VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI A 14 37 4. Kammer Vorsitz Racioppi Richter Stecher, Meisser Aktuar Simmen URTEIL vom 20. Oktober 2015 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Thomas Casanova, Beschwerdegegnerin betreffend Parkplatzersatzabgabe- 2 - 1. Im Jahre 1995 wurde der Neubau "B._____" durch die Bürgergemeinde Y._____ erstellt. In diesem Zusammenhang wurde ein Parkplatzkonzept durch den Gemeindevorstand geprüft und mit einer Ausnahmebewilligung genehmigt. Das Konzept beinhaltete das Projekt "B._____" sowie die Überbauung der heutigen "A._____" mit einer gemeinsamen unterirdi- schen Einstellhalle. In der Ausnahmebewilligung vom 5./10. Dezember 1994 reduzierte der Gemeindevorstand die geforderte Parkplatzanzahl um 14 auf insgesamt 56 Parkplätze. Die fehlenden 14 Parkplätze sollten finanziell abgegolten werden (Parkplatzersatzabgabe). 2. Am 14. Mai 2007 reichte die A._____ AG bei der damaligen Gemeinde Y._____ ein Baugesuch für den Abbruch der alten Immobilie bzw. den Neubau von Alterswohnungen, Hotel, Restaurant, Büro und Einstellhallen auf der ihr gehörenden Parzelle 186 in der Kernzone Y._____ ein. 3. Die Baukommission Y._____ erteilte der A._____ AG am 19. Juli 2007 die Baubewilligung unter Bedingungen und Auflagen. Im Beilageblatt zur Baubewilligung wurde bezüglich Parkplätze was folgt festgehalten: "Die definitive Anzahl Pflichtparkplätze wird bei der Bauschlussabnahme aufgrund der effektiven Gegebenheiten überprüft und entsprechend neu festgelegt. Die Nutzung der unterirdischen Garage zwischen der STWEG "B._____" und der "A._____ AG" ist privatrechtlich zu regeln. Diesbezüglich ist mit der Bürgergemein- de Y._____ Kontakt aufzunehmen." 4. Im April 2008 wurde die Bauparzelle 186 auf drei Parzellen aufgeteilt (Pa- rzellen 186, 2010 und 2011). In der Folge wurde auf Parzelle 2010 Stockwerkeigentum begründet. Mit Kaufvertrag vom 7. Mai 2009 bzw. Nachtrag zum Kaufvertrag vom 10. Juli 2012 verkaufte die A._____ AG neun Stockwerkeigentumseinheiten der Parzelle 2010 (2010-13, 2010-15, 2010-16, 2010-17, 2010-18, 2010-22, 2010-23, 2010-24, 2010-25) sowie die Parzelle 186 an die Aktiengesellschaft C._____. Auf der Parzelle 186 stand im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages der Rohbau des Wohn- und Geschäftshauses sowie des Restaurants. - 3 - 5. Im Juli 2009 reichte die A._____ AG eine Projektänderung (diverse An- passungen in den Grundrissen und den geplanten Nutzungen in den ver- schiedenen Gebäuden sowie neue Dacheinschnitte) ein, welche von der Baukommission der Gemeinde Y._____ am 25., mitgeteilt am 26. August 2009, bewilligt wurde. Im entsprechenden Entscheid wurde die Frage der Parkplätze wiederum aufgegriffen und festgehalten, dass aufgrund der neuen Nutzung die definitive Parkplatzanzahl bei der Schlussabnahme festgestellt werde. 6. In der Folge wurde das Wohn- und Geschäftshaus mit Restaurant fertig- gestellt. Die Bauabnahme durch die Gemeinde Y._____ erfolgte am 25. Oktober 2010, wobei anlässlich der Bauabnahme keine definitive Festlegung der Pflichtparkplätze erfolgte. Im Schreiben des Bauamtes Y._____ vom 29. Oktober 2010 wurde ausgeführt, dass die unterirdische Garage zusammen mit der Bauschlussabnahme am Haus III abgenom- men werde. Gleichzeitig werde dann die Parkplatzzahl gemäss Bauge- setz überprüft. 7. Mit Schreiben vom 20. Dezember 2010 gelangte der Gemeindevorstand Y._____ mit einer Zusammenstellung der Pflichtparkplätze und der beab- sichtigten Ersatzabgabe für die fehlenden Pflichtparkplätze in der Tiefga- rage (9 Parkplätze à Fr. 3'600.-- = Fr. 32'400.--) und für die fehlenden Be- sucherparkplätze für das Restaurant an die A._____ AG. Für Letztere könne der öffentliche Rathausparkplatz genutzt werden. Als Gegenleis- tung sollte die A._____ AG die Kosten für die Belagsarbeiten des Rat- hausplatzes auf der Südostseite des Rathauses in der Höhe von Fr. 13'068.-- übernehmen. Gesamthaft ergab sich eine Ersatzabgabe von Fr. 45'468.-- (= Fr. 32'400.-- + Fr. 13'068.--). Die A._____ AG wurde zu einer Stellungnahme aufgefordert, ob sie mit der Abrechnung einverstan- den sei. Am 1. Februar 2011 will die A._____ AG die Forderung telefo- nisch − durch deren Verwaltungsratspräsidenten − bestritten haben. - 4 - 8. Am 17. Mai 2011 stellte die Gemeinde Y._____ der A._____ AG eine Rechnung in der Höhe von Fr. 45'468.-- zu. Als Rechnungsgrund wurde aufgeführt: "Finanzielle Abgeltung von Parkplätzen, Regelung Besucher- parkplätze". 9. Mit Schreiben vom 23. Mai 2011 bestritt die A._____ AG die von der Ge- meinde geltend gemachte Forderung. Die Sache müsse einer Bereini- gung zugeführt werden. Es habe bereits ein Treffen mit dem Gemeinde- präsidenten stattgefunden. 10. Mit Beschluss der Generalversammlung vom 21. Dezember 2012 wurde die Aktiengesellschaft C._____ aufgelöst. Die Aktiven und Passiven wur- den auf die politische Gemeinde X._____, welche per 1. Januar 2012 aus der Fusion der Gemeinden Z._____ und Y._____ hervorgegangen ist, übertragen. Seither befindet sich die Parzelle 186 mit dem Wohn- und Geschäftshaus und dem Restaurant D._____ im Eigentum der Gemeinde X._____. 11. Mit Verfügung vom 21. Juli 2014 verpflichtete die Gemeinde X._____ die A._____ AG zur Zahlung von Fr. 45'468.-- für die Abgeltung von fehlen- den Park- und Besucherparkplätzen. 12. Dagegen erhob die A._____ AG (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 11. September 2014 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen: "1. Die Verfügung vom 21.07.2014 sei aufzuheben, soweit nicht deren Nichtigkeit von Amtes wegen festzustellen ist. 2. Eventuell sei die Verfügung vom 21.07.2014 aufzuheben und zur Neufestset- zung der Ersatzabgabe im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurück- zuweisen. 3. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge, zuzüglich 8 % MwSt, zulasten der Beschwerdegegnerin."- 5 - Begründend machte die Beschwerdeführerin was folgt geltend: •In Art. 111 Abs. 5 des hier anwendbaren Baugesetzes vom 12. März 2000 werde der Grundeigentümer zur Leistung der Parkplatzersatzab- gabe verpflichtet. Parzelle 186 und die Stockwerkeigentumseinheiten der Parzelle 2010 seien im Jahr 2009 von der Beschwerdeführerin an die Aktiengesellschaft C._____ veräussert worden. Im Zeitpunkt der Fertigstellung der Bauten und der Bauabnahme durch die Gemeinde sei die Aktiengesellschaft C._____ Grundeigentümerin gewesen und nicht die Beschwerdeführerin. Dementsprechend sei im Jahr 2010 die Aktiengesellschaft C._____ ersatzabgabepflichtig gewesen. Mit der Übertragung der Grundstücke auf die politische Gemeinde X._____ im Jahr 2012 sei auch die Abgabepflicht auf die politische Gemeinde übergegangen. Der Entscheid über die Pflichtparkplätze und allfällige Ersatzabgaben sei in der Baubewilligung vom 19. Juli 2007 explizit ausgeklammert worden. Die Pflicht zur Leistung der Parkplatzersatz- abgabe sei frühestens im Zeitpunkt der Bauabnahme am 25. Oktober 2010 entstanden, da laut Baubewilligung die Pflichtparkplätze erst in diesem Zeitpunkt festzustellen gewesen seien. Mit der angefochtenen Verfügung vom 21. Juli 2014 seien die abzugeltenden Pflichtparkplät- ze erstmals definitiv festgelegt worden. Die angefochtene Verfügung leide an einem schwerwiegenden inhaltlichen Mangel, da die Be- schwerdeführerin nicht Subjekt der Parkplatzersatzabgabe sein könne. Dies führe zur Nichtigkeit der angefochtenen Verfügung, was von Am- tes wegen festzustellen sei. Sollte die Nichtigkeit verneint werden, so müsse die angefochtene Verfügung aus denselben Gründen zumin- dest aufgehoben werden. •Sollte das Gericht die Abgabepflicht der Beschwerdeführerin bejahen, sei diese auf die neun Parkplätze und damit auf Fr. 32'400.-- zu redu- zieren. Die Kostenbeteiligung für die Belagsarbeiten auf dem Rat- hausparkplatz auf der Südostseite des Rathauses über Fr. 13'086.-- werde bestritten, da die Belagsarbeiten bis heute nicht ausgeführt worden seien. Es fehle an einer rechtlichen Grundlage, der Beschwer- deführerin diese Kosten in Form einer zweckgebundenen Abgabe zu überbinden. 13. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 4. November 2014 was folgt: "1. Auf die verwaltungsgerichtliche Beschwerde vom 11. September 2014 sei nicht einzutreten. 2. Eventualiter sei die verwaltungsgerichtliche Beschwerde vom 11. September 2014 abzuweisen. 3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge."- 6 - Zur Begründung führte die Beschwerdegegnerin folgendes aus: •Da es die Beschwerdeführerin unterlassen habe, dem Gericht die an- gefochtene Verfügung vom 21. Juli 2014 einzureichen, könne auf die Beschwerde nicht eingetreten werden. •Die Beschwerdeführerin sei als Bauherrin respektive als verantwortli- che Grundeigentümerin sowohl in der Baubewilligung als auch in der Bewilligung der Projektänderung auf die Pflichtparkplätze hingewiesen worden. Die Pflicht zur Erstellung respektive Abgeltung von Pflicht- parkplätzen sei bereits mit Baubewilligung vom 19. Juli 2007 zulasten der Beschwerdeführerin verfügt worden und unangefochten in Rechts- kraft erwachsen. Somit treffe die Pflicht zur Erstellung dieser Parkplät- ze bzw. zur Bezahlung der Ersatzabgabe die Bauherrschaft bzw. den- jenigen, der im Zeitpunkt der Baubewilligung Grundeigentümer der Bauparzelle sei. Die Beschwerdeführerin habe das Baugesuch als Bauherrin gestellt und sei zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilli- gung Grundeigentümerin gewesen. Gleiches gelte für die Erteilung der Bewilligung zur Projektänderung. Die Pflicht zur Erstellung von Pflicht- parkplätzen bzw. deren finanzielle Abgeltung treffe somit die Be- schwerdeführerin. Der Eigentümerwechsel habe erst nach Erteilung der Baubewilligung stattgefunden, weshalb er keinen Einfluss auf die Festlegung des Ersatzabgabepflichtigen habe. Der Hinweis in der Baubewilligung bzw. in der Bewilligung der Projektänderung führe nicht zu einem Verschieben der Entstehung der Ersatzabgabepflicht auf den Zeitpunkt der Bauabnahme. Lediglich die Höhe der Abgabe bzw. die definitive Anzahl abzugeltender Parkplätze sei auf den Zeit- punkt der Bauabnahme verlegt worden. •Hinsichtlich der abzugeltenden 22 Besucherparkplätze habe die Be- schwerdegegnerin der Beschwerdeführerin das Recht eingeräumt, den Parkplatz beim Rathaus mitzubenützen. Der Betrag von Fr. 13'068.-- falle als zweckgebundener Beitrag am Bau und Unterhalt solcher Anlagen an anderen Orten an. Mit Art. 111 Abs. 5 des damals gültigen Baugesetzes bestehe eine genügende gesetzliche Grundla- ge. Für jeden abzugeltenden Parkplatz habe der Gemeindevorstand praxisgemäss Fr. 3'600.-- als Pflichtersatz festgelegt. Die Beschwer- degegnerin habe das Projekt indes unterstützen wollen und habe der Beschwerdeführerin lediglich eine Ersatzabgabe von rund Fr. 600.-- pro Parkplatz in Rechnung gestellt. Bei der Abgabe für die Befreiung von der Parkplatzerstellungspflicht handle es sich rechtsprechungs- gemäss um eine Ersatzabgabe. Die Bezahlung der Ersatzabgabe für die Besucherparkplätze sei als Vorschuss/Anzahlung für die Belagsa- rbeiten für die Erweiterung des Rathausplatzes zu verstehen. Selbst wenn diese Arbeiten noch nicht ausgeführt worden seien, sei die Be- schwerdeführerin dennoch ersatzabgabepflichtig, wobei die Abgeltung - 7 - der Besucherparkplätze zweckgebunden bleibe und für die noch an- stehenden Arbeiten verwendet werde. 14. Am 12. November 2014 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträgen fest und reichte die angefochtene Verfügung vom 21. Juli 2014 nach. •Vorliegend sei im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung am 19. Juli 2007 noch nicht klar gewesen, ob Parkplätze erstellt werden müssten oder eine Ersatzabgabe zu leisten sei. Deshalb könne zu diesem Zeitpunkt auch noch keine Pflicht zur Leistung der Ersatzab- gabe entstanden sein. Diese Pflicht sei erst mit dem Entschluss der Baubehörde, dass und wie viele Pflichtparkplätze erstellt werden müssten, entstanden. Dieser Entscheid sei erst in der angefochtenen Verfügung vom 21. Juli 2014, allenfalls behördenintern mit der Bauab- nahme am 25. Oktober 2010, gefällt worden. Zu beiden Zeitpunkten sei die Beschwerdeführerin nicht mehr Eigentümerin der Baugrunds- tücke gewesen. Selbst wenn man der Auffassung der Beschwerde- gegnerin, wonach die Ersatzabgabepflicht bereits mit Erteilung der Baubewilligung am 19. Juli 2007 entstanden sei, folgen wolle, bestehe diese Pflicht seit der Veräusserung der Baugrundstücke an die Aktien- gesellschaft C._____ bei der Beschwerdeführerin nicht mehr. Mit der Veräusserung der Baugrundstücke sei auch die gültige Baubewilligung mitsamt Rechten und Pflichten übertragen worden. Die Baubewilligung sei eine sachbezogene und nicht eine personenbezogene Polizeibe- willigung. Es gebe keinen sachlichen Grund, warum die Pflicht zur Er- stellung von Parkplätzen oder zur Leistung einer Ersatzabgabe nicht auch sachbezogen und dem Grundstück folgend sein solle. Zu diesem Schluss komme man auch, wenn man der Auffassung der Beschwer- degegnerin folgen wolle. Wenn die Erfüllung der Pflichtparkplätze oder der Ersatzabgabepflicht nämlich eine Bewilligungsvoraussetzung sei, müsse diese Pflicht mit der Veräusserung des noch unvollendeten Bauprojekts und der Baubewilligung auf die Erwerberin übergehen. Dem Veräusserer sei ab dem Veräusserungszeitpunkt der Einfluss auf das Bauprojekt entzogen. Der Erwerber könne das Projekt abändern oder von der Ausführung des Bauvorhabens gänzlich absehen. Im vorliegenden Fall sei dies geschehen, indem die Aktiengesellschaft C._____ das erworbene Projekt abgeändert habe und in den als La- den/Büro bei Haus I vorgesehenen Räumlichkeiten einen Kinderhort realisiert habe. Dies wirke sich auf die Anzahl benötigter Parkplätze aus. Werde bei Bauabnahme des unter der Erwerberin fertiggestellten Bauvorhabens die Ersatzabgabe für fehlende Parkplätze beim ur- sprünglichen Grundeigentümer veranlagt, obwohl die Erwerberin den Tatbestand (nämlich ein Bauprojekt, das über zu wenig Parkplätze verfügt) verwirklicht habe, widerspreche dies der Sachbezogenheit der - 8 - Ersatzabgabe und dem Prinzip der Ersatzabgabe, wonach damit der finanzielle Vorteil des Bauherrn, keine Parkplätze erstellen zu müssen, abgegolten werden solle. Diesen Vorteil geniesse der bauende Grun- deigentümer, weshalb die Ersatzabgabepflicht bei diesem liege. 15. Am 20. November 2014 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ih- ren Anträgen fest. •Die Beschwerdeführerin habe selbst mit dem Bau begonnen und als Bauherrin den Bau auch vollendet. Sie habe den Rohbau ohne Zutun der vormaligen Aktiengesellschaft C._____ erstellt und Stockwerkei- gentum begründet. Veräussert worden sei die (vollendete) Überbau- ung des Grundstücks 186 und der Stockwerkeigentumseinheiten auf Parzelle 2010 gemäss bewilligtem Bauprojekt. Der Besitzesantritt mit Übergang von Rechten und Pflichten sei per Ende 2010 vereinbart worden, also erst nach Bauabnahme vom 25. Oktober 2010. Die Be- schwerdeführerin habe die Dimension des Gebäudes entsprechend der ihr erteilten Baubewilligung umgesetzt. Entgegen den beschwer- deführerischen Ausführungen sei es sie selbst gewesen, welche durch die Ersparnis bei den Anlagekosten profitiert habe und ihr Grundstück (anderweitig) besser habe ausnützen können, weshalb sie den finan- ziellen Vorteil abzugelten habe. Der Erwerberin der Parzelle 186 bzw. der Stockwerkeigentumseinheiten auf Parzelle 2010 seien die Grunds- trukturen und damit die für die Ermittlung der Pflichtparkplätze mass- gebenden Quadratmeter vorgegeben gewesen. In einem solchen Fall seien lediglich noch Projektänderungen von untergeordneter Bedeu- tung − wie die von Ende Juli 2009 − möglich. Entsprechend seien die als Laden/Büro vorgesehenen Räumlichkeiten bei Haus I als Kinder- hort umgenutzt worden. Dies habe − entgegen den beschwerdeführe- rischen Behauptungen − nicht zu einer zusätzlichen Belastung der Beschwerdeführerin geführt. Vielmehr seien dadurch zwei Besucher- parkplätze weniger abzugelten. Überdies habe die Beschwerdeführe- rin die Projektänderung Ende Juli 2009 in eigenem Namen eingege- ben. Die Adressatin der Baubewilligung zur Projektänderung sei allein die Beschwerdeführerin gewesen. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so- wie in der angefochtenen Verfügung vom 21. Juli 2014 wird, soweit erfor- derlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. - 9 - Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechts- pflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid- genössischem Recht endgültig sind. Die angefochtene kommunale Verfü- gung vom 21. Juli 2014, mit welcher die Beschwerdegegnerin die Be- schwerdeführerin zur Zahlung von Fr. 45'468.-- für die Abgeltung von feh- lenden Park- und Besucherparkplätzen verpflichtet hat, ist weder endgül- tig noch kann sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt sie ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Ver- waltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als Adressatin der ange- fochtenen Verfügung ist die Beschwerdeführerin berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutre- ten. b) An diesem Ergebnis vermag die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin die angefochtene Verfügung vom 21. Juli 2014 erst Zusammen mit ihrer Replik vom 12. November 2014 eingereicht hat, nichts zu ändern, an- sonsten sich das streitberufene Gericht des überspitzten Formalismus schuldig machen würde. Überspitzter Formalismus liegt vor, „wenn für ein Verfahren rigorose Formvorschriften aufgestellt werden, ohne dass die Strenge sachlich gerechtfertigt wäre, wenn die Behörde formelle Vor- schriften mit übertriebener Schärfe handhabt oder an Rechtsschriften überspannte Anforderungen stellt und dem Bürger den Rechtsweg in un- zulässigerweise Weise versperrt“ (BGE 115 Ia 12, 17). Ausdruck dieses Verbots ist Art. 38 Abs. 3 VRG, der vorsieht, dass eine angemessene Frist zur Behebung allfälliger Mängel einer Eingabe angesetzt wird mit der Androhung, dass auf die Eingabe ansonsten nicht eingetreten werde. Vor- liegend hat es die Beschwerdeführerin zwar − entgegen Art. 38 Abs. 2 - 10 - VRG, wonach Rechtsschriften zu unterzeichnen und im Doppel unter Bei- lage der verfügbaren Beweismittel und des angefochtenen Entscheids einzureichen sind − unterlassen, dem Gericht die angefochtene Verfü- gung vom 21. Juli 2014 zusammen mit ihrer Beschwerdeschrift vom 11. September 2014 einzureichen. Nach entsprechender Aufforderung durch das streitberufene Gericht vom 5. November 2014 hat die Be- schwerdeführerin die angefochtene Verfügung vom 21. Juli 2014 jedoch zusammen mit ihrer Replik vom 12. November 2014 nachgereicht. Vor diesem Hintergrund erweist sich das beschwerdegegnerische Hauptbe- gehren, wonach auf die verwaltungsgerichtliche Beschwerde nicht einzu- treten sei, als unbegründet. 2. In verfahrensrechtlicher Hinsicht gilt es zu überdies beachten, dass mit dem vorliegenden Entscheid in der Hauptsache der in der Beschwerde- schrift vom 11. September 2014 gestellte Antrag auf Gewährung der auf- schiebenden Wirkung (Ziff. 3 der Rechtsbegehren) obsolet wird. 3. Sodann gilt es bezüglich des anwendbaren Rechts festzuhalten, dass die Stimmbürger der ehemaligen Gemeinde Y._____ an der Urnenabstim- mung vom 27. Juni 2010 ein neues Baugesetz angenommen haben, wel- ches von der Regierung des Kantons Graubünden am 22. März 2011 (Protokoll Nr. 257) genehmigt wurde. Gemäss Art. 79 dieses Baugesetzes sind die Bestimmungen des neuen Baugesetzes auf alle Baugesuche und Planungen anwendbar, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Baugeset- zes noch nicht bewilligt oder genehmigt sind. Im vorliegend zu beurteilen- den Fall wurden die Baubewilligung bzw. die Bewilligung der Projektände- rung am 19. Juli 2007 bzw. am 25. August 2009 (mitgeteilt am 26. August 2009), und damit noch vor Inkrafttreten des neuen Baugesetzes erteilt, weshalb auf das vorliegende verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfah- ren noch das anlässlich der Urnenabstimmung vom 12. März 2000 ange- nommene, alte Baugesetz (aBG) zur Anwendung gelangt.- 11 - 4. Schliesslich gilt es in formeller Hinsicht noch zu beachten, dass die ehe- maligen Gemeinden Y._____ und Z._____ per 1. Januar 2012 in der neu- en Gemeinde X._____ aufgegangen sind. Gemäss Ziff. II. 1. der Fusions- vereinbarung der Gemeinde Y._____ und Z._____ (abgedruckt in der Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zum Zusammenschluss der Gemeinden Y._____ und Z._____ zur Gemeinde X._____) tritt die neue Gemeinde X._____ in die Rechtsverhältnisse der bisherigen Gemeinden ein. Damit steht es der neuen Gemeinde X._____ ohne Weiteres zu, Rechte geltend zu machen, welche vor der Fusion der Gemeinde Y._____ zustanden. Weiter hält die erwähnte Fusionsvereinbarung unter Ziff. II. 2. fest, dass die neue Gemeinde X._____ ihre Gesetzgebung so rasch als möglich zu vereinheitlichen habe. Bis zur jeweiligen Inkraftset- zung wende der Gemeindevorstand übergangsrechtlich für das Gebiet der alten Gemeinden deren bisherigen Gesetze an. Vor diesem Hinter- grund ist es der Gemeinde X._____ auch ohne Weiteres erlaubt, Verfü- gungen gestützt auf das Baugesetz der ehemaligen Gemeinde Y._____ zu erlassen. 5. a) Wie bereits die Beschwerdegegnerin in ihrer Vernehmlassung vom 4. No- vember 2014 (S. 7 f. Ziff. 20) zu Recht ausgeführt hat, handelt es sich bei der vorliegend zur Diskussion stehenden Parkplatzersatzabgabe um eine reine Ersatzabgabe. Ersatzabgaben der in Frage stehenden Art dienen dem zulässigen Zweck, die Grundeigentümer, welche die Parkplatz- baupflicht erfüllen, und jene, welche davon befreit wurden, rechtsgleich zu behandeln. Dabei setzen sie das Bestehen einer primären Sachleistungs- pflicht voraus, welche unter bestimmten Voraussetzungen durch eine fi- nanzielle Leistung abgegolten werden kann. Die Abgabe wird zur Aus- gleichung des individuellen Vorteils erhoben, der dem Pflichtigen aus dem Dispens erwächst, und gehört − als nicht voraussetzungslos geschuldete Geldleistung − zu den Kausalabgaben. An dieser Einordnung ändert nichts, wenn die Einnahmen aus den Ersatzabgaben − wie vorliegend − einer Zweckbindung unterliegen und vom Gemeinwesen für die Erstellung - 12 - von öffentlichen Parkierungsanlagen an einem anderen Ort zu verwenden sind, solange den abgabepflichtigen Grundeigentümern damit kein Son- derrecht auf Benützung dieser Anlagen eingeräumt wird. Die für fehlende Parkplätze geschuldeten Abgaben sind in diesem Fall keine Einkaufsbei- träge, die allenfalls als Vorzugslast qualifiziert werden könnten, sondern reine Ersatzabgaben (Urteil des Bundesgerichtes 2C_541/2008 vom 13. November 2009 E.4.3 mit weiteren Hinweisen). b) Ersatzabgaben setzen nach dem soeben Gesagten eine primäre Natural- leistungspflicht (Sach- oder persönliche Dienstleistungspflicht) voraus, von welcher der Abgabepflichtige befreit wird, wodurch ihm − im Vergleich zu denjenigen, welche die primäre Naturalleistungspflicht erfüllen − ein individueller (aus Rechtsgleichheitsüberlegungen abzugeltender) Vorteil entsteht. Vorliegend findet sich die primäre Pflicht zur Erstellung und Un- terhaltung von Parkplätzen in Art. 111 Abs. 1 aBG, wonach bei sämtlichen Neubauten sowie bei Umbauten, durch die zusätzlicher Verkehr entsteht, gemäss nachstehender Aufstellung Parkplätze oder Garagen auf priva- tem Boden zu erstellen und ganzjährig zu unterhalten sind. - Wohnbauten Pro Wohnung 1 Platz; zusätzliche Pflichtparkplätze für Besucher im Umfang von 10 % der Anzahl Wohnungen - Verkaufslokale 1 Platz pro 15 m 2 Verkaufsfläche - Pensionen, Hotels 1 Platz pro drei Fremdenbetten - Restaurants 1 Platz pro 10 m 2 Restaurantfläche - Bürobauten, Arztpraxen 1 Platz pro 20 m 2 Bürofläche oder Behandlungsraum Ist das Erstellen von Parkplätzen auf eigenem Grund nicht möglich oder aus Gründen des Orts- und Landschaftsbildes oder aus verkehrstechni- schen Gründen nicht erwünscht, so kann der Gemeindevorstand den Grundeigentümer zur Leistung von zweckgebundenen Beiträgen an Bau und Unterhalt solcher Anlagen an einem anderen Ort verpflichten. Die Abgabe beträgt ein Viertel der durchschnittlichen Kosten, welche andere Grundeigentümer in einer vergleichbaren Bauzone für die Erstellung der verlangten Anzahl oberirdischer Parkplätze (einschliesslich Landerwerb) - 13 - zu bezahlen hätten (Art. 111 Abs. 5 aBG). Diese Regelung der Parkplat- zersatzabgabe der ehemaligen Gemeinde Y._____ ist in einem formellen Gesetz geregelt und erfüllt die Anforderungen an das in Art. 127 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) verankerte Legalitätsprinzips, wonach zumindest der Kreis der Ab- gabepflichtigen, der Gegenstand der Abgabe sowie die Bemessungs- grundlage der Abgabe in den Grundzügen im Gesetz selbst zu regeln sind (vgl. BGE 132 II 371 E.2.1). c) Vorliegend wurde im Beilageblatt zur Baubewilligung, welches Bestandteil der Baubewilligung vom 19. Juli 2007 darstellt, bezüglich Parkplätze was folgt festgehalten: "Die definitive Anzahl Pflichtparkplätze wird bei der Bauschlussabnahme aufgrund der effektiven Gegebenheiten überprüft und entsprechend neu festgelegt." In der Bewilligung der Projektänderung vom 25., mitgeteilt am 26. August 2009, welche von der Beschwerdefüh- rerin beantragt wurde, wurde hinsichtlich Parkplätze folgendes festgehal- ten: "Aufgrund der neuen Nutzungen wird die definitive Parkplatzanzahl bei der Schlussabnahme festgestellt." Nachdem sowohl die Baubewilli- gung vom 19. Juli 2007 als auch die Bewilligung der Projektänderung vom 25., mitgeteilt am 26. August 2009, unangefochten in Rechtskraft erwach- sen sind und das Wohn- und Geschäftshaus fertiggestellt wurde, fand am 25. Oktober 2010 die Bauabnahme statt, wobei auch anlässlich der Bau- abnahme keine definitive Festlegung der Pflichtparkplätze erfolgte. Im Schreiben des Bauamtes Y._____ betreffend Bauschlussabnahme vom 29. Oktober 2010 wurde sodann was folgt ausgeführt: "Die unterirdische Garage wird zusammen mit der Bauschlussabnahme am Haus III vorge- nommen und dann gleichzeitig die Parkplatzzahl gemäss Baugesetz ge- prüft." Bereits in der Baubewilligung vom 19. Juli 2007 sowie auch in der Bewilligung der Projektänderung vom 25., mitgeteilt am 26. August 2009, wurde implizit festgehalten, dass die Bewilligungsadressatin und heutige Beschwerdeführerin die Parkplatzersatzabgabe zu leisten habe, wobei die definitive Anzahl abzugeltender Parkplätze erst bei der Bauschlussab-- 14 - nahme festgestellt werden sollte. Implizit wurde damit die Person des Ab- gabepflichtigen bereits bestimmt, was von der Beschwerdeführerin nicht in Frage gestellt wurde, zumal die erwähnten Verfügungen unangefochten in Rechtskraft erwachsen sind. In der Folge gelangte die Beschwerde- gegnerin mit Schreiben vom 20. Dezember 2010 mit einer Zusammenstel- lung der Pflichtparkplätze (Restaurant 16 Parkplätze, Wohnungen 10 % 2 Parkplätze, Spielgruppe/Laden 4 Parkplätze), der beabsichtigten Er- satzabgabe für die fehlenden Pflichtparkplätze in der Tiefgarage (9 Park- plätze à Fr. 3'600.-- = Fr. 32'400.--) und für die fehlenden Besucherpark- plätze an die Beschwerdeführerin. Hinsichtlich der fehlenden Besucher- parkplätze räumte die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin das Recht ein, den Parkplatz beim Rathaus zu benützen, wobei die Be- schwerdegegnerin als Gegenleistung die Kosten für die Belagsarbeiten des Rathausparkplatzes auf der Südseite des Rathauses in der Höhe von Fr. 13'068.-- übernehmen sollte. Gesamthaft ergab sich eine Ersatzabga- be von Fr. 45'468.-- (= Fr. 32'400.-- + Fr. 13'068.--), welche die Beschwer- degegnerin der Beschwerdeführerin am 17. Mai 2011 erstmals in Rech- nung stellte und mit der im vorliegenden Beschwerdeverfahren angefoch- tenen Verfügung vom 21. Juli 2014 bestätigte. d) Bei der von der Beschwerdegegnerin in Rechnung gestellten Ersatzabga- be über Fr. 45'468.-- handelt es sich − soweit ersichtlich unstrittig − um eine reine Ersatzabgabe (vgl. vorstehend E.5a), zumal der Beschwerde- führerin mit der Leistung derselben kein Sonderrecht an öffentlichen Parkplätzen eingeräumt wird. Unbestritten ist des Weiteren die Anzahl abzugeltender Pflichtparkplätze in der Tiefgarage (9 Parkplätze) und der Betrag pro abzugeltendem Pflichtparkplatz (Fr. 3'600.--) sowie die Anzahl abzugeltender Besucherparkplätze (22 Parkplätze). Streitig ist demge- genüber die Auslegung von Art. 111 Abs. 5 aBG und mit ihr die subjektive Abgabepflicht und − falls eine solche bezüglich der Beschwerdeführerin besteht − die Grundlage und die Höhe der Ersatzabgabe für die 22 Besu- cherparkplätze. - 15 - 6. a) Die Beschwerdeführerin stellt sich im Wesentlichen auf den Standpunkt, dass der jeweilige Grundeigentümer im Zeitpunkt der Feststellung der fehlenden Parkplätze bzw. im Zeitpunkt der Verfügung der Ersatzabgabe gemäss Art. 111 Abs. 5 aBG ersatzabgabepflichtig sei. Demgegenüber ist die Formulierung in Art. 111 Abs. 5 aBG nach Auffassung der Beschwer- degegnerin dahingehend zu interpretieren, dass derjenige, welcher ein Baugesuch einreiche, die Pflicht zur Leistung der Parkplatzersatzabgabe habe und diese Pflicht auch im Falle einer Weiterveräusserung bei ihm verbleibe. Das streitberufene Gericht vermag sich der beschwerdegegne- rischen Auffassung anzuschliessen, zumal die Auslegung von Art. 111 Abs. 5 aBG − wie nachfolgend dargestellt − gegen die Auffassung der Beschwerdeführerin bzw. für die Auffassung der Beschwerdegegnerin spricht. aa) Die Auslegung einer Rechtsnorm ist ein rechtsschöpferischer Vorgang und dient dazu, den wahren Sinn und Zweck einer Bestimmung zu ermit- teln (vgl. hierzu: HÄFELIN/HALLER/KELLER, Schweizerisches Bundesstaats- recht, 8. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2012, Rz. 75 ff.). Nach bundesgerichtli- cher Rechtsprechung bildet der Wortlaut der Bestimmung Ausgangspunkt jeder Auslegung. Ist der Text nicht klar und sind verschiedene Auslegun- gen möglich, so muss unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente nach der wahren Tragweite gesucht werden. Abzustellen ist dabei na- mentlich auf die Entstehungsgeschichte der Norm und ihren Zweck sowie auf die Bedeutung, die der Norm im Kontext mit anderen Bestimmungen zukommt (BGE 137 II 297 E.2.3.1, 135 II 416 E.2.2). Mit anderen Worten sind alle klassischen Elemente zu berücksichtigen, nämlich das gramma- tikalische Element, das systematische, das historische, das geltungszeitli- che sowie das teleologische (VGL. TSCHANNEN, Staatsrecht der Schweize- rischen Eidgenossenschaft, 3. Aufl., Bern 2011, § 4 N. 2). Das Bundesge- richt hat sich bei der Auslegung von Erlassen stets von diesem Metho- denpluralismus leiten lassen und hat nur dann allein auf den Wortlaut ab- gestellt, wenn sich daraus zweifelsfrei die sachlich richtige Lösung ergab. - 16 - Sind mehrere Interpretationen denkbar, soll jene gewählt werden, welche die verfassungsrechtlichen Vorgaben am besten berücksichtigt (vgl. BGE 131 II 562 E.3.5, 131 II 697 E.4.1, 130 II 65 E.4.2, 125 II 192 E.3a). Ziel der Auslegung ist schliesslich die Ermittlung des Sinngehalts der Bestim- mung (BGE 131 II 13 E.7.1). bb) Die grammatikalische Auslegung stellt auf Wortlaut, Wortsinn und Sprachgebrauch ab. Massgebliches Element der grammatikalischen Aus- legung ist der Gesetzestext einschliesslich Sachüberschriften und Margi- nalien (HÄFELIN/HALLER/KELLER, a.a.O., Rz. 91 ff.). Der vorliegend zur Diskussion stehende Wortlaut von Art. 111 Abs. 5 aBG lautet wie folgt: "Ist das Erstellen von Parkplätzen auf eigenem Grund nicht möglich oder aus Gründen des Orts- und Landschaftsbildes oder aus verkehrstechnischen Gründen nicht erwünscht, so kann der Gemeindevorstand den Grundeigentümer zur Leis- tung von zweckgebundenen Beiträgen an Bau und Unterhalt solcher Anlagen an einem anderen Ort verpflichten. Die Abgabe beträgt ein Viertel der durchschnittli- chen Kosten, welche andere Grundeigentümer in einer vergleichbaren Bauzone für die Erstellung der veranlagten Anzahl oberirdischer Parkplätze (einschliesslich Landerwerb) zu bezahlen hätten." Dem Wortlaut von Art. 111 Abs. 5 aBG zufolge kommen als Subjekt der Parkplatzersatzabgabe grundsätzlich einzig Grundeigentümer in Frage. Die Beschwerdeführerin macht im Wesentlichen eine grammatikalische Auslegung geltend (auch wenn sie behauptet, die Beschwerdegegnerin argumentiere grammatikalisch) indem sie ausführt, dass sie aufgrund der Veräusserung der Parzelle 186 und der neun Stockwerkeigentumseinhei- ten der Parzelle 2010 im Jahr 2009 sowohl im Zeitpunkt der Bauabnahme als auch im Zeitpunkt des Erlasses der angefochtenen Verfügung vom 21. Juli 2014 nicht Grundeigentümerin der betreffenden Parzellen gewe- sen sei und dementsprechend nicht sie, sondern die erwerbende Aktien- gesellschaft C._____ bzw. mit der Übertragung der Grundstücke auf die politische Gemeinde X._____ diese als damalige Grundeigentümerin er- satzabgabepflichtig geworden sei. Würde man Art. 111 Abs. 5 aBG indes tatsächlich so eng grammatikalisch auslegen und stets den Grundei-- 17 - gentümer als ersatzabgabepflichtig betrachten, dann hätte beispielsweise bei einem baurechtsbelasteten Grundstück der Baurechtsgeber als Grun- deigentümer die Parkplatzersatzabgabe zu leisten, obschon der Bau- rechtsberechtigte die Planung vornimmt und dieser auch als Bauherr auf- tritt. Bereits dies zeigt, dass eine rein grammatikalische Auslegung von Art. 111 Abs. 5 aBG nicht zielführend sein kann. cc) Bei der systematischen Auslegung wird der Sinn einer Rechtsnorm be- stimmt durch ihr Verhältnis zu anderen Rechtsnormen und durch den sys- tematischen Zusammenhang, in dem sie sich in einem Gesetz präsentiert (HÄFELIN/HALLER/KELLER, a.a.O., Rz. 97 ff.). Vorliegend lässt sich direkt aus der Gesetzessystematik nichts ableiten. Art. 111 Abs. 5 aBG befindet sich unter dem Kapitel "X. Baupolizei und Verkehrsvorschriften". Unter diesem Kapitel finden sich Bestimmungen, die auf den jeweiligen Ei- gentümer zielen (so z.B. Art. 98 aBG "Unterhalt") aber auch Bestimmun- gen, welche primär dem Bauherrn gewidmet sind (so z.B. Art. 99 aBG "Schallschutz" oder Art. 100 aBG "Umweltbelastung"). dd) Bei der historischen Auslegung steht der Wille des Gesetzgebers, wie er sich aufgrund der Materialien ergibt, im Zentrum (TSCHANNEN, a.a.O., § 4 N. 26; HÄFELIN/HALLER/KELLER, a.a.O., Rz. 101 ff.). Da vorliegend keine Unterlagen zur Entstehungsgeschichte der in Frage stehenden kommuna- len Bestimmung von Art. 111 Abs. 5 aBG vorliegen, lässt die historische Auslegung keinen rechtsgenüglichen Schluss zu. ee) Die teleologische Auslegung stellt ab auf die Zweckvorstellung, die mit einer Rechtsnorm verbunden ist. Die Frage nach dem Sinn und Zweck, der ratio legis, lässt sich regelmässig nur unter Einbezug der übrigen Aus- legungsmethoden beantworten (HÄFELIN/HALLER/KELLER, a.a.O., Rz. 120 ff.; TSCHANNEN, a.a.O., § 4 N. 33; RHINOW/SCHEFER, Schweizeri- sches Verfassungsrecht, 2. Aufl., Basel 2009, § 4 N. 509). Art. 111 Abs. 1 aBG richtet sich grundsätzlich an den Bauherrn, indem die Bestimmung - 18 - verbindliche Anforderungen an die Parkierungsanlage bei Neu- und Um- bauten stellt. Vor diesem Hintergrund ist auch Abs. 5 selbiger Norm zu in- terpretieren. Dass dort von "Grundeigentümer" die Rede ist, ändert nichts an der Tatsache, dass der Gesetzgeber davon ausging, dass die Rege- lung den Bauherrn betreffen sollte. Dafür spricht die Tatsache, dass grundsätzlich der Bauherr bereits mit der Baubewilligung verpflichtet wer- den könnte, die Ersatzabgabe zu leisten. Dies dürfte denn auch dem Re- gelfall entsprechen (analog den Anschlussgebühren bei Neu- oder Um- bauten, wo regelmässig zumindest Akontozahlungen gefordert werden und nach Abschluss der Arbeiten eine definitive Abrechnung erfolgt). Zu- meist ist es auch bereits aufgrund des Baubewilligungsgesuchs klar, wie viele Parkplätze gemäss gesetzlicher Regelung verlangt und wie viele re- alisiert bzw. wie viele finanziell mittels Ersatzabgabe abzugelten sind. Einzig aufgrund der Tatsache, dass die Beschwerdegegnerin im vorlie- genden Fall − wohl aufgrund der unklaren Verhältnisse betreffend ge- meinsamer Einstellhalle (und wohl auch, um das Bauvorhaben der Be- schwerdeführerin indirekt zu unterstützen) − zuerst die Verhältnisse ge- klärt haben wollte, rechtfertigt sich keine andere Betrachtungsweise. Das Bundesgericht äusserte sich zum Sinn und Zweck der Parkplatzersatzab- gabe wie folgt: "Die Abgabe wird zur Ausgleichung des individuellen Vor- teils erhoben, der dem Pflichtigen aus dem Dispens erwächst, und gehört − als nicht voraussetzungslos geschuldete Geldleistung − zu den Kausal- abgaben" (Urteil des Bundesgerichtes 2C_541/2008 vom 13. November 2009 E.4.3). Und weiter: "Die Ersatzabgabe hat somit grundsätzlich dem Vorteil zu entsprechen, den derjenige Eigentümer, dem die Erstellung von Parkplätzen möglich ist, aus der Befreiung von der Baupflicht ziehen wür- de. Ein solcher Vorteil lässt sich in der Ersparnis der Baukosten und in der besseren Ausnützung des Grundstückes erblicken" (BGE 97 I 792 E.8). Es geht also bei der Parkplatzersatzabgabe um die Ausgleichung eines individuellen Vorteils, indem − wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt − durch den Dispens die geforderte Anzahl Parkplätze zu erstellen, die zur Verfügung stehende Fläche intensiver bebaut bzw. ge-- 19 - nutzt werden kann. Entgegen der beschwerdeführerischen Auffassung ist es regelmässig der Bauherr, welcher durch das Ersparnis der Anlagekos- ten (welche für die Erstellung von Parkplätze angefallen wären) profitiert und dadurch sein Grundstück anderweitig besser ausnützen kann. Da- durch dürfte sich bei einer allfälligen späteren Veräusserung des Grunds- tücks regelmässig ein höherer Veräusserungspreis erzielen lassen, wes- halb es denn auch gerechtfertigt ist, den finanziellen Vorteil beim bauen- den Grundeigentümer abzugelten, entsteht der Vorteil doch − wie gese- hen − beim Bauherrn und nicht beim entsprechenden Eigentümer nach erfolgter Handänderung. Die teleologische Auslegung spricht demzufolge gegen die Argumentation der Beschwerdeführerin. b) Aus der Auslegung von Art. 111 Abs. 5 aBG folgt somit zusammenfas- send, dass grundsätzlich derjenige, welcher ein Baugesuch einreicht und gleichzeitig (aus Gründen des Orts- und Landschaftsbildes oder aus ver- kehrstechnischen Gründen) von der Pflicht zur Erstellung von Parkplätzen auf dem eigenen Grundstück befreit wird, zur Leistung der Parkplatzer- satzabgabe verpflichtet ist, und zwar auch dann, wenn er das Grundstück oder Teile davon nachträglich an Dritte weiterveräussert. Vor diesem Hin- tergrund hat die Beschwerdegegnerin die angefochtene Verfügung vom 21. Juli 2014 zu Recht an die Beschwerdeführerin adressiert und von ihr die Zahlung der Parkplatzersatzabgabe verlangt, obwohl diese mit Kauf- vertrag vom 7. Mai 2009 bzw. Nachtrag zum Kaufvertrag vom 10. Juli 2012 die Parzelle 186 sowie neun Stockwerkeigentumseinheiten der Par- zelle 2010 an die Aktiengesellschaft C._____ verkauft hat und dement- sprechend im Zeitpunkt der Bauabnahme am 25. Oktober 2010 bzw. im Zeitpunkt des Erlasses der angefochtenen Verfügung vom 21. Juli 2014 nicht mehr Eigentümerin der Grundstücke war. Indirekt hat sich die Be- schwerdegegnerin das vorliegende Verfahren selbst eingebrockt, hätte sie von der Beschwerdeführerin doch bereits mit der Baubewilligung eine provisorische Parkplatzersatzabgabe fordern können (und sollen). Dies vermag indes nichts an der Tatsache zu ändern, dass die Beschwerde-- 20 - führerin abgabepflichtig bleibt. Wie vorstehend bereits erwähnt (vgl. E.5d) sind die Anzahl abzugeltender Pflichtparkplätze (9 Parkplätze) und der Betrag pro abzugeltendem Pflichtparkplatz von Fr. 3'600.-- unbestritten geblieben. Dementsprechend erweist sich die verfügte Ersatzabgabe für die fehlenden Pflichtparkplätze in der Tiefgarage in der Höhe von Fr. 32'400.-- als rechtens. 7. a) Zu prüfen bleibt damit einzig noch, ob die Abgeltung der Besucherpark- plätze ebenfalls korrekt erfolgt ist. Dabei wird die Anzahl der abzugelten- den Besucherparkplätze (Restaurant 16 Parkplätze, Wohnungen 10 % 2 Parkplätze, Spielgruppe/Laden 4 Parkplätze) im vorliegenden Beschwer- deverfahren nicht bestritten. Die Beschwerdeführerin macht indes gel- tend, dass der geforderte Betrag für die Belagsarbeiten am Rathausplatz von Fr. 13'068.-- nicht geschuldet sei, weil diese Arbeiten von der Be- schwerdegegnerin noch nicht ausgeführt wurden. Es fehle an einer recht- lichen Grundlage, der Beschwerdeführerin diese Kosten für noch nicht ausgeführte Belagsarbeiten in Form einer zweckgebundenen Abgabe zu überbinden. Wie nachfolgend dargestellt zielt diese Argumentation zielt ins Leere. b) Die Beschwerdegegnerin verkennt, dass bei der Parkplatzersatzabgabe eben keine konkrete Gegenleistung an den abgabepflichtigen Eigentümer erfolgt. Zwar dient die Ersatzabgabe insoweit dem gleichen Zweck wie die primäre Baupflicht, als das Gemeinwesen der gesetzlichen Regelung ent- sprechend aus ihren Erträgnissen Parkplätze zu erstellen hat. Hierin liegt jedoch − wie dargelegt − keine besondere Gegenleistung an den abgabe- pflichtigen Eigentümer, welche die Erhebung der Abgabe rechtfertigen und eine Grundlage für deren Bemessung bilden könnte. Auszugehen ist vielmehr davon, dass mit der Ersatzabgabe eine Rechtsgleichheit zwi- schen baupflichtigen und nicht baupflichtigen Eigentümern hergestellt werden soll; nur diese Überlegung vermag die Erhebung der fraglichen Abgabe, welche weder eine Steuer darstellt noch an eine Gegenleistung - 21 - des Gemeinwesens geknüpft ist, überhaupt zu rechtfertigen (BGE 97 I 792 E.8). Das Bundesgericht erachtet es grundsätzlich als richtig, für die Bemessung der Ersatzabgabe nicht die Kosten, die dem Gemeinwe- sen für die Erstellung der nötigen Parkplätze entstehen, sondern den Vor- teil, welcher dem Eigentümer aus der Befreiung von der Baupflicht er- wächst, heranzuziehen (BGE 97 I 792 E.8). Dieser Vorteil führt für das hier fragliche Gebiet zu einer Ersatzabgabe im Sinne von Art. 111 Abs. 5 aBG von Fr. 3'600.-- pro Parkplatz. Dieser Betrag wird von der Beschwer- deführerin nicht bestritten. Wie die Beschwerdegegnerin in ihrer Ver- nehmlassung vom 4. November 2014 zu Recht ausführt (S. 7 Ziff. 19), hätte sie für die Abgeltung der 22 Besucherparkplätze denselben Betrag pro Parkplatz fordern können, wie für die neun ordentlich abzugeltenden Parkplätze der Tiefgarage. Mithin hätte die Beschwerdegegnerin anstelle der in Rechnung gestellten Fr. 13'068.-- den Betrag von Fr. 79'200.-- (= 22 x Fr. 3'600.--) als Ersatzabgabe verfügen können, und zwar unab- hängig von der konkreten Realisierung von Parkierungsmöglichkeiten in der Umgebung der betreffenden Grundstücke. Die Beschwerdegegnerin wollte jedoch das Projekt unterstützen und ist der Beschwerdeführerin daher in erheblichem Umfang entgegengekommen. Statt der für das frag- liche Gebiet ordentlichen Ersatzabgabe von Fr. 3'600.-- pro Parkplatz hat die Beschwerdegegnerin der Beschwerdeführerin lediglich Fr. 594.-- pro Parkplatz (= Fr. 13'068.-- : 22 Parkplätze) in Rechnung gestellt. Bereits aus diesen Überlegungen erweist sich die von der Beschwerdegegnerin in Rechnung gestellte Abgabe für die Besucherparkplätze in der Höhe von Fr. 13'068.-- als angemessen und rechtens. Obwohl die Parkplatzer- satzabgabe − wie gesehen − an keine Gegenleistung geknüpft ist, so hat die Gemeinde der Beschwerdeführerin und ihren Rechtsnachfolgern das Recht eingeräumt, den Parkplatz beim Rathaus mitzubenützen. Zudem hat sich die Beschwerdegegnerin selbst dazu verpflichtet, den bei der Be- schwerdeführerin in Rechnung gestellten Betrag von Fr. 13'068.-- für die Belagsarbeiten an der Südseite des Rathauses einzusetzen (vgl. deren Vernehmlassung vom 4. November 2014 S. 8 Ziff. 21). Der Betrag von - 22 - Fr. 13'068.-- fällt somit als zweckgebundener Beitrag am Bau und Unter- halt von öffentlichen Parkierungsanlagen an anderen Orten an. Mit Art. 111 Abs. 5 aBG besteht hierfür − entgegen der beschwerdeführeri- schen Auffassung − ohne Weiteres eine ausreichende gesetzliche Grund- lage. 8. a) Zusammengefasst erweist sich die von der Beschwerdegegnerin bei der Beschwerdeführerin in Rechnung gestellte Parkplatzersatzabgabe in der Höhe von gesamthaft Fr. 45'468.-- und damit die angefochtene Verfügung vom 21. Juli 2014 als rechtens, was zur vollumfänglichen Bestätigung derselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt. An diesem Ergebnis vermögen die beschwerdeführerischen Ausführun- gen, wonach sie zwar frühere Eigentümerin der Parzelle 186 und der Stockwerkeigentumseinheiten auf Parzelle 2010 gewesen sei, diese je- doch noch vor Fertigstellung der Bauten und Bauschlussabnahme an die Aktiengesellschaft C._____ veräussert habe, nichts zu ändern. Denn wie gesehen ist für die Kostentragungspflicht der Parkplatzersatzabgabe we- der entscheidend, wer im Zeitpunkt der Fertigstellung der Baute noch im Zeitpunkt der Bauschlussabnahme Eigentümer der Grundstücke war. Entscheidend ist einzig, dass die Beschwerdeführerin als Grundeigentü- merin und Bauherrin das Baugesuch eingereicht hat und von der Pflicht zur Erstellung von Parkplätzen auf dem eigenen Grundstück befreit wur- de. Dadurch konnte die Beschwerdeführerin vom Ersparnis der Anlage- kosten profitieren und ihr Grundstück anderweitig besser ausnützen. Die erwiesenermassen erst später erfolgten Handänderungen der Parzelle 186 sowie der Stockwerkeigentumseinheiten auf Parzelle 2010 sind nicht geeignet, dieses Ergebnis in Zweifel zu ziehen. Nur am Rande sei an die- ser Stelle noch erwähnt, dass es der Beschwerdeführerin ohne Weiteres freigestanden hätte, im Kaufvertrag vom 7. Mai 2009 bzw. im Nachtrag zum Kaufvertrag vom 10. Juli 2012 mittels privatrechtlicher Vereinbarung die latente Parkplatzersatzabgabe auf die Erwerberin der Grundstücke zu überwälzen. Dies hat sie jedoch offenkundig nicht getan, weshalb sie sich - 23 - nun die Folgen dieses Versäumnisses zum eigenen Nachteil anrechnen lassen muss. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten der Beschwerdeführerin. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Or- ganisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Partei- entschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 464.-- zusammen Fr. 3'464.-- gehen zulasten der A._____ AG und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen] Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 29. August 2016 abgewiesen (2C_44/2016).