<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00211</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=216616&amp;W10_KEY=4467076&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00211</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 06.10.2016</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 13.02.2017 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Kommunale Nutzungsplanung: Aussichtsschutz.<br/><br/>Kognition der Rekurs- und der Genehmigungsinstanz sowie des Verwaltungsgerichts bei der Überprüfung einer kommunalen Nutzungsplanung (E. 2.). Die Vorinstanz hat zu Recht eine Abwägung des öffentlichen und des privaten Interesses vorgenommen und zutreffend erwogen, dass ein zonenkonformer Neubau auf dem Grundstück des Beschwerdegegners die Qualität der Aussicht höchstens geringfügig beeinträchtigen würde. Dementsprechend ist das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzes im genannten, sehr schmalen Sektor am westlichen Rand des Aussichtschutzbereichs als bescheiden zu gewichten. Es wird vom privaten Interesse des Beschwerdegegners, mit einem Neubau das nach der BZO zulässige Untergeschoss und Obergeschoss erstellen zu können, bei Weitem überwogen (E. 4.4.3).<br/><br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSICHTSSCHUTZ">AUSSICHTSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEAUTONOMIE">GEMEINDEAUTONOMIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITION">KOGNITION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLANUNG">NUTZUNGSPLANUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 36 BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 36 Abs. III BV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=31572" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00211</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">6. Oktober 2016</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Cyrill Bienz. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>C, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>Gemeinde F,<b> </b>vertreten durch den Gemeinderat, dieser vertreten durch RA R, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. H, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Nutzungsplanung,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Gemeindeversammlung F beschloss am 11. MÃ¤rz 2015 eine Teilrevision der kommunalen Nutzungsplanung. Dabei nahm sie Anpassungen am Aussichtsschutzbereich "E" vor. Mit VerfÃ¼gung vom 16. Juli 2015 genehmigte die Baudirektion diese Festsetzung.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen diesen Beschluss erhob C als EigentÃ¼mer der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 an der G-Strasse 02 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragte, der Aussichtsschutz sei in der Weise anzupassen, dass sein GrundstÃ¼ck von der Festlegung nicht mehr erfasst werde.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht lud auf deren Begehren H und A bei, fÃ¼hrte einen doppelten Schriftenwechsel und am 15. Dezember 2015 einen Augenschein durch. Daraufhin hiess es den Rekurs mit Entscheid vom 8. MÃ¤rz 2016 gut und hob den Gemeindeversammlungsbeschluss vom 11. MÃ¤rz 2015 sowie die GenehmigungsverfÃ¼gung der Baudirektion vom 16. Juli 2015 insoweit auf, als das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 vom Aussichtsschutz "E" erfasst werde. Die Gemeinde F wurde eingeladen, den genannten Sondernutzungsplan neu festzusetzen und genehmigen zu lassen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschwerde vom 22. April 2016 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, den Rekursentscheid vom 8. MÃ¤rz 2016 aufzuheben und den Gemeindeversammlungsbeschluss vom 11. MÃ¤rz 2015 wiederherzustellen. Ausserdem verlangte sie eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="MsoNormal"><span>Die Gemeinde F sowie das Amt fÃ¼r Raumentwicklung erklÃ¤rten am 23. bzw. 25. Mai 2016 den Verzicht auf eine Stellungnahme bzw. Antragstellung. In seiner Vernehmlassung vom 30. Mai 2016 schloss das Baurekursgericht auf Abweisung der Beschwerde. Der Beschwerdegegner liess am 12. Juli 2016 â unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â Abweisung der Beschwerde beantragen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Mit Eingabe vom 25. August 2016 verzichtete die Gemeinde F auf eine Replik. Die BeschwerdefÃ¼hrerin liess in der Replik vom 26. September 2016 an ihren AntrÃ¤gen festhalten.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Auf die ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts und die Parteivorbringen wird, soweit wesentlich, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der gegen den Entscheid des Baurekursgerichts erhobenen Beschwerde zustÃ¤ndig.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 an der G-Strasse 04. Die vom Baurekursgericht angeordnete Entlassung des NachbargrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 seeseitig des HausgrundstÃ¼cks G-Strasse 02 aus dem Aussichtsschutz ermÃ¶glicht dem Beschwerdegegner im Fall der Ãberbauung einen grÃ¶sseren GebÃ¤udekubus, wodurch die Sicht der BeschwerdefÃ¼hrerin auf den ZÃ¼richsee und das Dorf F eingeschrÃ¤nkt wÃ¼rde. Kraft § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist sie unter diesen UmstÃ¤nden legitimiert, sich mit Beschwerde gegen den Rekursentscheid fÃ¼r die Wiederherstellung des Gemeindeversammlungsbeschlusses vom 11. MÃ¤rz 2015 zu wehren.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b><span>Die vom Baurekursgericht am Augenschein getroffenen Feststellungen kÃ¶nnen auch vom Verwaltungsgericht berÃ¼cksichtigt werden (Kaspar PlÃ¼ss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich 2014 [Kommentar VRG], § 7 N. 81). Ausserdem geben die Akten Ã¼ber die massgebenden UmstÃ¤nde des streitbetroffenen Planungsakts hinreichend Auskunft. Auf einen gerichtlichen Lokaltermin kann daher verzichtet werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="MsoNormal"><span>Bei der ÃberprÃ¼fung einer kommunalen Nutzungsplanung haben sich die Rekurs- und die Genehmigungsinstanz ZurÃ¼ckhaltung aufzuerlegen. Sie prÃ¼fen den angefochtenen Akt zwar nicht nur auf RechtmÃ¤ssigkeit, sondern auch auf ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit hin (§ 20 VRG; § 5 Abs. 1 PBG), haben dabei aber die der Gemeinde bei der Festsetzung der Bau- und Zonenordnung zustehende Planungsautonomie zu beachten, insbesondere wenn es fÃ¼r die Beurteilung auf die Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse ankommt. Sie dÃ¼rfen nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale LÃ¶sung aufgrund Ã¼berkommunaler Interessen als unzweckmÃ¤ssig erweist, den wegleitenden Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung widerspricht oder wenn die UnzweckmÃ¤ssigkeit oder Unangemessenheit der kommunalen Planfestlegung offensichtlich ist (Marco Donatsch, Kommentar VRG, § 20 N. 77). Kraft Art. 33 Abs. 3 lit. b des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 Ã¼ber die Raumplanung (RPG) mÃ¼ssen NutzungsplÃ¤ne von Bundesrechts wegen durch mindestens eine RechtsmittelbehÃ¶rde voll Ã¼berprÃ¼ft werden kÃ¶nnen. Damit ist gemÃ¤ss Bundesgericht eine Kontrolle der Angemessenheit mitenthalten; allerdings muss diese Instanz auch im Anwendungsbereich von Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG die Gemeindeautonomie respektieren (Donatsch, § 20 N. 78).</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verwaltungsgericht ist bei der ÃberprÃ¼fung von Rekurs- und Genehmigungsentschei­den betreffend kommunale Anordnungen auf die Rechtskontrolle beschrÃ¤nkt (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Wurden mit diesen Entscheiden kommunale Nutzungsplanungen aufgehoben, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Kognition auch zu prÃ¼fen, ob die Rekurs- und Genehmigungsinstanz in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Im wegleitenden Entscheid VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013 hat das Verwaltungsgericht seine Praxis zur Kognition des Baurekursgerichts in Einordnungsfragen geÃ¤ndert und dabei ErwÃ¤gungen angestellt, die auch bei der ÃberprÃ¼fung von Planungsentscheiden zu berÃ¼cksichtigen sind. So hat das Gericht festgehalten, der Umstand, dass die Gemeinden bei der Anwendung offen formulierter kantonaler Bestimmungen Ã¼ber einen gewissen Spielraum verfÃ¼gten, bedeute nicht, dass das zur Angemessenheitskontrolle befugte Baurekursgericht erst dann eingreifen dÃ¼rfe, wenn sich der angefochtene Entscheid geradezu als sachlich nicht mehr vertretbar erweise. Zwischen der Gemeindeautonomie und dem verfassungsmÃ¤ssigen Anspruch auf AusschÃ¶pfung der gerichtlichen ÃberprÃ¼fungsbefugnis sei im Sinn eines mÃ¶glichst schonenden Ausgleichs der verschiedenen Verfassungs- und Grundrechtsinteressen praktische Konkordanz herzustellen. Das Baurekursgericht dÃ¼rfe den kommunalen Entscheid unter gebÃ¼hrender BerÃ¼cksichtigung der ErwÃ¤gungen Ã¼berprÃ¼fen; abgesehen von der insoweit gebotenen RÃ¼cksichtnahme auf die Gemeinde­autonomie rechtfertige sich jedoch keine weitergehende EinschrÃ¤nkung seiner Kognition.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>GemÃ¤ss § 75 PBG kann die Bau- und Zonenordnung fÃ¼r im Zonenplan bezeichnete Lagen Anordnungen treffen, welche die Aussicht oder die Sicht auf besondere GelÃ¤ndeformen sichern. Bei der Festsetzung eines Aussichtspunkts handelt es sich um eine EigentumsbeschrÃ¤nkung. Eine solche bedarf nach Art. 36 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) einer gesetzlichen Grundlage; diese ist mit der ErmÃ¤chtigungsnorm von § 75 PBG in Verbindung mit Art. 36 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde F vom 4. Oktober 1984 (mit spÃ¤teren Ãnderungen; BZO) gegeben. Die letztgenannte Bestimmung lautet:</span></p> <p class="Urteilstext">"<sup>1</sup> Die zur Sicherstellung des Aussichtsschutzes freizuhaltenden horizontalen und vertikalen Sichtwinkel sind in AussichtsschutzplÃ¤nen festgelegt.</p> <p class="Urteilstext"> <sup>2</sup> Die Sichtwinkel gelten ab AugenhÃ¶he (= 1.50 m Ã¼ber dem gewachsenen Terrain) am bezeichneten Punkt.</p> <p class="Urteilstext"> <sup>3</sup> Kein Bestandteil eines GebÃ¤udes oder der Umgebungsgestaltung darf die durch die Sichtwinkel festgelegte Ebene durchstossen."</p> <p class="Urteilstext"><span>Sodann muss der Eingriff durch ein Ã¶ffentliches Interesse gerechtfertigt und verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein (Art. 36 Abs. 2 und 3 BV).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Gemeindeversammlung F hatte schon mit Erlass der Bau- und Zonenordnung vom 4. Oktober 1984 am sogenannten "I-Platz" den Aussichtsschutz "E" festgesetzt. Dieser erfasste einen horizontalen Sichtwinkel von knapp 155° und definierte unter BerÃ¼cksichtigung der GelÃ¤ndeneigung negative vertikale Sichtwinkel. Wie dem erlÃ¤uternden Bericht zur Teilrevision Nutzungsplanung zu entnehmen ist, beantragte der Gemeinderat, den Ã¤usseren Geltungsbereich des Aussichtsschutzes auf die Achse J-Weg/K-Strasse/L-Strasse zu beschrÃ¤nken. Denn ausserhalb dieses Perimeters bedÃ¼rfe es keines Aussichtsschutzes mehr, weil die Aussicht zum See, zum Dorf und zu den AnhÃ¶hen (Nordost-SÃ¼dwest) auch dann gewÃ¤hrleistet sei, wenn die zonengemÃ¤ss erlaubten GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶hen ausgeschÃ¶pft wÃ¼rden. Die horizontalen und vertikalen Sichtwinkel seien nach wie vor sachgerecht. Unter BerÃ¼cksichtigung einer Einwendung des Beschwerdegegners beantragte der Gemeinderat der Gemeindeversammlung, den im Plan vermerkten Sektor 120° bis 110° am westlichen Rand des Aussichtsschutzbereichs zu streichen, damit die Ãberbaubarkeit einzelner GrundstÃ¼cke, namentlich von Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners, in diesem bezÃ¼glich der Aussicht weniger bedeutenden Abschnitt nicht Ã¼bermÃ¤ssig beschnitten werde. Die Gemeindeversammlung folgte dem nicht und beschloss, den Aussichtsschutz im Sektor 120° bis 110° beizubehalten.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Das Baurekursgericht hielt in seinen ErwÃ¤gungen fest, dass die Festlegung des Aussichtsschutzes aus dem Jahr 1984 durch den angefochtenen Beschluss ersetzt worden sei, weshalb die Anordnung umfassend auf ihre RechtmÃ¤ssigkeit Ã¼berprÃ¼ft werden mÃ¼sse. Vom I-Platz bestehe ein weit offenes Blickfeld mit Sicht auf den ZÃ¼richsee, die Ortschaft F, die HÃ¼gelzÃ¼ge mit Berg N, Berg O und Berg P und auf die Bergkette Q. An der Erhaltung dieser Aussicht bestehe ein grosses Ã¶ffentliches Interesse. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners liege im Ã¤ussersten westlichen Sektor des zu sichernden Blickfeldes (120° bis 110°, Sicht Richtung SÃ¼dwesten). Dort fÃ¼hre der Blick Ã¼ber die unbebauten Wiesen unmittelbar vor dem I-Platz, die EinfamilienhÃ¤user J-Weg 05 und K-Strasse 15, das hinterliegende Wohnquartier und die genannten AnhÃ¶hen im Hintergrund. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liege Ã¼ber 120 m vom Aussichtspunkt entfernt, einige Meter tiefer und sei der Wohnzone W2 zugeordnet. Art. 3 BZO erlaube dort eine GebÃ¤udehÃ¶he von 7,50 m und eine FirsthÃ¶he von 5 m. Selbst bei AusschÃ¶pfung dieser Grundmasse bliebe die Aussicht auf die AnhÃ¶hen gewahrt. Der vertikale Sichtwinkel des Aussichtsschutzes sei so tief angesetzt, dass bei einer entsprechend beschrÃ¤nkten Ãberbauung von Kat.-Nr. 01 das hinterliegende Wohnhaus J-Weg 05 sogar ungefÃ¤hr ab TraufhÃ¶he eingesehen werden kÃ¶nne. Die Sicht auf die Dachlandschaft im fraglichen Bereich sei jedoch nicht Zweck des Aussichtsschutzes. Es frage sich, ob eine zonenkonforme Ãberbauung der genannten Parzelle die QualitÃ¤t der Aussicht insgesamt beeintrÃ¤chtigen kÃ¶nnte. In sÃ¼dwestlicher Richtung dominierten im Vordergrund des Aussichtspunktes die der Freihaltezone zugeteilte Wiesenparzelle Kat.-Nr. 07 sowie der unterhalb anstossende Garten auf Kat.-Nr. 08 mit seiner Baumbepflanzung. GegenÃ¼ber letzterer und dem Wohnhaus des Beigeladenen H auf Kat.-Nr. 09 (Distanz ca. 87 m) trete ein kÃ¼nftiges GebÃ¤ude auf Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners (Distanz ca. 128 m) deutlich in den Hintergrund. Der First eines Satteldachs wÃ¼rde hÃ¶chstens wenig Ã¼ber den First des dahinter liegenden GebÃ¤udes am J-Weg 05 hinausragen. Zudem wÃ¤re ein Neubau wegen der Parzellenform mit seiner Schmalseite bzw. giebelstÃ¤ndig zum Aussichtspunkt zu stellen. Im Ãbrigen richte sich das Volumen nach den Zonenvorschriften und entspreche der umliegenden Bebauung. Von einer Ã¼berdimensionierten Erscheinung kÃ¶nne daher nicht die Rede sein. Nach dem Gesagten bestehe hÃ¶chstens ein sehr geringes Ã¶ffentliches Interesse an der Beibehaltung des Aussichtsschutzes im streitbetroffenen Umfang, der die entgegenstehenden privaten Interessen des Beschwerdegegners keinesfalls Ã¼berwiege. Wie einer Bauverweigerung vom 20. September 2010 zu entnehmen sei, lasse sich auf Kat.-Nr. 01 trotz des Aussichtsschutzes wohl ein zweigeschossiges FlachdachgebÃ¤ude realisieren, wobei jedoch auf ein gemÃ¤ss Art. 3 BZO zulÃ¤ssiges Unter- und Dachgeschoss verzichtet werden mÃ¼sste. Darin liege eine erhebliche EinschrÃ¤nkung, die sich nicht durch ein Ã¼berwiegendes Ã¶ffentliches Interesse rechtfertigen lasse. Die Gutheissung des Rekurses fÃ¼hre zur Entlassung der Parzelle Kat.-Nr. 01 aus dem im Plan grau markierten Geltungsbereich. Die Gemeinde F habe somit den Aussichtsschutz "E" in diesem Sinn neu festzusetzen und genehmigen zu lassen. Weil die Ã¼brigen GrundstÃ¼cke im Sektor 120° bis 110° nicht Gegenstand des Rekursverfahrens gebildet hÃ¤tten, falle eine weitergehende Aufhebung des Gemeindeversammlungsbeschlusses ausser Betracht.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrer bringen zur BegrÃ¼ndung ihres Rechtsmittels vor, dass das Baurekursgericht zu Unrecht zwischen dem Ã¶ffentlichen Interesse an der Beibehaltung des ursprÃ¼nglichen Aussichtsschutzes und dem privaten Interesse des Beschwerdegegners an der zonengemÃ¤ssen Ãberbauung seiner Parzelle Kat.-Nr. 01 abgewogen und letzterem den Vorzug gegeben habe. Damit habe die Vorinstanz die Gemeindeautonomie sowie die fÃ¼r PlanÃ¤nderungen geltenden GrundsÃ¤tze missachtet. Die Gemeindeversammlung vom 11. MÃ¤rz 2015 habe nicht den Aussichtsschutz "E" neu festgesetzt, sondern Ã¼ber eine Ãnderung der Festlegung aus dem Jahr 1984 befunden. Eine ÃberprÃ¼fung und Ãnderung von NutzungsplÃ¤nen sei allein dann zulÃ¤ssig, wenn sich die VerhÃ¤ltnisse erheblich geÃ¤ndert hÃ¤tten. Vorliegend seien seit 1984 nur ausserhalb einer Distanz von 150 m zum Aussichtspunkt neue Bauten entstanden, die den horizontalen Sichtwinkel tangiert hÃ¤tten. Die BaubehÃ¶rde habe lediglich innerhalb des genannten Abstandsbereichs auf der Einhaltung des Aussichtsschutzes bestanden. Dementsprechend habe auch die Baudirektion im Genehmigungsverfahren nur die flÃ¤chige Anpassung, d.h. die Verkleinerung, nicht aber die vorbestandene Festlegung geprÃ¼ft. Entgegen der Auffassung des Baurekursgerichts habe die Gemeindeversammlung Ã¼ber die Ausdehnung des Aussichtsschutzes nicht neu befunden. Selbst wenn sich die VerhÃ¤ltnisse erheblich geÃ¤ndert hÃ¤tten, was hier nicht zutreffe, wÃ¼rde eine PlanÃ¤nderung ein Ã¼berwiegendes Interesse erfordern. Bei der InteressenabwÃ¤gung tauge die von der Vorinstanz vorgenommene GegenÃ¼berstellung des Ã¶ffentlichen Interesses an der PlanbestÃ¤ndigkeit mit den Privatinteressen eines einzelnen GrundeigentÃ¼mers kaum als Entscheidungskriterium. Denn der Umfang der Planungsautonomie der Gemeinde dÃ¼rfe nicht an einem "Einzelschicksal" gemessen werden. Die Argumentation des Baurekursgerichts, wonach eine zonenkonforme Baute auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 die zu schÃ¼tzende Aussicht nicht wesentlich beeintrÃ¤chtige, kÃ¶nne isoliert betrachtet bei jeder Parzelle im betroffenen Perimeter vorgebracht werden. Die BeschwerdefÃ¼hrerin habe denn auch an der Gemeindeversammlung davor gewarnt, den Aussichtsschutz auf diese Weise "scheibchenweise" aufzuheben. GemÃ¤ss Feststellung der Vorinstanz kÃ¶nne auch nach der Beibehaltung des Aussichtsschutzes im bisherigen Umfang auf Kat.-Nr. 01 ein zweigeschossiges FlachdachgebÃ¤ude erstellt werden. Die Feststellung, dass auf das gemÃ¤ss Art. 3 BZO zulÃ¤ssige Unter- und Dachgeschoss verzichtet werden mÃ¼sste, sei insoweit zu relativieren, als eine Neubaute ohnehin die GebÃ¤udehÃ¶he von 7,50 m beachten mÃ¼sse und die Abgrabung nicht eingeschrÃ¤nkt werde. Das nach wie vor aktuelle Ã¶ffentliche Interesse am Aussichtsschutz erstrecke sich allgemein auf GelÃ¤ndeverÃ¤nderungen und Bauten im gesamten Sichtschutzbereich. Wenn die Gemeindeversammlung den bisherigen Perimeter "ohne punktuelle Aufhebung im Bereich des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01" bestÃ¤tigt habe, und zwar "mit Ã¼berwÃ¤ltigender Mehrheit", sei diese Festlegung angemessen und zweckmÃ¤ssig.</p> <p class="Urteilstext">Dem hÃ¤lt der Beschwerdegegner entgegen, dass von einer "kommunalen Anwendungspraxis von 150 m" keine Rede sein kÃ¶nne; vielmehr sei der Aussichtsschutz ursprÃ¼nglich auf zwei Bautiefen bzw. 40â50 m festgelegt, indessen durch den Gemeinderat auf 80 m erweitert worden. Jedenfalls habe sich die von der Gemeinde im Jahr 2012 veranlasste Kontrolle von Verletzungen des Aussichtsschutzes auf einen Radius von 40â50 m bezogen. Was den Einbezug des Aussichtsschutzes "E" in die Teilrevision der Nutzungsplanung betreffe, seien zunÃ¤chst die Sichtwinkel in der Horizontalen und Vertikalen Ã¼berprÃ¼ft worden. Hinsichtlich der Ã¤usseren Begrenzung habe sich der Gemeinderat auf den Standpunkt gestellt, dass die aus dem Aussichtsschutz entlassenen Bereiche nicht mehr nÃ¶tig seien. Der von der BeschwerdefÃ¼hrerin erhobene Vorwurf, dass der Gemeinderat den Beschwerdegegner bevorzugt habe, sei abwegig. Im Licht des neuesten Bundesgerichtsentscheids vom 2. Mai 2016 (1C_34/2016, siehe E. 4.4.3) kÃ¶nne dem Baurekursgericht nicht vorgeworfen werden, die Gemeindeautonomie missachtet zu haben. Vielmehr habe der Gemeinderat im Mitwirkungsverfahren erkannt, dass der Aussichtsschutz in seiner ursprÃ¼nglichen Fassung das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 Ã¼bermÃ¤ssig beschrÃ¤nke und deshalb der Einwendung des BeschwerdefÃ¼hrers stattgegeben. Dass eine bei ihrem Erlass nicht hinreichend klar definierte nutzungsplanerische Festlegung nach 30 Jahren Ã¼berprÃ¼ft werde, sei keineswegs unzulÃ¤ssig. Es sei unbestritten, dass der Aussichtsschutz bei einem Neubau auf Kat.-Nr. 01 sowohl ein Untergeschoss als auch ein Dach- oder Attikageschoss verhindern wÃ¼rde. Wie der Augenschein des Baurekursgerichts gezeigt habe, nÃ¤hme die AussichtsqualitÃ¤t am Standort des Aussichtspunktes keinen Schaden, wenn der Beschwerdegegner ein zonengemÃ¤sses GebÃ¤ude errichten wÃ¼rde. Hinzu komme, dass die Bauten und Pflanzen unterhalb der Sichtachsen deutlich nÃ¤her und exponierter im Blickfeld des Betrachters lÃ¤gen als solche auf Kat.-Nr. 01.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.1 </b>Streitgegenstand bildet die von der Gemeindeversammlung im Rahmen der Teilrevision Nutzungsplanung am 11. MÃ¤rz 2015 beschlossene "Anpassung Aussichtsschutz E". Wie die Vorinstanz zutreffend festgehalten hat, ist die gesamte Festlegung Gegenstand des Beschlusses und damit auch Anfechtungsobjekt. Dies ergibt sich einerseits aus formellen GrÃ¼nden, weil die Festsetzung eines Aussichtsschutzes als Sondernutzungsplan â wie zum Beispiel auch eine Bau- oder eine Abstandslinie â eine planerische Einheit bildet. Anderseits folgt dies auch aufgrund der aus Art. 15 RPG fliessenden Pflicht der Gemeinden, ihre Nutzungsplanung nach 15 Jahren auf ihren Revisionsbedarf zu Ã¼berprÃ¼fen (BGr, 2. Dezember 2010, 1C_306/2010, E. 2.1). Im Rahmen einer solchen Revision hat der PlanungstrÃ¤ger auch zu klÃ¤ren, ob bisherige planungsrechtliche Festlegungen beibehalten werden sollen oder nicht. Dies gilt namentlich dann, wenn eine solche Festlegung â wie hier mit Bezug auf das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners â zu einer BeschrÃ¤nkung des Grundeigentums fÃ¼hrt. Eine materielle ÃberprÃ¼fung des Aussichtsschutzbereichs hat der Gemeinderat denn auch in die Wege geleitet, wie sich dem erlÃ¤uternden Bericht zur Teilrevision Nutzungsplanung entnehmen lÃ¤sst. Dabei hat er den Aussichtsschutz "E" in der Tiefe wesentlich verkÃ¼rzt. Heute nichts mehr zur Sache tut die von den Parteien kontrovers dargestellte Bewilligungspraxis der BaubehÃ¶rde betreffend den Aussichtsschutz in der Fassung von 1984.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.2 </b>Die sachverhaltlichen Feststellungen des Baurekursgerichts ergeben sich aus den Akten und sind unbestritten. Insbesondere gibt das Protokoll des Augenscheins vom 15. Dezember 2015 Auskunft darÃ¼ber, in welcher Weise sich im Fall der Aufhebung des Aussichtsschutzes eine zonenkonforme Ãberbauung auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners auswirken wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.4.3 </b>Zur ÃberprÃ¼fung der RechtmÃ¤ssigkeit des Aussichtsschutzes hat die Vorinstanz zu Recht eine AbwÃ¤gung des Ã¶ffentlichen und des privaten Interesses vorgenommen. Dies haben auch das Verwaltungsgericht im Entscheid VB.2015.00421 vom 19. November 2015 betreffend einen Aussichtspunkt in Thalwil sowie nachfolgend das Bundesgericht im Urteil 1C_34/2016 vom 2. Mai 2016 getan.</p> <p class="Urteilstext">Wie die Vorinstanz zu Recht erwogen hat, gilt es zu prÃ¼fen, ob die streitbetroffene EinschrÃ¤nkung des Aussichtsschutzes am Ã¤usseren Rand des Ã¤ussersten westlichen Teilbereichs (Sektor 120° bis 110°) die AussichtsqualitÃ¤t am Standort "I-Platz" als Gesamteindruck beeintrÃ¤chtigen wÃ¼rde. Dabei fÃ¤llt zunÃ¤chst ins Gewicht, dass der seeseitige Nahbereich des Aussichtspunkts der Freihaltezone zugeordnet und die Erhaltung der dortigen Wiese schon aus diesem Grund sichergestellt ist. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 des Beschwerdegegners liegt rund 120 m vom Aussichtspunkt entfernt und um einiges tiefer. Weiter sÃ¼dlich und Ã¶stlich dieser Parzelle besteht eine dichte Ãberbauung. Neben der vorhandenen Bausubstanz wird die Aussicht sowohl im Nahbereich der Freihaltezone als auch bei den hinterliegenden HÃ¤usern durch zahlreiche BÃ¤ume eingeschrÃ¤nkt. Unter diesen UmstÃ¤nden ist dem Baurekursgericht beizupflichten, dass ein zonenkonformer Neubau auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 die QualitÃ¤t der Aussicht hÃ¶chstens geringfÃ¼gig beeintrÃ¤chtigen wÃ¼rde. Dementsprechend ist das Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzes im genannten, sehr schmalen westlichen Sektor als bescheiden zu gewichten. Dies gilt auch deswegen, weil nach den unbestrittenen Feststellungen des Baurekursgerichts im streitbetroffenen Sektor 120° bis 110° allein auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 der Aussichtsschutz tangiert werden kann.</p> <p class="Urteilstext">DemgegenÃ¼ber Ã¼berwiegt das private Interessse des Beschwerdegegners, mit einem Neubau auf Kat.-Nr. 01 das nach Art. 3 BZO zulÃ¤ssige Untergeschoss und Obergeschoss erstellen zu kÃ¶nnen, bei Weitem. Entgegen dem nicht nÃ¤her begrÃ¼ndeten Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin erlauben eine GebÃ¤udehÃ¶he von 7,50 m und eine FirsthÃ¶he von 5 m angesichts der in § 279 Abs. 1 PBG vorgeschriebenen BruttogeschosshÃ¶he von 3,30 m sehr wohl ein zweigeschossiges GebÃ¤ude mit Unter- und Dachgeschoss. MÃ¼sste der Beschwerdegegner aufgrund der Beibehaltung des Aussichtsschutzes im bisherigen Umfang auf diese beiden Geschosse verzichten, kÃ¤me dies einer schweren EigentumsbeschrÃ¤nkung gleich, die sich raumplanerisch nicht rechtfertigen lÃ¤sst. Wenn die BeschwerdefÃ¼hrerin die bauliche Nutzung wegen der MÃ¶glichkeit einer Abgrabung als nur leicht vermindert betrachtet, ist dem entgegenzuhalten, dass sowohl § 293 PBG als auch Art. 8 Abs. 2 BZO der Erstellung von sichtbaren Untergeschossen Grenzen setzen. Anzumerken bleibt, dass Verwaltungsgericht und Bundesgericht im erwÃ¤hnten Entscheid "Thalwil" die InteressenabwÃ¤gung ebenfalls in diesem Sinn vorgenommen haben. Beide Instanzen haben betont, dass die Gemeindeautonomie, die auch bei der Festsetzung von Aussichtspunkten zum Tragen kommt, nicht von der Einhaltung des Ã¼bergeordneten Rechts einschliesslich der GrundsÃ¤tze und Ziele der Raumplanung entbindet. Dabei ist eine Gemeinde verpflichtet, ihrem Planungsentscheid eine nachvollziehbare WÃ¼rdigung der massgebenden VerhÃ¤ltnisse des Einzelfalls sowie eine vertretbare InteressenabwÃ¤gung zugrunde zu legen; insofern muss der Entscheid verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein (BGr, 2. Mai 2016, 1C_34/2016, E. 3.3).</p> <p class="Urteilstext"><span>Diese ErwÃ¤gungen fÃ¼hren zur Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Prozessausgang wird die BeschwerdefÃ¼hrerin kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr von vornherein nicht zu; vielmehr ist sie zu verpflichten, dem Beschwerdegegner eine solche VergÃ¼tung im angemessenen Betrag von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 360.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'360.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, dem Beschwerdegegner eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Ta­gen ab Rechtskraft des Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>