<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2023.00002</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224437&amp;W10_KEY=13045523&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2023.00002</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.10.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 13.05.2025 gutgeheissen, den Entscheid aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>materielle Enteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Materielle Enteignung. [Umzonung von Grundstücken von der Freihaltezone in die Besondere Erholungszone (Familiengartenareal); Neuentscheid der Schätzungskommission nach Aufhebung des Urteils VR.2016.00001 des Verwaltungsgerichts vom 13. Juli 2017 und Rückweisung der Sache durch das Bundesgericht mit Urteil 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018]. Dass sich die Schätzungskommission mit der ungerechtfertigten Auskunftsverweigerung der Notariate abfand und nicht auf der Lieferung der Handänderungsanzeigen beharrte, stellt eine Verletzung ihrer Untersuchungspflicht dar, die grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids und Rückweisung der Sache zur weiteren Untersuchung führen müsste. Indessen tritt diese Rechtsfolge deswegen nicht ein, weil der Mangel hier keinen Einfluss auf die vorzunehmende Verkehrswertschätzung des betroffenen Areals vor und nach der Umzonung hat (E. 4.2 f.). Die Vergleichsmethode zur Ermittlung des Verkehrswerts der fraglichen Grundstücke erweist sich vorliegend als untauglich, namentlich aufgrund der geringen Zahl von Handänderungen, die überhaupt zum Vergleich herangezogen werden könnten (E. 5.1). Es erscheint allein die Ertragswertmethode als tauglich (E. 5.2). Die Anwendung der Ertragswertmethode setzt die genaue Kenntnis des Objekts voraus, das einen Ertrag aus der Nutzung eines Grundstücks erzeugt (E. 5.3.1). Obwohl gemäss Bundesgericht keine übertriebenen Anforderungen an Wirtschaftlichkeitsberechnungen der Rekurrentin gestellt werden dürfen, genügt deren äusserst rudimentärer Bericht nicht ansatzweise für eine gerichtliche Überprüfung; die Rekurrentin ist ihrer Mitwirkungspflicht zur Darlegung eines möglichen Ertrags ihrer Grundstücke vor der Abzonung nicht nachgekommen (E. 5.3.3). Da nicht ersichtlich ist, dass die Rekurrentin mit einer Sportanlage einen Gewinn hätte erzielen können, erübrigt sich eine nähere Prüfung, welchen Wert das Land als Familiengartenareal mutmasslich generiert hätte (E. 5.3.4). Die Realisierung einer Sportanlage auf dem genannten Areal scheint zudem nicht als sehr wahrscheinlich, jedenfalls nicht in einem Mass, wie es für die Annahme einer materiellen Enteignung erforderlich wäre: In Anbetracht der Gesamtfläche des streitbetroffenen Areals unterläge dessen Überbauung mit einer Sportanlage einerseits mutmasslich der Planungspflicht und genügte eine einfache Baubewilligung hierfür nicht (E. 6.2). Andererseits waren die Parzellen am Stichtag nicht rechtsgenügend groberschlossen und hätte die Feinerschliessung die Durchführung eines Quartierplanverfahrens erfordert (E. 6.3). Bei der Rekurrentin handelt es sich nicht um ein Sonderopfer (E. 7). Zusammenfassend ergibt sich, dass die Umzonung der Grundstücke nicht zu einer nachweisbaren und hinreichend wesentlichen Wertminderung geführt hat, die einer materiellen Enteignung gleichkommt (E. 8). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABZONUNG">ABZONUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AMTSHILFE">AMTSHILFE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWERTUNGSMETHODE">BEWERTUNGSMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG">EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERHOLUNGSZONE">ERHOLUNGSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERTRAGSWERT">ERTRAGSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERTRAGSWERTMETHODE">ERTRAGSWERTMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FAMILIENGÃRTEN">FAMILIENGÃRTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FEINERSCHLIESSUNG">FEINERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREIHALTEZONE">FREIHALTEZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDBUCHAMT">GRUNDBUCHAMT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANDÃNDERUNG">HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MITWIRKUNGSFPLICHT">MITWIRKUNGSFPLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REALISIERBARKEIT">REALISIERBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REALISIERUNGSWAHRSCHEINLICHKEIT">REALISIERUNGSWAHRSCHEINLICHKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RICHTPLANPFLICHT">RICHTPLANPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNGSENTSCHEID">RÃCKWEISUNGSENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSMETHODE">SCHÃTZUNGSMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SONDEROPFER">SONDEROPFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SPORTANLAGE">SPORTANLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMZONUNG">UMZONUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSUCHUNGSPFLICHT">UNTERSUCHUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHSMETHODE">VERGLEICHSMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTERMITTLUNG">VERKEHRSWERTERMITTLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZONENPLAN">ZONENPLAN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 84 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 85 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 124 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 318 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 8 Abs. II RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 18 RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 22 Abs. II lit. b RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 25 Abs. II RPG</span><br/><span class="gerade">§ 7 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=68572" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VR.2023.00002</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>Der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">24. Oktober 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Cyrill Bienz. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">A AG, vertreten durch RA B <span>und/oder RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b>Rekurrentin, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Stadt D, vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoNormal"><b>Rekursgegnerin, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend materielle Enteignung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die A AG ist seit 1. Juli 2014 alleinige EigentÃ¼merin der durch Parzellierung neu geschaffenen GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 01 im Umfang von ca. 16'520 m² und Kat.-Nr. 02 mit ca. 14'328 m² im Gebiet F in D. Zuvor hatte sie zur eigentumsberechtigten Erbengemeinschaft gehÃ¶rt. Der Gemeinderat der Stadt D hatte am 8. Juli 1996 beschlossen, diese FlÃ¤chen von der Freihaltezone F (Richtplanfestlegung Besonderes Erholungsgebiet fÃ¼r Sportplatz/Freibad) in die Besondere Erholungszone EC III (Familiengartenareal) umzuzonen. Nach Erledigung von Rechtsmittelverfahren, welche die GrundeigentÃ¼mer hiergegen angestrengt hatten, wurde diese Planung von der Baudirektion am 11. August 1999 genehmigt.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 21. Dezember 2006 machte die A AG beim Stadtrat D EntschÃ¤digungsansprÃ¼che aus materieller Enteignung geltend. Nachdem die Einigungsverhandlung vom 12. September 2007 gescheitert war, ersuchte die Stadt D das Statthalteramt D am 3. Oktober 2007 um Anordnung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Daraufhin Ã¼berwies das Statthalteramt die Akten am 23. September 2008 der SchÃ¤tzungskommission I.</p> <p class="Urteilstext">Die SchÃ¤tzungskommission fÃ¼hrte einen doppelten Schriftenwechsel und am 17. MÃ¤rz 2010 einen Augenschein durch. WÃ¤hrend sich die Stadt D auf den Standpunkt stellte, dass der GrundeigentÃ¼merin kein EntschÃ¤digungsanspruch zustehe, erachtete diese den Tatbestand der materiellen Enteignung als erfÃ¼llt und bezifferte die geforderte VergÃ¼tung auf Fr. 316.-/m². Am 27. August 2010 reichte die A AG eine Wirtschaftlichkeitsrechnung betreffend Nutzung des Areals als Sportanlage ein, wozu die Stadt D am 26. Oktober 2010 Stellung nahm.</p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 30. Januar 2015 (versandt am 28. Oktober 2016) stellte die SchÃ¤tzungskommission I fest, dass die Stadt D der A AG aufgrund der Umzonung der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 von der Freihaltezone Typ C (Sport) in eine Besondere Erholungszone EC (Familiengartenareal) im Gebiet F, D, keine EntschÃ¤digung aus materieller Enteignung schulde.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Das Verwaltungsgericht wies einen hiergegen erhobenen Rekurs mit Urteil VR.2016.00001 vom 13. Juli 2017 ab. Daraufhin erhob die A AG Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht. Dieses hiess das Rechtsmittel mit Urteil 1C_473/2017 vom 3. Oktober 2018 gut, hob das Urteil des Verwaltungsgerichts auf und wies die Sache zur Neubeurteilung an die SchÃ¤tzungskommission I zurÃ¼ck. Mit Urteil VR.2018.00002 vom 15. November 2018 regelte das Verwaltungsgericht entsprechend den Anordnungen des Bundesgerichts die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen neu. </p> <p class="Urteilstext">Mit Urteil VR.2021.00004 vom 27. Dezember 2021 stellte das Verwaltungsgericht in Gutheissung des RechtsverzÃ¶gerungsrekurses der Stadt D fest, dass die SchÃ¤tzungskommission I das RechtsverzÃ¶gerungsverbot verletzt habe und wies diese an, das Verfahren innert kÃ¼rzest mÃ¶glicher Zeit mittels eines anfechtbaren Entscheids zum Abschluss zu bringen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>IV. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Nachdem die SchÃ¤tzungskommission I weitere Untersuchungshandlungen vorgenommen hatte, hiess sie die Klage am 3. November 2023 wiederum gut und verneinte den Tatbestand einer materiellen Enteignung und somit einer EntschÃ¤digungspflicht der Stadt D.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>V. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen den am 4. Dezember 2023 zugestellten Entscheid meldete die A AG am 19. Dezember 2023 rechtzeitig Rekurs beim Verwaltungsgericht an. Nachdem der AbteilungsprÃ¤sident anderntags Frist fÃ¼r RekursbegrÃ¼ndung angesetzt hatte, liess die A AG am 19. Januar 2024 folgende AntrÃ¤ge stellen:</p> <p class="Urteilstext">"1. Der Entscheid der Kantonalen SchÃ¤tzungskommission I vom 3. November 2023 sei aufzuheben.</p> <p class="Urteilstext"> 2. Die Rekursgegnerin sei zu verurteilen, der Rekurrentin aufgrund der Umzonung einer FlÃ¤che von 30'849 m<sup>2</sup> der heutigen Parzellen D Kat.-Nrn. 02 und 01 von der Freihaltezone Typ C (Sportanlagen) in die Erholungszone EC III (FamiliengÃ¤rten) zufolge materieller Enteignung eine EntschÃ¤digung von CHF 4'380'558.00 zuzÃ¼glich Zins (Zinsfuss der ZKB fÃ¼r 1. Hypotheken oder gemÃ¤ss gerichtlichen Anordnung) ab dem 21. Dezember 2007 zu bezahlen.</p> <p class="Urteilstext"><u>eventualiter</u>: Die Sache sei zum neuen Entscheid im Sinne der ErwÃ¤gungen an die Vor­instanz zurÃ¼ckzuweisen.</p> <p class="Urteilstext"> 3. Unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der Rekursgegnerin und/oder der Vorinstanz."</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext">In ihrer Rekursantwort vom 26. Februar 2024 liess die Stadt D Abweisung des Rechtsmittels und Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung beantragen. Mit Replik vom 2. April 2024 liess die A AG an ihren AntrÃ¤gen festhalten. Schliesslich liess die Stadt D am 17. April 2024 den Verzicht auf Duplik erklÃ¤ren.</p> <p class="Urteilstext">Auf die ErwÃ¤gungen der SchÃ¤tzungskommission und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 1 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (Abtretungsgesetz [AbtrG], LS 781) zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf den Rekurs einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde gemÃ¤ss den §§ 49 ff. des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG, LS 175.2; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 32-86 N. 10; VGr, 26. Mai 2011, VR.2011.00001, E. 1.2; RB 2001 Nr. 25, 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Im Anschluss an einen RÃ¼ckweisungsentscheid des Bundesgerichts wird das kantonale Verfahren in dem Zustand wieder aufgenommen, in welchem es sich unmittelbar vor dem Erlass des aufgehobenen Entscheids befunden hat. FÃ¼r die erneute Beurteilung durch die kantonalen Instanzen sind die ErwÃ¤gungen des Bundesgerichts verbindlich. Dies gilt sowohl fÃ¼r Punkte, fÃ¼r die keine RÃ¼ckweisung erfolgt und die damit "definitiv" entschieden sind, als auch fÃ¼r die ErwÃ¤gungen, welche die RÃ¼ckweisung umschreiben (statt vieler VGr, 19. April 2024, VB.2024.00189, E. 1.1; Johanna Dormann, Basler Kommentar zum Bundesgerichtsgesetz [BGG], 3. A., 2018, Art. 107 N. 18).</p> <p class="Urteilstext">Das Bundesgericht bezeichnete im Urteil vom 3. Oktober 2018 die Vergleichsmethode als fÃ¼r die VerkehrswertschÃ¤tzung primÃ¤r anwendbar und wies die SchÃ¤tzungskommission zur Untersuchung an, ob fÃ¼r einen Vergleich taugliche HandÃ¤nderungen stattgefunden hÃ¤tten. Falls es an solchen fehle, seien "andere geeignete SchÃ¤tzungsmethoden beizuziehen". Weitere AbklÃ¤rungen zum Ertragswert seien nur dann erforderlich, soweit die betreffende Methode von Belang sei; dabei dÃ¼rften jedoch keine Ã¼bertriebenen Anforderungen an die Wirtschaftlichkeitsberechnung der GrundeigentÃ¼merin gestellt werden (E. 3.5). Schliesslich seien die kantonalen Instanzen angesichts der Ã¼berlangen Verfahrensdauer gehalten, bezÃ¼glich der Voraussetzung der hohen Realisierungswahrscheinlichkeit keine Fragen offenzulassen (E. 4.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Wie das Verwaltungsgericht in E. 6.1 des ersten Rechtsgangs festgehalten hat, bildet Streitgegenstand die Frage, ob die Umzonung der beiden GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 der Rekurrentin den Tatbestand einer materiellen Enteignung erfÃ¼llt oder nicht. Dabei gilt es zu prÃ¼fen, ob die ZonenplanÃ¤nderung zu einem Minderwert der GrundstÃ¼cke gefÃ¼hrt hat. Dieser besteht in der Differenz der Verkehrswerte, die das GrundstÃ¼ck ohne den planerischen Eingriff und mit ihm aufweist (Enrico Riva in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, ZÃ¼rich 2016, Art. 5 RPG N. 208). Als Verkehrswert gilt nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung der Preis, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr fÃ¼r das Objekt (am Stichtag) mutmasslich hÃ¤tte erzielt werden kÃ¶nnen (VGr, 14. September 2022, VR.2022.00001, E. 3.1; RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen; Felix Richner et al. [Hrsg.], Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. A., ZÃ¼rich 2021, § 220 N. 121 ff.). Stichtag ist der 28. August 1999, als die Umzonung in Rechtskraft erwachsen ist. Entgegen der Auffassung der Rekurrentin spielt fÃ¼r den vorliegend allein zu beurteilenden EntschÃ¤digungsanspruch die Planungsgeschichte keine Rolle, wie das Verwaltungsgericht bereits im Erstentscheid festgehalten hat (E. 6.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Der massgebende Sachverhalt und die allgemeinen RechtsgrundsÃ¤tze zum Tatbestand der materiellen Enteignung sind vom Verwaltungsgericht und vom Bundesgericht im ersten Rechtsgang dargelegt worden. Darauf kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 1 VRG). Wie sich aus den nachfolgenden ErwÃ¤gungen ergibt, erweist sich der Fall als spruchreif. FÃ¼r die von der Rekurrentin eventuell beantragte RÃ¼ckweisung an die SchÃ¤tzungskommission besteht daher kein Anlass.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die SchÃ¤tzungskommission erwog, dass sie zur Ermittlung von Vergleichswerten bei mehreren GrundbuchÃ¤mtern am 15. April 2019 ein Amtshilfegesuch gestellt habe mit der Aufforderung, HandÃ¤nderungen der Jahres 1994 bis 2002 in der Freihaltezone Typ C (Besonderes Erholungsgebiet fÃ¼r Sportplatz/Freibad) bekanntzugeben. Dieses Gesuch hÃ¤tten die GrundbuchÃ¤mter anderntags mit gemeinsamer Stellungnahme verweigert, und zwar mit dem Hinweis darauf, dass HandÃ¤nderungen nicht zonenspezifisch gefÃ¼hrt wÃ¼rden und somit nicht ohne Weiteres abrufbar seien. Die Beantwortung einer solchen Anfrage erfordere tagelange Nachforschungen im Archiv. Mit einem weiteren Gesuch vom 1. MÃ¤rz 2023 habe sie beim Grundbuchamt D nochmals eine Anfrage betreffend die Zusammenstellung von HandÃ¤nderungen der Jahre 1990 bis 2003 fÃ¼r 17 spezifisch bezeichnete, sich in der Besonderen Erholungszone befindende GrundstÃ¼cke gestellt. Deren Beantwortung sei am 8. MÃ¤rz 2023 wiederum verweigert worden, diesmal mit dem Hinweis auf die fehlende qualifizierte BezugsnÃ¤he zu den GrundstÃ¼cken und den fehlenden Nutzen der Kaufpreise fÃ¼r die SchÃ¤tzung. Das Statistische Amt des Kantons ZÃ¼rich habe am 23. Juni 2021 Auswertungen von VerkÃ¤ufen in der Freihaltezone zugestellt; den unvollstÃ¤ndigen Daten seien jedoch keine tauglichen Vergleichswerte zu entnehmen gewesen. Nach dem Gesagten hÃ¤tten sich keine Vergleichswerte ermitteln lassen. Dies entspreche auch der Erfahrung der SchÃ¤tzungskommission, dass es bei Land in der Freihaltezone, Erholungszone und Reservezone an geeigneten Vergleichspreisen fehle. Als geeignetste Bewertungsmethode erscheine die Ertragswertberechnung. Dementsprechend habe die GrundeigentÃ¼merin vier Varianten (1. Tennis; 2. Tennis mit Minigolf; 3. Kartbahn; 4. Golf "Driving Range") von Sportanlagen fÃ¼r eine solche Bewertung prÃ¤sentiert und bei sÃ¤mtlichen einen Gastronomiebetrieb mit 100 InnensitzplÃ¤tzen angefÃ¼gt. Alle diese Berechnungen gingen â was nÃ¤her ausgefÃ¼hrt wurde â von viel zu grossen Auslastungen und damit deutlich zu hohen ErtrÃ¤gen aus, wÃ¤hrend der Aufwand zu tief veranschlagt werde. Eine realistische SchÃ¤tzung lasse keine dieser Varianten als rentabel erscheinen, vielmehr resultiere mutmasslich ein Verlust. Bei der Nutzung des Areals als Familiengarten gelte pro Einheit ein Pachtzins von Fr. 500.- pro Jahr als Ã¼blich, was hier einen Ertrag von (105 x Fr. 500.- =) Fr. 52'500.- ergÃ¤be. Nach dem Gesagten habe die Umzonung den Ertragswert der betroffenen GrundstÃ¼cke nicht geschmÃ¤lert. Weiter gelte es zu prÃ¼fen, ob fÃ¼r die behaupteten Nutzungen eine hohe Realisierungswahrscheinlichkeit bestanden habe. Eine bauliche Nutzung sei nur innerhalb der Schranken von § 40 Abs. 1 Satz 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG, LS 700.1) zulÃ¤ssig; eine zonenfremde Bewerbung erfordere eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700). Aufgrund von GrÃ¶sse und Auslastung einer der skizzierten Sportanlagen mit Gastrobetrieb wÃ¤re ein Gestaltungsplan im Sinn von §§ 83 ff. PBG erforderlich gewesen, was die Realisierungswahrscheinlichkeit beeintrÃ¤chtige. Die VertrÃ¤glichkeit eines Projekts mit der Freihaltezone hÃ¤nge auch vom Planungsermessen der Gemeinde ab, was hier ein Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse an einer solchen Anlage erfordern wÃ¼rde. Ob die vielen fÃ¼r die geplante Nutzung erforderlichen ParkplÃ¤tze und der Gastronomiebetrieb fÃ¼r zonenkonform befunden werden kÃ¶nnten, sei fraglich. Aus den Planungsabsichten der Stadt D, die sich im Lauf der Jahre geÃ¤ndert hÃ¤tten (FussballplÃ¤tze fÃ¼r den Ã¶rtlichen Fussballklub, Sport- und Erholungspark, aktuell Dreifachturnhalle, FussballplÃ¤tze und ein Skaterpark), lasse sich per Stichtag im August 1999 nicht auf eine zeitnahe Realisierung schliessen. Zudem hÃ¤tte die Erteilung einer Baubewilligung wohl eine Festsetzung im kommunalen oder regionalen Richtplan erfordert. Endlich sei nicht klar, ob die bislang landwirtschaftlich genutzte FlÃ¤che genÃ¼gend erschlossen gewesen sei. Insgesamt fehle es daher an der fÃ¼r die Annahme einer materiellen Enteignung erforderlichen hohen Realisierungswahrscheinlichkeit.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Rekurrentin bringt zur BegrÃ¼ndung ihres Rechtsmittels vor, dass sich eine EntschÃ¤digungspflicht hier aufgrund der erfolgten Abzonung wie auch des Tatbestands eines Sonderopfers ergebe. Die Weigerung der mitwirkungspflichtigen GrundbuchÃ¤mter stelle einen Affront gegenÃ¼ber der kantonalen Justiz dar. Indem die SchÃ¤tzungskommission entgegen der bundesgerichtlichen Anordnung nicht auf der Herausgabe der nachgesuchten Unterlagen beharrt habe, habe sie ihrerseits den Untersuchungsgrundsatz verletzt. Sodann habe die Vorinstanz den Verkehrswert der GrundstÃ¼cke in der Freihaltezone Typ C (Sportanlagen) falsch festgesetzt. Das Bundesgericht habe im RÃ¼ckweisungsentscheid ausgefÃ¼hrt, die Vorinstanzen dÃ¼rften die EntschÃ¤digungspflicht "nicht einfach mit der BegrÃ¼ndung verneinen, ihre Ertragsberechnungen seien unrealistisch". Genau dies habe die SchÃ¤tzungskommission aber wiederum getan. Anstatt den Verkehrswert anhand von Ertragswerten zu bestimmen, habe sie willkÃ¼rlich an den von der Rekurrentin prÃ¤sentierten Berechnungsgrundlagen "herumgeschraubt". Die Rekurrentin habe KostenschÃ¤tzungen und Wirtschaftlichkeitsberechnungen eingereicht und sei damit ihrer Mitwirkungspflicht nachgekommen. Die vorliegend zu beurteilende RentabilitÃ¤t von Sport- und Gastronomieanlagen erfordere ein entsprechendes Fachwissen, das der SchÃ¤tzungskommission fehle; daher hÃ¤tte sie fachkundige Dritte als Experten beiziehen mÃ¼ssen. Stattdessen habe sie sich bei allen vier Varianten von nicht nachvollziehbaren eigenen Annahmen leiten lassen. Im Weiteren habe die Vorinstanz den Verkehrswert von Land in der Erholungszone EC III (Familiengartenareal) unrichtig festgesetzt. Die Annahme eines Ertrags von Fr. 500.- pro Jahr fÃ¼r einen Familiengarten sei willkÃ¼rlich; auch lasse sich daraus kein Ertragswert je m<sup>2</sup> fÃ¼r die GesamtflÃ¤che errechnen. Im betreffenden Gebiet habe am Stichtag kein Bedarf nach solchem Gartenland bestanden. Die EigentÃ¼merin sei daher aufgrund der Abzonung gezwungen worden, das Areal landwirtschaftlich zu nutzen. Der Verkehrswert von Land in der Erholungszone EC III habe daher jenen von Landwirtschaftsland nicht Ã¼berstiegen. Schliesslich habe die SchÃ¤tzungskommission die Wahrscheinlichkeit der Ãberbauung in naher Zukunft zu Unrecht verneint. Am Stichtag seien die GrundstÃ¼cke durch die G-Strasse grob erschlossen gewesen; die Feinerschliessung hÃ¤tte die Rekurrentin aus eigener Kraft durchfÃ¼hren kÃ¶nnen. Bei der Freihaltezone Typ C (Sportanlagen) handle es sich um eine Spezialbauzone nach Art. 18 RPG, in der die in Betracht gezogenen Anlagen keine Ausnahmebewilligung erfordert hÃ¤tten. Eine zonenkonforme Ãberbauung hÃ¤tte weder einen Gestaltungsplan noch eine Festlegung auf Stufe Richtplan verlangt. Dabei gelte es zu beachten, dass Art. 8 Abs. 2 RPG, wonach Vorhaben mit gewichtigen Auswirkungen auf Raum und Umwelt einer Grundlage im Richtplan bedÃ¼rften, erst am 15. Juni 2012 erlassen worden sei. Auf die konkrete Ãberbauungsabsicht des GrundeigentÃ¼mers komme es bei der hier vorliegenden Auszonung nicht an.</p> <p class="Urteilstext">In der Replik hÃ¤lt die Rekurrentin an ihrem Standpunkt fest. Insbesondere betont sie nochmals, ihrer Mitwirkungspflicht nachgekommen zu sein. Die SchÃ¤tzungskommission hÃ¤tte den entscheidrelevanten Sachverhalt klÃ¤ren mÃ¼ssen, wozu bei Bedarf auch der Beizug von SachverstÃ¤ndigen gehÃ¶re, wenn ihr das nÃ¶tige Fachwissen fehle. Der Kaufvertrag zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und der Gemeinde Wangen-BrÃ¼ttisellen sei nicht vergleichstauglich, weil er Land in der Landwirtschaftszone betroffen habe, fÃ¼r das nach Art. 63 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht (BGBB, SR 211.412.11) eine Preisgrenze bestehe.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Dem hÃ¤lt die Rekursgegnerin entgegen, dass sie sich bei den Gemeinden Wangen-BrÃ¼ttisellen, Volketswil und Niederhasli, die in den letzten 20 Jahren Sportanlagen gebaut hÃ¤tten, nach dem Kaufpreis erkundigt habe. Nur die Erstgenannte habe 1996 von der Schweizerischen Eidgenossenschaft Landwirtschaftsland fÃ¼r Fr. 20.-/m<sup>2</sup> erworben. Nachdem sich die vier GeschÃ¤ftsideen der GrundeigentÃ¼merin nach zutreffender WÃ¼rdigung der SchÃ¤tzungskommission als Fachgremium als unrentabel erwiesen hÃ¤tten, machten weitere Untersuchungen oder die Einholung eines Gutachtens keinen Sinn. Im Ãbrigen wÃ¤re es im zweiten Rechtsgang Sache der GrundeigentÃ¼merin gewesen, eine Wirtschaftlichkeitsberechnung beizubringen. Weil sie dies versÃ¤umt habe, lasse es sich nicht beanstanden, dass die SchÃ¤tzungskommission auf Erfahrungswerte abgestellt habe. Jedenfalls sei die Nutzung mit FamiliengÃ¤rten eintrÃ¤glicher als die Projektbeispiele der Rekurrentin. Die Stadt ZÃ¼rich verlange fÃ¼r Parzellen von Ã¼ber 200 m<sup>2</sup> einen jÃ¤hrlichen Pachtzins von rund Fr. 500.- zuzÃ¼glich Nebenkosten; der Ertrag liege damit â entgegen der Annahme des Bundesgerichts â deutlich Ã¼ber jenem fÃ¼r Landwirtschaftsland von durchschnittlich Fr. 0.05/m<sup>2</sup>. Angesichts der grossen FlÃ¤che von 3 ha und der innerhalb derselben fehlenden Erschliessung wÃ¤re ein Gestaltungsplan unumgÃ¤nglich gewesen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Unter dem Randtitel "Untersuchung von Amtes wegen" enthÃ¤lt § 7 VRG folgende Regelung: Die VerwaltungsbehÃ¶rde untersucht den Sachverhalt von Amtes wegen durch Befragen der Beteiligten und von Auskunftspersonen, durch Beizug von Amtsberichten, Urkunden und SachverstÃ¤ndigen, durch Augenschein oder auf andere Weise (Abs. 1). Die am Verfahren Beteiligten haben dabei mitzuwirken: a. soweit sie ein Begehren gestellt haben, b. wenn ihnen nach gesetzlicher Vorschrift eine Auskunfts- oder Mitteilungspflicht obliegt (Abs. 2). FÃ¼r die Feststellung des Sachverhaltes sind VerwaltungsbehÃ¶rden und Gerichte verpflichtet, notwendige Akten herauszugeben, Amtsberichte zu erstatten und AuskÃ¼nfte zu erteilen. Vorbehalten bleiben besondere Vorschriften Ã¼ber die Geheimhaltung und den Datenschutz (Abs. 3). Die VerwaltungsbehÃ¶rde wÃ¼rdigt das Ergebnis der Untersuchung frei. Sie wendet das Recht von Amtes wegen an. An die gestellten Begehren ist sie nicht gebunden (Abs. 4). Unter Amtshilfe ist die Hilfeleistung von VerwaltungsbehÃ¶rden zu verstehen. Der zulÃ¤ssige Umfang der Amtshilfe beurteilt sich in erster Linie nach Kriterien der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit. Von Bedeutung sind dabei insbesondere die Erforderlichkeit der Informationsweitergabe zur AbklÃ¤rung des betreffenden Sachverhalts sowie die einer Amtshilfe im konkreten Fall entgegenstehenden Geheimhaltungs- und Datenschutzinteressen. Die Zustimmung der Betroffenen zur Bekanntgabe der Daten ist im Zusammenhang mit der Amtshilfe keine zwingende Voraussetzung. Bei der Beurteilung des zulÃ¤ssigen Umfangs der Amtshilfe im konkreten Fall ist eine InteressenabwÃ¤gung zwischen der Herausgabe- und der Geheimhaltungspflicht vorzunehmen (Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 126 f).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Ein erstes Gesuch der SchÃ¤tzungskommission um Amtshilfe vom 15. April 2019 wurde von den angefragten Notariaten unter Hinweis auf ihre mangelnden Ressourcen verweigert. Denn "dazu wÃ¤ren tagelange Nachforschungen in unseren Archiven notwendig und der Aufwand erscheint unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig". Mit einem weiteren Gesuch vom 1. MÃ¤rz 2023 an das Notariat D verlangte die SchÃ¤tzungskommission Auskunft betreffend HandÃ¤nderungen an fÃ¼nfzehn GrundstÃ¼cken in D und zwei in BachenbÃ¼lach in der Besonderen Erholungszone. Daraufhin lehnte die Amtsstelle mit E-Mail vom 8. MÃ¤rz 2023 eine Mithilfe erneut ab, diesmal unter Hinweis auf die fehlende "qualifizierte BezugsnÃ¤he", die mangelnde Vergleichstauglichkeit der Transaktionen und die hierfÃ¼r besser geeignete Datenbank des Statistischen Amts des Kantons ZÃ¼rich. In der Folge verzichtete die SchÃ¤tzungskommission auf weitere Untersuchungshandlungen und begnÃ¼gte sich mit den Daten, die ihr das Statistische Amt zuvor am 23. Juni 2021 zugestellt hatte.</p> <p class="Urteilstext">Das Kreisschreiben der Finanzdirektion und der Verwaltungskommission des Obergerichts an die Notariate und GrundbuchÃ¤mter Ã¼ber die Mitwirkung bei der Erhebung der Grundsteuern (Anwendung des revidierten Steuergesetzes vom 8. Juni 1997) vom 19. November 1998 (ZStB 216.1) statuiert Orientierungs- und Meldepflichten der Notariate und GrundbuchÃ¤mter. Danach haben diese den SteuerbehÃ¶rden Kenntnis von allen HandÃ¤nderungen und weiteren potenziell steuerpflichtigen RechtsgeschÃ¤ften zu verschaffen. Diese Mitteilung erfolgt mittels Zustellung eines amtlichen Formulars, auf dem die massgebenden Daten vermerkt sind. Diese Angaben enthalten â wenn das Formular korrekt und vollstÃ¤ndig ausgefÃ¼llt worden ist â auch die ZonenzugehÃ¶rigkeit des betroffenen GrundstÃ¼cks. Unter diesen UmstÃ¤nden erscheint der fÃ¼r die Sichtung der interessierenden HandÃ¤nderungen erforderliche Aufwand als nicht Ã¼bermÃ¤ssig gross und erfordert auch keine besonderen Fachkenntnisse. BezÃ¼glich des zweiten Auskunftsbegehrens vom 1. MÃ¤rz 2023 ist anzumerken, dass es nicht dem Notariat, sondern dem ersuchenden Gericht obliegt, die Relevanz der angefragten HandÃ¤nderungen zu beurteilen. Nach dem Gesagten war die Auskunftsverweigerung durch die genannten Notariate ungerechtfertigt und stellte eine Pflichtverletzung dar. Mithin hÃ¤tte sich die SchÃ¤tzungskommission mit der Verweigerung nicht abfinden dÃ¼rfen, sondern hÃ¤tte â notfalls mittels Aufsichtsbeschwerde beim Notariatsinspektorat des Kantons ZÃ¼rich als zustÃ¤ndiger Aufsichtsstelle â auf der Lieferung der fraglichen HandÃ¤nderungsanzeigen insistieren mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Wie die Rekurrentin insoweit zutreffend rÃ¼gt, stellt der Verzicht der SchÃ¤tzungskommission auf die Durchsetzung der Amtshilfe eine Verletzung der Untersuchungspflicht dar, die grundsÃ¤tzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids und RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz zur weiteren Untersuchung fÃ¼hren mÃ¼sste. Indessen tritt diese Rechtsfolge deswegen nicht ein, weil der Mangel aus den nachfolgend darzulegenden GrÃ¼nden der Bewertungsmethodik keinen Einfluss auf die hier vorzunehmende VerkehrswertschÃ¤tzung des betroffenen Areals vor und nach der Umzonung hat.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Entgegen der von der Rekurrentin selbst im ersten Rechtsgang vertretenen Auffassung und der WÃ¼rdigung durch die kantonalen Instanzen hat das Bundesgericht die Vergleichsmethode bevorzugt und die SchÃ¤tzungskommission dementsprechend zu weiteren AbklÃ¤rungen verpflichtet. Wie das oberste Gericht festgehalten hat, eignet sich die Vergleichsmethode insbesondere bei unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cken in einer Bauzone. Indessen empfehle die Literatur dieses Vorgehen auch fÃ¼r die Bewertung von Land ausserhalb der Bauzonen, soweit dieses nicht dem Bundesgesetz Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht unterstellt sei. Selbst wenn der Abnehmerkreis fÃ¼r Land zur Nutzung als Sportanlage oder als Familiengartenareal beschrÃ¤nkt sei, lasse sich nicht von vornherein ausschliessen, dass GrundstÃ¼cke in Erholungszonen frei verkauft wÃ¼rden. Nach dem "derzeitigen Erkenntnisstand" lÃ¤gen keine triftigen GrÃ¼nde vor, die gegen die Anwendbarkeit der Vergleichsmethode sprÃ¤chen (E. 3.4).</p> <p class="Urteilstext">Wie die Zusammenstellung des Statistischen Amts des Kantons ZÃ¼rich vom 23. Juni 2021 zeigt, kam es in den Jahren 1994 bis 2002 im Bezirk D nur zu 20 FreihandverkÃ¤ufen von unbebautem Land in Freihaltezonen und im Bezirk Dielsdorf im nÃ¤mlichen Zeitraum gar nur zu deren fÃ¼nf. Um welchen Typ von Freihaltezonen es ging, lÃ¤sst sich der Zusammenstellung nicht entnehmen. Neben der Richtplanfestlegung Besonderes Erholungsgebiet C (Sportplatz, Freibad, Tennisplatz und dergleichen) kommen gemÃ¤ss Anhang A. II. ("Landschaftsplan") der <span>Verordnung Ã¼ber die einheitliche Darstellung der Richtplanungen vom 8. Dezember 1976</span> (LS 701.11) in Betracht: Allgemeines Erholungsgebiet; Besonderes Erholungsgebiet A (Allmend); B (Festplatz, Rastplatz, Parkanlage und dergleichen) sowie D (Familiengartenareal, Campingplatz und dergleichen). Ebenso wenig sind die Gemeinde, die Ã¶rtliche Lage, die GrÃ¶sse der GrundstÃ¼cke, die ErschliessungsverhÃ¤ltnisse und die an der HandÃ¤nderung beteiligten Parteien ersichtlich.</p> <p class="Urteilstext">Schon die geringe Zahl von HandÃ¤nderungen, die Ã¼berhaupt zum Vergleich herangezogen werden kÃ¶nnten, spricht gegen die Tauglichkeit der Vergleichsmethode im vorliegenden Fall. Sodann liessen sich hier nur solche GrundstÃ¼cke berÃ¼cksichtigen, die â wie das streitbetroffene Areal â gemÃ¤ss Richtplanfestlegung zum Besonderen Erholungsgebiet C gehÃ¶ren. Im Weiteren fallen nach stÃ¤ndiger Praxis solche RechtsgeschÃ¤fte ausser Betracht, die unter ausserordentlichen UmstÃ¤nden zustande gekommen waren, wie z.B. Spekulations­kÃ¤ufe oder KÃ¤ufe aus Liebhaberei (Richner et al., § 220 N. 129). ZurÃ¼ckhaltung ist ferner geboten, wenn das Gemeinwesen als Vertragspartei beteiligt war (Richner et al, § 220 N. 156). Schliesslich kommen dem Umfang der gehandelten FlÃ¤che sowie ihrer makro- und mikroÃ¶konomischen Lage eine wesentliche preisbestimmende Bedeutung zu. Zwar verfÃ¼gen die streitbetroffenen Parzellen mÃ¶glicherweise Ã¼ber einen Vorteil aufgrund ihrer GrÃ¶sse. Nachteilig fÃ¤llt fÃ¼r die Rekurrentin aber ins Gewicht, dass die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke an peripherer Lage am sÃ¼dwestlichen Siedlungsrand von D liegen, an die Nationalstrasse A51 anstossen und mit dem Ã¶ffentlichen Verkehr schlecht erschlossen sind.</p> <p class="Urteilstext">Nach alledem erweist sich die Vergleichsmethode im vorliegenden Fall als untauglich.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Praxis zur Bewertung von Immobilien hat verschiedene weitere Methoden entwickelt, nach denen der Verkehrswert eines GrundstÃ¼cks ermittelt wird. Dazu zÃ¤hlen etwa die Sachwertmethode, die Ertragswertmethode, die RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung, die Lageklassenmetho­de, die Strukturzahlmethode, die Kennwertmethode und die hedonische Bewertung (Richner et al., § 220 N. 137 ff.). Dabei ist anzumerken, dass diese Instrumente â mit Ausnahme der Ertragswertmethode â im Wesentlichen auf Ã¼berbaute GrundstÃ¼cke bzw. solche in Bauzonen zugeschnitten sind. Wenn die Vergleichsmethode mangels vergleichstauglicher Parzellen versagt, anerkennt die Verwaltungs- und Gerichtspraxis gelegentlich die RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung (auch als Differenzwertmethode bezeichnet; Richner et al., § 220 N. 145), nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts allerdings nicht als Hauptmethode, sondern nur ergÃ¤nzend (VGr, 14. MÃ¤rz 2024, VR.2022.00002, E. 6.5.2). Weder das Bundesgericht noch die Parteien ziehen in Betracht, dass eine dieser Vorgehensweisen zur Bestimmung der massgebenden Verkehrswerte vor und nach der Umzonung zielfÃ¼hrend sein kÃ¶nnte. Vielmehr gehen sie â mit der SchÃ¤tzungskommission im angefochtenen Entscheid und mit dem Verwaltungsgericht im ersten Rechtsgang â davon aus, dass allein die Ertragswertmethode als tauglich erscheint. Somit ist vorliegend einzig diese Methode als massbeglich zu betrachten.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>Wie das Verwaltungsgericht bereits im ersten Rechtsgang in E. 6.3.2 ausgefÃ¼hrt hat, setzt die Anwendung der Ertragswertmethode die genaue Kenntnis des Objekts voraus, das einen Ertrag aus der Nutzung eines GrundstÃ¼cks erzeugt. In aller Regel handelt es sich dabei um eine Liegenschaft, die zu gewerblichen oder zu Wohnzwecken genutzt wird (vgl. neuestens VGr, 26. Oktober 2023, VR.2023.00001; Richner et al., § 220 N. 202 ff.). Die streitbetroffenen GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 im Gebiet F waren am Stichtag â wie auch heute â unÃ¼berbaut und landwirtschaftlich beworben. Wie im Erstentscheid des Verwaltungsgerichts in E. 6.3.2 sodann festgehalten worden ist, hÃ¤tte die Rekurrentin Angaben Ã¼ber die kÃ¼nftige Nutzung machen mÃ¼ssen, die aufgrund der Umzonung nunmehr ausgeschlossen ist:</p> <p class="Urteilstext">"Es wÃ¤re Sache der GrundeigentÃ¼merin gewesen, ein derartiges Projekt zumindest so detailliert darzulegen, dass die Beurteilung von dessen rechtlicher ZulÃ¤ssigkeit und Ã¶konomischer ZweckmÃ¤ssigkeit ohne weitere Sachverhaltsermittlungen von Seiten der SchÃ¤tzungskommission bzw. des Verwaltungsgerichts mÃ¶glich gewesen wÃ¤re. Hingegen ging es nicht an, dass die EigentÃ¼merin diesen Aufwand der Vorinstanz Ã¼bertragen wollte, was diese denn auch zu Recht abgelehnt hat. Somit ist auch der entsprechende Antrag in der Rekursschrift, wonach das Verwaltungsgericht ein entsprechendes Gutachten einzuholen habe, abzulehnen. Es ist nicht Sache der Gerichte, zur Beurteilung eines geltend gemachten Anspruchs aus materieller Enteignung nach mÃ¶glichst rentablen Bewirtschaftungsformen zu forschen oder gar eigene GeschÃ¤ftsideen zu entwickeln. Vielmehr beschrÃ¤nkt sich die Aufgabe der RechtsmittelbehÃ¶rden darauf, einen umfassend substanziierten Sachverhalt auf seine Richtigkeit zu Ã¼berprÃ¼fen. Auf das Vorliegen einer materiellen Enteignung wÃ¤re erst dann zu schliessen, wenn â allenfalls nach ÃberprÃ¼fung durch eine betriebswirtschaftliche Expertise â ein hohes Mass an PlausibilitÃ¤t fÃ¼r die erzielbaren ErtrÃ¤ge bestehen wÃ¼rde."</p> <p class="Urteilstext">Im Weiteren hat das Verwaltungsgericht kritisiert, dass sich die Rekurrentin im SchÃ¤tzungsverfahren darauf beschrÃ¤nkt habe, vier Planskizzen samt zugehÃ¶riger (Anlage-)KostenschÃ¤tzung einzureichen (Variante A: Tennis-Center; Variante B: Tennis/Volley- und Basketballfelder; Variante C: Karting-Bahn; Variante D: Golf-Driving-Range). Die von der SchÃ¤tzungskommission verlangte Wirtschaftlichkeitsrechnung fÃ¼r die genannten Sportanlagen habe sie nicht beigebracht, sondern sich lediglich auf ein von Amtes wegen einzuholendes Gutachten berufen. Eine solche Expertise kÃ¶nne jedoch nur klÃ¤ren, ob ein Business-Plan fÃ¼r eine genau definierte Sportanlage Ã¼berzeuge oder nicht. Neben den â lediglich grob skizzierten und nicht weiter substanziierten und plausibilisierten â Anlagekosten hÃ¤tte die Rekurrentin aufzeigen mÃ¼ssen, wie die Anlage im Einzelnen betrieben werden sollte und wie Aufwand und Ertrag (unter BerÃ¼cksichtigung von branchengerechten Abschreibungen) angesichts der MarktverhÃ¤ltnisse realistisch und nachhaltig geschÃ¤tzt wÃ¼rden. Diesen Anforderungen genÃ¼ge der von der Rekurrentin erstellte "Bericht Gebiet F in D" vom 25. August 2010 bei Weitem nicht. Abgesehen davon, dass die Zahlen im Bericht in keiner Weise plausibilisiert wÃ¼rden, fielen diese viel zu optimistisch aus. Ob sich eine solche Anlage Ã¼berhaupt kostendeckend betreiben lasse, erscheine daher als fraglich. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>Das Bundesgericht hat fÃ¼r den â nach dem Gesagten hier zutreffenden â Fall, dass die Ertragswertmethode zum Zug komme, offengelassen, ob ein "Gutachten zur Ermittlung des Ertragswerts von Sportanlagen" einzuholen sei oder nicht (E. 3.5). Welche weiteren AbklÃ¤rungen zum Ertragswert diesfalls erforderlich seien, hat das oberste Gericht nicht nÃ¤her ausgefÃ¼hrt.</p> <p class="Urteilstext">In der Folge hat die Rekurrentin keine weiteren Angaben zu ihren Projektideen prÃ¤sentiert. Daraufhin hat sich die SchÃ¤tzungskommission im angefochtenen Entscheid noch einmal ausfÃ¼hrlich mit dem genannten "Bericht" vom 25. August 2010 befasst. Dabei ist sie wie schon im ersten Rechtsgang zum Schluss gekommen, dass keine der vier Varianten einen Gewinn verspreche, sondern bei allen viel eher mit einem Verlust zu rechnen sei.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.3 </b>Die Rekurrentin bezweifelt zu Unrecht die Fachkompetenz der SchÃ¤tzungskommission. Wie das Verwaltungsgericht wiederholt festgehalten hat (zuletzt VGr, 14. MÃ¤rz 2024, VR.2022.00002, E. 2.2), handelt es sich bei dieser um ein Fachgericht in Enteignungssachen. Schon aus diesem Grund erÃ¼brigt sich die Einholung eines Bewertungsgutachtens. Die Schwierigkeit, im vorliegenden Fall einen Wertverlust der betroffenen GrundstÃ¼cke aufgrund der Abzonung zu ermitteln, ist nicht schÃ¤tzungstechnischer Natur, was allenfalls besonders hohe Fachkenntnisse erfordert hÃ¤tte (vgl. hierzu etwa VGr, 11. MÃ¤rz 2020, SB.2018.00132, betreffend den Wert einer Hotelliegenschaft). Vielmehr liegt es im Dunkeln, mit welcher konkreten Nutzung die Rekurrentin mutmasslich welchen Ertrag erzielt hÃ¤tte.</p> <p class="Urteilstext">Wie vorne in E. 4.1 festgehalten, sind die VerwaltungsbehÃ¶rden und Rechtsmittelinstanzen gemÃ¤ss § 7 Abs. 1 VRG verpflichtet, den rechtserheblichen Sachverhalt zu untersuchen. Diese Anweisung wird jedoch durch die Mitwirkungspflicht der Beteiligten ergÃ¤nzt, insbesondere wenn sie â wie hier â ein Begehren gestellt haben (§ 7 Abs. 2 lit. a VRG). Obwohl das Bundesgericht in allgemeiner Weise festgehalten hat, dass keine Ã¼bertriebenen Anforderungen an Wirtschaftlichkeitsberechnungen der Rekurrentin gestellt werden dÃ¼rfen (E. 3.5), genÃ¼gt der Ã¤usserst rudimentÃ¤re "Bericht Gebiet F in D" vom 25. August 2010 auch nicht ansatzweise fÃ¼r eine gerichtliche ÃberprÃ¼fung. Die Zusammenstellung beschrÃ¤nkt sich auf die nicht nachvollziehbare Auflistung einzelner Kennzahlen, aus denen eine RentabilitÃ¤t aller vier Szenarien abgeleitet wird. NÃ¤here AusfÃ¼hrungen zur baulichen Ausgestaltung als die Ideenskizze vom 11. Mai 2009 und zu den hierfÃ¼r aufzuwenden Kosten fehlen ebenso wie Ã¶konomische Ãberlegungen zur Nachfrage und RentabilitÃ¤t. Schliesslich schweigt sich das Papier gÃ¤nzlich zur Frage aus, ob die Projektideen rechtlich Ã¼berhaupt bewilligungsfÃ¤hig seien. Entgegen der Auffassung der Rekurrentin kann somit keine Rede davon sein, dass sie ihrer Mitwirkungspflicht zur Darlegung eines mÃ¶glichen Ertrags ihrer GrundstÃ¼cke vor der Abzonung nachgekommen ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.4 </b>Ist nach dem Gesagten nicht ersichtlich, dass die Rekurrentin mit einer Sportanlage einen Gewinn hÃ¤tte erzielen kÃ¶nnen, so erÃ¼brigt sich eine nÃ¤here PrÃ¼fung, welchen Wert das Land als Familiengartenareal mutmasslich generiert. Anzumerken ist, dass einerseits die sehr unterschiedliche AttraktivitÃ¤t von solchem Land wie auch sozialpolitische Zielsetzungen bei Verpachtung durch die Ã¶ffentliche Hand die Anwendung der Vergleichsmethode ebenfalls ausschliessen. Wie das Bundesgericht festgehalten hat (E. 2.7), dient eine Familiengartenanlage der bodenabhÃ¤ngigen, hobbymÃ¤ssigen Landwirtschaft und ist insoweit landwirtschaftlichen Zwecken verwandt. Freilich kommt solchen GÃ¤rten nicht nur die Funktion der Erzeugung von GemÃ¼se und FrÃ¼chten zu, sondern mehr noch der Freizeitgestaltung in einer naturnahen Umgebung verbunden mit sozialen Kontakten. Aus diesem Grund dÃ¼rfte der (Ertrags-)Wert von Familiengartenland deutlich Ã¼ber jenem fÃ¼r Landwirtschaftsland liegen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Weil die Abzonung nach dem Gesagten nicht zu einer ausgewiesenen Entwertung der betroffenen GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 im Gebiet F gefÃ¼hrt hat, erÃ¼brigen sich grundsÃ¤tzlich weitere ErwÃ¤gungen hinsichtlich der fÃ¼r die Annahme einer materiellen Enteignung erforderlichen hohen Realisierungswahrscheinlichkeit. GemÃ¤ss Anweisung des Bundesgerichts (E. 4.1) hat sich das Verwaltungsgericht indessen mit diesem Aspekt zu befassen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.1 </b>Schon im ersten Rechtsgang hat das Verwaltungsgericht festgehalten, dass in Anbetracht einer GesamtflÃ¤che des streitbetroffenen Areals von Ã¼ber 30'000 m² dessen Ãberbauung mit einer Sportanlage mutmasslich der Planungspflicht unterliege und eine einfache Baubewilligung hierfÃ¼r nicht genÃ¼ge (vgl. Thomas Widmer Dreifuss, Planung und Realisierung von Sportanlagen, ZÃ¼rich 2002, S. 125 ff.). Dabei stehe ein projektbezogener Gestaltungsplan im Sinn von §§ 83 ff. PBG im Vordergrund. In diesem wÃ¤re primÃ¤r zu regeln gewesen, welche Arten von sportlicher Nutzung in der Freihaltezone F Ã¼berhaupt zulÃ¤ssig gewesen wÃ¤ren. Diese Auffassung wird von der SchÃ¤tzungskommission im angefochtenen Entscheid geteilt, dies unter Hinweis auf die konkret geplanten Nutzungen und den angegliederten Gastronomiebetrieb mit 100 InnensitzplÃ¤tzen.</p> <p class="Urteilstext">Diesen ErwÃ¤gungen hÃ¤lt die Rekurrentin entgegen, dass es sich bei der Freihaltezone F um eine Spezialbauzone im Sinn von Art. 18 RPG handle. Weil diese bereits eine besondere, gebietsbezogene Festlegung treffe, erÃ¼brige sich ein Gestaltungsplan. Ebenso wenig habe am Stichtag eine Richtplanpflicht bestanden.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.2 </b>Bei der Freihaltezone F gemÃ¤ss der bis zum Stichtag massgebenden Bau- und Zonenordnung der Stadt D vom 2. Dezember 1985 handelt es sich nach zutreffender Auffassung der Rekurrentin aufgrund der Festlegung im kommunalen Richtplan "Besonderes Erholungsgebiet fÃ¼r Sportplatz/Freibad" zwar um eine "weitere Nutzungszone" im Sinn von Art. 18 RPG. Dies bedeutet jedoch nicht, dass beliebige Sportanlagen als zonenkonform zu wÃ¼rdigen sind. Vielmehr ist hierfÃ¼r der besondere Erholungszweck massgebend (Monika MÃ¶rikofer, Bauten und Anlagen in Freihalte- und Erholungszonen, PBG aktuell, 2017/1, S. 4, auch zum Folgenden). ZulÃ¤ssig sind solche baulichen Einrichtungen, die diesem Erholungszweck dienen, d.h. dafÃ¼r hilfsweise benÃ¶tigt werden. Sie mÃ¼ssen aber den Charakter der Freihaltezone als Nichtbauzone wahren bzw. dÃ¼rfen das allgemeine Ziel der Freihaltezonen, nÃ¤mlich die Erhaltung von mÃ¶glichst viel GrÃ¼nraum, nicht gefÃ¤hrden. ZulÃ¤ssig sind daher nur kleinere bauliche Einrichtungen, die Ã¼blicherweise zu einer bestimmten Sport- oder Freizeitanlage gehÃ¶ren, wie etwa Umkleidekabinen, VerpflegungsstÃ¤nde oder SpielgerÃ¤te, die zudem nicht ebenso gut in der angrenzenden Bauzone errichtet werden kÃ¶nnten. In diesem Sinn mÃ¼ssen die baulichen Einrichtungen auf den beantragten Standort angewiesen sein.</p> <p class="Urteilstext">Diese Voraussetzungen sind bei den von der Rekurrentin prÃ¤sentierten Projektideen offensichtlich nicht erfÃ¼llt. WÃ¤hrend bei einem Freibad, einem Fussballfeld oder einem Spielplatz ein grosser Anteil als GrÃ¼nflÃ¤che erhalten bleibt, trifft dies hier hÃ¶chstens fÃ¼r die Minigolfanlage und die Golf "Driving Range" zu. Vollends gesprengt wird der Rahmen des in einer Freihaltezone ZulÃ¤ssigen durch den bei allen Projektvarianten vorgesehenen Gastronomiebetrieb mit nicht weniger als 100 InnensitzplÃ¤tzen. Eine solche Zusatznutzung im vorgesehenen Ausmass ist offensichtlich nicht durch die Sportanlage bedingt, sondern stellt eine allein wirtschaftlich motivierte Mantelnutzung dar. Eine GaststÃ¤tte mit diesen Dimensionen â die zusÃ¤tzlich noch weitere AussensitzplÃ¤tze umfassen dÃ¼rfte â gehÃ¶rt nicht in eine Freihaltezone. Hinzu kommt, dass die kombinierte Nutzung zu Sport- und Gewerbezwecken die Schaffung einer grossen Anzahl von FahrzeugabstellplÃ¤tzen erfordert. FÃ¼r den Fall, dass eine einfache Baubewilligung fÃ¼r das Projekt genÃ¼gt hÃ¤tte (dazu nachfolgend E. 6.2.3 und E. 6.2.4), wÃ¤re fÃ¼r die raumplanungsrechtliche Beurteilung nach Art. 25 Abs. 2 RPG sowie § 318 PBG und § 7 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV, LS 700.6) in Verbindung mit Ziffer 1.2.4 des Anhangs zur Verordnung das Amt fÃ¼r Raumentwicklung der Baudirektion zustÃ¤ndig gewesen. Sodann hÃ¤tte die kommunale BaubehÃ¶rde gemÃ¤ss § 318 PBG das Projekt auf seine Vereinbarkeit mit den Ã¼brigen massgebenden planungs-, bau- und umweltrechtlichen Bestimmungen Ã¼berprÃ¼fen mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.3 </b>Entgegen der Auffassung der Rekurrentin bestand schon am Stichtag fÃ¼r die vier Projektideen mutmasslich eine Richtplanpflicht. DafÃ¼r spricht zunÃ¤chst schon die mit Ã¼ber 30'000 m<sup>2</sup> sehr grosse FlÃ¤che der beiden GrundstÃ¼cke, die von der Anlage vollumfÃ¤nglich konsumiert werden sollte. Sodann hat die SchÃ¤tzungskommission zutreffend erwogen, dass der Richtplaneintrag den zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden einen gewissen Spielraum gewÃ¤hrt, was fÃ¼r eine Nutzung als "Sportplatz" gelten kann (MÃ¶rikofer, S. 10 f.). Zwar weist die Rekurrentin zutreffend darauf hin, dass Art. 8 Abs. 2 RPG, wonach Vorhaben mit gewichtigen Auswirkungen auf Raum und Umwelt einer Grundlage im Richtplan bedÃ¼rfen, erst am 15. Juni 2012 erlassen worden und auf den 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist. Indessen hat das Bundesgericht schon vorher zur Frage der erforderlichen Planungsstufe eines Projekts erkannt, dass spezifische Vorhaben jedenfalls dann in die Richtplanung aufzunehmen sind, wenn sie bedeutende Auswirkungen auf die rÃ¤umliche Ordnung haben, zum Beispiel weil sie â wie hier â eine grosse FlÃ¤che beanspruchen, Quelle betrÃ¤chtlicher Immissionen sind oder starken Verkehr verursachen und eine aufwendige Erschliessung benÃ¶tigen (BGE 137 II 254 E. 3.1 und E. 3.2). Die Schwelle zum Richtplanvorbehalt Ã¼berschreiten insbesondere Vorhaben, welche: ausgedehnte FlÃ¤chen beanspruchen; bedeutenden Einfluss auf die Nutzungs- und Versorgungsstrukturen des Kantons zeitigen; erhebliche VerkehrsstrÃ¶me erzeugen; grosse Kulturlandverluste sowie hohe Umwelt-, Natur- und Landschaftsbelastungen verursachen oder sich erheblich auf den Untergrund auswirken (VGr, 9. Dezember 2021, VB.2020.00080, E. 2.2.1, mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b>6.2.4 </b>Der Gestaltungsplan als Sondernutzungsplan soll die optimale Ãberbauung eines bestimmten Gebiets ermÃ¶glichen. Er stellt innerhalb wie ausserhalb des Siedlungsgebiets das planungsrechtliche Instrument fÃ¼r die Umsetzung von planungsrechtlichen Vorhaben dar. Mit seinen differenzierten FestlegungsmÃ¶glichkeiten bietet er GewÃ¤hr fÃ¼r eine umfassend gebotene Koordination und InteressenabwÃ¤gung in einem bestimmten Gebiet (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz [Hrsg.], ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 7. A., WÃ¤denswil 2024, S. 98 f.). Vorliegend erweist sich ein Gestaltungsplan schon deswegen als unumgÃ¤nglich, weil die bis zum Stichtag massgebende Bau- und Zonenordnung 1985 der Stadt D fÃ¼r die Freihaltezone â im Unterschied zu den Bauzonen â keine Grundmasse definiert hatte. Neben den primÃ¤ren Bauvorschriften (horizontale und vertikale Ausdehnung von Bauten, Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde, zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung) fehlten beispielsweise auch Regeln betreffend die nÃ¤here Ausgestaltung der Gastwirtschaftsbetriebe und FahrzeugabstellplÃ¤tze. Diese NormierungslÃ¼cken mussten zwingend gefÃ¼llt werden; dafÃ¼r bot sich der Gestaltungsplan als sachgerechtes Instrument an.</p> <p class="Urteilstext">§§ 84 f. PBG unterscheiden zwischen dem Ã¶ffentlichen und dem privaten Gestaltungsplan. Laut § 84 Abs. 1 PBG kann die Gemeinde einen Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan festsetzen, wenn daran ein wesentliches Ã¶ffentliches Interesse besteht. Inwiefern ein solches Interesse der Stadt D an der Realisierung einer der vier Projektideen bestehen sollte, hat weder die Rekurrentin dargetan noch enthalten die Akten diesbezÃ¼gliche Anhaltspunkte. Ferner kann ein (privater) Gestaltungsplan nach § 85 Abs. 1 PBG mit Ã¶ffentlich-rechtlicher Wirkung auch von den GrundeigentÃ¼mern aufgestellt werden. In beiden FÃ¤llen hÃ¤tte der Gemeinderat als kommunale Legislative dem Gestaltungsplan gemÃ¤ss § 84 bzw. § 86 PBG zustimmen mÃ¼ssen. Ob der Gemeinderat der Stadt D dies getan hÃ¤tte, erscheint zumindest als fraglich. Denn im Unterschied zum nÃ¶rdlich angrenzenden Sportplatz F mit einem Fussballstadion hÃ¤tte die von der Rekurrentin geplante Anlage nicht dem Interesse einer breiteren Ãffentlichkeit, sondern nur einem vergleichsweise beschrÃ¤nkten Benutzerkreis gedient. Sodann hÃ¤tten der mit der SportstÃ¤tte erzeugte zusÃ¤tzliche LÃ¤rm und das grÃ¶ssere Verkehrsaufkommen den Betrieb der benachbarten Primarschulanlage I beeintrÃ¤chtigt. Schliesslich hÃ¤tte die zustÃ¤ndige Baudirektion den Gestaltungsplan genehmigen mÃ¼ssen (§ 89 PBG), wobei dieser auf RechtmÃ¤ssigkeit, ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit zu Ã¼berprÃ¼fen gewesen wÃ¤re (§ 5 Abs. 1 PBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG setzt fÃ¼r die Erteilung einer Baubewilligung voraus, dass das Land erschlossen ist. Ein GrundstÃ¼ck gilt als erschlossen, wenn fÃ¼r die betreffende Nutzung eine hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe herangefÃ¼hrt sind, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand mÃ¶glich ist (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 246). Unter Groberschliessung wird nach Art. 4 des Wohnbau- und EigentumsfÃ¶rderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 (WEG, SR 843) die Versorgung eines zu Ã¼berbauenden Gebiets mit den HauptstrÃ¤ngen der Erschliessungsanlagen verstanden, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie Strassen und Wege, die unmittelbar dem zu erschliessenden Gebiet dienen (Abs. 1). Die Feinerschliessung umfasst den Anschluss der einzelnen GrundstÃ¼cke an die HauptstrÃ¤nge der Erschliessungsanlagen mit Einschluss von Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen Quartierstrassen und Ã¶ffentlichen Leitungen (Abs. 2).</p> <p class="Erwgung3">GemÃ¤ss Erschliessungsplan zur kommunalen Nutzungsplanung vom 2. Dezember 1985 fÃ¼hrten von Norden her der H-Weg und von Nordosten her die G-Strasse zu den beiden betroffenen GrundstÃ¼cken im Gebiet F. Ob diese als Groberschliessung genÃ¼gt hatten, erscheint als fraglich, bedarf jedoch keiner nÃ¤heren PrÃ¼fung. Denn wie sich dem Erschliessungsplan entnehmen lÃ¤sst, fehlte es sowohl an der Abwasserbeseitigung als auch an der Wasserversorgung. Ferner lÃ¤sst sich den Akten nicht entnehmen, ob Energieleitungen bis zu diesen Parzellen herangefÃ¼hrt haben. Somit waren sie am Stichtag nicht rechtsgenÃ¼gend groberschlossen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>Zudem waren die beiden GrundstÃ¼cke nicht feinerschlossen. Angesichts der GrÃ¶sse des Areals hÃ¤tte die Feinerschliessung die DurchfÃ¼hrung eines Quartierplanverfahrens im Sinn von §§ 123 ff. PBG erfordert. Ein solches wÃ¤re vorliegend aus rechtlichen wie auch tatsÃ¤chlichen GrÃ¼nden sehr kompliziert gewesen. Laut § 124 PBG ist der Quartierplan grundsÃ¤tzlich auf Bauzonen zu beschrÃ¤nken (Abs. 1). Das Beizugsgebiet wird in der Regel durch bestehende oder geplante Ã¶ffentliche Strassen, ausnahmsweise auch durch Quartierstrassen, begrenzt; an die Stelle von Strassen kÃ¶nnen eindeutige natÃ¼rliche, kÃ¼nstliche oder rechtliche Hindernisse oder Trennlinien fÃ¼r die Ãberbauung treten (Abs. 2). Wie der Perimeter hier hÃ¤tte festgesetzt werden mÃ¼ssen, ist unklar. Vermutungsweise bedurften weder der nÃ¶rdlich angrenzende Sportplatz F noch die weiter nordÃ¶stlich liegende Primarschulanlage I weiterer Erschliessungsmassnahmen. Daher wÃ¤re der Einbezug dieser FlÃ¤chen vorab zu dem fÃ¼r die gewerbliche Nutzung der beiden streitbetroffenen GrundstÃ¼cke nÃ¶tigen Ausbau der G-Strasse nÃ¤her zu prÃ¼fen gewesen. Sodann hÃ¤tte wohl vorgÃ¤ngig eines Quartierplans sinnvollerweise das planerische Schicksal der weitlÃ¤ufigen Reservezone F geklÃ¤rt werden mÃ¼ssen. Aufgrund dieser UmstÃ¤nde hÃ¤tte sich das â wegen der gebotenen AbwÃ¤gung der Ã¶ffentlichen und privaten Interessen der einbezogenen GrundeigentÃ¼mer â ohnehin komplexe Quartierplanverfahren vorliegend besonders aufwÃ¤ndig und langwierig gestaltet. Somit ist die Behauptung der Rekurrentin, sie kÃ¶nne selbst fÃ¼r die Feinerschliessung besorgt sein, unbehelflich.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Im Ergebnis erscheint die Realisierungswahrscheinlichkeit einer Sportanlage auf dem genannten Areal als nicht sehr wahrscheinlich, jedenfalls nicht in einem Mass, wie es fÃ¼r die Annahme einer materiellen Enteignung erforderlich wÃ¤re. AnzufÃ¼gen bleibt, dass sich im Licht all dieser UnwÃ¤gbarkeiten die Einholung eines baurechtlichen Vorentscheids geradezu aufgedrÃ¤ngt hÃ¤tte, wenn die GrundeigentÃ¼merin tatsÃ¤chlich eine entsprechende Ãberbauungsabsicht gehabt haben sollte.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die Rekurrentin macht im Eventualstandpunkt geltend, dass vorliegend der Tatbestand eines Sonderopfers erfÃ¼llt sei. Denn FamiliengÃ¤rten im Privateigentum eines Investors stellten eine SingularitÃ¤t dar. Weil sie der ErfÃ¼llung einer Ã¶ffentlichen Aufgabe dienten, gehÃ¶rten sie in der Regel einem Verein oder dem Gemeinwesen. Mit der Abzonung allein dieser FlÃ¤che in die Erholungszone EC III (FamiliengÃ¤rten) habe die Stadt D der GrundeigentÃ¼merin ein unzumutbares Sonderopfer auferlegt.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Auch wenn eine EigentumsbeschrÃ¤nkung keinen besonders schweren Eingriff in den bisherigen oder kÃ¼nftigen Gebrauch einer Sache darstellt, kann eine materielle Enteignung vorliegen, sofern nur ein einziger oder einzelne EigentÃ¼mer so betroffen werden, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung geleistet wÃ¼rde (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2020, Rz. 2490 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung). Die FÃ¤lle, in denen eine EntschÃ¤digung fÃ¼r materielle Enteignung durch Auferlegung eines Sonderopfers zugesprochen wurde, sind selten (HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 2491). Dies erklÃ¤rt sich wesentlich damit, dass Vergleichsgruppe fÃ¼r die Beurteilung der Ungleichbehandlung jene EigentÃ¼mer sind, die eine gleichartige BeeintrÃ¤chtigung erfahren haben, und nicht jene, in deren Eigentum nicht eingegriffen wurde (Riva, Praxiskommentar RPG, Art. 5 RPG N. 166).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Dass die letztgenannte Voraussetzung hier vorliegt, ist nicht ersichtlich. Sodann hat die Rekurrentin nach dem in E. 5.4 Gesagten nicht substanziiert dartun und nachweisen kÃ¶nnen, dass die Abzonung ihrer beiden GrundstÃ¼cke zu einer wesentlichen Wertminderung gefÃ¼hrt hat. Schliesslich fehlt den von der Rekurrentin skizzierten Sportanlagen, wie vorne in E. 6 ausgefÃ¼hrt, die Realisierungswahrscheinlichkeit, die auch beim Tatbestand des Sonderopfers erfÃ¼llt sein muss (HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 2477 ff.).</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammenfassend ergibt sich, dass die streitbetroffene Umzonung der beiden GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 von der Freihaltezone F in die Erholungszone EC III nicht zu einer nachweisbaren und hinreichend wesentlichen Wertminderung gefÃ¼hrt hat, die einer materiellen Enteignung gleichkommt. Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur Abweisung des Rekurses.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Gerichtskosten sind ausgangsgemÃ¤ss der Rekurrentin aufzuerlegen (§ 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). </span>Die (streitwertabhÃ¤ngige) HÃ¶he der GrundgebÃ¼hr betrÃ¼ge vorliegend gemÃ¤ss § 3 Abs. 1 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018 (GebV VGr; LS 175.252) Fr. 22'000.- bis Fr. 50'000.-. Angesichts der langen Verfahrensdauer ist sie jedoch auf Fr. 12'000.- zu reduzieren. <span>Eine ParteientschÃ¤digung steht der Rekurrentin von vornherein nicht zu. Vielmehr ist sie gestÃ¼tzt auf § 17 Abs. 2 VRG zur Entrichtung einer solchen an die Rekursgegnerin zu verpflichten. Im Verfahren betreffend materielle Enteignung ist die Stellung des Gemeinwesens vergleichbar mit jener einer Privatperson, die finanzielle AnsprÃ¼che abwehren will, was fÃ¼r die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung spricht (VGr, 8. Dezember 2011, VR.2011.0004, E. 10; PlÃ¼ss, § 17 N. 55). Als angemessen erscheint eine VergÃ¼tung von Fr. 6'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Der Rekurs wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 12'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 220.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 12'220.--</u> Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden der Rekurrentin auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Die Rekurrentin wird verpflichtet, der Rekursgegnerin innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 6'000.- <span>(Mehrwertsteuer inbegriffen)</span> zu bezahlen.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) die SchÃ¤tzungskommission I;<br/> c) das Statthalteramt D;<br/> d) das Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung (ARE).</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>