<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2018.00072</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218687&amp;W10_KEY=4480712&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2018.00072</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 24.10.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Beschwerde gegen einen Rückweisungsentscheid.]<br/><br/>Die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts auf die Beurteilung der Frage beschränkt, ob das Steuerrekursgericht die Sache zu Recht zurückgewiesen hat (E. 1). <br/><br/>Die Voraussetzungen zur Anfechtung des vorinstanzlichen Rückweisungsentscheids als solchem sind nicht erfüllt, weshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten ist. Auch die Kostenfolgen sind im Rahmen der Beschwerde gegen den Endentscheid anzufechten und erwächst der Beschwerdeführerin dadurch kein nicht wiedergutzumachender Nachteil (E. 2).<br/><br/>Nichteintreten auf die Beschwerde. <br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOSTENFOLGE">KOSTENFOLGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NACHTEIL, NICHT WIEDER GUTZUMACHENDER">NACHTEIL, NICHT WIEDER GUTZUMACHENDER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NICHTEINTRETEN">NICHTEINTRETEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RÃCKWEISUNGSENTSCHEID">RÃCKWEISUNGSENTSCHEID</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 93 Abs. I lit. a BGG</span><br/><span class="gerade">Art. 93 Abs. I lit. b BGG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=39980" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2018.00072</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschluss</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal">der 2. Kammer</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">24. Oktober 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichter Reto HÃ¤ggi Furrer, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Linda Rindlisbacher.<span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde A, </span></p> <p class="MsoNormal">vertreten durch den Gemeinderat, </p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrerin,</b> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>B AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerin,</b> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben:</p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Die B AG (die Pflichtige) erwarb in der Gemeinde A am 21. September 2012 sowie am 7. MÃ¤rz 2013 je ein GrundstÃ¼ck zu Fr. â¦ und Fr. â¦ Auf dem so entstandenen Areal projektierte und erstellte die C AG eine Ãberbauung mit Mehrfamilien- und DoppeleinfamilienhÃ¤usern sowie einer Tiefgarage. Nach der BegrÃ¼ndung von Stockwerkeigentum verkaufte die Pflichtige im ersten Halbjahr 2016 die einzelnen Wohneinheiten mittels KaufvertrÃ¤gen mit Bauleistungsverpflichtung und werkvertraglichen Abreden. Der Kaufpreis fÃ¼r den Landanteil zugunsten der VerkÃ¤uferin und der Werkpreis zugunsten der Erstellerin fÃ¼r das Bauprojekt wurden separat ausgewiesen.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Die Pflichtige reichte der Gemeinde A am 5. Juli 2016 Unterlagen zur Deklaration der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ein und wies dabei einen Gewinn von Fr. â¦ aus. Daraufhin forderte die Gemeinde die Pflichtige mit Schreiben vom 27. Oktober 2016 unter anderem zur Einreichung aller VertrÃ¤ge, die sie mit der C AG und mit weiteren Konzerngesellschaften in Zusammenhang mit dem Projekt abgeschlossen habe sowie der provisorischen KostenschÃ¤tzung der Generalunternehmerin auf. Am 31. Oktober 2016 hielt die Vertreterin der Pflichtigen fest, die Auflage-Ziffern 1 und 2 nicht beantworten zu kÃ¶nnen, weshalb die BehÃ¶rde gebeten werde, sich direkt mit den betreffenden Firmen in Verbindung zu setzen. Die Gemeinde wiederholte mit Schreiben vom 27. Oktober 2016 (recte: 9. Dezember 2016) unter Bezugnahme auf die von der Pflichtigen am 22. November 2016 schriftlich gestellten Fragen und Bemerkungen die Auflage-Ziffern 1 und 2 vom 27. Oktober 2016, unter Fristansetzung bis am 31. Dezember 2016. Die Pflichtige nahm mit Schreiben vom 16. Dezember 2016 dazu Stellung und wies unter anderem darauf hin, mit der C AG keine VertrÃ¤ge abgeschlossen zu haben. WerkvertrÃ¤ge wÃ¼rden mit Letzterer erst abgeschlossen, sobald "bei Bezug" noch unverkaufte Einheiten da seien.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 17. Juni 2017 erliess die Gemeinde A in Sachen GrundstÃ¼ckgewinnsteuer den Veranlagungsentscheid nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen. Der reine Steuerbetrag wurde auf Fr. â¦ beziffert.</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span>Dagegen erhob die Pflichtige am 3. Juli 2017 beim Gemeinderat A Einsprache. Mit Beschluss vom 21. August 2017 wurde die Einsprache gegen den Veranlagungsentscheid bezÃ¼glich des Verkaufs einer Wohnung und zweier ParkplÃ¤tze abgewiesen und der EinschÃ¤tzungsentscheid nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen bestÃ¤tigt. Betreffend die Ã¼brigen HandÃ¤nderungen wurde das Verfahren einstweilen sistiert. Die Kosten des Verfahrens in HÃ¶he von Fr. 400.- wurden der Pflichtigen auferlegt.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 1. September 2017 erhob die Pflichtige gegen den Beschluss des Gemeinderats A Rekurs beim Steuerrekursgericht. Sie beantragte die Aufhebung des Entscheids und die Vornahme der Berechnung der Steuern nach ihren am 5. Juli 2016 eingereichten Unterlagen. Sodann sei die Sistierung des Verfahrens in Bezug auf die anderen HandÃ¤nderungen aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge. Das Steuerrekursgericht hiess den Rekurs am 26. Juni 2018 teilweise gut, hob den Einspracheentscheid des Gemeinderats der Gemeinde A vom 21. August 2017 auf und wies die Sache zur Wiederaufnahme der Sachverhaltsuntersuchung und zum Neuentscheid an den Gemeinderat ins Einspracheverfahren zurÃ¼ck. Die GerichtsgebÃ¼hr wurde auf Fr. 10'400.- festgesetzt und zusammen mit Zustellkosten von Fr. 100.- der Gemeinde A auferlegt. Eine ParteientschÃ¤digung wurde nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt1"><span>Die Gemeinde A gelangte mit Beschwerde vom 17. Juli 2018 an das Verwaltungsgericht und beantragte, es sei auf eine RÃ¼ckweisung zu verzichten und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer sei nach Massgabe des Einspracheentscheids vom 21. August 2017 auf Fr. 10'911.89 festzusetzen. Die GerichtsgebÃ¼hr des Steuerrekursgerichts sei auf hÃ¶chstens Fr. 2'000.- festzusetzen und die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens seien der Pflichtigen aufzuerlegen. Diese sei auch zur Bezahlung einer angemessenen ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren zu verpflichten. Das Steuerrekursgericht verzichtete am 24. Juli 2018 auf eine Vernehmlassung. Eine Beschwerdeantwort wurde nicht erstattet.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Im Steuerrecht werden fÃ¼r die Anfechtung von Teil-, Vor- und Zwischenentscheiden dieselben Voraussetzungen verlangt wie im Beschwerdeverfahren vor Bundesgericht (vgl. Art. 91â93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG]/VGr, 15. Juli 2015, SB.2014/00144 und 2014.00145, E. 2.1.1; siehe auch SB.2010.00137 = StE 2011 B 96.21 Nr. 16).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Bei RÃ¼ckweisungsentscheiden ist vorerst zu differenzieren, ob es sich um einen echten Teilentscheid oder bloss einen Zwischenentscheid handelt (Martin Zweifel et al., Schweizerisches Steuerverfahrensrecht, Direkte Steuern, 2. A., ZÃ¼rich etc. 2018, § 25 Rz. 10). </p> <p class="Erwgung2">Ein Teilentscheid â hierbei werden einzelne Fragen geregelt, zum Beispiel die subjektive Steuerpflicht â ist grundsÃ¤tzlich anfechtbar (BGG Art. 92 oder 93 BGG/zum Ganzen: Zweifel et al., Steuerverfahrensrecht, § 24 Rz. 17; BGE 140 II 315 E. 1.3.1). </p> <p class="Erwgung2">Vor- und Zwischenentscheide sind nach Art. 93 Abs. 1 lit. a und b BGG dagegen nur anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b). Die Voraussetzungen dieser der ProzessÃ¶konomie dienenden Bestimmung sind kumulativer Natur und werden vom Bundesgericht restriktiv ausgelegt (Martin Bertschi in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [VRG Kommentar], § 19a N. 53). </p> <p class="Urteilstext">Weist ein Gericht eine Sache mit verbindlichen Vorgaben, welche die untere Instanz bei ihrem neuen Entscheid befolgen muss, an eine BehÃ¶rde zurÃ¼ck, so stellen diese Vorgaben fÃ¼r die BehÃ¶rde einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil nach Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG dar, weil sie entgegen ihrer Rechtsauffassung einen Entscheid erlassen mÃ¼sste, den sie in der Folge nicht mehr anfechten kann. ErschÃ¶pft sich der RÃ¼ckweisungsentscheid jedoch darin, dass eine Frage ungenÃ¼gend abgeklÃ¤rt und deshalb nÃ¤her zu prÃ¼fen sei, ohne dass damit materiellrechtliche Vorgaben verbunden sind, so entsteht der BehÃ¶rde, an die zurÃ¼ckgewiesen wird, in der Regel kein nicht wiedergutzumachender Nachteil, fÃ¼hrt die RÃ¼ckweisung doch bloss zu einer dieses Kriterium nicht erfÃ¼llenden VerlÃ¤ngerung oder Verteuerung des Verfahrens (BGE 140 II 315 E. 1.3.1, mit Hinweisen; Zweifel et al., Steuerverfahrensrecht, § 24 Rz. 17; Martin Kocher in: Martin Zweifel/Michael Beusch [Hrsg.]<span>, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer, 3. A., Basel 2017, Art. 146 DBG N. 169</span>).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Konkret ist also der RÃ¼ckweisungsentscheid als solcher und nicht die EinschÃ¤tzung Gegenstand des Beschwerdeverfahrens. Dementsprechend ist die ÃberprÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts auf die Beurteilung der Frage beschrÃ¤nkt, ob das Steuerrekursgericht die Sache zu Recht zurÃ¼ckgewiesen hat. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat deshalb auszufÃ¼hren, weshalb das Steuerrekursgericht die Sache nicht hÃ¤tte zurÃ¼ckweisen, sondern die EinschÃ¤tzung selbst materiell hÃ¤tte beurteilen mÃ¼ssen und weshalb ihr aufgrund der ihrer Ansicht nach zu Unrecht erfolgten RÃ¼ckweisung ein nicht wiedergutzumachender Nachteil droht (vgl. Felix Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 153 N 25). Damit einhergehend ist zu prÃ¼fen, ob der RÃ¼ckweisungsentscheid materiellrechtliche Vorgaben im dargelegten Sinn enthÃ¤lt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Zusammengefasst hielt das Steuerrekursgericht fest, es sei offensichtlich, dass die Pflichtige und die C AG eine einfache Gesellschaft gebildet hÃ¤tten. Dem Handelsregister sei auch zu entnehmen, dass D sowohl den Verwaltungsrat der Pflichtigen als auch der C AG prÃ¤sidiert habe. Es stehe fest, dass eine Konstellation bestanden habe, in der nicht von vornherein auszuschliessen gewesen sei, dass Gewinne aus dem Landverkauf in den Werklohn verschoben worden seien. Bei den beiden Gesellschaften habe eine wirtschaftliche und personelle Verflechtung bestanden, was eine nÃ¤here Untersuchung der tatsÃ¤chlichen Gewinnverteilung rechtfertige. </p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss dem Sachverhalt eines Urteils des Bundesgerichts vom 14. Juni 2016 (2C_450/2015) â dort hÃ¤tten LandverkÃ¤uferin und Werkerstellerin auf Stufe Schwestergesellschaften zusammengewirkt â seien von der GemeindesteuerbehÃ¶rde ein vollstÃ¤ndiges Exemplar eines Werkvertrags bezÃ¼glich einer Stockwerkeinheit, die detaillierte Bauabrechnung der Werkerstellerin sowie projektbezogene VertrÃ¤ge zwischen jener Pflichtigen und der Werkerstellerin verlangt worden. </p> <p class="Urteilstext">Vorliegend habe das Gemeindesteueramt aber lediglich die VertrÃ¤ge zwischen der Pflichtigen und der C AG und weiteren Konzerngesellschaften) (Auflage-Ziffer 1) sowie eine provisorische KostenschÃ¤tzung der Generalunternehmerin (BKP Abrechnung mit SchÃ¤tzungen/Auflage-Ziffer 2) verlangt (vorn, Sachverhalt I/A). Ein Werkvertrag sei nicht eingefordert worden. WerkvertrÃ¤ge seien in den KaufvertrÃ¤gen ausdrÃ¼cklich vorgesehen gewesen. Sodann habe die Pflichtige behauptet, keine projektbezogenen VertrÃ¤ge mit der C AG abgeschlossen zu haben und stattdessen einen Maklervertrag mit der E AG, eine Schwestergesellschaft der C AG, eingereicht. Die Pflichtige sei eine Maklerin und es sei nicht auszuschliessen, dass fÃ¼r das Zusammenwirken mit der Partnerfirma bzw. dem Generalunternehmer womÃ¶glich keine schriftlichen VertrÃ¤ge abgeschlossen worden seien. Anders als im erwÃ¤hnten Bundesgerichtsentscheid sei davon auszugehen, dass die Pflichtige als Maklerin primÃ¤r an der Vermarktung der auf ihrem Land erstellten Ãberbauung interessiert gewesen sei und deshalb fÃ¼r sie wohl der Gewinn als Maklerprovisionen und nicht spekulativer Landgewinn im Vordergrund gestanden haben dÃ¼rfte. Freilich sei auch nicht auszuschliessen, dass sie neben dem Gewinn aus MaklertÃ¤tigkeit zusÃ¤tzlich mit dem Landverkauf einen hÃ¶heren als den deklarierten Gewinn erzielt habe. Bei dieser Ausgangslage hÃ¤tte das Gemeindesteueramt in ErgÃ¤nzung seines ersten Auflagepunkts dem Inhalt mÃ¼ndlicher Abmachungen zwischen der Pflichtigen und der C AG nachgehen und Beweise, zum Beispiel in Form von Korrespondenzen, verlangen kÃ¶nnen und die offen gelegten Maklerprovisionen auf deren MarktÃ¼blichkeit untersuchen mÃ¼ssen. Der zweite Auflagepunkt sei sodann unklar formuliert, seien doch "provisorische KostenschÃ¤tzungen" und gleichzeitig "BKP Abrechnungen mit SchÃ¤tzungen" verlangt worden. Allerdings hÃ¤tte der Pflichtigen als Unternehmerin in der Immobilienbranche klar sein mÃ¼ssen, dass die SteuerbehÃ¶rden am Ã¼blichen Baukostenplan (BKP) interessiert seien und sie hÃ¤tte sich zumindest bemÃ¼hen kÃ¶nnen, ebendiesen, zum Beispiel Ã¼ber ihren VerwaltungsratsprÃ¤sidenten, bei der C AG erhÃ¤ltlich zu machen. Die insoweit feststehende Nichtmitwirkung genÃ¼ge aber noch nicht fÃ¼r die Vornahme einer ErmessenseinschÃ¤tzung. Aus dem Baukostenplan hÃ¤tte sich allenfalls ein auf SchÃ¤tzungen der C AG beruhender mÃ¶glicher Werkgewinn eruieren lassen. FÃ¼r den Nachweis, dass in diesem geschÃ¤tzten Werkgewinn ein Anteil verschobener Landgewinn der Pflichtigen enthalten sei, brauche es aber mehr und es hÃ¤tte die Auflage entsprechend prÃ¤zisiert werden mÃ¼ssen. Dabei wÃ¤ren weitere relevante Unterlagen, insbesondere die WerkvertrÃ¤ge, einzufordern gewesen, die aber die GemeindesteuerbehÃ¶rde nicht verlangt und trotz Offerierens der Pflichtigen nicht als Beweismittel abgenommen habe. Entsprechend seien die Voraussetzungen fÃ¼r die Vornahme der Gewinnfestlegung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen (noch) nicht gegeben.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist der Auffassung, die Voraussetzung des nicht wiedergutzumachenden Nachteils im Sinn von Art. 93 Abs. 1 BGG, wonach sie durch den RÃ¼ckweisungsentscheid zu einem Entscheid gezwungen werde, der ihrer eigenen Rechtsauffassung widerspreche, sei vorliegend erfÃ¼llt. Auch kÃ¶nne mit einer Gutheissung der Beschwerde ein bedeutender Aufwand fÃ¼r ein Beweisverfahren gespart werden. </p> <p class="Urteilstext">Im Folgenden ist im Einzelnen nÃ¤her zu prÃ¼fen, inwieweit die BeschwerdefÃ¼hrerin materiellrechtliche Vorgaben beanstandet, denn nur dahingehende RÃ¼gen legitimieren zur Anfechtung des RÃ¼ckweisungsentscheids (siehe E. 1.2).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼hrt aus, der vom Steuerrekursgericht aufgeworfene Unterschied zum Bundesgerichtsentscheid vom 14. Juni 2016 (2C_450/2015), nÃ¤mlich dass die Pflichtige den Verkauf der Wohneinheiten vermittelt habe, sei nur ein zusÃ¤tzliches Sachverhaltselement. Es mÃ¶ge wohl zutreffen, dass die Pflichtige in erster Linie an der EntschÃ¤digung fÃ¼r die MaklertÃ¤tigkeit interessiert gewesen sei. Dennoch sei die Gemeinde berechtigt, das VerhÃ¤ltnis der Pflichtigen zur Generalunternehmerin und zu weiteren Konzerngesellschaften zu untersuchen.</p> <p class="Urteilstext">Den AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz ist nicht zu entnehmen, dass der genannte Bundesgerichtsentscheid (2C_450/2015) unbeachtlich sein soll und die BeschwerdefÃ¼hrerin das VerhÃ¤ltnis zwischen der Pflichtigen und der Generalunternehmerin bzw. weiteren Konzerngesellschaften nicht untersuchen dÃ¼rfe. Die Vorinstanz weist lediglich darauf hin, im Bundesgerichtsentscheid habe eine MaklertÃ¤tigkeit nicht zum Sachverhalt gehÃ¶rt. Die BeschwerdefÃ¼hrerin stellt ihrerseits denn auch nicht in Abrede, dass die Pflichtige als Vermittlerin agiert habe. Entsprechend erwÃ¤chst der BeschwerdefÃ¼hrerin kein nicht wiedergutzumachender Nachteil, wenn die Vorinstanz die MaklertÃ¤tigkeit der Pflichtigen in den Kontext der anzustellenden Untersuchungen und spÃ¤teren BeweiswÃ¼rdigung stellt.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>2.2.2 </span></b> <span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, zum Belegnachweis wÃ¼rden in einer ordnungsmÃ¤ssigen Buchhaltung sicherlich auch VertrÃ¤ge gehÃ¶ren, die zwischen der Pflichtigen und der Generalunternehmerin abgeschlossen worden seien. Die Pflichtige kÃ¶nne daher nicht geltend machen, die VertrÃ¤ge seien nur mÃ¼ndlich geschlossen worden.</span></p> <p class="Erwgung3"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin nimmt insoweit eine antizipierte BeweiswÃ¼rdigung vor und beanstandet die von der Vorinstanz aufgezeichnete MÃ¶glichkeit des Vorliegens mÃ¼ndlicher Abmachungen zwischen der Pflichtigen und der C AG. Das Belegprinzip allein schliesst jedoch GeschÃ¤ftsbeziehungen auf bloss mÃ¼ndlicher Basis, so wie dies vom Steuerrekursgericht vorliegend fÃ¼r mÃ¶glich gehalten wird, nicht per se aus. So gelten als Buchungsbeleg alle schriftlichen Aufzeichnungen auf Papier oder in elektronischer oder vergleichbarer Form, die notwendig sind, um den einer Buchung zugrunde liegenden GeschÃ¤ftsvorfall oder Sachverhalt nachvollziehen zu kÃ¶nnen (Art. 957a Abs. 3 OR). Es bedarf somit nicht zwingend eines schriftlichen Vertrags. </span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht denn auch selber geltend, die gegenseitigen Rechte und Pflichten von Vertragsparteien mÃ¼ssten nicht notwendigerweise aus einem mit "Vertrag" oder "Vereinbarung" etc. Ã¼berschriebenen Dokument hervorgehen und die Rechte und Pflichten kÃ¶nnten sich auch aus einem anderen Dokument ergeben. Demnach rechtfertigt sich in dieser Hinsicht eine nÃ¤here Untersuchung des Sachverhalts, so wie dies im Rekursentscheid angeregt wird, bevor daran anschliessend die BeweiswÃ¼rdigung vorgenommen wird. Das Beweisergebnis ist somit offen und es erwÃ¤chst der BeschwerdefÃ¼hrerin daher kein nicht wiedergutzumachender Nachteil. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin erachtet es als genÃ¼gend, von der Pflichtigen die VertrÃ¤ge verlangt zu haben (Auflage Ziff. 1; siehe Sachverhalt I/A). Auch sei es wenig sinnvoll, die Korrespondenz und Sitzungsprotokolle etc. zu verlangen, denn ein Steuerpflichtiger kÃ¶nne jederzeit behaupten, es lÃ¤gen keine sachdienlichen Unterlagen vor und der SteuerbehÃ¶rde werde schwerlich der Gegenbeweis gelingen. Es kÃ¶nne nicht Aufgabe des Steuerrekursgerichts sein, der EinschÃ¤tzungs- oder EinsprachebehÃ¶rde Anweisungen im Hinblick auf Einzelheiten des zu fÃ¼hrenden Beweisverfahrens zu erteilen. Es liege im Ermessen der SteuerbehÃ¶rde, welche Untersuchungen sie fÃ¼hren wolle.</p> <p class="Urteilstext">Das Steuerrekursgerichts hat angefochtene Entscheide auf eine allfÃ¤llige unrichtige oder ungenÃ¼gende Feststellung des Sachverhalts sowie GehÃ¶rsverletzungen hin zu prÃ¼fen. Genau dies hat es vorliegend auf korrekte Weise getan und die Notwendigkeit weiterer Untersuchungen bzw. der Abnahme weiterer Beweismittel, so der WerkvertrÃ¤ge, festgestellt. Dabei hat die Vorinstanz nicht etwa eine Beweislastumkehr zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin vorgenommen â es hat im Gegenteil auch die fehlenden BemÃ¼hungen seitens der Pflichtigen bezÃ¼glich des Baukostenplans (BKP) thematisiert â, sondern vielmehr die noch zu klÃ¤renden Fragen unter ErwÃ¤hnung gewisser Beweismittel aufgezeichnet. Dies dient klarerweise der Vereinfachung der anzustellenden Untersuchungen und es kann keine Rede davon sein, dass der BeschwerdefÃ¼hrerin dadurch ein nicht wiedergutzumachender Nachteil erwÃ¤chst.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin sieht keine Notwendigkeit, die Maklerprovisionen auf die MarktÃ¼blichkeit hin Ã¼berprÃ¼fen zu mÃ¼ssen. </p> <p class="Urteilstext">Die MaklertÃ¤tigkeit der Pflichtigen ist jedoch im Gesamtkontext der infrage stehenden GeschÃ¤ftsbeziehungen zu sehen (siehe E. 2.2.1), weshalb ein Drittvergleich fÃ¼r die BeweiswÃ¼rdigung dienlich sein kÃ¶nnte. Inwieweit der BeschwerdefÃ¼hrerin durch dahingehende Untersuchungen ein nicht wiedergutzumachender Nachteil erwachsen soll, ist nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt die Voraussetzungen fÃ¼r die Vornahme der Gewinnfestlegung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen als erfÃ¼llt, habe die Pflichtige doch die Auflage zur Einreichung der KostenschÃ¤tzung verletzt.</p> <p class="Urteilstext">Die so genannte sachverhaltliche Ungewissheit beschrÃ¤nkt sich vorliegend jedoch nicht allein auf die KostenschÃ¤tzungen, sondern umfasst â wie sich gezeigt hat â einen weit breiter abgesteckten Rahmen. Schon deswegen erweist sich die Gewinnfestlegung nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen als verfrÃ¼ht. Davon abgesehen verbietet sich auch bei Verfahrenspflichtverletzungen des Steuerpflichtigen die Vornahme einer Ermessensveranlagung, wenn sich kein behÃ¶rdlicher Untersuchungsnotstand einstellt und die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse geklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (vgl. Zweifel et al., Steuerverfahrensrecht, § 19 Rz. 10, mit Hinweisen). Ein solcher Untersuchungsnotstand ist derzeit nicht erstellt. </p> <p class="Urteilstext">Ebenso wenig fÃ¼hrt das Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin, den Beweisgegenstand in einem ersten Schritt begrenzen und allenfalls erst in einem zweiten Schritt Beweise erheben zu dÃ¼rfen, zu einem anderen Ergebnis. Sie hat am 17. Juni 2017 den Veranlagungsentscheid nach pflichtgemÃ¤ssem Ermessen erlassen. Dieser darf sich aber nicht nur auf einen "begrenzten Beweisgegenstand" stÃ¼tzen, andernfalls die der VeranlagungsbehÃ¶rde auferlegte Untersuchungspflicht verletzt wÃ¤re (vgl. Zweifel et al., Steuerverfahrensrecht, § 14 Rz. 4 ff.).</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.6 </b>GemÃ¤ss der BeschwerdefÃ¼hrerin hat sie in ihrem Schreiben vom 27. Oktober 2016 den zweiten Auflagepunkt rechtsgenÃ¼gend und nicht gehÃ¶rsverletzend formuliert. Die Vorinstanz sieht dies etwas anders und hat, wie dargelegt, die abzuklÃ¤renden Aspekte und mÃ¶glichen Ãberlegungen prÃ¤zisiert. Selbstredend erwÃ¤chst der BeschwerdefÃ¼hrerin dadurch kein nicht wiedergutzumachender Nachteil. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.7 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist der Auffassung, die Gewinnermittlung zurecht auf der Basis bezahlter Landpreise im Kalenderjahr 2016 von Fr. â¦/m<sup>2</sup> vorgenommen zu haben, was vom Steuerrekursgericht aber bemÃ¤ngelt werde. Sodann halte es das Steuerrekursgericht im Gegensatz zum bundesgerichtlichen Entscheid vom 14. Juni 2016 (2C_450/2015) nicht fÃ¼r absonderlich, dass die Pflichtige Gewinne knapp unter dem Gewinnfreibetrag von Fr. â¦ deklariert habe.</p> <p class="Erwgung3">Die Vorinstanz hat die von der BeschwerdefÃ¼hrerin angewandte SchÃ¤tzmethode fÃ¼r den Fall, dass keine genau bezifferbare Gewinnermittlung zum Vorschein kommen sollte, als nicht Ã¼berzeugend bezeichnet und dabei unter anderem auf die Heranziehung der Durchschnittspreise des statistischen Amts hingewiesen. Auch hat es das Herunterbrechen des Gesamtgewinns von Fr. â¦ bezogen auf einzelne bzw. zahlreiche Wohneinheiten noch nicht als absonderlich bezeichnet.</p> <p class="Urteilstext">Der Hinweis der Vorinstanz bezÃ¼glich einer allenfalls zum Zug kommenden SchÃ¤tzmethode betrifft die korrekte AusÃ¼bung des Untersuchungsgrundsatzes (vgl. Kaspar PlÃ¼ss in: VRG Kommentar, § 7 N 36) und ist keine verbindliche Vorgabe, die fÃ¼r die BehÃ¶rde ein nicht wiedergutzumachender Nachteil zur Folge haben kÃ¶nnte. Es ist denn auch vÃ¶llig offen, wie der Entscheid ausfallen wird. Auch die Frage, ob das Herunterbrechen einzelner Gewinne auf knapp unter den Gewinnfreibetrag als absonderlich oder nicht aufzufassen ist, tangiert allein die spÃ¤tere BeweiswÃ¼rdigung, die aufgrund einer breiter angelegten Untersuchung erfolgen soll.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.2.8 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin argumentiert, bei einem Streitwert von Fr. 8'000.- kÃ¶nne eine GerichtsgebÃ¼hr von hÃ¶chstens Fr. 1'000.- erhoben werden. Auch die Tatsache, dass das Verfahren nicht nur fÃ¼r die streitbetroffene HandÃ¤nderung, sondern fÃ¼r die ganze Ãberbauung eine Bedeutung habe, rechtfertige keine solche ErhÃ¶hung. Auch hÃ¤tte das Steuerrekursgericht bei einer Abweisung des Rekurses der Pflichtigen wohl kaum eine GerichtsgebÃ¼hr von Fr. 10'400.- auferlegt.</p> <p class="Urteilstext">Darauf ist indessen ebenfalls nicht einzutreten, sind doch die Kostenfolgen im Rahmen der Beschwerde gegen den Endentscheid anzufechten und erwÃ¤chst der BeschwerdefÃ¼hrerin dadurch kein nicht wiedergutzumachender Nachteil (VGr, 13. Januar 2016, VB.2015.00368, E. 3.2; vgl. auch Kaspar PlÃ¼ss in: VRG Kommentar, § 13 N. 97).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Zusammenfassend ergibt sich, dass die Voraussetzungen zur Anfechtung des vorinstanzlichen RÃ¼ckweisungsentscheids als solchem nicht erfÃ¼llt sind, weshalb auf die Beschwerde nicht einzutreten ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und es steht ihr weder fÃ¼r das Rekurs- noch das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 in Verbindung mit § 152 und § 153 Abs. 4 StG). </p> <p class="Erwgung2">Das tatsÃ¤chliche Streitinteresse betrifft vorliegend selbstverstÃ¤ndlich den im Veranlagungsentscheid ausgewiesenen Steuerbetrag von Fr. â¦ und beschrÃ¤nkt sich nicht nur auf die im Einspracheentscheid vom 21. August 2017 behandelte HandÃ¤nderung. Abgesehen davon hat sich die Pflichtige mit ihrem Rekurs auch gegen die von der BeschwerdefÃ¼hrerin vorgenommene Sistierung gewehrt (siehe Sachverhalt I/C, II), sodass schon deswegen der Streitwert dem ausgewiesenen Steuerbetrag entspricht. Allerdings musste im Beschwerdeverfahren der Rahmen der noch vorzunehmenden Untersuchungen und zu klÃ¤renden Rechtsfragen nicht gleichermassen wie im Rekursverfahren aufgeworfen werden, weshalb sich insoweit eine gewisse Reduktion im Sinn von § 4 Abs. 2 der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr) rechtfertigt.</p> <p class="Erwgung1"><b>4</b>.</p> <p class="Urteilstext">In Bezug auf die RÃ¼ckweisung der Sache an den Gemeinderat A liegt ein <span>Zwischenentscheid gemÃ¤ss Art. 93 BGG vor. Beschwerde an das Bundesgericht kann insoweit nur erhoben werden, wenn der Zwischenentscheid einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnte oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit und Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde.</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 6'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 6'060.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>