<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.1999.00281</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105332&amp;W10_KEY=13013581&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.1999.00281</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.03.2000</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Ãbriges Verwaltungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Strassenbaukosten</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Ersatz für Strassenbaukosten, die von Privaten aufgrund eines Erschliessungsvertrags mit einer Gemeinde aufgewendet wurden Soweit die Bf ihre Anträge erweitert haben sollte, sind diese als Klageanträge i.S.v. § 82 lit. k VRG entgegenzunehmen (E. 1). § 93 PBG ist keine Grundlage für die Rückerstattung der aufgrund des Erschliessungsvertrags durch die Bf aufgewendeten Strassenbaukosten (E. 3). Die Gemeinde hat die nachträgliche rechtliche Unmöglichkeit der Vertragserfüllung nicht zu vertreten (E. 4d). Ihre Haftung beschränkt sich deshalb nach OR 119 II auf die ungerechtfertigte Bereicherung. Eine solche liegt nicht vor, da die Gemeinde nicht eine Strasse privat finanzieren liess, die sie später ohnehin auf eigene Kosten hätte erstellen müssen (E. 4e). Die Vertragspflicht der Gemeinde ist nicht in eine solche auf Erhebung von Mehrwertbeiträgen umzudeuten (E. 4f). Eine Vertragsanpassung aufgrund der clausula rebus sic stantibus ist nicht gerechtfertigt, da auch in der jetztigen Situation Leistung und Gegenleistung bzw. Vorteile in einem ausgewogenen Verhältnis stehen (E. 5).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS">CLAUSULA REBUS SIC STANTIBUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSVERTRAG">ERSCHLIESSUNGSVERTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENBAU">STRASSENBAU</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STRASSENBAUKOSTEN">STRASSENBAUKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNGERECHTFERTIGTE BEREICHERUNG">UNGERECHTFERTIGTE BEREICHERUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 119 OR</span><br/><span class="ungerade">§ 93 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 82 lit. k VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>I. Im Jahr 1971 erteilte der Gemeinderat B. der A. AG die Baubewilligung fÃ¼r eine Mehrfamilienhaus-Ãberbauung auf dem GrundstÃ¼ck Kat.Nr. ...1 im Gebiet G. unter der Bedingung, dass zur GrundstÃ¼ckserschliessung die G.‑Strasse von der H.‑Strasse bis zur Ãberbauung "privat" zu erstellen sei. Die politische Gemeinde B. und die Bauherrschaft schlossen in der Folge am 1. Februar 1972 einen Ã¶ffentlich beurkundeten Erschliessungsvertrag, wonach die A. AG den Strassenausbau nach einem bestehenden Projekt finanzieren (Ziffn. 1 und 2) und nach erfolgtem Ausbau unentgeltlich und belastet mit einem Fuss‑ und Fahrwegrecht zu Gunsten des BaugrundstÃ¼cks ins Privateigentum der Gemeinde Ã¼bertragen solle (Ziffn. 4 bis 6). Andererseits verpflichtete sich die Gemeinde B., eine BenÃ¼tzung der ausgebauten Strasse durch Dritte fÃ¼r Bauzwecke erst zu gestatten, nachdem sich diese nach quartierplanmÃ¤ssigen GrundsÃ¤tzen in die StrassenbenÃ¼tzung eingekauft hÃ¤tten. Diese EinkaufsbetrÃ¤ge in der HÃ¶he von gesamthaft 50 % der verzinsten Strassenbaukosten sollten nach Eingang sofort der A. AG Ã¼berwiesen werden (Ziff. 7). Am 10. Februar 1975 wurden die fÃ¼r EinkÃ¤ufe massgebenden Baukosten auf Fr. 294'160.45 festgesetzt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Als es im Jahr 1973 um die Bewilligung einer 2. Etappe der Mehrfamilienhaus-Ãberbauung auf dem gleichen GrundstÃ¼ck der A. AG ging, wurde der Erschliessungsvertrag am 3. August 1973 in dem Sinne ergÃ¤nzt, dass fÃ¼r den zweiten Abschnitt der auszubauenden G.‑Strasse (bis zum I.) sinngemÃ¤ss ebenfalls der ursprÃ¼ngliche Vertrag zur Anwendung komme. Die Strassenbaukosten dieser zweiten Etappe wurden am 8. November 1976 mit Fr. 65'119.10 abgerechnet.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im kommunalen Verkehrsplan 1987 wurde die G.‑Strasse als Sammelstrasse bezeichnet, im Abschnitt zwischen der H.‑Strasse und dem I. als bestehend und in den Abschnitten von der J.‑Strasse bis zur H.‑Strasse sowie vom I. bis zur K.‑Strasse als geplant. Letztere Teilstrecken wurden mit dem Erschliessungsplan 1987 der ersten Erschliessungsetappe zugeteilt. Der Zonenplan 1987 verkleinerte sodann die Wohnzone im fraglichen Gebiet sÃ¼dlich der G.‑Strasse und setzte an deren Stelle eine Reservezone fest.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 1. MÃ¤rz 1993 genehmigte der Gemeinderat B. das Projekt zum Ausbau der dritten Etappe der G.‑Strasse (Abschnitt I. bis K.‑Strasse) und verlangte von der A. AG sowie weiteren StrassenanstÃ¶ssern FahrbahnbeitrÃ¤ge von 75 % und GehwegbeitrÃ¤ge von 50 % der Erstellungskosten (jeweils nach Abzug der kantonalen BeitrÃ¤ge). Im diesbezÃ¼glichen SchÃ¤tzungs‑ und anschliessenden Klageverfahren verlangte die A. AG den Verzicht auf BeitrÃ¤ge und eventualiter die Verrechnung dieser BeitrÃ¤ge mit der ihr zustehenden RÃ¼ckerstattung aus den bevorschussten Strassenbaukosten der ersten und zweiten Etappe. Das Verwaltungsgericht setzte die beiden MehrwertbeitrÃ¤ge der A. AG am 1. Oktober 1998 angesichts der beschrÃ¤nkten Erschliessungsfunktion der fraglichen Unterabschnitte und des Umstands, dass die A. AG das TeilstÃ¼ck L.‑Strasse-K.‑Strasse auf eigene Kosten als Privatstrasse erstellt hatte, auf je 25 % der Erstellungskosten fest. Eine Verrechnung mit der RÃ¼ckerstattungsforderung liess es ohne AnspruchsprÃ¼fung nicht zu. Zudem sei diese Gegenstand eines hÃ¤ngigen Rekursverfahrens vor Regierungsrat.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die A. AG hatte am 16. Juni 1994 ein beziffertes Begehren auf Erstattung von ErschliessungsbeitrÃ¤gen fÃ¼r die beiden auf ihre Kosten erstellten Abschnitte der G.‑Strasse an den Gemeinderat B. gerichtet, das dieser am 31. Oktober 1994 fÃ¶rmlich abwies und gleichzeitig feststellte, dass die Gemeinde zufolge Gegenstandslosigkeit von Ziff. 7 des Erschliessungsvertrags der A. AG keine KostenbeitrÃ¤ge schulde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Gegen diese VerfÃ¼gung rekurrierte die A. AG am 25. November 1994 an den Bezirksrat M. und beantragte im Wesentlichen die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses sowie die Feststellung, dass die beiden ErschliessungsvertrÃ¤ge verbindlich seien und die Rekursgegnerin demzufolge verschiedenen nÃ¤her aufgefÃ¼hrten Verpflichtungen unterliege.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 15. Dezember 1995 wies der Bezirksrat M. den Rekurs im Sinn der ErwÃ¤gungen ab. Er erwog im Wesentlichen, es seien keine EinkaufsbetrÃ¤ge bei der Gemeinde eingegangen, welche Grundlage fÃ¼r eine RÃ¼ckerstattung an die Rekurrentin bilden wÃ¼rden. Da kein Quartierplanverfahren durchgefÃ¼hrt worden sei und auch keines mehr ausgelÃ¶st werden kÃ¶nne, frage es sich, ob mittels eines anderen Verfahrens EinkÃ¤ufe nach quartierplanmÃ¤ssigen GrundsÃ¤tzen erwirkt werden kÃ¶nnten. Zu denken sei an das Verfahren nach Strassengesetz. Der Vertrag lasse aber diese extensive Interpretation nicht zu, ansonsten die Parteien wohl generell auf die kantonale Enteignungsgesetzgebung und nicht spezifisch auf die quartierplanmÃ¤ssigen GrundsÃ¤tze verwiesen hÃ¤tten. Die Fragen der VerjÃ¤hrung und Verwirkung kÃ¶nnten daher offen gelassen werden. Auch unter dem Gesichtswinkel des Vertrauensschutzes oder der ungerechtfertigten Bereicherung rechtfertige sich keine RÃ¼ckerstattung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Die A. AG erhob gegen diesen Beschluss am 11. Januar 1996 Rekurs an den Regierungsrat und beantragte die Aufhebung der angefochtenen BeschlÃ¼sse (Ziff. 1 und 2). Weiter verlangte sie:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>(3.) Es sei festzustellen, dass die zwischen der Rekursgegnerin 1 und der Rekurrentin geschlossenen VertrÃ¤ge vom 1.2.1972 und 3.8.1973 verbindlich sind und daher die Rekurrentin einen gesetzlichen und/oder vertraglichen Anspruch auf RÃ¼ckerstattung bevorschusster Baukosten fÃ¼r den Ausbau der G.‑trasse 1. und 2. Etappe, wie in den genannten VertrÃ¤gen definiert, besitzt.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>(4.) Es seien die Rekursgegner zu verpflichten,</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>a) die von der Rekurrentin bevorschussten Kosten fÃ¼r die Erstellung der G.‑Strasse, 1. und 2. Ausbauetappe, wie in den VertrÃ¤gen vom 1.2.1972 und 3.8.1973 definiert, im Verfahren zur Verlegung der Baukosten (MehrwertbeitrÃ¤ge) fÃ¼r die Realisierung der 3. Ausbauetappe je anteilsmÃ¤ssig insoweit auf die in den Perimeter fÃ¼r die 3. Ausbauetappe einbezogenen Dritten zu verlegen, als diese Dritten mit Bezug auf die G.‑Strasse, Abschnitt zwischen H.‑Strasse und I. (1. und 2. Ausbauetappe), nicht dienstbarkeitsberechtigt sind;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>b) die vereinnahmten BetrÃ¤ge gemÃ¤ss lit. a hievor innert 10 Tagen nach Eingang an die Rekurrentin abzuliefern;</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>c) nicht dienstbarkeitsberechtigten Dritten, soweit und solange diese sich durch je anteilsmÃ¤ssige Bezahlung der von der Rekurrentin bevorschussten Kosten fÃ¼r den Ausbau der G.‑Strasse (1. und 2. Etappe), wie in den VertrÃ¤gen von 1.2.1972 und 3.8.1973 definiert, das BenÃ¼tzungsrecht an diesem Strassenabschnitt nicht verschafft haben, die BenÃ¼tzung desselben zu untersagen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>(5.) Es seien eventualiter die Rekursgegner, gegebenenfalls aufsichtsrechtlich, anzuweisen, die gesamte G.‑Strasse, somit auch im Abschnitt zwischen H.‑Strasse und I. (1. und 2. Ausbauetappe), Ã¶ffentlich zu erklÃ¤ren unter gleichzeitiger Verpflichtung der Rekursgegner, an die Rekurrentin die von ihr bevorschussten Baukosten fÃ¼r den Ausbau der G.‑Strasse 1. und 2. Etappe, wie in der VertrÃ¤gen vom 1.2.1972 und 3.8.1973 definiert, zurÃ¼ckzuzahlen.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Regierungsrat wies den Rekurs am 6. Juli 1999 ab, soweit er nicht gegenstandslos geworden sei. Er erwog, den VertrÃ¤gen lasse sich keine Verpflichtung der Gemeinde entnehmen, wonach sie irgendeinen Teil der Strassenbaukosten der Rekurrentin aus eigenem VermÃ¶gen etwa als Garantieleistung fÃ¼r nicht erhÃ¤ltliche EinkaufsbetrÃ¤ge zu bezahlen habe. Daran Ã¤ndere nichts, dass sich die Gemeinde bei den gescheiterten Vergleichsverhandlungen noch bereit erklÃ¤rt habe, rund Fr. 117'000.‑ der Baukosten zu Ã¼bernehmen. Obwohl die G.‑Strasse schon 1972 eine Bedeutung gehabt habe, die letzten Endes einen durchgehenden Ausbau erfordere, sei es zulÃ¤ssig gewesen, vorerst nur die fÃ¼r die Ãberbauung der Rekurrentin benÃ¶tigten Teilstrecken zu erstellen. Aus diesem Grund kÃ¶nnten die vereinbaren "EinkÃ¤ufe nach quartierplanrechtlichen GrundsÃ¤tzen" nicht in MehrwertbeitrÃ¤ge umgedeutet werden. Aus dem Vertrag lasse sich daher keine Verpflichtung der Gemeinde zur Erhebung von MehrwertbeitrÃ¤gen fÃ¼r die beiden durch die Rekurrentin finanzierten Strassenabschnitte ableiten. Damit wÃ¼rden die darauf gestÃ¼tzten AntrÃ¤ge auf Ablieferung der vereinnahmten MehrwertbeitrÃ¤ge und Erlass eines BenÃ¼tzungsverbots gegenstandslos. Seit Festsetzung des Verkehrs‑ und Erschliessungsplans 1987 sei es im Ãbrigen nicht mehr zulÃ¤ssig gewesen, Bauvorhaben zu verweigern, um der Rekurrentin zu EinkaufsbetrÃ¤gen zu verhelfen. Die ErschliessungsvertrÃ¤ge hÃ¤tten die Gemeinde nur so lange zur treuhÃ¤nderischen Geltendmachung von EinkaufsbetrÃ¤gen verpflichtet, als die G.‑Strasse durch Private hÃ¤tte erstellt werden dÃ¼rfen. Die Rekurrentin habe schliesslich auch keinen gesetzlichen Anspruch auf Erstattung von Strassenbaukosten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>IV. Gegen diesen Beschluss erhob die A. AG am 20. September 1999 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und verlangte die Aufhebung der angefochtenen BeschlÃ¼sse sowie die Verpflichtung der Beschwerdegegnerin zur Zahlung von Fr. 434'774.‑ (Valuta 20. 9.1999), eventualiter Fr. 284'784.30 (Valuta 20.9.1999). Weiter sei gerichtlich anzuordnen, dass nach erfolgter Bezahlung dieses Betrags eine der tatsÃ¤chlichen Situation entsprechende grundbuchliche Bereinigung der rechtlichen VerhÃ¤ltnisse bezÃ¼glich der Strassenparzelle Kat.Nr. ...2, GBl. ..3, Gemeinde B., zu erfolgen habe.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Regierungsrat liess am 25. Oktober 1999 die Abweisung der Beschwerde beantragen. Am 16. November 1999 verlangte die Gemeinde B., die Beschwerde sei abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kÃ¶nne.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Die Beschwerdegegnerin beantragt, es sei auf die Beschwerde teilweise nicht einzutreten, da die BeschwerdefÃ¼hrerin ihre AntrÃ¤ge vor Verwaltungsgericht in unzulÃ¤ssiger Weise geÃ¤ndert und erweitert habe.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Streitgegenstand des Rekurs‑ und Beschwerdeverfahrens kann grundsÃ¤tzlich nur bilden, was bereits Gegenstand der erstinstanzlichen VerfÃ¼gung war oder nach richtiger Gesetzesauslegung hÃ¤tte sein sollen (RB 1983 Nr. 5; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 52 N. 3). Dem vorliegenden Verfahren liegt eine VerfÃ¼gung aus dem Jahr 1994 zugrunde, worin der Gemeinderat B. unter Berufung auf die Praxis des Verwaltungsgerichts begrÃ¼ndet hatte, weshalb Ã¼ber die strittigen BeitrÃ¤ge nicht im SchÃ¤tzungs‑ oder im Klageverfahren, sondern im Rahmen der allgemeinen verwaltungsrechtlichen ZustÃ¤ndigkeitsordnung zu entscheiden sei. In der Zwischenzeit ist am 1. Januar 1998 die Revision des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 8. Juni 1997 (VRG) in Kraft getreten, nach dessen § 82 lit. k Streitigkeiten aus verwaltungsrechtlichen VertrÃ¤gen durch das Verwaltungsgericht als einzige Instanz beurteilt werden. Nach Art. XV Abs. 3 der Gesetzesnovelle bestimmt sich die ZustÃ¤ndigkeit fÃ¼r die Beurteilung der im Zeitpunkt des Inkrafttretens hÃ¤ngigen Rechtsmittelverfahren nach dem bisherigen Recht. Nach seiner frÃ¼heren Praxis zum alten VRG erachtete sich das Verwaltungsgericht fÃ¼r Streitigkeiten aus Ã¶ffentlichrechtlichen VertrÃ¤gen dann zustÃ¤ndig, wenn diese VertrÃ¤ge ein Verwaltungsverfahren ersetzten, fÃ¼r welches das Gericht angerufen werden konnte (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 82 N. 32). Dies war bei den dem vorliegenden Streit zugrund liegenden ErschliessungsvertrÃ¤gen der Fall (§ 44 lit. a aVRG), so dass die hier erstinstanzlich thematisierten Forderungen grundsÃ¤tzlich den Gegenstand des Beschwerdeverfahrens begrenzen. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin ihre ursprÃ¼nglichen AntrÃ¤ge inzwischen erweitert oder verÃ¤ndert haben sollte, schadet ihr dies im vorliegenden Fall jedoch nicht, da ihre AntrÃ¤ge diesfalls direkt als KlageantrÃ¤ge gestÃ¼tzt auf § 82 lit. k des revidierten VRG entgegenzunehmen wÃ¤ren. In verfahrenstechnischer Hinsicht unterscheiden sich das Beschwerde‑ und das Klageverfahren jedenfalls kaum voneinander.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auf die Beschwerde ist daher vollumfÃ¤nglich einzutreten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Die Grundlage fÃ¼r einen allfÃ¤lligen RÃ¼ckerstattungsanspruch der BeschwerdefÃ¼hrerin kann im Gesetz selber (hierzu Ziff. 3 nachfolgend), in den beiden Ã¶ffentlichrechtlichen ErschliessungsvertrÃ¤gen (hierzu Ziff. 4 und 5 nachfolgend) oder einer anderweitigen verbindlichen Zusicherung der Gemeinde B. (hierzu Ziff. 6 nachfolgend) liegen. Ein selbstÃ¤ndiger EntschÃ¤digungsanspruch aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) ist demgegenÃ¼ber ausgeschlossen, da der Vertrauensschutz beim Ã¶ffentlichrechtlichen Vertrag ausschliesslich durch das Vertragsrecht selber und die dieses beherrschenden Prinzipien gewÃ¤hrleistet wird (vgl. BGE 122 I 328 E. 7).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. Im Rekursverfahren verlangte die BeschwerdefÃ¼hrerin die RÃ¼ckerstattung direkt gestÃ¼tzt auf die gesetzliche Grundlage von § 93 des Planungs‑ und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Nach Abs. 1 dieser Bestimmung sind die Werke und Anlagen der Groberschliessung so rechtzeitig in Angriff zu nehmen, dass die Ãberbauung der betreffenden Gebiete auf den Ablauf der massgebenden Etappe hin mÃ¶glich wird. Bei SÃ¤umigkeit der zustÃ¤ndigen PlanungstrÃ¤ger trifft die Baudirektion an deren Stelle die erforderlichen Massnahmen, wenn die betroffenen GrundeigentÃ¼mer fÃ¼r sÃ¤mtliche Kosten Vorschuss leisten. Nach Abschluss der Bauarbeiten haben die zustÃ¤ndigen PlanungstrÃ¤ger die Kosten zurÃ¼ckzuerstatten (Abs. 2).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der angefochtene Rekursentscheid verneinte einen Anspruch der BeschwerdefÃ¼hrerin gestÃ¼tzt auf diese Bestimmung mit der BegrÃ¼ndung, sie betreffe den hier nicht vorliegenden Fall einer gemÃ¤ss Erschliessungsplan zu bauenden oder auszubauenden Groberschliessungsanlage, die zudem zur Herstellung der Ãberbaubarkeit erforderlich sein mÃ¼sse, und diene offensichtlich nicht dazu, der Rekurrentin zur RÃ¼ckerstattung von Strassenbaukosten zu verhelfen, die rund 20 Jahre vorher aufgelaufen seien. Auf diese zutreffenden ErwÃ¤gungen kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Die BeschwerdefÃ¼hrerin scheint sich dieser Gesetzesauslegung im Beschwerdeverfahren denn auch nicht mehr zu verschliessen, verlangt jedoch, dass die Bestimmung bei der Vertragsauslegung mitzuberÃ¼cksichtigen sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. a) Die beiden ErschliessungsvertrÃ¤ge aus den Jahren 1972 und 1973 sind unbestrittenermassen Ã¶ffentlichrechtlicher Natur. Sie unterstehen damit grundsÃ¤tzlich dem Ã¶ffentlichen kantonalen Recht. Auch soweit die allgemeinen Prinzipien des Bundeszivilrechts analog darauf Anwendung finden, bildet dieses Teil des kantonalen Ã¶ffentlichen Rechts (vgl. BGE 122 I 328 E. 1a bb).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die vertraglichen Pflichten der Gemeinde B. bestanden im Wesentlichen aus zwei eng miteinander zusammenhÃ¤ngenden Elementen, nÃ¤mlich einerseits aus der Pflicht, Baubewilligungen im fraglichen Gebiet nur unter Auferlegung von EinkaufsbetrÃ¤gen nach quartierplanrechtlichen GrundsÃ¤tzen zu gewÃ¤hren und andererseits aus der Pflicht, dermassen eingenommene EinkaufsbeitrÃ¤ge an die BeschwerdefÃ¼hrerin abzuliefern.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Hinsichtlich dieser zweitgenannten Pflicht ist unbestritten, dass die Gemeinde B. seit Abschluss der beiden ErschliessungsvertrÃ¤ge keine EinkaufsbetrÃ¤ge von Bauwilligen aus dem fraglichen Perimeter erhoben oder erhalten hat, da in dieser Zeit gar keine Baugesuche eingegangen sind. Die Ablieferungspflicht aus Ziff. 7 des Erschliessungsvertrags wurde daher von der Gemeinde B. nicht verletzt und bietet demnach auch keine Anspruchsgrundlage fÃ¼r die strittige Forderung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Noch vor Regierungsrat hat die BeschwerdefÃ¼hrerin mit ihrem Antrag, die Gemeinde B. habe nicht dienstbarkeitsberechtigten Dritten vor anteilsmÃ¤ssiger Beteiligung an den Strassenbaukosten die StrassenbenÃ¼tzung zu untersagen, auf ErfÃ¼llung der entsprechenden Vertragspflicht beharrt. Hierzu erwog der Regierungsrat bemerkungsweise, dass derart begrÃ¼ndete Bauverweigerungen seit Erlass des Verkehrs‑ und Erschliessungsplans widerrechtlich gewesen wÃ¤ren. Das scheint die BeschwerdefÃ¼hrerin zu anerkennen und hat dementsprechend diesen Rekursantrag im Beschwerdeverfahren nicht mehr erneuert.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Ist die vertraglich vereinbarte Leistung demnach rechtlich unmÃ¶glich geworden, so bestimmt sich die Rechtsfolge analog zu den allgemeinen Bestimmungen des Obligationenrechts. Entgegen den ErwÃ¤gungen im regierungsrÃ¤tlichen Entscheid ist diese rechtliche UnmÃ¶glichkeit der Leistung vorliegend durchaus relevant. Insbesondere kann nicht gesagt werden, die ErschliessungsvertrÃ¤ge hÃ¤tten als solche eine immanente zeitliche Geltungsschranke aufgewiesen und hÃ¤tten die Gemeinde nur solange zur treuhÃ¤nderischen Geltendmachung von EinkaufsbetrÃ¤gen verpflichtet, als dies durchsetzbar gewesen sei. FÃ¼r die Annahme, die Parteien hÃ¤tten den Erschliessungsvertrag zum vornherein nur auf eine zeitliche Dauer von 15 Jahren beschrÃ¤nken wollen, ein fÃ¼r eine Quartiererschliessung nicht besonders langer Zeithorizont, bestehen im vorliegenden Fall keinerlei Anhaltspunkte. Auch aus der Ã¶ffentlichrechtlichen Natur der VertrÃ¤ge lÃ¤sst sich eine derartige zeitliche Befristung nicht ableiten. Diese Vertragsauslegung wÃ¼rde allgemein den Rechtsschutz privater Parteien aus Ã¶ffentlichrechtlichen VertrÃ¤gen in nicht zu rechtfertigender Weise schmÃ¤lern. Dem Gemeinwesen als Partner eines Ã¶ffentlichrechtlichen Vertrags obliegt grundsÃ¤tzlich die gleiche Vertragstreue wie einem Privaten. Es hat seine vertraglich vereinbarten Leistungen zu erbringen und muss, falls diese unmÃ¶glich werden, gleich wie ein Privater in die Verantwortung genommen werden kÃ¶nnen. Will ein Gemeinwesen sich dem nicht unterziehen, so bleibt ihm die MÃ¶glichkeit, das fÃ¼r die entsprechende Sachfrage zur VerfÃ¼gung stehende Verwaltungsverfahren ‑ hier das Quartierplanverfahren ‑ zu erÃ¶ffnen. Entscheidet es sich aber etwa dank der grÃ¶sseren Gestaltungsfreiheit oder zwecks effizienterer Abwicklung fÃ¼r den Abschluss eines Vertrags, so hat es die sich daraus ergebenden Konsequenzen zu tragen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Nach Art. 119 Abs. 1 OR ist die Forderung erloschen, wenn die UmstÃ¤nde, die zur UnmÃ¶glichkeit der Leistung fÃ¼hrten, nicht durch die Gemeinde zu verantworten sind. Obwohl die BeschwerdefÃ¼hrerin im Beschwerdeverfahren nunmehr ausschliesslich eine Geldforderung erhebt, mÃ¼ssen die UmstÃ¤nde der UnmÃ¶glichkeit geklÃ¤rt werden, um die Rechtsgrundlage dieser Forderung zu bestimmen. Ist die Gemeinde fÃ¼r die UnmÃ¶glichkeit verantwortlich, so bleibt ihre Leistungspflicht bestehen, wobei sich die unmÃ¶glich gewordene Vertragsleistung in eine solche auf Schadenersatz wandelt, demnach das positive Vertragsinteresse zu erstatten ist. Liegt die UnmÃ¶glichkeit jedoch ausserhalb des Verantwortlichkeitsbereichs der Gemeinde, so beschrÃ¤nkt sich deren Haftung nach Art. 119 Abs. 2 OR auf die ungerechtfertigte Bereicherung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) ErgÃ¤be sich die UnmÃ¶glichkeit, wie der Regierungsrat ausfÃ¼hrt, einzig aus dem Erlass des kommunalen Verkehrs‑ und Erschliessungsplans 1987, so lÃ¤gen darin durchaus UmstÃ¤nde im Verantwortlichkeitsbereich der Gemeinde. Dies ist jedoch nicht der Fall. Nicht zu vertreten hat sie einerseits die Tatsache, dass in der Vergangenheit gar keine bauwilligen GrundeigentÃ¼mer Anspruch auf BenÃ¼tzung der G.‑Strasse als Zufahrt erhoben hatten und die Gemeinde somit ihre vertragliche Ablieferungspflicht gar nie erfÃ¼llen musste. Anderseits wÃ¤re eine Einkaufsverpflichtung in der Baubewilligung auch rechtlich unmÃ¶glich gewesen und wird dies bleiben. Die Widerrechtlichkeit einer entsprechenden Bauverweigerung mag sich zwar erst als Folge der Verkehrs‑ und Erschliessungsplanung in letzter Konsequenz verdeutlicht haben, jedoch ergab sie sich bereits gestÃ¼tzt auf das PBG von 1975 im Zusammenhang mit dem Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) und dem Bundesgesetz Ã¼ber die Wohnbau‑ und EigentumsfÃ¶rderung vom 4. Oktober 1974 (WEG). Die nach § 233 ff. PBG notwendige erschliessungstechnische Baureife knÃ¼pft an die tatsÃ¤chliche und rechtlich gesicherte ZufahrtsmÃ¶glichkeit an. Angesichts des vollzogenen Strassenbaus hÃ¤tte den bauwilligen StrassenanstÃ¶ssern im Bewilligungsverfahren demnach nur die fehlende rechtliche Sicherung der vorhandenen ZufahrtsmÃ¶glichkeit entgegengehalten werden kÃ¶nnen. Mit EinfÃ¼hrung der Erschliessungspflicht fÃ¼r Wohnbauzonen gemÃ¤ss Art. 5 WEG wÃ¤re die Gemeinde jedoch wohl auch ohne entsprechenden Erschliessungsplan verpflichtet gewesen, eine in ihrem Eigentum stehende und bereits hinreichend ausgebaute Strasse zwecks Erschliessung der Wohnbauzonen zu Ã¶ffnen, jedenfalls hÃ¤tte sich diese Widmung ausschliesslich an Ã¶ffentlichen Interessen und nicht an vertraglichen Interessen Dritter zu orientieren gehabt. FÃ¼r eine Bedingung, wonach die Benutzung der im Gemeindeeigentum stehenden Strasse nur gegen Leistung einer entsprechenden Einkaufssumme gewÃ¤hrt werde, hÃ¤tte so oder so aber keine hinreichende gesetzliche Grundlage bestanden. § 173 PBG, der einen spÃ¤teren Einkauf bauwilliger GrundeigentÃ¼mer in gemeinschaftliche Erschliessungsanlagen vorsieht, hÃ¤tte einen fÃ¶rmlichen und unter Mitwirkung der EigentÃ¼mer der im Perimeter liegenden GrundstÃ¼cke festgesetzten Quartierplan vorausgesetzt. Vorliegend war nun aber gerade Zweck des Erschliessungsvertrags, ein solches langwieriges Verfahren zu vermeiden. Ein nachtrÃ¤gliches Quartierplanverfahren, welches ausschliesslich die Verlegung der bereits angefallenen Strassenbaukosten bezweckt hÃ¤tte, wÃ¤re Ã¼ber die in § 123 PBG statuierten Quartierplanziele hinausgegangen und daher unzulÃ¤ssig gewesen (VGr, 2. MÃ¤rz 1988, VB.1987.00098). Wie die Beschwerdegegnerin richtig ausfÃ¼hrt, ist mit Inkrafttreten des PBG die frÃ¼her in der Praxis regelmÃ¤ssig verfolgte ÃberfÃ¼hrung von Quartiererschliessungen ins treuhÃ¤nderische Privateigentum der Gemeinde als rechtliches Konstrukt zur Durchsetzung von EinkaufsbetrÃ¤gen obsolet geworden (Peter MÃ¼ller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger: Kommentar zum ZÃ¼rcher Planungs‑ und Baugesetz vom 7. September 1975, WÃ¤denswil 1985, § 143 N. 1).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Gemeinde hÃ¤tte die vertraglich mit der BeschwerdefÃ¼hrerin eingegangene Verpflichtung gegenÃ¼ber den Bauwilligen demnach spÃ¤testens seit vollstÃ¤ndigem Inkrafttreten des PBG 1978 (OS 46, 833) rechtlich nicht mehr durchsetzen kÃ¶nnen. Diese rechtliche UnmÃ¶glichkeit hat die Beschwerdegegnerin weder verursacht, noch hat sie sie bei Vertragsschluss auch nur voraussehen kÃ¶nnen. Sie liegt daher klar ausserhalb ihres Verantwortlichkeitsbereichs.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>e) Nach Art. 119 Abs. 2 OR haftet der infolge LeistungsunmÃ¶glichkeit freigewordene Schuldner fÃ¼r die bereits empfangene Gegenleistung aus ungerechtfertigter Bereicherung und verliert die noch nicht erfÃ¼llte Gegenforderung. Nachdem die Gemeinde B. keine Gegenforderung aus den ErschliessungsvertrÃ¤gen mehr hat, ist einzig zu prÃ¼fen, ob und inwieweit sie aus der bereits empfangenen Gegenleistung bereichert ist. Eine solche Bereicherung wÃ¤re im vorliegenden Fall eingetreten, wenn die Gemeinde entweder bereits durch den privat finanzierten Bau der G.‑Strasse und deren unentgeltliche ÃberfÃ¼hrung ins Gemeindeeigentum oder aber spÃ¤ter durch den Wegfall ihrer Gegenleistungspflicht bereichert worden wÃ¤re. Beides ist nicht der Fall.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Umstritten ist vorerst, ob die Parteien beim Abschluss der ErschliessungsvertrÃ¤ge angenommen haben, die G.‑Strasse sei eine nach dem Strassengesetz vom 27. September 1981 auszubauende Groberschliessungs‑ oder aber eine im Quartierplanverfahren auszubauende Feinerschliessungsstrasse. Der bei vollstÃ¤ndiger QuartierÃ¼berbauung bei der BeschwerdefÃ¼hrerin bleibende Kostenumfang von 50 % spricht eher fÃ¼r die zweite Variante, liegt er angesichts des gesamten Perimeters im Ergebnis doch wesentlich nÃ¤her bei den QuartierplangrundsÃ¤tzen als bei denjenigen zur Festsetzung von MehrwertbeitrÃ¤gen nach Strassengesetz, wo alle PerimetergrundstÃ¼cke gesamthaft nur maximal 75 % der Fahrbahnerstellungskosten und 50 % der Trottoirerstellungskosten Ã¼ber MehrwertbeitrÃ¤ge finanzieren mÃ¼ssen (§ 62 lit. c und d Strassengesetz). Die vertragliche Klausel "nach Quartierplan-GrundsÃ¤tzen" deutet ebenso auf eine Massnahme der Feinerschliessung hin. Aus dem Kreditantrag des Gemeinderats vom 7. Februar 1972 (act. 9/8/13/3) schliesslich geht mit hinreichender Deutlichkeit hervor, dass die Gemeinde sehr wohl zwischen dem Strassenbau im "Ã¶ffentlichen Verfahren" (fÃ¼r die provisorische Verbindungsstrasse zwischen J.‑ und H.‑Strasse) und der privaten Erstellung der G.‑Strasse als Quartierstrasse unterschied. Es ist daher entgegen der Behauptung der BeschwerdefÃ¼hrerin anzunehmen, dass der Vertrag damals auf der Annahme der Parteien beruhte, die G.‑Strasse sei eine ausschliesslich durch die GrundeigentÃ¼mer zu finanzierende Quartierstrasse. Diese EinschÃ¤tzung war angesichts des diesbezÃ¼glich grossen Ermessensspielraums der Gemeinde ohne weiteres vertretbar.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Mit dem Vertragsschluss selber ist daher bei der Gemeinde keine ungerechtfertigte Bereicherung eingetreten in dem Sinn, dass sie sich etwa eine Strasse privat finanzieren liess, die sie spÃ¤ter ohnehin zumindest teilweise auf eigene Kosten hÃ¤tte erstellen mÃ¼ssen. Ebensowenig wurde die Gemeinde durch die nachtrÃ¤gliche UnmÃ¶glichkeit ihrer "Einzugspflicht" bzw. die daraus folgende Entbindung von dieser Pflicht bereichert, da die vertraglich vorgesehene Art und Weise der Nachfinanzierung sie selber finanziell gar nicht belastet hÃ¤tte. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>f) Andere AnsprÃ¼che aus dem Vertrag sind nicht ersichtlich. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin die Einzugs‑ und Ablieferungspflicht umdeuten will in die Pflicht zur nachtrÃ¤glichen Erhebung von MehrwertbeitrÃ¤gen, Ã¼berzeugt ihre Auslegung nicht.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diese Umdeutung vermag vorab schon deswegen keine Leistungspflicht zu begrÃ¼nden, weil auch Einzug und Ablieferung von MehrwertbeitrÃ¤gen ohne Zutun der Beschwerdegegnerin unmÃ¶glich geworden sind. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts verwirken Strassen‑ und TrottoirbeitrÃ¤ge innert zehn Jahren seit der Bauvollendung (RB 1976 Nr. 109, 1987 Nr. 88, 1997 Nr. 116). Diese Wirkung war im vorliegenden Fall spÃ¤testens 1986 eingetreten, das heisst noch vor der kommunalen Aufklassierung der Strasse, welche Ã¼berhaupt erst die theoretische MÃ¶glichkeit von MehrwertbeitrÃ¤gen erÃ¶ffnete.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auch soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin dafÃ¼rhÃ¤lt, die Gemeinde habe in diesem Fall selber die mutmasslichen MehrwertbeitrÃ¤ge zu leisten, findet sich hierfÃ¼r keine vertragliche Grundlage. Bei der Auslegung der ErschliessungsvertrÃ¤ge ist darauf abzustellen, wie die Parteien als vernÃ¼nftige Kontrahenten diese nach den UmstÃ¤nden verstehen durften und mussten. Dabei steht das Ziel, welches beide Parteien mit dem Vertrag verfolgten, im Vordergrund. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wollte vorzeitig bauen und finanzierte den Strassenbau daher mit dem Risiko, dass sie die Baukosten allenfalls mangels weiterer Bauwilliger allein wÃ¼rde tragen mÃ¼ssen. FÃ¼r die Gemeinde war das Ziel offensichtlich, Hand fÃ¼r eine Privaterschliessung zu bieten, ohne selber Kosten fÃ¼r eine Quartierstrasse aufwenden zu mÃ¼ssen, fÃ¼r die sie keine Finanzierungspflicht traf. Hat sich diese Finanzierungspflicht mit der Aufklassierung der Strasse im Verkehrs‑ und Erschliessungsplan rund 15 Jahre nach Vertragsschluss nun zumindest teilweise doch aktualisiert, so besteht kein Anlass anzunehmen, die Parteien hÃ¤tten fÃ¼r diesen im Vertrag nicht vorgesehenen Fall nunmehr die Gemeinde fÃ¼r fehlende EinkaufsbeitrÃ¤ge eintreten lassen wollen. Insofern trifft es entgegen dem DafÃ¼rhalten der BeschwerdefÃ¼hrerin gerade nicht zu, dass die Vertragsparteien davon ausgingen, die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤tte am Ende jedenfalls nur 50 % der Strassenbaukosten zu tragen. Das Einbringungsrisiko lag letztlich auch fÃ¼r die anderen 50 % voll bei ihr. Es kann diesbezÃ¼glich auf die ErwÃ¤gungen im Rekursentscheid verwiesen werden, mit denen sich die BeschwerdefÃ¼hrerin im Einzelnen nicht auseinandersetzt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. a) Mit der Anrufung des Grundsatzes von Treu und Glauben macht die BeschwerdefÃ¼hrerin sodann zumindest sinngemÃ¤ss geltend, der Vertrag sei anzupassen, und es sei ihr eine EntschÃ¤digung zufolge dieser Vertragsanpassung geschuldet. Als Grundlage einer solchen Anpassung kommt einzig die clausula rebus sic stantibus in Frage. Eine derart begrÃ¼ndete Anpassung eines Ã¶ffentlichrechtlichen Vertrages ist vorzunehmen ‑ dies auch gegen den Willen des Vertragspartners ‑ wenn das VerhÃ¤ltnis von Leistung und Gegenleistung infolge ausserordentlicher und unvorhersehbarer Ãnderungen der UmstÃ¤nde so gestÃ¶rt ist, dass das Beharren des GlÃ¤ubigers auf seinem Vertragsanspruch geradezu eine wucherische Ausbeutung des MissverhÃ¤ltnisses und damit einen offenbaren Rechtsmissbrauch darstellt (vgl. BGE 122 I 328 E. 7b; Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., ZÃ¼rich 1998, Rz. 905 und 907). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Fraglich ist vorab, ob die vorliegende Fallkonstruktion Ã¼berhaupt in den Anwendungsbereich dieser Regel fallen kann. Der klassische Fall der clausula rebus sic stantibus betrifft die Situation, dass ein GlÃ¤ubiger trotz wesentlich geÃ¤nderter UmstÃ¤nde auf der vertraglich zugesicherten Leistung beharrt und demnach eine Anpassung zu Gunsten des Schuldners vorzunehmen ist. In Ã¤hnlicher Weise kÃ¶nnte sich zwar eine Vertragsanpassung auch dann aufdrÃ¤ngen, wenn der Schuldner aus irgend einem Grund nach Empfang der Gegenleistung von seiner Leistung befreit wird, eine Berufung auf den Untergang der Forderung infolge der wesentlichen Ãnderung der UmstÃ¤nde aber als rechtsmissbrÃ¤uchlich erscheint. Ist die Forderung allerdings wie hier infolge UnmÃ¶glichkeit erloschen und ist diese UnmÃ¶glichkeit gerade Inhalt oder Folge der wesentlich geÃ¤nderten VerhÃ¤ltnisse, so sind die Aspekte des Rechtsmissbrauchs bei dieser Konstellation bereits hinreichend und wohl abschliessend mit den Bestimmungen Ã¼ber die UnmÃ¶glichkeit und insbesondere deren Zuordnung zum Verantwortlichkeitsbereich einer Partei berÃ¼cksichtigt. Wie es sich damit verhÃ¤lt, kann vorliegend aber offen bleiben, da die weiteren Voraussetzungen fÃ¼r eine Vertragsanpassung ohnehin nicht gegeben sind.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Unbestritten ist, dass seit Vertragsschluss verschiedene RechtsÃ¤nderungen stattgefunden haben. Bereits genannt wurden das WEG aus dem Jahr 1974, das kantonale PBG aus dem Jahr 1975 und das Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung aus dem Jahr 1979. Ebenfalls eine VerÃ¤nderung bewirkte aber auch die Verkleinerung des Baugebiets mittels des kommunalen Zonenplans im Jahr 1987 und die ebenfalls 1987 erfolgte Aufklassierung der Strasse mit dem Verkehrsplan.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Bereits die zeitliche Distanz dieser letzteren beiden kommunalen RechtsÃ¤nderungen zum Erschliessungsvertrag ist indessen so gross, dass fraglich ist, ob nach dieser Zeit eine Anpassung nach Treu und Glauben noch erwartet werden darf. In diese Richtung geht auch die Argumentation des Regierungsrats betreffend die vertragsimmanente zeitliche Geltungsschranke. Jedenfalls kann nicht gesagt werden, die Gemeinde hÃ¤tte die Rechtsgrundlagen nach so langer Zeit treuwidrig verÃ¤ndert und damit eine neue Rechtslage geschaffen, welche eine Vertragsanpassung verlangen wÃ¼rde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Bei den zeitlich eher relevanten RechtsÃ¤nderungen des WEG, PBG und RPG ist nun jedoch fraglich, ob diese Ã¼berhaupt kausal das Ausbleiben von EinkaufsbeitrÃ¤gen bewirkt haben. Das ist offensichtlich nicht der Fall. Unbestrittenermassen wurden in den vergangenen Jahren im mÃ¶glichen Einzugsgebiet gar keine Baugesuche gestellt, und die Gemeinde wurde daher bisher gar nie damit konfrontiert, ob und wie sie ihre vertraglich eingegangene treuhÃ¤nderische Verpflichtung nunmehr erfÃ¼llen wolle.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Selbst wenn man den vollzogenen Ãnderungen des eidgenÃ¶ssischen, kantonalen oder kommunalen Rechts aber eine hinreichende Relevanz zuerkennen mÃ¶chte, ist die weitere Voraussetzung eines MissverhÃ¤ltnisses fÃ¼r eine Anwendung der clausula rebus sic stantibus nicht gegeben. Entscheidend ist dabei die Frage, ob die vertragliche Leistung der BeschwerdefÃ¼hrerin, bestehend in der Strassenbaufinanzierung auf eigenes Risiko und der Abtretung an die Gemeinde, durch eine angemessene Gegenleistung bzw. entsprechende Vorteile abgegolten wurde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Um diese Gegenleistung zu bestimmen, ist davon auszugehen, dass ohne die Zulassung eines privaten Strassenbaus und den entsprechenden Abschluss der ErschliessungsvertrÃ¤ge die Bewilligung der geplanten Ãberbauung mangels Baureife hÃ¤tte verweigert werden mÃ¼ssen. Mit der vorzeitigen Ãberbauung des Gebiets G. erlangte die BeschwerdefÃ¼hrerin demgemÃ¤ss unmittelbare Vorteile. Durch die private ErschliessungsmÃ¶glichkeit wurde das Land innert KÃ¼rze baureif, erfuhr demnach eine markante Wertsteigerung und konnte mit der Ãberbauung angemessen verzinst werden. HÃ¤tte die BeschwerdefÃ¼hrerin auf eine hinreichende Erschliessung des Gebiets bis zum Ausbau der G.‑Strasse im Quartierplanverfahren oder im Verfahren nach Strassenbaugesetz warten mÃ¼ssen, so hÃ¤tte sich der GrundstÃ¼cksertrag Ã¼ber Jahre oder gar Jahrzehnte hinaus auf den landwirtschaftlichen Ertrag beschrÃ¤nkt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auch mittelbar beeinflusste die vorzeitige Ãberbauung die Entwicklung stark zugunsten der BeschwerdefÃ¼hrerin. WÃ¤re sie verweigert worden, so hÃ¤tte dies den Verbrauch kommunalen Baulands in den 70er-Jahren und damit ebenfalls die EinzonungsbedÃ¼rfnisse im Zug der RPG-konformen Zonenordnung betrÃ¤chtlich beeinflussen kÃ¶nnen. Damit aber wÃ¤re fraglich gewesen, ob es Ã¼berhaupt zu einer Einzonung des fraglichen Gebiets und daher zum spÃ¤teren Ausbau der G.‑Strasse gekommen wÃ¤re. Die mit dem Zonenplan aus dem Jahr 1962 ausgeschiedenen Bauzonen von B. waren wie in vielen ZÃ¼rcher Gemeinden Ã¼berdimensioniert und mussten 1987 gerade im Gebiet G./N. stark verkleinert werden. Die neue Reservezone reicht bis auf ca. 30 m an die Ãberbauung der BeschwerdefÃ¼hrerin heran. Es liegt auf der Hand, dass diese Planung sich massgeblich an dieser gegebenen Ãberbauungssituation orientierte. HÃ¤tte die Siedlung damals noch nicht bestanden, so hÃ¤tte allenfalls eine Erweiterung der Landwirtschafts‑ oder Reservezone Richtung Norden diskutiert werden mÃ¼ssen und die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤tte eine darauf allenfalls folgende Nichteinzonung des nicht erschlossenen Gebiets entschÃ¤digungslos hinnehmen mÃ¼ssen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Selbst wenn es 1987 zur Einzonung des Gebiets G. gekommen und der Ausbau der G.‑Strasse daher notwendig geworden wÃ¤re, hÃ¤tte dieser Ausbau nicht zwingend nach Strassengesetz geschehen mÃ¼ssen. Bei der Qualifikation einer Strasse als Quartier‑ oder als Ã¼bergeordnete Sammelstrasse steht der Gemeinde ein grosses Ermessen zu. Es lÃ¤sst sich im Nachhinein nicht mehr eruieren, inwieweit die 1987 erfolgte tatsÃ¤chliche Aufklassierung zur Sammelstrasse mittels Verkehrsplan durch die mit der vorzeitigen Ãberbauung geschaffenen UmstÃ¤nde beeinflusst war. So ist denkbar, dass bei diesem Entscheid die Ãberlegung, dass sich die mutmasslichen Baukosten angesichts des bestehenden Teilstreckenausbaus in Grenzen hielten, ebenso eine Rolle gespielt hat wie auch der Umstand, dass im O. eine Schulhausanlage zu erschliessen war, deren Realisierung wohl ohne die Ãberbauung im G. ebenfalls weniger wahrscheinlich gewesen wÃ¤re.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diese hypothetischen Ãberlegungen zeigen, dass die Orts‑, Verkehrs‑ und Erschliessungsplanung der Gemeinde B. durchaus in einer Wechselwirkung mit der vorzeitigen Ãberbauung des Gebiets selber stand. Unter den gegebenen UmstÃ¤nden hat sich die Gemeinde B. durch den vorgezogenen privaten Ausbau der G.‑Strasse keinen ungerechtfertigten Vorteil verschafft und sich nicht in treuwidriger Weise einer spÃ¤teren Strassenbaupflicht entledigt. Andererseits vermochte sich die BeschwerdefÃ¼hrerin durch den Vertragsabschluss durchaus einen ihren Leistungen entsprechenden angemessenen Vorteil zu verschaffen. Bei dieser Interessenlage kann jedenfalls nicht gesagt werden, die dargelegten RechtsÃ¤nderungen hÃ¤tten fÃ¼r die Parteien eine dermassen neue Situation geschaffen, dass ein krasses MissverhÃ¤ltnis zwischen Leistung und Gegenleistung, Vor‑ und Nachteilen aus dem ursprÃ¼nglichen Erschliessungsvertrag entstanden wÃ¤re, welches es nunmehr auszugleichen gÃ¤lte.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. Eventualiter begrÃ¼ndet die BeschwerdefÃ¼hrerin ihren Anspruch mit einem undatierten Schreiben des Gemeinderats B., welches den ihr zustehenden Anteil der Strassenbaukosten verbindlich auf Fr. 116'774.85 beziffert haben soll, was verzinst bis 20. September 1999 Fr. 284'784.30 ergebe. Bereits im Rekursverfahren hatte der Beschwerdegegner darauf hingewiesen, dass es sich bei diesem Schreiben lediglich um eine Offerte im Zusammenhang mit in der Folge gescheiterten Vergleichsverhandlungen gehandelt habe. Davon ist in tatsÃ¤chlicher Hinsicht auch der Regierungsrat ausgegangen, was die BeschwerdefÃ¼hrerin im Beschwerdeverfahren nicht beanstandet und auch als zutreffend erscheint. Auch auf dieser Grundlage besteht daher kein Anspruch.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beschwerde ist demgemÃ¤ss vollumfÃ¤nglich abzuweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>