Verwaltungsgericht 3. Kammer WBE.2021.362 / sr / jb (2021-000994) Art. 73 Urteil vom 19. Juli 2022 Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz Verwaltungsrichterin Lang Verwaltungsrichterin Steiger Gerichtsschreiberin Ruchti Beschwerde- führerin A._____ AG vertreten durch Dr. iur. Peter Heer, Rechtsanwalt, Stadtturmstrasse 19, 5401 Baden gegen Beschwerde- gegner 1 B._____ Beschwerde- gegner 2.1 C._____ Beschwerde- gegnerin 2.2 D._____ alle vertreten durch lic. iur. Marcel Aebi, Rechtsanwalt, Lenzburgerstrasse 2, Postfach, 5702 Niederlenz und Gemeinderat X._____ Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung Entscheid des Regierungsrats vom 25. August 2021 - 2 - Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: A. Am 7. Dezember 2020 bewilligte der Gemeinderat X. der A. AG die Wohnüberbauung " E." mit 13 Wohneinheiten samt Tiefga rage als Arealüberbauung auf der Parzelle Nr. aaa der Gemeinde X. Gleichzeitig wies der Gemeinderat die gegen das Bauvorhaben erhobenen Einwendungen unter anderem von B. sowie C. und D. ab. Die am 3. August 2020 erteilte Zustimmung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Abteilung für Baubewilli gungen, zu den kantonalen Prüfbelangen (Kantonsstrassenabstand, Ge wässerraum, Nutzungsbew illigung, fischereirechtliche Bewilligung), ein schliesslich der von der Abteilung für Baubewilligungen koordinierten Zu stimmungen/Bewilligungen von dritten Stellen (eisenbahnrechtliche Zu stimmung der SBB; kantonale Brandschutzbewilligung der Aargauischen Gebäudeversicherung), wurden zum integrierenden Bestandteil der Baubewilligung erklärt. B. 1. B. sowie C. und D. fochten diesen Ent scheid mit Beschwerde vom 14. Januar 2021 beim Regierungsrat an und beantragten einerseits die Aufhebung der Baubewilligung, andererseits die Rückweisung der Sache an den Gemeinderat X. 2. Am 25. August 2021 entschied der Regierungsrat (RRB Nr. 2021-000994): 1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Gemeinderats X. vom 7. Dezember 2020 aufgehoben. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor dem Regierungsrat, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.– sowie den Kanzleigebühren und Auslagen von Fr. 388.55, zusammen Fr. 2'388.55, werden der Beschwer- degegnerin, der A. AG, Y., auferlegt. Den Beschwerdefü hrenden, das heisst B. sowie C. und D. , X., wird der von ihnen geleistete Kostenvorschuss von Fr. 2'500.00 aus der Staatskasse zurückerstattet. 3. a) Die A. AG hat B. sowie C. und D. , X., die ihnen im Verfahren vor dem Regierungsrat entstandenen Parteikosten mit Fr. 6'000.– zu entschädigen. b) Der Gemeinderat X. hat B. sowie C. und D., X., die ihnen im Verfahren vor dem Regierungsrat ent standenen Parteikosten mit Fr. 4'000.– zu entschädigen. - 3 - C. 1. Dagegen liess die A. AG am 29. September 2021 Bes chwerde beim Verwaltungsgericht einreichen, mit den Anträgen: 1. Der Beschluss des Regierungsrats Nr. 2021-000994 vom 25. August 2021 sei aufzuheben und die Baubewilligung des Gemeinderats X. vom 7. Dezember 2020 sei zu bestätigen. Eventualiter sei die A ngelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 2. Unter gesetzlichen Kosten - und Entschädigungsfolgen (inklusive Ersatz der Mehrwertsteuer). 2. Mit Beschwerdeantwort vom 25. Oktober 2021 stellte der Rechtsdienst des Regierungsrats im Namen des Regierungsrats Antrag auf kostenfällige Ab- weisung der Beschwerde. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Aktener - gänzung und Neubeurteilung an den Gemeinderat X. zurückzuweisen. Der Gemeinderat X. beantragte demgegenüber mit Protokollauszug zur Sitzung vom 1. November 2021 (Datum Postaufgabe: 5. November 2021) die Gutheissung der Beschwerde, unter Kosten - und Entschädi - gungsfolgen für die Beschwerdegegner. Die Beschwerdegegner beantragten mit Besc hwerdeantwort vom 26. No- vember 2021, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen, subeventualiter sei das Verfahren an die Vorinstanz zurückzu- weisen, alles unter Kosten - und Entschädigungsfolgen zulasten der Bau - herrin/Gemeinde X. 3. Im weiteren Schriftenwechsel ("Replik" des Gemeinderats X. vom 13. Dezember 2021; Repliken der A. AG vom 6. Januar 2022 [eigene Eingabe] und 14. Januar 2022 [Eingabe ihres Rechtsvertreters]; "Replik" - Verzicht der Beschwerdegegner vom 13. Januar 20 22; Duplik des regierungsrätlichen Rechtsdiensts vom 8. Februar 2022; Duplik der Be - schwerdegegner vom 11. Februar 2022) hielten alle Beteiligten an ihren Anträgen fest. D. Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 19. Juli 2022 beraten und ent - schieden. - 4 - Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: I. 1. Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver - waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle- gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 der Bauverordnung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]). Der ange - fochtene Entscheid des Regierungsrats ist verwaltungsintern letztinstanz - lich (§ 61 Abs. 2 BauV). Das Verwaltungsgericht ist folglich für die Beurtei- lung der vorliegenden Beschwerde zuständig. 2. Die Beschwerdegegner begründen ihren Antrag, wonach auf die vorliegen- de Beschwerde nicht einzutreten sei, im Wesentlichen damit, dass die Beschwerdeführerin ihren Standpunkt im vorinstanzlichen Beschwerdever- fahren ungenügend vorgetragen und dadurch ihre Mitwirkungspflichten sowie den Grundsatz zu einem Verhalten nach Treu und Glauben verletzt habe. Ihre Stellungnahme zur Beschwerde der damaligen Beschwerdefüh- rer (= heutige Beschwerdegegner) an den Regierungsrat habe sich darin erschöpft, dass der Gemeinderat X. die Baubewilligung zu Recht erteilt habe und sie über die Opposition der Beschwerdegegner erstaunt sei, nachdem diese dem Bauprojekt an der Einigu ngsverhandlung sehr viel Wohlwollen entgegengebracht hätten. Wenn eine Partei die nach § 23 VRPG erforderliche Mitwirkung verweigere, sei die Behörde nicht verpflich- tet, auf ein Begehren einzutreten. Diese Argumentation ist nicht stichhaltig. In der Tat ist nicht ersichtlich, inwiefern die Beschwerdeführerin in den vorinstanzlichen Verfahren die ihr nach § 23 VRPG obliegende Mitwirkung verweigert haben sollte. Diese Mitwirkungspflicht bezieht sich auf die Feststellung des Sachverhalts. We- der der Gemeinderat X., der die von der Beschwerdeführerin nachgesuchte Baubewilligung gestützt auf ein aus seiner Sicht genügend dokumentiertes Baugesuch erteilte, noch der Regierungsrat, der sich bei seinem Entscheid ausschliesslich auf die kommunalen und kantonalen B augesuchsakten stützte und keine weiteren Sachverhaltsabklärungen traf, folg lich die Baugesuchstellerin nicht zu ergänzenden Angaben und Belegen anhielt, haben der Beschwerdeführerin eine Verletzung ihrer Mitwirkungs pflicht vorgeworfen respektive sie un ter Androhung des Nichteintretens auf - gefordert, ihr Baugesuch zu ergänzen. Die Einreichung einer Beschwerde- antwort mit Stellungnahme zu den Vorbringen der Gegenpartei gehörte selbstverständlich nicht zu den der Baugesuchstellerin im vorinstanzlichen Verfahren obliegenden Mitwirkungspflichten. Sie hätte auch ganz auf eine Beschwerdeantwort verzichten können, ohne jede Nachteile/Rechtsverlus- te für das spätere Rechtsmittelverfahren vor dem Verwaltungsgericht. Eine - 5 - Novenschranke wie sie in Art. 229 der Schwe izerischen Zivilprozessord- nung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO; SR 272) auf - grund der Eventualmaxime vorgesehen ist, kennt das von der Untersu - chungsmaxime (§ 17) beherrschte VRPG nicht. Neue Tatsachen und Be - weismittel können grundsätzlich jederzeit und in jedem Stadium des kanto- nalen Rechtsmittelverfahrens vorgebracht werden, solange der Streitge - genstand dadurch nicht unzulässig verändert wird. Im Übrigen hat die Be - schwerdeführerin mit ihrer Beschwerde ans Verwaltungsgericht keine neuen Tatsachen und Beweismittel eingebracht. Sie beschränkt sich da - rauf, an ihrer Darstellung festzuhalten, dass nebst allen anderen einschlägi- gen Bauvorschriften auch die Höhenvorschriften der Bau - und Nutzungs- ordnung (BNO) der Gemeinde X. vom 2. Dezember 2015 eingehal ten seien, und der gegenteiligen Sichtweise des Regierungsrats zu wider - sprechen. 3. Weitergehend geben die Sachurteilsvoraussetzungen, insbesondere die offenkundig gegebene Beschwerdelegitimation, zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutre- ten. 4. Mit der Beschwerde ans Verwaltungsgericht können die unrichtige oder un- vollständige Feststellung des Sachverhalts sowie Rechtsverletzungen, ein- schliesslich Ermessensunter- und -überschreitung sowie Ermessensmiss- brauch, gerügt werden. Die Rüge der Unangemessenheit ist hingegen aus- geschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). II. 1. Die streitbetroffene Parzelle Nr. aaa liegt in der Wohn- und Gewerbezone WG2 der Gemeinde X., Ortsteil Z., und weist eine Hanglage so wie eine Fläche von 2'552 m 2 auf. Wohn- und Gewerbezonen sind gemäss § 10 Abs. 1 BNO unter anderem für Wohnen und mässig störendes Gewer be bestimmt. Die Ausnützungsziffer beträgt 0,6, mit Erhöhungspotenzial um 15% auf 0,69 bei Arealüberbauungen, die Fassadenhöhe maximal 8 m, mit Erhöhungspotenzial um 3 m auf 11 m bei Arealüberbauungen und Verzicht auf ein zusätzliches Attika - oder Dachgeschoss, und die Ge samthöhe maximal 12 m (§ 7 Abs. 1 und § 29 Abs. 2 und 3 BNO). Eine Höchstzahl (Voll-)Geschosse wird in der BNO nicht festgelegt, was zulässig ist. § 49 des Gesetzes über Raumentwicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993 (Baugesetz, BauG; SAR 713.100) lässt den Gemeinden die Wahl, ob sie die Bauhöhe durch Bestimmung der zulässigen Höhe oder Geschosszah- len (oder beides) begrenzen wollen. - 6 - Das umstrittene Bauvorhaben umfasst zwei Wohnhäuser (A und B), die durch einen mehrheitlich unterirdischen Gebäudetrakt ("Haus C") mit zwei Geschossebenen (1. und 2. UG), von denen das untere die Tiefgarage be- herbergt, miteinander verbunden sind. Das Haus A verfügt über ein Erdge- schoss und zwei Obergeschosse, die höhenversetzt sind. Das Haus B zählt ein Erdgeschoss und drei Obergeschosse. Beide Wohnhäuser sind vertikal und teilweise auch horizontal gestaffelt. 2. 2.1. Die Vorinstanz gelangte im angefochtenen Entscheid, Erw. 2.2.2.2, zum Schluss, die beiden Wohnhäuser A und B seien an der Nordostfassade 13 m hoch und würden damit die zulässige Gebäudehöhe (richtig: Gesamt- höhe) von 12 m um 1 m überschreite n. Die zulässige Fassadenhöhe von 11 m (mit Arealüberbauungsbonus) werde an derselben Fassade um 2 m überschritten. Entsprechend sei das Bauvorhaben nicht zonenkonform und bewilligungsfähig. Die Einhaltung der übrigen, von den Beschwerdegegnern (damalige Be- schwerdeführer) als verletzt gerügten Bau - und Umweltvorschriften prüfte die Vorinstanz daher nur noch punktuell und summarisch. 2.2. Die Beschwerdeführerin kritisiert, der Regierungsrat habe die Gesamt- und die Fassadenhöhe falsch ermittelt. Beim Plan Nor dostfassade (Vorakten, act. 54: Plan -Nr. 1906-09 "Nordwest-/Nordostfassaden" Massstab 1:100) handle es sich um einen Ansichtsplan, der die Nordostfassaden samt Gebäuderücksprüngen bei den obersten Geschossen zeige. Ein zuverläs- sigeres Bild für die Messung der Fassaden- und Gesamthöhe vermittelten die Schnittpläne A–C (Vorakten, act. 55: Plan-Nr. 1906-08 "Schnitte A / B / C" Massstab 1:100). Ausserdem sei zu beachten, dass das Gelände nicht gleichmässig verlaufe und im nördlichen Grenzbereich stärker geneigt sei. Bei dieser Ausgangslage könne ein Ansichtsplan keine verlässliche Grund- lage für die Messung der Gesamt- und Fassadenhöhe bilden. Aus dem Schnittplan A gehe hingegen hervor, dass die Gesamthöhe des Hauses A 11 m und dessen Fassadenhöhe (bis zur O berkante der Brüs- tung) 8 m betrage. Die Gesamthöhe des Hauses B betrage gemäss Schnitt- plan B ebenfalls 11 m, die Fassadenhöhe (bis zur Oberkante der Brüstung) 7,2 m. Folglich hielten beide Häuser die zulässige Gesamthöhe von 12 m und die zulässige Fassad enhöhe für Areal überbauungen von 11 m ohne weiteres ein. Der Regierungsrat habe die Baugesuchspläne offensichtlich missverstanden und den Sachverhalt falsch beurteilt. - 7 - 2.3. 2.3.1. Die Gesamthöhe definiert sich als der grösste Höhenunterschied zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht darunterliegen- den Punkten auf dem massgebenden Terrain (§ 16 und Anhang 1 Ziff. 5.1 BauV i.V.m. Anhang 1 zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmo - nisierung der Baubegriffe [IVHB; SAR 713.010], Ziff. 5.1). In den Skizzen in den Anhängen 2 zur BauV und zur IVHB wird die Gesamthöhe wie folgt dargestellt: Die Fassadenhöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen der Schnitt- linie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion und der dazugehörigen Fassadenlinie (Anhang 1 Ziff. 5.2 BauV und IVHB). Die Fassadenflucht ist die Mantelfläche, gebildet aus den lotrechten Geraden durch die äussersten Punkte des Baukörpers über dem massgebenden Terrain. Vorspringende und unbedeutend rückspringende Gebäu deteile werden nicht berücksichtigt (Anhang 1 Ziff. 3.1 BauV und IVHB). Die Fas- sadenlinie ist die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgebendem Ter- rain (Anhang 1 Ziff. 3.2 BauV und IVHB). In den Skizzen in den Anhän - gen 2 zur BauV und zur IVHB wird die Fassadenhöhe wie folgt dargestellt: - 8 - Nach den Erläuterungen zu IVHB, Stand 3. September 2013, S. 10, ist es Sache der Kantone, differenzierte Fassadenhöhen je nach Gebäudeseite festzulegen: bergseitige Fassaden, talseitige Fassaden, giebelseitige Fas- saden, traufseitige Fassaden. Denkbar sind auch Regelungen, die bei Ge- bäuden am Hang die Erhöhung der talseitigen Fassadenhöhe um jenes Mass erlauben, um welches sie bergseits reduziert wird. § 21a BauV be- stimmt jedoch nur, welche Bauteile ohne Einfluss auf die Berechnung der Fassadenhöhe sind. Dazu gehören Attikageschossfassaden, die um das Mass ihrer Höhe zurückversetzt sind (lit. c). § 7 Abs. 1 BNO hält sodann fest, dass bei der Ermittlung der Fassadenhöhe bei Flachdachbauten die talseitige Fassadenhöhe gilt, falls das massgebende Terrain steiler als 10% ist. Ist das Terrain weniger steil und das oberste Geschoss als Attikage - schoss (mit entsprechender Flächenreduktion gegenüber den darunterlie - genden Vollgeschossen) ausgebildet, entspricht die Fassaden höhe bei Flachdachbauten mit an der Fassadenlinie hochgezogenem Attikage - schoss der Gesamthöhe. - 9 - 2.3.2. Richtig liegt die Beschwerdeführerin mit ihrer Einschätzung, dass sich die Gesamthöhe der Häuser A und B nicht anhand der Fassaden - bzw. An- sichtspläne bestimmen lässt. Das liegt daran, dass aufgrund der horizon - talen Staffelung der Gebäude die obersten Geschosse im Vergleich zu den darunterliegenden Geschossen zu grossen Teilen, insbesondere an der Nordostfassade auf ganzer Linie zurückversetzt sind. Insofern ergibt sich die Differenz zwischen dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion und den lotrecht bzw. senkrecht darunterliegenden Punkten nicht zuverlässig aus diesen Plänen. Der tiefste Punkt des massgebenden Terrains lotrecht un - terhalb der jeweiligen Flachdachkonstruktion ist weder beim Haus A noch beim Haus B auf Höhe der nordöstlichen Fassadenfluchten der ersten sichtbaren Geschosse situiert, die im Vergleich zu den Fassadenfluchten der obersten Geschosse deutlich vorspringend sind. Beim Haus A käme als tiefster Punkt des massgebenden Terrains lotrecht unterhalb der Flach- dachkonstruktion höchstens ein Punkt an der Südwestfassade sowie an Teilen der Südost- und Nordwestfassaden in Frage, wo sich die Fassaden- fluchten der verschiedenen Geschosse (teilweise) auf gleicher Höhe befin- den; beim Haus B an Teilen der Südwest - und Nordwestfassaden. An diesen Fassaden erreicht die Differenz zwischen dem massgebenden Ter- rain und den Flachdachkonstruktionen jedoch nirgends 12 m (vgl. dazu die Vorakten, act. 53: Plan-Nr. 1906-10 "Südost-/Südwestfassaden" Massstab 1:100; act. 54: Plan -Nr. 1906-09 "Nordwest -/Nordostfassaden" Massstab 1:100; sowie die Grundriss -Pläne-Nrn. 1906-02 "3. OG + Dachaufsicht", 1906-03 "1. + 2. Obergeschoss", 1906-04 "Erdgeschoss", 1906-06 "1. + 2. Untergeschoss", Massstab 1:100, bei den kommunalen Akten). Aus dem Plan Nr. 1906-8 "Schnitte A / B / C", Massstab 1:100 (Vorakten, act. 55) ergeben sich für das Haus A (bei Schnitt A) und das Haus B (bei Schnitt B) jeweils eine Gesamthöhe von 11 m, wobei aus den bei den Akten liegenden Plänen nicht genügend ersichtlich ist, ob die tiefsten Punkte des massgebenden Terrains lotrecht unterhalb der Dachkonstruktionen (der obersten Geschosse der beiden Häuser) tatsächlich genau auf den Schnitt- linien A und B l iegen. Schaut man sich die Dachaufsicht der Häuser auf dem Grundriss-Plan Nr. 1906-02 "3. OG + Dachaufsicht", Massstab 1:100 (bei den kommunalen Akten) an, befinden sich die nordwestlichsten Punkte der Dachkonstruktionen beim Haus B 4,5 m und beim Haus A 3 m nord- westlich der Schnittlinien. Aus dem Grundriss -Plan Nr. 1906-04 "Erdge - schoss", Massstab 1:100 (bei den kommunalen Akten), in welchem die Hö- henlinien (teilweise) eingezeichnet sind, lässt sich sodann ablesen, dass das Terrain in nördliche Richtung abfällt. Entsprechend dürfte die Differenz zwischen den n ordwestlichsten Punkten der Dachkonstruktionen der obersten Geschosse der beiden Häuser und dem lotrecht darunterliegen - den massgebenden Terrain und damit die Gesamthöhe der Häuser me hr als 11 m betragen. Zwar dürfte die Marke von 12 m aufgrund der grossen Äquidistanzen zwischen den Höhenlinien 496 und 497 m ü.M. (Haus A) - 10 - bzw. 500 und 501 m ü.M. (Haus B), die für eine Abflachung des Geländes in den Bereichen zwischen den Schnittlinien A und B und den nordwest- lichsten Punkten der Dachkonstruktio nen sprechen, nicht überschritten sein. Genau verifizieren lässt sich dies allerdings nicht, da die Höhenlinien im Grundriss-Plan Nr. 1906-02 "3. OG + Dachaufsicht" fehlen und zudem keine Koten zu den höchsten P unkten der Dachkonstruktionen vermerkt sind. Solche sind im Übrigen auch aus den Fassadenplänen (Pläne - Nrn. 1906-09 "Nordwest -/Nordostfassaden" [Vorakten, act. 54], 1609 -10 "Südost-/Südwestfassaden" [Vorakten, act. 53], Massstab 1:100) und dem Schnittplan nicht ersichtlich. Im Grundriss-Plan Nr. 1906-04 "Erdgeschoss" überlagern die Höhenlinien nicht die Baubereiche, weshalb sich auch da - raus keine zuverlässigen Rückschlüsse auf den Verlauf des massgeblichen Terrains lotrecht unter den nordwestlichsten Punkten der Dachkonstruktio- nen der obersten Geschosse ziehen lassen. Hinzu kommt, dass das Terrain an den Nordostfassaden zwecks Freile - gung der Untergeschosse abgegraben wird. Wie sich dem Plan -Nr. 1906- 09 "Nordwest-/Nordostfassaden" (Vorakten, act. 54) entnehmen lässt, wird das Terrain beim Haus B für die dortige Wohnung und den daran anschlies- senden gemeinschaftlichen Fitnessbereich im ersten Untergeschoss auf einer Länge von beinahe 24 m gegenüber einer Gesamtfassadenlänge von 25,7 m abgegraben. Aufgrund dieser Abgrabung, die im Sinne von § 28 Abs. 1 BNO dafür sorgt, dass das an eine Gebäudefassade (Nordostfassa- de) anschliessende Terrain um (weit) mehr als ein Drittel der Fassadenlän- ge freigelegt wird, gelangt § 28 Abs. 2 BNO zur Anwendung. Danach müs- sen bei denjenigen Fassaden, welche das zulässige Mass der Abgrabun - gen gemäss Abs. 1 überschreiten, die Fassaden - und Gesamthöhen um die Höhe der Abgrabung reduziert werden. Beim Haus B wird das an die Nordostfassade anschliessende massgebende Terrain um maximal 2,7 m abgegraben. Eine Abgrabung an der Nordostfassade des ersten Unterge - schosses von Haus B von rund 2 m ist auch noch auf der Schnittlinie B (vgl. dazu den Plan-Nr. 1906-08 "Schnitte A / B / C", Massstab 1:100 [Vorakten, act. 55]) zu verzeichnen. Folglich reduziert sich die zulässige Gesamthöhe für das Haus B um mehr als 2 m auf unter 10 m, was wiederum dazu führt, dass die effektive Gesamthöhe von 11 m das noch zulässige Mass von weniger als 10 m um mindestens 1 m überschreitet. Im Ergebnis ist so mit dem Regierungsrat darin zuzustimmen, dass die zulässige Gesamthöhe zumindest durch das Haus B nicht respektiert wird, auch wenn der falsche Plan herangezogen wurde, um die Gesamthöhe der beiden Häuser zu er - mitteln. 2.3.3. Aufgrund der oben dargelegten Abg rabung an der Nordostfassade des Hauses B mit Freilegung des Untergeschosses um mehr als 2 m reduziert sich nach dem oben Gesagten zu § 28 Abs. 2 BNO auch die zulässige Fas- - 11 - sadenhöhe von 11 m um mehr als 2 m auf weniger als 9 m. Die Beschwer- deführerin geht zwar beim Haus B an dessen Nordostfassade von einer Fassadenhöhe von lediglich 7,2 m aus. Ihre Messweise überzeugt aller - dings nicht. Sie umfasst lediglich die Fassadenhöhen des Erdgeschosses und des ersten Obergeschosses samt der darauf angebrachten Brüstung. Weshalb die Fassadenhöhe des zweiten Obergeschosses nicht mitgerech- net respektive ausgeklammert wird, leuchtet nicht ein. Eine separate Beur- teilung von (in der Situation) gestaffelten Bauteilen erfolgt nur bei Terras - senhäusern im Sinne von § 17 BauV, die hier nicht vorliegen (vgl. zur Ver- deutlichung auch die Skizze auf S. 42 der Erläuterungen zum Bau - und Nutzungsrecht des Kantons Aargau [BNR], Version 3.1 Juni 2012 / Januar 2014), und wohl auch eher nur im Hinblick auf die Geschosszahlen und die Gesamthöhe, nicht hingegen auf die Fassadenhöhe (IVHB-Erläuterungen, Stand 3. September 2013, S. 9 f. und 12), was aber offengelassen werden kann. Und trotz deutlicher Rückversetzung gegenüber dem ersten Oberge- schoss und dem Erdgeschoss kann das zweite Obergeschoss nicht als At- tikageschoss angesehen werden, dessen Fassade gemäss § 21a lit. c BauV nicht angerechnet wird. Als Attikageschoss kommt jeweils nur das oberste Geschoss eines Gebäudes, hier also das dritte Obergeschoss in Betracht. Die Hangneigung wird in den Plänen nicht ausgewiesen, beträgt aber mutmasslich mehr als 10% durchschnittlich, sodass die Fassadenhö- he auf der Talseite zu ermitteln ist. Dort beträgt sie ca. 9,5 m, wenn man die Fassade des zweiten Obergeschosses richtigerweise miteinbezi eht (vgl. Plan -Nr. 1906-09 "Nordwest -/Nordostfassaden" [Vorakten, act. 54]; Plan-Nr. 1906-08 "Schnitte A / B / C", Massstab 1:100 [Vorakten, act. 55]). Bei einer Hangneigung von weniger als 10% käme die Gesamthöhe von 11 m zum Zuge, welche die zulässige Fassadenhöhe von weniger als 9 m noch signifikanter überschreiten würde. Vergleichbar gestaltet sich die Ausgangslage beim Haus A, wo die talseiti- ge Fassadenhöhe (Nordostfassade) unter Einbezug des ersten Oberge - schosses sogar fast 10 m misst (vgl. Plan -Nr. 1906-09 "Nordwest - /Nordostfassaden" [Vorakten, act. 54]; Plan-Nr. 1906-08 "Schnitte A / B / C", Massstab 1:100 [Vorakten, act. 55]). Würde man stattdessen wegen einer geringeren Hangneigung als 10% wiederum auf die Gesamthöhe von auch hier 11 m abstellen, betrüge die Mehrhöhe gegenüber der zulässigen Fassadenhöhe von weniger als 9 m sogar über 2 m anstatt über 1 m. 2.3.4. Demnach hat der Regierungsrat zu Recht erkannt, dass das Bauvorhaben infolge Verletzung der einschlägigen Höhenvorschriften nicht bewilligungs- fähig ist, und zwar durch Überschreitung der zulässigen Fassadenhöhe an den Nordostfassaden beider Häuser A und B um mindestens 0,5 m bzw. 1 m sowie durch Überschreitung der zulässigen Gesamthöhe beim Haus B um mindestens 1 m. Im Übrigen wird die zulä ssige Fassadenhöhe zumin- dest beim Haus A auch durch die Abgrabungen auf praktisch der gesamten - 12 - Fassadenlänge des massgebenden Terrains anschliessend an die Nord - westfassade um ca. 1 m überschritten. Eine Überschreitung der zulässigen Fassadenhöhe findet sodann, wenn auch in etwas geringerem Masse, durch die Abgrabungen des massgebenden Terrains an der Südostfassade von Haus B statt. 3. 3.1. Ausgehend davon bräuchte au ch vom Verwaltungsgericht an sich nicht mehr beurteilt zu werden, ob dem Bauvorhaben noch weitere Bau - oder Umweltschutzvorschriften entgegenstehen. Der Vollständigkeit halber ist jedoch eine summarische Prüfung und Würdigung der weiteren von den Beschwerdegegnern gegen das Bauvorhaben erhobenen Rügen ange - zeigt. 3.2. Fraglich erscheint auch die Einhaltung der zulässigen Ausnützungsziffer (zuzüglich Arealüberbauungsbonus) von 0,69 (§ 7 Abs. 1 i.V.m. § 29 Abs. 3 BNO). Aus der Gegenüberstellung der anrechenbaren Geschossfläche von 1'670,54 m2 und der anrechenbaren Grundstücksfläche von 2'552 m2 resul- tiert zwar die gemäss dem Plan "AZ -Berechnung" (Plan -Nr. 1906-11, Massstab 1:100 [bei den kommunalen Akten]) korrigierte Ausnützungsziffer von 0,655. Allerdings bleiben im Untergeschoss Flächen, insbesondere der gesamte Fitnessbereich im Umfang von 74,84 m 2, der klar nicht als nicht anrechenbare Nebennutzfläche gemäss § 32 Abs. 2 BauV eingestuft wer- den kann, darin unberücksichtigt . Ferner dürfte zumindest das mit ein em Fenster versehene und infolgedessen natürlich belichtete Kellerabteil im Erdgeschoss von Haus B mit einer Fläche von 24,99 m2 zur anrechenbaren Geschossfläche gehören (vgl. § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 BauV). Wird die an- rechenbare Geschossfläche nur scho n um die besagten 74,84 m 2 und 24,99 m2 erhöht, ergibt sich ein Wert von 1'770,37 m2, aus dessen Gegen- überstellung mit der anrechenbaren Grundstücksfläche von 2'552 m 2 eine Ausnützungsziffer von leicht über 0,69 resultiert. Darin sind die Treppe und der Aufzug, welche die Wohnung im ersten Untergeschoss des Hauses A erschliessen, sowie der gesamte Korridor zur Erschliessung der Wohnung im ersten Untergeschoss des Hauses B (anstatt nur ein solcher von 1,2 m Breite; § 32 Abs. 2 lit. a Ziff. 5 BauV ist nur au f teilweise offene Erschlies- sungsflächen anwendbar) noch nicht mit eingerechnet. 3.3. Als ausreichend erweisen sich hingegen mit der Vorinstanz die Anordnun- gen des Gemeinderats X. im Zusammenhang mit der geologisch - geotechnischen Kurzbegutachtung der G. AG vom 18. März 2014 (bei den kommunalen Akten). Indem diese Kurzbegutachtung in Ziff. 3.2 der Baubewilligung als verbindlich und zum integrierenden Be standteil der Baubewilligung erklärt wurde, sind die darin enthaltenen Hin weise und - 13 - Empfehlungen (zur Fund ation und Ausbildung der untersten Ge schosse, zur Baugrubensicherung, zum Aushub, zur Wasserhaltung, zur Trockenhaltung der unterirdischen Gebäudeteile und zur Dachwasserver - sickerung) von der Bauherrin zu beachten, auch wenn sie in den vom Ge- meinderat formulierten Bedingungen und Auflagen nicht noch einmal ent - halten sind. 3.4. Auch die Bedenken der Beschwerdegegner hinsichtlich der strassenmässi- gen Erschliessung des Baugrundstücks können nicht geteilt werden. Ge - mäss Grundbuchauszug (bei den kommunalen Akten) sind zugunsten der Parzelle Nr. aaa verschiedene Fuss - und Fahrwegrechte eingetragen. Eines lastet auf den Parzellen Nrn. bbb und ccc, ein zweites nur auf der Parzelle Nr. bbb und ein drittes auf den Parzellen Nrn. ddd und eee. Die genaue Lage dieser Wegrechte ist zwar nicht aus dem Grundbuchauszug ersichtlich, sondern müsste in den Grundbuchbelegen konsultiert werden. Bei der Parzelle Nr. ddd handelt es sich jedoch um eine Strassenparzelle (U-Weg), weshalb davon auszugehen ist, dass die wegberechtig ten Be- wohner der Parzelle Nr. aaa diese Strasse als Zu- und Wegfahrt zu der auf ihrer Parzelle geplanten Tiefgarageneinfahrt mitbenützen dürfen. Fuss - gänger finden über den auf der Parzelle Nr. aaa geplanten Fussweg An - schluss an den bestehenden asphaltierten Weg auf den Parzellen Nrn. bbb und ccc, den die wegberechtigten Bewohner der Parzelle Nr. aaa ebenfalls mitbenützen dürfen (vgl. dazu die nachfolgenden Ausschnitte aus dem Geoportal des Aargauischen Geographischen Informationssystems [AGIS]; amtliche Vermessung und Luftbildaufnahme 2021). Vor diesem Hintergrund ist nicht ersichtlich, weshalb die Parzelle Nr. aaa strassen- mässig nicht genügend erschlossen sein sollte. Daran ändert auch der Um- stand nichts, dass die Tiefgarageneinfahrt und der Fussweg a uf der Par- zelle Nr. aaa als Anschluss an den U-Weg bzw. den asphaltierten Weg auf den Parzellen Nrn. bbb und ccc erst noch gebaut werden müssen. Die betreffenden Erschliessungsanlagen auf der Parzelle Nr. aaa bilden ja ge- rade Bestandteil des umstrittenen Baugesuchs. Baureif ist ein Grundstück nach § 32 Abs. 1 lit. b BauG, wenn es erschlossen ist, das heisst, wenn namentlich eine Zufahrt oder ein Zugang, die dem Zweck der Nutzung ge- nügen, vorhanden sind oder mit der Baute oder Anlage erstellt werden. [Ausschnitte aus dem Geoportal des Aargauischen Geographischen Informationssystems AGIS; amtliche Vermessung und Luftbildaufnahme 2021] 3.5. Die Kritik der Beschwerdegegner hinsichtlich einer ungenügenden Vermas- sung der Pläne, namentlich was die Höhenkoten des massgebenden Ter- rains, aber auch der geplanten Gebäude anbelangt, ist teilweise berechtigt - 14 - (vgl. dazu auch schon die Ausführungen in Erw. 2.3.2 vorne). Mit einem allfälligen neuen Baugesuch respektive einer Projektänderung wird die Be- schwerdegegnerin aussagekräftigere und besser lesbare Pläne einzurei - chen haben. Der Verweis auf die Unterlagen eines früheren Baugesuchs (Höhenaufnahmen), die nicht mit den Unterlagen zum aktuellen Baugesuch öffentlich aufgelegt wurden, genügt dabei nicht. 3.6. Zu Ortsbildschu tzfragen äusserte sich der Gemeinderat X. in der Baubewilligung kaum, obwohl der Baubewilligungsbehörde aufgrund der Gemeindeautonomie (§ 106 der Verfassung des Kantons Aargau vom 25. Juni 1980 [KV; SAR 110.000]) speziell bei der Anwendung von Ästhe - tikvorschriften ein erheblicher Ermessensspielraum zukommt, in welchen die Rechtsmittelinstanzen nur zurückhaltend eingreifen dürfen (vgl. den Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2018.213 vom 3. Dezember 2018, Erw. II/2.2 mit Hinweisen; vgl. auch das Urteil de s Bundesgerichts 1C_252/2018 vom 25. Februar 2019, Erw. 4.3). Der Gemeinderat X. liess es jedoch beim Hinweis auf das Fachgutachten von F., dipl. Arch. ETH/SIA, vom 13. Februar 2020, leicht ergänzt am 15. Juli 2020 (bei den kommunalen Akten), und die darin enthaltene Feststellung (im Rahmen der Gesamtbeurteilung) bewenden, der geplante Bau verfüge über eine Architektur, die am Eingang von X. ein gutes Zeichen setze (Ziff. 2.7.2.4 der Baubewilligung). Er setzte sich nicht – wie in § 37 Abs. 1 BNO vorgesehen – im Einzelnen damit auseinander, wie sich das Bauvorhaben hinsichtlich Stellung, Grösse der Baukuben, Wirkung im Strassenraum und in der Landschaft, Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse, Dachform, Dachneigung, Fassadengliederung, Materialwahl, Farb e, Ter rain- und Umgebungsgestaltung sowie Einfriedungen in die bauliche und natürliche Umgebung einordnet und ob die Bauten zur guten Gestaltung entlang der V.-Strasse im Sinne von § 10 Abs. 1 BNO beitragen, indem sie den Strassenraum räumlich fassen und die Vorplatzbereiche sorgfältig gestaltet werden. Zu diesen Fragen äusserte sich zwar das angeführte Fachgutachten teil - weise, was jedoch den Gemeinderat nicht davon entband, seine eigene Sichtweise etwas ausführlicher zu begründen, allenfalls unter Bezugnahme auf die detaillierten Einschätzungen im Fachgutachten. Dabei muss man sich auch vor Augen halten, dass mit dem Fachbericht nach § 40 BauV nicht in erster Linie die Einordnung in das Ortsbild zu beurteilen, sondern eine Stellungnahme darüber abzugeben war, ob die Arealüberbauung eine gesamthaft bessere Lösung als die Regelbauweise ermöglicht, was sich auch, aber nicht nur auf die gute Einordnung in das Orts -, Quartier- und Landschaftsbild bezieht (vgl. § 39 Abs. 2 BauV). Die Vorinstanz ging im an- gefochtenen Entscheid mit keinem Wort auf die Thematik Ortsbildschutz ein. Entsprechend gibt es keine vorinstanzlichen Ortsbildbeurteilungen, an welche das Verwaltungsgericht für die Überprüfung der Rechtmässigkeit - 15 - der vorinstanzlichen Entscheide anknüpfen kön nte. Der Umstand allein, dass das Bauvorhaben nicht das Erscheinungsbild einer zweigeschossigen Baute aufweist, was die Beschwerdegegner kritisieren, spricht per se noch nicht gegen eine gute Einordnung. Der Gemeinderat wird sich im Falle eines neuen Baugesuchs bzw. einer Projektänderung vertiefter mit Einord- nungsfragen zu befassen haben. 3.7. Zudem ist – wie die Beschwerdegegner zu Recht einwenden – nicht vollends klar, zu welchen Projekten Architekt F. jeweils Stellung genommen hat. Beim ursprünglichen Fachbericht vom 13. Februar 2020 lag dem Berichterstatter ein auf den 14. Januar 2020 da tiertes Projekt vor, beim ergänzenden Fachbericht vom 15. Juli 2020 ein solches vom Juni 2020. Die im Recht liegenden Pläne datieren dagegen vom 16. September 2019 und wurden am 14. Januar 2020, am 14. April 2020 und am 10. und 23. Juni 2020 revidiert. Vom Gemeinderat X. genehmigt wurden im April und Juni 2020 revidierte Pläne. Eine einwandfreie Zuordnung ist unter diesen Aspekten nicht möglich. 3.8. Das Lärmschutzgutachten der H. GmbH vom 4. Dezember 2019 (bei den kommunalen Akten) bildete gemäss der unbe stritten gebliebenen Darstellung der Beschwerdegegner nicht Bestandteil der Auflageakten. Zwar gehört ein Lärmschutzgutachten nicht zu den obligatorischen Auflageakten gemäss § 51 Abs. 1 BauV. Wo es die Beurteilung eines Gesuchs erfordert, kann jedoch vom Gemeinderat oder der Abteilung für Baubewilligungen ein Lärmnachweis verlangt werden (§ 51 Abs. 3 BauV). Hier lag das Lärmschutzgutachten schon vor der öffentlichen Plan auflage vom 6. März bis 6. April 2020 vor. Es ist daher nicht einzusehen, weshalb dieses Gutachten nicht mit den anderen Baugesuchsakten öffent lich aufgelegt wurde (vgl. den Entscheid des Verwaltungsgerichts BE.2003.00030-K3 vom 15. Dezember 2003, Erw. II/3/b/aa). Dabei handelt es sich allerdings um einen Verfahrensfehler, der für sich genommen keine Aufhebung der Baubewilligung rechtfertigen würde, zumal die Beschwer - degegner nicht befugt sind, die Gehörsverletzung von Drit tpersonen (po- tenziellen weiteren Einwendungsberechtigten) zu rügen, solange der Ver - fahrensfehler – wie hier – nicht dermassen schwer wiegt, dass er zur Nich- tigkeit des angefochtenen Entscheids führen würde (vgl. die Urteile des Bundesgerichts 1C_17/2021 vom 26. August 2021, Erw. 4.5, und 1C_340/2017 vom 25. Juni 2018, Erw. 5.2; Entscheide des Verwaltungs - gerichts WBE.2020.19 vom 23. November 2020, Erw. II/1.2, und WBE.2018.382 vom 13. Mai 2019, Erw. II/1). Die Beschwerdegegner sel - ber sind vom Publikatio nsmangel nicht nachteilig betroffen. Im Übrigen beanstanden sie das Lärmschutzgutachten in inhaltlicher Hinsicht nicht und machen nicht geltend, das Bauvorhaben verletze Lärmschutzvorschriften. Die Abteilung für Baubewilligungen gelangte in der Zustimmungsverfügung - 16 - vom 3. August 2020 zum Schluss, dass die ein schlägigen Immissions - grenzwerte der Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) sowohl mit Be- zug auf den Strassenverkehrs - als auch den Eisen bahnlärm eingehalten seien (Vorakten, act. 65, Rückseite). Dabei hat es sein Bewenden. 3.9. Inwiefern eine im Grundbuch nicht gelöschte Anmerkung betreffend eine auf der Parzelle Nr. aaa bestehende, durch eine frühere (nicht mehr gülti - ge) Baubewilligung bewirkte öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung im Sinne von Art. 962 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. De- zember 1907 (ZGB; SR 210) und § 163 BauG (Arealüber bauung) der Rechtmässigkeit der vom Gemeinderat X. erteilten streitgegenständlichen Baubewilligung entgegenstehen könnte, erschliesst sich aus de n Ausführungen der Beschwerdegegner (Beschwerdeantwort, S. 15) nicht. Weil es sich beim neu bewilligten Bauvorhaben ebenfalls um eine Areal - überbauung handelt, dürfte die öffentlich -rechtliche Eigentumsbeschrän- kung weiterhin ihre Daseinsberechtigung haben, womit kein Anlass zu de- ren Löschung besteht. Andernfalls könnte der Gemeinderat die Löschung gestützt auf Art. 962 Abs. 2 ZGB jederzeit veranla ssen, auch ausserhalb eines Baubewilligungsverfahrens. 4. Zusammenfassend sind die geplanten Mehrfamilienhäuser primär wegen Überschreitung der zulässigen Gesamthöhe und Fassadenhöhen nicht be- willigungsfähig. Darüber hinaus dürfte die zulässige Ausnützungsziffer nicht eingehalten sein. Offen und vom Gemeinderat zu wenig begründet ist die Ortsbildverträglichkeit de s Bauvorhabens. Weitergehende inhaltliche Mängel sind hingegen nicht erkennbar, wobei die Baueingabepläne vor allem im Hinblick auf die Bestimmung der Gesamthöhe ungenügend ver- masst sind und sich der Fachbericht zu den Vorzügen der Arealüberbauung zu wenig klar auf einen bestimmten Stand des Projekts bezieht. Die schon vom Regierungsrat (mit anderer Begründung) festgestellte Verletzung der Höhenvorschriften führt zur Abweisung der vorliegenden, sich im Ergebnis als unbegründet erweisenden Beschwerde. III. 1. Im Beschwerdeverfahren werden die Verfahrens - und Parteikosten in der Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (§§ 31 Abs. 2 Satz 1 und 32 Abs. 2 VRPG). Verfahrenskosten wer- den den Behörden aber nur auferlegt, wenn sie schwerwiegende Verfah- rensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben (§ 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG). Eine solche Privilegierung der Behörden findet bei den Par- teikosten nicht statt. - 17 - Als obsiegende Parteien gelten die Beschwerdegegner und der Regie - rungsrat. Unterliegende Parteien sind die Beschwerdeführerin und der Ge- meinderat X. 2. Weil dem Gemeinderat X. weder schwerwiegende Verfahrensfehler noch Willkür in der Sache vorzuwerfen sind, sind die verwaltungsgerichtli chen Verfahrenskosten ausschliessli ch von der unterliegenden Beschwer - deführerin zu tragen. 3. 3.1. Die obsiegenden Beschwerdegegner haben Anspruch auf den Ersatz ihrer Parteikosten für die anwaltliche Vertretung vor Verwaltungsgericht. Dem nicht anwaltlich vertretenen Regierungsrat steht ein so lcher Anspruch gemäss § 29 VRPG nicht zu. Zu ersetzen sind den Beschwerdegegnern die Parteikosten anteilsmässig, d.h. je hälftig von der Beschwerdeführerin und dem Gemeinderat X. (§ 33 Abs. 1 VRPG). 3.2. In Verwaltungssachen bemisst sich die Parteientschädigu ng bei vermö - gensrechtlichen Streitigkeiten nach dem Streitwert (§ 8a Abs. 1 des De - krets über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 [Anwaltstarif; SAR 291.150]), der sich im Falle von Beschwerden gegen eine Baubewilligung praxisgemäss auf 10 % der geschätzten Baukosten beläuft. Bei einer Bausumme von Fr. 6ʹ670ʹ000.00 und einem Streitwert von Fr. 667ʹ000.00 beträgt der Rahmen für die Parteientschädigung Fr. 7ʹ000.00 bis Fr. 22ʹ000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziff. 5 Anwaltstarif). Inner- halb der vo rgesehenen Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwaltes sowie nach der Bedeu - tung und Schwierigkeit des Falles (§ 8a Abs. 2 Anwaltstarif). Die Entschädi- gung wird als Gesamtbetrag festgesetzt. Auslagen und Mehrwe rtsteuern sind darin enthalten (§ 8c Anwaltstarif). Bei einem hohen Streitwert (über Fr. 100ʹ000.00) kann die Entschädigung zu Lasten des Gemeinwesens um bis zu einem Drittel herabgesetzt werden (§ 12a Abs. 1 Anwaltstarif). Diese Bestimmung wäre im Übrigen aus Rechtsgleichheitsgründen auch auf Ent- schädigungen zugunsten des Gemeinwesens anwendbar ( Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2011, S. 247 ff.). Weil die Fragestellung vor Verwaltungsgericht auf die Einhaltung der Hö - henvorschriften beschränkt und den Parteien aus dem vorinstanzlichen Verfahren bekannt war, fielen sowohl der mutmassliche Aufwand des An - waltes der Beschwerdegegner als auch die Komplexität der Materie eher gering aus. Zwar musste sich der Anwalt der Beschwerdegegner aus Grün- den der prozessualen Vorsicht auch noch zu den weiteren, von ihnen ge - - 18 - rügten Mängeln des Baugesuchs äussern, doch konnte er sich dabei voll - umfänglich an den Ausführungen im vorinstanzlichen Verfahren orientie - ren. Es rechtfertigt sich daher, die Pa rteientschädigung der Beschwerde- gegner auf das Minimum des dafür vorgegebenen Rahmens von Fr. 7'000.00 festzulegen. Davon hat die Beschwerdeführerin den Be - schwerdegegnern Fr. 3'500.00 zu ersetzen, während der auf den Gemein- derat X. entfallende hälftige Kostenanteil in Anwendung von § 12a Abs. 1 Anwaltstarif um 20% auf Fr. 2'800.00 herabzusetzen ist. Das Verwaltungsgericht erkennt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 440.00, gesamthaft Fr. 5'440.00, sind von der Beschwerdeführerin zu bezahlen. 3. 3.1. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, den Beschwerdegegnern die vor Verwaltungsgericht entstandenen Parte ikosten in Höhe von Fr. 7'000.00 zur Hälfte mit Fr. 3'500.00 zu ersetzen. 3.2. Der Gemeinderat X. wird verpflichtet, den Beschwerde gegnern die vor Verwaltungsgericht entstandenen Parteikosten in Höhe von Fr. 7'000.00 zu 2/5 mit Fr. 2'800.00 zu ersetzen. Zustellung an: die Beschwerdeführerin (Vertreter) die Beschwerdegegner (Vertreter) den Regierungsrat den Gemeinderat X. Mitteilung an: das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (Abteilung für Baubewilligungen) - 19 - Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, kantonalen verfassungsmässigen Rechten sowie interkantonalem Recht innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich - rechtlichen Ange legenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht , 1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu legen ( Art. 82 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [Bundesgerichtsgesetz, BGG; SR 173.110] vom 17. Juni 2005). Aarau, 19. Juli 2022 Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 3. Kammer Vorsitz: Gerichtsschreiberin: Winkler Ruchti