<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2021.00403</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222294&amp;W10_KEY=13013465&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2021.00403</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.04.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 02.02.2023 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Abbruch EFH und Neubau MFH: Negative Vorwirkung der BZO (§ 234 PBG); befriedigende Gesamtwirkung (§ 238 Abs. 1 PBG). Das Verwaltungsgericht erachtet jene Normen als planungsrechtliche Festlegungen im Sinn von § 234 PBG, welche von planerischer Bedeutung sind. Zudem muss eine beantragte Planänderung hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben, um im Sinn von § 234 PBG berücksichtigt zu werden (E.3.2). Die Vorinstanz verneinte zu Recht eine negative Vorwirkung mehrerer revidierter BZO-Bestimmungen und bestätigte die Einhaltung der geltenden Vorgaben (E.4). Schliesslich hält auch die ästhetische Beurteilung der seitens des Verwaltungsgerichts vorzunehmenden Rechtskontrolle stand (E.5). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃSTHETIKVORSCHRIFT">ÃSTHETIKVORSCHRIFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUMASSENZIFFER">BAUMASSENZIFFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUSPERRE">BAUSPERRE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BESONDERES GEBÃUDE">BESONDERES GEBÃUDE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BZO">BZO</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDUNG">EINORDUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FASSADENHÃHE">FASSADENHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDELÃNGE">GEBÃUDELÃNGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEGATIVE VORWIRKUNG">NEGATIVE VORWIRKUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 234 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=57152" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2021.00403</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. April 2022</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Peter Sprenger<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>A,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>B,<b> </b></span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. D AG, vertreten durch lic. iur. E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. BaubehÃ¶rde Meilen, vertreten durch RA F,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerinnen,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die BaubehÃ¶rde Meilen erteilte der D AG mit Beschluss vom 2. Juni 2020 unter Nebenbestimmungen die Baubewilligung fÃ¼r den Abbruch des Einfamilienhauses und der KleintierstÃ¤lle Vers.-Nr. 01 sowie die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohneinheiten und integrierter Garage <span>auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02, G-Weg 03 in </span>Meilen<span>.</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2">Dagegen rekurrierten B und A am 15. Juli 2020 beim Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses. Am 5. November 2020 fÃ¼hrte eine Delegation der 2. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein durch. Mit Entscheid vom 27. April 2021 wies das Baurekursgericht das Rechtsmittel von B und A ab. </p> <p class="MsoNormal"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><span>Gegen diesen Entscheid erhoben A und B am 31. Mai 2021 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragten, diesen sowie den angefochtenen Beschluss aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern</span>. Sodann beantragten sie einen Schriftenwechsel sowie eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht beantragte am 22. Juni 2021<span> </span>ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 2. Juli 2021 beantragte die D AG, die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, unter EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Gleichentags beantragte die BaubehÃ¶rde Meilen ebenfalls, die Beschwerde unter <span>EntschÃ¤digungsfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden</span> vollumfÃ¤nglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. </p> <p class="Sachverhalt2"><span>A und B </span>replizierten am 30. August 2021 mit unverÃ¤nderten AntrÃ¤gen. Ebenfalls mit unverÃ¤nderten AntrÃ¤gen reichte die D AG am 13. September 2021 ihre Duplik ein. Am 11. Oktober 2021 beantragten <span>A und B, das Verfahren zu sistieren. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 27. Oktober 2021 wurde das Sistierungsbegehren abgelehnt. W</span>eitere Stellungnahmen der D AG und der BaubehÃ¶rde Meilen erfolgten am 2. bzw. 3. November 2021 mit unverÃ¤nderten AntrÃ¤gen.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer erwÃ¤gt:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Die im Rekursverfahren unterlegenen EigentÃ¼mer der auf der gegenÃ¼berliegenden Strassenseite des BaugrundstÃ¼cks befindlichen Liegenschaft Kat.-Nr. 04, G-Weg 05, sind <span>ohne Weiteres zur Beschwerdeerhebung legitimiert (§ 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt; auf die Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck befindet sich gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Meilen (BZO) in der Wohnzone W 1.8. Die strittige Baubewilligung erging noch unter der bisherigen BZO vom 12. September 1997 (BZO). Inzwischen trat per 1. Oktober 2021 die totalrevidierte BZO vom 17. September 2020 in Kraft (revBZO).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Strittig ist in mehrfacher Hinsicht die Einhaltung der kommunalen Bauvorschriften. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, das Bauvorhaben prÃ¤judiziere einerseits unzulÃ¤ssigerweise die Vorschriften der revidierten BZO und widerspreche andererseits auch den Bestimmungen der bisherigen BZO.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><span>Im Hauptpunkt machen die BeschwerdefÃ¼hrenden eine negative PrÃ¤judizierung von Art. 28 Abs. 1 lit. a revBZO (max. Baumassenziffer), Art. 28 Abs. 1 lit. b i.</span><span> </span><span>V.</span><span> </span><span>m. Art. 31 Abs. 2 Satz 1 lit. b und Satz 2 revBZO (max. GebÃ¤udelÃ¤nge), Art. 28 Abs. 1 lit. e revBZO (max. traufseitige FassadenhÃ¶he), Art. 28 Abs. 2 lit. b revBZO (FassadenhÃ¶hen mit Zuschlag bei Attikageschoss) sowie Art. 50 Abs. 3 revBZO (RÃ¼ckversetzung des Attikageschosses auf den fiktiven Traufseiten) geltend. Sie sind der Ansicht, diesen komme entgegen der Vorinstanz planungsrechtlicher Gehalt im Sinn von § 234 PBG zu.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Baugesuche sind grundsÃ¤tzlich nach denjenigen Vorschriften zu beurteilen, welche im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheides gelten (RB 1989 Nr. 91). Nach § 234 PBG ist eine Baubewilligung aber immer dann ganz oder teilweise zu verweigern, wenn die Verwirklichung des Bauvorhabens auf eine noch ausstehende oder beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig einwirken wÃ¼rde (vgl. RB 1980 Nr. 113). KÃ¼nftigen Planfestsetzungen wird auf diese Weise eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem Bauten nur noch bewilligt werden, wenn sie die vorgesehene planerische Neuordnung nicht beeintrÃ¤chtigen (BGE 118 Ia 510 E. 4.d; vgl. auch BGE 116 Ia 449 E. 4). </span>Allerdings soll nach dem Grundsatz der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit Ã¶ffentlich-rechtlicher EigentumsbeschrÃ¤nkungen die Bausperre nicht weitergehen, als es der Zweck der vorgesehenen Planung verlangt (VGr, 11. Juli 1990, VB.1990.00038 = BEZ 1990 Nr. 29; RB 1984 Nr. 96). </p> <p class="Erwgung3"><span>Das Verwaltungsgericht erachtet jene Normen als planungsrechtliche Festlegungen im Sinn von § 234 PBG, welche von planerischer Bedeutung sind. Jedoch werden durch § 234 PBG auch nicht sÃ¤mtliche in Ãnderung befindlichen Bestimmungen geschÃ¼tzt, welche Auswirkungen auf planungsrechtliche Festlegungen haben kÃ¶nnen. Vielmehr muss es sich bei einer planungsrechtlichen Festlegung im Sinn von § 234 PBG stets um ein unmittelbares oder wenigstens um ein mittelbares Planungsinstrument handeln (VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00508, E. 2.3.2, auch zum Folgenden). Zu diesen Vorschriften gehÃ¶ren etwa die Bestimmungen Ã¼ber die Nutzweise (RB 1984 Nr. 95), die AusnÃ¼tzung, die erlaubte Ãberbauungsart, die GebÃ¤udehÃ¶he oder die Geschosszahl (RB 1996 Nr. 76). Davon ausgenommen wurden z.</span><span> </span><span>B. blosse Messvorschriften oder Bestimmungen, die vorwiegend feuerpolizeilichen Zielen dienen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts muss eine beantragte PlanÃ¤nderung zudem hinreichend konkretisiert sein und ernsthafte Realisierungschancen haben, um im Sinn von § 234 PBG berÃ¼cksichtigt zu werden (RB 1982 Nr. 140 = BEZ 1982 Nr. 19; RB 1993 Nr. 40; VGr, 22. MÃ¤rz 2006, VB.2005.00562, E. 2.2; VGr, 9. Februar 2011, VB.2010.00508, E. 2.3.3). </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.1 </span></b><span>Vorliegend befinden sich die streitbetroffenen Vorschriften nicht mehr im Planungsstadium </span>und sind unbestrittenermassen hinreichend konkretisiert<span>. Die revidierte BZO wurde am </span>17. September 2020 festgesetzt, am 14. Juni 2021 genehmigt und gilt seit dem 1. Oktober 2021. <span>Von der Inkraftsetzung der revBZO sind aufgrund eines hÃ¤ngigen Rekurses allerdings bis auf Weiteres die Art. 28 Abs. 1 lit. a, e und f sowie Art. 28 Abs. 2 ausgenommen. In Bezug auf den entsprechenden Regelungsgegenstand hat die bisherige BZO vom 12. September 1997 (Fassung in Beachtung ihrer seitherigen Ãnderungen) nach wie vor Geltung (vgl. Hinweis auf S. 1 der revBZO).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.2 </span></b><span>Eine Verwirklichungschance ist einer PlanÃ¤nderung nicht schon dann abzusprechen, wenn dagegen ein Rechtsmittel erhoben worden ist (VGr, 22. April 1993, VB.1993.00035 = RB 1993 Nr. 40, auch zum Folgenden). Die Rechtsmittelinstanzen dÃ¼rfen im Verfahren Ã¼ber die baurechtliche Bewilligung nur in krassen FÃ¤llen der angestrebten PlanungsÃ¤nderung den Schutz vor nachteiliger Beeinflussung versagen. Ist eine Planung lediglich fragwÃ¼rdig, so ist es Sache der Bauherrschaft, sich gegen die Planung zur Wehr zu setzen, und muss das einstweilige Bauverbot aufrechterhalten bleiben, bis die in jenem Verfahren zustÃ¤ndigen Instanzen Klarheit Ã¼ber die kÃ¼nftige planerische Festlegung geschaffen haben.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.3 </span></b><span>Die Art. 28 Abs. 1 lit. a, e und f sowie Art. 28 Abs. 2 revBZO betreffen die Baumassenziffer bzw. die FassadenhÃ¶he. Da hier nicht gesagt werden kann, es liege ein Fall krasser Fehlplanung vor (vgl. § 49 Abs. 2 lit. b und § 279 f. PBG), kann den Art. 28 Abs. 1 lit. a, e und f sowie Art. 28 Abs. 2 revBZO eine ernsthafte Verwirklichungschance nicht abgesprochen werden. Das Rechtsmittelverfahren steht damit der Voranwendbarkeit von Art. 28 Abs. 1 lit. a, e und f sowie Art. 28 Abs. 2 revBZO nicht von vornherein entgegen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b>Ferner <span>hat sich die Rechtslage im Lauf des Rechtsmittelverfahrens geÃ¤ndert: </span>Das vom 18. MÃ¤rz 2020 datierende<span> </span>Baugesuch wurde am 2. Juni 2020 bewilligt und Ã¼ber den dagegen erhobenen Rekurs am 27. April 2021 entschieden. </p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.3.1 </span></b><span>Ãndert sich die Rechtslage wÃ¤hrend des baurechtlichen Rechtsmittelverfahrens, so ist bei planungsrechtlichen Festlegungen nach der Rechtsprechung â vorbehÃ¤ltlich einer anderslautenden intertemporalrechtlichen Regelung â grundsÃ¤tzlich auf das zur Zeit des letztinstanzlichen (angefochtenen) Entscheids geltende Recht abzustellen (VGr, 26. Juni 2013, VB.2012.00132, E. 3.3.2; RB 1985 Nr. 116, mit weiteren Hinweisen). Mangels anderslautender intertemporalrechtlicher Regelung ist damit vorliegend grundsÃ¤tzlich von den Bestimmungen der bisherigen BZO auszugehen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.3.2 </span></b><span>Das Verwaltungsgericht wendet jedoch in derartigen FÃ¤llen § 234 PBG als intertemporale Regelung an und wÃ¤gt das private Interesse an der Verwirklichung des Bauvorhabens und das Ã¶ffentliche Interesse daran, zwecks wirksamer Planung neue UmstÃ¤nde und bessere Erkenntnisse mÃ¶glichst bald und umfassend zur Geltung zu bringen, gegeneinander ab (RB 2000 Nr. 97 = BEZ 2000 Nr. 38; RB 1985 Nr. 116 E b). Dabei hat es verschiedentlich letzteren Interessen den Vorzug gegeben und das neue Recht angewendet (vgl. die in RB 1985 Nr. 116 lit. b erwÃ¤hnten Beschwerdeverfahren).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span>Zu prÃ¼fen bleibt damit, ob es sich bei den Art. 28 Abs. 1 lit. a revBZO (max. Baumassenziffer), Art. 28 Abs. 1 lit. b i.</span><span> </span><span>V.</span><span> </span><span>m. Art. 31 Abs. 2 Satz 1 lit. b und Satz 2 revBZO (max. GebÃ¤udelÃ¤nge), Art. 28 Abs. 1 lit. e revBZO (max. traufseitige FassadenhÃ¶he), Art. 28 Abs. 2 lit. b revBZO (FassadenhÃ¶hen mit Zuschlag bei Attikageschoss) sowie Art. 50 Abs. 3 revBZO (RÃ¼ckversetzung des Attikageschosses auf den fiktiven Traufseiten) um planungsrechtliche Festlegungen im Sinn von § 234 PBG handelt. Im Folgenden ist daher zu klÃ¤ren, ob die genannten Bestimmungen von planerischer Bedeutung und auf das Bauvorhaben anzuwenden sind.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.5 </span></b><span>Das Baurekursgericht setzte sich in seinem Entscheid unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung ausfÃ¼hrlich mit der Frage auseinander, ob es sich bei den Art. 28 Abs. 1 lit. a, b und e revBZO, Art. 28 Abs. 2 lit. b revBZO sowie Art. 50 Abs. 3 revBZO um planungsrechtliche Festlegungen handle. In Anwendung von § 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG kann vorab auf dessen zutreffende ErwÃ¤gungen verwiesen werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.6 </span></b><span>Wie die Vorinstanz zutreffend ausfÃ¼hrte, erfÃ¤hrt die Baumassenziffer von Art. 18 BZO fÃ¼r </span>die vorliegend massgebliche Wohnzone W 1.8 in der revidierten Bestimmung von <span>Art. 28 Abs. 1 lit. a revBZO keine zahlenmÃ¤ssige VerÃ¤nderung. Dasselbe gilt fÃ¼r die traufseitige FassadenhÃ¶he (Art. 28 Abs. 1 lit. e revBZO) und den Zuschlag zur FassadenhÃ¶he bei Attikageschossen (Art. 28 Abs. 2 lit. b revBZO), welche ebenfalls keine numerische Ãnderung erfahren. Die </span>Anpassungen dieser Bestimmungen erfolgen einzig aufgrund der neuen kantonalen Baubegriffe und Messweisen (IVHB). </p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.6.1 </span></b>Die im Zuge der Harmonisierung der Bauvorschriften auf kantonaler Ebene neu eingefÃ¼hrten Begriffe der FassadenhÃ¶he und der GesamthÃ¶he werden darin Ã¼bernommen und der Begriff der GebÃ¤udehÃ¶he abgelÃ¶st. Wie bei der Bestimmung der Baumassenziffer (§ 258 Abs. 1 revPBG) ist auch fÃ¼r die FassadenhÃ¶he und die GesamthÃ¶he die geÃ¤nderte kantonalrechtliche Definition des massgebenden Terrains gemÃ¤ss § 5 revABV massgebend. Die Vorinstanz klÃ¤rte daher vorgÃ¤ngig, ob § 5 revABV Vorwirkung zukomme und verneinte eine solche aus folgenden GrÃ¼nden:</p> <p class="Urteilstext">Zum einen werde eine Vorwirkung von § 5 revABV durch die Ãbergangsbestimmung zur Ãnderung der ABV vom 11. Mai 2016 bis zur Anpassung der (jeweiligen kommunalen) BZO an die Ãnderung des PBG vom 14. Mai 2015 explizit ausgeschlossen und § 5 ABV in der vor Inkrafttreten der Ãnderungen vom 11. Mai 2016 geltenden Fassung ausdrÃ¼cklich als anwendbar erklÃ¤rt. An diesen zutreffenden vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen Ã¤ndert das zwischenzeitliche Inkrafttreten der geÃ¤nderten BZO nichts (vgl. dazu oben, E. 3.3.1).</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz erwog sodann zu Recht, es handle sich bei der Bestimmung von § 5 ABV nicht um eine im Sinn von § 234 PBG schÃ¼tzenswerte planungsrechtliche Festlegung. Vielmehr kann § 5 revABV als (geÃ¤nderte) Vorschrift Ã¼ber die Messweise des massgeblichen Terrains verstanden werden. So wird § 5 revABV nicht generell zu hÃ¶heren oder tieferen GebÃ¤uden fÃ¼hren, worin zumindest theoretisch eine siedlungsplanerische Absicht liegen kÃ¶nnte. Vielmehr werde sich die Messweise je nach den konkreten UmstÃ¤nden auf dem BaugrundstÃ¼ck unterschiedlich auswirken.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.2 </b>In den neuen, harmonisierten Begriffen der Bauordnung kann kein planungsrechtlicher Aspekt erkannt werden. Es handelt sich dabei um reine Begriffsdefinitionen beziehungsweise Messweisen, welche nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung nicht in den Anwendungsbereich von § 234 PBG fallen (vgl. dazu oben, E. 3.1). Die entsprechenden vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen sind folglich nicht zu beanstanden.</p> <p class="Urteilstext">Abgesehen davon ist auch dem erlÃ¤uternden Bericht gemÃ¤ss Art. 47 RPV zur Revision der Nutzungsplanung Meilen zu entnehmen, sÃ¤mtliche Ãnderungen im Zusammenhang mit der Anpassung an die neuen PBG- und ABV-Bestimmungen (IVHB-Begriffe) wÃ¼rden keine negative Vorwirkung entfalten, da damit kein selbststÃ¤ndiger Planungszweck verfolgt werde (S. 10). Entsprechend erkannte die Vorinstanz in den <span>Art. 28 Abs. 1 lit. a und e revBZO sowie Art. 28 Abs. 2 lit. b revBZO </span>zu Recht keine schÃ¼tzenswerten Planungsabsichten.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.6.3 </b>Damit ist die Voranwendung von Art. 28 Abs. 1 lit. a und e revBZO sowie von Art. 28 Abs. 2 lit. b revBZO entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden ausgeschlossen und auf das vorliegende Bauprojekt bezÃ¼glich Baumassenziffer und GebÃ¤udehÃ¶he die bisherigen Vorgaben von Art. 18 aBZO anzuwenden. Der vorinstanzliche Entscheid erweist sich diesbezÃ¼glich als rechtmÃ¤ssig. Die Vorinstanz war demzufolge (mangels Relevanz) auch nicht gehalten, das natÃ¼rlich gewachsene Terrain zu ermitteln. Eine GehÃ¶rsverletzung liegt schliesslich nicht vor; die Vorinstanz hat sich â wie gesehen â zur Frage der negativen Vorwirkung der Vorschriften Ã¼ber die GebÃ¤udehÃ¶he geÃ¤ussert.</p> <p class="Urteilstext"><span>Bevor die ebenfalls strittige Vereinbarkeit des Bauprojekts mit den bisherigen BZO-Bestimmungen geprÃ¼ft wird, ist nachfolgend die anwendbare BZO-Vorschrift bezÃ¼glich GebÃ¤udelÃ¤nge zu eruieren. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.7 </span></b><span>FÃ¼r die vorliegend massgebliche Wohnzone W 1.8 ist eine Reduktion der zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge von 50 m (Art. 18 BZO) auf 30 m (Art. 28 Abs. 1 lit. b revBZO) vorgesehen. Der Vorinstanz ist darin zuzustimmen, dass gemÃ¤ss den Bemerkungen zur gemeinderÃ¤tlichen Revisionsvorlage mit den reduzierten GesamtlÃ¤ngen eine bessere Einpassung in die Quartierstruktur sichergestellt werden soll, womit der Bestimmung ein planungsrechtlicher Gehalt zukommt. Dies ergibt sich auch aus der im erlÃ¤uternden Bericht genannten Absicht, damit den Durchblick zum See zu fÃ¶rdern (S. 41). Ãberdies ist fÃ¼r eine Vorschrift Ã¼ber die zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge eine planerische Bedeutung geradezu typisch.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.1 </b>Das Baurekursgericht prÃ¼fte in der Folge, ob das vorliegend strittige Bauvorhaben nach Massgabe von § 234 PBG geeignet ist, die planungsrechtlichen Absichten von Art. 28 Abs. 1 lit. b revBZO nachteilig zu beeinflussen. Es fÃ¼hrte dazu aus, zu beachten sei in diesem Zusammenhang Art. 31 Abs. 2 revBZO, wonach bei der Bestimmung der maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge in der Wohnzone W1.8 die GebÃ¤udelÃ¤ngen mehrerer GebÃ¤ude zusammenzurechnen sind, sofern zwischen diesen ein GebÃ¤udeabstand von 5 m unterschritten wird. Bei der Bestimmung des GebÃ¤udeabstands werden demgemÃ¤ss An- und Kleinbauten nicht berÃ¼cksichtigt.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.2 </b>Strittig ist diesbezÃ¼glich, ob die westseitige Einzelgarage der Liegenschaft am G-Weg 06 bei der Bestimmung des GebÃ¤udeabstands zu berÃ¼cksichtigen ist oder nicht. Der in der (neuen) BZO-Bestimmung von Art. 31 Abs. 2 revBZO verwendete Begriff der An- und Kleinbauten entspricht demjenigen von Art. 2a Abs. 2 revABV; ein davon abweichendes VerstÃ¤ndnis der Gemeinde ist nicht ersichtlich. Nach Art. 2a Abs. 2 revABV sind Anbauten mit einem anderen GebÃ¤ude zusammengebaute GebÃ¤ude mit einer GrundflÃ¤che von hÃ¶chstens 50 m<sup>2</sup>, deren GesamthÃ¶he 4,0 m, bei SchrÃ¤gdÃ¤chern 5,0 m, nicht Ã¼berschreitet und die nur NebennutzflÃ¤chen enthalten.</p> <p class="Erwgung3"><span>Der Begriff der </span>An- und Kleinbauten<span> von Art. 2a Abs. 2 revABV tritt an die Stelle der bisherigen "Besonderen GebÃ¤ude" (vgl. Harmonisierung der Baubegriffe und Messweisen nach IVHB im Kanton ZÃ¼rich, Suter/von KÃ¤nel/Wild AG, Werkbuch 2, S. 6). Das Baurekursgericht stellte folglich zu Recht auf die zu den Besonderen GebÃ¤uden entwickelte Rechtsprechung ab, was im Beschwerdeverfahren auch nicht mehr infrage gestellt wird. Auf die entsprechenden ErwÃ¤gungen kann verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Um als Besondere GebÃ¤ude zu gelten, mÃ¼ssen Anbauten in ihrer Ã¤usseren Erscheinung und in ihrem rÃ¤umlichen VerhÃ¤ltnis vom HauptgebÃ¤ude abgrenzbar sein, weshalb eine gewisse architektonische und â kumulativ â eine gewisse konstruktive SelbstÃ¤ndigkeit verlangt wird. In der Regel ergibt sich diese â wie vorliegend â bereits aufgrund der gegenÃ¼ber HauptgebÃ¤uden geringeren GebÃ¤udehÃ¶he. Da lediglich eine gewisse architektonische und bauliche SelbstÃ¤ndigkeit verlangt wird, ist nicht erforderlich, dass die Anbauten ohne jegliche Anpassungen der baulichen Substanz des HauptgebÃ¤udes weggelassen beziehungsweise versetzt werden kÃ¶nnten (VGr, 13. Juni 2012, VB.2011.00648, E. 4.5.2; 20. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00623, E. 3.2 und 3.4; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1110). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden kann aus der Definition einer Anbaute als ein "</span>mit einem anderen GebÃ¤ude zusammengebautes GebÃ¤ude" im vorliegenden Fall nichts anderes abgeleitet werden. Insbesondere setzt diese Definition vorliegend entgegen ihrer Ansicht nicht das Bestehen einer Brandschutzmauer zwischen Haupt- und Anbaute voraus. So waren bereits bisher Nebenbauten wie Garagen von den Brandschutzabstandvorschriften gegenÃ¼ber grundstÃ¼ckinternen Bauten und Anlagen befreit (Ziff. 2.3.1 Abs. 1 der Brandschutzrichtlinie 15-15 vom 1. Januar 2017 [BSR] in Verbindung mit Art. 13 Ziff. 3 lit. e der Brandschutznorm vom 1. Januar 2015 [BSN]). Es ist nicht ersichtlich, weshalb kÃ¼nftig davon abweichend eine Brandschutzmauer verlangt werden sollte.</p> <p class="Urteilstext"><span>Auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts hinsichtlich dem Vorliegen einer gewissen architektonischen und konstruktiven SelbstÃ¤ndigkeit kann vollumfÃ¤nglich verwiesen werden (§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Danach verfÃ¼gt die Garage Ã¼ber ein weitestgehend eigenstÃ¤ndiges Mauerwerk und wird lediglich im nÃ¶rdlichen Bereich geringfÃ¼gig durch das Obergeschoss Ã¼berlappt. In optischer Hinsicht grenzt sich die Garage neben der deutlich geringeren HÃ¶he durch die dunkle Garagenfront und das Betonmauerwerk vom weiss verputzten HauptgebÃ¤ude ab.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Eine funktionale SelbstÃ¤ndigkeit des Besonderen GebÃ¤udes wird sodann nicht verlangt. Ein </span>Besonderes GebÃ¤ude<span> <span>darf demzufolge auch der Wohn- oder Arbeitsnutzung des HauptgebÃ¤udes dienen, sofern es selber nicht zu solchen Zwecken genutzt werden kann (VGr, 20. MÃ¤rz 2014, VB.2013.00623, E. 3.2; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 1108 und 1111 mit Hinweisen und auch zum Folgenden). Dass der westseitig vorspringende Garagenteil als Terrasse der anstossenden WohnrÃ¤ume genutzt wird, steht der Qualifikation der Garage als Besonderes GebÃ¤ude beziehungsweise als Anbaute nicht entgegen. </span></span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht gelangte damit zu Recht zum Schluss, dass es sich um ein Besonderes GebÃ¤ude im Sinn von § 273 PBG beziehungsweise eine Anbaute im Sinn von Art. 2a Abs. 2 revABV handelt und damit bei </span>der Bestimmung des GebÃ¤udeabstands <span>nicht zu berÃ¼cksichtigen ist. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.7.3 </b>Entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden Ã¼berschreitet die Garage der Liegenschaft am G-Weg 06 mit einer gesamten BodenflÃ¤che von 46,5 m<sup>2</sup> die fÃ¼r Anbauten maximal zulÃ¤ssige GrundflÃ¤che von 50 m<sup>2</sup> nicht. Zudem wird auch die hÃ¶chstzulÃ¤ssige GesamthÃ¶he mit 4 m zwar erreicht, jedoch nicht Ã¼berschritten. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden vermÃ¶gen diese zutreffenden ErwÃ¤gungen mit ihren Vorbringen nicht infrage zu stellen. Die vorinstanzlichen Tatsachenfeststellungen erweisen sich mit Blick auf die PlÃ¤ne als korrekt.</span></p> <p class="Erwgung3">Das Baurekursgericht fÃ¼hrte sodann zutreffend aus, das HauptgebÃ¤ude halte seinerseits einen Grenzabstand von 3,5 m zum BaugrundstÃ¼ck ein. Da der projektierte Neubau einen Abstand von 2,7 m zur gemeinsamen GrundstÃ¼cksgrenze nicht unterschreite, ergebe sich zwischen den relevanten GebÃ¤udeteilen ein GebÃ¤udeabstand von mehr als 5 m. Die GebÃ¤udelÃ¤ngen seien daher nicht zusammenzurechnen. </p> <p class="Urteilstext"><span>Eine Zusammenrechnung im Sinn von Art. 31 Abs. 2 revBZO mit der GebÃ¤udelÃ¤nge der Liegenschaft am G-Weg 07 muss aus denselben GrÃ¼nden ebenfalls nicht erfolgen. Hinsichtlich der Qualifikation der ostseitigen Garage der Liegenschaft am G-Weg 06 als Anbaute kann auf das oben zum westlichen Pendant Gesagte verwiesen werden. Damit ist diese fÃ¼r die </span>Bestimmung des GebÃ¤udeabstands nicht zu berÃ¼cksichtigen, womit letzterer Ã¼ber 10 m betrÃ¤gt.</p> <p class="Urteilstext"><span>Da der strittige Neubau gemÃ¤ss zutreffender vorinstanzlicher Feststellung fÃ¼r sich allein betrachtet eine GesamtlÃ¤nge von deutlich unter 30 m aufweist (auch die BeschwerdefÃ¼hrenden sprechen diesbezÃ¼glich von ca. 21,5 m), ist eine negative PrÃ¤judizierung von Art. 28 Abs. 1 lit. b revBZO nicht ersichtlich. Insgesamt erweisen sich damit die diesbezÃ¼glichen RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden als unbegrÃ¼ndet. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.8 </b>Schliesslich kommt Art. 50 Abs. 3 revBZO, wonach Attikageschosse auf den fiktiven Traufseiten um das Mass ihrer HÃ¶he zurÃ¼ckversetzt sein mÃ¼ssen, ebenfalls keine negative Vorwirkung zu. Es handelt sich bei dieser Bestimmung, welche unter dem Titel "Dachgestaltung" aufgefÃ¼hrt wird, um eine gestalterische Vorgabe. Sie wird denn auch ausdrÃ¼cklich als Gestaltungsvorschrift fÃ¼r Attikageschosse bezeichnet. Solche <span>primÃ¤r Ã¤sthetisch motivierten </span>Vorschriften ohne <span>entscheidwesentlichen planungsrechtlichen Gehalt </span>entfalten keine negative Vorwirkung (vgl. VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 5.3; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 713). Abgesehen davon wies die Vorinstanz zutreffend darauf hin, dass mit der Neuregelung von Art. 50 Abs. 3 revBZO bezÃ¼glich Attikageschosse der Status quo beibehalten werden soll.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.9 </b>In Ãbereinstimmung mit der Vorinstanz ist sodann festzuhalten, dass eine positive Vorwirkung von Art. 53 Abs. 2 und 3 revBZO von vornherein ausgeschlossen ist. Was eine allfÃ¤llige negative Vorwirkung betrifft, verneinte die Vorinstanz zu Recht eine solche. Es kann vollumfÃ¤nglich auf deren zutreffende ErwÃ¤gungen verwiesen werden <span>(§ 70 i.</span><span> </span><span>V.</span><span> </span><span>m. § 28 Abs. 1 VRG)</span>. Danach wurden darin im Vergleich zu Art. 39 BZO redaktionelle Ãnderungen vorgenommen und der wesentliche Sinngehalt Ã¼bernommen. Eine Falschanwendung von Art. 53 Abs. 2 und 3 revBZO fÃ¤llt mangels negativer Vorwirkung ausser Betracht. Die Baumassenzifferberechnung und die Einhaltung der Baumassenziffer nach geltendem Recht werden im Ãbrigen zu Recht nicht beanstandet.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Es bleibt der RÃ¼ge nachzugehen, wonach auch die Vorgaben von Art. 18 BZO bezÃ¼glich <span>GebÃ¤udehÃ¶he und FirsthÃ¶he </span>durch das Bauprojekt nicht eingehalten wÃ¼rden. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Unter Hinweis auf die konstante verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung (vgl. VGr, 22. Oktober 2020, VB.2020.00338) erwog die Vorinstanz in E. 8.6, dass in Ermangelung von Geschosszahlvorschriften (Art. 18 BZO e contrario) und der damit einhergehenden Begrenzung der vertikalen GebÃ¤udeausdehnung durch GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶he, GebÃ¤ude lediglich ein GebÃ¤udeprofil respektieren mÃ¼ssten, welches nach der sogenannten "KÃ¤seglocke" gebildet werde. Massgeblich sei eine theoretische Profillinie an der maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udehÃ¶he. Innerhalb dieses Profils kÃ¶nnten Bauten unter Vorbehalt der Einhaltung der Nutzungsziffer grundsÃ¤tzlich frei gestaltet werden.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Diesen zutreffenden ErwÃ¤gungen ist anzufÃ¼gen, dass innerhalb dieses Profils keine GebÃ¤udehÃ¶hen gemessen werden und das oberste Geschoss auch ein Vollgeschoss sein kann (vgl. VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00099, E. 3.3, auch zum Folgenden). Gemessen wird die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunterliegenden gewachsenen Boden (§ 280 Abs. 1 PBG). Entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden haben die Vorinstanzen die KÃ¤seglockenpraxis korrekt angewandt. Die projektierte Baute befindet sich innerhalb des korrekt dargestellten Profils und hÃ¤lt die Vorgaben von Art. 18 BZO ein.</p> <p class="Urteilstext">Ferner ist darauf hinzuweisen, dass die sogenannte KÃ¤seglockenpraxis nicht gegen kantonales Recht verstÃ¶sst, was bereits gerichtlich geklÃ¤rt wurde (VGr, 27. Oktober 2021, VB.2021.00099, E. 3.3). Die gegenteiligen RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden geben keinen Anlass, auf diese Frage zurÃ¼ckzukommen. Es kann diesbezÃ¼glich auf den oben zitierten Entscheid verwiesen und auf weitere AusfÃ¼hrungen dazu verzichtet werden. Das Bundesgericht hat ferner die Beschwerde gegen den von der Vorinstanz zur KÃ¤seglockenpraxis zitierten Entscheid im Verfahren VB.2020.00338 abgewiesen (BGr, 29. September 2021, 1C_277/2021). </p> <p class="Erwgung2">Die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt nach Art 18 aBZO in der massgeblichen Wohnzone 7,5 m; die FirsthÃ¶he 5 m. Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz zu Recht die RÃ¼ge der Falschanwendung des Rechts als unbegrÃ¼ndet erachtet. Das Bauprojekt befindet sich sodann innerhalb des zulÃ¤ssigen GebÃ¤udeprofils.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Nachdem das Baurekursgericht die Garagen der Liegenschaft am G-Weg 06 zu Recht als Besondere GebÃ¤ude bzw. Anbauten qualifiziert hat, und zudem gegenseitige NÃ¤herbaurechte vorliegen, erweist sich im Ãbrigen auch die RÃ¼ge der GebÃ¤udeabstandsverletzung als unzutreffend. Auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen zum Vorliegen einer gÃ¼ltigen NÃ¤herbaurechtsvereinbarung kann vollumfÃ¤nglich verwiesen werden <span>(§ 70 i.</span><span> </span><span>V.</span><span> </span><span>m. § 28 Abs. 1 VRG</span>). <span>Aus dem Brandschutzabstand von 4 m fÃ¼r Nebenbauten gemÃ¤ss Ziff. 2.3.1 Abs. 2 BSR 15-15 kÃ¶nnen die BeschwerdefÃ¼hrenden nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die Vorinstanz hat diesbezÃ¼glich bereits zu Recht auf Ziff. I.38 Best. 12 des angefochtenen Beschlusses hingewiesen, welcher bestimmungsgemÃ¤sse feuerpolizeiliche VerhÃ¤ltnisse gewÃ¤hrleistet.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Schliesslich rÃ¼gen die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht nur die Dachgestaltung, sondern die Gestaltung des projektierten GebÃ¤udes insgesamt als ungenÃ¼gend. Sie machen geltend, eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG werde nicht erreicht.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b><span>GemÃ¤ss § </span>238 Abs. 1<span> PBG</span><span> <span>sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. Die Gesamtwirkung einer Baute oder Anlage beurteilt sich nach ihrer GrÃ¶sse, der architektonischen Ausgestaltung und der Beziehung zu bereits vorhandenen Bauten sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung. Die Beurteilung, ob mit einem Bauvorhaben eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird, hat nicht nach subjektivem Empfinden, sondern nach objektiven MassstÃ¤ben und mit nachvollziehbarer BegrÃ¼ndung zu erfolgen. Dabei ist eine umfassende WÃ¼rdigung aller massgebenden Gesichtspunkte vorzunehmen (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00395, E. 4.2 mit weiteren Hinweisen). Eine Bauverweigerung setzt das Vorliegen eines konkreten Einordungsmangels voraus. Ein solcher ist erst gegeben, wenn die entsprechende Baute oder Anlage gegenÃ¼ber der Ausgestaltung von GebÃ¤uden, HÃ¤usergruppen oder StrassenzÃ¼gen in einen stÃ¶renden Widerspruch tritt oder sonst einen stossenden Gegensatz zu den die Umgebung prÃ¤genden Merkmalen oder zum Quartiercharakter bildet (VGr, 7. Februar 2019, VB.2018.00395, E. 4.4; 15. September 2016, VB.2016.00183, E. 5.1).</span></span></p> <p class="Urteilstext"><span>GestÃ¼tzt auf § 238 PBG kann sodann nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung in AusnahmefÃ¤llen ein Verzicht auf die Realisierung des auf einem GrundstÃ¼ck zulÃ¤ssigen Volumens verlangt werden, nÃ¤mlich dann, wenn der Widerspruch zur baulichen Umgebung klar und krass ist. HierfÃ¼r sind jedoch im Rahmen der bei EigentumsbeschrÃ¤nkungen gebotenen InteressenabwÃ¤gung besonders triftige GrÃ¼nde erforderlich, wie zum Beispiel eine weitherum zurÃ¼ckhaltende AusnÃ¼tzung, eine besondere QualitÃ¤t der bestehenden Ãberbauung oder eine qualifizierte landschaftliche Empfindlichkeit. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts gewichtet das LegalitÃ¤tsprinzip stark, weshalb die Anwendung einer Ãsthetik- bzw. Schutzvorschrift nicht dazu fÃ¼hren darf, dass generell â etwa fÃ¼r ein ganzes Quartier â die Zonenordnung ausser Kraft gesetzt wÃ¼rde. Nur ein krasses MissverhÃ¤ltnis der Proportionen oder die RÃ¼cksicht auf ein Schutzobjekt kann die AusschÃ¶pfung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens verbieten (zum Ganzen: VGr, 7. Mai 2015, VB.2014.00627, E. 4.1; 23. Januar 2014, VB.2013.00589, E. 5.5.1 mit weiteren Hinweisen; BGE 115 Ia 370 E. 5; RB 1990 Nr. 78).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b><span>Aufgrund der offenen Formulierung von § 238 PBG verfÃ¼gt die kommunale BaubehÃ¶rde Ã¼ber einen gewissen Beurteilungsspielraum, den ortsbezogen zu konkretisieren in erster Linie ihr selbst obliegt. In der BegrÃ¼ndung ihres Entscheids berÃ¼cksichtigt die BaubehÃ¶rde die fÃ¼r die Beurteilung relevante bauliche Umgebung und nennt die Gesichtspunkte, an denen sie die Einordnung misst. Das Baurekursgericht darf den Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von § 238 PBG<b> </b>ihren durch die Gemeindeautonomie gewÃ¤hrleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum Ã¼berschritten hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden ErwÃ¤gungen leiten lÃ¤sst oder die GrundsÃ¤tze der Rechtsgleichheit und der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit verletzt. Das Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, -Ã¼berschreitung und -unterschreitung hin Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; vgl. zum Ganzen VGr, 14. MÃ¤rz 2019, VB.2018.00384, E. 3.3).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Das Baurekursgericht hielt in Ãbereinstimmung mit der BehÃ¶rde zusammengefasst Folgendes fest: Das Bauvorhaben sei Ausdruck des sich im Gange befindlichen baulichen Erneuerungsprozesses des betreffenden Strassenzugs. Die mit der Situierung wie auch der kubischen und architektonischen Gestaltung des Bauprojekts einhergehende Quartierverdichtung falle prÃ¤gnant, aber zonenkonform aus. Der Ersatz bestehender Ã¤lterer EinfamilienhÃ¤user durch moderne Mehrfamilien-Flachdachbauten sei im Quartier weder neu noch ungewÃ¶hnlich, wie der Augenschein gezeigt habe (Fotos Prot. S. 11 ff.). GrÃ¼nde, welche eine bauÃ¤sthetisch bzw. ortsbaulich motivierte Herabsetzung des nach der BZO zulÃ¤ssigen Bauvolumens verlangen wÃ¼rden, lÃ¤gen keine vor.</p> <p class="Erwgung2">Diesen zutreffenden ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts, welche sich auf die Akten und die Erkenntnisse des Augenscheins stÃ¼tzen kÃ¶nnen, halten die BeschwerdefÃ¼hrenden nichts Substanzielles entgegen. Sie monieren lediglich am Rande die GebÃ¤udelÃ¤nge als Ã¼bermÃ¤ssig und die GebÃ¤udeabstÃ¤nde als zu gering, ohne dabei nÃ¤her auf die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen einzugehen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.1 </b>Zur kritisierten Nordfassade des projektierten GebÃ¤udes fÃ¼hrte die Vorinstanz aus, diese trete trotz Garagenfronten weder dominant und aufdringlich, noch monoton und eintÃ¶nig in Erscheinung, sondern wirke dank der integrierten Verglasung und Befensterung ausgewogen. Dass die Garagentore alle gleich gestaltet sind, vermag diese nachvollziehbare ErwÃ¤gung nicht infrage zu stellen. Inwiefern die Fensteranordnungen â welche demgegenÃ¼ber als Ã¤usserst heterogen bemÃ¤ngelt werden â zu einem stÃ¶renden Gegensatz innerhalb des Fassadenbilds und zur nachbarlichen Umgebung fÃ¼hren wÃ¼rden, erschliesst sich nicht.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.2 </b>Was die kritisierte Erscheinung des Garagentrakts betrifft, erwog die Vorinstanz, um die funktionsbedingt versiegelte VorplatzflÃ¤che vor dem Garagenbereich zu verkleinern, habe die BehÃ¶rde die Auflage gemacht, den westseitig geplanten Besucherparkplatz zulasten des ostseitigen Aussenparkplatzes zu verlegen und den westlichen BegrÃ¼nungsstreifen bis an die Strasse zu ziehen. Eine weitergehende Reduktion der versiegelten FlÃ¤che zu verlangen, erscheine nach Massgabe von <span>§ </span>238 Abs. 1<span> PBG nicht notwendig.</span></p> <p class="Erwgung3">Diese ErwÃ¤gungen <span>erweisen sich ebenfalls als nachvollziehbar und sind nicht zu beanstanden. Es kann vorweg vollumfÃ¤nglich darauf verwiesen werden (§ 70 i.</span><span> </span><span>V.</span><span> </span><span>m. § 28 Abs. 1 VRG). </span>Entgegen den BeschwerdefÃ¼hrenden ist Art. 75 revBZO betreffend BegrÃ¼nung der StrassenabstÃ¤nde (Vorgartenbereiche) nicht voranzuwenden. Danach ist fÃ¼r eine befriedigende Einordnung der Ãbergang zum Ã¶ffentlichen Raum in den Wohnzonen vorzugsweise mit einheimischen und standortgerechten Pflanzen angemessen zu begrÃ¼nen. Damit handelt es sich um eine rein Ã¤sthetische Vorschrift, welche nicht vorwirkt (vgl. auch E. 3.9).</p> <p class="Erwgung3"><b>5.3.3 </b>Zusammenfassend hÃ¤lt auch die Ã¤sthetische Beurteilung der seitens des Verwaltungsgerichts vorzunehmenden Rechtskontrolle stand. Die BaubehÃ¶rde hat ihr Ermessen nicht Ã¼berschritten, indem sie dem Bauprojekt eine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von <span>§ </span>238 Abs. 1<span> PBG</span> attestierte. Das Baurekursgericht hat diesen Entscheid zu Recht geschÃ¼tzt und auch den geforderten Volumenverzicht gestÃ¼tzt auf § 238 PBG verneint. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden erwiesen sich damit als unbegrÃ¼ndet und der vorinstanzliche Entscheid als rechtmÃ¤ssig. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen sind sie zu verpflichten, der privaten Beschwerdegegnerin 1 fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen. <span>Der </span>BaubehÃ¶rde <span>steht in der vorliegenden Konstellation, in der sich auf beiden Seiten private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss keine ParteientschÃ¤digung zu (vgl. Kaspar PlÃ¼ss, Kommentar VRG, § 17 N. 47 ff. und 50 ff. mit Hinweisen).</span></p> <p class="Zwischentitel">DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 255.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 5'255.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Kosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Urteils.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>