A. Entscheide des Reqierunqsrates 1228, 1229 ner Vernehmlassung erklärt hat, der Präsident der Baukommission habe am fraglichen Entscheid nicht mitgewirkt; der Beweis für diese behauptete Tatsache ist nicht erbracht, und im Interesse des für die Verwaltungstätigkeit fundamentalen Grundsatzes der Unparteilichkeit ist die Angelegenheit an den Gemeinderat zurückzuweisen. Eine Hei­ lung des Mangels in oberer Instanz ist nicht möglich (vgl. H.J. Schär, Erläuterungen zum Verwaltungsverfahrensgesetz, N. 32 zu Art. 4). RRB 17.3.1992 1229 Baubewilligungspflicht. Abgrenzung zwischen blossen Unterhaltsar­ beiten und bewilligungspflichtigen Umgestaltungen. Die H. AG beabsichtigte, einen gekiesten Vorplatz von ca. 400 m2 zu teeren. Der Gemeinderat erklärte dieses Vorhaben für bewilligungs­ pflichtig. Der Regierungsrat wies den dagegen erhobenen Rekurs der H. AG ab. Aus den Erwägungen: Sinn und Zweck des Baubewilligungsverfahrens ist es, den Behörden die Möglichkeit zu verschaffen, ein Bauvorhaben von seiner Ausfüh­ rung auf seine Übereinstimmung mit der einschlägigen Gesetzgebung zu überprüfen. Folgerichtig müsste somit eigentlich jede Massnahme, die auf irgendeine Vorschrift Bezug nimmt, der Bewilligung unterliegen. Eine derart weitgehende Grenzziehung würde aber das Prinzip über­ spannen und zu einer unnötigen Belastung des Verwaltungsapparates führen. Zudem würde die Freiheit des Einzelnen unverhältnismässig beschränkt. Das kantonale Recht unterstellt denn auch der Bewilli­ gungspflicht nur baurechtlich bedeutsame Umgestaltungen (vgl. Art. 3 BauV). Als Massstab dafür, ob eine baulich Massnahme bedeutsam genug ist, um sie dem Baubewilligungsverfahren zu unterstellen, ist daher darauf abzustellen, ob im allgemeinen, nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge, ein nicht unerhebliches Interesse der Öffentlichkeit 17 A. Entscheide des Regierunasrates 1229 oder der Nachbarn an einer vorgängigen Kontrolle besteht. Dabei ist ein Bauvorhaben nicht isoliert, sondern in seinem Gesamtzusammen­ hang zu würdigen. Die Behörde darf alle wahrscheinlichen, bau­ rechtlich erheblichen Folgen einer Nutzung in die Betrachtung ein­ beziehen. Zudem muss berücksichtigt werden, dass sich die Be­ hörden begreiflicherweise nur schwer dazu entschliessen können, eine einmal erstellte Baute, selbst wenn sie widerrechtlich ist, beseitigen oder anpassen zu lassen; ein Abbruch ist auch wirtschaftlich in der Regel wenig vernünftig. Diese Schwierigkeiten des Vollzugs, wenn eine Rechtsverletzung erst nachträglich festgestellt wird, liefern ein Argu­ ment dafür, die Baubewilligungspflicht eher weit zu fassen und eine vorgängige Kontrolle sicherzustellen (vgl. AGVE 1978, S. 552f.; RRB vom 7.1.1986, in: AR GVP Nr. 1118, mit weiteren Hinweisen). Der Vorplatz, den die Rekurrentin teeren will, besteht bereits und wurde auch bisher schon als Parkplatz für Automobile benützt. Es handelt sich mithin nicht um eine Neulage; auch ein Ausbau soll nicht erfolgen. Es stellt sich die Frage, ob die Teerung des jetzt bekiesten Vorplatzes von rund 400 m2 Umfang als baubewilligungspflichtiges Vorhaben i.S. von Art. 3 BauV oder als Unterhalt LS. von Art. 4 BauV zu taxieren ist. Nach Massgabe von Art. 3 BauV gelten als bewilligungspflichtig u.a. die Errichtung, der Wiederaufbau, die bauliche Änderung, die Nut­ zungsänderung und der Abbruch von Tiefbauten wie Strassen, Plätze aller Art, Sportanlagen und unterirdische Bauten sowie Schwimm­ bassins (Art. 3 Abs. 2 lit. b BauV). Nicht bewilligungspflichtig sind demgegenüber Erneuerungen (Renovationen), welche dem normalen Unterhalt dienen und gegenüber dem Bestehenden keine nach aussen sichtbare Veränderung mit sich bringen und die Sicherheit für Mensch und Sache nicht verschlechtern (Art. 4 lit. a BauV). Dem Unterhalt, der Instandhaltung dienen alle Arbeiten, wenn eine Baute in ihrer derzeitigen inneren und äusseren Gestaltung, Form und Zweckbestimmung bestehen bleibt, lediglich mangelhafte Teile ersetzt oder instandgehalten werden. Der Begriff des Unterhaltes ist nicht eng auszulegen, fallen unter ihn doch auch bauliche Vorkehren, die nicht alle der Erhaltung, sondern auch der Modernisierung bzw. der zeit- gemässen Erneuerung dienen, vorausgesetzt, dass sie nicht bauliche 18 A. Entscheide des Regierunasrates 1229 Umgestaltungen zur Folge haben (vgl. E. Zimmerlin, Baugesetz des Kantons Aargau, Aaarau 1885, N. 2 Zu § 150). Die Ansicht der Vorinstanz wird namentlich dadurch gestützt, dass die Teerung eines Kiesplatzes eine nach aussen sichtbare Verände­ rung mit sich bringt (vgl. Art. 4 lit. a BauV). In diesem Zusammenhang ist darauf zu verweisen, dass beispielsweise Neugestaltungen von Fassaden regelmässig Auswirkungen auf das Landschafts- und Orts­ bild zeitigen und auch nicht mehr unter den Unterhaltsbegriff fallen. Die Ansicht der Rekurrentin wird demgegenüber dadurch unter­ mauert, dass durch die Teerung eines bereits bestehenden (Park-) Platzes wenige (neue) Auswirkungen auf die Umgebung entstehen, zumal keine Zweckänderung vorliegt. Überdies sind im Sinne der der einleitend erwähnten extensiveren Auslegung des Begriffes "Unterhalt" auch bauliche Vorkehren zu subsumieren, die der Modernisierung die­ nen. Darunter kann unter Umständen auch eine Teerung verstanden werden. Wie diese Ausführungen zeigen, ist die Abgrenzung zwischen blos­ sen Unterhaltsarbeiten und als (bewilligungspflichtige) Umgestaltung geltenden Vorkehren nicht immer leicht. Bei Hochbauten wird die Ab­ grenzung bisweilen dadurch getroffen, indem die Frage gestellt wird, ob der zur Diskussion stehende Bau dank seiner neuen Ausgestaltung in einen höheren Rang aufrückt (vgl. Schweizerisches Zentralblatt (ZBI) 70 (1969) 400). Ein anderes Kriterium Ist etwa, ob der Arbeits­ aufwand seiner Qualität nach denjenigen einer (bewilligungspflich­ tigen) Umgestaltung oder eines Umbaus erreicht (vgl. Zimmerlin, a.a.O., N. 2c zu § 150). Im vorliegenden Fall überwiegt das Interesse, die Bewilligungs­ pflicht zu bejahen, da die Teerung eines rund 400 m2 grossen bekie- sten Vorplatzes in der Wohnzone zweifellos eine nach aussen sicht­ bare Veränderung mit sich bringt. Dabei ist eine Beeinträchtigung des Landschafts- bzw. Ortsbildes nicht auszuschliessen. Ob im vorliegen­ den Fall eine Beeinträchtigung des Landschafts- oder Ortsbildes her­ vorgerufen wird, kann offengelassen werden; für die Bejahung der Be­ willigungspflicht genügt es jedoch bereits, dass diese Möglichkeit nicht von vornherein von der Hand zu weisen ist. Ein Interesse an der Kon­ trolle ist auch insofern zu bejahen, als die Baubewilligungspflicht nach den eingangs erwähnten Schwierigkeiten im Zusammenhang mit be­ 19 A, Entscheide des Reqierunqsrates 1229. 1230 reits erstellten rechtswidrigen Bauten eher weit zu fassen ist. Schliess­ lich ist darauf hinzuweisen, dss sich die Wasserlaufverhätnisse durch die Teerung einer Fläche von 400 m2 ebenfalls ändern können. RRB 7.1.1992 1230 Zonenvorschriften. Mit dem Inkraftreten des Einführungsgesetzes zum Bundesgesetz über die Raumplanung vom 28. April 1985 (EG zum RPG, bGS 721.1) sind die widersprechenden Bestimmungen in kommunalen Bauverordnungen aufgehoben. Eine Parzelle liegt gemäss gültigem Bebauungsplan der Gemeinde in der Wohnzone WE. In dieser Zone sind nach Art. 39 Abs. 2 BR nur frei­ stehende Einfamilien- und Landhäuser zugelassen, wobei der Einbau einer zweiten kleinen Wohnung erlaubt ist, wenn der Charakter eines Einfamilienhauses gewahrt bleibt. Strittig ist im vorliegenden Verfahren, ob Art. 39 Abs. 2 BR mit den Bestimmungen des EG zum RPG verein­ bar ist. Gemäss Art. 25 Abs. 1 EG zum RPG können durch den Zonenplan verschiedene Bauzonen wie Kern-, Wohn-, Wohn- und Gewerbezonen ausgeschieden werden. Die Aufzählung ist abschliessend; andere Zo­ nenarten sind nicht zulässig. Absicht des kantonalen Gesetzgebers war es, dass inskünftig in Wohnzonen Art und Intensität der baulichen Nutzung mittels Ausnützungs- und Baumassenziffern, durch Grenz- und Gebäudeabstände, Vorschriften über die zulässige Geschosszahl etc. festgeiegt wird (vgl. Art. 25 Abs. 2 EG zum RPG), hingegen nicht mehr durch eigentliche Einfamilien-, Zweifamilien-, Ferienhauszonen oder dergleichen. Aus dem Gesagten folgt, dass Einfamilien- bzw. Landhauszonen, wie sie das alte, zur Zeit jedoch noch gültige Baure­ glement der Gemeinde vorsieht, nicht mehr zulässig sind. Nach Massgabe von Art. 93 Abs. 1 i.V.m. Art. 94 EG zum RPG wurden mit dem Inkraftreten des EG zum RPG am 1. Januar 1986 diesem wider­ sprechende Bestimmungen in den kommunalen Bauregiementen auf­ 20