<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">167</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">[...]</span><br/> <span class="ft3"><b>27</b></span> <span class="ft3"><b>Gebäudelänge gemäss § 11 ABauV</b></span><br/> <span class="ft4">-</span> <span class="ft3"><b>Die Frage, ob die Gebäudelänge (gemäss § 11 ABauV) zweier Bau-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>körper je einzeln oder zusammen zu messen ist, beurteilt sich in</b></span><br/> <span class="ft3"><b>erster Linie nach dem optischen Erscheinungsbild.</b></span><br/> <span class="ft4">-</span> <span class="ft3"><b>Die Gebäudelänge (gemäss § 11 ABauV) wird im Grundriss ermit-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>telt: Massgebend ist die Länge an der Seite des kleinsten Rechtecks</b></span><br/> <span class="ft3"><b>(unter Weglassung von Anbauten und vorspringenden Gebäudetei-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>len). Die vertikale Gliederung von Gebäuden wird nicht berücksich-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>tigt. Eine Privilegierung für terrassierte Bauten, indem die Gebäude-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>länge für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen würde, besteht nicht.</b></span><br/> <span class="ft4">-</span> <span class="ft3"><b>Anwendungsfall zweier nebeneinander liegender Terrassenhäuser,</b></span><br/> <span class="ft3"><b>die über einen Zwischentrakt miteinander verbunden sind.</b></span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">168</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">Urteil des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 17. August 2016 in Sa-</span><br/> <span class="ft5">chen A. AG, B. GmbH und C. AG gegen Departement Bau, Verkehr und Um-</span><br/> <span class="ft5">welt sowie Gemeinderat D. (WBE.2015.502, Beschwerdeverfahren I) und in</span><br/> <span class="ft5">Sachen Einwohnergemeinde D. gegen Departement Bau, Verkehr und Umwelt</span><br/> <span class="ft5">sowie Gemeinderat D. (WBE.2015.503, Beschwerdeverfahren II).</span><br/> <span class="ft6"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <span class="ft1">I.</span><br/> <span class="ft1">1.-4. (...)</span><br/> <span class="ft1">5.</span><br/> <span class="ft1">(...) Nach dem übergangsrechtlichen Regime der BauV sind</span><br/> <span class="ft1">dementsprechend nicht die Bestimmungen im 3. Titel der BauV</span><br/> <span class="ft1">(Baubegriffe und Messweisen), sondern die in Anhang 3 zur BauV</span><br/> <span class="ft1">aufgeführten Bestimmungen der ABauV anwendbar (§ 64 Abs. 1</span><br/> <span class="ft1">BauV).</span><br/> <span class="ft1">II.</span><br/> <span class="ft1">1.</span><br/> <span class="ft1">Gemäss Bauprojekt soll auf der Parzelle Nr. 539 (bzw. der</span><br/> <span class="ft1">künftigen abparzellierten Parzelle Nr. 1005) ein Terrassenhaus mit</span><br/> <span class="ft1">Einstellhalle und Solaranlage erstellt werden, beinhaltend zwei</span><br/> <span class="ft1">Terrassenhäuser mit je acht Wohnungen, wobei die beiden Häuser</span><br/> <span class="ft1">über einen Zwischentrakt, in dem sich u.a. auch der gemeinsame Lift</span><br/> <span class="ft1">befindet, miteinander verbunden sind. Die Parzelle Nr. 539 ist im</span><br/> <span class="ft1">massgeblichen Bereich (künftige Parzelle Nr. 1005) der Wohnzone</span><br/> <span class="ft1">W2 zugewiesen, der übrige Parzellenteil befindet sich ausserhalb der</span><br/> <span class="ft1">Bauzone (Bauzonenplan der Gemeinde D. vom [...] [Bauzonenplan]).</span><br/> <span class="ft1">Die Wohnzone W2 ist für Ein-, Zwei- und Reiheneinfamilienhäuser</span><br/> <span class="ft1">bestimmt. Bis zu vier übereinander liegende Terrassenhäuser sowie</span><br/> <span class="ft1">Mehrfamilienhäuser sind gestattet (§ 7 Abs. 2 der Bau- und</span><br/> <span class="ft1">Nutzungsordnung der Gemeinde D. vom [...] [BNO]). Es ist ein klei-</span><br/> <span class="ft1">ner Grenzabstand von 4 m und ein grosser Grenzabstand von 6 m</span><br/> <span class="ft1">einzuhalten (§ 4 Abs. 1 BNO). Die maximal zulässige Gebäudehöhe</span><br/> <span class="ft1">beträgt 7 m (§ 4 Abs. 1 BNO), wobei diese bei Hanglage um 0.5 m</span><br/> <span class="ft1">erhöht werden darf (§ 4 Abs. 4 BNO). Die maximale Firsthöhe be-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">169</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">trägt 10.5 m (§ 4 Abs. 1 BNO). Die maximal zulässige Gebäudelänge</span><br/> <span class="ft1">beträgt 25 m (§ 4 Abs. 1 BNO). Gemäss § 31 BNO gilt gegenüber</span><br/> <span class="ft1">dem Bauzonenrand für Gebäude schliesslich ein minimaler Abstand</span><br/> <span class="ft1">von 2 m, der in Ausnahmefällen reduziert werden kann.</span><br/> <span class="ft1">(...)</span><br/> <span class="ft1">2.</span><br/> <span class="ft1">2.1.-2.2. (...)</span><br/> <span class="ft1">2.3.</span><br/> <span class="ft1">Gemäss § 4 Abs. 1 BNO ist in der Wohnzone W2 eine</span><br/> <span class="ft1">Gebäudelänge von maximal 25 m zulässig. Der Begriff der Gebäude-</span><br/> <span class="ft1">länge ist im kantonalen Recht abschliessend definiert: Die Gebäude-</span><br/> <span class="ft1">länge wird an der Seite des kleinsten Rechtecks gemessen, welches</span><br/> <span class="ft1">das Gebäude umfasst; Anbauten und vorspringende Gebäudeteile</span><br/> <span class="ft1">werden dabei nicht berücksichtigt (§ 11 ABauV). Damit ist die Mess-</span><br/> <span class="ft1">weise der Gebäudelänge geregelt. Die Frage, ob die Gebäudelänge</span><br/> <span class="ft1">zweier Baukörper je einzeln oder zusammen zu messen sind, beur-</span><br/> <span class="ft1">teilt sich praxisgemäss in erster Linie nach dem Erscheinungsbild</span><br/> <span class="ft1">(vgl. AGVE 2008, S. 483 ff. mit Hinweisen; VGE III/147 vom</span><br/> <span class="ft1">19. Dezember 2013 [WBE.2012.373, 374], S. 8 f [vgl. hiezu auch</span><br/> <span class="ft1">Urteil des Bundesgerichts vom 1. September 2014 [1C_76/2014],</span><br/> <span class="ft1">Erw. 2.2 und 2.3]).</span><br/> <span class="ft1">Die Vorinstanz legte zutreffend dar, dass die geplante Über-</span><br/> <span class="ft1">bauung aus zwei auf einer Einstellhalle angeordneten Häusern be-</span><br/> <span class="ft1">steht - mit je acht, auf vier Geschossebenen angeordneten Woh-</span><br/> <span class="ft1">nungen. Zwischen den beiden Häusern ist ein rund 15 m langer,</span><br/> <span class="ft1">abgestufter Zwischentrakt projektiert, welcher die beiden Häuser auf</span><br/> <span class="ft1">allen Geschossebenen konstruktiv verbindet. Der Zwischentrakt</span><br/> <span class="ft1">weist hangseitig eine Rückwand bis zum Dach der Häuser auf und</span><br/> <span class="ft1">verfügt mit den beiden Häusern über ein gemeinsames Dach. Der</span><br/> <span class="ft1">Zwischentrakt ist nur nach Nordwesten hin offen. Im Zwischentrakt</span><br/> <span class="ft1">befindet sich (in der Mitte zwischen den beiden Häusern) der verti-</span><br/> <span class="ft1">kale Liftturm, und der Zwischentrakt dient den jeweiligen Geschoss-</span><br/> <span class="ft1">ebenen der beiden Häuser als Erschliessung mit Lift, als Terrasse und</span><br/> <span class="ft1">Garten. Mit Blick auf die Planunterlagen kann der Vorinstanz beige-</span><br/> <span class="ft1">pflichtet werden, dass sich das aufgezeigte Gebilde, bestehend aus</span><br/> <span class="ft1">den beiden Häusern mit dem Zwischentrakt sowohl funktionell als</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">170</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">auch optisch als einheitlicher U-förmiger Baukörper präsentiert, und</span><br/> <span class="ft1">zwar unabhängig von der Ausgestaltung der darunter befindlichen</span><br/> <span class="ft1">(gemeinsamen) Einstellhalle mit Nebenräumen (vgl. ferner auch</span><br/> <span class="ft1">VGE III/55 vom 31. August 2006 [WBE.2005.289], S. 12). Daran</span><br/> <span class="ft1">ändert im Übrigen nichts, dass der Zwischentrakt nicht bündig mit</span><br/> <span class="ft1">den Nord-West-Fassaden der beiden Häuser, sondern zurückversetzt</span><br/> <span class="ft1">ist, da selbst bei Annahme einer gestaffelten Baute sich dies gemäss</span><br/> <span class="ft1">§ 12 Abs. 3 ABauV nur auf die Messweise von Gebäudehöhe, First-</span><br/> <span class="ft1">höhe und Geschosszahl, nicht jedoch auf die Gebäudelänge auswirkt.</span><br/> <span class="ft1">Die Vorinstanz legte auch zutreffend dar, dass beim Zwischentrakt</span><br/> <span class="ft1">nicht von einer (Klein- oder) Anbaute im Sinne von § 18 Abs. 1</span><br/> <span class="ft1">ABauV gesprochen werden kann (die von der Gebäudelänge ausge-</span><br/> <span class="ft1">schlossen wäre), da sowohl die maximal zulässige Grundfläche</span><br/> <span class="ft1">(40 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft1">) als auch die zulässige Gebäudehöhe (3 m zuzüglich die</span><br/> <span class="ft1">Hälfte der Höhendifferenz innerhalb des Grundrisses) klar</span><br/> <span class="ft1">überschritten werden. Insgesamt kann der Zwischentrakt somit nicht</span><br/> <span class="ft1">als selbstständige Baute qualifiziert werden, vielmehr ist der U-för-</span><br/> <span class="ft1">mige Baukörper (d.h. die beiden Häuser mit dem verbindenden Zwi-</span><br/> <span class="ft1">schentrakt) unter dem Gesichtspunkt der Gebäudelänge als ein einzi-</span><br/> <span class="ft1">ges Gebäude zu behandeln, womit sich schon in dieser Hinsicht eine</span><br/> <span class="ft1">Gebäudelänge von rund 65 m ergibt. Ob darüber hinaus auch die</span><br/> <span class="ft1">seitlich an die beiden Häuser anschliessenden, in den Hang eingebet-</span><br/> <span class="ft1">teten Terrassen zur Gebäudelänge hinzuzurechnen sind, kann letzt-</span><br/> <span class="ft1">lich offen bleiben, da das maximal zulässige Mass von 25 m so oder</span><br/> <span class="ft1">anders weit überschritten wird. Schon aus diesem Grund ist das Bau-</span><br/> <span class="ft1">vorhaben daher nicht bewilligungsfähig.</span><br/> <span class="ft1">Selbst wenn man die beiden Häuser hinsichtlich der Gebäude-</span><br/> <span class="ft1">länge je separat betrachten wollte (was, wie die vorstehenden Darle-</span><br/> <span class="ft1">gungen zeigen, jedoch nicht korrekt ist), wäre im Übrigen festzustel-</span><br/> <span class="ft1">len, dass die maximal zulässige Gebäudelänge von 25 m überschrit-</span><br/> <span class="ft1">ten wäre. Das Verwaltungsgericht hielt in einem Entscheid vom</span><br/> <span class="ft1">27. September 2006 fest, gemäss § 11 ABauV werde die Gebäude-</span><br/> <span class="ft1">länge im Grundriss ermittelt: Massgebend sei die Länge an der Seite</span><br/> <span class="ft1">des kleinsten Rechtecks, welches das Gebäude umfasse (unter</span><br/> <span class="ft1">Weglassung von Anbauten und vorspringenden Gebäudeteilen). Die</span><br/> <span class="ft1">vertikale Gliederung von Gebäuden werde nicht berücksichtigt. Eine</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Bau-, Raumentwicklungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">171</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Privilegierung für terrassierte Bauten kenne das kantonale Recht nur</span><br/> <span class="ft1">bezüglich Gebäudehöhe, Firsthöhe und Geschosszahl in dem Sinne,</span><br/> <span class="ft1">dass diese für jeden Gebäudeteil einzeln gemessen würden (§ 12</span><br/> <span class="ft1">Abs. 3 ABauV), nicht aber bezüglich Gebäudelänge (VGE III/74</span><br/> <span class="ft1">vom 27. September 2006 [WBE.2005.29], S. 9). Was den vorliegen-</span><br/> <span class="ft1">den Fall anbelangt, weisen die Häuser von der Südostfassade bis zur</span><br/> <span class="ft1">Nordwestfassade eine Länge von rund 26 m auf, womit die maximal</span><br/> <span class="ft1">zulässigen 25 m überschritten werden. Es kann offen bleiben, ob</span><br/> <span class="ft1">darüber hinaus auch noch das Dach der Einstellhalle, welches den</span><br/> <span class="ft1">Erdgeschosswohnungen als Terrasse dient, der Gebäudelänge ange-</span><br/> <span class="ft1">rechnet werden müsste.</span><br/></div> </div> </body> </html>