<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00596</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212527&amp;W10_KEY=13013531&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00596</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 16.01.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Wiedererwägung. Ausnahmebewilligung. Eine blosse Änderung der Bezeichnung der Räume führt nicht zu einer wesentlichen Änderung des Sachverhalts. Die Voraussetzungen für ein Zurückkommen auf den Entscheid der Baubehörde sind somit nicht erfüllt (E. 3.3). Es liegen keine besonderen Verhältnisse vor, welche die Nutzung eines zusätzlichen Geschosses rechtfertigen würden. Die Tatsache allein, dass beim bestehenden Gebäude ein zusätzliches Geschoss bereits vorhanden ist, vermag die Ausnahme nicht zu begründen (E. 5.3). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERERWÃGUNG">WIEDERERWÃGUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 220 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 357 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=16281" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00596</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">16. Januar 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Robert Wolf, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Regula Hunger.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Verband A, vertreten durch RA B, </p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrer,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerin,</b> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Am 19. MÃ¤rz 2008 bewilligte die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich dem Verband A den Umbau der Liegenschaft C-Strasse 01, Kat.-Nr. 02, in ZÃ¼rich. In einer Nebenbestimmung ordnete sie an, dass die BelichtungsflÃ¤chen der geplanten Archiv- und LagerrÃ¤ume im Untergeschoss auf 2 % der zugehÃ¶rigen BodenflÃ¤che zu reduzieren seien, um eine missbrÃ¤uchliche Nutzung der RÃ¤ume zu vermeiden. Dieser Beschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Am 10. Mai 2011 verweigerte die Bausektion die mit RevisionsplÃ¤nen beantragte Nutzung des Untergeschosses zu Gewerbezwecken und bestÃ¤tigte die Anordnung betreffend Reduktion der BelichtungsflÃ¤che. Einen gegen die BestÃ¤tigung der Anordnung erhobenen Rekurs der Bauherrschaft wies das Baurekursgericht am 23. September 2011 ab, soweit es darauf eintrat. Der Rekursentscheid wurde nicht weitergezogen. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit Entscheid vom 1. Februar 2012 bewilligte die Bausektion einen wiederum vorgesehenen Lagerraum im Untergeschoss der fraglichen Liegenschaft. Gleichzeitig hielt sie an den Auflagen und Bedingungen ihrer Entscheide von 2008 und 2011 betreffend Reduktion der BelichtungsflÃ¤che fest, befahl dem Bauherrn, innert einem Monat ab Rechtskraft ihres Entscheids entsprechend abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen, und traf Anordnungen im Hinblick auf eine allfÃ¤llige Zwangsvollstreckung. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen den Baubescheid vom 1. Februar 2012 gelangte die Bauherrschaft an das Baurekursgericht und beantragte dessen Aufhebung, soweit er die Reduktion der BelichtungsflÃ¤chen im Untergeschoss und die darauf gestÃ¼tzten Befehle und Vollstreckungsmassnahmen betrifft. Mit Entscheid vom 13. Juni 2012 wies das Baurekursgericht das Rechtsmittel ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 14. September 2012 erhob der Verband A beim Verwaltungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid des Baurekursgerichts und beantragte im Wesentlichen,</p> <p class="Einzug2">- der Entscheid des Baurekursgerichts sei aufzuheben;</p> <p class="Einzug2">- der Baubescheid der Bausektion des Stadtrats vom 1. Februar 2012 sei aufzuheben, soweit er die Reduktion der BelichtungsflÃ¤chen im Untergeschoss und die darauf gestÃ¼tzten Befehle und Vollstreckungsmassnahmen betrifft;</p> <p class="Einzug2">- die Bausektion des Stadtrats sei anzuweisen, das ihrem Baubescheid zugrunde liegende Gesuch des BeschwerdefÃ¼hrers als neues Baugesuch materiell zu prÃ¼fen und die (bestehenden) FensterflÃ¤chen im Untergeschoss zu bewilligen oder auf einen RÃ¼ckbau der im Umfang der bisherigen FensterflÃ¤chen bereits eingebauten neuen Fenster zu verzichten; </p> <p class="Einzug2">- unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin oder der Staatskasse. </p> <p class="Urteilstext">Zugleich ersuchte der BeschwerdefÃ¼hrer um DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz und die Bausektion des Stadtrats ZÃ¼rich stellten mit Eingaben vom 24. September 2012 bzw. 17. Oktober 2012 Antrag auf Abweisung der Beschwerde. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Entscheid, ob ein Augenschein angeordnet werden soll, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde; eine dahin gehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen auf dem Lokal Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 41 ff.). Im vorliegenden Fall ergibt sich der massgebliche Sachverhalt mit ausreichender Deutlichkeit aus den PlÃ¤nen und weiteren Akten und es ist nicht ersichtlich, welche zusÃ¤tzlichen ErlÃ¤uterungen die Parteien vor Ort zu geben vermÃ¶chten. Auf die DurchfÃ¼hrung des vom BeschwerdefÃ¼hrer beantragten Augenscheins kann daher verzichtet werden. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Das GebÃ¤ude C-Strasse 01 wurde am 27. April 1962 in der Zone W4 gemÃ¤ss damaliger Bauordnung der Stadt ZÃ¼rich als BÃ¼rohaus mit vier Vollgeschossen, einem Dachgeschoss mit ArchivrÃ¤umen und einem Untergeschoss, enthaltend "1 Werkstatt fÃ¼r stillen Beruf, 1 Lager-, 1 Luftschutz- und 1 Garagenraum fÃ¼r 21 Personenwagen", bewilligt (Baubewilligung, Plan Untergeschoss). Am 14. April 1976 genehmigte die Baupolizei der Stadt ZÃ¼rich eine teilweise Ãnderung der Nutzweise des Untergeschosses.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Das Ende 2007 eingereichte Umbauprojekt des heutigen BeschwerdefÃ¼hrers sah im Dachgeschoss anstelle des bisherigen Archivs neu BÃ¼ros und SitzungsrÃ¤ume, im Untergeschoss anstelle der bestehenden GewerberÃ¤ume nur noch Archiv- und LagerrÃ¤ume vor (PlÃ¤ne vom 12. November 2007). </p> <p class="Urteilstext">Nach der damals wie noch heute geltenden Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich vom 23. Oktober 1991 (BZO) liegt das GrundstÃ¼ck in der Wohnzone W3, welche drei Vollgeschosse, ein anrechenbares Dach- und ein anrechenbares Untergeschoss zulÃ¤sst (Art. 13 Abs. 1 BZO). Das bestehende GebÃ¤ude besitzt daher ein nach heutigem Recht unzulÃ¤ssiges viertes Vollgeschoss; ferner Ã¼bersteigt es die heute zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he und verfÃ¼gt nicht Ã¼ber den in der betreffenden Zone geltenden Mindestwohnanteil von 90 %. Der Umbau der Baute konnte daher nur nach Massgabe von § 357 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 ([PBG]; Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen) bewilligt werden. </p> <p class="Urteilstext"><span>Durch die Einrichtung von ArbeitsrÃ¤umen anstelle des Archivs im Dachgeschoss hÃ¤tte das GebÃ¤ude, wenn auch die GewerberÃ¤ume im Untergeschoss beibehalten worden wÃ¤ren, ein sechstes und damit unzulÃ¤ssiges anrechenbares Geschoss erhalten. Das Bauprojekt sah daher die Umnutzung der GewerberÃ¤ume im Untergeschoss zu Lager- und ArchivrÃ¤umen vor. Eine Beseitigung der im Untergeschoss bestehenden FensterflÃ¤chen, welche den frÃ¼heren ArbeitsrÃ¤umen als Belichtung gedient hatten, war im Umbauprojekt jedoch nicht enthalten. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschluss vom 19. MÃ¤rz 2008 stimmte die Bausektion des Stadtrats dem Bauvorhaben insofern zu, als sie die Umnutzungen und Umbauten gestÃ¼tzt auf § 357 PBG bewilligte. Sie verlangte jedoch, dass die BelichtungsflÃ¤chen der geplanten Archiv- und LagerrÃ¤ume im Untergeschoss auf 2 % der zugehÃ¶rigen BodenflÃ¤che zu reduzieren seien, um eine missbrÃ¤uchliche Nutzung der RÃ¤ume zu vermeiden (Bauentscheid vom 19. MÃ¤rz 2008, E. b<br/> und i, Disp.-Ziff. I.1.b). Dieser Beschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Das mit PlÃ¤nen vom 20. Dezember 2010 eingereichte Revisionsprojekt sah im Untergeschoss in einem Teil der 2008 als Lagerraum bewilligten RÃ¤ume neu eine GewerbeflÃ¤che sowie eine kleine KÃ¼che vor. Eine Reduktion der FensterflÃ¤chen war wiederum nicht vorgesehen. </p> <p class="Urteilstext">Mit dem Baubescheid vom 10. Mai 2011 verweigerte die Bausektion die Nutzung des Untergeschosses zu Gewerbezwecken und als KÃ¼che. Gleichzeitig wiederholte sie die Anordnung des Beschlusses vom 19. MÃ¤rz 2008 betreffend Reduktion der <span>BelichtungsflÃ¤che im Untergeschoss auf 2 % der zugehÃ¶rigen BodenflÃ¤che und forderte die Bauherrschaft auf, innert einem Monat entsprechende PlÃ¤ne einzureichen (Baubescheid</span> vom 10. Mai 2011<span>, E. c und d, Disp.-Ziff. II und II.1.a). </span></p> <p class="Urteilstext">Die Anordnung betreffend Reduktion der FensterflÃ¤chen<span> im Untergeschoss wurde von der Bauherrschaft mit Rekurs an das Baurekursgericht angefochten (Rekursakten). Sie machte unter anderem geltend, dass anlÃ¤sslich der Bauabnahme vom 27. November 2009 kein entsprechender Mangel beanstandet worden sei. Mit Entscheid vom 23. September 2011 wies das Baurekursgericht das Rechtsmittel ab, soweit es darauf eintrat. Es erwog, Ã¼ber die Reduktion der FensterflÃ¤chen sei bereits mit der Baubewilligung vom 19. MÃ¤rz 2008 rechtskrÃ¤ftig entschieden worden; im angefochtenen Beschluss vom 10. Mai 2011 habe die BaubehÃ¶rde lediglich auf ihren ersten Entscheid verwiesen und keine materielle Neubeurteilung vorgenommen. Diese Frage sei daher auch im Rechtsmittelverfahren nicht erneut zu beurteilen. Sodann stehe weder dem Kreisarchitekten die Kompetenz zu, einen rechtskrÃ¤ftigen Baubescheid zu Ã¤ndern, noch kÃ¶nne dies mittels einer BauabnahmeverfÃ¼gung erreicht werden. Dieser Rekursentscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Mit Eingabe vom 23. Dezember 2011 reichte die Bauherrschaft bei der BaubehÃ¶rde PlÃ¤ne ein, in denen die FlÃ¤chen im Untergeschoss, welche gemÃ¤ss den PlÃ¤nen vom 20. Dezember 2010 als GewerbeflÃ¤che und KÃ¼che vorgesehen waren, wieder als Lager bezeichnet wurden (PlÃ¤ne vom 30. November 2011). Eine Reduktion der FensterflÃ¤chen war auch in diesem Projekt nicht vorgesehen. Im Begleitschreiben ihres Rechtsvertreters vom 23. Dezember 201 liess die Bauherrschaft ausfÃ¼hren, ihr Gesuch sei nicht als Revisionseingabe, sondern als selbstÃ¤ndiges Baugesuch zu verstehen. Es liege ein neuer Sachverhalt vor, indem die ursprÃ¼nglich mit "Gewerbe" bezeichneten RÃ¤ume im Untergeschoss, die zudem eine KÃ¼che aufwiesen, nunmehr nur als "Lager" bezeichnet seien und keine KÃ¼che mehr vorsÃ¤hen.</p> <p class="Urteilstext">Mit dem Bauentscheid vom 1. Februar 2012 wies die Bausektion des Stadtrats darauf hin, dass mit den neuen PlÃ¤nen zwar auf die beanstandete Nutzung als Gewerberaum mit KÃ¼che verzichtet werde, die Anforderungen betreffend Reduktion der BelichtungsflÃ¤che jedoch noch immer nicht erfÃ¼llt seien. Sie hielt diesbezÃ¼glich an den Auflagen und Bedingungen ihrer Entscheide von 2008 und 2011 fest (Disp.-Ziff. I), befahl dem Bauherrn, innert einem Monat ab Rechtskraft ihres Entscheids entsprechend abgeÃ¤nderte PlÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen (Disp.-Ziff. II.1), und traf Anordnungen im Hinblick auf eine Zwangsvollstreckung (Disp.-Ziff. II.2 und II.3). </p> <p class="Urteilstext">Mit seinem Rekurs an das Baurekursgericht beantragte der Bauherr und heutige BeschwerdefÃ¼hrer, der Bauentscheid vom 1. Februar 2012 sei insoweit aufzuheben, als die Bausektion des Stadtrats die Auflagen und Bedingungen ihrer frÃ¼heren Entscheide betreffend Reduktion der BelichtungsflÃ¤che im Untergeschoss als weiterhin bestehend erklÃ¤rt habe. Ferner seien der darauf gestÃ¼tzte Befehl und die angeordneten Vollstreckungsmassnahmen aufzuheben und die Bausektion sei anzuweisen, das neue Baugesuch formell und materiell als solches zu prÃ¼fen und die FensterflÃ¤chen im Untergeschoss entweder zu bewilligen oder (eventualiter) auf einen RÃ¼ckbau der im Umfang der bisherigen FensterflÃ¤chen bereits eingebauten neuen Fenster zu verzichten. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrt im angefochtenen Entscheid aus, die BaubehÃ¶rde mÃ¼sse auf ein zweites Baugesuch in derselben Sache nicht eintreten, wenn sie Ã¼ber die mit dem Gesuch verbundenen baupolizeilichen Hindernisse schon anlÃ¤sslich eines frÃ¼heren Verfahrens ausdrÃ¼cklich oder sinngemÃ¤ss rechtskrÃ¤ftig entschieden habe. GestÃ¼tzt auf Art. 8 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) sei sie nur dann zum Eintreten auf ein neues Gesuch verpflichtet, wenn sich die Sach- oder Rechtslage seit dem frÃ¼heren Entscheid wesentlich geÃ¤ndert habe. </p> <p class="Urteilstext">Vorliegend habe sich der Sachverhalt seit der Stammbewilligung aus dem Jahr 2008 und der Ãnderungsbewilligung von 2011 nur unwesentlich geÃ¤ndert. Eine blosse Ãnderung in der Bezeichnung der RÃ¤ume fÃ¼hre nicht zu einer wesentlichen Ãnderung des Sachverhalts bzw. des Missbrauchspotenzials; die Problematik der grosszÃ¼gigen BelichtungsflÃ¤che bestehe unverÃ¤ndert. Auch sei keine RechtsÃ¤nderung eingetreten. Dass die BaubehÃ¶rde die Belichtungsfrage nicht erneut geprÃ¼ft habe, sei daher nicht zu beanstanden. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Ãber die Frage der zulÃ¤ssigen BelichtungsflÃ¤chen im Untergeschoss hat die Bausektion mit der Baubewilligung vom 19. MÃ¤rz 2008 materiell entschieden, indem sie verlangte, dass diese auf 2 % der zugehÃ¶rigen BodenflÃ¤che zu reduzieren seien. In ihren seitherigen Entscheiden vom 10. Mai 2011 und 1. Februar 2012 hat sie es abgelehnt, nochmals materiell auf diese Frage einzugehen, und lediglich festgehalten, dass ihr erster Entscheid weiterhin Geltung besitze. </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤lt dies fÃ¼r unzulÃ¤ssig und verlangt eine vollstÃ¤ndige materielle PrÃ¼fung seines letzten Baugesuchs. Aufgrund dieses Gesuchs bestehe eine neue Sachlage. Nach Ã¼berwiegender Meinung der Lehre erwachse eine Baubewilligung ohnehin nicht in materielle Rechtskraft, weshalb der Baubescheid vom 19. MÃ¤rz 2008 einer materiellen Neubeurteilung nicht im Weg stehe. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b>VerwaltungsbehÃ¶rden kÃ¶nnen ihre VerfÃ¼gungen unter bestimmten Voraussetzungen in WiedererwÃ¤gung ziehen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts ist die WiedererwÃ¤gung jedoch nicht beliebig zulÃ¤ssig und darf namentlich nicht dazu dienen, rechtskrÃ¤ftige Verwaltungsentscheide immer wieder infrage zu stellen oder die Fristen fÃ¼r die Ergreifung von Rechtsmitteln zu umgehen. Zu einer WiedererwÃ¤gung <i>verpflichtet</i> sind die BehÃ¶rden nur, soweit sich eine entsprechende Pflicht aus einer gesetzlichen Regelung oder einer konstanten Verwaltungspraxis ergibt. Dem Einzelnen steht Ã¼berdies gestÃ¼tzt auf Art. 8 BV ein Anspruch auf WiedererwÃ¤gung zu, wenn sich die VerhÃ¤ltnisse seit dem ersten Entscheid erheblich geÃ¤ndert haben oder wenn der Gesuchsteller Tatsachen und Beweismittel anfÃ¼hrt, die ihm im frÃ¼heren Verfahren nicht bekannt waren oder die schon damals geltend zu machen fÃ¼r ihn rechtlich oder tatsÃ¤chlich unmÃ¶glich war oder keine Veranlassung <a id="page47"></a>bestand. Auch bei negativen VerfÃ¼gungen scheidet eine WiedererwÃ¤gung aus, wenn den BehÃ¶rden kurze Zeit nach einem abgelehnten Gesuch erneut ein identisches Gesuch unterbreitet wird (BGr, 9. <span>Januar 2004, 2A.8/2004, E. 2.2.2; BGE 120 Ib 42 E. 2b; 113 Ia 146 E. 3a; 109 Ib 246 E. 4a; 100 Ib 368 E. 3a). </span></p> <p class="Urteilstext">Diese Rechtsprechung steht im Einklang mit der herrschenden Lehre (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich 2010, N. 1041 ff., 2555 f.; Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. A., Bern 2009, § 31 N. 36 ff., 46 ff.; Fritz Gygi, Verwaltungsrecht, Bern 1986, S. 311; AndrÃ© Grisel, TraitÃ© de droit administratif, NeuchÃ¢tel 1984, S. 948 f.; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, Vorbem. zu §§ 19â28 N. 25 f., Vorbem. zu §§ 86aâ86d N. 6 ff.; RenÃ© Rhinow/Heinrich Koller/Christina Kiss, Ãffentliches Prozessrecht und Justizverfassungsrecht des Bundes, Basel 1996, N. 595 f.). Die vom BeschwerdefÃ¼hrer zitierte abweichende Lehrmeinung (Max Imboden/RenÃ© A. Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Bd. I, Basel 1986, Nr. 42, S. 258) steht isoliert da und kann heute als Ã¼berholt gelten. Auch die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts entspricht den vom Bundesgericht und der herrschenden Lehre entwickelten GrundsÃ¤tzen (VGr, 28. April 1998, VB.1998.00016, E. 2a; RB 1971 Nr. 65). </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer weist zwar zu Recht darauf hin, dass ein Teil der Lehre den VerfÃ¼gungen einer Verwaltungsinstanz keine materielle Rechtskraft zuspricht, wie sie einem Gerichtsurteil zukommt. Auch nach dieser Auffassung besitzen VerwaltungsverfÃ¼gungen jedoch eine â weniger weit gehende â RechtsbestÃ¤ndigkeit, von der nur unter bestimmten Voraussetzungen abgewichen werden kann (vgl. etwa Tschannen/Zimmerli/MÃ¼ller, § 31 N. 9; Gygi, S. 304 f.). Im vorliegenden Zusammenhang ist die Unterscheidung ohne praktische Bedeutung, da auch diese Autoren die nachtrÃ¤gliche Ãnderung einer VerfÃ¼gung nach den soeben dargestellten GrundsÃ¤tzen beurteilen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht weder eine Ãnderung der Rechtslage noch eine solche der massgeblichen tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse geltend. </p> <p class="Urteilstext">Er vertritt zwar die Auffassung, das vorliegend strittige Baugesuch bringe eine zentrale Ãnderung des Sachverhalts mit sich, indem die FlÃ¤chen, die im vorangehenden Gesuch noch als GewerbeflÃ¤chen bzw. als KÃ¼che vorgesehen waren, nunmehr nur noch als Lagerraum beansprucht wÃ¼rden. Diese Argumentation Ã¼bersieht jedoch, dass das vorangegangene Baugesuch (RevisionsplÃ¤ne vom Dezember 2010), soweit es im Untergeschoss die Umnutzung zu einem Gewerberaum mit KÃ¼che vorsah, nie bewilligt wurde. Als massgeblicher <span>Ausgangspunkt fÃ¼r ein neues Umbauvorhaben mÃ¼sste </span>somit das <span>bewilligte Projekt von 2008</span> gelten<span>. Diesem gegenÃ¼ber </span>weisen die neuen PlÃ¤ne jedoch im strittigen Bereich keine Ãnderung auf, sondern die fragliche FlÃ¤che wird wie damals als "Lager" bezeichnet. Dass die 2008 bewilligten PlÃ¤ne Ã¼ber der Bezeichnung "Lager" in kleinerer Schrift noch die Bezeichnung "Gewerbe" enthielten, ist entgegen der Auffassung des BeschwerdefÃ¼hrers ohne Relevanz, da die Baubewilligung klarerweise nur fÃ¼r die Nutzung als Lager erfolgte. Mit Ausnahme eines kleinen MÃ¤uerchens enthalten die neuen PlÃ¤ne auch sonst nichts, was nicht bereits mit den Baubescheiden vom 19. MÃ¤rz 2008 und 10. Mai 2011 bewilligt wurde. Im Ergebnis will der BeschwerdefÃ¼hrer mit dem "neuen Baugesuch" somit nur bewilligen lassen, was bereits bewilligt ist. Das ist weder der Sinn eines Baubewilligungsverfahrens noch bedeutet es eine wesentliche Ãnderung des Sachverhalts, die Anlass zu einer erneuten materiellen Beurteilung gÃ¤be. </p> <p class="Urteilstext">Die Voraussetzungen fÃ¼r ein ZurÃ¼ckkommen auf den Entscheid der BaubehÃ¶rde vom 19. MÃ¤rz 2008 sind unter diesen UmstÃ¤nden nicht erfÃ¼llt. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer beruft sich darauf, dass ihn ein Kreisarchitekt der Beschwerdegegnerin anlÃ¤sslich einer Besprechung vom Juli 2008 darin bestÃ¤rkt habe, die Fenster des Untergeschosses aus gestalterischen GrÃ¼nden im bisherigen Zustand zu belassen. Die BauabnahmeverfÃ¼gung vom 2. Dezember 2009 habe denn auch die weiterhin bestehenden Fenster nicht beanstandet; die Bauherrschaft sei darin vielmehr aufgefordert worden, "der AusfÃ¼hrung entsprechende RevisionsplÃ¤ne" einzureichen. </p> <p class="Urteilstext">Wie das Baurekursgericht bereits in seinem Entscheid vom 23. September 2011 zutreffend festgestellt hat, sind weder der Kreisarchitekt noch eine BauabnahmeverfÃ¼gung in der Lage, eine Baubewilligung der Bausektion abzuÃ¤ndern. Das musste auch dem BeschwerdefÃ¼hrer bekannt sein. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Anordnung betreffend Reduktion der FensterflÃ¤chen im Untergeschoss wÃ¤re im Ãbrigen auch bei materieller Beurteilung nicht zu beanstanden. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, ein mit ArbeitsrÃ¤umen versehenes â und somit anrechenbares â Untergeschoss stehe nicht im Widerspruch zur Zonenordnung. Zonenwidrig sei nur der Umstand, dass das GebÃ¤ude vier statt der heute erlaubten drei Vollgeschosse aufweise. Nach § 357 PBG dÃ¼rften bestehende Bauten, auch wenn sie den Bauvorschriften widersprechen, umgebaut und erweitert werden. Seit der Revision des PBG von 1991 sei dabei auch eine sogenannte Verschlechterung des Zustands nicht ausgeschlossen. Der 2008 bewilligte teilweise Ausbau des Dachgeschosses bedeute lediglich eine geringfÃ¼gige Erweiterung. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, dÃ¼rfen umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarrechtlichen Interessen entgegenstehen. Dabei ist auch eine sogenannte Verschlechterung nicht von vornherein unzulÃ¤ssig. FÃ¼r neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten (§ 357 Abs. 1 PBG). Eine "weiter gehende Abweichung von Vorschriften" im Sinn dieser Bestimmung ist anzunehmen, wenn gegen eine bereits verletzte Bestimmung noch zusÃ¤tzlich verstossen wird (VGr, 7. Juni 2007, VB.2007.00093, E. 4.2 mit Hinweisen; RB 2002 Nr. 81 = BEZ 2002 Nr. 20; zum Ganzen auch Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 125 ff.; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 1132 ff. ). Die Unterscheidung ist an dem vom BeschwerdefÃ¼hrer erwÃ¤hnten Beispiel gut erkennbar: Eine zusÃ¤tzliche Aufstockung bedeutet bei einem bereits Ã¼bergeschossigen GebÃ¤ude eine weiter gehende Abweichung, die nur mittels Ausnahmebewilligung realisierbar ist; die Aufstockung eines abstandswidrigen GebÃ¤udes ist dagegen bloss eine Verschlechterung, die im Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG nach AbwÃ¤gung der entgegenstehenden Interessen bewilligt werden kann (vgl. Fritz­sche/BÃ¶sch/Wipf, S. 1139 f.). </p> <p class="Urteilstext"><span>Vorliegend bestand die 2008 beurteilte Baurechtswidrigkeit des GebÃ¤udes darin, dass dieses â neben hier nicht weiter interessierenden Verletzungen von Vorschriften bezÃ¼glich HÃ¶he, Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nden sowie Wohnanteil â bereits vier statt der gemÃ¤ss BZO erlaubten drei Vollgeschosse aufwies. Wegen des fÃ¼r gewerbliche Zwecke genutzten Untergeschosses verfÃ¼gte das GebÃ¤ude auch bereits Ã¼ber fÃ¼nf anrechenbare Geschosse, wie sie von der BZO â wenn auch in anderer Zusammensetzung â hÃ¶chstens erlaubt sind. Nach dem Umbau des Dachgeschosses und dessen Umnutzung zu gewerblichen Zwecken hÃ¤tte das GebÃ¤ude somit sechs statt der erlaubten fÃ¼nf anrechenbaren Geschosse aufgewiesen, wenn nicht gleichzeitig die gewerbliche Nutzung des Untergeschosses eingestellt worden wÃ¤re. Dies hÃ¤tte eine weiter gehende oder sogar neue Verletzung der Vorschrift Ã¼ber die Anzahl anrechenbarer Geschosse dargestellt, die nicht ohne Ausnahmebewilligung gestattet werden konnte. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist der Auffassung, dass eine Ausnahmebewilligung fÃ¼r die weitere gewerbliche Nutzung des Untergeschosses ohne Weiteres hÃ¤tte erteilt werden kÃ¶nnen, da im Sinn von § 220 PBG besondere VerhÃ¤ltnisse vorlÃ¤gen, bei welchen die Durchsetzung der Vorschriften unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erscheine, und durch die Ausnahmebewilligung weder Ã¶ffentliche Interessen verletzt noch Nachbarn unzumutbar beeintrÃ¤chtigt wÃ¼rden. </p> <p class="Urteilstext">Voraussetzung einer Ausnahmebewilligung sind besondere VerhÃ¤ltnisse, und die Ausnahme darf nicht gegen Sinn und Zweck der Vorschrift verstossen, von der sie befreit (§ 220 Abs. 1 und 2 PBG). Inwiefern bei der vorliegenden Baute besondere VerhÃ¤ltnisse vorliegen sollen, welche die Nutzung eines zusÃ¤tzlichen Geschosses rechtfertigen wÃ¼rden, zeigt der BeschwerdefÃ¼hrer nicht auf. Die Tatsache allein, dass beim bestehenden GebÃ¤ude ein zusÃ¤tzliches Geschoss bereits vorhanden ist, vermag die Ausnahme nicht zu begrÃ¼nden. Dieser Umstand wird in § 357 PBG geregelt, wo fÃ¼r weiter gehende Abweichungen von den Bauvorschriften ausdrÃ¼cklich auf § 220 PBG verwiesen wird. Die AusnahmegrÃ¼nde des § 220 PBG kÃ¶nnen nicht wieder aus § 357 PBG hergeleitet werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, die Anordnung betreffend Reduktion der FensterflÃ¤chen sei selbst dann nicht gerechtfertigt, wenn eine gewerbliche Nutzung des Untergeschosses nicht bewilligt werden kÃ¶nne. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.1 </b>Er weist darauf hin, dass die betreffenden RÃ¤ume in den neuen PlÃ¤nen unmissverstÃ¤ndlich als Lager bzw. Archiv gekennzeichnet seien; sie seien heute auch zu diesen Zwecken vermietet. Aufgrund ihrer spartanischen Ausgestaltung seien sie ohnehin praktisch zu keinem andern Zweck nutzbar. Falls dennoch ein Missbrauch befÃ¼rchtet werde, bestehe die MÃ¶glichkeit einer NutzungsbeschrÃ¤nkung mittels einer im Grundbuch anzumerkenden Ã¶ffentlich-rechtlichen EigentumsbeschrÃ¤nkung, oder die Fenster liessen sich von innen derart verschliessen bzw. mit einer Folie abdecken, dass nur noch Tageslicht im Umfang von 2 % der BodenflÃ¤che zur VerfÃ¼gung stehe. Diese Massnahmen hÃ¤tten den Vorteil, dass die Ã¤ussere Fassade unverÃ¤ndert bleibe und die Erscheinung der Baute nicht beeintrÃ¤chtigt werde. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.2 </b>GestÃ¼tzt auf § 321 Abs. 1 PBG kÃ¶nnen Nebenbestimmungen zur Erhaltung des rechtmÃ¤ssigen Zustands eingesetzt werden, wenn mit einer kÃ¼nftigen Rechtsverletzung gerechnet werden muss. Die Gefahr solcher Rechtsverletzungen besteht in besonderem Mass, wo RÃ¤ume aus baurechtlichen GrÃ¼nden nicht zu Wohn- oder Arbeitszwecken genutzt werden dÃ¼rfen, aber dennoch fÃ¼r diese Verwendungen geeignet sind (Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, N. 464). Die Nebenbestimmungen bedÃ¼rfen, wie vom BeschwerdefÃ¼hrer zu Recht angefÃ¼hrt, einer gesetzlichen Grundlage. Dabei reicht es jedoch, dass die ZulÃ¤ssigkeit der Nebenbestimmung aus dem Sinn des Rechtssatzes hervorgeht, auf den sich die HauptverfÃ¼gung stÃ¼tzt (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 346). Vorliegend sind dies die Vorschriften, welche eine gewerbliche Nutzung des Untergeschosses verbieten. Nebenbestimmungen, mit denen die Bauweise, Ausgestaltung oder AusrÃ¼stung von RÃ¤umen festgelegt wird, um eine unzulÃ¤ssige Nutzung derselben zu erschweren, sind denn auch weithin Ã¼blich. </p> <p class="Erwgung3"><b>5.4.3 </b>Dass die fraglichen RÃ¤ume in den PlÃ¤nen nunmehr als Lager bzw. Archiv gekennzeichnet und nach den Angaben des BeschwerdefÃ¼hrers zu diesen Zwecken vermietet sind, schliesst eine allfÃ¤llige missbrÃ¤uchliche Umnutzung in der Zukunft offensichtlich nicht aus. Auch ihre "spartanische" Ausgestaltung steht einer anderweitigen Verwendung kaum entgegen; immerhin wurden die RÃ¤ume schon frÃ¼her gewerblich genutzt, und mit der ErgÃ¤nzungsbewilligung von 2011 wurde zudem der Einbau eines Dusch- und WC-Raumes ermÃ¶glicht. </p> <p class="Urteilstext">Unbehelflich ist der Einwand des BeschwerdefÃ¼hrers, die BaubehÃ¶rde habe in ihrem Entscheid von 2008 nur deshalb die Gefahr einer missbrÃ¤uchlichen Nutzung angenommen, weil die fraglichen Lager- und ArchivrÃ¤ume auf den PlÃ¤nen noch den Ãbertitel "Gewerbe" getragen hÃ¤tten. Die ErwÃ¤gungen des Entscheids bieten keine Grundlage fÃ¼r diese Annahme. Die vom BeschwerdefÃ¼hrer als weiterer Beleg zitierte Vernehmlassung der BaubehÃ¶rde zuhanden des Baurekursgerichts vom 23. August 2011 bezog sich auf die RevisionsplÃ¤ne vom 20. Dezember 2010, in welchen der BeschwerdefÃ¼hrer die fraglichen RÃ¤ume tatsÃ¤chlich als "GewerbeflÃ¤che" und "KÃ¼che" bezeichnet hatte, im Rekursverfahren dann aber geltend machte, dies sei versehentlich erfolgt. Dass die BaubehÃ¶rde ihm entgegenhielt, diese UmstÃ¤nde zeigten die Gefahr einer missbrÃ¤uchlichen Nutzung "noch deutlicher", erscheint verstÃ¤ndlich. </p> <p class="Urteilstext">Dem Einwand des BeschwerdefÃ¼hrers, die Reduktion der BelichtungsflÃ¤che kÃ¶nne auch ohne bauliche Massnahmen, nÃ¤mlich durch das Anbringen von Folien, erreicht werden, entgegnet die Beschwerdegegnerin zu Recht, dass Folien ohne Weiteres beseitigt werden kÃ¶nnen und ihr nicht zuzumuten sei, dies regelmÃ¤ssig zu kontrollieren. Anzumerken ist, dass <span>mit dem Baubescheid vom </span>19. MÃ¤rz 2008 zwar nicht ausdrÃ¼cklich festgelegt wurde, auf welche Weise die angeordnete Reduktion der <span>BelichtungsflÃ¤che zu realisieren ist. In Disp.-Ziff. I.1.b wurde jedoch das Einreichen entsprechend abgeÃ¤nderter PlÃ¤ne verlangt, woraus zu schliessen ist, dass bauliche Massnahmen erforderlich sind. Die Anordnung wurde seither offensichtlich von allen Beteiligten in diesem Sinn verstanden. Somit wird auch diese Regelung von der Bestandeskraft des damaligen Entscheids umfasst.</span> </p> <p class="Urteilstext">Was die vom BeschwerdefÃ¼hrer vorgeschlagene Anmerkung im Grundbuch anbelangt, so kÃ¶nnte diese zwar dazu dienen, einen allfÃ¤lligen Erwerber der Liegenschaft auf die bestehende NutzungsbeschrÃ¤nkung hinzuweisen. Eine missbrÃ¤uchliche Verwendung der RÃ¤ume durch eigenmÃ¤chtige Umnutzung vermÃ¶chte sie jedoch nicht zu verhindern. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer verlangt schliesslich, auf den RÃ¼ckbau der Fenster sei aus GrÃ¼nden der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit zu verzichten. Dabei sei insbesondere zu berÃ¼cksichtigen, dass die FensterÃ¶ffnungen der befriedigenden Gesamtwirkung der Baute dienten und deren Beibehaltung daher im Ã¶ffentlichen Interesse liege. </p> <p class="Urteilstext">Mit Bezug auf die VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der strittigen Massnahme ist zu unterscheiden: <span>Die Anordnung betreffend </span>Reduktion der <span>BelichtungsflÃ¤che wurde mit dem Baubescheid vom </span>19. MÃ¤rz 2008 verbindlich getroffen und ist nach dem Gesagten nicht in WiedererwÃ¤gung zu ziehen. Im vorliegenden Verfahren kann daher nicht mehr eingewandt werden, der damalige Entscheid habe dem Gebot der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit widersprochen. In materieller Hinsicht ist dazu anzumerken, dass diese Anordnung im gesamten Zusammenhang des damals beurteilten Umbauprojekts zu betrachten war. Dem BeschwerdefÃ¼hrer wurde die Umnutzung des Dachgeschosses zu ArbeitsrÃ¤umen bewilligt und im Sinn einer Ausnahme auf die Anwendung der Vorschriften Ã¼ber den Mindestwohnanteil verzichtet. Im Gegenzug wurde zur Vermeidung einer Ãberzahl von anrechenbaren Geschossen verlangt, dass die gewerbliche Nutzung des Untergeschosses unterlassen und die entsprechenden BelichtungsflÃ¤chen reduziert werden. In einer Gesamtbetrachtung war der Nachteil, der dem BeschwerdefÃ¼hrer mit der Reduktion der BelichtungsflÃ¤chen zugemutet wurde, daher kaum als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig zu werten. Der BeschwerdefÃ¼hrer hat denn auch <span>keine Anhaltspunkte dafÃ¼r vorgebracht, dass der RÃ¼ckbau aus wirtschaftlichen GrÃ¼nden unzumutbar sei.</span> Die Frage der gestalterischen Wirkung der Fenster hÃ¤tte bei rechtzeitiger Geltendmachung zwar einer PrÃ¼fung bedurft. Bei dieser Beurteilung stand der BaubehÃ¶rde jedoch ein erheblicher Spielraum zu; in ihrer Vernehmlassung zum ersten Verfahren vor Baurekursgericht hat sie Hinweise fÃ¼r eine aus ihrer Sicht befriedigende bauliche LÃ¶sung gegeben. </p> <p class="Urteilstext">Als neues Element ist nach dem <span>Baubescheid vom </span>19. MÃ¤rz 2008 hinzugekommen, dass der BeschwerdefÃ¼hrer die alten Fenster im Untergeschoss entgegen der Anordnung des <span>Baubescheids vom </span>19. MÃ¤rz 2008 durch neue hat ersetzen lassen. Dieser Umstand ist nach den GrundsÃ¤tzen betreffend die <span>Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands bei eigenmÃ¤chtigem Vorgehen einer Bauherrschaft (§ 341 PBG) zu beurteilen, wobei insbesondere dem Vertrauensschutz und der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit der Massnahme Rechnung zu tragen ist (</span>RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23, E. 3a; vgl. <span>BGE 111 Ib 213 E. 6b; VGr, 12. Juni 1987, ZBl 89/1988, S. 261 ff., E. 3a; MÃ¤der, N. 665). Die Erneuerung der Fenster hat jedoch </span><span>die Reduktion der FensterflÃ¤chen, die Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist, weder erschwert noch verteuert; etwas anderes wird jedenfalls vom BeschwerdefÃ¼hrer nicht geltend gemacht. Verloren geht ihm einzig der Aufwand fÃ¼r die Erneuerung, die er wissentlich entgegen der Anordnung der BaubehÃ¶rde und damit auf eigenes Risiko getÃ¤ti</span>gt hat. Aus den behaupteten Ãusserungen eines Kreisarchitekten im Juli 2008 durfte er nicht ableiten, dass er zu diesem Vorgehen befugt sei. <span>Im Ãbrigen wÃ¤re dieser Aufwand, zu dessen HÃ¶he der BeschwerdefÃ¼hrer keine Angaben macht, auch dann kein Grund, auf den RÃ¼ckbau der Fenster zu verzichten, wenn er ihn in gutem Glauben veranlasst hÃ¤tte. </span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde erweist sich damit als unbegrÃ¼ndet und ist abzuweisen. </p> <p class="Urteilstext">Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die Kosten dem BeschwerdefÃ¼hrer zu auferlegen und besitzt er keinen Anspruch auf eine <span>ParteientschÃ¤digung</span>.<span> Die Beschwerdegegnerin hat keine ParteientschÃ¤digung beantragt, und eine solche wÃ¤re angesichts des geringen Aufwands, der ihr im Beschwerdeverfahren erwachsen ist, auch nicht gerechtfertigt. </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 80.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'080.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. ParteientschÃ¤digungen werden nicht zugesprochen. </p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an...</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>