<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00150</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210890&amp;W10_KEY=13013539&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00150</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.07.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">4. Abteilung/4. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Ãbriges Verwaltungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>bäuerliches Bodenrecht</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bäuerliches Bodenrecht Zuständigkeit (E. 1). Vorliegen notwendiger Streitgenossenschaft (E. 2). Streitgegenstand (E. 3). Legitimation (E. 4). Geltungsbereich des bäuerlichen Bodenrechts (E. 5.1). Das Grundstück, von welchem ein Teil abgetrennt werden soll, ist hauptsächlich ein landwirtschaftliches (E. 5.2). Auch bei gemischter Nutzung untersteht ein Grundstück vollumfänglich dem bäuerlichen Bodenrecht (E. 5.3). Landwirtschaftliche Grundstücke dürfen nicht in Teilstücke unter 25 Aren aufgeteilt werden. Auch vorliegend gelangt das Zerstückelungsverbot zur Anwendung (E. 6.1). Unter anderem bei gemischt genutzten Grundstücken sind jedoch Ausnahmen hiervon möglich (E. 6.2). Bezüglich des abzutrennenden Grundstücks liegt eine gemischte Nutzung vor (E. 6.3). Voraussetzung einer Ausnahmebewilligung ist jedoch die Rechtmässigkeit der gemischten Nutzung, was eine Frage des Raumplanungsrechts darstellt. Es muss eine Verfügung der raumplanungsrechtlich zuständigen Behörde eingeholt werden, ausser eine Bewilligung kann offensichtlich nicht erteilt werden (E. 6.4). Die Vorinstanz holte keine Verfügung ein (E. 6.5). Jedoch war es vorliegend nicht offensichtlich, dass eine Bewilligung nicht erteilt werden kann (E. 6.6). Kosten (E. 7). Rechtsmittel (E. 8). Teilweise Gutheissung und Zurückweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BÃUERLICHES BODENRECHT">BÃUERLICHES BODENRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEMISCHTE NUTZUNG">GEMISCHTE NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOORDINATION">KOORDINATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOORDINATIONSPFLICHT">KOORDINATIONSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDWIRTSCHAFTLICHE NUTZUNG">LANDWIRTSCHAFTLICHE NUTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Besonderes Verwaltungsrecht (ohne...) ST: LANDWIRTSCHAFTSRECHT (INKL. GÃTERZUSAMMENLEGUNGEN)">LANDWIRTSCHAFTSRECHT (INKL. GÃTERZUSAMMENLEGUNGEN)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REALTEILUNG">REALTEILUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZERSTÃCKELUNGSVERBOT">ZERSTÃCKELUNGSVERBOT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 58 Abs. II BGBB</span><br/><span class="ungerade">Art. 60 Abs. I lit. a BGBB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>4. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13343" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00150</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 4. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. Juli 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Jso Schumacher<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Philip Conradin. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_1"><b><span>Erbengemeinschaft A, </span></b><span>nÃ¤mlich:</span></a><b><span> </span></b><span><br/> </span><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. <b>B</b>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> <a id="Anonym_ORT_4_16">C</a></b>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch <a id="Anonym_TITEL_5_18">RechtsanwÃ¤lte </a><a id="Anonym_STRASSE_5_22">D und E,</a> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_6_25"><b><span> </span></b></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Kantonales Amt fÃ¼r Landschaft und Natur,</span></b><b><span> </span></b><span><br/> </span><a id="Anonym_STRASSE_ZUSATZ_6_26"><span>Postfach,</span></a><span> <a id="Anonym_PLZ_6_24">8090</a> <a id="Anonym_ORT_6_27">ZÃ¼rich,</a> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner</span></b><span>, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend bÃ¤uerliches Bodenrecht,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">A war EigentÃ¼merin und VerpÃ¤chterin des Landwirtschaftsbetriebs G in X. Der verpachtete Betrieb umfasste 22.8 ha landwirtschaftliche NutzflÃ¤che (Silomais, GrÃ¼nmais, Triticale, Ã¼berwiegend aber GrÃ¼nland) sowie 2.8 ha Wald. GemÃ¤ss der Deklaration Direktzahlungen fÃ¼r das Jahr 2009 wurden auf dem Betrieb 84 MilchkÃ¼he (Milchkontingent 2008: 477'124 kg), 75 Rinder und 310 Mastschweine gehalten. Neben dem PÃ¤chter arbeite(te)n dessen Sohn sowie zwei weitere Angestellte und eine Haushaltshilfe, welche bei Bedarf auch im Betrieb eingesetzt wurde, auf dem Hof. Verpachtet waren auch die Betriebsleiterwohnung mit acht Zimmern sowie ein Anbau hieran mit drei Zimmern, nicht jedoch ein Doppeleinfamilienhaus.</p> <p class="Urteilstext">Am 28. September 2006 liess A beim Amt fÃ¼r Landschaft und Natur das Gesuch stellen, das landwirtschaftliche GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 zu teilen (Art. 58 ff. des Bundesgesetzes Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 [BGBB, SR 211.412.11]) und festzustellen, dass das neue GrundstÃ¼ck mit der Kat.-Nr. 02 "mit 2149 m<sup>2</sup> GebÃ¤udegrundflÃ¤che, Hofraum, Garten, Acker, Wiese und Wiese, Wohnhaus Nr. 05" â Letzteres das besagte, nicht verpachtete Doppeleinfamilienhaus â kein landwirtschaftliches GrundstÃ¼ck darstelle (Art. 2 in Verbindung mit Art. 6 in Verbindung mit Art. 84 BGBB). Schliesslich seien die Anmerkungen zu lÃ¶schen, dass eine Belastungsgrenze von Fr. 1'130'000.- sowie eine TeilungsbeschrÃ¤nkung gemÃ¤ss § 144 des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September 1979 (LG, LS 910.1) bestÃ¼nden. Die Richtigkeit und VollstÃ¤ndigkeit der Angaben bestÃ¤tigte das zustÃ¤ndige Grundbuchamt Z am 27. September 2006.</p> <p class="Urteilstext">Am 28. Juni 2008 verstarb A.</p> <p class="Urteilstext">Am 27. Januar 2010 verfÃ¼gte das Amt fÃ¼r Landschaft und Natur â nebst Kostenauferlegung â wie folgt:</p> <p class="Urteilstext"> "GestÃ¼tzt auf Art. 2 in Verbindung mit Art. 6 BGBB wird festgestellt, dass das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 den Bestimmungen des BGBB untersteht. Der Antrag auf Feststellung 'kein landwirtschaftliches GrundstÃ¼ck' fÃ¼r einen Teil von Kat. Nr. 01, neu: Kat. Nr. 02 mit 2149 m<sup>2</sup> GebÃ¤udegrundflÃ¤che mit Umschwung, wird abgelehnt."</p> <p class="Urteilstext">Das Amt fÃ¼r Landschaft und Natur erwog ausserdem, weil die Voraussetzungen nicht erfÃ¼llt seien, um das GrundstÃ¼ck aus dem Geltungsbereich des bÃ¤uerlichen Bodenrechts zu entlassen, entfalle auch die MÃ¶glichkeit, die Parzelle vom landwirtschaftlichen Gewerbe real abzutrennen. Auf dem Gesuch von A vermerkte der zustÃ¤ndige Sachbearbeiter bezÃ¼glich aller drei AntrÃ¤ge (auf Teilung, Feststellung sowie LÃ¶schung von Anmerkungen), sie seien am 27. Januar 2010 abgelehnt worden.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 26. Februar 2010 liessen B und C als Erbengemeinschaft A an den Regierungsrat des Kantons ZÃ¼rich rekurrieren mit dem Antrag, es seien die VerfÃ¼gung vom 27. Januar 2010 aufzuheben und die Freistellung vom bÃ¤uerlichen Bodenrecht zu bewilligen. Der Regierungsrat wies das Rechtsmittel mit Beschluss vom 19. Januar 2011 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">B und C liessen am 25. Februar 2011 Beschwerde ans Verwaltungsgericht erheben und beantragen, es seien unter EntschÃ¤digungsfolge zu Lasten der Vorinstanzen der Beschluss des Regierungsrats vom 19. Januar 2011 aufzuheben und "das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 im Umfang von 2,149 Quadratmetern aus dem bÃ¤uerlichen Bodenrecht zu entlassen".</p> <p class="Urteilstext">Das Amt fÃ¼r Landschaft und Natur am 29. MÃ¤rz/4. April sowie namens des Regierungsrats die Staatskanzlei am 31. MÃ¤rz 2011 beantragten, die Beschwerde sei abzuweisen. Die Erbengemeinschaft liess daraufhin am 15. April 2011 replizieren und reichte am 5. Mai 2011 eine Publikation ein. Das Amt fÃ¼r Landschaft und Natur duplizierte schliesslich am 9./10. Mai 2011.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht prÃ¼ft seine ZustÃ¤ndigkeit nach § 70 in Verbindung mit § 5 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG, LS 175.2]) von Amtes wegen. GemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a VRG ist das Verwaltungsgericht bei Beschwerden gegen erstinstanzliche Rekursentscheide Ã¼ber Anordnungen betreffend unter anderem das bÃ¤uerliche Bodenrecht zustÃ¤ndig (vgl. auch §§ 41â44 in Verbindung mit § 19 Abs. 3 Satz 1 VRG; ferner bezÃ¼glich des bÃ¤uerlichen Bodenrechts BBl 1988, 1062). Die Vorinstanz (Art. 90 Abs. 1 lit. f BGBB in Verbindung mit § 4 der Verordnung Ã¼ber den Vollzug des bÃ¤uerlichen Bodenrechts vom 8. Dezember 1993 [VOV BGBB, LS 911.2]) und der Beschwerdegegner (Art. 90 Abs. 1 lit. f BGBB in Verbindung mit § 1 Abs. 2 lit. a und f VOV BGBB) erachteten ihre ZustÃ¤ndigkeit zu Recht als gegeben.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Erbengemeinschaft nach Art. 602 des Zivilgesetzbuchs (ZGB, SR 210) stellt eine Gesamthandschaft dar. Sie ist als solche nicht parteifÃ¤hig (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 21 N. 10); die Beschwerde erfolgt daher zu Recht in (aktiver) notwendiger Streitgenossenschaft der Erben.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrenden beantragen, es sei "das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 im Umfang von 2,149 Quadratmetern aus dem bÃ¤uerlichen Bodenrecht zu entlassen". Aus der BeschwerdebegrÃ¼ndung geht hervor, dass hiermit die Entlassung des neu zu schaffenden (2'149 m<sup>2</sup> umfassenden) GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 gemeint ist, welches vom derzeit bestehenden (23'207 m<sup>2</sup> umfassenden) GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 abgetrennt werden soll.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Aus dem materiellen Recht ergibt sich allerdings, dass GrundstÃ¼ck<i>teile </i>aus dem Geltungsbereich des bÃ¤uerlichen Bodenrechts nicht entlassen werden kÃ¶nnen; vielmehr hat einer Entlassung stets eine Abparzellierung beziehungsweise Schaffung eines eigenstÃ¤ndigen GrundstÃ¼cks vorauszugehen (hinten 5.3).</p> <p class="Urteilstext">Es ist somit zu beurteilen, ob auch die Frage der Abparzellierung vorliegend vom Streitgegenstand umfasst war/ist oder nur die Entlassung ohne Vornahme der GrundstÃ¼cksteilung. Letzterenfalls wÃ¤re die Beschwerde allerdings ohne weiteres abzuweisen, wie sich zeigen wird (hinten 5.4).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Streitgegenstand ist die im Rechtsmittelbegehren enthaltene Rechtsfolgebehauptung im Rahmen des Umfangs der angefochtenen VerfÃ¼gung. Prozessthema kann nur sein, was auch Gegenstand der vorinstanzlichen VerfÃ¼gung war beziehungsweise nach richtiger Gesetzesauslegung hÃ¤tte sein sollen. Auf Begehren, Ã¼ber welche die Vorinstanz weder entschieden hat noch hÃ¤tte entscheiden sollen, ist nicht einzutreten (RB 1963 Nr. 19, 1983 Nr. 5; vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, Vorbem. zu §§ 19â28 N. 86, § 52 N. 3).</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz kam â formell unter vollumfÃ¤nglichem Eintreten â zum Schluss, Rekursthema bilde grundsÃ¤tzlich allein die Frage, ob das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 vom Geltungsbereich des bÃ¤uerlichen Bodenrechts erfasst werde oder nicht. Es war allerdings implizit auch das Gesuch um GrundstÃ¼cksteilung vom Streitgegenstand umfasst, wie im Folgenden aufzuzeigen ist.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Die verstorbene Mutter der BeschwerdefÃ¼hrenden liess ihre Gesuche am 28. September 2006 anhand des beschwerdegegnerischen Formulars "Bodenrechtsgesuch" stellen. Unter "1.3 GrundstÃ¼cksbeschrieb" wurde eingetragen: "Von Kat.Nr. 01: neu Kat.Nr. 02 mit 2149 m2 GebÃ¤udegrundflÃ¤che, Hofraum, Garten, Acker , Wiese und Weide, Wohnhaus Nr. 05 [â¦]." Angemerkt sei â gemÃ¤ss Ziff. 1.4 â eine Belastungsgrenze von Fr. 1'130'000.- und es bestehe eine TeilungsbeschrÃ¤nkung nach § 144 LG; Die Richtigkeit und VollstÃ¤ndigkeit dieser Angaben wurde durch das zustÃ¤ndige Grundbuchamt bestÃ¤tigt. Unter "1.5 Antrag auf Feststellung" wurde "kein landw. GrundstÃ¼ck (BGBB 2/6/84)", unter "1.6 Antrag auf Bewilligung" sodann "Teilung eines landw. GrundstÃ¼cks (BGBB 58 ff.)" sowie unter "1.7 Antrag auf LÃ¶schung von Anmerkungen" jene der Belastungsgrenze und der TeilungsbeschrÃ¤nkung angekreuzt.</p> <p class="Urteilstext">Zu Unklarheiten gibt das Gesuch der Verstorbenen keinen Anlass. Es ist offenkundig, dass sich das Gesuch um Teilung auf Kat.-Nr. 01 bezieht, weil Kat.-Nr. 02 erst durch die Teilung entstÃ¼nde, und dass sich der Antrag auf Feststellung, es liege kein landwirtschaftliches GrundstÃ¼ck vor, auf dieses neu zu schaffende, nicht aber auf das bestehende GrundstÃ¼ck bezieht.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Der Beschwerdegegner verfÃ¼gte zunÃ¤chst â ohne dass ein diesbezÃ¼gliches Gesuch vorlag und solches an sich nicht ins Dispositiv, sondern als Vorfrage bloss in die BegrÃ¼ndung gehÃ¶rte â, es werde festgestellt, dass das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 den Bestimmungen des bÃ¤uerlichen Bodenrechts unterstehe. Den "Antrag auf Feststellung 'kein landwirtschaftliches GrundstÃ¼ck' fÃ¼r einen Teil von Kat. Nr. 01, neu: Kat. Nr. 02 mit 2149 m2 GebÃ¤udegrundflÃ¤che mit Umschwung" lehnte er sodann ab (vgl. vorn I). Bloss in den ErwÃ¤gungen hielt er fest, weil die Voraussetzungen nicht erfÃ¼llt seien, um "das GrundstÃ¼ck" aus dem Geltungsbereich des bÃ¤uerlichen Bodenrechts zu entlassen, entfalle auch die MÃ¶glichkeit, die Parzelle vom landwirtschaftlichen Gewerbe real abzutrennen. Auf dem Gesuch der Verstorbenen vermerkte der zustÃ¤ndige Sachbearbeiter bezÃ¼glich aller drei AntrÃ¤ge (auf Teilung, Feststellung sowie LÃ¶schung von Anmerkungen), sie seien am 27. Januar 2010 abgelehnt ("abgel. [Visum] 27.1.10") worden.</p> <p class="Urteilstext">Zwar ist einzig das Dispositiv, nicht jedoch die BegrÃ¼ndung fÃ¼r die Bestimmung des Streitgegenstands massgeblich. Allerdings ergibt sich die Tragweite des Dispositivs vielfach erst aus den ErwÃ¤gungen; insbesondere bei unklarer Formulierung muss auf jene zurÃ¼ckgegriffen werden. Demnach ist vorliegend davon auszugehen, dass der Beschwerdegegner auch das Gesuch um Teilung abwies, und dieses nicht etwa noch hÃ¤ngig wÃ¤re.</p> <p class="Urteilstext">Sodann lÃ¤sst sich die erstinstanzliche Abweisung des Gesuchs um Teilung nicht als rechtskrÃ¤ftig betrachten: Zwar haben die BeschwerdefÃ¼hrenden im Rekurs die Teilung nicht ausdrÃ¼cklich beantragt, jedoch stellt die Teilung â wie sich aus den materiellen Normen des bÃ¤uerlichen Bodenrechts ergibt (siehe hinten 5.3) â beziehungsweise die Schaffung eines eigenstÃ¤ndigen GrundstÃ¼cks eine Voraussetzung fÃ¼r die im Rekurs beantragte Freistellung beziehungsweise Entlassung aus dem Geltungsbereich des bÃ¤uerlichen Bodenrechts dar.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Vorinstanzlicher Streitgegenstand war somit nicht die Frage der Entlassung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 oder eines Teils hiervon aus dem Geltungsbereich des bÃ¤uerlichen Bodenrechts, sondern die Frage der Teilung dieses GrundstÃ¼cks und der Entlassung des neu zu schaffenden GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Es kann allerdings offen bleiben, ob im â formell unter vollumfÃ¤nglichem Eintreten ergangenen â Entscheid der Vorinstanz ein teilweises Nichteintreten zu erblicken ist oder die Frage der Teilung als Vorfrage der Entlassung bloss aufgrund falscher Rechtsanwendung nicht geprÃ¼ft wurde.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdelegitimation sodann ist hinsichtlich der Bewilligung zur GrundstÃ¼cksteilung (Art. 60 BGBB) ohne weiteres gegeben.</p> <p class="Urteilstext">Nach Art. 84 BGBB kann zudem, wer ein schutzwÃ¼rdiges Interesse hat, von der BewilligungsbehÃ¶rde (dazu Art. 80 BGBB) feststellen lassen, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe oder GrundstÃ¼ck dem Realteilungsverbot, dem ZerstÃ¼ckelungsverbot, dem Bewilligungsverfahren oder der Belastungsgrenze unterliegt (lit. a) oder der Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder GrundstÃ¼cks bewilligt werden kann (lit. b). Es kÃ¶nnen darÃ¼ber hinaus auch die Begriffsbestimmungen von Art. 6â10 BGBB zum Gegenstand einer FeststellungsverfÃ¼gung gemacht werden (BGr, 23. April 2010, 2C_562/2009, E. 1.1 mit Hinweisen) und ebenso die Frage, ob eine Liegenschaft dem bÃ¤uerlichen Bodenrecht unterstehe (vgl. Christoph Bandli in: Christoph Bandli et al., Das bÃ¤uerliche Bodenrecht, Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, Brugg 1995, Art. 84 N. 4).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Zu prÃ¼fen ist zunÃ¤chst, ob das bestehende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 dem bÃ¤uerlichen Bodenrecht untersteht.</p> <p class="Urteilstext">Das Bundesgesetz Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht gilt nach dessen Art. 2 Abs. 1 fÃ¼r einzelne oder zu einem landwirtschaftlichem Gewerbe gehÃ¶rende landwirtschaftliche GrundstÃ¼cke, die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) liegen (lit. a) und fÃ¼r welche die landwirtschaftliche Nutzung zulÃ¤ssig ist (lit. b). Ferner gilt es nach Abs. 2 unter anderem fÃ¼r GrundstÃ¼cke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind (lit. d). Es gilt demgegenÃ¼ber â freilich mit Gegenausnahmen (Art. 3 Abs. 4 BGBB) â nicht fÃ¼r GrundstÃ¼cke mit einem Umfang von weniger als 15 Aren Rebland oder 25 Aren anderem Land, die nicht zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehÃ¶ren (Abs. 3).</p> <p class="Urteilstext">Als landwirtschaftlich gilt gemÃ¤ss Art. 6 Abs. 1 BGBB ein GrundstÃ¼ck, das fÃ¼r die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist. Das bÃ¤uerliche Bodenrecht knÃ¼pft diesbezÃ¼glich an Art. 16 Abs. 1 lit. a RPG an, wonach die Landwirtschaftszonen Land umfassen, welches sich fÃ¼r die landwirtschaftliche Nutzung oder den Gartenbau eignet. Der Begriff der Eignung von Land fÃ¼r die landwirtschaftliche Nutzung wird im Raumplanungs- und im bÃ¤uerlichen Bodenrecht grundsÃ¤tzlich im selben Sinn verwendet (BGE 125 III 175 E. 2b). Dabei eignen sich zur landwirtschaftlichen Nutzung praktisch alle nicht bewaldeten BodenflÃ¤chen, die eine fÃ¼r die Vegetation genÃ¼gende Erdschicht aufweisen. Insbesondere gehÃ¶ren Wies- und Ackerland, Weiden, mit ObstbÃ¤umen bestandene FlÃ¤chen und Rebland dazu (vgl. Eduard Hofer in: Bandli et al., Art. 6 N. 7). BezÃ¼glich der Frage der Eignung ist allerdings auch auf die langjÃ¤hrige tatsÃ¤chliche Nutzung abzustellen: Ein zu einer Villa in der Landwirtschaftszone gehÃ¶render Park liesse sich zwar unter UmstÃ¤nden auch landwirtschaftlich nutzen, jedoch soll er â so die Botschaft des Bundesrats â nicht durch das bÃ¤uerliche Bodenrecht zu einem landwirtschaftlichen GrundstÃ¼ck gemacht werden (BBl 1988, 981).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Es wird nicht bestritten, dass das derzeit bestehende, 23'207 m<sup>2</sup> grosse GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 jedenfalls grundsÃ¤tzlich ein landwirtschaftliches ist und darÃ¼ber hinaus dem bÃ¤uerlichen Bodenrecht untersteht. Es liegt ausserhalb der Bauzone (Art. 2 Abs. 1 lit. a BGBB), die landwirtschaftliche Nutzung ist zulÃ¤ssig (lit. b) und es Ã¼bertrifft die MindestgrÃ¶sse von 25 Aren (Art. 2 Abs. 3 BGBB) bei Weitem. Die Entlassung dieses GrundstÃ¼cks als Ganzes aus dem Geltungsbereich des bÃ¤uerlichen Bodenrecht wurde nie beantragt; bloss fÃ¼r den kleinen, 2'149 m<sup>2</sup> umfassenden Teil mit der neuen Kat.-Nr. 02 wurde Entsprechendes verlangt.</p> <p class="Urteilstext">Ebenfalls ist unbestritten, dass dieser betroffene GrundstÃ¼cksteil von 2'149 m<sup>2</sup> jedenfalls frÃ¼her dem bÃ¤uerlichen Bodenrecht unterstand. Das darauf stehende Wohnhaus wurde fÃ¼r Angestellte des landwirtschaftlichen Betriebs erstellt. Entsprechend geht es den BeschwerdefÃ¼hrenden auch um die Entlassung dieses GrundstÃ¼cksteils wegen Strukturwandels. Umstritten ist die Prognose, ob es heute noch einen Sinn ergibt, das Haus landwirtschaftlich zu nutzen; denn â so die BeschwerdefÃ¼hrenden â zum Zeitpunkt des Baus hÃ¤tten noch andere, regere VerhÃ¤ltnisse im Landwirtschaftsbetrieb G geherrscht. Betriebe dieser GrÃ¶sse hÃ¤tten damals mehr Angestellte wie Stallknechte, Melker, Hausburschen, Karrer, Fahrer, KÃ¶chin etc. benÃ¶tigt. DemgegenÃ¼ber seien die Landwirtschaft heute stark mechanisiert, die StÃ¤lle automatisiert und das Melken in Stationen rationalisiert.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Wird nur ein Teil eines GrundstÃ¼cks landwirtschaftlich genutzt, spricht man von gemischter Nutzung (BBl 1988, 981). Eine gemischte Nutzung liegt mithin vor, wenn sich ein Teil einer Parzelle zur landwirtschaftlichen Nutzung eignet und ein anderer nicht, beispielsweise wenn auf einem Teil der Parzelle ein Wohnhaus erstellt wurde und dieses seit Langem zulÃ¤ssigerweise zu nichtlandwirtschaftlichen Zwecken genutzt wird (siehe hinten 6.3).</p> <p class="Urteilstext">GemÃ¤ss Art. 2 Abs. 2 lit. d BGBB untersteht jedoch auch ein solches GrundstÃ¼ck mit gemischter Nutzung "systemwidrig" (BGE 125 III 175 E. 2b) <i>vollumfÃ¤nglich</i> den Bestimmungen des bÃ¤uerlichen Bodenrechts, sofern es nicht parzellarisch in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt wurde, welchenfalls der nichtlandwirtschaftliche Teil â ohne weiteres â aus dessen Geltungsbereich fÃ¤llt (BGr, 9. November 2000, 5A.25/2000, E. 2b). Untersteht demnach ein landwirtschaftliches GrundstÃ¼ck â dessen Definition richtet sich auch hier nach Art. 655 ZGB (BBl 1988, 980; ferner BGr, 25. Mai 2009, 2C_787/2008, E. 5.1) â dem bÃ¤uerlichen Bodenrecht, gilt dies auch fÃ¼r sÃ¤mtliche seiner Teile. (Nicht jedoch gilt das Umgekehrte: So unterstehen nach Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB auch Teile eines in der Bauzone befindlichen GrundstÃ¼cks den Bestimmungen des bÃ¤uerlichen Bodenrechts, wenn auf diesen Teilen landwirtschaftliche GebÃ¤ude und Anlagen stehen, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehÃ¶ren.)</p> <p class="Urteilstext">Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob ein landwirtschaftliches GrundstÃ¼ck teilweise nichtlandwirtschaftlich genutzt werden darf, welche allerdings raumplanungsrechtlicher Natur ist: WÃ¤hrend das Bundesgesetz Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht Bestimmungen Ã¼ber Erwerb, VerpfÃ¤ndung, Teilung oder ZerstÃ¼ckelung landwirtschaftlicher Gewerbe beziehungsweise von GrundstÃ¼cken enthÃ¤lt (Art. 2 Abs. 2 BGBB), bestimmt sich nach dem Raumplanungsrecht, wann innerhalb der Landwirtschaftszone eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung zulÃ¤ssig ist (vgl. BGE 125 III 175 E. 2); wie dargelegt kommt aber bei einer bloss gemischten Nutzung Art. 2 Abs. 2 lit. d BGBB zum Zug.</p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Fall untersteht somit das gesamte GrundstÃ¼ck Kat.- Nr. 01 dem bÃ¤uerlichen Bodenrecht, solange es nicht geteilt wird; bezÃ¼glich dieser Vorfrage ist nicht von Bedeutung, ob das Wohnhaus bisher landwirtschaftlich genutzt wurde oder nicht.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Zu prÃ¼fen ist demnach, ob als Voraussetzung einer Entlassung aus dem Geltungsbereich des bÃ¤uerlichen Bodenrechts die Teilung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 bewilligt werden kann. (WÃ¼rde dementgegen, wie nach der vorinstanzlichen Auffassung, die Frage der Teilung nicht vom Streitgegenstand umfasst, liesse sich die Beschwerde ohne weiteres abweisen mit der BegrÃ¼ndung, das [ungeteilte] GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 sei ein landwirtschaftliches beziehungsweise gemischt genutztes, weshalb weder seine Entlassung als Ganzes noch jene eines Teils zulÃ¤ssig erscheine.)</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>GemÃ¤ss Art. 58 Abs. 2 Satz 1 BGBB dÃ¼rfen landwirtschaftliche GrundstÃ¼cke nicht in TeilstÃ¼cke unter 25 Aren aufgeteilt werden (vgl. auch BGr, 4. Februar 2005, 5A.32/2004, E. 3.2; BGE 124 III 167 E. 2 S. 168). Einzig bereits existierende GrundstÃ¼cke unter 25 Aren profitieren somit von der Freistellung nach Art. 2 Abs. 3 BGBB. Nach Art. 58 Abs. 2 Satz 3 BGBB kÃ¶nnen die Kantone darÃ¼ber hinaus grÃ¶ssere MindestflÃ¤chen vorsehen. Der Kanton ZÃ¼rich hat solches indessen nicht getan. Die MindestgrÃ¶sse von 60 Aren in § 133 des EinfÃ¼hrungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch vom 2. April 1911 (LS 230) ist bloss im Fall der Erbteilung einschlÃ¤gig.</p> <p class="Urteilstext">Das vorliegend zu schaffende GrundstÃ¼ck umfasst eine FlÃ¤che von 2'149 m<sup>2</sup>, weshalb das ZerstÃ¼ckelungsverbot zur Anwendung gelangt. </p> <p class="Urteilstext">Ob das fragliche GrundstÃ¼ck darÃ¼ber hinaus noch Teil eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist und damit auch das Realteilungsverbot (Art. 58 Abs. 1 BGBB) Anwendung findet, wonach von landwirtschaftlichen Gewerben nicht einzelne GrundstÃ¼cke oder GrundstÃ¼ckteile abgetrennt werden dÃ¼rfen, ist entsprechend nicht von Bedeutung, zumal dafÃ¼r die gleichen Ausnahmen gelten (vgl. BGr, 4. Februar 2005, 5A.32/2004, E. 3.2). Anders als durch das Realteilungsverbot ist durch das ZerstÃ¼ckelungsverbot allerdings â schÃ¤rfer â die GrundstÃ¼cksteilung an sich verboten und nicht bloss die Teilung in Verbindung mit einem VerÃ¤usserungsgeschÃ¤ft (vgl. Bandli, Art. 58 N. 8).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Die kantonal zustÃ¤ndige BehÃ¶rde bewilligt indessen Ausnahmen vom ZerstÃ¼ckelungsverbot, wenn â unter anderem â das landwirtschaftliche GrundstÃ¼ck in einen Teil innerhalb und in einen Teil ausserhalb des Geltungsbereiches dieses Gesetzes aufgeteilt wird (Art. 60 Abs. 1 lit. a BBGB). Dieser Ausnahmetatbestand erfasst sowohl die Teilung von GrundstÃ¼cken, durch welche die Landwirtschaftszonengrenze geht, wie auch von zulÃ¤ssigerweise gemischt genutzten GrundstÃ¼cken (vgl. Bandli, Art. 60 N. 4 f. mit Hinweisen). Vorliegend kommt hÃ¶chstens Letzteres in Betracht, da das gesamte GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 in der Landwirtschaftszone liegt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Eine gemischte Nutzung kann namentlich dadurch entstehen oder beabsichtigt werden, dass ursprÃ¼nglich landwirtschaftliche Wohn- und ÃkonomiegebÃ¤ude fÃ¼r diese Nutzung nicht mehr benÃ¶tigt werden und leer stehen oder bestimmungswidrig anderen Zwecken (beispielsweise Wohnzwecken) dienen oder zugefÃ¼hrt werden sollen (vgl. Bandli, Art. 60 N. 5 f.; BGE 125 III 175 E. 2b f.; BGr, 9. November 2000, 5A.25/2000, E. 2c; fÃ¼r eine Kasuistik zur gemischten Nutzung Roland PfÃ¤ffli, Streifzug durch die Rechtsprechung zum bÃ¤uerlichen Bodenrecht, ZBGR 79/1998, S. 81 ff., 83 f.). Die beschwerdefÃ¼hrerischen GebÃ¤ude stehen seit dem 1. November 2010 leer, nachdem den Mietern im Hinblick auf Renovations- und UmbauplÃ¤ne gekÃ¼ndigt worden war. Die eine HÃ¤lfte des Doppeleinfamilienhauses bewohnte zuvor der Sohn des PÃ¤chters, welcher ebenfalls auf dem Hof arbeitet, die andere HÃ¤lfte war an eine betriebsfremde Familie vermietet. UrsprÃ¼nglich wurde das GebÃ¤ude jedoch fÃ¼r die Angestellten errichtet. Der andere â weitaus grÃ¶ssere â Teil des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 wird demgegenÃ¼ber immer noch landwirtschaftlich genutzt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Wird ein landwirtschaftliches GrundstÃ¼ck tatsÃ¤chlich gemischt genutzt, kann der nichtlandwirtschaftlich genutzte Teil bloss dann abgetrennt und entlassen werden, wenn diese Nutzung rechtmÃ¤ssig und klar abgrenzbar ist beziehungsweise sein wird (vgl. Bandli, Art. 60 N. 5 sowie zur Abgrenzbarkeit Art. 2 N. 28). Bei der Aufteilung kann allerdings nicht der aktuelle Zustand massgebend sein. Die Landwirtschaft entwickelt sich, und heute nicht mehr genutzte landwirtschaftliche Wohn- und ÃkonomiegebÃ¤ude kÃ¶nnen inskÃ¼nftig fÃ¼r die Landwirtschaft wieder benÃ¶tigt werden. Beim Entscheid Ã¼ber die Entlassung aus dem Geltungsbereich des bÃ¤uerlichen Bodenrechts muss diesen kÃ¼nftigen BedÃ¼rfnissen Rechnung getragen werden (BGE 125 III 175 E. 2b mit Hinweisen). Die Abparzellierung ursprÃ¼nglich landwirtschaftlicher Bauten darf nur bewilligt werden, wenn auch Ã¼ber das Schicksal der verbleibenden landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cke Klarheit besteht und zugleich feststeht, dass das geplante Vorgehen keine Gesuche fÃ¼r Neubauten hervorruft; ein Verbot fÃ¼r die Erstellung neuer GebÃ¤ude muss als Nebenbestimmung mit der Abparzellierungsbewilligung verfÃ¼gt und allenfalls angemerkt werden (vgl. Bandli, Art. 60 N. 8).</p> <p class="Urteilstext">Das bÃ¤uerliche Bodenrecht regelt jedoch wie erwÃ¤hnt nicht die Frage der Nutzung des bÃ¤uerlichen Bodens, sondern bloss jene des Erwerbs, der VerpfÃ¤ndung und der Teilung landwirtschaftlicher GrundstÃ¼cke beziehungsweise Gewerbe (Art. 1 Abs. 2 BGBB). Ob die nichtlandwirtschaftliche Nutzung rechtmÃ¤ssig erfolgt beziehungsweise erfolgen wird, stellt hingegen eine Frage des Raumplanungsrechts dar (BGE 125 III 175 E. 2 und 2c).</p> <p class="Urteilstext">Deshalb ist, wenn wie vorliegend auf dem betroffenen GrundstÃ¼ck eine Baute oder Anlage besteht oder geplant ist und sich diese ausserhalb der Bauzone im Sinn des Raumplanungsrechts befindet beziehungsweise befinden wird, hinsichtlich der kÃ¼nftigen NutzungsmÃ¶glichkeiten im Verfahren um Bewilligung von Ausnahmen vom ZerstÃ¼ckelungsverbot und im Verfahren um Erlass einer entsprechenden FeststellungsverfÃ¼gung zunÃ¤chst eine rechtskrÃ¤ftige raumplanungsrechtliche VerfÃ¼gung einzuholen, in welcher die RechtmÃ¤ssigkeit der Nutzung der betreffenden Baute oder Anlage festgestellt wird (Art. 4a Abs. 2 der Verordnung vom 4. Oktober 1993 Ã¼ber das bÃ¤uerliche Bodenrecht [VBB, SR 211.412.110] sowie analog lautend Art. 49 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 [RPV, SR 700.1]; vgl. Alexander Ruch, Umwelt â Boden â Raum, Basel 2010, Rz. 544; BGr, 4. Februar 2005, 5A.32/2004, E. 4.2 â 16. Januar 2007, 5A.14/2006, E. 2 â 11. MÃ¤rz 2004, 5A.22/2003, E. 5.2 am Ende; ferner â noch vor Erlass der genannten Verordnungsbestimmungen â BGE 125 III 175 E. 2b f. mit Hinweisen sowie Bandli, Art. 60 N. 8). Liegt eine raumplanerische VerfÃ¼gung vor, die eine nichtlandwirtschaftliche Nutzung erlaubt, ist die Entlassung aus dem Geltungsbereich des bÃ¤uerlichen Bodenrechts auch ohne weiteres zu bewilligen (BGE 125 III 175 E. 2b mit Hinweisen).</p> <p class="Urteilstext">Einzig wenn offensichtlich ist, dass keine Ausnahmebewilligung nach Art. 60 BGBB erteilt werden kann oder das betroffene GrundstÃ¼ck dem bÃ¤uerlichen Bodenrecht unterstellt bleiben muss, erÃ¼brigt sich eine Verfahrenskoordination (Art. 4a Abs. 3 VBB).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Der Landwirtschaftsbetrieb G â es ist unbestritten, dass dieser ein landwirtschaftliches Gewerbe darstellt â gehÃ¶rt zu den grÃ¶sseren Betrieben im Kanton ZÃ¼rich. Er umfasst 253'600 m<sup>2</sup> und weist vor allem einen beachtlichen Tierbestand auf. Der PÃ¤chter bewirtschaftet auch FlÃ¤chen von weiteren VerpÃ¤chtern. Ohne Einbezug dieser weiteren FlÃ¤chen kommt der Betrieb auf 5.3 StandardarbeitskrÃ¤fte (SAK). Neben dem PÃ¤chter sind zwei vollzeitlich Angestellte sowie eine Haushaltshilfe, welche unter UmstÃ¤nden im Betrieb aushilft, auf dem Hof tÃ¤tig; sie leben im HauptgebÃ¤ude. Der Sohn des PÃ¤chters arbeitet gemÃ¤ss der Beschwerde nur zu 50 % auf dem Hof, nach den Angaben des Beschwerdegegners zu 100 %. Derzeit verfÃ¼gt der Hof Ã¼ber eine Betriebsleiterwohnung mit acht Zimmern und im Anbau hieran Ã¼ber weitere drei Zimmer sowie das â allerdings nicht verpachtete â streitbetroffene Doppeleinfamilienhaus mit je einer Wohnung zu viereinhalb bis fÃ¼nf Zimmern. GemÃ¤ss der ErtragswertschÃ¤tzung von M Ã¼ber den Gutsbetrieb G vom 26. Juni 2007 umfassten die Betriebsleiter- sowie die Angestelltenwohnung (ohne Einbezug des Doppeleinfamilienhauses) insgesamt 14.4 sogenannte Raumeinheiten (RE). Als Normalbedarf stehen dem 18 RE gegenÃ¼ber, wobei sich der Normalbedarf unter Einbezug von 10 ha zusÃ¤tzlich gepachteter â insgesamt aber nicht massgeblich ins Gewicht fallender â landwirtschaftlicher NutzflÃ¤che berechnet.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Vorinstanz kommt angesichts des AusgefÃ¼hrten zum Schluss, der Gutsbetrieb weise im Sinn der ErtragswertschÃ¤tzung zu wenig Wohnraum auf; eine Entlassung sei daher nur schwer mit den Zielen des Raumplanungsrechts beziehungsweise des bÃ¤uerlichen Bodenrechts zu vereinbaren. Zum gleichen Ergebnis gelangt der Beschwerdegegner, zusÃ¤tzlich unter Einbezug dessen, dass 5.3 SAK zum Bau von Angestelltenwohnungen auf Landwirtschaftsbetrieben berechtigten, weshalb eine Umnutzungsbewilligung angesichts der Betriebssituation nicht in Betracht falle (</span>vgl. zu den Objektivierungskriterien BGr, 27. Juni 1997, 1A.70/1996, E. 2b â 15. Februar 2007, 1A.184/2006, E. 3.4 â 1. Dezember 2006, 1A.78/2006 E. 4.2 ff.; ferner zur kantonalen Praxis BGr, 22. August 2001, 1A.19/2001, E. 3c ; fÃ¼r den Kanton Uri: Bauen ausserhalb der Bauzone, L2, www.ur.ch/de/jd/are/bab-merkblatt-m1865; fÃ¼r den Kanton Luzern: Wegleitung fÃ¼r das Bauen ausserhalb der Bauzonen, S. 7, www.rawi.lu.ch/wegleitung_abz.pdf; fÃ¼r den Kanton Bern: Wegleitung fÃ¼r das Bauen ausserhalb der Bauzonen, S. 5, www.jgk.be.ch/jgk/de/in­dex/baubewil­ligungen/; schliesslich zur Entwicklung des Familienstands der landwirtschaftlichen Angestellten die Publikation "LÃ¶hne familienfremder landwirtschaftlicher Angestellter 2009", Tab. 12, www.sbv-usp.ch/fileadmin/user_upload/bauernver­band/Statistik/Preise/STA_Lohn­erhebung_2009.pdf<span>). Immerhin wies der Beschwerdegegner auch darauf hin, dass die Freistellung einer der beiden DoppelhaushÃ¤lften bewilligt werden kÃ¶nne, wenn ein entsprechendes Gesuch eingereicht wÃ¼rde. </span>Der Beschwerdegegner hat von der raumplanungsrechtlich zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde jedoch nicht eine rechtskrÃ¤ftige VerfÃ¼gung eingeholt, sondern mit ihr bloss RÃ¼cksprache genommen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b>Die nach Art. 4a Abs. 3 VBB vorausgesetzte Offensichtlichkeit hinsichtlich der bodenrechtlichen Bewilligung erscheint vorliegend allerdings nicht gegeben. Demnach hÃ¤tte nicht auf die Einholung einer entsprechenden rechtskrÃ¤ftigen VerfÃ¼gung verzichtet werden dÃ¼rfen. Die Sache ist folglich an den Beschwerdegegner zurÃ¼ckzuweisen, damit bei der zustÃ¤ndigen Stelle eine den formellen Anforderungen genÃ¼gende, im entsprechenden Instanzenzug weiterziehbare VerfÃ¼gung eingeholt wird.</p> <p class="Urteilstext"><span>Soweit der Beschwerdegegner Ã¼brigens darauf hinwies, dass die Freistellung einer der beiden DoppelhaushÃ¤lften bewilligt werden kÃ¶nne, wenn ein entsprechendes Gesuch eingereicht wÃ¼rde, gilt (auch) diesbezÃ¼glich, dass hierfÃ¼r zwingend eine rechtskrÃ¤ftige raumplanungsrechtliche Umnutzungsbewilligung Voraussetzung ist (vgl. hierzu VGr, VB.2008.00448 5. Februar 2009 E. 5.4; Chantal DuprÃ©, in: Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung, ZÃ¼rich etc. 2010, Art. 24d N. 17).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Aus dem gleichen Grund lÃ¤sst sich allerdings die Beschwerde nicht vollstÃ¤ndig gutheissen, da diese die Entlassung des betroffenen GrundstÃ¼cks aus dem bÃ¤uerlichen Bodenrecht beantragt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist somit teilweise gutzuheissen. AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Gerichts- wie auch des vorinstanzlichen Verfahrens den BeschwerdefÃ¼hrenden je zu ¼ unter solidarischer Haftung fÃ¼reinander sowie dem Beschwerdegegner zur HÃ¤lfte aufzuerlegen. Eine ParteientschÃ¤digung kÃ¶nnen die BeschwerdefÃ¼hrenden nicht erlangen (§ 65a Abs. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 sowie § 14 und § 17 Abs. 2 VRG; vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 14 N. 3).</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Urteilstext">Letztinstanzliche kantonale Beschwerdeentscheide sind nach Art. 88 Abs. 2 BGBB in Verbindung mit Art. 5 Abs. 2 VBB dem Bundesamt fÃ¼r Justiz mitzuteilen und unterliegen gemÃ¤ss Art. 89 BGBB der Beschwerde in Ã¶ffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (BGG, SR 173.110). Nach der Regelung in Art. 90 ff. BGG sind letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide als Vor- oder â eher â Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 BGG zu qualifizieren (Felix Uhlmann, Basler Kommentar, 2008, Art. 90 BGG N. 9 Abs. 2; HansjÃ¶rg Seiler/Nicolas von Werdt/Andreas GÃ¼ngerich, Bundesgerichtsgesetz, Bern 2007, Art. 90 N. 9, Art. 93 N. 2; Frage offen gelassen in BGE 134 II 137 E. 1.3.3). Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b)</p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Beschluss des Regierungsrats vom 19. Januar 2011 und die VerfÃ¼gung des Amts fÃ¼r Landschaft und Natur vom 27. Januar 2010 werden aufgehoben. Die Sache wird im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Amt fÃ¼r Landschaft und Natur zurÃ¼ckgewiesen. Die Rekurskosten werden zu je ¼ den BeschwerdefÃ¼hrenden unter solidarischer Haftung fÃ¼reinander und zur HÃ¤lfte dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 5'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 180.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 5'180.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden den BeschwerdefÃ¼hrenden zu je ¼ unter solidarischer Haftung fÃ¼reinander und zur HÃ¤lfte dem Beschwerdegegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Es wird keine ParteientschÃ¤digung zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen diesen Entscheid kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlichrechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. BGG erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lau­sanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>