100.2023.229U BUC/STS/SRE Verwaltungsgericht des Kantons Bern Verwaltungsrechtliche Abteilung Urteil des Einzelrichters vom 18. Dezember 2024 Verwaltungsrichter Bürki Gerichtsschreiberin Straub A.________ und B.________ vertreten durch Rechtsanwältin … Beschwerdeführende gegen Kanton Bern handelnd durch die Direktion für Inneres und Justiz, Münstergasse 2, Postfach, 3000 Bern 8 Beschwerdegegner betreffend Handänderungssteuer; nachträgliche Steuerbefreiung (Entscheid der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern vom 4. August 2023; 2023.DIJ.999) Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 2 Prozessgeschichte: A. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 16. November 2018 erwarben A.________ und B.________ das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________ zu Gesamteigentum. Bei der Grundbuchanmeldung am 4. Januar 2019 deklarierten sie die Handänderungssteuer und ersuchten das Grundbuchamt Oberland gleichzeitig um nachträgliche Steuerbefreiung und Stundung für selbstgenutztes Wohneigentum. Das Grundbuchamt veran- lagte die Handänderungssteuer am 19. Februar 2019 auf Fr. 13'500.-- und stundete sie im selben Umfang für vier Jahre ab Grundstückserwerb. Am 6. Dezember 2022 reichten A.________ und B.________ das Formular zum Nachweis des selbstgenutzten Wohneigentums inklusive Hauptwohnsitz- bestätigung beim Grundbuchamt ein. Mit Verfügungen vom 22. Dezember 2022 wies dieses das Gesuch um nachträgliche Steuerbefreiung ab, hob die Stundungsverfügung vom 19. Februar 2019 auf und auferlegte A.________ und B.________ den gestundeten Steuerbetrag (zzgl. Zins zu 3 % seit Grundbuchanmeldung und einer Gebühr von Fr 300.--) unter Feststellung der solidarischen Haftung vorerst je hälftig zur Zahlung. B. Dagegen erhoben A.________ und B.________ am 20. Januar 2023 Be- schwerde bei der Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern (DIJ), die das Rechtsmittel mit Entscheid vom 4. August 2023 abwies. C. Am 4. September 2023 haben A.________ und B.________ Verwaltungsge- richtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der Entscheid der DIJ sei auf- zuheben und ihnen sei betreffend die Handänderungssteuer aus dem Kauf- vertrag vom 16. November 2018 die nachträgliche Steuerbefreiung im Umfang von je Fr. 6'750.-- zu gewähren. Eventuell sei die Sache im Sinn der Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 3 Erwägungen zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Der Kanton Bern, handelnd durch die DIJ, schliesst mit Beschwerdeantwort vom 11. September 2023 auf Abweisung der Beschwerde. Erwägungen: 1. 1.1Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde als letzte kantonale Instanz gemäss Art. 74 Abs. 1 i.V.m. Art. 76 und 77 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21) zuständig (vgl. auch Art. 27 Abs. 3 des Handänderungssteuergesetzes vom 18. März 1992 [HStG; BSG 215.326.2]; Erlasstitel vor dem 31.3.2023: Ge- setz vom 18. März 1992 betreffend die Handänderungssteuer [HG; BAG 09- 099], geändert mit BAG 23-019; im vorliegenden Fall gelangt formell das neue Recht zur Anwendung, während materiell noch das alte Recht anzu- wenden ist, wobei sich die Änderungen nicht auf die materielle Beurteilung der vorliegenden Beschwerde auswirken [vgl. zu den allgemeinen intertem- poralrechtlichen Grundsätzen statt vieler BGE 147 V 278 E. 2.1; BVR 2021 S. 530 E. 2.2; betreffend das HStG VGE 2022/119 vom 23.4.2024 E. 3.2]; im Folgenden wird ausschliesslich der neue Erlasstitel verwendet). Die Be- schwerdeführenden haben am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen, sind durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Art. 79 Abs. 1 VRPG). Die Bestimmungen über Form und Frist sind eingehalten (Art. 81 Abs. 1 i.V.m. Art. 32 VRPG). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 1.2Da der Streitwert Fr. 20'000.-- nicht erreicht, fällt die vorliegende Streitsache in die einzelrichterliche Zuständigkeit (Art. 57 Abs. 1 des Geset- zes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1]). 1.3Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid auf Rechtsverletzungen hin (Art. 80 Bst. a und b VRPG).Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 4 2. Streitig und zu prüfen ist, ob den Beschwerdeführenden die nachträgliche Befreiung von der Handänderungssteuer für das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________ in der Höhe von Fr. 13'500.-- zu Recht verweigert wurde. 2.1Die Beschwerdeführenden haben am 16. November 2018 (Kaufver- trag) das Grundstück C.________ Gbbl. Nr. 1________ zu Gesamteigentum erworben. Auf dem Grundstück befindet sich ein Einfamilienhaus. Die Be- schwerdeführenden haben dort seit dem 1. Juni 2019 ihren Hauptwohnsitz (Hauptwohnsitzbestätigungen vom 24.11.2022, Vorakten DIJ [act. 3A] pag. 29). Seit dem 24. Juni 2019 (SHAB-Datum) ist die Adresse des Grund- stücks (D.________weg …, C.________) zudem als Domiziladresse der E.________ GmbH im Handelsregister eingetragen. Der Beschwerdeführer ist seit dem 25. Juni 2009 (Statutenänderung) einziger Gesellschafter und Geschäftsführer der GmbH. Der Betrieb der GmbH besteht im Wesentlichen darin, Dienstleistungen aller Art in den Bereichen Unterhalts-, Reparatur-, Montage- und Demontagearbeiten in und um Liegenschaften sowie Garten- gestaltungen und Umgebungsarbeiten zu erbringen (vgl. Auszug Handelsre- gister vom 4.9.2023, Beschwerdebeilage 15). 2.2Beim Erwerb eines Grundstücks ist dem Kanton Bern grundsätzlich eine Handänderungssteuer zu entrichten (Art. 1 HStG). Die Steuer wird vom Grundbuchamt aufgrund der Selbstdeklaration der steuerpflichtigen Person und der bei der Grundbuchanmeldung eingereichten Ausweise veranlagt (Art. 16 und 17 Abs. 1 HStG). Die Erwerberin oder der Erwerber eines Grundstücks kann bei der Grundbuchanmeldung ein Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung stellen, wenn sie oder er das Grundstück als Hauptwohnsitz nutzen will (Art. 11a Abs. 1 HStG). Erscheint das Gesuch nicht von vornherein aussichtslos, stundet das Grundbuchamt die Handän- derungssteuer auf den ersten Fr. 800'000.-- der Gegenleistung für den Er- werb des Grundstücks (Art. 11a Abs. 2 und 3 HStG). Die gestundete Steuer wird nicht erhoben, wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Erwerber als Hauptwohnsitz dient und von dieser oder diesem während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohn- zweck genutzt wird (Art. 11b Abs. 1 HStG). Der Hauptwohnsitz muss innert Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 5 einem Jahr ab Grundstückserwerb in der entsprechenden Baute begründet werden, wenn diese bereits besteht. Muss die Baute noch erstellt werden, hat der Bezug innert zwei Jahren ab Grundstückserwerb zu erfolgen (Art. 11b Abs. 2 HStG). Gemäss Art. 17a aAbs. 1 HStG in der hier noch an- wendbaren Fassung vom 18.5.2014 (BAG 14-055; in Kraft bis 31.3.2023, vgl. vorne E. 1.1) hat die Erwerberin oder der Erwerber gegenüber dem Grundbuchamt vor Ablauf der Stundung unaufgefordert den Nachweis zu er- bringen, dass alle Voraussetzungen zur Steuerbefreiung gemäss Art. 11b HStG erfüllt sind oder zum Zeitpunkt des Ablaufs der Stundung erfüllt sein werden. Sind die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung erfüllt, heisst das Grundbuchamt das Gesuch um eine nachträgliche Steuerbefreiung gut (Art. 17a Abs. 2 HStG). Kommt das Grundbuchamt zum Schluss, dass die Voraussetzungen zur Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, weist es das Gesuch ab und hebt die Stundung auf (Art. 17a aAbs. 3 HStG). 2.3Die DIJ hat zusammengefasst erwogen, nach der Rechtsprechung liege keine ausschliessliche Wohnnutzung im Sinn von Art. 11b Abs. 1 HStG vor, wenn sich an der Adresse des erworbenen Grundstücks das Rechtsdo- mizil einer Gesellschaft befinde. Dies gelte selbst dann, wenn die Adminis- tration und die eigentliche Geschäftstätigkeit der Gesellschaft nicht an ihrem Rechtsdomizil erfolge. Vor diesem Hintergrund spiele es keine Rolle, wo der Beschwerdeführer für die E.________ GmbH gearbeitet habe (angefochte- ner Entscheid E. 4.4). Bei der Abkehr von der Präponderanzmethode handle es sich um eine zulässige Praxisänderung; das Grundbuchamt habe nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen (angefochtener Ent- scheid E. 4.5). Angesichts der Tragweite des Eintrags des Rechtsdomizils im Handelsregister lasse sich der vorliegende Fall nicht ohne weiteres ver- gleichen mit der Situation selbständig erwerbstätiger Personen ohne Han- delsregistereintrag oder unselbständig erwerbstätiger Personen, die gele- gentlich im Homeoffice arbeiten, sodass auch das Rechtsgleichheitsgebot nicht verletzt sei (angefochtener Entscheid E. 4.6). Das Grundbuchamt habe die seinerzeit gewährte Stundung der Handänderungssteuer somit zu Recht aufgehoben (angefochtener Entscheid E. 4.7). 2.4Die Beschwerdeführenden machen demgegenüber geltend, der Be- schwerdeführer erbringe die Arbeitsleistung für die GmbH, deren Sitz er am Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 6 19. Juni 2019 an seine neue Wohnadresse verlegt habe, am Ort des Kun- den. Er habe an seinem Wohnort keine Werkstatt oder dergleichen. Entspre- chend werde für die Domizilträgerschaft kein Entgelt geleistet. Im Wohnhaus selbst würde lediglich ein im Vergleich zur Wohnnutzung klar untergeordne- ter und zu vernachlässigender Arbeitsaufwand von maximal drei bis vier Stunden pro Monat für die Erledigung der Post und Administrativarbeiten (so- weit nicht ohnehin durch die Treuhandfirma verrichtet) anfallen (Beschwerde Ziff. IV/1 [S. 5]). Die Vorinstanz lege den Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HStG zu eng aus. Dies sei nicht praktikabel, führe zu Willkür, unzulässigen Un- gleichbehandlungen (insbesondere gegenüber Personen, die auch im Ho- meoffice tätig oder selbständigerwerbend seien) und damit zu grosser Rechtsunsicherheit. Die «enge Auslegung» sei offensichtlich unhaltbar und die dadurch erzeugte Praxis unverhältnismässig. Eine sachenrechtliche Aus- scheidung, wie sie im Vortrag zum HStG für Häuser mit mehreren Wohnun- gen oder mit Wohn- und Geschäftsräumen vorgesehen sei, sei hier nicht möglich. Zudem widerspreche die Auslegung der Vorinstanz Sinn und Zweck der nachträglichen Steuerbefreiung, Wohneigentum von Privatpersonen zu fördern. Die tatsächliche Nutzung des Einfamilienhauses habe sich mit dem Handelsregistereintrag in keiner Weise verändert. Sämtliche Auslegungsele- mente ergäben, dass das ausschliessliche Selbstbewohnen vorliegend trotz der Domizilträgerschaft nicht beeinträchtigt werde. Es sei auf die ursprüngli- che Praxis der Präponderanzmethode zurückzugreifen (Beschwerde Ziff. IV/5 f. [S. 11 ff.]). 3. Uneinigkeit besteht darüber, wie die gesetzliche Regelung von Art. 11b Abs. 1 HStG, insbesondere das Erfordernis der persönlichen Nutzung aus- schliesslich zum Wohnzweck, auszulegen ist. Umstritten ist, ob trotz Eintrag der Adresse des fraglichen Grundstücks als Rechtsdomizil einer Gesell- schaft im Handelsregister die Voraussetzungen für eine nachträgliche Steu- erbefreiung erfüllt sind. 3.1Gemäss dem Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HStG wird die Handände- rungssteuer nicht erhoben, «wenn das Grundstück der Erwerberin oder dem Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 7 Erwerber als Hauptwohnsitz dient» und der Hauptwohnsitz «von der Erwer- berin oder vom Erwerber während mindestens zweier Jahre ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck» (bzw. in der französischen Fassung: « personnellement […], sans interruption et exclusivement à des fins d'habitation ») genutzt wird. Damit scheint die Nutzung des betroffenen Grundstücks zu anderen Zwecken ausgeschlossen. Angesichts des Begriffs «ausschliesslich» kommt es grammatikalisch betrachtet nicht darauf an, in welchem Verhältnis eine andere Nutzung zum Wohnzweck steht (vgl. VGE 2020/411 vom 18.8.2022 E. 3.1). Was unter «Wohnzweck» zu verste- hen ist, wird in Art. 11b HStG zwar nicht präzisiert. Jedenfalls gewerbliche und kommerzielle Zwecke fallen nach allgemeinem Sprachverständnis indes zweifelsohne nicht unter diesen Begriff. Die Domiziladresse einer GmbH im Handelsregister dient gewerblichen Zwecken der juristischen Person und nicht zum Wohnzweck der Erwerberin oder des Erwerbers der Liegenschaft, weshalb bei Eintragung an derselben Adresse das fragliche Grundstück nicht mehr persönlich und ausschliesslich als Hauptwohnsitz genutzt wird. Insgesamt spricht der Wortlaut der Bestimmung klar dafür, dass die Voraus- setzungen für eine Steuerbefreiung nicht erfüllt sind, wenn die Adresse des betroffenen Grundstücks als Domiziladresse einer Gesellschaft im Han- delsregister eingetragen ist (vgl. zum Ganzen VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.1 [betreffend einen vergleichbaren Fall, bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024 insbesondere E. 4.1.2 f.], 2023/13 vom 21.3.2023 E. 3.1 [bestätigt durch BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024]). 3.2Das historisch orientierte Auslegungselement ergibt Folgendes: 3.2.1Die Bestimmungen des HStG zur nachträglichen Steuerbefreiung be- ruhen auf einem direkten Gegenvorschlag der vorberatenden Kommission des Grossen Rates zur Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohnkosten für Mieter und Eigentümer», dem die Stimmberechtigten des Kantons Bern am 18. Mai 2014 zustimmten (BAG 14-055). Im Vortrag der Kommission (nachfolgend: Vortrag HStG) wird zu Art. 11b Abs. 1 HStG fest- gehalten, dass die Erwerberin oder der Erwerber das ganze Grundstück als Wohneigentum selbst nutzen muss (« L'acquéreur ou l'acquéreuse doit utili-Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 8 ser personellement la totalité de l'immeuble comme logement en pro- priété »). Weiter wird präzisiert (Tagblatt des Grossen Rates 2013, Bei- lage 17 S. 3 ff., 5): « […] dass der Erwerb eines Mehrfamilienhauses, in dem der Erwerber bloss eine oder mehrere Wohnungen selbst bewohnt, nicht steuerbefreit ist. Dasselbe gilt, wenn ein Wohn- und Geschäftshaus erworben wird. Wohnt der Erwerber darin und vermietet er Teile desselben (Geschäfts- und/oder Wohnräume), liegt keine vollumfängliche Selbstbewohnung vor. Das gilt auch dann, wenn der Erwerber die Geschäftsräume in der Liegenschaft selbst nutzen würde oder eine zweite Wohnung an seine Familienangehörigen vermieten würde. Die Steuerbefreiung gilt aussch- liesslich für selbst bewohntes Wohneigentum, nicht aber dann, wenn auf demselben Grundstück Geschäftsräume mitbenutzt werden oder an- dere Personen (auch Angehörige) in einer anderen Wohneinheit woh- nen». Diese Ausführungen der vorberatenden Kommission wurden in der parla- mentarischen Debatte in keiner Art relativiert. Die Nutzung von Geschäfts- räumen beim Erwerb eines Wohn- und Geschäftshauses steht der nachträg- lichen Steuerbefreiung somit nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetz- gebers entgegen; das betroffene Grundstück dient diesfalls eben gerade nicht mehr ausschliesslich zum Wohnzweck der Erwerberin oder des Erwer- bers. Die vorliegende Konstellation, dass beim Erwerb eines Einfamilienhau- ses das Grundstück oder Teile davon zugleich sowohl zum Wohnzweck als auch geschäftlich genutzt werden, wird nicht ausdrücklich genannt. Da damit von der Voraussetzung der ausschliesslichen Wohnnutzung gemäss Art. 11b Abs. 1 HStG abgewichen wird, ist – entgegen den Beschwerde- führenden (Beschwerde Ziff. IV/6d [S. 16]) – davon auszugehen, dass diese in der parlamentarischen Beratung nicht explizit erwähnte Konstellation gleich wie die Nutzung von Geschäftsräumen in einem Wohn- und Ge- schäftshaus nicht steuerbefreit ist. Der Gesetzgeber hat den insofern strikten Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HStG auch nicht ansatzweise aufgeweicht. Das hätte er jedoch getan, wenn er Ausnahmen hätte zulassen bzw. das Aussch- liesslichkeitskriterium hätte relativieren wollen. Dies umso mehr als damit un- weigerlich Abgrenzungsfragen verbunden (gewesen) wären, die grundsätz- lich – mit Blick auf Bedeutung und Tragweite sowie die politische Umstrittenheit (vgl. hinten E. 3.3.1) – als wesentlich zu beurteilen sind. Die Klärung dieser Fragen ist, wie bereits der Grundsatz einer Aufweichung als solcher, zumindest in den Grundzügen dem Entscheid des demokratisch le- gitimierten Gesetzgebers vorbehalten (vgl. hinten E. 3.6). Aus dem Vortrag Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 9 geht indes weder explizit noch implizit hervor, worauf es denn ankäme und insbesondere bis zu welchem Ausmass geschäftliche Tätigkeiten oder Zwe- cke oder bis zu welcher Höhe ein damit erzielter Ertrag mit dem Erfordernis der persönlichen und ausschliesslichen Wohnnutzung noch vereinbar wären. Der gesamte Gesetzgebungsprozess beinhaltete zu keiner Zeit der- artige Überlegungen. Damit steht auch entstehungsgeschichtlich gesehen dem Bejahen der persönlichen und ausschliesslichen Nutzung zum Wohn- zweck bereits (und allein) ein auf dem Grundstück ebenfalls verfolgter Ge- schäftszweck entgegen, wobei dessen Verhältnis zur Wohnnutzung uner- heblich ist (vgl. zum Ganzen VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.2.1 [bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024], 2023/13 vom 21.3.2023 E. 3.2.1 [bestätigt durch BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024]). Dass die Mög- lichkeit, geschäftlich genutzte Teile des Grundstücks sachenrechtlich auszu- scheiden, um für den Rest des Grundstücks dennoch steuerbefreit zu wer- den (vgl. Vortrag HStG S. 5), in gewissen Fällen – wie offenbar hier – nicht in Betracht kommt (vgl. vorne E. 2.4), führt zu keinem anderen Schluss (so auch schon VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.2.1 [bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024]). 3.2.2Hinzu kommt, dass das gewollt einfach ausgestaltete Veranlagungs- verfahren (weiter) verkompliziert würde (vgl. Vortrag HStG S. 7 f.), wenn an- dere Zwecke, insbesondere geschäftliche, bis zu einem gewissen Ausmass noch als vom Wohnzweck umfasst zu werten wären und die rechtsanwen- denden Behörden die damit verbundenen Abgrenzungs- und Beweisfragen – ohne gesetzliche Parameter – jeweils einzelfallspezifisch klären müssten (zur von den Beschwerdeführenden vorgebrachten Präponderanzmethode vgl. hinten E. 4). Entgegen den Beschwerdeführenden (vgl. vorne E. 2.4) stehen der von ihnen geltend gemachten Auslegung damit auch Praktikabi- litätsüberlegungen entgegen (zu den von den Beschwerdeführenden vorge- brachten Fällen, bei denen die Auslegung der Vorinstanz abweichend von der aktuellen Praxis ebenfalls zu einer Abweisung des Steuerbefreiungsge- suchs führen müsse, vgl. hinten E. 3.5.2). Nach dem Gesagten wird die wort- lautbasierte Auslegung von Art. 11b Abs. 1 HStG entstehungsgeschichtlich weiter gestützt (vgl. zum Ganzen VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.2.2 [bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024], 2023/13 vom 21.3.2023 E. 3.2.2 [bestätigt durch BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024]).Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 10 3.3Die Auslegung nach dem Sinn und Zweck der Norm (teleologische Auslegung) ergibt Folgendes: 3.3.1Mit der Initiative «Schluss mit gesetzlicher Verteuerung der Wohn- kosten für Mieter und Eigentümer» war die ersatzlose Aufhebung der Hand- änderungssteuer verlangt worden (Vortrag des Regierungsrats zur genann- ten Volksinitiative, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, Beilage 16 S. 2 ff. [nachfolgend: Vortrag Regierungsrat]), was zu Mindereinnahmen von ca. 120 Mio. Franken pro Jahr geführt hätte. Um die Einnahmeverluste in Grenzen zu halten, erarbeitete die vorberatende Kommission des Grossen Rates den Gegenvorschlag als Kompromisslösung (Votum des Kommissi- onspräsidenten, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, S. 620; vgl. auch Vor- trag Regierungsrat S. 5; zum Ganzen BVR 2021 S. 139 E. 3.2). Mit dem Ge- genvorschlag sollte einerseits dem Anliegen der Förderung selbstbewohnten Eigentums Rechnung getragen werden, andererseits sollten aber auch die Mindereinnahmen gegenüber der Initiative deutlich (konkret auf rund 25 Mio. Franken) begrenzt werden. Der Gegenvorschlag war in den parla- mentarischen Beratungen umstritten. Die Ratsprotokolle zeigen, dass es sich bei der nachträglichen Steuerbefreiung um einen Kompromiss handelte. Einem Teil der Befürworterinnen und Befürworter des Gegenvorschlags ging es insbesondere darum, aktiv dazu beizutragen, dass die Initiative abgelehnt wird (Voten Widmer und Schneiter, in Tagblatt des Grossen Rates 2013, S. 622 und 649). Vor diesem Hintergrund kann nicht gesagt werden, es wi- derspreche Sinn und Zweck der Gesetzesänderung, wenn die Vorausset- zungen für die nachträgliche Steuerbefreiung mit einer gewissen Strenge an- gewendet und dadurch die Steuerausfälle vermindert werden. Für die sog. «formellen Voraussetzungen» nach Art. 11b Abs. 1 HStG und die Frist nach Art. 17a aAbs. 1 HStG ist dies gängige Praxis des Verwaltungsgerichts (vgl. BVR 2020 S. 493 E. 4.2; VGE 2020/137 vom 26.5.2021 E. 4.1.3). Mit Blick auf die Ausführungen zum Wortlaut und den Materialien muss es sich bei der materiellen Beurteilung, ob das Grundstück ausschliesslich zum Wohn- zweck genutzt wird, ähnlich verhalten. Der Wortlaut schliesst jede andere Nutzung als zum Wohnzweck klar aus, was in den Materialien nicht aufge- weicht, sondern bestätigt wird (vgl. vorne E. 3.1 f.). Das steht mit dem Ziel des Gegenvorschlags, die Steuerausfälle möglichst tief zu halten, in Ein- klang. Dient ein Grundstück auch einem anderen Zweck, ist der ebenfalls Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 11 angestrebten Wohneigentumsförderung nicht der Vorzug zu geben. Diese kommt in Fällen mit ausschliesslicher Wohnnutzung zum Tragen (vgl. VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.3 [bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024], 2023/13 vom 21.3.2023 E. 3.3 [bestätigt durch BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024]). 3.3.2Vor diesem Hintergrund kann es entgegen der Ansicht der Beschwer- deführenden nicht darauf ankommen, dass am Rechtsdomizil der GmbH le- diglich ein Arbeitsaufwand von drei bis vier Stunden pro Monat angefallen sei, während die Arbeitsleistung ansonsten bei den Kunden erbracht und für die Domizilträgerschaft kein Entgelt geleistet worden sei (vgl. vorne E. 2.4). Unabhängig davon, ob und in welchem Ausmass an der fraglichen Adresse geschäftliche Tätigkeiten anfallen, dient bereits der Eintrag des Rechtsdomi- zils an derselben einem Geschäfts- und nicht Wohnzweck. Der Eintrag ist im Übrigen nicht als unbedeutend zu werten: Das Rechtsdomizil ist die Adresse, unter der die Rechtseinheit an ihrem Sitz erreicht werden kann (Art. 2 Bst. b und Art. 117 Abs. 2 der Handelsregisterverordnung vom 17. Oktober 2007 [HRegV; SR 221.411]). Dies impliziert, dass dort eine Infrastruktur vorhan- den ist, die ein «administratives Leistungsangebot» garantiert, das nament- lich die physische Entgegennahme von Urkunden und Mitteilungen aller Art durch eine natürliche Person umfasst. Das Rechtsdomizil ist einer der we- sentlichsten Anknüpfungspunkte der Rechtseinheit: Der Sitz der GmbH hat somit unabhängig vom Umfang der dort ausgeführten Tätigkeiten eine er- hebliche rechtliche Bedeutung (vgl. zum Ganzen VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.3 [bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024], 2023/13 vom 21.3.2023 E. 3.3 [bestätigt durch BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024], je mit Hinweisen). Nebst dem Ausschliesslichkeitserfordernis fehlt es schliesslich auch am kumulativ notwendigen Element der persön- lichen Nutzung, wenn eine im Handelsregister eingetragene juristische Per- son an der fraglichen Adresse ihr Domizil hat (BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024 E. 4.1.3, 9C_322/2023 vom 26.8.2024 E. 4.1.2). 3.3.3Nach dem Gesagten sind von den beantragten Partei- und Zeugen- aussagen zum Umfang der am Rechtsdomizil der GmbH durch den Be- schwerdeführer erbrachten Arbeitsleistung (Beschwerde Ziff. IV/1 [S. 5]) keine entscheidwesentlichen Erkenntnisse zu erwarten; die entsprechenden Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 12 Beweisanträge werden abgewiesen (vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung statt vieler BGE 146 III 73 E. 5.2.2; BVR 2022 S. 93 E. 4.5.4). Zwar hat die Vorinstanz über die entsprechenden Beweisanträge der Beschwerdeführen- den (vgl. Beschwerde vom 20.1.2023, Vorakten DIJ [act. 3A] pag. 16) nicht förmlich entschieden. Aus ihren ausführlichen Erwägungen zum Aussch- liesslichkeitserfordernis geht aber hinreichend klar hervor, dass die bean- tragten Befragungen zum Umfang der gewerblichen Nutzung an ihrer recht- lichen Einschätzung und den logischen Schlussfolgerungen nichts zu ändern vermöchten, und weshalb sie diese Beweismassnahmen als nicht notwendig erachtet hat. Folglich ist zu Recht unbeanstandet geblieben, dass auch die Vorinstanz den entsprechenden Beweisanträgen keine Folge geleistet hat (vgl. VGE 2021/366 vom 9.3.2023 E. 3.2, 2013/327 vom 25.7.2014 E. 2). 3.4Der systematischen Einordnung von Art. 11b HStG im Gesetz bzw. der Systematik der Bestimmung selber lässt sich nichts zur Frage der Selbst- nutzung entnehmen. Jedenfalls spricht dieses Auslegungselement nicht da- gegen, bei Eintragung der Adresse des fraglichen Grundstücks als Rechts- domizil einer Gesellschaft den ausschliesslichen Wohnzweck zu verneinen (VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.4 [bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024], 2023/13 vom 21.3.2023 E. 3.4 [bestätigt durch BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024]). Insbesondere ergibt sich nichts ande- res aus dem Gesamtkontext von Art. 11a HStG und Art. 11b Abs. 1 HStG. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern Art. 11a HStG «grosszügig formuliert» sein soll (vgl. aber Beschwerde Ziff. IV/6f [S. 18]). Der dort verwendete Begriff «Hauptwohnsitz» führt nicht zu diesem Schluss. In Art. 11a HStG sind bloss die Möglichkeit einer nachträglichen Steuerbefreiung sowie die Modalitäten des entsprechenden Gesuchs festgehalten. Die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung sind in Art. 11b HStG geregelt, in dem konkretisiert wird, wann ein Hauptwohnsitz vorliegt (so auch schon VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.4 [bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024]). 3.5Zusammengefasst ist Art. 11b Abs. 1 HStG – angesichts seines kla- ren Wortlauts und der diesen bestätigenden Ausführungen in den Materialien sowie mit Blick auf die übrigen entstehungsgeschichtlichen Auslegungsas- pekte der nachträglichen Steuerbefreiung und deren Ziel und Zweck – so zu Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 13 verstehen, dass die Erwerberin oder der Erwerber das Grundstück nicht per- sönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck nutzt, wenn dieses oder Teile davon – wenn auch in geringem Umfang – geschäftlichen Zwecken dienen. Dieses Verständnis entspricht der ständigen Rechtsprechung des Verwal- tungsgerichts, die das Bundesgericht mehrfach bestätigt hat (vgl. betreffend einen vergleichbaren Fall VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.5 [bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024]; vgl. auch etwa VGE 2023/13 vom 21.3.2023 E. 3.5 [bestätigt durch BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024], 2022/353 vom 21.3.2023 E. 3.5). An der Adresse des Grundstücks C.________ Gbbl. Nr. 1________ ist im Handelsregister das Domizil der E.________ GmbH eingetragen. Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz zu Recht erwogen, dass bereits aufgrund der Deckungsgleichheit der erworbe- nen Liegenschaft mit der (für die Nutzung durchaus relevanten) Rechtsdo- miziladresse der Gesellschaft keine ausschliessliche Wohnnutzung vorliegt (angefochtener Entscheid E. 4.4). Was die Beschwerdeführenden des Wei- teren dagegen vorbringen, ist nicht stichhaltig: 3.5.1Zunächst erscheint entgegen den Beschwerdeführenden dieses Er- gebnis mit Blick auf die rechtliche Bedeutung des Domizils weder offensicht- lich unhaltbar noch in anderer Weise willkürlich (zur Willkür in der Rechtsan- wendung etwa BGE 144 I 170 E. 7.3). Die strikte Handhabung des Erfordernisses der ausschliesslichen Nutzung zu Wohnzwecken lässt sich wie gesehen (vorne E. 3.3.1) insbesondere damit begründen, dass die Steu- ereinbussen deutlich reduziert werden sollten, und steht dem Willen des Ge- setzgebers nicht entgegen. Daher kann den Beschwerdeführenden auch nicht gefolgt werden, wenn sie geltend machen, das Auslegungsergebnis sei unverhältnismässig und vereitele Sinn und Zweck der Norm (zur Verhältnis- mässigkeit bei der Handänderungssteuer vgl. VGE 2022/80 vom 21.3.2023 E. 3.5 mit Hinweisen [bestätigt durch BGer 9C_321/2023 vom 26.8.2024]). 3.5.2Soweit die Beschwerdeführenden sodann vorbringen, eine «derart enge Auslegung» des Erfordernisses der ausschliesslichen Nutzung zu Wohnzwecken sei nicht praktikabel und führe zu massiven Ungleichbehand- lungen und Rechtsunsicherheit, kann ihnen ebenfalls nicht gefolgt werden (vgl. Beschwerde Ziff. IV/5 [S. 11 f.] und IV/6c [S. 14 f.]): Angesichts der Tragweite des Domizileintrags im Handelsregister lässt sich der vorliegende Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 14 Fall nicht vergleichen mit der Geschäftstätigkeit selbständig erwerbstätiger Personen, der Arbeitstätigkeit unselbständig erwerbstätiger Personen im Ho- meoffice, dem Domizil eines Vereins oder der Beschäftigung von Personal zwecks Kinderbetreuung oder Reinigung an der fraglichen Adresse. Wie in solchen Konstellationen die Voraussetzungen der nachträglichen Steuerbe- freiung zu beurteilen wären, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfah- rens, weshalb das Verwaltungsgericht, wie bereits die Vorinstanz, darüber nicht zu befinden hat (so auch schon VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.2.2 [bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024], 2023/13 vom 21.3.2023 E. 3.5 [bestätigt durch BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024], 2022/353 vom 21.3.2023 E. 3.5). Vor diesem Hintergrund kann auch nicht gesagt werden, es liege eine Ungleichbehandlung gleicher Sachverhalte und somit eine Ver- letzung des Gleichbehandlungsgebot vor. Bezüglich der von den Beschwer- deführenden genannten Fälle ist immerhin auf das Handbuch der Grund- buchämter hinzuweisen. Dieses bietet eine «Entscheidhilfe» für die Praxis, welche Tätigkeiten, insbesondere im Zusammenhang mit einer Berufsausü- bung, mit der ausschliesslichen Wohnnutzung vereinbar sein dürften und welche nicht (Handbuch des Kantonalen Grundbuchamts für den Verkehr mit den Grundbuchämtern und die Grundbuchführung vom 21.8.2023 [nachfol- gend: Handbuch Grundbuchamt] Ziff. 3.13.11.7, einsehbar unter: <www.gba.dij.be.ch>, Rubriken «Grundbuch/Rechtliches/Handbuch»). 3.5.3Unbehelflich ist auch der Hinweis der Beschwerdeführenden auf die Praxis im Kanton Solothurn, wo die nachträgliche Steuerbefreiung gewährt werde, solange die Wohnnutzung eine teilweise geschäftliche Nutzung über- wiege (vgl. Beschwerde Ziff. IV/6d [S. 16]). Die Regelung im Kanton Solo- thurn diente der vorberatenden Kommission zwar (nebst anderem) als Vor- bild für die Änderung des HStG (Vortrag HStG S. 5), was aber nicht bedeutet, dass diese deckungsgleich ausgestaltet und gleich auszulegen ist: Bereits der Wortlaut der entsprechenden Bestimmungen stimmt nicht überein. Im Kanton Solothurn ist «der Erwerb von Grundstücken als dauernd und aus- schliesslich selbst genutztes Wohneigentum» steuerfrei (vgl. § 207 Bst. g des Steuergesetzes des Kantons Solothurn vom 1. Dezember 1985 [BGS 614.11]). Die Nutzung «ausschliesslich zum Wohnzweck» wird nicht (aus- drücklich) vorausgesetzt (so auch schon VGE 2022/349 vom 21.3.2023 Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 15 E. 3.5 [bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024], 2023/13 vom 21.3.2023 E. 3.6 [bestätigt durch BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024]). 3.6Ein anderes Auslegungsergebnis käme einer den Justizbehörden grundsätzlich verwehrten Gesetzeskorrektur gleich (vgl. VGE 2020/106 vom 26.5.2021 E. 4.3). In diesem Zusammenhang ist auf drei parlamentarische Vorstösse betreffend die nachträgliche Steuerbefreiung hinzuweisen (Geschäfts-Nrn. 2022.RRGR.237 [Motion 143-2022], 2022.RRGR.434 [Mo- tion 294-2022], 2022.RRGR.416 [Interpellation 276-2022], einsehbar unter: <www.gr.be.ch>, Rubriken: «Geschäfte/Geschäftssuche»), welche zeigen, dass die Mitglieder des Grossen Rates Klärungs- und Anpassungsbedarf se- hen. Die Motionen 143-2022 und 294-2022 wurden vom Grossen Rat am 13. März 2023 mit 72 Ja- zu 62 Nein-Stimmen (0 Enthaltungen) bzw. am 6. September 2023 mit 98 Ja- zu 47 Nein-Stimmen (1 Enthaltung) angenom- men; die Arbeiten zur Umsetzung wurden vom Regierungsrat aufgenommen (geplanter Vollzug: Ende 2025; vgl. Bericht des Regierungsrats an den Gros- sen Rat vom 10.1.2024 zum Stand der Umsetzung überwiesener Motionen und Postulate, Planungserklärungen sowie Auflagen [Geschäfts- Nr. 2022.STA.1788], S. 8, einsehbar unter: <www.rr.be.ch>, Rubriken «Be- schlüsse/Beschlüsse suchen»). Für die vorliegende Konstellation ist insbe- sondere die Motion 294-2022 vom 8. Dezember 2022 von Interesse: Mit Blick auf die Anwendung der Art. 11a f. HStG in der Praxis ist der Regie- rungsrat durch Annahme des Vorstosses beauftragt worden, die Bestimmun- gen dahingehend zu ändern, dass eine vollumfängliche Steuerbefreiung auch dann gewährt wird, wenn nicht das ganze Grundeigentum ununterbro- chen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck dient, sondern eine geschäftliche Nutzung oder eine Nutzung durch Drittpersonen vorliegt, so- lange «die private (ununterbrochene, persönliche und ausschliessliche) Nut- zung des Erwerbers zu Wohnzwecken überwiegt». Demnach lässt sich aus dem Vorstoss gerade nicht folgern, dass die aktuelle gesetzliche Regelung zu streng bzw. falsch auslegt wird, sondern im Gegenteil vielmehr schlies- sen, dass für eine Ausweitung des Steuerbefreiungstatbestands eine Geset- zesänderung gerade eben notwendig ist. In diesem Sinn ist in der Motion denn auch festgehalten, dass im Rahmen der Revision festzulegen sei, «an- hand welcher Grösse (z.B. Geschossflächen) der überwiegende Anteil zu definieren ist und ab welchem Prozentsatz ein Überwiegen anzunehmen Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 16 ist». Die Justizbehörden dürfen diesen wesentlichen Entscheiden nicht vor- greifen, dies würde dem Gewaltenteilungs- und Legalitätsprinzip widerspre- chen. Die Gesetzesänderung erwiese sich mit anderen Worten als obsolet, wäre Art. 11b Abs. 1 HStG in der aktuellen Fassung im von den Beschwer- deführenden geltend gemachten Sinn zu verstehen (vgl. zum Ganzen VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 3.6 [bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024], 2023/13 vom 21.3.2023 E. 3.7 [bestätigt durch BGer 9C_322/2023 vom 26.8.2024]). 4. Die Beschwerdeführenden machen weiter eine Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben geltend. 4.1Sie machen zusammenfassend geltend, das Grundbuchamt habe eine Praxisänderung vorgenommen, da es die Präponderanzmethode bei der Beurteilung der nachträglichen Steuerbefreiung nicht mehr anwende. Es fehle dafür jedoch an den erforderlichen ernsthaften und sachlichen Gründen sowie an einem Interesse an der neuen Rechtsanwendung, das die gegen- läufigen Rechtssicherheitsinteressen überwiegt. Ferner sei die Anpassung der Veranlagungspraxis erst mehrere Monate nach dem Steuerstundungs- gesuch der Beschwerdeführenden, namentlich am 13. Mai 2020, erlassen und publiziert worden. Werde die neue Praxis wider Erwarten als rechtlich richtig und zulässig erachtet, dürfe sie frühestens auf Stundungsgesuche ab dem 13. Mai 2020 angewandt werden. Eine Anwendung auf vor diesem Da- tum eingereichte Stundungsgesuche widerspreche dem Gleichbehand- lungsgebot und dem Grundsatz von Treu und Glauben (Beschwerde Ziff. IV/4 [S. 7 ff.]). 4.2Es trifft zu, dass im Merkblatt der Geschäftsleitung der Grundbuch- ämter des Kantons Bern betreffend nachträglicher Steuerbefreiung gemäss Art. 11a und aArt. 17a HStG vom 9. Februar 2016 und 5. Februar 2019 die sog. Präponderanzmethode ausdrücklich vorgesehen war. Nach dieser Me- thode wurde die Steuerbefreiung für Grundstücke, die auch Geschäftszwe-Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 17 cken dienten, gewährt, wenn die private Nutzung überwog. Die Grund- buchämter wandten die Methode zunächst an, änderten ihre Praxis jedoch gestützt auf einen Entscheid der Justiz-, Gemeinde- und Kirchendirektion des Kantons Bern (JGK; heute: DIJ) vom 5. August 2019, in dem diese ernst- hafte Zweifel daran äusserte, dass die Praxis der Grundbuchämter mit der Voraussetzung der ausschliesslichen Wohnnutzung gemäss Art. 11b HStG zu vereinbaren sei (vgl. Entscheid 2017.JGK.6696 vom 5.8.2019 E. 5.2; bestätigt im Entscheid 2019.JGK.6034 vom 20.2.2020 E 4.2; Handbuch Grundbuchamt Ziff. 3.13.11.7). Das Merkblatt wurde am 13. Mai 2020 an die aktuelle Praxis angepasst. Zu prüfen ist, ob die Beschwerdeführenden aus der früheren Praxis etwas zu ihren Gunsten ableiten können. 4.3Das Merkblatt ist eine sog. Verwaltungsverordnung. Bei solchen han- delt es sich um allgemeine Weisungen der vorgesetzten Behörde an die ihr unterstellten Behörden bzw. Bestimmungen generell-abstrakten Inhalts, mit denen eine Behörde ihre Praxis für sich selbst oder für Dritte kodifiziert und kommuniziert. Verwaltungsverordnungen kommt keine Gesetzeskraft zu. Sie sind nur zu berücksichtigen, soweit sie im Einklang mit den gesetzlichen Vor- gaben stehen und diese auf überzeugende und praktikable Art und Weise konkretisieren (statt vieler BVR 2021 S. 159 E. 4.3; VGE 2020/10/11 vom 16.2.2021, in StE 2021 B 27.7 Nr. 25 E. 3.3.2; BGE 150 II 40 E. 6.6.2, 149 II 290 E. 3.3.2, je mit weiteren Hinweisen). Bei der Änderung von Ver- waltungsverordnungen – verstanden als Ausdruck der geltenden Verwal- tungspraxis – sind die vom Bundesgericht entwickelten Grundsätze zu Pra- xisänderungen anwendbar (vgl. etwa VGE 2022/80 vom 21.3.2023 E. 4.2 [bestätigt durch BGer 9C_321/2023 vom 26.8.2024], 2016/255 vom 16.5.2017 E. 3.4). Gelangt eine Behörde zur Einsicht, dass sie das Recht bisher unrichtig angewendet hat, oder dass eine andere Rechtsanwendung den Absichten des Gesetzgebers besser entspricht, kann sie unter gewissen Voraussetzungen eine Praxisänderung vornehmen. Es müssen ernsthafte und sachliche Gründe für die neue Praxis sprechen, die Änderung muss in grundsätzlicher Weise erfolgen, das Interesse an der richtigen Rechtsan- wendung muss gegenüber demjenigen an der Rechtssicherheit überwiegen und die Änderung darf nicht gegen Treu und Glauben verstossen (statt vieler BGE 146 I 105 E. 5.2.1 f.; BVR 2008 S. 543 E. 3.2; zum Ganzen wiederum namentlich VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 4.2 [bestätigt durch Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 18 BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024], 2022/80 vom 21.3.2023 E. 4.2 [bestätigt durch BGer 9C_321/2023 vom 26.8.2024]). 4.4Die Voraussetzungen für eine Praxisänderung sind hier gegeben: Die Grundbuchämter des Kantons Bern änderten ihre Praxis aufgrund des Ent- scheids der ihnen übergeordneten DIJ vom 5. August 2019, in dem die Frage nach der Vereinbarkeit der Präponderanzmethode mit der gesetzlichen Re- gelung aufgeworfen wurde und der eine bessere Rechtskenntnis brachte. Der Wortlaut von Art. 11b Abs. 1 HStG ist insofern klar, als er eine ununter- brochene, persönliche und ausschliessliche – und nicht eine überwiegende – Nutzung zum Wohnzweck verlangt. Die (ohnehin nur sinngemässe) An- wendung der Präponderanzmethode findet im geltenden Recht keine Grund- lage, sondern widerspricht diesem vielmehr und wird, was bezeichnend ist, erst in der vorgenannten Motion erwähnt. Es sprechen somit ernsthafte und sachliche Gründe für die neue Praxis. Angesichts dessen überwiegt das In- teresse an der richtigen Rechtsanwendung gegenüber demjenigen an der Rechtssicherheit (vgl. BGE 149 II 381 E. 7.3.1). Die Praxisänderung erfolgte zudem in grundsätzlicher Weise, was sich auch im angepassten Merkblatt zeigt. Entgegen den Beschwerdeführenden ist somit das Gleichbehand- lungsgebot nicht verletzt (vgl. VGE 2022/315 vom 27.12.2023 E. 3.2 mit Ver- weis auf BGE 146 I 105 E. 5.3.1). Ihnen kann auch nicht gefolgt werden, so- weit sie geltend machen, die neue Praxis hätte erst auf Stundungsgesuche ab dem 13. Mai 2020 angewandt werden dürfen: Die geänderte Praxis muss grundsätzlich sofort auch auf hängige Angelegenheiten angewendet werden (BGE 142 V 551 E. 4.1). Ein Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben liegt hier nicht vor. Insbesondere handelt es sich weder um eine Änderung im Prozessrecht noch wurde den Beschwerdeführenden die An- wendung der Präponderanzmethode individuell zugesichert (vgl. BGE 146 I 105 E. 5.2.1, 142 V 551 E. 4.1; Tschannen/Müller/Kern, Allge- meines Verwaltungsrecht, 5. Aufl. 2022, N. 518). Das Merkblatt als generell- abstrakte Information stellt – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführen- den (Beschwerde Rz. IV/4e [S. 9]) – keine Vertrauensgrundlage dar (vgl. zu den Voraussetzungen des Vertrauensschutzes etwa BGE 150 I 1 E. 4.1; BVR 2017 S. 540 E. 6.2). Demnach ist nicht zu beanstanden, dass für die Prüfung einer nachträglichen Steuerbefreiung bei den Beschwerdeführen- den die neue, den Absichten des geltenden Rechts «besser» entsprechende Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 19 Praxis und nicht die Präponderanzmethode angewendet wurde, was die (bundesgerichtlich verschiedentlich gestützte) verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung bereits mehrfach – namentlich auch betreffend das Rechts- domizil einer GmbH – bestätigt hat (vgl. wiederum VGE 2022/349 vom 21.3.2023 E. 4 [betreffend einen vergleichbaren Fall, bestätigt durch BGer 9C_299/2023 vom 26.8.2024 insbesondere E. 4.3 f.], 2023/3 vom 21.3.2023 E. 4.3, 2022/80 vom 21.3.2023 E. 4 [bestätigt durch BGer 9C_321/2023 vom 26.8.2024]). 5. Zusammenfassend erfüllten die Beschwerdeführenden die Voraussetzung, das erworbene Grundstück ununterbrochen, persönlich und ausschliesslich zum Wohnzweck zu nutzen, im massgebenden Zeitraum nicht. Die Vorins- tanz hat somit die Verfügung des Grundbuchamts, die Stundung aufzuheben und die Handänderungssteuer samt Zins und Gebühren zu beziehen, zu Recht bestätigt. Damit erübrigt sich auch eine Rückweisung an die DIJ, wie sie die Beschwerdeführenden eventuell beantragen (vgl. vorne Bst. C). Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist sowohl betreffend die Haupt- als auch das Eventualbegehren abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführenden unter Solidarhaft kosten- pflichtig (Art. 26 Abs. 1 HStG i.V.m. Art. 108 Abs. 1 VRPG). Parteikosten sind keine zu sprechen (Art. 26 Abs. 1 HStG i.V.m. Art. 108 Abs. 3, Art. 104 Abs. 1 und 3 VRPG).Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Bern vom 18.12.2024, Nr. 100.2023.229U, Seite 20 Demnach entscheidet der Einzelrichter: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht, bestimmt auf eine Pauschalgebühr von Fr. 1'000.--, werden den Beschwerdeführenden auferlegt und dem geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe entnom- men. 3. Es werden keine Parteikosten gesprochen. 4. Zu eröffnen: - Beschwerdeführende - Direktion für Inneres und Justiz des Kantons Bern und mitzuteilen: - Grundbuchamt Oberland Der Einzelrichter: Die Gerichtsschreiberin: Rechtsmittelbelehrung Gegen dieses Urteil kann innert 30 Tagen seit Eröffnung beim Bundesgericht, Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegen- heiten gemäss Art. 39 ff., 82 ff. und 90 ff. des Bundesgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) geführt werden.