<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2005.00010</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205080&amp;W10_KEY=4467138&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2005.00010</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 25.05.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ersatzbeschaffung landwirtschaftlicher Grundstücke<br/><br/>Die gemäss § 161 Abs. 3 lit. h aStG noch erforderliche ertragsmässige Gleichheit der beiden Grundstücke ist harmonisierungsbedingt entfallen, indessen dürfte sich die Erweiterung, wonach nicht mehr eine gleiche wirtschaftlich-technische Ersatzfunktion vorhanden sein muss, lediglich auf die Tatbestandsvariante der Verbesserung des eigenen Grundstücks beziehen, während die Variante des Erwerbs eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstücks nach wie vor eine gewisse funktionale Kongruenz der Grundstücke voraussetzt. Sofern sich der Erwerb eines zusätzlichen Grundstücks überhaupt unter die Tatbestandsvariante der Verbesserung des eigenen Grundstücks subsumieren lässt, sollte jedenfalls verlangt werden, dass das neu erworbene Grundstück in den bestehenden Landwirtschaftsbetrieb integriert wird und als Teil eines einheitlichen Ganzen erscheint. Die hier zu beurteilende Konstellation, bei welcher im Ergebnis zwei eigenständige und von zivilrechtlich verschiedenen Eigentümern geführte landwirtschaftliche Betriebe vorliegen, erfüllt die Voraussetzungen der Ersatzbeschaffung nicht, zumal es am Kriterium der Selbstbewirtschaftung mangelt. Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESITZESANTRITT">BESITZESANTRITT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETRIEBSGEMEINSCHAFT">BETRIEBSGEMEINSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBESCHAFFUNG">ERSATZBESCHAFFUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZGRUNDSTÃCK">ERSATZGRUNDSTÃCK</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERTRAGSMÃSSIGE GLEICHWERTIGKEIT">ERTRAGSMÃSSIGE GLEICHWERTIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FUNKTIONSGLEICHHEIT">FUNKTIONSGLEICHHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GENERATIONENWECHSEL">GENERATIONENWECHSEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HEIMWESEN">HEIMWESEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTLICHES GRUNDSTÃCK">LANDWIRTSCHAFTLICHES GRUNDSTÃCK</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTSBETRIEB">LANDWIRTSCHAFTSBETRIEB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTBEWIRTSCHAFTUNG">SELBSTBEWIRTSCHAFTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERAUFSCHUB">STEUERAUFSCHUB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERBESSERUNG DES EIGENEN GRUNDSTÃCKS">VERBESSERUNG DES EIGENEN GRUNDSTÃCKS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 161 Abs. III lit. h aStG</span><br/><span class="gerade">§ 216 Abs. III lit. h StG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">A verkaufte mit Ã¶ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 5. Oktober 2001 ein in der Bauzone gelegenes BaugrundstÃ¼ck in der Gemeinde X, welches Teil des landwirtschaftlichen Heimwesens "L" bildete, zum Preis von Fr. â¦ an die H AG. Gleichentags wurde die HandÃ¤nderung im Grundbuch vollzogen.</p> <p class="Urteilstext">Ebenfalls mit Ã¶ffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 5. Oktober 2001 erwarb A von I fÃ¼r Fr. â¦ das landwirtschaftliche Heimwesen "M", welches ein Wohnhaus, mehrere ÃkonomiegebÃ¤ude sowie diverse GrundstÃ¼cke in den Gemeinden X und Y umfasst. Ein Nachtrag dazu wurde am 22. November 2001 beurkundet. Der Besitzesantritt wurde gemÃ¤ss "Weiteren Bestimmungen" zum Kaufvertrag auf den 1. Januar 2002 festgelegt.</p> <p class="Urteilstext">Am 31. Dezember 2001 trat A das neu erworbene landwirtschaftliche Heimwesen "M" im Rahmen eines Erbvorbezugs mit Besitzesantritt per 1. Januar 2002 an seinen Sohn D ab, welcher dieses in der Folge bewirtschaftete. Gleichentags wurde das Heimwesen "L" an den Sohn C abgetreten. Am 7. August 2002 verstarb A.</p> <p class="Urteilstext">Aus Anlass der HandÃ¤nderung vom 5. Oktober 2001 auferlegte die Grundsteuerkommission der Gemeinde X den Erben von A mit Entscheid vom 1. Dezember 2003 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ sowie eine HandÃ¤nderungssteuer von Fr. â¦</p> <p class="Urteilstext">Eine gegen den Veranlagungsentscheid erhobene Einsprache, mit welcher die Erben von A GewÃ¤hrung des Steueraufschubs bzw. der Steuerbefreiung infolge Ersatzbeschaffung eines landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cks verlangt hatten, wies die Grundsteuerkommission am 22. MÃ¤rz 2004 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den hiergegen erhobenen Rekurs der Pflichtigen wies die Steuerrekurskommission III mit Entscheid vom 24. November 2004 ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 31. Januar 2005 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht beantragen, den Entscheid der Steuerrekurskommission III aufzuheben und fÃ¼r die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer den Steueraufschub bzw. fÃ¼r die HandÃ¤nderungssteuer die Steuerbefreiung infolge Ersatzbeschaffung eines landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cks zu gewÃ¤hren. Gleichzeitig verlangten sie eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend die Steuerrekurskommission III auf Vernehmlassung verzichtete, schloss die Gemeinde X auf Abweisung der Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Beschwerde in Grundsteuersachen an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das von der Rekurskommission in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch.</p> <p class="Erwgung2">Ihr Ermessen Ã¼berschreitet die BehÃ¶rde, wenn sie den Rahmen des ihr gesetzlich zustehenden Ermessens verlÃ¤sst, indem sie nach Ermessen entscheidet, obwohl ihr das Gesetz kein solches einrÃ¤umt. Ein Ermessensmissbrauch liegt vor, wenn die BehÃ¶rde das Ermessen zwar im gesetzlich vorgegebenen Rahmen ausÃ¼bt, dieses aber unter sachfremden Gesichtspunkten oder in Missachtung allgemeiner Rechtsprinzipien betÃ¤tigt; das ist insbesondere der Fall, wenn die ErmessensbetÃ¤tigung als unhaltbar, als willkÃ¼rlich und rechtsungleich erscheint (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Im Beschwerdeverfahren gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r die Rekurskommission. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht (spÃ¤testens) im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden (vgl. RB 1999 Nrn. 149 und 150, auch zum Folgenden). Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Begehren sind schliesslich allgemein zulÃ¤ssig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stÃ¼tzen, welche unter das Novenverbot fallen.</p> <p class="Erwgung2">Diese Rechtslage im Steuerbeschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht ist vergleichbar mit derjenigen im Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren vor Bundesgericht, wo gemÃ¤ss Art. 105 Abs. 2 des Bundesrechtspflegegesetzes vom 16. Dezember 1943 (OG) die Sachverhaltsfeststellung das Bundesgericht bindet, wenn eine richterliche BehÃ¶rde als Vorinstanz den Sachverhalt nicht offensichtlich unrichtig, unvollstÃ¤ndig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensbestimmungen festgestellt hat, woraus sich in solchen FÃ¤llen die UnzulÃ¤ssigkeit neuer Tatsachen und Beweismittel ergibt (BGE 125 II 217 E. 3a; BGr, 2. Mai 2000, 2A.499/1999, E. 1b, www.bger.ch; Alfred KÃ¶lz/Isabelle HÃ¤ner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 2. A., ZÃ¼rich 1998, N. 940 ff.). Damit befindet sich das vor dem ZÃ¼rcher Verwaltungsgericht bei Steuerbeschwerden geltende Novenverbot auch in Ãbereinstimmung mit Art. 98a Abs. 3 OG.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird laut § 216 Abs. 1 StG von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben. GemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. h StG wird die Steuer aufgeschoben bei vollstÃ¤ndiger oder teilweiser VerÃ¤usserung eines land- oder forstwirtschaftlichen GrundstÃ¼cks, soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten ErsatzgrundstÃ¼cks oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen GrundstÃ¼cke im Kanton verwendet wird. Diese Vorschrift entspricht fast wÃ¶rtlich der Regelung von Art. 12 Abs. 3 lit. d des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), wobei allerdings die Ersatzbeschaffung in der ganzen Schweiz zum Steueraufschub fÃ¼hrt (vgl. § 226a StG).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung gilt ein GrundstÃ¼ck dann als "landwirtschaftlich", wenn es entweder Teil eines landwirtschaftlichen Heimwesens ist oder tatsÃ¤chlich landwirtschaftlich genutzt wird (RB 1991 Nr. 41 [Leitsatz] = StE 1992 B 42.36 Nr. 3; vgl. Martin Baumgartner, VermÃ¶gensbesteuerung land- und forstwirtschaftlicher GrundstÃ¼cke im Kanton ZÃ¼rich, ZÃ¼rich etc. 2002, S. 94 ff.). Der Erschliessungsgrad und die baurechtliche ZonenzugehÃ¶rigkeit des GrundstÃ¼cks sind nicht entscheidend. Auch landwirtschaftlich beworbene baureife GrundstÃ¼cke in der Bauzone kÃ¶nnen als "landwirtschaftlich" qualifiziert werden, wÃ¤hrend nicht bewirtschaftetes oder Ã¶des Land nicht als solches zu wÃ¼rdigen ist, selbst wenn es in der Landwirtschaftszone liegt (RB 1994 Nr. 67 = ZStP 1994, S. 228). So ist nach der Rechtsprechung der Steueraufschub auch bei der VerÃ¤usserung einer unÃ¼berbauten Baulandparzelle zulÃ¤ssig, sofern die landwirtschaftliche Nutzung dieser Parzelle grundsÃ¤tzlich mÃ¶glich war und das GrundstÃ¼ck dadurch gleichsam eine betriebliche Reserve des verÃ¤ussernden Landwirts bildete (RB 1991 Nr. 41 = StE 1992 B 42.36 Nr. 3, E. 2a).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Vorinstanz hat im Wesentlichen erwogen, eine gleichartige Funktion des Ersatzobjekts bilde Voraussetzung fÃ¼r die steuerlich privilegierungswÃ¼rdige Ersatzbeschaffung. Das von A verkaufte BaugrundstÃ¼ck und das in der Folge erworbene landwirtschaftliche Heimwesen erfÃ¼llten jedoch nicht dieselbe Funktion, vielmehr gehe die Funktion des erworbenen Heimwesens, welches fÃ¼r sich selbst Grundlage fÃ¼r eine selbstÃ¤ndige bÃ¤uerliche Existenz liefere, weit Ã¼ber jene des verÃ¤usserten unbebauten GrundstÃ¼cks hinaus. Zudem habe A das erworbene GrundstÃ¼ck nie selbst bewirtschaftet, sondern sei eine solche Bewirtschaftung von Anfang an nur durch dessen Sohn D erfolgt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>DemgegenÃ¼ber machen die Pflichtigen im Wesentlichen geltend, bei landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cken mÃ¼sse das Ersatzobjekt nicht dieselbe Funktion erfÃ¼llen wie das verkaufte GrundstÃ¼ck. Durch den Erwerb der Nachbarliegenschaft "M" habe A eine VergrÃ¶sserung seines landwirtschaftlichen Betriebs "L" bezweckt; geÃ¤nderte agrarpolitische Rahmenbedingungen hÃ¤tten ihn dazu gezwungen, um die Existenz langfristig erhalten bzw. sicherstellen zu kÃ¶nnen, dass der Betrieb auch noch von der nÃ¤chsten Generation gefÃ¼hrt werden kÃ¶nne. Wesentlich sei einzig, ob der VerkÃ¤ufer den ErlÃ¶s zum Nutzen der Landwirtschaft verwende. Dass A das ErsatzgrundstÃ¼ck kurz nach dem Kauf alters- und gesundheitshalber an seinen Sohn D abgetreten habe, Ã¤ndere nichts am Vorliegen einer steuerlich privilegierten Ersatzbeschaffung. Da es um einen Familienbetrieb gehe, der sich Ã¼ber Generationen hinweg entwickelt habe, spiele es keine Rolle, welches Familienmitglied innerhalb dieser Kette gehandelt habe. Die SÃ¶hne D und C bewirtschafteten "M" und "L" aus rationellen GrÃ¼nden im Rahmen einer vertraglich errichteten Betriebsgemeinschaft gemeinsam. Es treffe nicht zu, dass A "M" nie selbst bewirtschaftet habe. Er sei bereits am 22. November 2001 EigentÃ¼mer des neuen Betriebs geworden und habe mit dem Entscheid, die Baulandparzelle zu verkaufen und damit den Erwerb von "M" zu ermÃ¶glichen, als Selbstbewirtschafter im Sinn einer persÃ¶nlichen Leitung des Gewerbes den entscheidenden strategischen Schritt unternommen. Da im November und Dezember in der Landwirtschaft naturgemÃ¤ss wenig Arbeiten anfielen, kÃ¶nne nicht beurteilt werden, welche Feldarbeiten A in dieser Zeit noch selber ausgefÃ¼hrt habe. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Vorinstanz geht zunÃ¤chst davon aus, dass es bereits deshalb an einer massgeblichen Voraussetzung fÃ¼r eine Ersatzbeschaffung nach § 216 Abs. 3 lit. h StG mangle, weil vorliegend kein Ersatzobjekt mit gleichartiger Funktion erworben worden sei. Die Pflichtigen halten dem entgegen, dass eine solche gleichartige Funktion des erworbenen landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cks fÃ¼r die GewÃ¤hrung des Steueraufschubs im Gegensatz zu gewerblichen Liegenschaften seit Inkrafttreten des neuen Steuergesetzes nicht mehr erforderlich sei. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die grundlegende agrarpolitische Zweckbestimmung von § 216 Abs. 3 lit. h StG kann darin erblickt werden, einem Landwirt die FortfÃ¼hrung seiner bisherigen ErwerbstÃ¤tigkeit zu erleichtern, indem ihm bei ganzer oder teilweiser Aufgabe seines ursprÃ¼nglichen Betriebs der Erwerb einer Ersatzliegenschaft oder die Verbesserung von bestehenden landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cken nicht durch die GrundstÃ¼ckgewinnbesteuerung erschwert oder sogar verunmÃ¶glicht werden soll.</p> <p class="Erwgung2">Von einem Ersatz ganz allgemein kann grundsÃ¤tzlich nur gesprochen werden, wenn ein Aktivum aus Ã¤usserem Zwang oder aus betrieblichen GrÃ¼nden aus dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen ausscheidet und durch ein Aktivum ersetzt wird, das die gleiche wirtschaftliche Funktion wie das ausgeschiedene Ã¼bernimmt und der Fortsetzung des Betriebs dient (RB 1991 Nr. 40 mit Hinweisen; Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, ZÃ¼rich 1999, § 68 N. 16, § 216 N. 252). Folgerichtig hatte § 161 Abs. 3 lit. h des alten Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG) das Steuerprivileg ausdrÃ¼cklich auf den Erwerb und die Erstellung von "ertragsmÃ¤ssig gleichwertigen", selbstbewirtschafteten Ersatzliegenschaften beschrÃ¤nkt, weshalb das ErsatzgrundstÃ¼ck Ertragsgleichheit aufweisen und dieselbe wirtschaftliche Funktion Ã¼bernehmen musste wie das verÃ¤usserte GrundstÃ¼ck. Diese EinschrÃ¤nkung diente primÃ¤r der Verhinderung von MissbrÃ¤uchen (vgl. Ferdinand Zuppinger/Erwin SchÃ¤rrer/Ferdinand Fessler/Markus Reich, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, ErgÃ¤nzungsband, 2. A., Bern 1983, § 161 N. 178 ff.). </p> <p class="Erwgung3">In § 216 Abs. 3 lit. h StG ist eine solche BeschrÃ¤nkung nicht mehr ausdrÃ¼cklich enthalten, vielmehr sieht jene Bestimmung zwei mÃ¶gliche Tatbestandsvarianten einer steuerprivilegierten Ersatzbeschaffung vor: einerseits den "Erwerb eines selbstbewirtschafteten ErsatzgrundstÃ¼cks", andererseits die "Verbesserung der eigenen selbstbewirtschafteten, landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cke". Das Erfordernis der ertragsmÃ¤ssigen Gleichheit ist harmonisierungsbedingt entfallen (vgl. Protokoll des Kantonsrats 1995-1999, Band V, S. 4700). Indem neu auch die ErlÃ¶sreinvestition zur Verbesserung des eigenen Landwirtschaftsbetriebs zugelassen wird, ist die Ersatzbeschaffungstheorie in diesem Bereich weitgehend von der Reinvestitionstheorie abgelÃ¶st worden (vgl. Bernhard Zwahlen in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2. A., Basel etc. 2002, Art. 12 StHG N. 73). Indessen dÃ¼rfte sich diese Erweiterung, wonach nicht mehr zwingend eine gleiche wirtschaftlich-technische Ersatzfunktion vorhanden sein muss, lediglich auf die zweite Tatbestandsvariante der Verbesserung der eigenen selbstbewirtschafteten GrundstÃ¼cke beziehen, da die Zweiteilung in den Ersatzerwerb und die Verbesserung ansonsten keinen Sinn ergeben wÃ¼rde. Es erscheint daher sachgerecht, fÃ¼r die erste Tatbestandsvariante des Erwerbs eines ErsatzgrundstÃ¼cks neben dem Kriterium der Selbstbewirtschaftung nach wie vor eine gewisse funktionale Kongruenz zu verlangen, damit Ã¼berhaupt von einem "Ersatz" gesprochen werden kann, auch wenn dieser Zusammenhang nicht mehr in einer ertragsmÃ¤ssigen Gleichwertigkeit der beiden GrundstÃ¼cke zum Ausdruck kommen muss. Andernfalls wÃ¼rde es zur GewÃ¤hrung der Steuerprivilegierung genÃ¼gen, den ErlÃ¶s in irgendeiner Form zum Nutzen der Landwirtschaft zu verwenden, was aber â entgegen der von den Pflichtigen vertretenen Auffassung â aufgrund der gewÃ¤hlten Formulierung des fraglichen Ersatzbeschaffungstatbestands offenkundig nicht dem Willen des Gesetzgebers entspricht.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>A hat von seinem Heimwesen "L" lediglich ein einzelnes BaugrundstÃ¼ck verÃ¤ussert, wobei ihm ein ansonsten vollstÃ¤ndiger landwirtschaftlicher Betrieb verblieben ist, welcher nach wie vor eine selbstÃ¤ndige Grundlage fÃ¼r eine Existenz als Landwirt bildet. Eine eigentliche Aufgabe des ursprÃ¼nglichen Heimwesens lag somit zu keinem Zeitpunkt vor, wÃ¤hrend das erworbene GrundstÃ¼ck ebenfalls einen vollstÃ¤ndigen Landwirtschaftsbetrieb darstellt. Bei dieser ausserordentlichen Konstellation kann selbst bei extensiver Auslegung nicht mehr vom Erwerb eines "Ersatz"grundstÃ¼cks im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. h erste Variante StG gesprochen werden, vielmehr ist von einem "Zusatz"objekt auszugehen, weil im Ergebnis zwei eigenstÃ¤ndige Heimwesen vorliegen und das erworbene GrundstÃ¼ck dadurch in seiner Funktion weit Ã¼ber jene des verÃ¤usserten hinausgeht. Dieses Vorgehen bezweckt nicht mehr die FortfÃ¼hrung des bisherigen landwirtschaftlichen Betriebs, sondern erÃ¶ffnet eine vollstÃ¤ndig neue ErwerbsmÃ¶glichkeit.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Mithin bleibt zu prÃ¼fen, ob vorliegend der Tatbestand einer Verbesserung des eigenen, selbstbewirtschafteten landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cks erfÃ¼llt ist. Der Wortlaut dieser Variante legt nahe, dass sie sich vorab auf die ErlÃ¶sinvestition in bereits zum BetriebsvermÃ¶gen des Landwirts gehÃ¶rende GrundstÃ¼cke bezieht, indem beispielsweise ein Stall erweitert oder ein BetriebsgebÃ¤ude modernisiert wird. In der Regel dÃ¼rften dabei das verÃ¤usserte und das zu verbessernde GrundstÃ¼ck eine landwirtschaftliche Betriebseinheit oder zumindest Teile einer solchen bilden. Ob auch der Erwerb einer zusÃ¤tzlichen Liegenschaft als VergrÃ¶sserung des bestehenden Landwirtschaftsbetriebs unter den Begriff der "Verbesserung des eigenen GrundstÃ¼cks" subsumiert werden kann, ist zumindest fraglich, zumal im hier zu beurteilenden Fall der ursprÃ¼ngliche Betrieb um ein vollstÃ¤ndiges zweites Heimwesen erweitert worden ist und sich insofern ganz grundsÃ¤tzlich die Frage stellt, ob der gesetzliche Rahmen dadurch nicht ohnehin gesprengt wird. Konsequenterweise mÃ¼sste dann aber jedenfalls gefordert werden, dass das erworbene GrundstÃ¼ck gleichsam in den bestehenden Landwirtschaftsbetrieb integriert wird und als Teil eines einheitlichen Ganzen erscheint. Ein derartiger rechtlicher und betrieblicher Zusammenhang im Sinn einer Betriebseinheit ist hier jedoch nicht ersichtlich. Vielmehr ist mit "M" einfach ein zusÃ¤tzlicher, eigenstÃ¤ndiger Landwirtschaftsbetrieb zum bereits vorhandenen Betrieb "L" hinzugekauft worden, um beiden SÃ¶hnen eine ErwerbsmÃ¶glichkeit als Landwirt zu verschaffen. Diese haben denn auch ab 1. Januar 2002 als zivilrechtlich verschiedene EigentÃ¼mer die beiden rund 1 km voneinander entfernt liegenden Heimwesen als jeweils auch in rechtlicher Hinsicht selbstÃ¤ndige Betriebe weitergefÃ¼hrt. Die pauschale und nicht belegte Behauptung der Pflichtigen, die Familie sei "aufgrund der geÃ¤nderten agrarpolitischen Rahmenbedingungen und wegen der Tier- und Naturschutzauflagen" gezwungen gewesen, den Betrieb zu vergrÃ¶ssern, findet in den Akten keine StÃ¼tze. Inwiefern dabei der Umstand von Belang sein soll, dass auf dem Hof "M" ein neues BetriebsgebÃ¤ude errichtet worden sei, welches auf dem Heimwesen "L" aus bau- und umweltschutzrechtlichen GrÃ¼nden nicht hÃ¤tte realisiert werden kÃ¶nnen, ist nicht einzusehen. Die gemeinsame Bewirtschaftung der beiden Heimwesen durch D und C im Rahmen einer Betriebsgemeinschaft beruht offensichtlich auf freiwilliger Basis und ist nicht auf betriebliche Notwendigkeit zurÃ¼ckzufÃ¼hren. Dabei ist der erst im Beschwerdeverfahren eingereichte "Vertrag Ã¼ber die Errichtung einer Betriebsgemeinschaft" aufgrund des Novenverbots (vgl. E. 1.2) unbeachtlich. Nicht zuletzt mangels einer eigentlichen Betriebseinheit erreicht die vorliegende Konstellation deshalb nicht die geforderte IntensitÃ¤t fÃ¼r die Annahme einer steuerlich privilegierten Ersatzbeschaffung.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2">Im Ãbrigen hat die Vorinstanz zu Recht festgestellt, dass es am Erfordernis fehlt, wonach die erworbene Liegenschaft ein "selbstbewirtschaftetes" GrundstÃ¼ck sein muss.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Das Gesetz umschreibt die Voraussetzungen nicht, unter denen ein ErsatzgrundstÃ¼ck als "selbstbewirtschaftet" im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. h StG zu qualifizieren ist. Massgebend fÃ¼r die Auslegung dieses Begriffs ist somit die Rechtsprechung, insbesondere zur frÃ¼heren â diesbezÃ¼glich weitgehend gleich lautenden â grundsteuerrechtlichen Ordnung der Ersatzbeschaffung landwirtschaftlicher GrundstÃ¼cke (§ 161 Abs. 3 lit. h aStG). Die Regelungen des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht (BGBB) kÃ¶nnen gegebenenfalls ergÃ¤nzend herangezogen werden, sind hingegen fÃ¼r das zÃ¼rcherische Steuerrecht nicht verbindlich (vgl. VGr, 1. September 2004, SB.2004.00037, E. 1.1). Eine Selbstbewirtschaftung im Sinn des BGBB liegt vor, wenn der Steuerpflichtige den erworbenen landwirtschaftlichen Boden selbst bearbeitet oder das landwirtschaftliche Heimwesen persÃ¶nlich leitet (Art. 9 Abs. 1 BGBB). Falls das ErsatzgrundstÃ¼ck nicht selbst bewirtschaftet werden kann, weil es zum Zeitpunkt des Erwerbs verpachtet ist, steht dies einer steuerlichen Privilegierung nicht entgegen, soweit mit einer Selbstbewirtschaftung zu rechnen ist (VGr, 8. Mai 1990, SR 89/0020; Richner/Frei/Kaufmann, § 216 N. 281).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>"Selbstbewirtschaftung" verstanden im tatsÃ¤chlichen Sinn des Wortes setzt eine unmittelbare eigene Bewirtschaftung durch den erwerbenden Landwirt selbst voraus. Der Ã¶ffentlich beurkundete Kaufvertrag zwischen A und I Ã¼ber den Erwerb des landwirtschaftlichen Heimwesens "M" datiert vom 5. Oktober 2001. In "Weiteren Bestimmungen" zum Kaufvertrag hielten die Vertragsparteien fest, dass der Besitzesantritt, d.h. der Ãbergang der Vertragsobjekte in Rechten und Pflichten, Nutzen und Gefahr, am 1. Januar 2002 erfolge, und dass Ã¼ber die mit den Vertragsobjekten verbundenen Abgaben zum Wert am Antrittstag abgerechnet werde. Am 22. November 2001 wurde sodann ein Nachtrag zum Kaufvertrag Ã¶ffentlich beurkundet und die Grundbuchanmeldung vorgenommen. Zu diesem Zeitpunkt ist A somit zivilrechtlicher EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks "M" geworden, was ihm grundsÃ¤tzlich die MÃ¶glichkeit verschaffte, rechtlich darÃ¼ber zu verfÃ¼gen, also etwa das GrundstÃ¼ck weiterzuverkaufen oder mit Grundpfandrechten zu belasten. Was die tatsÃ¤chliche Nutzung des Landwirtschaftsbetriebs angeht, erÃ¶ffnete sich hingegen erst durch den Besitzesantritt vom 1. Januar 2002 die MÃ¶glichkeit, faktisch Ã¼ber das Heimwesen zu verfÃ¼gen, weil erst die BesitzesÃ¼bergabe bzw. der Ãbergang von Nutzen und Gefahr dem Erwerber die tatsÃ¤chliche Gewalt Ã¼ber das GrundstÃ¼ck verschafft und dazu fÃ¼hrt, dass er die Sache frei nutzen kann. Somit war beispielsweise die eigentliche Bewirtschaftung des Landes im Sinn einer Bearbeitung des Bodens erst ab Januar 2002 mÃ¶glich. Dabei kann offen bleiben, ob ab dem Zeitpunkt des EigentumsÃ¼bergangs allenfalls bereits die MÃ¶glichkeit einer Selbstbewirtschaftung im Sinn einer persÃ¶nlichen betrieblichen Leitung des Heimwesens bestanden hÃ¤tte, da in keiner Art und Weise nachgewiesen ist, dass A im betreffenden Zeitraum entsprechende Handlungen vorgenommen oder strategische Entscheide getroffen hÃ¤tte. Hierbei gilt auch zu berÃ¼cksichtigen, dass die Familie laut Einsprachebeschluss gegenÃ¼ber dem Steueramt X im Juni 2001 klar zum Ausdruck gebracht habe, eine Selbstbewirtschaftung durch A sei nicht geplant. Deshalb muss angenommen werden, dass schon von Anfang an eine Nachfolgeregelung vorgesehen war, wonach der Sohn D gleichzeitig mit dem Erwerb des neuen Betriebs auch dessen Bewirtschaftung Ã¼bernehmen sollte. Eine Selbstbewirtschaftung durch A ist folglich nicht nachgewiesen. Entscheidend ist dabei, dass eine solche ab 1. Januar 2002 grundsÃ¤tzlich mÃ¶glich gewesen wÃ¤re, aber freiwillig â infolge der erbvorbezugsweisen Abtretung an den Sohn â nicht erfolgt ist. Anders wÃ¼rde sich die Situation allenfalls dann prÃ¤sentieren, wenn A durch Ã¤ussere, ihm nicht zurechenbare GrÃ¼nde daran gehindert gewesen wÃ¤re, das neu erworbene Heimwesen selbst zu bewirtschaften, so wenn er zum Beispiel noch vor Besitzesantritt verstorben wÃ¤re oder der gesamte zu bewirtschaftende Boden am 1. Januar 2002 noch an Drittpersonen verpachtet gewesen wÃ¤re. Wie entschieden werden mÃ¼sste, wenn er seinem Sohn in der BetriebsfÃ¼hrung von "M" zumindest beigestanden hÃ¤tte, sei dahingestellt, wird doch dies von den Pflichtigen nicht geltend gemacht.</p> <p class="Erwgung2">Diese Auslegung des Begriffs der "Selbstbewirtschaftung" deckt sich gleichzeitig mit derjenigen des Begriffs der "selbstgenutzten" Wohnliegenschaft gemÃ¤ss § 216 Abs. 3 lit. i StG: Die Selbstnutzung erfasst dort lediglich das eigene Bewohnen durch den VerÃ¤usserer selbst, wÃ¤hrend etwa das Bewohnen durch den Erblasser den die Liegenschaft nach dem Erbgang verÃ¤ussernden Erben nicht angerechnet werden kann (RB 1992 Nr. 49 = StE 1992 B 42.38 Nr. 9). Angesichts der vergleichbaren Konstruktion der beiden ErsatzbeschaffungstatbestÃ¤nde rechtfertigt sich ein sinngemÃ¤sses Heranziehen dieser Rechtsprechung fÃ¼r den vorliegenden Fall. Daher erscheint es nicht sachgerecht, die Definition der "Selbstbewirtschaftung" zu erweitern und auch Generationenwechsel miteinzubeziehen, zumal die steuerliche BegÃ¼nstigung nicht auf die Erhaltung von FamilienvermÃ¶gen, sondern von individuellem landwirtschaftlichem Eigentum abzielt.</p> <p class="Erwgung2">Im Ãbrigen muss auf die weiteren Vorbringen der Pflichtigen mangels Relevanz nicht nÃ¤her eingegangen werden. Die Steuerberechnung ist grundsÃ¤tzlich unbestritten geblieben. </p> <p class="Erwgung2">Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und steht diesen keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG). Da der Beschwerdegegnerin kein besonderer Aufwand erwachsen ist, bleibt ihr eine ParteientschÃ¤digung ebenfalls versagt.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 10'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 10'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je 1/5 auferlegt, unter solidarischer Haftung fÃ¼r die gesamten Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>