Baurekursgericht des Kantons Zürich 2. Abteilung G.-Nr. R2.2012.00073 BRGE II Nr. 0144/2012 Entscheid vom 4. September 2012 Mitwirkende Abteilungspräsident Peter Rütimann, Baurichter Adrian Bergmann, Baurich- ter Stefano Terzi, Gerichtsschreiber Antonio Frigerio in Sachen Rekurrentin R. & R. AG, [….] gegen Rekursgegner Gemeinderat X., [….] betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 25. Mai 2011; Baubewilligung für acht Meh r- familienhäuser (Arealüberbauung) _______________________________________________________ R2.2012.00073 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 25. Mai 2011 erteilte der Gemeinderat X. der R. & R. AG die baurechtliche Bewilligung für die Erstellung einer Arealüberbauung. B. Hiegegen wandte sich die R. & R. AG mit Rekurseingabe vom 23. Juni 2011 rechtzeitig an das Baurekursgericht und beantragte, Dispositiv Ziffern 2.2.8 und 2.14 des angefochtenen Beschlu sses seien aufzuheben. Sodann sei ihr eine Umtriebsentschädigung zuzusprechen (G.-Nr. R2.2011.00104). C. Gegen denselben Beschluss wandten sich auch P. B. und 27 weitere Re- kurrierende mit gemeinsamer Rekurseingabe vom 27. Juni 2011 rech tzeitig an das Baurekursgericht und beantragten die Aufhebung des B eschlusses sowie die Zusprechung einer Umtriebsentschädigung (G .-Nr. R2.2011.00105). D. Mit Präsidialverfügungen vom 27. und 29. Juni 2011 wurden die Reku rs- eingänge vorgemerkt und die Vernehmlassungsverfahren eröffnet. In se i- nen Stellungnahmen vom 23. und 26. Augu st 2011 beantragte der G e- meinderat die Abweisung der Rekurse und die Zusprechung von U mtrieb- sentschädigungen. Dieselben Anträge stellte die R. & R. AG am 23. August 2011 im Nachbarrekursverfahren. E. Mit Entscheid vom 22. Novemb er 2011 hiess das Baurekursgericht den Nachbarrekurs gut und schrieb den Bauherrenrekurs als gegenstandslos geworden ab (BRGE II Nrn. 0272/2011 und 0273/2011). F. Mit Urteil vom 22. Februar 2012 hiess das Verwaltungsgericht eine gegen den genannten Entschei d gerichtete Beschwerde der R. & R. AG gut und R2.2012.00073 Seite 3 wies die Sache zur Weiterbehandlung an das Baurekursgericht zurück. Es wurden zwei neue Geschäfte eröffnet, die unter den Nummern G. -Nrn. R2.2012.00073 und R2.2012.00074 geführt wer den. Das Nachbarrekurs- verfahren G. -Nr. R2.2012.00074 wurde am 11. Juli 2012 einvernehmlich sistiert. G. Auf die Parteivorbringen wird, soweit für den Entscheid erforderlich, in den Erwägungen Bezug genommen. Es kommt in Betracht: 1. Die Rekursverf ahren R2.2011.00073 und R2.2012.00074 betreffen zwar dieselbe Baubewilligung, wenden sich aber gegen unterschiedliche Teile des Beschlusses. Weil sich im Nachbarrekurs eine aussergerichtliche Ein i- gung abzeichnete, beantragte die Bauherrschaft am 10. Juli 2 012, der Bauherrenrekurs sei einem Entscheid zuzuführen und der Nachbarrekurs sei zu sistieren. Diesem Antrag wird entsprochen. Deshalb wird mit dem vorliegenden Urteil ausschliesslich über den Bauherrenrekurs entschieden. 2.1. Das Bauvorhaben ist als Arealüberbauung geplant und umfasst acht Meh r- familienhäuser mit 58 Wohnungen und eine Tief garage, die auf dem über 14'000 m2 grossen, zwischen der Reppischtalstrasse und der Langf u- renstrasse gelegenen Baugrundstück erstellt werden sollen. Die angefoch- tenen Dispositiv Ziffern 2.2.8 und 2.14 der Baubewilligung lauten: „Hindernisfreiheit Wege: Prüfung oberirdischer, rollstuhlgängiger Zugang zu den Häusern 1 -3 sowie stufenlose Verbindung zwischen Kinderspie lplatz und den Häusern 5 und 6.“ „Detailpläne bzw. Nachweis e über die Einhaltung der SIA -Norm 500 Hi n- dernisfreie Bauten, Ausgabe 2009, soweit durch das BehiG vom 13.12.2002, bzw. § 239 Abs. 4 PBG vorgeschrieben bzw. Bestätigung der Behinderten Konferenz Zürich über die Einhaltung der Vorschriften.“ R2.2012.00073 Seite 4 2.2. Die Rekurr entin verlangt die Aufhebung dieser Auflagen mit der Begrü n- dung, das Behindertengleichstellungsgesetz (BehiG) gelte nur für Woh nge- bäude mit mehr als acht Wohneinheiten, wobei frei stehende Gebäude und zusammengebaute Gebäude mit eigenständiger Erschliessun g je ei nzeln zu betrachten seien. Falle ein Bauvorhaben nicht in den Anwendung sbe- reich des Behindertengleichstellungsgesetzes, so könne auch nicht gestützt auf § 71 PBG vom Bauherrn behindertengerechtes Bauen verlangt werden. Vorliegend geplant seien selbs tändige Gebäude im Sinne der z itierten Rechtsprechung, von denen keines über mehr als acht Wohnungen verf ü- ge. 2.3. Auch die Vorinstanz geht davon aus, dass das Behindertengleichstellung s- gesetz vorliegend nicht zur Anwendung kommt. Zu berücksichtigen sei j e- doch § 239 Abs. 4 PBG, wonach bei Wohnüberbauungen die Bedürfnisse von Behinderten und Betagten in angemessenem Umfang zu berücksicht i- gen seien. § 34 Abs. 1 der Besonderen Bauverordnung I (BBV I) erkläre neben den bundesgesetzlichen Bestimmungen auch das k antonale Recht als massgebend. Gemäss § 34 Abs. 2 BBV I seien die Richtlinien und Normalien gemäss Anhang 2.5 BBV I zu beachten. Aufgrund der Stellun g- nahme ihres Ortsplaners sei die Vorinstanz der Meinung, dass rollstuh l- gängige und kinderwagengerechte Zugä nge zu allen Gebäuden und zum Kinderspielplatz mittels Anlage seitlicher Rampen möglich erschienen. Vo r- erst sei lediglich die Prüfung derartiger, vermutlich geringfügiger, A npas- sungen verlangt worden. Auch eine behindertengerechte Gestaltung der Wohnungen sollte ohne wesentliche Änderungen möglich sein. Eins tweilen sei die Einreichung von Detailplänen verlangt worden. 3. In Dispositiv Ziffer 2.2.8 des angefochtenen Beschlusses wird verlangt, dass ein oberirdischer, rollstuhlgängiger Zugang zu den Häusern 1 -3 und eine stufenlose Verbindung zwischen Kinderspielplatz und den Häusern 5 und 6 geprüft werde. Sinngemäss ist in dieser Nebenbestimmung die Au s- sage enthalten, dass der vorgelegte Umgebungsplan (act. 16.22) nicht vo r- behaltlos bewilligt werde, sondern das s - je nach Ausgang der verlangten Prüfung - zusätzliche Auflagen betreffend die konkrete Ausgestaltung der R2.2012.00073 Seite 5 betreffenden Wegabschnitte bzw. Hauszugänge in die Baubewilligung au f- genommen werden könnten. Diese Nebenbestimmung ist nur dann sin n- voll, wenn eine Rechtsgrundlage für eine stufenlose Wegführung besteht, welche entsprechende Auflagen erst ermöglicht. Genau das stellt die R e- kurrentin in Abrede. Demgegenüber ist die Auflage in Dispositiv Ziffer 2.14 des angefochtenen Beschlusses etwas bestimmter formul iert. Es wird ein hindernisfreies Bau- en im Gebäudeinnern verlangt, soweit dies vom Behindertengleichste l- lungsgesetz bzw. § 239 Abs. 4 PBG vorgeschrieben werde. Die Einhaltung dieser Auflage ist mittels Detailplänen bzw. Nachweisen zu belegen. Auch diesbezüglich stellt die Rekurrentin die Rechtsgrundlage in Frage. 4.1. Für die Umgebungsgestaltung ist seitens der eidgenössischen Gesetzg e- bung vorab Art. 3 lit. a BehiG von Bedeutung. Danach gilt das Behinde rten- gleichstellungsgesetz für öffentlich zugängliche Ba uten und Anlagen, für welche nach Inkrafttreten dieses Gesetzes eine Bewilligung für den Bau oder für die Erneuerung der öffentlich zugänglichen Bereiche erteilt wird. Gemäss Dispositiv Ziffer 1.1.1.4 des angefochtenen Beschlusses sind z u- mindest Teile des Wegnetzes auf dem Baugrundstück der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen. Diese Wegverbindungen werden damit zu öffen tlich zugänglichen Anlagen. Welche Teile zu diesem öffentlichen Wegnetz gehö- ren, kann den vorliegenden Unterlagen nicht entnommen werde n. Soweit jedoch die streitbetroffenen Treppen in diesen Bereichen liegen sollten, bi l- det bereits das Behindertengleichstellungsgesetz eine ausre ichende recht- liche Grundlage, die Prüfung rollstuhlgängiger oberirdischer Zugänge zu verlangen und gestützt auf das Ergebnis allenfalls geeignete Auflagen zu statuieren. 4.2. In Art. 4 BehiG werden weitergehende Bestimmungen der Kantone zu Gunsten der Menschen mit Behinderungen ausdrücklich vorbehalten . In erster Linie sollen die Kantone über die Mindestanforderung en gemäss Be- hiG hinausgehende Regelungen treffen dürfen. In Betracht fallen aber auch § 71 PBG, wonach Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung beso n- ders gut gestaltet sowie zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein R2.2012.00073 Seite 6 müssen, sowie § 239 Abs. 4 PBG, wona ch bei der Gestaltung und Ausrü s- tung von Bauten und Anlagen die Bedürfnisse von Behinderten und Beta g- ten zu berücksichtigen sind. In diesen Bestimmungen wird verlangt, die B e- dürfnisse nicht nur der Behinderten, sondern auch anderer Benü tzergrup- pen zu beach ten. Soweit das Wegnetz nicht öffentlich sein sollte bzw. nichtbehinderte Benützer der Anlagen betroffen sind, müssen die A nforde- rungen der kantonalen Gesetzgebung beachtet werden. Die Wegverbindung von Osten Richtung Kinderspielplatz weist zwei Tre p- pen mit je acht Stufen auf und dürfte nicht nur für Rollstuhlfahrer, sondern auch für Personen mit Kleinkindern und Kinderwagen, denen der Kinde r- spielplatz gerade dienen soll, ein ernsthaftes Hindernis darstellen. Die G e- bäude 1, 2 und 3 sind erreichbar über eine Treppe mit neun Stufen bzw. zwei Treppen mit fünf und sechs Stufen bzw. eine Treppe mit 2 Stufen. Diese Treppen werden nicht nur für Rollstuhlfahrer, gehbehinderte und b e- tagte Personen kaum zu überwinden sein, sondern auch Personen mit Ki n- derwagen, Einkau fswagen, Rollkoffern den Zugang zum Wohnhaus stark erschweren. Es muss ernsthaft bezweifelt werden, dass sich eine derartige Umgebungsgestaltung mit der in § 71 PBG verlangten zwec kmässigen Ausstattung und der in § 239 Abs. 4 PBG verlangten Rücksich tnahme auf die Bedürfnisse von Behinderten und Betagten vereinbaren lässt. Die von der Vorinstanz angeordnete Prüfung hindernisfreier Wege und der darin enthaltene Vorbehalt weiterer Auflagen ist nicht nur gerech tfertigt, sondern erweist sich geradezu als angezei gt. Soweit sich der R ekurs gegen Dispo- sitiv Ziffer 2.2.8 des angefochtenen Beschlusses richtet, ist er abzuweisen. 5. Was die behindertengerechte Ausstattung im Gebäudeinnern anbelangt, gehen die Parteien zu Recht davon aus, dass das Behindertengleichste l- lungsgesetz bei dieser Überbauung nicht zur Anwendung kommt, weil die einzelnen Gebäude nicht über mehr al s acht Wohnungen verfügen (Art. 3 lit. c BehiG, BEZ 2005 Nr. 12). Allerdings bleibt auch diesbezüglich die kan- tonale Gesetzgebung zu beachten. So müsse n die Bauten zweckmässig ausgestattet und ausgerüstet sein (§ 71 Abs.1 PBG) und die Bedürfnisse von Behinderten und Betagten berücksichtigt werden (§ 239 Abs. 4 PBG). Entsprechend § 34 Abs. 2 der Besonderen Bauverordnung I (BBV I) sind im Zusammenhang mit behindertengerechtem Bauen die Richtlinien und No r- malien gemäss Anhang 2.5 zu beachten, insbesondere auch für das Innere R2.2012.00073 Seite 7 der Gebäude. Unter Ziffer 2.51 dieses Anhangs wird die „Norm SIA 500:2009, Hindernisfreie Bauten“ genannt. Soweit die Vorinstanz die Ei n- haltung dieser Vorschriften verlangt und entsprechende Detailpläne bzw. Nachweise gestützt auf § 239 Abs. 4 PBG verlangt, handelt sie rechtmä s- sig. Der Rekurs ist auch diesbezüglich abzuweisen.