STEUERREKURSKOMMISSION III DES KANTONS ZÜRICH 3 GR.2007.33 Entscheid 11. November 2009 Mitwirkend: Präsident Ch. Mäder, die Mitglieder M. Roth, A. Widl und Sekretärin S. Weigold In Sachen A, Rekurrentin, vertreten durch RA lic.iur. Peter Schaub und Martin Schmidlin, weber schaub & partner ag, Mühlebachstrasse 2, Postfach 22, 8024 , Zürich gegen B, Rekursgegnerin, vertreten durch die Kommission für Grundsteuern, betreffend Grundstückgewinnsteuer - 2 - hat sich ergeben: A. Die A mit ausserkantonalem Sitz in C (nachfolgend die Pflichtige) ist eine Tochtergesellschaft der 1999 gegründeten Holding D. Sie konzentrierte sich seit Au f- nahme ihrer Immobiliengeschäftstätigkeit auf zwei Bereiche, nämlich einerseits auf den Erwerb von Anlageobjekten und andererseits auf Promotionsprojekte (Entwicklung s- projekte), wobei die Geschäftsleitung und das Tagesgeschäft – mangels einer eigenen geschäftlichen Infrastruktur am ausserkantonalen Sitz in C – der in E (ab 2006 in F) innerkantonal domizilierten G übertragen wurde. Bis zum 20. März 2000 besorgte die nahe stehende H in I die laufenden Geschäfte der Pflichtigen. Bezüglich der Promot i- onsprojekte wurden entweder unüberbaute Grundstücke gekauft, überbaut und (hä ufig in Form von Stockwerkeinheiten) wieder verkauft oder es wurden überbaute Grundst ü- cke gekauft, umgebaut und ebenfalls in der Regel von Stockwerkeinheiten wieder ve r- kauft. In den hier interessierenden Jahren 2001 bis 2004 veräusserte die Pflichtige Promotionsobjekte im Wert von rund 60 Mio. Franken (2001), 90 Mio. Franken (2002), 120 Mio. Franken (2003) und 100 Mio. Franken (2004). Ein Grossteil der im genannten Zeitraum verkauften Objekte befand sich in verschiedensten Gemeinden im Ka nton Zürich. Daneben verkaufte die Pflichtige i m betreffenden Zeitraum auch Anlageliege n- schaften im Wert von rund Mio. Franken. Zu den in der Gemeinde B veräusserten Promotionsobjekten gehörten unter anderem die nachfolgend interessierenden Liegenschaften strasse 44 (diverse Han d- änderungen im Jahr 2 001), strasse 48 -52 (22. Dezember 2002), strasse 15 (2002 bis 2003) und strasse 6 (2003 bis 2004). Mit Beschlüssen vom 2 2. August 2006 auferlegte die Kommission für Grun d- steuern der Gemeinde B der Pflichtigen zufolge Veräusserung dieser Grundstücke wie folgt Grundstückgewinnsteuern: Steuerbetrag - strasse 44 (Alle StWE an Kat.Nr.), steuerpflichtiger Grundstückgewinn Fr. 697'624.- Fr. 213'050.- - strasse 48-52 (Kat.Nr.), steuerpflichtiger Grundstückgewinn Fr. 469'568.- Fr. 177'200.- - 3 - - strasse 15 (Alle StWE an Kat.Nr.), steuerpflichtiger Grundstückgewinn Fr.779'395.- Fr. 227'615.- - strasse 6 (Alle StWE an Kat.Nr.), - steuerpflichtiger Grundstückgewinn Fr. 584'126.- Fr. 217'666.- Total Fr. 835'531.- B. Dagegen erhobene Einsprach en, womit die Pflichtige zur Hauptsache Händlerpauschalen in Höhe von 3% der Verkaufspreise, die volle Anrechnung der der D bezahlten Darlehenszinsen und anlässlich der mündlichen Vertretung der Einspr a- che auch die Berücksichtigung von Verlusten aus andere n Grundstückverkäufen und aus Betriebstätigkeit geltend machte, wies die Kommission mit Beschlüssen vom 8. Mai 2007 ab. Dagegen hiess sie die Einsprache gegen den Veranlagungsb eschluss betreffend Liegenschaft strasse 48-52 insoweit teilweise gut, als sie die daraus resultie- rende Grundstückgewinnsteuer bei den Anlagekosten berücksichtigte und demen t- sprechend die Grundstückgewinnsteuer von Fr. 177'200.- auf Fr. 126'560.- herabsetz- te. C. Mit Rekurs vom 1 3. Juni 2007 beantragte die Pflicht ige, die veranlagte n Grundstückgewinnsteuern auf Franken Null herabzusetzen. Dabei seien Händlerpa u- schalen in Höhe von 3% der Verkaufspreise anzurechnen. Die der D bezahlten Darle- henszinsen seien mit einem reduzierten Zinssatz zu berücksichtigen. Weiter se ien die verbleibenden Gewinne mit im Kanton Zürich und in verschiedenen zürcherischen Gemeinden in den Jahren 2001 bis 2004 erlittenen Verlusten von im Umfang von meh- reren Millionen Franken zu verrechnen. Ferner beantragte sie eine Parteientschäd i- gung. In ihrer Rekursantwort vom 16. August 2007 schloss die Grundsteuerkommis- sion auf Abweisung des Rekurses und beantragte ebenfalls eine Parteientschädigung. Auf die Parteivorbringen wird, soweit rechtserheblich, in den nachfo lgenden Erwägungen eingegangen. - 4 - Die Rekurskommission zieht in Erwägung: 1. Die Grundstückgewinnsteuer wird gemäss § 216 Abs. 1 des Steuergese t- zes vom 8. Juni 1997 (StG) von den Gewinnen erhoben, die sich bei Handänd erungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben. Grun dstückgewinn ist laut § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt. Die anr echenbaren Aufwendungen sind in § 221 Abs. 1 StG abschliessend aufgezählt ( RB 1990 Nr. 51, 1982 Nr. 105; Richner/Frei/Kau f- mann/Meuter, Ko mmentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. A., 2006, § 221 N 3). Dazu gehören wertvermehrende Aufwendungen, Grundeigentümerbeitr ä- ge, übliche Mäklerprovisionen und Insertionskosten, mit der Handänderung verbund e- ne Abgaben sowie Baukreditzinsen bei Liegenschaften im Geschäftsvermögen. Natür- liche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, können weitere mit der Liegenschaft zusamme nhängende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzich- tet haben (§ 221 Abs. 2 StG). Ausserdem ist im interkantonalen Verhältnis gemäss der gesetzesvertretenden Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 127 Abs. 3 der Bundesverfassung vom 1 8. April 1999 (BV) resp. zu Art. 46 Abs. 2 der alten Bunde s- verfassung vom 29. Mai 1874 (aBV) der Liegenschafts kanton ungeachtet der Ausge s- taltung seiner Grundstückgewinnbesteuerung verpflichtet, sämtliche Aufwendungen zu übernehmen, die mit der Veräusserung z usammenhängen, auch wenn das kantonal e Recht dies nicht vor sieht (Höhn/Mäusli, Interkantonales Steuerrecht, 4. A., 2000, S. 525; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 152). Zu diesen Aufwendungen, die nicht b ereits nach § 221 Abs. 2 StG bei der Grundstückgewinnsteuer berücksichtigt werden können, gehört namentlich ein Anteil an den allgemeinen Unko sten, die dem Liegenschaftenhändler am Hauptsitz entstehen. Dieser Anteil bemisst sich in der Regel pauschal auf 5% des Erlöses (BGE 92 I 461; 111 Ia 220 E. 2d). Allerdings kann beim Vorliegen besond erer Gründe vom üblichen Pauschalabzug sowohl nach oben als auch nach unten abgewichen werden, wenn hinreichende A nhaltspunkte bestehen, dass die Pauschale den auf das betreffende Liegenschaftsgeschäft entfallenden Teil der allgemeinen Aufwendungen des Steuerpflichtigen falsch bemisst und das Ergebnis dem Ge bot einer gerechten Ausscheidung der kantonalen Steuerh oheit zuwiderläuft (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 168; StE 1993 B 45 Nr. 8 E. 5b = ZStP 1993, 137). Ferner kann der interkantonale Liegenschaftenhändler Verluste aus Liege n-- 5 - schaftsverkäufen mit den im gleichen Jahr im gleichen Kanton erzielten Grundstüc k- gewinnen verrechnen . Dies gilt auch für Ve rluste aus allfälligen Teilveräusserungen , die gemäss § 224 Abs. 3 StG erst nach vollständiger Veräus serung aller Teilparzellen verrechenbar wären (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 173). Verluste sollen möglichst schnell mit Gewinnen verrechnet werden. Insofern kommt d er kantonalen Verlustverrechnungsbestimmung (§ 224 Abs. 3 StG) im interkantonalen Verhältnis nur subsidiäre Bedeutung zu (VGr, 19. November 1997, SR.97.0 0047, auszugsweise ve r- öffentlicht in RB 1997 Nr. 46). 2. Streitig ist zunächst, ob die Pflichtige Liegenschaftenhändlerpauschalen in Höhe von 3% der Verkaufspreise und somit folgende weitere Anlagekosten bei der Grundstückgewinnsteuer anrechnen darf: Fr. 178'950.- (strasse 44), Fr. 101'700.- (strasse 15), Fr. 142'500.- (strasse 48-52) und Fr. 192'823.- (strasse 6). a) Die Rekursgegnerin hat keine Händlerpauschalen angerechnet. Sie ist im Verlauf mehrerer Grundstückgewinnsteuerveranlagungsverfahren in der Gemeinde B und in anderen Gemeinden, welchen das Steueramt der Gemeinde B Amtshilfe leiste- te, zum Schluss gekommen, dass der Kanton Zürich in Form von Drittkosten bereits sämtliche mi t dem An - und Verkauf von Liegenschaften verbundenen allgemeinen Unkosten übernommen habe (E9, E. II.2a). Selbst jene Unkosten, welche üblicherwe i- se nur mit der Händlerpauschale bei den Anlagekosten erfasst werden könnten, seien von der Pflichtigen in Form von Drittkosten bei der Grundstückgewinnsteuer steue r- mindernd geltend gemacht und auch vollständig angerechnet worden. Diese Aufwand- verteilung habe die Konzernstruktur der A-Gruppe ermöglicht. Die Pflichtige sei eine von mehreren Tochtergesellschaften der D. Sie habe ihren ausserkantonalen Sitz in C, sei Eigentümerin zahlreicher Liegenschaften (Anlage- und Umlaufvermögen), verfüge aber in C nicht über die dafür erforderliche geschäftliche Infrastruktur. Das Tagesge- schäft für die Pflichtige wie auch für wei tere Gruppengesellschaften besorge die inner- kantonal domizilierte Schwestergesellschaft G. Dort sei die Geschäftsleitung angesi e- delt und würden die im Interesse der Pflichtigen liegenden Geschäftstätigkeiten wie An- und Verkauf von Liegenschaften, Projekt - und Portfoliomanagement, Finanzen etc. vorgenommen. Die G stelle der Pflichtigen für die erbrachten Leistungen laufend Rechnung. Die betreffenden Kosten würden bei der Pflichtigen aktiviert und später bei der Grundstückg ewinnsteuer als Anlagekosten gelten d gemacht. Zu den aktivierten und bei der Grundstückgewinnsteuer stets angerechneten Kosten gehörten sämtliche - 6 - Baukosten samt Architektur - und GU -Honoraren, alle Kosten beim An - und Verkauf sowie sämtliche Kosten für die Abklärung von Erschliessungs - und Überbauungsmög- lichkeiten. Darüber hinaus habe die Pflichtige keine allgemeinen Unkosten gehabt, die mit der Hän dlerpauschale zu berücksichtigen wären. Der eigene Verwaltungsaufwand am Sitz in C könne vernachlässigt werden. Weitere von der D und der G auf die Pflich- tige überwälzte Kosten (Verwaltungsratshonorare, Erfolgsbeteiligungen , Auslagenpau- schalen/Managementgebühren und Buchführungskosten) gehörten zu den allgemeinen Unkosten einer Unternehmung und nicht zu den allgemeinen Unkosten im Sinn der Händlerpauschale. Die Pflichtige habe den Beweis nicht erbringen können, dass in den Verwaltungsrats-, Erfolgsbeteiligungshonoraren, Auslagenpauschalen und Manag e- mentgebühren auch Leistungen im Sinn der Händlerpauschalen enthalten seien. b) Diesen Ausführung en hä lt die Pflichtige entgegen , dass die Händlerpa u- schale gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht nur Unkosten abd ecke, die objektbezogen mit dem An- und Verkauf von konkreten Liegenschaften zusammenhin- gen, sondern es gehe richtigerweise um die Abgeltu ng aller allgemeine n Aufwendun- gen, die dem Liegenschaftenhändler im Hinblick auf die Erzielung seines Gewinns e r- wachsen seien. Solche Kosten seien der Pflichtigen entstanden . Ein Teil der Kosten werde durch die G verursacht, welche diese Kosten gestützt auf einen Dienstleistungs- vertrag an die Pflichtige bzw. an die D verrechne, welche diese dann ihre rseits an die Pflichtige weiter verrechne. Da die G ihre Abteilungen im Sinn von Pr ofitcentern nach Kostenstellen führe, würden die Kosten pro ausgeführten Täti gkeitsbereich genau e r- fasst (allerdings nicht basierend auf objektmässigen Stundenaufschrieben), und zwar nach folgendem Schema: Die Einkaufs- bzw. Verkaufsabteilung verrechne ihre Kosten unter Beachtung üblicher Provisionsansätze objektsbezogen an die Pfl ichtige weiter. Gleiches gelte für die Kos ten im Zusammenhang mit dem Notariatswesen (Begrü n- dung von Stockwerkeigentum, Parzellierung und Errichtung/Aufhebung von Dienstba r- keiten) und bezüglich der Kosten für Projektentwicklung und Bautreuhand. All diese bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemachten Kosten habe die Rekursgegnerin a n- erkannt. Darüber hinaus seien der Pflichtigen aber auch noch weitere Kosten entsta n- den, die zwar im Hinblick auf die Gewinnerzi elung getätigt, aber als allgemeine Kosten nicht objektmässig verlegt worden seien. D azu gehörten Kosten für die Entscheidung, welche konkreten Objekte a nzukaufen bzw. zu verkaufen seien. Die Pflichtige habe eine Vielzahl von Objekten besichtigt und geprüft. Längst nicht alle damit zusamme n- hängenden Tätigkeiten hätten zum Erfolg g eführt. Beispielsweise seien im Jahr 2006 Objekte im Wert von mehr als 3 Milliarden Franken näher geprüft worden; schliesslich - 7 - seien jedoch nur Objekte im Wert von knapp 2000 Millionen Franken gekauft worden. Diese Kosten seien zusätzlich zu den Vermittlungsprovisionen entstanden, jedoch von der Rekursgegnerin nicht gewinnmindernd berücksichtigt worden. Im Zusammenhang mit den Promotionsliegenschaften seien noch weitere Kosten entstanden. Angesichts der Bedeutung des Geschäfts se i eine Portfoliostrategie festgelegt und immer wieder auf deren Richtigkeit hin überprüft wor den. Ferner habe auch die Beschaffung der F i- nanzierung für die konkret zu erwerbenden Objekte zu einem Kostenaufwand geführt. Die Promotionsliegenschaften seien re gelmässig mit einer Bautätigkeit (Umbau oder Neubau) verbunden gewesen. Daraus seien der Pflichtigen für architektonische Grundkonzepte Auslagen entstanden. Sie habe sämtliche Verträge mit einem Objek t- wert von über fünf Millionen Franken genehmigt, Archite kten, Ingenieure und Fachpla- ner evaluiert und über deren Beauftragung entschieden. Ferner habe sie als Bauherrin die Baustellen kontrolliert, Werbung und Weiterbildung betrieben und ständig das Marktumfeld und die Zinsentwicklung beobachtet. All diese von der G, teilweise aber auch von den Verwaltungsräten der Pflichtigen erbrachten Aufwendungen seien von der Rekursgegnerin nicht angerechnet worden. Die Tätigkeit des Verwaltungsrats habe sich keineswegs bloss auf die Oberleitung der Gesellschaft beschränkt. Er sei vielmehr im oben umschriebenen Sinn operativ tätig geworden und habe als Gesamtheit oder durch einzelne Mitglieder die möglicherweise zu erwerbenden Grundstücke geprüft, die Portfoliostrategie festgelegt, die Finanzierung besorgt, die Baumassnahmen überwacht und die Werbung angeregt. Für Hilfstätigkeiten hätten die Mitglieder entweder zusätzl i- ches Personal oder die Dienste Dritter in Anspruch genommen. Entsprechend hätten die Verwaltungsräte die Entschädigung nicht als Risikoabdeckung, dass sie sich als Verwaltungsräte zur Verfügung stellten, sondern erfolgsabhängig für ihre operative Tätigkeit erhalten. Über diese Kosten hinaus habe die Pflichtige weitere n Aufwand im Hinblick auf ihre Liegenschaftenhändlertätigkeit gehabt, nämlich Buchhaltungs -, Revi- sions- und Beratungskosten, welche die Rekursgegnerin ebenfalls nicht zum A bzug zugelassen habe. Dass ein Teil des Aufwands im Hinblick auf die Gewinnerzielung nicht durch die Pflichtige selbst, so ndern von Dritten getätigt worden sei, spiele keine Rolle. Entscheidend sei einzig, dass die Pflichtige diese Kosten am Sitz getragen habe. Unbestritten sei, dass die Pflichtige nicht nur Aktivitäten im Bereich des An - und Ver- kaufs von Promotionsliegenschaften entfaltet habe, sondern daneben auch Anlageli e- genschaften halte. Entsprechend entfalle ein Teil des gesamten Verwaltungsaufwands auch auf die Anla geliegenschaften. Aufgrund der jahrelangen Erfahrung der Pflicht i- gen, welche sich am Umsatz mit Pr omotions- bzw. Anlageobjekten orientiere, entfalle auf die Promot ionsobjekte ein Unkostenanteil von rund 70%, während der A nteil bei - 8 - den Anlageobjekten rund 30% betrage. Die Koppelung an den Umsatzzahlen aus Ve r- kauf von Promotionsliege nschaften bzw. Erträgen aus Anlageobjekten sei einsichtig. Denn Promotionsliegenschaften müssten während der ganzen Besitzesdauer ununte r- brochen intensiv betreut werden (Ankauf, Finanzierung, Umbau/Neubau, Stockwer k- begründung, Weiterverkauf). Dag egen sei der Rhythmus bei Anlageobjekten sehr viel gemächlicher. Nach deren Erwerb sei nur noch eine gewisse Überwachung und gel e- gentliche Renovation erforderlich . Allenfalls würden sie nach 20 oder 30 Jahren ve r- kauft. Der auf die Anl ageobjekte entfallende Verwaltungsaufwand der Pflichtigen sei auch deshalb viel geri nger, weil die Liegenschaften durch Drittverwaltungen vor Ort betreut würden. Die Drittverwaltungskosten seien direkt auf die A nlageobjekte gebucht worden und somit im hier interessierenden Verwaltungsaufwand der Pflichtigen nicht enthalten. c) Mit der Pauschalierung der Unkosten gemäss bundesgerichtlicher Recht- sprechung wird der Steuerpflichtige aus Praktikabilitätsgründen d avon entbunden, die schwer schätzbaren, beim An- und Verkauf von Liegenschaften tatsächlich angefall e- nen, allgemeinen Unkosten nachzuweisen, für deren Bestand und Umfang er aufgrund der allgemeinen Beweislastregel bei steuermindernden Tatsachen grundsätzlich be- weisbelastet wäre. Entgegen der Auffassung der Pflichtigen deckt die Pauschale aber nicht sämtliche, dem Liegenschaftenhändler im Hinblick auf die Erzielung eine s Ge- winns anfallenden Aufwendungen ab. Pa uschalisiert sind einzig die mit dem An - und Verkauf von Liege nschaften verbundenen allgemeinen Unkos ten. Dagegen orientiert sich die Prüfung der Angemessenheit der Pauschale immer an den gesamten allg e- meinen Unkosten (vgl. dazu E. 1h). Gemäss zürcherischer Rechtsprechung, die sich von der einzelfallbezogenen Rechtsprechung des Bundesgerichts unterscheidet ( vgl. hierzu Richner/Frei/Kauf- mann/Meuter, § 221 N 170), darf die Händlerpauschale, welche ei nzig und allein die mit dem An - und Verkauf von Liegenschaften verbundenen U mtriebe deckt (weitere abzugsfähige Unkosten des Liegenschaftenhändlers sind nicht pauschaliert), nur dann unter 5% der Ve rkaufserlöse bzw. unter das beantragte Mass gekürzt werden, wenn der Liegenschaftenkanton dartun kann, dass die Pauschale über einige Jahre hinweg weit mehr als die wirklichen Geschäftsaufwendungen des Liegenschaftenhändlers deckt (ZStP 1992, 283). Eine Kürzung nur aus formalen Gründe n (etwa beim Beizug von Mäklern, kurzer Besit zesdauer, hohem Verkaufsvolumen oder wenn hohen Ve r- kaufspreisen ein nur niedriger Gewinn gegenübersteht) ist entgegen der im Einspr a-- 9 - cheverfahren vertretenen Auffassung der Rekursgegnerin nach der verwaltungsgericht- lichen Rechtsprechung unzulässig. Immerhin geben formale Gründe (speziell ein ho- hes Verkaufsvolumen mit einem hohen Rationalisierungseffekt , der Beizug von Mä k- lern und die Auslagerung weiterer Tätigkeiten an Dritte) r egelmässig Anlass zu einer Untersuchung, weil in diesen Fällen nicht selten im Si tzkanton gar keine allgemeinen Unkosten im Umfang von 5% resp. auch 3% aller Verkaufserlöse vorhanden sind. d) Bei der Prüfung der Angemessenheit der Pauschale hat der Liegenscha f- tenhändler mitzuwirken ( VGr, 20. Oktober 2006, SB.2006.00021 = www.vgrzh.ch, Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 170). Dabei hat er seine allgemeinen Unko s- ten über einen Zeitraum von wenigstens drei Jahren offen zu legen und darzutun, wel- che unterschiedlichen Tätigkeitsbereiche (z.B. Archit ektur- und GU -Leistungen, Ve r- kaufstätigkeit für Dritte etc.) er im betreffenden Zeitraum ausgeübt hat. Denn die allgemeinen Betriebskosten sind auf alle von ihm ausgeübten Tätigkeiten angemessen aufzuteilen. Weiter sind detaillierte Aufstellungen über alle im betreffenden Zei traum verkauften Liegenschaften mit Angaben über Standort, Verkaufspreis und Handänd e- rungsdatum erforderlich. Der auf eigene Handelstätigkeit entfallende Unkostenanteil ist ohne Rücksicht darauf, welche Pauschalen im Einzelfall an den V erkaufsstandorten tatsächlich geltend gemacht worden sind, auf alle Standorte im Verhältnis der Ve r- kaufspreise aufzuteilen. Ergibt sich, dass die tatsächlichen auf Händlertätigkeiten en t- fallenden Unkosten über einen längeren Zeitraum betrachtet unter den i m gleichen Zeitraum berechneten Pauschalkosten (= gesamte Verkaufserlöse x beanspruc hter Prozentsatz) liegen, muss die Pauschale im Hinblick auf eine angemessene interkan- tonale Steuerausscheidung gekürzt werden. Ohne diese Korrektur würden Te ile des Grundstückgewinns vom Sitzkanton besteuert, was der bundesgerichtlichen Aussche i- dungsregel, dass Gewinne aus der Veräusserung von Geschäftsliegenscha ften von Liegenschaftenhändlern ausschliesslich und in vollem Umfang im Belege nheitskanton steuerbar sind (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 151), zuwider laufen würde. e) Die Pflichtige hat die zur Überprüfung der Angeme ssenheit der Pauschale erforderlichen Unterlagen weitgehend von sich aus vorgelegt. U.a. reichte sie die voll- ständigen Jahresrechnungen für die Jahre 1999 bis 2004 und diverse Li sten mit allen Käufen und Verkäufen im Zeitraum von 1998 bis September 2006 ein. Da sich die Ver- käufe im vorliegenden Fall in den Jahren 2001 bis 2004 ereigneten, rechtfertigt es sich, die Angemessenheitsüberprüfung auf die Geschäftsjahre 2001 bis 2004 zu beschrä n-- 10 - ken. Ein Beurteilungszeitraum von vier Jahren reicht für ein repräsentatives E rgebnis aus. f) Entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin ist für die Festsetzung der interkantonalen Händlerpauschale nicht entscheidend, dass die geschäftlichen Aktivitä- ten der Pflichtigen durch die im Kanton Zürich ansässige Schwestergesellschaft G be- sorgt worden sind und der mit dem An - und Verkauf zusammenhängende Aufwand weitgehend im Kanton Zürich angefallen ist. Denn die Pflichtige hat die mit dem Erwerb und Verkauf, der Entwicklung und Verwaltung ihrer Liegenschaften verbundenen all- gemeinen Unkosten weitgehend in Form von Pauschalen übernommen. Folgedessen sind der Pflichtigen im Kanton C allgemeine Unkosten erwachsen. Dass es sich bei der Pflichtigen lediglich um ein formelles, künstlich geschaffenes "Briefkastendomizil" ha n- delt, welches am statutarischen Sitz weder Leitung noch Geschäftseinrichtungen (B ü- roräumlichkeiten, Personal etc.) besitzt und demzufolge die zivilrechtliche Existenz der Pflichtigen zu ignorieren wäre und keine interkantonale Steuerausscheidung durchz u- führen wäre, wurde von der Rekursgegnerin nicht behauptet. Immerhin sind die wirt- schaftlichen Beziehungen der Pflichtigen zum Kanton Zürich viel stärker als zum Kan- ton C, weil die Geschäftsleitung und die Tagesgeschäfte weitgehend im Kanton Zürich besorgt werden. g) Aufgrund der eingereichten Unterlagen sind der Pflichtigen in den Ja hren 2001 bis 2004 folgende allgemeinen Unkosten erwachsen: Personalaufwand Fr. Fr. Gehälter, Saläre, Sozialversicherung Jahr 2001 0 Jahr 2002 0 Jahr 2003 28'653 Jahr 2004 29'688 Total Gehälter, Saläre, Sozialversicherung 58'341 Kosten Optionen1) Jahr 2001 1'095'676 Jahr 2002 262'934 Jahr 2003 92'332 Jahr 2004 824'163 Total Kosten Optionen 2'275'105 Raumaufwand Jahr 2001 0 Jahr 2002 0 - 11 - Jahr 2003 3'600 Jahr 2004 3'600 Total Raumaufwand 7'200 Verwaltungsaufwand Buchführungs- und Beratungsaufwand Jahr 2001 591'064 Jahr 2002 458'940 Jahr 2003 16'365 Jahr 2004 0 Total Buchführungs- und Beratungsaufwand 1'066'369 Buchführungs- und Beratungsaufwand Nahestehende Jahr 2001 0 Jahr 2002 0 Jahr 2003 (Fr. 156'068.- 2) + Fr. 51'449.-) 207'517 Jahr 2004 53'855 Total Buchführungs- / Beratungsaufwand Nahestehende 261'372 Verwaltungsrat, GV, Revisionsstelle Jahr 2001 96'204 Jahr 2002 106'343 Jahr 2003 93'250 Jahr 2004 65'000 Total Verwaltungsrat, GV, Revisionsstelle 360'797 Weiterverrechnung Verwaltungskosten von D Jahr 2001 427'000 Jahr 2002 346'000 Jahr 2003 276'000 Jahr 2004 250'000 Total Weiterverrechnung Verwaltungskosten D 1'299'000 Weiterverrechnung Buchführungskosten von E Jahr 2001 350'000 Jahr 2002 350'000 Jahr 2003 476'000 Jahr 2004 1'093'500 Total Weiterverrechnung Buchführungskosten E 2'269'500 Weiterverrechnung Portfoliomanagmentkosten E 3) 0 Weiterverrechnung Liegenschaftenbewertungen Jahr 2001 0 Jahr 2002 0 Jahr 2003 83'000 Jahr 2004 239'500 Total Weiterverrechnung Liegenschaftenbewertungen 322'500 Liquiditätswirksame Erfolgsbeteiligungen Jahr 2001 917'000 - 12 - Jahr 2002 95'000 Jahr 2003 0 Jahr 2004 0 Total liquiditätswirksame Erfolgsbeteiligungen 1'012'000 Übriger Verwaltungsaufwand (Büromaterial/Informatik etc) Jahr 2001 10'614 Jahr 2002 1'072 Jahr 2003 160 Jahr 2004 242 Total Übriger Verwaltungsaufwand 12'088 Total Allgemeine Unkosten 8'944'272 Aufgliederung nach Jahren: Unkosten im Jahr 2001 3'487'558 Unkosten im Jahr 2002 1'620'289 Unkosten im Jahr 2003 1'276'877 Unkosten im Jahr 2004 2'559'548 8'944'272 1) Ab Geschäftsjahr 2005 rückwirkend für frühere Jahre verbucht. 2) Betrag gemäss Jahresrechnung 2003, statt deklariert Fr. 158'068.- 3) Die Portfoliomanagementkosten von Fr. 2'767'500.- (= Fr. 0 + 800'000.- +700'000.- + 1'267'500.-) für die Jahre 2001 bis 2004 können entgegen der Auffassung der Pflicht i- gen nicht zu den allgemeinen Unkosten gezählt werden, da es sich hierbei laut Dienst- leistungsvertrag zwischen der Pflichtigen, der J und der G um eine pauschale En t- schädigung für die betriebswirtschaftliche Führung der Anlageliegenschaften ha ndelt. Im Honorar sind folgende Leistungen der G enthalten: Instruktion und Kontrolle der externen Verwaltungen, strukturelle Analyse des Liegenschaftenbestandes, Marktbe o- bachtung und -analyse, Umsetzen der vom Auftraggeber vorgegebenen Strategie der Liegenschaften im Portfolio, Optimierung Gesamtperformance Portf olio (Optimierung Rendite-Risiko Verhältnis), Mitwirkung im Ein - und Verkauf von Liegenschaften, Era r- beiten/Planung der mittel- und langfristigen Investitionen (10 Jahres -Planung), Koordi- nation der Liegenschaftenbewirtschaftung ( G-intern oder durch Dritte) , Liegenschaften übergreifende und rollende Planung und Budgetierung der umfassenden Überholungen und Erneuerungen, Konzipierung und Optimierung nachhaltiger Mietzinserträge, Con t- rolling des Mietzinsflusses und der jährlichen Nebenkostenrec hnungen, Optimie rung von Mietverträgen, Entwicklung und Optimierung renovationsbedürftiger Liegenscha f- ten, Kennzahlenmanagement, periodisches Reporting über Kennzahlen, Datenaufb e-- 13 - reitung für Geschäftsabschluss, Risikokontrolle, Administrierung und Ablage der Portfo- liovorgänge. h) Entgegen der Auffassung der Rekursgegnerin sind bei der Angemessen- heitsüberprüfung der Händlerpauschale sämtliche oben aufgezählten Unkosten zu be- rücksichtigen, somit auch Verwaltungsrats -, Erfolgsbeteiligungs -, Buchfü hrungs- und Rechtsberatungshonorare. Denn diese unausscheidbaren Kosten sind bei der Au s- übung aller Geschäftstätigkeiten (Liegenschaftenhandel, Verwaltung von Anlageli e- genschaften, Generalunternehmertätigkeit , notarielle Dienstleistungen ) entstanden. Einerseits handelt es sich hierb ei um Kosten, die infolge aktienrechtlicher und steue r- rechtlicher Vorschriften (u.a. Buchführungspflicht) nicht zu vermeiden sind. Andere r- seits zielten diese Unkosten allgemein darauf ab , in den genannten Geschäftsbere i- chen, somit auch mit dem Handel von G rundstücken, einen Gewinn zu erzielen . Die Pflichtige muss nicht nachweisen, dass diese Unkosten einen konkreten Zusamme n- hang mit der Händlertätigkeit aufweisen. Insofern hat die Rekursgegnerin beispielswei- se den Nachweis für behauptete operative Leistunge n des Verwaltungsrats bei der Ausübung der Händlertätigkeit zu Unrecht gefordert. Die Rekursgegnerin ve rkennt, dass mit der Unkostenpauschale vor allem die allgemeinen Unkosten eines Unterne h- mens, die sich nicht genau einer bestimmten Tätigkeit zuordnen la ssen, abgegolten werden. i) Hingegen muss die Pflichtige darlegen, welche unterschiedlichen Geschäfts- tätigkeiten sie in einem bestimmten Zeitraum ausgeübt hat und diesbezüglich geeign e- te Schätzungsgrundlagen beibringen. Denn die allgemeinen Unkosten sind auf alle Tätigkeitsbereiche der Pflichtigen aufzuteilen. Zu diesen Geschäftstätigkeiten der Pflichtigen, die sie durch ihre Schwestergesellschaft G ausführen liess, gehörten in den Jahren 2001 bis 2004 nicht nur der Ein- und Verkauf von Liegenschaften (Mäklerprovi- sionen) samt Promotion (Erstellung eines Marketingkonzepts mit Umsetzung auf Ba u- tafel, Internet, Inserate, Verkaufsprospekt, Tag der offenen Tür etc.), sondern auch die betriebswirtschaftliche Führung der Anlageliegenschaften (Portfolio Managemen t). Ferner erbrachte die Pflichtige diverse Dienstleistungen im Bereich des Notariats - wesens (Begründung von Stockwerkeigentum, Parzellierung von Grundstücken, Errich- tung von Dienstbarkeiten) . Schliesslich war die Pflichtige in den betreffenden Jahren auch in bedeutendem Mass als Generalunternehmerin tätig . Aufgrund der Erträge, welche die G in den Jahren 2001 bis 2004 von den Konzernliegenschaften erzielte , - 14 - entfielen 63% des Umsatzes auf den Bereich Einkauf und Verkauf (siehe nachfolgende Tabelle): Einkauf und Verkauf Fr. Fr. Einkaufsprovisionen Jahr 2001 2'883'783 Jahr 2002 1'177'000 Jahr 2003 448'500 Jahr 2004 1'702'988 Total Einkaufsprovisionen 6'212'271 Verkaufsprovisionen Jahr 2001 2'270'776 Jahr 2002 3'330'063 Jahr 2003 3'020'187 Jahr 2004 2'735'804 Total Verkaufsprovisionen 11'356'830 Verkaufskonzept Jahr 2001 120'000 Jahr 2002 0 Jahr 2003 0 Jahr 2004 270 Total Verkaufskonzept 120'270 Total Einkauf und Verkauf 17'689'371 52% Generalunternehmer-/Bauleitungshonorare GU-Honorare (Bautreuhand) Jahr 2001 2'782'515 Jahr 2002 3'100'400 Jahr 2003 2'964'561 Jahr 2004 1'969'506 Total GU-Honorare (Bautreuhand) 10'816'982 Bauleitungshonorar Fr. Fr. Jahr 2001 0 Jahr 2002 0 Jahr 2003 345'500 Jahr 2004 0 Total Bauleitungshonorar 345'500 Total GU und Bauleitung 11'162'482 33% - 15 - Notarielle Dienstleistungen (Begründungen) Jahr 2001 500'500 Jahr 2002 332'350 Jahr 2003 202'100 Jahr 2004 234'600 Total notarielle Dienstleistungen 1'269'550 4% Bewirtschaftung von Anlageliegenschaften Jahr 2001 0 Jahr 2002 1'200'000 Jahr 2003 1'000'000 Jahr 2004 1'510'000 Total Bewirtschaftungspauschalen 3'710'000 11% Total Honorare für Geschäftstätigkeiten 33'831'403 100% j) Entsprechend rechtfertigt es sich, die allgemeinen Unkosten nach Massg a- be dieser Umsatzzahlen auf die einzelnen Geschäftsbereiche zu verteilen. Nach di e- sem Aufte ilungsschlüssel ist dem Bereich Liegenschaftenhandel ein Unkost enanteil von Fr. 4'651'021.- (52% von Fr. 8'944'272.-) zuzuweisen. Die übrigen Unkosten von Fr. 4'293'251.- (48% von Fr. 8'944'272.-) betreffen die Geschäftsbereiche Generalu n- ternehmung (Bautreuhand), N otariatswesen und Bewirtschaftung von Anlageliege n- schaften. Diesbezüglich (ohne Bewirtschaftungskosten für Anlageliegenschaften) kö n- nen bei der Grundstückgewinnste uer keine zusätzlichen Kosten mehr berücksichtigt werden, da sie die Pflichtige bereits pausc hal in marktüblicher Höhe bei den Anlag e- kosten geltend gemacht und die Rekursgegnerin diese Kosten vollumfänglich aner- kannt hat. Die Anrechnung höherer (d.h. Markt überschreitender) Kosten fällt bei den nicht pauschalierten Anlagekosten ausser Betracht, weil beim Leistungsaustausch zwi- schen wirtschaftlich verbundenen oder nahestehenden Personen das Prinzip der effek- tiven Kostenanrechnung nicht gilt. Vielmehr muss der Leistungsaustausch in di esem Fall einem Drittvergleich (dealing at arm's leng th) standha lten ( Richner/Frei/Kauf- mann/Meuter, § 64 N 103). k) Gemäss Deklaration erzielte die Pflichtige in den Jahren 2001 bis 2004 Verkaufserlöse (ohne Mehrkosten und weitere Leistungen) von Fr. 451'851'751.- (Fr. 62'598'738.- + 125'492'266. - + 159'086'247. - + 10 4'674'500.-). Im Verhältnis zu diesen Verkaufserlösen erweist sich die Anrechnung einer Händlerpauschale von Fr. 13'555'553.-, entsprechend 3% der g esamten beurkundeten Erlöse, im Zeitraum von 2001 bis 2004 als zu hoch, weil der Pflichtigen im gleichen Zei traum nur allgemei-- 16 - ne Händlerunkosten von Fr. 4'651'021.- erwachsen sind (E. 1j). Vielmehr erweist sich im Licht dieser Ausführungen für die Jahre 2001 bis 2004 eine Händlerpa uschale von 1% der Verkaufspreise als angemessen. Bezüglich der streitbetroffene n Liegenschaften ergeben sich somit folgende anrechenbare Händlerpauschalen: (in Fr.) (in Fr.) Liegenschaft: Erlös lt. Veranlagung Händlerpauschale strasse 44 5'965'000 59'650 strasse 48-52 4'750'000 47'500 strasse 15 3'390'000 33'900 strasse 6 6'427'427 64'274 l) Letztlich ist die Kürzung der Händlerpauschale auch dadurch gerechtfertigt, dass die Pflichtige für An- und Verkauf der streitbetroffenen Liegenschaften keine au s- sen stehenden Drittpersonen beigezogen, sondern sämtliche Kaufs - und Verkaufsakti- vitäten selber, d.h. stellvertretend durch die nahe stehende H resp. später G ausgeführt hat. Letztere Gesellschaften haben ihren Aufwand in Form von Mäklerprovisionen in Rechnung gestellt, welche die Rekursgegnerin anerkannt hat, obwohl die geltend g e- machten Mäklerprovisionen wirtschaftlich als Eigenprovisionen zu würdigen sind. Zwar kann aus dem Beizug von Mäklern nicht bereits aus formalen Gründen abgeleitet wer- den, dass dem Eigentümer beim An - und Verkauf von Liegenschaften keine weit eren Verkaufsunkosten erwachsen sind (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 221 N 171). Die- se Regel gilt jedoch im vorliegenden Fall, wo die Pflichtige und die Mäklergesellschaf- ten bezüglich der Verkaufsaktivitäten indirekt identische Personen sind und die der Pflichtigen und den Mäklern erwachsenen Unkosten aus der gleichen (lediglich umver- teilten) Quelle stammen, nur in abgeschwächter We ise. Weil mit den hierorts üblichen Mäklerhonoraren von 2% der Verkaufspreise die allgemeinen Betriebskosten des Mä k- lers, und zwar auch bezüglich seiner nicht honorarberechtigten erfolglosen Tätigkeiten, gedeckt werden können und sich damit (speziell bei Grossbauprojekten mit einer Vie l- zahl von gleichartigen Verkaufsobjekten und einem hohen Rationalisierungseffekt) i.d.R. sogar ein Betriebsgewinn erwirtschaften lässt, sind bei der vorliegenden Konstel- lation die allgemeinen Betriebskosten und der gesamte Aufwand der Pflichtigen für die erfolgreichen und erfolglosen Kaufs- und Verkaufsbemühungen in den angerechneten Provisionen von Fr. 667'273.- (= Fr. 35'594.- + 124'138. - + 86'000. - + 95'000. - + 45'795.- + 101'700.- + 45'192.- + 133'854.-) als abgegolten zu betrachten. Unter diesen - 17 - Umständen besteht kein Raum, dieselben Betriebskosten ein weiteres Mal unter dem Titel Händlerpauschale anzurechnen. Die Anrechnung einer Händlerpauschale ist nur mehr für jene mit dem An - und Verkauf zusammenhängende n Dienstleistungen g e- rechtfertigt, die über die gesetzlich vorgeschriebene Dienstleistung des Mäklers, nä m- lich die Bestimmung eines Dritten zum Vertragsabs chluss, hinausgehen. Dazu gehört beispielsweise die Einsichtnahme ins Grundbuch, die Abklärung der Besitzverhältni s- se, die Erstellung von Rent abilitäts- und Finanzierungsplänen, die Ausarbeitung der Kaufverträge sowie die Org anisation und Teilnahme bei der notariellen Beurkundung und Eigentumsübertragung. Für alle diese Nebentätigkeiten erweist sich eine Unko s- tenpauschale von 1% der Verkaufspreise im Licht der vorangehenden Ausführu ngen als angemessen. 3. a) Weiter beantragt die Pflichtige, Schuldzinsen in Höhe von Fr. 148'712.- (statt Fr. 138'391.- betreffend strasse 44), Fr. 10'564.- (statt Fr. 0.- betreffend strasse 15) und Fr. 145'218.- (statt Fr. 132'128.- betreffend strasse 6) anzurechnen. Die aufge- führten Beträge setzen sich zusammen aus Schuldzin sen, die aussen stehende n Drit- ten (diverse Banken) bezahlt wurden, und aus Zinsen für Fremdkapital, welches die Muttergesellschaft D der Pflichtigen zur Verfügung stellte. Die Bankzinsen sind von der Rekursgegnerin ausnahmslos anerkannt worden. B ezüglich der Liegenschaft strasse 15 erfolgte die Anerkennung allerdings erst im Rekursverfahren: Sie belaufen sich auf folgende Beträge (in Fr.): - strasse 44 19.4.1999 - 19.3.2001 81'405 - strasse 48-52 0 - strasse 15 30.9.2002 - 31.12.2003 10'564 - strasse 6 1.1.2002 - 31.12.2003 59'888 Total 151'857 b) Uneinigkeit besteht über die Darlehenszinsen (Zinssatz) der D. In der Ha n- delsbilanz wurden die von der D gewährten Darlehen mit 5% (1999), 6,25% (2000 - 2002), 4,25% (2003) und 4% (2004) verzinst. D araus ergaben sich gemäss Au fteilung der Pflichtigen, welche nicht streitig ist, folgende Schuldzinsen: strasse 44: Fr. 33'492.- (1999), Fr. 44'400.- (2000), total Fr. 77'892.-; strasse 15: Fr. 0.-; strasse 48-52: Fr. 0.-; strasse 6: Fr. 30'449.- (2001), Fr. 73'994.- (2002), total Fr. 104'443.-. Gestützt auf d i- verse Besprechungen mit dem zuständigen Steuerkommissär des kantonalen Steue r-- 18 - amts wurden diese Zinssätze bei der Gewinnsteuer reduziert. Anstelle der Zin ssätze für Betriebskredite (gemäss Kreisschreiben samt Merkblättern der EStV über Zinssätze für die Berechnung der geldwerten Leistungen [ZStB II Nr. 65/550 ff.]) wurden als Basis die tieferen Zinssätze für Lie genschaftskredite angewandt. Dabei wurden bei der G e- winnsteuer Mischsätze vereinbart, welche einerseits dem Umstand Rec hnung trugen, dass die der Muttergesellschaft bezahlten Schuldzinsen solche für erste und zweite Hypotheken (mit entsprechend höheren Zinssätzen) waren. Andere rseits war auch zu berücksichtigen, dass die Pflichtige neben Wohn - auch Gewerbeliegenschaften hielt, für welche höhere Zinssätze gelten. Basierend auf den für die Gewinnsteuer vereinbar- ten Mischzinssätzen von 5% (1999), 4, 76% (2001), 5% (2002), 5,15% (2003) und 4,25% (2004) beansprucht die Pflichtige im Rekursverfahren folge nde Darlehenszin- sen: strasse 44: Fr. 33'492.- (1999), Fr. 33'815.- (2000), total unter Berücksicht igung der Bankzinsen Fr. 148'712.-; strasse 48-52: Fr. 0.-; strasse 15: Fr. 0.-, total unter B e- rücksichtigung der Bankzinsen Fr. 10'564.-; strasse 6: Fr. 24'359.- (2001), Fr. 60'971 (2002), total unter Berücksichtigung der Bankzinsen Fr. 145'218.-. c) Demgegenüber betrachtet die Rekursgegnerin auch die reduzierten Darle- henszinssätze als übersetzt und anerkennt weiterhin bloss die amtlichen Zinssätze für Liegenschaftskredite bis zu einem Kredit in der Höhe der ersten Hypothek. Sie ist der Auffassung, dass die Pflichtige keine Kredite in der Höhe der zweiten Hypothek bea n- sprucht habe, da bei den Entwicklungsprojekten immer sämtliche Zinsen aktiviert wo r- den seien und die Kapitalwerte der verbuchten Zinsen unter 2/3 der jeweiligen Buc h- werte laut Jahresrechnung betragen hätten. Basierend auf den Zinssätzen für er ste Hypotheken von 4% (1999), 4,25% (2000 und 2002), 4,5% (2001), 3,5% (2003) und 3% (2004) anerkennt sie folgende Darlehenszinsen: strasse 44: Fr. 30'192.- (1999) und Fr. 26'793.70 (2000), total Fr. 56'986.- zuzüglich Bankzinsen von Fr. 81'405.- = Fr. 138'391.-; strasse 6: Fr. 21'923.- (2001) und Fr. 50'316.- (2002), total Fr. 72'239.- zuzüglich Bankzinsen von Fr. 59'888.50 = gerundet Fr. 132'128.-. Bei den Liegenschaf- ten strasse 48-52 und strasse 15 sind keine Darlehenszinsen geltend gemacht worden. d) Es ist unbestritten, dass vorliegend die der Mutterg esellschaft bezahlten Darlehenszinsen zu den anrechenbaren Aufwendungen gemäss § 221 Abs. 2 StG ge- hören und die dafür erfo rderlichen gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind . Sie sind jedoch bloss im marktüblichen Umfang anrechenbar, wobei im Geschäftsverkehr unter nahe stehenden Personen für Vorschüsse von Beteiligten die von der EStV jährlich an die Marktverhältnisse angepasste n Höchstzinssätze zu beachten sind (siehe Krei s-- 19 - schreiben samt Merkblättern in ZSt B II Nr. 65/550 ff.). Die Zinssätze sind verschieden hoch, je nach dem, ob es sich um Liegenschaftskr edite für Wohnbau, Liegenschaft s- kredite für I ndustrie und Gewerbe oder Betriebskredite handelt. Zudem wird innerhalb der Liegenschaftskredite auch der Höhe des Kredits Rechnung getragen. Bis zu einem Kredit in der Höhe der ersten Hypothek (2/3 des Verkehrs werts) gelten die von der Rekursgegnerin angewandten Zinssätze. Darüber hinaus, jedoch unter Beachtung von Belehnungsgrenzen von 70% des Verkehrswerts bei Bauland, Villen, Eigentumswo h- nungen, Ferienhäuser und Fabri kliegenschaften und 80% des Verkehrswerts bei den übrigen Liegenschaften, gelten um 1% höhere Zinssätze. e) Dem Antrag der Pflichtigen, die für die Gewinnsteuer ausgehandelten Zin s- sätze auch bei der Grundstückgewinnsteuer anzuwenden, kann nicht entsprochen werden, da die Verhältnisse bei der Gew inn- und bei der Grundstückgewinnsteuer u n- terschiedlich sind. Im Übrigen handelt es sich bezüglich der massgebenden Zinssä tze um keine Materie, die unter dem Gesichtspunkt der Steuerharmonisierung im Einko m- mens- resp. Gewinnsteuerbereich und Grundstückgewi nnsteuerbereich einheitlich zu behandeln wäre. Es besteht somit bei der Grundstückgewinnsteuer in dieser Frage ein eigener Gestaltungsraum, wobei aber immerhin die zitierten Höchstzinssätze der EStV für Liegenschaftskredite zu beachten sind. Wie aus den Ja hresrechnungen von 1999 bis 2004 ersichtlich ist, hält und entwickelt die Pflichtige nicht nur Wohnbauliegenschaf- ten, sondern auch eine grosse Anzahl von Geschäftsliegenschaften , die bei der Grundstückgewinnsteuer keine Rolle spielen, da die Pflichtige – soweit aus den Akten ersichtlich ist – im Zeitr aum von 1999 bis September 2006 keine Geschäfts - liegenschaften veräussert hat. Weil für Geschäftsliegenschaften höhere Zinssätze ge l- ten und diesbezüglich ausserdem auch die Belehnungsgrenzen um 10% höher sind als bei Eigentumswohnungen, welche die Pflichtige im selben Zeitraum zur Hauptsache erstellt und veräussert hat, erweisen sich die bei der Gewinnsteuer ausgehandelten (im Übrigen nicht nachvollziehbaren) Mischzinssätze für den Bereich der Grundstückg e- winnsteuer als zu hoch. Andererseits überzeu gt auch die Berechnungsweise der Re- kursgegnerin nicht, da durch Vergleich der Kapitalwerte der aktivierten Zinsen mit den entsprechenden Buchwerten (gemäss Handelsbilanz) die Belehnungsgrenzen für erste und zweite Hypotheken nicht zu ermitteln sind. Massgebend dafür wäre ein Vergleich der Kapitalwerte mit den entsprechenden V erkehrswerten der im Bau befindlichen Grundstücke. Die Verkehrswerte sind gemessen an den erzielten Erlösen höher als die Buchwerte. Da sich die betreffenden Grundstücke im Bau befunden haben, lassen sich die Ve rkehrswerte – auf einen bestimmten Stichtag bezogen – praktisch aber kaum - 20 - ermitteln. Somit müssen bei der Frage, ob und inwieweit die Pflichtige Kredite in Höhe der zweiten Hypothek zur Finanzierung von Landerwerbs- und Baukosten beansprucht hat, andere Kriterien herangezogen werden. Dabei bietet sich das Verhältnis von E i- gen- und Fremdkapital gemäss den Jahresrechnungen an , zumal die Pflichtige die Finanzierung der Anlagekosten mit Mitteln der Muttergesellschaft aus einem gemei n- samen Topf bestritten hat und die Aufteilung der Finanzierungskosten auf die einze l- nen Liegenschaften ein hohes Mass an Unschärfe aufweist. Aus den folgenden Tabel- len ergeben sich bezüglich des Verhältnisses von Krediten in der Höhe der ersten und zweiten Hypothek folgende gerundete Prozentwerte (die Passivwerte basieren auf den eingereichten Handelsbilanzen): Jahr 1999 Jahr 2000 Fr. Fr. Passiven 279'365'232 100.00% 397'101'781 100.00% Eigenkapital -74'406'215 26.63% -73'714'240 18.56% Fremdkapital 204'959'017 73.37% 323'387'541 81.44% 100% 100% 1. Hypothek 186'224'864 66.66% 264'708'047 66.66% Prozentanteil 1. Hypothek 90.86% 81.85% 2. Hypothek 18'734'153 6.71% 58'679'494 14.78% Prozentanteil 2. Hypothek 9.14% 18.15% Total Fremdkapital 204'959'017 100,00% 323'387'541 100,00% Jahr 2001 Jahr 2002 Fr. Fr. Passiven 521'169'884 100.00% 556'638'812 100.00% Eigenkapital -75'268'782 14.44% -89'383'787 16.06% Fremdkapital 445'901'102 85.56% 467'255'025 83.94% 100% 100% 1. Hypothek 347'411'845 66.66% 371'055'432 66.66% Prozentanteil 1. Hypothek 77.91% 79.41% 2. Hypothek 98'489'257 18.90% 96'199'593 17.28% - 21 - Prozentanteil 2. Hypothek 22.09% 20.59% Für die Jahre 2003 und 2004, die hier keine Rolle spielen, betragen die Pro- zentwerte für erste Hypotheken 78.39% resp. 77.51% und für zweite Hypotheken 21.61% resp. 22.49%. f) Aufgrund der Prozentanteile für erste und zweite H ypotheken ergeben sich unter Zugrundelegung der Zinssätze für Liegenschaftskredite (gemäss den zitierten Merkblättern der EStV) folgende anrechenbare Schuldzinsen: Liegenschaft strasse 44 Jahr 1999 Jahr 2000 Fr. Fr. Zinsen laut Handelsbilanz 33'492 44'400 Zinssatz laut Handelsbilanz 5% 6.25% Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 669'840 710'400 Zins 1. Hypothek * 24'345 4% 24'712 4.25% Zins 2. Hypothek 3'061 5% 6'769 5.25% Total Darlehenszinsen D 27'406 31'481 * berechnet gemäss folgender Formel: Kapitalwert x Prozentanteil 1. Hypothek x Zinssatz gemäss Merkblatt Unter Mitberücksichtigung der nicht streitigen Bankzi nsen von Fr. 81'405.- sind damit bei der Gewinnermittlung bezüglich der Liegenschaft strasse 44 Schuldzi n- sen von insgesamt Fr. 140'292.- (Fr. 27'406 + 31'481 + 81'405) anzurechnen. Liegenschaft strasse 6 Jahr 2001 Jahr 2002 Fr. Fr. Zinsen laut Handelsbilanz 30'449 73'994 Zinssatz laut HB 6.25% 6.25% Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 487'184 1'183'904 Zins 1. Hypothek 17'080 4.5% 39'956 4.25% Zins 2. Hypothek 5'919 5.5% 12'798 5.25% Total Darlehenszinsen D 22'999 52'754 - 22 - Unter Mitberücksichtigung der nicht streitigen Bankzi nsen von Fr. 59'888.- sind somit bei der Gewinnermittlung bezüglich der Liegenschaft strasse 6 Schuldzinsen von insgesamt Fr. 135'641.- (Fr. 22'999.- + 52'754.- + 59'888.-) anzurechnen. Bei der Liegenschaften strasse 48-52 sind keine Zinsen geltend gemacht wor- den. Bei der Liegenschaft strasse 15 sind die von der Rekursgegnerin (erstmals) im Rekursverfahren anerkannten Bankzinsen von Fr. 10'564.- zu berücksichtigen. 4. Ferner beantragt die Pflichtige, die im Kanton Zürich und in verschiedenen Gemeinden in den Jahren 2001 bis 2004 erlittenen Verluste bis zur Gewinnhöhe bei der Grundstückgewinnsteuer anteilsmässig zu berücksichtigen. a) Laut Darstellung der Pflichtigen hat sie in den Jahren 2001 bis 2004 fol - gende Verluste erlitten, die mit den vorliegenden Gewinnen verrechnet werden sollen: Jahr Verlust Fr. 2001 Gewinnsteuer (Kanton Zürich) 4'429'265 2002 Grundstückgewinnsteuer (Gemeinde K, strasse) 1'163'422 2002 Grundstückgewinnsteuer (Gemeinde L, strasse) 308'749 2002 Grundstückgewinnsteuer (Gemeinde M, strasse) 74'328 2003 Gewinnsteuer (Kanton Zürich) 7'021'575 2004 Grundstückgewinnsteuer (diverse zürcherische Gemeinden) 1'477'346 Total 14'474'685 Es ist unbestritten, dass der Liegenschaftenhändler die in den zürcher ischen Gemeinden erzielten Veräusserungsverluste mit im gleichen Jahr erzielten G ewinnen verrechnen kann. Der Verrechnung der in K, L, M und anderen nicht näher bezeichne- ten Gemeinden erlittenen Verluste steht grundsätzlich nichts im Weg. Alle rdings sind die Verluste nicht ausschliesslich nur mit den Gewinnen aus den vorliegenden Veräus- serungen in der Gemeinde B zu verrechnen. Vielmehr müssen sich sämtliche zürcheri- sche Gemeinden, bei denen Grundstückgewinne erzielt wurden, bei der Verlustve r- rechnung im Ve rhältnis der erzielten Gewinne beteiligen. Im gegenwär tigen Zeitpunkt kann diese Verlustverrechnung aber noch nicht vorgenommen we rden, da in vielen zürcherischen Gemeinden die Grundstückgewinnsteuern noch nicht rechtskräftig ve r-- 23 - anlagt worden sind. Somit ist die Pflichtige diesbezüglich auf den Rev isionsweg zu verweisen, wobei zur Revision – analog der Praxis zur Verlustverrechnung bei Teilve r- äusserungen gemäss § 224 Abs. 3 StG (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 22) – erstinstanzlich immer die Einschätzungsbehörde (anstelle der zuletzt urteilenden ka n- tonalen Rechtsmittelinstanzen) zuständig ist . Diese Zuständigkeitsordnung rechtfertig t sich im vorli egenden Fall auch deshalb, weil die Pflichtige an gewissen Standorten (Gemeinden B, N, O ) mehrere Überbauungsobjekte realisiert hat und unter diesen Umständen im gleichen Jahr erzielte Gewinne und Verluste – über die Verlustverrech- nungsregelung von § 224 Abs. 3 StG hinaus , die grundsätzlich nur bei Teilveräuss e- rungen von einem Gesamtgrundstück oder mehreren, ein einheitliches Wirtschaftsgut bildenden Grundstücken möglich ist ( Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 14 und 15) – im Sinn einer gerechten Steuerausscheidung zuerst gemeindeintern ver rechnet werden sollen. b) Zu beachten ist, dass Verlustberechnungen in früheren Entscheiden nicht in Rechtskraft erwachsen (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, § 224 N 22). Demzufolge kön- nen die derzeit bekannten Verluste in den Gemeinden K, strasse (Jahr 2001 und 2002; Verlust Fr. 1'163'422.-), L, strasse (2002 bis 2005 ; Verlust Fr. 2'817'803.-), M, strasse (2002, Verlust Fr. 74'328.-) und N, strasse (2002 bis 2005 , Verlust Fr. 5'447'037.-) bei der späteren Verlustverrechnung korrigiert werden. Korrekturen sind bezüglich folge n- der Verluststandorte geboten: aa) Gemeinde M, strasse (Verkaufsjahr 2002); Gemäss Veranlagungsentscheiden vom 1 5. September 2004 ermitte lte die Grundsteuerbehörde M zufolge zweier Handänderungen im Jahr 2002 (nach gemein- deinterner Verlustverrechnung infolge Teilveräusserungen) einen Gesamtverlust von Fr. 74'328.- (Teilgewinn Fr. 294'813.- ./. Verlust Fr. 369'141.-). Di eser Verlust muss korrigiert werden, da die Gemeinde M zu hohe Händlerpauscha len (insgesamt Fr. 166'500.- entsprechend 3% der Verkaufserlöse) und zu hohe Zinskosten (insg e- samt Fr. 222'082.-, davon Fr. 82'933.13 Darlehenszinsen) bei den Anlage kosten b e- rücksichtigt hat. Die Händlerpauschale ist von insgesamt Fr. 166'500.- auf Fr. 55'500.-, entsprechend 1% des Gesamterlöses von Fr. 5'550'000.- zu kürzen. Die der D bezahl- ten Darlehenszinsen sind wie folgt zu korrigieren: - 24 - Jahr 2001 Fr. Zinsen (Bauland) laut Handelsbilanz 82'933 Zinssatz laut Handelsbilanz 6.25% Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 1'326'928 Zins 1. Hypothek * 46'521 4.5% Zins 2. Hypothek 16'122 5.5% Total Darlehenszinsen D 62'643 * berechnet gemäss folgender Formel: Kapitalwert x Prozentanteil 1. Hypothek x Zinssatz gemäss Merkblatt Unter Berücksichtigung der Bankzinsen von Fr. 139'149.- ergeben sich anr e- chenbare Zinsen von insgesamt Fr. 201'792.-. Demzufolge resultiert aus den beiden im Jahr 2002 veräusserten Liegenschaft en statt eines Verlustes von Fr. 74'328.- ein Ge- samtgewinn von Fr. 56'962.-. Da die auf Franken Null lautende Grundstückgewinn- steuerveranlagung der Gemeinde M bereits in Rechtskraft erwachsen ist, kann der nachträglich ermittelte Gewinn nicht mehr besteuert werden (siehe Steuerb erechnung in Anhang 1). bb) Gemeinde N, strasse, Verkäufe von 2002 bis 2005 Gemäss Veranl agungsentscheid vom 10. April 2006 ermittelte der Grund - steueraussschuss der Stadt N zufolge der in den Jahren 20 02 bis 2005 verkauften Stockwerkeigentumseinheiten einen Verlust von Fr. 5'447'037.-. 10 Parkplätze sind aufgrund der beigezogenen Akten noch nicht veräussert worden. Die Veranlagung der Stadt N bedarf gleich mehrerer Korrekturen: Zunächst sind pauschale Garantierückstellungen in Höhe von 3% der Baukosten ( Ge- samtbetrag 100%: Fr. 780'348.-) bei der Grundstück gewinnsteuer nicht anrechenbar , weil genügende Grundlagen für eine Schätzung fehlen und die Garantiekosten mehr- heitlich schon in der Bauabrechnung vom 15. März 2006 enthalten sein dürften . Hin- sichtlich eine r weiteren Rückstellung von Fr. 100'000.- für die Fassadensanierung ist offen, ob und in welcher Höhe der Pflichtigen am Ende nicht mehr auf Subunternehmer oder Versicherungen abwälzbare Kosten erwac hsen sind. Weiter erweist sich die g e- währte Händlerpauschale von Fr. 1'207'860.- (knapp 3% der Verkaufspreise) als nicht angemessen. Analog dem Ausgang des vorliege nden Verfahrens ist sie auf - 25 - Fr. 402'620.- (1% der Verkaufspreise) zu kürzen. Ferner sind die bei der Veranlagung berücksichtigten Zinsaufwendungen wie folgt von Fr. 582'003.- auf Fr. 465'796.- herab- zusetzen: Jahr 2001 Fr. Zinsen D laut Handelsbilanz 490'911 Zinssatz laut Handelsbilanz 6.25% Kapitalwert (Zinsen x Zinssatz lt. HB) 7'854'576 Zins 1. Hypothek * 275'378 4.5% Zins 2. Hypothek 95'429 5.5% Total Darlehenszinsen D (statt Fr. 490'911) 370'807 Baukreditzinsen Credit Suisse 2003 94'989 Total anrechenbare Zinsen 465'796 * berechnet gemäss folgender Formel: Kapitalwert x Prozentanteil 1. Hypothek x Zinssatz gemäss Merkblatt Unter Berücksichtigung dieser Korrekturen (ohne Aufrechnung der Rückstel- lung von Fr. 100'000.- für die Fassadenrenovation) reduziert sich der verrechenbare Verlust von Fr. 5'447'037.- auf Fr. 3'747'340.- (Jahr 2003: Fr. 144'282.-; Jahr 2004 : Fr. 3'005'897.-; Jahr 2005: Fr. 597'160.- (siehe Steuerberechnung im Anhang 2). c) Hinsichtlich der Verrechnung der geltend gemachten Betriebsverluste fällt Folgendes in Betracht: aa) Aufgrund der seit 19. November 2004 eingeleiteten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Vermeidung der Doppelbesteuerung im interkantonalen Verhältnis sind Ausscheidungsverluste möglichst zu vermeiden und Verluste möglichst rasch zu verrechnen (BGE 131 I 249, BGE 131 I 285, BGE 132 I 220). Aufgrund dieser En t- scheide und der von der Schweizerischen Steuerkonferenz im Kreisschreiben Nr. 27 vom 1 5. März 2007 festgelegten Praxis ab Steuerperiode 2006 , die in der gesamten Schweiz gilt, sind deshalb Verluste, die am Wohnsitz (Hauptsitz) oder in anderen Ka n- tonen angefallen sind, vom Liegenschaftenkanton zu übernehmen . In Kantonen mit dem monistischen System ist es grundsätzlich eine innerkantonale Angelegenheit, ob solche Verluste bei der Einkommens - resp. Gewinnsteuer oder bei der Grundstückg e- winnsteuer verrechnet werden. Dem Liegenschaftenkanton sind einzig insofern Gre n-- 26 - zen gesetzt, als er nunmehr auf die Situation der Unternehmung bzw. Privatperson und deren wirtschaftliche Leistungsfähigkeit (Art. 127 Abs. 2 BV) Rücksicht nehmen muss. Dagegen hat das Bundesgericht im Falle von betrieblichen Verlusten (aus Grun d- stücksbewirtschaftung oder aus übriger Tätigkeit) bis anhin nicht zwingend vorge- schrieben, dass die Verrechnung solcher Verluste mit Grundstückgewinnen im gle i- chen Jahr erfolgen müsse . Gemäss § 29 Abs. 1 StG resp. § 70 Abs. 1 StG können im Bereich des Geschäftsverm ögens Geschäftsverluste nämlich auch in den sieben auf die Steuerperiode nachfolgenden Geschäftsjahren noch berücksichtigt werden. bb) Im vo rliegenden Fall verletzt eine Verrechnung der geltend gemachten Verluste auf dem Weg des Verlustvortrags die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Pflichtigen über mehrere Jahre hinweg betrachtet nicht. Denn die in den interkanton a- len Steuerausscheidungen 2001 und 2003 ausgewiesenen Verluste von Fr. 4'429'265.- (2001) und Fr. 7'021'575.- (2003) sind im erheblichen Umfang auf Abschreibungen und Wertberichtigungen zurückzuführen, die in späteren Jahren teilweise wieder rückgän- gig gemacht worden sind. So hat die Pflichtige im Jahr 2001 auf im Kanton Zürich ge- legenen Anlageliegenschaften Abschreibungen von insgesamt Fr. 4'195'300.- vorge- nommen. Im Jahr 2002 hat sie laut Jahresrechnung 2002 eine Wertberichtigung von Fr. 2'500'000.- bezüglich der Liegenschaft strasse in der Stadt N gebildet. Im Übrigen hat sie im Jahr 2002 keine Abschreibungen vorgenommen. Im Gegenteil sind in den Vorjahren zu hoch ausgefallene Abschreibungen im Umfang von Fr. 6'741'100.- rück- gängig gemacht worden. Im Jahr 2003 hat sie auf zürcherischen Anlageliegenschaften Abschreibungen von Fr. 5'562'034.- und zwei Wertberichtigungen in Höhe von Fr. 6'724'792.- gebildet. Die Wertberichtigungen betreffen die Liegenschaften strasse in der Stadt N (Fr. 3'722'000.-) und strasse 24 in der Gemeinde O (Fr. 3'002'792.-). Letz- tere wird vom kantonalen Steueramt nur teilweise anerkannt (die betreffende Einschät- zung ist allerdings noch nicht erfolgt. Die beiden bezüglich der Liegenschaft strasse in N gebildeten Wer tberichtigungen hat die Pflicht ige im Jahr 2004 im Umfang von Fr. 5'585'465.- von si ch aus erfolgswirksam rückgä ngig gemacht. Infolge dieser B u- chungsvorgänge haben die in den Steuerperioden 2001 und 2003 ausgewiesenen Ver- luste weitgehend zufälligen Charakter. Wären Betriebsverluste, die auf Abschreibu n- gen oder Wertberichtigu ngen bei im Ka nton Zürich gelegenen Liegenschaften zurückzuführen sind, bei der Grun dstückgewinnsteuer mit den im gle ichen Jahr im Kanton Zürich erzielten Veräusserungsgewinnen sofort verrechenbar, hätte dies – nicht zuletzt auch wegen der im Kanton Zürich grosszügigen Abschreibungspraxis – zur Fol- ge, dass Grundstückgewinne unter Umständen mit der Einkommens - resp. G e-- 27 - winnsteuer erfasst würden, weil in späteren Steuerperioden freiwillig vorgenommene Aufwertungen (wie z.B. bei der Li egenschaft strasse in der Stadt N) und wieder einge- brachte Abschreibungen bei der Grundstüc kgewinnsteuerveranlagung nach dem m o- nistischen System nicht berücksichtigt werden dürfen. In dieser Hinsicht ist die Ve r- rechnung von Betriebsve rlusten (aus dem Ei nkommens- bzw. Gewinnste uerbereich) mit im gleichen Jahr im Kanton Zürich erzielten Veräusserungsgewinnen mit dem m o- nistischen Steuersystem nicht vereinbar. Hinzu kommt, dass die von der Pflichtigen in den interkantonalen Steueraus- scheidungen 2001 und 2003 geltend gemachten Verwaltungskosten von 5% des Ve r- mietungserlöses (Fr. 789'810.- + 1'095'510. -) betragsmässig fragwürdig erscheinen, weil die Pflichtige einen grossen Teil ihrer Anlageliegenschaften durch aussen stehe n- de Firmen vor Ort verwalten lässt, was ihren eigenen Verwaltungsaufwand erheblich reduziert. Gemäss den Vorb ringen im Rekursverfahren bestand die wichtigste eigene Verwaltungstätigkeit bei den Anla geobjekten offenbar einzig darin, am Schluss des Geschäftsjahrs den Saldo der einzelnen Liegenschaftsbuchhaltungen in die Buchhal- tung einzubuchen. Aber auch wenn die Pflichtige von Zeit zu Zeit darüber hinausge- hende Verwaltungstätigkeiten erbringen musste (vgl. hierzu E. 2g, Anmerkung 3) , er- scheint die Verwaltungspauschale von 5% des Bruttomietertrags aus der Sicht der Rekurskommission eher hoch. Es ist jedoch Sache des kantonalen Steueramts, da r- über eine Untersuchung zu führen. 5. Gestützt auf die vorstehenden Erwägungen und unter Einbezug der unbe- stritten gebliebenen Steuerfaktoren des Einspracheentscheids sind die Grundstückg e- winnsteuern für die vorliegend veräus serten Liegenschaften – unter Anrec hnung der iterativ berechneten Grundstückgewinnsteuer bei den Anlagekosten – wie folgt neu zu berechnen: [Detailierte Steuerberechnung mit Excel über mehrere Seiten] - 28 - Somit ist der Rekurs teilweise gutzuheissen und sind die der Pflichtigen aufer- legten Grundstückgewinnsteuern wie folgt herabzusetzen: Veräussertes Objekt von Fr. auf Fr. strasse 44 (alle Stockwerkeinheiten) 213'050 196'100 strasse 48-52 126'560 113'000 strasse 15 (alle Stockwerkeinheiten) 227'615 215'625 strasse 6 (alle Stockwerkeinheiten) 217'666 196'001 Total 784'891 720'726 6. Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekursverfahrens zu 9/10 der Pflichtigen und zu 1/10 der Rekursgegnerin aufzuerleg en (§ 151 Abs. 1 StG). Da die Pflichtige weitgehend unterliegt, steht ihr die beantragte Parte ientschädigung nicht zu (§ 152 StG in Verbindung mit § 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegeset- zes vom 2 4. Mai 1959/8. Juni 1997). Auch der obsiegenden Rekursge gnerin ist keine Parteientschädigung zuzusprechen, da sie keinen Vertreter beigezogen hat und ihr im Rekursverfahren kein grosser Aufwand erwachsen ist. Demgemäss erkennt die Rekurskommission: 1. Der Rekurs gegen den Einsprachebeschluss vom 1 6. Mai 2006 wird teilweise gut- geheissen und die der Rekurrentin auferlegte Grundstückgewinnsteuern für den Verkauf der nachgenannten Grundstücke wie folgt herabgesetzt: von Fr. auf Fr. strasse 44 (alle Stockwerkeinheiten) 213'050 196'100 strasse 48-52 126'560 113'000 strasse 15 (alle Stockwerkeinheiten) 227'615 215'625 strasse 6 (alle Stockwerkeinheiten) 217'666 196'001 Total 784'891 720'726 [...]