche Interesse an einer qualitÃ¤tsvollen inneren Verdichtung hingewiesen; letzteres findet Ausdruck in der gesamten Revisionsvorlage der Bau- und Zonenordnung (vgl. dazu ErlÃ¤uterungsbericht des Amtes fÃ¼r StÃ¤dtebau, www.stadt-zuerich.ch/bzo-teilrevision, Schwerpunkte und Ziele).</p> <p class="Erwgung2">Zusammenfassend verletzt das Bauvorhaben die Bestimmung von § 357 Abs. 1 PBG nicht.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Schliesslich beanstanden die BeschwerdefÃ¼hrenden die Rechtsauffassung der Vor­instanzen, wonach das im Grundbuch angemerkte Verbot der ErhÃ¶hung des Daches keine GÃ¼ltigkeit habe. Wer eine EigentumsbeschrÃ¤nkung Ã¼ber Jahre hinweg im Grundbuch eingetragen lasse, gebe zu verstehen, dass er sich noch immer daran gebunden fÃ¼hle. Der ursprÃ¼ngliche Eintragungsgrund sowie die Entwicklung des PBG seien daher unerheblich. Die Anmerkung mÃ¼sse daher auch heute noch Geltung haben.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Diese Auffassung ist verfehlt. Es kann vorab auf die AusfÃ¼hrungen des Baurekursgerichts verwiesen werden. Die Bestimmung von Art. 10 der Bauordnung der Stadt ZÃ¼rich von 1931, welche der strittigen Anmerkung zugrunde lag, hat keine Rechtsverbindlichkeit mehr. Die Anmerkung einer Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung hat nur deklaratorische Wirkung. Der Sinn einer solchen Anmerkung besteht in der Orientierung eines allfÃ¤lligen Erwerbers einer Liegenschaft, dass eine Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung bestehen kÃ¶nnte. Ob sie tatsÃ¤chlich noch und in dieser Form besteht, sagt die Anmerkung hingegen nicht. Dies ist abhÃ¤ngig von der zugrundeliegenden Ã¶ffentlich-rechtlichen Verpflichtung. FÃ¤llt die zugrunde liegende Ã¶ffentlich-rechtliche Verpflichtung weg, so entfÃ¤llt auch die Bedeutung der Anmerkung (vgl. dazu VGr, 7. April 1995, VB 94/0127 = BEZ 1995 Nr. 12; vgl. VGr, <span>11. August 2010</span>, VB.2010.00141, E. 2.1 und E. 2.8). Insofern ist â entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden â keine formelle Aufhebung der Anmerkung im Grundbuch nÃ¶tig. Und umgekehrt begrÃ¼ndet die Anmerkung keine Ã¶ffentlich-rechtlichen Verpflichtungen, die nicht ohnehin bestÃ¼nden.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Zusammenfassend ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss werden die BeschwerdefÃ¼hrenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Zudem sind sie zu einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die obsiegende Bauherrschaft zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 170.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'670.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 bis 3 unter solidarischer Haftung zu je 1/3 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden unter solidarischer Haftung und im gleichen VerhÃ¤ltnis verpflichtet, dem Beschwerdegegner 1 eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'500.- (inkl. MWST) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>