1 Direktion für Inneres und Justiz Münstergasse 2 3000 Bern 8 +41 31 633 76 78 (Telefon) +41 31 634 51 54 (Fax) Info.ra.dij@be.ch www.be.ch/ra -dij Unsere Referenz: 2021.DIJ.4477 Beschwerdeentscheid vom 22. September 2022 Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstüc k der Erwerberin oder dem Erwer ber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem währe nd mindestens zweier Jahre unun terbrochen, per- sönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b A bs. 1 HG). Stellt die Erwerberin oder der Erwerber eine Wohneinheit auf dem von ihr oder ihm erworbenen Grundeigentum Dritten gegen ein Entgelt zur Verfügung , wird das Grundstück durch die Erwerberinnen und Erwerber nicht mehr aus- schliesslich zu Wohnzwecken genutzt (E. 4.2). Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel L’impôt qui a fait l’objet d’un sursis n’est pas perçu lorsque l’immeuble sert de domicile principal à la per- sonne acquéreuse, laquelle doit l’utiliser personnellement pendant au moins deux ans, sans interruption et exclusivement à des fins d’habitation (art. 11b, al. 1 LIMu). Si cette personne met à la disposition de tiers, contre ré munération, un logement situé sur l’immeuble dont elle a fait l’acquisition, elle ne l’utilise plus exclusivement à des fins d’habitation (c. 4.2). Sachverhalt A. Mit K aufvertrag vom 13. September 2018 erwarben die Ehegatten A.___________________________ das Grundstück B.________ Gbbl. Nr. 1000 als einfache Gesellschaft zu Gesamteigentum . Zusammen mit der Grundbuchanmeldung stellten A.___________________________ am 5. Oktober 2018 beim 2 Grundbuchamt (nachfolgend: Grundbuchamt) ein Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung sowie Stun- dung der Handänderungssteuer für selbstgenutztes Wohneigentum. Mit Verfügung vom 1. März 2019 ver- anlagte das Grundbuchamt die Handänderung ssteuer in der Höhe von Fr. 28'620.– und stundet e die Steuer im Umfang von Fr. 14'400.– für die Dauer von drei Jahren ab Datum des Grundstück serwerbs. Für die gestundete Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grund- buch eingetragen. B. Am 17. Februar 2021 reichten A.___________________________ dem Grundbuchamt das Formular zum Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums sowie je eine Haupt wohnsitzbestätigung der Stadt C.________ vom 16. Februar 2021 ein. Mit Schreiben vom 27. April 2021 ersuchte das Grundbuchamt A.___________________________ zum Umstand Stellung zu nehmen, dass gemäss dem Gemeindere- gister während der zweijährigen Wohnsitzdauer an der Adresse des erworbenen Grundstücks weitere Per- sonen in einer anderen Wo hneinheit wohnhaft gewesen sein sollen . In ihrer Stellungnahme vom 4. Mai 2021 bestätigten A.___________________________ , dass zuerst D.____________________________________ und dann E.____________________ bei ihnen in einem kleinen Studio im Dachgeschoss gewohnt haben . E.____________ sei per 30. April 2021 ausgezogen, womit das Studio nun leer stehe. Mit Verfügungen vom 3. Juni 2021 hob das Grundbuchamt die Stundungsverfügung vom 1. März 2019 auf und legt e A.___________________________ die gestundete Handänderungssteuer von Fr. 14'400. – samt Zins und Gebühren zur Bezahlung auf. C. Gegen die Verfügung en des Grundbuchamtes vom 3. Juni 2021 erheben A.___________________________ am 24. Juni 2021 Beschwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz (DIJ). Sie beantragen darin sinngemäss, dass die Handänderungssteuer im Verhältnis der Wohnfläche des Studios zur Gesamtwohnfläche veranlagt werde. Sie führen zudem aus, dass aus ihrer Sicht die kon- kreten Umstände und die Verhältnismässigke it zu wenig berücksichtigt worden seien . In seiner Vernehmla ssung vom 12. Juli 2021 beantragt das Grundbuchamt, die Beschwerde sei vollum- fänglich abzuweisen und die Verfügungen betreffend die Handänderungssteuer seien zu bestätigen. Die Direktion für Inneres und Justiz zieht in Erwägung: 1. 1.1 Gemäss Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Handän derungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechts pflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen 3 der Grundbuchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmungen. In Anwen- dung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die DIJ Verfügungen der Grundbuchämter. Die DIJ ist damit für die Beurteilung der vorliegen den Beschwerde gegen die Ve rfügungen des Grundbuchamtes vom 3. Juni 2021 zuständig. 1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenom- men hat, durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderun g hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführenden sind durch die angefochtenen Verfügungen beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. Auf die im Übrigen form - und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 2. Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu entrich- ten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 17 Abs. 1 HG). Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberi n oder der Erwerber eines Grund stücks bei der Grundbuch- anmeldung ein Gesu ch um eine nachträgliche Steuer befreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000. – der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG). Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen , per- sönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Haupt- wohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt wer den, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grund- stückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG. Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufge- fordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Vorausset zungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (A rt. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträg- liche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraus- setzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 4 3. 3.1 Angefochten sind vorliegend die Verfügung en des Grundbuchamtes vom 3. Juni 2021. Das Grund- buchamt hob darin die Stundungsverfügung vom 1. März 2019 auf und verfügte, dass die gestundete Handänderungssteuer von Fr. 14'400.– zuzüglich Zins und Gebühr zu bezahlen sei. Zur Begründung führte das Grundbuchamt aus, es seien an der Adresse des erworbenen Grundstücks während der zweijährigen Wohnsitzdauer zwei Drittpersonen (D.______________ und E._______________________ ) gemeldet ge- wesen. Damit sei nicht das ganze Grundstück während der zweijährigen Wohnsitzdauer von den Be- schwerdeführenden ausschliesslich selbst genutzt, sondern das Studio im Dachgeschoss Dritten zur Nut- zung überlassen worden. Eine sachenrechtliche Aufteilung sei nicht erfolgt. Folglich seien die Vorausset- zungen zur nachträglichen Steuerbefreiung nicht erfüllt . In seiner Vernehmlassung führt das Grundbuch- amt ergänzend aus, dass der finanzielle Beitrag der Drittpersonen nach ständiger Praxis der ausschliess- lichen Wohnnutzung und som it der nachträglichen Steuerbefreiung entgegenstehe. 3.2 Es ist unbestritten , dass während der zweijährigen Wohnsitzdauer D.____________________________________ und E.____________________ nacheinander das Studio im Dachgeschoss des erworbenen Grundstücks B.________ Gbbl. Nr. 1000 bewohnt haben. Die Beschwerdeführenden führen dazu zusammengefasst aus, dass beide im Studio wohnhaft gewesenen Drittpersonen aus ihrem persönlichen Umfeld stammen würden und sich an den Neben - und Lebenshal- tungskosten beteiligt hätten. Dies sei mit einem Au -Pair in der Familie oder der Situation zu vergleichen, in der ein Familienangehöriger temporär zuhause betreut wird. Die Bestimmungen zur Selbstnutzung im Handänderungssteuergesetz habe ihre Situation nicht im Fokus gehabt und deshalb auch nicht ahnden wollen. Ferner nehme die Studiofläche nur einen zu vernachlässigenden Anteil an der Gesamtliegen- schaftsfläche ein. Es habe sich zudem nur um eine geringfügige und temporäre Mitnutzung durch Drittper- sonen gehandelt. Die gesetzlichen Anforderungen an die Selbstnutzung seien daher gegeben. Ausserdem werde nicht zwischen einer vollständigen, auf Rendite ausgelegten Drittvermietung und der Zurverfügung- stellung eines kleinen Studios ohne Gewinnerwirtschaftung unterschieden. Die Handänderungssteuer führe dadurch zu einem effektiven Vermögensentzug , was einer nicht verhältnismässigen Sanktionierung gleichkomme. Die Beschwerdeführenden stellen abschliessend den Antrag, die Handänderungssteuer sei nur im Verhältnis der Wohnfläche des Studios zur Gesamtfläche des erworbenen Grundstücks zu veran- lagen. 4. 4.1 Der Sinngehalt einer Norm ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt jeder Auslegung ist der Wortlaut. Vom Wortlaut kann abgewichen werden, wenn aufgrund der w eiteren Auslegungselemente trif- tige Gründe für die Annahme bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Vorschrift wiedergibt (zur Aus- legungsmethodik statt vieler BVR 2013 S. 151 E. 3.3, 2013 S. 173 E. 4.3, 2012 S. 401 E. 3.3, 2011 S. 183 E. 4.3.1, je mit Hinweisen). Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HG lautet wie folgt: «Die gestundete S teuer gemäss Artikel 11a Absatz 1 wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient. Ein 5 Hauptwohnsitz ist von der Erwerberin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre ununterbro- chen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen». Dem Vortrag der vorberatenden Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum direkten Gegen- vorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentü- mer», Gesetz betreffend die Handä nderungssteuer (nachfolgend: Vortrag) , sind folgende Ausführungen zu Art. 11b Abs. 1 HG zu entnehme n: «Der Erwerber muss das ganze Grundstück als Wohneigentum selbst nutzen. Das bedeutet, dass der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, in dem der Erwerber bloss eine oder mehrere Wohnungen selbst bewohnt , nicht steuerbefreit ist. Dasselbe gilt, wenn ein Wohn - und Ge- schäftshaus erworben wird. Wohn t der Erwerber darin und vermietet er Teile desselben (Geschäfts - und/oder Wohnräume), liegt keine vollu mfängliche Selbstbewohnung vor. […] Die Steuerbefreiung gilt so- mit ausschliesslich für selbst bewohntes Wohneigentum, nicht aber dann, wenn auf demselben Grundstück Geschäftsräume mitbenutzt werden oder andere Personen (auch Angehörige) in einer anderen Woh nein- heit wohnen. Anders ist in diesen Fällen bloss zu entscheiden, wenn vor dem fraglichen Eigentumsüber- gang auf dem fraglichen Grundstück Stockwerkeigentum begründet wurde und der Erwerber eine solche Einheit vollständig selbst bewohnt » (Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage Nr. 17, Erläuterungen zu Art. 11b Abs. 2, S. 5). Der Sinn und Zweck der Bestimmung ist somit die Förderung des selbstbewohnten Wohneigentums. Die nachträgliche Steuerbefreiung soll nach dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers aber nur denjenigen Erwerberinnen und Erwerbern gewährt werden, die das erworbene Grundstück voll- umfänglich selbst bewohnen – oder aber eine sachenrechtliche Aufteilung durch die Bildung von Stock- werk- oder Miteigentum vornehmen und eine solche Einheit vollständig selbst bewohnen. 4.2 Auf dem Grundstück B.________ Gbbl. Nr. 1000 befinden sich unbestrittenermassen zwei separate Wohneinheiten. Das Studio im Dachgeschoss wurde während der Stundungsfrist von Dritten bewohnt, welche sich an den Neben - und Lebenshaltungskosten beteiligt haben. Entgegen dem Vorbringen der Beschwerdeführenden ist nach dem Willen des Geset zgebers eine Steuerbefreiung ausgeschlossen, wenn Drittpersonen in einer anderen Wohneinheit , aber auf derselben Parzelle wohnen wie die erwerben- den Personen. Es ist dabei unerheblich, ob es sich bei den Drittpersonen um Angehörige oder um fremde Personen handelt. Die Steuerbefreiung setzt eine vollumfängliche Selbstb ewohnung des erworbenen Grundstücks voraus. Wird auch nur ein – wenn auch im Vergleich zur Fläche des gesamten Grundstücks – kleines Studio Dritten gegen ein Entgelt zur Verfügung gestellt, wird das Grundstück durch die Erwerbe- rinnen und Erwerber nicht mehr ausschliesslich zu Wohnzwecken genutzt . Vorliegend haben die Be- schwerdeführenden damit nicht das ganze Grundstück während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt. Gemäss dem Auszug aus dem Grundstückdaten- Informationssystem des Kantons Bern (GRUDIS) wurde das Grundstück B.________ Gbbl. Nr. 1000 we- der in Mit- noch in Stockwerkeigentum aufgeteilt. Dem Auszug lässt sich auch nicht entnehmen, dass eine räumliche Ausscheidung der Wohnobjekte des Gebäudes mit Sondernutzungsrechten durch ein Nutzungs- und Verwaltungsreglement erfolgt ist. Die Voraussetzu ngen zur Steuerbefreiung sind damit vorliegend nicht erfüllt. Die Beschwerdeführenden haben ausserdem für das gesamte Grundstück die Steuerbefreiung beantragt. Eine anteilsmässige Erhebung der Handänderungssteuer ist somit ausgeschlossen. Sie wäre 6 im Übrigen nur dann möglich, wenn das Studio sachenrechtlich als separate Einheit ausgeschieden wor- den wäre. 4.3 Der Auffassung der Beschwerdeführenden, das Grundbuchamt habe vorliegend den Grundsatz der Verhältnismässigkeit ausser Acht gelassen, kann nicht gefolgt werden. Eine Befreiung von der Handände- rungssteuer kann nur denjenigen Erwerbenden eines Grundstückes gewährt werden, welche die Voraus- setzungen nach Art. 11b Abs. 1 HG erfüllen; für eine Prüfung der Verhältnismässigkeit besteht kein Raum . Der Gesetzgeber hat die Steuerbefreiung bewusst streng ausgestaltet. Er wollte nur Erwerber und Erwer- berinnen von vollumfänglich selbst bewohnten und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt Grundstücken von der Handänderungssteuer befreien und damit privilegieren (vgl. E. 4.2 hiervor). Es ist damit für die Steuerbefreiung unerheblich, ob das gesamte Grundstück oder bloss eine von mehreren Wohnungen ver- mietet oder durch Dritte bewohnt wird (vgl. Vortrag, S. 5). Es stand den Beschwerdeführenden ausserdem frei, eine sachenrechtliche Aufteilung durch die Bildung von Stockwerk - oder Miteigentum vorzunehmen oder keine Drittperson während der Stundungsfrist im Studio wohnen zu lassen . 4.4 Zusammenfassend kommt die DIJ zum Schluss , dass die Beschwerdeführenden die Voraussetzun- gen zur Steuerbefreiung nach Art. 11b Abs. 1 HG nicht erfüllen. Die Beschwerde erweist sich damit als unbegründet und ist abzuweisen. 5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdeführenden die Verfahrenskos- ten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese werden in Anwendung von Art. 19 Abs. 1 der Verordnung vom 22. Februar 1995 über die Gebühren der Kantonsverwaltung (Geb V; BSG 154.21) pauschal auf Fr. 2’000.– festgesetzt. Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). Demnach entscheidet die Direktion für Inneres und Justiz: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Direktion für Inneres und Justiz in Höhe von pauschal Fr. 2'000.– werden A.___________________________ zur Bezahlung auferlegt unter solidarischer Haft- barkeit je zur Hälfte, ausmachend je Fr. 1'000. –. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sobald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 3. Es werden keine Parteikosten gesprochen. 7