R 07 58 4. Kammer URTEIL vom 11. September 2007 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Ortsplanungsrevision 1. Am 24. November 2006 genehmigte die Gemeindeversammlung … die Teilrevision der Ortsplanung, Erhaltungszone ... Sie umfasst auch eine Ergänzung des Baugesetzes mit einem neuen Art. 78A. In diesem wird unter Ziff. 3 für die landwirtschaftlichen Umschwungsflächen eine Bewirtschaftungs- und Pflegepflicht statuiert. Diese ist von den Grundeigentümern in der Erhaltungszone zu erfüllen. Dritte haben die Pflege ihres Landes zu dulden, sofern sie es nicht selber bewirtschaften oder bewirtschaften lassen. Wenn die Bewirtschaftungs- und Pflegeverpflichtungen nicht erfüllt werden, lässt die Baubehörde die notwendigen Massnahmen auf Kosten der Säumigen ausführen. Können die Kosten von den Säumigen nicht eingefordert werden, sind diese Bewirtschaftungs- und Pflegekosten von den übrigen Grundeigentümern entsprechend ihrer Vorteilsnutzung in der jeweiligen Erhaltungszone einzufordern. Dagegen erhob …, Eigentümer der Parzelle 1730 und Bewirtschafter der Parzelle 1733, am 29. Dezember 2006 Planungsbeschwerde an die Regierung. Die beiden Grundstücke liegen teilweise im Perimeter der Bewirtschaftungspflicht. Am 1., mitgeteilt am 2. Mai 2007, genehmigte die Regierung die Änderung der Ortsplanung mit geringfügigen Korrekturen. Gleichentags wies sie die Planungsbeschwerde ab. 2. Dagegen erhob … am 4. Juni 2007 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit dem Antrag, den angefochtenen Entscheid aufzuheben und die Parzelle 1730 aus dem Perimeter herauszunehmen, mit welchem Art. 78A Ziff. 3 BG statuierte Bewirtschaftungs- und Pflegepflicht örtlich abgegrenzt werde. Eventuell sei der Perimeter zur Festlegung der Bewirtschaftungs- und Pflegepflicht so neu festzulegen, dass der heute bereits faktisch bewaldete Flächenanteil der Parzelle 1730 gemäss Plan 1:2000 aus dem Perimeter herausgenommen werde. Zusätzlich beantragte er eine Abänderung von Art. 78A Ziff. 3 BG. Zur Begründung des Hauptantrages machte er geltend, wie Art. 78A Abs. 3 BG erwähne, gehe es bei der Bewirtschaftungspflicht um die landwirtschaftlichen Umschwungsflächen der Erhaltungszone. Topografisch gehöre Parzelle 1730 aber nicht mehr zum Umschwung der Erhaltungszone, nicht nur, weil sie von dieser rund 250 m entfernt sei, sondern vor allem, weil sie einer anderen Geländekammer angehöre. Es sei nicht ersichtlich, weswegen die untere Geländekammer überhaupt in den Perimeter aufgenommen worden sei. 3. Die Gemeinde … beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Der Beschwerdeführer sei nicht Adressat der Bewirtschaftungspflicht, sondern diese sei durch die Grundeigentümer der Erhaltungszone zu erfüllen. Er habe also keine Vorteilsnutzung aber auch keine Belastung. Das Gebiet … stelle eine Geländekammer dar, bilde einen Komplex in dieser Lichtung und das Gebiet … sei beispielsweise durch keinen Waldsaum oder Ähnliches davon abgegrenzt. 3. Die Regierung beantragte in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde. Die Bewirtschaftungspflicht liege im öffentlichen Interesse. 4. Das Verwaltungsgericht führte am 10. September einen Augenschein an Ort und Stelle durch, an welchem der Beschwerdeführer mit seinem Anwalt, Vertreter der Gemeinde mit dem Planer sowie der Jurist für Raumplanung teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit erteilt, sich anhand der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu den aufgeworfenen Fragen zu äussern. Auf das Ergebnis des Augenscheines sowie die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Die Gemeinde ist offenbar der Ansicht, der Beschwerdeführer werde dadurch, dass er die Bewirtschaftung seiner Parzelle durch die Eigentümer der in der Erhaltungszone gelegenen Grundstücke dulden müsse, nicht belastet. Dieser Einwand ist offensichtlich unbegründet. Das Eigentum gibt u. a. jedem Grundeigentümer das Recht, Dritte von seinem Grundstück fernzuhalten. Eine gesetzliche Pflicht, den Zutritt Dritter auf die Liegenschaft zu dulden, stellt daher einen Eingriff in die Eigentumsfreiheit dar. Der Beschwerdeführer ist daher ohne weiteres legitimiert, sich dagegen mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde zur Wehr zu setzen. 2. Die Regierung hat im angefochtenen Entscheid festgehalten, mit der Bewirtschaftungs- und Pflegepflicht solle sichergestellt werden, dass nicht nur die Bausubstanz, sondern auch die nähere und weitere Umgebung der Siedlung … möglichst ungeschmälert erhalten, d.h. von Vergandung und Verbuschung verschont bleibe. Die Bewirtschaftungs- und Pflegepflicht liege daher in grossem öffentlichem Interesse, welche das private Interesse des Beschwerdeführers an einer Aufhebung der Duldungspflicht bei weitem überwiege. Sie sei auch richtplankonform. Diese Ausführungen sind an sich nicht zu beanstanden und werden auch vom Beschwerdeführer nicht in Abrede gestellt. Fraglich ist indessen, ob die Parzelle des Beschwerdeführers in diesem Sinne zur Umgebung der Maiensässiedlung gezählt werden kann. Dies ist zu verneinen. Wie das Amt für Raumentwicklung (ARE) in seinem Vorprüfungsbericht festgestellt hat, ist es grundsätzlich – wie bei den Landschaftschutzzonen - sachlich vertretbar, zwecks besserer Nachvollziehbarkeit nach Möglichkeit zusammenhängende Landschaftsausschnitte (ganze Geländekammern) einem Perimeter mit Bewirtschaftungspflicht zuzuweisen. Wie nun der gerichtliche Augenschein klar aufgezeigt hat, wurde diesem Grundsatz mit der Zuweisung der Parzelle des Beschwerdeführers zum Bewirtschaftungsperimeter nicht nachgelebt. Das Gebiet … ist vom eigentlichen Maiensässumschwung von … topographisch klar abgegrenzt. Entlang der Grenze von Parzelle 1730 verläuft über eine grosse Strecke eine alte Mauer gefolgt von einer Waldinsel. Danach fällt das zunächst steil ansteigende Gelände zu einer Senke ab, um dann wieder jäh anzusteigen. Aufgrund dieser topographischen Gegebenheiten ist … von … her nicht einmal einsehbar. Es handelt sich daher eigentlich um zwei verschiedene Maiensässe in voneinander getrennten Geländekammern, was auch dadurch zum Ausdruck kommt, dass beide einen eigenen Flurnamen tragen. Der Einbezug der Parzelle 1730 in den Bewirtschaftungsperimeter für die Erhaltungszone … war daher im öffentlichen Interesse nicht erforderlich und erweist sich als sachlich nicht vertretbare Eigentumsbeschränkung. Die Beschwerde ist demnach im Hauptantrag gutzuheissen, womit sich die Behandlung der Eventualbegehren erübrigt. In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist die Sache an die Regierung zurückzuweisen. Angrenzend an die Parzelle 1730 befindet sich nämlich ein Teil der Parzelle 1733 in derselben Situation wie das Grundstück des Beschwerdeführers. Aus Gründen der Planungskohärenz wird die Regierung eingeladen, auch diesen Parzellenteil aus dem Bewirtschaftungsperimeter zu entlassen. 3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten der Gemeinde. Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die Gemeinde hat daher den anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer aussergerichtlich zu entschädigen. Da der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers keine Kostennote eingereicht hat, wird die Entschädigung ermessensweise auf Fr. 3'000.-- festgelegt. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Entscheid aufgehoben und die Parzelle 1730 aus dem Bewirtschaftungs- und Pflegepflichtperimeter … entlassen. Im Übrigen wird die Sache an die Regierung zurückgewiesen, damit sie im Sinne der Erwägungen verfahre. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.--- und den Kanzleiauslagen von Fr. 181.-- zusammen Fr. 3'181.-- gehen zulasten der Gemeinde … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Gemeinde … entschädigt … aussergerichtlich mit Fr. 3'000.-- (inkl. MWST).