VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 20 23 5. Kammer Vorsitz Meisser Richter Audétat und Racioppi Aktuar Gross URTEIL vom 26. Oktober 2021 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache Stiftung A._____, B._____, vertreten durch Rechtsanwalt Rudolf Schaller, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde C._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Duri Pally, Beschwerdegegnerin 1 und D._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel,- 2 - Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baueinsprache- 3 - I. Sachverhalt: 1. Mit neuem und überarbeitetem Baugesuch vom 12. August 2019 ersuchte die D._____ AG die Gemeinde C._____ um Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Hotelgebäudes Nr. E._____ mit Garage Nr. F._____ auf Parzelle G._____ und das Erstellen einer neuen Resortanlage mit 197 Ho- telzimmern, 61 touristisch bewirtschafteten Wohnungen sowie 30 Zweit- wohnungen samt unterirdischer Autoeinstellplätze auf den Parzellen G._____, H._____ und I._____. Das Bauprojekt umfasst eine Hauptwohn- nutzfläche (HNF) von insgesamt 12'701.6 m 2 (Anteil 100%), aufgeteilt in 5'168.6 m2 für die Hotelzimmer (Anteil 40.69%), 5'052.6 m 2 für die touris- tisch bewirtschafteten Wohnungen (Anteil 39.78%) und 2'480.4 m 2 für die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (Anteil 19.53%). Dieses Bauge- such wurde am 27. September 2019 publiziert und öffentlich aufgelegt. Während der Auflagefrist gingen drei Einsprachen ein, unter anderem die- jenige der Stiftung A._____ vom 17. Oktober 2019 mit Ergänzung vom 4. Dezember 2019. Am 24. Januar 2020 wurde eine Projektänderung betref- fend Tiefgarage und das Gesuch für eine feuerpolizeiliche Bewilligung pu- bliziert und öffentlich aufgelegt, worüber alle drei Einsprecher mit Schreiben vom 21. Januar 2020 vorgängig informiert wurden. Zugleich wurden ihnen diverse von der Bauherrin nachgereichte Unterlagen – insbesondere das Nutzungskonzept (Betriebskonzept) für die touristisch bewirtschafteten Wohnungen vom 18. Dezember 2019 – zur Stellungnahme zugestellt, wozu sich die A._____ am 3. Februar 2020 schriftlich äusserte, was der Bauherrin am 21. Februar 2020 zur Kenntnisnahme zugestellt wurde. 2. Mit Bau- und Einspracheentscheid J._____ vom 28. Februar 2020 hiess die Gemeinde C._____ die Einsprache der A._____ teilweise gut, im Übri- gen wies sie die Beschwerde ab und erteilte die nachgesuchte Baubewilli- gung mit zahlreichen Auflagen.- 4 - 3. Dagegen erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 23. März 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den Begehren um kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids, mit Ausnahme der Abbruchbewilligung (Ziff. 1), und Anweisung der Gemeinde, der Eigentümerin der Parzelle G._____ den Ab- bruch des bestehenden Hotelgebäudes samt Garage innert zwei Monaten sowie die Entsorgung von Asbest- und PCB-Vorkommen zu befehlen, unter Androhung der Ersatzvornahme durch die Gemeinde (Ziff. 2). Zur Begrün- dung brachte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen vor: Das geplante Riesenprojekt verunstalte die Landschaft und das Ortsbild massiv. Es gehe um die Wahrung und Pflege des Ortsbildes und der Landschaft, wobei zu betonen sei, dass auch ein harmonisches Ortsbild einen wirtschaftlichen Wert bedeute. Aufgrund des für die Gegend (Spezialzone K._____) gigan- tischen Bauvolumens müsse ein internationaler Architekturwettbewerb durchgeführt werden (vgl. Beschwerde S. 3 f.). Das Gutachten von Prof. M._____ (Bauberatung vom 9. September 2019) sei als Parteigutachten kritisch zu hinterfragen. Gestützt auf Art. 73 KRG sei ein sofortiger Ab- bruchbefehl zu erlassen, da das bestehende Hotelgebäude seit mehr als 19 Jahren leer stehe und als hässlicher Gebäudeblock die Landschaft ver- unstalte (Beschwerde S. 4). Wegen hoher Asbest- und PCB-Vorkommen sei eine Sanierung ausgeschlossen und der beantragte Abbruch daher ge- rechtfertigt. Bei Schaffung der fraglichen Spezialzone sei eine Folgepla- nungspflicht statuiert worden, welche das Areal raumplanerisch erfasse. Der angefochtenen Baubewilligung fehle es daher an der Voraussetzung von Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG (Arealplanungspflicht). Aus dem Planungs- und Mitwirkungsbericht der Revision Ortsplanung 2008 gehe auch hervor, dass ein Reglement des Erst- und Zweitwohnungsbaus vorgesehen sei (Beschwerde S. 5 f.). Weiter habe das Bundesgericht im Entscheid 1C_40/2015 vom 18. September 2015 [E. 5.] mit Bezug auf dieselbe Ge- meinde bereits ausgeführt, dass diese Ortsplanungsrevision keine Vertrau- ensgrundlage (Art. 26 ZWG) geschaffen habe. Mutatis mutandis gälten - 5 - diese Erwägungen auch für den vorliegenden Fall. Der Arealplan vom 19. Januar 2010 enthalte nur vage Angaben über die Lage des Hotels und der Wohnungen, aber keine einem Sondernutzungsplan ähnliche Festlegung der Anzahl von touristisch bewirtschafteten Wohnungen geschweige denn von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen (Beschwerde S. 7). Die Beschwerdeführerin rügte zudem eine Verletzung von Art. 75b BV (Zweit- wohnungen) und Art. 7 Abs. 1 lit. b (Nichterfüllung der Voraussetzung als touristisch bewirtschaftete Wohnungen) und Abs. 2 lit. b ZWG sowie Art. 4 ZWV (Fehlen der Bewirtschaftungspflicht als strukturierter Beherbergungs- betrieb). Weder der Gesetzgeber noch der Bundesrat habe den Neubau von Zweitwohnungen aufgrund eines zu nichts verpflichtenden "Betriebs- konzepts" zulassen wollen. Die zitierte Bestimmung (Art. 7 ZWG) sei eine Ausnahmebestimmung. Sie sei unpräzise und könne auch zusammen mit der ZWV keine verfassungskonforme Anwendung finden. Art. 75b BV lasse in der fraglichen Gemeinde keine Bewilligung zum Bau von Wohnungen zu, die nicht von Ortsansässigen benutzt würden (Beschwerde S. 8). Konkret fehlten auch die drei Voraussetzungen eines strukturierten Beherbergungs- betriebs gemäss Art. 4 ZWV. Das Nutzungskonzept (Betriebskonzept) vom 18. Dezember 2019 enthalte keine Verpflichtung der Gäste, die Dienstleis- tungen des Hotels zu beanspruchen. Dieser Vertrag sehe nicht eine hotel- mässige Bewirtschaftung vor, sondern erscheine als eine kommerzielle Vermietung von Wohnungen. Diese Art 'Plattformwohnungen' sei vom Ge- setzgeber ausdrücklich ausgeschlossen worden. Nach Art. 4 ZWV seien an die touristische Bewirtschaftung hohe Anforderungen zu stellen. Aus Sicht der Beschwerdeführerin müsse u.a. sichergestellt werden, dass der Betrieb langfristig bestehen könne, da andernfalls klassische Zweitwoh- nungen gebaut würden. Beim vorliegenden Projekt dürfe sich die Ge- meinde nicht nur auf die Zusicherungen der Bauherrschaft abstützen, son- dern müsse aufgrund objektiver Garantien sicherstellen, dass keine kalten Betten entstehen könnten. Die dazu im angefochtenen Entscheid genann- ten Auflagen seien ungenügend (Beschwerde S. 9). In der Folge zitierte die - 6 - Beschwerdeführerin die Erläuterungen des ARE zu Art. 4 und Art. 5 ZWV. Eine professionelle und gewinnbringende Vermarktung sei nicht glaubhaft gemacht worden. Die Dauer der Nutzung (90 Tage maximal) sei entgegen der Meinung der Vorinstanz keine Garantie für einen langfristigen Betrieb, könne ein Vertrag doch jederzeit im Einvernehmen der Vertragsparteien aufgelöst werden. Auch die grundbuchliche Anmerkung sei keine Garantie, könnten die Eigentümer die Nutzungsbeschränkung doch gemäss Art. 14 ZWG sistieren lassen. Gerade mit der Bedingung "Bewirtschaftung im Rah- men eines strukturierten Beherbergungsbetriebs" sei der Gesetzgeber den möglichen Umgehungsabsichten zuvorgekommen (Beschwerde S. 12). Im Übrigen seien Art. 7 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 lit. b verfassungswidrig und mit Art. 75b BV (laut Art. 195 BV in Kraft seit dem 11. März 2012) unvereinbar. Jene Verfassungsbestimmung müsse – gleich wie im Umweltrecht – direkt und vorrangig auf alle Baubewilligungs- oder Raumplanungsverfahren an- gewandt werden (Beschwerde S. 14). Dass die Anwendung der neuen Ver- fassungsbestimmung betreffend Begrenzung der Zweitwohnungen einem 'gewichtigen öffentlichen Interesse' entspreche, habe der heftige Abstim- mungskampf gezeigt. Die Überprüfung von Auslegung und Anwendung dieser Verfassungsbestimmung stehe exklusiv den richterlichen Behörden – und nicht dem Bundesrat auf dem Verordnungswege – zu (Beschwerde S. 15). Weiter bestünden Anhaltspunkte dafür, dass gar nicht eine Bewirt- schaftung von Ferienwohnungen beabsichtigt werde. Vielmehr werde ver- sucht, mittels einer verfassungswidrigen Gesetzesauslegung eine Bewilli- gung mit Nutzungsbeschränkung zu erhalten. Wenn dann gebaut würde, käme ein Abriss wegen Unverhältnismässigkeit wohl nicht mehr in Frage. Stattdessen würde dann mit einer weiteren verfassungswidrigen Gesetzes- bestimmung – nämlich Art. 14 ZWG betreffend Sistierung der Nutzungsbe- schränkung – versucht, die Wohnungen frei als Zweitwohnungen zu nut- zen. Die Behauptung der Bauherrschaft, die zu erstellenden Wohnungen seien für die Nutzung als bewirtschaftete Zweitwohnungen vorgesehen, entspreche nicht der Wahrheit und werde zum Zwecke der Umgehung des - 7 - Zweitwohnungsverbots gemacht (Beschwerde S. 18). Gemäss Rechtspre- chung des Bundesgerichts zur Verhinderung von Rechtsmissbrauch (vgl. Urteil 1C_263/2016 vom 21. Februar 2017; 1C_102/2017 u. 1C_103/2017 vom 16. Januar 2018 sowie 1C_592/2017 vom 15. Juni 2018) wäre es der Gemeinde nicht erlaubt gewesen, die Bewilligung für die touristisch bewirt- schafteten Wohnungen zu erteilen (Beschwerde S. 19). Sodann habe diese auch den Bau von 60 Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkung ge- stützt auf Art. 8 ZWG zu Unrecht bewilligt. Das Konformitätsgutachten der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) vom 24. September 2019 habe ergeben, dass eine Restfinanzierung von CHF 45'300'000 nicht gesichert sei. Darüber hinaus werde mit einem Bankdarlehen von CHF 31'200'000 gerechnet, eine Annahme, welche aufgrund der nicht gesicher- ten Restfinanzierung unrealistisch sei. Darin nicht enthalten seien die Kos- ten für das Land und die Rückbaukosten für die bestehende schadstoffbe- lastete Hotelliegenschaft. Dass die Erstellung der Zweitwohnungen zur Querfinanzierung eines Hotelbetriebs diene, sei praktisch ausgeschlossen, weil keine Garantie bestehe, dass je ein Hotel gebaut werden könne. Es sei daher anzunehmen, dass das geplante Hotel wegen des riesigen Fi- nanzierungsmangels kaum gebaut werde, oder dann kurz nach dem Bau in Zweitwohnungen – gestützt auf Art. 14 ZWG – umgebaut würde (Be- schwerde S. 20). Art. 8 ZWG – wie auch Art. 7 ZWG – sei klar verfassungs- widrig. In der Hierarchie der Verfassungsbestimmungen gehe Art. 75b BV dem Art. 9 BV (Vertrauensschutz) und Art. 26 BV (Eigentumsgarantie) vor (Beschwerde S. 21). Mit Art. 75b BV stehe fest, dass der Anteil von Zweit- wohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwe- cke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20% beschränkt sei (Beschwerde S. 22). Dasselbe wie für Art. 78 Abs. 5 BV (Schutz Moorlandschaften) müsse auch für Art. 75b BV gelten, welcher den dauerhaften und nachhaltigen Erhalt der Landschaft der Schweiz und ins- besondere der Alpenlandschaft bezwecke, damit die nachfolgenden Gene- rationen auch die natürlichen Lebensgrundlagen erleben könnten. Mangels - 8 - Sicherung der Finanzierung und mangels eines Betriebskonzepts sei Miss- bräuchen Tür und Tor geöffnet. Diese Garantien könnten später auch nicht nachgeliefert werden. Die Baubewilligung als Polizeibewilligung beuge ei- ner nicht gewünschten Entwicklung vor. Sie müsse selbstverständlich ver- bindlich formulierte Regelungen vor Baubeginn enthalten und sollte zur Durchsetzung weitere Garantien – wie etwa eine Konventionalstrafe oder die Hinterlage einer Bankgarantie – vorsehen (Beschwerde S. 23). Jeden- falls verstosse eine Baubewilligung für Wohnungen in Zweitwohnungsge- meinden, welche durch die Käufer derselben de facto oder über die zeitlich unbefristete Sistierung als typische Ferienwohnungen benutzt werden könnten, eindeutig gegen Art. 75b BV. Dass diese Verfassungsbestim- mung das seit langem anerkannte öffentliche Interesse an der Beschrän- kung des Zweitwohnungsbaus und der Förderung von erschwinglichem Wohnraum für die ortsansässige Bevölkerung bekräftigt habe, sei vom Bundesgericht schon öfters betont worden (z.B. Urteil 1C_180/2017 vom 12. März 2018 E.4.6.) (Beschwerde S. 24). Ein Hotelneubau mit dem Bau und Verkauf von neuen Zweitwohnungen zu finanzieren, verstosse gegen Art. 75b BV sowie das Verfassungsprinzip der Nachhaltigkeit (Art. 73 und Art. 2 BV) (Beschwerde S. 25). 4. In ihrer Vernehmlassung vom 8. Mai 2020 beantragte die Gemeinde C._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die kostenfällige Abwei- sung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Den Vorbringen und Einwänden der Beschwerdeführerin entgegnete die Beschwerdegegnerin 1, dass die Bauherrschaft (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) mangels gesetzlicher Grundlage nicht zur Durchführung eines internationalen Archi- tektenwettbewerbs gezwungen werden könne. Entscheidend sei, dass vor- liegend die Vorgaben von Art. 73 Abs. 1 KRG bezüglich Ästhetik eingehal- ten würden. Erfreulicherweise habe die Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen des überarbeiteten, vorliegend zu beurteilenden Bauprojekts sämtliche Vorgaben des Gestaltungsberaters Prof. M._____ in seinem Gutachten - 9 - vom 9. September 2019 umgesetzt. So habe dieser darin festgehalten, dass in der vorliegenden Neuauflage des Bauprojekts vom August 2019 sämtliche zuvor (im Rahmen des ersten Baugesuchs vom 9. Februar 2018) aufgelisteten Mängel behoben worden seien. Zur Rüge des Parteigutach- tens wurde festgehalten, dass der genannte Gutachter nicht im Auftrag der Beschwerdegegnerin 2, sondern in der Funktion als Gestaltungsberater der Beschwerdegegnerin 1 gehandelt habe. Dessen fachliche Qualitäten und sein Renommee seien in Graubünden notorisch und bräuchten nicht weiter dargelegt zu werden. Von einem Gefälligkeitsgutachten könne jedenfalls keine Rede sein. Auf das Begehren betreffend Abbruchbefehl (Ziff. 2 in der Beschwerde) sei – da nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdever- fahrens bildend – gar nicht einzutreten. Im Übrigen wären die diesbezügli- chen Voraussetzungen materiell zurzeit sicher (noch) nicht erfüllt (Art. 73 Abs. 2 KRG). Richtig sei aber, dass für die in Frage stehende Spezialzone eine Folgeplanungspflicht bestehe. Diese sei zwar nicht – wie sonst üblich – im Zonenplan, sondern im kommunalen Baugesetz (Art. 27 Abs. 2 BauG) festgelegt worden. Der entsprechende Arealplan sei am 19. Januar 2010 erlassen worden. Die im Planungs- und Mitwirkungsbericht der OP 2008 erwähnte Reglementierung der Erst- und Zweitwohnungen sei dabei im Rahmen des Arealplans vorgenommen worden. So seien im besagten Are- alplan die Bereiche "Hotel/Wellness/Kongress", "(touristisch) bewirtschaf- tete Zweitwohnungen" sowie (Zweit-) "Wohnungen" ausgeschieden und in den Arealplanvorschriften (Art. 10-13 APV) definiert worden. In Ziff. 9 des Bau- und Einspracheentscheids werde entsprechend ausgeführt, dass die Bewilligung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nicht gestützt auf Art. 26 ZWG (projektbezogener Sondernutzungsplan), sondern gestützt auf Art. 8 Abs. 1 ZWG erfolgt sei. Dies bedeute aber nicht, dass der fragli- che Arealplan nicht mehr anwendbar sei und vor Erteilung einer Baubewil- ligung – gestützt auf die Folgeplanungspflicht in Art. 27 Abs. 2 BauG – ein neuer Arealplan erlassen werden müsse. Denn der Arealplan und das ZWG könnten problemlos kumulativ angewendet werden, weil der Arealplan die - 10 - Einhaltung der strengeren Vorschriften des ZWG's nicht verbiete bzw. weil mit der Einhaltung der jeweils strengeren Vorschriften im ZWG auch die Vorgaben im Arealplan erfüllt würden. Zutreffend sei, dass gestützt auf Art. 26 ZWG keine neuen Zweitwohnungen hätten bewilligt werden dürfen. Die vorliegenden Zweitwohnungen seien denn auch nicht gestützt auf Art. 26 ZWG, sondern gestützt auf Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG (touristisch bewirtschaf- tete Wohnungen) sowie Art. 8 Abs. 1 ZWG (Wohnungen ohne Nutzungs- beschränkung) bewilligt worden. Dies sei konkret ohne Revision des Are- alplans möglich gewesen, weil das Bauprojekt mit Erfüllung der strengeren Vorschriften des ZWG auch die weniger strengen Vorschriften des APV erfüllt habe. Die Rügen, wonach der Arealplan revidiert und im Arealplan- gebiet keine Zweitwohnungen bewilligt werden dürften, seien damit unbe- gründet. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführerin seien die Vor- aussetzungen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs laut Art. 4 ZWV erfüllt. Schon in den Erläuterungen des Bundesamtes für Raumentwicklung ARE vom 18. November 2015 werde klargestellt, dass die Gäste in den touristisch bewirtschafteten Wohnungen nicht verpflichtet werden müssten, die hotelmässigen Dienstleistungen zu beanspruchen; erforderlich sei nur, dass die hotelmässigen Dienstleistungen angeboten würden und von den Gästen in Anspruch genommen werden könnten. Das Bundesgericht habe diese Rechtsauffassung erst kürzlich im Urteil 1C_511/2018 E.4.1. bestätigt. Die bewilligten touristisch bewirtschafteten Wohnungen bildeten zusammen mit dem klassischen Hotel eine bauliche Einheit und es würden Gemeinschaftseinrichtungen – wie Hallenbad, Sportanlagen, Restaurants und Spielräume – angeboten, die von den Gästen mitbenutzt werden könn- ten. Entgegen den Rügen der Beschwerdeführerin sei die zweckentspre- chende Nutzung der touristisch bewirtschafteten Wohnungen mittels Aufla- gen mustergültig abgesichert. Dass die touristisch bewirtschafteten Woh- nungen tatsächlich dauernd als solche genutzt würden, werde in der Bau- bewilligung dreifach abgesichert. (1) Mit entsprechenden – über die Vorga- ben des ZWG's hinausgehenden – im Grundbuch angemerkten Eigentums-- 11 - beschränkungen. (2) Mit einer (im Zusammenhang mit Art. 8 Abs. 1 ZWG) durchgeführten Begutachtung der voraussichtlichen Wirtschaftlichkeit des Gesamtprojekts im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens. Und (3) mit einer weiteren vertieften Begutachtung der voraussichtlichen Wirtschaft- lichkeit des Gesamtprojekts als Voraussetzung für die Baufreigabe. Die Frage, ob das ZWG verfassungswidrig sei oder nicht (Frage der Hierarchie verschiedener Verfassungsnormen), stelle sich für die Gemeinde und die späteren Rechtsmittelinstanzen als rechtsanwendende Behörde nicht. Gemäss Art. 190 BV seien Bundesgesetze – und damit auch das ZWG – für alle rechtsanwendenden Behörden massgebend und könnten somit nicht auf ihre Verfassungskonformität überprüft werden. Selbstverständlich seien die sich aus den genannten Normen ergebenden öffentlichen Inter- essen im Rahmen der gesetzlich vorgesehenen Interessenabwägungen zu berücksichtigen. Diesen öffentlichen Interessen komme aber kein absoluter Vorrang zu, namentlich sei es nicht zulässig, im Zuge der von Bundesge- setzen vorgeschriebenen Interessenabwägungen (in Verletzung von Art. 190 BV) indirekt deren Verfassungskonformität zu prüfen. Der Einwand, wonach die Voraussetzungen nach Art. 8 Abs. 1 ZWG (Bewilligung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung) nicht erfüllt seien, sei ebenfalls unbegründet. Betreffend die im Gutachten der SGH noch offen gelassenen Fragen sei ausdrücklich eine vertiefte Begutachtung vor Baubeginn ange- ordnet worden. Dies, da in jenem Zeitpunkt die vom Gutachter im vorlie- genden Projektstadium (noch) offen gelassenen Fragen – konkrete Finan- zierung des Gesamtprojekts, konkrete Positionierung, Kooperation mit Sportzentrum etc. – beantwortet werden könnten. Mittels entsprechender Auflage in der Baubewilligung werde auch sichergestellt, dass (a) der Erlös aus dem Verkauf der Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung tatsächlich in den strukturierten Beherbergungsbetrieb investiert werde und (b) die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung nur gleichzeitig oder später als das Hotel und die touristisch bewirtschafteten Wohnungen realisiert wür- den. Die Beschwerdegegnerin 1 werde die Wirtschaftlichkeit (inkl. Finan-- 12 - zierung) direkt vor Baubeginn nochmals gutachterlich prüfen lassen. Die gegenteilige Auffassung der Beschwerdeführerin widerspiegle ein reines (nicht schützenswertes) Verhinderungsinteresse. Diese wisse genau, dass im vorliegenden Verfahrensstadium (Baubewilligungsverfahren) in der Re- gel der konkrete Betreiber – und davon abhängig die konkrete Finanzierung – noch nicht definitiv feststehe. Dies, weil grosse nationale und internatio- nale Betreiber – welche für ein Projekt der vorliegenden Grössenordnung notwendig seien – entsprechende Verträge regelmässig erst abschlössen, wenn eine rechtskräftige Baubewilligung vorliege. Wolle man Projekte, wie das vorliegende nicht geradezu verunmöglichen – und dies sei nicht Sinn und Zweck des ZWG's – so müsse es genügen, wenn die für den definitiven Wirtschaftlichkeitsnachweis (Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG; keine rechtsmiss- bräuchliche Anwendung von Art. 14 ZWG) erforderlichen Nachweise be- treffend Betreiber, Positionierung und Finanzierung nach Rechtskraft der Baubewilligung, aber vor Baubeginn erbracht und vertieft gutachterlich ge- prüft würden. Werde die Baufreigabe nur bei positivem Ausgang dieses ab- schliessenden Wirtschaftlichkeitsnachweises erteilt, werde den im ZWG konkretisierten öffentlichen Interessen vollumfänglich entsprochen, zumal damit sichergestellt sei, dass das Projekt tatsächlich nur dann realisiert werden könne, wenn es voraussichtlich auch wirtschaftlich betrieben wer- den könne. Eine Sistierung gemäss Art. 14 ZWG sei hier unwahrscheinlich, weil (a) das Gesamtprojekt nur realisiert werden könne, wenn die voraus- sichtliche Wirtschaftlichkeit desselben vor Baubeginn mittels einer vertief- ten gutachterlichen Prüfung nachgewiesen werde und weil für den Kernbe- trieb eine Bewirtschaftungsverpflichtung bestehe. 5. Mit Vernehmlassung vom 11. Juni 2020 beantragte die D._____ AG (Bau- herrin/Beschwerdegegnerin 2) die kostenfällige Abweisung der Be- schwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Vorweg stelle sich die Frage, ob die Beschwerdeführerin zur Rüge betreffend Landschafts- und Ortsbildverträglichkeit im Einzelnen legitimiert sei, da laut Art. 78 Abs. 1 BV - 13 - grundsätzlich die Kantone für den Natur- und Heimatschutz zuständig seien. Weil im kantonalen oder gar kommunalen Aufgabenbereich des Na- tur- und Heimatschutzes die Verbandsbeschwerde ausgeschlossen sei, sei die Beschwerdeführerin a priori nicht zur Einsprache legitimiert und auf die Beschwerde sei daher vorab nicht einzutreten. Andernfalls gelte es festzu- halten, dass weder das Baugesetz noch der Arealplan besondere ästheti- sche Vorschriften für die Spezialzone K._____ (Art. 27 BauG) enthalte, wo- mit vorliegend Art. 73 Abs. 1 KRG anwendbar sei. Diesen Anforderungen werde das Bauvorhaben ohne Weiteres gerecht. Bereits das Vorgänger- projekt (2018) sei von Prof. M._____, Dipl. Architekt ETH/SIA/ BSA, als Ge- staltungsberater beurteilt und in einigen untergeordneten Aspekten als überarbeitungsbedürftig eingestuft worden. All diese Anregungen seien von der Beschwerdegegnerin 2 in der nun bewilligten Projektversion (2020) umgesetzt worden. Aus gestalterischer Sicht seien keine Einwände gegen das Projekt ersichtlich. Das Projekt nehme auf die prägenden Elemente in der Umgebung sowie auf die räumliche Struktur Rücksicht und das Bau- vorhaben entfalte eine mit der Umgebung und Landschaft vorbildliche Ge- samtwirkung. Das Projekt trage zu einem architektonisch attraktiven neuen Ortsteil bei. Es gebe keinerlei Anhaltspunkte, um an der Unabhängigkeit und Unparteilichkeit des renommierten Architekten und Gestaltungsbera- ters zu zweifeln. Zur Durchführung eines internationalen Architekturwettbe- werbs fehle es an einer rechtlichen Grundlage. Die Forderung nach einem Abbruch des bestehenden Hotelgebäudes sei neu und gehe über den Streitgegenstand im Baubewilligungsverfahren hinaus. Jener Antrag könne daher bereits aus formalrechtlichen Gründen nicht geprüft werden. Im kon- kreten Fall sei um Bewilligung für einen Abbruch und Wiederaufbau ersucht worden. Eine Abbruchbewilligung könne in einem Gerichtsverfahren nicht in einen Abbruchbefehl umgewandelt werden. Eine Verletzung der Zonen- konformität laut Art. 22 Abs. 2 lit. a RPG liege nicht vor. Das Bauvorhaben und damit auch die Baubewilligung stützten sich auf den rechtskräftigen Arealplan K._____ vom 19 Januar 2010, genehmigt von der Bündner Re-- 14 - gierung am 19. April 2010. Gemäss Art. 46 KRG lege der Arealplan "die Entwicklung, Gestaltung und Erneuerung von Siedlungen sowie von Pro- jekten in der Landschaft" in verbindlicher Weise fest. Das Bauvorhaben sei mit der Festlegung des Arealplans als auch der Spezialzone K._____ ver- einbar. Die Zulässigkeit der vorgesehenen Wohnnutzungen sei nach Art. 7 f. ZWG geprüft worden. Die Anforderungen an einen projektbezogenen Sondernutzungsplan nach Art. 26 ZWG hätten daher nicht mehr geprüft werden müssen. Das geplante Vorhaben sei mit Art. 7 f. ZWG vereinbar, weshalb auf die Rüge betreffend Verletzung von Art. 26 ZWG gar nicht ein- zutreten sei. Die Verfassungskonformität von Art. 7 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 lit. b ZWG sowie Art. 8 ZWG sei nicht substantiiert bestritten worden. Laut Art. 190 BV seien Bundesgesetze – und damit auch das ZWG – für alle rechtsanwendenden Behörden massgebend. Die Bestimmungen des ZWG könnten von den rechtsanwendenden Instanzen deshalb grundsätzlich nicht auf ihre Verfassungskonformität hin geprüft werden. Das Gericht könnte den Gesetzgeber lediglich einladen, die fragliche Bestimmung ge- gebenenfalls zu ändern. Dies gelte auch für unselbständige Verordnungen, die sich wie Art. 4 ZWV auf eine gesetzliche Delegation stützten (Art. 7 Abs. 5 ZWG). Das Bundesgericht habe die Bestimmungen in Art. 7 und Art. 8 ZWG zudem seit deren Erlass wiederholt angewendet, ohne deren Verfas- sungskonformität in Frage zu stellen (statt vieler BGE 145 II 354). An der Anwendbarkeit dieser Bestimmungen bestehe daher kein Zweifel. Das ZWG sei in Kraft getreten, womit ihm nach Art. 190 BV fraglos ein Anwen- dungsvorrang vor Art. 75b BV zukomme. Die Voraussetzungen für touris- tisch bewirtschaftete Wohnungen nach Art. 7 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 lit. b ZWG sowie Art. 4 ZWV seien vorliegend erfüllt. So sehe das Nutzungskon- zept vom 18. Dezember 2019 u.a. vor, dass die touristisch bewirtschafteten Wohnungen durch das Hotel (und dessen Betriebsgesellschaft) bewirt- schaftet werden (Ziff. 9); dass die Wohnungen ausschliesslich über den normalen Buchungsvorgang des Hotels gebucht und genutzt werden kön- nen (Ziff. 10-11); dass die Betreuung der Gäste sowie das Erbringen von - 15 - Dienstleistungen durch die Hotelbetreiberin vorgenommen wird (Ziff. 11); dass die Schlüsselgewalt ausschliesslich in den Händen der Hotelbetreibe- rin liegt (Ziff. 11); dass die Gäste die hotelmässigen Dienstleistungen und Infrastrukturen nutzen bzw. beanspruchen können (Ziff. 5-6); dass Woh- nungen kurzzeitig (tage- oder wochenweise, maximal aber für die Dauer von 90 Tagen) genutzt werden; dass eine Eigennutzung durch einen Ei- gentümer entsprechend den allgemein gültigen Regeln erfolgt (Ziff. 17). Damit seien die Anforderungen an ein Betriebskonzept im Sinne von Art. 4 ZWV erfüllt. Die 61 touristisch bewirtschafteten Wohnungen seien baulich und gestalterisch ins Resort K._____ eingegliedert und deutlich als Teil des strukturierten Beherbergungsbetriebs erkennbar. Es gebe grosszügige Ge- meinschaftseinrichtungen und ein hinreichendes Angebot an hotelmässi- gen Dienstleistungen und Infrastrukturen – wie Rezeption, Zimmerdienst, Gemeinschaftsanlagen aussen/innen, Wellness, Fitness, Bar, Restaurant. Dass diese Dienstleistungen von den Gästen der touristisch bewirtschafte- ten Wohnungen in Anspruch genommen werden könnten, sei im Nutzungs- konzept vom 18. Dezember 2019 ausdrücklich vorgesehen. Selbst bei ei- nem Verkauf der Wohnungen würde die Bewirtschaftungspflicht nicht ge- fährdet. Dies sei mit Anmerkungen im Grundbuch sichergestellt worden. Überdies sei die Veräusserung des Kernbetriebs des Beherbergungsbe- triebs mit einer Bewirtschaftungsverpflichtung und einer Veräusserungsbe- schränkung belegt. Die bestimmungsgemässe Verwendung des Beherber- gungsbetriebs sei dadurch in jedem Fall sichergestellt. Ein Verkauf von tou- ristisch bewirtschafteten Wohnungen an Dritte sei nicht vorgesehen. Eine Sistierung der Nutzungsverpflichtung nach Art. 14 ZWG stehe nicht zur Dis- kussion. Rechtsmissbräuchliches Verhalten dürfe ohne die geringsten An- haltspunkte auch nicht angenommen werden. Im Übrigen sei die Wirt- schaftlichkeit des Projekts im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens nachgewiesen worden. Zudem habe die Beschwerdegegnerin 1 mittels Auflage verlangt, dass die Wirtschaftlichkeit des gesamten Projekts vor Baubeginn nochmals gutachterlich überprüft werde. Damit könne sicherge-- 16 - stellt und ausreichend nachgewiesen werden, dass mit dem vorliegenden Projekt ernsthafte und realistische Absichten bestünden, tatsächlich ein Resort als strukturierten Beherbergungsbetrieb zu realisieren und zu be- treiben, so wie dies von Gesetzes wegen ausdrücklich zulässig sei. Im Um- fang von 19.53% der HNF (total 2'480.4 von 12'701.6 m 2) sollen Wohnun- gen ohne Nutzungsbeschränkungen erstellt und an Dritte veräussert wer- den. Der Nettoerlös aus dem Verkauf dieser Wohnungen diene der Quer- subventionierung des Hotelprojekts. Nach Art. 8 Abs. 1 ZWG dürften maxi- mal 20% Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung bewilligt werden. Sämtliche Anforderungen von Art. 8 Abs. 1 lit. a-e ZWG seien vorliegend erfüllt. Das SGH-Gutachten vom 24. September 2019 zeige in seinen Be- rechnungen den Fremdfinanzierungsanteil und den Eigenkapitalbedarf und kein Finanzierungsloch auf. Die detaillierten Investitionskosten seien die Grundlage für die verbindlichen Finanzierungsgespräche und die Kreditver- gabe durch die Bank. Nach der ersten Abgebotsrunde sei erwartungs- gemäss von deutlich reduzierten Gesamtinvestitionskosten von schät- zungsweise CHF 80 Mio. auszugehen. Die SGH habe die Finanzierbarkeit gestützt auf geschätzte Investitionskosten von CHF 101 Mio. berechnet. Ausgehend von den reduzierten Investitionskosten von CHF 80 Mio. und abzüglich des erwarteten Ertrags aus dem Verkauf der Zweitwohnungen im Betrag von CHF 26 Mio. würde sich der verbleibende Finanzierungsbe- darf noch auf ca. 23 Mio. belaufen. Das entspräche einer Eigenkapitalfi- nanzierung von 25-30%, was marktüblich sei. Dieses Eigenkapital werde durch eine Aktienkapitalerhöhung bei der Beschwerdegegnerin 2 beschafft. Das Projekt sei finanzierbar, vorausgesetzt die für die Quersubventionie- rung erforderlichen Wohnungen könnten realisiert werden. Durch die im Baubescheid vorgegebene Etappierung sei sichergestellt, dass die Woh- nungen ohne Nutzungsbeschränkung erst am Schluss realisiert werden dürften. Schliesslich seien auch der Vorwurf des Rechtsmissbrauchs und der Umgehungsabsicht unbegründet. Aufgrund der zu würdigenden Ge- samtumstände sei genügend dargetan, dass die geplante Anlage als Hotel- - 17 - und Ferienresort betrieben werde. Auch wenn es in der Natur der Sache liege, dass definitive Zusagen von Seiten der international tätigen Betreiber und Banken nicht vor Erteilung der Baubewilligung erfolgten, werde der Zweck von Art. 7 f. ZWG nicht vereitelt, wenn noch offen gelassene Fragen und verbindliche Zusagen erst vor Baubeginn beantwortet würden, zumal mittels Auflagen sichergestellt sei, dass das Bauvorhaben – ohne definitiv positive Beantwortung dieser Fragen und entsprechender Nachweise – nicht realisiert werden könnte (Auflage für die Baufreigabe). 6. Mit Replik von 23. Juni 2020 hielt die Beschwerdeführerin an den Anträgen in ihrer Beschwerde fest und bekräftigte ihre Begründungen zum Teil dazu nochmals. Der Abbruch des bestehenden – seit 19 Jahren leerstehenden – Hotelgebäudes Nr. E._____ samt Garage Nr. F._____ auf Parzelle G._____ würden im Bau- und Einspracheentscheid J._____ als Objekt des Gesuchs bezeichnet. Ziff. 8.8. enthalte Vorschriften zum Prüfperimeter für chemische Bodenbelastungen und Ziff. 7.9.1. zur Entsorgung der im Ge- bäudecheck ausgewiesenen mit Schadstoffen belasteten Bauteile. Die Ab- bruchbewilligung sei bewilligt und in der Beschwerde ausdrücklich als nicht angefochten bezeichnet worden. Damit sei sie rechtskräftig geworden. Zwar habe diese Bewilligung keinen Abbruchbefehl enthalten. Es liege aber eine Tatbestandsgesamtheit vor, welche es dem Verwaltungsgericht gestatte, die beantragte Anordnung eines Abbruchbefehls aus prozessöko- nomischen Gründen zu erlassen, um einen formalistischen Leerlauf zu ver- hindern. Der Antrag auf Nichteintreten der Beschwerdegegnerin 1 sei da- her unbegründet. Das Begehren auf Abbruch und Entsorgung sei auch ma- teriell begründet, weil die Voraussetzungen dafür gemäss Art. 73 Abs. 3 KRG erfüllt seien. Die Frage betreffend Abbruchbefehl/Entsorgung sei ur- teilsreif und könne gestützt auf Art. 47 Abs. 3 VRG mittels Teilurteils erledigt werden. In Bezug auf die Qualifikation von Prof. M._____ sei die Beschwer- deführerin missverstanden worden, da jener sich als Gestaltungsberater in seinem (Partei-) Gutachten "wohl oder übel" an die planerischen Vorgaben - 18 - der Beschwerdegegnerin 1 habe halten müssen. Er habe nicht selbst ein Projekt erarbeitet, sondern (lediglich) seine Meinung zum Projekt der Be- schwerdegegnerin 2 mitgeteilt. Eine Auswahl aus verschiedenen Projekten sei nicht erfolgt. Es wäre sinnvoll gewesen, ihm die Frage zu stellen, ob er den Antrag auf die Organisierung eines internationalen Architektenwettbe- werbs für den Bau des Hotels befürworten würde. Sodann sei der Einwand der Beschwerdeführerin, die in den Akten liegenden Unterlagen seien nicht geeignet, die hotelmässige Bewirtschaftung von 61 Zweitwohnungen zu garantieren, nicht ansatzweise von den Beschwerdegegnerinnen widerlegt worden. Es fehlten die drei Voraussetzungen eines strukturierten Beher- bergungsbetriebs gemäss Art. 4 ZWV. Eine Baubewilligung sei nur rechts- gültig, wenn alle formellen und materiellen Voraussetzungen für die Gut- heissung des Baugesuchs gegeben seien (vgl. Urteile des Bundesgerichts 1C_71/2019 vom 16. April 2020 und 1C_422/2018 vom 4. November 2019 E.5.4.4.). Eine sogenannte Querfinanzierung durch den Bau und Verkauf von Zweitwohnungen widerspreche Art. 75b BV. Der Gesetzgeber habe eine solche auch nicht mit Art. 8 ZWG angestrebt. Der Erhalt und die Re- novation von Hotels müsse mit anderen Mitteln von Bund und Kanton ge- fördert werden. Zudem sei die Finanzierung nach Art. 8 ZWG nicht gesi- chert. Weder mit dem Konformitätsgutachten der SGH vom 24. September 2019 noch mit dem Finanzierungskonzept der Beschwerdegegnerin 2 vom 9. Juni 2020 sei der entsprechende Nachweis dafür erbracht worden. Dass die Erstellung der Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des Hotelbetriebs dienten, sei hier praktisch ausgeschlossen, weil keine Garantie bestehe, dass je ein Hotel gebaut – geschweige denn betrieben werden könne. Der einzige plausible Erlös könnte vom Verkauf der Zweitwohnungen stammen. Hinzu komme, dass erst Ende 2018 in der Nachbarschaft ein Resort mit 700 Betten eröffnet worden sei und somit die Nachfrage nach Logiernäch- ten in der betreffenden Gemeinde vorerst befriedigt sei. Das Nutzungskon- zept vom 18. Dezember 2019 sei – entgegen der Meinung der Beschwer- degegnerin 2 – auch nicht ein Betriebskonzept gemäss Art. 4 ZWV. Erneut - 19 - betonte die Beschwerdeführerin, dass Art. 8 ZWG klar verfassungswidrig sei und bei der Auslegung der 'überwiegenden Interessen' (Art. 8 Abs. 1 lit. e ZWG) darauf zu achten sei, dass Art. 75b BV raumplanerisch und land- schaftsschützend ein besonderes Gewicht beizumessen sei. In der Hierar- chie der Verfassungsbestimmungen gehe Art. 75b BV derjenigen von Art. 9 BV (Vertrauensschutz) und 26 BV (Eigentumsgarantie) vor. Selbst wenn das Verwaltungsgericht Art. 8 ZWG zur Anwendung bringen sollte, würde das zu beurteilende Projekt diese Gesetzesbestimmung verletzen, weil das Projekt die kumulative Finanzierung durch den Bau von hotelmässig be- wirtschafteten Zweitwohnungen und Zweitwohnungen ohne Nutzungsbe- schränkung vorsehe, was nach Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG unzulässig sei. Eine Querfinanzierung sei, wenn überwiegende Interessen gemäss Art. 8 Abs. 1 lit. e und Abs. 4 lit. d ZWG entgegenstünden, ebenfalls – da klar gegen Art. 75b BV verstossend – nicht zulässig. 7. Mit Schreiben vom 30. Juni 2020 teilte die Beschwerdegegnerin 1 dem Ge- richt ihren Verzicht auf die Einreichung einer Duplik mit, unter Verweis auf ihre Ausführungen in der Vernehmlassung vom 8. Mai 2020. 8. In ihrer Duplik vom 5. August 2020 hielt die Beschwerdegegnerin 2 unver- ändert an ihrer Vernehmlassung vom 11. Juni 2020 und den darin bereits gestellten Anträgen (kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit dar- auf einzutreten sei) fest. Zur Replik der Beschwerdeführerin ergänzte sie: Auf die Anträge im Zusammenhang mit der Abbruchbewilligung sei nicht einzutreten, da eine rechtskräftige Abbruchbewilligung und damit auch ein rechtskräftiger (Teil-) Entscheid nicht Gegenstand des Rechtsmittelverfah- rens bzw. vorliegenden Beschwerdeverfahrens seien. Auch stelle materiell eine Abbruchbewilligung keinen Abbruchbefehl dar. Ein solcher Abbruch- befehl sei nicht Thema dieses Verfahrens. Es gäbe auch keine öffentlich- rechtlichen Gründe, die einen Abbruchbefehl rechtfertigen könnten. Die Schadstoffbelastung der bestehenden Bausubstanz wäre lediglich im Rah-- 20 - men der tatsächlichen Abbrucharbeiten relevant. Deshalb seien im Baube- scheid entsprechende Auflagen für den Abbruch formuliert worden. Da die Abbruchbewilligung rechtskräftig geworden sei, sei darauf nicht weiter ein- zugehen. Nach Einsicht in die Replik werde auch daran festgehalten, dass die Kritik an der Beurteilung von Prof. M._____ unbegründet und die Orts- bild- und Landschaftsverträglichkeit des Projekts zu Recht bejaht worden seien. Die Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG und Art. 4 ZWV seien vorliegend eindeutig erfüllt. Die Beschränkung der Benutzbarkeit der Wohnungen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs sei vorliegend geradezu mustergültig sichergestellt worden. Das Resort um- fasse – da auch ein klassisches Hotel erstellt und betrieben werde – meh- rere klassische hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen gemäss Art. 4 lit. a ZWV. Mit dem Nutzungskonzept vom 18. Dezember 2019 be- stehe ein hotelähnliches Betriebskonzept gemäss Art. 4 lit b ZWV. Die Be- wirtschaftung werde im Sinne von Art. 4 lit. c ZWV gewährleistet. Die ge- setzlichen Vorgaben würden mit den im Grundbuch anzumerkenden Aufla- gen nach Ziff. 5.1 und 5.2 des angefochtenen Entscheids verbindlich und langfristig sichergestellt. Das Projekt sei auch mit Art. 8 ZWG vereinbar. Die Möglichkeit zur Quersubventionierung sei vom Gesetzgeber ausdrück- lich gewollt und damit auch zulässig. Art. 8 ZWG sei gemäss Art. 190 BV anzuwenden. Die Quersubventionierung sei gerade auch für neue Resort- anlagen zulässig. Diese Möglichkeit sollte durch die Erstellung von Zweit- wohnungen auch in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20% erlaubt sein, wobei sichergestellt werden müsse, dass die Führung eines neuen Beherbergungsbetriebs bzw. die Weiterführung eines beste- henden solchen Betriebs im Vordergrund stehe. Auch die Finanzierbarkeit des Projekts sei glaubhaft dargelegt worden. Ein Bankkredit könne nicht zugesichert werden, bevor ein rechtskräftiges Projekt bestehe und eine de- finitive Kostenschätzung vorliege. Nach Rechtskraft der Baubewilligung könnten die Gesamtkosten abschliessend festgesetzt werden. Dies bilde wiederum Grundlage für die Verhandlungen mit Finanzinstituten und zur - 21 - Aufnahme von Bankkrediten und in der Folge für den Beschluss über die notwendige Eigenkapitalerhöhung. Seitdem die Baubewilligung erteilt wor- den sei, liefen diese Vorkehrungen. Dieses Vorgehen entspreche dem Nor- malfall. Es liege daher in der Natur der Sache, dass die Finanzierung der- zeit noch nicht abschliessend belegt werden könne. Im Übrigen sei sicher- gestellt, dass die Wohnungen (sowohl nach Art. 8 als auch nach Art. 7 ZWG) nur dann erstellt würden, wenn das Hotel tatsächlich gebaut werde. Ein langfristiger Betrieb sei mit der Auflage in Ziff. 5.1 garantiert. Durch das in der Nachbarschaft eröffnete Resort werde ein gänzlich anderes Gäste- segment bedient. Etwa 50-60% der Auslastung der Beschwerdegegnerin 2 erfolge zudem auf Member-Basis, weshalb sie unabhängig davon sei, wo sie domiziliere. Soweit die Beschwerdeführerin grundsätzlich die Verfas- sungskonformität von Art. 7 und Art. 8 ZWG bestreite, stehe diese aufgrund von Art. 190 BV aber nicht zur Diskussion. Eine Verletzung der Gesetzes- bestimmungen sei in jedem Fall nicht gegeben. Ebenso wenig bestünden Anhaltspunkte für Umgehungsabsichten bezüglich des Verbots für Zweit- wohnungen. Die Art. 7 und Art. 8 ZWG könnten auch gemeinsam/parallel angewandt werden. Die Querfinanzierung nach Art. 8 ZWG müsse geeig- net sein, eine angemessene Wirtschaftlichkeit des Betriebs (wieder-) her- zustellen, wobei die Eignung auch dann zu bejahen sei, wenn die investier- ten Erträge nur zusammen mit anderen Massnahmen die Wirtschaftlichkeit des Betriebs bewirken könnten. Sei folglich die Wirtschaftlichkeit eines Be- triebs z.B. mit weiteren Zimmern oder durch die Erstellung touristisch be- wirtschafteter Wohnungen nicht oder nicht vollständig möglich, so könnten zur Querfinanzierung Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen erstellt werden. Auf die weiteren Argumente und Ausführungen der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. II. Das Gericht zieht in Erwägung:- 22 - 1.1. Nach Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid J._____ der Beschwerdegegnerin 1 vom 28. Februar 2020 (siehe Akten der Beschwerdeführerin [Bf-act.] 1 sowie Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 2), mit welchem sie die Einsprache vom 17. Oktober 2019 mit Ergänzung vom 4. Dezember 2019 der heutigen Beschwerdeführerin teil- weise guthiess, im Übrigen jedoch abwies und damit das neue und übera- rbeitete Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 vom 12. August 2019 ein- schliesslich nachgereichtem Nutzungskonzept (Betriebskonzept) für die touristisch bewirtschafteten Wohnungen vom 18. Dezember 2019 bewil- ligte, ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefoch- ten werden. Folglich stellte er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Ver- fahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Die Be- schwerdeführerin – als seit Jahrzehnten schweizweit tätige Natur- und Hei- matschutzorganisation und aufgrund des Verbandsbeschwerderechts – ist vorliegend zur Anfechtung des betreffenden, raumwirksamen Bauprojekts (neue Resortanlage mit 197 Hotelzimmern, 61 touristisch bewirtschafteten Wohnungen, 30 Zweitwohnungen) auf Parzelle G._____ (mit total 12'701.6 m2 Hauptwohnnutzfläche [HNF]) inklusive Tiefgarage (Parzellen I._____, H._____, G._____) befugt und damit zur Beschwerdeerhebung vor dem hiesigen Verwaltungsgericht gestützt auf Art 50 VRG sowie Art. 12 Abs. 1 lit. b des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) legitimiert (Urteil des Bundesgerichts 1C_649/2012, 1C_650/2012 vom 22. Mai 2013 E.3., 9.3., 9.4., 11.1.). Nach diesem wegweisenden Bun- desgerichtsurteil ist Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) eine raumplanerische Bestimmung, die eine bestimmte Nutzung (Zweitwohnungen) beschränkt und in erster Linie den Schutz von Natur und Landschaft bezweckt. Zweitwohnungsprojekte, - 23 - die innerhalb von RPG-konformen Bauzonen, insbesondere im bereits überbauten Gebiet, erstellt werden, zerstören in der Regel für sich allein keine Natur- und Landschaftsobjekte. Sie verbrauchen jedoch Baulandre- serven, mit der Folge, dass für andere Bauvorhaben (wie Erstwohnungen, Hotel- und Gewerbebetriebe) auf Kosten von Natur- und Landschaft Neu- einzonungen vorgenommen werden müssen. Insofern dient das Baubewil- ligungsverbot für neue Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen der Zweit- wohnungsanteil schon 20% oder mehr beträgt, in erheblichem Mass der Schonung der Natur und des heimatlichen Landschaftsbildes. Dies genügt für die Bejahung der Beschwerdelegitimation im Sinne von Art. 12 NHG (zitiertes Urteil, E.11.2.; vgl. ferner explizit Urteil des Bundesgerichts 1C_71/2019 vom 16. April 2020 E.2.2., 1C_285/2019 vom 28. Januar 2020 E.1.2., 1C_511/2018 vom 3. September 2019 E.1.1. und 1C_72/2013 vom 14. November 2013 E.1.). Auf die überdies form- und fristgerecht (Art. 38 Abs. 1 i.V.m. Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereichte Beschwerde vom 23. März 2020 ist deshalb – mit Ausnahme der nachfolgenden Einschränkung (E.1.2.) – einzutreten. 1.2. Nicht eingetreten werden kann auf die Beschwerde, soweit die Beschwer- deführerin die Rechtskraft der Abbruchbewilligung – mangels Anfechtung dieses Teils des strittigen Bau- und Einspracheentscheids – behauptet und daraus einen Abbruchbefehl des seit 19 Jahren leerstehenden Hotelgebäu- des auf Parzelle G._____ ableiten möchte, welcher nun durch ein Teilurteil des streitberufenen Verwaltungsgerichts bestätigt werden sollte, damit die- ses danach möglichst rasch und umfassend im Interesse der Umwelt (Be- seitigung/Entsorgung von gefährlichen Asbest- und PCB-Vorkommen im Hotel) durch die zuständigen Instanzen vollstreckt und umgesetzt werden könnte. Die Beschwerdeführerin übersieht bei dieser Argumentation, dass der fragliche Bau- und Einspracheentscheid eine Einheit bilden und nicht in voneinander losgelöste Einzelteile – wie Bauerstellung- und Abbruchbe- willigung – unterteilt werden können. Die Erteilung der Abbruchbewilligung - 24 - ist logischerweise vielmehr ein notwendiger Bestandteil der Baubewilli- gung, die in zeitlicher Hinsicht erst auf die Abbruchbewilligung folgt, aber ohne deren gleichzeitiger Erteilung bei bereits bestehenden Altbauten die Umsetzung der erteilten Baubewilligung für Neubauten vorweg gar nicht möglich wäre. Soweit die Beschwerdeführerin daraus einen Abbruchbefehl konstruieren möchte, verkennt sie, dass ein solcher nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens betreffend Arealplanung und Einhal- tung der Zweitwohnungsgesetzgebung ist und daher in diesem Verfahren auch nicht behandelt und beurteilt werden kann. Im Übrigen wurden im an- gefochtenen Baubewilligungsentscheid bereits umweltschutzrechtliche Auflagen formuliert, die eine einwandfreie Umsetzung des Bauprojekts ga- rantieren sollten (so z.B. [S. 25-26] mit Auflage in Ziff. 7.2 [Bericht Schads- toffscreening], Ziff. 7.3 [Wärmeerzeugung], Ziff. 7.4 [Luftreinhaltung Bau- stelle], Ziff. 7.5 [Lageranlagen], Ziff. 7.6 [Baustellenlärm], Ziff. 7.7 [Baustel- lenabwasser], Ziff. 7.8 [Prüfperimeter für chemische Bodenbelastungen], Ziff. 7.9 [Gebäudeabbruch und Bauabfälle] sowie Ziff. 7.10 [Einbau von Re- cyclingbaustoffen]). Auf den Antrag (Ziff. 2; 'Erlass Abbruchbefehl') ist des- halb nicht einzutreten. 2.1. In materieller Hinsicht gilt es die Rechtmässigkeit des angefochtenen Bau- und Einspracheentscheids zu prüfen und zu entscheiden, wobei im Einzel- nen die Rügen betreffend Fehlen eines internationalen Architekturwettbe- werbs (nachfolgend E. 2.2.), Befangenheit des beigezogenen Gutachters (E.2.3.), massive Verunstaltung des Landschaft- und Ortsbildes (E.2.4.ff.), Nichtbeachtung der Folge-/Arealplanungspflicht (E.2.5.ff.), Verletzung von Art. 75b BV (Zweitwohnungen; E.2.6.ff.), Nichterfüllung der Voraussetzun- gen als touristisch bewirtschaftete Wohnungen (Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG; E.2.7.ff.), Fehlen der Bewirtschaftungspflicht als strukturierter Beherber- gungsbetrieb (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG i.V.m. Art. 4 ZWV; E.2.8.ff.), Fehlen der Verfassungskonformität der ZWG-Bestimmungen zu höherrangigem Recht Art. 75b BV (E.2.9.), Missbrauchspotential durch Sistierung der Nut-- 25 - zungsbeschränkung (Art. 14 ZWG; E.2.10.), Rechtswidrigkeit der Bewilli- gung von Zweitwohnungen (Art. 8 ZWG; E.2.11.), unlösbarer Widerspruch bzw. (angeblicher) Verfassungsvorrang von Art. 75b BV gegenüber Art. 9 BV und Art. 26 BV (E.2.12.) sowie der Einwand der unzulässigen (Quer-) Finanzierung des Hotelneubaus durch Verkauf der neuen Zweitwohnungen als Verstoss gegen das Verfassungsprinzip und das Nachhaltigkeitsprinzip (Art. 73 BV; E.2.13.) durch das streitberufene Gericht zu beurteilen sind. 2.2. Für die Forderung der Beschwerdeführerin nach der Ausschreibung und der Durchführung eines internationalen Architekturwettbewerbs wegen der enormen Dimensionen des geplanten Bauprojekts (mit 12'701.6 m 2 HNF) und den damit befürchteten Auswirkungen auf das gewachsene Orts- und Landschaftsbild besteht, wie die Beschwerdegegnerinnen zu Recht festge- stellt haben, keine gesetzliche Grundlage. Die Frage der Einfügung und der (Umwelt-) Verträglichkeit des strittigen Grossprojekts ins bestehende Orts- und Landschaftsbild wird im Rahmen der räumlichen Gestaltungsvorschrift gemäss Art. 73 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) zu klären sein, zumal die kommunale Bauvorschrift der Beschwerdegegnerin 1 (Art. 27 BauG) keine Vorgaben in ästhetischer Hin- sicht enthält und die Beschwerdegegnerin 1 wohl gerade darum eigens ei- nen fachkundigen (externen) Bauberater zur Projektbeurteilung hinzuzog. Mit ihrer diesbezüglichen Forderung stösst die Beschwerdeführerin folglich ins Leere (vgl. zu den Regelungen in der Schweiz: SIA 142/2009; Ordnung für Architektur- und Ingenieurwettbewerbe; www.ordnung sia 142_2009). 2.3. Zum Vorhalt der Befangenheit des beigezogenen Gutachters Prof. M._____ gilt es zunächst festzuhalten, dass derselbe als Gestaltungsbera- ter im Auftrag der Beschwerdegegnerin 1 (Planungsträgerin und Baupoli- zeibehörde) und nicht im Auftrag der Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrin und Investorin) handelte. Ein persönliches oder sonst wie wirtschaftliches Interesse an der Bewilligung oder Nichtbewilligung des Gesamtprojekts - 26 - kann dem extra extern beigezogenen Experten für Raumgestaltungsfragen daher nicht leichthin ohne triftige Gründe (bzw. ohne konkrete Hinweise) unterstellt werden. Von einem Parteigutachten kann vorliegend umso we- niger die Rede sein, als der genannte Bauberater bereits zum ersten Bau- gesuch vom 9. Februar 2018 ausführlich Stellung bezog und die von ihm dannzumal bezeichneten Mängel allesamt im neuen, zweiten und überar- beiteten Baugesuch vom 12. August 2019 von der Beschwerdegegnerin 2 behoben wurden und so dem bereits einmal deklarierten Verbesserungs- potential im Sinne des neutralen Gutachters gerade projektbezogen ge- bührend Rechnung getragen wurde. Konkrete Hinweise oder plausible Gründe, wonach der beigezogene Gutachter im Bauberatungsbericht vom 9. September 2019 einseitig und nicht seinem allseits anerkannt hohen Fachwissen entsprechend gehandelt haben sollte, sind für das Gericht vor- liegend jedenfalls keine ersichtlich und wurden selbst von der Beschwer- deführerin nicht substantiiert vorgebracht. Nichts Gegenteiliges ist der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu dieser Thematik zu entnehmen: Für nichtrichterliche Behörden – wie für Mitglieder des Gemeinderats (inkl. kommunale Bauberater) kommen Art. 30 BV und Art. 6 EMRK (einzig für Richter/Innen) nicht zur Anwendung. Hingegen ge- währleistet Art. 29 Abs. 1 BV den Anspruch auf gleiche und gerechte Be- handlung; das Gebot der Unbefangenheit bildet einen Teilgehalt dieses Grundrechts. Bei Exekutivbehörden ist dabei zu berücksichtigen, dass ihr Amt mit einer sachbedingten Kumulation verschiedener, auch politischer Aufgaben einhergeht. Regierungs- und Gemeindebehörden sind aufgrund ihres Amtes, anders als ein Gericht, nicht allein zur (neutralen) Rechtsan- wendung oder Streitentscheidung berufen. Sie tragen zugleich eine beson- dere Verantwortung zur Erfüllung bestimmter öffentlicher Aufgaben. Liegt die amtliche Mehrfachbefassung damit im öffentlichen Interesse und ist sie in diesem Sinne systembedingt, so liegt nicht bereits darin eine unzulässige Vorbefassung. Ob eine systembedingt vorbefasste Amts- oder Gutachter-- 27 - person tatsächlich befangen erscheint, entscheidet sich nach den konkre- ten Umständen des Einzelfalles (Urteil des Bundesgerichts 1C_914/2013 vom 26. Juni 2014 E.5.2.). Die Sach- und Rechtslagen sind gerade bei Bau- und Planungssachen häufig komplex; die Folgen von Fehlplanung können schwer wiegen. Das gilt insbesondere für Grossprojekte. Unter diesen Um- ständen kann es der Prozessökonomie dienen, wenn die Verwaltung und die private Bauherrschaft durch vorprozessuale Abklärungen oder Ver- handlungen die Voraussetzungen für einen effizienten und sachgerechten Entscheid schaffen. Zudem liegt es im Interesse der Verfahrenskoordina- tion, wenn sich die zuständigen Behörden als Träger der Planungshoheit möglichst frühzeitig in den Planungsprozess einbringen (dito Urteil E.6.1.; zur Stellung/Funktion des Bauberaters vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 1C_695/2017, 1C_696/2017, 1C_706/2017 vom 22. Februar 2019 E.5.2.2.). Die Beschwerdeführerin dringt daher auch mit ihrer Kritik am beigezogenen Gutachter und dessen baugestalterischer Gesamtbeurteilung nicht durch. 2.4. Nach Art. 73 KRG sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht (Abs. 1). Wo dieses Gesetz oder die Ortsplanung eine Pflicht zur Gestaltungsberatung vorse- hen, haben sich die Bauherrschaft bei der Ausarbeitung der Projektpläne und die Baubehörde bei der Beurteilung des Bauvorhabens durch Fach- leute in Fragen der Baugestaltung beraten zu lassen (Abs. 2). Verunstaltet eine Baute oder Anlage wegen mangelhaften Unterhalts das Orts- oder Landschaftsbild, verpflichtet die für die Bewilligung zuständige Behörde die Eigentümerin oder den Eigentümer zu den notwendigen Massnahmen. Kommen diese den Anordnungen innert Frist nicht nach, lässt die Behörde nach erfolgter Androhung die Massnahmen auf Kosten der Säumigen durch Dritte vornehmen (Abs. 3). Wie bereits in E.2.2. erwähnt, enthält die kommunale Bauvorschrift zur Spezialzone K._____ (Art. 27 BauG) keine eigenständigen gestalterischen/ästhetischen Bauvorgaben, weshalb vor-- 28 - liegend Art. 73 KRG direkt zur Anwendung kommt. Nach der Rechtspre- chung des Bundesgerichts stellt Art. 73 KRG eine positive ästhetische Ge- neralklausel dar. Im Unterschied zu den entsprechenden negativen Klau- seln, welche eine Verunstaltung eines Stadt- oder Quartierbilds verbieten, verlangt die genannte Vorschrift positiv, dass die Baute nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen ist, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Widerspricht eine geplante Baute den Bau- und Zonenvorschriften, indem sie beispielsweise Vorschriften über die Ausnützungsziffer, die Gebäudehöhe/-länge oder die Geschosszahl missachtet, so stellt sich die Frage der Einordnung bzw. der Ästhetik nicht, weil die Bewilligung ohnehin zu verweigern ist. Ästhetikvor- schriften haben eine eigenständige Bedeutung. Sie sind nicht von vornher- ein eingehalten, wenn die Bauvorschriften respektiert werden, denn die Schutzbereiche der Normen decken sich nicht zwingend. Indessen darf die Anwendung einer positiven Ästhetikklausel nicht dazu führen, dass gene- rell – im konkreten Fall für die ganze Spezialzone gemäss Art. 27 BauG – die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt würde. Eine derartige Klausel darf auch nicht die Funktion einer Planungszone übernehmen und dazu ver- wendet werden, die bestehenden Bauvorschriften ausser Kraft zu setzen und eine künftige Nutzungsordnung zu sichern. Die Frage, ob eine gute Gesamtwirkung im Sinne von Art. 73 KRG erzielt wird, ist im Einzelfall an- hand der konkreten Verhältnisse – vorliegend anhand der eingereichten Gestaltungs- und Baupläne zum Gesamtprojekt sowie anhand der vom bei- gezogenen Gestaltungsberater erstellten Bericht vom 9. September 2019 – zu prüfen. Hinzu kommt, dass den kommunalen Behörden bei der An- wendung der betreffenden Bestimmung ein Ermessensspielraum zusteht, der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist. Ist der Einordnungsentscheid einer kommunalen Behörde nachvollziehbar, beruht er mithin auf einer ver- tretbaren Würdigung der massgebenden Sachumstände, so haben die Rechtsmittelinstanzen diesen zu respektieren und dürfen das Ermessen der kommunalen Baubehörde (und deren Experten) nicht durch ihr eigenes - 29 - ersetzen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_434/2012 vom 28. März 2013 E.3.3.; ferner 1C_116/2018 vom 26. Oktober 2018 E.4.4., 1C_5/2016 vom 18. Mai 2016 E.5.3., 1C_629/2013 vom 5. Mai 2014 E.7.1., 1C_115/2011 vom 17. Mai 2011 E.3., 3.1.-3.3.; so bereits PVG 1995 Nr. 25, 1994 Nr. 19 und 20, 1991 Nr. 16; sowie aktuellere Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 18 46 vom 10. März 2021 E.3.7.1., R 17 44 vom 2. Dezember 2019 E.21.2.). 2.4.1. Im konkreten Fall ist in erster Linie auf die eingereichten Gestaltungs- und Baupläne zum Gesamtprojekt vom 12. August 2019, genehmigt von der zuständigen Baubehörde am 27. Februar 2020, abzustellen (vgl. Bg1-act. 3.1. [Plannummer 000.181022] Situation 1:500; Bg1-act. 3.2. Umgebungs- plan 1:200; Bg1-act. 3.3.-3.3.11. Niveau A+B [UG + EG Hotel], Niveau C [obere Einstellhalle], Niveaus D, E, F, G, H, I und J [Häuser], alle im Mass- stab 1:200; Bg1-act. 3.12.-3.14. Schnitte aller vorerwähnten Gebäude/Ni- veaus). Aus diesen Bauunterlagen und Plänen geht hervor, dass der drei- gliedrige Hotelgebäudekomplex mit total 197 Hotelzimmern und den ho- telüblichen Infrastrukturanlagen idealerweise direkt durch die darunter ver- laufende Hauptstrasse erschlossen wird und so zu den übrigen, hangauf- wärts dahinterliegenden Wohnhäusern durch ein untiefes Wasserbecken räumlich strikte getrennt wird, was eine aufgelockerte Überbauung des Ge- samtareals erwarten lässt. Die fünf geplanten Einzelgebäude hinter dem Hotelkomplex sind jeweils freistehend und durch einen geteerten Vorplatz miteinander verbunden. Zur Einfassung und Umgebung des Gesamtareals sind zahlreiche Laub-, Nadel- und Akzentbäume sowie Rasen mit Spiel- wiese vorgesehen. Die Gebäudehöhe sowie Anzahl der jeweiligen Stock- werke der einzelnen Neubauten sind aufeinander abgestimmt (so z.B. Ho- telhöhe max. 23.38 m/1227.39 m.ü.M.; Baufeld 3 max. 22.5 m/1226.5 m.ü.M.; Baufeld 6 max. 25.26 m/1229.26 m.ü.M.; Baufeld 7 max. 29.5 m/1233.5 m.ü.M.; siehe Schnittpläne). Die geplanten Neubauten fügen sich damit gestaffelt und gut ins gewachsene Orts- und Landschaftsbild ein. Die - 30 - Beschwerdegegnerin 1 hat daher ihren Ermessens- und Beurteilungsspiel- raum vorliegend nicht unverhältnismässig oder gar willkürlich angewandt, womit eine Verletzung von Art. 73 KRG verneint werden kann. 2.4.2. Diese Einschätzung wird zudem durch das Gutachten zur Neuauflage des Bauprojekts des bereits erwähnten Gestaltungsberaters Prof. M._____ vom 9. September 2019 (Bg1-act. 13) bestätigt, welcher darin resümierte: Nachfolgend übermittle ich Ihnen (gemeint Baubehörde Bg1) meine zweite Stellungnahme zum überarbeiteten Baueingabeprojekt (Neuauflage) K._____. Mit Befriedigung darf ich feststellen, dass 10 Monate nach meiner ersten Stellungnahme eine in allen bemängelten Punkten überarbeitete Neuauflage vorliegt, die – unter Berück- sichtigung von Bestandesgarantie und gegebenen Rahmenbedingungen – aus gestalteri- scher und ortsbaulicher Sicht bewilligungsfähig ist. Hotelprojekt K._____, Neuauflage August 2019 Bereits in der ersten Stellungnahme vom November 2018 wurde die Gesamtanlage im Grundsatz positiv gewürdigt: "Das vorliegende Bauprojekt punktet mit einem konsequent einheitlichen Aus- druck, einer optimierten Anpassung an das Hanggelände durch in der Höhe gestaf- felte Baukörper und einem attraktiven zentralen Raum mit Wasser/Eisfeld und ge- meinschaftlichem Platz. Gegen die Gesamtanordnung ist nichts einzuwenden." Trotzdem wurde für eine Bewilligungsfähigkeit eine Reihe überarbeitungsbedürftiger As- pekte aufgezählt: •Die bergseitigen Wohnhäuser sind als Einzelbauten zu trennen und nicht anein- anderzukleben (ein funktionaler Durchgang in den Geschossen ist im Projekt so- wieso nicht vorgesehen). Die dadurch ermöglichten Durchblicke erhöhen die Ab- wechslung, erlauben den Blick in die Berge und die Umgebung und vernetzen die Anlage mit der Landschaft. •Die Bodenversiegelung ist zu gross. Der Fussabdruck der Gesamtanlage ist zu hart. Es muss auf mehr Landschaft, auf mehr Grün hingearbeitet werden. Die ver- siegelten Flächen C und B wie insbesondere auch A (z.B. mittels Pflanztrögen) könnten "organischer" gestaltet werden. •Zu verbessern ist die Situation bei der angeschütteten Fläche D. Es ist zu prüfen, ob bei D und E allenfalls auf die harten, raumtrennenden und abgeschrägten Stützmauern verzichtet werden kann zugunsten einer stärker präsenten Wahr-- 31 - nehmung des bergseitigen natürlichen Hangverlaufs. Der Verzicht auf ein Zusam- menbauen der Baukörper an dieser Stelle brächte auch für die Situation D eine deutliche Verbesserung. •Für die weiter oben geschilderte Implementierung der Anlage in das Dorfgefüge (Nachbarquartiere) würde eine zusätzliche Wegverbindung (F) das hermetisch gefangene Gefühl auf dem "Eisplatz" auflösen. Eine Treppenverbindung von der Ebene des Platzes (Wasserfeld) auf die Ebene bei der Anlieferung ergäbe eine weitere erwünschte Durchlässigkeit und eine willkommene Gestaltungsoptimie- rung bei der nackten Nordwand mit dem Hotelschriftzug. •Die Fassadengestaltung muss durch Ausnahmen (z.B. punktuell grössere Öffnun- gen, partiell geschlossene Fassadenpartien, Unterschiede in der Materialisierung, Nuancen in der Farbgebung, Durchblicke, etc.) so belebt werden, dass die jetzige Monotonie deutlich belebt wird. Eine diesbezügliche Überarbeitung ist unerläss- lich für die Bewilligungsfähigkeit. •Die Beziehung zwischen Hotel und Sportanlage ist ein zentrales Argument in der bisherigen Diskussion. Gegenseitige positive Auswirkungen werden propagiert. In der Gestaltung ist von dieser wichtigen Beziehung noch zu wenig zu spüren. Hier müssen stärkere Bezüge und Wegverbindungen geschaffen werden. In der vorliegenden Neuauflage vom August 2019 wurden sämtliche oben auf- gelisteten Mängel behoben. Die Hauptfassade des Hotelkomplexes ist stärker in drei versetzte Baukörper struktu- riert und mit einem Farbkonzept zum Sonnenschutz wird der harten Monotonie der Fassadenstruktur eine textile, verspielte Komponente gegenübergestellt. Auch alle weiteren Kritikpunkte wurden aufgegriffen, insbesondere die Gliederung in die rück- wärtigen Einzelbaukörper, die nun den Hang in die Anlage "hineinfliessen" lassen und vielseitige Aus- und Durchblicke ermöglichen. Engere Durchgänge schaffen Analo- gien zu den ortstypischen Gassen. Zusätzliche Wegverbindungen (Treppe auf der Ostseite) wie auch die Aufweitung der Wegverbindung zur Sportanlage erhöhen die Vernetzung mit dem Umfeld und schaffen Durchlässigkeit. Als Gestaltungsbeirat kann ich (M._____) bei der vorliegenden Projekt-Neuauflage – unter Akzeptanz der vorgegebenen rechtlichen Voraussetzungen – alle Überlegungen der Projektverfasser nachvollziehen und sehe aus gestalterischer Sicht keine Ein- wände mehr gegen das Projekt. Die vorliegende Gesamtanlage hat das Potential, zu- sammen mit der Sportanlage einen prägnanten und architektonisch attraktiven neuen Ortsteil zu bilden.- 32 - 2.4.3. Diesen Schlussfolgerungen von Prof. M._____ vermag sich das Gericht an- zuschliessen, weshalb hier keine Verletzung von Art. 73 KRG vorliegt. 2.5. Zur Rüge der Nichtbeachtung der Folge- und Arealplanungspflicht gilt es zunächst auf Art. 46 Abs. 1 KRG hinzuweisen. Danach legt der Arealplan die Entwicklung, Gestaltung und Erneuerung von Siedlungen sowie von Projekten in der Landschaft fest. Er kann Elemente des Zonenplans, des Generellen Gestaltungsplans und des Generellen Erschliessungsplans enthalten und mit Vorschriften ergänzt werden. In Arealplänen zur Sied- lungserneuerung können Nutzungs- und Abbruchverpflichtungen festge- legt werden. Nach Art. 46 Abs. 3 KRG wird der Arealplan für Gebiete erlas- sen, für die eine Folgeplanung festgelegt ist. Er kann für weitere Gebiete innerhalb oder ausserhalb der Bauzonen erlassen werden. 2.5.1. Wie dem Regierungsbeschluss des Kantons Graubünden (RB Protokoll- Nr. 322) vom 19. April 2010, mitgeteilt am 21. April 2010, zu entnehmen ist, wurden Arealplanvorschriften und der Arealplan 1:1'000 K._____, beides vom 19. Januar 2010, genehmigt (vgl. Bg1-act. 17.1, 17.2 und 17.3). Eben- falls wurden die am 19. Januar 2010 beschlossenen Vorschriften zur Landumlegung und Grenzbereinigung, die Bereinigung der beschränkten dinglichen Rechte (inkl. Vormerkungen und Anmerkungen) (Bg1-act. 17.4) sowie der Plan 1:1'000 Landumlegung und Grenzbereinigung, der Verteil- schlüssel, der Plan 1:500 Situation Strasse, der Plan 1:500 Neue Werklei- tungen 1:500 sowie der Plan 1:50 Normalprofil, alles vom 19. Januar 2010, genehmigt (Bg1-act. 17.5, 17.6, 17.7, 17.8 und 17.9). In den Arealplanvorschriften (APV) wurde u.a. folgendes stipuliert: (Allgemeines Art. 1-3 APV; Gestaltung/Nutzung Art. 4-13 APV; Erschlies- sung Art. 14-16 APV; Bauherrschaft/Finanzierung Art. 17-21 APV). Art. 1 Zweck Der Arealplan K._____ bezweckt, im Zusammenhang mit dem Abbruch des seit Jahren leer stehenden 6-geschossigen Hotels die Voraussetzungen für eine optimale Nutzung, Gestaltung und Erschliessung der im Beizugsgebiet befindlichen Grundstücke zu schaf- fen.- 33 - Zur Verwirklichung des Arealplans wird eine Landumlegung und Grenzbereinigung sowie Bereinigung der beschränkten dinglichen Rechte durchgeführt, welche zum Teil über das Beizugsgebiet des Arealplans hinaus reicht. Art. 2 Beizugsgebiet Der Arealplan umfasst die Grundstücke Nr. I._____, H._____ und G._____. Art. 5 Baubereich Neubau Die Erstellung von neuen Gebäuden ist nur innerhalb der Baubereiche Neubau zulässig. Die Zulässigkeit von Unterniveaubauten und Nebenbauten ausserhalb der Baubereiche richtet sich nach dem Baugesetz. Art. 7 Gesamthöhe Für die geplanten Neubauten und die Zwischenbauten sind die Gesamthöhen in einer Meereshöhen-Angabe festgelegt. Art. 10 Hotel, Wellness, Kongress Im Bereich mit der Bezeichnung "Hotel, Wellness, Kongress" sind ober- und unterirdisch die genannten Nutzungen zu erstellen und in der ersten Bauetappe zu realisieren. Die Erweiterung der Hotelnutzung in die Bereiche "Wohnen" und "touristisch bewirtschaf- tete Zweitwohnungen" ist zulässig. Art. 11 Wohnungen In den Bereichen mit der Nutzungsangabe "Wohnungen" ist die Erstellung von Wohnun- gen zulässig, wobei keine Einschränkungen bezüglich Erst- oder Zweitwohnungen beste- hen. Der Bau solcher Wohnungen darf erst in Angriff genommen werden, wenn die Hotel-/Well- ness- und Kongressnutzungen im braun schraffierten Bereich realisiert sind oder die Re- alisierung innert Frist gesichert ist. Art. 12 Touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen Im Bereich für "touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen" ist die Erstellung und der Be- trieb von hotelähnlich genutzten Wohnungen vorgeschrieben. Als touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen gelten Wohnungen, die abgesehen von einer maximalen Eigennutzung von 8 Wochen ausschliesslich und auf Dauer einer kom- merziellen Vertriebsorganisation, einem Reservationssystem, einer Tourismusorganisation oder einer anderen geeigneten Einrichtung zur gewerbsmässigen touristischen Nutzung (Parahotellerie/Ferienwohnungen) zur Verfügung gestellt werden müssen. Langfristig Gästen zur Nutzung überlassene Wohneinheiten gelten nicht als bewirtschaftete, ausser sie werden dauernd bewohnt. Für die Sicherung dieser Nutzung sind der Baubehörde bis zum Nutzungsbeginn die entsprechenden Verträge mit den erwähnten Organisationen und Einrichtungen vorzulegen. Gleichgesetzt mit bewirtschafteten Zweitwohnungen sind Wohnungen, die als 1. Wohnungen genutzt werden. Art. 14 Quartierstrasse Die strassenmässige Erstellung des Beizugsgebiets erfolgt einerseits über die im Areal- plan eingezeichneten Zufahrten und andererseits über die Quartierstrasse, welche auch den Eigentümern der ausserhalb des Beizugsgebiets befindlichen Grundstücke N._____, O._____, P._____ und Q._____ dient. [..]. Art. 20 Kosten Arealplanung Die mit der Arealplanung verbundenen Kosten gehen ausschliesslich zulasten der Ei- gentümer der Grundstücke I._____, R._____ und G._____, und zwar nach Massgabe der jeweiligen Grundstücksfläche.- 34 - 2.5.2. Nach Auffassung des Gerichts ist die Arealverpflichtung mit Folgeplanung im Sinne von Art. 46 KRG mit dem RB-Beschluss vom S._____ grundsätz- lich bereits erfüllt worden. Insbesondere die Art. 10-12 APV sind durch das Inkrafttreten des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) per 1. Januar 2016 jedoch übersteuert worden, weshalb sich die Frage stellt, ob die neu geschaffenen und strengeren Vorschriften der Art. 7-8 ZWG – zum gleichen Themenbereich – anstelle der Art. 10-12 APV getre- ten sind, womit Art. 46 KRG ebenfalls als erfüllt anzusehen ist [wäre]. Ob dies zutrifft, wird sich bei der Auswertung und Würdigung der neu mass- geblichen Art. 7-8 ZWG zeigen (siehe nachfolgend E.2.7., 2.8. und 2.11.). 2.6. Vorher gilt es aber noch den Einwand der Verletzung von Art. 75b der Bun- desverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) zu klären. Das Ziel von Art. 75b BV (Regulierung der Zweitwohnungsproble- matik) hat in erster Linie eine raumplanerische oder raumplanerisch-sozi- alpolitische Orientierung. Ein Überhandnehmen der Zweitwohnungen birgt die Gefahr verschwenderischer Beanspruchung des knappen Bodens in sich. Es trägt auch zur Verteuerung der Boden- und Wohnpreise als Folge ortsfremder Nachfrage bei. Es bewirkt letztlich die Verdrängung der ortsan- sässigen Bevölkerung in weniger gesuchte Wohnlagen oder in andere Ge- meinden. Von den Konflikten her gesehen lässt sich der 'überbordende Bau von Zweitwohnungen' weder mit dem Schutz der Landschaft noch mit einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung vereinbaren. Mithin widersprechen übermässiger Bodenverbrauch, Zersiedelung und unverhältnismässige Aufwendungen für Infrastrukturanlagen den Zielen der zweckmässigen und haushälterischen Nutzung des Bodens. In die raumplanerische Richtung weist auch die systematische Stellung von Art. 75b innerhalb von Raum- planung und Umweltschutz. Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 BV sind am 11. März 2012 in Kraft getreten (Art. 195 BV). Zunächst ist zu entscheiden, ob und wieweit die Vorschriften direkt angewendet werden können. Als Argu- ment gegen die direkte Anwendbarkeit von Art. 75b wird angeführt, dass er - 35 - sich nach seinem Wortlaut (Abs. 2) und nach der Formulierung von Art. 197 Ziff. 9 Abs. 1 BV nicht an die rechtsanwendenden Behörden, sondern an den Gesetzgeber richte. Eine in Kraft getretene Verfassungsnorm ist auf Einzelfälle sofort anzuwenden, wenn es ihr Sinn und Zweck gebietet, sie selbst vom Text her darauf zugeschnitten ist oder direkt Rechtswirkungen zu entfalten vermag. Dies bedingt eine genügend bestimmte Norm, die so klar und präzise ist, dass ein Entscheid im Einzelfall ohne Weiteres aus ihr gewonnen werden kann (vgl. EHRENZELLER/SCHINDLER/SCHWEIZER/VALLEN- DER, Die schweizerische Bundesverfassung, St. Galler Kommentar, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2014, Art. 75b Rzn. 10-14 [S. 1544 f.]. 2.6.1. Wie das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden in PVG 2013 Nr. 24 festgehalten hat, wird in Art. 75b Abs. 1 BV eine absolute Grenze von 20% am Gesamtwohnungsbestand und an der Wohnnutzfläche jeder Gemeinde vorgeschrieben. Insofern besteht Klarheit und Bestimmtheit des Tatbe- stands und der Rechtsfolge hinsichtlich derjenigen neuen Wohnnutzungen, die unzweifelhaft unter den Zweitwohnungsbegriff fallen und in einer Ge- meinde mit eindeutig überschiessendem Wohnungsanteil beabsichtigt sind. Die so erfassten Sachverhalte ("kalte Betten") sind relativ einfach ab- zugrenzen und nicht komplex. Die mögliche Rechtsänderung wurde schon lange im Voraus publik und das sich daraus ergebende Verbot wurde breit diskutiert; die insoweit betroffenen Normadressaten waren bekannt. Der sofortigen Anwendbarkeit dieses "harten Kerns" der neuen, speziellen Ver- fassungsnorm steht daher nichts entgegen, auch wenn sie eine nicht uner- hebliche Beschränkung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) bedeutet. Art. 75b BV bedarf aber in weiten Teilen der Konkretisierung durch Aus- führungsvorschriften. Dies gilt einerseits für die Frage, ob und unter wel- chen Voraussetzungen in den betroffenen Gemeinden noch Baubewilligun- gen für bestimmte, besonders intensiv genutzte Arten von Zweitwohnun- gen ("warme Betten") erteilt werden dürfen. Anderseits ist klärungsbedürf- tig, ob und inwieweit die Umnutzung von Erst- zu Zweitwohnungen bzw. die - 36 - Erweiterung und der Ersatz bestehender Zweitwohnungen zulässig ist. So- weit Ausführungsrecht unabdingbar ist, um den Anwendungsbereich und die Rechtswirkungen der Verfassungsnorm definitiv und exakt bestimmen zu können, beschränkt sich die direkte Anwendbarkeit von Art. 75b Abs. 1 i.V.m. Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV auf ein vorsorgliches Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden bis zum Inkrafttreten der Ausführungsbestimmungen. 2.6.2. Diese Ausführungsbestimmungen sind mit dem Inkrafttreten des ZWG und der Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) per 1. Januar 2016 von Bundesrechtswegen für alle Rechtsunterworfenen in der Schweiz verbind- lich geworden und daher uneingeschränkt zu beachten. Vorliegend geht es in erster Linie um die Auslegung von Art. 7, 8, 14 ZWG sowie Art. 4 ZWV und somit um die verfassungskonforme Anwendung von Bundesrecht. Eine Verletzung von Art. 75b BV ist mangels unmittelbarer Anwendbarkeit dieser Verfassungsbestimmung folglich zu verneinen; über die Rechtmässigkeit und Umsetzbarkeit der diese Zielvorgabe konkretisierenden und präzieren- den Vollzugsbestimmungen (ZWG; ZWV) auf Bundesebene ist damit aber noch nichts entschieden; dies gilt es jeweils im Einzelfall konkret zu klären, was nachfolgend in den Erwägungen (E.2.7., 2.8. und 2.11.) geschehen ist. 2.7. Zur Rechtmässigkeit und Anwendbarkeit der einschlägigen Bestimmungen des ZWG und ZWV gilt es deren Wortlaut wiederzugeben, wobei vorab Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG und der dazu erhobene Einwand der Nichterfüllung der Voraussetzungen als touristisch bewirtschaftete Wohnungen zu prüfen ist. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen neue Wohnun- gen nur bewilligt werden, wenn sie wie folgt genutzt werden: a. als Erstwohnung oder als Wohnung, die nach Artikel 2 Absatz 3 einer Erstwohnung gleichgestellt ist; oder b. als touristisch bewirtschaftete Wohnung. 2.7.1. Begründet wurde diese Nutzungseinschränkung damit, dass Art. 75b BV nicht die Hotellerie zum Gegenstand habe und mit der Zweitwohnungsin-- 37 - itiative insbesondere die "kalten Betten" limitiert, nicht jedoch neue "warme Betten" verboten werden sollten. Umstritten war im Gesetzgebungsprozess hingegen, welche Kategorien von Wohnungen unter die touristisch bewirt- schafteten Wohnungen zu subsumieren sind. Der Bundesrat wollte dabei auch den Neubau von "auf einer auf den internationalen Markt ausgerich- teten, kommerziellen Vertriebsplattform" angebotenen Wohnungen (sog. "Plattformwohnungen") ermöglichen. Diese Vertriebsform wurde allerdings bei der Behandlung des ZWG vom Parlament mit dem Argument des Miss- brauchspotentials wieder gestrichen. Nach Art. 7 Abs. 1 ZWG können Erst- wohnungen oder diesen gleichgestellte Wohnungen (lit. a) sowie touristisch bewirtschaftete Wohnungen (lit. b) weiterhin mit entsprechender Nutzungs- beschränkung bewilligt werden, wobei zur letzteren Kategorie die Einlieger- wohnungen (Abs. 2 lit. a) sowie die im Rahmen eines strukturierten Beher- bergungsbetriebs bewirtschafteten Wohnungen (Abs. 2 lit. b) gezählt wer- den. Nebst diesen Wohnungen mit Nutzungsbeschränkungen (Art. 7 ZWG) können in Spezialfällen jedoch auch Wohnungen ohne Nutzungsbeschrän- kung (Art. 8, 9, 26 und 27 ZWG) bewilligt werden (vgl. WOLF/PFAMMATTER, Zweitwohnungsgesetz (ZWG) – unter Einbezug der Zweitwohnungsverord- nung (ZWV), Bern 2021, 2. Aufl., Art. 7 ZWG Rz. 1 [S. 84] und Rz. 3 [S. 84- 85]). 2.7.2. Der Zweitwohnungsanteil in der vorliegend interessierenden Gemeinde im Bündner Oberland liegt unbestritten weit über 20% (siehe WOLF/PFAMMAT- TER, a.a.O., Tabelle 'Wohnungsinventar per 31. Dezember 2019', S. 281, C._____ GR, Anteil Zweitwohnungen 55.49%), weshalb dort grundsätzlich keine neuen Zweitwohnungen bewilligt werden dürfen (Art. 75b BV, Art. 6 Abs. 1 ZWG – Verbot neuer Zweitwohnungen; vgl. Urteil des Verwaltungs- gerichts R 19 32 vom 16. Februar 2021 E.2.4.). Art. 6 Abs. 2 ZWG behält jedoch u.a. ausdrücklich die Erstellung touristisch bewirtschafteter Woh- nungen nach Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG vor (so auch Urteil des Bundesgerichts 1C_71/2019, 1C_93/2019 vom 16. April 2020 E.3). Um aber eine Verlet-- 38 - zung von Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG feststellen zu können, ist es unerlässlich, die damit eng und unmittelbar zusammenhängende Nutzungseinschrän- kung laut Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG i.V.m. Art. 4 ZWV auf ihre Berechtigung hin zu prüfen. Touristisch bewirtschaftete Wohnungen müssen – sofern sie nicht "Einliegerwohnungen" sind – im Rahmen eines "strukturierten Beher- bergungsbetriebs" bewirtschaftet werden (so Urteil des Bundesgerichts 1C_511/2018 vom 3. September 2019 E.4). Das Bundesgericht hat sich insbesondere in den beiden Urteilen BGE 145 II 354 und 1C_422/2018 vom 4. November 2019 schon ausführlich zu touristisch bewirtschafteten Woh- nungen geäussert (vgl. Urteil 1C_71/2019, 1C_93/2019 vom 16. April 2020 E.3.2.1.-3.2.2.). 2.8. Zum Vorwurf des Fehlens der Voraussetzungen für strukturierte Beherber- gungsbetriebe ist auf den Wortlaut von Art. 7 Abs. 2 ZWG und Art. 4 ZWV Bezug zu nehmen, welche die Konkretisierung und Präzisierung von Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG – als allgemein gehaltener Typenkategorie – darstellen: Eine Wohnung gilt als touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslich kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird und sie: a. im selben Haus liegt, in dem der Eigentümer oder die Eigentümerin seinen bezie- hungsweise ihren Hauptwohnsitz hat (Einliegerwohnung); oder b. nicht auf persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers oder der Eigentümerin zuge- schnitten ist und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs bewirtschaf- tet wird. (vgl. WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Art. 7 ZWG Rzn. 13-17, 23-28 [S. 90 ff.]). Zur Definition "strukturierter Beherbergungsbetrieb" hält Art. 4 ZWV fest: Ein strukturierter Beherbergungsbetrieb im Sinne des Gesetzes (des ZWG) liegt vor, wenn folgende (3) Voraussetzungen (kumulativ) erfüllt sind: a. Der Betrieb umfasst hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen, die typischer- weise von einer Mehrheit der Gäste beansprucht werden. b. Er weist ein hotelähnliches Betriebskonzept auf. c. Die Bewirtschaftung im Rahmen eines einheitlichen Betriebs ist sichergestellt. (vgl. dazu: WOLF/PFAMMATTER, a.a.O. Rz. 30-39 [S. 97-101] zu Art. 4 ZWV). 2.8.1. Mit dem Begriff "strukturierter Beherbergungsbetrieb" wollte der Gesetzge- ber dem Umstand Rechnung tragen, dass der Übergang von der Hotellerie - 39 - zur Parahotellerie immer fliessender werde; es entstünden Mischformen, sog. hybride Beherbergungsformen. In der Botschaft zum Zweitwohnungs- gesetz wird dazu ausgeführt, ein strukturierter Beherbergungsbetrieb setze ein hotelähnliches Betriebskonzept (inkl. dazu gehörende minimale Infra- strukturen) und eine minimale Grösse des Betriebs voraus. Als Beispiele könnten hotelähnliche Residenzen wie Hotelresorts (Hotels mit Zimmern und bewirtschafteten Wohnungen) und Ferienresorts oder Feriendörfer ge- nannt werden, die Wohnungen für den kurzzeitigen Ferienaufenthalt mit hotelähnlichen Dienstleistungen anbieten. Die Anlagen zeichneten sich in der Regel dadurch aus, dass sie eine bauliche Einheit bildeten (Zentrum mit Hauptzugang und Rezeption, zentrale Parkplätze), in der auch Gemein- schaftseinrichtungen wie Hallenbad, Sportanlagen, Restaurants und Spiel- räume angeboten würden, die von den Gästen mitbenutzt werden könnten. Die Grösse und die Struktur der Anlage sollten eine professionelle und ge- winnbringende Vermarktung zulassen und auch so konzipiert sein, dass sie im Markt längerfristig wettbewerbsfähig bleiben könne (vgl. zum Ganzen: Botschaft BBl 2014 S. 2304 sowie Urteil des Bundesgerichts 1C_511/2018 vom 3. September 2019 E.4.1.). Schliesslich ist festzuhalten, dass für die Bewilligung des Neubaus von im Rahmen eines strukturierten Beherber- gungsbetriebs bewirtschafteten Wohnungen kein unabhängiges Gutachten vorgelegt werden muss. Ein solches ist […] nur dann erstellen zu lassen, wenn im Zusammenhang mit strukturierten Beherbergungsbetrieben Woh- nungen ohne Nutzungsbeschränkung [Art. 8 ZWG] erstellt werden sollen (so ausdrücklich WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Art. 7 ZWG Rz. 29 [S. 97]). 2.8.2. Diese bundesgesetzlichen Vorgaben sind für das Bundesgericht massge- bend (Art. 190 BV); auf die Rüge der Beschwerdeführerin, wonach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG zu unbestimmt sei und Art. 75b BV widerspreche, ist des- halb nicht weiter einzugehen. Es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern diese Bestimmung die Rechtsweggarantie (gemäss Art. 6 und 13 EMRK) bzw. das Übereinkommen über den Zugang zu Informationen, die Öffentlich-- 40 - keitsbeteiligung an Entscheidungsverfahren und den Zugang zu Gerichten in Umweltangelegenheiten vom 25. Juni 1998 (Aarhus-Konvention; SR 0.814.07) verletzen sollen, steht doch gegen Zweitwohnungsbewilligungen – auch für Natur- und Heimatschutzverbände – der Rechtsweg offen (Urteil des Bundesgerichts 1C_71/2019, 1C_93/2019 vom 16. April 2020 E.3.1., Abs. 2). 2.8.3. Beim geplanten (gestaffelt dreigliedrig versetzten) Hotelgebäude A auf Pa- rzelle G._____ mit 197 Zimmern handelt es sich um ein klassisches Hotel. Umstritten ist, ob dieses zusammen mit den zusätzlich geplanten vier Wohnhäusern (Gebäude BE, BW, CS, CN, mit total 61 touristisch bewirt- schafteten Wohnungen [TBW]; dereinst wohl in Stockwerkeigentum als Fe- rienwohnungen genutzt) sowie insbesondere mit dem fünften Gebäude D (zusammen mit Stockwerkeinheiten des Gebäudes CN total 30 Wohnun- gen ohne Nutzungsbeschränkungen [klassische Zweitwohnungen]) zum Verkauf mit der Absicht der Quersubventionierung des Hotels und der TBW-Einheiten bewilligt werden kann oder dieses Grossprojekt gegen Art. 75b BV sowie allenfalls gegen Bundesrecht (Art. 6-8 ZWG i.V.m. Art. 4 ZWV) verstösst. 2.8.4. Ausgangspunkt für die Beurteilung dieser Fragen bilden vorliegend einer- seits die Nutzungsauflagen im angefochtenen Bau- und Einspracheent- scheid J._____ vom 28. Februar 2020 (Bf-act. 1 und Bg1-act. 2) sowie an- dererseits das dazu vorgängig eingereichte Nutzungskonzept für die tou- ristisch bewirtschafteten Flächen vom 18. Dezember 2019 (Bg1-act. 11) der Beschwerdegegnerin 2, wie nachfolgend im Detail dargelegt: 2.8.4.1.Der Wortlaut des Nutzungskonzepts vom 18. Dezember 2019 beinhaltet: 1. Ausgangslage Die D._____ AG plant den Abbruch und Wiederaufbau des Hotels K._____ sowie die Erstellung von touristisch bewirtschafteten Flächen in Mehrfamilienhäusern. Nach den Vorgaben des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen (ZWG) sollen touristisch be-- 41 - wirtschaftete Flächen nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG erstellt und betrieben werden. Un- ter Berücksichtigung der Vorgaben von Art. 8 Abs. 1 lit. c ZWG sollen im Rahmen von 19.53% der geplanten Hauptnutzfläche, Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung er- stellt werden. Die Sicherstellung eines wirtschaftlich nachhaltigen Betriebs verlangt massive Inves- titionen, die durch Eigen- und Fremdfinanzierungen (siehe Gutachten SGH vom 24. September 2019) erbracht werden müssen. Das gesamte Finanzierungskonzept ba- siert darauf, dass zur Sicherstellung der Finanzierung ein Teil der Hauptnutzfläche als Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (Baufeld B7) erstellt werden können. 2. Raumkonzept des gesamten Bauvorhabens Das Raumkonzept für das renovierte bzw. erweiterte Ferienresort-Projekt K._____ sieht wie folgt aus: a) Hotelnutzung mit klassischen Hotelzimmern Gebäude A, Via Alpsu 36: b) Touristisch bewirtschaftete Wohnungen Gebäude BE, Via V._____ 1 alle Whg.: Gebäude BW, Via V._____ 1A alle Whg.: Gebäude CS, Via Y._____ 2 alle Whg.: Gebäude CN, Via Y._____ 2A Whg. 402 + 403 Whg. 301 – 304 Whg. 201 – 204 Whg. 101 – 103 c) Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung Gebäude CN, Via Y._____ 2A Whg. 401 + 404 Whg. 501 – 504 Whg. 601 – 604 Gebäude D, Via Y._____ 4 alle Whg.: 3. Betriebskonzept 3.1.Touristisch bewirtschaftete Flächen (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG) Das Nutzungskonzept richtet sich nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG. Die touristisch bewirt- schafteten Flächen können ausschliesslich als strukturierter Beherbergungsbetrieb bewirtschaftet werden. 3.2.Angebot Die touristisch bewirtschafteten Flächen entsprechen folgendem Konzept: - Ständiges touristisches Wohnungsangebot, welches während der Haupt- und Ne- bensaison auf dem Markt verfügbar ist. Es wird ein Ganzjahresangebot ange- strebt, falls es wirtschaftlich vertretbar ist, ansonsten darf z.B. in einer Nebensai- son der Betrieb geschlossen und nicht von Dritten genutzt werden, ausgenommen ist die Eigennutzung im zulässigen, beschränkten Umfang; - Einheitliche, nicht individuell ausgestattete, möblierte Wohnungen; - WLAN, TV und HiFi, Bettwäsche, Bade- und Küchentücher sowie Seifenspender; - Concierge- und Informationsservice für weitere Leistungen im touristischen Be- reich sowie in der Ortschaft; - Nutzung der öffentlichen Räume; - Wäschewechsel und Einordnung (Optional: täglicher Wäschewechsel, tägliche Reinigung). 3.3.Betrieb 3.3.1 Die touristisch bewirtschafteten Flächen werden im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs wie folgt bewirtschaftet:- 42 - - Hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen: Der Betrieb umfasst hotelmässige Dienstleistungen und Infrastrukturen, die typi- scherweise zu einem Hotel gehören und von der Mehrheit der Gäste beansprucht werden. - Hotelmässiges Betriebskonzept: Der Betrieb weist ein hotelmässiges Betriebskonzept auf. Dazu gehört insbesondere die Ausrichtung auf die professionelle und kurzzeitige Beherbergung von Gästen, tage- oder wochenweise, maximal aber für die Dauer von 90 Tagen. Die Bewirtschaftung der touristisch bewirtschafteten Flächen erfolgt durch das Hotel bzw. dessen Betriebsgesellschaft im Sinne der sogenannten strukturierten Beherbergungsform. - Vertrieb und Vermarktung der touristisch bewirtschafteten Flächen Die touristisch bewirtschafteten Flächen können ausschliesslich über den norma- len Buchungsvorgang über das Hotel gebucht und genutzt werden. - Operative Belange und Schlüsselgewalt Die Betreuung der Gäste der touristisch bewirtschafteten Flächen sowie die ope- rativen Dienstleistungen (Empfang und guest relation, Reinigung, Security und Haustechnik etc.) werden für die gesamte Fläche durch die Hotelbetreiberin wahr- genommen. Die Administration der Vermietung sämtlicher touristisch bewirtschaf- teter Flächen obliegt ausschliesslich dem Hotel bzw. der Betriebsgesellschaft. Die Schlüsselgewalt verbleibt ausschliesslich in den Händen der Hotelbetreiberin. In der Zeit, in welcher das Hotel geschlossen ist, kann diese Aufgabe auch von ei- nem anderen Betreiber übernommen werden. 3.3.2 Einrichtung und Ausstattung der touristisch bewirtschafteten Flächen. Die touristisch bewirtschafteten Flächen werden nicht individuell ausgestaltet und eingerichtet. Die gesamte Einrichtung und Ausstattung erfolgt ausschliesslich durch die Hotelbetreiberin, ebenso der Unterhalt und die Ersatzanschaffungen. Ausserdem werden sämtliche Leistungen, die mit dem Betrieb der touristisch be- wirtschafteten Flächen in direktem oder indirektem Zusammenhang stehen, wie Layout, Ausstattungsbeschreibung und Betriebseinrichtungen von der Hotelbe- treiberin konzipiert und umgesetzt. 3.4 Verkauf zur hotelähnlichen Bewirtschaftung 3.4.1 Verkauf zur hotelmässigen Bewirtschaftung als Bedingung Die touristisch bewirtschafteten Flächen können eigentumsmässig verselbstän- digt einzeln und/oder in Paketen oder als Gesamtheit an Dritte verkauft werden. Die rechtlich verselbständigten touristisch bewirtschafteten Flächen (in der Form des Stockwerkeigentums) werden als qualifiziert touristisch bewirtschaftete Ein- heiten mit hotelmässigen Dienstleistungen und Infrastrukturen sowie mit einem hotelmässigen Betriebskonzept genutzt und der Erwerber erwirbt eine voll ausge- stattete und sofort benutz- und vermietbare Wohnung. Der Verkauf kann deshalb nur auf der Basis und unter der Bedingung "Verkauf zur touristischen Bewirtschaf- tung" erfolgen. Zwecks Sicherung dieser Bedingung hat eine entsprechende grundbuchliche Anmerkung gemäss den gesetzlichen Vorgaben im Rahmen der Bewilligungserteilung zu erfolgen. 3.4.2 Miet- und Bewirtschaftungsvertrag- 43 - Mit dem Erwerb einer touristisch bewirtschafteten Fläche ist der Abschluss eines unbefristeten oder eines langfristigen Miet- und Bewirtschaftungsvertrages ver- bunden. Ist der Miet- und Bewirtschaftungsvertrag befristet, ist der Vertrag nach Ablauf der Frist zu verlängern, damit die Voraussetzung der qualifizierten, touris- tischen Bewirtschaftung weiterhin erfüllt ist. 3.4.3 Eigennutzung Die Eigentümer einer touristisch bewirtschafteten Fläche verfügen lediglich über ein Eigennutzungsrecht entsprechend den allgemein gültigen Regeln. Unter Eigennutzung fällt die Nutzung durch den Eigentümer, dessen Familienmit- glieder sowie Freunde und Bekannte und zwar entgeltlich oder unentgeltlich. 3.5 Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen Zur Sicherstellung der Unterhalts- und Erneuerungsinvestitionen wird ein bran- chenüblicher Erneuerungsfonds geschaffen. Damit hat der Betreiber der touris- tisch bewirtschafteten Flächen sicherzustellen, dass die gemeinschaftlichen Ge- bäudeteile sich stets in einem guten Zustand befinden und Sanierungen finanziert werden können. Für den Unterhalt und die Erneuerung der touristisch bewirtschafteten Flächen wird ein Sanierungsfonds für Möbel und Inventar gebildet. Der Baubehörde sind bis zum Nutzungsbeginn die entsprechenden vertraglichen Regelungen und Reglemente für den Erneuerungsfonds respektive Sanierungs- fonds vorzulegen. 2.8.4.2. Zum genauen Wortlaut der wichtigsten Vorgaben und Nutzungsaufla- gen im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid (vgl. Dispositiv): Ziff. 1. [Alle drei Einsprachen werden abgewiesen]. Ziff. 2. [Baugesuch wird mit nachfolgenden Modalitäten und Auflagen bewilligt]. Ziff. 3. Baufreigabe Mit dem Bau darf vorläufig nicht begonnen werden. Die Baufreigabe erfolgt mit se- parater Verfügung, - nach Vorliegen einer Ergänzung des Gutachtens gemäss Art. 5 Abs. 2 ZWV bzw. der definitiven Beantwortung der diesbezüglich noch offen gelassenen Fragen (vgl. E.4.4), - nach dem Nachweis, dass sämtliche nachstehend erwähnten, vor Baubeginn zu erfüllenden Auflagen/Bedingungen erfüllt sind. Ziff. 4. Projektänderungen Bauten und Anlagen sind nach den mit dem Bewilligungsvermerk versehenen Plä- nen auszuführen. Änderungen gegenüber den genehmigten Plänen müssen von der Baubehörde vor Ausführung genehmigt werden. Geringfügige Projektänderungen, bei welchen mit keinen Einsprachen zu rechnen ist, können im vereinfachten Bau- bewilligungsverfahren bewilligt werden (Art. 50 KRVO); alle übrigen Projektänderun- gen bedürfen einer ordentlichen Baubewilligung (Art. 86 KRG). Ziff. 5. - 44 - Öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen – Anmerkungen (Art. 90 KRG) Ziff. 5.1. Nutzungsbeschränkung strukturierter Beherbergungsbetrieb (Kernbe- trieb) Die (in Erw. 1 blau markierten) klassischen Hotelzimmer sowie alle (farblich nicht markierten) zum Hotelbetrieb gehörenden Infrastrukturflächen im weiteren Sinn wie Wellness, Küche, Restauration, allgemeine Aufenthaltsbereiche, Personalbereiche, Technikräume etc. auf den Parzellen I._____, T._____ und G._____ bilden den Kern des touristischen Beherbergungsbetriebs "K._____" (also die gesamte Nutzfläche NF mit Ausnahme der rot markierten touristisch bewirtschafteten Wohnungen, der grün markierten Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen sowie den farblich nicht markierten Nebennutzflächen NNF, welche ausschliesslich diesen Wohnungen dienen). Dieser Kernbetrieb bildet zusammen mit den (in Erw. 1 rot markierten) touristisch bewirtschafteten Wohnungen den "strukturierten Beherbergungsbetrieb" (Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG/Art. 4 ZWV) "K._____" und damit Voraussetzung für den Bestand dieser touristisch bewirtschafteten Wohnungen. Die Flächen des Kernbetriebs (Hotel- und Infrastrukturflächen im weiteren Sinn) sind darum - im Sinne einer Bewirtschaftungsverpflichtung (abgesehen von üblichen saisona- len Unterbrüchen) dauernd als solche zu nutzen und zu betreiben, sodass die Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG sowie jene von Art. 4 ZWV für die touristisch bewirtschafteten Wohnungen jederzeit erfüllt sind, und - dürfen zwecks Sicherstellung der Durchsetzbarkeit dieser Bewirtschaftungsver- pflichtung nicht an separate Eigentümer veräussert werden. Das Grundbuchamt AA._____ wird angewiesen, diese öffentlich-rechtliche Nutzungs- beschränkung als Auflage auf den Grundstücken I._____, H._____ und G._____, Grundbuch C._____, mit dem Stichwort "Nutzungsbeschränkung strukturierter Beher- bergungsbetrieb (Kernbetrieb) 'K._____, Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG/Art. 4 ZWV (Bewirt- schaftungsverpflichtung, Veräusserungsbeschränkung)" anzumerken. Der rechtskräf- tige Baubescheid gilt als Anmeldungstitel für diese Anmerkung. Die aus der Anmer- kung anfallenden Kosten und Gebühren gehen zulasten der Grundeigentümer. Ziff. 5.2. Nutzungsbeschränkungen nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG (Wohnungen im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebs) Folgende Wohnungen auf Parzelle I._____ und H._____ dürfen ausschliesslich als touristisch bewirtschaftete Wohnung nach Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG genutzt werden: Haus BE, Gebäude-Nr. U._____, Via V._____ 101, Parzelle I._____ [Es folgt die minutiöse Aufzählung aller Wohnungen mit HNF/Niveau] [Total Haus BE: 22 touristisch bewirtschaftete Wohnungen 1'821.60 m2] Haus BW, Gebäude-Nr. W._____, Via V._____ 101A, Parzelle I._____ [Es folgt die minutiöse Aufzählung aller Wohnungen mit HNF/Niveau] [Total Haus BW: 12 touristisch bewirtschaftete Wohnungen 993.60 m2] Haus CN, Gebäude-Nr. X._____, Via Y._____ 2A, Parzelle H._____ [Es folgt die minutiöse Aufzählung aller Wohnungen mit HNF/Niveau] [Total Haus CN: 13 touristisch bewirtschaftete Wohnungen 1'078.20 m2] Haus CS, Gebäude-Nr. Z._____, Via Y._____ 2, Parzelle H._____ [Es folgt die minutiöse Aufzählung aller Wohnungen mit HNF/Niveau] [Total Haus CS: 14 touristisch bewirtschaftete Wohnungen 1'159.20 m2] [Zusammenfassung] Total der touristisch bewirtschafteten Wohnungen Haus BE 22 Wohnungen 1'821.60 m 2- 45 - Haus BW 12 Wohnungen 993.60 m 2 Haus CN 13 Wohnungen 1'078.20 m 2 Haus CS 14 Wohnungen 1'159.20 m 2 Total 61 tourist. bew. Whg. 5'052.60 m 2 Das Grundbuchamt AA._____ wird angewiesen, diese öffentlich-rechtliche Nut- zungsbeschränkung als Auflage auf den Parzellen I._____ und H._____, Grundbuch C._____ mit dem Stichwort "touristisch bewirtschaftete Wohnung nach Art. 7 Abs. 2 lit. a [recte: lit. b] ZWG (EGID Nr. [wie vorgenannt])" anzumerken. Der rechtskräftige Baubescheid gilt als Anmeldungstitel für diese Anmerkung. Die aus der Anmerkung anfallenden Kosten und Gebühren gehen zulasten der Grundeigentümer. Sofern an diesen Wohnungen Stockwerkeigentum begründet werden sollte, ist dies der Gemeinde unverzüglich mitzuteilen. In diesem Fall ist die Gemeinde berechtigt, zu gegebener Zeit die Nutzungsbeschränkung mit einer ergänzenden Verfügung auf den entsprechenden Stockwerkeinheiten anmerken zu lassen. Ziff. 5.3. Bewilligungsvorbehalt für die Veräusserung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG) Die Veräusserung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (gemäss Erw. 1) ist vorläufig untersagt. Die Baubehörde bewilligt auf Antrag der Grundeigentümerin die Veräusserung solcher Wohnungen im vereinfachten Baubewilligungsverfahren (Art. 51 KRVO), wenn der Nachweis erbracht wird, dass und wie der Ertrag aus die- sen Wohnungen im Sinne von Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG in den Bau oder Betrieb des strukturierten Beherbergungsbetriebs investiert wird. Das Grundbuchamt AA._____ wird angewiesen, diese öffentlich-rechtliche Nut- zungsbeschränkung als Auflage auf den Grundstücken I._____ und H._____, Grundbuch C._____, mit dem Stichwort "Bewilligungsvorbehalt für die Veräusserung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG)" anzumer- ken. Der rechtskräftige Baubescheid gilt als Anmeldungstitel für diese Anmerkung. Die aus der Anmerkung anfallenden Kosten und Gebühren gehen zulasten der Grun- deigentümer. Ziff, 5.4. Pflichtparkplätze (Art. 81 BauG – 2008) [...] Ziff. 6. Zusatzbewilligungen sowie weitere dauernde Bedingungen und Auflagen […] Ziff. 7. Weitere Bedingungen und Auflagen […] Ziff. 8. Gebühren / Entschädigungen / Ersatzabgaben […] Ziff. 9. [Rechtsmittelbelehrung] Ziff.10. [Mitteilung] Im Lichte dieser Konkretisierungen ist der vorliegende Fall zu beurteilen. 2.8.5. Die Beschwerdeführerin bestreitet das Vorliegen der Voraussetzungen ei- nes strukturierten Beherbergungsbetriebs im Wesentlichen mit der Begrün- dung, dass das (nachgereichte) Nutzungskonzept vom 18. Dezember 2019 kein Betriebskonzept im Sinne von Art. 4 ZWV darstelle, da die Gäste nicht verpflichtet seien, die Dienstleistungen des Hotels zu beanspruchen und es - 46 - sich beim Projekt der Beschwerdegegnerin 2 im Kern bloss um eine kom- merzielle Vermietung von verpönten 'Plattformwohnungen' handle. 2.8.6. Nach Auffassung des Gerichts erweist sich diese Kritik indes als unbegrün- det. Wie die Beschwerdegegnerinnen unter Verweis auf die Erläuterungen des Bundesamtes für Raumentwicklung ARE vom 18. November 2015 (vgl. ZWV, S. 5) zu Recht ausführten, müssen die Gäste in den touristisch be- wirtschafteten Wohnungen nicht zwingend verpflichtet werden, die hotel- mässigen Dienstleistungen zu beanspruchen; vielmehr ist erforderlich und genügend, dass solche Dienstleistungen angeboten werden und von den Gästen in Anspruch genommen werden können. Dieser Darstellung ist auch das Bundesgericht gefolgt, indem es festhielt, die Anlagen (der TBW) zeichneten sich in der Regel dadurch aus, dass sie eine bauliche Einheit bildeten (Zentrum mit Hauptzugang und Rezeption, zentrale Parkplätze), in der auch Gemeinschaftseinrichtungen wie Hallenbad, Sportanlagen, Re- staurants und Spielräume angeboten würden, die von den Gästen mitbe- nutzt werden könnten (so Urteil des Bundesgerichts 1C_511/2018 E.4.1). Was die gewählte und zugleich beanstandete Vermietungsform betrifft, so ist dem Nutzungskonzept vom 18. Dezember 2019 (Bg1-act. 11) der Be- schwerdegegner 2 unter der Rubrik 'Betriebskonzept' (Ziff. 3) sowie im Be- sonderen zu den Einzelheiten und Vorgaben des konkreten 'Betriebs' (Ziff. 3.3.1, Abs. 3 [Vertrieb/Vermarktung TBW] u. 4 [Operative Belange/Schlüs- selgewalt]) zu entnehmen, dass gerade keine 'unzulässigen Plattformwoh- nungen' angeboten werden. Weiter wurde auch dem Ausstattungs- und Einrichtungsverbot (siehe Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG: 'Nicht auf die persönli- chen Bedürfnisse der Eigentümer zugeschnitten') der als touristisch bewirt- schafteten Wohnungen gebührend Rechnung getragen, indem im selben Nutzungskonzept bestimmt wurde, dass 'Einheitliche, nicht individuell aus- gestattete, möblierte Wohnungen' angeboten werden (Ziff. 3.2.) sowie 'die touristisch bewirtschafteten Flächen nicht individuell errichtet werden, son- dern die gesamte Einrichtung und Ausstattung – ebenso der Unterhalt und - 47 - die Ersatzanschaffungen – ausschliesslich durch die Hotelbetreiberin erfol- gen werde (Ziff. 3.3.2.). Die drei kumulativ erforderlichen Vorgaben nach Art. 4 ZWV sind nach Ansicht des Gerichts – aufgrund des erwähnten, de- taillierten und aussagekräftigen Nutzungskonzepts – ebenfalls allesamt vorbildlich erfüllt, weshalb der Vorwurf der Verletzung von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG i.V.m. Art. 4 ZWV unbegründet ist. 2.8.7. Die Beschwerdeführerin bemängelt zudem, dass nicht ausreichend sicher- gestellt sei, dass der (Hotelresort-) Betrieb langfristig bestehen könne und die touristisch bewirtschafteten Wohnungen (TBW) nicht doch in klassische (und verbotene) Zweitwohnungen umgenutzt würden. Die Beschwerdegeg- nerin 1 habe dazu lediglich auf die Beteuerungen und Versprechen der Be- schwerdegegnerin 2 abgestellt, was nicht genüge. Die im angefochtenen Baubewilligungs- und Einspracheentscheid verfügten Auflagen seien zu wenig klar und verbindlich, um die Ziele von Art. 75b BV zu erreichen. 2.8.8. Das streitberufene Gericht vermag sich dieser Würdigung der nachvollzieh- baren Anstrengungen der Beschwerdegegnerinnen für ein gesetzeskonfor- mes Gesamtprojekt mit solch beachtlichen Dimensionen nicht anzuschlies- sen. Die total 61 geplanten TBW werden nämlich nachweislich im Grund- buch mit der gebotenen Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG belegt (vgl. Bau-/Einspracheentscheid Dispositiv Ziff. 5.1. [Bf-act. 1; Bg1-act. 2]) und der Kernbereich des Hotelresorts (= klassischer Hotelkom- plex mit 197 Gästezimmern samt zugehöriger Infrastrukturanlagen [Well- ness, Küche, Restaurant, allgemeine Aufenthaltsräume etc.]) wurde zudem mit einer Bewirtschaftungsverpflichtung und Veräusserungsbeschränkung an Dritteigentümer/Dritte versehen (Dispositiv Ziff. 5.2. [Bf-act. 1; Bg1-act. 2]). Für das Gericht ist damit hinreichend erstellt und garantiert, dass die gesetzmässige Nutzung der TBW mittels Auflagen abgesichert ist.- 48 - 2.8.9. Im Weiteren macht die Beschwerdeführerin geltend, die Voraussetzungen für die Bewilligung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 8 Abs. 1 lit. a-e ZWG seien vorliegend nicht erfüllt. Im Besonderen sei die Finanzierbarkeit des Gesamtprojekts nicht ausreichend nachgewiesen. 2.8.10. Art. 8 Abs. 1 ZWG stellt die Regeln für (Zweit-) Wohnungen im Zusammen- hang mit strukturierten Beherbergungsbetrieben auf. Die Erstellung von solchen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen darf in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20% unter folgenden Vorausset- zungen bewilligt werden, wenn: a. der Betrieb nur mit dem Ertrag aus der Erstellung solcher Wohnungen wirtschaftlich geführt oder weitergeführt werden kann; b. die Eigentümerin oder der Eigentümer bzw. die Betreiberin oder der Betreiber auf Ver- langen den Nachweis erbringt, dass der Ertrag aus den Wohnungen in den Bau oder Be- trieb der strukturierten Beherbergung investiert wird; c. die Hauptnutzfläche dieser Wohnungen einen Anteil von 20% der gesamten Hauptnutz- fläche der Zimmer und der Wohnungen nicht übersteigt; d. die Wohnungen mit dem strukturierten Beherbergungsbetrieb eine bauliche und funkti- onale Einheit bilden, es sei denn, Gründe des Ortsbild- oder Denkmalschutzes stehen dem entgegen; und e. keine überwiegenden Interessen entgegenstehen. Laut Art. 5 Abs. 2 ZWV ist in Fällen nach Art. 8 Abs. 1 ZWG ein Gutachten zu erstellen, dass sich insbesondere äussert a. zur gegenwärtigen und künftigen Wirtschaftlichkeit des Betriebs bzw. der Betriebe; b. zur Querfinanzierung und Verwendung der Erträge. 2.8.11. Das Gericht erachtet die Kriterien nach Art. 8 Abs. 1 lit. a-e ZWG als erfüllt. Das erste Kriterium (gemäss Art. 8 Abs. 1 lit. a ZWG) verlangt, dass mit der beabsichtigten Querfinanzierung voraussichtlich die Wirtschaftlichkeit des Betriebs erreicht werden kann. Die Querfinanzierung mittels Zweitwohnun- gen muss dabei für einen wirtschaftlichen Betrieb sowohl notwendig als auch geeignet sein. Im SGH-Gutachten vom 24. September 2019 wurde diese Voraussetzung bestätigt, indem dort festgehalten wird, dass sowohl für die Realisierung eines wirtschaftlichen Betriebs die Querfinanzierung mittels 30 Zweitwohnungen notwendig sei, als auch deren operative Wirt-- 49 - schaftlichkeit grundsätzlich positiv (also als 'geeignet') zu beurteilen sei. Dem ist hier umso mehr zuzustimmen, als im angefochtenen Bau- und Ein- spracheentscheid noch ausdrücklich die (Sicherheits-) Auflage betreffend "Baufreigabe" (Dispositiv Ziff. 3) gemacht wurde. Darin wurde unmissver- ständlich klargestellt: "Mit dem Bau darf vorläufig nicht begonnen werden. Die Baufreigabe erfolgt mit separater Verfügung, (-) nach Vorliegen einer Ergänzung des Gutachtens gemäss Art. 5 Abs. 2 ZWV bzw. der definitiven Beantwortung der diesbezüglich noch offen gelassenen Fragen und (-) nach dem Nachweis, dass sämtliche nachstehend erwähnten, vor Baube- ginn zu erfüllenden Auflagen/Bedingungen erfüllt sind." Damit ist garantiert, dass mit dem Gesamtprojekt erst begonnen werden kann, wenn dessen Wirtschaftlichkeit zuverlässig und verbindlich nachgewiesen ist/wird. Das zweite Kriterium (gemäss Art. 8 Abs. 1 lit. b ZWG) fordert, dass die Investitionen aus dem Verkauf der Wohnungen ohne Nutzungsbeschrän- kungen in den Bau oder Betrieb des strukturierten Beherbergungsbetriebs fliessen müssen. Wie der Auflage im angefochtenen Bau- und Einspra- cheentscheid in Ziff. 5.3. betreffend 'Bewilligungsvorbehalt für die Veräus- serung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung' entnommen werden kann, sollte eigens eine entsprechende Anmerkung im Grundbuch die Ein- haltung dieser gesetzlichen Vorgabe unter Berücksichtigung und Würdi- gung des dazu erstellten SGH-Konformitätsgutachtens vom 24. September 2019 über die Finanzierung des Gesamtprojekts garantieren (Art. 8 Abs. 1/5 ZWG i.V.m. Art. 5 Abs. 2 ZWV). Im erwähnten Gutachten (Bg1-act. 12, S. 19, Ziff. 4.4. - Fazit wirtschaftliche Nachhaltigkeit) werden die massge- benden Investitionen und Kalkulationen plausibel dargestellt und damit das Kriterium erfüllt. Das dritte Kriterium (Art. 8 Abs. 1 lit. c ZWG), wonach die Hauptnutzfläche (HNF) dieser Wohnungen einen Anteil von 20% der gesamten HNF der Zimmer und Wohnungen nicht übersteigen darf, wurde ebenfalls erfüllt, da nachweislich 2'480.4 m2 HNF für die 30 Zweitwohnungen genutzt werden, - 50 - was einem Anteil von 19.53% entspricht und somit noch unter dem zuläs- sigen Grenzwert von maximal 20% liegt (vgl. dazu im Sachverhalt Ziff. 1). Das vierte Kriterium (Art. 8 Abs. 1 lit. d ZWG) fordert, dass die Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen mit dem strukturierten Beherbergungsbe- trieb eine bauliche und funktionale Einheit bilden. Wie aus den eingereich- ten Bauplänen hervorgeht (vgl. Bg1-act. 3.1. [Plannummer 000.181022] Si- tuation 1:500; Bg1-act. 3.2. Umgebungsplan 1:200; Bg1-act. 3.3.-3.3.11. Niveau A+B [UG + EG Hotel], Niveau C [obere Einstellhalle], Niveaus D, E, F, G, H, I und J [Häuser], alle im Massstab 1:200; Bg1-act. 3.12.-3.14. Schnitte aller vorerwähnten Gebäude/Niveaus), liegen die insgesamt sechs neuen Gebäude räumlich in guter Sichtdistanz zueinander und sie sind so- wohl oberirdisch (Fuss-/Gehwege) als auch unterirdisch (Tiefgarage) funk- tional eng miteinander verbunden, weshalb auch diese Vorgabe erfüllt ist. Das fünfte Kriterium (Art. 8 Abs. 1 lit. e ZWG) setzt schliesslich voraus, dass im konkreten Einzelfall keine überwiegenden Interessen gegen eine Bewil- ligung der geplanten Zweitwohnungen sprechen. Vorliegend ist von erheb- lichem öffentlichen Interesse, dass das Gesamtprojekt nur mit Hilfe der fi- nanziellen Unterstützung aus dem Verkauf der geplanten 30 Zweitwohnun- gen realisiert werden kann und damit das seit 2003 leerstehende alte Ho- telgebäude (im Interesse der Umwelt) möglichst rasch durch Abbruch und Entsorgung von den gefährlichen Asbest- und PCB-Vorkommen gesäubert und so für das neue Gesamtprojekt einwandfrei bereitgestellt werden kann. Hinzu kommt, dass damit vermehrt benötigte Hotelkapazitäten in der wirt- schaftlich aufstrebenden Ortsgemeinde der Beschwerdegegnerin 1 (mit ho- hem Tourismusverkehr, Bergbahnen) geschaffen werden können und dies eben auch neue Arbeitsplätze vor Ort und in der Talschaft generieren wird. Ein überwiegendes Interesse nach lit. e kann daher ebenso bejaht werden.- 51 - 2.8.12. Soweit die Beschwerdeführerin speziell die Finanzierbarkeit des Gesamt- projekts als nicht ausreichend dargetan rügte, ist dem entgegenzuhalten, dass aus dem SHG-Konformitätsgutachten vom 24. September 2019 (Bg1- act. 12) sehr wohl hinreichend präzise hervorgeht, wie das Gesamtprojekt finanziert werden soll. Ausgehend von (ursprünglich) geschätzten Investiti- onskosten von CHF 101 Mio., reduziert auf CHF 80 Mio. aufgrund der Aus- wertung der TU-Verträge, abzüglich des erwarteten Ertrags aus dem Ver- kauf der Zweitwohnungen von CHF 26 Mio. und der Aufnahme eines Bank- darlehens von CHF 31 Mio., verbleibt ein eigener Finanzierungsbedarf von rund CHF 23 Mio., was prozentual einer Kapitalfinanzierung aus Eigenmit- teln (Bargeld, Reserven, Erhöhung Aktenkapital Beschwerdegegnerin 2) von 28.75% entspricht, was durchaus noch als marktüblich bezeichnet wer- den kann. Die Finanzierbarkeit des Gesamtprojekts ist damit erstellt. Im Weiteren sei in diesem Zusammenhang auch noch erwähnt, dass der Bun- desrat in der Botschaft zum ZWG (BBl 2014 S. 2304) festhielt, ein struktu- rierter Beherbergungsbetrieb setze eine minimale Grösse des Betriebs vor- aus; als Beispiel nannte er Hotelresorts (Hotel mit Zimmern und bewirt- schafteten Wohnungen) und Ferienresorts oder Feriendörfer. Die Grösse und die Struktur der Anlage sollten eine professionelle und gewinnbrin- gende Vermarktung zulassen und so konzipiert sein, dass sie im Markt län- gerfristig wettbewerbsfähig bleiben können. Sowohl Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG als auch Art. 4 ZWV enthalten aber keine Vorgaben für die Mindestgrösse; hingegen sieht Art. 1 Abs. 2 lit. d der Verordnung über die Förderung der Beherbergungswirtschaft vom 18. Februar 2015 (VFB; SR 935.121) vor, dass ein strukturierter Beherbergungsbetrieb in der Regel mindestens 15 Zimmer oder 30 Betten aufweisen muss. Der Bundesrat strebte bei der Re- vision dieser Verordnung ausdrücklich eine Angleichung des Beherber- gungsbegriffs an denjenigen der Zweitwohnungsgesetzgebung an (so Er- läuternder Bericht zur VFB, S. 7 u. 9). Insofern kann die Bestimmung einen Anhaltspunkt für die Mindestgrösse strukturierter Beherbergungsbetriebe im Sinne von Art. 4 ZWV bieten (so JONAS ALIG, Das Zweitwohnungsgesetz, - 52 - ZBl 117/2016 S.235 f.). Da es sich dabei bloss um eine Faustregel handelt, sind Ausnahmen möglich, wobei dann noch vertieft geprüft werden muss, ob die Anlage – trotz ihrer geringen Grösse – längerfristig rentabel mit ho- telmässigen Dienstleistungen und Infrastrukturanlagen betrieben werden kann, da ansonsten die Gefahr besteht, dass diese Leistungen fallen ge- lassen und die Wohnungen als klassische Zweitwohnungen verwendet werden. Gegebenenfalls kann es sich in solchen Fällen rechtfertigen, hier- für ein unabhängiges Gutachten einzuholen, auch wenn Art. 7 ZWG – an- ders als in Art. 8 Abs. 5 ZWG – dies nicht gesetzlich vorschreibt (vgl. KARIN SCHERRER REBER, Kommentar ZWG, Bewilligungsvoraussetzungen für tou- ristisch bewirtschaftete Wohnungen, in ZBl 122/2021, Ziff. 5.-5.1., S. 469). Vorliegend handelt es sich um ein ansehnliches Hotelresort mit 197 klassi- schen Hotelzimmern, mit 61 touristisch bewirtschafteten Wohnungen sowie 30 Zweitwohnungen, womit die Anforderungen an die Grösse und die Wirt- schaftlichkeit des Gesamtprojekts (im Vergleich zur Faustregel gemäss Art. 1 Abs. 2 lit. d VFB [15 Zimmer/30 Betten]) für die Annahme eines struktu- rierten Beherbergungsbetriebs bei weitem erfüllt werden. Das Gericht ver- mag daher weder ein Verstoss gegen Art. 7 noch Art. 8 ZWG zu erkennen. 2.9. Zur Rüge der fehlenden Verfassungskonformität der Art. 7 und Art. 8 ZWG im Vergleich zur höherrangigen Verfassungsbestimmung nach Art. 75b BV verweist die Beschwerdeführerin grundsätzlich auf die Rangordnung dieser Normen im demokratischen Prinzip der Schweiz, ohne jedoch im Detail die gerügte Verfassungswidrigkeit zu konkretisieren oder zu substantiieren. Im konkreten Fall geht es um das Anwendbarkeit- und Massgeblichkeitsgebot nach Art. 190 BV. Nach dieser Verfassungsnorm sind die Gerichte und rich- terlichen Behörden verpflichtet, Bundesgesetze anzuwenden, selbst wenn sie der Bundesverfassung widersprechen sollten. Dies schliesst die verfas- sungskonforme Auslegung von Bundesgesetzes aber nicht aus (s. HÄFE- LIN/HALLER/KELLER/THURNHERR, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 10. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2020, Rz. 161 [S. 37]). In der Schweiz wird das - 53 - demokratische Prinzip in Relation zum rechtsstaatlichen Prinzip besonders stark gewichtet. Die Bundesverfassung weist der Bundesversammlung, un- ter Vorbehalt der Rechte des Volkes und der Kantone, "die oberste Gewalt im Bund" zu (Art. 148 Abs. 1 BV). Den Institutionen der direkten Demokra- tie, die dem Volk eine weitreichende direkte Teilnahme an politisch wichti- gen Sachentscheidungen einräumen, steht eine stark beschränkte Verfas- sungsgerichtsbarkeit gegenüber: Durch Art. 190 BV werden das Bundes- gericht und die übrigen rechtsanwenden Organe verpflichtet, Bundesge- setze anzuwenden, selbst wenn sie im Widerspruch zur Bundesverfassung stehen sollten. Die richtige Balance zwischen Demokratie und Rechtsstaat zu finden, ist entscheidend, wenn akzeptable Lösungen für die Behandlung völkerrechtswidriger Volksinitiativen oder die künftige Gestaltung der Ver- fassungsgerichtsbarkeit gefunden werden sollen (s. HÄFELIN/HALLER/KEL- LER/ THURNHERR, a.a.O., Rz. 179a [S.42 unten]; dazu überdies Rzn. 275 [S. 76], 1028 [341], 1181 [375], 1410 [456], 1416 [458], 1930 [634], 1941 [637], 1953 [641], 2086 [681], 2089 [682], 2097 [684]). Aus Art. 190 BV kann aber keine Aussage zur Rangordnung der Verfassung [..] abgeleitet werden (Rz. 1918 [S. 623]). Die Justiz hat keine Möglichkeit, ein (allenfalls) verfassungs- widriges Bundesgesetz aufzuheben oder ihm – ohne es aufzuheben – die Anwendung im Einzelfall zu versagen. Der Grund dafür liegt in Art. 190 BV. Mit dieser Verfassungsnorm ordnet die Bundesverfassung selbst den An- wendungsvorrang der Bundesgesetze – wozu eben auch das ZWG zählt – vor der Bundesverfassung an (PIERRE TSCHANNEN, Staatsrecht der Schwei- zerischen Eidgenossenschaft, 5. Aufl., Bern 2021, Rz. 380, S. 150 mit Ver- weis auf BGE 136 I 65 E.3.2; ferner Rz. 381 S. 151 und Rz. 432ff. S. 172f.; sowie HALLER/KÖLZ/GÄCHTER, Allgemeines Staatsrecht, 6. Aufl., Zürich/Ba- sel/Genf 2020, Rzn. 993 [S. 339], 1013 [343]). Vorliegend bedeutet dies, dass die im konkreten Fall massgebenden Artikel des ZWG (Art. 6, 7, 8, 14) gestützt auf Art. 190 BV der als verletzt beklagten Verfassungsbestim- mung gemäss Art. 75b BV 'vorgehen' und aufgrund der Massgeblichkeit von in Kraft getretenen Bundesgesetzen vom Bundesgericht und von den - 54 - Bundesbehörden anzuwenden sind. Dasselbe gilt für unselbständige Bun- desratsverordnungen, zu denen auch die ZWV mit Art. 4 und 5 zählt. Diese Verordnung ist für das Bundesgericht ebenfalls massgebend und verbind- lich (s. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 370 [S. 89]). Damit sind das ZWG und die ZWV selbstredend auch von den kantonalen Gerichten und Behörden anzuwen- den, selbst wenn es Widersprüche zu Art. 75b BV geben sollte. Mit dieser Rüge dringt die Beschwerdeführerin daher ebenfalls nicht durch. 2.10. Zur Rüge des Missbrauchspotentials durch die Sistierung der auflageweise verfügten sowie im Grundbuch anzumerkenden Nutzungsbeschränkungen (vgl. Bau-/Einspracheentscheid Dispositiv Ziff. 5.1., Ziff. 5.2. und Ziff. 5.3. [Bf-act. 1; Bg1-act. 2]) gilt es zunächst auf den Sinn und Zweck von Art. 14 ZWG Bezug zu nehmen. Mit der Möglichkeit der Sistierung von Nutzungs- beschränkungen wollte der Gesetzgeber Härtefälle vermeiden, die sich bei einer strikten, schematischen Gesetzesanwendung ungeachtet der konkre- ten Umstände ansonsten in Fällen ergeben könnten, in denen die Nut- zungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 ZWG aus vorübergehenden, objek- tiven und unverschuldeten Hinderungsgründen nicht eingehalten werden kann. Art. 14 ZWG dient in erster Linie dem Verhältnismässigkeitsprinzip. Die Sistierungsmöglichkeit beruht dabei auf der Annahme, dass die Abwei- chung von der gesetzes- respektive bewilligungskonformen Nutzung "kurz- fristig und unvermeidlich" ist. Sie soll infolge von lebenssituationsbedingten Veränderungen der Wohnnutzung oder bei mangelnder Nachfrage überg- angsweise eine einzelfallangepasste Rechtsanwendung ermöglichen und dem Eigentümer Zeit geben, aus eigener Kraft die Wohnung einer im Ein- klang mit der Nutzungsbeschränkung stehenden Nutzung zuzuführen. Die Rechtswirkung der Sistierung ist im Lichte von Art. 75b BV heikel und birgt die Gefahr, dass auf diesem Weg das Zweitwohnungsverbot umgangen werden kann. Mit Blick auf das verfassungsrechtliche Umfeld und den Normzweck hat diese Möglichkeit somit den Charakter einer Ausnahmebe-- 55 - willigung. Die Sistierung der Nutzungsbeschränkung setzt besondere Um- stände – mithin einen Sonderfall – voraus. Keinesfalls darf die Sistierungs- praxis zu einer Normkorrektur im Sinne einer Aushebelung oder Umkehr der Wertentscheidungen des Verfassungs- und Gesetzgebers führen. In- sofern ist eine restriktive Handhabung dieses Instruments angezeigt. Trotz dieses Spannungsverhältnisses steht die Verfassungskonformität von Art. 14 ZWG nicht im Zweifel. Art. 75b BV ist in den verfassungsrechtlichen Kontext eingebettet, sodass die Ausführungsgesetzgebung nicht nur des- sen Vorgaben, sondern auch die weiteren Grundrechte und verfassungs- mässigen Grundsätze – wie insbesondere die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und das Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 und Art. 36 BV) – zu beachten und die verschiedenen Wertungen möglichst miteinander in Einklang zu bringen hat. Die Sistierungsmöglichkeit bietet in diesem Sinne ein Instrument zur verhältnismässigen Rechtsanwendung, die in Härtefäl- len ausnahmsweise und vor allem nur vorübergehend die Abkehr von den Zielen von Art. 75b BV erlaubt. Die Frage der Sistierung stellt sich natur- gemäss nicht bei Zweitwohnungen. Solche können entweder neurechtliche Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung (Art. 8/9 ZWG) oder altrechtli- che Wohnungen (Art. 10 ZWG) sein. Konkret kommt die Sistierung somit in Betracht bei nach dem 1. Januar 2016 bewilligten Erstwohnungen oder diesen gemäss Art. 2 Abs. 3 ZWG gleichgestellten Wohnungen, bei touris- tisch bewirtschafteten Einliegerwohnungen (Art. 7 Abs. 2 lit. a ZWG) sowie bei Zweitwohnungen, die im Rahmen eines strukturierten Beherbergungs- betriebs bewirtschaftet werden (so WOLF/PFAMMATTER, a.a.O., Art. 14 ZWG Rzn. 4 [S. 175], 6 [176], 9-11 [177], 12 [178]). Das streitberufene Gericht vermag im konkreten Fall keine Anhaltspunkte zu erkennen, wonach die Sistierung der verfügten Nutzungseinschränkung nach Art. 14 ZWG für die Beschwerdegegnerinnen ein Thema sein sollte. Eine entsprechende Umgehungsabsicht ist weder objektiv noch subjektiv erkennbar, zumal es sich bei der Beschwerdegegnerin 1 um eine wirtschaft-- 56 - lich prosperierende Gemeinde im Bündner Oberland handelt, die durchaus Entwicklungspotential auf dem Gebiet neuer Hotelzimmer und touristisch bewirtschafteter Wohnungen hat. Laut Statistik und Register des Amtes für Wirtschaft und Tourismus Graubünden bezüglich Logiernächte im Juli 2021 für Hotel- und Kurbetriebe betrug die Zunahme an Übernachtungen in der Periode 21/20 in der besagten Gemeinde (+) 15,0% und die Veränderung im 5-Jahresmittel (+) 31,3%. Der Gesamtwohnungsbestand per 31. Dezem- ber 2019 wird auf 2'231 beziffert; als leerstehende Wohnungen werden per 1. Juni 2020 (bloss) 14 Stück vermeldet und der Anteil leerstehender Woh- nungen am Gesamtwohnungsbestand wird mit (nur) 0.63% angegeben. In Anbetracht dieser Kennziffern darf ohne weiteres davon ausgegangen wer- den, dass ein realer Bedarf an zusätzlichen Wohneinheiten vor Ort besteht. Auf subjektiver Seite lässt sich den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 2 glaubwürdig entnehmen, dass eine der international erfolgreichsten, und innerhalb Europa grössten Unternehmung in der Hotellerie (XYZ.-Gruppe) beabsichtigt, in das hier zur Diskussion stehende Hotelresort (inkl. touris- tisch bewirtschafteter Wohnungen) einzusteigen. Bereits diese Tatsache ist Ausdruck davon, dass dieses Grossprojekt langfristig und wirtschaftlich er- folgreich sein wird. Die Grösse und Struktur der Resortanlage lässt durch diese grosse und einflussreiche Hotelgruppe auch eine professionelle Ver- marktung zu, wodurch die langfristige Wettbewerbsfähigkeit sichergestellt ist (vgl. Zeitungsausschnitt "Südostschweiz" vom 31. Juli 2021, Sektor Wirt- schaft, [S. 33] – Firmenportrait 'XYZ-Gruppe'; weltweit über 5'000 Hotels; Nord-Europa 1'200; Jahresumsatz CHF 4,4 Milliarden). Daran ändert auch der von der Beschwerdeführerin erhobene Einwand nichts, dass erst kürz- lich bereits ein Neu- und Ausbau eines anderen Ferienresorts in der Nähe des jetzigen Grossprojekts erfolgt sei, da dieses Angebot (2-3 Sterne-Hotel Schwerpunkt 'Familien') offensichtlich ein ganz anderes Gästesegment im Blickfeld hat, als das nun neu geplante Hotelresort (3 Sterne-Superior oder 4 Sterne-Hotel mit internationalem Member-Gästesegment). Eine Konkur- renzsituation, die dereinst eine Ausnahmebewilligung nach Art. 14 ZWG - 57 - erforderlich machen könnte, kann daher nahezu ausgeschlossen werden (zum Ganzen auch: Urteil des Bundesgerichts 1C_285/2019 vom 28. Ja- nuar 2020 E.2.1.f., E.4.1.f.; VGU R 19 32 vom 16. Februar 2021 E.2.4.). 2.11. Zur Rüge der Rechtswidrigkeit der Bewilligungsfähigkeit von Zweitwohnun- gen gilt es festzuhalten, dass eine solch absolute Behauptung keine Stütze in Art. 8 ZWG findet, sondern bei Erfüllung der in Art. 8 Abs. 1 lit. a-e ZWG aufgezählten Voraussetzungen gerade nicht richtig ist. Dass die Vorgaben im konkreten Fall vorbildlich erfüllt sind, wurde schon eingangs in E. 2.8.11. ausführlich dargetan. Was die angebliche Verfassungswidrigkeit dieser Ge- setzesnorm betrifft, so kann auf das bereits unter E. 2.9. Gesagte verwie- sen werden, wonach das Anwendbarkeitsprinzip nach Art. 190 BV gilt. 2.12. Zur Rüge des unlösbaren Widerspruchs von Art. 75b BV (Zweitwohnungen) mit Art. 9 BV (Schutz vor Willkür und Wahrung von Treu und Glauben) und Art. 26 BV (Eigentumsgarantie) ist klarzustellen, dass es weder in der Bun- desverfassung selbst noch anderswo eine genaue Hierarchie bzw. präzise bezifferte Rangordnung der einzelnen Bestimmungen in der BV gibt. Eine solche Priorisierung bzw. Vorrangstellung bestimmter Verfassungsnormen gegenüber anderen Vorgaben in der BV existiert nicht und lässt sich auch nicht aus Art. 190 BV herleiten (siehe HÄFELIN/HALLER/KELLER/ THURNHERR, a.a.O., Rz. 1918 [S. 623]). Auch diese Rüge erweist sich daher als haltlos. 2.13. Es bleibt damit noch der Haupteinwand der Beschwerdeführerin zu prüfen, wonach die im konkreten Fall beabsichtige Querfinanzierung des geplanten Grossprojekts (mit klassischem Hotelbetrieb [197 Zimmer]; touristisch be- wirtschafteten Wohnungen [61 TBW] und Wohnungen ohne Nutzungsbe- schränkung [30 Zweitwohnungen]) gegen Art. 75b BV und das Nachhaltig- keitsprinzip (Art. 73 BV) verstosse und daher mit Sicherheit keinen Rechts- schutz verdiene. Die Querfinanzierung besonders von Hotelneubauten hat durch den Verkauf von Zweitwohnungen in den vergangenen zehn Jahren - 58 - deutlich zugenommen und ist heute praktisch zum Normalfall und zugleich unentbehrlich geworden (Botschaft ZWG [S. 2306]). Diese Unterstützungs- möglichkeit zur Führung resp. Weiterführung eines Betriebs soll durch Art. 8 Abs. 1-3 ZWG auch in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20% weiterhin gewährleistet werden. Bei den Art. 8 und 9 ZWG han- delt es sich um die von Art. 6 Abs. 2 ZWG vorbehaltenen Sonderfälle. Der- artige Wohnungen können frei vermietet oder verkauft werden und als Zweitwohnungen genutzt werden. Die Zulässigkeit der Querfinanzierung von strukturierten Beherbergungsbetrieben durch den Verkauf von Zweit- wohnungen besteht zwar weiterhin, doch soll sichergestellt werden, dass die Führung eines neuen Betriebs bzw. die Weiterführung eines bestehen- den Betriebs im Vordergrund steht. Zur Erreichung dieses Zwecks hat der Gesetzgeber in Art. 8 Abs. 1 lit. a-e ZWG fünf Voraussetzungen vorgese- hen, die kumulativ erfüllt sein müssen, damit Wohnungen ohne Nutzungs- beschränkung erstellt werden können. Diese Ausnahmeregelung steht nur strukturierten Beherbergungsbetrieben in Sinne von Art. 4 ZWV offen, und zwar sowohl – vor oder nach Inkrafttreten des ZWG (1. Januar 2016) bzw. vor oder nach der Volksabstimmung über die Zweitwohnungsinitiative (11. März 2012; Annahme mit 50.6% Ja-Stimmen) – bestehenden als auch neu zu errichtenden Betrieben. Überdies ist es zulässig, dass mehrere Betriebe gemeinsam Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung zur Querfinanzie- rung erstellen, wobei die Voraussetzungen nach Art. 8 Abs. 1 lit. a und b ZWG von jedem Betrieb einzeln erfüllt werden müssen (so WOLF/PFAMMAT- TER, a.a.O. Art. 8 Rzn. 1-3 [S.110 f.], Rzn.4-5 [S.112]; GÄUMANN/STÖHR, ZWG: Querfinanzierung von strukturierten Beherbergungsbetrieben, in BR 5/2016, S. 271-277; s. Urteile des Bundesgerichts 1C_47/48/49/53/54/2020 vom 17. Juni 2021 E.5.1.4., worin von einer 'massgeblichen Veränderung der rechtlichen Rahmenbedingungen für Hotelneubauten seit Erlass des ZWG die Rede ist').- 59 - Nach Auffassung des Gerichts ist der Einwand der Beschwerdeführerin be- züglich unzulässiger Querfinanzierung des Hotelneubaus mit 197 Zimmern auf Parzelle G._____ zuzüglich Resortanlage mit 61 touristisch bewirt- schafteten Wohnungen durch den Verkauf von 30 neu zu erstellenden Zweitwohnungen unbegründet und objektiv betrachtet nicht als Verstoss gegen das Verfassungs- und Nachhaltigkeitsprinzip (Art. 73 BV) zu qualifi- zieren. Mit der im Grundbuch und in den Auflagen des angefochtenen Ent- scheids rechtlich einwandfrei abgesicherten Etappierung und Staffelung des Gesamtbauprojekts (mit 1. Priorität 'Hotelneubau'; 2. Priorität 'Bau TBW' und [erst] in 3. Priorität 'Zweitwohnungen') wurde den Bedenken der Beschwerdeführerin betreffend Missbrauchsgefahr infolge späterer Ver- wendung der Mehrheit aller Neubauten als klassische Zweitwohnungen ("kalte Betten") gebührend Rechnung getragen und diese Befürchtung auf- grund des gewählten Konstrukts mit Anmerkungen im Grundbuch und ent- sprechenden Auflagen im strittigen Entscheid faktisch geradezu verunmög- licht. Mit den diesbezüglichen Vorkehrungen wurde der Gefahr einer Zweckentfremdung der aufgebrachten finanziellen Mittel für die Erstellung und den langfristigen (erfolgreichen) Betrieb des Gesamtprojekts (Hotelre- sort mit Annexbauten) wirksam und effizient begegnet und dadurch eine nicht zu beanstandende Querfinanzierung im rechtlichen Rahmen der Vor- gaben des ZWG erreicht. Selbst wenn man dazu aber anderer Meinung sein sollte und die prognos- tizierte Einschätzung des SGH-Konformitätsgutachtens – wegen der dort bewusst noch offen gelassenen Fragen hinsichtlich Positionierung, Koope- ration mit Sportzentrum etc. – materiell nicht teilen sollte, gilt es vorliegend nicht zu übersehen, dass mit der (zeitlich erst) nach der Baugenehmigung noch separat erforderlichen Baufreigabe durch die Beschwerdegegnerin 1 (als Planungs-/Baupolizeibehörde) gemäss Ziff. 3 im angefochtenen Ent- scheid eine 'Notbremse' (Vorbehalt) für die Realisation des Gesamtprojekts eingebaut wurde, die bei finanziellen Ungereimtheiten/Unklaren im Zeit-- 60 - punkt der Projektverwirklichung immer noch die rechtliche Möglichkeit zu einem umfassenden Baustopp im öffentlichen Interesse gäbe (Verhinde- rung von Bauruinen) und damit auch im Einklang mit dem ZWG und einer verfassungskonformen Auslegung von Art. 75b BV als Leitvorgabe stünde. 2.14. Der angefochtene Bau- und Einspracheentscheid vom 28. Februar 2020 ist damit rechtens, was zur Abweisung der Beschwerde vom 23. März 2020 führt, soweit darauf eingetreten werden kann. 3.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Aufgrund der Komplexität sowie des erheblichen Aufwands für die Fallbehandlung erach- tet das Gericht hier gemäss pflichtgemässem Ermessen eine Staatsgebühr von CHF 8'000.-- für angemessen und gerechtfertigt. 3.2. Aussergerichtlich hat die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin 2 die durch das Verfahren verursachten notwendigen Kosten in Form einer Parteientschädigung zu ersetzen (Art. 78 Abs. 1 VRG). Mangels Vorliegens einer entsprechenden Honorarnote seitens der Beschwerdegegnerin 2 – trotz vorgängiger Aufforderung dazu – setzt das Gericht die Parteientschä- digung von sich aus selber fest. Es erachtet dabei eine pauschale Entschä- digung von total CHF 6'000.-- (doppelter Schriftenwechsel, ohne Augen- schein) zu Lasten der Beschwerdeführerin bzw. zu Gunsten der Beschwer- degegnerin 2 für angemessen. Weil die Beschwerdegegnerin 2 gemäss UID-Register mehrwertsteuerpflichtig und damit vorsteuerabzugsberichtigt ist, ist die Parteientschädigung ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen (siehe Leiturteil PVG 2015 Nr. 19; VGU R 17 39/R 17 71 vom 26. Juni 2018 E.7.2, R 17 32 vom 11. Mai 2017 E.2c und R 16 58 vom 14 Februar 2017 E.7b, R 17 44 vom 2. Dezember 2019 E.28.3.2.).- 61 - 3.3. Der Beschwerdegegnerin 1 steht keine aussergerichtliche Entschädigung zu, da sie lediglich im Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises obsiegt hat (Art. 78 Abs. 2 VRG). III. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus - einer Staatsgebühr von CHF 8'000.-- - und den Kanzleiauslagen von CHF 1'304.-- zusammen CHF 9'304.-- gehen zulasten der Stiftung A._____. 3. Aussergerichtlich hat die Stiftung A._____ der D._____ AG eine Parteien- tschädigung von CHF 6'000.-- (ohne MWST) zu bezahlen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]