VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 15 75 und 85 5. Kammer Vorsitz Meisser RichterIn Audétat, Moser Aktuar Simmen URTEIL vom 3. Mai 2016 in den verwaltungsrechtlichen Streitsachen Stiftung Landschaftsschutz Schweiz (SL-FP), Beschwerdeführerin gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Andri Vital, Beschwerdegegnerin 1 Baugesellschaft A._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Romano Cahannes, Beschwerdegegnerin 2 B._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Marc E. Wieser, Dimvih, Beschwerdegegner 3 C._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Marc E. Wieser, Dimvih, Beschwerdegegnerin 4- 2 - D._____, vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey, Beschwerdegegner 5 und E._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Andrea Brüesch, Beschwerdegegnerin 6 betreffend Baufreigabe (Widerruf)- 3 - 1. Zwischen dem 19. November 2007 und dem 31. Oktober 2011 reichten die C._____ AG, die Baugesellschaft A._____, D._____, E._____ und B._____ der Gemeinde X._____ insgesamt sieben Baugesuche um Er- stellung von Mehrfamilienhäusern (C._____ AG, Baugesellschaft A._____, D._____, E._____) bzw. eines Einfamilienhauses mit Einlieger- wohnung (B._____) ein. Die entsprechenden Baugesuche wurden mit Baubewilligungen vom 19., mitgeteilt am 20. März 2008, bzw. 24. No- vember, mitgeteilt am 1. Dezember 2010 (C._____ AG), 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011 (Baugesellschaft A._____), 19., mitge- teilt am 26. Januar 2011 (D._____), 23., mitgeteilt am 28. Februar 2011 (C._____ AG), 25., mitgeteilt am 26. Januar 2012 (E._____), 5., mitgeteilt am 7. Oktober 2011 (D._____), bzw. 28. März, mitgeteilt am 25. Mai 2012 (B._____), genehmigt. Da für die entsprechenden Bauvorhaben im Zeit- punkt der Baubewilligungserteilung nicht genügend Kontingente zugesi- chert werden konnten, erfolgten die Baufreigaben provisorisch. In den Baubewilligungen wurde ausgeführt, dass die definitiven Baufreigaben mittels anfechtbarer Verfügungen erfolge, wobei vor Erlass dieser Verfü- gungen nicht mit den Bauarbeiten begonnen werden dürfe. Die Bauherr- schaften hätten das Gesuch um Baufreigabe rechtzeitig einzureichen. 2. Am 11. März 2012 nahm das Schweizer Stimmvolk die Volksinitiative "Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!" an. Am 22. August 2012 erliess der Bundesrat die Verordnung über die Zweitwohnungen, welche am 1. Januar 2013 in Kraft trat. 3. Am 18. April, mitgeteilt am 24./26. April bzw. 7. August 2012, bestätigte der Gemeinderat von X._____ in sieben gleich lautenden Verfügungen für die nachstehend erwähnten, nach seinen Ausführungen rechtskräftigen, Baubewilligungen die definitiven Baufreigaben: •das Baugesuch der C._____ AG vom 19. November 2007 (Zustellung Baubewilligung am 1. Dezember 2010) für den Bau zweier Mehrfamili-- 4 - enhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2986 (Haus 2 auf den 1. April 2013, Haus 3 auf den 1. April 2016); •das Baugesuch der Baugesellschaft A._____ vom 22. Oktober 2008 (Zustellung Baubewilligung am 1. März 2011) für den Bau zweier Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2469 (Haus A auf den 1. April 2015, Haus B auf den 1. April 2018); •das Baugesuch des D._____ vom 6. August 2010 (Zustellung Baube- willigung am 16. Januar 2011) für den Bau zweier Mehrfamilienhäuser mit integrierten Autogaragen auf Parzelle 2384 (Haus 4 auf den 1. April 2016, Haus 5 auf den 1. April 2017); •das Baugesuch der C._____ AG vom 30. August 2010 (Zustellung Baubewilligung am 28. Februar 2011) für den Bau zweier Mehrfamili- enhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2985 (Haus 4 auf den 1. April 2020, Haus 5 auf den 1. April 2022); •das Baugesuch der E._____ vom 24. November 2010 (Zustellung Baubewilligung am 26. Januar 2012) für den Bau zweier Mehrfamili- enhäuser mit Garage auf Parzelle 2938 (Haus 1 auf den 1. April 2019, Haus 2 auf den 1. April 2020); •das Baugesuch des D._____ vom 23. Juni 2011 (Zustellung Baubewil- ligung am 7. Oktober 2011) für den Bau eines Mehrfamilienhauses mit integrierter Autogarage auf Parzelle 2384 (Haus 6 auf den 1. April 2020); •das Baugesuch des B._____ vom 31. Oktober 2011 (Zustellung Bau- bewilligung am 25. Mai 2012) für den Bau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung und integrierter Garage auf Parzelle 2604 (Einfami- lienhaus mit Garage auf den 1. April 2023). 4. Schon am 26. Juni 2008 hatte der Kreisrat Y._____ den Regionalen Richtplan Zweitwohnungsbau erlassen. Der unter dem Titel Kontingente figurierende Art. 6 Abs. 1 der Vorschriften zur Beschränkung des Zweit- wohnungsbaus (VBZW) wies unter anderem der Gemeinde X._____ ein Kontingent von 1'100 m 2 BGF pro Jahr zu. Art. 6 Abs. 2 VBZW hielt fest, dass diese Aufteilung alle fünf Jahre überprüft werde. Gemäss Art. 6 Abs. 6 VBZW wurde die Aufteilung für fünf Jahre festgelegt. Die Baufrei- gaben dürften nur im Rahmen dieser Zeitspanne erfolgen. Am 24. Febru-- 5 - ar 2009 genehmigte die Regierung des Kantons Graubünden den Regio- nalen Richtplan mit den VBZW. 5. Die Gemeinde X._____ setzte diese Vorgaben um, indem sie am 7. April 2010 das von der Regierung am 16. November 2010 genehmigte Gesetz über die Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwohnungs- baus, Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus (EZWG), verabschiedete. Gemäss Art. 12 Abs. 1 EZWG entspricht das Jahreskon- tingent dem der Gemeinde X._____ jeweils durch den Kreis Y._____ zu- gewiesenen Kontingent in m2 BGF pro Jahr. Art. 16 EZWG hält fest, dass, falls das Jahreskontingent für eine Überbauung nicht ausreiche, die Bauf- reigabe zurückgestellt werde. Sie erfolge erst, wenn die Bauherrschaft zusammen mit den Quoten der darauf folgenden Jahre über das bean- spruchte Kontingent verfüge. Vorbezüge auf künftige Quoten seien un- zulässig. 6. Aufgrund eines von der Gemeinde X._____ am 19. September 2012 ein- gereichten Fragebogens für das Berichtsjahr 2012 stellte das Kreisamt Y._____ fest, dass die Gemeinde X._____ Baubewilligungen weit über das Jahr 2014 hinaus erteilt hatte. Am 25. Juni 2013 konfrontierte das Kreisamt unter anderem die Gemeinde X._____ mit der neuen Rechtsla- ge unter Hinweis darauf, dass bei Baufreigaben nach dem 24. Februar 2014 hinaus angesichts des zwischenzeitlich in Kraft getretenen Zweit- wohnungsverbots ein Widerruf zur Diskussion stehe. Am 27. Januar 2014 schrieb der Gemeinderat X._____ dem Kreis Y._____, die Gemeinde habe im Jahr 2012 noch bis am 11. März 2012 Kontingente über den 24. Februar 2014 hinaus vergeben und Baufreiga- ben rechtskräftig ohne Vorbehalt erteilt. Solche Baubewilligungen und Baufreigaben über 2014 hinaus habe der Gemeinderat aber bereits 2010 und 2011 erlassen. Der Kreisrat habe davon Kenntnis gehabt, diese Pra- xis aber nie gerügt. Die Gemeinde sei deshalb in guten Treuen auch an-- 6 - fangs 2012 davon ausgegangen, dies weiterhin tun zu dürfen. Bis zum 11. März 2012 hätten sich im Vergleich zu den Vorjahren mit Bezug auf den Richtplan keine Änderungen der Sach- und Rechtslage ergeben, weswegen ein Widerruf derartiger Bewilligungen bereits aus diesem Grund nicht zulässig sei. Ein Widerruf wäre zudem heute nicht gerechtfer- tigt, weil die Gemeinde ab Inkrafttreten des Zweitwohnungsverbots keine Baubewilligungen und Baufreigaben für Zweitwohnungen mit kontingen- tierungspflichtigen BGF mehr erteilt habe. 7. Am 21. März 2014 erhob das Kreisamt Y._____ bei der Regierung Auf- sichtsbeschwerde gemäss Art. 68 ff. VRG mit folgenden Anträgen: "1. Die von der Gemeinde X._____ erteilten Baubewilligungen für Zweitwohnun- gen seien unter Anhörung der betroffenen Personen zu widerrufen, soweit darin Baufreigaben über das Jahr 2014 hinaus gewährt worden sind. 2. Eventualiter habe die Regierung einen Regierungskommissär einzusetzen, welcher ein Widerrufsverfahren für jene Baubewilligungen einzuleiten hat, in welchen Baufreigaben über das Jahr 2014 hinaus gewährt worden sind. 3. Subeventualiter sei die Gemeinde X._____ unter der Strafandrohung von Art. 292 StGB dazu aufzufordern, für jene Baubewilligungen ein Widerrufsver- fahren einzuleiten, in welchen Baufreigaben über das Jahr 2014 hinaus ge- währt worden seien." Die Gemeinde X._____ beantragte am 1. Mai 2014 die Abschreibung des Beschwerdeverfahrens. Sie werde für jene Baubewilligungen ein Wider- rufsverfahren einleiten, in welchen Baufreigaben über das Jahr 2014 hin- aus gewährt worden seien. Damit komme sie dem Subeventualbegehren des Kreisamts Y._____ nach. Am 23., mitgeteilt am 29. Dezember 2014, erteilte die Regierung dem Gemeindevorstand X._____ für seinen Umgang mit den Vorschriften zur Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus, namentlich für die im April re- spektive August 2012 verfügten definitiven Baufreigaben für Zweitwoh- nungsbauvorhaben über das Jahr 2014 hinaus bis ins Jahr 2023, eine - 7 - scharfe Rüge und wies die Gemeinde an, bezüglich der von diesen Bauf- reigaben betroffenen sieben Baubewilligungen ein Widerrufsverfahren durchzuführen und mit Endverfügungen abzuschliessen. Der Gemeinde- vorstand habe die Regierung − entsprechend seiner Zusicherung − über das Ergebnis der Widerrufsverfahren zeitnah zu informieren. 8. Am 3. Juni 2014 forderte die Gemeinde X._____ die Baugesellschaft A._____, die C._____ AG, D._____, E._____ und B._____ zur Stellung- nahme betreffend allfälligem Widerruf von Baubewilligung und Baufreiga- be auf. Die Baugesellschaft A._____, D._____, die C._____ AG, B._____ und E._____ beantragten im Wesentlichen, die Baubewilligungen bzw. die Baufreigabeverfügungen vom 18. April 2012 seien nicht zu widerrufen. 9. Am 8. Januar 2015 schrieb die Gemeinde den betroffenen Bauherrschaf- ten, die Regierung habe sie angewiesen, die Widerrufsverfahren durchzu- führen und mit Endverfügungen abzuschliessen. Bevor der Gemeinderat über einen allfälligen Widerruf der Baufreigaben und der diesen zu Grun- de liegenden Baubewilligungen entscheide, werde ihnen das rechtliche Gehör zum diesbezüglichen Entscheid der Regierung vom 23., mitgeteilt am 29. Dezember 2014, gewährt. 10. Am 22. Januar 2015 schrieb die C._____ AG, sie habe sich in guten Treuen darauf verlassen können, dass die Baufreigabe in der Baubewilli- gung bereits zugesichert worden sei und habe darauf vertrauend Investi- tionen getätigt. Am 23. Januar 2015 hielt die Baugesellschaft A._____ an ihren Anträgen fest. - 8 - Am 20. Februar 2015 beantragte E._____, das Widerrufsverfahren sei einzustellen. Eventuell sei von einem Widerruf der Baubewilligung samt Baufreigabe abzusehen. Am 23. Februar 2015 hielten auch D._____ und Mitbeteiligte an ihren Anträgen fest. 11. Am 1., mitgeteilt am 7. April 2015, verfügte der Gemeinderat X._____, die der Baugesellschaft A._____ am 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, erteilte Baubewilligung zur Erstellung zweier Mehrfamilienhäuser und einer Einstellhalle auf Parzelle 2469, für die er 2013 und 2014 der Bauherrschaft ein Kontingent von je 420 m 2 zugesichert und für 2015 ein solches von 420 m2, für 2016 und 2017 ein solches von je 485 m 2 und für 2018 ein solches von 50.15 m2 BGF in Aussicht gestellt hatte, werde nicht widerrufen. Auch die definitive Baufreigabe vom 18. April 2012 für Haus A auf den 1. April 2015 und für Haus B auf den 1. April 2018 werde nicht widerrufen. 12. Am 12. Mai 2015 erschien in einer Zeitung ein Artikel mit folgender Über- schrift: "Rechtsstreitereien sind vorprogrammiert. Das Widerrufsverfahren von Baubewilli- gungen ist für X._____ eine delikate Angelegenheit. In sieben Fällen muss die Gemeinde X._____ Baufreigaben neu beurteilen. Ein erster Entscheid wird für an- fangs Sommer erwartet. Der Kanton will keine inhaltliche Überprüfung vornehmen." 13. Am 2. Juni 2015 forderte die Regierung die Gemeinde X._____ auf, ihre Aktivitäten in den noch laufenden Widerrufsverfahren bezüglich der im Aufsichtsbeschwerdeentscheid vom 23. Dezember 2014 thematisierten Baubewilligungen respektive Baufreigabeverfügungen unverzüglich ein- zustellen und insbesondere vom Erlass verfahrensabschliessender Ent- scheide in diesen Fällen abzusehen. Gleichzeitig werde die Gemeinde angewiesen, der Regierung innert 20 Tagen seit Eröffnung dieses Be- schlusses alle Dossiers der noch pendenten sechs Fälle zu übermitteln - 9 - (Ziff. 1). Die Regierung übernehme auch im erledigten Widerrufsfall ab so- fort die Verfahrenshoheit. Die Gemeinde werde entsprechend aufgefor- dert, der Regierung innert zehn Tagen seit Eröffnung dieses Beschlusses das Dossier des bereits ergangenen Widerrufsentscheids vom 7. April 2015 zu übermitteln (Ziff. 2). 14. Am 26. Juni 2015 erhob die Gemeinde X._____ gegen den Beschluss der Regierung vom 2. Juni 2015 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (Beschwerdeverfahren V 15 3) und beantragte, Ziff. 1 und 2 des Dispositivs des angefochtenen Regierungsbeschlusses seien aufzuheben. Bisher habe sie, ausser dem Entscheid gegenüber der Baugesellschaft A._____, keine weiteren Endentscheide erlassen und werde den Ausgang dieses Beschwerdeverfahrens abwarten. Die Regierung beantragte am 8. September 2015 die Abweisung der Be- schwerde. Nachdem die Gemeinde am 23. September 2015 auf die Einreichung einer Replik verzichtet hatte, schloss der Instruktionsrichter den Schrif- tenwechsel am 24. September 2015 ab. 15. Bereits am 9. Juli 2015 erschien in einer Zeitung ein Artikel mit folgendem Titel: "Zweitwohnungen: X._____ wehrt sich. Der Kanton entzieht der Gemeinde die Kompetenz, Widerrufsverfahren durchzuführen. X._____ und die Bündner Regie- rung sind sich in Sachen Zweitwohnungen nicht einig. X._____ sieht die Gemein- deautonomie verletzt." 16. Am 21. August 2015 erhob die Stiftung Landschaftsschutz Schweiz (nachfolgend Beschwerdeführerin) Beschwerde an das Verwaltungsge- richt des Kantons Graubünden (Verfahren R 15 75) mit folgenden Anträ- gen:- 10 - "Die nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative vom 11. März 2012 erlassenen Baufreigabeentscheide (wohl vom 18. April 2012) seien allesamt aufzuheben je- denfalls jene, die die Realisierung der Bauvorhaben nach dem Jahre 2017 erlau- ben. Eventuell sei eine Rechtsverweigerung festzustellen und die Gemeinde X._____ dazu zu verpflichten, der Stiftung Landschaftsschutz Schweiz die nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative vom 11. März 2012 erlassenen Baufreigabeverfügun- gen betreffend Zweitwohnungen formell zu eröffnen ebenso allfällige nach diesem Datum erteilte Baubewilligungen. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Gemeinde X._____." Zur Begründung führte die Beschwerdeführerin was folgt aus: •Durch einen Artikel in der Zeitung vom 9. Juli 2015 habe sie von den Vorgängen in der Gemeinde X._____ Kenntnis erhalten. Am 13. Juli 2015 habe sie sich an die Gemeinde gewandt, unter anderem mit dem Antrag, das Widerrufsverfahren unter Einbezug aller Interessierten und Anwohner durchzuführen und ihr den bereits erlassenen Wider- rufsentscheid zu eröffnen und Akteneinsicht zu gewähren. Am 16. und 23. Juli 2015 habe sie zudem die Aushändigung der sieben Baufrei- gabeentscheide der Baubehörde bis spätestens am 7. August 2015 verlangt, andernfalls dies als Rechtsverweigerung betrachtet würde. Die Baufreigabeverfügungen habe sie bis heute nicht erhalten. Es lie- ge ein Fall von hinkender Rechtskraft vor, nachdem ihr die Verfügun- gen nicht eröffnet worden seien. Sie sei zur Beschwerdeerhebung le- gitimiert. •Der Gemeindevorstand hätte nach Annahme des Zweitwohnungsin- itiative keine Baufreigaben mehr gewähren dürfen, insbesondere auch deshalb, weil der Kreis Y._____ die Kontingente für die Periode 2014 - 2019 noch gar nicht festgesetzt gehabt habe, was aber gemäss Art. 16 EZWG Voraussetzung für die Baufreigabe gewesen wäre. Dass dem so ist, habe das Verwaltungsgericht in den Urteilen R 12 69 vom 16. Oktober 2012 und R 12 120 vom 21. November 2012 festgestellt. Schliesslich habe die Gemeinde den Aufsichtsbeschwerdeentscheid der Regierung nicht angefochten und damit die Begründetheit der ihr erteilten Rüge anerkannt. •Das Gericht komme nicht umhin, die Baufreigabeverfügungen nachträglich aufzuheben, was zwangsläufig zur Folge habe, dass die diesbezügliche Bedingung in den einzelnen Baubewilligungen nicht eingetreten sei und von dieser keinen Gebrauch gemacht werden dür- fe. Ob für die Baufreigaben bis Ende 2017 allenfalls auf Art. 25 ZWG zurückgegriffen werden könne, brauche nicht abschliessend entschie-- 11 - den zu werden. Jedenfalls seien aber die Baufreigaben über 2017 hinaus unzulässig. •Sollte die Beschwerdefrist erst durch Zustellung der Baufreigabeverfü- gungen an die Beschwerdeführerin ausgelöst werden, sei die vorlie- gende Eingabe als Rechtsverweigerungsbeschwerde zu behandeln. 17. Im Zusammenhang mit der an die Baugesellschaft A._____ erteilten Bau- bewilligung vom 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011, bzw. der Baufreigabeverfügung vom 18., mitgeteilt am 24. April 2012, sowie der Verfügung vom 1., mitgeteilt am 7. April 2015, betreffend Nicht-Widerruf der an die Baugesellschaft A._____ erteilten Baubewilligung und der Bau- freigabeverfügung erhoben am 17. August 2015 auch F._____ (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 15 73 vom 3. Mai 2016), G._____ und H._____ (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 15 72 vom 3. Mai 2016) sowie erneut die Be- schwerdeführerin (vgl. nachfolgend Ziff. 20; Verfahren R 15 85) Be- schwerden an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. 18. Am 4. September 2015 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1), die Verfahren R 15 72/73/75 seien einstweilen zu sistieren, sofern die Beschwerden nicht zum vornherein abzuweisen seien und soweit darauf überhaupt eingetreten werden könne. Die Frist für die Vernehmlassung zur Eintretensfrage sei nach Eintritt der Hand- lungsfähigkeit des Gemeinderats von X._____ neu anzusetzen. Die Beschwerdeführerin beantragte am 23. September 2015, nachdem sie sich am 18. September 2015 zunächst mit der Sistierung des Verfah- rens einverstanden erklärt hatte, das Verfahren R 15 75 sei nicht zu sis- tieren. Nachdem die Regierung am 24. September 2015 (Poststempel) zum Sis- tierungsgesuch Stellung genommen hatte, verfügte der Instruktionsrichter am 7. Oktober 2015 prozessleitend wie folgt:- 12 - "1. Die Gesuche der Gemeinde X._____ um Sistierung der verwaltungsgerichtli- chen Beschwerdeverfahren R 15 72/73/75 werden abgewiesen. Die Be- schwerdeverfahren R 15 72/73/75 und R 15 85 werden fortgesetzt. Die ver- waltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren R 15 75 und R 15 85 werden vereinigt. 2. Das Verfassungsbeschwerdeverfahren V 15 3 wird bis zum Vorliegen rechts- kräftiger Gerichtsentscheide in den verwaltungsgerichtlichen Beschwerdever- fahren R 15 72/73/75/85 sistiert. 3. Bis zum rechtskräftigen Abschluss der vorgenannten Beschwerdeverfahren R 15 72/73/75/85 verbleiben die Dossiers in den sieben Widerrufsverfahren […] bei der Gemeinde. Der Gemeinde wird untersagt, in den noch pendenten sechs Widerrufsfällen Verfahrenshandlungen vorzunehmen, insbesondere, verfahrensleitend und/oder verfahrensabschliessend zu verfügen. 4. Das Gericht behält sich vor, allfällige vorsorgliche Anordnungen auch direkt gegenüber den Bauherrschaften zu verfügen. 5. Die Kostenfolge bleibt dem Entscheid in der Hauptsache vorbehalten." 19. Am 9. September 2015 beantragte das in den Verfahren R 15 72/73/75 zur Vernehmlassung eingeladene DVS, auf die Beschwerde sei einzutre- ten und diese sei gutzuheissen, soweit darin die Aufhebung von Baufrei- gabeverfügungen bezüglich Bauprojekte mit Baufreigabe im Jahr 2018 oder später beantragt werde. Eventuell sei die Beschwerde vollumfänglich gutzuheissen. Die in verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragte Beiladung der weiteren sechs betroffenen Bauherrschaften im Verfahren R 15 75 er- folgte am 30. September 2015. •Die Beschwerdeführerin sei zur Beschwerdeerhebung berechtigt, zu- mal sie gemäss BGE 139 II 171 ff. legitimiert sei, im Zusammenhang mit Baubewilligungen für Wohnbauten die Verletzung der Zweitwoh- nungsgesetzgebung zu rügen. Die Beschwerdeführerin mache glaub- haft geltend, von der Existenz der Baufreigabeverfügungen erst auf- grund des Zeitungsartikels vom 9. Juli 2015 erfahren zu haben. Somit sei die Beschwerde rechtzeitig erhoben worden. •Da davon auszugehen sei, dass das ZWG am 1. Januar 2016 in Kraft trete, blieben Baubewilligungen mit Baufreigaben bis Ende 2017 gül- tig, spätere seien ungültig (Art. 25 Abs. 2 ZWG). Deswegen seien von den Baufreigabeverfügungen diejenigen aufzuheben, welche Baupro-- 13 - jekte mit Freigabe 2018 oder später beträfen; dies unter dem Vorbe- halt, dass der Kreisrat wirklich entsprechend Beschluss gefasst habe und dieser in Rechtskraft erwachsen könne. Andernfalls wären sämtli- che Baufreigabeverfügungen aufzuheben, diejenigen mit Baufreigabe bis 2017 immerhin unter Vorbehalt einer Interessenabwägung. 20. Am 24. September 2015 erhob die Beschwerdeführerin erneut Beschwer- de an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (Verfahren R 15 85) mit folgenden Anträgen: "Die von der Gemeinde X._____ am 28. März 2012 an B._____ erteilte Baubewilli- gung sei aufzuheben. Aufzuheben seien ausserdem die am 18. April 2012 an nachstehende Bauherr- schaften erteilten Baufreigabeentscheide: −C._____ AG, (2 Entscheide), −A._____, −D._____, (2 Entscheide), −E._____, −B._____, Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegner." Zur Begründung brachte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen was folgt vor: •Sie habe nun Kenntnis davon, dass die Beschwerdegegnerin 1 vor dem 11. März 2012 Baubewilligungen für Zweitwohnungen mit dem Hinweis erteilt habe, dass wegen noch nicht genügend vorhandener Kontingente noch keine Baufreigabe zugesichert werden könne und deshalb vor Erlass der entsprechenden Baufreigabeverfügung mit den Bauarbeiten nicht begonnen werden dürfe. Sie wisse auch, dass die Beschwerdegegnerin 1 B._____ die Baubewilligung erst am 28. März 2012 erteilt habe. •Zur Vermeidung allfälliger Risiken erhebe die Beschwerdeführerin ge- gen die Baubewilligung für B._____ und sämtliche Baufreigaben ver- waltungsgerichtliche Beschwerde. Damit könne offen bleiben, ob auf die Beschwerde R 15 75 einzutreten sei. - 14 - •Die Baubewilligung für B._____ vom 28. März 2012 sei wegen Verlet- zung von Art. 75b BV aufzuheben. Sodann habe der Gemeinderat X._____ das Kontingent nicht mehr gewähren dürfen, schon deshalb nicht, weil der Kreis die Kontingente für 2015 - 2019 noch nicht festge- setzt gehabt habe. Dies wäre aber gemäss Art. 16 EZWG Vorausset- zung für die Erteilung der Baufreigabe gewesen. 21. Am 30. September 2015 stellte die Beschwerdegegnerin 1 dem streitbe- rufenen Gericht das Protokoll der Kreisratssitzung vom 20. August 2015 zu. Danach nahm der Kreisrat den Antrag der Regionalplanungskommis- sion, Kontingente für Zweitwohnungen im Umfang von drei Jahreskontin- genten der bisherigen Jahreskontingente gemäss Art. 25 Abs. 2 ZWG für vor dem 11. März 2012 rechtskräftig erteilte Baubewilligungen für kontin- gentspflichtige Bauvorhaben freizugeben, an. Ebenfalls angenommen wurde der Antrag der Regionalplanungskommission, den Regionalen Richtplan Zweitwohnungsbau per 31. Dezember 2015 bzw. zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des ZWG aufzuheben und bei einem späteren Inkraft- treten des ZWG eventuell notwendig werdende weitere formelle Be- schlüsse der Präsidentenkonferenz als Nachfolgeorgan zu übertragen. 22. Am 19. Oktober 2015 teilte die Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht mit, dass sie der Auffassung sei, dass sie wegen des Ausstandsbegehrens F._____ nicht befugt sei, sich in dieser Angelegenheit zu äussern oder Beschlüsse zu fassen. 23. Die Baugesellschaft A._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) bean- tragte am 19. Oktober 2015, auf die Beschwerden R 15 75 und R 15 85 sei nicht einzutreten. Eventualiter seien die Beschwerden abzuweisen. Subeventualiter seien sie insoweit abzuweisen, als sie Baufreigaben vor dem 31. Dezember 2017 beträfen. Die superprovisorisch beantragte auf- schiebende Wirkung der Beschwerden erkannte der Instruktionsrichter denselben am 12. Oktober 2015 superprovisorisch und am 28. Oktober 2015 definitiv zu. - 15 - •Die Baubewilligung vom 1. Dezember 2010 sei rechtskräftig. An die- sem Verfahren habe sich die Beschwerdeführerin nicht beteiligt. Ins- besondere habe sie keine Einsprache gegen das Bauvorhaben erho- ben. Dazu wäre sie auch nicht berechtigt gewesen, da es sich um ein Bauvorhaben innerhalb der Bauzone handle. •Bei der Verfügung vom 18. April 2012 handle es sich, wie bei der Baubewilligung, um eine Polizeibewilligung, auf deren Erteilung der Bauherr bei Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen Anspruch habe. Vorliegend seien die Voraussetzungen erfüllt. Die Baufreigabeverfü- gung habe keine eigenständige Bedeutung sondern sei Folge der rechtskräftigen Baubewilligung und der Erfüllung aller Nebenpflichten und richte sich nur an die Bauherrschaft. Die Freigabeverfügung diene nicht dem Schutz nachbarlichen Interessen. Dafür stehe das Einspra- cheverfahren zur Verfügung. Die Beschwerdeführerin sei im Freigabe- verfahren nicht mehr involviert gewesen, umso mehr, als gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung Baubewilligungen, die vor dem 11. März 2012 erstinstanzlich erteilt worden seien, nicht unter die be- treffenden Verfassungsbestimmungen fielen. Die Beschwerdeführerin sei zur Beschwerdeerhebung gegen die Baufreigabeverfügung nicht legitimiert, weshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten sei. Des Weiteren gehe für die Beschwerdeführerin mit ihren Rügen auch kein praktischer Nutzen einher, weil sie den Bau als solchen ohnehin nicht verhindern könne. Auch deshalb sei auf ihre Eingaben nicht einzutre- ten. Im Übrigen seien die Beschwerden ohnehin verspätet, sodass auch aus diesem Grund nicht auf diese eingetreten werden könne. •Auch bei gegebener Legitimation wären die Beschwerden abzuwei- sen. Die Voraussetzungen für einen Widerruf seien hier nicht gege- ben. Zudem könne sich die Beschwerdegegnerin 2 auf den Vertrau- ensschutz nach Art. 9 BV berufen. Aufgrund von Art. 25 Abs. 2 ZWG und dem Beschluss des Kreisrats Y._____ vom 20. August 2015 stün- den der Gemeinde X._____ für die Jahre 2015 - 2017 je 1‘100 m 2 BGF an Kontingenten zur Verfügung, von welchen der Beschwerde- gegnerin 2 gemäss Baubewilligung vom 1. Dezember 2010 für die Jahre 2015 - 2017 insgesamt 1‘390 m 2 zugewiesen worden seien. Damit fehlten der Beschwerdegegnerin 2 für die Realisierung beider Gebäude Kontingente von lediglich 50.15 m 2. Sie werde der Gemein- de das Gesuch stellen, die noch notwendigen 50.15 m 2 aus der bei der Gemeinde angelegten Reserve zuzuweisen. Die Nachreichung der betreffenden Dokumente werde vorbehalten. Damit verfüge die Be- schwerdegegnerin 2 über genügend rechtmässig zugewiesener Kon- tingente, um das Bauvorhaben zu realisieren. Überdies machten die fehlenden 50.15 m 2 bei einer gesamten BGF von 2‘280.15 m 2 nur 2.19 % der Gesamtfläche aus. Ein Widerruf der Baufreigabe oder gar der Baubewilligung wäre unverhältnismässig, selbst, wenn die noch fehlende Fläche nicht mittels Reserven zugeteilt werden könnte.- 16 - 24. Am 28. Oktober 2015 beantragte das auch in diesem Verfahren zur Ver- nehmlassung eingeladene DVS, die Beschwerde R 15 85 sei teilweise gutzuheissen, soweit darauf eingetreten werden könne. •Soweit sich die Beschwerde gegen die sieben Baufreigabeverfügun- gen vom 18. April 2012 richte, sei auf sie einzutreten. Die Beschwer- deführerin mache glaubhaft geltend, von diesen erst durch den Zei- tungsartikel vom 9. Juli 2015 erfahren zu haben, womit der 10. Juli 2015 fristauslösendes Datum sei. Nachdem die Beschwerdeführerin die Baufreigabeverfügungen am 21. August 2015 erstmals angefoch- ten habe, sei auf die Beschwerde einzutreten. Richte sich die Be- schwerde gegen die B._____ erteilte erstmalige Baubewilligung, kön- ne darauf nicht eingetreten werden, sofern davon ausgegangen wer- den könne, dass die Gemeinde das entsprechende Baugesuch we- nigstens im kommunalen Publikationsorgan publiziert habe, was an- zunehmen sei. •Von den angefochtenen Baufreigabeverfügungen vom 18. April 2012 seien diejenigen aufzuheben, welche Bauprojekte beträfen, für die ganz oder teilweise eine Baufreigabe 2018 oder später gelte. Hinsicht- lich dieser Baufreigabeverfügungen mit Baufreigabe für 2018 oder später sei die vorliegende Beschwerde gutzuheissen. Dies dränge sich bereits aufgrund der neuen Kontingentszuteilung durch den Kreis in Verbindung mit Art. 25 Abs. 2 ZWG auf. Vorbehalten sei, dass der Beschluss des Kreisrats vom 20. August 2015 rechtskräftig sei. 25. Am 5. November 2015 beantragte D._____ (nachfolgend Beschwerde- gegner 5), auf die Beschwerden R 15 75 und R 15 85 sei nicht einzutre- ten, soweit sie D._____ und die Parzelle 2384 in X._____ (I._____ 4, 5 und 6) beträfen. Eventuell seien die Beschwerden abzuweisen. •Eine Prüfung der Beschwerdebefugnis habe im Einzelfall anhand der konkreten Umstände zu erfolgen. Die Baubewilligungen für den Be- schwerdegegner 5 seien lange vor dem 11. März 2012 erteilt worden. Der Zweitwohnungsbau habe damals noch keine Bundesaufgabe dar- gestellt. Die Baugesuche hätten alle öffentlich-rechtlichen Vorausset- zungen eingehalten, womit der Gesuchsteller einen Rechtsanspruch auf Bewilligungserteilung mit Zweitwohnungsnutzung gehabt habe. Die Baubewilligungen hätten seither Rechtsbestand. Nur die Aus- führung der bewilligten Bauten sei bis zum Zeitpunkt der Baufreigabe- verfügung aufgeschoben. Die Baufreigabeverfügungen enthielten kei- ne neuen materiell-rechtlichen Entscheide. Sie regelten lediglich eine Modalität der bereits 2011 erteilten Baubewilligungen. Ansonsten wür- den bereits vorher erteilte Baubewilligungen materiell-rechtlich in Fra-- 17 - ge gestellt werden und so nachträglich den neuen Zweitwohnungsbe- stimmungen unterstellt. Soweit die Beschwerdeführerin indirekt die Baubewilligungen von 2011 anfechte, sei sie zur Beschwerdeführung nicht legitimiert. •Für 2011 habe überdies keine Publikationspflicht im kantonalen Amts- blatt bestanden. Die Publikationspflicht für Baugesuche für Zweitwoh- nungen gelte gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung erst ab Annahme der Zweitwohnungsinitiative. Überdies sehe Art. 20 Abs. 1 ZWG vor, dass sich die Ausschreibung von Baugesuchen und die Mit- teilung von Baubescheiden nach dem jeweiligen kantonalen Recht richteten. Mangels anderslautender kantonaler und kommunaler Vor- schriften sei für Baugesuche für Zweitwohnungen keine Publikations- pflicht im kantonalen Amtsblatt vorgesehen. Es liege keine Verletzung von Publikationspflichten vor. •Für die Beschwerde fristauslösend sei der Artikel in der Zeitung vom 12. Mai 2015 gewesen und nicht derjenige vom 9. Juli 2015. Die zweimonatige Beschwerdefrist sei durch Einreichung der Beschwer- den vom 21. August und 24. September 2015 nicht gewahrt worden, weswegen auf die Beschwerden nicht einzutreten sei. Wäre erst der Artikel in der Zeitung vom 9. Juli 2015 fristauslösend gewesen, wäre unter Anwendung der gleichen Voraussetzungen die zweimonatige Beschwerdefrist durch Einreichung der zweiten Beschwerde vom 24. September 2015 nicht gewahrt worden, weswegen auf sie nicht einzutreten wäre. •Nachdem der Kreis Y._____ am 20. August 2015 drei weitere Jahres- kontingente für die Jahre 2015 - 2017 beschlossen habe, verfügten die Häuser I._____ 4 und 5 über die notwendigen Kontingente, was auch vom DVS bestätigt worden sei. •Nach Aufhebung des Richtplans Y._____ per 31. Dezember 2015 göl- ten ab dem 1. Januar 2016 für bereits bewilligte Zweitwohnungen kei- ne Restriktionen in Form von Kontingentierungen mehr, weswegen mit dem Bau des Hauses I._____ 6 am 1. Januar 2020 begonnen werden könne. Dies sei bundesrechtskonform, weil die Baubewilligung für I._____ 6 kein Anwendungsfall von Art. 25 Abs. 2 ZWG sei. - 18 - 26. Am 10. November 2015 beantragte B._____ (nachfolgend Beschwerde- gegner 3), auf die Beschwerden sei nicht einzutreten, eventuell seien sie abzuweisen. •Die Beschwerdeführerin habe gegen die Baubewilligung keine Ein- sprache erhoben. Dazu wäre sie auch nicht berechtigt gewesen, weil es sich um ein Bauvorhaben innerhalb der Bauzone handle und die Einsprachelegitimation nach Art. 12 Abs. 1 lit. b NHG erst nach dem 11. März 2012 bestanden habe. Da das Baugesuch vor Annahme der Zweitwohnungsinitiative öffentlich aufgelegt worden sei, sei die Publi- kation im Amtsblatt noch nicht Pflicht gewesen. Zudem hätte die Be- schwerdeführerin ihre Einwände schon aufgrund des Artikels in der Zeitung vom 12. Mai 2015 innert 30 Tagen vorbringen müssen. Die Beschwerdeerhebung sei verspätet erfolgt. •Eine Baufreigabeverfügung habe keine eigenständige Bedeutung, sondern sei Folge der rechtskräftig erteilten Baubewilligung, welche vorliegend vor Annahme der Zweitwohnungsinitiative erfolgt sei. In der Baubewilligung sei bereits verfügt worden, wann mit dem Bau begon- nen werden könne. Diese Auflage hätte innert der Beschwerdefrist angefochten werden müssen. Es könne nicht sein, dass ein Bauge- such wieder geprüft werde und das Einspracherecht der Verbände wieder auflebe. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung gölten zwischen dem 11. März und dem 31. Dezember 2012 rechtskräftig er- teilte Baubewilligungen als anfechtbar. Würden sie nicht angefochten, blieben sie gültig. Weil die Bewilligung zwischen dem 11. März und dem 31. Dezember 2012 rechtskräftig geworden sei, die Ausschrei- bung aber vor dem 11. März 2012 erfolgt sei, fehle es der Beschwer- deführerin am Rechtsschutzinteresse. •Ein Widerruf der Baubewilligung bzw. der sich darauf stützenden Bau- freigabe sei nur ausnahmsweise unter qualifizierten Voraussetzungen möglich. Hier sei der Fortbestand der Verfügung gewichtiger als die In- teressen für einen Widerruf. •Das Bauvorhaben beinhalte ein Einfamilienhaus mit Einliegerwoh- nung. Die Beschwerdegegnerin 1 habe jeweils 130 m 2 BGF pro Jahr für Einliegerwohnungen reserviert, welche für das Jahr 2014 und nach dem Beschluss des Kreisrats vom 20. August 2015 auch für die Jahre 2015 - 2017 zur Verfügung stünden. Die Erstellung des Einfamilien- hauses als Erstwohnung mit einer Einliegerwohnung als Zweitwoh- nung würde unter Art. 25 Abs. 2 ZWG fallen, wenn wider Erwarten die Beschwerde gutgeheissen würde und die Hauptwohnung nur als Erstwohnung erstellt werden könnte. Somit seien die Voraussetzun- gen zur Erstellung der Einliegerwohnung als Zweitwohnung auch auf-- 19 - grund des Regionalen Richtplans (Kontingente) und des EZWG (Art. 12 Abs. 2) erfüllt. 27. Ebenfalls am 10. November 2015 beantragte die C._____ AG (nachfol- gend Beschwerdegegnerin 4), auf die Beschwerden sei nicht einzutreten, eventuell seien sie abzuweisen. Die Begründung entspricht im Wesentli- chen mutatis mutandis derjenigen der Vernehmlassung des Beschwerde- gegners 3. 28. Am 16. November 2015 beantragte E._____ (nachfolgend Beschwerde- gegnerin 6), auf die Beschwerden sei nicht einzutreten, eventuell seien sie abzuweisen. Subeventuell seien die Bauausführungen gemäss Bewil- ligung vom 25. Januar 2012 aufgrund der Aufhebung des Regionalen Richtplans Zweitwohnungsbau und Aufhebung der darin enthaltenen Kon- tingentierung durch den Kreisrat auf den 31. Dezember 2015 und in Wi- derruf/Aufhebung der Baufreigabeverfügung vom 18. April 2012 per dem- selben Zeitpunkt ab sofort zuzulassen. Insoweit seien die Beschwerden abzuweisen. Subsubeventuell seien die Bauausführungen gemäss Bau- bewilligung so lange zu ermöglichen, bis sich im Sinne der Ziff. 8 lit. n der Baubewilligung vom 25. Januar 2012 abschliessend zeige, ob aufgrund nicht beanspruchter Kontingente eine Bauausführung innert zwei Jahren seit Inkrafttreten des ZWG ermöglicht werden könne. Insoweit seien die Beschwerden abzuweisen. Den Beschwerden sei die aufschiebende Wir- kung zu erteilen (diese wurde vom Instruktionsrichter bereits am 28. Ok- tober 2015 erteilt). •Die Bauausführungsverfügung vom 18. April 2012 sei ihr zugestellt worden, ohne dass sie eine solche beantragt hätte. Die Vorausset- zungen für die Baufreigabe vom 18. April 2012 seien gegeben gewe- sen. Die Baufreigabeverfügung diene nicht dem Schutz nachbarlicher Interessen. Dafür stehe das Einspracheverfahren zur Verfügung. Die Beschwerdeführerin sei deshalb im Verfahren betreffend Baufreigabe nicht mehr involviert. Der Beschwerdeführerin entstehe kein prakti- scher Nutzen mit ihrer Beschwerde, da sie den Bau als solchen ohne- hin nicht verhindern könne. Überdies sei die Beschwerde verspätet, - 20 - weil die Problematik der Beschwerdeführerin seit dem Artikel in der Zeitung vom 12. Mai 2015 bekannt gewesen sei. •Selbst wenn die Legitimation der Beschwerdeführerin bejaht würde, wären ihre Rechtsbegehren abzuweisen. Hier seien die Vorausset- zungen für einen Widerruf nicht gegeben. Zudem könne sich die Be- schwerdegegnerin 6 auf den Vertrauensschutz berufen. •Der Regionale Richtplan Zweitwohnungsbau sei per 1. Januar 2016 aufgehoben worden. Damit gebe es keine Grundlage mehr für eine Kontingentierung. Das rechtskräftig bewilligte Bauvorhaben könne oh- ne Einschränkungen sowohl in zeitlicher Hinsicht als auch in Bezug auf die Nutzung realisiert werden. •Zumindest seien subsubeventualiter allfällige Reservekontingente zu- zuteilen. Solange allerdings nicht klar sei, ob sich allenfalls eine Bau- ausführung bereits vor 2019 ergeben könne, könne die Baufreigabe- verfügung nicht aufgehoben werden. 29. Am 1. Dezember 2015 (Poststempel) hielt die Beschwerdeführerin repli- cando an ihren Anträgen fest. In jedem Fall aufzuheben seien jene Bau- freigabeverfügungen, die Baufreigaben für das Jahr 2018 und später vor- sähen. •Hier gehe es um die direkte Anfechtung der Baubewilligung vom 28. März 2012 an den Beschwerdegegner 3 sowie der Baufreigabe- verfügungen vom 18. April 2012 an die fünf erwähnten Bauherrschaf- ten und nicht etwa um den Widerruf dieser Entscheide. •Baufreigabeverfügungen hätten selbständige Bedeutung und könnten von den im Zeitpunkt des Erlasses legitimierten Personen zum Ge- genstand einer Beschwerde gemacht werden. Die Legitimation zur Verbandsbeschwerde liege vor. •Ob die Baufreigabeverfügungen hätten publiziert werden müssen, könne offen gelassen werden. Die Frage wäre aber im Lichte von Art. 12 NHG zu bejahen. Eine fehlende Publikation habe zur Folge, dass die beschwerdeberechtigten Personen eine solche Verfügung auch nachträglich noch anfechten könnten, wenn sie Kenntnis davon erhielten. Die Beschwerdeführerin habe erst nachträglich über Dritte vom Zeitungsartikel vom 12. Mai 2015 erfahren. Aufgrund der Bericht- erstattung vom 12. Mai 2015 habe man lediglich gewusst, dass es im Zusammenhang mit Baufreigaben in der Gemeinde X._____ zu Unre- gelmässigkeiten gekommen sei und die Regierung deswegen einge-- 21 - schritten sei. Einzelheiten hätten sich daraus aber nicht ergeben. Erst die konkreten Verfügungen hätten die nötigen Angaben enthalten. •Dem Beschwerdegegner 3 sei die Baubewilligung am 28. März 2012 und damit nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative erteilt worden. Die Gemeinde wäre aufgrund von Art. 12b NHG verpflichtet gewesen, die Baubewilligung entweder den einspracheberechtigten Umwelt- schutzorganisationen mitzuteilen oder im kantonalen Publikationsor- gan zu veröffentlichen, was nicht geschehen sei. Somit habe der Bau- bescheid keine verbindliche Wirkung zu erzeugen vermocht. Dies gel- te auch für die nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative erlassenen Baufreigabeverfügungen. •Über das Jahr 2017 hinaus gewährte Baufreigaben seien unzulässig. Art. 25 ZWG sehe eine Ausnahme bei Baubewilligungen vor, welche vor dem 11. März 2011 (recte: 2012) rechtskräftig erteilt worden seien und wenn die Baubewilligung für den Beginn der Ausführung entweder keinen Zeitraum festgesetzt habe oder diesen auf einen Zeitraum auf- geschoben habe, der nicht später als zwei Jahre nach dem Inkrafttre- ten dieses Gesetzes ende. Diese neue Regelung erlaube unter dem Vorbehalt strengerer kantonaler oder kommunaler Regelungen nachträgliche Baufreigaben bis 2017. Der Kreisrat Y._____ habe im Hinblick auf Art. 25 ZWG am 20. August 2015 unter Beibehaltung des ursprünglichen Verteilschlüssels und im bisherigen Umfang drei weite- re Jahreskontingente für die Jahre 2015 - 2017 beschlossen, was für die Beschwerdegegnerin 1 1'100 m 2 BGF pro Jahr entspreche. Diese Kontingente könnten der Beschwerdegegnerin 4 für die Häuser 2 und 3, der Beschwerdegegnerin 2 für das Haus A und dem Beschwerde- gegner 5 für die Häuser 4 und 5 zugewiesen werden. Allerdings seien nach Auffassung der Beschwerdeführerin auch diese Baufreigabever- fügungen aufzuheben, weil im Zeitpunkt ihres Erlasses noch keine entsprechende gesetzliche Grundlage bestanden habe. Die damaligen Baufreigabeverfügungen seien offensichtlich rechtswidrig gewesen. Deshalb bedürfe es neuer Verfügungen. Andernfalls müsse dem rechtswidrigen Vorgehen der Gemeinde zumindest bei der Kosten- und Entschädigungsfolge Rechnung getragen werden. 30. Am 20. Januar 2016 verzichtete der Beschwerdegegner 5 auf die Einrei- chung einer Duplik. - 22 - 31. Am 29. Januar 2016 hielt die Beschwerdegegnerin 6 an ihren Anträgen fest. •Die Baubewilligung vom 25. Januar 2012 sei rechtskräftig und könne nicht mehr angefochten werden. Anfechtungsgegenstand sei nur die Baufreigabeverfügung vom 18. April 2012. Mit dieser werde festge- stellt, dass entsprechend der Baubewilligung gebaut werden könne. •Am 18. April 2012 habe es Art. 25 Abs. 2 ZWG noch nicht gegeben. Diese Bestimmung könne folglich auf die angefochtene Baufreigabe- verfügung keine Anwendung finden. Baufreigaben hätten am 18. April 2012 ohne zeitliche Beschränkung ausgesprochen werden können. •Die Baufreigabeverfügung betreffe keine Bundesaufgabe, weshalb die Verbandsbeschwerde nicht zur Verfügung stehe. Es handle sich um die Feststellung betreffend Ausübung der Baubewilligung. Die Bauf- reigabeverfügung erfolge in Anwendung kommunalen Rechts. Die Frage, ob die Baubewilligung für eine Zweitwohnungen erteilt werden dürfe, erfolge im Baubewilligungsverfahren. Die Baubewilligung datie- re vom 25. Januar 2012 und falle nicht unter die neuen Verfassungs- bestimmungen. Die Beschwerdeführerin sei nicht beschwerdelegiti- miert (Verweis auf PVG 2010 Nr. 29). Zudem müssten sich Verbands- beschwerdeorganisationen durch Erhebung einer Einsprache während des Auflageverfahrens am Verfahren beteiligen. Wenn sie dies nicht täten, hätten sie keine Beteiligungsmöglichkeiten mehr. Schliesslich sei auch die Beschwerdefrist nicht eingehalten, da bereits der Zei- tungsartikel vom 12. Mai 2015 fristauslösend sei. 32. Am 29. Januar 2016 hielt die Beschwerdegegnerin 4 an ihren Anträgen fest. •Die Baufreigabeverfügung für Haus 3 der Beschwerdegegnerin 4 sei rechtmässig. Es wäre überspitzter Formalismus, wenn die Baubehör- de neue Verfügungen erlassen müsste. •Aus Art. 25 ZWG könne nicht geschlossen werden, Baufreigaben über das Jahr 2017 hinaus seien in jedem Fall unzulässig. Art. 25 ZWG er- laube es der Behörde, die Baufreigabe unverzüglich zu verfügen, wenn die Baubewilligung für den Beginn der Ausführung z.B. den Zeitpunkt auf Ende 2017 festgesetzt habe. Die Urteile des Verwal- tungsgerichtes R 12 69 und R 12 120 seien nicht einschlägig. •In der Gemeinde X._____ seien Neueinzonungen nicht möglich, da die heutigen Bauzonengrenzen direkt an die Gefahrenzone 1 angrenz- ten und dort keine Bauzonen ausgeschieden werden könnten.- 23 - •Im Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung habe es keine Normen ge- geben, welche vorgeschrieben hätten, Baubewilligungen und Baufrei- gaben seien zu publizieren. Es sei kantonal einzig vorgeschrieben gewesen, dass ein Baugesuch mit dem Einspracherecht zu publizie- ren sei, was hier erfolgt sei. •Die Beschwerdefrist habe am 12. Mai 2015 mit dem Artikel in der Zei- tung begonnen. Darin sei ausgeführt worden, dass die Gemeinde ins- gesamt sieben betroffene Projekte neu beurteilen müsse. Die Be- schwerdeführerin wäre verpflichtet gewesen, bereits auf den Artikel vom 12. Mai 2015 zu reagieren. 33. Ebenfalls am 29. Januar 2016 hielt der Beschwerdegegner 3 duplicando an seinen Anträgen fest. Er begründete dies im Wesentlichen gleich wie die Beschwerdegegnerin 4 und fügte noch an, dass die Beschwerdegeg- nerin 1 im Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung weder verpflichtet ge- wesen sei, die Baubewilligung den einspracheberechtigten Organisatio- nen mitzuteilen noch diese im kantonalen Publikationsorgan zu veröffent- lichen. 34. Am 1. Februar 2016 hielt die Beschwerdegegnerin 2 an ihren Anträgen fest und vertiefte ihre Argumentation. 35. Mit Stellungnahme vom 1. Februar 2016 beantragte die Beschwerdegeg- nerin 1, auf die Beschwerde (recte: Beschwerden) sei nicht einzutreten. •Bis auf die Baubewilligung für das Projekt des Beschwerdegegners 3 seien alle Baubewilligungen vor dem 11. März 2012 erteilt worden und unangefochten in Rechtskraft erwachsen. Auch für das Projekt des Beschwerdegegners 3 sei das Bewilligungsverfahren, insbesondere das Auflageverfahren, vor dem 11. März 2012 durchgeführt worden. Auch diese Bewilligung sei rechtskräftig. Die streitigen Baufreigaben seien nach dem 11. März 2012 verfügt worden und in Rechtskraft er- wachsen. Es sei fraglich, ob die Beschwerdeführerin legitimiert sei, diese nachträglich noch anzufechten. •Die Legitimation gestützt auf Art. 12 Abs. 1 lit. b NHG zur Beschwer- deerhebung gegen den Bau von Zweitwohnungen innerhalb der Bau- zone bestehe erst seit dem 11. März 2012. Da die Verfahren schon vor dem 11. März 2012 abgeschlossen gewesen seien, habe für die - 24 - Beschwerdeführerin keine Möglichkeit bestanden, sich in das Bewilli- gungsverfahren einzubringen. Dies könne nicht im Nachhinein ge- schehen, da eine Rückwirkung neurechtlich nicht vorgesehen sei. •Die Baufreigabeverfügung könne nicht unabhängig von der Baubewil- ligung angefochten werden. In der Baufreigabeverfügung gehe es nur noch um den Zeitpunkt, in dem mit dem Bau begonnen werden könne und um die Zuteilung von Kontingenten. Über die Interessen von Nachbarn oder von Natur- und Heimatschutz werde darin nicht mehr entschieden. Es stimme nicht, dass die Baufreigabeverfügungen wi- derrechtlich seien, weil keine Kontingente zur Verfügung gestanden hätten. Der Regionale Richtplan habe vorgesehen, dass Kontingente den Gemeinden gegeben würden. Diese und nicht der Kreisrat könne also Kontingente verteilen. Der Kreisrat könne nur alle fünf Jahre die Verteilung der Kontingente auf die einzelnen Gemeinden überprüfen. Der Kreisrat habe widerrechtlich keinen Beschluss über die Neuvertei- lung des Gesamtkontingents gefasst. Die Gemeinde habe zur Zeit der Baufreigabeverfügung davon ausgehen können, die bis dato beste- hende Kontingentszuteilung habe weiterhin Bestand. Baufreigabever- fügungen könnten nur von der Bauherrschaft angefochten werden, da allen Dritten jegliches Rechtsschutzinteresse fehle. Die Beschwerde- führerin sei auch deshalb nicht legitimiert. 36. Am 1. Februar 2016 hielt auch das DVS duplicando an seinen Anträgen fest. •Hier gehe es um die direkte Anfechtung der Baufreigabeverfügungen vom 18. April 2015 an die fünf Bauherrschaften und nicht um deren Widerruf. •Weil in der Baubewilligung der Beschwerdegegnerin 2 ein effektiver Zeitpunkt für den Baubeginn festgesetzt worden sei, welcher auf einen Zeitraum nach Ende 2017 falle, nütze es der Beschwerdegegnerin 2 nichts wenn es ihr gelänge, frühere Reservekontingente von jährlich 130 m2 zusammenzukratzen. •Art. 25 Abs. 2 ZWG lasse sich nicht durch Tricks aus der Welt schaf- fen. Zwar könne die Beschwerdegegnerin 1 ihre baugesetzlichen Kon- tingentsvorschriften aufheben. Dies änderte aber nichts daran, dass Baubeginnaufschübe Art. 25 Abs. 2 ZWG unterstünden und daher nur bis Ende 2017 wirksam seien.- 25 - 37. Am 2. Februar 2016 genehmigte die Regierung die Aufhebung des Regi- onalen Richtplans Zweitwohnungsbau Y._____ und erklärte die Aufhe- bung für kantonale Behörden als verbindlich. 38. Am 10. März 2016 verzichtete die Beschwerdegegnerin 1 auf eine weitere Stellungnahme. Gleichentags stellte die Beschwerdegegnerin 1 dem Ge- richt eine Kopie der Abschreibungsverfügung vom 10. März 2016 bezüg- lich des Ausstandsbegehrens von F._____, Beschwerdeführer im verwal- tungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens R 15 73, zu. 39. Am 22. März 2016 liess Beschwerdegegnerin 1 dem Gericht die Kopie eines Schreibens an die Beschwerdegegnerin 2 zukommen. Darin führte sie aus, dass ihr das Verwaltungsgericht mit Verfügung vom 7. Oktober 2015 die Kompetenz abgesprochen habe, in den offenen Fällen entspre- chende Entscheidungen zu treffen. Deswegen könne sie weder den ver- fügten Baustopp aufheben noch betreffend Restkontingent von 50.15 m 2 verfügen. Sie sei der Meinung, dass eine solche Zuteilung möglich sein sollte, könne darüber aber erst entscheiden, wenn alles geklärt sei. 40. Am 23. März 2016 schrieb die Beschwerdegegnerin 2 dem Gericht, dass ihr die Beschwerdegegnerin 1 am 22. März 2016 mitgeteilt habe, dass die Zuteilung eines Restkontingentes von 50.15 m 2 möglich sein sollte, wenn alle Unklarheiten beseitigt seien. Damit stehe fest, dass der Beschwerde- gegnerin 2 alle für ihre Bauvorhaben benötigten Kontingente innert der Zweijahresfrist gemäss ZWG zugesprochen werden könnten. Das Bau- vorhaben könnte damit umgesetzt und ihren Rechtsbegehren entspro- chen werden. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften so- wie auf die angefochtene Baubewilligung vom 28. März, mitgeteilt am 25. Mai 2012, bzw. auf die angefochtenen Baufreigabeverfügungen vom - 26 - 18. April, mitgeteilt am 24./26. April bzw. 7. August 2012, wird, soweit er- forderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 6 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) kann die zuständige Behörde die Verfahren im Inter- esse einer zweckmässigen Erledigung durch verfahrensleitende Verfü- gung bei getrennt eingereichten Eingaben zum gleichen Gegenstand ver- einigen. Voraussetzung für eine Verfahrensvereinigung ist, dass den Ein- gaben derselbe Sachverhalt zugrunde liegt und sich die gleichen Rechts- fragen stellen (vgl. BGE 128 V 124 E.1 mit weiteren Hinweisen). Dies trifft vorliegend offensichtlich zu, weshalb der Instruktionsrichter die beiden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren R 15 75 und R 15 85 be- reits mit prozessleitender Verfügung vom 7. Oktober 2015 zusammenge- legt hat. Folglich werden die beiden Beschwerden auch mit einem Urteil entschieden. 2. a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG beurteilt das Verwaltungsgericht Be- schwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei ei- ner anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Die angefochtene kommuna- le Baubewilligung vom 28. März, mitgeteilt am 25. Mai 2012, mit welcher die Beschwerdegegnerin 1 das Bauvorhaben des Beschwerdegegners 3 für den Neubau eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung und inte- grierter Autogarage auf Parzelle 2604 Quartierplangebiet K._____ unter Bedingungen und Auflagen bewilligt hat, sowie die angefochtenen kom- munalen Baufreigabeverfügungen vom 18. April, mitgeteilt am 24./26. April bzw. am 7. August 2012, mit denen die Beschwerdegegnerin 1 gegenüber den Beschwerdegegnerinnen 2, 4 und 6 sowie den Be- schwerdegegnern 3 und 5 den Baubeginn für deren Bauprojekte definitiv - 27 - festgelegt hat, sind weder endgültig noch können sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellen sie taugliche Anfechtungs- objekte für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. b) Bezüglich Legitimation der Beschwerdeführerin gilt es was folgt festzuhal- ten: Die Beschwerdegegnerin 1 hat mit den angefochtenen Verfügungen vom 18. April, mitgeteilt am 24./26. April bzw. am 7. August 2012, in sieben Fällen definitive Baufreigabetermine festgelegt. Hinsichtlich solcher Bauf- reigabeverfügungen ist ein Einspracheverfahren − im Gegensatz zum or- dentlichen Baubewilligungsverfahren (vgl. Art. 92 Abs. 2 des Raumpla- nungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]) − nicht vorgesehen. Dementsprechend fand aber auch keine (die Einsprachefrist auslösende) Publikation dieser Baufreigabeverfügungen im amtlichen Pu- blikationsorgan der Beschwerdegegnerin 1 statt. Die Beschwerdeführerin ist daher ohne Weiteres befugt, gegen diese Baufreigabeverfügungen di- rekt beim Verwaltungsgericht (Verbands-)Beschwerde zu erheben, zumal das Bundesgericht im Leiturteil vom 22. Mai 2013 in Sachen Helvetia No- stra (BGE 139 II 271) die Beschränkung des Zweitwohnungsbaus als Bundesaufgabe qualifiziert und die Beschwerdelegitimation von Organisa- tionen im Bereich des Natur- und Heimatschutzes im Sinne von Art. 12 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR 451) bejaht hat. Es trifft zwar zu, dass die den angefochtenen Baufreigabever- fügungen zugrunde liegenden Baubewilligungen − mit Ausnahme der an den Beschwerdegegner 3 erteilten Baubewilligung vom 28. März, mitge- teilt am 25. Mai 2012 (vgl. nachstehend E.2c), − in Rechtskraft erwachsen sind. Bedingung für die Beanspruchung dieser Baubewilligungen war je- doch in sämtlichen Fällen das Vorhandensein eines entsprechenden Kon- tingents in der Zukunft. Die Erteilung der entsprechenden Baubewilligun- gen erfolgte mithin nur bedingt. In den entsprechenden Baubewilligungen - 28 - wurde denn auch explizit festgehalten, dass die Baufreigabe mittels an- fechtbarer Verfügung erfolge. Selbiges sieht Art. 16 Abs. 2 des kommuna- len Gesetzes über die Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwohnungsbaus, Etappierung und Kontingentierung des Wohnungs- baus (EZWG) vor, wonach die Rückstellung und die Freigabe der Kontin- gente im Rahmen von anfechtbaren Verfügungen der Baubehörde erfol- gen. Dementsprechend hat aber ein Baufreigabeentscheid selbständige Bedeutung und kann von den im Zeitpunkt des Erlasses legitimierten Per- sonen zum Gegenstand einer Beschwerde gemacht werden. Denn ob- schon Baufreigabeverfügungen grundsätzlich nur die Bauherrschaft und die Baubehörde betreffen, muss es auch anderweitig legitimierten Dritten − wie der Beschwerdeführerin − möglich sein, solche Baufreigabeverfü- gungen, welche regeln, ob bzw. wann mit dem Bau begonnen werden darf, anzufechten. An diesem Ergebnis vermag der Verweis der Be- schwerdegegnerin 6 auf PVG 2010 Nr. 29 nichts zu ändern. Dort ging es − im Gegensatz zum vorliegenden Fall − nicht um die Anfechtung einer Baufreigabeverfügung als solche, sondern um die Anfechtung einer in ei- nem Baubescheid vorgenommenen Einreihung eines Bauvorhabens in eine Kontingentsliste. Dieser Fall lässt sich mit dem vorliegenden nicht vergleichen und ist für die hier zu beurteilende Frage, ob die Beschwerde- führerin zur Anfechtung der selbständigen Baufreigabeverfügungen vom 18. April, mitgeteilt am 24./26. April bzw. am 7. August 2012, legitimiert ist, nicht einschlägig. Mit der ebenfalls angefochtenen Verfügung vom 28. März, mitgeteilt am 25. Mai 2012, hat die Beschwerdegegnerin 1 dem Beschwerdegegner 3 die Bewilligung zur Erstellung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwoh- nung und integrierter Garage auf Parzelle 2604 unter Bedingungen und Auflagen erteilt. Das entsprechende Baugesuch wurde am 31. Oktober 2011 und damit vor Annahme der Initiative "Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!" (nachfolgend Zweitwohnungsinitiative) eingereicht und öffentlich aufgelegt. Die Bewilligungserteilung vom 28. März 2012 er-- 29 - folgte indes unstrittig erst nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative (11. März 2012). Entsprechend dem bundesgerichtlichen Leitentscheid zur Zweitwohnungsinitiative vom 22. Mai 2013 (BGE 139 II 243), wonach vor dem 11. März 2012 erstinstanzlich erteilte Baubewilligungen nicht un- ter die neuen Verfassungsbestimmungen fallen und − unabhängig vom Zeitpunkt, in dem sie rechtskräftig werden − gültig bleiben, während Bau- bewilligungen, die nach dem 11. März 2012 aber vor dem 1. Januar 2013 erteilt wurden, anfechtbar bzw. solche, die nach dem 1. Januar 2013 er- teilt wurden, nichtig sind, hat dies grundsätzlich die Anfechtbarkeit der nach dem 11. März 2012 aber vor dem 1. Januar 2013 erteilten Baubewil- ligung vom 28. März, mitgeteilt am 25. Mai 2012, zur Folge. Dementspre- chend stand es der Beschwerdeführerin ohne Weiteres frei, die nach An- nahme der Zweitwohnungsinitiative erlassene Baubewilligung anzufech- ten, zumal das Bundesgericht die Beschwerdelegitimation von Organisa- tionen im Bereich des Natur- und Heimatschutzes im Sinne von Art. 12 NHG − wie gesehen − bejaht hat (vgl. BGE 139 II 271). An diesem Er- gebnis vermag die Tatsache, dass die Beschwerdeführerin gegen das am 31. Oktober 2011 eingereichte und in der Folge öffentlich aufgelegte Pro- jekt keine Einsprache erhoben hat, nichts zu ändern. Zwar schliesst Art. 12c Abs. 2 NHG das Beschwerderecht von Organisationen, die sich dem Naturschutz, dem Heimatschutz, der Denkmalpflege oder verwand- ten Zielen widmen, aus, wenn sich die Organisation nicht am Einsprache- verfahren beteiligt hat. Dies kann einer Organisation indes nicht entge- gengehalten werden, wenn sich die tatsächlichen oder rechtlichen Ver- hältnisse nach Ablauf der Einsprachefrist wesentlich geändert haben und sich deren Einwendungen auf die geänderten Verhältnisse beziehen (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_821/2013 vom 30. März 2015 E.3.4). Vor- liegend wurde das fragliche Baugesuch − wie gesehen − am 31. Oktober 2011 und damit vor Annahme der Zweitwohnungsinitiative eingereicht und in der Folge öffentlich aufgelegt. Erst nach Ablauf der öffentlichen Auflage und dementsprechend auch nach Ablauf der Einsprachefrist wurde am 11. März 2012 die Zweitwohnungsinitiative angenommen. Dementspre-- 30 - chend bestand von Seiten der Beschwerdeführerin im Zeitpunkt der öf- fentlichen Auflage des Bauprojekts bzw. während laufender Einsprache- frist aber (noch) kein Anlass, wegen der Zweitwohnungsproblematik Ein- sprache gegen das fragliche Bauprojekt zu herben. Dies zumal das fragli- che Baugesuch der Beschwerdeführerin weder mitgeteilt wurde noch im kantonalen Amtsblatt publiziert wurde. Eine solche Pflicht zur Veröffentli- chung entsprechender Baugesuche im kantonalen Publikationsorgan (re- sp. im Bundesblatt) oder durch schriftliche Mitteilung besteht denn auch erst seit Annahme der Zweitwohnungsinitiative (vgl. Art. 12b NHG sowie das Urteil des Bundesgerichtes 1C_630/2014 vom 18. September 2015 E.2). Unter diesen Umständen kann es der Beschwerdeführerin nicht zum Nachteil gereichen, dass sie nicht schon gegen das fragliche Bauprojekt Einsprache erhoben hat, sondern erst die − nach Annahme der Zweit- wohnungsinitiative erteilte − Baubewilligung vom 28. März, mitgeteilt am 25. Mai 2012, direkt mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht angefoch- ten hat. c) In Bezug auf die Einhaltung der Beschwerdefrist führt die Beschwerdefüh- rerin glaubhaft aus, dass sie durch den Artikel in der Zeitung vom 9. Juli 2015 Kenntnis davon erhalten habe, dass die Beschwerdegegnerin 1 nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative in sieben Fällen Baufreigabe- verfügungen für zuvor bereits bewilligte Bauvorhaben erteilt habe. Wie bereits das DVS in der Vernehmlassung vom 9. September 2015 zu Recht ausgeführt hat, wäre ein Nichteintretensentscheid infolge verpass- ter Beschwerdefrist nur dann angezeigt, wenn es für die Beschwerdefüh- rerin bei Anwendung gehöriger Sorgfalt möglich gewesen wäre, die fragli- chen Baufreigabeverfügungen bereits früher anzufechten, was vorliegend indes nicht der Fall zu sein scheint. Dies zumal die Beschwerdeführerin in ihrer Duplik vom 30. November 2015 glaubhaft und nachvollziehbar aus- führt, vom früheren Artikel in der Zeitung vom 12. Mai 2015, den die Be- schwerdegegner als fristauslösend betrachten, erst nachträglich über Drit- te erfahren zu haben. Nach dem Gesagten ist der 10. Juli 2015 als Be-- 31 - schwerdefrist auslösendes Datum zu betrachten, sodass die im Verfahren R 15 75 eingereichte Beschwerde vom 21. August 2015, unter Berück- sichtigung der Gerichtsferien, als rechtzeitig eingereicht zu qualifizieren ist (vgl. Art. 52 Abs. 1 VRG). Demgegenüber erweist sich die erst am 24. September 2015 eingereichte Beschwerde im Verfahren R 15 85 − zumindest was den Antrag auf Aufhebung der sieben Baufreigabeverfü- gungen vom 18. April, mitgeteilt am 24./26. April bzw. am 7. August 2012, betrifft − als verspätet, weshalb darauf nicht einzutreten ist. Es handelt sich hierbei indes bloss um ein akademisches Problem, da derselbe, wenn auch nicht so detailliert − aber dennoch genügend klar − formulierte Antrag, bereits im Beschwerdeverfahren R 15 75 gestellt wurde, in wel- chem die 30-tägige Beschwerdefrist im Sinne von Art. 52 Abs. 1 VRG − wie gesehen − eingehalten wurde. Nicht in der Beschwerde R 15 75 vom 21. August 2015, aber in der Be- schwerde R 15 85 vom 24. September 2015, stellt die Beschwerdeführe- rin überdies den Antrag auf Aufhebung der am 28. März 2012 an den Be- schwerdegegner 3 erteilten Baubewilligung. Dass diese Baubewilligung erst nach Annahme der Zweitwohnungsinitiative und damit nach Inkraft- treten von Art. 75b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidge- nossenschaft (BV; SR 101) erteilt worden ist, konnte die Beschwerdefüh- rerin den Zeitungsartikeln in der Zeitung vom 12. Mai bzw. 9. Juli 2015 nicht entnehmen, da dieser Umstand dort nicht erwähnt wurde. Nach ei- genen, glaubhaften Angaben hat die Beschwerdeführerin davon erst seit Kenntnisnahme der Vernehmlassung des DVS inkl. der entsprechenden Akten im Verfahren R 15 75 vom 9. September 2015 sichere Kenntnis. Da diesbezüglich die Beschwerdefrist folglich am 10. September 2015 zu lau- fen begonnen hat, erweist sich die Beschwerde R 15 85 bezüglich des Antrags auf Aufhebung der am 28. März, mitgeteilt am 25. Mai 2012, an den Beschwerdegegner 3 erteilten Baubewilligung als rechtzeitig, wes- halb darauf einzutreten ist. - 32 - d) Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, dass auf die Beschwerde R 15 75 vom 21. August 2015 einzutreten ist, während auf die Beschwerde R 15 85 vom 24. September 2015 bloss in- sofern einzutreten ist, als die Beschwerdeführerin die Aufhebung der am 28. März, mitgeteilt am 25. Mai 2012, an den Beschwerdegegner 3 erteil- ten Baubewilligung beantragt. 3. In verfahrensrechtlicher Hinsicht gilt es sodann noch darauf hinzuweisen, dass die Beschwerdegegnerin 1, nachdem sie am 10. März 2016 zeit- gleich mit der Zustellung der Abschreibungsverfügung bezüglich des Ausstandsbegehrens von F._____ auf eine Stellungnahme zu den Be- schwerdeverfahren R 15 72/73/75/85 verzichtet hat, das rechtliche Gehör in diesem Verfahren rechtsgenüglich wahrnehmen konnte. Gegenteiliges wird von der Beschwerdegegnerin 1 denn auch zu Recht nicht vorge- bracht. 4. a) Am 11. März 2012 haben das Schweizer Stimmvolk und die Stände die Initiative „Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen!“ angenom- men. Damit traten am 11. März 2012 folgende neue Verfassungsbestim- mungen in Kraft: Art. 75b BVZweitwohnungen 1 Der Anteil von Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde ist auf höchs- tens 20 Prozent beschränkt. 2 Das Gesetz verpflichtet die Gemeinden, ihren Erstwohnungsanteilplan und den detaillierten Stand seines Vollzugs alljährlich zu veröffentlichen. Art. 197 BV9. Übergangsbestimmungen zu Art. 75b (Zweitwohnungen) 1 Tritt die entsprechende Gesetzgebung nach Annahme von Art. 75b nicht inner- halb von zwei Jahren in Kraft, so erlässt der Bundesrat die nötigen Ausführungs- bestimmungen über Erstellung, Verkauf und Registrierung im Grundbuch durch Verordnung. 2 Baubewilligungen für Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar des auf die Annahme von Art. 75b folgenden Jahres und dem Inkrafttreten der Ausführungs- bestimmungen erteilt werden, sind nichtig. - 33 - b) Um die drängendsten Fragen bis zur Inkraftsetzung des Ausführungsge- setzes zu klären und Rechtssicherheit zu schaffen, hat der Bundesrat am 22. August 2012 gestützt auf Art. 197 Abs. 1 BV die Verordnung über Zweitwohnungen (ZwVO) erlassen, welche am 1. Januar 2013 in Kraft ge- treten ist. Am 1. Januar 2016 sind nun das Bundesgesetz über Zweitwoh- nungen (ZWG; SR 702) und die zugehörige Zweitwohnungsverordnung (ZWV; SR 702.1) in Kraft getreten, welche die übergangsmässige Zweit- wohnungsverordnung abgelöst haben. c) Gemäss Art. 25 Abs. 1 ZWG ist das Zweitwohnungsgesetz auf Baugesu- che anwendbar, über die nach seinem Inkrafttreten erstinstanzlich oder in einem Beschwerdeverfahren zu entscheiden ist. Ist eine Baubewilligung vor dem 1. Januar 2016 erteilt worden, am 1. Januar 2016 aber noch nicht rechtskräftig, weil Beschwerdeverfahren laufen, so ist in diesen Be- schwerdeverfahren ab dem 1. Januar 2016 somit das neue Zweitwoh- nungsgesetz anzuwenden. Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin 1 dem Beschwerdegegner 3 mit Verfügung vom 28. März, mitgeteilt am 25. Mai 2012, die Baubewilligung zur Erstellung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung und integrierter Garage auf Parzelle 2604 erteilt. Die Baubewilligung wurde mit Beschwerde vom 24. September 2015 fristgerecht (vgl. vorstehend E.2c) angefochten und ist im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweitwohnungsgesetzes per 1. Januar 2016 noch nicht in Rechtskraft erwachsen. Dementsprechend ist das Zweitwohnungsge- setz anwendbar. d) Gemäss Art. 6 Abs. 1 ZWG dürfen in Gemeinden, in denen der nach Art. 5 ZWG festgelegte Zweitwohnungsanteil über 20 Prozent liegt, keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Vorbehalten bleibt die Er- stellung neuer Wohnungen nach Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG (touristisch be- wirtschaftete Zweitwohnungen) bzw. nach Art. 8 ZWG (Wohnungen im Zusammenhang mit strukturierten Beherbergungsbetrieben), Art. 9 ZWG - 34 - (Neue Wohnungen in geschützten Bauten), Art. 26 ZWG (projektbezoge- ne Sondernutzungspläne) oder 27 ZWG (Vorabklärungen vor dem 18. Dezember 2007). Da es sich beim fraglichen Bauprojekt des Be- schwerdegegners 3 unstrittig um ein Baugesuch für Zweitwohnungen in einer Gemeinde mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent handelt (vgl. Anhang 1 in der ZWV), hätte die fragliche Baubewilligung vom 28. März, mitgeteilt am 25. Mai 2012, nicht erteilt werden dürfen. Dies führt zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung der ange- fochtenen Baubewilligung vom 28. März, mitgeteilt am 25. Mai 2012. Die auf der erwähnten Baubewilligung basierende Baufreigabeverfügung vom 18. April, mitgeteilt am 7. August 2012, mit welcher die Beschwerdegeg- nerin 1 die definitive Baufreigabe auf den 1. April 2023 erteilt hat, wird damit hinfällig. Die Angelegenheit ist an die Beschwerdegegnerin 1 zurückzuweisen, damit diese mit dem Beschwerdegegner 3 abklären kann, ob allenfalls ein Projektänderungsgesuch mit einer erlaubten Nut- zung wie Erstwohnungsnutzung (vgl. Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG) oder Nut- zung als touristisch bewirtschaftete Wohnung (vgl. Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG) beantragt wird. 5. Zu prüfen bleibt die Rechtmässigkeit der angefochtenen Baufreigabever- fügungen vom 18., mitgeteilt am 24. bzw. 26. April 2012. a) Vorliegend hat die Beschwerdegegnerin 1 zwischen dem 19. März 2008 und dem 25. Januar 2012 in sechs Fällen Baubewilligungen für Zweit- wohnungen erteilt. Weil im Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung nicht genügend Kontingente für eine Baufreigabe existierten, wurden die Kon- tingente ab dem Jahr 2015 nicht zugesichert, sondern bloss in Aussicht gestellt. Mit den angefochtenen Baufreigabeverfügungen vom 18., mitge- teilt am 24. bzw. 26. April 2012, wurden die definitiven Baufreigaben schliesslich erteilt. Wie nachfolgend dargestellt war dies zum damaligen Zeitpunkt indes nicht rechtmässig möglich. - 35 - b) Am 26. Juni 2008 hat der Kreisrat Y._____ den regionalen Richtplan Zweitwohnungsbau erlassen. Dieser wurde vom Kreisrat mit Beschluss vom 20. August 2015 per 31. Dezember 2015 infolge Inkrafttretens des Zweitwohnungsgesetzes wieder aufgehoben. Der Zweck dieses Richt- plans bestand darin, die Gemeinden zu verpflichten, die Schaffung von Zweitwohnungen durch Kontingentierung zu begrenzen (vgl. Art. 1 der Vorschriften zur Beschränkung des Zweitwohnungsbaus [VBZW]). Art. 6 VBZW lautete wie folgt: Art. 6Kontingente 1 Das Gesamtkontingent für die 11 Kreisgemeinden beträgt pro Jahr 12'000 m 2 BGF und wird wie folgt aufgeteilt: - […] - X._____ 1100 m 2 2 Diese Aufteilung wird alle fünf Jahre überprüft. 3 Bei Gemeinden, die in ihren Baugesetzen keine BGF kennen, erfolgt eine analo- ge Umrechnung dieser Flächen. 4 Die Grundordnung kann für die einzelnen Bauherrschaften Kontingentsvorbezüge von maximal einem Jahr gestatten. 5 Die Gemeinden können nicht ausgeschöpfte Kontingente für maximal ein Jahr übertragen. 6 Diese Aufteilung wird für 5 Jahre festgelegt. Die Baufreigaben dürfen nur im Rahmen dieser Zeitspanne erfolgen. Der Regionale Richtplan Zweitwohnungsbau einschliesslich der VBZW wurde von der Regierung des Kantons Graubünden am 24. Februar 2009 genehmigt. Die Aufteilung des Gesamtkontingents im Sinne von Art. 6 Abs. 1 VBZW wurde für fünf Jahre festgelegt (vgl. Art. 6 Abs. 6 VBZW). Dies betraf die Zeitperiode vom 24. Februar 2009 bis 24. Februar 2014. Eine Regelung für die Aufteilung der Folgezeit wurde nicht getroffen. Wie gesehen bestimmte Art. 6 Abs. 6 VBZW, dass Baufreigaben nur im Rah- men der festgelegten fünfjährigen Zeitspanne, für die das Gesamtkontin- gent gemäss Regionalem Richtplan aufgeteilt worden ist, erteilt werden durften. Damit steht fest, dass Baufreigaben für die Zeit nach dem 24. Februar 2014 aufgrund des damals gültigen Regionalen Richtplans Zweitwohnungsbaus des Kreises Y._____ nicht möglich waren. Somit - 36 - konnte aber die Beschwerdegegnerin 1 im April 2012 rechtmässig keine Baufreigaben erteilen, welche die Zeit nach dem 24. Februar 2014 betra- fen. Art. 16 EZWG hält denn auch explizit fest, dass die Baufreigabe erst erfolgt, wenn die Bauherrschaft zusammen mit den Quoten der darauffol- genden Jahre über das beanspruchte Kontingent verfügt. Die Beschwer- degegnerin 1 hat dies in den zwischen dem 19. März 2008 und dem 25. Januar 2012 in sechs Fällen erteilten Baubewilligungen zunächst denn auch richtig erkannt und die Kontingente ab dem Jahr 2015 nicht definitiv zugesichert, sondern diese bloss in Aussicht gestellt. Dennoch hat die Beschwerdegegnerin 1 in der Folge mit den angefochtenen Bauf- reigabeverfügungen vom 18., mitgeteilt am 24. bzw. 26. April 2012, die definitiven Baufreigaben erteilt, was zum damaligen Zeitpunkt − nach dem soeben Gesagten − nicht rechtmässig möglich war. c) Per 1. Januar 2016 ist indes das Zweitwohnungsgesetz in Kraft getreten, welches unter Art. 25 folgende Übergangsregelung enthält: Art. 25Übergangsbestimmungen 1 […] 2 Ordnete eine Baubewilligung, die vor dem 11. März 2012 rechtskräftig erteilt wor- den war, einen zeitlichen Aufschub der Ausführung im Rahmen einer Kontingentie- rung an, so kann die für die Baubewilligung zuständige Behörde spätestens innert zweier Jahren nach Inkrafttreten dieses Gesetzes die Ausführung freigeben, wenn die Baubewilligung für den Beginn der Ausführung entweder keinen Zeitraum fest- setzte oder diesen auf einen Zeitraum aufschob, der nicht später als zwei Jahre nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes endet. 3 […] 4 […] 5 […] Die fraglichen Baubewilligungen vom 19., mitgeteilt am 20. März 2008 (bzw. vom 24. November, mitgeteilt am 1. Dezember 2010; Beschwerde- gegnerin 4), 1. Dezember 2010, mitgeteilt am 1. März 2011 (Beschwer- degegnerin 2), 19., mitgeteilt am 26. Januar 2011 (Beschwerdegegner 5), 23., mitgeteilt am 28. Februar 2011 (Beschwerdegegnerin 4), 5., mitgeteilt - 37 - am 7. Oktober 2011 (Beschwerdegegner 5), und 25., mitgeteilt am 26. Januar 2012 (Beschwerdegegnerin 6), wurden unstrittig vor dem 11. März 2012 rechtskräftig erteilt. Unstrittig ist des Weiteren, dass die Beschwerdegegnerin 1 in den erwähnten Baubewilligungen einen zeitli- chen Aufschub der Ausführung im Rahmen einer Kontingentierung ange- ordnet hat, indem die betreffenden Kontingente ab dem Jahr 2015 − weil im Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung nicht genügend Kontingente für eine Baufreigabe existierten − nicht zugesichert, sondern bloss in Aus- sicht gestellt wurden. Der Entscheid über die definitive Kontingentszutei- lung fiel mit den angefochtenen Baufreigabeverfügungen vom 18., mitge- teilt am 24. bzw. 26. April 2012. d) Im Hinblick auf das Inkrafttreten von Art. 25 Abs. 2 ZWG hat der Kreisrat Y._____ mit Beschluss vom 20. August 2015 unter Beibehaltung des bis- herigen Verteilschlüssels und im bisherigen Umfang drei Jahreskontin- gente für vor dem 11. März 2012 rechtskräftig erteilte Baubewilligungen für kontingentpflichtige Bauvorhaben beschlossen, was für die Gemeinde X._____ einem Kontingent von 1100 m 2 BGF pro Jahr entspricht. Dem- entsprechend stehen der Beschwerdegegnerin 1 innerhalb der von Art. 25 Abs. 2 ZWG angeordneten Grenzen wiederum Kontingente zur Verfü- gung. Über den 31. Dezember 2017 hinaus können indes keine Kontin- gente mehr zugesprochen werden. Folglich sind die Kontingente ab 1. Januar 2018 obsolet und können nicht mehr beansprucht werden. Vor- liegend betrifft dies die folgenden Baufreigaben: −das Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 vom 22. Oktober 2008 (Zustellung der Baubewilligung am 1. März 2011) für den Bau zweier Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2469 (Haus B auf den 1. Januar 2018);- 38 - −das Baugesuch der Beschwerdegegnerin 4 vom 30. August 2010 (Zu- stellung der Baubewilligung am 28. Februar 2011) für den Bau zweier Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2985 (Haus 4 auf den 1. Januar 2020, Haus 5 auf den 1. Januar 2022); −das Baugesuch der Beschwerdegegnerin 6 vom 24. November 2010 (Zustellung der Baubewilligung am 26. Januar 2012) für den Bau zweier Häuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2938 (Haus 1 auf den 1. Januar 2019, Haus 2 auf den 1. Januar 2020); −das Baugesuch des Beschwerdegegners 5 vom 23. Juni 2011 (Zustel- lung der Baubewilligung am 7. Oktober 2011) für den Bau eines Mehr- familienhauses mit integrierter Einstellhalle auf Parzelle 2384 (Haus 6 auf den 1. Januar 2020). Nach dem Gesagten erweisen sich die angefochtenen Baufreigabeverfü- gungen vom 18., mitgeteilt am 24. bzw. 26. April 2012, als rechtsfehler- haft und sind zu berichtigen, soweit darin Baufreigaben über den 1. Janu- ar 2018 hinaus erteilt worden sind. Ob die Beschwerdegegnerin 1 den Beschwerdegegnerinnen bzw. den Beschwerdegegnern allenfalls noch andere, vor dem 31. Dezember 2017 vorhandene (Reserve-) Kontingente zusprechen kann, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens und braucht deshalb hier nicht beantwortet zu werden. e) Die Beschwerdeführerin beantragt im Verfahren R 15 75, nachdem der Kreisrat Y._____ mit Beschluss vom 20. August 2015 gestützt auf Art. 25 Abs. 2 ZWG unter Beibehaltung des ursprünglichen Verteilschlüssels und im bisherigen Umfang drei weitere Jahreskontingente beschlossen hat, den Erlass neuer Baufreigabeverfügungen durch die Beschwerdegegne- rin 1, welche sich ausdrücklich auf Art. 25 Abs. 2 ZWG sowie die durch den Kreisrat ausnahmsweise zur Verfügung gestellten Zweitwohnungs- kontingente bezögen und weitere Einzelheiten aufgrund der veränderten Umstände festlegten. Diesem Begehren kann nicht entsprochen werden. - 39 - Dem Umstand, dass die Erstellung der fraglichen Bauvorhaben im Zeit- punkt der Beschwerdeerhebung am 21. August bzw. am 24. September 2015 aufgrund der damals fehlenden Kontingente nicht möglich war, son- dern (zumindest teilweise) erst möglich wurde, nachdem der Kreisrat Y._____ gestützt auf den am 1. Januar 2016 in Kraft getretenen Art. 25 Abs. 2 ZWG am 20. August 2015 entsprechend neue Kontingente für die Jahre 2015 bis 2017 geschaffen hat, kann nämlich bei der Gerichtskos- tenverteilung und der Festlegung der Parteientschädigungen ausreichend Rechnung getragen werden (vgl. nachstehend E.6b). Vor diesem Hinter- grund erwiese sich die Aufhebung der angefochtenen Baufreigabeverfü- gungen unter gleichzeitiger Rückweisung der Angelegenheit zum Erlass neuer, sich auf Art. 25 Abs. 2 ZWG und die durch den Kreisrat zur Verfü- gung gestellten Zweitwohnungskontingente beziehenden Baufreigabever- fügungen als überspitzt formalistisch. 6. a) Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich die Beschwerde R 15 85 als begründet und ist gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist (vgl. vorste- hend E.2c). Die angefochtene Baubewilligung vom 28. März, mitgeteilt am 25. Mai 2012, ist aufzuheben. Die auf der erwähnten Baubewilligung ba- sierende Baufreigabeverfügung vom 18. April, mitgeteilt am 7. August 2012, wird damit hinfällig. Die Angelegenheit ist an die Beschwerdegeg- nerin 1 zurückzuweisen, damit diese mit dem Beschwerdegegner 3 ab- klären kann, ob allenfalls ein Projektänderungsgesuch mit einer erlaubten Nutzung wie Erstwohnungsnutzung (vgl. Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG) oder Nutzung als touristisch bewirtschaftete Wohnung (vgl. Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG) beantragt wird. Die Beschwerde R 15 75 erweist sich in Bezug auf die angefochtenen Baufreigabeverfügungen vom 18., mitgeteilt am 24. bzw. 26. April 2012, ebenfalls als begründet und ist teilweise gutzuheissen. Ziff. 2 des Disposi- tivs der angefochtenen Baufreigabeverfügungen vom 18., mitgeteilt am 24. bzw. 26. April 2012, betreffend- 40 - a) das Baugesuch der Beschwerdegegnerin 4 vom 19. November 2007 (Zustellung der Baubewilligung am 1. Dezember 2010) für den Bau zweier Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2986 (Haus 2 auf den 1. April 2013, Haus 3 auf den 1. April 2016) hat neu wie folgt zu lauten: "Es wird festgestellt, dass Haus 2 be- reits erstellt ist. Mit der Ausführung von Haus 3 darf ab dem 1. April 2016 begonnen werden." b) das Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 vom 22. Oktober 2008 (Zustellung der Baubewilligung am 1. März 2011) für den Bau zweier Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2469 (Haus A auf den 1. April 2015, Haus B auf den 1. April 2018) hat neu wie folgt zu lauten: "Mit der Ausführung von Haus A darf ab dem 1. April 2015 begonnen werden. Die Baufreigabe für Haus B wird nicht erteilt." c) das Baugesuch des Beschwerdegegners 5 vom 6. August 2010 (Zustellung der Baubewilligung am 26. Januar 2011) für den Bau zweier Mehrfamilienhäuser mit integrierten Autogaragen auf Par- zelle 2384 (Haus 4 auf den 1. April 2016, Haus 5 auf den 1. April 2017) hat neu wie folgt zu lauten: "Mit der Ausführung von Haus 4 darf ab dem 1. April 2016, mit der Ausführung von Haus 5 ab dem 1. April 2017 begonnen werden." d) das Baugesuch der Beschwerdegegnerin 4 vom 30. August 2010 (Zustellung der Baubewilligung am 28. Februar 2011) für den Bau zweier Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2985 (Haus 4 auf den 1. April 2020, Haus 5 auf den 1. April 2022) hat neu wie folgt zu lauten: "Die Baufreigaben für Haus 4 und Haus 5 werden nicht erteilt."- 41 - e) das Baugesuch der Beschwerdegegnerin 6 vom 24. November 2010 (Zustellung der Baubewilligung am 26. Januar 2012) für den Bau zweiter Häuser mit Garage auf Parzelle 2938 (Haus 1 auf den 1. April 2019, Haus 2 auf den 1. April 2020) hat neu wie folgt zu lauten: "Die Baufreigaben für Haus 1 und Haus 2 werden nicht er- teilt." f) das Baugesuch des Beschwerdegegners 5 vom 23. Juni 2011 (Zustellung der Baubewilligung am 7. Oktober 2011) für den Bau eines Mehrfamilienhauses mit integrierter Autogarage auf Parzelle 2384 (Haus 6 auf den 1. April 2020) hat neu wie folgt zu lauten: "Die Baufreigabe für Haus 6 wird nicht erteilt." Im Übrigen ist die Beschwerde R 15 75 abzuweisen. b) Gemäss Art. 73 Abs. 1 VRG hat im Rechtsmittelverfahren in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen. Vorliegend gilt es bezüglich der Kostenverteilung und der Festlegung der Parteientschädigung zu be- achten, dass die Erstellung der vorerwähnten Bauprojekte im Zeitpunkt der Beschwerdeerhebung am 21. August bzw. am 24. September 2015 aufgrund fehlender Kontingente nicht möglich war. Die Ausführung der Bauprojekte ist heute (zumindest teilweise) möglich, weil der Kreisrat Y._____ gestützt auf den seit 1. Januar 2016 in Kraft stehenden Art. 25 Abs. 2 ZWG mit Beschluss vom 20. August 2015 entsprechend neue Kontingente geschaffen hat. Des Weiteren gilt es bezüglich der Kosten- verteilung zu beachten, dass die Beschwerdegegnerin 1 durch ihr fehler- haftes Vorgehen die Durchführung der vorliegenden verwaltungsgerichtli- chen Beschwerdeverfahren zu verantworten hat. Dementsprechend recht- fertigt es sich, die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- für die beiden vereinig- ten Beschwerdeverfahren R 15 75 und R 15 85 der Beschwerdegegnerin 1 aufzuerlegen. Darüber hinaus hat die Beschwerdegegnerin 1 die Be- schwerdegegnerinnen 2, 4 und 6 sowie die Beschwerdegegner 3 und 5 - 42 - aussergerichtlich reduziert mit je Fr. 1'000.-- (inkl. MWST) zu entschädi- gen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Auf- gaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtli- chen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der Beschwerdegegnerin 1 keine aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen ist. Ebenfalls keine aussergerichtliche Ent- schädigung zuzusprechen ist der Beschwerdeführerin, da sie sich nicht anwaltlich vertreten liess. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde R 15 85 wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Die angefochtene Baubewilligung vom 28. März, mitgeteilt am 25. Mai 2012, wird aufgehoben, womit die darauf basierende Baufreiga- beverfügung vom 18. April, mitgeteilt am 7. August 2012, hinfällig wird. Die Angelegenheit wird an die Gemeinde X._____ zurückgewiesen, damit diese mit B._____ abklären kann, ob allenfalls ein Projektänderungsge- such mit einer erlaubten Nutzung wie Erstwohnungsnutzung (vgl. Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG) oder Nutzung als touristisch bewirtschaftete Wohnung (vgl. Art. 7 Abs. 1 lit. b ZWG) beantragt wird. 2. Die Beschwerde R 15 75 wird teilweise gutgeheissen. Ziff. 2 der ange- fochtenen Baufreigabeverfügungen vom 18., mitgeteilt am 24. bzw. 26. April 2012, betreffend a) das Baugesuch der C._____ AG vom 19. November 2007 (Zustel- lung der Baubewilligung am 1. Dezember 2010) für den Bau zwei- er Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2986 (Haus 2 auf den 1. April 2013, Haus 3 auf den 1. April 2016) lautet neu wie folgt: "Es wird festgestellt, dass Haus 2 bereits erstellt ist. Mit der - 43 - Ausführung von Haus 3 darf ab dem 1. April 2016 begonnen wer- den." b) das Baugesuch der Baugesellschaft A._____ vom 22. Oktober 2008 (Zustellung der Baubewilligung am 1. März 2011) für den Bau zweier Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2469 (Haus A auf den 1. April 2015, Haus B auf den 1. April 2018) lautet neu wie folgt: "Mit der Ausführung von Haus A darf ab dem 1. April 2015 begonnen werden. Die Baufreigabe für Haus B wird nicht er- teilt." c) das Baugesuch des D._____ vom 6. August 2010 (Zustellung der Baubewilligung am 26. Januar 2011) für den Bau zweier Mehrfami- lienhäuser mit integrierten Autogaragen auf Parzelle 2384 (Haus 4 auf den 1. April 2016, Haus 5 auf den 1. April 2017) lautet neu wie folgt: "Mit der Ausführung von Haus 4 darf ab dem 1. April 2016, mit der Ausführung von Haus 5 ab dem 1. April 2017 begonnen wer- den." d) das Baugesuch der C._____ AG vom 30. August 2010 (Zustellung der Baubewilligung am 28. Februar 2011) für den Bau zweier Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle auf Parzelle 2985 (Haus 4 auf den 1. April 2020, Haus 5 auf den 1. April 2022) lautet neu wie folgt: "Die Baufreigaben für Haus 4 und Haus 5 werden nicht er- teilt." e) das Baugesuch der E._____ vom 24. November 2010 (Zustellung der Baubewilligung am 26. Januar 2012) für den Bau zweiter Häu- ser mit Garage auf Parzelle 2938 (Haus 1 auf den 1. April 2019, Haus 2 auf den 1. April 2020) lautet neu wie folgt: "Die Baufreiga- ben für Haus 1 und Haus 2 werden nicht erteilt."- 44 - f) Das Baugesuch des D._____ vom 23. Juni 2011 (Zustellung der Baubewilligung am 7. Oktober 2011) für den Bau eines Mehrfamili- enhauses mit integrierter Autogarage auf Parzelle 2384 (Haus 6 auf den 1. April 2020) lautet neu wie folgt: "Die Baufreigabe für Haus 6 wird nicht erteilt." Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 3. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 1'208.-- zusammen Fr. 3'208.-- gehen zulasten der Gemeinde X._____ und sind innert 30 Tagen seit Zu- stellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 4. Die Gemeinde X._____ hat die A._____, B._____, die C._____ AG, D._____ und E._____ aussergerichtlich reduziert mit je Fr. 1'000.-- (inkl. MWST) zu entschädigen. 5. [Rechtsmittelbelehrung] 6. [Mitteilungen]