<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2000.00110</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105571&amp;W10_KEY=13013581&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2000.00110</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 28.06.2000</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">4. Abteilung/4. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4"></td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Mietzinskontrolle</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>. Mietzinskontrolle: Die bei der Festsetzung der Mietzinse für öffentlich geförderte Wohnungen zu berücksichtigende Betriebsquote (Zuschlag für Fondseinlagen und betrieblichen Unterhalt) darf hier 3 % des Gebäudeversicherungswertanteils nicht überschreiten. Zuständigkeit; Streitwert (E. 1). Übermässige Erhöhung der Betriebsquote; Rückweisung der Sache an den Stadtrat (E. 2). Geringere Erhöhung der Betriebsquote zulässig; keine Verletzung von Treu und Glauben (E. 3). Anwendung des sogenannten Globalverzinsungsmodells zulässig (E. 4). Zur Kostenfreiheit der Mietzinsüberprüfung (E. 5).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETRIEBSQUOTE">BETRIEBSQUOTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GLOBALVERZINSUNG">GLOBALVERZINSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTENFREIHEIT">KOSTENFREIHEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MIETZINS">MIETZINS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MIETZINSKONTROLLE">MIETZINSKONTROLLE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STREITWERT">STREITWERT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNBAUFÃRDERUNG">WOHNBAUFÃRDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Besonderes Verwaltungsrecht (ohne...) ST: WOHNERHALTUNG">WOHNERHALTUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 36 lit. V OG</span><br/><span class="gerade">§ 38 VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 42 WBFV</span><br/><span class="gerade">§ 46 WBFV</span><br/><span class="ungerade">§ 21 ZPO</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. <b>A</b> und <b>AA</b> sind seit 1. August 1993 Mieter einer freitragenden 4½-Zimmer-Woh­nung der Baugenossenschaft <b>C</b> in ZÃ¼rich. Die Siedlung ist auf stÃ¤dtischem Boden im Bau­recht erstellt worden; die Stadt hat ein Anteil­scheinkapital von Fr. 24'000.- gezeichnet. Mit Bezug auf die neun freitragenden Wohnun­gen der Siedlung setzte der Finanzvorstand der Stadt ZÃ¼rich am 7. Dezember 1995 den Zuschlag (Betriebsquote) fÃ¼r Fondseinlagen und betrieblichen Unterhalt auf 2,5 % des Erstellungskostenanteils fest. Das kantonale Amt fÃ¼r WohnbaufÃ¶rderung erliess am 24. September 1996 betreffend die subventionierten Wohnungen der Ãberbauung eine neue MietzinsverfÃ¼gung und erhÃ¶hte darin den Zuschlag auf 3,25 % des GebÃ¤udeversicherungs­anteils. Die Baugenossenschaft teilte den Mietern und Mieterinnen im Dezember 1996 mit, dass die Mietzinse trotz einer Senkung des Leit­zinssatzes fÃ¼r Althypotheken um ¼ % nicht gesenkt wÃ¼rden; zur BegrÃ¼ndung wurde auf die erwÃ¤hnte ErhÃ¶hung des Zuschlags durch das Amt fÃ¼r WohnbaufÃ¶rderung verwiesen. Am 6. Januar 1997 stellten <b>A</b> und <b>AA</b> beim stÃ¤dtischen BÃ¼ro fÃ¼r WohnbaufÃ¶rderung das Begehren um Herabsetzung des bisherigen Mietzinses von netto Fr. 2'600.- im Monat. Mit Stellungnahme vom 24. September 1997 bestÃ¤tigte das BÃ¼ro fÃ¼r WohnbaufÃ¶rderung die ErhÃ¶hung der Be­triebsquote auf 3,25 %, rÃ¼ckwirkend ab 1. April 1996. Hierauf verlangten <b>A</b> und <b>AA</b> einen formellen Entscheid des Finanzvorstands. Dieser wies die "Miet­zinsbe­schwerde" am 4. Februar 1998 ab und auferlegte den BeschwerdefÃ¼hrenden einen Verfah­renskostenanteil von pauschal Fr. 100.-. Ebenso verfuhr der Stadtrat ZÃ¼rich am 6. Januar 1999 mit der von <b>A und AA</b> am 9. MÃ¤rz 1998 erhobenen Einsprache; ausserdem auferlegte er den Einsprechern die Verfahrenskosten im Umfang von Fr. 788.- zuzÃ¼glich die vom Finanzvorstand auferlegten Kosten von Fr. 100.-, insge­samt also Fr. 888.-.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Gegen den Entscheid des Stadtrats rekurrierten <b>A und AA</b> am 15. Februar 1999 an den Bezirksrat ZÃ¼rich. Dieser wies den Rekurs am 3. Februar 2000 ab, bestÃ¤tigte den Beschluss des Stadtrats vom 6. Januar 1999 und stellte fest, dass der von der Baugenossen­schaft <b>C</b> per 1. April 1997 bestimmte, im Sinn der Stellungnahme des BÃ¼ros fÃ¼r Wohn­baufÃ¶rderung vom 24. September 1997 reduzierte Mietzins rechtsgÃ¼l­tig sei. Die Verfah­renskosten auferlegte der Bezirksrat den Rekurrenten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Am 17. MÃ¤rz 2000 gelangten <b>A und AA</b> mit Beschwerde recht­zeitig an das Verwaltungsgericht mit folgenden AntrÃ¤gen:</span></p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> "1. Der angefochtene Beschluss sei vollumfÃ¤nglich aufzuheben;</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> 2. der angefochtene Mietzins sei mit Wirkung ab 1. April 1997 auf­grund des gesunkenen Hypothekarleitzinssatzes der ZKB angemes­sen herabzusetzen und dementsprechend neu festzulegen;</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> 3. die vom Finanzvorstand der Stadt ZÃ¼rich genehmigte ErhÃ¶hung der Betriebsquote mit Wirkung ab 1. April 1996 von 2½ auf 3¼ % sei aufzuheben;</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat">4. eventualiter sei die Beschwerdesache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen;</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat">5. es sei festzustellen, dass die BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Mietzinsbe­schwerdeverfahren vor den stadtzÃ¼rcherischen Kontrollinstanzen keine Verfahrenskosten zu bezahlen haben;</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat">unter den gesetzlichen Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Rekursgegner."</p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="EinzugZitat"> </p> <p class="Einzug1"><span>Mit der Beschwerde rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden zur Hauptsache die behÃ¶rdlich genehmigte ErhÃ¶hung der Betriebsquote auf 3¼ %. Sie verweisen auf den Wortlaut der einschlÃ¤gigen Bestimmung, welcher einen Spielraum fÃ¼r eine ausnahmsweise erhÃ¶hte Be­triebsquote von Ã¼ber 3 % bei Neubauten klar ausschliesse. Demnach sei eine Ãberschrei­tung des grundsÃ¤tzlichen HÃ¶chstsatzes von 3 % vorliegend selbst dann unzulÃ¤ssig, wenn die Mehrkosten hinreichend ausgewiesen wÃ¤ren. Es sei rechtswidrig und verletze den Grundsatz von Treu und Glauben, die von den stÃ¤dtischen BehÃ¶rden und der gemeinnÃ¼tzi­gen WohnbautrÃ¤ger zu vertretende Fehlkalkulation auf dem Buckel der BeschwerdefÃ¼h­renden auszutragen. FÃ¼r sie sei die fehlerhafte Berechnung der Betriebsquote in keiner Weise erkennbar gewesen. Sie verweisen auch auf die kantonalrechtlich verankerte soge­nannte relative Berechnungsmethode, welche besage, dass bei einer Mietzinsanpassung nur die relevanten Ãnderungen in den Kostenfaktoren seit der letzten Mietzinsfestlegung zu berÃ¼cksichtigen seien. Die Anfangsquote und der Anfangsmietzins seien vorbehaltlos fest­gelegt worden. Die Beschwerde befasst sich weiter mit der Ãufnung des Heimfallfonds, welche derzeit nicht zwingend sei. Demnach sei die ErhÃ¶hung des Zuschlags entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht zwingend oder unausweichlich. Sodann wenden sich die Be­schwerdefÃ¼hrenden gegen die Anwendung des Globalverzinsungsmodells.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Stadtrat ZÃ¼rich und die Baugenossenschaft <b>C</b> beantragten mit Einga­ben vom 19. bzw. 20. April 2000 die Abweisung der Beschwerde. Der Bezirksrat ZÃ¼rich liess sich nicht vernehmen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Durch Zwischenbeschluss des Verwaltungsgerichts vom 31. Mai 2000 wurde auf dessen Einwendung hin der Stadtrat ZÃ¼rich als Mitbeteiligter bezeichnet und neu das Fi­nanzdepartement der Stadt ZÃ¼rich als Beschwerdegegner Nr. 2. Der Finanzvorstand der Stadt ZÃ¼rich verzichtete am 13./19. Juni 2000 auf Beschwerdeantwort.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auf die weiteren Vorbringen der Beteiligten ist soweit erforderlich zurÃ¼ckzukom­men.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <span><br/> </span> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 in Verbindung mit § 19c Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (in der Fassung vom 8. Juni 1997; VRG) fÃ¼r die Beurteilung der Beschwerde zustÃ¤ndig; ein Ausschlussgrund im Sinn von § 43 Abs. 1 VRG liegt nicht vor.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Das Verwaltungsgericht erledigt Streitigkeiten in Dreierbesetzung. In vermÃ¶­gensrechtlichen Streitigkeiten kann allerdings der Einzelrichter entscheiden, wenn der Streitwert Fr. 20'000.- nicht Ã¼bersteigt (§ 38 VRG). In FÃ¤llen von grundsÃ¤tzlicher Bedeu­tung kann die Entscheidung in jedem Fall der Kammer Ã¼bertragen werden. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Bei der von den BeschwerdefÃ¼hrenden beantragten Mietzinsreduktion handelt es sich um eine fÃ¼r die Parteien ausschliesslich vermÃ¶gensrechtliche Angelegenheit. Da die Parteien den Streitwert nicht beziffert haben, ist der Streitwert unter BerÃ¼cksichtigung der Ã¼brigen Parteivorbringen und der UmstÃ¤nde nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen zu bestim­men. Es ist offensichtlich, dass der Streitwert bei periodisch geschuldeten BetrÃ¤gen mit unbestimmter Zeitdauer nicht exakt bestimmt werden kann. Das Bundesrechtspflegegesetz vom 16. Dezember 1943 (OG) und das ZÃ¼rcher Gesetz Ã¼ber den Zivilprozess vom 13. Juni 1976 (ZPO) lÃ¶sen diese Problematik mit der Festlegung des Streitwerts auf den zwanzigfa­chen Betrag der einjÃ¤hrigen im Streit liegenden Leistung (Art. 36 Abs. 5 OG; § 21 ZPO). Das Verwaltungsrechtspflegegesetz Ã¤ussert sich hingegen zum Streitwert bei periodischen Leistungen von unbestimmter Dauer nicht. Mit Bezug auf strittige Sozialhilfezahlungen als periodisch wiederkehrende Leistungen hat es das Verwaltungsgericht als sachgerecht be­zeichnet, den massgebenden Zeitraum auf zwÃ¶lf Monate zu bemessen - wobei es unter anderem erwÃ¤hnte, die FÃ¼rsorgebehÃ¶rden seien verpflichtet, alle hÃ¤ngigen HilfsfÃ¤lle min­destens jÃ¤hrlich zu Ã¼berprÃ¼fen (RB 1998 Nr. 21). Eine solche BeschrÃ¤nkung liegt hier nicht vor. Sodann sind im heutigen Zeitpunkt bereits Ã¼ber drei Jahre seit der beantragten Miet­zinssenkung verstrichen, weshalb die Annahme eines Streitwerts von zwÃ¶lf Monaten dem im Streit liegenden Betrag bereits heute klar widersprechen wÃ¼rde. Schliesslich ist massge­bend zu beachten, dass Streitigkeiten Ã¼ber Mietzinse auch - respektive zur Hauptsache - vor den Zivilgerichten auszufechten sind und dort regelmÃ¤ssig der zwanzigfache Betrag der streitigen Jahresleistung als Streitwert gilt (vgl. Frank/StrÃ¤uli/Messmer, Kommentar zur zÃ¼rcherischen Zivilprozessordnung, 3. A., ZÃ¼rich 1997, § 21 N. 1 mit Hinweisen). Es liegt nahe, diesen Grundsatz im verwaltungsrechtlichen Mietzinsverfahren analog anzuwenden. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die von den BeschwerdefÃ¼hrenden im gesamten Verfahren verlangte Mietzinsre­duktion erfolgte als Reaktion auf die Mitteilung der Baugenossenschaft <b>C</b> vom Dezember 1996, die Mietzinse trotz der Senkung des Hypothekarleitzinssatzes der ZÃ¼rcher Kantonal­bank von 5 % auf 4,75 % nicht zu senken (act. --). Zudem richten sich die Be­schwerdefÃ¼hrenden in ihrer Argumentation und insbesondere mit dem Hinweis auf den Vertrauensschutz gegen jede ErhÃ¶hung der Betriebsquote, akzeptieren also keinerlei Kom­pensation fÃ¼r die Senkung des Hypothekarzinses. Nachdem die BeschwerdefÃ¼hrenden die beantragte Mietzinssenkung betragsmÃ¤ssig nicht konkretisiert haben, rechtfertigt es sich, fÃ¼r die Streitwertberechnung hilfsweise auf die Regelung gemÃ¤ss Art. 269 ff. des Obliga­tionenrechts (OR) zurÃ¼ckzugreifen. Danach hat die Senkung des Hypothekarzinsfusses von 5 % auf 4¾ % eine Mietzinsreduktion um 2,91 % zur Folge (vgl. Art. 13 Abs. 1 der Ver­ordnung vom 9. Mai 1990 Ã¼ber die Miete und Pacht von Wohn- und GeschÃ¤ftsrÃ¤umen [VMWG]; Schweizerisches Mietrecht, herausgegeben vom Schweizerischen Verband der Immobilien-TreuhÃ¤nder, 2. A., ZÃ¼rich 1998, Art. 269a N. 50). Bezogen auf den seinerzeiti­gen Mietzins von Fr. 2'600.- im Monat wÃ¼rde sich daraus ein strittiger Betrag von monat­lich Fr. 75.65 bzw. von rund Fr. 908.- im Jahr ergeben. Hieraus resultiert unter der An­nahme eines zwanzigfachen Betrags ein Streitwert von rund Fr. 18'000.-. Von diesem ge­schÃ¤tzten Betrag ist auszugehen, wobei offen gelassen werden kann, ob angesichts weiterer Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrenden (vgl. etwa der Hinweis auf die Berechnung der Mietzinse auf der Grundlage eines Hypothekarzinsfusses von 5¼ % [act--] oder die Ablehnung des stÃ¤dtischen Globalverzinsungsmodells) allenfalls ein Streitwert von Ã¼ber Fr. 20'000.- anzunehmen wÃ¤re. Vielmehr ist die Sache allein schon wegen der teil­weise grundsÃ¤tzlichen Bedeutung durch das Kollegialgericht zu entscheiden (§ 38 Abs. 3 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Strittig ist vorab die von der Vorinstanz gebilligte ErhÃ¶hung der Betriebsquote auf 3¼ % des GebÃ¤udeversicherungswerts. Massgebend fÃ¼r die Festlegung des hÃ¶chstzu­lÃ¤ssigen Mietzinses ist zunÃ¤chst das stÃ¤dtische Reglement Ã¼ber die Festsetzung, Kontrolle und Anfechtung der Mietzinse bei den unterstÃ¼tzten Wohnungen vom 19. Juni 1996 (Miet­zinsreglement). GemÃ¤ss Art. 2 Ziff. 4 erfolgt die erstmalige Festsetzung der Mietzinse unter anderem unter BerÃ¼cksichtigung eines Zuschlags (Betriebsquote) insbesondere fÃ¼r Ã¶ffentliche Abgaben, Einlagen in Erneuerungs- und Heimfallfonds sowie Abschreibungen, Versicherungen, Unterhalt und Verwaltung. Dieser Zuschlag betrÃ¤gt gemÃ¤ss Art. 3 Abs. 1 hÃ¶chstens 3 % des GebÃ¤udeversicherungswerts. FÃ¼r Neubauten betrÃ¤gt er mindestens 2½ % des Versicherungswerts. Eine Anhebung auf 3 % erfolgt in der Regel frÃ¼hestens nach fÃ¼nf Jahren. FÃ¼r Altbauten kann ein erhÃ¶hter Zuschlag anerkannt werden, sofern der WohnbautrÃ¤ger die Mehrkosten hinreichend ausweist. In rechtlicher Hinsicht ist weiter § 89 der seinerzeit geltenden kantonalen Verordnung Ã¼ber die FÃ¶rderung des Wohnungs­baus und des Wohneigentums (WohnbaufÃ¶rderungsverordnung) vom 14. November 1990 zu beachten; danach sind die Bestimmungen der kantonalen Verordnung ergÃ¤nzend an­wendbar, welche in diesem Punkt jedoch mit der stÃ¤dtischen Regelung im Wesentlichen einhergehen (vgl. § 42 der frÃ¼heren WohnbaufÃ¶rderungsverordnung [in der Fassung vom 25. November 1992]; materiell gleichlautend Ã¼berdies § 42 der neuen WohnbaufÃ¶rde­rungsverordnung vom 9. Dezember 1998, in Kraft seit 1. Januar 1999). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diese Regelungen lassen bei der Festsetzung der Mietzinse einen 3 % Ã¼bersteigen­den Zuschlag ausdrÃ¼cklich nur fÃ¼r Altbauten zu. Die in Frage stehende Liegenschaft ist nach der Erstellung im Jahr 1993 bezogen worden. Es handelt sich somit auch im heutigen Zeitpunkt noch nicht um einen Altbau. Die Festsetzung des Zuschlags auf 3¼ % wider­spricht somit der stÃ¤dtischen wie auch der kantonalen Regelung betreffend die hÃ¶chstzulÃ¤s­sigen Mietzinse. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Vorinstanz hat die ErhÃ¶hung der Betriebsquote Ã¼ber 3 % hinaus in Anbetracht der besonderen Situation "im Sinne einer Ausnahme" dennoch gebilligt. Sie verwies dazu auf die relativ hohen Einlagen in den Heimfallfonds, ein Umstand, welchem bei der An­fangskalkulation zu wenig Beachtung geschenkt worden sei und welcher eine nachtrÃ¤gliche Korrektur zwingend erforderlich mache. Die anfallenden Kosten kÃ¶nnten nur mit der er­hÃ¶hten Quote von 3¼ % gedeckt werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Wohl trifft es zu, dass die neuen Berechnungen, welche von Einlagen in den Heimfallfonds von jÃ¤hrlich 1 % der Investiti­onskosten ausgehen, eine Betriebsquote von rund 3,2 % ergeben. Indes handelt es sich bei der Betriebsquote - wie die Vorinstanz selbst ausfÃ¼hrt - um einen fiktiven Wert, welcher nicht auf Echtkosten beruht. Es besteht somit einerseits keine zwingende Notwendigkeit, den Heimfallfonds bereits ab Erstellung gleichmÃ¤ssig zu Ã¤ufnen. Wenn an den erhÃ¶hten Einlagen in den Heimfallfonds festgehalten werden wollte, so wÃ¤re anderseits dieser Mehr­aufwand mit anderen Mitteln aufzufangen, beispielsweise durch Sparmassnahmen im Un­terhalt oder - bezogen auf die gesamte Liegenschaft - mit einer ErhÃ¶hung der Subventionen bzw. mit einer Ãnderung des Baurechtsvertrags. Es kann jedenfalls nicht angehen, die Fol­gen einer Kostenfehlkalkulation in Ãberschreitung des rechtssatzmÃ¤ssig geregelten hÃ¶chst­zulÃ¤ssigen Mietzinses den Mietern zu Ã¼berbinden. Dies widersprÃ¤che auch dem Grundsatz von § 1 des Gesetzes Ã¼ber die FÃ¶rderung des Wohnungsbaus und des Wohneigentums vom 24. September 1989, welcher ausdrÃ¼cklich die FÃ¶rderung von preisgÃ¼nstigen Wohnungen zum Ziel setzt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerde ist somit insoweit gutzuheissen, als sie sich gegen die ErhÃ¶hung der Betriebsquote auf 3¼ % richtet. Dies fÃ¼hrt zur Aufhebung des bezirksrÃ¤tlichen Rekurs­entscheids. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden spezifizieren den Umfang der beantragten Mietzinsre­duktion nicht. Nachdem sich auch die kommunalen BehÃ¶rden Ã¼ber den Umfang der Miet­zinsreduktion noch nicht geÃ¤ussert haben und angesichts des Ermessens, welches den kommunalen BehÃ¶rden bei der Festsetzung der zulÃ¤ssigen Mietzinse zukommt, ist die Sa­che direkt an den Stadtrat zu neuer Entscheidung zurÃ¼ckzuweisen (vgl. § 64 VRG sowie Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 64 N. 5 f.). Mithin ist auch dessen Entscheid vom 6. Januar 1999 aufzuheben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Der Mietzins wird unter BerÃ¼cksichtigung der seinerzeitigen Hypothekarzinssen­kung per 1. April 1997 neu festzulegen sein. Wenn dabei zwar eine ErhÃ¶hung der Be­triebsquote Ã¼ber 3 % hinaus ausgeschlossen ist, so wird anderseits eine ErhÃ¶hung auf 3 % kaum unzulÃ¤ssig sein. Die Kostenstruktur rechtfertigt es grundsÃ¤tzlich, den Zuschlag ent­gegen dem Regelfall von Art. 3 Abs. 1 des Mietzinsreglements schon kurz nach der Ge­bÃ¤udeerstellung auf 3 % zu erhÃ¶hen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Gegen eine solche ErhÃ¶hung der Betriebsquote bleibt die Berufung der Beschwer­defÃ¼hrenden auf den Grundsatz von Treu und Glauben ohne Erfolg. Bereits die Vorinstanz hat die ErhÃ¶hung der Betriebsquote auf Ãbereinstimmung mit dem Grundsatz von Treu und Glauben geprÃ¼ft. Sie hat dabei erwogen, der Mieter sei in besonderem Mass darauf angewiesen, dass das wirtschaftliche Gleichgewicht des Vertrags bestehen bleibe. Der Mietzins mache einen wesentlichen Teil der Lebenskosten aus, weshalb ihm bei der Bud­getplanung besonderes Gewicht zukomme. Es sei deshalb nur ausnahmsweise und unter eng umschriebenen Voraussetzungen zulÃ¤ssig, Mietzinskorrekturen zu machen. Dabei rechtfertige es sich aber namentlich, eine ErhÃ¶hung im Umfang einer wegen verÃ¤nderten Kalkulationselementen an sich fÃ¤lligen Senkung zuzulassen. Damit sei sichergestellt, dass die Lebenshaltungskosten den Mieter, der im Vertrauen auf die Vertragsgrundlage budge­tiere, nicht in finanzielle BedrÃ¤ngnis bringen kÃ¶nnen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diese umfassende Betrachtungsweise des Mietzinses als Produkt verschiedener Elemente ist vertretbar. TatsÃ¤chlich wurde der Mietzins per 1. April 1997 nicht erhÃ¶ht, sondern - aus nicht mit der Hypothekarzinssenkung zusammenhÃ¤ngenden GrÃ¼nden - sogar reduziert (act. --). Es ist daher nicht ersichtlich, dass die BeschwerdefÃ¼hren­den in ihrer Budgetplanung beeintrÃ¤chtigt worden wÃ¤ren. Die von den BeschwerdefÃ¼hren­den angerufene sogenannte relative Berechnungsmethode kann auch im Bereich des staat­lich gefÃ¶rderten Wohnungsbaus nicht schlechthin gelten (zu Ausnahmen von der relativen Berechnungsmethode im Bereich der obligationenrechtlichen Regelung vgl. Schweizeri­sches Mietrecht, Vorbemerkungen zu Art. 269-270e OR, N. 20, mit Hinweisen auf die Praxis). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Soweit sich die Beschwerde gegen jede ErhÃ¶hung der Betriebsquote richtet, vermag sie somit nicht durchzudringen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Weiter rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden die Anwendung des sogenannten Glo­balverzinsungsmodells. GemÃ¤ss Art.</span> <span>2 Ziff. 1 des Mietzinsreglements sind die Hypothe-kar-, Kapital- und Baurechtszinsen bei der Mietzinsfestsetzung nach den effektiven Auf­wendungen zu berÃ¼cksichtigen oder, sofern fÃ¼r sÃ¤mtliche Liegenschaften angewandt und sofern keine besonderen Bestimmungen entgegenstehen, in Form einer pauschalen Global­verzinsung des aktivierten Fremdkapitals gemÃ¤ss ZKB-Zinssatz fÃ¼r erste Hypotheken.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baugenossenschaft <b>C</b> wendet das Globalverzinsungsmodell in der Siedlung le­diglich fÃ¼r die neun nicht subventionierten Wohnungen an und scheint somit im Wider­spruch zur soeben zitierten Regelung zu stehen. Indes sind die Ã¼brigen 21 Wohnungen der Siedlung durch den Kanton mitsubventioniert, weshalb die hÃ¶chstzu­lÃ¤ssigen Mietzinse der subventionierten Wohnungen durch den Kanton festgesetzt werden (§ 41 der WohnbaufÃ¶r­derungsverordnung). Insoweit greifen fÃ¼r die Mietzinsfestsetzung allein die kantonalen Bestimmungen und fÃ¤llt eine Anwendung des stÃ¤dtischen Mietzins­reglements ausser Be­tracht. Dieses kommt allein bei den freitragenden Wohnungen zur Anwendung; wie der Bezirksrat mit Recht erwÃ¤hnt, erstreckt sich der Geltungsbereich des stÃ¤dtischen Mietzins­reglements lediglich auf die der stÃ¤dtischen Kontrolle unterstehenden Wohnungen. Es ist daher mit Sinn und Zweck der umstrittenen Bestimmung vereinbar - und stellt entgegen der Meinung der BeschwerdefÃ¼hrenden keinen Ã¼berspitzten Formalis­mus dar -, wenn die Vorinstanzen die pauschale Globalverzinsung zulassen, soweit sie der Vermieter auf sÃ¤mt­liche der stÃ¤dtischen Kontrolle unterstehenden Wohnungen anwendet. Dass Wohnungen je nachdem, ob sie vom Kanton subventioniert sind oder nicht, im stÃ¤dti­schen Modell unter­schiedlich behandelt werden, stellt auch keinen unzulÃ¤ssigen Eingriff in das verfassungs­rechtliche Gleichheitsgebot dar - jedenfalls nicht hier, wo die Differenz gemÃ¤ss der unwi­dersprochenen Darstellung im stadtrÃ¤tlichen Entscheid vom 6. Januar 1999 minim ist (S. 6). Der Stadtrat wies an gleicher Stelle auch ausdrÃ¼cklich und unwider­sprochen darauf hin, dass die Baugenossenschaft <b>C</b> bei sÃ¤mtlichen von der Stadt kontrollierten Wohnungen mit dem Pauschalmodell rechne. Eine Verletzung von Art. 2 Ziff. 1 des Mietzinsregle­ments liegt somit nicht vor.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. a) Schliesslich wenden sich die BeschwerdefÃ¼hrenden gegen die Auflage von Verfahrenskosten mit der VerfÃ¼gung des Finanzvorstands und dem Beschluss des Stadt­rats. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Mit der heutigen Aufhebung des stadtrÃ¤tlichen Beschlusses vom 6. Januar 1999, welcher formell auch die Kosten des Verfahrens vor dem Finanzvorstand von Fr. 100.- verlegte, entfÃ¤llt eine konkrete ÃberprÃ¼fung der seinerzeitigen Kostenauflagen. Im Hin­blick auf kÃ¼nftige Entscheidungen ist indes auch zu dieser Frage Stellung zu nehmen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Seit der am 1. Januar 1999 in Kraft getretenen Revision der kantonalen Wohn­baufÃ¶rderungsverordnung kÃ¶nnen Mieterinnen und Mieter gegen den Mietzins oder Miet­zinsanpassungen ein kostenloses ÃberprÃ¼fungsverfahren beim Amt fÃ¼r Wirtschaft und Ar­beit anstrengen (§ 46 der WohnbaufÃ¶rderungsverordnung). Dies entspricht im Wesentli­chen der Regelung in Art. 274d Abs. 2 OR, wonach das Verfahren vor der Schlichtungsbe­hÃ¶rde in Mietsachen kostenlos ist. Vor diesem Hintergrund wÃ¤re es unbefriedigend, wenn sowohl den Mietern nicht Ã¶ffentlich gefÃ¶rderter Wohnungen als auch den Mietern der vom Kanton unterstÃ¼tzten Wohnungen ein kostenloses Verfahren fÃ¼r die ÃberprÃ¼fung der Miet­zinse zur VerfÃ¼gung stÃ¼nde, den Mietern von RÃ¤umlichkeiten, die durch die Stadt ZÃ¼rich gefÃ¶rdert werden, dagegen nicht.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die Anfechtung von MietzinserhÃ¶hungen ist in Art. 10 des stÃ¤dtischen Mietzins­reglements geregelt. Danach kann der Mieter eine MietzinserhÃ¶hung innert 30 Tagen beim Finanzdepartement der Stadt ZÃ¼rich, BÃ¼ro fÃ¼r WohnbaufÃ¶rderung, anfechten. Das BÃ¼ro fÃ¼r WohnbaufÃ¶rderung hat in der Folge schriftlich Stellung zu nehmen. Diese Stellungnahme ist bindend, soweit nicht eine Partei binnen 20 Tagen eine formelle, einsprachefÃ¤hige Ver­fÃ¼gung des Finanzvorstands verlangt (Abs. 1 und 2). Dasselbe Verfahren gilt sinngemÃ¤ss, wenn der WohnbautrÃ¤ger dem Begehren des Mieters auf Mietzinsherabsetzung nicht ent­spricht (Abs. 3). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auch wenn den BeschwerdefÃ¼hrenden insoweit beizupflichten ist, als in diesem Anfechtungsverfahren gemÃ¤ss Art. 10 des Mietzinsreglements keine Zweistufigkeit mit zwei formellen Entscheiden erblickt werden kann, verstÃ¶sst es weder gegen Art. 8 BV noch gegen kantonale Bestimmungen, wenn die Kostenfreiheit lediglich bis zur Stellungnahme des BÃ¼ros gewÃ¤hrt wird, und ist auch eine entsprechende, konsequent gehandhabte Praxis­Ã¤nderung nicht unzulÃ¤ssig. Die Anfechtung Ã¼ber das BÃ¼ro an den Finanzvorstand schliess­lich kann gesamthaft gesehen ohne weiteres mit dem Einspracheverfahren gemÃ¤ss § 46 der WohnbaufÃ¶rderungsverordnung verglichen werden. Die Beschwerde vermag nicht aufzu­zeigen, weshalb dieses Verfahren in seiner Gesamtheit nicht dieselbe formale QualitÃ¤t aufweisen sollte wie das kantonale Verfahren vor dem Amt fÃ¼r Wirtschaft und Arbeit. Es besteht somit von vornherein kein Anlass, die Kostenlosigkeit auf das Ã¼bergeordnete Rechtsmittelverfahren vor dem Stadtrat auszudehnen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. ... </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2">1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden der Beschluss des Bezirksrats ZÃ¼­rich vom 3. Februar 2000 sowie der Beschluss des Stadtrats ZÃ¼rich vom 6. Januar 1999 aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinn der ErwÃ¤gungen an den Stadtrat zurÃ¼ckgewiesen. Die Kosten des Rekursverfahrens (Fr. 1'812.-) werden je zu einem Viertel den BeschwerdefÃ¼hrenden, unter sich mit solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte, und je zu einem Viertel der Baugenossenschaft <b>C</b> und dem Finanzde­partement der Stadt ZÃ¼rich auferlegt.</p> <p class="Einzug2"> Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2.<span> </span>...</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>