<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE - Lawsearch Cache - AGVE 2011 2 S. 25</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Zivilrecht</span> <span class="page_no">25</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>I. Zivilrecht</b></span><br/> <br/> <span class="ft2"><b>A. Mietrecht</b></span><br/> <br/> <span class="ft2"><b>1</b></span> <span class="ft2"><b>Art. 269 ff. OR. Der zweite Abschnitt des Mietrechts betreffend Schutz</b></span><br/> <span class="ft2"><b>vor missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen For-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>derungen des Vermieters gemäss Art. 269 ff. OR gilt nur bei der Miete</b></span><br/> <span class="ft2"><b>von Wohn- und Geschäftsräumen, nicht hingegen bei Mietverhältnissen</b></span><br/> <span class="ft2"><b>über vermietete Parkplätze, die dem Mieter nicht zusammen mit Wohn-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>oder Geschäftsräumen zum Gebrauch überlassen werden.</b></span><br/> <br/> <span class="ft3">Aus dem Entscheid der 4. Zivilkammer des Obergerichts vom 1. Dezember</span><br/> <span class="ft3">2011 in Sachen E. AG gegen F.H.-B. (ZVE.2011.2).</span><br/> <br/> <span class="ft4"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft5">5.</span><br/> <span class="ft5">5.1.</span><br/> <span class="ft5">Der zweite Abschnitt des Mietrechts betreffend Schutz vor</span><br/> <span class="ft5">missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen For-</span><br/> <span class="ft5">derungen des Vermieters gemäss Art. 269 ff. OR gilt nur bei der</span><br/> <span class="ft5">Miete von Wohn- und Geschäftsräumen. Davon nicht erfasst werden</span><br/> <span class="ft5">insbesondere Mietverhältnisse über vermietete Parkplätze, soweit</span><br/> <span class="ft5">solche dem Mieter nicht zusammen mit Wohn- oder Geschäfts-</span><br/> <span class="ft5">räumen zum Gebrauch überlassen werden (Art. 253a Abs. 1 OR;</span><br/> <span class="ft5">Higi, in: Gauch/Schmid [Hrsg.], Zürcher Kommentar, Obligationen-</span><br/> <span class="ft5">recht, 4. Aufl. 1998, Vorbemerkungen zu Art. 269-270e N. 73). Sie</span><br/> <span class="ft5">zählen zum Typus der freien Miete (Higi, a.a.O., Vorbemerkungen zu</span><br/> <span class="ft5">Art. 269-270e N. 82), bei welchem die Vertragsfreiheit der Parteien</span><br/> <span class="ft5">einzig durch die allgemeinen vertragsrechtlichen Schranken begrenzt</span><br/> <span class="ft5">ist. Besondere gesetzliche Ausnahmen vom Prinzip der Unverän-</span><br/> <span class="ft5">derbarkeit bestehen daher nicht. Namentlich die Art. 269 ff. OR als</span><br/> <span class="ft5">materielles Missbrauchsrecht und die Art. 270 ff. OR als formelles</span><br/> <span class="ft5">Missbrauchsrecht bleiben unanwendbar. Vertragsänderungen bzw. -</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Obergericht</span> <span class="page_no">26</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">anpassungen sind demzufolge grundsätzlich stets zu vereinbaren, sei</span><br/> <span class="ft5">es in Form eines Abänderungsvertrags bzw. in Form von Anpas-</span><br/> <span class="ft5">sungsklauseln oder in Form von besonderen Gestaltungsrechten.</span><br/> <span class="ft5">Haben die Parteien keine Änderungs- oder Anpassungsmöglichkeit</span><br/> <span class="ft5">vereinbart, gilt grundsätzlich das Prinzip der Unveränderbarkeit als</span><br/> <span class="ft5">ungeschriebenes dispositives Gesetzesrecht. Es bleibt mit anderen</span><br/> <span class="ft5">Worten stets beim insoweit unveränderbar Vereinbarten, das für die</span><br/> <span class="ft5">Parteien verbindlich ist. Einseitig herbeigeführt werden kann bei</span><br/> <span class="ft5">diesem Miettypus eine Änderung des Mietvertrags nur durch eine</span><br/> <span class="ft5">(Änderungs-)Kündigung in der Gestalt einer ordentlichen Kündigung</span><br/> <span class="ft5">(soweit das vertraglich möglich ist) oder durch eine ausserordent-</span><br/> <span class="ft5">liche Kündigung im Sinn von Art. 266g OR, die allerdings an strenge</span><br/> <span class="ft5">Voraussetzungen gebunden ist (Higi, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art.</span><br/> <span class="ft5">269-270e N. 136 ff.; Weber, in: Honsell/ Vogt/Wiegand [Hrsg.],</span><br/> <span class="ft5">Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. Aufl. 2011, Art. 269</span><br/> <span class="ft5">N. 1).</span><br/> <span class="ft5">5.2.</span><br/> <span class="ft5">Nach Darstellung der Beklagten hat die Klägerin die sechs</span><br/> <span class="ft5">Parkplätze auf dem Parkplatzdreieck X. in Y. nicht zusammen mit</span><br/> <span class="ft5">Wohn- oder Geschäftsräumen gemietet. Die Klägerin hat das nicht</span><br/> <span class="ft5">bestritten, sondern lediglich geltend gemacht, als Eigentümerin der</span><br/> <span class="ft5">Liegenschaft Z. in Y. das Parkplatzdreieck gemietet zu haben, damit</span><br/> <span class="ft5">ihr Mieter der Café-Bar X. seiner Kundschaft Parkplätze direkt vor</span><br/> <span class="ft5">dem Lokal anbieten könne. Indessen genügt nicht, dass die Parkplät-</span><br/> <span class="ft5">ze einen Bezug zu Wohn- oder Geschäftsräumen haben. Vielmehr ist</span><br/> <span class="ft5">Identität der Parteien erforderlich, damit Art. 253a Abs. 1 OR zum</span><br/> <span class="ft5">Tragen kommt (Weber, a.a.O., Art. 253a/253b N. 15). Der Schutz vor</span><br/> <span class="ft5">missbräuchlichen Mietzinsen und anderen missbräuchlichen For-</span><br/> <span class="ft5">derungen des Vermieters bei Wohn- und Geschäftsräumen gemäss</span><br/> <span class="ft5">Art. 269 ff. OR findet folglich auf das Mietverhältnis zwischen den</span><br/> <span class="ft5">Parteien keine Anwendung. Die Konsequenz daraus ist, dass einer-</span><br/> <span class="ft5">seits die Beklagte den Mietzins nicht einseitig gemäss Art. 269d OR</span><br/> <span class="ft5">erhöhen kann, dass anderseits die Klägerin die Mietzinserhöhung</span><br/> <span class="ft5">nicht gemäss Art. 270b OR bei der Schlichtungsbehörde für Miete</span><br/> <span class="ft5">und Pacht des Bezirks Kulm als missbräuchlich anfechten kann. Sie</span><br/> <span class="ft5">braucht das auch nicht zu tun, da die Beklagte die einseitig erklärte</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2011</span> <span class="title">Zivilrecht</span> <span class="page_no">27</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft5">Mietzinserhöhung nicht durchsetzen kann, sofern die Parteien nicht</span><br/> <span class="ft5">eine entsprechende Änderungs- oder Anpassungsklausel im Mietver-</span><br/> <span class="ft5">trag stipuliert haben. Will sie es dennoch tun, hat sie den Friedens-</span><br/> <span class="ft5">richter anzurufen, da die Schlichtungsbehörden für Miete und Pacht</span><br/> <span class="ft5">nur zuständig sind für Streitigkeiten aus Miete und Pacht von Wohn-</span><br/> <span class="ft5">und Geschäftsräumen (Art. 200 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 4 lit. c EG ZPO;</span><br/> <span class="ft5">Gloor/Umbricht Lukas, in: Oberhammer [Hrsg.], Schweizerische Zi-</span><br/> <span class="ft5">vilprozessordnung, Kurzkommentar, 2010, Art. 200 N. 3).</span><br/></div> </div> </body> </html>