<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00629</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211396&amp;W10_KEY=13013536&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00629</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.01.2012</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Ãbriges Verwaltungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bewilligungspflichtige Grundstücknutzung durch eine ausländisch beherrschte Aktiengesellschaft. Soweit sich die beschwerdeführende Aktiengesellschaft dagegen wehrt, dass ihr die Behörde eine Frist zur Gestaltung rechtskonformer Beteiligungsverhältnisse ansetzte, ohne für den Unterlassungsfall Sanktionen anzudrohen, ist auf die Beschwerde mangels Beschwer nicht einzutreten (E. 1.2). Solange die Beschwerdeführerin - eine ausländisch beherrschte Aktiengesellschaft - ihre Zürcher Liegenschaft für den Betrieb eines Hotels genutzt hatte, bedurfte sie keiner Bewilligung nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, da von einer bewilligungslos zulässigen Betriebsstätte auszugehen war. Seit die ehemaligen Hotelzimmer aber als Studentenwohnungen vermietet werden, liegt eine bewilligungspflichtige Wohnnutzung vor (E. 2.2). Die beschwerdeführende Aktiengesellschaft macht zu Unrecht geltend, sie sei keine "Person im Ausland" und unterliege deshalb keiner Bewilligungspflicht: Ihr Sitz liegt zwar in der Schweiz, doch sie gehört einer ausländischen Kapitalgesellschaft und somit einer Person im Ausland. Der Umstand, dass die ausländische Kapitalgesellschaft, der die Beschwerdeführerin gehört, von einer anderen ausländischen Kapitalgesellschaft beherrscht wird, die wiederum im Eigentum dreier Schweizer steht, führt nicht zur Entkräftung der gesetzlichen Vermutung, dass es sich bei der Beschwerdeführerin um eine "Person im Ausland" handelt (E. 3.4 und 3.5). Abweisung, soweit Eintreten. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AKTIENGESELLSCHAFT">AKTIENGESELLSCHAFT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETRIEBSSTÃTTE">BETRIEBSSTÃTTE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWILLIGUNG">BEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEWILLIGUNGSPFLICHT">BEWILLIGUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERWERB">ERWERB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCK">GRUNDSTÃCK</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HOTEL">HOTEL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: JURISTISCHE PERSON">JURISTISCHE PERSON</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PERSON IM AUSLAND">PERSON IM AUSLAND</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STUDENTENWOHNHEIM">STUDENTENWOHNHEIM</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Besonderes Verwaltungsrecht (ohne...) ST: ÃBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT">ÃBRIGES BESONDERES VERWALTUNGSRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG">UMNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNNUTZUNG">WOHNNUTZUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 2 Abs. I BewG</span><br/><span class="ungerade">Art. 2 Abs. II lit. a BewG</span><br/><span class="gerade">Art. 5 Abs. I lit. b BewG</span><br/><span class="ungerade">Art. 5 Abs. I lit. c BewG</span><br/><span class="gerade">Art. 6 Abs. I BewG</span><br/><span class="ungerade">Art. 6 Abs. II lit. a BewG</span><br/><span class="gerade">Art. 3 BewV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">BEZ 2012/1 Nr. 8 S. 22-23</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13762" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00629</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="Urteilstext"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">12. Januar 2012</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea Rotach Tomschin, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Kaspar PlÃ¼ss.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Bezirksrat ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N">und</a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>Stadt ZÃ¼rich, vertreten durch Stadtrat von ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Volkswirtschaftsdirektion des Kantons ZÃ¼rich,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Das Hotel C ist im Eigentum der A AG mit Sitz in ZÃ¼rich. Letztere ist von der E SA in Luxemburg und diese wiederum von der F Ltd. mit Sitz in Malta beherrscht. Die F Ltd. steht im Eigentum von drei Schweizern, welche jeweils 40,9 % bzw. 18,2 % Anteilscheine besitzen. Bis Ende Oktober 2004 betrieb die A AG das Hotel C am F-Weg 01 in ZÃ¼rich, danach nur noch das benachbarte Gasthaus I auf einer Nachbarliegenschaft. Im Ãbrigen wurde der Hotelbetrieb eingestellt. Zur Diskussion stehen gegenwÃ¤rtig der Umbau und die Erweiterung des HotelgebÃ¤udes, um es danach als FÃ¼nf-Sterne-Hotel zu betreiben, oder die Umnutzung in Eigentumswohnungen. Die A AG hat das GebÃ¤ude fÃ¼r die Zwischennutzung vorÃ¼bergehend an die J AG, welche im Eigentum von K aus L steht, fÃ¼r Fr. 30'000.- monatlich vermietet, welche wiederum seit Dezember 2010 die 140 mit einem MikrowellengerÃ¤t ausgestatteten Hotelzimmer zu pauschal Fr. 400.- pro Monat an Studenten vermietet. Die 22 Hotelsuiten im 5. Stock sollen als Business-Appartements und andere RÃ¤umlichkeiten fÃ¼r kommerzielle AnlÃ¤sse vermietet werden. Die J AG stellt eine 24-Stunden-Betreuung im Sinn eines Concierge-Dienstes zur VerfÃ¼gung. Dieser nimmt unter anderem die Post entgegen, ist Anlaufstelle fÃ¼r die Mieter und wÃ¤hrend der Nacht fÃ¼r die Kontrolle des Eingangsbereichs zustÃ¤ndig. Weiter stellt die J AG bei StÃ¶rungen einen technischen Support zur VerfÃ¼gung.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Am 14. Dezember 2010 ersuchte die A AG den Bezirksrat ZÃ¼rich um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht bezÃ¼glich der Zwischennutzung nach dem Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland (Bewilligungsgesetz/BewG). Mit Beschluss vom 17. Februar 2011 stellte der Bezirksrat fest, dass es sich bei der Zwischennutzung des Hotels C grÃ¶sstenteils um die gewerbsmÃ¤ssige Vermietung von Wohnraum handle. Solange die Beteiligung an der A AG im Eigentum von auslÃ¤ndischen Gesellschaften sei, unterstehe die Zwischennutzung der Bewilligungspflicht. Eine Bewilligung werde nicht erteilt (Dispositiv-Ziffer I). Der A AG wurde Frist bis Ende Juni 2011 eingerÃ¤umt, um die BeteiligungsverhÃ¤ltnisse so auszugestalten, dass die Bestimmungen des BewG eingehalten wÃ¼rden (Dispositiv-Ziffer II). </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die A AG gelangte mit Rekurs vom 21. MÃ¤rz 2011 an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, in Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheids sei die Nichtbewilligungspflicht der Zwischennutzung festzustellen. Das Baurekursgericht wies den Rekurs am 2. September 2011 ab, unter Auferlegung der Kosten an die A AG.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 4. Oktober 2011 ging innert Frist eine Beschwerde der A AG gegen den Rekursentscheid vom 2. September 2011 ein mit den AntrÃ¤gen um Aufhebung des angefochtenen Entscheids und Feststellung, dass die Zwischennutzung des Hotels C nicht bewilligungspflichtig sei. Eventualiter sei der vorinstanzliche Entscheid soweit aufzuheben, "als er Dispositiv-Ziffer II des bezirksrÃ¤tlichen Entscheids vom 17. Februar 2011 bestÃ¤tigte und es sei stattdessen eine angemessene Frist zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands anzusetzen", alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge. Der Mietvertrag mit der J AG sei auf den 31. Dezember 2012 gekÃ¼ndigt worden, und auf den 1. Januar 2013 ende die strittige Zwischennutzung auf jeden Fall. Der Bezirksrat beantragte am 20. Oktober 2011 die Abweisung der Beschwerde, wobei er unter anderem darauf hinwies, Dispositiv-Ziffer II seines Beschlusses vom 17. Februar 2011 sei unglÃ¼cklich formuliert. Es sei aber genÃ¼gend Zeit vorhanden gewesen, um die BeteiligungsverhÃ¤ltnisse bis am 30. Juni 2011 anzupassen. Die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons ZÃ¼rich, Amt fÃ¼r Wirtschaft und Arbeit, verzichtete am 13. Oktober 2011 auf eine freigestellte Mitbeantwortung. Das Baurekursgericht beantragte am 28. Oktober 2011 ohne Weiterungen die Abweisung der Beschwerde. Seitens der Stadt ZÃ¼rich ging keine Beschwerdeantwort ein. Die A AG reichte am 21. November 2011 eine Stellungnahme zum Schreiben des Bezirksrats vom 20. Oktober 2011 ein.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Bewilligungen gestÃ¼tzt auf das Bewilligungsgesetz werden durch das Baurekursgericht als erste und das Verwaltungsgericht als zweite Beschwerdeinstanz Ã¼berprÃ¼ft (§ 4 lit. c des EinfÃ¼hrungsgesetzes zum Bundesgesetz Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland, EG BewG). Das Verwaltungsgericht ist demnach fÃ¼r die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig, und es ist grundsÃ¤tzlich auf sie einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrerin eventualiter die BestÃ¤tigung von Dispositiv-Ziffer II des Entscheids des Bezirksrats vom 17. Februar 2011 unter Ansetzung einer neuen Frist fÃ¼r die Ausgestaltung ihrer BeteiligungsverhÃ¤ltnisse im Sinn des Bewilligungsgesetzes beantragt, kann darauf mangels Beschwer nicht eingetreten werden (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetzes des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, Vorbem. zu §§ 19−28 N. 95). Dispositiv-Ziffer II des Bezirksratsentscheids kann nÃ¤mlich lediglich als Bedingung fÃ¼r das Nichtergreifen von Befehlsmassnahmen, verbunden mit weiteren Androhungen, zwecks Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands verstanden werden. Die BeschwerdefÃ¼hrerin weist denn auch selber darauf hin, ihr hÃ¤tte befohlen werden sollen, innert angemessener Frist die bewilligungspflichtige, aber nicht bewilligungsfÃ¤hige Zwischennutzung aufzugeben oder aber innert derselben Frist den Nachweis zu erbringen, dass sie nicht auslÃ¤ndisch beherrscht werde. Die Vorinstanz hat daher zu Recht diesen Punkt nicht weiter thematisiert. </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Personen im Ausland bedÃ¼rfen fÃ¼r den Erwerb von GrundstÃ¼cken grundsÃ¤tzlich einer Bewilligung der zustÃ¤ndigen kantonalen BehÃ¶rde (Art. 2 Abs. 1 BewG). Als Personen im Ausland gelten auch juristische Personen, die ihren statutarischen oder tatsÃ¤chlichen Sitz im Ausland haben (Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG), sowie juristische Personen, die ihren statutarischen und tatsÃ¤chlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG). Eine Person im Ausland hat eine beherrschende Stellung inne, wenn sie aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechts oder aus anderen GrÃ¼nden allein oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder GeschÃ¤ftsfÃ¼hrung entscheidend beeinflussen kann (Art. 6 Abs. 1 BewG). Die Beherrschung einer juristischen Person durch Personen im Ausland wird unter anderem vermutet, wenn diese mehr als einen Drittel des Aktien-, Stamm- oder Genossenschaftskapitals besitzen (Art. 6 Abs. 2 lit. a BewG).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Im Folgenden ist zu klÃ¤ren, ob die BeschwerdefÃ¼hrerin als Person im Ausland im Sinn des Bewilligungsgesetzes zu gelten hat. Nicht mehr strittig ist hingegen, dass das GrundstÃ¼ck im Zusammenhang mit der momentanen Zwischennutzung nicht mehr als stÃ¤ndige BetriebsstÃ¤tte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmÃ¤nnischer Art gefÃ¼hrten Gewerbes, eines Handwerksbetriebs oder eines freien Berufs dient, wofÃ¼r gemÃ¤ss Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG keine Bewilligung erforderlich wÃ¤re. Die Vorinstanz hat zutreffend erwogen, dass die gegenwÃ¤rtige Nutzung mehr WesenszÃ¼ge der Wohnnutzung als der Hotelnutzung im Sinn von Art. 3 der Verordnung vom 1. Oktober 1984 Ã¼ber den Erwerb von GrundstÃ¼cken durch Personen im Ausland (BewV) aufweise und das GrundstÃ¼ck somit nicht mehr einer BetriebsstÃ¤tte dient.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Vorinstanz sah im Umstand, dass mehr als ein Drittel der Gesellschaftsanteile der BeschwerdefÃ¼hrerin im Besitz der E SA mit Sitz in Luxemburg steht, die gesetzliche Vermutung einer auslÃ¤ndischen Beherrschung im Sinn von Art. 6 Abs. 2 lit. a BewG als erfÃ¼llt. Dies gelte unabhÃ¤ngig davon, ob die E SA direkt oder indirekt von einer Person im Ausland beherrscht werde oder nicht. Art. 6 Abs. 2 BewG mache zwar lediglich Vorgaben, wann die Beherrschung einer juristischen Person durch Personen im Ausland zu vermuten sei. Der Beweis des Gegenteils sei somit mÃ¶glich. Vorliegend halte die auslÃ¤ndische Gesellschaft aber sÃ¤mtliche Aktien der BeschwerdefÃ¼hrerin und kÃ¶nne damit deren Geschicke allein bestimmen. Es mÃ¶ge zwar zutreffen, dass zurzeit alle Gesellschaftsanteile Ã¼ber eine andere Gesellschaft mit Sitz in einem dritten Staat ausschliesslich durch Schweizer StaatsangehÃ¶rige gehalten wÃ¼rden. Dies kÃ¶nne sich jedoch Ã¤ndern, was angesichts der Mehrzahl der zwischengeschalteten juristischen Personen und deren auslÃ¤ndischen Sitzen von hier aus schlecht bemerkt, geschweige denn kontrolliert werden kÃ¶nne. Bei der BeschwerdefÃ¼hrerin handle es sich aufgrund ihrer auslÃ¤ndischen Beherrschung jedenfalls um eine Person im Ausland im Sinn von Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, im Zusammenhang mit Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG sei massgebend, welche natÃ¼rlichen Personen tatsÃ¤chlich hinter der juristischen Person mit Sitz in der Schweiz stÃ¼nden. Damit sei von Bedeutung, wer die EigentÃ¼merschaft an den Aktien der E SA habe. SÃ¤mtliche Aktien dieser Gesellschaft seien im Besitz der F Ltd. mit Sitz in G, welche wiederum im Eigentum von drei Schweizern stehe. Damit sei aber klargestellt, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin durch drei Schweizer und nicht durch Personen im Ausland beherrscht werde, weshalb sich ein Durchgriff im Sinn von Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG, welche Bestimmung eine gesetzliche Verankerung der gesellschaftsrechtlichen Durchgriffspraxis darstelle, nicht rechtfertige. Folglich sei die strittige Zwischennutzung nicht bewilligungspflichtig. Die von der Vor­instanz aufgeworfene Problematik mÃ¶glicher EigentumsÃ¤nderungen stelle sich sodann unabhÃ¤ngig davon, ob Anteile der juristischen Person mit Sitz in der Schweiz direkt einem Schweizer mit Wohnsitz im Ausland gehÃ¶rten oder aber einer juristischen Person mit Sitz im Ausland, deren Anteile einem Schweizer gehÃ¶rten. Der GrundstÃ¼ckerwerb durch juristische Personen mit Sitz im Ausland sei denn auch nicht deshalb grundsÃ¤tzlich bewilligungspflichtig, um unbemerkte VerÃ¤nderungen der BeherrschungsverhÃ¤ltnisse zu verhindern, sondern deswegen, weil die juristischen Personen eine eigene RechtspersÃ¶nlichkeit hÃ¤tten und diese, wenn sich deren Sitz im Ausland befinde, als Personen im Ausland gÃ¤lten. Bei Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG gehe es dagegen grundsÃ¤tzlich um juristische Personen mit Sitz in der Schweiz und somit grundsÃ¤tzlich um schweizerische Gesellschaften. Diese sollten nur ausnahmsweise, im Sinne der Durchgriffspraxis, als Personen im Ausland gelten, nÃ¤mlich dann, wenn sie auslÃ¤ndisch beherrscht seien.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Vorab ist festzuhalten, dass sich der Sinn von Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG schon aus dem Wortlaut klar ergibt, wonach als Personen im Ausland juristische Personen mit Sitz in der Schweiz gelten, in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 50 N. 11 ff.). Dabei geht es um eine eigenstÃ¤ndige Regelung, welche nicht mit dem aus dem allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbot abgeleiteten Durchgriff vergleichbar ist, bei dem nur in ganz bestimmten Ausnahmesituationen der Grundsatz der Trennung der Aktiengesellschaft als selbststÃ¤ndige juristische Person und ihren EigentÃ¼mern aufgehoben werden kann. Der von der BeschwerdefÃ¼hrerin erwÃ¤hnte Entscheid (ZR 90/1991 Nr. 85 E. 10 f.) beschlÃ¤gt einen Durchgriff im Sinn des Privatrechts, was aus dem dargelegten Grund vorliegend aber nicht prÃ¤judizierend sein kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Vorliegend steht wie erwÃ¤hnt fest, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin vollstÃ¤ndig der E SA mit Sitz in Luxemburg gehÃ¶rt, welche somit eine Person im Ausland im Sinn von Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG ist. Der Hinweis der Vorinstanz auf den Entscheid des Bundesgerichts vom 15. Januar 2010 (2C_409/2009, E. 3.4), wonach die in Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG aufgefÃ¼hrten KÃ¶rperschaften unabhÃ¤ngig von ihrer Beherrschung automatisch als Personen im Ausland gelten, wenn sich ihr statutarischer oder tatsÃ¤chlicher Sitz im Ausland befindet, ist korrekt. Folglich besteht die Vermutung gemÃ¤ss Art. 6 Abs. 2 BewG, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin trotz ihres schweizerischen Sitzes eine Person im Ausland nach Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG ist. Diese Vermutung lÃ¤sst sich nicht mit dem Argument entkrÃ¤ften, die Problematik mÃ¶glicher EigentumsÃ¤nderungen an Gesellschaftsanteilen stelle sich unabhÃ¤ngig davon, ob Anteile der juristischen Person mit Sitz in der Schweiz direkt einem Schweizer mit Wohnsitz im Ausland gehÃ¶ren oder aber einer juristischen Person mit Sitz im Ausland, deren Anteile wiederum einem Schweizer gehÃ¶ren. Diese beiden Sachverhaltsvarianten lassen sich nicht miteinander vergleichen, greifen doch, wie die Vorinstanz zu Recht erwogen hat, die vom Bewilligungsgesetz beabsichtigten Kontrollmechanismen bei einer erforderlichen Bewilligungspflicht im ersteren Fall einfacher. Ãnderungen in den EigentumsverhÃ¤ltnissen einer oder gar mehrerer dazwischen geschalteten juristischen Person(en) mit Sitz im Ausland wÃ¤ren dagegen von hier aus kaum Ã¼berprÃ¼fbar, womit die Durchsetzung der Bestimmungen des Bewilligungsgesetzes illusorisch wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Aus den dargelegten GrÃ¼nden kann die Vermutung, die BeschwerdefÃ¼hrerin sei eine Person im Ausland im Sinn von Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG, auch nicht aufgrund der Tatsache umgestossen werden, dass die E SA im Eigentum der F Ltd. mit Sitz in Malta stehe, die zu 100 % drei Schweizern gehÃ¶rt. Bei der F Ltd. handelt es sich klarerweise ebenfalls um eine Person im Ausland im Sinn von Art. 5 Abs. 1 lit. b BewG, woran die EigentumsverhÃ¤ltnisse der drei Schweizer nichts Ã¤ndern. Aus den Bestimmungen des Bewilligungsgesetzes lÃ¤sst sich keine andere Interpretation herleiten. Weitere die Vermutung umstossende UmstÃ¤nde werden von der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht geltend gemacht.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Zusammenfassend ergibt sich somit, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin als Person im Ausland im Sinn von Art. 5 Abs. 1 lit. c in Verbindung mit Art. 6 Abs. 1 lit. a BewG zu gelten hat. Die Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit auf sie einzutreten ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG), und es steht ihr keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Bei der GerichtsgebÃ¼hr ist von einem Streitwert bzw. Streitinteresse von Ã¼ber Fr. 500'000.- auszugehen (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 38 N. 5). Allein die Vermietung der 140 Zimmer an die Studenten ergibt ein Volumen von Fr. 672'000.- jÃ¤hrlich. Die GerichtsgebÃ¼hr ist daher gemÃ¤ss § 65a Abs. 1 VRG in Verbindung mit § 3 Abs. 1 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 auf Fr. 15'000.- festzusetzen. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 15'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 15'180.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>