VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI U 17 93 5. Kammer Vorsitz Meisser Richter Audétat, Racioppi Aktuar Gross URTEIL vom 26. Juni 2018 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ AG, Beschwerdeführerin gegen Gebäudeversicherung des Kantons Graubünden, vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Eva Druey Just, Beschwerdegegnerin betreffend Brandschutzvorschriften- 2 - 1. Am 31. Januar 2017 reichte die A._____ AG das Gesuch um Erstellung eines viergeschossigen Neubaus auf Parzellen 461 und 1010 in der Ge- meinde X._____ (Neubau B._____ Baugesuch Nr. 241) ein. Sie gab als Zweckbestimmung unter anderem an: Bed & Breakfast mit Wohn- und Gewerbeflächen, Anzahl der Wohnungen: 3 im Dachgeschoss. 2. Am 10. März 2017 erteilte die Gemeinde X._____ der Bauherrschaft die Baubewilligung unter Auflagen. Unter anderem verfügte sie, dass die Auf- lagen der GVG (Gebäudeversicherung Graubünden) einen integrierenden Bestandteil der Baubewilligung bildeten. Die in der Verfügung aufgeführ- ten Auflagen seien zu erfüllen. Erst nach Aufforderung der GVG reichte die Bauherrschaft am 27. Juli 2017 das Brandschutzkonzept nach. Aus diesen Plänen geht Folgendes hervor: Im Untergeschoss liegen die Einstellhalle und das Treppenhaus. Im Erdgeschoss liegen das Treppenhaus, Gewerberaum, Technikräume Lingerie B&B, Garderoben Personal B&B, Kellerräume Wohnungen, La- ger B&B – kein Wohnraum. Im Eingangsgeschoss liegen Gewerberäume, Küche/Office mit Frühstücksraum B&B, zwei 2 ½-Zimmerwohnungen (mit Küche), der Eingangsbereich mit Empfang/Büro, der Laden B&B und die Terrasse. Im Obergeschoss liegen 14 Doppelzimmer (ohne Küche), vier Studios (mit Küche von der GVG als „Hotelzimmer“ bezeichnet) und zwei 2-Zimmerwohnungen (mit Küche, von der GVG als „Hotelzimmer“ be- zeichnet). Im Dachgeschoss liegen zwei 3 ½-Zimmerwohnungen, eine 2 ½-Zimmerwohnung, ein Büro und zwei Waschküchen. 3. Am 4. September 2017 erteilte die GVG der Bauherrschaft die feuerpoli- zeiliche Bewilligung (koordinierte Zusatzbewilligung) unter Bedingungen und Auflagen. Das Brandschutzkonzept sei ein Bestandteil dieser Bewilli- gung. Die Ergänzungen und Korrekturen seien in den Brandschutzplänen sowie im Brandschutzkonzept eingetragen worden und müssten ebenfalls beachtet werden. Das Bauvorhaben werde aufgrund der Beherbergung von 20 oder mehr, nicht auf fremde Hilfe angewiesene Personen, als Be-- 3 - herbergungsbetrieb [b] eingestuft. Gestützt auf die VKF-Brandschutz- richtlinie 20-15, "Brandmeldeanlage", Ziff. 2.2.2, sowie die baurechtliche Beurteilung der Gemeinde müsse das gesamte Gebäude mit einer Brand- meldeanlage mit Vollüberwachung versehen werden. 4. Am 3. Oktober 2017 erhob die A._____ AG (Beschwerdeführerin) gegen die feuerpolizeiliche Bewilligung (koordinierte Zusatzbewilligung) Einspra- che (recte: Beschwerde) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubün- den mit den Begehren auf Wiedererwägung (recte: Gutheissung). Aus ihrer Sicht beinhalte das Neubauprojekt Gewerbe- und Dienstleis- tungsflächen, 14 Beherbergungszimmer mit je zwei Betten, touristisch bewirtschaftete Wohnungen (Ferienwohnungen), eine Erstwohnung und zwei Zweitwohnungen. Die Beschwerde richte sich gegen die Auflagenzif- fer 1 (Ergänzungen und Korrekturen im Brandschutzkonzept betreffend Brandmeldeanlage Punkt 4). Laut Bewilligung der Gemeinde seien die Räumlichkeiten im Eingangsgeschoss und im Obergeschoss mit Küchen ausgestattet und als touristisch bewirtschaftete Wohnungen gemäss ZWG gekennzeichnet und genutzt. Im Entscheid der GVG seien die Nutzung dieser Wohnungen in Hotelzimmer abgeändert worden. Dies bedeute, dass die Zahl der Beherbergungszimmer (recte: Gästebetten) auf über 30 Betten ansteige und somit die Auflage einer Brandmeldeanlage mit Vollü- berwachung über das ganze Gebäude nach sich ziehe. Gemäss Auflage Ziff. 4 Brandschutzrichtlinien 20-15 Brandmeldeanlage Ziff. 3.2.2 lit. e könnten Räume oder Bereiche von der Überwachung ausgenommen werden, wenn diese als Brandabschnitte mit dem erforderlichen Feuerwi- derstand abgetrennt seien. In der Bewilligung seien die drei Wohnungen im DG als Wohnungen anerkannt, die touristisch bewirtschafteten Woh- nungen (Ferienwohnungen) jedoch nicht. Die unterschiedliche Beurteilung der Wohnungen erachteten sie als nicht begründet und nicht gerechtfer- tigt und ersuchten daher um Wiedererwägung der Bewilligung (recte: Auf- hebung der betreffenden Auflagen Ziff. 1 und 4 mit den entsprechenden Korrekturen im Brandschutzkonzept).- 4 - 5. Am 15. November 2017 beantragte die GVG (Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Im Eingangs- und Obergeschoss seien zahlreiche Gästezimmer geplant, die vom Grundriss her untereinander sehr ähnlich seien. Dies gelte insbe- sondere für die 18 Doppelzimmer im Obergeschoss mit insgesamt 36 Bet- ten (recte: 14 Doppelzimmer und vier Studios). Hinzu kämen je zwei 2- Zimmersuiten im Ober- und Erdgeschoss (recte: Eingangsgeschoss). Dies ergebe insgesamt 42 Gästebetten (recte: 44 Gästebetten, wenn man davon ausgeht, dass in den vier Studios und in den je zwei 2 ½- und 2- Zimmerwohnungen je 2 Gästebetten vorhanden sind). Die Beschwerde- führerin anerkenne, dass sie in die Nutzungskategorie "Beherbergungsbe- trieb [b]" falle. Sie gehe aber aufgrund der Deutung einzelner Zimmer als Wohnungen davon aus, dass sie maximal 28 Personen beherbergen werde und daher keine Brandmeldeanlage bauen müsse, zumal diese erst ab über 30 beherbergten Personen Pflicht sei. Die GVG teile diese Ansicht nicht. Die Brandschutznorm VKF und die Richtlinien des Voll- zugsorgans der Interkantonalen Vereinbarung zum Abbau technischer Handelshemmnisse hätten via die Verweisung in Art. 1 der Brandschutz- verordnung BR 840.110 Gesetzeskraft, soweit sie in deren Anhang 1 auf- gelistet seien. Dies sei für die Brandschutznorm 1-15 und die Richtlinie 20-15 betreffend Brandmeldeanlagen der Fall. Gemäss den Definitionen der VKF (Brandschutznorm 1-15, Ziff. 13) seien Beherbergungsbetriebe der Kategorie [b], insbesondere Hotels, Pensionen und Ferienheime, in denen dauernd oder vorübergehend 20 oder mehr Personen aufgenom- men werden könnten, die nicht auf fremde Hilfe angewiesen seien. Die Beschwerdeführerin anerkenne, dass sie einen Beherbergungsbetrieb der Kategorie [b] plane. Laut Ziff. 2.2.2 der Brandschutzrichtlinie 20-15 sei ei- ne Brandmeldeanlage mit voller Überwachung Pflicht, sobald ein Beher- bergungsbetrieb der Kategorie [b] drei oder mehr Geschosse habe und die Anzahl beherbergter Personen mehr als 30 betrage. Die Beschwerde- führerin sei der Meinung, sie habe nur 28 Betten für die B&B-Nutzung - 5 - ausgeschieden, alle weiteren Betten seien bewirtschaftete Ferienwoh- nungen. Die Richtlinie 20-15 spreche nicht von Hotelbetten, sondern von der Anzahl beherbergter Personen. "Beherbergung" sei nach Duden die "Aufnahme, Unterbringung, Unterkunft", ohne dass der Rechtsgrund für diese Unterbringung eine Rolle spielte. Darunter fielen demnach sowohl die Aufnahme eines Gastes im B&B als auch die kurzfristige Unterbrin- gung in einer bewirtschafteten Zweitwohnung oder einem Aparthotel. Die grammatikalische Auslegung der Richtlinie ergebe daher, dass alle Gäs- tezimmer und -wohnungen für die Frage der Anzahl beherbergter Perso- nen massgeblich seien. Dies gelte auch unter Berücksichtigung der Tat- sache, dass die Brandschutznorm 1-15 in Ziff. 13 die bewirtschafteten Zweitwohnungen nicht nenne. Es handle sich dort aber um eine nicht ab- schliessende Aufzählung. Zudem gehe es nicht um die Frage, ob die ge- plante Anlage ein Beherbergungsbetrieb im Sinne der Norm 10-15 sei, was unbestritten sei, sondern um die Frage, ob eine Brandmeldeanlage installiert werden müsse, wofür nicht die Norm 10-15 sondern Ziff. 2.2.2 der Richtlinie 20-15 massgeblich sei. Die Brandmeldeanlagepflicht existiere nicht zum Selbstzweck. Sie sei für grössere Beherbergungsstätten sicherheitsrelevant, aus folgenden Grün- den: Aufgrund der kurzen Aufenthaltsdauer sei der Gast an seinem Feri- enort schlechter orientiert als daheim. Je grösser der Beherbergungsbe- trieb und je länger die Fluchtwege, desto wichtiger sei es, dass der Gast frühzeitig gewarnt und evakuiert werden könne. Hotels wiesen zudem ei- ne höhere Personendichte auf als Wohnungen und der Gast vertraue darauf, dass für die nötige Sicherheit gesorgt werde. Die Gründe für die Brandmeldeanlagepflicht träfen für die zu bewirtschaftenden Studios und Wohnungen ebenso zu wie für die B&B-Zimmer. Die Fluchtwege seien identisch für Wohnungen und B&B-Zimmer. Die Wohnungen würden wie Hotelzimmer nur kurzfristig vermietet, was gemäss ZWG zwingend sei. Somit seien diese Vorschriften auf touristisch bewirtschaftete Zweitwoh- nungen ebenso anwendbar wie auf Hotel- und B&B-Betriebe. Es spiele - 6 - keine Rolle, ob die bewirtschafteten Wohnungen über eine Kochgelegen- heit verfügten - was eher noch zusätzliche Gefahren schaffe. Klassische Zweitwohnungen fielen nicht unter die Beherbergungsbetrie- be, Hotels und Aparthotels dagegen schon. Wenn die Brandschutznorm 1-15 Ziff. (recte: Art.) 13 die bewirtschafteten Zweitwohnungen nicht auf- zähle, sei dies deswegen, weil diese relativ neu seien. Sie seien am ehes- ten mit den Aparthotels verwandt, für welche die Brandschutzpflichten ebenso gälten wie für Hotels. Zudem sei die Aufzählung in der Richtlinie nicht abschliessend. Somit sei die Baute erstens ein Beherbergungsbe- trieb der Kategorie [b] und falle zweitens mit vier Geschossen und über 30 Betten auch unter die Pflicht zur Erstellung einer Brandmeldeanlage. Die- se müsse somit auf jeden Fall eingebaut werden. Eventuell seien be- stimmte Bereiche von der Pflicht ausgenommen, weil Ziff. 3.2.2 lit. e der Richtlinie 20-15 es zulasse, dass Wohnbereiche, die als Brandabschnitte mit dem erforderlichen Feuerwiderstand abgetrennt seien, davon ausge- nommen würden. Dies werde so vorgesehen, damit die Wirtewohnung nicht der Brandmeldeanlagepflicht unterliege. Nach dem Brandschutz- konzept treffe dies zu für die drei Wohnungen im Dachgeschoss. Demge- genüber müsse die Brandmeldeanlage sowohl die B&B-Zimmer als auch die kurzfristig vermieteten bewirtschafteten Zweitwohnungen miterfassen. 6. Am 28. November 2017 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträgen fest. Es seien nicht mehr Wohnungen geplant als im Baugesuch aufgeführt. Die Zweckbestimmung sei integrierender Bestandteil des Baugesuchs, woraus der Nachweis erbracht werde, welche Flächen welchem Zweck dienten. Aus dem Formular Zweckbestimmung sei ersichtlich, welche Flächen als Doppelzimmer genutzt werden sollten und welche Flächen als touristisch bewirtschaftete Wohnungen. Bei den drei Wohnungen im OG (recte: DG) handle es sich um eine Erst- und zwei Zweitwohnungen, welche nichtgewerblichen Zwecken dienten. Diese seien deshalb im Bau- gesuch separat erwähnt worden. Im OG befänden sich die 14 (B&B-) - 7 - Zimmer mit je zwei Betten und vier Studiowohnungen und zwei 2-Zimmer- wohnungen, welche touristisch bewirtschaftet seien. Es seien keine Dop- pelzimmer, da eine Kochgelegenheit bestehe. Zudem seien im Eingangs- geschoss zwei 2-Zimmerwohnungen als touristisch bewirtschaftete Woh- nungen eingezeichnet, welche ebenfalls jeweils mit einer Kochgelegen- heit ausgestaltet seien. Im geplanten Neubauprojekt würden sowohl die Kriterien der Einliegerwohnung als auch die Kriterien der strukturiert be- wirtschafteten Beherbergungsbetriebe gemäss ZWG erfüllt. Es sei nicht zwingend, dass touristisch bewirtschaftete Wohnungen vom Betreiber des B&B bewirtschaftet würden. Dies könne auch eine andere Person tun, die die Anforderungen eines strukturierten Beherbergungsbe- triebes erfülle. Touristisch bewirtschaftete Wohnungen seien den ur- sprünglichen Ferienwohnungen gleichgestellt. Sie würden dem Gast für eine bestimmte Dauer zu Ferienzwecken gegen Entgelt zur Verfügung gestellt. Eine Nutzungsauflage für touristisch bewirtschaftete Wohnungen sei keine Nutzungspflicht. Es bestünde somit die Möglichkeit, touristisch bewirtschaftete Wohnungen in Erstwohnungen umzuwandeln. Für Woh- nungen bestehe keine Pflicht einer Brandmeldeanlage. Wohnungen seien als Brandabschnitte mit dem erforderlichen Feuerwiderstand abgetrennt. Sie erreichten die Mindestbettenzahl von 30 für das B&B nicht. Die touris- tisch bewirtschafteten Wohnungen seien als Brandabschnitte mit dem er- forderlichen Feuerwiderstand abgetrennt und es brauche dort keine Brandmeldeanlage. Die baulichen Sicherheitsmassnahmen und die Mar- kierungen des Fluchtweges würden im Zusammenhang mit dem Sicher- heitsexperten nach Vorschrift ausgeführt. Es gebe im Kanton Beherber- gungsbetriebe, welche über eine grössere Anzahl an Betten verfügten, ohne Brandmeldeanlage. 7. Am 5. Januar 2018 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren Anträgen fest. Es gehe hier nur darum, ob die touristisch bewirtschafteten Zweitwohnun- gen im Erd- (recte; Eingangs-) und Obergeschoss für die Pflicht zur Er-- 8 - stellung einer Brandmeldeanlage einem Hotelzimmer gleichzustellen sei- en. Dafür spreche auch die Deklaration (nur) dreier Wohnungen im Bau- gesuch (vom 31. Januar 2017), während dort alle Zimmer und Wohnun- gen im Erd- (recte: Eingangs-) und Obergeschoss einheitlich als B&B mit Wohn- und Gewerbeflächen bezeichnet worden seien. Zwei Urteile aus Basel Stadt zeigten, dass eine Nutzung nur als Wohnnutzung anerkannt werde, wenn sie auf Dauer ausgerichtet sei. Die Überlassung zu Kurzauf- enthalten von einigen Tagen sei keine Wohnnutzung, sondern eine Fremdbeherbergung. Für die Fremdbeherbergung spreche zudem, dass neben der Überlassung der Wohnungen noch weitere Dienstleistungen angeboten würden, wie Frühstück, Reception, Reinigungsservice, Wä- schewechsel etc. Auch die Art der Vermarktung und die Berechnung der Preise pro Tag statt pro Monat sprächen für eine Fremdbeherbergung. Bei den Ein- und Zwei-Zimmer-Studios handle es sich um Zweitwohnun- gen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebes gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG. Einliegerwohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG habe es hier keine. Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb liege gemäss Art. 4 ZWV dann vor, wenn der Betrieb hotelmässige Dienstleis- tungen und Infrastrukturen umfasse, die typischerweise von der Mehrheit der Gäste beansprucht würden, ein hotelähnliches Betriebskonzept auf- weise und die Bewirtschaftung im Rahmen eines einheitlichen Betriebs sichergestellt sei. Daraus resultiere, dass die Studios im Erd- (recte: Ein- gangs-) und Obergeschoss nicht durch irgendeine andere Person bewirt- schaftet werden könnten, sondern im Rahmen des Hotels betrieben wür- den. Zudem seien die bewirtschafteten Zweitwohnungen von der Bewirt- schaftungsart so nah am Hotelzimmer, dass der Gast mitunter den Unter- schied kaum bemerken werde. Einziger Unterschied sei, dass die bewirt- schafteten Studios eine Kochgelegenheit hätten. Die Brandschutzrichtlini- en knüpften nicht an den Begriff des Hotels an, sondern an den Begriff der Beherbergung. Deswegen müssten die Gäste in den bewirtschafteten Zweitwohnungen als beherbergt gelten, wie Hotelgäste. Dies ergebe sich auch aus dem Sinn und Zweck der Brandschutzvorschriften. Zwar stimme - 9 - es, dass nicht genutzte bewirtschaftete Zweitwohnungen in Erstwohnun- gen umgenutzt werden könnten. Daraus könne die Beschwerdeführerin jedoch nichts ableiten, weil auch Hotelzimmer ungenutzt bleiben könnten und eine Umnutzung in Erstwohnungen nicht geplant sei. Die Studios eigneten sich wegen der Grösse kaum dazu. Die Brandabschnitte und er- forderlichen Feuerwiderstände seien für Personen in bewirtschafteten Wohnungen nicht sicher. Es stimme nicht, dass ähnliche Betriebe in der Vergangenheit anders behandelt worden seien. Ältere Entscheide würden sich möglicherweise auf andere Rechtsgrundlagen beziehen. Eine Praxis- änderung sei im Übrigen zulässig. Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt ist hier die feuerpolizeiliche Bewilligung (koordinierte Zusatzbewilligung) der Beschwerdegegnerin vom 4. September 2017 u.a. mit den Auflagen in Ziff. 1 (Beachtung Brandschutzkonzept laut Ergän- zungen und Korrekturen vom 17. August 2017) und Ziff. 4 (Verpflichtung zum Einbau/Betrieb einer Brandmeldeanlage), womit sich die Beschwer- deführerin nicht einverstanden erklären konnte und daher am 3. Oktober 2017 dagegen Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhob. Beschwerdethema ist somit die Rechtmässigkeit der in der feuerpolizeilichen Bewilligung enthaltenen Auflagen unter Ziff. 1 und 4. 2.1. Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe- bung oder Änderung hat […]. Berührt ist eine Beschwerdeführerin dann, - 10 - wenn sie stärker als beliebige Dritte oder die Allgemeinheit betroffen ist und in einer besonderen, beachtenswerten, nahen Beziehung zum Streit- gegenstand steht (BGE 139 II 279 E.2.3). Ein schutzwürdiges Interesse liegt vor, falls die tatsächliche oder rechtliche Situation der Beschwerde- führerin durch den Ausgang des Beschwerdeverfahrens beeinflusst wer- den kann (BGE 137 II 30 E.2.2.2 und 139 II 279 E.2.2). Nach Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde zudem schriftlich innert 30 Tagen seit Mittei- lung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzurei- chen. Im konkreten Fall ist offensichtlich, dass die Beschwerdeführerin durch die umstrittenen Auflagen unter Ziff. 1 und 4 bezüglich Beachtung Brandschutzkonzept laut Vorgaben der Beschwerdegegnerin und Einbau/ Betrieb/Unterhalt einer Brandmeldeanlage unmittelbar berührt wird, weil diese Bauauflagen unbestritten zu einem Mehraufwand für die bauwillige Beschwerdeführerin führen. Ein schutzwürdiges Interesse an der Über- prüfung der verfügten Auflagen ist daher klar zu bejahen. Im Übrigen ist die Beschwerde auch frist- und formgerecht innerhalb der 30-tägigen Rechtsmittelfrist seit Mitteilung der feuerpolizeilichen Bewilligung beim Verwaltungsgericht erhoben worden, womit die Voraussetzungen nach Art. 38 VRG (Mindestinhalt/Aufbau der Rechtsschrift), Art. 50 VRG (An- fechtungsbefugnis) und Art. 52 Abs. 1 VRG (Fristwahrung) alle erfüllt wurden und auf die Beschwerde deshalb eingetreten wird. 2.2. Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des Gerichts ist festzuhalten, dass sich die Kontrollbefugnis des Verwaltungsgerichts aus Art. 51 Abs. 1 VRG herleitet, wonach mit der Beschwerde Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens (lit. a) sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. b) geltend gemacht werden können. Das streitberufene Gericht überprüft demzufolge die Feststellung des Sachverhalts und die Rechtsfragen frei. 2.3. Zum anwendbaren Recht gilt es festzuhalten, dass die Brandschutznorm 1-15 vom 1. Januar 2015 (s. Gerichtsbeilage VKF [Vereinigung Kantona-- 11 - ler Feuerversicherungen]) und die Brandschutzrichtlinie 20-15 vom 1. Ja- nuar 2017 (hierzu Gerichtsbeilage VKF – Brandmeldeanlagen) vorliegend beide gemäss Art. 1 der Brandschutzverordnung (BSV; BR 840.110) und deren Anhang 1 (BR 840.110-A1) rechtsverbindlich sind. Im Weiteren werden das Bundesgesetz über die Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) und die zugehörige Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) zu beachten sein. Unbestritten ist allseits, dass die drei Wohnungen im Dachgeschoss gestützt auf Ziff. 3.2.2 lit. e der Brandschutzrichtlinie 20-15 nicht von der Pflicht zur Erstellung einer Brandmeldeanlage miterfasst werden. 3.1. In materieller Hinsicht ist zunächst die Frage zu beantworten, wie es sich im Grundsatz mit den touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen aus feuerpolizeilicher Sicht im Vergleich zu gängigen Hotelzimmern handelt. Wie die Beschwerdegegnerin in Randziffer 2 ihrer Duplik richtig schreibt, geht es hier allein darum, ob die touristisch bewirtschafteten Zweitwoh- nungen im (recte) Eingangs- und Obergeschoss bei der Pflicht zur Erstel- lung einer Brandmeldeanlage einem Hotelzimmer gleichzustellen sind oder nicht. Diese Frage ist nach Auffassung des Gerichts klarerweise mit "Ja" zu beantworten. Gemäss Art. 7 Abs. 2 ZWG gilt eine Wohnung als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzei- tigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen an- geboten wird und gemäss lit. b dieser Bestimmung nicht auf die persönli- chen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zugeschnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebes bewirt- schaftet wird. Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb liegt nach Art. 4 ZWV vor, wenn er hotelmässig Dienstleistungen und Infrastrukturen um- fasst, die typischerweise von der Mehrheit der Gäste beansprucht wer- den, ein hotelähnliches Betriebskonzept aufweist und die Bewirtschaftung im Rahmen eines einheitlichen Betriebs sichergestellt ist. All dies trifft auf die Wohnungen im Eingangs- und im Obergeschoss zu und wird von der Beschwerdeführerin nicht bestritten. Die Tatsache, dass in diesen Woh-- 12 - nungen eine Küche eingebaut wurde, vermag daran – jedenfalls aus feu- erpolizeilicher Sicht – nichts zu ändern. 3.2. Zu klären ist weiter der Einwand, wonach angeblich eine rechtswidrige Ungleichbehandlung der verschiedenen Wohnungen im Neubau erfolgt sei. Die Beschwerdeführerin moniert in diesem Zusammenhang die Un- gleichbehandlung der nicht von der Brandmeldeanlagepflicht erfassten Wohnungen im Dachgeschoss einerseits und derjenigen im Eingangs- und Obergeschoss anderseits. Vorliegend wird aber nicht Gleiches un- gleich, sondern – zu Recht – Ungleiches ungleich behandelt, weil die Wohnungen im DG zur gewöhnlichen Wohnnutzung zählen, während die je zwei 2- und 2 ½-Zimmerwohnungen im Eingangs- und Obergeschoss im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebes bewirtschaftet werden. Auch die Beschwerdeführerin selbst hat in ihrem Baugesuch nur die drei im DG liegenden Wohnungen als "Wohnungen" bezeichnet (vgl. Beilage 2 der Baugesuchunterlagen) und nicht etwa auch die touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen im Eingangsgeschoss (EG) und im OG. 3.3. Sodann ist die Frage zu beantworten, ob der Neubau auf den Parzellen 461 und 1010 zu Recht nur mit der Auflage (Ziff. 4) der Verpflichtung zur Erstellung einer Brandmeldeanlage bewilligt wurde. Unbestritten stellt die Baute einen Beherbergungsbetrieb [b] im Sinne von Art. 13 Abs. 2 lit. a [b] der Brandschutznorm 1-15 dar. In solchen Betrieben ist gemäss Brand- schutzrichtlinie 20-15, Ziff. 2.2.2 Abs. 2 lit. b eine Brandmeldeanlage mit Vollüberwachung erforderlich, wenn die Baute drei oder mehr Geschosse aufweist und die Anzahl beherbergter Personen mehr als 30 beträgt. Vor- liegend beträgt die Anzahl beherbergter Personen, rechnet man richtiger- weise die touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen zu den betroffe- nen Räumen, 44 (vgl. erneut Beilage 2 Baugesuchakten der Beschwerde- führerin sowie im Besonderen auch noch beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 2 und 3 mit Plandokumentation der Wohnräume im EG und OG einschliesslich der zur Verfügung stehender Nutzflächen im EG von 80.04 - 13 - m2, im OG [blau koloriert – touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen] total 429.10 m2] und im DG [teils rot markiert – Erstwohnung; teils weiss – Zweitwohnung; dort mit Bezeichnung "Wohnung 1, 2 und 3", total 257.77 m2]). Die bezifferten 44 Personen werden allerdings lediglich auf zwei Ge- schossen – von insgesamt vier – beherbergt. Im Erdgeschoss und Unter- geschoss liegen zwar ebenfalls zum Betrieb gehörige Räume, aber keine Räume, worin Personen beherbergt werden. Als anrechenbare Beherber- gungsräume im Sinne der geltenden Brandschutzvorschriften gelten somit lediglich die tatsächlich bewohnbaren Räume samt zugehöriger Schlaf-, Koch- und Aufenthaltsräume im EG und OG, ohne DG/UG/Erdgeschoss. 3.4. Wie die Beschwerdegegnerin in der Randziffer 5 ihrer Duplik korrekt festhält, knüpfen die hier massgebenden Brandschutzrichtlinien nicht an den Begriff des Hotels an, sondern an den Begriff der Beherbergung. Ihre Folgerung, die Gäste in den bewirtschafteten Zweitwohnungen müssten genauso als beherbergt gelten wie Hotelgäste ist richtig, ebenso die Fol- gerung, nicht nur die Verwendung des Begriffs des "strukturierten Beher- bergungsbetriebs" in ZWG und ZWV spreche dafür, sondern auch der Sinn und Zweck der Brandschutzvorschriften. Dem ist hier nichts beizufü- gen. 3.5. Konsequenterweise bezieht sich die Definition der Voraussetzungen für die Verpflichtung zur Erstellung einer Brandmeldeanlage nach Ziff. 2.2.2 der Brandschutzrichtlinie 20-15 lit. b jedoch auch nur auf diejenigen Ge- schosse, wo Personen beherbergt werden. Dies sind vorliegend lediglich zwei – nämlich das EG und das OG -, womit weder gestützt auf Ziff. 2.2.2 Abs. 2 lit. b der Brandschutzrichtlinie 20-15 (Erstellungspflicht für Brand- meldeanlage bei drei oder mehr Geschossen mit über 30 beherbergten Personen) noch gestützt auf Ziff. 2.2.2 Abs. 2 lit. a der Brandschutzrichtli- nie 20-15 (Erstellungspflicht bei zwei Geschossen mit über 50 beherberg- ten Personen) eine Verpflichtung für die Bauherrin (Beschwerdeführerin) zum Einbau, Betrieb und Unterhalt einer Brandmeldeanlage besteht.- 14 - 4.1. Zusammengefasst ergibt sich somit, dass weder die in der feuerpolizeili- chen Bewilligung [koordinierte Zusatzbewilligung] vom 4. September 2017 enthaltene Auflage in Ziff. 1 (Beachtung Brandschutzkonzept laut Ergän- zungen/Korrekturen vom 17. August 2017) noch die Auflage in Ziff. 4 (Er- stellungspflicht für Brandmeldeanlage) rechtens sind, was zur Aufhebung bzw. ersatzlosen Streichung dieser beiden Bauauflagen und folgerichtig zur Gutheissung der Beschwerde in diesen beiden Rügepunkten führt. 4.2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen. Das Gericht setzt dabei vorliegend die Staatsgebühr ermessensweise auf Fr. 3'000.-- zu Lasten der Beschwerdegegnerin fest. 4.3. Eine aussergerichtliche Entschädigung steht der bloss in eigenem Namen und ausschliesslich in eigenem Interesse agierenden Beschwerdeführerin gestützt auf Art. 78 Abs. 1 VRG (nur Ersatz der durch das Verfahren 'not- wendig verursachten Kosten' [durch Partei-/Rechtsvertretung]) nicht zu. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und die Auflagen in Ziff. 1 (Beachtung Brandschutzkonzept laut Ergänzungen/Korrekturen vom 17. August 2017) und Ziff. 4 (Verpflichtung zur Erstellung einer Brandmeldeanlage im Neu- bau B._____, auf Parzellen 461 und 1010 in der Gemeinde X._____, Baugesuch Nr. 241) der feuerpolizeilichen Bewilligung (koordinierte Zu- satzbewilligung) der Gebäudeversicherung Graubünden vom 4. Septem- ber 2017 werden aufgehoben.- 15 - 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 333.-- zusammen Fr. 3‘333.-- gehen zulasten der Gebäudeversicherung des Kantons Graubünden und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzver- waltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]