<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2007.00093</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206871&amp;W10_KEY=4467132&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2007.00093</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 07.06.2007</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 12.09.2007 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Sanierung und Aufstockung eines Wohnhauses: Wahrung des Rekursrechts gestützt auf Treu und Glauben; Frage des Vorliegens einer neubauähnlichen Umgestaltung<br/><br/>Wird den benachbarten Stockwerkeigentümern der baurechtliche Entscheid nicht zugestellt mit der Begründung, der Verwalter habe diesen bereits für die Stockwerkeigentümergemeinschaft verlangt, so dürfen diese nach dem Gebot von Treu und Glauben darauf vertrauen, dass ihr Rekursrecht gewahrt ist (E. 2.2).<br/><br/>Grundsätze, nach welchen eine neubauähnliche Umgestaltung einer vorschriftswidrigen Baute anzunehmen ist (Ingress zu E. 4).<br/><br/>Auch wenn der geplante Umbau mit Aufstockung um ein Dachgeschoss grössere Baumöglichkeiten bietet, als dies bei einem Neubau möglich wäre, geht es beim Bauprojekt unter weitestgehender Substanzerhaltung der bestehenden 4 Geschosse klarerweise darum, die früheren Investitionen zu erhalten und nicht darum, unter Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie die Anwendung der für einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern (E. 4.1).<br/><br/>An der Rechtsprechung, wonach "weiter gehende Abweichungen von Vorschriften" im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG nur dann anzunehmen sind, wenn zusätzlich gegen eine bereits verletzte Bestimmung verstossen wird, ist festzuhalten. Weder die Ausgestaltung des Attikageschosses noch die Geschossigkeit und auch nicht die Überbauungsziffer des Bauvorhabens stellen "weiter gehende Abweichungen" dar. Die Nachbarn werden durch das Bauprojekt auch nicht im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG unzumutbar benachteiligt (E. 4.2).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃNDERUNG">ÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZSTANDSGARANTIE">BESITZSTANDSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESETZESUMGEHUNG">GESETZESUMGEHUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAUÃHNLICH">NEUBAUÃHNLICH</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGESTALTUNG">UMGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORSCHRIFTSWIDRIGE BAUTE">VORSCHRIFTSWIDRIGE BAUTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSTELLUNGSBEGEHREN">ZUSTELLUNGSBEGEHREN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 315 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=8053" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2007.00093</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">7. Juni 2007</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Stephan HÃ¶rdegen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_ORT_1_5">A,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_ORT_2_10">B,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_3_12">C</a>, vertreten durch <a id="Anonym_ORT_4_21">RA D,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b><a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_23">Baukommission RÃ¼schlikon,</a> vertreten durch <a id="Anonym_ORT_6_31">RA E,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Baukommission RÃ¼schlikon erteilte am 29. Mai 2006 der C die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Sanierung samt Lifteinbau und Aufstockung der beiden WohnhÃ¤user Assek.-Nrn. 01 und 02, Kat.-Nr. 03, an der L-Strasse 04 und 05 in RÃ¼schlikon.</p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben unter anderen B und A am 1. Juli 2006 Rekurs an die Baurekurskommission II und beantragten die Aufhebung der angefochtenen Bewilligung, soweit diese die Aufstockung des Hauses 2, L-Strasse 04, betraf. Die Baurekurskommission II vereinigte mit Entscheid vom 30. Januar 2007 den Rekurs von B und A mit einem weiteren Rekursverfahren und wies, nachdem sie einen Delegationsaugenschein durchgefÃ¼hrt hatte, die Rekurse ab.</p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 1. MÃ¤rz 2007 beantragten A und B dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid und die baurechtliche Bewilligung der Baukommission RÃ¼schlikon vom 29. Mai 2006, soweit diese die Aufstockung des Hauses 2, L-Strasse 04, betreffen, aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen. </p> <p class="Urteilstext">Die Baurekurskommission II, die C sowie die Baukommission RÃ¼schlikon beantragten Abweisung der Beschwerde. Die private Beschwerdegegnerin verlangte zudem die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden ErwÃ¤gungen wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf das rechtzeitig erhobene Rechtsmittel einzutreten.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>1.2 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden erklÃ¤ren ihre schriftliche Stellungnahme vom 2. Dezember 2006, welche sie anlÃ¤sslich des Augenscheines der Baurekurskommission II vom 7. Dezember 2006 der Vorinstanz abgegeben haben, zum Beschwerdebestandteil.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss § 54 VRG muss die Beschwerdeschrift an das Verwaltungsgericht einen Antrag und dessen BegrÃ¼ndung enthalten. In der BegrÃ¼ndung muss dargetan werden, inwiefern der angefochtene Entscheid nach Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden an einer Rechtsverletzung (§ 50 VRG) oder unrichtigen Feststellung des Sachverhalts (§ 51 VRG) leiden soll. Hat die Vorinstanz â wie hier â ihren Rekursentscheid neu begrÃ¼ndet, so kÃ¶nnen BeschwerdefÃ¼hrende nicht auf frÃ¼here Eingaben verweisen und diese zum Bestandteil der Beschwerdeschrift erklÃ¤ren (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 54 N. 7). Der Verweis der BeschwerdefÃ¼hrenden auf die Stellungnahme vom 7. Dezember 2006 ist daher unbeachtlich.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>1.3 </span></b><span>In ihrer Rekursschrift vom 1. Juli 2006 wie auch mit dem Beschwerdeantrag verlangten die BeschwerdefÃ¼hrenden die Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung hinsichtlich des Hauses 2 (L-Strasse 04). Soweit sie in der BeschwerdebegrÃ¼ndung auch die Aufhebung der Baubewilligung bezÃ¼glich des Hauses 1 verlangen, liegt eine unzulÃ¤ssige Erweiterung des Streitgegenstandes vor (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 23 N. 1) und ist auf die Beschwerde nicht einzutreten.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.1 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind StockwerkeigentÃ¼mer der Ã¶stlich an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden Liegenschaft mit dem GebÃ¤ude M-Strasse 06. Die Zustellung des baurechtlichen Entscheides im Sinn von § 315 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) wurde fÃ¼r die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft von deren Verwalter, F, verlangt. Die Vorinstanz hat in ihrem Rekursentscheid die Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrenden bejaht mit dem Hinweis, der Kreis der StockwerkeigentÃ¼mer sei fixiert und kÃ¶nne problemlos bestimmt werden. Es sei einer Bauherrschaft ohne weiteres mÃ¶glich, sich Ã¼ber die Personen der potenziellen Prozessgegner ins Bild zu setzen. Wenn die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft als prozessfÃ¤higes Gebilde die Zustellung des Beschlusses verlange, mÃ¼sse das Begehren auch fÃ¼r den einzelnen StockwerkeigentÃ¼mer gelten. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>2.2 </span></b><span>Die Beschwerdegegnerinnen Ã¤ussern in ihren Beschwerdeantworten Bedenken gegen diese Rechtsauffassung. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtssprechung muss beim Zustellungsbegehren im Sinn von § 315 Abs. 1 PBG auf ein VertretungsverhÃ¤ltnis hingewiesen werden, und muss aus dem Text des Begehrens hervorgehen, wer diese Person ist (RB 1993 Nr. 53). Ob dies mit der Rechtsauffassung, alle StockwerkeigentÃ¼mer seien auch einzeln zum Rekurs berechtigt, wenn die Zustellung durch den Verwalter fÃ¼r die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft verlangt worden sei, vereinbar ist, kann hier offen gelassen werden. Vorliegend ist entscheidend, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden mit Eingabe vom 19. September 2006 an die Rekurskommission darauf hinwiesen, sie hÃ¤tten den Beschluss persÃ¶nlich auf dem Bauamt RÃ¼schlikon verlangt, was ihnen aber nicht gewÃ¤hrt worden sei mit dem Hinweis, dieser sei bereits von F fÃ¼r die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaft verlangt worden und dieser kÃ¶nne die BeschwerdefÃ¼hrenden "zum Rekurs legitimieren". Diese tatsÃ¤chliche Behauptung blieb in der Folge auch im Beschwerdeverfahren unbestritten. Nach dem Gebot von Treu und Glauben (Art. 9 und 5 Abs. 3 BV) durften die BeschwerdefÃ¼hrenden unter diesen UmstÃ¤nden darauf vertrauen, dass mit dem Begehren um Zustellung des baurechtlichen Entscheides durch den Verwalter auch ihr Rekursrecht als StockwerkeigentÃ¼mer im Sinn von § 316 Abs. 2 PBG gewahrt wurde.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>3. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Das </span>GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 <span>mit den beiden dreigeschossigen </span>MehrfamilienhÃ¤usern Assek.-Nrn. 01 und 02, L-Strasse 04 und 05, in RÃ¼schlikon ist nach der geltenden Bau- und Zonenordnung der Gemeinde RÃ¼schlikon (BZO) der Wohnzone W3 zugeschieden. Das im vorliegenden Beschwerdeverfahren streitbezogene Mehrfamilienhaus 2 (L-Strasse 04) verletzt in verschiedener Hinsicht die geltenden baupolizeilichen Normen. Die gemÃ¤ss Art. 18 BZO maximale GebÃ¤udelÃ¤nge von 40 m wird um rund 5 m Ã¼berschritten. Die in der Wohnzone W3 zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 10,5 m wird durch das Haus 2 um rund 60 cm verletzt. Im Weiteren ist die Ãberbauungsziffer von 25 % (Art. 18 BZO) Ã¼berschritten. Schliesslich ist auch der Grenzabstand des Hauses 2 gegenÃ¼ber dem Ã¶stlich anstossenden GrundstÃ¼ck ungenÃ¼gend. Er betrÃ¤gt zwischen 9,5 m und 14 m und Ã¼berstellt im nÃ¶rdlichen Bereich den zonengemÃ¤ssen Grenzabstand von 11 m (= Grundabstand und maximaler MehrlÃ¤ngenzuschlag von 4 m gemÃ¤ss Art. 18 und 31 BZO). Nicht verletzt sind aus den unter ErwÃ¤gung Ziff. 4.2.2 aufzuzeigenden GrÃ¼nden hingegen die Vorschriften Ã¼ber die Geschosszahlen. Das Haus 2 ist unbestrittenermassen nachtrÃ¤glich durch eine RechtsÃ¤nderung vorschriftswidrig geworden.</p> <p class="Urteilstext"><b>4. </b></p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; fÃ¼r neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese so genannte erweiterte Besitzstandsgarantie (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 70 f.) schÃ¼tzt unter dem bisherigen Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem bisherigen Bestand, sondern lÃ¤sst neben NutzungsÃ¤nderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrÃ¼cklich beschrÃ¤nkt wird. Allerdings haben Lehre und Rechtsprechung unter Hinweis auf den Zweck der Besitzstandsgarantie, nÃ¤mlich den Schutz der im Vertrauen auf die bisherige Ordnung getÃ¤tigten Investitionen, stets verlangt, dass die baulichen Ãnderungen nicht auf den weitgehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen dÃ¼rfen; solche so genannten "neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen" sprengten den Rahmen der gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssigen Ãnderungen und mÃ¼ssten die Neubauvorschriften einhalten (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5). Auch nach der Neufassung von § 357 Abs. 1 PBG im Rahmen der Revision des Planungs- und Baugesetzes vom 1. September 1991 ist an dieser Rechtsprechung festgehalten worden (RB 1992 Nr. 74 = BEZ 1992 Nr. 14), doch wurden in der Folge die Grenzen zur neubauÃ¤hnlichen Umgestaltung weiter gezogen (VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3). Auch in der neueren Lehre wird mit guten GrÃ¼nden vorgeschlagen, nur mit grosser ZurÃ¼ckhaltung von neubauÃ¤hnlichen Umgestaltungen auszugehen (Willi, S. 99). FÃ¼r ausgedehntere Erweiterungs- und UmbaumÃ¶glichkeiten spricht auch der Umstand, dass durch eine zu restriktive Anwendung von § 357 Abs. 1 PBG Nachverdichtungen in bereits Ã¼berbauten Gebieten in vielen FÃ¤llen verunmÃ¶glicht oder den Abbruch von sinnvoll erneuerbarer Bausubstanz verlangen wÃ¼rde. Das widerspricht den GrundsÃ¤tzen der haushÃ¤lterischen Nutzung des Bodens und der Siedlungskonzentration (VGr, 19. Dezember 1995, BEZ 1996 Nr. 3 E. 2b; Willi, S. 100; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 4. A., ZÃ¼rich 2006, S. 17-6); sodann ist der durch geÃ¤nderte Bauvorschriften erzwungene Ersatz des Bestehenden in vielen FÃ¤llen weder aus Ã¶konomischer noch Ã¶kologischer Sicht sinnvoll.</p> <p class="Erwgung2">DemgemÃ¤ss sind neubauÃ¤hnliche Umgestaltungen nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfÃ¼llen, das heisst, wenn zwar die Bestimmung ihrem Wortlaut nach, nicht aber nach ihrem Sinn und Zweck beachtet wird (VGr, 19. Oktober 2005, BEZ 2006 Nr. 32, auch zum Folgenden; zum Begriff der Gesetzesumgehung BGE 132 III 212 E. 4.1, 114 Ib 11 E. 3a). Bei Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten trifft das dann zu, wenn bei objektivierter Betrachtungsweise die Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie nicht darauf abzielt, bestehende Investitionen zu schÃ¼tzen, sondern es ausschliesslich oder vorwiegend darum geht, die Anwendung der fÃ¼r einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Ob eine solche Umgehung vorliegt, lÃ¤sst sich nicht allein nach quantitativen Kriterien beurteilen und hÃ¤ngt von den UmstÃ¤nden des Einzelfalls ab.</p> <p class="Erwgung2">Bei der Gesetzesumgehung steht nicht die den Rechtsschein schaffende Umgehungsnorm, sondern die umgangene Norm im Zentrum (Thomas GÃ¤chter, Rechtsmissbrauch im Ã¶ffentlichen Recht, ZÃ¼rich etc. 2005, S. 331). Wo die Einhaltung der Neubauvorschriften nur geringe Belastungen mit sich bringen wÃ¼rde, ist deshalb zurÃ¼ckhaltender auf eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung zu schliessen, als dort, wo Umbau, Erweiterung oder Umnutzung der vorschriftswidrigen Baute dem Bauherrn BaumÃ¶glichkeiten bieten, die mit einem Neubau nicht realisierbar wÃ¤ren. Die von der bisherigen Rechtsprechung entwickelten Abgrenzungskriterien, wonach eine Umgestaltung dann anzunehmen ist, wenn die neue Organisation und Konstruktion des GebÃ¤udes nicht mehr als Verbesserung oder Anpassung des Vorhandenen gelten kÃ¶nnen und/oder die baulichen Ãnderungen die bisherige Gestalt des GebÃ¤udes nicht mehr erkennen lassen (RB 1986 Nr. 99 = BEZ 1987 Nr. 5; Willi, S. 100 ff., mit Hinweisen auf die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts und der Baurekurskommissionen), stellen deshalb nur Indizien fÃ¼r eine Umgehung bzw. fÃ¼r eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung dar; auch bei solchen weitgehenden baulichen Ãnderungen ist es aber nicht ausgeschlossen, dass der Schutz der bestehenden Investitionen und nicht die Umgehung der Neubauvorschriften im Vordergrund steht.</p> <p class="Urteilstext">Eine grÃ¶ssere ZurÃ¼ckhaltung bei der Annahme neubauÃ¤hnlicher Umgestaltungen lÃ¤sst sich auch deshalb rechtfertigen, weil die Bewilligung von Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten laut § 357 Abs. 1 PBG jedenfalls unter dem Vorbehalt steht, dass dem Bauvorhaben keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen dÃ¼rfen.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.1 </span></b><span>Beim streitigen Bauprojekt fÃ¼r das Haus 2 bleiben die bestehenden drei Vollgeschosse sowie das Untergeschoss in ihrer Substanz weitestgehend erhalten. Die Sanierung dieser Geschosse beinhaltet zur Hauptsache eine Erneuerung der SanitÃ¤rrÃ¤ume (Bad/Dusche) und KÃ¼chen. Im Weiteren soll eine GebÃ¤udeaussenisolation angebracht und im Treppenhaus ein Lift eingebaut werden. Entgegen der Rechtsauffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden geht es im Zusammenhang mit der erweiterten Besitzstandsgarantie von § 357 Abs. 1 PBG einzig um die Erhaltung der frÃ¼heren Investitionen in das <i>bestehende</i> GebÃ¤ude; diese bleiben mit dem Bauprojekt weitgehend erhalten. Bereits der Umfang und die Art der geplanten baulichen Massnahmen verbieten die Annahme einer neubauÃ¤hnlichen Umgestaltung. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Durch den Umbau bieten sich der Bauherrschaft zweifellos weiter gehende BaumÃ¶glichkeiten, als dies bei einem Neubau der Fall wÃ¤re. Entscheidend hierfÃ¼r ist, dass bei einem Neubau die Ãberbauungsziffer von 25 % (Art. 18 BZO), das heisst das VerhÃ¤ltnis der oberirdischen GebÃ¤udeumfassung auf dem Erdboden zur GrundstÃ¼cksflÃ¤che (§ 256 Abs. 1 PBG) eingehalten werden mÃ¼sste. Bei einer FlÃ¤che des BaugrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 03 von 3'525 m<sup>2</sup> entspricht die zulÃ¤ssige Ãberbauungsziffer von 25 % einer FlÃ¤che von 881.25 m<sup>2</sup>, wÃ¤hrend heute die Ãberbauungsziffer 1'082.2 m<sup>2</sup> betrÃ¤gt, also um 200.95 m<sup>2</sup> Ã¼berschritten wird. Die BerÃ¼cksichtigung der GebÃ¤udelÃ¤ngenbeschrÃ¤nkung, des Grenzabstandes sowie der GebÃ¤udehÃ¶he wÃ¼rde bei einer NeuÃ¼berbauung keine Probleme bieten und die bauliche Nutzung gegenÃ¼ber dem heutigen Zustand nicht beeintrÃ¤chtigen, da diese Baubegrenzungsnormen durch entsprechende HÃ¶henanordnung des GebÃ¤udekÃ¶rpers wie auch Situierung im GelÃ¤nde, allenfalls in Anwendung von § 270 Abs. 3 PBG unter zulÃ¤ssiger Unterschreitung des erforderlichen Abstandes gegenÃ¼ber dem Haus 1 (Assek.-Nr. 02), ohne weiteres eingehalten werden kÃ¶nnten. Auch wenn der geplante Umbau mit Aufstockung um ein Dachgeschoss grÃ¶ssere BaumÃ¶glichkeiten bietet, als dies bei einem Neubau der Fall wÃ¤re, geht es beim Bauprojekt unter weitestgehender Substanzerhaltung der bestehenden vier Geschosse klarerweise darum, die frÃ¼heren Investitionen (auch des Hauses 1) zu erhalten und nicht darum, unter Berufung auf die erweiterte Besitzstandsgarantie die Anwendung der fÃ¼r einen Neubau geltenden Bestimmungen zu verhindern. Zu Recht ist auch unter diesem Gesichtspunkt die Rekurskommission davon ausgegangen, es liege keine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung vor. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.2 </span></b><span>Entsprechend § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG bleiben fÃ¼r neue und weiter gehende Abweichungen von Vorschriften die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. GemÃ¤ss der mit RB</span> 2002 Nr. 81 = BEZ 2002 Nr. 20 eingeleiteten Rechtsprechung ist eine "weiter gehende Abweichung von Vorschriften" im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG nur anzunehmen, wenn <i>zusÃ¤tzlich</i> gegen eine bereits verletzte Bestimmung verstossen wird. Das Gericht hat es in der Folge deshalb als zulÃ¤ssig erachtet, dass ein die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he Ã¼berschreitendes GebÃ¤ude durch ein Attikageschoss aufgestockt wurde, welches innerhalb der an der tatsÃ¤chlichen GebÃ¤udehÃ¶he angelegten Profillinien lag (VGr, 27. MÃ¤rz 2002, BEZ 2002 Nr. 22, mit Leitsatz in RB 2002 Nr. 83, auch zum Folgenden). Das Verwaltungsgericht hat dazu ausgefÃ¼hrt, es stelle lediglich eine Folge des Verstosses gegen die Bestimmungen Ã¼ber die GebÃ¤udehÃ¶he dar und beinhalte weder eine neue noch eine weiter gehende Baurechtswidrigkeit, wenn dabei die fÃ¼r das Attikageschoss massgebende Profillinie um das Mass der GebÃ¤udehÃ¶henÃ¼berschreitung verschoben wÃ¼rden.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.2.1 </span></b>An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Das projektierte Attikageschoss des Hauses 2 liegt innerhalb der an der tatsÃ¤chlichen Schnittlinie von DachflÃ¤che und Fassade angesetzten Profillinie. Auch die Durchstossung dieser Profillinie auf hÃ¶chstens einem Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge gemÃ¤ss § 292 lit. b PBG und Art. 20 Abs. 4 BZO ist eingehalten. Dabei ist nach der aufgezeigten Rechtsprechung auf die tatsÃ¤chlich bestehende Fassade und nicht auf eine theoretisch zulÃ¤ssige Fassade abzustellen. Bei einer (tatsÃ¤chlichen) GebÃ¤udelÃ¤nge von 45 m wird die Profillinie sowohl auf der Ost- wie auch auf der Westseite auf je 15,02 m durchstossen, was â unter BerÃ¼cksichtigung einer Messungenauigkeit â zulÃ¤ssig ist.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.2.2 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden behaupten auch eine weiter gehende Abweichung mit Bezug auf die Geschossigkeit. Das Untergeschoss des Hauses 2 verletze mit 54 % sichtbarer FassadenflÃ¤che Art. 46 Abs. 1 BZO und stelle daher ein Vollgeschoss dar. Damit weise das Haus 2 vier Vollgeschosse auf, was die Erstellung eines Dachgeschosses ausschliesse. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss Art. 18 BZO sind in der hier massgebenden Zone W3 drei Vollgeschosse, ein anrechenbares Untergeschoss sowie zwei Dachgeschosse zulÃ¤ssig. Nach der Begriffsbestimmung von § 275 Abs. 3 PBG, an welche die Gemeinden gebunden sind (§ 45 Abs. 2 PBG), sind Untergeschosse horizontale GebÃ¤udeabschnitte, die ganz oder teilweise in den gewachsenen Boden hineinragen. Anrechenbar sind Untergeschosse mit Wohn-, Schlaf- oder ArbeitsrÃ¤umen sowie solche, die mehrheitlich Ã¼ber dem gewachsenen Boden liegen (§ 276 Abs. 1 PBG). Das Untergeschoss des Hauses 2 ragt teilweise in den gewachsenen Boden hinein und weist Wohn-, Schlaf- oder ArbeitsrÃ¤ume auf. Es stellt begrifflich ein gemÃ¤ss Art. 18 BZO zulÃ¤ssiges anrechenbares Untergeschoss dar und ist nicht als Vollgeschoss einzustufen. An dieser Qualifikation Ã¤ndert nichts, dass unter dem Titel "Freilegung des anrechenbaren Untergeschosses" laut Art. 46 Abs. 1 BZO Ã¼ber dem gestalteten Terrain maximal 50 % der FassadenflÃ¤che eines anrechenbaren Untergeschosses sichtbar sein darf und dieses Mass hier leicht Ã¼berschritten sein mag. Das Haus 2 weist ein anrechenbares Untergeschoss und drei Vollgeschosse auf und darf unter dem Gesichtswinkel der Geschossigkeit entsprechend Art. 18 BZO um ein Dachgeschoss aufgestockt werden.</span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.2.3 </span></b><span>Das Bauprojekt bringt auch keine Ãnderung hinsichtlich der heutigen Ãberbauungsziffer, das heisst des VerhÃ¤ltnisses der anrechenbaren GrundstÃ¼ckflÃ¤che zur oberirdischen GebÃ¤udeumfassung (§ 256 Abs. 1 PBG). Am Grundriss der GebÃ¤ude Ã¤ndert sich, abgesehen vom Anbringen einer Aussenisolation, nichts. Das Anbringen einer Aussenisolation an vor dem 1. Januar 1987 erstellten GebÃ¤uden stellt aber gemÃ¤ss § 33a der Allgemeinen Bauverordnung vom 22. Juni 1977 eine zweckmÃ¤ssige Anpassung im Sinn von § 357 Abs. 5 PBG dar und ist daher nicht als "weiter gehende Abweichung" einzustufen. Die AusfÃ¼hrungen der BeschwerdefÃ¼hrenden basieren offensichtlich auf der Annahme einer AusnÃ¼tzungsziffer; eine solche sieht aber die BZO nicht vor. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>4.2.4 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen schliesslich wie schon vor der Vorinstanz vor, sie wÃ¼rden als Nachbarn durch das Bauprojekt im Sinn von § 357 Abs. 1 PBG "unzumutbar benachteiligt". Die Baurekurskommission hat hierzu in ihrem Rekursentscheid vom 30. Januar 2007 ausgefÃ¼hrt, die nachbarlichen Interessen seien den Interessen der Bauherrin am Ausbau ihrer Liegenschaft sowie dem Ã¶ffentlichen Interesse an einer Verdichtung des Wohnraumes gegenÃ¼berzustellen. Hierbei sei auch abzuwÃ¤gen, in welcher Form das Haus 2 nach den geltenden Vorschriften als Neubau erstellt werden dÃ¼rfte. Ein solcher mit einer LÃ¤nge von 40 m mÃ¼sste einen Grenzabstand zuzÃ¼glich MehrlÃ¤ngenzuschlag von 11 m einhalten und damit 1,50 m nach SÃ¼dwesten verschoben werden. Ebenfalls zu beachten wÃ¤re eine zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he; aufgrund der Hanglage wÃ¤re ein derart verschobenes GebÃ¤ude im Ergebnis nur rund 0,30 m weniger hoch. Zu beachten sei auch, dass das geplante Attikageschoss nicht die ganze LÃ¤nge der Vollgeschosse einnehme, sondern um 6,34 m gekÃ¼rzt wurde. Ein Neubau mit Attikageschoss wÃ¼rde den BeschwerdefÃ¼hrenden daher nur unwesentlich weniger Sonne entziehen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diesen AusfÃ¼hrungen ist zuzustimmen, weshalb auf sie verwiesen werden kann (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind StockwerkeigentÃ¼mer der Ã¶stlich des Hauses 2 gelegenen Liegenschaft GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07 und bewohnen das GebÃ¤ude M-Strasse 06. Ein baurechtskonformes GebÃ¤ude auf dem BaugrundstÃ¼ck mÃ¼sste â bei Einhaltung des maximalen Grenzabstandes von 11 m â im nÃ¶rdlichen GrundstÃ¼cksbereich einen etwas grÃ¶sseren Abstand als heute einhalten, wÃ¤hrend es im sÃ¼dlichen Bereich gegenÃ¼ber dem von den BeschwerdefÃ¼hrenden bewohnten GebÃ¤ude den Grenzabstand von heute zwischen ca. 12â14 m sogar leicht verkleinern kÃ¶nnte. Ein Neubau wÃ¼rde auch, wie die Vorinstanz dargelegt hat, nur minim weniger hoch. Gesamthaft Ã¼berwiegt die aufgrund der Baurechtswidrigkeit entstehende Verschlechterung fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrenden mit Bezug auf Licht und Sonne auf jeden Fall nicht die Interessen der privaten Beschwerdegegnerin. Ãffentliche Interessen stehen dem Bauvorhaben nicht entgegen. Die Beschwerde ist demnach auch in diesem Punkt unbegrÃ¼ndet. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.1 </span></b><span>AnlÃ¤sslich des Augenscheines vom 7. Dezember 2006 haben die BeschwerdefÃ¼hrenden auch die BalkonvergrÃ¶sserungen lÃ¤ngs der L-Strasse beanstandet. Auf diese Einwendungen ist die Baurekurskommission nicht eingetreten, da sie innerhalb der Rekursfrist hÃ¤tten geltend gemacht werden mÃ¼ssen. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden diesen Nichteintretensentscheid beanstanden, was aus der Beschwerdeschrift nicht klar hervorgeht, ist ihre Beschwerde abzuweisen. Rekurse gegen baurechtliche Entscheide sind laut § 22 Abs. 1 VRG innert 30 Tagen seit der Mitteilung einzureichen und mÃ¼ssen einen Antrag und dessen BegrÃ¼ndung enthalten (§ 23 Abs. 1 VRG). Nach Ablauf der Rekursfrist kann die RekursbegrÃ¼ndung nicht mehr erweitert werden (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 23 N. 22); von diesem Grundsatz ist allein dann abzurÃ¼cken, wenn RevisionsgrÃ¼nde im Sinn von § 86a VRG vorgebracht werden, was hier nicht zutrifft. Zu Recht ist die Vorinstanz auf die neuen Vorbringen bezÃ¼glich der BalkonvergrÃ¶sserungen nicht eingetreten. </span></p> <p class="Urteilstext"><b><span>5.2 </span></b><span>UnbegrÃ¼ndet sind schliesslich auch die ebenfalls anlÃ¤sslich des Augenscheines vom 7. Dezember 2006 erstmals, und damit ebenfalls verspÃ¤tet, erhobenen und in der Beschwerde an das Verwaltungsgericht wiederholten RÃ¼gen bezÃ¼glich der Aussteckung. Die Vorinstanz hat hierzu "der VollstÃ¤ndigkeit halber" darauf hingewiesen, dass die Aussteckung des Bauvorhabens § 311 PBG entspricht. Zudem sind nach </span>stÃ¤ndiger Praxis Drittbetroffene zur RÃ¼ge formeller Fehler des Baubewilligungsverfahrens nur insoweit befugt, als ihnen ihretwegen ein Nachteil erwÃ¤chst (KÃ¶lz/ Bosshart/ RÃ¶hl, § 21 N. 38, mit Hinweisen), was etwa dann zutrifft, wenn ein Baugespann keinen Hinweis auf mÃ¶gliche BeeintrÃ¤chtigungen gibt, weil es die wesentlichen gegen aussen in Erscheinung tretenden Bauteile nicht wiedergibt (RB 1984 Nr. 117 = BEZ 1984 Nr. 33 = ZBl 86/1985, S. 122). Die BeschwerdefÃ¼hrenden waren sich â wie ihre Vorbringen in ihrer Rekursschrift zeigen â Ã¼ber das Bauprojekt im Klaren, insbesondere auch Ã¼ber die Ausgestaltung der Dachaufbauten.</p> <p class="Urteilstext"><b><span>6. </span></b></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerde erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit 70 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen von vornherein nicht zu. Hingegen sind sie in Anwendung von § 17 Abs. 2 lit. a VRG zur Ausrichtung einer solchen an die private Beschwerdegegnerin zu verpflichten. Angemessen erscheint eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- (vgl. § 12 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'500.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'590.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden je zur HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden unter solidarischer Haftung zu einer ParteientschÃ¤digung von je Fr. 750.-, total Fr. 1'500.-, an die private Beschwerdegegnerin verpflichtet, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>