<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2009.00531</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=209361&amp;W10_KEY=13013546&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2009.00531</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.01.2010</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Aufhebung der Baubewilligung für Mehrfamilienhaus in Kernzone: Verletzung der Gestaltungsvorschriften in der Kernzone. Die Rekursinstanz hat sich nicht im Detail mit den als verletzt gerügten Kernzonenvorschriften auseinandergesetzt. Da dem Verwaltungsgericht bezüglich der Anwendung der kommunalen Kernzonenvorschriften die nämliche Überprüfungsbefugnis zusteht wie der Vorinstanz kann eine Rückweisung indessen unterbleiben (E. 2.1). Mit Rücksicht auf das benachbarte Schutzobjekt und wegen der Lage in der Kernzone ist die Gestaltung des Neubaus nicht bloss nach den Kernzonenvorschriften, sondern auch nach § 238 Abs. 2 PBG zu prüfen (E. 2.2.3). Vorliegend fehlt es an der gemäss Bau- und Zonenordnung erforderlichen besondes sorgfältigen Einordnung in Bezug auf die Stellung am Siedlungsrand der Kernzone. Während die Bauten südlich und nördlich einen deutlichen Abstand zur Zonengrenze einhalten, soll der Neubau direkt an die Zonengrenze gestellt werden, was für sich schon zu einem Ausfransen der Siedlungsgrenze und damit zur Verunklärung der ortsbaulichen Situation führt. Hinzu kommt eine in die Landwirtschaftszone ausgreifende Aufschüttung, was die fehlende Rücksichtnahme auf die besondere Lage am Siedlungsrand noch unterstreicht (E. 2.2.4). Zudem verletzt der umstritten Neubau die Vorschriften über die Dachgestaltung in grundsätzlicher Weise, da die Belichtung nicht in erster Linie von der Giebelfassade, sondern von der Traufseite her erfolgt. Bei den hierzu vorgesehenen Dacherkern handelt es sich weder begrifflich noch nach dem Ausmass um dem Dach angepasste Aufbauten bescheidenen Ausmasses (2.2.5). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BELICHTUNG">BELICHTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BELICHTUNGSVORSCHRIFTEN">BELICHTUNGSVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHGESTALTUNG">DACHGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONE">KERNZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONENVORSCHRIFTEN">KERNZONENVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERZICHT AUF RÃCKWEISUNG">VERZICHT AUF RÃCKWEISUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 21 lit. b VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 63 Abs. I VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=11143" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00531</p> <p class="MsoNormal">VB.2009.00532</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. Januar 2010</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Keiser<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>GerichtssekretÃ¤r Martin KnÃ¼sel.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_2"><span>1. Stadt Illnau-Effretikon,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch <a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_5">BaubehÃ¶rde der Stadt Illnau-Effretikon,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">vertreten durch RA A<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_3_13">,</a></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_VORNAME_1_1"><span> </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span>2. </span><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_3"><span>B,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA C<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_1_2_9">,</a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>D<a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_4_19">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>E<a id="Anonym_Ruolo_BESG_2_5_24">,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_MITB_1_5_24"><span>BaubehÃ¶rde der Stadt Illnau-Effretikon,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA A<a id="Anonym_Ruolo_VRTR_2_6_32">,</a><a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 2. Dezember 2008 erteilte die BaubehÃ¶rde Illnau-Effretikon B die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r ein Mehrfamilienhaus mit Unterniveaugarage auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der F-Strasse 03 in G.</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen von E und D als EigentÃ¼mer einer 150 m entfernt gelegenen Eigentumswohnung erhobenen Rekurs hiess die Baurekurskommission III am 26. August 2009 unter Aufhebung der angefochtenen Bewilligung gut.</p> <p class="Urteilstext">Mit separaten Beschwerden vom 25. September 2009 liessen die Stadt Illnau-Effretikon (VB.2009.00531) und B (VB.2009.00532) dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen (VB.2009.00531) bzw. die Baubewilligung wiederherzustellen (VB.2009.00532).</p> <p class="Urteilstext">Mit VerfÃ¼gung vom 29. September 2009 wurden die Beschwerdeverfahren vereinigt. Die Vorinstanz beantragte am 22. Oktober 2009 Abweisung der Beschwerden. Die Beschwerdegegnerschaft liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die beschwerdefÃ¼hrende Gemeinde rÃ¼gt eine unrichtige Anwendung ihrer Kernzonenvorschriften und ist deshalb gemÃ¤ss § 21 lit. b des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Beschwerde legitimiert. Beim Bauherrn als Adressat der durch den Rekursentscheid aufgehobenen Baubewilligung sind die Legitimationsvoraussetzungen gemÃ¤ss § 21 lit. a VRG offenkundig erfÃ¼llt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden werfen der Vorinstanz vor, sie sei unter Bezugnahme auf einen frÃ¼heren Entscheid (BRKE III Nr. 0107/2002 vom 23. Oktober 2002) ohne weitere BegrÃ¼ndung davon ausgegangen, die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde habe, weil das Bauvorhaben nicht das engere Ortsbild betreffe, auf die Durchsetzung der Kernzonenvorschriften verzichtet. Es treffe indessen nicht zu, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekursverfahren die gerÃ¼gte Verletzung der Kernzonenvorschriften nicht bestritten hÃ¤tten, und die Vorinstanz habe deshalb zu Unrecht darauf verzichtet zu begrÃ¼nden, inwiefern die Kernzonenvorschriften verletzt seien.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Wie sich aufgrund der Rekursakten ergibt, ist jedenfalls die BaubehÃ¶rde der RÃ¼ge der Rekurrenten, das Bauvorhaben verletze Kernzonenvorschriften, entgegengetreten und hat im Einzelnen dargelegt, weshalb sie die Gestaltung des geplanten Mehrfamilienhauses als mit diesen Bestimmungen vereinbar wÃ¼rdigte. Mit diesen Darlegungen hat sich die Rekursinstanz, welche die gerÃ¼gte Verletzung der Kernzonenvorschriften als unbestritten voraussetzte, nicht im Detail auseinandergesetzt, und der Rekursentscheid erweist sich insofern als unzureichend begrÃ¼ndet. Eine RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz ist indessen gemÃ¤ss § 63 Abs. 1 VRG nicht erforderlich, zumal bezÃ¼glich der Anwendung der kommunalen Kernzonenvorschriften dem Verwaltungsgericht die nÃ¤mliche ÃberprÃ¼fungsbefugnis zusteht wie der Vorinstanz (§ 50 Abs. 2 lit. a und b VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Im Rekursverfahren haben die Beschwerdegegner gerÃ¼gt, die Dachgestaltung des geplanten Mehrfamilienhauses mit Einschnitten und Aufbauten auf der Westseite, der Quergiebel auf der Ostseite sowie ganz allgemein die Gliederung und Fassadengestaltung entsprÃ¤chen nicht den Kernzonenvorschriften der Bau- und Zonenordnung der Stadt Illnau-Effretikon vom 30. Januar 1997 (BZO). Diese verlangten unter anderem bei Bauten am Siedlungsrand eine besonders sorgfÃ¤ltige Einordnung und damit mehr als eine bloss befriedigende Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>GemÃ¤ss Ziffer 3.1.2 BZO werden in den Kernzonen der Stadt Illnau-Effretikon drei Bereiche unterschieden, nÃ¤mlich "Engeres Ortsbild", "Ãbergangsbereiche" und "Bereiche mit Gestaltungsplanpflicht". Die drei Bereiche unterscheiden sich im Wesentlichen durch die Umschreibung der BaumÃ¶glichkeiten in Ziffer 3.3 und 3.4 BZO, wÃ¤hrend die Ã¼brigen Bestimmungen, wie insbesondere bezÃ¼glich Einordnung und Stellung (Ziffer 3.6 BZO), Fassadengestaltung (Ziffer 3.7 BZO), Dachgestaltung (Ziffer 3.8 BZO) und Umgebungsgestaltung (Ziffer 3.9 BZO) ohne Differenzierungen fÃ¼r alle Bereiche gelten. Welche Liegenschaften zu den Bereichen "Engeres Ortsbild" und "Ãbergangsbereiche" gerechnet werden, lÃ¤sst sich der Bau- und Zonenordnung nicht entnehmen; die Wegleitung, welche gemÃ¤ss Beschwerde (Beschwerdeschrift Rz. 15) als Reaktion auf einen frÃ¼heren Entscheid der Baurekurskommission (BRK III Nr. 0107/2002) erlassen worden ist, befindet sich nicht bei den Akten.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.2 </b>Bei den Kernzonenvorschriften handelt es sich um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht, dessen Auslegung und Anwendung durch die kommunalen BehÃ¶rden nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung zu schÃ¼tzen ist, wenn sie vertretbar und nicht rechtsverletzend ist; die kantonalen Rechtsmittelinstanzen haben sich deshalb bei der ÃberprÃ¼fung zurÃ¼ckzuhalten (RB 1981 Nr. 20; VGr, 19. Mai 1988, BEZ 1988 Nr. 14 E. 1h). Unter diesem Gesichtswinkel ist grundsÃ¤tzlich nichts dagegen einzuwenden, wenn die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde bezÃ¼glich der Einordnung von Neu- und Umbauten in die gewachsene Siedlungsstruktur und der angepassten Erweiterung der bestehenden Ortskerne, wie sie Ziffer 3.1.1 BZO fÃ¼r die Kernzonen allgemein vorschreibt, unterschiedliche Anforderungen stellt, je nachdem in welchem der drei Kernzonenbereiche sich eine Liegenschaft befindet. Dieser Spielraum der BehÃ¶rde wird zusÃ¤tzlich erweitert durch Ziffer 3.6.4 BZO, wonach bei Bauprojekten mit besonders guter GestaltungsqualitÃ¤t Abweichungen von der ortsÃ¼blichen Gestaltung zugelassen werden kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.3 </b>Das BaugrundstÃ¼ck liegt in einem Randbereich der Kernzone, welcher sich mit einer Tiefe von rund 35 m zwischen der F-Strasse und der Landwirtschaftszone erstreckt. Auf dem BaugrundstÃ¼ck steht unmittelbar an der F-Strasse die inventarisierte Liegenschaft Vers.-Nr. 04, deren Ã¶stlicher Anbau gemÃ¤ss Baubewilligung abgebrochen werden darf. Die Ã¼brigen Bauten in der nÃ¤heren Umgebung scheinen, soweit aufgrund der Akten ersichtlich, neueren Datums zu sein.</p> <p class="Urteilstext">Angesichts der peripheren Lage des BaugrundstÃ¼cks mag es als vertretbar erscheinen, dieses als nicht zum engeren Ortsbild im Sinn von Ziffer 3.1.2 lit. a BZO zugehÃ¶rig zu qualifizieren. Allerdings trifft entgegen der Darstellung der BaubehÃ¶rde in der Rekursantwort vom 12. MÃ¤rz 2009 offenkundig nicht zu, dass "nicht einmal Sichtkontakt zu einer typischen alten Kernzonenbaute" bestehe. Um eine solche handelt es sich beim inventarisierten GebÃ¤ude Vers.-Nr. 04, welches zugunsten des geplanten Neubaus teilweise abgebrochen werden soll. Schon mit RÃ¼cksicht auf dieses Schutzobjekt und wegen der Lage in der Kernzone ohnehin ist die Gestaltung des Neubaus nicht bloss nach den Kernzonenvorschriften, sondern auch nach § 238 Abs. 2 PBG zu prÃ¼fen. Die Auffassung der BaubehÃ¶rde in ErwÃ¤gung Ziffer 7 der Baubewilligung vom 2. Dezember 2008, wonach das Bauvorhaben gemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sich lediglich befriedigend in seine Umgebung einzuordnen habe, ist unzutreffend.</p> <p class="Erwgung3">Ob der geplante Neubau den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genÃ¼gt, ist aufgrund der Akten fraglich. Insbesondere erscheint er eingezwÃ¤ngt zwischen die inventarisierte Liegenschaft Vers.-Nr. 04 und die Bauzonengrenze und lÃ¤sst seine Stellung keine gestalterisch nachvollziehbare Bezugnahme auf die bestehende Ãberbauung erkennen. Diesem Aspekt braucht aber nicht weiter nachgegangen zu werden, da sich die Aufhebung der Baubewilligung bereits aufgrund der offenkundigen Verletzung der Kernzonenvorschriften als gerechtfertigt erweist.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.4 </b>GemÃ¤ss Ziffer 3.6.1 BZO hat sich jedes Bauvorhaben (in der Kernzone) bezÃ¼glich Stellung, Ausmass, Gliederung, Fassadengestaltung, Dachneigung, Materialien und Farben sowie Umgebungsgestaltung ortsbildgerecht einzuordnen; gemÃ¤ss Ziffer 3.6.2 BZO hat diese Einordnung besonders sorgfÃ¤ltig zu erfolgen, wenn sich das Bauvorhaben am Siedlungsrand befindet.</p> <p class="Erwgung3">Wie erwÃ¤hnt, erscheint bereits die Stellung der geplanten Baute in Bezug auf die bestehende Ãberbauung als einordnungsmÃ¤ssig fragwÃ¼rdig. Jedenfalls aber fehlt es an der geforderten besonders sorgfÃ¤ltigen Einordnung in Bezug auf die Stellung am Siedlungsrand. WÃ¤hrend die Bauten sÃ¼dlich und nÃ¶rdlich einen deutlichen Abstand zur Zonengrenze einhalten, soll der Neubau direkt an die Zonengrenze gestellt werden, was fÃ¼r sich schon zu einem Ausfransen der Siedlungsgrenze und damit zur VerunklÃ¤rung der ortsbaulichen Situation fÃ¼hrt. Hinzu kommt eine in die Landwirtschaftszone ausgreifende AufschÃ¼ttung, was die fehlende RÃ¼cksichtnahme auf die besondere Lage am Siedlungsrand noch unterstreicht (vgl. auch Ziffer 3.9.1 BZO betreffend Umgebungsgestaltung). ZusÃ¤tzlich negativ wirkt sich aus, dass das geplante Mehrfamilienhaus sich zwar in Volumetrie und Formensprache den ebenfalls aus neuerer Zeit stammenden NachbarhÃ¤usern angleicht, nicht jedoch in Bezug auf die rÃ¤umliche Anordnung. Sodann dÃ¼rfte es sich, soweit aus den Akten ersichtlich, beim Schutzobjekt Vers.-Nr. 04 um ein ehemals landwirtschaftlich genutztes GebÃ¤ude handeln und kann man sich fragen, ob seine fast vollstÃ¤ndige Abriegelung von der angrenzenden Landwirtschaftszone dem Zweck der Kernzone entspricht, nÃ¤mlich der Erhaltung und angepassten Erweiterung des schutzwÃ¼rdigen Ortsbildes. Jedenfalls erweist sich die â im Ãbrigen nicht nÃ¤her begrÃ¼ndete â Auffassung der BaubehÃ¶rde, die Einordnung des Bauvorhabens sei im Sinn von Ziffer 3.6.2 BZO besonders sorgfÃ¤ltig erfolgt, als nicht nachvollziehbar und liegt ausserhalb auch eines weit verstandenen Auslegungs- und Beurteilungsspielraums.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.5 </b>BezÃ¼glich der in Ziffer 3.8 BZO geregelten Dachgestaltung in Kernzonen gilt im Wesentlichen, dass HauptgebÃ¤ude in der Regel SatteldÃ¤cher mit ortskernÃ¼blicher Neigung aufzuweisen haben (Ziffer 3.8.1 BZO) und die DÃ¤cher ortsbildgerecht auszubilden sind (Ziffer 3.8.2 BZO). Die Belichtung hat in erster Linie von der Giebelfassade her zu erfolgen, und dem Dach angepasste Dachaufbauten sind nur im ersten Dachgeschoss in Form von Giebellukarnen, Schleppgauben oder Ochsenaugen bescheidenen Ausmasses gestattet; die maximale HÃ¶he der Schleppgauben darf 1.30 m nicht Ã¼bersteigen (Ziffer 3.8.3 BZO).</p> <p class="Urteilstext">Diese Bestimmungen sind beim umstrittenen Neubau schon dadurch in grundsÃ¤tzlicher Weise verletzt, als die Belichtung nicht in erster Linie von der Giebelfassade, sondern von der Traufseite her erfolgt. Zu diesem Zweck weist das GebÃ¤ude auf der Ostseite einen mÃ¤chtigen Quergiebel auf. Auf der Westseite finden sich neben einer herkÃ¶mmlichen Schleppgaube zwei als Dacherker ausgebildete Aufbauten mit davor liegenden Balkonen. WÃ¤hrend der Quergiebel gegen Ziffer 3.8.1 BZO verstÃ¶sst, handelt es sich bei den Dacherkern weder begrifflich noch nach dem Ausmass um die gemÃ¤ss Ziffer 3.8.3 BZO zulÃ¤ssigen dem Dach angepassten Aufbauten bescheidenen Ausmasses.</p> <p class="Urteilstext">Selbst wenn bei den herkÃ¶mmlichen Kernzonenbauten einzelne Quergiebel oder Dacherker zu finden sein mÃ¶gen, vermag dies ein generelles Abweichen vom klaren Wortlaut der Kernzonenvorschriften nicht zu rechtfertigen. Jedenfalls fehlt jeder Hinweis darauf, dass diese Vorschriften nicht den wirklichen Willen des Bauordnungsgebers ausdrÃ¼cken. Sodann geht es nicht an, diese Abweichungen von den Kernzonenvorschriften damit zu begrÃ¼nden, dass sich nur so die Einordnung zu den in jÃ¼ngerer Zeit bewilligten Nachbarbauten bewerkstelligen lasse, die Ã¼ber Ã¤hnliche Dachaufbauten verfÃ¼gten.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Damit ist die Baurekurskommission zutreffend von einer Verletzung der Kernzonenvorschriften ausgegangen. Wie sie zudem zutreffend erwogen hat, lassen sich diese MÃ¤ngel nicht nebenbestimmungsweise beheben und hatte sie deshalb auf den Rekurs der Nachbarn bezÃ¼glich sÃ¤mtlicher RÃ¼gen einzutreten. Die Beschwerden erweisen sich damit im Ergebnis als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hat im Hinblick auf ein abgeÃ¤ndertes Projekt darauf hingewiesen, dass die angefochtene Baubewilligung auch unter Missachtung der ZustÃ¤ndigkeit der Baudirektion erfolgt sei, da diese darÃ¼ber zu entscheiden habe, ob das Ãberragen der Landwirtschaftszone durch DachvorsprÃ¼nge und Balkone auf der Ostseite zulÃ¤ssig sei und ob wegen einer mÃ¶glichen unzulÃ¤ssigen Nutzung der Landwirtschaftszone sichernde Massnahmen erforderlich seien. Dieser ohne Weiteres zutreffende Hinweis ist dadurch zu ergÃ¤nzen, dass auch die in der Landwirtschaftszone vorgesehenen AufschÃ¼ttungen einer Bewilligung der Baudirektion bedÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerden erweisen sich damit als unbegrÃ¼ndet und sind abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG) und sind ihnen keine ParteientschÃ¤digungen zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>