Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 16. März 2016 (810 15 148) ____________________________________________________________________ Raumplanung, Bauwesen Zonenkonformität von Wohnnutzungen in einer Gewerbezone Besetzung Präsidentin Franziska Preiswerk-Vögtli, K antonsrichter Niklaus Ruckstuhl, Claude Jeanneret , Jgnaz Jermann, Edgar Schürmann, Gerichtsschreiber Martin Michel Beteiligte A. A.____ und B. A.____ , Besc hwerdeführer , vertreten durch Michael Baader, Rechtsanwalt gegen Baurekurskommission des Kantons Basel -Landschaft , Beschwerdegegnerin Einwohnergemeinde B.____ , Beigeladene Betreff Baugesuche Nrn. 1409/2007 und 1838/2008 bet reffend Aufstockung Gewerbehaus bzw. Erweiterung Bed and Breakfast und zusätzliche Wohnung / Wiederherstellungsverfügung (Entscheid Nr. 14-040 der Baurekurskommission vom 3. März 2015) Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Die Firma C.____ AG reichte am 6. Juni 1986 beim Bauinspektorat des Kantons Basel- Landschaft (Bauinspektorat) ein Baugesuch (BG Nr. 132 8/1986) für ein dreigeschossiges Bürogebäude samt Lagerhalle (Unter-, Erd- und [1.] Obergeschoss) auf der Parzelle Nr. 801, Grundbuch (GB) B.____, ein. Im Obergeschoss war zusätzli ch der Einbau einer Wohnung, bestehend aus einer Wohnküche, drei Zimmern sowie eine r Dusche und einem Bad vorgese- hen (Plan Obergeschoss vom 6. Juni 1986, Eingang Bauinspe ktorat). Die Parzelle Nr. 801, GB B.____, befand sich damals und befindet sich heute g emäss Zonenplan Siedlung der Gemeinde B.____ vom 2. Juni 2004 in der Gewerbezone G2. Das Baugesuch inklusive Woh- nung wurde vom Bauinspektorat am 22. August 1986 un d mit Nachtrag vom 30. Oktober 1987 bewilligt. B. Am 13. März 2000 reichte das Baukonsortium D.____stra sse, vertreten durch die C.____ AG, beim Bauinspektorat ein Baugesuch (BG Nr. 0 568/2000) für die Erweiterung des Gewerbehauses auf der Parzelle Nr. 801 in B.____ ein, woraufhin das Bauinspektorat am 20. April 2000 die Baubewilligung erteilte. In der Baubewilligung wurde explizit festgehalten, dass die Wohnung "gemäss schriftlicher Erklärung nur für den Eigenbedarf verwendet und nicht fremdvermietet werden" darf. Anlässlich einer Baustelle nkontrolle vom 23. Mai 2003 stellte das Bauinspektorat fest, dass die bewilligten Bauarbeiten nicht ausgeführt wurden. C. Am 28. Juni 2007 reichten A.A.____ und B.A.____ b eim Bauinspektorat ein neues Baugesuch (BG Nr. 1409/2007) für die Aufstockung des Gew erbehauses um zwei Geschosse (2. und 3. Obergeschoss) ein, wobei im 3. Obergeschoss ein e Wohnung (nachfolgend Woh- nung 1) und ansonsten ausschliesslich gewerbliche Nutzung vorgesehen war. Die Pläne des 1. Obergeschosses sahen anstelle der bisherigen Wohnung zw ei Büros vor (als Büros 3 und 4 bezeichnet; Plan Baueingabe 1. Ober- und 2. Obergesch oss vom 28. Juni 2007, Eingang Bau- inspektorat). Das Baugesuch lag vom 5. Juli 2007 bis 16 . Juli 2007 öffentlich auf. Am 17. Okto- ber 2007 erteilte das Bauinspektorat den Baugesuchsteller n die Baubewilligung. Die Woh- nung 1 wurde zunächst als Abwartswohnung genutzt. Nach Beendigung der Abwartstätigkeit wurde das Mietverhältnis mit den ehemaligen Abwarten weitergeführt. D. In der Folge nahmen die Baugesuchsteller mehrere P rojekt- und Planänderungen vor, weshalb das Baugesuch Nr. 1409/2007 mehrfach neu öffent lich aufgelegt werden musste. Auf- grund einer Zweckänderung im 2. Obergeschoss von Lager- zu Ausbildungsräumen wurde das Baugesuch vom 4. Januar 2008 bis 14. Januar 2008 ein er stes Mal neu aufgelegt. Eine zweite Neuauflage (vom 2. Mai 2008 bis 13. Mai 2008) erfolgte wegen eines Zweckänderungsgesuchs von Büros in Bed & Breakfast-Zimmer (vier Gästezimmer) im 3. Obergeschoss sowie zusätzli- cher Dachaufbauten (Clubhaus auf dem Dach). Zudem beinhaltete das Gesuch neu eine zweite Wohnung im 3. Obergeschoss (nachfolgend Wohnung 2) anste lle von Büros (auf den Plänen weiterhin als Büros 1-3 bezeichnet; Plan 3. Obergeschoss und Dachaufsicht vom 21. April 2008). E. Am 22. Juli 2008 erteilte das Bauinspektorat die Nachtragsbewilligung für die Zweckän- derung von Büro zu Bed & Breakfast (3. Obergeschoss), da s Clubhaus auf dem Dach und die Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht Wohnung 2 als Betriebsinhaberwohnung für die E.____ G mbH. Die Wohnung 2 wird seit dem 1. August 2014 als neue Abwartswohnung vermietet. F. Ebenfalls am 22. Juli 2008 erteilte das Pass- und Pa tentbüro Basel-Landschaft A.A.____ und B.A.____ die Bewilligung zur Errichtung einer öffentlich zugänglichen Gastwirt- schaft als Bed & Breakfast mit vier Doppelzimmern. G. Am 11. September 2008 reichten A.A.____ und B.A._ ___ ein weiteres Baugesuch (BG Nr. 1838/2008) ein. Dabei handelte es sich um eine Erweiterung des Gewerbegebäudes (Anbau an der Westfassade, 2. und 3. Obergeschoss), womit das Bed & Breakfast um drei Zim- mer erweitert (Anbau 2. Obergeschoss) sowie eine zusätzli che Wohnung (Anbau 3. Oberge- schoss; nachfolgend Wohnung 3) erstellt werden sollte. Fü r diese Wohnung machten A.A.____ und B.A.____ mit Schreiben vom 24. August 2009 Eigen bedarf geltend. Das Bauinspektorat erteilte am 4. Dezember 2009 die Baubewilligung mit dem Hinweis, dass die Bed & Breakfast- Zimmer nicht dauernd vermietet und nicht zu Wohnungen zweckentfremdet werden dürfen. H. Am 22. Dezember 2009 erteilte das Pass- und Patent büro die Bewilligung zur Erwei- terung des Bed & Breakfast. Darin wurde unter andere m festgehalten, dass die verantwortliche Person (Bewilligungsinhaber/-in) gegenüber Behörden, Gästen und Dritten zu gewährleisten habe, dass der Betrieb jederzeit den gesetzlichen Besti mmungen entsprechend geführt werde. Zudem sei die verantwortliche Person im Umfang der übl ichen Normalarbeitszeit zur Präsenz im Betrieb verpflichtet (Ziffer 6 der Bewilligung vom 22. Dezember 2009). I. Aufgrund geänderter Pläne (zusätzlicher Ausbau des C lubhauses) erfolgte vom 16. Oktober 2008 bis 27. Oktober 2008 die 3. Neuaufla ge des Baugesuchs Nr. 1409/2007. Für dieses Gesuch erteilte das Bauinspektorat am 12. Mai 2009 eine Nachtragsbewilligung. J. Am 26. Juni 2012 erfolgte die Bauabnahme sämtlicher im Rahmen der Baugesuche Nrn. 1409/2007 und 1838/2008 bewilligten Bauten durch das Bauinspektorat. K. Mit Schreiben vom 6. September 2012 informierte d ie Gemeinde B.____ das Bauin- spektorat darüber, dass per 1. November 2012 eine Woh nung an der D.____strasse 17 fremd- vermietet werde und verlangte eine Überprüfung der Angelegenheit. L. Mit Schreiben vom 9. April 2014 teilten Privatpers onen dem Bauinspektorat mit, dass in der Liegenschaft hauptsächlich private Mieter ohne Gew erbe wohnen würden. Auch die Gemeinde wandte sich mit Schreiben vom 12. Mai 2014 no chmals an das Bauinspektorat und stellte fest, dass gestützt auf die Daten der Einwohnerko ntrolle diverse Personen seit längerer Zeit in der Liegenschaft wohnen würden, weshalb aber mals um eine Überprüfung der Angele- genheit gebeten werde. Daraufhin gab das Bauinspektor at A.A.____ und B.A.____ Gelegen- heit, sich zur Thematik zu äussern. Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht M. Am 13. August 2014 nahmen A.A.____ und B.A.____ sch riftlich Stellung. Mit Entscheid Nr. 075/14 vom 6. Oktober 2014 verfügte das Bauinspektorat: 1. Die Gesuchsteller haben die Wiederherstellung des rech tmässigen Zustands im Sinne der Er- wägungen wie folgt umzusetzen. 2. Die ohne Baubewilligung genutzte Wohnung im 1. O bergeschoss (…) der Liegenschaft D.____strasse 17 darf nur ihrem bewilligten Zweck entspr echend als Büro genutzt werden. Die Wohnnutzung ist bis spätestens 1. Dezember 2014 aufz ugeben und der rechtmässige Zustand wiederherzustellen. 3. Die Büros 3 und 4 (gemäss bewilligter Pläne vom 22. Juli 2008 und 12. Mai 2009) im 1. Ober- geschoss dürfen nur als Büros genutzt werden. Eine Wohnnu tzung ist im ganzen 1. Oberge- schoss unzulässig. 4. Die (…) im 2. OG zu Wohnzwecken genutzten Räumlichkei ten dürfen nicht zu Wohnzwecken zweckentfremdet werden. Die Wohnnutzung (zivilrechtlicher Wohnsitz, Steuerdomizil) ist per 1. Juli 2015 aufzugeben und der rechtmässige Zustand wiederherzustellen. 5. Die 7 bewilligten B&B-Zimmer in der Liegenschaft D .____strasse 17 in B.____ dürfen im Sinne der Erwägungen nicht zu dauernden Wohnungen zw eckentfremdet werden. Insbeson- dere darf in den B&B-Zimmern der D.____strasse 17 in B.____ keine zivilrechtliche Wohnsitz- nahme und kein Steuerdomizil ausgeübt werden. Die Gesu chsteller haben die Umsetzung dieser Vorgaben per sofort und dauernd zu gewährleisten. 6. Die im Baugesuch Nr. 1409/2007 bewilligte erste Woh nung im 3. Obergeschoss darf (im Sin- ne der Erwägungen) ab 31. Juli 2015 nicht mehr von d er Familie (…) bewohnt werden. Die Wohnung darf nur unter den Voraussetzungen von § 23 Abs. 5 des Raumplanungs- und Bau- gesetzes (RBG) vom 8. Januar 1998 und nach vorgängig beim Bauinspektorat einzureichen- dem Bedarfsnachweis und nach erfolgter Erteilung einer allfälligen Bewilligung durch das Bauinspektorat bewohnt werden. 7. Die dritte, für den Eigenbedarf der Gesuchsteller ( …) bewilligte Wohnung im 3. OG (2. OG des anderen Gebäudeteils) der Liegenschaft D.____strasse 17 darf (…) nur von den Gesuch- stellern selbst bewohnt werden. Die Wohnung darf nur unter den Voraussetzungen von § 23 Abs. 5 RBG und nach vorgängig beim Bauinspektorat einzureichendem Bedarfsnachweis und nach erfolgter Erteilung einer allfälligen Bewilligung durch das Bauinspektorat an Dritte fremd- vermietet werden. 8. Die Gemeinde B.____ wird aufgefordert, die entspr echenden Verfahren bezüglich der aktuel- len rechtswidrigen Wohnsitznahmen in der Liegenschaft D.____strasse 17 in B.____ im Sinne der Erwägungen an die Hand zu nehmen. 9. Sämtliche Räume der Liegenschaft D.____strasse 17 dürf en nur entsprechend der aktuell gültigen und rechtskräftig erteilten Baubewilligungen genutzt werden. 10. Für den Weigerungsfall werden die pflichtigen Gr undeigentümer hiermit auf Art. 292 des Schweizerischen Strafgesetzbuchs (StGB) vom 21. Dezember 1 937 aufmerksam gemacht. Die Bestimmung lautet: "Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigen Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht Beamten unter Hinweis auf die Strafdrohung dieses Arti kels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird mit Busse bestraft". 11. Sofern dieser Verfügung nicht Folge geleistet wird, ordnet der Kanton die Ersatzvornahme auf Kosten der Pflichtigen an. Die entstehenden Aufwendung en sind durch ein gesetzliches Pfandrecht abgesichert, das allen anderen Pfandrechten ohne Eintrag ins Grundbuch voran- geht. N. Gegen diese Verfügung erhoben A.A.____ und B.A._ ___, vertreten durch Michael Baader, Advokat in Gelterkinden, Beschwerde bei der Ba urekurskommission des Kantons Basel-Landschaft. Diese wies die Beschwerde mit Entscheid Nr. 14-040 vom 3. März 2015 im Sinne der Erwägungen ab und legte die Fristen für di e Umsetzung der Massnahmen wie folgt fest: Für die Wohnungen bis 31. März 2016, für die Bed & Breakfast-Zimmer bis 31. August 2015. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 600.-- auferlegte die Baurekurskommission den Beschwerdeführern. O. Dagegen erhoben die Beschwerdeführer am 29. Mai 2 015 Beschwerde beim Kantons- gericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (K antonsgericht), mit den Rechtsbe- gehren: 1. Es seien der Entscheid Nr. 14-040 der Baur ekurskommission vom 3. März 2015 und der diesem zu Grunde liegende Entscheid Nr. 075/14 vo m 6. Oktober 2014 aufzuheben; 2. Es sei hinsichtlich der von Frau F.____ bewohnten Räumlich keiten die Nutzung als Wohnung zu bewilligen, eventuell den Beschwerdeführern eine ange messene Frist zur Einreichung eines Zweckänderungsgesuchs anzusetzen; 3. Es sei der vorliege nden Beschwerde die aufschie- bende Wirkung zu belassen. P. Am 27. August 2015 liess sich die Gemeinde zur Beschw erde vernehmen ohne einen konkreten Antrag zu stellen. Das Bauinspektorat beantragt e mit Vernehmlassung vom 2. Okto- ber 2015 die Abweisung der Beschwerde. Q. Am 23. Dezember 2015 reichte der Rechtsvertreter de r Beschwerdeführer die Ho- norarnote ein. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g: 1.1 Gemäss § 134 Abs. 5 RBG in Verbindung mit § 43 A bs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozessordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Entscheide der Baurekurskommission durch die Betroffenen und die Gemeinden beim Kantonsgericht angefochten werden. Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts zur Beurteilung der Beschwerde ist somit gegeben. Da die weiteren formelle n Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht 1.2 Die Kognition des Kantonsgerichts ist gemäss § 45 Abs . 1 lit. a und b VPO grund- sätzlich auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung, U nterschreitung oder Miss- brauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts beschränkt. Die Beurteilung der Angemessenheit ist dem Kantonsgericht – abgesehen von hier nicht vorliegenden Ausnahmefällen – untersagt (§ 45 Ab s. 1 lit. c VPO e contrario). 2.1 Die Vorinstanzen sind in Bezug auf die Nutzung des Gebäudes der Beschwerdeführer auf der Parzelle Nr. 801 in B.____ zusammengefasst davon ausgegangen, dass diese teilweise formell und materiell baurechtswidrig und daher der rechtmässige Zustand wiederherzustellen sei. 2.2 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher B ewilligung errichtet oder geändert werden. Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass die Bau ten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 1 und Abs. 2 lit . a des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG] vom 22. Juni 1979). Neben baulichen Änderungen können auch Zweck- änderungen bestehender Bauten und Anlagen unter die Baubewilligungspflicht fallen, sofern sie geeignet sind, örtlich fassbare Auswirkungen auf die Nut zungsordnung zu zeitigen. Das kanto- nale Recht kann die Baubewilligungspflicht von Zweckänd erungen präzisieren (B ERNHARD WALDMANN /P ETER HÄNNI , Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 22 N 17). Das kantonale Recht sieht in § 120 Abs. 1 lit. b RBG vor, dass eine Baubewil ligung erforderlich ist für die Änderung der Benützungsart bestehender Bauten und Anlagen, in sbesondere bei wesentlicher Änderung der gewerblichen Nutzung. Nach § 94 Abs. 1 lit. h de r Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz (RBV) vom 27. Oktober 1998 bedürfen Umnutzung en in Gewerbezonen, falls dies mit geringen Auswirkungen auf Verkehr und Umwelt verbu nden ist, keiner Baubewilligung. Diese sind jedoch der Baubewilligungsbehörde anzuzeigen. Eine Baute oder Anlage, die nicht vollumfänglich von einer Baubewilligung gedeckt ist, ist formell baurechtswidrig (vgl. MAGDALENA RUOSS FIERZ , Massnahmen gegen illegales Bauen, Diss. Zürich 1998, S. 20 ff.). Eine materielle Baurechtswidrigkeit liegt vor, wenn öf fentlich-rechtliche materielle Vorschriften (wie zum Beispiel Zonenvorschriften), die auf ein Bauvorh aben oder Bauwerk anwendbar sind, verletzt sind. Für den Fall, dass Bauten nicht den gene hmigten Plänen entsprechend gebaut werden, sieht § 137 Abs. 1 RBG vor, dass die Baubewillig ungsbehörde die Baueinstellung oder nötigenfalls ein Benutzungsverbot unter Androhung der Ungehorsamsstrafe gemäss StGB verfügt. Falls eine nachträgliche Baubewilligung nicht erteilt werden kann, wird unter Ansetzung einer angemessenen Frist die Wiederherstellung des rech tmässigen Zustandes angeordnet (§ 137 Abs. 3 RBG). Die Wiederherstellung hat trotz fe hlender Baubewilligung jedoch zu unter- bleiben, wenn die Baute materiell nicht baurechtswidri g ist und nachträglich bewilligt werden kann (vgl. Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfassun gs- und Verwaltungsrecht [KGE VV] vom 15. Februar 2012 [810 11 297] E. 5.2; BGE 123 II 252 E. 3a/bb und BGE 102 Ib 69 E. 4). 3.1 Die Beschwerdeführer machen mehrfache Verletzunge n des rechtlichen Gehörs gel- tend. Diese Rügen sind angesichts der formellen Natur des Gehörsanspruchs vor den weiteren Vorbringen der Beschwerdeführer zur materiellen Baurechtswidrigkeit und zu den angeordneten Wiederherstellungsmassnahmen zu behandeln (BGE 126 V 13 0 E. 2b mit Hinweisen). Die Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht Beschwerdeführer sehen zum einen eine Verletzung des r echtlichen Gehörs darin, dass ihnen vor Erlass der erstinstanzlichen Verfügung nur Gelegenhe it geboten worden sei, sich zum Sachverhalt zu äussern. Sie bringen vor, weil der Ermesse nsspielraum der Behörden bei der Bewilligung von Wohnungen in der Gewerbezone gross sei und eine Wiederherstellungsverfü- gung nicht einmal in Aussicht gestellt worden sei, hätte das Bauinspektorat vor ihrem Entscheid auf ihre Absicht, eine Wiederherstellungsverfügung zu e rlassen, aufmerksam machen müssen. Zudem hätte ihnen Gelegenheit eingeräumt werden müsse n, zu den Fragen, ob eine Wieder- herstellungsverfügung zulässig sei und ob die angesetzte Frist angemessen erscheine, Stellung zu nehmen. Damit liege eine schwerwiegende Verletzung d es Gehörsanspruchs vor, welche auch nicht als geheilt gelten könne. Zum anderen rüge n sie eine Verletzung des rechtlichen Gehörs durch die Vorinstanz, weil diese sich nicht mit de n Vorbringen in der Beschwerde- begründung auseinandergesetzt habe, wonach das Bauinspekt orat und die Gemeinde über Jahre hinweg eine Langzeitbelegung der Zimmer akzeptier t habe und wonach der Entscheid des Bauinspektorats gegen Treu und Glauben verstosse. 3.2 Die Vorinstanzen befanden demgegenüber, es sei kein e Verletzung des rechtlichen Gehörs ersichtlich, weil den Beschwerdeführern Akteneinsich t gewährt worden sei und sie die Möglichkeit gehabt hätten, ihre Rechtsauffassung auch ber eits vor Erlass des erstinstanzlichen Entscheids umfassend darzulegen. Ein vorgängiges explizit es Androhen einer Wiederherstel- lungsverfügung sei nicht erforderlich. Es verstehe sich von selbst, dass die Feststellung der Widerrechtlichkeit der Nutzungen die entsprechenden re stitutorischen Massnahmen nach sich ziehen würde. 3.3 Das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bund esverfassung der Schweizeri- schen Eidgenossenschaft (BV) vom 18. April 1999 dient eine rseits der Sachaufklärung, ande- rerseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsre cht beim Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingrei ft. Dazu gehört das Recht des Betrof- fenen, sich vor dem Entscheid zur Sache zu äussern (BGE 12 7 I 54 E. 2b mit Hinweis). Das kantonale Recht enthält keine weitergehenden Garantie n (vgl. § 9 Abs. 3 der Verfassung des Kantons Basel-Landschaft [KV] vom 17. Mai 1984 und § 13 des Verwaltungsverfahrensge- setzes Basel-Landschaft [VwVG BL] vom 13. Juni 1988). Das Bundesgericht leitet aus der Bun- desverfassung nur ausnahmsweise ein Recht auf Äusserung z ur rechtlichen Würdigung der Tatsachen bzw. zur juristischen Begründung des Entscheids u nd, im Allgemeinen, auf Erörte- rung rechtlicher Fragen ab (vgl. Urteil des Bundesgerich ts 2A.44/2003 vom 15. Oktober 2004 E. 2.2; BGE 117 Ib 481 E. 7a/bb; M ICHELE ALBERTINI , Der verfassungsmässige Anspruch auf rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Diss. Bern 2000, S. 270 mit Hinweisen). Selbstverständlich ist es einer Partei nicht ver wehrt, nebst der ihres Erachtens massgebenden Tatsachen, ihre Rechtsauffassung darzulegen. Hatte sie in diesem Sinne ohne besondere Aufforderung genügend Anlass, sich mit der sp ezifischen Art der rechtlichen Würdi- gung zu befassen, so ist es verfassungsrechtlich nicht erf orderlich, ihr eine spezifische Gele- genheit zur Stellungnahme zu geben. Die bundesgerichtl iche Praxis verneint eine Verpflichtung der Behörden, die Betroffenen über die von ihr vertr etene Rechtsauffassung zu orientieren und ihnen eine spezifische Äusserungsgelegenheit einzuräume n (Urteil des Bundesgerichts 2P.366/1992 vom 7. Februar 1995 E. 4a in: Schweizerische s Zentralblatt für Staats- und Ver-Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht waltungsrecht [ZBl] 96/1995 S. 424). Die Verneinung eines grundsätzlichen Anspruchs auf Erör- terung der rechtlichen Würdigung des Sachverhaltes und im Allgemeinen auf Erörterung rechtli- cher Fragen lässt sich damit begründen, dass die entscheid ende Behörde nach Massgabe des im öffentlichen Recht weitgehend massgeblichen Grundsa tzes der Rechtsanwendung von Amtes wegen ("iura novit curia") in aller Regel dafür verantwortlich ist, dass das geltende Recht im konkreten Fall Anwendung findet. Die Anwendung des auf den Sachverhalt zutreffenden Rechts obliegt nach der einschlägigen Verfahrensordnung d er entscheidenden Behörde und diese ist regelmässig nicht an die Rechtsauffassung der P arteien gebunden. Ein Anspruch auf Erörterung rein rechtlicher Fragen ist praktisch nur dan n zu bejahen, wenn die Behörde den Entscheid mit einer Rechtsnorm oder einem Rechtsgrund zu begründen beabsichtigt, die im bisherigen Verfahren nicht herangezogen wurden, auf die sich die Parteien nicht berufen haben und mit deren Erheblichkeit sie im konkreten Fall vernünf tigerweise nicht rechnen konnten (BGE 128 V 272 E. 5b/bb; 124 I 49 E. 3c; 123 I 63 E. 2d; 116 V 182 E. 1a; 115 Ia 94 E. 1b; 114 Ia 97 E. 2a mit Hinweisen; ALBERTINI , a.a.O., S. 270). 3.4.1 Wie die Vorinstanz bereits zutreffend festgehalte n hat, hat das Bauinspektorat die Beschwerdeführer mit Schreiben vom 21. Mai 2014 darüb er informiert, dass es sowohl von der Gemeinde als auch von privater Seite um Überprüfung de r Rechtslage betreffend der Zonen- konformität der Nutzungen der Wohnungen in der Liegen schaft der Beschwerdeführer gebeten wurde. Das Bauinspektorat bot ihnen Gelegenheit, sich zu dieser Thematik zu äussern. Sodann schlug das Bauinspektorat den Beschwerdeführern diesbezüg lich eine Besprechung vor. Am 12. Mai 2014 fand diese Besprechung statt, an welcher vereinbart wurde, dass die Beschwer- deführer dem Bauinspektorat zur weiteren Feststellung des Sachverhalts und zur Abklärung der im Raum stehenden Fragen zur zonenkonformen Nutzungs- und Wohnsituation in der Gewer- beliegenschaft ergänzende Unterlangen einreichen würd en. Nachdem die Beschwerdeführer in der Folge keine Unterlagen eingereicht hatten, forde rte das Bauinspektorat die Beschwerde- führer mit Schreiben vom 15. Juli 2014 auf, bis zum 15 . August 2014 die Unterlagen nachzu- reichen. Mit Schreiben vom 13. August 2014 nahmen die B eschwerdeführer schriftlich Stellung. Am 22. August 2014 fand ein Augenschein in der Liegensc haft mit anschliessender Bespre- chung statt. Anlässlich dieser Besprechung stellte sich heraus, dass hinsichtlich diverser Punkte noch Unklarheiten bestanden, welche durch zusätzliche Anga ben bzw. Unterlagen (z.B. Miet- und Hauswartverträge, Unterlagen zum Angebot des Bed & Breakfast, Bestätigung bloss tem- porärer Anwesenheit, etc.) zu klären waren (vgl. Schreiben des Rechtsvertreters der Beschwer- deführer vom 25. August 2015). Nach Gewährung der Akt eneinsicht reichten die Beschwerde- führer, vertreten durch Michael Baader, Advokat in Gelte rkinden, eine ausführliche Stellung- nahme sowie diverse Unterlagen ein. Daraus erhellt, dass den Beschwerdeführern ausreichend Gelegenheit geboten wurde, sich zum Sachverhalt und ge gebenenfalls zur rechtlichen Würdi- gung desselben zu äussern. Gründe, die einen ausnahmsweis en Anspruch auf Erörterung rechtlicher Fragen begründen könnten, sind nicht ersichtli ch. Vielmehr musste den Beschwer- deführern klar sein bzw. mussten sie damit rechnen, dass das Bauinspektorat für den Fall, dass es – entgegen ihrer Auffassung – die aktuelle Nutzung ni cht als baurechtmässig erachten würde, die in der kantonalen Baugesetzgebung vorgesehenen Wiederherstellungsmassnahmen treffen würde; eine explizite Androhung der restitutor ischen Massnahmen war daher unter dem Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht Gesichtspunkt des rechtlichen Gehörs nicht erforderlich. Damit ist der Vorinstanz zuzustimmen, dass diesbezüglich keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vorliegt. 3.4.2 Als haltlos erweist sich sodann der Vorwurf, die Vo rinstanz habe sich nicht mit dem Argument auseinandergesetzt, dass die Behörden von der Nutzung Kenntnis gehabt hätten und diese toleriert worden sei. Die Vorinstanz hat vielmehr in den Erwägungen 5.2.2 und 5.2.3 des angefochtenen Entscheids diese Vorhalte geprüft und aus geführt, dass die Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben sehr restriktiv zu handha ben sei und dass grundsätzlich eine vorübergehende Duldung eines rechtswidrigen Zustands die Behörde nicht an einer späte- ren Behebung dieses Zustands hindere. Eine Verletzung der Begründungspflicht und des Anspruchs auf rechtliches Gehör liegt daher auch insoweit nicht vor. 4.1 Materiell umstritten ist zunächst, ob im 1. Obergesch oss des Gebäudes eine Wohn- nutzung zulässig bzw. bewilligt (und damit formell bau rechtmässig) ist. Die Vorinstanz hat dies- bezüglich ausgeführt, im bewilligten Plan vom 21. April 2008 des ersten Obergeschosses sei keine Wohnnutzung angegeben worden. Eine Wohnnutzung s ei nicht grundsätzlich auszu- schliessen, könne jedoch nur nach einem vorgängigen Bau gesuch unter den Voraussetzungen von § 23 Abs. 5 RBG bewilligt werden. Das Dispositiv der angefochtenen Verfügung sei dahin- gehend zu präzisieren, als dass eine Wohnnutzung im ganze n 1. Obergeschoss lediglich "zum gegenwärtigen Zeitpunkt" unzulässig sei. 4.2 Die Beschwerdeführer bringen dagegen vor, es geh e vorliegend nicht um eine Wieder- herstellung des bewilligten bzw. rechtmässigen Zustands, so ndern um einen unzulässigen Widerruf einer Bewilligung, weil unter anderem eine Wohnung im 1. Obergeschoss abgespro- chen werden solle, welche ohne Auflagen rechtskräftig im Jahr 1986 bewilligt worden sei. Das Baugesuch Nr. 1409/2007 habe die Aufstockung des Gewe rbehauses und nicht die Wohnung im 1. Obergeschoss betroffen. Ob die Räume auf den Plän en als "Büro- und Lagernutzung" oder als "Wohnnutzung" angegeben worden seien, spiele keine Rolle. Die Räume seien grau koloriert (=Alt/Bestehend) gewesen, womit klar gewesen sei, dass keine baulichen Massnah- men geplant und diese Räume nicht Gegenstand der behör dlichen Prüfung waren. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz habe die Wohnnutzung auch nicht nachträglich legalisiert wer- den müssen. Der Entzug der Bewilligung für die Wohnnu tzung durch die Vorinstanzen sei nicht rechtmässig erfolgt, und es habe keine Pflicht bestanden, ein Zweckänderungsgesuch einzureichen. Die Vorinstanz habe das Dispositiv dahingehe nd präzisiert, dass eine Wohnnut- zung im ganzen 1. Obergeschoss lediglich "zum gegenwärti gen Zeitpunkt" unzulässig sei. Dennoch habe sie die betreffende Rüge abgewiesen, obw ohl ausdrücklich begehrt worden sei, das vom Bauinspektorat ausgesprochene vollständige Wohnnu tzungsverbot für das 1. Oberge- schoss aufzuheben. Dies habe die Vorinstanz getan, womit die Beschwerdeführer mit einem Teil der Beschwerde durchgedrungen seien. Demnach hätte es nicht zu einer vollständigen Ab- weisung kommen dürfen. 4.3 Der Einwand der Beschwerdeführer verfängt nicht, weil sie im Rahmen des Bauge- suchs Nr. 1409/2007 auch Pläne für das 1. Obergeschoss ei ngereicht haben (als Plan Zweck-Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht änderung 1. Ober- und 2. Obergeschoss bezeichnet). Die nun geltend gemachte Wohnnutzung im 1. Obergeschoss ist auf den eingereichten Plänen des B augesuchs Nr. 1409/2007 – worauf bereits die Vorinstanzen zutreffend hingewiesen haben – nicht ersichtlich und wurde demzu- folge auch nicht bewilligt. Auf diesen Plänen sind vie lmehr im Bereich der ursprünglich im Rahmen des Baugesuchs Nr.1328/86 bewilligten Wohnung n eu zwei Büros (Büro 3 und 4), ein Reduit sowie ein WC ausgewiesen. Die Beschwerdeführer haben folglich selber auf eine all- fällige Weiterführung der früheren Nutzung dieser Fl ächen verzichtet und müssen sich bei den Plänen behaften lassen, welche sie zur Bewilligung ein gereicht haben. Mit der Erteilung der Baubewilligung hat das Bauinspektorat die eingereichten neuen Pläne genehmigt, womit diese massgebend und verbindlich geworden sind. Damit sind auch die widersprechenden alten Pläne mitsamt der damit verbundenen bewilligten Nutzun gsbewilligung aufgehoben worden. In Anbetracht der eindeutigen Pläne und Planbezeichnungen kann auch aus den fehlenden farb- lichen Deklarationen in den Plänen des 1. Obergeschosses (vgl. dazu § 87 Abs. 5 RBV) nichts zu Gunsten der Beschwerdeführer abgeleitet werden. Vo n den genehmigten Plänen hätten die Beschwerdeführer nur mit Zustimmung der Baubewilligun gsbehörde und nach Anhörung der Gemeinde und der betroffenen Nachbarschaft abweichen d ürfen (vgl. § 122 Abs. 1 RBG), bzw. sofern es sich um erhebliche Abweichungen handelte, hätt en sie um eine neue Baubewilligung ersuchen müssen (vgl. § 122 Abs. 2 RBG). Eine entsprech ende nachträgliche Zustimmung bzw. eine neue Baubewilligung für eine Wohnnutzung im 1. Obergeschoss liegt indes unbestrit- tenermassen nicht vor. Die Wohnnutzung im 1. Obergeschoss erweist sich demnach als formell baurechtswidrig. Auf die Frage, ob sich die betreffend e Wohnnutzung auch als materiell bau- rechtswidrig erweist, wird noch zurückzukommen sein (nachfolgend E. 7.5). 4.4 Aus der vorstehenden Erwägung ergibt sich, dass in d er Präzisierung der Vorinstanz keine teilweise Gutheissung des Begehrens der Beschwerdefü hrer erblickt werden kann. Die Beschwerdeführer stellten sich nämlich auch im vorinstanzlichen Verfahren diesbezüglich einzig auf den Standpunkt, es liege eine rechtskräftig bewilli gte Wohnnutzung vor, auf die nur unter den Voraussetzungen des Widerrufs zurückgekommen werden d ürfe. Diese Meinung hat die Vorinstanz nicht geteilt und bestätigt, dass – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer – keine bewilligte Wohnnutzung im 1. Obergeschoss vorhanden ist. 5.1 Insgesamt bewilligte das Bauinspektorat drei Wohnung en (die Wohnungen 1 bis 3) in der streitbetroffenen Liegenschaft. Von diesen Wohnunge n wird die Wohnung 2 zurzeit als Abwartswohnung genutzt. Zum Nachweis der Nutzung als Ab wartswohnung haben die Be- schwerdeführer einen "Abwartsvertrag" vom 8. September 2 014 eingereicht. Damit erwies sich diese Wohnnutzung in der Gewerbezone – nach übereinstimm ender Auffassung der Parteien – als materiell baurechtmässig. Das Bauinspektorat hat fol glich in Bezug auf die Wohnung 2 keine Wiederherstellungsmassnahmen verfügt. Die Nutzung dieser Wohnung ist damit nicht Streitgegenstand, weshalb sich weitere Ausführungen dazu erübrigen. 5.2 Strittig ist hingegen die Zulässigkeit der Nutzung d er Wohnung 1, in welcher weiterhin die früheren Abwarte wohnen und in der nun zusätzlich ein Nagelstudio betrieben wird. Die Vorinstanzen sind diesbezüglich übereinstimmend davon ausg egangen, dass diese Wohnnut-Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht zung materiell baurechtswidrig sei und nicht nachträglich bewilligt werden könne. Die Baure- kurskommission erwog, es sei nicht erforderlich, die Bewilligung einer Wohnung in einer Gewer- bezone mit einer Auflage bzw. einem Verweis auf § 23 Abs. 5 RBG zu versehen, weil sich von Gesetzes wegen ergebe, dass eine Wohnnutzung nur für die in § 23 Abs. 5 RBG genannten Tatbestände zulässig sei. In einer Gewerbezone sei eine Wohnnutzung nur stark eingeschränkt zulässig, weil die gewerbliche Nutzung unter Umständen e inem angenehmen und gesunden Wohnen abträglich sein könne. Die Gewerbezone sei pri mär der gewerblichen Nutzung vorbe- halten. § 23 Abs. 5 RBG lasse ausschliesslich Wohnungen f ür Betriebsinhaber, für standort- gebundenes Personal und in beschränktem Umfang für betri ebseigenes Personal zu. Weil es sich bei § 23 Abs. 5 RBG um eine Sonderregelung handle , müsse bei jedem Wechsel der Be- wohnerschaft der Bedarfsnachweis von neuem geprüft werden. Es entspreche der langjährigen Praxis des Bauinspektorats, in der Gewerbezone pro Gebäu de nur eine Wohnung für den Betriebsinhaber und weitere Wohnungen für standortgeb undenes oder betriebseigenes Per- sonal nur ausnahmeweise zu bewilligen. Bei Gewerbebaut en mit mehreren Betrieben entspre- che der einzelne Betriebsinhaber jedoch nicht dem Begri ff des Betriebsinhabers im Sinne von § 23 Abs. 5 RBG und der Sinngehalt der Vorschrift wür de entleert, wenn jedem Betreiber eines noch so kleinen Geschäfts, von denen es innerhalb einer G rossbaute zahlreiche geben könne, die Erstellung einer Betriebsinhaberwohnung erlaubt würde. Dadurch würde die raumplaneri- sche Trennung von Gewerbe und Wohnen aufgehoben und di e Nutzungsplanung der Gemein- de verkäme zur Makulatur. Nach dem Gesagten könne die In haberin des Nagelstudios auch keinen Anspruch auf eine Betriebsinhaberwohnung gelte nd machen, weil nicht ersichtlich sei, weshalb der Betrieb eines Nagelstudios die ständige An wesenheit der Betriebsinhaberin erfor- dere. 5.3 Die Beschwerdeführer machen geltend, dass die Baube willigung weder einen Hinweis auf § 23 Abs. 5 RBG noch eine die Wohnnutzung einschr änkende Auflagen enthalte. In einer Verfügung bzw. in einer Baubewilligung seien die einsch lägigen Gesetzesbestimmungen zu nennen, andernfalls sei es den Betroffenen nicht mögli ch, die Verfügung sachgerecht zu beur- teilen. Zudem berufen sich die Beschwerdeführer für di e Zulässigkeit der aktuellen Wohnnut- zung in der Wohnung 1 darauf, dass die ehemalige Abwar tin nun Betriebsinhaberin eines Nagelstudios geworden sei, das sie in der Wohnung betre ibe. Deshalb habe sie gestützt auf § 23 Abs. 5 RBG einen Anspruch darauf, bei oder in i hrem Betrieb zu wohnen. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz müsse die Voraussetzung der Betriebsn otwendigkeit für eine Betriebs- inhaberwohnung nicht gegeben sein. Das Bauinspektorat l ege den Begriff der Betriebsnotwen- digkeit für die bewilligten Wohnungen in derselben Li egenschaft unterschiedlich und willkürlich aus. Es sei nicht einzusehen, weshalb eine Wohnung für den Inhaber eines Betriebs, der Auto- scheiben repariere und mit Waren handle, betriebsnotwendig sein solle, eine Wohnung für eine Inhaberin einer Innendekorationsfirma hingegen nicht . Auch wenn der Inhaber der E.____ GmbH einen 24-Stunden-Service anbiete, so entspreche die s doch nicht einem Pikettdienst im eigentlichen Sinne. Vielmehr genüge es, wenn der Inha ber innert kurzer Zeit im Betrieb sein könne, um die Kundschaft zu bedienen. Bezeichnenderweise habe das Bauinspektorat in Bezug auf die Wohnung des Inhabers der E.____ GmbH in seinem Schreiben vom 26. Mai 2008 lediglich Angaben zum Nutzer und den Nutzungsnachwei s verlangt. Dieser Nachweis sei erbracht worden, wobei es ausgereicht habe, dass die Wo hnung auch für Bürozwecke und Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht Kundengespräche mitbenutzt werde. Die Praxis des Bauin spektorats zur Bewilligung von Wohnraum in der Gewerbezone sei unter dem Gesichtspunkt der Betriebsnotwendigkeit somit nicht einheitlich. Die Handhabung von § 23 Abs. 5 RBG durch das Bauinspektorat sei willkürlich und rechtlich nicht haltbar. Die Argumentation der Vorinstanz, es werde lediglich eine Wohnung für den Eigentümer bewilligt, finde keine rechtliche Grundlage im Gesetz. § 23 Abs. 5 RBG ver- lange ausdrücklich nicht, dass der Betriebsinhaber betri ebsnotwendigerweise an den Standort gebunden sei. Gemäss Gesetz müsse dem Betriebsinhaber sel bst dann eine Wohnung im Betrieb zugestanden werden, wenn diese nicht betriebs notwendig sei. Die gegenteilige Ausle- gung widerspreche dem Gesetz. 6. Umstritten ist damit der Sinn und die Tragweite von § 23 Abs. 5 RBG und es ist zu prü- fen, unter welchen Voraussetzungen Wohnnutzungen in Gewerbezonen zulässig sind. 6.1 Das RPG verpflichtet die Kantone und Gemeinden, f ür ihre raumwirksamen Aufgaben die nötigen Planungen zu erarbeiten. Sie haben Nutz ungspläne zu erlassen, welche die zu- lässige Nutzung des Bodens ordnen (Art. 2 Abs. 1 und Ar t. 14 ff. RPG). Gemäss § 18 RBG erlassen die Gemeinden Zonenvorschriften, bestehend aus Zonenplänen und -reglementen, für das ganze Gemeindegebiet (§ 18 Abs.1 RBG). Diese untert eilen das Gemeindegebiet in ver- schiedene Nutzungszonen, ordnen ihnen die Lärmempfindli chkeitsstufen zu und bestimmen insbesondere Art und Mass der Nutzung (§ 18 Abs. 2 und 3 RBG). Bauzonen können gemäss § 20 Abs. 1 RBG insbesondere unterteilt werden in Wohn zonen (lit. a), Wohn- und Geschäfts- zonen (lit. b), Kernzonen (lit. c), Zentrumszonen (lit. d), Gewerbezonen (lit. e), Industriezonen (lit. f), Zonen für öffentliche Werke und Anlagen (l it. g), Zonen mit Quartierplanpflicht (lit. h) und Zonen für Sport- und Freizeitanlagen (lit. i), wobe i die einzelnen Bauzonen nach Bauweise und Intensität der Nutzung weiter unterteilt werden können (§ 20 Abs. 2 RBG). 6.2 Das Zonenreglement Siedlung der Gemeinde B.____ vom 2. Juni 2004 und 14. De- zember 2005 (ZRS) unterscheidet in § 27 in Bezug auf d ie Nutzungszonenvorschriften zwi- schen Wohnbauzonen (§ 27 ZRS Teil 1), wozu die reinen W ohnzonen, die Wohn- und Geschäftszonen sowie die Zentrums- und Kernzonen zählen, und Gewerbe- und Industriezonen (§ 27 ZRS Teil 2). Das ZRS bestimmt in Bezug auf die Gewerbezonen Folgendes: § 41 Gewerbezonen 1Gewerbezonen umfassen Gebiete, die insbesondere der Auf nahme von mässig störenden Betrieben vorbehalten sind. Zugelassen sind namentlich Werkhöfe, Werkstätten, La gerhäuser, Fabriken und weitere mässig störende Betriebe. 2 Verhältnis zu Wohnbauten Grenzt eine Wohnzone bzw. Wohn-/ Geschäftszone direkt an eine Gewerbezone, so darf in dieser bis auf eine Tiefe von 15m nicht höher gebaut werden, als es das Gebäudepro fil der angrenzenden Wohnzone bzw. Wohn-/ Geschäftszone zulässt. 3 Zonenspezifische Parameter sind in der Zonentabelle in § 27 dieses Reglementes festgelegt. Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht In Bezug auf die maximale Wohnungszahl pro Baukörper in den Gewerbezonen verweist § 27 ZRS auf § 23 Abs. 5 RBG. Daraus erhellt, dass die kommun alen Zonenvorschriften keine spezifischen Bestimmungen zur Zulässigkeit von Wohnnutzungen in der Gewerbezone enthalten. Demnach ist für die Beurteilung der Frage der Zulässigkeit von Wohnnutzungen in der Gewerbezone ausschliesslich auf die entsprechende kant onalrechtliche Bestimmung (§ 23 RBG) abzustellen, welche die Gewerbe- und Industriezonen regelt. 6.3 Gemäss § 23 Abs. 1 RBG umfassen Gewerbezonen Gebiet e, die insbesondere der Aufnahme von mässig störenden Betrieben vorbehalten sind. Die Gemeinden haben im Rah- men der Nutzungsplanung dafür zu sorgen, dass Gewerbe- u nd Industriezonen unter Beach- tung der Gebäude- und Umgebungsgestaltung intensiv gen utzt werden können (§ 23 Abs. 4 RBG). In den Gewerbe- und Industriezonen sind ausschlie sslich Wohnungen für Betriebsinha- berinnen und Betriebsinhaber, für standortgebundenes und in beschränktem Umfang für betriebseigenes Personal zugelassen. Ausnahmsweise könn en zeitlich befristete provisorische Unterkünfte im Zusammenhang mit grösseren Bauvorhaben be willigt werden (§ 23 Abs. 5 RBG). 6.4 Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet zunächst der W ortlaut der massgeblichen Norm. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene In terpretationen möglich, so muss nach der wahren Tragweite der Bestimmung gesucht werd en, wobei alle Auslegungselemente zu berücksichtigen sind (Methodenpluralismus). Dabei kommt es namentlich auf den Zweck der Regelung, die dem Text zugrunde liegenden Wertungen sowie auf den Sinnzusammenhang an, in dem die Norm steht. Die Entstehungsgeschichte ist zwa r nicht unmittelbar entscheidend, dient aber als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu er kennen. Namentlich bei neueren Texten kommt ihr eine besondere Bedeutung zu, weil veränderte Umstände oder ein gewandeltes Rechtsverständnis eine andere Lösung weniger nahelegen. Vom Wortlaut darf abgewichen werden, wenn triftige Gründe dafür bestehen, dass er n icht den wahren Sinn der Regelung wiedergibt. Solche triftigen Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte, aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift und aus dem Zusammenhang mit anderen Gesetzesbestimmungen ergeben. Entscheidend ist danach nicht der vordergründ ig klare Wortlaut einer Norm, sondern der wahre Rechtssinn, welcher durch die anerkannten Rege ln der Auslegung zu ermitteln ist (BGE 140 III 289 E. 2.1, mit Hinweisen). 6.5.1 Den Beschwerdeführern ist zuzustimmen, dass § 23 A bs. 5 RBG in Bezug auf Betriebsinhaber das Erfordernis der Standortgebundenh eit nicht nennt und der blosse Wortlaut dieser Bestimmung bei einem Gewerbegebäude mit mehreren Gewerbebetrieben die Schaffung mehrerer Wohnungen grundsätzlich nicht ausschliessen würde. 6.5.2 Die Entstehungsgeschichte des heutigen Wortlauts vo n § 23 Abs. 5 RBG reicht weit zurück, da bereits § 14 Abs. 3 des alten Baugesetzes vom 15. Juni 1967 eine im Wesentlichen gleichlautende Bestimmung enthalten hatte, welche in G ewerbe- und Industriezonen Wohnungen für Betriebsinhaber und standortgebundenes Personal sowie ausnahmsweise pro- visorische Unterkünfte zugelassen hatte. Diese Bestimmung wur de im Wesentlichen unverän-Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht dert in das RBG überführt. Aus der Entstehungsgeschichte von § 23 Abs. 5 RBG können somit keine schlüssigen Anhaltspunkte für die umstrittene Ausleg ungsfrage entnommen werden. Ins- besondere ergibt sich daraus nicht, dass der Gesetzgeber b ewusst eine Lockerung der Bestim- mung angestrebt hätte. Bereits altrechtlich galt, dass e ine reine Gewerbezone grundsätzlich nicht für Wohnzwecke bestimmt war und dass damit dem Schut z der Nachtruhe im Gewer- begebiet eine erheblich geringere Bedeutung als in d en Wohnzonen zukam. Die Bewohner mussten deshalb die Nachteile, die mit einem Wohnungsst andort in der Gewerbezone verbun- den waren, in Kauf nehmen (vgl. dazu Urteil des Ver waltungsgerichts [VGE] vom 30. Oktober 1994, in BLVGE 1994 S. 126 mit Verweis auf VGE vom 23. Juni 1993 in: BLVGE 1993, S. 82 ff. E. 5). Gäbe es eine Einheitsbauzone, welche nicht na ch verschiedenen Nutzungsarten unterscheiden würde, entstünde ein Durcheinander von ve rschiedenen Bauten und Nutzungen aller Art (Wohnhäuser, Industriebauten, Einkaufszentr en, usw.). Eine solche planlose Durch- mischung würde den Ansprüchen an eine hohe Wohnqualitä t zuwiderlaufen und wäre sowohl mit dem Erfordernis der guten Einordnung von Bauten in ihre Umgebung als auch mit jenem der haushälterischen Bodennutzung unvereinbar (Art. 1 Abs. 2 lit. b und Art. 3 Abs. 3 RPG), wes- halb die Bauzone in mehrere Zonen unterteilt wird, nach Art und Intensität der Nutzung (ALEXANDRE FLÜCKIGER /S TÉPHANE GRODECKI , in: Aemisegger/Kuttler/Moor/Ruch [Hrsg.] Kom- mentar RPG, 1999, Art. 15 Rz. 6). Das Ausscheiden von W ohnzonen (vgl. § 21 RBG) führt folglich dazu, dass Industrie- und Gewerbebetriebe, die in der Wohnzone wegen ihrer Störun- gen nicht tragbar sind, besonderen Zonen zugewiesen wer den. Der Zweck besonderer Gewer- be- und Industriezonen liegt darin, einerseits Wohnzone n vor Immissionen zu schützen und anderseits dem Gewerbe und der Industrie eine möglichst ungehinderte Entfaltung bei inten- siver baulicher Ausnutzung und entsprechender Immissionstoleranz zu gewährleisten (vgl. aus- drücklich § 23 Abs. 4 RBG und § 27 ZRS, welcher auch kei nerlei Einschränkungen hinsichtlich der maximalen Bebauungs- und Ausnützungsziffer enthält). Aufgrund dieser Zweckbestimmung besteht ein erhebliches öffentliches Interesse daran, die Anzahl der Wohnungen in den Gewer- be- und Industriezonen zu beschränken. Die nutzungsplaner ischen Vorgaben weisen klar aus, dass es sich bei einer Wohnnutzung in der Gewerbezone gr undsätzlich um eine zonenwidrige Nutzung handelt, die verboten ist. Die vermehrte Wohnn utzung in der Gewerbezone würde zu Nutzungskonflikten führen, welche die sorgfältige Nutzung splanung gerade zu verhindern versucht. Die in § 23 Abs. 5 RBG vorgesehene Möglichkeit in der Gewerbezone auch Wohnun- gen zu erstellen, stellt demnach eine gesetzlich vorgesehe ne Ausnahme dar, die restriktiv aus- zulegen ist. Für eine restriktive Auslegung spricht im Übri gen auch Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG. Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG ist Voraussetzung einer Baubewilligung, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen. Bauten und Anlagen müssen der Nutzung dienen, für welche die Zone bestimmt ist. Dass Bauten u nd Anlagen dem Zonenzweck nicht entgegenstehen und die zonengerechte Nutzung nicht behindern, genügt nicht (vgl. Eidgenössi- sches Justiz- und Polizeidepartement/Bundesamt für Raumpl anung, Erläuterungen zum Bun- desgesetz über die Raumplanung, Bern 1981 Art. 22 N 29). Der Begriff der Zonenkonformität verlangt einen positiven funktionalen Zusammenhang zwische n Bauvorhaben und Zonenzweck (Urteil des Verwaltungsgerichts St. Gallen vom 16. Apri l 2014 in: St. Gallische Gerichts- und Verwaltungspraxis [GVP] 2014 Nr. 12, S. 58 f. mit Verweis auf GVP 2000 Nr. 17, S. 45 f., PETER HÄNNI , Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 6. Au flage, Bern 2016, S. 201). Die Wohnnutzung ist in reinen Gewerbezonen folglich zu lässig, sofern sie betriebsnotwendig Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht ist, d.h. in einem funktionalen Zusammenhang mit dem Gewerbe steht (ebenso WALDMANN /H ÄNNI , a.a.O., Art. 22 N 36). Den Vorinstanzen ist beizupfli chten, dass beim Beste- hen verschiedener Gewerbebetriebe in einem Gebäude ni cht für jeden Betrieb eine Wohnung für den Betriebsinhaber erstellt werden kann. Andernfalls könnten zahlreiche Wohnungen in der Gewerbezone erstellt werden, und die Gewerbezone könnte im Ergebnis zweckentfremdet werden. Eine grössere Zahl von Wohnungen in einer Gew erbezone mit den entsprechenden Immissionen ist unter wohnhygienischen Gründen nicht zu b egrüssen. Durch ein Zulassen von Wohnnutzungen würde die ungehinderte Entfaltung von Betrieben, für welche die Gewerbezone ja gerade vorgesehen ist, erheblich eingeschränkt. Sodan n ist zu befürchten, dass die Schaf- fung von zusätzlichem Wohnraum in der Gewerbezone zu einem Anstieg der Landpreise führen könnte, wodurch die durch die Nutzungsplanung angestrebt e Ansiedlung von Industrie- und Gewerbebetrieben und damit die Schaffung von Arbeitsp lätzen gefährdet werden könnte. Die Einschränkung der Wohnnutzung erweist sich damit als sinnvol l und auch als zeitgemäss, zumal dadurch die Ansiedlung von Gewerbe unterstützt wir d bzw. dadurch sichergestellt werden kann, dass die gewerbliche Nutzung nicht durch die Wohnnutzung verdrängt wird. Sofern einem Betriebsinhaber die Erstellung einer Wo hnung in seinem Betrieb bewilligt wurde, sind somit die Voraussetzungen für den Bau einer zusätzlichen Wohnung für betriebsnotwendig an den Standort gebundenes Personal nur in Ausnahmefä llen erfüllt. In der Regel kann der Betriebsinhaber dann selbst die entsprechenden Aufga ben erfüllen, so dass eine zusätzliche Wohnung für betriebsnotwendig an den Standort gebundenes Personal gar nicht mehr nötig ist. Umgekehrt rechtfertigt sich in aller Regel die Bewilli gung einer Wohnung für Betriebsinhaber nicht, sofern bereits eine Wohnung für betriebsnotwen dig an den Standort gebundenes Perso- nal vorhanden ist. Eine restriktive Auslegung von § 23 Abs. 5 RBG, wonach im Grundsatz nur eine Wohnung pro Gebäude bewilligt wird (sei es als Ab warts- oder Betriebsinhaberwohnung) und insbesondere für jede weitere begehrte Wohnnutzung (und damit auch für weitere Betriebs- inhaberwohnungen) ein klarer Bedarfsnachweis verlangt w ird, ist demgemäss nicht zu bean- standen. 6.5.3 Daran vermag auch nichts zu ändern, dass die gelt end gemachte langjährige restriktive Praxis des Bauinspektorats offenbar bislang nicht immer gleich konsequent gehandhabt worden ist. Darauf deutet zumindest die Tatsache hin, dass das Bauinspektorat in der umstrittenen Liegenschaft insgesamt drei Wohnungen bewilligt hat, w obei eine davon aufgrund eines von den Beschwerdeführern eingereichten Bedarfsnachweises, welcher gemäss eigener Darstel- lung der Beschwerdeführer wohl den restriktiven Anford erungen nicht genügt hätte. Ein Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht kann daraus indes nicht abgeleitet werden. 6.6 Aufgrund der vorstehenden Erwägungen ist den Vorin stanzen beizupflichten, dass der Inhaberin des Nagelstudios die Wohnnutzung nur unter d en restriktiven Voraussetzungen gemäss § 23 Abs. 5 RBG bewilligt werden könnte, weil eine Wohnung (die Wohnung 2) bereits rechtmässig als Abwartswohnung genutzt wird. Die Vorausse tzungen für die Bewilligung einer Betriebsinhaberwohnung sind indes nicht erfüllt, weil kein funktionaler Zusammenhang zwischen dem Betrieb des Nagelstudios und der Wohnnutzung ersichtlich ist. Damit können die Beschwerdeführer diesbezüglich keinen Anspruch auf die Bewilligung einer Betriebs-Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht inhaberwohnung geltend machen. Die Wohnnutzung in der Wohnung 1 erweist sich folglich auch als materiell baurechtswidrig. 6.7 An diesem Ergebnis vermag auch nichts zu ändern, dass d ie Baubewilligung für die Wohnung keine Auflage bzw. keinen Hinweis auf § 23 Abs . 5 RBG enthalten hat. Soweit sich die Beschwerdeführer darauf berufen, ist mit der Vori nstanz festzuhalten, dass sich die Ein- schränkung in Bezug auf die zulässige Wohnnutzung bereits au s den gesetzlichen Anforde- rungen an die Zonenkonformität der Nutzung ergibt. Be ifügungen, wonach bestimmte gesetz- liche Bestimmungen einzuhalten sind, stellen keine echten Bedingungen oder Auflagen dar, sondern haben rein deklaratorischen Charakter (ebenso A LDO ZAUGG /P ETER LUDWIG , Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Auflage, Band I, Bern 2013, Art. 29 N 2). Seit der Aufgabe der Abwartstätigkeit stellen die Mieter d er Wohnung 1 nicht mehr standortgebundenes Personal im Sinne von § 23 Abs. 5 RBG dar und ihre ursprüngliche Berechtigung zur Bewohnung der Wohnung 1 in der Gew erbeliegenschaft ist folglich – auch ohne entsprechenden Hinweis in der Bewilligung – wegge fallen. 6.8 Die Beschwerdeführer bezweifeln überdies unter Beru fung auf § 99 Abs. 1 lit. h RBV, dass jeder Wechsel der Bewohnerschaft in einer Gewerbezone oder Änderungen derer Tätig- keiten dem Bauinspektorat angezeigt werden müssten, und dass dieses hierfür jeweils eine Bewilligung erteilen müsse. Ein Bewohnerwechsel stelle keine Umnutzung dar, und eine Um- nutzung könne höchstens dann vorliegen, wenn in der B aubewilligung oder anhand des Bau- gesuchs der Zweck der Wohnung von Anfang an angegeben sei . Fehle es an einer vom Bau- herrn definierten Zweckbestimmung und enthalte die Ba ubewilligung selbst keine Auflage, so sei der Nutzungszweck vorbehaltlos bewilligt worden und di e Wohnung dürfe bei gleichblei- bender Nutzung ohne Anzeigepflichtverletzung später beliebig vermietet werden. Diesem Ein- wand ist entgegenzuhalten, dass in § 120 Abs. 1 lit. b RBG die Änderung der Benützungsart bestehender Bauten und Anlagen als baubewilligungspfli chtig bezeichnet wird. Da Bauten und Anlagen gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG zonenkonform sei n müssen, ist es zudem nach der Rechtsprechung des Kantonsgerichts konsequent, dass auch äusserlich nicht in Erscheinung tretende Zweckänderungen der Bewilligungspflicht unte rliegen (VGE vom 4. September 2002, in: BLVGE 2002/2003 Nr. 6.2.1 E. 1b f. mit Hinweisen ; ALEXANDER RUCH in: Aemisegger/Kutt- ler/Moor/Ruch [Hrsg.] Kommentar RPG, 1999, Art. 22 Rz. 34). Bei der Beurteilung, ob eine bewilligungspflichtige Zweck- bzw. Nutzungsänderung vorliegt, ist von einer Gesamtbetrachtung aller die Identität einer Baute bestimmenden Faktoren auszugehen. So beispielsweise von der Nutzungsart und der Nutzungsintensität sowie der mit d er Nutzung verbundenen Emissionen. Demnach unterliegt auch eine ohne bauliche Vorkehren auskommende Zweckänderung nur dann nicht der Bewilligungspflicht, wenn der neue Ve rwendungszweck der in der fraglichen Zone zuzulassenden Nutzung entspricht oder sich die Änderung hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf Umwelt und Planung als ausgesprochen geringfügig erweist (VGE vom 4. September 2002, in: BLVGE 2002/2003 Nr. 6.2.1 E. 1b f. mit Hinweisen ). Die Baubewilligungspflicht soll der Behörde die Möglichkeit verschaffen, das Bauprojekt bzw. d ie Nutzungsänderung vor seiner Ausführung auf die Übereinstimmung mit der raumplanerischen Nutzungsordnung und der übri- gen einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen. Massgebend i st daher, ob mit der fraglichen Massnahme nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge so wichti ge räumliche Folgen verbunden Seite 17 http://www.bl.ch/kantonsgericht sind, dass ein Interesse der Öffentlichkeit oder der Nac hbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht (W ALDMANN /H ÄNNI , a.a.O., Art. 22 N 10). Insbesondere unter Berücksicht igung der vorstehenden Erwägungen zur Zonenkonformität von Wohnnu tzungen in Gewerbezonen folgt daraus, dass in Gewerbezonen nicht von vorbehaltslosen Bewilligungen für Wohnungen aus- gegangen werden kann. Zwar mag fraglich erscheinen, o b ein einfacher Wechsel der Bewoh- nerschaft bei gleichbleibender Nutzungsart (z.B. gleichzeitige Übernahme der bestehenden Ab- wartstätigkeit und der bestehenden Abwartswohnung durch eine neue Person) auch eine Anzei- gepflicht auslöst. Diese Frage braucht vorliegend aller dings nicht abschliessend geklärt zu werden, da ein derartiger Wechsel in der streitbetro ffenen Liegenschaft gerade nicht stattge- funden hat. Vielmehr haben die Beschwerdeführer den bisherigen Abwarten die Wohnung nicht gekündigt und stattdessen die als Betriebsinhaberwohnun g bewilligte Wohnung 2 zu einer neuen Abwartswohnung umfunktioniert. Dies stellt eine bewilligungspflichtige Änderung der Benützungsart dar. 7.1 Unbestrittener- und erwiesenermassen wird sodann i m 2. Obergeschoss eine formell baurechtswidrige Wohnnutzung ausgeübt, da eine Mieter in eines Lagers/Ateliers und Büros zeitweise in ihrem Büro im 2. Obergeschoss übernachtet und diesen Raum als Wohnraum nutzt. Die Mieterin selbst bestätigte in einem Schreib en, dass sie etwa die Hälfte der Nächte in ihrem Büro in B.____ schlafe, sonst in Hotels, Bed & Bre akfasts oder bei Privatpersonen. Sie arbeite abends und räume mit einem Handhubwagen das Material, welches tagsüber per Liefer- bzw. Lastwagen unter das Vordach angeliefert worden sei, in ihr Atelier. Dort werde es für ihre Kundschaft bereitgestellt, repariert oder angepasst. Sie verrichte eine typische gewerbliche Arbeit. Die ganze Planung und Büroarbeit mache sie in ihrem Büro-/Schlafraum. Sie sei alleine und könne sich eine andere, teurere, Wohn-/Arbeitsstätte nicht leisten (Beschwerdebeilage 14). 7.2 Der umstrittene Raum im 2. Obergeschoss, welcher von der Mieterin zeitweise zu Wohnzwecken genutzt wird, ist Teil der bewilligten Plän e des 2. Obergeschosses vom 12. Februar 2013 (2. Obergeschoss, BG Nr. 1838/2008). Mit diesen Plänen ersuchten die Beschwerdeführer um eine Erweiterung des Bed & Breakf ast um vier Räume (auf den Plänen als Zimmer 2 bis 4 sowie Büro bezeichnet). Die entsprech ende Baubewilligung des Bauin- spektorats vom 4. Dezember 2009 wurde ausdrücklich mit dem H inweis erteilt, dass die Bed & Breakfast-Zimmer nicht dauernd vermietet und nicht zu Wo hnungen zweckentfremdet werden dürfen. Daraus ergibt sich eindeutig, dass in diesem Ber eich der Liegenschaft keine Wohnnut- zung bewilligt wurde und sich diese Nutzung als formell baurechtswidrig erweist. 7.3 Hinsichtlich dieser Räumlichkeiten beantragen die Be schwerdeführer, die Nutzung als Wohnung zu bewilligen, eventualiter eine angemessene Frist zur Einreichung eines Zweck- änderungsgesuchs anzusetzen. Demnach ist nachfolgend zu p rüfen, ob die Wohnnutzung nachträglich bewilligungsfähig wäre, oder ob sie sich a ls materiell baurechtswidrig erweist. Die Beschwerdeführer berufen sich auch in Bezug auf diese W ohnnutzung darauf, dass es der Mieterin des Büros als Geschäftsinhaberin gestattet sein müsse, in der Liegenschaft zu wohnen. Seite 18 http://www.bl.ch/kantonsgericht 7.4 In Bezug auf die geltend gemachte Wohnnutzung de r Mieterin im 2. Obergeschoss ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass auch die se Wohnnutzung als Betriebs- inhaberwohnung nur bewilligt werden könnte, wenn sie sich als betriebsnotwendig erweisen würde. Den Vorinstanzen ist zuzustimmen, dass die Beschwerdeführer auch in Bezug auf diese Wohnnutzung keine triftigen Gründe vorbringen, weshalb dieser Betrieb die ständige Anwesen- heit der Betriebsinhaberin erfordern würde, und auch keine solchen Gründe ersichtlich sind. Vielmehr steht der subjektive Wille der Mieterin im Vo rdergrund, die Räumlichkeiten in der Gewerbezone aus wirtschaftlichen Überlegungen zu Wohnzwecke n zu nutzen. Triftige Gründe, die die Bewilligung einer zusätzlichen Wohnung rechtfer tigen könnten, sind daher nicht ersicht- lich. Damit erweist sich auch diese Wohnnutzung als mate riell baurechtswidrig. Demnach ist nicht zu beanstanden, dass das Bauinspektorat auf die Ein forderung eines Baugesuchs ver- zichtet hat, weil die Umnutzung nachträglich nicht bewilligt werden konnte. Bei diesem Ergebnis fällt ausser Betracht, den Beschwerdeführern, wie von ihnen als Eventualbegehren beantragt, eine neue Frist zur Einreichung eines Zweckänderungsgesuches anzusetzen. 7.5 In Bezug auf die für den Eigenbedarf der Beschwe rdeführer bewilligte Wohnung 3 ist festzustellen, dass die frühere Vermietung dieser Wohnung zwischenzeitlich aufgegeben wurde und die Wohnung zurzeit leer steht. Damit erübrigen sich in diesem Zusammenhang weitere Ausführungen zur Bewilligungsfähigkeit der inzwischen a ufgegebenen Mietnutzung. Dasselbe gilt für die ursprünglich ausgeübte Wohnnutzung im 1 . Obergeschoss, die inzwischen aufgege- ben wurde. 8. Weiter umstritten ist die zulässige Nutzung in Bezug a uf das in der Liegenschaft betriebene und bewilligte Bed & Breakfast. 8.1 Das Bauinspektorat verfügte diesbezüglich, die Bed & Breakfast-Zimmer dürften nicht zu dauernden Wohnungen zweckentfremdet werden. Zudem d ürfe darin insbesondere keine zivilrechtliche Wohnsitznahme und kein Steuerdomizil ausgeü bt werden. Gestützt auf Erkundi- gungen bei der Gemeinde und der Steuerverwaltung ha be sich ergeben, dass mehrere Per- sonen in den Bed & Breakfast-Zimmern mit Wohnsitz in d er Gemeinde gemeldet und dort auch primär steuerpflichtig seien. Die Beschwerdeführer hät ten nicht belegen können, dass diese Personen die in § 23 Abs. 5 RBG vorgeschriebenen Vorauss etzungen erfüllen würden, um rechtmässig in der Gewerbezone Wohnsitz und Steuerdomizil nehmen zu dürfen. Die Wohnsitznahme sei folglich rechtswidrig erfolgt. Indizie n für die Beurteilung der Wohnsitzfrage seien die Anmeldung, die Hinterlegung der Schriften, die Ausübung der politischen Rechte etc. Nach bisheriger Praxis des Bauinspektorats seien Hotels in der Gewerbezone nur in zwei Fäl- len bewilligt worden. Hotels gehörten – wie auch Bed & Breakfast-Betriebe – im Grundsatz in eine Wohn-, Wohn- und Geschäfts- oder Kernzone, nicht a ber in eine Gewerbezone, weil diese Nutzungen bezüglich der Immissionen als Wohnnutzung gelten würden und nicht einer gewerb- lichen Nutzung zuzuschreiben seien. Rechtsvergleichend sei zu dem festgestellt worden, dass die meisten anderen Kantone weder eine Hotel- noch e ine Bed & Breakfast-Nutzung in einer Gewerbezone als zulässig erachten würden, da es sich um ein e reine Wohnnutzung handle. Der Kanton Basel-Landschaft habe bislang eine liberale re Praxis geführt, die aufgrund der Seite 19 http://www.bl.ch/kantonsgericht aktuellen Erfahrung überdacht werden müsse. Mit der Au flage sei klar kundgetan worden, dass eine dauernde Vermietung sowie eine Zweckentfremdung d er Bed & Breakfast-Zimmer zu Wohnungen in der Gewerbezone nicht zulässig seien. Ein klassisches Bed & Breakfast beinhal- te touristische Unterkünfte, in deren Preis immer ein F rühstück sowie weitere Leistungen ent- halten seien. 8.2 Die Baurekurskommission bestätigte diese Auffassung. Si e kam zum Schluss, ein Bed & Breakfast sei auf die Erzielung eines finanziellen Ertrags ausgerichtet und werde somit aus kommerziellen Überlegungen geführt, weshalb die Be willigung als Gewerbe- bzw. Dienst- leistungsbetrieb in einer Gewerbezone vertretbar und nachvollziehbar sei; gleichwohl aber eine Ausnahme resp. einen Sonderfall darstelle, da sich ein Bed & Breakfast in erster Linie dort befinde, wo Menschen rechtskonform und insbesondere vora ussetzungslos wohnen dürften, also in Wohn- oder Kernzonen. Der Verweis der Beschwerd eführer, dass in einem Bed & Breakfast grundsätzlich eine dauernde Miete und damit e ine Wohnnutzung zulässig sei, treffe nur zu, wenn sich das Bed & Breakfast in einer Zone mit der Zweckbestimmung Wohnen befinde. In der Gewerbezone sei die Wohnnutzung von Be d & Breakfast-Zimmern unzulässig, wenn die Voraussetzungen von § 23 Abs. 5 RBG nicht gege ben seien. Im Hinblick auf die Unterscheidung zwischen Aufenthaltsort und Wohnsitz bedeut e dies, dass der Aufenthalt im Bed & Breakfast in der Gewerbezone zulässig sei. Die Un zulässigkeit trete dann ein, wenn der Aufenthalt zum Wohnsitz werde. Hinzu komme, dass in der Baubewilligung Nr. 1838/2008 expli- zit die Auflage festgehalten worden sei, dass die Zimmer nicht dauernd vermietet werden dürfen. Aus der eingereichten Gästeliste werde ersichtlich , dass die Gäste allesamt über einen längeren Zeitraum (zwischen 2 Monaten und 5 Jahren) i m Bed & Breakfast verweilen würden. Die objektiven Umstände und die explizit geäusserten Absi chten der Gäste würden die Absicht des dauernden Verbleibens belegen. Die Hinterlegung d er Papiere sowie melderechtliche Tatbestände ebenso wie etwa die Zahlung der Steuern s eien blosse Indizien, jedoch werde es in den meisten Fällen so sein, dass sich dort, wo melder echtlich Wohnsitz genommen werde, der zivilrechtliche Wohnsitz, also der Lebensmittelpunkt, befinde und dort auch der steuerrecht- liche Wohnsitz liege. Vor diesem Hintergrund sei es nach vollziehbar, dass das Bauinspektorat in seinem Entscheid verbiete, dass in den Bed & Breakfast -Zimmern Steuerdomizil ausgeübt werde. Entscheidend sei jedoch in erster Linie, dass in Bed & Breakfast-Zimmern in der Gewerbezone kein zivilrechtlicher Wohnsitz ausgeübt werde. Eine Wohnnutzung der Zimmer des Bed & Breakfast sei zusammengefasst nur unter den Vor aussetzungen von § 23 Abs. 5 RBG und für einen eng definierten Personenkreis zulässig, etwa wenn ein längerer Aufenthalt im Zusammenhang mit einem grösseren Bauvorhaben erford erlich sei. Das Bed & Breakfast dürfe entsprechend seiner Bewilligung nur als Beherbergungsbetrieb benutzt werden und Gäste nur so lange beherbergen, als diese keinen Wohnsitz nehm en resp. ihr Aufenthalt keiner Wohnnutzung entspreche. Die Beschwerdeführer bringen dagegen vor, einem Mai l des Bauinspektorats an die Gemeinde B.____ vom 7. Mai 2008 könne entnommen wer den, dass Bed & Breakfast-Betriebe Gewerbebetriebe seien, welche wie Motel und Hotelbetriebe in der Gewerbezone als zonenkon- form zu qualifizieren seien. Das Bauinspektorat habe mit der Bewilligung des Bed & Breakfast vom 2. Juli 2008 sowie der Bewilligung vom 4. Dezember 2 009 die Wohnnutzung in sämtlichen Seite 20 http://www.bl.ch/kantonsgericht Räumlichkeiten des Bed & Breakfast als rechtmässig qualifiziert. Davon, dass die Wohnnutzung nur unter den Voraussetzungen von § 23 Abs. 5 RBG zuläs sig sei, sei bis zum vorliegenden Verfahren nie die Rede gewesen. Ausschliesslich für die E rweiterung des Bed & Breakfast um drei Doppelzimmer im 2. Obergeschoss (Bewilligung Nr. 18 38/2008) sei die Auflage erfolgt, dass die Zimmer nicht dauervermietet und nicht zu Wohn ungen zweckentfremdet werden dürften. Die ersten vier Doppelzimmer seien mit Bewill igung Nr. 1409/2007 ohne jegliche Auf- lage hinsichtlich der Beherbergungsart und -dauer rechtskr äftig bewilligt. Auf diese Bewilligung könne nur unter den Voraussetzungen des Widerrufs nach § 131 RBG zurückgekommen werden. Keine dieser Voraussetzungen liege vor. Somi t sei das von der Vorinstanz ausgespro- chene vollständige Wohnnutzungsverbot für die Räumlichkei ten des Bed & Breakfast aufzu- heben. Im Weiteren hätten das Bauinspektorat und die G emeinde über Jahre hinweg eine Langzeitbelegung der Zimmer akzeptiert, weshalb der E ntscheid des Bauinspektorats gegen Treu und Glauben verstosse. Dazu komme, dass die Gemein de B.____ sogar mehrfach über lange Zeit hinweg, zum Teil über Jahre hinweg, Sozialh ilfebezüger in der Liegenschaft einquartiert habe. 8.3 Unbestritten ist, dass die Beschwerdeführer sowohl e ine rechtskräftige Bau- (und damit auch Nutzungsbewilligung) als auch eine entsprechende Bewilligung nach dem Gast- gewerbegesetz für den Betrieb eines Bed & Breakfast-Be triebs in der Gewerbezone (total 7 Doppelzimmer mit 14 Plätzen) besitzen. Aus den entsp rechenden Baugesuchsunterlagen ergibt sich zweifelsfrei, dass die Beschwerdeführer auss chliesslich um eine Bewilligung für den Bau und Betrieb eines Bed & Breakfast und nicht allgem ein für die Erstellung und Benützung von Wohnräumen in der Gewerbeliegenschaft ersucht haben . Von einem derartigen Beher- bergungsbetrieb ist ein Mindestmass an organisatorischer In frastruktur zu erwarten, wie z.B. eine "Réception" bzw. eine Kontaktperson in unmittelb arer Nähe für Fragen und Anliegen (vgl. dazu auch die Auflage in der Bewilligung nach dem Gastgewerbegesetz, wonach die Beschwer- deführerin als Bewilligungsinhaberin im Umfang der üblichen Normalarbeitszeit zur Präsenz im Betrieb verpflichtet ist), Frühstück (entsprechend der Bezeichnung "Bed & Breakfast"), tägliches Bettenmachen und Reinigung auch der einzelnen Zimmer d urch den Betreiber, einfache Buchungsmöglichkeit über ein Portal, ein gemeinsamer V erpflegungsraum, Bezahlung pro Übernachtung und Abwicklung allfälliger Postzustellung über den Betreiber bzw. die "Récep- tion" (vgl. dazu auch Urteil des Verwaltungsgerichts Zürich vom 19. August 2015, in: Baurechts- entscheide Kanton Zürich [BEZ] 2015 Nr. 48, S. 12). S olange diese Voraussetzungen gegeben sind, kann das Bed & Breakfast-Angebot auch über mehrer e Monate in Anspruch genommen werden, ohne dass die Zimmer dadurch zweckentfremdet wü rden. Demgegenüber wären Ele- mente wie eine eigene Kochgelegenheit im Zimmer, Mi etverträge mit festen Mietdauern und monatlichen Mietzinsen sowie insbesondere Dauermietvertr äge (d.h. die Gültigkeit von Mieter- schutzbestimmungen), eigene Briefkästen der Gäste, eigen e Hausglocken der Gäste, Ein- stellung der typischen Verpflegungs- und Beherbergungsd ienstleistungen, Hinweise auf eine Zweckentfremdung der Zimmer zu einer unzulässigen Wohn nutzung. Die Beschwerdeführer müssen sich bei ihrem Baugesuch zur Erstellung und zum Betrieb eines Bed & Breakfast behaf- ten lassen, welches sie zur Bewilligung eingereicht habe n. Diese Bewilligungen betreffen dem- zufolge ausdrücklich nur eine Nutzung dieser Räume für ein Bed & Breakfast. Bereits aus dieser Zweckbestimmung sowie den zuvor dargelegten restrikt iven Voraussetzungen für die Seite 21 http://www.bl.ch/kantonsgericht Zulässigkeit einer Wohnnutzung ergibt sich, dass – entge gen der Auffassung der Beschwer- deführer – auch im Bereich des Bed & Breakfast nicht von einer vorbehaltlos bewilligten Wohn- nutzung ausgegangen werden kann. Somit dürfen die B eschwerdeführer aufgrund der Bewilli- gung lediglich eine Nutzung im Sinne eines Bed & Brea kfast ausüben. Die Beschwerde erweist sich demnach auch in diesem Punkt als unbegründet. 9. Damit bleibt abschliessend zu klären, ob und wie der r echtmässige Zustand wiederher- zustellen ist. Restitutorische Massnahmen bezwecken und bewi rken die Wiederherstellung rechtlich einwandfreier Zustände, indem sie in die tatsä chlichen Gegebenheiten eingreifen und diese verändern. Die in Betracht fallenden restitutor ischen Massnahmen (Gebote und Verbote) sind ebenso zahlreich und vielfältig wie die möglichen polizeiwidrigen Zustände (RUOSS FIERZ , a.a.O., S. 141). 9.1 Der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässig en Zustands kommt mass- gebendes Gewicht für den ordnungsgemässen Vollzug des Rau mplanungs- und Baurechts zu. Kann eine Nutzungsänderung nach den Bestimmungen der R aumplanungs- und Baugesetzge- bung nicht nachträglich bewilligt werden, weil sie mat eriell baurechtswidrig ist, hat das noch nicht zwingend zur Folge, dass der frühere Zustand wiede rhergestellt werden muss. Es sind dabei vielmehr die allgemeinen verfassungs- und verwaltu ngsrechtlichen Prinzipien des Bun- desrechts zu berücksichtigen. Dazu gehören die Grundsätze der Verhältnismässigkeit und des Schutzes des guten Glaubens. Die Anordnung der Wiederhe rstellung des rechtmässigen Zustands bedeutet eine Eigentumsbeschränkung und ist fol glich nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen I nteresse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip verlangt, dass eine Massnahme für das Errei- chen des im öffentlichen oder privaten Interesse liegen den Ziels geeignet und erforderlich ist und sich für die Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung als zumutbar erweist (BGE 140 I 2 E. 9.2.2 mit Hinweisen). Die Wiederherstellung des rechtmäs- sigen Zustands kann unterbleiben, wenn die Abweichung v om Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Inte resse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Bau- bewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht sc hwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6 mit Hinweisen). Auf d ie Verhältnismässigkeit kann sich auch ein Bauherr berufen, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentli ch zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiede rherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichti gen (BGE 132 II 21 E. 6.4, KGE VV 810 14 150 vom 11. Februar 2015, E. 7.1). 9.2 Die Beschwerdeführer berufen sich darauf, dass die Gemeinde und das Bauinspek- torat den baurechtswidrigen Zustand geduldet hätten. Dazu ist festzuhalten, dass die Umnut- zungen nach aussen nicht sichtbar waren. Ob das Bauinspekt orat schon früher von der ge- schaffenen Wohnnutzung Kenntnis hatte, ist demnach unklar und geht aus den Akten auch Seite 22 http://www.bl.ch/kantonsgericht nicht hervor. Erstmals in einer Mitteilung der Gemeind e vom 6. September 2012 an das Bauin- spektorat wurde eine möglicherweise unzulässige Wohnnutzung erwähnt. Dass das Bauinspek- torat in der Folge zunächst über eineinhalb Jahr untä tig geblieben ist und erst nach weiteren Meldungen Abklärungen vorgenommen und Massnahmen ergriffen hat, kann nicht dazu führen, dass aufgrund dieses Zuwartens die getroffenen Wiederhe rstellungsmassnahmen unzulässig geworden wären bzw. dass diese gegen Treu und Glauben verstossen würden. 9.3 Die gesetzliche Grundlage für die Wiederherstellun g des rechtmässigen Zustands findet sich in § 137 RBG und das öffentliche Interesse a n der Wiederherstellung des rechtmäs- sigen Zustands ist ohne weiteres gegeben, da das Interesse an der Einhaltung der baurecht- lichen Bestimmungen und an der konsequenten Verhinderun g von Bauten, die der bau- rechtlichen Ordnung widersprechen, generell gross ist (vgl . BGE 136 II 359 E. 6). Liegt, wie zuvor festgestellt, eine Baurechtswidrigkeit vor, besteht auch ein öffentliches Interesse an deren Beseitigung (ebenso RUOSS FIERZ , a.a.O., S. 149). 9.4 Näher zu prüfen bleibt, ob die einzelnen verfügte n Massnahmen auch geeignet sind, das angestrebte Ziel der Wiederherstellung des rechtmässig en Zustands zu erreichen. Dieses Erfordernis ist nicht erfüllt, wenn der angestrebte Zweck nicht erreicht werden kann oder die Er- reichung dieses Zwecks sogar erschwert oder verhindert wird. Die geeignete Massnahme muss sodann zur Erreichung des angestrebten Ziels erforderl ich sein. Sie darf nicht angeordnet werden, wenn eine geringere und ebenso geeignete Massn ahme zum gleichen Erfolg führen würde. Die Massnahme muss nach der Praxis unterbleiben, w enn sie in sachlicher, räumlicher, zeitlicher oder personeller Hinsicht über das Notwendige hinausgeht. Ausserdem muss die Massnahme verhältnismässig im engeren Sinne sein (Zweck-Mittel-Relation). 9.5.1 Soweit das Bauinspektorat die Beschwerdeführer au fgefordert hat, in der Gewerbelie- genschaft zur Wiederherstellung des rechtsmässigen Zustand s die unbewilligten Wohnnut- zungen aufzugeben, erweisen sich diese Massnahmen ohne w eiteres auch als verhältnismäs- sig, zumal den Beschwerdeführern dadurch keine erhebl ichen Kosten entstehen werden, und sie die Räume entsprechend der Bewilligung weiter nu tzen können. Die Beschwerdeführer werden einzig die unzulässigen Mietverhältnisse zu kündigen haben. 9.5.2 Der Vollständigkeit halber anzumerken bleibt, da ss, sofern die illegale Nutzung durch die verfügten Massnahmen nicht behoben werden kann, in e inem nächsten Schritt zusätzliche Massnahmen in Betracht fallen können. Oft sind weitere A nordnungen zur dauernden Siche- rung eines Nutzungsverbots oder einer Nutzungsbeschränkung unerlässlich. Diese sind in Form von Geboten zu erlassen, die vom Betroffenen ein posit ives Tun fordern, das bei Nichtbefol- gung mit einer Ersatzvornahme durchgesetzt werden kann. Zur wirksamen Unterbindung einer widerrechtlichen Nutzung können etwa Beseitigungs- und Räumungsbefehle betreffend mobiler Gegenstände (Maschinen, Werkzeuge, etc.) oder Einrichtun gen (Kochherde, Duschen, Toiletten, elektrische Installationen, Fenster und Tür en, etc.) in Frage kommen. Ein Beseiti- gungs- bzw. Räumungsbefehl kann auch einen zumindest partiellen Widerruf einer rechtskräftig erteilten Baubewilligung beinhalten und rechtfertigen, wenn die zu beseitigenden Einrichtungen, Seite 23 http://www.bl.ch/kantonsgericht Bauteile und Ausstattungen in der ursprünglichen Baubewilligung bewilligt worden sind und sich die tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse nachträ glich geändert haben. Dies ist beispiels- weise dann der Fall, wenn die bewilligten Einrichtung en, Bauteile oder Ausstattungen für eine baurechtswidrige Nutzung missbraucht werden. Ebenso könn te sich zur Durchsetzung eines Zweckentfremdungsverbots, jedenfalls solange als die Betro ffenen den von der Bewilligungs- behörde geforderten Nachweis nicht beigebracht haben, gegebenenfalls auch der Erlass eines vollstreckbaren Nutzungsverbots gegenüber dem Mieter (vgl. dazu RUOSS FIERZ , a.a.O., S. 87) oder eine Versiegelung von Räumen als verhältnismässig e rweisen, obwohl damit auch eine zulässige Nutzung unterbunden würde (vgl. RUOSS FIERZ , a.a.O., S. 144 und 151 f., mit Hinwei- sen). 9.6 Das Bauinspektorat verfügte, das Steuerdomizil sei in den zu Wohnzwecken zweckent- fremdeten Räumen aufzugeben bzw. es dürfe in den Bed & Breakfast-Zimmern kein Steuer- domizil ausgeübt werden. Soweit das Bauinspektorat die Betroffenen aufgefordert hat, die zivil- rechtlichen Wohnsitze aufzugeben und die Gemeinde aufgef ordert hat, die entsprechenden Verfahren bezüglich der aktuellen rechtswidrigen Wohnsitznahmen an die Hand zu nehmen, ist diese Massnahme aufzuheben. Ob die Vorschriften über das Meldewesen eingehalten sind oder nicht, fällt nicht in den Zuständigkeitsbereich des Bauinspektorats, sondern ist Sache der Gemeinde, die darüber entscheidet. Das Bauinspektorat kann zudem nicht hoheitlich über das Steuerdomizil verfügen. Ob und inwieweit ein von den betroffenen Personen gegenüber den Steuerbehörden geltend gemachtes Steuerdomizil anerkan nt wird, haben ausschliesslich die zuständigen Steuerbehörden zu entscheiden. Dazu kommt, dass zweifelhaft erscheint, ob diese Massnamen geeignet sind, eine aus baurechtlicher Sicht un zulässige Wohnnutzung zu unter- binden, zumal eine formelle An- oder Abmeldung nichts über die effektive Nutzung der Räum- lichkeiten als Wohnraum aussagt. Somit sind die entspreche nden Klammerbemerkungen im Entscheid des Bauinspektorats zu streichen. Selbst wenn di e entsprechenden Anordnungen zulässig wären, hätten sie im Übrigen auch aus einem we iteren Grund aufgehoben werden müssen. Voraussetzung für die Durchsetzung der verfügten Einschränkungen in Bezug auf die Wohnsitznahmen und Steuerdomizile von Dritten wäre nämlich gewesen, dass diese Anordnun- gen auch an diese Beteiligten gerichtet werden. Dami t die gestützt auf öffentliches Recht ver- fügte Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes auch ge genüber Mietern/Gästen durch- gesetzt werden kann, muss die entsprechende Anordnung a uch ihnen gegenüber eröffnet wer- den, was im vorliegenden Fall nicht geschehen ist. Die v erfügten Massnahmen betreffend Wohnsitznahme und Steuerdomizil sind demgemäss auch aus diesem Grund aufzuheben. 9.7 Nachdem die von der Baurekurskommission angesetzten Fr isten zur Wiederherstel- lung des rechtmässigen Zustands zum Teil zwischenzeitlich bereits abgelaufen sind, rechtfertigt es sich, diese Fristen im Dispositiv neu festzusetzen. 10. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kan tonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichtsgebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemessenem Ausmas s auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Da die Beschwerdeführer nur marginal in Bezug auf die A uswahl der Wiederherstellungsmass-Seite 24 http://www.bl.ch/kantonsgericht nahmen obsiegen, rechtfertigt es sich, ihnen die gesamt en Verfahrenskosten in der Höhe von insgesamt Fr. 2'200.-- aufzuerlegen. Die Parteikosten sind demgemäss wettzuschlagen (§ 21 Abs. 1 VPO). Seite 25 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Massnahmen zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (Ziff. 2 bis 8 des Ent- scheids des Bauinspektorats) werden wie folgt neu gefasst: 1. Es wird festgestellt, dass im 1. Obergeschoss keine Wohnn utzung bewilligt und zulässig ist. 2. Die unbewilligte Wohnnutzung im 2. Obergeschoss ist b is spätestens 4 Monate nach Rechtskraft dieses Urteils aufzugeben und der rechtmä ssige Zustand wiederherzustellen. 3. Die sieben B&B-Zimmer in der Liegenschaft D.____str asse 17 in B.____ dürfen im Sinne der Erwägungen nicht zu dauernden Wo hnungen zweckent- fremdet werden. Die Gesuchsteller haben die Umsetzung d ieser Vorgaben dem Bauinspektorat bis spätestens 4 Monate nach Rechtskraf t dieses Urteils zu bestätigen. 4. Die drei vom Bauinspektorat bewilligten Abwarts- und Betriebsinhaberwohnun- gen dürfen nur mit vorgängiger Zustimmung durch das Bauinspektorat vermie- tet oder bewohnt werden. Die unbewilligte Wohnnutzung in der ehemaligen Ab- wartswohnung im 3. Obergeschoss ist bis spätestens 4 Monate nach Rechts- kraft dieses Urteils aufzugeben und der rechtmässige Zust and wiederherzu- stellen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'200.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'200.-- verrechnet. 3. Die ausserordentlichen Kosten werden wettgeschlagen.