<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2014.00543</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=215010&amp;W10_KEY=13013519&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2014.00543</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 05.03.2015</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 04.03.2016 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Baubewilligung für zwei Mehrfamilienhäuser auf dem Grundstück einer denkmalgeschützten Spinnereianlage: Fehlende Erschliessung Werden Zugänge zu Grundstücken privatrechtlich geordnet, so muss durch diese Regelung die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemässe Benützung der Zufahrt gesichert sein. Ob die zivilrechtliche Ordnung diesem öffentlich-rechtlichen Erfordernis genügt, hat die Baubewilligungsbehörde bei der Prüfung des Baugesuchs zu entscheiden. Ist der Inhalt einer Dienstbarkeit nicht leicht feststellbar und ergibt die Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, ist die Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft â nötigenfalls mithilfe des Zivilrichters â einen hinreichenden Ausweis über ihre Berechtigung am Zufahrtsgrundstück verschafft hat (E. 3.2). Massgeblich ist nicht eine hypothetische Erschliessung. Vielmehr muss sich die tatsächlich gewählte Zufahrt als baurechtskonform erweisen (E. 3.4). Die Beschwerdeführerin vermag sich nicht auf eine gefestigte Rechtsprechung zu berufen, welche grundstücksübergreifende Kompensationsrechnungen in Bezug auf Wegrechte erlauben würde. Damit liegen dienstbarkeitsrechtlich keine liquiden Verhältnisse vor (E. 3.6). Abweisung. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIENSTBARKEIT">DIENSTBARKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDSTÃCK">GRUNDSTÃCK</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WEGRECHT">WEGRECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZIVILRECHTSPFLEGE">ZIVILRECHTSPFLEGE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 236 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 237 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 321 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 739 ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=26194" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2014.00543 </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">5. MÃ¤rz 2015</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Martin </p> <p class="MsoNormal">Tanner.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>A AG, vertreten durch RA B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Stiftung D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. G, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA H, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. I, vertreten durch RA J, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1. Gemeinderat der Stadt Wetzikon,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 10. Juli 2013 erteilte der Gemeinderat Wetzikon der A AG die Bewilligung fÃ¼r die Errichtung einer aus zwei MehrfamilienhÃ¤usern bestehenden ArealÃ¼berbauung auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04 und 05 im Gebiet SchÃ¶nau der Gemeinde Wetzikon. Zugleich wurde der A AG die VerfÃ¼gung vom 19. Juni 2013 der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich erÃ¶ffnet. Darin erfolgte unter anderem eine kantonaldenkmalpflegerische Beurteilung des Bauvorhabens.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 15. August 2013 rekurrierten C, die Stiftung D, N und E, F sowie G dagegen an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich. Am 16. August 2013 erhob Ã¼berdies I Rekurs beim Baurekursgericht. Mit Entscheid vom 20. August 2014 vereinigte das Baurekursgericht die beiden Rechtsmittel, hiess sie gut und hob den Beschluss des Gemeinderats Wetzikon vom 10. Juli 2013 sowie die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 19. Juni 2013 auf.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 22. September 2014 fÃ¼hrte die A AG Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte in der Sache, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. August 2014 vollumfÃ¤nglich aufzuheben, eventualiter die Sache an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen einschliesslich der gesetzlichen Mehrwertsteuer zu Lasten der Beschwerdegegnerschaft. </p> <p class="Urteilstext">Am 29. September 2014 reichte die A AG eine vom 25. September 2014 datierende Stellungnahme der Jurymitglieder zum Bauprojekt ein. Das Baurekursgericht beantragte am 8. Oktober 2014 die Abweisung der Beschwerde. Die Baudirektion beantragte am 30. Oktober 2014 die Gutheissung der Beschwerde, soweit sie sich gegen die ErwÃ¤gungen 6.1 bis 6.5 des Rekursentscheids richtete, und verwies auf den Mitbericht des Amts fÃ¼r Raumentwicklung vom 29. Oktober 2014. C, die Stiftung D, E, F sowie G reichten am 21. November 2014 eine Beschwerdeantwort ein. Darin beantragten sie die Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der A AG. Am 24. November 2014 reichte I seine Beschwerdeantwort ein, worin er sich ebenfalls mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der A AG vernehmen liess. Die Replik der A AG datiert vom 7. Januar 2015; die Dupliken datieren je vom 29. Januar 2015. Dazu liess sich die A AG am 5. Februar 2015 vernehmen. Am 11. Februar 2015 teilte I mit, er verzichte auf eine weitere Stellungnahme.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>In verfahrensrechtlicher Hinsicht beantragt die BeschwerdefÃ¼hrerin die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Wie nachstehend aufzuzeigen sein wird, stellen sich vorliegend ausschliesslich rechtliche Fragen. Diese lassen sich auch ohne Augenschein beantworten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Weiter beantragt die BeschwerdefÃ¼hrerin, die Mitbeteiligte 2 sei zur Einreichung einer Vernehmlassung zu verpflichten. Die Mitbeteiligte 2 hat eine Vernehmlassung eingereicht. Damit erÃ¼brigen sich AusfÃ¼hrungen zur Frage, ob das Verwaltungsgericht eine Verfahrenspartei zu einer Vernehmlassung verpflichten kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Schliesslich beantragt die BeschwerdefÃ¼hrerin, ein Gutachten der zustÃ¤ndigen kantonalen Fachkommission fÃ¼r Denkmalschutz einzuholen. Da die Beschwerde losgelÃ¶st von denkmalschutzrechtlichen Ãberlegungen abzuweisen ist, kann auf die Einholung eines solchen Gutachtens verzichtet werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist EigentÃ¼merin der Parzellen Kat.-Nrn. 01, 02, 03, 04 und 05, welche in Wetzikon im Gebiet SchÃ¶nau liegen. Auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 steht die Spinnereianlage SchÃ¶nau. Hierbei handelt es sich um eine im Inventar der Schutzobjekte von regionaler Bedeutung eingetragene Fabrikanlage. Die BeschwerdefÃ¼hrerin mÃ¶chte sÃ¼dlich des FabrikgebÃ¤udes auf den genannten Parzellen zwei MehrfamilienhÃ¤user mit insgesamt 53 Wohnungen errichten. FÃ¼r die Ãberbauung sind zudem eine gemeinsame Tiefgarage mit 66 AutoabstellplÃ¤tzen sowie 13 oberirdische BesucherparkplÃ¤tze vorgesehen. Die verkehrsmÃ¤ssige Erschliessung der zwei MehrfamilienhÃ¤user einschliesslich Tiefgarage und der oberirdischen BesucherparkplÃ¤tze soll dabei Ã¼ber die Wegparzelle Kat.-Nr. 06 Sandweg erfolgen. Diese Wegparzelle gehÃ¶rt der Beschwerdegegnerin 2.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Zwischen den Parteien ist umstritten, ob die Bauparzellen hinreichend erschlossen sind. Erschlossen ist ein GrundstÃ¼ck unter anderem dann, wenn es fÃ¼r die darauf vorgesehenen Bauten genÃ¼gend zugÃ¤nglich ist (§ 236 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). GenÃ¼gende ZugÃ¤nglichkeit bedingt in tatsÃ¤chlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt fÃ¼r die Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste und der BenÃ¼tzer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). DarÃ¼ber hinaus mÃ¼ssen Zufahrten fÃ¼r den bestimmungsgemÃ¤ssen Gebrauch rechtlich gesichert sein (RB 1981 Nr. 129 = BEZ 1981 Nr. 1 E. 3). Die rechtliche Sicherung umfasst in erster Linie den Nachweis, dass die Bauherrschaft Ã¼ber die dauernden und fÃ¼r die vorgesehene Zweckbestimmung der Baute oder Anlage ausreichenden BenÃ¼tzungsrechte an der Zufahrt verfÃ¼gt oder dass ihr fÃ¼r den Ausbau die nÃ¶tigen dinglichen Rechte zustehen. Die Bauherrschaft braucht dabei nicht EigentÃ¼merin der Zufahrtsparzelle zu sein. Vielmehr genÃ¼gt es, wenn auf dem ihr fremden ZufahrtsgrundstÃ¼ck zugunsten des BaugrundstÃ¼cks eine Dienstbarkeit lastet (VGr, 11. Juli 2012, VB.2012.00018, E. 2.2.2; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 592).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Werden ZugÃ¤nge zu GrundstÃ¼cken privatrechtlich geordnet, so muss durch diese Regelung die dauernde und jederzeitige bestimmungsgemÃ¤sse BenÃ¼tzung der Zufahrt gesichert sein. Ob die zivilrechtliche Ordnung diesem Ã¶ffentlich-rechtlichen Erfordernis genÃ¼gt, hat die BaubewilligungsbehÃ¶rde bei der PrÃ¼fung des Baugesuchs zu entscheiden. Ist der Inhalt einer Dienstbarkeit nicht leicht feststellbar und ergibt die Auslegung kein unzweifelhaftes Resultat, ist die Baubewilligung zu verweigern, bis sich die Bauherrschaft â nÃ¶tigenfalls mithilfe des Zivilrichters â einen hinreichenden Ausweis Ã¼ber ihre Berechtigung am ZufahrtsgrundstÃ¼ck verschafft hat (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 593; BEZ 1981 Nr. 1). </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Vorliegend soll die Erschliessung der BaugrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 01, 02, 03, 04 und 05 Ã¼ber die Wegparzelle Kat.-Nr. 06 Sandweg erfolgen. Auf dieser Wegparzelle lastet eine Dienstbarkeit mit folgendem Inhalt:</p> <p class="EinzugZitat"><span>" Die jeweiligen EigentÃ¼mer von: Kat. 01 Kat. 340 Kat. 04 Kat. 367 Kat. 05 Kat. 370 Kat. 371 [â¦] je mit den Bauten, welche darauf schon erstellt sind und allfÃ¤llig noch erstellt werden, haben auf dem GrundstÃ¼ck: Kat. 06 [â¦] Fuss- und Fahrwegrecht von und nach der Talstrasse."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">An der Wegparzelle Kat.-Nr. 06 Sandweg sind somit lediglich die BaugrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 01, 04 und 05 berechtigt, nicht aber die Kat.-Nr. 02 und 03, auf denen ebenfalls ein Teil des Bauvorhabens zu stehen kommen soll.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Nicht zu Ã¼berzeugen vermag in diesem Zusammenhang das Argument der BeschwerdefÃ¼hrerin, die Parzellen Kat.-Nr. 03 und 02 wÃ¤ren fÃ¼r sich genommen Ã¼ber die SchÃ¶naustrasse genÃ¼gend erschlossen. Massgeblich ist nicht eine hypothetische Erschliessung. Vielmehr muss sich die tatsÃ¤chlich gewÃ¤hlte Zufahrt als baurechtskonform erweisen. Nachdem sich die Bauherrschaft entschieden hat, ihr Bauvorhaben Ã¼ber den Sandweg zu erschliessen, ist einzig diese Variante im Hinblick auf ihre Ãbereinstimmung mit § 237 Abs. 1 PBG zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht weiter geltend, der EigentÃ¼mer einer Wegrechtsparzelle kÃ¶nne sich gemÃ¤ss Art. 739 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) bloss gegen eine erhebliche Mehrbelastung erfolgreich zur Wehr setzen. Vorliegend fÃ¼hre der Einbezug der beiden GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 02 und 03 in das Bauvorhaben nicht zu einer solchen erheblichen Mehrbelastung des WeggrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 06. Die fahrwegberechtigten GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 340, 04, 367, 05, 370, 371 und 01 wiesen zusammen eine FlÃ¤che von 33'303 Quadratmeter auf. DemgegenÃ¼ber betrage die FlÃ¤che der GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 02 und 03 insgesamt bloss 1'228 Quadratmeter. Bei diesen FlÃ¤chenverhÃ¤ltnissen kÃ¶nne von einer erheblichen Mehrbelastung der Wegparzelle Kat.-Nr. 06 keine Rede sein. Hinzu komme, dass die Hauptparzelle Kat.-Nr. 01 im Zeitpunkt der Errichtung des Wegrechts 24'976 Quadratmeter gross gewesen sei. Heute betrage ihre FlÃ¤che demgegenÃ¼ber bloss noch 23'483 Quadratmeter. Rechne man die 1'228 Quadratmeter der beiden Parzellen Kat.-Nr. 02 und 03 zu diesen 23'483 Quadratmeter hinzu, resultieren eine GesamtflÃ¤che von 24'711 Quadratmeter, was immer noch geringer sei, als die ursprÃ¼ngliche ParzellengrÃ¶sse des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 im Zeitpunkt der WegrechtsbegrÃ¼ndung.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Unter welchen Voraussetzungen die EigentÃ¼merin eines mit einer Dienstbarkeit belasteten GrundstÃ¼cks eine Mehrbelastung dulden muss, ist eine zivilrechtliche Frage. Art. 739 ZGB hÃ¤lt diesbezÃ¼glich Folgendes fest: Ãndern sich die BedÃ¼rfnisse des berechtigten GrundstÃ¼cks, so darf dem Verpflichteten eine Mehrbelastung nicht zugemutet werden. Diese Bestimmung ist auch auf den Fall anwendbar, dass die EigentÃ¼merin des berechtigten GrundstÃ¼cks weitere GrundstÃ¼cke hinzukaufen mÃ¶chte. In diesem Sinn ist die Mehrbelastung nur dann erlaubt, wenn die belastete EigentÃ¼merin zustimmt (Etienne Petitpierre, Basler Kommentar, 2011, Art. 739 ZGB N. 3). Vorliegend erscheint es zumindest zweifelhaft, ob eine Verkleinerung des herrschenden GrundstÃ¼cks zu einer Ausdehnung von Dienstbarkeiten auf DrittgrundstÃ¼cke fÃ¼hren kann. Liesse man dies losgelÃ¶st von den lokalen VerhÃ¤ltnissen zu, kÃ¶nnte sich die EigentÃ¼merin eines herrschenden GrundstÃ¼cks letztlich selbst Wegrechte einrÃ¤umen. Sie brÃ¤uchte hierfÃ¼r bloss Abparzellierungen an ihrem herrschenden GrundstÃ¼ck vorzunehmen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin vermag sich nicht auf eine gefestigte Rechtsprechung zu berufen, welche solche grundstÃ¼cksÃ¼bergreifende Kompensationsrechnungen erlauben wÃ¼rde. Damit liegen dienstbarkeitsrechtlich keine liquiden VerhÃ¤ltnisse vor. Entsprechend ist die Beantwortung dieser Frage der zivilen Gerichtsbarkeit zu Ã¼berlassen. Dies ist vorliegend auch deshalb angezeigt, weil der gegenwÃ¤rtig bloss 2,5 Meter breite Sandweg dereinst 53 Wohnungen mit 66 TiefgaragenabstellplÃ¤tzen erschliessen soll. Die Wegparzelle Sandweg soll mit anderen Worten inskÃ¼nftig erheblich stÃ¤rker genutzt werden als bisher. Zwar sieht der zitierte Grundbucheintrag ausdrÃ¼cklich vor, dass auch kÃ¼nftige Bauten fuss- und fahrwegberechtigt sein sollen. Wo die Grenzen dieser Mehrnutzung liegen, lÃ¤sst sich dem Eintrag indessen nicht ohne Weiteres entnehmen. Nach den Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 bedingt die Wohnnutzung einen Ausbau des Sandweges auf eine Breite von 4,5 bis 5 Meter. Auch hier ist unklar, ob die Beschwerdegegnerin 2 die normaliengerechte Verbreiterung ihres Weges hinnehmen muss, handelt es sich hierbei doch um einen nicht unerheblichen Eingriff in ihr Eigentum. Die Beantwortung beider Fragen setzt eine eingehende Auseinandersetzung mit dem Grundbucheintrag, den diesem zugrundeliegenden DienstbarkeitsvertrÃ¤gen sowie den lokalen VerhÃ¤ltnissen voraus. Diese Auslegung kann nicht im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens geschehen, sondern ist dem sachlich zustÃ¤ndigen Zivilgericht zu Ã¼berlassen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Da die Zufahrt zu den beiden MehrfamilienhÃ¤usern rechtlich nicht genÃ¼gend gesichert ist, darf fÃ¼r das Bauprojekt keine Bewilligung erteilt werden. Will die BeschwerdefÃ¼hrerin an ihrem Bauvorhaben festhalten, stehen ihr zwei MÃ¶glichkeiten offen: Sie kann das Zivilgericht anrufen und durch dieses den Umfang ihres Wegrechts feststellen lassen. Anschliessend wird die lokale BaubewilligungsbehÃ¶rde neu entscheiden, ob der so ermittelte Wegrechtsinhalt den Ã¶ffentlich-rechtlichen AnsprÃ¼chen an eine Zufahrt genÃ¼gt. Da sowohl die Dauer wie der Ausgang dieses zivilrechtlichen Verfahrens ungewiss sind, liegt kein Mangel vor, der sich "ohne besondere Schwierigkeiten" im Sinn von § 321 Abs. 1 PBG beheben liesse. Alternativ kÃ¶nnte die BeschwerdefÃ¼hrerin die Zufahrt nicht Ã¼ber den Sandweg, sondern die SchÃ¶naustrasse fÃ¼hren. Eine solche Neukonzeption der Erschliessung hÃ¤tte indessen erhebliche Auswirkungen auf die Lage und Ausgestaltung der Tiefgarage. Zu denken ist in diesem Zusammenhang an die einzuhaltenden Einlenkerradien und Zufahrtsrampenwinkel, welche dazu fÃ¼hren wÃ¼rden, dass die BaukÃ¶rper anders zu liegen kÃ¤men. Eine tiefgreifende Anpassung des Bauvorhabens wÃ¤re diesfalls unumgÃ¤nglich. § 321 Abs. 1 PBG ist deshalb auch hier nicht anwendbar.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Da sich das Bauprojekt aus dem oben dargelegten Grund als nicht bewilligungsfÃ¤hig erweist, erÃ¼brigt es sich zu prÃ¼fen, ob es denkmalschutzrechtlichen Anforderungen genÃ¼gt. Gleiches gilt fÃ¼r die Frage der Dach- und Attikageschossgestaltung.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt schliesslich, die Vorinstanz mache im Hinblick auf eine Neuprojektierung in unzulÃ¤ssiger Weise obiter dicta. Dadurch kÃ¶nnten die BaubewilligungsbehÃ¶rde ungehÃ¶rig beeinflusst werden; zudem stehe der BeschwerdefÃ¼hrerin gegen solche Ãusserungen kein Rechtsschutz offen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Eine obere Instanz darf einer unteren Instanz einzig im Falle einer RÃ¼ckweisung verbindliche Anweisungen erteilen. Vorliegend wies die Vorinstanz die Streitsache nicht zum Neuentscheid an die lokale BaubewilligungsbehÃ¶rde zurÃ¼ck. Vor diesem Hintergrund sind ihre AusfÃ¼hrungen zu einem allfÃ¤lligen Nachfolgeprojekt als rechtlich unverbindliche RatschlÃ¤ge zu werten. Es bleibt der Bauherrschaft Ã¼berlassen, ob sie sich daran orientieren will oder nicht. Ebenso wenig entbinden die Empfehlungen des Baurekursgerichts die lokale BaubehÃ¶rde von einer umfassenden ÃberprÃ¼fung eines Nachfolgeprojekts.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde. AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr nicht zu; hingegen ist eine solche EntschÃ¤digung antragsgemÃ¤ss der privaten Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 470.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'470.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1â5 eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 300.- (insgesamt Fr. 1'500.-) sowie dem Beschwerdegegner 6 eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>