<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=3509" width="3"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="24" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=3510" width="21"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><a id="IN_NUMERO">12.98.00021</a></p> <p class="MsoNormal">12.98.00022</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="ID_LUOGO"><span>Lugano</span></a></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">23 luglio 1998</a>/fb</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="IN_ISTANZA_SPEC"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></a></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Cocchi, presidente <br/> Chiesa e Zali</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretario:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Petrini</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per giudicare nelle congiunte cause</span><span> della Pretura del distretto di Lugano, sezione 2, inc. OA.95.1083, promossa con petizione 20 maggio 1986 da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________</span></b><span> rappr. __________</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>__________</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1">con cui l’attrice ha chiesto la condanna del convenuto al pagamento di fr. 30’000.-- oltre accessori a titolo di minor valore dell’oggetto venduto, domanda ridotta a fr. 28’366.30 oltre accessori in corso di causa;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Domanda avversata dal convenuto, che in via riconvenzionale ha postulato la condanna dell’attrice al pagamento di fr. 12’011.95 oltre interessi a titolo di onorario dell’architetto;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Laddove il Pretore con giudizio 9 dicembre 1997 ha respinto la petizione e ammesso la riconvenzionale per fr. 2’646.25 oltre interessi;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Appellante l’attrice, che con atto di appello del 20 gennaio 1998 postula la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere la petizione per fr. 31’353.75 oltre interessi e di respingere la riconvenzionale;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Mentre il convenuto con osservazioni e appello adesivo del 2 marzo 1998 chiede la reiezione del gravame avversario e propone la riforma del primo giudizio nel senso dell’integrale accoglimento della riconvenzionale;</p> <p class="R1">e inc. OA.95.874, promossa con petizione 15 gennaio 1986 da</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> __________</b></p> <p class="R1"> rappr. dall'avv__________ contro</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> __________</b></p> <p class="R1"> rappr. dall'avv. __________ o</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">con cui l’attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 18’467.90 oltre interessi a titolo di mercede dell’appaltatrice;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Domanda avversata dalla convenuta, che in via riconvenzionale ha chiesto la condanna dell’attrice al pagamento di fr. 20’000.-- oltre interessi, domanda poi ridotta a fr. 16’386.-- oltre interessi;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">In cui il Pretore con sentenza 10 dicembre 1997 ha accolto la petizione per fr. 15’086.75 oltre interessi e respinto la riconvenzionale;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Appellante la convenuta, che con atto di appello del 20 gennaio 1998 chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere la petizione e di ammettere la riconvenzionale per fr. 10’913.25 oltre interessi;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Mentre l’attrice con osservazioni del 25 febbraio 1998 postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Posti a giudizio i seguenti punti di questione</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>1.</b> - se devono essere accolti gli appelli di __________</p> <p class="R1"><b>2.</b> - se deve essere accolto l’appello adesivo dell’arch. __________<b> 3.</b> - tassa di giustizia e ripetibili</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Ritenuto</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>in fatto:</b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>A.</b> __________ il 19 aprile 1984 ha acquistato dall’arch. __________ e da __________ a quel momento comproprietari per ½ ciascuno, la quota di proprietà per piani n. __________del fondo base __________di __________.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>B.</b> La compratrice nella petizione rivolta contro l’arch. __________ sostiene che al momento dell’acquisto i lavori di sistemazione esterna della zona in cui è sito il fondo erano ancora in corso, così che solo successivamente essa avrebbe potuto rendersi conto del fatto che il suo posteggio sarebbe in pratica inagibile, non esistendo la possibilità di effettuare manovre in loco ed essendo necessaria una retromarcia di circa 200 m per raggiungere la pubblica via.</p> <p class="R1"> Essa avrebbe tempestivamente notificato tale difetto, così che le sarebbe dovuto il risarcimento del minor valore del fondo ad esso conseguente, corrispondente ai costi di sistemazione di fr. 20/25’000.-- e al deprezzamento che subirebbe la proprietà di fr. 30/40’000.--, il tutto per fr. 60’000.--, di cui il 50% da porre a carico del convenuto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> C. </b>L’arch. __________ con risposta 19 gennaio 1987 si è opposto alla petizione, adducendo che all’epoca della stipula la sistemazione esterna, e con ciò la sistemazione della via di accesso al parcheggio, era già stata completata, e che da allora sarebbe stata eseguita un’unica modifica, consistente nell’ampliamento della strada di accesso nel tratto in curva.</p> <p class="R1"> Il posteggio in questione non sarebbe comunque quello principale dell’abitazione dell’attrice, ma sarebbe solo l’effetto dell’ampliamento del pianerottolo d’entrata della casa e perciò concepito come posteggio d’emergenza o spazio da destinare ad altri scopi.</p> <p class="R1"> Per la sosta delle vetture l’attrice disporrebbe invece di un’autorimessa e di un parcheggio esterno nell’area prospiciente l’autorimessa medesima.</p> <p class="R1"> Le pretese della procedente sarebbero perciò del tutto infondate, mentre il convenuto, cessionario delle pretese della __________, vanterebbe un credito di complessivi fr. 12’011.95 oltre interessi per prestazioni professionali, oggetto di domanda riconvenzionale.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> D. </b>Nella propria petizione __________ chiede la condanna di __________ al pagamento di fr. 18’467.90 oltre interessi a valere quale mercede per i lavori di costruzione della piscina per il di lei fondo, opera compiuta a regola d’arte, così che la committente ne rifiuterebbe ingiustificatamente il pagamento.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> E. __________</b> nel proprio allegato di risposta ritiene parzialmente ingiustificata la pretesa di __________ e le oppone inoltre la di lei inadempienza per la questione del posteggio inagibile.</p> <p class="R1"> Il credito dell’attrice sarebbe di fr. 10’006.--, ma la convenuta sarebbe per il cennato titolo sua creditrice di fr. 30’000.-- corrispondenti alla metà del suo danno complessivo, dal che la richiesta di respingere la petizione e di condannare in via riconvenzionale __________ al pagamento di fr. 20’000.-- oltre interessi. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> F. </b>Nei giudizi impugnati il Pretore ha risolto la questione dell’asserito difetto dell’immobile venduto risiedente nel difficile o impossibile accesso al posteggio nel senso di ritenere perenti eventuali diritti di garanzia della compratrice in conseguenza della tardività della loro notifica, dovendosi ammettere che l’impossibilità di invertire la marcia del veicolo senza invadere un fondo di terzi, successivamente cintato, le era nota fin dall’inizio. In ogni caso, il perito giudiziario nemmeno avrebbe accertato l’esistenza del difetto, avendo egli piuttosto stabilito che lo stesso è normalmente praticabile.</p> <p class="R1"> Dal che la reiezione di ogni pretesa della compratrice, mentre quella dell’arch. __________ è stata ritenuta fondata per fr. 2’646.25 oltre interessi, e quella di __________ per fr. 15’086.75 oltre interessi.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> G. __________</b> insorge contro i pronunciati pretorili contestando di avere notificato per la prima volta il difetto relativo al posteggio solo nel dicembre 1984 (doc. I) e sostenendo invece di averlo denunciato già il 28 maggio 1984 (doc. C), e perciò tempestivamente, atteso che il trapasso di proprietà è stato iscritto il 24 aprile 1984.</p> <p class="R1"> Non si tratterebbe comunque di un difetto apparente, come ritenuto dal Pretore, ma di un vizio nascosto e addirittura dolosamente sottaciuto dai venditori, trattandosi di un’ovvia qualità del posteggio, comunemente desunta dall’uso consueto e dallo scopo cui esso è destinato, e non si potrebbe neppure ammettere che all’acquirente incombeva l’obbligo di verificare in maniera speciale la sua agibilità.</p> <p class="R1"> Essa potrebbe pertanto legittimamente rivendicare il risarcimento del minor valore del fondo conseguente a tale difetto, corrispondente ai costi necessari a rendere agibile il posteggio e al pregiudizio estetico derivante dalle opere di sistemazione.</p> <p class="R1"> Infine, l’arch. __________ dovrebbe inoltre risarcire la somma di fr. 8’000.-- per il minor valore conseguente alla doppia fessurazione orizzontale sulla parete del bagno.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> H. </b>Delle argomentazioni dell’appello adesivo dell’arch. __________ che postula a sua volta la riforma del giudizio pretorile che lo concerne nel senso di ammettere la sua riconvenzionale per fr. 12’011.95 oltre interessi, e di quelle dei memoriali di osservazioni delle parti ai gravami avversari, che senza eccezione concludono per la loro reiezione con protesta di spese e ripetibili, si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Considerato</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>in diritto:</b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 1. </b>La prima questione che ci si deve porre è quella a sapere se davvero sussista un difetto del fondo venduto e, se del caso, in cosa tale difetto consista.</p> <p class="R1"> In linea generale, per difetto si intende la difformità della cosa venduta dalle caratteristiche pattuite contrattualmente, così che deve essere ritenuto difettoso ciò che presenta caratteristiche non previste dalle parti o che, al contrario, è priva di determinate peculiarità che erano state oggetto di accordo tra di esse o che il compratore in buona fede poteva lecitamente attendersi come incluse tra quelle del bene acquistato.</p> <p class="R1"> Dal contratto di compravendita doc. A si evince che l’oggetto della vendita include, tra l’altro, l’assegnazione dell’utilizzo de “l’autorimessa ed il posteggio contrassegnati in giallo nel piano dei diritti d’uso” (punto 3, fol. 3).</p> <p class="R1"> Il piano dei diritti d’uso non figura quale inserto dell’atto pubblico doc. A, ma è invece presente quale inserto B del precedente atto pubblico di costituzione della proprietà per piani, agli atti quale doc. 8. Tale atto è tuttavia riprodotto nell’irrita forma della fotocopia in bianco e nero di una copia autentica, così che nemmeno è dato di sapere con certezza se l’area contestata sia stata intesa quale posteggio nell’atto di vendita (in senso affermativo le indicazioni sulla domanda di licenza edilizia e la planimetria doc. CC).</p> <p class="R1"> Anche volendo ammettere che il posteggio venduto sia realmente quello demarcato nella parte ovest del fondo, colorato in verde nella planimetria doc. AA dell’inc. OA.95.874, e meglio visibile -e indicato come “posteggio”- nella planimetria doc. CC, la successiva constatazione che si impone è quella effettuata dal perito giudiziario (risposta 2, pag. 2), secondo cui il posteggio in quanto tale è di dimensioni adeguate, e a mente di questa Camera perfino generose (ml 7 x 2.35), e che esso inoltre è correttamente situato direttamente a lato della strada.</p> <p class="R1"> Quindi, a ben vedere, il preteso difetto non risiede tanto nel posteggio medesimo, che nelle condizioni date era del resto difficile posizionare altrimenti, ma nella diversa circostanza per cui il fondo venduto, come gli altri di quella PPP, si ritrova privo di un’area che consenta l’inversione di marcia alle vetture, e difatti proprio questo è stato il vizio denunciato nella prima notifica dei difetti, datata 28 maggio 1984 (doc. 2, inc. OA.95.874), in cui appunto si lamentava che “la curva che la strada compie dopo i nostri posteggi superiori, contrariamente a quanto ci era stato a più riprese assicurato, non abbia la larghezza necessaria per una inversione di marcia”.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 2. </b>La compratrice nei propri gravami (punto 11) tenta di sostenere che il difetto così precisato (e notificato) non sarebbe un vizio evidente della cosa venduta, ma sarebbe invece un difetto nascosto o addirittura dissimulato dai venditori.</p> <p class="R1"> A torto, in quanto essa (punto 11 a) erroneamente accomuna il difetto costituito dalla mancanza di una qualità promessa o implicita con il difetto nascosto, non avvedendosi che proprio dalle sue argomentazioni emerge che il vizio di cui trattasi -ancorché riguardante questione non esplicitamente menzionata nel contratto notarile, il che è irrilevante- si rileva immediatamente dall’uso consueto del posteggio, così che del tutto fuori luogo risultano le considerazioni dell’appellante riguardanti le modalità di esame dell’oggetto acquistato e la diligenza che si può in proposito esigere dall’acquirente (punto 11 c).</p> <p class="R1"> Rilevante è per contro il fatto che la compratrice in sede di appello ha abbandonato la tesi addotta in precedenza (risposta 15 aprile 1986, punto 4; petizione 20 maggio 1986, punti 3 e 4), e confutata dal giudizio pretorile (consid. 4-6), secondo cui lo stato dei luoghi non le avrebbe in un primo tempo permesso di rendersi conto delle difficoltà di manovra -tesi sulla quale non occorre perciò chinarsi in questa sede-, di modo che se ne deve rimanere alla constatazione, desumibile dall’ordinario andamento delle cose ma anche dalle affermazioni di cui agli appelli della stessa acquirente, che il difetto lamentato è per sua natura evidente in quanto deducibile al più tardi in occasione del primo normale utilizzo del posteggio, mentre la tesi della sua dissimulazione da parte dei venditori è rimasta nel gravame allo stadio di puro parlato.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 3. </b>Dovendosi confermare il giudizio del Pretore sulla natura evidente del difetto, ci si deve chiedere se la prima notifica del difetto, che la compratrice -come detto- situa al 28 maggio 1984, possa essere ritenuta tempestiva.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 3.1 </b>Dall’esame del contratto di compravendita immobiliare doc. A (punto 5, fol. 4) si evince che le parti hanno inteso regolare la questione della garanzia per difetti nel senso che “per le opere edilizie valgono le norme SIA in materia, ritenuto che il termine di garanzia inizierà a decorrere il giorno della completazione e consegna di tutte le opere all’acquirente”, mentre “per gli accessori e gli impianti in genere valgono le garanzie originali rilasciate o d’obbligo dei fornitori e/o costruttori, che sono ad ogni effetto cedute all’acquirente”.</p> <p class="R1"> Non vi è dubbio che il difetto in esame riguarda un’opera edilizia, l’area di giro ritenuta mancante, e non accessori o impianti nel senso inteso dal contratto, così che in teoria risulterebbe essere esistita la volontà iniziale delle parti di dirimere la questione secondo quanto previsto dalle norme SIA.</p> <p class="R1"> Se non che, dette norme, oltre a divenire obbligatorie solo quando le parti ne convengono l’applicazione, devono altresì essere concretamente invocate nel processo dalla parte che intende prevalersene, poiché se nessuna delle parti fa valere l’accordo di applicabilità delle norme SIA, né obietta l’inapplicabilità del CO, si dovrà dedurre che esse hanno concordemente rinunciato ad avvalersi di tale diritto (<b>Rep</b>. 1993, pag. 199; <b>II CCA</b> 5 dicembre 1994 in re S./R.).</p> <p class="R1"> Nel caso in rassegna nessuna delle parti ha invocato l’applicabilità delle norme SIA alla questione della garanzia per difetti, ed in particolare non la compratrice che, in senso contrario, ha esplicitamente addotto l’applicabilità degli art. 197 e segg. CO (conclusioni, punto 1.5, con esplicito riferimento agli allegati introduttivi), così che le stesse, nonostante l’avvenuta pattuizione, non possono essere poste alla base del giudizio, che va perciò reso in base alle sole norme del CO.</p> <p class="R1"><b> 3.2 </b>Il contratto di compravendita immobiliare doc. A reca la data del 19 aprile 1984, mentre l’iscrizione a registro fondiario del trapasso di proprietà, indicata dal contratto quale momento del trapasso del possesso (punto 6, fol. 4), è avvenuta il 24 aprile 1984 (cfr. istanza annotata annessa al doc. A), ancorché dagli atti (doc. BB) risulti che la chiave della porta d’entrata dell’immobile fu consegnata alla compratrice già il 9 marzo 1984.</p> <p class="R1"> Ne discende che quello del 24 aprile 1984 deve essere considerato il termine ultimo e più favorevole all’acquirente per fare decorrere il termine di verifica e di notifica degli eventuali difetti ai sensi dell’art. 201 cpv. 1 CO.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 3.3 </b>La prima notifica dei difetti, come si è detto al considerando 1, reca la data del 28 maggio 1984, ed anche se indirizzata allo __________ va nelle concrete circostanze ritenuta in buona fede come opponibile ai venditori del fondo.</p> <p class="R1"> Contrariamente a quanto sostenuto dalla compratrice (appello, punto 9), gli effetti di tale notifica non possono essere fatti risalire a qualche giorno prima della data della lettera, momento in cui secondo lei avrebbe avuto luogo una pregressa notifica verbale. Questo in primo luogo perché la lettera 28 maggio 1984 non può fare fede, in quanto affermazione di parte, dell’esistenza di precedenti colloqui, ed in secondo luogo, comunque, per il motivo che dalla lettera stessa si evince che detti precedenti colloqui concernevano semmai la promessa dei venditori di un’area per l’inversione di marcia, senza invece riferimento alcuno ad un’eventuale pregressa denuncia del vizio, che da tale scritto non risulta affatto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 3.4 </b>Secondo l’art. 201 cpv. 1 CO, valido anche in materia di compravendita di fondi per effetto del rinvio di cui all’art. 221 CO, il compratore deve esaminare lo stato della cosa ricevuta non appena l’ordinario andamento degli affari lo consenta, e se vi scopre difetti di cui il venditore sia responsabile deve dargliene subito notizia.</p> <p class="R1"> La compratrice non ha addotto alcuna valida motivazione in virtù della quale non si debba ritenere che il termine per l’esame del fondo in questione non abbia iniziato a decorrere già il 24 aprile 1984, data dell’iscrizione a registro fondiario.</p> <p class="R1"> Pur ritenuta la necessità di esaminare l’intero fondo acquistato, e non solo il parcheggio, questa Camera non ravvisa motivazioni oggettive per le quali si possa giustificare che l’esame del fondo acquistato possa essersi protratto per più di 7 giorni, ma in ogni caso la natura del difetto in questione, tale da evidenziarsi in ogni occasione e fin dal primo uso del posteggio, impedisce di potere in buona fede ammettere un termine di verifica più lungo.</p> <p class="R1"> Ciò premesso, anche volendo ammettere che il termine di notifica è più breve quando vi è il rischio che l’attesa aggravi il danno (<b>DTF </b>118 II 148), mentre si può essere più elastici quando -come in questo caso- tale pericolo non sussiste (<b>ICCTF</b> 10 dicembre 1997 in re C./P), una notifica effettuata, come nella specie, dopo un mese e 4 giorni dalla consegna del fondo, e quindi circa 27 giorni dopo il momento in cui doveva essere concluso il suo esame e scoperto il difetto, appare a mente di questa Camera come irrimediabilmente tardiva nelle circostanze di specie.</p> <p class="R1"> Ne deve conseguire, per questo solo motivo, la reiezione di ogni pretesa della compratrice dipendente dal difetto in questione.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 4. __________</b> vanta poi nei confronti del solo arch. __________ una pretesa di fr. 8’000.-- per il minor valore causato dalla presenza di fessurazioni orizzontali sulla parete in piastrelle del bagno, pretesa che il Pretore ha respinto già solo per il motivo che essa, in violazione dell’art. 165 CPC, non avrebbe debitamente quantificato la propria pretesa.</p> <p class="R1"> Si tratta di un giudizio che merita conferma.</p> <p class="R1"> Dall’esame della petizione 20 maggio 1986 della qui ricorrente non risulta in effetti alcuna richiesta di condanna del convenuto per il motivo del difetto in questione, che neppure viene menzionato, mentre la pretesa di fr. 30’000.-- ivi formulata nel petitum è interamente ed esclusivamente connessa alla questione del difetto costituito dalla mancanza di un’area di svolta, difetto quantificato globalmente in fr. 60’000.-- di cui la metà, appunto fr. 30’000.--, a carico dell’arch. __________ Nell’allegato di replica e risposta riconvenzionale del 12 febbraio 1987 la richiesta di giudizio è identica a quella della petizione (pag. 9, petitum n. 2: “E’ integralmente confermata la proposta di giudizio formulata con petizione 20 maggio 1986, in ogni punto in cui è articolata”), con il che è evidente che anche in questo caso non è stata presentata una richiesta di condanna relativa al difetto delle piastrelle.</p> <p class="R1"> Tale difetto viene invero per la prima volta menzionato al punto 7, pagina 7 della replica, ma in difetto di una richiesta di giudizio tale menzione rimane necessariamente fine a se stessa, così da non potersi per quel titolo presentare una domanda di condanna in uno stadio ulteriore della causa senza una procedura di mutazione dell’azione, che in concreto, a non averne dubbi, non è stata intrapresa.</p> <p class="R1"> <b>5.</b> Con l’appello adesivo l’arch. __________ contesta il mancato o il parziale accoglimento di tre distinte posizioni creditorie relative a prestazioni effettuate in favore di __________ </p> <p class="R1"><b> 5.1 </b>La prima richiesta riguarda la nota onorari di fr. 5’636.-- di __________ (doc. 9 inc. OA.95.1083), ceduta all’arch. __________ accolta dal Pretore solo per fr. 2’646.25 per il motivo della riduzione da fr. 40’000.-- a fr. 15’085.25 del valore computabile della piscina progettata.</p> <p class="R1"> Il ricorrente contesta tale soluzione, affermando che se da una parte il perito avrebbe indicato in fr. 18’432.90 il costo determinante per il calcolo dell’onorario (perizia, pag. 23), egli avrebbe poi rettificato tale indicazione in fr. 65’000.-- (complemento di perizia, pag. 10). </p> <p class="R1"> La discrepanza deve essere risolta a sfavore dell’appellante.</p> <p class="R1"> A pag. 23 della perizia l’esperto ha infatti risposto con estremo rigore alla precisa domanda volta a sapere se in base agli atti la nota onorari in discussione fosse corretta. Nel complemento di perizia l’esperto ha invece risposto alla diversa domanda concernente il costo totale della piscina e della sistemazione esterna, il che -stante oltretutto l’estrema stringatezza della domanda riconvenzionale (risposta e riconvenzionale 19 gennaio 1987, pag. 6), che sembra dare per scontato il fondamento della fattura in esame- però non implica automaticamente il fondamento dell’intera pretesa, e soprattutto non si fa preferire nella valutazione alla prima specifica risposta concernente il benfondato della fattura. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 5.2 </b>La seconda pretesa è quella di fr. 5’074.95 di cui alla nota onorari 25 febbraio 1985 della __________ (doc. 8 inc. OA.95.1083), integralmente respinta dal Pretore per il motivo che creditrice sarebbe questa società e non l’attore riconvenzionale.</p> <p class="R1"> Questi insorge per il motivo che la fattura in esame riguarderebbe prestazioni spettanti a lui personalmente in quanto fornite in qualità di venditore del fondo, e di cui la società anonima si sarebbe limitata a chiedere il pagamento.</p> <p class="R1"> Siffatta tesi è irricevibile ex art. 321 CPC in quanto fondata su di una nuova descrizione dei fatti rilevanti. Determinante è perciò unicamente quanto affermato dall’attore riconvenzionale nel proprio allegato scritto (pag. 6), ovvero che la pretesa riguardava le “modifiche costruttive chieste dall’attrice”, con il che non vi sarebbe motivo di derogare all’apparenza documentale e di non ritenere creditore lo studio di architettura che ha emesso la fattura.</p> <p class="R1"> Ciò premesso, è evidente, come del resto è puntualmente avvenuto per l’altra fattura, che anche in questo caso l’attore riconvenzionale avrebbe dovuto fondare la propria legittimazione a procedere su di una cessione di credito, in difetto di che il Pretore a giusta ragione ha respinto la richiesta.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 5.3 </b>L’attore riconvenzionale rivendica infine fr. 1’301.-- per le spese dell’allacciamento elettrico definitivo del fondo venduto, invocando l’esistenza di accordi separati, deroganti all’atto notarile di vendita, riassunti dai doc. 6 e 7, da cui risulterebbe che il padre della convenuta riconvenzionale ha ammesso tale debito.</p> <p class="R1"> Si tratta di una tesi infondata: con la lettera del 25 aprile 1984 (doc. 6 inc. OA.95.1083) __________ si è limitato a chiedere “di volermi comunicare in che maniera tale importo sarà suddiviso fra venditore e compratore”, il che va inteso unicamente nel restrittivo senso dell’invito alla formulazione di una proposta, e non anche in quello -preteso a torto dal procedente- dell’anticipato consenso a qualsiasi proposta di ripartizione avanzata.</p> <p class="R1"> L’attore riconvenzionale invece di invocare l’inesistente consenso che crede di dedurre dal doc. 6 avrebbe piuttosto dovuto addurre e dimostrare le basi legali o contrattuali della propria pretesa.</p> <p class="R1"> Non avendovi provveduto, nulla permette di derogare alla fondata constatazione secondo cui in difetto di un’esplicita riserva il fondo venduto era da ritenere, secondo il comune andamento delle cose, già allacciato alla rete di distribuzione della corrente elettrica, potendosi e dovendosi intendere in tal senso l’impegno contrattuale dei venditori, ovviamente incluso nel prezzo della vendita, “di concludere entro il 30 maggio 1984 i lavori di costruzione, di struttura e di equipaggiamento relativi alla quota di PPP venduta” (doc. A, punto 5, fol. 3).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Ne consegue la reiezione anche del gravame adesivo.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>dichiara e pronuncia</b> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>I.</b> Gli appelli 20 gennaio 1998 di __________ sono respinti.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>II.</b> Le spese della procedura d’appello consistenti in:</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> a) tassa di giustizia fr. 1’450.--</p> <p class="R1"> b) spese fr. 50.--</p> <p class="R1"> T o t a l e fr. 1’500.--</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> già anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere per ripetibili di appello fr. 1’800.-- all’arch. __________ e fr. 1’400.-- a __________ </p> <p class="R1"> <b>III.</b> L’appello adesivo 2 marzo 1998 dell’arch. __________ è respinto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>IV.</b> Le spese della procedura d’appello adesivo consistenti in:</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> a) tassa di giustizia fr. 480.--</p> <p class="R1"> b) spese fr. 20.--</p> <p class="R1"> T o t a l e fr. 500.--</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> già anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere a __________ fr. 500.-- per ripetibili di appello. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>V.</b> Intimazione: __________</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 2.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente Il segretario</span></p> </div></body></html>