Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht vom 2. Februar 2022 (810 21 174) ____________________________________________________________________ Steuern und Kausalabgaben Grundstückgewinnsteuer / Bestimmung des Verkehrswerts vor 20 Jahren / Annahme ei- ner unbebauten Fläche trotz altrechtlicher Baubeschränkungsdienstbarkeit im Rahmen einer rückwirkenden fiktiven Verkehrswertschätzung Besetzung Vorsitzender Niklaus Ruckstuhl, Kantonsrichter Stefan Schulthess, Markus Clausen, Hans Furer, Jgnaz Jermann, Gerichtsschreiber Sandro Jaisli Beteiligte A.____, Beschwerdeführer, vertreten durch Christian Haidlauf, Advo- kat, gegen Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft (Abteilung Steuergericht), Kreuzbodenweg 1, 4410 Liestal, Be- schwerdegegner Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft, Rechtsdienst, Rheinstrasse 33, Postfach, 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin Betreff Grundstückgewinnsteuer (Urteil des Steuer- und Enteignungsgerichts des Kantons Basel-Land- schaft, Abteilung Steuergericht vom 19. März 2021) Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. A.____ übernahm die Liegenschaftsparzelle Nr. 3543 (nachfolgend Parzelle) des Grund- buches B.____, welche sich in der Bauzone W1 befindet, mit Erbteilungsverträgen vom 24. Juli 2017 und 16. April 2018 zu Alleineigentum. Diese Parzelle veräusserte er anschliessend mit Kauf- vertrag vom 15. August 2018 zu einem Verkaufspreis von Fr. 3'250'000.--. Mit Veranlagungsver- fügung Nr. 18/2598 vom 5. März 2019 ermittelte die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Land- schaft (Steuerverwaltung) einen steuerbaren Grundstüc kgewinn von Fr. 408'655.-- und veran- lagte A.____ basierend darauf mit einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. 102'163.--. B. Mit Einspracheentscheid vom 9. März 2020 hiess die Steuerverwaltung die dagegen er- hobene Einsprache teilweise gut. C. Der gegen diesen Einspra cheentscheid erhobene Rekurs vom 8. April 2020 hiess das Steuer- und Enteignungsgericht Basel -Landschaft, Abteilung Steuergericht (Steuergericht) mit Entscheid Nr. 510 20 41 vom 19. März 2021 teilweise gut und wies die Steuerverwaltung an, die Baunebenkosten bei der Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns mit 15% statt nur mit 10% des Zustandwertes des Gebäudes zu berücksichtigen. D. Gegen diesen Entscheid erhob A.____, vertreten durch Christian Haidlauf, Advokat, mit Eingabe vom 12. Juli 2021 beim K antonsgericht, Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsrecht (Kantonsgericht), Beschwerde mit den unter Kosten- und Entschädigungsfolge gestellten Anträ- gen: (1) Das Urteil des Steuer - und Enteignungsgerichts des Kantons Basel -Landschaft, Abtei- lung Steuergericht, vom 19. März 2021 sei aufzuheben, der steuerbare Grundstückgewinn sei auf CHF 0.00 festzusetzen und auf die Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer sei zu verzich- ten. (2) Eventualiter sei das Urteil des Steuer- und Enteignungsgerichts des Kantons Basel-Land- schaft, Abteilung Steuergericht, vom 19. März 2021 aufzuheben und die Angelegenheit zur ma- teriellen Neubeurteilung an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. (3) Die Angelegenheit sei an das Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft, Abteilung Steuergericht, zur Neuverlegung der ordentlichen und ausserordentlichen Kosten für das vor ihm geführte Verfahren zurückzuweisen. Zur Begründung führte der Beschwerdeführer im Wesentlichen aus, dass im Rahmen der Berechnung der Grundstückgewinnsteue r die Gestehungskosten nicht korrekt er- mittelt worden seien, indem einerseits die Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren falsch ausgefallen sei und andererseits auch die dem Verkäufer angefallenen Verkaufsunkosten zu Un- recht nur teilweise berücksichtigt worden seien. E. Mit Eingaben vom 20. und 23. Juli 2021 liess sich die Steuerverwaltung vernehmen und beantragte die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. F. Mit Eingabe vom 30. Juli 2021 liess sich das Steuergericht vernehmen und beantragte unter Verweisung auf den angefochtenen Entscheid die kostenfällige Abweisung der Beschwerde respektive eine reformatio in peius. G. Mit Verfügung vom 29. September 2021 wurde der Fall der Kammer zur Beurteilung überwiesen. Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht H. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2021 reichte der Vertreter des Beschwerdeführers seine Honorarnote ein. Das Kantonsgericht zieht i n E r w ä g u n g : 1. Nach § 131 Abs. 1 des Gesetzes über die Staats - und Gemeindesteuern (StG) vom 7. Februar 1974 und § 43 Abs. 2 des Gesetzes über die Verfassungs- und Verwaltungsprozess- ordnung (VPO) vom 16. Dezember 1993 können Entscheide des Steuergerichts mit Verwaltungs- gerichtsbeschwerde beim Kantonsgericht , Abteilung Verfassungs - und Verwaltungsrecht (Kan- tonsgericht), angefochten werden. Nach § 131 Abs. 2 lit. a StG ist die steuerpflichtige Person zur Beschwerde befugt. Da alle formellen Voraussetzungen gemäss §§ 43 ff. VPO erfüllt sind, ist auf die frist- und formgerecht erhobene Beschwerde einzutreten. 2. Mit der Beschwerde in Steuersachen können gemäss § 45 Abs. 2 VPO alle Mängel des angefochtenen Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens gerügt werden. Dem Kantons- gericht kommt im vorliegenden Fall somit volle Kognition zu. Im Verfahren vor Kantonsgericht reichte der Beschwerdeführer neu ein Bestätigungsschreiben der Gemeinde C.____ vom 13. Juli 2021 ein, in welchem der Gemeinderat festhielt, dass davon ausgegangen werden könne, dass er bereits im Jahr 1998 einer Abänderung der Personaldienstbarkeit zugestimmt hätte. Da ge- mäss § 6 Abs. 3 VPO die Parteien bei Beschwerden in Steuersachen auch neue Anträge, Be- hauptungen und Beweismittel vorbringen können, stellt dieses nachgereichte Bestätigungs- schreiben ein zulässiges Novum dar, welches in den nachfolgenden Erwägungen zu berücksich- tigen ist. Das Kantonsgericht ist nach § 18 Abs. 3 VPO weiter nicht an die Begehren der Parteien gebunden, sondern es stehen ihm die gleichen Befugnisse zu wie den Einschätzungsbehörden (vgl. Urteil des Kantonsgerichts, Abteilung Verfass ungs- und Verwaltungsrecht [KGE VV], vom 10. August 2016 [810 16 9] E. 7.2). 3. Streitgegenstand im vorliegenden Verfahren bildet die Berechnung des steuerbaren Grundstückgewinns und die gestützt darauf berechnete Grundstückgewinnsteuer. Materiell ist insbesondere die Berechnung der Gestehungskosten (sog. Anlagekosten) strittig. Zu prüfen ist in diesem Zusammenhang einerseits die Art und Weise der Ermittlung des Erwerbspreises in Form des Ersatzwertes ʺVerkehrswert vor 20 Jahrenʺ und andererseits der zum Abzug zugelas- sene Umfang der anrechenbaren Aufwendungen von mit dem Verkauf der Parzelle verbundenen Ausgaben (sog. Verkaufsunkosten). 4. Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken oder Anteilen an solchen unterliegen nach § 71 StG der Grundstückgewinnsteuer. Der Grundstückgewinn ist nach § 75 Abs. 1 StG der Betrag, um den der Veräusserungserlös die Gestehungskosten oder Anlagekosten, d.h. den Er- werbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen , übersteigt (Urteil des Bundesgerichts 2C_421/2018 vom 13. Mai 2019 E. 2.2). Auch das Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) vom 14. Dezember 1990 schreibt in Art. 12 Abs. 1 die Erhebung einer Grundstückgewinnsteuer vor. Darüber hinaus bleibt das StHG aber Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht vage und enthält nur wenige Vorgab en an die Kantone (vgl. BGE 143 II 382 E. 2.1 ; Urteil des Bundesgerichts 2C_421/2018 vom 13. Mai 2019 E. 2.2; BERNHARD ZWAHLEN/NAZTALIE NYFFENEGGER, in: Zweifel/Beusch [Hrsg], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bun- desgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG), 3. Aufl., Basel 2017, N 2 zu Art. 12). Es äussert sich namentlich zur Ermittlung des steuerbaren Gewinns nur in allgemeiner Weise. Entsprechend den ihnen belassenen Freiräumen haben die Kantone die Besteuerung der Grundstückgewinne nicht einheitlich geregelt (vgl. BGE 134 II 124 E. 3.2; Urteil 2C_589/2014 vom 27. März 2015 E. 3.2 ). Die basellandschaftliche Grundstückge- winnsteuer folgt dem monistischen System, welches auch Zürcher Syste m genannt wird, und erfasst einheitlich sowohl private als auch geschäftliche Grundstückgewinne (Urteil des Bundes- gerichts 2C_230/2017 vom 26. Januar 2018 E. 2.1.2; KGE VV vom 26. September 2018 [810 18 58] E. 3.3; THOMAS P. WENK, in Nefzger/Simonek/Wenk [Hrsg], Kommentar zum Steuergesetz des Kantons Basel-Landschaft, Basel 2004, § 71 N 5). 5.1 Zunächst ist die Ermittlung des Ersatzwertes ʺVerkehrswert vor 20 Jahrenʺ zu prüfen. Diese Verkehrswertschätzung ist durch eine rückwirkende Fiktion auf die relevanten Rechts- grundlagen und tatsächlichen Verhältnisse im Jahr 1998 vorzunehmen. 5.2.1 Die Vorinstanz führte dazu aus, dass die Steuerverwaltung zu Recht die ganze Parzelle als vollständig überbaut betrachtet habe. Die Steuerverwaltung sei der Ansicht, dass die Ge- meinde im Jahr 1998 bewusst eine lockere Hangbebauung gewollt habe, weshalb man das Land nicht mehrfach hätte überbauen oder abparzellieren können. Vorliegend seien ausschliesslich die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse im Jahr 1998 massgebend. Im Jahr 1998 sei auf der Parzelle eine Baubeschränkung eingetragen gewesen, welche nur ein einziges Einfamilienhaus auf dem 2’344m2 grossen Grundstück zugelassen beziehungsweise eine Aufteilung der Parzelle verunmöglicht habe. Sämtliche seither eingetretenen Änderungen seien unbeachtlich. Deshalb sei auch nicht relevant, dass die vorgenannte Baubeschränkung mit Zustimmung der Gemeinde C.____ im Jahr 2017 gelöscht und durch eine neue Baubeschränkun g ersetzt worden sei. Es spiele keine Rolle, dass sich die Parzelle zum heutigen Zeitpunkt aufteilen liesse, denn in rück- wirkender Betrachtungsweise bestehe keine Abparzellierungsmöglichkeit. Folglich sei das Grundstück im Sinne von § 4 Abs. 1 der Verordnung zum Gesetz über die Erbschafts- und Schen- kungssteuer (ESchStV) vom 16. Juni 1981 ganzheitlich als überbaut zu betrachten und der Land- wert ausnahmslos nach dem um 30% reduzierten Verkehrswert von Grund und Boden zu ermit- teln. 5.2.2 Die Steuerverwaltung ist gleicher Ansicht. Ergänzend führte sie aus, dass das Schreiben des Gemeinderates vom 13. Juli 2021 (vgl. dazu E. 2 hiervor) als reine Spekulation zu betrachten sei, da dieser vor 20 Jahren ganz anders zusammengesetzt gewesen sei, was ein retrospektives Voraussehen dessen Willensbildung und Entscheidfindung verunmögliche. Zudem sei das total- revidierte kantonale Raumplanungs- und Baugesetz erst am 1. Januar 1999 in Kraft getreten. Das darauf basierende Zonenreglement der Gemeinde C.____ datiere denn auch erst vom 22. November 2005. Unabhängig davon werde eine verdichtete Bauweise raumplanerisch bevorzugt in Zentrumnähe (Bahnhof etc.) und in Zonen mit Quartierpflicht vorgenommen, was auf die vor- liegende Wohnzone W1 (eingeschossige Wohnbauten am äussersten Rand der Gemeinde in Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht Hanglage) nicht zutreffe. Wäre der Parzellierung bereits 1998 zugestimmt worden, hätte das da- raufstehende Gebäude aufgrund seiner Lage und Ausbreitung wohl abgebrochen werden müs- sen. Aufgrund des vorliegend massgeblichen Kongruenzprinzips dürfte diesfalls der Wert des Gebäudes aber nicht mehr zu den Gestehungskosten gerechnet werden. 5.3.1 Der Beschwerdeführer führte dagegen aus, dass er und seine beiden Schwestern im Rahmen der Erbteilung von den Liegenschaftswerten gemäss Vorbescheid der Steuerverwaltung vom 26. Januar 2016 ausgegangen seien und basierend darauf die Übernahmewerte so festge- legt hätten, dass keine Grundstückgewinnsteuer resultiere. Entsprechend seien bei den Anteilen der beiden Schwestern im Rahmen der Erbteilung auch keine Abzüge für latente Grundstückge- winnsteuern vorgenommen worden. Im Zeitpunkt der Erbteilung sei für alle Beteiligten klar gewe- sen, dass die Liegenschaft in zwei Parzellen aufgeteilt werden könnte. Entsprechend sei bereits im Januar 2017 bei der Gemeinde ein Antrag auf Löschung des damals noch bestehenden Par- zellierungsverbots gestellt worden. Die Gemeinde habe daraufhin ausgeführt, dass die neu zu bebauende Parzelle eine Mindestfläche von 1’000m2 aufzuweisen habe, damit eine Abparzellie- rung vorgenommen werden könne. Die anschliessend von der D.____ AG vorgenommene Be- rechnung der Überbaubarkeit habe ergeben, dass die Parzelle ohne weiteres in zwei Parzellen aufgeteilt werden könne, wobei sich auf der einen Parzelle mit einer Fläche von 1’244m 2 das bestehende Gebäude befände. Die andere Parzelle mit einer Fläche von 1’100m2 würde sodann (vorerst noch) unbebaut bleiben. Diese Möglichkeit der Abparzellierung sei dann auch in einem neuen Dienstbarkeitsvertrag festgehalten worden, welcher im Juni 2018 öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen worden sei. Es sei zudem davon auszugehen, dass die Gemeinde C.____ einer solchen Abänderung des Dienstbarkeitsvertrages bereits im Jahre 1998 zugestimmt hätte. 5.3.2 Der Beschwerdeführer führte deshalb weiter aus, dass zur Eruierung der Verhältnisse im Jahr 1998 nicht auf das mittels Dienstbarkeit svertrag vom 1. Juli 1960 geregelte Parzellie- rungsverbot abgestellt werden dürfe. Entscheidend seien vielmehr objektive Bestimmungen wie öffentlich-rechtliche Vorgaben in Zonenvorschriften, welche sowohl vor 20 Jahren als auch heute die Möglichkeit einer Abparzellierung im zuvor beschriebenen Sinne vorgesehen hätten. Entspre- chend müsse vorliegend für eine Fläche von 1’100m 2 § 4 Abs. 2 ESchStV Anwendung finden, wonach die entsprechende Fläche zum vollen Verkehrswert für unbebautes Land bewertet wer- den müsse. Der gesamte Land- und Gebäudewert würde dann indexiert Fr. 3'152'230.50 betra- gen. 5.4.1 Als Erwerbspreis gilt nach § 77 Abs. 1 StG der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Ist der Kaufp reis nicht feststellbar, so gilt nach § 77 Abs. 2 StG der Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbes als Kaufpreis. Liegt der Erwerb mehr als 20 Jahre zu- rück, so bestimmt sich der Erwerbspreis gemäss § 77 Abs. 3 StG nach dem Verkehrswert des Grundstückes vor 20 Jahren, sofern kein höherer Erwerbspreis nachweisbar ist. Dieser Verkehrs- wert vor 20 Jahren stellt ein Ersatzwert im Sinne von Art. 12 Abs. 1 StHG dar (PETER CHRISTEN, Die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Basel-Landschaft, Diss. Liestal 1998, S. 170 ). Diese vom Gesetz statuiert Regelung wirkt sich stets zugunsten der steuerpflichtigen Person aus (Urteil Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht des Bundesgerichts 2C_421/2018 vom 13. Mai 2019 E. 2.4; WENK, a.a.O., § 77 N 6 f.). Das Ge- setz versteht unter dem Erwerbspreis vor 20 Jahren nicht den Steuerwert, sondern den effektiven Verkehrswert. 5.4.2 Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht sodann dem Preis, der hierfür im ge- wöhnlichen Geschäftsverkehr am fraglichen Bewertungszeitpunkt am Ort der gelegenen Sache mutmasslich zu erzielen gewesen wäre (CHRISTEN, a.a.O., S. 171: sog. mittlerer Preis für Grund- stücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend). Gewöhnlicher Geschäftsverkehr ist der Handel am freien Markt, bei dem sich die Preise nach den marktwirtschaftlichen Gegebenheiten auf der Grundlage von Angebot und Nachfrage bilden, bei dem jeder Vertragspartner ohne Zwang und nicht aus Not, sondern freiwillig und in Wahrung seiner eigenen Interessen zu handeln in der Lage ist (vgl. Baselbieter Steuerbuch, Band 3, Grund- stückgewinn- und Handänderungssteuer, 77 Nr. 1). Beim Verkehrswert handelt es sich um einen objektiven Wert, der sich auf das Grundstück als solches bezieht und nicht von den persönlichen Verhältnissen des Eigentümers abhängt. Massgebend sind deshalb die Eigenschaften des Grundstückes und die ihm anhaftenden rechtlichen und tatsächlichen Vorteile und Lasten, die im Veräusserungsfalle auf den neuen Eigentümer übergehen; einzig hiernach bestimmt sich der mutmasslich erzielbare Kaufpreis (Urteil des Steuergerichts des Kantons Basel -Landschaft 510 14 50 vom 14. November 2014 E. 3b; CHRISTEN, a.a.O., S. 171). 5.4.3 Bei der Feststellung des Verkehrswerts vor 20 Jahren eines überbauten Grundstücks sind der Land- und der Gebäudewert zunächst getrennt zu berechnen (CHRISTEN, a.a.O., S. 172; vgl. auch die Wortlaute von § 4 und § 6 ESchStV). Der Verkehrswert von Gebäuden wird ausge- hend vom Realwert ermittelt. Nach Praxis der Steuerverwaltung gilt dabei die von der Baselland- schaftlichen Gebäudeversicherung festgesetzte und im massgeblichen Bewertungszeitpunkt gül- tige Versicherungssumme als Realwert. Das Alter des Gebäudes wird mittels eines Abzuges vom Realwert berücksichtigt (WENK, a.a.O., § 77 N 10). Gemäss konstanter Praxis der Steuerverwal- tung wird der Landwert dagegen nach der statistischen Methode ermittelt, mit welcher verglichen wird, welche Preise in der nahen Umgebung des fraglichen Grundstücks zur betreffenden Zeit bezahlt worden sind (CHRISTEN, a.a.O., S. 172 f.). Ausgangspunkt für die Verkehrswertschätzung nach der statistischen Methode bilden daher die vorhandenen Vergleichspreise. Dazu sind Ver- gleichspreise von Handänderungen unter Dritten heranzuziehen. Als vergleichbar können dabei Handänderungen gelten, welche Grundstücke betreffen, die zur Zeit des Bewertungsstichtags oder zuvor gehandelt wurden. Handänderungen, die erst nach dem Bewertungsstichtag erfolgt sind, können nur insofern berücksichtigt werden, als sie über eine bis zum Stichtag bestehende Preisentwicklung Auskunft geben. Als vergleichbar können dabei Handänderungen an (möglichst nahe gelegenen) Grundstücken herangezogen werden, die lage-, zonen- und formmässig sowie hinsichtlich Erschliessungsgrad dem Schätzobjekt gleich oder ähnlich sind (Urteil des Steuerge- richts des Kantons Basel-Landschaft 510 14 50 vom 14. November 2014 E. 3b m.w.H.). Zur Vor- nahme dieser Verkehrswertschätzung sind gemäss Praxis der Steuerverwaltung und der Vo- rinstanz die Bestimmungen der ESchStV (vgl. insb. § 4 und § 6) analog anwendbar (vgl. Basel- bieter Steuerbuch, Band 3, Grundstückgewinn- und Handänderungssteuer, 77 Nr. 1 m. w. H. und 83 Nr.1; so auch WENK, a.a.O., § 77 N12). Nach § 4 Abs. 1 ESchStV ist vom so ermittelten Land- wert eines überbauten Grundstücks ein Abzug von einem Drittel vorzunehmen (WENK, a.a.O., § Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht 77 N 9). Lässt sich dagegen vom Umschwung weiteres überbaubares Areal (sog. Landreserve) abtrennen, ist dieses nach § 4 Abs. 2 ESchStV zum vollen Verkehrswert zu bewerten. 5.4.4 Für die Berechnung des Landwertes bei überbauten Grundstücken ist deshalb vorerst der Landbedarf für die vorhandenen Bauten festzustellen. Übersteigt die Grundstücksfläche den zonenkonformen Landbedarf, muss der Landwert der Mehrfläche, sei es als Mehrumschwung oder als Landreserve, hinzugerechnet werden. Als Mehrumschwung wird jene Mehrfläche be- trachtet, welche nicht abgetrennt, überbaut oder anderweitig genutzt werden kann. Demgegen- über gilt eine Mehrfläche als Landreserve, wenn sie aufgrund der tatsächlichen baulichen Nut- zungsmöglichkeiten ohne wesentliche Beeinträchtigung des überbauten Teils des Grundstücks abgetrennt und überbaut werden könnte. Dabei ist nicht erforderlich , dass das noch unbebaute Land bereits abparzelliert sein muss. Ausreichend ist vielmehr die theoretische Abparzellierungs- möglichkeit einer Landreserve, das heisst ob sich im massgebenden Zeitpunkt eine sinnvolle und baulich nutzbare Fläche vom Grundstück abtrennen lässt. Gemäss einem Entscheid der St. Gal- ler Verwaltungsrekurskommission sei bei Einfamilienhäusern ein Mehrumschwung nur sehr zu- rückhaltend auszuscheiden, da sich eine Landreserve in dieser Objektkategorie in der Regel werterhöhend auswirke (Entscheid der St. Galler Verwaltungsrekurskommission, Abteilung II/2, II/2-2013/6 vom 3. Juni 2014 E. 4a.aa). Die Steuerverwaltung konkretisierte in ihren Vernehmlas- sungen § 4 Abs. 2 ESchStV dahingehend, dass die abtrennbare und bebaubare Grundfläche erfahrungsgemäss mindestens um die 400-500 m2 umfassen sollte, damit diese separat an Dritte zur baulichen Nutzung verkauft werden könnte. 5.5 Nach dem Gesagten ist festzuhalten, dass die Frage, unter welchen Voraussetzungen im Einzelfall Landreserven im Sinne von § 4 Abs. 2 ESchStV vorliegen, auslegungsbedürftig ist. Der Sinn und Zweck dieser Verordnungsbestimmung ist dagegen klar: Sie soll dem Umstand Rechnung tragen, dass auf vielen Grundstücken mit bestehender Überbauung nicht das gesamte bauliche Potenzial ausgeschöpft ist. Solche Grundstücke weisen demnach einen höheren Wert auf als zonenrechtlich vollständig überbaute Parzellen. Es ist weiter festzuhalten, dass es sich bei § 4 Abs. 2 ESchStV nicht um eine Kann-Vorschrift, sondern um eine zwingende Bestimmung handelt. Dies bedeutet, dass die Veranlagungsbehörde abtrennbares und überbaubares Land im Sinne von § 4 Abs. 2 ESchStV ohne Ermessensspielraum immer zum vollen Verkehrswert im Sinne von § 6 ESchStV bewerten müssen. Schliesslich ist festzustellen, dass die am 1. Juli 1981 in Kraft getretene ESchStV im Jahr 1998 geltendes Recht war und entsprechend für die rückwir- kende fiktive Verkehr swertschätzung der Parzelle bei der Ermittlung des Verkehrswerts vor 20 Jahren zu berücksichtigen und gegebenenfalls auch anzuwenden ist. 5.6 Dementsprechend ist nachfolgend weiter die Abtrennbarkeit (Parzellierung) und Über- baubarkeit der geltend gemachten Landreserve im Umfang von 1'100m2 anhand der im Jahr 1998 geltenden zonenrechtlichen Vorschriften der Gemeinde C.____ zu prüfen. Die Parzelle weist eine Fläche von 2'344m2 auf und liegt in der Zone W1. Im Jahr 1998 galt in C.____ das Zonenregle- ment Siedlung vom 9. Januar 1995. Dieses enthielt betreffend die zulässige Ausnützungs- und Bebauungsziffer für Bauten in der Zone W1 genau die gleiche Regelung wie das aktuelle Zonen- reglement Siedlung vom 22. November 2005, und zwar eine Ausnützungsziffer von 35% und eine Bebauungsziffer von 20%. Unter Vornahme einer fiktiven Aufteilung des Grundstücks in zwei Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht Parzellen, und zwar in eine von 1'100m2 unbebaut und eine von 1’244m2 bebaut, bedeutet dies, dass auf der unbebauten Parzelle im Jahr 1998 ein zusätzliches Gebäude mit einer Grundfläche von maximal 220m 2 und einer Bruttogeschossfläche von maximal 385m 2 hätte gebaut werden können, und zwar ohne dass das bestehende Haus hätte abgerissen werden müssen. Nach dem Gesagten erweist sich die gegenteilige Auffassung der Steuerverwaltung als falsch und es ist weiter festzustellen, dass die Parzelle auch gemäss de n im Jahr 1998 geltenden zonenrechtli- chen Vorschriften der Gemeinde C.____ über ʺweiteres abtrennbares und grundsätzlich über- baubares Arealʺ im Sinne von § 4 Abs. 2 ESchStV verfügt hatte. 5.7.1 Dagegen stand der zonenrechtlich grundsätzlich zulässigen Abparzellierung und Über- baubarkeit im Jahr 1998 eine auf der Parzelle eingetragene Personaldienstbarkeit in Form einer Baubeschränkung entgegen. Es ist zunächst festzuhalten, dass diese altrechtliche Personal- dienstbarkeit im Jahr 1960 und damit in einer Zeit begründet wurde, in welcher es noch keine Zonenordnung gab. Die allgemeinen raumplanerischen Zielsetzungen (insb. der Siedlungsent- wicklung nach innen und der verdichteten Bauweise) entwickelten sich dagegen bereits frühzeitig in eine der Dienstbarkeit ent gegengesetzte Richtung und liessen diese damit zunehmend als überholt erscheinen. Entsprechend resultierte im Zeitpunkt des Inkrafttretens der ESchStV am 16. Juni 1981 ein nicht lösbarer Widerspruch zwischen deren § 4 Abs. 2 und der Dienstbarkeit. Nochmals 17 Jahre später, und zwar im vorliegend massgebenden Bewertungsjahr 1998, be- stand sodann eine klare und bereits konkretisierte Umsetzung der hiervor erwähnten raumplane- rischen Zielsetzungen. Am 8. Januar 1998 beschloss nämlich der Landrat des Kantons Base l- Landschaft (Landrat) das totalrevidierte Raumplanungs- und Baugesetz (RBG), welches in § 15 Abs. 2 festhält, dass die Gemeinden die Siedlungsentwicklung nach innen und die verdichtete Bauweise fördern. 5.7.2 Auch wenn das totalrevidierte RBG erst am 1. Januar 1999 in Kraft trat, ist dagegen festzuhalten, dass der gesamte gesetzgeberische Revisionsprozess aufgrund der Bedeutung der Vorlage und der zahlreich involvierten Interessen sehr langwierig war und deshalb bereits lange vor dem Jahr 1998 begonnen hatte. In diesem Zusammenhang fällt weiter auf, dass bereits der zweite Entwurf des totalrevidierten RBG, welcher am 21. Dezember 1993 vom Regierungsrat an den Landrat überwiesen wurde, mit dessen § 16 eine im Vergleich zum im Jahr 1999 in Kraft gesetzten § 15 RBG praktisch identische Bestimmung enthielt (vgl. Bericht 93/308a vom 5. De- zember 1997 der Spezialkommission Raumplanungs- und Baugesetz an den Landrat betr. § 16 Abs. 2 ʺSiedlungsentwicklungʺ). Aus den Gesetzesmaterialien zur entsprechenden Landratsvor- lage ist ersichtlich, dass dem haushälterischen Umgang mit Boden in direkter Anknüpfung an eine der wesentlichen Zielsetzungen der Raumplanung nach Bundesrecht gemäss Art. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) vom 22. Juni 1979 bereits frühzeitig im Revisionsprozess besondere Beachtung geschenkt wurde (vgl . die Erläuterungen V93-308_12 betreffend § 16 zu den Bestimmungen die Landratsvorlage 93/308 ʺRaumplanungs- und Baugesetzʺ). Die Grundsätze der Siedlungsentwicklung nach i nnen und der verdichteten Bauweise waren zudem bereits in den zuvor durchgeführten Vernehmlassungen in den Jahren 1990 und 1992 mehrheitlich begrüsst worden (vgl. Erläuterungen zum Vernehmlassungsentwurf für das verwaltungsinterne Vernehmlassungsverfahren fü r ein neues RBG vom 6. Dezember Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht 1990, S. 4; Erläuterungen zum Vernehmlassungsentwurf für ein neues RBG vom Februar 1992, S. 11 f.). 5.7.3 Nach dem hiervor Gesagten ist festzustellen, dass der gesetzgeberische Wille eines raumplanerischen Paradigmenwechsels insbesondere in Form der Siedlungsentwicklung nach innen und der verdichteten Bauweise bereits 5 Jahre vor dem hier massgebenden fiktiven Schät- zungsjahr 1998 nachweislich feststand und bis zum Beschluss beziehungsweise der Inkraftset- zung des RBG als breiter gesetzgeberischer Konsens (und zwar sowohl auf kantonaler als auch auf nationaler Ebene) mehrfach bestätigt wurde. Daraus resultiert für das Jahr 1998 zwischen der Baubeschränkung als Personaldienstbarkeit aus dem Jahr 1960 einerseits und der wirtschaft- lichen Betrachtungsweise im gewöhnlichen Geschäftsverkehr sowie den tatsächlichen und recht- lichen raumplanerischen Verhältnissen andererseits ein nicht lösbares Spannungsverhältnis. Da- mit drängt sich die nachfolgend zu prüfende Frage auf, ob ein Käufer a us dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Parzelle bei einem Kauf im Jahr 1998 auch mit der darauf lastenden Bau- beschränkung übernommen hätte. 5.7.4 Eine vernünftige Schätzung der Parzelle und objektive Prüfung der rechtlichen und wirt- schaftlichen Umstände im Jahr 1998 hätte ergeben, dass sich die Baubeschränkung stark wert- vermindernd auf den Verkaufspreis auswirkt, weil der potenzielle Käufer des gewöhnlichen Ge- schäftsverkehrs nicht bereit gewesen wäre, den vollen Landpreis für eine Fläche zu bezahlen, die er aufgrund der Dienstbarkeit aus wirtschaftlicher Sicht nicht oder nur sehr eingeschränkt hätte nutzen können. Es wäre deshalb für jede potenzielle Verkäuferschaft im gewöhnlichen Ge- schäftsverkehr legitimerweise oberste Priorität gewesen, die Dienstbark eit im Vorfeld des Ver- kaufes abzulösen beziehungsweise abzuändern. 5.7.5 Es stellt sich zudem die Frage, ob die Einwohnergemeinde C.____ als Dienstbarkeits- berechtigte im Jahr 1998 überhaupt noch ein Interesse an der Dienstbarkeit hatte. Denn fällt das Interesse der Berechtigten an einer Dienstbarkeit weg oder ist es im Vergleich zur Belastung von unverhältnismässig geringer Bedeutung, kann der Belastete nach Art. 736 Abs. 1 des Schweize- rischen Zivilgesetzbuches (ZGB) vom 10. Dezember 1907 deren Löschung v erlangen (zur ana- logen Anwendbarkeit von Art. 736 ZGB auf Personaldienstbarkeiten vgl. BGE 95 II 14 E. 2; CHRISTINA SCHMID-TSCHIRREN, in: Büchler/Jakob [Hrsg.], Kurzkommentar Schweizerisches Zivil- gesetzbuch, 2. Aufl., Basel 2018, N 3 zu Art. 736 ZGB). Weil die Gemeinde C.____ mit Schreiben vom 13. Juli 2021 diese Frage selber und verbindlich beantwortet hatte (vgl. dazu E. 5.7.6.1 f. hiernach), erübrigt sich eine weitere Prüfung eines allfälligen Löschungsanspruchs gestützt auf Art. 736 ZGB. 5.7.6.1 Nach dem Ausgeführten kann deshalb im Rahmen der Fiktion für das Schätzungsjahr 1998 das Nachfolgende festgehalten werden. So wie der Beschwerdeführer vor dem Verkauf der Parzelle im August 2018 die Gemeinde C.____ um Zustimmung zur Abänderung der Baube- schränkung ersucht hatte, hätte dies auch ein Verkäufer der Parzelle im Jahr 1998 getan. Zudem hätte die Gemeinde C.____ ihre Zustimmung zu einer Abänderung der Dienstbarkeit zumindest im gleichen Umfang, wie dies mit öffentlich beurkundetem Nachtrag vom 13. Juni 2018 gesche- hen ist, bereits im Jahr 1998 erteilt. Letztere Fiktion wird durch die Tatsache untermauert, dass Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht der Gemeinderat E.____ dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 13. Juli 2021 bestätigt hatte, dass er einer Anfrage der Eigentümerschaft der Pa rzelle, diese in zwei Parzellen mit einer Min- destfläche von je 1’000m2 aufteilen zu dürfen, bereits im Jahr 1998 zugestimmt hätte. Er begrün- dete dies damit, dass bereits in den 1990er Jahren die Tendenz zur Siedlungsentwicklung nach innen bestanden habe un d deshalb die Planungsarbeiten und politischen Entscheidungen der Gemeinde C.____ schon damals vorausschauend gewesen seien. 5.7.6.2 Dieser Standpunkt des Gemeinderates ist vollumfänglich zugunsten des Beschwerde- führers zu werten, denn die Gemeinde – handelnd durch den Gemeinderat – ist als öffentlich - rechtliche Körperschaft in ihren Handlungen insbesondere an das Legalitätsprinzip gebunden und hat ihre Auskünfte jederzeit nach Treu und Glauben im Interesse des Gemeinwesens zu erteilen. Diese Bindung an die öffentlichen Interessen hat insbesondere zur Folge, dass die Verbindlichkeit einer Aussage des Gemeinderates – auch wenn diese rückwirkend gemacht wird – nicht von dessen unveränderter personeller Zusammensetzung abhängig gemacht werden kann. Der Ge- meinderat wird jeweils durch demokratisch legitimierte Wahlen zusammengesetzt. Nach Aussen tritt immer der so legitimierte Gemeinderat als handelndes Organ in Erscheinung und es werden diesem die Handlungen und Äusserungen sowohl seiner bisherigen als auch sei ner aktuellen Mitglieder angerechnet. Der Gemeinderat war deshalb berechtigt und aufgrund der konkreten Anfrage des Beschwerdeführers auch verpflichtet, seine fiktive Einschätzung im Jahr 2021 in Be- zug auf eine Anfrage zur Abänderung der auf der Parzelle lastenden Dienstbarkeit im Jahr 1998 aus der Sicht des Gemeinderates zum damaligen Zeitpunkt abzugeben. 5.7.7 Der Vollständigkeit halber ist noch darauf hinzuweisen, dass aus einer Überprüfung der Parzellennummern der sich in der Nähe der Parzelle des Beschwerdeführers befindlichen Grund- stücke ersichtlich wird, dass diese zum Teil schon seit Längerem parzelliert wurden. Dieser Um- stand unterstreicht einerseits die zuvor beschriebene fiktive rückwirkende Beurteilung und Hal- tung des Gemeinderates und lässt andererseits die Möglichkeit offen, dass sich ein Anspruch auf Abänderung der Dienstbarkeit zusätzlich aus dem Grundsatz auf rechtsgleiche Behandlung hätte ergeben können. Schliesslich ist zu berücksichtigen, dass vorliegend bereits aufgrund des Um- standes, dass die Zone W1 zonenrechtlich restriktiver geregelt ist als die Zone W2, das Ziel einer qualitativen und lockeren Hangbebauung sichergestellt wird. 5.8 In Würdigung der Gesamtumstände erscheint es deshalb als stossend, in Bezug auf die Ermittlung des Landwertes auf eine wenig genaue statistische Methode abzustellen, welche zu- dem zahlreiche individuelle Faktoren zugunsten der steuerpflichtigen Person im Sinne der Ein- zelfallgerechtigkeit (wie beispielsweise die konkrete Lage einer Liegenschaft) nicht berüc ksich- tigt, während für die rückwirkend fiktive Beurteilung einer altrechtlichen Dienstbarkeit aus dem Jahr 1960 eine parzellenscharfe ʺScheinindividualitätʺ zuungunsten des Beschwerdeführers an- gewendet wird. 5.9 Zusammenfassend ist deshalb festzuhalten, dass mit dem erforderlichen Beweismass der überwiegenden Wahrscheinlichkeit feststeht, dass der Gemeinderat der Einwohnergemeinde C.____ einer Abänderung der Baubeschränkung – zumindest in der Form wie diese heute besteht Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht – auch im Jahr 1998 zugestimmt hät te. Demgemäss wäre auch damals die Ermittlung des Ver- kehrswerts unter Berücksichtigung einer abparzellierbaren Fläche erfolgt. Somit sind die Voraus- setzungen von § 4 Abs. 2 ESchStV, der lediglich die theoretische Abparzellierungsmöglichkeit voraussetzt, erfüllt, weshalb vorliegend im Rahmen der Ermittlung des Verkehrswerts vor 20 Jah- ren der Abschlag von 30% nur auf der bebauten Fläche von 1’244m2 vorgenommen werden darf. Die vom Beschwerdeführer fiktiv bestimmte theoretisch abparzellierbare und bebaubare Fl äche von 1’100m2 ist dagegen zum vollen Verkehrswert zu berücksichtigen. Damit ergeben sich in Gutheissung der Beschwerde in Bezug auf die Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren die folgenden Land- und Gebäudewerte: 1’244m2 Fläche zu Fr. 836.-- und davon 70% Fr. 727’988.80 1’100m2 Fläche zu Fr. 836.-- Fr. 919'600.-- Total Landwert Fr. 1'647'588.80 Total Gebäudewert unter Berücksichtigung von 15% Baunebenkosten anstatt 10% ge- mäss Urteil der Vorinstanz (unbestritten) Fr. 1'354'537.-- Total Land- und Gebäudewert Fr. 3'002'125.80 Total Land- und Gebäudewert indexiert (Ver- kehrswert vor 20 Jahren) Fr. 3'152'232.09 6.1 Weiter strittig und deshalb nachfolgend zu prüfen ist der zum Abzug zugelassene Um- fang der anrechenbaren Aufwendungen von mit dem Verkauf der Parzelle verbundenen Ausga- ben (sog. Verkaufsunkosten). Die Vorinstanz hielt dazu f est, dass neben den Verurkundungs - und Grundbuchgebühren sowie der Handänderungssteuer praxisgemäss insbesondere Vermitt- lungsgebühren im Umfang von 3% des Veräusserungspreises (beziehungsweise in komplexeren Fällen 5-8%) abgezogen werden könnten. Es handle sich dabei aber nicht um Pausch alen, auf welche man sich ohne W eiteres berufen könne, sondern um einen Annäheru ngswert, welcher der Plausibilisierung diene. Die angefallenen Maklerkosten seien in jedem Fall substantiiert und nachvollziehbar darzulegen. Somit könnten Maklerprovisionen bei den Anlagekosten nur dann berücksichtigt werden, wenn die Tätigkeit des Maklers auch tatsächlich zum Abschluss des frag- lichen Kaufvertrages geführt habe. Der Vertreter des Beschwerdeführers habe an der vorinstanz- lichen Verhandlung plausibel dargelegt, dass die F.____ AG den Kaufvertrag vom 15. August 2018 herbeigeführt habe. Entspre chend seien die beiden Rechnungen der F.____ AG über Fr. 23'800.-- vom 22. Dezember 2017 und über Fr. 33'000. -- vom 29. Dezember 2018 (also insge- samt Fr. 56'800. --) zum Abzug zuzulassen. Da für den Abschluss des Kaufvertrages nur eine Vermittlung habe kausal sein können, könne das geltend gemachte Erfolgshonorar der D.____ Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht AG in der Höhe von Fr. 65'000.-- nicht zusätzlich abgezogen werden. Die bereits bei der Veran- lagung berücksichtigte Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 40'625.-- sei im Übrigen unbe- strittenermassen abzugsfähig. Schliesslich prüfte die Vorinstanz die Baunebenkosten, welche von der Steuerverwaltung im Rahmen der Berechnung des Verkehrswerts vor 10 Jahren auf 10% festgelegt wurden. Unter Berufung auf einen kürzlich ergangenen Entscheid führte die Vorinstanz aus, dass der Ansatz der Baunebenkosten von 10% ganz generell nicht mehr zeitgemäss sei und die Baunebenkosten im Rahmen der Berechnung des Verkehrswerts vor 20 Jahren ab nun lage- und ausstattungsunabhängig pauschal mit 15% zu veranschlagen seien. Entsprechend seien die Baunebenkosten vorliegend von Amtes wegen von 10% auf 15% zu erhöhen. 6.2 Der Beschwerdeführer hielt dagegen fest, dass es unzulässig sei, die Verkaufsunkosten starr auf 3% des Verkaufspreises festzusetzen. In komplexe n Fällen seien vielmehr 5 -8% des Verkaufspreises zu akzeptieren. Vorliegend seien Verkaufsunkosten von Fr. 121'800.-- angefal- len, welche sich aus Fr. 65'000.-- gemäss Rechnung der D.____ AG sowie Fr. 23'800.-- und Fr. 33'000.-- gemäss Rechnungen der F.____ AG zusammensetzen würden. Diese Kosten würden insgesamt nur 3.7% des Veräusserungspreises ausmachen. Es sei zudem belegt und unbestrit- ten, dass die geltend gemachten Verkaufsunkosten effektiv angefallen und auch bezahlt worden seien. Der Beschwerdeführer führte weiter aus, dass der Entscheid, welche Kosten für den Ver- kauf einer Liegenschaft sinnvoll und angemessen seien, beim Verkäufer und nicht bei den Be- hörden liege. Nur wenn die getätigten Aufwendungen nicht mehr vertretbar seien, was vorliegend mit Sicherheit nicht der Fall sei, könne die Steuerverwaltung einschreiten. Die zu berücksichtigen Verkaufsunkosten würden deshalb v orliegend nach dem Gesagten Fr. 162'425.-- betragen und sich einerseits aus Maklerkosten von insgesamt Fr. 121'800.-- und andererseits aus Handände- rungssteuern von Fr. 40'625.-- zusammensetzen. Schliesslich könnten auch mehrere Makler zu- sammen für den Abschluss eines Kaufvertrages kausal sein. 6.3 Der Anspruch des Beschwerdeführers auf einen praxisgemässen Abzug von Maklerkos- ten im Umfang von 3% des Kaufpreises ist vorliegend unbestritten. Bei der zusätzlichen Annahme von Gestehungskosten bestehend aus einem Verkehrswert vor 20 Jahren in Höhe von Fr. 3'152'232.-- (vgl. E. 5.9 hiervor), den unbestrittenen Maklerkosten von 3% des Kaufpreiseses sowie der ebenfalls unbestrittenen Handänderungssteuer in der Höhe von Fr. 40'625.-- resultiert vorliegend bereits kein steuerbarer Grundstückgewinn mehr, sondern vielmehr ein negativer Saldo von minus Fr. 40'357.--. Ergänzend ist festzuhalten, dass grundsätzlich sehr wohl mehrere Makler zusammen kausal für den Abschluss eines Vertrages sein können (vgl. CATERINA AM- Mann, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 7. Aufl., Basel 2020, N 9 und 12 zu Art. 413 OR). Zudem ist darauf hinzuweisen, dass der Ge- samtbetrag aller vorliegend geltend gemachten Maklerkosten 3.7% des Kaupreises ausmacht und damit den praxisgemässen Rahmen für abzugsfähige Vermittlungsgebühren (zumindest den- jenigen für komplexe Fälle) grundsätzlich einhaltet (WENK, a.a.O., § 78 N 16). 6.4 Damit ist zusammenfassend in vollumfänglicher Gutheissung der Beschwerde und unter Verweisung auf die nachfolgende Tabelle festzuhalten, dass durch den vorliegenden Verkauf der Parzelle kein Grundstückgewinn entsteht. Darüber hinaus ist die Angelegenheit zur Neuveranla- gung im Sinne der Erwägungen an die Steuerverwaltung zurückzuweisen. Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht Verkaufspreis Fr. 3'250'000.-- Gestehungskosten in Form des Ersatzwertes ʺVerkehrswert vor 20 Jahrenʺ Fr. 3'152’232.-- Gestehungskosten in Form von Maklerkosten in der Höhe von 3% des Verkaufspreises Fr. 97'500.-- Gestehungskosten in Form der Handände- rungssteuer Fr. 40’625.-- Grundstückgewinn (Beziehungsweise negativer Saldo von Fr. 40'357.--) Fr. 0.-- 7.1 Zwischen den Parteien ist schliesslich die Bindungswirkung des Vorbescheides der Steuerverwaltung vom 26. Januar 2016 strittig. Die Vorinstanz führte dazu im Wesentlichen aus, dass eine unrichtige behördliche Auskunft nur dann ein schutzwürdiges Vertrauen und damit ei- nen Anwendungsfall des Vertrauensschutzes bilde, wenn sie vorbehaltslos erteilt worden sei. Nicht schutzwürdig sei dagegen das Vertrauen Privater in eine Auskunft, wenn die Behörde we- nigsten dem Sinne nach klar zum Ausdruck bringe, dass sie sich nicht festlegen wolle. Der Vor- bescheid der Steuerverwaltung vom 26. Januar 2016 erfülle die Voraussetzungen des Vertrau- ensschutzes nicht, da er an mehreren Stellen explizit zum Ausdruck bringe, dass sich die Steu- erverwaltung eine differenzierte Veranlagung vorbehalte und nicht an die Angaben im Vorbe- scheid gebunden sein wolle. Dies ergebe sich auch aus dem Titel des entsprechenden Schrei- bens, da dieses als ʺUnverbindlicher Vo rbescheid zur mutmasslichen Grundstückgewinnsteuer […]ʺ bezeichnet worden sei. 7.2 Der Beschwerdeführer führte dagegen aus, dass er und seine beiden Schwestern im Rahmen der Erbteilung auf den Vorbescheid vertraut hätten und basierend darauf die Übernah- mewerte so festlegt hätten, dass keine Grundstückgewinnsteuer resultiere. Entsprechend seien den beiden Schwestern bei der Erbteilung auch keine Abzüge für allfällige latente Grundstückge- winnsteuern in Abzug gebracht worden. Zudem berief sich der Beschwerdef ührer vor Kantons- gericht auf den Grundsatz von Treu und Glauben. Dieser sei verletzt, indem im angefochtenen Urteil zur Frage der Verbindlichkeit beziehungsweise Unverbindlichkeit des Vorbescheides der Steuerverwaltung pauschal und salopp auf die Wortwahl an einzelnen Stellen im Vorbescheid hingewiesen worden sei, ohne dass eine differenzierte und kritische Würdigung des zu berück- sichtigenden Sachverhalts vorgenommen worden sei. Vielmehr habe der Beschwerdeführer be- züglich des im Vorbescheid festgelegten Wertes der Liegenschaft vor 20 Jahren davon ausgehen dürfen, dass dieser Wert verbindlich festgelegt worden sei. Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht 7.3 Da die Beschwerde bereits aufgrund einer falschen Berechnung der Gestehungskosten vollumfänglich gutgeheissen wird (vgl. E. 6.4 hiervor), kann die Frage nach der Bindungswirkung des Vorbescheides der Steuerverwaltung vom 26. Januar 2016 offengelassen werden. Trotzdem ist in diesem Zusammenhang das Nachfolgende zu ergänzen. 7.4.1 Aus dem vorliegenden Vorbescheid kann in Bezug auf die konkrete Höhe der Grund- stückgewinnsteuer wohl kein Vertrauensschutz abgeleitet werden, weil dieser ausdrücklich auf seine Unverbindlichkeit hinweist. Die Frage nach der Bindungswirkung erfordert darübe r hinaus aber eine differenzierte Betrachtungsweise. Die in der Regel unkundige steuerpflichtige Person sollte aus einem Vorbescheid (insbesondere bezüglich einer Spezialsteuer) zumindest erkennen können, welche Faktoren fix sind und welche noch der weiteren Abklärung durch die Steuerver- waltung bedürfen, beziehungsweise von statistischen Werten abhängen, die jedes Jahr erhebli- che Schwankungen aufweisen können. Demgegenüber gibt es steuerrelevante Umstände, die bereits im Zeitpunkt des Vorbescheides feststehen. Auf Letztere müssen sich die Steuerpflichti- gen verlassen können. Als Beispiel für einen solchen Umstand kann im Rahmen der Grundstück- gewinnsteuer beispielsweise die Frage genannt werden, ob eine Landfläche von den Veranla- gungsbehörden als ʺbebautʺ oder ʺunbebautʺ betrachtet wird. Es sind nämlich – spezielle Um- stände vorbehalten – keine Gründe ersichtlich, weshalb diese Frage nicht bereits im Vorbescheid verbindlich beantwortet werden kann. Würde man auch in einem solchen Beispiel in jedem Fall eine Bindungswirkung verneinen, würde man dem Vorbescheid sämtliche Legitimation abspre- chen, was aber nicht dem Sinn und Zweck dieses Instituts entspricht. 7.4.2 Das Gesagte ist somit zusammenfassend folgendermassen zu präzisieren: Aus dem Vorbescheid sollte durch explizite Hinweise ersichtlich sein, welche Komponenten noch nicht de- finitiv feststehen, sei es, weil sie einer statistischen Schwankung unterliegen, sei es, weil sie noch weiteren Abklärungen bedürfen. Diesem Teil des Vorbescheides kann in der Regel naturgemäss keine Bindungswirkung zukommen. Dagegen kann denjenigen steuerrelevanten Faktoren und Umständen, welche ihrer Natur nach bereits im Zeitpunkt des Vorbescheides abschliessend be- urteilt werden können – auch wenn sie formal Bestandteil des als ʺunver bindlichʺ bezeichneten Vorbescheides sind – nicht zum Voraus jegliche Bindungswirkung abgesprochen werden. 8.1 Nach dem Gesagten ist zusammenfassend festzuhalten, dass die Beschwerde vollum- fänglich gutzuheissen und zur Neuveranlagung im Sinne der Erwägungen an die Steuerverwal- tung zurückzuweisen ist. Es bleibt über die Kosten zu befinden. Gemäss § 20 Abs. 1 VPO ist das Verfahren vor dem Kantonsgericht kostenpflichtig. Die Verfahrenskosten umfassen die Gerichts- gebühren und die Beweiskosten und werden in der Regel der unterliegenden Partei in angemes- senem Ausmass auferlegt (§ 20 Abs. 3 VPO). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wer- den die Verfahrenskosten in der Höhe von insgesamt Fr. 2'500.-- der unterliegenden Steuerver- waltung des Kantons Basel-Landschaft auferlegt. Der geleistete Kostenvorschuss in d er Höhe von Fr. 2'500.-- wird dem Beschwerdeführer zurückerstattet. 8.2 Nach § 21 Abs. 3 VPO kann der ganz oder teilweise obsiegenden Partei für den Beizug einer Vertreterin oder eines Vertreters eine angemessene Parteientschädigung zulasten der Ge-Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht genpartei zugesprochen werden. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend hat die Steuerver- waltung des Kantons Basel-Landschaft dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 3'279.55 (inkl. Auslagen und 7.7 % MWST ) zu bezahlen. Zur Neuverlegung der Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens ist die Angelegenheit an das Steuergericht zurückzuwei- sen. Seite 16 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demgemäss wird e r k a n n t : ://: 1. In Gutheissung der Beschwerde wird der Entscheid des Steuer- und Ent- eignungsgerichts des Kantons Basel -Landschaft, Abteilung Steuerge- richt, Nr. 510 20 41 vom 19. März 2021 aufgehoben und die Sache zur Neuveranlagung im Sinne der Erwägungen an die Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft zurückgewiesen. 2. Die Angelegenheit wird zur Neuverlegung der Kosten des vorinstanzli- chen Verfahrens an das Steuer- und Enteignungsgericht des Kantons Basel-Landschaft, Abteilung Steuergericht, zurückgewiesen. 3. Die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 2'500. -- werden der Steuer- verwaltung des Kantons Basel -Landschaft auferlegt. Der vom Be- schwerdeführer geleistete Kostenvorschuss in der Höhe von Fr. 2'500. - - wird dem Beschwerdeführer zurückerstattet. 4. Die Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaft hat dem Be- schwerdeführer eine Parteientschädigung in der Höhe von Fr. 3'279.55 (inkl. Auslagen und 7.7 % MWST) auszurichten. Kantonsrichter Gerichtsschreiber