<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2002.00006</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106800&amp;W10_KEY=13013575&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2002.00006</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.08.2002</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Eigenmächtige Umnutzung von Wohnungen zu sexgewerblichen Zwecken Nachbarn sind legitimiert, eine Unterschreitung des Mindestwohnanteils zu rügen (E. 1). Zwei Zimmer, welche nicht über eigene sanitäre Anlagen verfügen, können nicht der Wohnnutzung zugerechnet werden, wenn die übrigen - baulich nicht abgetrennten - vier Zimmer desselben Stockwerks als Massagesalon beworben werden (E. 4).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MASSAGESALON">MASSAGESALON</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃUMLICHE TRENNUNG">RÃUMLICHE TRENNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SEXGEWERBE">SEXGEWERBE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG">UMNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNANTEIL">WOHNANTEIL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNFLÃCHENANTEIL">WOHNFLÃCHENANTEIL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ZONENKONFORMITÃT">ZONENKONFORMITÃT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 338a Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 52 lit. II VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 58 VRG</span><br/><span class="gerade">Art. 6 lit. I BZO99 ZÃ¼rich</span><br/><span class="ungerade">Art. 24c lit. III BZO99 ZÃ¼rich</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2002 Nr. 65</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. AnlÃ¤sslich einer baupolizeilichen Kontrolle stellte das Amt fÃ¼r Baubewilligungen der Stadt ZÃ¼rich am 28. MÃ¤rz 2000 fest, dass auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01 in der Lie­gen­­schaft K-strasse, ZÃ¼rich, folgende eigenmÃ¤chtige Umbauten und NutzungsÃ¤nderungen vorgenommen worden waren:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Geschoss</span></p> <p class="Einzug1"><span>(EG/OG/DG)</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>bauliche Massnahme</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Zeitraum</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Wohnen (W)/</span></p> <p class="Einzug1"><span>Gewerbe (G)</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>EG</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>keine Ãnderungen; (vorbestehendes) Restaurant</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>148 m<sup>2</sup> G</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>1. OG</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Umwandlung von WohnrÃ¤umen in BÃ¼ros (nach Darstellung der BeschwerdefÃ¼hrer RestaurantkÃ¼che und BÃ¼ros);<br/> Missachtung des Befehls vom 22. April 1988 betreffend RÃ¼ckgÃ¤ngigmachung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>vor 22. April 1988</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>133.5 m<sup>2</sup> W</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span><span>25.5 m<sup>2</sup> G</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>2. OG</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Umwandlung der bewilligten 5 BÃ¼ros in eine Wohnung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>ab 1998</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>159 m<sup>2</sup> W</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>3. OG</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Einrichtung von Massagesalons anstelle von WohnrÃ¤umen</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>1. Februar 1994</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>159 m<sup>2</sup> G</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>4. OG</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Einrichtung von Massagesalons anstelle von WohnrÃ¤umen</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>1. Juni 1996</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>149 m<sup>2</sup> G</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>DG</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>(partieller) Ausbau des Estrichs zu Wohnraum</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>ab Juni 1999</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>*)</span></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="4" valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Total (gemÃ¤ss Berechnung der Bausektion): Wohnen: 292.5 m<sup>2</sup>; Gewerbe: 481.5 m<sup>2</sup>; Wohnanteil: 37.7 %</span></p> <p class="Einzug1"><span>*) Nach Art. 6 Abs. 1 BZO 1999 sind grundsÃ¤tzlich nur (noch) Vollgeschosse anrechenbar.</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Bau- und Zonenordnung vom 12. Juni 1963 (BZO 1963) wies das GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01 der Kernzone mit einem Wohnanteil von 50 % zu. GemÃ¤ss der vorlÃ¤ufigen Bau- und Zonenordnung der Baudirektion vom 9. Mai/7. Dezember 1995 (BD-BZO; in Kraft ge­treten am 14. Juni 1996) kam Kat.Nr. 01 in die Zone Z5 mit einem Wohnanteil von ebenfalls 50 % zu liegen. Am 7. Juni 2000 erliess der Gemeinderat Teil III der Bau- und Zonenordnung 1999 (BZO 1999), welche die Parzelle der Quartiererhaltungszone QI5c mit einem Wohn­anteil von 40 % zuweist. Mit Beschluss Nr. 701 vom 18. April 2001 setzte der Stadtrat Teil III der BZO 1999 samt den Bestimmungen Ã¼ber die Quartiererhaltungszonen auf den 21. April 2001 in Kraft.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 6. Februar 2001 bewilligte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich D1 und D2 als Grund­­eigentÃ¼mern unter Nebenbestimmungen nachtrÃ¤glich die schon vorge­nommenen Um­bauten und NutzungsÃ¤nderungen sowie weitere projektierte Massnahmen. Die BehÃ¶rde er­wog, dass das Projekt trotz der geringfÃ¼gigen Unterschreitung des Wohnanteils bewilligt wer­den kÃ¶nne, weil durch den Abtausch von Wohn- und Nichtwohn­flÃ¤­chen im 2. und 4. OG sowie durch den Zuwachs an WohnflÃ¤che im DG die nach BD-BZO sowie nach BZO 1999 berechneten Wohnanteile gegenÃ¼ber dem letztbewilligten Zustand des GebÃ¤udes leicht er­hÃ¶ht wÃ¼rden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Hiergegen erhoben sechs Nachbarn Rekurs bei der Baurekurskommission I und beantragten, der angefochtene Beschluss sei insoweit aufzuheben, als die Bausektion im <br/> 3. und 4. Obergeschoss sexgewerbliche Betriebe bewilligt habe.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Rekurskommission trat auf die Rechtsmittel von zwei Nachbarn mangels Legiti­mation am 16. November 2001 nicht ein und wies jene der Ã¼brigen vier Anfechtenden ab, soweit sie darauf eintrat. Aus den ErwÃ¤gungen ist festzuhalten:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Art. 24c Abs. 3 BZO 1999 untersage sexgewerbliche Salons oder vergleichbare Ein­­richtungen in Quartiererhaltungszonen, wenn ein Wohnanteil von mindestens 50 % vor­geschrieben sei. Weil dieser hier nur 40 % betrage, gelte der Betrieb als zonenkonform; der in den angrenzenden Zonen massgebende Wohnanteil spiele keine Rolle. Das nachtrÃ¤g­liche Baugesuch weise einen Wohnanteil von 46.1 % aus; demgegenÃ¼ber beziffere die Bau­sek­tion dieses Mass auf 37.7 %. Im Unterschied zur Gesuchstellerin rechne sie zwei Zimmer im 4. OG mit insgesamt 65 m<sup>2</sup> nicht zur WohnflÃ¤che, weil wegen der fehlenden rÃ¤umlichen Trennung gegenÃ¼ber dem Massagesalon eine unzulÃ¤ssige Nutzung in Betracht falle. Zwar verbiete sich selbst eine geringfÃ¼gige Unterschreitung des massgebenden Wohn­anteils; in­des­sen dÃ¼rfe dem GrundeigentÃ¼mer nur dann eine widerrechtliche Nutzung unterstellt werden, wenn objektive Anhaltspunkte hierfÃ¼r vorlÃ¤gen. Dies treffe hier nicht zu. Falls sich spÃ¤­ter zeige, dass die beiden RÃ¤ume dennoch in verbotener Weise genutzt wÃ¼rden, sei der rechtmÃ¤ssige Zustand wiederherzustellen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Beschwerde vom 7. Januar 2002 liessen A1 und A2 sowie B dem Verwaltungsgericht beantragen:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>"1. In Gutheissung der Beschwerde sei der angefochtene Entscheid ... vom 16. November<br/> 2001 und auch der Beschluss der Bausektion ... vom 6. Februar 2001 insoweit aufzuhe-<br/> ben, als mit der Bewilligung der beiden strittigen Bordelle der vorgeschriebene Wohn-<br/> anteil verletzt wird.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> 2. FÃ¼r den Fall, dass der Sachverhalt (betr. Wohnanteil) bestritten wird, sei ein Augen-<br/> schein vor Ort durchzufÃ¼hren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> Alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der privaten Beschwerdegegner,<br/> auch fÃ¼r das vorinstanzliche Verfahren."</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>In ihrer Vernehmlassung vom 18. Januar 2002 schloss die Baurekurskommission I auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag stellte die Bausektion am 5. Februar 2002. Die privaten Beschwerdegegner liessen nichts von sich hÃ¶ren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auf die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Die Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrer zur Anfechtung der Baubewilligung ist nach zutreffender und unwidersprochen gebliebener WÃ¼rdigung durch die Vorinstanz gemÃ¤ss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975/20. Mai 1984 (PBG) ausgewiesen. Die Vorinstanz ist zu Recht davon ausgegangen, dass ein Nachbar ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an der Einhaltung des minimalen Wohnanteils hat (vgl. hierzu RB 1995 Nr. 8 = BEZ 1995 Nr. 14); denn die Ersetzung von Wohnnutzung durch andere Bewerbungsarten fÃ¼hrt zur VerÃ¶dung eines Quartiers und ist oft mit zusÃ¤tzlichen Immis­sionen verbunden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Kraft § 58 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼hrt das Verwaltungsgericht im Beschwerdeverfahren gewÃ¶hnlich nur einen Schriftenwech­sel durch. Die in der Beschwerdeschrift vorgetragenen neuen Tatsachenvorbringen ha­ben die Bausektion veranlasst, eine ausfÃ¼hrliche Beschwerdeantwort einzureichen. Diese - den Be­schwer­defÃ¼hrenden zugestellte - Rechtsschrift enthÃ¤lt keine entscheidrelevanten Vor­bringen, zu welchen die Gegenpartei nochmals angehÃ¶rt werden mÃ¼sste. Von der Einholung einer Re­p­lik kann daher abgesehen werden (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 58 N 9 ff.). Weil die bisherige und die kÃ¼nftig beabsichtigte Nutzung der Liegenschaft K-strasse aus den PlÃ¤nen hinreichend ersichtlich ist, brauchte weder die Rekurskommission einen Augen­schein durchzufÃ¼hren und noch trifft das Verwaltungsgericht eine solche Verpflichtung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Im Beschwerdeverfahren liegt allein noch die Frage im Streit, ob das GebÃ¤ude K‑strasse den massgebenden Wohnanteil von 40 % einhalte oder nicht. Die Vorinstanz und die Parteien gehen zu Recht davon aus, dass der zuvor geltende Wohnanteil von 50 % gemÃ¤ss BD-BZO nicht mehr zur Anwendung gelangt. Denn nach stÃ¤ndiger Praxis ist bei eigen­mÃ¤chtigen Bauarbeiten oder NutzungsÃ¤nderungen zwar grundsÃ¤tzlich auf das damals gel­tende Recht abzustellen, indessen sind nachtrÃ¤gliche RechtsÃ¤nderungen zugunsten des Grund­eigentÃ¼mers zu berÃ¼cksichtigen (BGE 123 II 248 E. 3a/bb S. 252; Magdalena Ruoss Fierz, Massnahmen gegen illegales Bauen, ZÃ¼rich 1999, S. 118 f.). Weil das Vorhaben auf der Grundlage von Art. 24c Abs. 3 BZO zu beurteilen ist, steht angesichts des fÃ¼r das streit­betroffene GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 01 geltenden Wohnanteils von 40 % fest, dass ein sexgewerb­licher Betrieb zonenkonform ist (vgl. hierzu VGr, 24. Oktober 2001, VB.2001.00073, </span><a id="_Hlt20190890">http://www.v</a><a id="_Hlt512937889">g</a>rzh.ch/recht­sprec<a id="_Hlt19521493">h</a>ung<span>).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. a) Die BeschwerdefÃ¼hrer bringen vor, dass sie im Rekursverfahren keinen Anlass gehabt hÃ¤tten, die Berechnung des Wohnanteils durch die Bausektion in Frage zu stellen, zu­mal ihre UntersuchungsmÃ¶glichkeiten beschrÃ¤nkt seien. Nachdem die Rekurskommission die beiden Einzelzimmer im 4. OG unzutreffenderweise und im Widerspruch zur bisherigen Rechtsprechung als WohnflÃ¤che gewÃ¼rdigt und den Wohnanteil deswegen als genÃ¼gend er­achtet habe, hÃ¤tten sie sich veranlasst gesehen, den tatsÃ¤chlich vorhandenen Wohnan­teil zu prÃ¼fen. Den vorinstanzlichen Entscheiden liege die unzutreffende Annahme zugrun­de, dass sich im 1. OG neben der RestaurantkÃ¼che die Wirtewohnung befinde. TatsÃ¤ch­­lich seien dort aber BÃ¼ros eingerichtet, was in ErwÃ¤gung lit. c der Baubewilligung vom 6. Februar 2001 er­wÃ¤hnt werde. Unter BerÃ¼cksichtigung dieser Korrektur betrage der gemÃ¤ss Art. 6 Abs. 1 BZO 1999 zu ermittelnde Wohnanteil nur rund 20 %. â Dem hÃ¤lt die Bausektion entgegen, dass sie die Zweckentfremdung der Wirtewohnung im 1. OG im Jahr 1988 bemerkt und dem­­entsprechend die GrundeigentÃ¼mer zur Wiederherstellung des vorhe­rigen Zustands ein­geladen habe. Im Rahmen des vorliegenden Baubewilligungsverfahrens habe die Bauherrschaft zum Ausdruck gebracht, die Wohnnutzung im 1. OG wiederherzustellen und hierzu bereits erste Schritte in die Wege geleitet. In der Annahme, dass die Wirtewohnung bald or­d­nungsgemÃ¤ss zu Wohnzwecken genutzt werde, habe die Bau­sektion die entsprechende FlÃ¤che von ca. 133.5 m<sup>2</sup> dem Wohnen zugerechnet. Von den fÃ¼nf gleich grossen Vollgeschossen wÃ¼rden drei nicht zu Wohnzwecken genutzt, wobei ge­mÃ¤ss Baugesuch die gewerbliche Nutzung im 2. OG mit der Wohnnutzung im 4. OG abgetauscht werde. Die vergleichsweise geringe Differenz zum Soll-Wohnanteil rÃ¼hre daher, dass die in ihrem Bestand geschÃ¼tzte RestaurantkÃ¼che im 1. OG mit einer FlÃ¤che von 25.5 m<sup>2</sup> nicht zur Wohnnutzung zÃ¤hle; die Erteilung einer fÃ¶rmlichen Ausnahmebewilligung hierfÃ¼r erÃ¼brige sich. In diesem Zusammenhang gelte es zu berÃ¼cksichtigen, dass der Wohnanteil im GebÃ¤ude dank dem Weiterausbau des Dachgeschosses gegenÃ¼ber dem letzt­bewilligten Zustand faktisch ansteige.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Neue tatsÃ¤chliche Behauptungen kÃ¶nnen im Beschwerdeverfahren laut § 52 <br/> Abs. 2 VRG nur soweit geltend gemacht werden, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist. Dies trifft etwa dann zu, wenn die Vorinstanz die angefochtene Ver­­­fÃ¼gung zwar bestÃ¤tigt, jedoch neu begrÃ¼ndet hat (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 52 N 13). Vor­liegend hat die Baurekurskommission I entgegen der WÃ¼rdigung durch die Bausektion zwei innerhalb des Massagesalons gelegene WohnrÃ¤ume im 4. OG mit einer FlÃ¤che von ins­ge­samt 65 m<sup>2</sup> der Wohnnutzung zugerechnet und ist so zum Schluss gelangt, dass der Mindest­wohnanteil eingehalten sei. Unter diesen UmstÃ¤nden haben sich die BeschwerdefÃ¼hrer veranlasst sehen dÃ¼rfen, die - von ihnen im Rekursverfahren als richtig angenommene - Ermit­t­lung des Wohnanteils vor Verwaltungsgericht zu hinterfragen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Bei der Berechnung des Wohnanteils der Liegenschaft K-strasse sind nur die Ver­hÃ¤ltnisse im 1. und 4. OG umstritten; die Nutzweise des EG, des 2. und 3. OG sowie des - freilich nicht zu berÃ¼cksichtigenden - DG steht fest. Auch wenn mit dem vorliegenden Baugesuch der Wohnanteil faktisch erhÃ¶ht wird, besteht kein Anlass, eine Unterschrei­tung des gesetzlichen Mindestmasses von 40 % hinzunehmen. Dass hierfÃ¼r Ausnahme­grÃ¼n­de vorliegen, haben weder die Beschwerdegegner dargetan noch sind solche aus den Akten ersichtlich.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Hinsichtlich des 1. OG hat die Bausektion aufgrund der ErklÃ¤rung im Baugesuch so­wie der bisherigen Vorkehrungen der Bauherrschaft davon ausgehen dÃ¼rfen, dass dem Be­fehl aus dem Jahr 1988 betreffend Wiederherstellung der Wohnnutzung im Zusammenhang mit dem Umbau nun Nachachtung verschafft wird. Ob diese Annahme zutreffe, wird die Baukontrolle nach Abschluss der Bauarbeiten zeigen. Sodann rechtfertigt es sich, dass die Bausektion den GrundeigentÃ¼mer dazu anhÃ¤lt, durch Einreichung eines Miet­vertrags die Wohnnutzung zu belegen (vgl. RB 1997 Nr. 93 [Leitsatz] = BEZ 1997 Nr. 2). Weil im Licht der nachfolgenden AusfÃ¼hrungen eine neuerliche Baubewilligung angezeigt ist, lÃ¤sst sich auch zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt feststellen, ob die Wohnnutzung erhalten bleibt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Mit Bezug auf das 4. OG erscheint die Annahme der Baurekurskommission I, dass zwei der sechs RÃ¤ume tatsÃ¤chlich zu Wohnzwecken genutzt werden, unwahrscheinlich. Die beiden Zimmer sind vom Massagesalon baulich nicht getrennt und verfÃ¼gen weder Ã¼ber ei­nen separaten Zugang noch Ã¼ber eigene sanitÃ¤re Einrichtungen. Sodann ist im 4. OG offenbar schon seit ca. 30 Jahren keine KÃ¼che mehr vorhanden. Auch der Umstand, dass in den sexgewerblich genutzten Zimmer bis tief in die Nacht hinein Dienstleistungen angebo­ten werden, lÃ¤sst eine Wohnnutzung in zwei Zimmern als kaum praktikabel erschei­nen. Unter diesen Gegebenheiten ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass die beiden Zimmer zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt ebenfalls (sex-)gewerblich genutzt werden. Eine stÃ¤ndige Kon­trol­le Ã¼ber die Einhaltung der Wohnnutzung ist den BehÃ¶rden nicht zuzumuten. Entgegen der Auffassung der Baurekurskommission I kÃ¶nnen jedenfalls die zwei Zimmer nicht der Wohn­nut­zung zugerechnet werden. HierfÃ¼r wÃ¤ren bauliche Massnahmen nÃ¶tig, welche die der Wohn­nutzung zugedachten Zimmer klar von den gewerblich beworbenen RÃ¤umen abtrennen. Die rÃ¤umliche Abtrennung kÃ¶nnte etwa in einer Trennwand und einem separaten Eingang bestehen; zumindest wÃ¤re eine TÃ¼r im Korridor zu verlangen. Ebenso wÃ¤ren eigene sani­tÃ¤re Anlagen vonnÃ¶ten, um eine Wohnnutzung praktikabel zu machen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>KÃ¶nnen die zwei Zimmer im 4. OG nicht der Wohnnutzung zugeschlagen werden, so wird der Wohnanteil von 40 % nicht (mehr) eingehalten. Demzufolge ist die Baubewilligung hinsichtlich des 4. OG aufzuheben. Bemerkungsweise ist anzufÃ¼gen, dass der Bauherrschaft verschiedene MÃ¶glichkeiten zur Einhaltung des Mindestwohnanteils offen stehen. Beispielsweise kÃ¶nnten anstelle einer baulichen Trennung im 4. OG auch das 3. OG oder Teile davon einer Wohnnutzung zugefÃ¼hrt werden. Dies bleibt der Bauherrschaft Ã¼ber­lassen. Unabdingbar ist jedoch die DurchfÃ¼hrung eines erneuten Baubewilligungsverfahrens, in welchem die Einhaltung des Mindestwohnanteils zu prÃ¼fen ist.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde teilweise gutzuheissen ist. Die angefochtene baurechtliche Bewilligung vom 6. Februar 2001 ist hinsichtlich des 4. OG aufzuheben. Dementsprechend ist der Entscheid der Vorinstanz teilweise aufzuheben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommis-<br/> si­on I vom 16. November 2001 wird teilweise aufgehoben. Die Baubewilligung vom 6. Februar 2001 wird im Sinn der ErwÃ¤gungen bezÃ¼glich der Nutzung des 4. Obergeschosses aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>