<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="content"> <a name="idp333792"></a><div class="big bold">Urteilskopf</div> <br/>147 III 32<br/><br/><br/><div class="paraatf">3. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause A. contre B. et C. (recours en matière civile)</div> <div class="paraatf">4A_86/2020 du 5 janvier 2021</div> <a name="idp335184"></a> <a name="idp342464"></a><br/><div id="regeste" lang="de"> <div class="big bold">Regeste</div> <br/><div class="paraatf"><span class="artref"><artref id="CH/220/269^d" type="start"></artref><artref id="CH/220/269^b" type="start"></artref>Art. 269b, 269d, 270a OR</span><artref id="CH/220/269^d" type="end"></artref><artref id="CH/220/270^a" type="end"></artref>; indexierte Mietzinse; Herabsetzungsbegehren nach Ablauf der Mindestmietdauer; relative Berechnungsmethode und Ablehnung der absoluten Methode. <div class="paratf">Anwendbarkeit der relativen Berechnungsmethode beim Begehren um Änderung eines indexierten Mietzinses per Ablauf der Mindestmietdauer (E. 3.4.1). </div> <div class="paratf">Nichtanwendbarkeit der absoluten Berechnungsmethode beim Begehren des Mieters auf Herabsetzung eines indexierten Mietzinses per Ablauf der Mindestmietdauer (Präzisierung der Rechtsprechung; E. 3.5). </div> </div> </div> <a name="idp349440"></a> <br/><div> <a name="idp356656"></a><span class="big bold" id="sachverhalt">Sachverhalt</span> <span class="small">ab Seite 32</span> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="page32"></a><div class="center pagebreak">BGE 147 III 32 S. 32</div> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp358320"></a><span class="bold">A. </span> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp359360"></a><span class="bold">A.a </span>Par contrat signé les 30 septembre et 1<sup>er</sup> octobre 2013, B. et C. (ci-après: les locataires, les demandeurs ou les intimés) ont pris à bail un appartement de 4 pièces, d'une surface de 114 m<sup>2</sup>, au 1<sup>er</sup> étage d'un immeuble à Commugny appartenant à A. (ci-après: le bailleur, le défendeur ou le recourant). Le bail, conclu pour une durée initiale de cinq ans, du 1<sup>er</sup> décembre 2013 au 30 novembre 2018, est reconductible tacitement pour cinq ans et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation reçu par l'une ou l'autre des <a name="page33"></a><div class="center pagebreak">BGE 147 III 32 S. 33</div>parties au moins trois mois avant la prochaine échéance. Les locataires peuvent cependant également résilier le bail en tout temps pour la fin d'un mois, sauf pour le 31 décembre, moyennant préavis donné et reçu trois mois à l'avance (ch. 6.6 du contrat; complètement selon l'<span class="artref">art. 105 al. 2 LTF</span>).</div> <div class="paraatf">Le loyer mensuel net convenu s'élève à 2'550 fr. (acompte de frais accessoires en sus). Sous ch. 3.7 ("Critères de fixation du loyer"), il est précisé que le taux hypothécaire n'a pas été pris en considération et que le taux de l'indice suisse des prix à la consommation (ci-après: l'ISPC) est de 98.90 au 31 août 2013. Sous ch. 6.7 des dispositions complémentaires, il est prévu que, sans dénonciation du bail, mais moyennant un préavis d'un mois, notifié sur la formule officielle, le loyer pourra être modifié proportionnellement à la variation de l'ISPC en prenant pour base celui indiqué au ch. 3.7, une telle modification ne pouvant toutefois intervenir qu'une fois par année. (...)</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp368016"></a><span class="bold">A.b </span>Par courrier du 10 juillet 2018, les locataires ont requis, avec effet à l'expiration de la durée initiale de cinq ans convenue, intervenant le 30 novembre 2018, une baisse de loyer (<span class="artref">art. 270a CO</span>). Le bailleur, par sa régie, a refusé d'entrer en matière.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp371184"></a><span class="bold">B. </span>Le 6 août 2018, les locataires ont saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Nyon, concluant à une baisse de loyer (<span class="artref">art. 270a CO</span>) et requérant la production de toutes les pièces nécessaires au calcul du rendement net.</div> <div class="paraatf">Les locataires s'étant opposés à la proposition de jugement qui leur avait été faite par la Commission et ayant obtenu une autorisation de procéder, ils ont déposé leur demande devant le Tribunal des baux du canton de Vaud le 19 novembre 2018, concluant en substance à la réduction du loyer mensuel convenu de 2'550 fr. au montant de 1'500 fr., montant qu'ils ont ensuite réduit à 1'200 fr., puis encore à 1'000 fr. et enfin, dans leurs dernières conclusions, à 1'050 fr. à compter du 1<sup>er</sup> décembre 2018. Ils ont également demandé (...) la restitution du trop-perçu, ainsi que la diminution de la garantie locative.</div> <div class="paraatf">Par jugement du 20 juin 2019, le Tribunal des baux (...) a fixé le loyer mensuel à 1'050 fr. dès le 1<sup>er</sup> décembre 2018 (ch. I du dispositif) et ordonné la restitution des loyers perçus en trop (ch. II). (...)</div> <div class="paraatf">Statuant le 16 décembre 2019, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal du canton de Vaud a rejeté l'appel du bailleur et confirmé le jugement attaqué. (...) Elle a (...) confirmé la réduction du loyer <a name="page34"></a><div class="center pagebreak">BGE 147 III 32 S. 34</div>à 1'050 fr. par mois (ch. II du dispositif) et mis les frais de l'instance d'appel à la charge du défendeur (ch. III).</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp383072"></a><span class="bold">C. </span>Contre cet arrêt qui lui avait été notifié le 9 janvier 2020, le bailleur a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 10 février 2020 (...). (...)</div> <div class="paraatf">Le Tribunal fédéral a admis le recours, dans la mesure où il est recevable, annulé l'arrêt attaqué en tant qu'il confirme les ch. I et II du jugement du Tribunal des baux et réformé ledit arrêt en ce sens que la demande est rejetée sur ces deux points. Le ch. III de l'arrêt attaqué est annulé et la cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision sur les frais de l'instance d'appel.</div> <div class="paraatf"> <i>(extrait)</i> </div> <br/><div> <a name="idp386176"></a><span class="big bold" id="erwaegungen">Erwägungen</span> </div> <br/><div class="paraatf">Extrait des considérants:</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp387136"></a><span class="bold" id="consideration_3.">3. </span>Est litigieuse la question de savoir si, en présence d'un bail à loyers indexés d'une durée de cinq ans, reconductible tacitement de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation, les locataires pourraient demander, à l'échéance de la durée initiale et donc pour la période suivante, une diminution de loyer en invoquant que le loyer convenu initialement serait excessif au regard du rendement net, contrôle qui s'effectuerait selon la méthode absolue. La cour cantonale l'a admis et a réduit le loyer de 2'550 fr. (initial) à 1'050 fr. par mois. Le bailleur le conteste, invoquant une violation des art. 269, 269a, 270a et 270c CO, ainsi que de l'<span class="artref">art. 152 CPC</span>.</div> <div class="paraatf">Ni la cour cantonale, ni les parties ne discutent la question de savoir si la clause d'indexation devrait continuer à s'appliquer durant la période de reconduction tacite pour cinq ans, en dépit de la demande de baisse de loyer et, comme l'a fait la cour cantonale, de la fixation d'un nouveau loyer. Faute de grief, le Tribunal fédéral ne se prononcera donc pas sur cette question (cf. consid. 2.2 non publié).</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp391712"></a><span class="bold" id="consideration_3.1">3.1 </span>Conformément à l'<span class="artref">art. 269b CO</span>, les parties peuvent, à deux conditions, conclure un bail à loyers indexés en convenant d'une clause d'indexation: (1) le bail doit être conclu pour une période de cinq ans au moins et (2) l'indice d'indexation est l'ISPC. Selon la jurisprudence, il est exclu de par la loi de prévoir d'autres facteurs d'adaptation du loyer, à moins que la majoration ne soit justifiée par des prestations supplémentaires du bailleur et que le contrat de bail n'ait réservé expressément cette possibilité; il est également exclu de <a name="page35"></a><div class="center pagebreak">BGE 147 III 32 S. 35</div>cumuler la clause d'indexation et une clause d'échelonnement (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F124-III-57%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page57">ATF 124 III 57</a> consid. 3a p. 59). </div> <div class="paraatf">La clause d'indexation a pour but de garantir au bailleur que le loyer suivra l'évolution du coût de la vie et d'offrir au locataire un bail de longue durée et un mode de fixation clair du loyer (LACHAT/STASTNY, Le bail à loyer, 2019, p. 643 n. 2.1.2).</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp398992"></a><span class="bold" id="consideration_3.2">3.2 </span>Au début du bail à loyers indexés, le locataire a la possibilité d'ouvrir action en contestation du loyer initial aux conditions de l'<span class="artref">art. 270 CO</span>, cette action étant expressément réservée par l'<span class="artref">art. 270c CO</span>.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp403648"></a><span class="bold" id="consideration_3.3">3.3 </span>Durant la durée initiale du bail - d'au moins cinq ans -, le loyer ne peut, par avis de majoration de loyer au sens de l'<span class="artref">art. 269d CO</span>, être adapté qu'au renchérissement selon l'ISPC, à l'exclusion de tout autre facteur de hausse (art. 17 al. 3 de l'ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux [OBLF; RS 221.213.11]), et aux conditions prévues par le contrat. Le locataire peut seulement rétorquer que l'augmentation n'est justifiée par aucune variation correspondante de cet indice (<span class="artref">art. 270c CO</span>).</div> <div class="paraatf">De son côté, le locataire peut demander une diminution de loyer en cas de baisse de cet indice (<span class="artref">art. 270a CO</span> et <span class="artref">art. 17 al. 2 OBLF</span>). Le bailleur peut uniquement objecter que la diminution de loyer demandée par le locataire ne correspond à aucune variation de cet indice (<span class="artref">art. 270c CO</span>).</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp414544"></a><span class="bold" id="consideration_3.4">3.4 </span>A l'expiration de la durée initiale du bail - d'au moins cinq ans -, que le bail prévoie une reconduction tacite pour une nouvelle durée de cinq ans ou pour une durée inférieure, chaque partie peut, en respectant le délai de résiliation, solliciter une modification du loyer (<span class="artref"><artref id="CH/220/269^d" type="start"></artref>art. 269d et 270a CO</span><artref id="CH/220/270^a" type="end"></artref>). La jurisprudence a en effet considéré que, comme l'évolution du taux hypothécaire de référence n'est pas prise en considération dans un bail à loyers indexés, ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent prétendre, en se prévalant de la confiance éveillée par l'autre partie, qu'ils pouvaient penser que le loyer issu de la dernière indexation effectuée pendant la durée minimale du bail procure au bailleur un rendement suffisant de la chose louée (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F123-III-76%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page76">ATF 123 III 76</a> consid. 4c p. 80 s.).</div> <div class="paraatf">Par conséquent, le bailleur peut réclamer une augmentation du loyer conformément à l'<span class="artref">art. 269d CO</span> et le locataire une diminution du loyer en vertu de l'<span class="artref">art. 270a CO</span> ("en cours de bail"). <a name="page36"></a><div class="center pagebreak">BGE 147 III 32 S. 36</div> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp426560"></a><span class="bold" id="consideration_3.4.1">3.4.1 </span>Il n'est ni contesté ni contestable que le demandeur - locataire ou bailleur - puisse invoquer la méthode relative à l'appui de son action.</div> <div class="paraatf">C'est de manière ambiguë que l' <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F123-III-76%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page76">ATF 123 III 76</a> consid. 4c p. 81 mentionne le "rejet de la méthode relative, en tout cas dans la mesure où elle se fonderait sur la présomption voulant que le loyer issu de la dernière indexation effectuée pendant la durée minimale du bail procure au bailleur un rendement suffisant de la chose louée", ce d'autant qu'il affirme plus loin également que le bailleur a le "choix entre la méthode absolue et la méthode relative" (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F123-III-76%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page76">ATF 123 III 76</a> consid. 4c p. 82).</div> <div class="paraatf">Si le locataire demande une baisse de loyer fondée sur la méthode relative (<span class="artref">art. 270a CO</span>) en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence, la comparaison doit s'effectuer avec le loyer fixé au début du bail (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F125-III-358%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page358">ATF 125 III 358</a> consid. 1b/bb p. 362; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F123-III-76%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page76">ATF 123 III 76</a> consid. 4c p. 83). A titre de moyen de défense, le bailleur peut toujours exiger du juge qu'il vérifie au moyen de la méthode absolue du rendement si le loyer en vigueur est abusif ou non.</div> <div class="paraatf">Si le bailleur invoque la méthode relative pour augmenter le loyer en fonction de la hausse du taux hypothécaire de référence (<span class="artref">art. 269d CO</span>), c'est également le taux hypothécaire de référence appliqué lors de la conclusion du contrat de bail qui est déterminant pour le calcul de la hausse de loyer. Comme on l'a vu, il n'y a en effet pas de présomption que le dernier loyer indexé assurerait un rendement suffisant au bailleur. Comme le précise l' <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F123-III-76%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page76">ATF 123 III 76</a> consid. 4c p. 83, il va de soi que le locataire peut invoquer, de son côté (c'est-à-dire comme moyen de défense), que la majoration est abusive en se prévalant de la méthode absolue du rendement (cf. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F121-III-163%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page163">ATF 121 III 163</a> consid. 2d/aa p. 165).</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp447856"></a><span class="bold" id="consideration_3.4.2">3.4.2 </span>La question de savoir si le demandeur - locataire ou bailleur - peut agir en réclamant une modification en application de la méthode absolue (c'est-à-dire du rendement net) n'a en réalité jamais été tranchée en tant que telle.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp449408"></a><span class="bold" id="consideration_3.4.2.1">3.4.2.1 </span>Dans l' <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F123-III-76%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page76">ATF 123 III 76</a> consid. 4c p. 82 (et le consid. 5 de ce même arrêt 4C.296/1996 du 4 février 1997, non publié in <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F123-III-76%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page76">ATF 123 III 76</a>), le Tribunal fédéral a admis, alors que le bail avait été reconduit tacitement sans que les parties ne demandent la modification du loyer à l'expiration de la durée initiale (s'agissant d'un bail initial de dix ans renouvelable d'année en année, sauf résiliation douze mois <a name="page37"></a><div class="center pagebreak">BGE 147 III 32 S. 37</div>avant son échéance), que le bailleur puisse ouvrir action en augmentation du loyer en invoquant la méthode absolue du rendement, appliquant par analogie, <i>mutatis mutandis</i>, la solution adoptée en matière de loyers échelonnés. </div> <div class="paraatf">Or, d'une part, l'essentiel de la motivation de cet arrêt portait sur la question de savoir si, faute de contestation du loyer au moment de l'expiration de la durée initiale, l'inaction du bailleur pouvait lui être opposée pour la période postérieure.</div> <div class="paraatf">D'autre part, la jurisprudence en matière de bail à loyers échelonnés concerne surtout les habitations neuves et d'un prix élevé, dont le bailleur ne peut obtenir le rendement brut nécessaire et admissible en raison de la situation du marché; grâce à l'échelonnement du loyer (<span class="artref">art. 269c CO</span>), le rendement brut d'abord insuffisant est progressivement augmenté de façon à couvrir les frais sur l'ensemble de la durée du contrat (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F121-III-397%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page397">ATF 121 III 397</a> consid. 2b/aa p. 401). Si, en présence d'un tel bail, le bailleur doit pouvoir, à titre actif, exiger l'application de la méthode absolue après la reconduction du bail à l'échéance de la durée initiale minimale de trois ans, dès lors qu'il s'agit de lui permettre d'obtenir après coup une augmentation du loyer de manière à couvrir le rendement brut de ses fonds propres, un tel motif ne paraît guère avoir de sens en matière de bail à loyers indexés, le but et le caractère aléatoire de la clause d'indexation étant fort différents (contestant la méthode absolue en faveur du bailleur, cf. ANITA THANEI, Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zur Mietzinsfestsetzung, 2000, p. 40 s.). </div> <div class="paraatf">La question de savoir si le bailleur peut agir ainsi n'a toutefois pas à être tranchée en l'espèce.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp465120"></a><span class="bold" id="consideration_3.4.2.2">3.4.2.2 </span>Dans l' <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F123-III-76%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page76">ATF 123 III 76</a>, statuant sur une demande d'augmentation du loyer formée par le bailleur, le Tribunal fédéral n'a évidemment pas tranché la question de savoir si le locataire pouvait agir en diminution du loyer en invoquant la méthode absolue du rendement net. C'est à la suite d'une mauvaise compréhension de cet arrêt que l'arrêt 4C.157/2001 du 1<sup>er</sup> octobre 2001 (statuant sur une demande d'augmentation du loyer, finalement abandonnée, à laquelle les locataires, qui requéraient une diminution du loyer, s'étaient opposés) en a extrapolé la même solution pour le locataire agissant en diminution du loyer, retenant en définitive que "les deux parties peuvent exiger la détermination d'un nouveau loyer selon la méthode absolue", abandonnant dans la foulée l'application seulement <a name="page38"></a><div class="center pagebreak">BGE 147 III 32 S. 38</div> <i>mutatis mutandis</i> de la jurisprudence en matière de loyers échelonnés (arrêt 4C.157/2001 précité consid. 1a; cf. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F121-III-397%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page397">ATF 121 III 397</a> consid. 2b/bb p. 404). Cette erreur a ensuite été reprise dans l'arrêt 4A_489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 4.2, affirmant que la "majoration ou diminution peut être déterminée soit à l'aide de la méthode relative, soit au moyen de la méthode absolue, selon le choix de la partie requérante", alors que le Tribunal fédéral était saisi d'un litige relatif à une requête de diminution du loyer formée par le locataire au motif de la baisse du taux hypothécaire de référence, le locataire se prévalant ainsi de la méthode relative. Cette erreur s'est perpétuée ensuite dans les <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F137-III-580%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page580">ATF 137 III 580</a> consid. 1.1 p. 583 et <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F142-III-568%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page568">ATF 142 III 568</a> consid. 1.3 p. 574, qui ne font que résumer le précédent arrêt, ainsi que dans l'arrêt 4A_269/2015 du 2 novembre 2015 consid. 2.3, statuant lui aussi sur une demande de baisse de loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence et de l'ISPC.</div> <div class="paraatf">La jurisprudence étant entachée sur ce point d'ambiguïtés, il s'impose de revoir la question de façon à lever, dans l'intérêt général, l'insécurité juridique constatée (cf. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F134-III-354%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page354">ATF 134 III 354</a> consid. 1.4 et 1.5 p. 357 s.).</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp482048"></a><span class="bold" id="consideration_3.5">3.5 </span>Il convient donc de trancher la question de savoir si le locataire peut agir en diminution du loyer (<span class="artref">art. 270 a CO</span>) avec effet à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés en invoquant la méthode absolue du rendement net. </div> <div class="paraatf"> Dès lors que le locataire a la possibilité d'agir en contestation du loyer initial (art. 270 c CO) en invoquant la méthode absolue et le rendement net excessif (<span class="artref">art. 269 CO</span>) au début du bail à loyers indexés, lui donner la faculté de le faire à nouveau à l'expiration de la durée du bail initiale minimale de cinq ans, voire encore à chaque nouvelle reconduction tacite pour une durée de cinq ans au minimum, reviendrait à contourner le délai et les conditions de l'action en contestation du loyer initial de l'<span class="artref">art. 270 CO</span>. En effet, non seulement cette contestation pourrait intervenir plusieurs années après la conclusion du bail, mais encore elle ne serait pas soumise aux autres conditions de l'<span class="artref">art. 270 CO</span>. Pour ce motif déjà, il y a lieu de refuser au locataire le droit d'invoquer la méthode absolue à l'appui d'une diminution de loyer à l'expiration de la durée initiale (<span class="artref">art. 270a CO</span>) et, partant, le droit d'exiger du bailleur qu'il fournisse toutes les pièces nécessaires au calcul du rendement net de la chose louée (dans ce sens: tant pour le bailleur que pour le locataire, THANEI , loc. cit.; pour le cas <a name="page39"></a><div class="center pagebreak">BGE 147 III 32 S. 39</div>où le bail est reconduit pour au moins cinq ans, sauf circonstances exceptionnelles, LACHAT/STASTNY, op. cit., p. 657 n. 2.3.4). S'il entendait contester le loyer initial convenu, le locataire pouvait le faire dans le délai de 30 jours à réception de la chose louée. Il ne peut être tiré aucun argument de la faculté reconnue au locataire d'exiger une diminution du loyer à la sortie du contrôle étatique des loyers, dès lors qu'en pareille situation, le locataire n'a pas disposé de la pos sibilité de contester le loyer initial devant le juge civil aux fins de faire vérifier par celui-ci que le rendement net est excessif et le loyer abusif selon les critères de l'<span class="artref">art. 269 CO</span> ( <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F146-III-346%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page346">ATF 146 III 346</a> consid.[/STYLE_CHAR_BOLD] 3.2.2 p. 356).</div> <div class="paraatf">Ainsi, comme dans le cas d'un bail à loyer fixe, conformément à la règle de l'<span class="artref">art. 270a CO</span> ("rendement excessif [...] à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais"), le locataire ne peut invoquer à l'expiration de la durée initiale du bail à loyers indexés qu'une diminution de loyer fondée sur des facteurs relatifs. À cette demande de baisse ainsi fondée sur la méthode relative, le bailleur peut opposer l'exception que le (dernier) loyer indexé n'est pas abusif malgré la modification des bases de calcul parce qu'il ne lui procure pas un rendement net excessif selon la méthode absolue (<a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F121-III-163%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page163">ATF 121 III 163</a> consid. 2d/bb p. 168).</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp504960"></a><span class="bold" id="consideration_3.6">3.6 </span>Il n'y a pas lieu d'examiner les autres cas de figure évoqués dans l' <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F123-III-76%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page76">ATF 123 III 76</a> consid. 4c p. 82 s.</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp508320"></a><span class="bold" id="consideration_3.7">3.7 </span> </div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp509360"></a><span class="bold" id="consideration_3.7.1">3.7.1 </span>En l'espèce, il ressort des faits constatés que le bail d'une durée minimale de cinq ans a été renouvelé pour une nouvelle période de cinq ans.</div> <div class="paraatf">Pour la période postérieure à l'échéance de la durée initiale de cinq ans du bail, soit dès le 1<sup>er</sup> décembre 2018, les locataires ont demandé une diminution de loyer fondée sur l'<span class="artref">art. 270a CO</span> et requis que le bailleur produise toutes les pièces nécessaires au calcul du rendement net de la chose louée.</div> <div class="paraatf">C'est à tort que les instances cantonales ont admis que les locataires pouvaient agir ainsi en exigeant l'application de la méthode absolue du rendement net, cette solution ayant pour effet de contourner la règle et les principes jurisprudentiels applicables à la contestation du loyer initial de l'<span class="artref">art. 270 CO</span>. <a name="page40"></a><div class="center pagebreak">BGE 147 III 32 S. 40</div> </div> <div class="paraatf">La méthode absolue n'étant pas applicable, il n'y a pas lieu d'examiner la recevabilité de la pièce n° 101 produite par les locataires intimés, soit un extrait du registre foncier listant les propriétés du bailleur. Il est aussi superflu d'examiner le second grief du bailleur tiré du taux admissible du rendement des fonds propres, étant précisé toutefois qu'entretemps, le Tribunal fédéral a modifié sa jurisprudence (cf. <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F147-III-14%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page14">ATF 147 III 14</a>).</div> <br/><div class="paraatf"> <a name="idp520224"></a><span class="bold" id="consideration_3.7.2">3.7.2 </span>L'action en diminution du loyer de l'<span class="artref">art. 270a CO</span> est soumise au principe de disposition (<span class="artref">art. 58 CPC</span>) et à la maxime inquisitoire simple (ou sociale) (<span class="artref">art. 247 al. 2 let. a CPC</span>; <a class="bgeref_id" href="https://search.bger.ch/ext/eurospider/live/de/php/clir/http/index.php?lang=de&amp;type=highlight_simple_query&amp;page=23&amp;from_date=&amp;to_date=&amp;from_year=2021&amp;to_year=2021&amp;sort=relevance&amp;insertion_date=&amp;from_date_push=&amp;top_subcollection_clir=bge&amp;query_words=&amp;part=all&amp;de_fr=&amp;de_it=&amp;fr_de=&amp;fr_it=&amp;it_de=&amp;it_fr=&amp;orig=&amp;translation=&amp;rank=0&amp;highlight_docid=atf%3A%2F%2F141-III-569%3Ade&amp;number_of_ranks=0&amp;azaclir=clir#page569">ATF 141 III 569</a> consid. 2.3 et 2.3.1 p. 575). Il appartient au demandeur de prendre des conclusions, même à titre subsidiaire, pour le cas où ses conclusions principales seraient rejetées. Il lui incombe également de motiver ses différentes conclusions.</div> <div class="paraatf">En l'occurrence, les locataires ont conclu à la réduction de leur loyer au montant de 1'050 fr. par mois et ont fondé cette demande de réduction sur la méthode absolue du rendement net. Ils n'ont fourni aucune motivation sur la base de la méthode relative, en indiquant où ils auraient allégué les faits (la baisse du taux hypothécaire et l'augmentation de l'ISPC) à cet égard. Conformément à la jurisprudence (cf. consid. 2.2 non publié), il ne se justifie dès lors pas de renvoyer la cause à la cour cantonale pour compléter l'état de fait et statuer à nouveau conformément à l'<span class="artref">art. 107 al. 2 LTF</span>.</div> </div></body></html>