Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 8. November 2022 (400 22 164) ____________________________________________________________________ Zivilprozessrecht / Obligationenrecht Voraussetzungen der direkten Stellvertretung nach Art. 32 Abs. 1 und 2 OR (E. 4.3); Haf- tung der Vermieterin für die Behebung eines Wasserschadens und Auslegung einer Voll- macht des Mieters (E. 4.5); Erforderlichkeit der Wohnungsräumung für die Behebung des Wasserschadens (E. 4.6). Besetzung Präsident Roland Hofmann, Richter Philippe Spitz (Ref.), Richterin Barbara Jermann Richterich; Gerichtsschreiber Giuseppe Di Marco Parteien A.____ AG, vertreten durch Rechtsanwältin Tiziana Conti, nigon Rechtsanwälte, Marktplatz 18, 4001 Basel, Klägerin und Berufungsbeklagte gegen B.____, Beklagte und Berufungsklägerin Gegenstand Forderung Berufung gegen den Entscheid des Präsidenten des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 29. März 2022 A. B.____ ist Miteigentümerin eines Mehrfamilienhauses an der Z.____strasse xy in Basel. Die Wohnungen sind an Drittpersonen vermietet. Die oberste Wohnung, welche sich über das 3., 4. und 5. Obergeschoss erstreckt, wurde von C.____ bewohnt. B. Im Januar 2018 wurde in der Liegenschaft Z.____strasse xy ein Wasserschaden gemeldet. Bei der Hausbesichtigung mit der E.____ AG und der F.____ AG wurde festgestellt, dass eine Heisswasserleitung leckte und der Schaden vor allem im 4. Obergeschoss, in der von C.____ Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht bewohnten Wohnung, sichtbar war. Um den Schaden zu beheben, musste der sich mit Wasser vollgesogene Estrichboden der Liegenschaft demontiert werden. B.____ beauftragte nach einem Augenschein die A.____ AG mit der Durchführung der Arbeiten. C. Im Laufe dieser Arbeiten wurde festgestellt, dass sich im Hohlraum des Estrichbodens (5. Obergeschoss) Schimmel gebildet hatte, welcher entfernt und behandelt werden musste. Der Schimmel hatte sich ebenfalls auf das 4. Obergeschoss ausgebreitet. Um die Bauarbeiten durch- führen zu können, musste das Mobiliar und der Hausrat des 4. und 5. Obergeschos ses im 3. Obergeschoss gelagert werden. Über die Auftragserteilung zu diesen Arbeiten besteht kein schriftliches Dokument. Die Arbeiten wurden jeweils mündlich zwischen den Parteien vereinbart und B.____ unterzeichnete nach Abschluss der Arbeiten die entsprechenden Arbeitsrapporte der A.____ AG. D. C.____ befand sich zum Zeitpunkt der Entdeckung des Wasserschadens in stationärer Krankenpflege und konnte auch während der Arbeiten in seiner Wohnung aus medizinischen Gründen nicht anwesend sein. Er war nicht in der Lage, die Räumung der Möbel selbst auszu- führen oder zu beaufsichtigen, weshalb er B.____ mit Datum vom 22. Mai 2018 eine Vollmacht mit folgendem Wortlaut ausstellte: «Ich bin auf Grund des Wasserschadens und der deshalb nö- tigen Renovationsarbeiten aus meiner Wohnung an der Z.____strasse xy, in Basel ausgezogen und wohne vorübergehend an der Y.____strasse xy in Basel. Ich bin gesundheitlich angeschla- gen und deshalb nicht mobil. Ich bevollmächtige daher hiermit B.____ mich gegenüber Handwer- kern und Räumungsfirmen etc. während meiner Abwesenheit zu vertreten und in meinem Namen und für meine Rechnung nach ihrem Ermessen die erforderlichen, geeigneten und nützlichen Anweisungen für die Sanierung und Räumung dieser Räumlichkeiten zu erteilen. Dies betrifft die von mir genutzten Räumlichkeiten im 3., 4. u. 5. Obergeschoss des Hauses». E. Die Arbeiten der A.____ AG erstreckten sich von Mai bis August 2018. Alle Arbeitsrapporte ausser diejenigen vom August 2018 wurden durch B.____ visiert. Es wurde nach tatsächlichem Aufwand und den üblichen Tarifen des Schweizerischen Baumeisterverbands abgerechnet. Am 19. Februar 2019 stellte die A.____ AG eine Gesamtrechnung von CHF 47'523.55 aus. Auf An- frage von B.____ teilte die A.____ AG die Gesamtrechnung in eine Rechnung fü r die Arbeiten zur Behebung des Wasserschadens und eine weitere für die Räumungsarbeiten auf. Während die erstgenannte Rechnung beglichen wurde, blieb die zweite Rechnung für die Räumungsarbei- ten in Höhe von CHF 13'934.10 unbezahlt. F. Nach einer gescheiterten Schlichtungsverhandlung vor dem Friedensrichteramt Kreis Ober- wil reichte die A.____ AG am 1. Oktober 2021 beim Zivilkreisgericht Basel-Landschaft West Klage gegen B.____ ein. Die A.____ AG beantragte die Zahlung von CHF 13'934.10 nebst Zins zu 5 % seit 5. April 2019 sowie Aufhebung des Rechtsvorschlages und Erteilung der Rechtsöffnung in der Betreibung Nr. 22114619 des Betreibungsamtes Basel-Landschaft. Mit Eingabe vom 7. No- vember 2021 verkündete B.____ der X.____ Versicherungsgesellschaft AG sowie C.____ den Streit. Das Zivilkreisgericht Basel-Landschaft West lud in der Folge die Streitberufenen zur schrift- lichen Mitteilung hinsichtlich ihrer Beteiligung am Verfahren ein, andernfalls der Prozess ohne Rücksicht auf sie fortgesetzt werde. Während sic h die X.____ Versicherungsgesellschaft AG nicht vernehmen liess, reichte das Amt für Beistandschaften und Erwachsenenschutz Basel-Stadt Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht am 10. Dezember 2021 eine Stellungnahme für C.____ ein. Darin wurde bestritten, dass C.____ Schuldner der gestellten Forderung und zur Übernahme des Forderungsbetrages verpflichtet sei. G. Im Nachgang zur Hauptverhandlung vom 29. März 2022, an welcher die Prozessparteien teilnahmen und sich der streitberufene C.____ vom Amt für Beistandschaften und Erwachsenen- schutz Basel-Stadt vertreten liess, hiess der Zivilkreisgerichtspräsident die Klage vollumfänglich gut. Demgemäss verpflichtete er B.____ zur Zahlung von CHF 13'934.10 zuzüglich Zins zu 5 % seit 5. April 2019 an die A.____ AG. Zudem beseitigte er den Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. 22114619 des Betreibungsamtes Basel-Landschaft und auferlegte die Schlichtungs- und Ge- richtskosten der unterliegenden B.____. Mangels anwaltlicher Vertretung der A.____ AG wurde auf die Zusprechung einer Parteientschädigung verzichtet. H. Gegen den schriftlich begründeten Entscheid des Zivilkreisgerichtspräsidenten vom 29. März 2022 erhob B.____ am 2. August 2022 Berufung beim Kantonsgericht, Abteilung Zivil- recht. B.____ (nachfolgend Berufungsklägerin) beantragte die kosten fällige Aufhebung des an- gefochtenen Entscheids und die Abweisung der Forderungsklage. Die A.____ AG (nachfolgend Berufungsbeklagte), vertreten durch Rechtsanwältin Tiziana Conti, ersuchte hingegen in ihrer Berufungsantwort vom 28. September 2022 um Abweisung der Berufung, unter Kosten- und Ent- schädigungsfolgen zuzüglich Mehrwertsteuer zu Lasten der Berufungsklägerin. Mit kantonsge- richtlicher Verfügung vom 29. September 2022 wurde der Schriftenwechsel geschlossen und den Parteien der Entscheid der Dreierkammer des Kant onsgerichts, Abteilung Zivilrecht, auf Grund- lage der Akten in Aussicht gestellt. I. In den nachstehenden Erwägungen werden die Vorbringen der beteiligten Parteien zusam- mengefasst wiedergegeben, soweit sie für die Beurteilung der Berufung rechtserheblich sind. Erwägungen 1. Der Entscheid des Zivilkreisgerichtspräsidenten Basel-Landschaft West vom 29. März 2022 stellt einen erstinstanzlichen Endentscheid im Sinne von Art. 308 Abs. 1 lit. a ZPO dar, der auf- grund des Streitwerts von mehr als CHF 10'000.00 mit Berufung anfechtbar ist. Mit der am 3. Au- gust 2022 bei der Schweizerischen Post zum Versand aufgegebenen Berufung wurde die Rechts- mittelfrist von 30 Tagen seit Zustellung des schriftlich begründeten Entscheids am 4. Juli 2022 gewahrt. Der Streitwert überst eigt vorliegend CHF 10'000.00 und der Kostenvorschuss für das Berufungsverfahren von CHF 1'500.00 wurde ebenfalls fristgerecht geleistet. Die Berufungsklä- gerin rügt sinngemäss eine unrichtige Rechtsanwendung sowie eine unrichtige Feststellung des Sachverhaltes nach Art. 310 ZPO (dazu nachstehende Erwägung 4.1). Da auch die weiteren Pro- zessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Berufung einzutreten, zumal im Fall von Laien be- schwerden die formellen Anforderungen an eine Berufung oder Beschwerde weniger s treng zu handhaben sind als bei anwaltlich vertretenen Parteien (BGer 2C_363/2020 vom 25. Mai 2020 E. 2.2; KGE BL 400 20 133 vom 7. Juli 2020 E. 1.4). Gemäss § 6 Abs. 1 lit. c des Einführungs- gesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EG ZPO, SGS 221 ) ist die Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts für die Beurteilung der vorliegenden Berufung zu- ständig. Der Entscheid ergeht gemäss Art. 316 Abs. 1 ZPO aufgrund der Akten. Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht 2. Im Berufungsverfahren können neue Tatsachen und Beweismittel gemäss Art. 317 Abs. 1 ZPO nur noch berücksichtigt werden, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden (lit. a) und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (lit. b). Denn der Zivilprozessordnung liegt die Idee zugrunde, dass alle Tatsachen und Beweismittel in erster In- stanz vorzubringen sind (BGer 5A_107/2013 vom 7. Juni 2013 E. 3.1) und der Prozess vor dem erstinstanzlichen Richter grundsätzlich abschliessend zu führen ist (BGer 4A_569/2013 vom 24. März 2014 E. 2.3). Das Berufungsverfahren dient nicht der Vervollständigung des vorinstanz- lichen Verfahrens, sondern der Überprüfung und Korrektur des erstinstanzlichen Entscheids im Lichte konkret dagegen vorgebrachter Beanstandungen (BGer 4A_619/2015 vom 25. Mai 2016, E. 2.2.2 m.w.H.). Die Berufungsklägerin reicht mit ihrer Berufungsschrift die Gesamtrechnung der Berufungsbeklagten vom 19. Februar 2019 in Höhe von CHF 47'523.55 ein (Berufungsbeilage 4), ohne zu erklären, weshalb dieses Beweismittel trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnte. Zudem beantragt sie im Rechtsmittelverfahren die Zeugen- befragung von D.____, Mitarbeiter der Berufungsbeklagten, und sie bringt neu vor, dass die Be- rufungsbeklagte überlastet gewesen sei, mit ihrer Arbeit erst spät begonnen und diese durch längere Unterbrüche verzögert hätte, so dass es rund ein Jahr bis zur Rechnungsstellung im März 2019 gedauert hätte. Eine Begründung, weshalb die Berufungsklägerin diese Sachverhaltsbe- hauptungen sowie die Befragung des Zeugen D.____ nicht schon im vorinstanzlichen Verfahren vorbringen bzw. beantragen konnte, fehlt jedoch. Die Berufungsbeilage 4 sowie der Antrag auf Befragung von D.____ und die neuen Sachverhaltsbehauptungen zu den Arbeiten der Berufungs- beklagten dürfen folglich im Berufungsverfahren nicht berücksichtigt werden. Dasselbe gilt für die von der Berufungsbeklagten im Rechtsmittelverfahren eingereichten Arbeitsrapporte Nrn. 33172, 33174, 33175, 33176, 33177, 33178, 33139 und 33141 (als Teil der Berufungsantwortbeilage 3) sowie ihre Rechnung vom 5. März 2019 für die Arbeiten zur Behebung des Wasserschadens (Berufungsantwortbeilage 5). Auch diese Beweismittel sind im Berufungsverfahren unbeachtlich, da die Berufungsbeklagte nicht darlegt, dass sie dies e Beweismittel trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vor erster Instanz vorbringen konnte. Am Ergebnis des Berufungsverfahrens würde sich im Übrigen nichts ändern, wenn diese Noven beider Parteien im Berufungsverfahren berücksichtigt würden. 3. Die vereinbarungsgemäss erbrachten Räumungsarbeiten der Berufungsbeklagten sowie die Höhe der streitgegenständlichen Forderung von CHF 13'934.10 sind unbestritten. Streitig ist jedoch, wer Vertragspartei der Berufungsbeklagten und Schuldner dieser offenen Forderung ist. Im angefochtenen Entscheid erwog die Vorinstanz zusammenfassend, dass sich die Parteien nach eigenen Aussagen die betroffene Liegenschaft gemeinsam angesehen und die auszufüh- renden Arbeiten mündlich vereinbart hätten. Ebenso hätten Telefonate zwischen den P arteien bezüglich der auszuführenden Arbeiten stattgefunden. Es habe sich dabei um Sanierungsarbei- ten und die Instandstellung der Wasserleitungen, respektive der Wohnung im 4. und 5. Oberge- schoss gehandelt. Über diesen Vertragsinhalt seien sich die Partei en einig gewesen. Damit sei zwischen den Parteien ein gültiger Werkvertrag zustande gekommen, so die Schlussfolgerung der Vorinstanz. Die Berufungsklägerin habe zwar bestritten, Vertragspartei bezüglich der Forde- rung betreffend die Räumungsarbeiten geworden zu sein. Sie habe gestützt auf die am 22. Mai 2018 ausgestellte Vollmacht im Namen von C.____ gehandelt, welcher bezüglich der Räumungs- arbeiten Vertragspartner der Berufungsbeklagten und Schuldner der betreffenden Forderung sei. Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht Laut der Vorinstanz könne allerdings den vorgelegten Arbeitsrapporten entnommen werden, dass der erste Einsatz der Berufungsbeklagten spätestens im März 2018 und damit weit vor Erteilung der Vollmacht am 22. Mai 2018 stattgefunden habe. Die Berufungsbeklagte habe nicht von einem Vertretungsverhältnis ausgehen müssen. Vielmehr habe die Berufungsbeklagte anlässlich der Verhandlung vom 29. März 2022 bestätigt, dass sie mit C.____ keinen Kontakt gehabt und auch keine Aufträge oder Anweisungen von ihm erhalten habe. Die Berufungsklägerin sei die einzige Auftraggeberin gewesen. Obwohl die Berufungsklägerin die Vollmacht Ende Mai 2018 per Mail an die Berufungsbeklagte zugestellt habe, habe letztere daraus nicht auf einen Wechsel der Ver- tragsparteien schliessen müssen. Die Berufungsbeklagte hätte sogar ihre Zustimmung geben müssen, damit eine nachträgliche Vertretungswirkung hätte ausgelöst werden können. Wenn überhaupt von einer Vertretungsbeziehung ausgegangen werden könne, dann könne es sich le- diglich um eine indirekte Stellvertretung handeln. Im Weiteren könne nicht davon ausgegangen werden, dass es dem Willen von C.____ entsprochen habe, die Kosten für einen von ihm nicht verschuldeten Wasserschaden zu tragen. Vielmehr sei die Vollmacht in dem Sinne au szulegen, dass C.____ mit der Vollmacht die Möglichkeit habe geben wollen, dass die Berufungsklägerin seine Wohnung betreten und die darin stattfindenden Arbeiten beaufsichtigen könne. Respektive habe er damit die Einwilligung gegeben, seine persönliche Habe umzuräumen. Die Vollmacht sei demnach im Rahmen der Schadensminderungspflicht auszulegen. Die Berufungsklägerin habe indirekt bestätigt, dass die Vollmacht nicht wörtlich auszulegen sei, indem sie die Teilrechnung für die Behebung des Wasserschadens beglichen habe, obwohl sich die Vollmacht nicht nur auf Räumungsarbeiten beschränke. Die Räumungsarbeiten in der Wohnung seien zwingend gewe- sen, um den Wasserschaden beheben zu können, dies habe auch die Berufungsklägerin anläss- lich der Verhandlung bestätigt. Es sei deshalb von der Kausalität zwischen den Räumungsarbei- ten und dem Wasserschaden auszugehen. Damit sei die Berufungsklägerin Schuldnerin der aus- gewiesenen Forderung von CHF 13'934.10. 4.1 Die Berufungsklägerin moniert im Wesentlichen, dass die Tatsachenschilderungen in der Urteilsbegründung lediglich teilweise richtig seien und sich vorwiegend auf die Aussagen der Be- rufungsbeklagten stützen würden. Die zweite Rechnung betreffend die Entsorgung und Räumung des Mobiliars von C.____ im Betrag von rund CHF 14'000.00 habe nach Auskunft ihrer Versiche- rung C.____ zugestellt werden müssen, da der Anteil der Hausratentsorgung zu Lasten seiner Hausratversicherung gehe. C.____ habe diese Rechtslage über seine Belastung der Umzugs - und Entsorgungskosten ebenfalls anerkannt. Er sei mit der Übernahme der Entsorgungskosten einverstanden gewesen, da er ohnehin die Wohnung endgültig zu verlassen und sein Wohnrecht im Grundbuch zu beenden geplant habe. Dementsprechend habe er der Berufungsklägerin im Mai 2018 eine Vollmacht erteilt, ihn für die Räumung seiner Wohnung auf seine Kosten zu ver- treten. Mit E-Mail vom 22. Februar 2019 habe die Berufungsklägerin nach Beendigung der Arbei- ten und vor der Rechnungsstellung der Berufungsbeklagten schriftlich mitgeteilt, dass die Rech- nung für die Räumungsarbeiten an den Auftraggeber C.____ zu stellen sei. Die Berufungsbe- klagte habe die Rechnung im Einverständnis an C.____ gestellt. Die Aufteilung der Rechnung sei somit nicht umstritten. Die Kontaktperson bei der Berufungsbeklagten s ei mit der betreffenden Verteilung der Kosten ebenfalls einverstanden gewesen. In Erwägung 2 des zivilkreisgerichtli- chen Entscheids sei die verdrehte und falsche Aussage enthalten, dass die Berufungsbeklagte Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht zuerst eine Rechnung für sämtliche erbrachten Le istungen und erst später auf Wunsch der Be- rufungsklägerin eine separate Rechnung an C.____ für die Räumungsarbeiten erstellt habe. Ent- gegen dieser Verdrehung der Tatsachen durch die Vorinstanz sei die Rechnung für Räumungs- arbeiten an C.____ zuerst erstellt worden. Erst zu einem späteren Zeitpunkt habe die Berufungs- beklagte geäussert, mit der Aufteilung der beiden Rechnungen nicht mehr einverstanden zu sein. Gemäss Erwägung 8 des angefochtenen Entscheids sei allerdings der erste Einsatz spätestens im März 2 018 und damit weit vor der Erteilung der Vollmacht am 22. Mai 2018 erfolgt. Diese Aussagen, welche von den Vertretern der Berufungsbeklagten stammen würden, die zu keinem Zeitpunkt mit der Berufungsklägerin Kontakt gehabt hätten, seien in der einseitigen Begründung sinnlos und nicht nachvollziehbar. In Erwägung 8 des Entscheids sei der Sachverhalt verdreht dargestellt, da es bei der Vollmacht von C.____ nicht um die Behebung des Wasserschadens gehe, sondern ausschliesslich um die Räumung seiner Einrichtungs gegenstände in der Woh- nung. Damals sei es für ihn unklar gewesen, ob er nach Behebung des Wasserschadens wieder zurückkehre oder nicht. Bei einer Nicht rückkehr hätte der Umzug auch ohne Wasserschaden stattfinden können. Diese Schlussfolgerung habe sich bewahrheitet, da C.____ aus gesundheit- lichen Gründen nie wieder zurückkehren werde. Ausschlaggebend sei vorliegend aber, dass alle Beteiligten die erwähnten Vereinbarungen über die Kostenübernahme der Einrichtungsgegen- stände von C.____ unabhängig von seinem künftigen Schicksal übereinstimmend getroffen hät- ten. 4.2 Die Berufungsbeklagte bestreitet die Vorwürfe der Gegenseite und erachtet den von der Vorinstanz erfassten Sachverhalt als korrekt. Die Berufungsklägerin führe keine weiteren Be- weise ins Recht, die den vorinstanzlich erfassten Sachverhalt als unrichtig darstellen würden. In Erwägung 8 Absatz 2 erwähne die Vorinstanz, dass die Berufungsbeklagte Ende Mai 2018 Kennt- nis der Vollmacht erhalten hätte. Hierbei dürfte es sich um eine unzutreffende Aussage der Be- rufungsklägerin anlässlich der erstinstanzlichen Verhandlung handeln, die zudem nicht bewiesen sei. Ob C.____ weiterhin in der Wohnung habe verbleiben wollen oder aus gesundheitlichen Gründen beabsichtigt habe, diese endgültig zu verlassen, spiele für das Verhältnis zwischen den Prozessparteien keine Rolle. Der Werkvertrag sei zwischen den Prozessparteien zustande ge- kommen. Die Berufungsbeklagte habe zu keinem Zeitpunkt Kontakt mit C.____ gehabt. Hätte C.____ die Wohnung unabhängig des Wasserschadens verlassen wollen, wie die Berufungsklä- gerin behaupte, hätte die Berufungsklägerin über keine Vollmacht für die Erteilung der Arbeiten verfügt, zumal sich die Vollmacht ausdrücklich auf die Renovationsarbeiten «auf Grund des Was- serschadens» beschränkt habe . Die Aufteilung der Gesamtrechnung habe einem Wunsch der Versicherung der Berufungsklägerin entsprochen, es habe sich damit um eine versicherungs- technische Frage im internen Verhältnis zwischen der Berufungsklägerin und C.____ gehandelt. Die Berufungsbeklagte sei dem Wunsch der Berufungsklägerin bzw. ihrer Versicherung nach Aufteilung der Gesamtrechnung nachgekommen, in der Hoffnung, die Abwicklung auf Seiten der Berufungsklägerin und damit die Zahlung der Rechnung zu vereinfachen. Nicht verbunden mit der Ausstellung der streitgegenständlichen Rechnung sei der Wille der Berufungsbeklagten nach einem Wechsel des Rechtsverhältnisses von der Berufungsklägerin auf C.____ gewesen. Im Üb- rigen sei auf die richtigen Feststellungen der Vorinstanz zur behaupteten St ellvertretung im Zu- sammenhang mit den Räumungsarbeiten verwiesen. Für die Berufungsbeklagte sei weder zu erkennen gewesen, dass die Berufungsklägerin stellvertretend für C.____ gehandelt habe, noch Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht habe die Berufungsbeklagte aus den Umständen auf eine solche Vertretung schliessen müssen. Wenn überhaupt, dann liege hier eine indirekte Stellvertretung zwischen der Berufungsklägerin und C.____ vor. Eine Übertragung der Rechtswirkungen an C.____ bedürfe der Zustimmung der Berufungsbeklagten und eine solche Zust immung liege nicht vor. Im Ergebnis habe die Beru- fungsklägerin die Arbeiten in Auftrag gegeben und durch Unterzeichnung der Arbeitsrapporte kontrolliert. Entsprechend habe sie die ausstehende Werklohnforderung in Höhe von CHF 13'934.10 zu bezahlen, wie von der Vorinstanz korrekt festgestellt worden sei. 4.3 Die Rechtsmittelinstanz kann sich den vorgebrachten Rügen der Berufungsklägerin nicht anschliessen. Ihre Behauptung, dass sich die Tatsachenschilderungen in der erst instanzlichen Urteilsbegründung vorwiegend auf Aussagen der Berufungsbeklagten stützen würden, lässt den getroffenen Entscheid der Vorinstanz nicht unrichtig erscheinen. Im vor instanzlichen Verfahren konnte die Berufungsbeklagte das Gericht davon überzeugen, dass zwischen ihr und der Beru- fungsklägerin ein Werkvertrag gemäss Art. 363 ff. OR für den Rück- und Wiederaufbau des Est- richbodens inklusive der Räumungsarbeiten des Mobiliars in der betreffenden Wohnung zustande gekommen war. Hingegen gelang es der Berufungsklägerin nicht, das Vorlieg en einer direkten Stellvertretung gemäss Art. 32 Abs. 1 und 2 OR zwischen ihr und dem streitberufenen C.____ nachzuweisen (vgl. dazu vorstehende Erwägung 3). Dieses Ergebnis der Vorinstanz ist gestützt auf die Akten und Vorbringen der Parteien sowie des vertretenen C.____ nicht zu beanstanden. Eine direkte Vertretungswirkung tritt ein, wenn der Vertreter eine Vertretungsmacht hat und einem Dritten beim Abschluss des Rechtsgeschäfts ausdrücklich oder stillschweigend erklärt, dass die Wirkungen des Geschäfts beim Vertretenen entstehen sollen (BSK OR I-WATTER, 7. Aufl., 2022, Art. 32 N 12). So hält Art. 32 Abs. 2 OR präzisierend fest, dass sich der Vertreter als solcher zu erkennen geben muss, ansonsten der Vertretene nur dann unmittelbar berechtigt oder verpflichtet wird, wenn der andere aus den Umständen (d.h. stillschweigend) auf das Vertretungsverhältnis schliessen musste, oder wenn es ihm gleichgültig war, mit wem er den Vertrag schliesst. Es ist demnach zu fragen, ob und gegebenenfalls wann sich die Berufungsklägerin vorliegend als Ver- treterin von C.____ gegenüber der Berufungsbeklagten zu erkennen gab. Diesbezüglich hielt die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid fest, dass die Berufungsklägerin die Vollmacht Ende Mai 2018 per E-Mail an die Berufungsbeklagte zugestellt habe, was allerdings im Rechtsmittelverfah- ren von der Berufungsbeklagten bestritten wird. Tat sächlich findet sich in den Akten der Vo- rinstanz keine entsprechende E-Mail der Berufungsklägerin von Ende Mai 2018, welche an die Berufungsbeklagte zugestellt worden sein soll, so dass diese Sachverhaltsfeststellung der Vo- rinstanz aus Sicht der Rechtsmit telinstanz fraglich bleibt. Selbst wenn aber die Vollmacht von C.____ Ende Mai 2018 an die Berufungsbeklagte zugestellt worden wäre, ist mit der Vor instanz festzuhalten, dass der erste Arbeitseinsatz der Berufungs beklagten in der Liegenschaft der Be- rufungsklägerin bereits im März 2018 stattfand, genauer genommen am 5. März 2018 gemäss dem eingereichten Arbeitsrapport Nr. 27336. Weitere Baumeister- und Räumungsarbeiten fanden gemäss den acht Arbeitsrapporten Nrn. 27337 bis 27344 zwischen dem 14. und 18. Mai 2018 statt. Die Angaben in diesen Arbeitsrapporten, welche von der Berufungsklägerin akzeptiert und visiert wurden, sind unbestritten geblieben. Es ist folglich der Vorinstanz zuzustimmen, dass die Berufungsbeklagte mit der Ausführung der übertragenen Arbeiten vor Erteilung der Vollmacht an die Berufungsklägerin am 22. Mai 2018 begann. Daraus folgt, dass auch der Auftrag der Beru- fungsklägerin an die Berufungsbeklagte vor dem 22. Mai 2018 erteilt wurde und dass zwischen Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht den Prozessparteien eine entsprechen de Vereinbarung über die auszuführenden Arbeiten ge- schlossen wurde. Auf Seiten der Berufungsklägerin wurde nicht rechtsgenüglich dargetan, dass sie ihr Vertretungsverhältnis vor oder im Zeitpunkt des Abschlusses des Rechtsgeschäfts der Berufungsbeklagten mitgeteilt hatte. Auch wurden keine Umstände behauptet, aus denen die Be- rufungsbeklagte zum Zeitpunkt des Werkvertragsabschlusses auf ein Vertretungsverhältnis zwi- schen der Berufungsklägerin und C.____ hätte schliessen können oder müssen. Demnach konnte und musste die Berufungsbeklagte bei Auftragsannahme nicht von einem Vertretungsver- hältnis ausgehen, zumal sie mit C.____ unstreitig keinerlei Kontakt hatte. Ein Werkvertrag ist sodann kein Rechtsgeschäft, bei dem es der Unternehmerin gleichgültig ist, mit wem sie das Geschäft abschliesst. Die Berufungsklägerin bleibt damit der Nachweis einer direkten Stellvertre- tungswirkung im Sinne von Art. 32 Abs. 1 bzw. 2 OR schuldig. Auch wenn die Berufungsbeklagte von der Vollmacht Ende Mai 2018 Kenntnis erhalten hätte , wäre demzufolge eine Zustimmung der Berufungsbeklagten erforderlich gewesen, damit im bereits laufenden Vertragsverhältnis zwi- schen den Prozessparteien der streitberufene C.____ an die Stelle der Berufungsklägerin hätte eintreten können. Auch bei späterer Kenntnisnahme der Vollmacht durch die Berufungsbeklagte wäre ihre Zustimmung für einen Wechsel der Vertragspartei, respektive für die Übernahme der Schuldverpflichtung durch C.____, notwendig gewesen. Das Vorliegen einer solchen Zustim- mung wird von der Berufungsbeklagten klar bestritten und bleibt ebenfalls unbewiesen. 4.4 Eine Zustimmung der Berufungsbeklagten zum Wechsel der Vertragspartei bzw. zur Schuldübernahme durch C.____ kann insbesondere nicht daraus abgeleitet werden, dass die Berufungsbeklagte ihre Gesamtrechnung in zwei separate Rechnungen aufteilte. Die Aufteilung der Gesamtrechnung wurde – entgegen den Behaup tungen der Berufungsklägerin – auf aus- drücklichen Wunsch der Berufungsklägerin bzw. ihrer Versicherung vorgenommen. Aus den vo- rinstanzlichen Akten ergibt sich nämlich, dass die Berufungsklägerin nach Erhalt der an sie adres- sierten Gesamtrechnung am 21. Februar 2019 ihre Versicherung per E -Mail anfragte, wie mit dieser Rechnung weiter vorzugehen sei, da sie auch die Entsorgung und Räumun g der Möbel von C.____ enthalten würde. Gemäss Antwort ihres Versicherungsvertreters am 22. Februar 2019 teilte die Berufungsklägerin der Berufungsbeklagten gleichentags per E-Mail mit, dass ihre Versicherung zwei separate Rechnungen wünsche, eine für d en Wasserschaden und eine wei- tere für die Räumung und Entsorgung der Sachen von C.____. Sie wies die Berufungsbeklagte an, die zweite Rechnung betreffend die Räumungs - und Entsorgungsarbeiten direkt C.____ zu senden. Gemäss der Berufungsklägerin habe dies C.____ vor Ort gewünscht. Allerdings wurde dieser angeblich geäusserte Wunsch von C.____ im vorinstanzlichen Verfahren bestritten. Je- denfalls kann daraus, dass die Berufungsbeklagte auf Wunsch der Gegenseite zwei separate Rechnungen erstellte und die streitgegenständliche Rechnung an C.____ adressierte, nicht ab- geleitet werden, dass sie damit einem Wechsel der Vertragspartei bzw. des Forderungsschuld- ners von der Berufungsklägerin auf C.____ zugestimmt hatte. Nach Aussagen der Berufungsbe- klagten habe sie separate Rechnungen erstellt in der Hoffnung das Geld zu erhalten, nicht jedoch in der Meinung, dass C.____ der Schuldner der streitgegenständlichen Forderung sei bzw. werde. Infolgedessen kann festgehalten werden, dass weder im Verlaufe der Arbeitsausführung noch im Rahmen der Rechnungsstellung ein Wechsel einer Vertragspartei bzw. ein Schuldner- wechsel stattfand. Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht 4.5 Die weitere Rüge der Berufungsklägerin, wonach die Vorinstanz nicht berücksichtigt habe, dass C.____ die Übernahme der Räumungs- und Entsorgungskosten anerkannt habe, ist akten- widrig und muss zurückgewiesen werden. In der Stellungnahme vom 10. Dezember 2021 hielt das Amt für Beistandschaften und Erwachsenenschutz Basel-Stadt als Vertreter von C.____ aus- drücklich fest, dass sich C.____ nicht zur Übernahme der streitgegenständlichen Forderung ver- pflichtet sehe, da diese einzig aufgrund des Gebäudewasserschadens entstanden sei. Für die in diesem Zusammenhang entstandenen Räumungs- und Sanierungsarbeiten habe der Werkeigen- tümer, d.h. die Berufungsklägerin als Eigentümerin der Immobilie, aufzukommen. Auch aus der Vollmacht vom 22. Mai 2018 lässt sich keine Zustimmung von C.____ zur Übernahme der Räu- mungskosten ableiten. Mit der Vollmacht wurde die Berufungsklägerin vielmehr ermächtigt, C.____ gegenüber Handwerkern und Räumungsfirmen zu vertreten und in seinem Namen und für seine Rechnung die erforderlichen Anweisungen für die Sanierung und Räumung seiner Woh- nung zu erteilen. Damit war aber nicht gemeint, dass C.____ die Kosten für die Sanierung und Räumung seiner Wohnung übernehmen würde, sondern dass er für allfällige Kosten, für die er im Zusammenhang mit den Sanierungs- und Räumungsarbeiten in seiner Wohnung verantwort- lich wäre, gegenüber der Berufungsbeklagten einstehen würde. Einerseits wird vorli egend nicht behauptet, dass C.____ für den Wasserschaden verantwortlich gewesen sei; andererseits hat ein Mieter nach dem Wortlaut von Art. 259 OR einzig für kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt er- forderliche Reinigungen oder Ausbesserungen einzustehen, die kein Fachwissen erfordern (sog. kleine Mängel; dazu BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., 2020, Art. 259 N 2). Hingegen erstreckt sich die Haftung der Vermieterin gemäss Art. 256 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 258 Abs. 1 und Art. 259a Abs. 1 OR auf vom Mieter nicht zu verantwortende Mängel, welche die Tauglichkeit zum vertragsgemäs- sen Gebrauch der Mietsache vermindern (sog. mittlere Mängel) oder gar derart beeinträchtigten, dass dem Mieter ein Verbleiben im Mietobjekt nicht mehr zugemutet werden kann (sog. schwere Mängel; dazu BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., 2020, Art. 258 N 2, Art. 259a N 2, 3). Im hier zu beur- teilenden Fall ist unbestritten geblieben, dass der Wasserschaden in der Liegenschaft der Beru- fungsbeklagten ein nicht von C.____ zu übernehmender kleiner Mangel und ein nicht von ihm zu verantwortender Schaden war. Folglich war der Schaden auf Kosten der Berufungsklägerin zu beheben und es ist nicht von einer Blankoübernahme entsprechender Schadensbehebungskos- ten in der Vollmacht auszugehen . Die Vor instanz erwog zudem zutreffend, dass die Vollmacht des aus medizinischen Gründen abwesenden C.____ zum Betreten seiner Wohnung und zur Erteilung von Anweisungen, die für die Schadensbehebung notwendig waren, im Rahmen der Schadensminderungspflicht auszulegen ist. Die Vollmacht war klar und ausdrücklich « aufgrund des Wasserschadens» ausgestellt worden, und nicht ausschliesslich für die Räumung der Ein- richtungsgegenstände, wie die Berufungsklägerin behauptet. Es wird nicht geltend gemacht, dass die Vollmacht vom 22. Mai 2018 auch ohne Wasserschaden in der Wohnung von C.____ ausge- stellt worden wäre. Die Berufungsklägerin kann sich somit nicht auf eine nachträgliche Schuld- übernahme durch C.____ bezüglich der Räumungskosten berufen. 4.6 Soweit die Berufungsklägerin vorbringt, dass der streitberufene C.____ für die Entsorgung seines Mobiliars aufzukommen hätte, ist darauf hinzuweisen, dass die Vollmacht vom 22. Mai 2018 die Berufungsklägerin nicht dazu ermächtigte, persönliche Gegenstände von C.____ ent- sorgen zu lassen. Im Übrigen bleibt die Behauptung der Berufungsklägerin, dass C.____ ohnehin Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht die Wohnung endgültig habe verlassen und sein Wohnrecht im Grundbuch beenden wollen, un- bewiesen. Selbst wenn C.____ die Wohnung im Zeitpunkt der Vollmachterteilung endgültig ver- lassen wollte, kann die Berufungsklägerin weder daraus ableiten oder damit nachweisen, dass er deshalb die Räumungskosten habe übernehmen wollen, noch hätte dieser Umstand für die Ent- stehung des Vertragsverhältnisses zwischen den Prozessparteien eine Rolle gespielt, da wie be- reits erwähnt die von der Berufungsklägerin behauptete Stellvertretungswirkung nicht bewiesen werden konnte (dazu vorstehende Erwägung 4.3). Wie die Vorinstanz zu Recht festhielt, war die Räumung der persönlichen Utensilien und Möbel von C.____ im 4. und 5. Obergeschoss notwen- dig, damit der Estrichboden überhaupt abgebaut und wiederhergestellt werden konnte. Folglich liegt eine Kausalität zwischen den Räumungsarbeiten und dem Wasserschaden vor; andererseits kann C.____ nicht für die Schadensbehebung notwendigen Räumungsarbeiten haftbar gemacht werden. Nach vertragsgemässer Auftragserledigung durch die Berufungsbeklagte ist demnach die Berufungsklägerin als Auftraggeberin zur Übernahme der streitgegenständlichen Rechnung verpflichtet. 5. Den vorstehenden Erwägungen folgend gelingt es der Berufungsklägerin nicht, eine un- richtige Feststellung des massgeblichen Sachverhalts oder eine unrichtige Rechtsanwendung durch die Vorinstanz darzulegen. Ihre Rügen erweisen sich allesamt als unbegr ündet, weshalb ihre Berufung vom 2. August 2022 vollumfänglich abzuweisen und der vorinstanzliche Entscheid des Zivilkreisgerichtspräsidenten vom 29. März 2022 zu bestätigen ist. Dieses Ergebnis ist bei der Verteilung und Liquidation der Prozesskosten des Berufungsverfahrens zu berücksichtigen, wobei diesbezüglich die Bestimmungen von Art. 95 ff. ZPO massgebend sind. In Anwendung von Art. 106 Abs. 1 ZPO sind die Prozesskosten der unterliegenden Berufungsklägerin aufzuerlegen. Diese hat damit zum einen die zweitinstanzliche Entscheidgebühr, welche gestützt auf § 9 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 lit. f Ziff. 2 der Verordnung über die Gebühren der Gerichte (SGS 170.31) auf CHF 1'500.00 festgelegt wird, zu übernehmen. Zum anderen hat die Berufungsklägerin der Be- rufungsbeklagten eine streitwertabhängige Parteientschädigung zu bezahlen, die sich nach der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte (TO, SGS 178.112) bemisst. Gemäss § 10 i.V.m. § 7 Abs. 1 lit. d TO beläuft sich das Grundhonorar für die Parteikosten bei e inem Streitwert von CHF 13'934.10 im Bereich zwischen CHF 2'250.00 und CHF 3'600.00, beträgt im zweitinstanzli- chen Verfahren jedoch ohne schriftliche Berufungsbegründung nur 50 % und mit einer solchen bis zu 100 % des Grundhonorars und allfälliger Zuschläge. Anders als die Rechtsvertreterin der Berufungsbeklagten, welche mit ihrer Honorarnote vom 6. Oktober 2022 ein streitwertabhängiges Grundhonorar von CHF 3'000.00 geltend macht, erachtet die Abteilung Zivilrecht des Kantonsge- richts für das vorliegende zwe itinstanzliche Verfahren ein Grundhonorar von CHF 2'500.00 als angemessen. Die Rechtsvertreterin der Berufungsbeklagten beantragt neben dem Grundhonorar zusätzlich die Ausrichtung einer Kleinspesenpauschale von 3 % sowie die Mehrwertsteuer von 7.7 %. Nach der Rechtsprechung des Kantonsgerichts, Abteilung Zivilrecht, ist die Geltendma- chung einer prozentualen Kleinkostenpauschale mit der kantonalen Tarifordnung für die Anwäl- tinnen und Anwälte nicht vereinbar, da §§ 15 und 16 TO eine separate Aufstellung der tatsächli- chen Auslagen verlangen, um diese auf ihre Angemessenheit prüfen zu können (KGE BL 400 20 135 vom 25. August 2020 E. 7.1; 400 20 204 vom 29. Dezember 2020 E. 14). Eine Mehrwert- steuerabgabe auf die Parteientschädigung ist vorliegend ebenfalls nicht geschuldet, weil die Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht mehrwertsteuerpflichtige Berufungsbeklagte die an ihre Rechtsvertreterin geleisteten Mehrwert- steuern als Vorsteuern von ihrer eigenen Mehrwertsteuerrechnung abziehen kann (Art. 28 ff. MWSTG; KGE BL 410 16 205 vom 18. Oktober 2016 E. 12; 410 11 38 vom 9. Mai 2011 E. 4.5). Die Berufungsklägerin ist daher zu verpflichten, der Berufungsbeklagten eine Parteientschädi- gung in Höhe von CHF 2'500.00 zu bezahlen. Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die Entscheidgebühr von CHF 1’500.00 für das Berufungsverfahren wird der Berufungsklägerin auferlegt. Die Forderung des Staates wird mit dem geleisteten Kostenvorschuss von CHF 1'500.00 verrechnet. 3. Die Berufungsklägerin hat der Berufungsbeklagten eine Parteientschädi- gung von CHF 2'500.00 für das Berufungsverfahren zu bezahlen. Präsident Roland Hofmann Gerichtsschreiber Giuseppe Di Marco