<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2005.00362</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=205606&amp;W10_KEY=13013563&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2005.00362</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.01.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Mehrfamilienhaus sowie Werkstatt- und Lagergebäude mit Unterniveaugarage: Zulässige Gebäudehöhe. Gestützt auf die Kompetenznorm von § 279 Abs. 1 PBG setzt Art. 11 BZO der Gemeinde Maur in Kernzonen B grundsätzlich eine Gebäudehöhe von 7,5 m fest. An Hanglagen ist gemäss Art. 36 BZO neben zwei Dach- und zwei Vollgeschossen sowie einem Untergeschoss ein zusätzliches "natürlich anfallendes" Untergeschoss gestattet, wobei sich talseitig die zulässige Gebäudehöhe auf 8,1 m erhöht (E. 3.1 und 3.2). Das streitbetroffene Grundstück fällt in der Diagonale (ca. 75 m) um lediglich 3,74 m ab. Aufgrund dieser flachen Topografie weist das Bauprojekt nicht nur talseitig, sondern praktisch auch an den beiden Trauffassadenseiten eine Höhe von 8,1 m auf, was letztlich dazu dient, die beiden Untergeschosse anzuheben. Dies liegt offenkundig ausserhalb des mit Art. 36 Abs. 1-3 BZO verfolgten Ziels (E. 3.2.1). Überdies kann auch nicht von einer "Hanglage" gesprochen werden. Wenn sich die Baubehörde nach eigenen Angaben bei der Bestimmung einer Hanglage an Art. 37 Abs. 1 BZO orientiert, welcher in der Wohnzone W1 "bei einer Hangneigung von über 10 % im Gebäudebereich" eine Erhöhung der Gebäudehöhe talseitig um 0,5 m zulässt, so ist eine solche Hangsituation nicht gegeben. Die kommunale Baubehörde hat damit den ihr bei der Auslegung des kommunalen Rechts zustehenden Ermessensspielraums verlassen (E. 3.2.2). Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEFÃLLE">GEFÃLLE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEWACHSENER BODEN">GEWACHSENER BODEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HANGLAGE">HANGLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEIGUNGSWINKEL">NEIGUNGSWINKEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TERRAIN">TERRAIN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TOPOGRAFIE">TOPOGRAFIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNTERGESCHOSS">UNTERGESCHOSS</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 11 BZO Maur</span><br/><span class="ungerade">Art. 36 BZO Maur</span><br/><span class="gerade">Art. 37 BZO Maur</span><br/><span class="ungerade">§ 279 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 280 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der Gemeinderat Maur erteilte am 14. Dezember 2004 F die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r den Abbruch der ÃkonomiegebÃ¤ude Assek.-Nrn. 01 und 02 sowie fÃ¼r den Neubau eines Mehrfamilienhauses samt Werkstatt und LagergebÃ¤ude mit Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 an der L-Strasse 04 und 05 in M.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhoben A und B sowie C und D mit gemeinsamer Eingabe vom 17. Januar 2005 Rekurs an die Baurekurskommission III und verlangten im Hauptantrag, das geplante Mehrfamilienhaus sei um rund 60 cm tiefer zu legen, sodass die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 7,5 m an keinem Punkt Ã¼berschritten werde. </p> <p class="Urteilstext">Mit Rekursentscheid vom 20. Juli 2005 wies die Baurekurskommission III den Rekurs ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen diesen Entscheid erhoben A und B sowie C und D am 15. September 2005 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragten zur Hauptsache die Aufhebung des Rekursentscheids vom 20. Juli 2005 sowie der Baubewilligung vom 14. Dezember 2004, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Beschwerde- und das Rekursverfahren zulasten der Beschwerdegegner.</p> <p class="Urteilstext">Der Gemeinderat Maur verzichtete am 7. Oktober 2005 auf eine Vernehmlassung. Die Baurekurskommission III am 14. Oktober 2005 sowie der private Beschwerdegegner am 21. November 2005 beantragten je Abweisung der Beschwerde; Letzterer schloss zudem auf die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. </p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien und die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben.</p> <p class="Zwischentitel">Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Streitgegenstand des Rechtsmittelverfahrens ist die im Rechtsmittelbegehren enthaltene Rechtsfolgebehauptung im Rahmen des Umfangs der angefochtenen VerfÃ¼gung. Der Streitgegenstand hat beim Durchlaufen des funktionellen Instanzenzugs gleich zu bleiben. Das vor der Rekursinstanz gestellte Sachbegehren darf daher im Beschwerdeverfahren nicht ausgedehnt werden (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 52 N. 3).</p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrenden haben im Rekursverfahren die ErgÃ¤nzung der Baubewilligung mit einer Nebenbestimmung verlangt, die festlegt, dass das geplante Mehrfamilienhaus eine GebÃ¤udehÃ¶he von 7,5 m an keinem Punkt Ã¼berschreiten darf. Der im Beschwerdeverfahren gestellte Antrag auf Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung stellt eine unzulÃ¤ssige KlageÃ¤nderung dar, soweit das Begehren weiter reicht als die ErgÃ¤nzung der Baubewilligung mit der vor der Baurekurskommission verlangten Nebenbestimmung. Insoweit ist auf das Beschwerdebegehren nicht einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Streitig ist vor Verwaltungsgericht allein, ob der geplante Bau die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he einhÃ¤lt. Diese wird gemÃ¤ss § 280 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen. Hinsichtlich des gewachsenen Bodens machen die BeschwerdefÃ¼hrenden vor Verwaltungsgericht neu geltend, die auf der Nordseite bestehende AufschÃ¼ttung sei im Jahre 1998 vorgenommen worden, liege also weniger als zehn Jahre zurÃ¼ck und sei daher unbeachtlich. Diese Auskunft Ã¼ber den Zeitpunkt der TerrainverÃ¤nderung habe der heutige BeschwerdefÃ¼hrer Nr. 3 bei einem Besuch auf dem Bauamt Maur am 31. August 2005 erhalten. Die AushÃ¤ndigung einer entsprechenden Kopie der Baubewilligung sei ihm allerdings verweigert worden.</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss § 52 Abs. 2 VRG kÃ¶nnen vor Verwaltungsgericht, sofern dieses wie hier als zweite gerichtliche Instanz entscheidet, neue Tatsachenbehauptungen nur soweit geltend gemacht werden, als es durch die angefochtene Anordnung notwendig geworden ist. Weiter sind nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung neue tatsÃ¤chliche Behauptungen zulÃ¤ssig, wenn der BeschwerdefÃ¼hrer diese nachtrÃ¤glich entdeckt hat und auch "bei Anwendung der erforderlichen Umsicht" nicht rechtzeitig hÃ¤tte vorbringen kÃ¶nnen, sie somit als Revisionsgrund (§ 86a lit. b VRG) zu berÃ¼cksichtigen wÃ¤ren (RB 1976 Nr. 18; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 52 N. 13). Da die Beschwerde aus den nachfolgenden GrÃ¼nden ohnehin gutzuheissen ist, kann die ZulÃ¤ssigkeit der neuen tatsÃ¤chlichen Behauptungen offen bleiben.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Zur Frage der GebÃ¤udehÃ¶he fÃ¼hrte die Baurekurskommission in ihrem Entscheid aus, Art. 36 Abs. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur vom 15. Januar 2001 (BZO) sehe vor, dass in den Kernzonen A und B an Hanglagen bei zwei Vollgeschossen talseitig eine GebÃ¤udehÃ¶he von 8,1 m, das heisst 0,6 m mehr als die ordentliche GebÃ¤udehÃ¶he von 7,5 m, zulÃ¤ssig sei. Die BaubewilligungsbehÃ¶rde ziehe bei der Beurteilung der Frage, ob eine Hanglage vorliege Art. 37 BZO als Beurteilungsmassstab heran. GemÃ¤ss dieser Vorschrift erhÃ¶he sich in der Wohnzone W1 die GebÃ¤udehÃ¶he bei einer Hangneigung Ã¼ber 10 % talseitig um 0,5 m. Vorliegend handle es sich um einen schwach geneigten Hang. Zwischen der N-Strasse und der L-Strasse betrage das GefÃ¤lle aber immerhin knapp 4 m, sodass nicht von einem flachen GelÃ¤nde gesprochen werden kÃ¶nne. Im Bereich der 24,8 m langen Trauffassaden des geplanten GebÃ¤udes weise das GelÃ¤nde einen HÃ¶henunterschied von 1,4 m (SÃ¼dfassade) respektive 2,3 m (Nordfassade) auf. Dies entspreche einer Neigung von 9,2 % beziehungsweise 5,6 %. Wenn die Vorinstanz unter diesen UmstÃ¤nden das Vorliegen einer Hangneigung bejaht habe, so sei daran nichts auszusetzen. Einerseits sei die im nordwestlichen GrundstÃ¼cksteil vor mehr als zehn Jahren zur Erstellung der bestehenden FahrzeugabstellplÃ¤tze vorgenommene AufschÃ¼ttung zu berÃ¼cksichtigen. Dass dadurch der grÃ¶sste Teil des GefÃ¤lles entlang der Nordfassade in einem kleinen Bereich derselben entstehe und damit der Rest des Terrains nur ganz leicht abschÃ¼ssig verlaufe, Ã¤ndere nichts daran, dass die besagte HÃ¶hendifferenz bestehe. Anderseits betrage das GefÃ¤lle auch ohne AufschÃ¼ttung im nordwestlichen Bereich des BaugrundstÃ¼cks 5,6 %. Damit erreiche das Terrain eine Neigung, welche nicht mehr ohne weiteres als vernachlÃ¤ssigbar zu bezeichnen sei und welche die Vorinstanz durchaus als Hanglage im Sinn von Art. 36 Abs. 4 [recte 3] BZO qualifizieren durfte.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Diesen AusfÃ¼hrungen halten die BeschwerdefÃ¼hrenden vor Verwaltungsgericht entgegen, im Plan "Westfassade" fehle die Eintragung des gewachsenen Terrains, was im Rekursverfahren beanstandet worden sei. Dadurch werde "kaschiert", dass nur gerade 0,1 % der GebÃ¤udegrundflÃ¤che (0,4 m x 1,1 m im Bereich der Nordwestecke) auf dem erhÃ¶hten Terrain stehe. Der Rest des Terrains sei nur ganz leicht abschÃ¼ssig. FÃ¼r die Beurteilung der Neigung sei dieser kÃ¼nstliche Terrainverlauf nicht massgebend. Mit einem kleinen HÃ¼gelchen versuchten die Beschwerdegegner eine Hanglage zu konstruieren. Die massgebende Hangneigung betrage daher Ã¼berall maximal 5,6 %. LosgelÃ¶st von irgendwelchen Richtlinien stelle eine solche Neigung keine Hanglage dar. Die ErmessensbetÃ¤tigung der BaubehÃ¶rde beruhe offensichtlich auf falschen tatsÃ¤chlichen Annahmen und kÃ¶nne von der Baurekurskommission von vornherein nicht geschÃ¼tzt werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss § 280 Abs. 1 PBG wird die GebÃ¤udehÃ¶he von der jeweiligen Schnittlinie zwischen Fassade und DachflÃ¤che auf den darunter liegenden gewachsenen Boden gemessen. Wo die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt, ergibt sich laut § 279 Abs. 1 PBG das Mass der GebÃ¤udehÃ¶he auf Grund der erlaubten Vollgeschosszahl mit einer BruttogeschosshÃ¶he von 3,3 m und zusÃ¤tzlich mit 1,5 m fÃ¼r die Erhebung des Erdgeschosses. In Zonen mit zwei zulÃ¤ssigen Vollgeschossen wie in den Kernzonen A und B der Gemeinde Maur gilt damit nach kantonalem Recht grundsÃ¤tzlich eine GebÃ¤udehÃ¶he von 8,1 m.</p> <p class="Urteilstext">Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Maur macht von der Kompetenznorm von § 279 Abs. 1 PBG Gebrauch und setzt in Art. 11 BZO fÃ¼r die Kernzone B die GebÃ¤udehÃ¶he auf 7,5 m bzw. â in Verbindung mit Art. 36 Abs. 3 BZO â auf 8,1 m fest. Bei den Bestimmungen von Art. 11 und 36 BZO, deren Anwendung hier streitig ist, handelt es sich demzufolge um kompetenzgemÃ¤ss erlassenes kommunales Recht, das in erster Linie von den GemeindebehÃ¶rden anzuwenden und â soweit unbestimmte Rechtsbegriffe in Frage stehen â auszulegen ist (RB 1981 Nr. 20, 1982 Nr. 38, 1984 Nr. 106; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 19, auch zum Folgenden). Wie die Vorinstanz richtig ausgefÃ¼hrt hat, auferlegt sich die Baurekurskommission in solchen FÃ¤llen bei der ÃberprÃ¼fung einer von der BaubewilligungsbehÃ¶rde vorgenommenen Handhabung einer kommunalen Rechtsnorm ZurÃ¼ckhaltung und ersetzt einen vertretbaren Entscheid der GemeindebehÃ¶rden nicht durch eine eigene Auslegung oder eigenes Ermessen. Hingegen schreitet sie ein, wenn sich der Entscheid der Gemeinde als offensichtlich unvertretbar erweist.</p> <p class="Urteilstext">Mit der Beschwerde an das Verwaltungsgericht kÃ¶nnen Rechtsverletzungen im Sinn von § 50 Abs. 2 VRG sowie gemÃ¤ss § 51 VRG eine fÃ¼r den Entscheid erhebliche unrichtige oder ungenÃ¼gende Feststellung des Sachverhalts gerÃ¼gt werden. Hat die Baurekurskommission einen Ermessensentscheid der kommunalen BehÃ¶rde bestÃ¤tigt, so kann vor Verwaltungsgericht nur geltend gemacht werden, die Rekursinstanz sei zu Unrecht zum Ergebnis gelangt, der erstinstanzliche Entscheid bewege sich im Rahmen des der Ã¶rtlichen BaubehÃ¶rde zustehenden Ermessens- bzw. Auslegungsspielraums (BGr, 21. Juni 2005, 1P.678/2004, www.bger.ch).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Laut Art. 11 BZO sind in der hier massgebenden Kernzone B zwei Dachgeschosse, zwei Vollgeschosse sowie â "zulÃ¤ssig gemÃ¤ss Art. 36 Abs. 1 und 2" â ein Untergeschoss erlaubt. Die GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt maximal 7,5 m bzw. 8,1 m, wobei Art. 11 BZO auf Art. 36 Abs. 3 BZO verweist. Art. 36 Abs. 1 BZO bestimmt, dass â wo die Bauordnung hÃ¶chstens zwei Vollgeschosse zulÃ¤sst â an Hanglagen zusÃ¤tzlich ein "natÃ¼rlich anfallendes Untergeschoss" gestattet ist. Abgrabungen sind laut Art. 36 Abs. 2 Satz 1 BZO â ausser an der bergseitigen Fassade â bis maximal 1 m erlaubt; bergseitig sind Abgrabungen nur fÃ¼r Vollgeschosse gestattet (Art. 36 Abs. 2 Satz 2 BZO). Art. 36 Abs. 3 BZO schliesslich bestimmt, dass "unter den Voraussetzungen von Abs. 1 und 2" in den Kernzonen KA und KB bei zwei Vollgeschossen "talseits" eine GebÃ¤udehÃ¶he von 8,1 m zulÃ¤ssig ist.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die â gegenÃ¼ber der grundsÃ¤tzlich geltenden GebÃ¤udehÃ¶he von 7,5 m privilegierte â GebÃ¤udehÃ¶he von 8,1 m "unter den Voraussetzungen von [Art. 36] Abs. 1 und 2 [BZO]" dient offenkundig dazu, das an Hanglagen zulÃ¤ssige "natÃ¼rlich anfallende Untergeschoss" Ã¼berhaupt zu ermÃ¶glichen. Denn bei einer GebÃ¤udehÃ¶he von 7,5 m und zulÃ¤ssigen Abgrabungen talseitig von maximal 1 m mÃ¼sste ein Untergeschoss geradezu eingegraben werden und wÃ¤re eine zweckmÃ¤ssige Befensterung von Wohn- oder ArbeitsrÃ¤umen kaum mehr mÃ¶glich oder zumindest sehr erschwert. Da die GebÃ¤udehÃ¶he traufseitig gemessen wird, geht Art. 36 BZO, wonach "talseits" eine grÃ¶ssere GebÃ¤udehÃ¶he zulÃ¤ssig ist, von einer Ãberbauung aus, bei welcher die Trauffassaden talseitig und bergseitig angeordnet sind.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Das BaugrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 fÃ¤llt von der N-Strasse nach der L-Strasse, mithin von Westen nach Osten ab. Das Mehrfamilienhaus weist ein Satteldach auf, dessen First ungefÃ¤hr von Westen nach Osten ausgerichtet ist. Die Westfassade stellt mithin die bergseitige, die Ostfassade die talseitige Fassade dar. Wie die Baurekurskommission in ihrem Entscheid in tatsÃ¤chlicher Hinsicht festhÃ¤lt, ist vorliegend der Hang schwach geneigt. Bei dem von der Vorinstanz erwÃ¤hnten GefÃ¤lle von 4 m zwischen der N-Strasse und der L-Strasse handelt es sich um das GefÃ¤lle von der westlichen GrundstÃ¼cksecke an der N-Strasse mit der Kote 660.11 zur Ã¶stlichen GrundstÃ¼cksecke an der L-Strasse mit Kote 656.37. Bei einem Abstand zwischen diesen beiden GrundstÃ¼cksecken von rund 75 m entspricht der HÃ¶henunterschied von 3,74 m einem GefÃ¤lle von 5 %, was wiederum der HÃ¤lfte jener Hangneigung von 10 % entspricht, welche nach Art. 37 Abs. 1 BZO vorliegen muss, damit sich in der Wohnzone W1 die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he talseitig um 0,5 m erhÃ¶ht. Dieses Neigungsmass von 10 % wird vom Gemeinderat als "Richtwert" beigezogen. Im Bereich der Nordfassade des 24,8 m langen HauptgebÃ¤udes verlÃ¤uft das bestehende (gewachsene) Terrain auf einer LÃ¤nge von knapp 23 m praktisch horizontal und macht ca. 50 cm bzw. 1,8 m vor der gestaffelten Westfassade aufgrund einer frÃ¼heren AufschÃ¼ttung einen GelÃ¤ndesprung von 2 m. Auch entlang der SÃ¼dfassade verlÃ¤uft das Terrain mehrheitlich, das heisst auf einer LÃ¤nge von rund 17,5 m, flach und steigt erst auf den letzten ca. 7 m um 1,5 m an. Infolge dieser Topografie weist das streitige Bauprojekt nicht nur talseitig, sondern praktisch entlang der ganzen Nordfassade, das heisst auf einer LÃ¤nge von rund 23 m eine GebÃ¤udehÃ¶he von 8,1 m auf. Auch an der SÃ¼dfassade betrÃ¤gt die GebÃ¤udehÃ¶he auf einer LÃ¤nge von rund 19 m mehr als 7,5 m. Die "privilegierte" GebÃ¤udehÃ¶he von 8,1 m wird nicht etwa beansprucht, um die Situation bei einem talseitig natÃ¼rlich anfallenden Untergeschoss zu verbessern. Der (talseitigen) Ostfassade ist eine unterirdische "Durchfahrt" vorgelagert, mit einer Oberkante auf der HÃ¶he Fussboden des unteren Vollgeschosses. Die nicht nur talseitig, sondern praktisch vollstÃ¤ndig auch an den beiden Trauffassadenseiten beanspruchte GebÃ¤udehÃ¶he von 8,1 m dient letztlich dazu, die beiden sich Ã¼ber den grÃ¶ssten Teil des GrundstÃ¼cks ausdehnenden Untergeschosse mit Werkstatt, Pneulager und Unterniveaugarage anzuheben. Dies liegt offenkundig ausserhalb des mit Art. 36 Abs. 1â3 BZO verfolgten Ziels.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Zusammengefasst ist festzuhalten, dass vorliegend die Voraussetzungen von Art. 11 und 36 BZO fÃ¼r eine zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 8,1 m nicht gegeben sind. Das Bauvorhaben beansprucht entgegen Art. 36 Abs. 3 BZO nicht nur "talseits" (Ostfassade), sondern auch an den Nord- und SÃ¼dfassaden eine hÃ¶here GebÃ¤udehÃ¶he als 7,5 m. Die grÃ¶ssere GebÃ¤udehÃ¶he dient nicht dazu, die vertikale GebÃ¤udelage im Hinblick auf die Realisierung eines "natÃ¼rlich anfallenden Untergeschosses" (Art. 36 Abs. 1 BZO) zu optimieren. Ãberdies kann auch nicht von einer "Hanglage" gesprochen werden, ist doch das gewachsene Terrain entlang der 24,8 m langen Nord- und SÃ¼dfassade grÃ¶sstenteils, das heisst auf einer LÃ¤nge von rund 23 m (Nordfassade) bzw. 17,5 m (SÃ¼dfassade), praktisch eben. Wenn sich die BaubewilligungsbehÃ¶rde nach eigenen Angaben bei der Bestimmung einer Hanglage an Art. 37 Abs. 1 BZO orientiert, welcher in der Wohnzone W1 "bei einer Hangneigung von Ã¼ber 10 % im GebÃ¤udebereich" eine ErhÃ¶hung der GebÃ¤udehÃ¶he talseitig um 0,5 m zulÃ¤sst, so ist eine solche Hangsituation vorliegend sowohl mit Bezug auf das BaugrundstÃ¼ck als auch auf den GebÃ¤udebereich bei weitem nicht gegeben. Der Sinngehalt, welchen der Gemeinderat Maur hier Art. 36 BZO zumisst, ist unvertretbar und liegt ausserhalb des ihm bei der Auslegung des kommunalen Rechts zustehenden Ermessensspielraums. Die Beschwerde ist daher gutzuheissen und die Baubewilligung â wie von den BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekursverfahren beantragt â mit einer Nebenbestimmung zu ergÃ¤nzen, wonach die GebÃ¤udehÃ¶he maximal 7,5 m betragen darf. Der private Beschwerdegegner hat vor Baubeginn der BaubehÃ¶rde entsprechende PlÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen. Dabei ist das gewachsene Terrain auch in der Ansicht "Westfassade" einzuzeichnen. Es steht dem Gemeinderat Maur frei, die DurchfÃ¼hrung eines neuen Baubewilligungsverfahrens anzuordnen, sofern die durch die Nebenbestimmung erforderliche ProjektÃ¤nderung nicht mehr untergeordneter Natur ist (§ 321 PBG; vgl. Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 461).</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdegegnern aufzuerlegen. Eine ParteientschÃ¤digung steht dem privaten Beschwerdegegner von vornherein nicht zu. Vielmehr ist dieser gestÃ¼tzt auf § 17 Abs. 2 lit. a VRG zu einer UmtriebsentschÃ¤digung an die BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Beschwerde- und Rekursverfahren verpflichtet. Angemessen ist eine ParteientschÃ¤digung fÃ¼r beide Verfahren von Fr. 3'000.- (<span>§ 12 GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 26. Juni 1997, LS 175.252)</span>.</p> <p class="Zwischentitel">DemgemÃ¤ss <a id="Text25"></a>entscheidet die Kammer:</p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid der Baurekurskommission III vom 20. Juli 2005 aufgehoben. Die Baubewilligung des Gemeinderats Maur vom 14. Dezember 2004 wird mit folgender Nebenbestimmung ergÃ¤nzt:</span></p> <p class="Einzug2"><span> "Die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he betrÃ¤gt max. 7,5 m. Vor Baubeginn sind der BaubewilligungsbehÃ¶rde entsprechend angepasste PlÃ¤ne einzureichen und bewilligen zu lassen."</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 90.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'090.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden je zur HÃ¤lfte den Beschwerdegegnern auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Kosten des Rekursverfahrens von Fr. 2'940.- werden je zur HÃ¤lfte den heutigen Beschwerdegegnern auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Der private Beschwerdegegner wird verpflichtet, den BeschwerdefÃ¼hrenden eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 750.-, total Fr. 3'000.- (Mehrwertsteuer inbegriffen), zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids.</span></p> <p class="Urteilstext">6. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>