<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="WordSection1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoFooter"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="38" id="Immagine 5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=327816" width="37"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="25" id="Immagine 6" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=327817" width="21"/></p> </td> <td valign="top"><a id="X_NOT_ACTUALIZE"></a> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span>14.2024.7</p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Lugano</span></p> <p class="MsoNormal">4 luglio 2024</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> Ticino</p> </td> </tr> <tr> <td colspan="5" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>La Camera di esecuzione e fallimenti</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span>del Tribunale d’appello</span></b></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="5" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="5" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Jaques, presidente</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Walser e Grisanti</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>cancelliera:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Bertoni</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>statuendo nella causa SO.2023.1059 (rigetto provvisorio dell’opposizione) della Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna promossa con istanza 23 ottobre 2023 da</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"><a id="INIZIO_TESTO"></a> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>RE 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>(ora patrocinato dall’__________ PA 1 ________)</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>contro</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"><b><span>CO 1</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>(patrocinata dall’__________ PA 2 __________)</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td colspan="2" valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="R1"><span>giudicando sul reclamo del 15 gennaio 2024 presentato da RE 1 contro la decisione emessa il 3 gennaio 2024 dal Pretore aggiunto;</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>ritenuto</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><b><span>in fatto: A.</span></b><span> Con contratto privo di data RE 1 ha locato</span><span> </span><span>alla CO 1 un locale commerciale adibito a esercizio pubblico (</span><i><span>“Bar __________”</span></i><span>) ad __________</span><i><span> </span></i><span>dal 1° novembre 2022 fino al 31 dicembre 2032 per una pigione di fr. 6'500.– mensili oltre a spese accessorie di fr. 1'000.– mensili.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>B.</b> Nell’ambito di lavori eseguiti dall’inquilina, il 1° giugno 2023 il Municipio ha rilasciato l’attestazione municipale provvisoria d’idonei­­tà dei locali</span><span> </span><span>non senza precisare che </span><i><span>“rendiamo per contro attenti che il locale al piano -1 non è agibile e sarà oggetto di una domanda di costruzione e di un’attestazione separate”</span></i><span>.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>C.</b> Con lettera del 7 agosto 2023, il locatore ha sollecitato dall’inqui­­lina il pagamento delle pigioni di maggio, luglio e agosto 2023 entro il 15 settembre 2023. In risposta del 7 settembre 2023 l’inqui­­lina ha contestato ogni pretesa di RE 1 a titolo di pigioni facendo valere che per rapporto al contratto di locazione l’oggetto locato</span><i><span> “è completamente diverso (fra l’altro ridotto della metà della capienza prevista dal contratto) </span></i><span>(…)</span><i><span>”</span></i><span>.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>D. </b>L’8 settembre 2023 l’Ufficio tecnico comunale ha intimato l’imme­­diata cessazione dell’attività all’inquilina poiché </span><i><span>“la situazione attuale di protezione antincendio non è ritenuta accettabile, in particolare per un futuro utilizzo degli spazi al P-1 e in parte anche per i difetti presenti al PT”</span></i><span>. Il 14 settembre 2023 il Municipio ha ratificato l’immediata cessazione dell’attività dell’8 settembre 2023 per motivi di sicurezza antincendio.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>E. </b>Richiamata tale decisione, con lettera del 15 settembre 2023 l’in­­quilina ha disdetto il contratto con effetto immediato. Da parte sua il locatore, vista l’infruttuosità del sollecito del 7 agosto 2023, il 20 settembre 2023 ha disdetto il contratto di locazione con effetto 23 ottobre 2023.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>F.</b> Su domanda di RE 1, il 22 settembre 2023 la sede di Locarno dell’Ufficio d’esecuzione (UE) ha allestito un verbale per la formazione di un inventario degli oggetti vincolati da diritto di ritenzione per le pigioni scadute dal 1° maggio al 30 settembre 2023 di fr. 30'000.– e in corso dal 1° ottobre al 31 ottobre 2023 di fr. 7'500.–.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>G.</b> <span>Con precetto esecutivo n. __________ emesso il 3 ottobre 2023 dal­l’UE, RE 1 ha escusso la CO 1 per l’incasso di fr. 30'000.– oltre agli interessi del 5% dal 1° settembre 2023 (</span><span>in­dicando quale causa del credito: </span></span><i><span>“Convalida dell’inventario n. 3478423</span></i><i><span> del 21.09.2023 Bar __________ 4 pigioni mensili scadute e impagate per Bar __________”</span></i><span>), fr. 7'500.– oltre agli interessi del 5% dal 1° ottobre 2023 (per </span><i><span>“Pigione di ottobre non pagata”</span></i><span>) e fr. 164.60 (per </span><i><span>“Spese inventario”</span></i><span>).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>H. </b>Avendo la CO 1 interposto opposizione al precetto esecutivo, con istanza del 23 ottobre 2023 RE 1 ne ha <span>chiesto il rigetto provvisorio alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna limitatamente a cinque pigioni di fr. 7'500.– ognu­-na</span> oltre agl’interessi del 5% dal 1° ottobre 2023 (senza le spese d’inventario). Nel termine impartito, la convenuta si è opposta al­l’istanza con osservazioni scritte del 20 novembre 2023. Con replica spontanea del 28 novembre 2023 e duplica dell’11 dicembre 2023 presentata entro il termine impartito dal primo giudice le parti hanno ribadito le loro posizioni contrastanti.</span></p> <p class="R1"><span> <b>I. </b></span><span>Statuendo con decisione del 3 gennaio 2024, il Pretore aggiunto ha respinto l’istanza, ponendo a carico dell’istante le spese processuali di fr. 450.– e un’indennità di fr. 1'350.– a favore della convenuta.</span></p> <p class="R1"><span> <b>L. </b>Contro la sentenza appena citata RE 1 è insorto </span><span>a questa Camera </span><span>con un reclamo del 15 gennaio 2024 </span><span>per ottenerne l’an­­nullamento e l’accoglimento dell’istanza, protestate spese e ripetibili. Nelle sue osservazioni del 6 febbraio 2024, la CO 1 ha concluso per la reiezione del reclamo.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>Considerando</span></p> <p class="R1"><b><span> </span></b></p> <p class="R1"><b><span>in diritto: 1.</span></b><span> La sentenza impugnata – emanata in materia di rigetto dell’oppo­­sizione – è una decisione di prima istanza finale e inappellabile (art. 309 lett. b n. 3 CPC), contro cui è dato il rimedio del reclamo (art. 319 lett. a CPC) alla Camera di esecuzione e fallimenti (CEF) del Tribunale d’appello (art. 48 lett. e n. 1 LOG) senza riguardo al valore litigioso.</span></p> <p class="R1"><span> <b>1.1</b> Pronunciata in procedura sommaria (art. 251 lett. a CPC), la decisione è impugnabile entro dieci giorni dalla notificazione (art. 321 cpv. 2 CPC). Visto che la notifica è avvenuta in concreto al patrocinatore di RE 1 il 4 gennaio 2024, il termine d’impu­­gnazione è scaduto domenica 14 gennaio, per cui la scadenza è stata riportata a lunedì 15 gennaio (art. 142 cpv. 3 CPC per il rinvio dell’art. 31 LEF). Presentato quello stesso giorno (data del timbro postale), il reclamo è dunque tempestivo.</span></p> <p class="R1"><span> <b>1.2</b> </span><span>La Camera decide in linea di principio in base agli atti di causa della giurisdizione inferiore (art. 327 cpv. 1 e 2 CPC), limitando il suo esame, fatte salve carenze manifeste, alle censure motivate </span><span>(art. 321 cpv. 1 CPC) contenute nel reclamo (DTF 147 III 176 consid. 4.2.1, pag. 179 e i rimandi).</span><span> </span><span>Secondo l’art. 320 CPC con il reclamo possono essere censurati sia l’applicazione errata del diritto sia l’accertamento manifestamente errato dei fatti, fermo restando che sono inammissibili conclusioni, allegazioni di fatti e mezzi di prova nuovi (art. 326 cpv. 1 CPC).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>2.</b> In virtù dell’art. 82 LEF, il giudice pronuncia il rigetto provvisorio dell’opposizione ove il credito posto in esecuzione sia fondato su un riconoscimento di debito constatato mediante atto pubblico o scrittura privata (cpv. 1), a meno che l’escusso sollevi e giustifichi immediatamente eccezioni tali da infirmare il riconoscimento di debito (cpv. 2). La procedura di rigetto è una procedura sommaria documentale </span><i><span>(Urkundenprozess)</span></i><span>, il cui scopo non è di accertare l’esistenza del credito posto in esecuzione, bensì l’esistenza di un titolo esecutivo (DTF 147 <span>III 176 consid. 4.2.1), così da determinare rapidamente i ruoli delle</span> parti in un eventuale processo ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; sentenza del Tribunale federale 5A_552/2021 del 5 gennaio 2022 consid. 2.3). Il giudice verifica solo la forza probatoria del titolo prodotto dal creditore – la sua natura formale – e vi conferisce forza esecutiva senza indugio (art. 84 cpv. 2 LEF) ove l’escusso non renda immediatamente verosimili eccezioni liberatorie, in linea di massima mediante documenti (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160 consid. 5.1). La decisione di rigetto provvisorio dispiega solo effetti di diritto esecutivo, senza regiudicata quanto all’esistenza del credito (DTF 148 III 225 consid. 4.1.1). Il pronunciato, quindi, non priva le parti del diritto di sottoporre nuovamente il litigio al giudice ordinario (art. 79 o 83 cpv. 2 LEF; DTF 143 III 564 consid. 4.1 e 136 III 528 consid. 3.2).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>3.</b> Nella decisione impugnata, il Pretore aggiunto ha constatato che il contratto di locazione e il verbale d’inventario</span><span> </span><span>degli oggetti vincolati dal diritto di ritenzione costituiscono di principio validi titoli di rigetto per le cinque pigioni di maggio, luglio agosto settembre e ottobre. Egli ha però considerato che la convenuta</span><span> </span><span>avesse reso sufficientemente verosimile l’esistenza di difetti all’ente locato che ne hanno </span><i><span>“diminuito, (…) notevolmente pregiudicato, vuoi escluso”</span></i><span> l’idoneità all’uso.</span><span> </span><span>In particolare, risulta dagli atti che il locale al pia­no -1 del Bar __________ non ha mai potuto essere utilizzato poiché era inagibile, come attestato dalla licenza di agibilità rilasciata dal Municipio il 1° giugno 2023, ciò che l’istante neppure ha espressamente contestato nella replica spontanea, ove si è limitato ad affermare che la presenza di difetti non era mai stata notificata. Inoltre, l’attestazione municipale provvisoria d’idoneità dei locali è stata revocata a settembre 2023, poiché la situazione dello stabile dal profilo antincendio non è stata </span><i><span>“ritenuta accettabile, in particolare per un futuro utilizzo degli spazi al P-1, ma in parte anche per i d<span>ifetti comunque presenti al PT”</span></span></i><span>, sicché il Municipio ha ordinato l’im­­mediata</span><span> cessazione dell’attività commerciale della convenuta il 14 settembre 2023. Il giorno successivo la convenuta ha quindi notificato al locatore la disdetta immediata del contratto di locazione giusta l’art. 259b lett. a CO.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> Il primo giudice ha quindi concluso che per i mesi di maggio, luglio e agosto 2023 l’escussa ha reso verosimile l’esistenza di un difetto di una certa intensità, ossia l’inagibilità di un intero spazio oggetto di locazione, tale da giustificare perlomeno una riduzione del canone locatizio giusta l’art. 259d CO. Ha rilevato invero che la riduz<span>ione non era stata quantificata, ma ha considerato che non è com­pito</span> del giudice del rigetto determinare l’entità della riduzione della pigione. Per il Pretore aggiunto, da settembre 2023 l’escussa ha invece reso del tutto verosimile l’esistenza di un grave difetto che le ha precluso totalmente l’utilizzo degli spazi locati, tale da poter verosimilmente giustificare la disdetta straordinaria del contratto giusta l’art. 259<i>b</i> CO. Ha quindi respinto l’istanza integralmente.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>4.</b> Nel reclamo RE 1 sostiene che la convenuta ha eccepito in modo pretestuoso i difetti dell’ente locato solo dopo la diffida di pagamento del 7 agosto 2023, ovvero il 7 settembre allegando in modo vago che i locali non erano conformi al contratto, pur stipulato parecchio tempo prima, nell’ottobre 2022, e lamentando poi il 15 settembre difetti causati da interventi eseguiti da lei medesima e all’insaputa di lui, sebbene in quel momento le mensilità di maggio, luglio, agosto e settembre fossero già liquide ed esigibili.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>4.1 </b>La questione dei difetti dell’ente locato dev’essere trattata nel quadro dell’esame delle eccezioni giusta l’art. 82 cpv. 2 LEF e non della verifica del titolo di rigetto (art. 82 cpv. 1 LEF) con riferimento all’art. 82 CO (sentenze della CEF 14.2021.55 del 7 ottobre 2021, consid. 5.3, e 14.2016.60 del 6 settembre 2016, consid. 6.2/c)</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b> </b>A norma dell’art. 82 cpv. 2 LEF, all’escusso incombe l’onere di rendere immediatamente verosimili le eccezioni od obiezioni che deduce in giudizio. Esse non solo devono essere esposte in modo convincente, ma devono anche essere sostanziate in modo perlomeno verosimile nel senso che a conforto delle allegazioni devono esserci riscontri oggettivi (DTF 132 III 140 consid. 4.1.2, pag. 144), di principio documentali (art. 254 cpv. 1 CPC; DTF 145 III 160 consid. 5.1). In particolare, il conduttore può avvalersi del fatto che la cosa locata presenta difetti che giustificano la riduzione del­la pigione o un risarcimento dei danni e opporre questa pretesa in <span>compensazione (art. 259<i>d</i> e 259<i>e</i> CO; sentenza del Tribunale federale 5A_66/2020 del 22 aprile 2020 consid. 3.3.1 e 5A_833/2017</span> dell’8 marzo 2018 consid. 2.3, </span><span class="MsoPageNumber"><span>V<span>euillet</span> in: Abbet/Veuillet (a cura di), La mainlevée de l’opposition, 2<sup>a</sup> ed. 2022, n. 164a ad art. 82 LEF</span></span><span>). Il convenuto deve rendere verosimili le condizioni e le modalità della riduzione in virtù dell’art. 82 cpv. 2 LEF (già menzionata 14.2016.60, consid. 6.2).</span></p> <p class="R1"><span> <b>4.2</b> Nella fattispecie il Pretore aggiunto ha rilevato a ragione che l’in­­quilina ha diritto alla riduzione del corrispettivo dal momento in cui il locatore ha conoscenza del difetto (art. 259<i>d</i> CO), ciò che non <span>presuppone una dichiarazione formale dell’inquilino, bastando che</span> il locatore ne abbia avuto cognizione, poco importa in che modo e con quali mezzi (</span><span class="MsoPageNumber"><span>Aubert </span></span>in: <span class="MsoPageNumber"><span>Commentaire pratique, Droit du bail, a cura di Bohnet/Carron/Montini, vol. II: CO, 2<sup>a</sup> ed. 2017</span></span>, n. 11 ad art. 259<i>d</i> CO; <span class="MsoPageNumber"><span>Weber </span></span><span class="MsoPageNumber"><span>in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 7<sup>a</sup> ed. 2020, n. 2a ad art. 259<i>d</i> CO</span></span>); la riduzione della pigione può essere chiesta in modo retroattivo da quel momento (<span class="MsoPageNumber"><span>Lachat</span></span>/<span class="MsoPageNumber"><span>Boh­net</span></span><span> </span><span class="MsoPageNumber"><span>in: Commentaire romand, Code des obligations I/2, 3ª ed. 2021,</span></span><span class="MsoPageNumber"><span> n. 3 ad art. 259<i>d</i> CO).</span></span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><span> <b>4.2.1 </b>Ora, nel caso in esame</span><span> </span><span>il reclamante non ha sostenuto con il reclamo, e nemmeno in prima sede, di essere venuto a conoscenza dell’inagibilità del piano -1 solo al momento della segnalazione dei difetti a settembre 2023. Si è limitato a dolersi che l’inquilina non ha seguito la procedura di notifica dei difetti dal punto di vista formale (</span>punto 4)<span>, ciò che non è rilevante per la questione della riduzione della pigione (sotto consid. 4.2.3).</span><span> </span><span>In mancanza di un confronto con la motivazione della decisione impugnata, il reclamo si rivela perfino irricevibile su questo punto (v. sopra consid. 1.3).</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>4.2.2</b> La verosimile esistenza del difetto d’idoneità <span>del piano -1</span><span> </span>risulta d’altronde dall’attestazione municipale prodotta dallo stesso istan­te (doc. G). Perlomeno da quel momento entrava in considerazio­n<span>e una riduzione della pigione (la questione non ponendosi comun­que</span> sia per il periodo precedente, non oggetto del precetto esecutivo). L’allegazione secondo cui i difetti sono stati causati da interventi eseguiti dall’inquilina stessa è poi nuova e quindi inammissibile, così come lo è l’allegazione secondo cui i lavori sono stati eseguiti all’insaputa del locatore (v. sopra consid. 1.2). Ad ogni modo ciò che era determinante era la conoscenza del difetto (e non dei lavori).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>4.2.3</b> <span>Contrariamente a quanto sostiene poi il reclamante, il deposito della pigione non è una condizione del diritto alla riduzione del corrispettivo (</span><span class="MsoPageNumber"><span>Veuillet</span></span><span class="MsoPageNumber"><span>, op. cit., n. 164a ad art. 82 LEF, <span>Staehelin</span></span></span><span class="MsoPageNumber"><span> </span></span><span class="MsoPageNumber"><span>op. cit., n. 117 ad art. 82 che rinvia alle</span></span> <span class="MsoPageNumber"><span>DTF 142 III 557 consid. 8.3.3; sentenza del Tribunale federale 4A_140/2014 del 6 agosto 2014 consid. 5.2</span></span><span class="MsoPageNumber"><span>). L’inquilino non può invero trattenere la pigione d<span>ovendola semmai depositare (sopra consid. 4.1), ma ciò non gl’im­­pedisce</span> di eccepirne la riduzione (art. </span></span><span class="MsoPageNumber"><span>259<i>d</i> CO)</span></span><span class="MsoPageNumber"><span>. Ne segue che la conferma della sentenza di primo grado non costituisce una violazione del diritto, né </span></span><span class="MsoPageNumber"><i><span>a fortiori</span></i></span><span class="MsoPageNumber"><span> un abuso di diritto.</span></span><span> </span>La decisione impugnata non presta quindi il fianco alla critica sotto questo profilo.</p> <p class="R1"> <b>5. </b>Il reclamante si duole che per giustificare i difetti l’inquilina si è fondata su una perizia di parte del 26 agosto 2023, di cui critica il contenuto, stilata <i><span>“guarda caso”</span></i> dopo la ricezione della diffida del 7 agosto 2023. Evidenzia infatti che la convenuta ha ricevuto un locale aperto e autorizzato, nonché condotto regolarmente da novembre 2022.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>5.1 </b>Le allegazioni relative alla perizia sono nuove e quindi inammissibili (v. sopra consid. 1.2), sicché non è possibile tenerne conto per l’odierna pronuncia.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>5.2</b> Non importano poi le condizioni dell’ente locato nel 2022, poiché oggetto delle contestazioni è un difetto verificatosi ulteriormente e accertato dalle autorità comunali nel giugno del 2023. Che la segnalazione dei difetti sia intervenuta dopo <span>il sollecito di pagamento delle pigioni non è in sé pretestuoso, giacché</span> l’inquilina poteva ragionevolmente contare sul fatto che il locatore avrebbe rinunciato a esigerne il versamento stante la situazione dell’ente locato. Del resto, l’evento scatenante della segnalazione non pare il sollecito di pagamento, bensì l’intimazione della cessazione totale dell’atti­­vità l’8 settembre 2023, dovuta alle problematiche di sicurezza antincendio. Anche su questi punti il reclamo manca di consistenza.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><span> <b>6.</b> </span>Il reclamante afferma poi che la chiusura, chiesta dai convenuti <i><span>inaudita parte</span></i>, è avvenuta l’8 settembre 2023, sicché fino a tale data si deve concludere che il locale era aperto o, comunque, così accettato dalla convenuta.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> In realtà la parziale inagibilità dei locali locati risulta verosimile già dal giugno del 2023 e giustificava una riduzione della pigione (sopra co<span>nsid. 4.2.2), a prescindere da un’apertura parziale dell’ente pub</span>blico. Già dal fatto che l’inquilina non ha pagato le pigioni dopo maggio si può d’altronde dedurre che essa non ha ammesso la situazione senza riserve.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>7.</b> Il reclamante rileva inoltre che la convenuta ha ammesso la mes­sa <span>a disposizione parziale dei locali, circostanza che il giudice ha ignorato</span>, così come il fatto che in prima sede essa aveva chiesto in via subordinata che l’istanza venisse accolta per la metà dell’im­­porto fatto valere nell’istanza (punto 4.4 delle osservazioni all’i­­stanza).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>7.1</b> Che la convenuta abbia concluso <i><span>“a mero titolo subordinato”</span></i> all’ac­­<span>coglimento parziale dell’istanza non significa invero che abbia aderito parzialmente</span> all’istanza, perché a titolo principale ha concluso per la sua reiezione, sicché dal punto di vista processuale nulla impediva al giudice di accogliere la domanda principale se la riteneva fondata.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>7.2</b> Il Pretore aggiunto, d’altronde, non ha ignorato l’ammissione della convenuta, ma ha rilevato che quando il convenuto eccepisce difetti dell’ente locato, anche se non ne quantifica l’entità, l’istanza va lo stesso respinta integralmente, perché non è compito del giudice del rigetto determinare il minor valore dell’oggetto locato. La maggior parte della dottrina e della giurisprudenza ritiene invero che spetta all’inquilino escusso rendere verosimili, in virtù dell’art. 8<span>2 cpv. 2 LEF, l’esistenza dei difetti e l’entità della riduzione postu­lata (</span><span>sentenze 4A_645/2023 del 25 gennaio 2024 consid. 3.2.2, e </span><span>5A_964-965/2021 del 9 marzo 2022 consid. 3.1.2; </span><span>citate </span><span>14.2021.55</span><span> consid. 5.3 e 14.2016.60 consid. 6.2/b; </span>sentenza dell’<i>Obergericht </i>Lucerna in LGVE 1993 I 42 n. 32; <span class="MsoPageNumber"><span>V<span>euillet</span>, op. cit., n. 150a ad art. 82; <span>Staehelin </span></span></span>in: Basler Kommentar, SchKG I, 3<sup>a</sup> ed. 2021, n. 117 ad art. 82 LEF e i rinvii, il quale reputa però applicabile l’art. 82 CO, di modo che i difetti devono solo essere allegati in modo sostenibile<span>). </span>L’opinione del Pretore aggiunto trova appoggio soltanto in una decisione 13 giugno 2005 del Tribunale cantonale di Friborgo (BlSchK 2006 pag. 141, consid. 3/b, citata da Eric <span>Mus­ter</span> [Développements récents en matière de mainlevée de l’oppo­­sition, BlSchK 2008 pag. 15], il quale considera però che non si possa dare una risposta assoluta al quesito).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>7.2.1</b> Ora, la decisione friborghese misconosce che spetta all’escusso per legge (art. 82 cpv. 2 LEF), come per qualsiasi altra eccezione, rendere verosimili i difetti della cosa locata e la proporzione della conseguente diminuzione dell’idoneità della cosa locata all’uso al quale è destinata, da cui dipende l’entità della riduzione, proporzionale, della pigione giusta l’art. 259<i>d</i> CO. <span>Erra il Pretore laddove </span><span>considera che non è compito del giudice del rigetto determinare l’entità della riduzione del corrispettivo. Egli</span><span> è infatti tenuto a <span>valutare, seppur in modo sommario, se l’eccezione sollevata dall’escus­­so</span> è verosimile e in quale misura essa giustifica la reiezione del­l’istanza o il suo accoglimento solo parziale. Condizione </span><i><span>sine qua non</span></i><span> è che l’escusso descriva e quantifichi in che misura l’ecce­­zione infirma il riconoscimento di debito (cfr. sentenza della CEF 14.2023.134 del 26 aprile 2024, consid. 7.2, relativa all’eccezione di compensazione con il danno che l’escusso asserisce di aver subìto, da considerare inverosimile se egli neppure lo quantifica).</span></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>7.2.2</b> Nel caso in esame, l’escussa ha sostenuto in prima sede che l’og­­getto locato le era stato consegnato <i><span>“solo parzialmente”</span></i> in quanto il locale al piano – 1 era inagibile. Pur considerando l’istante manifestamente inadempiente nella misura in cui non aveva adem-piuto al suo obbligo di mettere l’esercizio pubblico in conformità con le norme di sicurezza, la convenuta ha concluso <i><span>“a mero titolo subordinato”</span></i> all’accoglimento dell’istanza per la metà dell’importo fatto valere dall’istante, <i><span>“vista la messa a disposizione parziale”</span></i>. Ebbene essa non ha allegato che il locale a pianterreno fosse inutilizzabile in ragione del problema di sicurezza o dell’inagibilità del­l’altro locale e del resto si evince dall’ordine d’immediata cessazione dell’attività dell’8 settembre 2023 che prima l’uso del locale a pianterreno fosse possibile. Ciò posto, l’escussa non ha reso verosimile che l’intero oggetto locato fosse inutilizzabile né pertanto il diritto a una riduzione della pigione del 100% per i mesi di maggio (il versamento in quel mese andava probabilmente imputato su giugno), luglio e agosto 2023. Il Pretore aggiunto medesimo ha considerato che il difetto era <i><span>“di una certa intensità”</span></i> e l’i­­nagibilità riguardava <i><span>“un </span></i>[solo]<i><span> intero spazio dell’oggetto di locazione”</span></i>, mentre l’utilizzo degli spazi locati è stato <i><span>“precluso totalmente”</span></i> unicamente da settembre.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Tenuto conto della giurisprudenza ampia<span>mente dominante e della dottrina ricordate sopra (consid. 7.2), conformi</span> alla legge (consid. 7.2.1), il primo giudice avrebbe dovuto r<span>espingere l’istanza nella misura della riduzione della pigione </span><span>quantificata e resa verosimile dall’escussa, ovvero nella misura del 50%</span> per i primi tre mesi, co­me concluso dalla stessa in via subordinata, dal momento che l’i­­stante non ha esposto motivi (tranne quelli infondati già respinti) per cui la riduzione sarebbe dovuta essere inferiore. Il reclamo va pertanto accolto in tale misura, fermo restando che la decisione impugnata va invece integralmente confermata per le mensilità di settembre e ottobre, siccome durante quel periodo tutti i locali erano totalmente inidonei alla gestione di un esercizio pubblico in seguito all’ordine di cessazione dell’attività intimata l’8 settembre 2023.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><span> <b>7.2.3</b> Secondo il reclamante, invero, la mensilità d’ottobre sarebbe pure dovuta poiché la conduttrice ha restituito le chiavi solo il 6 novembre 2023, nonostante avesse notificato la disdetta già il 15 settembre e quella ricevuta in precedenza dal locatore le fissasse un termine al 31 (</span><i><span>recte</span></i><span>: 23) ottobre 2023. Evidenzia che nelle sue osservazioni la CO 1 non ha cercato di giustificare il motivo per il quale ha voluto occupare i locali fino al 6 novembre <span>e non lasciarli per coerenza già prima.</span></span><span> </span><span>Le fa carico di non aver</span><span> nem­meno</span><span> mai proposto un ragionamento diverso tra la mensilità di ottobre e quelle precedenti, come invece fatto dal primo giudice.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>7.2.3.1</b> L’allegazione relativa alla riconsegna dei locali il 6 novembre 2023 è nuova e quindi irricevibile (v. sopra consid. 1.2). Ad ogni modo neppure la reclamante contesta che dall’8 settembre 2023 l’inqui­­lina non era più autorizzata a esercitare la propria attività nei locali presi in locazione, inidonei all’uso al quale sono destinati per motivi di sicurezza. Ne segue che il reclamo va parzialmente accolto limitatamente alla metà delle tre prime mensilità richieste, ovvero per fr. 11'250.– (3 x fr. 7'500.– </span><span>÷</span><span> 2), oltre agl’interessi del 5% dal 1° ottobre 2023 (come richiesto nell’istanza).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>7.2.3.2</b> La decisione impugnata va anche confermata in merito alle spese dell’inventario di <span>ritenzione, di fr. 164.60, non solo perché non so­no oggetto dell’istanza,</span> ma anche poiché sulla </span><span>determinazione e attribuzione delle spese esecutive decide l’ufficio d’esecuzione con competenza <span>esclusiva</span></span><span> (cfr. art. 68 LEF; DTF 147 III 358 consid. 3.4.1</span><span>, sentenza della CEF 14.2023.45 del 29 settembre 2023 consid. 5.4 con rinvii).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>8.</b> La tassa del presente giudizio, stabilita in applicazione degli art. 48 e 61 cpv. 1 OTLEF (RS 281.35), come le ripetibili, determinate in virtù dell’art. 11 cpv. 1-2 RTar (RL 178.310) per il rinvio dell’art. 96 CPC, seguono la parziale soccombenza reciproca (art. 106 cpv. 2 CPC).</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>9.</b> </span><span>Circa i rimedi esperibili sul piano federale (art. 112 cpv. 1 lett. d LTF), il valore litigioso, di fr. 37'500.–, raggiunge la soglia di</span><span> fr. 30'000.– ai fini dell’art. 74 cpv. 1 lett. b LTF.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span>Per questi motivi,</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>pronuncia:</span></b><span> </span><b><span>1.</span></b><span> Nella misura in cui è ricevibile, il reclamo è parzialmente accolto e di conseguenza i dispositivi n. 1 e 2 della sentenza impugnata sono così riformati:</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b><span>1. L’istanza è parzialmente accolta e di conseguenza l’opposizione al precetto esecutivo n. __________ della sede di Locarno dell’Ufficio di esecuzione è rigettata in via provvisoria limitatamente a fr. 11'250.– oltre agl’interessi del 5% dal 1° ottobre 2023.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> 2. </span><span>Le spese processuali di complessivi fr. 450.–, già anticipate dall’i­stan­­te, sono poste a suo carico per </span><span>⅔</span><span> e a carico della convenuta per il rimanente </span><span>⅓</span><span>. RE 1 rifonderà alla CO 1 fr. 800.–per ripetibili ridotte.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> <b>2.</b> Le spese processuali di complessivi fr. 600.– relative al presente giudizio, già anticipate dal reclamante, sono poste a suo carico per </span><span>⅔</span><span> e a carico della convenuta per il rimanente </span><span>⅓</span><span>. RE 1 rifonderà alla CO 1 fr. 450.– per ripetibili ridotte.</span></p> <p class="R1"><b><span> 3.</span></b><span> Notificazione a:</span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="R1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>– ______;</span></p> <p class="MsoNormal"><span>– .</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> </td> </tr> </table> <p class="R1"><span> Comunicazione alla Pretura della Giurisdizione di Locarno-Campagna.</span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="R1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la Camera di esecuzione e fallimenti del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente La cancelliera</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rimedi giuridici</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Contro la presente decisione è possibile presentare ricorso in materia civile (art. 72 cpv. 2 lett. a LTF) al Tribunale federale, 1000 Losanna 14, entro 30 giorni dalla notificazione (art. 100 cpv. 1 LTF). Il termine di ricorso è sospeso durante le ferie giudiziarie (art. 46 cpv. 1 LTF).</span></p> </div></body></html>