<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2023.00498</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=224031&amp;W10_KEY=13045531&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2023.00498</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 17.04.2024</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 17.01.2025 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Schutzvertrag</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Zulässigkeit Schutzvertrag und Baubewilligung. Der Beschluss über die Genehmigung des Schutzvertrags durch den Gemeinderat wurde entgegen den Beschwerdeführenden nicht gleichzeitig, sondern separat und zeitlich vor der Erteilung der Baubewilligung durch die Baubehörde erlassen. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern es unzulässig sein sollte, den Schutzvertrag von der rechtskräftigen Bewilligung eines Bauvorhabens auf der Basis des im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannten Vorprojekts abhängig zu machen (E. 5.3). Der im Schutzvertrag festgelegte Schutzumfang und insbesondere auch die Festlegung der Baubereiche erweisen sich als zulässig (E. 6). Das Bauprojekt erfüllt die gestalterischen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG und die Überbauungsziffer ist eingehalten (E. 7 und 8). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANTIZIPIERTE BEWEISWÃRDIGUNG">ANTIZIPIERTE BEWEISWÃRDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEREICH">BAUBEREICH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEABSTAND">GEBÃUDEABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSANFORDERUNGEN">GESTALTUNGSANFORDERUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RUBRUM">RUBRUM</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZUMFANG">SCHUTZUMFANG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZVERTRAG">SCHUTZVERTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUUNGSZIFFER">ÃBERBAUUNGSZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERSPÃTETE RÃGEN">VERSPÃTETE RÃGEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 10 Abs. II KNHV</span><br/><span class="ungerade">§ 207 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 251 lit. a PBG</span><br/><span class="gerade">§ 254 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 270 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 270 Abs. III PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="591"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=66472" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2023.00498</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. Mai 2024</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Sandra Wintsch<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter JosÃ© Krause, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="_Hlk168062227"><span>1.1 A, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1 C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2 D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. G, </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA H, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoListParagraphCxSpFirst"><span>1.<span> </span></span><span>I, </span></p> <p class="MsoListParagraphCxSpLast"><span>2.<span> </span></span><span>K, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1â2 vertreten durch L, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baukommission RÃ¼schlikon, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. Gemeinderat RÃ¼schlikon, </span></p> <p class="MsoBodyText">3â4 vertreten durch RA J, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung und Schutzvertrag,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben:</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 7. Juli 2022 genehmigte der Gemeinderat RÃ¼schlikon den zwischen der Gemeinde RÃ¼schlikon sowie I und K abgeschlossenen Schutzvertrag (verwaltungsrechtlichen Vertrag) samt AnhÃ¤ngen vom 30. MÃ¤rz 2022 fÃ¼r das Wohnhaus Assek.-Nr. 01 samt einem Teil dessen sÃ¼dlicher Umgebung auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der M-Strasse 03 in RÃ¼schlikon.</p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 21. Juli 2022 erteilte die Baukommission RÃ¼schlikon I und K unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit Unterniveaugarage im nÃ¶rdlichen Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 an der M-Strasse 03 in RÃ¼schlikon.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Beschluss des Gemeinderats RÃ¼schlikon vom 7. Juli 2022 erhoben A und B, C und D, E, F und G mit gemeinsamer Eingabe vom 29. August 2022 Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses (Verfahren R2.2022.00189). </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Beschluss der Baukommission RÃ¼schlikon vom 21. Juli 2022 erhoben ebenfalls mit gemeinsamer Eingabe vom 1. September 2022 A und B, C und D, E und G Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten, den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern (Verfahren R2.2022.00192).</p> <p class="Urteilstext">Die 2. Abteilung des Baurekursgerichts fÃ¼hrte am 8. MÃ¤rz 2023 im Beisein der Parteien fÃ¼r beide Rekursverfahren einen Augenschein auf dem Lokal durch.</p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 4. Mai 2023 bewilligte die Baukommission RÃ¼schlikon I eine ProjektÃ¤nderung, welche eine partielle HÃ¶henreduktion des Tiefgaragendachs im sÃ¼dÃ¶stlichen Bereich umfasst. Dazu nahmen A und B, C und D, E und G mit gemeinsamer Eingabe vom 15. Juni 2023 im Verfahren R2.2022.00192 Stellung. Das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich nahm die Stellungnahme als Rekurs entgegen, erÃ¶ffnete das Verfahren R2.2023.00116 und verzichtete auf die DurchfÃ¼hrung eines Vernehmlassungsverfahrens.</p> <p class="Urteilstext">Mit Urteil vom 27. Juni 2023 vereinigte das Baurekursgericht die drei Rekursverfahren R2.2022.00189, R2.2022.00192 und R2.2023.00116. Die Rekurse in den Verfahren R2.2022.00189 und R2.2023.00116 wies es ab. Den Rekurs im Verfahren R2.2022.00192 hiess es teilweise gut. DemgemÃ¤ss ergÃ¤nzte es den Beschluss der Baukommission RÃ¼schlikon vom 21. Juli 2022 wie folgt: "Die die Ã¶stlichen Balkone gegen Norden abschliessenden Lamellen sind in ihrer Zahl um die HÃ¤lfte zu reduzieren." Im Ãbrigen wies es den Rekurs im Verfahren R2.2022.00192 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid gelangten A und B, C und D, E, F und G mit gemeinsamer Eingabe vom 31. August 2023 ans Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und den Genehmigungsbeschluss vom 7. Juli 2022 sowie die Baubewilligungen vom 21. Juli 2022 und 4. Mai 2023 aufzuheben; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht beantragte am </span>17. Oktober 2023 <span>ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. </span>Am 20. Oktober 2023 reichten die Baukommission RÃ¼schlikon und der Gemeinderat RÃ¼schlikon gemeinsam Beschwerdeantwort ein und beantragten, die Beschwerde abzuweisen und den angefochtenen Entscheid sowie die angefochtenen BeschlÃ¼sse zu bestÃ¤tigen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. I und K beantragten mit Beschwerdeantwort vom 25. Oktober 2023, die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Urteilstext">A und B, C und D, E, F und G <span>replizierten am 20. November 2023 und hielten an den gestellten AntrÃ¤gen fest. </span>Die Baukommission RÃ¼schlikon und der Gemeinderat RÃ¼schlikon <span>reichten am 27. November 2023 ihre Duplik ein mit unverÃ¤nderten AntrÃ¤gen; ebenso</span> I und K<span> am 15. Dezember 2023.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Da die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Vorab machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, K sei zusammen mit I sowohl Vertragspartner des Schutzvertrags als auch Baugesuchsteller, weshalb er im vorliegenden Beschwerdeverfahren nicht als Mitbeteiligter sondern als Beschwerdegegner aufzufÃ¼hren sei. Dies ist mit Blick auf die Akten zutreffend. Das Rubrum ist entsprechend zu berichtigen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden monieren als zweiten formellen Punkt, die gestalterische Beurteilung erfordere aufgrund der grossen Bedeutung des Schutzobjekts, der damit erforderlichen guten Gestaltung des Neubaus zur Beurteilung der Einordnung in den Garten und die bauliche Nachbarschaft eine 3D-Visualisierung. Die Vorinstanz habe das geforderte Beweismittel in Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs abgelehnt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b><span>Zum Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r gehÃ¶rt, dass angebotene Beweise abgenommen werden, wenn diese zur AbklÃ¤rung des Sachverhalts tauglich erscheinen (vgl. in diesem Zusammenhang den in § 7 Abs. 1 VRG verankerten Untersuchungsgrundsatz und hierzu Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 10). Auf die Abnahme von Beweisen kann verzichtet werden, wenn das Gericht aufgrund der bereits vorliegenden Akten seine Ãberzeugung gebildet hat und ohne WillkÃ¼r annehmen darf, seine Beurteilung werde auch durch weitere Beweiserhebungen nicht mehr geÃ¤ndert (</span>antizipierte<span> BeweiswÃ¼rdigung; vgl. BGE 134 I 140 E. 5.3, 131 I 153 E. 3; 130 II 425 E. 2.1 mit Hinweisen; vgl. auch Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 7 N. 19, sowie Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 60 N. 11).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b><span>In den Baugesuchsunterlagen befinden sich ein Kurzbericht zum Projekt der Architekten sowie je ein Plan zur stÃ¤dtebaulichen Einbindung und zur Einbindung der Villa. Diese Unterlagen beinhalten bereits 3D-Darstellungen. Ãberdies ist im Augenscheinprotokoll der Vorinstanz ein 3D-Modell des Projekts samt seiner Umgebung fotografisch dokumentiert. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen nicht geltend, dass diese Visualisierungen fehlerhaft wÃ¤ren und es gibt darauf auch keine Hinweise. Ãberdies geben die Ã¼brigen Baugesuchsunterlagen sowie der Augenschein Aufschluss Ã¼ber die Dimensionierung, Lage und Gestaltung des Bauprojekts.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b><span>Auf die Abnahme eines Beweismittels wird â wie ausgefÃ¼hrt â nach stÃ¤ndiger Praxis verzichtet, wenn der fÃ¼r den Entscheid massgebliche Sachverhalt aufgrund der Akten feststeht oder wenn die zu beweisenden Tatsachen nicht rechtserheblich sind. Eine </span>antizipierte<span> BeweiswÃ¼rdigung ist im Interesse der Verfahrensbeschleunigung zulÃ¤ssig. Vorausgesetzt wird, dass das Gericht ohne WillkÃ¼r davon ausgehen darf, seine Ãberzeugung werde durch weitere Beweiserhebungen nicht infrage gestellt (VGr, </span>24. Juni 2021, <span>VB.2021.00002, E. 4.2). Dies ist vorliegend der Fall:</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Es ist nicht ersichtlich, dass die beantragte 3D-Visualisierung des Neubauprojekts samt Schutzobjekt und baulicher Nachbarschaft zur KlÃ¤rung des Sachverhaltes noch etwas Wesentliches beitragen kÃ¶nnte. Der massgebliche Sachverhalt ergibt sich bereits aus den vorliegenden Akten. Es bestand weder im Rekursverfahren noch besteht im Beschwerdeverfahren ein Grund, diesbezÃ¼glich weitere Beweismittel einzuholen</span>. Die antizipierte BeweiswÃ¼rdigung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs der BeschwerdefÃ¼hrenden durch die Ablehnung des Beweismittels liegt nicht vor. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 mit einer FlÃ¤che von 1'997 m<sup>2</sup> liegt gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde RÃ¼schlikon vom 22. Juni 2000 (BZO) in der Wohnzone W2B. Es befindet sich im Gabelungsbereich der M-Strasse, welcher einerseits entlang der sÃ¼dlichen Parzellengrenze fÃ¼hrt und andererseits im Osten und Norden das GrundstÃ¼ck umschliesst und auf der HÃ¶he der westlichen GrundstÃ¼cksgrenze als Sackgasse endet. <span>Im Ãbrigen ist das BaugrundstÃ¼ck von Ã¼berbauten Parzellen umgeben. </span>Das von Westen nach Osten (gegen den ZÃ¼richsee) abfallende GrundstÃ¼ck ist mit einer <span>denkmalgeschÃ¼tzten </span>Villa Ã¼berbaut, <span>welche etwa mittig zur westlichen GrundstÃ¼cksgrenze (d. h. im oberen GrundstÃ¼cksbereich) situiert ist und einen Abstand von rund 20 m zur Ã¶stlichen Parzellengrenze aufweist. Im sÃ¼dlichen GrundstÃ¼cksbereich befindet sich zudem eine seit 1978 formell geschÃ¼tzte Blutbuche.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das vorliegend strittige Bauprojekt sieht den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit einer Unterniveaugarage vor. Das GebÃ¤ude soll im Baubereich 1 gemÃ¤ss Schutzvertrag und in einem minimalen Abstand von 8,9 m zum Schutzobjekt zu stehen kommen und weist ein anrechenbares Untergeschoss, ein Vollgeschoss sowie ein unter einem Mansardgiebeldach liegendes Dachgeschoss auf. Die mit insgesamt 9 AutoabstellplÃ¤tzen sowie 28 Fahrrad- und 4 MotorradabstellplÃ¤tzen geplante Garage soll teilweise unterhalb des BaukÃ¶rpers sowie darÃ¼ber hinaus in sÃ¼dlicher Richtung im Baubereich 2 gemÃ¤ss Schutzvertrag zu liegen kommen. Die Oberkante der Garage befindet sich dabei an keiner Stelle Ã¼ber der HÃ¶henkote von 464.50 m Ã¼.M.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Dem vorliegenden Beschwerdeverfahren liegt folgende Vorgeschichte zugrunde:</p> <p class="Urteilstext"><span>Die private Beschwerdegegnerin hatte am 7. April 2017 beim Gemeinderat ein Provokationsbegehren im Sinn von § 213 Abs. 1 PBG zur ÃberprÃ¼fung der SchutzwÃ¼rdigkeit der im kommunalen Inventar der Denkmal- und Heimatschutzobjekte verzeichneten Villa gestellt. Nach Einholung eines Gutachtens hatte der Gemeinderat RÃ¼schlikon die Baute am 7. Februar 2018 unter Schutz gestellt und den Schutzumfang des GebÃ¤udeinneren und -Ã¤usseren sowie der Umgebung festgelegt. Mit Beschluss vom 13. Dezember 2018 hatte die Baukommission RÃ¼schlikon der privaten Beschwerdegegnerin die Baubewilligung fÃ¼r den Umbau der geschÃ¼tzten Villa sowie fÃ¼r den Neubau von einem Einfamilien- und zwei ZweifamilienhÃ¤usern mit gemeinsamer Unterniveaugarage erteilt. Den dagegen erhobenen Nachbarrekurs hatte das Baurekursgericht mit Entscheid vom 15. Oktober 2019 gutgeheissen und den Beschluss der Baukommission RÃ¼schlikon vom 13. Dezember 2018 aufgehoben. Das Verwaltungsgericht hatte diesen Entscheid mit Urteil vom 3. Dezember 2020 bestÃ¤tigt und die vereinigten Beschwerden der Baukommission (VB.2019.00746) und der privaten Beschwerdegegnerin (VB.2019.00762) abgewiesen. Dieses Urteil ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.</span></p> <p class="Erwgung2">WÃ¤hrend des laufenden Beschwerdeverfahrens hatte der Gemeinderat am 8. April 2020 eine VerfÃ¼gung bezÃ¼glich des mit SchutzverfÃ¼gung vom <span>7. Februar 2018 festgelegten </span>Schutzumfangs erlassen<span>. Nach Abschluss des erwÃ¤hnten Beschwerdeverfahrens </span>schlossen die <span>private Beschwerdegegnerschaft</span> und die Gemeinde RÃ¼schlikon <span>a</span>m 30. MÃ¤rz 2022 den im vorliegenden Rechtsmittelverfahren strittigen Schutzvertrag bezÃ¼glich der Villa und eines Teils deren sÃ¼dlicher Umgebung. In diesem Vertrag wurden zwei Baubereiche definiert und der zu diesem Zeitpunkt bereits bestehende Plan fÃ¼r einen Neubau in diesen Bereichen als integrierender Bestandteil des Vertrags erklÃ¤rt. Gleichzeitig wurde der Vertrag unter der Bedingung abgeschlossen, dass den GrundeigentÃ¼mern die Baubewilligung fÃ¼r ein Projekt auf der Basis des Bauprojekts gemÃ¤ss Anhang rechtskrÃ¤ftig erteilt wird. Die SchutzverfÃ¼gung vom 7. Februar 2018 sowie die VerfÃ¼gung vom 8. April 2020 sollten demgemÃ¤ss mit Inkrafttreten des Vertrags aufgehoben werden. Der Vertrag wurde am 7. Juli 2022 vom Gemeinderat genehmigt. Am 21. Juli 2022 erteilte die Baukommission die Baubewilligung fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses im nÃ¶rdlichen Teil des GrundstÃ¼cks unter der Bedingung, dass der Schutzvertrag definitiv werde. Beide BeschlÃ¼sse â sowohl der Genehmigungsbeschluss des Schutzvertrags als auch der Baubewilligungsbeschluss â sind im aktuellen Beschwerdeverfahren Streitgegenstand.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Vorinstanz erwog zutreffend, die BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¤tten erst in ihrer Rekursreplik und damit verspÃ¤tet vorgebracht, es wÃ¤re nicht zulÃ¤ssig gewesen, eine neue Schutzanordnung zu erlassen bzw. den Schutzentscheid vom 7. Februar 2018 aufzuheben. Die BeschwerdefÃ¼hrenden hÃ¤tten diese RÃ¼ge ohne Weiteres bereits im Rekurs vorbringen kÃ¶nnen und sie wurde auch nicht erst durch die Rekursantworten veranlasst. Folglich war sie verspÃ¤tet und nicht mehr zulÃ¤ssig (<span>vgl. VGr, 24. Juni 2021, VB.2021.00002, E. 1.3.4</span>). Die entsprechende vorinstanzliche Feststellung erweist sich daher entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht als aktenwidrig. Auf die diesbezÃ¼glichen Vorbringen brÃ¤uchte daher nicht weiter eingegangen zu werden. </p> <p class="Urteilstext"><span>Dennoch ist Folgendes anzumerken: </span>Der streitgegenstÃ¤ndliche Schutzvertrag, in welchem auf ein Bauprojekt verwiesen wird (insofern projektbezogen), beinhaltet allein die Unterschutzstellungsanordnung und enthÃ¤lt keine Baubewilligung. Zudem wird darin der Schutzumfang detailliert festgelegt. <span>Entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden</span> liegt damit kein projektbezogener Schutzentscheid vor, welcher bei untergeordneten Bauvorhaben durch die BaubehÃ¶rde allein beschlossen und wo der erforderliche Schutz mittels Anordnungen in der Baubewilligung gewÃ¤hrleistet werden kann (vgl. dazu VGr, 14. Mai 2020, VB.2019.00813). </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden werfen der Vorinstanz sodann vor, aktenwidrig und willkÃ¼rlich zu behaupten, sie hÃ¤tten im Rekurs nicht geltend gemacht, es sei unzulÃ¤ssig, die Schutzanordnung von der Zustimmung der GrundeigentÃ¼mer abhÃ¤ngig zu machen. Entgegen ihren AusfÃ¼hrungen in der Beschwerde machten die BeschwerdefÃ¼hrenden dies in ihrer Rekursschrift betreffend Schutzvertrag vom 29. August 2022 (Verfahren R2.2022.00189) weder in der (gar nicht vorhandenen) Ziff. II.4 noch an anderer Stelle â insbesondere nicht in Ziff. I.4 â geltend. Damit ist der Vorinstanz nicht vorzuwerfen, diese RÃ¼ge nicht behandelt zu haben. Abgesehen davon ist der Schutzvertrag nicht von der Zustimmung der GrundeigentÃ¼mer, sondern von der rechtskrÃ¤ftigen Bewilligung des Bauvorhabens abhÃ¤ngig und liegt jedenfalls die Mitwirkung der GrundeigentÃ¼mer bei einem Schutzvertrag in der Natur der Sache.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden brachten hingegen in ihrer Rekursschrift und damit rechtzeitig vor, es sei unzulÃ¤ssig, die Schutzanordnung von der rechtskrÃ¤ftigen Bewilligung eines Bauvorhabens abhÃ¤ngig zu machen. </p> <p class="Erwgung2">Das Baurekursgericht fÃ¼hrte diesbezÃ¼glich zusammengefasst aus, unabhÃ¤ngig davon, ob der verwaltungsrechtliche Vertrag als suspensiv oder als resolutiv bedingt qualifiziert werde, fÃ¼hre dessen allfÃ¤lliges Dahinfallen nicht dazu, dass das unbestrittenermassen schutzwÃ¼rdige Objekt nicht mehr geschÃ¼tzt wÃ¤re. Vielmehr greife dann wieder die ursprÃ¼ngliche SchutzverfÃ¼gung. Zwar sei der Vertrag bedingt abgeschlossen worden, doch habe der Gemeinderat seine Aufgabe als UnterschutzstellungsbehÃ¶rde vollumfÃ¤nglich wahrgenommen, indem er den Schutzumfang detailliert festgelegt und nicht etwa kompetenzwidrigerweise der BaubewilligungsbehÃ¶rde Ã¼berlassen habe. Daher sei auch nicht zu beanstanden, dass die Geltung des Schutzvertrags an die rechtskrÃ¤ftige Bewilligung des streitbetroffenen Projekts geknÃ¼pft worden sei.</p> <p class="Urteilstext"><span>Diese zutreffenden ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts sind nicht zu beanstanden, es kann vollumfÃ¤nglich darauf verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die </span>BeschwerdefÃ¼hrenden bringen dagegen nichts Substanziiertes vor. </p> <p class="Urteilstext">So werden gemÃ¤ss Ziffer 5.1 des verwaltungsrechtlichen Vertrags betreffend die Unterschutzstellung die SchutzverfÃ¼gung vom 7. Februar 2018 und die VerfÃ¼gung vom 8. April 2020 mit dem Inkrafttreten des Vertrags aufgehoben. Der Vertrag wurde allerdings nach dessen Ziffer 5.5 unter der Bedingung abgeschlossen, dass die Baubewilligung fÃ¼r ein Projekt auf der Basis des Bauprojekts gemÃ¤ss Anhang 2 rechtskrÃ¤ftig erteilt wird. Sollte die Baubewilligung gemÃ¤ss dieser Bedingung nicht bis spÃ¤testens 31. Dezember 2025 in Rechtskraft erwachsen, fÃ¤llt der Schutzvertrag dahin. Diesfalls gelten die SchutzverfÃ¼gung vom 7. Februar 2018 und die VerfÃ¼gung vom 8. April 2020 weiterhin. </p> <p class="Urteilstext">Nachdem diese VerfÃ¼gungen rechtskrÃ¤ftig geworden sind, bestÃ¤nde der Schutz der Villa auch bei Dahinfallen des Schutzvertrags weiterhin. Sodann ist, wie das Baurekursgericht zutreffend festgehalten hat, die Kompetenzordnung bzw. die Verfahrenskoordination korrekt befolgt worden. Der Beschluss Ã¼ber die Genehmigung des Schutzvertrags durch den Gemeinderat wurde entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht gleichzeitig, sondern separat und zeitlich vor der Erteilung der Baubewilligung durch die BaubehÃ¶rde erlassen. Es ist daher nicht ersichtlich, inwiefern es unzulÃ¤ssig sein sollte, den Schutzvertrag von der rechtskrÃ¤ftigen Bewilligung eines Bauvorhabens auf der Basis des im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannten Vorprojekts abhÃ¤ngig zu machen. </p> <p class="Urteilstext">Dass der Bestand der Baubewilligung umgekehrt auch von der Rechtskraft der Schutzanordnung abhÃ¤ngig ist, ist im Ãbrigen ebenfalls nicht zu beanstanden. Wie sich insbesondere aus dem Folgenden (E. 6) ergibt, durfte der Schutzvertrag von den Parteien als genehmigungsfÃ¤hig bzw. zulÃ¤ssig erachtet werden und ist daher nicht mangels Realisierungswahrscheinlichkeit der Bedingung eine verpÃ¶nte Baubewilligung auf Vorrat erteilt worden.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden monieren weiter den im Schutzvertrag festgelegten Schutzumfang bzw. die Festlegung der Baubereiche als unzulÃ¤ssig. Das Baurekursgericht Ã¼berprÃ¼fte den angefochtenen Schutzvertrag daher in inhaltlicher Hinsicht. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b><span>Der Schutz von Objekten des Natur- und Heimatschutzes, welche vor ZerstÃ¶rung oder BeeintrÃ¤chtigung bewahrt werden sollen, erfolgt durch Verordnung, VerfÃ¼gung oder Vertrag (§ 205 lit. bâd PBG), sofern oder soweit planungsrechtliche Massnahmen und die Bauvorschriften einen fachgerechten Schutz sowie Pflege und Unterhalt nicht sicherstellen (§ 9 Abs. 1 der </span>Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 20. Juli 1977<span> [KNHV]). Dadurch kann deren dauernder Schutz erreicht werden, wobei der Umfang der Schutzmassnahmen jeweils Ã¶rtlich und sachlich genau zu umschreiben ist (§ 207 Abs. 1 PBG, § 10 KNHV).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>6.2 </span></b><span>FÃ¼r die KlÃ¤rung der denkmalpflegerischen Fragen hatte die Gemeinde bereits vor Erlass der Schutzanordnung 2018 ein denkmalpflegerisches Fachgutachten eingeholt. Diesem ist unter dem Titel "WÃ¼rdigung und Schutzempfehlung" auf S. 12 zu entnehmen, der Garten sei konzeptionell zu erhalten, wobei Auslichtungen und Neubepflanzungen mÃ¶glich seien. Ãstlich vor dem Haus solle eine WiesenflÃ¤che frei bleiben. Da die Gartenanlage 1917 gegen Norden erweitert worden sei, sei es denkbar, diesen nÃ¶rdlichen und nordÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksbereich im Rahmen der Bau- und Zonenordnung zu bebauen. Dabei mÃ¼sse RÃ¼cksicht auf das Schutzobjekt genommen werden, um â speziell bei der Dachform â eine Konkurrenzierung zu vermeiden. Die genannte Erweiterung hatte eine Verschiebung der nÃ¶rdlichen GrundstÃ¼cksgrenze um ungefÃ¤hr 19 m gegen Norden zur Folge und betrifft den nÃ¶rdlichen sowie den nordÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksbereich. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>In Dispositiv-Ziff. 1 der UnterschutzstellungsverfÃ¼gung von 2018 hatte der Gemeinderat betreffend Umgebung Folgendes festgehalten: "Konzeptionell sollte der Garten erhalten bleiben (Auslichtungen und Neubepflanzungen sind mÃ¶glich). Der sÃ¼dÃ¶stliche Teilbereich des GrundstÃ¼cks darf nicht mit zusÃ¤tzlichen oberirdischen GebÃ¤uden ergÃ¤nzt werden. Im nÃ¶rdlichen und nordÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksbereich ist eine Bebauung im Rahmen der Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssig. Dabei muss aber RÃ¼cksicht auf das Schutzobjekt genommen werden, um â speziell bei der Dachform â eine Konkurrenzierung zu vermeiden". Wo genau die Grenze zwischen dem "nordÃ¶stlichen" (Ã¼berbaubaren) und dem "sÃ¼dÃ¶stlichen" (nicht bebaubaren) Bereich des Gartens liegt, ergab sich aus dem Wortlaut des Unterschutzstellungsbeschlusses nicht. Diese Frage konnte jedoch offengelassen werden (VGr, 3. Dezember 2020, VB.2019.00746/00762, E. 4.5.2 und E. 4.9).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b><span>Im vorliegend strittigen Schutzvertrag wurde der Schutzumfang hinsichtlich der Umgebung nun folgendermassen festgelegt: </span></p> <p class="Erwgung2"><span>"Konzeptionell ist der Garten zu erhalten, soweit er in den Baubereichen gemÃ¤ss "Situationsplan mit Baubereichen" (Anhang 1) nicht mit Neubauten Ã¼berstellt wird (Auslichtungen und Neupflanzungen sind mÃ¶glich). Der sÃ¼dÃ¶stliche Teilbereich des GrundstÃ¼cks darf nicht mit zusÃ¤tzlichen oberirdischen GebÃ¤uden ergÃ¤nzt werden. Im nÃ¶rdlichen und nordÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksbereich ist gemÃ¤ss "Situationsplan mit Baubereichen" (Anhang 1) eine Bebauung im Rahmen der Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssig. Dabei muss aber RÃ¼cksicht auf das Schutzobjekt genommen werden." </span></p> <p class="Erwgung2"><span>FÃ¼r die zulÃ¤ssigen Neubauten wurden im "Situationsplan mit Baubereichen" (Anhang 1) zwei Baubereiche definiert:</span></p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>"Baubereich 1: In diesem Baubereich sind das Erstellen und Umbauen von Bauten und Anlagen gemÃ¤ss jeweils geltender Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssig."</p> <p class="Urteilstext">-<span> </span>"Baubereich 2: In diesem Bereich sind das Erstellen und Umbauen von GebÃ¤uden und GebÃ¤udeteilen mit einer maximalen HÃ¶henkote von 464.50 m. Ã¼.M. (oberste Abdichtungsschicht Bauteil) zulÃ¤ssig. Diese GebÃ¤ude und GebÃ¤udeteile sind mit der Umgebungsgestaltung (GrÃ¼n- und WegflÃ¤chen, SitzplÃ¤tzen und Terrassen, etc.) zu Ã¼berdecken, so dass sie optisch nicht sichtbar sind. Einzig auf der Ostseite darf das Terrain in Anlehnung an einen natÃ¼rlichen Terrainverlauf so modelliert werden, dass die unterirdischen Bauten (z. B. Garageneinfahrt) sichtbar sind, wobei eine mÃ¶glichst zurÃ¼ckhaltende Erscheinung geboten ist."</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Das Baurekursgericht hielt in seinem Entscheid vorab fest, indem die BaumÃ¶glichkeiten in den Baubereichen 1 und 2 geregelt wÃ¼rden und der Ã¼brige Garten konzeptionell unter Schutz gestellt werde, seien die Anforderungen von § 10 Abs. 1 KNHV erfÃ¼llt. Demnach haben die Schutzmassnahmen das Schutzobjekt abzugrenzen oder zu umschreiben sowie Art und Umfang des Schutzes festzulegen. Dem ist zuzustimmen: Wo im vorangegangenen Rechtsmittelverfahren noch beanstandet werden musste, dass sich der geschÃ¼tzte Bereich des Gartens der SchutzverfÃ¼gung nicht genau entnehmen lassen, wurde dieser im nun strittigen Schutzvertrag mittels eines angehÃ¤ngten Plans klar festgelegt und die baulichen MÃ¶glichkeiten in Worten umschrieben. </p> <p class="Urteilstext"><span>Dass mit dem Schutzvertrag der Garten, soweit er im Rahmen der BZO Ã¼berbaut werden darf, vom Schutzumfang ausgenommen wird, ist entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht zu beanstanden und widerspricht dem im Gutachten empfohlenen Schutzumfang nicht. DemgemÃ¤ss ist der Garten konzeptionell (und nicht generell) zu erhalten. Etwas anderes lÃ¤sst sich auch nicht aus E. 4.8 des vorangegangenen Verwaltungsgerichtsentscheid vom 15. Oktober 2020 (VB.2019.00746) ableiten. Sodann ergibt sich aus den bei den Akten liegenden PlÃ¤nen, dass der gemÃ¤ss Schutzvertrag vorgesehene Baubereich 1 weitgehend dem im Jahr 1917 gegen Norden erweiterten Bereich der Gartenanlage entspricht, in welchem auch im Gutachten eine Bebauung im Rahmen der Bau- und Zonenordnung als denkbar bezeichnet wurde. Daher hat das Baurekursgericht</span> <span>zu Recht festgehalten, dass die strittigen Passagen des Schutzvertrags inhaltlich mit den Schutzempfehlungen des Gutachters korrespondieren. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>FÃ¼r den Baubereich</span> 1<span> wurden im Schutzvertrag keine Vorgaben bezÃ¼glich BaubeschrÃ¤nkungen (Volumen, AbstÃ¤nde, etc.) gemacht, sondern dazu pauschal auf die BZO verwiesen. EinschrÃ¤nkungen des nach der BZO baulich MÃ¶glichen ergibt sich daher insbesondere aus § 238 Abs. 2 PBG. Dass eine im Rahmen der Bau- und Zonenordnung zulÃ¤ssig Bebauung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG RÃ¼cksicht auf das Schutzobjekt zu nehmen hat, ergibt sich sodann bereits aus dem Schutzvertrag. Mit der planlichen Ausscheidung der Baubereiche und deren genaueren Definition im Schutzvertrag wurde </span>die fÃ¼r das Schutzobjekt wichtige Umgebung hinreichend im Sinn von § 10 Abs. 2 der Kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung <span>vom 20. Juli 1977</span> (KNHV) in den Schutzvertrag einbezogen. </p> <p class="Urteilstext"><span>Es ist nicht nachvollziehbar, weshalb allfÃ¤llige Vorgaben fÃ¼r eine Bebauung, wie sie sich die BeschwerdefÃ¼hrenden vorstellen (mindestens doppelter Grenzabstand; Bauvolumen deutlich unter demjenigen der Villa), im Schutzvertrag geregelt sein mÃ¼ssten, um die Einordnung im Umgebungsbereich der Villa zu gewÃ¤hrleisten. </span>Der Umfang der Schutzmassnahmen wurde im Schutzvertrag Ã¶rtlich und sachlich ausreichend prÃ¤zis umschrieben, um gemÃ¤ss § 207 Abs. 1 PBG eine BeeintrÃ¤chtigung des Schutzobjekts zu verhindern. Weitere bzw. weitergehende Anforderungen sind dazu nicht erforderlich. FÃ¼r den Gartenteil in Baubereich 1 empfahl auch das Gutachten keine Ã¼ber die besondere RÃ¼cksichtnahme hinausgehende Schutzanordnungen und fÃ¼r den Baubereich 2 wurde bereits eine zusÃ¤tzliche HÃ¶henbeschrÃ¤nkung angeordnet. </p> <p class="Urteilstext">In diesem Zusammenhang <span>hat das Baurekursgericht</span> <span>zutreffend erwogen, dass die Festlegung des Baubereichs 2 dem verwaltungsgerichtlichen Urteil vom 3. Dezember 2020 nicht widerspreche, zumal darin das damals geplante WohngebÃ¤ude als unzulÃ¤ssig erachtet wurde, weil es Teile der seeseitigen Fassade der Villa verdeckt hÃ¤tte. Mit der nun definierten maximalen HÃ¶henkote fÃ¼r den Baubereich 2 wird indes gerade dies verhindert. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Insgesamt erweist sich damit der Schutzvertrag inhaltlich als zulÃ¤ssig und ist nicht zu beanstanden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.1 </span></b>Im Zusammenhang mit dem Bauprojekt ist als Erstes die Einhaltung der BZO strittig. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Ansicht, da gemÃ¤ss Schutzvertrag nur im Baubereich 1 das Erstellen von Bauten im Rahmen der BZO zulÃ¤ssig sei, bilde nur dieser Bereich â und nicht das gesamte GrundstÃ¼ck â die fÃ¼r die Berechnung der Nutzungsziffer massgebliche GrundflÃ¤che. Die AusnÃ¼tzung werde daher durch das Bauvorhaben Ã¼berschritten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>7.2 </span></b><span>Die </span>Ãberbauungsziffer<span>, welche die Ã¼berbaubare GrundstÃ¼cksflÃ¤che beschrÃ¤nkt (§ 251 lit. a und § </span>254 <span>Abs. 1 </span>PBG <span>in der bisherigen Fassung gemÃ¤ss Anhang zum </span>PBG<span>, vgl. Abs. 2 der Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung des </span>PBG <span>vom 14. September 2015), wurde fÃ¼r die vorliegend massgebliche Wohnzone W2B auf 20 % festgelegt (Art. 18 Abs. 1 BZO). </span>Sie gibt das VerhÃ¤ltnis der anrechenbaren FlÃ¤che zur massgeblichen GrundflÃ¤che wieder (<span>§ </span>254 <span>Abs. 1 </span>PBG). </p> <p class="Urteilstext">Die massgebliche GrundflÃ¤che ist die von der Baueingabe erfasste FlÃ¤che der baulich noch nicht ausgenÃ¼tzten GrundstÃ¼cke oder GrundstÃ¼ckteile der Bauzone (<span>§ </span>259 <span>Abs. 1 </span>PBG). Als Berechnungsgrundlage dient grundsÃ¤tzlich die im Grundbuch eingetragene ParzellenflÃ¤che (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 920). Diese betrÃ¤gt vorliegend 1'997 m<sup>2</sup>. Ausser Ansatz fallende FlÃ¤chen werden in § 259 Abs. 2 PBG abschliessend aufgezÃ¤hlt (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 920). Solche sind vorliegend nicht betroffen.</p> <p class="Urteilstext">Damit stand die fÃ¼r die AusnÃ¼tzungsberechnung massgebliche GrundstÃ¼cksflÃ¤che nach durchgefÃ¼hrter Ortsplanung im Grundsatz fest (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 920). HÃ¤tte mit dem Schutzvertrag eine BeschrÃ¤nkung verfÃ¼gt werden sollen, so hÃ¤tte â wie das Baurekursgericht zutreffend ausfÃ¼hrte â eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden mÃ¼ssen. Dem Schutzvertrag ist indes nichts Dahingehendes zu entnehmen. Dass diese zutreffende vorinstanzliche Feststellung aktenwidrig sein sollte, ist nicht nachvollziehbar. Sodann lÃ¤sst sich daraus, dass gemÃ¤ss Schutzvertrag nur im Baubereich 1 das Erstellen von Bauten gemÃ¤ss BZO zulÃ¤ssig ist, nichts Gegenteiliges ableiten. Baubereiche sind â vorbehÃ¤ltlich allfÃ¤lliger anderslautender Regelung â nicht mit der massgeblichen GrundstÃ¼cksflÃ¤che gleichzusetzen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b><span>Zur Berechnung der </span>Ãberbauungsziffer ist damit <span>von einer GrundstÃ¼cksflÃ¤che von </span>1'997 m<sup>2</sup> <span>auszugehen, was unter Zugrundelegung der </span>Ãberbauungsziffer <span>von 20 % zu einer Ã¼berbaubaren GrundstÃ¼cksflÃ¤che von 399,4 m<sup>2</sup> fÃ¼hrt. </span>Nachdem sich vorliegend das gesamte GrundstÃ¼ck in der Bauzone befindet, ist einzig zu beachten, dass ein Teil der Ã¼berbaubaren FlÃ¤che durch die bestehende Villa bereits konsumiert ist. </p> <p class="Urteilstext">Wenn die BaubehÃ¶rde nach unbestrittener Berechnung die FlÃ¤che fÃ¼r das neue Wohnhaus und die bestehende Villa von 398,72 m<sup>2</sup> als innerhalb der zulÃ¤ssigen baulichen Nutzung betrachtete, hat dies das Baurekursgericht zu Recht nicht beanstandet. Dasselbe gilt gestÃ¼tzt auf dieselben Ãberlegungen auch betreffend Ãberbauungsziffer fÃ¼r Besondere GebÃ¤ude.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Es bleibt zu prÃ¼fen, ob das Bauprojekt die gestalterischen Anforderungen von <span>§ 238 Abs. 2 PBG erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>8.1 </span></b><span>GemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG ist bei der Gestaltung von Bauten, Anlagen und Umschwung auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. Sie sind </span><span>fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass <span>nicht nur eine befriedigende, sondern eine gute Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Ob mit einem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr 8. Mai 2014, VB.2013.00380, E. 8.1 mit weiteren Hinweisen).</span></span></p> <p class="Urteilstext"><span>Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Baurekursgericht darf nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen, wenn es unter Beachtung der Argumente der BaubehÃ¶rde seine abweichende gestalterische EinschÃ¤tzung begrÃ¼ndet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewÃ¤hrleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum Ã¼berschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar, und damit willkÃ¼rlich ist. Da die kommunale BehÃ¶rde ihr Ermessen pflichtgemÃ¤ss ausÃ¼ben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem WillkÃ¼rverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip und das Ã¼bergeordnete Gesetzesrecht zu beachten (BGE 145 I 52, E. 3.6).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des Entscheids der Vorinstanz lediglich Ã¼ber eine Rechtskontrolle; es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist; eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann das Verwaltungsgericht den Entscheid der Vorinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b><span>Das Baurekursgericht erachtete die WÃ¼rdigung der BaubehÃ¶rde, welche die Gestaltungs- und Einordnungsanforderungen als erfÃ¼llt beurteilte, als vertretbar und schÃ¼tzte sie.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte es zusammengefasst aus, es treffe zwar zu, dass der Fussabdruck des Neubauvorhabens mehr FlÃ¤che einnehme als derjenige der geschÃ¼tzten Villa. Das Neubauprojekt Ã¼bernehme jedoch die bereits beim Schutzobjekt anzutreffende Dachform. Da die unmittelbar nÃ¶rdlich der Bauparzelle gelegenen ReiheneinfamilienhÃ¤user ebenfalls Ã¼ber ein Mansarddach verfÃ¼gten, diene das Neubauvorhaben als Bindeglied zwischen diesen und der Villa. Durch seine andersartige Materialisierung setze sich das strittige Projekt zugleich deutlich von der Altbaute ab und mache dieses als Einzelobjekt erlebbar. Indem die gegen das Schutzobjekt gerichtete Fassade durchgÃ¤ngig befenstert sei und nicht auf einer Flucht verlaufe, komme dem Vorhaben eine optische Leichtigkeit zu und es nehme sich gegenÃ¼ber dem Altbau zurÃ¼ck.</span></p> <p class="Urteilstext">Weiter weise das Neubauvorhaben zum Schutzobjekt einen deutlich grÃ¶sseren Abstand auf als das erste Projekt. Dadurch lasse es dem Altbau weiterhin genÃ¼gend Freiraum. Dies auch, indem die siedlungshistorisch bedeutsame Ostfassade der Villa frei bleibe. Die SÃ¼d-West-Ausrichtung der Neubaute trage ebenfalls dazu bei. Insbesondere seien damit auch weiterhin Durchblicke mÃ¶glich und der geschÃ¼tzte Gartenbereich und die Villa wÃ¼rden weiterhin als Einheit wahrgenommen. Obschon die Sicht auf die Villa von Norden durch das Neubauprojekt eingeschrÃ¤nkt sei, werde sie nicht abgeschottet. Da der Neubau tiefer ausfalle als der Altbau und eine ruhige, mit den Lamellen zudem optisch leichte Gestaltung aufweise, bedrÃ¤nge er die Villa auch von Norden aus betrachtet nicht, sondern lasse sie weiterhin als Einzelobjekt in Erscheinung treten.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, die geplante Baute halte den ordentlichen Grenzabstand zur Villa nicht ein, woraus eine ungenÃ¼gende Einordnung folge, auch wenn der Abstand im Vergleich zum frÃ¼heren Projekt erhÃ¶ht worden sei. Vorab ist dazu festzuhalten, dass Entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden grundstÃ¼cksintern kein Grenzabstand gilt und die Begrenzungslinien der Baubereiche keine GrundstÃ¼cksgrenzen bilden. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Der vorliegend geltende minimale GebÃ¤udeabstand von 12 m (§ 271 PBG; Art. 18 Abs. 1 BZO) wird mit dem geplanten Abstand des Neubaus zur Villa von 8,9 m unterschritten. GrundstÃ¼cksintern muss der GebÃ¤udeabstand indes grundsÃ¤tzlich nicht eingehalten werden, ohne dass dies einer fÃ¶rmlichen Regelung bedÃ¼rfte (§ 270 Abs. 3 PBG; BEZ 1993 Nr. 5). Weshalb dies im Zusammenhang mit Schutzobjekten nicht gelten wÃ¼rde, wird nicht weiter dargelegt. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Sodann erwog die Vorinstanz zutreffend, </span>das Neubauvorhaben weise zum Schutzobjekt einen deutlich grÃ¶sseren Abstand auf als das erste Projekt. Dort betrug dieser minimal 5,5 m (VGr, 15. Oktober 2020, VB.2019.00746, E. 5.3.2) und unterschritt damit gar den kantonalen MindestgebÃ¤udeabstand von 7 m deutlich (vgl. § 271 i.V.m. § 270 Abs. 1 PBG). Mit der Vorinstanz ist festzuhalten, dass mit dem nun geplanten GebÃ¤udeabstand von knapp 9 m dem Altbau genÃ¼gend Freiraum gelassen wird, damit dieser als Einzelobjekt erlebbar bleibt.</p> <p class="Urteilstext"><span>Weiter monieren die BeschwerdefÃ¼hrenden, mit der GrÃ¶sse nach BZO zulÃ¤ssiger Neubauvorhaben, dominierte die geplante Baute das Schutzobjekt und ordne sich diesem nicht unter. Wie die Vorinstanz zutreffend erwog, ist zwar der Fussabdruck des Neubauvorhabens grÃ¶sser als derjenige der geschÃ¼tzten Villa, doch fÃ¤llt der </span>Neubau â aus allen Perspektiven betrachtet â tiefer aus als der Altbau. Dass die Villa optisch erdrÃ¼ckt wÃ¼rde, lÃ¤sst sich nicht nachvollziehen. <span>Ferner begrÃ¼ndet § 238 PBG keine Pflicht, die bei NachbargebÃ¤uden verwendete Gestaltung oder GrÃ¶sse zu Ã¼bernehmen und lÃ¤sst sich eine solche auch nicht aus der besonderen RÃ¼cksichtnahme auf das Inventarobjekt ableiten (VGr, 31. Januar 2022, VB.2020.00561, E. 5.3.3.2).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen, das Bauvorhaben verunmÃ¶gliche Durchblicke der M-Strasse aus auf das Schutzobjekt, trifft dies zwar von Norden betrachtet â wo die M-Strasse als Sackgasse endet â weitgehend zu. Wesentlich ist indes, </span>dass die siedlungshistorisch bedeutsame Ostfassade der Villa frei bleibt, was die Vorinstanz zutreffend bejahte. Die SÃ¼d-West-Ausrichtung der Neubaute trÃ¤gt nach den zutreffenden vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen ebenfalls dazu bei, dass Durchblicke (die Perspektive von Norden ausgenommen) mÃ¶glich bleiben und der geschÃ¼tzte Gartenbereich und die Villa â spÃ¤testens mit der ProjektÃ¤nderung (Senkung der Tiefgarageneinfahrt) â weiterhin als Einheit wahrgenommen werden kÃ¶nnen. </p> <p class="Urteilstext"><span>Die zutreffenden ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts hinsichtlich der (Detail-)Gestaltung sind nicht zu beanstanden, es kann vollumfÃ¤nglich darauf verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Die BeschwerdefÃ¼hrenden vermÃ¶gen dagegen nichts Entscheidendes vorzubringen. Die gewÃ¤hlte Architektursprache der Neubaute lÃ¤sst das Schutzobjekt als solches erkennbar bleiben und die unterschiedlichen Baujahre erlebbar machen. Eine Konkurrenzierung der gewÃ¤hlten Dachform (Mansarddach) zum imposanten Walmdach der Villa ist nicht ersichtlich. Insgesamt wird dem Schutzobjekt genÃ¼gend Raum belassen und mit der gewÃ¤hlten (Detail-)Gestaltung die gute Einordnung bzw. die besondere RÃ¼cksichtnahme gewÃ¤hrleistet. Der Schluss der Vorinstanz, das Bauprojekt nehme auf die geschÃ¼tzte Villa und den geschÃ¼tzten Garten die erforderliche besondere RÃ¼cksicht, ist nicht zu beanstanden. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Die Vorinstanz hat sich schliesslich ausfÃ¼hrlich mit den massgeblichen Gesichtspunkten auseinandergesetzt und die Gesamtwirkung zu Recht als gut im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG beurteilt. Ferner hat sie den kommunalen Entscheid diesbezÃ¼glich in der erforderlichen Tiefe geprÃ¼ft und begrÃ¼ndet. Der sinngemÃ¤sse Vorwurf einer Ermessensunterschreitung erweist sich ebenfalls als unbegrÃ¼ndet.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst erwiesen sich die RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden als unberechtigt und der Rekursentscheid als rechtmÃ¤ssig. Damit ist die Beschwerde abzuweisen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Verfahrensausgang sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden 1â5 je zu 1/7 aufzuerlegen, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag (§§ 70 und 65a in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 14 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 und 3 VRG). Sie sind vielmehr zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> <u>Fr. 5'000.--</u>; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 300.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'300.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1â5 je zu 1/7 auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1â5 werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Baurekursgericht.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>