<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01 Transitional//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Archiv</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <span class="ft1">[...]</span><br/> <span class="ft3"><b>17</b></span> <span class="ft3"><b>Grundstückgewinnsteuer</b></span><br/> <span class="ft3"><b>Pauschalierung der Anlagekosten auch bei Baurechtsgrundstücken</b></span><br/> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">116</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft4">Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 13. Juni</span><br/> <span class="ft4">2016, i.S. KStA gegen Vorsorgestiftung X. (WBE.2015.396).</span><br/> <span class="ft5"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <span class="ft1">2.</span><br/> <span class="ft1">Gemäss § 105 Abs. 1 StG werden die Anlagekosten pauscha-</span><br/> <span class="ft1">liert, wenn das Grundstück im Zeitpunkt der Veräusserung überbaut</span><br/> <span class="ft1">ist und es die steuerpflichtige Person länger als 10 vollendete Jahre</span><br/> <span class="ft1">besass. Beim Begriff "überbaut" handelt es sich um einen unbe-</span><br/> <span class="ft1">stimmten Rechtsbegriff, welcher der Konkretisierung bedarf. Der</span><br/> <span class="ft1">Regierungsrat als zuständiger Verordnungsgeber hat den Begriff</span><br/> <span class="ft1">"überbaut" in § 46 Abs. 1 StGV (weitgehend) konkretisiert, indem er</span><br/> <span class="ft1">darunter im Zeitpunkt des Verkaufs eines Grundstücks (noch) nutz-</span><br/> <span class="ft1">bare Bauten verstanden wissen wollte (Urteil des Spezialverwal-</span><br/> <span class="ft1">tungsgerichts vom 25. Februar 2010 [3-RV.2009.78]). § 46 StGV</span><br/> <span class="ft1">lautet wie folgt: (...)</span><br/> <span class="ft1">Das Spezialverwaltungsgericht hat den Begriff "überbaut" mit</span><br/> <span class="ft1">Hilfe der Gesetzesmaterialien korrekt ausgelegt und das Motiv des</span><br/> <span class="ft1">historischen Gesetzgebers sowie den heutigen Sinn und Zweck der</span><br/> <span class="ft1">Pauschalierung richtig erfasst. Das KStA beanstandet eine ungenü-</span><br/> <span class="ft1">gende Würdigung des Wortlauts von § 46 Abs. 1 StGV und verweist</span><br/> <span class="ft1">auf ein eigenes Merkblatt sowie auf ein Protokoll der Grossratskom-</span><br/> <span class="ft1">mission für die Revision des Steuergesetzes aus dem Jahre 1982.</span><br/> <span class="ft1">2.1.</span><br/> <span class="ft1">Im vom KStA angeführten Merkblatt vom 14. Februar 1982</span><br/> <span class="ft1">wird zur Frage, "Was heisst überbaut?" in Ziff. 2 Abs. 2 festgehalten,</span><br/> <span class="ft1">dass sich die Beantwortung nach einem <i>wirtschaftlichen Kriterium</i></span><br/> <span class="ft1">beurteilt. Als überbaut gilt ein Grundstück, für dessen Wert die Baute</span><br/> <span class="ft1">nicht bloss von untergeordneter Bedeutung ist. Beeinflusst die Baute</span><br/> <span class="ft1">den Wert des Grundstücks erheblich, so ist es überbaut. Explizit</span><br/> <span class="ft1">ausgeschlossen vom Begriff "überbaut" werden nicht mehr nutzbare</span><br/> <span class="ft1">Abbruchobjekte, Fahrnisbauten, Schuppen usw., deren Wert für den</span><br/> <span class="ft1">Kaufpreis von untergeordneter Bedeutung ist. Im Zürcher Steuerge-</span><br/> <span class="ft1">setz wird von überbauten Grundstücken dann gesprochen, wenn be-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">117</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">nutzbare Gebäude (Bauwerk) vorhanden sind, das heisst, sie müssen</span><br/> <span class="ft1">Menschen, Tieren oder Sachen durch räumliche Umschliessung</span><br/> <span class="ft1">Schutz gegen äussere Einflüsse gewähren, fest mit dem Grund und</span><br/> <span class="ft1">Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und ausreichend stand-</span><br/> <span class="ft1">fest sein. Trotz vorhandener Gebäude gelten Grundstücke mit Gebäu-</span><br/> <span class="ft1">den von untergeordneter Bedeutung nicht als überbaut (F</span><span class="ft4">ELIX</span><br/> <span class="ft1">R</span><span class="ft4">ICHNER</span><span class="ft1">/W</span><span class="ft4">ALTER</span> <span class="ft1">F</span><span class="ft4">REI</span><span class="ft1">/S</span><span class="ft4">TEFAN</span> <span class="ft1">K</span><span class="ft4">AUFMANN</span><span class="ft1">/H</span><span class="ft4">ANS</span> <span class="ft1">U</span><span class="ft4">LRICH</span><br/> <span class="ft1">M</span><span class="ft4">EUTER</span><span class="ft1">, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl., Zürich</span><br/> <span class="ft1">2013, § 220 N 176). Weiter wird im Merkblatt des KStA in Ziff. 2</span><br/> <span class="ft1">Abs. 1 ausgeführt, dass § 76 aStG in erster Linie Steuerpflichtige und</span><br/> <span class="ft1">Steuerbehörden vom Nachweis weit zurückliegender Anlagekosten</span><br/> <span class="ft1">entbinden soll. Dieser Nachweis fällt insbesondere bei überbauten</span><br/> <span class="ft1">Grundstücken schwer; beim unüberbauten Land lässt sich der</span><br/> <span class="ft1">Anlagewert leichter feststellen. Sobald ein Verkäufer also eine wert-</span><br/> <span class="ft1">mässig bedeutende Baute (nicht bloss ein Abbruchobjekt, Fahrnis-</span><br/> <span class="ft1">baute, Schuppen oder dergleichen) mehr als 10 Jahre in seinem</span><br/> <span class="ft1">Eigentum hatte, soll er vom Nachweis weit zurückliegender Anlage-</span><br/> <span class="ft1">kosten befreit werden. Der Begriff "überbaut" dient demnach dazu,</span><br/> <span class="ft1">die Möglichkeit der Pauschalierung nur bei wertmässig bedeutenden</span><br/> <span class="ft1">Bauten zu gewähren und verlangt nicht die Einheit von Grundeigen-</span><br/> <span class="ft1">tümer und Eigentümer der Baute.</span><br/> <span class="ft1">2.2.</span><br/> <span class="ft1">Das Steuergesetz bestimmt, dass die in das Grundbuch aufge-</span><br/> <span class="ft1">nommenen selbständigen und dauernden Rechte gemäss § 51 Abs. 1</span><br/> <span class="ft1">StG unter den Grundstücksbegriff von § 105 StG fallen. Grund und</span><br/> <span class="ft1">Boden, auf dem ein Dritter gestützt auf ein Baurecht ein Gebäude er-</span><br/> <span class="ft1">richtet hat (baurechtsbelastetes Grundstück), gilt wie das Baurechts-</span><br/> <span class="ft1">grundstück selbst als überbautes Grundstück (R</span><span class="ft4">ICHNER</span><span class="ft1">/F</span><span class="ft4">REI</span><span class="ft1">/K</span><span class="ft4">AUF</span><span class="ft1">-</span><br/> <span class="ft4">MANN</span><span class="ft1">/M</span><span class="ft4">EUTER</span><span class="ft1">, a.a.O., § 220 N 176; so auch M</span><span class="ft4">ARIANNE</span> <span class="ft1">K</span><span class="ft4">LÖTI</span><span class="ft1">-</span><br/> <span class="ft1">W</span><span class="ft4">EBER</span><span class="ft1">, in: M</span><span class="ft4">ARIANNE</span> <span class="ft1">K</span><span class="ft4">LÖTI</span><span class="ft1">-W</span><span class="ft4">EBER</span><span class="ft1">/D</span><span class="ft4">AVE</span> <span class="ft1">S</span><span class="ft4">IEGRIST</span><span class="ft1">/D</span><span class="ft4">IETER</span><br/> <span class="ft1">W</span><span class="ft4">EBER</span> <span class="ft1">[Hrsg.], Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 4. Auflage,</span><br/> <span class="ft1">Muri-Bern 2015, [Kommentar StG] § 105 N 8b). Bei einem im</span><br/> <span class="ft1">Grundbuch eingetragenen selbständigen und dauernden Baurecht</span><br/> <span class="ft1">fällt das Eigentum am Boden und an der darauf erstellten Baute</span><br/> <span class="ft1">auseinander (Durchbrechung des Akzessionsprinzips). Ein derart</span><br/> <span class="ft1">ausgestaltetes Baurecht wird kraft gesetzlicher Fiktion zum Grund-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Obergericht, Abteilung Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">118</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">stück (sog. Baurechtsgrundstück) und somit in mancher Hinsicht</span><br/> <span class="ft1">gleich behandelt wie Grundeigentum (BGE 118 II 115, Erw. 2). Die</span><br/> <span class="ft1">im Streit liegende Baute ist unbestrittenermassen mit dem Boden</span><br/> <span class="ft1">(baurechtsbelastetes Grundstück) fest verbunden; nur dann ist über-</span><br/> <span class="ft1">haupt die Begründung eines Baurechts möglich. Sie steht jedoch</span><br/> <span class="ft1">grundbuchtechnisch gesehen auf dem verselbständigten Baurechts-</span><br/> <span class="ft1">grundstück, welches lediglich im Grundbuch existiert. Die fragliche</span><br/> <span class="ft1">Baute ist also im Grundbuch mit einem eigenen Grundbuchblatt er-</span><br/> <span class="ft1">fasst und bildet damit ein Grundstück, welches mit einem Gebäude</span><br/> <span class="ft1">überbaut ist. Der Wert der Baute ist überdies für die Höhe des Kauf-</span><br/> <span class="ft1">preises nicht bloss von erheblicher Bedeutung, sondern der Kaufpreis</span><br/> <span class="ft1">setzt sich ausschliesslich aus dem Wert der Baute zusammen, womit</span><br/> <span class="ft1">das im Grundbuch eingetragene Baurecht, respektive das Grundstück</span><br/> <span class="ft1">vom (nach wirtschaftlichen Kriterien zu beurteilenden) Begriff</span><br/> <span class="ft1">"überbaut" erfasst wird. Dabei ist offensichtlich, dass auch in solchen</span><br/> <span class="ft1">Fällen der Nachweis weit zurückliegender Anlagekosten erschwert</span><br/> <span class="ft1">sein kann. Die Tatsache, dass eine Baute im Baurecht auf einem</span><br/> <span class="ft1">lediglich im Grundbuch existierenden Baurechtsgrundstück steht,</span><br/> <span class="ft1">ändert nichts daran, dass sie fest mit Grund und Boden des</span><br/> <span class="ft1">baurechtsbelasteten Grundstücks verbunden ist. Die Pauschalierung</span><br/> <span class="ft1">der Anlagekosten ist auch auf solche Sachverhalte anwendbar. Ein</span><br/> <span class="ft1">Baurechtsgrundstück ist ein Grundstück im Sinne von § 105 StG und</span><br/> <span class="ft1">fällt mit seiner Baute auch unter den Begriff "überbaut" in § 46</span><br/> <span class="ft1">StGV. Die in der Beschwerde aufgezeigte Auslegung des KStA zum</span><br/> <span class="ft1">Begriff "überbaut" und zum Grundstücksbegriff, welcher nicht streng</span><br/> <span class="ft1">zivilrechtlich auszulegen sei, überzeugt dagegen nicht. Im Steuer-</span><br/> <span class="ft1">recht lehnt sich die Umschreibung des Grundstücksbegriffs weitge-</span><br/> <span class="ft1">hend ans Zivilrecht an und geht leicht darüber hinaus (B</span><span class="ft4">ARBARA</span><br/> <span class="ft1">S</span><span class="ft4">RAMEK</span><span class="ft1">, Kommentar StG, § 51 N 4). Es leuchtet auch aus gesetzes-</span><br/> <span class="ft1">systematischen Gründen nicht ein, wieso der Grundstücksbegriff in</span><br/> <span class="ft1">§ 95 StG für die Besteuerung und derjenige in § 105 StG für die Pau-</span><br/> <span class="ft1">schalierung enger sein soll. Daran ändert der Begriff "überbaut" in</span><br/> <span class="ft1">§ 46 StGV nichts. Die Auslegung des KStA widerspricht überdies</span><br/> <span class="ft1">dem Merkblatt des KStA vom 14. Februar 1982.</span><br/> <span class="ft1">2.3.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2016</span> <span class="title">Kantonale Steuern</span> <span class="page_no">119</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Das KStA stützt sich bei seiner Argumentation schliesslich auf</span><br/> <span class="ft1">eine Aussage im Protokoll zur 23. Sitzung vom 26. März 1982 der</span><br/> <span class="ft1">Grossratskommission für die Revision des Steuergesetzes (Steuerge-</span><br/> <span class="ft1">setz 1983, Protokolle Grossratskommission, 1. Lesung, Band V,</span><br/> <span class="ft1">S. 270), wonach "diese gesetzliche Vermutung auf das überbaute</span><br/> <span class="ft1">Land beschränkt wäre". Abgesehen davon, dass Wortmeldungen im</span><br/> <span class="ft1">Rahmen von Kommissionen nicht dieselbe Bedeutung zukommt wie</span><br/> <span class="ft1">Wortmeldungen im Grossen Rat selbst, wird mit dem Ausdruck</span><br/> <span class="ft1">"überbautes Land" der Verkauf eines im Baurecht erstellten Gebäu-</span><br/> <span class="ft1">des nicht aus dem Anwendungsbereich von § 105 StG ausgeschlos-</span><br/> <span class="ft1">sen. "Land" ist vorliegend nicht als gewachsenes Terrain oder natürli-</span><br/> <span class="ft1">cher Boden zu verstehen und auch nicht in der Weise, dass der</span><br/> <span class="ft1">Eigentümer von Baute und baurechtsbelastetem Grundstück iden-</span><br/> <span class="ft1">tisch sein müssten. Es bedeutet lediglich "Grundstück" und darunter</span><br/> <span class="ft1">fällt auch das Baurechtsgrundstück. Bei den Gesetzesberatungen war</span><br/> <span class="ft1">der Anwendungsfall eines selbständigen und dauernden Baurechts</span><br/> <span class="ft1">denn auch kein Thema. Im Vordergrund stand die Abgrenzung von</span><br/> <span class="ft1">überbauten zu unüberbauten Grundstücken und damit zu Bauten,</span><br/> <span class="ft1">welche wie Abbruchobjekte, Fahrnisbauten und Schuppen oder der-</span><br/> <span class="ft1">gleichen, für die Bestimmung des Kaufpreises von untergeordneter</span><br/> <span class="ft1">Bedeutung sind. Dies geht überdies auch aus dem Merkblatt des</span><br/> <span class="ft1">KStA hervor, nach welchem der Begriff "überbaut" zu Recht nach</span><br/> <span class="ft1">wirtschaftlichen Kriterien ausgelegt werden soll. Der Begriff "über-</span><br/> <span class="ft1">bautes Land" ist demzufolge, wie bereits das Spezialverwaltungs-</span><br/> <span class="ft1">gericht erkannt hat, auf ein Baurechtsgrundstück anzuwenden, wes-</span><br/> <span class="ft1">halb sich die Beschwerde als unbegründet erweist und abzuweisen</span><br/> <span class="ft1">ist.</span><br/></div> </div> </body> </html>