C1 21 128 JUGEMENT DU 26 MAI 2023 Tribunal cantonal du Valais Cour civile II Composition de la Cour : Christian Zuber, président; Béatrice Neyroud, juge, et Stéphane Spahr, juge suppléant; Laure Ebener, greffière; en la cause W _________ , demandeur e t appelant, représenté par M e X _________ , avocat à A _________, contre Y _________ , défendeur et appelé, représenté par Me Z _________ , avocate à B _________. (action en libération de dette) appel contre le jugement du juge C_________ du 21 avril 2021 - 2 - Procédure A. Par "requête" du 25 septembre 2019, W _________ a ouvert action en libération de dette contre Y _________ en prenant les conclusions suivantes : "1. Constater que M. W _________ ne doit pas à M. Y _________ la somme de Fr. 48'100. - avec intérêts à 5 % l'an dès le 11.06.2019 faisant l'objet du prononcé de la mainlevée provisoire du 02 septembre 2019. 2. Avec suite de frais judiciaires et dépens.". Au terme de sa réponse du 7 novembre 2019, Y _________ a conclu au rejet de la requête, sous suite de frais et dépens. Dans son écriture de réplique du 2 janvier 2020 ainsi que dans sa détermination du 2 mars 2020, le demandeur a maintenu ses premières conclusions. Quant au défendeur, il a confirmé les siennes au terme de sa duplique du 28 janvier 2020. B. Lors des débats d'instruction du 12 mars 2020, les parties ont proposé leurs moyens de preuve. Par décision du 20 avril 2020, le juge C_________ (ci-après : le juge de district) a refusé d'admettre comme moyen de preuve, pour cause de tardiveté, le dépôt par le demandeur de la liste des investissements qu'il aurait réalisés dans le cadre du contrat de location- vente conclu en 2014 avec feu D_________. L'instruction a consisté notamment en le dépôt de pièces, en l'édition de plusieurs dossiers, en une requête de renseignements écrits (cf. art. 190 al. 2 CPC) auprès de trois personnes ainsi qu'en l'interrogatoire du demandeur. Par décision du 2 juillet 2020, le juge de district a admis l'édition en cause - contestée par la communauté des propriétaires d'étages de l'immeuble E_________ (ci-après : la communauté des propriétaires d'étages) - des dossiers C1 08 104, C2 14 39, C2 15 95, C1 18 28 et C2 18 69 "figurant au rôle du tribunal" des districts C_________ - 3 - Au terme de leurs plaidoiries, tenues en séance du 8 mars 2021, les parties ont confirmé leurs précédentes conclusions. C. Par jugement du 21 avril 2021, le juge de district a rejeté l'action en libération de dette, mis les frais de procédure fixés à 4500 fr. à la charge du demandeur et condamné celui-ci à verser au défendeur une indemnité de 7200 fr. à titre de dépens. D. Contre ce prononcé, W _________ a interjeté appel, par écriture du 22 mai 2021, en prenant les conclusions suivantes : "Principalement : 1. L'appel est admis. 2. L'action en libération de dette intentée le 25.09.2019 par M. W _________ à l'encontre de M. Y _________ est admise. 3. Tous les frais ainsi qu'une équitable indemnité à titre de dépens sont mis à la charge de Y _________. Subsidiairement : 1. L'appel est admis. 2. La cause est renvoyée au Tribunal C ________ pour nouvelle décision dans le sens des considérants. 3. Sous suite de frais et dépens.". Dans sa réponse du 7 juillet 2021, la partie appelée a conclu au rejet de l'appel, avec suite de frais et dépens à la charge de l'appelant. SUR QUOI LA COUR I. Préliminairement 1.1 En vertu de l'article 308 al. 1 let. a et al. 2 CPC, les décisions finales de première instance, de nature patrimoniale, sont attaquables par la voie de l'appel au Tribunal cantonal (art. 5 al. 1 let. b LACPC), si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions devant le juge de première instance se monte à 10'000 fr. au moins. L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 311 al. 1 CPC). - 4 - La valeur litigieuse se détermine au regard des conclusions restées litigieuses devant l'autorité de première instance (cf. not. art. 91 al. 1 CPC). En l'occurrence, la valeur litigieuse de la demande (action en libération de dette) se chiffre à 48'100 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte. Le jugement entrepris, d'emblée motivé, a été notifié au conseil du demandeur le 22 avril 2021. Dès lors, en interjetant appel le 22 mai 2021, celui-ci a agi en temps utile. 1.2 La motivation de l'appel est une condition de recevabilité (art. 311 al. 1 CPC). Pour y satisfaire, il ne suffit pas au recourant de renvoyer aux moyens soulevés en premiè re instance, ni de se livrer à des critiques toutes générales de la décision dont appel. Il lui incombe bien plutôt de démontrer en quoi le jugement entrepris est entaché d'erreurs, sur les faits qu'il constate ou sur les conclusions juridiques qu'il tire (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1; arrêt 5A_206/2016 du 1 er juin 2016 consid. 4.2.1). Cela suppose qu'il désigne précisément les passages de la décision querellés et les pièces du dossier sur lesquelles il fonde sa critique (arrêt 4A_38/2013 du 12 avril 2013 consid. 3.2). L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles du raisonnement de celui -ci. Si la moti vation de l'appel est identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la décision attaquée (arrêt 4A_97/2014 du 26 juin 2014 consid. 3.3), ou si elle ne contient que des critiques toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'article 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut entrer en matière (arrêts 4A_290/2014 du 1 er septembre 2014 consid. 3 .1, in RSPC 2015, p. 52 sv., et 4A_97/2014 précité consid. 3.3; cf. ég. arrêt 4A_218/2017 du 14 juillet 2017 consid. 3.1.2, in SJ 2018 I p. 21 sv.). 1.3 L'appel peut être formé pour violation du droit ou constatation inexacte des faits (art. 310 al. 1 CP C). L'autorité d'appel examine avec un plein pouvoir les griefs pris de la mauvaise application du droit - fédéral, cantonal ou étranger - et de la constatation inexacte des faits par le tribunal de première instance ( REETZ/THEILER, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3e éd., 2016, n. 6, 13 ss et 27 ss ad art. 310 CPC). Elle applique le droit d'office, sans être liée par les motifs invoqués par les parties ou le tribunal de première instance. Elle peut ainsi substituer ses propres motifs à ceux de la décision attaquée (HOHL, Procédure civile, T. II, 2 e éd., 2010, nos 2267, 2396 et 2416; - 5 - ATF 144 III 462 consid. 3.2.2). Elle contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) - ce qui découle de la nature ordinaire de la voie de l'appel, en vertu de laquelle le litige se continue pour ainsi dire devant l'instance supérieure ( JEANDIN, Commentaire romand, Code de procédure civile, 2 e éd., 2019, n. 6 ad art. 3 10 CPC) - et vérifie si le premier magistrat pouvait admettre les faits qu'il a retenus. Cela ne signifie toutefois pas qu'elle est tenue de rechercher d'elle-même, comme une autorité de première instance, toutes les questions de fait et de droit qui se posent, lorsque les parties ne les soulèvent plus en deuxième instance. Hormis les cas de vices manifestes, elle doit en principe se limiter à statuer sur les critiques articulées dans la motivation écrite (art. 311 al. 1 et 312 al. 1 CPC) contre la décision de première instance (ATF 142 III 413 consid. 2.2.4) ; elle ne revoit les constatations de fait que si celles-ci sont remises en cause (HOHL, op. cit., n° 2400). II. Statuant en fait et considérant en droit 2. En tant qu'ils sont utiles pour la connaissance de la cause et ne sont pas contestés, les faits arrêtés en première instance peuvent être repris de la manière suivante. 2.1 Par acte authentique du 15 juin 1973, la société F_________ SA a soumis la parcelle n° xxx1 de la commune de G_________ (place : 1046 m 2; bâtiment : 639 m 2; garages : 391 m2), dont elle était propriétaire, au régime de la propriété par étages. Le chiffre II de cet acte mentionnait notamment ce qui suit : "Le vide sanitaire au sous -sol étant beaucoup plus conséquent que nécessa ire et prévu, [c]es locaux restent à disposition de la société F_________ S.A. Cette société pourra au besoin les faire inscrire comme PPE, les utiliser, les vendre ou les mettre en location à son profit.". Un "règlement d'utilisation et d'administration de la résidence E_________ à H_________" (ci-après : le règlement) a été adopté et mentionné au registre foncier. Celui-ci reprenait, à son article 36 ("disposition finale"), le texte susmentionné (cf. § précédent). - 6 - 2.2 Par acte authentique du 18 mars 1995, la société F_________ SA a constitué, à charge de la parcelle n° xxx1 (devenue la parcelle de base n° xxx2, à la suite d'une procédure de mensuration cadastrale), une " servitude personnelle d'utilisation de vide sanitaire, librement cessible et transmis sible", en faveur de la société I_________ SA. L'assiette de cette servitude correspond au vide sanitaire sis au sous-sol de l'immeuble E_________. L'article 4 de cet acte réglemente l'utilisation de la servitude constituée de la manière suivante (dossier, p. 50 sv.) : "Le vide sanitaire destiné à l'exercice de la servitude présentement constituée a été construit à l'état brut avant ce jour. Les frais d'aménagement du vide sanitaire destinés à l'exercice de la servitude présentement constituée incombent exclusivement à la société anonyme I_________ SA. Les frais d'entretien du vide sanitaire destiné à l'exercice de la servitude présentement constituée incomberont à la bénéficiaire de celle-ci. La bénéficiaire de la servitude, la I_________ SA s'engage à entretenir le vide sanitaire destiné à l'exercice de la servitude présentement constituée dans un état qui corresponde aux normes réglementaires de salubrité et aux normes légales du droit de voisinage. La bénéficiaire de la servitude, l a I_________ SA assumera toutes les charges de droit public (impôts, taxes, autres contributions publiques) et de droit privé (assurances responsabilité civile, incendie, …) liées à l'exercice de la servitude d'utilisation de vide sanitaire présentement constituée.". A teneur de l'article 6 de l'acte, la servitude était concédée sans indemnité, en raison des "obligations assumées par la bénéficiaire" (dossier, p. 51). Elle a été inscrite au registre foncier en faveur de la société I_________ SA sous pièce justificative n° xxxx1/1195. 2.3 Par courrier du 7 avril 1997, la société I_________ SA a informé les propriétaires d'étages des immeubles E_________ et II qu'elle mettait en vente "les 8 locaux [sis] au sous sol de l'immeuble E_________, sous les PPE xx-xx1, xx-xx2, xx-xx3, xx-xx4, xx-xx5, xx-xx6 et xx-xx7 dans l'état actuel pour le prix de Fr. 300.-- le m2", en précisant que "[c]es surfaces peuvent être transformées au gré des preneurs selon règlement de maison et inscriptions au registre foncier" (dossier p. 58). - 7 - 2.4 Le 3 février 1998, la société I_________ SA a adressé à la commune de G_________ une demande de transformation du vide sanitaire de l'immeuble E_________ avec change ment d'affectation et création de sept chambres (cf. not. dossier, p. 59). La communauté des p ropriétaires d'étages a formellement accepté, en 2001, que la servitude d'utilisation de vide sanitaire soit "affectée à la création de studios" (dossier, p. 141; allégué n° 93 : admis; cf., toutefois, dossier C_________ C1 2008 104, p. 15 ss : la convention du 5 mars 2001 entre la communauté des propriétaires d'étages et la société I_________ SA fait état de "chambres" ou de "locaux", mais non de "studios"). 2.5 En séance du 26 avril 2001, le conseil municipal de G_________ a autorisé "la construction de logements" dans l'immeuble en question (dossier, p. 61) "aux conditions particulières suivantes" (dossier, p. 63) :  Une surface minimum de 298 m2 de terrain de la parcelle n° xxx3, plan yyy1 sera rattachée aux logements autorisés dans l’immeuble "E_________ 1".  Un plan des aménagements extérieurs devra être fourni et approuvé par la commune avant le début des travaux (murs prévus devant les fenêtres).  (…)  (…)  Les places de parc proposées seront rattachées aux logements liés à l’autorisation de construire. Cet aspect sera vérifié lors du contrôle en vue de la délivrance du permis d’habiter.  (…). A la suite de la délivrance de l'autorisation de construire, la société I_________ SA a réalisé huit studios dans le vide sanitaire en question (dossier, p. 3; allé gué n° 14 : admis), au su de la commune de G_________ (dossier, p. 141; allégué n° 95 : admis; dossier de la commune de G_________, pièce n° 2A). 3.1 Par acte authentique du 14 avril 2003, la société I_________ SA a cédé la "servitude d'utilisation de vide sanitaire" à D_________. Ce droit réel limité était transmis "en son état actuel connu des comparants, avec ses parties intégrantes et ses accessoires (…), sans garantie particulière du point de vue des défauts". La cession était "faite et consentie sans indemnité" (dossier, p. 67 sv.). - 8 - Par la suite, D_________ a mis en location, à son profit, les studios aménagés dans le vide sanitaire. 3.2 Par courriel du 16 août 2013 (dossier de la commune de G_________, pièce n° 16M), se référant aux logements en qu estion ("logements du côté aval, propriété de M. D_________"), W _________ a livré à J_________, chef du service de l’édilité de la commune de G_________, les informations suivantes : "Comme discuté, il y aurait un repreneur pour ces logements, mais aupar avant il faudra liquider et clarifier tous les litiges en route. Au niveau de la copropriété, un point de litige important est le stationnement de véhicules devant les logements. Dans l'autorisation de construire de 2001, il était exigé trois places de parc et elles étaient prévues sur une parcelle vers le K_________. Par la suite, cette parcelle ayant été vendue, la Commune a exigé d'autres places; selon D_________, il y a eu passablement de 'flou' sur cette affaire et il semble que les places soient toujours inscrites sur cette parcelle appartenant à L_________. Bref, pour sortir de ce sac de nœuds avec la Commune et avec la copropriété, je propose que trois places situées sur le parking communal situé derrière la patinoire soient prévues pour ces logements. Merci de me communiquer - si la commune rentre en discussion - quel serait le tarif de location de ces places vers la patinoire ou éventuellement dans le parking M_________ - quelle est l'exigence par rapport aux cinq autres places.". 3.3 Le 9 septembre 2013, N_________ a adressé à O_________ (membre du comité de la propriété par étages), avec copie à P_________ (administrateur de la propriété par étages jusqu'au 18 janvier 2014), le courriel suivant (dossier, p. 256) : "Pour donner suite à nos conversations téléphoniques et aux discussions avec M. P_________ (mail en copie), je vous confirme l’intérêt d’un repreneur des logements situés au bas de votre immeuble. Il est clair qu’un éventuel achat se ferait après avoir réglé totalement les discussions et signé des conventions avec la Commune de G_________ et la copropriété du E_________. A mon avis, il y a actuellement trois possibilités : - M. D_________ reste le propriétaire des logements et vous allez continuer avec les procédures et les 'embêtements' pour de longues années. - La Copropriété du E_________ rachète à M. D_________ sa part pour le prix de CHF 500'000.-. - 9 - - Les locaux sont rachetés par un nouveau propriétaire qui mettra tout en œuvre pour que les relations de 'voisinage' se passent de la meilleure manière. Pour cette troisième variante, nous vous proposons les points suivants : - Il n’y aura plus de stationnement de véhicules le long de la route devant les logements, uniquement une place pour permettre de déposer des marchandises ou autre. - Les locaux seront aménagés en suivant les prescriptions du service du feu de la Commune de G_________. Les locaux seront réaménagés (peinture, sanitaire, cuisine…) pour en améliorer la qualité. Le raccordement à la conduite principale d’eau chaude du bâtiment sera contrôlée par une entreprise et mise aux normes si besoin. - Les charges liées au chauffage et à la fourniture d’eau chaude des studios seront calculées à hauteur de 3,75 o/oo par studios, selon la décision du Tribunal C_________ du 21.10.2011. - La Commune de G_________ procédera à des travaux de réfection de la route en aval de l’immeuble selon les plans qui vous seront soumis pour approbation. - Une convention entre la copropriété et le nouveau propriétaire des studios est signée pour régler les détails. Merci de me donner votre retour quant à ces propositions.". 3.4 Dans un message électronique du 24 janvier 2014, W _________ a fourni au mandataire de l'époque de la communauté des propriétaires d'étages les informations suivantes (dossier, p. 239) : "Pour donner suite à notre entretien téléphonique, je vous fais suivre ci-dessous des propositions comme base de discussion ; je vous ai mis en annexe le dernier mail de M. O_________ qui comprend mon message envoyé le 3 janvier 2014. Plusieurs points de cet échange avec M. O_________ sont repris ci-dessous. Préambule Je suis en négociation pour la reprise à titre personnel de ces studios ; auparavant, les points de litige avec la PPE du E_________ ainsi que ceux ouverts avec la Commune de G_________ doivent être réglés. Ma volonté est d'exploiter ces studios de manière convenable et cela en bonne collaboration avec les copropriétaires du E_________. A ce jour, la PPE a engagé différentes procédures contre M. D_________ et cela n'a pas engendré de suites positives quant au r èglement des différends. Concernant la plainte pénale déposée au 1er mars 2013, il en a résulté une décision de non-entrée en matière. Propositions (première base de discussion) - M. D_________ ne s'occupera plus des studios et je serai le seul interlocuteur. - 10 - - Les travaux demandés dans le rapport de sécurité de la Commune de G_________ se feront de suite et seront contrôlés par la Commune ; ces travaux pourront être contrôlés par un architecte de votre choix (à charge de la PPE). - Les travaux d'amélioration lié s au raccordement à la conduite de l'immeuble et à l'isolation des tuyaux pour l'eau chaude seront effectués de suite ; ces travaux pourront être contrôlés par l'ingénieur en chauffage ou autre personne compétente de votre choix (à charge de la PPE). - Les travaux liés aux raccordements électriques dans les studios pourront être contrôlés par une personne compétente de votre choix (à charge de la PPE). - Une amélioration de tous les studios (peinture, sanitaire, cuisine…) sera entreprise et étalée sur deux ans. - Les charges liées au chauffage et à la fourniture d'eau chaude des studios seront calculées à hauteur de 3,75 o/oo par studios, selon la décision du Tribunal C_________ du 21.10.2011. Un décompte intermédiaire pour l'eau chaude dès le 15.12.2012 et pour l'eau chaude et le chauffage dès le 15.12.2013 sera effectué et payé de suite par M. D_________. - Les travaux d'infiltration seront entrepris et pris en charge par la PPE selon décision du Tribunal C_________ du 21.10.2011. - La Commune de G_________ procédera à des travaux de réfection de la route en aval de l'immeuble selon les plans qui vous seront soumis pour approbation. - Le talus devant les studios et en bordure de la route communale sera entretenu par les studios. - L'accès aux chambres continuera à se faire uniquement par le côté aval ; dans le studio à l'extrémité ouest, il restera un passage pour accéder aux locaux technique[s]. - Une convention entre la copropriété et le nouveau propriétaire des studios sera signée pour régler les détails. Cette convention se basera sur celle du 05.03.2001. Pour rappel, ces studios ne font pas partie de la PPE. Les exigences du service du feu et de la sécurité de la Commune seront respectées ; les 'exigences' de la PPE doivent se limiter à la sécurité et à la salubrité. Pour avancer et faire preuve de bonne volonté, je serai disposé à renoncer définitivement aux places de parcs situées devant les studios et qui peuvent causer des désagréments aux autres propriétaires de la PPE. Comme discuté, il serait 'constructif' que je reçoive le rapport d'expertise de l'ingénieur en chauffage ; dans le même ordre d'idée, je vous ferai suivre ces prochains jours le rapport de sécurité de la Commune de G_________ rédigé suite à une visite que j'avais organisée avec le responsable de la sécurité. Merci de me donner votre retour pour ces propositions.". - 11 - 3.5 Le 10 avril 2014, W _________ a adressé le courriel suivant à J_________ (dossier de la commune de G_________, pièce n° 22C) : "Dans la constitution de servitude du 06.03.2001, en page 2 (avant-dernier paragraphe), on parle de 'chambres/studios' ; dans les conditions de l'acte, il est mentionné que 'l'immeuble fait l'objet en son état actuel connu des comparants' ; il est mentionné de même dans l'avenant entre l'agence I_________ et la PPE du E_________ du 29.08.2001. (…) Remarques - Dans l'autorisation de construire de la Commune datée du 18.06.2001, il est mentionné sous projet : 'création de logements dans l'immeuble E_________ 1' ; finalement, est -il noté spécifiquement dans des règlemen ts, une différence entre une chambre, un logement et un studio ? Suite à cette autorisation de construction donnée par le Conseil communal, que manque- t-il 13 ans après ? - Suite à la dernière décision du Tribunal d e C_________ datée du 7 mars 2014, M. D_________ doit uniquement 'rendre conforme aux règles de l'art le raccordement des installations de chauffage de ses studios à l'installation de chauffage principale du bâtiment E_________… pour le 30 juin 2014 au plus tard'. Ces travaux ainsi que ceux demandés dans le courrier du chargé de sécurité de la Commune seront effectués avant la fin juin 2014. - L'article deuxième mentionne les trois servitudes de place de parc selon le plan (valeur de 12'000.-) ; proposition de report dans le parc derrière la patinoire. - Une expertise de l'installation électrique (OIBT) avait été effectuée et le rapport daté du 11.01.2008 ne mentionne rien de particulier. - Il y a eu un report de densité de la parcelle xxx3 (Q_________) pour la construction des studios existe-t-il un solde de densité non-utilisé ?". 4.1 Le 5 janvier 2014, un contrat de courtage a été conclu entre la société R_________ Sàrl, dont W _________ est l'associé et gérant, avec D_________, relatif aux "huit studios de G_________ (non cadastrés), sis dans l'immeu ble E_________" (dossier, p. 88). 4.2 Le 7 novembre 2014, D_________ et W _________ ont signé une convention, rédigée par celui-ci, qui avait la teneur suivante (dossier, p. 66) : - 12 - "CONVENTION TEMPORAIRE Concerne Huit studios en aval de l'immeuble E_________, H_________ Entre M. D_________ (xx.xxxx1), H_________ et M. W _________ (xx.xxxx2), S _________ M. D_________ est titulaire de la servitude suivante : PJ No xxxx1, servitude personnelle d'utilisation du vide sanitaire CH 199 - D_________ de T _________ s/PJ xxxx2 - 2003. M. D_________ a aménagé dans les locaux du vide sanitaire avec l'autorisation de la Communauté des propriétaires huit studios. Convention M. D_________ cède temporairement dès le 01.11.2014 à M. W _________ la servitude mentionnée ci-dessus. Toutes les obligations (frais, travaux) et démarches (locations, encaissements) liées à ces huit studios deviennent de la compétence et de la responsabilité de M. W _________. Des travaux et améliorations pourront être effectués. La servitude est cédée contre un versement mensuel de CHF 3'700.- à M. D_________. M. W _________ pourra en tout temps devenir le propriétaire de cette servitude contre versement du solde du prix convenu, soit servitude CHF 330'000.- meubles CHF 30'000.- intérêts sur 10 ans CHF 80'000.- (calculés à 3.00 %) soit un total de CHF 440'000.- en cas de paiement sur 10 ans selon le plan financier annexé, qui fait partie de cette convention. En cas de rachat avant le terme des 10 ans, le prix final se basera sur le prix de base de CHF 440'000.- ./. les mensualités de CHF 3'700. - déjà versées ; il sera également tenu compte des intérêts déjà versés. Après 12 mois et moyennant un délai d'annonce de 60 jours M. W _________ pourra également décider d'interrompre cett e convention et la servitude reviendra à M. D_________, sans frais, indépendamment des éventuels travaux et améliorations effectués par M. W _________. En cas de décès de l'une ou l'autre partie, les droits et obligations résultant de la présente convention seront transmissibles activement et passivement aux héritiers.". - 13 - 4.3 Lors de l'assemblée générale ordinaire des propriétaires d'étages du 24 janvier 2015, O_________ a expliqué que le comité de la propriété par étages avait décidé de "prendre un second avis sur la possibilité de radiation de la servitude chez un avocat spécialisé en matière immobilière hors canton du Valais", l'objectif poursuivi étant "soit l'obligation de faire entrer les chambres dans la PPE via jugement et le recalcul des millièmes, soit la radiation de la servitude". Le procès -verbal de cette assemblée souligne que les "[p]oints toujours en suspens dans ce dossier" sont, notamment, l'absence de "places de parc affectées aux chambres" ainsi que la non -délivrance d'un permis d'habiter par l'autorité communale compétente (dossier C_________ C2 2015 95, p. 89 sv.). Le 14 mars 2015, la communauté des propriétaires d'étages (253 o/oo présents; 439 o/oo représentés), réunie en assemblée extraordinaire, a décidé, à l'unanimité, de supprimer l'article 36 du règlement (dossier C_________ C1 2018 28 p. 96 sv.). 4.4 D_________ est décédé le xx.xxxx3. Y _________, son seul héritier, a accepté la succession de feu son père sous bénéfice d'inventaire. 5.1 Le 17 août 2018, la commune de G_________ a adressé le courrier recommandé suivant à W _________ (dossier, p. 89) : "En séance du 20.06.2018, le Conseil communal a pris une nouvelle fois connaissance du dossier cité en marge. Considérant que : - L'autorisation de construire notifiée en son temps a é té délivrée pour l'aménagement de sept chambres. - Ladite autorisation n'a pas été respectée (8 studios réalisés). - La copropriété de l'immeuble a dénoncé ladite infraction. - Nos services vous ont écrit à plusieurs reprises pour vous demander de régulariser la situation. - A ce jour, rien n'a été entrepris concernant le 8e studio. Il a été décidé la suppression dudit studio, ainsi que la remise en état des locaux dans les 60 jours. Il est évident que si ladite décision n'est pas respectée, vous vous exposez à des sanctions.". - 14 - Par courriel du 11 octobre 2018, D _________ a répondu à J_________ (service de l'édilité de la commune de G_________) que le studio n° 8 ne serait "plus utilisé comme studio" (dossier de la commune de G_________, pièce n° 19E). 5.2 Le 21 février 2019, W _________ a adressé à Y _________ une lettre de résiliation au 30 avril 2019 de la convention du 7 novembre 2014, résiliation acceptée par le destinataire (dossier, p. 103; allégués nos 53 sv. : admis). Le 16 avril 2019, celui-là a expédié à celui-ci un courrier recommandé au contenu suivant (dossier, p. 91 sv.) : "Je me réfère au sujet sous rubrique et plus particulièrement à la convention signée le 07 novembre 2014 avec feu M. D_________. Comme vous en êtes conscient, cette convention av ait été signée avec M. D _________ et, me concernant, je l'avais paraphée sur la base de garanties orales données par ce dernier en vertu desquelles je pouvais devenir propriétaire de huit studios inclus dans la servitude PJ No xxxx1 moyennant le paiement d'une location (location -vente) ainsi que de certains frais à couvrir par mes soins. Il s'avère cependant aujourd'hui que l'objet du contrat est apparemment impossible, voire éventuellement même illicite. En effet, il est maintenant certain que : - la mise à l'enquête devra être refaite en spécifiant que ce ne sont pas des chambres mais des studios qui étaient visés, avec toutes les difficultés que cela implique ; - un changement d'affectation doit être demandé avec requête de passage en résidence principale et il y aura donc nécessité de fournir une place de parc par studio, exigence dont il est clair qu'elle ne pourra pas être satisfaite ; - la copropriété du E_________ s'oppose de manière résolue à toute utilisation de la servitude et elle a déjà obtenu un jugement exécutoire lui donnant raison sur une partie de ses griefs la concernant, les autres demeurant sujets à d'autres actions possibles ; - le transfert de la servitude à mon nom, pour autant que celle-ci soit légalement en ordre, sera contesté judiciairement par la copropriété. La situation juridique en relation avec les studios concernés est en tout état de cause plus qu'incertaine à ce jour et je souligne ici que la servitude personnelle d'utilisation du vide sanitaire de l'immeuble E_________ qu'avait à l'époque obtenue M. D_________ a été remise en cause par la communauté des copropriétaires en raison de différents faits qui ne m'avaient pas été communiqués par ce dernier lorsque nous avons signé la convention. - 15 - De plus : - il semble qu'il existe u ne problématique liée aux différents anciens transferts de la cession ; - il semble qu'il existe une problématique en relation avec la sécurité des studios ; - il semble que la mise à l'enquête des studios par M. D_________ n'ait pas été correcte ; - il semble que la taxation des objets ait créé problème et que le paiement de leur raccordement à l'eau n'ait pas été effectué. Plus grave encore, la communauté des copropriétaires a obtenu judiciairement la suppression du 8ème studio prévu ainsi que celle des places de parc devant les studios et elle a la volonté d'obtenir en sus la suppression de l'ensemble des autres studios, ses chances d'obtenir gain de cause en la matière étant apparemment excellentes. Ce qui précède signifie que je n'ai donc absolument plus aucune garantie de devenir propriétaire des studios concernés (pour autant qu'ils survivent à la procédure) et il va de soi dans ces circonstances que je ne peux pas continuer à en financer l'achat. Ainsi, toutes les garanties qui m'avaient été données par feu M. D_________ en relation avec ce que je pouvais obtenir en échange du financement que j'apportais ne valent plus rien et, plus on va de l'avant, plus on se rend compte que le contrat signé portait sur un objet qui ne pouvait se réaliser pour des raisons qui m'avaient été communiquées par ce dernier. Par ailleurs, je relève que, suite aux investissements effectués, à la location mensuelle payée et aux charges réglées en conformité avec le contrat, j'ai actuellement perdu près de CHF 90'000. - nonobstant les locations que j'ai encaissées. Il va de soi que, dans les circonstances susmentionnées et plus particulièrement compte tenu du fait que, malgré les propositions que je vous ai faites en ce sens, vous n'avez pas été en mesure de me confirmer formellement que vous alliez entreprendre toutes démarches nécessaires pour obtenir les autorisations indispensables et encore moins de les recevoir de façon formelle et définitive, je vous fais part de ce que : a) A titre principal, je considère la convention p assée le 07.11.2014 entre M. D_________ et moi-même comme nulle et non avenue, parce que portant sur un objet impossible (art. 20 al. 1 CO); b) Subsidiairement et par la présente, je résilie la convention en question avec effet au 30 avril 2019, comme communiqué dans mon dernier courrier. Par ailleurs, je réserve ici tous mes droits en relation avec des dommages-intérêts qui pourraient m'être dus en relation avec le dommage économique que j'ai subi du fait de la conclusion de cette convention avec M. D_________. - 16 - Dans l'optique d'une continuation d'exploitation de la location de ces studios par vos soins, je serai disposé à laiss[er] le mobilier actuel dans les studios pour un montant forfaitaire de CHF 5'000.-. Merci de me tenir informé de votre volonté. Enfin veuillez prendre note que, compte tenu de la résiliation de la convention, je dénonce pour le 30 avril 2019 : a) les baux à loyers ; deux locataires seraient intéressés à continuer la location quelques mois encore ; (…)". 5.3 Par décision du 2 septembre 2019, le juge du tribunal des districts C_________ a provisoirement levé l'opposition formée par W _________ au commandement de payer dans la poursuite introduite par Y _________ pour un montant de 48'100 francs. 6.1 Administrateur de la propriété par étages depuis le 23 janvier 2016, U _________ a expliqué, en cours de procédure, que W _________ était "devenu l'interlocuteur de la PPE en 2013" pour ce qui avait trait aux studios réalisés dans le vide sanitaire; il a précisé que la commune de G_________ n'avait jamais délivré de permis d'habiter pour les studios en question. Les problèmes relatifs à l'absence de places de parc et au non- respect du permis de construire existaient depuis la transformation du vide sanitaire en logements, W _________ étant, en septembre 2013 déjà, parfaitement informé de leur existence. Selon U _________, si des "doutes persistent quant à la légitimité d['un] bien immobilier, il est d'usage de vérifier l'ensemble des pièces foncières des immeubles ainsi que de se renseigner quant à leur historique" (dossier, p. 232 et 255). 6.2 Administrateur de la propriété par étages entre 1980 et la mi -janvier 2014, P_________ a confirmé que W _________ connaissait, en novembre 2014, les problèmes relatifs aux studios, qui portaient tant s ur des questions techniques que sur le non -respect de l'autorisation de construire. Il a expliqué que, lors de l'assemblée générale du 18 janvier 2014, la communauté des propriétaires d'étages avait refusé de traiter avec W _________ des conditions posées à la reprise des studios, préférant poursuivre la procédure judiciaire ouverte contre D_________ (dossier, p. 233). 6.3 Selon les explications écrites de J_________, chef du service de l'édilité de la commune de G_________ depuis 1990, un courrier avait été adressé en début 2006 à D_________ "pour lui demander de déposer des plans correspondant à l'aménagement de 8 studios en lieu et place des 7 chambres autorisées". Le 14 décembre 2006, la commune de G_________ lui avait également envoyé une lettre lui impartissant un délai - 17 - de trois mois "pour la fourniture de places de parc". Le 3 décembre 2008, un collaborateur du service de l'édilité avait effectué "un contrôle des locaux en vue de la délivrance d'un permis d'habiter"; le lendemain, ce collaborateur ava it expédié un courrier à D_________ pour exiger la création de places de parc ainsi que la pose de compteurs d'eau et d'extincteurs (dossier, p. 234 et 257). 6.4 Lors de son interrogatoire du 8 mars 2021, W _________ a expliqué qu'il avait conclu la conve ntion du 7 novembre 2014 dans l'intention d'acquérir les huit studios réalisés dans le vide sanitaire. Auparavant, il avait présenté ces biens immobiliers à de potentiels acquéreurs car feu D_________ l'avait "mandaté pour la vente". Il était l'auteur de la convention, qualifiée de "provisoire" car elle était "préparée dans l'optique d'une acquisition future" (dossier, p. 263, rép. ad quest. 3). Il avait eu connaissance de plusieurs procédures judiciaires ouvertes sur des points d'ordre technique (alimentation en eau; problèmes de sécurité), réglés ultérieurement. Il avait réalisé que le contrat de novembre 2014 devenait "impossible" lorsqu'il avait pris conscience qu'il fallait "refaire une mise à l'enquête pour passer de la chambre au studio", ce qui impl iquait "un changement d'affectation en résidence principale" ainsi qu'une "mise à disposition d'une place de parc par objet" (dossier, p. 264, rép. ad quest. 8). W _________ a toutefois admis qu'il avait eu connaissance du contenu de l'autorisation de construire avant la signature de la convention litigieuse (dossier, p. 267, rép. ad quest. 21). Il savait notamment que la commune exigeait des places de parc mais sans que ce problème constitue une réelle problématique "vu l'absence de besoin effectif pour l es locataires" et "en raison des innombrables cas similaires existants" (dossier, p. 266, rép. ad quest. 15). Le demandeur a reconnu qu'il avait pu disposer de tous les logements jusqu'au 30 avril 2019. Il n'avait pas procédé à une "remise en état" (suppr ession du 8e studio, comme ordonné par la commune) car il ignorait "en quoi cela pouvait consister" (dossier, p. 266 sv. rép. ad quest. 19 sv.). Il a expliqué qu'il n'aurait jamais conclu la convention de novembre 2014 s'il avait su ce que la commune allai t décider en août 2018. Il s'était engagé envers feu D_________ car "c'était vraiment un projet pour les dix ans", destiné à lui rapporter "de l'argent vers l'âge de la retraite"; il avait même discuté de cette acquisition "avec le fisc pour ne pas avoir de surprise à l'échéance" (dossier, p. 266, rép. ad quest. 17). - 18 - W _________ a enfin relevé qu'il n'avait pas résilié la convention litigieuse "en raison des nombreux conflits avec la copropriété", car ceux-ci l'inquiétaient peu. Les raisons qui l'avaient "fait changer d'avis, ce sont les points (…) qui engendrent une impossibilité de devenir propriétaire de [la] servitude". Il avait compris que, n'en étant pas le titulaire, si Y _________ "ne fai[sai]t plus rien, (…) le dossier rest[ait] en standby" (dossier, p. 268, rép. ad quest. 30). 7.1 L'appelant ne conteste pas la version des faits arrêtée par le juge de district. Il soutient toutefois que celle-ci est incomplète puisqu'elle n'indique pas qu'il a "procédé à de nombreux investissements dans le but d'améliorer les studios loués et de les acheter". Il prétend avoir investi un montant global de 202'057 fr., pour une somme de loyers encaissés de 127'702 fr.; il enregistre donc une perte de 74'355 fr. (202'057 fr. - 127'702 fr.) "dans cette opération". W _________ se plaint également que le jugement entrepris ne fait aucune mention qu'il a engagé une poursuite et ouvert action en paiement contre Y _________ pour récupérer le montant de 74'355 francs. Il n'avait pu mener cette procédure à terme "pour des raisons financières" liées à la présente cause. 7.2 C'est à juste titre que le premier juge n'a pas fait état des faits en question dans son prononcé. En effet, par décision du 20 avril 2020, il avait rejeté, pour cause de tardiveté, "la liste des investissem ents consentis par W _________ s'agissant de son droit temporaire à l'usage de la servitude et souhait de l'époque de l'acquérir". Cette décision - non entreprise - était fondée, car l'intéressé n'avait joint, ni à sa requête ni à son écriture de réplique, les "titres disponibles invoqués à titre de moyen de preu ve" comme l'exige l'article 221 al. 2 let. c CPC. Par ai lleurs, dans le cadre des échan ges d'écritures, W _________ s'est contenté d'alléguer qu'il avait consenti des investissements afin d'améliorer l'état des huit studios, investissements qu'il n'aurait pas effectués s'il "n'avait pas eu la ferme et unique intention de procéder à l'acquisition de dite servitude" (dossier, p. 133; allégué n° 85 : contesté). Le demandeur n'a pas tenté de prouver cette allégation autrement que par le dépôt de la liste de ses investissements; or, ce moyen de preuve, sollicité tardivement, n'a pas été accueilli (cf., supra, let. B). Quant à ses explications fournies lors de son interrogatoire, elles sont trop imprécises sur cette question pour que l'on puisse en inférer quoi que ce soit (cf. not. dossier, p. 266, rép. ad quest. 16). - 19 - L'appelant dépose trois pièces (n os 2 à 4), annexées à son écriture de recours, pour établir qu'il avait bien ouvert action en reconnaissa nce de dette contre Y _________. Toutefois, la condition de l'article 317 al. 1 let. b CPC pour que de tels moyens de preuve soient admis en appel n'est manifestement pas réalisée. En effet, ces documents sont datés du 31 juillet 2020 et du 26 août 2020; ils auraient dès lors pu être déposés dans le cadre de la présente cause bien avant le prononcé du jugement de première instance. Lesdits documents (qui permettraient tout au plus de retenir l'ouverture d'une action en reconnaissance de dette), irrecevables, ne sont dès lors pas pris en compte. En définitive, c'est de manière fondée que le premier juge n'a pas fait état dans son prononcé d'investissements prétendument consentis par le demandeur pour "améliorer les studios loués" et de l'ouverture d'une acti on en reconnaissance de dette contre Y _________. 8.1 Dans son prononcé, le premier juge a considéré que les parties étaient liées par un "contrat de location-vente portant sur la cession de l'usage du vide sanitaire sis au sous- sol de l'immeuble 'E_________' à H_________, du 1er novembre 2014 au 30 avril 2019", pour un loyer mensuel de 3700 francs. W _________ s'est acquitté des locations de novembre 2014 à mars 2018, mais n'a pas réglé les loyers ultérieurs d'un montant total de 48'100 fr. (3700 fr. x 13). Il a invoqué la nullité ab initio de la convention en prétendant qu'elle portait sur un objet impossible au sens de l'article 20 al. 1 CO. Selon le juge de district, W _________ a pu jouir de la servitude litigieuse de novembre 2014 jusqu'à fin avril 2019. Certes, par courrier du 17 août 2018, la commune de G_________ a exigé de celui-ci qu'il supprime l'un des huit studios et remette en état les locaux dans un délai de soixante jours. Aucune remise en état n'était toutefois intervenue avant la fin du contrat, de sorte que l'intéressé avait pu disposer de la servitude d'utilisation du vide sanitaire dont l'usage lui avait été provisoirement cédé. W _________ n'ignorait rien du contenu et des modalités de l'autorisation de construire délivrée en juin 2001; il savait que les huit studios réalisés dans le vide sanitaire n'étaient pas conformes à ladite autorisation sur plusieurs points et avaient donné lieu à plusieurs litiges entre D_________ et la propriété par étages; par ailleurs, selon les explication s fournies par les administrateurs successifs de la propriété par étages, il était devenu le principal interlocuteur "pour les problèmes affectant les studios créés dans le vide sanitaire de l'immeuble au nombre desquels figuraient en particulier l'aménagement des locaux et l'absence de places de parc". W _________ avait dès lors signé la convention du 7 novembre 2014 "en toute connaissance de cause". Il ne pouvait dès lors "se fonder - 20 - sur sa méconnaissance des circonstances de l'époque pour réduire à néant l'accord conclu avec le père du défendeur en 2014". Par ailleurs, les différends liés aux studios créés dans le vide sanitaire n'étaient "pas de nature à vider de sa substance la convention" liant les parties. En effet, l'absence de conformité des huit st udios avec l'autorisation de construire délivrée et les conflits avec la communauté des propriétaires d'étages relatifs à leur aménagement ne rendaient pas impossible la cession convenue. L'objet de la convention n'était dès lors pas inexécutable "puisque tant la jouissance du vide sanitaire que la cession de la servitude personnelle y relative est demeurée possible durant toute la durée des relations contractuelles entre les parties". Le fait que l'opération se soit finalement révélée moins intéressante qu 'envisagée initialement ne permettait pas une autre appréciation et "en tout cas pas de remettre en cause un accord conclu pour ce seul motif, vu le contexte dans lequel celui-ci est intervenu". Le premier juge a dès lors estimé que le demandeur avait éc houé "à établir l'existence d'une impossibilité tant initiale (art. 20 CO) que subséquente (art. 119 CO)". 8.2 L'appelant conteste avoir signé la convention litigieuse en pleine connaissance de cause. Il savait certes que les huit studios créés dans le vi de sanitaire "n'étaient pas conformes sur plusieurs points" et qu'il y avait des litiges avec les propriétaires d'étages. Il souligne toutefois qu'il n'avait pas connaissance de l'ensemble de la situation. Le 10 avril 2014, il avait adressé un courriel au chef de l'édilité de la commune de G_________ pour savoir "s'il y avait une différence dans les règlements entre une chambre, un logement et un studio en relation avec l'autorisation de construire" délivrée en 2001. Comme la commune ne lui avait pas répon du, il en avait conclu que "la réalisation de studios était sans autre possible". Cette conclusion s'imposait d'autant plus que l'autorisation de construire remontait à 2001 et que la commune n'avait jamais réagi dans l'intervalle. Il était donc "tout naturellement" parti de l'idée qu'il était "fondé à louer puis à acheter des studios et non des chambres". Telle était son intention : il entendait louer, puis acheter à terme, des studios, non pas des chambres. Lorsqu'il avait signé la convention de novembre 2014, il ne pouvait se douter que la commune de G_________ allait, quatre années plus tard, ordonner la suppression du 8 e studio et une "remise en état des locaux dans les 60 jours". Dès le moment où la commune avait posé lesdites exigences, "l'exécution d e la convention de location et de vente [étai]t devenue impossible pour [lui]", car la décision communale implique une nouvelle mise à l'enquête publique et un changement d'affectation en résidence principale avec nécessité de fournir une place de parc par studio. Comme la communauté des propriétaires d'étages a supprimé l'article 36 du règlement et puisque aucune place de parc ne peut être créée - 21 - en raison de l'absence d'un espace disponible, une "remise en état et une utilisation conforme" aux exigences de la commune ne sont "simplement pas/plus possible[s]". Selon l'appelant, il y a impossibilité subséquente au sens de l'article 119 CO, "le débiteur qui doit exécuter la prestation n'étant plus capable de le faire"; il en déduit qu'il est libéré de sa propre prestation. 8.3 Une prestation est objectivement impossible lorsqu'elle ne peut être exécutée ni par le débiteur ni par un tiers : personne ne serait à même de l'exécuter ( THÉVENOZ, Commentaire romand, Code des obligations I, 3 e éd., 2021, n. 4 ad art. 119 CO). Une obligation ne peut subsister si elle devient impossible; on parle d'impossibilité objective subséquente, par opposition à une impossibilité initiale ou originaire. Si le débiteur est en faute, c'est-à-dire si l'impossibilité lui est imputable, il doit réparation (art. 97 CO); s'il est exempt de faute, il est libéré : son obligation s'éteint (art. 119 CO; cf. ENGEL, Traité des obligations en droit suisse, 2e éd., 1997, p. 706). L'article 119 CO s'applique lorsque, postérieurement à la conclusi on du contrat, surviennent des circonstances non imputables au débiteur qui en empêchent totalement ou partiellement l'exécution. La prestation devient impossible notamment si le débiteur qui doit personnellement l'exécuter n'est plus en mesure de la réal iser. L'impossibilité peut être due à des conditions de fait (catastrophe naturelle, par ex.) ou de droit (interdiction administrative, par ex.; cf. not. PICHONNAZ, Impossibilité et exorbi tance, thèse Fribourg 1997, p. 153 sv., nos 647 ss). En vertu de l'article 119 al. 2 CO, dans les contrats bilatéraux, le débiteur, libéré, est tenu de restituer, selon les règles de l'enrichissement illégitime, ce qu'il a déjà reçu et il ne peut plus réclamer ce qui lui restait dû. L'extinction de l'obligation entraîne ainsi l'extinction de l'obligation corrélative (contre-prestation). Tandis que l'alinéa 1 de l'article 119 CO met le risque de la prestation devenue impossible à la charge du créancier, l'alinéa 2 fait supporter au débiteur de cette prestation impossible le risque de la contre- prestation, quand bien même celle -ci reste objectivement possible. Cette disposition restaure ainsi l'équilibre contractuel rompu par l'alinéa 1 ( THÉVENOZ, n. 10 ad art. 119 CO; cf. ég. PICHONNAZ, op. cit., p. 255, n° 1109). 8.4 W _________ a pu bénéficier de la jouissance de la servitude constituée sur le vide sanitaire de l'immeuble E_________ jusqu'à la fin avril 2019, date à laquelle le contrat a été résilié d'un commun accord. Il a ainsi pu disposer des locaux aménagés dans le vide - 22 - sanitaire et notamment les louer. Lors de son interrogatoire, il a confirmé qu'il avait eu "les studios à disposition jusqu'au 30 avril 2019". Dans ces conditions, il n'y a pas eu d'impossibilité en lien avec la jouissance de la servitude en question. L'objet de la convention temporaire du 7 novembre 2014 portant sur la cession temporaire (cf., supra, consid. 4.2) de la servitude n'était pas inexécutable puisque la prestation du débiteur a bien été effectuée. Dès lors, c'est à tort que l'appelant se fonde sur l'article 119 CO pour s'opposer à l'exécution de sa contre-prestation (paiement des loyers dus du 1er avril 2018 au 30 avril 2019, soit 48'100 fr.). En l'absence d'impossibilité, la règle de l'article 119 al. 2 CO n'est d'aucun secours au demandeur pour fonder son action en libération de dette. Il reste, dans ces conditions, tenu au paiement des loyers dus, non encore payés. 8.5 L'appelant soutient qu'il n'a pas pu faire l'acquisition de la servitude litigieuse en raison notamment des exigences posées par la commune de G_________ en 2018. Il sied, en premier lieu, de relever qu'il n'a pas effectué le paiement du prix d'achat de ladite servitude (330'000 fr., selon la convention). Même en cas d'application de la règle de l'article 119 CO pour cause d'impossibilité, il ne saurait dès lors y avoir application des règles de l'enrichissement illégitime puisque l'intéressé n'a rien versé à la partie cocontractante en lien avec l'acquisition de la servitude en question. Certes, on comprend, à la lecture de son appel notamment, qu'il entend faire valoir, à titre com - pensatoire, le montant des investissements qu'il aurait consentis dans l'intention d'acquérir ladite servitude. Mais, comme déjà relevé (cf., supra, consid. 7.1 sv.), W _________ n'a établi dans la présente cause ni l'existence des investissements qu'il invoque, ni leur montant. En second lieu, force est de constater que l'intéressé n'est pas parvenu à prouver l'impossibilité d'une éventuelle cession de la servitude litigieuse. Il a tenté de met tre en lumière que les exigences posées par la commune dans sa décision du 17 août 2018 rendaient inexécutable la partie de la convention temporaire du 7 novembre 2014 relative au "rachat" de la servitude. Toutefois, les conditions dont la commune réclamai t la réalisation n'empêchaient nullement le transfert de la servitude pendant toute la durée des relations contractuelles, si W _________ souhaitait en faire l'acquisition, la suppression de l'article 36 du règlement n'ayant par ailleurs aucun effet sur l' existence de la servitude. Comme le premier juge l'a relevé, l'intéressé se prévaut d'une impossibilité parce qu'il s'est finalement rendu compte que l'opération se révélait bien moins intéressante qu'envisagée initialement. En effet, rien ne l'empêchait, en cas d'acquisition, de répondre aux exigences posées par la commune, en respectant par - 23 - exemple les conditions posées dans l'autorisation de construire délivrée en 2001 (soit, notamment, la création ou l'acquisition de places de parc dans un immeuble voisin, par ex.). Il n'a nullement établi que ces exigences seraient impossibles à respecter. On doit, quoi qu'il en soit, considérer, vu les circonstances du cas, que l'intéressé avait assumé le risque de la contre -prestation (cf., sur ce point, PICHONNAZ, op. cit., p. 312, nos 1356 ss). Il savait en effet que son cocontractant n'avait pas respecté l'autorisation de construire qui lui avait été délivrée. Avant de conclure la convention, il avait pris contact avec le service de l'édilité de la commune de G_________, par courriel du 10 avril 2014, pour se renseigner sur la situation. Contrairement à ce qu'il soutient, il ne pouvait déduire de l'absence de réponse de la commune qu'il n'y avait plus aucun obstacle au maintien des huit studios en l'état. Il savait pertinemment que les places de parc exigées par la commune n'existaient pas (cf. son courriel du 16 août 2013 au chef du service de l'édilité; cf., supra, consid. 3.2). Il ressort des actes de la cause et des explications des administrateurs U _________ et P_________ qu'il avait connaissance des problèmes affectant les studios créés dans le vide sanitaire, au nombre desquels figuraient en particulier l'aménagement des locaux et l'absence de places de parc (cf., supra, consid. 6.1). Auteur de la convention du 7 novembre 2014, il a explicitement prévu qu'il puisse s'en départir "moyennant un délai d'annonce de 60 jours", parce qu'il était conscient des problèmes relatifs au non -respect de certaines clauses de l'autorisation de construire et entendait dès lors pouvoir mettre un terme, le cas échéant, aux relations contractuelles. Il a d'ailleurs exploité cette faculté quelque temps après avoir reçu la décision de la commune exigeant la "remise en état des locaux" (cf., supra, consid. 5.1). Dans ces conditions, la cour de céans estime que l'intéressé a assumé le risque de la contre-prestation (en l'occurrence, les investisse ments qu'il aurait consentis), vu le caractère spéculatif de la convention en cause (cf. not. PICHONNAZ, op. cit., p. 312, n° 1358). Il ressort d'ailleurs du texte même de la "convention temporaire" que, si la vente ne venait pas à chef, D_________ restait titulaire de la servitude, "sans frais, indépendamment des éventuels travaux et améliorations effectués" (cf., supra, consid. 4.1). Partant, le grief pris d'une mauvaise application par le premier juge de l'article 119 CO est rejeté. 9. L'appelant se plaint d'une mauvaise application par le premier juge de l'article 23 CO et prétend, pour la première fois en procédure d'appel, avoir été victime d'une erreur essentielle. - 24 - 9.1 Aux termes de l'article 23 CO, le contrat "n'oblige pas celle des parties qui, au moment de conclure, était dans une erreur essentielle". Une erreur doit être qualifiée d'essentielle lorsqu'elle "revêt une importance o bjective dans le commerce juridique des hommes justes et raisonnables" (ENGEL, op. cit., p. 321 sv.), notamment "lorsqu'elle porte sur des faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui se prévaut de son erreur de considérer comme des éléments néc essaires du contrat" (art. 24 al. 1 ch. 4 CO; erreur dite de base). L'erreur de base concerne la motivation du contractant et non pas sa déclaration. C'est le fondement de celle -ci qui est erroné. L'erreur doit porter sur des faits subjectivement essentiel s; si elle les avait connus, la victime de l'erreur n'aurait pas conclu le contrat ou ne l'aurait pas conclu à ces conditions. Il n'est pas nécessaire que le fait erroné soit le seul ou le principal motif de la conclusion du contrat; il suffit que, sans lui, la partie dans l'erreur n'eût pas conclu le contrat (SCHMIDLIN/CAMPI, Commentaire romand, Code des obligations I, 3e éd., 2021, n. 40 ad art. 23/24 CO). Le cocontractant doit aussi se rendre compte, de bonne foi, que l'erreur de l'autre partie porte sur un fait qui était objectivement de natur e à déterminer la partie concer née à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues. Il faut, par ailleurs, en se plaçant du point de vue de cette partie, que l'on puisse admettre que son erreur l'a déterminée à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues (ATF 135 III 537 consid. 2.2 et les réf.). L'erreur doit ainsi porter sur un élément de fait décisif dans la conclusion du contrat; en d'autres termes, un lien de causalité doit exister entre l'erreur et les termes de l'accord convenu (cf. arrêt 4A_286/2018 du 5 décembre 2018 consid. 3.1 et les réf.). L'erreur peut porter sur des faits futurs, mais à la condition qu'ils soient prévisibles et considérés comme sûrs et certains ( SCHMIDLIN/CAMPI, n. 36 ad art. 23/24 CO). Des expectatives déçues, des attentes exagérées, des spéculations relatives à un changement de pratique d'autorisation ne sauraient, elles, permettre d'invalider le contrat (ATF 109 II 105 consid. 4b/aa). Chaque partie d oit supporter le risque de déve - loppements futurs inattendus (arrêt 4A_335/2018 du 9 mai 2019 consid. 5.1.1 et les réf.). Il incombe à la partie dans l'erreur de prouver que l'erreur touche certains faits qu'elle considérait subjectivement comme une condi tion sine qua non , que la loyauté - 25 - commerciale permettait de leur donner cette importance et que la partie cocontractante aurait pu et dû la reconnaître (SCHMIDLIN/CAMPI, n. 60 ad art. 23/24 CO). Le contrat souffrant d'un vice de la volonté n'est pas nul, mais seulement annulable. Le contrat qui est valablement conclu déploie normalement ses effets entre les parties dès le début, ce jusqu'au moment où la victime du vice de la volonté l'invalide. Dès que le contrat est annulé, l'invalidation dissout les effets contractuels ex tunc (SCHMIDLIN/CAMPI, n. 5 ad art. 31 CO et les réf. en note 5). Les prestations déjà effectuées doivent être restituées selon les règles de la revendication ou de l'enrichissement illégitime (ATF 137 III 243 consid. 4.4.3). 9.2 Dans son appel, W _________ soutient qu'il s'est renseigné auprès de la commune de G_________ pour savoir s'il existait un risque, en lien avec l'exploitation des huit studios, en raison du non -respect de l'autorisation de construire délivrée en 2001. Comme la c ommune ne lui avait pas répondu, il estimait avoir conclu le contrat de novembre 2014 de bonne foi, celui -ci étant dès lors "sans risques et intéressant finan - cièrement". S'il avait su qu'en 2018 la commune allait exiger une "remise en état des locaux" not amment, il n'aurait pas conclu la convention litigieuse et investi dans l'opération plus de 200'000 francs. La décision "soudaine et imprévisible" de la commune du 17 août 2018 (recte : 20 juin 2018), qui ne correspondait pas à la situation qui prévalait au moment de la signature de la convention, l'avait contraint à résilier ce contrat, Y_________ "refusant toute solution amiable". 9.3 En l'occurrence, l'appelant se fonde sur un fait (la décision de la commune de G_________ du 20 juin 2018; cf., supra, consid. 5.1) qui est survenu après la conclusion de la convention pour obtenir l'invalidation de cette dernière. Or, il souligne lui -même que la décision communale était "soudaine et imprévisible". Dans ces conditions, celle- ci ne peut constituer un élément permettant d'invalider le contrat conclu (cf., supra, consid. 9.1). Il ressort notamment de la correspondance échangée entre le service de l'édilité de la commune de G_________ et W _________ que celui -ci espérait une absence de réaction de la commune relative au non-respect par D_________ des conditions posées dans l'autorisation de construire délivrée en 2001. De la sorte, il a spéculé sur un éventuel manque de réaction, voire une certaine compréhension, de l'autorité administrative concernée. Ses expect atives ont été déçues, mais sans que cela conduise à une invalidation de la convention conclue. Il était conscient du risque encouru - 26 - puisqu'il s'était réservé la faculté "d'interrompre [la] convention" après 12 mois. Il avait en effet la possibilité de se départir du contrat, en cas de péjoration de la situation, parlant lui -même, dans son courriel du 16 août 2013 à J_________ (antérieur à la conclusion du contrat litigieux), de "sac de nœuds" (cf., supra, consid. 3.2). Par ailleurs, il ressort des actes de la cause que l'intéressé était conscient que la création des huit studios dans le vide sanitaire de l'immeuble E_________ n'était pas régulière. Il avait pu consulter la décision d'autorisation de construire délivrée en 2001 et savait que certaines exigences (notamment en lien avec les places de parc et la création de studios en lieu et place de chambres) posées par l'autorité administrative dans ce document n'avaient pas été respectées. L'administrateur U _________ a déclaré qu'en septembre 2013 déjà W _________ était parfaitement informé des problèmes relatifs à l'absence de places de parc et au non -respect du permis de construire. Quant à l'administrateur P_________, il a expliqué qu'en novembre 2014 l'intéressé était au courant desdits problèmes (cf., supra, consid. 6.1 sv.). Celui-ci s'est d'ailleurs renseigné auprès du service de l'édilité, par courriel du 10 avril 2014, pour connaître la position de la commune, notamment en lien avec la question de la création de studios au lieu de chambres et de l'absence de places de parc. Il ne pouvait se fonder sur une non-réponse rapide à ce message pour estimer que la commune n'exigerait plus le respect de l'autorisation de construire, notamment en raison de l'écoulement du temps. Ceci est d'autant plus évident que, dans son courrier du 17 août 2018, la commune a clairement spécifié qu'elle avait exigé à plusieurs reprises de l'intéressé qu'il "régularis[e] la situation". C'est d'ailleurs sans doute pour cette raison que W _________ a adressé au service de l'édilité le message du 10 avril 2014 susmentionné et qu'en août 2013 il avait initié des discussions tant avec la commune qu'avec les responsables de la propriété par étages pour tenter de régler les difficultés existantes (un "sac de nœuds", selon les termes de l'intéressé). Partant, l'appelant ne peut se prévaloir d'aucune erreur essentielle au sens des articles 23 sv. CO. En définitive, l'appel de W _________ est entièrement rejeté. 10. En vertu de l'article 106 CPC, les frais sont mis à la charge de la partie succombante (al. 1). Lorsqu’aucune partie n'obtient entièrement raison, les frais sont répartis selon le sort de la cause (al. 2). Cette disposition s'applique également pour statuer sur les frais de seconde instance. - 27 - 10.1 Vu le sort réservé à l'app el, il n'y a lieu de modifier ni le montant, ni la répartition des frais et des dépens de première instance (cf. art. 318 al. 3 CPC a contrario). Dans ces circonstances, pour les motifs exposés par le premier juge (consid. 13a du jugement querellé), les fr ais de la procédure de première instance, fixés conformément aux dispositions applicables (cf. not. art. 3 al. 1, 13 et 16 LTar) à 4500 fr., sont mis à la charge du demandeur appelant, qui versera au défendeur appelé une indemnité de 7200 fr. à titre de dépens. 10.2 En appel, l'émolument judiciaire est calculé par référence au barème applicable en première instance et peut tenir compte d'un coefficient de réduction de 60 % (art. 19 LTar). Les critères de fixation des frais en première et en seconde inst ance sont identiques (cf. art. 13 al. 1 LTar). Eu égard à l'ampleur et à la difficulté ordinaires de la cause et compte tenu des principes de la couverture des frais et de l'équivalence des prestations, le montant des frais d'appel (honoraire judiciaire), prélevé sur l'avance effectuée par l'appelant, est fixé à 2700 fr. (art. 95 al. 2 let. b CPC; art. 13 al. 1 et 2, 16 al. 1 et 19 LTar). Les honoraires sont également calculés par référence au barème applicable en première instance, compte tenu d'un coeff icient de réduction de 60 % (art. 35 al. 1 let. a LTar). L'activité du conseil de l'appelé a, pour l'essentiel, consisté à prendre connaissance de la déclaration d'appel et à rédiger une réponse. Vu, notamment, le degré de difficulté ordinaire de la cause, l'indemnité due par l'appelant à la partie appelée à titre de dépens de seconde instance est arrêtée à 1400 fr., honoraires et débours compris (cf. art. 27 al. 1, 29 al. 2 et 32 al. 1 et 35 LTar), soit au total à 8600 fr. (7200 fr. + 1400 fr.) pour l'ensemble des deux instances cantonales. Par ces motifs, Prononce L'appel est rejeté; en conséquence il est statué : 1. L'action en libération de dette est rejetée. 2. Les frais judiciaires, fixés à 7200 fr. (première instance : 4500 fr.; appel : 2700 fr.), sont mis à la charge de W _________. - 28 - 3. W _________ versera à Y _________ une indemnité de 8600 fr. (première instance : 7200 fr.; appel : 1400 fr.) à titre de dépens. Ainsi jugé à Sion, le 26 mai 2023