<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2019.00218</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219576&amp;W10_KEY=13013490&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2019.00218</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 26.09.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Abbruch eines Gebäudes und Neubau eines Mehrfamilienhauses: Unterschreitung komm. Grenzabstand; Auslegung Näherbaurecht (projektbezogen/generell?); Photovoltaikanlage. Die Einräumung eines Näherbaurechts stellt ein Rechtsgeschäft dar und erfolgt durch privatrechtlichen Vertrag. Von einem generellen Näherbaurecht wird dann gesprochen, wenn sich der belastete Nachbar verpflichtet, Gebäude im Abstandsbereich im Voraus und generell zu dulden. Demgegenüber liegt ein projektbezogenes Näherbaurecht vor, wenn der belastete Nachbar seine Zustimmung an ein genau definiertes Bauvorhaben knüpft. Massgebend für die Frage der Zulässigkeit der Erstellung der Neubaute im Grenzabstandsbereich ist der Inhalt der Vereinbarung unter den Nachbarn, welche nach den Regeln der Vertragsauslegung zu erfolgen hat. Vorliegend sind die Vorinstanzen damit zu Recht vom Vorliegen eines generellen Näherbaurechts ausgegangen, welches bei der Erstellung einer Neubaute zur Grenzabstandsunterschreitung berechtigt (E. 3). § 238 Abs. 4 PBG ist in gestalterischer Hinsicht abschliessend zu verstehen und die Bewilligung von auf Dächern genügend angepassten Solaranlagen darf nicht von darüber sowie über Art. 18a RPG hinausgehende Anforderungen abhängig gemacht werden. Damit können lediglich "öffentliche Interessen" dem Bau einer sorgfältig integrierten Solaranlage entgegenstehen. Vorliegend ist nicht erkennbar, inwiefern die Solarpanels nicht als sorgfältig in letztere integriert betrachtet werden könnten. Entgegenstehende öffentliche Interessen im Sinn von § 238 Abs. 4 PBG sind nicht geltend gemacht worden und auch nicht ersichtlich (E. 4). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG">AUSLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DIENSTBARKEIT">DIENSTBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GENERELL-ABSTRAKT">GENERELL-ABSTRAKT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRENZABSTAND">GRENZABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INTEGRATION">INTEGRATION</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NÃHERBAURECHT">NÃHERBAURECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PHOTOVOLTAIKANLAGE">PHOTOVOLTAIKANLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SOLARANLAGE">SOLARANLAGE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 218 Abs. II PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 238 Abs. IV PBG</span><br/><span class="gerade">§ 270 Abs. III PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=44578" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2019.00218</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">26. September 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>A,<b> </b><br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>B, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>D, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>E, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA F, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>Baukommission KÃ¼snacht, vertreten durch RA G, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Die Baukommission KÃ¼snacht erteilte D und E am 6. Februar 2018 unter Bedingungen und Auflagen die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch des GebÃ¤udes Vers.-Nr. 01 und den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit drei Wohnungen, einer Tiefgarage mit Autolift sowie zwei AbstellplÃ¤tzen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 am H-Weg 03 in KÃ¼snacht.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen erhoben A und B am 12. MÃ¤rz 2018 Rekurs beim Baurekursgericht und beantragten, die Baubewilligung aufzuheben. Am 29. August 2018 fÃ¼hrte eine Delegation des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein durch. Zwecks Eingabe einer ProjektÃ¤nderung wurde das Verfahren auf Antrag der privaten Rekursgegnerschaft am 20. September 2018 sistiert. Die Baukommission KÃ¼snacht bewilligte D und E mit Beschluss vom 20. November 2018 unter Bedingungen und Auflagen die ProjektÃ¤nderung bestehend aus GebÃ¤udelageverschiebung, Raumumgestaltung und AuflagenerfÃ¼llung. Am 21. Januar 2019 wurde das Rekursverfahren auf Antrag der privaten Rekursgegnerschaft fortgesetzt. Mit Entscheid vom 26. Februar 2019 wies das Baurekursgericht den Rekurs ab, soweit es diesen nicht als gegenstandslos geworden abschrieb. Die Verfahrenskosten auferlegte es zu 4/5 den solidarisch haftenden Rekurrierenden und im Ãbrigen den privaten Rekursgegnern.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">A und B erhoben dagegen am 1. April 2019 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten, den angefochtenen Entscheid sowie den Beschluss der Baukommission aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern. Sodann seien die Kosten dieses und des vorinstanzlichen Verfahrens den Beschwerdegegnern aufzuerlegen. Schliesslich verlangten sie eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">D und E beantragten mit Beschwerdeantwort vom 17. April 2019, die Beschwerde abzuweisen und verlangten eine ParteientschÃ¤digung. Am 16. Mai 2019 beantragte das Baurekursgericht ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Mit Beschwerdeantwort vom 20. Mai 2019 beantragte die Baukommission KÃ¼snacht, die Beschwerde abzuweisen sowie eine ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">In ihrer Replik vom 17. Juni 2019 hielten A und B an den gestellten AntrÃ¤gen fest. Die Baukommission KÃ¼snacht teilte am 27. Juni 2019 unter Festhalten an den gestellten AntrÃ¤gen mit, auf eine weitere Stellungnahme zu verzichten. D und E verzichteten stillschweigend auf das Einreichen einer Duplik.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer erwÃ¤gt:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Als Adressaten des angefochtenen Entscheids sind die BeschwerdefÃ¼hrenden zur Beschwerde legitimiert (§ 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG). Auch die weiteren Prozessvoraussetzungen sind erfÃ¼llt.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde KÃ¼snacht (BZO) in der Wohnzone W2/1.4. Es fÃ¤llt gegen Westen ab und wird Ã¼ber den Ã¶stlich vorbeifÃ¼hrenden H-Weg erschlossen. Das strittige Projekt sieht den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit je zwei Unter- und Vollgeschossen vor. Im zweiten Untergeschoss ist eine Tiefgarage geplant, welche durch einen Autolift mit dem H-Weg verbunden werden soll. Ferner soll auf dem Flachdach eine Photovoltaikanlage installiert werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Das projektierte Mehrfamilienhaus der privaten Beschwerdegegnerin wÃ¼rde bis auf 5 m an die sÃ¼dlich angrenzende GrundstÃ¼cksgrenze der BeschwerdefÃ¼hrenden reichen und damit unbestrittenermassen den gemÃ¤ss Art. 19 Abs. 1 und Art. 21 BZO fÃ¼r HauptgebÃ¤ude in der Wohnzone W2/1.4 vorgesehenen kommunalen Grenzabstand von 7 m bzw. 6 m unterschreiten. FÃ¼r die ZulÃ¤ssigkeit des Projekts bedarf es daher einer nachbarlichen Zustimmung (§ 270 Abs. 3 PBG). Diese kann projektbezogen oder in genereller Form erteilt werden. Von einem generellen NÃ¤herbaurecht wird dann gesprochen, wenn sich der belastete Nachbar verpflichtet, GebÃ¤ude im Abstandsbereich im Voraus und generell zu dulden. DemgegenÃ¼ber liegt ein projektbezogenes NÃ¤herbaurecht vor, wenn der belastete Nachbar seine Zustimmung an ein genau definiertes Bauvorhaben knÃ¼pft (VGr, 1. Oktober 2015, VB.2015.00349, E. 5.1; Maja SchÃ¼pbach Schmid, Das NÃ¤herbaurecht in der zÃ¼rcherischen baurechtlichen Praxis, ZÃ¼rich 2001, S. 58â61).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>Die Bauherrschaft und die Baukommission stÃ¼tzen sich fÃ¼r die Frage der BewilligungsfÃ¤higkeit auf ein als Dienstbarkeit 04 im Grundbuch zugunsten des beschwerdefÃ¼hrerischen und zulasten des beschwerdegegnerischen GrundstÃ¼cks eingetragenes NÃ¤herbaurecht von 1962. DemgemÃ¤ss gestatte der jeweilige EigentÃ¼mer des belasteten GrundstÃ¼cks dem jeweiligen EigentÃ¼mer des berechtigten GrundstÃ¼cks, ein Wohnhaus bis auf fÃ¼nf Meter an die gemeinsame GrundstÃ¼cksgrenze zu bauen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.2 </b>Dagegen wenden die BeschwerdefÃ¼hrenden ein, das genannte NÃ¤herbaurecht sei projektbezogen gewesen und habe lediglich zum Bau des bestehenden Wohnhauses berechtigt, bzw. sei bereits konsumiert worden. Das Privileg falle mit dessen Abbruch dahin und es fehle daher das fÃ¼r die BewilligungsfÃ¤higkeit des Neubaus erforderliche NÃ¤herbaurecht. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.3 </b>Damit stellt sich als Erstes die Frage, ob ein projektbezogenes oder ein generelles NÃ¤herbaurecht vorliegt. Die Parteien sind sich in diesem Zusammenhang bei der Auslegung der Dienstbarkeit 04 nicht einig.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2 </b>Die EinrÃ¤umung eines NÃ¤herbaurechts stellt ein RechtsgeschÃ¤ft dar und erfolgt durch privatrechtlichen Vertrag. Inhalt des zweiseitigen RechtsgeschÃ¤fts ist eine private Abstandsregelung, welche von den ordentlichen Ã¶ffentlich-rechtlichen Grenz- und/oder GebÃ¤udeabstandsvorschriften abweicht. Ein solcher zivilrechtlicher NÃ¤herbaurechtsvertrag entfaltet aufgrund von § 270 Abs. 3 in Verbindung mit § 218 Abs. 2 PBG Ã¶ffentlich-rechtliche Wirkung, und ist fÃ¼r die BaubehÃ¶rde verbindlich. Massgebend fÃ¼r die Frage der ZulÃ¤ssigkeit der Erstellung einer Neubaute ist daher der Inhalt der einer Baubewilligung zugrundeliegenden Vereinbarung unter den Nachbarn, das heisst der Inhalt der ursprÃ¼nglichen nachbarlichen ZustimmungserklÃ¤rung (<span>Maja SchÃ¼pbach Schmid, </span>S. 63).</p> <p class="Erwgung2">Wie die Vorinstanz mit Verweis auf die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zutreffend ausfÃ¼hrte, ist die Frage nach dem Inhalt des NÃ¤herbaurechts zivilrechtlicher Natur und fÃ¤llt somit grundsÃ¤tzlich in den ZustÃ¤ndigkeitsbereich des Zivilrichters, sie kann jedoch durch die BaubewilligungsbehÃ¶rde bzw. die Rechtsmittelinstanzen vorfrageweise geprÃ¼ft werden. VerwaltungsbehÃ¶rden haben bei der vorfrageweisen Beurteilung zivilrechtlicher Fragen ZurÃ¼ckhaltung zu Ã¼ben. Die Auslegung eines zivilrechtlichen Vertrags durch eine VerwaltungsbehÃ¶rde wird dann als zulÃ¤ssig erachtet, wenn der Vertragsinhalt leicht feststellbar ist und sich ein unzweifelhaftes Resultat ergibt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Der Inhalt einer Dienstbarkeit bestimmt sich gemÃ¤ss Art. 738 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches vom 10. Dezember 1907 (ZGB) zunÃ¤chst nach dem Eintrag im Grundbuch, soweit sich daraus Rechte und Pflichten deutlich ergeben (Abs. 1; Maja SchÃ¼pbach Schmid, S. 72). In zweiter Linie kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit im Rahmen des Eintrags aus ihrem Erwerbsgrund ergeben (Abs. 2 Satz 1). Schliesslich kann deren Inhalt nach der Art, wie sie wÃ¤hrend lÃ¤ngerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeÃ¼bt worden ist, bestimmt werden (Abs. 2 Satz 2).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Unter dem Titel "Dienstbarkeiten" enthÃ¤lt der Grundbucheintrag zum streitbetroffenen GrundstÃ¼ck unter anderem folgenden Eintrag:</p> <p class="Urteilstext">" Recht:<br/> NÃ¤herbaurecht zl. Kat.-Nr. 05 [neu Kat.-Nr. 06]</p> <p class="Urteilstext">Dat. 12.06.1962, 04"</p> <p class="Urteilstext">Dazu hielt die Vorinstanz zutreffend fest, dass sich die strittige Frage der Projektbezogenheit aufgrund dieses Eintrags nicht beantworten lÃ¤sst und demzufolge zur KlÃ¤rung der Ã¶ffentlich beurkundete Dienstbarkeitsvertrag heranzuziehen ist. Zum vereinbarten NÃ¤herbaurecht wurde darin Folgendes festgehalten:</p> <p class="Urteilstext">" Der jeweilige EigentÃ¼mer des belasteten GrundstÃ¼ckes, </p> <p class="Urteilstext">[...], </p> <p class="Urteilstext">gestattet dem jeweiligen EigentÃ¼mer des berechtigten GrundstÃ¼ckes, </p> <p class="Urteilstext">[...], </p> <p class="Urteilstext">ein Wohnhaus bis auf fÃ¼nf [handschriftlich korrigiert von ursprÃ¼nglich sechs] <br/> Meter nahe an die gemeinsame GrundstÃ¼cksgrenze zu bauen."</p> <p class="Erwgung2">Unter Ziff. 1 der weiteren Bestimmungen wurde im Dienstbarkeitsvertrag sodann vermerkt, dass fÃ¼r die EinrÃ¤umung dieser Dienstbarkeit keine EntschÃ¤digung geschuldet sei. Die Eintragungskosten sowie die Kosten der Ã¶ffentlichen Beurkundung wurden gemÃ¤ss Ziff. 2 vollumfÃ¤nglich vom Berechtigten Ã¼bernommen. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Die Ermittlung des Inhalts einer NÃ¤herbaurechtsvereinbarung hat nach den Regeln der Vertragsauslegung zu erfolgen. Massgebend fÃ¼r die Bestimmung des Vertragsinhalts ist der Ã¼bereinstimmende wirkliche Wille der Parteien (vgl. Art. 18 Abs. 1 des Schweizerischen Obligationenrechts vom 30. MÃ¤rz 1911 [OR]). Wenn sich dieser nicht mehr feststellen lÃ¤sst, ist der mutmassliche Wille der Parteien objektiviert, das heisst nach dem obligationenrechtlichen Vertrauensprinzip zu ermitteln. DemgemÃ¤ss ist die WillensÃ¤usserung einer Partei so zu verstehen, wie sie ein vernÃ¼nftiger und korrekter EmpfÃ¤nger nach den gesamten UmstÃ¤nden verstehen durfte und musste (vgl. zum Ganzen VGr, 17. Juni 2009, VB.2008.00427, E. 2.2; 1. Oktober 2008, VB.2008.00202, E. 2; BGE 130 III 554, E. 3.1). Die Auslegung hat sich primÃ¤r am Wortlaut zu orientieren; abzustellen ist dabei auf den normalen Sprachgebrauch, sofern nicht Anhaltspunkte dafÃ¼r bestehen, dass die Parteien von einem besonderen Wortsinn ausgegangen sind (Heinrich Honsell/Nedim Peter Vogt/Wolfgang Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 5. A., Basel/Bern/ZÃ¼rich 2011, Art. 18 N. 19; RB 1985 Nr. 98).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.1 </b>Die Vorinstanz gelangte in Auslegung der Dienstbarkeit 04 zur Auffassung, dass diese ein generelles NÃ¤herbaurecht enthalte. Sie fÃ¼hrte zur BegrÃ¼ndung aus, die Formulierung, wonach es dem <i>jeweiligen</i> EigentÃ¼mer des berechtigten GrundstÃ¼cks gestattet sei, ein Wohnhaus in den Grenzabstandsbereich zu stellen, lasse darauf schliessen, dass jedem Rechtsnachfolger des heutigen BaugrundstÃ¼cks gestattet sein solle, ebenfalls ein Wohnhaus â unter Abbruch des jeweils vorbestehenden â zu erstellen. Die gewÃ¤hlte Formulierung "<i>ein</i> Wohnhaus" sei objektiv betrachtet nicht dahingehend zu verstehen, dass auf dem BaugrundstÃ¼ck lediglich <i>einmal</i> ein Wohnhaus, sprich das damals projektierte in den nÃ¶rdlichen Grenzabstandsbereich gestellt werden durfte. HÃ¤tten die Parteien dies gewollt, so hÃ¤tten sie bei der Vereinbarung auf das damalige Projekt Bezug genommen oder zumindest die Formulierung "das Wohnhaus" gewÃ¤hlt. Es wÃ¤re sodann unÃ¼blich, wenn in einer NÃ¤herbaurechtsvereinbarung eine â bestimmte oder unbestimmte â Anzahl GebÃ¤ude genannt wÃ¼rde, um ein projektbezogenes bzw. generelles NÃ¤herbaurecht zu vereinbaren.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden halten dem entgegen, die Formulierung, welche den jeweiligen EigentÃ¼mer als berechtigt/begÃ¼nstigt bezeichnet, bedeute lediglich, dass die Dienstbarkeit grundstÃ¼cksbezogen sei und nicht zugunsten einer bestimmten Person gelte. Sie verweisen dazu auf Art. 730 Abs. 1 ZGB. Liege nicht ausdrÃ¼cklich ein generelles NÃ¤herbaurecht vor, sei von einem projektbezogenen auszugehen (vgl. mit Verweis auf VGr). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.5.3 </b>Sowohl die private Beschwerdegegnerschaft als auch die Baukommission gehen darin einig, dass allein aus der GrundstÃ¼cksbezogenheit nicht automatisch auf ein generelles NÃ¤herbaurecht geschlossen werden kann. Hingegen sind sie der Ansicht, dass weder der Grundbucheintrag noch der Dienstbarkeitsvertrag einen Hinweis auf die Vereinbarung eines projektbezogenen NÃ¤herbaurechts enthalte. Der vorliegende Sachverhalt unterscheide sich insofern von demjenigen im zitierten Entscheid (VB.2002.00144). HÃ¤tte ein projektbezogenes NÃ¤herbaurecht vereinbart werden sollen, so wÃ¤re auf das damals geplante Projekt Bezug genommen worden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Worauf die Beschwerdegegnerschaft zutreffend hinweist, ist notorisch, dass bei der Vereinbarung eines projektbezogenen NÃ¤herbaurechts regelmÃ¤ssig die BauplÃ¤ne unterzeichnet werden (vgl. SchÃ¼pbach Schmid, S. 60). Vorliegend wurde indessen zwischen der Einreichung des damaligen Baugesuchs und dessen Bewilligung der Dienstbarkeitsvertrag mit Bezug auf den jeweiligen GrundeigentÃ¼mer geschlossen. Der Vertragsschluss erfolgte damit zwar offensichtlich im Hinblick auf die Erstellung des aktuellen Wohnhauses im Jahr 1962, doch finden sich in den Akten keinerlei Anhaltspunkte dafÃ¼r, dass das NÃ¤herbaurecht darauf beschrÃ¤nkt vereinbart worden wÃ¤re. So wurde das NÃ¤herbaurecht etwa nicht an Bedingungen oder Auflagen geknÃ¼pft. Es liegt damit kein sogenannt relatives NÃ¤herbaurecht vor, bei dem die Grenze zu einem projektbezogenen NÃ¤herbaurecht allenfalls fliessend sein kÃ¶nnte (vgl. SchÃ¼pbach Schmid, S. 58 f.). DarÃ¼ber hinaus hÃ¤tte das demzufolge absolut vereinbarte NÃ¤herbaurecht auch lediglich obligatorisch, das heisst rein vertraglich begrÃ¼ndet werden kÃ¶nnen und hÃ¤tte nicht im Grundbuch eingetragen und damit dinglich gesichert werden mÃ¼ssen (vgl. SchÃ¼pbach Schmid, S. 59). Der Umstand, dass diese zusÃ¤tzliche Handlung vorgenommen worden ist, spricht ebenfalls fÃ¼r das Vorliegen eines generellen NÃ¤herbaurechts.</p> <p class="Erwgung2">Dass der belastete Nachbar seine Zustimmung an ein genau definiertes Bauvorhaben geknÃ¼pft hÃ¤tte, ist nicht ersichtlich. Sodann vermÃ¶gen die BeschwerdefÃ¼hrenden daraus, dass bereits das heute bestehende Wohnhaus gestÃ¼tzt auf die strittige Dienstbarkeit mit einem Grenzabstand von 5 m bewilligt worden ist, nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. So fÃ¼hren sie zwar zutreffend aus, dass dies bereits unter dem damals geltenden Recht (Art. 9 und 11 BZO 1958) nur durch Vereinbarung eines NÃ¤herbaurechts mÃ¶glich gewesen war. Doch verkennen sie, dass dies lediglich den Hintergrund bzw. die UmstÃ¤nde des Vertragsschlusses zeigt. Die Notwendigkeit, eine Vereinbarung zu treffen, um das geplante Bauprojekt umsetzen zu kÃ¶nnen, bedeutet nicht zwingend, dass diese lediglich einmalig gelten soll. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die fÃ¼r die Auslegung massgeblichen UmstÃ¤nde des Zustandekommens des Vertrags damit unklar wÃ¤ren und der Sachverhalt diesbezÃ¼glich ungenÃ¼gend ermittelt worden wÃ¤re. Demzufolge hat die Vorinstanz auch keine GehÃ¶rsverletzung begangen, indem sie auf den beantragten Aktenbeizug in antizipierter BeweiswÃ¼rdigung verzichtet hat. Im Ãbrigen spricht auch der Umstand, dass die EinrÃ¤umung der Dienstbarkeit unentgeltlich und ohne Vereinbarung eines Gegenrechts erfolgte, nicht zwingend fÃ¼r die Projektbezogenheit des erteilten NÃ¤herbaurechts; ein generelles Recht zu "verschenken" ist â entgegen der Ansicht der BeschwerdefÃ¼hrenden â nicht vÃ¶llig unglaubwÃ¼rdig. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Zusammenfassend sind die Vorinstanzen damit zu Recht vom Vorliegen eines generellen NÃ¤herbaurechts ausgegangen, welches bei der Erstellung einer Neubaute zur Grenzabstandsunterschreitung berechtigt. Insgesamt ergibt die Vertragsauslegung damit ein unzweifelhaftes Resultat, welches nicht zu beanstanden ist. Dessen Auslegung und Anwendung erweist sich demzufolge als in zulÃ¤ssiger Weise erfolgt. Damit ist die Erstellung des geplanten Neubaus bis auf 5 m an die sÃ¼dliche GrundstÃ¼cksgrenze rechtlich zulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Als weiteren Punkt bemÃ¤ngeln die BeschwerdefÃ¼hrenden die geplante Photovoltaikanlage als Ã¼bergross, da diese beinahe die ganze DachflÃ¤che einnehmen und das GebÃ¤ude dadurch eine HÃ¶he von Ã¼ber 10 m aufweisen wÃ¼rde. Sie rÃ¼gen § 238 Abs. 1 PBG, die Art. 22 Abs. 3 und 4 sowie Art. 41 BZO als dadurch verletzt und monieren die Auslegung von § 238 Abs. 4 PBG im Kontext von § 238 Abs. 1 PBG. Soweit sich ihre RÃ¼gen auf die ungenÃ¼gende Einordnung in das Erscheinungsbild der baulichen und landschaftlichen Umgebung beziehen wÃ¼rden, sei die Vorinstanz sodann in Verletzung ihres rechtlichen GehÃ¶rs zu Unrecht nicht eingetreten und habe den Sachverhalt unzureichend abgeklÃ¤rt. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Wie die Vorinstanz in E. 7.4 zutreffend ausfÃ¼hrte, werden gemÃ¤ss § 238 Abs. 4 PBG sorgfÃ¤ltig in Dach- und FassadenflÃ¤che integrierte Solaranlagen bewilligt, sofern nicht Ã¼berwiegende Ã¶ffentliche Interessen entgegenstehen. Die Vorinstanz erwog mit Verweis auf ihre Rechtsprechung weiter, Nachbarn kÃ¶nnten lediglich rÃ¼gen, die Solaranlage sei nicht sorgfÃ¤ltig in die betreffende Dach- oder FassadenflÃ¤che integriert. Mit der RÃ¼ge, dass sich diese nicht rechtsgenÃ¼gend in das Erscheinungsbild des betroffenen GebÃ¤udes oder in dessen bauliche und landschaftliche Umgebung einordne (§ 238 bzw. § 71 PBG), seien sie indessen nicht mehr zu hÃ¶ren. Soweit die BeschwerdefÃ¼hrenden eine ungenÃ¼gende Einordnung der geplanten Solaranlage in die Dachlandschaft der benachbarten HÃ¤user monierten, erweise sich die RÃ¼ge von vornherein als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden bringen dagegen vor, diese Auslegung von § 238 Abs. 4 PBG finde keine Grundlage in Art. 18a <span>des Bundesgesetzes Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979</span> (RPG) und verletzte daher Art. 33 Abs. 3 RPG. Sie sind der Ansicht, die Vorinstanz Ã¼bersehe damit, dass die Einordnung gemÃ¤ss § 238 Abs. 1 PBG in erheblichem Ã¶ffentlichen Interesse liege. § 238 Abs. 4 PBG besage, dass die Einordnung in die Dach- oder FassadenflÃ¤che des betroffenen GebÃ¤udes nicht nur zu einer befriedigenden Wirkung fÃ¼hre, sondern sorgfÃ¤ltig erfolgen mÃ¼sse. Falls dies zutreffe, dÃ¼rfe die Baubewilligung nur verweigert werden, wenn die Einordnung in die bauliche Umgebung ungenÃ¼gend sei und daher durch die sorgfÃ¤ltige Einordnung in das GebÃ¤ude selber nicht aufgewogen werde.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b><span>§ 238 Abs. 4 PBG statuiert einen Anspruch auf Bewilligung der Solaranlage, wenn die in dieser Norm umschriebenen Voraussetzungen erfÃ¼llt sind. Da lediglich "Ã¶ffentliche Interessen" dem Bau einer sorgfÃ¤ltig integrierten Solaranlage entgegenstehen kÃ¶nnen, sind private Interessen im Bewilligungsverfahren von vornherein nicht zu berÃ¼cksichtigen. Die BeschwerdefÃ¼hrenden machen zwar Ã¶ffentliche Interessen geltend, indem die Solaranlage mit ihrer HÃ¶he und Erscheinung in einen Ã¤usserst stÃ¶renden, gestalterischen Gegensatz zur Dachlandschaft der benachbarten HÃ¤user trete. Doch hat die Vorinstanz in Einklang mit der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung festgehalten, dass </span>§ 238 Abs. 4 PBG in gestalterischer Hinsicht abschliessend zu verstehen ist und die Bewilligung von auf DÃ¤chern genÃ¼gend angepassten Solaranlagen nicht von darÃ¼ber sowie Ã¼ber Art. 18a RPG hinausgehende Anforderungen abhÃ¤ngig gemacht werden darf.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.2.3 </span></b>Dem ist der Hinweis anzufÃ¼gen, dass der Bundes- und der kantonale Gesetzgeber die Gewinnung von Solarenergie auch innerhalb der Bauzonen erleichtern mÃ¶chten, weshalb in Art. 18a Abs. 4 RPG und § 238 Abs. 4 PBG die diesbezÃ¼gliche InteressenabwÃ¤gung bis zu einem gewissen Grad vorweggenommen wird (VGr, 8. Mai 2014, VB.2014.00035, E. 5.4 = BEZ 2014 Nr. 27, auch zum Folgenden). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b><span>Zu prÃ¼fen bleibt, ob die Solaranlage als "sorgfÃ¤ltig </span>in die DachflÃ¤che integriert" <span>im Sinn von § 238 Abs. 4 PBG</span> zu beurteilen ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.1 </b>Bei Solaranlagen kann zwischen einer gestalterisch-architektonischen und einer baulich-technischen Integration der Anlage in die Dach- oder FassadenflÃ¤che unterschieden werden (Christoph JÃ¤ger, in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich etc. 2009, Art. 18a N. 26 Abs. 1 auch zum Folgenden). Eine baulich-technische Integration liegt dann vor, wenn die Solaranlage Ã¼ber ihren unmittelbaren Zweck hinaus noch weitere Funktionen fÃ¼r das GebÃ¤ude erfÃ¼llt. DemgegenÃ¼ber ist die Solaranlage bei einer bloss gestalterisch-architektonischen Integration nur (aber immerhin) in der Weise auf dem Dach oder der Fassade angebracht, dass sie optisch als Teil des GebÃ¤udes erscheint. </p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.2 </b>Das Verwaltungsgericht schloss sich in seinem Entscheid <span>VGr, 8. Mai 2014, VB.2014.00035, E. 5.3 = BEZ 2014 Nr. 27 der i</span>n der Literatur vertretenen Auffassung an, wonach das Tatbestandsmerkmal der sorgfÃ¤ltigen Integration im Sinn von § 238 Abs. 4 PBG nur in einem gestalterisch-architektonischen Sinn zu verstehen ist. WÃ¼rde man darÃ¼berhinausgehend auch noch eine sorgfÃ¤ltige baulich-technische Integration verlangen, hÃ¤tte dies eine Benachteiligung von Flachdachbauten zur Folge, da bei solchen Bauten eine bauliche Integration der Solarzellen in die DachflÃ¤che aus technischen GrÃ¼nden (ungenÃ¼gender Einfallwinkel) ausgeschlossen ist. Daran ist festzuhalten.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.3.3 </span></b><span>In Bezug auf die sorgfÃ¤ltige Integration der Solaranlage kann vorab auf die AusfÃ¼hrungen der Vorinstanz verwiesen werden (</span>§ 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG<span>). Danach </span>ist nicht erkennbar, inwiefern die Solarpanels mit einem Neigungswinkel von lediglich 5 Grad, womit diese unwesentlich Ã¼ber die DachflÃ¤che hinausragen wÃ¼rden, nicht als sorgfÃ¤ltig in letztere integriert betrachtet werden kÃ¶nnten. <span>ErgÃ¤nzend ist festzuhalten, dass Solaranlagen die hÃ¶chste Leistung erzielen, wenn die Sonne senkrecht auf die KollektorenflÃ¤che einstrahlen kann und der Wirkungsgrad der Anlage mit zunehmend flacherem Einstrahlwinkel abnimmt. Da die Sonne in der Schweiz bekanntlich nie im Zenit steht, muss die Solaranlage eine gewisse Neigung aufweisen um eine lohnenswerte Leistung erzielen zu kÃ¶nnen. Ferner sind FlachdÃ¤cher im Gegensatz zu SteildÃ¤chern definitionsgemÃ¤ss nicht geneigt, weshalb eine AufstÃ¤nderung der einzelnen Module nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung zulÃ¤ssig ist (vgl. dazu ausfÃ¼hrlich VGr, 8. Mai 2014, VB.2014.00035, E. 7.1 = BEZ 2014 Nr. 27).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.3.4 </b>Im Ãbrigen hat die Vorinstanz zutreffend ausgefÃ¼hrt, entgegenstehende Ã¶ffentliche Interessen im Sinn von § 238 Abs. 4 PBG, welche dem Bau der geplanten Solaranlage entgegenstehen wÃ¼rden, seien nicht geltend gemacht worden und auch nicht ersichtlich. So befinden sich in der NÃ¤he der streitbetroffenen Liegenschaft insbesondere keine Objekte des Natur- oder Heimatschutzes, auf die besonders RÃ¼cksicht zu nehmen wÃ¤re bzw. welche beeintrÃ¤chtigt werden und damit allenfalls ein der BewilligungsfÃ¤higkeit entgegenstehendes Ã¶ffentliches Interesse bilden kÃ¶nnten. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern vorliegend mit Blick auf die architektonische Gestaltung keine befriedigende Gesamtwirkung erreicht wÃ¼rde. Demzufolge ist die Vorinstanz zu Recht nicht weiter auf die <span>RÃ¼ge, die Anlage erreiche fÃ¼r sich oder im Zusammenhang mit der baulichen oder landschaftlichen Umgebung keine befriedigende Gesamtwirkung im Sinn von § 238 Abs. 1 PBG, eingegangen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Aus den weiter als verletzt gerÃ¼gten kommunalen Bestimmungen zur Dachgestaltung, welche fÃ¼r Dachaufbauten bei Flachdachbauten in Wohnzonen EinschrÃ¤nkungen enthalten, (Art. 22 Abs. 3 und 4 BZO) bzw. die Bauherrschaft zu deren BegrÃ¼nung verpflichtet werden kann (Art. 41 BZO), vermÃ¶gen die BeschwerdefÃ¼hrenden nichts zu ihren Gunsten abzuleiten. In Anwendung von § 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70 VRG kann diesbezÃ¼glich auf die zutreffenden ErwÃ¤gungen im Entscheid des Baurekursgerichts verwiesen werden. Letzteres hielt mit Verweis auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts fest, dass die Solaranlage als technisch bedingte Aufbaute nicht in den Anwendungsbereich der zitierten Bestimmungen falle. Ferner merkte sie â der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung entsprechend â an, § 238 Abs. 4 PBG sei abschliessend zu verstehen und derogiere anderslautendes kantonales und kommunales Recht, weshalb an Solaranlagen keine darÃ¼berhinausgehenden gestalterischen Anforderungen gestellt werden kÃ¶nnten (vgl. VGr, 8. Mai 2014, VB.2014.00035, E. 5.4 = BEZ 2014 Nr. 27).</p> <p class="Urteilstext">Zusammenfassend erwiesen sich die RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrenden als unbegrÃ¼ndet. Damit ist die Beschwerde abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 und § 14 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen nicht zu. Hingegen ist eine solche EntschÃ¤digung antragsgemÃ¤ss der privaten Beschwerdegegnerschaft zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 f. VRG).<span> Der Baukommission KÃ¼snacht steht in der vorliegenden Konstellation, wo sich auf beiden Seiten private Parteien gegenÃ¼berstehen, praxisgemÃ¤ss keine ParteientschÃ¤digung zu (VGr, 4. Mai 2017, VB.2016.00238, E. 5 mit weiteren Hinweisen).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 270.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'270.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung fÃ¼r den Gesamtbetrag je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrenden werden unter solidarischer Haftung verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 je Fr. 1'500.- (insgesamt Fr. 3'000.-) als ParteientschÃ¤digung zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>