<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2022.00002</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=223981&amp;W10_KEY=13045524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2022.00002</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 14.03.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Heimschlag bei materieller Enteignung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Umstritten ist, ob die Unterschutzstellung einer Liegenschaft eine materielle Enteignung bewirkte, welche die Grundeigentümerschaft zur Ausübung des Heimschlagrechts berechtigt.] Legitimation des Gemeinwesens als Expropriant zur Anfechtung der ihm auferlegten Kosten des Schätzungsverfahrens bejaht (E. 1.3). Bei Denkmalschutzmassnahmen, die lediglich die Verminderung der baulichen Nutzung und nicht deren vollständige Aufhebung zur Folge haben, nimmt das Bundesgericht einen entschädigungspflichtigen Entzug von wesentlichen Eigentumsbefugnissen nur dort an, wo die Massnahme eine bestimmungsgemässe, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der Liegenschaft verunmöglicht. Als wirtschaftlich sinnvoll werden dabei allgemein solche Nutzungen erachtet, die sich am bisherigen Zustand orientieren; auf eine Rendite, wie sie bei bestmöglicher Verwertung des Eigentums unter dem alten Rechtszustand möglich gewesen wäre, kommt es nicht an (E. 4.2). Allgemeines zu Ausnützungsübertragung und Nutzungstransfer (E. 6.6.2 Abs. 1). Falls die Grundeigentümerschaft auf jegliche Erweiterung der unter Schutz gestellten Liegenschaft verzichtete, liessen sich rund 3'577 m3 Baumasse auf andere Grundstücke übertragen; einem solchen Nutzungstransfer wäre ein Wertzuwachs von mindestens Fr. 4'328'170.- zuzumessen (E. 6.6.2 Abs. 3). Die Einpreisung des aus dem Nutzungstransfer erwachsenden Wertanteils in die Bewertung der unter Schutz gestellten Liegenschaft setzt voraus, dass eine Ausnützungsübertragung innert nützlicher Frist objektiv realisierbar erscheint. Dies ist hier nicht der Fall. Angesichts der ausserordentlichen Grösse und des substanziellen Werts der Nutzungsreserve kann indes die grundsätzliche Möglichkeit einer Ausnützungsübertragung im Rahmen der Gesamtwürdigung mitberücksichtigt werden, anhand welcher darüber zu entscheiden ist, ob der mit der Unterschutzstellung verbundene Eingriff in die Rechtspositionen der Grundeigentümerschaft eine materielle Enteignung darstellt (E. 6.6.2 Abs. 4). Dem streitbetroffenen Grundstück käme ohne Unterschutzstellung ein Verkehrswert von Fr. 18'410'000.- zu; mit Schutzmassnahme ist der Verkehrswert der Liegenschaft unter Berücksichtigung eines als realisierbar zu wertenden Erweiterungsbaus auf Fr. 10'200'000.- zu schätzen. Die Unterschutzstellung bewirkt mithin einen Wertverlust von Fr. 8'210'000.- bzw. von 44,6 % (E. 6.6.6). Vorliegend steht ausser Frage, dass die streitbetroffene Liegenschaft auch nach der Unterschutzstellung als ausgesprochen attraktive Wohnliegenschaft zu würdigen ist und weiterhin wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Unter Berücksichtigung aller Umstände erweist sich der Tatbestand der materiellen Enteignung als (noch) nicht erfüllt (E. 6.8). Abweisung der vereinigten Rekurse.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSTRANSFER">AUSNÃTZUNGSTRANSFER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEIMSCHLAG">HEIMSCHLAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEIMSCHLAGSENTSCHÃDIGUNG">HEIMSCHLAGSENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEIMSCHLAGSRECHT">HEIMSCHLAGSRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION DES KANTONS">LEGITIMATION DES KANTONS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MATERIELLE ENTEIGNUNG">MATERIELLE ENTEIGNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSTRANSFER">NUTZUNGSTRANSFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSÃBERTRAGUNG">NUTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERSCHUTZSTELLUNG">UNTERSCHUTZSTELLUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 46 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="gerade">§ 63 Abs. I AbtrG</span><br/><span class="ungerade">Art. 26 Abs. II BV</span><br/><span class="gerade">§ 214 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=65217" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VR.2022.00002</p> <p class="MsoNormal">VR.2022.00003</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">14. MÃ¤rz 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident AndrÃ© Moser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Daniel Schweikert, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Eva Heierle.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Erbengemeinschaft A, <br/> bestehend aus:<br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7. H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>8. I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>9. J, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>alle vertreten durch den Willensvollstrecker <br/> RA K, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrentschaft (I) und</span></b><span><br/> <b>Rekursgegnerschaft (II), </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Kanton ZÃ¼rich, </span><span>vertreten durch die Baudirektion,</span></p> <p class="MsoBodyText">vertreten durch RA L, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegner</span></b><span> <b>(I) und<br/> Rekurrent (II),</b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Heimschlag bei materieller Enteignung,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A war EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 an der M-Strasse 02 in N. Die Parzelle mit einer FlÃ¤che von 4'250 m<sup>2</sup> liegt gemÃ¤ss kommunaler Bau- und Zonenordnung (BZO) in der Zone W2/1.3. In den Jahren 1961/1962 erstellte Architekt S dort fÃ¼r die Familie O eine eingeschossige Villa mit Atrium (Villa O; Vers.-Nr. 03). Mit VerfÃ¼gung vom 28. Dezember 1992 nahm die Direktion der Ã¶ffentlichen Bauten des Kantons ZÃ¼rich (heute: Baudirektion) das GebÃ¤ude in das Inventar der Denkmalschutzobjekte von Ã¼berkommunaler Bedeutung auf. Nachdem P als damaliger EigentÃ¼mer am 17. Mai 2017 ein Provo­kationsbegehren eingereicht hatte, stellte die Baudirektion die Liegenschaft mit VerfÃ¼gung vom 23. Oktober 2018 in weitem Umfang unter Schutz.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Daraufhin machte A als spÃ¤tere EigentÃ¼merin mit Eingabe vom 10. Juli 2019 an den Regierungsrat geltend, dass die SchutzverfÃ¼gung eine materielle Enteignung darstelle und erklÃ¤rte deswegen gestÃ¼tzt auf § 214 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) den Heimschlag. Nachdem die Baudirektion weitere AbklÃ¤rungen vorgenommen hatte, ersuchte sie am 15. Mai 2020 die SchÃ¤tzungskommission II um Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens.</p> <p class="Urteilstext">Die SchÃ¤tzungskommission II fÃ¼hrte einen doppelten Schriftenwechsel und am 19. Mai 2021 einen Augenschein durch. WÃ¤hrend sich der Kanton ZÃ¼rich auf den Standpunkt stellte, dass der GrundeigentÃ¼merin kein EntschÃ¤digungsanspruch zustehe, erachtete diese den Tatbestand der materiellen Enteignung als erfÃ¼llt und bezifferte die geforderte VergÃ¼tung auf Fr. 21'500'000.-. </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 28. Juni 2022 erkannte die SchÃ¤tzungskommission II, dass die mit VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 23. Oktober 2018 erfolgte Unterschutzstellung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 keine materielle Enteignung bewirkt habe (Dispositivziffer 1). Dementsprechend wurde der Antrag von A auf Heimschlag der Liegenschaft an den Kanton ZÃ¼rich abgewiesen (Dispositivziffer 2). Die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens von Fr. 23'096.35 wurden dem Kanton ZÃ¼rich auferlegt (Dispositivziffer 3).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Gegen den am 1. Juli 2022 zugestellten SchÃ¤tzungsentscheid meldete A am 11. Juli 2022 Rekurs beim Verwaltungsgericht an (VR.2022.00002). Nachdem das Gericht Frist zur BegrÃ¼ndung angesetzt hatte, liess sie am 19. August 2022, vertreten durch Rechtsanwalt K, Folgendes beantragen:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>"1. Ziffern 1 und 2 des Entscheids vom 28. Juni 2022 der SchÃ¤tzungskommission [â¦] seien aufzuheben.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>2. Es sei festzustellen, dass die durch die VerfÃ¼gung der Baudirektion [â¦] vom 23. Oktober 2018 erfolgte Unterschutzstellung der Liegenschaft [â¦] Kat.-Nr. 01 eine materielle Enteignung bewirkt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>3. Der Rekursgegner sei zu verpflichten, die Liegenschaft [â¦] Kat.-Nr. 01 als Folge der AusÃ¼bung des Heimschlagsrechts fÃ¼r eine EntschÃ¤digung von CHF 21'250'000 von der Rekurrentin zu Ã¼bernehmen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>4. Die EntschÃ¤digung von CHF 21'250'000 sei mit 1,410% p.a. seit dem 10. Juli 2019 zu verzinsen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>5. Unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen, zzgl. MWST zu Lasten des Rekursgegners.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Prozessuale AntrÃ¤ge: </span></p> <p class="Urteilstext"><span>1. Eventualiter sei ein Gutachten zum Kaufpreis einzuholen, welchen eine vermÃ¶gende Privatperson fÃ¼r die Liegenschaft [â¦] Kat.-Nr. 01 als Baulandparzelle zahlen wÃ¼rde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>2. Eventualiter sei auf der Liegenschaft [â¦] Kat.-Nr. 01 ein Augenschein vorzunehmen."</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Rekursantwort vom 11. Oktober 2022 liess der Kanton ZÃ¼rich die Abweisung des Rekurses unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung beantragen, soweit darauf einzutreten sei. Mit Replik vom 26. Oktober 2022 und Duplik vom 12. Dezember 2022 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Am 19. August 2022 hatte auch der Kanton ZÃ¼rich Rekurs beim Verwaltungsgericht anmelden (VR.2022.00003) und nach gerichtlicher Fristansetzung am 29. August 2022 beantragen lassen, dass in Aufhebung von Dispositivziffer 3 des SchÃ¤tzungsentscheids die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens A aufzuerlegen seien.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 8. September 2022 liess A die Abweisung des Rekurses unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung beantragen. Mit Replik vom 7. November 2022 und Duplik vom 12. Dezember 2022 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen fest. Zuvor hatte der AbteilungsprÃ¤sident die beiden Verfahren VR.2022.00002 und VR.2022.00003 mit VerfÃ¼gung vom 31. August 2022 vereinigt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 27. Februar 2024 setzte Rechtsanwalt K das Verwaltungsgericht darÃ¼ber in Kenntnis, dass A am 1. Dezember 2023 verstorben sei und er als ihr Willensvollstrecker fungiere; die Erbinnen und Erben hÃ¤tten entschieden, die Rekurse unverÃ¤ndert fortzufÃ¼hren. Das Rubrum wurde entsprechend angepasst.</span></p> <p class="Urteilstext">Auf die ErwÃ¤gungen des SchÃ¤tzungsentscheids und die Parteivorbringen ist, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckzukommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der vorliegenden Rekurse nach § 46 Abs. 1 des Gesetzes betreffend die Abtretung von Privatrechten vom 30. November 1879 (in der Fassung vom 8. Juni 1997 [AbtrG; LS 781]) zustÃ¤ndig. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind und die vor der Vorinstanz vollumfÃ¤nglich unterlegene Rekurrentschaft I gestÃ¼tzt auf § 46 Abs. 2 AbtrG in Verbindung mit § 21 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG; LS 175.2) zur Anfechtung des Entscheids der SchÃ¤tzungskommission II offenkundig legitimiert ist, ist auf den von ihr erhobenen Rekurs (VR.2022.00002) einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Nach § 46 Abs. 1 AbtrG ist nebst dem Abtretungs- oder Beitragspflichtigen auch der Expropriant zum Rekurs an das Verwaltungsgericht gegen Entscheide der SchÃ¤tzungskommission legitimiert. Aufgrund der genannten spezialgesetzlichen Legitimationsbestimmung ist (auch) der Rekurrent II grundsÃ¤tzlich rekursberechtigt. Zu prÃ¼fen ist indes, ob die Legitimation des Kantons als Expropriant gestÃ¼tzt auf die erwÃ¤hnte Bestimmung auch dann voraussetzungslos zu bejahen ist, wenn er sich â wie hier â nicht gegen eine von ihm auszurichtende EnteignungsentschÃ¤digung zur Wehr setzt (vgl. dazu BGE 138 II 506 E. 2.1.2 unter Hinweis auf BGE 103 Ib 210 E. 1f; Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], § 21 N. 103), sondern lediglich die ihn (einzig) belastende ÃberbÃ¼rdung der Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens beanstandet. Bejaht wird die Legitimation des Gemeinwesens in Enteignungssachen damit, dass es dabei um finanzielle Leistungen aus RechtsverhÃ¤ltnissen geht, die zwar Ã¶ffentlich-rechtlich geregelt sind, aber Analogien haben zu entsprechenden privatrechtlichen Instituten (BGE 141 II 161 E. 2.3 S. 166; 138 II 506 E. 2.3 S. 511). DemgegenÃ¼ber verneinen sowohl das Bundes- wie auch das Verwaltungsgericht im Allgemeinen die Legitimation des Gemeinwesens, wenn ihm in Beschwerdeentscheiden gegen seine VerfÃ¼gungen Verfahrens- oder Parteikosten auferlegt werden und (einzig) diese Nebenfolgenregelung von ihm angefochten wird (BGE 134 II 45 E. 2.2.2; 133 II 400 E. 2.4.2; VGr, 12. April 2019, VB.2019.00035, E. 2.3; 8. April 2021, VB.2020.00764, E. 4.3). Vorliegend gilt es neben der Art der im Streit liegenden Materie (Enteignungsrecht) auch die Besonderheiten des (SchÃ¤tzungs‑)Verfahrens zu berÃ¼cksichtigen: Nach § 46 Abs. 1 AbtrG steht gegen den mangels VerfÃ¼gungskompetenz des Exproprianten im Rahmen eines Klageverfahrens ergehenden Entscheid der SchÃ¤tzungskommission ein besonderes, als Rekurs bezeichnetes Rechtsmittel an das Verwaltungsgericht offen. FÃ¼hrt der Expropriant gegen einen solchen Entscheid Rekurs, verteidigt er mithin nicht einfach seine VerfÃ¼gung, sondern geht er gegen ein im Rahmen der ursprÃ¼nglichen Verwaltungsrechtspflege ergangenes Urteil vor, an welchem er als KlÃ¤ger und damit als Partei im engeren Sinn beteiligt war. Bereits dies liesse Asymmetrien im Rechtsschutz (im VerhÃ¤ltnis KlÃ¤ger â Beklagte bzw. innerhalb verschiedener Gruppen von Exproprianten, zu welchen auch nichtstaatliche Akteure gehÃ¶ren kÃ¶nnen) als problematisch erscheinen. Hinzu kommt, dass der Abtretungsgesetzgeber bezÃ¼glich Verteilung der Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens mit § 63 Abs. 1 AbtrG eine besondere Regelung getroffen hat, indem es den Exproprianten â vorbehÃ¤ltlich besonderer UmstÃ¤nde â unbesehen der ParteiantrÃ¤ge und damit des Obsiegens oder Unterliegens im SchÃ¤tzungsverfahren zur Kostentragung verpflichtet. Infolgedessen wÃ¤ren die Kostenfolgen und namentlich auch die von der SchÃ¤tzungskommission festgesetzte KostenhÃ¶he in der Ã¼berwiegenden Zahl der FÃ¤lle gar nicht Ã¼berprÃ¼fbar, was namentlich mit Blick darauf, dass SchÃ¤tzungsverfahren nicht selten mit hohen (Gutachtens-)Kosten verbunden sind und zudem fÃ¼r eine einheitliche (Kosten-)Praxis unter den vier SchÃ¤tzungskommissionen nicht gesorgt werden kÃ¶nnte, nicht sachgerecht erschiene. Entsprechend ist § 46 Abs. 1 AbtrG dahingehend auszulegen, dass die Exproprianten (auch) zum Rekurs gegen die ihnen auferlegten Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens berechtigt sind und ihre Legitimation nicht von der ErfÃ¼llung zusÃ¤tzlicher Anforderungen abhÃ¤ngt, wie sie § 21 Abs. 2 VRG fÃ¼r das rechtsmittelfÃ¼hrende Gemeinwesen im (ordentlichen) Rekursverfahren vorsieht. Daran Ã¤ndert nichts, dass das Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 46 Abs. 2 AbtrG Ã¼ber den (spezialgesetzlichen) Rekurs nach den Bestimmungen Ã¼ber die Verwaltungsrechtspflege entscheidet, wird damit doch bloss die ergÃ¤nzend anwendbare Verfahrensordnung benannt; verfahrensrechtliche Sondernormen des Abtretungsgesetzes, wie sie § 46 Abs. 1 AbtrG vorsieht, bleiben jedoch vorbehalten (vgl. generell zum VerhÃ¤ltnis von § 21 VRG zu den Sonderbestimmungen Ã¼ber die Rechtsmittellegitimation Weisung des Regierungsrats zum Gesetz Ã¼ber die Anpassung des kantonalen Verwaltungsverfahrensrechts vom 29. April 2009, ABl 2009, 847 ff., 963). Anzumerken bleibt, dass auch Entscheide der EidgenÃ¶ssischen SchÃ¤tzungskommission vom Enteigner im Kostenpunkt angefochten werden kÃ¶nnen (vgl. etwa BVGer, 20. Dezember 2012, A-6471/2010, E. 1.2 zur Rechtsmittellegitimation nach Art. 78 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 Ã¼ber die Enteignung [EntG; SR 711]). </p> <p class="Erwgung2">Der Rekurrent II hat am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und ist durch die ihm mit Entscheid der SchÃ¤tzungskommission II vom 28. Juni 2022 auferlegte Pflicht zur Bezahlung der vorinstanzlichen Verfahrenskosten von rund Fr. 23'000.- materiell beschwert, weshalb er nach dem Gesagten zum Rekurs legitimiert ist. Weil auch die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist (auch) auf den Rekurs im Verfahren VR.2022.00003 einzutreten. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.4 </span></b><span>Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen Ã¼ber die Beschwerde.</span> GemÃ¤ss § 50 Abs. 1 VRG Ã¼berprÃ¼ft das Verwaltungsgericht den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin; die Kontrolle der Angemessenheit einer Anordnung ist ihm unter Vorbehalt hier nicht eingreifender Ausnahmen verwehrt (Abs. 2). Im Rechtsmittelverfahren gegen den SchÃ¤tzungsentscheid ist nach Sinn und Zweck des vorangegangenen SchÃ¤tzungsverfahrens lediglich zu prÃ¼fen, ob die SchÃ¤tzung auf zutreffender Rechtsgrundlage beruhe, insbesondere ob die von der Kommission gewÃ¤hlte SchÃ¤tzungsmethode mit der gesetzlichen Regelung vereinbar ist; ferner ist zu klÃ¤ren, ob bezÃ¼glich der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke alle fÃ¼r die SchÃ¤tzung wesentlichen UmstÃ¤nde berÃ¼cksichtigt wurden. Nicht zu Ã¼berprÃ¼fen ist hingegen die Angemessenheit des SchÃ¤tzungsentscheids (VGr, 10. November 2022, VR.2021.00002, E. 2 mit Hinweisen; <span>Bertschi, Vorbemerkungen zu §§ 32â86 N. 10; </span>Tobias Jaag/Markus RÃ¼ssli, Staats- und Verwaltungsrecht des Kantons ZÃ¼rich, 5. A., ZÃ¼rich/Basel/Genf 2019, Rz. 2128 und 3642)<span>.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die Rekurrentschaft I beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Ein solcher dient der Feststellung des fÃ¼r die Entscheidung wesentlichen Sachverhalts und erÃ¼brigt sich, wenn dieser aus den Akten hinreichend ersichtlich ist (Kaspar PlÃ¼ss, <span>Kommentar VRG,</span> § 7 N. 79). Letzteres ist vorliegend der Fall, weshalb auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins zu verzichten ist. Im Ãbrigen darf sich das Verwaltungsgericht auf die von der SchÃ¤tzungskommission II anlÃ¤sslich ihres Lokaltermins vom 19. Mai 2021 gewonnen Erkenntnisse stÃ¼tzen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Wie sich aus den nachfolgenden ErwÃ¤gungen ergibt, ist das Verfahren spruchreif. </span>Bei den SchÃ¤tzungskommissionen, die kraft § 34 AbtrG vom Verwaltungsgericht auf die Dauer von drei Jahren gewÃ¤hlt werden, handelt es sich um Fachgerichte, deren Hauptaufgabe darin besteht, Ã¼ber finanzielle AnsprÃ¼che im Zusammenhang mit dem Enteignungsverfahren zu entscheiden (JÃ¼rg Bosshart/Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 19b N. 91). Entgegen dem Antrag der Rekurrentschaft I ist daher ein Gutachten eines SchÃ¤tzungsexperten entbehrlich (vgl. auch VGr, 10. November 2022, VR.2021.00002 und VB.2021.00003, E. 3.4).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Die VerfÃ¼gung vom 23. Oktober 2018 bestimmt Folgendes: </span></p> <p class="Urteilstext"><span>"I. Das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 03 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in N ist mitsamt seiner Umgebung ein Schutzobjekt im Sinne von § 203 Abs. 1 lit. c und f [â¦] PBG und wird gemÃ¤ss § 205 PBG unter Schutz gestellt. Das GebÃ¤ude Vers.-Nr. 03 darf nicht abgebrochen werden. Die jeweilige EigentÃ¼merschaft darf an der Liegenschaft ohne vorgÃ¤ngige Zustimmung der Baudirektion [â¦] keine baulichen VerÃ¤nderungen vornehmen und keine Unterhaltsarbeiten ausfÃ¼hren, welche die Ã¤ussere Wirkung des GebÃ¤udes berÃ¼hren oder dessen Zeugenwert beeintrÃ¤chtigen kÃ¶nnten.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> II. Im Einzelnen wird die Villa O, Vers.-Nr. 03 [â¦] unter Vorbehalt von Dispositiv III wie folgt unter Schutz gestellt (Schutzumfang): </span></p> <p class="Urteilstext"><span> <i>GebÃ¤udeÃ¤usseres</i> â Zu erhalten sind:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Die unverputzten Sichtbetonfassaden mit den zurÃ¼ckversetzten Fensternischen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Das Flachdach.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Die bauzeitliche EingangstÃ¼re sowie die MaterialitÃ¤t (Holz) und Gliederung der Fenster.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Das Atrium im Zentrum des GebÃ¤udes.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Die tief ins Haus gezogene Loggia.</span></p> <p class="Urteilstext"><i><span>GebÃ¤udeinneres </span></i><span>â Zu erhalten sind:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Die konstruktive GebÃ¤udestruktur mit den tragenden WÃ¤nden und Decken.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Die Grundrissstruktur.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Die sich aus dem Innenraum in den Aussenraum ziehende Wand zwischen Garage und Schlafzimmer.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Die um das Atrium angeordneten RÃ¤ume.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Die verwendeten Materialien.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Die noch vorhandenen Ausstattungselemente, namentlich der Kamin im Wohnzimmer, die TÃ¼ren mit TÃ¼rzargen, die bauzeitlichen EinbauschrÃ¤nke im Schlafzimmerbereich.</span></p> <p class="Urteilstext"><i><span>Umgebung auf GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01</span></i><span> â Zu erhalten sind:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Die bauzeitliche architektonische Gartenanlage mit dem noch vorhandenen Baumbestand. Falls die Rotbuche bei einer allfÃ¤lligen unterirdischen Volumenerweiterung nicht gehalten werden kann, ist eine Ersatzpflanzung am selben Ort angezeigt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Die im Eingangshof, im Atrium sowie in der Loggia und den eingezogenen Nischen verlegten Natursteinplatten.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Die StÃ¼tzmauern sowie die Treppenstufen zum Aussichtsplatz im SÃ¼den.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Die zum GebÃ¤ude gehÃ¶rende, von Architekt und Bildhauer S geschaffene Skulptur, der sogenannte Hausstein, an ihrem originalen Standort im Atrium.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>-<span> </span></span><span>Das schmiedeiserne Tor in der SÃ¼dmauer, welche den Eingangshof vom Garten trennt.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> III. Gestaltungsvorgaben fÃ¼r Bauten und Anlagen: Ausbau- und ErweiterungsmÃ¶glichkeiten bestehen gemÃ¤ss der Machbarkeitsstudie vom 12. Februar 2016. Der Ausbau des Untergeschosses bis hin zur bestehenden StÃ¼tzmauer einschliesslich allfÃ¤lliger Belichtung und ein zusÃ¤tzliches oberirdisches Volumen wie in der Machbarkeitsstudie abgebildet (Machbarkeitsstudie, S. 23-32) sind mÃ¶glich. Alternativen wÃ¤ren mit einer weiteren Machbarkeitsstudie nachzuweisen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> [â¦]"</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span>Vor der Unterschutzstellung hatte die Baudirektion bei Architekt T, ZÃ¼</span>rich, eine Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben (im Folgenden MBS I). Diese (Stand 12. Februar 2016) sollte aufzeigen, ob auf dem GrundstÃ¼ck zusÃ¤tzliches Bauvolumen realisiert werden kÃ¶nne, ohne dass das Schutzobjekt in seiner QualitÃ¤t und Wirkung beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rde. Daraufhin verfasste die kantonale Denkmalpflege-Kommission (im Folgenden KDK) am 6. Februar 2018 ein Gutachten (im Folgenden Gutachten KDK), in dem sie <span>die Unterschutzstellung der Villa O beantragte und sich zum Schutzumfang aussprach.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b><span>Am 25. MÃ¤rz 2020 erstellte Architekt T eine weitere Machbarkeitsstudie (</span>im Folgenden MBS II). Diese sollte die in der MBS I erwÃ¤hnte "MÃ¶glichkeit alter<span>nativer Erweiterungen" nÃ¤her darlegen, "mit welchen unter BerÃ¼cksichtigung der relevanten Bauvorschriften zusÃ¤tzliches Bauvolumen mit plausibler NutzungsmÃ¶glichkeit realisiert werden kann, ohne das Schutzobjekt in seiner QualitÃ¤t und Wirkung zu beeintrÃ¤chtigen".</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die AusÃ¼bung des Heimschlagrechts setzt nach § 214 Abs. 1 PBG voraus, dass die Unterschutzstellung eine materielle Enteignung bewirkt hat (vgl. Markus RÃ¼ssli, Die Heimschlagsrechte des zÃ¼rcherischen Planungs- und Baugesetzes, ZÃ¼rich 1996, S. 88 ff.). Eine EigentumsbeschrÃ¤nkung kommt einer Enteignung im Sinn von Art. 5 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) gleich, wenn einem EigentÃ¼mer der bisherige oder ein voraussehbarer kÃ¼nftiger Gebrauch seines Grundeigentums untersagt oder besonders stark eingeschrÃ¤nkt wird, weil ihm eine aus dem Eigentumsinhalt fliessende wesentliche Befugnis entzogen wird. Geht der Eingriff weniger weit, so kann ausnahmsweise eine EigentumsbeschrÃ¤nkung einer Enteignung dann gleichkommen, falls ein einziger oder einzelne GrundeigentÃ¼mer so betroffen sind, dass ihr Opfer gegenÃ¼ber der Allgemeinheit unzumutbar erschiene und es mit der Rechtsgleichheit nicht vereinbar wÃ¤re, wenn hierfÃ¼r keine EntschÃ¤digung geleistet wÃ¼rde (sog. Sonderopfer). In beiden FÃ¤llen ist die MÃ¶glichkeit einer zukÃ¼nftigen Nutzung nur zu berÃ¼cksichtigen, wenn im massgebenden Zeitpunkt anzunehmen war, sie lasse sich mit hoher Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklichen. Unter besserer Nutzung eines GrundstÃ¼cks ist in der Regel die MÃ¶glichkeit seiner Ãberbauung zu verstehen (BGE 131 II 728 E. 2, 125 II 431 E. 3a, je mit Hinweisen; Enrico Riva, Hauptfragen der materiellen Enteignung, Bern 1990, S. 164 ff.; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. A., Bern 2022, S. 663 ff. und 676 ff.).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Bei Denkmalschutzmassnahmen, die lediglich die Verminderung der baulichen Nutzung und nicht deren vollstÃ¤ndige Aufhebung zur Folge haben, nimmt das Bundesgericht einen entschÃ¤digungspflichtigen Entzug von wesentlichen Eigentumsbefugnissen nur dort an, wo die Massnahme eine bestimmungsgemÃ¤sse, wirtschaftlich sinnvolle und gute Nutzung der betroffenen Liegenschaft verunmÃ¶glicht (BGE 117 Ib 262 E. 2a; 112 Ib 263 E. 4; 111 Ib 257 E. 4a; RB 1993 Nr. 64; RB 1991 Nr. 80; ZBl 98/1997, S. 179 ff., auch zum Folgenden). Als wirtschaftlich sinnvoll werden dabei allgemein solche Nutzungen erachtet, die sich am bisherigen Zustand orientieren; auf eine Rendite, wie sie bei bestmÃ¶glicher Verwertung des Eigentums unter dem alten Rechtszustand mÃ¶glich gewesen wÃ¤re, kommt es nicht an (Riva, a.a.O., S. 284; Thomas Pfisterer, Entwicklung und Perspektiven der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur materiellen Enteignung, ZBl 89/1988, S. 469 ff., insbesondere S. 479 f.).</p> <p class="urteilstext0">Sodann hat es das Bundesgericht in konstanter Praxis abgelehnt, eine materielle Enteignung ab einer bestimmten prozentualen Verminderung des Verkehrswerts zu bejahen. Es lÃ¤sst sich sogar feststellen, dass das Gericht in aller Regel in seinen UrteilserwÃ¤gungen auf die Frage der eingetretenen Werteinbusse Ã¼berhaupt nicht eingeht (Riva, S. 274 f. mit Hinweisen, auch zum Folgenden). In einigen FÃ¤llen hat es sich immerhin mit der Reduktion der tatsÃ¤chlichen NutzungsmÃ¶glichkeiten auseinandergesetzt. So hat es in einem Urteil vom 14. Dezember 1983 (ZBl 85/1984, S. 366 E. 2b) als generelle Regel festgehalten, ein Teilbauverbot fÃ¼r nicht mehr als einen Drittel eines GrundstÃ¼cks stelle keine materielle Enteignung dar, und am 21. November 1984 (ZBl 86/1985, S. 211 ff.) hat es in einem Fall, in dem die AusnÃ¼tzung von 0,25 auf 0,07 (also um fast drei Viertel) herabgesetzt wurde, eine materielle Enteignung ebenfalls verneint. Das Verwaltungsgericht hat seinerseits in Anlehnung an die bundesgerichtliche Rechtsprechung einen Baulandverlust von 40 % im Sinn einer Richtlinie als hinreichend intensiv gewÃ¼rdigt, um den Tatbestand der materiellen Enteignung erfÃ¼llen zu kÃ¶nnen (RB 1997 Nr. 118, auch zum Folgenden). Es hat indes betont, dass dabei den Besonderheiten des Einzelfalls in der Weise Rechnung zu tragen ist, als der Eingriff in das Eigentumsrecht innerhalb einer Bandbreite des Baulandverlusts von 35 % bis 45 % aufgrund der konkreten VerhÃ¤ltnisse so oder anders zu qualifizieren ist. Eine Umzonung von weniger als 35 % der massgebenden FlÃ¤che kann demnach nur unter aussergewÃ¶hnlichen UmstÃ¤nden einen enteignungsÃ¤hnlichen Eingriff bewirken; umgekehrt braucht der GrundeigentÃ¼mer den Entzug von mehr als 45 % der massgebenden FlÃ¤che nur in wohlbegrÃ¼ndeten SonderfÃ¤llen entschÃ¤digungslos hinzunehmen. Der Mittelwert von 40 % ist mithin nicht als Regel, sondern als Richtlinie aufzufassen. Die "Pufferzone" (von 35 % bis 45 %) dient der sachgerechten Erfassung des Einzelfalls.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Nach § 183<sup>bis</sup> Abs. 3 Satz 1 des EinfÃ¼hrungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911 (EG ZGB; LS 230) sind in Ãbereinstimmung mit der Praxis des Bundesgerichts fÃ¼r die EntschÃ¤digungspflicht und die Bemessung der EntschÃ¤digung die VerhÃ¤ltnisse bei Inkrafttreten der EigentumsbeschrÃ¤nkung massgebend (BGE 132 II 218 E. 2.4; HÃ¤nni, S. 689). Dies ist <span>unbestrittenermassen</span> der <span>Zeitpunkt des Inkrafttretens </span>der Unterschutzstellung vom 23. Oktober 2018, mithin Ende November 2018.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b><span>Die SchÃ¤tzungskommission II stellte in ihren ErwÃ¤gungen zunÃ¤chst fest, dass die Villa O aussen wie innen umfassend unter Schutz stehe. Sie dÃ¼rfe nicht verÃ¤ndert, aber in gewissen Teilen erneuert werden. In der ebenfalls geschÃ¼tzten Umgebung liessen sich laut der MBS I gewisse Bauten erstellen. Ob die vom Kanton mit der MBS II aufgefÃ¼hrten MÃ¶glichkeiten einer weiteren Ãberbauung aus denkmalpflegerischer und baurechtlicher Sicht verwirklicht werden kÃ¶nnten, brauche die Kommission nicht zu beurteilen. Vielmehr habe sie im Licht der bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Frage zu beantworten, ob das betroffene GrundstÃ¼ck nach wie vor bestimmungsgemÃ¤ss, wirtschaftlich sinnvoll und gut genutzt werden kÃ¶nne. Die Bau- und Zonenordnung erlaube auf der 4'250 m<sup>2</sup> grossen Parzelle unter BerÃ¼cksichtigung des Arealbonus' ein Volumen von 6'078 m<sup>3</sup> fÃ¼r HauptgebÃ¤ude und ein solches von 935 m<sup>3</sup> fÃ¼r NebengebÃ¤ude. Die SchÃ¤tzung von Baukosten und VerkaufserlÃ¶s â unter Annahme der Erstellung von Wohnungen im Stockwerkeigentum â ergebe einen Landwert von (4'250 m<sup>2</sup> x Fr. 4'330.-/m<sup>2</sup> =) Fr. 18'410'000.-. Dieser Wert sei zunÃ¤chst mit jenem der Liegenschaft im bestehenden Zustand zu vergleichen. Laut einer Erhebung der Firma R liege das Preisniveau fÃ¼r das oberste Segment (90%-Quantil) in N bei Fr. 28'400.-/m<sup>2</sup> fÃ¼r EinfamilienhÃ¤user. Multipliziert mit der NettowohnflÃ¤che von 360,7</span> <span>m<sup>2</sup> des Erdgeschosses der Villa O resultiere ein Marktwert von Fr. 10'240'000.-. Subtrahiere man von diesem den mutmasslichen Investitionsbedarf von Fr. 1'034'700.-, er</span>gebe sich ein aktueller Marktwert von Fr. 9'200'000.-. Hinzu kÃ¤men die ZuschlÃ¤ge fÃ¼r die in der <span>MBS I und II skizzierten BaumÃ¶glichkeiten, wobei letztere wohl nicht vollumfÃ¤nglich verwirklicht werden kÃ¶nnten. Der als attraktiver zu wÃ¼rdigenden Erweiterung West nach MBS I komme aufgrund ihres potenziellen Ertrags- bzw. Nutzwerts ein Marktwert von Fr. 1'380'000.- zu, der Erweiterung West gemÃ¤ss MBS II ein solcher von Fr. 4'310'000.-. Der Wert der etwas weniger erstrebenswerten Erweiterung Ost sei auf Fr. 1'070'000.- zu schÃ¤tzen. Zwar erlaube es die Unterschutzstellung nicht, die gesamte Baumasse nach Regelbauweise auszuschÃ¶pfen; indessen kÃ¶nne zumindest ein Teil der Baumasse auf andere GrundstÃ¼cke Ã¼bertragen werden. Ohne Erweiterungsbauten belaufe sich der mÃ¶gliche Transfer an Baumasse auf 3'577 m<sup>3</sup>, bei der Erweiterung West gemÃ¤ss MBS I bleibe eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung im Umfang von 2'299 m<sup>3</sup> Baumasse mÃ¶glich. Dem jeweiligen potenziellen Nutzungstransfer sei ein Marktwert von Fr. 4'328'170.- (Bestandesliegenschaft ohne Erweiterung) bzw. Fr. 3'988'160.- (Bestandesliegenschaft mit Erweiterung West nach MBS I) zuzumessen. Zur Beurteilung des Nutzungs- und Wertverlusts seien die einzelnen Szenarien einander gegenÃ¼berzustellen, was zu folgenden Ergebnissen fÃ¼hre:</span></p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Szenario A: Bestand: Fr. 13'528'170.-</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Szenario B: Bestand + Erweiterung West nach MBS I: Fr. 14'568'160.-</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Szenario C: Bestand + Erweiterung West nach MBS II: Fr. 15'974'770.-</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Szenario D: Bestand + Erweiterungen West und Ost: Fr. 16'476'070.-</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>Szenario E: Projektentwicklung Stockwerkeigentum: Fr. 18'410'000.-.</p> <p class="Urteilstext">Das vom Bundesgericht fÃ¼r die Beantwortung der Frage, ob Denkmalschutzmassnahmen eine materielle Enteignung bewirkten, als massgeblich beurteilte Kriterium einer fortdauernden bestimmungsgemÃ¤ssen, wirtschaftlich sinnvollen und guten Nutzung sei hier gegeben. Die GegenÃ¼berstellung der Verkehrswerte mit und ohne SchutzverfÃ¼gung ergebe eine Werteinbusse von deutlich weniger als 50 %. Nachdem die KDK die Erweiterung West gemÃ¤ss MBS II als machbar bezeichnet habe, dÃ¼rfe mit einem Bauvolumen in der GrÃ¶sse von 3'488 m<sup>3</sup> gerechnet werden. Danach lÃ¤ge der Wertverlust bei ca. 4,9 Mio. Franken bzw. ca. 37 %. So oder anders lasse sich die Villa auch kÃ¼nftig bestimmungsgemÃ¤ss nutzen und erweitern. Mit der Denkmalschutzmassnahme werde der EigentÃ¼merin schliesslich kein Sonderopfer abverlangt. Eine materielle Enteignung sei daher zu verneinen, weshalb auch kein Heimschlagrecht bestehe.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b><span>Zur BegrÃ¼ndung ihres Rechtsmittels bestreitet die Rekurrentschaft I zunÃ¤chst die ZulÃ¤ssigkeit der MBS II. Diese fast zwei Jahre nach der Unterschutzstellung erstellte Untersuchung weiche wesentlich von der MBS I sowie vom Gutachten KDK ab und widerspreche damit dem klaren Wortlaut der VerfÃ¼gung vom 23. Oktober 2018. GemÃ¤ss letzterem seien im Garten keinerlei Hochbauten zulÃ¤ssig. Eine Erweiterung nach Westen oder Osten falle aus baurechtlichen wie auch praktischen GrÃ¼nden ausser Betracht. Dementsprechend seien die in der MBS II vorgesehenen Bauten bei der Beurteilung einer materiellen Enteignung nicht zu berÃ¼cksichtigen; im Ãbrigen hÃ¤tte die Vorinstanz das in der MBS</span> <span>II behauptete Ausbaupotenzial vorfrageweise auf seine VertrÃ¤glichkeit mit der UnterschutzstellungsverfÃ¼gung Ã¼berprÃ¼fen mÃ¼ssen. Obschon sich die KDK nicht zur MBS II geÃ¤ussert habe, sei die SchÃ¤tzungskommission II aktenwidrig davon ausgegangen. Die SchÃ¤tzungskommission II habe nicht auf die stichtagsnahen Parameter des Immo-Monitorings der Firma R fÃ¼r das 1. Quartal 2019 abgestellt, sondern auf die 32,7 % hÃ¶heren Zahlen von 2022. Daher seien die Werte, welche die Vorinstanz der Bestandesbaute und den vermeintlichen AusbaumÃ¶glichkeiten zuschreibe, viel zu hoch. Sodann sei die bisher angenommene Baumasse der Villa von 1'948 m<sup>3</sup> zu korrigieren; wie eine Nachmessung ergeben habe, betrage diese hÃ¶chstens 1'330 m<sup>3</sup>. Wenn der Rekurrentschaft I der Heimschlag unter Hinweis auf das Ausbaupotenzial der MBS II verwehrt werde, hÃ¤tte ein solcher Entscheid in einem spÃ¤teren Baubewilligungsverfahren keinerlei bindende Wirkung. FÃ¼r die Beurteilung der Frage, ob eine wirtschaftlich gute Nutzung mÃ¶glich bleibe, sei nicht auf ein theoretisch mÃ¶gliches Nutzungspotenzial abzustellen, sondern auf ein solches, das vernÃ¼nftigerweise verwirklicht werden kÃ¶nne und deshalb einen Mehrwert habe. Einen Ausbau gemÃ¤ss MBS I wÃ¼rde kein EigentÃ¼mer ausfÃ¼hren. Die geltend gemachte EntschÃ¤digung von Fr. 21'500'000.- stÃ¼tze sich auf Bewertungen durch anerkannte Fachleute. Bei der Er</span>mittlung des aktuellen Marktwerts der Liegenschaft sei die SchÃ¤tzungskommission II von einer <span>zu grossen NutzflÃ¤che und zu geringen Instandstellungskosten ausgegangen. Richtigerweise belaufe sich der Bestandeswert auf rund Fr. 6'028'000.-, sodass die Unterschutzstellung einen Wertverlust von rund 70 % bewirke. Das Ausbaupotential sei aus architektonischen wie auch rechtlichen GrÃ¼nden geringer, als in den MBS I und II angenommen werde. Schliesslich falle ein Baumassentransfer schon aufgrund der bundesgerichtlichen Begriffsbestimmung der materiellen Enteignung ausser Betracht; im Ãbrigen bestÃ¼nde hierfÃ¼r gar keine Nachfrage. Weil die SchÃ¤tzungskommission II von falschen Zahlen ausgehe, sei der Nutzungs- und Wertverlust in Wirklichkeit wesentlich hÃ¶her. Selbst wenn die Schwelle zur materiellen Enteignung bei einer Einbusse von 50 % angesetzt werde, was nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts allerdings zu hoch sei, wÃ¤re dieser Grenzwert hier Ã¼berschritten.</span></p> <p class="Urteilstext">In der Replik betont die Rekurrentschaft I, dass die Bewertung der Liegenschaft als Baulandparzelle darauf abzustellen habe, was eine vermÃ¶gende Privatperson bezahlen wÃ¼rde. Bei der Ermittlung der Baumasse der Villa gehe der Rekursgegner von einem unrichtigen Terrainverlauf aus. Selbst wenn die Bestandesbaute eine Baumasse von 1'948 m<sup>3</sup> hÃ¤tte, mÃ¼sste aufgrund des Potenzials von 6'078 m<sup>3</sup> eine materielle Enteignung aber bejaht werden. Bei richtiger Ermittlung des gewachsenen Terrains kÃ¤me die Erweiterung West grÃ¶sstenteils und die Erweiterung Ost gar vollumfÃ¤nglich unter dieses zu liegen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b><span>Dem hÃ¤lt der Kanton ZÃ¼rich entgegen, dass die Bewertung der Liegenschaft nach den vorliegenden Transaktionspreisen anfangs 2019 ohne EigentumseinschrÃ¤nkung einen Landwert von (4'250 m<sup>2</sup> x Fr. 3'814.-/m<sup>2</sup> = rund) Fr. 16'210'000.- ergÃ¤be. Der Wert der Bestandesbaute im Jahr 2019 habe gemÃ¤ss SchÃ¤tzung durch die Firma Q Fr. 8'857'137.- betragen. Der Wert der Erweiterung West belaufe sich auf Fr. 1'880'000.- gemÃ¤ss MBS I bzw. Fr. 5'640'000.- gemÃ¤ss MBS II. Letztere beziffere den Wert der Erweiterung Ost auf Fr. 1'490'000.-. Hinzu komme der mitzuberÃ¼cksichtigende Wert des Nutzungstransfers. Die GegenÃ¼berstellung des Werts ohne Denkmalschutz von Fr. 16'210'000.- und der verschiedenen Szenarien mit Denkmalschutz ergebe eine Wertminderung von hÃ¶chstens 45,4 % im Fall einer fehlenden ErweiterungsmÃ¶glichkeit und ohne Baumassentransfer. Zu den gleichen Minderwerten fÃ¼hre die BerÃ¼cksichtigung der Angebotsdaten WebRIS der Firma R aus dem Immo-Monitoring. Die MBS II sei nicht von der KDK, sondern von der kantonalen Denkmalpflege als zustÃ¤ndiger denkmalschutzrechtlicher FachbehÃ¶rde geprÃ¼ft und als bewilligungsfÃ¤hig beurteilt worden. Ob die Rekurrentschaft I vor Verwaltungsgericht die Ermittlung der Baumasse noch bestreiten kÃ¶nne, sei fraglich; eine Nachrechnung ergebe â entgegen der SchÃ¤tzungskommission II â eine Baumasse von nicht nur 1'948,3 m<sup>3</sup>, sondern eine solche von 1'994,9 m<sup>3</sup>. In der UnterschutzstellungsverfÃ¼gung habe die kantonale Denkmalpflege die ErweiterungsmÃ¶glichkeiten gemÃ¤ss MBS I mit RÃ¼cksicht auf die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des Eingriffs und die VertrÃ¤glichkeit mit dem Schutzobjekt als mÃ¶glich beurteilt. Mit der MBS II hÃ¤tten Szenarien fÃ¼r mÃ¶gliche Ausbauten und Erweiterungen in Zusammenarbeit mit der kantonalen Denkmalpflege und der EigentÃ¼merschaft entwickelt werden sollen. TatsÃ¤chlich handle es sich bei den in den MBS aufgezeigten ErweiterungsmÃ¶glichkeiten nicht um rechtlich gesicherte Projektvarianten, jedoch seien bauliche ErweiterungsmÃ¶glichkeiten plausibel aufgezeigt worden. Ein mÃ¶glicher Baumassentransfer fliesse in den Verkehrswert ein und sei von der SchÃ¤tzungskommission II sehr zurÃ¼ckhaltend angerechnet worden. Nach der Rechtsprechung sei nicht der mit dem Eingriff verbundene Nutzungsverlust massgebend, sondern vielmehr der verbleibende wirtschaftliche Nutzen. Zumal ein Nut</span>zungsverlust ohne Wertverlust keinen Schaden bewirke, sei ohnehin nur die wirtschaftliche Einbusse massgebend.</p> <p class="Urteilstext">Der Rekurrent II beharrt in der Duplik auf der Angemessenheit des von der SchÃ¤tzungskommission II ermittelten Landwerts. Ferner sei die Baumasse der Villa richtig festgestellt worden. Weil ein bewilligter Originalplan von 1961 fehle, lasse sich der massgebende Terrainverlauf nicht zuverlÃ¤ssig ermitteln.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.1 </span></b><span>Prozessthema bildet die Frage, ob die Rekurrentschaft I einen Anspruch auf Heimschlag des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 in N hat. Dies hÃ¤ngt nach § 214 Abs. 1 PBG wiederum davon ab, ob die Unterschutzstellung vom 23. Oktober 2018 als materielle Enteignung zu wÃ¼rdigen ist oder nicht.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.2 </span></b><span>Zur Beantwortung der Frage, ob die Unterschutzstellung zu einer materiellen Enteignung gefÃ¼hrt habe, ist das GrundstÃ¼ck am Stichtag der in Rechtskraft erwachsenen VerfÃ¼gung, also Ende November 2018, im bisherigen, unbelasteten Zustand der Beschaffenheit gegenÃ¼berzustellen, die aufgrund der SchutzverfÃ¼gung eingetreten ist (BGr, 31. Juli 2019, 1C_412/2018, E. 8.1; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2020, Rz. 2493).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Kraft Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV; SR 101) werden Enteignungen und EigentumsbeschrÃ¤nkungen, die einer Enteignung gleichkommen, voll entschÃ¤digt. Art. 5 Abs. 2 RPG wiederholt die verfassungsrechtliche EntschÃ¤digungspflicht fÃ¼r enteignungsgleiche EigentumsbeschrÃ¤nkungen. Wie sich aus §§ 11 ff. AbtrG fÃ¼r die formelle Enteignung ergibt, hat die EntschÃ¤digung einen Wertverlust abzugelten. Dabei ist nach § 13 Abs. 1 Satz 1 AbtrG der Verkehrswert massgebend. Dasselbe gilt fÃ¼r die materielle Enteignung (</span>Enrico Riva in: Heinz Aemisegger/Pierre Moor/Alexander Ruch/Pierre Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, ZÃ¼rich 2016, <span>N. 231 ff. zu Art. 5 RPG).</span></p> <p class="Erwgung2">Entgegen der Auffassung der Rekurrentschaft I ist daher der Wertverlust zu ermitteln und tut der <span>Verlust an NutzflÃ¤che nichts zur Sache. Dies ist sachgerecht, denn eine Einbusse an realisierbarem Bauvolumen â etwa durch Herabsetzung des zulÃ¤ssigen Masses der baulichen Dichte â bedeutet nicht ohne Weiteres einen Minderwert.</span></p> <p class="Urteilstext">Als Verkehrswert gilt nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung der Preis, der im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr fÃ¼r das Objekt (am Stichtag) mutmasslich hÃ¤tte erzielt werden kÃ¶nnen (VGr, 14. September 2022, VR.2022.00001, E. 3.1; RB 1991 Nr. 47 mit Hinweisen; Felix Richner et al. [Hrsg.], Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. A., ZÃ¼rich 2021, § 220 N. 121 ff.). Der Liebhaberwert, den die Rekurrentschaft I berÃ¼cksichtigt haben mÃ¶chte, spielt daher keine Rolle (Richner et al, § 220 N. 124 f.). Hinzu kommt, dass der Kaufpreis, den ein zahlungskrÃ¤ftiger Interessent auf Liebhaberbasis allenfalls zu leisten bereit wÃ¤re, ohnehin nicht zuverlÃ¤ssig ermittelt werden kann.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.3 </span></b><span>In verfahrensrechtlicher Hinsicht sind zunÃ¤chst die von den Parteien eingeholten Unterlagen und Stellungnahmen auf ihren Beweiswert zu prÃ¼fen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Die MBS I, welche <span>Architekt T, ZÃ¼rich, im Auftrag der Baudirektion am 12. Februar 2016 erstellt hatte, sollte Aufschluss darÃ¼ber geben, "ob auf dem GrundstÃ¼ck zusÃ¤tzliches Bauvolumen realisiert werden kann, ohne das Schutzobjekt in seiner QualitÃ¤t und Wirkung zu beeintrÃ¤chtigen". Der genannte Architekt unterstÃ¼tzte mit seinem Fachwissen die fÃ¼r die Anordnung von Schutzmassnahmen zustÃ¤ndige BehÃ¶rde, und die Erkenntnisse aus dieser Studie flossen in die VerfÃ¼gung vom 23. Oktober 2018 ein. Die darin enthaltenen tatsÃ¤chlichen Feststellungen und rechtlichen ErwÃ¤gungen kÃ¶nnen von den Rechtsmittelinstanzen frei Ã¼berprÃ¼ft werden.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>GestÃ¼tzt auf § 216 PBG und § 2 der kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977 (KNHV; LS 702.11) wÃ¤hlt der Regierungsrat u. a. eine Denkmalschutzkommission (KDK). Bei dieser handelt es sich um eine SachverstÃ¤ndigenkommission des Regierungsrates, die aus verwaltungsunabhÃ¤ngigen Fachleuten im Bereich der Denkmalpflege besteht. Ihre Hauptaufgabe ist die AbklÃ¤rung der SchutzwÃ¼rdigkeit von GebÃ¤uden. Die Kommission beurteilt, ob ein Objekt die gesetzlichen Anforderungen von § 203 Abs. 1 PBG an ein Schutzobjekt erfÃ¼llt und welcher Stellenwert ihm zukommt. Die Gutachten der KDK enthalten Empfehlungen zuhanden der zustÃ¤ndigen BehÃ¶rden. Der Kanton, aber auch Gemeinden und Dritte kÃ¶nnen bei der Baudirektion ein Begutachtungsgesuch stellen. Vorliegend hat die KDK am 6. Februar 2018 ein Gutachten erstellt, in dem sie sich fÃ¼r die Unterschutzstellung der Villa O und zum Schutzumfang ausgesprochen hat. Auch diese Stellungnahme bildet Grundlage der VerfÃ¼gung vom 23. Oktober 2018 und unterliegt der gerichtlichen ÃberprÃ¼fung.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.3 </b>Bei der MBS II handelt es sich um eine Konkretisierung der MBS I (vorne E. 3.3). Anlass dazu gaben die ErwÃ¤gungen der Baudirektion in der UnterschutzstellungsverfÃ¼gung betreffend "bauliche Erweiterung". Darin hatte die Direktion "entgegen der EinschÃ¤tzung der KDK [â¦] ein zusÃ¤tzliches oberirdisches Volumen wie in der MBS abgebildet [â¦] mit RÃ¼cksicht auf die wirtschaftliche VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit und der VertrÃ¤glichkeit mit dem Schutzobjekt als mÃ¶glich" bezeichnet. Im Unterschied zur MBS I ist diese â nach dem am 10. Juli 2019 gestellten Heimschlagbegehren verfasste â ergÃ¤nzende AbklÃ¤rung von Architekt T der KDK nicht vorgelegt worden. Indessen hat die kantonale Denkmalpflege hierzu am 31. MÃ¤rz 2020 einen Fachbericht erstellt. Diese Amtsstelle gehÃ¶rt zum Amt fÃ¼r Raumentwicklung, das seinerseits der Baudirektion angegliedert ist. Der Bericht kommt zum Schluss, dass die "ErgÃ¤nzung West als denkmalpflegerisch hinnehmbar" und die "ErgÃ¤nzung Ost als denkmalpflegerisch unproblematisch" zu beurteilen ist. Beim Fachbericht handelt es sich um einen Amtsbericht im Sinn von § 7 Abs. 3 VRG, eine schriftliche Auskunft der sachkundigen BehÃ¶rde mit Bezug auf bestimmte Tatsachen, Ã¼ber die sie aufgrund ihrer TÃ¤tigkeit besondere Sachkenntnisse hat (PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 60). Amtsberichten, die auf besonderen Fachkenntnissen beruhen, kommt ein den SachverstÃ¤ndigengutachten vergleichbarer Beweiswert zu (PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 146). </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.4 </b>Der freien ÃberprÃ¼fung durch die Rechtsmittelinstanzen unterliegen die vom Rekurrenten II eingeholten Erhebungen und Bewertungen durch Fachleute der Immobilienbewertung. Dies betrifft einerseits die nach erfolgtem Heimschlagbegehren bei lic. oec. Q eingeholte "Bewertung der Entwertung durch denkmalpflegerische Schutzanordnung" vom 27. Mai 2020. Dasselbe gilt fÃ¼r die DatensÃ¤tze der Firma R (Dokumentation Angebotsdaten vom Oktober 2016 sowie Transaktionspreise EFH und EWG Stand 2019). Denn diese sind von einer Prozesspartei veranlasst worden, weshalb ihnen wegen der fehlenden NeutralitÃ¤t nicht derselbe Rang zukommt wie beispielsweise einem amtlichen Gutachten. Immerhin hat das Verwaltungsgericht festgehalten, dass selbst einem Privatgutachten nicht mit dem blossen Hinweis, dass es von einer Partei stammt, jeglicher Beweiswert abgesprochen werden kann (VGr, 13. Juli 2023, VB.2020.00705â00708, E. 9.4.2; BGE 137 II 266 E. 3.2 und 3.4).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.4 </span></b>Vorliegend steht fest, dass das streitbetroffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der M-Strasse 02 in N auch nach Inkrafttreten der SchutzverfÃ¼gung vom 23. Oktober 2018 weiterhin im bisherigen Umfang zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Indessen bleibt â mit der SchÃ¤tzungskommission II und den Parteien â zu prÃ¼fen, in welchem Ausmass die Unterschutzstellung den Wert der Liegenschaft mindert. Zu diesem Zweck sind die geschÃ¤tzten Verkehrswerte mit und ohne Unterschutzstellung einander gegenÃ¼berzustellen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>6.5.1 </b>BezÃ¼glich der Bewertung <i>ohne Unterschutzstellung</i> stellt sich zunÃ¤chst die Frage nach der anwendbaren SchÃ¤tzungsmethode. Bei mit selbstgenutzten WohnhÃ¤usern Ã¼berbauten GrundstÃ¼cken favorisiert die Gerichtspraxis grundsÃ¤tzlich die Realwertmethode, wonach im Wesentlichen die Summe von Land- und GebÃ¤udewert sowie den Nebenkosten den Verkehrswert ergeben (VGr, 13. Juli 2017, VR.2016.00001, E. 6.3.1; Richner et al., § 220 N. 179). Bei Luxusobjekten, zu denen die Villa O klarerweise zÃ¤hlt, erscheint diese Methode allerdings weniger zuverlÃ¤ssig, weil individuelle Eigenschaften wie (Makro- und Mikro-)Lage des GrundstÃ¼cks, GrÃ¶sse, Architektur und Alter der Liegenschaft sowie Vorlieben des potenziellen KÃ¤ufersegments eine bedeutende Rolle spielen.</p> <p class="Urteilstext"><span>Sodann ist die SchÃ¤tzungskommission II zutreffend davon ausgegangen, bei der Bewertung eines HausgrundstÃ¼cks gelte es stets auch die MÃ¶glichkeit zu berÃ¼cksichtigen, dass </span>eine Altliegenschaft abgebrochen und die Parzelle neu Ã¼berbaut wird. Wirtschaftlich abbruchreif ist ein GebÃ¤ude â ungeachtet seines Zustands â stets dann, wenn der EigentÃ¼mer durch seinen Abbruch und einen nachfolgenden Neubau oder eine andere Nutzung des Bodens eine hÃ¶here Rendite erzielen kann, wenn also der absolute Landwert hÃ¶her ist als der Verkehrswert des GrundstÃ¼cks im Rahmen der vorhandenen Ãberbauung (Richner et al., § 220 N. 172). Die Annahme, dass ein wirtschaftliches Abbruchobjekt vorliege, ergibt sich erst aufgrund einer â mit UnwÃ¤gbarkeiten behafteten â Renditeberechnung. Eine natÃ¼rliche Vermutung spricht dafÃ¼r, dass eine NeuÃ¼berbauung nur dann erfolgt, wenn damit â unter BerÃ¼cksichtigung eines Risikozuschlags â eine hÃ¶here Rendite erzielt werden kann als mit der Beibehaltung des Altbaus (VGr, 26. August 2009, SB.2009.00016, E. 2.5). <span>Dabei liegt es auf der Hand, dass der GrundeigentÃ¼mer wie auch ein potenzieller KÃ¤ufer eine maximale Rendite anstreben.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.5.2 </b>Der Verkehrswert eines wirtschaftlichen Abbruchobjekts ergibt sich aus dem Landwert abzÃ¼glich der Abbruchkosten fÃ¼r die bestehenden Bauten auf dem GrundstÃ¼ck (VGr, 26. August 2009, SB.2009.00016, E. 2.3; Richner et al., § 220 N. 169). Die SchÃ¤tzungskommission II hat stattdessen in E. 2.6.1 des angefochtenen Entscheids die Residualwertmethode (auch als RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung bezeichnet) angewendet, wonach sich der Landwert aufgrund der geschÃ¤tzten Baukosten und des mutmasslichen VerkaufserlÃ¶ses bestimmt. Weil diese Methode mit erheblichen UnwÃ¤gbarkeiten behaftet ist, darf sie nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht primÃ¤r, sondern nur ergÃ¤nzend berÃ¼cksichtigt werden (VGr, 10. November 2022, VR.2021.00002 und VR.2021.00003, E. 3.2; 14. September 2022, VR.2022.00001, E. 3.2; Richner et al., § 220 N. 145). FÃ¼r die Ermittlung des Verkehrswerts von unÃ¼berbauten GrundstÃ¼cken zieht die Rechtsprechung die (Preis-)Vergleichsmethode, auch statistische Methode genannt, vor (BGr, 3. Oktober 2018, 1C_473/2017, E. 3.4; Richner et al., § 220 N. 153; Francesco Canonica, Die Immobilienbewertung, 2009, S. 170).</p> <p class="Urteilstext">Die SchÃ¤tzungskommission II hat fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 gestÃ¼tzt auf die Residualwertmethode einen Verkehrswert von (4'250 m<sup>2</sup> x Fr. 4'330/m<sup>2</sup> = rund) Fr. 18'410'000.- ermittelt und in der Folge diese Zahl mit denjenigen Werten verglichen, die sich â aufgrund unterschiedlicher Szenarien â fÃ¼r das mit der Unterschutzstellung belastete GrundstÃ¼ck ergeben. ErgÃ¤nzend hat sie erwogen, dass die HandÃ¤nderungsstatistik zuletzt fÃ¼r das Jahr 2018 einen oberen Referenzwert (Q75) von Fr. 3'475.-/m<sup>2</sup> ausweise und in den beiden Folgejahren fÃ¼r die Gemeinde N keine Angaben publiziert seien. Der von ihr geschÃ¤tzte Wert sei zwar "hoch angesetzt, aber realisierbar". Die Rekurrentschaft I bestreitet diesen Wert nicht substanziiert, sondern beruft sich lediglich auf "verlÃ¤ssliche" ImmobilienschÃ¤tzer, die den von ihr geltend gemachten Quadratmeterpreis von Fr. 5'000.-/m<sup>2</sup> als "erzielbar" bezeichneten und laut denen sogar ein hÃ¶herer ErlÃ¶s in Betracht komme. Im Licht der Definition des Verkehrswerts als im gewÃ¶hnlichen GeschÃ¤ftsverkehr mutmasslich erzielbarem Preis (vorne E. 6.2) sind jedoch nicht allfÃ¤llige Hochpreise massgebend, sondern ein geschÃ¤tzter Mittelwert. GemÃ¤ss den vom Statistischen Amt des Kantons ZÃ¼rich publizierten Bodenpreisen (Preise fÃ¼r Wohnbauland) ergab sich in der Gemeinde N im obersten Quantil (Q75) fÃ¼r das Jahr 2018 ein Wert von Fr. 3'477.-/m<sup>2</sup> und fÃ¼r das Jahr 2019 ein solcher von Fr. 4'002.-/m<sup>2</sup> (https://www.zh.ch/de/planen-bauen/raumplanung/immobilienmarkt/bodenpreise.html). Daraus ergÃ¤be sich ein Verkehrswert fÃ¼r das unÃ¼berbaute GrundstÃ¼ck von (4'250 m<sup>2</sup> x [hÃ¶chstens] Fr. 4'002.-/m<sup>2</sup> = rund) Fr. 17'010'000.-.</p> <p class="Urteilstext">Wie aus den nachfolgenden ErwÃ¤gungen zur Bewertung mit Unterschutzstellung (E. 6.6) folgt, kann als nicht entscheidwesentlich offenbleiben, ob und in welchem Umfang der von der SchÃ¤tzungskommission II angenommene Wert von Fr. 18'410'000.- bei Anwendung der Vergleichsmethode herabgesetzt werden mÃ¼sste. Anzumerken ist jedenfalls, dass vorliegend nichts gegen die ausschliessliche Anwendung der Vergleichsmethode spricht. Wie vorstehend festgehalten, wÃ¤ren zusÃ¤tzlich noch die Abbruchkosten fÃ¼r die Villa zu berÃ¼cksichtigen, die mit einem kaum Fr. 100'000.- Ã¼bersteigenden Betrag freilich wenig ins Gewicht fielen. Auf jeden Fall liegt der (Bauland-)Wert keinesfalls hÃ¶her als Fr. 18'410'000.- gemÃ¤ss SchÃ¤tzungsentscheid.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.6 </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.1 </b>In methodischer Hinsicht ist das Vorgehen der SchÃ¤tzungskommission II sinnvoll, bei der Bewertung der Liegenschaft <i>mit Unterschutzstellung</i> verschiedene Szenarien zu prÃ¼fen und zu bewerten. Ob eine der in Betracht gezogenen vier MÃ¶glichkeiten wahrscheinlich und realisierbar ist, prÃ¼ft das Verwaltungsgericht als Rechtsfrage frei; demgegenÃ¼ber unterliegen die tatsÃ¤chlichen Feststellungen der Vorinstanz sowie die von ihr getroffenen bau- und schÃ¤tzungstechnischen Annahmen nur einer Rechtskontrolle (vorne E. 1.2). Die SchÃ¤tzung einer Liegenschaft stellt eine Einheit dar. Das Verwaltungsgericht hat daher allein zu prÃ¼fen, ob die Bewertung eines GebÃ¤udes bzw. eines GebÃ¤udekomplexes insgesamt vertretbar sei; hingegen braucht es sich â unter Vorbehalt grober IrrtÃ¼mer oder Rechenfehler â mit EinwÃ¤nden gegen einzelne Faktoren einer SchÃ¤tzung grundsÃ¤tzlich nicht zu befassen (VGr, 28. Januar 2015, VR.2013.00001 und VR.2013.00002, E. 5.3 mit Hinweisen; Richner et al., § 220 N. 221).</p> <p class="Erwgung3"><b><span>6.6.2 </span></b>Bei allen vier Varianten (Bestand; Bestand zuzÃ¼glich Erweiterung West gemÃ¤ss MBS I oder MBS II; Bestand zuzÃ¼glich Erweiterungen West und Ost) stellt sich die Frage, ob und â wenn ja â in welchem Umfang ein Nutzungstransfer zu berÃ¼cksichtigen ist. <span>Bei einer sogenannten AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung wird eine noch nicht genutzte GrundstÃ¼cksflÃ¤che einer benachbarten Parzelle dem zu bebauenden GrundstÃ¼ck angerechnet (VGr, 18. MÃ¤rz 2021, VB.2020.00614 und VB.2020.00641, E. 3.2 mit Hinweisen, auch zum Folgenden). Ãber die ZulÃ¤ssigkeit derartiger Ãbertragungen enthÃ¤lt das Planungs- und Baugesetz keine Regelung. GemÃ¤ss § 259 Abs. 1 PBG bildet die massgebliche GrundflÃ¤che zur Bestimmung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung die von der Baueingabe erfasste FlÃ¤che der baulich noch nicht ausgenÃ¼tzten GrundstÃ¼cke oder GrundstÃ¼ckteile der Bauzone (vgl. § 251 lit. a in Verbindung mit § 254 PBG in der bis 28. Februar 2017 in Kraft stehenden, in N im hier massgeblichen Zeitpunkt der Unterschutzstellung [E. 6.2] anwendbaren Fassung [Ãbergangsbestimmung zur Ãnderung vom 14. September 2015, Abs. 2]). Aus dieser Bestimmung leiten Lehre und Praxis ab, dass AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen zwischen verschiedenen, der nÃ¤mlichen Bauzone zugehÃ¶rigen Parzellen grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig sind (BGr, 27. Juni 2013, 1C_52/2013, E. 5.2 f.</span>; 6. Mai 2011, 1C_576/2010, E. 2.6<span>; 5. September 1997,</span><span> </span><span>1P.193/1997, E. 2c mit Hinweisen). </span>Eine quantitative Begrenzung fÃ¼r AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen innerhalb der nÃ¤mlichen Bauzone kennt das Gesetz nicht. <span>Solange das Baupolizeirecht keine Regelung zur maximal Ã¼bertragbaren FlÃ¤che enthÃ¤lt, findet diese ihre Grenze primÃ¤r an der Einhaltung der Ã¼brigen Baupolizei- und Zonenvorschriften (BGr, 16. Oktober 2014, 1C_228/2014, E. 2.5 mit Hinweis auf BGr, 19. Mai 2005, 1P.134/2005, E. 3.1 und 3.4). Eine EinschrÃ¤nkung kann sich dagegen insofern ergeben, als die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung nicht zu einer §</span> <span>238 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz fÃ¼hren darf (VGr, 2. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00493, E. 2.4; 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2 </span>= BEZ 2010 Nr. 28<span>; </span>25. Oktober 2006, VB.2006.00272, E. 3.3 = <span>BEZ 2006 Nr. 54; BEZ 1994 Nr. 15; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil 2019, S. 822 und 931).</span></p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r die BerÃ¼cksichtigung einer solchen AusnÃ¼tzungsreserve bei der Bewertung eines GrundstÃ¼cks spricht grundsÃ¤tzlich, dass der Wert von Land in einer Bauzone sich hauptsÃ¤chlich in der MÃ¶glichkeit der baulichen Nutzung und des dadurch erzielbaren Ertrags verkÃ¶rpert. Der Rekurrent II wendet sodann zu Recht ein, dass die von der SchÃ¤tzungskommission angenommene "hÃ¤lftige Aufteilung zwischen dem Geber- und dem EmpfÃ¤ngergrundstÃ¼ck" kaum den MarktverhÃ¤ltnissen entspricht; vielmehr kommt der ÃbertragungsflÃ¤che ein deutlich hÃ¶herer Wertanteil zu (vgl. Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 934 f.).</p> <p class="Urteilstext">Das streitbetroffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 befindet sich am Rand eines grossflÃ¤chigen Gevierts, das der Zone W2/1.3 zugeteilt ist. FÃ¼r eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung kommen daher prinzipiell diverse Parzellen, insbesondere die noch nicht Ã¼berbauten Kat.-Nrn. 05 und 06, in Betracht. Art. 22 ff. BZO enthalten bezÃ¼glich einer AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung keine EinschrÃ¤nkungen, und andere, einen solchen Transfer grundsÃ¤tzlich ausschliessende EinwÃ¤nde sind nicht ersichtlich. Falls die Rekurrent- bzw. GrundeigentÃ¼merschaft auf jegliche Erweiterung verzichtet, belÃ¤uft sich der mÃ¶gliche Transfer an Baumasse auf rund 3'577 m<sup>3</sup>, wie die Vorinstanz gestÃ¼tzt auf die Berechnung in der MBS II unwidersprochen und richtig festgehalten hat. Unter Annahme eines aus statistischen Landwerten abgeleiteten, jedoch zurÃ¼ckhaltend eingesetzten Kalkulationspreises von Fr. 2'420.-/m<sup>3</sup>, den sie wie gesagt nur zur HÃ¤lfte dem GebergrundstÃ¼ck zugeordnet hat, hat die SchÃ¤tzungskommission II den Nutzungstransfer mit (3'577 m<sup>3</sup> x Fr. 1'210.-/m<sup>3</sup> =) Fr. 4'328'170.- bewertet. Diese Berechnung erscheint zumindest als vertretbar; jedenfalls liegt darin keine Rechtsverletzung, in die das Verwaltungsgericht korrigierend eingreifen mÃ¼sste. Folglich ist der Vorinstanz auch keine Rechtsverletzung vorzuwerfen, soweit sie dem potenziellen Nutzungstransfer, welcher bei Umsetzung eines als Erweiterung West in der MBS I skizzierten Projekts verbleibt, einen Verkehrswert von Fr. <span>3'988'160.- zumisst (oben E. 5.1).</span></p> <p class="Urteilstext">FÃ¼r die <i>Einpreisung</i> eines aus dem Nutzungstransfer erwachsenden Wertanteils des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks in die Bewertung der Liegenschaft mit Unterschutzstellung ist freilich vorauszusetzen, dass eine solche AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung innert nÃ¼tzlicher Frist objektiv realisierbar erscheint. Die Rekurrentschaft I hat eine ErklÃ¤rung vom 29. September 2020 des GrundeigentÃ¼mers der hier vorab fÃ¼r einen Nutzungstransfer in Betracht fallenden Kat.-Nrn. 05 und 06 ins Recht gelegt, wonach dieser "weder heute noch in absehbarer Zukunft Bedarf an zusÃ¤tzlicher Baumasse noch Interesse daran" habe. Aus heutiger Sicht lÃ¤sst sich damit nicht mit hinreichender Wahrscheinlichkeit auf die Realisierbarkeit einer NutzungsÃ¼bertragung auf Kat.-Nrn. 05 und/oder 06 innert nÃ¼tzlicher Frist schliessen. Selbiges gilt mit Bezug auf die Ã¼brigen GrundstÃ¼cke im hier fÃ¼r einen Nutzungstransfer in Betracht fallenden Geviert. Entgegen der Vorinstanz hat daher der Nutzungstransfer im Rahmen der GrundstÃ¼cksbewertung mit Unterschutzstellung (in allen Varianten) ausser Acht zu bleiben. Die grundsÃ¤tzliche MÃ¶glichkeit eines Nutzungstransfers darf aber angesichts der ausserordentlichen GrÃ¶sse und des substanziellen Werts der in Frage stehenden Nutzungsreserve im Rahmen der GesamtwÃ¼rdigung zumindest mitberÃ¼cksichtigt werden, anhand welcher darÃ¼ber zu entscheiden ist, ob der mit der Unterschutzstellung verbundene Eingriff in die Rechtspositionen der GrundeigentÃ¼merschaft eine materielle Enteignung darstellt (hinten E. 6.8). Im Ãbrigen bleibt anzumerken, dass eine nachtrÃ¤glich realisierte AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung gegebenenfalls als wesentliche Milderung der EigentumsbeschrÃ¤nkung erscheinen und zum Anlass fÃ¼r eine (Teil-)RÃ¼ckforderung der EntschÃ¤digung nach Massgabe von § 183<sup>quater</sup> Abs. 1 EG ZGB genommen werden kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.3 </b>Die den Szenarien AâD des SchÃ¤tzungsentscheids zugrunde liegende Bewertung des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks am Stichtag Ende November 2018 erweist sich schon methodisch als ausgesprochen schwierig. Wie die Vorinstanz nÃ¤mlich zutreffend erwÃ¤gt, ist "die Villa O [â¦] hinsichtlich GrÃ¶sse und Lage des GrundstÃ¼cks, dessen Prestige und Architektur sicher als aussergewÃ¶hnliches Objekt einzustufen". Hinzu kommt, dass die Liegenschaft fÃ¼r eine Nutzung als Einfamilienhaus im obersten Preissegment liegt. Wie in E. 6.5.1 festgehalten, fÃ¤llt die Anwendung der Vergleichs(wert)methode mangels vergleichbarer Objekte von vornherein ausser Betracht. Ebenso wenig erscheinen andere Bewertungsmethoden â so etwa eine hedonische Bewertung, die Kennwertmethode, die Ertrags- und Barwertmethode, die Lageklassenmethode oder die DCF-Methode (vgl. dazu Richner et al., § 220 N. 137 ff.; Martin Zweifel/Silvia Hunziker/Olivier Margraf/Stefan Oesterhelt, Schweizerisches GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht, ZÃ¼rich 2021, § 10 N. 97 ff.) â zielfÃ¼hrend. Wenn die in Fragen der Immobilienbewertung fachkundige SchÃ¤tzungskommission II auf den statistischen Vergleichswert in N fÃ¼r EinfamilienhÃ¤user im 1. Quartal 2019 abgestellt und â zugunsten der Rekurrentschaft I â das oberste Preissegment (90%-Quantil) berÃ¼cksichtigt hat, erscheint dieses Vorgehen als vertretbar. Auf dieser Grundlage hat die SchÃ¤tzungskommission II bei einer nach Handmass bestimmten NettowohnflÃ¤che von 360,7 m<sup>2</sup> und dem angenommenen Preisniveau fÃ¼r N von Fr. 28'400.-/m<sup>2</sup> einen indikativen Marktwert von (rund) Fr. 10'240'000.- ermittelt. Bei einer GebÃ¤udegrundflÃ¤che von 379,8 m<sup>2</sup> fÃ¼r den nicht unterkellerten GebÃ¤udeteil zuzÃ¼glich 158,4 m<sup>2</sup> fÃ¼r den unterkellerten Bereich laut MBS II schlÃ¤gt die Berechnung der NettowohnflÃ¤che durch die SchÃ¤tzungskommission jedenfalls nicht zum Nachteil der Rekurrentschaft I aus, auch wenn die PlÃ¤ne keinen zuverlÃ¤ssigen Aufschluss geben. In Anbetracht eines Alters der Villa von gut 55 Jahren liegen die von der Vorinstanz gestÃ¼tzt auf die Beurteilung des GebÃ¤udezustandes durch eine hierauf spezialisierte Unternehmung und ihre eigene Wahrnehmung am Augenschein geschÃ¤tzten Kosten von Fr. 1'034'700.- fÃ¼r eine Sanierung des GebÃ¤udes wohl eher an der unteren Grenze. Insgesamt erscheint die SchÃ¤tzung des Marktwerts der Villa O am Stichtag Ende November 2018 auf (Fr. 10'240'000.- ./. Fr. 1'034'000.- = rund) Fr. 9'200'000.- als vertretbar; jedenfalls ist darin keine Rechtsverletzung zu erblicken.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.4 </b>Die im SchÃ¤tzungsentscheid aufgefÃ¼hrten Erweiterungen West und Ost gemÃ¤ss den MBS I und II sind â wie die Rekurrentschaft I insoweit zutreffend einwendet â mit Hypothesen und UnwÃ¤gbarkeiten verbunden. Auch trifft es zu, dass bauliche Massnahmen gemÃ¤ss § 309 Abs. 1 lit. a PBG eine Baubewilligung erfordern. Diese setzt nach Massgabe von § 310 PBG ein konkretes Baugesuch voraus, dessen Ausarbeitung der GrundeigentÃ¼merschaft obliegt. Dass eine Erweiterung West im Sinn der MBS I â und damit das Szenario B gemÃ¤ss dem SchÃ¤tzungsentscheid vom 28. Juni 2022 â grundsÃ¤tzlich realisierbar ist, darf mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit angenommen werden. Dies gilt insbesondere deswegen, weil eine solche schon in der genannten Studie in Betracht gezogen worden ist. Zwar hat die KDK in ihrem Gutachten vom 6. Februar 2018 hierzu Bedenken geÃ¤ussert<span>, doch werden diese von der Baudirektion in der UnterschutzstellungsverfÃ¼gung vom 23. Oktober 2018 nicht geteilt. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Baudirektion mit der dort erwÃ¤hnten "RÃ¼cksicht auf die wirtschaftliche VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit" die Interessen der GrundeigentÃ¼merschaft wahren oder ein drohendes Heimschlagbegehren abwenden wollte. Falls Letzteres zutreffen sollte, wÃ¤re ein solches Handeln der BehÃ¶rde im Sinn eines haushÃ¤lterischen Umgangs mit den Staatsfinanzen allerdings sinnvoll und legitim. Entgegen der BefÃ¼rchtung der Rekurrentschaft I besteht fÃ¼r eine "Kehrtwende" der BehÃ¶rde in dem Sinn, dass eine Erweiterung West nach rechtskrÃ¤ftiger Ablehnung des Heimschlagbegehrens verweigert werden sollte, kein Anlass. Dies kÃ¤me einem </span>widersprÃ¼chlichen und damit rechtsmissbrÃ¤uchlichen Verhalten gleich (BGE 146 III 254 E. 2.2.2.1, 143 III 666 E. 4.2; Peter Tuor/Bernhard Schnyder/JÃ¶rg Schmid, Das Schweizerische Zivilgesetzbuch, 15. A., ZÃ¼rich 2023, § 6 N 28), das dem Gemeinwesen nicht unterstellt werden darf und mÃ¶glicherweise zu einer Revision des vorliegenden Entscheids fÃ¼hren kÃ¶nnte. Nach dem Gesagten ist das Szenario B gemÃ¤ss SchÃ¤tzungsentscheid als wahrscheinlich zu wÃ¼rdigen und darf es im Rahmen der Ermittlung des Wertverlusts infolge der Unterschutzstellung berÃ¼cksichtigt werden. FÃ¼r die Beurteilung eines Baugesuchs ist nach § 318 PBG zwar nicht die Baudirektion, sondern die Baukommission N als kommunale BaubehÃ¶rde zustÃ¤ndig. Indessen macht weder die Rekurrentschaft I geltend noch ist aus den Akten ersichtlich, dass ein dem Szenario B entsprechendes Projekt nicht bewilligungsfÃ¤hig wÃ¤re. Wenn die Vorinstanz den Wert der Erweiterung West auf Fr. 4'050'000.- und die Erstellungskosten auf Fr. 2'670'000.- veranschlagt, woraus sich ein Nettowert von Fr. 1'380'000.- ergibt, ist diese SchÃ¤tzung mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Immerhin rechtfertigt sich die Annahme, dass mit der Erweiterung West ein namhafter Mehrwert geschaffen werden kann, der â bei zurÃ¼ckhaltender Gewichtung â jedenfalls 1 Mio. Franken erreichen dÃ¼rfte. Somit ist fÃ¼r das Szenario B bzw. aufgrund der mit der Erweiterung West gemÃ¤ss MBS I verbundenen Wertsteigerung von einem Verkehrswert des streitbetroffenen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 mit Unterschutzstellung der Villa O von jedenfalls (Fr. 9'200'000.- [Bestandesliegenschaft] + Fr. 1'000'000.- [Wertsteigerung durch die Erweiterung West gemÃ¤ss MBS I] = ) Fr. 10'200'000.- auszugehen.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.5 </b>In ihrem Fachbericht vom 31. MÃ¤rz 2020 wÃ¼rdigt die kantonale Denkmalpflege die "ErgÃ¤nzung West als denkmalpflegerisch hinnehmbar" und die "ErgÃ¤nzung Ost als denkmalpflegerisch unproblematisch". In den ergÃ¤nzenden Bemerkungen wird festgehalten, dass ihre Beurteilung sich von jener der KDK durchaus unterscheiden kÃ¶nne. WÃ¤hrend letztere mehr auf ihren Fachbereich fokussiert sei, berÃ¼cksichtige die Denkmalpflege auch die privaten Interessen, damit aus denkmalpflegerischer TÃ¤tigkeit realisierbare und tragfÃ¤hige LÃ¶sungen hervorgingen (S. 4/5). Weil die kantonale Denkmalpflege, wie in E. 6.3.3. festgehalten, eine Abteilung der nach § 211 Abs. 1 PBG fÃ¼r die SchutzverfÃ¼gung zustÃ¤ndigen Baudirektion ist, besteht ebenfalls eine grÃ¶ssere Wahrscheinlichkeit, dass auch ein Projekt mit einer Erweiterung West und Ost gemÃ¤ss MBS II (Szenarien C und D) von der Baukommission N als bewilligungsfÃ¤hig beurteilt wird. Dies gilt namentlich fÃ¼r die Erweiterung Ost mit rund 470 m<sup>3</sup>; ob auch die Erweiterung West architektonisch und rechtlich im angenommenen Ausmass von 1'540 m<sup>3</sup> realisiert werden kann, erscheint hingegen etwas weniger klar. Unter diesen UmstÃ¤nden ist der mit einer Erweiterung des GebÃ¤udes im Sinn der Szenarien C und D geschaffene Mehrwert entgegen der Annahme der SchÃ¤tzungskommission II kaum nÃ¤her bestimmbar. Immerhin ist in der MÃ¶glichkeit von substanziellen baulichen Erweiterungen auf dem GrundstÃ¼ck tatsÃ¤chlich ein Mehrwert zu erblicken. Dabei tut es nichts zur Sache, ob die EigentÃ¼merschaft solche AusbauplÃ¤ne tatsÃ¤chlich verfolgt oder nicht. Die Quantifizierung des Mehrwerts bei den Szenarien C und D kann â wie sogleich darzulegen ist â offenbleiben.</p> <p class="Erwgung3"><b>6.6.6 </b>Als Zwischenergebnis ist zur wirtschaftlichen Einbusse aufgrund der Unterschutzstellung der Villa O festzuhalten: Ohne Schutzmassnahme kÃ¤me dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 per Stichtag Ende November 2018 ein Verkehrswert von Fr. 18'410'000.- zu (vorne E. 6.5.2). Mit Schutzmassnahme ist der Verkehrswert beim als realisierbar zu wertenden Szenario B auf Fr. 10'200'000.- zu schÃ¤tzen (vorne E. 6.6.2 f.). Somit fÃ¼hrt die SchutzverfÃ¼gung zu einem Wertverlust von Fr. 8'210'000.- bzw. von 44,6 %. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.7 </b><span>Damit ist die (Grundsatz-)Frage zu beantworten, wo bei einem hoheitlichen Eingriff in </span>das Grundeigentum die Schwelle zu einer entschÃ¤digungspflichtigen materiellen Enteignung Ã¼berschritten wird. Das Bundesgericht hat es in seiner bisherigen Rechtsprechung, wie in E. 4.2 festgehalten, stets abgelehnt, die Grenze der EntschÃ¤digungspflicht schematisch anhand eines festen Prozentsatzes der Wertminderung zu ziehen, sondern verlangt eine Gesamtbetrachtung der VerhÃ¤ltnisse im Einzelfall (BGr, 12. MÃ¤rz 2019, 1C_653/2017, E. 3.2 mit Hinweis auf BGE 112 Ib 263 E. 4 S. 266 f.). Auch das Verwaltungsgericht hat eine derart schematische Betrachtungsweise abgelehnt und verlangt eine BerÃ¼cksichtigung der konkreten UmstÃ¤nde des Einzelfalls (oben E. 4.2). Die denkmalpflegerische Unterschutzstellung des Ãussern eines GebÃ¤udes fÃ¼hrt in der Regel nicht zu einer materiellen Enteignung. Auch in FÃ¤llen, wo neben dem Ãussern wertvolle InnenrÃ¤ume und ein angemessener Umschwung mitgeschÃ¼tzt werden, kann eine bestimmungsgemÃ¤sse und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung mÃ¶glich bleiben (Riva, N. 215 zu Art. 5 RPG mit Hinweisen auf die Gerichtspraxis).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.8 </b>Vorliegend steht ausser Frage, dass die Villa O auch nach der Unterschutzstellung als ausgesprochen attraktive Wohnliegenschaft zu wÃ¼rdigen ist und â fÃ¼r den Eigengebrauch oder als Mietobjekt â wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Bei der Beurteilung von denkmalpflegerischen Eingriffen wie dem vorliegenden kann daher nicht auf die von der bundesgerichtlichen Praxis im Zusammenhang mit Nichteinzonungen und Auszonungen entwickelte "Drittelsregel" (oben E. 4.2) zurÃ¼ckgegriffen werden. </p> <p class="Urteilstext">Die wirtschaftliche Einbusse bei BerÃ¼cksichtigung des als realisierbar zu qualifizierenden Szenario B belÃ¤uft sich fÃ¼r die streitbetroffene Liegenschaft wie gesagt auf 44,6 % (oben E. 6.6.6). Sie liegt damit innerhalb der Bandbreite, in der das Verwaltungsgericht â bei Umzonungen â eine materielle Enteignung je nach den UmstÃ¤nden bejaht oder verneint (oben E. 4.2). Zwar erreicht die Einbusse vorliegend beinahe die Obergrenze von 45 %, Ã¼ber welcher ein Wertverlust (infolge Umzonung eines GrundstÃ¼cks) grundsÃ¤tzlich nicht mehr entschÃ¤digungslos hingenommen werden muss bzw. eine materielle Enteignung nur bei aussergewÃ¶hnlichen UmstÃ¤nden verneint wird (oben E. 4.2). Mit Blick darauf, dass die hier interessierende Liegenschaft trotz der Unterschutzstellung nicht nur weiterhin wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann, sondern grundsÃ¤tzlich die MÃ¶glichkeit einer â auch im Szenario B â substanziellen AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung besteht (oben E. 6.6.2), ist der Tatbestand einer materiellen Enteignung vorliegend als (noch) nicht erfÃ¼llt zu betrachten.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Zu prÃ¼fen bleibt nach dem in E. 4.1 Gesagten, ob hier ein Sonderopfer anzunehmen sei. Die SchÃ¤tzungskommission II hat dies verneint. Zum einen tue es nichts zur Sache, ob Vergleichsobjekte eine grÃ¶ssere maximale AusnÃ¼tzung realisieren kÃ¶nnten. Ebenso wenig spiele eine Rolle, ob die Villa O einen hÃ¶heren Unterhaltsbedarf als ein Vergleichsobjekt aufweise. Denn auch im Fall eines Sonderopfers seien die verbleibenden NutzungsmÃ¶glichkeiten zu beurteilen, die hier als wirtschaftlich gut zu bezeichnen seien.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die Rekurrentschaft I beruft sich â wie schon im vorinstanzlichen Verfahren â nicht auf das Vorliegen eines Sonderopfers. Dementsprechend Ã¤ussert sich auch der Rekursgegner nicht dazu.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>TatsÃ¤chlich ist ein Sonderopfer, das Ã¼brigens in der Rechtsprechung kaum von praktischer Bedeutung ist (Riva, N. 166 f. zu Art. 5 RPG), hier nicht ersichtlich. Denn der streitbetroffene Eingriff beschlÃ¤gt nur die Villa O und nicht auch andere GrundeigentÃ¼mer. Eine Ungleichbehandlung gegenÃ¼ber einem anderen EigentÃ¼mer, der eine gleichgeartete BeeintrÃ¤chtigung erfahren hÃ¤tte, liegt daher nicht vor (Riva, N. 165 zu Art. 5 RPG).</p> <p class="Urteilstext">Aufgrund dieser ErwÃ¤gungen ist eine materielle Enteignung zu verneinen. Somit besteht nach § 214 Abs. 1 PBG auch kein Heimschlagrecht. Der Rekurs VR.2022.00002 ist daher abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Laut § 63 Abs. 1 AbtrG trÃ¤gt in der Regel der Expropriant die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens. In FÃ¤llen jedoch, wo die bei der gÃ¼tlichen Unterhandlung zuletzt gestellte Forderung des Abtretungspflichtigen die festgesetzte EntschÃ¤digung um mehr als die HÃ¤lfte Ã¼bersteigt, kann durch die SchÃ¤tzungskommission eine angemessene Verteilung der Kosten auf beide Teile stattfinden.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Die SchÃ¤tzungskommission II erwÃ¤gt, der Kanton ZÃ¼rich habe nicht nachgewiesen, dass er sich gÃ¼tlich um eine Einigung bemÃ¼ht habe. Sodann zeige die KomplexitÃ¤t des Falles, dass die EigentÃ¼merschaft in guten Treuen habe prozessieren dÃ¼rfen. Daher bestehe kein Anlass, die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens in der HÃ¶he von insgesamt Fr. 23'096.35 entgegen der Regel von § 63 Abs. 1 AbtrG dem Kanton ZÃ¼rich zu Ã¼berbinden.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Der Rekurrent II fÃ¼hrt aus, dass die in § 29 Abs. 1 AbtrG vorgesehene fÃ¶rmliche Einigungsverhandlung im Fall einer materiellen Enteignung nicht zum Zug komme. Indessen habe er sehr wohl versucht, sich mit der Rekurrentschaft I gÃ¼tlich zu verstÃ¤ndigen. Diese habe jedoch in der Meinung, dass eine materielle Enteignung vorliege, dazu nicht Hand geboten.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>Dem Rekurrenten II ist beizupflichten, dass § 29 Abs. 1 AbtrG â schon aufgrund der Entstehungsgeschichte dieses Gesetzes â auf die formelle Enteignung zugeschnitten ist und im Fall einer materiellen Enteignung hÃ¶chstens sinngemÃ¤ss zum Zug kommt. Dasselbe gilt aber auch fÃ¼r die Kostenregelung nach § 63 AbtrG. Danach hat grundsÃ¤tzlich der Enteigner als Verursacher des Rechtsstreits fÃ¼r die Kosten des SchÃ¤tzungsverfahrens aufzukommen. Dem Enteigneten sind diese nur dann zu Ã¼berbinden, wenn er sich einer einvernehmlichen LÃ¶sung durch eine Ã¼bersetzte EntschÃ¤digungsforderung widersetzt. FÃ¼r den Tatbestand einer strittigen materiellen Enteignung, wo entweder eine volle oder aber Ã¼berhaupt keine EntschÃ¤digung geschuldet ist, passt diese Bestimmung indessen nicht. Im vorliegenden Fall war die Rechtslage keineswegs eindeutig, weshalb sich die Rekurrentschaft I in guten Treuen veranlasst sehen durfte, zu prozessieren. Trotz ihres Unterliegens im SchÃ¤tzungsverfahren besteht daher kein Anlass, ihr die Verfahrenskosten aufzuerlegen.</p> <p class="Urteilstext"><span>Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur Abweisung des Rekurses im Verfahren VR.2022.00003.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang erscheint die Rekurrentschaft I im Rekursverfahren VB.2022.00002 als unterliegend, wÃ¤hrend der Rekurrent II im Rekursverfahren VB.2022.00003 unterliegt. Angesichts des auf gut Fr. 21'000'000.- zu veranschlagenden Streitwerts sowie der Schwierigkeit des Falls und des damit verbundenen Zeitaufwands des Gerichts rechtfertigt es sich, die GerichtsgebÃ¼hr (fÃ¼r die vereinigten Verfahren) auf Fr. 50'000.- anzusetzen (vgl. § 65a Abs. 1 VRG; vgl. ferner §§ 2 und 3 Abs. 1 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 3. Juli 2018 [GebV VGr; LS 175.252]). Es rechtfertigt sich vorliegend, die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens streitwert- und aufwandbezogen zu 19/20 der Rekurrentschaft I und zu 1/20 dem Rekurrenten II aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung kann der Rekurrentschaft I angesichts ihres weitgehenden Unterliegens in den vereinigten Rekursverfahren nicht zugesprochen werden. Indessen sind die Voraussetzungen fÃ¼r die ausnahmsweise Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung an das Gemeinwesen bzw. mit Bezug auf den Ã¼berwiegend obsiegenden Rekurrenten II ebenso wenig erfÃ¼llt, weil dessen BemÃ¼hungen in seinen angestammten Wirkungskreis fallen und die fachkundige Baudirektion auch nicht auf den Beizug eines Rechtsbeistands angewiesen war.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Rekurse werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 50'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 515.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 50'515.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zu 19/20 der Rekurrentschaft I und zu 1/20 dem Rekurrenten II auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) die SchÃ¤tzungskommission II.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>