<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2010.00539</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210603&amp;W10_KEY=4467119&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2010.00539</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 06.04.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für vier Mehrfamilienhäuser mit Tiefgarage: genügende Erschliessung.<br/><br/>Die projektierten Wohneinheiten sollen zunächst von Osten her, nach einer allfälligen Überbauung einer Nachbarparzelle von Westen her erschlossen werden. Dies entspricht einer für alle Betroffenen verbindlichen Erschliessungsvereinbarung. Das damit verbundene etappierte Vorgehen erweist sich als zulässig, wenn auch die definitive Erschliessung nicht nur tatsächlich genügt, sondern auch rechtlich gesichert ist. Dies ist vorliegend der Fall (E. 3.4).<br/>Die geringfügige Abweichung von den Zugangsnormalien liegt im Ermessen der kommunalen Baubehörde (E. 3.3.5). <br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNDUNGSPFLICHT">BEGRÃNDUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN">ERSCHLIESSUNGSPLAN, LANDUMLEGUNG, QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSVARIANTE">ERSCHLIESSUNGSVARIANTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSVERTRAG">ERSCHLIESSUNGSVERTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEHÃR, RECHTLICHES">GEHÃR, RECHTLICHES</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHE SICHERUNG">RECHTLICHE SICHERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUGANGSNORMALIEN">ZUGANGSNORMALIEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 29 BV</span><br/><span class="gerade">§ 236 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 237 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 28 Abs. I VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 11 Zugangsnormalien</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13256" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2010.00539</p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">6. April 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 A<a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 B<a id="Anonym_Ruolo_BESF_2_2_8">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C<a id="Anonym_Ruolo_BESF_3_3_13">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.1 D<a id="Anonym_Ruolo_BESF_4_4_18">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.2 E<a id="Anonym_Ruolo_BESF_5_5_23">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA F<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_6_29">,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. <a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_7_34">Konsortium G,<br/> nÃ¤mlich:</a><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 H<a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_8_37">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 I<a id="Anonym_Ruolo_BESG_3_9_42">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">vertreten durch RA J<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_10_48">,</a> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. <a id="Anonym_Ruolo_BESG_4_11_53">Baukommission Hausen am Albis,</a> vertreten durch RA K<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_3_12_58">,</a> <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 13. RA Januar 2010 erteilte die Baukommission Hausen am Albis dem Konsortium G, bestehend aus H und I, die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Neubau von vier MehrfamilienhÃ¤usern und einer Tiefgarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse in Hausen am Albis.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen erhoben A und B, C, D und E sowie vier weitere Nachbarn Rekurs an die Baurekurskommission II. Mit Entscheid vom 31. August 2010 wies diese den Rekurs von A und B, C sowie D und E ab. Auf die Rekurse der weiteren Nachbarn trat sie nicht ein bzw. sie schreib sie als durch RÃ¼ckzug erledigt ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Eingabe vom 4. Oktober 2010 liessen A und B, C sowie D und E beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid der Baurekurskommission II fÃ¼hren und beantragen, dieser sowie der Beschluss der Baukommission Hausen am Albis vom 13. Januar 2010 seien, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft, aufzuheben. In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragten A und B, C sowie D und E die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz schloss am 26. Oktober 2010 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Beschwerde. Das Konsortium G beantragte am 3. November 2010 die Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Denselben Antrag stellte am 9. Dezember 2010 auch die Baukommission Hausen am Albis.</p> <p class="Urteilstext">Mit Replik vom 21. Februar 2011 und Dupliken vom 10. MÃ¤rz 2011 bzw. 17. MÃ¤rz 2011 hielten die Parteien an ihren AntrÃ¤gen und Standpunkten fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind gemÃ¤ss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Anfechtung des Rekursentscheids befugt. Die Beschwerde erfolgte gemÃ¤ss § 11 VRG fristgerecht. Da auch die Ã¼brigen Voraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="urteilstext0"><span>Der Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet werden soll, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 </span>= BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen<span>).</span></p> <p class="urteilstext0">Im vorliegenden Fall hat die Vorinstanz am 13. Juli 2010 bereits einen Augenschein durchgefÃ¼hrt. Das entsprechende, mit Fotografien dokumentierte Protokoll sowie die Ã¼brigen Akten geben hinreichend Ã¼ber die zu beurteilenden tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse Aufschluss. Das Verwaltungsgericht <span>kann deshalb auf die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins verzichten (</span>Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 45<span>).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen die ungenÃ¼gende Erschliessung des Bauvorhabens. Die Zufahrt genÃ¼ge den Anforderungen gemÃ¤ss Zugangsnormalien nicht. Zudem dÃ¼rfe der bestehende Fussweg nicht aufgehoben werden. Schliesslich sei eine Erschliessung von der M-Strasse her Ã¼ber einen noch auszubauenden westlichen Teil der L-Strasse rechtlich nicht genÃ¼gend gesichert.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>§ 236 Abs. 1 PBG verlangt unter dem Titel "Erschliessung", dass ein GrundstÃ¼ck fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genÃ¼gend zugÃ¤nglich sein muss. Hinreichende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten und Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 PBG). Zufahrten sollen fÃ¼r jedermann verkehrssicher sein (§ 237 Abs. 2 Satz 1 PBG). <span>Ob eine Zufahrt den in § 237 Abs. 1 PBG umschriebenen Kriterien genÃ¼gt, beurteilt sich nach den VerhÃ¤ltnissen des Einzelfalls. Es lÃ¤sst sich deshalb nicht generell mit festen Massen angeben, was § 237 Abs. 1 PBG von einer Zufahrt verlangt. Von den vom </span>Regierungsrat gemÃ¤ss § 237 Abs. 2 Satz 2 PBG erlassenen <span>Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 (ZN) kÃ¶nnen daher gestÃ¼tzt auf § 360 Abs. 3 PBG aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse Erleichterungen gewÃ¤hrt werden. In § 11 ZN sind GrÃ¼nde fÃ¼r solche Abweichungen beispielhaft aufgezÃ¤hlt (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1988 Nr. 74 = BEZ 1988 Nr. 45).</span> Die Zugangsnormalien sind also nicht mechanisch anzuwenden, sie sind aber richtunggebend, indem sie zeigen, was Fachleute bei durchschnittlichen Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnissen fÃ¼r angemessen halten (RB 1984 Nr. 100 = BEZ 1985 Nr. 5, mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Bei der GewÃ¤hrung von Erleichterungen kommt den Gemeinden ein von den Rekursinstanzen zu beachtender Ermessensspielraum zu (VGr, 18. August 2004, VB.2003.00430, E. 4.2 = BEZ 2004 Nr. 64; RB 1986 Nr. 13). Letztere prÃ¼fen, ob die GemeindebehÃ¶rde den ihr eingerÃ¤umten Ermessensspielraum nicht Ã¼berschritten hat, das heisst im vorliegenden Zusammenhang insbesondere, ob die bewilligte ErschliessungslÃ¶sung als verkehrssicher und unter dem Gesichtswinkel der ZweckmÃ¤ssigkeit als vertretbar erscheint. Eine ÃberprÃ¼fung dieser ErmessensausÃ¼bung steht dem Verwaltungsgericht nicht zu; dieses kann gemÃ¤ss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG nur bei Ermessensmissbrauch und ErmessensÃ¼berschreitung eingreifen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die L-Strasse weist bis zum Kehrplatz an der Grenze zum BaugrundstÃ¼ck eine Breite von 5,5 m auf und verfÃ¼gt bis zur Einfahrt in die Tiefgarage der 1. Ãberbauungs­etappe Ã¼ber ein einseitiges, 2 m breites Trottoir. Vom erwÃ¤hnten Kehrplatz bis zur geplanten Tiefgaragenzufahrt soll die L-Strasse auf eine Breite von 4,25 m ausgebaut werden. Die diesbezÃ¼glichen Feststellungen der Vorinstanz werden von den Parteien nicht bestritten. Unbestritten ist auch, dass die Erschliessung Ã¼ber die SteinÃ¤cher- und die L-Strasse bis zum Ende des Trottoirs den Anforderungen gemÃ¤ss dem Anhang der Zugangsnormalien genÃ¼gt. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind jedoch der Ansicht, ein Trottoir sei mindestens bis zum bestehenden Kehrplatz erforderlich.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen, die Notwendigkeit eines Trottoirs bestÃ¼nde bereits, wenn nur die schon bestehenden und vorliegend zu beurteilenden Wohneinheiten zu erschliessen wÃ¤ren, beruhen ihre AusfÃ¼hrungen auf einer offensichtlichen FehlÃ¼berlegung. So schliessen die BeschwerdefÃ¼hrenden aus der Feststellung der Vorinstanz, bis zur Abzweigung der Tiefgaragenzufahrt der 1. Etappe wÃ¼rden 46, ab dieser Verzweigung noch 23 Wohneinheiten erschlossen (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5), es wÃ¼rden 69 Wohneinheiten erschlossen, weshalb die L-Strasse mindestens bis zum bestehenden Kehrplatz Ã¼ber ein Trottoir verfÃ¼gen mÃ¼sste. Dabei haben die BeschwerdefÃ¼hrenden die 23 Wohneinheiten des BaugrundstÃ¼cks fÃ¤lschlicherweise zu den 46 von der Vorinstanz erwÃ¤hnten Wohneinheiten addiert, statt von diesen subtrahiert. Die 23 ab der Garageneinfahrt noch erschlossenen Wohneinheiten sind in den 46 bis dahin erschlossenen selbstverstÃ¤ndlich enthalten. Ein Trottoir ist aber nicht erforderlich, wenn nur 23 Wohneinheiten erschlossen werden.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden aber auch, es mÃ¼ssten auch die Wohneinheiten berÃ¼cksichtigt werden, die auf dem sÃ¼dlich der L-Strasse gelegenen, bisher noch nicht Ã¼berbauten GrundstÃ¼ck erstellt werden kÃ¶nnten. Wenn, wie die Vorinstanz ausfÃ¼hre, ein Trottoir nach Vollendung des vorliegend zu beurteilenden Bauvorhabens nur noch auf dem GrundstÃ¼ck sÃ¼dlich der L-Strasse erstellt werden kÃ¶nne, werde ein allfÃ¤lliger Quartierplan zur Erschliessung des gesamten Gebiets offensichtlich negativ prÃ¤judiziert. Auch der Verweis der Vorinstanz auf eine Erschliessung Ã¼ber einen erst noch zu erstellenden Westast der L-Strasse gehe fehl, da eine solche Erschliessung durch den privaten Erschliessungs- und Landumlegungsvertrag Ã¶ffentlich-rechtlich weder in tatsÃ¤chlicher noch in rechtlicher Hinsicht ausreichend gesichert sei. Die Beschwerdegegnerschaft ist demgegenÃ¼ber der Auffassung, die vorgesehene Erschliessung entspreche dem im privaten Erschliessungs- und Landumlegungsvertrag vorgezeichneten Vorgehen. Dieses sei fÃ¼r alle Beteiligten verbindlich und somit rechtlich hinreichend gesichert.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>GemÃ¤ss dem Erschliessungsvertrag werden die verschiedenen Gebiete nicht so erschlossen, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrenden annehmen. Vielmehr wurde dabei festgehalten, dass das Gebiet nÃ¶rdlich und sÃ¼dlich der L-Strasse (die erste, bereits bestehende Ãberbauungsetappe, die zweite, nun geplante Etappe und das bisher landwirtschaftlich genutzte Gebiet sÃ¼dlich der L-Strasse) zum Teil von der M-Strasse her, zum Teil Ã¼ber den heute bereits ausgebauten Teil der L-Strasse erschlossen werden solle. Dabei sollten zwei Drittel des Verkehrsaufkommens im Bereich der Erschliessung von der M-Strasse her anfallen (Erschliessungsvertrag, S. 16). Da die Gemeinde an einer baldigen Erschliessung der damals in ihrem Eigentum stehenden Parzelle nÃ¶rdlich der L-Strasse interessiert war, das sÃ¼dlich davon gelegene GrundstÃ¼ck jedoch weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden sollte, wurde eine Etappierung der strassenmÃ¤ssigen Erschliessung vereinbart. Der Ausbau der L-Strasse von der M-Strasse her sollte erst erfolgen, wenn die Parzellen sÃ¼dlich der L-Strasse Ã¼berbaut wÃ¼rden. Bis dahin sollte der westliche Teil des GrundstÃ¼cks der Gemeinde (die heute projektierte Ãberbauung) ebenfalls Ã¼ber den Ostast der L-Strasse zur N-Strasse hin erschlossen werden (Erschliessungsvertrag, S. 49). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b>Wenn die Vorgaben des privaten Erschliessungs- und Landumlegungsvertrags umgesetzt werden, wovon sowohl die private Beschwerdegegnerschaft als auch die Gemeinde ausgehen, werden zu keinem Zeitpunkt alle an die L-Strasse anstossenden Parzellen Ã¼ber deren Ostast und die N-Strasse erschlossen. Die vorliegend zu beurteilende Ãberbauung "O 2. Etappe" soll vielmehr von Westen her erschlossen werden, sobald die sÃ¼dliche Parzelle Ã¼berbaut wird. Die mit dem angefochtenen Entscheid bewilligte Erschliessung kann daher keine prÃ¤judizierende Wirkung zulasten der GrundeigentÃ¼mer sÃ¼dlich der L-Strasse haben, wie es die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen. Wenn die BeschwerdefÃ¼hrenden anfÃ¼hren, die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz fÃ¼hrten dazu, dass der zuletzt Bauende (gemeint ist die EigentÃ¼merschaft der Parzelle sÃ¼dlich der L-Strasse) schauen mÃ¼sse, wie er irgendwie noch erschlossen werden kÃ¶nne, ist darauf hinzuweisen, dass die geplante Ãberbauung gerade nicht zu einer BeeintrÃ¤chtigung der ErschliessungsmÃ¶glichkeit Ã¼ber den Ostast der L-Strasse fÃ¼hrt, da das BaugrundstÃ¼ck im Fall einer Ãberbauung der sÃ¼dlichen Parzelle von Westen her erschlossen werden muss. Die Anzahl Wohneinheiten auf der sÃ¼dlich der L-Strasse gelegenen Parzelle, die Ã¼ber den Ostast der L-Strasse erschlossen werden kÃ¶nnen, wird also allein durch die Ãberbauung "O 1. Etappe", nicht aber durch die vorliegend zu beurteilende 2. Etappe eingeschrÃ¤nkt. Die Anzahl der kÃ¼nftig Ã¼ber den Ostast der L-Strasse zu erschliessenden Wohneinheiten auf der sÃ¼dlich der L-Strasse gelegenen Parzelle ist daher vorliegend nicht von Bedeutung. Entscheidend ist vielmehr, ob die projektierte "provisorische" und die fÃ¼r den Fall einer Ãberbauung sÃ¼dlich der L-Strasse vorgesehene definitive Erschliessung verkehrssicher sind und ob in tatsÃ¤chlicher und rechtlicher Hinsicht genÃ¼gend gesichert ist, dass Letztere realisiert werden kann.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.5 </b>Von einer PrÃ¤judizierung eines allfÃ¤lligen Quartierplans kann im Ãbrigen keine Rede sein, solange die Umsetzung der im privaten Erschliessungs- und Landumlegungsvertrag vorgesehenen Erschliessung wahrscheinlich erscheint. Warum daran zu zweifeln sein sollte, wird von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht dargelegt und ist auch nicht ersichtlich. Ein Quartierplanverfahren wird demnach voraussichtlich nicht nÃ¶tig sein, weil die entsprechenden Fragen im erwÃ¤hnten Erschliessungsvertrag geregelt werden. Die notwendigen FlÃ¤chen fÃ¼r die Erschliessungsstrassen wurden dabei bereits ausgeschieden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen zudem geltend, die projektierte Zufahrt sei auch deswegen nicht verkehrssicher, weil der bestehende Ã¶ffentliche Fussweg im Anschluss an den Kehrplatz am Ende des erstellten Ostasts der L-Strasse aufgehoben und durch eine ungenÃ¼gend breite Zufahrtsstrasse zur Tiefgarageneinfahrt der geplanten Ãberbauung ersetzt werde. Der Ã¶ffentliche Fussweg dÃ¼rfe, auch wenn er in keinem Verkehrsplan eingetragen sei, nicht einfach aufgehoben werden. FÃ¼r eine Umwidmung des Ã¶ffentlichen Fusswegs zu Fahrzwecken fÃ¼r Private sei zumindest ein Projekt gemÃ¤ss Strassengesetz erforderlich. Jedenfalls prÃ¤judiziere die Aufhebung des Ã¶ffentlichen Fusswegs einen Quartierplan. Im privaten Erschliessungsplan sei eine Aufhebung des Ã¶ffentlichen Fusswegs zugunsten der 2. Etappe der Ãberbauung O nicht vorgesehen. Die Vorinstanz habe sich mit den Argumenten der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht auseinandergesetzt. Dies stelle eine schwerwiegende Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs dar. </p> <p class="Erwgung2">Die Baukommission Hausen am Albis ist der Ansicht, die RÃ¼gen im Zusammenhang mit der Mischnutzung des Ã¶ffentlichen Fusswegs seien nicht Gegenstand der Rekurseingabe gewesen, weshalb auf die Beschwerde diesbezÃ¼glich nicht einzutreten sei. Im Ãbrigen sei die Verkehrssicherheit durch den Ausbau der Zufahrt auf 4,25 m auch fÃ¼r FussgÃ¤nger hinreichend gewÃ¤hrleistet. Die private Beschwerdegegnerin macht geltend, der Fussweg werde nicht aufgehoben. Die L-Strasse sei im privaten Erschliessungs- und Landumlegungsvertrag als Erschliessungsstrasse fÃ¼r das Gebiet O bestimmt worden. Wann welcher Teil von einem unausgebauten Fuss- und Fahrweg zu einer Erschliessungsstrasse ausgebaut werde, ergebe sich aus der etappierten Erschliessung und der effektiven BautÃ¤tigkeiten im betroffenen Gebiet.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Entgegen der von der Baukommission Hausen am Albis vertretenen Auffassung sind die AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden im Zusammenhang mit der Aufhebung des Ã¶ffentlichen Fusswegs vorliegend zu beachten. Diese Argumentation wurde zwar in der Rekursschrift noch nicht vorgebracht. Durch das Vorbringen in der Rekursreplik und der Beschwerdeschrift wird jedoch der Streitgegenstand nicht erweitert. Vielmehr handelt es sich um rechtliche AusfÃ¼hrungen im Zusammenhang mit der â von Anfang an erhobenen â RÃ¼ge, die projektierte Zufahrt Ã¼ber die gemÃ¤ss den BauplÃ¤nen ausgebaute L-Strasse genÃ¼ge den Anforderungen an die Verkehrssicherheit nicht. Das Recht ist vom Verwaltungsgericht jedoch ohnehin von Amtes wegen anzuwenden.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Der Grundsatz des rechtlichen GehÃ¶rs nach Art. 29 Abs. 2 BV beinhaltet unter anderem, dass die BehÃ¶rde die Vorbringen des von einem Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsÃ¤chlich hÃ¶rt, sorgfÃ¤ltig und ernsthaft prÃ¼ft und in der Entscheidfindung berÃ¼cksichtigt. Daraus folgt die grundsÃ¤tzliche Pflicht der BehÃ¶rden, ihren Entscheid zu begrÃ¼nden (vgl. auch § 28 Abs. 1 Satz 1 <span>VRG). </span>Die BegrÃ¼ndung eines Entscheids muss so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Die entscheidende BehÃ¶rde darf sich aber auf die wesentlichen Gesichtspunkte beschrÃ¤nken und hat sich nicht mit jeder tatsÃ¤chlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand zu befassen und diese einzeln zu widerlegen (BGE 126 I 97 E. 2b; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 10 N. 40). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Die Vorinstanz ging zwar nicht ausdrÃ¼cklich auf jeden einzelnen Einwand der BeschwerdefÃ¼hrenden ein, sie legte jedoch in genÃ¼gender Deutlichkeit dar, dass und weshalb sie der Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrenden nicht folgte. So ging sie nicht von einer Aufhebung des Fusswegs, sondern von dessen Ausbau aus, der auch eine Nutzung als private Zufahrt ermÃ¶glichen soll. Dies erachtete sie als unproblematisch, da der Fussweg nicht als solcher in einem Verkehrsplan eingetragen sei. Damit erÃ¼brigte es sich fÃ¼r die Vorinstanz, auf die behauptete Umwidmung und die PrÃ¤judizierung eines Quartierplans einzugehen. Die BegrÃ¼ndung der Vorinstanz ist damit zwar kurz, beschrÃ¤nkt sich jedoch in zulÃ¤ssiger Weise auf das Wesentliche. Die BeschwerdefÃ¼hrenden wurden dadurch hinreichend in die Lage versetzt, den Entscheid sachgerecht anzufechten. Ihr Vorwurf, die Vorinstanz habe das rechtliche GehÃ¶r verletzt, erweist sich als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.4 </b>Die Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrenden vermag die dargestellten AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz auch inhaltlich nicht zu entkrÃ¤ften. Der Fussweg wird nicht aufgehoben. Vielmehr wird der bestehende Fuss- und Fahrweg ausgebaut, wie es im privaten Erschliessungs- und Landumlegungsvertrag vorgesehen ist. Auch eine Umwidmung liegt nicht vor. Bei der L-Strasse handelt es sich, auch im betroffenen Abschnitt, um eine Ã¶ffentliche Sache im Gemeingebrauch. Die Nutzung durch die Allgemeinheit wird dadurch, dass die Zufahrt zum BaugrundstÃ¼ck Ã¼ber diesen Abschnitt erfolgt, nicht beendet, weshalb keine Entwidmung erfolgt oder erfolgen mÃ¼sste. Das geplante Vorgehen entspricht genau jenem, welches im privaten Erschliessungs- und Landumlegungsvertrag vorgesehen wurde. Die Etappierung des Ausbaus der L-Strasse ist ohne Weiteres zulÃ¤ssig, wenn die genÃ¼gende Erschliessung aller massgeblichen Parzellen sichergestellt ist (dazu sogleich, E. 3.4). Aus § 233 Abs. 1 PBG ergibt sich nichts anderes.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.5 </b>In Bezug auf die Breite des fraglichen Abschnitts der Zufahrt, welche die BeschwerdefÃ¼hrenden als ungenÃ¼gend erachten, ist der Vorinstanz zuzustimmen, wenn sie zum Schluss kam, unter den gegebenen UmstÃ¤nden liege die geringfÃ¼gige Abweichung von den Zugangsnormalien ohne Weiteres im Ermessen der kommunalen BaubehÃ¶rde (Entscheid der Vorinstanz, E. 4.5). Mit Blick auf § 11 ZN ist diesbezÃ¼glich lediglich zu ergÃ¤nzen, dass hinter den HÃ¤usern nicht nur fÃ¼r FussgÃ¤nger, welche zu den einzelnen Wohneinheiten gelangen wollen, sondern fÃ¼r alle FussgÃ¤nger, die den fraglichen Abschnitt begehen, eine separate Fusswegverbindung besteht, was von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht bestritten wird.</p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref280800414"><b>3.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen schliesslich, die endgÃ¼ltige Erschliessung Ã¼ber einen noch zu erstellenden Westast der L-Strasse sei durch den privatrechtlichen Erschliessungs- und Landumlegungsplan Ã¶ffentlich-rechtlich weder in tatsÃ¤chlicher noch in rechtlicher Hinsicht ausreichend gesichert.</a> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Dass die gemÃ¤ss dem Erschliessungsplan Phase 2 vorgesehene Erschliessung von der M-Strasse her den Anforderungen der Zugangsnormalien in tatsÃ¤chlicher Hinsicht nicht genÃ¼gen wÃ¼rde, wurde nicht geltend gemacht und ist auch nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Eine Zufahrt muss nicht nur tatsÃ¤chlich genÃ¼gen (§ 237 Abs. 1 PBG), sondern auch rechtlich gesichert sein (VGr, 11. MÃ¤rz 2009, VB.2008.00163, E. 2.7; 5. Mai 2004, VB.2003.00050, E. 2 = RB 2004 Nr. 71 = BEZ 2004 Nr. 24; RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3; <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006,</span> S. 9-21 f.). Demnach muss die Bauherrschaft nachweisen, dass sie Ã¼ber dauernde und ausreichende BenÃ¼tzungsrechte an einer Zufahrt verfÃ¼gt oder dass ihr fÃ¼r den Ausbau die nÃ¶tigen dinglichen Rechte zustehen. Dieser Nachweis kann durch Eigentum, Dienstbarkeit oder aber durch einfache schriftliche Zustimmung des berechtigten EigentÃ¼mers geleistet werden. MÃ¶glich ist auch der Nachweis, dass die Zufahrt dem Ã¶ffentlichen Gebrauch offensteht.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden vermochten nicht darzulegen, warum die definitive Zufahrt durch den privaten Erschliessungs- und Landumlegungsvertrag rechtlich nicht genÃ¼gend gesichert sein sollte. Insbesondere kann die rechtliche Sicherung nicht nur durch einen Quartierplan erfolgen. Entscheidend ist vielmehr, ob die Erstellung und Aufrechterhaltung der genÃ¼genden Erschliessung noch von UmstÃ¤nden abhÃ¤ngt, welche die Bauherrschaft nicht beeinflussen kann. Dies ist etwa dann anzunehmen, wenn die Zustimmung Dritter oder eine noch nicht vorliegende Bewilligung erforderlich ist. Dass der private Erschliessungs- und Landumlegungsvertrag auf seine Ãbereinstimmung mit den Ã¶ffentlich-rechtlichen Erschliessungsvorschriften geprÃ¼ft und als verbindlich erklÃ¤rt worden wÃ¤re, ist nicht erforderlich. Massgeblich ist lediglich, ob die geplante Erschliessung den Anforderungen von § 236 f. PBG entspricht und ob die geplante Ausgestaltung rechtlich gesichert ist. Diese Voraussetzungen sind erfÃ¼llt. Die geplante Erschliessung basiert auf einer eingehenden Analyse in Absprache mit dem kantonalen Tiefbauamt. Der Vertrag ist fÃ¼r alle Beteiligten verbindlich. Die Landumlegung wurde vorgenommen. Die Gemeinde ist also EigentÃ¼merin des fÃ¼r den Ausbau der L-Strasse von Westen her vorgesehenen Landes. Die definitive ErschliessungslÃ¶sung ist daher nicht von irgendwelchen weiteren Zusagen Dritter abhÃ¤ngig. Die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrenden erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist.</p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Diese sind gestÃ¼tzt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG zudem zu einer ParteientschÃ¤digung an die private Beschwerdegegnerschaft zu verpflichten. Als angemessen erweist sich eine EntschÃ¤digung in der HÃ¶he von Fr. 3'000.-.</p> <p class="Urteilstext">Der Baukommission Hausen am Albis steht hingegen keine ParteientschÃ¤digung zu. Stehen sich nÃ¤mlich in einem Beschwerdeverfahren private Parteien gegenÃ¼ber, kann eine am Verfahren beteiligte Amtsstelle nach § 17 Abs. 3 VRG in der Regel nicht zur Leistung einer ParteientschÃ¤digung verpflichtet und auch nicht entschÃ¤digungsberechtigt werden (VGr, 16. Januar 2008, VB.2007.00382, E. 4.2; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 46 mit Hinweisen). DemgemÃ¤ss wird dem an der Seite eines privaten Beschwerdegegners obsiegenden Gemeinwesen in der Regel keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen; vorbehalten sind FÃ¤lle, in denen es in besonderer Weise betroffen ist, beispielsweise wenn die Aufhebung einer Bewilligung durch die Vorinstanz eine kommunale Regelung oder Planung infrage stellt (VGr, 14. Juni 2006, VB.2006.00062, E. 4). Dass im vorliegenden Beschwerdeverfahren die Gemeinde besondere eigene Interessen zu wahren hatte, wird hier zu Recht nicht geltend gemacht. Es ist ihr daher ungeachtet ihres Obsiegens keine EntschÃ¤digung zuzusprechen.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 bis 3 unter solidarischer Haftung je zu einem Drittel auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1 bis 3 werden anteilsmÃ¤ssig und unter solidarischer Haftung verpflichtet, der privaten Beschwerdegegnerschaft fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>