Baurecht. Art. 21 Abs. 1 BauG. Art. 36 Abs. 1, Art. 61 Abs. 1 BZO Flüelen. Zur Unterscheidung von öffentlichen und privaten Strassen. Der vordere Teil des Höhenweges in Flüelen ist eine im Eigentum der Gemeinde stehende Strasse, welche der Allgemeinheit zur Benutzung offen steht. Auch wenn der Übergang dieses vorderen öffentlichen Stra ssenstücks zum hinteren Teil des Höhenweges fliessend und für den Publikumsve rkehr nicht bzw. kaum erkennbar ist, so ist beim umstrittenen hinteren Teil des Höhenwegs von einer privaten Strasse auszugehen. Demnach verletzt das Gebäude A gegenüber dem Höhenweg den Bauabstand zu den öffentlichen Ve rkehrsflächen von 4 Metern nicht. Die Gebäudehöhe wird ab dem tiefsten Punkt des gewachsenen, respektive tiefer gelegten Erdbodens bi s Oberkant Dachfirst gemes sen. Unbestimmter Rechtsbegriff: "…. ab dem tiefsten Punkt …. ". Die Frage nach dem richtigen Verständnis eines unbestimmten Rechtsbe griffes ist eine Rechtsfrage. Eine falsche Interpretation hat eine Rechtsverletzung zur Folge. Einer vertretbaren Auslegung eines unbestimmten Rechtsbegriffes des kommunalen Rechts durch die zuständige kommunale Behörde ist die Anerkennung nicht zu untersagen. Die zulä ssige Gebäudehöhe in Wohnzonen ergibt sich aus der zulässigen Vollgeschosszahl und der Dachbegrenzungslinie. Die maximale Gebäudehöhe ergibt sich aus Art. 61 BZO Flüelen. Die Praxis der Baukommission Flüelen, Hauseingänge oder Garageneinfahrten bei der Bestimmung des tiefsten Punktes des gewachsenen respektive tiefer gelegten Erdbodens nicht zu berücksichtigen ist haltbar. Obergericht, 11. Februar 2011, OG V 10 38 Aus den Erwägungen: 2. Strittig ist zunächst der Bauabstand des Gebäudes A gegenüber dem Höhenweg als - wie von den Beschwerdeführern geltend gemacht - öffentliche Verkehrsfläche. Damit die Frage, ob die Strassenabstandbestimmungen nach Art. 21 Abs. 3 lit. a BauG bzw. Art. 30 BZO Flüelen Anwendung finden, beantwortet werden kann, ist zu prüfen, was unter einer "öffentlichen Verkehrsfläche" bzw. unter einer öffentlichen Strasse zu verstehen ist. a) Art. 21 Abs. 1 BauG definiert, was unter einer öffentlichen Verkehrsfläche zu verstehen ist. Verkehrsflächen sind dann öffentlich, wenn sie nicht ausschliesslich privatem Gebrauch dienen. Die Öffentlichkeit einer Strasse hängt demnach davon ab, ob sie dem Gemeingebrauch offen steht. Der Zweck der öffentlichen Strasse besteht darin, dem Gemeinwohl in ihrer Eigenschaft als Verkehrsmittel, also den Bedürfnissen des allgemeinen Verkehrs, zu dienen. Öffentlich kann eine Strasse nur durch die Widmung zum Gemeingebrauch werden (vgl. Art. 3 Satz 1 Strassenbaugesetz des Kantons Uri [RB 50.1111]). Widmung ist die Bestimmung einer Sache für den öffentlichen Gebrauch, die sog. Öffentlicherklärung (vgl. BVR 2008 S. 335). Sie kann bereits durc h Rechtssatz oder durch Aufnahme in Strassenverzeichnisse erfolgen. Bei öffentlichen Strassen ist aber die Widmung durch gestaltenden Verwaltungsakt häufig. Die Widmung ist nicht an eine bestimmte Form gebunden; es genügt u.U. auch der irgendwie erkennbare Wille der Verwaltung, eine öffentliche Strasse zu schaffen. Die Unterscheidung von öffentlichen und privaten Strassen hat nur einen Sinn, wenn sie darauf hinweist, wer die Strasse be nützt. Somit ist nicht auf die Eigentumsverhältnisse an einem Verkehrsweg abzustellen, sondern auf die Bedeutung, die dieser für den allgemeinen Fahrverkehr hat (vgl. BGE 101 IV 235 E. 2). Hingegen ist es von Bedeutung, ob eine Strasse einem bestimmten privaten Personenkreis oder einer unbestimmten Vielzahl von Personen zur Ver fügung steht. Die Öffentlichkeit einer Strasse hängt somit nicht vom privatrechtlichen Eigentum an deren Fläche ab, gibt es doch öffentliche Strassen, deren Gebiet im Eigentum Privater steht, und andererseits Privatstrassen, deren Grund und Boden einer öffentlichrechtlichen Körperschaft gehört. Auch der Wortlaut des Beschriebes im Grundbuch ist nicht massgebend, da für die Eigenschaft einer öffentlichen Strasse der Grundbucheintrag nicht konstitutiv ist. Öffentliche Strassen, deren Flächen nicht im Eigentum der Einwohnergemeinde oder des Kantons, sondern in demjenigen Privater stehen, sind die "Privatstrassen mit öffentlichem Ver kehr". Es handelt sich um "Privatstrassen im Gemeingebrauch", um "dem allgemeinen Verkehr offenstehende Privatstrassen", die von er heblicher praktischer Bedeutung sein können (BGE 101 IV 235). Gemeingebrauch an nicht im Eigentum eines Gemeinwesens stehenden Strassenflächen kann durch Errichten einer Dienstbarkeit, durch Vertrag oder Enteignung, durch Zustimmung der Grundeigentümer zur Ausübung des Gemeingebrauchs auf andere Weise als durch Abschluss eines Dienstbarkeitsver trags oder mittels Überbauungs - und Gestaltungsplänen, die Grundrisse ö ffentlicher Strassen festlegen, erfolgen (zum Ganzen vgl. Erich Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Aufl., Aarau 1985, § 11 N. 2 f.). b) Strassen im Eigentum Privater oder von Korporationen, die nicht rechtmässig dem Gemeingebrauch zugänglich gemacht worden sind, kann man als Pr ivatstrassen im eigentlichen oder engeren Sinne bezeichnen. Darunter sind u.a. die privaten Zufahrten zu zählen. Auch der Staat oder eine Gemeinde können Eigentümer solcher nichtöffentlicher Strassen sein. Die nichtöffentl ichen Strassen sind keiner öffentlichen Zweckbestimmung i.S. des Strassen rechts unterworfen. Sie unterstehen grundsätzlich dem Privatrecht, jedoch spielt auch das öffentliche Recht mit (z.B. Erfordernis genügender Zufahrt für die Baureife eines Grundstückes). Normalerweise sind bei ihnen die Eigen tümer der Grundstücke, über die sie führen, auch Ei gentümer der Strassen fläche. Dabei können die Eigentümer nichtöffentlicher Strassen mit diesen nach Belieben verfahren, anderen die Benutzung gestatten oder sie von j eder Einwirkung ausschliessen. Es gibt keinen Gemeingebrauch an reinen Privatstrassen. Eine Einschränkung auf den ausschliesslich privaten G ebrauch müsste durch ein signalisiertes Verbot oder durch eine Abschrankung kenntlich gemacht werden (BGE 101 IV 176; zum Ganzen vgl. Erich Zimmerlin, a.a.O., § 11 N. 7 f.). 3. Fest steht und es ist denn auch unbestritten, dass der vordere Teil des Höhen wegs eine im Eigentum der Gemeinde stehende Strasse ist, welche der Allg emeinheit zur Benutzung offen steht (Entscheide Obergericht des Kantons Uri vom 06.02.2009, OG V 08 56 und OG V 08 57, i.S. der vorliegenden Beschwerdefüh rer). Auch wenn der Übergang dieses vorderen öffentlichen Strassenstücks zum hinteren Teil des Höhenwegs fliessend und für den Publikumsverkehr nicht bzw. kaum erkennbar ist, so ist beim umstrittenen hinteren Teil des Höhenwegs von einer privaten Strasse auszugehen, wie nachfolgend zu zeigen ist. a) Aus den Akten ergibt sich, dass der hintere Teil des Höhenwegs ursprüng lich als private Erschliessungsstrasse für die Eigentümer der Liegen schaften Nr. 15, 17, 19, 20, 21 und 22 gedacht war (vgl. Beil. 1 - 4 der Einwohnergemei nde Flüelen). Dass in der Zwischenzeit entsprechende Dienstbarkeiten oder Überbauungs - oder Gestaltungspläne vorliegen, die auf eine öffentliche Strasse hindeuten würden, ist weder belegt noch wird Gegenteiliges behauptet. Somit bestünde eine öffentliche Strasse nur, wenn eine Widmung des hinteren Teils des Höhenwegs zum Gemeingebrauch stattgefunden hätte. Wohl führt die Erschliessung von Bauland mit Privatstrassen in der Praxis häufig zu Schwierigkeiten. Es wird daher vermehrt versucht, mittels Überfüh ren des Eigentums an einer Erschliessungsanlage an den öffentlichen E rschliessungsträger den ordentlichen Unterhalt und die dauernde Benützbarkeit der Anlage sicherzustellen und auch kleinere Wegverbindungen öffen tlich zu machen (vgl. BVR 1982 S. 411 ff. m.H.). Eine solche Überführung hat vorli egend nicht stattgefunden. Es würde auch keinen grossen Sinn machen, zumal infolge der Beschaffenheit und der Lage des hinteren Teils des Höhenwegs - wenn überhaupt - nur ein minim aler Publikumsverkehr vorher rschen würde. Die damals erstellte Erschliessungsstrasse ist im Eigentum der Beschwerdeführer (nebst anderen) verblieben. Auch wenn die Eigentum sverhältnisse - wie vorgenannt - keine Rolle spielen, so bilden sie dennoch ein gewi sses Indiz dafür, ob eine Sache öffentlicher oder privater Natur ist. Es liegt keine Widmung des umstrittenen Strassenteils zum Gemeingebrauch vor. b) Wenn die Beschwerdeführer weiter vorbringen, dass der hintere Teil des Höhenwegs auch von anderen Automobilisten (insb. von Besuchern oder von solchen, die den Höhenweg als Kehrplatz benutzen) sowie von der Post, der Feuerwehr, der Sanität oder von Schneeräumungsfahrzeugen befahren wird, so verkennen sie dabei, dass eine Erschliessung, welche Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung ist, gerade bezweckt, eine genügende Zufahrt sicherzustellen. Diese genügende Zufahrt muss eben aus verkehrs-, feuer -, sicherheits - und gesundheitspolizeilichen sowie raumplanerischen Gründen den Anschluss der Baut e an das öffentliche Strassennetz gewähr leisten. Aus diesem Grund muss sichergestellt sein, dass bspw. die Feuer wehr oder die Sanität Zugang zu einzelnen Liegenschaften hat. Aufgrund der Beschaffenheit und Lage des hinteren Teils des Höhenwegs ist - wie vorgenannt - davon auszugehen, dass hauptsächlich, wenn nicht gar ausschliesslich, die Anwohner bzw. deren Besucher, welche wiederum nur wegen den Anwohnern den hinteren Teil des Höhenwegs benützen, die Strasse passi eren. Dass der hinterste Parkplatz des Höhenwegs - wie von den Beschwer deführern behauptet - regelmässig als Kehrplatz für fremde Automobilisten benutzt wird, ist aufgrund der engräumigen Verhältnisse und der relativen Abgeschiedenheit des Höhenwegs eher unwahrscheinlich bzw. kaum vorstellbar; Geg enteiliges ist jedenfalls nicht nachgewiesen. Was die Schnee räumung durch die Gemeinde Flüelen anbelangt, ist festzuhalten, dass der Unterhalt des hinteren Teils des Höhenwegs - worunter eben auch der Winterdienst zu zählen ist - infolge Qualifikation des entsprechenden Strassenteils als private Strasse grundsätzlich nicht der Gemeinde Flüelen obliegen würde. Der Unterhalt einer Strasse durch ein Gemeinwesen kann zwar ein Indiz für deren öffentliche Qualifikation sein, vermag vorliegend jedoch nicht für eine öffentliche Strasse zu sprechen. Der hintere Teil des Höhenwegs verwirklicht - wie vorgenannt - lediglich ein Zufahrtsrecht für die A nwohner. Die fragliche Fläche hat keinen anderen Verwendungszweck, als die verschiedenen Parzellen zu erschliessen. Aufgrund der Tatsache, dass der vordere Teil des Höhenwegs als öffentliche Strasse vom Winterdienst der Gemeinde Flüelen bedient werden muss, ist davon auszugehen, dass es Goodwill der Gemeinde ist, auch den hinteren Teil der Strasse zu pflegen, wozu sie eben gerade - wie dargelegt - nicht verpflichtet wäre. c) Die Beschwerdeführer bringen weiter vor, es sei die gesamte Länge des Höhenwegs, somit auch der hintere Teil, durchgehend mit einer Strassenbe leuchtung ausgestattet. Der von der Einwohnergemeinde Flüelen ins Recht gelegte Plan der öffentlichen Strassenbeleuchtung zeigt allerdings klar auf, dass sich einzig auf dem gemeindeeigenen vorderen Teil des Höhenwegs Strassenbeleuchtungen befinden (vgl. Beil. 5 der Einwohnergemeinde Flüe len). Somit läuft auch diese Behauptung der Beschwerdeführer ins Leere. d) Im Unterschied zum Entscheid des Obergerichtes des Kantons Uri vom 13. Juli 2006 (OG V 06 4), den die Beschwerdeführer anführen, handelt es sich vorliegend schon nicht um eine Strasse, die im Eigentum des Gemeinwesens steht, selbst wenn die Eigentumsverhältnisse keine Rolle spielen. Der hintere Teil des Höhenwegs, welcher im Eigentum der Anwohner dieses Strassen stücks steht, dient nur diesen und führt auch einzig zu deren Grundstücken. Im Verfahren OG V 06 4 ging es um eine Strasse, die auch noch zu anderen Liegenschaften als nur jenen der (unmittelbaren) Anwohner führte. Aus dem von den Beschwerdeführern hinzugezogenen Entscheid OG V 06 4 verm ögen sie demnach - da nicht ein vergleichbarer Sachverhalt zugrunde liegt - ebenfalls nichts zu ihren Gunsten ableiten. Gesagtes erhellt, dass es sich beim hinteren Teil des Höhenwegs um eine pr ivate Strasse handelt. Allenfalls wäre höchstens von einem sog. "offenen Weg" die Rede, der neben dem Bewirtschaftun gsverkehr und dem Anstössergebrauch auch einen gewissen allgemeinen Verkehr aufweist. Der hintere Teil des Höhen wegs hätte als "offener Weg" entstehen können, wenn sich an der bisweilen nicht öffentlichen Privatstrasse mit der Zeit ein solcher beschränkter Gemeingebrauch (z.B. durch Fussgänger, Radfahrer, etc.) gebildet hätte, den die Eigentümer hätten dulden oder nicht verweigern können. Ein "offener Weg" ist jedoch noch nicht eine öffentliche Strasse, die - wie vorgenannt - nur durch Widmung entstehen kann und einen namhaften allgemeinen Verkehr voraussetzt (vgl. Erich Zimmerlin, a.a.O., § 11 N. 9). Somit genügt nicht einmal die Qualifikation des umstritt enen Strassenteils als "offener Weg", um von einer öffentlichen Strasse ausgehen zu können. Demnach verletzt das Gebäude A gegenüber dem Höhenweg den Bauabstand zu den öffentl ichen Verkehrsflächen von 4 m nicht. 4. Strittig ist weiter, ob das Bauvorhaben die in der BZO Flüelen vorgeschriebene max. zulässige Gebäudehöhe verletzt. Die Parzelle Nr. … liegt unbestrittener massen in der dreigeschossigen Wohnzone (W3). a) Gemäss Art. 36 Abs. 1 BZO Flüelen wird die Gebäudehöhe ab dem tiefsten Punkt des gewachsenen, respektive tiefer gelegten Erdbodens bis Oberkant Dac hfirst gemessen. Die zulässige Gebäudehöhe in Wohnzonen ergibt sich aus der zulässigen Vollgeschosszahl und der Dachbegrenzungslinie (Art. 36 Abs. 2 BZO Flüelen). Die maximale Gebäudehöhe ist ersichtlich aus Art. 61 (Art. 36 Abs. 3 BZO Flüelen). In der Wohnzone W3 sind demnach drei Vollgeschosse und eine max. Gebäudehöhe von 16.5 m zulässig (Art. 61 Abs. 1 BZO Flüelen). Als Vollgeschoss gilt jedes Stockwerk, das vollständig über dem gewachsenen oder dem tiefer gelegten Erdboden liegt und weder Dach- noch Attikageschoss ist (Art. 31 Abs. 1 BZO Flüelen). Dachgeschoss ist jedes Geschoss, das über dem obersten zulässigen Vollgeschoss liegt (Abs. 2). Attikageschoss ist ein Geschoss, das über dem obersten zulässigen Vollgeschoss einer Flachdachbaute liegt und höchstens drei Meter hoch ist. Mindestens drei Seiten sind gegenüber der Hauptfassade um drei Meter zurückzusetzen (Abs. 3). Untergeschoss ist schliesslich ein Geschoss, das ganz oder teilweise in den gewachsenen Erdboden hinabreicht (Abs. 4). b) Ganz angerechnet werden Vollgeschosse (Art. 32 Abs. 1 BZO Flüelen). Dachgeschosse werden dann als Vollgeschosse angerechnet, sofern sie die Dachnorm überschreiten (Abs. 2). Attikageschosse werden als Vollgeschosse angerechnet, wenn eine der Bestimmungen gemäss Art. 31 Abs. 3 nicht eingehalten wird (Abs. 3). Untergeschosse werden als Vollgeschosse ang erechnet, wenn die über den gewachsenen bzw. tiefergelegten Erdboden hi nausragenden Aussenwandflächen des Untergeschosses inklusive allfällige hinausragende Fundamente mehr als die Hälfte der Aussenwandfläche des Untergeschosses betragen (Abs. 4). Schliesslich zählen bei terrassierten Bauten die senkrecht übereinanderliegenden Geschosse (Abs. 5). c) Es sind hinsichtlich des Gebäudes A vorweg die zulässigen Vollgeschosse zu ermitteln. aa) Von den Besch werdeführern bestritten wird, dass das EG als Unterg eschoss und das Attikageschoss als Vollgeschoss zu qualifizieren sei. Sie verlan gen, dass das EG als Vollgeschoss und das oberste Geschoss als Att ikageschoss anzurechnen ist. Die Qualifizierung des 2. UG und des 1. UG als Untergeschosse wird zu Recht nicht bestritten. bb) Gemäss Baueingabe Haus A liegen s owohl das 2. UG, das 1. UG, das EG als auch das 1. OG i.S.v. Art. 31 Abs. 4 BZO Flüelen ganz oder teilweise unter dem gewachsenen Terrain. Damit sind sie allesamt als Untergeschosse zu qualifizieren, was aber noch nichts über die Anrechnung derselben als Vollgeschosse aussagt. Wie vorgenannt, werden Untergeschosse dann als Vollgeschosse angerechnet, wenn die über den gewachsenen bzw. tiefergelegten Erdboden hinausragenden Aussenwand flächen des Untergeschosses inkl. allfällige hinausragende Fundamente mehr als die Hälfte der Aussenwandfläche des Untergeschosses betragen (Art. 32 Abs. 4 BZO Flüelen). Somit ist lediglich das oberste Untergeschoss, das 1. O G, als Vollgeschoss anzurechnen. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer ist das EG - unter Berücksichtigung von Art. 32 Abs. 4 BZO Flüelen - als Untergeschoss zu qualifizieren. cc) Was das oberste Geschoss des Gebäudes A, das 3. OG, anbelangt, so i st folgendes festzuhalten: Damit das 3. OG (Attikageschoss) als Vollgeschoss ang erechnet werden kann, darf eine der Bestimmungen gem. Art. 31 Abs. 3 BZO Flüelen nicht eingehalten werden (Art. 32 Abs. 3 BZO Flüelen). Das 3. OG liegt (noch) nicht über dem obersten zulässigen Vollgeschoss, denn das Gebäude A besteht (erst) aus 2 Vollgeschossen (1. OG und 2. OG). Somit ist ein weiteres Vollgeschoss in der Wohnzone W3, in we lcher sich das Grundstück befindet, zulässig. Die Qualifikation des 3. OG als Vollgeschoss und nicht als Attikageschoss ist demnach nicht zu beanstanden. d) Hinsichtlich der anrechenbaren Geschosse der Gebäude B und C ist festzuhalten, dass die beiden Mehrfamilienhäuser je über 3 Untergeschosse (2. UG, 1. UG und EG) sowie über drei Vollg eschosse (1. OG - 3. OG) und ein Attikageschoss (DG) verfügen. Dass auch bei den Gebäuden B und C das EG als Untergeschoss zu qualifizieren ist, ergibt sich aus E. 4c/bb und bedarf keinen weiteren Erwägungen mehr. 5. Nun ist zu prüfen, ob die Mehrfamilienhäuser A, B und C je die max. zulässige Gebäudehöhe einhalten. Die Beschwerdeführer bestreiten, dass Hauseingänge oder Garageneinfahrten, die gegenüber dem Gebäude vorgesetzt sind, bei der Bestimmung des tiefsten Punktes des gewachsenen respektive tiefer gelegten Erdbodens nicht zu berücksichtigen seien. Die Parteien sind sich demnach uneinig darüber, ab we lchem Terrain schliesslich die Gebäudehöhe zu messen ist. a) Gemäss Art. 36 Abs. 1 BZO Flüelen bemisst sich die Gebäudehöhe ab dem tiefsten Punkt d es gewachsenen, respektive tiefer gelegten Erdbodens bis Oberkant Dachfirst. Die max. zulässige Gebäudehöhe in der Wohnzone W3 be trägt 16.5 m und ergibt sich aus Art. 36 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Art. 61 Abs. 1 BZO Flüelen. b) Ob Hauseingänge und Garageneinfahrten bei der Bestimmung des tiefsten Punktes mitberücksichtigt werden oder nicht, ergibt sich somit nicht explizit aus der BZO Flüelen. Die Regelung gemäss Art. 36 Abs. 1 BZO Flüelen, bei welcher es sich um kompetenzgemäss erlassenes kommunales Recht handelt, enthält einen unbestimmten Rechtsbegriff ("… ab dem tiefsten Punkt…"). Die Frage nach dem richtigen Verständnis eines unbestimmten Rechtsbegriffes ist eine Rechtsfrage. Eine falsche Interpretation hat eine Rechtsverletzung zur Folge. Das Obergeric ht hat die Auslegung und Anwen dung von unbestimmten Rechtsbegriffen somit grundsätzlich frei zu überpr üfen. Da vorliegend der verfügenden Behörde besondere Fachkenntnisse zu attestieren sind, ist hier ein gewisser Beurteilungsspielraum bei der Auslegung des B egriffes des "tiefsten Punktes" einzuräumen (vgl. BGE 120 Ia 275 E. 3b, 119 Ib 265 E. 2b und 40 f. E. 3b, 118 Ib 490 E. 3d, 117 Ib 117 E. 4b). Der Einwohnergemeinde Flüelen kommt bei der Anwendung des in Art. 36 Abs. 1 BZO Flüelen unbestimmten Rechtsbeg riffes demnach ein besonderer bzw. qualifizierter Beurteilungsspielraum zu (BGE 1P.280/2002 vom 28.10.2002 E. 3.4), was auch mit relativ erheblicher Entscheidungsfreiheit umschrieben wird (Kölz/Bosshart/Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 20 N. 19). Das Obergericht als richterliche Behörde legt sich mithin Zurückhaltung auf; v.a. soweit die Beurteilung von einer Würdigung der örtlichen Verhältnisse ab hängt, welche die kommunalen Behörden besser kennen und überlicken als das Obergericht. Einer vertretbaren Auslegung des unbestimmten Rechtsbe griffes ist die Anerkennung nicht zu untersagen (vgl. BGE 108 Ib 203 E. 3b, 96 I 373 E. 4; Entscheid Obergericht des Kantons Uri vom 05.05.1999, OG V 99 24, publ. in Rechenschaftsbericht über die Rechtspflege des Kantons Uri in den Jahren 1998 und 1999, Nr. 28 S. 74 E. 7a; Häfelin/Müller/Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich 2010, Rz. 445 ff.). Wenn die Auslegung von Art. 36 Abs. 1 BZO Flüelen vert retbar und nicht rechtsverlet zend ist, ist sie somit nach ständiger Rechtsprechung zu schützen und die Rechtsmittelinstanz hat den Entscheid, welcher auf einer vertretbaren Würdi gung der massgebenden Sachumstände beruht, zu respektieren und darf nicht ihre eigene Beurteilung an die Stelle derjenigen der örtlichen Baubehörde setzen. c) Die kommunale Baubehörde - wie auch die Vorinstanz - hat als Anhaltspunkt für den sog. Messpunkt die Erläuterungsskizzen zur BZO Flüelen beigez ogen. Dies ist nicht zu beanstanden, insb. weil dies eine rechtsgleiche B ehandlung der Baubewilligungsgesuche gewährleistet, denn die Erläuterung sskizzen der Gemeinde Flüelen sind vergleichbar mit (internen) Weisungen, die zwar keine Gesetzeskraft und demnach keine Rechtswirkung haben und w eder die privaten Betroffenen noch die Verwaltungsbehörden selbst binden. Immerhin können sie aber dazu dienen, dass - wie vorgenannt - eine einhei tliche und rechtsgleiche Praxis befolgt wird. Vom materiellen Gehalt her sind sie aber an den Rahmen gebunden, den ihnen das Gesetzes- oder Verordnungsrecht vorgibt (vgl. BGE 119 Ib 41 f. E. 3d). d) Werden die Erläuterungsskizzen der Gemeinde Flüelen zur BZO Flüelen herangezogen, so ist Art. 36 Abs. 1 BZO Flüelen dahingehend auszulegen, als - wie die Vorinstanz richtig ausführt - der tiefste Punkt des gewachsenen respektive tiefer gelegten Erdbodens anhand der Schnittlänge von der talsei tigen Fassade und dem massgebenden gewachsenen respektive tiefer gelegten Terrain zu ermitteln ist. Als gewachsener Boden gilt grundsätzlich das natürliche Terrain, wie es vor Baubeginn besteht. War dieses aber durch Auffüllung verändert worden, ist das Niveau massgebend, wie es für das Bau grundstück aus dem Verlauf des umgebenden natürlichen Geländes abzul esen ist (Zau gg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bd. I, 3. Aufl., Bern 2007, Art. 13 N. 6a). Bei Neubauten ist auf das im Zeitpunkt der Baueingabe bestehende Terrain abzustellen (vgl. Entscheid Verwaltungsgericht des Kantons Zürich vom 30.06.2010, VB.2010.00156, E. 3.2). e) Die in Art. 36 Abs. 1 BZO Flüelen definierte Messweise der Gebäudehöhe ist auf Gebäude mit klassischen Schrägdächern zugeschnitten, was auch aus den Erläuterungsskizzen zur BZO Flüelen ersichtlich ist. Bei anderen Dac hformen muss jeweils im Einzelfall eine dem Sinn und Zweck der Bestimmung über die Gebäudehöhe gerecht werdende Messweise ermittelt werden (vgl. VB.2010.00126 vom 11.08.2010 E. 2.2). Schliesslich ist dies unter dem G esichtspunkt der Gleichbehandlung gegenüber Schrägdachbauten gerechtfe rtigt. Da der obere Gebäudehöhenmesspunkt zwischen den Parteien unbestritten ist, erübrigen sich weitere Erwägungen diesbezüglich. f) Im Rahmen der eingeschränkten Überprüfung des Obergerichtes erweist sich die von der kommunalen Baubehörde vorgenommene Auslegung von Art. 36 Abs. 1 BZO Flüelen als haltbar. Der angefochtene Entscheid beruht auf einer vertretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände. Er ist daher zu respektieren. Es bleibt darauf hinzuweisen, dass es der Praxis der BK Flüelen entspricht, Hauseingänge oder Garageneinfahrten bei der Bestimmung des tiefsten Punktes des gewachsenen respektive tiefer gelegten Erdbodens nicht zu berücksichtigen. Wie die Vorinstanz zu Recht ausführt, ist diese Vorgehensweise vorliegend ums o mehr gerechtfertigt, als die Ei nfahrt in die Tiefgarage gegenüber der Fassade des Gebäudes C um ca. 5 m, und der Eingang ins "Säli", das sich im 1. UG des Gebäudes B befindet, gegen über der Fassade des Gebäudes B sogar um ca. 9.5 m vorversetzt sind. Zudem weist die Vorinstanz zu Recht darauf hin, dass die Tiefgarage und das "Säli" (mit Ausnahme ihrer Erschliessungen) vollständig unter dem gewachsenen Erdboden liegen. Unter Berücksichtigung der gesundheitspolizeilichen Funktion, den unteren Geschossen eines Hauses ein Minimum an Licht und Besonnung zu sichern, ist vorliegend die Nichtbeachtung der Garageneinfahrt bei der Berechnung der Gebäudehöhe umso mehr gerechtfertigt, zumal sie unter dem gewachsenen Boden liegt. Art. 36 Abs. 1 BZO Flüe len bezweckt die Verhinderung eines überhöhten Erscheinungsbildes der Gebäude sowie einordnungsmässig unbefriedigende Terraingestaltungen. Ein weiteres Kriterium bei der Prüfung, ob Garageneinfahrten bzw. Hauseingä nge bei der Berechnung der Gebäudehöhe mitzuberücksichtigen sind oder nicht, ist demnach auch die seit langem bestehende, in Flüelen gängige Rechtswirklichkeit: Es ist zu Recht auf die langjährige baurechtliche Praxis der Gemeinde Flüelen zu verweisen. Wegen der Rechtssicherheit ist an ei ner Praxis i.d.R. festzuhalten, sofern eine andere Rechtsanwendung oder Ermessensbestätigung dem Sinn des Gesetzes oder veränderten Verhältni ssen nicht besser entspricht, wovon vorliegend nicht auszugehen ist (vgl. BGE 125 II 162 f. E. 4c/aa). Gesagtes erhellt, dass den Vorinst anzen bezüglich Einhaltung der max. zuläss igen Gebäudehöhe keine Rechtsverletzung vorzuwerfen ist. Unter Beachtung, dass als für die Berechnung massgebende Schnittlinie Fassade/Dachfläche die Dachfläche des obersten Vollgeschosses gilt (vgl. VB.2003.00364 vom 24.03.2004 E. 3.5), halten die projektierten Mehrfamilienhäuser die max. zulässige Gebäudehöhe ein.