Obergericht Zivilgericht, 5. Kammer ZSU.2022.222 (SR.2022.47) Art. 14 Entscheid vom 13. Februar 2023 Besetzung Oberrichter Brunner, Präsident Oberrichter Lindner Oberrichter Holliger Gerichtsschreiber Hess Klägerin A._____, [...] vertreten durch Dr. iur. Markus Siegrist, Rechtsanwalt, Bleichemattstrasse 43, Postfach, 5001 Aarau Beklagte B._____, [...] vertreten durch Michèle Dürrenberger, Rechtsanwältin, Marktgasse 44, Postfach 449, 4310 Rheinfelden Gegenstand Rechtsöffnung - 2 - Das Obergericht entnimmt den Akten: 1. Mit Zahlungsbefehl Nr. [...] des Betreibungsamtes Q. vom 6. April 2022 be- trieb die Klägerin die Beklagte für den Betrag von Fr. 10'700.00 nebst Zins zu 5 % seit 1. April 2022 sowie die Zahlungsbefehlskosten von Fr. 103.30. Als Forderungsurkunde bzw. Grund der Forderung wurde angegeben: " Mietzinsen Dezmber [sic.] 2021 bis und mit April 2022, Liegenschaft [...], R." Die Beklagte erhob Rechtsvorschlag. 2. 2.1. Mit Rechtsöffnungsbegehren vom 13. Mai 2022 (Postaufgabe) ersuchte die Klägerin das Bezirksgericht Q. um Erteilung der provisorischen Rechtsöff- nung für den Betrag von Fr. 10'700.00 nebst Zins zu 5 % seit dem 1. April 2022, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Beklagten. 2.2. Mit Stellungnahme vom 1. Juli 2022 beantragte die Beklagte die Abweisung des Rechtsöffnungsbegehrens unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Klägerin. 2.3. Mit Replik vom 12. Juli 2022 und Duplik vom 4. August 2022 hielten die Parteien an ihren Begehren fest. 2.4. Mit Entscheid vom 20. September 2022 erkannte das Präsidium des Be- zirksgerichts Q.: " 1. Das Gesuch wird abgewiesen. 2. Die Entscheidgebühr von Fr. 400.– wird der Gesuchstellerin auferlegt und mit ihrem Kostenvorschuss in der gleichen Höhe verrechnet. 3. Die Kostennote der Vertreterin der Gesuchsgegnerin, Michèle Dürrenber- ger, Rechtsanwältin in Rhei nfelden, wird im Umfang von Fr. 1'141.10 (inkl. Fr. 81.60 MWST) richterlich genehmigt. 4. Die Gesuchsteller in hat der Gesuchsgegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'141.10 zu bezahlen." - 3 - 3. 3.1. Mit fristgerechter Beschwerde vom 6. Oktober 2022 gegen den ihr am 27. September 2022 in begründeter Form zugestellten Entscheid bean- tragte die Klägerin beim Obergericht des Kantons Aargau: " 1. Der Entscheid des Bezirksgerichts Q. vom 20. September 2022 (SR.2022.47) sei vollumfänglich aufzuheben und: 1.1 Es sei in der Betreibung Nr. [...] des Betreibungsamtes Q. gegen die Ge- suchsgegnerin (Zahlungsbefehl vom 6. April 2022) der Rechtsvorschlag zu beseitigen und für CHF 1 0'700.00 nebst 5% Zins seit dem 1. April 2022 provisorische Rechtsöffnung zu erteilen. 1.2 Die vorinstanzliche Entscheidgebühr von CHF 400.00 sei der Beschwer- degegnerin aufzuerlegen. 1.3 Die Beschwerdegegnerin sei zu verpflichten, der Beschwerdeführerin für das erstinstanzliche Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 1'141.00 auszurichten. 2. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 3. Subeventualiter seien Ziffern 3 und 4 des Entscheids des Bezirksgerichts Q. vom 20. September 2022 (SR.2022.47 ) teilweise aufzuheben und die der Beschwerdegegnerin zugesprochene Parteientschädigung sei auf CHF 1'059.50 zu reduzieren. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge n (inkl. MWST) zulasten der Be- schwerdegegnerin. 5. Verfahrensantrag: Es seien die Akten des Verfahrens vor dem Bezirksgericht Q. (Verfahrens Nr. SR.2022.47) beizuziehen." 3.2. Mit Beschwerdeantwort vom 28. Oktober 2022 beantragte die Beklagte die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und Entschädi- gungsfolgen zu Lasten der Klägerin. 3.3. Am 22. November 2022 und 7. Dezember 2022 reichte die Klägerin je eine weitere Eingabe ein, und am 30. November 2022 reichte die Beklagte eine weitere Eingabe ein. - 4 - Das Obergericht zieht in Erwägung: 1. Rechtsöffnungsentscheide sind mit Beschwerde anfechtbar (Art. 319 lit. a i.V.m. Art. 309 lit. b Ziff. 3 ZPO). Mit Beschwerde können die unrich tige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sach- verhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Anträge, neue Tat- sachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerde verfah- ren ausgeschlossen (vgl. Art. 326 Abs. 1 ZPO). Das Obergericht kann ohne Verhandlung aufgrund der Akten entscheiden (Art. 327 Abs. 2 ZPO). 2. 2.1. Vorab rügt die Klägerin eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Ge- hör durch die Vorinstanz. Sie macht geltend, dass sie zwei Rechtsöffnungs- verfahren gegen die Beklagte eingeleitet habe, wobei beide Verfahren das gleiche Mietverhältnis beträfen. Die Rechtsöffnungen seien für Mietzinse unterschiedlicher Monate verlangt worden. Das vorliegend angefochtene Urteil betreffe die Mietzinse Dezember 2021 bis April 2022. Das Verfahren SZ.2022.16, welches mit Entscheid vom 30. Juni 2022 erstinstanzlich ab- geschlossen worden sei, betreffe demgegenüber die Mietzinse Mai bis No- vember 2021. Der mit vorliegender Beschwerde angefochtene Entscheid entspreche im Wortlaut im Wesentlichen dem Entscheid vom 30. Juni 2022 im Verfahren SZ.2022.16. Die Erwägungen 3.6.2 bis 3.6.4 seien – abgese- hen von einem Hinweis betreffend zitierweise – eins zu eins aus dem Ent- scheid vom 30. Juni 2022 übernommen worden. Gleiches gelte für die meisten anderen Textpassagen ebenfalls. Dies zeige, dass sich die Vor - instanz nicht mit den Ausführungen der Klägerin auseinandergesetzt habe, was unzulässig sei. Offensichtlich werde dies bei Betrachtung von Erwä- gung 3.6.2 der beiden Entscheide. Darin werde der Klägerin der Vorwurf gemacht, dass sie die finanziellen Verhältnisse der Bürgen zu erfragen ge- habt hätte. Hierzu verweise die Vorinstanz auf eine E -Mail vom 11. April 2021, worin der Partner der Nachmieterin gegenüber der Klägerin die Frage gestellt habe n soll, welche Unterlagen (zur Erri chtung einer Bürg- schaft) von ihm benötigt würden. Diese E -Mail sei indessen gerade nicht an die Klägerin gerichtet gewesen, was die Klägerin im vorliegenden Ver- fahren vor Vorinstanz vorgebracht habe. Diese Ausführung sei o ffensicht- lich nicht gehört und nicht geprüft worden. Anders könne nicht erklärt wer- den, weshalb im angefochtenen Entscheid weiterhin davon ausgegangen werde, dass die E-Mail vom 11. April 2021 an die Klägerin gerichtet gewe- sen sein soll (Berufung S. 5 f.). 2.2. Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Behörde die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen - 5 - auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Da- raus folgt die Verpflichtung der Be hörde, ihren Entscheid zu begründen. Dabei ist es nicht erforderlich, dass sie sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentliche n Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der Betroffene über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt wer- den, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Ent- scheid stützt (vgl. statt vieler: BGE 8C_626/2018 E. 4). 2.3. Soweit die Klägerin der Vorinstanz hinsichtlich der E-Mail des Partners der angebotenen Nachmieterin vom 11. April 2021 (Klagebeilage 11) eine fal- sche Beurteilung vorwirft, zielen ihre Ausführungen nicht auf eine fehlende, sondern eine falsche Begründung hin, mithin auf eine unrichtige Sachver- haltsfeststellung od er unrichtige Rechtsanwendung (vgl. dazu E. 3.2.3 nachstehend), was aber nichts mit einer Verletzung der Begründungspflicht oder einer sonstigen Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör zu tun hat. In Anbetracht des Umstands, dass das beurteilende Ge richt sich bei einem Entscheid nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich ausei- nanderzusetzen und nicht jedes einzelne Parteivorbringen ausdrücklich zu widerlegen hat, genügt der angefochtene Entscheid offensichtlich den Be- gründungsanforderungen. So ma cht die Klägerin nicht geltend und es ist auch nicht ersichtlich, dass sie den angefochtenen Entscheid nicht in voller Kenntnis der Sache an das Obergericht hätte weiterziehen können. Viel- mehr hat sie den Entscheid mit vorliegender Beschwerde tatsächlich bean- standet. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass die Begründung des angefochtenen Entscheids grösstenteils (wortwörtlich) mit der Begründung des ersti nstanzlichen Entscheids vom 30. Juni 2022 im Verfahren SZ.2022.16 (Beschwerdebeilage 4) übereinstimm t, zumal offensichtlich und ebenso unbestritten ist, dass die jeweils zu beurteilenden erstinstanz- lichen Vorbringen der Klägerin im vorliegenden Verfahren sowie im Verfah- ren SZ.2022.16 ebenfalls ganz überwiegend dieselben sind. Der klägeri- sche Vorwurf eine r angeblichen Verletzung des rechtlichen Gehörs geht folglich fehl. 3. 3.1. In der Sache erwog die Vorinstanz im Wesentlichen, die Klägerin verlange provisorische Rechtsöffnung gestützt auf einen Mietvertrag für Praxisräum- lichkeiten in der Liegenschaft [...], R.. Das Mietverhältnis habe am 1. April 2016 begonnen und sei auf eine feste Dauer von 10 Jahren abgeschlossen worden (angefochtener Entscheid E. 3.1). Die Beklagte habe das Mietver- hältnis am 20. April 2021 vorzeitig gekündigt und der Klägerin mitgeteilt, - 6 - dass sie per 1. Mai 2021 eine Nachmieterin gefunden habe. Aus dem Schreiben der Beklagten vom 28. April 2021 lasse sich entnehmen, dass die Nachmieterin zu diesem Zeitpunkt bereits überprüft worden sei, da die Beklagte [recte: Klägerin] diese nicht habe ak zeptieren wollen (angefoch- tener Entscheid E. 3.6.1). Die Nachmieterin habe lediglich ihren Betrei- bungsregisterauszug eingereicht, weshalb die Zahlungsfähigkeit der Nach- mieterin als Einzelunternehmerin dadurch nicht ausreichend belegt sei. Im E-Mail vom 11. April 2021 schreibe der Partner der Nachmieterin, dass er, um die nötige Sicherheit gewährleisten zu können, eine Bürgschaft für die Miete anbieten würde. Im E-Mail vom 15. Juni 2021 habe er sein Interesse und die Möglichkeit einer Bürgschaft gegenüber de r Beklagten erneut be- stätigt. Bei einem positiven Ergebnis einer Überprüfung der Zahlungsfähig- keit des Partners hätte die Bürgschaft den Mietzins sichern können. Aus den Akten lasse sich nicht entnehmen, dass die Klägerin das Angebot der Bürgschaft des Par tners der Nachmieterin für den Mietzins überhaupt in Betracht gezogen hätte oder auch nur den Versuch angestrengt hätte, eine solche Bürgschaft abzuschliessen. Es wäre zu erwarten gewesen, dass die Klägerin zumindest die finanziellen Verhältnisse des poten ziellen Bürgen erfragt hätte, nachdem dieser im E-Mail vom 11. April 2021 gegenüber der Klägerin die Frage gestellt habe, welche Unterlagen dazu von ihm benötigt würden (angefochtener Entscheid E. 3.6.2). Die Unzumutbarkeit der Nach- mieterin versuche die Klägerin mit einer Online-Anzeige zu belegen. Dass es der Klägerin möglich sei, eine solche Anzeige mit erotischem Bezug ein- zureichen, könne jedoch nicht als Beweis für einen allgemein erotischen Bezug von Thai -Massage-Salons bewertet werden und sei unhaltba r. Schon nach kurzer Internetsuche mit dem Suchbegriff "Thai-Massage" fän- den sich unzählige grössere und kleinere Salons, die solche Massagen mit keinerlei erotischem Bezug anbieten wür den (angefochtener Entscheid E. 3.6.3). Das Unterlassen einer eingehenden Prüfung der finanziellen Ver- hältnisse des Partners der vorgeschlagenen Nachmieterin für das Zustan- dekommen einer Bürgschaft sei zu Lasten der Klägerin auszulegen. Die potentielle Nachmieterin sei daher als zahlungsfähig und als zumutbar zu betrachten (angefochtener Entscheid E. 3.6.4). Die Beklagte könne glaub- haft darlegen, dass die zumutbare Nachmieterin bereit gewesen wäre, die Räumlichkeiten zu den gleichen Konditionen als Thai -Massage-Salon ab 1. Mai 2021 zu übernehmen. Der Einwand, dass die Forderun g des Miet- zinses nicht bestehe, sei glaubhaft belegt (angefochtener Entscheid E. 3.7). 3.2. 3.2.1. Mit Beschwerde bringt die Klägerin vor, es obliege der ausziehenden Mie- terin bzw. der Nachmieterin, ihre Zahlungsfähigkeit darzulegen und zu be- weisen. Es sei nicht am Vermieter, nachzuforschen, sondern die Solvenz sei anhand der vom Mietinteressenten bzw. dem ausziehenden Mieter ge- lieferten Angaben zu prüfen. Vorliegend habe der Partner der potentiellen - 7 - Nachmieterin seine Zahlungsfähigkeit nicht ansatzweise belegt. Die Kläge- rin habe demnach die potentielle Nachmieterin ablehnen dürfen. Hieran än- derten auch die E-Mails vom 11. April 2021 und vom 15. Juni 2021 nichts. Die Vorinstanz habe verkannt, dass die E-Mail vom 15. Juni 2021 nicht an die Klägerin, sondern an die Beklagte gerichtet gewesen sei (Beschwerde S. 7). Der Klägerin könne daher nicht vorgeworfen werden, dass sie nicht auf das Interesse reagiert habe. Auch die E -Mail vom 11. April 2021 sei nicht an die Klägerin adressiert gewesen, sondern an Frau C., welche für die Beklagte gehandelt habe. Die Frage, was benötigt werde, sei nicht an die Klägerin gerichtet gewesen. Ihr könne deswegen auch kein Vorwurf ge- macht werden. Entgegen der Vorinstanz habe der potentielle Bürge in die- ser E-Mail zudem nicht nachgefragt, welche Unterlagen er vorlegen müsse, um seine Zahlungsfähigkeit zu beweisen, sondern habe blo ss Folgendes geschrieben: "Um Ihnen die nötige Sicherheit anbieten zu können, werde ich eine Bürgschaft für die Miete anbieten. Was benötigen Sie d azu von mir?" (Beschwerde S. 8). Die Klägerin habe mehrmals darauf hingewiesen, dass die Zahlungsfähigkeit ni cht gegeben sei. Gleichwohl habe die Be- klagte nicht reagiert und die Solvenz der potentiellen Nachmieterin und de- ren Partners nicht mit weiteren Unterlagen belegt. Die Klägerin sei nicht gefragt worden, welche Unterlagen notwendig wären. Die Ankündigung des Partners der potentiellen Nachmieterin, eine Bürgschaft einzugehen, sei zudem sehr vage gewesen. Er habe sich weder zur Höhe der Bürgschaft geäussert noch eine Bürgschaftserklärung vorgelegt. Die Klägerin habe demnach die potentielle Nachmieterin mangels Zahlungsfähigkeit ableh- nen dürfen (Beschwerde S. 9). 3.2.2. 3.2.2.1. Beruht die Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung, so kann der Gläu- biger die provisorische Rechtsöffnung verlangen (Art. 82 Abs. 1 SchKG). Der Richter spricht dieselbe aus, sofern der Betriebene nicht Einwendun- gen, welche die Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht (Art. 82 Abs. 2 SchKG). Eine Einwendung erscheint als glaubhaft, wenn objektive Anhaltspunkte vorliegen, welche die Behauptungen derart unter- mauern, dass der Richter überwiegend geneigt ist, an deren Wahrheit zu glauben. Blosse Beh auptungen genügen hinge gen nicht ( STÜCHELI, Die Rechtsöffnung, Diss. Zürich 2000, S. 349). 3.2.2.2. Der schriftliche Mietvertrag stellt für den darin unterschriftlich anerkannten fälligen Mietzins grundsätzlich einen gültigen Rechtsöffnungstitel dar. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter das Mietobjekt vorzeitig zurückgibt, es sei denn, der Mieter habe gleichzeitig einen zahlungsfähigen und zumutbaren Nachmieter i.S.v. Art. 264 Abs. 1 OR gestellt (vgl. BGE 134 III 267 E. 3 ). - 8 - Die Umstände, welche im Sinne von Art. 264 OR zur Befreiung oder Re- duktion seiner Schuldpflicht führen, hat der Mieter im Sinne von Art. 82 Abs. 2 SchKG glaubhaft zu machen (vgl. STAEHELIN, in: Basler Kommentar SchKG I, 3. Aufl. 2021, N. 116 zu Art. 82 SchKG). Nach Art. 264 Abs. 1 OR ist der Mieter dann von seiner Pflicht zur Mietzinszahlung befreit, wenn der von ihm vorgeschlagene Ersatzmieter (Nachmieter) für den Vermieter zu- mutbar und zudem zahlungsfähig und bereit ist, den Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen zu übernehmen. Grundsätzlich ist der Mieter ver- pflichtet, dem Vermieter alle notwendigen Informationen und Unterlagen zur Verfügung zu stellen, damit Letztgenannter die Zahlungsfähigkeit prü- fen kann (GIGER, Berner Kommentar, Die Miete, Art. 253 -273c. Art. 260– 266o OR, 2020, N. 73 zu Art. 264 OR). Sache des Vermieters ist es hinge- gen, den ihm angeb otenen – nach allgemeinen Kriterien objektiv tauglich erscheinenden – Ersatzmieter zu prüfen (HIGI/WILDISEN, in: Zürcher Kom- mentar, Die Miete, Art. 253 - 265 OR, 5. Aufl. 2019, N. 45 f. zu Art. 264 OR). Umstritten ist, ob der Vermieter den vorgeschlagenen Ersatzmieter um Informationen und den Mieter um Unterstützung anzugehen hat, wenn die spontan gelieferten Angaben für eine gehörige Prüfung nicht ausrei- chen. Ein Teil der Lehre vertritt die Auffassung, den Vermieter treffe keine Pflicht, selber nachzuforschen, sondern die Zumutbarkeit und Solvenz seien anhand der vom Mietinteressenten bzw. dem ausziehenden Mieter gelieferten Angaben zu prüfen (so etwa BÄTTIG, in: Schweizer Schriften zur Immobilienwirtschaft SVIT [Hrsg.], Das schweizerische Mietrecht , Kom- mentar, 4. Aufl. 2018, N. 13 f. und N. 37 zu Art. 264 OR). Ein anderer Teil der Lehre ist demgegenüber der Ansicht, der Vermieter habe den vorge- schlagenen Ersatzmieter um Informationen und den Mieter um Unterstüt- zung anzugehen, wenn die spontan gelieferten Angaben für eine gehörige Prüfung nicht ausreichten (so etwa WEBER, in: Basler Kommentar Obligati- onenrecht I, 7. Aufl. 2020, N. 5 zu Art. 264 OR). Das Bundesgericht hat diese Frage, so weit ersichtlich, noch nicht abschliessend beantwortet. In seinem Entscheid 4A_557/2012 hielt es immerhin fest, dass ein Mieter sei- nen Pflichten nach Art. 264 Abs. 1 OR nicht genügend nachkomme, wenn er dem Vermieter bloss den Namen eines Nachmieters nenne , ohne die Adresse oder andere Kontaktdaten anzugeben (BGE 4A_557/2012 E. 2.1). Im Entscheid 4A_332/2016 erwog es, es sei Sache des Mieters, der die Sache vorzeitig zurückgebe, einen Ersatzmieter zu suchen und vorzustel- len, der zahlungsfähig, objektiv zumutbar und bereit sei, den Mietvertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen. Der Vermieter müsse alle rele- vanten Informationen über den Kandidaten erhalten und danach eine aus- reichende Bedenkzeit haben. Erfülle der Mieter die diesbezüglichen Min- destanforderungen nicht, komme er seiner Verpflichtung nicht nach, so dass sein Angebot als ungenügend betrachtet werde. Mit Hinweis auf Art. 264 Abs. 3 lit. b OR erwog es weiter, der Vermieter sei jedoch verpflich- tet, das Zumutbare zu unternehmen, um seinen Schaden zu verringern (BGE 4A_332/2016 E. 3.2.4). In seinem Entscheid 4C.118/2002 hielt es - 9 - unter Bezugnahme auf Art. 264 Abs. 3 OR fest, der Vermieter dürfe grund- sätzlich das Resultat der Suchbemühungen des Mieters abwarten, habe jedoch dann selber aktiv zu werden, wenn er erkenne, dass der Mieter sich nicht oder ungenügend um die Weitervermietung bemühe und die Untätig- keit des Vermieters einen Verstoss gegen die Regeln von Treu und Glau- ben darstelle (BGE 4C.118/2002 E. 3.1). Unter Berücksichtigung der soeben darge legten bundesgerichtlichen Rechtsprechung zur Schaden- minderungspflicht des Vermieters gemäss Art. 264 Abs. 3 OR und des all- gemeinen Prinzips von Treu und Glauben scheint es folgerichtig, der Auf- fassung zu folgen, wonach der Vermieter den vorgeschlagenen Ersatzmie- ter um Informationen und den Mieter um Unterstützung anzugehen hat, wenn die spontan gelieferten Angaben für eine gehörige Prüfung nicht aus- reichen. 3.2.3. Entgegen den Ausführungen in der Beschwerde ist es somit zu Lasten der Klägerin auszulegen, dass sie die finanziellen Verhältnisse des potentiellen Bürgen nicht erfragt hat. Dies vor dem Hintergrund, dass die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 20. April 2021 Unterlagen zur offerierten Nach- mieterin zukommen liess (Klagebeilage 6), dem Anmeldeformular der prä- sentierten Nachmieterin bereits der potentielle Bürge zu entnehmen war (Klagebeilage 10) und die Klägerin zu keinem Zeitpunkt mehr Zeit für die Überprüfung der offerierten Nachmieterin verlangte (vgl. Klageantwortbei- lage 4 und Klagebeilage 7). Un abhängig davon, ob der potentielle Bürge an die Klägerin die Frage gestellt hat, welche Unterlagen von ihm benötigt würden, wäre es der Klägerin oblegen, die potentielle Nachmieterin bzw. deren Partner um Informationen bzw. Unterlagen betreffend die finanziellen Verhältnisse des Partners zu bitten bzw. die Beklagte als Mieterin um Un- terstützung hierzu anzugehen, wenn sie die Auffassung vertritt, dass das Fehlen dieser Informationen der gehörigen Überprüfung der Solvenz der Nachmieterin entgegensteht. Das versäumte Nachfragen der Klägerin betreffend die finanziellen Verhält- nisse des potentiellen Bürgen ist ihr vorliegend umso mehr anzulasten, weil jener mit E-Mail vom 11. April 2021 schrieb: "Um Ihnen die nötige Sicherheit anbieten zu können, werde ich eine Bürgschaft für die Miete anbieten. Was benötigen Sie dazu von mir?" (Klagebeilage 11; Klageantwortbeilage 4). Auch wenn der potentielle Bürge damit zwar nicht wortwörtlich gefragt hat, welche Unterlagen er vorlegen müsse, um seine Zahlungsfähigkeit zu be- weisen, ist diese Aussage doch dahingehend zu verstehen, dass er allge- mein nach notwendigen Informationen bzw. Unterlagen für die Bürgschaft der Miete – mithin auch Unterlagen, welche seine Zahlungsfähigkeit bewei- sen sollen – nachfragte. Der Klägerin ist zwar beizupflichten, dass aus der E-Mail vom 11. April 2021 nicht ersichtlich ist, dass diese an sie gerichtet war, wird darin doch bloss eine "Frau C." erwähnt, ohne dass erkennbar ist, für wen diese handelt . Aus den Aus führungen der Beklagten (act. 35) in - 10 - Verbindung mit Klageantwortbeilage 4 ergibt sich jedoch, dass die Beklagte der Klägerin diese E-Mail – und damit auch diese Frage – spätestens mit Schreiben vom 28. April 2021 als Beilage weiterleitete mit dem Vermerk "Bürge: Mailverkehr, Nachweis Geschäftstätigkeit, Bonitätsauskunft" (Kla- geantwortbeilage 4). Zusammengefasst war die Klägerin angehalten, entweder die Beklagte, die potentielle Nachmieterin oder direkt den potentiellen Bürgen hinsichtlich der fehlenden Informationen bzw. Unterlagen anzugehen. Mit der Vor - instanz ist festzustellen, dass dieses Unterlassen der eingehenden Prüfung der finanziellen Verhältnisse des potentiellen Bürgen daher zu Lasten der Klägerin auszulegen ist. 3.3. 3.3.1. Mit Beschwerde bringt die Klägerin sodann vor, die vorinstanzlic h vorge- nommene Internet-Recherche sei eine unzulässige Sachverhaltserhebung von Amtes wegen und habe das rechtliche Gehör der Klägerin verletzt. Zu- dem ändere auch die Internetsuche nichts daran, dass die vorgeschlagene Nachmieterin unzumutbar sei. Denn nach Art. 5 des Stockwerkeigentümer- reglements dürfe keine Tätigkeit ausgeübt werden, welche "den guten Ruf des Hauses beeinträchtigen könnte". Für eine Rufbeeinträchtigung sei nicht notwendig, dass die vorgeschlagene Nachmieterin tatsächlich eine Erotikdienstleistung anbiete, sondern es genüge, dass der Ruf des Hauses beeinträchtigt werden könne. Es bestehe stets eine gewisse Vermutung, dass eine Thai -Masseurin auch Erotikdienstleistungen anbiete. Dies er- gebe sich auch aus der E -Mail des Partners der vorgesch lagenen Nach- mieterin vom 11. April 2021, wo dieser explizit darauf hinweise, dass das Geschäftsmodell der vorgeschlagenen Nachmieterin nichts mit Erotik zu tun habe. Dieser Hinweis wäre nicht notwendig, wenn keine Vermutung be- stünde. Auch Thai-Masseurinnen, welche keine Erotikdienstleistungen an- böten, wiesen ausdrücklich auf diesen Umstand hin (Beschwerde S. 10 f.). Die vorgeschlagene Nachmieterin sei überdies unzumutbar, da das Miet- objekt aus medizinischen Praxisräumlichkeiten bestehe und so vermietet worden sei, wohingegen die vorgeschlagene Nachmieterin keine medizini- sche Tätigkeit ausübe. Ferner sei die vorgeschlagene Nachmieterin unzu- mutbar, weil sie nur über eine bis am 31. Dezember 2025 gültige Aufent- haltsbewilligung verfüge (Beschwerde S. 12). 3.3.2. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit i.S.v. Art. 264 Abs. 1 OR ist auf objektive Kriterien abzustellen. Massgeblich ist grundsätzlich die Sichtweise eines durchschnittlichen, vernünftig und korrekt denkenden Vermieters. Dabei ist indessen auf die Interessenlage des konkreten Vermieters durchaus Rück- sicht zu nehmen. Es müssen daher vernünftige Gründe vorliegen, damit der Vermieter einen Ersatzmieter als "objektiv unzumutbar" ablehnen kann - 11 - (BÄTTIG, a.a.O., N. 18 zu Art. 264 OR). Der Vermieter darf an den Ersatz- mieter keine anderen oder höheren Anforderungen stellen als an den aus- ziehenden Mieter, es sei denn, dieser habe sich nicht vertragskonform ver- halten. Welche Anforderungen an den ausziehenden Mieter gestellt wur- den und demzufolge an den Ersatzmieter zu stellen sind, ermittelt sich an- hand vertraglicher Kriterien, namentlich anhand des vereinbarten Ge- brauchszweckes und anhand der vereinbarten Gebrauchsmodalitäten, aber ebenso anhand des tatsächlich gelebten Mietverhältnisses (Berück- sichtigung der Mitmieter, des Stils, den die Hausbewohner unter sich pfle- gen etc.) und anhand der für den ausziehenden Mieter erkennbaren Gründe, die den Vermieter einst zum Vertragsschluss mit ihm bewogen ha- ben. Insoweit können auch subjektive Kriterien in die Beantwortung der Frage nach der Zumutbarkeit einfliessen (zum Ganzen HIGI/WILDISEN, a.a.O., N. 32 ff. zu Art. 264 OR). Auch in persönlicher Hinsicht ist es zuläs- sig, gewisse Anforderungen an den Ersatzmieter zu stellen. Dabei dürfen Nationalität, Geschlecht, Rasse, Religion oder Zivilstand für sich allein nicht als Ablehnungsgründe herangezogen werden. Insbesondere genügen un- bestimmte Befürchtungen bzw. eine grundsätzlich negative Einstellung ge- genüber einer gewissen Kategorie von Menschen nicht, um einen vorge- schlagenen Ersatzmieter abzulehnen. Ein ausländerrechtlicher Status darf z.B. nur dann als unzumutbar angesehen werden, wenn zu befürchten ist, dass der Interessent den Mietvertrag nicht für ausreichende Zeit überneh- men kann. Schliesslich obliegt es auch dem Vermieter, für die Einhaltung der Hausordnung (Rücksicht auf andere Mieter usw.) zu sorgen. Vor die- sem Hintergrund muss er keine Ersatzmieter akzeptieren, welche die Haus- ordnung empfindlich stören. Darüber hinaus ist der Vermieter verpflichtet, auf die bestehende Mieterzusammensetzung, die persönlichen Verhält- nisse und den Charakter von Mitmietern Rücksicht zu nehmen (zum Gan- zen GIGER, a.a.O., N. 74 f. zu Art. 264 OR). 3.3.3. 3.3.3.1. Zu prüfen ist zunächst das klägerische Vorbringen betreffend Rufbeein- trächtigung bzw. der Verletzung des Stockwerkeigentümerreglements. Be- reits im vorinstanzlich en Verfahren führte die Klägerin aus, es gebe eine beachtliche Anzahl von Thai-Masseurinnen, welche Erotikdienstleistungen anböten. Eine Praxis für Thai-Massagen sei geeignet, den Ruf der Liegen- schaft zu beeinträchtigen, sodass eine entsprechende Vermietun g gegen Art. 5 des Stockwerkeigentümerreglements verstosse und damit unzumut- bar sei (act. 7). Die Beklagte entgegnete, es sei absurd, dass die Klägerin mit einem belie- bigen Inserat von einer Website zu beweisen versuche, dass jeder Massa- gesalon in die "Rotlichtecke" gehöre. Auch das Stockwerkeigentümerreg- lement könne nicht als Hindernis für die Zumutbarkeit angeführt werden. Mit dem Massagesalon sei eine Nutzung als Praxis geplant gewesen, so - 12 - wie das Objekt zuvor auch als Praxisräumlichkeit vermietet worden sei. Im gleichen Gebäude befinde sich ferner ein Solarium, welch es ausdrücklich erlaubt sei (act. 34). Tatsächlich lässt sich Art. 5 des Stockwerkeigentümerreglements entneh- men, dass in den Stockwerkeinheiten und Nebenräumen des Hauses keine gewerbliche oder private Tätigkeit ausgeübt werden dürfe, die den guten Ruf des Hauses beeinträchtigen könnte (Klagebeilage 17). Wie die Kläge- rin selber ausgeführt hat, hat das Geschäftsmodell der potentiellen Nach- mieterin gemäss deren Auskunft nichts mit Erotik zu tun (act. 7). Die Klä- gerin macht nicht geltend, dass diese Auskunft falsch sei, hält aber statt- dessen dafür, dass eine beachtliche Anzahl von Thai-Masseurinnen Erotik- dienstleistungen anböten (act. 7). Auch wenn dies zutreffen mag, so ist es zugleich eine offenkundige Tatsache i.S.v. Art. 151 ZPO, dass es eine Viel- zahl von professionellen Massage -Praxen gibt, welche Thai -Massagen ohne Erotikbezug anbieten, es sich mithin bei der Thai -Massage um eine Massageart handelt, welche nicht grundsätzlich anrüchig is t. Zu berück- sichtigen ist jeweils auch das Umfeld, in dessen Rahmen Thai -Massagen angeboten werden. Wird eine Thai-Massage in einer Lokalität angeboten, welche keinen anrüchigen Eindruck macht, sondern – wie vorliegend – in einem Gebäude, dem ein guter Ruf anhaftet (vgl. act. 7), und besteht zu- dem ein professioneller und erotikfreier Auftritt der Massage -Praxis, ist grundsätzlich nicht zu vermuten, dass in dieser Praxis Erotikdienstleistun- gen angeboten werden. Dass es sich vorliegend anders verhalten hätte, ist nicht konkret dargetan. Damit gibt es aber keine Anhaltspunkte dafür, dass die fragliche Vermietung zwecks Betrieb einer Thai-Massage-Praxis zu ei- ner Rufschädigung des Hauses hätte führen können. Wie vorstehend aus- geführt, genügen unbestimmte Befürchtungen bzw. eine grundsätzlich ne- gative Einstellung gegenüber einer gewissen Kategorie von Menschen nicht, um einen vorgeschlagenen Ersatzmieter abzulehnen. Die Frage, ob die Vorinstanz mit ihrer Internet-Recherche den klägerischen Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt hat, kann offen gelassen werden. Wie soeben ausgeführt, handelt es sich beim Umstand, dass es eine be- achtliche Anzahl von Massage -Praxen bzw. Masseurinnen gibt, welche professionelle Thai-Massagen ohne Erotikbezug anbieten, um eine offen- kundige Tatsache. Die Wahrung des rechtlichen Gehörs stellt keinen Selbstzweck dar. Wenn – wie vorliegend – nicht ersichtlich ist, inwiefern die Verletzung des rechtlichen Gehörs einen Einfluss auf das Verfahren haben könnte, besteht kein Interesse an der Au fhebung des angefochtenen Ent- scheids (BGE 4D_31/2021 E. 2.1). Infolgedessen ist hierauf nicht weiter einzugehen. - 13 - 3.3.3.2. Hinsichtlich des Vorbringens betreffend Mietzweck brachte die Klägerin im vorinstanzlichen Verfahren vor, sie habe die Räumlichkeiten als med izi- nisch genutzte Praxisräumlichkeiten vermietet, wohingegen die Nachmie- terin diese als Masseurin verwende wolle (act. 7). Dass dies zur Unzumut- barkeit der vorgeschlagenen Nachmieterin führe, hat sie allerdings nicht ausdrücklich vorgebracht (act. 7). Im Übrigen hat die Beklagte ohnehin das klägerische Vorbringen bestritt en und ausgeführt, dass die potentielle Nachmieterin die Räumlichkeiten zu den gleichen Konditionen und eben- falls als Praxisräume und Büro habe nutzen wollen. Mit dem Massagesalon sei eine Nutzung als Praxis geplant gewesen, so wie das Objekt vorher auch als Praxisräumlichkeit vermietet worden sei (act. 34 ). Tatsächlich lässt sich dem Mietvertrag unter der Rubrik Mietobjekt entnehmen, dass das Mietobjekt zur Benützung als "Praxisräumlichkeit en" vermietet wird, wobei entgegen den klägerischen Vorbringen nicht zusätzlich von "medizi- nisch genutzten" Räumlichkeiten die Rede ist (Klagebeilage 5). Inwiefern Massage-Praxen nicht vom Begriff Praxisräumlichkeit (ohne Zusatz der medizinischen Nutzung) umfasst werden sollen, bringt die Klägerin weder substantiiert vor, noch ist dies ersichtlich. 3.3.3.3. Zu prüfen bleibt letztlich das klägerische Vorbringen betreffend Aufenthalts- bewilligung. Hierzu führte die Klägerin im vorinstanzlichen Verfahren aus, dass die vorgeschlagene Nachmieterin nur über eine bis am 31. Dezember 2025 gültige Aufenthaltsbewilligung verfüge, sodass ihr Aufenthalt in der Schweiz bis zum Ende der Mietdauer am 31. März 2026 nicht gesichert sei (act. 7). Diesbezüglich ist aber zu beachten, dass der Partner der vorge- schlagenen Nachmieterin eine Solidarbürgschaft anbot. Selbst wenn die vorgeschlagene Nachmieterin für die letzten drei Monate der Mietdauer die Schweiz hätte verlassen müssen, so hätte die Klägerin auf den Solidarbür- gen zurückgreifen können. Von einer Unzumutbarkeit ist deshalb nicht aus- zugehen. 3.4. Zusammengefasst ergibt sich, dass die Vorinstanz im Ergebnis zu Recht das klägerische Gesuch um Gewährung der provisorischen Rechtsöffnung abgewiesen hat. Auf die Anträge der Klägerin, d er Beklagten sei die vor - instanzliche Entscheidgebühr aufzuerlegen und sie sei zu verpflichten, der Klägerin eine Parteientschädigung auszurichten, ist deshalb nicht weiter einzugehen. Ebenso wenig ist die Sache an die Vorinstanz zurückzuwei- sen. Die entsprechenden Beschwerdebegehren sind abzuweisen. - 14 - 4. 4.1. Mit Beschwerde bringt die Klägerin ferner vor, die Vorinstanz habe der Be- klagten zu Unrecht eine Parteientschädigung samt Mehrwertsteuer zuge- sprochen. Die Beklagte sei mehrwertsteuerpflichtig und könne die an ihre Rechtsvertreterin geleistete Mehrwertsteuer als Vorsteuer abziehen, wes- halb sie keinen Anspruch auf einen Mehrwertsteue rzuschlag habe (Be- schwerde S. 13). 4.2. Mit Beschwerdeantwort entgegnet die Beklagte hierzu lediglich, die kläge- rischen Ausführungen würden bestritten und der vorinstanzliche Entscheid sei vollumfänglich zu bestätigen (Beschwerdeantwort S. 8). 4.3. Die Prozessentschädigung dient dazu, den der obsiegenden Partei erlitte- nen Schaden aus der rechtsanwaltlichen Parteivertretung im Verfahren zu ersetzen. Sie ist deshalb Schadenersatz im Sinne von Art. 18 Abs. 2 lit. i MWSTG und als solche nicht mehrwertsteuerpflichtig. Bei der Bemessung der Prozessentschädigung ist die Mehrwertsteuer trotzdem zu berücksich- tigen, wenn die obsiegende Partei selber n icht mehrwertsteuerpflichtig ist und ihr mit den Honorarrechnungen Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt wird. In diesen Fällen wird die obsiegende Partei wegen der fehlenden Mehrwertsteuerpflicht durch die ihr in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer finanziell belastet. Im Gegensatz dazu fehlt eine solche Belastung bei einer mehrwertsteuerpflichtigen Partei, da bzw. wenn diese die abgelieferte Mehrwertsteuer als Vorsteuer von ihrer eigenen Mehrwertsteuerrechnung in Abzug bringen kann (Art. 28 Abs. 1 lit. a MWST; zum Ganzen Aargauer Merkblatt zur Frage der Berücksichtigung der Mehrwertsteuer bei der Be- messung der Parteientschädigung, abrufbar unter https://www.ag.ch/me- dia/kanton-aargau/jb/dokumente/obergericht/handelsgericht/merkblatt- mwst.pdf, Ziff. 1). 4.4. Wie sich dem UID -Register entnehmen lässt, ist die Beklagte mehrwert- steuerpflichtig ([...]). Die Vorinstanz hat ihr folglich zu Unrecht einen Mehr- wertsteuerzuschlag von Fr. 81.60 zugesprochen. Der vorinstanzliche Ent- scheid ist entsprechend anzupassen. 5. Vorliegend obsiegt die Klägerin einzig hinsichtlich der Mehrwertsteuer be- treffend einen Betrag von Fr. 81.60, wohingegen sie in der Hauptsache be- treffend einen Betrag von Fr. 10'700.00 unterliegt. Es rechtfertigt sich da- her, die Prozesskosten des obergerichtlichen Verfahrens vollumfänglich der Klägerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 und 2 ZPO i.V.m. Art. 95 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten sind auf Fr. 600.00 festzusetzen (Art. 48 i.V.m. - 15 - Art. 61 Abs. 1 GebV SchKG) und werden mit dem von der Klägerin in glei- cher Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet (Art. 111 Abs. 1 ZPO). Die Klägerin ist zudem zu verpflichten, der Beklagten eine richterlich auf Fr. 1'314.00 (Grundentschädigung Fr. 1'685.00 [Fr. 3'370.00 {Fr. 1'230.00 + 20 % des Streitwerts von Fr. 10'700.00; vgl. § 3 Abs. 1 lit. a Ziff. 2 AnwT}, davon 50 % {§ 3 Abs. 1 lit. a AnwT i.V.m. § 3 Abs. 2 Satz 1 AnwT}]; Abzug von 20 % wegen fehlender Verhandlung [§ 6 Abs. 2 AnwT]; Zuschlag von 20 % für die Eingabe vom 31. August 2022 [§ 6 Abs. 3 AnwT]; 25 % Rechts- mittelabzug [§ 8 AnwT]; Auslagen von pauschal Fr. 50.00; kein Mehrwert- steuerzuschlag) festzusetzende Parteientschädigung zu bezahlen. Das Obergericht erkennt: 1. 1.1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde der Klägerin werden die Dispo- sitiv-Ziffern 3 und 4 des Entscheids des Präsidiums des Bezirksgerichts Q. vom 20. September 2022 aufgehoben und durch folgende Bestimmungen ersetzt: 3. Die Kostennote der Vertreterin der Gesuchsgegnerin, Michèle D ürrenber- ger, Rechtsanwältin in Rheinfelden, wird im Umfang von Fr. 1'059.50 (inkl. Auslagen) richterlich genehmigt. 4. Die Gesuchstellerin hat der Gesuchsgegnerin eine Parteientschädigung von Fr. 1'059.50 (inkl. Auslagen) zu bezahlen. 1.2. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die obergerichtliche Entscheidgebühr von Fr. 600.00 wird der Klägerin auf- erlegt und mit dem von ihr in gleicher Höhe geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. 3. Die Klägerin wird verpflichtet, der Beklagten für das Beschwerdeverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'314.00 (inkl. Auslagen) zu bezahlen. Zustellung an: [...] - 16 - Rechtsmittelbelehrung für die Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 ff., Art. 90 ff. BGG) Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift- lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die Be- schwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben werden. In vermögens- rechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert in arbeits- und mietrechtlichen Fällen mindestens Fr. 15'000.00 bzw. in alle n übrigen Fällen mindes- tens Fr. 30'000.00 beträgt, es sei denn, es stelle sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung oder es handle sich um einen Ent scheid des Konkurs - und Nachlassrichters (Art. 44 Abs. 1, Art. 72, Art. 74, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1 BGG). Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bun- desgericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Un terschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht (Art. 95 ff. BGG) verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Be- deutung stellt, ist auszuführen, warum diese Voraussetzung erfüllt ist. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefochtene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Der Streitwert des kantonalen Verfahrens beträgt Fr. 10'700.00. Rechtsmittelbelehrung für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 ff. BGG) Gegen Entscheide, die das Verfahren abschliessen, kann innert 30 Tagen, von der schrift- lichen Eröffnung der vollständigen Ausfertigung des Entscheides an gerechnet, die subsidi- äre Verfassungsbeschwerde an das Schweizerische Bundesgericht erhoben wer- den, soweit keine Beschwerde nach den Artikeln 72 - 89 BGG zulässig ist (A rt. 44 Abs. 1, Art. 90, Art. 100 Abs. 1 und Art. 112 Abs. 1, Art. 113, Art. 117 BGG). Die Beschwerde ist schriftlich oder in elektronischer Form beim Schweizerischen Bun- desgericht einzureichen (Art. 42 BGG). Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtsspra che abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Un terschriften bzw. eine anerkannte elektronische Signatur zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid verfassungsmässige Rechte (Art. 116 BGG) verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizu legen, soweit die Partei sie in den Händen hat; ebenso ist der angefoch tene Entscheid beizulegen (Art. 42 BGG). Wird gegen einen Entscheid sowohl ordentliche Beschwerde als auch Verfassungs- beschwerde ge führt, sind beide Rechtsmittel in der gleichen R echtsschrift einzureichen (Art. 119 Abs. 1 BGG). - 17 - Aarau, 13. Februar 2023 Obergericht des Kantons Aargau Zivilgericht, 5. Kammer Der Präsident: Der Gerichsschreiber: Brunner Hess