<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00696</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=220082&amp;W10_KEY=13013485&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00696</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 27.03.2020</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Submissionsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bauprojekt betreffend Umbau einer Kirche und Ersatzneubau von Wohnungen mit Tiefgarage in Quartiererhaltungszone. Die Auslegung von Art. 24l Abs. 3 BZO Zürich durch das Baurekursgericht betreffend die Bautiefe und die Festlegung der Firstrichtung des Bauprojekts erweisen sich als zulässig (E. 4 f.). Aus der Auflage zur Einreichung einer Darstellung des gewachsenen Terrains an der Fassadenlänge lässt sich nicht schliessen, die Gebäudehöhe sei nicht eingehalten (E. 6.2). Art. 24cbis BZO betreffend die Erscheinung der Gebäude ist nur insoweit voranzuwenden, als er die Ansetzung des Erdgeschossfussbodens betrifft (E. 6.3). Die zu erwartende Lärmbelastung durch die Tiefgarage liegt unter den Planungswerten; weitergehende Emissionsbegrenzungen wären mit einem unverhältnismässigen Zusatzaufwand verbunden. Das Vorsorgeprinzip ist nicht verletzt (E. 7). Indem die Vorinstanzen dem Projekt eine gute Einordnung und Gestaltung nach § 238 Abs. 2 PBG attestierten, bewegten sie sich im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens (E. 8.6). Die noch zu behebenden Projektmängel sind untergeordneter Natur, weshalb sie nebenbestimmungsweise behoben werden können (E. 9). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUTIEFE">BAUTIEFE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN">ERMESSEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FIRSTRICHTUNG">FIRSTRICHTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMEMISSIONEN">LÃRMEMISSIONEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNGEN">NEBENBESTIMMUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSWERTE">PLANUNGSWERTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERERHALTUNGSZONE">QUARTIERERHALTUNGSZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TIEFGARAGE">TIEFGARAGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORANWENDUNG">VORANWENDUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORSORGEPRINZIP">VORSORGEPRINZIP</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 2 Abs. I LSV</span><br/><span class="gerade">Art. 7 Abs. I LSV</span><br/><span class="ungerade">Art. 6 NHG</span><br/><span class="gerade">§ 50a Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 321 PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 11 Abs. II USG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=46809" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00696</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">27. MÃ¤rz 2020</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regina Meier. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.1 F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6.2 G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>7. H, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>8. I, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>9. STWEG J-Strasse 01, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>10. K, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>11.<b> </b>L, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA M,</p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>Kirche N,<b> </b>vertreten durch RA O, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Bausektion des Stadtrates ZÃ¼rich,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Bauentscheid vom 23. Januar 2018 erteilte die Bausektion des Stadtrates ZÃ¼rich der Kirche N die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Umbau der Kirche an der P-Strasse 02 und den Ersatzneubau mit 32 Wohnungen sowie einer Tiefgarage an der Q-Strasse 03/07 und J-Strasse 04 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 in ZÃ¼rich. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den dagegen am 1. MÃ¤rz 2018 von A, B, C, D, E, G und F, H, I, die STWEG J-Strasse 01, K sowie L erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht am 21. September 2018 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben A, B, C, D E, G und F, H, I, die STWEG J-Strasse 01, K sowie L am 29. Oktober 2018 Beschwerde ans Verwaltungsgericht und beantragten, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die Baubewilligung unter Aufhebung des Bauentscheides vom 23. Januar 2018 der Bausektion des Stadtrates ZÃ¼rich zu verweigern; eventualiter sei die Sache unter Aufhebung des angefochtenen Entscheids an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der privaten Rekursgegnerin.</p> <p class="Urteilstext">Die Kirche N beantragte mit Beschwerdeantwort vom 26. November 2018, die Beschwerde abzuweisen und ihr eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich stellte mit Beschwerdeantwort vom 28. November 2018 den Antrag auf Beschwerdeabweisung. A, B, C, D, E, G und F, H, I, die STWEG J-Strasse 01, K sowie L hielten am 11. Januar 2019 replicando an ihren AntrÃ¤gen und ihrer BegrÃ¼ndung fest. Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich verzichtete am 21. Januar 2019 auf eine Vernehmlassung; die Duplik der Kirche N erfolgte am 7. Februar 2019. Triplik und Quadruplik wurden am 20. Februar 2019 und 5. MÃ¤rz 2019 erstattet. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das<span> Verwaltungsgericht ist nach § 41 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die streitbetroffene Liegenschaft liegt gemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO) in der Quartiererhaltungszone QII4 mit LÃ¤rmempfindlichkeitsstufe (ES) III, der Wohnanteil betrÃ¤gt 50 %. Das Bauvorhaben umfasst neben dem Umbau des bestehenden KirchengebÃ¤udes an der P-Strasse den Abbruch des bestehenden langgezogenen GebÃ¤udeflÃ¼gels an der Q-Strasse und den Neubau von zwei Wohnbauten mit insgesamt 32 Wohnungen sowie einer Tiefgarage. Die beiden neuen Wohnbauten weisen vier Vollgeschosse und ein Attikageschoss auf. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen im Wesentlichen, das Bauvorhaben Ã¼berschreite die zulÃ¤ssige Bautiefe von 16 Meter gemÃ¤ss Art. 24l Abs. 3 BZO. Die gewÃ¤hlte Firstausrichtung beim GebÃ¤ude fÃ¼hre zu einer rechtswidrigen Dachaufbaugestaltung und zu einer Verletzung der GebÃ¤udehÃ¶he. Die Tiefgarage und -zufahrt verletzten das umweltrechtliche Vorsorgeprinzip. Schliesslich ordne sich das Bauvorhaben ungenÃ¼gend ein und widerspreche der Quartiercharakteristik. </p> <p class="Urteilstext">In formeller Hinsicht machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, die Vorinstanz habe verschiedene RÃ¼gen nicht geprÃ¼ft und die mit der Baubewilligung erlassenen Nebenbestimmungen Ã¼berstiegen das gemÃ¤ss § 321 PBG zulÃ¤ssige Ausmass.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht verfÃ¼gt bei der ÃberprÃ¼fung des vorinstanzlichen Entscheids lediglich Ã¼ber eine Rechtskontrolle; es hat zu prÃ¼fen, ob sich der Rekursentscheid unter BerÃ¼cksichtigung der erstinstanzlichen EntscheidgrÃ¼nde als rechtmÃ¤ssig erweist; eine ÃberprÃ¼fung der Angemessenheit steht dem Verwaltungsgericht nicht zu (§ 50 Abs. 2 VRG). Insofern kann es den Entscheid der Rekursinstanz nur aufheben, wenn diese eine Rechtsverletzung begangen hat (VGr, 21. August 2014, VB.2014.00295, E. 3.2, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 und 4.3).</p> <p class="Urteilstext">Bei der Auslegung und Anwendung kompetenzgemÃ¤ss erlassenen kommunalen Rechts kann sich Ã¼berdies fÃ¼r die Gemeinde ein Spielraum auftun, wenn das kommunale Recht der rechtsanwendenden BehÃ¶rde eine umfassende Einzelfallbeurteilung aufgibt bzw. Ermessen einrÃ¤umt (vgl. dazu Marco Donatsch <span>in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014,</span> § 20 N. 59 f.). Dieser Spielraum ist weiter als der Beurteilungsspielraum, der einer Gemeinde bei der Anwendung von kantonalem Recht geÃ¶ffnet wird (VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2). Die Rekursinstanz ist in solchen FÃ¤llen verpflichtet, sich mit den EntscheidgrÃ¼nden der GemeindebehÃ¶rde mit besonderer Sorgfalt auseinanderzusetzen. Ist der Entscheid der GemeindebehÃ¶rde plausibel und stichhaltig begrÃ¼ndet, so bedarf es besonders Ã¼berzeugender GrÃ¼nde, um von deren Auslegung und Anwendung kommunalen Rechts abzuweichen (vgl. VGr, 27. MÃ¤rz 2015, VB.2014.00232, E. 4.3.2 f.).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss Art. 24l Abs. 3 BZO gilt fÃ¼r HauptgebÃ¤ude eine maximale Bautiefe von 16 Metern, gemessen ab der Baulinie oder der Strassenabstandslinie. Auf Antrag der Bauherrschaft kann bei einer stÃ¤dtebaulich und gestalterisch guten LÃ¶sung die Bautiefe Ã¼berschritten werden, sofern keine grÃ¶ssere Ausnutzung entsteht. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das BaugrundstÃ¼ck liegt zwischen der Q- und J-Strasse, die parallel verlaufen und je durch eine Baulinie gesichert sind. Der Bereich zwischen den Baulinien misst in der Tiefe 25 Meter. Die Beschwerdegegnerin 2 vertritt die Auffassung, in einer Situation mit zwei parallel verlaufenden Strassen betrage die Bautiefe von beiden Seiten aus gesehen 16 Meter. Dies fÃ¼hre dazu, dass sich vorliegend die beiden Baubereiche Ã¼berschnitten. Die Bauten lÃ¤gen innerhalb dieses Bereichs und Ã¼berschritten damit die zulÃ¤ssige Bautiefe nicht. Die Vorinstanz hat diese Auslegung des kommunalen Rechts geschÃ¼tzt. </p> <p class="Urteilstext">DemgegenÃ¼ber machen die BeschwerdefÃ¼hrerenden geltend, diese Auffassung bewirkte, dass der gesamte Bereich zwischen der Q- und J-Strasse von der P-Strasse bis zur W-Strasse lÃ¼ckenlos Ã¼berbaut werden kÃ¶nnte, ebenso das nordÃ¶stlich anschliessende Geviert Platz S/Gebiet T-/V-/Q-Strasse. Dies widersprÃ¤che klarerweise dem Gebietscharakter. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Definition des Baubereichs durch die Beschwerdegegnerin 2 entspricht dem Wortlaut der Bestimmung: Gebaut werden darf in eine Bautiefe von 16 Metern ab Baulinie oder Strassenabstandslinie. Grenzt ein GrundstÃ¼ck an zwei parallel verlaufende Strassen, bemisst sich der Baubereich von beiden Seiten her, was dazu fÃ¼hrt, dass sich die Baubereiche bei einem Abstand unter 32 Metern Ã¼berschneiden. Die Bestimmung von Art. 24l Abs. 3 BZO dient der Erhaltung des Gebietscharakters der Quartiererhaltungszone II. Dieser zeichnet sich gemÃ¤ss Art. 24k Abs. 1 BZO durch eine mehrheitlich offene Bauweise des spÃ¤ten 19. und 20. Jahrhunderts mit prÃ¤gnanten StrassenrÃ¤umen und parkÃ¤hnlichen GÃ¤rten aus. WÃ¼rde die Bestimmung im Sinn der BeschwerdefÃ¼hrenden ausgelegt, wÃ¤ren zwar keine mehr als 16 Meter tiefen GebÃ¤udekÃ¶rper mehr mÃ¶glich, hingegen wÃ¤re es immer noch mÃ¶glich, bei einem wenig mehr als 32 Meter breiten BaugrundstÃ¼ck zwei in der Tiefe eng zusammenstehende Bauten zu errichten, was auch den Eindruck einer in der Tiefe dichten Bebauung erweckte. Die Vorschrift wÃ¤re damit auch bei Auslegung im Sinn der BeschwerdefÃ¼hrenden nur sehr beschrÃ¤nkt geeignet, eine geringere KÃ¶rnigkeit der Bebauung sicherzustellen. Sinn und Zweck der Norm verlangen damit nicht, vom klaren Wortlaut abzuweichen. Ist der Abstand zwischen den Baulinien weniger als 32 Meter und ist dieser Bereich auf zwei GrundstÃ¼cke verteilt, kÃ¶nnte nach der beschwerdefÃ¼hrerischen Auffassung jeweils nur auf einem GrundstÃ¼ck bis 16 Meter Bautiefe gebaut werden, das andere wÃ¤re dann entsprechend weniger bis praktisch nicht mehr Ã¼berbaubar. Auch dies spricht fÃ¼r die Auslegung der Beschwerdegegnerin 2.</p> <p class="Erwgung2">Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen ferner vor, dass auch die Beschwerdegegnerin 2 die Bestimmung von Art. 24l Abs. 3 BZO im konkreten Geviert in ihrem Sinn auslege; dies ergebe sich der Beantwortung einer Anfrage. Aus der eingereichten E-Mail-Korrespondenz ergibt sich aber, dass die Mitarbeiterin der Beschwerdegegnerin 2 lediglich inhaltlich auf Art. 24l Abs. 2 und 3 BZO hinwies. Somit ist nicht dargetan, dass die Beschwerdegegnerin diese Vorschrift rechtsungleich anwenden wÃ¼rde. </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind schliesslich der Auffassung, bei der Baute Q-Strasse 12, welche im Gegensatz zur Q-Strasse 10 nur 17,5 Meter tief und damit nicht den ganzen Bereich von 25 Meter beansprucht, kÃ¶nne nur die Bautiefe ab der Q-Strasse berÃ¼cksichtigt werden. Damit wÃ¤ren zwar tiefere Bauten bewilligungsfÃ¤hig und der weniger tiefe auf der gleichen Parzelle hingegen nicht, was widersprÃ¼chlich anmutet. Massgeblich ist nach schÃ¼tzenswerter Auslegung der Bestimmung, ob sich die Baute auf der bebaubaren FlÃ¤che befindet. Somit ist auch die Baute Q-Strasse 12 bewilligungsfÃ¤hig.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Da die Bautiefe 16 Meter nicht Ã¼berschreitet, stellt sich die Frage nach der ZulÃ¤ssigkeit der geschlossenen Ãberbauung nach Art. 24l Abs. 2 BZO nicht. Die Vorinstanz hat dies zwar nicht ausdrÃ¼cklich erwÃ¤hnt. Nachdem sie aber genÃ¼gend begrÃ¼ndet hatte, dass die Bautiefe von 16 Metern eingehalten worden ist, erÃ¼brigten sich weitere AusfÃ¼hrungen zur Frage der geschlossenen Bauweise in diesem Zusammenhang. Es liegt damit keine GehÃ¶rsverletzung vor.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.5 </b>Die vorgenommene Auslegung der Bestimmung Ã¼ber die Bautiefe erweist sich damit als zulÃ¤ssig und ist zu schÃ¼tzen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, die Firstrichtung fÃ¼r den Bau Q-Strasse 01 sei falsch gewÃ¤hlt worden. Diese sei nicht parallel, sondern senkrecht zur Q-Strasse zu bestimmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die BZO in der bis 31. Oktober 2018 geltenden Fassung enthÃ¤lt keine Vorschrift Ã¼ber die Bestimmung der Firstrichtung. DemgegenÃ¼ber legt Art. 7a Abs. 4 BZO in der per 1. November 2018 in Kraft getretene Fassung vom 30. November 2016 (BZO 2016) fest, dass der First fÃ¼r die Bestimmung des Dachprofils von GebÃ¤uden mit Flachdach in der Richtung der GebÃ¤udelÃ¤ngsseite zu wÃ¤hlen ist. Bei zusammengebauten GebÃ¤uden ist in der Regel die LÃ¤ngsseite des GebÃ¤udekomplexes massgebend. Bis zu einem VerhÃ¤ltnis der GebÃ¤udelÃ¤ngs- zur GebÃ¤udeschmalseite von 4 : 3 kann die Firstrichtung frei gewÃ¤hlt werden. Wie schon die Vorinstanz zu Recht festgehalten hat und auch von den BeschwerdefÃ¼hrenden nicht substantiiert infrage gestellt wird, weist diese Bauvorschrift keinen planerischen Gehalt auf, weshalb sie gestÃ¼tzt auf § 234 PBG keine Vorwirkung entfaltete (vgl. <span>Christoph <a id="juris12">Fritzsche</a>/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., WÃ¤denswil <a id="juris13">2019</a>, S. 713)</span>. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Dachgeschosse Ã¼ber FlachdÃ¤chern (Attikageschosse) mÃ¼ssen, mit Ausnahme der nach § 292 PBG zulÃ¤ssigen Dachaufbauten, ein Profil einhalten, das auf den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he maximal 1 Meter Ã¼ber der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und der Oberkante des fertigen Fussbodens des Attikageschosses unter 45 ° angelegt wird (Art. 7 Abs. 1 BZO).</p> <p class="Urteilstext">Die Festlegung einer hypothetischen Traufseite verlangt vorgÃ¤ngig die Festlegung eines hypothetischen SchrÃ¤gdachs und der hypothetischen Firstrichtung. Wie ein solches Dachprofil zu bilden ist, definiert das Gesetz nicht nÃ¤her. Aus der Verwendung des Wortes "entsprechend" in § 292 lit. b PBG ergibt sich indessen, dass die Profilansetzung so zu erfolgen hat, wie wenn beim betreffenden GebÃ¤ude effektiv ein SchrÃ¤gdach erstellt wÃ¼rde. Dabei verlÃ¤uft im Regelfall der Dachfirst eines SchrÃ¤gdachs parallel zur GebÃ¤udelÃ¤ngsseite, wovon auch die erwÃ¤hnte Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni/25. September 1991 ausgeht. In Grenz- oder begrÃ¼ndeten AusnahmefÃ¤llen kann eine Bauherrschaft die Annahme eines SchrÃ¤gdachs mit einem First quer zur GebÃ¤udelÃ¤ngsseite, also im "Chaletstil" verlangen<span>. </span>In Betracht kommen etwa komplexe GebÃ¤udeformen, bei denen nicht ohne Weiteres klar scheint, welche GebÃ¤udeseite die lÃ¤ngere ist, oder Situationen, in denen durch die Wahl der GebÃ¤udelÃ¤ngsseite als Firstrichtung gestalterisch bessere LÃ¶sungen ermÃ¶glicht werden. Um eine AushÃ¶hlung der Grundregel von § 292 lit. b PBG zu vermeiden, sind Ausnahmen jedoch nur in engem Rahmen und bei kleinen Differenzen der SeitenlÃ¤ngen zuzulassen. Dabei mÃ¼ssen die Dachgeschosse noch als solche erkennbar sein und dÃ¼rfen nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermitteln (VGr. 27. MÃ¤rz 2103, <span>VB.2012.00803, E. 3.2 mit Hinweisen; <span>Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. </span>1188 f.)</span>.</p> <p class="Erwgung2">Die drei BaukÃ¶rper sind entlang der Q-Strasse angeordnet und durch zwei vier Meter breite DurchgÃ¤nge voneinander getrennt. Die Wohnbauten sind strassenseitig gleichartig gestaltet. Obwohl die schmalere Seite des mittleren Baus zur Q-Strasse hin liegt, wird die LÃ¤ngsseite der Bauten als Gesamtes einheitlich und parallel zur Q-Strasse wahrgenommen. Wird die Firstrichtung fÃ¼r alle BaukÃ¶rper gleich gewÃ¤hlt, fÃ¼hrt dies zudem dazu, dass alle Attikageschosse nach den gleichen Vorgaben zu gestalten sind, was eine Harmonisierung begÃ¼nstigt. Die getroffene Wahl der Firstrichtung bewirkt zudem, dass auch beim GebÃ¤ude Q-Strasse 03 das Attikageschoss entlang der Q-Strasse nur auf der LÃ¤nge eines Drittels die fiktive Dachebene durchstossen darf und somit strassenseitig klar als solches zu erkennen ist und nicht der Eindruck eines Vollgeschosses entsteht. Die Annahme der Firstausrichtung parallel zur Q-Strasse erweist sich damit als rechtmÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, dass die maximale GebÃ¤udehÃ¶he Ã¼berschritten werde. Jedenfalls liessen die vorhandenen Unterlagen keine zuverlÃ¤ssige Berechnung der GebÃ¤udehÃ¶he zu. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die BaubehÃ¶rde hatte erwogen, auf den Fassaden- und SchnittplÃ¤nen sei das gewachsene Terrain, ausser der Kotenangabe niedrigster Punkt des gewachsenen Terrains an der Q-Strasse mit 427,17 m Ã¼.M., nicht eingezeichnet. Die GebÃ¤udehÃ¶hen seien anhand dieser Kote Ã¼berprÃ¼ft worden. Wird die GebÃ¤udehÃ¶he am niedrigsten Punkt des gewachsenen Terrains eingehalten, so trifft dies auch fÃ¼r das gesamte BaugrundstÃ¼ck zu. Nachdem nicht ersichtlich ist, dass die Kotenangabe falsch sein soll, erweist sich die Folgerung, die GebÃ¤udehÃ¶he sei eingehalten, als zulÃ¤ssig. Aus der verfÃ¼gten Auflage, es seien noch abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen, auf welchen das gewachsene Terrain an der FassadenlÃ¤nge dargestellt sei, und das Terrain sei von einem unabhÃ¤ngigen Geometer aufnehmen zu lassen und die Aufnahme dem Amt fÃ¼r Baubewilligungen vorzulegen, lÃ¤sst sich somit nicht schliessen, es lÃ¤gen erhebliche Zweifel an der eingezeichneten Kotenangabe vor. Vielmehr soll mit dieser Auflage primÃ¤r die Dokumentation vervollstÃ¤ndigt werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen weiter geltend, gemÃ¤ss Art. 24c<sup>bis</sup> Abs. 5 BZO 2016 mÃ¼sse das Erdgeschoss eine deutlich grÃ¶ssere HÃ¶he aufweisen als die Ã¼brigen Geschosse. Dementsprechend fÃ¼hre die verfÃ¼gte Ãberarbeitung des Sockelgeschosses zu einer ErhÃ¶hung der GebÃ¤udehÃ¶he. </p> <p class="Urteilstext">Die angefÃ¼hrte Bestimmung ist erst seit 1. November 2018 in Kraft und deshalb auf das vorliegende Bauvorhaben nur anzuwenden, wenn ihr gestÃ¼tzt auf § 234 PBG Vorwirkung zukommt. Art. 24c<sup>bis</sup> BZO 2016 regelt die Erscheinung der GebÃ¤ude in den Quartiererhaltungszonen. Der fertige Fussboden des Erdgeschosses darf nicht unter dem gewachsenen Boden und hÃ¶chstens einen Meter darÃ¼ber liegen (Abs. 1), was vorliegend eingehalten wird. BetrÃ¤gt der Mindestwohnanteil unter 90 %, so ist das Erdgeschoss deutlich hÃ¶her auszubilden als die Ã¼brigen Geschosse (Abs. 5). Vorliegend betrÃ¤gt der Wohnanteil mindestens 50 % und alle Geschosse sind gleich hoch. Der ErlÃ¤uterungsbericht nach Art. 47 RPV zur Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich hÃ¤lt dazu fest, das ausgeprÃ¤gte Sockelgeschoss, das oftmals Ã¼ber Ã¶ffentlich zugÃ¤ngliche oder publikumsorientierte Nutzungen (LÃ¤den, Restaurants) verfÃ¼ge, bilde einen charakteristischen Teil der GebÃ¤udestruktur. Eine ausreichende RaumhÃ¶he und eine Anbindung an den Ã¶ffentlichen Raum seien Voraussetzungen dazu. Die hÃ¤ufig angestrebte Maximalausnutzung der GrundstÃ¼cke fÃ¼hre dazu, dass anrechenbare Untergeschosse vermehrt beansprucht wÃ¼rden und insbesondere in Gebieten der Quartiererhaltungszone mit eher flacher Topografie unerwÃ¼nschte Erdgeschosssituationen entstÃ¼nden, die nicht mit dem angestrebten Quartiercharakter oder der erwÃ¼nschten GebÃ¤udestruktur Ã¼bereinstimmten (a.a.O. S. 77). Die Bestimmung weist somit insofern einen planerischen Gehalt auf, als damit die Anbindung des Erdgeschosses an den Ã¶ffentlichen Raum und eine publikumsorientierte Nutzung gefÃ¶rdert werden sollen. Dies wird insbesondere dadurch erreicht, dass das Erdgeschoss ebenerdig oder maximal 1 Meter Ã¼ber dem gewachsenen Boden liegen soll und so leicht zugÃ¤nglich ist. Die Richtlinien zur Voranwendung der Revision der Bau- und Zonenordnung gemÃ¤ss Beschluss der Bausektion des Stadtrates vom 6. Dezember 2016 erwÃ¤hnen denn auch als voranzuwendende Bestimmung unter Ziffer 3.9: "Erscheinung der GebÃ¤ude (Ansetzung des Erdgeschossfussbodens) in den Quartiererhaltungszonen (Art. 24c<sup>bis</sup> revBZO)". DemgegenÃ¼ber kommt der Regelung Ã¼ber die RaumhÃ¶he des Erdgeschosses lediglich eine untergeordnete Bedeutung zu. Ein hÃ¶heres Erdgeschoss kann eine Ã¶ffentliche Nutzung allenfalls begÃ¼nstigen, es erweist sich aber nicht als notwendig dafÃ¼r und ist primÃ¤r Ã¤sthetisch motiviert. Somit ist es ausreichend, lediglich die Bestimmungen Ã¼ber die Ansetzung des Erdgeschossfussbodens voranzuwenden, nicht aber diejenige von Art. 24c<sup>bis</sup> Abs. 5 BZO 2016. Das zu Ã¼berarbeitende Sockelgeschoss muss deshalb lediglich "ausgeprÃ¤gt" im Sinn von Art. 24k Abs. 2 BZO sein. Dies erfordert aber nicht zwingend eine grÃ¶ssere RaumhÃ¶he, sondern kann auch durch Farb- und Materialwahl und allfÃ¤llige weitere gestalterische Elemente bewirkt werden.</p> <p class="Urteilstext">Die Auflage, das Sockelgeschoss zu Ã¼berarbeiten, hat somit keinen Einfluss auf die GebÃ¤udehÃ¶he.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, die geplante Tiefgarage mit der vollstÃ¤ndig offenen und zwischen SÃ¼dostfassade und der sÃ¼dlichen GrundstÃ¼cksgrenze zur Liegenschaft Q-Strasse 14 liegenden Rampe widerspreche dem Vorsorgeprinzip gemÃ¤ss Art. 11 Abs. 2 des Umweltschutzgesetzes vom 7. Oktober 1983 (USG). </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die geplante Tiefgarage mit 31 AbstellplÃ¤tzen stellt eine AussenlÃ¤rm erzeugende neue ortsfeste Anlage im Sinn von Art. 2 Abs. 1 und Art. 7 der LÃ¤rmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) dar. Als solche hat sie einerseits die einschlÃ¤gigen Belastungsgrenzwerte der jeweiligen Empfindlichkeitsstufen einzuhalten (Art. 7 Abs.1 lit. b LSV) und anderseits darf nach dem in den Art. 11 Abs. 2 USG und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV statuierten Vorsorgeprinzip verlangt werden, dass die Emissionen so weit begrenzt werden, als dies technisch machbar und betrieblich mÃ¶glich sowie wirtschaftlich tragbar ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Auch wenn ein Projekt die massgebenden Belastungsgrenzwerte einhÃ¤lt, bedeutet dies nicht ohne Weiteres, dass alle erforderlichen vorsorglichen Emissionsbegrenzungen getroffen worden sind. Vielmehr ist anhand der in Art. 11 Abs. 2 USG und Art. 7 Abs. 1 lit. a LSV genannten Kriterien zu prÃ¼fen, ob das Vorsorgeprinzip weitergehende BeschrÃ¤nkungen erfordert (<a href="https://www.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=1&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=%22Art.+7+Abs.+1+lit.+a+LSV%22+Planungswert&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-II-517%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page517"><span>BGE 124 II </span></a>517 E. 4b S. 521 f.). Ist der Planungswert aber eingehalten, so gelten nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung weitergehende Emissionsbegrenzungen nur dann als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn mit relativ geringem Aufwand eine wesentliche zusÃ¤tzliche Reduktion der Emissionen erreicht werden kann (BGr, 11. Januar 2017, 1C_283/2016, E. 6.3 mit Hinweisen). Bei Planungswerten handelt es sich um Vorsorgewerte im Sinn des Vorsorgeprinzips (Alain Griffel, Umweltrecht in a nutshell, 2. A., ZÃ¼rich 2019, S. 107).</p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>GemÃ¤ss dem LÃ¤rmgutachten betrÃ¤gt die LÃ¤rmbelastung durch die Tiefgarage bei der nÃ¤chstbetroffenen Nutzung mit lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤umen in der ES III am Tag 47 dB(A) und in der Nacht 40 dB(A), in der Empfindlichkeitsstufe II (Wohnung im ersten Obergeschoss der Nachbarliegenschaft Q-Strasse 14) am Tag 41 DB(A) und in der Nacht 35 dB(A). Diese Werte liegen tags 13 respektive 14 dB(A) und nachts 10 dB(A) unter den hier anwendbaren Planungswerten fÃ¼r Industrie- und GewerbelÃ¤rm gemÃ¤ss Anhang 6 Ziffer 2 LSV (zur Anwendbarkeit dieser Werte VGr, 23. Februar 2005, VB.2004.00394, E. 4.2.2.). </p> <p class="Erwgung2"><b>7.5 </b>Vorliegend machen die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend, es sei auch wegen der Kirchenbesucher mit einem ausserordentlichen hohen Erschliessungsverkehr zu rechnen. Dies erfordere eine gedeckte Rampe im Sinn einer In-House-LÃ¶sung. </p> <p class="Urteilstext">Zwar ist davon auszugehen, dass die Kirche Besucherverkehr anzieht. Dieser ist aber grÃ¶sstenteils auf die Veranstaltungszeiten beschrÃ¤nkt. Es liegt damit kein steter und regelmÃ¤ssiger Besucherverkehr vor. Im Weiteren eignen sich nur maximal elf AbstellplÃ¤tze Ã¼berhaupt als BesucherparkplÃ¤tze, da die zehn gefangenen und die zehn davorliegenden Parkfelder fest vermietet werden. </p> <p class="Urteilstext">Damit ist der zu erwartende LÃ¤rm sehr deutlich unter den Planungswerten und es liegt auch keine besondere Situation hinsichtlich des Besucherverkehrs vor. Eine gedeckte AusfÃ¼hrung der Zufahrt oder eine Einhausung der Rampe wÃ¤ren demgegenÃ¼ber mit einem erheblichen zusÃ¤tzlichen Aufwand verbunden. Angesichts der geringen LÃ¤rmbelastung durch das vorliegende Projekt wÃ¤re ein solcher Mehraufwand unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. </p> <p class="Urteilstext">Damit erfÃ¼llt die geplante Tiefgarage die umweltrechtlichen Vorgaben. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Nach § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch fÃ¼r Materialien und Farben. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung, namentlich aus ihrer Stellung, zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Dabei ist die Nah- und die Fernwirkung nicht nur bezÃ¼glich der unmittelbaren, sondern auch unter Einbezug der weiteren Umgebung zu beurteilen (VGr, 30. November 2017, VB.2017.00102, E. 4.2; VGr, 23. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00374, E. 3.1; <span>Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz</span>, S. 810, 813 f.; BEZ 2000 Nr. 17 E. 5). </p> <p class="Urteilstext">Ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende respektive gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen, wozu auch die <span>Beziehung</span> der geplanten Baute zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur bau- und landschaftlichen Umgebung gehÃ¶rt (vgl. zum Ganzen <span>VGr, 19. April 2016, VB.2015.00575, E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). </span>So kann namentlich die GleichfÃ¶rmigkeit wesentliches Gestaltungsmerkmal einer bestehenden Ãberbauung sein und aus diesem Grund besondere RÃ¼cksicht auf die bestehenden Bauformen verlangen (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 816 f., auch zum Folgenden). Die genÃ¼gende Einordnung fehlt allerdings nicht bereits bei der EinfÃ¼hrung einer neuen Formensprache in ein einheitliches Bild einer Ã¤lteren Ãberbauung; vielmehr setzt eine Bauverweigerung das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenÃ¼ber der Ausgestaltung von GebÃ¤uden, HÃ¤usergruppen oder StrassenzÃ¼gen in stÃ¶renden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prÃ¤genden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Die Stadt ZÃ¼rich ist im Anhang des Bundesinventars der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung gemÃ¤ss der Verordnung vom 9. September 1981 (VISOS) aufgefÃ¼hrt, welche fÃ¼r die Stadt ZÃ¼rich seit dem 1. Oktober 2016 in Kraft ist. Das BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss ISOS mit der Aufnahmekategorie BC (Gebiet oder Baugruppe mit ursprÃ¼nglicher Struktur und ursprÃ¼nglichem Charakter) und dem Erhaltungsziel B (Erhalten der Struktur) im Gebiet G4 des Quartiers U. </p> <p class="Urteilstext">Durch die Aufnahme in ein Inventar des Bundes wird dargetan, dass ein Objekt in besonderem Masse die ungeschmÃ¤lerte Erhaltung, jedenfalls unter Einbezug von Wiederherstellungs- oder angemessenen Ersatzmassnahmen die grÃ¶sstmÃ¶gliche Schonung verdient (Art. 6 Abs. 1 des Bundesgesetzes Ã¼ber den Natur- und Heimatschutz vom 1. Juli 1966 [NHG]). GemÃ¤ss Art. 6 Abs. 2 NHG gilt dieser Schutz indes nur bei der ErfÃ¼llung von Bundesaufgaben im Sinn von Art. 2 und 3 NHG in unmittelbarer Weise. Trifft dies â wie vorliegend â nicht zu, besteht fÃ¼r die kantonale (und kommunale) Nutzungsplanung lediglich eine Pflicht zur BerÃ¼cksichtigung (BGE 135 II 209 E. 2.1; Arnold Marti, Bundesinventare â eigenstÃ¤ndige Schutz- und Planungsinstrumente des Natur- und Heimatschutzrechts, URP 2005, 619 ff., S. 634 f.; ders., Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit der geplanten Ãnderung der Aufnahmemethode bei der Revision von Ortsbildaufnahmen im Rahmen des Bundesinventars der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2016, S. 11 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). </p> <p class="Urteilstext">Zu beachten ist, dass bei der Erstellung des Inventars eine Bewertung der Ortsbilder nach einer einheitlichen wissenschaftlichen Methode erfolgt; andere Interessen werden grundsÃ¤tzlich nicht berÃ¼cksichtigt und eine AbwÃ¤gung von Schutz- und Nutzungsinteressen findet nicht statt (Arnold Marti, Rechtsgutachten zu Fragen im Zusammenhang mit dem Erlass des Bundesinventars der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz [ISOS], Schaffhausen/Bern 2013, S. 8 [abrufbar unter www.bak.admin.ch]). Die bau- und planungsrechtliche InteressenabwÃ¤gung erfolgt jeweils erst im Rahmen eines Planungs- oder Bauvorhabens, wobei sÃ¤mtliche betroffenen Interessen, namentlich auch andere, dem Schutz der bestehenden Bebauung entgegenstehende wie Interessen der Ortsentwicklung und der Verdichtung Siedlungsgebiets, berÃ¼cksichtigt werden mÃ¼ssen (BGE 135 II 209 E. 2.1). Diese InteressenabwÃ¤gung kann zur Folge haben, dass die Erhaltungsziele nicht oder nur teilweise umgesetzt werden kÃ¶nnen (Marti, Gutachten 2016, S. 23 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>8.3 </span></b>GemÃ¤ss § 50a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) umfassen Quartiererhaltungszonen in sich geschlossene Ortsteile mit hoher SiedlungsqualitÃ¤t, die in ihrer Nutzungsstruktur oder baulichen Gliederung erhalten oder erweitert werden sollen. Die Quartiererhaltungszonen stellen keine Schutzobjekte dar, sodass nur die Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG gelten. <span>Eine Quartiererhaltungszone fÃ¼hrt nicht per se zur Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG, weil sie â im Gegensatz zu einer Kernzone â gemÃ¤ss § 50a Abs. 1 PBG nicht eine denkmalschÃ¼tzerische Zielsetzung verfolgt, sondern die Erhaltung und FÃ¶rderung der SiedlungsqualitÃ¤t bezweckt (VGr, 2. Dezember 2009, VB.2009.00511 E. 5.6.1; BEZ 1995 Nr. 5 E. 2; </span>vgl. <span>Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz</span>, S. 825<span>). </span></p> <p class="Urteilstext">Die Frage, ob sich ein Bauvorhaben genÃ¼gend in die Umgebung einordnet oder nicht, ist in einer Quartiererhaltungszone vor dem Hintergrund der hier vorhandenen und mit diesem Instrument planerisch gesicherten hohen SiedlungsqualitÃ¤t zu beantworten. Gleiches gilt auch fÃ¼r Bauprojekte an einer vom ISOS erfassten Lage; solche Bauvorhaben mÃ¼ssen das schÃ¼tzenswerte Ortsbild beachten (vgl. VGr, 7. Juni 2018, VB.2017.00361, E. 6.2). Die hohe SiedlungsqualitÃ¤t und das schÃ¼tzenswerte Ortsbild setzen damit den Massstab, nach dem sich die Einordnung bemisst (VGr, 17. April 2019, VB.2018.00256, E. 3.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>Vorliegend sind die nordÃ¶stlich und sÃ¼dwestlich an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden Liegenschaften Q-Strasse 09 und 10 sowie J-Strasse 11 bis 12 als Schutzobjekte kommunaler Bedeutung inventarisiert. Das auf den BaugrundstÃ¼cken bestehende Objekt selbst ist nicht schutzwÃ¼rdig. Die PrÃ¼fung des Bauprojekts erfolgt somit nach Massgabe von § 238 Abs. 2 PBG, wonach auf die umliegenden inventarisierten Objekte besondere RÃ¼cksicht zu nehmen ist. Damit sind auch die bundesrechtlichen Vorgaben gewahrt.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.5 </b>Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt (VGr, 25. Oktober 2018, VB.2018.00059, E. 5.2). Das Bundesgericht hielt in seinem Entscheid 1C_358/2017 vom 5. September 2018 fest, dass das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von § 238 PBG abweichen darf, wenn es unter Beachtung der Argumente der BaubehÃ¶rde seine abweichende gestalterische EinschÃ¤tzung begrÃ¼ndet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG ihren durch die Gemeindeautonomie gewÃ¤hrleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum Ã¼berschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkÃ¼rlich ist. Da die kommunale BehÃ¶rde ihr Ermessen pflichtgemÃ¤ss ausÃ¼ben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem WillkÃ¼rverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip und das Ã¼bergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. Eine kommunale BehÃ¶rde Ã¼berschreitet daher den ihr bei der Anwendung von § 238 PBG zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden ErwÃ¤gungen leiten lÃ¤sst oder die GrundsÃ¤tze der Rechtsgleichheit und der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit verletzt. Bei der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit sind die lokalen Ã¤sthetischen Interessen gegenÃ¼ber den privaten und den Ã¼berkommunalen Ã¶ffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwÃ¤gen. Dabei mÃ¼ssen insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berÃ¼cksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen Ã¶ffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trÃ¤gt (BGr, 5. September 2017, 1C_358/2017, E. 3.6).</p> <p class="Erwgung2"><b>8.6 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>8.6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden rÃ¼gen, das Bauvorhaben widerspreche dem Quartiercharakter und erfÃ¼lle die Anforderungen einer guten Einordnung nach § 238 Abs. 2 PBG nicht. Das geplante Neubauprojekt fresse sich vom Platz S her, Ã¼ber drei GebÃ¤udekÃ¶rper hinweg â sich wenig verjÃ¼ngend â noch wesentlich tiefer und prominenter in das Quartiererhaltungsgebiet ein als der Altbestand. Das Dachgeschoss sei dort gegenÃ¼ber der Nachbarliegenschaft an der Q-Strasse giebelseitig aufgeschichtet, womit der Bruch an dieser empfindlichen Schnittstelle tief im Erhaltungsbestand noch prÃ¤gnanter als "ÃberhÃ¶hung" ausfalle. Das heranmassierte Dachgeschoss werde als 5., an der SÃ¼dostfassade teilweise gar als 6. Vollgeschoss geradezu zelebriert. </p> <p class="Erwgung3"><b>8.6.2 </b>Die Gebiete der Quartiererhaltungszone II zeichnen sich gemÃ¤ss Art. 24k BZO aus durch eine mehrheitlich offene Bauweise des spÃ¤ten 19. und fÃ¼hren 20. Jahrhunderts mit prÃ¤gnanten StrassenrÃ¤umen und parkÃ¤hnlichen GÃ¤rten. Die Fassaden sind reprÃ¤sentativ und weisen Ã¼berwiegend 3 bis 4 Vollgeschosse mit ausgeprÃ¤gtem Sockelgeschoss und Traufbereich auf. Im ISOS wird das Gebiet T als planmÃ¤ssig angelegte Bebauung auf orthogonalem Strassennetz beschrieben mit regelmÃ¤ssigen Reihen von zwei bis viergeschossigen zurÃ¼ckhaltend instrumentierten Villen und MehrfamilienhÃ¤usern in GÃ¤rten, vor allem von Ende 19. und Anfang 20. Jahrhundert. Die Baugruppe 4.1 der WohnhÃ¤user an der V- und J-Strasse mit Aufnahmekategorie AB (ursprÃ¼ngliche Substanz und Struktur) und Erhaltungsziel A (Erhalt der Substanz), wozu auch die sÃ¼dwestlich des BaugrundstÃ¼cks liegenden Liegenschaften J-Strasse 2 bis 12 gehÃ¶ren, besteht aus regelmÃ¤ssig gereihten zwei- bis viergeschossigen Massivbauten mit Walm- oder Mansardendach, in Sichtbackstein mit ErkertÃ¼rmchen und Loggien sowie in schlichterer, verputzter Gestalt mit schmiedeeisernen Balkonen und teils schmalen VorgÃ¤rten. Die Baugruppe wie auch das gesamte Gebiet T weisen eine besondere rÃ¤umliche QualitÃ¤t und Bedeutung und eine gewisse architekturhistorische QualitÃ¤t auf.</p> <p class="Erwgung3"><b>8.6.3 </b>Das BaugrundstÃ¼ck grenzt nÃ¶rdlich an den Platz S, der nicht nur einen Verkehrsknotenpunkt darstellt, sondern durch verschiedene gewerbliche und Ã¶ffentliche Nutzungen primÃ¤r in den Erdgeschossen geprÃ¤gt wird. Der Kirchenbau ist gegen den Platz ausgerichtet und tritt damit auch optisch als Baute mit Ã¶ffentlicher Nutzung in Erscheinung. Das Projekt besteht aus drei BaukÃ¶rpern, die durch je vier Meter breite DurchgÃ¤nge getrennt sind. Auch wenn sie einheitlich gestaltet sind, sind sie doch jeweils durch die vier Meter breiten DurchgÃ¤nge klar voneinander abgesetzt und erscheinen nicht als Ã¼berlanger Bau. Mit ihren Ausmassen halten sie sich so noch im Rahmen der KÃ¶rnigkeit der baulichen Umgebung. Die Gliederung der Fassaden erscheint modern und folgt einer klaren und zurÃ¼ckhaltenden Architektursprache. Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden bemÃ¤ngelte Situation, dass der Neubau erheblich hÃ¶her wird als die benachbarte Liegenschaft Q-Strasse 14, ist sodann massgeblich darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren, dass jene lediglich zwei Vollgeschosse aufweist und ein Neubau regelmÃ¤ssig die zulÃ¤ssige Geschosszahl und GebÃ¤udehÃ¶he beansprucht. Es handelt sich bei der Liegenschaft Q-Strasse 14 auch nicht um ein Schutzobjekt, auf das besonders RÃ¼cksicht zu nehmen ist. Eine Reduzierung der Geschosszahl oder GebÃ¤udehÃ¶he kann deshalb aus EinordnungsgrÃ¼nden grundsÃ¤tzlich nicht gefordert werden. Gleiches gilt fÃ¼r eine Verlegung der Tiefgarageneinfahrt. Im Gegensatz zum Bestand an der Q- und J-Strasse bedient sich der Neubau einer modernen Architektursprache und grenzt sich somit klar ab. Dies ist nicht zu beanstanden, andernfalls wÃ¤ren letztlich nur noch historisierende oder imitierende Baustile zulÃ¤ssig. </p> <p class="Urteilstext">Die BaubehÃ¶rde stellte hinsichtlich der Dachaufbauten, der HauseingÃ¤nge und der (fehlenden) Sockelbildung gestalterische MÃ¤ngel fest und verfÃ¼gte deren Behebung mittels Nebenbestimmungen. Die Vorinstanz kam als Fachgericht zum Schluss, dass mit diesen verfÃ¼gten Ãnderungen eine gute Einordnung und Gestaltung bejaht werden kÃ¶nne. Dies erscheint nachvollziehbar und die Vorinstanzen bewegten sich im Rahmen des ihnen zustehenden Ermessens.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen weiter geltend, die MÃ¤ngel und nÃ¶tigen AbÃ¤nderungen des Bauprojekts seien zu bedeutsam, als dass sie mittels Auflagen und Bewilligungen in der Baubewilligung behoben werden kÃ¶nnten. Es sei entgegen § 321 PBG eine Baubewilligung auf Vorrat erteilt worden. </p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>KÃ¶nnen inhaltliche oder formale MÃ¤ngel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden oder sind zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands Anordnungen nÃ¶tig, so sind mit der Bewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen, Befristungen) zu verknÃ¼pfen (§ 321 Abs. 1 PBG). </p> <p class="Urteilstext">Durch Nebenbestimmungen wie Auflagen kÃ¶nnen mithin lediglich untergeordnete MÃ¤ngel eines Baugesuchs behoben werden. Die MÃ¶glichkeit, nach § 321 Abs. 1 PBG vorzugehen, entfÃ¤llt, wenn die MÃ¤ngel eine wesentliche ProjektÃ¤nderung bzw. eine konzeptionelle Ãberarbeitung des Projekts erfordern. Die Anordnung von Nebenbestimmungen kommt mit anderen Worten nicht in Betracht, wenn ohne grÃ¶sseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar ist, wie die MÃ¤ngel zu beheben sind und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen dies nach sich zieht. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheit des Bauentscheids, mit dem eine einheitliche Beurteilung eines baurechtlichen Sachverhalts sichergestellt werden soll. Das bundesrechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a des <span>Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) </span>verlangt, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprÃ¼ft wird (BGr, 12. April 2019, 1C_266/2018, E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen). <span>Solange die MÃ¤ngel untergeordneter Natur sind und ohne besondere Schwierigkeiten durch ausreichend konkrete Nebenbestimmungen behoben werden kÃ¶nnen, steht der Grundsatz der Einheit der Baubewilligung nicht infrage. Ziehen die MÃ¤ngel indessen wesentliche ProjektÃ¤nderungen nach sich, kÃ¶nnen sie nicht mittels einer Nebenbestimmung behoben werden (VGr, 19. Januar 2018, VB.2017.00830, E. 5.1, VGr, 26. Januar 2011, VB.2010.00440, E. 2; RB 1983 Nr. 112 = BEZ 1984 Nr. 5; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 437).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kÃ¶nnen gewichtige baurechtliche MÃ¤ngel wie beispielsweise die gebotene Verlegung der Einfahrtsrampe einer Unterniveaugarage (vgl. VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00268, E. 6.2 f.), die Realisierung einer fehlenden ausreichenden Erschliessung des BaugrundstÃ¼cks (BGr, 17. November 2009, 1C_192/2009, E. 2.4) oder gar die Korrektur einer Ãberschreitung der GebÃ¤udehÃ¶he, welche sogar zum Verzicht auf ein Geschoss fÃ¼hren kÃ¶nnte (VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589, E. 4.2). In diesen FÃ¤llen ist ohne grÃ¶sseren planerischen Aufwand nicht beurteilbar, wie der Mangel zu beheben ist und welche baurechtlichen, konzeptionellen und gestalterischen Auswirkungen die Behebung des Mangels nach sich zieht. Ausserdem kÃ¶nnen nach der Rechtsprechung auch bei Vorliegen verschiedener, fÃ¼r sich allein betrachtet kleinerer MÃ¤ngel unter UmstÃ¤nden viele verschiedene MÃ¶glichkeiten der MÃ¤ngelbehebung gegeben sein, sodass nicht klar ist, welche konkreten baulichen Ãnderungen die nebenbestimmungsweise Behebung der MÃ¤ngel zur Folge haben wird (vgl. VGr, 4. April 2012, VB.2011.00589 E. 4.2). Auch in diesen FÃ¤llen fÃ¤llt eine auflageweise Behebung der MÃ¤ngel ausser Betracht.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>9.3 </b>Vorliegend hat die BaubehÃ¶rde verfÃ¼gt, dass vor Baubeginn unter anderem abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne zum Terrainverlauf und zur GebÃ¤udehÃ¶he sowie zur Gestaltung des Dachaufbaus, der HauseingÃ¤nge und zur Sockelbildung einzureichen seien. Weiter seien die Materialien fÃ¼r Fassaden und Dach, die Farben und die OberflÃ¤chenbeschaffenheit (Textur) im Einvernehmen mit dem Amt fÃ¼r StÃ¤dtebau, Architektur, zu bestimmen, gegebenenfalls zu bemustern und durch die zustÃ¤ndige Instanz bewilligen zu lassen.</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden erachten diese Nebenbestimmungen als zu weitgehend und damit als unzulÃ¤ssig.</p> <p class="Urteilstext">Wie schon dargelegt, bedingt die AusprÃ¤gung eines Sockelgeschosses keine Anhebung der Decke des Erdgeschosses und damit auch keine ErhÃ¶hung des GebÃ¤udes. Die geforderte AusprÃ¤gung des Sockelgeschosses lÃ¤sst sich somit auch mit einer entsprechenden Materialisierung und einfachen gestalterischen Mitteln erreichen. Somit sprengt diese Nebenbestimmung den Rahmen dessen, was Ã¼blicherweise in einem noch nachzureichendem Farb- und Materialkonzept und/oder abgeÃ¤nderten PlÃ¤nen darzulegen ist, noch nicht. </p> <p class="Urteilstext">Betreffend das Attikageschoss erwog die Beschwerdegegnerin, die leicht von der Ecke abgesetzte Platzierung der Dachaufbauten beim westlichen Hausteil Q-Strasse 03 sei in Bezug zum Volumen und zur Eingliederung in die Fassadengestaltung nicht schlÃ¼ssig. Die beiden Aufbauten kÃ¶nnten aber beispielsweise von den Geschossecken losgelÃ¶st, in Richtung Mitte als Terrassentrennung der Dachgeschosswohnungen verschoben und als Raumerweiterungen der RÃ¤ume Wohnzimmer W25-1.DG.06 und Schlafbereich vom Schlafzimmer W25-2.DG.08 ausgebildet werden. Das Projekt sei entsprechend zu Ã¼berarbeiten. Mit dieser prÃ¤zisen Formulierung ist klar, wie der Mangel behoben werden soll und wie sich dies auswirken wird. Zudem handelt es sich immer noch um eine geringfÃ¼gige Ãnderung des Projekts, sodass der Mangel ohne grÃ¶ssere Schwierigkeiten behoben werden kann und sich diese Nebenbestimmung als zulÃ¤ssig erweist. </p> <p class="Urteilstext">Ebenso handelt es sich bei der bemÃ¤ngelten ungenÃ¼genden Adressierung durch die schmalen EingangstÃ¼ren um einen untergeordneten und einfach zu behebenden Mangel. </p> <p class="Urteilstext">Somit liegen die Nebenbestimmungen noch im Bereich des ZulÃ¤ssigen und § 321 Abs. 1 PBG erscheint nicht als verletzt.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat damit die erteilte Baubewilligung zu Recht geschÃ¼tzt. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Erwgung1"><b>11. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden zu gleichen Anteilen und unter solidarischer Haftung fÃ¼reinander aufzuerlegen. Ebenso sind sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 5'000.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu bezahlen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und § 17 Abs. 2 lit. a VRG).</p> <p class="Erwgung1"><b>12. </b> </p> <p class="Urteilstext">Soweit der vorliegende Entscheid angesichts der Art und des Umfangs der mit der Baubewilligung verfÃ¼gten Bedingungen und Auflagen einen Zwischenentscheid darstellt (vgl. BGr, 6. Februar <a id="juris25">2018</a>, 1C_302/2017, E. 1.3 ff.), kann dieser nur unter den Voraussetzungen von Art. 93 BGG selbstÃ¤ndig beim Bundesgericht angefochten werden (vgl. dazu BGr, 20. Juni 2012, 1C_522/2011, E. 1.2).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 230.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'230.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung je zu 1/11 auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden im gleichen VerhÃ¤ltnis solidarisch verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 5'000.- zu bezahlen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>