<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2002 151 S.660</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">660</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> [...]<br/> <br/> <span class="ft2"><b>151</b></span> <span class="ft2"><b>Attikageschoss.</b></span><br/> <span class="ft3">-</span> <span class="ft2"><b>Bei terrassierten Bauten berechnet sich die zulässige Attikagrundflä-</b></span><br/> <span class="ft2"><b>che nicht allein aufgrund der Geschossfläche der darunter liegenden</b></span><br/> <span class="ft2"><b>(übergrossen) Terrassenstufe, sondern es ist die gesamte terrassierte</b></span><br/> <span class="ft2"><b>Baute zu betrachten und nach optischen und funktionalen Kriterien</b></span><br/> <span class="ft2"><b>zu urteilen.</b></span><br/> <br/> <span class="ft4">Entscheid des Baudepartements vom 29. Mai 2002 in Sachen R. AG gegen</span><br/> <span class="ft4">Gemeinderat B.</span><br/> <br/> <span class="ft5"><i>Sachverhalt</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">Die Bauherrschaft hat eine Terrassensiedlung, bestehend aus ei-</span><br/> <span class="ft1">nem Erdgeschoss (Garagen) und drei Obergeschossen (Wohneinhei-</span><br/> <span class="ft1">ten mit Keller), erstellt. Die einzelnen Terrassenstufen sind um je 5.5</span><br/> <span class="ft1">m zurückversetzt. - Die Bauherrschaft plant nun, das dritte Oberge-</span><br/> <span class="ft1">schoss gegen den Hang zu verlängern und den Hang um eine Zim-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">661</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">mertiefe abzugraben. Auf dem so vergrösserten, freigelegten Oberge-</span><br/> <span class="ft1">schoss will sie ein zusätzliches, ebenfalls um 5.5 m zurückversetztes</span><br/> <span class="ft1">Geschoss errichten, das kleiner ist als das dritte Obergeschoss, aber</span><br/> <span class="ft1">gleich gross wie die ersten beiden Obergeschosse. Die Bauherrschaft</span><br/> <span class="ft1">hält dieses vierte Obergeschoss für ein Attikageschoss; ein solches</span><br/> <span class="ft1">würde nach kommunalem Recht nicht zur Ausnützung zählen. Der</span><br/> <span class="ft1">Gemeinderat dagegen ist der Ansicht, dass für die Berechnung der</span><br/> <span class="ft1">zulässigen Attikagrösse nicht das dritte Obergeschoss als Grundflä-</span><br/> <span class="ft1">che zu nehmen sei, sondern der Durchschnitt aller Obergeschosse,</span><br/> <span class="ft1">und hat das Baugesuch abgelehnt. Die Bauherrschaft erhebt dagegen</span><br/> <span class="ft1">erfolglos Beschwerde beim Baudepartement.</span><br/> <br/> <span class="ft5"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft1">5.b-d) [Auch bei terrassierten Bauten (§ 12 Abs. 3 ABauV) ist</span><br/> <span class="ft1">es grundsätzlich möglich, auf der obersten Terrassenstufe ein Attika-</span><br/> <span class="ft1">geschoss (§ 16a ABauV) zu errichten; dass dieses terrassenähnlich</span><br/> <span class="ft1">zurückversetzt ist, ist ohne Bedeutung für die Beurteilung der Frage,</span><br/> <span class="ft1">ob es sich um ein Attikageschoss handle.]</span><br/> <span class="ft1">6.a) Fraglich ist, ob es sich beim vierten Obergeschoss um ein</span><br/> <span class="ft1">,,verkleinertes Geschoss" [und also um ein Attikageschoss] gemäss</span><br/> <span class="ft1">§ 16a Abs. 1 ABauV handelt.</span><br/> <span class="ft1">Das dritte Obergeschoss ist wesentlich grösser als die beiden</span><br/> <span class="ft1">anderen Obergeschosse, weil es anschliessend an die selbständige</span><br/> <span class="ft1">Wohneinheit bergwärts erweitert wurde mit Räumen, die teilweise</span><br/> <span class="ft1">ihm dienen, teilweise allen Geschossen und teilweise nur dem vierten</span><br/> <span class="ft1">Geschoss. (...) Das vierte Obergeschoss ist 2,8 m hoch. Wird von der</span><br/> <span class="ft1">Fläche des dritten Obergeschosses (mit einer Tiefe von 13,75 m)</span><br/> <span class="ft1">ausgegangen, so weist das vierte Geschoss (mit einer Tiefe von 8,15</span><br/> <span class="ft1">m) exakt die maximal zulässige Grundfläche gemäss § 16a Abs. 2</span><br/> <span class="ft1">erster Satz ABauV auf, nämlich 163,82 m</span><span class="ft6"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">(...). Es hat genau die</span><br/> <span class="ft1">gleiche Grundfläche wie die selbständigen drei anderen Wohnein-</span><br/> <span class="ft1">heiten, abgesehen von einzelnen ,,Kellerräumen", welche die anderen</span><br/> <span class="ft1">Geschosse aufweisen (...). Der Gemeinderat spricht deshalb nicht</span><br/> <span class="ft1">mehr von einem verkleinerten Geschoss. Er vergleicht dabei mit den</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">662</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">Bruttogeschossflächen der unteren drei Geschosse und stellt für die</span><br/> <span class="ft1">Berechnung der zulässigen Attikagrundfläche sinngemäss auf den</span><br/> <span class="ft1">Durchschnitt der Bruttogeschossflächen der drei Obergeschosse ab.</span><br/> <span class="ft1">Die Beschwerdeführerin hält dies für ein sachfremdes und unzulässi-</span><br/> <span class="ft1">ges Kriterium.</span><br/> <span class="ft1">b) Der Begriff des ,,verkleinerten" Geschosses ist in § 16a</span><br/> <span class="ft1">Abs. 2 zwar rechnerisch definiert. Bei terrassierten Bauten kann</span><br/> <span class="ft1">jedoch nicht einfach auf die Grundfläche des darunter liegenden</span><br/> <span class="ft1">Geschosses abgestellt werden, weil der Verordnungsgeber auf ein</span><br/> <span class="ft1">,,Normalgeschoss"</span> <span class="ft1">abstellt</span> <span class="ft1">(...).</span> <span class="ft1">Zudem</span> <span class="ft1">geht</span> <span class="ft1">es</span> <span class="ft1">um</span> <span class="ft1">eine</span><br/> <span class="ft1">Gesamtbetrachtung der einzelnen Terrassenhäuser: Dies sowohl in</span><br/> <span class="ft1">architektonischer Hinsicht, als auch was die Frage der Ausnützung</span><br/> <span class="ft1">betrifft, die nicht am einzelnen Gebäudeteil, sondern am gesamten</span><br/> <span class="ft1">Gebäude und der Grundstücksfläche anknüpft. Wäre dem nicht so,</span><br/> <span class="ft1">dann könnte das Attikageschoss wie hier von einem üblichen</span><br/> <span class="ft1">Vollgeschoss nicht mehr unterschieden werden, was unzulässig wäre</span><br/> <span class="ft1">(vgl. Baurechtsentscheide Kanton Zürich [BEZ] 1997 Nr. 19).</span><br/> <span class="ft1">Insofern ist der Ansatz des Gemeinderats einleuchtend, auf die</span><br/> <span class="ft1">durchschnittliche Fläche aller Obergeschosse abzustellen. Dass er</span><br/> <span class="ft1">das (kleinere) sog. Erdgeschoss nicht eingerechnet hat, kommt der</span><br/> <span class="ft1">Bauherrin und Beschwerdeführerin zugute und ist ebenfalls nach-</span><br/> <span class="ft1">vollziehbar, weil es sich nicht um bewohnte Räume, sondern um</span><br/> <span class="ft1">Garagen handelt. Allerdings wäre es in Anlehnung an eine ,,Nor-</span><br/> <span class="ft1">malbaute" wohl sachgerechter, nicht auf die Bruttogeschossfläche,</span><br/> <span class="ft1">sondern auf die Grundfläche der Geschosse abzustellen. Die bergsei-</span><br/> <span class="ft1">tig nicht durchgehend sondern nur gerade im östlichen Teil ange-</span><br/> <span class="ft1">bauten Kellerräume, die nach aussen nicht oder kaum in Erscheinung</span><br/> <span class="ft1">treten, wären dabei nicht einzurechnen. So gerechnet ergäbe sich eine</span><br/> <span class="ft1">durchschnittliche Fläche von rund 201 m</span><span class="ft6"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">und somit eine maximale</span><br/> <span class="ft1">Attikagrundfläche von gut 88 m</span><span class="ft6"><sup>2</sup></span> <span class="ft1">statt vorliegend gut 163 m</span><span class="ft6"><sup>2</sup></span><span class="ft1">, was</span><br/> <span class="ft1">immer noch eine selbständige Wohneinheit zulassen würde (...).</span><br/> <span class="ft1">Bei terrassierten Bauten ist es jedoch nicht sachgerecht, die zu-</span><br/> <span class="ft1">lässige Attikagrundfläche exakt zu errechnen, indem als Basis der</span><br/> <span class="ft1">Durchschnitt aller Geschosse genommen wird, wie es der Gemeinde-</span><br/> <span class="ft1">rat jedenfalls vergleichsweise zu tun scheint. Anders als beim Nor-</span><br/> <span class="ft1">malfall (mit einer einheitlichen, rechteckigen Geschossfläche), wo</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Bau-, Raumplanungs- und Umweltschutzrecht</span> <span class="page_no">663</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">§ 16a Abs. 2 ABauV eine exakte Definition vorgibt, ist bei einer ter-</span><br/> <span class="ft1">rassierten Baute der Begriff des ,,verkleinerten Geschosses" gemäss</span><br/> <span class="ft1">§ 16a Abs.1 ABauV ein unbestimmter Rechtsbegriff, weil die mass-</span><br/> <span class="ft1">gebliche Geschossfläche nicht eindeutig gegeben ist. Der unbe-</span><br/> <span class="ft1">stimmte Rechtsbegriff ist auszulegen. Somit besteht für die rechts-</span><br/> <span class="ft1">anwendende Behörde ein Ermessen, ähnlich wie schon beim Begriff</span><br/> <span class="ft1">der ,,terrassierten Baute". Wann ein Attikageschoss ein verkleinertes</span><br/> <span class="ft1">Geschoss ist, lässt sich hier nicht mathematisch sagen, weil die</span><br/> <span class="ft1">rechtsanwendende Behörde dem Einzelfall nicht gerecht wird, wenn</span><br/> <span class="ft1">einfach rechnerisch der Durchschnitt aller Geschosse als Basis ge-</span><br/> <span class="ft1">nommen wird. Dies trifft insbesondere bei grösseren Abgrabungen</span><br/> <span class="ft1">zu. Hingegen kann die Berechnung des Durchschnitts einen wichti-</span><br/> <span class="ft1">gen Anhaltspunkt liefern. Weitere entscheidende Kriterien sind - wie</span><br/> <span class="ft1">schon beim Begriff der terrassierten Baute - der optische Eindruck</span><br/> <span class="ft1">und die Funktionalität der einzelnen Gebäudeteile.</span><br/> <span class="ft1">Unter diesen Aspekten erscheint das vierte Obergeschoss nicht</span><br/> <span class="ft1">als verkleinertes Geschoss, sondern als optisch und funktionell</span><br/> <span class="ft1">gleichwertig wie die übrigen drei Obergeschosse. Somit ist es als</span><br/> <span class="ft1">Vollgeschoss anzusehen und bei der Ausnutzung einzurechnen. Die-</span><br/> <span class="ft1">ses Ergebnis ist auch in der Hinsicht gerechtfertigt, dass das Projekt</span><br/> <span class="ft1">kaum Grün- und Freiflächen auf der Parzelle vorsieht und dass die</span><br/> <span class="ft1">Gemeinde in der Wohnzone A auch bei Arealüberbauungen keinen</span><br/> <span class="ft1">Ausnutzungsbonus vorsieht (§§ 4 Abs. 1 und 32 Abs. 2 BNO); wird</span><br/> <span class="ft1">das oberste Geschoss an die Ausnützung angerechnet (was hier eine</span><br/> <span class="ft1">Ausnützungsübertragung voraussetzt), sinkt dafür die bauliche</span><br/> <span class="ft1">Dichte im angrenzenden Bereich, wodurch ein gewisser Ausgleich</span><br/> <span class="ft1">entsteht.</span><br/> <span class="ft1">c) Würde man der Auffassung der Beschwerdeführerin folgen,</span><br/> <span class="ft1">dass nur die Fläche des darunter liegenden Geschosses massgebend</span><br/> <span class="ft1">ist, so könnte eine Grundeigentümerin durch die ,,Aufblähung" die-</span><br/> <span class="ft1">ses Geschosses eine fast beliebig grosse Attikagrundfläche schaffen,</span><br/> <span class="ft1">die gegebenenfalls ein Attikageschoss entstehen lässt, das grösser ist</span><br/> <span class="ft1">als die übrigen Obergeschosse, was die Absichten des Gesetzgebers</span><br/> <span class="ft1">unterlaufen würde.</span><br/> <span class="ft1">Vorliegend scheint auch der Umstand stossend, dass die Bau-</span><br/> <span class="ft1">herrin dazu das Terrain abgräbt (...) - und so teilweise ,,unterirdisch"</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2002</span> <span class="title">Verwaltungsbehörden</span> <span class="page_no">664</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft1">die rechnerische Grundlage für eine Attikawohnung schafft, die ohne</span><br/> <span class="ft1">die Räume im dritten Geschoss schon gleich gross ist, wie die ande-</span><br/> <span class="ft1">ren drei Wohneinheiten. Es ist auf jeden Fall nicht sachgerecht, den-</span><br/> <span class="ft1">jenigen Teil des dritten Obergeschosses (Grundriss), der quasi unter</span><br/> <span class="ft1">dem gewachsenen Terrain liegt, zur Berechnung der Grundfläche</span><br/> <span class="ft1">hinzuzuziehen. (...)</span><br/> <span class="ft1">d) Zusammenfassend ergibt sich, dass sich bei terrassierten</span><br/> <span class="ft1">Bauten die zulässige Attikagrundfläche nicht allein aufgrund der</span><br/> <span class="ft1">Geschossfläche des darunter liegenden Geschosses gemäss § 16a</span><br/> <span class="ft1">Abs. 2 ABauV berechnen lässt, sondern dass die gesamte terrassierte</span><br/> <span class="ft1">Baute zu betrachten und nach optischen und funktionalen Kriterien</span><br/> <span class="ft1">zu entscheiden ist, wo die Grenze für ein verkleinertes Geschoss</span><br/> <span class="ft1">liegt. Der Durchschnitt der Geschossflächen aller Vollgeschosse kann</span><br/> <span class="ft1">im Rahmen einer Berechnung gemäss § 16a Abs. 2 ABauV einen</span><br/> <span class="ft1">gewissen Anhaltspunkt geben.</span><br/></div> </div> </body> </html>