<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2016.00493</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217018&amp;W10_KEY=4467074&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2016.00493</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 02.03.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Gemäss § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. Das Baugrundstück befindet sich am Siedlungsrand und wird vom Schutzobjekt nur gerade durch einen schmalen Fussweg getrennt und befindet sich damit klarerweise in unmittelbarer Nachbarschaft des Schutzobjekts. Angesichts dieser unmittelbaren nachbarlichen Beziehungsnähe kann der optische Bezug zum Schutzobjekt nicht verneint werden. Daran nichts zu ändern vermag der Umstand, dass die geplante Neubaute nicht innerhalb des Schutzperimeters, sondern in der angrenzenden Wohnzone erstellt werden soll. Es ist nicht zulässig, zusätzliche Voraussetzungen für die Anwendbarkeit von § 238 Abs. 2 PBG zu statuieren (E. 2.3).<br/><br/>Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTELLPLÃTZE">ABSTELLPLÃTZE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NATUR- UND HEIMATSCHUTZ">NATUR- UND HEIMATSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNG">RÃCKWEISUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 203 lit. a PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=33395" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2016.00493</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">2. MÃ¤rz 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Isabella Maag.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. GebrÃ¼der C,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1 D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2 E,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.3 F,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.4 G,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Zustelladresse: GebrÃ¼der C, alle vertreten durch RA H,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Bauausschuss Gossau, vertreten durch RA I,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <b><span><br/> </span></b> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 30. September 2015 erteilte der Bauausschuss Gossau D, E, F und G die Baubewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Mehrfamilienhauses auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in GrÃ¼t.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Den dagegen erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich mit Entscheid vom 22. Juni 2016 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhob A am 31. August 2016 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids sowie des Beschlusses des Bauausschusses Gossau vom 30. September 2015, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼gl. Mehrwertsteuer) zulasten der Beschwerdegegnerschaft. In formeller Hinsicht beantragte sie die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins durch das Verwaltungsgericht.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 21. September 2016 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Bauherrschaft stellte in ihrer Beschwerdeantwort vom 3. Oktober 2016 den Antrag, es sei die Beschwerde vollumfÃ¤nglich abzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge (zuzÃ¼gl. Mehrwertsteuer) zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. Der Bauausschuss Gossau schloss am 5. Oktober 2016 ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde, unter Kostenfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. Mit Replik vom 23. Januar 2017 hielt die BeschwerdefÃ¼hrerin an ihren AntrÃ¤gen fest, ebenso die Bauherrschaft sowie der Bauausschuss Gossau mit Dupliken vom 6. Februar 2017.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 liegt gemÃ¤ss der geltenden Zonenordnung der Gemeinde Gossau in der Zone W 1.7. Die bisher unÃ¼berbaute Parzelle soll mit einem Mehrfamilienhaus mit drei Vollgeschossen und einem Attikageschoss Ã¼berbaut werden. Ausserdem sollen acht AbstellplÃ¤tze erstellt werden (davon sieben PflichtparkplÃ¤tze), wovon vier in Garagen und weitere vier entlang der nordÃ¶stlichen GrundstÃ¼cksgrenze. Dem Bauvorhaben liegt eine NutzungsÃ¼bertragung zugrunde, die zulasten der im SÃ¼dwesten angrenzenden Parzelle Kat.-Nr. 02 erfolgt.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist EigentÃ¼merin des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03, welches im SÃ¼dosten an das BaugrundstÃ¼ck anstÃ¶sst. Wie bereits im Rekursverfahren beanstandet sie die fehlende Einordnung des Bauvorhabens in die bauliche und landschaftliche Umgebung und macht insbesondere geltend, die gestalterische Frage sei entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht nur nach Absatz 1 von § 238 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu beurteilen. Vielmehr sei der an die Ã¼berkommunale Landschaftsschutzzone (Drumlinlandschaft ZÃ¼rcher Oberland) angrenzende Neubau an den Anforderungen von Absatz 2 von § 238 PBG zu messen. Die Vorinstanz stelle rechtsverletzend und willkÃ¼rlich darauf ab, dass der Siedlungsrand fÃ¼r das Schutzobjekt unbedeutend sei, und beurteile den gerÃ¼gten Einordnungsmangel einzig aus dem Siedlungsgebiet heraus und unter BeschrÃ¤nkung auf den geringeren QualitÃ¤tsmassstab von § 238 Abs. 1 PBG. Ausserdem habe sie die ZulÃ¤ssigkeit der fÃ¼r das geplante Vorhaben erforderlichen AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung, welche einen erheblichen Umfang aufweise und ein Ã¼bergrosses Volumen ermÃ¶gliche, nicht geprÃ¼ft.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck liegt am Siedlungsrand und wird von der Landwirtschaftszone nur durch den Fussweg Kat.-Nr. 04 getrennt. Die anschliessende Landwirtschaftszone ist Teil der Drumlinlandschaft ZÃ¼rcher Oberland, welche mit kantonaler Schutzverordnung vom 13. MÃ¤rz 1998 unter Schutz gestellt wurde. Schutzziel der Verordnung ist die umfassende und ungeschmÃ¤lerte Erhaltung der Landschaft. Es kann diesbezÃ¼glich auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen des Baurekursgerichts im angefochtenen Entscheid verwiesen werden. Bei der genannten Drumlinlandschaft handelt es sich unbestrittenermassen um ein Schutzobjekt im Sinn von § 203 lit. a PBG; die angefÃ¼hrte Verordnung stÃ¼tzt sich auf § 205 lit. b PBG.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>GemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung fÃ¼r sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass eine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird. GemÃ¤ss Absatz 2 von § 238 PBG ist auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen. Diese Bestimmung wird anwendbar, sofern zwischen der projektierten Baute oder Anlage und dem Schutzobjekt aufgrund der Ã¶rtlichen VerhÃ¤ltnisse Ã¼berhaupt ein optischer Bezug gegeben ist, wenn also die beiden Objekte fÃ¼r einen neutralen Beobachter im Zusammenhang gesehen werden. Es genÃ¼gt nicht, dass Sichtdistanz besteht. GeschÃ¼tzt sind Schutzobjekte im Sinn der abschliessenden AufzÃ¤hlung von § 203 PBG, wobei die Anwendbarkeit von § 238 Abs. 2 PBG keine formelle Unterschutzstellung erfordert (vgl. Christoph Fritzsche, Peter BÃ¶sch, Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 662 f. mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).</p> <p class="Erwgung2">WÃ¤hrend der Bauausschuss Gossau das geplante Vorhaben lediglich auf Ãbereinstimmung mit Absatz 1 von § 238 PBG prÃ¼fte, Ã¤usserte sich die Vorinstanz auch zur Anwendbarkeit von Absatz 2 von § 238 PBG. Sie erwog diesbezÃ¼glich, die fragliche Landschaftsschutzzone diene dem umfassenden Schutz der weitlÃ¤ufigen Drumlinlandschaft. DarÃ¼ber hinaus verfolge sie â auch entlang der Bauzonen â keinen speziellen Zweck. Es sei deshalb nahezu ausgeschlossen, dass diese Zone durch einen Neubau ausserhalb des Schutzgebiets beeintrÃ¤chtigt werden kÃ¶nne. Eine solche BeeintrÃ¤chtigung setze eine ausserordentliche Dimensionierung und/oder eine ausgefallende Form und Ausdrucksweise eines Bauvorhabens voraus, die sich auf Teile der geschÃ¼tzten Drumlinlandschaft stÃ¶rend auswirkten. Davon kÃ¶nne beim geplanten Neubau keine Rede sein, zumal dieser die Bestimmungen Ã¼ber die zulÃ¤ssige GebÃ¤udelÃ¤nge und -hÃ¶he samt FirsthÃ¶he durchwegs einhalte und seine Gestaltung nicht stÃ¶rend ins Auge springe. Das streitbetroffene Bauvorhaben sei daher lediglich in Ãbereinstimmung mit Absatz 1 von § 238 PBG zu beurteilen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Das Baurekursgericht verneinte damit aufgrund eines fehlenden optischen Bezugs zwischen dem Bauvorhaben und der geschÃ¼tzten Landschaft die Anwendbarkeit von Absatz 2 von § 238 PBG. Diese Auffassung ist verfehlt. Das BaugrundstÃ¼ck befindet sich am Siedlungsrand und wird von der geschÃ¼tzten Drumlinlandschaft nur gerade durch einen schmalen Fussweg getrennt. Es befindet sich damit klarerweise in unmittelbarer Nachbarschaft des Schutzobjekts. Angesichts dieser unmittelbaren nachbarlichen BeziehungsnÃ¤he kann der optische Bezug zum Schutzobjekt nicht verneint werden. Daran nichts zu Ã¤ndern vermag der Umstand, dass die geplante Neubaute nicht innerhalb des Schutzperimeters, sondern in der angrenzenden Wohnzone erstellt werden soll. Andernfalls mÃ¼sste diese Auffassung auch fÃ¼r unter Schutz gestellte GebÃ¤ude gelten, sodass nur bauliche VerÃ¤nderungen dieser BaukÃ¶rper selber, nicht aber Bauvorhaben auf benachbarten GrundstÃ¼cken den erhÃ¶hten Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genÃ¼gen mÃ¼ssten. Dies widerspricht offensichtlich dem gesetzgeberischen Willen und der diesbezÃ¼glichen gefestigten Rechtsprechung. Die Bestimmung von § 238 Abs. 2 PBG richtet sich immer auf Vorhaben ausserhalb des geschÃ¼tzten Objekts, denn dieses selber wird durch die Schutzmassnahmen geschÃ¼tzt. Die Vorinstanz relativiert ihre eigene Rechtsauffassung denn auch mit der Aussage, es sei <i>nahezu</i> ausgeschlossen, dass die Schutzzone durch einen Neubau ausserhalb derselben beeintrÃ¤chtigt werden kÃ¶nne. Selbst wenn diese Feststellung aufgrund der konkreten Ãrtlichkeiten zutreffen sollte, vermÃ¶chte sie den grundsÃ¤tzlichen optischen Bezug und damit die Anwendbarkeit von Absatz 2 von § 238 PBG nicht infrage zu stellen. Ob das Bauvorhaben im Einzelfall zu einer BeeintrÃ¤chtigung des Schutzobjekts fÃ¼hrt, ist eine Frage der materiellen Beurteilung nach § 238 Abs. 2 PBG.</p> <p class="Erwgung3">Das Baurekursgericht fordert fÃ¼r die Anwendbarkeit von Absatz 2 von § 238 PBG "eine ausserordentliche Dimensionierung und/oder eine ausgefallende Form und Ausdrucksweise eines Bauvorhabens", "die sich auf Teile der geschÃ¼tzten Drumlinlandschaft stÃ¶rend" auswirken kÃ¶nnten. Die zusÃ¤tzliche Statuierung von Voraussetzungen fÃ¼r die Anwendbarkeit von Absatz 2 von § 238 PBG stellt eine gesetzwidrige EinschrÃ¤nkung der Anwendung dieser Bestimmung dar und ist rechtswidrig, auch wenn die Vorinstanz diese generell abstrakten Voraussetzungen nur im Zusammenhang mit einem Landschaftsschutzgebiet verstanden haben will. Ausserdem kÃ¶nnte gerade im vorliegenden Fall von einer ausserordentlichen Dimensionierung des Bauvorhabens gesprochen werden, weist dieses doch gegenÃ¼ber der RegelÃ¼berbauung eine durch eine AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung erhÃ¶hte Baumasse auf, welche die Vorinstanz als "durchaus erheblich" beurteilt.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Zusammenfassend ist das streitbetroffene Neubauvorhaben daher entgegen der Auffassung der Vorinstanzen unter den erhÃ¶hten gestalterischen Voraussetzungen von Absatz 2 von § 238 PBG zu beurteilen. Ausserdem ist die ZulÃ¤ssigkeit der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zu prÃ¼fen. Auch dies hat unter gestalterischen Aspekten zu erfolgen. Nach der Rechtsprechung darf eine<span> AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung nicht zu einer die gestalterischen Anforderungen verletzenden Konzentration der Bausubstanz fÃ¼hren (VGr, 31. Mai 1994, BEZ 1994 Nr. 15; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 661). Dabei ist im jeweiligen Einzelfall zu prÃ¼fen, ob die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zu BaukÃ¶rpern fÃ¼hrt, welche den Rahmen der zonengemÃ¤ssen, durch Bauvorschriften und Parzellenanordnung geprÃ¤gten Ãberbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht mehr rechtsgenÃ¼gend in die bauliche Umgebung einordnen (VGr, 25. Oktober 2006, BEZ 2006 Nr. 54). Schliesslich ist auch zu beurteilen, ob die geplanten oberirdischen AbstellplÃ¤tze den gestalterischen Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG genÃ¼gen. In diesem Zusammenhang wird dann auch § 244 Abs. 3 PBG zu berÃ¼cksichtigen sein, wonach die nicht fÃ¼r Besucher vorgesehenen ParkplÃ¤tze unterirdisch angelegt oder Ã¼berdeckt werden mÃ¼ssen, wenn dadurch die Nachbarschaft wesentlich geschont werden kann, die VerhÃ¤ltnisse es gestatten und die Kosten zumutbar sind.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Zusammenfassend ist der Rekursentscheid in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben. Die Angelegenheit ist zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen, welches Ã¼ber eine weitergehende Kognition verfÃ¼gt als das Verwaltungsgericht.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Kann eine RÃ¼ckweisung zu einer vollstÃ¤ndigen Gutheissung des Antrags fÃ¼hren, gilt â besondere UmstÃ¤nde vorbehalten â die beschwerdefÃ¼hrende Partei mit Blick auf die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen als obsiegend (BGr, 28. April 2014, 2C_846/2013, E. 3.2 f.). AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens daher der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Die Beschwerdegegner 1.1 bis 1.4 sind ausserdem zu einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an die BeschwerdefÃ¼hrerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Ãber die Verlegung der Rekurskosten und die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekursverfahren wird das Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang zu entscheiden haben.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit dem vorliegenden Urteil erfolgt eine RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz. Hinsichtlich der Rechtsmittelbelehrung ist deshalb darauf hinzuweisen, dass RÃ¼ckweisungsentscheide grundsÃ¤tzlich als Zwischenentscheide qualifiziert werden und nur unter den in Art. 93 Abs. 1 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG) genannten Voraussetzungen selbstÃ¤ndig anfechtbar sind.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 22. Juni 2016 wird aufgehoben. Die Angelegenheit wird zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Baurekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'150.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zu je 1/8 den solidarisch haftenden Beschwerdegegnern Nrn. 1.1 bis 1.4 und zur HÃ¤lfte dem Beschwerdegegner Nr. 2 auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die solidarisch haftenden Beschwerdegegner Nrn. 1.1 bis 1.4 werden verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'600.- (zzgl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦ </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>