<!DOCTYPE html> <html lang="de"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <div class="para"> </div> <div class="para">Bundesgericht </div> <div class="para">Tribunal fédéral </div> <div class="para">Tribunale federale </div> <div class="para">Tribunal federal </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <img height="74" src="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/displayimage.php?id=2023-10-31-4A_452-2023.1&amp;type=gif" width="95"/> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4A_452/2023</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Urteil vom 31. Oktober 2023</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>I. zivilrechtliche Abteilung</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Besetzung </div> <div class="para">Bundesrichterin Jametti, Präsidentin, </div> <div class="para">Bundesrichterinnen Kiss, May Canellas, </div> <div class="para">Gerichtsschreiber Brugger. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Verfahrensbeteiligte </div> <div class="para">A.________, </div> <div class="para">vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jürg Krumm, </div> <div class="para">Beschwerdeführerin, </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <i>gegen</i> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">B.________, </div> <div class="para">vertreten durch Rechtsanwalt Michael Peter Sutter, Beschwerdegegner. </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Gegenstand </div> <div class="para">Mietvertrag, Kündigungsschutz, </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 14. August 2023 (NG220012-O/U). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Sachverhalt:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>A.</b> </div> <div class="para">A.________ (Klägerin, Beschwerdeführerin) schloss mit B.________ (Beklagter, Beschwerdegegner) im Jahr 1994 je einen Mietvertrag für eine 4-Zimmerwohnung und einen Auto-Einstellplatz in Zürich ab. Diese Mietverhältnisse wurden mit amtlichem Formular vom 29. Januar 2021 per 31. März 2022 gekündigt. Als Kündigungsgrund gab der Beklagte eine Gesamtsanierung der Liegenschaft an. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>B.</b> </div> <div class="para">Am 1. Oktober 2021 reichte die Klägerin beim Mietgericht des Bezirksgerichts Zürich Klage ein. Sie begehrte, die Kündigungen seien als missbräuchlich zu bezeichnen, eventualiter seien die Mietverhältnisse um drei Jahre zu erstrecken. </div> <div class="para">Mit Urteil und Beschluss vom 29. Juni 2022 beschloss das Mietgericht, dass das Verfahren abgeschrieben werde, soweit sich der Beklagte mit einer einmaligen und definitiven Erstreckung der Mietverhältnisse bis zum 30. September 2022 einverstanden erklärt habe. Im Übrigen wies das Mietgericht die Klage ab. Es erklärte die Kündigungen für gültig und gewährte keine (weitere) Erstreckung der Mietverhältnisse. </div> <div class="para">Dagegen erhob die Klägerin Berufung an das Obergericht des Kantons Zürich. Mit Urteil vom 14. August 2023 wies das Obergericht die Berufung hinsichtlich des Haupt- und Eventualbegehrens ab und bestätigte das Urteil des Mietgerichts. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>C.</b> </div> <div class="para">Gegen das Urteil des Obergerichts erhebt die Beschwerdeführerin Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht. Sie beantragt, das Urteil des Obergerichts sei aufzuheben und die Kündigungen seien als missbräuchlich aufzuheben, eventualiter seien die Mietverhältnisse erstmals um drei Jahre zu erstrecken. Der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. </div> <div class="para">Der Beschwerdegegner beantragt, das Gesuch um aufschiebende Wirkung sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz verzichtete auf Stellungnahme. Auf die Einholung von Vernehmlassungen zur Beschwerde wurde verzichtet. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>Erwägungen:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Die Sachurteilsvoraussetzungen sind erfüllt und geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (<span class="artref">Art. 42 Abs. 2 und <artref id="CH/173.110/106/2" type="start"></artref>Art. 106 Abs. 2 BGG</span><artref id="CH/173.110/42/2" type="end"></artref>; vgl. Erwägung 2) ist daher auf die Beschwerde einzutreten. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.1.</b> Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach <span class="artref"><artref id="CH/173.110/95" type="start"></artref>Art. 95 und 96 BGG</span><artref id="CH/173.110/96" type="end"></artref> gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, andernfalls wird darauf nicht eingetreten (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=39&amp;from_date=28.10.2023&amp;to_date=16.11.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F134-II-244%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page244">BGE 134 II 244</a> E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (<span class="artref">Art. 42 Abs. 2 BGG</span>). Unerlässlich ist, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=39&amp;from_date=28.10.2023&amp;to_date=16.11.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-86%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page86">BGE 140 III 86</a> E. 2, 115 E. 2). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.2.</b> Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (<span class="artref">Art. 105 Abs. 1 BGG</span>). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=39&amp;from_date=28.10.2023&amp;to_date=16.11.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-16%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page16">BGE 140 III 16</a> E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von <span class="artref">Art. 95 BGG</span> beruht (<span class="artref">Art. 105 Abs. 2 BGG</span>). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=39&amp;from_date=28.10.2023&amp;to_date=16.11.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-115%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page115">BGE 140 III 115</a> E. 2; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=39&amp;from_date=28.10.2023&amp;to_date=16.11.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F135-III-397%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page397">135 III 397</a> E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (<span class="artref">Art. 97 Abs. 1 BGG</span>). </div> <div class="para">Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von <span class="artref">Art. 106 Abs. 2 BGG</span> (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=39&amp;from_date=28.10.2023&amp;to_date=16.11.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-264%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page264">BGE 140 III 264</a> E. 2.3 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=39&amp;from_date=28.10.2023&amp;to_date=16.11.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-16%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page16">BGE 140 III 16</a> E. 1.3.1 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=39&amp;from_date=28.10.2023&amp;to_date=16.11.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-86%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page86">BGE 140 III 86</a> E. 2). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=39&amp;from_date=28.10.2023&amp;to_date=16.11.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-16%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page16">BGE 140 III 16</a> E. 1.3.1). </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">In ihrem Hauptbegehren verlangt die Beschwerdeführerin, die Kündigungen der Mietverträge seien als missbräuchlich aufzuheben. </div> <div class="para">Die Beschwerdeführerin genügt diesbezüglich den genannten Anforderungen, die an eine Beschwerde in Zivilsachen an das Bundesgericht gestellt werden (Erwägung 2.1 und Erwägung 2.2), im Wesentlichen nicht. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.1.</b> So verfehlt die Beschwerdeführerin die Begründungsanforderungen, indem sie die Kündigungen pauschal als reine Schikanekündigungen qualifiziert, ohne nachvollziehbar darzulegen, inwiefern eine solche verpönte Kündigung vorliegen soll. Ebensowenig erfüllt sie die Begründungsanforderungen, wenn sie den Entscheid der Vorinstanz mehrfach als willkürlich bezeichnet. Sie verkennt, dass Willkür nicht schon dann vorliegt, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern bloss, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=39&amp;from_date=28.10.2023&amp;to_date=16.11.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F141-III-564%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page564">BGE 141 III 564</a> E. 4.1; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/aza/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=39&amp;from_date=28.10.2023&amp;to_date=16.11.2023&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;top_subcollection_aza=all&amp;query_words=&amp;rank=0&amp;azaclir=aza&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F140-III-16%3Ade&amp;number_of_ranks=0#page16">140 III 16</a> E. 2.1; je mit Hinweisen). Inwiefern dies der Fall sein soll, legt sie nicht dar, zumindest offensichtlich nicht rechtsgenüglich (Erwägung 2.1). Darauf ist nicht einzutreten. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.2.</b> Die Beschwerdeführerin geht für ihre Rechtsrügen mehrfach über die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz hinaus, ohne eine rechtsgenügliche Sachverhaltsrüge nach den oben genannten Grundsätzen (Erwägung 2.2) zu erheben. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn sie das ihrer Meinung nach tatsächliche Motiv der Kündigung schildert, wenn sie ausführt, warum das Sanierungsprojekt so nicht durchgeführt werden könne oder warum das Projekt nicht behindertengerecht sei, oder wenn sie tatsächliche Umstände aus dem Baubewilligungsverfahren darlegt. Mangels Sachverhaltsfundament braucht auf ihre diesbezüglichen Rechtsrügen nicht weiter eingegangen zu werden. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.3.</b> Sie kritisiert, dass die Vorinstanz das tatsächliche Motiv der Kündigung nicht festgestellt habe. Das ist offensichtlich falsch. Die Vorinstanz ging von einer Sanierungskündigung aus und prüfte ausführlich, ob beim Beschwerdegegner im massgeblichen Zeitpunkt der Kündigung ein ernsthafter Sanierungswille vorgelegen habe. Mit der Erstinstanz bejahte sie einen solchen. </div> <div class="para">Dagegen wiederholt die Beschwerdeführerin bloss ihre bereits vor der Vorinstanz vorgebrachte Argumentation und behauptet entgegen der Vorinstanz, dass ein solcher Wille im massgeblichen Zeitpunkt nicht vorgelegen habe, weil im Baubewilligungsverfahren keine aktuellen Pläne eingereicht sowie lärmschutz- und behindertengerechte Vorgaben nicht eingehalten worden seien. Sie setzt sich mit diesen Wiederholungen nicht rechtsgenüglich mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander (Erwägung 2.1), die bereits auf diese Vorbringen einging und sie alle verwarf. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.4.</b> Die Beschwerdeführerin sieht ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt, weil die Vorinstanz für die rechtlichen Erwägungen betreffend die Voraussetzungen der Gültigkeit der Mietvertragskündigung auf die Ausführungen der ersten Instanz verwiesen habe. </div> <div class="para">Die Vorinstanz verwies an der beanstandeten Stelle (angefochtenes Urteil E. 3.3 S. 9) vorab auf die rechtlichen Erwägungen der Erstinstanz zur Gültigkeit der Kündigung, und ergänzte diese rechtlichen Ausführungen in der Folge mit eigenen Ausführungen (angefochtenes Urteil E. 3.3 S. 9 - 10). Das ist offensichtlich nicht zu beanstanden, zumal die Beschwerdeführerin nicht ansatzweise darlegt, inwiefern damit ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt sein soll. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.5.</b> Die Beschwerdeführerin moniert, sie habe in ihrer Berufungsschrift ins Feld geführt, dass das Bauvorhaben unter anderem nicht realisierbar sei "wegen fehlendem behindertengerechten Bauens". Auf dieses Argument sei die Vorinstanz nicht eingegangen. Auch damit habe die Vorinstanz ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. </div> <div class="para">Auch hier verkennt die Beschwerdeführerin den angefochtenen Entscheid. Die Vorinstanz ist ausdrücklich auf diesen Einwand eingegangen (angefochtenes Urteil E. 3.4 S. 11 f.). Sie ist lediglich zu einem anderen Schluss als die Beschwerdeführerin gelangt. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist auch hier offensichtlich nicht verletzt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.6.</b> Es bleibt damit bei der Gültigkeit der Kündigungen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para">In ihrem Eventualbegehren verlangt die Beschwerdeführerin die Erstreckung des Mietverhältnisses. Sie schildert dafür aber in zwei Randziffern ihrer Beschwerdeschrift bloss ihre Meinung und kritisiert den Entscheid der Vorinstanz pauschal, ohne sich rechtsgenüglich mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinanderzusetzen, geschweige denn, eine Bundesrechtsverletzung aufzuzeigen (Erwägung 2.1). Es bleibt damit auch bezüglich der Erstreckung beim Entscheid der Vorinstanz. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>5.</b> </div> <div class="para">Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung wird mit dem Entscheid in der Sache selbst gegenstandslos. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>6.</b> </div> <div class="para">Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf überhaupt eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und <span class="artref"><artref id="CH/173.110/68/2" type="start"></artref><artref id="CH/173.110/68/1" type="start"></artref>Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG</span><artref id="CH/173.110/68/2" type="end"></artref><artref id="CH/173.110/2" type="end"></artref>). Dem Beschwerdegegner, der sich nur zum Gesuch um aufschiebende Wirkung zu äussern hatte, ist eine reduzierte Parteientschädigung für das bundesgerichtliche Verfahren zuzusprechen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b> Demnach erkennt das Bundesgericht:</b> </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>1.</b> </div> <div class="para">Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>2.</b> </div> <div class="para">Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>3.</b> </div> <div class="para">Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 500.-- zu entschädigen. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> <b>4.</b> </div> <div class="para">Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt. </div> <div class="para"> </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Lausanne, 31. Oktober 2023 </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung </div> <div class="para">des Schweizerischen Bundesgerichts </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Die Präsidentin: Jametti </div> <div class="para"> </div> <div class="para">Der Gerichtsschreiber: Brugger </div> </div></body></html>