<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00619</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221084&amp;W10_KEY=13013476&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00619</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 04.03.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Arealüberbauung; Attikaaufstockungen; Gebäudehöhe; Geschosszahlvorschriften; Einordnung und Gestaltung. Arealüberbauungen dürfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezüglich der höchstzulässigen Geschosszahl und der zulässigen Ausnützung von der Regelbauweise abweichen, müssen jedoch erhöhten Anforderungen an die Gestaltung und Einordnung genügen (E. 3.2.1). Obwohl die BZO Thalwil bloss eine Erhöhung der Geschosszahl und keine Erhöhung der Gebäudehöhe bei Arealüberbauungen vorsieht, ist eine solche zulässig (E. 3.3.1). Da es sich vorliegend um eine Aufstockung bestehender Bauten handelt, muss die Überbauung als Ganzes neu den Anforderungen an eine Arealüberbauung genügen. Die Überbauung weist heute keine besonderen baulichen Qualitäten auf und die vorgesehenen Verbesserungen des Erscheinungsbilds genügen nicht, um diesen Anforderungen hinsichtlich des architektonischen Ausdrucks zu entsprechen (E. 3.3.3). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AREALÃBERBAUUNG">AREALÃBERBAUUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFSTOCKUNG">AUFSTOCKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHOSSZAHLVORSCHRIFTEN">GESCHOSSZAHLVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 69 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 71 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 72 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=52119" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00619</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">4. MÃ¤rz 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">1. A, </p> <p class="MsoNormal">2. B, </p> <p class="MsoNormal">3. C, </p> <p class="MsoNormal">4.1 D, </p> <p class="MsoNormal">4.2 E, </p> <p class="MsoNormal"><span>5. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.1 H,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>7.2 I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>8.1 J,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>8.2 K, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>9.1 L, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>9.2 M, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>10.1 N, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>10.2 O, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA lic.<span> </span>iur. P, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Stiftung Q, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA R, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Planungs- und Baukommission Thalwil, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA S, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 4. Juli 2019 erteilte die Planungs- und Baukommission Thalwil der Stiftung Q die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r Attikaaufstockungen, diverse Umbaumassnahmen und Fassadenneugestaltungen an den GebÃ¤uden T-Strasse 01â02 und U-Strasse 03â04 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 in Thalwil.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den dagegen am 19. August 2019 von den BeschwerdefÃ¼hrenden 1.â10.2 sowie W erhobenen Nachbarrekurs wies das Baurekursgericht am 7. Juli 2020 ab, soweit es darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben die BeschwerdefÃ¼hrenden 1.â10.2 am 10. September 2020 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Zudem sei den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r dieses und das vorinstanzliche Verfahren eine angemessene EntschÃ¤digung zuzusprechen und die Gerichtskosten fÃ¼r beide Verfahren seien den Beschwerdegegnerinnen aufzuerlegen.</p> <p class="Urteilstext">Die Planungs- und Baukommission Thalwil beantragte mit Beschwerdeantwort vom 14. Oktober 2020 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kostenfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Die Stiftung Q beantragte am 15. Oktober 2020 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Das Baurekursgericht beantragte am 16. Oktober 2020 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die BeschwerdefÃ¼hrenden hielten mit Replik vom 12. November 2020 an ihren AntrÃ¤gen fest, wie auch die Stiftung Q und die Planungs- und Baukommission Thalwil in ihren Duplikschriften vom 2. resp. 3. Dezember 2020. Die Triplik der BeschwerdefÃ¼hrenden wurde am 15. Januar 2020 erstattet, die Quadruplik der Stiftung Q am 1. Februar 2021. Die BeschwerdefÃ¼hrenden liessen sich in der Folge nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das streitgegenstÃ¤ndliche BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil in der dreigeschossigen Wohnzone W3. Zu beurteilen sind Aufstockungen mittels Attikageschossen, diverse Umbaumassnahmen und Fassadenneugestaltungen im Rahmen einer ArealÃ¼berbauung an den GebÃ¤uden T-Strasse 01â02 und U-Strasse 03â04.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen vor, die ArealÃ¼berbauungsvorschriften gemÃ¤ss § 71 des <span>Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und Art. 22 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Thalwil (BZO) seien verletzt. Die BZO gestatte fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen bloss eine ErhÃ¶hung der Geschosszahl, nicht aber eine solche der GebÃ¤udehÃ¶he. Hinzu komme, dass Art. 22 Abs. 1 BZO eine ErhÃ¶hung der Geschosszahl bloss fÃ¼r einzelne GebÃ¤ude oder GebÃ¤udeteile und nicht flÃ¤chendeckend gestatte, was jedoch vorliegend so geplant worden sei. Weiter mangle es dem Bauprojekt an der von § 71 PBG geforderten besonders guten Gestaltung.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><br/> <b>3.2.1 </b>ArealÃ¼berbauungen im Sinn von §§ 69â73 PBG sind Ãberbauungen von GrundstÃ¼cken mit einer bestimmten in der kommunalen Bauordnung festgesetzten MindestflÃ¤che nach einer einheitlichen Baueingabe (§ 69 PBG). ArealÃ¼berbauungen dÃ¼rfen je nach den Bestimmungen in der Bauordnung insbesondere bezÃ¼glich der hÃ¶chstzulÃ¤ssigen Geschosszahl und der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung von der Regelbauweise abweichen (vgl. § 72 Abs. 1 PBG). Im Gegenzug zu den erheblichen Privilegierungen gemÃ¤ss § 72 Abs. 1 PBG stellt § 71 PBG besondere Anforderungen an die Gestaltung und die Einordnung, welche Ã¼ber das in § 238 Abs. 1 PBG geforderte Mass fÃ¼r die Regelbauweise hinausgehen. Nach letzterer Bestimmung sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Als lex specialis verlangt § 71 Abs. 1 PBG darÃ¼ber hinausgehend, dass Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sowie zweckmÃ¤ssig ausgestattet und ausgerÃ¼stet sein mÃ¼ssen. Nach § 71 Abs. 2 PBG sind bei der Beurteilung insbesondere folgende Merkmale zu beachten: Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung; kubische Gliederung und architektonischer Ausdruck der GebÃ¤ude; Lage, Zweckbestimmung, Umfang und Gestaltung der FreiflÃ¤chen; Wohnlichkeit und Wohn­hygiene; Versorgungs- und EntsorgungslÃ¶sung; Art und Grad der AusrÃ¼stung.</p> <p class="Erwgung2">§ 71 Abs. 1 PBG erÃ¶ffnet den VerwaltungsbehÃ¶rden einen Entscheidungsspielraum, welcher durch § 71 Abs. 2 PBG insoweit strukturiert wird, als in einer nicht abschliessenden AufzÃ¤hlung die massgeblichen Beurteilungskriterien aufgefÃ¼hrt werden. Mit andern Worten ist die Frage, ob eine besonders gute Gestaltung vorliegt, anhand der in § 71 Abs. 2 PBG genannten und allfÃ¤lligen weiteren Kriterien zu beurteilen. Nach dem massgebenden gesetzgeberischen Konzept werden somit die bei ArealÃ¼berbauungen gewÃ¤hrten substanziellen Privilegierungen bei der Bauweise nach § 72 Abs. 1 PBG (insb. Geschosszahl; GebÃ¤udehÃ¶he; AusnÃ¼tzung) durch die Vorgaben von § 71 PBG kompensiert, wobei die besonders gute Gestaltung und die Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung im Vordergrund steht (VGr. 13. Juni 2019, VB.2018.00318, E. 5.1; BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015, 1C_317/2015, E. 4.1).</p> <p class="Erwgung2">GemÃ¤ss Art. 21 f. BZO der Gemeinde Thalwil sind ArealÃ¼berbauungen in allen Wohnzonen zulÃ¤ssig. In der vorliegenden dreigeschossigen Wohnzone W3 ist grundsÃ¤tzlich die Erstellung von GebÃ¤uden mit drei Vollgeschossen, einem Dachgeschoss und einem anrechenbaren Untergeschoss zulÃ¤ssig, wobei die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he 10,5 m betrÃ¤gt; bei ArealÃ¼berbauungen sind zwei zusÃ¤tzliche Vollgeschosse gestattet.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2.2 </b>§ 71 Abs. 1 PBG umschreibt die Anforderungen an ArealÃ¼berbauungen mit unbestimmten Rechtsbegriffen, die der BaubehÃ¶rde einen von der Rekursinstanz zu respektierenden Beurteilungsspielraum Ã¶ffnen. Dieser wird durch die in Abs. 2 genannten Beurteilungskriterien konkretisiert (VGr, 9. April 2003, VB.2003.00006 = BEZ 2003 Nr. 22). Bei der ÃberprÃ¼fung des kommunalen Entscheids muss die Vorinstanz die angefÃ¼hrten EntscheidgrÃ¼nde gebÃ¼hrend berÃ¼cksichtigen und sich mit den Kriterien auseinandersetzen, welche von der BaubehÃ¶rde entwickelt wurden. Sie darf den Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung der Ãsthetiknorm ihren durch die Gemeindeautonomie gewÃ¤hrleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum Ã¼berschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkÃ¼rlich ist. Da die kommunale BehÃ¶rde ihr Ermessen pflichtgemÃ¤ss ausÃ¼ben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem WillkÃ¼rverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip und das Ã¼bergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale BehÃ¶rde Ã¼berschreitet daher den ihr zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck der Ãsthetiknorm fremden ErwÃ¤gungen leiten lÃ¤sst oder die GrundsÃ¤tze der Rechtsgleichheit und der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit verletzt. Bei der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit sind die lokalen Ã¤sthetischen Interessen gegenÃ¼ber den privaten und den Ã¼berkommunalen Ã¶ffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwÃ¤gen. Dabei mÃ¼ssen insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berÃ¼cksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen Ã¶ffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trÃ¤gt (vgl. BGr, 5. September 2017, 1C_358/2017, E. 3.6).</p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz Ã¼ber eine Rechtskontrolle. Es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist. Eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht hingegen nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b><br/> <b>3.3.1</b> ZunÃ¤chst ist den BeschwerdefÃ¼hrenden darin beizupflichten, dass in Art. 3 BZO bloss festgehalten wird, in der Wohnzone W3 sei eine GebÃ¤udehÃ¶he von 10,5 m fÃ¼r drei Vollgeschosse gestattet und bei ArealÃ¼berbauungen seien zwei weitere Vollgeschosse mÃ¶glich. Nicht ausdrÃ¼cklich festgehalten wird, dass sich bei ArealÃ¼berbauungen auch die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he erhÃ¶ht.</p> <p class="Urteilstext">Wie die BaubehÃ¶rde jedoch vorbringt, wÃ¤re eine ErhÃ¶hung der Geschosszahl unter zwingender Beibehaltung der GebÃ¤udehÃ¶he nicht nachvollziehbar und entsprÃ¤che auch nicht ihrer stÃ¤ndigen Praxis bei der Auslegung der BZO. Die Wegleitung der Gemeinde Thalwil zur BZO verweist fÃ¼r die Bestimmung der GebÃ¤udehÃ¶he bei ArealÃ¼berbauungen auf Art. 3 BZO, aus dem ersichtlich ist, dass von einer GeschosshÃ¶he von 3 m ausgegangen wird (7,5 m zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he bei zwei, 10,5 m bei drei und 13,5 m bei vier Vollgeschossen). Es erÃ¼brigte sich daher, in der BZO ausdrÃ¼cklich festzuschreiben, dass bei den fÃ¼nf zulÃ¤ssigen Vollgeschossen einer ArealÃ¼berbauung eine â vorliegend unstrittig eingehaltene â GebÃ¤udehÃ¶he von 16,5 m gestattet ist; vielmehr darf stillschweigend davon ausgegangen werden. Entgegen der nicht weiter substanziierten Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrenden ergibt sich denn auch nichts Gegenteiliges aus den Materialien zum Erlass der BZO. Die ErhÃ¶hung der Anzahl Geschosse auf fÃ¼nf unter gleichzeitiger Beibehaltung einer GebÃ¤udehÃ¶he von 10,5 m wÃ¼rde zu einer GeschosshÃ¶he von nur rund 2 m fÃ¼hren und eine sinnvolle Umsetzung der ArealÃ¼berbauungsvorschriften verunmÃ¶glichen (s. auch § 304 PBG, wonach die lichte HÃ¶he von RÃ¤umen grundsÃ¤tzlich mindestens 2,4 m betragen soll).</p> <p class="Urteilstext"><b>3.3.2 </b><span>Nicht zu folgen ist weiter der beschwerdefÃ¼hrerischen Argumentation, wonach Art.</span> 22 Abs. 1 BZO verletzt sei, welcher eine ErhÃ¶hung der Geschosszahl bei ArealÃ¼berbauungen bloss fÃ¼r einzelne GebÃ¤ude oder GebÃ¤udeteile, nicht jedoch fÃ¼r die gesamte Ãberbauung zulÃ¤sst. Aus den BauplÃ¤nen ergibt sich, dass die Ãberbauung im Wesentlichen aus fÃ¼nf GebÃ¤uden mit gestaffelten Fassaden besteht und die Geschosszahl nur auf einzelnen davon erhÃ¶ht werden soll.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>3.3.3 </span></b><span>Im Hinblick auf die Einordnung und Gestaltung des Bauprojekts monieren die BeschwerdefÃ¼hrenden, die Vorinstanz habe die diesbezÃ¼glichen Anforderungen ungenÃ¼gend geprÃ¼ft. Durch das Bauprojekt werde die stÃ¶rende Riegelwirkung der bestehenden Ãberbauung noch erhÃ¶ht und die Voraussetzungen fÃ¼r die Bewilligung einer ArealÃ¼berbauung seien nicht erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Urteilstext">Da es sich vorliegend um eine Aufstockung bestehender Bauten handelt, muss die Ãberbauung als Ganzes neu den Anforderungen an eine ArealÃ¼berbauung genÃ¼gen (§ 71 Abs. 3 PBG; vgl. zum Ganzen Markus Lanter, Bauliche VerÃ¤nderungsmÃ¶glichkeiten in bestehenden ArealÃ¼berbauungen, PBG aktuell 4/2020, S. 5 ff., S. 12 ff.). Die ErwÃ¤gungen der Vorinstanzen zur Einordnung und Umgebungsgestaltung erscheinen nachvollziehbar. Das Bauvorhaben fÃ¼hrt denn auch, insbesondere was die Umgebung anbelangt, zu einem Mehrwert. Auch der erwÃ¤hnten kubischen Gliederung mit den gestaffelten Fassaden, was fÃ¼r Bauten der damaligen Zeit nicht untypisch ist, kann allenfalls ein gewisser (bestehender) Wert zugestanden werden. </p> <p class="Urteilstext">Zum architektonischen Ausdruck der GebÃ¤ude erwÃ¤hnt die Vorinstanz aber sodann lediglich die geplanten Massnahmen zur Aufwertung der Fassaden, nÃ¤mlich den neuen ockerfarbenen Grundfarbton (anstelle des heutigen Gelb), die farbliche Abstufung des Eingangsgeschosses als Sockelgeschoss und die geplante farbliche Akzentuierung der Fensterleibungen und der Balkoneinschnitte. Hinzu kommen noch das Attikageschoss und die neugestaltete Front der Garagenzufahrten. Was insbesondere die nordÃ¶stlichen Fassaden entlang der U-Strasse anbelangt, Ã¤ndert sich damit am bestehenden architektonischen Ausdruck nichts Grundlegendes und â wie die BaubehÃ¶rde selbst einrÃ¤umt â weist die Ãberbauung heute keine besonderen baulichen QualitÃ¤ten auf. Die vorgesehenen Verbesserungen des Erscheinungsbilds reichen nicht aus, um die Anforderungen gemÃ¤ss § 71 PBG zu erreichen: Die Fassadengestaltung bleibt monoton und wirkt immer noch abweisend. Eine besondere architektonische Leistung ist diesbezÃ¼glich nicht ersichtlich und von einer guten Gestaltung kann denn auch nicht die Rede sein. Auch wenn die geplanten Ãnderungen zu einer Verbesserung dieser Situation fÃ¼hren, wird damit die erforderliche architektonische QualitÃ¤t bei Weitem nicht erreicht.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b><span>Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Auffassung der Vorinstanz, mit dem Bauprojekt komme der Ãberbauung ArealÃ¼berbauungsqualitÃ¤t zu, nicht nachvollziehbar ist. Die Voraussetzungen zur Anwendung von § 71 PBG sind nicht gegeben, weshalb sich die Baubewilligung und der Rekursentscheid insofern als rechtswidrig erweisen. Da das geplante Bauvorhaben ohne den ArealÃ¼berbauungsbonus nicht bewilligungsfÃ¤hig ist, fÃ¼hrt dies zur Gutheissung der Beschwerde. </span>Der Baubewilligungsbeschluss der Planungs- und Baukommission Thalwil vom 4. Juli 2019 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Juli 2020 sind aufzuheben. </p> <p class="Urteilstext">Zur Regelung der Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen des Rekursverfahrens ist die Sache an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens den unterliegenden <span>Beschwerdegegnerinnen</span> je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 <span>VRG</span>). Die private Beschwerdegegnerin ist zudem zu verpflichten, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG). <span>Als angemessen erscheint eine solche von insgesamt Fr. 3'500.-. Die Gemeinde wird in der vorliegenden Konstellation, wo sich private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss nicht entschÃ¤digungspflichtig (vgl. Kaspar PlÃ¼ss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A. ZÃ¼rich etc. 2014, § 17 N. 94). </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Baubewilligungsbeschluss der Planungs- und Baukommission Thalwil vom 4. Juli 2019 sowie der Entscheid des Baurekursgerichts vom 7. Juli 2020 werden aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Zur Regelung der Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen des Rekursverfahrens wird die Sache an das Baurekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 205.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'205.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den Beschwerdegegnerinnen je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die private Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>