Kantonsgericht Schwyz Urteil vom 8. September 2022 ZK1 2021 39 Mitwirkend Kantonsgerichtsvizepräsidentin lic. iur. Daniela Pérez-Steiner, Kantonsrichter Pius Schuler, Jörg Meister, Josef Reichlin und lic. iur. Jeannette Soro, Gerichtsschreiber lic. iur. Mathis Bösch. In Sachen A.________, Kläger und Berufungsführer, vertreten durch Rechtsanwalt B.________, gegen Genossame Lachen, Postfach 264, Aastrasse 12/14, 8853 Lachen, Beklagte und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt C.________, betreffend Hundehaltung/Kündigungsschutz/Forderung aus Miete (Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht March vom 8. Juni 2021, ZEV 2020 37);- hat die 1. Zivilkammer,Kantonsgericht Schwyz 2 nachdem sich ergeben: A. Die Genossame Lachen vermietete mit Vertrag vom 29. März 2016 A.________ und E.________ eine 5.5 Zimmerwohnung im 2. OG des Mehr- familienhauses an der F.________strasse xx in 8853 Lachen SZ. Nach einer Sanierung bezogen die Kläger ab 1. Juli 2019 im gleichen Mietobjekt eine andere 5.5 Zimmerwohnung im 1. OG. Nach Ziff. 6.3 der allgemeinen Be- stimmungen zum Mietvertrag gilt für grössere Haustiere folgende Regelung (ZEV 20 37 Vi-act. 1 KB 3 bzw. Vi-act. 6 BB 3): Katzen, Hasen, Hunde, Papageien und Reptilien dürfen nicht gehalten oder gehütet werden. Vorbehalten bleibt die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Dem Vermieter steht es zu, jederzeit unter Einhaltung einer den Umstän- den angemessenen Frist seine schriftlich erteilte Zustimmung zu widerru- fen, sofern die mit der Zustimmung verbundenen Auflagen verletzt wer- den, sich Übelstände ergeben oder begründete Reklamationen von Mit- bewohnern vorliegen. Wird die Tierhaltung stillschweigend geduldet, so erfolgt dies nur auf Zusehen hin (ebd. KB 3 Ziff. 6.4). B. Nach einem seitens der Mieter mit begründeter E-Mail vom 21. Januar 2020 erbetenen (Vi-act. 6 BB 8) erfolglosen Gespräch Ende Januar 2020 zwi- schen den Vertragsparteien über eine Zustimmung zum Vorhaben der Mieter, für ihren an Autismus leidenden Sohn einen Assistenzhund zu halten und auszubilden, teilten die Mieter der Vermieterin den Einzug eines Hundes mit und ersuchten um wohlwollende Prüfung ihrer Situation (je Vi-act. 1 KB 7). Die Vermieterin rügte am 17. April 2020 die Anschaffung eines Hundes ohne ihre Zustimmung sowie weitere Missstände und forderte die Mieter auf, diese bis spätestens Ende Mai 2020 zu beseitigen (ebd. KB 11). Nach anwaltlicher Kor- respondenz (ebd. KB 12 f.) kündigte die Vermieterin am 18. Juni 2020 die Wohnung wegen andauernder Verletzung des Mietvertrages (ZEV 20 38 Vi- act. 1 KB 5 f.). Kantonsgericht Schwyz 3 C. Die Mieter verlangten beim Bezirksgericht March mit separaten Klage- bewilligungen vom 27. Oktober 2020 am 20. November 2020 soweit dies nachfolgend noch von Interesse ist einerseits die Haltung eines Hundes der Rasse „Malteser“ in ihrer Wohnung zu bewilligen (ZEV 20 37 Vi-act. 1 Antrag Ziff. 1 gestützt auf Schlichtungsgesuch vom 15. Juni 2020, KB 2), andererseits die Kündigung der Wohnung vom 18. Juni 2020 per 30. September 2020 als missbräuchlich zu bezeichnen, eventualiter das Mietverhältnis zu erstrecken (ZEV 20 38 Vi-act. 1 Anträge Ziff. 1 und 2 sowie KB 2). Mit Urteil vom 8. Juni 2021 wies der Einzelrichter die Kläger mit ihren Begehren unter Kosten- und Entschädigungsfolgen ab (angef. Urteil ZEV 20 38 Dispositivziffer 2 ff.). D. Gegen das Urteil erheben die Kläger rechtzeitig Berufung mit den Anträ- gen, in Aufhebung von Ziffern 2, 3 und 4 des Dispositivs des angefochtenen Urteils sei die Kündigung als missbräuchlich zu bezeichnen und die Beklagte zu verpflichten, den Klägern die Hundehaltung für den Hund der Rasse „Mal- teser“ in der Wohnung zu bewilligen. Eventualiter sei die Angelegenheit an die Vorinstanz zurückzuweisen, um die Erstreckung des Mietverhältnisses zu be- urteilen. Subeventualiter sei eine zweijährige Erstreckung des Mietverhältnis- ses zu gewähren. Die Beklagte beantragt mit Antwort vom 31. August 2021, die Berufung vollumfänglich abzuweisen (KG-act. 8);- und in Erwägung: 1. Die Berufung ist angesichts des im Wesentlichen unbestritten geltend gemachten Streitwerts von Fr. 99‘975.00 (Berufung II/2; angef. Urteil E. 4) gegen den erstinstanzlichen Endentscheid zulässig (Art. 308 ZPO). 2. Nach Art. 271a Abs. 1 OR ist die Kündigung durch die Vermieterin an- fechtbar, wenn sie etwa ausgesprochen wird, (lit. a) weil der Mieter nach Treu Kantonsgericht Schwyz 4 und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht oder (lit. d) während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuch- lich eingeleitet hat. Art. 271a OR stützt sich auf zwei Methoden: Gemäss Abs. 1 lit. a, b, c und f besteht ein sachlicher Kündigungsschutz gegen be- stimmte verpönte Kündigungsmotive des Vermieters, Abs. 1 lit. d und e sowie Abs. 2 statuieren einen zeitlichen Kündigungsschutz und schliessen die Ver- mieterkündigung innerhalb einer Sperrfrist aus (Weber, BSK, 7. A. 2020, Art. 271/271a OR N 9 m.H.). Eine ordentliche oder ausserordentliche Vermie- terkündigung während der Sperrfrist ist indes zulässig (ebd. N 28; vgl. auch Higi, ZK, 4. A. 1996, Art. 271a OR N 212 f.; Hulliger/Heinrich, CHK, 3. A. 2016, Art. 271-271a OR N 12), wenn sie wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme erfolgt (Art. 271a Abs. 3 lit. c OR). Nicht missbräuchlich ist im Regelfall die Kündigung wegen vertragli- chen Fehlverhaltens des Mieters (Blumer, KUKO, 3. A. 2014, Art. 271/271a OR N 6). Namentlich gilt bislang, wie der Vorderrichter unter Hinweisen auf die Lehre und Rechtsprechung ausführt, die unerlaubte Tierhaltung als schwe- re Pflichtverletzung des Mieters (angef. Urteil E. 2.3 S. 9). a) Der Vorderrichter erachtete es nicht als nachgewiesen, dass die mit Schlichtungsgesuch vom 15. Juni 2020 eingeleitete Klage betreffend die Be- willigung der Hundehaltung missbräuchlich einzig zur Herbeiführung einer Sperrfrist für eine Kündigung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. d OR erhoben wurde (angef. Urteil E. 2.2). Er ging jedoch davon aus, dass die Kläger mit der Hundehaltung in schwerwiegender Weise ihre Pflichten als Mieter verletzt und sich daher nicht auf die Kündigungssperrfrist berufen und die Kündigung während laufendem Schlichtungsverfahren anfechten könnten (ebd. E. 2.3 sowie Art. 271a Abs. 3 lit. c OR). b) Die Berufungsführer streben die Klärung der Frage an, ob die Beklagte eine Hundehaltung zwecks therapeutischer Massnahme für ihren autistischen Kantonsgericht Schwyz 5 Sohn ohne Weiteres ablehnen und gestützt darauf eine Kündigung ausspre- chen könne. Ihnen gehe es nicht um die Anschaffung eines Hundes, sondern um diejenige eines medizinischen Hilfsmittels bzw. um eine therapeutische Massnahme. Sie räumen ein, im Februar 2020 nach Gesprächen und Korre- spondenz mit der Beklagten ohne Bewilligung einen Hund zu sich genommen zu haben, worauf ihnen nach abermals abschlägiger Antwort auf ein erneutes Gesuch gekündigt worden sei (Berufung S. 4 ff.). In tatsächlicher Hinsicht ist im Berufungsverfahren mithin unbestritten, dass sich die Kläger über die mehrfachen Mitteilungen der Beklagten, bei Hunden in keinem Fall eine Bewil- ligung zu erteilen, hinwegsetzten und unerlaubt einen Hund hielten. Die Be- klagte als Anbieterin vieler Mietwohnungen begründete die Verweigerung der Bewilligung im Interesse aller Mieter damit, für rechtsgleiche, geordnete und sozialverträgliche Verhältnisse sorgen und die Einhaltung des Hundehaltever- botes wie bei allen anderen Mietern durchsetzen zu wollen sowie u.a. mit Re- klamationen anderer Mieter (je Vi-act. 1 KB 11 und KB 13). aa) Entgegen der Auffassung der Berufungsführer kann der oben zitierten (s. lit. A) allgemeinen Mietvertragsbestimmung nicht entnommen werden, dass die Vermieterin nur in begründeten Fällen ihre Zustimmung zur gewünschten Hundehaltung verweigern kann, wie der Vorderrichter angesichts dessen, dass im Mietrecht kein allgemeiner Anspruch auf Hundehaltung besteht, zu- treffend feststellte. Der Wortlaut der entsprechenden Regelung des Mietver- trags, wonach keine Hunde gehalten oder gehütet werden dürfen, ist klar. Es besteht ein grundsätzliches Verbot für das Halten von Hunden unter dem Vor- behalt einer schriftlichen Zustimmung der Vermieterin. Dass die Vermieterin eine einmal erteilte Zustimmung zur Abweichung vom grundsätzlich vereinbar- ten Hundehalteverbot jederzeit nur unter bestimmten Gründen (Verletzung von Auflagen, Übelstände und Reklamationen) widerrufen kann, lässt nicht darauf schliessen, dass die Zustimmung selbst nur begründet verweigert wer- den dürfte. Aufgrund des Mietvertrages waren daher die Kläger entgegen ihrer Meinung nie legitimiert, einen Anspruch auf Bewilligung eines Hundes nach Kantonsgericht Schwyz 6 Treu und Glauben im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR geltend zu machen bzw. einzuklagen. Vielmehr war ihnen die Hundehaltung vertraglich verboten. bb) Die Berufungsführer verweisen zwar auf Literatur, welche die Zulässig- keit eines vertraglichen Heimtierhaltungsverbots angesichts des Rechts auf Persönlichkeitsentfaltung, des Gleichbehandlungsgebots, der Mensch-Tier- Beziehung und des üblichen Gebrauchs der Mietsache infrage stellt. Sie legen gestützt darauf aber nicht konkret dar, das vorliegende Verbot sei grund- bzw. mietrechtlich beschränkt. Soweit setzt die Berufung mithin keine Kontrol- le durch die Rechtsmittelinstanz in Gang und zeigt insbesondere nicht auf, inwiefern das angefochtene Urteil verbessert werden müsste. Auf die Beru- fung ist daher bezüglich dieser Lehrmeinungen nicht einzutreten. Abgesehen davon fällt insbesondere bei Vereinbarungen unter Privaten die Annahme ausser Betracht, die Kläger würden im Gebrauch der Mietsache durch das vorliegende grundsätzliche Tierhalteverbot in ihrer persönlichen Freiheit tan- giert. Dieses Grundrecht umfasst selbst im Verhältnis zum Staat keine allge- meine Handlungsfreiheit. Umso weniger kann der Freiheitsanspruch eine Vermieterin hier bei der Durchsetzung eines vertraglichen Tierhalteverbots beschränken, kann sie es doch schon ohne Angabe von Gründen ablehnen, überhaupt bestimmten Personen ein Mietobjekt zum Gebrauch zu überlassen (Vertragsautonomie). Bei der Tierhaltung handelt es sich um ein besonderes persönliches Bedürfnis, das hier trotz der gewandelten Rechtsstellung des Tieres nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts, sondern wenn schon die Pflicht des Mieters um Rücksichtnahme auf andere Mieter betrifft (zu Letz- terem Blumer, a.a.O., Art. 256 OR N 9). Das vorliegende, Kleintiere nicht er- fassende, vertragliche Tierhalteverbot stellt mithin keine unzulässige, von den Pflichten des Vermieters abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mie- ters im Sinne von Art. 256 Abs. 2 lit. b OR dar. Dass sich die Berufungsführer anerkanntermassen (Berufung S. 5 Ziff. 4) über das weder grund- noch miet- rechtlich beschränkte Verbot bzw. die trotz mehrfachen Ersuchens (vgl. unten Kantonsgericht Schwyz 7 lit. cc in fine) fehlende Zustimmung der Vermieterin hinwegsetzten, ist daher als ein schwerwiegendes vertragliches Fehlverhalten anzusehen. cc) Angesichts der geltend gemachten gesundheitlichen Probleme des Sohnes (ZEV 2020 37 bzw. 38 je Vi-act. 1 KB 7) mag der Wunsch nach der Zustimmung der Vermieterin, entgegen dem vertraglichen Hundehalteverbot einen Malteser halten zu können, nachvollziehbar sein. In einem Mietverhält- nis, in welchem das Halten von Hunden grundsätzlich verboten ist, kann an- gesichts der vom Vorderrichter zutreffend vermerkten Vertragsautonomie (an- gef. Urteil E. 2.3 in fine und oben lit. bb) jedoch nicht durch den Richter ent- schieden werden, inwiefern eine Vermieterin neuen, mit dem bestehenden Vertrag nicht vereinbaren Bedürfnissen von Mietern zu entsprechen hat oder nicht. Somit ist hier nicht zu beurteilen, ob die Behauptung der Kläger, den Hund als therapeutische Massnahme für ihren autistischen Sohn zu halten, zutreffend oder, wie die Beklagte behauptet, vorgeschoben bzw. ein „Mär- chen“ ist. Diskriminierungen von beeinträchtigten Personen werden im Beru- fungsverfahren gegen das Anliegen der Beklagten um rechtsgleiche Durch- setzung des vertraglichen Hundehaltungsverbots nicht geltend gemacht. Wenn die Kläger entgegen diesem Verbot (vgl. oben lit. aa), den bereits er- wähnten unbestritten nicht zustimmenden Mitteilungen der Vermieterin im Vor- aus (lit. B und E. 2.b, dazu auch angef. Urteil E. 1.3 S. 4) und der unter Kündi- gungsandrohung für den Widerhandlungsfall erfolgten, ebenfalls unbestritte- nen weiteren mündlichen Ablehnung der Hundehaltung (ebd. S. 5) einen Hund in der Wohnung halten, liegt eine mutwillige Vertragsverletzung vor. Diese vertraglich verbotene bzw. unerlaubte Tierhaltung erachtete der Vorderrichter zu Recht als eine schwere Pflichtverletzung. Aufgrund dieses mutwillig ver- tragswidrigen Verhaltens der Kläger war der Beklagten die Fortsetzung des Mietverhältnisses objektiv nicht mehr zumutbar (vgl. etwa BGer 4A_621/2019 vom 26. Februar 2020 E. 3.1), unabhängig davon, in welchem konkreten Ausmass der vertragswidrig angeschaffte Hund zurzeit der Kündigung die Kantonsgericht Schwyz 8 anderen Mieter störte oder Verständnis für den Wunsch der Mieter besteht, zum Wohle ihres Sohnes einen Hund zu halten. c) Aus diesen Gründen erweist sich die per Ende September 2020 ausge- sprochene Kündigung vom 18. Juni 2020, die nach einer weiteren, dieses Mal schriftlichen Kündigungsandrohung vom 17. April 2020 und anwaltlicher Kor- respondenz vom 12. Mai/5. Juni 2020 erfolgte (KB 11 ff.), nicht als miss- bräuchlich, sondern im Sinne von Art. 271a Abs. 3 lit. c OR als gerechtfertigt. Angesichts der im Mietverhältnis grundsätzlich verbotenen, mutwillig in Verlet- zung des Mietvertrags aufgenommenen und trotz Abmahnung nicht aufgege- benen Hundehaltung ist auf andere seitens der Beklagten geltend gemachte Missstände bzw. deren Bestreitung durch die Kläger nicht mehr einzugehen. Sie können unter vorliegenden Umständen keine Anfechtbarkeit der Kündi- gung im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. a OR mehr begründen, nachdem die Kündigung wegen der im Mietverhältnis grundsätzlich verbotenen Hundehal- tung nicht anfechtbar ist. 3. Der Mieter kann die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hät- te, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre (Art. 272 Abs. 1 OR). Eine Erstreckung ist nur möglich, wenn keine Aus- schlussgründe im Sinne von Art. 272a OR erfüllt sind (Permann, OFK, 3. A. 2016, Art. 272a OR N 2). Die Erstreckung ist wie die Anfechtbarkeit im Falle des zeitlichen Kündigungsschutzes (Art. 271a Abs. 3 lit. c OR, vgl. oben E. 4.a) wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme ausgeschlossen (Art. 272a Abs. 1 lit. b OR; vgl. auch Futter- lieb, SVIT-Kommentar, 4. A. 2018, Art. 271a OR N 90). Dieser Ausschluss- grund besteht grundsätzlich ebenfalls, wenn die Vermieterin auf eine vorzeiti- ge Kündigung verzichtet und es bei einer ordentlichen Kündigung bewenden lässt (Hulliger, SVIT-Kommentar, 4. A. 2018, Art. 272a OR N 6), wobei der Umstand, dass die Vermieterin ordentlich kündigte, ein Indiz gegen die Unzu-Kantonsgericht Schwyz 9 mutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses bilden kann (Weber, BSK, 7. A. 2020, Art. 272a OR N 2 m.H.). Ist anzunehmen, der Mieter würde auch künftig seine vertraglichen Verpflichtungen verletzen, spricht dies indes gegen eine Erstreckung (BGer 4A_62/2010 vom 13. April 2010 E. 6.1.1 m.H.). a) Der Vorderrichter lehnte die Erstreckung des Mietverhältnisses in Berücksichtigung der faktischen Erstreckung von bereits mehr als acht Mona- ten – inzwischen von bald zwei Jahren – im Wesentlichen mit der Begründung ab, die mehrmals auf das Hundeverbot hingewiesenen Kläger hätten sich darüber hinweggesetzt und dadurch ihre Pflichten als Mieter schwer verletzt. b) Es ist unbestritten, dass die Kläger sich über mehrfache Hinweise der Beklagten auf das Hundehalteverbot hinweggesetzt haben (vgl. oben E. 2.b). Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist daher nach Art. 272a Abs. 1 lit. b OR ausgeschlossen, umso mehr als anzunehmen ist, dass die Kläger während der Erstreckung weiterhin das Hundehalteverbot verletzen würden. 4. Aus diesen Gründen ist die Berufung, soweit darauf einzutreten ist, ab- zuweisen und das angefochtene Urteil zu bestätigen. Ausgangsgemäss gehen die Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Kläger (Art. 106 Abs. 1 i.V.m. Art. 95 Abs. 1 ZPO; §§ 2, 6 und 11 GebTRA);-Kantonsgericht Schwyz 10 erkannt: 1. Die Berufung wird, soweit darauf einzutreten ist, abgewiesen und das angefochtene Urteil bestätigt. 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 5‘000.00 werden den Klä- gern auferlegt und aus dem Kostenvorschuss gedeckt. Der Rest des Vorschusses von Fr. 3‘000.00 wird den Klägern aus der Kantonsge- richtskasse zurückbezahlt. 3. Die Kläger werden solidarisch verpflichtet, die Beklagte für das Beru- fungsverfahren mit Fr. 3‘000.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu entschä- digen 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsa- chen beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; die Be- schwerdeschrift muss den Anforderungen von Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert beträgt Fr. 99‘975.00. 5. Zufertigung an die Parteivertreter (je 2/R) und die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, mit den Akten) und die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv). Namens der 1. Zivilkammer Die Kantonsgerichtsvizepräsidentin Der Gerichtsschreiber Versand 8. September 2022 kau