Obergericht des Kantons Zürich I. Zivilkammer Geschäfts-Nr.: LB120027-O/U.doc Mitwirkend: Oberrichter Dr. R. Klopfer, Vorsitzender, Oberrichterin Dr. M. Schaffitz und Oberrichter lic. iur. M. Spahn sowie Gerichtsschreiberin lic. iur. S. Notz Beschluss vom 7. Oktober 2013 in Sachen A._____, Klägerin, Berufungsklägerin und Anschlussberufungsbeklagte vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. X._____ gegen B._____, Beklagter, Berufungsbeklagter und Anschlussberufungskläger vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Y._____ betreffend Forderung Berufung gegen ein Urteil des Bezirksgerichtes Dielsdorf, I. Abteilung, vom 25. November 2011 (CG090034) - 2 - Erwägungen: I. 1. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 7. Januar 2004 erwarb die Klägerin vom Beklagten ein (in der Bauzone gelegenes) Grundstück von 1'018 m² zu einem Preis von Fr. 850'000. – (Urk. 4/3). Das Grundstück (Kataster Nr. 1) be- findet sich an einer Hangl age im Quartier " C._____" in der Gemeinde D._____ (vgl. Urk. 17/12) . Die Parteien hoben jegliche Gewährspflicht des Verkäufers für Rechts- und Sachmängel am Kaufsobjekt – ausgenommen für absichtlich bzw. arglistig verschwiegene Gewährsmängel (Art. 192 Abs. 3 und Art. 199 OR) – auf (Urk. 11/1). 2. Mit Werkvertrag vom 28. Juni 2005 betraute die Klägerin die E._____ AG als Unternehmerin zu einem Globalpreis von Fr. 1'700'000. – mit der Erstellung ei- nes Einfamilienhauses auf dem gekauften Grundstück ( Urk. 1 S. 4, Urk. 4/6). Während der Ausführung der Bauarbeiten kam es nach Darstellung der Klägerin am 19. Januar 2006 zu einem Geländebruch, der umfangreiche Stabilitätssich e- rungsmassnahmen nötig machte, die gemäss Klägerin Kosten von Fr. 398'275.80 verursachten (Urk. 1 S. 4, Urk. 15 S. 8 f.). 3. a) Mit Schreiben vom 29. Dezember 2008 teilte die Klägerin – nunmehr anwaltlich vertreten – dem Beklagten mit, sie habe inzwischen in Erfahrung bri n- gen können, dass für den Vorfall die heiklen geologischen Verhältnisse des Grundbodens des gekauften Grundstückes ursächlich gewesen seien. Nachfor- schungen hätten darüber hinaus ergeben, dass sich im Jahr 2001 auf den nac h- barlichen Grundstücken ein ähnlicher Vorfall ereignet habe. Es sei davon ausz u- gehen, dass sich das ganze G ebiet "C._____" für eine Überbauung nicht eigne bzw. nur mit besonderen aufwendigen geologischen Massnahmen überbauen lasse. Sie sei über diesen Umstand bei Vertragsabschluss weder informiert noch sonst wie aufgeklärt worden. Es gebe verschiedene Anhaltspunkte darüber, dass der Beklagte um die geologischen, heiklen Verhältnisse der Kaufsache gewusst habe, weshalb sie um Stellungnahme zu seinem damaligen Kenntnisstand ers u-- 3 - che. Vorsorglich werde der Beklagte für die mangelhafte Bodenbeschaffung der Kaufsache, insbesondere für die unterlassene Aufklärung, haftbar gemacht. Die Klägerin fordere die Minderung des Kaufpreises und die Vergütung des durch den Hangrutsch erlittenen Schadens (Urk. 4/8). b) Mit Schreiben vom 10. Januar 2009 wies der Beklagte die Vorwürfe z u- rück und stellte jegliche Haftung in Abrede (Urk. 4/9). 4. Am 12. November 2009 reichte die Klägerin Klageschrift und Weisung bei der Vorinstanz ein (Urk. 1, Urk. 3) . Sie beantragte, es sei der Kaufpreis um Fr. 256'000.– auf Fr. 594'000. – zu mindern und der Beklagte zu verpflichten, ihr Fr. 256'000. – zuzüglich Zins zu bezahlen (Urk.1 S. 2). Die nach Erstattung der Klageantwort durchgeführte Referentenaudienz/ Vergleichsverhandlung blieb er- folglos (Prot. I S. 5). An der Hauptverhandlung vom 7. Oktober 2010 stellte die Klägerin das folgende, ergänzte Rechtsbegehren (Urk. 15 S. 1 f. sinngemäss; Urk. 25 S. 2): 1. a) Es sei der im Kaufvertrag vom 7. Januar 2004 für das Grund- stück Kat.-Nr. 1 (Grundregister Blatt … , 10,18 a Kulturland F._____-Strasse) in D._____ vereinbarte Preis von Fr. 850'000.— auf Fr. 594'000.— zu mindern; b) eventualiter sei der zwischen den Streitparteien über das Grundstück Kat.-Nr. 1 abgeschlossene Kaufvertrag vom 7. Januar 2004 mit einem Preis von (anstatt) Fr. 850'000.— (im Sinne einer Teilnichtigkeit) auf einen <gemeint: Kaufvertrag> mit einem Preis von Fr. 594'000.— zu modifizieren; 2. demgemäss sei der Beklagte zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von Fr. 256'000.— plus 5% Zins ab dem 7. Januar 2004 zu bezahlen; unter Vorbehalt der Klageänderung bzw. -erweiterung; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich gesetz- liche Mehrwertsteuer) zulasten des Beklagten. Nach mündlicher Replik und Duplik (Prot. I S. 6) äusserte sich die Klägerin mit Eingabe vom 7. Februar 2011 zu den in der Duplik neu vorgetragenen B e- hauptungen (Urk. 21). Mit Urteil vom 25. November 2011 wies die Vorinstanz die Klage ab (Urk. 25). - 4 - 5. Mit Eingabe vom 19. März 2012 erhob die Klägerin Berufung gegen das ihr am 17. Februar 2012 zugest ellte Urteil (Urk. 23 [angehefteter Empfangs- schein]; Urk. 24). Darin beantragt sie der Berufungsinstanz, es sei die Klage mit dem obgenannten Rechtsbegehren gutzuheissen, eventualiter sei die Streitsache zur Vervollständigung des Verfahrens und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zuzüglich Mehr- wertsteuer für beide Instanzen zulasten des Beklagten (Urk. 24 S. 2 f.). Den ihr auferlegten Kostenvorschuss leistete die Klägerin rechtzeitig (Urk. 27). Die Beru- fungsantwort ging am 14. August 2012 ein; mit der gleichzeitig erhobenen A n- schlussberufung beantragt der Beklagte die Zusprechung einer erhöhten Pro- zessentschädigung von Fr. 24'000. – (Urk. 29). Auch der Beklagte leistete fristge- recht den ihm auferlegten Kostenvorschuss (Urk. 33). Die Anschlussberufungs - antwort datiert vom 28. September 2012 und wurde dem Beklagten am 5. Oktober 2012 zur Kenntnisnahme zugestellt (Urk. 35, Urk. 36). Seither sind keine weiteren Eingaben der Parteien mehr erfolgt. II. 1. Die Klägerin machte vor Vorinstanz geltend, der Beklagte habe ihr ver- heimlicht, dass das gekaufte Grundstück an einem geologisch besonders gefähr- deten, unstabilen Hang liege, der ohne entsprechende Vorkehrungen bei der Überbauung ins Rutschen ger aten könne. Das Kaufobjekt sei Teil des Gebietes "C._____", das unter schwerwiegenden Stabilitätsproblemen (Rutschgebiet) leide. Bereits im Jahr 2001 habe sich aufgrund der heiklen geologischen Verhältnis se am gleichen Hang in nur 50 Meter Entfernung vom k lägerischen Grundstück auf der Parzelle Nr. 2 ein folgenschwerer Hangrutsch ereignet , der drei Grundstücke verwüstet habe. Daraufhin habe die Gemeinde D._____ weitgehende geologische Abklärungen für das ganze Gebiet in Auftrag gegeben, die im geologischen B e- richt der G._____ AG vom 30. November 2001 ihren Niederschlag gefunden hät- ten. Demnach sei der ganze Hang als altes Rutschgebiet bekannt, das in jüngster Zeit lokal so stark geschwächt worden sei, dass diverse beträchtliche Hangver- schiebungen vorgekommen seien. Besonders der unmittelbar neben dem Grund-- 5 - stück Kat.-Nr. 1 liegende Hang bis zur Einmündung in die H._____- Strasse sei stabilitätsmässig als heikel qualifiziert worden (Urk. 1 S. 3 f., S. 6 f., S. 8 ). Der Baugrund bzw. die Bodenbeschaffenheit des gekauften Grundstücks sei instabil, von unterdurchschnittlicher Qualität , für eine Überbauung ungeeignet und damit mangelhaft. Es seien erhebliche Mehrkosten nötig gewesen, um das Grundstück überbaubar zu machen (Urk. 1 S. 6, Urk. 15 S. 8, S. 10 , S. 17, S. 21). Die Kläg e- rin habe von diesem Mangel nichts gewusst; auch habe sie über keine Kenntnisse der örtlichen Gegebenheiten verfügt (Urk. 1 S. 9). Sie habe nach dem Gelände- bruch vom 19. Januar 2006 vernommen, dass ihre Liegenschaft im erwähnten Ri- sikogebiet liege (Urk. 1 S. 5). Am 13. August 2008 habe sie a nlässlich der A b- nahme der Liegenschaft von einem Exponenten der Gemeinde D._____ erfahren, dass im Rahmen einer geolo gischen Untersuchung des Hanges auf ihrer Liegen- schaft vor dem Kauf Kernbohrungen stattgefunden hätten. In die Unterlagen des Quartierplanverfahrens und in den Bericht der G._____ AG habe die Klägerin erst am 12. Oktober 2009 Einsicht genommen (Urk. 15 S. 19 f.). Demgegenüber seien dem Beklagten bereits bei Vertragsabschluss die schlechten Baugrundverhältnis- se bekannt gewesen. Er habe bereits damals gewusst, dass eine Überbauung nur mit ausserordentlich aufwendigen Stabilisierungsmassnahmen möglich sei. Auch mit dem In halt des geologischen Berichts sei er vertraut gewesen, zumal dieser an der Grundeigentümerversammlung vom 6. Februar 2002 vorgestellt und ihm übergeben worden sei. Der Beklagte wohne in einer Distanz von 50 Metern zum klägerischen Grundstück, so dass ihm die Kernbohrungen nicht entgange n sein könnten (Urk. 15 S. 13 ff., S. 22 f.). Da der Beklagte der Klägerin den Inhalt der geologischen Baugrunduntersuchung bzw. die mangelhaften Bodenverhältnisse arglistig verschwiegen habe, sei die vertragliche Wegbedingung der Haftung un- gültig (Urk. 1 S. 8, Urk. 15 S. 20 f.). Der Minderwert des Grundstücks belaufe sich auf Fr. 256'000. – oder 30% , was einem her abgesetzten m ²-Preis von Fr. 584. – entspreche (Urk. 1 S. 10). Falls eine Mängelhaftung verneint werde, berufe sich die Klägerin auf absichtliche Täuschung bzw. Grundlagenirrtum im Sinne der m o- difizierten Teilnichtigkeit, was zum gleichen Ergebnis führen müsse (Urk. 15 S. 11 f.). - 6 - 2. Der Beklagte hielt auf Abweisung der Klage. Er nahm im Wesentlichen den Standpunkt ein, die Hanglage bzw. der Baugrund stelle keinen Mangel des von der Klägerin gekauften Grundstücks dar (Urk. 9 S. 7, Prot. I S. 11). Er bestrei- te, dass die Liegenschaft in einem besonderen Risikogebiet liege (Urk. 9 S. 6). Das Gebiet der Parzelle Nr. 1 dürfe nicht als "stabili tätsmässig besonders heikel" bezeichnet werden (Prot. I S. 9). Die Liegenschaft der Klägerin könne durchaus ohne unverhältnismässig hohe Hangsicherungskosten mit einem durchschnittl i- chen Einfamilienhaus überbaut werden (Prot. I S. 16 f., S. 20). Von einer minde- ren Qualität könne im Vergleich zu anderen Hanglagen nicht die Rede sein. Es lägen keineswegs besonders schlechte, sondern durchaus typi sche Verhältnisse vor (Urk. 9 S. 6). Allfällige Mängel wären durch die Umsetzung der im geolog i- schen Bericht enthaltenen Empfehlungen durch die Gemeinde beseitigt worden (Prot. S. 19). Es habe auch der Klägerin nicht verborgen bleiben können, dass es sich beim Gebiet " C._____" um eine s ehr beträchtliche Hanglage handle (Urk. 9 S. 9). Hangverschiebungen bzw. Rutschungen im Zusammenhang mit Erdbew e- gungen seien nichts Aussergewöhnliches, erst recht nicht an Hanglagen. Es sei Sache des Erwerbers abzuklären, welche Hangsicherungsmassnahmen bei der Bauausführung getroffen werden müssten. Diese Abklärungen seien von der Kl ä- gerin bzw. von der beauftragten Bauunternehmung offensichtlich vernachlässigt worden (Urk. 9 S. 4 f.). Die Parzelle Nr. 2, auf der sich im Jahre 2001 ein Unfall ereignet habe, liege unterhalb der F._____-Strasse in steilerem Gebiet und in der Nähe eines Weihers . S ie könne nicht mit der Parzelle der Klägerin verglichen werden, zumal darauf ein Bauvorhaben von ganz anderen Dimensionen realisiert worden sei. Die Hangwasserproblematik bestehe auf dem Grundstück der Kläge- rin gerade nicht (Urk. 9 S. 4; Prot. I S. 12, S. 14). Der Beklagte habe zwar Kennt- nis vom Quartierplanverfahren und vom Vorfall auf der Parzelle Nr. 2 gehabt. In- des habe er nicht gewusst, dass es Schwierigkeiten mit dem verk auften Grund- stück geben könnte, ansonsten er sich dieses im Rahmen einer Erbteilung nicht hätte zuweisen lassen. Insbesondere habe er keine Kenntnis über die von der Gemeinde D._____ in Auftrag gegebene geologische Baugrundanalyse vom 30. November 2001 gehabt. Er habe die Erbengemeinschaft im Quartierplanver- fahren nicht vertreten und an keiner Grundeigentümerversammlung teilgenom-- 7 - men. Er hätte indes auch in Kenntnis des geologischen Berichts die Klägerin nicht aufklären müssen, da darin nicht die Liegenschaft der Klägerin , sondern das öst- lich daran anschliessende Gebiet (von der Parzelle Nr. 3 bis zur H._____-Strasse) als kritisch bezeichnet werde und die empfohlenen Hangsicherungsmassnahmen von der Gemeinde ausgeführ t worden seien ( Urk. 9 S. 4 , Prot. I S. 12, S. 15 f f.). Weder sei die Klägerin getäuscht worden, noch weise das Grundstück einen Mangel auf (Urk. 9 S. 10). Indem die Klägerin auf Minderung geklagt habe, sei ihr die Berufung auf einen Willensmangel verwehrt. Einer Teilnichtigkeit des Vertrags stehe auch der Umstand entgegen, dass die Jahresfrist für die Vertragsanfec h- tung unbenutzt verstrichen sei (Prot. I S. 17). 3. Die Vorinstanz taxierte den im Kaufvertrag vom 7. Januar 2004 enthalt e- nen Ausschluss der Gewährspflicht als rechtsgültig (Urk. 25 S. 10 f.). Sie erwog , dass Baugrund von minderer Qualität einen Mangel darstellen könne, aufgrund der geologischen Baugrunduntersuchung indes nicht abschliessend beurteilt wer- den könne, ob ein Qualitätsmangel vorliege. Weiter hielt sie dafür, dass auf die Einholung einer Expertise zu dieser Frage verzichtet werden könne, da eine Haf- tung des Beklagten mangels arglistigen Verschweigens des (behaupteten) G e- währsmangels zu verneinen sei (Urk. 25 S. 8). Die Vorinstanz prüfte sodann, ob der Beklagte eine Aufklärungspflicht verletzte. Sie führte aus, der Beklagte müsse als Ortsansässiger Kenntnis vo n den im Jahre 2001 auf dem Grundstück durc h- geführten Kernbohrungen gehabt haben; diese Kenntnis sei aber nicht gleichz u- setzen mit der Kenntnis eines Mangels, über den eine Aufklärungspflicht bestan- den habe (Urk. 25 S. 11). Auch der Vorfall auf der Parzell e Nr. 2 (I._____) sei nicht geeignet gewesen, eine Aufklärungspflicht zu begründen, sei es dabei doch um ein erheblich grösseres Bauprojekt gegangen. Für die Vorinstanz liess sich aus den von der Klägerin eingereichten Urkunden nicht schlüssig eruieren, ob bzw. wie stark der Beklagte in das Quartierplanverfahren involviert gewesen war, zumal aufgrund der Akten ein gewisser J._____ während der Zeit von 1999 bis 2008 als Vertreter der Erbengemeinschaft fungier t habe. D ie Behauptung, der Beklagte sei an der Or ientierungsversammlung vom 6. Februar 2002 zugegen gewesen, hielt sie aufgrund der Anwesenheitsliste (Urk. 17/18) gar als widerlegt. Dementsprechend könne die Klägerin – so die Vorinstanz weiter – auch den B e-- 8 - weis nicht erbringen, dass der Beklagte den geologischen Bericht selbst direkt er- halten oder an der Orientierungsversammlung direkt Einsicht genommen habe. Inwieweit der Beklagte vom tatsächlich anwesenden J._____ über die Ergebnisse der Orientierungsversammlung vom 6. Februar 2002 informiert worden sei , könne – zehn Jahre danach – auch mittels Zeugeneinvernahmen nicht mehr eruiert we r- den (Urk. 25 S. 12 f.). Es sei indes davon auszugehen, dass die im g eologischem Bericht enthaltene Aussage, wonach die Parzelle Nr. 1 eben gerade nicht im sta- bilitätsmässig heikel bezeichneten Gebiet liege, für die Erbengemeinschaft am i n- teressantesten gewesen sein dürfte und von ihrem Vertreter sicherlich weiterge- leitet worden sei. Daraus ergebe sich aber kein Hinweis auf die Mangelhaftigkeit des Grundstücks. Eine allfällige Mangelhaftigkeit lasse sich auch nicht ohne wei- teres aus einer einmaligen Lektüre des geologischen Berichts herauslesen, da dafür vertiefte geologische Kenntnisse erforderlich seien bzw. eine Auswertung der in Tabellenform enthaltenen Information en Platz greifen müsse, um eine par- zellenscharfe Bewertung des Baugrundes vorzunehmen. Aus diesem Grund habe die Klägerin denn auch eine Expertise beantragt. Gerade daraus ergebe sich aber, dass die bisherigen Akten allein für die Feststellung eines Mangels kaum z u genügen vermöchten. Im geologischen Bericht werde zudem festgehalten, dass die Böschungen jeweils mit einer gleichzeitigen Entwässerung des Untergrundes hätten stabilisiert werden können. Auch die Präsidialverfügung des Gemeinder a- tes D._____ vom 20. Febr uar 2002 lasse darauf schliessen, dass die Erschlies- sung des Quartiers trotz möglicher Baugrundschwierigkeiten ohne weiteres als durchführbar beurteilt worden sei, nachdem die entsprechenden Abklärungen vorgenommen worden seien. In diesem Dokument würden H inweise auf mögliche Schwierigkeiten wegen der Bodenbeschaffenheit vollends fehlen. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass die Gemeinde D._____ bereits vor dem Vorfall auf der Parzelle Nr. 2 erste Abklärungen des Baugrundes vorgenommen und diese nach dem Hangrutsch noch ausgeweitet habe. Von längeren Vertragsverhandlungen, die ein besonderes Vertrauensverhältnis bzw. eine erhöhte Aufklärungs pflicht des Beklagten hätten entstehen lassen können, sei nicht auszugehen. Der von der Klägerin mit der E._____ AG abgeschlossene Werkvertrag enthalte keine Hinwei- se zur Frage des relevanten Baugrundes. Der Umstand, dass sich der Beklagte - 9 - das verkaufte Grundstück in einer Erbteilung habe zuwei sen lassen, bilde einen klaren Hinweis dafür, dass er keine Kenntnis vom behaupteten Mangel gehabt habe (Urk. 25 S. 13 f.) . Zusammenfassend könne dem Beklagten keine Verlet- zung einer Aufklärungspflicht und kein arglistiges Verschweigen vorgewor fen werden, selbst wenn mit einem zu erstellenden Gutachten die Mangelhaftigkeit des Baugrundes nachgewiesen werden könnte (Urk. 25 S. 14 f.). Die Vorinstanz prüfte in der Folge, ob die Voraussetzungen für eine Ver- tragsanfechtung wegen Täuschung oder Irrtums erfüllt sind. Sie stellte fest, dass die Klägerin sich erstmals am 7. Oktober 2010 auf Willensmängel berufen habe. Zu jenem Zeitpunkt sei die Jahresfrist gemäss Art. 31 Abs. 1 OR zur Geltendm a- chung eines Grundlagenirrtums (Art. 24 Abs. 1 Ziffer 4 OR) bereits abgelaufen gewesen, da diese bereits im Jahre 2006 zu laufen begonnen habe. Hingegen sei die Anfechtung wegen Täuschung (Art. 28 OR) möglicherweise innert Jahresfrist erfolgt, habe die Klägerin doch erst am 12. Oktober 2009 Einsicht in den geologi- schen Bericht genommen. Da dem Beklagten die genaue Kenntnis des Baugrun- des gemäss den geologischen Baugrunduntersuchungen nicht nachgewiesen werden könne, könne ihm auch keine absichtliche Täuschung vorgeworfen wer- den, da er die Unrichtigkeit des Sachverhaltes – die ungenügende Qualität des Baugrundes – nicht gekannt habe. Fahrlässige Falschangaben könnten nicht zur Anwendung von Art. 28 OR führen. Die Streitfrage, ob die Klägerin noch eine Ver- tragsanfechtung zufolge Täuschung geltend machen könne, nachdem sie bereits Gewährleistungsansprüche angemeldet habe, sei eher zu verneinen, müsse aber nicht beantwortet werden (Urk. 25 S. 15 ff.). III. 1.1 Das Berufungsverfahren richtet sich nach der schweizerischen Zivilpr o- zessordnung (Art. 405 Abs. 1 ZPO). Demgegenüber stand das erstinstanzliche Verfahren noch unter der Herrschaft des zürcherischen Prozessrechts. - 10 - 1.2 Die Berufung wurde form - und fristgerecht erhoben. Sie richtet sich ge- gen einen erstinstanzlichen Endentscheid. Da auch die Streitwertgrenze erreicht wird, ist auf die Berufung einzutreten (Art. 308 und 311 ZPO). 2.1 Die Klägerin rügt mit ihrer Berufung in mehrerer Hinsicht eine unrichtige Feststellung des Sachverhalts und eine unrichtige Rechtsanwendung durch die Vorinstanz (Art. 310 ZPO). Sie ist der Auffassung, dass die Vorinstanz zur Frage, ob der Beklagte Kenntnis des von ihr behaupteten Mangels erlangt habe, ein B e- weisverfahren hätte durchführen müssen. Die Vorinstanz habe nicht beachtet, dass eine Kenntnisnahme des Mangels auch auf andere Weise als durch die Aushändigung und Lektüre des geologischen Berichts möglich gewesen sei. Zu dieser Frage hätte sie unzählige Zeugen befragen wollen (Urk. 24 S. 10 f. , S. 18). Auch setze die Vorinstanz für die Annahme der Arglist eine viel z u hohe Hürde. Die Kenntnis eines Gewährsmangel s sei bereits zu bejahen, wenn der Verkäufer ein rudimentäres Wissen über das Vorhandensein eines Mangels besitze. Eine detaillierte, in alle Einzelheiten gehende Kenntnis sei nicht erforderlich. Müsse aufgrund der Umstände auf die Mangelhaftigkeit der Kaufsache geschlossen wer- den, bestehe eine Aufklärungspflicht (Urk. 24 S. 15). D em geologischen Bericht könne einwandfrei entnommen werden, dass das gekaufte Grundstück Mängel aufweise (Urk. 24 S. 9), werde doch der ganze Hang als Rutschgebiet bezeichnet (Urk. 24 S. 13). Der Beklagte selber habe nie behauptet, er habe den Bericht nicht verstanden und daraus keine Schlüsse ziehen können; er habe lediglich bestri t- ten, diesen erhalten bzw. gekannt zu haben (Urk. 24 S. 15). Die vorinstanzliche Würdigung der Akten, insbesondere des geolog ischen Berichts, sei überdies falsch und tendenziös (Urk. 24 S. 12 ff.). Selbst wenn der Beklagte das Gutachten nicht im Detail verstanden hätte, wäre es seine Pflicht gewesen, die Klägerin auf dessen Existenz und die Hangprobleme hinzuweisen; dem Beklagten habe nicht entgehen können, das s der Grundeigentümer I._____ (gemeint wohl: K._____; Urk. 1 S. 3 f., Urk. 15 S. 5) beim Wiederaufbau seines zerstörten Gebäudes auf das Mittel der Pfählung habe zurückgreifen müssen, um eine gewisse Stabilität zu erhalten (Urk. 24 S. 15 f. ). Darüberhinaus habe die Vorinstanz der Klägerin eine Beweisführung zur Mangelhaftigkeit der Kaufsache, die sich freilich aus dem ge o- logischen Bericht einwandfrei ergebe, verwehrt (Urk. 24 S. 9, S. 18). Im Eventual-- 11 - standpunkt hielt die Klägerin an der Anfechtbarkeit des Kaufvertrages zufolge Täuschung bzw. Irrtums fest. Auch in diesem Punkt sei der Klägerin ein Bewei s- verfahren zur Täuschungsabsicht des Beklagten verwehrt worden. Die vorinstanz- liche Annahme, wonach die Jahresfrist für die Geltendmachung eines Irrtums un- benutzt verstrichen sei, sei unzutreffend, habe die Klägerin doch erst am 12. O k- tober 2009 nach Einsicht in die Unterlagen des Quartierplanverfahrens herausge- funden, wie es um die Bodenbeschaffenheit des gekauften Grundstückes gestan- den habe (Urk. 24 S. 17 f.). 2.2 Der Beklagte hält in der Berufungsantwort daran fest, dass das fragliche Grundstück keinen Mangel aufweist und er von der angeblich minderen Qualität des Baulandes keine Kenntnis hatte (Urk. 29 S. 6). Aber s elbst wenn feststünde, so der Beklagte, dass das Grundstück mangelhaft wäre und er von den umli e- genden Rutschungen und dem geologischen Bericht er fahren hätte, liesse sich nicht erstellen, dass er der Klägerin im Zeitpunkt des Verkaufs M ängel des Grundstücks verschwiegen habe. Dem geologischen Bericht sei nämlich nicht zu entnehmen, dass gerade die Parzelle Nr. 1 mit einem Mangel behaftet sei . Die Klägerin habe vor Vorinstanz nicht dargetan, auf welche andere Weise er den be- haupteten Mangel in Erfahrung gebracht habe. Ein Beweisverfahren habe unter- bleiben können (Urk. 29 S. 8 ff. , S. 20 ). Die Kenntnis eines Mangels hätte su b- stantiiert behauptet werden müssen. Die Klägerin habe es unterlassen, rechtsge- nügend darzulegen, ab wann und weshalb beim Beklagte n die tatsäc hliche Kenntnis eines spezifischen Mangels der Parzelle Nr. 1 vorhanden gewesen sei (Urk. 29 S. 15). Da d en Beklagten keine Aufklärungspflicht getroffen habe (Urk. 29 S. 16), liege kein arglistiges Verschweigen im Sinne von Art. 199 OR vor (Urk. 29 S. 18) . Die Jahresfrist sei unbenutzt verstrichen. Im übrigen habe die Klägerin den Kaufvertrag genehmigt, indem sie sich für die Sachgewährleistung entschieden habe (Urk. 29 S. 7, S. 19). Indem die Vorinstanz bei der Bemessung der Prozessentschädigung auf die ei nfache Grundgebühr keinen Zuschlag erho- ben habe, sei § 6 Abs. 1 lit. a aAnwGebV verletzt worden. Die Prozessentschädi- gung sei daher von Fr. 19'200.– auf Fr. 24'000.– zu erhöhen (Urk. 29 S. 22). - 12 - 3.1 Die Sachmängelhaftung für ein Grundstück beurteilt sich – von Quanti- tätsmängeln abgesehen (Art. 219 OR) – nach Art. 197 ff. OR (Art. 221 OR). Zwi- schen den Parteien ist nicht umstritten, dass der schlechte Baugrund eines Ba u- grundstücks einen rechtlich relevanten bzw. einen erheblichen Sachm angel dar- stellen kann. Diese Auffassung wird von der Lehre geteilt (BK- Giger, N 76 zu Art. 221 OR; BSK OR I -Honsell, N 3 zu Art. 197 OR; Schumacher/Rüegg, Die Haftung des Grundstückverkäufers, in: Koller [Hrsg.], Der Grundstückkauf, 2. Aufl., Bern 2001, N 210; Staudinger/ Matusche-Beckmann, N 140 zu § 434 BGB). Die Klägerin hat bereits in der Klageschrift auf BGE 87 II 137 verwiesen (Urk. 1 S. 6). In diesem Entscheid hatte die schlechte Baugrundqualität indes nicht die "Gewährleistung wegen Mängel der Kaufsache" zur Folge, sondern führ- te zur Unverbindlichkeit des Kaufvertrags wegen Willensmängel. Das Bundesge- richt führte aber aus, in der fraglichen Gegend dürfe der Käufer einer Baulandpar- zelle normalerweise voraussetzen, dass er Land erwerbe, das eine Pfählung mi n- destens für Einfamilienhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser nicht erfordere, weshalb ein Irrtum bezüglich dieser Voraussetzung eine in der fraglichen Gegend allgemein als unerlässliches Element eines Kaufvertrages über Bauland betrac h- tete Vorbedingung betreffe und er daher auch objektiv als wesentlich erscheine. Dieses Präjudiz wird denn auch von verschiedenen Autoren bei der Kommentie- rung der Sachgewährleistung erwähnt. Der (behauptete) Mangel wäre vorliegend darin zu sehen, dass das vom Beklagten verkaufte Grundstück ohne zusätzliche, über das übliche Mass hinaus- gehende Hangsicherungsmassnahmen nicht überbaubar und damit für den vor- gesehenen Zweck nicht ohne weiteres zu gebrauchen war. Zur Beurteilung der Frage, ob sich der zur Behebung des Mangels erforderliche Aufwand auf die Wir t- schaftlichkeit des Bauvorhabens auswirkt, ist auch relevant, was von vornherein als Unsicherheitsfaktor einkalkuliert werden muss (Staudinger/Matusche- Beck- mann, N 140 zu § 434 BGB). Die Klägerin geht hier von Fr. 30'000. – bis Fr. 40'000.– (Urk. 15 S. 21, Urk. 21 S. 7 f.), der Beklagte von Fr. 50'000 .– bis Fr. 80'000.– aus (Prot. I S. 22). Hätte die Klägerin zufolge der geologischen Ver- hältnisse für solche Hangsicherungsmassnahmen tatsächlich Fr. 398'275.80 auf- wenden müssen, was vom Beklagten freilich bestritten wird (Prot. I S. 15), könnte - 13 - die Erheblichkeit des Mangels nicht ernsthaft in Frage gestellt werden (vgl. dazu auch OLG Karlsruhe, NJW -RR 1987, 1231: fünfmal höhere Gründungskosten statt üblich). 3.2 Voraussetzung einer Mängelhaftung bildet der Gewährsmangel und – angesichts der Wegbedingung der Gewährspflicht – das arglistige Verschweigen des Mangels durch den Beklagten (Art. 199 OR). Die Vorinstanz hat die Frage, ob ein Mangel des verkauften Grundstücks vorliegt, letztlich offen gelassen mit der Begründung, der Beklagte habe keine Aufklärungspflicht verletzt, weshalb ihm nicht vorgeworfen werden könne, er habe die Klägerin über die mangelhafte B o- denbeschaffenheit im Unklaren gelassen. 3.3 Wie die Vorinstanz korrekt ausführte (Urk. 25 S. 11) , liegt ein arglistiges Verschweigen bereits vor, wenn eine Aufklärungspflicht besteht und die Aufkl ä- rung im Bewusstsein, dass es sich um einen für den Käufer wesentlichen U m- stand handelt, unterlassen wird (BGE 131 III 145, 151 E. 8.1; BGer 4A_70/2011 E. 4.1). Ob eine Aufklärungspflicht besteht, hängt von den Umständen des Einzel- falls ab, namentlich von der Natur des Vertrages, der Art wie sich die Verhandlun- gen abwickeln sowie den Absichten und Kenntnissen der Beteiligten (BGE 116 II 431, 434 E. 3a; 105 II 75, 80 E. 2a). Eine Aufklärungspflicht kann schon bestehen, wenn der Verkäufer mit der Möglichkeit des Vorhandenseins eines Mangels ledi g- lich ernsthaft gerechnet hat. Eine vollständige, in alle Einzelheiten gehende Kenntnis des Fehlers ist nicht erforderlich ( BGE 66 II 132, 139 E. 6; BK- Giger, N 34 zu Art. 199 OR ; Pedrazzini, La dissimulation des défauts dans les contrats de vente et d'entreprise, Fribourg 1992, N 524). Fahrlässig kann die Aufklärungs- pflicht indes nicht verletzt werden, da der Verkäufer effektive Kenntnis vom Man- gel haben muss (BGer 4A_70/2011 E. 4.1; 4A_226/2009 E. 3.2.3; ZK-Schönle/ Higi, N 70 zu Art. 199 OR; a.M. Schumacher/Rüegg, a.a.O., N 337, mit Verweis auf BGE 105 II 75, 80 [eine Haftung aus culpa in contrahendo betreffend]). Dem- gegenüber kann das Verschweigen von blossen Zweifeln über die Mangelfreiheit der Kaufsache zur Bejahung der Arglist führen, z.B. wenn der Verkäufer gewicht i- ge Umstände verschweigt, die auf das B estehen eines Mangels hinweisen (Sta u- dinger/Matusche-Beckmann, N 93 f. und N 101 zu § 438 BGB , N 42 zu § 444 - 14 - BGB; Pedrazzini, a.a.O., N 526). Vage Zweifel an der einwandfreien Beschaffen- heit der Kaufsache sollen dabei noch nicht zur Ungültigkeit der Wegbedingung der Haftung führen; vielmehr bedarf es hierfür eines tatsächlichen Verdachts der Mangelhaftigkeit (BK-Giger, a.a.O., mit Verweis auf ZR 28 [1929] Nr. 153). Nicht bloss fahrlässig soll auch derjenige handeln, der sich bewusst (gewollt) der bes- seren Erkenntnis ver schliesst (Gauch, Der Werkvertrag, Zürich 2011, N 2092; Staudinger/Matusche-Beckmann, N 94 zu § 438 BGB). Muss der Verkäufer an- nehmen, ein ihm bekannter Mangel könne den vom Käufer vorausgesetzten Ver- wendungszweck vereiteln oder erheblich erschweren, ist eine Pflicht zur Aufkl ä- rung zu b ejahen (BGer 4A_70/2011 E. 4.1; 4A_226/2009 E. 3.2.3; 4C.26/2000 E. 2a/bb). 3.4 Die Klägerin hat vor Vorinstanz behauptet, dem Beklagten sei die geol o- gisch heikle (unstabile) Hanglage bekannt gewesen (Urk. 1 S. 6, S. 8). Der Be- klagte habe gewusst, dass der Baugrund von schlechter Qualität sei und von der Klägerin nicht so überbaut wer den könne, wie sie es habe voraussetzen dürfen. Auch habe er beim Verkauf gewusst, dass die Überbauung des Grundstückes nur mit ausserordentlich aufwendigen Stabilisierungsmassnahmen möglich sei und weitere Fr. 400'000.– investiert werden müssten, um überhaupt bauen zu können. Er habe schon im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Umstände rund um den Baugrund und die prekären Details gekannt (Urk. 15 S. 11, S. 13, S. 25; Prot. I S. 7 Ziff. 9 und 11). Das, was dem Beklagten bekannt war, führt die Klägerin zwar in erster Linie auf die Baugrunduntersuchung und auf den geologischen Bericht zurück, die ihr verschwiegen bzw. vorenthalten worden seien (Urk. 15 S. 13 ff., S. 22). Die Klägerin hat sich aber – wie sich aus den oben angeführten Stellen ergibt – nicht darauf versteift, einzig den geologischen Bericht als Wissensq uelle des Beklagten zu behaupten. Entgegen der Auffassung des Beklagten (Urk. 29 S. 15) muss die Kenntnis des Mangels nicht näher substantiiert werden. Insbe- sondere braucht die Klägerin nicht dazu tun, wann oder auf welche Weise der Be- klagte bestimmte Tatsachen rund um die Bodenverhältnisse erfahren hat. Es ge- nügt die Behauptung, der Beklagte habe den geltend gem achten Mangel bzw. die erschwerte Überbaubarkeit gekannt. Das Verschweigen eines Mangels ist an sich schon schwierig zu beweisen. Es geht um den Nachweis von negativen und inne-- 15 - ren Tatsachen (Pedrazzini, a.a.O. , N 559 ff.; BK-Kummer, N 92 zu Art. 8 ZGB; BK-Walter, N 95 f. und N 323 ff. zu Art. 8 ZGB ). Diese Hürde soll nicht noch mit rigorosen Substantiierungsanforderungen erhöht werden. Ob die Bewusstseinsla- ge des Verkäufers den Schluss zulässt, Mangeltatsachen seien wissentlich unter- drückt worden, kann i m Normalfall erst entschieden werden, wenn das Beweiser- gebnis vorliegt. 3.5 Indem die Vorinstanz in diesem Zusammenhang einzig geprüft hat, ob der Beklagte den geologischen Bericht erhalten hat (Urk. 25 S. 12) , hat sie den strittigen Sachverhalt zu eng abgesteckt. Vielmehr wäre ganz allgemein zu unter- suchen gewesen, ob der Beklagte bei Vertragsabschluss erkannte, dass auch die von ihm verkaufte Parzelle Nr. 1 einen schlechten bzw. rutschigen Baugrund auf- weist und mit einiger Wahrscheinlichkeit aussergewöhnliche Hangsicherungs- massnahmen erforderlich sind. Indem die Vorinstanz dafürhielt, der Nachweis für den Erhalt oder die Kenntnisnahme des geologischen Berichts durch den Beklag- ten sei nicht erbracht und durch Zeugeneinvernahmen nicht (mehr) zu erbringen, verfiel sie überdies in eine unzulässige antizipierte Beweiswürdigung. Aufgrund der heutigen Aktenlage kann nicht gesagt werden, dieser Beweis könne auch durch weitere Beweiserhebungen nicht geleistet werden. Der Schluss der Vor - instanz, (nicht näher bekannte) Zeugen könnten sich nicht mehr an die Ergebni s- se der Quartierversammlung vom 6. Februar 2002 erinnern, ist nicht zwingend. Gemäss § 133 ZPO/ZH sind erheblich strittige Tatsachen in einem Beweisverfah- ren zu klären, das mit dem Beweisauflagebeschluss eröffnet wird. Die Klägerin hat im Berufungsverfahren beispielhaft Personen erwähnt, die sie als Zeugen an- zurufen gedenkt (Urk. 24 S. 11). Ihr wird daher Gelegenheit zu geben sein, ihre Behauptung, schlechter Baugrund und erschwerte Überbaubarkeit seien dem Be- klagten bekannt gewesen, zu erhärten. 3.6 Dem Beklagten, der in unmittelbarer Nähe zur klägerischen Parzelle wohnt (Urk. 15 S. 23), war bekannt, dass es im Jahre 2001 auf der Parzelle Nr. 2 zu einer "grossflächigen Hangrutschung" (Urk. 4/5 S. 13) gekommen und ein Quartierplanverfahren im Gange war (Urk. 9 S. 4, Prot. I S. 12). Ein Beweisverfah- ren drängte sich auch dann auf, wenn nicht strittig wäre, dass das (weitere) Wi s-- 16 - sen des Beklagten einzig auf dem geologischen Bericht fussen würde. Die V o- rinstanz erwog, dem Bericht lasse sich kein Hinweis auf einen Mangel des Grund- stücks entnehmen (Urk. 25 S. 13). Diese Erwägung erscheint indes weder zielfüh- rend noch zutreffend. Entscheidend ist nämlich nicht einzig, ob das Gericht dem geologischen Bericht Hinweis e auf eine Mangelhaftigkeit entnehmen kann oder nicht. Vielmehr gilt es abzuklären, wie der ortsansässige Beklagte diesen Bericht verstanden und interpretiert hat, was nicht feststeht. Auch kann dem Schluss der Vorinstanz in dieser allgemeinen Form nicht beigepflichtet werden. Der Bericht hält unmis sverständlich fest, dass das Projektgebiet (" C._____") in einem alten Rutschgebiet liegt, das mit den in jüngster Zeit erfolgten Geländeanschnitten lokal so stark geschwächt wurde, dass zum Teil beträchtliche Hangverschiebungen ausgelöst wurden (Urk. 4/5 S. 12 , S. 18: "bekannte Stabilitätsprobleme im Pr o- jektgebiet"). Weiter empfiehlt der Bericht ausdrücklich, die Aspekte der kleinen Scherfestigkeit, des gespannten Grundwassers und des Hangwassers seien bei der Beurteilung aller künftigen Geländeanschnitte gebührend zu beachten (Urk. 4/5 S. 13; Hervorhebung durch das Gericht). Zwar trifft es zu, dass das Teilstück von Parzelle Nr. 3 bis zur Einmündung in die H._____- Strasse als stabilitätsmässig heikel bezeichnet wird. Dies wird in- des mit einem bis 4m tiefen Geländeeinschnitt begründet, während der Gelände- schnitt bis zur Parzelle Nr. 4 (gemeint wohl: bis zur Parzelle Nr. 1 [Urk. 24 S. 12 Ziff. 4.13; Urk. 29 S. 12 Ziff. 13] ) durch die Erschliessungsbauten des Quartier- planverfahrens (Ausbau der F._____- Strasse, Werkleitungen) nur einen kleinen Hanganschnitt von bis max. 2m zu verkraften hatte (Urk. 4/5 S. 15). Deshalb kann aus dieser Passage kaum der Schluss gezogen werden, bei der Parzelle Nr. 1 stehe alles zum Besten (so der Beklagte; Prot. I S. 18). Es kann entgegen der Auffassung des Beklagten auch nicht gesagt werden, er hätte die Klägerin selbst in Kenntnis des geologischen Berichts nicht weiter aufklären müssen, weil die im Gutachten empfohlenen Hangsicherungsmass nahmen von der Gemeinde im Zu- sammenhang mit der Erstellung der Strasse ausgeführt wurden (Prot. I S. 16, vgl. auch Prot. I S. 9 , S. 19, S. 21). Im hier interessierenden Abschnitt wird im geol o- gischen Bericht zwar tatsächlich ausgeführt, die Hangstabilität sei dank den ge- planten Massnahmen (flache Böschungen, Entwässerungsmassnahmen) gewähr-- 17 - leistet (Urk. 4/5 S. 16). Wie sich aus Ziffer 5.4.3 des Berichts ergibt, muss diese Aussage aber auf das konkrete Projekt bezogen werden (Urk. 4/5 S. 15) . Die durchgeführten Hangsicherungsmassnahmen dienten primär der Sicherung der Erschliessungsanlagen bzw. den für den Strassen- und Leitungsbau konkret ge- planten Hanganschnitten. Die Strasse geriet denn auch nicht ins Rutschen (vgl. Prot. I S. 13). Aus dem geologischen Bericht ergeben sich genügend Anhaltspunkte, dass auch beim verkauften Grundstück, das sich "sozusagen zuoberst befindet" (Prot. I S. 13), mit einem Mangel er nsthaft gerechnet werden musste, auch wenn – wie der Beklagte ausführte (Prot. I S. 9) – die Verhältnisse "von Parzelle zu Parzelle zu beurteilen sind". Denn wenn die streitgegenständliche Parzelle in einem "alten Rutschgebiet" liegt und es im Jahre 2001 in unmittelbarer Nähe zu einer grossfl ä- chigen, massiven Rutschung kam, sind – Weiher hin oder her (Prot. I S. 12) – nicht nur vage Zweifel hinsichtlich der Rutschfestigkeit angezeigt. Es kann denn auch nicht davon ausgegangen werden, ein Käufer hätte sich für den geolog i- schen Bericht nicht interessiert, wenn er erfahren hätte, dass das Kaufsobjekt in einem alten Rutschgebiet liegt, im Jahre 2001 darauf Kernbohrungen vorgenom- men wurden und es im Jahre 2001 in einer Entfernung von lediglich 50 bis 100m zu einer grossflächigen H angrutschung zufolge schwerwiegender Stabilitätsprob- leme kam. Hätte der Beklagte den geologischen Bericht erhalten bzw. im Einze l- nen zur Kenntnis genommen, wäre er nach Treu und Glauben verpflichtet gew e- sen, der Klägerin davon Mitteilung zu machen. Der Bek lagte war zwar nicht der Immobilienberater der Klägerin. Gemäss konstanter bundesgerichtlicher Recht- sprechung sind aber "die Parteien bei Aufnahme von Vertragsverhandlungen zur gegenseitigen richtigen Aufklärung mit Bezug auf erhebliche Tatsachen verpflic h- tet, welche die Gegenpartei nicht kennt und nicht zu kennen verpflichtet ist, die aber ihren Entscheid über den Vertragsschluss oder dessen Bedingungen beei n- flussen können" (BGE 125 III 86, 89 E. 3c; zum Kenntnisstand der Klägerin: vgl. unten Erw. 4). Das Bundesgericht hat denn auch bereits in einem Urteil vom 15. September 1983 entschieden, dass über schwierige geologische Verhältnisse eines Baugrundstücks, die zu einer empfindlichen Erhöhung der Kosten führen, aufgeklärt werden muss (SemJud 106 [1984] 319 f.). Den im geologischen Bericht - 18 - enthaltenen Aussagen kann daher die Erheblichkeit nicht abgesprochen werden. Sie können sowohl dem Grundsatze nach als auch bezüglich des Preises für den Vertragsschluss von ausschlaggebender Bedeutung sein, wie auch die K lägerin unwidersprochen geltend machte (Urk. 1 S. 7, Urk. 15 S. 17 ; Urk. 9 S. 7 f., Prot. I S. 12) . Der Behauptung des Beklagten, die Klägerin habe das Grundstück "um jeden Preis kaufen wollen" (Prot. I S. 12) , kann jedenfalls nicht die Bedeutung beigemessen werden, die Klägerin hätte jeden oder auch nur den gleichen Preis bezahlt, wenn ihr die Mängel bzw. der geologische Bericht bekannt gewesen wä- re. Mangelhafte Bodenverhältnisse können ein Bauvorhaben erheblic h verteuern und sich daher auf den zu bezahlenden Preis auswirken. 3.7 Auch der von der Vorinstanz zitierte Abschnitt aus der Präsidialverf ü- gung des Gemeinderates D._____ vom 20. Februar 2002 (Urk. 17/17) vermag ein arglistiges Verschweigen nicht von vornherein auszuschliessen. Es mag zutreffen, dass die Projektierung und Erschliessung des Quartiers darin als durchführ bar bezeichnet wurde (Urk. 25 S. 13 f.). Auch das Bauvorhaben der Klägerin wurde schliesslich fertiggestellt. Die Frage ist aber, zu welche m Preis eine solche Real i- sierung erkauft werden musste. Die diesbezügliche Kritik der Klägerin (Urk. 24 S. 16) ist daher berechtigt. Zudem müssen die Ausführungen des Beklagten da- hingehend verstanden werden, dass er von behördlichen Mitteilungen keine Kenntnis erh alten haben will (Prot. I S. 12, S. 15) . Demzufolge kann er daraus auch nichts zu seinen Gunsten ableiten. Schliesslich schliesst auch die Zuwei- sung des Grundstücks an den Beklagten in der Erbteilung ein absichtliches Ver- schweigen nicht a priori aus, zumal über den Anrechnungswert und die Erbteilung nichts weiter bekannt ist . Bei dieser Sachlage muss in einem Beweisverfahren abgeklärt werden, ob der Beklagte im allgemeinen oder aufgrund des geolog i- schen Berichts zumindest ernsthaft mit der Möglichkeit eines Mangels gerechnet hat. 4.1 Der Tatbestand des Verschweigens setzt nebst der Kenntnis des Ve r- käufers die Unkenntnis des Käufers vom Gewährsmangel voraus. Die Aufklä- rungspflicht entfällt, wenn der Verkäufer weiss oder nach Treu und Glauben an- nehmen darf, dass der Käufer vom Gewähr smangel anderweitig Kenntnis erlangt - 19 - hat. Es stellt sich also die Frage, welches Wissen der Verkäufer beim Käufer be- züglich Eigenschaften der Kaufsache nach dem Vertrauensprinzip voraussetzen durfte (BGE 116 II 431, 434 E. 3a; ZK-Schönle/Higi, N 60 ff. zu Art. 199 OR; BK - Giger, N 44 zu Art. 199 OR ; vgl. auch Art. 200 Abs. 2 OR ). Dem angefochtenen Urteil lassen sich diesbezüglich keine Erwägungen entnehmen, da die Vorinstanz eine Mängelhaftung aus anderen Gründen ( nämlich aufgrund des Kenntnisstands des Beklagten hinsichtlich des Mangels) verneinte. 4.2 Die Klägerin wohnte zuvor in L._____ (Urk. 4/3). Es kann nicht voraus- gesetzt werden, dass ihr die lokalen Verhältnisse i m fraglichen Baugebiet "C._____" in D._____ von vornherein bekannt gewesen sind. Es geht hier nicht darum, ob die Hanglage bzw. die Neigung für jedermann ersichtlich war (Prot. I S. 9 f., S. 14) oder das Bauen an einer Hanglage notorischerweise teurer zu st e- hen kommt als in der Ebene (Urk. 9 S. 6). Die Klägerin behauptet nämlich, dass das Kaufobjekt für ein Hanggrundstück eine unterdurchschnittliche Bebaubarkeit besass (Urk. 15 S. 5: "Solche Umstände trifft man praktisch nie an, auch nicht an einem Hang", S. 16: "ausserordentlich seltene Verhältnisse"). 4.3 Der Beklagte ist der Ansicht, aufgrund der vorbestehenden Nachbar- grundstücke und der Hanglage (Neigung) hätten sich vor einem allfälligen Kauf- entscheid jedenfalls Abklärungen auf gedrängt, in welchem Umgang bei welchem Projekt Hangsicherungsmassnahmen zu treffen gewesen seien. Dies habe die Klägerin offensichtlich vernachlässigt (Urk. 9 S. 5). Immerhin habe die Klägerin gegen Ende 2003 und somit noch vor Abschluss des Kaufvertrags den Architek- ten M._____ aus D._____ konsultiert, der Projektskizzen und Kostenschätzungen erstellt habe. Dieser habe darauf hingewiesen, dass aufgrund des Niveauunt er- schieds zu den oben gelegenen Liegenschaften Hangsicherungsmassnahmen getroffen und je nach Position und Grösse der Baugrube für das geplante Objekt grössere und kleinere Spundwände zur Absicherung gemacht werden müssten. Die Klägerin habe diesen Kontakt abgebrochen, da sie nicht "mit einem sie auf die Möglichkeiten aufmerksam machenden Architekten" habe zusammenarbeiten wollen. Aus diesem Kontakt gehe hervor, dass vor dem Vertragsabschluss durc h- aus Fachpersonen konsultiert worden seien. Die Klägerin habe sich von einem - 20 - mit den örtlichen Verhältnissen vertrauten Architekten beraten lass en und sei nicht in dem Masse mangelhaft orientiert und uninformiert gewesen, wie s ie nun behaupte. Sie könne nicht als gänzlich unerfahren gelten. Sie habe das Grund- stück um jeden Preis kaufen wollen, nachdem sie die Meinung eines ortsansäss i- gen Architekten eingeholt habe. Dabei hätte sie sicherlich auch von einem zu ho- hen Kaufpreis erfahren. Im Übrigen hätten auch ohne Beiziehung eines Architek- ten Berechnungen angestellt werden müssen (Prot. I S. 11 f. , S. 13 f., S. 19 -21, S. 23). 4.4 Die Klägerin entgegn ete, sie habe weder mit M._____ noch mit einem anderen Architekten vor dem Vertragsabschluss Kontakt gehabt. Sie kenne weder M._____ noch einen anderen Architekten aus D._____ (Urk. 21 S. 3). 4.5 Der Beklagte konnte nicht darauf ver trauen, die Klägerin werde ohne äusseren Anlass aus eigener Initiative geologische Abklärungen treffen. Der Käu- fer ist lediglich zur Anwendung gewöhnlicher Sorgfalt bei der Wahl und Besicht i- gung der Kaufsache verpflichtet; Sachverständige muss er dazu nicht beiziehen (BSK OR I -Honsell, N 3 zu Art. 200 OR). Der Beklagte behauptet auch nicht, er sei damals in Kenntnis darum, dass die Klägerin sachkundig beraten werde, da- von ausgegangen, sie werde über die besondere Problematik des im Projektge- biet gelegenen Grundstücks informiert. Insofern musste der Beklagte im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von Unkenntnis der Klägerin ausgehen. 4.6 Mit seinen Ausführungen behauptet der Beklagte aber zumindest sinn- gemäss, die Klägerin habe den von ihr nunmehr gerügt en Mangel erkannt. Da diese Darstellung von der Klägerin zurückge wiesen wird, muss der Beklagte zum Beweis darüber zugelassen werden, dass die Klägerin vor Vertragsabschluss Kontakt zum Architekten M._____ unterhielt, von diesem beraten und dabei auf die besonderen Stabilitätsprobleme im Projektgebiet " C._____" oder auf die Not- wendigkeit ausserordentlich aufwendiger Sicherungsmassnahmen aufmerksam gemacht wurde. - 21 - 4.7 Die Frage von Pflichtverletzungen der mit der Erstellung des Einfamil i- enhauses beauftragten Unternehmung (Urk. 9 S. 6) stellt sich nicht, da vorliegend nicht Ersatz der Kosten der Hangsicherung verlangt wird. 5.1 Kann die Verletzung einer Aufklärungspflicht im heutigen Zeitpunkt nicht verneint werden, kann auch die Frage, ob das gekaufte Grundstück mit einem Mangel behaftet ist, nicht offenbleiben. Es ist daher abzuk lären, ob der Baugrund der Parzelle Nr. 1 im Vergleich mit anderen Hanglagen ausserhalb des Projektge- bietes "C._____" (Urk. 4/5) von minderer Qualität ist (fehlende Haftfestigkeit [K o- häsion], geringer Reibungswinkel) . Die Klägerin beantragte zu diesem Punk t die Einholung eines Gutachtens (Urk. 15 S. 5, Prot. I S. 6; Urk. 24 S. 9). Damit im Z u- sammenhang steht die Frage, ob bei der Parzelle Nr. 1 die üblicherweise bei der Überbauung eines solchen Grundstücks notwendigen Hangsicherungsmassnah- men nicht ausreichen resp. ob – andersherum gesagt – für das realisierte Einf a- milienhaus der Klägerin bei durchschnittlichen Verhältnissen Hangsicherungskos- ten von nicht mehr als Fr. 30'000. –, höchstens Fr. 40'000. –, einkalkuliert werden mussten. Für die Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist auch relevant, ob ein Geländebruch vom 19. Januar 2006 auf die mangelnde Stabilität des Bau- grundes zurückzuführen ist und notwendige Kosten für Stabilitätssicherungs- massnahmen von Fr. 398'275.80 nach sich zog (Urk. 15 S. 8 f.), was der Beklagte bestreitet (Prot. I S. 15 f.). Schliesslich ist – wie bereits erwähnt – über den Wis- sens- bzw. Kenntnisstand des Beklagten und der Klägerin Beweis zu erheben (Erw. III/3 bzw. III/4). 5.2 Da der Sachverhalt ergänzt werden muss, ist d er angefochtene Ent- scheid aufzuheben und die Sache zur Durchführung eines Beweisverfahrens (nach bisherigem kantonalen Recht; BGer 4A_8/2012 E. 1) und zur Prüfung der weiteren Haftungsvoraussetzungen der Sachgewährleistung an die Vorinstanz zu- rückzuweisen (Art. 318 Abs. 1 lit. c Ziff. 2 ZPO). Dabei wird die Vorinstanz – Kenntnis des Beklagten vom Mangel vorausgesetzt – gegebenenfalls auch zu un- tersuchen haben, ob die weiteren Elemente des willentlichen (bewussten) und daher arglistigen Verschweigen s vorliegen , insbesondere, ob der Verkäufer ge- wusst oder damit gerechnet hat, dass sich der Käufer bei Kenntnis des Mangels - 22 - nicht auf die Wegbedingungsklausel eingelassen hätte, wobei es genügt, wenn der Verkäufer das Zustandekommen des Vertrags nicht aufs Spiel setzen wollte (vgl. Urk. 1 S. 8 oben: "Er hat ihr das verschwiegen, um den entsprechenden Kaufvertrag nicht zu gefährden", Urk. 15 S. 11: "Diesen [Informationsvorsprung] machte er sich zunutze"; ZK -Schönle/Higi, N 73 zu Art. 199 OR ; BK-Giger, N 45 zu Art. 199 OR ; BK-Becker, N 6 zu Art. 199 OR; Pedrazzini, a.a.O., N 546 f. ; Staudinger/Matusche-Beckmann, N 92, N 94 und N 99 zu § 438 BGB). 6.1 Die Vorinstanz hat mit Bezug auf den geltend gemachten Grundlagenir r- tum eine fruchtloses Verstreichen der Jahresfrist angenommen (Urk. 25 S. 17 f.) und die Frage, ob sich die Klägerin auf den Tatbestand der absichtlichen Täu- schung berufen könne, letztlich offengelassen (Urk. 25 S. 19). Die Klägerin hält das Recht, sich auf die Unverbindlichkeit des V ertrags infolge Irrtums zu berufen, nicht für verwirkt. Auf Täuschung beruft sie sich nur unter der Bedingung, dass die geltend gemachte Kritik am Streitobjekt keinen Mangel im rechtlichen Sinne dar- stellt. Sie ist der Auffassung, dass in diesem Fall die Sachgewährleistung gar nicht zum Zuge käme und die Berufung auf Täuschung möglich sei (Urk. 24 S. 19). 6.2 Die anwaltlich vertretene Klägerin hat in der Klageschrift vom 12. N o- vember 2010 Minderung geltend gemacht und sich damit für den Rechtsbehelf der Sachgewährleistung entschieden. Sie hat dadurch den Kaufvertrag vom 7. Januar 2004 genehmigt (BGE 127 III 83, 85 f. E. 1b). Die Genehmigung liegt in der Geltendmachung der Sachgewährleistung. Ob das Gericht einen Sachmangel bejaht oder nicht, ist daher unerheblich. Die (erstmals in der Replik) erfolgte Beru- fung auf Willensmängel erweist sich daher als unzulässig, weshalb ein Irrtum oder eine Täuschung nicht weiter geprüft werden müssen. IV. Bei diesem Ausgang des Verfah rens ist lediglich eine Entscheid gebühr fest- zusetzen. Die Verteilung der Prozesskosten des Berufungsverfahrens ist dem neuen Entscheid der V orinstanz zu überlassen (Art. 104 Abs. 4 ZPO). Über die - 23 - Anschlussberufung des Beklagten, welche die Höhe der Prozessentschädigung des erstinstanzlichen Verfahrens zum Gegenstand hat, muss nicht mehr ent- schieden werden. Es wird beschlossen: 1. Das Urteil des Bezirksgerichtes Dielsdorf, I. Abteilung, vom 25. November 2011 wird aufgehoben und die Sache zur Ergänzung des Verfahrens und zu neuer Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückge- wiesen. 2. Die zweitinstanzliche Entscheidgebühr wird auf Fr. 10'000.– festgesetzt. 3. Die Verteilung der Prozesskosten des vorliegenden Berufungsverfahrens wird dem neuen Entscheid des Bezirksgerichtes vorbehalten. 4. Es wird vorgemerkt, dass für das Berufungsverfahren Kostenvorschüsse von Fr. 15'000.– (Klägerin) und von Fr. 1'010.– (Beklagter) geleistet wurden. 5. Schriftliche Mitteilung an die Parteien sowie an das Bezirksgericht Dielsdorf, je gegen Empfangsschein. Nach unbenutztem Ablauf der Rechtsmittelfrist werden die erst- und zweitin- stanzlichen Akten der Vorinstanz zugestellt. 6. Eine Beschwerde gegen diesen Entscheid an das Bundesgericht ist innert 30 Tagen von der Zustellung an beim Schweizerischen Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Zulässigkeit und Form einer solchen Be- schwerde richten sich nach Art. 72 ff. (Beschwerde in Zivilsachen) oder Art. 113 ff. (subsidiäre Verfassungsbeschwerde) in Verbindung mit Art. 42 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG). Dies ist ein Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG. Es handelt sich um eine vermögensrechtliche Angelegenheit. Der Streitwert beträgt Fr. 260'800.–. Die Beschwerde an das Bundesgericht hat keine aufschiebende Wirkung. - 24 - Hinsichtlich des Fristenlaufs gelten die Art. 44 ff. BGG. Zürich, 7. Oktober 2013 Obergericht des Kantons Zürich I. Zivilkammer Die Gerichtsschreiberin: lic. iur. S. Notz versandt am: js