VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN R 13 218 5. Kammer bestehend aus Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuarin ad hoc Seres URTEIL vom 3. September 2014 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ GmbH, und B._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Jürg Krumm, Beschwerdeführer gegen Stadt X._____, vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey, Beschwerdegegnerin 1 und C._____ und D._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, Beschwerdegegner 2- 2 - und Miteigentümer und Mieter der Liegenschaft Y._____ 4/6, vertreten durch E._____, Beschwerdegegner 3 betreffend Baugesuch- 3 - 1. B._____ ist Eigentümer der Stockwerkeinheiten [STWE] Nr. 165-11 und Nr. 165-12 in der Liegenschaft Z._____ 4, Parzelle Nr. 3-165 in X._____. Die A._____ GmbH ist Mieterin der STWE Nr. 165-12. 2. Am 12. Februar 2013 reichte B._____ bei der Stadt X._____ ein Bauge- such für die Realisierung von inneren Umbauarbeiten und einer neuen Raumeinteilung im bestehenden Geschäftslokal in der Liegenschaft Z._____ 4, Parzelle Nr. 3-165, STWE Nr. 165-12, ein. Das Baugesuch wurde im Meldeverfahren beurteilt und am 8. März 2013 gutgeheissen. 3. Mit Schreiben vom 6., bei der Stadt X._____ eingetroffen am 8. März 2013, teilte der Treuhänder der A._____ GmbH der Stadt X._____ mit, die A._____ GmbH sei am Umbau des Geschäftslokals im Z._____ 4 beteiligt und wolle das Lokal mieten. Das Geschäftslokal sei bis anhin als Fotoge- schäft genutzt worden. Geplant sei künftig eine Nutzung als "Escort Agen- tur und Erbringung erotischer Dienstleistungen". 4. Mit Schreiben vom 2. Mai 2013 machte die Stadt X._____ B._____ und die A._____ GmbH darauf aufmerksam, dass die beabsichtigte Nut- zungsänderung der Baubewilligungspflicht unterliege und deshalb vor- gängig ein entsprechendes Baugesuch einzureichen sei. Darauf entgeg- nete B._____ mit Schreiben vom 7. Mai 2013, er sei im Besitze einer gül- tigen Bewilligung für ein stilles Gewerbe und werde deshalb kein neues Baugesuch einreichen. 5. Mit Verfügung vom 13. Mai 2013 stellte die Stadt X._____ fest, dass die im Z._____ 4 auf Parzelle Nr. 3-165, STWE Nr. 165-12 beabsichtigte Nut- zungsänderung zu einem Erotik- und Escort-Dienstleistungsbetrieb der Baubewilligungspflicht unterstellt und deshalb ein Baugesuch einzurei- chen sei. Die Baubewilligung vom 8. März 2013 sei nur für bauliche Ände-- 4 - rungen im Gebäudeinnern erteilt worden und eine Nutzungsänderung sei weder beantragt noch bewilligt worden. Gleichzeitig wurde der unbewillig- te Betrieb eines Erotik- und Escort-Dienstleistungsbetriebs unter Andro- hung einer Busse untersagt. Diese Verfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 6. Mit Schreiben vom 5. Juni respektive mit formgerechtem Gesuch vom 18. Juni 2013 ersuchten B._____ und die A._____ GmbH die Stadt X._____ um die Bewilligung der Nutzungsänderung in der Liegenschaft Z._____ 4 auf Parzelle Nr. 3-165, STWE Nr. 165-12. Drei Gewerberäume sollten gemäss Gesuch in Zukunft während maximal 6 Std. pro Tag für erotische Dienstleistungen und in den übrigen 18 Std. zu Wohnzwecken und die übrigen Räume weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Nutzung sei in der Anpassungszone C mit Empfindlichkeitsstufe III, wo mässig störende Gewerbe zulässig seien, zonenkonform. 7. Gegen das Baugesuch erhoben F._____, G._____, D._____ und C._____ sowie einige Miteigentümer und Mieter der Liegenschaft Y._____ 4/6 Ein- sprache und beantragten die Abweisung des Baugesuchs. B._____ und die A._____ GmbH beantragten mit Stellungnahme vom 27. August 2013 die Abweisung der Einsprachen und hielten an ihrem Gesuch fest. 8. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 17. September, mitgeteilt am 8. Oktober 2013, trat die Stadt X._____ auf die Einsprachen von F._____ sowie von G._____ mangels Legitimation nicht ein. Gleichzeitig wies die Stadt X._____ das Baugesuch ab und hiess die zwei weiteren Einspra- chen sinngemäss gut, soweit sie darauf eintrat. Die Stadt X._____ führte zur Begründung u.a. aus, die betreffende Parzelle liege in der Anpas- sungszone C, die Teil der Kernzone bilde und für Wohnbauten, Dienst- leistungs- und Gewerbebetriebe sowie Landwirtschaftsbetriebe bestimmt - 5 - sei. In dieser Zone gelte die Empfindlichkeitsstufe III, womit mässig störende Betriebe zugelassen seien. Stark störende Betriebe und solche, die unverhältnismässigen Verkehr verursachten, seien unzulässig. Bei der Beurteilung, ob es sich um eine in raum- und ortsplanerischer Hinsicht mässig oder stark störende Nutzung handle, seien u.a. auch ideelle Im- missionen zu berücksichtigen, wobei für die Qualifizierung der ideellen Immissionen als stark störend ein erhebliches Konfliktpotential zwischen den sich entgegenstehenden Nutzungen vorliegen müsse. Unter Berück- sichtigung des kleinstädtischen Charakters des Quartiers mit guter Durchmischung von Wohn- und Gewerbenutzungen und den zu erwar- tenden materiellen Lärmimmissionen sowie den zu erwartenden ideellen Immissionen der geplanten sexgewerblichen Nutzung der Liegenschaft sei die Zweckänderung nicht zonenkonform, weshalb das Baugesuch ab- zuweisen sei. 9. Dagegen erhoben die A._____ GmbH und B._____ (nachfolgend Be- schwerdeführer) am 16. Oktober 2013 Beschwerde beim Verwaltungsge- richt des Kantons Graubünden. Sie beantragten die Aufhebung des Bau- und Einspracheentscheids vom 17. September 2013 und die Bewilligung ihrer mit Baugesuch vom 18. Juni 2013 anbegehrten Nutzungsänderung. Die Beschwerdeführer rügten unter anderem, der angefochtene Entscheid sei ungenügend begründet worden, wodurch ihr Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden sei. Die materiellen Immissionen des Kleinstbor- dells seien höchstens mässig störend und deshalb in der Anpassungszo- ne C zonenkonform. Weiter führten die Beschwerdeführer aus, die Quali- fizierung ideeller Immissionen als stark störend würde gemäss Recht- sprechung des Bundesgerichts ein erhebliches Konfliktpotenzial mit den sich entgegenstehenden Nutzungen voraussetzen. Ein solches erhebli- ches Konfliktpotential liege hier nicht vor, weshalb nicht von stark stören- den ideellen Immissionen gesprochen werden könne. Des Weiteren brin-- 6 - gen die Beschwerdeführer vor, das widersprüchliche Verhalten der Stadt X._____ im Rahmen der Baubewilligungsverfahren für den zuerst bean- tragten Umbau und die später ersuchte Umnutzung der Räumlichkeiten zeige, dass bei objektiver Betrachtung die geplante Nutzung zonenkon- form sei. Zudem sei durch das kritisierte Verhalten der Stadt X._____ das berechtigte Vertrauen der Beschwerdeführer in die Zulässigkeit der ge- planten Nutzungsänderung verletzt worden. Das Interesse der Beschwer- deführer an der Erteilung der Bewilligung der geplanten Umnutzung sei höher einzustufen als die völlig abwegigen und nicht substantiierten Werteinbussen der benachbarten Liegenschaften. 10. Mit Vernehmlassung vom 7. November 2013 beantragte die Stadt X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die kostenfällige Abwei- sung der Beschwerde. Begründend führte die Beschwerdegegnerin 1 un- ter anderem aus, die Frage der Bewilligungspflicht der Zweckänderung stelle sich hier nicht mehr, nachdem diese bereits rechtskräftig erledigt worden sei. Der Vorwurf des widersprüchlichen Verhaltens sei unbegrün- det und werde zurückgewiesen. Desweitern sei das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer nicht verletzt worden, habe sie doch in Bst. B Ziff. 12 und 13 des angefochtenen Entscheids ausführlich dargelegt, weswegen die Umnutzung als nicht zonenkonform betrachtet und die Baubewilligung verweigert worden sei. Entscheidend für die Abweisung des Umnut- zungsgesuches seien neben den nächtlichen Lärmimmissionen die ideel- len Immissionen gewesen, welche durch den Bordellbetrieb entstünden. Unter Berücksichtigung des kleinstädtischen, ja schon fast dörflichen Charakters der Umgebung müssten die aus dem Betrieb erotischer Dienstleistungen resultierenden ideellen Immissionen als stark störend eingestuft werden, womit ein erhebliches Konfliktpotenzial zwischen den bestehenden (in der Liegenschaft Y._____ 4/6 überwiegenden Wohn-- 7 - Nutzungen und der geplanten Umnutzung vorliege. Dazu werde im Übri- gen auf Bst. B Ziff. 12 und 13 des angefochtenen Entscheids verwiesen. 11. Mit Vernehmlassung vom 7. November 2013 beantragten einige Mitei- gentümer und Mieter der Liegenschaft Y._____ 4/6 (nachfolgend Be- schwerdegegner 3) sinngemäss die kostenfällige Abweisung der Be- schwerde. Sie beantragten, das Baugesuch sei abzulehnen und die Um- bauten in der Liegenschaft seien in den Urzustand zurückzubauen. Be- gründend führten sie aus, inwiefern sie als direkte Nachbarn von den ma- teriellen und immateriellen Immissionen durch den Bordellbetrieb beein- trächtigt würden und weshalb diese als stark störend zu beurteilen seien. 12. Am 27. November 2013 reichten D._____ und C._____ (nachfolgend Be- schwerdegegner 2) ihre Stellungnahme ein und beantragten die kosten- fällige Abweisung der Beschwerde. Sie brachten vor, die Ausführungen der Beschwerdeführer, wonach weder die Eigentümer der anderen Dop- pelhausseite noch der in die Räumlichkeiten einsehende Metzger Ein- sprache bei der Vorinstanz erhoben hätten, seien falsch und es verhalte sich gerade umgekehrt. Entgegen der Annahme der Beschwerdeführer sei somit von einem entsprechenden Nutzungskonflikt auszugehen. Wei- ter wurde ausgeführt, im angefochtenen Entscheid habe sich die Vor- instanz mit der Nutzung der Umgebung auseinandergesetzt. Aufgrund der überwiegenden Wohnnutzung in der Umgebung sei die Vorinstanz zum Schluss gekommen, dass die vorgesehene sexgewerbliche Nutzung zu einem erheblichen Konfliktpotential in der Umgebung führe, was als stark störend und damit unzulässig zu qualifizieren sei. Diese Ausführungen seien nachvollziehbar und sicherlich nicht willkürlich, würden diese doch auf einer umfassenden Abwägung der sich gegenüberstehenden Interes- sen basieren. Ergänzend sei festzuhalten, dass sich die Stockwerkei-- 8 - gentümerschaft auch auf zivilrechtlicher Ebene gegen die Umnutzung zur Wehr setzen werde. 13. Mit Eingabe vom 7. Januar 2014 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren Anträgen fest, wobei die Begründung keine wesentlichen Neue- rungen enthielt. 14. Am 17. Januar 2014 hielt auch die Beschwerdegegnerin 1 duplicando an ihren Anträgen fest, wobei ihre Begründung ebenfalls nichts Neues ent- hielt. 15. Auch die Beschwerdegegner 2 hielten in ihrer Duplik vom 7. Februar 2014 an ihren Anträgen fest, ohne dabei neue Aspekte vorzubringen. 16. Die Beschwerdegegner 3 reichten keine Duplik ein. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und dem angefochtenen Entscheid sowie auf die im Recht liegenden Beweis- mittel wird, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Bau- und Einspracheentscheid vom 17. September 2013 der Beschwerdegegnerin 1, mit welchem diese das Baugesuch der Beschwerdeführer vom 5. respektive 18. Juni 2013 um die Bewilligung der Nutzungsänderung in der Liegenschaft Z._____ 4 auf Pa- rzelle Nr. 3-165, STWE Nr. 165-12 abgelehnt hat. Das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden ist aufgrund von Art. 49 Abs. 1 lit. a des Geset-- 9 - zes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) vorliegend zur Beurteilung der Beschwerde zuständig. Die Beschwerdeführer sind als Verfügungsadressaten beschwert und folglich zur Erhebung der Be- schwerde legitimiert (vgl. Art. 50 VRG). Gemäss Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefoch- tenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Die am 16. Ok- tober 2013 der Schweizerischen Post übergebene Beschwerde wurde demzufolge frist- und formgerecht eingereicht, weshalb grundsätzlich – unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägung 2b – darauf einzutreten ist. b) Vorweg ist die Rüge der Beschwerdeführer zu prüfen, wonach die Stock- werkeigentümergemeinschaft (STWEG) Y._____ 4/6 vorliegend nicht zu hören sei, weil ihr Vertreter nicht gehörig zur Prozessführung ermächtigt worden sei. Die Beschwerdeführer verkennen, dass vorliegend nicht die Stockwerkeigentümergemeinschaft als solche auftritt. Die Stellungnahme vom 7. November 2013 wurde von einigen Miteigentümern und Mietern der Liegenschaft Y._____ 4/6 eingereicht. Dabei lassen sich diese von E._____, mithin von einem der Miteigentümer, vertreten und haben die- sen mit dem der Vernehmlassung beigefügten Unterschriftenbogen dazu bevollmächtigt. Sämtliche Miteigentümer und Mieter sind je einzeln zur Erhebung der Beschwerde legitimiert. Das Recht, sich vertreten zu las- sen, gilt als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossen- schaft (BV; SR 101) (vgl. BGE 132 V 443 E.3.3; KÖLZ/HÄNER/BERTSCHI, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2013, § 1 Rz. 214). Jede Partei kann sich durch eine von ihr gewählte Person vertreten lassen. Vertretungsbefugt ist dabei jede handlungsfähige Person, wobei die Vertretungsverhältnisse anzugeben sind (vgl. BERTSCHI, in: GRIFFEL (Hrsg.), Kommentar zum Verwaltungs- rechtspflegegesetz des Kantons Zürich (VRG), 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf - 10 - 2014, Vorbemerkungen zu §§ 21-21a Rz. 7 und 11). Es ist somit nicht zu beanstanden, dass sich die Miteigentümer und Mieter der Liegenschaft Y._____ 4/6 durch E._____ vertreten lassen und diese Bevollmächtigung zur Vertretung durch den der Vernehmlassung beigefügten Unterschrif- tenbogen deutlich machen. Folglich geht die Rüge der Beschwerdeführer in diesem Punkt fehl und die Beschwerdegegner 3 sind mit ihren Vorbrin- gen in ihrer Vernehmlassung vom 7. November 2013 zu hören. 2. a) Weiter ist zu prüfen, ob das berechtigte Vertrauen der Beschwerdeführer in die Zulässigkeit der geplanten Umnutzung der Gewerberäume durch das Verhalten der Beschwerdegegnerin 1 verletzt wurde. Dazu führen die Beschwerdeführer aus, die Beschwerdegegnerin 1 habe am 8. März 2013 die Bewilligung für die Umbauarbeiten resp. Raumunterteilungen erteilt. Dabei sei diese genau darüber informiert worden, welche Dienstleistun- gen künftig in den Räumlichkeiten erbracht werden sollten, sei ihr doch der Mietvertrag samt Zusatzbedingungen vorgelegt worden. Dies werde auch durch die E-Mail des Bauamtsleiters vom 8. März 2013 (vgl. be- schwerdeführerische Akten [Bf-act.] Nr. 13) belegt, worin dieser bestätige, dass die Beschwerdegegnerin 1 Kenntnis von der geplanten Nutzung ha- be. Dennoch habe die Beschwerdegegnerin 1 am 13. Mai 2013 eine Ver- fügung erlassen, worin die Beschwerdeführer aufgefordert worden seien, für die Nutzungsänderung eine Baubewilligung einzuholen. Dieses wider- sprüchliche Verhalten der Beschwerdegegnerin 1 zeige, dass die geplan- te Nutzung bei objektiver Betrachtung zonenkonform sei. Zudem wäre nach Treu und Glauben im Bewilligungsverfahren für die Umbauarbeiten / Raumunterteilungen der Hinweis angebracht gewesen, dass die Nut- zungsänderung einer gesonderten Bewilligung bedürfe. Stattdessen sei der Bauamtsleiter wohl davon ausgegangen, dass die Bewilligung für die Umbauarbeiten die Bewilligung für die Nutzungsänderung mit einschlies- se. Indem die Beschwerdegegnerin 1 – vermutlich aufgrund von politi-- 11 - schem Druck – umgeschwenkt habe, sei ihr berechtigtes Vertrauen in die Zulässigkeit der geplanten Nutzungsänderung verletzt worden. Die Be- schwerdegegnerin 1 führt dazu aus, die Frage der Bewilligungspflicht der Umnutzung sei in einem separaten Verfahren mit Verfügung vom 13. Mai 2013 bereits rechtskräftig erledigt worden, weshalb sich weitere Aus- führungen dazu erübrigen würden. Weiter stelle die Umnutzung der Lie- genschaft von einem Fotogeschäft zu einem Erotikbetrieb unbestrittener- massen eine Zweckänderung dar, die baubewilligungspflichtig sei (Art. 86 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden [KRG; BR 801.100]). Der Vorwurf des widersprüchlichen Verhaltens sei unbe- gründet und werde zurückgewiesen. Sie habe die Baubewilligung vom 8. März 2013 bereits anlässlich ihrer Sitzung vom 4. März 2013 beschlos- sen. Weiter sei nicht der Bauamtsleiter, sondern der Stadtrat für die Ertei- lung der Baubewilligung zuständig (Art. 44 Stadtverfassung X._____ so- wie Art. 5 lit. h Organisationsreglement). Ausserdem sei die Auskunft in der betreffenden E-Mail nicht vorbehaltlos erteilt worden. Es liege somit keine vertrauensbindende Zusicherung vor, zumal die erteilte Auskunft weder von der zuständigen Person noch in einer rechtsverbindlichen Form und auch nicht vorbehaltlos erteilt worden sei. b) Wie die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht geltend macht, ist die Frage der Bewilligungspflicht der Nutzungsänderung nicht Gegenstand des Bau- und Einspracheentscheids vom 17. September 2013 und somit des vor- liegenden Beschwerdeverfahrens. Diese Frage wurde mit rechtskräftiger Verfügung vom 13. Mai 2013 abschliessend beurteilt, womit auf die dies- bezüglichen Rügen der Beschwerdeführer nicht einzutreten ist. Dennoch sei an dieser Stelle auf Folgendes hingewiesen: c) Gemäss Art. 86 Abs. 1 KRG sind auch reine Zweckänderungen von Grundstücken und somit auch die Umnutzung der Liegenschaft von ei-- 12 - nem Fotogeschäft zu einem Erotikbetrieb bewilligungspflichtig, wie die Beschwerdegegnerin 1 richtig ausführt. d) Weiter kann aufgrund der zeitlichen Abläufe der Geschehnisse aus der Email des Bauamtsleiters vom 8. März 2013 nicht abgeleitet werden, dass die Baubewilligung vom 8. März 2013 die Zulässigkeit der geplanten Um- nutzung präjudizieren würde. Die Beschwerdegegnerin 1 hat die Baube- willigung vom 8. März 2013 anlässlich ihrer Sitzung vom 4. März 2013 beschlossen, folglich bevor der Treuhänder der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 6. März 2013, welches bei der Beschwerdegegnerin 1 am 8. März 2013 eintraf, diese erstmals über die geplante zukünftige Nutzung der Gewerberäume informiert hat. Die Mietbedingungen wurden der Be- schwerdegegnerin frühestens am 8. März 2013 bekannt gemacht, womit diese die Baubewilligung vom 8. März 2013 für die Umbauarbeiten nicht in Kenntnis der geplanten Umnutzung erteilt hat. Die Beschwerdeführer können folglich aus der Erteilung der Baubewilligung für die Umbauarbei- ten nicht ableiten, ihr berechtigtes Vertrauen in die Zulässigkeit der Um- nutzung sei verletzt worden. e) Schliesslich macht die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht geltend, es liege mit der Email vom 8. März 2013 des Bauamtleiters keine vertrauensbin- dende Zusicherung vor. Der Grundsatz des Vertrauensschutzes gemäss Art. 9 BV bedeutet, dass die Privaten einen Anspruch darauf haben, in ih- rem berechtigten Vertrauen in behördliche Zusicherungen oder in ein an- deres, bestimmte Erwartungen begründendes Verhalten der Behörden geschützt zu werden (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwal- tungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 627). Auf Auskünfte, die sich hinterher als unzutreffend erweisen, darf sich der Empfänger berufen und die verantwortliche Behörde muss sich so verhalten, als ob die Aus-- 13 - kunft richtig gewesen wäre, wenn kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt sind: (1) Die Auskunft wurde vorbehaltlos in einer konkreten Situation mit Be- zug auf eine bestimmte Person erteilt; (2) Die Behörde war zur Auskunftserteilung zuständig oder der Bürger durfte sie aus zureichenden Gründen als zuständig betrachten; (3) Die Unrichtigkeit der Auskunft war nicht ohne weiteres erkennbar; (4) Aufgrund der Auskunft wurden Dispositionen getroffen, die nicht ohne Nachteil rückgängig gemacht werden können; dabei muss die Auskunft für die nachteilige Disposition kausal gewesen sein; (5) Die relevante Rechts- und Sachlage hat seit der Auskunftserteilung keine Änderungen erfahren. Doch selbst dann, wenn diese Voraussetzungen alle erfüllt sind, steht nicht fest, ob der Private mit seiner Berufung auf Treu und Glauben durchdringen kann. Es müssen das Interesse an der richtigen Durchset- zung des objektiven Rechts und jenes des Vertrauensschutzes gegenein- ander abgewogen werden. Überwiegt das öffentliche Interesse an der Anwendung des positiven Rechts, muss sich der Bürger diesem unterzie- hen (vgl. HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 668 ff.; TSCHAN- NEN/ZIMMERLI/ MÜLLER, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. Aufl., Bern 2009, § 22 Rz. 15; BGE 116 Ib 185 E.3c; Urteile des Verwaltungsgerich- tes des Kantons Graubünden [VGU] R 13 186 vom 4. Februar 2014 E.3b, R 09 22 vom 8. Dezember 2009 E.2). - 14 - Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Wie die Beschwer- degegnerin 1 zutreffend ausführt, war der Bauamtsleiter nicht zur Aus- kunftserteilung hinsichtlich der Zulässigkeit respektive Bewilligungspflicht der geplanten Umnutzung zuständig. Desweitern wurde die Auskunft nicht vorbehaltlos erteilt. Der Bauamtsleiter führte in der zitierten Email aus: "Vorbehalten bleiben andere, für den geschilderten Betrieb notwendige Bewilligungen" und "Die Stadt behält sich zudem das Recht vor, auf Basis anderer rechtlicher Grundlagen, so notwendig, Massnahmen zu ergrei- fen". 3. a) Weiter ist zu prüfen, ob der angefochtene Entscheid, wie von den Be- schwerdeführern behauptet, ungenügend begründet und somit ihr An- spruch auf rechtliches Gehör verletzt wurde. Die Beschwerdeführer rü- gen, der angefochtene Entscheid führe nicht aus, durch welche konkreten Immissionen die Nachbarschaft belästigt werden sollen, sondern verweise auf "handfeste wirtschaftliche Konsequenzen". Es werde nicht dargelegt, inwiefern allfällige Belästigungen der Bevölkerung nicht nur mässig, son- dern stark störend sein sollten. Die Beschwerdegegnerin 1 habe sich mit ihrer Argumentation und den konkret gegebenen Umständen, namentlich der Art und Weise des Angebots der erotischen Dienstleistungen, nicht auseinandergesetzt, sondern nur pauschal ausgeführt, die Vermietung der benachbarten Liegenschaften werde durch die geplante Nutzung er- schwert. Es sei nur behauptet worden, es sei allgemein bekannt, dass je- de Form der Prostitution in der fraglichen Zone unzulässig sei. Dem hält die Beschwerdegegnerin 1 entgegen, der angefochtene Entscheid halte den Anforderungen des Bundesgerichts an die Begründungsdichte stand. Kern des Entscheids bilde die Zonenkonformität des geplanten Escort- und Bordellbetriebs in der Kernzone/Anpassungszone C der Stadt X._____. Sie habe in ihrem Entscheid ihre Beweggründe, dem Umnut- zungsvorhaben die Zonenkonformität abzusprechen und die Baubewilli-- 15 - gung zu verweigern, ausführlich dargelegt. Dabei sei es nicht notwendig, dass sie sich mit jedem von den Einsprechern und den Beschwerdefüh- rern in ihren Eingaben geschilderten Vorgang rund um den Betrieb der Escortagentur in der Liegenschaft auseinandersetze. Weiter sei die be- schwerdeführerische Aufzählung der Personen, die in der Nachbarschaft wohnten und keine Einsprache geführt hätten, nicht relevant. Zur Abwei- sung oder Gutheissung einer Einsprache zähle nicht die Anzahl der Ein- sprecher, sondern die Begründetheit jeder Einsprache. b) Die Beschwerdegegnerin 1 ist verpflichtet, ihre Entscheide zu begründen (vgl. Art. 22 Abs. 1 i. V. m. Art. 2 VRG). Nach bundesgerichtlicher Recht- sprechung verlangt das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die Verpflichtung der Behörde, ihren Ent- scheid zu begründen. Dabei ist nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vor- bringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Ent- scheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (vgl. BGE 137 II 266 E.3.2, 136 I 229 E.5.2, 136 I 184 E.2.2.1, 134 I 83 E.4.1, 133 III 439 E.3.3; PLÜSS, in: GRIFFEL (Hrsg.), a.a.O., § 10 Rz. 25). c) Die Beschwerdegegnerin 1 hat sich im angefochtenen Entscheid mit der Beschwerdelegitimation der verschiedenen Einsprecher, der Bewilli- gungspflicht der beantragten Nutzungsänderung, den Ausführungen der - 16 - Einsprecher und der Beschwerdeführer zur Zonenkonformität der bean- tragten Nutzungsänderung, den anwendbaren Bestimmungen in Bezug auf die Zonenkonformität, der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu den ideellen Immissionen, dem Charakter der fraglichen Umgebung sowie der Lage der Liegenschaft auseinandergesetzt und die sexgewerbliche Nutzung im Hinblick auf den Nutzen für die Anwohner und den allenfalls damit verbundenen Immissionen mit anderen Gewerbebetrieben vergli- chen. Gestützt auf diese Überlegungen kommt die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid zum Schluss, die Zweckänderung zu einem sexgewerblichen Betrieb in der Liegenschaft Z._____ 4 sei unter Berück- sichtigung des kleinstädtischen Charakters des Quartiers mit guter Durchmischung von Wohn- und Gewerbenutzung, als nicht zonenkonform zu beurteilen, weshalb das Baugesuch abzuweisen sei. Angesichts dieser ausführlichen Begründung des Entscheids auf sechs Seiten und insbe- sondere der fehlenden Zonenkonformität in Bst. B Ziff.12 und 13 erweist sich der Vorwurf der Verletzung des rechtlichen Gehörs im Lichte der so- eben in Erwägung 3b zitierten bundesgerichtlichen Rechtsprechung als unbegründet. Ob sich die Begründung als zutreffend erweist, ist nicht eine Frage des rechtlichen Gehörs, sondern der materiellen Beurteilung, wel- che im Folgenden zu prüfen ist. 4. a) In einem nächsten Schritt ist die abstrakte Zonenkonformität der vorlie- gend beantragten Umnutzung der Gewerberäume von einem Fotoge- schäft in einen Erotikbetrieb zu prüfen. Nach Art. 22 Abs. 2 lit. a des Bun- desgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) dürfen nur Bauten und Anlagen bewilligt werden, die dem Zweck der Nutzungszone entspre- chen, wobei gemäss Art. 24 Abs. 3 KRG die Zonenvorschriften die zuläs- sige Art der Nutzung bestimmen. Art. 20 Abs. 1 und 5 i. V. m. Art. 23 des Baugesetzes der Stadt X._____ (BG) bestimmen, dass die Anpassungs- zone C, die Teil der Kernzone bildet, für Wohnbauten, Dienstleistungs- - 17 - und Gewerbebetriebe und Landwirtschaftsbetriebe bestimmt ist. Gemäss Zonenschema gilt in der Anpassungszone C die Empfindlichkeitsstufe III (Art. 13 BG), wo mässig störende Betriebe zugelassen sind (Art. 43 Abs. 1 lit. c der Lärmschutz-Verordnung [LSV; SR 814.41]). Stark stören- de Betriebe und solche, die unverhältnismässigen Verkehr verursachen, sind nicht zulässig. b) Wie die Beschwerdeführer richtig ausführen, steht die Wohnnutzung in der vorliegend zu beurteilenden Anpassungszone C auf gleicher Ebene wie die gewerbliche Nutzung. Es sind mässig störende Betriebe zulässig und keinerlei Massnahmen zum Schutz der Wohnnutzung getroffen wor- den, wie z.B. Vorschriften zum Wohnanteil, erhöhte Nutzungsziffern für Familienwohnungen oder die Beschränkung der gewerblichen Nutzung für bestimmte Bereiche. In solchen Mischzonen sind praxisgemäss z.B. folgende Betriebe zulässig: eine Autoeinstellhalle mit Kiosk und Parkga- rage, ein Parkhaus, das einer Anlage in einer Gewerbezone dient, ein Parkplatz für sechs Autobusse, ein Garagenbetrieb, eine Autoreparatur- werkstätte, eine Autowaschanlage, eine Tankstelle mit Shop und Waschanlage, eine mechanische Werkstatt, ein Bürogebäude zu einem Fabrikationsbetrieb, eine Bauspenglerei, der Werkhof einer Bauunter- nehmung, ein Metzgerei- oder Schächtereibetrieb, öffentliche Sportanla- gen bis zu einer gewissen Grösse, Schlittenhundenhaltung, ein Restau- rant mit Gartenwirtschaft, ein Dancing, ein Barbetrieb, ein Spielsalon, ein Gastwirtschaftsbetrieb mit Überzeitbewilligung, ein Nachtklub, ein Go-Go- Girl-Tanzlokal oder ein kirchlicher Veranstaltungsraum (vgl. WALD- MANN/HÄNNI, Stämpflis Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 22 Rz. 37). Vorliegend soll ein kleiner Bordellbetrieb realisiert werden. Gemäss den Ausführungen der Beschwerdeführer sollen nicht mehr als drei bis vier Frauen in diesem Bordellbetrieb arbeiten und es stehen ihnen gemäss Baugesuch vom 5. respektive 18. Juni 2013 nur - 18 - drei Zimmer zur Verfügung, um die Kunden zu bedienen. Es ist nicht da- von auszugehen, dass der geplante Betrieb Immissionen verursacht, der zwingend einen Standort in der Gewerbe- und Industriezone bzw. in der Industriezone erforderlich macht. In Bezug auf die abstrakte Zonenkon- formität der beantragten Umnutzung ist somit mit den Beschwerdeführern festzuhalten, dass diese in der hier massgebenden Anpassungszone C zu bejahen ist. 5. a) Weiter ist zu prüfen, ob die zu erwartenden konkreten materiellen Immis- sionen das zulässige Mass der Empfindlichkeitsstufe III, wo mässig störende Betriebe zugelassen sind, überschreiten (Art. 13 BG i. V. m. Art. 43 Abs. 1 lit. c LSV). b) Die in Frage stehende Liegenschaft befindet sich unbestrittenermassen an zentraler Lage direkt an einer stark befahrenen Hauptstrasse. Die durch den geplanten kleinen Bordellbetrieb zu erwartenden Lärmimmissi- onen durch das voraussichtliche Verkehrsaufkommen, zuschlagende Au- totüren und Motorengeräusche sind nicht als stark störend zu beurteilen und dürften auch kaum über die Immissionen der umliegenden Geschäfte und Gastwirtschaftsbetriebe hinausgehen. Auch die von den Beschwer- degegner 3 aufgeführten materiellen Immissionen durch Gespräche zwi- schen Dirnen und Freiern sowie Gestöhne und Düfte aus den Gewer- beräumen sind nicht als stark störend und übermässig im Sinne des Ge- setzes zu beurteilen. Des Weiteren steht es der Beschwerdegegnerin 1 frei, die Bewilligung zur Umnutzung der Gewerberäume mit entsprechen- den Auflagen bzw. Betriebsbeschränkungen zu verbinden. Zum Beispiel kann durch Vorschriften zu den Öffnungszeiten verhindert werden, dass die Nachtruhe durch Kundenverkehr etc. gestört wird. Insofern geht der Einwand der Beschwerdegegnerin 1, wonach sie die privaten Auflagen zum Mietvertrag weder überwachen noch durchsetzen könne, fehl. Auch - 19 - das Argument, die Lärmimmissionen durch den Publikumsverkehr bezö- gen sich im Unterschied zu anderen Gewerbebetrieben vorwiegend auf die Nacht- und Ruhezeiten, ist somit entkräftet. Aus dem Gesagten ergibt sich, dass die zu erwartenden konkreten materiellen Immissionen des ge- planten Bordellbetriebs das zulässige Mass der Empfindlichkeitsstufe III nicht überschreiten. 6. a) Somit bleibt die Frage zu prüfen, ob die mit dem geplanten Bordellbetrieb verbundenen konkreten ideellen Immissionen mässig oder stark störend sind. Bei der Beurteilung, ob es sich um eine in raum- und ortsplaneri- scher Hinsicht "nicht", "mässig" oder "stark störende" Nutzung handelt, können namentlich ideelle Immission berücksichtigt werden. Ideelle Im- missionen sind Einwirkungen, die das seelische Empfinden verletzen bzw. unangenehme psychische Eindrücke erwecken. Sie können Nach- barn direkt belästigen oder aber indirekte Wirkungen zeitigen, indem sie die Vermietbarkeit von Wohnungen erschweren oder den Geschäften ihre Kunden fernhalten. Wenn ein Betrieb zur Folge hat, dass die Umgebung unsicher, unästhetisch oder sonst wie unfreundlich wirkt, so kann dies die Attraktivität einer Gegend für Geschäfte und Wohnungen beeinträchtigen. Dabei liegt es im Wesen des Immissionsrechts, dass es nicht anders ge- regelt werden kann, als mit dem weiten Begriff der übermässigen Einwir- kung. In jedem konkreten Fall muss festgestellt werden, was anhand der gegebenen Umstände als übermässige Einwirkung anzusehen ist. Es wird nicht vorausgesetzt, dass die Störungen des Wohlbefindens an nach aussen in Erscheinung tretende Vorgänge anknüpfen, wie beispielsweise bei Betrieben des Sexgewerbes an aufreizende Werbung oder die Be- gegnung mit Freiern und dergleichen (BGE 136 I 395 E.4.3.2, 108 Ia 140 E.5.c/aa; Urteil des Bundesgerichts 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 E.2.6, 1C_157/2012 vom 16. Juli 2012 E.4.4, 1C_262/2007 vom 31. Januar 2008 E.3.4, 1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 E.4.1). Bei der Anwen-- 20 - dung von Normen mit Bezug auf ideelle Immissionen ist der Charakter der fraglichen Umgebung zu berücksichtigen. Die Qualifizierung ideeller Im- missionen als stark störend bedingt nach der bundesgerichtlichen Recht- sprechung ein erhebliches Konfliktpotential zwischen den sich entgegen- stehenden Nutzungen, insbesondere zu Wohnnutzungen. Umgekehrt lässt sich nicht sagen, dass eine Einstufung als nicht störend das Fehlen jeglichen Konfliktpotentials voraussetzt. Vielmehr ist eine Gesamtschau unter Einbezug des geplanten Vorhabens und der bestehenden Umge- bung anzustellen (BGE 136 I 395 E.4.3.3, 108 Ib 140 E.5c/bb; Urteil des Bundesgerichts 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 E.2.6, 1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 E.4.2, 1P.771/2001 und 1P.773/2001 vom 5. Mai 2003 E.9.2,). b) Sämtliche in der vorstehenden Erwägung 6c sowie von den Parteien in ihren Rechtsschriften zitierten Urteile des Bundesgerichts sind vorliegend nicht direkt einschlägig. Vom Bundesgericht wurden Fälle beurteilt, in de- nen es um die Zonenkonformität von Bordellen in Zonen ging, wo nur nicht störende Betriebe zulässig waren, oder es wurden Fälle entschie- den, wo kommunale oder kantonale Nutzungsvorschriften (Mindest- wohnanteilvorschriften, Verbot von Erotikbetrieben ab einem bestimmten Wohnflächenanteil) bestanden. Im hier zu beurteilenden Fall geht es um die Anpassungszone C der Stadt X._____, in der mässig störende Betrie- be zulässig sind und für die keine Nutzungsvorschriften erlassen wurden, die einen Mindestwohnanteil oder ein Verbot von Erotikbetrieben ab ei- nem bestimmten Wohnflächenanteil vorsehen würden. Dennoch ist an dieser Stelle ein kurzer Überblick über die zitierte Bundesgerichtspraxis zu geben: In BGE 136 I 395 E.4.3.4 ging es um die Frage der Zonenkonformität einer Liegenschaft für Freitodbegleitungen in einer in erster Linie zur Wohnnutzung vorgesehenen Zone, wo mässig störendes Gewerbe zulässig und der Anteil der Gewerbenutzung nicht be-- 21 - schränkt war. In der unmittelbaren Nachbarschaft befand sich ein Kindergarten und in der näheren Umgebung eine Alterssiedlung sowie eine Berufsschule. Das Bundesgericht erwog, es sei vertretbar, die beantragte Nutzung als mehr als nur mässig störend zu be- urteilen. Selbst wenn die Zufahrt zur Liegenschaft, die Sterbebegleitung und der Weg- transport der Leichen mit grösstmöglicher Diskretion ablaufen, sei es nachvollziehbar, dass das Wissen um diese Vorgänge bei den Bewohnern ein Gefühl des Unbehagens auslöse. Dem Urteil 1C_83/2012 vom 18. Juli 2012 lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Bau- behörde verweigerte den 3 Damen die sexgewerbliche Nutzung einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in der Wohnzone W3 60 %, die in erster Linie für Wohnbauten be- stimmt war und in der nur nicht störende Betriebe (gemäss Anhang etwa Bäckereien, Coiffeurläden, ärztliche Praxisräume und Ateliers für stille Berufe) zulässig waren und ordnete die Wiederherstellung an. Das Bundesgericht hielt die Auslegung und Anwen- dung der betreffenden Bestimmung der Bau- und Zonenordnung durch die Vor-instanz für nicht willkürlich. Die funktionale Betrachtungsweise der Vorinstanz, wonach in der Wohnzone nur solche Gewerbe zugelassen werden, die dem Bedarf der Bewohner die- nen, entspreche durchaus den Zielen und dem Zweck der Regelung. Die mit der sexge- werblichen Nutzung verbundenen nachteiligen ideellen Auswirkungen hätten die als zulässig eingestuften Betriebe nicht. Im Urteil des Bundesgerichts 1C_157/2012 vom 16. Juli 2012 verweigerte die Vorinstanz die nachträgliche Baubewilligung für die Umnutzung des Lagerraums in einen Massage- salon mit 19 Studios in einem Mehrfamilienhaus in der Wohnzone W, wo nicht störende Arbeitsnutzungen zulässig waren und die Lärmempfindlichkeitsstufe II galt. Die kantona- len Behörden hatten ausgeführt, als erlaubte Arbeitsnutzungen seien Ladengeschäfte, Kleingewerbe, Ateliers und dergleichen zu betrachten. Erotikbetriebe mit dem damit ver- bundenen erhöhten Publikums- und Fahrzeugaufkommen und den Nachtruhestörungen würden nicht darunter fallen und gälten aus der Sicht der Zonenordnung als störend. Ausserdem würden die ideellen Immissionen stark ins Gewicht fallen (seelisches Emp- finden, unangenehmer Eindruck, unästhetische oder unfreundliche Umgebung, Minde- rung der Wohnqualität, Ruf des Quartiers, Vermietbarkeit erschwert, hält Kundschaft von Geschäften fern). Das Bundesgericht hielt die Einschätzung der kantonalen Behörden für nicht willkürlich und hat deren Einschätzung der Auswirkungen der sexgewerblichen Nutzung auf die Wohnqualität der Wohnzone, auch wenn es sich um ein belebtes Quar- tier handle und tagsüber nebenan ein Transportgewerbe betrieben werde, geschützt.- 22 - Im Urteil des Bundesgerichts 1C_262/2007 vom 31. Januar 2008 ging es um die Frage der Zonenkonformität einer Gassenküche und einer Anlaufstelle für Drogensüchtige in der Vorstadt von Solothurn in der Altstadtzone wo öffentliche Bauten, Geschäfts- und Wohnbauten und nicht störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe zulässig waren. Es wurde vom kantonalen Verwaltungsgericht geprüft, ob die geplante Nutzung zonen- konform und die ideellen Immissionen mit der Wohnnutzung verträglich seien. Als ideelle Immissionen kamen die Belästigungen durch Kunden der Anlaufstelle und Gassenküche in Frage (Ansammlungen von betrunkenen Randständigen und regelmässiger Handel und Konsum von Drogen in der näheren Umgebung). Die Umgebung wurde als städtisch geprägte Zentrumslage mit div. Restaurants, Gewerbebetrieben, Kino und einem grösse- ren Rotlicht-Etablissement beschrieben. Das Umfeld sei nicht für Familien mit Kindern geeignet. Ausserdem habe es früher in der Vorstadt eine offene Drogenszene gegeben. Das Bundesgericht hat das Verwaltungsgericht geschützt, als dieses annahm, das Bau- vorhaben – welches nur unter Auflagen zur Verhinderung von Belästigungen der Nach- barschaft bewilligt wurde – sei bewilligungsfähig. Im Urteil des Bundesgerichts 1P.160/2004 vom 27. Januar 2005 stand die Rechtmässig- keit der Verweigerung der nachträglichen Baubewilligung für den Betrieb von Sex- Videokabinen in den Räumlichkeiten einer ehemaligen Drogerie in einem Haus mit meh- reren Wohnungen in der Wohnzone, wo ausser der Wohnnutzung (65 %) nur Arbeitsak- tivitäten (35 %) gestattet waren, die das gesunde und ruhige Wohnen nicht stören. Die Auslegung und Anwendung der betreffenden Zonenvorschriften durch das Verwaltungs- gericht wurde vom Bundesgericht als nicht willkürlich bezeichnet. Die Bestimmung lege fest, dass die Wohnzone in erster Linie für Wohnbauten bestimmt sei und die Arbeitsak- tivitäten nur zulässig seien, wenn diese das gesunde und ruhige Wohnen nicht stören würden. Die funktionale Betrachtungsweise der Vorinstanz, wonach in der Wohnzone nur Gewerbe zugelassen werden, die dem Bedarf der Bevölkerung dienen, entspreche durchaus den Zielen und dem Zweck des Gesetzes. Bei den Urteilen des Bundesgerichts 1P.771/2001 und 1P.773/2001 vom 5. Mai 2003 ging es ebenfalls um die Verweigerung der nachträglichen baurechtlichen Bewilligung für eine vorgenommene Nutzungsänderung von einem Büro und Labor zu Räumlichkeiten zur Erbringung von sexgewerblichen Dienstleistungen im 1. und 2. Obergeschoss in ei- ner Wohnzone mit einem Wohnanteil von 60 %, wo höchstens mässig störende Betriebe erlaubt waren. Die anwendbare kommunale Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich - 23 - sah vor, dass sexgewerbliche Salons in Gebieten mit einem Wohnanteil von mind. 50 % nicht zugelassen sind. Ab welchem Wohnanteil ein erhebliches Konfliktpotential zwi- schen Wohnnutzung und sexgewerblicher Nutzung und somit die Qualifizierung der ide- ellen Immissionen als stark störend zu bejahen ist, musste in diesem Entscheid nicht ab- schliessend geprüft werden. Das Bundesgericht erachtete es als nicht willkürlich, bei ei- nem Wohnanteil von mindestens 60 % auf ein dicht überbautes Gebiet mit einem hohen Wohnanteil bzw. einer intensiven Wohnnutzung zu schliessen. Die Auffassung der Vor- instanz sei vertretbar, wenn diese in einer solchen Zone mit einem Wohnanteil von 60 % sexgewerbliche Betriebe aufgrund ihrer ideellen Immissionen als stark störend einstufte. Dem Verwaltungsgericht sei keine willkürliche Betrachtungsweise vorzuwerfen. Angesichts der dargelegten Bundesgerichtspraxis sind die zu erwarten- den Immissionen durch den Betrieb eines kleinen Bordellbetriebs in die- ser Umgebung als höchstens mässig und nicht stark störend zu beurtei- len. Bei der Beurteilung der örtlichen Verhältnisse ist die ganze Umge- bung mit der Durchgangsverkehrssituation der Hauptstrasse und den um- liegenden Gewerbe- und Gastwirtschaftsbetrieben und nicht lediglich die betroffene Liegenschaft Y._____ 4/6 zu betrachten. Die Argumentation der Beschwerdegegner 2 geht deshalb fehl, wenn sie ausführen, im vor- liegenden Fall müsse aufgrund der überwiegenden (mehr als 60 %) Wohnnutzung der Betrieb eines Sexgewerbes als stark störend qualifiziert werden, weil sich ihre Ausführungen nur auf die Liegenschaft Y._____ 4/6 und nicht auf die gesamte Umgebung beziehen. Des Weiteren ist entge- gen den beschwerdegegnerischen Ausführungen in diesem Umfeld in der Stadt X._____, welche immerhin kein kleines ländliches Dorf ist, kein er- hebliches Konfliktpotential der sich gegenüberstehenden Nutzungen zu Wohnzwecken sowie der Gewerbe- und Gastwirtschaftsbetriebe und des geplanten Kleinbordells zu erwarten. Ein erhebliches Konfliktpotential kann entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegner 2 und 3 nicht allein aufgrund des Umstandes, dass einige Nachbarn gegen die geplante Umnutzung Einsprache erhoben haben, angenommen werden. Dies wür- de dazu führen, dass ein erhebliches Konfliktpotential immer anzunehmen - 24 - wäre, sobald Einsprachen erhoben werden, was nicht angehen kann. Es mag zutreffen, dass die geplante Nutzung zu Differenzen unter den Nachbarn führen kann. Daraus kann allerdings noch nicht auf ein erhebli- ches Konfliktpotential geschlossen werden, haben doch die Anwohner und Gewerbetreibenden in der vorliegenden Zone mässige Immissionen zu tolerieren. Die Beschwerdegegnerin 1 mag zwar Recht haben, wenn sie ausführt, dass sich ein sexgewerblicher Betrieb hinsichtlich der Be- deutung für die Versorgung der Bevölkerung von anderen Betrieben wie Bäckereien, Coiffeurläden, Lebensmittelläden etc. unterscheide. Dies be- deutet jedoch nicht, dass vorliegend in der Anpassungszone C eine sol- che sexgewerbliche Nutzung unzulässig wäre. Die Frage der Bedeutung eines Betriebes für die Versorgung der Bevölkerung ist von der Frage der Zonenkonformität in einer Zone, wo mässig störende Betriebe zulässig sind, zu unterscheiden. Ein Betrieb muss nicht zwingend der Versorgung der anwohnenden Bevölkerung dienen, um in der Anpassungszone C zulässig zu sein. Selbst wenn der Bordellbetrieb, wie die Beschwerde- gegnerin 1 und die Beschwerdegegner 3 ausführen, den guten Ruf des Quartiers beeinträchtigen und die Vermietbarkeit von Wohnungen in der Umgebung erschweren würde, sind diese Immissionen im vorliegenden Fall hinzunehmen, weil sie nur als mässig und nicht stark störend zu beur- teilen sind. Gleich würde es sich verhalten, wenn ein anderer mässig störender Betrieb wie z.B. eine Autoreparaturwerkstätte, der Werkhof ei- ner Bauunternehmung, ein Metzgerei- oder Schächtereibetrieb oder ein Nachtklub sich in dieser Zone niederlassen würde und entsprechende mässige Immissionen, seien dies Lärm-, Geruchs- oder ideelle Immissio- nen, mit sich bringen würde. Schliesslich sei auch an dieser Stelle noch einmal darauf hingewiesen, dass es die Beschwerdegegnerin 1 in der Hand hat, durch die Auferlegung von Betriebsbeschränkungen z.B. zeitli- cher Art zu verhindern, dass übermässige Immissionen entstehen.- 25 - 6. Sodann kann auf den von den Beschwerdeführern beantragten Augen- schein verzichtet werden. Die zur Prüfung der Frage der Übermässigkeit der ideellen Immissionen massgebenden örtlichen Verhältnisse sind dem Gericht genügend bekannt und können anhand der dem Gericht vorlie- genden zahlreichen Fotoaufnahmen ohne Weiteres beurteilt werden. So- mit erweist sich ein Augenschein als überflüssig und es ist nicht ersicht- lich, welche zusätzlichen entscheidrelevanten Erkenntnisse aus einem Augenschein gewonnen werden könnten. Des Weiteren haben nur die im vorliegenden Verfahren ohnehin obsiegenden Beschwerdeführer einen Augenschein beantragt. 7. Der öffentlichrechtliche Immissionsschutz bietet vorliegend keine Hand- habe, um in der massgebenden Anpassungszone C, wo mässig störende Betriebe zulässig und keine Massnahmen zum Schutz der Wohnnutzung getroffen wurden, die Umnutzung in einen Erotik-Betrieb zu verhindern. Ob durch den Betrieb des Kleinbordells Art. 684 des Schweizerischen Zi- vilgesetzbuchs (ZGB; SR 210) verletzt wird oder ob die Miteigentümer der Liegenschaft Y._____ 4/6 als Stockwerkeigentümer gegen den Betrieb vorgehen können, hat nicht das Verwaltungsgericht, sondern der Zivilrich- ter zu beurteilen. 8. Die Beschwerde ist somit gutzuheissen, der angefochtene Bau- und Ein- spracheentscheid vom 17. September ist aufzuheben und die Angelegen- heit an die Beschwerdegegnerin 1 zurückzuweisen, damit sie im Sinne der Erwägungen neu entscheide. 9. a) Die Verfahrenskosten werden auf Fr. 2'500.-- festgelegt. Sie sind entspre- chend dem Ausgang des vorliegenden Verfahrens zu drei Fünftel durch die Beschwerdegegnerin 1 und zu je einem Fünftel durch die Beschwer- degegner 2 und 3 zu tragen.- 26 - b) Da die Beschwerdegegnerin 1 und die Beschwerdegegner 2 und 3 unter- legen sind, haben sie die Beschwerdeführer für ihren Aufwand gemäss Art. 78 VRG zu entschädigen. Mit Honorarnote vom 12. Februar 2014 machte der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer für das vorliegende Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 4'667.00 (13.80 Std. à Fr. 300.-- zuzüglich Auslagen für Kopien und Porti im Betrag von Fr. 188.30 und 8 % MWST [Fr. 345.70]) geltend. Der Aufwand von 13.80 Std. ist vorliegend angemessen. Indessen ist der Stundenansatz von Fr. 300.-- zu reduzieren. Gemäss Art. 2 der kantonalen Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechts- anwälte (HV; BR 310.250) setzt die urteilende Instanz die Parteientschä- digung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest, wobei sie vom Be- trag ausgeht, welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die an- waltliche Vertretung in Rechnung gestellt wird, soweit unter anderem der vereinbarte Stundenansatz zuzüglich allfällig vereinbartem Interessen- wertzuschlag üblich ist und keine Erfolgszuschläge enthält. Nach Art. 3 HV gilt ein Stundenansatz zwischen Fr. 210.-- und Fr. 270.-- als üblich. Dementsprechend ist der geltend gemachte Ansatz von Fr. 300.-- zu hoch und auf einen üblichen Ansatz von Fr. 270.-- zu kürzen. Damit haben die Beschwerdeführer für das vorliegende Verfahren Anspruch auf eine Par- teientschädigung im Umfang von 13.80 Std. à Fr. 270.-- (Fr. 3'726.--) zu- züglich Spesen (Fr. 188.30) und 8 % MWST auf Fr. 3'914.30 (Fr. 313.15), was einem Betrag von total Fr. 4'227.45 entspricht. Die Parteientschädi- gung der Beschwerdeführer im Betrag von Fr. 4'227.45 ist somit zu drei Fünftel (d.h. Fr. 2'536.45) zu Lasten der Beschwerdegegnerin 1 und zu je einem Fünftel (d.h. Fr. 845.50) zu Lasten der Beschwerdegegner 2 und 3 festzulegen.- 27 - Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen, der angefochtene Bau- und Einspra- cheentscheid vom 17. September wird aufgehoben und die Angelegenheit an die Stadt X._____ zur Neuentscheidung im Sinne der Erwägungen zurückgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 624.-- zusammen Fr. 3'124.-- gehen zu drei Fünfteln zulasten der Stadt X._____, zu einem Fünftel zu- lasten von C._____ und D._____ unter solidarischer Haftung und zu ei- nem Fünftel zulasten der Miteigentümer und Mieter der Liegenschaft Y._____ 4/6 unter solidarischer Haftung. Die entsprechenden Kostenantei- le sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanz- verwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Stadt X._____ hat die A._____ GmbH und B._____ mit Fr. 2'536.45 (inkl. MWST) aussergerichtlich zu entschädigen. C._____ und D._____ haben die A._____ GmbH und B._____ unter solidarischer Haftung mit Fr. 845.50 zu entschädigen. Die Miteigentümer und Mieter der Liegen- schaft Y._____ 4/6 haben die A._____ GmbH und B._____ unter solidari- scher Haftung mit Fr. 845.50 zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]- 28 - Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 25. März 2015 abgewiesen (1C_499/2014 und 1C_503/2014).