<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00411</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218275&amp;W10_KEY=13013499&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00411</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.06.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>nachträgliche Verweigerung der Baubewilligung und Ausnahmebewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachträgliche Verweigerung der Baubewilligung und Ausnahmebewilligung Die Baubewilligung ist eine sachbezogene Bewilligung und grundsätzlich nicht an eine bestimmte Person gebunden. Sie haftet am Grundstück und ist mit diesem übertragbar. Mit der Veräusserung des Grundstücks fällt das Rechtsschutzinteresse des bisherigen Grundeigentümers an der Beurteilung der Zulässigkeit einer Baumöglichkeit dahin. Das Rechtsschutzinteresse geht auf den neuen Grundeigentümer über (E. 2.1). Diese Grundsätze gelten auch für nachträgliche Baubewilligungsverfahren über bereits erstellte Bauten, mit der Folge, dass eine Verweigerung der Baubewilligung auch für den Rechtsnachfolger gilt. Auch die Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands geht mit der Veräusserung des Grundeigentums ohne Weiteres auf den Erwerber über (E. 2.2). Im Gegensatz zum erstinstanzlichen Verfahren ist dem Erwerber im Rechtsmittelverfahren freigestellt, ob er in das Verfahren eintreten will (E. 2.3). Vorliegend hat der Erwerber des Grundstücks innert Frist nicht erklärt, in das Verfahren eintreten zu wollen. Die Beschwerdeführerin beantragt, das Verfahren sei mit ihr als Partei weiterzuführen (E. 2.4). Die zur Behebung eines polizeiwidrigen Zustands erforderlichen Massnahmen sind grundsätzlich gegen den Störer (Verhaltens- oder Zustandsstörer) zu richten (E. 2.5). Es wäre vorliegend nicht sachgerecht, statt des Erwerbers die Beschwerdeführerin zur Wiederherstellung zu verpflichten, da diese gar nicht in der Lage ist, die Wiederherstellung vorzunehmen. Somit müsste gegen den Erwerber eine zusätzliche Duldungs- oder Vollstreckungsverfügung erlassen werden, um ihn zu verpflichten, die Vornahme der Wiederherstellung durch die Beschwerdeführerin zu dulden (E. 2.6). Das aktuelle und praktische Rechtsschutzinteresse der Beschwerdeführerin ist damit während Hängigkeit des Beschwerdeverfahrens untergegangen (E. 2.11). Abschreibung als gegenstandslos geworden. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSÃBERGANG">EIGENTUMSÃBERGANG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEGENSTANDSLOSIGKEIT">GEGENSTANDSLOSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDEIGENTÃMER">GRUNDEIGENTÃMER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG">NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARTEIWECHSEL">PARTEIWECHSEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSSCHUTZINTERESSE">RECHTSSCHUTZINTERESSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERÃUSSERUNG">VERÃUSSERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHALTENSSTÃRER">VERHALTENSSTÃRER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSTANDSSTÃRER">ZUSTANDSSTÃRER</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 21 VRG</span><br/><span class="gerade">§ 21 Abs. I VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 49 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=38196" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2016.00411</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschluss</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal">der 3. Kammer</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">7. Juni 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Rahel Zehnder.<span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">A AG, vertreten durch RA B,</p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrerin,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">1. Gemeinderat C, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerschaft,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend nachtrÃ¤gliche Verweigerung der Baubewilligung <br/> und Ausnahmebewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <span><br/> </span> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Mit VerfÃ¼gung vom 10. April 2014 bzw. Beschluss vom 10. Juni 2014 bewilligten die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich und der Gemeinderat der Gemeinde C der A AG unter Auflagen und Bedingungen den Abbruch und den Wiederaufbau des Wochenendhauses auf der ausserhalb des Baugebiets im Wald gelegenen Parzelle Kat.-Nr. 01 in C. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Mit VerfÃ¼gung vom 8. Oktober 2015 verweigerte die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich der A AG die nachtrÃ¤gliche Bewilligung fÃ¼r eine ProjektÃ¤nderung, welche den Einbau von SitzplatztÃ¼ren und eine bekieste Zufahrt durch Waldareal betraf. In der gleichen VerfÃ¼gung wurde die gewÃ¤sserschutzrechtliche Bewilligung fÃ¼r die Abwasserbeseitigung beim Wochenendhaus ohne Kanalisationsanschluss bewilligt. Die im koordinierten Verfahren ergangene VerfÃ¼gung wurde zusammen mit dem Beschluss des Gemeinderats C vom 2. November 2015 erÃ¶ffnet, worin dieser die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung verweigerte. Als Nebenbestimmung dieses Beschlusses ordnete der Gemeinderat C den vollstÃ¤ndigen RÃ¼ckbau aller ohne Bewilligung erstellten Bauteile und Anlagen innert 60 Tagen nach Eintritt der Rechtkraft dieses Beschlusses an, drohte die Ersatzvornahme im Unterlassungsfall an und beauftragte die BaubehÃ¶rde fÃ¼r diesen Fall damit, die Ersatzvornahme auf Kosten der Bauherrschaft in die Wege zu leiten. Weiter wurde der Leiter Bau und Planung beauftragt und bevollmÃ¤chtigt, eine Ãberweisung an den Statthalter wegen Nichtbefolgens einer behÃ¶rdlichen Anweisung gestÃ¼tzt auf § 340 PBG in Verbindung mit Art. 292 StGB vorzunehmen.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Mit Rekurs vom 10. Dezember 2015 liess die A AG beim Baurekursgericht beantragen, die angefochtene VerfÃ¼gung der Baudirektion sei aufzuheben und diese sei einzuladen, die ProjektÃ¤nderungen mit den gebotenen und verhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Auflagen zu bewilligen, der angefochtene Beschluss des Gemeinderats C sei aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Rekursgegnerschaft. Das Baurekursgericht fÃ¼hrte einen Referentenaugenschein durch, wies den Rekurs mit Entscheid vom 10. Juni 2016 ab und auferlegte die Kosten der A AG.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Mit Beschwerde vom 13. Juli 2016 an das Verwaltungsgericht liess die A AG die Aufhebung dieses Entscheids beantragen und wiederholte im Ãbrigen die im Rekurs gestellten AntrÃ¤ge.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Das Baurekursgericht reichte am 25. Juli 2016 die Akten ein und beantragte ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschluss vom 22. August 2016 erstattete der Gemeinderat C seine Vernehmlassung und beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. Die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich beantragte mit Schreiben vom 12. September 2016 die Abweisung der Beschwerde und verwies zur BegrÃ¼ndung auf den Mitbericht des Amtes fÃ¼r Landschaft und Natur vom 8. September 2016. Am 3. Oktober 2016 reichte die A AG eine Replik ein. Hierzu liess sich die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich am 17. Oktober 2016 mit Verweis auf den Mitbericht des Amtes fÃ¼r Abfall, Wasser, Energie und Luft vom 14. Oktober 2016 vernehmen. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Die Gemeinde C teilte am 21. November 2017 zunÃ¤chst telefonisch und hernach am 7. Dezember 2017 schriftlich unter Beilage eines Mails des Notariats F mit, dass es in Bezug auf die streitbetroffene Parzelle Kat.-Nr. 01 in C einen GrundeigentÃ¼merwechsel gegeben habe sowie, dass der neue EigentÃ¼mer D aus E sei. Sie ersuchte um ÃberprÃ¼fung der Legitimation.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 14. Dezember 2017 setzte das Verwaltungsgericht D eine Frist von 30 Tagen an, schriftlich mitzuteilen, ob er in das hÃ¤ngige Beschwerdeverfahren eintreten wolle. Er wurde darauf hingewiesen, dass bei SÃ¤umnis davon ausgegangen werde, dass er nicht in das Verfahren eintreten wolle. D liess sich dazu nicht vernehmen. Die A AG nahm zur Eingabe des Gemeinderats C am 4. Januar 2018 Stellung und beantragte, das Verfahren sei mit ihr als vormaliger GrundeigentÃ¼merin weiterzufÃ¼hren.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Baubewilligung ist eine sachbezogene Bewilligung und grundsÃ¤tzlich nicht an eine bestimmte Person gebunden. Sie haftet am GrundstÃ¼ck und ist mit diesem Ã¼bertragbar. Sie gilt mit den in ihr enthaltenen Nebenbestimmungen fÃ¼r den jeweiligen EigentÃ¼mer des BaugrundstÃ¼cks. Beim Rechtsnachfolger entsteht nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung und der Lehre originÃ¤r eine eigene bauordnungsrechtliche Zustandsverantwortlichkeit; selbst wenn der Rechtsnachfolger im damaligen Zeitpunkt nicht Adressat der Baubewilligung war, ist ihm als neuem EigentÃ¼mer ein allfÃ¤lliger rechtswidriger Zustand grundsÃ¤tzlich zuzurechnen (VGr, 20. Dezember 2006, VB.2006.00391, E. 5.2; BGr, 4. MÃ¤rz 2005, 1P.519/2004, E. 4; BGr, 22. August 2001, 1A.19/2001, E. 4a, ZBl 2002, S. 582 ff.; Bernhard Waldmann/Peter HÃ¤nni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 22 N. 74; Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, ZÃ¼rich 1999, S. 83).</p> <p class="Erwgung2">Ein Parteiwechsel im Verwaltungs- und Rechtsmittelverfahren wird in der Regel dann als zulÃ¤ssig betrachtet, wenn das schutzwÃ¼rdige Interesse wegen des Ãbergangs eines Rechts oder der Ãnderung tatsÃ¤chlicher VerhÃ¤ltnisse auf einen Dritten Ã¼bergegangen ist. VerÃ¤ussert der GrundeigentÃ¼mer das Bau- oder Bewilligungsobjekt wÃ¤hrend der HÃ¤ngigkeit des Bewilligungsverfahrens oder des diesbezÃ¼glichen Rechtsmittelverfahrens, kann der Erwerber in das Verfahren eintreten (VGr, 27. Februar 2013, VB.2012.00372, E. 1.2; VGr, 7. MÃ¤rz 2012, VB.2011.00422/VB.2011.00430, E. 1; RB 1981 Nr. 16, 1983 Nr. 11; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbem. zu §§ 21â21a N. 19). </p> <p class="Erwgung2">Mit der VerÃ¤usserung des GrundstÃ¼cks fÃ¤llt das Rechtsschutzinteresse des bisherigen GrundeigentÃ¼mers an der Beurteilung der ZulÃ¤ssigkeit einer BaumÃ¶glichkeit dahin (RB 1983 Nr. 11). Dies wird damit begrÃ¼ndet, dass der bisherige EigentÃ¼mer nach der Aufgabe des Eigentums die Baute nicht mehr verwirklichen kann und ein materieller Entscheid fÃ¼r ihn somit ohne praktischen Nutzen ist. Das Rechtsschutzinteresse geht, wie erwÃ¤hnt, auf den neuen GrundeigentÃ¼mer Ã¼ber. Wenn dieser nicht in das Verfahren eintritt, ist das Verfahren wegen Gegenstandslosigkeit abzuschreiben (VGr, 19. Juni 2002, VB.2002.00049, E. 3c, BEZ 2002 Nr. 48; RB 1983 Nr. 11; Bertschi, Vorbem. zu §§ 21â21a N. 19; Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 63 N. 6; Alain Griffel, Kommentar VRG, § 28 N. 25). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Diese GrundsÃ¤tze gelten auch fÃ¼r nachtrÃ¤gliche Baubewilligungsverfahren Ã¼ber bereits erstellte Bauten, mit der Folge, dass eine Verweigerung der Baubewilligung auch fÃ¼r den Rechtsnachfolger gilt<span> </span>(VGr, 7. MÃ¤rz 2012, VB.2011.00422/VB.2011.00430, E. 9). Auch die in einer erstinstanzlichen Anordnung festgelegte Pflicht zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands ist eine SachverfÃ¼gung, deren Wirkungen zufolge ihrer Objektbezogenheit gleich wie der Bauentscheid mit der VerÃ¤usserung des Grundeigentums ohne Weiteres auf den Erwerber Ã¼bergehen (Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Baugesetz des Kantons Bern vom 9. Juni 1985, Kommentar Bd. I, 4. A., Bern 2013, Art. 46 N. 1; vgl. BGr, 22. August 2001, 1A.19/2001, ZBl 2002, S. 582 und Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, Band 1, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 491, fÃ¼r eine in der Baubewilligung angeordnete Auflage, den Altbau abzubrechen). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Im erstinstanzlichen Verfahren betreffend Anordnung der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands fÃ¼hrt der Ãbergang des Eigentums am BaugrundstÃ¼ck zu einem zwangsweisen Parteiwechsel, und der Dritte ist verpflichtet, den Prozess in dem Stadium, in dem er sich befindet, zu Ã¼bernehmen (Isabelle HÃ¤ner, Die Beteiligten im Verwaltungsverfahren, Habil., ZÃ¼rich 2000, Rz. 377; Vera Marantelli-Sonanini/Said Huber, Praxiskommentar Verwaltungsverfahrensgesetz [VwVG], 2. A., ZÃ¼rich 2016, Art. 6 N. 48; Michael Merker, Rechtsmittel, Klage und Normenkontrollverfahren nach dem aargauischen Gesetz Ã¼ber die Verwaltungsrechtspflege [VRPG] vom 9. Juli 1968, Vorbem. zu § 38 N. 31). Im Rechtsmittelverfahren hingegen ist der Erwerber frei, in das Verfahren einzutreten (vorn E. 2.1). Tritt er nicht ein und wird das Verfahren deshalb als gegenstandslos abgeschrieben, wird die WiederherstellungsverfÃ¼gung rechtskrÃ¤ftig und entfaltet ihre Wirkung auch ihm gegenÃ¼ber.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Vorliegend hat der Erwerber des GrundstÃ¼cks im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht innert der ihm dazu gesetzten Frist nicht erklÃ¤rt, in das Verfahren eintreten zu wollen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin als frÃ¼here EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks beantragt, das Verfahren sei mit ihr als Partei weiterzufÃ¼hren. Sie stellt sich auf den Standpunkt, dass sie es war, die die streitbetroffenen Massnahmen habe ausfÃ¼hren lassen. Wiederherstellungs- und Vollstreckungsbefehle kÃ¶nnten nicht nur an den neuen EigentÃ¼mer als ZustandsstÃ¶rer, sondern auch an den frÃ¼heren EigentÃ¼mer als VerhaltensstÃ¶rer gerichtet werden. Da keine zeitliche Dringlichkeit bestehe, mÃ¼sse sie als VerhaltensstÃ¶rerin verantwortlich gemacht werden, falls die Massnahmen rechtswidrig seien. Zwar habe sie keine VerfÃ¼gungsmacht, um der Wiederherstellungsverpflichtung nachzukommen, doch mÃ¼sse, falls sich der neue EigentÃ¼mer der Wiederherstellung widersetze, diesem gegenÃ¼ber eine zusÃ¤tzliche Duldungs- oder VollstreckungsverfÃ¼gung erlassen werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Die zur Behebung eines polizeiwidrigen Zustandes erforderlichen Massnahmen sind grundsÃ¤tzlich gegen den StÃ¶rer zu richten. Als StÃ¶rer gilt einerseits, wer als Verhaltens- oder HandlungsstÃ¶rer den polizeiwidrigen Zustand selbst oder durch das unter seiner Verantwortung erfolgende Verhalten Dritter verursachte, und andererseits, wer als ZustandsstÃ¶rer Ã¼ber die Sache, die den ordnungswidrigen Zustand bewirkt, die rechtliche oder tatsÃ¤chliche Gewalt hat, was namentlich auf EigentÃ¼mer zutrifft. Der EigentÃ¼mer eines GrundstÃ¼cks hat fÃ¼r einen rechtswidrigen Zustand auf seinem GrundstÃ¼ck als ZustandsstÃ¶rer grundsÃ¤tzlich unabhÃ¤ngig davon einzustehen, wodurch dieser Zustand entstanden ist und ob ihn dafÃ¼r ein Verschulden trifft. Nach der Rechtsprechung und Lehre kann die Beseitigung der StÃ¶rung alternativ oder kumulativ von jedem Verhaltens- oder ZustandsstÃ¶rer verlangt werden, wobei bei der Auswahl des Pflichtigen der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde ein Ermessensspielraum zusteht (BGr, 15. September 2017, 1C_292/2017, E. 3.1). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin war vor dem EigentumsÃ¼bergang des GrundstÃ¼cks sowohl Verhaltens- als auch ZustandsstÃ¶rerin. Der Erwerber wurde mit dem Ãbergang des GrundstÃ¼cks in sein Eigentum ZustandsstÃ¶rer und trat insofern in die Rechtsstellung der BeschwerdefÃ¼hrerin ein, womit die Anordnung zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands, wie erwÃ¤hnt, auch ihm gegenÃ¼ber Wirkung entfalten wird. Wird die Anordnung rechtskrÃ¤ftig, ist er verpflichtet, die Wiederherstellung vorzunehmen. Unter diesen UmstÃ¤nden wÃ¤re es vorliegend nicht sachgerecht, statt des Erwerbers die BeschwerdefÃ¼hrerin zur Wiederherstellung zu verpflichten, da letztere, wie sie auch selber ausfÃ¼hrt, gar nicht in der Lage ist, die Wiederherstellung vorzunehmen. Somit mÃ¼sste gegenÃ¼ber dem Erwerber eine zusÃ¤tzliche Duldungs- oder VollstreckungsverfÃ¼gung erlassen werden, um ihn zu verpflichten, die Vornahme der Wiederherstellung durch die BeschwerdefÃ¼hrerin zu dulden, zumal die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht behauptet, dass sie Ã¼ber das EinverstÃ¤ndnis des Erwerbers verfÃ¼ge, die Wiederherstellung im Falle der Rechtskraft ihrer Anordnung vorzunehmen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>FÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin wÃ¼rden demgegenÃ¼ber aus der Inanspruchnahme als VerhaltensstÃ¶rerin unmittelbar nur Belastungen resultieren. Der blosse Wille, "zu ihrem Verhalten zu stehen", begrÃ¼ndet keinen ersichtlichen praktischen Nutzen und damit kein genÃ¼gendes Rechtsschutzinteresse. Auf andere praktische Vorteile, die eine FortfÃ¼hrung des Verfahrens im Falle einer Gutheissung der BeschwerdefÃ¼hrerin bringen kÃ¶nnte, sind nicht ersichtlich. Obwohl der Beschwerdegegner 1 anlÃ¤sslich der Mitteilung des EigentumsÃ¼bergangs ausdrÃ¼cklich eine ÃberprÃ¼fung der Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt hatte, hat diese in ihrer Stellungnahme nicht dargelegt, welchen praktischen Nutzen ihr die FortfÃ¼hrung des Verfahrens bringen wÃ¼rde. Namentlich macht sie nicht geltend, dass sie beispielsweise aus dem Kaufvertrag Ã¼berhaupt fÃ¼r die Wiederherstellungskosten oder einen Minderwert der Liegenschaft aufkommen mÃ¼sste, was indessen ohnehin bloss eine mittelbare Betroffenheit bedeuten und zur BegrÃ¼ndung der Legitimation jedenfalls fÃ¼r sich allein ebenfalls nicht ausreichen wÃ¼rde (vgl. zum Erfordernis eines unmittelbaren Interesses: VGr, 19. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00138, E. 1.2.4; Bertschi, § 21 N. 79; Alfred KÃ¶lz/Isabelle HÃ¤ner/Martin Bertschi, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. A., ZÃ¼rich 2013, Rz. 945).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.8 </b>Bei der in Dispositiv Ziffern 1.1.3 und 1.1.4 der erstinstanzlichen VerfÃ¼gung enthaltenen Androhung der Ersatzvornahme auf Kosten der Bauherrschaft sowie der entsprechenden Beauftragung der BaubehÃ¶rde, diese in die Wege zu leiten, handelt es sich um eine Vollstreckungsmassnahme im Sinn von § 30 Abs. 1 lit. c VRG. Die Anordnung von Vollstreckungsmassnahmen, namentlich eine Zwangsandrohung, kann mit der zu vollstreckenden Anordnung verbunden und somit in die SachverfÃ¼gung integriert werden (§ 31 Abs. 2 VRG; Ruoss Fierz, S. 211; Tobias Jaag, Kommentar VRG, Vorbem. §§ 29â31 N. 15). Auch diese Verpflichtungen sind grundsÃ¤tzlich als objektbezogen zu betrachten und gehen auf den Erwerber Ã¼ber. Nachdem dem Erwerber die Gelegenheit geboten wurde, in das vorliegende Beschwerdeverfahren einzutreten, hÃ¤tte er hier allfÃ¤llige besondere in seiner Person liegende UmstÃ¤nde, die fÃ¼r die VollstreckungsmodalitÃ¤ten beachtlich wÃ¤ren, als neue Tatsachen vorbringen kÃ¶nnen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.9 </b>Die in Dispositiv Ziffer 1.2 des Beschlusses des Beschwerdegegners 1 vom 2. November 2015 enthaltene Beauftragung und BevollmÃ¤chtigung des Leiters Bau und Planung, eine Ãberweisung an den Statthalter wegen Nichtbefolgens einer behÃ¶rdlichen Anweisung gestÃ¼tzt auf § 340 PBG in Verbindung mit Art. 292 StGB vorzunehmen, stellt keine Anordnung im Sinn von § 19 Abs. 1 lit. a VRG (vgl. JÃ¼rg Bosshart/Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19 N. 7) und auch sonst kein zulÃ¤ssiges Anfechtungsobjekt dar, weshalb auch insofern die Prozessvoraussetzungen nicht gegeben sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.10 </b>Sodann hat die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r den Fall der Gutheissung ihrer Beschwerde eine Ãnderung des Kostendispositivs der Vorinstanz verlangt. Eine vom Ausgang des Beschwerdeverfahrens unabhÃ¤ngige RÃ¼ge der HÃ¶he oder Verteilung der Kosten durch die Vorinstanz hat sie weder beantragt noch begrÃ¼ndet. Somit ist das Rechtsschutzinteresse auch diesbezÃ¼glich entfallen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.11 </b>Demzufolge ist das aktuelle und praktische Rechtsschutzinteresse der BeschwerdefÃ¼hrerin wÃ¤hrend HÃ¤ngigkeit des Beschwerdeverfahrens untergegangen, womit die Prozessvoraussetzungen gemÃ¤ss § 49 VRG in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG entfallen sind. Somit ist das Verfahren wegen Gegenstandslosigkeit abzuschreiben.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 65a Abs. 2 VRG in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG tragen die am Verfahren Beteiligten die Kosten in der Regel entsprechend ihrem Unterliegen. Ãber die Kostenauflage bei Gegenstandslosigkeit des Verfahrens enthÃ¤lt das Verwaltungsrechtspflegegesetz keine Vorschrift. Das Verwaltungsgericht entscheidet praxisgemÃ¤ss nach Ermessen Ã¼ber die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen, wobei es in erster Linie berÃ¼cksichtigt, welche Partei nach dem Stand der Streitsache vor der Gegenstandslosigkeit vermutlich obsiegt hÃ¤tte. LÃ¤sst sich der mutmassliche Verfahrensausgang im konkreten Fall nicht ohne Weiteres bestimmen, gehen die Kosten zulasten jener Partei, welche die Gegenstandslosigkeit bzw. das gegenstandslos gewordene Beschwerdeverfahren verursacht hat. Bei Versagen dieser Kriterien kÃ¶nnen die Kosten nach Billigkeit verlegt werden (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 13 N. 75). </p> <p class="Erwgung2">Nachdem im vorliegenden Beschwerdeverfahren der mutmassliche Verfahrensausgang mit vernÃ¼nftigem Aufwand nicht eruiert werden kann und die BeschwerdefÃ¼hrerin die Gegenstandslosigkeit durch die VerÃ¤usserung der streitbetroffenen Liegenschaft verursacht hat, sind ihr die Verfahrenskosten aufzuerlegen. Unter diesen UmstÃ¤nden steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (vgl. PlÃ¼ss, § 17 N. 31).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der Beschwerdegegner 1 hat die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt. Im Verfahren vor Verwaltungsgericht kann die unterliegende Partei zu einer angemessenen EntschÃ¤digung fÃ¼r die Umtriebe ihres Gegners verpflichtet werden. Eine solche EntschÃ¤digung ist namentlich dann geschuldet, wenn die rechtsgenÃ¼gende Darlegung komplizierter Sachverhalte und schwieriger Rechtsfragen besonderen Aufwand erforderte oder den Beizug eines Rechtsbeistandes rechtfertigte (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Gemeinwesen besitzen in der Regel keinen Anspruch auf ParteientschÃ¤digung, denn die Bearbeitung und Beantwortung von Rechtsmitteln wird zu ihren angestammten amtlichen Aufgaben bzw. zur Ã¼blichen AmtstÃ¤tigkeit gezÃ¤hlt, und der dafÃ¼r gebotene BehÃ¶rdenaufwand Ã¼bersteigt vielfach jenen nicht wesentlich, der im vorangehenden nichtstreitigen Verfahren ohnehin erbracht werden musste. Eine ParteientschÃ¤digung zu Gunsten des Gemeinwesens aufgrund von § 17 Abs. 2 lit. a VRG erscheint jedoch dann als gerechtfertigt, wenn die Erhebung oder Beantwortung des Rechtsmittels mit einem ausserordentlichen Aufwand verbunden war (VGr, 20. April 2017, VB.2016.00341, E. 7.2; RB 2008 Nr. 18, E. 2.3.1; PlÃ¼ss, § 17 N. 51 ff.). </p> <p class="Urteilstext"><span>Der im vorliegenden Fall zu leistende Aufwand erscheint nicht als aussergewÃ¶hnlich. </span>Die Beantwortung von Rechtsmitteln gehÃ¶rt zu den Ã¼blichen Aufgaben der Beschwerdegegnerin; es musste denn auch keine Rechtsvertretung beigezogen werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die Beschwerdegegnerin 2 hat keine ParteientschÃ¤digung beantragt.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird als gegenstandslos geworden abgeschrieben.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 270.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'270.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. </p> <p class="Einzug2">4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen diesen Beschluss kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau-sanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>