Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern Direction de la justice, des affaires communales et des affaires ecclésiastiques du canton de Berne Münstergasse 2 Postfach 3000 Bern 8 Telefon 031 633 76 78 Telefax 031 634 51 54 2017.JGK.6695 (bisher 32.13-17.94) Beschwerdeentscheid vom 4. März 2019 Handänderungssteuer: Selbstgenutztes Wohneigentum a Veräussert die Erwerberin oder der Erwerber während der gesetzlich vorge- schriebenen Wohndauer einen Teil des von ihr oder ihm erworbenen Grund- eigentums, so entfällt die Befreiung von der Handänderungssteuer, die sich auf den veräusserten Teil bezieht, weil sie oder er diesen nicht mehr persön- lich als Eigentümerin oder Eigentümer bewohnt. b Dies gilt auch, wenn es sich bei der Veräusserung um eine Änderung der internen Beteiligung der Ehegatten am Wohneigentum handelt. Der ver- äussernde Ehegatte erfüllt damit die Voraussetzungen nach Art. 11b Abs. 1 HG für den veräusserten Eigentumsanteil nicht mehr. Impôt sur les mutations: logement destiné à l’usage personnel du ou de la propriétaire a En cas d’aliénation partielle ou totale, avant l’expiration du délai légal pen- dant lequel l’usage personnel est prescrit, de la propriété acquise, l’exoné- ration de l’impôt sur les mutations devient caduque pour l’objet de l’aliéna- tion, puisqu’il n’a plus servi de domicile personnel au propriétaire ou à la propriétaire. b La règle s’applique aussi lorsque l’aliénation consiste en un transfert de parts de propriété du logement entre époux. L’aliénateur ou l’aliénatrice ne remplit donc plus les conditions de l’article 11b, alinéa 1 LIMu pour la partie concer- née. 2 Sachverhalt A. Die Ehegatten A.______ und B.______ kauften am 5. Januar 2015 das Grund- stück D.______ Gbbl. Nr. 1000 zu Gesamteigentum als einfache Gesellschaft mit den internen Anteilen von 9/10 (Ehemann) und 1/10 (Ehefrau) (vgl. Kaufvertrag mit Grundpfandvertrag vom 21. Juli 2014 sowie Grundbuchanmeldung vom 5. Januar 2015). In ihrer Selbstdeklaration der Handänderungssteuer vom 5. Januar 2015 führten sie als Bemessungsgrundlage einen Betrag von Fr. 780‘000.– auf und er- suchten um nachträgliche Steuerbefreiung und Stundung für selbstgenutztes Wohneigentum. Mit Verfügung vom 4. Februar 2015 wurde die Stundung gemäss der Selbstdekla- ration für eine Dauer von drei Jahren ab dem Datum des Grundstückserwerbs für den Betrag von Fr. 14‘040.– gewährt. Für die gestundete Handänderungssteuer wurde ein gesetzliches Grundpfandrecht errichtet und im Grundbuch eingetragen. B. Mit der Vereinbarung «Abgeltung aus Güterrecht» vom 14. Oktober 2016 übertrug A.______ seiner Ehefrau B.______ zur Abgeltung der güterrechtlichen Forderun- gen am internen Gesamteigentumsanteil eine interne Beteiligung von 4/10 am Grundstück Nr. 1000. Damit betrug die interne Beteiligung neu je ½. In ihrer Selbst- deklaration der Handänderungssteuer vom 17. Oktober 2016 führten sie als Be- messungsgrundlage Fr. 0. – auf. Mit Veranlagungsverfügung vom 9. Dezember 2016 wurde die Steuer gemäss der Selbstdeklaration veranlagt. C. Mit Eingabe vom 23. Juni 2017 ersuchten die Ehegatten um nachträgliche Befrei- ung von der gestundeten Handänderungssteuer. Dem ausgefüllten Formular leg- ten sie eine aktuelle Wohnsitzbescheinigung bei. Mit Veranlagungsverfügung vom 17. Juli 2017 wies das Grundbuchamt , Dienst- stelle D.______ (nachfolgend Grundbuchamt), das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung teilweise ab und hob die Stundungsverfügung vom 4. Februar 2015 teilweise auf. Das Grundbuchamt verfügte, dass von der gestundeten Steuer Fr. 5‘616.– sowie der Zins zu bezahlen seien. Das Grundbuchamt legte fest, dass im Betrag von Fr. 8‘424.– infolge selbstgenutztem Wohneigentum Steuerfreiheit bestehe und wies das Gesuch vom 23. Juni 2017 insoweit gut. D. Gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 17. Juli 2017 erhoben A.______ und B.______, vertreten durch Notar C.______, der Rechtsmittelbelehrung der 3 Verfügung folgend, mit Datum vom 10. August 2017 Einsprache beim Grundbuch- amt und stellten darin folgenden Antrag: « Die gestundete und nicht erlassene Handänderungssteuer mit Zins und Gebüh- ren von total CHF 6‘342.80 ist zu erlassen. Der unter Rückforderungsvorbehalt bezahlte Betrag von CHF 6‘342.80 ist mir mit Zins und Kostenfolgen für den Kan- ton Bern zurückzuerstatten.» Der zuständige Grundbuchverwalter teilte dem Notar daraufhin mit Schreiben vom 24. Oktober 2017 respektive 15. November 2017 mit, dass die Einsprache zustän- digkeitshalber an die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion (nachfolgend JGK) zur Behandlung als Beschwerde weitergeleitet werde. E. Mit Verfügung vom 4. Dezember 2017 stellte das instruierende Rechtsamt der JGK fest, dass die JGK für die Beurteilung der Eingabe von A.______ und B.______ (nachfolgend Beschwerdeführer) vom 10. August 2017 zuständig ist und dass die Eingabe als Beschwerde behandelt wird. In der Vernehmlassung vom 19. Dezember 2017 beantragt das Grundbuchamt die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge. In der Folge reichten sowohl die Beschwerdeführer als auch das Grundbuchamt verschiedene Stellungnahmen ein, wobei sie an ihren Anträgen und Ausführungen festhielten. Auf die Rechtsschriften wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den nachfol- genden Erwägungen näher eingegangen. Die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion zieht in Erwägung: 1. 1.1 Nach Art. 26 Abs. 1 des Gesetzes vom 18. März 1992 betreffend die Han- dänderungssteuer (HG; BSG 215.326.2) richtet sich das Rechtsmittelverfahren nach den Bestimmungen des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungs- rechtspflege (VRPG; BSG 155.21). Art. 27 HG enthält für Verfügungen der Grund- buchämter über die nachträgliche Steuerbefreiung keine Rechtspflegebestimmun- gen. In Anwendung von Art. 62 Abs. 1 Bst. a VRPG beurteilt die JGK Verfügungen der Grundbuchämter. Die JGK ist damit für die Beurteilung der v orliegenden als Einsprache bezeichneten Eingabe gegen die Verfügung des Grundbuchamtes vom 17. Juli 2017 zuständig. Die Eingabe vom 10. August 2017 wird als Be- schwerde behandelt. 4 1.2 Grundsätzlich ist zur Beschwerdeführung befugt, wer vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat, durch die angefochtene Verfügung besonders be- rührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat (Art. 65 Abs. 1 VRPG). Die Beschwerdeführer sind durch die angefochtene Verfü- gung beschwert und daher zur Beschwerdeführung befugt. Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten. 2. Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handän- derungssteuer zu entrichten (Art. 1 i.V.m. 4 und 5 HG). Die Steuer wird vom Grund- buchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 17 Abs. 1 HG). Gestützt auf Art. 11a HG kann die Erwerberin oder der Erwerber eines Gr und- stücks bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbe- freiung stellen wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will. Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuch- amt die Handänderungssteuer auf den ersten Fr. 800‘000.– der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks für maximal vier Jahre ab Grundstückserwerb (Art. 11a Abs. 2 und 3 i.V.m. Art. 17 Abs. 2 HG). Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HG). Dabei muss der Hauptwohnsitz innert einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HG). Diese Fristen verlängern sich um die Dauer einer allfälligen Erstreckung gemäss Art. 11b Abs. 2 HG. Die Erwerberin oder der Erwerber hat gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu erbringen, dass alle Voraussetzun- gen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG erfüllt s ind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden (Art. 17a Abs. 1 HG). Sind die Voraus- setzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HG). Kommt das Gru nd- buchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a Abs. 3 HG). 3. 3.1 Angefochten ist vorliegend die Verfügung des Grundbuchamtes vom 17. Juli 2017. Das Grundbuchamt wies mit dieser Verfügung das Gesuch um nachträgliche 5 Steuerbefreiung vom 23. Juni 2017 teilweise ab und hob die Stundungsverfügung vom 4. Februar 2015 teilweise auf. Den Beschwerdeführern wurde von der gestun- deten Handänderungssteuer ein Anteil von 4/10 zur Bezahlung auferlegt. Zur Be- gründung führte das Grundbuchamt aus, dass das Wohneigentum am Grundstück Nr. 1000 vor Ablauf zweier Jahre Selbstnutzung durch A.______ teilweise veräus- sert worden sei, indem er 4/10 seines internen Gesamteigentumsanteils in Abgel- tung güterrechtlicher Ansprüche an seine Ehegattin B.______ übertragen habe. 3.2 Die Beschwerdeführer machen geltend, dass sie die Voraussetzungen für den Erlass der gestundeten Handänderungssteuer von Fr. 14‘040. – erfüllen wür- den. Zur Begründung führen sie aus, dass sie mit dem Vertrag «Abgeltung aus Güterrecht» vom 14. Oktober 2016 ihr eheliches Vermögen umstrukturiert hätten. Diese interne Strukturierung könne die Stundung nicht unterbrechen. Der Kauf- preis der Liegenschaft sei tiefer als Fr. 800‘000.00 und bis zu einem Kaufpreis von Fr. 800‘000.00 hätten beide Ehegatten Anspruch auf den vollen Erlass der Han- dänderungssteuer. Die Verweigerung des Steuererlasses widerspreche dem Sinn und Zweck der Gesetzesrevision. Der Gesetzgeber wolle keine Einzelbesteue- rung. Entscheidend sei allein, ob das Objekt während zwei Jahren von den Käufern dauernd als Erstwohnung bewohnt worden sei. Nach Art. 12 Abs. 1 Bst. d HG sei eine Quotenänderung unter Ehegatten handän- derungssteuerfrei. Es sei widersprüchlich, aus diesen steuerfreien Vorgängen die Steuerbefreiung bei der gestundeten Handänderungssteuer zu verweigern. Die Verweigerung widerspreche dem Grundsatz, dass Handänderungen unter Ehegat- ten immer handänderungssteuerfrei sind. Ausserdem hätten beide Ehegatten während mehr als zwei Jahren Wohnsitz in der fraglichen Liegenschaft. Damit wür- den sie den Willen des Gesetzgebers, wonach der Wohneigentumserwerb durch die Steuerbefreiung von der Handänderungssteuer bis zu einem Erwerbspreis von Fr. 800‘000.– bei Wohnsitzbegründung innerhalb eines Jahres für mindestens zwei Jahre erleichtert werde, umsetzen. Die Quotenänderung unter sich habe keine Auswirkungen, da sich beide Ehegatten im selben Steuerverfahren befänden und beide Ehegatten die Steuerbefreiungsvoraussetzungen erfüllen würden. 3.3 Das Grundbuchamt hält dem entgegen, dass d urch die Veräusserung des Anteils des Ehemannes (4/10) – ihn betreffend – die Voraussetzungen der nach- träglichen Steuerbefreiung wegen selbstgenutztem Wohneigentum nicht erfüllt seien: Im Zeitpunkt der Veräusserung hatte der Ehemann noch nicht während zwei Jahren Hauptwohnsitz auf dem Grundstück. Es spiele keine Rolle, dass die Ehe- gatten als Einheit be trachtet die Voraussetzungen erfüllen, denn es gelte der Grundsatz der Individualbesteuerung. Gelte die Individualbesteuerung, so seien auch unter Ehegatten die Beteiligungsquoten nicht unerheblich, da ihre Verände- rung eine Teilveräusserung an ein anderes Steuersubjekt darstelle. Handänderun- 6 gen innerhalb von Gesamthandsgemeinschaften seien steuerpflichtig. Handände- rungen unter Ehegatten würden grundsätzlich auch der Handänderungssteuer un- terliegen. Die Beschwerdeführer seien je als selbständige Steuerpflichtige zu be- trachten, daher müssten auch die Voraussetzungen der Steuerbefreiung für jeden Ehegatten separat geprüft werden und erfüllt sein. Bei einer Veräusserung vor Er- füllung der Steuerbefreiungsvoraussetzungen des Grundstücks, für das die Stun- dung gewährt wurde, sei die gestundete Handänderungssteuer nachzubeziehen. Dabei seien Teilveräusserungen durch anteiligen Nachbezug gleich zu behandeln. Eine Ausnahme für Handänderungen unter Ehegatten sei nicht vorgesehen. Art. 12 Abs. 1 Bst. d HG gewähre die Steuerfreiheit für einen Erwerb durch einen Ehegatten vom anderen Ehegatten. Die Norm sage aber nichts über die Folgen einer solchen Veräusserung auf eine für den vorangehenden Erwerb durch den nunmehrigen Veräusserer gewährte Stundung der seinerzeitigen Handänderungs- steuer aus. Die Mitbenutzung durch Dritte sei zwar unschädlich, wenn sie mit dem Eigentümer einen Haushalt bildeten. Sie könne aber die Erfüllung der Vorausset- zungen der Steuerbefreiung durch den Eigentümer selbst nicht ersetzen. Art. 11a Abs. 1 HG und Art. 11 [recte: Art. 11b] Abs. 1 HG würden die Nutzung als Haupt- wohnsitz durch den (ursprünglichen) Erwerber (als Gesuchsteller) selbst fordern. Es sei für die Ehefrau gar nicht möglich, während der noch verbleibenden Stun- dungsfrist zwei Jahre lan g einen Hauptwohnsitz im betreffenden Grundstück zu haben. Die Wohnsitzdauer des Ehemannes könne nicht angerechnet werden, dazu fehle die gesetzliche Grundlage. Der Wortlaut de s Gesetzes verlange eine persönliche Wohnnutzung. Eine gewährte Stundung könne rechtsgeschäftlich nicht auf einen Dritten übertragen werden. 3.4 Das im vorliegenden Verfahren zu beurteilende Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung betrifft den Erwerb des Grundstücks Nr. 1000 durch die Be- schwerdeführer zu Gesamteigentum als einfache Ge sellschaft (zu intern 9/10 [Ehemann] und intern 1/10 [Ehefrau]). Für diese Handänderung wurde die Steuer veranlagt und für die Dauer von drei Jahren gestundet. Steuerpflichtig sind die Be- schwerdeführer. Beim späteren Erwerb des Gesamteigentumsanteils von 4/10 durch die Ehefrau handelt es sich um eine neue Handänderung und somit um ein neues handänderungssteuerrelevantes Rechtsgeschäft. Steuerpflichtig für die da- für veranlagte Handänderungssteuer ist die Ehefrau als Rechtserwerberin. Diese beiden handänderungssteuerrelevanten Rechtsgeschäfte mit jeweils teilweise an- deren Steuersubjekten sind auseinanderzuhalten. Im vorliegenden Be schwerde- verfahren ist einzig zu prüfen, welche Auswirkungen die Teilveräusserung des Wohneigentums an die Ehefrau (Anteil von 4/10) auf die gestundete Handände- rungssteuer aus dem ursprünglichen Grundstückserwerb hat. 3.5 Die Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HG setzt voraus, dass das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient. Der Hauptwohnsitz 7 muss von der Erw erberin oder dem Erwerber während mindestens zwei Jahren ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck genutzt werden. Das ergibt sich einerseits aus dem Wortlaut der Bestimmung. Andererseits hält der Vortrag der Kommission des Grossen Rates vom 4. März 2013 zum direkten Ge- genvorschlag zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer» zur Änderung des Gesetzes betreffend die Handände- rungssteuer (HG) (Tagblatt des Grossen Ra tes des Kantons Bern 2013, Beilage 17 [nachfolgend Vortrag]) unmissverständlich fest, dass der Erwerber das ganze Grundstück als Wohneigentum selbst nutzen muss. Wird das betreffende Wohn- eigentum vor Ablauf dieser Frist veräussert oder nimmt die Erwerberin oder der Erwerber ei nen anderen Hauptwohnsitz (auch bloss vorübergehend), wird die Handänderungssteuer fällig (vgl. Vortrag, Erläuterungen zu Art. 11b Abs. 1, S. 5). Entsprechend sind Teilveräusserungen durch anteiligen Nachbezug gleich zu be- handeln. Auch dem Merkblatt der Geschäftsleitung der Grundbuchämter des Kan- tons Bern vom 9. Februar 2016 kann entnommen werden, dass die steuerpflichtige Person das Grundstück ab Bezug ununterbrochen während zwei Jahren als Ei- gentümerin zum Wohnzweck genutzt haben muss (vgl. Merkblatt vom 9. Februar 2016, Ziff. 3.2). Mit Abschluss der Vereinbarung «Abgeltung aus Güterrecht» hat A.______ vor Ablauf der zweijährigen Nutzungsfrist gemäss Art. 11b Abs. 1 HG den Anteil von 4/10 seines Wohneigentums seiner Ehegattin übertragen. Er kann die Vorausset- zungen für die Befreiung von der auf den veräusserten Eigentumsanteil entfallen- den Steuer somit nicht mehr erfüllen, weshalb diese nachbezogen werden muss. Dabei ist es unerheblich, ob er die weiteren Voraussetzungen für die Befreiung erfüllt. Insbesondere ändert d er Umstand, dass die Ehegatten das Wohnobjekt seit Wohnsitznahme gemeinsam bewohnen, an diesem Ergebnis nichts. Massgeblich ist, dass die Stundung sich – gemäss dem Kaufvertrag vom 21. Juli 2014 – hin- sichtlich A.______ auf dessen interne Beteiligung von 9/10 bezog, denn in diesem Umfang erfolgte sein Erwerb . Da sich diese Beteiligung während der massgebli- chen Frist, während der der Hauptwohnsitz ununterbrochen, persönlich und aus- schliesslich zum Wohnzweck zu nutzen ist, verändert wurde, wu rde die Handän- derungssteuer hinsichtlich des übertragenen Teils fällig. Vorliegend hätte die Ehegattin die Möglichkeit, für ihren im Nachhinein erworbenen Anteil die nachträgliche Steuerbefreiung mit Steuerstundung zu beantragen. Nach Art. 12 Abs. 1 Bst. d HG ist sie allerdings ohnehin von der Steuerpflicht befreit. Gemäss der Verfügung vom 9. Dezember 2016 wurde dementsprechend auf dem neu erworbenen Anteil der Ehegattin auch keine Handänderungssteuer veranlagt. Für einen Anteil am Wohneigentum kann gleichzeitig nur eine Steuerbefreiung mit Steuerstundung beansprucht werden und alle anderen hängigen Steuerbefrei- ungsgesuche müssen ganz oder teilweise abgewiesen werden. 8 3.6 Weiter verweisen die Beschwerdeführer darauf, dass im Todesfalle eines Ehegatten dem überlebenden Ehegatten im Rahmen seines Erbteiles die Steuer- befreiung gewährt werde. Aus dem Vergleich mit dem Eigentumsübergang bei Erbgang können die Beschwerdeführer nichts zu ihren Gunsten ableiten: Der im Todesfall resultierende Eigentumsübergang aus Universalsukzession ist mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar. Beim Eigentumsübergang aus Ehevertrag und beim Eigentumsübergang aus Universalsukzession handelt es sich nicht um in zivilrechtlichen Rechtsfolgen identische Fälle. Die Erben treten als Gesamt- rechtsnachfolger vollumfänglich mit allen Rechten und Pflichten als Einheit in die Rechtstellung des Erblassers ein (Universalsukzession). Beim vorliegend zu beur- teilenden Eigentumsübergang aus der Vereinbarung «Abgeltung aus Güterrecht» handelt es sich hingegen um eine Einzelrechtsnachfolge (Singularsukzession), bei der die Ehegattin nur in Bezug auf die übertragenen Eigentumsrechte in die Rechtsstellung ihres Ehegatten eingetreten ist. Diesbezüglic h ist zu bemerken, dass Steuerschulden des Erblassers, selbst wenn sie zum Todeszeitpunkt bereits rechtskräftig festgesetzt und vollstreckbar sind, nicht aufgrund der zivilrechtlichen Universalsukzession gemäss Art. 560 des Schweizerischen Zivilgesetzbuche s (ZGB; SR 210) auf die Erben übergehen; vielmehr beruht eine Steuersukzession auf entsprechenden öffentlich -rechtlichen Bestimmungen des Bundes oder der Kantone (vgl. BGE 102 Ia 483 E. 6b/dd; vgl. IVO SCHWANDER, in BSK ZGB II, 5. Auf- lage 2015, Art. 560 N. 8). Soweit keine Regelung besteht, kommt allenfalls eine analoge Anwendung von Art. 560 Abs. 2 ZGB in Frage, jedoch nur soweit nicht öffentlich-rechtliche Grundsätze wie das Legalitätsprinzip dem entgegenstehen (HANS MICHAEL RIEMER, Vererblichkeit und Unv ererblichkeit von Rechten und Pflichten im Privatrecht und im öffentlichen Recht, in recht 2006, S. 31). Die Frage, ob im Bereich der Handänderungssteuer des Kantons Bern mangels einer ent- sprechenden Regelung im Gesetz betreffend die Handänderungssteuer eine ana- loge Anwendung von Art. 560 ZGB zulässig ist, ist vorliegend nicht zu beurteilen, da mangels Vergleichbarkeit ohnehin keine Grundlage für die Übertragung der dem Ehegatten gewährten Steuerstundung auf die Ehegattin besteht. Auch ein Vergleich mit dem Zuerwerb eines Mit- oder Gesamteigentumsanteils hilft vorliegend nicht weiter: Die Praxisänderung der Grundbuchämter vom 11. Februar 2015 zur Besteuerung des Zuerwerbs eines Mit- oder Gesamteigentumsanteil hält nämlich nur fest, dass ein Mit - bzw. Gesamteigentümer an einem Objekt, in dem er bereits seinen Hauptwohnsitz hat, für den Erwerb eines zusätzlichen Mit - oder Gesamteigentumsanteils die nachträgliche Steuerbefreiung beanspruchen kann, wenn er die übrigen Voraussetzungen erfüllt. Sie äussert sich hingegen nicht zum Schicksal der dem jetzigen Veräusserer für den ursprünglichen Erwerb des betref- fenden Mit - oder Gesamteigentumsanteils gestundeten Handänderungsteuer. Diese muss korrekterweise nachbezogen werden, da der Veräusserer die Voraus- setzungen für die Befreiung nicht mehr (vollständig) erfüllt. 9 3.7 Die Beschwerdeführer machen weiter eine Ungleichbehandlung mit Konku- binatspaaren geltend. Sie bemerken dazu, dass die Auflösung eines Konkubinats mit Handänderungen von der Handänderungssteuer befreit se i. Dies stelle einen Härtefall für Ehegatten dar, die weiterhin einen gemeinsamen Haushalt führten und zusammen in ihrem Eigenheim lebten. Das Grundbuchamt führt hierzu aus, dass für den Zuerwerb durch die Ehefrau keine Handänderungssteuer erhoben worden sei. Demnach würden Ehegatten also nicht schlechter, sondern besser gestellt als Konkubinatspartner. Es trifft zu, dass das Grundbuchamt mit der Verfügung v om 9. Dezember 2016 betreffend der Vereinbarung «Abgeltung aus Güterrecht» der Ehefrau keine Han- dänderungssteuer auferlegte, da nach Art. 12 Abs. 1 Bst. d HG für das Geschä ft keine Steuerpflicht besteht. Wäre die Übernahme hingegen durch eine Konkubi- natspartnerin erfolgt, so wäre diese Handänderung steuerpflichtig gewesen. Hierzu ist auch zu bemerken, dass B.______ nur deshalb keine Handänderungs- steuer entrichten musste, weil sie als Ehegattin vom Ausnahmetatbestand von Art. 12 Abs. 1 Bst. d HG erfasst ist. Nach dem Gesagten wird deutlich, dass Ehepaare den nicht-ehelichen Lebensgemeinschaften gegenüber besser gestellt sind. So- weit die Beschwerdeführer auf die Auflösung eines Konkubinats verweisen, kann ihnen nicht gefolgt werden: Zum einen handelt es sich um unterschiedliche Sach- verhalte, die nicht verglichen werden können, und zum andern ist nicht klar, was die Beschwerdeführer mit dieser Analogie konkret zum Ausdruck bringen wollen. 3.8 Die Beschwerdeführer verweisen zudem auf die Grundstückgewinnsteuer . Sie führen hierzu aus, dass d ie Umstrukturierung unter Ehegatten grundsätzlich sowohl bei Grundstückgewinnsteuern als auch bei Handänderungssteuern steuer- frei sei. Diese Regelung sei auch auf den Erlass von Handänderungssteuern an- zuwenden, weil eine anderslautende Gesetzesnorm fehle. Das Grundbuchamt hält dem entgegen, dass die Verweise auf das Grundstückge- winnsteuerrecht unbehelflich seien, da die Regelung der Steuerbefreiung bzw. des Steueraufschubes anders gelagert seien. Grundsätzlich werden bei der Grun dstückgewinnsteuer als Individualsteuer Rechtsgeschäfte unter Ehegatten wie Rechtsgeschäfte mit Dritten beurteilt. Sie stellen gewöhnliche Veräusserungshandlungen dar, die die Steuerpflicht auslö- sen. Aus diesem Grund wurde in Art. 134 des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 (StG; BSG 661.11) ein ausdrücklicher Steueraufschubtatbestand festgelegt (MARKUS LANGENEGER, in Leuch/Kästli/Langenegger [Hrsg.], Praxiskommentar zum Berner Steuergesetz, Band 2, 2011, Art. 134 N. 52). Bei der Handänderungs- steuer gilt ebenfalls der Grundsatz der Individualbesteuerung, weshalb auch hier Veräusserungen unter Ehegatten als Veräusserungen an ein anderes Steuersub- jekt zu beurteilen sind. Mit Art. 12 Abs. 1 Bst. d HG wurde ein Ausnahmetatbestand 10 für Ehegatten geschaffen. Dieser umfasst jedoch nur den Erwerb durch einen Ehe- gatten, nicht aber die Veräusserung an einen Ehegatten. Eine Ausnahme vom Grundsatz des Nachbezugs einer gestundeten Steuer bei Veräusserung innerhalb der Stundungsfrist an ein anderes Steuersubjekt ist im Gesetz betreffend die Han- dänderungssteuer nicht vorgesehen. 3.9 Schliesslich bemerken die Beschwerdeführer, dass die Verweigerung des Steuererlasses dem Sinn und Zweck der Revision des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer widerspreche. Hätte der Gesetzgeber eine Änderung der Beteiligung der Ehegatten am Grundstück während der fraglichen Periode von zwei Jahren als Verweigerung des Steuererlasses begründen wollen, hätte dies im Gesetz betreffend die Handänderungs steuer ausdrücklich normiert werden müssen. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden: Die Systematik im Gesetz betref- fend die Handänderungssteuer ist so ausgestaltet, dass die Handänderungssteu- erpflicht als Grundsatz festgelegt wird (vgl. Art. 1 HG) und dass bei Vorliegen von bestimmten Konstellationen Ausnahmen von der Steuerpflicht bestehen (vgl. Art. 12 HG). Eine ausdrückliche Erwähnung im Gesetz ist deshalb nicht erforderlich. Den Materialien zur Änderung des Gesetzes betreffend die Handänderungssteuer kann im Übrigen auch nicht entnommen werden, dass der Gesetzgeber hinsicht- lich der nachträglichen Steuerbefreiung spezifisch für Ehegatten Sonderbestim- mungen aufstellen wollte. Nach dem Gesagten besteht kein Widerspruch zum Wil- len des Gesetzgebers. 4. Zusammenfassend gelangt die Justiz-, Gemeinde - und Kirchendirektion zum Schluss, dass die Voraussetzungen für die nachträgliche Steuerbefreiung hinsicht- lich des Anteils von 4/10 nicht erfüllt sind. Das Grundbuchamt hat in seiner Verfü- gung vom 17. Juli 2017 somit zu Recht den entsprechenden Anteil der gestunde- ten Steuer in Rechnung gestellt. Die Beschwerde erweist sich demnach in allen Teilen als unbegründet und ist des- halb abzuweisen. 5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die unterliegenden Beschwerdeführer die entstandenen Verfahrenskosten zu tragen (Art. 108 Abs. 1 VRPG). Diese sind auf pauschal Fr. 2’000.– festzulegen (Art. 19 Abs. 1 der Verordnung über die Ge- bühren der Kantonsverwaltung vom 22. Februar 1995 [GebV; BSG 154.21]). Par- teikosten sind keine zu sprechen (Art. 108 Abs. 3 VRPG). 11 Demnach entscheidet die Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendi- rektion in der Höhe von pauschal Fr. 2’000.– werden A.______ und B.______ zur Bezahlung auferlegt unter solidarischer Haftbarkeit je zur Hälfte, ausmachend je Fr. 1'000.–. Eine separate Zahlungseinladung erfolgt, sob ald dieser Entscheid in Rechtskraft erwachsen ist. 3. Parteikosten werden keine gesprochen.