<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00418</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209146&amp;W10_KEY=13013547&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00418</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.11.2009</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 11.10.2010 teilweise gutgeheissen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Ausnahmbewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Verweigerung einer nachträglichen Ausnahmebewilligung für verschiedene bauliche Massnahmen einer als Mehrzweckraum umgenutzten Scheune. Aufgrund eines rechtskräftigen Bundesgerichtsentscheids kann auf den Beschwerdeantrag, das Verbot zur Durchführung von Veranstaltungen in der Scheune sei aufzuheben, nicht eingetreten werden (E. 1). Die Rekursfrist ist als gesetzliche Frist nur unter den engen, vorliegend nicht erfüllten gesetzlichen Voraussetzungen von Tod oder Handlungsunfähigkeit erstreckbar (E. 3). Es ist nicht ersichtlich, welche zusätzlichen Aufschlüsse eine förmliche Befragung der Organe der Beschwerdeführerin oder ein Augenschein in der bereits umgebauten Scheune hätte geben können, weshalb kein Verfahrensfehler im Vorgehen der Erstinstanzen zu erkennen ist (E. 4.2). Die von der Beschwerdeführerin getroffenen Massnahmen zur Erstellung des Mehrzweckraums sind offensichtlich bewilligungspflichtig (E. 4.3). Soweit die Beschwerdeführerin aus dem angeblich speziellen Zonencharakter der infrage stehenden Areale und der Zulassung eines Gastronomiebetriebs an diesem Ort ableitet, es seien hier andere Regeln und Umstände zu beachten als die gesetzlich vorgesehenen, ist sie nicht zu hören (E. 5.1). Rechtsgrundlagen betreffend Änderung von bestehenden zonenwidrigen Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone (E. 5.4.1). Die behördlichen Berechnungen der Nutzflächen werfen verschiedene Fragen auf, die jedoch vorliegend offen bleiben können (E. 5.4.3). Angesichts der Lage der Scheune führt die geplante Umnutzung zu einer nicht unwesentlichen Mehrbelastung für Raum und Umwelt (E. 5.4.4). Die vorliegende Zweckänderung der Scheune würde nicht mehr nur eine geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig machen, weshalb der Beschwerdeführerin eine nachträgliche Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 37a RPG zu Recht verweigert wurde (E. 5.4.5). Auch eine Bewilligung gestützt auf Art. 24c RPG kommt nicht in Frage, da die Nutzung einer Scheune als Restaurationsbetrieb einer vollständigen Zweckänderung gleichkäme (E. 5.4.6). Alle Einbauten, welche eine andere als die bisherige Nutzung der Scheune ermöglichen oder begünstigen, sind zu entfernen. Deren Entfernung erweist sich als verhältnismässig (E. 6.2). Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten wird. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAU- UND ZONENORDNUNG">BAU- UND ZONENORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BRUTTOGESCHOSSFLÃCHE">BRUTTOGESCHOSSFLÃCHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSSTRASSE">ERSCHLIESSUNGSSTRASSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MEHRBELASTUNG">MEHRBELASTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MEHRZWECKRAUM">MEHRZWECKRAUM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTMÃSSIGER ZUSTAND">RECHTMÃSSIGER ZUSTAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHEUNE">SCHEUNE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG">UMNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMWELT">UMWELT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 309 Abs. I lit. a PBG</span><br/><span class="gerade">§ 309 Abs. I lit. b PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 22 Abs. II lit. a RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24a RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 24a Abs. I RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24c RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 37a RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 42 RPV</span><br/><span class="gerade">Art. 43 RPV</span><br/><span class="ungerade">Art. 43 Abs. I Ziff. d RPV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11086" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00418</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">5. November 2009</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤rin Anja Tschirky.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>A AG,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_2_6"><span>Gemeinde B,</span></a><span> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Ausnahmebewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Die A AG ist EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 in C. Auf dem GrundstÃ¼ck befinden sich ein Hotel/Restaurant (D-Strasse 02) und ein ursprÃ¼nglich als Scheune sowie fÃ¼r den Hotelbetrieb benutztes GebÃ¤ude, Vers.-Nr. 03 (D-Strasse 04). Das GrundstÃ¼ck liegt in der Landwirtschaftszone sowie in der Zone II des Schutzgebiets von E und F. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Aufgrund einer Kontrolle der Bauabteilung B im Jahr 2003 wurde festgestellt, dass in der Scheune verschiedene bauliche Massnahmen ohne Bewilligung ausgefÃ¼hrt worden waren und dort Veranstaltungen stattfanden. Die A AG wurde daher am 17. Juli 2003 aufgefordert, den Betrieb jeglicher Veranstaltungen in der Scheune umgehend einzustellen und ein nachtrÃ¤gliches Baugesuch einzureichen. Ein dagegen erhobenes Rechtsmittel wiesen der Regierungsrat am 17. Dezember 2003, das Verwaltungsgericht am 10. Juni 2004 (VB.2004.00074) und das Bundesgericht am 14. Dezember 2004 (1A.204/2004) ab. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Die A AG ersuchte am 25. Mai 2005 um âBaubewilligung oder die Festhaltung der Nichtbewilligungspflichtâ fÃ¼r die Renovation der als Hoteldependance bezeichneten Scheune (Multifunktionsraum) sowie den Ein- und Ausbau einer WC-Anlage, eines Bistros und eines Weinkellers.</p> <p class="Urteilstext"><span>Mit VerfÃ¼gung vom 29. November 2005 verweigerte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich der A AG hierfÃ¼r die Bewilligung nach den Art. 22, 24â24d bzw. 37a des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) sowie nach der Verordnung zum Schutze des Es und des Fs vom 16. MÃ¤rz 1967 (SchutzVO) im Sinne der ErwÃ¤gungen (Disp.-Ziff. I). Die Gemeinde wurde weiter aufgefordert, bis spÃ¤testens drei Monate nach Eintritt der Rechtskraft die erforderlichen</span> Massnahmen<span> zur Wiederherstellung des</span> rechtmÃ¤ssigen<span> Zustands zu verfÃ¼gen (Disp.-Ziff. II). In den ErwÃ¤gungen stellte die Baudirektion zudem eine Ausnahmebewilligung in Aussicht fÃ¼r die partielle Umnutzung von Einstellraum, WaschkÃ¼che und Garage im Erdgeschoss zu einer WC-Anlage fÃ¼r GÃ¤ste des Restaurants- und Hotelbetriebs sowie fÃ¼r weitere AusflugsgÃ¤ste und Wanderer. FÃ¼r ein entsprechendes Vorhaben sei ein neues Baugesuch einzureichen.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Die Baukommission B erÃ¶ffnete der Bauherrschaft diese VerfÃ¼gung zusammen mit ihrem ebenfalls abschlÃ¤gigen Baubescheid vom 6. Dezember 2005 (Disp.-Ziff. 1). Gleichzeitig forderte sie die A AG auf, bis spÃ¤testens drei Monate nach Eintritt der Rechtskraft den</span> rechtmÃ¤ssigen<span> Zustand der im Einzelnen aufgefÃ¼hrten baulichen</span> Massnahmen<span> wieder herzustellen (Disp.-Ziff. 2). Sie kÃ¼ndigte der Bauherrschaft an, sie nach Ablauf der Frist mit separatem Schreiben zur ÃberprÃ¼fung des verlangten Zustands aufzubieten und behielt sich die Verzeigung wegen Ungehorsams sowie die Ersatzvornahme vor (Disp.-Ziff. 3 und 4). Wie bereits die Baudirektion stellte auch die Baukommission B in Aussicht, die partielle Umnutzung von Einstellraum, WaschkÃ¼che und Garage im Erdgeschoss zu einer WC-Anlage fÃ¼r GÃ¤ste des Restaurants- und Hotelbetriebs sowie fÃ¼r weitere AusflugsgÃ¤ste und Wanderer zu bewilligen (Disp.-Ziff. 5).</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen beide Entscheide erhob die A AG Rekurs an den Regierungsrat. Sie verlangte im Wesentlichen eine RÃ¼ckweisung an die Vorinstanzen, damit das Verfahren gemÃ¤ss den Vorgaben des Bundesgerichtsentscheids vom 14. Dezember 2004 durchgefÃ¼hrt werde. Weiter sei die Nichtbewilligungspflicht festzustellen oder die Bewilligung nachtrÃ¤glich zu erteilen. Die Staatskanzlei fÃ¼hrte am 18. MÃ¤rz 2009 einen Augenschein durch. Mit Beschluss vom 24. Juni 2009 hiess der Regierungsrat den Rekurs im Sinne der ErwÃ¤gungen teilweise gut. DemgemÃ¤ss wÃ¼rde die raumplanungs- und baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die nach aussen erscheinenden neu angebrachten Fenster und das Tor im 1. Obergeschoss erteilt. Im Ãbrigen wies er den Rekurs ab, soweit er nicht gegenstandslos geworden war. Die Kosten des Rekursverfahrens auferlegte der Regierungsrat zu vier FÃ¼nfteln der BeschwerdefÃ¼hrerin; im Ãbrigen wurden diese auf die Staatskasse genommen. Eine UmtriebsentschÃ¤digung wurde nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt1"><span>Gegen den Rekursentscheid erhob die A AG mit Eingaben vom 6. August und 16. September 2009 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie erneuerte im Wesentlichen ihre RekursantrÃ¤ge und ersuchte um Aufhebung des Rekursentscheides, soweit der Rekurs abgewiesen wurde. Weiter beantragte sie, das Verbot des Baudepartements zur DurchfÃ¼hrung von Veranstaltungen in der Hoteldependance aufzuheben, dies durch eine sofortige, allenfalls provisorische oder superprovisorische Anordnung. Zudem beantragte sie die GewÃ¤hrung der aufschiebenden Wirkung. </span></p> <p class="Sachverhalt1">In der PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 18. September 2009 wurde die BeschwerdefÃ¼hrerin darauf hingewiesen, dass der Beschwerde von Gesetzes wegen ohnehin aufschiebende Wirkung zukomme, sofern mit der angefochtenen Anordnung nicht aus besonderen GrÃ¼nden etwas anderes bestimmt worden sei, was vorliegend nicht der Fall sei. Am 28. September 2009 reichte die Staatskanzlei sodann die Akten ein und beantragte fÃ¼r den Regierungsrat die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde B beantwortete die Beschwerde am 29. September 2009 und verlangte, das Rechtsmittel sei abzuweisen, sofern darauf einzutreten sei, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Da die angefochtenen erstinstanzlichen Entscheide noch vor Ende 2005 ergingen, stÃ¼tzte der Regierungsrat seine RekurszustÃ¤ndigkeit auf die damals geltende Fassung von § 329 Abs. 2 lit. b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19a Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Weil auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde grundsÃ¤tzlich einzutreten.</p> <p class="Urteilstext">Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin allerdings beantragt, d<span>as Verbot des Baudepartements zur DurchfÃ¼hrung von Veranstaltungen in der Hoteldependance sei aufzuheben, kann auf die Beschwerde nicht eingetreten werden. Diese Anordnung erging in einem rechtskrÃ¤ftig durch den Bundesgerichtsentscheid vom 14. Dezember 2004 abgeschlossenen Verfahren und bildet hier nicht Streitgegenstand. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt die DurchfÃ¼hrung eines zweiten Schriftenwechsels. Ein solcher ist im Beschwerdeverfahren nur fakultativ vorgesehen (§ 58 VRG). Da die Beschwerdeantworten der Beschwerdegegner keine neuen Vorbringen enthalten, ist ein solcher aus Sicht des Verwaltungsgerichts nicht notwendig. Der BeschwerdefÃ¼hrerin stand es jedoch frei, soweit sie es fÃ¼r angebracht hielt, zu den ihr zugestellten Beschwerdeantworten Stellung zu nehmen. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt vorab als Verfahrensfehler, dass der Regierungsrat ihr die Rekursfrist nicht erstreckt habe, fÃ¼r seinen Entscheid jedoch 3 ½ Jahre benÃ¶tigt habe. Der Einwand ist verstÃ¤ndlich, in der Sache indessen unbegrÃ¼ndet. Als gesetzliche Frist ist die Rekursfrist nur unter den engen Voraussetzungen von Tod oder HandlungsunfÃ¤higkeit erstreckbar (vgl. § 12 VRG), welche hier nicht gegeben waren. Der Regierungsrat durfte der BeschwerdefÃ¼hrerin daher keine zusÃ¤tzliche Frist einrÃ¤umen, dies unabhÃ¤ngig von der fÃ¼r sich beanspruchten Entscheiddauer, welche in der Tat ausserordentlich lange war und auch der in § 27a VRG vorgesehenen Behandlungsfrist widersprach.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Nach Art. 22 Abs. 1 RPG dÃ¼rfen Bauten und Anlagen nur mit behÃ¶rdlicher Bewilligung errichtet oder geÃ¤ndert werden. Das kantonale Recht darf den Kreis der nach dieser Bestimmung bewilligungspflichtigen Bauten und Anlagen nicht einschrÃ¤nken. Nach § 309 Abs. 1 PBG ist eine baurechtliche Bewilligung unter anderem nÃ¶tig fÃ¼r die Erstellung neuer oder die bauliche VerÃ¤nderung bestehender GebÃ¤ude und gleichgestellter Bauwerke (lit. a) oder fÃ¼r NutzungsÃ¤nderungen bei RÃ¤umlichkeiten und FlÃ¤chen, denen baurechtliche Bedeutung zukommt (lit. b). Je nach Raumrelevanz unterliegen daher nicht allein bauliche Vorkehrungen, sondern auch blosse ZweckÃ¤nderungen der Bewilligungspflicht (vgl. BGE 113 Ib 223 E. 4d).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin anerkennt im Wesentlichen die Bewilligungspflicht fÃ¼r den geplanten Einbau des Weinkellers, des Bistros sowie der WC-Anlagen in bestehende RÃ¤ume im Erdgeschoss, verneint hingegen eine solche fÃ¼r die bereits vollzogene Renovation und Nutzung des Mehrzweckraums im 1. und 2. Obergeschoss. Hierzu macht sie geltend, nach den bundesgerichtlichen ErwÃ¤gungen wÃ¤re im Bewilligungsverfahren in einem ersten Schritt zu klÃ¤ren gewesen, ob bei der Renovation der Hoteldependance Ã¼berhaupt bewilligungspflichtige Arbeiten ausgefÃ¼hrt worden seien. Dazu hÃ¤tte die BehÃ¶rde abklÃ¤ren mÃ¼ssen, wie der Mehrzweckraum frÃ¼her genutzt worden sei, einen Augenschein durchfÃ¼hren und der BeschwerdefÃ¼hrerin Gelegenheit geben mÃ¼ssen, Unterlagen und Beweismittel zum vorbestehenden baulichen Zustand beizubringen.</p> <p class="Urteilstext">Das Bundesgericht erwog in seinem Entscheid vom 14. Dezember 2004, das Verwaltungsgericht habe aufgrund der â nÃ¤her dargelegten â UmstÃ¤nde davon ausgehen dÃ¼rfen, dass bauliche VerÃ¤nderungen vorgenommen worden seien, die zumindest die Einleitung eines baurechtlichen Verfahrens rechtfertigen wÃ¼rden. In diesem Verfahren werde zu prÃ¼fen sein, welche baulichen Massnahmen von der BeschwerdefÃ¼hrerin vorgenommen worden seien; diese werde Gelegenheit haben, Unterlagen und Beweismittel zum vorbestehenden baulichen Zustand und zu den von ihr veranlassten Arbeiten einzureichen (E. 3.2). Die BeschwerdefÃ¼hrerin hatte bereits im frÃ¼heren Rechtsgang gegen die VerfÃ¼gung vom 17. Juli 2003 die aus ihrer Sicht massgebenden Urkunden eingelegt. Unter ausdrÃ¼cklichem Verweis auf den Bundesgerichtsentscheid reichte sie das Baugesuch alsdann zusammen mit einem Schreiben vom 18. April 2005 ein, worin sie wiederum ausfÃ¼hrlich darlegte, weshalb sie die bereits ausgefÃ¼hrten baulichen Massnahmen als nicht bewilligungspflichtig erachte. Als Beweis legte sie insbesondere eine Lithografie aus dem Jahr 1920 bei. Aufgrund dieser Eingabe durfte die BaubehÃ¶rde annehmen, die BeschwerdefÃ¼hrerin habe alle ihr tauglich erscheinenden Angaben gemacht und die dazu vorgefundenen Urkunden eingereicht. Um sich ein eigenes Bild Ã¼ber die bisherige Nutzung und den Zustand der Scheune zu machen, hat die BehÃ¶rde daraufhin richtigerweise frÃ¼here Bewilligungsakten beigezogen. Entgegen dem DafÃ¼rhalten der BeschwerdefÃ¼hrerin ist nicht ersichtlich, welche zusÃ¤tzlichen AufschlÃ¼sse eine fÃ¶rmliche Befragung der Organe der BeschwerdefÃ¼hrerin oder ein Augenschein in der bereits umgebauten Scheune hÃ¤tte geben kÃ¶nnen. Die BehÃ¶rde durfte im Weiteren auch annehmen, die BeschwerdefÃ¼hrerin habe Kenntnis von allen ihr GrundstÃ¼ck betreffenden Baugesuchen und Bewilligungen. Dies gilt ohne Weiteres fÃ¼r die von der BeschwerdefÃ¼hrerin angefertigten BaubewilligungsplÃ¤ne von 2002; aber auch die frÃ¼heren Bewilligungsunterlagen muss sie sich als Sachdarstellungen ihres RechtsvorgÃ¤ngers zum aktuellen Zustand anrechnen lassen. Ein Verfahrensfehler ist daher im Vorgehen der Erstinstanzen nicht zu erkennen. </p> <p class="Urteilstext">Im Ãbrigen ist darauf hinzuweisen, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin im Rekursverfahren zahlreiche weitere Unterlagen zum Beweis ihrer Sachdarstellung einbringen konnte und ihr dieses Recht auch im Beschwerdeverfahren, anlÃ¤sslich welchem neue Beweismittel ohne EinschrÃ¤nkung zulÃ¤ssig sind (§ 52 Abs. 1 VRG), offenstand. All diese Unterlagen vermÃ¶gen jedoch am Beweisergebnis nichts zu Ã¤ndern (vgl. nachfolgend).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Massgebender Sachverhalt fÃ¼r die sich vorliegend stellenden raumplanerischen Fragen ist je nach Anspruchsgrundlage der bauliche und nutzungsmÃ¤ssige Zustand des GebÃ¤udes Assek.-Nr. 03 vor dem 1. Juli 1972 bzw. vor dem 1. Januar 1980 (vgl. E. 5.4). Dieser Referenzzustand bildet grundsÃ¤tzlich Ausgangspunkt zur Bestimmung des zulÃ¤ssigen Masses von VerÃ¤nderungen. Eine frÃ¼here Nutzung oder ein frÃ¼herer baulicher Zustand der Scheune etwa aus den AnfÃ¤ngen des 20. Jahrhunderts sowie die entsprechenden Belege dafÃ¼r sind daher nur dann von Bedeutung, wenn sich daraus auf einen bis 1972 bzw. 1979 anhaltenden Zustand schliessen lÃ¤sst. </p> <p class="Urteilstext">Die Baudirektion stÃ¼tzte sich zur Ermittlung des massgebenden Referenzzustands auf die Vorakten der Gemeinde, welche Bewilligungsunterlagen aus den Jahren 1970, 1980 und 2002 sowie Projektunterlagen fÃ¼r einen privaten Gestaltungsplan von 1990 und eine Projektstudie von 2000 enthalten. Diese Unterlagen bieten eine taugliche Grundlage zur Ermittlung des im fraglichen Zeitraum massgebenden Zustands. </p> <p class="Urteilstext">Wenig aufschlussreich sind demgegenÃ¼ber die von der BeschwerdefÃ¼hrerin selber eingereichten Akten. Der Umfang der gesamten Hotelanlage und deren Nutzung im 19. und den AnfÃ¤ngen des 20. Jahrhunderts spielen offensichtlich keine Rolle, da vor dem massgebenden Referenzzeitpunkt wesentliche bauliche und nutzungsmÃ¤ssige VerÃ¤nderungen inklusive einem GebÃ¤udeabbruch erfolgt sind. Auch aus der im Grundbuch vorhandenen Eintragung als Hoteldependance lÃ¤sst sich mit Bezug auf die Bewilligungspflicht des Mehrzweckraums nichts ableiten, denn das GebÃ¤ude Assek.-Nr. 03 wurde anerkanntermassen teilweise im Zusammenhang mit dem Hotelbetrieb genutzt (WirtschaftsrÃ¤ume etc. im Erdgeschoss, Zimmer im 2. Obergeschoss). Aus dem gleichen Grund musste die BeschwerdefÃ¼hrerin denn auch Ã¶ffentlich-rechtliche Abgaben fÃ¼r dieses GebÃ¤ude als Hoteldependance entrichten. Soweit sie geltend macht, die landwirtschaftliche Nutzung der Scheune sei schon vor Jahrzehnten aufgegeben worden, ist dies ebenfalls nicht von Belang, denn es kommt einzig darauf an, ob die Scheune seither einer neuen Zweckbestimmung zugefÃ¼hrt wurde. Selbst wenn in der Scheune immer wieder auch Veranstaltungen mit Publikum stattgefunden haben sollten, lÃ¤sst sich aus solchen sporadischen Nutzungen ebenfalls nicht auf einen entsprechenden Dauerzweck des GebÃ¤udes schliessen. Dieses war nach den vorliegenden PlÃ¤nen offensichtlich auch gar nicht fÃ¼r eine solche Zweckbestimmung ausgebaut. FÃ¼r ihre Behauptung, die Scheune sei ursprÃ¼nglich ein eigentlicher Festsaal gewesen, konnte die BeschwerdefÃ¼hrerin Ã¼berhaupt keine Beweise vorlegen. </p> <p class="Urteilstext">Aufgrund der Vorakten der Gemeinde kann mit Bezug auf die Bewilligungspflicht des Mehrzweckraums im 1. und 2. Obergeschoss Folgendes festgehalten werden: In allen ProjektplÃ¤nen wird die bestehende Nutzung im ersten Obergeschoss neben Eingang und Werkstatt als Scheune und im 2. Obergeschoss teilweise als Zim­mer angegeben. Baulich ist der Scheunenteil als fensterloser Raum ohne Inneneinrichtungen und mit einfachen BretterwÃ¤nden dargestellt, dies auch noch in den von der BeschwerdefÃ¼hrerin selber erstellten UmbauplÃ¤nen vom 2. November 2002. Eine Galerie auf der HÃ¶he des 2. Obergeschosses ist nirgends eingezeichnet. 1989 sprach der damalige Architekt noch von der Dependance als baufÃ¤llige Baute, wo Scheune, Entree und Korridor bereits seit 1960 bzw. 1963 ausser Betrieb gesetzt worden seien.</p> <p class="Urteilstext">Aufgrund dieser Unterlagen steht fest, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin in einen unausgebauten offenen Scheunenraum im 1. und 2. Obergeschoss und anstelle einzelner Zimmer im 2. Obergeschoss einen zweigeschossigen Mehrzweckraum mit 280 SitzplÃ¤tzen, drei Bars, Galerie, neuem Boden, neuer Isolation, breiterer Treppe, neuen Fenstern und Abbruch von TrennwÃ¤nden samt den entsprechenden Einrichtungen einbaute. Dass es sich bei diesen Massnahmen um einen bewilligungspflichtigen Vorgang handelt, ist offensichtlich. Diese Bewilligungspflicht bestÃ¼nde im Ãbrigen selbst dann, wenn der Mehrzweckraum bereits bisher mit einem tauglichen Boden, einer Isolation und Fenstern ausgestattet gewesen wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>NutzungsplÃ¤ne sind fÃ¼r jedermann verbindlich (Art. 21 Abs. 1 RPG). Bauten und Anlagen dÃ¼rfen nur mit behÃ¶rdlicher Bewilligung errichtet oder geÃ¤ndert werden. Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (Art. 22 Abs. 1 RPG und Abs. 2 lit. a RPG). In Art. 16, 16a und 16b RPG werden der Zonenzweck und die ZonenkonformitÃ¤t der Landwirtschaftszonen umschrieben. Die Art. 24 und 24a bis d RPG legen die Voraussetzungen fÃ¼r die Zulassung zonenfremder Bauten ausserhalb der Landwirtschaftszonen fest. In Art. 37a RPG schliesslich wird die ZweckÃ¤nderung gewerblich genutzter Bauten und Anlagen ausserhalb von Bauzonen geregelt. </p> <p class="Urteilstext">Mit den genannten Gesetzesbestimmungen wird fÃ¼r alle VerwaltungsbehÃ¶rden und die Gerichte verbindlich festgelegt, unter welchen Voraussetzungen Umbauten und NutzungsÃ¤nderungen in der Landwirtschaftszone zulÃ¤ssig sind. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin aus dem angeblich speziellen Zonencharakter der zum G gehÃ¶renden Areale und der Zulassung eines Gastronomiebetriebs an diesem Ort ableitet, es seien hier andere Regeln und UmstÃ¤nde zu beachten als die gesetzlich vorgesehenen, ist sie nicht zu hÃ¶ren. Dies gilt auch mit Bezug auf ihren Einwand, einem Gastwirt dÃ¼rfe nicht eine Umnutzung verboten werden, welche den Landwirten erlaubt wÃ¼rde. Die Regeln des Raumplanungsgesetzes fÃ¼hren mit Bezug auf nichtlandwirtschaftliche Nutzungen wie etwa Agrotourismus bewusst zu einer Privilegierung aktiver Landwirtschaftsbetriebe (vgl. Art. 24b RPG in Verbindung mit Art. 40 Abs. 3 lit. a RPV). Diese gesetzlich vorgesehene Ungleichbehandlung kann nicht infrage gestellt werden (vgl. Art. 190 BV).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin unterhÃ¤lt einen in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonformen Hotel- und Restaurantbetrieb. Eine Bewilligung nach Art. 16 und 16a RPG kommt daher von vornherein nicht in Betracht. Auch Art. 24b RPG, welcher nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe nur in Zusammenhang mit einem landwirtschaftlichen Gewerbe zulÃ¤sst, bildet keine taugliche Grundlage. Als mÃ¶gliche Anspruchsgrundlage kommen daher von vornherein nur Art. 24a RPG (ZweckÃ¤nderungen ohne bauliche Massnahmen), Art. 24c (bestehende zonenwidrige Bauten und Anlagen) bzw. der einen Spezialfall der Bestandesgarantie umschreibende Art. 37a RPG (zonenfremde gewerbliche Bauten und Anlagen) in Betracht.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>GemÃ¤ss Art. 24a Abs. 1 RPG ist die Bewilligung zu erteilen, wenn die Ãnderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzone keine baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG erfordert und wenn dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (lit. a) und sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulÃ¤ssig ist (lit. b). Ausgehend davon, dass vorliegend bauliche Massnahmen erfolgten und fÃ¼r die neue Nutzung auch notwendig sind, hat die Baudirektion eine Bewilligung gemÃ¤ss Art. 24a Abs. 1 RPG zu Recht nicht weiter geprÃ¼ft. Aber selbst wenn gar keine baulichen Massnahmen erfolgt wÃ¤ren, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrerin zumindest teilweise behauptet, kommt eine Bewilligung nach Art. 24a Abs. 1 RPG angesichts der offenkundigen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt nicht in Betracht. Die BeschwerdefÃ¼hrerin beabsichtigt, mit dem Bauvorhaben zusÃ¤tzliche GÃ¤ste bewirten zu kÃ¶nnen und den Multifunktionsraum fÃ¼r Tagungen und Veranstaltungen jeglicher Art zu nutzen. Dies fÃ¼hrt zu einem grÃ¶sseren Zubringerverkehr und einem Bedarf an ParkplÃ¤tzen, was sich unmittelbar auf Raum und Umwelt auswirkt. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.1 </b>Nach Art. 24c RPG werden bestimmungsgemÃ¤ss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsÃ¤tzlich geschÃ¼tzt (Abs. 1). Solche Bauten und Anlagen kÃ¶nnen erneuert, teilweise geÃ¤ndert, massvoll erweitert oder wieder aufgebaut werden, sofern sie rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert wurden. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2). Voraussetzung fÃ¼r die Anwendbarkeit der Bestimmung ist gemÃ¤ss Art. 41 RPV, dass die Bauten und Anlagen seinerzeit in Ãbereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geÃ¤ndert wurden, durch die nachtrÃ¤gliche Ãnderung von Erlassen oder PlÃ¤nen jedoch zonenwidrig geworden sind. Als solche gelten in erster Linie Bauten, die in Ãbereinstimmung mit dem materiellen Recht vor dem 1. Juli 1972 erstellt oder geÃ¤ndert wurden, als mit dem Inkrafttreten des GewÃ¤sserschutzgesetzes erstmals eine klare Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorgenommen wurde (BGE 129 II 396 E. 4.2.1). Ãnderungen an Bauten und Anlagen, auf die Art. 24c RPG anwendbar ist, sind nach Art. 42 RPV zulÃ¤ssig, wenn die IdentitÃ¤t der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen ZÃ¼gen gewahrt bleibt (Abs. 1 Satz 1). Ob dies zutrifft, ist unter WÃ¼rdigung der gesamten UmstÃ¤nde zu beurteilen. Innerhalb des bestehenden GebÃ¤udevolumens darf die anrechenbare BruttogeschossflÃ¤che in jedem Fall nicht um mehr als 60 % erweitert werden (Abs. 3 lit. a RPV). </p> <p class="Urteilstext">Bei der ZweckÃ¤nderung gewerblich genutzter Bauten und Anlagen, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von Ãnderungen der NutzungsplÃ¤ne zonenwidrig geworden sind, sind die Voraussetzungen fÃ¼r eine Bewilligung der Sonderregelung von Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV unterworfen. ZweckÃ¤nderungen und Erweiterungen sind unter anderem dann zulÃ¤ssig, wenn die Baute oder Anlage rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert wurde und keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen (Abs. 1 lit. a und b). Die zonenwidrig genutzte FlÃ¤che darf jedoch nur um maximal 30 % erweitert werden, wobei Erweiterungen innerhalb des bestehenden GebÃ¤udevolumens nur zur HÃ¤lfte angerechnet werden (Abs. 2). </p> <p class="Urteilstext">Bei der Anwendung von Art. 24c Abs. 2 RPG darf das zulÃ¤ssige Mass von ZweckÃ¤nderungen und Erweiterungen unter BerÃ¼cksichtigung aller seit Inkrafttreten der Erlass- oder PlanÃ¤nderung vollzogenen Ãnderungen nur einmal ausgeschÃ¶pft werden (vgl. BGE 127 II 215 E. 3a und b mit Hinweisen). Dies gilt in gleicher Weise fÃ¼r die Bemessung des Erweiterungsmasses nach Art. 37a RPG.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.2 </b>Nach den ErwÃ¤gungen der Baudirektion wies das GebÃ¤ude Assek.-Nr. 03 am 1. Januar 1980 eine gastgewerbliche NutzflÃ¤che von 490.4 m<sup>2</sup> auf. Das Erweiterungspotenzial im GebÃ¤ude betrage 294.5 m<sup>2</sup>, weshalb die ausgefÃ¼hrte Erweiterung um 295.4 m<sup>2</sup> das Erweiterungspotenzial nur geringfÃ¼gig um 0.1 % Ã¼berschreite. Zusammen mit den im GebÃ¤ude Vers.-Nr. 05 bewilligten Erweiterungen betrage die Zunahme der gastgewerblich benutzten FlÃ¤chen jedoch ca. 727 m<sup>2</sup>. Die bisher bewilligte gastgewerbliche Nutzung umfasse 297 PlÃ¤tze zuzÃ¼glich theoretisch rund 40 PlÃ¤tze im StÃ¼bli und SÃ¤li, d.h. insgesamt ca. 337 PlÃ¤tze. Die bereits vollzogene Umnutzung der Scheune und der Zimmer biete Raum fÃ¼r zusÃ¤tzliche 280 PlÃ¤tze, diejenige im Erdgeschoss des GebÃ¤udes Assek.-Nr. 03 fÃ¼r weitere 42 PlÃ¤tze. Die bereits ausgefÃ¼hrte Umnutzung fÃ¼hre zu einer KapazitÃ¤tserhÃ¶hung von 83 %, zusammen mit der geplanten Umnutzung des Erdgeschosses zu einer solchen von 95 %. </p> <p class="Urteilstext">Der Regierungsrat schloss sich diesen ErwÃ¤gungen an und vermerkte zusÃ¤tzlich, dies beruhe auf der Annahme, dass die bewilligten An- und Umbauten im Haupthaus (Wintergartenanbau, Verlegung der Rezeption) verwirklicht wÃ¼rden. Wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin darauf verzichte, so stehe es ihr frei, aufgrund der neuen tatsÃ¤chlichen und rechtlichen Grundlage erneut ein Baugesuch fÃ¼r das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 03 einzureichen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin Ã¤ussert sich nicht weiter zu den FlÃ¤chenberechnungen. Diese werfen allerdings verschiedene Fragen auf. </p> <p class="Urteilstext">Fraglich ist vorab, ob das zulÃ¤ssige Erweiterungspotenzial des zonenwidrigen Hotel-/Restaurantbetriebs nicht richtigerweise anhand der GebÃ¤udenutzflÃ¤chen des ganzen Betriebs ermittelt werden mÃ¼sste (Frage offengelassen in BGr, 6. April 2005, 1.A 227/2004 E.4 und BGr, 28. Juli 2003, 1A.176/2002 E. 6.2). Die in Art. 37a RPG und Art. 43 RPV normierte Erleichterung fÃ¼r die Erweiterung zonenfremder Betriebe ausserhalb der Bauzonen macht bei Betrieben mit mehreren zusammenstehenden BetriebsgebÃ¤uden letztlich nur dann Sinn, wenn der gesamte Betrieb vor Ort und das entsprechende Erweiterungspotenzial betrachtet werden. Ansonsten wÃ¼rden gerade Betriebe wie der vorliegende mit einem Haupthaus und einem unternutzten NebengebÃ¤ude in ihren ErweiterungsmÃ¶glichkeiten ungerechtfertigt behindert. Bei einer solchen Berechnungsweise wÃ¤re jedoch vorliegend zu beachten, dass auch das Haupthaus bereits wesentlich erweitert wurde. Eine relevante Erweiterung erfolgte offenbar aufgrund einer Bewilligung der Baudirektion vom 17. Juli 1981, lÃ¤sst sich aber aufgrund der Akten nicht genau bemessen. Die vom damaligen Architekten bezifferten AusnÃ¼tzungsflÃ¤chen (Erweiterung von 1'735 m<sup><span>2</span></sup> um 367 m<sup><span>2</span></sup>) stimmen nÃ¤mlich nicht zwangslÃ¤ufig mit den nach Art. 43 RPV massgebenden BetriebsflÃ¤chen Ã¼berein, welche durchaus auch LagerflÃ¤chen und andere nicht ausnÃ¼tzungsrelevante FlÃ¤chen enthalten kÃ¶nnen (vgl. BGr, 7. Juni 2005, 1A.289/2004, E. 2.2.2). Eine zusÃ¤tzliche ErweiterungsmÃ¶glichkeit wurde der BeschwerdefÃ¼hrerin mit der Bewilligung der Baudirektion vom 2. Oktober 2006 erÃ¶ffnet, eine MÃ¶glichkeit, auf welche die BeschwerdefÃ¼hrerin trotz ausdrÃ¼cklicher Nachfrage derzeit nicht verzichten mÃ¶chte. Auch hierÃ¼ber fehlen genaue FlÃ¤chenangaben. </p> <p class="Urteilstext">Weiter ist fraglich, ob das GebÃ¤ude Assek.-Nr. 03 am 1. Januar 1980 und anhaltend bis zum Umbau 2003 tatsÃ¤chlich noch eine bestimmungsgemÃ¤ss nutzbare bzw. genutzte BetriebsflÃ¤che von 490.4 m<sup><span>2</span></sup> aufwies. Wie diese Zahl ermittelt wurde, lÃ¤sst sich den Akten nicht entnehmen. Sie kÃ¶nnte sich aber aus der Summe der ErdgeschossflÃ¤che, der Werkstatt im 1. Obergeschoss und den ZimmerflÃ¤chen im 2. Obergeschoss ergeben. Sollten diese RÃ¤ume allerdings entsprechend den Angaben des damaligen Architekten im Jahr 1989 teilweise bereits seit Jahrzehnten ausser Betrieb gesetzt gewesen sein, dÃ¼rften die FlÃ¤chen der bereits untergegangenen Nutzungen auch nicht mehr als massgebende ReferenzflÃ¤che angerechnet werden. </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich ist nicht nachvollziehbar, wie die Baudirektion die ohne Bewilligung ausgefÃ¼hrte ErweiterungsflÃ¤che auf 295.4 m<sup><span>2</span></sup> bemass. Der Mehrzweckraum umfasst im 1. Obergeschoss eine TanzflÃ¤che von 225 m<sup><span>2</span></sup> und im 2. Obergeschoss eine schmale Galerie. MÃ¶glicherweise rechnete die Baudirektion diesem Mass noch die FlÃ¤che der vorgesehenen Pizzeria im Erdgeschoss im Umfange von 65 m<sup><span>2</span></sup> als ErweiterungsflÃ¤che zu. Auch lÃ¤sst sich den Akten nicht entnehmen, auf welcher Grundlage die Baudirektion die gesamte FlÃ¤chenzunahme aller bisherigen und der strittigen Erweiterungen auf 727 m<sup><span>2</span></sup> bemass. </p> <p class="Urteilstext">Wie es sich mit diesen Zahlen im Einzelnen verhÃ¤lt, kann jedoch offenbleiben, da die vorgesehene Erweiterung auch die Voraussetzungen von Art. 43 Abs. 1 RPV nicht erfÃ¼llt. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.4 </b>Nach Art. 43 Abs. 1 lit. a RPV dÃ¼rfen durch die ZweckÃ¤nderung und Erweiterung keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf Raum und Umwelt entstehen. </p> <p class="Erwgung3">Die KapazitÃ¤tsberechnungen der Vorinstanzen zeigen auf, dass die ausgefÃ¼hrte und die geplante Umnutzung zu einer knappen Verdoppelung der bewirtschafteten PlÃ¤tze fÃ¼hren. Die BeschwerdefÃ¼hrerin kÃ¶nnte neu auf 322 PlÃ¤tzen zusÃ¤tzliche GÃ¤ste bewirten, welche angesichts der Lage der Scheune hauptsÃ¤chlich mit dem motorisierten Privatverkehr anreisen. Die darin liegende Mehrbelastung inklusive der hiefÃ¼r erforderlichen AbstellflÃ¤chen fÃ¼hren zu einer nicht unwesentlichen Mehrbelastung fÃ¼r Raum und Umwelt. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.5 </b>Nach Art. 43 Abs. 1 lit. d RPV dÃ¼rfen die ZweckÃ¤nderung und Erweiterung auch hÃ¶chstens eine geringfÃ¼gige Erweiterung der bestehenden Erschliessung notwendig machen. Die Baudirektion hatte hierzu erwogen, dass die bestehende Zufahrtsstrasse auf den ortsÃ¼blichen landwirtschaftlichen Verkehr ausgerichtet, eng und unbeleuchtet sei, durch Wohngebiet fÃ¼hre und daher nicht fÃ¼r eine KapazitÃ¤tserweiterung im vorgesehenen Ausmass genÃ¼ge. Eine solche kÃ¶nne nur Ã¼ber eine Anpassung der Nutzungsplanung erfolgen; gleichzeitig wÃ¤re eine genÃ¼gende Erschliessung mit dem privaten und Ã¶ffentlichen Verkehr sicherzustellen. Das Vorhaben sprenge den Rahmen eines Bewilligungsverfahrens. Der Regierungsrat hat seinen Entscheid ohne weitere PrÃ¼fung der ZufahrtsverhÃ¤ltnisse gefÃ¤llt.</p> <p class="Urteilstext">Die ZufahrtsverhÃ¤ltnisse ergeben sich nicht durchwegs schlÃ¼ssig aus den vorliegenden Akten. Auch ist unklar, auf welche Strasse und welche Stelle sich die ErwÃ¤gungen der Baudirektion im Einzelnen beziehen, was die BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht moniert. Insbesondere ist unklar, ob die Baudirektion tatsÃ¤chlich den Ausbau der D-Strasse, eine Staatsstrasse ohne durchgehenden Fussweg, als ungenÃ¼gend erachtet, wie dies offenbar die BeschwerdefÃ¼hrerin versteht. Wie es sich damit verhÃ¤lt, kann aber ebenfalls offenbleiben. Dass die Erschliessung des vorgesehenen Betriebsausbaus ausserhalb der Bauzone grundsÃ¤tzliche Probleme mit sich bringen kann, ist offenkundig. Die Erschliessung eines Hotels/Restaurants mit total 659 SitzplÃ¤tzen (bisher 337, neu zusÃ¤tzlich 280 + 42) innerhalb der Bauzonen wÃ¼rde gemÃ¤ss den Normalien Ã¼ber die Anforderungen an ZugÃ¤nge vom 9. Dezember 1987 (Zugangsnormalien, LS 700.5) mindestens den Ausbaustandard einer Erschliessungsstrasse (bis 300 Wohneinheiten) verlangen. Dies wÃ¼rde eine durchgehende Fahrbahnbreite von 4.5 m bis 5 m und ein durchgehendes einseitiges Trottoir verlangen (vgl. Zugangsnormalien, Anhang: Technische Anforderungen). Selbst nach den AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrerin erfÃ¼llt die D-Strasse diese Anforderungen nicht. </p> <p class="Urteilstext">Die Hinweise der BeschwerdefÃ¼hrerin auf verschiedene GrossanlÃ¤sse im G, welche angeblich unproblematisch seien, vermÃ¶gen die Bedenken gegen die bestehende Erschliessung keineswegs auszurÃ¤umen, sondern verstÃ¤rken sie nachgerade. Insbesondere die Bilder, welche die auf Fahrbahn und Wiesen abgestellten Fahrzeuge zeigen, geben zu solchen Bedenken Anlass. Auch kann es sich durchaus rechtfertigen, im Einzelfall geringere Anforderungen an ZugÃ¤nglichkeit und ParkflÃ¤chen fÃ¼r einzelne GrossanlÃ¤sse zu stellen, als dies bei einer regelmÃ¤ssigen gewerblichen Nutzung, wie sie hier zur Diskussion steht, der Fall ist. </p> <p class="Urteilstext">DemgemÃ¤ss wurde der BeschwerdefÃ¼hrerin eine nachtrÃ¤gliche Bewilligung gemÃ¤ss Art. 37a RPG zu Recht verweigert.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.6 </b> Auch eine Bewilligung gestÃ¼tzt auf Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 42 RPV kommt nicht infrage. Das GebÃ¤ude Assek.-Nr. 03 wurde bis zum massgebenden Stichdatum fÃ¼r einzelne NebenrÃ¤ume des Hotelbetriebs im Erdgeschoss, eine Werkstatt im 2. Obergeschoss und â was aus den Akten zweifelhaft ist â allenfalls fÃ¼r einzelne Personalzimmer im 2. Obergeschoss genutzt. Wenn nun dieses GebÃ¤ude zu einem eigentlichen Restaurationsbetrieb mit insgesamt 322 SitzplÃ¤tzen umgenutzt wird bzw. werden soll, so kommt dies einer vollstÃ¤ndigen ZweckÃ¤nderung des GebÃ¤udes gleich, welche nach Art. 24c RPG nicht zulÃ¤ssig ist. Im Ãbrigen wÃ¤re selbst im Fall einer nur teilweisen Ãnderung die Frage, ob die IdentitÃ¤t der Baute oder Anlage im Wesentlichen gewahrt bleibt, unter WÃ¼rdigung der gesamten UmstÃ¤nde zu beurteilen (Art. 42 Abs. 3 RPV). Bei dieser WÃ¼rdigung kÃ¤men letztlich dieselben Bedenken gegen das Projekt wie bei der Anwendung von Art. 43 Abs. 1 RPV zum Tragen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Damit erweist sich die Verweigerung der raumplanungsrechtlichen Ausnahmebewilligung mit Bezug auf die bereits durchgefÃ¼hrten wie auch die geplanten Ãnderungen als rechtens. Nach den obigen AusfÃ¼hrungen erscheint es jedoch nicht ausgeschlossen, dass der derzeitige Betrieb der BeschwerdefÃ¼hrerin selbst nach Realisierung der bewilligten Erweiterung und Ãnderung des Haupthauses gestÃ¼tzt auf Art. 37a RPG in gewissem Umfang noch erweitert werden dÃ¼rfte. Ob dies tatsÃ¤chlich der Fall ist, muss vorab anhand einer korrekten FlÃ¤chenanalyse ermittelt werden. Es wird alsdann an der BeschwerdefÃ¼hrerin liegen, ein entsprechend reduziertes Projekt einzureichen, insbesondere fÃ¼r Nutzungen, welche wie die WC-Anlage, ein Weinkeller oder andere NebenrÃ¤ume nicht mit einer massiven ErhÃ¶hung der GastplÃ¤tze einhergehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Nach § 341 PBG hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde bei ohne Bewilligung vorgenommenen VerÃ¤nderungen den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren. Zu diesem Zweck hat die Baukommission die Entfernung folgender Bauteile verlangt: Galerie im 2. Obergeschoss, das fest montierte Inventar wie BÃ¼hne, Bar, KÃ¼che, SanitÃ¤reinrichtungen etc. im 1. und 2. Obergeschoss, Elektroinstallationen wie Scheinwerfer und BeleuchtungskÃ¶rper im 1. und 2. Obergeschoss bis auf das zur Beleuchtung einer Scheune notwendige Mass, nach aussen erscheinende, neu angebrachte GlastÃ¼ren, Fenster, unbewilligte Reklameanlagen und Hinweisschilder sowie sÃ¤mtliche energetischen Massnahmen wie Heizungs- und BelÃ¼ftungsinstallationen und Anlagen im 1. und 2. Obergeschoss. Aufgrund des Rekursentscheides entfÃ¤llt nun die Verpflichtung zur Entfernung der Fenster und der GlastÃ¼re (Tor) im 1. Obergeschoss, und auch die Heizungs- und BelÃ¼ftungsinstallationen kÃ¶nnen soweit belassen werden, als sie fÃ¼r einen Lagerraum benÃ¶tigt werden (Erw. 5). </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht gegen diese Verpflichtung geltend, es gebe im GebÃ¤ude gar kein fest montiertes Inventar fÃ¼r den Barbetrieb, keine Heizungs- oder BelÃ¼ftungsanlagen und keine weiter gehenden Elektroinstallationen. Es gebe allerdings aufgestelltes Inventar, d.h. eine aus Elementen bestehende Bar, und Heizrohrleitungen, an welchen HeizwÃ¤nde oder LuftwÃ¤rmetauscher angeschlossen werden kÃ¶nnten. Die Galerie rage ca. 1.50 m in den Luftraum des Multifunktionsraums und diene lediglich der Optik und StabilitÃ¤t des GebÃ¤udes. Sie kÃ¶nne nicht abgebrochen werden, ohne die Sicherheit des GebÃ¤udes zu gefÃ¤hrden.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b> Im vorliegenden Fall kann als rechtmÃ¤ssige Nutzung des GebÃ¤udes Assek.-Nr. 03 nur die bisherige Nutzung der NebenrÃ¤ume im Erdgeschoss, die Werkstatt im 1. Obergeschoss sowie die Lagernutzung im 1. und 2. Obergeschoss gelten. Alle Einbauten, welche eine andere Nutzung ermÃ¶glichen oder begÃ¼nstigen, sind daher grundsÃ¤tzlich zu entfernen. </p> <p class="Erwgung2">Aufgrund der Akten lÃ¤sst sich nicht schlÃ¼ssig beurteilen, welche festen und nicht bewilligten Bauteile derzeit noch im GebÃ¤ude vorhanden sind. Ein Augenschein zur KlÃ¤rung des Sachverhaltes erscheint jedoch weder sinnvoll noch notwendig. Die strittige Anordnung erging vor bald vier Jahren aufgrund des damaligen Kenntnisstandes der BehÃ¶rde. Ob und inwieweit der Zustand im GebÃ¤ude seither verÃ¤ndert wurde, dies allenfalls auch im Zusammenhang mit dem ohnehin geltenden Nutzungsverbot, ist nicht bekannt und lÃ¤sst sich auch mit einem Augenschein nicht feststellen. Es muss daher im Moment genÃ¼gen, wenn der BeschwerdefÃ¼hrerin mittels einer Auflistung der einzelnen Einbauten klar gemacht wird, welche Bauteile nicht zulÃ¤ssig und gegebenenfalls zu entfernen sind. </p> <p class="Urteilstext">Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin auch zum Abbruch der neu eingebauten Galerie verpflichtet wurde, ist der angefochtene Entscheid ebenfalls zu schÃ¼tzen. Damit wird die BeschwerdefÃ¼hrerin keineswegs zur Wegnahme tragender GebÃ¤udeelemente verpflichtet, sondern nur zur Entfernung der durch den Einbau zusÃ¤tzlich gewonnenen nutzbaren FlÃ¤che im 2. Obergeschoss. Wie sie dies im Einzelnen bewerkstelligen will, bleibt ihr Ã¼berlassen.</p> <p class="Urteilstext">SÃ¤mtliche genannten Bauteile sollten sich ohne grosse Schwierigkeiten entfernen lassen, weshalb sich deren Entfernung im Ãbrigen als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig erweist. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens sind die Kosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 13 in Verbindung mit § 70 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr damit von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.- ; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 80.- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'080.- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>