Baurekursgericht des Kantons Zürich 4. Abteilung G.-Nr. R4.2012.00135 BRGE IV Nr. 0195/2012 Entscheid vom 20. Dezember 2012 Mitwirkende Abteilungspräsident Kurt Gutknecht , Baurichter Béla Berke , Baurichterin Margrit Manser, Gerichtsschreiberin Barbara Eidenbenz in Sachen Rekurrentin Y. AG, [….] gegen Rekursgegner 1. Gemeinderat A., [….] Mitbeteiligte 2. Baudirektion Kanton Zürich, Walchetor, Walcheplatz 2, Postfach, 8090 Zürich betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 10. Juli 2012; Verweigerung der Baufreigabe für zwei Mehrfamilienhäuser _______________________________________________________ R4.2012.00135 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 10. Juli 2012 verweigerte der Gemeinderat A. der Y. AG die Baufreigabe für die Erstellung von zwei Mehrfamilienhäusern. B. Hiegegen wandte sich die Y. AG mit Rekurseingabe vom 22. August 2012 rechtzeitig an das Baurekursgericht und beantragte, der Gemeinderat sei unter Aufhebung des angefochtenen B eschlusses einzuladen, die Ba ufrei- gabe unverzüglich zu er teilen. Sodann sei ihr eine Umtriebsentschäd igung zuzusprechen. C. Mit Präsidialverfügung vom 24. August 2012 wurde der Rekurseingang vorgemerkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. Am 24. Septe m- ber 2012 beantragte die Baudirektion Kanton Zürich als Mitbeteiligte die Abweisung des Rekurses. Denselben Antrag stellte der Gemeinderat A. in seiner Stellungnahme vom 25. September 2012. In der Replik vom 14. N o- vember 2012 und der Duplik vom 4. Dezember 2012 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest. D. Auf die Parteivorbringen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: 1. Die Rekurrentin ist als Bauherrin und Verfügungsadressat in ohne weiteres zur Rekurserhebung legitimiert (§ 338a Abs . 1 des Planungs- und Bauge- setzes [PBG]). Da auch die übrigen formellen Voraussetzungen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. R4.2012.00135 Seite 3 2.1. Am 15. Mai 2012 erteilte die Vorinstanz der Rekurrentin die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung von zwei Meh rfamilienhäusern samt Nebe n- gebäuden und Unterniveaugarage unter der Bedingung, „dass das laufende Revisionsverfahren des Quartierplanes Z. samt den damit z usammenhän- genden Erschliessungsprojekten in Rechtskraft erwächst. O hne die Rechtskräftigkeit der übergeordneten Planungen und dem Bau der E r- schliessungsanlagen kann der Baubeginn nicht erfolgen. Mit dem Bau der Hochbauten darf erst nach dem Einbau des Schwarzbelages in der Strasse 'Im See' begonnen werden.“ Bereits am 24. April 2012 hatte die B audirektion die strassenpolizeiliche Bewilligung unter folgender Bedingung erteilt: „Die Bauzufahrt und die Ve r- kehrserschliessung haben ausschliesslich rückwärtig über die neue Qua r- tierstrasse Im See zu erfolgen. Das direkte Ein - und Ausfahren auf die Ka i- serstuhlerstrasse und/oder Materialumschlag auf derselben sind untersagt.“ Der Gemeinderatsbeschluss (act. 4.1) und die Verfügung der Baud irektion (act. 4.2) sind unangefochten rechtskräftig geworden. Die von der Rekurrentin am 2. Juli 2012 verlangte vorze itige Baufreigabe hat der Gemeinderat im angefochtenen Beschluss im Wesentlichen in der Erwägung verweigert, die in den Bewilligungen statuierten Auflagen seien noch nicht erfüllt worden. 2.2. Nach dem Dafürhalten der Rekurrentin haben sich die Verhältnis se seit der Erteilung der erwähnten Bewilligungen grundlegend geändert, weil die Baudirektion am 29. Juni 2012 einen Bauinstallationsplan mit direkter Ba u- stellenzufahrt von der K .-strasse genehmigt habe. Auch alle a ndern N e- benbestimmungen gemäss Baubewilligung vom 15. Mai 2012 se ien erfüllt. Die Baufreigabe sei zu Unrecht verweigert worden. Nachdem die Bauste l- lenzu- und -wegfahrt mit dem Einverständnis der kantonalen B ehörden di- rekt über die Staatsstrasse erfolgen könne, seien alle Auflagen zur rü ck- wärtigen Erschliessung für die Baufreigabe ohne Belang und kön nten höchstens einer Bezugsfreigabe im Wege stehen. Die Baudirektion verweist in ihrer Vernehmlassung auf die angefochtene Verfügung, in welcher eine rückwärtige Erschliessung und Baustellenz u- fahrt verlangt worden sei. Zwar habe der zuständige kantonale Sachbea r- R4.2012.00135 Seite 4 beiter eine vorläufige Bauzufahrt von der Staatsstrasse unter der Vorau s- setzung erwogen, dass auch die Gemeinde zustimme. Weil diese Zusti m- mung fehle, gelte die verfügte Auflage. Nach D arstellung der Gemeinde ist der Quartierplan am 15. Mai 2012 rechtskräftig festgesetzt, von der Baudirektion aber noch nicht genehmigt worden. Das Bauprojekt für die Erschliessungsarbeiten liege vor, das Su b- missionsverfahren sei abgeschlossen. Bei gleichze itiger öffentlicher und privater Bautätigkeit am gleichen Ort seien Behinderungen absehbar. Weil die Gemeinde die Quartierplananlagen so rasch als möglich realisieren wol- le, sei diesen der Vorzug zu geben. 3.1. Gemäss § 233 Abs. 1 PBG dürfen Bauten und Anl agen nur auf Grundst ü- cken erstellt werden, die baureif sind oder deren Baureife auf die Fertigste l- lung oder, wo die Verhältnisse es erfordern, bereits auf den Baubeginn hin gesichert ist. Die Erfüllung dieser Grundanforderung an Bauten und Anl a- gen wurde mit den erwähnten Auflagen sichergestellt (vgl. E. 2.1.). Die Au f- lagen sind von der Rekurrentin, indem sie kein Rechtsmittel dagegen erh o- ben hat, stillschweigend akzeptiert worden. Gemäss § 326 PBG darf mit der Ausführung eines Vorhabens ohne schrif t- liche E rlaubnis der zuständigen Behörden nicht begonnen werden, bevor alle nötigen baurechtlichen Bewilligungen rechtskräftig erteilt und alle auf den Baubeginn gestellten Nebenbestimmungen erfüllt sind. Die Erfüllung solcher Nebenbestimmungen ist die Regel, von welcher nur mit gutem Grund abgewichen werden darf. Denn inhaltlich bedeutet eine vorzeitige Baufreigabe eine Wiedererwägung der ursprünglichen Auflagen, von we l- cher aus Gründen der Rechtssicherheit nur in Ausnahmefällen Gebrauch gemacht wird. Eine vorzeit ige Baufreigabe kommt insbesondere dann in Betracht, wenn sich die rechtlichen oder tatsächlichen Verhältnisse so ve r- ändert haben, dass ein Beharren auf der Erfüllung aller Nebenbestimmu n- gen vor Baubeginn unverhältnismässig wäre. Ein Rechtsanspruch auf vo r- zeitige Baufreigabe besteht indessen nicht. Liegen nachvollziehbare Grü n- de vor, welche eine vorzeitige Baufreigabe als ungünstig erscheinen la s- sen, kann die Behörde diese verweigern. Bei der Beurteilung dieser Frage steht der Behörde ein erhebliches Ermessen zu, welches das Baurekursge- richt nach seiner grundsätzlichen vollen Kognition (§ 20 Abs. 1 des Verwa l- R4.2012.00135 Seite 5 tungsrechtspflegegesetzes [VRG]) zu berücksichtigen hat. Entspre chend ersetzt es somit eine noch vertretbare Wertung der Gemeinde nicht durch eine ander e Wertung und greift nur bei offensichtlicher Unhaltbarkeit des vorinstanzlichen Entscheides ein (vgl. Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. Aufl., Zürich 1999, § 20 Rz. 17 ff.) 3.2. Die Rekurrentin macht sinngemäss geltend, durch die Wiedererwägung der kantonalen Verfügung sei eine grundlegend neue Situation entstanden. Deshalb müsse auch die Gemeinde auf ihre Bewilligung zurückkommen und die vorzeitige Baufreigabe erteilen. Die Bewilligu ng der Baudirektion für die Bauinstallation mit Zu - und Au s- fahrt von der K .-strasse betrifft einzig die Auflage in der kant onalen Verfü- gung während der Bauphase. Insofern ist tatsächlich eine neue S ituation entstanden. Bestehen bleiben indessen i mmer noch die kanton ale Auflage, die Verkehrserschliessung (nach Bauvollendung) habe au sschliesslich rückwärtig zu erfolgen, und die Auflagen in der kommunalen Baubewi lli- gung betreffend die rechtskräftige Re vision des Quartierplanes Z. und des- sen Umsetzung. Insbesondere bleibt die Nebenb estimmung, mit dem Bau der Hochbauten dürfe erst nach dem Einbau des Schwarzbelages in der Strasse 'Im See' begonnen werden. Diesen Umstand hat die Baud irektion berücksichtigt, indem sie in ihrer Bewilligung der Ba ustellenzufahrt die schriftliche Baufreigabe der Gemeinde A. vorbehalten hat (act. 11). Die noch strittigen Nebenbestimmungen betreffen die Zugänglichkeit des Baugrundstückes und somit eine Grundanforderung an jede Anlage und Baute. Sie sind von zentr aler Bedeutung, weil eine Nutzung der zu erste l- lenden Bauten und Anlagen ohne rechtskonforme Erschliessung nicht mög- lich ist. Schon aus diesem Grunde war es ohne weiteres zulässig, eine vo r- zeitige Baufreigabe zu verweigern. Hinzu kommen die nachvollziehb aren Befürchtungen der Gemeinde, eine vorgezogene Bautätigkeit der R ekur- rentin könnte die Arbeiten an den Entwässerungs - und Strassenanlagen entlang der rekurrentischen Grundstücksgrenzen behindern und dadurch zu Bauverzögerungen und Mehrkosten für das Gemei nwesen führen. Die Verweigerung einer vorzeitigen Baufreigabe lag unter den gegebenen U m- ständen ohne weiteres im Ermessen der kommunalen Baubehörde. Von R4.2012.00135 Seite 6 einer offensichtlichen Unhaltbarkeit des vorinstanzlichen Entscheids kann keine Rede sein. Ergänzend ist festzuhalten, dass durch die Wiedererwägung der Baudire k- tion bezüglich der Baustelleninstallation hinsichtlich der grundsätzlichen E r- schliessung der Bauparzelle keine neue Situation entstanden ist. Die von der kommunalen Vorinstanz im baurechtlichen Ents cheid statuierte Bedi n- gung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen und es besteht im vorli e- genden Verfahren kein Anlass dazu, deren Rechtmässigkeit zu überprüfen (vgl. § 86a VRG). 4. Somit ergibt sich, dass der Rekurs abzuweisen ist. [….]