<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2002.00376</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=203869&amp;W10_KEY=4467142&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2002.00376</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4"> vom 04.12.2003</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Stadt Zürich, Änderung der Bau- und Zonenordnung, BZO 1999, Revisionsvorlage Teil IVa, Zürich-West:<br/><br/>Keine Anordnung eines zweiten Schriftenwechsels (E. 2). Es kann offen gelassen werden, ob die Rekursinstanz einen zweiten Schriftenwechsel hätte anordnen müssen, da ein allfälliger Mangel im Beschwerdeverfahren geheilt werden kann (E. 3a). Die Anforderungen, welche der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte an ein faires Verfahren stellt, wurden im Rekursverfahren nicht erfüllt. Der Mangel kann jedoch vor dem Verwaltungsgericht geheilt werden (E. 3b). Die Vorinstanz anerkannte die Legitimation der Beschwerdeführenden zur Gemeindebeschwerde, verneinte jedoch diejenige zum Planungsrekurs (E. 4a). Beeinträchtigt die Planänderung den den Nachbarmietern zustehenden Nutzungswert, wäre es denkbar, die hinreichende Betroffenheit eines Mieters zu bejahen. Eine solche Legitimation muss sorgfältig substanziiert und glaubhaft gemacht werden (E. 4b). Die Mieter haben ihre Betroffenheit nicht näher dargelegt (E. 4c). Die Vorinstanz ist deshalb zu Recht auf den Planungsrekurs mangels Legitimation nicht eingetreten (E. 4d). Mit der Gemeindebeschwerde kann nur die Verletzung von gesetzlichen Bestimmungen geltend gemacht werden. (E. 4e). Gesetzliche Grundlagen betreffend Mitwirkungsrechte der Bevölkerung bei Planungen (E. 5a). 1998 hat die Stadt Zürich den Planentwurf aufgelegt. Es stellt sich die Frage, ob sie den überarbeiteten Plan vor seiner Festsetzung erneut hätte auflegen müssen (E. 5b). Die Mitwirkungsrechte wurden vorliegend nicht verletzt (E. 5d). Insoweit die Beschwerdeführenden geltend machen, der Nutzungsplan würde sich nicht eignen, um eine Nutzung des Gebietes zu Wohnzwecken sicherzustellen, ist ihnen entgegenzuhalten, dass sich eine derartig eindimensionale Zielsetzung nicht aus dem Richtplan ergab. Nicht stichhaltig ist der Einwand, die bestehende Erschliessung im Quartier sei für die vorgesehene Nutzung ungenügend (E. 6a-c). Ebenfalls ist es zulässig, die Zustimmung zu privaten Gestaltungsplänen, die den für Arealüberbauungen im betreffenden Gebiet geltenden Rahmen nicht überschreiten, an die Exekutive zu delegieren (E. 7). Abweisung der Beschwerde. Kostenfolge (E. 8).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DELEGATION">DELEGATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMEINDEBESCHWERDE">GEMEINDEBESCHWERDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEILUNG">HEILUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MITWIRKUNGSRECHT">MITWIRKUNGSRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSPLAN">NUTZUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PLANUNGSREKURS">PLANUNGSREKURS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: RAHMENNUTZUNGSPLÃNE">RAHMENNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SONDERBAUVORSCHRIFTEN">SONDERBAUVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMWELTVERTRÃGLICHKEITSPRÃFUNG (UVP)">UMWELTVERTRÃGLICHKEITSPRÃFUNG (UVP)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWEITER SCHRIFTENWECHSEL">ZWEITER SCHRIFTENWECHSEL</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 6 Abs. 1 EMRK</span><br/><span class="ungerade">§ 151 Abs. 1 GemeindeG</span><br/><span class="gerade">§ 7 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 86 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 338a Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 4 Abs. 2 RPG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1">I. Der Gemeinderat ZÃ¼rich beschloss am 28. November 2001 eine Ãnderung des Zonenplanes (Disp.-Ziff. 1a) und der Bauordnung (Disp.-Ziff. 1d) sowie unter anderem die Festsetzung des ErgÃ¤nzungsplanes fÃ¼r die Sonderbauvorschriften Stadion ZÃ¼rich (Disp.-Ziff. 1b). Zu den nicht berÃ¼cksichtigen Einwendungen wurde im Einwendungsbericht Stellung genommen (Disp.-Ziff. 2). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">II. Gegen diesen Beschluss erhoben A sowie weitere zehn Anwohner aus dem Gebiet des Fussballstadions Gemeindebeschwerde beim Bezirksrat ZÃ¼rich und beklagten die Verletzung des Mitwirkungsrechts der BevÃ¶lkerung beim Erlass der Nutzungsplanung. Der Bezirksrat trat mit Beschluss vom 8. Mai 2002 auf das Rechtsmittel mangels ZustÃ¤ndigkeit nicht ein. Eine dagegen erhobene Beschwerde wies der Regierungsrat des Kantons ZÃ¼rich am 4. Juni 2003 ab.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">III. Die gleichen Anwohner aus dem Gebiet des Fussballstadions gelangten gegen den Gemeindebeschluss auch an die Baurekurskommission I des Kantons ZÃ¼rich und beantragten, die Disp.-Ziffn. 1a, b und d sowie 2 seien aufzuheben, soweit sie die Nutzungsplanung (Zonenplan und Bauordnung), die ErgÃ¤nzungsplÃ¤ne fÃ¼r die Sonderbauvorschriften sowie den Bericht zu den nicht berÃ¼cksichtigten Einwendungen hinsichtlich des Gebietes ZÃ¼rich West, einschliesslich des Perimeters der Sonderbauvorschriften und ErgÃ¤nzungsplÃ¤ne fÃ¼r das "Fussballstadion ZÃ¼rich" betrÃ¤fen, und der Gemeinderat sei anzuweisen, das Auflageverfahren durch den Stadtrat nachzuholen und vorgÃ¤ngig einen UmweltvertrÃ¤glichkeitsbericht einholen zu lassen. Eventuell beantragten sie, die Zonenzuweisung des Teilgebietes II der Sonderbauvorschriften Fussballstadion ZÃ¼rich sei aufzuheben sowie verschiedene Einzelfestlegungen fÃ¼r dieses Teilgebiet seien im Zonenplan bzw. in Art. 81a der Bauordnung der Stadt ZÃ¼rich (BauO) zu ergÃ¤nzen, zu Ã¤ndern oder aufzuheben. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Baurekurskommission I trat am 27. September 2002 auf den Rekurs gemÃ¤ss § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht ein (Disp.-Ziff. Ia) und wies das erhobene Rechtsmittel als Stimmrechtsbeschwerde (richtig Gemeindebeschwerde) ab (Disp.-Ziff. Ib). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">IV. Gegen diesen Entscheid erhoben A sowie die weiteren zehn Anwohner am 4. November 2002 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und erneuerten im Wesentlichen ihren bereits vor Baurekurskommission gestellten Hauptantrag. Gleichzeitig verlangten sie eine Sistierung des Verfahrens, bis der Regierungsrat Ã¼ber die bei ihm hÃ¤ngige Beschwerde entschieden habe. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Am 12. November 2002 wurde die Baudirektion eingeladen, den Genehmigungsentscheid bezÃ¼glich der streitbetroffenen Festlegungen zu treffen bzw. einzuholen. Diese Genehmigung erfolgte am 16. Januar 2003 vorbehaltlos. Nach rechtskrÃ¤ftiger Erledigung der vor Regierungsrat hÃ¤ngigen Beschwerde konnte der AbteilungsprÃ¤sident das Sistierungsbegehren der BeschwerdefÃ¼hrenden am 30. Juli 2003 als gegenstandslos geworden abschreiben und das Vernehmlassungsverfahren erÃ¶ffnen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Baurekurskommission beantragte am 21. August 2003 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 24. September 2003 erstattete der Stadtrat von ZÃ¼rich die Beschwerdeantwort und beantragte ebenfalls die Beschwerdeabweisung. Die Beschwerdeantwort wurde den BeschwerdefÃ¼hrenden am 30. September 2003 zur Kenntnis zugestellt, mit der Mitteilung, dass ein weiterer Schriftenwechsel nicht angeordnet worden sei.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">1. Das streitbetroffene Gebiet in ZÃ¼rich-West wird im Wesentlichen im Norden durch die Limmat-/Hardturm- und Bernerstrasse (unter Aussparung eines Gevierts zwischen FÃ¶rrlibuck- und Hardturmstrasse), im Osten durch die HardbrÃ¼cke/SBB-Viadukt, nach SÃ¼den hin durch die Pfingstweidstrasse/Bahngleise und im Westen durch die EuropabrÃ¼cke begrenzt. Im mittleren Bereich dieses Gebiets liegen zwischen der Bernerstrasse und dem SBB-Viadukt, wo sich bereits heute Parkhaus, Sportstadion und Sportplatz Hardturm befinden, die von Sonderbauvorschriften (SBV) erfassten Teilgebiete I und II Fussballstadion ZÃ¼rich.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Am 7. September 2003 haben die Stimmberechtigten der Stadt ZÃ¼rich dem privaten Gestaltungsplan "Stadion ZÃ¼rich" mit UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung zugestimmt. Damit soll die Nutzungsplanung fÃ¼r das streitbetroffene Areal teilweise durch einen Sondernutzungsplan Ã¼berlagert bzw. abgelÃ¶st werden. Da gegen diesen Gestaltungsplan jedoch mehrere Rekurse erhoben wurden und der Gestaltungsplan nur einen Teil des hier streitbetroffenen Areals umfasst, ist die Beschwerde unbesehen vom weiteren Schicksal des Gestaltungsplanes zu behandeln.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">2. Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen, die Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin sei ihnen zur Stellungnahme zuzustellen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Im Beschwerdeverfahren wird in der Regel nur ein einfacher Schriftenwechsel durch­gefÃ¼hrt. Ein weiterer Schriftenwechsel kann jedoch ausnahmsweise erforderlich sein, wenn zum Nachteil eines BeschwerdefÃ¼hrers auf erstmals vor dem Verwaltungsgericht vorge­brachte Tatsachen abgestellt oder ein neuer wesentlicher Rechtsgrund herangezogen wer­den soll (vgl. § 58 des Verwaltungs­rechtspflege­gesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 [VRG]; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspfle­gegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 58 N. 10). Vorliegend sind die Voraus­setzungen fÃ¼r einen zweiten Schriftenwechsel nicht erfÃ¼llt; dementsprechend wurde auch kein solcher angeordnet. Dank der erfolgten Zustellung war es den BeschwerdefÃ¼hrenden aber auch nicht verwehrt, dem Gericht â soweit sie dies fÃ¼r notwendig erachteten â von sich aus eine weitere Stellungnahme einzureichen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">3. a) Gleichzeitig beklagen die BeschwerdefÃ¼hrenden, dass bereits die Baurekurskommission keinen zweiten Schriftenwechsel durchgefÃ¼hrt, ihren entsprechenden Antrag nicht einmal formell abgelehnt oder die implizite Ablehnung begrÃ¼ndet habe, obwohl die gegnerischen Vorbringen in der Rekursvernehmlassung zum Problem der Ã¶ffentlichen Auflage neu gewesen seien. Damit sei der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r verletzt worden. Aus den Akten geht tatsÃ¤chlich nicht hervor, dass die Vorinstanz den BeschwerdefÃ¼hrenden die Rekursantwort der Beschwerdegegnerin zugestellt, noch dass sie Ã¼berhaupt irgendwie Ã¼ber den Abschluss des Schriftenwechsels informiert hÃ¤tte. Da sich die Vor­instanz zu diesem Punkt auch im Beschwerdeverfahren nicht Ã¤usserte, muss davon ausgegangen werden, dass die BeschwerdefÃ¼hrenden tatsÃ¤chlich keine Gelegenheit hatten, die Rekursantwort zur Kenntnis zu nehmen, um sich dazu allenfalls noch einmal zu Ã¤ussern.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Der Umstand, dass die Baurekurskommission den prozessualen Antrag der BeschwerdefÃ¼hrenden auf DurchfÃ¼hrung eines zweiten Schriftenwechsels nicht fÃ¶rmlich abwies, sei es mittels prozessleitender VerfÃ¼gung oder durch Beschluss im Endentscheid, beinhaltet jedoch noch keine Rechtsverweigerung. Mit dem materiellen Entscheid kam klar zum Ausdruck, dass die Rekursinstanz den Parteien keine weitere ÃusserungsmÃ¶glichkeit einrÃ¤umen wollte und daher den Antrag zumindest implizit ablehnte. Problematischer erscheint hingegen bereits, dass die Baurekurskommission diese Ablehnung nicht in ihren EntscheidgrÃ¼nden zum Ausdruck brachte. Nach der Praxis bedarf nÃ¤mlich auch die Ablehnung eines prozessualen Begehrens einer â wenngleich in der Regel nur summarischen â BegrÃ¼ndung (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 56 N. 10). Eine massgebende Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs wÃ¤re schliesslich dann zu bejahen, wenn die Rekursantwort der Beschwerdegegnerin tatsÃ¤chlich entscheidwesentliche neue Vorbringen enthielt. Zwar lÃ¤sst sich aus § 8 VRG oder Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) weder ein genereller Anspruch auf einen zweiten Schriftenwechsel noch ein Anspruch auf Zustellung einer Rekursantwort ableiten (KÃ¶lz/ Bosshart/RÃ¶hl, § 8 N. 28), jedoch ist auch im Rekursverfahren ein zweiter Schriftenwechsel zwingend, wenn die Rekursinstanz in ihrem Entscheid auf erstmals in der Rekursantwort vorgetragene Behauptungen abstellen will (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 26 N. 35).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Wie es sich damit verhÃ¤lt, kann im vorliegenden Fall aber offen bleiben, da ein allfÃ¤lliger diesbezÃ¼glicher Mangel im Beschwerdeverfahren geheilt werden kann. Nachdem die BeschwerdefÃ¼hrenden Gelegenheit hatten, zu allfÃ¤lligen neuen Vorbringen in der Rekursantwort in ihrer Beschwerdeschrift Stellung zu nehmen, und das Verwaltungsgericht vorliegend die gleiche Kognition wie die Baurekurskommission hat (vgl. nachfolgend E. 4), erwÃ¤chst den BeschwerdefÃ¼hrenden aus einem mÃ¶glichen formellen Mangel des Rekursentscheides jedenfalls kein Nachteil (zur Heilung vgl. BGE 126 I 68, BGE 116 Ia 94; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 8 N. 48 mit Hinweisen). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) In der Verweigerung eines zweiten Schriftenwechsels im Rekursverfahrens sehen die BeschwerdefÃ¼hrenden auch eine Verletzung von Art. 6 Abs. 1 der EuropÃ¤ischen Menschenrechtskonvention (EMRK).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">aa) Nach drei die Schweiz betreffenden Entscheiden des EuropÃ¤ischen Gerichtshofs fÃ¼r Menschenrechte (EGMR) beinhaltet der von Art. 6 Abs. 1 EMRK garantierte Anspruch auf ein faires Verfahren unter anderem auch das Recht der Parteien, von sÃ¤mtlichen dem Gericht eingereichten Eingaben und Vernehmlassungen Kenntnis zu erhalten und zu diesen Stellung nehmen zu kÃ¶nnen. Dabei kommt es nicht einmal darauf an, ob die Vernehmlassung relevante neue Tatsachen oder BegrÃ¼ndungen enthalte (EGMR, 21. Februar 2002, No. 33499/96, www.<a id="_Hlt55373569">e</a><a id="_Hlt55373950">c</a>hr.coe.int = VPB 66/2002 Nr. 113; 28. Juni 2001, No. 37292/97, www.echr.coe.int = VPB 65/2001 Nr. 129 = ZBl 102/2001, S. 662 mit Anmerkungen von August MÃ¤chler; 18. Februar 1997, No. 18990/91, www.echr.coe.int = VPB 61/1997 Nr. 108; Peter Goldschmid: Auf dem Weg zum endlosen Schriftenwechsel?, ZBJV 138/ 2002, S. 281 ff.; vgl. auch weitere Entscheidhinweise bei Jens Meyer-Ladewig, EMRK Handkommentar, Baden-Baden 2003, Art. 6 N. 38 sowie bei Arthur Haefliger/Frank SchÃ¼rmann, Die EuropÃ¤ische Menschenrechtskonvention und die Schweiz, 2. A., Bern 1999, S. 188). Insofern gehen die Verfahrensgarantien der EMRK Ã¼ber diejenigen von Art. 29 Abs. 2 BV hinaus. Wie dieser Anspruch in der Praxis umgesetzt werden kann, ist fraglich. Besonders problematisch erweisen sich dabei diejenigen Verfahren, in denen wie etwa im baurechtlichen Nachbarstreit auf beiden Seiten Parteien beteiligt sind, die sich auf die Verfahrensgarantien der EMRK berufen kÃ¶nnen. UngeklÃ¤rt ist sodann auch, ob die Gerichte bloss verpflichtet sind, den Parteien eine von der Vorinstanz oder der Gegenpartei stammende Eingabe zur Kenntnis zu bringen und eine daraufhin allenfalls direkt eingereichte Stellungnahme zu den Akten zu nehmen oder ob den Parteien eine Frist zu einer weiteren Stellungnahme anzusetzen ist (vgl. Goldschmid, S. 281 ff.).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">bb) Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden eine Gemeindebeschwerde im Sinne von § 151 des Gemeindegesetzes vom 6. Juni 1926 (GemeindeG) erhoben, fiel ihr Rechtsmittel von vornherein nicht in den Anwendungsbereich von Art. 6 Abs. 1 EMRK. Anders als beim Bau- und Planungsrekurs gemÃ¤ss § 338a PBG, mit dem der Nachbar unter UmstÃ¤nden einen im Zivilrecht (Eigentum, Miete oder Pacht) grÃ¼ndenden Abwehranspruch geltend macht (vgl. BGE 127 I 44 E. 2c), werden mit der Gemeindebeschwerde ausschliesslich die aus der politischen Berechtigung als StimmbÃ¼rger stammenden AnsprÃ¼che verfolgt. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">cc) Soweit jedoch ein Bau- und Planungsrekurs erhoben wurde, lag im angefochtenen Entscheid Ã¼ber die fehlende Rekurslegitimation gleichzeitig auch die Verneinung eines zivilrechtlichen Anspruches im Sinne von Art. 6 Abs. 1 EMRK<i>. </i>Die beiden Fragen Ã¼berschneiden sich zwangslÃ¤ufig, da bereits die Legitimation zur staatsrechtlichen Beschwerde, welche an engere Voraussetzungen als die Rekurslegitimation nach § 338a PBG anknÃ¼pft, das Vorliegen eines zivilrechtlichen Anspruchs indiziert (BGE 127 I 44 E. 2c am Ende). Wegen dieses Zusammenhangs kann ein derart begrÃ¼ndeter Nichteintretensentscheid jedenfalls nicht als rein prozessrechtliche VerfÃ¼gung abgetan werden, die nicht als Entscheid im Sinne von Art. 6 Abs. 1 EMRK gÃ¤lte. Insofern liegen die VerhÃ¤ltnisse grundsÃ¤tzlich anders als bei den von der Lehre und Rechtsprechung angefÃ¼hrten Beispielen von prozessrechtlichen Nichteintretensentscheiden etwa wegen verspÃ¤teter oder mangelhafter Rechtsschrift, bei fehlender Partei- oder ProzessfÃ¤higkeit oder bei Nichtleisten eines Kostenvorschusses (vgl. die diesbezÃ¼glichen Beispiele bei Ruth Herzog, Art. 6 EMRK und kantonale Verwaltungsrechtspflege, Bern 1995, S. 71 ff.; Herbert Miehsler in: Internationaler Kommentar zur EuropÃ¤ischen Menschenrechtskonvention, KÃ¶ln u.a. 1986, Art. 6 Rz. 185; Jochen Frowein/Wolfgang Peukert, EMRK‑Kommentar, 2. A.; Kehl u.a. 1996, Art. 6 Rz. 52; anders allerdings noch RB 1995 Nr. 13).</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Somit ergibt sich, dass die Anforderungen, welche der EGMR an ein faires Verfahren stellt, im Rekursverfahren nicht erfÃ¼llt wurden. Indessen schliesst auch die EMRK es nicht aus, dass ein Mangel im erstgerichtlichen Verfahren durch das Verfahren vor dem Zweitgericht geheilt werde (vgl. Herzog, S. 375 f.; Meyer-Ladewig, Art. 6 N. 37). Dies ist vorliegend geschehen, indem die BeschwerdefÃ¼hrenden sich zur Rekursvernehmlassung der Beschwerdegegnerin in ihrer Beschwerdeschrift Ã¤ussern konnten.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">4. a) Die Baurekurskommission anerkannte die Legitimation der Rekurrierenden zur Gemeindebeschwerde, verneinte jedoch diejenige zum Planungsrekurs, da die neue Zonierung gar keine direkten Auswirkungen auf den Bestand der bestehenden MietverhÃ¤ltnisse habe. Dass die GrundeigentÃ¼mer bei Erweiterung der Bau- und NutzungsmÃ¶glichkeiten allenfalls Ãnderungen mit Bezug auf die Mietobjekte ins Auge fassen kÃ¶nnten, begrÃ¼nde hÃ¶chstens eine mittelbare, aber noch keine rechtserhebliche Betroffenheit. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) GemÃ¤ss § 338a Abs. 1 PBG ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anord­nung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung hat. Die Baurekurskommission hat im angefochtenen Entscheid die zu dieser Legitimationsvorschrift allgemein entwickelten GrundsÃ¤tze zutreffend dargelegt, worauf verwiesen werden kann (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). AnzufÃ¼gen bleibt, dass die Darlegung des Sachverhalts, der die Legitimation als Prozessvoraussetzung begrÃ¼nden soll, bereits vor der ersten Rechts­mittelinstanz erfolgen muss (RB 1965 Nr. 4 = ZBl 66/1965, S. 506; vgl. RB 1980 Nr. 7 und 8). In einem oberen Rechtsmittelverfahren kann dies nicht nachgeholt wer­den. Sofern das Verwaltungsgericht wie vorliegend als zweite gerichtliche Instanz ent­scheidet, kÃ¶nnen neue Tatsachen nach § 52 Abs. 2 VRG nur soweit geltend gemacht wer­den, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist. Diese Bestimmung hat jeden­falls nicht den Sinn, ursprÃ¼nglich fehlende Prozess- bzw. Sachurteilsvoraussetzungen nachtrÃ¤glich vor einer oberen Instanz herstellen zu lassen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 52 N. 13). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Ausgehend vom dargelegten Legitimationsbegriff hat die Praxis neben GrundeigentÃ¼mern von Nachbarliegenschaften auch die Mieter solcher Liegenschaften als durch ein Bauvorhaben hinreichend betroffen erachtet, wenn das zivilrechtliche VerhÃ¤ltnis geeignet ist, den Zusammenhang zwischen der BeeintrÃ¤chtigung des GrundstÃ¼cks und der besonderen Betroffenheit des Anfechtenden herzustellen. Voraussetzung ist dabei, dass das Bauvorhaben nicht nur das NachbargrundstÃ¼ck insgesamt, sondern spezifisch den Wohnwert der vom Mieter bewohnten Wohnung beeintrÃ¤chtigt, und dass das MietverhÃ¤ltnis auf Dauer angelegt ist (vgl. RB 1981 Nr. 13 = BEZ 1981 Nr. 34; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 39). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Besonderheiten ergeben sich sodann bei der Anfechtung von NutzungsplÃ¤nen, da diese im Gegensatz zu Baubewilligungen nicht zu einer unmittelbaren BeeintrÃ¤chtigung der Nachbarschaft fÃ¼hren, sondern erst mittel- oder langfristig eine Umnutzung im betroffenen Gebiet ermÃ¶glichen, fÃ¼r welche im Einzelnen eine Baubewilligung einzuholen ist. Da solche Nutzungsplanungen jedoch in der Regel nicht mehr akzessorisch mit der Baubewilligung zusammen angefochten werden kÃ¶nnen und allenfalls bereits die NutzungsmÃ¶glichkeiten des eigenen GrundstÃ¼ckes beeinflussen, anerkennt die Rechtsprechung hier die Legitimation zur Plananfechtung nicht nur von GrundeigentÃ¼mern innerhalb des Planungsperimeters, sondern auch von solchen aus der Nachbarschaft (Peter HÃ¤nni, Pla­<br/> nungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 4. A., Bern 2002, S. 555 f. mit Hinweisen). Bezogen auf Mieter solchermassen betroffener Liegenschaften ist jedoch zu beachten, dass deren MietvertrÃ¤ge vorerst unabhÃ¤ngig von allfÃ¤lligen VerÃ¤nderungen der NutzungsmÃ¶glichkeiten ihrer GrundstÃ¼cke Bestand haben. Soweit daher die strittige Nutzungsplanung nur eine KÃ¼ndigung wahrscheinlicher werden lÃ¤sst, liegt keine unmittelbare Betroffenheit im Sinne von § 338a PBG vor. Es fragt sich, ob eine hinreichende Betroffenheit fÃ¼r Nachbarmieter allenfalls auch dann zu bejahen ist, wenn die PlanÃ¤nderung eine BeeintrÃ¤chtigung des ihnen zustehenden Nutzungswertes als sehr wahrscheinlich erscheinen lÃ¤sst, namentlich dann, wenn sich die Nachbarmieter gegen die Ausscheidung einer Zone wehren, die neu Bauten zulÃ¤sst, deren mÃ¶gliche HÃ¶he oder NÃ¤he ihre Aussicht oder die Belichtung ihrer Wohnung beeintrÃ¤chtigen kÃ¶nnen. Die Frage braucht hier jedoch aus den nachstehenden ErwÃ¤gungen (E. 4c und d) nicht in allgemeiner Weise beantwortet zu werden.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">c) Die befÃ¼rchtete BeeintrÃ¤chtigung des blossen Nutzungswertes von Mietobjekten lÃ¤sst sich im Einzelnen hÃ¤ufig erst mittels eines konkreten Bauvorhabens absehen. Daher sind die Voraussetzungen der Legitimation im Rekursverfahren besonders sorgfÃ¤ltig zu substanziieren und glaubhaft zu machen. Allgemeine BefÃ¼rchtungen eher theoretischer Art genÃ¼gen grundsÃ¤tzlich nicht zur Darlegung der hinreichenden Betroffenheit. Vielmehr muss nachvollziehbar dargetan werden, dass die gefÃ¼rchtete BeeintrÃ¤chtigung aller Wahrscheinlichkeit nach auch eintreten werde. Wird die spezifische Betroffenheit aus vermehrten Immissionen abgeleitet, so muss glaubhaft dargelegt werden, dass die mutmasslichen Planauswirkungen mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit eine deutlich wahrnehmbare Immissionszunahme fÃ¼r den RechtsmittelklÃ¤ger zu Folge haben (vgl. dazu VGr, 21. MÃ¤rz 2002, VB.2001.00245, E. 3b und 3c, www.vgrzh.ch). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die BeschwerdefÃ¼hrenden haben ihre Betroffenheit durch die strittige Nutzungsplanung im Rekursverfahren nicht weiter begrÃ¼ndet, sondern lediglich pauschal geltend gemacht, ihre Wohnliegenschaften wÃ¼rden im Planperimeter bzw. in dessen Nachbarschaft liegen. Dabei haben sie weder die konkrete Lage und Ausrichtung der von ihnen bewohnten Wohnungen dargelegt noch vorgebracht, inwiefern die neu zulÃ¤ssigen NutzungsmÃ¶glichkeiten im Planperimeter die Wohnwerte ihrer Mietobjekte tatsÃ¤chlich beeintrÃ¤chtigen kÃ¶nnten, etwa infolge zusÃ¤tzlicher deutlich wahrnehmbarer Immissionen, Beschattung oder Aussichtsentzug etc. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Auch im Zusammenhang mit den von den BeschwerdefÃ¼hrenden erhobenen EinwÃ¤nden gegen die Planung waren solche BeeintrÃ¤chtigungen fÃ¼r die Rekursinstanz nicht ersichtlich. So konnte insbesondere die RÃ¼ge, wonach die Mitwirkungsrechte der BevÃ¶lkerung gemÃ¤ss Art. 4 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) sowie § 7 Abs. 2 PBG verletzt worden seien, keinen Zugang zum Planungsrekursverfahren verschaffen. Die Legitimation zur Anfechtung eines Planungsaktes hÃ¤ngt von der tatsÃ¤chlichen Betroffenheit durch diesen Akt ab und ist grundsÃ¤tzlich zu trennen von der Schutzrichtung der angerufenen Normen. Diese UnabhÃ¤ngigkeit besteht in zweierlei Richtung. Weder ist es einem betroffenen Nachbarrekurrenten verwehrt, die Verletzungen von Bestimmungen zu rÃ¼gen, die nicht zu seinem Schutz aufgestellt wurden (vgl. fÃ¼r viele BGE 104 Ib 245 E. 5 bis 7), noch kann aus dem Umstand, dass eine als verletzt angerufene Bestimmung den Schutz der Allgemeinheit bezweckt, das Recht auf eine verpÃ¶nte Popularbeschwerde abgeleitet werden. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Auch die weiteren EinwÃ¤nde bezÃ¼glich VerdrÃ¤ngung der WohnbevÃ¶lkerung aus dem Gebiet ZÃ¼rich West, mÃ¶glichen Geschosszahlen, GebÃ¤udehÃ¶he, AusnÃ¼tzung und Erschliessung waren nicht geeignet, eine konkrete und unmittelbare BeeintrÃ¤chtigung der BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuzeigen, zumal die bestehende Zonenordnung im Gebiet mit den Zonen I, IHD, Z7 und W6D ebenfalls bereits ein betrÃ¤chtliches Baupotenzial ermÃ¶glichen. Schliesslich konnten die BeschwerdefÃ¼hrenden auch mit ihren pauschalen BefÃ¼rchtungen betreffend zusÃ¤tzliche Immissionen nicht glaubhaft machen, dass die Planauswirkungen fÃ¼r sie ein deutlich wahrnehmbares Mass erreichen wÃ¼rden.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">d) Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden ihre Darlegungen im Beschwerdeverfahren zu ergÃ¤nzen suchen, sind sie von vornherein nicht zu hÃ¶ren. AnzufÃ¼gen bleibt, dass selbst die neu vorgebrachte Behauptung, wonach einzelne BeschwerdefÃ¼hrende nicht nur Mieter, sondern auch Genossenschafter der EigentÃ¼merin der Liegenschaft Hardturmstrasse Nr. X seien, nicht zur Bejahung der Legitimation fÃ¼hren kÃ¶nnte. Das gesellschaftliche Beteiligungsrecht vermag keine von der konkreten Wohnsituation unabhÃ¤ngige Betroffenheit im Sinne von § 338a PBG zu begrÃ¼nden; gegen eine allenfalls gesamthafte BeeintrÃ¤chtigung der Liegenschaft Hardturmstrasse Nr. X durch die strittige Nutzungsplanung hÃ¤tte sich allein die Genossenschaft als GrundeigentÃ¼merin zu wehren. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Demzufolge ist die Vorinstanz zu Recht auf den Planungsrekurs mangels Legitimation nicht eingetreten und hat das erhobene Rechtsmittel ausschliesslich als Gemeindebeschwerde entgegengenommen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">e) GemÃ¤ss § 151 Abs. 1 GemeindeG kÃ¶nnen BeschlÃ¼sse der Gemeinde und des Grossen Gemeinderates mit Gemeindebeschwerde angefochten werden, wenn sie gegen gesetzliche Bestimmungen verstossen oder wenn BeschlÃ¼sse des Gemeinderates mit einem Gemeindebeschluss in Widerspruch stehen (Ziff. 1). Ferner kÃ¶nnen diese BeschlÃ¼sse angefochten werden, wenn sie offenbar Ã¼ber die Zwecke der Gemeinde hinausgehen und zugleich eine erhebliche Belastung der Steuerpflichtigen zur Folge haben oder wenn sie RÃ¼cksichten der Billigkeit in ungebÃ¼hrlicher Weise verletzen (Ziff. 2). Schliesslich steht die Gemeindebeschwerde ebenfalls bei UnregelmÃ¤ssigkeiten bei der Vorbereitung und DurchfÃ¼hrung eines Beschlusses oder wegen Stimmrechtsverletzung zur VerfÃ¼gung (Ziff. 3; Stimmrechtsbeschwerde). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Im Rahmen dieser RÃ¼gemÃ¶glichkeiten waren von den im Rekursverfahren erhobenen EinwÃ¤nden lediglich diejenigen betreffend Verletzung von gesetzlichen Bestimmungen relevant. Dem scheinen sich auch die BeschwerdefÃ¼hrenden anzuschliessen fÃ¼r den Fall, dass ihnen die Rekurslegitimation zu Recht abgesprochen worden war.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">5. Die BeschwerdefÃ¼hrenden beanstanden, dass die in Art. 4 Abs. 2 RPG und § 7 PBG vorgesehenen Mitwirkungsrechte der BevÃ¶lkerung verletzt worden seien, indem der im Jahre 1998 aufgelegte Zonenplanentwurf wesentlich vom festgesetzten Plan abwich, ohne dass der im kooperativen Planungsverfahren Ã¼berarbeitete Plan noch einmal aufgelegt worden wÃ¤re.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">a) Nach Art. 4 RPG unterrichten die mit Planungsaufgaben betrauten BehÃ¶rden die BevÃ¶lkerung Ã¼ber Ziele und Ablauf der Planungen nach diesem Gesetz (Abs. 1). Sie sorgen dafÃ¼r, dass die BevÃ¶lkerung bei Planungen in geeigneter Weise mitwirken kann (Abs. 2). Diese weit gehend als Gesetzesauftrag an die Kantone zu verstehende Bestimmung bezweckt, dass Planungsprozesse sich nicht im Geheimen abspielen, sondern den Anforderungen eines demokratischen Rechtsstaates anzupassen sind (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, und Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 392; Markus Joos, Kommentar Raumplanungsgesetz, ZÃ¼rich 2002, S. 65; EJPD, ErlÃ¤uterungen zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, Bern 1981, Art. 4 N. 3). Diesen Anforderungen kann im Einzelnen in verschiedener Weise nachgekommen werden, wobei die Auflage von PlanentwÃ¼rfen zur allgemeinen AnsichtsÃ¤usserung und die Entgegennahme und Beantwortung von VorschlÃ¤gen zum bundesrechtlich geforderten Minimum gehÃ¶ren (BGE 111 Ia 164 E. 2d; EJPD, Art. 4 N. 10). GemÃ¤ss § 7 PBG sind bei der Aufstellung und Ãnderung der Richt- und NutzungsplÃ¤ne nach- und nebengeordnete PlanungstrÃ¤ger rechtzeitig anzuhÃ¶ren (Abs. 1). Die PlÃ¤ne sind vor ihrer Festsetzung Ã¶ffentlich aufzulegen. Innert 60 Tagen nach der Bekanntmachung kann sich jedermann bei der die Auflage verfÃ¼genden Instanz zum Planinhalt Ã¤ussern (Abs. 2). Ãber die nicht berÃ¼cksichtigten Einwendungen wird gesamthaft bei der Planfestsetzung entschieden (Abs. 3). Hernach stehen die PlÃ¤ne und die Stellungnahme zu den nicht berÃ¼cksichtigten Einwendungen zur Einsichtnahme offen (Abs. 4). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Mit der Ã¶ffentlichen Auflage des Planentwurfes 1998 hat die Beschwerdegegnerin die ihr von § 7 Abs. 2 PBG auferlegte Pflicht vorerst erfÃ¼llt. Es fragt sich nun aber, ob der seit 1998 in verschiedener Hinsicht Ã¼berarbeitete Plan vor seiner Festsetzung erneut zur allgemeinen AnsichtsÃ¤usserung hÃ¤tte aufgelegt werden mÃ¼ssen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die strittige Planfestsetzung ist das Teilergebnis eines letztlich bereits seit den<br/> 80er-Jahren in der Stadt ZÃ¼rich laufenden Planungsprozesses (vgl. zum Ganzen: Felix Christen, Die Stadt ZÃ¼rich auf dem Weg zu einer neuen Bau- und Zonenordnung, PBG aktuell 4/2000, S. 5 ff.). Um die BevÃ¶lkerung in solch langwierige Prozesse einzubinden und ihr auch substanzielle MÃ¶glichkeiten zur Planbeeinflussung zu bieten, ist es angezeigt, dem Publikum nicht erst kurz vor der Beschlussfassung das Ergebnis des jahrelangen Planens bekannt zu geben, sondern es mÃ¶glichst frÃ¼hzeitig Ã¼ber die wesentlichen Ziele der Planung zu informieren und ihm einen entsprechenden Entwurf zur Ãusserung zu unterbreiten. Dieser gemÃ¤ss § 7 PBG aufzulegende Planentwurf kann daher von vornherein nur als vorlÃ¤ufig verstanden werden, da sowohl die im Rahmen der Mitwirkung zu erwartenden Eingaben wie auch der weitere Planungsprozess eine Ãnderung der Vorlage bewirken kÃ¶nnen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">FÃ¼r die Frage, ob im vorliegenden Fall eine erneute Planauflage notwendig gewesen wÃ¤re, mÃ¶gen die Differenzen zwischen der ursprÃ¼nglichen Vorlage von 1998 und dem festgesetzten Plan gemÃ¤ss Weisung des Stadtrates vom 5. Juli 2000 bzw. 27. Juni 2001 zwar eine gewisse Rolle spielen; allein darauf abzustellen, geht jedoch nicht an. Der aufgelegte Planentwurf bildet gerade keine Vertrauensgrundlage dafÃ¼r, dass die Planfestsetzung nicht in verschiedenen Punkten davon abweichen werde (vgl. BGE 119 Ib 138 E. 4f.; 119 Ib 124 E. 4c/aa; 116 Ia 215 E. 2b). Der aufzulegende Planentwurf soll vor allem die wesentlichen Ziele der neuen Planung und die dafÃ¼r im Wesentlichen vorgesehenen Ins­trumente zu deren Umsetzung sichtbar machen. Planungsziele und âinstrumente sind dabei eher gebietsbezogen als auf einzelne GrundstÃ¼cke und Areale bezogen zu verstehen. Im Rahmen der Rechtskontrolle des Planergebnisses ist sodann unter BerÃ¼cksichtigung aller UmstÃ¤nde zu beurteilen, ob der durchgefÃ¼hrte Planungsprozess einen genÃ¼genden Einbezug der BevÃ¶lkerung sicherstellte, wobei hier die Ã¶ffentliche Auflage mit allgemeinem Ãusserungsrecht nur eine von mehreren Formen der Mitwirkung bildet. Infrage kommt etwa auch, Planungskommissionen durch Personen aus der BevÃ¶lkerung zu erweitern oder Planungsarbeiten durch Konsultativkommissionen aus der BevÃ¶lkerung begleiten zu lassen (EJPD, Art. 4 N. 10). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">c) Das streitbetroffene Gebiet unterlag in den vergangenen Jahrzehnten folgendem planerischen Schicksal:</p> <p class="Einzug1">GemÃ¤ss der Bau- und Zonenordnung aus dem Jahr 1963 (BZO-1963) bildete das fragliche Gebiet noch Teil einer weitrÃ¤umig ausgeschiedenen Industriezone J I. Die am 17. Mai 1992 von den Stimmberechtigten angenommene Bau- und Zonenordnung (BZO-1992), die als solche nie in Kraft gesetzt werden konnte, behielt diese Festlegung weit gehend bei, schied aber zwischen der FÃ¶rrlibuck- und der Hardturmstrasse eine W6D-0% aus. Die am 9. Mai 1995 aufsichtsrechtlich festgesetzte Bau- und Zonenordnung der Baudirektion (BD-BZO, ABl 1995, 1039) verkleinerte demgegenÃ¼ber die Industriezone auf zwei Gebiete im Westen und Osten, legte sodann eine grÃ¶ssere IHD zwischen Berner-/ FÃ¶rrlibuckstrasse und den Gleisen (inklusive die beiden Teilgebiete I und II SBV Fussballstadion) sowie eine Z7 ohne Wohnanteil zwischen Pfingstweidstrasse und den Gleisen. Im Ãbrigen bestÃ¤tigte sie aber entsprechend der BZO-1992 die W6D-0% zwischen FÃ¶rrlibuck- und Hardturmstrasse. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Der im Jahr 1998 Ã¶ffentlich aufgelegte Planentwurf sah wiederum eine grÃ¶ssere, das Teilgebiet I SBV Fussballstadion einschliessende I-Zone vor, dies zulasten der bestehenden IHD und Z7, jedoch auch eine das Teilgebiet II SBV Fussballstadion erfassende W4-50% zwischen Hardturm- und Pfingstweidstrasse zulasten der geltenden IHD, eine IHD zwischen Hardturm- und FÃ¶rrlibuckstrasse zulasten der geltenden W6D-0% und schliesslich eine Z6-33% Ã¶stlich des Bahnviaduktes zulasten der bisherigen I-Zone. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">In der Folge fÃ¼hrte die Beschwerdegegnerin in ZÃ¼rich West zusammen mit den beteiligten GrundeigentÃ¼mern eine kooperative Planung durch, aus der im Juni 2000 ein eigentliches Entwicklungskonzept hervorging. Ziel dieses Konzeptes war es, das ehemalige Industriegebiet zu einem neuen attrak­tiven Stadtteil aufzuwerten mit stÃ¤dtebaulichen Markenzeichen, Aufwertungsmassnahmen und einem Nutzungsmix, der das neue Image bestimmt. Angestrebt wurde eine hohe stÃ¤dtebauliche Dichte mit einem substanziellen Wohnanteil von insgesamt zwischen 20 und 30 %, abhÃ¤ngig von QualitÃ¤t, Nut­zung und Lage (vgl. Darstellung in VGr, 5. Dezember 2002, VB.2001.00252, E. 3d, www.vgrzh.ch). Die aus diesem Entwicklungskonzept hervorgegangene vorliegend strittige Planung verkleinert nunmehr wieder die reine I-Zone, legt stattdessen teilweise eine IHD und eine Z5 ohne Wohnanteil fest (Teilgebiet I SBV Fussballstadion) und sodann zulasten der vorgesehenen W4-50% eine Z5 mit einem Wohnanteil von 30 % (Teilgebiet II SBV Fussballsta­dion). Schliesslich wird zulasten der vorgesehenen IHD eine Z6 ohne Wohnanteil und im Bereich der vorgesehenen Z6-33% im Osten ebenfalls eine Z6, jedoch mit differenzierten Wohnanteilen von 0, 16 und 33 % ausgeschieden. ZusÃ¤tzlich zu diesen Festlegungen werden durch den Erlass der SBV Fussballstadion in den Teilgebieten I und II weitere BaumÃ¶glichkeiten erÃ¶ffnet, so insbesondere 7 bzw. 6 Vollgeschosse, 25 bzw. 22 m GebÃ¤udehÃ¶he, eine AusnÃ¼tzung von 260 bzw. 235 %. Der minimale Wohnanteil bleibt aber auch beim Bauen nach den SBV im Rahmen der festgesetzten Grundordnung auf 0 bzw. 30 %. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">d) Damit unterscheidet sich die festgesetzte Planung in der Tat in verschiedenen Punkten vom Planentwurf gemÃ¤ss Ã¶ffentlicher Auflage. Der Unterschied tritt am stÃ¤rksten im Teilgebiet II der SBV Fussballstadion zu Tage, wo statt der vorgesehenen W4-50% eine Z5-30% gelegt wurde, mit der zusÃ¤tzlichen MÃ¶glichkeit, nach den SBV 6 Vollgeschosse und 22 m hohe GebÃ¤ude mit einer AusnÃ¼tzung von 235 % zu bauen (mit zusÃ¤tzlichen MÃ¶glichkeiten gemÃ¤ss Art. 81a Abs. 3 BauO bei einer zusammenhÃ¤ngenden FreiflÃ¤che von 6'000 m<sup><span>2</span></sup>). Mit den Ãnderungen in diesem Teilgebiet werden aber keineswegs die bereits in den Entwurf 1998 eingeflossenen ursprÃ¼nglichen Planungsziele aufgegeben. Auszugehen ist nÃ¤mlich von der bis heute massgebenden BD-BZO, welche im fraglichen Bereich eine IHD ausscheidet. In dieser fÃ¼r das Wohnen grundsÃ¤tzlich nicht zur VerfÃ¼gung stehenden Zone (vgl. § 56 Abs. 4 PBG) sind nach Art. 19 BauO 7 Vollgeschosse und eine GebÃ¤udehÃ¶he von 25 m sowie HochhÃ¤user zugelassen. Gemessen an dieser Ordnung geht die strittige Festlegung im Teilgebiet II der SBV Fussballstadion im Endeffekt zwar klar weniger weit als der aufgelegte Planentwurf, bleibt aber immer noch dem ursprÃ¼nglichen Ziel verpflichtet, anstelle der Industriezone eine Mischzone mit reduzierten BaumÃ¶glichkeiten und einer gewissen Wohnanteilverpflichtung zu verwirklichen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Auch gesamthaft stehen die beiden ausgeschiedenen Zentrumszonen Z5 und Z6 bzw. die mit den SBV Fussballstadion erÃ¶ffneten BaumÃ¶glichkeiten der ursprÃ¼nglichen Stossrichtung des Planentwurfes nicht entgegen. Dieser hatte nÃ¤mlich bereits aufgezeigt, dass sowohl Ã¶stlich wie auch westlich der Duttweilerstrasse ein Aufbrechen der bestehenden Industriezone beabsichtigt war, wenn auch im Osten nur durch eine eigentliche Zentrumszone. Insofern kann auch nicht gesagt werden, die Planvorstellungen hÃ¤tten sich aufgrund der kooperativen Planung, dem Entwicklungskonzept und dem Studienwettbewerb vollstÃ¤ndig geÃ¤ndert. Bereits der Planentwurf 1998 brachte zum Ausdruck, dass die in der BZO 1963 noch vorgesehene rein industrielle Nutzung des Gebietes zurÃ¼ckgedrÃ¤ngt werden soll, und an ihre Stelle nicht nur die Nutzung von Handel und Dienstleistung, sondern auch neu die Wohnnutzung Platz finden soll. Es liegt auf der Hand, dass bei der Ãffnung eines derart grossen Industriegebietes sowohl Ã¼ber das Ausmass der neuen NutzungsmÃ¶glichkeiten als auch ihre Anteile am Ganzen sehr unterschiedliche Vorstellungen bei den betroffenen GrundeigentÃ¼mern, den Quartierbewohnern und der Beschwerdegegnerin, welche vor allem die Ã¶ffentlichen Interessen verfolgt, bestehen kÃ¶nnen. Der kooperative Planungsprozess diente dabei gerade auch dazu, diese unterschiedlichen Vorstellungen miteinander in Einklang zu bringen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Weiter ist zu beachten, dass auch der konkrete Ablauf der strittigen Planung durchaus einem Kreis von Interessierten, der Ã¼ber den der direkt legitimierten Betroffenen gemÃ¤ss § 338a PBG hinausging, die MÃ¶glichkeit einer Planbeeinflussung bot. DiesbezÃ¼glich zeigte die Beschwerdegegnerin bereits in der Rekursantwort Ã¼berzeugend auf, dass mit den Quartierbewohnern sowohl vor Inangriffnahme der kooperativen Planung im Rahmen des ursprÃ¼nglichen Stadtforums 1996/1997 als auch danach in diversen Quartierveranstaltungen stets Ã¼ber die Ziele der Planung und die MÃ¶glichkeiten ihrer Verwirklichung diskutiert wurde. Sodann wird im vorliegenden Fall die politisch/demokratisch ausgerichtete Ziel­setzung des Mitwirkungsrechtes teilweise auch dadurch erreicht, dass der Zonenplan in der Stadt ZÃ¼rich durch das gewÃ¤hlte Parlament festgesetzt wurde. Da die Traktandenlisten des Gemeinderates ZÃ¼rich samt den dazugehÃ¶rigen Weisungen des Stadtrates Ã¶ffentlich zugÃ¤nglich sind (vgl. www.grzh.ch), kÃ¶nnen allfÃ¤llige Interessierte durchaus noch versuchen, Anliegen zu Handen der parlamentarischen Beratung einzubringen. Davon hat im vorliegenden Fall offenbar auch der Mieterinnen- und Mieterverband ZÃ¼rich bezÃ¼glich der Weisungen 227 vom 5. Juli 2000 und 393 vom 27. Juni 2001 Gebrauch gemacht.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Baurekurskommission hat demgemÃ¤ss zu Recht eine Verletzung der in Art. 4 Abs. 2 RPG und § 7 Abs. 2 und 3 PBG gewÃ¤hrten Mitwirkungsrechte verneint.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">6. a) Die BeschwerdefÃ¼hrenden brachten im Rekursverfahren gegen den Nutzungsplan vor, die Festlegungen wÃ¼rden sich nicht eignen, um eine Nutzung des Gebietes zu Wohnzwecken sicherzustellen. Zudem seien die verkehrs- und umweltschutzrechtlichen Anforderungen an eine ausreichende Erschliessung fÃ¼r die umstrittenen Nutzungen nicht vorhanden. Es sei daher die fÃ¼r das Teilgebiet II erfolgte Zonenzuweisung aufzuheben und die SBV gemÃ¤ss Art. 81a Abs. 2 und 3 BauO fÃ¼r dieses Teilgebiet hinsichtlich AusnÃ¼tzungsziffer, Vollgeschosszahl, Wohnanteil und FreiflÃ¤chenziffer aufzuheben. Zudem sei Art. 81a Abs. 3 BauO um die Forderung zu ergÃ¤nzen, dass auf die GebÃ¤ude FÃ¶rrlibuckstrasse Nr. Y â Nr. Z gebÃ¼hrend RÃ¼cksicht zu nehmen sei. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Die Baurekurskommission ging auf diese EinwÃ¤nde nicht ein mit der BegrÃ¼ndung, die ZweckmÃ¤ssigkeit und Angemessenheit der Planung kÃ¶nne im Rahmen der Stimmrechtsbeschwerde (richtig Gemeindebeschwerde) nicht Ã¼berprÃ¼ft werden. Darin sehen die BeschwerdefÃ¼hrenden eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs. Dieser Vorwurf trifft insoweit zu, als die Baurekurskommission auf die Einwendungen in einem sich aus den nachfolgenden ErwÃ¤gungen ergebenden Rahmen hÃ¤tte eingehen sollen. Damit ist zugleich gesagt, dass der diesbezÃ¼gliche Verfahrensmangel im vorliegenden Beschwerdeverfahren geheilt werden kann.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">c) NutzungsplÃ¤ne ordnen die zulÃ¤ssige Nutzung des Bodens (Art. 14 Abs. 1 RPG) und haben sich dabei an den Zielen und GrundsÃ¤tzen der Raumplanung gemÃ¤ss Art. 1 und 3 RPG zu orientieren. Grundlage der NutzungsplÃ¤ne bilden die behÃ¶rdenverbindlichen RichtplÃ¤ne (Art. 9 RPG). Nach § 16 Abs. 1 PBG haben die Planungen unterer Stufen denjenigen der oberen Stufe, die Nutzungsplanungen jeder Art und Stufe der Richtplanung zu entsprechen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Zu Recht machen die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht geltend, der strittige Nutzungsplan widerspreche dem kantonalen Richtplan, noch verlangen sie dessen akzessorische ÃberprÃ¼fung im vorliegenden Verfahren. Nach dem kantonalen Siedlungsplan 1995 bildet das streitbetroffene Areal Teil eines lang gestreckten zwischen der Innenstadt ZÃ¼richs und der Stadtgrenze nach Schlieren liegenden Zentrumsgebiets von kantonaler Bedeutung. Die aufgrund verschiedener Kriterien wie Ã¼ber­geordneter Verkehrsinfrastruktur, EntwicklungsmÃ¶glichkeiten und zentral Ã¶rtlicher Ein­richtungen ausgeschiedenen Gebiete sollten dichte Siedlungsteile mit hoher SiedlungsqualitÃ¤t erhalten bzw. neu schaffen. Zu diesem Zwecke sollten bei kÃ¼nftigen Planungen in Zentrumsgebieten in der Regel Mischnutzungen angestrebt werden, wobei insbesondere auch Wohnraum erhalten bzw. neu geschaffen werden sollte. Damit die Entwicklungsimpul­se in den verschiedensten Politikbereichen wie WirtschaftsfÃ¶rderung, Umweltpolitik, Raumplanung, Verkehrspolitik, aber auch Finanzpolitik aufgenommen bzw. ausgelÃ¶st wÃ¼rden, empfahl der Richtplan die DurchfÃ¼hrung<br/> kooperativer Planungsverfahren (vgl. Text­teil zum Kantonen Richtplan 1995, S. 27 ff.). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden in den strittigen Festlegungen einen Widerspruch zur Zielsetzung Wohnen sehen, ist ihnen entgegenzuhalten, dass sich eine derartig eindimensionale Zielsetzung nicht aus dem Richtplan ergab. Das mit dem Richtplan definierte Ã¶ffentliche Interesse verlangt keineswegs die Installation reiner Wohnzonen, sondern diejenige von Mischzonen hoher Dichte. Dabei soll bestehender Wohnraum zwar erhalten und neuer geschaffen werden. Jedoch ist die strittige Planung dieser Zielsetzung durchaus verpflichtet, indem sie in den beiden ausgeschiedenen Zentrumsgebieten das Wohnen zulÃ¤sst und mit Wohnanteilverpflichtungen zwischen 0 und 33 % versieht. Selbst beim Bauen nach den SBV bliebe ein minimaler Wohnanteil von 30 % im Teilgebiet II einzuhalten. Inwiefern sich die strittigen Festlegungen nicht zum Erreichen der Zielvorgaben des Richtplans eignen sollten, ist nicht ersichtlich. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Nicht stichhaltig ist weiter der pauschale und nicht nÃ¤her substanziierte Einwand, die bestehende Erschliessung im Quartier sei fÃ¼r die vorgesehene dichte Nutzung ungenÃ¼gend. Die Ausscheidung des Zentrumsgebietes ZÃ¼rich West im kantonalen Richtplan erfolgte gerade unter anderem wegen der bestehenden Ã¼bergeordneten Verkehrserschliessung. Das Gebiet ist an die Autobahn A1 angebunden, befindet sich im Einzugsbereich der beiden S-Bahn-Stationen HardbrÃ¼cke und Altstetten und der Ã¼ber die Hardturmstrasse fÃ¼hrenden Tramlinie 4. Zudem soll das Ã¶ffentliche Verkehrsangebot mit neuen Tram- und Buslinien weiter ausgebaut werden. Schliesslich ist zu bedenken, dass weder die erstmalige Ausscheidung einer Bauzone noch die Umzonung eines Gebietes in eine nutzungsintensivere Zone bereits das Bestehen einer ausreichenden Groberschliessung des Gebietes voraussetzen. Im Zeitpunkt des Planungsentscheids muss das Gemeinwesen lediglich bereit sein, die fÃ¼r die Groberschliessung der Bauzonen notwendigen Werke und Anlagen innert bestimmten zeitlichen Etappen zu erstellen (vgl. Art. 15 lit. b RPG und § 91 PBG). Dass dies im Bereich des Gebietes ZÃ¼rich West nicht der Fall wÃ¤re, machen die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht geltend.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Auch ihre pauschale umweltschutzrechtliche Kritik vermochten die BeschwerdefÃ¼hrenden in ihrer Rekursschrift nicht nÃ¤her zu substanziieren. Zu Recht brachten sie nicht vor, die strittige Planung sei allein schon deswegen aufzuheben, weil keine UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung durchgefÃ¼hrt worden sei. Eine solche verlangten sie nur fÃ¼r den Fall, dass das Auflageverfahren wegen Verletzung des Mitwirkungsrechtes wiederholt werden mÃ¼sste. Das Verfahren zur Festsetzung der Bau- und Zonenordnung eignet sich jedenfalls weder bezogen auf die Regelbauweise noch bezogen auf die Sonderbauvorschriften als Leitverfahren fÃ¼r die UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung (vgl. Art. 5 Abs. 3 und Anhang Nr. 60.5 der Verordnung vom 19. Oktober 1988 Ã¼ber die UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung, § 8 und Anhang Ziff. 60.5 der kantonalen EinfÃ¼hrungsverordnung Ã¼ber die UmweltvertrÃ¤glichkeitsprÃ¼fung vom 16. April 1997). </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Schliesslich ist auch nicht ersichtlich, welche gesetzliche Bestimmung eine Vorschrift in der Bau- und Zonenordnung verlangen sollte, wonach auf die GebÃ¤ude FÃ¶rrlibuckstrasse Nr. Y â Nr. Z gebÃ¼hrend RÃ¼cksicht zu nehmen wÃ¤re. Diese GebÃ¤ude wurden von der Beschwerdegegnerin bereits unter Schutz gestellt; ein dagegen erhobener Rekurs ist nach wie vor hÃ¤ngig. Soweit sich diese SchutzverfÃ¼gung als rechtens erweisen sollte, wird sich der massgebliche Schutzumfang direkt daraus ergeben. Mit der definitiven Unterschutzstellung wird alsdann auch die gesetzliche Pflicht zur besonderen RÃ¼cksichtnahme gegenÃ¼ber den Schutzobjekten im Sinne von § 238 Abs. 2 PBG ausgelÃ¶st. FÃ¼r weitere Schutzmassnahmen im Rahmen der Bau- und Zonenordnung besteht daher kein Anlass. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">7. a) Umstritten ist schliesslich die RechtmÃ¤ssigkeit von Art. 81a Abs. 7 BauO. Nach dieser Bestimmung bedÃ¼rfen GestaltungsplÃ¤ne, die den Rahmen der vorstehend festgelegten Bestimmungen (der Sonderbauvorschriften) und der ergÃ¤nzend anwendbaren allgemeinen Bau- und Zonenordnung nicht Ã¼berschreiten, lediglich der Zustimmung des Stadtrates. Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragten die Aufhebung dieses Absatzes, da eine Delegation an die Exekutive gemÃ¤ss § 86 PBG nur dann zulÃ¤ssig sei, wenn der Gestaltungsplan den fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen geltenden Rahmen nicht Ã¼berschreite. Das Bauen nach den Sonderbauvorschriften wÃ¼rde jedoch den in Art. 8 Abs. 5 BauO fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen gesteckten Rahmen Ã¼berschreiten. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Die Vorinstanz erwog dazu, der durch allfÃ¤llige GestaltungsplÃ¤ne einzuhaltende Rahmen fÃ¼r Ãberbauungen sei hier direkt in der BZO bzw. den Sonderbauvorschriften festgelegt worden. Soweit sich ein Gestaltungsplan an diesen Rahmen halte, sei die Kompetenzdelegation an den Stadtrat zulÃ¤ssig. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">b) Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der grundsÃ¤tzlich im gleichen Verfahren wie die Bau- und Zonenordnung oder die Sonderbauvorschriften durch die Legislative zu erlassen ist (§ 88 Abs. 1 PBG). Dies gilt fÃ¼r den Ã¶ffentlichen Gestaltungsplan ohne Ausnahme. Eine Sonderregelung kennt das Gesetz nur fÃ¼r den privaten Gestaltungsplan, soweit dieser den fÃ¼r ArealÃ¼berbauungen im betreffenden Gebiet geltenden Rahmen nicht Ã¼berschreitet (§ 86 PBG). In diesen FÃ¤llen genÃ¼gt die Zustimmung des Gemeinderates (Exekutive), nachdem ja die grundsÃ¤tzlich berufene Legislative bereits bei Erlass der Grundordnung die Rahmenbedingungen fÃ¼r eine Ãberbauung definieren konnte. Diese Bestimmung dient dem Grundsatz der Gewaltentrennung und verlangt daher eine Zustimmung der Legislative zum privaten Gestaltungsplan nur dann, wenn dieser weitere, nicht von der ordnungsgemÃ¤ss erlassenen Grundordnung gedeckte ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten erÃ¶ffnet. Zur Grundordnung hat dabei nicht nur die Regelbauweise zu gelten, sondern letztlich jede Bauweise, welche nach einer von der Legislative erlassenen Ordnung gestattet ist. Dazu gehÃ¶ren auch das Bauen im Rahmen einer ArealÃ¼berbauung oder nach allfÃ¤lligen Sonderbauvorschriften. Beide Bauweisen bewirken keinen Zwang, nach den entsprechenden Vorschriften zu bauen, sondern erÃ¶ffnen lediglich eine neben der Regelbauweise bestehende Baualternative (vgl. §§ 72 Abs. 1 und 81 PBG). Wird das Bauen nach Sonderbauvorschriften im Rahmen einer von der zustÃ¤ndigen Legislative erlassenen BZO geregelt, so besteht kein Anlass dafÃ¼r, private GestaltungsplÃ¤ne innerhalb dieses Rahmens ein zweites Mal von der Legislative genehmigen zu lassen. </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Immerhin erscheint Art. 81a Abs. 7 BauO insofern als etwas unprÃ¤zis, als die Bestimmung nicht zwischen Ã¶ffentlichen und privaten GestaltungsplÃ¤nen differenziert. Daraus kÃ¶nnte der unzutreffende Eindruck entstehen, auch Ã¶ffentliche GestaltungsplÃ¤ne dÃ¼rften, soweit sie sich an den vorgegebenen Rahmen halten, unter Umgehung der Legislative allein durch den Stadtrat erlassen werden. Diese BefÃ¼rchtung ist jedoch unbegrÃ¼ndet und kann ohne weiteres im Rahmen einer gesetzeskonformen Auslegung der Norm ausgerÃ¤umt werden. Zu Recht spricht die fragliche Bestimmung denn auch nur von der Zustimmung zu GestaltungsplÃ¤nen und nicht von deren Erlass. Eine solche Zustimmung ist aber von Gesetzes wegen nur bei privaten GestaltungsplÃ¤nen vorgesehen.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">Der angefochtene Entscheid erweist sich daher auch in dieser Hinsicht als rechtens.</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">8. DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens werden die BeschwerdefÃ¼hrenden kostenpflichtig (§ 70 in Verbindung mit § 13 VRG). <a id="Text12">Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen damit von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).</a></p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 6'100.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je einem Elftel auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2"><span>5.<span> </span></span>â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>