«I_NAM» «I_ALI» «I_BEM» Urteil vom 16. Juni 2025 ReferenzVR3 24 43 InstanzDritte verwaltungsrechtliche Kammer BesetzungMoses, Vorsitz Cavegn und Brun Fleisch, Aktuar ParteienA._____ und A.B._____ Beschwerdeführer vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Reto Crameri gegen Gemeinde Urmein Beschwerdegegnerin vertreten durch Rechtsanwältin M.A. HSG Christina Blumenthal Gegenstandnachträgliche Baubewilligung2 / 7 Sachverhalt A. A._____ und A.B._____ reichten am 24. Oktober 2017 ein Baugesuch für den Umbau der bestehenden Liegenschaft auf dem Grundstück Nr. Z.1._____ im Grundbuch der Gemeinde Urmein ein, welches die Erstellung von zwei Wohnungen vorsah. Das Gesuch wurde unter Auflagen bewilligt. B. Am 29. Oktober 2018 wies die Gemeinde Urmein A._____ und A.B._____ darauf hin, dass die Baubewilligung erlösche, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist begonnen werde. Gleichzeitig wurde ihnen mitgeteilt, dass es beim Erlass der Baubewilligung versäumt worden sei, die Auflage für den Eintrag einer Erstwohnung im Grundbuch zu verfügen. C. Am 5. November 2018 beantragten A._____ und A.B._____ die Verlängerung der Baubewilligung um ein Jahr. Die Fristverlängerung wurde von der Gemeinde Urmein am 21. November 2018 unter zusätzlichen Auflagen bewilligt. Unter anderem wurde verfügt, dass mit dem Bau erst begonnen werden dürfe, wenn die Wohnung, welche mit einer Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 des Zweitwohnungsgesetzes belegt werde, bestimmt sei. D. Am 16. April 2019 bewilligte die Gemeinde Urmein eine von A._____ und A.B._____ eingereichte Projektänderung, welche zwar eine Erweiterung der Hauptnutzfläche umfasste, aber auf die Erstellung einer zweiten Wohnung verzichtete. E. Nachdem an der erfolgten Bauabnahme verschiedene Abweichungen zu den bewilligten Plänen festgestellt wurden, erliess die Gemeinde Urmein am 6. März 2024 eine nachträgliche Baubewilligung. Dabei verfügte sie, dass auf dem Grundstück Nr. Z.1._____ zwei Wohnungen bestehen und für die zweite Wohnung eine Erstwohnungsauflage im Grundbuch anzumerken ist. F. Gegen diese Verfügung reichten A._____ und A.B._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 22. April 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden ein. Erwägungen 1.1. Am 1. Januar 2025 trat im Kanton Graubünden die Justizreform 3 in Kraft. Das Kantons- und das Verwaltungsgericht wurden zum neuen Obergericht des Kantons Graubünden fusioniert, welches ab diesem Datum die Verwaltungsgerichtsbarkeit ausübt (vgl. Art. 55 Abs. 1 Ziff. 1 der Verfassung des Kantons Graubünden; BR 110.100). Gemäss Art. 122 Abs. 5 GOG (BR 173.000) 3 / 7 werden Verfahren, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes (am 1. Januar 2025) beim Kantons- oder Verwaltungsgericht hängig sind, mit dem Inkrafttreten dieses Gesetzes dem Obergericht übertragen. 1.2. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsgerichtspflege (VRG; BR 370.100) ist das Obergericht für die Beurteilung von Entscheiden von Gemeinden örtlich und sachlich zuständig, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Angefochten ist die nachträgliche Baubewilligung vom 6. März 2024 der Gemeinde Urmein. Dieser Entscheid ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt dar. Als Adressat des angefochtenen Entscheids sind die Beschwerdeführer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung bzw. Änderung auf (Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (vgl. Art. 52 Abs. 1, Art. 38 Abs. 1 und 2 sowie Art. 39 Abs. 1 lit. a VRG) ist somit einzutreten. 1.3. Die Beschwerdeführer beantragten in ihrer Beschwerde vom 22. April 2024 die Sistierung des Verfahrens bis zum Inkrafttreten der Teilrevision des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG; SR 702). Da die Teilrevision in der Zwischenzeit in Kraft getreten ist, erübrigt sich eine Sistierung. 2.1. Streitig ist vorliegend die Frage, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht eine Erstwohnungsauflage verfügt hat. Gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG dürfen altrechtliche Wohnungen, ohne dass Nutzungsbeschränkungen auferlegt werden müssen, erneuert, umgebaut sowie abgebrochen und neu aufgebaut werden. Die Hauptnutzfläche (HNF) darf dabei um maximal 30 % erweitert werden. Art. 11 Abs. 3 aZWG enthielt zudem noch die Regelung, dass im Rahmen der Erweiterung keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden dürfen. Diese Einschränkung wurde jedoch per 1. Oktober 2024 gestrichen. HNF sind diejenigen Flächen eines Geschosses, die der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinne dienen. Bei Wohnhäusern sind dies beispielsweise die Wohnräume, die Küche, das Bad und das WC. Zusammen mit den Nebennutzflächen, den Verkehrsflächen, den Funktionsflächen und den Konstruktionsflächen bilden sie die sogenannte Geschossfläche (siehe dazu SIA-Norm 416; Botschaft vom 19. Februar 2014 zum Bundesgesetz über Zweitwohnungen, BBl 2014 2287, 2310; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 2022 33 vom 27. Juni 2023 E. 7.4.2).4 / 7 2.2. Die Beschwerdegegnerin hielt in der angefochtenen Verfügung fest, dass anlässlich der Bauabnahme diverse abweichende Innenausbauten festgestellt worden seien. Unter anderem seien Anschlüsse für eine weitere Küche gelegt und das Gebäude mit zwei Haupteingangstüren sowie zwei Zugängen für die separate Nutzung des Estrichs erstellt worden. Deshalb erscheine die künftige Nutzung des Gebäudes mit zwei separaten Wohneinheiten als wahrscheinlich. Zudem sei der mit "Werkstatt/Lager" bezeichnete Raum gleich wie die restliche HNF mit separater Nasszelle, Bodenheizung, grossen Fenstern und Feinsteinzeug-Fliesen ausgestattet worden, weshalb dieser als HNF zu qualifizieren sei. Somit sei die maximal zulässige Erweiterung insgesamt um 72.18 m 2 überschritten worden, weshalb eine Erstwohnungsauflage verfügt werden müsse. Als mildere Massnahme werde jedoch das Wohnhaus in zwei Wohneinheiten unterteilt und nur die zweite Wohnung mit einer Erstwohnungsauflage versehen (act. B.3). 2.3. Die Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, dass gemäss den Feststellungen im angefochtenen Entscheid von einer altrechtlichen HNF von 184.16 m 2 auszugehen sei. Somit sei eine Erweiterung auf maximal 239.41 m 2 zulässig. Diese Beschränkung sei eingehalten worden, da lediglich eine Fläche von 236.19 m2 realisiert worden sei. Der als "Werkstatt/Lager" bezeichnete Raum sei genau so ausgeführt worden, wie er von der Beschwerdegegnerin bewilligt worden sei. Somit sei bereits bei Erteilung der Baubewilligung die Lage und Ausgestaltung des Raumes klar gewesen. Diesen nun nachträglich als HNF zu qualifizieren, widerspreche der Baubewilligung. Ebenfalls bestritten wird, dass eine Nutzung mit zwei Wohneinheiten vorgesehen sei. Diese Frage erübrige sich aber ohnehin aufgrund der verabschiedeten Teilrevision des ZWG. Des Weiteren rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung des Verhältnismässigkeitsprinzips, indem die Beschwerdegegnerin keine milderen Massnahmen geprüft habe. Namentlich hätte eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung betreffend Werkstatt/Lager verfügt werden können, wonach diese Räumlichkeit nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe (act. A.1). 3.1. Bei der Bewilligung der Projektänderung vom 16. April 2019 wurde die altrechtlich bestehende HNF mit 179.61 m 2 beziffert (act. C.2). Diese Berechnung der HNF wurde ausdrücklich zum integrierenden Bestandteil der Baubewilligung erklärt (act. C.3a). Gemäss der Beschwerdegegnerin wurden bei der Berechnung fälschlicherweise auch zwei Fleischkammern im Dachgeschoss zur HNF dazugezählt (act. A.4 S. 3). Ausgehend von den 179.61 m 2 hätte die HNF auf maximal 233.49 m 2 erweitert werden dürfen. Bewilligt wurde jedoch eine Erweiterung auf 236.11 m2, was einer Erhöhung um 31.46 % statt den erlaubten 30 5 / 7 % entspricht. Die Bewilligung verstösst somit gegen Art. 11 Abs. 2 ZWG und hätte nicht erteilt werden dürfen. Da die Bewilligung jedoch bereits in Rechtskraft erwachsen ist, kann dieser Verstoss im Nachhinein nicht mehr korrigiert werden, weshalb die Erweiterung auf 236.11 m 2 als bewilligt zu gelten hat. Dies gilt jedoch nicht für die nach der Bauabnahme vorgenommene neue Berechnung bzw. Erhöhung der altrechtlich bestehenden HNF auf 184.16 m2 (act. C.12), welche sich offensichtlich nicht auf den Altbau, sondern auf den Neubau abstützt (act. C.11). Die altrechtliche Bestandesfläche, wie sie in der Baubewilligung korrekt festgehalten wurde, kann nicht nachträglich verändert werden. Zudem räumt die Gemeinde selbst ein, dass die Neuberechnung gegen die Berechnungsvorgaben der SIA-Norm 416 verstösst und somit unzulässig ist. Auszugehen ist folglich von der ursprünglich ermittelten HNF von 179.61 m2. Die maximal zulässige Erweiterung verbleibt somit bei 236.11 m2. 3.2. Gemäss den revidierten (endgültigen) Bauplänen beläuft sich die letztlich realisierte HNF auf 239.18 m 2 (act. C.11 und C.12). Die Beschwerdeführer behaupten zwar, dass die realisierte Fläche nur 236.19 m 2 betrage. Es gibt allerdings keinen Grund, die in den revidierten Bauplänen enthaltene Fläche von 239.18 m2 anzuzweifeln, zumal die Baupläne von der Bauherrschaft selbst stammen und im Rahmen der Bauabnahme überprüft wurden. Damit steht fest, dass die bewilligte Erweiterung um 3.07 m 2 übertroffen wurde. Die altrechtlich bestehende HNF wurde somit statt den gesetzlich zulässigen 30 %, bzw. den bewilligten 31.46 %, unzulässigerweise um 33.17 % erweitert. Auffallend ist dabei, dass nicht nur ein einzelner, sondern gleich mehrere Räume grösser als bewilligt ausgefallen sind, was auf eine gewisse Systematik schliessen lässt. Dies wiegt umso schwerer, da bereits die mit der Projektänderung bewilligte Erweiterung auf 236.11 m 2 den gesetzlichen Rahmen überstieg und von der Baubehörde nicht hätte bewilligt werden dürfen. Somit steht fest, dass sowohl die maximal zulässige Erweiterung gemäss Art. 11 Abs. 2 ZWG als auch die Erweiterung gemäss der Bewilligung vom 16. April 2019 überschritten wurde und folglich eine Nutzungsbeschränkung nach Art. 7 Abs. 1 Bst. a ZWG zu verfügen ist. Die Frage nach der Qualifikation des als "Werkstatt/Lager" bezeichneten Raumes erübrigt sich damit ebenso wie die Frage nach der Anzahl der erstellten Wohneinheiten. 3.3. Zu klären bleibt noch der Umfang der Nutzungsbeschränkung. Realisiert wurde lediglich eine Wohnung, weshalb die Erstwohnungsauflage grundsätzlich die ganze Wohnung betreffen würde. Die Beschwerdegegnerin nahm aufgrund der baulichen Ausgestaltung jedoch eine Unterteilung in zwei Wohneinheiten vor und verfügte nur für die zweite (kleinere) Wohnung eine Erstwohnungsbeschränkung. 6 / 7 Aufgrund des Verhältnismässigkeitsprinzips ist bei mehreren gleich geeigneten Massnahmen die Mildeste zu wählen. Vorliegend erscheint die Unterteilung in zwei Wohneinheiten milder als eine Nutzungsbeschränkung auf dem ganzen Gebäude, zumal die Beschwerdeführer ursprünglich auch zwei Wohnungen geplant hatten und es nicht unwahrscheinlich erscheint, dass in Zukunft eine Aufteilung in zwei Wohneinheiten stattfindet. Das Vorgehen der Beschwerdegegnerin erweist sich daher als verhältnismässig und die verfügte Erstwohnungsauflage ist auf der zweiten Wohneinheit zu belassen. 4. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die mit der nachträglichen Baubewilligung vom 6. März 2024 verfügte Erstwohnungsauflage zu Recht erfolgte. Die dagegen erhobene Beschwerde ist vollumfänglich abzuweisen. 5.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den unterliegenden Beschwerdeführern aufzulegen (Art. 73 Abs. 1 VRG). 5.2. Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen, da die Beschwerdegegnerin lediglich im Rahmen ihres amtlichen Wirkungskreises obsiegt hat (vgl. Art. 78 Abs. 2 VRG).7 / 7 Es wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus – einer Staatsgebühr von CHF 3'000.00 – und den Kanzleiausgaben von CHF 340.00 Total CHF 3'340.00 gehen zulasten von A._____ und A.B._____. 3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. 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