Seite 1 Entscheid vom 26. August 2016 (510 16 31) __________________________________________________ ___________________ Überführung ins Privatvermögen Besetzung Steuergerichtspräsident C. Baader, Steuer richter M. Zeller, R. Richner, Dr. Ph. Spitz, S. Schmid, Gerichtsschreiber D. Brügger Parteien A. ____ , vertreten durch Bando Treuhand AG , Brühlmattweg 5 , 4107 Ettingen Rekurrenten gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaft , Rheinstrasse 33 , 4410 Liestal, Rekursgegnerin betreffend Staatssteuer 2013 Seite 2 Sachverhalt: 1. Mit Verfügung der Staatssteuer 2013 vom 22. Januar 2015 wurden den Pflichtigen wie- dereingebrachte Abschreibungen in Höhe von Fr. 123‘4 07.-- aufgerechnet und sie zu einem steuerbaren Einkommen von Fr. 353‘434.-- veranlagt. 2. Mit Eingabe vom 18. Februar 2015 erhob die Vertr eterin der Pflichtigen mit dem Antrag, die Überführung der Stockwerkeigentumswohnung vom Geschäf ts- ins Privatvermögen sei per 1. Januar 2014, dem Datum der Geschäftsaufgabe und zwa r gemäss der Verkehrswertschät- zung der B.____ AG vom 16. Februar 2015, d.h. zu einem Wert von Fr. 390‘000.--, vorzuneh- men, Einsprache. 3. Mit Einsprache-Entscheid vom 17. März 2016 wurde die E insprache abgewiesen. Zur Begründung führte die Steuerverwaltung aus, die selb ständige Erwerbstätigkeit werde in der Praxis üblicherweise per Ende Jahr aufgegeben. An der eigenen Verkehrswertschätzung halte man fest. 4. Mit Eingabe vom 12. April 2016 erhob die Vertrete rin mit den Begehren, 1. Der Einspra- che-Entscheid sei aufzuheben und die Überführung per 1 . Januar 2014 vorzunehmen, 2. Unter o/e-Kostenfolge, Rekurs. Zur Begründung hielt sie fest, die Steuerverwaltung sei ihrer Begrün- dungspflicht nur unzureichend nachgekommen. Überdies sei, da die selbständige Erwerbstätig- keit nach dem vollendeten 55. Altersjahr definitiv aufge geben worden sei, eine separate Be- steuerung vorzunehmen. 5. Mit Vernehmlassung vom 23. Mai 2016 beantragte die Steuerverwaltung die teilweise Gutheissung des Rekurses. Zur Begründung führte sie aus, vorliegend seien die Voraussetzun- gen für eine separate Besteuerung erfüllt. Auf der Stockwerkeigentumswohnung laste ein Grundpfandrecht in Höhe von Fr. 449‘000.--, was bei einem Fremdfinanzierungsgrad von 75% einen Verkehrswert von Fr. 599‘000.-- ergebe. Zudem b etrage der Nettomietzins für die Woh- nung Fr. 2‘200.-- pro Monat bzw. Fr. 26‘400.-- pro Ja hr, was bei einer Kapitalisierung mit 5.106% einen Ertragswert von Fr. 517‘000.-- ergebe. Schliesslich sei eine praktisch identische Seite 3 Wohnung in derselben Liegenschaft zum Preis von Fr. 740 ‘000.-- inseriert worden. Eine Über- führung habe grundsätzlich zu Verkehrswerten zu erfolge n, so dass die von den Rekurrenten eingereichte Verkehrswertschätzung, welche von einem N iederstwertprinzip ausgehe, nicht berücksichtigt werden könne. Man erachte deshalb einen V erkehrswert von Fr. 500‘000.-- als sachgerecht. 6. Mit Replik vom 27. Juli 2016 machte die Vertreteri n geltend, ab dem 1. August 2014 sei der Bruttomietzins von vorher Fr. 2‘200.-- auf neu Fr. 2‘100.-- gesenkt worden. Würden von der jährlichen Bruttomiete von Fr. 25'200.-- (= 12 Monat x Fr. 2‘100.--) die im Jahr 2015 angefalle- nen effektiven Nebenkosten gemäss Kostenübersicht der Sto ckwerkeigentümerschaft in Höhe von Fr. 2‘700.-- abgezogen, resultiere ein Nettomietzi ns von Fr. 22'500.-- (= Fr. 25‘200.-- ./. Fr. 2‘700.--). Werde dieser analog der Vernehmlassung der Steuerverwaltung kapitalisiert, er- gebe sich ein Ertragswert von Fr. 440‘000.-- (= Fr. 22‘ 500.-- / 5.106%). Dass eine ähnliche Wohnung in der fraglichen Liegenschaft zum von der Ste uerverwaltung erwähnten Preis von Fr. 740‘000.-- verkauft worden sei, werde bezweifelt. 7. Anlässlich der heutigen Verhandlung hielten die Pa rteien an ihren Begehren fest. Das Steuergericht zieht in Erwägung: 1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Staats- und Gemeindesteu- ern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurt eilung des vorliegenden Rekurses zu- ständig. Gemäss § 129 Abs. 3 StG werden Rekurse, deren u mstrittener Steuerbetrag wie im vorliegenden Fall Fr. 8'000.-- pro Steuerjahr überste igt, vom Präsidenten und vier Richterinnen und Richtern des Steuergerichts beurteilt. Da die in fo rmeller Hinsicht an einen Rekurs zu stel- lenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weiteres darauf einzutreten. Seite 4 2. Vorab ist auf den formellen Einwand der Vertreter in, wonach die Steuerverwaltung ihrer Begründungspflicht im angefochtenen Einsprache-Entscheid nur unzureichend nachgekommen sei, einzugehen. a) Im Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Ab s. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV) drückt sich ein zentraler Ge- halt prozeduraler Fairness aus. Das rechtliche Gehör d ient funktional einerseits der Sachver- haltsabklärung, anderseits ist es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht ist. Rechtspre- chung und Lehre haben aus dem verfassungsrechtlichen Gehör sanspruch verschiedene Teil- gehalte abgeleitet: den Anspruch auf vorgängige Äusseru ng und Mitwirkung im Verfahren, das Recht auf Akteneinsicht, auf Entscheidbegründung und au f Rechtsbeistand (vgl. Kie- ner/Rütsche/Kuhn, Öffentliches Verfahrensrecht, 2. A., N 229). Aus dem Anspruch der Parteien auf Begründung erwächst den Behörden die Pflicht, di e Vorbringen tatsächlich zu hören, sorg- fältig und ernsthaft zu prüfen und bei der Entscheid findung zu berücksichtigen. Die Behörde muss jedoch nicht alle vorgebrachten Argumente würdigen , sondern darf sich auf die Prüfung der entscheidwesentlichen Argumente beschränken. Die Begrü ndungsdichte genügt den ver- fassungsrechtlichen Standards, wenn sich der Betroffene üb er die Tragweite des Entscheides Rechenschaft ablegen und diesen in voller Kenntnis der Sachlage gegebenenfalls anfechten kann (vgl. Kiener/Rütsche/Kuhn, a.a.O., N 243 ff.). Die Konsequenz einer Verletzung des Ge- hörsanspruchs ist grundsätzlich die Aufhebung des angefochten en Entscheids. Aufgrund der formellen Natur gilt dies unabhängig davon, ob der E ntscheid in einem korrekten Verfahren an- ders oder gleich ausgefallen wäre (Häfelin/Haller/Kel ler/Thurnheer, Schweizerisches Bundes- staatsrecht, N 839). b) Die Steuerverwaltung hat dem Steuerpflichtigen g emäss § 123 Abs. 3 StG ihren begründeten Entscheid schriftlich und mit einer Belehr ung über die Rechtsmittel zu eröffnen. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts bejaht seit 1970 einen Begründungszwang selbst dann, wenn keine entsprechende gesetzliche Norm vorliegt, denn es entspreche allgemeinen rechtsstaatlichen Prinzipien, dass dem Rechtssuchenden die Entscheidungsgründe eröffnet würden (vgl. Jürg Stadelwieser, Die Eröffnung von Verf ügungen, Diss. St. Gallen, 1994, S. 186 f.). Während es nach gängiger Praxis genügt, bei m Erlass der Veranlagung die Abwei- chungen von der Deklaration aufzuzeigen, muss der Entschei d der Steuerverwaltung eine Be- gründung enthalten. Die Begründung hat die rechtliche n und tatsächlichen Erwägungen der Behörde aufzuzeigen, aufgrund derer der Entscheid getr offen wurde. Sie muss es dem Steuer- pflichtigen ermöglichen, die Erfolgschancen und die Kost enrisiken eines weiteren Rechtsmittel- verfahrens abzuschätzen (vgl. Ziegler in: Nefzger/Simone k/Wenk, Kommentar zum Steuerge- Seite 5 setz des Kantons Basel-Landschaft, § 123 N 10; Entscheid d es Steuergerichts [StGE] vom 14. Dezember 2007, 510 07 45, E. 3, www.bl.ch/steuergericht ). Die Behörde muss sich zwar wie dargetan nicht zu allen Rechtsvorbringen einer Partei äussern, sie darf sich vielmehr auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken, aber je komplexer die Sach- und Rechtslage ist, desto höhere Anforderungen werden an di e Begründungspflicht gestellt (vgl. Urteil des Bundesgerichts [BGE] 129 I 232, E. 3.3). c) In ihrem Entscheid vom 17. März 2016 geht die Steu erverwaltung nach einer kurzen Darstellung des Sachverhalts sowie der Erwähnung einiger Argumente der Vertreterin in den Erwägungen auch auf deren Argumentation ein. Die Steuerverwaltung fasst sich in ihrer Begründung zu den einzelnen Punkten zwar eher kurz. Tro tzdem ist deutlich erkennbar, aus welchen Gründen sie zu ihrem Schluss kommt. Diese Erkenntni s führt dazu, dass eine Verlet- zung des rechtlichen Gehörs nicht feststellbar ist, zum al es der Vertreterin möglich war, auf Grundlage dieses Entscheids einen ausführlichen Rekurs zu verfassen, was ihr bei einem unzu- reichend begründeten Entscheid kaum gelungen wäre. 3. In materieller Hinsicht ist vorliegend die Stockwerke igentumsparzelle Nr. S1304 (Stamm- grundstück Nr. 1266) GB C.____ vom Geschäfts- ins Privatvermö gen überführt worden, wobei diese Privatentnahme dem Grundsatz nach unbestritten ist. Strittig und zunächst zu prüfen ist, in welchem Steuerjahr die Überführung stattgefunden hat. a) Was einmal Geschäftsvermögenscharakter hat, behält dies en bei, solange keine Veräusserung oder Entnahme ins Privatvermögen erfolgt. Dies gilt unabhängig von der Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit, aber auch bei Erbgang, Schenkung oder Verpachtung nach Aufgabe einer selbständigen Erwerbstätigkeit. Auch bei G eschäftsaufgabe bleibt die bisherige Qualifikation bis zur Beendigung der Liquidation beste hen (vgl. von Ah, Die Besteuerung Selb- ständigerwerbender, 2. A., 2011, S. 58 f.). Der Steu erpflichtige hat gegenüber den Steuerbe- hörden den eindeutigen Willen zu äussern, beispielsweise durch die Buchung einer Privatent- nahme, die Liegenschaft ins Privatvermögen überführen zu wollen. Tut er dies nicht, ist grund- sätzlich davon auszugehen, dass die Liegenschaft im Geschäftsve rmögen verbleibt; durch den blossen Zeitablauf kann die fragliche Liegenschaft nich t ins Privatvermögen übergehen (vgl. BGE vom 7. November 1986 i.S. K. gegen Steuerrekursko mmission [heute Steuergericht] des Kantons Basel-Landschaft, publ. In : Archiv für Schweizeri sches Abgaberecht [ASA] 57, S. 271 ff., E. 3b ; BGE vom 13. Juli 1994, publ in: Steuer Revue [StR] 1994, S. 575 ff., E. 5b). Hinter- Seite 6 grund hierfür bildet die Überlegung, dass die Besteuerung eines Liquidationsgewinnes bei einer Privatentnahme zu einer wirtschaftlichen Belastung für d en Eigentümer werden kann und dem- gemäss erst dann Platz greifen soll, wenn unumstösslich fest steht, dass der Liquidationsfall tatsächlich eingetreten bzw. gewollt ist (Reich, in: Zwe ifel/Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/2a, Art. 18 DBG N 42, m.w.H.). b) Vorliegend haben die Pflichtigen gegenüber den S teuerbehörden den eindeuti- gen Willen geäussert, die fragliche Liegenschaft ins Pri vatvermögen überführen zu wollen. Die Vertreterin der Rekurrenten macht geltend, die Überfü hrung habe am 1. Januar 2014 stattge- funden. Die Steuerverwaltung hält dafür, dies sei bereits am 31. Dezember 2013 der Fall gewe- sen. Dass am 1. Januar 2014 noch geschäftliche Tätigkeite n ausgeübt worden sein sollten, welche zu Aufwand und Ertrag geführt haben, wird von den Pflichtigen weder behauptet noch nachgewiesen. Daher ist von der effektiven Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit per 31. Dezember 2013 auszugehen. In diesem Punkt ist der Rekurs entsprechend abzuweisen. 4. Weiter unterliegt der Beurteilung, wie der Wert der überführten Stockwerkeigentums- wohnung zu bestimmen ist. a) Gemäss § 24 lit b StG gehören zum steuerbaren Einko mmen alle Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit, namentlich aus Handel, Gewerbe, Industrie, Land- oder Forst- wirtschaft sowie aus freien Berufen, Kapitalgewinne au s Veräusserung, Verwertung oder buch- mässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen mit Einschluss de r Liquidationsgewinne sowie aus Überführung von Geschäfts- ins Privatvermögen oder in ausländische Betriebe oder Be- triebsstätten. Als Geschäftsvermögen gelten alle Vermögen swerte, die ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen. Gleiches g ilt für Beteiligungen von mindestens 20% am Grund- oder Stammkapital einer Kapitalgesellschaft o der Genossenschaft, sofern der Ei- gentümer sie im Zeitpunkt des Erwerbs als Geschäftsvermöge n erklärt. Gemäss § 25 Abs. 1 StG gilt als Kapitalgewinn von Selbständigerwerbenden gemäss § 24 Buchstabe b StG bei be- weglichem Vermögen die Aufwertung in der Höhe des verb uchten Mehrwertes (lit. a), bei Ver- äusserung von beweglichem Geschäftsvermögen die Differ enz zwischen Buchwert und Erlös (lit. b) und bei Überführung von beweglichem Geschäfts- ins Privatvermögen die Differenz zwi- schen Buchwert und Verkehrswert (lit. c). Wird gemäss § 25 Abs. 2 StG eine Liegenschaft auf- gewertet, veräussert oder aus dem Geschäfts- ins Privatvermög en überführt, wird nur die Diffe- renz zwischen den Anlagekosten und dem massgebenden Einko mmenssteuerwert besteuert Seite 7 (wieder eingebrachte Abschreibungen). Der Wertzuwachsgew inn wird aufgrund des monisti- schen Systems mit der Grundstückgewinnsteuer erst beim Verkauf erfasst (§ 71 ff. StG). b) Vorliegend beliefen sich die Anlagekosten der frag lichen Stockwerkeigentums- wohnung unbestrittenermassen auf Fr. 447‘118.--. Gemä ss Erfolgsrechnung pro 2011 der A.___ Immobilien, C.____ wurden Fr. 137‘118.-- abge schrieben. Weitere Abschreibungen er- folgten nicht. Die wieder eingebrachten Abschreibunge n beliefen sich damit unbestrittenermas- sen auf Fr. 137‘118.--. Entsprechend betrug der Buchw ert der fraglichen Stockwerkeigentums- wohnung gemäss Bilanz per 31. Dezember 2013 der A.____ Immobilien, C.____ im Steuerjahr 2013 Fr. 310‘000.-- (= Fr. 447‘118.-- ./. Fr. 137‘1 18.--). Strittig ist der Wert der überführten Stockwerkeigentumswohnung. Es ist daher nachstehend zu prüfen, ob bei der Überführung der Stockwerkeigentumswohnung vom Geschäfts- ins Privatvermögen von dem seitens der Steuer- verwaltung in der Vernehmlassung vom 23. Mai 2016 gelt end gemachten Verkehrswert von Fr. 500‘000.-- auszugehen ist oder ob auf den von den Rekurrenten mit Einsprache vom 18. Februar 2015 bzw. Verkehrswertschätzung beantragten Verkehrswert in Höhe von Fr. 390'000.-- bzw. eventualiter gemäss Replik vom 27. J uli 2016 auf einen solchen in Höhe Fr. 440‘000.-- abzustellen ist. c) Gemäss § 43 StG ist der Wert der Grundstücke unter b illiger Berücksichtigung des Verkehrswerte und des Ertragswertes zu ermitteln. Gem äss Doktrin und Rechtsprechung bestimmt der Ort der gelegenen Sache den Verkehrswert bei Grundstücken. Der Verkehrswert ist aufgrund von Schätzungen festzustellen, wobei die V erkehrswertschätzung nach jenen Überlegungen getroffen werden muss, die der Liegensch aftshandel üblicherweise anstellt (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Kommentar zum Zürcher St euergesetz, 3. A. Zürich 2013, § 220 N 131 und 134, m.w.H.). Es gibt verschiedene Sch ätzungsmethoden, um den Verkehrs- wert einer Liegenschaft zu ermitteln. In der Schätzungsp raxis haben sich u.a. die Vergleichs- wertmethode, die Realwertmethode, die Ertragswertmethode und die Mischwertmethode einge- bürgert (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 137; weiterführend: Das Schweize- rische Schätzerhandbuch, Das umfassende und praxisorientierte Lehrbuch über die wichtigsten Immobilien-Bewertungsmethoden der Schweiz, Hrsg. Schwe izerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten [SVKG], Schweizerische Schät zungsexperten-Kammer/ Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft [SEK/ SVIT], 4. A. Aarau 2012, S. 42 ff.). Bei der Vergleichswertmethode werden Vor- und Nachteile de r zu bewertenden Liegenschaft ge- genüber vergleichbaren Liegenschaften erarbeitet. Der gesuchte Verkehrswert wird mittels Zu- oder Abschlägen auf den Verkaufspreis der Vergleichsobj ekte ermittelt (vgl. Das Schweizeri- Seite 8 sche Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 56 ff.). Bei der Rea lwertmethode steht der Realwert im Zentrum der Bewertung. Dieser setzt sich zusammen aus d em Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf einem Grundstück, den Kosten für U mgebungsarbeiten, den Bauneben- kosten sowie dem Landwert. Sie wird überwiegend bei realwertorientierten Objekten verwendet, bei denen der erzielbare Ertrag im Hinblick auf den Ve rkehrswert eine untergeordnete oder gar keine Rolle spielt (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuc h, a.a.O., S. 70 ff.). Bei der Er- tragswertmethode steht neben dem jährlich erzielbaren Bruttomietertrag der Kapitalisierungs- satz im Mittelpunkt der Bewertung. Sie findet hauptsäch lich Anwendung bei ertragsorientierten Objekten, bei denen der Realwert im Hinblick auf den Verkehrswert eine unbedeutende oder gar keine Rolle spielt (vgl. Das Schweizerische Schätzerha ndbuch, a.a.O., S. 82 ff.). Bei der Mischwertmethode wird durch Gewichtung von Real- und E rtragswert der Verkehrswert über- bauter Grundstücke ermittelt. Bei dieser Methode ist es in der Schätzungspraxis üblich, den Realwert stets einmal und den Ertragswert mit einem Fa ktor (m) zu gewichten (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 116 ff.). B ei der Verkehrswertschätzung von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern werden in der Regel sowohl der Realwert wie auch der Ertragswert berücksichtigt. Die Gewichtung dieser beiden W erte hängt von den Verhältnissen des Einzelfalles ab (vgl. Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.a.O., § 220 N 180) (vgl. zum Ganzen: StGE vom 24. September 2009, 510 08 85, www.bl.ch/steuergericht ). Zusammenfassend ist von einer Verkehrswertschätzung nach der Mischwertmethode auszugehen, da dieselbe die präzisesten Angaben liefert. Denn weder der Real- noch der Ertragswert alleine machen den Verkehrswert einer Liegenschaft aus, es kommt auf die ri chtige Gewichtung der Teilwerte an. Für die Mittelwertberechnung ist grundsätzlich von ein er Gewichtung von 1 x Realwert und 2 x Ertragswert auszugehen (vgl. StGE vom 24. September 2009, a.a.O., E. 7a). d) Die Verkehrswertschätzung, welche im Auftrag der R ekurrenten erstellt wurde, basiert zwar dem Grundsatz nach auf der Mischwertmethode , wobei die Schätzerin den Er- tragswert als Verkehrswert im Sinne eines Niederstwertpr inzip einsetzte und somit einen Ver- kehrswert in Höhe von Fr. 390'000.-- ermittelte. Der Verkehrswertschätzung ist zu entnehmen, dass Stockwerkeigentumswohnungen in diesem Preissegment re lativ gut gehandelt werden könnten. Der ermittelte Verkehrswert berücksichtige einerseits den guten Zustand und anderer- seits die getätigten Investitionen für Unterhalt und Er neuerungen. Das Objekt befinde sich an guter Lage in C.____. Die Verkehrswertschätzung geht vo n einem Realwert der gesamten Lie- genschaft Nr. 1266 GB C.____ mit 7 Wohnungen von Fr. 3 ‘300‘000.-- bzw. der fraglichen Stockwerkeigentumswohnung mit einem Anteil von 132/1000 von Fr. 440‘000.-- aus, was dem Grundsatz nach nicht zu bemängeln ist. Fehlerhaft im Sinne der hiervor zitierten Praxis ist ledig- Seite 9 lich, aber immerhin, dass dieser Realwert nicht in die Verkehrswertberechnung eingeflossen ist, sondern allein auf den Ertragswert abgestellt wurde. e) Der Ertragswert ist der aufgrund des Mietertrags er mittelte Wert einer Liegen- schaft. Er ergibt sich aus der Division des Mietertrags mit einem angemessenen Kapitalisie- rungsfaktor (vgl. Wenger/Wenger/Naegeli, Der Liegen schaftenbewerter, Handbuch auf Basis der Raumklassifizierungen des Bundesamtes für Statistik, 5. A. Zürich Basel Genf 2009, S. 26). Für die Kalkulation des Ertragswertes werden in der Pr axis die aktuellen, jährlichen Mieterträge verwendet. Diese entsprechen dem vertraglich vereinbarten Mietpreis abzüglich der Nebenkos- ten (vgl. Scognamiglio, Immobilienbewertungsmethoden und Benchmarking, 4. A. Zürich 2008, Hrsg. Hauseigentümerverband Schweiz [HEV Schweiz], S. 3 1). Vorliegend geht die Verkehrs- wertschätzung, wie bereits hiervor gesehen, von einem Ert ragswert von Fr. 390‘000.-- aus. Gemäss Verkehrswertschätzung beläuft sich der Mietzins auf F r. 1‘470.-- pro Monat bzw. Fr. 17‘640.-- pro Jahr. Mit Replik vom 27. Juli 2016 m achen die Rekurrenten geltend, ab dem 1. August 2014 sei der Bruttomietzins von vorher Fr. 2‘ 200.-- auf neu Fr. 2‘100.-- gesenkt wor- den und es sei, nach Abzug von Nebenkosten im Umfang vo n Fr. 225.--, von einem Nettomiet- zins von Fr. 1‘875.-- auszugehen. Per Überführungszeitpun kt am 31. Dezember 2013, welcher hier entscheidend ist, belief sich der Mietzins für die fr agliche Stockwerkeigentumswohnung auf Fr. 2‘200.-- pro Monat. Die erst später erfolgte Mie tzinssenkung ist entsprechend nicht mehr zu berücksichtigen. Hinsichtlich der Nebenkosten rechtfertigt es sich von solchen in Höhe von Fr. 250.-- auszugehen. Der Nettomietertrag beläuft sich demnach auf Fr. 1‘950.-- (= Fr. 2‘200.-- ./. Fr. 250.--) pro Monat bzw. Fr. 23‘400.-- pro Jahr (= 12 Monate à Fr. 1‘950.--). f) Gemäss § 8 der Verordnung zum Steuergesetz vom 13. Dezember 2005 ist der Ertragswert von Gebäuden, die weder landwirtschaftlich en oder forstwirtschaftlichen noch ge- werblichen oder industriellen Zwecken dienen, nach best immten Kapitalisierungssätzen zu be- stimmen. Danach ergibt sich bei der Altersgruppe 2 (20 - 50 Jahre) bei einem mittelmässigen Zustand bzw. Ausbau ein Kapitalisierungszinssatz von 7%. E s stellt sich in diesem Zusammen- hang die Frage, ob im hier strittigen Steuerjahr 201 3, aufgrund des historisch tiefen Zinsni- veaus, ein solch hoher Kapitalisierungszinssatz, welcher sich a us dem Basiszinssatz und Zu- schlägen für Betriebskosten und Unterhalt, Verwaltungsko sten, Mietzinsrisiko und Rückstel- lungsbedarf in Höhe von 2.03% zusammensetzt (vgl. Das Sch weizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 343), noch sachgerecht ist oder ob nicht als Grundlage für die Festlegung des Basis- zinssatzes der Zinssatz für die erste Hypothek heranzuziehen i st (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 86 ff.), zumal auch § 9 Ab s. 2 lit. a der Verordnung zum Gesetz Seite 10 über die Erbschafts- und die Schenkungssteuer vom 16. Juni 1981 (VO ESchStG) für die Be- rechnung des Verkehrswertes für Mehrfamilienhäuser je nach Alter und Zustand von einem Kapitalisierungssatz zwischen 1 ½ und 2 ½% über dem Zinssat z für 1. Hypotheken der Basel- landschaftlichen Kantonalbank ausgeht. Die durchschnittl iche Verzinsung für Hypothekarforde- rungen betrug im Jahr 2013 gemäss Bundesamt für Statist ik 2.02% (vgl. www.bfs.admin.ch ). Der Kapitalisierungszinssatz würde sich demnach auf 4.05% (= 2.03% + 2.02%) belaufen. Da für die Festlegung des Basiszinssatzes indes auch die verga ngene Zinssituation mitzuberück- sichtigen ist (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O ., S. 89), erscheint es für das hier strittige Steuerjahr 2013 als angemessen, den Kap italisierungszinssatz auf 4.5% festzule- gen. Dies gilt umso mehr, als auch in der von der Vertr eterin der Rekurrenten ins Recht geleg- ten Verkehrswertschätzung mit einem Kapitalisierungssatz in dieser Höhe gerechnet wurde. Entsprechend beläuft sich der Ertragswert der strittig en Stockwerkeigentumswohnung auf Fr. 520‘000.-- (= Fr. 23‘400.-- / 4.5%). g) Zusammenfassend ergibt sich demnach folgende Mittelw ertberechnung: Realwert 1 x Fr. 440‘000.-- Ertragswert 2 x Fr. 1‘040‘000.-- (2 x Fr. 520‘000. --) Subtotal Fr. 1‘480‘000.-- ÷ 3 = Mittelwert Fr. 493‘333.-- h) Dass der hiervor errechnete Mittelwert sachgerecht ist , ergibt sich überdies aus einem Vergleich mit der auf der Stockwerkeigentumswohn ung lastendenden Hypothek gemäss Bilanz per 31. Dezember 2013 der A.____ Immobilien, C.____ in Höhe von Fr. 420‘000.--. Ob es sich dabei lediglich um eine 1. oder auch um eine 2. Hypothek handelt, ist nicht ersichtlich. Selbst unter der Annahme einer 2. Hypothek und einer Belehnung von 80% ergebe sich ein Verkehrswert von Fr. 525‘000.-- (= Fr. 420‘000.-- / 80%). i) Dasselbe ergibt sich aus einem Vergleich mit zwei Übe rtragungen von Stockwer- keigentumswohnungen auf demselben Stammgrundstück Nr. 12 66 GB C.____. Wie die Rekur- renten richtig vermuten, fand zwar kein Verkauf einer S tockwerkeigentumswohnung zum Preis von Fr. 740‘000.-- statt. Verkauft wurde indes im Jahr 2013 eine Stockwerkeigentumswohnung mit einem Anteil von 130/1000 zu einem Preis von Fr. 56 0‘000.--. Weiter wurde im Jahr 2015 mittels Kauf- und Schenkungsvertrag eine Stockwerkeigent umswohnung mit einem Anteil von ebenfalls 130/1000 zu einem Preis von Fr. 600‘000.-- übertragen. Beide Wohnungen sind leicht Seite 11 kleiner als die vorliegend strittige mit einem Anteil vom 132/1000 und die Übertragungen fanden im strittigen Steuerjahr bzw. nachher statt, so dass es sich um vergleichbare Objekte handelt. j) Aus alledem ergibt sich, dass der seitens der Steuerve rwaltung mit Vernehmlas- sung vom 23. Mai 2016 beantragte Verkehrswert von Fr. 5 00‘000.-- nicht zu bemängeln ist. Auch in diesem Punkt ist der Rekurs entsprechend abzuweisen. 5. Schliesslich unterliegt der Beurteilung, wie der Li quidationsgewinn zu besteuern ist. a) Mit Veranlagungsverfügung der Staatssteuer 2013 vom 22. Januar 2015 wurden die wiedereingebrachten Abschreibungen aufgerechnet un d damit ordentlich besteuert. Die Pflichtigen beantragen, dass der Überführungsgewinn sep arat zu besteuern ist. Davon geht auch die Steuerverwaltung in ihrer Vernehmlassung vom 23. Mai 2016 aus. b) Wird gemäss § 36 bis StG die selbständige Erwerbstätigkeit nach dem vollendeten 55. Altersjahr oder wegen Unfähigkeit zur Weiterführu ng infolge Invalidität definitiv aufgegeben, so wird die Summe der in den letzten zwei Geschäftsjahre n realisierten stillen Reserven ge- trennt vom übrigen Einkommen besteuert. Einkaufsbeiträg e zur Schliessung von Deckungslü- cken innerhalb der beruflichen Vorsorge sind abziehbar. Werden keine solchen Einkäufe vorge- nommen, so wird die Steuer auf dem Betrag der reali sierten stillen Reserven, für den der Steu- erpflichtige die Zulässigkeit eines Einkaufs in die beruf liche Vorsorge nachweist, in gleicher Weise wie Kapitalleistungen aus Vorsorge gemäss § 36 St G erhoben. Für die Bestimmung des auf den Restbetrag der realisierten stillen Reserven a nwendbaren Steuersatzes gemäss § 34 Abs. 1 StG ist ein Fünftel dieses Restbetrags massgebend, wobei der Steuersatz mindestens 5% beträgt. Die Sozialabzüge gemäss § 33 und § 34 Abs. 4 StG werden nicht gewährt. Die gleiche Besteuerung gilt auch für den überlebenden Eh egatten, die anderen Erben und die Vermächtnisnehmer, sofern sie das übernommene Unterne hmen nicht fortführen; die steuerli- che Abrechnung erfolgt spätestens fünf Kalenderjahre na ch Ablauf des Todesjahres des Erb- lassers. c) Da die vorgenannten Voraussetzungen vorliegend unbe strittenermassen erfüllt sind, ist der Liquidationsgewinn im Sinne von § 36 bis StG separat zu besteuern. In diesem Punkt ist der Rekurs entsprechend gutzuheissen. Seite 12 d) Die von der Steuerverwaltung mit Verfügung der S taatssteuer 2013 vom 22. Ja- nuar 2015 vorgenommene Aufrechnung von wiedereingebrachten Abschreibungen in Höhe von Fr. 123‘407.-- erfolgte damit zu Unrecht. Entsprechend ist das steuerbare Einkommen auf Fr. 230‘027.-- (= Fr. 353‘434.-- ./. Fr. 123‘407.--) zu reduzieren. e) In quantitativer Hinsicht ergibt sich hinsichtlich des L iquidationsgewinnes folgen- des. Wird gemäss § 25 Abs. 2 StG eine Liegenschaft aufge wertet, veräussert oder aus dem Geschäfts- ins Privatvermögen überführt, wird nur die D ifferenz zwischen den Anlagekosten und dem massgebenden Einkommenssteuerwert besteuert (wi eder eingebrachte Abschreibun- gen). Die wieder eingebrachten Abschreibungen belaufe n sich vorliegend wie bereits weiter oben festgestellt auf Fr. 137‘118.-- (= Fr. 447‘118.- - ./. Fr. 310‘000.--). Davon sind Rückstellun- gen für die AHV in Höhe von 10% der Einkünfte aus sel bständiger Erwerbstätigkeit gemäss dem Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG) vo m 14. Dezember 1990 in Abzug zu bringen. Gemäss Art. 18 Abs. 1 DBG sind alle Einkünfte a us einem Handels-, Industrie-, Ge- werbe-, Land- und Forstwirtschaftsbetrieb, aus einem f reien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit steuerbar. Gemäss Art. 18 Abs. 2 DBG zählen zu den Einkünf- ten aus selbstständiger Erwerbstätigkeit auch alle Kapi talgewinne aus Veräusserung, Verwer- tung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung gleichgestellt ist die Überführung von Geschäfts- ins Privatvermögen oder in ausländische Betriebe oder Be- triebsstätten. Anders als bei der Staatssteuer, wo bei de r Überführung lediglich die Differenz zwischen den Anlagekosten und dem massgebenden Einkommensst euerwert besteuert wird und der Wertzuwachsgewinn erst beim Verkauf mit der Gr undstückgewinnsteuer erfasst wird, ist bei der direkten Bundessteuer die Differenz zwischen dem Veräusserungs- bzw. Verkehrs- wert und dem Buchwert steuerbar. Wie hiervor gesehen, b etrug der Verkehrswert der überführ- ten Stockwerkeigentumswohnung Fr. 500‘000.-- und der Bu chwert gemäss Bilanz per 31. De- zember 2013 der A.____ Immobilien, C.____ Fr. 310‘00 0.--, so dass sich der Buchgewinn auf Fr. 190‘000.-- belief. Entsprechend belaufen sich die R ückstellungen für die AHV auf Fr. 19‘000.-- und der Liquidationsgewinn, welcher gemäss § 36 bis StG separat zum Mindestsatz von 5% zu besteuern ist, auf Fr. 118‘118.-- (= Fr. 137‘118.-- ./. Fr. 19‘000.--). Insgesamt ist der Rekurs damit teilweise gutzuheissen. 6. Es bleibt über die Kosten des Rekursverfahrens zu bef inden. Seite 13 a) Die Rekurrenten sind mit ihren Begehren zu rund einem Drittel durchgedrungen, womit ihnen reduzierte Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 660.-- aufzuerlegen sind (§ 130 StG i.V.m. § 20 Abs. 1 und 3 des Gesetzes über die Verfassun gs- und Verwaltungsprozessordnung [VPO] vom 16. Dezember 1993). b) Nach § 130 StG i.V.m. § 21 Abs. 3 VPO kann bei Be schwerden in Steuersachen der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Bei zug eines Vertreters eine angemessene Parteientschädigung zulasten der Gegenpartei zugesproche n werden. Für die beiden Parallel- verfahren Staats- und direkte Bundessteuer 2013 machte die Vertreterin der Pflichtigen mit Ein- gabe vom 27. Juli 2016 eine Parteientschädigung in Höh e von insgesamt Fr. 6‘042.15 geltend, welche sich aus den Rechnungen vom 5. März 2015 in Höhe von Fr. 1‘271.70, vom 7. April 2015 in Höhe von Fr. 1‘620.--, vom 10. Februar 2016 in Höhe von Fr. 45.90, vom 14. Juni 2016 in Höhe von Fr. 1‘273.95, aufgelaufenen Aufwendunge n bis zum 22. Juli 2016 in Höhe von Fr. 534.60 sowie geschätzten Aufwendungen inkl. Gerichtst eilnahme in Höhe von Fr. 1‘296.--, je inkl. Mehrwertsteuer (MWST) zusammensetzte. Da vorlieg end nur Bemühungen, die im Re- kursverfahren entstanden sind, berücksichtigt werden können, fallen die Rechnungen vom 5. März 2015, vom 7. April 2015 sowie 10. Februar 2016 betreffend die Einspracheverfahren Staats- und direkte Bundessteuer 2013 von Vornherein ausser Betracht. Für das Rekursverfah- ren ist damit von einer Parteientschädigung von Fr. 3‘1 04.55 (= Fr. 1‘273.95 + Fr. 534.60 + Fr. 1‘296.--) auszugehen, welche sich aus 15.97 Stunden à Fr. 180.-- zuzüglich MWST von Fr. 229.95 zusammensetzt. Der gerichtlich anerkannte S tundensatz für Anwälte von Fr. 250.-- darf nicht für die berufsmässige Vertretung durch Treuh andfirmen übernommen werden. Die Verschiedenartigkeit des Ausbildungsweges und der Kostens truktur sowie die häufig forensi- sche Tätigkeit durch Pflichtmandate rechtfertigen eine unterschiedliche Handhabung. Nichtan- waltlichen Vertretungen wird vor Gericht deshalb nur e in Stundenansatz von Fr. 150.-- zuge- standen (vgl. Entscheid des Kantonsgericht des Kantons Ba sel-Landschaft vom 17. Juni 2009, publ. in: Basellandschaftliche und Baselstädtische Steu erpraxis [BStPra], Bd. XIX, S. 559 ff.). Der geltend gemachte Betrag ist entsprechend auf Fr. 2‘ 592.-- (16 Stunden à Fr. 150.-- zuzüg- lich MWST) zu reduzieren. Ausgehend von einem Betrag von Fr. 1‘296.-- (= Fr. 2‘592.-- / 2) für das vorliegende Verfahren betreffend Staatssteuer 2013 ist den Rekurrenten entsprechend ih- rem teilweisen Obsiegen im Umfang von rund einem Drittel eine reduzierte Parteientschädigung in Höhe von Fr. 432.-- inkl. MWST (= Fr. 1‘296.-- / 3) zu Lasten der Steuerverwaltung zuzuspre- chen. Seite 14 Demgemäss wird erkannt: ://: 1. Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen teil weise gutgeheissen. 2. Die Steuerverwaltung wird angewiesen, den Einsp rache-Entscheid vom 17. März 2016 sowie die Veranlagungsverfügung der Staatssteuer 2013 vo m 22. Januar 2015 wie folgt abzuändern: 2.1 Das steuerbare Einkommen ist auf Fr. 230‘027.-- zu reduzieren. 2.2 Der Liquidationsgewinn in Höhe von Fr. 118‘118. -- ist gemäss § 36 bis StG separat zum Mindestsatz von 5% zu besteuern. 3. Die Rekurrenten haben reduzierte Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 660.-- (inkl. Aus- lagen von pauschal Fr. 70.--) zu bezahlen, welche mit d em bereits geleisteten Kosten- vorschuss verrechnet werden. Der zu viel bezahlte Kostenvorschu ss von Fr. 340.-- wird ihnen zurückerstattet. 4. Die Steuerverwaltung hat den Rekurrenten eine re duzierte Parteientschädigung in Hö- he von Fr. 432.-- (inkl. Auslagen und MWST) zu bezahlen. 5. Mitteilung an die Vertreterin, für sich und zhd. der Rekurrenten (2), die Gemeinde C.____ (1) und die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft (3).