<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <p class="MsoPlainText">A. Le 13 octobre 1990, M. et son épouse ont pris à bail un</p> <p class="MsoPlainText">appartement de 4 1/2 pièces situé à Boudry dans un immeuble constitué en</p> <p class="MsoPlainText">propriété par étages et dont l'ensemble des unités d'étages sont</p> <p class="MsoPlainText">actuellement propriété de la société simple formée par les trois intimés.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le contrat écrit signé le 25 septembre 1992 prévoit la possibi-</p> <p class="MsoPlainText">lité de le résilier en observant un délai de trois mois pour les termes</p> <p class="MsoPlainText">des 31 mars, 30 juin et 30 septembre.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">B. Il est constant que le recourant a résilié le bail le 25 mars</p> <p class="MsoPlainText">1996 pour le 30 avril 1996. Le 27 mars, la gérance informait le recourant</p> <p class="MsoPlainText">que le loyer était dû jusqu'au prochain terme contractuel, le 30 juin</p> <p class="MsoPlainText">1996, sauf si un locataire de remplacement était trouvé et agréé entre-</p> <p class="MsoPlainText">temps.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le recourant a déménagé le 13 avril 1996 et en a informé la gé-</p> <p class="MsoPlainText">rance le 22 avril 1996.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Un état des lieux a été effectué le 15 mai 1996 en présence d'un</p> <p class="MsoPlainText">agent de l'assurance responsabilité civile du recourant. A cette occasion,</p> <p class="MsoPlainText">trois clés sur quatre ont été restituées; la quatrième l'a été un peu plus</p> <p class="MsoPlainText">tard.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Courant mai, des travaux étaient entrepris dans l'appartement.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">C. Invoquant le fait qu'il n'avait plus l'usage de l'appartement,</p> <p class="MsoPlainText">le recourant ne s'acquitta pas des loyers de mai et juin 1996.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> A la demande de la représentante des bailleurs, un commandement</p> <p class="MsoPlainText">de payer fut notifié (poursuite no ...) le 14 août 1996 au recourant</p> <p class="MsoPlainText">pour la somme de 3'080 francs (loyers de mai à juin) plus intérêts à 8 %</p> <p class="MsoPlainText">dès le 1.5.96 et 150 francs (frais et dépens administratifs).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">D. Par décision du 30 octobre 1996, le président du Tribunal civil</p> <p class="MsoPlainText">du district de Boudry a prononcé, à concurrence de 3'080 francs plus inté-</p> <p class="MsoPlainText">rêts à 5 % dès le 1er mai 1996, la mainlevée provisoire de l'opposition</p> <p class="MsoPlainText">formée par le recourant à ce commandement de payer.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">E. Par requête du 11 novembre 1996, le recourant et son épouse ont</p> <p class="MsoPlainText">saisi l'Autorité régionale de conciliation de Neuchâtel en concluant à ce</p> <p class="MsoPlainText">que la conciliation légale entre parties soit tentée, avant ouverture é-</p> <p class="MsoPlainText">ventuelle d'une action en libération de dette.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> A l'audience du 5 décembre 1996, la conciliation tentée par cet-</p> <p class="MsoPlainText">te autorité a échoué.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">F. Par demande du 6 janvier 1997, le recourant a ouvert action en</p> <p class="MsoPlainText">libération de dette devant le Tribunal civil du district de Boudry en de-</p> <p class="MsoPlainText">mandant qu'il soit constaté qu'il n'était pas débiteur de 2'310 francs.</p> <p class="MsoPlainText">Par jugement du 21 janvier 1998, dont la motivation écrite a été notifiée</p> <p class="MsoPlainText">le 2 novembre 1998, le tribunal rejeta la demande, laissa 243 francs de</p> <p class="MsoPlainText">frais de justice à la charge du recourant, alloua à son mandataire d'offi-</p> <p class="MsoPlainText">ce une indemnité de 2'057 francs, TVA comprise et arrêta les frais de la</p> <p class="MsoPlainText">rédaction du jugement à 100 francs en prévoyant qu'ils suivraient le sort</p> <p class="MsoPlainText">de la procédure de recours.</p> <p class="MsoPlainText">G. Le tribunal retient en outre les faits suivants. Le dossier de</p> <p class="MsoPlainText">l'assurance du recourant prouve que c'est lui, contrairement à ses allé-</p> <p class="MsoPlainText">gués, qui a sollicité l'établissement d'un état des lieux de manière anti-</p> <p class="MsoPlainText">cipée et il a lui-même déclaré, lors de son interrogatoire, avoir demandé</p> <p class="MsoPlainText">à son épouse de téléphoner à la gérance pour qu'elle reprenne cet apparte-</p> <p class="MsoPlainText">ment au plus vite.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Des travaux de réfection ont été entrepris dès le 20 mai 1996.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> De nombreux dommages, que le jugement énumère et qui résultent</p> <p class="MsoPlainText">du dossier de l'assurance, ont nécessité des travaux de peinture pour un</p> <p class="MsoPlainText">coût global de 4'915.75 francs, montant qui paraît proportionné à la gran-</p> <p class="MsoPlainText">deur de l'appartement et au rafraîchissement à effectuer. Le juge considè-</p> <p class="MsoPlainText">re que les travaux nécessaires en vue de permettre une relocation ont duré</p> <p class="MsoPlainText">du 20 mai au 31 mai. En tout cas, il ne s'est pas agi d'une rénovation.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Des locataires potentiels ont bien visité l'appartement, mais</p> <p class="MsoPlainText">pour diverses raisons qui leur sont propres, n'ont pas conclu. Le recou-</p> <p class="MsoPlainText">rant n'a pas démontré que des amateurs décidés à reprendre l'appartement</p> <p class="MsoPlainText">avant l'échéance du bail au 30 juin 1996 auraient manifesté leur intérêt</p> <p class="MsoPlainText">et leur disponibilité.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Entendu comme témoin, le locataire, qui a finalement repris</p> <p class="MsoPlainText">l'appartement - bien qu'il ait tout d'abord été intéressé à son achat -</p> <p class="MsoPlainText">n'est entré en jouissance de l'appartement, selon la mention de l'état des</p> <p class="MsoPlainText">lieux d'entrée du 11 juillet 1996, que le 1er août 1996.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le tribunal juge en droit que l'application de l'article 264 CO</p> <p class="MsoPlainText">ne permet pas de libérer le recourant de son obligation de payer le loyer.</p> <p class="MsoPlainText">Celui-ci est en conséquence dû jusqu'à l'échéance du 30 juin 1996. Il n'a</p> <p class="MsoPlainText">pas été établi que les bailleurs auraient pu épargner ainsi des impenses</p> <p class="MsoPlainText">ou qu'ils auraient retiré, ou intentionnellement renoncé à des profits</p> <p class="MsoPlainText">provenant d'un autre usage de l'appartement.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> L'article 260 CO ne les empêchait pas d'entreprendre sans atten-</p> <p class="MsoPlainText">dre les rafraîchissements indispensables car les travaux effectués après</p> <p class="MsoPlainText">le départ et la remise des clés décidée par le locataire étaient justifiés</p> <p class="MsoPlainText">par les dommages constatés et nécessités pour une remise en location.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">H. M. recourt contre ce jugement en invoquant l'arbitraire dans la</p> <p class="MsoPlainText">constatation des faits et l'abus du pouvoir d'appréciation. Il conclut à</p> <p class="MsoPlainText">sa cassation et à ce que la Cour constate qu'il n'est pas redevable de la</p> <p class="MsoPlainText">somme de 2'310 francs faisant l'objet de la poursuite No ... introduite</p> <p class="MsoPlainText">contre lui le 14 août 1996 par les intimés et à ce qu'il soit statué sur</p> <p class="MsoPlainText">l'indemnité d'office de son mandataire.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C'est à son avis à tort et arbitrairement que le tribunal a re-</p> <p class="MsoPlainText">tenu que l'établissement d'un état des lieux de manière anticipée et la</p> <p class="MsoPlainText">remise des locaux et des clés le 15 mai 1996 résulteraient de sa propre</p> <p class="MsoPlainText">décision.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Divers témoignages et pièces du dossier démontrent que c'est</p> <p class="MsoPlainText">bien à la demande des bailleurs que la reprise a été anticipée, empêchant</p> <p class="MsoPlainText">ainsi les locataires de disposer des locaux et de pouvoir trouver un loca-</p> <p class="MsoPlainText">taire de remplacement éventuel, mais permettant aux propriétaires de dis-</p> <p class="MsoPlainText">poser des locaux pour une réfection quasi complète en vue d'une vente qui</p> <p class="MsoPlainText">ne s'est pas réalisée équivalant à des profits d'un autre usage de la cho-</p> <p class="MsoPlainText">se qui doivent être déduits du loyer normalement exigible. L'article 260</p> <p class="MsoPlainText">CO ne permet pas d'exiger du locataire d'accepter une rénovation, soit des</p> <p class="MsoPlainText">travaux dont il ne bénéficiera pas et qui sont exécutés en vue d'une nou-</p> <p class="MsoPlainText">velle location et a fortiori en vue d'une vente.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">I. Le président du tribunal ne formule pas d'observations. Les in-</p> <p class="MsoPlainText">timés concluent implicitement au rejet du recours.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C O N S I D E R A N T</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-</p> <p class="MsoPlainText">vable. </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Aux termes de l'article 260 alinéa 1 CO, le bailleur n'a le</p> <p class="MsoPlainText">droit de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent rai-</p> <p class="MsoPlainText">sonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> La rénovation et la modification s'entendent de travaux qui ser-</p> <p class="MsoPlainText">vent d'une part à maintenir la valeur de la chose au moyen d'une mise de</p> <p class="MsoPlainText">fonds du bailleur et d'autre part à l'augmenter, par opposition aux tra-</p> <p class="MsoPlainText">vaux d'entretien qui visent uniquement à la suppression de défauts et ne</p> <p class="MsoPlainText">modifient pas l'état des locaux initialement convenu (Lachat, Le bail à</p> <p class="MsoPlainText">loyer, Lausanne 1997, p.189, 190; Union Suisse des professionnels de l'im-</p> <p class="MsoPlainText">mobilier (USPI), Droit suisse du bail à loyer, commentaire, Genève 1992,</p> <p class="MsoPlainText">p.276)</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Les travaux projetés en vue d'une "relocation" ne peuvent pas</p> <p class="MsoPlainText">être qualifiés de réparations nécessaires que le locataire serait tenu de</p> <p class="MsoPlainText">souffrir selon l'article 257h CO (Lachat, op. cit., p.168, 169).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En vertu de l'article 264 CO, lorsque le locataire restitue la</p> <p class="MsoPlainText">chose sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses</p> <p class="MsoPlainText">obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire</p> <p class="MsoPlainText">qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le</p> <p class="MsoPlainText">nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes</p> <p class="MsoPlainText">conditions.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> A défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expi-</p> <p class="MsoPlainText">ration de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel</p> <p class="MsoPlainText">ou légal. Le bailleur doit admettre l'imputation sur le loyer:</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> a) de la valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) des profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou</p> <p class="MsoPlainText">auxquels il a intentionnellement renoncé.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le bailleur qui entreprend des travaux de rénovation des locaux</p> <p class="MsoPlainText">restitués doit renoncer à en réclamer le loyer, sauf si ceux-ci sont la</p> <p class="MsoPlainText">conséquence de dégâts à la chose louée dont le locataire sortant est res-</p> <p class="MsoPlainText">ponsable (Lachat, op.cit., p.454, note 38); Lachat, La restitution antici-</p> <p class="MsoPlainText">pée de la chose louée (art.264 CO); questions choisies, in Cahiers du bail</p> <p class="MsoPlainText">4/98, p.147; USPI, op. cit., p.336).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> L'article 264 alinéa 3 CO décharge donc le locataire de son</p> <p class="MsoPlainText">obligation de payer le loyer en proportion d'un profit retiré d'un autre</p> <p class="MsoPlainText">usage de la chose (Message du Conseil fédéral concernant l'initiative po-</p> <p class="MsoPlainText">pulaire "pour la protection des locataires", la révision du droit du bail</p> <p class="MsoPlainText">à loyer et du bail à ferme dans le Code des obligations et la loi fédérale</p> <p class="MsoPlainText">instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, du 27 mars</p> <p class="MsoPlainText">1985, FF 1985 I 1427).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. Il a été retenu sur la base des preuves administrées que l'inté-</p> <p class="MsoPlainText">rêt et la disponibilité d'amateurs décidés à reprendre l'appartement n'a-</p> <p class="MsoPlainText">vaient pas été démontrés. Le dossier ne fait pas plus état d'une mise en</p> <p class="MsoPlainText">demeure d'accepter un locataire de remplacement de la part du recourant.</p> <p class="MsoPlainText">Rien ne montre qu'il aurait été concrètement entravé dans l'usage de la</p> <p class="MsoPlainText">chose en étant dans l'impossibilité totale de présenter un nouveau loca-</p> <p class="MsoPlainText">taire solvable disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, même si,</p> <p class="MsoPlainText">selon toute vraisemblance, il a été initialement dans l'intention des</p> <p class="MsoPlainText">bailleurs de vendre l'unité d'étage correspondant à l'appartement.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Seule se posait dès lors la question de savoir si les travaux</p> <p class="MsoPlainText">entrepris dès le 17 mai (selon le recourant) ou le 20 mai 1996 (selon les</p> <p class="MsoPlainText">faits retenus par le premier juge) excédaient l'entretien et constituaient</p> <p class="MsoPlainText">par là-même, pour la durée de leur exécution effective, un autre usage de</p> <p class="MsoPlainText">la chose par les bailleurs pour lequel ils auraient eu à admettre une im-</p> <p class="MsoPlainText">putation proportionnelle du loyer.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Les travaux en question n'ont consisté qu'en peinture et trou-</p> <p class="MsoPlainText">vent leur origine dans les dégâts causés par les locataires, dégâts recon-</p> <p class="MsoPlainText">nus par ceux-ci sur l'état des lieux de sortie et constatés par leur assu-</p> <p class="MsoPlainText">reur.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Les bailleurs tirent un profit direct des travaux dans la mesure</p> <p class="MsoPlainText">où ceux-ci sont à leur charge comme étant la conséquence de réparations</p> <p class="MsoPlainText">rendues nécessaires par l'entretien courant (art.256 CO) ou en vue d'une</p> <p class="MsoPlainText">"relocation" (art.257h CO); cette mesure a été fixée en l'espèce d'entente</p> <p class="MsoPlainText">entre parties, à 55 % pour les bailleurs ("Décompte final de garantie" de</p> <p class="MsoPlainText">C. du 12.11.1996 aux locataires et lettre de La Mobilière à C. du</p> <p class="MsoPlainText">6.6.1996 au dossier de l'Autorité régionale de conciliation sous "défen-</p> <p class="MsoPlainText">deur"). Le jugement consacre donc une fausse application des articles</p> <p class="MsoPlainText">257h, 260 et 264 CO. Il doit être cassé sur ce point; la Cour est en mesu-</p> <p class="MsoPlainText">re de statuer au fond sur la base du dossier.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En définitive, le recourant a donc droit à ce que soit déduit</p> <p class="MsoPlainText">le 55 % de son loyer mensuel de 1'540 francs pendant la durée des travaux.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Selon l'état de fait retenu par le premier juge, ceux-ci se sont</p> <p class="MsoPlainText">étendus sur 11 jours.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le loyer de mai doit en conséquence être réduit de la manière</p> <p class="MsoPlainText">suivante :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> 55 11</p> <p class="MsoPlainText"> 1540 x --- x -- = 300,55</p> <p class="MsoPlainText"> 100 31</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> La Cour doit dès lors admettre la demande en libération de dette</p> <p class="MsoPlainText">à concurrence de ce montant, arrondi à 300 francs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. Le recours est partiellement bien fondé, ce qui justifie de ré-</p> <p class="MsoPlainText">partir les frais, à raison d'un cinquième à la charge des intimés et de</p> <p class="MsoPlainText">quatre cinquièmes à la charge du recourant et de condamner les intimés,</p> <p class="MsoPlainText">qui seuls étaient représentés par un mandataire professionnel, à verser</p> <p class="MsoPlainText">une indemnité de dépens réduite de 100 francs.</p> <p class="MsoPlainText">5. Le recourant est au bénéfice de l'assistance judiciaire totale.</p> <p class="MsoPlainText">Les honoraires de son mandataire peuvent être fixés globalement à 500</p> <p class="MsoPlainText">francs, frais et débours compris, TVA en sus.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par ces motifs,</p> <p class="MsoPlainText"> LA COUR DE CASSATION CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Casse le jugement attaqué, sous réserve du chiffre 3 du dispositif.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Statuant au fond, déclare la demande partiellement bien fondée et dit</p> <p class="MsoPlainText"> que M. n'est pas débiteur de la somme de 300 francs envers T. , Z. et</p> <p class="MsoPlainText"> R. , solidairement et faisant l'objet partiel de la poursuite no ...</p> <p class="MsoPlainText"> de l'Office des poursuites du district de Boudry.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. Arrête à 440 francs les frais de seconde instance, avancés par l'Etat</p> <p class="MsoPlainText"> pour le recourant, et les met à raison de 4/5 à la charge du recourant</p> <p class="MsoPlainText"> et 1/5 à la charge des intimés.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. Condamne les intimés à verser au recourant, en main de l'Etat, une in-</p> <p class="MsoPlainText"> demnité de dépens réduite de 100 francs pour la seconde instance.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">5. Alloue à Me X. pour la seconde instance une indemnité</p> <p class="MsoPlainText"> d'avocat d'office de 500 francs, TVA en sus.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">6. Arrête à 343 francs les frais de première instance, avancés par l'Etat</p> <p class="MsoPlainText"> pour le demandeur, et les met à raison de 4/5 à la charge du demandeur</p> <p class="MsoPlainText"> et 1/5 à la charge des défendeurs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">7. Condamne les défendeurs à verser au demandeur, en main de l'Etat, une</p> <p class="MsoPlainText"> indemnité de dépens réduite de 200 francs pour la première instance.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel, le 30 avril 1999</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> Le greffier L'un des juges</p> <p class="MsoPlainText"> </p> </div></body></html>