<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00108</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210707&amp;W10_KEY=4467119&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00108</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 04.05.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 05.04.2012 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bauverweigerung für Bürogebäude wegen Fehlens der planungsrechtlichen Baureife, da dieses in den voraussichtlich benötigten Baulinienbereich zu liegen käme.<br/><br/>Als planungsrechtliche Festlegung kommen alle Normen von planerischer Bedeutung in Frage, namentlich auch Baulinien. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts muss eine beantragte Planänderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben, um im Sinn von § 234 PBG berücksichtigt zu werden. Eine hinreichend konkretisierte Planänderung liegt vor, wenn sie von der Gemeindeexekutive ausgeht und ein entsprechender formeller Beschluss der Gesamtbehörde vorliegt. Doch ist nicht erst der formelle Änderungsantrag der Gemeindeexekutive an die Gemeindeversammlung oder zuhanden des Gemeindeparlaments massgebend, da bereits die Vorbereitungsphase der Planung mit der gemäss Art. 4 RPG und § 7 PBG vorgeschriebenen Mitwirkung der Bevölkerung vor einer Präjudizierung geschützt sein muss (E. 4.1).<br/><br/>Bei der Baulinienvorlage vom 27. Oktober 2010 handelt es sich um den förmlichen Änderungsantrag der Gemeindeexekutive an das Gemeindeparlament; dasselbe gilt für die Vorlage vom 6. Mai 2009, die im Baubewilligungs- und im Rekursverfahren massgeblich war. Die Anforderungen an eine hinreichend konkretisierte planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG - und umso mehr von § 264 PBG - sind damit ohne Weiteres erfüllt (E 4.2).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIE">BAULINIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIENBEREICH">BAULINIENBEREICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULINIENVORLAGE">BAULINIENVORLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUREIFE">BAUREIFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTERESSENABWÃGUNG">INTERESSENABWÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANÃNDERUNG">PLANÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSVORLAGE">PLANUNGSVORLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSBAULINIEN">VERKEHRSBAULINIEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORWIRKUNG">VORWIRKUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 110 BGG</span><br/><span class="ungerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 264 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13422" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00108</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">4. Mai 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Ersatzrichter Martin Bertschi, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>A AG,</span></a><span> vertreten durch RA B<a id="Anonym_NAME_ZUSATZ_2_9"> und RA C,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_14">Bausektion der Stadt ZÃ¼rich,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_24">Kanton ZÃ¼rich,</a> vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_4_18">Baudirektion Kanton ZÃ¼rich,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_6_28">Schweizerische Bundesbahnen SBB,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Baubewilligung,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 1. April 2004 trat das Gesetz fÃ¼r ein Polizei- und Justizzentrum ZÃ¼rich vom 7. Juli 2003 (PJZG; LS 551.4) in Kraft. § 2 PJZG sieht vor, dass der Kanton zur Verwirklichung des Polizei- und Justizzentrums ZÃ¼rich (im Folgenden: PJZ) das Areal GÃ¼terbahnhof in ZÃ¼rich, Grundbuchblatt 01, Kat.-Nr. 02, erwirbt und auf diesem Areal eine NeuÃ¼berbauung erstellt. Im Rahmen eines Studienauftrags liess die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich in der Folge Masterplan-EntwÃ¼rfe fÃ¼r das Gebiet zwischen Hohlstrasse, Hardplatz, HardbrÃ¼cke und Geleisefeld, das unter anderem das Areal GÃ¼terbahnhof umfasst, ausarbeiten. GestÃ¼tzt auf den hieraus resultierenden Masterplan Polizei‑/Justizzentrum ZÃ¼rich vom 5. Juli 2005 (im Folgenden: Masterplan) setzte die Baudirektion am 15. MÃ¤rz 2007 den kantonalen Gestaltungsplan "PJZ â Polizei- und Justizzentrum ZÃ¼rich" (im Folgenden: Gestaltungsplan PJZ) fest. Anders als ein Entwurf zur VorprÃ¼fung und AnhÃ¶rung vom 25. April 2005 erstreckt sich dieser nur auf das Areal GÃ¼terbahnhof und sieht im Wesentlichen vor: die Baubereiche I und II fÃ¼r das PJZ, die Bereiche fÃ¼r die Zu- und Wegfahrt, den Strassenraum fÃ¼r die interne Erschliessung sowie einen Reservebereich lÃ¤ngs des Letzteren. Die sich weitgehend im Privateigentum befindenden GrundstÃ¼cke nÃ¶rdlich der Hohlstrasse zwischen dem Hardplatz und der EinmÃ¼ndung der internen Hauptachse in die Hohlstrasse sind nicht Gegenstand des Gestaltungsplans PJZ, nachdem sie im Entwurf vom 25. April 2005 noch dem Baulinienbereich der verbreiterten Hohlstrasse, dem als Zugang gedachten zentralen Platz sowie den Baubereichen III und IV zugeteilt worden waren. Der Gestaltungsplan PJZ wurde am 16. Oktober 2008 rechtskrÃ¤ftig.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Im Jahr 2008 fÃ¼hrten die D AG einerseits, Stadt und Kanton ZÃ¼rich anderseits GesprÃ¤che Ã¼ber einen geeigneten Standort fÃ¼r ein von Ersterer geplantes GeschÃ¤ftshaus, das die bestehenden GebÃ¤ude auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 03 und 04 in ZÃ¼rich ersetzen sollte. Diese GrundstÃ¼cke befinden sich zwischen dem vom Gestaltungsplan PJZ erfassten Areal GÃ¼terbahnhof und der Hohlstrasse im Bereich des Masterplans. Am 5. Dezember 2008 stellte die D AG ein Baugesuch fÃ¼r den Neubau eines GeschÃ¤ftshauses mit Gastrobereich im Erdgeschoss sowie Unterniveaugarage auf den genannten GrundstÃ¼cken sowie auf Kat.-Nr. 05.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit Weisung vom 6. Mai 2009 beantragte der Stadtrat von ZÃ¼rich dem Gemeinderat, die nÃ¶rdliche Baulinie der Hohlstrasse zwischen der Seebahnstrasse und dem Hardplatz um 12 m nach Norden zu verschieben, wodurch der Baulinienabstand von 24 m auf 36 m vergrÃ¶ssert werde.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Mit Bauentscheid 691/09 vom 19. Mai 2009 verweigerte die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r das genannte Bauprojekt der D AG wegen Fehlens der planungsrechtlichen Baureife. Sie begrÃ¼ndete dies im Wesentlichen damit, dass die Anbindung des neuen Stadtteils gemÃ¤ss Masterplan von der Hohlstrasse Ã¼bernommen werden solle, die zu einem Boulevard mit beidseitig durchgehenden Baumalleen und mittig gelegten Tramgeleisen umgebaut werden solle. Der Masterplan sehe weiter vor, dass ein Platz den Zugangsraum des neuen PJZ und den Beginn der internen Hauptachse bilden solle. Das Neubauvorhaben komme auf eine Tiefe von 12 m in den voraussichtlich benÃ¶tigten Baulinienbereich zu liegen, weshalb es nicht bewilligt werden kÃ¶nne. Im Ãbrigen wurden ergÃ¤nzende, nicht abschliessende Hinweise auf weitere baurechtliche MÃ¤ngel aufgelistet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Rekurs vom 29. Juni 2009 gelangte die Baugesuchstellerin â nun unter der Firma A AG â an die Baurekurskommission I. Sie beantragte die Aufhebung des Bauentscheids und die RÃ¼ckweisung der Sache an die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich zum Neuentscheid. Mit VerfÃ¼gung vom 20. Juli 2009 lud die Baurekurskommission I den Kanton ZÃ¼rich und die Schweizerischen Bundesbahnen SBB in das Rekursverfahren bei. Mit Entscheid vom 29. Januar 2010 wies sie den Rekurs ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Hiergegen erhob die A AG am 4. MÃ¤rz 2010 Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Sie beantragte, es seien der Entscheid der Baurekurskommission I vom 29. Januar 2010 sowie der Bauentscheid der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich vom 19. Mai 2009 aufzuheben und die Sache an die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich zum Neuentscheid zurÃ¼ckzuweisen. Die Kosten gemÃ¤ss Dispositiv-Ziff. II des Entscheids der Baurekurskommission I seien der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich aufzuerlegen; dies alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Bausektion der Stadt ZÃ¼rich.</p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission I beantragte in ihrer Vernehmlassung Abweisung der Beschwerde. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich (Beschwerdegegnerin 1), der Kanton ZÃ¼rich (Beschwerdegegner 2) und die SBB (Beschwerdegegnerin 3) beantragten in ihren Beschwerdeantworten Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der A AG. In Replik, Dupliken und einer Triplik hielten sÃ¤mtliche Parteien jeweils an ihren AntrÃ¤gen fest. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 20. September 2010 lehnte der Kantonsrat den Objektkredit fÃ¼r den Neubau des PJZ ab (Prot. KR 2007â2011, S. 12098). Mit VerfÃ¼gung vom 22. September 2010 setzte der PrÃ¤sident der 1. Abteilung des Verwaltungsgerichts der Beschwerdegegnerschaft eine Frist, um zur Frage der Gegenstandslosigkeit und der Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen Stellung zu nehmen. Die Beschwerdegegnerschaft beantragte, das Verfahren nicht als gegenstandslos geworden abzuschreiben, wobei die SBB um Sistierung ersuchten. In ihrer Stellungnahme zu den Eingaben der Beschwerdegegnerschaft hielt die A AG an ihrem Baugesuch fest und wandte sich sowohl gegen eine Abschreibung wegen Gegenstandslosigkeit als auch gegen eine Sistierung. Im Ãbrigen hielten sÃ¤mtliche Parteien ausdrÃ¼cklich oder sinngemÃ¤ss an ihren AntrÃ¤gen fest. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 17. Januar 2011 wurde der Antrag auf Sistierung des Verfahrens abgewiesen und das Beschwerdeverfahren fortgesetzt.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Der Stadtrat von ZÃ¼rich zog am 27. Oktober 2010 die Weisung vom 6. Mai 2009 betreffend Baulinien Hohlstrasse, Abschnitt Hardplatz bis Seebahnstrasse, zurÃ¼ck. Am gleichen Tag beantragte er dem Gemeinderat die Erweiterung des Baulinienabstands im Norden der Hohlstrasse, Abschnitt Hardplatz bis Seebahnstrasse, um 4 m von bisher 24 m auf 28 m (statt um 12 m auf 36 m). Ein Baulinienabstand von 28 m gestatte die bessere Abdeckung der kÃ¼nftigen BedÃ¼rfnisse fÃ¼r das Tram sowie eine Veloroute und kÃ¶nne bauliche Entwicklungen auf dem GÃ¼terbahnhofareal abfangen. Nach der Ablehnung des Objektkredits fÃ¼r den Neubau des PJZ sei der ursprÃ¼nglich vorgesehene Baulinienabstand fÃ¼r einen Boulevard hingegen nicht mehr erforderlich.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Am 17. Januar 2011 beschloss der Kantonsrat auf Antrag des Regierungsrats die Aufhebung des Gesetzes fÃ¼r ein Polizei- und Justizzentrum ZÃ¼rich. Gegen diesen Beschluss kam das Kantonsratsreferendum zustande (ABl 2011, 162, 390).</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig (§ 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG; LS 175.2] in der vor dem 1. Juli 2010 geltenden Fassung; ebenso Ã¼brigens § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 VRG in der seither geltenden Fassung). Da die Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bestreitet in der Replik sinngemÃ¤ss, dass der Beschwerdegegner 2 zu Recht in das Verfahren beigeladen wurde. Die Beiladung dient nach zÃ¼rcherischer Praxis und Lehre der Prozessbeteiligung von Personen, die ein schutzwÃ¼rdiges Interesse im Sinn von § 21 VRG bzw. § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1) am Verfahrensausgang haben (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 110). Der Beschwerdegegner 2, der Kanton ZÃ¼rich, ist an der hier streitigen Planung beteiligt, die der ErfÃ¼llung einer kantonalen Aufgabe dienen sollte; das noch geltende Recht (§ 2 PJZG) sieht zu diesem Zweck den Erwerb des Areals GÃ¼terbahnhof vor. Der Beschwerdegegner 2 ist bereits deswegen sowohl in seinen Ã¶ffentlichen Interessen wie auch als Nachbar betroffen; die Rechtsprechung zur Parteistellung bzw. zur Beschwerdebefugnis zukÃ¼nftiger Nachbarn bzw. obligatorisch an einem NachbargrundstÃ¼ck Berechtigter, auf die sich die BeschwerdefÃ¼hrerin beruft, ist hier nicht relevant. Im Ãbrigen bezieht sich die Praxis, welche die BeschwerdefÃ¼hrerin anfÃ¼hrt, auf ein Vorkaufsrecht, dessen AusÃ¼bung ungewiss erschien (vgl. BEZ 2002 Nr. 48 = VGr, 19. Juni 2002, VB.2002.00049, E. 3c; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 23-20); im vorliegenden Fall liegt jedoch ein â resolutiv bedingter â Kaufvertrag vor. Die Beschwerdegegnerin 3, die SBB, ist die VerkÃ¤uferin des Areals GÃ¼terbahnhof und macht weiter geltend, dass das Bauprojekt die GrenzabstÃ¤nde zu einem GrundstÃ¼ck in ihrem Eigentum nicht einhalte und im Gefahrenbereich des Eisenbahnbetriebsgebiets liege, weshalb es nur mit ihrer Zustimmung nach Art. 18m Abs. 1 des Eisenbahngesetzes vom 20. Dezember 1957 (SR 742.101) bewilligt werden kÃ¶nne. Sie verfÃ¼gt daher ebenfalls Ã¼ber ein schutzwÃ¼rdiges Interesse. Sowohl der Beschwerdegegner 2 als auch die Beschwerdegegnerin 3 wurden zu Recht in das Verfahren beigeladen.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, dass die Hinweise der Beschwerdegegnerin 1 auf deren Eingaben im vorinstanzlichen Verfahren unbeachtlich seien. Damit zielt sie bereits deshalb ins Leere, weil die Beschwerdegegnerin 1 die entsprechenden AusfÃ¼hrungen in der Beschwerdeantwort gekÃ¼rzt wiedergegeben hat. Im Ãbrigen ist ihre BegrÃ¼ndung unzutreffend: Zum einen stÃ¼tzt sie sich auf die Praxis zu den Anforderungen an die Beschwerdeschrift nach § 54 Abs. 1 VRG, die sich nicht auf die Beschwerdeantwort gemÃ¤ss § 58 VRG Ã¼bertragen lÃ¤sst. Zum andern vermÃ¶gen zwar Verweisungen in der Beschwerdeschrift auf Eingaben im vorinstanzlichen Verfahren die BeschwerdebegrÃ¼ndung dann nicht zu ersetzen, wenn der angefochtene Rekursentscheid anders begrÃ¼ndet war als dessen Vorentscheid. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sie stets unbeachtlich sind (VGr, 3. November 2010, VB.2010.00312, E. 1; RB 2008 Nr. 13 E. 3.1 = BEZ 2008 Nr. 23 = VGr, 12. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00557, E. 3.1; RB 1964 Nr. 35; KÃ¶lz/Boss­hart/RÃ¶hl, § 23 N. 20, § 54 N. 7).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Stadtrat hat dem Gemeinderat eine Baulinienvorlage unterbreitet, wÃ¤hrend das streitige Baugesuch vor erster Instanz hÃ¤ngig war; er hat sodann wÃ¤hrend des Beschwerdeverfahrens diese Vorlage durch eine andere ersetzt. Deshalb ist zunÃ¤chst der massgebliche Zeitpunkt der Rechts- und Sachlage zu bestimmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Massgebend fÃ¼r die Bewilligungserteilung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Baubewilligung, ausser wenn Treu und Glauben eine andere zeitliche AnknÃ¼pfung gebieten (RB 2008 Nr. 68 E. 3.3 = BEZ 2008 Nr. 35 = VGr, 21. Mai 2008, VB.2008.00038; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 357, 359). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das Bundesgericht verlangt, dass die letzte kantonale Gerichtsinstanz im Sinn des Bundesgerichtsgesetzes auf den Sachverhalt im Zeitpunkt ihres Entscheids abzustellen habe. Es leitet diese Forderung aus Art. 110 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG; SR 173.110) ab, wonach das letztinstanzliche kantonale Gericht oder eine vorgÃ¤ngig zustÃ¤ndige andere richterliche BehÃ¶rde den Sachverhalt frei prÃ¼ft und das massgebliche Recht von Amts wegen anwendet â ungeachtet dessen, dass sich Art. 110 BGG nicht direkt zum massgeblichen Zeitpunkt der Sachverhaltsfeststellung Ã¤ussert (BGr, 20. April 2009, 2C_651/2008, E. 4.2; vgl. auch BGE 135 II 369 E. 3.3; VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00678, E. 4.1). Es ist davon auszugehen, dass auch der massgebliche Zeitpunkt der Rechtslage analog zu bestimmen ist: Zum einen erwÃ¤hnt Art. 110 BGG die Rechtsanwendung ebenfalls, zum andern richtet sich der massgebliche Zeitpunkt fÃ¼r die Rechtsanwendung grundsÃ¤tzlich nach dem Zeitpunkt, in dem sich der Sachverhalt erfÃ¼llt hat (Ulrich Meyer/Peter Arnold, Intertemporales Recht, ZSR 124/2005 I, S. 115 ff., 128). Somit ist wohl die von der BeschwerdefÃ¼hrerin angefÃ¼hrte Praxis des Bundesgerichts zu RechtsÃ¤nderungen, die wÃ¤hrend des Rechtsmittelverfahrens eintreten, auf die kantonalen Rechtsmittelinstanzen nicht mehr anwendbar; laut dieser Praxis sind solche RechtsÃ¤nderungen nur dann beachtlich, wenn zwingende GrÃ¼nde dafÃ¼r sprechen, was vor allem der Fall ist, wenn sie um der Ã¶ffentlichen Ordnung willen oder zur Durchsetzung erheblicher Ã¶ffentlicher Interessen erlassen wurden oder wenn die fragliche Bewilligung nach neuem Recht zu erteilen wÃ¤re (BGE 127 II 306 E. 7c; 119 Ib 174 E. 3).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Das Verwaltungsgericht wendet in langjÃ¤hriger Praxis grundsÃ¤tzlich das im Zeitpunkt seines Entscheids geltende Recht an, wenn sich die Rechtslage wÃ¤hrend des baurechtlichen Rechtsmittelverfahrens Ã¤ndert. Bei der Anwendung von § 234 PBG Ã¼ber die planungsrechtliche Baureife werden jene planungsrechtlichen Festlegungen, die wÃ¤hrend des Rechtsmittelverfahrens beantragt wurden, aber noch nicht rechtskrÃ¤ftig sind, als Ãnderung der massgeblichen SachumstÃ¤nde betrachtet. Sie werden grundsÃ¤tzlich berÃ¼cksichtigt (was auch als "intertemporale Anwendung" von § 234 PBG bezeichnet wird). Das Verwaltungsgericht nimmt jedoch eine InteressenabwÃ¤gung im Einzelfall vor, ob dem Schutz der neuen Planung oder dem Vertrauen des Baugesuchstellers in die BestÃ¤ndigkeit der noch geltenden planungsrechtlichen Grundlagen der Vorzug gebÃ¼hrt (VGr, 9. April 2008, VB.2007.00393, E. 3.1 = BEZ 2008 Nr. 19; RB 2000 Nr. 97 E. 3c = BEZ 2000 Nr. 38 = VGr, 6. Juli 2000, VB.2000.00124; RB 1985 Nr. 116). An dieser Praxis, mit der den Anforderungen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung entsprochen werden kann, ist festzuhalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Demnach war hier im erstinstanzlichen Verfahren unter Vorbehalt von Treu und Glauben die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt des Bewilligungsentscheids â also nach Ãberweisung der Baulinienvorlage vom 6. Mai 2009 an die kommunale Legislative â massgeblich. Sodann ist fÃ¼r den Entscheid des Verwaltungsgerichts beachtlich, dass der Stadtrat am 27. Oktober 2010 die Baulinienvorlage vom 6. Mai 2009 zurÃ¼ckgezogen und zugleich eine neue Vorlage eingereicht hat.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Die Beschwerdegegnerin 1 hat den RÃ¼ckzug der Baulinienvorlage vom 6. Mai 2009 sowie die Vorlage vom 27. Oktober 2010 in ihrer Stellungnahme vom 9. November 2010 behandelt und als Beilagen dem Verwaltungsgericht eingereicht. Die BeschwerdefÃ¼hrerin erhielt mit der PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 10. November 2011 Gelegenheit, sich unter anderem zu dieser Stellungnahme zu Ã¤ussern; sie hat sich denn auch in ihrer Eingabe vom 11. Januar 2011 mit dem RÃ¼ckzug der Baulinienvorlage vom 6. Mai 2009 und der Beachtlichkeit der neuen Baulinienvorlage vom 27. Oktober 2010 auseinandergesetzt. Der BerÃ¼cksichtigung dieser Vorlage steht somit auch der Anspruch der BeschwerdefÃ¼hrerin auf rechtliches GehÃ¶r (Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]) nicht entgegen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz stÃ¼tzt sich â ebenso wie die Beschwerdegegnerin 1 bei der Bewilligungsverweigerung â auf § 264 PBG, laut dem der Abstand von GebÃ¤uden gegenÃ¼ber Verkehrsanlagen in erster Linie durch die bestehenden oder voraussichtlich nÃ¶tigen Verkehrsbaulinien bestimmt wird. Sie merkt allerdings an, dass die Anwendung von § 234 PBG zum gleichen Ergebnis fÃ¼hren wÃ¼rde. Laut der Vorinstanz stellt § 264 PBG eine Spezialbestimmung gegenÃ¼ber § 234 PBG dar. DemgemÃ¤ss kÃ¶nnten Verkehrsbaulinien, die hinreichend konkret projektiert seien, aber nicht Ã¶ffentlich aufgelegt oder "beantragt" im Sinn von § 234 PBG sein mÃ¼ssten, bereits angewendet werden. § 264 PBG stelle somit weniger strenge Voraussetzungen auf als § 234 PBG. Die sich hieraus ergebende positive Vorwirkung sei vom Gesetz beabsichtigt. Die Vorinstanz stÃ¼tzt sich dabei auf einen Regierungsratsentscheid, der in der Literatur kritiklos wiedergegeben wird (BEZ 1994 Nr. 28; Fritzsche/BÃ¶sch, S. 12-20). Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, § 264 PBG verstosse gegen das grundsÃ¤tzliche Verbot der positiven Vorwirkung.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>"Positive Vorwirkung" bezeichnet die Anwendung noch nicht in Kraft stehenden statt des geltenden Rechts. Sie wird durch das LegalitÃ¤tsprinzip (Art. 5 Abs. 1 BV) und den Grundsatz der Rechtssicherheit in aller Regel ausgeschlossen (vgl. BGE 136 I 142 E. 3.2; 125 II 278 E. 3c; 100 Ia 157 E. 5d; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2010, Rz. 347 ff.; RenÃ© Rhinow/Beat KrÃ¤henmann, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, ErgÃ¤nzungsband, Basel/Frank­furt a.M. 1990, Nr. 17 B I; als Ausnahmefall vgl. BGE 119 Ia 254 E. 4). Statthaft ist dagegen unter bestimmten Voraussetzungen die "negative Vorwirkung", die darin besteht, dass aufgrund einer Vorschrift des geltenden Rechts hÃ¤ngige Verfahren bis zum Inkrafttreten des neuen Rechts ausgesetzt werden. Damit soll verhindert werden, dass Tatsachen geschaffen werden, die dem kÃ¼nftigen Recht widersprechen (HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 350 ff.; VGr, 14. Januar 2010, VB.2009.00564, E. 4.2). Es soll "eine Art von Rechtsstillstand" geschaffen werden, um zu verhindern, "dass zwischen Gesuchsteller und BehÃ¶rde gleichsam ein Wettlauf darÃ¼ber entbrennt, ob noch das alte oder bereits das neue Recht zum Zug kommt" (MÃ¤der, Rz. 363 mit Hinweisen). Das geltende Recht kann schliesslich auch vorsehen, dass Vorhaben bewilligt werden, wenn sie sowohl dem bestehenden als auch dem kÃ¼nftigen Recht entsprechen (BGE 136 I 142 E. 3.2); es ist umstritten, ob dies begrifflich der negativen oder der positiven Vorwirkung zuzuordnen ist (vgl. Pierre Moor, Droit administratif, Vol. I, 2. A., Bern 1994, S. 181 f.; Alexander Ruch, in: Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, 1999, Art. 27, Rz. 45 ff.). Es handelt sich um eine BeschrÃ¤nkung der negativen Vorwirkung, weil der Schwebezustand, den diese hervorbringt, nur soweit gehen soll, als ihr Zweck, der Schutz der in Gang befindlichen Planung bzw. Rechtsetzung, es erfordert. Diese BeschrÃ¤nkung setzt jedoch voraus, dass der konkret relevante Inhalt des kÃ¼nftigen Rechts bereits bestimmt ist (vgl. Moor, S. 182).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der Wortlaut von § 264 PBG ist interpretationsbedÃ¼rftig. Er lÃ¤sst namentlich offen, unter welchen Voraussetzungen Verkehrsbaulinien "voraussichtlich nÃ¶tig" sind. Unklar ist auch, ob auf die "voraussichtlich nÃ¶tigen" Baulinien nur abzustellen ist, wenn Baulinien fehlen, oder ob sie den bestehenden Baulinien vorgehen kÃ¶nnen. Den Gesetzesmaterialien sind keine Angaben zu entnehmen, die zur Auslegung der Bestimmung beitragen kÃ¶nnten (vgl. Antrag des Regierungsrats vom 5. Dezember 1973 zum Planungs- und Baugesetz, ABl 1973, 1649 ff., 1860; Prot. KR 1971â1975, S. 9415 ff.), abgesehen davon, dass in der vorberatenden Kantonsratskommission der Hinweis auf die "voraussichtlich nÃ¶tigen Verkehrsbaulinien" beanstandet wurde, weil er zu Rechtsunsicherheit fÃ¼hre. Diese Bemerkung wurde in der Diskussion jedoch nicht aufgenommen (Protokoll der Kommission des Kantonsrates fÃ¼r das Planungs- und Baugesetz 1975, S. 455 ff., bes. Votum Friedrich).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Indem § 264 PBG die bestehenden "oder voraussichtlich nÃ¶tigen Verkehrsbaulinien" in Bezug auf den GebÃ¤udeabstand fÃ¼r massgebend erklÃ¤rt, sieht er nicht die Anwendung zukÃ¼nftigen Rechts vor, sondern â zumindest gemÃ¤ss dem Wortlaut â die Anwendung von Baulinien, die erst projektiert sind oder sogar nur von der Planungs- oder womÃ¶glich der BaubewilligungsbehÃ¶rde fÃ¼r nÃ¶tig gehalten werden. Eine positive Vorwirkung kann somit hÃ¶chstens indirekte Folge einer Anwendung von § 264 PBG sein, nÃ¤mlich wenn spÃ¤ter eine entsprechende Baulinie festgesetzt wird. Dies bedeutet jedoch nicht, dass § 264 PBG aus rechtsstaatlicher Sicht unbedenklich erscheint: Wollte man der BaubewilligungsbehÃ¶rde zugestehen, Ã¼ber Baugesuche anhand der "voraussichtlich nÃ¶tigen Baulinien" definitiv zu entscheiden, wÃ¼rde dies die Regelung der ZustÃ¤ndigkeit und des Verfahrens zur Festsetzung von Baulinien durchbrechen (§§ 108 ff. PBG). Damit drohte die PrÃ¤judizierung der entsprechenden Planung. Die Einhaltung der ordentlichen ZustÃ¤ndigkeits- und Verfahrens­regelung ist sodann auch deshalb unerlÃ¤sslich, weil Baulinien als eigentumsbeschrÃ¤nkende Massnahmen nur dann mit Art. 26 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 36 BV vereinbar sind, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruhen, im Ã¶ffentlichen Interesse liegen und sich als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig erweisen (vgl. VGr, 4. November 2009, VB.2008.00439, E. 4.1). Die AbwÃ¤gung der betroffenen Ã¶ffentlichen und privaten Interessen muss im hierfÃ¼r vorgesehenen Verfahren erfolgen und darf nicht vorfrageweise im Baubewilligungsverfahren vorweggenommen werden. Zudem enthÃ¤lt § 264 PBG weder klare sachliche Voraussetzungen noch zeitliche Schranken fÃ¼r allfÃ¤llige Eingriffe in die ordentliche Kompetenz- und Verfahrensordnung und die Eigentumsfreiheit. In Bezug auf die akzessorische ÃberprÃ¼fung von Baulinien nach § 110a PBG hat denn auch das Verwaltungsgericht festgehalten, dass diese regelmÃ¤ssig nur in klaren FÃ¤llen im Baubewilligungsverfahren vorgenommen werden kÃ¶nne (RB 1997 Nr. 66).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Der Zweck des Hinweises auf die voraussichtlich nÃ¶tigen Verkehrsbaulinien in § 264 PBG ist offensichtlich, die Planung der Verkehrsanlagen zu sichern. Der Bestimmung ist kein Gehalt zuzugestehen, der Ã¼ber diesen Zweck hinausreicht. Dies bedeutet, dass ihre Wirkungen grundsÃ¤tzlich nicht Ã¼ber diejenigen von § 234 PBG hinausgehen kÃ¶nnen. Wie § 234 PBG fÃ¼hrt § 264 PBG daher zu einer negativen Vorwirkung der kÃ¼nftigen planungsrechtlichen Festlegungen. Eine wie auch immer geartete positive Vorwirkung lÃ¤sst sich dagegen â entgegen BEZ 1994 Nr. 28 â nicht auf § 264 (oder § 265 Abs. 1 PBG) stÃ¼tzen. Ebenso wird die Anwendung bloss projektierter statt bestehender Baulinien vom LegalitÃ¤tsprinzip und vom Grundsatz der Rechtssicherheit ausgeschlossen. Auch der Entscheid Ã¼ber ein Bauvorhaben sowohl anhand der bestehenden als auch der zukÃ¼nftigen Baulinien setzt voraus, dass Letztere feststehen. Andernfalls wÃ¼rde auch der Zweck der Bestimmung selber gefÃ¤hrdet, da nicht der Planungsprozess als solcher geschÃ¼tzt wÃ¼rde, sondern ein bestimmter Planungsstand, was die weitere Planung durch die zustÃ¤ndigen Organe gerade prÃ¤judizieren kÃ¶nnte.</p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Fall Ã¤ndert dies jedoch nichts, weil der projektierten Baulinie bei der Verweigerung der Baubewilligung keine Wirkung zugemessen wurde, welche Ã¼ber die von § 234 PBG vorgesehene negative Vorwirkung planungsrechtlicher Festlegungen hinausginge.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Was die Voraussetzungen der negativen Vorwirkung kÃ¼nftiger planerischer Festsetzungen betrifft, weicht § 264 PBG von § 234 PBG ab: § 264 PBG verlangt, dass die mutmasslichen kÃ¼nftigen Verkehrsbaulinien voraussichtlich nÃ¶tig sein mÃ¼ssen. § 234 PBG forderte dagegen gemÃ¤ss seinem ursprÃ¼nglichen Wortlaut eine in Ãnderung stehende planungsrechtliche Festlegung und verlangt seit der Gesetzesrevision vom 1. September 1991 eine durch den Gemeinderat, also die Gemeindeexekutive, beantragte Ãnderung (OS 45, 554; 51, 817). § 264 PBG stellt somit weniger hohe Anforderungen an den Projektierungsstand. Er scheint jedoch im Gegensatz zu § 234 PBG eine materielle Voraussetzung zu formulieren. Aufgrund des Wortlauts wird dabei nicht ersichtlich, ob entweder nur die voraussichtliche Notwendigkeit einer Baulinie zur Sicherung einer Verkehrsanlage zu prÃ¼fen ist oder aber zusÃ¤tzlich auch die voraussichtliche Notwendigkeit der Verkehrsanlage selber. Da die Beantwortung dieser Fragen grundsÃ¤tzlich nicht in die Kompetenz der BaubewilligungsbehÃ¶rde fÃ¤llt, setzt allerdings auch § 264 PBG voraus, dass die Planung einen bestimmten Stand erreicht hat, welche die Beurteilung im Baubewilligungsverfahren erlaubt. Insbesondere bedarf der Baulinienplan seinerseits konkreter Vorstellungen Ã¼ber den kÃ¼nftigen Strassenbau, die zumindest im Sinn einer generellen Planung vorliegen mÃ¼ssen (hinten E. 5.7). Der Vorinstanz ist somit darin zuzustimmen, dass § 264 PBG ein hinreichend konkretes Baulinienprojekt voraussetzt. Umgekehrt ist grundsÃ¤tzlich auch zu beachten, dass das Gesetz die Anforderungen an den Planungsstand in § 234 PBG und in § 264 PBG unterschiedlich formuliert und letztere Bestimmung insbesondere keinen Antrag der Gemeindeexekutive voraussetzt. Der Vorinstanz ist somit auch darin beizupflichten, dass § 264 PBG geringere Anforderungen an den Planungsstand stellt. Allerdings legt die Praxis das Erfordernis von § 234 PBG, dass die planungsrechtliche Festlegung durch die Gemeindeexekutive beantragt sein muss, weit aus (vgl. hinten E. 4.1), womit die Unterschiede zu § 264 PBG eingeebnet werden mÃ¶gen. Dies braucht nicht im Widerspruch zu den Absichten des Gesetzgebers zu stehen, welcher der Redaktion von § 264 PBG weder beim Erlass des Planungs- und Baugesetzes (vgl. vorn E. 3.2) noch bei den spÃ¤teren Ãnderungen von § 234 PBG besondere Aufmerksamkeit gewidmet hat: Es ist davon auszugehen, dass das Gesetz den Schutz der Planung von Verkehrsbaulinien zweckgemÃ¤ss ausgestalten will, und nicht, dass es ihn gegenÃ¼ber dem Schutz der Planung im Allgemeinen unabhÃ¤ngig von dessen Ausgestaltung privilegieren will.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Soweit § 264 PBG die negative Vorwirkung der Planung betrifft, stellt er eine unvollstÃ¤ndige Sonderregelung zu § 234 PBG dar. Steht die planungsrechtliche Baureife aufgrund projektierter Verkehrsbaulinien infrage, so ist somit grundsÃ¤tzlich § 234 PBG anwendbar, wobei allerdings § 264 PBG vorgeht, soweit diese Bestimmung abweichende Regelungen enthÃ¤lt. Mangels einer Regelung in § 264 PBG ist insbesondere die dreijÃ¤hrige Frist von § 235 Abs. 1 PBG zum Erlass der planungsrechtlichen Festlegungen, deren Fehlen einem Bauvorhaben entgegengehalten wird, zu beachten.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Wie im Folgenden darzulegen ist, erweist sich hier die Verweigerung der Baubewilligung auch dann als rechtmÃ¤ssig, wenn auf die grundsÃ¤tzlich strengeren Anforderungen von § 234 PBG abgestellt wird. Es kann daher offen bleiben, inwieweit bei der Beurteilung der planungsrechtlichen Baureife nach § 234 PBG an projektierte Verkehrsbaulinien, die einem Bauvorhaben entgegengehalten werden, aufgrund von § 264 PBG weniger strenge Anforderungen zu stellen sind als an beantragte planungsrechtliche Festlegungen im Allgemeinen. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Nach § 234 PBG ist ein GrundstÃ¼ck baureif, wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird. Die Bestimmung bezweckt, PlanÃ¤nderungen vor PrÃ¤judizierungen durch Bauvorhaben zu schÃ¼tzen; umgekehrt zielte die Neuformulierung von § 234 PBG im Rahmen der Gesetzesrevision vom 1. September 1991 darauf ab, die Verhinderung von missliebigen Bauvorhaben durch nachtrÃ¤glich eingeleitete planungsrechtliche Massnahmen zu unterbinden (RB 2008 Nr. 68 E. 3.2; Prot. KR 1987â1991, S. 13855 ff.). Als planungsrechtliche Festlegung kommen alle Normen von planerischer Bedeutung infrage, namentlich auch Baulinien (VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00508, E. 2.3.2; RB 1980 Nr. 113 = VGr, 12. August 1980, ZBl 81/1980, S. 489 E. 2). Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts muss eine beantragte PlanÃ¤nderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben, um im Sinn von § 234 PBG berÃ¼cksichtigt zu werden (VGr, 30. Juni 2010, VB.2009.00472, E. 5.2, mit weiteren Hinweisen). Eine hinreichend konkretisierte PlanÃ¤nderung liegt vor, wenn sie von der Gemeindeexekutive ausgeht und ein entsprechender formeller Beschluss der GesamtbehÃ¶rde vorliegt. Doch ist nicht erst der formelle Ãnderungsantrag der Gemeindeexekutive an die Gemeindeversammlung oder zuhanden des Gemeindeparlaments massgebend, da bereits die Vorbereitungsphase der Planung mit der gemÃ¤ss Art. 4 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (SR 700) und § 7 PBG vorgeschriebenen Mitwirkung der BevÃ¶lkerung vor einer PrÃ¤judizierung geschÃ¼tzt sein muss (RB 2008 Nr. 68 E. 3.1, mit weiteren Hinweisen und eingehender BegrÃ¼ndung). Ernsthafte Realisierungschancen sind der beantragten PlanÃ¤nderung nur in krassen FÃ¤llen von Fehlplanung abzusprechen; grundsÃ¤tzlich ist die Bauherrschaft gehalten, sich gegen eine fragwÃ¼rdige Planung politisch oder auf dem Rechtsweg zur Wehr zu setzen (RB 1993 Nr. 40; Fritzsche/BÃ¶sch, S. 9-9).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Bei der Baulinienvorlage vom 27. Oktober 2010 handelt es sich um den fÃ¶rmlichen Ãnderungsantrag der Gemeindeexekutive an das Gemeindeparlament; dasselbe gilt fÃ¼r die Vorlage vom 6. Mai 2009, die im Baubewilligungs- und im Rekursverfahren massgeblich war. Die Anforderungen an eine hinreichend konkretisierte planungsrechtliche Festlegung im Sinn von § 234 PBG â und umso mehr von § 264 PBG â sind damit ohne Weiteres erfÃ¼llt. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die ernsthaften Realisierungschancen kÃ¶nnen der Vorlage vom 27. Oktober 2010 ebenfalls nicht abgesprochen werden. In der jetzt vorliegenden Form bildet das Baulinienprojekt Bestandteil einer Sicherung des Strassenraums, die das Trassee des zukÃ¼nftigen Trams 1 vom Hauptbahnhof bis nach Altstetten mit umfasst, wobei die Anpassungen der Baulinien auf den benachbarten Abschnitten mittlerweile anscheinend rechtskrÃ¤ftig sind (vgl. www.katasterauskunft.stadt-zuerich.ch; zu den entsprechenden Vorlagen vgl. die BeschlÃ¼sse Nrn. 2006/491 und 2009/609 des Gemeinderats vom 26. MÃ¤rz 2008 bzw. 17. MÃ¤rz 2010 sowie das Ergebnis der stÃ¤dtischen Referendumsabstimmung vom 30. November 2008, www.gemeinderat-zuerich.ch bzw. www.stadt-zuerich.ch). Die Etappierung dieser Baulinienvorlagen spricht entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht gegen die Ernsthaftigkeit der Planung, sondern ist aufgrund der unterschiedlichen VerhÃ¤ltnisse auf den einzelnen Teilstrecken sachlich begrÃ¼ndet. Auch die Vorlage vom 6. Mai 2009 vermochte die Anforderung zu erfÃ¼llen (vgl. hinten E. 5.7). Es ist auch nicht zweifelhaft, dass die beantragten Baulinien im Sinn von § 264 PBG zur Sicherung der jeweils vorgesehenen Verkehrsanlage nÃ¶tig sind bzw. gewesen wÃ¤ren.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Der Schutz einer erst wÃ¤hrend des Beschwerdeverfahrens Ã¼berwiesenen Planungsvorlage kÃ¶nnte Baugesuchstellenden grundsÃ¤tzlich nur aufgrund einer InteressenabwÃ¤gung entgegengehalten werden (vorn E. 2.3). Im vorliegenden Fall, wo diese Planungsvorlage eine andere ersetzt, ist allerdings vorab das VerhÃ¤ltnis zu dieser ersten Vorlage zu prÃ¼fen. Die ZusammenhÃ¤nge zwischen den beiden Vorlagen sind also relevant. Zu Unrecht macht die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend, dass die beiden Baulinienvorlagen isoliert zu betrachten seien, woraus sie ableitet, dass beide Vorlagen unbeachtlich seien: jene vom 6. Mai 2009 wegen des RÃ¼ckzugs und jene vom 27. Oktober 2010, weil sie erst wÃ¤hrend des Beschwerdeverfahrens Ã¼berwiesen worden ist. </p> <p class="Urteilstext">Im Folgenden ist zunÃ¤chst abzuklÃ¤ren, ob die wÃ¤hrend des erstinstanzlichen Baubewilligungsverfahrens beantragte PlanÃ¤nderung Ã¼berhaupt berÃ¼cksichtigt werden durfte.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin und die Beschwerdegegnerin 1 werfen sich gegenseitig vor, gegen Treu und Glauben zu verstossen. WÃ¤hrend die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend macht, der "Baulinienantrag der letzten Minute" vom 6. Mai 2009 habe die Verhinderung ihres Bauvorhabens bezweckt, wirft die Beschwerdegegnerin 1 â ebenso wie der Beschwerdegegner 2 â die Frage auf, ob die BeschwerdefÃ¼hrerin das streitige Baugesuch nicht aus sachfremden GrÃ¼nden eingereicht habe. Die Frage, ob die wÃ¤hrend des erstinstanzlichen Verfahrens dem Gemeinderat Ã¼berwiesene Baulinienvorlage vom 6. Mai 2009 aufgrund von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 BV) im vorliegenden Verfahren unbeachtlich war, ist anhand der Vorgeschichte zu beantworten.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich publizierte am 8. Juni 2004 das Programm eines Studienauftrags, der zu einem Masterplan fÃ¼r das Gebiet zwischen Hohlstrasse, Hardplatz, HardbrÃ¼cke und Geleisefeld fÃ¼hren sollte. Die EigentÃ¼mer der privaten Liegenschaften an der Hohlstrasse, darunter die BeschwerdefÃ¼hrerin, wurden an zwei Veranstaltungen (sogenannten EchorÃ¤umen) Ã¼ber den jeweiligen Stand informiert. Aus dem Studienauftrag resultierte der Masterplan vom 5. Juli 2005, der als behÃ¶rdeninterne Leitlinie dienen sollte. Er enthielt die Verbreiterung der Hohlstrasse auf 36 m und den Zypressenplatz als Zugang zur internen Hauptachse. Der Entwurf des Gestaltungsplans PJZ vom 25. April 2005 zur VorprÃ¼fung und AnhÃ¶rung umfasste das gesamte Gebiet des Masterplans und sah Baulinien vor, welche den Ausbau der Hohlstrasse auf 36 m und den projektierten Zypressenplatz schÃ¼tzen sollten. Der Gestaltungsplan PJZ vom 15. MÃ¤rz 2007 erstreckt sich jedoch nur noch auf das Areal GÃ¼terbahnhof. Art. 4 Satz 2 der Gestaltungsplanvorschriften sieht vor, dass der Plan fÃ¼r den ausgesparten Arealteil zur Hohlstrasse hin "die MÃ¶glichkeiten zur stÃ¤dtebaulichen Weiterentwicklung im Sinne des Masterplans offen" hÃ¤lt. Im Planungsbericht vom 1. November 2006 sowie in den ErwÃ¤gungen der kantonalen Baudirektion zur Festsetzung des Gestaltungsplans vom 15. MÃ¤rz 2007 wird der Masterplan als Grundlage fÃ¼r den Gestaltungsplan und als Leitlinie fÃ¼r Stadt und Kanton in Bezug auf die kÃ¼nftige Entwicklung der Bebauung im gesamten Masterplangebiet bezeichnet (S. 7 f.). GemÃ¤ss Planungsbericht soll die Verbreiterung der Hohlstrasse zum Boulevard lÃ¤ngerfristig bzw. langfristig erfolgen, wobei in einer Bildlegende folgende Etappierung vorgesehen wird: "Vollausbau Gestaltungsplanperimeter 2020, vollstÃ¤ndige Realisierung Masterplan 20XX." Die Erweiterung der Hohlstrasse zum Boulevard sei, so der Planungsbericht, "von der weiteren Entwicklung im Zusammenhang mit den AnstÃ¶sser-Liegenschaften" abhÃ¤ngig (S. 16, 19, 22). Mit Blick auf die PlÃ¤ne der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r einen Neubau traten Stadt und Kanton schliesslich in Verhandlungen mit dieser ein. Dabei ging es namentlich um einen geeigneten Standort fÃ¼r die geplante Baute, wobei ein Landabtausch zur Diskussion stand. Absicht der BehÃ¶rden war, einen Neubau zu ermÃ¶glichen, ohne die Erweiterung der Hohlstrasse und den projektierten Zypressenplatz zu gefÃ¤hrden. WÃ¤hrend dieser Verhandlungen reichte die BeschwerdefÃ¼hrerin das streitige Baugesuch ein. Am 6. Mai 2009 Ã¼berwies der Stadtrat die Baulinienvorlage dem Gemeinderat; mit VerfÃ¼gung vom 19. Mai 2009 verweigerte die Beschwerdegegnerin 1 die Baubewilligung.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Zu prÃ¼fen ist, ob angesichts dieser Ausgangslage der Grundsatz von Treu und Glauben verbietet, auf die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt des Bewilligungsentscheids abzustellen. § 234 PBG bezweckt zwar vor allem den Schutz vor PlanÃ¤nderungen durch Volks­initiativen und parlamentarische VorstÃ¶sse, weshalb die Verneinung der planungsrechtlichen Baureife grundsÃ¤tzlich davon abhÃ¤ngig gemacht wird, dass die projektierte planungsrechtliche Festlegung von der Gemeindeexekutive ausgeht (vgl. vorn E. 4.1). Dies bedeutet aber nicht, dass der Grundsatz von Treu und Glauben der Exekutive nicht entgegengehalten werden kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Das Bundesgericht hat in allerdings lange zurÃ¼ckliegenden Entscheiden festgehalten, dass eine PlanÃ¤nderung selbst dann (sogar im Rechtsmittelverfahren) noch berÃ¼cksichtigt werden kÃ¶nne, wenn das streitige Baugesuch selber Anlass zur Ãnderung gegeben habe; das gelte jedoch nur, wenn die planende BehÃ¶rde sich dabei von allgemeinen planerischen Gesichtspunkten habe leiten lassen und nicht einseitig die Rechtsstellung des betreffenden Baugesuchstellers habe verbessern oder erschweren wollen (BGE 87 I 507 E. 5; bestÃ¤tigt in BGE 89 I 20 E. 3 S. 26; vgl. auch RB 1985 Nr. 106 = BEZ 1986 Nr. 1 = VGr, 11. Juni 1985, ZBl 87/1986, S. 140; Martin Straub, Das intertemporale Recht bei der Baubewilligung, ZÃ¼rich 1976, S. 150 ff., bes. 153 f.). Die Kritik der Lehre richtet sich im Wesentlichen nur gegen die BerÃ¼cksichtigung von RechtsÃ¤nderungen im Rechtsmittelverfahren (vgl. Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, N. 808 ff.). In jÃ¼ngerer Zeit finden sich, soweit ersichtlich, keine Entscheide zu dieser Frage mehr (BGr, 26. Mai 2000, 1A.113/1999, E. 4d betraf eine Verordnungsrevision). Sodann ist anerkannt, dass bei einer ungebÃ¼hrlich langen Verfahrensdauer neues Recht nicht zu Ungunsten des privaten Gesuchstellers angewandt werden darf (BGE 110 Ib 332 E. 3a; Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008, S. 326). Vorbehalten bleiben grundsÃ¤tzlich zwingende Ã¶ffentliche Interessen (BGE 119 Ib 174 E. 3). Zusammenfassend lÃ¤sst sich der Rechtsprechung entnehmen, dass die Gesuchstellenden â unter Vorbehalt zwingender Ã¶ffentlicher Interessen â das Risiko von VerschÃ¤rfungen des Rechts, die wÃ¤hrend des erstinstanzlichen Verfahrens eintreten, dann nicht tragen sollen, wenn sie dadurch ungebÃ¼hrlich belastet werden. Dies ist der Fall bei Ã¼bermÃ¤ssigen VerfahrensverzÃ¶gerungen, fÃ¼r die sie keine Verantwortung tragen, oder bei Rechts- bzw. PlanÃ¤nderungen, die nur auf das konkrete Gesuch zugeschnitten sind und somit auch dem Gebot der Rechtsgleichheit nach Art. 8 Abs. 1 BV widersprechen. Hingegen wird die Anwendung des neuen Rechts bzw. die BerÃ¼cksichtigung einer generellen neuen Planung grundsÃ¤tzlich nicht dadurch ausgeschlossen, dass sie vom betreffenden Gesuch veranlasst oder beschleunigt wurde. Eine Gesuchseinreichung bewirkt grundsÃ¤tzlich keinen Planungsstopp.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Im vorliegenden Fall rÃ¤umt die Beschwerdegegnerin 1 selber ein, dass das streitige Bauprojekt Anlass zur Ausarbeitung der Baulinienvorlage vom 6. Mai 2009 war. Dies schliesst nach dem Gesagten nicht aus, dass die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt des Bewilligungsentscheids massgeblich ist. Die Baulinienvorlage wurde auch nicht eigens zum Zweck ausgearbeitet und verabschiedet, das Bauprojekt der BeschwerdefÃ¼hrerin zu Fall zu bringen. Sie ging vielmehr auf einen bereits seit geraumer Zeit ablaufenden, grundsÃ¤tzlich konsistenten Planungsprozess zurÃ¼ck, der das ganze Gebiet des Mas­terplans umfasste und sich nach der Festsetzung des Gestaltungsplans PJZ auf die restlichen GrundstÃ¼cke entlang der Hohlstrasse konzentrierte. Die Vorlage stand zudem im Zusammenhang mit der Baulinienfestsetzung fÃ¼r die angrenzenden Abschnitte des geplanten Tramtrassees zwischen dem Hauptbahnhof und dem Bahnhof Altstetten. Zu berÃ¼cksichtigen ist ferner, dass sich Stadt und Kanton einerseits sowie die BeschwerdefÃ¼hrerin anderseits bei Einreichung des Baugesuchs in Verhandlungen darÃ¼ber befanden, wie das Neubauprojekt die â damals noch verwaltungsinterne, aber auch im bereits rechtskrÃ¤ftigen Gestaltungsplan PJZ berÃ¼cksichtigte â Planung respektieren kÃ¶nne. Obwohl sich die BeschwerdefÃ¼hrerin die Weiterverfolgung des Projekts gemÃ¤ss bestehendem Recht stets vorbehalten hat, mochte die Stadt ZÃ¼rich davon ausgegangen sein, dass die planerische Sicherung der Verbreiterung der Hohlstrasse sowie des Zypressenplatzes nicht prioritÃ¤r sei, weil und solange Verhandlungen gefÃ¼hrt wurden.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Wenn es zulÃ¤ssig war, dass die Stadt ZÃ¼rich ihre Planung gerade wegen der Einreichung des Baugesuchs vorantrieb, um sie dem Gesuch entgegenzuhalten, so kann auch nicht von einer VerzÃ¶gerung bei der Gesuchsbehandlung gesprochen werden, deren Folgen der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht aufgebÃ¼rdet werden dÃ¼rften. Zudem wurde hier die Behandlungsfrist von § 319 Abs. 1 PBG, bei der es sich ohnehin bloss um eine Ordnungsfrist handelt (vgl. § 319 Abs. 3 PBG), nur geringfÃ¼gig Ã¼berschritten. Es war daher im vorliegenden Fall nicht vom Grundsatz abzuweichen, wonach der Planungsstand im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids â und nicht der Baugesuchseingabe â massgeblich ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht allerdings geltend, sie sei in ihrem Vertrauen gemÃ¤ss Art. 9 BV in den Bestand der heutigen, im Jahr 1900 festgesetzten Baulinien zu schÃ¼tzen. Sie beruft sich dabei auf verschiedene Aussagen und Dokumente von Stadt und Kanton im Planungsprozess. Obwohl die Festsetzung der Baulinien in die Kompetenz der Stadt ZÃ¼rich fÃ¤llt (vgl. zur ZustÃ¤ndigkeit der StÃ¤dte ZÃ¼rich und Winterthur zur Festlegung von Baulinien entlang von Staatsstrassen: VGr, 4. November 2009, VB.2008.00439, E. 3.3; 20. Sep­tember 2006, VB.2006.00059, E. 3.1), werden im Folgenden auch Aussagen des Beschwerdegegners 2 mitberÃ¼cksichtigt, da Stadt und Kanton die Masterplanung koordiniert vornahmen. Angesichts des Ergebnisses kann hier offen bleiben, ob und inwieweit die Aussagen des nicht zustÃ¤ndigen Gemeinwesens Ã¼berhaupt massgebliches Vertrauen begrÃ¼nden kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.6.1 </b>An einer Informationsveranstaltung der kantonalen Baudirektion vom 23. Januar 2006 wurde zwar mitgeteilt, dass die Hohlstrasse in ihrer heutigen Form bestehen bleibe und von einem Ausbau mittelfristig abgesehen werde. Diese Aussage dÃ¼rfte sich jedoch auf den Ausbau und nicht auf dessen planerische Sicherung durch Baulinien beziehen; vor allem aber wurde auch darauf hingewiesen, dass man am Masterplan festhalten wolle und das Quartierplanverfahren "in der Hinterhand" habe. Aufgrund der spÃ¤teren Entwicklung kommt den Ãusserungen an dieser Veranstaltung Ã¼berdies kein wesentliches Gewicht mehr zu. Sodann trifft zu, dass der Gestaltungsplan PJZ im Gegensatz zum Entwurf vom 25. April 2005 unter anderem die GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht mehr umfasste. Aus der Etappierung, die als solche fraglos im planerischen Ermessen lag, konnte aber nicht geschlossen werden, dass die Planung fÃ¼r dieses weitere Gebiet aufgegeben worden wÃ¤re: Im Planungsbericht vom 1. November 2006 zum Gestaltungsplan PJZ und in der FestsetzungsverfÃ¼gung vom 15. MÃ¤rz 2007 wird am Masterplan als behÃ¶rdeninterner Leitlinie fÃ¼r die kÃ¼nftige Entwicklung des Gebiets festgehalten. Im Planungsbericht wird, wie erwÃ¤hnt, der Ausbau der Hohlstrasse zum Boulevard gemÃ¤ss Masterplan zum langfristigen Planungsziel erklÃ¤rt, wobei allerdings der angegebene Planungshorizont bis zum Ende des 21. Jahrhunderts reicht und die Verbreiterung der Hohlstrasse im Bereich der Baufelder III und IV "von der weiteren Entwicklung im Zusammenhang mit den AnstÃ¶sser-Liegenschaften nÃ¶rdlich der Hohlstrasse abhÃ¤ngig" gemacht wird. Zusammenfassend: Erkennbar strebten die BehÃ¶rden nach wie vor die weitere Umsetzung des Masterplans an, allerdings mit offenem Zeithorizont.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.6.2 </b>FÃ¼r die Frage des Vertrauensschutzes ist vor allem das Verhalten der BehÃ¶rden gegenÃ¼ber dem Neubauprojekt der BeschwerdefÃ¼hrerin entscheidend. Vertreter der BeschwerdefÃ¼hrerin trafen sich am 29. Januar 2008 zu einer Besprechung mit dem zustÃ¤ndigen stÃ¤dtischen Kreisarchitekten. An diesem Treffen gab der Kreisarchitekt eine sogenannte Urskizze ab; diese zeigt die GrundflÃ¤che einer mÃ¶glichen Baute, die auf die bestehenden Baulinien an der Hohlstrasse gestellt wird. Der Skizze und dem spÃ¤teren E-Mail-Verkehr kann nicht sicher entnommen werden, ob (auch) ein Neubau und nicht (nur) ein Ausbau der bestehenden Liegenschaften Thema der Besprechung war, was die BeschwerdefÃ¼hrerin behauptet und die Beschwerdegegnerin 1 bestreitet. Dieser Urskizze kommt aber ohnehin nicht die Bedeutung zu, welche die BeschwerdefÃ¼hrerin ihr zuschreibt, weshalb auch nicht relevant ist, ob Ãusserungen des Kreisarchitekten grundsÃ¤tzlich als Vertrauensgrundlage infrage kommen. In den spÃ¤teren Verhandlungen mit Stadt und Kanton stellten nÃ¤mlich die BehÃ¶rden Alternativprojekte vor, welche die Verbreiterung der Hohlstrasse und die Schaffung des Zypressenplatzes ermÃ¶glichen sollten; es wurden mÃ¶gliche alternative Standorte besprochen und schliesslich die Erarbeitung einer Machbarkeitsstudie beschlossen. Diese Verhandlungen hÃ¤tten keinen Sinn ergeben, wenn Stadt und Kanton auf die Umsetzung des Masterplans im Gebiet ausserhalb des Gestaltungsplans PJZ verzichtet hÃ¤tten, was der BeschwerdefÃ¼hrerin bewusst sein musste. Die Frage der Baulinien wurde zudem ausdrÃ¼cklich thematisiert: Bereits in einer Besprechung vom 18. Juni 2008 wurden Studien des Kantonsbaumeisters vorgestellt; diese zeigen verschiedene Varianten fÃ¼r Neubauten, die im Sinn des Masterplans von der bestehenden Baulinie an der Hohlstrasse bzw. vom geplanten Zypressenplatz wegversetzt sind. Zu Unrecht beruft sich die BeschwerdefÃ¼hrerin auf die ErlÃ¤uterung "Bestandesbauten: GebÃ¤ude Atel, Kummler + Matter, Intershop usw. &gt; alte Baulinie" bei der Darstellung der Ausgangslage: Dieser Hinweis bezieht sich nur auf die bestehenden Bauten; er stellt keinen Anhaltspunkt und schon gar keine Zusicherung dar, dass die bestehenden Baulinien auch auf einen Neubau angewendet wÃ¼rden. Ebenso wenig kann die BeschwerdefÃ¼hrerin etwa daraus ableiten, dass in den Skizzen auch die bestehenden GebÃ¤ude dargestellt werden. An einer sogenannten Kick-Off-Sitzung vom 1. Oktober 2008 wurden sodann die Sicherstellung des Zypressenplatzes und der Ausbau der Hohlstrasse ausdrÃ¼cklich als Zielsetzungen von Stadt und Kanton genannt; gemÃ¤ss Protokoll erlÃ¤uterte der Kantonsbaumeister, dass der Ersatzneubau die sinnvolle und langfristige Entwicklung aller Teilgebiete des Masterplans gewÃ¤hrleisten und spÃ¤tere Bauten nicht negativ prÃ¤judizieren solle. Die BeschwerdefÃ¼hrerin konnte sich laut Protokoll mit "diesen grob formulierten Zielsetzungen [...] einverstanden erklÃ¤ren". </p> <p class="Erwgung3"><b>5.6.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrerin musste nach dem Gesagten beim Einreichen des Baugesuchs klar gewesen sein, dass die BehÃ¶rden die Verbreiterung der Hohlstrasse und die Realisierung des Zypressenplatzes und deshalb eine ZurÃ¼ckversetzung bzw. Verschiebung des geplanten Neubaus anstrebten. Es spricht entgegen ihrer Ansicht auch nicht fÃ¼r ihren Standpunkt, dass der Kreisarchitekt weder auf dem Formular, auf dem er die einzureichenden Baugesuchs-Unterlagen vermerkte, noch im Schreiben, in dem er eine ErgÃ¤nzung des Baugesuchs anforderte, auf die Baulinienplanung hinwies. Weiter kann offen bleiben, ob der Kreisarchitekt an einer Besprechung vom 2. September 2008 ausdrÃ¼cklich auf die offene Baulinienplanung hinwies, wie er in einer Aktennotiz festhielt, deren Richtigkeit von der BeschwerdefÃ¼hrerin bestritten wird. Ebenso brauchen die von beiden Seiten ins Feld gefÃ¼hrten weiteren Verhandlungen Ã¼ber die Machbarkeitsstudie, die nach Einreichen des Baugesuchs stattfanden, nicht nÃ¤her geprÃ¼ft zu werden. Unerheblich ist schliesslich, dass die Akten keine Anhaltspunkte fÃ¼r die Mutmassung der Beschwerdegegnerin 1 und des Beschwerdegegners 2 enthalten, wonach die BeschwerdefÃ¼hrerin ihr Baugesuch einzig oder vornehmlich deshalb eingereicht hat, um die Planung zu unterlaufen oder um ihre Position in den mÃ¶glichen Verhandlungen Ã¼ber den Landabtausch zu stÃ¤rken.</p> <p class="Urteilstext">Als Fazit ist festzuhalten, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin im Zeitpunkt der Gesuchseinreichung kein schÃ¼tzenswertes Vertrauen in den Weiterbestand der noch geltenden Baulinien haben konnte.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.7 </b>Die Baulinienvorlage vom 6. Mai 2009 â die nur die Verbreiterung der Hohlstrasse zum Boulevard und nicht den Zypressenplatz sichern wollte â erfÃ¼llte die Voraussetzungen von § 234 PBG und damit auch von § 264 PBG. Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin kann aus der BeschrÃ¤nkung des Gestaltungsplans PJZ auf das Areal GÃ¼terbahnhof nicht geschlossen werden, dass die Baulinienvorlage keiner realistischen Planung entsprach. Der Beschwerdegegner 2 rÃ¤umt zwar ein, dass das vom Gestaltungsplan PJZ erfasste Gebiet verkleinert worden sei, weil "der erweiterte Perimeter kurzfristig nicht durchsetzbar" gewesen sei. Verkehrsbaulinien haben jedoch den BedÃ¼rfnissen beim voraussichtlichen Endausbau der betreffenden Verkehrsanlagen zu genÃ¼gen (§ 98 PBG) und kÃ¶nnen somit auch langfristig geplante Anlagen sichern (vgl. § 101 Abs. 2 PBG). Zwar muss die von ihnen gesicherte Verkehrsanlage einem aktuellen BedÃ¼rfnis entsprechen, doch bedeutet dies gemÃ¤ss der Praxis des Bundesgerichts nur, dass ihre Erstellung "Ã¼ber kurz oder lang" erforderlich sein und ein BedÃ¼rfnis nach der Ausschaltung kÃ¼nftiger Hindernisse bestehen muss (BGE 129 II 276 E. 3.4; 118 Ia 372 E. 4aâb; VGr, 4. November 2009, VB.2008.00439, E. 5.3; 2. Mai 2007, VB.2006.00245, E. 7.2). Zudem ist hier nicht der Baulinienplan Gegenstand der PrÃ¼fung, sondern nur die Frage, ob aufgrund des Baulinienprojekts die planungsrechtliche Baureife eines Bauvorhabens zu verneinen ist. Entsprechend der Praxis zu § 234 PBG ist dabei nur krassen Fehlplanungen die Wirkung zu versagen (vorn E. 4.1). Angesichts dessen erscheint die Baulinienvorlage vom 6. Mai 2009 nicht deswegen unrealistisch, weil Stadt und Kanton die Verbreiterung der Hohlstrasse kurz- und mittelfristig hÃ¶chstens insoweit anstrebten, als dies im Einvernehmen mit den privaten GrundeigentÃ¼mern mÃ¶glich war. Dass die zustÃ¤ndige Gemeinderatskommission am 11. Februar 2010 die Baulinienvorlage vom 6. Mai 2009 zur Ablehnung empfahl (www.gemeinderat-zuerich.ch, Nr. 2009/178), ist im vorliegenden Zusammenhang nicht erheblich. Umso weniger sprechen die spÃ¤tere Ablehnung des Objektkredits fÃ¼r das PJZ durch den Kantonsrat und der RÃ¼ckzug der Baulinienvorlage gegen deren Realisierungschancen im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Bauentscheids.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.8 </b>Damit kann offen bleiben, ob die Baubewilligung bereits aufgrund des Planungsstands im Zeitpunkt der Baugesuchseingabe hÃ¤tte verweigert werden dÃ¼rfen, womit die Vorinstanz ihren Entscheid begrÃ¼ndet. Zu jenem Zeitpunkt lag der behÃ¶rdeninterne Mas­terplan vor, auf dem der damals bereits rechtskrÃ¤ftige, die fraglichen GrundstÃ¼cke aber nicht erfassende Gestaltungsplan PJZ beruhte. Ferner war die Baulinienvorlage fÃ¼r den angrenzenden Abschnitt des geplanten Tramtrassees in der Referendumsabstimmung vom 30. November 2008 angenommen worden. <span>Dieser</span> Planungsstand kann jedenfalls nicht mit jenem verglichen werden, den das Verwaltungsgericht im â von beiden Seiten angefÃ¼hrten â Entscheid RB 2008 Nr. 68 (geschÃ¼tzt in BGr, 14. April 2009, 1C_317/2008, E. 2.2) zu beurteilen hatte: In jenem Fall hatte die Gemeindeexekutive dem Gemeindeparlament die Zielsetzungen der Planung und das Planungskonzept sowie einen Rahmenkredit unterbreitet (die das Parlament inzwischen gutgeheissen bzw. bewilligt hatte). Diese Vorlagen beruhten wiederum unter anderem auf einem Masterplan, der die streitige Zonierung unmissverstÃ¤ndlich vorsah. Im vorliegenden Fall handelt es sich beim Masterplan um eine behÃ¶rdeninterne Leitlinie; seine Umsetzung im Bereich ausserhalb des Perimeters des Gestaltungsplans PJZ wurde zwar als langfristiges Ziel bezeichnet bzw. in Art. 4 Satz 2 der Gestaltungsplanvorschriften ausdrÃ¼cklich als MÃ¶glichkeit erwÃ¤hnt. Doch blieben Inhalt und Zeithorizont dieser Planung wenig konkret. Das zeigt sich etwa daran, dass der Gestaltungsplan PJZ insofern vom Masterplan und vom Entwurf vom 25. April 2005 abweicht, als das Baufeld I fÃ¼r das PJZ verkleinert wurde, um die GrundstÃ¼cke entlang der Hohlstrasse ganz auszusparen. Aber auch die spÃ¤tere Vorlage vom 6. Mai 2009 bezog sich nur auf die Baulinie entlang der Hohlstrasse und nicht auf eine planerische Sicherung des projektierten Zypressenplatzes. Der Masterplan wurde damit tatsÃ¤chlich als behÃ¶rdeninterne Leitlinie angewendet, was einerseits bedeutete, dass sich die BehÃ¶rden bei der weiteren Planung im Grundsatz nach ihm richteten, anderseits jedoch auch, dass sie sich inhaltliche Abweichungen und AufschÃ¼be von unbestimmter Dauer gestatteten. Der Masterplan ist jedenfalls genÃ¼gend ausgearbeitet, um eine Baulinienvorlage â und gegebenenfalls einen Baulinienplan â zu rechtfertigen. Die weitergehende Frage, ob der Masterplan ohne eine solche Konkretisierung eine hinreichende Grundlage darstellt, um in Anwendung von § 234 PBG, aber auch von § 264 PBG die planungsrechtliche Baureife eines Bauprojekts in seinem Perimeter zu verneinen, kann â wie erwÃ¤hnt â offen bleiben.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>War dem Bauprojekt der BeschwerdefÃ¼hrerin aufgrund der Baulinienvorlage vom 6. Mai 2009 die planungsrechtliche Baureife abzusprechen, so hat sich daran mit dem RÃ¼ckzug dieser Vorlage und der neuen Weisung vom 27. Oktober 2010 nichts geÃ¤ndert. Entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin handelt es sich nicht um eine Ãnderung der Planung zu ihren Ungunsten, die nur bei Ãberwiegen der Ã¶ffentlichen Interessen berÃ¼cksichtigt werden dÃ¼rfte, weil sie wÃ¤hrend des Rechtsmittelverfahrens eintrat. Die beiden Vorlagen stehen in einem Zusammenhang und dÃ¼rfen nicht isoliert betrachtet werden. Die Rechtfertigung fÃ¼r die neue Vorlage â Sicherung des Trassees der projektierten Tramlinie 1, der Veloroute gemÃ¤ss Richtplan (Regionaler Richtplan, Region Stadt ZÃ¼rich, Verkehr: Individualverkehr, RRB 894/2000) sowie des Raums fÃ¼r normgerecht ausgestattete Haltestellenbereiche und gesicherte FussgÃ¤ngerÃ¼bergÃ¤nge â gehÃ¶rte schon zu den BegrÃ¼ndungselementen fÃ¼r die frÃ¼here Vorlage; weggefallen ist dagegen das Projekt eines Ausbaus der Hohlstrasse zum Boulevard. Somit liegt eine Reduktion der frÃ¼heren Vorlage um jene Elemente vor, die aufgrund der Ablehnung des Objektkredits fÃ¼r das PJZ nicht mehr realisierbar erscheinen. Es handelt sich materiell um eine Anpassung der Baulinienplanung, welche die BeschwerdefÃ¼hrerin weniger schwer trifft, weil sie eine Verschiebung der Baulinie um nur 4 m (statt um 12 m) von der heutigen Baulinie weg in die GrundstÃ¼cke der BeschwerdefÃ¼hrerin hinein vorsieht. Weil die wÃ¤hrend des Rechtsmittelverfahrens eingetretene Ãnderung des Planungsstands die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht zusÃ¤tzlich belastet, ist ihre BerÃ¼cksichtigung im vorliegenden Entscheid nicht von einer InteressenabwÃ¤gung abhÃ¤ngig zu machen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Im Ãbrigen wÃ¼rde, selbst wenn eine InteressenabwÃ¤gung vorzunehmen wÃ¤re, das Interesse an der Sicherung der aktuellen Baulinienvorlage Ã¼berwiegen. Zu beachten ist, dass keine neue, nicht vorhersehbare Vorlage wÃ¤hrend des Rechtsmittelverfahrens vor der zweiten Instanz Ã¼berwiesen wurde, sondern eine Vorlage, die eine bereits lange andauernde Planung in modifizierter Form aufnimmt. Im Unterschied etwa zum Sachverhalt, der in BGE 118 Ia 510 zu beurteilen war, wusste die BeschwerdefÃ¼hrerin im vorliegenden Fall bei der Gesuchseingabe und erst recht beim erstinstanzlichen Entscheid Ã¼ber das Gesuch um die geplanten neuen Baulinien. Das Ã¶ffentliche Interesse an den geplanten Baulinien ist sodann betrÃ¤chtlich, sollen sie doch das kÃ¼nftige Tramtrassee, normgerecht ausgestattete Haltestellenbereiche und FussgÃ¤ngerÃ¼bergÃ¤nge sowie den im regionalen Verkehrsrichtplan vorgesehenen Radweg sichern. Dabei sind realistische Alternativprojekte, die diese Ziele mit insgesamt milderen Eingriffen in privates Eigentum verwirklichen kÃ¶nnten, nicht ersichtlich.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist somit abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Aufgrund des Verfahrensausgangs sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG) und ist deren Belastung mit den Rekurskosten zu schÃ¼tzen. Der BeschwerdefÃ¼hrerin ist wegen ihres Unterliegens auch eine ParteientschÃ¤digung zu versagen (§ 17 Abs. 2 VRG). Angesichts des mit dem Verfahren verbundenen besonderen Aufwands hat dagegen die Beschwerdegegnerschaft Anspruch auf eine angemessene ParteientschÃ¤digung zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr.<a id="Text1"> 10'000.--</a>; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 440.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 10'440.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1â3 je eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.-, insgesamt Fr. 6'000.-, zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>