<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2004 49 S.188</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">188</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>49</b></span> <span class="ft2"><b>Bausperre (§ 30 BauG). Planbeständigkeit (Art. 21 Abs. 2 RPG).</b></span><br/> <span class="ft2"><b>- Rechtsgrundsätze für den Erlass einer Bausperre (Erw. 2/c).</b></span><br/> <span class="ft2"><b>- Prüfung der Frage, ob hinter den neuen Plänen und Vorschriften ein</b></span><br/> <span class="ft2"><b>überwiegendes öffentliches Interesse steht, unter dem Aspekt der</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Planbeständigkeit (Erw. 2/d).</b></span><br/> <br/> <span class="ft3">Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 15. Juli 2004 in Sa-</span><br/> <span class="ft3">chen R. AG gegen Baudepartement.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">189</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft4"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">1. Die Beschwerdeführerin beabsichtigt, auf der Parzelle Nr.</span><br/> <span class="ft1">1413 drei freistehende Einfamilienhäuser zu erstellen. Das Bau-</span><br/> <span class="ft1">grundstück liegt an einem Hang mit Nord-Süd-Neigung. Das Bau-</span><br/> <span class="ft1">projekt sieht quer zum Hang angeordnete Satteldächer mit einer</span><br/> <span class="ft1">Dachneigung von 36° bzw. 37° vor. Geplant sind bei allen drei Häu-</span><br/> <span class="ft1">sern zudem Giebellukarnen mit einer Dachneigung von 45°. Die</span><br/> <span class="ft1">Ausnützungsziffer beträgt 0.398.</span><br/> <span class="ft1">2. a) Die Parzelle Nr. 1413 liegt gemäss dem geltenden Bauzo-</span><br/> <span class="ft1">nenplan der Gemeinde Biberstein vom 12. Dezember 1997 / 8. Sep-</span><br/> <span class="ft1">tember 1998 in der Wohnzone A (WZA). In dieser Zone sind</span><br/> <span class="ft1">Wohnbauten zugelassen; einzelne Räume für nicht störende, in</span><br/> <span class="ft1">Wohngebiete passende Gewerbe sind gestattet (§ 6 der Bau- und</span><br/> <span class="ft1">Nutzungsordnung der Gemeinde Biberstein mit den gleichen Be-</span><br/> <span class="ft1">schluss- und Genehmigungsdaten wie der Bauzonenplan [BNO 97]).</span><br/> <span class="ft1">Die maximale Ausnützung beträgt 0.4, die maximale Gebäudehöhe</span><br/> <span class="ft1">8.00 m und die maximale Firsthöhe 11.00 m; der kleine und der gros-</span><br/> <span class="ft1">se Grenzabstand betragen je 4.00 m (§ 4 BNO 97).</span><br/> <span class="ft1">Die BNO 97 und der Bauzonenplan befinden sich zur Zeit in</span><br/> <span class="ft1">Revision. Die geänderten Bestimmungen lagen vom 11. August bis</span><br/> <span class="ft1">zum 9. September 2003 öffentlich auf. Die Gemeindeversammlung</span><br/> <span class="ft1">Biberstein beschloss am 28. November 2003 u.a. Folgendes:</span><br/> <span class="ft5">· In der Zone WZA wurden die Gebäude- und die Firsthöhe</span><br/> <span class="ft1">neu auf 7.20 bzw. 10.20 m, der grosse Grenzabstand neu auf</span><br/> <span class="ft1">6.00 m festgesetzt (§ 4 Abs. 1 der revidierten Bau- und</span><br/> <span class="ft1">Nutzungsordnung [BNO 03]).</span><br/> <span class="ft5">· Neu wurde als "überlagernde Schutzzone" die "Zone mit be-</span><br/> <span class="ft1">sonderer landschaftlicher Einordnung" geschaffen und dieser</span><br/> <span class="ft1">die Parzelle Nr. 1413 (zusammen mit andern Grundstücken</span><br/> <span class="ft1">im gleichen Schild) zugewiesen. Die dazugehörige</span><br/> <span class="ft1">Nutzungsbestimmung in § 27</span><span class="ft6"><sup>bis</sup></span> <span class="ft1">BNO 03 lautet:</span><br/> <span class="ft7">"</span><span class="ft8"><sup>1</sup></span><span class="ft7">Die im Bauzonenplan dargestellten Zonen mit besonderer</span><br/> <span class="ft7">landschaftlicher Einordnung sind einer Bauzone überlagert.</span><br/> <span class="ft7">Sie sind besonders empfindlich und von weit her sichtbar.</span><br/> <span class="ft7">Bauten und bauliche Veränderungen haben sich besonders gut</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">190</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft7">in die Landschaft einzuordnen. Es sind nur Flachdächer und</span><br/> <span class="ft7">bei guter Gestaltung geneigte Dächer zulässig.</span><br/> <span class="ft8"><sup>2</sup></span><span class="ft7">Dach- und Attikageschosse haben eine Profillinie von 7.20 m,</span><br/> <br/> <span class="ft7">gemessen ab gewachsenem Terrain, parallel zum Hang ver-</span><br/> <span class="ft7">laufend, einzuhalten (vergleiche Anhang 1)."</span><br/> <span class="ft5">· Schliesslich wurde im Abschnitt "Ortsbildschutz" neu § 41</span><span class="ft6"><sup>bis</sup></span><br/> <span class="ft1">BNO 03 ("Dachgestaltung") mit folgendem Wortlaut einge-</span><br/> <span class="ft1">fügt:</span><br/> <span class="ft7">"Bei Schrägdächern ist die Firstrichtung parallel zum Hang</span><br/> <span class="ft7">auszurichten. Der Gemeinderat kann andere Ausrichtungen</span><br/> <span class="ft7">gestatten, wenn dadurch eine bessere Einordnung in das Orts-</span><br/> <span class="ft7">und Landschaftsbild gewährleistet wird."</span><br/> <span class="ft1">b) Im Zeitpunkt, als das Baudepartement den angefochtenen</span><br/> <span class="ft1">Entscheid erliess (27. Mai 2003), entsprachen noch etwas abwei-</span><br/> <span class="ft1">chende Revisionsentwürfe dem aktuellen Stand. Gemäss dem Ent-</span><br/> <span class="ft1">wurf vom 14. Januar 2003 waren in der Zone WZA eine Ausnützung</span><br/> <span class="ft1">von 0.35 (mit einem Bonus von 0.05 für Arealüberbauungen) und ein</span><br/> <span class="ft1">grosser Grenzabstand von 8.00 m vorgesehen (§ 4 Abs. 1); sodann</span><br/> <span class="ft1">war der letzte Satz von § 27</span><span class="ft6"><sup>bis</sup></span> <span class="ft1">noch anders formuliert ("Es sind nur</span><br/> <span class="ft1">Flachdächer und bei guter Gestaltung leicht geneigte Dächer [maxi-</span><br/> <span class="ft1">male Neigung 6° a.T.] zulässig."), und es fehlte der Abs. 2. (...).</span><br/> <span class="ft1">c) Während der Erlass oder die Änderung von Nutzungsord-</span><br/> <span class="ft1">nungen vorbereitet werden, kann die zuständige Behörde die Ge-</span><br/> <span class="ft1">suche für die Bewilligung von Bauten in den von den neuen Plänen</span><br/> <span class="ft1">oder Vorschriften betroffenen Gebieten für die Dauer von höchstens</span><br/> <span class="ft1">2 Jahren zurückstellen; Bewilligungen für Bauten dürfen nur erteilt</span><br/> <span class="ft1">werden, wenn feststeht, dass diese die Verwirklichung der neuen</span><br/> <span class="ft1">Pläne oder Vorschriften nicht erschweren (§ 30 BauG). Als "Vorbe-</span><br/> <span class="ft1">reitung" gelten dabei ernsthafte Massnahmen zur Verwirklichung der</span><br/> <span class="ft1">geplanten Neuordnung wie etwa die Verabschiedung eines Zonen-</span><br/> <span class="ft1">oder Bauordnungsentwurfs durch den Gemeinderat oder die Einrei-</span><br/> <span class="ft1">chung an das Baudepartement zur Vorprüfung (Erich Zimmerlin,</span><br/> <span class="ft1">Baugesetz des Kantons Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985,</span><br/> <span class="ft1">§§ 126/27 N 6; AGVE 1996, S. 313 mit Hinweisen). § 30 BauG ist</span><br/> <span class="ft1">im Weitern eine "Kann"- oder Ermächtigungsnorm, d.h. der</span><br/> <span class="ft1">Entscheid, ob eine Bausperre anzuordnen sei oder nicht, ist in das</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">191</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Ermessen der rechtsanwendenden Behörde gestellt; dieses Ermessen</span><br/> <span class="ft1">ist pflichtgemäss, unter Beachtung der allgemeinen Rechtsgrundsätze</span><br/> <span class="ft1">der Rechtsgleichheit, der Verhältnismässigkeit usw. zu handhaben</span><br/> <span class="ft1">(Zimmerlin, a.a.O., §§ 126/27 N 5; AGVE 1996, S. 313 f. mit</span><br/> <span class="ft1">Hinweisen). Als "erschwerend" schliesslich betrachtet die Praxis ein</span><br/> <span class="ft1">Bauvorhaben dann, wenn mit ihm ein derart starkes Präjudiz</span><br/> <span class="ft1">geschaffen würde, dass die vorgesehene Zonierung generell</span><br/> <span class="ft1">fragwürdig würde; es geht darum, Abweichungen zu verhindern, die</span><br/> <span class="ft1">für die Ausscheidung, Abgrenzung und Gestaltung der Zonierung im</span><br/> <span class="ft1">fraglichen Gebiet wesentlich sind (AGVE 1997, S. 274 mit Hinwei-</span><br/> <span class="ft1">sen).</span><br/> <span class="ft1">Wenn die Ausarbeitung einer Nutzungsplanung soweit fortge-</span><br/> <span class="ft1">schritten ist, dass ein konkreter und gesicherter Massstab gewonnen</span><br/> <span class="ft1">worden ist, kann dies unter Umständen bedeuten, dass der Gemein-</span><br/> <span class="ft1">derat - trotz des ihm zustehenden Ermessens - insofern zum Erlass</span><br/> <span class="ft1">einer Bausperre <i>verpflichtet</i> ist, als er nur noch die Wahl hat, entwe-</span><br/> <span class="ft1">der in allen einschlägigen Fällen die Baugesuche zurückzustellen</span><br/> <span class="ft1">oder den Entwurf so abzuändern, dass das Bauvorhaben die Ver-</span><br/> <span class="ft1">wirklichung der Planung nicht erschwert (AGVE 1996, S. 314 mit</span><br/> <span class="ft1">Hinweisen). Die Beschwerdeinstanzen können ebenfalls in die Lage</span><br/> <span class="ft1">kommen, § 30 BauG erstinstanzlich anzuwenden, wenn die Pflicht</span><br/> <span class="ft1">zum Erlass einer Bausperre erst im Laufe des Beschwerdeverfahrens</span><br/> <span class="ft1">entstanden ist; sie haben von Amtes wegen das jeweils geltende</span><br/> <span class="ft1">Recht anzuwenden, auch im Zusammenhang mit einer Bausperre</span><br/> <span class="ft1">(AGVE 1980, S. 256 ff.; VGE III/24 vom 17. März 1989 in Sachen</span><br/> <span class="ft1">W., S. 13; siehe auch § 169 Abs. 1 BauG; BGE 107 Ib 137; Bundes-</span><br/> <span class="ft1">gericht, in: ZBl 91/1990, S. 356; AGVE 1984, S. 314 mit Hinwei-</span><br/> <span class="ft1">sen). Mit Rücksicht auf die autonome Stellung der Gemeinden</span><br/> <span class="ft1">(§</span> <span class="ft1">106 KV) darf eine Beschwerdeinstanz, die nicht selber</span><br/> <span class="ft1">Planungsorgan ist, § 30 BauG allerdings nur anwenden, wenn sich</span><br/> <span class="ft1">der Gemeinderat im Beschwerdeverfahren klar dahingehend äussert,</span><br/> <span class="ft1">er wolle an der Neuordnung festhalten bzw. würde § 30 BauG selber</span><br/> <span class="ft1">anrufen, wenn er (im heutigen Zeitpunkt) selber über die Baubewilli-</span><br/> <span class="ft1">gungssache zu entscheiden hätte (AGVE 1980, S. 257 f.; erwähnter</span><br/> <span class="ft1">VGE in Sachen W., S. 13).</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">192</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">d) aa) Die Beschwerdeführerin stellt vorab die Zulässigkeit der</span><br/> <span class="ft1">dem Erlass der Bausperre zugrundeliegenden Neuordnung in Frage.</span><br/> <span class="ft1">Diese verstosse gegen den Grundsatz der Planbeständigkeit. Nach</span><br/> <span class="ft1">einer erst vor kurzem erfolgten Gesamtüberprüfung seien Zonenan-</span><br/> <span class="ft1">passungen und -erweiterungen nur zulässig, wenn sie die bestehende</span><br/> <span class="ft1">Zonenplanung in untergeordneten Punkten ergänzten. Die Revision</span><br/> <span class="ft1">der Nutzungsplanung von 1997/98 sei umfassend gewesen, enthal-</span><br/> <span class="ft1">tend die neue BNO (einschliesslich neuer Ortsbildschutzvorschriften)</span><br/> <span class="ft1">und den abgeänderten Bauzonenplan. Der Gemeinderat habe eine</span><br/> <span class="ft1">zeitgemässe Nutzungsplanung schaffen wollen, die auf Sied-</span><br/> <span class="ft1">lungsqualität und landsparende Nutzung ausgerichtet sei und länger-</span><br/> <span class="ft1">fristig Bestand habe. In Bezug auf die Zone WZA seien alle planeri-</span><br/> <span class="ft1">schen Kennziffern abgeändert worden. Gegenüber der BNO 97 sei</span><br/> <span class="ft1">nun wiederum eine vollständige Überarbeitung der baulichen Kenn-</span><br/> <span class="ft1">daten für weite Gebiete der Gemeinde, u.a. für die Parzelle Nr. 1413,</span><br/> <span class="ft1">vorgesehen. Es handle sich mithin nicht um eine geringfügige Än-</span><br/> <span class="ft1">derung, für welche unter dem Aspekt der Planbeständigkeit kürzere</span><br/> <span class="ft1">Fristen gälten. Das Baudepartement kam demgegenüber zum</span><br/> <span class="ft1">Schluss, die gewichtigen öffentlichen Interessen der Gemeinde an</span><br/> <span class="ft1">einem verbesserten Ortsbild- und Landschaftsschutz überwögen klar</span><br/> <span class="ft1">die privaten Interessen der Beschwerdeführerin an der Planbe-</span><br/> <span class="ft1">ständigkeit während des Baubewilligungsverfahrens.</span><br/> <span class="ft1">bb) Eine Bausperre stellt eine öffentlichrechtliche Eigentums-</span><br/> <span class="ft1">beschränkung dar. Eine solche ist mit der Eigentumsgarantie (Art. 26</span><br/> <span class="ft1">BV; § 21 KV) nur vereinbar, wenn sie auf einer gesetzlichen Grund-</span><br/> <span class="ft1">lage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist</span><br/> <span class="ft1">(Art. 36 BV; siehe BGE 121 I 120; AGVE 1995, S. 398 mit Hinwei-</span><br/> <span class="ft1">sen). Diese Schranke bezieht sich nicht nur auf die Bestimmung zum</span><br/> <span class="ft1">Erlass von Bausperren, sondern auch auf die neuen Pläne und Vor-</span><br/> <span class="ft1">schriften, für die sie eine Vorwirkung begründen; es ist also na-</span><br/> <span class="ft1">mentlich zu prüfen, ob das Planungswerk auf einer ausreichenden</span><br/> <span class="ft1">gesetzlichen Grundlage und einem genügenden öffentlichen Interesse</span><br/> <span class="ft1">beruht (Zimmerlin, a.a.O., §§ 126/27 N 5; AGVE 1977, S. 208 f.;</span><br/> <span class="ft1">erwähnter VGE in Sachen W., S. 14). Bei dieser Überprüfung hat</span><br/> <span class="ft1">sich das Verwaltungsgericht indessen zurückzuhalten; die politischen</span><br/> <span class="ft1">Behörden - insbesondere wenn sie sich auf die Gemeindeautonomie</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">193</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">berufen können (§ 106 KV) - müssen über einen gewissen Spielraum</span><br/> <span class="ft1">verfügen, um planen zu können (AGVE 1977, S. 209; erwähnter</span><br/> <span class="ft1">VGE in Sachen W., S. 14). Der Einwand der Beschwerdeführerin,</span><br/> <span class="ft1">die im Gang befindliche Nutzungsplanungsrevision ermangle nach</span><br/> <span class="ft1">einem derart kurzen Planungsintervall eines überwiegenden</span><br/> <span class="ft1">öffentlichen Interesses, ist vor diesem Hintergrund zu prüfen.</span><br/> <span class="ft1">cc) Die Nutzungspläne werden überprüft und nötigenfalls ange-</span><br/> <span class="ft1">passt, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben (Art. 21</span><br/> <span class="ft1">Abs. 2 RPG). Diese Bestimmung garantiert der Nutzungsplanung</span><br/> <span class="ft1">eine gewisse Beständigkeit und sichert die ihr vom Gesetzgeber</span><br/> <span class="ft1">zugedachte Funktion. Indessen hat der Grundsatz der Planbeständig-</span><br/> <span class="ft1">keit keine absolute Bedeutung. Die Pläne sind revidierbar, sofern</span><br/> <span class="ft1">sich die für die Planung massgebenden Verhältnisse seit der Planfest-</span><br/> <span class="ft1">setzung erheblich geändert haben (BGE 127 I 105; 124 II 396;</span><br/> <span class="ft1">123 I 182 f.). Je neuer der Plan ist und je einschneidender sich die</span><br/> <span class="ft1">beabsichtigte Änderung auswirkt, desto stärkeres Gewicht hat der</span><br/> <span class="ft1">Grundsatz der Planbeständigkeit und umso gewichtiger müssen die</span><br/> <span class="ft1">Gründe sein, welche für eine Planänderung sprechen (BGE 120 Ia</span><br/> <span class="ft1">233; 113 Ia 455; 109 Ia 113). Als Gründe für eine Planänderung fal-</span><br/> <span class="ft1">len dabei sowohl Änderungen in den rechtlichen als auch solche in</span><br/> <span class="ft1">den tatsächlichen Verhältnissen in Betracht (BGE 127 I 105 f.; 120 Ia</span><br/> <span class="ft1">231). Eine gewandelte Einstellung der Planungsorgane hinsichtlich</span><br/> <span class="ft1">der Wünschbarkeit einer bestimmten Nutzung vermag indessen für</span><br/> <span class="ft1">sich allein nicht eine Änderung nach kurzer Zeit zu rechtfertigen</span><br/> <span class="ft1">(BGE 111 II 327; 109 Ia 115). Immerhin hat das Bundesgericht eine</span><br/> <span class="ft1">Richtplanrevision, die neue planerische Ordnungsvorstellungen ver-</span><br/> <span class="ft1">wirklichen will, als genügenden Grund für eine Zonenplanrevision</span><br/> <span class="ft1">anerkannt. Zudem sind Zonenpläne ungeachtet der Vorschrift von</span><br/> <span class="ft1">Art. 21 Abs. 2 RPG in der Regel nach etwa 15 Jahren zu überarbeiten</span><br/> <span class="ft1">(Art. 15 lit. b RPG; siehe BGE 119 Ib 145; Bundesgericht, in: ZBl</span><br/> <span class="ft1">97/1996, S. 39). Im Rahmen dieser Gesamtrevision können auch ver-</span><br/> <span class="ft1">änderte politische Vorstellungen zum Ausdruck kommen, insbeson-</span><br/> <span class="ft1">dere das Anliegen, überdimensionierte Bauzonen zu verkleinern</span><br/> <span class="ft1">(BGE 115 Ia 386 f.; 113 Ia 454 f.). Je näher eine Planrevision dieser</span><br/> <span class="ft1">Frist von 15 Jahren kommt, desto eher dürfen daher auch geänderte</span><br/> <span class="ft1">Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulässige Be-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">194</span></div> <div class="page" id="S7"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">gründung für eine Revision berücksichtigt werden (siehe zum Gan-</span><br/> <span class="ft1">zen auch: BGE 128 I 198 f.; BGE vom 25. Januar 2002</span><br/> <span class="ft1">[1P.611/2001] in Sachen Einwohnergemeinde Lupfig, S. 4 f.).</span><br/> <span class="ft1">Nach dem Inkrafttreten des RPG am 1. Januar 1980 beschloss</span><br/> <span class="ft1">die Gemeindeversammlung Biberstein am 29. Juni 1984 eine neue</span><br/> <span class="ft1">Bauordnung und einen neuen Zonenplan (genehmigt vom Grossen</span><br/> <span class="ft1">Rat am 23. September 1986) sowie am 8. Dezember 1989 den Kul-</span><br/> <span class="ft1">turlandplan und die dazugehörige Nutzungsordnung (genehmigt vom</span><br/> <span class="ft1">Grossen Rat am 29. Juni 1993). Aus dem Jahre 1987 stammte sodann</span><br/> <span class="ft1">der Gestaltungsplan "Dorfkern" mit Spezialbauvorschriften. Im</span><br/> <span class="ft1">Nachgang zum Inkrafttreten des BauG am 1. April 1994 nahm die</span><br/> <span class="ft1">Gemeinde ab 1995 die Revision des erwähnten Planungswerks in</span><br/> <span class="ft1">Angriff. Dabei ging es klarerweise nicht um die integrale und umfas-</span><br/> <span class="ft1">sende Schaffung einer neuen Ordnung. Vielmehr nahm die Gemeinde</span><br/> <span class="ft1">neben formellen Anpassungen an das neue kantonale Recht kleinere</span><br/> <span class="ft1">materielle Änderungen der BNO vor mit dem Ziel, die Siedlungsqua-</span><br/> <span class="ft1">lität zu erhalten und eine landsparende Nutzung der Bauzonen zu</span><br/> <span class="ft1">ermöglichen; geändert wurden insbesondere die Vorschriften über die</span><br/> <span class="ft1">Ausnützungsziffer (Dach- und Untergeschoss), die Gebäude- und</span><br/> <span class="ft1">Firsthöhen sowie die Abstände, und auf die Festsetzung der maxi-</span><br/> <span class="ft1">malen Geschosszahl wurde verzichtet. Die Grösse der Bauzonen bil-</span><br/> <span class="ft1">dete kein Thema; es kam lediglich zu punktuellen, kleinflächigen</span><br/> <span class="ft1">Ein-, Aus- und Umzonungen, welche das Fassungsvermögen des</span><br/> <span class="ft1">Bauzonenplans nur unwesentlich beeinflussten (Erläuterungsbericht</span><br/> <span class="ft1">der Gemeinde Biberstein vom April 1996 / Mai 1997; Einladung zur</span><br/> <span class="ft1">Einwohnergemeindeversammlung vom 12. Dezember 1997, S. 4 ff.;</span><br/> <span class="ft1">Botschaft des Regierungsrats an den Grossen Rat Nr. 98.003038 vom</span><br/> <span class="ft1">24. Juni 1998, Ziff. 1, 3.3, 3.4, 3.5 und 4.1.4; siehe auch den Mitwir-</span><br/> <span class="ft1">kungsbericht des Gemeinderats zur Revision der Nutzungsplanung</span><br/> <span class="ft1">1997/98 vom 26. Mai 2003, S. 5 ["Die Revision von 1998 war keine</span><br/> <span class="ft1">Gesamtrevision."]). Ähnlich wie im Fall der Einwohnergemeinde</span><br/> <span class="ft1">Lupfig liegen somit massgebende Grundlagen der - unbestrittener-</span><br/> <span class="ft1">massen RPG-konformen - Planung länger zurück als 1997/1998</span><br/> <span class="ft1">(siehe den erwähnten BGE vom 25. Januar 2002, S. 5). Nimmt man</span><br/> <span class="ft1">die grossrätliche Genehmigung des Kulturlandplans und der</span><br/> <span class="ft1">Nutzungsordnung am 29. Juni 1993 als Anfangszeitpunkt, ergibt sich</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">195</span></div> <div class="page" id="S8"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">bereits eine Zeitdauer, welche mehr als zwei Dritteln des ordent-</span><br/> <span class="ft1">lichen Planungshorizonts von 15 Jahren gemäss Art. 15 lit. b RPG</span><br/> <span class="ft1">entspricht. Seitens der Gemeinde wird im Übrigen glaubhaft ausge-</span><br/> <span class="ft1">führt, dass die laufende Nutzungsplanungsrevision auf eine in einem</span><br/> <span class="ft1">bestimmten Teilbereich unbefriedigende Entwicklung seit der Gel-</span><br/> <span class="ft1">tungskraft der Nutzungsplanung 1997/98 zurückgeht und dass die</span><br/> <span class="ft1">diesbezüglichen Erfahrungen erst gesammelt werden mussten. Im</span><br/> <span class="ft1">Mitwirkungsbericht vom 26. Mai 2003 (S. 6) und im</span><br/> <span class="ft1">Raumplanungsbericht vom gleichen Datum (S. 1) wird das</span><br/> <span class="ft1">Änderungsmotiv wie folgt dargestellt:</span><br/> <span class="ft7">"In den letzten Jahren zeigte sich an konkreten Bauvorhaben, dass</span><br/> <span class="ft7">mit der letzten Revision der Nutzungsplanung Bauvolumen mög-</span><br/> <span class="ft7">lich geworden sind, die dem Siedlungsbild in keiner Weise ent-</span><br/> <span class="ft7">sprechen und teilweise deutlich über die sonst sehr einheitliche</span><br/> <span class="ft7">Kubatur der bestehenden Bauten hinaus ragt. Solche neuen Volu-</span><br/> <span class="ft7">mina sind auch im Bereich des Ortsbildes von nationaler Bedeu-</span><br/> <span class="ft7">tung (ISOS) und an einigen sehr exponierten Lagen möglich. Die</span><br/> <span class="ft7">Analyse der konkreten Situationen und auch die Prüfung möglicher</span><br/> <span class="ft7">Volumina auf noch unbebauten Parzellen zeigt sehr deutlich, dass</span><br/> <span class="ft7">bei der letzten Revision allzu grosszügig Ziffern geändert worden</span><br/> <span class="ft7">waren. Die Nutzungsplanung von 1998 kann vielerorts nicht sicher</span><br/> <span class="ft7">stellen, dass sich neue -zonenkonforme</span> <span class="ft7">- Bauten in die</span><br/> <span class="ft7">vorhandene, weitgehend einheitliche Siedlung integrieren; viel-</span><br/> <span class="ft7">mehr können neue Bauten dieses wertvolle Ortsbild von nationaler</span><br/> <span class="ft7">Bedeutung stark tangieren. Die Nutzungsplanung von 1998 vermag</span><br/> <span class="ft7">das öffentliche Interesse von Bund, Kanton und Gemeinde an einer</span><br/> <span class="ft7">Sicherung des Ortbildes an einigen Stellen nicht zu sichern; es</span><br/> <span class="ft7">besteht deshalb ein erhebliches öffentliches Interesse an einer</span><br/> <span class="ft7">Änderung der Nutzungsplanung. Eine Änderung ist dringlich."</span><br/> <span class="ft1">In der Gebietsanalyse als besonders wichtig und dringlich wur-</span><br/> <span class="ft1">den raumplanerische Massnahmen in den heiklen Gebieten "Gheld"</span><br/> <span class="ft1">und "Trottenacker" erachtet; diese seien landschaftlich sehr exponiert</span><br/> <span class="ft1">und von weit her einsehbar (Raumplanungsbericht vom 26. Mai</span><br/> <span class="ft1">2003, S. 2). Demzufolge wurden die erwähnten Gebiete neu der</span><br/> <span class="ft1">Zone WZA zugewiesen und durch die "Zone mit besonderer land-</span><br/> <span class="ft1">schaftlicher Einordnung" überlagert (erwähnter Bericht, S. 5). Eine</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">196</span></div> <div class="page" id="S9"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">abgestufte Reduktion der Gebäudehöhe (Zone WZA neu 7.20 m,</span><br/> <span class="ft1">übrige Zonen mit Wohnen neu 8.50 m) erschien ebenfalls als "wich-</span><br/> <span class="ft1">tig und dringlich" (erwähnter Bericht, S. 6). Man ging davon aus,</span><br/> <span class="ft1">dass die Kubatur von Bauten, welche sich im Sinne von § 27</span><span class="ft6"><sup>bis</sup></span> <span class="ft1">Abs.</span><br/> <span class="ft1">1 BNO 03 besonders gut in die Landschaft einordneten und insbe-</span><br/> <span class="ft1">sondere eine reduzierte Gebäudehöhe sowie ein Flachdach oder ein</span><br/> <span class="ft1">leicht geneigtes Dach aufwiesen, mit grosser Wahrscheinlichkeit in</span><br/> <span class="ft1">der Landschaft verträglich seien (erwähnter Bericht, S. 8). Dass dem</span><br/> <span class="ft1">Ortsbild- und Landschaftsschutz ganz allgemein ein hoher Stellen-</span><br/> <span class="ft1">wert beizumessen ist, bedarf keiner weiteren Erörterung. Besondere</span><br/> <span class="ft1">Tragweite erhält dieses öffentliche Interesse in einer Gemeinde, die</span><br/> <span class="ft1">wie Biberstein ein schützenswertes Ortsbild von nationaler Bedeu-</span><br/> <span class="ft1">tung aufweist (Anhang der Verordnung über das Bundesinventar der</span><br/> <span class="ft1">schützenswerten Ortsbilder der Schweiz vom 9. September 1981</span><br/> <span class="ft1">[VISOS; SR 451.12]); durch die Aufnahme in ein derartiges Inventar</span><br/> <span class="ft1">wird dargetan, dass das betreffende Objekt in besonderem Masse die</span><br/> <span class="ft1">ungeschmälerte Erhaltung, jedenfalls aber die grösstmögliche Scho-</span><br/> <span class="ft1">nung verdient (Art. 6 Abs. 1 NHG, Fassung vom 18. Juni 1999). Der</span><br/> <span class="ft1">Gemeinderat war sich des Aspekts der Planbeständigkeit aber durch-</span><br/> <span class="ft1">aus bewusst, weshalb er sich im Wesentlichen auf Änderungen be-</span><br/> <span class="ft1">schränkte, welche die Wirkung der Bauten in der Landschaft klären</span><br/> <span class="ft1">(erwähnter Bericht, S. 6). Dem hochrangigen öffentlichen Interesse</span><br/> <span class="ft1">des Ortsbild- und Landschaftsschutzes steht nun ein privates Interes-</span><br/> <span class="ft1">se der Beschwerdeführerin gegenüber, das zu relativieren ist. Mit</span><br/> <span class="ft1">Recht verweisen der Gemeinderat und das Baudepartement darauf,</span><br/> <span class="ft1">dass es im vorliegenden Falle nicht um eine Auszonung geht; viel-</span><br/> <span class="ft1">mehr verbleibt eine Ausnützungsziffer von 0.4, und es werden ledig-</span><br/> <span class="ft1">lich die Gebäudehöhe reduziert und die Dachgestaltung neu um-</span><br/> <span class="ft1">schrieben. Um sehr erhebliche Eingriffe in die Eigentumsfreiheit</span><br/> <span class="ft1">handelt es sich hierbei nicht. Die Gewichte verschieben sich auch</span><br/> <span class="ft1">nicht deswegen entscheidend, weil die planerische Neuordnung erst</span><br/> <span class="ft1">nach Erteilung der Baubewilligung durch den Gemeinderat Gestalt</span><br/> <span class="ft1">angenommen hat. In einem staatsrechtlichen Beschwerdeverfahren,</span><br/> <span class="ft1">auf das sich die Beschwerdeführerin beruft, schützte das Bundesge-</span><br/> <span class="ft1">richt den Standpunkt des zürcherischen Verwaltungsgerichts, das in</span><br/> <span class="ft1">einer analogen Situation den privaten Interessen der Bauherrschaft</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">197</span></div> <div class="page" id="S10"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">von vornherein ein erhebliches Gewicht beimass, das nur aufgewo-</span><br/> <span class="ft1">gen werden könne, soweit besondere öffentliche Anliegen in Frage</span><br/> <span class="ft1">stünden (BGE 118 Ia 514). Derartige Interessen stehen nun aber wie</span><br/> <span class="ft1">ausgeführt fraglos auf dem Spiel. Ihnen gebührt klarerweise der Vor-</span><br/> <span class="ft1">rang. Die relativ rasch eingeleitete Nutzungsplanungsrevision ist</span><br/> <span class="ft1">durch das hinter ihr stehende gewichtige Anliegen gerechtfertigt; an-</span><br/> <span class="ft1">dernfalls käme es zu weiteren irreversiblen Beeinträchtigungen des</span><br/> <span class="ft1">schutzwürdigen Ortsbildes. Der Einwand der fehlenden Planbestän-</span><br/> <span class="ft1">digkeit versagt.</span><br/> <br/></div> </div> </body> </html>