Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer II II 2018 32 Entscheid vom 12. Februar 2019 Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident Dr.iur. Frank Lampert, Richter Monica Huber-Landolt, Richterin Dr.iur. Thomas Twerenbold, Gerichtsschreiber Parteien A.A.________ und B.A.________, Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt …, gegen Kantonale Steuerkommission, Bahnhofstrasse 15, Postfach 1232, 6431 Schwyz, Vorinstanz, Gegenstand Einkommens- und Vermögenssteuer (Veranlagungsverfügung 2014: Aktienwert)2 Sachverhalt: A.Die Steuerpflichtigen, A.A.________ und B.A.________, sind Eigentümer sämtlicher Aktien der C.________ AG (bis 08.11.2017 D.________ AG) mit Sitz in W.________/SZ. Mit Veranlagungsverfügung 2014 vom 10. Mai 2016 wurde der Vermögenssteuerwert der C.________ AG in Abweichung zur Selbstdeklara- tion mit Fr. 128'800.-- pro Aktie bewertet (bzw. ein steuerbares Vermögen von Fr. 10'456'000.-- veranlagt). B.Gegen die Veranlagung der Vermögenssteuer erhoben die Steuerpflichti- gen am 10. Juni 2016 Einsprache bei der Kantonalen Steuerkommission, welche diese mit Einspracheentscheid vom 26. Januar 2018 abwies. C.Gegen den Einspracheentscheid der Kantonalen Steuerkommission vom 26. Januar 2018 (Versand: 02.02.2018) erheben die Steuerpflichtigen mit Einga- be vom 5. März 2018 (Postaufgabe am gleichen Tag) fristgerecht Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz. Die Beschwerdeführer beantra- gen, der Vermögenssteuerwert für eine Aktie der C.________ AG sei mit Fr. 92'200.-- zu berücksichtigen bzw. das steuerbare Vermögen mit Fr. 8'848'000.-- zu veranlagen. Dazu sei die Bewertung der nicht kotierten Aktien der C.________ AG gemäss Kreisschreiben Nr. 28 anzupassen und der Wert der fraglichen Immobilien sei mit den mit 6 Prozent kapitalisierten Mieteinnahmen zu ermitteln. D.Mit Vernehmlassung vom 17. April 2018 beantragt die Kantonale Steuerkommission, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführer vollumfänglich abzuweisen. E.Die Parteien nehmen in weiteren Eingaben nochmals Stellung. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.1Gemäss § 41 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Schwyz (StG; SRSZ 172.200) vom 9. Februar 2000 wird das Vermögen zum Verkehrswert be- wertet, soweit die nachfolgenden Bestimmungen nicht etwas anderes vorsehen. Für Forderungs- und Beteiligungsrechte mit Kurswert gilt dieser für die Besteue- rung (§ 44 Abs. 1 StG). Für Forderungs- und Beteiligungsrechte ohne Kurswert ist der Steuerwert zu schätzen, wobei für Beteiligungsrechte der Ertrags- und Substanzwert des Unternehmens angemessen zu berücksichtigen sind (§ 44 Abs. 2 StG).3 1.2Gemäss § 25 Abs. 1 Bst. c der Vollzugsverordnung zum Steuergesetz (VVStG; SRSZ 172.211) vom 22. Mai 2001 ist der Verkehrswert für nicht kotierte Wertpapiere nach der von der Schweizerischen Steuerkonferenz herausgegebe- nen "Wegleitung zur Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert für die Ver- mögenssteuer" zu ermitteln. Es handelt sich dabei um das Kreisschreiben Nr. 28 vom 28. August 2008, gültig für Bewertungen mit Bilanzstichtagen ab dem 1. Ja- nuar 2008 (in der Folge Kreisschreiben Nr. 28 genannt). 1.3Der Zweck des Kreisschreibens Nr. 28 ist eine Vereinheitlichung der Praxis der Kantone zur Bewertung von nicht regelmässig gehandelten Wertpapieren. Die Wegleitung dient der Steuerharmonisierung zwischen den Kantonen und entspricht vermutungsweise der geübten Verwaltungspraxis (vgl. statt vieler: Urteile des BGer 2C_1168/2013 und 2C_1169/2013 vom 30.6.2014 Erw. 3.6; 2C_450/2013 vom 5.12.2013 Erw. 2.3). 1.4Nach dem Kreisschreiben Nr. 28 gilt als Unternehmenswert von Immobili- en-Gesellschaften der Substanzwert (Rz. 42), wobei unüberbaute und überbaute Grundstücke von Immobilien-Gesellschaften zum Verkehrswert bewertet werden; wenn dieser nicht bekannt ist zur amtlichen Schatzung oder zum kapitalisierten Ertragswert, jedoch mindestens zum Buchwert (Rz. 43). 2.1Im vorliegenden Fall ist grundsätzlich unstreitig, dass der Vermögenssteu- erwert für die nicht kotierten Aktien der C.________ AG nach der von der Schweizerischen Steuerkonferenz herausgegebenen "Wegleitung zur Bewertung von Wertpapieren ohne Kurswert für die Vermögenssteuer" (bzw. Kreisschreiben Nr. 28) zu ermitteln ist, und dass die C.________ AG gemäss Kreisschreiben Nr. 28 (Rz. 42) als Immobilien-Gesellschaft qualifiziert, bei welcher der Sub- stanzwert als Unternehmenswert gilt. Auseinander gehen hingegen die Meinungen darüber, wie die Stockwerkeigen- tumseinheiten der Liegenschaft Z.________strasse www bis xxx und der Liegen- schaft Z.________strasse yyy bis zzz im Besitz der C.________ AG zu bewerten sind. 2.2Die Beschwerdeführer vertreten im Wesentlichen die Auffassung, dass der Verkehrswert für die fraglichen Stockwerkeigentumseinheiten nicht bekannt sei, weshalb die Bewertung für die Immobilien einer Immobilien-Gesellschaft gemäss Kreisschreiben Nr. 28 (Rz. 43) zur amtlichen Schatzung oder zum kapitalisierten Ertragswert vorgenommen werden müsse. Die Argumentation der Beschwerde- führer, dass der Verkehrswert "per Definition" (gemäss Kreisschreiben Nr. 28 Rz. 43) nur dann bekannt wäre, wenn die zu bewertende Immobilie kurz vor oder 4 nach dem Bewertungszeitpunkt unter Marktverhältnissen veräussert bzw. erwor- ben worden wäre, und die Vergleichswertmethode nicht vorgesehen sei, vermag jedoch nicht zu überzeugen. 2.3Der Verkehrswert im steuerrechtlichen Sinn ist nicht eine mathematisch exakt bestimmbare Grösse, sondern in der Regel ein Schätz- oder Vergleichs- wert (BGE 128 I 240 Erw. 3.2.1 S. 249). Als Verkehrswert gilt der objektive Marktwert eines Vermögensobjektes. Dieser entspricht dem Preis, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist, den also ein unbefangener Dritter unter normalen Umständen zu zahlen bereit wäre (vgl. BGE 128 I 240 Erw. 3.1.2 S. 248; Urteile des BGer 2C_1118/2014 vom 22.6.2015 Erw. 2.1; 2C_504/2009 vom 15.4.2010 Erw. 3.3). Der Verkehrs- wert von Liegenschaften lässt sich nach der bundesgerichtlichen Rechtspre- chung am zuverlässigsten auf Grund der tatsächlich gehandelten Preise für ver- gleichbare Objekte, also nach der Vergleichs- oder statistischen Methode er- mitteln (BGE 115 Ib 408 Erw. 2c S. 410 f.; Urteil des BGer 5A_304/2007 vom 7.8.2007 Erw. 4). 2.4Entgegen der Meinung der Beschwerdeführer kann daher das Kreisschrei- ben Nr. 28 (Rz. 43) nicht so verstanden werden, dass der Verkehrswert nur dann bekannt wäre, wenn die zu bewertende Immobilie kurz vor oder nach dem Be- wertungszeitpunkt unter Marktverhältnissen veräussert bzw. erworben worden wäre, und damit gleichsam die Vergleichs- oder statistische Methode für die Er- mittlung des Verkehrswerts von Immobilien einer Immobiliengesellschaft ausge- schlossen worden wäre. Zu Recht weist die Vorinstanz in ihrer Vernehmlassung vom 17. April 2018 (S. 3 Ziff. 3.2) darauf hin, dass auch bei einer kurz vor oder nach dem Bewertungszeitpunkt veräusserten Immobilie der Verkehrswert mittels Schätzung ermittelt werden muss. Dies um festzustellen, ob beim Verkauf Mark- verhältnisse vorgelegen haben. Es kann hierzu auch auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung hingewiesen werden: Ob die Liegenschaft, deren objektiver Verkehrswert zu ermitteln ist, veräussert wurde oder nicht, hat weder Einfluss auf die Anwendbarkeit der Vergleichsmethode noch auf deren Zuverlässigkeit (vgl. Urteil des BGer 5A_304/2007 vom 7.8.2007 Erw. 4). 2.5Im Weiteren kann darin kein unerlaubter Methodendualismus erblickt wer- den, wenn für die Unternehmensbewertung von Immobilien-Gesellschaften zum Substanzwert die Grundstücke zum Verkehrswert (soweit dieser bekannt ist) bewertet werden, dagegen im Privatvermögen direkt gehaltene Immobilien (§ 42 StG) zur amtlichen Schatzung (gemäss SchätzG), da die Bewertungsvorschriften für Grundstücke (§ 42 StG) und für Wertpapiere und Forderungen (§ 43 StG) in-5 sofern eben gerade nicht identisch sind (bzw. die Bestimmungen etwas anderes vorsehen), zumal durch juristische Personen (Kapitalgesellschaften und Genos- senschaften) gehaltene Grundstücke generell nicht zur amtlichen Schatzung (gemäss SchätzG) bewertet werden. Daran vermögen auch die von den Be- schwerdeführern ins Feld geführten Vereinfachungen, die allenfalls für eine Be- wertung zur amtlichen Schatzung oder zum Ertragswert sprechen können, nichts zu ändern. 3.1Zusätzlich halten die Beschwerdeführer fest, dass sie die massgebenden Detailinformationen der für die Verkehrswertbewertung berücksichtigten Stock- werkeigentumseinheiten nicht erhalten hätten und diese ihnen im Einsprache- verfahren auch nicht zur Verfügung gestanden hätten. Bei den angeführten Ver- gleichsdaten fehlten die Angaben des Zeitpunktes der Transaktionen sowie die Informationen, in welchen Gebäuden und Stockwerken sich die Einheiten befin- den würden. Diese Angaben seien für die Beurteilung der Vergleichswerte jedoch von grösster Wichtigkeit. 3.2Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung führt die Vergleichswert- oder statistische Methode (vgl. zum Ganzen: Das Schweizerische Schätzerhand- buch, 4. Aufl. 2012, Hrsg. Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstück- bewertungsexperten SVKG und Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer/ Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SEK/ SVIT, S. 56 ff.) dann zu richtigen Resultaten, wenn Vergleichspreise in genügender Anzahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen (BGE 133 III 416 Erw. 6.3.3 S. 419). An diese Voraussetzung dürfen jedoch nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden (BGE 115 Ib 408 Erw. 2c S. 410 f.). 3.3Die Vorinstanz ist diesem Erfordernis nachgekommen, indem sie ihrer Schätzung Vergleichspreise aus 18 Verkäufen von Stockwerkeigentumseinheiten der Liegenschaften Z.________strasse www bis xxx und Z.________strasse yyy bis zzz zugrunde gelegt hat. Dadurch, dass die Mehrfamilienhäuser ursprünglich im Rahmen einer einheitlichen Überbauung erstellt worden waren, durfte die Vor- instanz davon ausgehen, dass es sich bei den Stockwerkeigentumseinheiten um Objekte ähnlicher Beschaffenheit handelt, deren wertbeeinflussenden Merkmale vergleichbar sind. Bezüglich der Angaben des Zeitpunktes der Transaktionen konnte genügen, dass verhältnismässig zeitnah Verkäufe der letzten fünf Jahre 2010 bis 2014 berücksichtigt wurden. Ein intertemporaler Abgleich konnte damit vernachlässigt werden. Auf weitergehende Detailinformationen, in welchen Ge- bäuden und Stockwerken sich die Einheiten befinden, konnte verzichtet werden. Insbesondere brauchte nur soweit Einsicht in die zum Vergleich herangezogenen 6 Daten und Zahlen gewährt zu werden, als diese anschliessend nicht bestimmten identifizierbaren Steuerpflichtigen zugeordnet werden können (siehe auch Urteil des BGer 2A.651/2005 vom 21.11.2006 Erw. 2.9.1). 3.4Allfälligen (behaupteten) Unterschieden beim Standard von Eigentums- und Mietwohnungen ist bei der Schätzung dadurch Rechnung getragen worden, dass auf den Durchschnitt aller Verkaufspreise ohne deklarierte Investitionen und Unterhalt abgestellt wurde. Damit stösst der Einwand der Beschwerdeführer ins Leere, dass das arithmetische Mittel für die zu bewertenden Stockwerkeigen- tumseinheiten ungeeignet sei, da es sich wahrscheinlich um tieferwertige Ein- heiten handle, welche (angeblich) nicht den Standard von Eigentumswohnungen aufwiesen. Gleichzeitig hat sich gemäss Vorinstanz aufgrund einer Konsultation der Buchhaltungsabschlüsse ergeben, und wurde von den Beschwerdeführern auch zu keiner Zeit bestritten, dass von der C.________ AG jährlich Liegen- schaftsunterhaltskosten geltend gemacht wurden. Mit dem Abzug der getätigten Investitionen und Unterhaltskosten bei den Vergleichspreisen wurden die Stock- werkeigentumseinheiten demzufolge bereits eher vorsichtig bzw. zugunsten der Beschwerdeführer bewertet. Die Beschwerdeführer täuschen sich deshalb, wenn sie meinen, sie hätten unter den gegebenen Umständen bei Verwendung des arithmetischen Mittels mit einer Wahrscheinlichkeit von über 50 Prozent ein zu hohes Vermögen zu versteuern. 3.5Schliesslich ist zwar nicht zu verkennen, dass die aus den zur Verfügung stehenden Vergleichspreisen ermittelten Grössen (arithmetischer Mittelwert und Standardabweichung) nur Schätzgrössen sind und folglich mit einer gewissen Unsicherheit behaftet. Das ändert jedoch nichts daran, dass die korrekte Anwen- dung der Vergleichswertmethode ein Resultat mit hoher Ergebnissicherheit er- gibt, wenn Vergleichspreise in genügender Anzahl für Objekte ähnlicher Beschaf- fenheit zur Verfügung stehen (vgl. vorne, Erw. 2.3 u. 3.2). Aus statistischer Sicht gilt dabei, je kleiner der sog. Variationskoeffizient, d.h. die Standardabweichung als Prozentsatz des arithmetischen Mittels ist, desto besser kann der berechnete Mittelwert als Vergleichswert herangezogen werden. Davon zu unterscheiden ist die Bestimmung des Vertrauensbereichs um den arithmetischen Mittelwert (Kon- fidenzintervall). Dieser ist (lediglich) die geeignete Aussage über die Zuverlässig- keit dieser Schätzwerte. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn die Vorin- stanz keinen (weiteren) Abzug vom berechneten Mittelwert gewährte, um "statis- tische Schätzfehler" zu berücksichtigen. Insbesondere zeigt sich darin keine feh- lerhafte Ausübung des Schätzungsermessens durch die Vorinstanz.7 4.Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde als unbegründet und ist daher abzuweisen. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die Beschwerdeführer unter solidarischer Haftung die Kosten zu tragen (§ 128 StG i.V.m. § 72 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974). Eine Parteientschädigung ist ebenfalls dem Verfahrensausgang entsprechend nicht zuzusprechen (§ 128 StG i.V.m. § 74 Abs. 1 VRP).8 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barausla- gen) von insgesamt Fr. 2'500.-- werden den Beschwerdeführern unter soli- darischer Haftbarkeit auferlegt. Sie haben am 13. März 2018 einen Kosten- vorschuss von Fr. 2'500.-- bezahlt, so dass die Rechnung ausgeglichen ist. 3. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005). Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe- schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 4. Zustellung an: - den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R) - die Vorinstanz (2) - und den Gemeinderat … (A; im Dispositiv). Schwyz, 12. Februar 2019 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru- mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 27. Februar 2019