<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00680</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212701&amp;W10_KEY=13013531&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00680</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.03.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nachträgliche baurechtliche Bewilligung für einen bestehenden Parkplatz mit 124 Fahrzeugabstellplätzen. Auflagen betreffend Begrünung, Beschaffung des Bodenbelags sowie Entfernung abgestellter Wohnwagen, Boote und dergleichen: Frage der Verwirkung des Wiederherstellungsanspruchs; Vertrauensschutz; Einordnung; Verhältnismässigkeit. 1996 wurde die frühere Nutzung des Platzes als Werk-/Lagerplatz aufgegeben, worauf sich der Platz zu einer dauerhaften Parkierungsanlage entwickelte. Dabei handelt es sich um einen bewilligungspflichtigen Vorgang (E. 2.4). Eine implizite Bewilligung der Abstellplätze liegt nicht vor (E. 3). Gründe des Vertrauensschutzes können zu einer Verkürzung der grundsätzlich dreissigjährigen Frist führen, innert welcher die Baubehörden die Widerherstellung des rechtmässigen Zustands verlangen können. Vorliegend sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, die es rechtfertigen würden, die dreissigjährige Frist zu verkürzen (E. 4). Die von der Baubewilligungsbehörde geforderte Gestaltung stellt keine übertriebenen Anforderungen (E. 5.3). Die Auflage, im Umgebungsplan sei die rechtsgenügende Anlegung der Abstellplätze aufzuzeigen, dient direkt der Sicherung, dass auf dem Areal nicht mehr als die bewilligte Anzahl Fahrzeuge abgestellt werden (E. 6.2). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTELLPLATZ">ABSTELLPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUFLAGEN">AUFLAGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNUNGSAUFLAGE">BEGRÃNUNGSAUFLAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG UND EINORDNUNG">GESTALTUNG UND EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG">NACHTRÃGLICHE BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PARKPLATZ">PARKPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGEBUNGSPLAN">UMGEBUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG">UMNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSGRUNDLAGE">VERTRAUENSGRUNDLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKUNG">VERWIRKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 309 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 22 Abs. I RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 662 ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=17142" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00680</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. MÃ¤rz 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Firma J,<b> </b>vertreten durch RA A, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>B,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1<b> </b>C, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2<b> </b>D,<b> </b><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>E,<b> </b><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b>F, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5.<b> </b>G AG,<b> </b><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA H, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.<b> </b>Bauausschuss DÃ¼bendorf,<b> </b>vertreten durch RA I<a id="BT_Z_PLZ_N"></a>,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung</b>,</p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Bauausschuss DÃ¼bendorf erteilte am 7. Februar 2012 der Firma J unter verschiedenen Nebenbestimmungen nachtrÃ¤glich die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den bereits bestehenden Parkplatz mit 124 FahrzeugabstellplÃ¤tzen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse in DÃ¼bendorf. Die Firma J wurde unter anderem zur Nachreichung eines Umgebungsplans verpflichtet, wobei Vorgaben zur Einordnung und BegrÃ¼nung und zur Beschaffenheit des Bodenbelags (Regenwasserentsorgung) gemacht wurden (Disp.-Ziff. 1.1.1 und 1.2). Im Weiteren wurde verfÃ¼gt, der Abteilung Hochbau sei schriftlich zu melden, dass die auf dem Areal abgestellten Wohnwagen, Boote und dergleichen entfernt worden seien (Disp.-Ziff. 1.1.2). </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben B und vier weitere EigentÃ¼mer benachbarter GrundstÃ¼cke Rekurs an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung (R3.2012.00032). </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 12. MÃ¤rz erhob auch die Firma J Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung der Disp.-Ziff. 1.1.1, 1.1.2 und 1.2 des angefochtenen Beschlusses vom 7. Februar 2012 (R3.2012.00033). </p> <p class="Urteilstext">Mit Entscheid vom 12. September 2012 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Verfahren. Den Rekurs der Firma J (R3.2012.00033) hiess es im Sinn der ErwÃ¤gungen teilweise gut und hob Disp.-Ziff. 1.1.1 der angefochtenen Baubewilligung insoweit auf, als damit die Vorinstanz aus gewÃ¤sserschutzrechtlichen Ãberlegungen eine Instandsetzung des Parkplatzes verlangt hatte. Den Rekurs der benachbarten GrundeigentÃ¼mer (R3.2012.00032) hiess das Baurekursgericht ebenfalls im Sinn der ErwÃ¤gungen teilweise gut und ergÃ¤nzte Disp.-Ziff. 1.1.1 des Beschlusses des Bauausschusses DÃ¼bendorf vom 7. Februar 2012 dadurch, dass mit dem nachzureichenden Umgebungsplan auch die rechtsgenÃ¼gende Anlegung der 124 AbstellplÃ¤tze aufzuzeigen und zu bewilligen sein werde. Im Ãbrigen wies das Baurekursgericht beide Rekurse ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 22. Oktober 2012 beantragte die Firma J dem Verwaltungsgericht, den angefochtenen Rekursentscheid insoweit aufzuheben, als damit der Rekurs R3.2012.00033 abgewiesen worden sei; demgemÃ¤ss seien die Auflagen Disp.-Ziff. 1.1.1, 1.1.2 sowie 1.2 der Baubewilligung vom 7. Februar 2012 ersatzlos aufzuheben. Weiter sei der Rekursentscheid auch insofern aufzuheben, als damit der Rekurs R3.2012.00032 teilweise gutgeheissen worden sei, und es sei somit von der Verpflichtung abzusehen, die rechtsgenÃ¼gende Anordnung der 124 AbstellplÃ¤tze mittels nachzureichendem Umgebungsplan aufzuzeigen und bewilligen zu lassen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdegegner. </p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht und der Bauausschuss DÃ¼bendorf beantragten die Abweisung der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerschaft liess sich nicht vernehmen. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde DÃ¼bendorf (BZO) der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten (ZÃ¶Ba) zugewiesen. Zusammen mit dem nordwestlich des BaugrundstÃ¼cks und jenseits des Ã¶ffentlichen GewÃ¤ssers "L" gelegenen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 handelt es sich dabei um das Areal der Firma J und der Firma M in DÃ¼bendorf. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Ã¶stlichen Arealbereich befindet sich direkt angrenzend an die Ã¶stlich davon gelegene dreigeschossige Wohnzone und zwischen der K-Strasse im Norden und der N-Strasse im SÃ¼den die rund 7'200 m</span><sup><span>2</span></sup><span> grosse, eingezÃ¤unte und mit einem Tor versehene streitbezogene FlÃ¤che. Dieses Areal war seit Mitte der 70er-Jahre bis 1996 an die O AG (heute und nachfolgend S AG) vermietet, die es als Abstellplatz vorab fÃ¼r Baggerfahrzeuge (Pneu- und Raupenbagger) nutzte. Nach AuflÃ¶sung des MietverhÃ¤ltnisses mit der S AG im Jahr 1996 wurde der Platz von der BeschwerdefÃ¼hrerin Ã¼bernommen. Er wird heute als Parkplatz fÃ¼r Fahrzeuge von Mitarbeitenden und Besuchern der Firma J genutzt. Die Zufahrt erfolgt Ã¼ber die K-Strasse. </span></p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref350949829"><b>2. </b> </a></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit dem angefochtenen Beschluss des Bauausschusses DÃ¼bendorf vom 7. Februar 2012 erteilte dieser unter den genannten Auflagen nachtrÃ¤glich die baurechtliche Bewilligung. Die BeschwerdefÃ¼hrerin verlangt die Aufhebung der streitigen Nebenbestimmungen vorab mit dem Hinweis, die Befugnis der BehÃ¶rden, gegen baurechtswidrige Bauten und Anlagen Massnahmen zu ergreifen, sei auf 30 Jahre beschrÃ¤nkt. Im Rekursverfahren und in der Beschwerdeschrift brachte sie hierzu vor, der Parkplatz werde seit Ã¼ber 35 Jahren ununterbrochen als solcher genutzt. Seit Mitte der 1970er-Jahre sei die FlÃ¤che durch die ehemalige O AG (heute S AG), als Parkplatz fÃ¼r Lastwagen und allerlei Baumaschinen genutzt worden. Seit 1996 stehe die FlÃ¤che im Eigentum der Bauherrin und werde seither nach wie vor als Parkplatz (fÃ¼r Mitarbeitende und Eventbesucher) genutzt. Beim Nutzungswechsel im Jahr 1996 handle es sich nicht um einen baubewilligungspflichtigen Vorgang. Anstelle der frÃ¼her parkierten Baggerfahrzeuge werde der Parkplatz heute durch Autos von Mitarbeitern und Besuchern sowie teilweise durch Wohnwagen, Boote usw. belegt. Weder in seinem Erscheinungsbild noch in seinen Auswirkungen auf die rÃ¤umliche Umgebung und die Umwelt sei mit der Umnutzung 1996 eine baurechtlich wesentliche VerÃ¤nderung erfolgt. Der Umstand, dass die heutige Parkplatznutzung womÃ¶glich mehr Verkehr auslÃ¶se als der frÃ¼here Baggerplatz, sei â aus in der Beschwerdeschrift nÃ¤her dargelegten GrÃ¼nden â nicht stichhaltig. Auch die zur Steuerung der Parkordnung auf den Boden gelegten BaumstÃ¤mme vermÃ¶chten die Verwirkungsfrist nicht zu unterbrechen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Zur Frage der Verwirkung des Wiederherstellungsanspruchs fÃ¼hrte die Vorinstanz im Rekursentscheid aus, eine kontinuierliche Nutzungssteigerung und -Ã¤nderung von einem Werk-/Lagerplatz fÃ¼r zu vertreibende und zu reparierende Baumaschinen, insbesondere Pneu- und Raupenbagger, bis hin zu einer dauerhaften Parkierungsanlage fÃ¼r 124 Fahrzeuge, insbesondere Personenwagen von Mitarbeitenden und Eventbesuchern, kÃ¶nne nicht einer unverÃ¤nderten Nutzung gleichgesetzt werden. Die streitbetroffene FlÃ¤che werde frÃ¼hestens seit 1996, spÃ¤testens aber seit dem Jahr 2004 (auch) als Parkplatz von Mitarbeitenden und Eventbesuchern genutzt und sei seither zur besseren VerkehrsfÃ¼hrung mit BaumstÃ¤mmen belegt, teilweise neu asphaltiert und ausgebessert worden. Die FlÃ¤che kÃ¶nne also frÃ¼hestens seit 1996 als eigentlicher Parkplatz gelten. Auch die eingereichten Fotos und Flugaufnahmen legten nahe, dass der Platz frÃ¼hestens seit dessen Ãbernahme durch die heutige Bauherrin 1996 fÃ¼r das Abstellen von Fahrzeugen von Mitarbeitenden und Besuchern genutzt werde. Seit ca. 1996 und Ã¼ber das Jahr 2004 hinaus sei der Platz als "Pufferzone", d.<span> </span>h. als ReserveflÃ¤che und danach in stetig wachsender IntensitÃ¤t als dauerhaft in Betrieb stehende Parkierungsanlage fÃ¼r BeschÃ¤ftigte und Besucher verwendet worden. Eine wesentlich andere VerkehrsbedÃ¼rfnisse schaffende NutzungsÃ¤nderung von einem Maschinenlagerplatz Ã¼ber eine "Pufferzone" fÃ¼r das Abstellen von Motorfahrzeuge hin zu einem dauerhaften Parkplatz fÃ¼r Mitarbeitende und Besucher erfolge schleichend. Von einem "Ersitzen" eines unverÃ¤nderten, rechtswidrigen Zustandes bzw. einer entsprechenden Nutzung kÃ¶nne nicht gesprochen werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verwirkt der Anspruch der BaubehÃ¶rden, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verlangen, analog der Regelung von Art. 662 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) Ã¼ber die ausserordentliche Ersitzung, 30 Jahre nach Fertigstellung des baugesetzwidrigen GebÃ¤udes oder GebÃ¤udeteils. Eine Ausnahme vom Grundsatz der Verwirkung nach 30 Jahren ist dann zu machen, wenn eine Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands aus baupolizeilichen GrÃ¼nden im engeren Sinn geboten ist (BGE 107 Ia 121 E. 1a und 1b; BGr, 19. September 2001, 1P.768/2000, E. 3a = ZBl 103/2002, S. 193). Da ein GrundeigentÃ¼mer, der sich auf diese Verwirkung beruft, aus dem Zeitablauf Rechte ableitet, trÃ¤gt er hierfÃ¼r die (objektive) Beweislast und hat die Folgen einer allfÃ¤lligen Beweislosigkeit zu tragen (RenÃ© Rhinow et al., Ãffentliches Prozessrecht, Basel 2010, Rz. 997; FranÃ§ois Ruckstuhl, Ãffentlichrechtliche BaumÃ¤ngel, in: Peter MÃ¼nch/Peter Karlen/Thomas Geiser (Hrsg.), Beraten und Prozessieren in Bausachen, Basel etc. 1998, Rz. 14.50 mit weiteren Hinweisen; vgl. auch BGE 114 Ia 1 E. 8c).</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Frage, ob vorliegend diese Verwirkungsfrist eingreife und daher die streitigen Nebenbestimmungen vom Bauausschuss DÃ¼bendorf nicht hÃ¤tten verfÃ¼gt werden dÃ¼rfen, deckt sich mit der Frage, ob 1996 (oder spÃ¤ter) bei Aufgabe der Nutzung durch die S AG und Beginn der Nutzung durch die BeschwerdefÃ¼hrerin ein bewilligungspflichtiger Vorgang entstand. Denn nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung tritt dann keine Verwirkung im erwÃ¤hnten Sinn ein, wenn die Bausubstanz kontinuierlich erweitert und ausgebaut wird und mit dem Bauzustand vor dreissig Jahren nicht mehr vergleichbar ist (BGE 136 II 359 E. 8.3). Gleiches muss gelten, wenn eine bauliche Massnahme so geÃ¤ndert wird, dass die Ãnderung einer Baubewilligung bedarf. In diesem Fall gilt die "ursprÃ¼ngliche" bauliche Massnahme als aufgegeben und beginnt die dreissigjÃ¤hrige Verwirkungsfrist mit Realisierung der neuen, bewilligungspflichtigen baulichen Massnahme zu laufen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Nach Art. 22 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) dÃ¼rfen Bauten und Anlagen nur mit behÃ¶rdlicher Bewilligung errichtet oder geÃ¤ndert werden. Als Bauten und Anlagen gelten dabei jene kÃ¼nstlich geschaffenen und auf Dauer angelegten Einrichtungen, die in bestimmter fester Beziehung zum Erdboden stehen und geeignet sind, die Vorstellungen Ã¼ber die Nutzungsordnung zu beeinflussen, sei es, dass sie den Raum Ã¤usserlich erheblich verÃ¤ndern, die Erschliessung belasten oder die Umwelt beeintrÃ¤chtigen (BGE 123 II 256 E. 3 mit Hinweisen). Auf kantonaler Ebene wird diese Bewilligungspflicht in § 309 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zusÃ¤tzlich konkretisiert. Abs. 1 lit. b der Bestimmung erwÃ¤hnt explizit auch "NutzungsÃ¤nderungen bei RÃ¤umlichkeiten und FlÃ¤chen, denen baurechtliche Bedeutung zukommt". Eine bewilligungspflichtige NutzungsÃ¤nderung liegt vor, wenn die mit der neuen Bewerbung verbundenen Auswirkungen in irgendeiner Hinsicht intensiver sind als die bisherigen oder sonst ein planungs- und baurechtlich geschÃ¼tztes Rechtsgut berÃ¼hren (vgl. Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 211). Entscheidend ist nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, ob mit der baulichen Massnahme nach dem gewÃ¶hnlichen Lauf der Dinge so wichtige rÃ¤umliche Folgen verbunden sind, dass ein Interesse der Ãffentlichkeit oder der Nachbarn an einer vorgÃ¤ngigen Kontrolle besteht (BGE 120 Ib 379 E. 3c). Dabei ist es mÃ¶glich, dass gewisse Vorhaben weniger wegen ihrer konstruktiven Anlage als vielmehr wegen deren Betrieb baubewilligungspflichtig sind (Peter HÃ¤nni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 5. A., Bern 2008, S. 302). </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Zweck der S AG war gemÃ¤ss Handelsregisterauszug in den 1990er-Jahren zur Hauptsache der Handel mit Materialien, Werkzeugen und Maschinen fÃ¼r Strassenbau, Tiefbau, BrÃ¼cken- und Wasserbau sowie industriellen Produkten jeder Art. GemÃ¤ss den Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin in der Beschwerdeschrift vom 22. Oktober 2012 (Rz. 5) wurde der streitbezogene Platz bis 1996 von der S AG vorab fÃ¼r das Abstellen von Baggerfahrzeugen (Pneu- und Raupenbagger) genutzt. Dies deckt sich mit den im Rekursverfahren eingereichten Luftbildaufnahmen aus dem Jahr 1989. Der Platz diente damit direkt dem Betriebszweck der S AG, nÃ¤mlich zum Abstellen der von dieser gehandelten Maschinen fÃ¼r Strassen-, Tief-, BrÃ¼cken- und Wasserbau. </p> <p class="Urteilstext"><span>Diese Nutzung wurde 1996 aufgegeben. Der Platz diente fortan nicht mehr "direkten Betriebszwecken", sondern nur noch indirekt dem Betrieb der BeschwerdefÃ¼hrerin, nÃ¤mlich als Abstellplatz fÃ¼r Motorfahrzeuge von Mitarbeiter/-innen, Besuchern oder Dritten. Die Umwandlung eines direkt dem Betrieb dienenden Lager-/Abstellplatzes fÃ¼r Baumaschinen fÃ¼r den Strassen-, Tief-, BrÃ¼cken- und Wasserbau in eine Parkierungsanlage fÃ¼r Motorfahrzeuge der BeschÃ¤ftigten, Besucher und Drittpersonen ist baurechtlich relevant, denn die beiden Nutzungen unterliegen in verschiedener Hinsicht anderen baurechtlichen Bestimmungen (z.</span><span> </span><span>B. Parkplatzverordnung etc.). Das Verwaltungsgericht hat in seinem Entscheid VB.2008.00313 vom 19. MÃ¤rz 2009 (E. 5.2 und 5.3) die Umwandlung eines Lagerplatzes in einen Platz fÃ¼r einen Muldenservice sowie die Ãnderung einer Anlage, die </span>ursprÃ¼nglich wenigen eigenen Fahrzeugen eines BaugeschÃ¤fts, spÃ¤ter aber einem weit grÃ¶sseren Fahrzeugpark zur VerfÃ¼gung stand, als bewilligungspflichtig erklÃ¤rt. Umso mehr ist hier eine Bewilligungspflicht zu bejahen, wo sich die Nutzungen nicht nur hinsichtlich ihrer IntensitÃ¤t unterscheiden dÃ¼rften, sondern teilweise auch anderen oder anders anzuwendenden rechtlichen Bestimmungen unterliegen. </p> <p class="Urteilstext">Mit der Vorinstanz ist weiter festzuhalten, dass eine kontinuierliche Nutzungssteigerung und -Ã¤nderung von einem Werk-/Lagerplatz fÃ¼r zu vertreibende und zu reparierende Baumaschinen bis hin zu einer dauerhaften Parkierungsanlage fÃ¼r 124 Fahrzeuge (insbesondere Personenwagen) von Mitarbeitenden und Eventbesuchern einem unverÃ¤nderten Bestand desselben Zustands bzw. derselben Nutzung nicht mehr gleichzusetzen ist. Es kann auf die entsprechenden AusfÃ¼hrungen im Rekursentscheid (E. 4.3) verwiesen werden <span>(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24 Mai 1959 [VRG]). Auch unter diesem Gesichtspunkt ist die Bewilligungspflicht fÃ¼r die vorgenommene NutzungsÃ¤nderung zu bejahen. </span></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref350949723"><b>2.5 </b>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass es sich beim Nutzungswechsel im Jahr 1996 um einen baubewilligungspflichtigen Vorgang handelte. Damit kann sich die BeschwerdefÃ¼hrerin von vornherein auch nicht auf die dreissigjÃ¤hrige Verwirkungsfrist und auf die seinerzeitige Nutzung durch die S AG berufen. Unter diesen UmstÃ¤nden kann offengelassen werden, ob hier bei Eingreifen dieser Frist aus den nachfolgenden Ãberlegungen Ã¼berhaupt den AntrÃ¤gen der BeschwerdefÃ¼hrerin zu folgen wÃ¤re:</a> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach die Befugnis der BehÃ¶rde, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verlangen, nach 30 Jahren verwirkt, wurde zunÃ¤chst fÃ¼r das Forstrecht entwickelt (vgl. BGE 105 Ib 265) und im erwÃ¤hnten Entscheid BGE 107 Ia 121 aus GrÃ¼nden der Rechtssicherheit und praktischen Ãberlegungen (Schwierigkeiten der AbklÃ¤rung der tatsÃ¤chlichen und rechtlichen VerhÃ¤ltnisse vor 30 Jahren) auf eine Baute innerhalb der Bauzone Ã¼bertragen (Abbruch einer Galerie von 21 m</span><sup><span>2</span></sup><span> in einem Wohnzimmer). In seinen Entscheiden BGE 132 II 39 E. 6.3 und 136 II 367 E. 8.1 hat das Bundesgericht die Frage jeweils gestellt aber offengelassen, ob diese Rechtsprechung unverÃ¤ndert auf Bauten ausserhalb der Bauzonen Ã¼bertragen werden kÃ¶nne (und wo â wie im Entscheid BGE 136 II 367 â die BehÃ¶rden immer wieder VerfÃ¼gungen erliessen). Vorliegend wird nicht der Abbruch einer Baute oder die Einstellung einer bestimmten Nutzung verlangt; die Nutzung des Parkplatzes wird vielmehr â unter Auflagen â bewilligt und dessen Bestand nicht infrage gestellt. Nachdem das kantonale Planungs- und Baugesetz sowie die gestÃ¼tzt darauf erlassenen kommunalen Bau- und Zonenordnungen seit mehr als 30 Jahren anwendbar sind, bestehen bei der AbklÃ¤rung der rechtlichen VerhÃ¤ltnisse vor dreissig Jahren keine Schwierigkeiten mehr. GrÃ¼nde der Rechtssicherheit sind hier â wo die Nutzung ja bewilligt und der Bestand des Parkplatzes nicht infrage gestellt wird â ebenfalls kein Grund, eine Verwirkung der behÃ¶rdlichen Befugnis anzunehmen, bei der nachtrÃ¤glichen Bewilligung der Nutzung mittels Nebenbestimmungen die Herstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes zu verlangen. Wenn § 357 Abs. 4 PBG der BaubehÃ¶rde bei Ãnderung einer vorschriftswidrigen Baute das Recht einrÃ¤umt, Verbesserungen gegenÃ¼ber dem bestehenden Zustand vorzunehmen, sofern diese im Ã¶ffentlichen Interesse liegen und nach den UmstÃ¤nden zumutbar sind, so erscheint es fraglich, ob die bundesgerichtliche Rechtsprechung Ã¼ber die "Ersitzung" einer illegalen Baute nach 30 Jahren hier dem Recht der BaubehÃ¶rde entgegenstehen wÃ¼rde, nach diesem Zeitablauf den rechtmÃ¤ssigen Zustand mittels Nebenbestimmungen zu verlangen. Wie erwÃ¤hnt, kann diese Frage aber offengelassen werden. </span></p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref350949927"><b>3. </b> </a></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin stellt sich weiter auf den Standpunkt, die 124 streitbetroffenen ParkplÃ¤tze seien mit der Baubewilligung fÃ¼r das Projekt "P" vom 8. Januar 2004 zumindest implizit ohne jede Auflage bewilligt worden. In dieser Baubewilligung sei ausdrÃ¼cklich festgehalten worden, dass auf dem Areal nach Realisierung des Bauvorhabens insgesamt 525 ParkplÃ¤tze zur VerfÃ¼gung stÃ¼nden. In dieser Zahl seien die 124 streitbetroffenen ParkplÃ¤tze eingerechnet gewesen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diesen Einwand hat die Vorinstanz verworfen. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte sie an, weder dem Dispositiv der Baubewilligung vom 8. Januar 2004 selbst noch den massgeblichen PlÃ¤nen kÃ¶nne entnommen werden, dass der streitbetroffene Parkplatz Bestandteil dieser Baubewilligung fÃ¼r das Projekt "P" gewesen sei. Auch sei er nicht Teil des Baugesuchs gewesen und nicht Ã¶ffentlich ausgeschrieben worden. Die AbstellplÃ¤tze seien einzig im Rahmen der Berechnung der PflichtabstellplÃ¤tze auf dem gesamten Areal (als Pufferzone) miteinbezogen worden. Dadurch sei der streitbetroffene Parkplatz aber nicht in einem ordentlichen Verfahren nachtrÃ¤glich (mit-)bewilligt worden. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die baurechtliche Bewilligung des Stadtrates DÃ¼bendorf vom 8. Januar 2004 betrifft den Neubau Q (BÃ¼ro-, Ausstellungs- und AusbildungsgebÃ¤ude fÃ¼r Firma M und Firma J) auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 an der N-Strasse zwischen Nr. 04 und 05. Der â von diesem Neubau rund 400 m entfernte â streitbetroffene Parkplatz auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der K-Strasse war nicht Bestandteil dieser Baubewilligung. Er war auch nicht Bestandteil des Baugesuchs und wurde nicht Ã¶ffentlich ausgeschrieben. </p> <p class="Urteilstext"><span>Daran Ã¤ndern die Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin nichts. GemÃ¤ss Baugesuch wurden fÃ¼r das Neubauvorhaben Q 419 vorhandene und 12 projektierte ParkplÃ¤tze ausgewiesen. Die nachgereichte Parkplatzberechnung umfasst das ganze Areal "Firma J-Firma M". Hierauf sind als "Istzustand" 419 ParkplÃ¤tze eingezeichnet, wovon auf dem heute streitigen GrundstÃ¼ck 120 ParkplÃ¤tze als "Pufferzone". GemÃ¤ss den ErwÃ¤gungen zur Baubewilligung vom 8. Januar 2004 (S. 7) mÃ¼sse die Parkplatzsituation auf dem Areal als Ganzes betrachtet werden und kÃ¶nne die Parkplatzberechnung nicht isoliert bzgl. des Neubaus erfolgen; die vorhandenen und projektierten FahrzeugabstellplÃ¤tze wÃ¼rden Ã¼ber das gesamte Areal gesehen den erforderlichen Parkplatzbedarf abdecken und als ausreichend erachtet. Mit diesen ErwÃ¤gungen wurden aber die 120 als "Pufferzone" bezeichneten ParkplÃ¤tze auf dem heute streitbezogenen Areal nicht baurechtlich bewilligt, wie die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat. </span></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref350949644"><b>3.2 </b>Aus dem Umstand, dass der streitbezogene Parkplatz bei dem am 8. Januar 2004 in die Ã¼ber das ganze Areal vorgenommene Parkplatzberechnung einbezogen wurde, kann die BeschwerdefÃ¼hrerin auch unter dem â nachfolgend zu prÃ¼fenden â Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes nichts zu ihren Gunsten ableiten. Denn mit der Bezeichnung als "Pufferzone" vermittelte die BeschwerdefÃ¼hrerin selber den Eindruck, dass es sich bei dieser FlÃ¤che um eine Platzreserve oder ein Provisorium, auf jeden Fall nicht um eine definitive, andauernde Nutzungsfestlegung handelte.</a> </p> <p class="Erwgung1"><a id="_Ref350949942"><b>4. </b> </a></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beruft sich weiter auf den Grundsatz des Vertrauensschutzes, weil die zustÃ¤ndige BaubehÃ¶rde untÃ¤tig geblieben sei.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Eine kÃ¼rzere Verwirkungsfrist rechtfertigt sich nach der bundesgerichtlichen Recht­sprechung aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes (Art. 9 der Bundesverfassung vom 18. April 1999), und zwar namentlich dann, wenn die BaubehÃ¶rden zwar vor Ablauf der 30-jÃ¤hrigen Frist einschreiten, den baurechtswidrigen Zustand aber Ã¼ber Jahre hinaus duldeten, obschon ihnen die Gesetzwidrigkeit bekannt war oder sie diese bei Anwendung der gebotenen Sorgfalt hÃ¤tten kennen mÃ¼ssen (BGE 107 Ia 121 E. 1c; 136 II 365 E. 7.1 mit weiteren Hinweisen). Nach Lehre und Rechtsprechung ist bei blosser UntÃ¤tigkeit der BehÃ¶rde das Entstehen einer Vertrauensgrundlage nur mit ZurÃ¼ckhaltung anzunehmen (BGr, 19. September 2001, 1P.768/2000, E. 4c, = ZBl 103/2002, S. 195; VGr, 24. Januar 2002, VB.2001.00290, E. 4a = BEZ 2002 Nr. 4; 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 261 ff., E. 3b; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Bd. I, 3. A, ZÃ¼rich 1999, Rz. 879; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich/St. Gallen 2010, Rz. 652). Es genÃ¼gt nicht, dass die BehÃ¶rde untÃ¤tig geblieben ist, sondern es mÃ¼ssen zusÃ¤tzliche Anhaltspunkte bei den Betroffenen die Meinung aufkommen lassen, rechtmÃ¤ssig gehandelt zu haben. </p> <p class="Urteilstext"><span>Solche Anhaltspunkte bestehen hier nicht. Nach dem Gesagten schuf der Einbezug des </span><span>streitbezogenen Parkplatzes in die Ã¼ber das ganze Areal vorgenommene Parkplatzberechnung im Zusammenhang mit der Baubewilligung vom 8. Januar 2004 fÃ¼r das Neubauvorhaben Q keine Vertrauensgrundlage. Es bestand damals kein Anlass, die RechtmÃ¤ssigkeit der fraglichen ParkplÃ¤tze in der "Pufferzone", die nicht Gegenstand des fraglichen Bewilligungsverfahrens bildete, detailliert zu prÃ¼fen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Zudem lassen die bei den Akten liegenden Flugaufnahmen von 2002 und 2008 darauf schliessen, dass damals der Platz in bedeutend kleinerem Umfang belegt und die Nutzung kontinuierlich intensiviert wurde. Der gleiche Schluss kann aus dem Umstand gezogen werden, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin in der Parkplatzberechnung 2003/2004 die ParkflÃ¤che als "Pufferzone" bezeichnete, woraus auf ein Provisorium bzw. eine ReserveflÃ¤che geschlossen werden kann (vgl. vorn, E. 3.2). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass die BegrÃ¼ndung einer Vertrauensgrundlage vorliegend zu verneinen ist. Wie schon im Zusammenhang mit der Verwirkungsfrist von 30 Jahren fÃ¼r die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands (vorn, E. 2.5) kann auch hier die Frage offengelassen werden, ob die BeschwerdefÃ¼hrerin â selbst bei Vorliegen einer Vertrauensgrundlage â mit ihren AntrÃ¤gen auf Aufhebung der Nebenbestimmungen Ã¼berhaupt durchdringen wÃ¼rde, nachdem die Nutzung des Parkplatzes und damit dessen Bestand ja bewilligt wurde. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Stehen der angefochtenen Bewilligung bzw. den darin statuierten streitigen Nebenbestimmungen keine Verwirkungsfrist (E. 2), keine bereits erteilte rechtskrÃ¤ftige Baubewilligung (E. 3) und keine GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes (E. 4) entgegen, ist weiter zu prÃ¼fen, ob die streitbezogenen Nebenbestimmungen Ziff. 1.1.1, 1.1.2 und 1.2 der angefochtenen Baubewilligung vom 7. Februar 2012 inhaltlich rechtmÃ¤ssig sind. </span></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref350951820"><b>5.1 </b>In den ErwÃ¤gungen zur Baubewilligung vom 7. Februar 2012 hielt der Stadtrat unter dem Abschnitt "Einordnung" fest, dass sich die ParkierungsflÃ¤che im sÃ¼dÃ¶stlichen Bereich am Rand des GrossgrundstÃ¼cks befinde. WÃ¤hrend westlich an die ParkierungsflÃ¤che GrÃ¼nflÃ¤chen teilweise mit ansprechendem Baumbestand grenzten, zeige sich ab der ParkierungsflÃ¤che insbesondere in Richtung Osten zur dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbeerleichterung derzeit ein ganz anderes, wesentlich weniger ansprechendes Bild. Die ParkierungsflÃ¤che selbst und insbesondere der Grenzbereich zur Wohnzone vermÃ¶ge die geforderte befriedigende Gesamtwirkung nicht zu erfÃ¼llen und sei daher aufzuwerten.</a> </p> <p class="Urteilstext"><span>Entsprechend diesen ErwÃ¤gungen hat gemÃ¤ss der streitigen Nebenbestimmung Disp.-Ziff. 1.1.1 Abs. 1 der Baubewilligung die BeschwerdefÃ¼hrerin einen Umgebungsplan vorzulegen und bewilligen zu lassen, der aufzeigt, mit welchen baulichen Massnahmen eine befriedigende Gesamtwirkung gemÃ¤ss den ErwÃ¤gungen "Einordnung" erreicht wird. Die ParkierungsflÃ¤che ist dabei insbesondere gegen SÃ¼dosten und auch innerhalb der FlÃ¤che durch BegrÃ¼nung aufzuwerten. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nicht mehr strittig ist die Nebenbestimmung Disp.-Ziff. 1.1.1 Abs. 2, die unter Verweis auf die ErwÃ¤gungen gemÃ¤ss Abschnitt "Erschliessung" bauliche Massnahmen verlangt. In diesem Abschnitt hÃ¤lt die BaubehÃ¶rde fest, dass sich die ParkplÃ¤tze auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 im GewÃ¤sserschutzbereich R befÃ¤nden und grundsÃ¤tzlich nach der Norm "Richtlinie und Praxishilfe Regenwasserentsorgung", AWEL, MÃ¤rz 2006, Version 2.2." entwÃ¤ssert werden mÃ¼ssten. Mit dem Rekursentscheid vom 12 September 2012 hat die Vorinstanz Disp.-Ziff. 1.1.1 der Baubewilligung vom 7. Februar 2012 aus intertemporalrechtlichen GrÃ¼nden (Abstellen auf das mildere Recht 1996) insoweit aufgehoben, als damit der Bauausschuss DÃ¼bendorf aus gewÃ¤sserschutzrechtlichen GrÃ¼nden eine Instandstellung des Parkplatzes verlangt hatte. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrte zur Frage der Einordnung im Rekursentscheid aus (E. 5.3), wie sich aus den Akten entnehmen lasse und sich anlÃ¤sslich des Augenscheins bestÃ¤tigt habe, stelle der Belag der ParkierungsflÃ¤che ein Flickwerk dar. Die Fahrzeuge wÃ¼rden sowohl auf chaussierten wie auch auf verschiedenen asphaltierten FlÃ¤chen abgestellt. Auch die Erschliessung der teilweise mit BaumstÃ¤mmen abgegrenzten AbstellflÃ¤chen erfolge sowohl Ã¼ber die asphaltierten als auch Ã¼ber die chaussierten Bereiche. Eine BegrÃ¼nung des eingezÃ¤unten Parkplatzes fehle ebenso wie eine eigentliche Anlegung der Parkfelder. Einzig an den Grenzen zu den benachbarten GrundstÃ¼cken im Osten und Westen fÃ¤nden sich schmale GrÃ¼nstreifen mit StrÃ¤uchern und BÃ¤umen, wobei der Grenzstreifen im Westen etwas dichter und ansprechender begrÃ¼nt sei als jener im Osten. Von einem befriedigend gestalteten Parkplatz fÃ¼r Mitarbeitende und Besucher kÃ¶nne trotz dieses GrÃ¼ngÃ¼rtels nicht gesprochen werden. Es sei jedenfalls vertretbar, wenn die BaubehÃ¶rde die Gestaltung des unmittelbar an die Wohnzone grenzenden, grossflÃ¤chigen Parkplatzes als ungenÃ¼gend betrachtet habe. </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bestreitet den Einordnungsmangel mit der BegrÃ¼ndung, an die Einordnung eines Parkplatzareals kÃ¶nnten keine Ã¼berzogenen Forderungen gestellt werden. Immerhin werde der Parkplatz schon heute auf drei Seiten von WiesflÃ¤chen und teilweise von BÃ¤umen und StrÃ¤uchern umrandet. Nebst der grosszÃ¼gigen GrÃ¼nflÃ¤che westlich des Parkplatzes befÃ¤nde sich auch auf der Ostseite zwischen Parkplatz und GrundstÃ¼cksgrenze ein respektabler GrÃ¼nstreifen, wÃ¤hrend auf der Nachbarparzelle die ParkplÃ¤tze bis unmittelbar an die gemeinsame Grenze reichten. </span></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref350952006"><b>5.3 </b>Die Vorinstanz hat die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zu § 238 Abs. 1 PBG umfassend dargelegt (Entscheid der Vorinstanz, E. 5.2). Auf diese AusfÃ¼hrungen kann verwiesen werden <span>(§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Sie hat insbesondere darauf hingewiesen, dass den Gemeinden bei der Anwendung dieser Ãsthetikgeneralklausel ein erheblicher Ermessenspielraum zusteht, den die Rekursinstanz zu respektieren hat, wenn der kommunale Entscheid auf einer vertretbaren WÃ¼rdigung der massgebenden UmstÃ¤nde beruht </span>(vgl. BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, E. 3.2 = ZBl 107/2006, S. 430; VGr, 23. MÃ¤rz 2011, VB.2010.00670, E. 3.2 mit Hinweisen). Das neben der ÃberprÃ¼fung des Sachverhalts auf Rechtskontrolle beschrÃ¤nkte Verwaltungsgericht kann nur bei Ermessensmissbrauch und -Ã¼berschreitung einschreiten (§ 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG).</a> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die anlÃ¤sslich des Augenscheins des Baurekursgerichts aufgenommenen Fotos vom 15. August 2012 belegen, dass der Belag der ParkierungsflÃ¤che ein Flickwerk darstellt und der Parkplatz als solcher insgesamt einen ungeordneten Eindruck macht. Wenn der Parkplatz von WiesflÃ¤chen, BÃ¤umen und StrÃ¤uchern umrandet wird, genÃ¼gt dies allein nicht fÃ¼r eine befriedigende Einordnung des Platzes selber. Der Parkplatz vermittelt den Eindruck einer grossen ParkierflÃ¤che mit verschiedensten BelÃ¤gen, auf welche die Fahrzeuge fast beliebig und ungeordnet abgestellt werden. Wenn die BaubewilligungsbehÃ¶rde dem Parkplatz eine befriedigende Einordnung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG absprach und mit der streitigen Nebenbestimmung die Vorlage eines Umgebungsplan verlangte, der aufzeigt, mit welchen baulichen Massnahmen eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht und insbesondere die ParkierungsflÃ¤che gegen SÃ¼dosten und auch innerhalb der FlÃ¤che durch BegrÃ¼nung aufgewertet wird, so verlangt sie lediglich die Gestaltung als geordnete Parkierungsanlage, wie sie selbst in Gewerbe- und Industriezonen absolut Ã¼blich ist und umso mehr in einer Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten von der BeschwerdefÃ¼hrerin verlangt werden darf. Diese Auflage ist jedenfalls nicht rechtsverletzend. Von "Ã¼berzogenen" Anforderungen oder der Verletzung des Grundsatzes der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit kann nicht die Rede sein. Daran Ã¤ndert auch nichts, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin den Vorwurf der UnverhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit mit der "beabsichtigten Umnutzung des Parkplatzes" durch eine Ãberbauung "in den nÃ¤chsten Jahren" begrÃ¼ndet. Dieser â nicht belegte â Einwand ist derart allgemein und vage, dass darauf nicht abgestellt werden kann. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Auf dem Parkplatz werden unbestrittenermassen "auch Wohnmobile, Wohnwagen, Schiffe/Boote und dergleichen" abgestellt. In den ErwÃ¤gungen zur Baubewilligung vom 7. Februar 2012 wird hierzu festgehalten, das Abstellen von Wohnmobilien, Schiffen etc. kÃ¶nne nicht mit Hinweis auf Veranstaltungen der Firma J oder Firma M bzw. mit einer Anstellung bei diesen begrÃ¼ndet werden. Das systematische Aufstellen von Wohnwagen, Booten und dergleichen sei in dieser Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten nicht zonenkonform. Entsprechend diesen AusfÃ¼hrungen verlangt Disp.-Ziff. 1.1.2 der Baubewilligung, es sei der Abteilung Hochbau schriftlich zu melden, dass die erwÃ¤hnten Wohnwagen, Boote und dergleichen entfernt worden seien, sodass eine Kontrolle vorgenommen werden kÃ¶nne. </p> <p class="Urteilstext"><span>In der Rekursschrift vom 12. MÃ¤rz 2012 stellte die BeschwerdefÃ¼hrerin auch bezÃ¼glich dieser Auflage den Antrag auf Aufhebung. Auf diesen Antrag trat die Vorinstanz, soweit er nicht mit der Verwirkung des Anspruchs auf Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes begrÃ¼ndet worden war, mangels einer rechtsgenÃ¼genden BegrÃ¼ndung nicht ein (Entscheid der Vorinstanz, E. 7). Auch in der BeschwerdebegrÃ¼ndung wird die Aufhebung der Auflage Ziff. 1.1.2 verlangt, aber â abgesehen vom bereits verworfenen Einwand der Verwirkung des Anspruchs auf Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands (vgl. E. 2) â nicht antragsbezogen begrÃ¼ndet. Die BeschwerdefÃ¼hrerin legte in ihrer Beschwerdeschrift nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, warum die Vorinstanz auf den Rekurs insoweit zu Unrecht nicht eingetreten sein soll. Die Beschwerde ist in diesem Punkt daher ohne Weiteres abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Die Beschwerde ist weiter auch insoweit unbegrÃ¼ndet, als die BeschwerdefÃ¼hrerin die ersatzlose Aufhebung von Ziff. 1.2 (Spezielle Bedingungen und Auflagen) der Baubewilligung vom 7. Februar 2012 beantragt: </p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss Ziff. 1.2.1 wird der BeschwerdefÃ¼hrerin "empfohlen", bei der Bepflanzung einheimische und standortgerechte GehÃ¶lze vorzusehen und auf das Setzen von Problempflanzen (z.B. invasive Neophyten) mÃ¶glichst zu verzichten. Bei dieser Anordnung handelt es sich um eine "Empfehlung" und damit nicht um eine anfechtbare hoheitliche Anordnung. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Laut Ziff. 1.2.2 ist die Fertigstellung der BegrÃ¼nung oder anderweitiger Pflanzarbeiten der Abteilung Hochbau schriftlich mitzuteilen, damit die Schlussabnahme vorgenommen und das baurechtliche Bewilligungsverfahren abgeschlossen werden kann. Hierbei handelt es sich um eine zulÃ¤ssige Massnahme der Baukontrolle (§ 327 PBG) der vorn (E. 5.3) inhaltlich als zulÃ¤ssig erkannten Nebenbestimmung Ziff. 1.1.1. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>In teilweiser Gutheissung des Rekurses R3.2012.00032 der heutigen privaten Beschwerdegegnerschaft hat die Vorinstanz mit Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids vom 12. September 2012 die Nebenbestimmung Ziff. 1.1.1 der Baubewilligung vom 7. Februar 2012 dadurch ergÃ¤nzt, dass mit dem nachzureichenden Umgebungsplan auch die rechtsgenÃ¼gende Anlegung der 124 AbstellplÃ¤tze aufzuzeigen und zu bewilligen sein werde. In E. 11.3 des Rekursentscheids wird diese ErgÃ¤nzung damit begrÃ¼ndet, die bewilligten 124 ParkplÃ¤tze seien gegenÃ¼ber dem Ã¼brigen GrundstÃ¼cksbereich weder deutlich ausgeschieden noch deutlich abgegrenzt. Einzig einige BaumstÃ¤mme sowie die unterschiedlichen BodenbelÃ¤ge zeigten in etwa auf, wo parkiert werden mÃ¼sse. Hingegen sei der Parkplatz nicht so angelegt, dass die AbstellplÃ¤tze rechtsgenÃ¼gend markiert und den Benutzern der PlÃ¤tze klar sei, wo sie ihr Fahrzeug abzustellen hÃ¤tten. Die Lage und insbesondere die Zahl der AbstellplÃ¤tze seien nicht klar erkennbar. Es bestehe ein Ã¶ffentliches Interesse, dass der Parkplatz nur so wie bewilligt â d.</span><span> </span><span>h. fÃ¼r das Abstellen von Personenwagen von Mitarbeitern und Eventbesuchern â genutzt werde. Die Lage, Anzahl und Dimensionierung der AbstellplÃ¤tze kÃ¶nne durch entsprechenden Bodenbelag, Bodenmarkierung und/oder Hinweistafel deutlich gemacht werden. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin begrÃ¼ndet ihren Antrag auf Aufhebung dieser Nebenbestimmung mit dem Einwand, es fehle diesbezÃ¼glich an einer gesetzlichen Grundlage. Weder auf Gesetzes- noch auf Verordnungsstufe sei eine Verpflichtung vorgesehen, Parkfelder einzeln zu markieren. Diese Argumentation greift indessen zu kuRz. Denn eine Nebenbestimmung braucht nicht ausdrÃ¼cklich in einem Rechtssatz vorgesehen zu sein. Die ZulÃ¤ssigkeit der Nebenbestimmung kann auch aus dem mit dem Gesetz verfolgten Zweck, aus einem mit der Hauptanordnung zusammenhÃ¤ngenden Ã¶ffentlichen Interesse hervorgehen (<span>HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 918). § 321 Abs. 1 PBG sieht denn auch ausdrÃ¼cklich die Anordnung von Nebenbestimmungen zur "Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands" vor. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b><span>Die von der Vorinstanz ergÃ¤nzungsweise verfÃ¼gte Auflage, mit dem nachzureichenden Umgebungsplan sei auch die rechtsgenÃ¼gende Anlegung der 124 AbstellplÃ¤tze aufzuzeigen, dient direkt der Sicherung, dass auf dem streitbezogenen Parkplatz nicht mehr als die bewilligten 124 Fahrzeuge abgestellt werden. Die Markierung der ParkplÃ¤tze verhindert, dass der Parkplatz nicht von mehr als 124 Fahrzeugen und damit in nicht bewilligtem Ausmass belegt wird. Denn ohne eine Markierung ist die Zahl der abgestellten Fahrzeuge mit vernÃ¼nftigem Ausmass nicht kontrollierbar und weiss zudem auch der Parkplatzbenutzer selber nicht, wann die bewilligte Anzahl von parkierten Fahrzeugen erreicht ist und er somit sein Fahrzeug nicht auf dem Parkareal abstellen darf. Die Auflage hilft, ansonsten zu erwartenden Rechtsverletzungen vorzubeugen und ist zulÃ¤ssig (RB 1982 Nr. 155 Ziff. 1 = BEZ 1983 Nr. 6). Die Beschwerde ist auch in diesem Punkt unbegrÃ¼ndet. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Es bleibt zu prÃ¼fen, ob die strittigen Auflagen gegen den Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit verstossen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Nach § 341 PBG hat die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde ohne RÃ¼cksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmÃ¤ssigen Zustand herbeizufÃ¼hren. § 341 PBG verlangt seinem Wortlaut entsprechend die vorbehaltlose Durchsetzung der Rechtsordnung. Ein Ermessen, ob die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde tÃ¤tig werden oder ob sie die Sache auf sich beruhen lassen soll, besteht damit grundsÃ¤tzlich nicht (VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033, E. 3a = RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23; Ruckstuhl, N. 14.63 ff., auch zum Folgenden). Beim Vollzug ist allerdings der Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit zu beachten (BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1; VGr, 12. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00383, E. 7). Die Frage nach der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit ist eine Rechtsfrage, zu deren ÃberprÃ¼fung das Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG befugt ist (RB 1984 Nr. 18). Allerdings ist mit der Gewichtung der infrage stehenden Ã¶ffentlichen und privaten Interessen die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe verbunden, bei der den verfÃ¼genden VerwaltungsbehÃ¶rden ein gewisser Beurteilungsspielraum zusteht, den die Rechtsmittelinstanzen nur mit ZurÃ¼ckhaltung Ã¼berprÃ¼fen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 50 N. 73).</p> <p class="Urteilstext"><span>Ein Abbruchbefehl ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dann unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn die Abweichung vom gesetzmÃ¤ssigen Zustand gering ist und die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem EigentÃ¼mer durch den Abbruch entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen (BGE 132 II 21 E. 6; 111 Ib 213 E. 6b; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 261 ff., E. 3a). GeringfÃ¼gig ist eine Abweichung damit dann, wenn nur um Weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen wird und die Abweichung dem Bauherrn keinen oder nur einen geringfÃ¼gigen Nutzen bringt (</span>VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033, E. 3a = RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23; <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 484 f.; MÃ¤der, Rz. 665). Bei bedeutenderen Abweichungen von den materiellen Vorschriften kÃ¶nnen nur GrÃ¼nde des Vertrauensschutzes zu einem Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands fÃ¼hren (</span>VGr, 13. April 2000, VB.2000.00033, E. 3a = RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23 = <span>RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23). Solche GrÃ¼nde liegen vor, wenn der Bauherr gutglÃ¤ubig angenommen hat, er sei zur BauausfÃ¼hrung ermÃ¤chtigt, und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands nicht schwerwiegende Ã¶ffentliche Interessen entgegenstehen (RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22 mit Hinweisen).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Vorliegend besteht ein gewichtiges Ã¶ffentliches Interesse, dass die heute einen unordentlichen Eindruck vermittelnde Parkierungsanlage in der Zone fÃ¼r Ã¶ffentliche Bauten so hergerichtet wird, dass ein befriedigender Gesamteindruck entsteht. Hierzu gehÃ¶rt auch die Entfernung der Wohnwagen, Wohnmobilien, Schiffe und dergleichen, deren Abstellen hier nicht mit dem Zonenzweck vereinbar ist. Ãberwiegende entgegenstehende private Interessen sind nicht ersichtlich. Die behauptete Absicht, den Platz "in den nÃ¤chsten Jahren" anders nutzen zu wollen, blieb â wie erwÃ¤hnt (E. 5.3) â unsubstanziiert. Ein Verstoss gegen den Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit liegt nicht vor. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr nicht zu. </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr.5'000.-- ; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 110.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'110.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>