B u n d e s v e rw a l t u n g s g e r i ch t T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i f f éd é r a l T r i b u n a l e am m i n i s t r a t i vo f e d e r a l e T r i b u n a l ad m i n i s t r a t i v fe d e r a l Entscheid teilweise bestätigt durch BGer mit Urteil vom 17.03.2016 (1C_258/2014) Abteilung I A-2546/2012 U r t e i l v o m 1 . A p r i l 2 0 1 4 Besetzung Richter Christoph Bandli (Vorsitz), Richterin Claudia Pasqualetto Péquignot, Richter André Moser, Gerichtsschreiber Andreas Meier. Parteien 1. Flughafen Zürich AG, Postfach, 8058 Zürich, 2. Kanton Zürich, Baudirektion, Immobilienamt, Abteilung Landerwerb, Postfach, 8090 Zürich, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Roland Gfeller und Rechtsanwalt Dr. iur. Daniel Kunz, Gfeller Budliger Rechtsanwälte, Florastrasse 44, Postfach 1709, 8032 Zürich, Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2, gegen A._______ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Urs Jordi, Lägernstrasse 2, 8302 Kloten, Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1, und Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10, Hofackerstrasse 40, Postfach, 8032 Zürich, Vorinstanz, Gegenstand Entschädigung für Direktüberflüge ausgehend vom Betrieb des Landesflughafens Zürich-Kloten (Landeanflug Piste 28, sog. Ostanflug). A-2546/2012 Seite 2 Sachverhalt: A. Die A._______ AG erwarb am 9. April 2001 Eigentum an der damaligen Baulandparzelle Grundregisterblatt (…), Kataster-Nr. (…), in Kl oten. Der entsprechende Kaufvertrag war bereits am 21. Oktober 1999 abgeschlos- sen worden. Die A._______ AG überbaute die Parzelle in der Folge mit neun Mehrfamilienhäusern und erstellte eine Sammeltiefgarage. Baube- ginn war im August 2001. Im Oktober 2001 wurden die sogenannten "Ost- anflüge" auf die Piste 28 des Flughafens Zürich eingeführt. Die Liegen- schaft befindet sich im Bereich dieser Ostanflüge. Wie eine Vielzahl von Grundeigentümern aus der betroffenen Region gelangte die A._______ AG daher an die Flug hafen Zürich AG: Am 13. Dezember 2002 ersuchte sie um Enteignung der Liegenschaft gegen Vergütung des vollen Verkehrs- werts per 1. Januar 2001, eventuell um eine Entschädigung für den einge- tretenen Minderwert. Die Eidgenössische Schätzungskommission Kreis 10 (nachfolgend: ESchK) leitete im August 2003 für sämtliche Begehren aus der Gemeinde Kloten ein Sammelverfahren ein. B. Am 2. März 2005 beschränkte die ESchK den Gegenstand des Sammel- verfahrens vorerst auf die Frage der Unvorhersehbarkeit der Fluglärmim- missionen. Bei der Unvorhersehbarkeit handelt es sich um eine der An- spruchsvoraussetzungen für eine Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte. Hingegen hängt ein allfälliger Entschädi- gungsanspruch für direkten Überflug nicht von der Unvorhersehbarkeit ab. Am 17. Dezember 2007 kam die ESchK zum Schluss, massgeblicher Stichtag für die Unvorhersehbarkeit sei der 1. Januar 1961. Sie wies daher die Begehren all jener ab, die ihr Grundeigentum seit diesem Datum erwor- ben hatten und auch nicht von ei nem direkten Überflug betroffen sind. Ab Herbst 2009 nahm die ESchK dann diejenigen Enteignungsverfahren aus der Gemeinde Kloten wieder an Hand, in denen von direkten Überflügen auszugehen ist; darunter auch das vorliegende Verfahren. Sie stellte den betroffenen Parteien die baldige Durchführung der Schätzungen in Aus- sicht. C. Vorliegend führte die Referentin am 29. Juni 2010 bei der betroffenen Lie- genschaft einen Augenschein durch und nahm darauf eine Schätzung vor. Von der Flughafen Zürich AG wird ein direkter Überflug der betroffenen Lie- genschaft grundsätzlich nicht bestritten. A-2546/2012 Seite 3 D. Am 10. Februar 2011 wurde die Leitung sämtlicher Enteignungsverfahren betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten dem damaligen Vizepräsi- denten der Schätzungskommission übertragen. In der Folge wurden Kom- missionsaugenscheine bei den betroffenen Liegenschaften durchgeführt, vorliegend am 21. September 2011. Diese Augenscheine fanden zwischen 21 und 23 Uhr abends statt und dienten der Beurteilung der Überflugsitua- tion, d.h. der Wahrnehmung der Überflüge. Schliesslich wurden im November und Dezember 2011 kombinierte Eini- gungs- und Schätzungsverhandlungen durchgeführt. Der vorliegende Fall wurde am 8. und 14. November 2011 verhandelt. Die A._______ AG hielt an ihrem Hauptbegehren um E nteignung der Liegenschaft nicht fest und beschränkte sich auf ihr Begehren um Entschädigung für den eingetrete- nen Minderwert. Eine Einigung über die Höhe der Entschädigung kam nicht zustande. Im Rahmen der Schätzungsverhandlung machte die A._______ AG unter anderem geltend, bei der Bestimmung des Minderwerts sei auf die Belastungswerte gemäss dem unterdessen rechtskräftigen "vorläufi- gen Betriebsreglement" für den Flughafen Zürich (vBR) abzustellen, even- tuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007. Für den Fall, dass die ESchK die Entschädigung dennoch auf Basis der Fluglärmbelastung des Jahres 2002 festsetzt, machte die A._______ AG eine nachträgliche Ent- schädigungsforderung im Sinne von Art. 41 des Bundesgesetzes vom 20. Juni 1930 über die Enteignung (EntG, SR 711) geltend. E. Der Entscheid der ESchK vom 14. November 2011 wurde den Parteien am 7. März 2012 zugestellt. Das Dispositiv lautet wie folgt: "1. Vom Rückzug des sinngemäss gestellten Ausdehnungsbegehrens sowie der Begehren um Sicherheitsleistung und Abschlagszahlung wird Vormerk genommen und das Verfahren insoweit als erledigt abgeschrieben. 2. Das enteignungsrechtliche Entschädigungsbegehren der A._______ AG (Enteignete) für den Minderwert aus Direktüberflügen und übermässigem Fluglärm ausgehend vom Landesflughafen Zürich-Kloten am Grundstück (…) wird abgewiesen. 3. Die angemeldete Entschädigungsforderung de r Enteigneten gemäss Art. 41 des Bundesgesetzes über die Enteignung (…) wird zuständigkeits- halber an die Präsidentin der Schätzungskommission überwiesen. A-2546/2012 Seite 4 4. Die Kosten dieses Verfahrens werden der Flughafen Zürich AG auferlegt. Die Rechnungsstellung an die kostenpflichtige Partei erfolgt im Rahmen der periodischen Zwischenabrechnungen. 5. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, der A._______ AG eine Partei- entschädigung von Fr. 10'220.– auszurichten." Die ESchK führt zur Abweisung des Entschädigungsbegehrens aus, im Fall direkter Überflüge hänge der Entschädigungsanspruch zwar nicht von der Unvorhersehbarkeit ab, doch könne der Umstand, dass der Flughafenbe- trieb bereits vor dem Erwerb des Grundeigentums bestanden habe, bei der Entschädigungsbemessung berücksichtigt werden. Sei ein Grundstück zu einem derart tiefen Preis erworben worden, dass sich der Schaden auf ent- gangenen Gewinn beschränke ( d.h. das Grundstück ohne Verlust weiter- verkauft werden kann), so sei eine Entschädigung nicht gerechtfertigt. Im vorliegenden Fall habe die A._______ AG das Bauland zu einem Preis er- worben, der deutlich unter dem Verkehrswert mit Fluglärm am Stichtag (1. Januar 2002) liege. Hinzu komme, dass der Vollzug des Kaufvertrag s vom 21. Oktober 1999 bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilli- gung aufgeschoben worden sei. Ab dem 23. Mai 2000 sei indes konkret mit der Einführung regelmässiger Ostanflüge zu rechnen gewesen. Zu diesem Zeitpunkt sei die A._______ AG noch nicht zum Vollzug der Vertrags ver- pflichtet gewesen. Das Kostenrisiko der A._______ AG habe sich zu die- sem Zeitpunkt auf die bis zum Erhalt der Baubewilligung anfallenden Pro- jektierungskosten von Fr. 180'000.– beschränkt. Dennoch habe die A._______ AG rund (…) Mio. Franken investiert und die Überbauung fertig gestellt. Aus diesen Umständen lasse sich schliessen, dass die vorbeste- hende Fluglärmentwertung des Grundstücks und die mit einer Überbauung verbundenen Unwägbarkeiten in den Kaufmodalitäten und im Kaufpreis zum Ausdruck gekommen seien. F. Am 23. April 2012 erhebt die A._______ AG (Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1; nachfolgend: Enteignete) beim Bundesverwal- tungsgericht Beschwerde gegen den Entscheid vom 14. November 2011 (Beschwerdeverfahren A-2208/2012). Die Enteignete beantragt sinnge- mäss, Ziff. 2 des Dispositivs sei aufzuheben und die Sache zur Festset- zung einer (ungekürzten) Entschädigung an die ESchK (nachfolgend: Vo- rinstanz) zurückzuweisen; eventuell sei eine solche Entschädigung festzu- setzen. A-2546/2012 Seite 5 Die Enteignete macht geltend, sie sei ab Beurkundung des Kaufvertrags am 21. Oktober 1999 verpflichtet gewesen, das Land zum vereinbarten Preis zu übernehmen. Zu diesem Zeitpunkt habe sie nicht konkret mit der Einführung regelmässiger Ostanflüge rechnen müssen. Deshalb sei es auch nicht gerechtfertigt, ihr eine Entschädigung generell zu verwehren. Nur sofern anhand eines Vergleichs mit relevanten Vergleichstrans aktio- nen ein wesentlicher Preisabschlag festgestellt werden könne, der zwei- felsfrei auf die bereits 1999 erfolgenden Überflüge zurückzuführen sei, be- stehe überhaupt Raum für einen Abzug. Was die Minderwertermittlung betrifft, ist das übliche Vorgehen der V o- rinstanz nach Ansicht der Enteigneten wie folgt zu korrigieren: Reduktion des Basiszinssatzes von 4.25% auf 4.0%, keine "Beschränkung auf den direkt überflogenen Bereich" (eventuell Neufestsetzung des Überflugkorri- dors), Abstellen auf die Belastungswerte gemäss vBR (eventuell auf die Belastungswerte des Jahres 2007), Anpassung des Modells ESchK an die besondere Abend- und Nachtlärmbelastung im Bereich der Ostanflüge, an- dere Berechnung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte. G. Am 7. Mai 2012 reichen di e Flughafen Zürich AG und der Kanton Zürich (Beschwerdeführende 1 und Beschwerdegegner 2; nachfolgend: Enteig- ner) eine Anschlussbeschwerde ein. Das Bundesverwaltungsgericht nimmt die Behandlung der Anschlussbeschwerde unter der Verfahrensnummer A- 2546/2012 an Hand. Die Enteigner beantragen, Ziff. 5 des Dispositivs des Entscheids vom 14. November 2011 sei aufzuheben und die Parteient- schädigung für das vorinstanzliche Verfahren pauschal auf Fr. 4'000.–, eventuell Fr. 6'000.– festzusetzen. H. Mit Verfügung vom 21. Juni 2012 vereinigt der Instruktionsrichter die bei- den Beschwerdeverfahren unter der Nummer A-2546/2012. I. Die Vorinstanz teilt in ihrer Vernehmlassung vom 9. Juli 2012 mit, sie halte an ihrem Entscheid fest. J. Die Enteigner beantragen in ihrer Stellungn ahme vom 26. Oktober 2012, die Beschwerde der Enteigneten sei abzuweisen. A-2546/2012 Seite 6 K. Die Enteignete beantragt in ihrer Stellungnahme vom 29. Oktober 2012, auf die Anschlussbeschwerde der Enteigner sei nicht einzutreten; eventuell sei sie abzuweisen. Weiter stellt die Enteignete ein Gesuch um Abschlags- zahlung. L. Der Instruktionsrichter teilt den Verfahrensbeteiligten mit Verfügung vom 8. November 2012 mit, es werde eine Stellungnahme von Prof. Dr. Donato Scognamiglio zur Frage der Anwendbarkeit des Modells ESchK eingeholt. Mit Verfügung vom 13. Februar 2013 bringt der Instruktionsrichter den Ver- fahrensbeteiligten zur Kenntnis, dass Prof. Scognamiglio keine Stellung- nahme eingereicht hat. M. Die Enteigner nehmen mit Eingabe vom 6. Dezember 2012 zum Gesuch der Enteigneten um Abschlagszahlung Stellung. Am 30. Januar 2013 rei- chen sie zudem ergänzende Unterlagen betreffend Flugbewegungszahlen und Fluglärmwerte ein. Gemäss Verfügung des Instruktionsrichters vom 13. Februar 2013 werden diese im Parallelverfahren A -2132/2012 zu den Akten genommen und gelten im vorliegenden Verfahren als beigezogen. N. Mit Zwischenverfügung vom 25. Februar 2013 weist der Instruktionsrichter das Gesuch der Enteigneten um Abschlagszahlung ab. O. Am 10. April 2013 reichen die Enteigner eine weitere Stellung nahme ein. Sie bestätigen die gestellten Anträge. P. Die Enteignete hält in ihrer weiteren Stellungnahme vom 10. April 2013 an ihren Anträgen ebenso fest. Q. Am 11. Juni 2013 reicht die Enteignete eine letzte Stellungnahme ein. Sie hält an ihren Anträgen wiederum fest. R. Die Enteigner halten in ihrer letzten Stellungnahme vom 12. Juni 2013 ihre Anträge ebenfalls aufrecht. A-2546/2012 Seite 7 S. Auf die weiteren Vorbringen der Parteien und die sich bei den Akten be- findlichen Schriftstücke wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Er- wägungen eingegangen. T. Es sind 20 weitere Schätzungsentscheide betreffend anerkannte Direkt- überflüge in Kloten beim Bundesverwaltungsgericht angefochten. Die ent- sprechenden Beschwerdeverfahren werden separat geführt. Das Bundesverwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. 1.1 Nach Art. 77 Abs. 1 EntG können Entscheide der Schätzungskommis- sion beim Bundesverwaltungsgericht angefochten werden. Das Bundes- verwaltungsgericht ist somit zuständig für die Beurteilung der vorliegenden Beschwerden. Das Verfahren richtet sich nach dem Verwaltungsgerichts- gesetz vom 17. Juni 2005 (VGG, SR 173.32), soweit das EntG nichts an- deres bestimmt (Art. 77 Abs. 2 EntG). Das VGG verweist in seinem Art. 37 ergänzend auf das Verwaltungsverfahrensgesetz vom 20. Dezember 1968 (VwVG, SR 172.021). 1.2 Zur Beschwerdeerhebung sind nach Art. 78 Abs. 1 EntG zunächst die Hauptparteien (d.h. die Inhaber der enteigneten Rechte bzw. der Enteig- ner) legitimiert. Als Nebenparteien werden die Grundpfandgläubiger, Grundlastberechtigten und Nutzniesser erwähnt; sie sind zur Beschwerde berechtigt, soweit sie infolge des Entscheids der Schätzungskommission zu Verlust gekommen sind. Im Übrigen gelten die allgemeinen Vorausset- zungen gemäss Art. 48 Abs. 1 VwVG, wonach zur Beschwerde berechtigt ist, wer am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat, durch den ange- fochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Inte- resse an dessen Aufhebung oder Änderung hat (vgl. hierzu Urteil des Bun- desverwaltungsgerichts A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 1.2 mit Hin- weis). Die Enteignete ist somit ohne Weiteres zur Beschwerde berechtigt. 1.3 Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde der Enteigne- ten vom 23. April 2012 ist damit einzutreten. A-2546/2012 Seite 8 2. Vertieft zu prüfen wäre die Zulässigkeit der Anschlussbeschwerde der Ent- eigner vom 7. Mai 2012. Mit dieser wird indes allein die Reduktion der zu leistenden Parteientschädigung beantragt. Da der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und das vorinstanzliche Verfahren wieder aufzuneh- men ist, erübrigt es sich, über die Höhe der vorinstanzlichen Parteientschä- digung und damit über die Zulässigkeit der Anschlussbeschwerde zu be- finden (vgl. unten E. 10). 3. Das Bundesverwaltungsgericht überprüft die angefochtene Verfügung auf Rechtsverletzungen – einschliesslich unrichtiger oder unvollständiger Fest- stellung des rechtserheblichen Sachverhalts und Rechtsfehler bei der Aus- übung des Ermessens – sowie auf Angemessenheit hin (vgl. Art. 49 VwVG). Es kann eine Beschwerde auch aus einem anderen als den gel- tend gemachten Gründen gutheissen (vgl. Art. 62 Abs. 4 VwVG) oder den angefochtenen Entscheid mit einer Begründung bestätigen, die von jener der Vorinstanz abweicht (vgl. BVGE 2007/41 E. 2 mit Hinweisen). Jedoch ist es nicht Sache des Bundesverwaltungsgerichts, über die tatsächlichen Vorbringen der Parteien hinaus den Sachverhalt vollkommen neu zu erfor- schen und nach allen möglichen Rechtsfehlern zu suchen. Für entspre- chende Fehler müssen sich mindestens Anhaltspunkte aus den Parteivor- bringen oder den Akten ergeben (vgl. ANDRÉ MOSER / MICHAEL BEUSCH / LORENZ KNEUBÜHLER, Prozessieren vor dem Bundesverwaltungsgericht, 2. Auflage, Basel 2013, Rz. 1.52 und 1.55 mit Hinweisen; vgl. auch BVGE 2007/27 E. 3.3; zum Ganzen zudem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-287/2013 vom 28. Mai 2013 E. 2 mit weiteren Hinweisen). 4. Nachfolgend wird geprüft, auf welcher Grundlage die Enteignete eine Ent- eignungsentschädigung geltend machen kann (Anspruchsgrundlage, E. 5 und 6) und wie die Entschädigung grundsätzlich zu bemessen ist (Umfang der Entschädigung, E. 7). Anschliessend wird darauf eingegangen, wie die besonderen Umstände des Liegenschaftserwerbs vorliegend zu berück- sichtigen sind (E. 8). A-2546/2012 Seite 9 Anspruchsgrundlage 5. Zunächst ist zu prüfen, auf welcher Grundlage eine Entschädigung geltend gemacht werden kann. 5.1 Im Zusammenhang mit den Immissionen, die durch den Betrieb der Landesflughäfen verursacht werden, unterscheidet das Bundesgericht zwi- schen Grundstücken, die in geringer Höhe von Flugzeugen überflogen werden (direkter Überflug, auch "Überflug stricto sensu" bzw. "eigentlicher Überflug"), und Grundstücken, die sich ebenfalls in der Nachbarschaft des Flughafens befinden, aber nicht direkt überflogen werden. Gestützt auf Art. 641 Abs. 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs vom 10. Dezember 1907 (ZGB, SR 210) muss es ein Grundeigentümer – aus privatrechtlicher Sicht – nicht dulden, dass durch direkte Überflüge in den Luftraum seines Grundstücks eingegriffen wird. Weiter stehen den Grundeigentümern un- abhängig von einem direkten Überflug an sich die nachbarlichen Abwehr- rechte gegen übermässige Immissionen nach Art. 679 Abs. 1 i.V.m. Art. 684 ZGB zu. Die Abwehrrechte des Privatrechts sowohl gegen direk- ten Überflug als auch gegen übermässige Immissionen kommen indessen nicht mehr zum Tragen, wenn die Einwirkungen vom bestimmungsgemäs- sen Gebrauch eines öffentlichen Flugplatzes herrühren. An die Stelle der privatrechtlichen Klagen tritt in diesem Fall der Anspruch auf Enteignungs- entschädigung (vgl. zum Ganzen BGE 129 II 72 [=Pra. 2003 Nr. 137] E. 2.2 bis 2.4 mit Hinweisen). Ein Entschädigungsanspruch für eine Unterdrückung nachbarlicher Ab- wehrrechte setzt voraus, dass kumulativ die drei Bedingungen der Unvor- hersehbarkeit der Lärmimmissionen, der Spezialität der Immissionen so- wie der Schwere des immissionsbedingten Schade ns gegeben sind (vgl. dazu BGE 130 II 394 E. 12 mit Hinweisen). Geht es hingegen um direkte Überflüge, so spielen die Voraussetzungen der Unvorhersehbarkeit, der Spezialität und der Schwere keine Rolle (vgl. BGE 134 II 49 E. 5 [vor E. 5.1] sowie BGE 129 II 72 E. 2.5 mit Hinweisen). 5.2 Das Bundesgericht hat den Stichtag für die Vorhersehbarkeit der Flug- lärmimmissionen im Einzugsbereich der schweizerischen Landesflughäfen auf den 1. Januar 1961 festgesetzt. Hat der Eigentümer – bzw. bei Erbgang oder Erbvorbezug der Erblasser – das Grundstück nicht vor diesem Datum erworben, besteht mangels Unvorhersehbarkeit kein Anspruch auf eine Entschädigung wegen Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte (vgl. A-2546/2012 Seite 10 BGE 136 II 263 E. 7.1 und BGE 131 II 137 [=Pra. 2006 Nr. 3] E. 2.1 je mit Hinweisen). Ebenso wenig ist eine Entschädigung für ein Gebäude zu leis- ten, das erst nach diesem Datum erstellt worden ist (vgl. BGE 134 II 145 E. 6 mit Hinweisen). Auch hinsichtlich der Ostanflüge hat das Bundesge- richt an diesem Stichtag festgehalten (vgl. BGE 136 II 263 E. 7.2 ff.). 6. Im vorliegenden Fall erwarb die Enteignete die betreffende Liegenschaft erst nach dem 1. Januar 1961. Sie kann eine Entschädigung damit nur un- ter dem Titel "direkter Überflug" geltend machen. Umfang der Entschädigung 7. Eine Enteignung kann nur gegen volle Entschädigung erfolgen (vgl. Art. 26 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 [BV, SR 101] und Art. 16 EntG). Bei der Festsetzung der Entschädigung sind alle Nachteile zu berücksichtigen, die dem Enteig- neten aus der Entziehung oder Beschränkung seiner Rechte erwachsen (Art. 19 EntG). Die Entschädigung für eine Enteignung von nachbarlichen Abwehrrechten unterliegt den Regeln, die bei einer Teilenteignung im Sinne von Art. 19 Bst. b EntG zur Anwendung gelangen. Sie berechnet sich nach der Differenzmethode, die darin besteht, vom Verkehrswert der Lie- genschaft ohne Immissionen denjenigen der Liegenschaft mit den Immis- sionen abzuziehen (vgl. dazu BGE 122 II 337 [=Pra. 1997 Nr. 4] E. 4c so- wie HEINZ HESS / HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Band I, Bern 1986, Art. 19 Rz. 154 f., je mit Hinweisen). Der entsprechende Minderwert wird in der Regel in Prozenten des Verkehrswerts des unbelas- teten Grundstücks ausgedrückt (vgl. dazu BGE 134 II 49 E. 11). Die Ent- schädigung für direkten Überflug, welche in gewisser Hinsicht mit einer Entschädigung für die zwangsweise Errichtung einer Dienstbarkeit (Über- flugsservitut) gleichgesetzt werden kann, wird ebenfalls nach den Regeln über die Teilenteignung, d.h. nach der Differenzmethode, bestimmt (vgl. dazu BGE 129 II 72 E. 2.8 sowie Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2). Sind die Voraussetzungen für eine Entschä- digung wegen direktem Überflug erfüllt, ist bereits aus diesem Grund eine Enteignungsentschädigung geschuldet, die den gesamten Schaden ein- schliesslich des lärmbedingten Schadens vollumfänglich deckt (vgl. BGE 129 II 72 E. 4 und BGE 131 II 137 E. 1.2). Berücksichtigung der Umstände des Liegenschaftserwerbs A-2546/2012 Seite 11 8. Im vorliegend angefochtenen Entsch eid führt die Vorinstanz aus , zwar hänge der Entschädigungsanspruch im Fall direkter Überflüge nicht von der Unvorhersehbarkeit ab, doch könne die Tatsache, dass der Flughafen- betrieb bereits vor dem Erwerb des Grundeigentums bestanden habe, aus Billigkeitsgründen bei der Entschädigungsbemessung berücksichtigt wer- den. Die Vorinstanz kam zum Schluss, aufgrund der konkreten Umstände des Liegenschaftserwerbs sei keine Entschädigung gerechtfertigt . Nach- folgend sind zunächst diese Umstände näher zu beleuchten (E. 8.1). An- schliessend sind die Überlegungen der Vorinstanz und die Gegenargu- mente der Enteigneten näher darzustellen (E. 8.2 bzw. 8.3). Schliesslich ist zu untersuchen, ob der Enteigneten eine Entschädigung zusteht und in welchem Umfang diese allenfalls herabzusetzen ist (E. 8.4 bis 8.9). 8.1 Die Enteignete hat die vorliegende Liegenschaft als Baugrundstück er- worben. Der Kaufvertrag wurde am 21.Oktober 1999 unterzeichnet und öf- fentlich beurkundet (vgl. Separatordner mit Beilagen zum Entschädigungs- begehren vom 13. Dezember 2002 [nachfolgend: Separatordner] , Bei- lage 6). Es wurde ein Kaufpreis von Fr. (…) pro Quadratmeter vereinbart. In Ziff. 1 der "weiteren Bestimmungen" des Kaufvertrags wurden sodann die Modalitäten der Ei gentumsübertragung geregelt. Danach konnte jede Partei innert zehn Tagen nach Vorliegen der "rechtskräftigen Baubewilli- gung gemäss dem den Parteien bekannten Vor projekt des Architekturbü- ros B._______" die Erfüllung verlangen. Für den Fall, dass bis zum 31. De- zember 2001 keine rechtskräftige Baubewilligung vorliegen sollte, war ein entschädigungsloses Dahinfallen des Kaufvertrages vorgesehen. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses war ein Gestaltungsplanverfahren im Gang. Mit Beschluss vom 6. Juni 2000 setzte der Gemeinderat der Stadt Kloten den öffentlichen Gestaltungsplan (…) fest. Am 14. September 2000 wurde dieser von der Baudirektion des Kantons Zürich genehmigt (vgl. Ver- fügung der Baudirektion von 14. September 2000 [Separatorder, Bei- lage 8]). Die Enteignete ersuchte darauf am 31. Oktober 2000 um Erteilung der baurechtlichen Bewilligung für ihr Bauvorhaben. Am 11. Dezember 2000 reichte sie eine ergänzte und überarbeitete Gesuchsversion zur Ge- nehmigung ein. Die Gemeinde Kloten erteilte die Bewilligung für die neun dreigeschossigen Mehrfamilienhäuser und die unterirdische Autoeinstell- halle am 13. Februar 2001 unter gewissen Bedingungen und mit Auflagen (vgl. Beschluss des Stadtrates Kloten vom 13. Februar 2001 ([Separatord- ner, Beilage 9]). Am 9. April 2001 wurde die Eigentumsübertragung von A-2546/2012 Seite 12 den Parteien zur Eintragung ins Grund register angemeldet (vgl. Grundre- gisteranmeldung vom 9. April 2001 ([Separatordner, Beilage 10]). Mit den Bauarbeiten ist gemäss den Feststellungen der Vorinstanz im August 2001 begonnen worden. Die Gebäude seien in den Jah ren 2002 und 2003 fer- tiggestellt worden. 8.2 Die Vorinstanz zog in Erwägung, wenn ein Grundstück nach 1961 zu einem derart tiefen Preis erworben worden sei, dass sich der Schaden auf entgangenen Gewinn beschränke (d.h. das Grundstück ohne Verlust wei- terverkauft werden kann), dann sei eine Entschädigung nicht gerechtfertigt. Vorliegend handle es sich um einen derartigen Fall. Denn per Stichtag 1. Januar 2002 sei von einem Durchschnittspreis für Bauland in Kloten von Fr. 600.– pro Quadratmeter auszugehen, wobei es sich um den Wert mit Fluglärm handle. Es falle auf, dass die Enteignete das Land um Fr. (…) pro Quadratmeter unter diesem Wert erworben habe. Der Verkehrswert liege damit – auch unter Berücksichtigung dessen, dass er durch die nicht lärm- bezogenen Aspekte der Direktüberflüge zusätzlich gemindert werde – nach wie vor über dem Kaufpreis. Hinzu komme, dass der Vollzug des Kaufver- trags vom 21. Oktober 1999 bis zum Vorliegen einer rechtskräftigen Bau- bewilligung aufgeschoben worden sei. Gemäss einem internen Dokument (Antragspapier vom 1. September 1999 [Separatordner, Beilage 7]) habe sich die Enteignete mit dem Architekturbüro auf ein Pausch alhonorar von Fr. 80'000.– für die Ausarbeitung des Gestaltungs plans und ein solches von Fr. 100'000.– für die Erlangung der Baubewilligung geeinigt, wobei Ausstiegsmöglichkeiten vorgesehen worden seien. Ab dem 23. Mai 2000 sei jedoch konkret mit der Einführung regelmässiger Ostanflüge zu rech- nen gewesen. Dieses Wissen habe sich auch die Enteignete anrechnen zu lassen. Diese sei zum genannten Zeitpunkt noch nicht zum Vollzug des Kaufvertrags verpflichtet gewesen. Ihr Kostenrisiko habe s ich auf die er- wähnten Projektierungskosten von Fr. 180'000.– beschränkt. Den noch habe die Enteignete rund (…) Mio. Franken investiert und die Überbauung fertig stellen lassen. Aus diesen Umständen lasse sich schliessen, dass die vorbestehende Fluglärmentwe rtung des Grundstücks und die mit einer Überbauung verbundenen Unwägbarkeiten bereits in den Kaufmodalitäten und im Kaufpreis zum Ausdruck gekommen seien. 8.3 Die Enteignete hält dem entgegen, sie sei ab Beurkundung des Kauf- vertrags am 21. Oktober 1999 verpflichtet gewesen, das Land zum verein- barten Preis zu übernehmen . Sie sei ferner verpflichtet gewesen, auf die Baubewilligung gemäss dem den Parteien bekannten Vorprojekt hin zuar-A-2546/2012 Seite 13 beiten. Sie habe nicht selber darauf hinwirken können, dass ihr die Baube- willigung nicht erteilt wird, um sich dann aus dem Vertrag zu lösen. Denn dadurch hätte sie sich vertragsbrüchig gemacht. Da sie also bereits ab dem 21. Oktober 1999 zum Erwerb des Landes verpflichtet gewesen sei, könne ihr nicht zum Vorwurf gemacht werden, dass ab dem 23. Mai 2000 konkret mit der Einführung regelmässiger Ostanflüge zu rechnen gewesen sei. Deshalb sei es auch nicht gerechtfertigt, ihr eine Entschädigung generell zu verwehren. Das gelte auch bezüglich der Überbauung. Mit dieser sei zwar erst im Augus t 2001 begonnen worden, doch könne von einem Grundeigentümer nicht erwartet werden, dass er auf eine Überbauung ver- zichtet, nur weil dies für den Enteigner "billiger" wäre. Zu berücksichtigen seien in diesem Zusammenhang auch die bereits getätigten namhaften In- vestitionen der Enteigneten, welche ohne die Überbauung zur Gänze nutz- los geworden wären. Was eine allfällige Herabsetzung der Entschädigung betrifft, führt die Ent- eignete aus, eine solche dürfe nicht leichthin vorgenommen werden. Sank- tioniert werden solle ausschliesslich ein verpöntes doppeltes Abkassieren, einmal in Form des niedrigeren Preises beim Kauf der Liegenschaft und ein weiteres Mal in Form der Entschädigung. Die Herabsetzung sei deshalb auf gekauftes Land bzw. auf gekaufte Liegenschaften (Land und Gebäude) beschränkt. Bei selber errichteten Gebäuden rechtfertige sich eine Herab- setzung, wenn überhaupt, nur dann und insoweit, als sie auch auf dem Land angebracht sei. Sicher aber kö nne es nicht angehen, den Grundei- gentümer dafür zu sanktionieren, dass er seine beim Landerwerb berech- tigten Renditeerwartungen wegen ihm nachträglich vom Enteigner aufge- zwungener Umstände reduzieren musste. Im Übrigen sei zu beachten, dass das Bundesgeric ht in BGE 129 II 72 E. 2.7 eine Herabsetzung nur zulasse, wenn der Umstand, dass eine Liegenschaft tatsächlich seit meh- reren Jahren überflogen werde, "a influencé sensiblement le prix de vente". Entscheidend sei hier das Wort "sensiblement", welches in der Zeitschrift "Die Praxis" mit "merklich" und von der Vorinstanz mit "spürbar" übersetzt werde, das aber auch mit "deutlich" übersetzt werden könne. So oder an- ders müsse jedenfalls ein wesentlicher Preisabschlag feststellbar sein. Aus dem von der Vorinstanz angestellten Vergleich mit der Verkehrswertschät- zung per Stichtag lasse sich jedoch nichts für die Beurteilung des bereits 1999 verbindlich festgelegten Kaufpreises gewinnen. Als Vergleichsgrösse seien vielmehr die bis im Herbst 1999 in Kloten erzielten Baulandpreise für Grundstücke gleicher Art, gleicher Qualität und gleicher Lage heranzuzie- hen. Insbesondere sei zu berücksichtigen, dass das Land der Gestaltungs-A-2546/2012 Seite 14 planpflicht unterlag. Damit seien nicht nur besondere Aufwendungen ver- bunden gewesen, sondern – mangels sofortiger Überbaubarkeit – auch eine Preisminderung. Sodann handle es sich um eine grosse Parzelle, wel- che vom Verkäufer aufgrund der Gestaltungsplanpflicht auch nicht ohne Weiteres in kleinere Parzellen habe unterteilt werden können. Solche Grossparzellen würden regelmässig mit einem Discount gehandelt. Nur so- fern anhand des anzustellenden Vergleichs mit relevanten Vergleichstra- nsaktionen ein wesentlicher Preisabschlag festgestellt werden könne, der nicht auf diese preismindernden Besonderheiten, sondern zweifelsfrei auf die bereits 1999 erfolgenden Überflüge zurückzuführen sei, bestehe über- haupt Raum für einen Billigkeitsabzug auf der Entschädigung für das Land. Nur wenn sich dieser Abzug rechtfertige, könne auch ein Billigkeitsabzug auf der Entschädigung für die Gebäude in Frage kommen. 8.4 Nach der Differenzmethode ist dem Eigentümer die Differenz zwischen dem Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks und jenem des belaste- ten Grundstücks zu ersetzen ( vgl. Urteil des Bundesgerichts 1E.8/2000 vom 12. Dezember 2002 E. 2.2.2; vgl. bereits oben E. 7). Klarzustellen ist, dass bei diesen Verkehrswerten auch die Gebäude zu berücksichtigen sind. Denn entscheidend ist, dass der Abschluss der Werkverträge bzw. der Baubeginn vor Einführung der Ostanflüge liegt (vgl. dazu unten E. 8.8.2 f.). Darauf, ob die Gebäude am festgelegten Schätzungsstichtag bereits fertiggestellt waren, kann es, anders als die Vorinstanz in ihrem Entscheid antönt, nicht ankommen. Hingegen stellt sich das Problem, dass die Lie- genschaft bereits beim Landkauf und bei der Erstellung der Gebäude von Immissionen betroffen und insofern nicht "unbelastet" war. Weiter zeich- nete sich die Einführung der Ostanflüge ab einem gewissen Zeitpunkt be- reits ab. Darauf ist im Folgenden einzugehen. 8.5 In BGE 129 II 72 hat das Bundesgericht festgehalten, zwar hätten die Vorhersehbarkeit oder das Vorbestehen des Flugplatzbetriebs keinen Ein- fluss auf den Anspruch auf eine Entschädigung für direkten Überflug, doch könnten diese Faktoren bei der Festsetzung der Entschädi gung berück- sichtigt werden. In der zivilrechtlichen Rechtsprechung und Lehre werde anerkannt, dass der Schadenersatz für übermässige Einwirkungen aus Gründen der Billigkeit herabgesetzt werden könne, indem man der frühe- ren Errichtung der Anlage, von der die Immissionen ausgehen, Rechnung trage. Denn es sei unbillig, wenn derjenige, der beim Kauf der Liegenschaft aufgrund dieses Umstandes einen niedrigeren Preis bezahlen musste, zu- sätzlich einen ohne Berücksichtigung des Kaufpreises festgesetzten Scha- denersatz erhielte und damit in gewisser Weise doppelt entschädigt würde. A-2546/2012 Seite 15 Diese Überlegungen müssten auch im Hinblick auf die enteignungsrechtli- che Entschädigung für direkten Überflug gelten. Habe der Umstand, dass eine Liegenschaft tatsächlich seit mehreren Jahren überflogen werde, den Kaufpreis merklich ("sensiblement") beeinflusst, so könne dies der Enteig- nungsrichter berücksichtigen "und gegebenenfalls aus Gründen der Billig- keit die grundsätzlich gemäss Art. 19 lit. b EntG berechnete Enteignungs- entschädigung herabsetzen" (vgl. BGE 129 II 72 E. 2.7). Es bleibt damit dabei, dass der zu entschädigende Minderwert in der Dif- ferenz der Verkehrswerte mit und ohne Immissionen besteht. Ob bereits zum Kauf zeitpunkt eine gewisse Immissionsbelastung bestand, ist also grundsätzlich nicht relevant. Konnte der Eigentümer das Grundstück auf- grund der vorbestehenden Belastung allerdings bereits zu einem reduzier- ten Preis erwerben, wurde er im Umfang dieser Reduktion für den Minder- wert sozusagen schon entschädigt. In diesem Umfang trifft ihn der Scha- den also nicht, was bei der Festsetzung der Entschädigung für direkten Überflug zu berücksichtigen ist. Indem das Bundesgericht von Billigkeit spricht und eine "Kann-Formulierung" verwendet, scheint es sich dabei für ein kasuistisches Vorgehen auszusprechen, also für eine Beurteilung an- hand des jeweils konkret zu beurteilenden Falls. 8.6 Festzuhalten ist zunächst , dass die Vorinstanz zu Recht von einem Durchschnittspreis von Fr. 600.– pro Quadratmeter für Bauland in K loten am Stichtag ausgegangen ist. Allerdings handelt es sich bei diesem Wert nicht um den Wert mit Fluglärm, sondern um denjenigen ohne Fluglärm (vgl. das heutige Urteil im Verfahren A-2151/2012 E. 18). Damit kann nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, der vereinbarte Kaufpreis von Fr. (…) pro Quadratmeter liege so tief, dass die Enteignete das Grundstück nach Einführung der Ostanflüge ohne Verlust hätte weiterverkaufen kön- nen. Ohnehin kommt es darauf nicht an: Wie aus dem soeben Gesagten hervorgeht, kann ein tiefer Kaufpreis nur insoweit eine Rolle spielen, als er auf die zum Kaufzeitpunkt bereits bestehenden Immissionen zurückzufüh- ren ist. 8.7 In einem ersten Schritt ist somit zu prüfen, ob im Kaufpreis gemäss Kaufvertrag vom 21. Oktober 1999 bereits e ine Lärmbelastung "einge - preist" ist und wie dieser Umstand gegebenenfalls zu berücksichtigen ist. 8.7.1 Die Vorinstanz führt in mehreren ihrer Entscheide selber aus, die Be- urteilung, ob im Kaufpreis ein fluglärmbedingter Minderwert berücksichtigt A-2546/2012 Seite 16 worden sei, ge stalte sich schwierig. Es waren die genannten bundesge- richtlichen Vorgaben, welche die Vorinstanz veranlassten, dennoch "Kauf- preisanalysen" vorzunehmen. Nach Beurteilung des Bundesverwaltungs- gerichts hat sich der Ansatz, einen allfälligen Einfluss der vorbestehenden Fluglärmbelastung auf den Kaufpreis im Einzelfall zu prüfen, dabei jedoch als nicht umsetzbar erwiesen. Dies aus den zwei nachfolgend dargelegten Gründen. Erstens stellen sich bereits bei der Beurteilung, ob der Kaufpreis dem da- maligen Verkehrswert ohne Fluglärm entsprach oder tiefer lag, erhebliche Schwierigkeiten. Dies gilt jedenfalls für Liegenschaften, die beim Kauf be- reits überbaut waren (vgl. das heutige Urteil im Verfahren A -2163/2012 E. 18.4.1; für Bauland das heutige Urteil im Verfahren A-2151/2012 E. 20.4.1). Zweitens ist durch die Feststellung, dass der Kaufpreis dem damaligen Verkehrswert ohne Fluglärm entsprach, bzw. durch die Feststellung, dass er tiefer lag, an sich nichts gewonnen. Denn der Kaufpreis eines Grund- stücks hängt von div ersen Faktoren ab bzw. kann aus verschiedensten Gründen höher oder tiefer ausgefallen sein. Die Motive, von welchen sich Verkäufer und Käufer im Einzelfall haben leiten lassen, sind grundsätzlich nicht mehr eruierbar. Entspricht der Kaufpreis dem Verkehrsw ert ohne Fluglärm, folgt daraus somit nicht zwingend, dass die Fluglärmbelastung bei der Festlegung des Kaufpreises "vergessen" wurde. Unter Umständen haben die Parteien die Lärmbelastung durchaus berücksichtigt, den Ver- kehrswert aber aus anderen Gründen höher veranschlagt als rückwirkend der Schätzer. Entsprechend steht selbst bei einem aus Sicht des Schätzers überhöhten Kaufpreis nicht fest, dass die Fluglärmbelastung auf diesen Kaufpreis keinen Einfluss gehabt hat. Denn auch die Gründe für den über- höhten Preis lassen sich letztlich nicht eruieren. Umgekehrt kann auch nicht allein daraus, dass ein Kaufpreis unter dem Verkehrswert ohne Flug- lärm liegt, geschlossen werden, es sei eine Fluglärmbelastung "einge- preist". Stellt man bei der Beurteilung, ob eine "Einpreisung" von Fluglärm vorliegt, auf das Vorhandensein einer Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrs- wert ohne Fluglärm ab, handelt es sich somit um eine Schematisierung. Wenn aber eine gewisse Schematisierung schon unumgänglich ist, dann ist die von den Enteignern sinngemäss vertretene Argumentation überzeu- gender, wonach generell von der Berücksichtigung der zum Kaufzeitpunkt gegebenen Fluglärmbelastung im Kaufpreis auszugehen ist, wenn diese A-2546/2012 Seite 17 Belastung bereits ein bestimmtes Niveau erreicht hatte. Denn es ist in der Tat anzunehmen, dass die Marktteilnehmer vorhandenen Fluglärm grund- sätzlich berücksichtigen. Eben darum wirkt sich eine Fluglärmbelastung ja auf den Verkehrswert von Wohneigentum aus. Das Bundesverwaltungsgericht erachtet es aus diesen Gründe n nicht für möglich, einzelfallweise einen allfälligen Einfluss der vorbestehenden Flug- lärmbelastung auf den Kaufpreis zu prüfen. 8.7.2 Kann hinsichtlich gewisser für die Festsetzung der Entschädigung re- levanter Aspekte kein strikter Beweis und angesichts einer Vielzahl von Verfahren auch keine Beurteilung in jedem Einzelfall verlangt werden, spricht denn auch nichts gegen eine Schematisierung. Eine solche kann vielmehr nicht nur wegen der Praktikabilität, sondern auch im Interesse der Gleichbehandlung geboten sein (in diesem Sinne BGE 134 II 160 E. 13). Die Vorgaben, welche das Bundesgericht in BGE 129 II 72 gemacht hat, sind daher insofern zu präzisieren, als mit der gebührenden Vorsicht von der zum Kaufzeitpunkt allgemein gegeben Belastungssituation auf die "Einpreisung" einer Lärmbelastung geschlossen werden kann. Da es auf den konkret bezahlten Kaufpreis somit nicht ankommt, kann offen bleiben, ob die Gestaltungsplanpflicht und die Grösse der Parzelle zu einer Preis- minderung führten, wie dies die Enteignete geltend macht, oder ob sich der Verkehrswert dadurch erhöht hat, worauf sich die Enteigner berufen. 8.7.3 Aufgrund der Ostanflüge bei starkem Westwind, der Starts in Rich- tung Osten bei Bise und der Südstarts mit left turn bestand im Bereich des Überflugkorridors i n Kloten bereits vor Einführung der Ostanflüge eine Lärmbelastung. Der Kaufvertrag wurde im Oktober 1999 abgeschlossen. Massgeblich ist somit die Lärmbelastung, die zu diesem Zeitpunkt bestand. Es rechtfertigt sich, von einer "Einpreisung" der vorbestehend en Lärmbe- lastung auszugehen, wenn die Grundbelastung bereits 60 dB erreichte. Da es vorliegend um den Kauf von Bauland geht, dieses unterdessen aber überbaut wurde, ist der entsprechende Abzug auf dem relativen Landwert vorzunehmen. Solange der Wert von 60 dB nicht deutlich überschritten wurde, ist ein Abzug von 5% des relativen Landwerts (ohne Fluglärm) vor- zunehmen. Im Fall einer deutlichen Überschreitung der Schwelle von 60 dB ist der Zuschlag höher anzusetzen (vgl. zum Ganzen das heutige Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 19). A-2546/2012 Seite 18 8.7.4 Unerheblich ist, ob die Enteignete mit Vertragsabschluss bereits ver- pflichtet war, das Land zum vereinbarten Preis zu übernehmen, oder ob sie sich, als konkret mit der Einführung der Ostanflüge zu rechnen war, noch aus dem Vertrag hätte lösen können. Denn im Kaufpreis kann in jedem Fall nur die Lärmbelastung eingepreist sein, die bereits bei Abschluss des Kauf- vertrags bestand. Anzumerken ist im Übrigen, dass der Enteigneten auch bei einer "freiwilligen" Übernahme des Baugrundstücks nicht entgegenge- halten werden kann, sie habe ihre Schadenminderungspflicht verletzt. Dies, weil der Minderwert des Baugrundstücks auch dem Verkäufer zu er- setzen gewesen wäre. Durch den Verkauf hat sich an diesem Minderwert nichts geändert. Die Scha denminderungspflicht spielt daher erst im Hin- blick auf die Erstellung der Gebäude eine Rolle (vgl. dazu sogleich E. 8.8). 8.7.5 Eine Herabsetzung der Entschädigung wegen "Einpreisung" der vor- bestehenden Lärmbelastung ist somit vorzunehmen, wenn die Grundbe- lastung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags 60 dB erreichte. Der entsprechende Abzug ist auf 5% des relativen Landwerts festzusetzen. Im Fall einer deutlichen Überschreitung der Schwelle von 60 dB ist der Ab- zug höher anzusetzen. 8.8 In einem zweiten Schritt ist zu prüfen, ob die Entschädigung aufgrund der Umstände, unter denen die Gebäude erstellt wurden, weiter herabzu- setzen ist. 8.8.1 Da die Enteignete die Entschädigung unter dem Titel "direkter Über- flug" geltend machen kann, spielt die Voraussetzung der Vorhersehbarkeit auch hinsichtlich der Gebäude keine Rolle. Da diese von der Enteigneten selber erstellt worden sind, stellt sich auch die Frage nach einer "Einprei- sung" nicht. Zu beachten ist jedoch, dass das Bundesgericht im Zusam- menhang mit der Unterdrückung nachbarlicher Abwehrrechte auf die Pflicht des Enteigneten hingewiesen hat, alle zumutbaren Vorkehren zu treffen, um den Schaden zu vermindern oder einzudämmen. Wie das Bun- desgericht ausführte, liefe es diesem Grundsatz zuwider, würde der Nach- bar einer Nationalstrasse für die immissionsbedingte Entwertung seines Hauses entschädigt, welches er auf eigene Gefahr erst erstellt hat, als der Bau der Strasse schon bekannt oder voraussehbar war (vgl. BGE 110 Ib 43 E. 4; vgl. auch BGE 111 Ib 233). Im Fall direkter Überflüge ist daher immerhin zu prüfen, ob der Eigentümer bei Erstellung eines Mehrfamilien- hauses bereits mit einem verminderten Ertrag rechnete, ob er also, wie es die Vorinstanz jeweils formuliert, reduzierte Renditeerwartungen hatte. Ge-A-2546/2012 Seite 19 gebenenfalls ist die Entschädigung zu kürzen, soweit sie den auf den Ge- bäudewert entfallenden Teil des Schadens abgilt. Dies gilt auch, wenn die beim Landerwerb noch berechtigten Renditeerwartungen nachträglich wei- ter reduziert werden mussten (vgl. im Einzelnen das heutige Urteil im Ver- fahren A-2163/2012 E. 18.3.2). 8.8.2 Die Einführung der Ostanflüge geht darauf zurück, dass Deutschland am 22. Mai 2000 die schweizerisch-deutsche Vereinbarung von 1984 über die An- und Abflüge zum bzw. vom Flughafen Zürich über deutsches Ho- heitsgebiet kündigte. Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 26. Mai 2009 festgehalten, bereits am Tag der Kündigung dieser Ver- einbarung sei klar gewesen, dass es zu einer Änderung des bisherigen Pistenbenützungskonzeptes kommen würde. Es habe ab sofort damit ge- rechnet werden müssen, dass ein wichtiger Teil der bisherigen Nordanflüge nach Osten verlegt werden könnte . Aufgrund der Medienreaktionen habe dies ab dem Tag nach der Kündigung, also dem 23. Mai 2000, auch dem Durchschnittsbürger klar sein müssen (vgl. Urteil des Bundesverwaltungs- gerichts A-1923/2008 vom 26. Mai 2009 E. 8.1 f.). Das Bundesgericht hat es in der Folge zwar abgelehnt, den Stichtag für die Vorhersehbarkeit der Ostanflüge auf den 23. Mai 2000 zu legen, sondern auch in diesem Fall am Stichtag 1. Januar 1961 festgehalten. Die Beurteilung des Bundesverwal- tungsgerichts, wonach die konkreten Gründe für die Einführung der Ostan- flüge ab dem 23. Mai 2000 erkennbar gewesen sind, zog es dabei aber nicht in Zweifel (vgl. BGE 136 II 263 E. 7). Die Vorinstanz hat im angefoch- tenen Entscheid somit zu Recht festgehalten, ab dem 23. Mai 2000 sei konkret mit der Einführung regelmässiger Ostanflüge zu rechnen gewesen. Eingeführt wurden die Ostanflüge sodann am 19. Oktober 2001 gestützt auf eine Tags zuvor erfolgte Änderung des Betriebsreglements (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-1923/2008 vom 26. Mai 2009 E. 8.1). 8.8.3 Es fragt sich nun, welcher Zeitpunkt für die Beurteilung der Rendi- teerwartungen massgeblich ist. Wie das Bundesgericht festgehalten hat, ist hinsichtlich der Vorhersehbarkeit der Lärmeinwirkungen darauf abzu- stellen, ob der Werkvertrag vor dem 1. Januar 1961 abgeschlossen worden ist oder – falls sich dies nicht mehr eruieren lässt – ob der Baubeginn in die Zeit vor diesem Datum fällt. Denn seien die Werkverträge einmal abge- schlossen und die Bauarbeiten aufgenommen, so sei es unverhältnismäs- sig, vom Grundeigentümer zu verlangen, die Verträge aufzulösen und den Bau im Hinblick auf die bekannt gewordenen Immissionsbelastungen ein- zustellen (BGE 134 II 49 E. 7). Aus der gleichen Überlegung ist auch bei A-2546/2012 Seite 20 der Beurteilung, ob der Eigentümer allenfalls reduzierte Renditeerwartun- gen hatte, auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Werkvertrags bzw. des Baubeginns abzustellen. Vorliegend ist nicht bekannt, wann die (definitiven) Werkverträge abge- schlossen worden sind. Vor dem 23. Mai 2000 kann dies aber nicht der Fall gewesen sein. Denn zu diesem Zeitpunkt war noch nicht einmal der Ge- staltungsplan festgesetzt worden . Während des Gestaltungsplanverfah- rens hat die Enteignete, wie aus dem von ihr vorgelegten Antragspapier vom 1. September 1999 (Separatordner, Beilage 7) hervorgeht, das Kos- tenrisiko jedoch auf ein Architekturhonorar von Fr. 80'000.– beschränkt. Mit den Bauarbeiten ist gemäss den Feststellungen der Vorinstanz sodann im August 2001 begonnen worden. Auch die Enteignete erwähnt dieses Da- tum in ihrer Beschwerde. So mit ist festzustellen, dass der für die Beurtei- lung der Renditeerwartungen massgebliche Zeitpunkt nach dem 22. Mai 2000 und vor dem 19. Oktober 2001 liegt. 8.8.4 Grundsätzlich rechtfertigt es sich, ebenfalls dann von reduzierten Renditeerwartungen auszugehen, wenn die Grundbelastung 60 dB er- reichte. Solange dieser Wert nicht deutlich überschritten wurde, ist ein Ab- zug in der Höhe von 5% des Gebäudewerts vorzunehmen (vgl. das heutige Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 19 und 21.4.1). Was den Zeitraum ab dem 23. Mai 2000 betrifft, kann es aber nicht allein darauf ankommen. Viel- mehr ist davon auszugehen, dass auch die Projektverantwortlichen der Enteigneten von der Kündigung der Vereinbarung von 1984 durch Deutschland Kenntnis hatten und ihnen klar war, dass ein wichtiger Teil der bisherigen Nordanflüge nach Osten verlegt werden könnte. Die Verant- wortlichen müssen daher auch damit gerechnet haben, dass die Rendite entsprechend tiefer ausfallen könnte. Zwar ist es nachvollziehbar, dass das Bauprojekt dennoch ohne zuzuwarten verwirklicht wurde. Dies ändert aber nichts daran, dass dabei der Minderwert, der heute aufgrund der Ostan- flüge besteht, zumindest teilweise bewusst in Kauf ge nommen wurde. In diesem Mass ist die Entschädigung herabzusetzen (vgl. oben E. 8.8.1). Da die Ostanflüge in die Renditeerwartungen eingeflossen sind, ist es nicht sachgerecht, lediglich einen Abzug von 5% des Gebäudewerts anzubrin- gen. Andererseits ist zu beachten, dass das Ausmass, welches die Ostan- flüge unterdessen angenommen haben, noch nicht konkret absehbar war (vgl. zur Entwicklung der Ostanflüge im Einzelnen das heutige Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 12.1 und 13.3.3). Es rechtfertigt sich daher, den Abzug auf 10% des Gebäudewerts festzusetzen. A-2546/2012 Seite 21 8.9 Es ergibt sich somit, dass der Enteigneten, wie allen Eigentümern von Ertragsliegenschaften, aufgrund der direkten Überflüge eine Minderwer- tentschädigung zusteht. Diese hat grundsätzlich die Differenz der Ver- kehrswerte der unbelasteten Liegenschaft und der belasteten Liegenschaft zu decken. Vorliegend ist allenfalls aber ein Abzug wegen "Ein preisung" der vorbestehenden Lärmbelastung beim Landkauf vorzunehmen. Dies, wenn die Grundbelastung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufver- trags mindestens 60 dB erreichte. Weiter hat ein Abzug wegen reduzierten Renditeerwartungen bei der Erstellung der Gebäude zu erfolgen. Die Höhe dieser Abzüge ist nach den vorstehenden Erwägungen zu bemessen. Ausgang des Beschwerdeverfahrens 9. Nach dem Gesagten (E. 8) hätte die Vorinstanz der Enteigneten eine Ent- schädigung nicht verweigern dürfen, sondern hätte ihr eine – wenn auch herabgesetzte – Minderwertentschädigung zusprechen müssen. Die Be- schwerde der Enteigneten erweist sich insoweit als berechtigt. Was die Minderwertermittlung betrifft, ist auf die in den Parallelfällen ergan- genen Urteile hinzuweisen. Daraus ergibt sich, dass zur Ermittlung des lärmbedingten Minderwerts die Lärmwerte des Jahres 2004 oder eines späteren Jahres heranzuziehen sind (vgl. das heutige Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 12 und 13), dass eine Anwendung des Modells ESchK in den vorliegenden Fällen nicht sachgerecht ist (vgl. das heutige Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 14) und dass bei der Festlegung des Zuschlags für nicht lärmbezogene Aspekte ein neues Vorgehen zu wählen ist (vgl. das heutige Urteil im Verfahren A-2163/2012 E. 21). Zudem ist die Entschädi- gung entgegen den Ausführungen der Vorinstanz nicht "auf den direkt überflogenen Bereich zu beschränken" (vgl. das heutige Urteil im Verfah- ren A-2163/2012 E. 9). Jedoch ist die Sache nur schon deshalb nicht ent- scheidreif, weil sich die Vorinstanz im vorliegend angefochtenen Entscheid nicht zu allen Aspekten der Minderwertermittlung geäussert hat, insbeson- dere nicht zum Verkehrswert der überbauten Parzelle. Entsprechend konn- ten und mussten die Parteien zur Entschädigungsbemessung nicht ab- schliessend Stellung nehmen. Demnach ist die Beschwerde der Enteigneten teilweise gutzuheissen, Ziff. 2 des Dispositivs des angefochtenen Entscheids aufzuheben und die A-2546/2012 Seite 22 Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zu- rückzuweisen. Im Übrigen (soweit sich die Enteignete auch einer Herab- setzung der Entschädigung widersetzt) ist die Beschwerde abzuweisen. Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren 10. Da der angefochtene Entscheid teilweise aufzuheben und das vorinstanz- liche Verfahren wieder aufzunehmen ist, erübrigt es sich, über das Begeh- ren der Enteigner um Reduktion der vorinstanzlichen Parteientschädigung zu befinden (vgl. Urteile des Bundesger ichts 1E.11/2007 vom 14. April 2008 E. 13 und 1E.8/2007 vom 28. April 2008 E. 17). Der angefochtene Entscheid ist vielmehr auch insoweit aufzuheben, als der Enteigneten eine Parteientschädigung zugesprochen wurde (Ziff. 5 des Dispositivs), und die Vorinstanz ist anzuweisen, im Rahmen ihres neuen Entscheids über eine Parteientschädigung für das gesamte vorinstanzliche Verfahren zu befin- den (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-1923/2008 vom 26. Mai 2009 E. 12.1 und Dispositiv-Ziff. 6). Der Prozessantrag der Enteigneten, die Flughafen Zürich AG sei zur Of- fenlegung ihrer sämtlichen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Ab- wehr der Entschädigungsforderung de r Enteigneten zu verpflichten, wird damit gegenstandslos (vgl. zu diesem Antrag im Übrigen Urteil des Bun- desverwaltungsgerichts A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 3). Kosten- und Entschädigungsfolgen 11. Die Kosten des Verfahrens vor dem Bundesverwaltungsgericht, ein- schliesslich einer Parteientschädigung an den Enteigneten, hat der Enteig- ner zu tragen (Art. 116 Abs. 1 Satz 1 EntG). Werden die Begehren des Ent- eigneten ganz oder zum grösseren Teil abgewiesen, so können die Kosten auch anders verteilt werden. Unnötige Kosten trägt i n jedem Fall, wer sie verursacht hat (Art. 116 Abs. 1 Satz 2 und 3 EntG). Für ein Abweichen vom Grundsatz, wonach der Enteigner die aus der Gel- tendmachung des Enteignungsrechts entstehenden Kosten trägt, sind vor- liegend keine Gründe ersichtlich. Der Antrag der Enteigner, die Verfahrens- kosten seien der Enteigneten aufzuerlegen und dieser sei keine Parteient- schädigung zuzusprechen, ist demnach abzuweisen. Die Flughafen Zürich AG als Enteignerin hat sowohl die Verfahrenskosten zu tragen als auch eine Parteientschädigung an die Enteignete zu leisten. A-2546/2012 Seite 23 12. Die Gerichtsgebühr bemisst sich nach Umfang und Schwierigkeit der Streitsache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien (Art. 63 Abs. 4bis VwVG sowie Art. 2 Abs. 1 des Reglements vom 21. Feb- ruar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwal- tungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]; zur subsidiären Anwendbarkeit siehe vorne E. 1.1). In enteignungsrechtlichen Verfahren ist es zudem üblich, die Kosten eher niedrig zu halten. Nicht heranzuziehen ist bei der Bemessung der Gerichtsgebühr insbesondere die Bestimmung von Art. 4 VGKE, wel- che für Streitigkeiten mit Vermögensinteresse eine streitwertabhängige Gerichtsgebühr vorsieht: Da das Unterliegerprinzip grundsätzlich nicht gilt, kann der Streitwert bei der Bestimmung der Gerichtskosten (und auch der Parteientschädigung) nicht ausschlaggebend sein. Der Enteignete wäre sonst in der Lage, durch Erhöhung seiner Forderung einseitig und praktisch ohne eigenes Risiko auf die Kosten einzuwirken (vgl. Urteil des Bundes- verwaltungsgerichts A-7434/2010 vom 5. April 2011 E. 7.1; vgl. auch Ur- teile des Bundesverwaltungsgerichts A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 12.1 und A-5101/2011 vom 5. März 2012 E. 8.1). Das Bundesverwaltungsgericht hatte insgesamt 21 Schätzungsentscheide betreffend anerkannte Direktüberflüge in Kloten zu beurteilen. Angesichts der diversen komplexen Fragen, die zu behandeln waren, und angesichts der Anzahl der Verfahren ist es angemessen, Gerichtsgebühren von insge- samt gut Fr. 100'000.– zu erheben. Es rechtfertigt sich damit ein Betrag von Fr. 5'000.– pro Verfahren. Demnach sind der Flughafen Zürich AG Verfahrenskosten von Fr. 5'000.– aufzuerlegen. Sie sind im Umfang von Fr. 2'000.– mit dem geleisteten Kos- tenvorschuss zu verrechnen. 13. Die Parteientschädigung umfasst die Kosten der Vertretung sowie allfällige weitere Auslagen der Partei (Art. 8 Abs. 1 VGKE). 13.1 Die Enteignete hat dem Bundesverwaltungsgericht am 3. September 2013 die detaillierte Kostennote ihrer Rechtsvertreter eingereicht. In dieser Kostennote wird der Aufwand für jedes der 16 Beschwerdeverfahren, an denen die Rechtsvertreter beteiligt waren, gesondert ausgewiesen. Er va- riiert zwischen 47 und 63 Stunden. Insgesamt wird für die 16 Verfahren ein Aufwand von 872.62 Stunden geltend gemacht. Die Leistungen werden zu einem Stundenansatz von Fr. 330.– (Rechtsanwälte Jordi und A-2546/2012 Seite 24 Vitali) bzw. Fr. 180.– (lic. iur. T. Murmann und lic. iur. A. Lippuner) in Rech- nung gestellt. Hinzu kommt eine Auslagenpauschale von 4%. 13.2 Zunächst ist der geltend gemachte Stundenaufwand zu beurteilen. 13.2.1 Die Parteienschädigung hat nicht jeden erd enklichen, sondern nur den notwendigen Aufwand zu ersetzen (vgl. Art. 116 Abs. 1 Satz 3 EntG sowie Art. 8 Abs. 2 und Art. 10 Abs. 1 VGKE). Parteikosten sind dann als notwendig zu betrachten, wenn sie zur sachgerechten und wirksamen Rechtsverfolgung oder Re chtsverteidigung unerlässlich erscheinen; ob dies zutrifft, bestimmt sich nach der Prozesslage, wie sie sich dem Betroffe- nen im Zeitpunkt der Kostenaufwendung darbot (Urteil des Bundesverwal- tungsgerichts A-4556/2011 vom 27. März 2012 E. 2.2.2 mit Hinweisen ). Entsprechend werden im Rahmen des richterlichen Ermessens gewisse Umstände regelmässig als Reduktionsgründe anerkannt. Eine Reduktion wird namentlich dann vorgenommen, wenn die Partei schuldhaft unnötige Kosten verursacht hat. Zu einer Reduktion führen etwa Wiederholungen in Rechtsschriften und Eingaben, in denen gegenüber den vorher eingereich- ten Rechtsschriften materiell nichts Neues vorgebracht wird. Zu einer Kür- zung der Parteientschädigung kann gemäss Rechtsprechung auch der ver- meidbare Koordinationsaufwand, der durch den Beizug mehrerer Anwälte entstanden ist, führen. Kommt das Bundesverwaltungsgericht zum Ergeb- nis, dass die Kostennote zu reduzieren ist, kürzt es sie in pauschaler Weise und ohne einlässliche Berechnung (vgl. Urteil des Bundesverwaltu ngsge- richts A-4556/2011 vom 27. März 2012 E. 2.5 mit diversen Hinweisen). 13.2.2 Der geltend gemachte Aufwand verteilt sich auf 16 Beschwerdever- fahren, in denen der Entscheid der Vorinstanz zumeist von beiden Seiten beanstandet wurde und jeweils ein doppelter Sch riftenwechsel stattfand. Dabei war auf diverse komplexe Fragen einzugehen. Bei der Ausarbeitung der Rechtsschriften ergaben sich zwischen den einzelnen Verfahren aller- dings beträchtliche Synergien. Der Aufwand von über 870 Stunden bzw. durchschnittlich knapp 55 Stunden pro Verfahren ist daher als hoch zu be- urteilen. Betrachtet man die Rechtsschriften der betreffenden Rechtsver- treter, sind diese denn auch ausführlich ausgefallen. Eine einlässliche Aus- einandersetzung mit den sich stellenden Fragen, die zumeist präjudiziellen Charakter hatten, war allerdings gerechtfertigt. Was sodann den internen Koordinationsaufwand betrifft, hat das Bundesverwaltungsgericht in sei- nem Urteil vom 26. Juli 2013 den Einsatz eines ganzen Teams von Juristen und Anwälten bemängelt (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-2546/2012 Seite 25 A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 8.4.2.2). Vorliegend bestand im Wesent- lichen nur eine Doppelvertretung, die aufgrund des Umfangs der Verfahren nicht zu beanstanden ist. Unter diesen Umständen ist der angefallene Auf- wand noch als notwendig anzuerkennen. 13.3 Es ist weiter auf die geltend gemachten Stundenansätze einzugehen. 13.3.1 Nach Art. 10 Abs. 2 VGKE beträgt der Stundenansatz für Anwälte mindestens Fr. 200.– und maximal Fr. 400.– exklusive Mehrwertsteuer und für nichtanwal tliche berufsmässige Vertreter mindestens Fr. 100.– und höchstens Fr. 300.– exklusive Mehrwertsteuer. Der vom Parteivertreter ge- genüber der Partei innerhalb dieses Rahmens in Rechnung gestellte Ho- noraransatz ist vom Bundesverwaltungsgericht in der Regel zu akzeptie- ren, denn es kann nicht seine Aufgabe sein, über einen "Einheitsansatz" unterschiedliche Marktpreise einzuebnen (vgl. MOSER/BEUSCH/ KNEUBÜHLER, a.a.O., Rz. 4.86). 13.3.2 Zu beachten ist jedoch wiederum, dass im Enteignungsverfahren das Unterliegerprinzip grundsätzlich nicht gilt. Würde jeder Stundenansatz unbesehen akzeptiert, könnte der Enteignete praktisch ohne eigenes Ri- siko entsprechend hohe Kosten verursachen. Wenigstens was die Partei- entschädigung für das Verfahren vor der Schätzungskommission betrifft, überprüfen Bundesgericht und Bundesverwaltungsgericht die Stundenan- sätze denn auch auf ihre Angemessenheit hin (vgl. dazu Urteil des Bun- desgerichts 1C_100/2011 vom 9. Dezember 2011 E. 14.3.2 samt Hinwei- sen sowie Urteile des Bundesverwaltungsgerichts A -4858/2012 vom 15. August 2013 E. 10.4 und A-330/2013 vom 26. Juli 2013 E. 9; in diesem Sinne für das Verfahren vor Bundesverwaltungsgericht zudem Urteil A-2684/2010 vom 19. Januar 2011 E. 28.2). Aufgrund der Komplexität der vorliegenden Beschwerdeverfahren und der entsprechenden Spezialisierung der Rechtsanwälte ist ein Stundenansatz von Fr. 300.– gerechtfertigt. Ein höherer Ansatz wäre vorliegend hingegen nicht angemessen, zumal die Rechtsanwälte einen Stundenaufwand ha- ben anfallen lassen, der nur noch knapp anerkannt werden kann. Ihre Leis- tungen sind daher zu einem Stundenansatz von Fr. 300.– (statt Fr. 330.–) zu entschädigen. Was weiter die Leistungen der angestellten Juristen be- trifft, kann vorliegend der geforderte Ansatz von Fr. 180.– zur Anwendung kommen. A-2546/2012 Seite 26 13.4 Zu entschädigen sind im vorliegenden Verfahren 59.70 Stunden zu Fr. 300.– und 3.02 Stunden zu Fr 180.–, insgesamt also Fr. 18'453.60. Zum Anwaltshonorar hinzuzurechnen sind sodann die Auslagen der Vertretung (vgl. Art. 9 Abs 1 Bst. b und Art. 11 Abs. 4 VGKE). Da die Auslagen in der Kostennote nicht ausgewiesen werden, sind sie aufgrund der Akten festzu- setzen (vgl. Art. 14 Abs. 2 Satz 2 VGKE). Angemessen erscheint ein Be- trag von Fr. 200.–. Weiter ist nach Art. 9 Abs. 1 Bst. c VGKE die Mehrwert- steuer zu berücksichtigen. Es ergibt sich demnach eine Parteientschädi- gung von Fr. 18'453.60 (Honorar) + Fr. 200.– (Auslagen) + Fr. 1'492.30 (Mehrwertsteuer 8.0%) = Fr. 20'145.90. Die Flughafen Zürich AG ist zu ver- pflichten, der Enteigneten eine Parteientschädigung in dieser Höhe auszu- richten. Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1 vom 23. April 2012 wird teilweise gutgeheissen. Ziff. 2 des Dispositivs des Schätzungsentscheids vom 14. November 2011 wird aufgehoben und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zu- rückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Ziff. 5 des Dispositivs des Schätzungsentscheids vom 14. November 2011 wird aufgehoben und die Vorinstanz angewiesen, im Rahmen ihres neuen Entscheids über eine Parteientschädigung für das gesamte vorinstanzliche Verfahren zu befinden. A-2546/2012 Seite 27 3. Der Flughafen Zürich AG werden Verfahrenskosten von Fr. 5'000.– aufer- legt. Sie werden im Umfang von Fr. 2'000.– mit dem geleisteten Kosten- vorschuss verrechnet. Der Restbetrag von Fr. 3'000.– ist innert 30 Tagen nach Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils zu Gunsten der Ge- richtskasse zu überweisen. Die Zustellung des Einzahlungsscheins erfolgt mit separater Post. 4. Die Flughafen Zürich AG wird verpflichtet, der Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1 nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils eine Parteientschädigung von Fr. 20'145.90 auszurichten. 5. Dieses Urteil geht an: – die Beschwerdeführenden 1 und Beschwerdegegner 2 (Gerichtsurkunde) – die Beschwerdeführerin 2 und Beschwerdegegnerin 1, (Gerichtsurkunde) – die Vorinstanz (Ref-Nr. […]; Gerichtsurkunde) Für die Rechtsmittelbelehrung wird auf die nächste Seite verwiesen. Der vorsitzende Richter: Der Gerichtsschreiber: Christoph Bandli Andreas Meier A-2546/2012 Seite 28 Rechtsmittelbelehrung: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bun- desgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Ange- legenheiten geführt werden, sofern die Voraussetzungen gemäss den Art. 82 ff., 90 ff. und 100 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110) gegeben sind. Die Frist steht still vom siebenten Tag vor Ostern bis und mit dem siebenten Tag nach Ostern (Art. 46 Abs. 1 Bst. a BGG). Die Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unter- schrift zu enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie der Beschwerdeführer in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG). Versand: