2018 Übriges Verwaltungsrecht 329 XII. Übriges Verwaltungsrecht 35 Grundbuch - Eintragung der Ehefrau als Alleineigentümerin einer Liegenschaft gestützt auf den Todesschein des Ehemannes und die Ehe gatten- gesellschaft mit Anwachsungsvereinbarung - Bedeutung der Grundbuchanmeldung gestützt auf die Erbbescheini - gung, wenn die Liegenschaft bereits veräussert worden ist Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 24. Januar 2018, in Sachen A. gegen Departement V olkswirtschaft und Inneres (WBE.2017.373). Aus den Erwägungen 1. Der Beschwerdeführer bean standet, seine Anmeldung hätte nicht mit der Begründung abgewiesen werden dürfen, die Ehefrau des Erblassers habe aufgrund einer "ausserbuchlichen Anwachsung" (d.h. zufolge der Ehegattengesellschaftsklausel) als Alleineigentüme- rin der Liegenschaft im Grundbuch eingetragen werden müssen. Das Bezirksgericht Lenzburg habe in der Verfügung den vier Kindern aus erster Ehe und der vierten Ehefrau eine Erbbescheinigung ausge - stellt. Sowohl entsprechend der GBV als auch den Weisungen des Grundbuchinspektors seien die Erben im Rahmen der Universal - sukzession in das Grundbuch einzutragen. In der Eingabe an die V orinstanz habe der Grundbuchverwalter die Begründung der Ab - weisung damit ergänzt, dass die Liegenschaft mittlerweile an die Töchter der Ehefrau weiterveräus sert und zu deren Gunsten eine Nutzniessung bestellt worden sei. Die V orinstanzen hätten einerseits Verwaltungsanordnungen missachtet und ande rerseits zivilrechtliche Bestimmungen falsch interpretiert. Der Grundbuchverwalter habe zu 330 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2018 Unrecht ausgeführt, eine Berichtigung könne nur aufgrund eines Ge - richtsentscheids erfolgen. Mit der Nichtberücksichtigung der Univer- salsukzession werde in unzulässiger Weise in die Liquidation einer Gesellschaft und die Ausgestaltung der Erbmasse eingegriffen. Insbesondere dürfe aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Liquidation der einfachen Gesellschaft nicht abgeleitet werden, die Erben würden nicht kraft Universalsukzession in d ie Liquidations - gemeinschaft ein treten und zu Gesamteigentümern. Eine bilateral vereinbarte Anwachsungsklausel könne nicht zum Alleineigentum des überlebenden Ehegatten führen. 2. Die V orinstanz hat die Abweisungsverfügung des Grundbuch - amts bestätigt. Dieses habe die Ehefrau des Erblassers gestützt auf den Todesschein sowie den Gesellsch aftsvertrag mit Anwach sungs- vereinbarung als Alleineigentümerin der Liegenschaft eingetragen. Literatur und Praxis befürworteten, dass bei der Ehegat tengesell- schaft die Vereinbarung getroffen werden könne, dass beim Tod eines Gesellschafters dessen An teil dem überlebenden anwachse. Eine solche Vereinbarung entspreche einer zulässigen Liquidations vor- schrift. Diese bewirke, dass der Gesellschafter Allein eigentümer des Gesellschaftsvermögens werde, einschliesslich allfälliger Grund - stücke. Aufgrund der Fortsetzungs- bzw. Anwachsungsklausel sei die Ehegattin ausserbuchlich Eigentümerin geworden. 3. Der Nachtrag zum Grundstückkauf ("Ehegattengesellschafts - klausel") lautet wie folgt: 1. In Ergänzung zum Kaufvertrag halten die Käufer – als Gesamteigen- tümer infolge einfacher Gesellschaft – gemäss Art. 530 ff. OR fest: Die Parteien vereinbaren im weiteren, dass beim Tod eines Gesell - schafters dessen Mitgliedschaft erlischt und sein Eigentum am Gesellschaftsvermögen dem überlebenden Gesellschafter ausser - grundbuchlich anwächst. Die Gesellschaft wird ohne Liquida tion aufgelöst. In die güterrechtliche Auseinandersetzung bzw. den Nachlass des Verstorbenen fällt somit lediglich ein schuldrechtlicher Abfindungsanspruch, d.h. die Erben des verstorbenen Gesel lschaf-2018 Übriges Verwaltungsrecht 331 ters erwerben keine dinglichen Ansprüche am Gesellschaftsvermö - gen, d.h. an der Liegenschaft. Der verbleibende Gesellschafter kann mit den Erben des verstorbenen Gesellschafters indessen auch die Fortführung der einfachen Gesellschaft vereinbaren. 2. Sämtliche Bestimmungen des Kaufvertrages bleiben im Übrigen un - verändert. 4. 4.1. Art. 956a Abs. 1 ZGB hält fest, dass die vom Grundbuchamt er- lassenen Verwaltungsverfügungen, namentlich die Abweisung von Anmeldungen zur Einschreibung, Änderung oder Lös chung von dinglichen Rechten, V ormerkungen oder Anmerkungen, mit der Grundbuchbeschwerde an gefochten werden können. Diese richtet sich gegen die Weigerung des Grundbuchamts, eine Grundbuch an- meldung zu vollziehen; das unre chtmässige Verweigern oder Verzögern ei ner Amtshandlung wird einer Ver fügung gleichge stellt (vgl. Botschaft zur Änderung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [Register-Schuldbrief und weitere Änderungen im Sa chenrecht] vom 27. Juni 2007, 07.061, in: BBl 2007 5330). Ist der Eintrag eines dinglichen Rechts ungerechtfertigt oder ein richtiger Eintrag in ungerechtfertigter Weise gelöscht oder verändert worden, so kann gemäss Art. 975 Abs. 1 ZGB jedermann, der dadurch in seinen dinglichen Rechten verletzt ist, auf Löschung oder Änderung der Eintrags klagen. Die Grundbuchberichtigungskla ge dient dazu, dem materiell Be rechtigten, dessen Recht sich nicht oder nicht mehr aus dem Grundbuch ergibt, dazu zu verhelfen, dass der seinem Recht entgegenste hende un gerechtfertigte Eintrag gelöscht, geändert oder dass die ungerechtfertigt gelöschte Eintragung wieder hergestellt wird ( JÜRG SCHMID, in: Basler Kommentar, Zivilgesetz - buch II [BSK-ZGB II], Art. 457-977 ZGB, 5. Auflage, 2015, Art. 975 N 1; vgl. auch BGE 133 III 641 , Erw. 3.1 = Pra 97/2008, Nr. 54, S. 367 f.). 4.2. V orliegend ist lediglich die Abweis ung der vom Be schwer- deführer be gehrten Eintragung zu beurteilen; im Hinblick auf die 332 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2018 bereits zuvor erfolgte Eintragung der Ehefrau als Alleineigen tümerin der Liegensc haft rechtferti gen sich je doch ergänzend fol gende Hinweise:  Das Grundbuchamt prüft, gestützt auf die mit der Anmeldung eingereichten weiteren Belege, o b die gesetzlichen V oraussetzun- gen für die Eintragung in das Hauptbuch erfüllt sind (Art. 83 Abs. 1 GBV). Insbesondere zu prüfen hat es die Verfügungs- berechtigung der anmeldenden Person ( Art. 83 Abs. 2 lit. c GBV) sowie die Rechtsgrundausweise, insbesondere deren Form (lit. g).  Nach der Rechtsprechung hat der Grundbuchverwalter die materi - elle Gültigkeit eines Grundgeschäfts im Grundsatz nicht zu prüfen, indessen hat er die Anmeldung insbesondere abzuweisen, wenn das zugrunde liegende Rechtsgeschäft offensichtlich nichtig ist (vgl. VGE vom 30 . Mai 2017 [WBE.2017.8], Erw. II/1.4 mit Hinweisen).  Für die Begründung von Gesa mteigentum im Rahmen der Ehegat - tengesellschaft bestehen grundsätzlich keine Formvorschriften (vgl. BEA T BRÄM, Gemeinschaftliches Eigentum unter Ehegatten an Grundstücken: Bildet Ges amteigentum als einfache Gesell - schaft eine gute Alternative zum Miteigentum und zum Gesamt - eigentum im Güterstand der Gütergemeinschaft?, Bern 1997, S. 32 ff.; zur Eintragung vgl. Art. 51 Abs. 3 und 96 Abs. 3 GBV sowie Art. 33 Abs. 3 aGBV).  Anordnungen von Todes wegen sind Rechtsgeschäfte besonderer Art, deren Wirksamkeit auf den Tod des Erblassers gestellt ist (vgl. PETER BREITSCHMID, in: BSK-ZGB II , V or Art. 467-536 N 20; BGE 113 II 270, Erw. 2). Fraglich könnte daher sein, ob gewisse V orschriften zur Liquidation der Gesellschaft im Anhang zum Grundstückkauf als Verfügungen von Todes wegen den Formvor - schriften des Erbvertrags unterstehen (vgl. Art. 499 und 512 ZGB; BRÄM, a.a.O., S. 225 betreffend V orschriften zur Abfindung der Erben im Gesellschaftsvertrag; HEINZ HAUSHEER/ROLAND PFÄFFLI, Zur Bedeutung des Anwachsungsprinzips bei der einfachen Gesell- schaft im Todesfall; zur Tragweite von BGE 119 II 119 ff. für die Grundbuchführung, in: Z BJV 130/1994, S. 43 betreffend Abfin - dungsklausel im Todesfall ). Da im Erbrecht jedoch gemäss 2018 Übriges Verwaltungsrecht 333 Art. 520 Abs. 1 ZGB Verfügungen auf erhobene Klage hin für un - gültig erklärt werden (vgl. BGE 113 II 270, Erw. 3a; Ur teil des Bundesgerichts vom 15. Juli 2005 [5C.56/2005], Erw. 4.1), wäre eine Abweisung der Anmeldung mangels Einhaltung von Formvor- schriften nicht naheliegend.  Pflichtteilsgeschützte Erben bzw. Kinder aus erster Ehe haben allfällige obligatorische erbrechtli che Ansprüche über die Herab - setzung (vgl. Art. 216 Abs. 2 ZGB und Art. 522 bzw. 527 ZGB) geltend zu machen (zum Ganzen vgl. HEINZ HAUSHEER/REGINA E. AEBI-MÜLLER, in: Basler Kommentar, Zivilge setzbuch I, Art. 1-456 ZGB, 5. Auflage, 2014, Art. 216 N 26a ff.; ROLANDO FORNI/GIORGIO PIA TTI, in: BSK-ZGB II, V or Art. 522-533 N 1 ff.). Diese betrifft nicht die dingliche Berechtigung.  Die Eintragung eines Ehegatten als Alleineigentümer einer Liegen- schaft gestützt auf einen Todesschein und einen Ehegattengesell - schaftsvertrag mit Anwachsungsklausel wird praktiziert (vgl. LGVE 2000 I Nr. 18). Gesellschaftsrechtlich wird mithin von einer "qualifizierten Nachfolgeklausel" ausgegangen, da die Gesellschaft nur mit (einem) bestimmten Erben fortgesetzt werden soll (vgl. DANIEL STAEHELIN, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht II, Art. 530-964 inkl. Schlussbestimmungen, 5. Auflage, 2016, Art. 545/546 N 10). Die höchstrich terliche Rechtsprechung hat sich unter der Gel tung der Art. 64 ff. GBV bisher nicht zum Ver - hältnis von Ehegattengesellschaftsvertrag mit Anwachsungsklausel und erbrechtlicher Universalsukzession geäussert (vgl. BGE 119 II 119; Urteile des Bundes gerichts vom 8. März 2012 [4A_586/2011], Erw. 2; vom 12. Januar 2005 [ 4C.339/2004], Erw. 2.2). Gewichtige Lehrmeinun gen halten dafür, dass die vermögensrechtliche Beteiligung dem überlebenden Gesellschafter "uno actu" und "ipso iure" anwächst, ein schliesslich im Gesamt - eigentum stehender Liegenschaften. Da nach gehen diese ausser - buchlich durch Akkreszenz über. Teilweise wird vertreten, den Erben verbleibe bloss ein schuldrechtlicher Abfin dungsanspruch (vgl. LORENZ STREBEL/HERMANN LAIM, in: BSK -ZGB II, Art. 656 N 39; STEPHAN WOLF, Subjektswechsel bei einfachen Gesellschaf- ten, in: ZBGR 81/2000, S. 17, welcher von einer "Fortsetzungs -334 Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht 2018 klausel" ausgeht; HAUSHEER/PFÄFFLI, a.a.O., S. 42, wo von "Gesellschaftsliquidation durch Anwachsung" die Rede ist; ROLAND PFÄFFLI, Der Ausweis für die Eigentumseintra gung im Grundbuch beim Erbgang, in: AJP 2000, S. 427, wonach die ser Fall oft bei Ehegattengesellschaften vorkommt; BRÄM, a.a.O., S. 225). Insofern liegt jedenfalls die Annahme eines Umgehungs - geschäfts nicht na he. Und ohne V orliegen eines gegenteiligen höchstrichterlichen Präjudizes darf das Grundbuchamt nicht davon ausgehen, dass es sich beim Ehegattengesellschaftsvertrag mit An - wachsungsklausel um ein Rechtsgeschäft handelt, gestützt auf wel- ches die Eintra gung als Alleineigentümer einer Liegenschaft zu verweigern wäre. 4.3. Über Nachlassgrundstücke kann erst verfügt werden, wenn der Alleinerbe oder die Erben im Grundb uch eingetragen sind (vgl. Art. 656 Abs. 2 ZGB). Anmeldende Person ist jeder anerkannt e Erbe einzeln; Rechtsgrundausweis ist di e Bescheinigung mit Angabe sämtlicher Personen, die als gesetzliche oder eingesetzte Erben aner - kannt sind (vgl. Art. 65 Abs. 1 lit. a GBV). V orliegend ersucht der Beschwerdeführer um Eintragung der Erben als Gesamtei gentümer eines Grundstücks, welches sich entsprechend dem Grundbuchauszug zunächst im Alleineigentum der Ehefrau des Erblas sers befand. Mittlerweile und mithin vor der An- meldung durch den Be schwerdeführer wurde die Liegenschaft an Nachkommen der Ehefrau weiterveräussert und zu Gunsten dieser eine Nutzniessung bestellt. Die Grundbuchverordnung unterscheidet zwischen dem Erwerb durch Eintragung ( Art. 64 GBV; Art. 656 Abs. 1 ZGB) und dem Er - werb vor Ein tragung ( Art. 65 GBV; Art. 656 Abs. 2 ZGB). Die Erbbescheinigung datiert von einem Zeitpunkt, zu welchem das frag- liche Grundstück bereits an Nachkommen der Ehefrau weiterveräus - sert und mit einer Nutzniessung belastet war. Die F rage, ob es sich bei der Eintra gung der Ehefrau als Alleineigentümerin "qua Gesell - schaftsvertrag" um einen ausserbuchlichen Erwerb gehandelt hatte (vgl. vorne Erw. 4.2), und dessen Verhältnis zur Universalsukzession waren im Eintragungsverfah ren des Beschwerdeführers nicht mehr 2018 Übriges Verwaltungsrecht 335 relevant. Das Eigentum am Grundstück wurde vor der Anmeld ung durch den Beschwerdeführer gestützt auf ein Grundgeschäft übertra - gen, wobei die Ehefrau verfügungsbe fugt war (vgl. Art. 656 Abs. 1 ZGB; STREBEL/LAIM, a.a.O., Art. 656 N 4 ff.). Nachträglichen dieser Eintragung entgegenstehenden Anmeldungen, einschliesslich solchen aufgrund der erbrechtlichen Universalsukzession, steht im Eintra - gungsverfahren das Prinzip der Alterspriorität entgegen (vgl. Art. 972 ZGB; SCHMID, a.a.O., Art. 972 N 6; DIETER ZOBL, Grundbuchrecht, 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2004, Rz. 110). Entgegen seinem V or- bringen kann sich der Beschwerdeführer damit nicht mehr auf die Universalsukzession sowie damit zusammen hängende Verwaltungs- verordnungen berufen. Dieses Ergebnis re chtfertigt sich insbeson - dere vor dem Hint ergrund der Fu nktion des Eintra gungsverfahrens. Wie vom Grundbuchverwalter vor der V orinstanz zu Recht vorge - bracht, setzt eine allfällige Eintragung der Erben einen Ent scheid eines Zivilgerichts unter Wahrung der Parteirechte der Betroffenen voraus. Die Grundbuchbeschwerde ist gemäss Art. 956a Abs. 3 ZGB (für einen Anmeldenden) ausgeschlossen gegen eine im Hauptbuch vollzogene Eintragung von dinglichen Rechten. Darübe r hinaus wird sie in ge nereller Hinsicht als Rechtsmittel abgel ehnt, wenn eine ge - richtliche Anfechtung vorgesehen ist (vgl. SCHMID, a.a.O., Art. 956a N 33 f.; Urteil des Bundesgerichts vom 17. März 2005 [5A.6/2005] = ZBGR 89/2008, S. 295). V om Beschwerdeführer vorgetragene mate- riell-rechtliche Argumente des Erb - und Gesellschaftsrechts können im Hinblick auf eine Vindikation im Rahmen der Grundbuchberichti- gung (Art. 975 ZGB) oder Erbschaftsklage ( Art. 598 ZGB) relevant sein (zu letzterer vgl. FORNI/PIA TTI, a.a.O., Art. 598 N 1 ff.; CHRISTIAN BRÜCKNER/THOMAS WEIBEL, Die erbrechtlichen Kla - gen, 2. Auflage, Zürich/Basel/Genf 2006, S. 53 ff.). 4.4. Somit hat das Grundbuchamt die Anmeldung des Beschwerdeführers zu Recht abgewiesen.