<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2000.00304</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105838&amp;W10_KEY=4467149&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2000.00304</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.12.2000</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Zusammenfassung der Rechtsprechung zu der für die Ausnützung anrechenbaren Fläche im Sinn von § 255 PBG (E. 3 b/aa).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANRECHENBARE FLÃCHE">ANRECHENBARE FLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANRECHENBARKEIT">ANRECHENBARKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSZIFFER">AUSNÃTZUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERES GEBÃUDE">BESONDERES GEBÃUDE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 255 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 273 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2001 Nr. 4</span><br/><span class="gerade">RB 2000 Nr. 100</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><a id="Text2"><span>I. </span></a><span>Am 24. Januar 2000 erteilte der Gemeinderat X C die bau­recht­liche Bewilligung fÃ¼r einen Anbau als Besonderes GebÃ¤ude im Sinn von § 49 Abs. 3 in Ver­bindung mit § 273­ des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/­1. Sep­tem­ber 1991 (PBG) an das bestehende Einfamilienhaus Assek.Nr. 01 auf dem in der zweige­schos­­si­gen Wohn­zone E gelegenen GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 02 am V-weg in X. Der Anbau hÃ¤lt gegenÃ¼ber den sÃ¼dwestlich und sÃ¼dÃ¶stlich angrenzenden Parzellen Kat. Nrn. 05­ und 06 einen Grenzab­stand von je 3.5 m ein. Das Dach des Anbaus soll als Ter­rasse genutzt werden. GemÃ¤ss Dis­positiv Ziffer 1.2.2 der Baubewilligung ist im Grund­buch ein Nutzungsrevers anzumer­ken, wonach der Anbau nicht als Wohn-, Arbeits- oder Schlafraum ausgebaut oder genutzt werden darf.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. A. Gegen das Bauvorhaben liess A als EigentÃ¼mer des Nachbar­grund­stÃ¼cks Kat.­Nr. 06 am 25. Februar 2000 rechtzeitig an die Baurekurskommission I rekurrieren, mit dem Antrag, die baurechtliche Bewilligung sei aufzuheben. Geltend ge­macht wurde, dass der An­bau fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sei, wes­halb kein Beson­de­res Ge­bÃ¤ude im Sinn von § 49 Abs. 3 und § 273 PBG vorliege. Da­mit aber sei ein Grenz­abstand von 6 m zu beachten. Verletzt sei auch die fÃ¼r die zweige­schossige Wohn­zone E geltende AusnÃ¼tzungsziffer von 30%. Sodann passe der massive BaukÃ¶rper nicht in das umliegende Villenquartier, weshalb auch ein Verstoss gegen § 238 Abs. 1 PBG vorliege. Schliesslich wer­de das RuhebedÃ¼rfnis des Rekurrenten durch die infolge der Nutzung der Terrasse zu erwartenden Immissionen beeintrÃ¤chtigt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>B. Am 28. Februar 2000 liess auch B als EigentÃ¼mer der Nachbarparzelle Kat. Nr. 05 an die Baurekurskommission I rekurrieren, ebenfalls mit dem Antrag, die Bau­be­willigung sei aufzuheben. Im Wesentlichen wurden die gleichen MÃ¤ngel gerÃ¼gt wie mit der Beschwerde des A. ZusÃ¤tzlich wurde geltend gemacht, Art. 17 Abs. 3 der Bau- und Zonen­ordnung der Gemeinde X vom 23. Mai 1995 (BZO) und § 293 PBG seien verletzt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Entscheid vom 4. August 2000 vereinigte die Baurekurskommission I die bei­­den Verfahren und wies die Rechtsmittel ab. Die Kommission erwog zusammengefasst, die Frage, ob eine GebÃ¤ude fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sei, sei nach den gesamten objektiven UmstÃ¤nden zu beurteilen. Unter RÃ¤umen, die zu diesem Zweck geeignet seien, seien solche zu verstehen, die nicht blosse Lager- und NebenrÃ¤ume darstellten und in denen sich ihrer Bestimmung nach regelmÃ¤ssig wÃ¤hrend lÃ¤ngerer Zeit Menschen aufhielten. GenÃ¼ge ein GebÃ¤udeteil sÃ¤mtlichen Anforderungen, die an Wohn- oder ArbeitsrÃ¤ume gestellt wÃ¼rden, sei er ohne weiteres als solcher zu behandeln. Treffe das nicht zu, so sei im Sinn einer GesamtwÃ¼rdigung zu prÃ¼fen, in welchem Ausmass der tatsÃ¤chliche Zustand die an einen Wohn- oder Arbeitsraum gerichteten Anforderungen ver­letze. Je mehr ein GebÃ¤udeteil von den an einen Wohn- oder Arbeitsraum zu stellenden An­­­forderungen abweiche, desto weniger dÃ¼rfe auf eine solche Nutzweise geschlossen wer­den. FÃ¼r die Fenster des streitigen Anbaus wÃ¼rden ausschliesslich Glasbausteine verwen­det. Solche Fenster erlaubten keinen Ausblick und seien nur beschrÃ¤nkt lichtdurchlÃ¤ssig. Da ein Ãffnungsmechanismus fehle, kÃ¶nnten die Fenster nicht fÃ¼r die RaumbelÃ¼ftung ver­wendet werden. Frischluft kÃ¶nne einzig Ã¼ber die TÃ¼re zum Parkplatz zugefÃ¼hrt werden, da auch keine kÃ¼nstliche BelÃ¼ftung vorgesehen sei. Damit erfÃ¼llten weder der Vorraum noch der Lagerraum die hinsichtlich Belichtung und BelÃ¼ftung an einen Wohnraum zu stellen­den Anforderungen. Sodann sei der Anbau auch nicht in den Wohnbereich der Hauptbaute integriert, sondern kÃ¶nne nur Ã¼ber das Unter­ge­schoss oder von aussen erreicht werden. Angesichts dieser Situierung sei eine Verwendung zu Wohnzwecken sehr unwahrschein­lich. Der Gemeinderat habe den An­­bau zu Recht als Besonderes GebÃ¤ude qualifiziert. Der Gefahr einer allfÃ¤lligen rechts­widrigen Nutzung werde durch den im Grundbuch anzumer­kenden Nutzungsrevers hinrei­chend Rechnung getragen. Anders wÃ¤re nur zu entscheiden, wenn zu vermuten wÃ¤re, die Bauherrschaft werde sich nicht an den Revers halten. DafÃ¼r gebe es jedoch keinerlei An­haltspunkte. Verfehlt sei sodann auch der Einwand, die Baute vermÃ¶ge den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG nicht zu genÃ¼gen. Die bauliche Umge­bung prÃ¤sentiere sich in archi­tektonischer Hinsicht hÃ¶chst uneinheitlich. Jedenfalls habe der Gemeinderat X das ihm zustehende Ermessen nicht Ã¼berschritten, indem er dem Bau­vor­haben eine befriedi­gen­de Gestaltung und Einordnung attestiert habe. Schliesslich kÃ¶nne auch aus dem Ein­wand, es sei mit merklich erhÃ¶hten LÃ¤rmimmissionen zu rechnen, nichts zu Gunsten der Rekur­ren­ten abgeleitet werden. Die mit der bestimmungsgemÃ¤ssen Nut­zung der Terrasse verbun­denen Einwirkungen seien in einer Wohnzone von den Nachbarn hinzunehmen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>IV. A. Mit rechtzeitiger Beschwerde vom 15. September 2000 liess A dem Verwal­tungsgericht den Antrag stellen, die Baubewilligung vom 24. Januar 2000 und der Rekurs­entscheid vom 4. August 2000 seien aufzuheben. Die Baurekurskommission I be­antragte am 29. September 2000 Abweisung der Beschwerde. Der private Beschwerde­gegner liess mit Beschwerdeantwort vom 27. Oktober 2000 Abweisung des Rechtsmittels beantragen, ebenso der Gemeinderat X mit Antwort vom 23./26. Oktober 2000. Die Parteien verlangten ferner je die Zusprechung einer UmtriebsentschÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>B. Mit rechtzeitiger Eingabe vom 15./18. September 2000 liess auch B Beschwerde erheben, ebenfalls mit dem Antrag, Baubewilligung und Rekursentscheid sei­en aufzuhe­ben. Die Baurekurskommission I, der private Beschwerdegegner und der Ge­mein­derat X beantragten Abweisung des Rechtsmittels, wobei die Parteien auch in diesem Verfahren die Zusprechung ParteientschÃ¤digungen verlangten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>C. Die AusfÃ¼hrungen der Parteien werden - soweit erforderlich - nachstehend wie­dergegeben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Mit den Beschwerden wird je die Aufhebung des Rekursentscheids vom 4. Au­gust 2000 und der Baubewilligung vom 24. Januar 2000 beantragt. In beiden Verfah­ren wer­­den sodann im Wesentlichen die gleichen EinwÃ¤nde erhoben. Die Beschwerdever­fah­ren VB.2000.00304 und VB.2000.00314 sind daher aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden zu vereinigen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) Der Gemeinderat X hat den streitigen Anbau als Besonders GebÃ¤ude be­willigt. GemÃ¤ss § 49 Abs. 3 PBG (Fassung vom 1. September 1991) darf in der Bau- und Zonen­ordnung fÃ¼r GebÃ¤ude oder GebÃ¤udeteile, die nicht fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Men­schen bestimmt sind, und deren grÃ¶sste HÃ¶he 4 m, bei SchrÃ¤gdÃ¤chern 5 m, nicht Ã¼ber­steigt, von den kantonalen MindestabstÃ¤nden abgewichen und der Grenzbau erleichtert wer­den. Nach § 273 PBG (Fassung vom 1. September 1991) dÃ¼rfen GebÃ¤ude, die nicht fÃ¼r den dauer­nden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, unter dem Vorbehalt der erwÃ¤hn­ten HÃ¶henbeschrÃ¤nkung in einem Abstand von 3.5 m von andern GebÃ¤uden errichtet wer­den, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt. GemÃ¤ss Art. 34 Abs. 1 BZO gilt fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude im Sinn des Planungs- und Baugesetzes allseitig ein mi­nimaler Grenz- und GebÃ¤udeabstand von 3.5 m. Mit dieser Regelung hat die Gemeinde X fÃ¼r den hier in Frage stehenden Grenzabstand von der ihr in § 49 Abs. 3 PBG ein­ge­rÃ¤umten Kom­petenz Gebrauch gemacht. Fest steht sodann auch, dass die erlaubte HÃ¶he von 4 m ein­ge­halten ist.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Es ist unbestritten, dass ein Grenzabstand von 3.5 m genÃ¼gt, sofern der streitige Anbau als Besonderes GebÃ¤ude gewÃ¼rdigt werden kann. Die BeschwerdefÃ¼hrer sprechen dem Anbau diese Qualifikation ab und verlangen die Einhaltung des ordentlichen Grenzab­stands, wÃ¤hrend der Gemeinderat X, die Baurekurskommission I und der Bauherr C Ã¼ber­ein­stimmend die Auffassung vertreten, es liege ein Besonderes GebÃ¤ude im Sinn der ge­nannten Bestimmungen vor, weshalb eben ein Grenzabstand von 3.5 m aus­reiche.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. a) Die BeschwerdefÃ¼hrer machen geltend, dass der streitige Anbau angesichts sei­ner Ausgestaltung jedenfalls zu Wohn- oder Arbeitszwecken verwendbar sei. Diesbe­zÃ¼g­lich ist vorab festzuhalten, dass gemÃ¤ss § 49 Abs. 3 PBG wie auch nach § 273 PBG das in Frage stehende GebÃ¤ude nicht fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sein darf. Anders bzw. weitergehend sind gemÃ¤ss § 255 Abs. 1 PBG unter dem Titel der AusnÃ¼tzung "alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder hiefÃ¼r verwendbaren RÃ¤ume" anrechenbar. Nach dieser letzteren Bestimmung genÃ¼gt damit fÃ¼r die Anrechnung an die erlaubte AusnÃ¼tzung bereits die blosse Verwendbarkeit zu den genannten Zwecken, ohne dass der Raum ausdrÃ¼cklich hierfÃ¼r bestimmt sein muss. Das gilt auch beim Entscheid Ã¼ber die Frage, ob eine Baute als Besonderes GebÃ¤ude im Sinn von § 49 Abs. 3 bzw. § 273 PBG zu qualifizieren sei (VGr, 21. MÃ¤rz 1989, VB.88/0110). Entsprechend hat das Verwaltungsgericht entschieden, dass sich (auch) die Frage, ob ein GebÃ¤ude im Sinn von § 273 PBG fÃ¼r den dauernden Aufenthalt von Men­schen bestimmt sei, im Einzelfall nach ob­­jektiven Kriterien und nicht nach der Absichtser­klÃ¤rung des Bauherrn beurteile (VGr, 26. Oktober 1990, VB.89/0152). Es ist daher auch in diesem Zusammenhang auf die zu § 255 Abs. 1 PBG entwickelte Praxis zurÃ¼ckzugreifen. Im Ã¼brigen wird ja vorliegend auch gerÃ¼gt, dass die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung Ã¼berschritten sei, weil die Voraussetzungen fÃ¼r die Quali­fizierung des streitigen Anbaus als Besonderes GebÃ¤ude nicht erfÃ¼llt seien.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) aa) Ein Raum gilt als fÃ¼r die AusnÃ¼tzung anrechenbare FlÃ¤che, wenn er nicht nur einen Sachzweck erfÃ¼llt, sondern fÃ¼r die AusÃ¼bung menschlicher TÃ¤tigkeiten und damit fÃ¼r den Aufenthalt von Personen bestimmt ist. Dabei kommt es auf die objektive Eignung des Raums und nicht auf die vom Bauherrn beabsichtigte Nutzung an (RB 1985 Nr. 111, 1985 Nr. 113; VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4.b, S. 20 [in RB 1995 Nr. 81 nicht publizierte ErwÃ¤gungen]). Massgebend ist damit, ob ein GebÃ¤udeteil auf Grund seines Aus­­­baus bewohnt werden bzw. als Arbeitsraum dienen kÃ¶nnte oder nicht. Das trifft immer dann zu, wenn die in §§ 299 ff. PBG festgelegten Anforderungen an zum Aufenthalt von Menschen bestimmte FlÃ¤chen erfÃ¼llt oder nur unwesentlich unterschritten sind. GenÃ¼gt ein GebÃ¤udeteil sÃ¤mtlichen Anforderungen, die an Wohn- oder ArbeitsrÃ¤ume gestellt werden, so ist er ohne weiteres rechtlich als solcher zu behandeln. Trifft das nicht zu, ist im Sinn einer GesamtwÃ¼rdigung zu prÃ¼fen, in welchem Ausmass der tatsÃ¤chliche Zustand die an einen Wohn- oder Arbeitsraum gerichteten Anforderungen verletze (RB 1985 Nr. 111, RB 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22). Nicht anrechenbar sind RÃ¤ume, die sich auf Grund ge­sundheits- oder feuerpolizeilicher Bestimmungen fÃ¼r den lÃ¤ngeren Aufenthalt von Perso­nen nicht eignen (VGr, 23. August 1991, VB.91/0003). In einem Entscheid vom 6. Februar 1985 (VB.133/1984) hat das Verwaltungsgericht z.B. festgehalten, dass eine Unterschrei­tung der gesetzlichen RaumhÃ¶he von 2.30 m um 0.10 m sowie eine statt 10 % bloss rund 8.5 % der BodenflÃ¤che ausmachende FensterflÃ¤che die Wohnnutzung faktisch nicht verun­mÃ¶gliche. Anderseits hat das Gericht entschieden, dass ein frÃ¼herer Archivraum, der sich auf Grund seiner Ausgestaltung (ungenÃ¼gende FensterflÃ¤chen, fehlende sanitÃ¤re Einrich­tungen) nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen eignet, nicht zu den an die erlaubte AusnÃ¼tzung anzurechnenden RÃ¤umen zÃ¤hle (VGr, 23. August 1991, VB.91/0003). Hin­sicht­­lich eines unterirdischen Erweiterungsbaus mit ca. 200 m2 GrundflÃ¤che und grosszÃ¼­gigen FensterflÃ¤chen hat das Verwaltungsgericht erkannt, dass sich ein solcher Raum nach objektiven Kriterien fÃ¼r eine Wohnnutzung eigne und daher nicht mehr unter den Begriff des Besonderen GebÃ¤udes im Sinn von § 273 PBG falle (VGr, 3. Juli 1997, VB.96.00201). Reine Lager- oder ArchivrÃ¤ume in Untergeschossen, die keinen hÃ¤ufigen oder dauernden Aufenthalt von Menschen erfordern, wurden ausnÃ¼tzungsmÃ¤ssig als nicht zu den anrechen­baren RÃ¤umen zÃ¤hlend gewÃ¼rdigt (VGr, 12. Februar 1991, VB.90/0196). Gleich war am 1. Februar 1991 entschieden worden (VB.90/0224). Mit Urteil vom 20. Juni 1986 hatte das Verwaltungsgericht erkannt, dass ein durch kleine LichtschÃ¤chte beleuchteter WÃ¤sche­trock­­­­nungsraum ausnÃ¼tzunsgmÃ¤ssig nicht anrechenbar sei (VB.25/1986).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Im Baugesuch vom 7. Dezember 1999 wird um die Bewilligung fÃ¼r einen "Keller/Bastelraum" ersucht. In den PlÃ¤nen wird der im Streit liegende Raum mit "Kelle­r/ Basteln" bezeichnet. Aus dieser Bezeichnung allein folgt wie dargelegt noch nicht, dass ein Besonderes GebÃ¤ude im Sinn von § 49 Abs. 3 PBG bzw. § 273 PBG und Art. 34 Abs. 1 BZO vorliegt. Vielmehr ist entscheidend, ob der Raum angesichts seiner Ausgestaltung zu Wohn- oder Arbeitszwecken, also zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet ist bzw. in welchem Umfang er von den an einen solchen Raum zu stellenden Anforderungen abweicht. AnzufÃ¼gen ist, dass sich die BewilligungsfÃ¤higkeit von vornherein nicht aus § 10 der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 (Fassung vom 25. September 1991) ableiten lÃ¤sst.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>cc) Die Baurekurskommission I hat darauf hingewiesen, dass fÃ¼r die im Keller- Bas­telraum vorgesehenen Fenster ausschliesslich Glasbausteine verwendet werden sollen. Diese erlaubten keinen Ausblick und seien nur in einem abgeminderten Mass lichtdurch­lÃ¤ssig. Ausserdem kÃ¶nnten die Fenster wegen Fehlens eines entsprechenden Mechanismus nicht geÃ¶ffnet werden. Die Frischluftzufuhr kÃ¶nne damit einzig Ã¼ber die auf den Garagen­vorplatz projektierte TÃ¼re erfolgen. Damit erfÃ¼llten sowohl der Haupt- wie auch der Vor­raum hinsichtlich Belichtung und BelÃ¼ftung die gemÃ¤ss § 302 PBG an Wohn- und Arbeits­rÃ¤ume gestellten gesetzlichen Anforderungen nicht. Dem ist zu folgen. Die wohnhygie­ni­schen Anforderungen gemÃ¤ss § 302 Abs. 1 und 2 PBG sind nicht erfÃ¼llt. Die Fenster kÃ¶n­nen nicht geÃ¶ffnet werden. Die MÃ¶glichkeit der hinreichenden BelÃ¼ftung fehlt. Die ins Freie fÃ¼hrende TÃ¼re kann nicht als hinreichende BelÃ¼ftungsmÃ¶glichkeit angesehen werden. Mit der offenen TÃ¼re wÃ¼rde ein ungehinderter Zugang geschaffen, dies insbesondere fÃ¼r "ungebetene Besucher". Ob aus dem Umstand, dass die Fenster nicht aus dem Ã¼blichen Fensterglas, sondern aus so genannten Glasbausteinen ausgefÃ¼hrt werden sollen, gefolgert werden kann, es fehle an einer hinreichenden natÃ¼rlichen Belichtung, kann offen bleiben. Jedenfalls fÃ¤llt auf, dass der untere Rand der Fenster in der ungewÃ¶hnlichen HÃ¶he von rund 1.5 m Ã¼ber dem Raumboden liegt. Kinder und kleinere Menschen hÃ¤tten damit auch bei der Verwendung von Klarglas Ã¼berhaupt keinen Ausblick ins Freie. Dieser Umstand verleiht dem Raum zusammen mit der Verwendung von Glasbausteinen ein gefÃ¤ngnisartiges Aus­sehen und spricht jedenfalls klar gegen die Verwendung als Wohnraum.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>dd) Es trifft entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrer sodann zu, dass die pro­jektierten RÃ¤ume nicht in den Wohnbereich des bestehenden Hauses integriert sind. Sie liegen vielmehr auf der HÃ¶he des bestehenden Untergeschosses, also von Garage, Wasch­kÃ¼che, Keller usw. Der Wohnbereich ist nur Ã¼ber den Vorraum und die ab dem Korridor ins Erdgeschoss fÃ¼hrende Treppe erreichbar. Diese Treppe dient auch als Zugang von der Garage, der WaschkÃ¼che, der Heizung und dem bestehenden Keller ins obere Geschoss. Es ist damit offenkundig nicht der Fall gegeben, wo eine TÃ¼re unmittelbar zu bestehenden Wohn­rÃ¤umen fÃ¼hrt und damit eine mÃ¶gliche rechtswidrige Nutzung eher angenommen wer­den kann. Auch die flÃ¤chenmÃ¤ssige Ausdehnung des Hauptraums von 88 m2 steht der Annahme eines Besonderen GebÃ¤udes nicht entgegen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>ee) Ob der Raum als Keller oder als Lagerraum bezeichnet bzw. verwendet wird, ist unter dem Gesichtspunkt der Qualifizierung als Besonderes GebÃ¤ude nicht entscheidend. Einerseits kann es auf die Art des Lagergutes nicht ankommen, anderseits dient auch ein Keller vorab der Lagerung verschiedenartigster Ware. Jedenfalls ist auch ein Lagerraum, was immer darin gelagert wird, weder ein Wohn- noch ein Arbeitsraum.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Was schliesslich den geplanten WC-Raum betrifft, so spricht dieser Raum nicht ge­gen die Annahme eines Besonderen GebÃ¤udes. Ein WC-Raum, der in einem Unterge­schoss liegt und damit wie hier ohne Betreten des Wohnbereichs benutzbar ist, ist in jedem Einfa­mi­lienhaus sinnvoll. Darin ist dem privaten Beschwerdegegner ohne weiteres zu folgen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>ff) Aus der dargestellten Rechts- und Sachlage folgt einerseits, dass die an Wohn- und ArbeitsrÃ¤ume gemÃ¤ss § 302 Abs. 1 und 2 PBG zu stellenden wohnhygienischen Anfor­derungen nicht bloss unwesentlich unterschritten sind (RB 1985 Nr. 111). Die Verwendung von Haupt- und Vorraum zu Wohn- oder Arbeitszwecken kann nicht ohne wesentliche bau­liche Ãnderungen herbeigefÃ¼hrt werden (vgl. RB 1985 Nr. 113 = BEZ 1985 Nr. 22). Hinzu kommt, dass die Ã¼brigen tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse (Lage der beiden RÃ¤ume auf der HÃ¶he des Untergeschosses, fehlende unmittelbare Verbindung zum Wohnbereich) klar ge­gen eine gesetz- und bewilligungswidrige Verwendung zu Wohn- oder Arbeitszwecken sprechen. Im Ãbrigen darf dem privaten Beschwerdegegner nicht einfach unterstellt wer­den, er werde sich hinsichtlich der Nutzung der streitigen RÃ¤ume kÃ¼nftig rechtswidrig ver­halten. DafÃ¼r fehlen Anhaltspunkte. Jedenfalls ist der Baurekurskommission I darin zu fol­gen, dass der Gefahr einer allfÃ¤lligen rechtswidrigen Nutzung mit der vom Gemeinderat ver­langten Anmerkung im Grundbuch hinreichend begegnet wird. Es war offensichtlich vertretbar und keinesfalls rechtsverletzend, auf die Anordnung baulicher Massnahmen (z.B. Aufhebung des gebÃ¤udeinternen Zugangs zum Erdgeschoss) zu verzichten (vgl. VGr, 24. Oktober 1995, BEZ 1995 Nr. 31, E. 4.b, S. 20/21 [in RB 1995 Nr. 81 nicht publizierte ErwÃ¤gungen]).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerde erweist sich als unbegrÃ¼ndet, soweit eine Verletzung des Grenz­ab­stands gerÃ¼gt wird.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Abzuweisen ist die Beschwerde auch insoweit, als ein Verstoss gegen § 238 Abs. 1 PBG geltend gemacht wird. Es genÃ¼gt diesbezÃ¼glich, auf die in jeder Beziehung zu­tref­fenden ErwÃ¤gungen der Baurekurskommission I zu verweisen (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Ver­bindung mit § 70 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997; VRG). Von einem rechtsverletzenden Entscheid des Gemeinderats kann nicht die Rede sein.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. UnbegrÃ¼ndet sind schliesslich auch die EinwÃ¤nde, die erlaubte AusnÃ¼tzung wer­de verletzt, und es werde gegen § 293 PBG verstossen. Liegt ein Besonderes GebÃ¤ude vor, so ist dessen FlÃ¤che an die AusnÃ¼tzungsziffer eben nicht anrechenbar. Sodann stellt der An­bau als Besonderes GebÃ¤ude eine selbstÃ¤ndige bauliche Einheit dar und ist nicht als Un­tergeschoss des bestehenden Hauses zu wÃ¼rdigen. § 293 PBG und Art. 17 Abs. 3 BZO kom­men daher nicht zur Anwendung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Die Beschwerdeverfahren VB.2000.00304 und VB.2000.00314 werden vereinigt;</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>