<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" id="Immagine 5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=299514" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" id="Immagine 6" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=299515" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>16.2020.53</p> <p class="MsoNormal">16.2021.3</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">17 marzo 2021</a>/rg</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Giani, presidente,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Fiscalini e Stefani</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>vicecancelliera:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Jurissevich</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>sedente per statuire sul reclamo del 23 dicembre 2020 presentato da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> RE 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>(patrocinato dall</span><span>'</span><span>avv. PA 1 )</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro la decisione emessa il </span><span>10 dicembre 2020 dal Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud</span><span> nella causa SO.2020.734 (tutela giurisdizionale nei casi manifesti: espulsione del conduttore) da lui promossa con istanza del </span><span>1° settembre 2020</span><span> nei confronti di</span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span> CO 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoFooter"><span>(patrocinata dall</span><span>'</span><span>avv. PA 2 )</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="R1">e sulla richiesta di gratuito patrocinio formulata il 26 gennaio 2021 da CO 1 nelle osservazioni al reclamo (inc. 16.2021.3),</p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Ritenuto</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>in fatto:</b> <b>A.</b> Il 24 febbraio 2009 A__________ __________, in qualità di locatore, e CO 1, come conduttrice, hanno stipulato un contratto di locazione avente per oggetto un appartamento <span>a __________ per una pigione di fr. 1100.– e un acconto per le spese accessorie di fr. 150.–<span>.</span></span><span> A__________ __________ è deceduto il 21 settembre 2013</span> e nel rapporto di locazione è subentrato il figlio RE 1.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>B. </b>In esito a una procedura avviata da CO 1 il 7 giugno 2016, con decisione del 19 ottobre 2016 il Pretore della giurisdizione di Mendrisio Sud ha, tra l'altro, condannato RE 1 a sistemare l'impianto di riscaldamento dell'appartamen­to, provvedendo alle dovute regolazioni, così come a ogni altro intervento necessario a garantire una temperatura costante minima di 20° nella zona giorno e 18° nella zona notte, concedendo nel contempo alla conduttrice una riduzione della pigione del 10%, ovvero fr. 110.– mensili, nei mesi da ottobre a marzo compresi, la prima volta per il mese di marzo 2015 e fino a completa eliminazione del difetto (inc. SE.2016.37). Statuendo l'8 febbraio 2019 questa Camera ha parzialmente accolto il reclamo del 16 novembre 2016 presen­tato dal locatore nel senso di far decorrere la riduzione della pigione da marzo 2016 (inc. 16.2016.71). </p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>C. </b>Il<b> </b></span>4 aprile 2019 CO 1 ha segnalato al proprietario la sussistenza del problema al riscaldamento, chiedendogli di indicarle, entro il 30 aprile successivo, in quale modo egli intendeva restituirle l'importo di fr. 2090.– corrispondente alle sue spettanze in riduzione della pigione per gli anni 2016 - 2018 e per i primi tre mesi del 2019 o se questo importo avrebbe dovuto essere da lei compensato con le pigioni future. Il locatore non ha reagito sicché il 9 maggio 2019 la conduttrice gli ha comunicato che avreb­be compensato tale importo con parte delle pigioni dei mesi di giugno 2019 (per fr. 1000.–) e di luglio 2019 (per fr. 1010.–) così come con una fattura relativa alla siliconatura della vasca da bagno (per fr. 80.–). </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>D.</b> Il 7 novembre 2019 CO 1 ha lamentato ulteriori difetti (al forno e al piano cottura) depositando la pigione del mese di gennaio 2020. Nell'ambito della procedura da lei promossa davanti al Pretore, le parti si sono accordate sulla sostituzione del for­no e sulla riduzione della pigione con liberazione proporzionale in favore del locatore del corrispettivo depositato (inc. SE.2020.13).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>E. </b>Il 30 gennaio 2020 la conduttrice ha nuovamente informato il locatore che avreb­be compensato fr. 550.–, corrispondenti alla riduzione della pigione dovuta per i mesi da ottobre 2019 a febbraio 2020, con parte della pigione di febbraio 2020. L'11 febbraio successivo il locatore ha intimato all'inquilina di versare entro cinque giorni gli arretrati di complessivi fr. 2560.– (fr. 1000.– per giugno 2019, fr. 1010.– per luglio 2019 e fr. 550.– per febbraio 2020) oltre alle spese di diffida di fr. 40.–. Il 17 febbraio 2020 CO 1 ha contesto la richiesta e il 28 febbraio successivo ha avvisato il locatore che per il successivo mese di marzo avrebbe unicamente versato fr. 990.–, compensando così la riduzione di pigione dovuta per quel mese. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>F. </b>Nell'ambito di una procedura promossa da CO 1 volta all' esecuzione della decisione pretorile del 19 ottobre 2016, all'udien­za del 4 maggio 2020 la conduttrice ha preso atto di un rapporto della verifica del sistema di riscaldamento effettuato il 9 ottobre 2019 dalla M__________ Sagl secondo cui la temperatura rilevata all'interno dell'appartamento, inferiore a 20 °C, era dovu­ta alla chiusura della valvola d'entrata dell'acqua calda provenien­te dalla caldaia e alla sua opposizione a una corretta apertura per evitare spese di riscaldamento eccessive,<span> </span>ha dato atto che “quanto previsto nelle sentenze può essere adeguatamente rispettato”, riservandosi “tuttavia di rivalutare la situazione al sopraggiungere della prossima stagione fredda, permettendo al locatore di effettuare le verifiche compreso il controllo della corret­ta apertura dei rubinetti garantendo che la conduttrice non possa modificare la regolazione”. Il Pretore ha stralciato la causa dai ruoli “per transazione” (inc. SO.2020.213).</p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b> G.</b> Il 13 maggio 2020 RE 1 ha fissato a CO 1 un termine di 30 giorni per versare complessivi fr. 3810.–, corrispondenti alle pigioni scoperte dei mesi di giugno 2019 (fr. 1000.–), di luglio 2019 (fr. 1010.–), di gennaio 2020 (fr. 1100.–), di febbraio 2020 (fr. 550.–), di marzo 2020 (fr. 110.–) oltre alle spese di diffida (fr. 40.–), con la comminatoria della disdetta anticipata in applicazione dell'art. 257<i>d</i> CO <span>in caso di mancato pagamento. Il 2 giugno 2020</span> la conduttrice ha contestato di essere in mora, avendo depositato la pigione del mese di gennaio 2020 e compensato quelle restan­ti con le sue pretese in riduzione della pigione. L'8 luglio 2020 RE 1 ha notificato a CO 1 con modulo ufficiale la disdetta straordinaria del contratto per il 31 agosto successivo. Il 10 agosto 2020 l'inquilina ha contestato tale disdet­ta davanti all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Chiasso. All'udienza del 29 settembre 2020 le parti non hanno raggiunto un'intesa e l'autorità di conciliazione ha rilasciato all'istante l'autorizzazione ad agire (inc. 60/20).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>H. </b>Nel frattempo, con istanza del 1° settembre 2020, promossa nel­la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti, RE 1 si è rivolto al Pretore chiedendo l'espulsione di CO 1 dall'ente locato. All'udienza del 5 ottobre 2020, indetta per la discussione, la convenuta ha proposto – previo conferimento del gratuito patrocinio – di dichiarare l'istanza irricevibile o quanto meno di respingerla. Il Pretore ha fissato all'istante un termine di venti giorni per replicare per iscritto precisando che analogo termine sarebbe stato fissato alla convenuta per duplicare dopo di che avrebbe emanato la decisione. Nei loro memoriali dell'11 novembre e del 4 dicembre 2020 le parti hanno riaffermato le loro posizioni. <span>Statuendo con decisione del 10 dicembre 2020 il Pretore ha dichiarato l'istanza irricevibile. </span>Le spese processuali di fr. 400.– sono state poste a carico dell'istante tenuto a rifondere alla convenuta fr. 800.– per ripetibili. CO 1 è stata ammessa al beneficio del gratuito patrocinio<span>.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>I.</b> </span>Contro la decisione appena citata RE 1 è insorto a questa Camera con un reclamo del 23 dicembre 2020 per ottenere l'annullamento del giudizio impugnato e la sua riforma nel senso di accogliere la sua istanza. Nelle sue osservazioni del 26 gennaio 2021 CO 1 ha concluso per la reiezione del reclamo instan­do per il beneficio del gratuito patrocinio.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Considerando</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>in diritto:</b> <b>1. </b>Le decisioni in materia di tutela giurisdizionale nei casi manifesti <span>(art. 257 CPC), trattandosi di procedura sommaria, sono impugna­bili entro il termine di 10 giorni dalla notificazione con recla­mo se il valore litigioso è inferiore a fr. 10 000.– (art. 319 lett. a CPC</span> e art. 321 cpv. 2 CPC). In concreto, il Pretore ha quantificato il valore litigioso in fr. 7500.– donde la competenza di questa Came­ra (art. 48 lett. d n. 1 LOG). Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, la decisione impugnata è pervenuta al patrocinatore dell'istante il 14 dicembre 2020 (cfr. traccia degli invii postali n. __________ agli atti). <span>Depositato il 23 dicembre 2020</span> (cfr. timbro postale sulla busta d'invio) il reclamo in esame è tempestivo.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>2. </b>Secondo l'art. 320 CPC con il reclamo può essere censurata l'errata applicazione del diritto (lett. a) e/o l'accertamento manifestamente errato dei fatti (lett. b). L'autorità di reclamo esamina con pieno potere di cognizione le censure concernenti l'errata applicazione del diritto – federale, cantonale o estero – da parte della giurisdizione inferiore spetta al reclamante, pena l'irricevibilità del suo reclamo, spiegare in modo conciso in cosa consista la violazione del diritto e su quali punti il giudizio contestato viene impugnato (DTF 142 III 367 consid. 2.4 con rinvii). Per quanto concer­ne invece i fatti, l'autorità di reclamo ha un potere di cognizione limitato, potendo rivederli soltanto se essi sono stati accertati in modo manifestamente errato. Anche in tal caso occorre in particolare esporre le critiche in maniera chiara e circostanziata, accompagnandole da un'argomentazione esaustiva. La definizio­ne di “manifestamente errato” corrisponde a quella dell'arbitrio (art. 9 Cost.) nell'apprezzamento delle prove o nell'ac­certamento dei fatti. Per motivare l'arbitrio non basta criticare semplicemente la decisione impugnata contrapponendole una versione propria, ma occorre dimostrare per quale motivo l'accertamento dei fatti o la valutazione delle prove sarebbero manifestamente insostenibili, in aperto contrasto con la situazio­ne reale, gravemente lesivi di una norma o di un principio giuridico chiaro e indiscusso oppure in contraddizione urtante con il sentimento di giustizia e d'equità (DTF 144 III 146 consid. 2 con rinvii).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>3. </b>Nella decisione impugnata il Pretore, dopo avere respinto l'audizione di un testimone offerta dalla convenuta, ha accertato che non essendo più contestato il deposito della pigione del mese di gennaio 2020, litigiosa rimaneva la questione di sapere se la conduttrice potesse compensare le restanti pigioni scoperte indicate nella diffida, così come un residuo dei corrispettivi di febbraio e marzo 2020, per complessivi fr. 2670.–. A suo avviso, la sentenza dell'8 febbraio 2019 della Camera civile dei reclami accordava alla conduttrice una riduzione della pigione sicché tale decisione rappresentava di principio un valido titolo su cui la convenuta poteva fondare la propria pretesa compensatoria. Il primo giudice, accertato che dagli atti risultavano “riscontri discordanti in merito alla difettosità del riscaldamento”, ha ritenuto che i rapporti prodotti dal locatore erano smentiti da quello più recente, prodotto dalla conduttrice (doc. 14), dal quale risulta un “effettivo problema al sistema di riscaldamento, non ancora risolto”. Ne ha dedotto che la fattispecie necessitava di approfondimenti istruttori “che tuttavia non sono compatibili con la presente procedura e che come tali rendono non manifesto il caso a giudizio”. A suo parere, nemmeno la transazione del 4 maggio 2020 era determinante giacché dalla stessa non risultava “in alcun modo un'esplicita rinuncia della conduttrice alla riduzione della pigione a suo tempo accordatale”. In siffatte circostanze, egli ha concluso, “il caso in esame non appare manifesto, nella misura in cui l'eccezione di compensazione sollevata dalla convenuta non può dirsi già di primo acchito pretestuosa o infondata”. Ciò posto, il primo giudice ha dichiarato irricevibile l'istanza. </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"> <b><span>4. </span></b><span>Il reclamante lamenta innanzitutto una violazione del suo diritto di essere sentito poiché gli è stata negata la possibilità di esprimer­si sulla “relazione tecnica” dell'11 novembre 2020 della M__________ SA (doc. 14) prodotta dalla convenuta con la duplica. Egli contesta inoltre che sulla base di tale documento il Pretore potes­se ritenere l'esistenza di “riscontri discordanti in merito alla difettosità del riscaldamento” e che i rapporti da lui prodotti “appaio­no smentiti da quello più recente, prodotto dalla conduttrice (doc. 14) dal quale emergerebbe un effettivo problema”. A suo parere, se il Pretore gli avesse permesso di esprimersi sul menzionato rapporto egli avrebbe potuto “presentare le proprie contro-deduzioni circa la valenza probatoria di quel documento per rapporto al verbale di udienza del 4 maggio 2020 nel quale la conduttrice ammette di accettare le conclusioni del rapporto di ispezione della M__________ Sagl, secondo cui la temperatura all'interno dell'appartamento della convenuta era sì inferiore a 20° gradi, ma la ragione era da ricondurre al fatto che l'inquilina stessa aveva chiuso la valvola principale e le valvole dei circuiti delle serpentine nei singoli locali per risparmiare sulle spese di riscaldamento”. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> a) <span> </span></span></b><span>Il diritto di essere sentito delle parti, sancito dagli art. </span><span>29 cpv. 2 Cost.</span><span> e 53 CPC, comprende tra l'altro il diritto di prendere conoscen­za di tutte le argomentazioni o prove sottoposte al tribunale e di determinarsi su di esse (cosiddetto diritto di repli­ca incondizionato), a prescindere dal fatto che contengano o no elemen­ti di fatto o diritto nuovi e siano atte a influen­zare il giudizio. Ogni allegazione o prova prodotta <span>va portata a conoscen­za </span>delle stesse, affinché possano decidere se usufruire o no della possibilità di prendere posizione (DTF 146 III 104 consid. 3.4.1 con riferimenti). Il diritto di prendere conoscen­za di tutte le argomentazioni o prove sottoposte all'autorità e di determinarsi su di esse è dato anche quando un atto è notificato solo per conoscenza, senza che sia nel contem­po assegnato un termine per prendervi posizione (DTF 144 III 118 consid. 2.1). Ci si deve infatti aspettare che la parte che intende esprimersi lo faccia, o chieda perlomeno che le sia assegnato un termine per farlo, senza indugi, altrimenti si ritie­ne che vi abbia rinunciato (DTF 138 I 486 consid. 2.2; sentenza del Tribunale federale 5A_688/2019 del 6 novembre 2019 consid. 5.2).</span><span> </span><span>Quale periodo di attesa sia sufficiente dipende dal singolo caso (sentenza del Tribunale federale 5A_242/2020 del </span><span>30 giugno 2020 consid. 3.2.1)<span>. Nondimeno u</span></span><span>na rinuncia non può essere presunta prima che siano trascorsi almeno dieci giorni dalla notificazio­ne (sentenza del Tribunale federale 2C_5/2020 del 7 febbraio 2020 consid. 2.3 con rinvii). L'autorità che statuisce senza attendere un lasso di tempo sufficiente dalla notifica dell'ultimo atto processuale viola il diritto di essere senti­to della parte (DTF 146 III 105 consid. 3.5.1; analogamente: CCR, sentenza inc. 16.2019.52 del 6 mar­zo 2020 consid. 4).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>b)</b> Considerata la natura essenzialmente formale del diritto di essere sentito, una sua violazione implica in linea di principio l'annullamento della decisione impugnata, a prescindere dal­le possibilità di successo nel merito (DTF 142 II 226 consid. 2.8.1 con riferimenti). Il diritto di essere sentito non è però un diritto fine a sé stesso, costituisce un modo di evitare che una procedura giudiziaria sfoci in un giudizio viziato a causa della violazione del diritto delle parti di partecipare al procedimento. Se non è dato di comprendere quale influenza la violazione di questo diritto possa avere esercitato sul procedimento, non occorre annullare la decisione impugnata (DTF 143 IV 386 consid. 1.4.1; 142 II 226 consid. 2.8.1; sentenza del Tribunale federale </span><span>4A_241/2020</span><span> del 9 settembre 2020 consid. 3.6).</span><span> Spetta alla parte </span><span>ricorrente che si duole di non essere stata associata a un atto procedurale indicare quali mezzi avrebbe fatto valere dinanzi all'istanza precedente se il suo diritto di essere sentito fosse stato rispettato e spiegarne la pertinenza</span><span>. <span>In mancanza di questa dimostrazione, in effetti, un rinvio della causa all'autorità precedente per questa sola violazione sarebbe una vana formalità e causerebbe un'inutile protrazione della procedura</span></span><span> (</span><span>DTF 143 IV 386 consid. 1.4.1; sentenza del Tribunale federale 5D_74/2019 del 29 maggio 2019 consid. 4.2).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>c) </b> In concreto il Pretore, ricevuta il 7 dicembre 2020 la duplica alla quale la convenuta aveva allegato </span><span>la relazione tecnica della M__________ SA (doc. 14)</span><span>, l'ha notificata all'istante il giorno stesso e ha emesso la sua decisione il 10 dicembre successivo.<b> </b>Così agendo, è evidente che l'istante non ha praticamente potuto disporre di alcun lasso di tem­po per determinarsi su tale nuovo documento. Certo, all'udienza del 5 ottobre 2020 il primo giudice aveva annunciato la volontà di emanare la decisione “ricevuta la duplica” senza che le parti abbiano eccepito alcunché al riguar­do. Ciò nondimeno, non si può ragionevolmente ritenere che ciò valesse anche nel caso in cui, come poi successo, la convenuta adducesse nuovi fatti e presentasse nuovi documenti di rilievo ai fini del giudizio. Proprio perché quell'allegato conteneva novità pertinenti, il Pretore non poteva presumere che l'istante avesse preventivamente rinunciato ad avvalersi del suo diritto di esprimersi.<b><i> </i></b>Si è quindi in presenza di una violazione del diritto di essere sentito che comporterebbe l'annullamento del giudizio impugnato. In concreto si può tuttavia prescindere da un annullamento del giudizio impugnato giacché, come si vedrà in appresso, l'esito del reclamo non muterebbe anche prescindendo dalla relazione </span><span>della M__________ SA</span><span>.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> 5. </span></b><span>Il reclamante</span><span> ribadisce che la riduzione del canone di locazione del 10% concessa con decisione dell'8 febbraio 2019 da questa Camera a CO 1 presupponeva una difettosità del <span>riscaldamen­to ma siccome l'impianto non lo era, la conduttrice non dispo­neva </span>di alcun credito da compensare. Egli rimprovera al Pretore di avere ritenuto che la mancanza di difetti del riscaldamento non sarebbe un fatto immediatamente comprovabile e che la questio­ne della difettosità dell'impianto necessiterebbe di ulteriori approfondimenti istruttori incompatibili con la procedu­ra sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti. <span>A suo avviso il primo giudice non sarebbe giunto a questa conclusione se avesse tenuto conto del fatto che la convenuta, benché gravata dall'onere di pro­vare l'esistenza del contestato difetto, si era limitata a produr­re unicamente la relazione della M__________ SA (doc. 14), la quale può tutt'al più considerarsi un indizio della presenza di problemi al riscaldamento nel mese di novembre 2020 ma non costi­tuisce una prova della difettosità dell'impianto per i mesi ogget­to delle pigioni scoperte. </span></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Per il reclamante, l'inesistenza di un difetto al riscaldamento è provata dalla dichiarazione del 27 ottobre 2016 della E__________ SA secondo cui la caldaia funzionava correttamente (doc. F), dal rilievo delle temperature nell'appartamento locato effettuato l'11 novembre 2016 da S__________ __________i secondo il quale alle ore 15.00 vi erano 22° in soggiorno, 23° in cucina, 23° nella camera matrimoniale e 20° in bagno (doc. G) e dal rapporto allestito il 9 ottobre 2019 dalla M__________ Sagl secondo cui la temperatura inferiore a 20° nell'appartamento è dovuta alla chiusura da parte della conduttrice della valvola di entrata principale dell'acqua calda proveniente dalla caldaia (doc. L). Egli rileva inoltre che CO 1, la quale nel 2017 e 2018 non si era lamentata di una temperatura insufficiente nell'appartamento, ha segnalato i difetti al riscaldamento soltanto dopo avere ricevuto la sentenza dell'8 febbraio 2019 di questa Camera. Il reclamante rimprovera altresì al primo giudice di non avere tenuto conto che </span><span>all'udienza del 4 maggio 2020 la conduttrice aveva ammesso “l'inesistenza del difetto all'impian­to di riscaldamento per gli anni 2016, 2017, 2018 e per il periodo da ottobre 2019 a marzo 2019” e che già solo per questa ammissione, “i fatti circa l'inesistenza del difetto e, quindi, l'impossibilità di esercitare il diritto di compensare sono pertanto immediatamente comprovabili”.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>a) </b>La procedura sommaria dell'art. 257 CPC costituisce un'alternativa alla procedura ordinaria o semplificata normalmente disponibile. Il suo scopo è di offrire all'istante, nei casi manifesti, una via giudiziaria particolarmente semplice e rapida (sentenza del Tribunale federale 5A_29/2020 del 6 maggio 2020 consid. 2 con riferimento a 4A_420/2012 del 7 novembre 2012 consid. 4 in: SJ 2013 I 129). Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (art. 257 cpv. 1 lett. a) e se la situazione giuridica è chiara (art. 257 cpv. 1 lett. b). Ove non siano date le condizioni per ottenere tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra nel merito dell'istanza (art. 257 cpv. 3 CPC). I fatti sono “immediatamente comprovabili” nel senso dell'art. 257 cpv. 1 lett. a CPC se possono essere accertati senza indugio e sen­za troppe spese. L'istante deve recare la prova piena dei fatti sui quali fonda la pretesa, di regola mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC), una verosimiglianza non essendo sufficien­te. Se il convenuto fa valere obiezioni o eccezioni motivate e concludenti che non possono essere risolte subito e che possono far vacillare il convincimento del giudice, la procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti va dichiarata inammissibile (DTF 144 III 464 consid. 3.1; sentenza del Tribunale federale 4A_422/2020 del 2 novembre 2020 consid. 4; RtiD II-2013 pag. 894 n. 43c). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Tra queste eccezioni vi è quella di compensazione, il debitore potendola invocare anche se il credito è contestato (art. 120 cpv. 2 CO). È sufficiente che tale eccezione sia suscettibile di minare la convinzione del giudice riguardo al buon fondamento della domanda (sentenza del Tribunale federale 4A_142/2020 del 3 settembre 2020 consid. 3.1 in SJ 143/ 2021 pag. 92; cfr. anche II CCA, sentenza inc. 12.2019.65 del 5 settembre 2019 consid. 8).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b> b)</b> Una situazione giuridica è “chiara” nell'accezione dell'art. 257 cpv. 1 lett. b CPC se, sulla base di dottrina e giurispruden­za invalse, la conseguenza giuridica sia senz'altro ravvisabile dall'applicazione della legge e conduca a un risultato univo­co. Per contro, la situazione giuridica non suole essere chia­ra se il convenuto solleva obiezioni o eccezioni motivate su cui il giudice non può statuire immediatamente o se l'applicazione di una norma richiede una decisione d'apprezzamento o di equità che tenga conto di tutte le circostanze del caso (DTF 144 III 464 consid. 3.1; 141 III 25 consid. 3.2; sentenza del Tribunale federale 5A_29/2020 del 6 maggio 2020 consid. 2). Comunque sia, il convenuto non può limitarsi a muovere obiezioni o eccezioni che potrebbero contraddire la liquidità della fattispecie o della situazione giuridica; deve addurre mezzi di difesa motivati e concludenti.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> c) </span></b><span>Secondo l'art. 257<i>d</i> CO quando, dopo la consegna della co­sa locata, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo e delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto; detto termine deve essere di almeno trenta giorni per le locazioni di locali d'abitazione o commerciali (cpv. 1). Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; le locazioni di locali d'abitazione o commerciali possono essere disdette con un preavviso minino di trenta giorni per la fine di un mese (cpv. 2). Il credito del conduttore, per essere compensabile con quello del locatore, deve essere scaduto e esigibile (art. 120 cpv. 1 CO) e la compensazione deve essere invocata prima della scadenza del termine comminatorio dell'art. 257<i>d</i> cpv. 1 CO (sentenza del Tribunale federale 4A_422/2020 del 2 novembre 2020 consid. 4.2).</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> d) </span></b><span>Un'istanza di espulsione di un conduttore secondo la procedura sommaria di tutela giurisdizionale nei casi manifesti (art. 257 CPC) è ammissibile anche se il convenuto ha introdotto un'azione in contestazione della disdetta. Il tal caso, il giudice dell'espulsione deve esaminare, a titolo pregiudiziale, la validità della disdetta della locazione, che non deve essere ineffica­ce, nulla o annullabile (sentenza del Tribunale federale 4A_295/2017 del 25 aprile 2018 consid. 3.3.1). Solo se la disdetta è chiara ai sensi dell'art. 257 CPC può non entrare nel merito dell'istanza (DTF 144 III 466 consid. 3.3.1; sentenza del Tribunale federale 4A_422/2020 del 2 novembre 2020 consid. 4.3; v. anche CCR, sentenza inc. 16.2019.6 del 21 marzo 2019 consid. 5d). </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>e) </b> Nel caso in esame, all'istanza di espulsione presentata da RE 1, CO 1 ha contestato la validità della disdetta straordinaria facendo valere di non essere in mora nel pagamento delle pigioni menzionate nella diffida sia perché quel­la del mese di gennaio 2020 (fr. 1100.–) era stata da lei regolarmente depositata sia perché aveva compensato le altre pigioni scoperte indicate nella diffida con la sua pretesa di fr. 2750.– corrispondente alle sue spettanze in riduzione della pigione per il periodo da marzo 2016 a marzo 2020 derivanti dalla decisione pretorile</span> <span>del 19 ottobre 2016 parzialmente riformata l'8 febbraio 2019 da questa Camera. In circostanze siffatte, per confutare l'esistenza del credito posto in compensazione dalla convenuta, l'istante doveva provare di avere sistemato l'impianto di riscaldamento, ciò che gli imponeva la decisione del 19 ottobre 2016, e quindi l'inesistenza di un difetto al riscaldamento dell'ente locato nei periodi di “mancato” pagamento della pigione indicati nella diffida. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>f)</b> Se non che, la dichiarazione del 27 ottobre 2016 della E__________ SA (doc. F) e il rilievo dell'11 novembre 2016 effettuato da S__________ __________ (doc. G) sono sì successivi alla sentenza pretorile del 19 ottobre 2016 ma erano stati presentati a que­sta Camera nell'ambito del reclamo contro tale decisio­ne, salvo dichiararli inammissibili poiché nuovi (sentenza dell'8 febbraio 2019 consid. 2). Tali documenti erano stati presentati nell'ottica di contestare la difettosità del riscaldamen­to nella precedente procedura e nella presente causa non possono servire a rimettere in discussione una sentenza passata in giudicato. Essi non sostanziano pertanto una risoluzione dei problemi al riscaldamento successiva alla senten­za del Pretore e di questa Camera.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Quanto al rapporto di ispezione del 9 ottobre 2019 della M__________ Sagl (doc. L), non si disconosce che l'insufficien­te temperatura misu­rata quel giorno nei locali sia da ricondur­re al comporta­mento della conduttrice ma ciò non dimostra, né è stato sostenuto, che il sistema di riscaldamento fosse stato oggetto di sistemazione e che il difetto fosse sta­to risolto. Non consta per altro che il proprietario abbia ingiunto alla conduttrice di posizionare regolarmente le valvole per permettere una corretta misurazione della temperatura. Quanto alla transazione del </span><span>4 maggio 2020, è possibile che l'inquilina abbia ammesso che in quel momento il difetto fos­se risolto, quantunque la formulazione dell'accordo, infelice, non permetta di accertare la vera e concorde volontà delle parti né il senso che ognuna di loro poteva e doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni di volontà dell'altro nella situazione concreta. Resta il fatto che, come rilevato dal Pretore, senza che il reclamante pretenda essere arbitrario, il tenore dell'accordo non permette di stabilire se il siste­ma fosse correttamente funzionante, ovvero se si fosse messo fine alla difettosità. In definitiva l'obiezione della convenuta non può reputarsi sin d'ora manifestamente infondata o destituita di qualsiasi pertinenza. Ne segue che la conclusione del primo giudice, secondo cui la situazione di fatto non è liquida resiste, quanto meno nel risultato, alla critica.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> <b>6. </b>Il reclamo, che non ha evidenziato nessun manifesto errore nell'accertamento dei fatti o nell'applicazione del diritto da parte del primo giudice dev'essere respinto. Le spese processuali seguono la soccombenza (art. 106 cpv. 1 CPC). Il reclamante rifonderà alla controparte, che ha presentato osservazioni per il tramite di un patrocinatore, un'equa indennità per ripetibili.</span><span> Ciò rende la </span><span>richiesta di gratuito patrocinio presentata da CO1 </span><span>senza oggetto (DTF 133 I 248 consid. 3 in fine), </span><span>nulla lasciando a supporre difficoltà o impossibilità d'incasso (DTF 109 Ia 11 consid. 5; 133 I 248 consid. 3; più recentemente: sentenza 5A_821/2019 del 14 luglio 2020 consid. 7; 5A_536/2019 del 13 luglio 2020 consid. 4.2;</span><span> v. anche</span><span> CCR, sentenza inc. 16.2019.34 del 14 settembre 2020 consid. 11).</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1">Per questi motivi, </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>decide:</b> 1. Il reclamo è respinto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 2. Le spese processuali di fr. 250.– sono poste a carico del reclamante, che rifonderà alla controparte fr. 800.– per ripetibili.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> 3. La richiesta di gratuito patrocinio presentata da CO 1 è dichiarata senza oggetto.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1"> 4. Notificazione a:</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>– avv. ;</span></p> <p class="MsoNormal"><span>– avv. .</span></p> <p class="R1"> </p> </td> </tr> </table> <p class="R1"> Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Mendrisio Sud.</p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la Camera civile dei reclami del Tribunale d'appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente La vicecancelliera</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rimedi giuridici</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Nelle cause di carattere pecuniario che non raggiungono il valore litigioso di almeno 30 000 franchi (o almeno 15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione), è ammissibile, entro trenta giorni dalla notificazione della decisione (art. 100 cpv. 1 LTF), il ricorso in materia civile al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, per i motivi previsti dagli art. 95 a 98 LTF (art. 72 e 74 LTF), solo se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamen­tale (art. 74 cpv. 2). La legittimazione a ricorrere è disciplinata dall'art. 76 LTF. Laddove non sia ammissibile il ricorso in materia civile è dato, entro lo stesso termine, il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale per i motivi previsti dall'art. 116 LTF (art. 113 LTF). La legittimazione a ricorrere è disciplinata in tal caso dall'art. 115 LTF.</span></p> </div></body></html>