Obergericht Zivilgericht, 4. Kammer ZSU.2024.245 (SZ.2024.90) Art. 15 Entscheid vom 29. Januar 2025 Besetzung Oberrichter Richli, Präsident Oberrichterin Plüss Oberrichterin Hausherr Gerichtsschreiber Gasser Klägerin A._____ AG, […] vertreten durch Rechtsanwalt Stefan Pfister, […] Beklagte C._____ GmbH, […] Gegenstand Mietausweisung - 2 - Das Obergericht entnimmt den Akten: 1. 1.1. Die A._____ AG (Klägerin) als Vermieterin schloss am 5. Mai 2022 mit der C._____ GmbH (Beklagte) als Mieterin einen Mietvertrag über Gewerbe- räumlichkeiten an der […] zu einem monatlichen Basismietzins von brutto Fr. 2'170.00 ab. 1.2. Mit Schreiben vom 13. Juni 2024 forderte die Klägerin die Beklagte zur Be- zahlung des Mietzinsausstands sowie weiterer Kosten und Mahnkosten von total Fr. 8'427.70 innert 30 Tagen auf und drohte ihr an, bei unbenütz- tem Ablauf der Frist das Mietverhältnis zu kündigen. 1.3. Die Klägerin sprach gegenüber der Beklagten am 16. Juli 2024 unter Ver- wendung des amtlichen Formulars die Kündigung des Mietverhältnisses per 31. August 2024 aus. 2. 2.1. Nachdem die Beklagte die Räumlichkeiten bis am 31. August 2024 nicht geräumt hatte, stellte die Klägerin mit Eingabe vom 4. September 2024 beim Bezirksgericht Kulm das Gesuch um Ausweisung der Beklagten aus den Mieträumlichkeiten im Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen. 2.2. Am 20. September 2024 (Eingang beim Bezirksgericht Kulm) reichte die Beklagte eine Stellungnahme ein. 2.3. Die Präsidentin des Bezirksgerichts Kulm erkannte am 26. Septem- ber 2024: " 1. Die Gesuchsgegnerin wird verpflichtet, die Geschäftsräumlichkeiten in der Liegenschaft an der […] innert 10 Tagen seit Vollstreckbarkeit des vorlie- genden Entscheids zu verlassen und zu räumen sowie sämtliche Schlüssel der Liegenschaft der Gesuchstellerin herauszugeben. 2. Für den Unterlassungsfall wird der Gesuchsgegnerin die polizeiliche Zwangsvollstreckung angedroht. 3. Im Übrigen wird auf die Anträge der Gesuchstellerin nicht eingetreten. - 3 - 4. Die Entscheidgebühr von Fr. 800.00 wird den Parteien je hälftig mit Fr. 400.00 auferlegt und mit dem Vorschuss der Gesuchstellerin verrech- net, sodass die Gesuchsgegnerin der Gesuchstellerin Fr. 400.00 direkt zu ersetzen hat. 5. Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen. 6. Die Gesuchstellerin wird darauf hingewiesen, dass beim Präsidium des Zi- vilgerichts Kulm schriftlich die polizeiliche Räumung beantragt werden kann, falls die Gesuchsgegnerin dem Räumungsbef ehl nicht fristgerecht nachkommt." 3. 3.1. Gegen diesen ihr am 1. Oktober 2024 zugestellten Entscheid erhob die Be- klagte mit Eingabe vom 11. Oktober 2024 (Postaufgabe) Berufung beim Obergericht des Kantons Aargau, ohne einen konkreten Antrag zu stellen. 3.2. Am 25. Oktober 2024 (Postaufgabe) und 29. Oktober 2024 (am Schalter des Obergerichts des Kantons Aargau übergeben) reichte die Beklagte zwei weitere Eingaben ein. Am 26. Oktober 2024 gelangte die Beklagte zudem mit einer E-Mail an das Obergericht des Kantons Aargau. 3.3. Mit Berufungsantwort vom 3. Dezember 2024 beantragte die Klägerin das Folgende: " 1. Die Berufung sei abzuweisen soweit darauf einzutreten ist. 2. Es sei der Entscheid des Bezirksgerichts Kulm, Präsidium Zivilgericht vom 26. September 2024 (Mietausweisung) als vollstreckbar zu erklären. 3. Unter Kosten - und Entschädigungsfolgen, zuzüglich Mehrwertsteuerzu- schlag, zu Lasten der Berufungsklägerin." In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte die Klägerin, dass der Beru- fung die aufschiebende Wirkung zu entziehen sei. 3.4. Mit Eingabe vom 5. Dezember 2024 (Postaufgabe) beantragte die Beklagte sinngemäss die Gewährung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Be- rufungsverfahren. - 4 - Das Obergericht zieht in Erwägung: 1. Das zulässige Rechtsmittel gegen den vorliegenden, im summarischen Verfahren ergangenen Ausweisungsentscheid mit einem Fr. 10'000.00 übersteigenden Streitwert ist die Berufung (Art. 308 Abs. 2 ZPO; BGE 144 III 346 E. 1.2.1). Mit der Berufung können die unrichtige Rechtsanwendung und die unrich- tige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Neue Tatsachen und Beweismittel werden nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). 2. Nachdem die Frist zur Einreichung einer Berufung gegen einen im summa- rischen Verfahren ergangenen Entscheid zehn Tage beträgt (Art. 314 Abs. 1 ZPO) und die Rechtsmittelfrist im vorliegenden Fall am 11. Oktober 2024 endete, sind die beiden Eingaben der Beklagten vom 25. Oktober 2024 und 29. Oktober 2024 unbeachtlich. Gesagtes gilt für die E-Mail-Ein- gabe der Beklagten vom 26. Oktober 2024, welche zudem den Formerfor- dernissen an eine Eingabe gemäss Art. 130 ZPO nicht genügt. 3. Aus den Akten ergibt sich nicht eindeutig, ob der Vollzug der Mietauswei- sung bereits erfolgt ist, wobei das vorliegende Rechtsmittelverfahren in die- sem Fall – mangels Rechtsschutzinteresse der Beklagten an der Weiterbe- handlung ihrer Berufung – gegenstandslos würde. Diesbezüglich wird in der Berufungsantwort festgehalten, dass die Ausweisung am 25. Oktober 2024 erfolgt sei (Berufungsantwort, N 14). Gleichzeitig beantragt die Klä- gerin mit Berufungsantwort aber den Entzug der aufschiebenden Wirkung der Berufun g sowie die Vollstreckbarerklärung des angefochtenen Ent- scheids, was dafür spricht, dass bis anhin kein Vollzug der Mietausweisung stattgefunden hat. Nachdem auf die Berufung ohnehin nicht einzutreten ist, braucht die Frage vorliegend nicht abschliessend geklärt zu werden. 4. 4.1. In der Berufungsschrift ist substantiiert darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid i.S.v. Art. 310 ZPO unrichtig sei und warum und wie er geändert werden müsse. Die Berufungsschrift hat sich vornehm- lich mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinanderzu setzen und soll nicht einfach die Ausführungen vor der ersten Instanz wiederholen. In der Berufung ist darzulegen, wo und wie die erste Instanz das Recht unrichtig - 5 - angewendet oder den Sachverhalt unrichtig festgestellt haben soll. Dabei genügt es nicht , auf die vor der ersten Instanz vorgebrachten Gründe zu verweisen oder eine ganz allgemeine Kritik a m angefochtenen Entscheid zu üben. Vielmehr ist erforderlich, dass die Passagen des Entscheids, die der Berufungskläger angreift, und die Aktenstücke, auf die sich seine Kritik stützt, genau bezeichnet werden. Enthält der erstinstanzliche Entscheid mehrere selbständige (alternative oder subsidiäre) Begründungen, muss sich der Berufungskläger mit allen Begründungen auseinandersetzen. Bei ungenügender Begründung muss die Berufungsinstanz nicht Frist zur Be- hebung des Mangels ansetzen (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; KARL SPÜHLER, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 4. Aufl. 2024, N. 15 ff. zu Art. 311 ZPO). Die Begründung ist eine gesetzliche, von Amtes wegen zu prüfende Zulässigkeitsvoraussetzung für die Berufung. Fehlt sie, tritt das obere kantonale Gericht nicht auf die Berufung ein. Gleiches muss gelten, wenn der Berufungskläger lediglich auf Vorakten verweist oder wenn die Berufung den umschriebenen Anforderungen in anderweitiger Hinsicht nicht genügt (Urteil des Bundesgerichts 5A_209/2014 vom 2. Sep- tember 2014 E. 4.2.1). 4.2. Die Vorinstanz führte zur Begründung des angefochtenen Entscheids im Wesentlichen aus, dass die Klägerin die Beklagte mit Einschreiben vom 13. Juni 2024 für die ausstehenden Mietzinse der Monate Mai und Juni 2024 sowie die zusätzlichen Nebenkosten gemahnt habe. Gleichzeitig habe sie ihr eine Zahlungsfrist von 30 Tagen angesetzt, verbunden mit der Androhung, dass das Mietverhältnis bei unbenutztem Ablauf der Frist ge- kündigt werde. Dieses Mahnschreiben sei der Beklagten gemäss Sen- dungsverfolgung der Post am 14. Juni 2024 zugestellt worden. Die 30 -tä- gige Zahlungsfrist habe damit am 15. Juni 2024 zu laufen begonnen und am 15. Juli 2024 geendet. Das Mietverhältnis sei von der Klägerin mit amt- lichem Formular vom 16. Juli 2024 ausserordentlich auf den 31. Au- gust 2024 gekündigt worden. Die Kündigung sei gemäss Sendungsverfol- gung der Post am 17. Juli 2024 zur Abholung gemeldet worden und gelte damit als am 17. Juli 2024 zugestellt. Damit sei das Mietverhältnis rechts- gültig auf Ende August 2024 gekündigt worden. Dies sei von der Beklagten nicht bestritten worden. Ein Nichtigkeitsgrund sei nicht ersichtlich. Die Be- klagte sei daher aus dem Mietobjekt auszuweisen. 4.3. Die Beklagte setzt sich mit dem angefochtenen Entscheid in keiner Weise auseinander. Vielmehr macht sie in ihrer Berufung Ausführungen betref- fend die Einreichung einer Strafanzeige wegen Betrugs, welche offenbar als "Grundlage" dienen soll, die "richterliche Überzeugung zu erschüttern". Die Ausführungen sind teilweise nur schwer verständli ch und es ist denn auch nicht immer nachvollziehbar, inwiefern sie im Zusammenhang mit der vorliegenden Streitigkeit stehen. Die Ausführungen können jedenfalls nicht - 6 - als ausreichende Auseinandersetzung mit den vorinstanzlichen Erwägun- gen gelten, zumal sich daraus nicht ergibt, inwiefern die ausführlichen rechtlichen Ausführungen der Vorinstanz unzutreffend sein sollen. So zeigt die Beklagte etwa nicht auf, inwiefern die Kündigung des Mietverhältnisses nicht rechtens gewesen sein soll bzw. aus welchen Gründen keine Mietaus- weisung hätte erfolgen dürfen. Demzufolge genügt die Eingabe der Beklag- ten vom 11. Oktober 2024 den in E. 4.1. hiervor dargelegten formellen An- forderungen an eine Berufung gemäss Art. 311 ff. ZPO nicht. Auf die Beru- fung ist deshalb nicht einzutreten. 5. Mit dem vorliegenden Entscheid ist der Antrag der Klägerin, es sei der Be- rufung die aufschiebende Wirkung zu entziehen, gegenstandslos gewor- den. 6. 6.1. Die Beklagte ersucht für das Be rufungsverfahren um Gewährung der un- entgeltlichen Rechtspflege. 6.2. 6.2.1. Gemäss Art. 117 ZPO hat eine Person Anspruch auf unentgeltliche Rechts- pflege, wenn sie nicht über die erforderlichen Mittel verfügt (lit. a) und ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint (lit. b). Als aussichtslos i.S.v. Art. 117 lit. b ZPO sind nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung Prozessbegehren anzusehen, bei denen die Gewinnaus- sichten beträchtlich geringer sind als die Verlustgefahren und die deshalb kaum als ernsthaft bezeichnet werden können. Dagegen gilt ein Begehren nicht als aussichtslos, wenn sich Gewinnaussichten und Verlustgefahren ungefähr die Waage halten oder jene nur wenig geringer sind als diese. Massgebend ist, ob eine Partei, die über die nötigen Mittel verfügt, sich bei vernünftiger Überlegung zu einem Prozess entschliessen würde. Eine Par- tei soll einen Prozess, den sie auf eigene Rechnung und Gefahr nicht füh- ren würde, nicht deshalb anstrengen können, weil er sie – zumindest vor- läufig – nichts kostet. Ob im Einzelfall genügende Erfolgsaussichten beste- hen, beurteilt sich aufgrund einer vorläufigen und summarischen Prüfung der Prozessaussichten, wobei die Verhältnisse im Zeitpunkt der Einrei- chung des Gesuchs massgebend sind (statt vieler BGE 142 III 138 E. 5.1 m.w.H.). 6.2.2. Aus E. 4.3. hiervor ergibt sich, dass im vorliegenden Be rufungsverfahren die Gewinnaussichten von Anfang an beträchtlich geringer waren als die Verlustgefahren, weshalb sie kaum als ernsthaft bezeichnet werden - 7 - konnten. Daher war die Berufung gegen den Entscheid der Präsidentin des Bezirksgerichts Kulm vom 26. September 2024 von vornherein aussichts- los. Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Berufungsverfahren ist bereits aus diesem Grund abzuweisen. 7. Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens hat die Beklagte die ober- gerichtliche Entscheidgebühr zu bezahlen (Art. 106 Abs. 1 ZPO) und ihre eigenen Parteikosten selbst zu tragen. Die anwaltlich vertretene Klägerin hat gegenüber der Beklagten Anspruch auf Ausrichtung einer Parteientschädigung (Art. 106 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs. 1 lit. b und Abs. 3 lit. b ZPO). Gemäss § 8 AnwT beträgt die Entschädigung des Anwalts im Rechtsmittelverfahren je nach Aufwand 50 bis 100 % des nach den Regeln für das erstinstanzliche Verfahren berech- neten Betrags. Bei einem Streitwert von Fr. 13'020.00 (Basismietwert; vgl. zur Berechnung BGE 144 III 346 E. 1.2.1.) ergibt sich eine Grundentschä- digung von Fr. 3'803.00, die um 50 % auf Fr. 1'901.50 zu reduzieren ist, weil es sich um ein summarisches Verfahren handelt (§ 3 Abs. 1 und 2 AnwT). Aufgrund des i.S.v. § 6 Abs. 2 AnwT unvollständig durchgeführten Verfahrens (keine Verhandlung) ist davon ein Abzug von 30 % auf Fr. 1'331.05 vorzunehmen. Der Rechtsmittelabzug beträgt 50 %, was eine Entschädigung von Fr. 665.55 ergibt. Hinzu kommen die Auslagenpau- schale von 3 % (ausmachend Fr. 19.95) und 8.1 % MWSt auf Fr. 685.50 (ausmachend Fr. 55.50), womit die Parteientschädigung total Fr. 741.00 beträgt. Das Obergericht beschliesst: Das Gesuch um Bewilligung der unentgeltlichen Rechtspflege für das Be- rufungsverfahren wird abgewiesen. Das Obergericht erkennt: 1. Auf die Berufung wird nicht eingetreten. 2. Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 500.00 wird der Beklagten auferlegt. - 8 - 3. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 741.00 (inkl. Auslagen und MWST) zu bezah- len. Zustellung an: […] Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift- lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be- schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und miet- rechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in allen übrigen Fällen mindestens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechts frage von grundsätzlicher Be- deutung oder es handle sich um einen Entscheid des Konkurs- und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize rischen Bundes- gericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Un terschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzuleg en, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be- deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG) Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift- lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi- äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden, so- weit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (Art. 44 Abs. 1, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG). Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweize rischen Bundes- gericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Un terschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzuleg en, inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizu legen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefoch tene Entscheid be izulegen (Art. 42 BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch - 9 - Verfassungsbeschwerde geführt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift ein- zureichen (Art. 119 Abs. 1 BGG). Aarau, 29. Januar 2025 Obergericht des Kantons Aargau Zivilgericht, 4. Kammer Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: Richli Gasser