<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2017.00337</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=217466&amp;W10_KEY=4467072&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2017.00337</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 31.08.2017</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Einhaltung der Drittelsregel bei gestaffelten Fassaden.<br/><br/>Dachaufbauten dürfen nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden Fassadenlänge, sofern sie bei Flachdächern die für ein entsprechendes Schrägdach zulässigen Ebenen durchstossen (§ 292 lit. b PBG). Ein Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhigzuhalten, weshalb die Drittelsregel jeweils auf der betreffenden Fassadenlänge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende Fassadenlänge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (E. 2.1 f.). Bei der Anwendung von § 292 PBG ist stets eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Dies gilt auch bei gestaffelten Trauffassaden. Vorliegend ist die optische Einheit der hypothetischen Trauffassade trotz der Staffelung und dem dadurch zurückversetzten Fassadenteil gegeben (E. 3.5). Für die Berechnung des zulässigen Drittels ist folglich jeweils die gesamte Fassadenlänge als massgebend zu erachten (E. 3.8). Damit wird vorliegend sowohl die Drittelsregel als auch die zulässige Gebäudehöhe eingehalten (E. 3.9).<br/><br/>Gutheissung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ATTIKAGESCHOSS">ATTIKAGESCHOSS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DACHAUFBAUTE">DACHAUFBAUTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: DRITTELSREGEL">DRITTELSREGEL</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINZELFALLBEURTEILUNG">EINZELFALLBEURTEILUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FASSADE">FASSADE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLACHDACH">FLACHDACH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTAFFELTE FASSADE">GESTAFFELTE FASSADE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 292 lit. b PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=35101" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2017.00337</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">31. August 2017</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Isabella Maag. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A AG,<b> </b>vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinderat Richterswil,<b> </b>vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 19. September 2016 erteilte der Gemeinderat Richterswil der A AG unter Bedingungen und Auflagen die Baubewilligung fÃ¼r den Neubau von fÃ¼nf MehrfamilienhÃ¤usern auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 D-Strasse 02 in Richterswil.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen rekurrierte die A AG am 26. Oktober 2016 an das Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, Dispositivziffer 2.8., zweites Lemma (betreffend Einhaltung der GebÃ¤udehÃ¶he an den nordseitigen Kopfbauten) aufzuheben und die baurechtliche Bewilligung auch insoweit zu erteilen. Am 9. Januar 2017 gab der Gemeinderat Richterswil einem in diesem Zusammenhang erhobenen WiedererwÃ¤gungsgesuch der A AG nicht statt. Schliesslich wies das Baurekursgericht das gegen den Beschluss vom 19. September 2016 erhobene Rechtsmittel mit Entscheid vom 18. April 2017 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Am 26. Mai 2017 fÃ¼hrte die A AG Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte, den Entscheid des Baurekursgerichts sowie Dispositivziffer 2.8.,<span> </span>zweites Lemma (GebÃ¤udehÃ¶he) des Beschlusses vom 19. September 2016 aufzuheben und die Baubewilligung auch insoweit zu erteilen. Der Gemeinderat Richterswil sei zu verpflichten, die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens zu tragen und der A AG fÃ¼r beide Verfahren eine ParteientschÃ¤digung zu bezahlen. Der Gemeinderat Richterswil beantragte am 22. Juni 2017, die Beschwerde unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der A AG abzuweisen. Das Baurekursgericht liess sich am 26. Juni 2017 mit dem Schluss auf Abweisung der Beschwerde vernehmen. Die A AG verzichtete in der Folge stillschweigend auf eine Stellungnahme.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beabsichtigt, auf dem in der Wohnzone W2 gelegenen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 fÃ¼nf im Wesentlichen gleich gestaltete MehrfamilienhÃ¤user (HÃ¤user A bis E) zu erstellen. Geplant sind GebÃ¤ude mit zwei Vollgeschossen sowie einem Attikageschoss Ã¼ber einem Flachdach. Die MehrfamilienhÃ¤user verfÃ¼gen Ã¼ber einen T-fÃ¶rmigen Grundriss, wobei die Fassade an der Unterseite der Vertikalen ("T-Unterseite")<span> </span>Ã¼ber sÃ¤mtliche Stockwerke hinweg etwa mittig gestaffelt ist. Der Versatz betrÃ¤gt bei allen HÃ¤usern 1,7 m. Der dadurch an der T-Unterseite gebildete "Vorsprung" ist Teil einer dort geplanten Loggia. GemÃ¤ss der nicht zu beanstandenden Ã¼bereinstimmenden Auffassung der Parteien verlaufen die hypothetischen Trauffassaden beim hier interessierenden GebÃ¤udeteil â also der "T-Vertikalen" â entlang den Nordwest- bzw. SÃ¼dostfassaden. Somit bildet die Nordostfassade die hypothetische Giebelfassade bzw. Stirnseite.</p> <p class="Erwgung2">Die lokale BaubehÃ¶rde erwog in ihrer Baubewilligung, die GebÃ¤ude wÃ¼rden bei den (richtig:) nordseitigen Kopfbauten die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he Ã¼berschreiten, weshalb vor Baubeginn angepasste PlÃ¤ne zur Bewilligung einzureichen seien. Vor Verwaltungsgericht strittig ist einzig die RechtmÃ¤ssigkeit dieser Nebenbestimmung. </p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Die geplanten MehrfamilienhÃ¤user lassen sich in zwei Gruppen aufteilen, welche von ihrer GrÃ¶sse und Ausrichtung her in den hier interessierenden Punkten jeweils identisch sind; die HÃ¤user A und D einerseits sowie die HÃ¤user B, C und E andererseits. Die beiden GebÃ¤udegruppen unterscheiden sich zum einen dadurch, dass die streitbetroffene Fassade bei den HÃ¤usern A und D die Nordwestfassade (gemÃ¤ss PlÃ¤nen die "Fassade West") und bei den HÃ¤usern B, C und E die SÃ¼dostfassade (gemÃ¤ss PlÃ¤nen die "Fassade Ost") ist. Zum anderen ist die betreffende Trauffassade bei den HÃ¤usern A und D ohne den zurÃ¼ckversetzten Fassadenteil 15,48 m lang; bei den HÃ¤usern B, C und E hingegen 17,98 m. Der Klarheit halber wird bei den nachfolgenden ErwÃ¤gungen zunÃ¤chst ausschliesslich auf das Haus A Bezug genommen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>GemÃ¤ss § 292 lit. b des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) dÃ¼rfen Dachaufbauten nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge, sofern sie bei FlachdÃ¤chern die fÃ¼r ein entsprechendes SchrÃ¤gdach zulÃ¤ssigen Ebenen durchstossen, d.<span> </span>h. jene Profillinie, die unter 45 ° an die Schnittlinie zwischen der DachflÃ¤che (des obersten Vollgeschosses) und der dazugehÃ¶rigen Fassade ansetzt (§ 281 Abs. 1 lit. a in Verbindung mit § 292 PBG; RB 1993 Nr. 42 E. c, auch zum Folgenden). Diese Regel greift bei Attikageschossen indessen nur gegenÃ¼ber der hypothetischen Traufseite des betreffenden GebÃ¤udes; "giebelseitig" (stirnseitig) darf das Attikageschoss â wie ein Dachgeschoss unter einem SchrÃ¤gdach â mit der Fassade des Vollgeschosses bÃ¼ndig sein. Bauteile (Dachaufbauten), welche traufseitig die erwÃ¤hnte Dachprofillinie durchstossen, sind nach Massgabe von § 292 PBG zulÃ¤ssig, d.<span> </span>h. sie dÃ¼rfen bei FlachdÃ¤chern insgesamt nicht breiter sein als ein Drittel der betreffenden FassadenlÃ¤nge (§ 292 lit. b PBG). Derartige Dachaufbauten dÃ¼rfen bis zur Fassadenflucht des darunterliegenden Vollgeschosses vorstossen, d.<span> </span>h. mit der betreffenden Fassade bÃ¼ndig sein (vgl. Skizze zu § 292 PBG im Anhang zur Allgemeinen Bauverordnung; VGr, 9. Februar 2005, VB.2004.00481, E. 3.1 = RB 2005 Nr. 74 = BEZ 2005 Nr. 22). Auch ist es nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts zulÃ¤ssig, solche Dachaufbauten seitlich bis an die Stirnseite der Baute, d.<span> </span>h. an die GebÃ¤udeecken der betreffenden Traufseiten, zu rÃ¼cken, sofern das Dachgeschoss noch als solches erkennbar ist und nicht den Eindruck eines Vollgeschosses vermittelt (VGr, <span>6. November 2014</span>, <span>VB.2014.00206</span>, E. 4.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Bei § 292 PBG handelt es sich um eine Ãsthetiknorm, welche bezweckt, dass Dach und Dachaufbauten in einem abgerundeten harmonischen Bild als ein aufeinander abgestimmtes Ganzes erscheinen. Insbesondere sollen Ã¼berdimensionierte, dem Dachbereich ein Ãbergewicht verleihende Aufbauten verhindert werden (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.1). Ein Ziel von § 292 PBG ist es, die Dachgestaltung ruhigzuhalten, weshalb die Drittelsregel jeweils auf der betreffenden FassadenlÃ¤nge einzuhalten ist. Als in diesem Sinn massgebende FassadenlÃ¤nge gilt jene Fassade oder jener Teil der Fassade, welche bzw. welcher eine baulich-architektonische Einheit bildet (vgl. VGr, 10. Mai 2000, VB.2000.00068 = <span>BEZ 2000 Nr. 39</span>; <span>Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 5. A., ZÃ¼rich 2011, </span>S. 959 ff.). Eine solche optische Einheit kann auch dann noch gegeben sein, wenn zwei Fassadenelemente schiefwinklig aneinanderstossen oder die Fassade seitlich gegliedert ist (vgl. VGr, 29. Oktober 2008, VB.2008.00286, E. 5.2). Letztlich ist eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Nicht entscheidend ist, ob die massgebliche Fassade bzw. der massgebliche Abschnitt eine funktionelle Einheit bildet (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 959 ff.).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der Beschwerdegegner hielt in seiner Baubewilligung fest, die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he werde bei allen fÃ¼nf HÃ¤usern beim viergeschossig in Erscheinung tretenden (richtig:) nordseitigen Kopfbau nicht eingehalten. Das zulÃ¤ssige Mass sei jeweils im Fassadenversatz des um 1,7 m vorstehenden GebÃ¤udeteils um bis zu 3,11 m Ã¼berschritten. Entsprechend seien vor Baubeginn angepasste PlÃ¤ne zur Bewilligung einzureichen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrte hierzu aus, dass als "massgebende FassadenlÃ¤nge" diejenigen Fassadenteile anzusehen seien, die als zur fraglichen DachflÃ¤che zugehÃ¶rig erscheinen bzw. mit dieser eine optische Einheit bilden. Hierbei kÃ¶nne die Fassade gradlinig verlaufen oder auch kleinere RÃ¼cksprÃ¼nge aufweisen. Entscheidend seien â mit Blick auf die Ã¤sthetische Motivation der Regelung â letztlich die konkreten VerhÃ¤ltnisse im Einzelfall. Im vorliegenden Fall wÃ¼rde sich die Fassade wegen des offensichtlich nicht geringfÃ¼gigen RÃ¼cksprungs von 8,37 m auf einer LÃ¤nge von 1,7 m in zwei Abschnitte gliedern mit jeweils eigenen, fÃ¼r die Drittelsregel massgebenden FassadenlÃ¤ngen (15,48 m und 1,7 m bei den HÃ¤usern A und D und bzw. 17,98 m und 1,7 m bei den HÃ¤usern B, C und E). Sowohl von Norden als auch von Osten her betrachtet, wÃ¼rden die durch den RÃ¼cksprung gebildeten "hinteren" BaukÃ¶rper als eigenstÃ¤ndig und nicht den an den lÃ¤ngeren, weiter vorne liegenden Trauffassaden anzusetzenden DachflÃ¤chen zugehÃ¶rig erscheinen. Im Bereich des RÃ¼cksprungs werde das an der rÃ¼ckversetzten Fassade anzusetzende hypothetische SchrÃ¤gdachprofil durch das Attikageschoss auf der ganzen LÃ¤ge von 1,7 m durchstossen, womit die Drittelsregel verletzt werde.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin wendet hiergegen ein, die Ablesbarkeit des Dachgeschosses werde durch den RÃ¼cksprung in keiner Weise beeintrÃ¤chtigt. Zudem wÃ¼rde eine Dachaufbaute mit einer Breite von 0,57 m (1,7 m x 1/3) zu einem absurden Erscheinungsbild fÃ¼hren. Bei gestaffelten Fassaden mit einheitlich gestaltetem BaukÃ¶rper sei fÃ¼r die Berechnung des Drittels die Gesamtfassade massgeblich. Bei einer solchen Berechnung sei das Drittelsmass vorliegend eingehalten. Der BaukÃ¶rper stelle entgegen der Vorinstanz aufgrund seiner einheitlichen Gestaltung ein Ganzes dar, zu dem auch der 1,7 m tiefe RÃ¼ck- bzw. Vorsprung gehÃ¶re.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Damit ist vorliegend strittig, worin die massgebende Fassade gemÃ¤ss § 292 PBG besteht bzw. ob die Drittelsregel jeweils auf den einzelnen Fassadenabschnitten einzuhalten ist. Einig sind sich die Vorinstanz und die BeschwerdefÃ¼hrerin hingegen darÃ¼ber, dass das hypothetische Dachprofil fÃ¼r die Beurteilung der streitgegenstÃ¤ndlichen Loggia an der zurÃ¼ckversetzten und 1,7 m langen Fassade und nicht an der imaginÃ¤ren VerlÃ¤ngerung der â von Nordwesten her gesehen â davor liegenden, 15,48 m langen Fassade anzusetzen ist. Mithin werden an der streitgegenstÃ¤ndlichen nordwestseitigen Traufseite damit zwei voneinander unabhÃ¤ngige hypothetische Dachprofile gebildet. Dies ist nachvollziehbar und nicht zu beanstanden.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.5 </b>Bei der Anwendung von § 292 PBG ist stets eine Einzelfallbeurteilung vorzunehmen. Entgegen dem Beschwerdegegner besagt die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung gerade nicht, dass bei gestaffelten Fassaden die Drittelsregel <i>immer</i> auf den einzelnen Abschnitten einzuhalten ist (vgl. VGr, 29. Oktober 2008, VB.2008.00286, E. 5.2). Auch fÃ¼hrt â entgegen der Vorinstanz â allein die Tatsache, dass die Trauffassade um 8,37 m zurÃ¼ckspringt, nicht automatisch dazu, dass sich die Fassade in zwei Abschnitte gliedert. Vorliegend gilt es insbesondere zu beachten, dass dieser 8,37 m lange "RÃ¼cksprung" nur 1,7 m breit ist und daher optisch nicht sehr stark ins Gewicht fÃ¤llt. Weiter trifft es ebenfalls nicht zu, dass die Annahme von zwei hypothetischen Dachprofilen dazu fÃ¼hrt, dass das zulÃ¤ssige Drittel <i>zwingend</i> beim jeweiligen (hypothetischen) Dachprofil einzuhalten ist. Vielmehr muss auch bei gestaffelten Fassaden mit mehreren hypothetischen Dachprofilen im Einzelfall untersucht werden, ob die verschiedenen Fassadenabschnitte zusammen eine optisch-architektonische Einheit bilden oder nicht. Die Vorinstanz hat das Vorliegen einer solchen Einheit mit dem Argument verneint, wonach "von Norden und Osten her der hintere BaukÃ¶rper als eigenstÃ¤ndig erscheine". Dies Ã¼berzeugt nicht. Zum einen weist die Loggia die gleiche Gestaltung wie das restliche Attikageschoss auf. Blickt man von Westen bzw. Nordwesten auf das GebÃ¤ude fÃ¤llt ausserdem stark ins Gewicht, dass die 1,7 m lange zurÃ¼ckversetzte Fassade an dieser Stelle nahtlos in einen rechts davon liegenden, 3,34 m langen Fassadenabschnitt Ã¼bergeht. Somit ist der von der Vorinstanz fÃ¼r die Anwendung der Drittelsregel als massgebend bezeichnete 1,7 m lange Fassadenabschnitt optisch gar nicht erkennbar. Sodann ist zu beachten, dass der oben beschriebene 3,34 m lange Fassadenteil die RÃ¼ckwand der davor liegenden, 3,34 m breiten und 8,37 m langen Dachterrasse bildet, welche bis zur Trauffassade reicht. Aufgrund dieser baulichen Verbindung wird auch der zurÃ¼ckversetzte Fassadenabschnitt optisch als zur Dachterrasse zugehÃ¶rig wahrgenommen und tritt damit nicht als eigenstÃ¤ndiger BaukÃ¶rper in Erscheinung. Schliesslich ist fÃ¼r die Bestimmung der massgebenden FassadenlÃ¤nge â entgegen der Vorinstanz â nicht entscheidend, ob die Loggia von Nordosten her betrachtet als eigenstÃ¤ndiger BaukÃ¶rper erscheint, kann doch die optische Einheit der Trauffassade nicht anhand der Gestaltung der Stirnseite beurteilt werden. Insgesamt erweist sich die von der Vorinstanz vorgenommene Unterteilung der Fassade in zwei massgebende Fassadenabschnitte aus optischer Sicht damit als nicht nachvollziehbar.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.6 </b>Gegen eine Unterteilung in zwei massgebende Fassadenabschnitte spricht weiter, dass die Anwendung der Bestimmung von § 292 PBG nicht losgelÃ¶st von den Ã¼brigen rechtlichen Anforderungen an eine Baute erfolgen darf, sondern sich im gesetzlichen Kontext zu bewegen hat. Die Anwendung von § 292 PBG darf nicht dazu fÃ¼hren, dass die gesetzlichen Anforderungen an die Gestaltung nicht mehr optimal erfÃ¼llt werden kÃ¶nnen bzw. darf nicht zu einer diesbezÃ¼glichen Verschlechterung fÃ¼hren (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.5). Nach Auffassung des Baurekursgerichts wÃ¤re auf beiden Fassadenabschnitten eine separate Dachaufbaute zulÃ¤ssig, welche jeweils auf einem Drittel der LÃ¤nge des betreffenden Fassadenabschnitts bis zur darunterliegenden Vollgeschossfassade bÃ¼ndig erstellt werden kÃ¶nnte. Dies wÃ¼rde zweifelsohne zu einer unerwÃ¼nschten ZerstÃ¼ckelung des Dachgeschosses und damit zu einer Verschlechterung der optischen Erscheinung des GebÃ¤udes fÃ¼hren.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.7 </b>Sodann ist anzumerken, dass das Attikageschoss auch mit der geplanten â fassadenbÃ¼ndigen und seitlich bis an die Stirnseite gebauten â Loggia noch als Dachgeschoss erkennbar ist. So zeichnet sich die Nordwestfassade des Attikageschosses insbesondere durch â fÃ¼r Dachgeschosse typische â grosszÃ¼gige Dachterrassen aus. Dass das GebÃ¤ude an der Nordostfassade viergeschossig in Erscheinung tritt, wie der Beschwerdegegner in seiner Baubewilligung ausfÃ¼hrt, Ã¤ndert daran nichts, sind Attikageschosse an der Stirnseite doch optisch hÃ¤ufig nicht von Vollgeschossen unterscheidbar (VGr, 6. November 2014, VB.2014.00206, E. 4.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.8 </b>Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die strittigen Trauffassaden trotz ihrer Staffelung als optisch-architektonische Einheit wahrgenommen werden und f<span>Ã¼r die Berechnung des zulÃ¤ssigen Drittels folglich jeweils die gesamte FassadenlÃ¤nge als massgebend zu erachten </span>ist. Die vorinstanzliche Anwendung von § 292 PBG erweist sich damit als rechtsverletzend; die Auffassung steht namentlich unter BerÃ¼cksichtigung der Ã¤sthetischen Aspekte im Widerspruch zu Sinn und Zweck dieser Bestimmung. Zu prÃ¼fen bleibt nun, ob die geplanten GebÃ¤ude § 292 PBG sowie die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he einhalten und damit auch diesbezÃ¼glich bewilligungsfÃ¤hig sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.9 </b>Bei den HÃ¤usern A und D betrÃ¤gt die massgebende GesamtfassadenlÃ¤nge 17,18 m. Die beiden die hypothetischen Dachprofile durchstossenden Dachaufbauten â die Loggia sowie der Raum KÃ¼che/Essen/Wohnen â sind insgesamt 5,66 m lang. Damit ist die Drittelsregel eingehalten. Dasselbe gilt fÃ¼r die HÃ¤user B, C und E, bei denen die GesamtfassadenlÃ¤nge 19,68 m betrÃ¤gt und die dachprofildurchstossenden Dachaufbauten insgesamt 6,58 m lang sind. Die Attikageschosse sind somit als Dachgeschosse zu qualifizieren. Dies ist wiederum fÃ¼r die Berechnung der GebÃ¤udehÃ¶he relevant, da <span>fÃ¼r die GebÃ¤udehÃ¶he bei FlachdÃ¤chern die Schnittlinie zwischen der traufseitigen Fassade und der DachflÃ¤che des obersten Vollgeschosses massgebend ist </span>(VGr, <span>11. MÃ¤rz 2009, </span>VB.2008.00435, E. 2.2.1). Folglich sind die Attikageschosse, welche bei den Kopfbauten jeweils 3,15 m hoch sind, bei der Bestimmung der GebÃ¤udehÃ¶he ausser Acht zu lassen, womit die zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 7,5 m (Art. 3 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Richterswil vom 2. und 4. Oktober 1984) auch bei den nordostseitigen Fassaden eingehalten wird.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Demnach ist die Beschwerde gutzuheissen und Dispositivziffer 2.8., zweites Lemma des Beschlusses des Gemeinderats Richterswil vom 19. September 2016 ist aufzuheben.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Rekurs- und Beschwerdeverfahrens dem nun auch im Rekursverfahren nahezu vollstÃ¤ndig unterliegenden Beschwerdegegner <span>aufzuerlegen</span>. Er ist Ã¼berdies zu verpflichten, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekurs- und Beschwerdeverfahren je eine angemessene ParteientschÃ¤digung zu bezahlen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 17 Abs. 2 VRG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. </span><span>Die Beschwerde wird gutgeheissen und<span> </span>Dispositivziffer 2.8., zweites Lemma des Beschlusses des Gemeinderats Richterswil vom 19. September 2016 aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span> In AbÃ¤nderung von Dispositivziffern II und III des Entscheides des Baurekursgerichts vom 18. April 2017 werden die Kosten des Rekursverfahrens (total Fr. 2'560.-) dem Beschwerdegegner auferlegt. Weiter wird dieser verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Rekursverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf<span> <br/> </span>Fr. 4'000.--;<span> </span>die Ã¼brigen Kosten betragen:<span><br/> </span>Fr. 80.-- Zustellkosten,<span><br/> </span>Fr. 4'080.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3.<span> </span></span><span>Die Kosten des Beschwerdeverfahrens werden dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4.<span> </span></span><span>Der Beschwerdegegner wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5.<span> </span></span><span>Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6.<span> </span></span><span>Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>