<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2022.00477</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223386&amp;W10_KEY=13045524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2022.00477</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.07.2023</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Feststellung Erlöschen Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Verwirkung von Baubewilligungen; Fristenlauf. Gemäss § 322 PBG erlöschen Baubewilligungen nach drei Jahren, wenn nicht vorher mit der Ausführung begonnen worden ist. Massgeblich für den Fristbeginn sind alle Bewilligungen und Genehmigungen, die nach dem Planungs- und Baugesetz Voraussetzung für den Baubeginn sind. Die Bestimmung zielt darauf ab, Baubewilligungen auf Vorrat zu verhindern; der Bauherr hat innerhalb von drei Jahren zu entscheiden, ob er bauen will oder nicht. Daher soll es nicht ins Belieben der Bauherrschaft gestellt sein, den Eintritt des Fristenlaufs dadurch jahrelang hinauszuschieben, dass sie die Erfüllung von nebenbestimmungsweise statuierten Pflichten unterlässt, über die mittels baurechtlicher Bewilligung zu entscheiden ist. Es ist zu verlangen, dass von der Bauherrschaft das Zumutbare unternommen wird, um ein Ausführungshindernis zu beseitigen (E. 4.1). Die Dreijahresfrist beginnt mit dem Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist, in streitigen Fällen mit der Rechtskraft des öffentlich- oder zivilrechtlichen Entscheids (E. 4.2). Wird der Rechtsmittelweg ausgeschöpft, entscheidet gegebenenfalls das Bundesgericht letztinstanzlich über die Streitsache, bevor die Rechtskraft eintritt. Wie auch im vorliegenden Fall kommt es im Bereich des Baurechts regelmässig vor, dass zu einem Bauprojekt mehrere Entscheide zu unterschiedlichen Zeitpunkten getroffen werden; es gilt jedoch der Grundsatz, dass sich das Bundesgericht mit jeder Angelegenheit nur einmal befassen soll. Wird vom Verwaltungsgericht lediglich einer von mehreren möglichen Beschwerdegründen abschliessend behandelt, soll das Bundesgericht in der Regel noch nicht mit der Sache befasst werden (E. 5.4.1). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung liegt ein â nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG anfechtbarer â Zwischenentscheid vor, wenn bei der Umsetzung von baurechtlichen Nebenbestimmungen ein Spielraum besteht und trotz nominaler Erteilung einer "Baubewilligung" noch gar nicht gebaut werden darf (E. 5.4.2). Regelmässig läuft somit eine Rechtsmittelfrist gegen Verwaltungsgerichtsurteile erst ab Eröffnung des Entscheides betreffend die Nebenbestimmungen und nicht bereits mit dem Urteil über die Stammbaubewilligung. Rechtskräftig werden solche Entscheide folglich erst nach der letztmaligen Beurteilung der Nebenbestimmungen. Somit kann die Stammbaubewilligung in einer Vielzahl von Fällen nicht verwirken, bevor nicht auch die Nebenbestimmungen abschliessend beurteilt sind und damit die Rechtskraft eingetreten ist (E. 5.5). Vorliegend besteht bei der Umsetzung der fraglichen Nebenbestimmungen ein Umsetzungsspielraum und die Bauherrschaft hat das Zumutbare unternommen, um die Bauhindernisse zu beseitigen. Die Baubewilligung ist nicht verwirkt (E. 6). Gutheissung und Rückweisung an die Baubehörde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABÃNDERUNGSPLÃNE">ABÃNDERUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERLÃSCHEN DER BAUBEWILLIGUNG">ERLÃSCHEN DER BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNGEN">NEBENBESTIMMUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKUNG">VERWIRKUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 90 BGG</span><br/><span class="ungerade">Art. 93 Abs. I BGG</span><br/><span class="gerade">Art. 20 Abs. I BVV</span><br/><span class="ungerade">§ 321 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 322 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 322 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 322 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 322 Abs. III PBG</span><br/><span class="gerade">§ 322 Abs. IV PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=62669" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2022.00477</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. Juli 2023</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A AG,<b> </b>vertreten durch RA B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadtrat Uster, vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligter,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Feststellung ErlÃ¶schen Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 8. Februar 2022 stellte der Stadtrat Uster zulasten der A AG (ehemals E AG) fest, dass die mit Stadtratsbeschluss Nr. 260 vom 10. Mai 2016 erteilte Baubewilligung fÃ¼r den Abbruch des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 01 sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage an der D-Strasse 02 (Kat.-Nr. 03) in Oberuster erloschen sei.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid gelangte die A AG mit Eingabe vom 28. Februar 2022 an das Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Am 15. Juni 2022 wurde der Rekurs abgewiesen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob die A AG am 17. August 2022 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des baurekursgerichtlichen Entscheids; es sei der Stadtrat Uster einzuladen, das Verfahren speditiv fortzufÃ¼hren. Eventualiter sei die Sache zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer zulasten des Beschwerdegegners.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 10. September 2022 verzichtete der mitbeteiligte ZÃ¼rcher Heimatschutz auf Stellungnahme. Das Baurekursgericht beantragte am 14. September 2022 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Der Stadtrat Uster beantragte mit Eingabe vom 20. September 2022 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolge zulasten der A AG. Mit Replik vom 29. September 2022 hielt die A AG an ihren AntrÃ¤gen fest. Am 7. Oktober 2022 verzichtete der Stadtrat Uster auf Duplik.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 10. Mai 2016 hatte der Stadtrat Uster der BeschwerdefÃ¼hrerin die Baubewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses an der D-Strasse 02 in Uster erteilt, die Bewilligung fÃ¼r zwei Kleinwohnungen im Untergeschoss jedoch verweigert; dies wurde in der Folge vom Baurekursgericht sowie vom Verwaltungsgericht bestÃ¤tigt (VGr, 16. November 2017, VB.2017.00452). Im genannten Beschluss wurde gestÃ¼tzt auf § 321 des <span>Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG)</span> angeordnet, dass vor Baubeginn bereinigte PlÃ¤ne einzureichen und diverse Auflagen zu erfÃ¼llen seien. Am 5. November 2020 reichte die BeschwerdefÃ¼hrerin eine AbÃ¤nderungseingabe ein. Der Beschwerdegegner forderte die BeschwerdefÃ¼hrerin mit E-Mail vom 16. April 2021 zur Verbesserung ihrer Eingabe auf, woraufhin diese am 16. Juli 2021 abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne einreichte. Am 8. November 2021 teilte der Beschwerdegegner der BeschwerdefÃ¼hrerin mit, dass die Baubewilligung vom 10. Mai 2016 zwischenzeitlich erloschen sei, und erliess auf deren Ersuchen den vorliegend umstrittenen Entscheid.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt zunÃ¤chst eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs beziehungsweise einen BegrÃ¼ndungsmangel, da das Baurekursgericht sich nicht mit ihren Vorbringen auseinandergesetzt habe.</p> <p class="Urteilstext">Das rechtliche GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) verlangt, dass die BehÃ¶rde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsÃ¤chlich hÃ¶rt, sorgfÃ¤ltig und ernsthaft prÃ¼ft und in der Entscheidfindung berÃ¼cksichtigt. Daraus folgt die Pflicht der BehÃ¶rden, ihren Entscheid zu begrÃ¼nden. Dabei ist aber nicht erforderlich, dass sich die BehÃ¶rde mit allen Parteistandpunkten einlÃ¤sslich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegt. Vielmehr kann sich die BehÃ¶rde auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Punkte beschrÃ¤nken (BGE 134 I 83 E. 4.1 mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Der RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrerin kann nicht gefolgt werden. Die Vorinstanz hat sich mit den VorgÃ¤ngen im Zusammenhang mit der Baubewilligung vom 10. Mai 2016 befasst und diese ihrer rechtlichen Beurteilung zugrunde gelegt. Die BeschwerdefÃ¼hrerin scheint denn auch viel eher den Inhalt des Entscheids â insbesondere die rechtliche Qualifikation der im November 2020 resp. im Juli 2021 eingereichten ÃnderungsplÃ¤ne und der in der Stammbaubewilligung statuierten Auflagen â als die BegrÃ¼ndungstiefe zu beanstanden. Ein BegrÃ¼ndungsmangel liegt nicht vor.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss § 322 Abs. 1 PBG erlÃ¶schen Baubewilligungen nach drei Jahren, wenn nicht vorher mit der AusfÃ¼hrung begonnen worden ist; bei Neubauten gilt der Aushub oder, wo er vorausgesetzt ist, der Abbruch einer bestehenden Baute als Baubeginn. Sind fÃ¼r das gleiche Vorhaben mehrere baurechtliche Bewilligungen nÃ¶tig, ist nach § 322 Abs. 2 PBG die letzte Bewilligung fÃ¼r das ErlÃ¶schen der Ã¼brigen und fÃ¼r den Baubeginn massgeblich. Als baurechtliche Bewilligungen, deren Datum gemÃ¤ss § 322 PBG fÃ¼r die GÃ¼ltigkeitsdauer massgeblich ist, gelten nach § 20 Abs. 1 der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BVV) alle Bewilligungen und Genehmigungen, die nach dem Planungs- und Baugesetz Voraussetzung fÃ¼r den Baubeginn sind. Die Bestimmung nach § 322 PBG zielt darauf ab, Baubewilligungen auf Vorrat zu verhindern; der Bauherr hat innerhalb von drei Jahren zu entscheiden, ob er bauen will oder nicht (BEZ 2007 Nr. 27; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., ZÃ¼rich 2019, S. 455). Daher ist es mit dieser Bestimmung nicht vereinbar, es â unabhÃ¤ngig von der Ergreifung von Rechtsmitteln in guten Treuen â ins Belieben der Bauherrschaft zu stellen, den Eintritt des Fristenlaufs dadurch jahrelang hinauszuschieben, dass sie die ErfÃ¼llung von nebenbestimmungsweise statuierten Pflichten, Ã¼ber die mittels baurechtlicher Bewilligung zu entscheiden ist, unterlÃ¤sst. Eine Baubewilligung soll namentlich nicht als Grundlage fÃ¼r jahrelange Verhandlungen mit der BaubewilligungsbehÃ¶rde oder mit der Nachbarschaft verwendet werden. Es ist zu verlangen, dass von der Bauherrschaft das Zumutbare unternommen wird, um ein AusfÃ¼hrungshindernis zu beseitigen (so VGr, 29. August 2019, VB.2019.00136, E. 4.3 ff. zur Frage, wann eine Verwirkung eintreten kann, obgleich â wie vorliegend â ein Baubeginn noch nicht erlaubt ist; s. ferner Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, Eine Darstellung des zÃ¼rcherischen Rechts und der neueren zÃ¼rcherischen Rechtsprechung, ZÃ¼rich 1991, Rz. 408 Fn. 19). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die Dreijahresfrist beginnt gemÃ¤ss § 322 Abs. 3 PBG mit dem Ablauf der letzten Rechtsmittelfrist, in streitigen FÃ¤llen mit der Rechtskraft des Ã¶ffentlich- oder zivilrechtlichen Entscheids. Umfasst die gleiche Bewilligung mehrere GebÃ¤ude, ist die Frist mit dem Baubeginn bei einem GebÃ¤ude gewahrt. Massgeblich fÃ¼r den Fristablauf ist nicht die Bau­freigabe, sondern der tatsÃ¤chliche Baubeginn (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 456). Laut § 322 Abs. 4 PBG beeinflussen Nebenbestimmungen zur Bewilligung den Fristenlauf nicht; Gleiches gilt, wenn Konzessionen oder andere als baurechtliche Bewilligungen erforderlich sind. Der Regierungsrat hat in seiner Weisung vom 5. Dezember 1973 zu einem Gesetz Ã¼ber die Neuordnung des Planungs- und Baurechtes zum damaligen § 294 (= § 322 PBG) ausdrÃ¼cklich erklÃ¤rt, dass unter baurechtlichen Bewilligungen im Sinn von Absatz 2 der Bestimmung solche zu verstehen seien, die im Rahmen eines Baubewilligungs-, allfÃ¤lligen Ausnahmebewilligungs- oder Genehmigungsverfahrens in Anwendung dieses Gesetzes zu erteilen seien. Nebenbestimmungen, die nicht zu so einem Verfahren fÃ¼hrten, wÃ¼rden den Fristenlauf nicht hemmen (ABl 1973, 1872). Auch ProjektÃ¤nderungen sollen den Fristenlauf nicht hemmen (BEZ 2007 Nr. 27; RB 1996 Nr. 86). Ablaufen kann die Frist jedoch nur, soweit tatsÃ¤chlich ein rechtskrÃ¤ftiger Entscheid vorliegt bzw. soweit die letzte Rechtsmittelfrist abgelaufen ist (s. unten E. 5.5).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Im umstrittenen Entscheid vom 8. Februar 2022 fÃ¼hrt der Beschwerdegegner unter Hinweis auf § 322 Abs. 1 PBG aus, dass Baubewilligungen nach Ablauf von drei Jahren erlÃ¶schen, wenn nicht vorher mit der AusfÃ¼hrung begonnen worden ist. Die dreijÃ¤hrige Frist habe mit Eintritt der Rechtskraft des (unangefochten gebliebenen) verwaltungsgerichtlichen Urteils vom 16. November 2017 zu laufen begonnen; es sei davon auszugehen, dass die Frist am 17. Dezember 2020 abgelaufen sei. Die Eingabe des AbÃ¤nderungsgesuchs vom 5. November 2020 habe den Fristenlauf nicht unterbrochen: Sie habe weder einen Baubeginn dargestellt noch seien die Auflagen fÃ¼r die Baufreigabe erfÃ¼llt worden. Die eingereichten PlÃ¤ne seien mangelhaft gewesen und hÃ¤tten diverse Ãnderungen gegenÃ¼ber dem bewilligten Projekt beinhaltet, weshalb die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht mit einer Baufreigabe vor dem 17. Dezember 2020 habe rechnen dÃ¼rfen. Den Fristablauf habe sie sich mithin selbst zuzurechnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt vor, das Baurekursgericht habe § 322 PBG <span>sowie § 20 Abs. 1 BVV</span> unrichtig angewendet bzw. sich Ã¼ber die diesbezÃ¼gliche verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung hinweggesetzt, wonach die Dreijahresfrist erst mit rechtskrÃ¤ftiger Bewilligung von nachtrÃ¤glich einzureichenden PlÃ¤nen zu laufen beginne. Wesentlich sei, dass die in der Stammbaubewilligung statuierte Pflicht zur Einreichung abgeÃ¤nderter PlÃ¤ne keine untergeordnete Nebenbestimmung im Sinn von § 321 PBG darstelle, sondern die Aufforderung zur Einholung einer weiteren Baubewilligung im Sinn von § 322 Abs. 2 PBG. AusdrÃ¼cklich seien nachgereichte AbÃ¤nderungsplÃ¤ne "zur Bewilligung" verlangt worden. Daher habe die Frist vor der Einreichung der AbÃ¤nderungsplÃ¤ne noch gar nicht zu laufen begonnen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Das Baurekursgericht hÃ¤lt unter Hinweis auf VGr, 29. August 2019, VB.2019.00136 fest, dass der Fristenlauf nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts grundsÃ¤tzlich erst ausgelÃ¶st wird, wenn derartige PlÃ¤ne rechtskrÃ¤ftig bewilligt sind. Dieser Praxis sei jedoch zu widersprechen: Es sei nicht einzusehen, weshalb Nebenbestimmungen im Sinn von § 322 Abs. 4 PBG, deren ErfÃ¼llung fÃ¼r die Baufreigabe vorausgesetzt werde, nicht auch solche gemÃ¤ss § 321 Abs. 1 PBG bzw. gemÃ¤ss dieser Bestimmung nachzureichende PlÃ¤ne umfassen sollen. Die Genehmigung geÃ¤nderter PlÃ¤ne sei nicht mit baurechtlichen Bewilligungen nach § 322 Abs. 2 PBG und § 20 Abs. 1 BVV gleichzusetzen. Es handle sich nicht um eine (zusÃ¤tzliche) von mehreren baurechtlichen Bewilligungen, die fÃ¼r das Vorhaben nÃ¶tig wÃ¤ren, sondern um eine nachgelagerte Beurteilung im Rahmen der bereits erteilten Baubewilligung. Etwas Anderes kÃ¶nne gestÃ¼tzt auf § 321 PBG nicht angeordnet werden. Andernfalls kÃ¶nnten Bauarbeiten weit Ã¼ber drei Jahre hinausgeschoben werden, indem mit der ErfÃ¼llung von Auflagen zur Behebung von MÃ¤ngeln im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG zugewartet wÃ¼rde, wodurch der Zweck von § 322 PBG umgangen werden kÃ¶nnte. Letztere Bestimmung gehe davon aus, dass der BaubehÃ¶rde ein vollstÃ¤ndiges Baugesuch eingereicht werde, und der Fristbeginn sei an die Rechtskraft der Bewilligungen geknÃ¼pft â nicht an den Zeitpunkt, in dem alle Voraussetzungen fÃ¼r die Baufreigabe erfÃ¼llt seien. Es gehe nicht an, dass eine Bauherrschaft, die von Anfang an ein ohne EinschrÃ¤nkungen bewilligungsfÃ¤higes Baugesuch einreiche, schlechter gestellt sei als diejenige, deren Baugesuch nur unter Auflagen bewilligt werden kÃ¶nne. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.1 </b>Bei der Beantwortung der vorliegenden Frage ist der Zeitpunkt der Rechtskraft des Bauentscheids zentral (§ 322 Abs. 3 PBG; s. oben E. 4.2). Wird der Rechtsmittelweg ausgeschÃ¶pft, entscheidet gegebenenfalls das Bundesgericht letztinstanzlich Ã¼ber die Streitsache, bevor die Rechtskraft eintritt. Wie auch im vorliegenden Fall kommt es im Bereich des Baurechts regelmÃ¤ssig vor, dass zu einem Bauprojekt mehrere Entscheide zu unterschiedlichen Zeitpunkten getroffen werden; es gilt jedoch der Grundsatz, dass sich das Bundesgericht mit jeder Angelegenheit nur einmal befassen soll (s. statt vieler BGE 144 III 475, E. 1.2 mit diversen weiteren Hinweisen). Wird vom Verwaltungsgericht lediglich einer von mehreren mÃ¶glichen BeschwerdegrÃ¼nden abschliessend behandelt, soll das Bundesgericht in der Regel noch nicht mit der Sache befasst werden (vgl. BGer, 24. April 2023, 1C_499/2022, E. 1.4, E. 2).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.2 </b>Das Bundesgericht unterscheidet in seiner Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Anfechtung von (Zwischen-)Entscheiden zwischen zwei Konstellationen: Ein â nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) anfechtbarer â Zwischenent­scheid liege vor, wenn bei der Umsetzung von baurechtlichen Nebenbestimmungen ein Spielraum bestehe und trotz nominaler Erteilung einer "Baubewilligung" noch gar nicht gebaut werden dÃ¼rfe. Dabei sei vom wahren Sinn der Bewilligung auszugehen und nicht von einer allenfalls unglÃ¼cklich gewÃ¤hlten Bezeichnung. Bestehe hingegen kein solcher Spielraum, liege ein gemÃ¤ss Art. 90 BGG anfechtbarer (Teil-)Endentscheid vor. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.3 </b>Zwar kÃ¶nne es zuweilen unklar sein, ob eine Auflage den Betroffenen einen Spielraum belasse. Die vorstehend geschilderte Praxis sei jedoch entscheidend dafÃ¼r, dass sich das Bundesgericht mit jeder Angelegenheit nur einmal befassen mÃ¼sse. Ausserdem entstehe den Betroffenen kein Nachteil bzw. sei es nicht nÃ¶tig, in jedem unklaren Fall Beschwerde beim Bundesgericht zu fÃ¼hren: Gehe eine Partei fÃ¤lschlicherweise von einem Endentscheid aus und erhebe kein Rechtsmittel, so kÃ¶nne der fragliche Zwischenentscheid gemÃ¤ss Art. 93 Abs. 3 BGG schliesslich immer noch zusammen mit dem tatsÃ¤chlichen Endentscheid angefochten werden (so zuletzt BGr, 12. April 2023, 1C_203/2022, E. 1.3, 1.8 f. mit weiteren Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Zusammengefasst kann jedenfalls festgehalten werden, dass das Bundesgericht die verwaltungsgerichtlichen Urteile nicht als Endentscheide auffasst, wenn vor Baufreigabe noch einen Umsetzungsspielraum erÃ¶ffnende Auflagen zu erfÃ¼llen sind. RegelmÃ¤ssig lÃ¤uft somit eine Rechtsmittelfrist gegen Verwaltungsgerichtsurteile erst ab ErÃ¶ffnung des Entscheides betreffend die Nebenbestimmungen und nicht bereits mit dem Urteil Ã¼ber die Stammbaubewilligung. RechtskrÃ¤ftig werden solche (Verwaltungsgerichts-)Entscheide folglich erst nach der letztmaligen Beurteilung der Nebenbestimmungen; zuvor kÃ¶nnen sie (ausser unter den strengen Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG) ohnehin noch gar nicht angefochten werden. Mit Blick auf § 322 Abs. 3 PBG wird somit deutlich, dass die Stammbaubewilligung in einer Vielzahl von FÃ¤llen nicht verwirken kann, bevor nicht auch die Nebenbestimmungen abschliessend beurteilt sind und damit die Rechtskraft eingetreten ist. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Mit Blick auf die vorstehenden ErwÃ¤gungen stellt sich vorliegend somit die Frage, ob in der Stammbaubewilligung bzw. durch die Nebenbestimmungen ein Umsetzungsspielraum erÃ¶ffnet wurde. Zudem ist zu beurteilen, ob die Bauherrschaft innert nÃ¼tzlicher Frist das Zumutbare unternommen hat, um die Bauhindernisse zu beseitigen respektive die Genehmigung der AbÃ¤nderungsplÃ¤ne zu erwirken, welche Voraussetzung fÃ¼r den Baubeginn im Sinn von § 20 Abs. 1 BVV sind.</p> <p class="Urteilstext">AusdrÃ¼cklich nicht relevant ist hingegen, dass die Einreichung von AbÃ¤nderungsplÃ¤nen "zur Bewilligung" verlangt wurde, da die Bezeichnung keine Rolle spielt (s. oben E. 5.4.2). Allerdings ist entgegen der BeschwerdefÃ¼hrerin ohnehin nicht davon auszugehen, dass mit diesem Begriff eine weitere Baubewilligung im Sinn von § 322 Abs. 2 PBG hÃ¤tte gemeint sein kÃ¶nnen. § 322 Abs. 2 PBG hat infolge der Koordinationsanforderungen (§ 12 BVV) kaum mehr eine eigenstÃ¤ndige Bedeutung (s. zum Ganzen Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 455).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Ob baurechtliche Nebenbestimmungen einen Umsetzungsspielraum erÃ¶ffnen, mag nicht in jedem Einzelfall offensichtlich sein. Vorliegend machte jedoch die Verweigerung eines Teils des Bauprojekts eine entsprechende Neuprojektierung nÃ¶tig: Zwei Kleinwohnungen im Untergeschoss wurden nicht bewilligt und es wurde die Auflage festgesetzt, <i>vor Baubeginn</i> neue PlÃ¤ne â welche den Anforderungen an Belichtung und BelÃ¼ftung genÃ¼gen â einzureichen. Wie der Beschwerdegegner selbst ausfÃ¼hrt, standen diverse MÃ¶glichkeiten offen, um die Anforderungen zu erfÃ¼llen, beispielsweise die Verbindung der Wohnungen im Erdgeschoss und im Untergeschoss zu Maisonettewohnungen und die Projektierung von nicht dem dauernden Aufenthalt von Personen dienenden RÃ¤umen im Untergeschoss. Es ist offenkundig, dass der Bauherrschaft ein Spielraum erÃ¶ffnet wurde.</p> <p class="Erwgung2">Daraus ergibt sich, dass das Verwaltungsgerichtsurteil betreffend die Stammbaubewilligung (VGr, 16. November 2017, VB.2017.00452) den Beginn des Fristenlaufs nicht auslÃ¶ste: Das Urteil wurde nicht rechtskrÃ¤ftig, da es einen Zwischenentscheid im Sinn der vorstehend geschilderten Bundesgerichtspraxis darstellt. Ob es gemÃ¤ss Art. 93 Abs. 1 BGG hÃ¤tte angefochten werden kÃ¶nnen, ist nicht massgeblich, zumal eine Anfechtung auch bei Vorliegen der in dieser Bestimmung statuierten Voraussetzungen nicht nÃ¶tig ist bzw. spÃ¤ter nachgeholt werden kann (s. oben E. 5.4.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Da die Verwirkungsfrist mithin nicht mit dem Entscheid betreffend die Stammbaubewilligung zu laufen begann, ist zu beurteilen, ob die Verwirkung trotzdem eintrat; dies ist der Fall, wenn die Bauherrschaft nicht rechtzeitig mit der Beseitigung der Bauhindernisse beginnt (s. oben E. 4.1).</p> <p class="Erwgung2">Es ist dem Baurekursgericht darin zuzustimmen, dass eine Bauherrschaft nicht fÃ¼r unbestimmte Zeit mit der ErfÃ¼llung von Nebenbestimmungen zuwarten kÃ¶nnen soll, ohne dass die Baubewilligung verwirkt (s. oben E. 5.3). Um dem entgegenzuwirken, verlangt das Verwaltungs­gericht jedoch ausdrÃ¼cklich von der Bauherrschaft, das zur Beseitigung von Bauhindernissen NÃ¶tige innert nÃ¼tzlicher Frist zu unternehmen, andernfalls die Verwirkung trotzdem eintritt. Im vom Baurekursgericht zitierten Urteil ist die Bauherrschaft Ã¼ber acht Jahre lang untÃ¤tig geblieben (VGr, 29. August 2019, VB.2019.00136, E. 4.4.4). Vorliegend ist bis zum TÃ¤tigwerden der Bauherrschaft deutlich weniger Zeit verstrichen (s. oben E. 2). Der Beschwerdegegner bringt zwar vor, die AbÃ¤nderungseingabe vom 5. November 2020 sei nicht geeignet gewesen, die Bauhindernisse zu beseitigen. Allerdings forderte er selbst die BeschwerdefÃ¼hrerin mit E-Mail vom 16. April 2021 â und damit nach dem von ihm im Nachhinein geltend gemachten Fristablauf â zur Nachbesserung der farblichen Darstellung in den PlÃ¤nen auf. Zumindest zu diesem Zeitpunkt ging mithin auch der Beschwerdegegner nicht von einer Verwirkung am 17. Dezember 2020 aus. Zudem trafen schliesslich kurze Zeit spÃ¤ter die nachgesuchten PlÃ¤ne ein.</p> <p class="Urteilstext">Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die Bauherrschaft zwar einige Zeit verstreichen liess, bevor sie (erste) Massnahmen zur Beseitigung der Bauhindernisse ergriff: Zwischen dem Verwaltungsgerichtsentscheid vom 16. November 2017, der die Stammbaubewilligung mit den darin statuierten Auflagen bestÃ¤tigte, und der Einreichung einer ersten AbÃ¤nderungseingabe am 5. November 2020 vergingen nahezu drei Jahre. Weitere acht Monate verstrichen anschliessend bis zur Einreichung der verbesserten PlÃ¤ne. Die Rechtsprechung gemÃ¤ss VGr, 29. August 2019, VB.2019.00136, stellt jedoch einen Behelf fÃ¼r AusnahmefÃ¤lle dar, in denen eine Bauherrschaft jahrelang untÃ¤tig bleibt und ausnÃ¼tzt, dass die Dreijahresfrist â welche andernfalls lÃ¤ngst abgelaufen wÃ¤re â nicht zu laufen beginnt. Unter den vorliegenden UmstÃ¤nden rechtfertigt sich die einschneidende Rechtsfolge der ausnahmsweisen Verwirkung trotz Nichtvorliegens eines rechtskrÃ¤ftigen Entscheids nicht.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die Beschwerde ist gutzuheissen. Der Stadtrat Uster ist einzuladen, das Baubewilligungsverfahren fortzufÃ¼hren und die am 16. Juli 2021 eingereichten PlÃ¤ne zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens dem unterliegenden Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Weiter ist er zu verpflichten, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Beim</span> vorliegenden Urteil handelt es sich um einen (Sprung-)RÃ¼ckweisungsentscheid. Ein solcher wird grundsÃ¤tzlich als Zwischenentscheid qualifiziert, der nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG an das Bundesgericht weitergezogen werden kann (BGE 134 II 137, E. 1.3.2).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 15. Juni 2022 sowie der Beschluss Nr. 74 vom 8. Februar 2022 des Stadtrats Uster werden aufgehoben. Der Stadtrat Uster wird eingeladen, das Baubewilligungsverfahren weiterzufÃ¼hren.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Die Kosten des Rekursverfahrens im Umfang von Fr. 2'705.- werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 180.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 3'180.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 4'000.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>