<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2004.00070</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204696&amp;W10_KEY=4467140&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2004.00070</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.11.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 12.10.2005 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Der vor Verwaltungsgericht vorgebrachte Rückkauf der Grundstücke fällt unter das Novenverbot. Selbst wenn die Behauptung zu hören wäre, würde die Rückübertragung des Eigentums an den Grundstücken an der Steuerbarkeit des dabei erzielten Gewinns nichts ändern, sondern im Gegenteil eine weitere steuerbare Handänderung darstellen. Lediglich unter der nicht gegebenen Voraussetzung, dass sich der Kaufvertrag als ungültig oder unverbindlich erwiese, läge keine Handänderung vor.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKERLÃS">GRUNDSTÃCKERLÃS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINN">GRUNDSTÃCKGEWINN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANDÃNDERUNG">HANDÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NOVENVERBOT">NOVENVERBOT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKÃBERTRAGUNG">RÃCKÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN">WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 221 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 222 StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>A verÃ¤usserte am 28. MÃ¤rz 2003 die an der L-Strasse 1/2 in Y gelegenen GrundstÃ¼cke Kat.Nrn. 3, 4 und 5, zwei WohnhÃ¤user mit insgesamt 811m<sup>2</sup> GebÃ¤udegrundflÃ¤che, Gartenanlage und Hausumschwung, zum Preis von Fr. â¦ an C.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Aus Anlass dieser HandÃ¤nderung auferlegte der Gemeinderat X der VerÃ¤usserin mit Veranlagungs- und Einspracheentscheid vom 13. Januar bzw. 16. MÃ¤rz 2004 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦, wobei er ausgehend von anrechenbaren Aufwendungen von Fr. â¦ einen GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ ermittelte.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Hiergegen liess A Rekurs erheben mit dem Antrag, es seien sÃ¤mtliche baulichen Investitionen von mindestens Fr. â¦ als wertvermehrende Aufwendungen anzurechnen, womit sich ein GrundstÃ¼ckverlust ergebe. Die Steuerrekurskommission III hiess das Rechtsmittel nach DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins auf den erwÃ¤hnten GrundstÃ¼cken am 11. August 2004 teilweise gut. Sie liess weitere wertvermehrende Aufwendungen von Fr. â¦ zum Abzug zu und errechnete dergestalt einen steuerbaren GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ GestÃ¼tzt darauf setzte sie die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ herab.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 7. September 2004 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die GrundstÃ¼ckgewinnsteuerauflage aufzuheben. Ausserdem verlangte sie die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>WÃ¤hrend die Gemeinde X auf Abweisung der Beschwerde schloss, verzichtete die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung.</span></p> <span><br/> </span> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span> zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Ihr Ermessen Ã¼berschreitet die BehÃ¶rde, wenn sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlÃ¤sst, indem sie nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einrÃ¤umt. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die BehÃ¶rde das Ermessen zwar im gesetzlich vorgegebenen Rahmen ausÃ¼bt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betÃ¤tigt; das ist insbesondere der Fall, wenn die ErmessensbetÃ¤tigung als unhaltbar, als willkÃ¼rlich und rechtsungleich erscheint (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Im Steuerbeschwerdeverfahren gilt das Novenverbot, wonach neue tatsÃ¤chliche Vorbringen oder Beweismittel vor Verwaltungsgericht ausgeschlossen sind. FÃ¼r das Gericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht im Rekursverfahren − und zwar grundsÃ¤tzlich wÃ¤hrend der Rekursfrist − behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen sind, dÃ¼rfen infolgedessen mit der Beschwerde nicht nachgebracht werden. Ausgenommen sind einzig echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulÃ¤ssig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stÃ¼tzen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diese Rechtslage im Steuerbeschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht ist vergleichbar mit derjenigen im Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren vor Bundesgericht, wo gemÃ¤ss Art. 105 Abs. 2 des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG) die Sachverhaltsfeststellung das Bundesgericht bindet, wenn eine richterliche BehÃ¶rde als Vorinstanz den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig, unvollstÃ¤ndig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen festgestellt hat, woraus sich in solchen FÃ¤llen die UnzulÃ¤ssigkeit neuer Tatsachen und Beweismittel ergibt (BGE 125 II 217 E. 3a; BGr, 2. Mai 2000, 2A.499/1999 E. 1b, www.bger.ch; Alfred KÃ¶lz/Isabelle HÃ¤ner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A., ZÃ¼rich 1998, N. 940 ff.). Damit befindet sich das vor dem ZÃ¼rcher Verwaltungsgericht bei Steuerbeschwerden geltende Novenverbot auch in Ãbereinstimmung mit Art. 98a Abs. 3 OG.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird nach § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GrundstÃ¼ckgewinn ist gemÃ¤ss § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s (§ 222 StG) die Anlagekosten Ã¼bersteigt. Zu diesen Kosten gehÃ¶ren neben dem Erwerbspreis (§ 220 StG) unter anderem laut § 221 StG die wertvermehrenden Aufwendungen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Die Steuerrekurskommission III hat im angefochtenen Entscheid lediglich Aufwendungen von Fr. â¦ gewinnmindernd angerechnet. Die BeschwerdefÃ¼hrerin, welche im Rekursverfahren auf anrechenbaren Aufwendungen von mindestens Fr. â¦ beharrt hatte, stellt die tatsÃ¤chlichen und rechtlichen Feststellungen der Vorinstanz nicht in Frage. Deren Ã¼berzeugenden ErwÃ¤gungen tritt das Verwaltungsgericht vollumfÃ¤nglich bei (vgl. § 161 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976). Der angefochtene Rekursentscheid erweist sich demzufolge insoweit als rechtsbestÃ¤ndig.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>In der Beschwerdeschrift bringt die BeschwerdefÃ¼hrerin vor, ihr Vertreter habe anlÃ¤sslich des Augenscheins vom 30. Juni 2004 durch die Rekurskommission "die Vertreter der BehÃ¶rden" darÃ¼ber orientiert, dass die KÃ¤uferin C den Kaufpreis fÃ¼r die in Frage stehenden Liegenschaften, wofÃ¼r ihr die BeschwerdefÃ¼hrerin ein Darlehen gewÃ¤hrt habe, noch nicht bezahlt habe. Das Darlehen habe auf den 14. Juni 2004 gekÃ¼ndigt werden mÃ¼ssen. "An sich" hÃ¤tten der Vertreter der BeschwerdefÃ¼hrerin und "die BehÃ¶rdenvertreter" vereinbart, "noch einige Wochen zuzuwarten, um Tatsachen zu erhalten". Vorab habe eine LÃ¶sung des Problems darin gelegen, dass die D AG als Betreiberin (der Tankstelle auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. 3) die Liegenschaften habe erwerben wollen und A einem Kaufpreisverzicht von Fr. â¦ gegenÃ¼ber der KÃ¤uferin/EigentÃ¼merin zugestimmt habe. Der Auftrag fÃ¼r die Fertigung des Kaufvertrags sei am 20. Juli 2004 dem Notariat und der Gemeinde zur Orientierung Ã¼bermittelt worden. Am 31. August 2004 habe jedoch die D AG einzig eine Offerte fÃ¼r den Kauf des GrundstÃ¼cks Nr. 3 unterbreitet. In der Folge hÃ¤tten die BeschwerdefÃ¼hrerin und C "entschieden, sich die Liegenschaften wieder zum analogen Preis zu verkaufen, da eine Betreibung mit Grundpfandverwertung auch keine LÃ¶sung darstell[e]".</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Diese tatsÃ¤chlichen Vorbringen sind neu und infolgedessen vom Verwaltungsgericht nicht zu hÃ¶ren (vgl. vorn E. 2.1). Denn anlÃ¤sslich des am 30. Juni 2004 vom Referenten der Rekurskommission durchgefÃ¼hrten Augenscheins war nach dem massgeblichen Protokoll lediglich die Rede davon gewesen, es befinde sich "der Erwerber mit der Bezahlung des Kaufpreises in Verzug. MÃ¶glicherweise werde der Preis gemindert oder der Vertrag werde aufgelÃ¶st".</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.4 </span></b><span>Immerhin ist anzumerken, dass der RÃ¼ckkauf der fraglichen GrundstÃ¼cke, dessen Zustandekommen und grundbuchlicher Vollzug Ã¼brigens nicht aktenkundig ist, an der Steuerbarkeit des streitbetroffenen GrundstÃ¼ckgewinns nichts Ã¤ndern wÃ¼rde. Die RÃ¼ckÃ¼bertragung des Eigentums an den GrundstÃ¼cken stellt vielmehr eine weitere HandÃ¤nderung im Sinn von § 216 Abs. 1 StG dar, welche zur Besteuerung eines dabei allfÃ¤llig erzielten GrundstÃ¼ckgewinns fÃ¼hren kÃ¶nnte. Bloss unter der nach den Akten nicht gegebenen Voraussetzung, dass sich der Kaufvertrag vom 28. MÃ¤rz 2003, aufgrund dessen gleichentags die EigentumsÃ¼bertragung erfolgt war, ungÃ¼ltig oder unverbindlich erweisen wÃ¼rde, lÃ¤ge keine steuerbare Hand­Ã¤nderung vor (vgl. RB 1993 Nr. 28 = StE 1994 B. 42.1 Nr. 3; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, ZÃ¼rich 1999, § 216 N. 16 ff.). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Des Weiteren kann darauf hingewiesen werden, dass der GrundstÃ¼ckerlÃ¶s gestÃ¼tzt auf § 222 StG selbst dann aufgrund des Ã¶ffentlich beurkundeten Kaufpreises berechnet worden wÃ¤re, wenn die KÃ¤uferin diesen nachgewiesenermassen nicht hÃ¤tte bezahlen kÃ¶nnen (vgl. BGr, 4. April 1979 = ZBl 1979, 361 = ASA 49, 271), da aus den Akten nicht hervorgeht, dass die KÃ¤uferin zum Zeitpunkt der HandÃ¤nderung zahlungsunfÃ¤hig gewesen sei.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerde ist somit abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).</span></p> <p class="Einzug1">DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'060.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</p> <p class="Urteilstext"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>