<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2004.00002</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205188&amp;W10_KEY=4467138&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2004.00002</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 23.06.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 02.05.2006 teilweise gutgeheissen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>materielle Enteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Materielle Enteignung (Zuweisung von Grundstücken von der Wohnzone D zur Freihaltezone; verschiedene Grundstücke in Zürich)<br/><br/>Tatsachen, die sich nach dem massgeblichen Stichtag realisiert haben, sind grundsätzlich nicht zu beachten (E. 3).<br/>Begriff der materiellen Enteignung, Abgrenzung zwischen Auszonung und Nichteinzonung; Beurteilung der Eingriffsintensität bei Betroffenheit nur eines Teils eines Grundstücks; massgeblicher Stichtag (E. 4).<br/>Im Zeitpunkt des Inkrafttretens der nutzungsplanerischen Festsetzung (1997) galt in der Stadt Zürich mit der BZO 1963 keine Zonenordnung, die den Anforderungen des RPG vollumfänglich entsprach (Bestätigung der Rechtsprechung). Die Zuweisung der Grundstücke zur Freihaltezone ist deshalb als (nicht entschädigungspflichtige) Nichteinzonung zu würdigen. Fallgruppen, in denen der Eingriff gleichwohl enteignungsähnlich wirkt (E. 5).<br/>Begriff des weitgehend überbauten Gebietes und der Baulücken (E. 6.1). Grundstücke in Zürich-Affoltern (in der Nähe der Kirche) und in Zürich-Höngg: Es liegen an beiden Örtlichkeiten flächenmässig und bezogen auf das umgebende Siedlungsbild keine Baulücken vor (E. 6.2.2, 6.3.2). Grundstücke in Zürich-Affoltern (Katzenseestrasse): Angesichts der weiter von der Bauzone entfernten Lage kann nicht von einer Baulücke gesprochen werden; einen Einzonungsanspruch gibt es nicht (E. 6.4.2).<br/>Bedeutung der Erschliessungsverhältnisse bei der Beurteilung, ob eine materielle Enteignung vorliegt (E. 7.1). Grundstück in Zürich-Affoltern (in der Nähe der Kirche): Es wurden keine Geldleistungen für die Erschliessung erbracht; die Feinerschliessung fehlte (E. 7.2.2). Grundstücke in Zürich-Höngg: Seit dem Beschluss des Stadtrats im Jahr 1989, die Grundstücke nicht einzuzonen, konnte sich der Grundeigentümer nicht mehr auf eine berechtigte Hoffnung der baulichen Nutzung stützen. Diesbezügliche Anstrengungen des Grundeigentümers waren spekulativ. Immerhin zahlt die Stadt eine geleistete Akontozahlung im Hinblick auf ein Quartierplanverfahren dem Grundeigentümer zurück (E. 7.3.2). Grundstücke in Zürich-Affoltern (Katzenseestrasse): Einer Überbauung standen seit jeher verschiedene Hindernisse entgegen, namentlich das Erfordernis eines Quartierplans. Investitionen in die Erschliessung sind nicht erfolgt (E. 7.4.2). In diesem Fall sind den Grundeigentümern unnütz gewordene Projektierungskosten nicht zu ersetzen (E. 8.2).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULÃCKE">BAULÃCKE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTEIGNUNG">ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREIHALTEZONE">FREIHALTEZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Enteignung ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROJEKTIERUNGSKOSTEN">PROJEKTIERUNGSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEITGEHEND ÃBERBAUTES GEBIET">WEITGEHEND ÃBERBAUTES GEBIET</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 46 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="ungerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">Art. 5 Abs. II RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 15 lit. a RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung vom 12. Juni 1963 (aBauO) befanden sich die in Ziffer II nachfolgend genannten GrundstÃ¼cke ausschliesslich bzw. Ã¼berwiegend in der Wohnzone D. Mit der vom Gemeinderat am 23. Oktober 1991 beschlossenen und vom Volk am 17. Mai 1992 angenommenen Bau- und Zonenordnung 1992 (BZO 1992) wurden diese Parzellen der Freihaltezone zugewiesen. Am 10. September 1997 bestÃ¤tigte der Regierungsrat im Rahmen einer so genannten Teilgenehmigung jene in der Urnenabstimmung vom 17. Mai 1992 angenommenen Freihaltezonen, die aufgrund bereits abgeschlossener Rechtsmittelverfahren genehmigungsfÃ¤hig waren, unter anderen auch die streitbetroffenen. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 6. Oktober 1997 setzte der Stadtrat ZÃ¼rich die genehmigten Freihaltezonen auf den Tag nach der Ã¶ffentlichen Bekanntmachung, d.h. auf den 11. Oktober 1997 in Kraft.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><b><span> </span></b></p> <p class="Urteilstext">Am 2. September 1996 machten die betroffenen GrundeigentÃ¼mer EntschÃ¤digungsforderungen wegen materieller Enteignung von mindestens Fr. 1'050.-/m<sup><span>2</span></sup> geltend. Eine am 19. MÃ¤rz 1999 durchgefÃ¼hrte Einigungsverhandlung verlief ergebnislos. Die Stadt ZÃ¼rich ersuchte das Statthalteramt des Bezirks ZÃ¼rich am 8. Februar 2001 um Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Daraufhin Ã¼berwies das Statthalteramt die Akten am 15. Februar 2001 an die SchÃ¤tzungskommission I.</p> <p class="Urteilstext">Die SchÃ¤tzungskommission vereinigte die vier FÃ¤lle und fÃ¼hrte am 12. Juni 2001 eine SchÃ¤tzungsverhandlung, an der die Parteien die KlagebegrÃ¼ndung und Klageantwort vortrugen, mit nachfolgendem Augenschein durch. Das Verfahren wurde schriftlich fortgesetzt; eine ErgÃ¤nzung der Klageantwort ging am 31. Oktober 2001 ein; die Replik und Duplik wurden am 22. Februar 2002 bzw. am 1. Oktober 2002 erstattet.</p> <p class="Urteilstext">Daraufhin entschied die SchÃ¤tzungskommission I am 21. Januar 2003 wie folgt (Dispositiv Ziffern 1 - 4):</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="603"> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>GrundstÃ¼ck Kat.Nr. / Lage</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>EigentÃ¼mer</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Zonierung am Stichtag (gemÃ¤ss aBauO 1963)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Massgebende GrundstÃ¼cksgrÃ¶sse/ materielle Enteignung/ EntschÃ¤digung</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>01; alte MÃ¼hlackerstrasse, <br/> ZÃ¼rich-Affoltern</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Erben A</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>11'475 m<sup>2</sup> Wohnzone D</span></p> <p class="Urteilstext"><span>756 m<sup>2</sup> Freihaltezone</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>11â095 m<sup>2</sup> (wegen Ãberbauung reduziert); ja; Fr. 5'591'333.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>02; am HÃ¶nggerberg,<br/> ZÃ¼rich-HÃ¶ngg</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>J</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>4â667 m<sup>2</sup> Wohnzone D</span></p> <p class="Urteilstext"><span>320 m<sup>2</sup> Freihaltezone</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>3â450 m<sup>2</sup> (wegen Ãberbauung reduziert); ja; Fr. 2'582'100.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>03; am HÃ¶nggerberg,<br/> ZÃ¼rich-HÃ¶ngg</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>J</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>5â257 m<sup>2</sup> Wohnzone D</span></p> <p class="Urteilstext"><span><span> </span></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>5â257 m<sup>2</sup>; ja;<br/> Fr. 4'531'534.-</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>04; Katzenseestrasse,<br/> ZÃ¼rich-Affoltern</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>G</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Wohnzone D</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>1â203 m<sup>2</sup>; nein;<br/> keine</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>05; Katzenseestrasse,<br/> ZÃ¼rich-Affoltern</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>H</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>Wohnzone D</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Urteilstext"><span>919 m<sup>2</sup>; nein;<br/> keine</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">Sodann behielt die SchÃ¤tzungskommission das genaue Nachmass der BauverbotsflÃ¤chen vor (Dispositiv Ziffer 5), stellte fest, dass die Stadt ZÃ¼rich den GrundeigentÃ¼mern keine EntschÃ¤digung fÃ¼r nutzlos gewordene Aufwendungen zu entrichten habe (Dispositiv Ziffer 6), erklÃ¤rte die VergÃ¼tungen ab 11. Oktober 1997 verzinslich (Dispositiv Ziffer 7) und auferlegte die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens der Stadt ZÃ¼rich (Dispositiv Ziffer 8).</p> <p class="Urteilstext">Aus den ErwÃ¤gungen des SchÃ¤tzungsentscheids ist festzuhalten: Weil der Erlass der BZO 1992 fÃ¼r die Stadt ZÃ¼rich die erstmalige Festsetzung einer raumplanungskonformen Nutzungsplanung darstelle, sei mit Bezug auf die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke von einer Nichteinzonung auszugehen. Eine solche habe der GrundeigentÃ¼mer grundsÃ¤tzlich entschÃ¤digungslos hinzunehmen, wenn nicht besondere UmstÃ¤nde ausnahmsweise trotzdem eine VergÃ¼tung rechtfertigten. Das in die Umgebung eingebettete und grob erschlossene, weder peripher gelegene noch allzu grosse, mit einem landwirtschaftlichen Wohnhaus und einer Scheune Ã¼berstellte GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01 der Erben A sei am Stichtag von Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken der Wohn- bzw. Kernzone umgeben gewesen, weshalb eine BaulÃ¼cke vorliege. Die zwischen der Emil-KlÃ¶ti-Strasse und dem eingezonten Baugebiet in HÃ¶ngg liegenden Parzellen Kat.Nr. 02 (auch mit Wohnhaus sowie Scheune Ã¼berbaut) und Kat.Nr. 03 von J stellten ebenfalls eine BaulÃ¼cke dar. Bei der Revision des Zonenplans hÃ¤tte sich die Emil-KlÃ¶ti-Strasse als Zonengrenze aufgedrÃ¤ngt. Die nÃ¶rdlich angrenzenden GrundstÃ¼cke wÃ¼rden zur Zeit Ã¼berbaut. Im Jahr 1986 habe der Stadtrat den bereits 1972 eingeleiteten amtlichen Quartierplanverfahren "KÃ¼rberghang" festgesetzt; hiergegen erhobene Rekurse seien im November 1988 rechtskrÃ¤ftig erledigt worden. Nachdem der Regierungsrat die erforderliche Genehmigung am 25. Oktober 1989 erteilt habe, sei am 9. Oktober 1991 der grundbuchliche Vollzug erfolgt. Die GrundstÃ¼cke Kat.Nr. 04 von G und Kat.Nr. 05 von H lÃ¤gen abseits des Siedlungsgebiets, weshalb von einer BaulÃ¼cke nicht gesprochen werden kÃ¶nne. Ferner seien sie nicht bzw. ungenÃ¼gend erschlossen. Der Umstand, dass fÃ¼r diese Parzellen erfolglos schon Baugesuche eingereicht worden seien, begrÃ¼nde weder einen Anspruch auf eine EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung noch der fÃ¼r die Baugesuche aufgewendeten Mittel. Weil J eine VergÃ¼tung aus materieller Enteignung erhalte, kÃ¶nne er nicht auch noch nutzlos gewordene Planungskosten geltend machen. G und H hÃ¤tten deswegen keinen Anspruch auf Planungskostenersatz, weil ein erstes Baugesuch im Jahr 1977 u.a. mangels eines Quartierplans und genÃ¼gender Zufahrt abgelehnt worden sei. AnlÃ¤sslich einer Besprechung im Jahr 1984 habe der damalige Bauvorstand empfohlen, vor weiteren Planungsaufwendungen abzuwarten, ob die betreffenden GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 04 und 05 in einer Bauzone verblieben oder nicht. Unter diesen UmstÃ¤nden seien die von der Rechtsprechung entwickelten Voraussetzungen fÃ¼r die VergÃ¼tung nutzlos gewordener Planungsarbeiten nicht erfÃ¼llt.</p> <p class="MsoNormal"><b><span>III. </span></b></p> <p class="Urteilstext">Gegen den am 27. Januar 2004 zugestellten SchÃ¤tzungsentscheid meldeten beide Parteien beim Verwaltungsgericht Rekurs an.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>A. </span></b><span>Mit Rekurs vom 8. MÃ¤rz 2004 liess die Stadt ZÃ¼rich beantragen (VR.2004.00002):</span></p> <p class="MsoNormal"><span>"1. HauptantrÃ¤ge:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 Der Entscheid der ... SchÃ¤tzungskommission I vom 23. Januar 2003 ... sei insoweit aufzuheben, als er die Bewirkung materieller Enteignungen feststellt und er die Rekurrentin ... zur Zahlung von EntschÃ¤digungen und Zinsen verpflichtet. Im Einzelnen seien demnach aufzuheben:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Dispositiv-Ziffer 2, 1. Satz, d.h. bezÃ¼glich Kat.Nr. 01 der Rekursgegner I ... in ZÃ¼rich-Affoltern ... sowie Kat.Nrn. 02 und 03 des Rekursgegners II ... in ZÃ¼rich-HÃ¶ngg ...; sowie</span></p> <p class="MsoNormal"><span>- Dispositiv-Ziffern 3, 4 und 7.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoHeader"><span>1.2 Es sei festzustellen, dass die Rekurrentin den Rekursgegnern aus der Zuweisung ihrer GrundstÃ¼cke zur Freihaltezone gemÃ¤ss Beschluss des Gemeinderates der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 ... â d.h. den Rekursgegnern I fÃ¼r Kat.Nr. 01 an der Alten MÃ¼hlackerstrasse in ZÃ¼rich-Affoltern und dem Rekursgegner II fÃ¼r Kat.Nrn. 02 und 03 am HÃ¶nggerberg, ZÃ¼rich-HÃ¶ngg â keine EntschÃ¤digung wegen materieller Enteignung schuldet.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">1.3. FÃ¼r den Fall, dass bezÃ¼glich der GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 02 und 03, HÃ¶ngg, die materielle Enteignung und EntschÃ¤digungspflicht rechtskrÃ¤ftig verneint wird, sei die Rekurrentin zu verpflichten, die dem Rekursgegner II im Quartierplanverfahren fÃ¼r QP Nr. 457, KÃ¼rberghang â Festlegung 1986, genehmigt 1989 und Revision 2000 â auferlegten Administrativkosten auf sich zu nehmen und ihm die bereits geleistete Akontozahlung von Fr. 12'150.- samt Zins ab 11. Oktober 1997 zurÃ¼ckzuerstatten.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. EventualantrÃ¤ge</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 GegenÃ¼ber den Rekursgegnern I (fÃ¼r Kat.Nr. 01, Affoltern)</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1.1 AllfÃ¤llige EntschÃ¤digung ...</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 GegenÃ¼ber dem Rekursgegner II (fÃ¼r Kat.Nrn. 02 und 03, HÃ¶ngg)</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2.1 AllfÃ¤llige EntschÃ¤digung ..."</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>B. </span></b><span>Die Erben A, G und H gelangten am 12. MÃ¤rz 2004 mit folgenden AntrÃ¤gen an das Verwaltungsgericht (VR.2004.00003):</span></p> <p class="MsoNormal"><span>"Namens der Erben A:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Es sei in teilweiser AbÃ¤nderung von Ziffer 3 und Ziffer 7 des SchÃ¤tzungsentscheides ... die Rekursgegnerin zu verpflichten, den Rekurrenten Nr. I eine EntschÃ¤digung von <br/> Fr. 6'575'637.- fÃ¼r 11'095 m<sup>2</sup> des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01 in ZÃ¼rich-Affoltern nebst Zins vom 11. Oktober 1997 bis zur Auszahlung zu entrichten.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Namens G:</p> <p class="Urteilstext">1. Es sei in teilweiser Aufhebung von Ziffer 2 des SchÃ¤tzungsentscheides ... festzustellen, dass die Zuteilung des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 04 in ZÃ¼rich-Affoltern eine materielle Enteignung darstellt, und es sei die Angelegenheit zur Bemessung der EntschÃ¤digungshÃ¶he an die SchÃ¤tzungskommission ... zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Eventuell fÃ¼r den Fall der Nicht-RÃ¼ckweisung: Es sei die Rekursgegnerin zu verpflichten, dem Rekurrenten G eine EntschÃ¤digung von Fr. 750.-/m<sup>2</sup> fÃ¼r 1'203 m<sup>2</sup> zu bezahlen, zuzÃ¼glich Zins ab 11. Oktober 1997.</p> <p class="Urteilstext">2. Es sei die Rekursgegnerin zu verpflichten, dem Rekurrenten fÃ¼r nutzlose Projektierungskosten Fr. 17'108.60 zu bezahlen (Aufhebung von Ziffer 6).</p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Namens H:</p> <p class="Urteilstext">1. Es sei in teilweiser Aufhebung von Ziffer 2 des SchÃ¤tzungsentscheides ... festzustellen, dass die Zuteilung des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 05 in ZÃ¼rich-Affoltern eine materielle Enteignung darstellt, und es sei die Angelegenheit zur Bemessung der EntschÃ¤digungshÃ¶he an die SchÃ¤tzungskommission ... zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Urteilstext">Eventuell fÃ¼r den Fall der Nicht-RÃ¼ckweisung: Es sei die Rekursgegnerin zu verpflichten, dem Rekurrenten H eine EntschÃ¤digung von Fr. 750.-/m<sup>2</sup> fÃ¼r 919,4 m<sup>2</sup> zu bezahlen, zuzÃ¼glich Zins ab 11. Oktober 1997.</p> <p class="MsoNormal"><span>2. Es sei die Rekursgegnerin zu verpflichten, dem Rekurrenten fÃ¼r nutzlose Projektierungskosten Fr. 46'000.- zu bezahlen (Aufhebung von Ziffer 6)."</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Ausserdem verlangten die Rekurrenten eine ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>C. </span></b><span>Mit VerfÃ¼gung vom 25. MÃ¤rz 2004 vereinigte der AbteilungsprÃ¤sident die beiden Rekursverfahren VR.2004.00002 und VR.2004.00003. Die SchÃ¤tzungskommission I verzichtete am 20. April 2004 in beiden Prozessen auf eine Vernehmlassung.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>D. </span></b><span>Im Verfahren </span><span>VR.2004.00002 beantragten die Erben des A und J am 28. Mai 2004 â unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â Abweisung des Rekurses. In der Replik vom 30. Juni 2004 bzw. Duplik vom 4. Oktober 2004 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>E. </span></b><span>Im </span><span>Verfahren VR.2004.00003 liess die Stadt ZÃ¼rich in ihrer Rekursantwort vom <br/> 30. April 2004 folgende AntrÃ¤ge stellen:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>"1. BezÃ¼glich der Rekurrenten Erben A:</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 Hauptantrag: Der Rekursantrag ... sei abzuweisen; es seien im Gegenteil die Rekursbegehren der Rekursgegnerin im Verfahren VR.2004.00002 gutzuheissen ...</span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 Eventualantrag: ... (betreffend EntschÃ¤digung)</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. BezÃ¼glich des Rekurrenten G: </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 Hauptantrag: Die RekursantrÃ¤ge 1 und 2 ... seien ... abzuweisen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 EventualantrÃ¤ge hinsichtlich allfÃ¤lliger EntschÃ¤digung fÃ¼r materielle Enteignung und AusÃ¼bung des Zugrechts: ...</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoHeader"><span>3. BezÃ¼glich des Rekurrenten H: </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 Hauptantrag: Die RekursantrÃ¤ge 1 und 2 ... seien ... abzuweisen.</span></p> <p class="Urteilstext">3.2 EventualantrÃ¤ge hinsichtlich allfÃ¤lliger EntschÃ¤digung fÃ¼r materielle Enteignung und AusÃ¼bung des Zugrechts: ..."</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>In der Replik vom 30. Juli 2004 bzw. Duplik vom 15. September 2004 hielten die Parteien im Wesentlichen an ihren AntrÃ¤gen fest.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 1 des Abtretungsgesetzes vom 30. November 1879 (AbtrG) zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde gemÃ¤ss dem Verwaltungsrechtspflegegesetz vom 24. Mai 1959 (VRG), d.h. nach §§ 50 ff. VRG (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 41 N. 38 ff.; RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23; RB 2001 Nr. 25).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b><b><span> </span></b></p> <p class="Urteilstext">Wie sich aus den in der Prozessgeschichte wiedergegebenen AntrÃ¤gen ergibt, dreht sich der Streit vorab um die Grundsatzfrage, ob die Zuweisung der genannten GrundstÃ¼cke zur Freihaltezone mit Bezug auf alle Parteien eine materielle Enteignung darstelle oder nicht. Soweit die SchÃ¤tzungskommission mit Bezug auf die Parzellen der Erben A und von J den Tatbestand einer materiellen Enteignung bejaht hat, wird diese Annahme seitens der Stadt ZÃ¼rich vor Verwaltungsgericht bestritten. Umgekehrt hat die Vorinstanz hinsichtlich der Parzellen von G und H eine materielle Enteignung verneint, wogegen sich diese beiden GrundeigentÃ¼mer im Rekursverfahren wehren.</p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r den Fall, dass eine materielle Enteignung zu bejahen ist, verfechten die Erben A eine hÃ¶here EntschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Nicht angefochten ist der SchÃ¤tzungsentscheid mit Bezug auf die Dispositiv Ziffer 8, wonach die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens von der Stadt ZÃ¼rich zu tragen sind.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach § 60 Abs. 1 VRG erhebt das Verwaltungsgericht die zur KlÃ¤rung des Sachverhalts erforderlichen Beweise von Amtes wegen. Auf die Abnahme eines Beweismittels kann indessen verzichtet werden, wenn der fÃ¼r den Entscheid massgebliche Sachverhalt aufgrund der Akten feststeht oder wenn zum Beweis verstellte Tatsachen nicht rechtserheblich sind (RB 1995 Nr. 12 E. 1 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Verweisungen). FÃ¼r die Beurteilung der streitigen EntschÃ¤digungspflicht und -hÃ¶he ist der Sachverhalt durch die vorliegenden Akten und die Feststellungen der SchÃ¤tzungskommission I am Augenschein vom 12. Juni 2001 hinreichend erstellt, weshalb sich weitere Untersuchungshandlungen erÃ¼brigen. Ebenso wenig sind weitere Akten beizuziehen. Tatsachen, die sich nach dem Stichtag realisiert haben â wie etwa die seither eingetretene bauliche Entwicklung â, sind grundsÃ¤tzlich nicht zu beachten. Eine gewisse Bedeutung kommt ihnen hÃ¶chstens insofern zu, als sie RÃ¼ckschlÃ¼sse auf SachumstÃ¤nde erlauben, die schon vor dem Stichtag bestanden haben.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Laut Art. 22<sup>ter</sup> Abs. 3 der Bundesverfassung vom 29. Mai 1874 (aBV) bzw. Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) sowie nach Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) schuldet das Gemeinwesen fÃ¼r die von ihm erlassenen EigentumsbeschrÃ¤nkungen, die Ã¤hnlich einer Enteignung wirken, volle EntschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt eine auf <i>Planungen</i> zurÃ¼ckzufÃ¼hrende EigentumsbeschrÃ¤nkung dann einer Enteignung gleich, wenn dem EigentÃ¼mer der bisherige oder ein voraussehbarer kÃ¼nftiger Gebrauch seiner Sache untersagt oder besonders schwer eingeschrÃ¤nkt wird, weil ihm eine wesentliche, aus dem Eigentum fliessende Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann er ausnahmsweise einer Enteignung gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne EigentÃ¼mer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit als unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung geleistet wÃ¼rde (BGE 121 II 417 E. 4a, Meilen/Mariafeld). In beiden FÃ¤llen ist die MÃ¶glichkeit einer kÃ¼nftigen besseren Nutzung der Sache nur zu berÃ¼cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines GrundstÃ¼cks ist in der Regel die MÃ¶glichkeit seiner Ãberbauung zu verstehen (Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.; derselbe in: Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich 1999, Art. 5 N. 123 ff.; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 597 ff.).</p> <p class="Urteilstext"><b>4.2 </b>Nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung ist eine EntschÃ¤digungspflicht fÃ¼r Eigentumsbegrenzungen von vornherein zu verneinen, wenn sie zum Schutz von <i>PolizeigÃ¼tern</i> erfolgt sind. Dabei ist allerdings von einem engen Polizeibegriff auszugehen. Darunter fallen lediglich gegen den StÃ¶rer gerichtete Massnahmen, mit welchen eine als Folge der beabsichtigten GrundstÃ¼cknutzung zu erwartende konkrete, das heisst ernsthafte und unmittelbare GefÃ¤hrdung fÃ¼r die Ã¶ffentliche Ordnung, Sicherheit und Gesundheit abgewendet werden soll und mit welchen die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde zu diesem Zweck ein von Gesetzes wegen bestehendes Verbot konkretisiert und in Bezug auf die stets zu beachtenden polizeilichen Schranken der Eigentumsfreiheit festsetzt (HÃ¤nni, S. 331 ff.; Riva in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 173 f.).</p> <p class="einzug10"><b><span>4.3</span></b><span> Vom Entzug einer wesentlichen aus dem Eigentum fliessenden Befugnis im Sinn des Tatbestands der materiellen Enteignung kann im Licht der verfassungsrechtlichen Ordnung des Bodenrechts grundsÃ¤tzlich von vornherein nur dann gesprochen werden, wenn im Zeitpunkt der Rechtskraft der Planungsmassnahme, die einer Enteignung gleichkommen soll, eine raumplanerische Grundordnung galt, welche die Berechtigung zum Bauen auf dem fraglichen GrundstÃ¼ck einschloss (BGE 122 II 326 E. 4b und E. 5, Dietikon; 121 II 417 E. 3, Meilen/Mariafeld). Eine solche verfassungsmÃ¤ssige Grundordnung liegt vor, wenn die Gemeinde Ã¼ber einen Nutzungsplan verfÃ¼gt, der die Bauzonen in zweckmÃ¤ssiger Weise und unter Beachtung der Grundsatzbe</span><span>stimmung von Art. 15 RPG rechtsverbindlich von den Nichtbauzonen trennt. Nur unter dieser Voraussetzung ist das fragliche GrundstÃ¼ck von einer <i>Auszonung</i> betroffen worden, welche in der Regel als materielle Enteignung zu wÃ¼rdigen ist. Wird dagegen bei der erstmaligen Festsetzung einer verfassungs- und gesetzeskonformen Nutzungsplanung eine Liegenschaft keiner Zone fÃ¼r private Bauten zugewiesen, so liegt nach der bundesgerichtlichen Praxis eine <i>Nichteinzonung</i> vor, und zwar auch dann, wenn die in Frage stehende FlÃ¤che nach dem frÃ¼heren, der Revision des Bodenrechts nicht entsprechenden Recht Ã¼berbaut werden durfte (BGE 122 II 326 E. 4c, Dietikon; Riva, Hauptfragen, S. 177 ff.; derselbe in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 139 ff.; HÃ¤nni, S. 601 ff.).</span></p> <p class="einzug10"><span>Weil Nichteinzonungen grundsÃ¤tzlich als AnwendungsfÃ¤lle der Inhaltsbestimmung des Eigentums gelten, lassen sie die Annahme einer materiellen Enteignung und die Zusprechung einer entsprechenden EntschÃ¤digung nur ausnahmsweise, bei Vorliegen besonderer UmstÃ¤nde, zu (BGE 122 II 326 E. 6a, Dietikon; 122 II 455 E. 4a, StÃ¤fa; 121 II 417 E. 4b, Meilen/Mariafeld; 118 Ib 341 E. 4, Herrliberg, auch zum Folgenden). So kann die Nicht­einzonung den EigentÃ¼mer etwa dann enteignungsÃ¤hnlich treffen, wenn sein Land baureif oder groberschlossen ist, von einem gewÃ¤sserschutzrechtskonformen Generellen Kanalisationsprojekt (GKP) erfasst wird und wenn er fÃ¼r dessen Erschliessung und Ãberbauung schon erhebliche Kosten aufgewendet hat (so schon BGE 105 Ia 330 E. 3d, Zizers), wobei diese Voraussetzungen kumulativ erfÃ¼llt sein mÃ¼ssen (BGE 122 II 455 E. 4a, StÃ¤fa, auch zum Folgenden; Riva in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 149; HÃ¤nni, S. 603). Derartige UmstÃ¤nde kÃ¶nnten allenfalls eine Einzonung geboten haben. Ein Einzonungsgebot kann ferner zu bejahen sein, wenn sich das fragliche GrundstÃ¼ck im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet im Sinn von Art. 15 lit. a RPG bzw. von Art. 36 Abs. 3 RPG befindet. Sodann kÃ¶nnen weitere besondere Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes so gewichtig sein, dass ein GrundstÃ¼ck hÃ¤tte eingezont werden mÃ¼ssen. Liegen UmstÃ¤nde vor, die eine Einzonung geboten hÃ¤tten, so lÃ¤sst sich annehmen, der EigentÃ¼mer habe am massgebenden Stichtag mit hoher Wahrscheinlichkeit damit rechnen dÃ¼rfen, das Land aus eigener Kraft Ã¼berbauen zu kÃ¶nnen. Trifft all dies jedoch nicht zu, so kann nicht von einer enteignungsgleichen Wirkung der Nichteinzonung gesprochen werden. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ergibt sich aus dem Vorrang der rechtlichen Gegebenheiten, auf die in erster Linie abzustellen ist, dass ein EigentÃ¼mer keinen Rechtsanspruch auf die Zuweisung seines Landes in eine Bauzone hat, auch nicht bei erschlossenem oder erschliessbarem Land. Erste Voraussetzung der Ãberbaubarkeit einer Parzelle und damit von deren BaulandqualitÃ¤t bildet die ZugehÃ¶rigkeit des entsprechenden Landes zu einer Bauzone, welche den aus der Neuordnung des Bodenrechts fliessenden verfassungs- und gesetzmÃ¤ssigen Anforderungen entspricht und welche die Berechtigung zum Bauen einschliesst.</span></p> <p class="Urteilstext"><b>4.4 </b>Trifft ein Bauverbot nur einen Teil einer oder mehrerer Parzellen desselben EigentÃ¼mers, so ist fÃ¼r die Beurteilung der EingriffsintensitÃ¤t (vgl. zu diesem Kriterium Riva in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 164 ff.) auf die gesamte FlÃ¤che abzustellen, soweit ein gewisser Zusammenhang des von der EigentumsbeschrÃ¤nkung betroffenen Grundbesitzes besteht (RB 1997 Nr. 117, ZÃ¼rich/BurghÃ¶lzli). Dabei wird nach der Praxis des Verwaltungsgerichts die fÃ¼r die Annahme einer materiellen Enteignung erforderliche EingriffsintensitÃ¤t bei einem Baulandverlust von 40 % in der Regel erreicht. Den Besonderheiten des Einzelfalles ist in der Weise Rechnung zu tragen, dass ein Eingriff innerhalb einer Bandbreite von 35 % bis 45 % aufgrund der konkreten VerhÃ¤ltnisse so oder anders zu qualifizieren ist (RB 1997 Nr. 118, ZÃ¼rich/BurghÃ¶lzli).</p> <p class="Urteilstext"><b>4.5 </b>Massgeblicher Zeitpunkt fÃ¼r die Beurteilung der EntschÃ¤digungspflicht (Vorliegen einer materiellen Enteignung) und die Bemessung der EntschÃ¤digung ist der Zeitpunkt des Inkrafttretens der fraglichen Zonierung (Riva in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 181), hier also der 11. Oktober 1997.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Im Entscheid ZÃ¼rich/BurghÃ¶lzli hat das Verwaltungsgericht festgestellt, dass die Bauordnung der Stadt ZÃ¼rich von 1963 den Anforderungen des RPG zwar weitgehend, aber inhaltlich wie formal nicht vollumfÃ¤nglich entsprochen habe, weshalb die in einer spÃ¤teren Planungsrunde erfolgte Schaffung einer Freihaltezone als Nichteinzonung und nicht als Auszonung zu wÃ¼rdigen sei (RB 1997 Nr. 119). Diese Praxis hat es im Fall BÃ¼rglihÃ¼gel (VGr, 23. Januar 2003, VR.2002.00005, www.vgrzh.ch) bestÃ¤tigt; das Bundesgericht ist zum selben Schluss gekommen (BGr, 4. November 2003, 1A. 72/2003 E. 5, www.bger.ch). G und H rÃ¤umen angesichts der nunmehr gefestigten Rechtsprechung (vgl. auch RB 2003 Nr. 119 = BEZ 2004 Nr. 12) ein, dass die SchÃ¤tzungskommission mit Bezug auf ihre GrundstÃ¼cke zu Recht von einer Nichteinzonung ausgegangen sei.</p> <p class="Urteilstext">Unter diesen UmstÃ¤nden muss im Folgenden geprÃ¼ft werden, ob dieser Eingriff die GrundeigentÃ¼mer aufgrund besonderer UmstÃ¤nde nicht doch enteignungsÃ¤hnlich treffe. Im Fall StÃ¤fa hat das Bundesgericht verdeutlicht, seine Rechtsprechung dÃ¼rfe nicht dahin verstanden werden, die darin "erwÃ¤hnten (mÃ¶glicherweise) entschÃ¤digungspflichtigen NichteinzonungsfÃ¤lle ... seien je in sich geschlossene TatbestÃ¤nde, und wenn die Voraussetzungen eines Tatbestandes nicht erfÃ¼llt seien, liege von vornherein keine materielle Enteignung vor". In dieser Absolutheit kÃ¶nne seine Praxis nicht verstanden werden (BGE 122 II 455 E. 4c S. 458 f.). Diese ErlÃ¤uterung ist jedoch ihrerseits missverstÃ¤ndlich: Wie sich aus dem Gesamtzusammenhang seiner dortigen ErwÃ¤gungen ergibt, wollte das oberste Gericht vorab klarstellen, dass das Kriterium des gewÃ¤sserschutzkonformen GKP nicht einen "abgeschlossenen Tatbestand" darstelle (a.a.O., S. 460). Das Ã¤ndert jedoch nichts daran, dass das Bundesgericht ein entschÃ¤digungsrechtliches Einzonungsgebot trotz mangelhafter Erschliessung der jeweils streitbetroffenen GrundstÃ¼cke aufgrund von deren Lage im weitgehend Ã¼berbauten Gebiet verschiedentlich bejahte (BGE 122 II 326 E. 6b, Dietikon; 121 II 417 E. 8c, Meilen), was es im Entscheid StÃ¤fa bekrÃ¤ftigt hat (a.a.O., S. 459). Trotz der in jedem Sachverhalt gebotenen GesamtwÃ¼rdigung geht das Bundesgericht von Fallgruppen "besonderer UmstÃ¤nde" aus, die eben doch weitgehend in sich geschlossenen TatbestÃ¤nden gleichkommen. Einer davon bildet die Erschliessung (dazu nachfolgend E. 7), vorab unter dem Gesichtswinkel des Vertrauensschutzes, weshalb auch Investitionen dazu gehÃ¶ren. Bei den als Auszonung zu qualifizierenden FÃ¤llen muss die Erschliessung ebenfalls unter dem Gesichtswinkel der Realisierungswahrscheinlichkeit beurteilt werden, ohne dass jedoch zusÃ¤tzlich schutzwÃ¼rdiges Vertrauen (in Form von getÃ¤tigten Investitionen) erforderlich wÃ¤re. Eine andere Fallgruppe bildet die Lage im Ã¼berbauten Gebiet (dazu nachfolgend E. 6). Weitere TatbestÃ¤nde sind unter BerÃ¼cksichtigung des Vertrauensschutzes nicht auszuschliessen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>6.1 </b>Der Begriff des weitgehend Ã¼berbauten Gebiets nach Art. 15 lit. a RPG umfasst im Wesentlichen den geschlossenen Siedlungsbereich und eigentliche BaulÃ¼cken innerhalb dieses Bereichs. Zu den Letzteren zÃ¤hlen einzelne unÃ¼berbaute Parzellen, die unmittelbar an das Ã¼berbaute Land grenzen, in der Regel bereits erschlossen sind und eine relativ geringe FlÃ¤che aufweisen. Im Entscheid 1P.692/2001 vom 22. Januar 2002 (ZBl 2003, S. 650 E. 3.4.1) hielt das Bundesgericht fest, dass unÃ¼berbaute Gebiete bis zu einer GrÃ¶sse von ungefÃ¤hr 1 ha inmitten von Ã¼berbautem Gebiet unter bestimmten Bedingungen als BaulÃ¼cken bezeichnet werden kÃ¶nnten. BezÃ¼glich dieser RichtflÃ¤che ist anzumerken, dass das Verwaltungsgericht im erwÃ¤hnten Entscheid ZÃ¼rich/BurghÃ¶lzli drei getrennte Teilbereiche als BaulÃ¼cken gewÃ¼rdigt hat, die hÃ¶chstens rund 0.6 ha umfasst haben (VGr, 18. Dezember 1997, VK.1995.00029 E. 7d). Die Nutzung der BaulÃ¼cke wird vorwiegend durch ihre Umgebung geprÃ¤gt. Unter "grÃ¶sseren BaulÃ¼cken" sind hingegen grÃ¶ssere unÃ¼berbaute FlÃ¤chen im Siedlungsgebiet zu verstehen (BGr, 4. November 2003, 1A.72/2003 E. 4.1.1, BÃ¼rglihÃ¼gel, www.bger.ch). Weitgehend Ã¼berbautes Gebiet kann auch vorliegen, wenn das betreffende GrundstÃ¼ck zwischen zwei Ã¼berbauten Parzellen an eine Strasse grenzt (BGr, 29. Oktober 2003, 1A.247/2002, www.bger.ch = Pra 2004 Nr. 36 E. 3.1). Das unÃ¼berbaute Land muss also zum geschlossenen Siedlungsbereich gehÃ¶ren, an der SiedlungsqualitÃ¤t teilhaben und von der bestehenden Ãberbauung so stark geprÃ¤gt sein, dass sinnvollerweise nur seine Aufnahme in die Bauzone in Frage kommt. Der Begriff der weitgehenden Ãberbauung ist nach dem Gesagten gebietsbezogen, Parzellen Ã¼bergreifend zu verstehen. Der vorhandene Zustand auf einem GrundstÃ¼ck ist in seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit den VerhÃ¤ltnissen auf benachbarten Parzellen zu betrachten. Der Siedlungscharakter ist vor allem auf Grund der baulichen Umgebung sowie der vorhandenen Infrastruktur zu beurteilen. Peripher gelegene FlÃ¤chen, denen im VerhÃ¤ltnis zu dem sie umgebenden Land eine eigenstÃ¤ndige Bedeutung zukommt, sind nicht als weitgehend Ã¼berbautes Gebiet zu betrachten, selbst wenn dort eine gewisse BautÃ¤tigkeit eingesetzt hat. Dasselbe gilt fÃ¼r grÃ¶ssere BaulÃ¼cken in besiedeltem Gebiet, die der Auflockerung der Siedlungsstrukturen, der ErhÃ¶hung der WohnqualitÃ¤t durch GrÃ¼nflÃ¤chen (Art. 1 Abs. 2 lit. b und Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG) und der Schaffung von Freizeitbereichen (Art. 3 Abs. 4 lit. b RPG) dienen. Ihnen kommt eine eigenstÃ¤ndige Funktion zu, und sie werden nicht von der sie umgebenden Ãberbauung mitgeprÃ¤gt (BGE 121 II 417 E. 5a S. 424, Meilen/Mariafeld; BGr, 16. April 2002, ZBl 2002, S. 658 E. 2.1, Kilchberg).</p> <p class="Urteilstext"><b>6.2 </b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>6.</span>2.1 </b>Hinsichtlich des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01 der Erben A<b> </b>verweist die Stadt ZÃ¼rich auf ihre Vorbringen im SchÃ¤tzungsverfahren und rÃ¼gt, dass die SchÃ¤tzungskommission zu Unrecht eine fÃ¼r die EntschÃ¤digungspflicht sprechende Ausnahme angenommen habe. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz liege nÃ¤mlich keine BaulÃ¼cke vor. Die vorbestandene Stallscheune mit dem relativ kleinen Wohnhaus alte MÃ¼hlackerstrasse sei als Relikt aus einer alten bÃ¤uerlichen Zeit bedeutungslos. Als EinzelgebÃ¤ude im freien Feld bilde es nicht Bestandteil des geschlossenen Siedlungsbereichs. Sodann hÃ¤tte sich die SchÃ¤tzungskommission nicht allein an Kat.Nr. 01 orientieren dÃ¼rfen, sondern auch die mehrheitlich unÃ¼berbauten angrenzenden Bereiche der Parzellen Kat.Nrn. 06, 07 und 08 sowie Kat.Nrn. 09, 10, 11 und die freien Teile der bÃ¤uerlichen Altliegenschaft alte MÃ¼hlackerstrasse berÃ¼cksichtigen mÃ¼ssen. Die gesamte zusammenhÃ¤ngende unÃ¼berbaute FlÃ¤che messe etwa 4,5 - 5 ha. Obwohl diese zwischen zwei Siedlungsbereichen liege, nÃ¤mlich dem alten Dorfkern Unteraffoltern und den gegen die Peripherie hin gewachsenen Vorstadtsiedlungen, lasse sich nicht sagen, dass der Freiraum von der ihn umgebenden Ãberbauung so stark geprÃ¤gt werde, dass sinnvollerweise nur seine Aufnahme in eine Bauzone in Frage komme.</p> <p class="Urteilstext">Dem halten die Erben A entgegen, dass die SchÃ¤tzungskommission den Zustand am Stichtag zutreffend gewÃ¼rdigt habe. Eine zwischenzeitliche Ãberbauung sei nur in den eingezonten Bereichen mÃ¶glich gewesen. Die vorbestandene landwirtschaftliche Ãberbauung sei keineswegs bedeutungslos, sondern bilde Bestandteil des geschlossenen Siedlungsbereichs. Abgesehen vom Friedhof jenseits der Zehntenhausstrasse liege Kat.Nr. 01 im Herzen des Siedlungsgebiets und werde von zahlreichen Bauten umgeben. Entgegen dem Standpunkt der Stadt sei die planerische BaulÃ¼cke kleiner als 2 ha, denn die rechtskrÃ¤ftig eingezonten, aber noch nicht oder erst teilweise Ã¼berbauten Parzellen zÃ¤hlten nicht dazu. Bei einem solchen Mass kÃ¶nne in der Stadt ZÃ¼rich nicht von einer grÃ¶sseren unÃ¼berbauten FlÃ¤che gesprochen werden. Bei einer qualitativen WÃ¼rdigung drÃ¤nge sich die Freihaltung der Senke MÃ¼li keineswegs auf. Weder schÃ¼tze sie das Ortsbild von Unteraffoltern noch komme ihr eine Trennfunktion zu noch habe sie Erholungswert. Jede FreiflÃ¤che sei erwÃ¼nscht und lasse sich planerisch irgendwie nachvollziehen. Den Ausschlag gebe jedoch, ob ihre Festsetzung derart zwingend gewesen sei, dass der betroffene GrundeigentÃ¼mer nicht mit einer Belassung in einer Bauzone habe rechnen dÃ¼rfen. Aus der regierungsrÃ¤tlichen Genehmigung folge nicht, dass sich die Nichteinzonung â im Unterschied etwa zum Fall BÃ¼rglihÃ¼gel â aufgedrÃ¤ngt habe.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>6.</span>2.2 </b>Das frÃ¼here Dorf Affoltern liegt an der nordwestlichen Peripherie der Stadt ZÃ¼rich. Der nÃ¶rdlich der Bahnlinie gelegene Teil Unteraffoltern wird im sÃ¼dlichen Bereich durch Industriegebiet einerseits und Erholungsgebiet anderseits geprÃ¤gt; jenseits der Bahnlinie finden sich verschiedene Nutzungen und wirkt das Erscheinungsbild stÃ¤dtisch. Im lÃ¤ndlich wirkenden Nordteil des alten Ortskerns herrschen Wohnbauten vor. Die streitbetroffene Parzelle Kat.Nr. 01 der Erben A befindet sich westlich von Kirche und ausgedehntem Friedhof. In ihrer Nachbarschaft sind am Stichtag nach zutreffender Feststellung der Stadt mehrere Parzellen unÃ¼berbaut geblieben. Eine nÃ¤here Ermittlung der 4 ha jedenfalls Ã¼berschreitenden FlÃ¤che erÃ¼brigt sich. Entgegen der Meinung der GrundeigentÃ¼mer ist die gesamte, am Stichtag unÃ¼berbaut gewesene FlÃ¤che zu berÃ¼cksichtigen und sind die im Zug der frÃ¼heren Zonenplanrevision eingezonten, noch nicht oder nur teilweise Ã¼berbauten Bereiche nicht auszuklammern (VGr, 17. Dezember 1997, VK.1995.00029 E. 7a, BurghÃ¶lzli). Ausserdem ist festzuhalten, dass keine Teile der ursprÃ¼nglichen Freihaltezone in der Umgebung des streitigen GrundstÃ¼ckes spÃ¤ter mit der Festsetzung der BZO 1992 in eine Bauzone umgezont wurden. Unter besonderen topografischen oder baulichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¤llt zwar â wie etwa im Fall BurghÃ¶lzli â die Ausscheidung von BaulÃ¼cken innerhalb eines grÃ¶sseren unÃ¼berbauten Gebiets in Betracht; solche Gegebenheiten liegen hier jedoch nicht vor. Eine sog. "planerische BaulÃ¼cke" gibt es nicht; vielmehr war der Gesetzgeber im Rahmen der GrundsÃ¤tze des Raumplanungsgesetzes frei, wie er die Bauzonen dimensionieren wollte. Wie die Erben A einrÃ¤umen, belief sich die unÃ¼berbaute FlÃ¤che selbst bei gegenteiliger Betrachtungsweise auf knapp 2 ha und damit auf weit mehr als das Mass von 1 ha, das nach der Praxis des Bundesgerichts (BGr, 22. Januar 2002, ZBl 2003, S. 650 E. 3.4.1) gewÃ¶hnlich noch als BaulÃ¼cke gilt. Die Ã¶rtlichen Gegebenheiten haben im vorliegenden Fall weder klar fÃ¼r noch klar gegen eine Einzonung des Gebiets MÃ¼li gesprochen; vielmehr gab es â wie sich auch den Parteivorbringen entnehmen lÃ¤sst â fÃ¼r beide Planungsentscheide gute GrÃ¼nde. Am Stichtag hat Unteraffoltern einen fÃ¼r altrechtliche Bauordnungen typischen, fliessenden und unregelmÃ¤ssigen Ãbergang zwischen Ã¼berbautem und unÃ¼berbautem Gebiet sowie verschiedene Nutzungen aufgewiesen. Das heterogene Siedlungsbild in Unteraffoltern hat in der BZO 1992 zu einer sehr differenzierten Zonierung auf engem Raum gefÃ¼hrt. So finden sich um die Senke MÃ¼li Wohnzonen im Westen, Kernzone im Norden, Freihaltezone und Wohnzonen im Osten sowie Gewerbezone im SÃ¼den und Industriezone im SÃ¼dwesten. Zwar kommt der Senke MÃ¼li â im Unterschied zu den Freihaltezonen BÃ¼rglihÃ¼gel und ZÃ¼rich/BurghÃ¶lzli â keine qualifizierte landschaftliche Bedeutung zu. Immerhin trennt sie den alten Dorfkern von den genannten neueren Siedlungsbereichen.</p> <p class="Urteilstext">Unter solchen UmstÃ¤nden bestand fÃ¼r den Gesetzgeber ein weitgespanntes Ermessen, wo die Grenze zwischen Siedlungs- und Nichtsiedlungsgebiet verlaufen sollte. Gibt es nach dem Gesagten gute planerische GrÃ¼nde fÃ¼r eine Einzonung wie eine Nichteinzonung, so lÃ¤sst sich nicht auf ein Einzonungsgebot und das Vorliegen einer BaulÃ¼cke schliessen. Dass in der Stadt ZÃ¼rich grundsÃ¤tzlich ein anderer Massstab zu gelten habe als in einer Landgemeinde, lÃ¤sst sich nicht sagen. Zumindest an einer ausgeprÃ¤gt peripheren Lage, die sich kaum von der Erscheinung eines Dorfs unterscheidet, rechtfertigt sich kein anderer Begriff der BaulÃ¼cke. Anzumerken bleibt, dass die Lage am Rand des Ã¼berbauten Gebiets nicht die einzige Konstellation bildet, die gegen die Annahme einer BaulÃ¼cke ohne eigenstÃ¤ndige Bedeutung spricht. Wie gesagt kann es am erforderlichen Siedlungszusammenhang auch bei Land an zentraler Lage inmitten des Ã¼berbauten Gebiets fehlen, sofern es sich dabei um eine grÃ¶ssere BaulÃ¼cke mit landschaftlich eigenstÃ¤ndiger Bedeutung handelt. So verhielt es sich etwa bei den FÃ¤llen Horgen/Allmend (VGr, VK.1988.00018+00024, 13. Juli 1990; BGr, 18. September 1992, ZBl 1993, S. 251 E. 6b) sowie Uster/Schlossberg (VGr, VK.1995.00001, 14. <span>Mai 1996, E. 4a; BGr, 4. April 1997, E. 5b, Pra 86/1997 Nr. 104).</span></p> <p class="Urteilstext"><b>6.3.1 </b>Auch mit Bezug auf die aus dem Quartierplan KÃ¼rberghang hervorgegangenen GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 02 und 03 von J<b> </b>hÃ¤lt die Stadt ZÃ¼rich ihre vor SchÃ¤tzungskommission verfochtene Verneinung einer materiellen Enteignung aufrecht. Entgegen der Meinung der Vorinstanz gehÃ¶rten diese Parzellen nicht zum Ã¼berbauten Gebiet und bildeten sie keine BaulÃ¼cken. Die SchÃ¤tzungskommission begehe den Fehler, auf den Zonenplan 1992/1999 als Resultat der Nutzungsplanung statt auf die faktische Ausgangssituation am Stichtag vor der neuen Zonenplanung abzustellen. Die beiden GrundstÃ¼cke mit einer FlÃ¤che von (4'987 m<sup>2</sup> + 5'257 m<sup>2</sup> =) 10'244 m<sup>2</sup> seien Teil eines erheblich grÃ¶sseren und im Wesentlichen unÃ¼berbauten Gebiets von ca. 5,2 ha, was nicht mehr als relativ geringe FlÃ¤che gelte. Diese befinde sich am oberen Rand der Wohnzonen von HÃ¶ngg. Von einer BaulÃ¼cke kÃ¶nne nur im untersten Bereich gesprochen werden, nicht jedoch im obersten Hanggebiet an der Emil-KlÃ¶ti-Strasse.</p> <p class="Urteilstext">J bringt vor, dass die BaulÃ¼cke nur die nach der Festsetzung der massgeblichen Nutzungsplanung der Nichtbauzone zugeteilten GrundstÃ¼cke umfasse. Daher vermindere sich die von der Stadt genannte FlÃ¤che von 5,2 ha auf den teilweise Ã¼berbauten, rund 80 m tiefen GrÃ¼nstreifen zwischen Baugebiet und Emil-KlÃ¶ti-Strasse. Dieser Streifen dÃ¼rfe nicht als Randzone deklassiert werden, sondern bilde die obere Begrenzung des Siedlungsgebiets. Die Emil-KlÃ¶ti-Strasse sei eine Umfahrungsstrasse ohne landschaftlichen Akzent. Der der Freihaltezone zugewiesene Landstreifen trete qualitativ nicht als eigenstÃ¤ndige landschaftliche Einheit in Erscheinung. Der auf das neue Baugebiet redimensionierte Quartierplan sei inzwischen vollzogen; Erschliessungsstrassen und Werkleitungen seien gebaut. Die der Freihaltezone zugeteilten GrundstÃ¼cke J seien heute von bewilligten und in AusfÃ¼hrung begriffenen Bauprojekten eingekreist.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>6.3.</span>2 </b>Das nicht eingezonte, zusammenhÃ¤ngende Gebiet auf der sÃ¼dwestlichen Talseite der Emil-KlÃ¶ti-Strasse umfasst rund 5 ha, was nach dem in E. 6.1 Gesagten das Regelmass einer BaulÃ¼cke bei Weitem sprengt. Wie in E. 6.2.2 ausgefÃ¼hrt, ist dabei auf die gesamte am Stichtag unÃ¼berbaut gebliebene FlÃ¤che abzustellen. Weil sich der Streifen auf zwei bis drei Bautiefen ab Emil-KlÃ¶ti-Strasse erstreckt, unterscheiden sich die VerhÃ¤ltnisse wesentlich von den ungleich engeren LÃ¼cken an der SÃ¼dstrasse/Bleulerstrasse im Fall ZÃ¼rich/BurghÃ¶lzli. Ob sich der Vater des Rekurrenten mit einem Planungsrekurs mutmasslich erfolgreich gegen die Nichteinzonung hÃ¤tte zur Wehr setzen kÃ¶nnen, darf im vorliegenden Prozess nicht mehr geprÃ¼ft werden. Denn das Bundesgericht entbindet den EigentÃ¼mer in stÃ¤ndiger Rechtsprechung davon, vor der Geltendmachung einer EntschÃ¤digung die RechtmÃ¤ssigkeit des staatlichen Handelns auf dem Anfechtungsweg klÃ¤ren zu lassen (Riva, Hauptfragen, S. 229 mit Hinweisen in Anm. 10; Thomas Pfisterer, Entwicklung und Perspektiven der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur materiellen Enteignung, ZBl 1988, S. 525). Planerisch hÃ¤tte es zwar beachtenswerte GrÃ¼nde gegeben, die Bauzonengrenze auch im Bereich nordwestlich der Appenzellerstrasse bis zum Vorsprung auf der HÃ¶he Vogtsrain entlang der Emil-KlÃ¶ti-Strasse festzusetzen. Indessen ist der Stadt ZÃ¼rich zuzugestehen, dass auch GrÃ¼nde fÃ¼r die Festsetzung einer Freihaltezone gesprochen haben. Die Ãberbauung mit einigen landwirtschaftlichen Bauten am Stichtag gebot nicht zwingend, das fragliche Areal zu einer Bauzone zu schlagen. Die Freihaltung der steileren GelÃ¤ndekante talseits der Emil-KlÃ¶ti-Strasse verhindert eine gestalterisch unerwÃ¼nschte Dominanz durch dortige GebÃ¤ude und erhÃ¤lt eine ungeschmÃ¤lerte Aussicht. Der Emil-KlÃ¶ti-Strasse kommt nicht eine so landschaftsprÃ¤gende Wirkung zu, dass sie sich als Zonengrenze geradezu aufgedrÃ¤ngt hÃ¤tte. Mithin kÃ¶nnen die GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 02 und 03 nicht als BaulÃ¼cken gewÃ¼rdigt werden.</p> <p class="Urteilstext"><b>6.4.1 </b>G und H bringen vor, dass ihre GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 04 und 05 zwischen der stattlichen GebÃ¤udegruppe Aspholzstrasse und den HÃ¤usern im Unterdorf eine bevorzugte Wohnlage darstellten. Bei einer gebietsbezogenen Betrachtungsweise seien auch solche Parzellen zum Ã¼berbauten Gebiet zu zÃ¤hlen, die sich fÃ¼r eine Ãberbauung eigneten und voraussichtlich innert 15 Jahren benÃ¶tigt und erschlossen wÃ¼rden. Ob eine BaulÃ¼cke vorliege, beurteile sich nicht allein nach quantitativen Kriterien, sondern hÃ¤nge auch von den Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen ab; in einem stÃ¤dtischen oder vorstÃ¤dtischen Quartier kÃ¶nne eine grÃ¶ssere FlÃ¤che als BaulÃ¼cke gelten als in einem kleinen Dorf. Massgebend sei stets der Siedlungszusammenhang; ein solcher liege â im Unterschied zu den anders gelagerten FÃ¤llen BÃ¼rglihÃ¼gel und BurghÃ¶lzli â hier vor.</p> <p class="Urteilstext">Nach Auffassung der Stadt befinden sich diese Parzellen im weitgehend unÃ¼berbauten Gebiet, ausserhalb eines geschlossenen Siedlungsbereichs. Ferner hÃ¤tten die GrundeigentÃ¼mer keine Investitionen in die Erschliessung und Ãberbaubarkeit ihrer GrundstÃ¼cke geleistet.</p> <p class="Urteilstext"><b>6.4.2</b> Mit Bezug auf Kat.Nrn. 04 und 05 kann von einer BaulÃ¼cke keine Rede sein. Wie der Zonenplan zeigt, liegen die beiden Parzellen mehrere Bautiefen ausserhalb der Kernzone Unteraffoltern bzw. der Wohnzone im SÃ¼den. Daran Ã¤ndern die landwirtschaftlichen GebÃ¤ude beidseits der Aspholzstrasse nichts, handelt es sich dabei doch um eine ausserhalb des geschlossenen Siedlungsbereichs liegende Einzelsiedlung. Entgegen der Auffassung der Rekurrenten G und H spielt auch der kÃ¼nftige Baubedarf im Sinne von Art. 15 lit. b RPG keine Rolle. Wie dieser zu decken ist, liegt im weitgespannten Ermessen des Gemeinwesens. Jedenfalls verleiht selbst ein ausgewiesener Bedarf nach zusÃ¤tzlichen Bauzonen keinen Anspruch auf Einzonung eines ganz bestimmten GrundstÃ¼cks.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>7. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><b>7</b><b><span>.1</span></b> Hinsichtlich der ErschliessungsverhÃ¤ltnisse ist nach dem in E. 4.3 Gesagten vorauszuschicken, dass diese bei ausgewiesenen Nichteinzonungen geringere Bedeutung haben als in AuszonungsfÃ¤llen. WÃ¤hrend bei einer Auszonung die am Stichtag bestehende FÃ¤higkeit eines GrundeigentÃ¼mers, die erschliessungstechnische Baureife eines GrundstÃ¼cks aus eigenen KrÃ¤ften herbeizufÃ¼hren, fÃ¼r die Annahme einer materiellen Enteignung genÃ¼gt (VGr, 23. Oktober 2003, VR.2003.00001; vgl. allerdings VGr, 19. August 2004, VR.2003.00002, beide Urteile unter <a href="http://www.vgrzh.ch/"><span>www.vgrzh.ch</span></a>, wo die mutmasslich lÃ¤ngere Dauer und der ungewisse Ausgang eines Quartierplanverfahrens einer baldigen Realisierungswahrscheinlichkeit im Weg standen), sind die Anforderungen in NichteinzonungsfÃ¤llen hÃ¶her, weil es hier eben um die Inhaltsbestimmung des Eigentums geht (BGr, 22. Januar 2002, ZBl 2003, S. 650 E. 3.4.2; Riva in: Kommentar RPG, Art. 5 N. 145 ff. und N. 161 ff., v.a. N. 163; HÃ¤nni, S. 617 ff., ders. in: Schweizerische Baurechtstagung 2005, S. 142 ff.; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, N. 472 ff.). Der Umstand, dass eine Parzelle fÃ¼r sich betrachtet erschlossen ist und der EigentÃ¼mer dafÃ¼r Aufwendungen getÃ¤tigt hat, fÃ¼hrt im Fall einer Nichteinzonung nicht zwingend zu einer materiellen Enteignung (BGE 122 II 455 E. 4 und E. 5a). Bei den als Auszonung zu qualifizierenden FÃ¤llen muss die Erschliessung ebenfalls unter dem Gesichtswinkel der Realisierungswahrscheinlichkeit beurteilt werden, ohne dass jedoch zusÃ¤tzlich schutzwÃ¼rdiges Vertrauen erforderlich wÃ¤re (VGr, 18. Dezember 1997, VK.1995.00029 E. 6, BurghÃ¶lzli).</p> <p class="Urteilstext"><b>7.2.1 </b>Ob hinsichtlich des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01 der Erben A eine rechtsgenÃ¼gende Erschliessung bestehe, hÃ¤lt die Stadt ZÃ¼rich angesichts der Quartierplanpflicht fÃ¼r fraglich. Auf jeden Fall hÃ¤tten die EigentÃ¼mer keine Investitionen in die Erschliessung oder Ãberbauung des GrundstÃ¼cks geleistet. Anderweitige Gesichtspunkte des Vertrauensschutzes lÃ¤gen nicht vor.</p> <p class="Urteilstext">Die Erben A machen unter Hinweis auf den â insoweit summarisch begrÃ¼ndeten â SchÃ¤tzungsentscheid geltend, dass das GrundstÃ¼ck am Stichtag groberschlossen gewesen sei und ein Quartierplan sich erÃ¼brigt habe. Allenfalls hÃ¤tte sich ein solcher auf Grenzumlegungen im Nordbereich beschrÃ¤nken dÃ¼rfen. Dass die GrundeigentÃ¼mer keinen Erschliessungsaufwand gehabt hÃ¤tten, stehe der EntschÃ¤digungspflicht nicht entgegen; denn die fehlende interne Erschliessung hange einzig von der konkreten Ãberbauung des Areals ab.</p> <p class="Urteilstext"><b>7.2.2 </b>Die GrundeigentÃ¼mer machen nicht geltend, fÃ¼r die Erschliessung von Kat.Nr. 01 Geldleistungen erbracht zu haben. Solche Investitionen sind nach der Rechtsprechung indessen zwingend erforderlich, damit ein Anspruch auf materielle Enteignung entstehen kann (VGr, 23. Januar 2003, VR.2002.00005 E. 7b/aa; bestÃ¤tigt durch BGr, 4. November 2003, 1A. 72/2003 E. 4.3, BÃ¼rglihÃ¼gel; vgl. auch VGr, 18. Dezember 1997, VK.1995.00029 E. 6, BurghÃ¶lzli, und BGE 122 II 326 E. 6a). Anzumerken ist, dass allfÃ¤lligen frÃ¼her getÃ¤tigten Aufwendungen mit zunehmendem Zeitablauf ein geringeres Gewicht zukommt (BGE 125 II 431 E. 5b S. 437). Dass der Erschliessungsaufwand im Fall einer Einzonung geleistet worden wÃ¤re, versteht sich von selbst und Ã¤ndert nichts am Gesagten. Nach zutreffender Auffassung der Parteien war am Stichtag die Groberschliessung vorhanden, indessen fehlte die Feinerschliessung. Deren Realisierung hÃ¤tte sich nicht auf Kat.Nr. 01 beschrÃ¤nken dÃ¼rfen, vielmehr wÃ¤re ein Quartierplan erforderlich gewesen. Bei sachgemÃ¤sser Abgrenzung des Perimeters im Sinn von § 124 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) hÃ¤tten zahlreiche GrundstÃ¼cke und GrundeigentÃ¼mer westlich der BÃ¤renbohl- und sÃ¼dlich der Horensteinstrasse einbezogen werden mÃ¼ssen und hÃ¤tte eine einfache Grenzbereinigung nicht genÃ¼gt, was gegen eine Ãberbaubarkeit in naher Zukunft spricht (VGr, 19. August<span> 2004, VR.2003.00002 E. 5 und E. 6)</span>.</p> <p class="Urteilstext"><b>7.3.1 </b>Mit Bezug auf Kat.Nrn. 02 und 03 von J fÃ¼hrt die Stadt ZÃ¼rich aus, dass die Erschliessungsbauwerke des Quartierplans am Stichtag noch nicht erstellt gewesen seien und ein entsprechender Kostenaufwand spÃ¤testens seit der am 25. Oktober 1989 erfolgten Genehmigung des Quartierplans durch den Regierungsrat nicht mehr in guten Treuen habe geleistet werden kÃ¶nnen. Denn damals sei die Nichteinzonung schon geplant gewesen. Ein Quartierplanverfahren, das sich auf die Erschliessung einer altrechtlichen Bauzone beziehe, begrÃ¼nde so wenig geschÃ¼tztes Vertrauen auf Einzonung wie die altrechtliche Zonenordnung selbst. Angesichts des gesetzlichen Zwangs zur DurchfÃ¼hrung des â vermutlich noch in den 70er-Jahren â eingeleiteten Quartierplanverfahrens dÃ¼rfe in der unumgÃ¤nglichen Mitwirkung des Gemeinwesens keine besondere Zusicherung auf Beibehaltung einer Bauzone in einer Zonenplanrevision erblickt werden.</p> <p class="Urteilstext">Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt J entgegen, dass bei Genehmigung des Quartierplans im Jahr 1989 Ã¼ber die spÃ¤tere Nichteinzonung von Kat.Nrn. 02 und 03 keine Gewissheit bestanden habe. Baurekurskommission und Regierungsrat hÃ¤tten die Absicht der Stadt, den ganzen KÃ¼rberghang der Freihaltezone zuzuweisen, verhindert. Angesichts der klaren BegrÃ¼ndung des Regierungsratsentscheids habe er mit einer Einzonung rechnen dÃ¼rfen. Wenn ein Quartierplangenosse in einem amtlichen Quartierplanverfahren mitwirke, dessen Kosten trage und in der Folge eine Auszonung hinnehmen mÃ¼sse, so werde er in schutzwÃ¼rdigem Vertrauen getÃ¤uscht. Das rechtskrÃ¤ftig abgeschlossene und am 17. Oktober 1991 zum grundbuchlichen Vollzug gemeldete Quartierplanverfahren hÃ¤tte noch vor der Gemeindeabstimmung am 17. Mai 1992 vollzogen werden kÃ¶nnen und stelle einen besonderen Gesichtspunkt im Sinn eines entschÃ¤digungsrechtlichen Einzonungsgebots dar. Die Erschliessungsstrassen und Werkleitungen des auf das neue Bauzonengebiet redimensionierten Quartierplans seien inzwischen gebaut. Die der Freihaltezone zugewiesenen GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 02 und 03 seien heute von bewilligten und in AusfÃ¼hrung begriffenen Projekten eingekreist.</p> <p class="Urteilstext"><b>7.3.2 </b>Die Notwendigkeit des Quartierplans KÃ¼rberghang zur Erschliessung der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 02 und 03 ist unbestritten. In NichteinzonungsfÃ¤llen ist es sachlogisch, dass sich die Einleitung eines Quartierplanverfahrens auf die frÃ¼here, nicht RPG-konforme Nutzungsplanung abstÃ¼tzt. Entgegen der Auffassung der Stadt ZÃ¼rich lÃ¤sst sich daher nicht allgemein sagen, dass die Einleitung und DurchfÃ¼hrung eines Quartierplanverfahrens nur eine geringe vertrauensbildende Wirkung habe. Umgekehrt kÃ¶nnen solche Bestrebungen zur Erschliessung eine planerisch gebotene oder wenigstens vertretbare Nichteinzonung nicht verhindern oder entschÃ¤digungspflichtig machen. Sachgerecht erscheint vielmehr, dass die Entwicklung der Ã¼bergeordneten Richt- und Nutzungsplanung einerseits und der Quartierplanung anderseits insgesamt betrachtet wird. Die Fortschritte im Quartierplanverfahren sind im Hinblick auf die EntschÃ¤digungsfrage so lange von Bedeutung, als die GrundeigentÃ¼mer mit dem Verlust der BaulandqualitÃ¤t nicht ernsthaft rechnen mÃ¼ssen. Davon ist auszugehen, wenn die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde eine Einzonung oder Nichteinzonung in einem Planentwurf oder sonst wie konkret beabsichtigt und diese Vorstellung nicht wegen Verletzung raumplanungsrechtlicher GrundsÃ¤tze als unrealisierbar erscheint. Vorliegend trat dieser Zeitpunkt am 9. Februar 1989 ein, als der Stadtrat die Nichteinzonung des Bereichs mit den spÃ¤teren Parzellen Kat.Nrn. 02 und 03 beschlossen hatte. Die seit jenem Zeitpunkt unternommenen Anstrengungen der GrundeigentÃ¼mer kÃ¶nnen sich nicht mehr auf eine berechtigte Hoffnung der baulichen Nutzung stÃ¼tzen, sondern sind in spekulativer Absicht erfolgt (vgl. VGr, 23. Januar 2003, VR.2002.00005 E. 7 a.E.). Weil der GrundeigentÃ¼mer nach bundesgerichtlicher Praxis grundsÃ¤tzlich keinen Rechtsanspruch auf Zuweisung seines Landes in eine Bauzone hat, und zwar auch dann nicht, wenn dieses Land erschlossen oder erschliessbar ist (BGE 122 II 326 E. 6a), muss er sich auch die Hemmung der Erschliessung im Hinblick auf die Schaffung einer RPG-konformen Bauzone gefallen lassen.</p> <p class="Urteilstext">Anzumerken bleibt, dass die Stadt ZÃ¼rich bereits im SchÃ¤tzungsverfahren beantragt hat, im Fall der Verneinung einer materiellen Enteignung die im Quartierplanverfahren geleistete Akontozahlung von Fr. 12'150.- samt Zinsen J zurÃ¼ckzuerstatten und die Ã¼brigen Quartierplankosten selbst zu Ã¼bernehmen. Diesen Antrag hat die Stadt ZÃ¼rich im Rekursverfahren bekrÃ¤ftigt (VR.2004.00002, Rekursschrift, Ziffer 1.3), was vorzumerken ist.</p> <p class="Urteilstext"><b>7.4.1</b> Hinsichtlich der GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 04 und 05 stellen sich die EigentÃ¼mer G und H auf den Standpunkt, dass die vor der Nichteinzonung erfolgte Ablehnung konkreter Baugesuche keine Rolle spiele. Der fehlende Quartierplan habe wegen der MÃ¶glichkeit einer vertraglichen LÃ¶sung kein unÃ¼berwindbares Bauhindernis gebildet. Ferner seien die Parzellen am Stichtag groberschlossen gewesen. Die Aussprache mit dem Bauvorstand und dem Stadtplaner im August 1984 habe ergeben, dass "es aus Sicht des Hochbauamtes grundsÃ¤tzlich mÃ¶glich (sei), ... ohne negative PrÃ¤judizierung der kÃ¼nftigen Nutzungsplanung am fraglichen Ort (zu bauen)". Ein weiteres Baugesuch sei am 21. MÃ¤rz 1986 abgelehnt worden, nachdem der Stadtrat im Herbst vorgesehen habe, die GrundstÃ¼cke der Reservezone zuzuweisen. Weil die Parzellen damals groberschlossen gewesen seien, hÃ¤tten gute Realisierungschancen bestanden; allfÃ¤llige erschliessungstechnische Probleme hÃ¤tten sich bis zum Stichtag beseitigen lassen. Beim Abschluss der KaufvertrÃ¤ge hÃ¤tten die Erwerber nicht mit dem Bauhindernis der QuartierplanbedÃ¼rftigkeit rechnen mÃ¼ssen.</p> <p class="Urteilstext">Die Stadt ZÃ¼rich fÃ¼hrt aus, dass die EigentÃ¼mer keine Investitionen in die Erschliessung und Ãberbauung ihrer GrundstÃ¼cke geleistet hÃ¤tten. Diese lÃ¤gen auch nicht im Bereich eines gesetzeskonformen GKP. Besondere UmstÃ¤nde, die trotz Nichteinzonung eine EntschÃ¤digungspflicht begrÃ¼ndeten, seien nicht ersichtlich. Die Ablehnung der Baugesuche spreche gegen eine Realisierungswahrscheinlichkeit; selbst wenn eine solche nach altem Recht bestanden hÃ¤tte, wÃ¼rde dies trotzdem keine EntschÃ¤digungspflicht der Nicht­einzonung bewirken. </p> <p class="Urteilstext"><b>7.4.2 </b>Der Kauf<b> </b>der beiden GrundstÃ¼cke im Jahr 1977 bzw. die damit verbundenen Erwartungen der Erwerber begrÃ¼nden von vornherein kein schutzwÃ¼rdiges Interesse auf eine spÃ¤tere bauliche Nutzung. Aufgrund des im August 1977 abgelehnten Baugesuchs steht fest, dass einer Ãberbauung schon nach altem Recht zumindest das Hindernis der mangelhaften Zufahrt entgegengestanden hat. Nach den Akten fehlt es bezÃ¼glich des Strassennetzes sogar an der Groberschliessung. Die periphere Lage der GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 04 und 05 hÃ¤tte ein Quartierplanverfahren erfordert, das wegen der NÃ¤he der Nationalstrasse N 20, der dadurch bedingten unklaren Perimeterbegrenzung, der mutmasslich grÃ¶sseren Anzahl von einbezogenen Parzellen und GrundeigentÃ¼mern sowie unterschiedlichen Nutzweisen in der Umgebung aller Voraussicht nach kompliziert gewesen wÃ¤re (vgl. VGr, 19. August<span> 2004, VR.2003.00002 E. 5 und E. 6). Eine allfÃ¤llige private ErschliessungslÃ¶sung hÃ¤tte die â ungewisse â Zustimmung verschiedener Nachbarn sowie eine gleichbleibende StreckenfÃ¼hrung der Katzenseestrasse vorausgesetzt. Auch die Besprechungen zwischen den GrundeigentÃ¼mern und Vertretern der Stadt ZÃ¼rich waren nicht geeignet, schutzwÃ¼rdiges Vertrauen in eine kÃ¼nftige bauliche Nutzung zu begrÃ¼nden; hierfÃ¼r hÃ¤tte es eines Vorentscheids im Sinne von §§ 323 f. PBG bedurft (RB 1992 Nr. 78 [Leitsatz]). Ferner haben die GrundeigentÃ¼mer keine erheblichen Investitionen in die Erschliessung und Ãberbauung ihrer Parzellen geleistet.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>8.1 </b>G und H tragen vor, dass ihre BauplÃ¤ne bis zum Stichtag hÃ¤tten realisiert werden kÃ¶nnen, wenn sich die Bau- und Zonenordnung nicht geÃ¤ndert hÃ¤tte. Aus diesem Grund seien ihnen die im Jahr 1978 aufgewendeten nutzlos gewordenen Projektierungskosten im Betrag von Fr. 17'108.60 bzw. von (geschÃ¤tzten) Fr. 46'000.- zu ersetzen.</p> <p class="Urteilstext"><b>8.2</b> Nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung setzt der Anspruch auf Ersatz nutzlos gewordener Planungskosten voraus, dass ein Vorhaben aufgrund der geltenden Bauvorschriften bewilligt werden kann (BGE 117 Ib 497 E. 7b und 119 Ib 229 E. 4a, auch zum Folgenden; Tobias Jaag, Ãffentliches EntschÃ¤digungsrecht, ZBl 1997, S. 145 ff., S. 154 mit weiteren Hinweisen in Anm. 47). Keine VergÃ¼tung wÃ¤re geschuldet, wenn der Bauherr ein dem geltenden Recht entsprechendes Baugesuch eingereicht hÃ¤tte, in der Folge aber noch vor dessen Beurteilung die gesetzlichen Grundlagen zum Nachteil des Gesuchstellers geÃ¤ndert worden wÃ¤ren. Hat jedoch gerade die Einreichung eines bestimmten Baugesuchs Anlass zur Ãnderung der Bauordnung gegeben, weil die BaubehÃ¶rden die AusfÃ¼hrung des Vorhabens auf diese Weise verhindern wollten, so kann eine EntschÃ¤digung fÃ¼r die nutzlos gewordenen Aufwendungen ohne Verletzung von Art. 8 BV in Verbindung mit Art. 26 Abs. 2 BV nicht verweigert werden, wenn die Absicht der BaubehÃ¶rden fÃ¼r den GrundeigentÃ¼mer nicht voraussehbar war (vgl. BGE 112 I 105 E. 6a, 108 Ib 345 E. 5c und 352 E. 4b, 102 Ia 243 E. 7). Ersatz muss ferner in denjenigen FÃ¤llen geleistet werden, in welchen dem Bauwilligen vor Einreichung des Baugesuchs Zusicherungen auf den Fortbestand der geltenden Bauvorschriften gegeben worden waren und dieser im Vertrauen darauf Projektierungskosten aufgewendet hatte. Auch das Verwaltungsgericht hat die VergÃ¼tung nutzlos gewordener Projektierungskosten nicht nur unter den â engeren â Voraussetzungen des Vertrauensschutzes nach Art. 8 BV fÃ¼r zulÃ¤ssig erachtet (RB 1970 Nr. 97, 1987 Nr. 94 = ZBl 1988, S. 159, auch zum Folgenden). Eine solche VergÃ¼tung fÃ¼r mittelbaren Schaden setzt jedenfalls voraus, dass die betreffenden Projekte mit grÃ¶sster Wahrscheinlichkeit hÃ¤tten verwendet werden kÃ¶nnen und nach den besonderen UmstÃ¤nden des Einzelfalls zur beabsichtigten Ãberbauung gefÃ¼hrt hÃ¤tten. Im letztgenannten Entscheid hat das Verwaltungsgericht im Weiteren erwogen, dass bei grossen BaugrundstÃ¼cken â dort ging es um eine Parzelle von 30'000 m<sup>2</sup> â Vorstudien im Hinblick auf die Frage einer zweckmÃ¤ssigen und Ã¤sthetisch ansprechenden Ãberbauung eine wertvolle Entscheidungshilfe darstellten. Wenn sie fÃ¼r baureifes Land angefertigt und nur deswegen nutzlos wÃ¼rden, weil im Hinblick auf ihre mÃ¶gliche und wahrscheinliche Realisierung das betreffende GrundstÃ¼ck ausgezont werde, so mÃ¼ssten die dafÃ¼r aufgewendeten Kosten berÃ¼cksichtigt werden.</p> <p class="Urteilstext">Im Licht dieser GrundsÃ¤tze besteht kein Anspruch auf Ersatz der geltend gemachten Planungskosten. Entscheidend fÃ¤llt ins Gewicht, dass die im Jahr 1978 geleisteten Projektierungskosten mangels BewilligungsfÃ¤higkeit des Projekts schon unter der Herrschaft des alten Rechts sich als unnÃ¼tz herausgestellt hatten. Hinzu kommt, dass eine allfÃ¤llige Ãberbauung nach dem in E. 7.4.2 Gesagten vorgÃ¤ngig ein Quartierplanverfahren vorausgesetzt hÃ¤tte, was erfahrungsgemÃ¤ss zu Ãnderungen in der Projektierung gefÃ¼hrt hÃ¤tte. Schliesslich hÃ¤lt das Protokoll der Aussprache zwischen G und Vertretern des stÃ¤dtischen Bauamts vom 13. August 1984 ausdrÃ¼cklich fest, dass die damals in Betracht gezogene Zuweisung der Parzelle zur Reservezone eine Ãberbauung ausschliessen wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ist eine materielle Enteignung mit Bezug auf alle streitbetroffenen GrundstÃ¼cke zu verneinen. Ferner besteht auch kein Anspruch auf VergÃ¼tung von unnÃ¼tz gewordenen Planungskosten. Dies fÃ¼hrt zur Gutheissung des Rekurses VR.2004.00002 der Stadt ZÃ¼rich und zur Abweisung des Rekurses VR.2004.00003 der Erben A, von G und H.</p> <p class="Urteilstext">Die Gerichtskosten sind den GrundeigentÃ¼mern entsprechend dem Unterliegen mit Bezug auf den gesamten Streitwert von gut 15'000'000 Franken aufzuerlegen. Bei diesem Verfahrensausgang muss ihnen eine ParteientschÃ¤digung versagt bleiben.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs der Stadt ZÃ¼rich im Verfahren VR.2004.00002 wird gutgeheissen. Es wird festgestellt, dass den Erben des A bezÃ¼glich des GrundstÃ¼cks Kat.Nr. 01 und J bezÃ¼glich der GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 02 und 03 keine EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung zusteht.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Rekurse der Erben des A, von G und H im Verfahren VR.2004.00003 werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Verpflichtung der Stadt ZÃ¼rich, die von J auf der Grundlage des Quartierplans KÃ¼rberghang geleistete Akontozahlung von Fr. 12'150.- an diesen zurÃ¼ckzuerstatten (samt Zins ab 11. Oktober 1997), wird vorgemerkt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 50'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 140.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 50'140.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Gerichtskosten werden zu 9/40 B, je zu 9/120 D, E und F, unter solidarischer Haftung aller Erben des A fÃ¼r 9/20, zu 9/20 J, sowie je zu 1/20 G und H auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</span></p> <p class="Urteilstext">8. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>