EIDGENÖSSISCHER DATENSCHUTZBEAUFTRAGTER PRÉPOSÉ FÉDÉRAL À LA PROTECTION DES DONNÉES INCARICATO FEDERALE DELLA PROTEZIONE DEI DATI INCUMBENSÀ FEDERAL PER LA PROTECZIUN DA DATAS Bern, 21. November 1994 Der Eidgenössische Datenschutzbeauftragte stellt betreffend den bei Interessenten für Mietwohnungen erhobenen Daten folgenden Sachverhalt fest: 1. Wer sich für eine Mietwohnung interessiert, muss häufig ein Anmeldeformular zuhanden des Eigentümers oder der Liegenschaftsverwaltung (i m folgenden Vermieter) ausfüllen oder auf andere Weise Angaben zu seiner Person machen. Die Fragen beziehen sich vor allem auf die Person des Mietinteressenten, auf seine Lebensg ewohnheiten, auf seine finanziellen Verhältnissen und auf seine vorherige Wohnsituation und sollen dem Vermieter ermöglichen, unter mehreren Bewerbern für eine Wohnung eine Auswahl zu treffen. Zum Teil werden auch Daten in Hinblick auf die dem Vermieter in bestimmten Ge- meinden obliegende gesetzliche Pflicht zur Meldung des Einzugs von Mietern erhoben. 2. Die Anzahl der gestellten Fragen und ihre Ausric htung ist in der Praxis sehr unterschiedlich. Die Angaben werden in der Regel während der Verhand lungen über die Vermietung eines bestimmten Objekts, zumeist nach vorgängiger Besichtigung der Mietwohnung erhoben. Sie dienen zum Teil aber auch der Erstellung von Intere ssentenlisten, die sich nicht auf ein konkretes Wohnobjekt beziehen, sondern in Hinblick auf in Zukunft vermietete (zur Zeit noch besetzte oder noch nicht gebaute, bzw. renovie rte) Objekte zusammengestellt werden (Warteliste). 3. In der Folge einer Radiosendung im Dezember 1993 zu diesem Thema erreichten den Eidgenössischen Datenschutzbeauftragten zahlreiche Stellungnahmen. Er führte daraufhin bei Vermieter- und Mieterverbänden eine Vernehmlass ung durch. Der Eidgenössische Datenschutzbeauftragte hat zudem eine grössere Anza hl von Anmeldeformularen für Mietwohnungen in Hinblick auf die darin erhobenen Daten untersucht. page 2 Der Eidgenössische Datenschutzbeauftragte zieht in Erwägung: I. 1. Gemäss Art. 3 lit. a des Datenschutzgesetzes (Bu ndesgesetz vom 19. Juni 1992 über den Datenschutz, DSG, in Kraft seit 1. Juli 1993, SR 23 5.1) sind Personendaten alle Angaben, die sich auf eine bestimmte oder bestimmbare Person beziehen. Als Bearbeiten gilt gemäss Art. 3 lit. e DSG jeder Umgang mit Personendaten, u nabhängig von den angewandten Mitteln und Verfahren, insbesondere das Beschaffen, Aufbewahren, Verwenden, Umarbeiten, Bekanntgeben, Archivieren oder Vernicht en von Daten. Die geschilderte Er- hebung und Verwendung von Angaben über Mietinteress enten stellt eine Bearbeitung von Personendaten im Sinne von Art. 3 lit. a und e DSG dar. 2. Die Bearbeitung von Personendaten durch Privatpe rsonen wie die Vermieter von Wohn- objekten ist gemäss Art. 2 Abs. 1 lit. a DSG dem Geltungsbereich des Datenschutzgesetzes unterstellt. Die in Art. 2 Abs. 2 DSG erwähnten Aus nahmen vom Geltungsbereich des Datenschutzgesetzes sind im vorliegenden Fall nicht gegeben. Insbesondere stellt das Erheben von Angaben über Mi etinteressenten zum Zweck der Auswahl eines geeigneten Mieters keine Bearbeitung von Personendaten "ausschliesslich zum persönlichen Gebrauch" (Art. 2 Abs. 2 lit. a DS G) dar. Zu dieser Einschränkung des Geltungsbereichs des Datenschutzgesetzes führt die Botschaft zum Datenschutzgesetz aus: "Die gesetzlichen Pflichten, die beim Umgang mit Personendaten zu beachten sind, wie auch die Rechte der betroffenen Personen müssen eine Gre nze im engsten Persönlichkeitsbereich der datenbearbeitenden Person selbst finden. Dort, wo eine natürliche Person Daten zu ihrem ausschliesslich persönlichen Gebrauch bearbeitet, k ann das Datenschutzgesetz ohnehin kaum mehr Geltung beanspruchen. [...] Mit dem aussc hliesslich persönlichen Gebrauch ist vor allem eine Verwendung der Informationen im enge ren Privat- und Familienleben gemeint. Niemand soll beispielsweise dazu verpflich tet werden, Einsicht in sein privates Notizbuch zu gewähren. Ebenso müssen Privatgespräch e im Familien- und Freundeskreis, private Briefsammlungen und ähnliches dem Datenschu tzgesetz entzogen bleiben" (Botschaft zum Bundesgesetz über den Datenschutz, BBl 1988, S. 441; zit. Botschaft). Diese Ausführungen zeigen deutlich, dass die Ausnah me von Art. 2 Abs. 2 lit. a DSG bezweckt, die Privatsphäre des Datenbearbeiters zu schützen, nicht aber gewisse Daten- bearbeitungen systematisch vom Geltungsbereich des Datenschutzgesetzes auszunehmen, weil sie nur zu privaten Zwecken vorgenommen werden . Es kann deshalb auch nicht davon ausgegangen werden, dass jede Datenbearbeitung zu privaten Zwecken dem Geltungsbereich des Datenschutzgesetzes entzogen ist, während jede Datenbearbeitung zu beruflichen Zwecken ihm unterstellt wäre. So ist beispielsweise das Anfertigen von Notizen bei der Ausübung des Berufs, aber nur als Arbeitshilfe zum persönlichen Gebrauch dem Geltungsbereich des Datenschutzgesetzes entzogen (Botschaft, a.a.O., S. 441). Art. 2 Abs. 2 lit. a DSG erfasst primär den Gebrauch einer Agenda , die Adressen und Telefonnummern beinhaltet (vgl. Mario Pedrazzini, Die Grundlagen d es Datenschutzes im Privatbereich: die Grundzüge und der Geltungsbereich des Bundesgesetze s, in: Das neue Datenschutzgesetz des Bundes, Referate der Tagungen der Hochschule St . Gallen vom 15 Oktober und 13. November 1992, herausgegeben von Prof. Dr. Rainer J. Schweizer, Zürich 1993, S. 25; Paul- Henri Steinauer, Le droit privé matériel, in: La no uvelle loi fédérale sur la protection des données, Lausanne 1994, S. 100; zit. Steinauer, Le droit privé matériel). Sobald aber, wie im vorliegenden Fall, Daten zu geschäftlichen Zwecken erhoben werden und nicht nur dem persönlichen Gebrauch dienen, findet das Datenschutzgesetz Anwendung. page 3 Ein Beispiel mag die Unterscheidung veranschaulichen: Schreibt sich der Vermieter das Geburtsdatum des Mieters einzig aus dem Grund auf, weil er ihm zum Geburtstag gratulieren will, so stellt dies eine Bearbeitung a usschliesslich zum persönlichen Gebrauch dar, auf die das Datenschutzgesetz keine Anwendung findet. Verwendet aber der Vermieter das Geburtsdatum im Auswahlverfahren bei der Wohnun gsvermietung, so ist diese Datenbearbeitung dem Datenschutzgesetz unterstellt. Für die Unterstellung einer Datenbearbeitung unter das Datenschutzgesetz spielt es hingegen keine Rolle, ob der Eigentümer der Liegenschaft selbst die Daten erhebt, oder ob er dies durch eine andere Person (zum Beispiel einen T reuhänder oder eine Liegen- schaftsverwaltung) tun lässt. Ebensowenig ist von B edeutung, ob die Angaben der Ver- mietung einer Wohnung im Eigenheim des Eigentümers oder in einer anderen Liegenschaft dienen und ob sie an Dritte bekanntgegeben werden o der nicht (vgl. zum Beispiel Art. 9 Abs. 3 DSG). Schliesslich spielt es auch keine Roll e, ob für die Erhebung der Daten ein Anmeldeformular verwendet wird oder ob diese auf an dere Weise geschieht, etwa durch mündliche Fragen oder Erkundigungen bei Dritten; di e Datenbearbeitung untersteht auf jeden Fall dem Datenschutzgesetz. 3. Die Bearbeitung von Personendaten durch private Personen ist vorwiegend in Art. 12 und 13 DSG geregelt. Diese Bestimmungen stellen eine Ergän zung und Konkretisierung des Persönlichkeitsschutzes des Zivilgesetzbuches (Art. 28 ff. ZGB) dar (Botschaft, a.a.O., S. 458). Art. 12 Abs. 1 DSG bestimmt, wer Personendate n bearbeitet, dürfe dabei die Per- sönlichkeit der betroffenen Person nicht widerrechtlich verletzen. Art. 12 Abs. 2 DSG nennt Tatbestände, die als Persönlichkeitsverletzungen gelten und widerrechtlich sind, wenn sich der Bearbeiter nicht auf einen Rechtfertigungsgrund berufen kann. Namentlich darf er Personendaten nicht entgeg en den Grundsätzen von Art. 4, 5 Abs.1, 6 Abs. 1 und 7 Abs. 1 DSG bearbeiten (Art. 12 Abs. 2 lit. a DSG). Daraus ergibt sich, dass die unrechtmässige Beschaffung von Personendat en (Art. 4 Abs. 1 DSG), die Bearbeitung entgegen Treu und Glauben oder in unver hältnismässigem Ausmass (Art. 4 Abs. 2 DSG), die Zweckentfremdung der Datenbearbeit ung (Art. 4 Abs. 3 DSG), die Bearbeitung unrichtiger Daten (Art. 5 Abs. 1 DSG), die Bekanntgabe von Daten ins Ausland, wenn dadurch die Persönlichkeit der betrof fenen Personen schwerwiegend gefährdet würde (Art. 6 Abs. 1 DSG) und das Versäum nis, die Personendaten durch angemessene technische und organisatorische Massnah men gegen unbefugtes Bearbeiten zu schützen (Art. 7 Abs. 1 DSG) Persönlichkeitsverletz ungen darstellen (vgl. im einzelnen Paul-Henri Steinauer, Die Verletzung durch private Datenbearbeitung und die allfällige Rechtfertigung einer Verletzung: Einzelheiten der g esetzlichen Regelung, in: Das neue Datenschutzgesetz des Bundes, Referate der Tagungen der Hochschule St. Gallen vom 15 Oktober und 13. November 1992, herausgegeben von Pr of. Dr. Rainer J. Schweizer, Zürich 1993, S. 44 ff.; zit. Steinauer, Die Verletzung dur ch private Datenbearbeitung). Eine Persönlichkeitsverletzung entsteht auch, wenn Daten einer Person entgegen ihrem ausdrücklichen Willen bearbeitet werden (Art. 12 Ab s. 2 lit. b DSG) und wenn besonders schützenswerte Personendaten oder Persönlichkeitspr ofile Dritten bekanntgegeben werden (Art. 12 Abs. 2 lit. c DSG). Die Aufzählung von Per sönlichkeitsverletzungen in Art. 12 Abs. 2 DSG ist nicht abschliessend. 4. Art. 13 Abs. 1 DSG hält fest, dass eine Persönli chkeitsverletzung widerrechtlich ist, wenn sie nicht durch Einwilligung des Verletzten, durch ein überwiegendes privates oder öf- fentliches Interesse oder durch Gesetz gerechtfertigt ist. Im vorliegenden Zusammenhang kann der Rechtfertigungsgrund des überwiegenden öffentlichen Interesses vernachlä ssigt werden. page 4 a) Der Rechtfertigungsgrund der Einwilligung des Verletzten findet sich auch in Art. 28 Abs. 2 ZGB. Die Einwilligung kann ausdrücklich oder stil lschweigend erfolgen (Pierre Tercier, Le nouveau droit de la personnalité, Zürich 1984, N 627; Steinauer, Le droit privé matériel, a.a.O., S. 101). Sie schliesst, sofern sie wirksam ist, in aller Regel die Widerrechtlichkeit der Eingriffshandlung aus (Mario M. Pedrazzini/Niklaus Oberholzer, Grundriss des Personen- rechts, 3. A., Bern 1989, S. 125). Vorausgesetzt is t allerdings, dass sich die Einwilligung im konkreten Fall als Akt wirklicher Selbstbestimmung darstellt, dass sie freiwillig und in Kenntnis der sich daraus ergebenden Konsequenzen erfolgt ("consentement libre et éclairé"). Die betroffene Person muss einerseits die Fähigkeit besitzen, Bedeutung und Tragweite des Eingriffes zu beurteilen und darf andererseits in i hrer Entscheidungsfreiheit nicht durch ausserhalb der Sache liegende Einflüsse, insbesonde re Willensmängel beeinträchtigt sein (Pedrazzini/Oberholzer, a.a.O., S. 125 f.; Steinaue r, Le droit privé matériel, a.a.O., S. 101). Befindet sich der Mietinteressent in einer echten o der vermeintlichen Notlage (zum Beispiel weil sich nur sehr wenige für ihn finanziell erschw ingliche Wohnungen auf dem Markt befinden oder weil er nicht dem mehrheitlich gewüns chten Idealprofil des Mieters ent- spricht, etwa weil er nicht die "richtige" National ität hat oder arbeitslos ist) so dürfte die Datenbekanntgabe in der Regel keinen Akt der wirkli chen Selbstbestimmung darstellen. Alsdann kann nicht davon ausgegangen werden, dass d ie Datenbearbeitung durch die Einwilligung der betroffenen Person gerechtfertigt ist. So kann auch nicht davon ausge- gangen werden, dass der Mietinteressent in der Rege l frei ist, nur gewisse Fragen zu be- antworten. Vielmehr zieht die Nichtbeantwortung ein zelner Fragen, die als Verletzung der Privatsphäre empfunden werden, in der Regel das Aus scheiden des Mietinteressenten als Kandidat für das betreffende Wohnobjekt nach sich. Die wirksame Einwilligung stellt zudem nur einen Re chtfertigungsgrund dar, soweit sie die betreffende Persönlichkeitsverletzung abdeckt. Eine Datenbearbeitung, welche gegen den Grundsatz der Verhältnismässigkeit oder andere allg emeine Bearbeitungsgrundsätze verstösst, kann nur durch die Einwilligung der betr offenen Person gerechtfertigt sein, wenn diese ihre Einwilligung in Kenntnis des Verstosses gegen den Bearbeitungsgrundsatz erteilt hat. Soweit also der Vermieter Daten erhebt, die fü r den Vertragsabschluss nicht unbedingt erforderlich sind, kann er nur davon ausgehen, dass der Mietinteressent mit dieser Datenbearbeitung einverstanden ist, wenn er auf diesen Umstand hingewiesen hat. b) Ein überwiegendes Interesse der bearbeitenden Person fällt unter anderem in Be tracht, wenn diese in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Abschluss oder der Abwicklung eines Vertrags Personendaten über ihren Vertragspartner b earbeitet (Art. 13 Abs. 2 lit. a DSG). Als Rechtfertigungsgrund für eine Datenbearbeitung kommt also beispielsweise in Betracht, dass jemand in Hinblick auf Vertragsverhandlungen R eferenzen über einen möglichen Mieter einholt (Botschaft, a.a.O., S. 460; Steinaue r, Le droit privé matériel, a.a.O., S. 103). Dieser Rechtfertigungsgrund gilt nicht nur für Refe renzen, sondern auch für Angaben, die beim Mietinteressenten selbst erhoben werden. Die E rhebung dieser Angaben ist gemäss Art. 13 Abs. 2 lit. a DSG in dem Umfang gerechtfert igt, als sie der Auswahl eines geeigneten Mieters dient. Für andere Angaben (zum B eispiel Meldungen an die Behörden) gilt der Rechtfertigungsgrund nicht, weshalb diese nur im gesetzlich vorgeschriebenen Umfang erhoben werden dürfen. Je zahlreicher die Pe rsonen sind, über die im Vorfeld eines Vertragsabschlusses Daten erhoben werden, desto meh r Zurückhaltung ist bei der Erhebung und Bearbeitung von Daten über diese Personen angeb racht, da das Vorhandensein eines unmittelbaren Zusammenhangs mit dem Vertragsabschlu ss bei vielen Mietinteressenten nicht mehr in jedem Fall gegeben ist. So sind Refer enzen nicht systematisch über alle Mietinteressenten einzuholen, sondern nur über diej enigen Personen, die in der engsten Auswahl stehen. page 5 Nicht mehr in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Ab schluss eines Vertrags steht auf jeden Fall das Erstellen einer Interessentenlis te durch den Vermieter, die sich nicht auf ein konkretes Wohnobjekt bezieht. Datenbearbeitunge n in diesem Zusammenhang finden in Art. 13 Abs. 2 lit. a DSG keinen Rechtfertigungsgru nd. Deshalb dürfen in diesem Fall grundsätzlich, wenn kein anderer Rechtfertigungsgru nd besteht, nur Name, Vorname und Adresse erhoben werden. Aber auch wenn der Rechtfertigungsgrund von Art. 13 Abs. 2 lit. a DSG gegeben ist, bedeutet dies nicht, dass alsdann jede Datenbearbei tung und damit auch jegliche Persön- lichkeitsverletzung zulässig ist. Vielmehr ist im E inzelfall abzuwägen, ob die betreffende Persönlichkeitsverletzung durch den Rechtfertigungs grund abgedeckt ist. "So ist etwa ein Beschaffen von Daten mit unrechtmässigen Mitteln nu r selten und ein Beschaffen wider Treu und Glauben praktisch überhaupt nie zu rechtfertigen" (Botschaft, a.a.O., S. 460). Auch der Verstoss gegen den Grundsatz der Verhältni smässigkeit der Datenbearbeitung (Art. 4 Abs. 2 DSG) ist wohl kaum je zu rechtfertig en. Jede Datenbearbeitung stellt eine Verletzung der Persönlichkeit dar, sofern sie sich nicht auf diejenigen Daten beschränkt, die absolut notwendig sind, um ein bestimmtes Ziel zu e rreichen (Steinauer, Die Verletzung durch private Datenbearbeitung, a.a.O., S. 45). Bes teht dieses Ziel darin, einen Vertrag abzuschliessen, so dürfen also im Vorfeld des Vertr agsabschlusses nur diejenigen Daten bearbeitet werden, die für den Vertragsabschluss un bedingt erforderlich sind. Der in Art. 13 Abs. 2 lit. a DSG enthaltene Rechtfertigungsgrund d er Datenbearbeitung im Zusammenhang mit dem Abschluss oder der Abwicklung eines Vertrag s gestattet nicht die Bearbeitung von Daten, die im betreffenden Fall nicht unbedingt geb raucht werden (Steinauer, Le droit privé matériel, a.a.O., S. 103). Solche Daten dürfen wede r mittels eines Anmeldeformulars, noch auf andere Weise (zum Beispiel mündlich oder durch Erkundigung bei Dritten) erhoben werden. c) Gewisse Angaben erheben die Vermieter aufgrund gesetzlicher Pflichten . Vielfach sind sie verpflichtet, bestimmte Angaben an die Einwohnerkon trolle oder an die Fremdenpolizei weiterzuleiten. Besteht kein anderer stichhaltiger Grund für die Erhebung einer Angabe, so ist der Vermieter aber grundsätzlich nur berechtigt , diese Angabe vom definitiv ausgewählten Mieter zu verlangen, da die gesetzlich e Meldepflicht in der Regel nur die Mieter, nicht aber die Mietinteressenten betrifft. Eine Erhebung der Angaben bei sämtlichen Mietinteressenten, nur um in der Lage zu sein, die Einzugsanzeige über den Mieter zu erstatten, ist alsdann von der betreffenden gesetzl ichen Bestimmung nicht abgedeckt. Eine solche Datenerhebung wäre zudem unverhältnismässig und widerspräche auch Art. 4 Abs. 3 DSG, der vorsieht, dass Daten "nur zu dem Zweck bea rbeitet werden dürfen, der [...] gesetzlich vorgesehen ist". Daran ändert auch nichts, dass der Vermieter alsdan n gezwungen ist, beim definitiv ausgewählten Mieter gewisse Daten "nachzuerheben". Der dadurch allenfalls entstehende zusätzliche Aufwand stellt keinen Rechtfertigungsgr und im Sinne des Art. 13 DSG für eine Erhebung der betreffenden Daten bei allen Mietinter essenten dar. Auch der Einwand, die Nacherhebung gewisser Daten beim definitiv bestimmt en Mieter sei aus Zeit- und/oder Kostengründen nicht möglich, ist nicht stichhaltig. Aus der vom eidgenössischen Datenschutzbeauftragten zu diesen Fragen durchgefüh rten Vernehmlassung ging vielmehr hervor, dass kostenpflichtige Auskünfte (zum Beispi el Auszug aus dem Betreibungsregister) nur über die in der engsten Auswahl befindlichen Mi etinteressenten erhoben werden. Dies zeigt deutlich, dass ein mehrstufiges Vorgehen in der Praxis möglich ist und vorkommt. 5. Die Erhebung von Daten über den Mietinteressente n durch den Vermieter in Hinblick auf die Auswahl eines geeigneten Kandidaten für ein bes timmtes Wohnobjekt ist also nach Art. 13 Abs. 2 lit. a DSG unter bestimmten Voraussetzung en grundsätzlich gerechtfertigt. page 6 Vorausgesetzt ist namentlich die Einhaltung der Gru ndsätze der rechtmässigen Datener- hebung, der Bearbeitung nach Treu und Glauben und der Verhältnismässigkeit (Art. 4 Abs. 2 DSG), des Grundsatzes, dass Daten nur zu dem Zweck bearbeitet werden dürfen, der bei der Beschaffung angegeben wird oder aus den Umständen e rsichtlich ist (Art. 4 Abs. 3 DSG) und des Grundsatzes der Datensicherheit (Art. 7 DSG). a) Unrechtmässig ist eine Datenerhebung zum einen, wenn sie klar re chtswidrig ist, etwa weil sie gegen Normen des Strafgesetzbuches verstösst (z um Beispiel wenn Daten mit Gewalt, Arglist oder Drohung gegenüber der betroffenen Pers on erhoben werden; vgl. Botschaft, a.a.O., S. 449 f.). Aber auch die Erhebung von Date n zu einem Zweck, der gesetzlich untersagt ist, muss als unrechtmässig eingestuft we rden. Deshalb sind zum Beispiel Fragen nach der Bereitschaft, mit der betreffenden Liegens chaftsverwaltung einen Versicherungsvertrag abzuschliessen, unrechtmässig. Gemäss den Bestimmungen des Schweizerischen Obligationenrechts sind nämlich Kop pelungsgeschäfte, die im Zusammenhang mit der Miete von Wohn- und Geschäftsr äumen stehen, nichtig, wenn der Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrags d avon abhängig gemacht wird (Art. 254 OR). Gemäss Art. 3 der Verordnung über die Miete un d Pacht von Geschäftsräumen (VMWG, SR 221.213.11) gehört zu den Koppelungsgesch äften im Sinne von Art. 254 OR unter anderem die Verpflichtung, einen Versicherung svertrag abzuschliessen. Zulässig ist hingegen die Frage nach dem Bestehen einer Mieter-H aftpflichtversicherung, sofern der Abschluss einer solchen im Mietvertrag vorgeschrieben ist (Vgl. Peter Zihlmann, N 4 zu Art. 254 OR, in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrec ht, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, hrsg. von Heinrich Honsell, Nedim Peter Vogt und Wolfgang Wiegand, Basel 1992). b) Gegen Treu und Glauben verstösst namentlich eine Beschaffungsart, "mit de r die be- troffene Person nicht rechnen musste und sie nicht einverstanden gewesen wäre" (Botschaft, a.a.O., S. 449; Steinauer, Le droit privé matériel, a.a.O., S. 90). Kann der Mietinteressent aus den erhobenen Angaben schliessen, dass diese der Auswahl eines geeigneten Mieters dienen, so braucht er zum Beispiel nicht damit zu rechnen, dass der Vermieter noch anderweitig Er- kundigungen über ihn einzieht, wenn dieser ihn nich t ausdrücklich darauf hingewiesen hat. In diesem Fall verstösst die Einziehung weiterer Er kundigungen gegen Treu und Glauben. Der Vermieter darf also nur Erkundigungen über den Mietinteressenten einholen, wenn er ihn darüber informiert und ihm die Gelegenheit gibt , seine Zustimmung zu verweigern. Gedenkt der Vermieter zudem, nicht nur die vom Mietinteressenten gemachten Angaben von den Referenzpersonen bestätigen zu lassen, sondern weitere Erkundigungen einzuholen, so hat er den Mietinteressenten über Art und Inhalt di eser Erkundigungen ebenfalls vorgängig zu informieren. Der Grundsatz von Treu und Glauben verlangt auch, d ass für die betroffene Person ersichtlich ist, zu welchem Zweck die Daten erhoben werden. Dient also die Frage nach der vom Mietinteressenten gefahrenen Automarke der Beur teilung der finanziellen Verhältnisse des Mietinteressenten, so muss dieser Zweck, sofern die Erhebung der Angabe überhaupt zulässig ist (vgl. hinten, Pkt. 7 c), für den Mieti nteressenten ersichtlich sein, beispielsweise indem die Frage unter der Rubrik "Finanzielles" ers cheint. Ein Verstoss gegen Treu und Glauben kann sich also nicht nur aus der Art der er hobenen Angaben ergeben, sondern zum Beispiel auch aus der Gestaltung des Anmeldeformulars. Es würde auch gegen Treu und Glauben verstossen, An gaben über einen Mietinteres- senten zu erheben, bevor feststeht, dass dieser sic h für das zu vermietende Objekt ernsthaft interessiert. Dies dürfte in der Regel erst der Fal l sein, wenn der Mietinteressent das Objekt besichtigt hat. Ausnahmsweise kann es sein, dass de r Mietinteressent ein ernsthaftes Interesse bekundet, ohne die Liegenschaft gesehen z u haben, zum Beispiel weil diese noch nicht (fertig) gebaut ist oder zu besonders interessanten Bedingungen angeboten wird. page 7 c) Unverhältnismässig ist, wie schon erwähnt, jede Erhebung von Daten, w elche für den betreffenden Vertragsabschluss nicht unbedingt erfo rderlich sind (Steinauer, Le droit privé matériel, a.a.O., S. 91). Die erhobenen Angaben sol len dem Vermieter die Auswahl eines geeigneten Mieters für eine bestimmte Wohnung ermög lichen. Für diese Auswahl sind zumeist zwei Kriterien ausschlaggebend. Es muss abg eklärt werden, wie die finanzielle Situation des Mieters aussieht und ob er Lebensgewo hnheiten hat, die sich auf die Mitbewohner störend auswirken können. (Art. 257f Ab s. 2 OR sieht vor, dass der Mieter einer unbeweglichen Sache auf Hausbewohner und Nach barn Rücksicht nehmen muss. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, so hat der Verm ieter unter bestimmten Voraussetzungen das Recht, den Mietvertrag zu kündigen). Vgl. zu de n zwei Auswahlkriterien im einzelnen hinten, Pkt. 7 b und c. Viele der erhobenen Daten gehören nicht zu den erwä hnten Auswahlkriterien. Nach ihnen darf - ob auf Anmeldeformularen oder auf ande re Weise, etwa durch mündliche Fragen, oder durch Erkundigung bei Drittpersonen - grundsätzlich nur gefragt werden, wenn aufgrund besonderer objektiver Umstände die Frage f ür die Wahl des Mieters erforderlich ist. Beispielsweise können subventionierte Wohnunge n oft nur unter bestimmten Voraussetzungen vermietet werden (Minimalanzahl von Personen für eine bestimmte Quadratmeterfläche, bestimmtes Maximaleinkommen usw .). Auch die Verhältnisse in bestimmten Liegenschaften können die Abklärung zusä tzlicher Kriterien erforderlich machen (die Altersstruktur der Liegenschaft verlang t Mieter, die sich in eine bestimmte Altersgruppe einfügen können usw.). Diese Verhältni sse müssen jedoch objektiv gegeben sein und die Beurteilung des Mietinteressenten muss sich ebenfalls auf objektive Kriterien abstützen. Schliesslich können bestimmte statutaris che Zwecke weitere Abklärungen erforderlich machen (zum Beispiel wenn gemäss Statu ten eine Vermietung nur an Personen zulässig ist, die an einer bestimmten Ausbildungsstätte eingeschrieben sind). Hingegen kommt dem Vermieter nicht die Aufgabe zu, an Stelle des Mietinteressenten zu beurteilen, ob die Wohnung für diesen und die Be dürfnisse seiner Familie geeignet ist. Auch hat der Vermieter weder eine Polizei-, noch ei ne Schlichtungsfunktion zu übernehmen und ist dazu auch gar nicht in der Lage. Deshalb si nd Fragen, die zum Beispiel der Abklärung dienen, ob Kinder unter genügender Aufsic ht stehen oder ob die Religion oder Nationalität des Mietinteressenten zu Konflikten mi t anderen Mietern Anlass geben könnte, unverhältnismässig. Ohnehin genügen die gestellten Fragen für eine seriöse Abklärung solcher Punkte zumeist nicht, stellen aber einen Ei ngriff in die Privatsphäre der Mietinteressenten dar. Der Grundsatz der Verhältnismässigkeit verlangt auc h, dass die notwendigen Abklä- rungen auf für die betroffene Person möglichst scho nende Art und Weise getroffen werden. Muss der Vermieter beispielsweise erfahren, ob die Wohnung als Familienwohnung im Sinne von Art. 162 ZGB dienen soll, so ist die Frag e nach dem Zivilstand im allgemeinen für diesen Zweck unverhältnismässig und unpräzis. E s ist für den Mieter viel schonender und entspricht dem Zweck der Abklärung besser, wenn gefragt wird, ob die Wohnung als Familienwohnung dienen soll, als wenn er seinen Ziv ilstand (unter Umständen noch mit genauen Angaben über Datum von Trauung, Trennung od er Scheidung) angeben muss. Ausserdem ist die Frage nach der Familienwohnung au ch für den Vermieter viel genauer. Missverständnissen kann, wie dies heute schon oft g etan wird, durch Erläuterung des Begriffs "Familienwohnung" auf dem Formular vorgebeugt werden. d) Der Grundsatz der Zweckbindung schreibt vor, dass Daten nur zu dem Zweck bearbeit et werden, der bei der Beschaffung angegeben wurde ode r aus den Umständen ersichtlich ist. Er verbietet dem Vermieter insbesondere, die erhobe nen Daten für andere Zwecke als die Auswahl eines geeigneten Mieters und den Abschluss des Mietvertrags zu verwenden oder an Dritte weiterzugeben. Die Verwendung der vom Mie tinteressenten gemachten Angaben page 8 bei der Vermietung verschiedener Objekte ist nur zu lässig, wenn der Mietinteressent dazu sein Einverständnis gegeben hat. e) Schliesslich sind nach Art. 7 Abs. 1 DSG Persone ndaten durch angemessene technische und organisatorische Massnahmen gegen unbefugtes Bearbeiten zu schützen. Zu diesen Massnahmen finden sich in Art. 8 der Verordnung zum Bundesgesetz über den Datenschutz (VDSG; SR 235.11) nähere Einzelheiten. In bezug auf die Anmeldeformulare ist insbesondere dafür zu sorgen, dass die Angaben der Mietinteressenten nur denjenigen Personen zugänglich sind, welche die Auswahl des Mi eters treffen. Dieser Personenkreis ist so klein als möglich zu halten. Es ist darauf zu ac hten, dass die Daten nicht unbefugten Drittpersonen zugänglich gemacht werden. Ist die Wo hnung, für welche die Angaben erhoben wurden, vermietet, so sind alle Angaben aus ser denen des neuen Mieters unverzüglich zu vernichten. II. 7. Ob eine bestimmte Angabe erhoben werden darf oder nicht, kann abschliessend nur im Einzelfall und gestützt auf die soeben dargelegten Bearbeitungsgrundsätze geprüft werden. Im folgenden werden die am häufigsten verlangten An gaben auf ihre grundsätzliche Zulässigkeit hin überprüft. Wird eine Angabe im fol genden als grundsätzlich unzulässig bezeichnet, so kann der Vermieter sie nur noch erhe ben, wenn er dafür einen besonderen Rechtfertigungsgrund geltend machen kann. Besteht k ein solcher Rechtfertigungsgrund, so empfiehlt der Eidgenössische Datenschutzbeauftragte , die Erhebung der Angabe zu unterlassen. a. Personalien Name und Vorname : Die Erhebung dieser Angaben ist für sämtliche Per sonen, die dem Mietvertrag als Partei beitreten werden zulässig. Adresse : Auch die Erhebung der Adresse ist für sämtliche Personen, die dem Mietvertrag als Partei beitreten werden, grundsätzlich zulässig. Hi ngegen darf nach der Adresse oder Telefonnummer anderer Personen (z.B. der Eltern) nur gefragt werden, wenn es dafür einen besonderen Rechtfertigungsgrund gibt. Geburtsdatum : Nach dem Geburtsdatum (der erwachsenen Personen, nicht aber der Kinder) darf grundsätzlich gefragt werden, da diese Angabe für eine einwandfreie Identifikation einer Person von Nutzen ist. Nur unter besonderen Umständen zulässig ist hingegen die Frage nach anderen Identifikations kriterien, wie AHV-Nummer und Heimatort (siehe dort). Anzahl Personen in der Wohnung, davon Kinder : Die Erhebung dieser Angaben ist zulässig, nicht aber die Frage nach Alter, Geschlecht oder Ausbildungsstand der Kinder, ausser es gebe einen besonderen Rechtfertigungsgrund. Auch die Frage nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen den verschiedene n Personen oder nach deren Geschlecht ist nur zulässig, wenn ein besonderer Re chtfertigungsgrund besteht. Änderungen in der familiären Situation des Mieters berechtigen den Vermieter nur zur Kündigung, wenn ihm daraus wesentliche Nachteil e entstehen (Art. 271a Abs. 1 lit. f OR). Da der Vermieter also häufig den Mietve rtrag bei einer Änderung der familiären Situation nicht künden kann, haben Angab en über die familiäre Situation für ihn von Anfang an ohnehin nur einen beschränkten Wert. page 9 Untermieter : Die Frage, ob Zimmer untervermietet werden oder g eplant ist, dies zu tun, ist zulässig, da die Untermiete die Zustimmung des Verm ieters voraussetzt (Art. 262 OR). Konfession : Dabei handelt es sich um ein besonders schützensw ertes Datum, dessen Er- hebung grundsätzlich nicht gerechtfertigt ist. Eine n Rechtfertigungsgrund stellt die gesetzliche Pflicht zur Erhebung dieser Angabe dar. Wird die Angabe von der Einwohnerkontrolle oder einer anderen Behörde aufgr und einer gesetzlichen Be- stimmung verlangt, so darf sie der Vermieter nur be i den definitiv bestimmten Mietern erheben. Ansonsten ist eine Erhebung nur zu lässig, wenn ein Rechtferti- gungsgrund besteht (zum Beispiel ist die Nutzung de r Liegenschaft statutarisch konfessionell gebunden). Eine generelle Erhebung lä sst sich aber nicht dadurch rechtfertigen, dass möglichen religiösen Konflikten vorgebeugt werden soll. Zivilstand : Wird die Angabe von der Einwohnerkontrolle oder e iner anderen Behörde verlangt, so darf sie nur von den definitiven Mietern erhoben werden. Ansonsten darf nach dem Zivilstand nur gefragt werden, wenn ein be sonderer Rechtfertigungsgrund besteht (zum Beispiel statutarische Bestimmung eine r katholischen Wohnge- nossenschaft, wonach Wohnungen nur an verheiratete Paare vermietet werden). Die Kündigungsvorschriften des neuen Eherechts rechtfer tigen die Erhebung dieser Angabe nicht, da der Zivilstand noch nichts über di e Verwendung der Wohnung als Familienwohnung aussagt. Dafür genügt es, wenn der definitive Mieter gefragt wird, ob die Wohnung als Familienwohnung dient, zum Beisp iel in folgender Formulierung: "Dient die Wohnung auch als Wohnung f ür den Ehepartner (Familienwohnung)?" Auch nach detaillierteren Angab en, etwa über das Datum der Trauung, beziehungsweise der Scheidung darf grundsätzlich nicht gefragt werden. Nationalität : Die Nationalität kann ein besonders schützenswertes Datum sein (zum Beispiel wenn sie Rückschlüsse auf die Rassenzugehörigkeit z ulässt). Die Erhebung dieser Angabe ist grundsätzlich unzulässig und nur unter b esonderen Umständen gerecht- fertigt (zum Beispiel, wenn statutarisch ein bestim mte prozentuale Durchmischung von Schweizern und Ausländern in einer Liegenschaft vorgesehen ist). Wird die Angabe von der Einwohnerkontrolle, der Fremdenpolizei oder einer anderen Behörde aufgrund einer gesetzlichen Bestimmung verlangt, so darf der Vermieter sie nur bei den Personen erheben, für welche die Angabe gesetzl ich vorgeschrieben ist (in der Regel sind dies die einziehenden Mieter). Dies gilt auch für nähere Angaben, wie die Art der Aufenthaltsbewilligung oder die bisherige Aufenthaltsdauer in der Schweiz. Heimatort : Die Frage nach dem Heimatort ist grundsätzlich ni cht zulässig und nur unter besonderen Umständen gerechtfertigt. Insbesondere d arf sie nicht dazu verwendet werden, die Frage nach der Nationalität indirekt zu stellen. Wird die Angabe er- hoben, weil sie für die Einholung amtlicher oder privater Auskünfte erforderlich oder von Nutzen ist, so ist ausdrücklich auf diesen Zwec k hinzuweisen. Das gleiche gilt für die Frage nach der Abstammung (Sohn/Tochter des/der). b. Finanzielles Vorbemerkung : Der Vermieter muss sich über die finanzielle Situ ation der Mietinteres- senten ein Bild machen können, da er seine Auswahl primär aufgrund dieses Kriteriums trifft. Störend ist in diesem Zusammenhang jedoch e inerseits die Vielzahl von Fragen, die den Mietinteressenten über ihre finanzielle Situati on gestellt werden, andererseits die Tat- sache, dass diese Fragen in der Regel nur einen pun ktuellen Aufschluss über die finanzielle Lage des Bewerbers geben. So wird immer nach dem Ei nkommen gefragt, aber nur selten page 10 nach dem Vermögen. Ebenso wird nach Eigentumsvorbeh alten, Abzahlungsverträgen und laufenden Betreibungen gefragt, aber nicht nach Schulden im allgemeinen. Deshalb wird im folgenden von zwei Vorgehensmöglich keiten des Vermieters aus- gegangen: Entweder begnügt sich der Vermieter damit , zu wissen, ob das Einkommen des Mietinteressenten grundsätzlich und ohne Berücksich tigung der individuellen finanziellen Situation zur Leistung der Miete ausreicht. Dann ge nügt die Frage nach dem ungefähren Jahreseinkommen sämtlicher Personen, welche dem Mie tvertrag beitreten werden und nach allfälligen Betreibungen. Oder der Vermieter klärt die finanzielle Situation des Mietinteressenten im Detail ab. Dann ist er berecht igt, sich nach sämtlichen Einkünften des Mieters, ebenso wie nach seinen Schulden zu erkundi gen. Eine so umfassende Abklärung der individuellen finanziellen Situation des Mietin teressenten ist aber nur zulässig, wenn dafür ein besonderer Rechtfertigungsgrund besteht ( zum Beispiel besteht eine statutarische oder gesetzliche Bestimmung, wonach nur an Personen , deren Einkommen eine bestimmte Grenze nicht überschreitet, vermietet werden darf). Unter Umständen kann auch die Tatsache, dass die vermietete Wohnung besonders teu er ist und damit das Risiko des Vermieters besonders gross ist, eingehendere finanz ielle Abklärungen rechtfertigen. Aus Transparenzgründen muss auf dem Anmeldeformular kla r ersichtlich sein, welche Angaben der Beurteilung der finanziellen Lage des Mietinteressenten dienen, indem zum Beispiel alle diesbezüglichen Fragen in einem Titel "Finanzielles" zusammengefasst werden. Stellungnahme zu den einzelnen Angaben über die fi nanzielle Situation: Beruf : Die Frage ist gegenüber allen Personen im erwerbs fähigen Alter, welche den Mietvertrag mitunterzeichnen oder von Gesetzes wege n mit dem Mieter solidarisch haftbar sind, zulässig. Hingegen dürfen diese und d ie folgenden Angaben über weitere Personen, die den Mietvertrag nicht unterze ichnen, sei dies nun die Lebenspartnerin oder andere Mitglieder der Wohngeme inschaft, nicht erhoben werden, da dies das finanzielle Risiko des Vermiete rs nicht beeinflusst. Nicht zu- lässig ist hingegen die Frage nach der Ausbildung. Ausgeübte Tätigkeit : Siehe die Ausführungen zur Angabe "Beruf". Arbeitgeber : Auch diese Frage ist zulässig. Hingegen dürfen be im Arbeitgeber Erkundigungen über den Mietbewerber nur eingezogen werden, wenn dieser den Arbeitgeber als Referenz angegeben hat. Deshalb sin d Fragen nach Adresse und Telefonnummer des Arbeitgebers grundsätzlich überflüssig. Die Frage, seit wann ein Anstellungsverhältnis besteht, ist unzulässig. Einkommen : Die Frage nach dem Einkommen ist grundsätzlich zu lässig. Wird auf eine detaillierte finanzielle Abklärung verzichtet, so reicht es, wenn der Vermieter erfährt, in welcher Einkommenskategorie sich das Einkommen b ewegt (zum Beispiel Ein- kommen zwischen Fr. 30'000.- und Fr. 40'000.- usw., bis zu einer Höchstgrenze, die ausser bei sehr teuren Wohnungen Fr. 100'000.- nich t überschreiten sollte). Eine andere Möglichkeit besteht darin, nach dem Verhältn is zwischen Miete und Einkommen fragen (zum Beispiel in der Formulierung: Übersteigt die Miete einen Viertel Ihres Einkommens?). Betreibungen: Ob gegen den Mietinteressenten Betreibungen hängig sind, oder in den letzten zwei Jahren hängig waren, ist ebenfalls ein e zulässige Frage. Nach Betrei- bungen, die länger her sind, darf hingegen nicht ge fragt werden. Der Auszug kann direkt beim Betreibungsamt angefordert oder vom Mie tinteressenten selbst beige- bracht werden. Vorzuziehen ist letztere Variante, d a sie dem Mietinteressenten die Möglichkeit gibt, zum Auszug Erklärungen abzugeben. page 11 Weitere Angaben : Weitere Angaben zur finanziellen Lage des Mietbew erbers dürfen nur erhoben werden, wenn dafür ein besonderer Rechtfert igungsgrund besteht. So kann eine detaillierte Abklärung der individuellen finan ziellen Situation des Mietinteressenten auch Fragen nach Schulden, aber a uch nach Vermögenswerten umfassen. Nicht zulässig sind hingegen nur punktuel le Fragen nach bestimmten finanziellen Belastungen, die ein einseitiges Bild der finanziellen Lage ergeben, zum Beispiel die Frage nach Eigentumsvorbehalten auf Mö beln, nach Leasing-, Abzah- lungs- und Kleinkreditverträgen oder Lohnzessionen. c. Lebensgewohnheiten Vorbemerkung : Allgemein dürfen Fragen nach den Lebensgewohnheit en nur gestellt werden, wenn ein objektiver Abklärungsbedarf besteh t. Die Fragen sind entsprechend zu formulieren. Muss zum Beispiel für eine schlecht lä rmisolierte Liegenschaft abgeklärt werden, ob der Mietinteressent allenfalls zu laute Lebensgewohnheiten hat, so ist danach zu fragen, nicht aber selektiv auf einzelne möglicherw eise laute Angewohnheiten einzugehen (unregelmässige Arbeitszeiten oder Spielen von Musikinstrumenten). Stellungnahme zu den einzelnen Angaben über die Le bensgewohnheiten: Haustiere : Der Vermieter ist berechtigt, sich nach Haustiere n zu erkundigen. Zulässig ist auch die Frage nach Anzahl und Art der Haustiere. Musikinstrumente : Nach Musikinstrumenten darf der Vermieter sich nu r erkundigen, wenn er dafür einen besonderen Rechtfertigungsgrund hat. Geht es ihm allein darum, die Lärmgewohnheiten des Mieters abzuklären, so ist die Frage entsprechend zu stellen. Auch Angaben über unregelmässige Arbeitszeiten gebe n für sich genommen keinen Aufschluss über die Lärmgewohnheiten und sind desha lb nur einzuholen, wenn sie aus einem anderen Grund erforderlich sind. Auto und andere Fahrzeuge : Die häufigen Fragen nach Art und Anzahl der vom M ietin- teressenten und seinen Angehörigen gefahrenen Fahrz euge sind nur zulässig, wenn dafür ein besonderer Rechtfertigungsgrund besteht. In der Regel genügt aber ein Hinweis auf (fehlende) Park- und Abstellmöglichkeit en. Die Frage nach der Fahrzeugmarke und der Kontrollschildnummer darf, so fern sie einer finanziellen Abklärung dient, nur gestellt werden, wenn ein Beda rf für eine so detaillierte Ab- klärung besteht und sichergestellt ist, dass die An gabe auch aussagekräftig ist (wenn also auch die Eigentumsverhältnisse am Fahrzeug, se in Wert und allfällige finanzielle Belastungen desselben abgeklärt werden). Aus Transparenzgründen haben diese Fragen nach der Fahrzeugmarke alsdann unter d er Rubrik "Finanzielles" zu erscheinen. d. Wohnsituation Bisherige Wohnsituation : Der Vermieter versucht oftmals, sich durch Fragen nach der bisherigen Wohnsituation einen Einblick in das Verhalten des zukünftigen Mieters zu verschaffen. Dazu gehören Angaben über die Adresse des bisherigen Vermieters, die Adresse des Hausmeisters, die Anzahl Wohnungswechse l in den letzten Jahren, den Grund des Wohnungswechsels, die Anzahl Zimmer und d en Mietpreis der letzten Wohnung, die Nutzung dieser Wohnung usw. Diese Frag en sind grundsätzlich unzulässig. Der Vermieter darf sich nur erkundigen, ob die Kündigung vom bisherigen Vermieter ausgegangen ist und wenn ja, a us welchem Grund die Wohnung gekündigt wurde. Beim bisherigen Vermieter, beziehungsweise beim Hausmeister darf er nur Angaben über den Mietintere ssenten einholen, wenn dieser ihn als Referenz angegeben hat. Aber auch dann darf er keine Erkundigungen nach page 12 der Grösse der Wohnung und nach der Höhe des Mietzi nses einziehen, sondern sich nur nach Schwierigkeiten hinsichtlich der Zahlung d er Miete und des Verhaltens des Mieters erkundigen. Neue Wohnung : Vielfach werden Fragen über die neue Wohnung gest ellt. So wird zum Beispiel nach dem Verwendungszweck der Wohnung, nac h der voraussichtlichen Mietdauer oder nach den Anforderungen, welche an di e Wohnung gestellt werden, gefragt. Ebenso muss der Mietinteressent oft angebe n, ob er sich in einer Notlage befindet oder ob er aufgrund der Verhältnisse auf d em Wohnungsmarkt zum Abschluss des Mietvertrages gezwungen werde. Diese Fragen sind grundsätzlich unzulässig. Insbesondere die zwei letzteren Fragen dienen in der Regel der Abklärung, ob der Mietinteressent eine Anfechtung d es Mietzinses gemäss Art. 270 OR beabsichtigen könnte. Die Ausübung eines gesetzl ich vorgesehenen Rechts darf aber keinen Einfluss auf die Wahl eines geeigneten Mieters haben, weshalb diese Fragen nicht gestellt werden dürfen. Dass der Mieti nteressent das Recht hat, diese Fragen nicht oder falsch zu beantworten, wenn sie d ennoch gestellt werden, versteht sich von selbst. Aber auch die eingangs aufgezählte n Angaben dürfen nur erhoben werden, wenn dafür ein besonderer Rechtfertigungsgr und besteht. Ist ein bestimmter Verwendungszweck der Wohnung gesetzlich vorgeschrie ben (bspw. Verbot der gewerblichen Nutzung), so dürfte es in der Regel ge nügen, wenn der Vermieter darauf hinweist. e. Auf jeden Fall unzulässige Erhebungen Die Erhebung bestimmter Angaben ist unter allen Um ständen unzulässig. Dazu gehören: - die Frage, ob der Mietinteressent aufgrund einer Notlage oder aufgrund der Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt zum Abschluss des Mietvertrages gezwungen sei, - die Frage nach der Beurteilung des Preis-Leistungsverhältnisses der Wohnung, - die Frage nach der Mitgliedschaft des Mietinteressenten oder anderer Mitbewohner in einer Mieterschutzorganisation, - die Frage nach dem Bestehen chronischer Krankheit en. Nach einer allfälligen Invalidität darf nur gefragt werden, wenn dafür ein besonderer Rechtfertigungsgrund besteht, etwa weil die Wohnung nur an Invalide vermietet werden darf, - die Frage nach dem Interesse an einem Koppelungsgeschäft (zum Beispiel Abschluss eines Versicherungsvertrags mit der betreffenden Liegenschaftsverwaltung). f. Referenzen Referenzen sind nur bei denjenigen Personen einzuh olen, welche der Mietinteressent von sich aus auf die Frage nach Referenzen hin angibt. Referenzen sind erst einzuholen, wenn der Mietinteressent für die zu vermietende Wohnung ernsthaft in Betracht kommt. Die den Referenzpersonen gestellten Fragen haben sich grund sätzlich auf die Bestätigung der Angaben auf dem Anmeldeformular zu beschränken. Wei tere Fragen dürfen den Refe- renzpersonen nur gestellt werden, wenn besondere Vo raussetzungen dies erforderlich machen und der Mietinteressent vorher darüber informiert worden ist. page 13 Aufgrund dieser Erwägungen empfiehlt der Eidgenössische Datenschutzbeauftragte: 1. Wenn keine besonderen Voraussetzungen vorliegen, für die Auswahl eines geeigneten Mieters nur die folgenden Angaben zu erheben: - Name, Vorname, Adresse und Geburtsdatum der dem M ietvertrag als Partei beitretenden Personen - Anzahl Personen in der Wohnung, davon Kinder - Bestehender oder beabsichtigter Untermietvertrag - Verwendung der Wohnung auch als Wohnung für den Ehepartner (Familienwohnung) - Beruf der den Mietvertrag unterzeichnenden oder m it dem Mieter von Gesetzes wegen solidarisch haftenden Personen - ausgeübte Tätigkeit dieser Personen - Arbeitgeber dieser Personen - Einkommen dieser Personen in Einkommenskategorien (10'000er Schritte bis Fr. 100'000.- ) oder Frage nach dem Verhältnis zwischen Miete und Einkommen - Betreibungen in den letzten zwei Jahren - Haustiere - besondere Lärmverursachung - ob die bisherige Wohnung durch den Vermieter gekündigt wurde und wenn ja, warum 2. Folgende Angaben nur zu erheben, wenn dem Vermie ter eine gesetzliche Pflicht obliegt, sie einer Behörde zu melden. Diese Angaben sind nur bei denjenigen Personen zu erheben, über die der betreffenden Behörde Meldung gemacht werden muss (also zum Beispiel der einziehende Mieter und seine Familie): - Konfession - Zivilstand, Datum der Trauung, Trennung oder Scheidung - Nationalität, Art der Aufenthaltsbewilligung, bisherige Aufenthaltsdauer in der Schweiz - Heimatort, Abstammung - Adresse und Telefonnummer des Arbeitgebers, Dauer des Arbeitsverhältnisses 3. Folgende Angaben nur unter besonderen Voraussetz ungen zu erheben (Bestehen einer gesetzlichen Pflicht, statutarische Zielsetzung der Liegenschaftsverwaltung oder andere wichtige besondere Gründe): - Konfession - Zivilstand, Datum der Trauung, Trennung oder Scheidung - Name, Vorname und Adresse oder das Geschlecht von Personen, die dem Mietvertrag nicht als Partei beitreten, Verwandschaftsverhältni sse zwischen diesen Personen und dem Mietinteressenten page 14 - Nationalität, Art der Aufenthaltsbewilligung, bisherige Aufenthaltsdauer in der Schweiz - Heimatort, Abstammung - Adresse und Telefonnummer des Arbeitgebers, Dauer des Arbeitsverhältnisses - Angaben, die der detaillierten, systematischen Ab klärung der finanziellen Verhältnisse des Mietinteressenten dienen - Musikinstrumente - unregelmässige Arbeitszeiten - benutzte Fahrzeuge, Fahrzeugmarke, Kontrollschildnummer, Wert des Fahrzeugs - Anzahl Wohnungswechsel in den letzten Jahren - Grund des Wohnungswechsels - Anzahl Zimmer und Mietpreis der bisherigen Wohnung - Nutzung der bisherigen Wohnung - Verwendungszweck der neuen Wohnung - voraussichtliche Mietdauer - Anforderungen, welche an die Wohnung gestellt werden - Bestehen einer Invalidität (grundsätzlich nur bei Vermietung von Invalidenwohnungen) 4. Folgende Angaben in keinem Fall zu erheben: - Besteht ein Zwang zum Abschluss des Mietvertrags aufgrund der Situation auf dem Wohnungsmarkt oder einer persönlichen Notlage ? - Beurteilung des Preis-Leistungsverhältnisses der Wohnung - Mitgliedschaft des Mietinteressenten oder anderer Personen bei einer Mieterschutzor- ganisation - Interesse am Abschluss eines Koppelungsgeschäfts, namentlich eines Versicherungsver- trags mit der betreffenden Liegenschaftsverwaltung - Bestehen chronischer Krankheiten - nur punktuelle Angaben zur finanziellen Situation des Mietinteressenten, die über das grundsätzlich Zulässige hinausgehen, aber dennoch kein vollständiges Bild der finanziellen Situation des Mietinteressenten ergeben (zum Beispi el Fragen nach Abzahlungs- und Leasingverträgen oder nach Lohnzessionen) 5. Referenzen nur bei den vom Mietinteressenten sel bst angegebenen Personen einzuholen und von der Referenzperson grundsätzlich nur die vom Mi etinteressenten gemachten Angaben bestätigen zu lassen. Ist die Erhebung weiterer Ang aben erforderlich, so ist der Mietinter- essent darüber vorher zu informieren. 6. Für Wartelisten, die sich nicht auf ein konkrete s Wohnobjekt beziehen, grundsätzlich, wenn keine besonderen Gründe weitere Angaben erfordern, nur Name, Vorname und Adresse des Interessenten zu erheben. page 15 7. Diese Empfehlung wird den Vermieter- und Mieterv erbänden, welche an der Vernehm- lassung teilgenommen haben, mit Erwägungen per eing eschriebenen Brief zugestellt. Die Empfehlung selbst wird zudem im Bundesblatt veröffentlicht. Personen, welche Wohnungen vermieten und denen die Empfehlung zugestellt wurde, können innerhalb von dreissig Tagen ab Zustellung d er Empfehlung erklären, ob sie die Empfehlung ablehnen. Andere Personen, welche Wohnungen vermieten, könne n innerhalb von dreissig Tagen nach der Veröffentlichung der Empfehlung im Bundesblatt erklären, ob sie die Empfehlung ablehnen. Wird die Empfehlung abgelehnt oder stellt der Eidg enössische Datenschutzbeauftragte nach Ablauf der Frist fest, dass sie nicht eingehalten w ird, so kann er die Angelegenheit gemäss Art. 29 Abs. 4 DSG der Eidgenössischen Datenschutzkommission zum Entscheid vorlegen. D ER EIDGENÖSSISCHE DATENSCHUTZBEAUFTRAGTE Der Beauftragte: O. Guntern