<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2014.00019</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214297&amp;W10_KEY=4467105&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2014.00019</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 09.07.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 25.08.2015 teilweise gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung an das Verwaltungsgericht zurÃ¼ckgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Rüge nach Ablauf Rekursfrist, Mietereinbauten als Anlagekosten, Unverzinsliche Vorauszahlungen des Grundstückpreises<br/><br/>Zulässigkeit von Rügen nach Ablauf der Rekursfrist (E. 2).<br/>Sind die Mietereinbauten mit dem Kaufpreis abgegolten worden, müssen deren Kosten unter dem Gesichtswinkel des Grundsatzes der vergleichbaren Verhältnisse als Anlagekosten berücksichtigt werden (E. 3.4).<br/>Unverzinsliche Vorauszahlungen des Grundstückspreises vor der Eigentumsübertragung stellen eine weitere Leistung dar, wenn dem Veräusserer die Nutzungsbefugnis am Grundstück einstweilen noch verbleibt. Ebenso einen Vorteil geniesst der Steuerpflichtige, wenn er einen Teil des Kaufpreises im Sinn einer Kaufpreisminderung unverzinst an die Käuferin zurückzahlt (E. 3.5).<br/><br/>Teilweise Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ANLAGEKOSTEN">ANLAGEKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAUFPREIS">KAUFPREIS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KAUFPREISVORAUSZAHLUNG">KAUFPREISVORAUSZAHLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: MIETEREINBAUTE">MIETEREINBAUTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃGE (ZULÃSSIGKEIT)">RÃGE (ZULÃSSIGKEIT)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERSPÃTUNG">VERSPÃTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORAUSZAHLUNG">VORAUSZAHLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZINSVORTEIL">ZINSVORTEIL</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 132 StG</span><br/><span class="gerade">§ 151 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 152 StG</span><br/><span class="gerade">§ 153 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 205 StG</span><br/><span class="gerade">§ 206 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 213 StG</span><br/><span class="gerade">§ 216 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 217 StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 StG</span><br/><span class="gerade">§ 17 VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=23039" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2014.00019</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">9. Juli 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Dirk Andres. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch die Kommission fÃ¼r Grundsteuern, </span></p> <p class="MsoBodyText">diese vertreten durch die D AG, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 23. Januar 2003 erwarb A das in C gelegene GrundstÃ¼ck alt Kat.-Nr. 01 an der E-Strasse 02/F-Strasse 03/G-Strasse 04â05 zum Preis von Fr. â¦. Am 28. Februar 2003 kaufte A auch das NachbargrundstÃ¼ck alt Kat.-Nr. 06 an der G-Strasse 07 zum Preis von Fr. â¦. Danach vereinigte er die beiden GrundstÃ¼cke zu neu Kat.-Nr. 08 und begrÃ¼ndete Stockwerkeigentum daran. </p> <p class="Urteilstext">In der Folge erstellte er auf dem GrundstÃ¼ck alt Kat.-Nr. 06 einen Neubau bzw. Anbau an das bestehende Einkaufszentrum. </p> <p class="Urteilstext">Am 28. MÃ¤rz 2007 verkaufte A die beiden Stockwerkeinheiten GBBL 09 und GBBL 10 zum Preis von Fr. â¦ (inkl. MWSt) bzw. Fr. â¦ (exkl. MWSt) an die H AG in I.</p> <p class="Urteilstext">Am 20. Juni 2011 verfÃ¼gte die Kommission fÃ¼r die Grundsteuern der Gemeinde C ausgehend von einem GrundstÃ¼ckgewinn von Fr. â¦ eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die hiergegen erhobene Einsprache wies die Kommission fÃ¼r Grundsteuern am 26. September 2011 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 11. November 2011 erhob A beim Steuerrekursgericht Rekurs gegen diesen Einspracheentscheid. Das Steuerrekursgericht hiess den Rekurs nach Einholung einer Expertise am 3. November 2013 teilweise gut und setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ herab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob A am 24. MÃ¤rz 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte der Entscheid des Steuerrekursgerichts sei aufzuheben und die GrundstÃ¼cksgewinnsteuer sei auf Fr. â¦ festzusetzen. Unter BerÃ¼cksichtigung des geleisteten Depositums von Fr. â¦ sei ihm auf sein Guthaben von Fr. â¦ ein VergÃ¼tungszins von 2 % fÃ¼r die Periode vom 29. MÃ¤rz 2007 bis zur RÃ¼ckzahlung des Guthabens zu vergÃ¼ten, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. </p> <p class="Urteilstext">Die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde C schloss auf Abweisung der Beschwerde. Das Steuerrekursgericht verzichtete auf eine Vernehmlassung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.<span> </span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Im Kanton ZÃ¼rich wird die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nach § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. Steuerpflichtig ist nach § 217 StG der VerÃ¤usserer. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die Steuerhoheit fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuern steht den politischen Gemeinden zu (§ 205 StG). GemÃ¤ss § 206 in Verbindung mit § 132 Abs. 1 StG gilt im Grundsteuerverfahren die Offizialmaxime. Damit die SteuerbehÃ¶rde ihrer Untersuchungspflicht nachkommen kann, ist die steuerpflichtige Person kraft der ihr obliegenden Mitwirkungspflicht verpflichtet und berechtigt, an der Untersuchung der SteuerbehÃ¶rden mitzuwirken. Nach der allgemeinen Regel im Steuerverfahren trÃ¤gt der Pflichtige die Beweislast fÃ¼r Tatsachen, welche die Steuerschuld mindern oder aufheben, wÃ¤hrend die EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde fÃ¼r das von ihr vertretene Gemeinwesen die steuerbegrÃ¼ndenden und -erhÃ¶henden Tatsachen nachzuweisen hat (RB 2002 Nr. 110 f.; vgl. BGr, 21. April 2010, 2C_574/2009, E. 4.2; BGr, 4. Dezember 2009, 2C_452/2009, E. 2.1). Die SteuerbehÃ¶rde darf im Sinn einer natÃ¼rlichen Vermutung davon ausgehen, dass die steuerpflichtige Person alle UmstÃ¤nde, die zu ihren Gunsten sprechen, von sich aus vorbringt. Ãnderungen und ErgÃ¤nzungen eines Antrags sind bis zum Ablauf der Rekursfrist zulÃ¤ssig. Nach Rekursfristablauf erstmals geltend gemachte steuermindernde Tatsachen, deren verspÃ¤tetes Vorbringen auf eine nachlÃ¤ssige ProzessfÃ¼hrung zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist, finden keine Beachtung. </p> <p class="Erwgung2">Demnach sind die vom Pflichtigen geltend gemachten Aufwandpositionen als gewerbsmÃ¤ssiger interkantonaler LiegenschaftenhÃ¤ndler vom Steuerrekursgericht zu Recht als verspÃ¤tet unberÃ¼cksichtigt geblieben. Da der GrundsteuerbehÃ¶rde die Staatssteuerakten nicht vorliegen und es ihr gemÃ¤ss den Grundsteuerakten nicht augenscheinlich bekannt sein musste, dass der Pflichtige interkantonaler LiegenschaftenhÃ¤ndler war, war sie auch nicht verpflichtet, eine entsprechende Untersuchung von Amtes wegen zu fÃ¼hren. Eine BerÃ¼cksichtigung von Amtes wegen ist auch insofern ausgeschlossen, da dem gewerbsmÃ¤ssigen interkantonalen LiegenschaftenhÃ¤ndler nur dann ein Abzug zusteht, wenn er ausdrÃ¼cklich darauf verzichtet, entsprechende Aufwendungen bei den Staat- und Gemeindesteuern geltend zu machen (Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3.A., ZÃ¼rich 2013, § 221 N. 148).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Ebenso nach Ablauf der Rekursfrist erfolgte die RÃ¼ge des Pflichtigen, wonach die GrundsteuerbehÃ¶rde nicht zum Beizug der D AG im EinschÃ¤tzungsverfahren berechtigt gewesen sei bzw. es seien die gesetzlichen Vorgaben fÃ¼r die Bestellung eines SachverstÃ¤ndigen â insbesondere durch die anschliessende Vertretung der BehÃ¶rde im Rekursverfahren durch dieselbe Unternehmung â verletzt worden. Es geht hierbei nicht um die Geltendmachung von steuermindernden Tatsachen, sondern um von Amtes wegen zu beachtende Bestimmungen fÃ¼r ein faires Verfahren. Sind zur AbklÃ¤rung des relevanten Sachverhalts besondere Sachkenntnisse erforderlich, Ã¼ber welche die GrundsteuerbehÃ¶rde nicht oder nur teilweise verfÃ¼gt, so kÃ¶nnen gemÃ¤ss § 132 Abs. 2 StG SachverstÃ¤ndige beigezogen werden. Entgegen der Ansicht des Steuerrekursgerichts kann auch ein Rechtsberater als SachverstÃ¤ndiger (fÃ¼r Rechtsfragen) amten (vgl. BGr, 28. Oktober 2004, 1P.390/2004; VGr, 14. August 2013, SB.2012.00109). Soweit ein Steuerberater (im Unterschied zur Vertretung einer Gemeinde im Rechtsmittelverfahren) bereits im vom Untersuchungsgrundsatz dominierten EinschÃ¤tzungsverfahren mitwirkt oder gar die VerfahrensfÃ¼hrung fÃ¼r die EinschÃ¤tzung an ihn ausgelagert wird, gebietet der Grundsatz eines fairen Verfahrens, dass er ebenso wie das Gemeinwesen zur ObjektivitÃ¤t verpflichtet ist. Nach der Rechtsprechung gelten fÃ¼r SachverstÃ¤ndige wie auch fÃ¼r als SachverstÃ¤ndige beigezogene AnwÃ¤lte deshalb die gleichen Ausstands- und AblehnungsgrÃ¼nde, wie sie fÃ¼r Richter vorgesehen sind (BGr, 18. Juli 2012, 2C_991/2011, E. 2.1; BGE 135 I 14; 138 I 406; 139 III 120). </p> <p class="Erwgung2">GestÃ¼tzt auf den auch fÃ¼r BehÃ¶rden geltenden Grundsatz von Treu und Glauben und das Verbot des Rechtsmissbrauchs wird aber verlangt, dass ein echter oder vermeintlicher (formeller) Ausstands- oder Ablehnungsgrund so frÃ¼h wie mÃ¶glich geltend gemacht wird. Es verstÃ¶sst gegen Treu und Glauben, EinwÃ¤nde dieser Art erst im Rechtsmittelverfahren vorzubringen, wenn der Mangel schon vorher hÃ¤tte festgestellt und gerÃ¼gt werden kÃ¶nnen. Wer den Mangel nicht unverzÃ¼glich vorbringt, wenn er davon Kenntnis erhÃ¤lt, sondern sich stillschweigend auf ein Verfahren einlÃ¤sst, verwirkt den Anspruch auf spÃ¤tere Anrufung der vermeintlich verletzten Ausstandsbestimmungen (vgl. BGE 132 II 485 E. 4.3 S. 496 mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2">Vorliegend hat der Pflichtige wÃ¤hrend des EinschÃ¤tzungsverfahrens in einem Schreiben vom 22. MÃ¤rz 2011 zwar sein Missfallen Ã¼ber die Beratung der Kommission fÃ¼r Grundsteuern durch die D AG bzw. die Herren J und K und Ã¼ber die Auslagerung der FallfÃ¼hrung an diese externe Beratungsfirma geÃ¤ussert, eine entsprechende RÃ¼ge dann aber weder in seiner Einsprache noch innert Rekursfrist erhoben. Dass sich die Kommission fÃ¼r Grundsteuern in der Folge im Rekursverfahren durch die D AG vertreten liess, war absehbar und brachte keine neuen Erkenntnisse. Unter diesen UmstÃ¤nden ist die nach Ablauf der Rekursfrist geltend gemachte Verletzung von Verfahrensrechten im Sinn von Treu und Glauben verspÃ¤tet erfolgt.</p> <p class="Urteilstext"><b>3.</b></p> <p class="Erwgung2"><b>3.1</b> GrundstÃ¼ckgewinn ist nach § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) Ã¼bersteigt. Massgebend fÃ¼r die Berechnung des Gewinns und der Besitzesdauer ist die letzte HandÃ¤nderung (Abs. 2). Als Erwerbspreis gilt gemÃ¤ss § 220 StG der beim Erwerb vereinbarte Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers (Abs. 1). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2</b> WÃ¤hrend die vom Gutachter berechneten Wertquoten vom Pflichtigen nicht mehr infrage gestellt werden, ist zunÃ¤chst weiterhin umstritten, ob die Mietereinbauten des Unternehmens L im Umfang von Fr. â¦ als Anlagekosten anzurechnen sind. </p> <p class="Urteilstext"><b>3.3</b> Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ist eine Spezialeinkommenssteuer. Es handelt sich um eine Objektsteuer, bei der grundsÃ¤tzlich nur auf den VerÃ¤usserungserlÃ¶s und die Anlagekosten abgestellt wird, ohne den Ã¼brigen wirtschaftlichen VerhÃ¤ltnissen der Steuerpflichtigen Rechnung zu tragen. BegrÃ¼ndet wird dies mit der Ausgleichsfunktion der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer. Die Bodenmehrwerte, die zu einem wesentlichen Teil auf Einrichtungen sowie planerische Massnahmen des Gemeinwesens zurÃ¼ckzufÃ¼hren sind, fÃ¼hren aufgrund der Knappheit des Bodens zu unverdienten Wertzuwachsgewinnen. Deren AbschÃ¶pfung soll die Aufwendungen des Gemeinwesens decken. Dieser Ausgleich soll nicht durch Verlustverrechnung beeintrÃ¤chtigt werden, die nicht mit dem Grundbesitz als solchem, sondern mit der Person des EigentÃ¼mers zusammenhÃ¤ngt (vgl. zum Ganzen: Markus Reich, Steuerrecht, 2. A., ZÃ¼rich 2012, S. 495 ff.).</p> <p class="Erwgung2">Um die Besteuerung des GrundstÃ¼ckgewinns als "unverdienten" Wertzuwachs zu gewÃ¤hrleisten, verlangt der von Lehre und Rechtsprechung entwickelte Grundsatz der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse, dass sich ErlÃ¶s und Anlagekosten auf das umfÃ¤nglich und inhaltlich gleiche GrundstÃ¼ck zu beziehen haben. Hat sich dessen tatsÃ¤chliche oder rechtliche Beschaffenheit wÃ¤hrend der massgebenden Besitzesdauer wesentlich geÃ¤ndert, so sind durch Zu- oder Abrech­nungen am Erwerbspreis vergleichbare VerhÃ¤ltnisse herzustellen (RB 1999 Nr. 156 = StE 2000 B 44.1 Nr. 7 = ZStP 1999, S. 342).</p> <p class="Erwgung2">Bezugspunkt fÃ¼r den Vergleich der VerhÃ¤ltnisse beim Verkauf ist der Zustand des GrundstÃ¼cks, der Grundlage fÃ¼r die Kaufpreisgestaltung bei der VerÃ¤usserung gebildet hat. Es kommt also nicht darauf an, was aufgrund des Grundbucheintrags dinglich auf den Erwerber zu Eigentum Ã¼bergeht. Massgebend ist nur das, was an liegenschaftlichen Werten verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden ist (RB 1993 Nr. 29 = StE 1993 B 44.12.2 Nr. 2). Haben die Vertragsparteien ein Ã¼berbautes GrundstÃ¼ck verÃ¤ussert, dann mÃ¼ssen auch die GebÃ¤udekosten gewinnmindernd berÃ¼cksichtigt werden. Ist jedoch aus dem Gesichtswinkel der Kaufpreisfestsetzung lediglich Bauland oder ein Rohbau verkauft worden, kann bloss der Landpreis bzw. der Preis fÃ¼r den Rohbau angerechnet werden. Aufwendungen fÃ¼r Bauten, die nach dem rechtsgeschÃ¤ftlichen Willen der Vertragsparteien nicht als verÃ¤ussert gelten und daher nicht mit dem Kaufpreis abgegolten werden, sind infolgedessen nicht als Anlagekosten anrechenbar (vgl. VGr, 24. November 2004, SB.2004.00043, E. 2.4).</p> <p class="Urteilstext"><b>3.4</b> Wertvermehrende Mietereinbauten bilden somit zwar sachenrechtlich Bestandteil der Liegenschaft. Wurden sie nicht zusammen mit der Liegenschaft verkauft bzw. wurde aus dem Gesichtswinkel der Kaufpreisfestsetzung lediglich ein Rohbau verkauft, sind die Mietereinbauten nicht als Anlagekosten anrechenbar. Sind die Mietereinbauten aber mit dem Kaufpreis abgegolten, mÃ¼ssen deren Kosten unter dem Gesichtswinkel des Grundsatzes der vergleichbaren VerhÃ¤ltnisse als Anlagekosten berÃ¼cksichtigt werden (VGr, 24. November 2004, SB.2004.00043, E. 2.4).</p> <p class="Urteilstext">Vorliegend hat die KÃ¤uferin der streitbetroffenen Liegenschaft die fraglichen Mietereinbauten nicht mit dem Kaufpreis abgegolten. Vielmehr wurde nur der Rohbau verkauft. Das ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass zum Zeitpunkt des Verkaufs der Liegenschaft der Umfang der Mietereinbauten noch nicht feststand und es dem Pflichtigen seinen Angaben zufolge im EinschÃ¤tzungsverfahren nur unter grossem Aufwand gelang, die Baukostenabrechnungen und die Zahlungsbelege des Unternehmens L zu besorgen. Der Wert der Mietereinbauten war beim Verkauf der Liegenschaft damit nicht genau bekannt und kann deshalb auch nicht kaufpreisgestaltend gewesen sein. Die EntschÃ¤digung an das Unternehmen L fÃ¼r die Mietereinbauten war kein Thema des Kaufvertrages. Weiter spricht fÃ¼r einen Rohbauverkauf, dass auch nur der Rohbau an das Unternehmen L vermietet war. Dieser Mietvertrag Ã¼ber den Rohbau aus dem Jahre 2004 mit Unternehmen L bestand nach dem Verkauf weiter. Die Kosten der Mietereinbauten werden bei frÃ¼hestmÃ¶glicher Beendigung des von der KÃ¤uferin Ã¼bernommenen Mietvertrags im Jahre 2026 â also 22 Jahre nach Vertragsabschluss mit VerlÃ¤ngerungsmÃ¶glichkeit bis 2046 â amortisiert sein. Zwar war bei der Kaufpreisgestaltung entscheidend, dass die Liegenschaft bis mindestens ins Jahr 2026 vermietet war, nicht jedoch, dass die nach Abschluss des Mietvertrages und nach dem Verkauf des Rohbaus vorgenommenen Einbauten aufgrund des Akzessionsprinzips Bestandteil des GrundstÃ¼cks wurden. </p> <p class="Urteilstext">Die Kosten fÃ¼r die Mietereinbauten des Unternehmens L sind damit vorliegend in Ãbereinstimmung mit der langjÃ¤hrigen Praxis des Verwaltungsgerichts nicht als Anlagekosten anrechenbar, da sie nicht Bestandteil der Kaufpreisfestsetzung waren. Vorliegend braucht deshalb nicht entschieden zu werden, ob Mietereinbauten in PrÃ¤zisierung der Rechtsprechung generell nur noch dann als Anlagekosten geltend gemacht werden kÃ¶nnen, wenn der Mieter dafÃ¼r durch den VerÃ¤usserer entschÃ¤digt worden ist. </p> <p class="Urteilstext"><b>3.5 </b>Weiter wirft der Pflichtige der Vorinstanz vor, sie habe die Mietzinsgarantie fÃ¼r die Parkgarage bei der Bestimmung des massgeblichen ErlÃ¶ses falsch berÃ¼cksichtigt sowie dafÃ¼r wie fÃ¼r die Vorauszahlung eines Teils des Kaufpreises einen zu hohen Zins verrechnet.</p> <p class="Urteilstext">Am 3. Mai 2006 leistete die KÃ¤uferin eine unverzinsliche Kaufpreisanzahlung von Fr. â¦. Bei Besitzesantritt am 28. MÃ¤rz 2007 leitete sie den Restkaufpreis von Fr. â¦ an den Pflichtigen weiter. Infolge der vereinbarten Mietzinsgarantie zahlte der Pflichtige am 10. September 2007 und am 19. September 2008 je Fr. â¦ unverzinst an die Mieterin der KÃ¤uferin zurÃ¼ck. Die Vorinstanz erblickte in der Nichtverzinsung der drei Zahlungen eine weitere Leistung und rechnete auf der Basis eines Zinses von 3 % Fr. â¦ zum ErlÃ¶s hinzu.</p> <p class="Urteilstext">Laut § 222 StG gilt als ErlÃ¶s der bei der infrage stehenden HandÃ¤nderung vereinbarte Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Alle Leistungen, welche in kausalem VerhÃ¤ltnis zur HandÃ¤nderung standen, bilden den Erwerbspreis (VGr, 20. April 2005, SB.2004.00066, E. 2.2). Unverzinsliche Vorauszahlungen des GrundstÃ¼ckpreises vor der EigentumsÃ¼bertragung stellen eine weitere Leistung dar, wenn dem VerÃ¤usserer die Nutzungsbefugnis am GrundstÃ¼ck einstweilen noch verbleibt (BGr, 15. November 2011, 2C_603/2010, E. 3). Der Ausgleich des Zinsvorteils rechtfertigt sich, da der VerkÃ¤ufer einen wirtschaftlichen Vorteil geniesst, wenn er den Kaufpreis ganz oder teilweise erhÃ¤lt, bevor er den Nutzen am GrundstÃ¼ck aufgeben muss. Einig mit den AusfÃ¼hrungen des Steuerrekursgerichts geniesst der Pflichtige ebenso einen Vorteil, wenn er â wie vorliegend â einen Teil des Kaufpreises im Sinn einer Kaufpreisminderung unverzinst an die KÃ¤uferin zurÃ¼ckzahlt. Entgegen der Ansicht des Pflichtigen spielt es in Bezug auf den Zinsvorteil keine Rolle, dass er die Mietzinsgarantie an den Mieter und nicht an die KÃ¤uferin zahlte, da die Leistung im Kaufvertrag vereinbart war. Es handelt sich um eine mit der HandÃ¤nderung verbundene weitere Leistung in Form eines Zinsvorteils, welche dem Pflichtigen zugutekam, indem er Ã¼ber Fr. â¦ zinsfrei verfÃ¼gen konnte.</p> <p class="Urteilstext">Der verrechnete Zinssatz auf die Mietzinsgarantie und die Vorauszahlung hat den MarktverhÃ¤ltnissen fÃ¼r die Zinsperiode 2006â2008 entsprochen. Wie die Vorinstanz richtigerweise festgestellt hat, lag der verwendete Zinssatz von 3 % unter dem fÃ¼r Immobilienzwecke festgelegten Referenzzinssatz (hypothekarischer Durchschnittszinssatz der Banken), sodass kein pÃ¶nales Element erblickt werden kann. Die vom Regierungsrat festgelegten ZinssÃ¤tze fÃ¼r Steuern sind nicht einschlÃ¤gig, weil damit andere Ziele verfolgt werden. </p> <p class="Urteilstext"><b>3.6 </b>Sodann bringt der Pflichtige zu Recht vor, dass die MieterentschÃ¤digungen von Fr. â¦ bei der Berechnung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer der Vorinstanz unberÃ¼cksichtigt geblieben sind, obwohl diese anerkannt worden sind. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ist damit wie folgt zu berechnen:</p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="582"> <tr> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>Fr.</span></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>Fr.</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><span>ErlÃ¶s:</span></b></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Verkaufspreis</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Zinsvorteil</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Mietzinsgarantie</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>-â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>Total ErlÃ¶s</span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><span>â¦</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"></td> <td valign="top"></td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>Anlagekosten:</span></b></p> </td> <td valign="top"></td> <td valign="top"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Erwerbspreis:</span></p> </td> <td valign="top"></td> <td valign="top"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Kat.-Nr. 01</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦%</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Kat.-Nr. 9805</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦%</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>MieterentschÃ¤digung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>â¦%</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><i><span>Total Erwerbspreis</span></i></b></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="top"></td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><span>â¦</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> <td valign="top"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>Wertvermehrende Aufw.:</span></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="top"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>Kostenaufstellung</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>Erwerbspreis</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>-â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>Baukreditzins</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>-â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>MÃ¤klerprovision</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>-â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>Erwerbskosten</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>-â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>Verkaufskosten</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>-â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>Mietzinsgarantie</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>-â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>HGP</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>-â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>HGP</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>GU plus AG</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>-â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>GU plus AG</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><i><span>Total wertvermehrende Aufw.</span></i></b></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>â¦%</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><span>â¦</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><i><span>MÃ¤klerprovision</span></i></b></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><span>â¦</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><i><span>Erwerbskosten</span></i></b></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>â¦%</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><span>â¦</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><i><span>Verkaufskosten</span></i></b></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><span>â¦</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><i><span>Baukreditzins</span></i></b></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>â¦</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><span>â¦%</span></p> </td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><span>â¦</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><span>Total Anlagekosten:</span></b></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><span>â¦</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><span>GrundstÃ¼ckgewinn:</span></b></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><span>â¦</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><span>GrundstÃ¼ckgewinn gerundet:</span></b></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><span>â¦</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> </tr> <tr> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><span>GrundstÃ¼ckgewinnsteuer laut § 225 Abs. 1 StG:</span></b></p> </td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"></td> <td valign="bottom"> <p class="MsoNormal"><b><span>â¦</span></b></p> </td> </tr> </table> <p class="Erwgung2"> </p> <p class="Erwgung2">Die Beschwerde ist damit lediglich betreffend der NichtberÃ¼cksichtigung der MieterentschÃ¤digungen gutzuheissen, im Ãbrigen jedoch vollumfÃ¤nglich abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4.</b></p> <p class="Urteilstext">Da der Pflichtige nur in einem Nebenpunkt, gemessen am Streitwert nur zu 0,01 %, obsiegt, rechtfertigt es sich die ganzen Kosten dem Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und ihm keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG). Zwar hÃ¤tte sich der Aufwand des Pflichtigen betreffend der Mietereinbauten bei richtiger rechtlicher Einordung des Sachverhalts durch die GrundsteuerbehÃ¶rde bei der Beweismittelbeschaffung sowie die Dauer des EinschÃ¤tzungsverfahrens reduziert, doch liegt darin wegen der Untersuchungspflicht sowie der KomplexitÃ¤t des Falls keine mutwillige Verletzung des Beschleunigungsgebotes, welche die Auferlegung der Verfahrenskosten an die Beschwerdegegnerin rechtfertigen wÃ¼rde, zumal der BeschwerdefÃ¼hrer die BerÃ¼cksichtigung der Mietereinbauten beantragte und dafÃ¼r auch beweispflichtig war. Ebenso war aufgrund der schwierigen Berechnung der Wertquoten das Einholen einer Expertise durch das Steuerrekursgericht geboten. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ auf Fr. â¦ herabgesetzt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 50'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.- Zustellkosten,<br/> Fr. 50'120.- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>