Seite 1 Entscheid vom 30. November 2018 (510 18 40) __________________________________________________ ___________________ Eigenmietwert Besetzung Steuergerichtspräsident A. Zähndler, Geri chtsschreiberin I. Wissler Parteien A.____ Rekurrent gegen Steuerverwaltung des Kantons Basel -Landschaf t, Rheinstrasse 33 , 4410 Liestal, Rekursgegnerin betreffend Staatssteuer 2014 Seite 2 Sachverhalt: A. Die Steuerpflichtigen, wohnhaft im Kanton B.____, sin d aufgrund Eigentum an einer vermiete- ten Liegenschaft in C.____ im Kanton Basel-Landschaft sekundär steuerpflichtig. Mit Veranla- gungsverfügung vom 23. Februar 2017 wurde den Pflicht igen für das Erdgeschoss dieser Lie- genschaft ein Eigenmietwert von Fr. 19‘940.-- zum steuerbaren Einkommen aufgerechnet. Gegen diese Veranlagung erhoben die Pflichtigen Eins prache und begehrten sinngemäss, es sei auf eine Aufrechnung des Eigenmietwertes zu verzich ten. Zur Begründung führten sie u.a. aus, die Liegenschaft werde im EG an den Jungunternehme r „D.____“ vermietet. Um einen erfolgreichen Start nicht unnötig zu gefährden, sei eine Mietzinsvereinbarung getroffen worden, die sich nach dem Geschäftsverlauf richte. Im Jahre 2014 h abe das Unternehmen noch keinen Mietzins bezahlen können. Für eine Aufrechnung des Eigenmietwertes fehle es jedoch an einer rechtlichen Grundlage. Daher sei die Aufrechnung von Fr . 19‘940.-- für das Jahr 2014 zu strei- chen und für die darauf folgenden Jahre zu unterlassen. Mit Einspracheentscheid vom 9. Mai 2018 hiess die Steuerve rwaltung die Einsprache teilweise gut. Sie führte aus, werde ein Gebäude entgeltlich ver mietet, liege keine Selbstnutzung mehr vor. Stattdessen werde der Mietzins als steuerbares Einkom men erfasst. Aufgrund der vorhan- denen Angaben sei für das Parterre im Jahre 2014 noch kein Mietzins verlangt und für die zwei oberen Stockwerke (2/3) seien Mieteinnahmen erzielt word en. Da die Pflichtigen die Räumlich- keiten im EG (1/3) dem Jungunternehmer „D.____“ im Jah re 2014 unentgeltlich überlassen hät- ten, sei dafür ein Eigenmietwert zu berücksichtigen. Der Mietwert für die gesamte Liegenschaft betrage Fr. 27‘318.--. Für den unentgeltlich überlasse nen Teil der Liegenschaft im Jahre 2014 sei der Eigenmietwert auf Fr. 9‘106.-- festzusetzen. De r Mietwert betreffend die Liegenschaft in C.____ reduziere sich von Fr. 59‘460.-- auf Fr. 48‘626 .-- (Fr. 59‘460.-- - 19‘940.-- [=Eigenmietwert alt] + Fr. 9‘106.-- [=Eigenmietwert neu]). Der Liegenschaftsunterhaltsabzug sei von Fr. 2‘716.-- auf Fr. 14‘588.-- anzupassen (= Fr. 48‘626.-- x 30 % pauschal). B. Mit Schreiben vom 28. Mai 2018 erhoben die Pflichtigen hiergegen Rekurs und begehrten, die Aufrechnung des Eigenmietwertes von Fr. 9‘106.-- sei zu unterlassen. Es liege keine Eigennut- zung vor und die Räumlichkeiten seien auch nicht von vorn eherein unentgeltlich überlassen worden. Hier seien die Räumlichkeiten fest an „D.____ “ mit der Vereinbarung eines Mietzinses nach Geschäftsverlauf vermietet worden. Damit kein Gesch äftsverlust entstehe im Jahre 2014, sei auf die Mietzinszahlung verzichtet worden. Ab 2015 hab e ein Mietzins bezahlt werden kön- nen. Mit Vernehmlassung vom 9. Juli 2018 beantragte die Ste uerverwaltung die Abweisung des Re- kurses und führte hierzu aus, die Aufrechnung des Eigenm ietwertes durch die Vorinstanz sei vor dem Hintergrund erfolgt, dass es sich beim Inhaber vo n „D.____“ um den Sohn der Ehefrau des Rekurrenten und somit um eine nahestehende Person handle und die Mietzinseinnahmen weniger als 50 % des Eigenmietwertes des vermieteten La denlokals ausmachten. Aus Sicht des Rekurrenten möge die Aufrechnung zwar als stossend empfunden werden, jedoch trage sie Seite 3 dem Umstand Rechnung, dass der Eigenmietwert von Gesetz es wegen steuerlich erfasst wer- de, wobei der Drittvergleich massgebend sei. Der vereinba rte Mietzins dürfe nicht weniger als 50 % des Eigenmietwertes bzw. des Marktmietwertes betrage n. Auf diese Weise werde sicher- gestellt, dass die Eigenmietwertbesteuerung nicht durch die Vereinbarung symbolischer Entgel- te unterlaufen werde. C. Mit Stellungnahme vom 25. Oktober 2018 führte der Pflichtige aus, die Steuerverwaltung versu- che, die Aufrechnung mit einer Vorzugsmiete für Verwan dte zu rechtfertigen. Ohne Adoption bestehe zwischen ihm und dem Sohn der Ehefrau jedoch kei ne familiäre Bindung und es gebe keinen gesetzlichen Erbanspruch. Damit könne auch nicht von einer Vorzugsmiete unter Ver- wandten ausgegangen werden. Da er und seine Frau sch on etwas älter seien, hätten sie be- schlossen, in Pension zu gehen. Dabei hätten sie den Sohn der Ehefrau beim Start in die Selb- ständigkeit unterstützt. Er sehe sich daher als Investor. Erwägungen: 1. Das Steuergericht ist gemäss § 124 des Gesetzes über die Sta ats- und Gemeindesteuern (Steuergesetz) vom 7. Februar 1974 (StG) zur Beurteilu ng des vorliegenden Rekurses zustän- dig. Gemäss § 129 Abs. 1 StG werden Rekurse, deren umstr ittener Steuerbetrag wie im vorlie- genden Fall Fr. 2'000.-- pro Steuerjahr nicht übersteigt, vom Präsidenten des Steuergerichts als Einzelrichter beurteilt. Da die in formeller Hinsicht an einen Rekurs zu stellenden Anforderungen erfüllt sind, ist ohne weitere Ausführungen darauf einzutreten. 2. 2.1. Gemäss § 23 Abs. 2 i.V.m. § 24 lit. d StG sind die Na turaleinkünfte aller Art, insbesondere der Wert selbstverwendeter Erzeugnisse und Waren des eig enen Betriebes, durch eigene Ar- beitsleistungen geschaffene Werte, der Mietwert selbstgen utzter Liegenschaften, der Bezug und die Nutzung von Sachen, Rechten und Dienstleistungen steuerbar. Zum steuerbaren Ein- kommen gehören insbesondere alle Einkünfte aus unbewegli chem Vermögen, insbesondere aus Vermietung und Verpachtung, Eigengebrauch sowie wi ederkehrende Einkünfte aus Bau- rechts- oder anderen Nutzungsverträgen (§ 24 lit. d St G). Die Berechnung des steuerbaren Ei- genmietwertes wird durch das basellandschaftliche Steuerrecht in § 27ter StG im Einzelnen ex- plizit angeordnet und geregelt. Eine massgebliche Selb stnutzung liegt dann vor, wenn ein Ge- bäude zu Wohn- oder anderen Zwecken tatsächlich selbst g ebraucht wird. Dabei ist es ausrei- chend, wenn der Steuerpflichtige sein Haus oder seine Wo hnung jederzeit zu seiner Verfügung hält und beziehen kann, ohne das Wohnrecht tatsächlich a uszuüben; den entsprechenden Nut- zen hat er zu versteuern, wie wenn er das ganze Jahr dari n gewohnt hätte (vgl. Der Steuerent- scheid [StE], 1992, B 25.3 Nr. 13, E. 2a mit weiteren Hinweisen; vgl. Entscheid des Bundesge- richts 2C_773/2009 vom 23. April 2010, E. 2.1). Dasselbe gilt für unbenützte Wohnungen und Seite 4 Liegenschaften (z.B. Ferienhäuser), die der Eigentüme r zu seiner Verfügung hält und deshalb nicht vermieten will (vgl. FINDEISEN /THEILER , a.a.O., § 27ter N 6; vgl. H ÖHN /WALDBURGER , Steu- errecht Band II, 9. Aufl., Bern/Stuttgart/Wien 2002, § 41 N 36 mit weiteren Hinweisen; vgl. RICHNER /FREI /KAUFMANN /MEUTER , Handkommentar zum DBG, 3. A. Zürich 2016, Art. 21 N 77 ff.). Vermietet der Eigentümer - wie hier - seine Liegensch aft zu einem stark reduzierten Mietzins mit der Folge, dass er nur die (geringen) Mieteinnahm en, nicht aber den Eigenmietwert zu ver- steuern hat, stellt sich die Frage, ob ihm der Betrag a ufzurechnen ist, um den der steuerlich massgebliche Eigenmietwert den vereinbarten Mietzins über steigt. Allerdings rechtfertigt nicht jede Differenz zwischen Eigenmietwert und finanzieller Abgeltung an den Eigentümer eine Auf- rechnung. Die steuerliche Erfassung ist nur am Platz, wenn ein bedeutender Differenzbetrag resultiert. Im Zusammenhang mit der unterpreislichen Vermietung von Wohneigentum wird pra- xisgemäss eine Umgehung der für den Eigenmietwert gesch uldeten Steuer angenommen, wenn der Mietzins weniger als die Hälfte des Eigenmietw erts ausmacht. Der steuerpflichtigen Person steht in einem solchen Fall der Nachweis offen, da ss entgegen der bestehenden Ver- mutung keine Steuerumgehung vorliegt (vgl. BGer 2C_47 5/2016 vom 30. November 2016 E. 2.2 m.w.H.). Diese Praxis gilt sowohl für die Staatssteu er als auch für die direkte Bundessteuer (vgl. Kurzmitteilung Nr. 165 (Ergänzung) vom 21. April 2008, Vorzugsmietzins für Verwandte; Baselbieter Steuerbuch, Bd. 1, 24 Nr. 9, unter www.bl.ch ). Miete ist die Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Leistung eines Mietzinses (ROGER WEBER in: Honsell/Vogt/Wiegand [Hrsg.], Basler Kommentar - Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N 1 zu Vor Art. 253-273c). Wird einer nahestehenden P erson ein Haus oder eine Wohnung da- gegen absolut unentgeltlich zur Verfügung gestellt, so wird eine Gebrauchsleihe ge mäss Art. 305 ff. OR angenommen. Der Eigentümer gilt diesfalls wegen der leichten Ablösbarkeit des Ver- tragsverhältnisses immer noch als „Inhaber“ der Wohnung, weshalb er weiterhin den Mietwert der zum Gebrauch überlassenen Räume als Einkommen zu ve rsteuern hat (vgl. L OCHER PETER , Kommentar zum DBG, 1A. Therwil 2001, Art. 21 N 23) . Die Gebrauchsleihe ist damit dem Eigengebrauch gleichzustellen (vgl. R OMAN B LÖCHLIGER , Die Besteuerung der Vorzugs- miete an Liegenschaften, StR 62/2007, S. 610 ff.). 2.2. Vorliegend haben die Rekurrenten dem Sohn der Ehef rau ihre Liegenschaft zur Verfügung gestellt und mit ihm vereinbart, dass er nur dann einen Mietzins bezahlen muss, wenn er dazu wirtschaftlich in der Lage ist, was in der Periode 2014 nicht der Fall war. Damit haben die Pflich- tigen implizit auf die Vereinnahmung der vereinbarten Mietzinsen, zumindest im ersten Jahr der Geschäftseröffnung, verzichtet und dem Sohn die Liegenscha ft unentgeltlich zur Verfügung gestellt, was gemäss dem Ausgeführten einer Gebrauchslei he gemäss Art. 305 OR entspricht, wobei der Eigentümer wegen der leichten Auflösbarkeit des Vertragsverhältnisses der Ge- brauchsleihe steuerrechtlich immer noch als Inhaber der Wohnung zu betrachten ist, obwohl sie ihm während der Dauer der Gebrauchsleihe nicht mehr u nmittelbar zur Verfügung steht. Eben- so legt der Rekurrent nichts ins Recht, was geeignet er scheint, die gemäss der bundesgerichtli- chen Praxis bestehende Vermutung der Steuerumgehung zu widerlegen. Auch aus diesem Grund ist die im angefochtenen Einspracheentscheid erfolgte Aufrechnung eines Eigenmietwer- Seite 5 tes in Höhe von Fr. 9‘106.--, was einem Drittel des gesamten Eigenmietwertes von Fr. 27‘318.-- entspricht, nicht zu beanstanden. 3. Damit erweist sich der Rekurs als unbegründet und ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten gestützt auf § 130 StG i. V. m. § 20 Abs. 1 und 3 VPO Verfahrenskosten in Höhe von Fr. 500.-- zu bezahlen. Seite 6 Demgemäss w i r d e r k a n n t : 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Rekurrenten haben gemäss § 130 StG i.V.m. § 20 VPO die Verfahrenskosten in der Höhe von Fr. 500.-- (inkl. Auslagen von pauschal Fr. 100.--) zu bezahlen, welche mit dem bereits ge- leisteten Kostenvorschuss verrechnet werden. 3. Mitteilung an die Rekurrenten (1), die Gemeinde Aug st (1) und die Steuerverwaltung des Kan- tons Basel-Landschaft (3).