<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00668</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=214055&amp;W10_KEY=13013524&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00668</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 03.04.2014</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung und Befehl</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Verweigerung der Umnutzung von Räumen zur sexgewerblichen Nutzung; Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands: Verhältnismässigkeit. Die rechtswidrige sexgewerbliche Nutzung der fraglichen Räume ist hinreichend erstellt (E. 6.2â4), weshalb die Beschwerdegegnerin auch zu Recht ein Baubewilligungsverfahren durchführte (E. 6.5). Die Anordnung, die Mieterschaft der fraglichen Räume auszuwechseln, ist verhältnismässig, wenn die verbotene Nutzung auf andere Weise nicht oder nur mit einem unzumutbaren Kontrollaufwand unterbunden werden kann (E. 7.3). Die bestehenden Miet- und Untermietverhältnisse lassen das Risiko der Wideraufnahme einer sexgewerblichen Nutzung als hoch erscheinen. Angemessene Kontrollmöglichkeiten sind insbesondere in Videoaufnahmen der Eingangsbereiche der Räumlichkeiten oder in der gegenseitigen Kontrolle der Mieterinnen nicht zu erblicken (E. 7.6). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSGARANTIE">EIGENTUMSGARANTIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FREIER">FREIER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONTROLLE">KONTROLLE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROSTITUIERTE">PROSTITUIERTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SEXGEWERBE">SEXGEWERBE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG">UMNUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL">WIEDERHERSTELLUNGSBEFEHL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIRTSCHAFTSFREIHEIT">WIRTSCHAFTSFREIHEIT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 5 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">Art. 36 Abs. III BV</span><br/><span class="gerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 19a Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=21794" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00668 </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00818</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">3. April 2014</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichter Martin Kayser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Markus Lanter. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Aus VB.2013.00688</p> <p class="MsoNormal">1. A, </p> <p class="MsoNormal">2. B, </p> <p class="MsoNormal">3. C, </p> <p class="MsoNormal">4. D, <br/> <br/> </p> <p class="MsoBodyText">1â4 vertreten durch RA E, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Aus VB.2013.00818</p> <p class="MsoNormal">5. F, </p> <p class="MsoNormal">6. G, </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoBodyText">5â6 vertreten durch RA H, </p> <p class="MsoNormal"><b>BeschwerdefÃ¼hrende, </b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Bausektion der Stadt ZÃ¼rich, </p> <p class="MsoNormal"><b>Beschwerdegegnerin,</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung und Befehl,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Bausektion der Stadt ZÃ¼rich verweigerte F und G (EigentÃ¼merschaft) sowie A und B, C, J und D (Mieterschaft) mit VerfÃ¼gung vom 22. Januar 2013 die nachtrÃ¤gliche Bewilligung fÃ¼r die sexgewerbliche Umnutzung der hofseitigen Wohnungen Nrn. 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 und 20 im GebÃ¤ude I-Strasse 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 in ZÃ¼rich (Disp.-Ziff. I). Ebenfalls verweigerte sie die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r die Raumunterteilung im Sinn der ErwÃ¤gungen in den Wohnungen Nrn. 03, 04, 06, 08 und 09 (Disp.-Ziff. II). Gleichzeitig ordnete die Bausektion die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands an, wobei die erwÃ¤hnten Mieter zusammen mit allfÃ¤lligen Untermietern, Angestellten oder Drittpersonen die genannten hofseitigen RÃ¤umlichkeiten zu rÃ¤umen hÃ¤tten und jegliche rechtswidrige Raumunterteilungen zu entfernen seien (Disp.-Ziff. III). </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">A und B, C, J und D rekurrierten dagegen an das Baurekursgericht und beantragten, Disp.-Ziff. III der VerfÃ¼gung der Bausektion unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten derselben aufzuheben (Mieterrekurs). </p> <p class="Sachverhalt2">Auch F und G rekurrierten an das Baurekursgericht und beantragten, Disp.-Ziff. III, IV (Verantwortlichkeit der Bauherrschaft) und V (Kosten) der VerfÃ¼gung der Bausektion unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten derselben aufzuheben (EigentÃ¼merrekurs).</p> <p class="Sachverhalt2">Das Baurekursgericht wies den Rekurs der Mieterschaft mit Entscheid vom 23. August 2013 ab, soweit es darauf eintrat (Rekursentscheid 1). Den Rekurs der EigentÃ¼merschaft wies das Baurekursgericht mit Entscheid vom 15. November 2013 ab (Rekursentscheid 2).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Eingabe vom 25. September 2013 erhoben A und B, C und D Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, den Entscheid des Baurekursgerichts vom 23. August 2013 sowie Disp.-Ziff. III der VerfÃ¼gung der Bausektion vom 22. Januar 2013 aufzuheben; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer) zulasten der Bausektion (VB.2013.00668; Mieterbeschwerde).</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 25. Oktober 2013 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der Mieterbeschwerde. Die Bausektion beantragte am 30. Oktober 2013 die Abweisung der Beschwerde unter Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung an die Stadt ZÃ¼rich.</p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 11. Dezember 2013 wurde das Verfahren VB.2013.00668 auf Antrag der Beschwerde fÃ¼hrenden Mieterschaft sistiert.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 17. Dezember 2013 erhoben F und G gegen den Rekursentscheid vom 15. November 2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, diesen sowie Disp.-Ziff. III bis V der VerfÃ¼gung der Bausektion vom 22. Januar 2013 aufzuheben, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Bausektion (VB.2013.00818; EigentÃ¼merbeschwerde).</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht schloss am 14. Januar 2014 ohne weitere Bemerkungen auf Abweisung der EigentÃ¼merbeschwerde. Die Bausektion beantragte am 24. Februar 2014 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden kÃ¶nne. Zudem sei der Stadt ZÃ¼rich eine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen.</p> <p class="Urteilstext">Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 3. MÃ¤rz 2014 wurde die Sistierung des Verfahrens VB.2013.00668 aufgehoben und das Verfahren fortgesetzt sowie â wie von den Beschwerde fÃ¼hrenden Mietern beantragt â mit dem Beschwerdeverfahren VB.2013.00818 (EigentÃ¼merbeschwerde) vereinigt.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 25. MÃ¤rz 2014 hielten F und G an ihren AntrÃ¤gen fest. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a </span>des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerden zustÃ¤ndig. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind als von den Wiederherstellungsmassnahmen betroffene EigentÃ¼mer und Mieter zur Beschwerde legitimiert (§ 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 [PBG]). Auf die form- und fristgerecht erhobenen Beschwerden ist einzutreten.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerin machte in ihrer Beschwerdeantwort zur Mieterbeschwerde geltend, der Bauentscheid vom 22. Januar 2013 sei in Bezug auf die RÃ¤ume Nr. 14 und 17 rechtskrÃ¤ftig geworden, weil J den Rekursentscheid nicht angefochten habe. Die Mieterschaft wies diesbezÃ¼glich zu Recht darauf hin, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin 1 seit dem 1. Juni 2013 Mieterin der fraglichen RÃ¤ume und damit in das Verfahren eingetreten sei. Die Anordnung der Beschwerdegegnerin konnte zudem auch aufgrund des Rekurses und der Beschwerde der EigentÃ¼merschaft nicht in Rechtskraft erwachsen.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die EigentÃ¼merschaft beantragt die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins. Der Entscheid, ob ein solcher angeordnet werden soll, steht im pflichtgemÃ¤ssen Ermessen der mit der Sache befassten BehÃ¶rde. Eine dahingehende Pflicht besteht nur, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise nicht ermittelt werden kÃ¶nnen. Die DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins ist somit nur geboten, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermÃ¶chten durch ihre Darlegungen vor Ort Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen (RB 1995 Nr. 12 mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die EigentÃ¼merschaft legt nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, inwiefern ein Augenschein zur KlÃ¤rung der sachlichen Grundlagen beitragen kÃ¶nnte. Insbesondere ist kein Augenschein erforderlich, um einzuschÃ¤tzen, ob die strassenseitigen Studios aufgrund der reduzierten Anzahl tÃ¤tiger Frauen kapazitÃ¤tsmÃ¤ssig ausreichen. Hinzu kommt, dass diese Anzahl kaum kontrollierbar ist und jederzeit wieder erhÃ¶ht werden kann. Auch die Behauptung, private Besucher kÃ¶nnten auf den Kameraaufzeichnungen von Freiern unterschieden werden, verlangt nicht nach einem Augenschein (vgl. dazu nachfolgend, E. 7.6.1).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die streitbetroffenen RÃ¤umlichkeiten liegen gemÃ¤ss </span>Bau- und Zonenordnung der Stadt ZÃ¼rich (BZO) unbestrittenermassen in der Kernzone Altstadt mit einem Wohnanteil von 60 %. Eine sexgewerbliche Nutzung ist daher gemÃ¤ss Art. 41 Abs. 3 BZO unzulÃ¤ssig. </p> <p class="Urteilstext">Die <i>strassen</i>seitigen RÃ¤ume der betroffenen Liegenschaft I-Strasse 01 dÃ¼rfen sexgewerblich genutzt werden. Es handelt sich um die RÃ¤ume mit den Nummern 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10 und 11. DemgegenÃ¼ber ist eine solche Nutzung der <i>hof</i>seitigen RÃ¤umlichkeiten mit den Nummern 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 und 20 nicht zulÃ¤ssig. Die Beschwerdegegnerin gelangte zur Auffassung, auch die hofseitigen RÃ¤umlichkeiten seien sexgewerblich genutzt worden. Da sie diese Nutzung fÃ¼r nicht bewilligungsfÃ¤hig hielt, ordnete sie die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands an. Zudem stellte die Beschwerdegegnerin fest, bei den strassenseitigen RÃ¤umen mit den Nummern 03, 04, 06, 08 und 10 seien ohne entsprechende Bewilligung Raumunterteilungen angebracht worden, die ebenfalls nicht bewilligt werden kÃ¶nnten und daher wieder zu entfernen seien. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Dass die betroffenen hofseitigen RÃ¤umlichkeiten nicht sexgewerblich genutzt werden dÃ¼rfen, ist unbestritten. Dementsprechend haben die BeschwerdefÃ¼hrenden die Verweigerung der baurechtlichen Bewilligung fÃ¼r die Nutzung der fraglichen RÃ¤umlichkeiten zu sexgewerblichen Zwecken nicht angefochten. Zu prÃ¼fen ist somit im Folgenden lediglich, ob der von der Beschwerdegegnerin angeordnete Wiederherstellungsbefehl zulÃ¤ssig ist. Die BeschwerdefÃ¼hrenden sind der Ansicht, dies sei nicht der Fall, weil die Massnahme zur Erreichung des angestrebten Zwecks nicht erforderlich sei. Der Eingriff sei unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Eine sexgewerbliche Nutzung der hofseitigen RÃ¤umlichkeiten fÃ¼r eine baurechtlich relevante Zeit sei nicht erstellt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Befehl, den rechtmÃ¤ssigen Zustand herzustellen (§ 341 PBG), bedingt die vorgÃ¤ngige Feststellung eines rechtswidrigen Zustands. Die angefochtene Anordnung erwiese sich sonst von vornherein als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bestreiten, dass eine baurechtlich relevante sexgewerbliche Nutzung der hofseitigen RÃ¤umlichkeiten erstellt sei. Vielmehr seien die fraglichen RÃ¤ume hÃ¶chstens vereinzelt zur Erbringung von erotischen Dienstleistungen genutzt worden. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die rechtswidrige Nutzung ist vorliegend â entgegen der Auffassung der BeschwerdefÃ¼hrenden â hinreichend erstellt. Die Beschwerdegegnerin wies in ihrer VerfÃ¼gung vom 22. Januar 2013 auf verschiedene UmstÃ¤nde hin, aufgrund derer sie von einer sexgewerblichen Nutzung der hofseitig gelegenen RÃ¤ume ausging. Dabei stÃ¼tzte sich die Beschwerdegegnerin auf den Rapport der Fachgruppe Milieu- und Sexualdelikte der Stadtpolizei ZÃ¼rich vom 26. Juli 2012 sowie die anlÃ¤sslich eines unangemeldeten Augenscheins vom 26. September 2012 gemachten Feststellungen. Dabei kommt den ordnungsgemÃ¤ss protokollierten Aussagen von Prostituierten sowie der Raumpflegerin und der damaligen Mieterin J ein erhebliches Gewicht zu. Aus diesen Aussagen geht deutlich hervor, dass auch die hofseitigen RÃ¤ume sexgewerblich genutzt wurden. So sagte eine Prostituierte des von der BeschwerdefÃ¼hrerin 1 gefÃ¼hrten Massagesalons "K" am 23. Juli 2012 aus, sobald sie mit einem Freier von der Strasse komme, teile ihr die Chefin zur Bedienung die Zimmer Nr. 04, 13 oder auch ein anderes Zimmer zu, das gerade frei sei. Zudem wurde ein ziviler Polizeibeamter als vermeintlicher Freier in Bedienungsabsicht in Zimmer Nr. 17 gefÃ¼hrt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Unter diesen UmstÃ¤nden ist es nicht zu beanstanden, dass sich die Vorinstanz der Auffassung der Beschwerdegegnerin anschloss, dass die fraglichen RÃ¤ume regelmÃ¤ssig sexgewerblich genutzt worden seien (Rekursentscheid 2, E. 5.2 und 6.1). </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.1 </b>Was die EigentÃ¼merschaft gegen diese Feststellung der Vorinstanz vorbringt, vermag nicht zu Ã¼berzeugen. So kann aus der vom Verwaltungsgericht in einem frÃ¼heren, anders gelagerten Fall geÃ¤usserten Auffassung, wonach die HÃ¶he des Mietzinses â der BeschwerdefÃ¼hrer hatte einfach mÃ¶blierte Appartements fÃ¼r monatlich Fr. 826.- bis Fr. 920.- angemietet und fÃ¼r Fr. 1'700.- bis Fr. 2'200.- untervermietet â ein entscheidendes Indiz fÃ¼r die sexgewerbliche Nutzung darstelle (VGr, 11. Februar 2004, VB.2003.00371, E. 2.2), nicht der Umkehrschluss gezogen werden, ein im Rahmen einer Wohnnutzung Ã¼blicher Mietzins spreche ebenso klar <i>gegen</i> eine sexgewerbliche Nutzung. </p> <p class="Urteilstext">Auch die hausinternen Kameras, welche die EingÃ¤nge der hofseitig gelegenen Studios Ã¼berwachen, vermochten die festgestellte sexgewerbliche Nutzung dieser RÃ¤ume nicht zu verhindern. Die diesbezÃ¼glichen AusfÃ¼hrungen der EigentÃ¼merschaft beziehen sich denn auch weniger darauf, dass aufgrund dieser Kameras gar keine sexgewerbliche Nutzung der fraglichen RÃ¤ume stattgefunden habe. Vielmehr versucht die EigentÃ¼merschaft damit aufzuzeigen, dass weniger einschneidende Mittel bestÃ¼nden, den rechtmÃ¤ssigen Zustand wiederherzustellen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden vermÃ¶gen damit keine ungenÃ¼gende oder unrichtige Sachverhaltsermittlung durch die Vorinstanz aufzuzeigen.</p> <p class="Urteilstext">Zudem spricht auch der Hinweis der EigentÃ¼merschaft auf die stark reduzierte Anzahl arbeitender Frauen, aufgrund derer die strassenseitigen Studios kapazitÃ¤tsmÃ¤ssig ausreichen wÃ¼rden, dafÃ¼r, dass diese RÃ¤umlichkeiten vor der erwÃ¤hnten Reduktion nicht genÃ¼gten. </p> <p class="Erwgung3"><b>6.3.2 </b>Die Mieterschaft setzt sich mit den erwÃ¤hnten ErwÃ¤gungen der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz, wonach die fraglichen RÃ¤umlichkeiten sexgewerblich genutzt worden seien, nicht auseinander. Sie beschrÃ¤nkt sich darauf, auf den bereits im Rekursverfahren unsubstanziiert gebliebenen Einwand zu verweisen, die hofseitigen Wohnungen seien "primÃ¤r zum Wohnen genutzt" worden. Dies vermag den Schluss, die fraglichen RÃ¤ume seien â in baurechtlich relevantem Ausmass â sexgewerblich genutzt worden, nicht zu erschÃ¼ttern. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Die BeweiswÃ¼rdigung durch die Bausektion und die Vorinstanz ist nach dem Gesagten nicht zu beanstanden. Auch wenn nicht fÃ¼r jeden einzelnen hofseitigen Raum gleich detaillierte und gesicherte Kenntnisse Ã¼ber eine sexgewerbliche Nutzung bestehen, ist die Beschwerdegegnerin aufgrund der vorhandenen Aussagen und der gesamten UmstÃ¤nde zu Recht von einer solchen ausgegangen. Es kann dabei keine absolute Sicherheit Ã¼ber die Verwirklichung des entsprechenden Sachverhalts verlangt werden (Kaspar PlÃ¼ss, in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar VRG, 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014, § 7 N. 139 und 26). Ein Verstoss gegen entsprechende verfahrensrechtliche Bestimmungen, insbesondere gegen § 7 Abs. 4 VRG, liegt â entgegen der Auffassung der EigentÃ¼merschaft â nicht vor. </p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Nach dem Gesagten fÃ¼hrte die Beschwerdegegnerin â entgegen der Auffassung der EigentÃ¼merschaft â zu Recht ein Baubewilligungsverfahren durch. Bei diesem Entscheid steht der BaubehÃ¶rde ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Bestehen fÃ¼r sie Anhaltspunkte, dass ein bewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegen kÃ¶nnte, hat sie im Zweifelsfall ein Bewilligungsverfahren einzuleiten. Gerade bei NutzungsÃ¤nderungen bestehender Bauten ergeben oft erst nÃ¤here AbklÃ¤rungen, ob die ZweckÃ¤nderung der baurechtlichen Bewilligungspflicht untersteht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2004.00074, E. 3.3 = RB 2004 Nr. 75 = BEZ 2004 Nr. 47; <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 257</span>).</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrenden erachten die angefochtene Anordnung als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Sie stelle daher einen unzulÃ¤ssigen Eingriff in die Eigentumsgarantie und die Wirtschaftsfreiheit dar. Es gebe keinen Grund dafÃ¼r, den BeschwerdefÃ¼hrenden zu unterstellen, sie bÃ¶ten keine GewÃ¤hr fÃ¼r eine zonenkonforme Nutzung der hofseitigen RÃ¤umlichkeiten. Die Auswechslung der Mieterschaft sei nicht erforderlich, um eine zonenkonforme Nutzung sicherzustellen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Die strittige Anordnung muss verhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein (Art. 5 Abs. 2 sowie Art. 36 Abs. 3 BV). Dass sie im Ã¶ffentlichen Interesse liegt, kann nicht ernsthaft bestritten werden. Entgegen der Auffassung der EigentÃ¼merschaft geht es dabei nicht um das Ã¶ffentliche Interesse an einem Verbot, den strassenseitig arbeitenden Frauen hofseitige Studios als Wohnraum zur VerfÃ¼gung zu stellen. Das massgebliche Ã¶ffentliche Interesse ist vielmehr jenes an der GewÃ¤hrleistung einer baurechtskonformen Nutzung der fraglichen hofseitigen RÃ¤ume. Dieses Ã¶ffentliche Interesse ist den Interessen der BeschwerdefÃ¼hrenden gegenÃ¼berzustellen. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Die angefochtene Anordnung stÃ¼tzt sich auf § 341 PBG. Diese Bestimmung stellt eine genÃ¼gende gesetzliche Grundlage fÃ¼r eine allfÃ¤llige BeschrÃ¤nkung von Grundrechten dar, was die BeschwerdefÃ¼hrenden denn auch nicht bestreiten.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Die strittige, Ã¼ber das Verbot der unzulÃ¤ssigen Nutzung hinaus gehende Anordnung ist nach dem VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgrundsatz zulÃ¤ssig, soweit die verbotene Nutzung auf andere Weise nicht oder nur mit einem unzumutbaren Kontrollaufwand unterbunden werden kann (VGr, 11. Februar 2009, VB.2008.00264, E. 1.2; Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 677; vgl. auch RB 1997 Nr. 93 = BEZ 1997 Nr. 2). Die BeschwerdefÃ¼hrenden vertreten die Auffassung, die Vorinstanz habe dies mit der Beschwerdegegnerin zu Unrecht bejaht. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>ZunÃ¤chst ist festzuhalten, dass die angeordnete Massnahme nicht nur dann gerechtfertigt ist, wenn <i>Gewissheit </i>darÃ¼ber besteht, dass sich die EigentÃ¼merschaft und die Mieterschaft nicht an die Anordnung halten werden, in den fraglichen RÃ¤umen keine sexgewerbliche Nutzung zuzulassen. Es genÃ¼gt ein entsprechendes <i>Risiko,</i> sofern diesem nicht mit weniger weitgehenden Massnahmen wirksam begegnet werden kann. Zu prÃ¼fen ist damit, ob sich die tatsÃ¤chliche Umsetzung der Anordnung, auf eine sexgewerbliche Nutzung zu verzichten, mit einem angemessenem Kontrollaufwand durchsetzen liesse (vgl. VGr, 11. Februar 2009, VB.2008.00264, E. 1.4). Erscheint dies nicht mÃ¶glich, braucht das Risiko, dass es erneut zu einer sexgewerblichen Nutzung der fraglichen RÃ¤umlichkeiten kommt, nicht in Kauf genommen zu werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.5 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen geltend, es bestehe kein Anlass, ihre GlaubwÃ¼rdigkeit infrage zu stellen. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.5.1 </b>Auf die GlaubwÃ¼rdigkeit der BeschwerdefÃ¼hrenden bzw. auf deren Zusicherungen kann es nicht entscheidend ankommen (VGr, 11. Februar 2009, VB.2008.00264, E. 1.4). Den BeschwerdefÃ¼hrenden war schon bis anhin bekannt, dass die hofseitigen RÃ¤umlichkeiten nicht sexgewerblich genutzt werden dÃ¼rfen. Die BehÃ¶rden brauchen sich daher mit solchen Zusicherungen nur zu begnÃ¼gen, wenn sie deren Einhaltung mit angemessenem Aufwand kontrollieren kÃ¶nnen. Hinzu kommt, dass vor allem der tatsÃ¤chliche Einfluss der EigentÃ¼merschaft bzw. deren KontrollmÃ¶glichkeiten beschrÃ¤nkt sind. </p> <p class="Erwgung3"><b>7.5.2 </b>Dementsprechend kommt dem Umstand, dass es angesichts der allenfalls drohenden KÃ¼ndigung auch der MietvertrÃ¤ge fÃ¼r die strassenseitigen Studios dem wirtschaftlichen Interesse aller BeschwerdefÃ¼hrenden entspricht, auf eine sexgewerbliche Nutzung der hofseitigen Studios zu verzichten, keine entscheidende Bedeutung zu. Diese Ãberlegung basiert auf der Annahme, alle Beteiligten wÃ¼rden davon ausgehen, dass jeder Verstoss gegen das Verbot der sexgewerblichen Nutzung der hofseitigen Studios zur AuflÃ¶sung aller MietvertrÃ¤ge fÃ¼hren werde. Zu berÃ¼cksichtigen sind jedoch nicht nur die Alternativen einer baurechtskonformen Nutzung und einer AuflÃ¶sung aller MietvertrÃ¤ge. DiesbezÃ¼glich liegt es auf der Hand, dass kein Interesse an einer AuflÃ¶sung der MietvertrÃ¤ge aufgrund eines baurechtswidrigen Verhaltens besteht. Einzubeziehen sind aber auch der mittels sexgewerblicher Nutzung auch der hofseitigen Studios mÃ¶gliche zusÃ¤tzliche Gewinn sowie das Risiko, dass diese unzulÃ¤ssige Nutzung entdeckt wird und die erwÃ¤hnten Folgen auch tatsÃ¤chlich nach sich zieht. Dabei ist auch zu beachten, dass die mÃ¶glichen negativen Auswirkungen fÃ¼r die Untermieterinnen, die sich in der Regel nur kurzfristig in der Schweiz aufhalten, relativ gering sind.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.5.3 </b>Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden geltend machen, es sei seit September 2012 zu keinen Beanstandungen hinsichtlich einer sexgewerblichen Nutzung der hofseitigen Studios gekommen, kann daraus unter den vorliegenden UmstÃ¤nden nicht der Schluss gezogen werden, die angefochtene Massnahme sei unnÃ¶tig. Zum einen fanden keine Kontrollen der hofseitigen Studios statt. Zum anderen kann aus einem allfÃ¤lligen rechtskonformen Verhalten der BeschwerdefÃ¼hrenden sowie der Untermieterinnen wÃ¤hrend des laufenden Verfahrens nicht ohne Weiteres darauf geschlossen werden, dass eine sexgewerbliche Nutzung der hofseitigen Studios auch nach Abschluss des Verfahrens unterbleiben wÃ¼rde.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.6 </b>Entscheidende Bedeutung kommt damit den KontrollmÃ¶glichkeiten der Beschwerdegegnerin zu. </p> <p class="Erwgung3"><a id="_Ref384647217"><b>7.6.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen zunÃ¤chst geltend, eine Kontrolle kÃ¶nne mittels Videoaufnahmen gewÃ¤hrleistet werden. Die Vorinstanz fÃ¼hrte diesbezÃ¼glich zutreffend aus, die Kameras, die ausschliesslich die EingÃ¤nge und Eingangsbereiche der fraglichen Appartements Ã¼berwachten, kÃ¶nnten keine gesicherten Erkenntnisse Ã¼ber die Nutzung der RÃ¤umlichkeiten liefern (Rekursentscheid 1, E. 4.4; Rekursentscheid 2, E. 6.2). Weshalb Freier auf den entsprechenden Aufnahmen als solche erkennbar sein sollten, legen die BeschwerdefÃ¼hrenden jedoch nicht dar. Der Schluss, die Videoaufnahmen wÃ¼rden keine taugliche Kontrolle ermÃ¶glichen, ist damit nicht zu beanstanden. Sobald auf den Aufnahmen ein Mann auftauchen wÃ¼rden, mÃ¼sste abgeklÃ¤rt werden, ob es sich dabei um einen Freier, oder um einen anderen Besucher, etwa einen Cousin oder einen Schuldner, der seine Schuld begleicht, handelt. Die Videoaufnahmen stellen mithin kein praktikables und taugliches Mittel zur Kontrolle dar. Im Ãbrigen wÃ¤re der mit der regelmÃ¤ssigen Kontrolle solcher Aufnahmen verbundene Aufwand nicht mehr angemessen</a>.</p> <p class="Erwgung3"><b>7.6.2 </b>Von der gegenseitigen Kontrolle der Hauptmieterinnen und der in der Liegenschaft I-Strasse 01 arbeitenden Frauen, ist â entgegen der Auffassung der EigentÃ¼merschaft â keine hinreichende Wirkung zu erwarten. Von einer wirksamen gegenseitigen Kontrolle wÃ¤re nur dann auszugehen, wenn die Konsequenzen fÃ¼r die Betroffenen zum einen einschneidend und zum anderen mit grosser Wahrscheinlichkeit zu erwarten wÃ¤ren. Dies ist vorliegend, insbesondere bei den in der Regel nur kurzfristig anwesenden Untermieterinnen, nicht der Fall. Angesichts der naheliegenden MÃ¶glichkeit, dank der vorhandenen RÃ¤ume hÃ¶here Gewinne zu erzielen, wies die Vorinstanz zu Recht darauf hin, die vorliegend bestehenden Miet- und UntermietverhÃ¤ltnisse wÃ¼rden das Risiko der Wiederaufnahme einer sexgewerblichen Nutzung als hoch erscheinen lassen (Rekursentscheid 1, E. 4.3; Rekursentscheid 2, E. 8.2). </p> <p class="Erwgung3"><b>7.6.3 </b>Aus dem Urteil des Verwaltungsgerichts vom 11. Februar 2009 (VB.2008.00264), auf das sich die BeschwerdefÃ¼hrenden berufen, kÃ¶nnen diese nichts zu ihren Gunsten ableiten. </p> <p class="Urteilstext">Die in § 340 Abs. 1 PBG vorgesehene Bestrafung mit Busse bis zu Fr. 50'000.- bzw. â bei Gewinnsucht â in unbeschrÃ¤nkter HÃ¶he vermag im vorliegenden Fall nicht dieselbe Wirkung zu entfalten. Vorliegend erschiene es Ã¤usserst schwierig, der EigentÃ¼merschaft und/oder der Mieterschaft einen vorsÃ¤tzlichen Verstoss nachzuweisen, wie er gemÃ¤ss dieser Bestimmung fÃ¼r eine Bestrafung vorausgesetzt wird. </p> <p class="Urteilstext">Auch die Kontrolle durch die Nachbarschaft erscheint im hier zu beurteilenden Fall deutlich weniger realistisch als im zitierten Fall VB.2008.00264. Im Gegensatz zu den in jenem Fall zu beurteilenden UmstÃ¤nden werden vorliegend umliegende Liegenschaften und sogar RÃ¤ume innerhalb desselben GebÃ¤udes sexgewerblich genutzt. Es ist daher fÃ¼r Anwohner kaum mÃ¶glich, die Nutzung der hofseitigen RÃ¤ume zu beurteilen.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.7 </b>Soweit die Mieterschaft schliesslich die Auffassung vertritt, das Vorgehen der Beschwerdegegnerin habe zur Folge, dass an Personen, die RÃ¤umlichkeiten sexgewerblich nutzen, nie weitere RÃ¤umlichkeiten vermietet werden kÃ¶nnten, die nur zu Wohnzwecken genutzt werden sollten, kann ihr nicht beigepflichtet werden. Vielmehr betrifft die EinschrÃ¤nkung nur RÃ¤umlichkeiten, die in der Vergangenheit unzulÃ¤ssigerweise sexgewerblich genutzt wurden.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.8 </b>Nach dem Gesagten kÃ¶nnte die rechtskonforme Nutzung der hofseitigen RÃ¤ume bei einem Verzicht auf die Auswechslung der Mieterschaft nur mit einem grossen Kontrollaufwand seitens der BehÃ¶rden hinreichend sichergestellt werden, der diesen nicht zuzumuten ist. Die Vorinstanz kam daher zu Recht zum Schluss, die angefochtene Massnahme sei verhÃ¤ltnismÃ¤ssig. Der entsprechende Eingriff in die Rechte der EigentÃ¼merschaft vermag das aufgezeigte Ã¶ffentliche Interesse ebenso wenig zu Ã¼berwiegen wie die von der Mieterschaft behauptete Schwierigkeit, Damen zu finden, die in ihren RÃ¤umlichkeiten Dienste anbieten wollen, wenn sie nicht im selben GebÃ¤ude Wohnraum zur VerfÃ¼gung haben. </p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die EigentÃ¼merschaft macht geltend, der Befehl zur Entfernung der Trenn- oder FaltwÃ¤nde in den strassenseitigen Studios Nrn. 03, 04, 06, 08 und 10 habe auf einer unzutreffenden Sachverhaltsermittlung basiert, da diese baulichen Unterteilungen seit der Kontrolle der Stadtpolizei ZÃ¼rich vom 19. Dezember 2012 alle zwischenzeitlich entfernt worden seien. Die Sanktionierung eines Zustands, der im massgeblichen Zeitpunkt nicht mehr geherrscht habe, stelle zudem ein Handeln ohne gesetzliche Grundlage dar.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Die Beschwerdegegnerin hatte die EigentÃ¼merschaft mit Schreiben vom 2. Oktober 2012 aufgefordert, die baurechtswidrigen raumteilenden Bauten bis zum 10. Dezember 2012 zu entfernen und den rechtskonformen Zustand wiederherzustellen. AnlÃ¤sslich der erwÃ¤hnten polizeilichen Kontrolle vom 19. Dezember 2012 wurde festgestellt, dass dieser Aufforderung nicht hinreichend nachgekommen worden war. Die EigentÃ¼merschaft bestreitet dies denn auch nicht. Sie fÃ¼hrt vielmehr aus, die Trenn- oder FaltwÃ¤nde seien nach der Kontrolle vom 19. Dezember 2012 entfernt worden. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Unter diesen UmstÃ¤nden erwog die Vorinstanz zu Recht, die verschiedenen Unterschreitungen der MindestflÃ¤che von WohnrÃ¤umen hÃ¤tten aufgrund der Akten zumindest teilweise Ã¼ber lÃ¤ngere Zeit bestanden (Rekursentscheid 2, E. 7). Die Bausektion durfte dementsprechend vom Vorliegen eines baurechtswidrigen Zustands ausgehen. Dass sich dieser Zustand im Zeitpunkt der Beschlussfassung am 22. Januar 2013 mÃ¶glicherweise bereits wieder anders darstellte als am 19. Dezember 2012, kann nicht dazu fÃ¼hren, dass die Rechtswidrigkeit der erwÃ¤hnten TrennwÃ¤nde nicht hÃ¤tte festgestellt und entsprechende Wiederherstellungsmassnahmen hÃ¤tten angeordnet werden dÃ¼rfen. Andernfalls kÃ¶nnte die Bauherrschaft den Erlass eines Wiederherstellungsbefehls immer wieder hinauszÃ¶gern, indem sie (unzureichende) VerÃ¤nderungen vornimmt. Gerade wenn es sich bei den fraglichen baulichen Elementen wie im vorliegenden Fall um solche handelt, die mit geringem Aufwand entfernt und wieder installiert werden kÃ¶nnen, kann es nicht allein auf die â behaupteten â VerhÃ¤ltnisse im Zeitpunkt des Wiederherstellungsbefehls ankommen. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Vorliegend ist erstellt, dass ein baurechtswidriger Zustand bestand und dieser nicht innerhalb einer von der Beschwerdegegnerin angesetzten Frist behoben wurde. Unter diesen UmstÃ¤nden erlaubt § 341 PBG den Erlass eines entsprechenden Wiederherstellungsbefehls nach dem Gesagten auch dann, wenn die beanstandeten TrennwÃ¤nde im Zeitpunkt des angefochtenen Beschlusses bereits entfernt worden sein sollten. Der Beschwerdegegnerin ist daher weder eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung noch ein Handeln ohne gesetzliche Grundlage vorzuwerfen. Die Beschwerde der EigentÃ¼merschaft erweist sich auch in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Soweit die EigentÃ¼merschaft rÃ¼gt, die Beschwerdegegnerin habe zu Unrecht den Erlass einer anfechtbaren VerfÃ¼gung im Sinn eines Vorentscheids gemÃ¤ss § 19a Abs. 2 VRG verweigert, ist nicht ersichtlich, inwiefern dies zur Gutheissung der gestellten AntrÃ¤ge fÃ¼hren sollte. Zudem hat die Vorinstanz Ã¼ber die Frage, ob die Beschwerdegegnerin zu Recht keinen Vorentscheid gefÃ¤llt hat, mit Entscheid vom 14. Juni 2013 bereits rechtskrÃ¤ftig entschieden (</span>Rekursentscheid 2<span>, E. 5.1). Diese Frage kann daher nicht zum Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens gemacht werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die Beschwerden erweisen sich als unbegrÃ¼ndet und sind abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die BeschwerdefÃ¼hrenden kostenpflichtig (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Zudem sind sie zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerden werden abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 260.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'260.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden je zu einem Achtel unter solidarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrenden 1 bis 4 und je zu einem Viertel unter soldiarischer Haftung fÃ¼r die HÃ¤lfte den BeschwerdefÃ¼hrenden 5 und 6 auferlegt. </p> <p class="Einzug2">4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden 1 bis 6 werden im gleichen VerhÃ¤ltnis und je unter solidarischer Haftung fÃ¼r den halben Betrag verpflichtet, der Beschwerdegegnerin eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'500.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</p> <p class="Einzug2">5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</p> <p class="Einzug2">6. Mitteilung anâ¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>