<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00147</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=212169&amp;W10_KEY=4467114&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00147</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 06.09.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 04.06.2013 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nutzungsplanung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nutzungsplanung: Aussichtsschutz<br/><br/>Der Rückweisungsentscheid kommt angesichts seiner engen Vorgaben einem Endentscheid gleich (E. 1.2). Verzicht auf Durchführung eines Augenscheins (E. 2).<br/>Die bei den Akten liegenden Fotos belegen ein hohes öffentliches Interesse am Schutz der Aussicht auf See und Berge. Dieses Interesse besteht unabhängig davon, dass die Sicht früher teilweise durch Bäume verstellt war (E. 3.2). Strittig ist, ob der nutzungsplanerische Aussichtsschutz die bauliche Nutzung auf dem fraglichen Grundstück mehr einschränkt als die im Grundbuch eingetragene Bau- und Pflanzungsbeschränkung zugunsten des benachbarten gemeindeeigenen Grundstücks. Dies verlangt eine vorfrageweise Auslegung der privatrechtlichen Dienstbarkeit (E 3.3). Der Grundbucheintrag kann nach Treu und Glauben nur so verstanden werden, dass die Dienstbarkeit das Bauen auf den Bereich oberhalb der Baubegrenzungslinie beschränkt (E. 3.3.4). Bei diesem klaren Auslegungsergebnis ist die Berücksichtigung weiterer Hinweise im Sinn von Art. 738 Abs. 2 ZGB ausgeschlossen. Aber auch die Berücksichtigung einer Nebenbestimmung der ursprünglichen Baubewilligung führt zum selben Schluss (E. 3.3.5). Demnach ist die Beschwerdeführerin in der baulichen Nutzung ihres Grundstücks durch die Aussichtsdienstbarkeit bereits wesentlich mehr eingeschränkt als durch den nutzungsplanerischen Aussichtsschutz (E. 3.3.6). Der Aussichtsschutz bewegt sich im Rahmen des der Beschwerdegegnerin zustehenden Planungsspielraums und erweist sich auch als verhältnismässig. Er ist geeignet und erforderlich zum Schutz der Aussicht auf See und Berge. Eine von der Beschwerdeführerin vorgeschlagene und bezahlte Erhöhung des Aussichtspunkts könnte eine ähnliche Aussicht gewährleisten, doch wäre dies zweckwidrig. Der Aussichtsschutz ist auch zumutbar (E. 3.4).<br/><br/>Abweisung der Beschwerde</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUGENSCHEIN">AUGENSCHEIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSICHT">AUSSICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSICHTSPUNKT">AUSSICHTSPUNKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSSICHTSSCHUTZ">AUSSICHTSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBESCHRÃNKUNG">BAUBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIENSTBARKEIT">DIENSTBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENDENTSCHEID">ENDENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HÃHENKOTE">HÃHENKOTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHES INTERESSE">ÃFFENTLICHES INTERESSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PFLANZUNGSBESCHRÃNKUNG">PFLANZUNGSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNGSENTSCHEID">RÃCKWEISUNGSENTSCHEID</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 75 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 28 Abs. I VRG</span><br/><span class="ungerade">Art. 738 ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=15008" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00147</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">6. September 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichter Martin Kayser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Andreas Conne.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG,<b> </b>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde C, vertreten durch RA D, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Nutzungsplanung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Am 13. MÃ¤rz 2008 revidierte die Gemeindeversammlung C ihre Bau- und Zonenordnung und legte dabei den Aussichtspunkt E (Kote 430,9 m Ã¼. M.) auf dem gemeindeeigenen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 und dazu einen Aussichtsschutzbereich mit einer HÃ¶henkote von 425 m Ã¼. M. fest. Einen dagegen erhobenen Rekurs der A AG, der das vom Aussichtsschutz betroffene NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 gehÃ¶rt,</span> hiess<span> die Baurekurskommission II am 21. Oktober 2008 wegen</span> UnverhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit<span> des Eingriffs teilweise gut und lud die Vorinstanz ein, die HÃ¶henkote neu festzusetzen. Eine dagegen gerichtete Beschwerde der A AG schrieb der Einzelrichter des Verwaltungsgerichts am 21. Juli 2010 infolge RÃ¼ckzugs der Beschwerde ab. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Mit Beschluss vom 10. Dezember 2009 legte die Gemeindeversammlung C den Aussichtspunkt E mit Aussichtsschutzbereich neu fest. Dabei schied sie im Zonenplan drei parallel zum Hang verlaufende Bereiche aus und definierte fÃ¼r diese HÃ¶henkoten von 425 m Ã¼. M., 428 m Ã¼. M und 430,5 m Ã¼. M, welche gemÃ¤ss Ziff. 9.2 der geltenden Bauordnung durch GebÃ¤ude- und FirsthÃ¶hen sowie Bepflanzungen â ausgenommen einzelne hochstÃ¤mmige BÃ¤ume â nicht Ã¼berschritten werden dÃ¼rfen.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Gegen diesen Beschluss erhob die A AG erneut Rekurs. Sie beantragte erstens, es seien die HÃ¶henbeschrÃ¤nkungen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 wie folgt zu Ã¤ndern: Der geschÃ¼tzte Aussichtsbereich sei um 5 m ab seeseitiger Hausfassade des GebÃ¤udes F-Strasse 03 Richtung See zu verschieben; zwischen einer Tiefe von 5 m bis 12,25 m ab seeseitiger Hausfassade des GebÃ¤udes F-Strasse 03 Richtung See sei die Aussichtskote auf 432 m Ã¼. M., eventuell auf 431,5 m Ã¼. M., festzusetzen; auf der restlichen GrundstÃ¼ckstiefe bis zur GrundstÃ¼cksgrenze sei die Aussichtskote linear abfallend bis auf 430 m Ã¼. M. festzusetzen. Zweitens sei der auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 gelegene Aussichtspunkt auf die ursprÃ¼ngliche HÃ¶he von 432 m Ã¼. M. anzuheben, eventuell auch weiter in Richtung See zu verschieben. Die Baurekurskommission (heute Baurekursgericht) wies den Rekurs mit Entscheid vom 31. August 2010 ab. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dagegen erhob die A AG Beschwerde an das Verwaltungsgericht. Nachdem die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich die strittige Ãnderung der Nutzungsplanung am 10. Februar 2011 genehmigt hatte, hiess das Verwaltungsgericht die Beschwerde am 9. Juni 2011 teilweise gut und wies die Sache im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Baurekursgericht zurÃ¼ck (VB.2010.00536). </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Das Baurekursgericht fÃ¼hrte am 15. Dezember 2011 einen Augenschein durch und hiess den Rekurs am 31. Januar 2012 teilweise gut. Es hob den Beschluss der Gemeindeversammlung C vom 9. Dezember 2009 (recte 10. Dezember 2009) teilweise auf und lud die Gemeinde ein, die obere, sÃ¼dwestliche Begrenzungslinie im Bereich des rekurrentischen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 im Sinn der ErwÃ¤gungen neu festzusetzen. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Rekursentscheid erhob die A AG am 5. MÃ¤rz 2012 Beschwerde. Sie beantragte, die HÃ¶henbeschrÃ¤nkungen fÃ¼r ihr GrundstÃ¼ck sowie die Lage des Aussichtspunkts seien wie folgt zu Ã¤ndern: </p> <p class="Urteilstext">1.<br/> a) Der geschÃ¼tzte Aussenbereich sei um 5 m ab seeseitiger Hausfassade des GebÃ¤udes F-Strasse 03 Richtung See zu verschieben, eventuell sei die Aussichtskote in diesem Bereich auf 432,0 m Ã¼. M. festzusetzen.</p> <p class="Urteilstext">b) Ab einer Tiefe von zwischen 5 m und 12,25 m ab seeseitiger Hausfassade des GebÃ¤udes F-Strasse 03 Richtung See sei die Aussichtskote auf 432,0 m Ã¼. M., eventuell auf 431,5 m Ã¼. M. festzusetzen.</p> <p class="Urteilstext">c) Auf der restlichen GrundstÃ¼ckstiefe bis zur GrundstÃ¼cksgrenze sei die Aussichtskote linear abfallend bis auf 430,0 m Ã¼. M. festzusetzen.</p> <p class="Urteilstext">d) Es sei der auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 auf einer HÃ¶he von 430,9 m Ã¼. M. neu festgelegte Aussichtspunkt auf Kosten der BeschwerdefÃ¼hrerin auf eine HÃ¶he von 432 m Ã¼. M. anzuheben, eventuell auch weiter in Richtung See zu verschieben.</p> <p class="Urteilstext">2.<br/> Eventuell seien die HÃ¶henbeschrÃ¤nkungen fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 in der Weise zu Ã¤ndern, dass sie mit den privatrechtlichen HÃ¶henbeschrÃ¤nkungen der Dienstbarkeit SP 08 (Bau- und BepflanzungsbeschrÃ¤nkung) Ã¼bereinstimmen.</p> <p class="Urteilstext">Sodann sei ein Augenschein durchzufÃ¼hren; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht beantragte am 20. MÃ¤rz 2012 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die Gemeinde C beantwortete die Beschwerde am 29. Mai 2012 und beantragte ebenfalls deren Abweisung unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. Die A AG liess sich nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin festgesetzten zwei Aussichtsschutzlinien fÃ¼r die Koten von 430,5 und 428,0 m Ã¼. M. ergeben sich im Detail aus den Eintragungen der Beschwerdegegnerin im Situationsplan des jÃ¼ngsten Bauprojekts der BeschwerdefÃ¼hrerin. Nach dem Rekursentscheid des Baurekursgerichts hat die Beschwerdegegnerin den Verlauf der oberen Aussichtsschutzlinie mit der Kote 430,5 m Ã¼. M. derart abzuÃ¤ndern, dass diese vom bestehenden Schnittpunkt mit der sÃ¼dÃ¶stlichen Grenze des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 parallel zur bestehenden Hausfassade fÃ¼hrt. Damit wÃ¼rde ein Abstand von ca. 2,20 m zur Hausfassade gehalten, sodass auch der Balkon im Obergeschoss vollstÃ¤ndig ausserhalb der Schutzlinie lÃ¤ge. Der unabhÃ¤ngig davon definierte Verlauf der zweiten Aussichtsschutzlinie mit der Kote 428 m Ã¼. M. ist vom Baurekursgericht nicht beanstandet worden, dies entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrerin. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der im Streit liegende RÃ¼ckweisungsentscheid des Baurekursgerichts kommt angesichts dieser engen Vorgaben betreffend die neue oberste Aussichtsschutzlinie einem End-entscheid gleich. Er ist daher ohne weitere Voraussetzung anfechtbar (vgl. § 19a Abs. 1 in Verbindung mit § 41 Abs. 3 VRG). Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin beantragt dem Verwaltungsgericht, einen Augenschein durchzufÃ¼hren. FÃ¼r eine derartige Beweiserhebung besteht angesichts der Aktenlage und der beschrÃ¤nkten Fragestellung im Beschwerdeverfahren kein Anlass:</p> <p class="Urteilstext">Aufgrund des RÃ¼ckweisungsentscheids des Verwaltungsgerichts vom 9. Juni 2011 fÃ¼hrte das Baurekursgericht einen Augenschein auf dem Lokal durch. DafÃ¼r wurde das Bauprojekt der BeschwerdefÃ¼hrerin ausgesteckt, und die HÃ¶henkoten 430,5 und 432 m Ã¼. M. wurden mittels BÃ¤ndern im GelÃ¤nde dargestellt. Das Gericht hielt die Erkenntnisse unter Angabe des jeweiligen Standorts in 14 Fotografien fest. Es ist nicht ersichtlich und wird von der BeschwerdefÃ¼hrerin auch nicht nÃ¤her begrÃ¼ndet, inwiefern diese Fotografien den massgeblichen Sachverhalt nicht genÃ¼gend darstellen sollen. Ob der Aussichtspunkt einen unwirtlichen und vernachlÃ¤ssigten Eindruck macht und nur Ã¼ber einen als Privatweg erscheinenden Pfad zugÃ¤nglich ist, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrerin darlegt, spielt fÃ¼r die Beurteilung der Sache keine Rolle, denn diese allein von der Beschwerdegegnerin abhÃ¤ngigen UmstÃ¤nde kÃ¶nnen ohne Weiteres Ã¤ndern. Auch die Beantwortung der Frage, wie sich ein Anheben der Aussichtskote auswirkt und ob eine bauliche VerÃ¤nderung des Aussichtspunkts mÃ¶glich ist, lÃ¤sst sich ohne eigenen Augenschein des Verwaltungsgerichts beurteilen. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das Baurekursgericht legte in seinem Entscheid dar, welche Anforderungen nutzungsplanerische Anordnungen zur Sicherung der Aussicht im Sinn von § 75 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zu erfÃ¼llen haben. Der Aussichtsschutz E bezwecke in erster Linie, die Aussicht auf den See und die Berge zu bewahren, wobei auch der Vordergrund von Bedeutung sei, sodann auch die Aussicht Ã¼ber den Dorfkern mit Kirche sowie den im Westen gelegenen G-Berg und die H-Kettte. Auf diese zutreffenden ErwÃ¤gungen kann verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die bei den Akten liegenden Fotos belegen ein hohes Ã¶ffentliches Interesse am Aussichtsschutz. Ausgehend von der Korrektur der obersten Aussichtsschutzlinie durch das Baurekursgericht ist der Blick Richtung SÃ¼dosten bis zur Fassade des GebÃ¤udes F-Strasse 04, wo der bewaldete G-Berg den Horizont definiert und im Vordergrund das GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin zu sehen ist, geschÃ¼tzt. Das Ã¶ffentliche Interesse am Aussichtsschutz besteht grundsÃ¤tzlich unabhÃ¤ngig davon, dass die Sicht frÃ¼her teilweise durch BÃ¤ume seeseits der GebÃ¤ude F-Strasse 03 und 04 verstellt war, denn es ist gerade Sinn des nutzungsplanerischen Aussichtsschutzes, auch die Bepflanzungen in ihrer HÃ¶he zu limitieren. Die Frage, in welchem Mass der Aussichtspunkt heute durch die BevÃ¶lkerung genutzt wird, was umstritten ist, spielt ebenso wenig eine entscheidende Rolle. Mit der Bezeichnung des Aussichtsstandorts und seines Schutzbereichs muss die Beschwerdegegnerin nicht zwingend ein bisher hÃ¤ufig beanspruchtes Ã¶ffentliches Interesse abdecken, sondern sie kann ein solches auch prospektiv schÃ¼tzen. Die Inanspruchnahme des Aufenthaltsorts hÃ¤ngt wesentlich von dessen konkreter Ausgestaltung, der ZugÃ¤nglichkeit usw. ab, mithin von Rahmenbedingungen, welche die Beschwerdegegnerin jederzeit an die BedÃ¼rfnisse des Publikums anpassen kann. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Zwischen den Parteien ist strittig, ob und allenfalls in welchem Mass der nutzungsplanerische Aussichtsschutz die bauliche Nutzung auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 mehr einschrÃ¤nkt als die im Grundbuch eingetragene Bau- und PflanzungsbeschrÃ¤nkung zugunsten des gemeindeeigenen GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01. Diese fÃ¼r die Beurteilung der EingriffsintensitÃ¤t des strittigen Aussichtsschutzes und damit fÃ¼r die notwendige InteressenabwÃ¤gung bedeutsame Frage verlangt eine vorfrageweise Auslegung der privatrechtlichen Dienstbarkeit (vgl. VGr, 9. Juni 2011, VB.2010.00536, E. 2.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Nach der erwÃ¤hnten Bau- und PflanzungsbeschrÃ¤nkung vom 19. Juni 1951 sind die Bauten und Pflanzen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 so zu gestalten und zu platzieren, dass die Ã¶ffentliche Anlage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in keiner Weise benachteiligt oder die Aussicht auf See und Berge behindert wird. In einem dazu gehÃ¶renden Ãberbauungs- und Bepflanzungsplan sind â ausgehend von einem definierten Punkt auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 â vier Begrenzungslinien eingetragen, eine mit Baubegrenzung beschriftete und einseitig schraffierte Linie und drei Ã¶stlich davon verlaufende Linien. Weiter sind an verschiedenen Punkten HÃ¶henkoten angegeben, welche gemÃ¤ss der Legende auf dem Plan die hÃ¶chste HÃ¶he der zulÃ¤ssigen Bepflanzung bezeichnen sollen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Unter Hinweis auf die Baubewilligung vom 18. Dezember 1950 und der darin enthaltenen Nebenbestimmung zur Bau- und PflanzungsbeschrÃ¤nkung, welche Anlass zur Eintragung der Grunddienstbarkeit gab, kam das Baurekursgericht zum Schluss, dass der unterhalb der Baubegrenzung gelegene nordÃ¶stliche Bereich des GrundstÃ¼cks grundsÃ¤tzlich von Bauten freizuhalten sei. Aus einer 1989 erteilten Baubewilligung fÃ¼r ein die BaubeschrÃ¤nkungslinie Ã¼berstellendes Bauvorhaben kÃ¶nne unter diesen UmstÃ¤nden nichts zugunsten der BeschwerdefÃ¼hrerin abgeleitet werden. </p> <p class="Urteilstext">Dagegen macht die BeschwerdefÃ¼hrerin geltend, die Dienstbarkeit mÃ¼sse objektiviert ausgelegt werden, da sie nicht Vertragspartei des Dienstbarkeitsvertrags gewesen sei. Aus der Bezeichnung "Baubegrenzungslinie" dÃ¼rfe nicht auf eine Bauverbotslinie geschlossen werden. Nach dem Sinn und Zweck der Dienstbarkeit mache es keinen Unterschied, ob die im Situationsplan fixierten maximalen HÃ¶henkoten durch Pflanzen und/oder Bauten und Anlagen ausgeschÃ¶pft wÃ¼rden. Dies zeige auch die Baubewilligung, die ihrem RechtsvorgÃ¤nger am 18. Dezember 1989 erteilt worden sei. Dementsprechend sei der BeschwerdefÃ¼hrerin im Mai/Juni 2007 auch vom Bauamt C versichert worden, die Bewilligung des Projekts sei kein Problem, solange sich dieses an die HÃ¶henkoten der Dienstbarkeit halte.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Art. 738 des Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 (ZGB) regelt, wie der Inhalt einer Dienstbarkeit zu ermitteln ist. Soweit sich die Rechte und Pflichten aus dem Grundbucheintrag deutlich ergeben, ist dieser fÃ¼r den Inhalt der Dienstbarkeit massgebend (Abs. 1). Im Rahmen des Eintrags kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus ihrem Erwerbsgrund oder aus der Art ergeben, wie sie wÃ¤hrend lÃ¤ngerer Zeit unangefochten in gutem Glauben ausgeÃ¼bt worden ist (Abs. 2). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.4 </b>In Anbetracht der bestehenden GelÃ¤ndesituation, insbesondere des Hangverlaufs und der Lage von See und Bergen, kann der fragliche Grundbucheintrag samt Plan nach Treu und Glauben nur so verstanden werden, dass die Dienstbarkeit das Bauen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 ausschliesslich auf den Bereich oberhalb der Baubegrenzungslinie beschrÃ¤nkt. DafÃ¼r spricht entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin bereits die Bezeichnung der schraffierten Linie als "Baubegrenzung". Damit wird nach dem ureigenen Wortsinn des Begriffs nÃ¤mlich das Bauen als solches begrenzt, d. h. ein Baubereich durch eine klare Linie von einem Nichtbaubereich abgegrenzt. Dass dieser Baubereich oberhalb der Linie liegt, ergibt sich aus der Schraffur und der konkreten Lage des Bereichs hinter der projektierten Baulinie entlang der F-Strasse sowie anschliessend an die bestehende HÃ¤userzeile an dieser Strasse. Diese wÃ¶rtliche Auslegung wird sodann untermauert durch den Hinweis, dass die im Plan bezeichneten HÃ¶henkoten die hÃ¶chste HÃ¶he der zulÃ¤ssigen Bepflanzung bezeichnen. Ein Hinweis auf die HÃ¶he von Bauten konnte hier unterbleiben, da in dem unterhalb der Baubegrenzungslinie liegenden Bereich ohnehin keine Hochbauten zugelassen sind. Dies steht sodann durchaus im Einklang mit dem Sinn und Zweck der Dienstbarkeit, welche explizit die Aussicht vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 auf See und Berge schÃ¼tzen will. FÃ¼r die QualitÃ¤t einer Aussicht ist nÃ¤mlich nicht allein das tatsÃ¤chlich offene Blickfeld entscheidend, sondern auch der Vordergrund bzw. der konkrete Rahmen dieses Blickfelds. FÃ¼r den Betrachter spielt es dabei durchaus eine Rolle, ob sein Blick auf See und Berge Ã¼ber eine unmittelbar angrenzende grÃ¼ne Bepflanzung oder aber Ã¼ber eine benachbarte Ãberbauung hinweg schweift, auch wenn beides gleichermassen hÃ¶henbeschrÃ¤nkt ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.5 </b>Liefert demnach bereits eine am Grundbucheintrag selber orientierte Auslegung ein klares Ergebnis, so ist die BerÃ¼cksichtigung weiterer Hinweise im Sinn von Art. 738 Abs. 2 ZGB nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung ausgeschlossen (BGE 128 III 169 E. 3a). Selbst wenn diese zu berÃ¼cksichtigen wÃ¤ren, kÃ¶nnten sie jedoch keinen anderen Inhalt der Dienstbarkeit belegen. In zutreffender Weise hat das Baurekursgericht nÃ¤mlich auf die dem ehemaligen GrundeigentÃ¼mer und KÃ¤ufer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 erteilte Baubewilligung vom 18. Dezember 1950 verwiesen. Nach einer Nebenbestimmung zu dieser Bewilligung wurde der damalige Bauherr und Gesuchsteller verpflichtet, vor Baubeginn eine Bau- und PflanzbeschrÃ¤nkung als Dienstbarkeit im Grundbuch eintragen zu lassen. Danach durfte auf dem GrundstÃ¼ck nur ein Einfamilienhaus von maximal 9 m HÃ¶he erstellt werden, welches in Richtung See eine gerade Ãberbauungslinie, die einerseits vom GebÃ¤ude Vers.-Nr. 05 auf dem NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 und anderseits vom sÃ¼dÃ¶stlichen Grenzstein der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 07 und 09 je 2 m absteht, nicht Ã¼berschreiten sollte. FÃ¼r BÃ¤ume und StrÃ¤ucher seeseits der Ãberbauungslinie wurden drei Masslinien mit HÃ¶henkoten definiert. Die Situation wurde zudem planlich dargestellt. Diese Nebenbestimmung veranlasste die in der Folge eingetragene Dienstbarkeit samt dazugehÃ¶rendem Ãberbauungs- und Bepflanzungsplan und bildete somit deren Erwerbsgrund. Auch vor diesem Hintergrund enthÃ¤lt die Dienstbarkeit demnach ein klares Bauverbot fÃ¼r den seeseitig der Baubegrenzungslinie liegenden GrundstÃ¼cksbereich. </p> <p class="Urteilstext">Aus der dem RechtsvorgÃ¤nger der BeschwerdefÃ¼hrerin 1989 erteilten Baubewilligung oder der angeblich 2007 erteilten Auskunft des Bauamts kann die BeschwerdefÃ¼hrerin nichts zu ihren Gunsten ableiten. Beide UmstÃ¤nde belegen weder eine Ã¼ber lÃ¤ngere Zeit und in gutem Glauben erfolgte AusÃ¼bung der Dienstbarkeit im Sinn der BeschwerdefÃ¼hrerin noch begrÃ¼nden sie ein berechtigtes Vertrauen der BeschwerdefÃ¼hrerin, die Dienstbarkeit entgegen ihrem eigentlichen Wortlaut ausÃ¼ben zu dÃ¼rfen. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.6 </b>Zusammenfassend ist demnach festzustellen, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin in der baulichen Nutzung ihres GrundstÃ¼cks durch die Aussichtsdienstbarkeit zugunsten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 bereits wesentlich mehr eingeschrÃ¤nkt ist als durch den nutzungsplanerischen Aussichtsschutz, welcher auf dem ganzen GrundstÃ¼ck auch Bauten mit einer GebÃ¤udehÃ¶he bis zu den massgebenden Koten erlaubt. Anderes gilt allerdings bezÃ¼glich der Bepflanzung. Hier schrÃ¤nkt der Ã¶ffentlich-rechtliche Aussichtsschutz die PflanzhÃ¶he im Ã¼berwiegenden Teil des Areals stÃ¤rker ein, als dies die privatrechtliche Dienstbarkeit tut, wobei der Ã¶ffentlich-rechtliche Aussichtsschutz immerhin einzelne hochstÃ¤mmige BÃ¤ume von der Regelung ausnimmt und sich insofern milder auswirkt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die (korrigierte) Abgrenzung des Aussichtsschutzbereichs und dessen obere HÃ¶henkote von 430,5 m Ã¼. M. bewegt sich im Rahmen des der Beschwerdegegnerin zustehenden Planungsspielraums und erweist sich auch als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig: Die Massnahme ist ohne Weiteres geeignet, die Aussicht von den bestehenden BÃ¤nken des gemeindeeigenen GrundstÃ¼cks in Richtung See und Berge sicherzustellen. Sie ist auch erforderlich. Zwar kÃ¶nnte eine Ã¤hnliche Aussicht ebenso durch ErhÃ¶hung der Koten und Anhebung des gemeindeeigenen GrundstÃ¼cks auf 432,0 m Ã¼. M. gewÃ¤hrleistet werden, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrerin eventualiter verlangt und wofÃ¼r sie die Kosten Ã¼bernehmen wÃ¼rde. Indessen wÃ¤re es zweckwidrig, von der Beschwerdegegnerin eine derartige VerÃ¤nderung ihres Aussichtsstandorts zu verlangen, nur um den Ã¶ffentlichrechtlichen Aussichtsschutz zu mildern und Bauten auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin zuzulassen, welche sie dank der privatrechtlichen Dienstbarkeit gleichzeitig verhindern dÃ¼rfte. Angesichts des soeben AusgefÃ¼hrten, des gewichtigen Ã¶ffentlichen Interesses am Aussichtsschutz (E. 3.2) und des dagegen stehenden privaten Interesses, welches wegen der bestehenden Dienstbarkeit eher gering ist (E. 3.3), erweist sich der durch die korrigierte obere HÃ¶henkote definierte Aussichtsschutz schliesslich auch als zumutbar fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin.</p> <p class="Urteilstext">Ãhnliches gilt mit Bezug auf den Verlauf der tieferen Aussichtsschutzlinie auf der Kote von 428,0 m Ã¼. M. Der Linienverlauf entspricht etwa dem Hangverlauf und findet darin auch seine Rechtfertigung. Das Mass von 10 m gemessen ab dem ursprÃ¼nglichen Verlauf der oberen Aussichtsschutzlinie mag der BeschwerdefÃ¼hrerin als willkÃ¼rlich erscheinen; der Vorwurf liesse sich aber ebenso gegen eine seeseits verschobene Linie vorbringen. Entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin hat die planerische Massnahme keine RÃ¼cksicht auf ein konkretes Bauprojekt der BeschwerdefÃ¼hrerin zu nehmen. Angesichts der ohnehin bestehenden privatrechtlichen Dienstbarkeit zugunsten der Beschwerdegegnerin ist auch nicht entscheidend, welche konkreten BaumÃ¶glichkeiten die streitbetroffenen HÃ¶henbeschrÃ¤nkungen auf dem GrundstÃ¼ck der BeschwerdefÃ¼hrerin tatsÃ¤chlich belassen und wie ein allenfalls notwendiger baulicher LÃ¤rmschutz gegenÃ¼ber der Bahn und der Seestrasse erreicht werden kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Somit ist die Beschwerde abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65 Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Angesichts ihres Unterliegens steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Auch die Beschwerdegegnerin kann keine solche fÃ¼r sich beanspruchen, denn die Beantwortung von Rechtsmitteln gehÃ¶rt zum angestammten Aufgabenbereich eines Gemeinwesens, was eine ParteientschÃ¤digung zu seinen Gunsten zwar nicht von vornherein ausschliesst, jedoch nur dann als gerechtfertigt erscheinen lÃ¤sst, wenn die Beschwerdeantwort mit einem ausserordentlichen Aufwand verbunden war (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 17 N. 19). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfÃ¼llt.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>