<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2019.00112</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219990&amp;W10_KEY=4480708&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2019.00112</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.02.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Direkte Bundessteuer 2015</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel vs. private Vermögensverwaltung<br/><br/>[Der heute 72-jährige Pflichtige kaufte im Jahr 2002 und 2009 je eine Landparzelle und lies darauf ein Mehrfamilienhaus erstellen. Bis heute verkaufte er davon zwei Wohnungen, beide mit Verlust; zwei weitere Wohnungen übertrug er im Rahmen einer gemischten Schenkung an seine Kinder. Die Verluste machte er steuerlich nicht geltend und wurde bis anhin auch nicht als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler eingestuft. Um seine Aktiengesellschaft seinem Sohn übertragen zu können, kaufte er 2005 seiner Aktiengesellschaft eine Gewerbeliegenschaft ab. Einen Teil dieser Liegenschaft verkaufte er 2015 an eine langjährige Mieterin und wurde aufgrund dieses Verkaufs als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler veranlagt.] <br/><br/>Das Bundesgericht hat verschiedene Indizien für die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftenhändler aufgestellt. Jedes dieser Indizien kann gemäss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter Umständen jedoch auch allein, zur Annahme einer selbständigen Erwerbstätigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbständigen Erwerbstätigkeit im Einzelfall nicht erfüllt sind, kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer Intensität vorliegen. Entscheidend ist, dass die Tätigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (E. 1.3). Keine selbständige Erwerbstätigkeit liegt vor, wenn bloss das eigene Vermögen verwaltet wird, insbesondere, wenn eigene Liegenschaften vermietet werden. Überdies liegt normalerweise private Vermögensverwaltung vor, wenn der Eigentümer seine Liegenschaft(en) mit Wohn- oder Geschäftsbauten überbaut, um aus deren Vermietung einen Ertrag zu erzielen (E. 1.5). Die kurze Besitzesdauer der beiden mit Verlust verkauften Wohnungen, die Häufigkeit der Transaktionen sprechen vorliegend nicht für eine Gewerbsmässigkeit. Zudem lässt sich aus dem Verhalten des Pflichtigen keine gewerbsmässige Gewinnabsicht ableiten(E. 2.3). Bejahung des Kriteriums der Arbeitsbeschaffung, welches jedoch aufgrund des tiefen Umsatzes von geringer Bedeutung ist (E. 2.4). Bejahung der Berufsnähe des Beschwerdeführers (E. 2.5). Gesamthaft ist nicht von einer auf Erwerb gerichteten Tätigkeit auszugehen (E. 2.7). Gutheissung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHÃFTSVERMÃGEN">GESCHÃFTSVERMÃGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBSMÃSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL">GEWERBSMÃSSIGER LIEGENSCHAFTENHANDEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWERBSMÃSSIGKEIT">GEWERBSMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENVERKAUF">LIEGENSCHAFTENVERKAUF</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATVERMÃGEN">PRIVATVERMÃGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERMÃGENSVERWALTUNG">VERMÃGENSVERWALTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 16 Abs. III DBG</span><br/><span class="gerade">Art. 18 Abs. I DBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 18 Abs. II DBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=46582" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2019.00112</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. Februar 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Corinna Seiler. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch B AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Schweizerische Eidgenossenschaft, <br/> </span><span>vertreten durch das kantonale Steueramt, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Direkte Bundessteuer 2015,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A (nachfolgend: der Pflichtige) verkaufte per 13. Februar 2015 eine Stockwerkeigentumseinheit einer ihm gehÃ¶renden Gewerbeliegenschaft an der C-Strasse 01 in D (Gemeinde E). In der SteuererklÃ¤rung 2015 deklarierte er fÃ¼r die direkte Bundessteuer ein steuerbares Einkommen von Fr. â¦. EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit deklarierte er keine. </p> <p class="Sachverhalt2">Mit VeranlagungsverfÃ¼gung vom 6. Juni 2018 qualifizierte das kantonale Steueramt den Pflichtigen als gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler und rechnete ihm die EinkÃ¼nfte aus dem Verkauf der Stockwerkseigentumseinheit im Umfang von Fr. â¦ auf. Weiter nahm es Korrekturen betreffend die deklarierten Liegenschaftenunterhaltskosten vor. Die hiergegen erhobene Einsprache hies das kantonale Steueramt am 4. Februar 2019 teilweise gut und setzte das steuerbare Einkommen neu auf Fr. â¦ fest. Im Hauptstreitpunkt betreffend den Liegenschaftengewinn wies es die Einsprache ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhob der Pflichtige Beschwerde an das Steuerrekursgericht. Das Steuerrekursgericht wies die Beschwerde mit Entscheid vom 11. Oktober 2019 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 13. November 2019 beantragte der Pflichtige, der Einspracheentscheid des kantonalen Steueramts vom 4. Februar 2019 betreffend die direkte Bundessteuer 2015 sowie der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 11. Oktober 2019 seien aufzuheben. FÃ¼r Zwecke der direkten Bundessteuer 2015 sei das steuerbare und satzbestimmende Einkommen auf Fr. â¦ festzusetzen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung verzichtete, schloss das kantonale Steueramt auf Abweisung der Beschwerde. Die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Als EinkÃ¼nfte aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit steuerbar sind gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer (DBG) alle EinkÃ¼nfte aus einem Handels-, Industrie-, Gewerbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit. Zu den EinkÃ¼nften aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit zÃ¤hlen auch alle Kapitalgewinne aus VerÃ¤usserung, Verwertung oder buchmÃ¤ssiger Aufwertung von GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen (Art. 18 Abs. 2 Satz 1 DBG). Als GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gelten alle VermÃ¶genswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit dienen (Art. 18 Abs. 2 Satz 3, 1. Halbsatz DBG). DemgegenÃ¼ber sind Kapitalgewinne aus der VerÃ¤usserung von PrivatvermÃ¶gen steuerfrei (Art. 16 Abs. 3 DBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die Rechtsprechung versteht unter selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit jede TÃ¤tigkeit, bei der eine natÃ¼rliche Person durch Einsatz von Arbeitsleistung und Kapital in frei bestimmter Selbstorganisation planmÃ¤ssig, anhaltend und nach aussen sichtbar zum Zweck der Gewinnerzielung am wirtschaftlichen Verkehr teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.1; BGr, 9. Mai 2016, 2C_1131/2015 und 2C_1132/2015, E. 3.1.1; VGr, 21. August 2019, SB.2019.00038, E. 2.2). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Nach der Praxis des Bundesgerichts liegt gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel im Sinn einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit immer dann vor, wenn die steuerpflichtige Person An- und VerkÃ¤ufe von Liegenschaften nicht nur im Rahmen der privaten VermÃ¶gensverwaltung bei sich zufÃ¤llig bietender Gelegenheit tÃ¤tigt, sondern wenn sie dies systematisch und mit der Absicht der Gewinnerzielung tut. Als Indizien hierfÃ¼r kommen in Betracht: die systematische bzw. planmÃ¤ssige Art und Weise des Vorgehens (aktives, wertvermehrendes TÃ¤tigwerden durch Parzellierung, Ãberbauung, Werbung usw.; Erwerb in der offenkundigen Absicht, die Liegenschaft mÃ¶glichst rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen; AusnÃ¼tzung der Marktentwicklung), die HÃ¤ufigkeit der LiegenschaftsgeschÃ¤fte, der enge Zusammenhang eines GeschÃ¤fts mit der beruflichen TÃ¤tigkeit der steuerpflichtigen Person, der Einsatz spezieller Fachkenntnisse, die kurze Besitzesdauer, der Einsatz erheblicher fremder Mittel zur Finanzierung der GeschÃ¤fte oder die Realisierung derselben im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr, 11. Juni 2019, 2C_551/2018, E. 2.1.3; BGr, 25. Juli 2017, 2C_966/2016, E. 3.3). Jedes dieser Indizien kann gemÃ¤ss Bundesgericht zusammen mit anderen, unter UmstÃ¤nden jedoch auch allein, zur Annahme einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Sinn von Art. 18 Abs. 1 DBG ausreichen. Dass einzelne, typische Elemente der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit im Einzelfall nicht erfÃ¼llt sind, kann durch andere Elemente kompensiert werden, die mit besonderer IntensitÃ¤t vorliegen. Entscheidend ist, dass die TÃ¤tigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 3c; BGr, 9. Mai 2019, 2C_389/2018, E. 2.2; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4). </p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Wann eine TÃ¤tigkeit in ihrem gesamten Erscheinungsbild auf Erwerb ausgerichtet ist, lÃ¤sst sich nur unter BerÃ¼cksichtigung der gesamten UmstÃ¤nde des Einzelfalls entscheiden. Ein auf Wertvermehrung gerichtetes TÃ¤tigwerden â vorliegend die Einzonung, Parzellierung und Ãberbauung der Liegenschaft â kann zwar im Rahmen der vorzunehmenden GesamtwÃ¼rdigung ein Indiz unter mehreren fÃ¼r eine ErwerbstÃ¤tigkeit sein, sprengt aber als solches den Rahmen einer blossen bzw. gewÃ¶hnlichen Verwaltung eigenen, privaten VermÃ¶gens nicht (vgl. BGr, 2. Oktober 2014, 2C_1204/2013, E. 3.3.1). Dies gilt umso mehr, als auch die private Kapitalanlage regelmÃ¤ssig ertragsorientiert erfolgt und in diesem Sinn eine Gewinnabsicht vorhanden sein kann (BGr, 2. Oktober 2014, 2C_1204/2013, E. 3.3.1; Ernst Blumenstein/Peter Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 7. Aufl., ZÃ¼rich etc. 2016, S. 214; Beat Hirt, Grundfragen der Einkommensbesteuerung, 1998, S. 182 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.5 </b>Keine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit liegt vor, wenn bloss das eigene VermÃ¶gen verwaltet wird, insbesondere, wenn eigene Liegenschaften vermietet werden. Dies gilt selbst dann, wenn das VermÃ¶gen umfangreich ist, professionell verwaltet wird und kaufmÃ¤nnische BÃ¼cher gefÃ¼hrt werden (BGr, 13. Juni 2013, 2C_1273/2012, E. 2.1). Entsprechend ist auch nicht von selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit auszugehen, wenn Investitionen in Immobilien keinen gewerblichen Charakter aufweisen. In diesem Zusammenhang kommt der Gewinnabsicht entscheidende Bedeutung zu (BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 2.3). RegelmÃ¤ssig werden die von den Pflichtigen selbst bewohnten Liegenschaften nicht zum GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen gezÃ¤hlt (VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3; VGr AG, 16. Juli 1999 = StE 2000 B 23.1 Nr. 44, E. 2b.bb). Ãberdies liegt normalerweise private VermÃ¶gensverwaltung vor, wenn der EigentÃ¼mer seine Liegenschaft(en) mit Wohn- oder GeschÃ¤ftsbauten Ã¼berbaut, um aus deren Vermietung einen Ertrag zu erzielen (BGr, 23. Januar 2004, 2A.52/2003, E. 2.5). Dies gilt â ohne Hinzutreten weiterer UmstÃ¤nde â selbst dann, wenn zur WerterhÃ¶hung und Erleichterung des Weiterverkaufs Stockwerkeigentumseinheiten begrÃ¼ndet werden. Allerdings setzt dies voraus, dass das GeschÃ¤ft nicht ausschliesslich mit fremden Mitteln finanziert worden ist (BGr, 2. Oktober 2014, 2C_1204/2013, E. 2.4). Einem privaten Anleger ist es anheimgestellt, sein VermÃ¶gen schwerpunktmÃ¤ssig in Immobilien zu investieren und damit steuerfreie Kapitalgewinne zu erzielen. So stellte auch das Bundesgericht in Anbetracht der aktuellen Entwicklung an den FinanzmÃ¤rkten fest, dass es â trotz "Klumpenrisikos" â nicht nur fÃ¼r professionelle ImmobilienhÃ¤ndler von Vorteil sein kÃ¶nne, Anlagestrategien zu wÃ¤hlen, welche schwergewichtig Investitionen in Immobilien beinhalten wÃ¼rden (BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 4.3; VGr, 4. Juli 2012, SB.2012.00001, E. 4.2.3).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2">Umstritten ist vorliegend, ob der mit dem Verkauf der Liegenschaft C-Strasse 01 in D erzielte ErlÃ¶s als Einkunft aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit (Art. 18 Abs. 1 DBG) zu qualifizieren ist oder ob der Pflichtige dabei einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn (Art. 16 Abs. 3 DBG) erzielt hat. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.1 </b>Der heute 72-jÃ¤hrige Pflichtige ist gelernter Schreiner und fÃ¼hrte von 1973 bis 2006 die ihm gehÃ¶rende A AG (ab 26. Januar 2016: G AG) mit Sitz in H. Die A AG stellte insbesondere Teilanfertigungen fÃ¼r BadezimmermÃ¶bel fÃ¼r SanitÃ¤rgrossisten her. Seinen Angaben zufolge hat der Pflichtige im Jahr 2006 die GeschÃ¤ftsleitung und im Jahr 2011 die Aktien an der G AG seinem Sohn I Ã¼bertragen. Im November 2014 schied der Pflichtige als VerwaltungsratsprÃ¤sident aus. Seither ist sein Sohn I einziges Mitglied des Verwaltungsrats und einzige zeichnungsberechtigte Person. Neben seiner ehemaligen AktivitÃ¤t bei der A AG bzw. der heutigen G AG ist der Pflichtige noch heute AlleineigentÃ¼mer und einziges Mitglied des Verwaltungsrats der J AG mit Sitz in H. Deren Zweck besteht gemÃ¤ss Handelsregister zur Hauptsache im An-, Verkauf und der Vermietung von Immobilien sowie Ãbernahme von Generalverwaltungen etc. Die J AG ist seit lÃ¤ngerer Zeit nicht mehr geschÃ¤ftlich aktiv.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.2 </b>Im Jahr 2002 verkaufte der Pflichtige eine Liegenschaft an der K-Strasse 02 in der Stadt L, welche sich zuvor Ã¼ber 20 Jahre in seinem Eigentum befand und er von einer Erbengemeinschaft, welcher er selbst auch angehÃ¶rte, erworben hatte. Kurz darauf, am 7. Oktober 2002, kaufte er ein BaugrundstÃ¼ck an der Adresse "M-Strasse 03" in H fÃ¼r Fr. â¦. Auf diesem BaugrundstÃ¼ck liess er im Jahr 2003 ein Mehrfamilienhaus errichten. Zwei Wohnungen verkaufte er im Jahr 2004 (effektive HandÃ¤nderung 2005) mit Verlust von Fr. â¦ bzw. Fr. â¦ an die darin wohnenden Mieter. Je eine Wohnung Ã¼bertrug der Pflichtige im Jahr 2011 in Form einer gemischten Schenkung (jeweils unter Ãbernahme der Hypothekardarlehen) an seine beiden Kinder. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.3 </b>Die vorliegend streitbetroffene Gewerbeliegenschaft an der C-Strasse 01 in D wurde von der A AG im Jahr 1991 im Baurecht erstellt. Baurechtsgeberin ist die Korporation E. In dieser Liegenschaft befindet sich u.a. die Schreinerei der A AG bzw. der heutigen G AG. Um die Ãbertragung der Aktien an der G AG auf den Sohn, I, zu ermÃ¶glichen, kaufte der Pflichtige die Gewerbeliegenschaft von der A AG am 17. Juni 2005 fÃ¼r Fr. â¦ ab. Der Kaufpreis wurde vom Pflichtigen durch Ãbernahme einer pfandrechtlich verbrieften Forderung Ã¼ber Fr. â¦ sowie durch Verrechnung mit einem vom ihm gewÃ¤hrten AktionÃ¤rsdarlehen im Umfang von Fr. â¦ aufgebracht. Einen Teil dieser Liegenschaft wurde seit 2002 vom Verein O gemietet.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.4 </b>Im Jahr 2009 (effektive HandÃ¤nderung im Jahr 2010) erwarb der Pflichtige das BaugrundstÃ¼ck an der Adresse "M-Strasse 04" in H fÃ¼r Fr. â¦. Auch auf diesem BaugrundstÃ¼ck erstellte er ein Mehrfamilienhaus, wobei er fÃ¼r den Bau zusÃ¤tzlich neben den Kosten fÃ¼r den Landerwerb Fr. â¦. investierte. Diese Wohnungen befinden sich nach wie vor in seinem Eigentum und sind allesamt vermietet. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.5 </b>Nach erfolgter Abparzellierung als Stockwerkeigentumseinheit verkaufte der Pflichtige im Jahr 2015 der Mieterin, Verein O, die von ihr seit 2002 gemieteten GeschÃ¤ftsrÃ¤ume der Gewerbeliegenschaft an der C-Strasse 01 in D fÃ¼r Fr. â¦. mit einem Gewinn von Fr. â¦.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.1.6 </b>Die vom Pflichtigen gekaufte Gewerbeliegenschaft (C-Strasse 01, D) sowie die in seinem Auftrag erstellten MehrfamilienhÃ¤user ("M-Strasse 03 und 04", H) wurden bis und mit der Steuerperiode 2014 als PrivatvermÃ¶gen veranlagt. Das kantonale Steueramt qualifiziert den Pflichtigen nun rÃ¼ckwirkend seit Erwerb des Baulands an der Adresse "M-Strasse 03" in H am 7. Oktober 2002 als gewerbsmÃ¤ssigen (Quasi-)LiegenschaftenhÃ¤ndler und vertritt die Auffassung, die Ã¼berwiegend gewerblich genutzte Liegenschaft an der C-Strasse 01 in D sei im Rahmen dieser TÃ¤tigkeit im Jahr 2005 gekauft und 2015 (teilweise) verkauft worden. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Vorinstanz ist in einem ersten Schritt zum Schluss gekommen, der Pflichtige sei als (nebenberuflicher) gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler einzustufen. Insbesondere die Indizien Arbeitsbeschaffung, eingegangenes GeschÃ¤ftsrisiko, Haltedauer sowie Fachkenntnis wÃ¼rden eindeutig dafÃ¼rsprechen, dass der Pflichtige gesamthaft gesehen nicht bloss im Umfang der Verwaltung des eigenen VermÃ¶gens tÃ¤tig wurde. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.1 </b>Der Pflichtige macht u.<span> </span>a. geltend, die Vorinstanz habe das Indiz der kurzen Besitzesdauer sowie die HÃ¤ufigkeit der Transkationen zu Unrecht fÃ¼r die Bejahung einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit herangezogen. Drei LiegenschaftsverkÃ¤ufe innert einer Dauer von 13 Jahren, wovon zwei zu einem Verlust fÃ¼hrten, wÃ¼rden das Kriterium der HÃ¤ufigkeit der Transaktionen nicht erfÃ¼llen. Das Indiz der Besitzesdauer mÃ¼sse im Zusammenhang mit anderen Indizien beurteilt werden. Da die beiden Wohnungen an die ehemaligen Mieter mit einem Verlust verkauft worden seien, fehle sowohl eine Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr mit Gewinnerzielungsabsicht als auch ein systematisches und planmÃ¤ssiges Vorgehen. Vor diesem Hintergrund kÃ¶nne auch die kurze Besitzesdauer der beiden Wohnungen nicht als Indiz fÃ¼r eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit herangezogen werden. </p> <p class="Erwgung3">Unbestrittenermassen kann hinsichtlich der Gewerbeliegenschaft an der C-Strasse 01 nicht von einer kurzen Besitzesdauer gesprochen werden. Daran Ã¤ndert auch eine allfÃ¤llige Arbeitsbeschaffung nichts (vgl. E. 2.4). Eine kurze Besitzesdauer liegt hingegen bei den zwei verkauften Wohnungen des Mehrfamilienhauses "M-Strasse 03" vor, welche 2003 fertiggestellt und 2004 bzw. 2005 verkauft wurden. Wie vom Pflichtigen zutreffend geltend gemacht, darf insbesondere das Indiz der Besitzesdauer nicht isoliert betrachtet werden (BGr, 24. Oktober 2013, 2C_1276/2012, E. 4.3.3). So ist bei diesen zwei VerkÃ¤ufen mit zu berÃ¼cksichtigen, dass diese an die bisherigen Mieter verkauft wurden und bei beiden ein Verlust erzielt wurde. Dass der Pflichtige die beiden Wohnungen ohne Verkaufsdruck an die beiden Mieter mit Verlust verkaufte, schliesst sowohl eine Gewinnabsicht als auch eine Teilnahme am Markt aus. So stellt der Umstand, dass der Pflichtige es in Kauf nahm, die zwei Wohnungen nach kurzer Haltedauer mit Verlust zu verkaufen, anstatt diese weiterhin (gewinnbringend) zu vermieten, entgegen der Ansicht der Vorinstanz kein Indiz fÃ¼r eine gewerbsmÃ¤ssige Absicht dar. Das Bundesgericht hat beim Verkauf von sieben Stockwerkeinheiten innerhalb weniger als zwei Jahren an verschiedene KÃ¤ufer eine auf Erwerb gerichtete TÃ¤tigkeit angenommen (BGr, 2. April 2001, 2A_538/2000, E. 4b). Die Tatsache, dass der Pflichtige seit Erstellung der beiden MehrfamilienhÃ¤user vor rund 16 resp. 10 Jahren bisher bloss zwei Wohnungen verkauft hat, spricht damit gegen eine Gewinnabsicht. Gegen eine gewerbsmÃ¤ssige Absicht spricht sodann auch, dass der Pflichtige den gesamthaften und doch erheblichen Verlust von Fr. â¦ im Jahr 2004 nicht als Verlust aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit zur Verrechnung gebracht hat. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz darf auch nicht leichthin angenommen werden, dass diese Verluste mit einem GeschÃ¤ftsgewinn bzw. einer Verlustminderung bei der G AG (recte: A AG) kompensiert werden konnten. Dies ergibt sich vorliegend nicht aus den Akten. Die kurze Besitzesdauer der beiden Wohnungen "M-Strasse 03" verliert vorliegend aufgrund der nicht vorhandenen Gewinnabsicht und der nicht erfolgten Teilnahme am Wirtschaftsverkehr an Bedeutung und stellt deshalb â entgegen der Ansicht der Vorinstanz â kein Indiz fÃ¼r eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit dar. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.3.2 </b>Wenn man die Liegenschaft an der K-Strasse 02 miteinbezieht, hat der Pflichtige zwischen 2002 und 2015 vier Liegenschaften verkauft und drei Liegenschaften erworben. Bei dieser Anzahl und Dauer ist angesichts der vorstehend geschilderten spezifischen VerhÃ¤ltnisse noch nicht von einer besonderen HÃ¤ufigkeit auszugehen, weshalb das Indiz der Anzahl Transaktionen vorliegend nicht fÃ¼r eine gewerbsmÃ¤ssige TÃ¤tigkeit herangezogen werden kann.</p> <p class="Erwgung3">Zusammenfassend ist festzuhalten, dass in diesem Einzelfall die kurze Besitzesdauer der beiden Wohnungen und die HÃ¤ufigkeit der Transaktionen nicht fÃ¼r eine GewerbsmÃ¤ssigkeit sprechen. Zudem lÃ¤sst sich aus dem Verhalten des Pflichtigen auch keine gewerbsmÃ¤ssige Gewinnabsicht ableiten. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.1 </b>GewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel liegt nicht nur bei einer HandelstÃ¤tigkeit im engeren Sinn (Kauf und Verkauf) vor, sondern auch dann, wenn Liegenschaften als Arbeitsbeschaffung fÃ¼r ein Architektur- oder Bauunternehmen oder einen Handwerksbetrieb erworben und eingesetzt werden (BGr, 22. April 2005, 2A.547/2004, E. 3.2; VGr, 21. Februar 2018, SB.2017.00073 und SB.2017.00074, E. 2.4).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.2 </b>Die Vorinstanz sah ein weiteres Indiz fÃ¼r die GewerbsmÃ¤ssigkeit darin, dass der Pflichtige die beiden MehrfamilienhÃ¤user in H zur Arbeitsbeschaffung fÃ¼r die damals von ihm noch beherrschte A AG bzw. G AG erstellen liess. Der Pflichtige bestreitet dies. Das Indiz der Arbeitsbeschaffung setze voraus, dass eine im Eigentum des Steuerpflichtigen stehende Liegenschaft der Arbeitsbeschaffung der vom Steuerpflichtigen beherrschten Gesellschaft diene. Vorliegend habe der Pflichtige weder selbst noch durch seine Gesellschaft Arbeiten an der Liegenschaft "M-Strasse 04" ausgefÃ¼hrt, da er die GeschÃ¤ftsfÃ¼hrung der G AG bereits im Jahr 2006 seinem Sohn Ã¼bergeben habe. Im Mehrfamilienhaus "M-Strasse 04" seien zwar Einzelanfertigungen von KÃ¼chen von der G AG im Gesamtbetrag von Fr. â¦. (2012: Fr. â¦; 2013: Fr. â¦) verbaut worden, dies sei aber erst 2012 und 2013 und damit mehrere Jahre nach der Ãbergabe der GeschÃ¤ftsfÃ¼hrung bzw. der Ãbertragung der Aktien an der G AG geschehen. Eine Anrechnung der TÃ¤tigkeiten des Sohns im Sinn einer "wirtschaftlichen Verflechtung" sei klar unzulÃ¤ssig. Zudem betrage der mit der Liegenschaft "M-Strasse 04" gemachte Umsatz durchschnittlich lediglich 6% (Umsatz 2012: Fr. â¦: Umsatz 2013: Fr. â¦) am Jahresumsatz der G AG, was nicht erheblich sei. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.4.3 </b>Ob und falls ja, in welchem Umfang, die damalige A AG auch Arbeiten am Mehrfamilienhaus "M-Strasse 03" ausgefÃ¼hrt hatte, ergibt sich nicht aus den Akten. Die Annahme der Vorinstanz, dass eine Beauftragung stattgefunden hat, ist vertretbar, zumal der Pflichtige nichts Gegenteiliges vorgebracht hat. Hingegen ist die Ansicht der Vorinstanz, dass der Pflichtige zwei Wohnungen des Mehrfamilienhauses "M-Strasse 03" nach kurzer Haltedauer wieder verÃ¤ussert habe, kÃ¶nne als Indiz dafÃ¼r gewertet werden, dass das gesamte Mehrfamilienhaus ihm primÃ¤r zur Arbeitsbeschaffung diente, nicht Ã¼berzeugend. Da zwei Wohnungen im Mehrfamilienhaus "M-Strasse 03" von seinen Kindern bewohnt werden, dÃ¼rfte ein wesentlicher Grund fÃ¼r die Erstellung auch der familiÃ¤re Zweck gewesen sein. Mangels Gewissheit, ob die A AG an der Erstellung des Mehrfamilienhauses "M-Strasse 03" beteiligt war und falls ja, in welchem Umfang, kann eine allfÃ¤llige Arbeitsbeschaffung in Bezug auf das Mehrfamilienhaus "M-Strasse 03" nicht als Indiz fÃ¼r eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit herangezogen werden. </p> <p class="Urteilstext">In Bezug auf das Mehrfamilienhaus "M-Strasse 04" bestÃ¤tigt der Pflichtige, dass die G AG im Jahr 2012 6,66 % (Fr. â¦/Fr. â¦) und im Jahr 2013 4,8 % (Fr. â¦/Fr. â¦) ihres Umsatzes mit Arbeiten am Mehrfamilienhaus erwirtschaftet hat. Im Zeitpunkt dieser Arbeiten (2012 und 2013) hatte der Pflichtige die GeschÃ¤ftsleitung der G AG sowie die Aktien an der G AG bereits auf seinen Sohn Ã¼bertragen. Soweit ersichtlich hatte das Bundesgericht bislang nicht die Gelegenheit, sich mit der Frage zu befassen, ob auch der Umstand als Indiz fÃ¼r eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit gewÃ¼rdigt werden darf, dass ein Steuerpflichtiger eine Liegenschaft zur Arbeitsbeschaffung fÃ¼r eine ihm nahestehende Person erstellen lÃ¤sst. In der vorliegenden Konstellation, in welcher der Pflichtige im Zeitpunkt der AuftragsausfÃ¼hrung durch die G AG bis vor Kurzem noch deren EigentÃ¼mer war, es sich beim neuen EigentÃ¼mer um seinen Sohn handelt und der Pflichtige von der G AG noch einen, wenn auch bescheidenen, Lohn bezog, stellt die BeschÃ¤ftigung der Aktiengesellschaft des Sohnes ein Indiz fÃ¼r eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit des Vaters dar. Dieses Indiz ist jedoch vorliegend von geringer Bedeutung, da der Umsatz mit durchschnittlich rund 6 % nicht signifikant ist. Auf jeden Fall lÃ¤sst sich daraus â entgegen den vorinstanzlichen AusfÃ¼hrungen â nicht ableiten, der Hauptzweck der Erstellung des Mehrfamilienhauses "M-Strasse 04" liege in der Arbeitsbeschaffung fÃ¼r die G AG. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.5.1 </b>Mit Verweis auf BGr, 21. MÃ¤rz 2017, 9C_591/2016 bringt der Pflichtige vor, die TÃ¤tigkeit als MÃ¶belschreiner habe keinen Bezug zum Erwerb und Verkauf von Liegenschaften, womit keine BerufsnÃ¤he vorliege. Zudem sei der Betrieb dem Sohn Ã¼bergeben worden und die J AG sei seit 2009 nachweislich nicht mehr aktiv, weshalb weder die BerufsnÃ¤he noch spezielle Fachkenntnisse vorhanden seien. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.5.2 </b>In dem vom Pflichtigen zitierten Bundesgerichtsentscheid war der BeschwerdefÃ¼hrer ebenfalls Schreinermeister mit eigener Aktiengesellschaft, in welcher er Verwaltungsrat mit Einzelunterschrift war. Das Bundesgericht verneinte dessen BerufsnÃ¤he mit der BegrÃ¼ndung, er verfÃ¼ge zwar Ã¼ber gewisse Kenntnisse der Baubranche, eine derartige BerufsnÃ¤he sei indessen jeder berufstÃ¤tigen Person eigen, die in irgendeiner Form mit Liegenschaften zu tun habe resp. Zulieferer des Baugewerbes sei. Eine besondere Qualifikation fÃ¼r den gewerbsmÃ¤ssigen Liegenschaftenhandel kÃ¶nne weder daraus noch aus der Tatsache abgeleitet werden, dass der BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r einen Teil seiner Liegenschaften geringfÃ¼gige Verwaltungsvorrichtungen vorgenommen habe. Dies gelte umso mehr, als der BeschwerdefÃ¼hrer unstreitig Ã¼ber keine entsprechende professionelle Ausbildung verfÃ¼ge, keine Weiterbildungen in diesem Bereich absolviert habe und Ã¼ber keinen spezialisierten Verwaltungsbetrieb mit darauf zugeschnittener Infrastruktur verfÃ¼ge (BGr, 21. MÃ¤rz 2017, 9C_591/2016, E. 6.1.4). </p> <p class="Erwgung3"><b>2.5.3 </b>Aufgrund der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist aus der SchreinereitÃ¤tigkeit des Pflichtigen alleine keine BerufsnÃ¤he abzuleiten. Im Unterschied zum BeschwerdefÃ¼hrer im zitierten Bundesgerichtsentscheid ist der Pflichtige neben seiner TÃ¤tigkeit als Schreinermeister seit rund 40 Jahren auch EigentÃ¼mer und einziges Mitglied des Verwaltungsrats der J AG. Der Zweck der J AG ist An- und Verkauf und Vermietung von Immobilien sowie Ãbernahme von Generalverwaltungen etc. WÃ¤hrend der Pflichtige in den Jahren zwischen 2010 und 2014 noch signifikante DividendeneinkÃ¼nfte von der J AG deklarierte, ist unbestritten, dass diese seit lÃ¤ngerem nicht mehr geschÃ¤ftlich aktiv ist. Unter BerÃ¼cksichtigung dieser zusÃ¤tzlichen UmstÃ¤nde hat die Vorinstanz zurecht erwogen, der Pflichtige erfÃ¼lle das Merkmal des liegenschaftsnahen Berufs und habe seine Fachkenntnisse und die NÃ¤he zum Bausektor aufgrund seiner Pensionierung nicht verloren.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.6.1 </b>Ein Indiz fÃ¼r eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit kann auch der Einsatz erheblicher Fremdmittel sein, sofern er Ã¼ber das hinausgeht, was auch in der privaten VermÃ¶gensverwaltung Ã¼blich ist, wie z.<span> </span>B. bei der Finanzierung einer Liegenschaft durch eine Hypothek. Bei MehrfamilienhÃ¤usern betrÃ¤gt die 1. Hypothek in der Regel bis zu 2/3 des Verkehrswerts und die 2. Hypothek von 67 % bis 80 % des Verkehrswerts (VGr, 21. August 2019, SB.2019.00038, E. 3.3.1; VGr, 21. Dezember 2016, SB.2016.00109, E. 3.8 auch zum Folgenden; <span>Marc Bauen/Nicolas Rouiller, Schweizer BankkundengeschÃ¤ft, ZÃ¼rich 2010, S. 240; Urs Emch/Hugo Renz/Reto Arpagaus [Hrsg.], Das Schweizerische BankgeschÃ¤ft, 7. A., ZÃ¼rich 2011, Rz. 1023</span>). Eine darÃ¼berhinausgehende Fremdfinanzierung indiziert GewerbsmÃ¤ssigkeit (vgl. VGr, 5. Dezember 2018, SB.2018.00073, E. 3.3 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.6.2 </b>Das Merkmal des Einsatzes erheblicher fremder Mittel hat die Vorinstanz lediglich fÃ¼r die Frage, ob es sich bei der streitbetroffenen Liegenschaft um GeschÃ¤fts- oder PrivatvermÃ¶gen handelt, herangezogen, nicht aber fÃ¼r die Frage der GewerbsmÃ¤ssigkeit an sich. Die Vorinstanz hat zurecht festgestellt, die Fremdkapitalquote im Zeitpunkt des Erwerbs der streitbetroffenen Liegenschaft in D habe im Jahr 2005 79,1 % und nach kontinuierlicher Reduktion der Ã¼bernommenen Hypothek im Jahr 2014 noch ca. 45 % betragen. Entgegen der Schlussfolgerung der Vorinstanz befindet sich die Fremdfinanzierung der Gewerbeliegenschaft in D im Zeitpunkt des Erwerbs gerade noch im Bereich, der fÃ¼r die private VermÃ¶gensverwaltung Ã¼blich ist. Da sich die Vorinstanz hinsichtlich des Merkmals des Einsatzes fremder Mittel nur in Bezug auf die Frage, ob die streitbetroffene Liegenschaft GeschÃ¤fts- oder PrivatvermÃ¶gen darstellt, geÃ¤ussert hat, hat sich auch der Pflichtige nicht vertieft mit der gesamthaften Fremdfinanzierung auseinandergesetzt. Demzufolge lÃ¤sst sich aus der Fremdfinanzierung weder klar auf eine private VermÃ¶gensverwaltung noch auf eine GewerbsmÃ¤ssigkeit schliessen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>2.7.1 </b>Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Merkmale der Besitzesdauer, die HÃ¤ufigkeit der Transaktionen sowie die fehlende Gewinnabsicht gegen eine GewerbsmÃ¤ssigkeit sprechen, jene der Arbeitsbeschaffung und der Fachkenntnis jedoch Anzeichen fÃ¼r eine solche liefern. Damit lassen die von der Rechtsprechung erarbeiteten Indizien keinen eindeutigen Schluss zu. </p> <p class="Erwgung3">Mit der Vorinstanz ist davon auszugehen, dass der Erwerb der unbebauten GrundstÃ¼cke "M-Strasse 03 und 04" mit anschliessender Erstellung von zwei MehrfamilienhÃ¤usern ein typisches Vorgehen eines gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndlers darstellt. Gleichzeitig ist jedoch zu berÃ¼cksichtigen, dass ein auf Wertvermehrung gerichtetes TÃ¤tigwerden â vorliegend die Ãberbauung der Liegenschaften mit zwei MehrfamilienhÃ¤user â im Rahmen der vorzunehmenden GesamtwÃ¼rdigung ein Indiz unter mehreren fÃ¼r eine ErwerbstÃ¤tigkeit sein kann, als solches den Rahmen einer blossen bzw. gewÃ¶hnlichen Verwaltung eigenen, privaten VermÃ¶gens aber noch nicht sprengt. So kann gemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung eine ErwerbstÃ¤tigkeit nicht bereits dann angenommen werden, wenn der EigentÃ¼mer von Beginn an vorsah, die MehrfamilienhÃ¤user zu behalten und ohne Verkaufsabsicht bloss zu verwalten. Denn die Vermietung eigener Liegenschaften sprengt den Rahmen gewÃ¶hnlicher VermÃ¶gensverwaltung grundsÃ¤tzlich nicht (BGr, 2 Oktober 2014, 2C_1204/2013, E. 3.3.2). Dies gilt umso mehr, als auch die private Kapitalanlage regelmÃ¤ssig ertragsorientiert erfolgt und in diesem Sinn eine Gewinnabsicht vorhanden sein kann (vgl. E. 1.4). Damit stellt auf der einen Seite der Kauf von unÃ¼berbautem Land zwecks Realisierung eines Bauprojekts mit Verkauf (meist von Stockwerkeigentumseinheiten) grundsÃ¤tzlich eine LiegenschaftenhandelstÃ¤tigkeit dar, auf der anderen Seite ist die Vermietung von Wohnungen regelmÃ¤ssig Verwaltung des PrivatvermÃ¶gens. Indem der Pflichtige vorliegend zwei MehrfamilienhÃ¤user auf unÃ¼berbautem Land erstellen liess, jedoch seit deren Erstellung vor ca. 16 resp. 10 Jahren nur zwei Wohnungen mit Verlust verkaufte, liegt der vorliegende Fall dazwischen, bzw. es handelt sich um einen Grenzfall.</p> <p class="Urteilstext">Entscheidend ist daher vorliegend, ob die TÃ¤tigkeit in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet ist (BGE 125 II 113 E. 6a; BGr, 31. Oktober 2011, 2C_948/2010, E. 2.4). Dazu ist insbesondere zu prÃ¼fen, ob sich aus dem Verhalten des Pflichtigen nach Erstellen der MehrfamilienhÃ¤user eine auf Erwerb gerichtete TÃ¤tigkeit oder bloss private VermÃ¶gensverwaltung ableiten lÃ¤sst. Stellt man einzig auf die vom Pflichtigen vorgenommenen Transaktionen ab, lassen diese auf eine private VermÃ¶gensverwaltung schliessen. So hat der Pflichtige von zwei MehrfamilienhÃ¤user bislang bloss zwei Wohnungen, nota bene mit Verlust, an die bisherigen Mieter verkauft und weitere zwei Wohnungen im Rahmen einer gemischten Schenkung an seine beiden Kinder Ã¼bertragen. Letzteres ist â wie der Pflichtige geltend macht â nicht als Teilnahme am Wirtschaftsverkehr zu werten (vgl. BGr, 7. April 2009, 2C_869/2008, E. 4.2). Das Mehrfamilienhaus "M-Strasse 04" steht seit Erstellung im Eigentum des Pflichtigen, ist fremdvermietet und gewÃ¤hrt dem Pflichtigen entsprechend wiederkehrende ErtrÃ¤ge, was ebenfalls fÃ¼r eine blosse Verwaltung des eigenen VermÃ¶gens spricht (BGr, 14. April 2017, 2C_784/2016, E. 4.6). Die Entwicklungen an den FinanzmÃ¤rkten zeigen auch, dass es nicht nur fÃ¼r professionelle ImmobilienhÃ¤ndler von Vorteil sein kann, Anlagestrategien zu wÃ¤hlen, welche schwergewichtig Investitionen in Immobilien beinhalten (vgl. E. 1.5). Vor dem Hintergrund, dass der Pflichtige im Zeitpunkt des Erwerbs des Baulands "M-Strasse 04" das Pensionsalter bereits erreicht hatte, erscheint auch das Vorbringen des Pflichtigen, die Mieteinnahmen aus dieser Liegenschaft dienten der privaten Altersvorsorge, als glaubwÃ¼rdig. Ferner lÃ¤sst sich auch beim Erwerb und beim Verkauf der Gewerbeliegenschaft an der C-Strasse 01 in D keine auf Erwerb gerichtete TÃ¤tigkeit erkennen. Entscheidend ist diesbezÃ¼glich, dass der Wunsch, die gemieteten RÃ¤ume zu erwerben von der Mieterin selbst kam und nicht vom Pflichtigen forciert wurde. Wie sich aus den Akten ergibt, erfolgte auch die fÃ¼r den Verkauf erforderliche Abparzellierung erst kurz vor dem Verkauf. Viel eher nutzte der Pflichtige durch den Verkauf an die ehemalige, langjÃ¤hrige Mieterin eine ihm sich bietende zufÃ¤llige Gelegenheit. In WÃ¼rdigung dieser UmstÃ¤nde vermag das Verwaltungsgericht nicht zu erkennen, wie der Pflichtige mit den in seinem Eigentum stehenden Liegenschaften eine TÃ¤tigkeit entfaltet hÃ¤tte, die in ihrer Gesamtheit auf Erwerb gerichtet gewesen wÃ¤re. </p> <p class="Erwgung3">Demzufolge ist der Gewinn aus dem im Jahr 2015 erfolgten Verkauf der Stockwerkeigentumseinheit an der C-Strasse 01 in D nicht der Besteuerung zu unterwerfen und die Beschwerde ist vollumfÃ¤nglich gutzuheissen. Unter diesen UmstÃ¤nden erÃ¼brigt sich ein Eingehen auf die weiteren Vorbringen des Pflichtigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>FÃ¼r die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung im Beschwerdeverfahren gilt Art. 64 Abs. 1â3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vom 20. Dezember 1968 (VwVG) sinngemÃ¤ss (Art. 144 Abs. 4 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG). Nach Art. 64 Abs. 1 VwVG kann<span> der ganz oder teilweise obsiegenden Partei von Amtes wegen oder auf Begehren eine EntschÃ¤digung fÃ¼r ihr erwachsene notwendige und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig hohe Kosten zugesprochen werden.</span><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>3.2.1 </span></b><span>Die angemessene EntschÃ¤digung ist nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen festzusetzen (vgl. RB 1998 Nr. 8). Zu beachten ist allerdings § 8 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018 (GebV VGr). GestÃ¼tzt darauf ist die ParteientschÃ¤digung nach der Bedeutung der Streitsache, der Schwierigkeit des Falls, dem Zeitaufwand und den Auslagen zu bemessen. Ein unnÃ¶tiger oder geringfÃ¼giger Aufwand wird nicht ersetzt.</span></p> <p class="Urteilstext">Einem bestimmten oder bestimmbaren Streitwert trÃ¤gt die 2. Kammer des Verwaltungsgerichts in langjÃ¤hriger Praxis bei einer vertretenen Partei durch Heranziehung der Verordnung des Obergerichts Ã¼ber die AnwaltsgebÃ¼hren vom 8. September 2010 (AnwGebV) Rechnung. Die nach dem dort in § 4 Abs. 1 festgelegten Tarif berechnete GrundgebÃ¼hr wird fÃ¼r das Beschwerdeverfahren in der Regel auf einen Drittel herabgesetzt (VGr, 13. Februar 2019, SB.2018.00027, E. 2.2.3; VGr, <a id="GA_GESCH_NR">21. Mai 2003, SB.2002.00103</a> und SB.2002.00104, E. 5b, verÃ¶ffentlicht in ZStP 2003, 361), wobei die so ermittelte EntschÃ¤digung bei Vorliegen besonderer UmstÃ¤nde um hÃ¶chstens die HÃ¤lfte Ã¼ber- oder unterschritten werden kann.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Der Streitwert betrÃ¤gt vorliegend Fr. â¦. GestÃ¼tzt auf die obigen ErwÃ¤gungen betrÃ¤gt die ordentliche ProzessentschÃ¤digung Fr. â¦. FÃ¼r das Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht wird diese GrundgebÃ¼hr wiederum auf einen Drittel, somit auf rund Fr. â¦ herabgesetzt. Es rechtfertigt sich daher, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Verfahren vor dem Steuerrekursgericht eine ParteientschÃ¤digung von Fr. â¦ (inkl. MWST) und fÃ¼r das Verfahren vor Verwaltungsgericht eine solche von Fr. â¦ (inkl. MWST) zuzusprechen. </p> <p class="Erwgung3">DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde betreffend direkte Bundessteuer 2015 wird gutgeheissen. Der BeschwerdefÃ¼hrer wird fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2015 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. 180'740.- (zum Grundtarif) veranlagt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Kosten des Rekursverfahrens vor Steuerrekursgericht werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Verfahren vor dem Steuerrekursgericht eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 5'000.- (inkl. MWST) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'300.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 105.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'405.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Die Beschwerdegegnerin wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'500.- (inklusiv MWST) zu bezahlen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>8. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>