<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD HTML 4.01//EN"> <html> <head> <title>AGVE 2004 51 S.205</title> <meta charset="utf-8"/><meta content="text/html; charset=utf-8" http-equiv="CONTENT-TYPE"/> <meta content="Weblaw - www.weblaw.ch" name="Publisher"/> </head> <body> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Enteignungsrecht</span> <span class="page_no">205</span></div> <div class="page" id="S1"> <div role="main"><br/> <span class="ft1"><b>V. Enteignungsrecht</b></span><br/> <br/> <br/> <br/> <span class="ft3"><b>51</b></span> <span class="ft3"><b>Festsetzung des Verkehrswerts bei formeller Enteignung (§ 143 Abs. 1 lit.</b></span><br/> <span class="ft3"><b>a BauG).</b></span><br/> <span class="ft3"><b>- Grundsatz der vollen Entschädigung gemäss Art. 26 Abs. 2 BV und</b></span><br/> <span class="ft3"><b>§ 21 Abs. 4 KV (Erw. 2/a).</b></span><br/> <span class="ft3"><b>- Präferenz für die statistische oder Vergleichsmethode (Erw. 2/b).</b></span><br/> <span class="ft3"><b>- Massgebender Zeitraum für die Heranziehung von Vergleichspreisen;</b></span><br/> <span class="ft3"><b>Folgerungen aus dem Umstand, dass die Preisgestaltung im Regelfall</b></span><br/> <span class="ft3"><b>vergangenheitsbezogen ist; Ausnahmen (Erw. 2/c).</b></span><br/> <span class="ft3"><b>- Fehlende Gesetzmässigkeit zwischen den Preisen für Industrie- und</b></span><br/> <span class="ft3"><b>jenen für Wohnbauland (Erw. 2/d).</b></span><br/> <span class="ft3"><b>- Rechtsanwendung: Bejahung der Marktüblichkeit bei einem im</b></span><br/> <span class="ft3"><b>Streite liegenden Grundstück; Bedeutung einer Unternehmerklausel</b></span><br/> <span class="ft3"><b>im Kaufvertrag (Erw. 3/a). Festlegung der Kriterien für die Heranzie-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>hung von Vergleichsgrundstücken (Erw. 3/b). Erhebung von Ver-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>gleichspreisen in Gemeinden der nähern Region; Extrapolationsmög-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>lichkeiten (Erw. 3/c). Hochrechnung der vergleichbaren Landwerte</b></span><br/> <span class="ft3"><b>auf den Stichtag; Festlegung der Preissteigerungsquote anhand kan-</b></span><br/> <span class="ft3"><b>tonaler Bodenpreisstatistiken (Erw. 3/d).</b></span><br/> <br/> <span class="ft4">Entscheid des Verwaltungsgerichts, 3. Kammer, vom 19. November 2003 in</span><br/> <span class="ft4">Sachen Erbengemeinschaft W. und Mitb. gegen Schätzungskommission nach</span><br/> <span class="ft4">Baugesetz.</span><br/> <br/> <span class="ft5"><i>Aus den Erwägungen</i></span><br/> <br/> <span class="ft6">2. a) Bei Enteignungen ist volle Entschädigung zu leisten</span><br/> <span class="ft6">(Art. 26 Abs. 2 BV; § 21 Abs. 4 KV; Art. 5 Abs. 2 RPG; § 138</span><br/> <span class="ft6">BauG). Dies bedeutet, dass dem Enteigneten der durch die Enteig-</span><br/> <span class="ft6">nung entstandene Schaden voll auszugleichen ist; er soll weder einen</span><br/> <span class="ft6">Verlust erleiden noch einen Gewinn erzielen, also nach der</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">206</span></div> <div class="page" id="S2"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">Enteignung wirtschaftlich gleichgestellt sein wie vorher</span><br/> <span class="ft6">(BGE 127 I 190 mit Hinweisen; Ulrich Häfelin / Georg Müller,</span><br/> <span class="ft6">Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Auflage, Zürich 2002, Rz. 2107).</span><br/> <span class="ft6">Bei einer materiellen Enteignung bemisst sich die Entschädigung</span><br/> <span class="ft6">nach dem Minderwert, wie er im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Ei-</span><br/> <span class="ft6">gentumsbeschränkung entstanden ist (BGE 119 Ib 233 mit Hinwei-</span><br/> <span class="ft6">sen).</span><br/> <span class="ft6">b) Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist der zu ent-</span><br/> <span class="ft6">schädigende Verkehrswert (§ 143 Abs. 1 lit. a BauG) primär anhand</span><br/> <span class="ft6">von Vergleichspreisen festzulegen (statistische Methode oder Ver-</span><br/> <span class="ft6">gleichsmethode). Was eine unbestimmte Vielzahl von Kaufinteres-</span><br/> <span class="ft6">senten auf dem freien Markt für das enteignete Grundstück bezahlt</span><br/> <span class="ft6">hätte, lässt sich am zuverlässigsten auf Grund der tatsächlich gehan-</span><br/> <span class="ft6">delten Preise für vergleichbare Liegenschaften ermitteln. Allerdings</span><br/> <span class="ft6">führt diese Methode nur dann zu richtigen Resultaten, wenn Ver-</span><br/> <span class="ft6">gleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffen-</span><br/> <span class="ft6">heit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzungen dürfen jedoch</span><br/> <span class="ft6">nicht zu hohe Anforderungen gestellt werden. So erfordert die Ver-</span><br/> <span class="ft6">gleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschliessungs-</span><br/> <span class="ft6">grad und Ausnützungsmöglichkeiten praktisch Identität besteht. Un-</span><br/> <span class="ft6">terschieden der Vergleichsgrundstücke kann durch Preiszuschläge</span><br/> <span class="ft6">oder -abzüge Rechnung getragen werden. Auch braucht das Ver-</span><br/> <span class="ft6">gleichsgrundstück nicht im selben Quartier zu liegen, sofern es hin-</span><br/> <span class="ft6">sichtlich Lage, Umgebung, Ausnützungsmöglichkeit usw. dem</span><br/> <span class="ft6">Schätzungsobjekt ähnlich ist. In der Regel lässt sich selbst aus ver-</span><br/> <span class="ft6">einzelten Vergleichspreisen auf das allgemeine Preisniveau schlies-</span><br/> <span class="ft6">sen. Sind nur wenige Kaufpreise bekannt, müssen diese besonders</span><br/> <span class="ft6">sorgfältig untersucht werden; sie können nur insoweit zur Entschädi-</span><br/> <span class="ft6">gungsbestimmung verwendet werden, als dem Vertragsabschluss</span><br/> <span class="ft6">nicht - wie etwa bei Verkäufen unter Verwandten sowie bei Arrondie-</span><br/> <span class="ft6">rungs- und ausgesprochenen Spekulationskäufen - unübliche Ver-</span><br/> <span class="ft6">hältnisse zu Grunde liegen. Nur wenn überhaupt keine Vergleichs-</span><br/> <span class="ft6">preise vorhanden sind, dürfen sich die Schätzungsbehörden auf die</span><br/> <span class="ft6">ausschliessliche Anwendung von Methoden beschränken, die - wie</span><br/> <span class="ft6">die Lageklassemethode oder die Methode der Rückwärtsrechnung -</span><br/> <span class="ft6">auf blosse Hypothesen abstellen, auf heute nicht mehr durchwegs</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Enteignungsrecht</span> <span class="page_no">207</span></div> <div class="page" id="S3"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">geltenden Rentabilitätsüberlegungen beruhen und bei denen das Er-</span><br/> <span class="ft6">gebnis selbst durch kleinere Erhöhungen oder Reduktionen der Aus-</span><br/> <span class="ft6">gangswerte fast beliebig verändert werden kann (siehe zum Ganzen:</span><br/> <span class="ft6">BGE 122 I 173 f. mit Hinweisen; BGE vom 1. Juli 1997, in: ZBl,</span><br/> <span class="ft6">99/1998, S. 142).</span><br/> <span class="ft6">Das Bundesgericht zieht also die statistische Methode allen</span><br/> <span class="ft6">andern Wertermittlungsmöglichkeiten vor. Wenn irgend möglich soll</span><br/> <span class="ft6">der Verkehrswert anhand von Vergleichspreisen bestimmt werden.</span><br/> <span class="ft6">Dabei wird auch in Kauf genommen, dass unter Umständen auch</span><br/> <span class="ft6">Vergleichskäufe in benachbarten Gemeinden in die Betrachtung ein-</span><br/> <span class="ft6">bezogen werden müssen. Allerdings kommt dies nur in Frage, wenn</span><br/> <span class="ft6">sich die fraglichen Grundstücke mit dem Schätzungsobjekt hinsicht-</span><br/> <span class="ft6">lich Lage, Erschliessung, Nutzungsmöglichkeiten und weiteren preis-</span><br/> <span class="ft6">bestimmenden Faktoren tatsächlich vergleichen lassen. Diese Vor-</span><br/> <span class="ft6">aussetzung dürfte in relativ homogenen, mehrheitlich ländlich ge-</span><br/> <span class="ft6">prägten Verhältnissen eher gegeben sein als in Gebieten mit einer</span><br/> <span class="ft6">starken Bautätigkeit (ZBl 99/1998, S. 143).</span><br/> <span class="ft6">c) Sind für die Wertbestimmung in erster Linie schlüssige Ver-</span><br/> <span class="ft6">gleichspreise heranzuziehen, so stellt sich als nächstes die Frage,</span><br/> <span class="ft6">welcher Zeitraum dafür massgebend ist. Die bisherige Rechtspre-</span><br/> <span class="ft6">chung des Verwaltungsgerichts geht dahin, dass Vergleichspreise,</span><br/> <span class="ft6">denen bedeutende zeitliche oder räumliche Abstände zu Grunde lie-</span><br/> <span class="ft6">gen, nicht in die Beurteilung einbezogen werden (VGE I/77 vom</span><br/> <span class="ft6">9. Dezember 1993 [BE.1992.00118] in Sachen Einwohnergemeinde</span><br/> <span class="ft6">Schwaderloch, S. 12; siehe auch Erich Zimmerlin, Baugesetz des</span><br/> <span class="ft6">Kantons Aargau, Kommentar, 2. Auflage, Aarau 1985, § 194 N 1a).</span><br/> <span class="ft6">Massgebender Zeitpunkt für die Verkehrswertermittlung war in die-</span><br/> <span class="ft6">sem Urteil der 21. März 1991 (Datum des angefochtenen Entscheids</span><br/> <span class="ft6">der Schätzungskommission). Herangezogen zum statistischen Ver-</span><br/> <span class="ft6">gleich wurden Verkäufe mit den Abschlussdaten vom 13. März 1989,</span><br/> <span class="ft6">9. November 1989, 20. Dezember 1989 und 22. November 1990.</span><br/> <span class="ft6">Unberücksichtigt blieb ein am 6. Juni 1991 getätigter Verkauf, weil</span><br/> <span class="ft6">für die Ermittlung des Verkehrswerts in der Regel die Verhältnisse im</span><br/> <span class="ft6">Zeitpunkt des Entscheids der Schätzungskommission massgebend</span><br/> <span class="ft6">seien und sich nach den allgemeinen Grundsätzen über die Einzel-</span><br/> <span class="ft6">fallausnahmen keine Abweichung vom gesetzlichen Regelfall auf-</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">208</span></div> <div class="page" id="S4"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">dränge. Das Gleiche galt für einen am 14. November 1988 abge-</span><br/> <span class="ft6">schlossenen Kaufvertrag; ein Zeitraum von mehr als zwei Jahren</span><br/> <span class="ft6">zwischen Verkaufs- und Stichtag sei zu gross. Die Schätzungs-</span><br/> <span class="ft6">kommission zog im Sinne dieser Praxis grundsätzlich weder Preise,</span><br/> <span class="ft6">die mehr als zwei Jahre vor dem Stichtag liegen, noch solche, die</span><br/> <span class="ft6">nach dem Stichtag erzielt wurden, zum Vergleich heran.</span><br/> <span class="ft6">Die Beschwerdeführerinnen vertreten die Auffassung, in Zeiten</span><br/> <span class="ft6">markanter Landpreisbewegungen müsse beim Vergleich der zeitlich</span><br/> <span class="ft6">zurück- und nachliegenden Handänderungsfälle strikte zeitliche</span><br/> <span class="ft6">Symmetrie beachtet werden; beim massgebenden Stichtag 11. Juni</span><br/> <span class="ft6">1988 seien also die Vergleichsfälle zwei Jahre vorher und zwei Jahre</span><br/> <span class="ft6">nachher zu betrachten. Diese Betrachtungsweise ist bezüglich der</span><br/> <span class="ft6">später erfolgten Handänderungen verfehlt. Der Enteignete soll so</span><br/> <span class="ft6">gestellt werden, wie wenn er sein Grundstück im Zeitpunkt der Ent-</span><br/> <span class="ft6">eignung freihändig veräussert hätte. Nun ist die Preisgestaltung in</span><br/> <span class="ft6">aller Regel vergangenheitsbezogen, d.h. der Landhandel richtet sich</span><br/> <span class="ft6">an früher erzielten Preisen mit vergleichbaren Objekten aus, unter</span><br/> <span class="ft6">Berücksichtigung der seither eingetretenen Wertsteigerung oder -</span><br/> <span class="ft6">abnahme. Wie sich die Zukunft gestaltet, ist rein spekulativ und kann</span><br/> <span class="ft6">sich deshalb bei der Verkehrswertbestimmung auch nicht direkt aus-</span><br/> <span class="ft6">wirken. Vorbehalten mag hier der Fall sein, dass eine künftige Ent-</span><br/> <span class="ft6">wicklung, welche die Preise ansteigen oder sinken lässt, bereits jetzt</span><br/> <span class="ft6">klar erkennbar ist, wie dies etwa bei Bauerwartungsland im Vorfeld</span><br/> <span class="ft6">einer beabsichtigten Einzonung zutreffen kann. Bei Beachtung der</span><br/> <span class="ft6">von den Beschwerdeführerinnen propagierten zeitlichen Symmetrie</span><br/> <span class="ft6">dagegen würde der auf diese Weise ermittelte Verkehrswert den am</span><br/> <span class="ft6">Stichtag im freien Handel erzielbaren Preis nicht mehr widerspie-</span><br/> <span class="ft6">geln, und es käme zu Verzerrungen. An der im zitierten VGE in</span><br/> <span class="ft6">Sachen Einwohnergemeinde Schwaderloch eingeschlagenen Linie ist</span><br/> <span class="ft6">somit grundsätzlich festzuhalten.</span><br/> <span class="ft6">Ein Ausblick in die auf den Stichtag folgende Zeitperiode er-</span><br/> <span class="ft6">weist sich noch unter einem andern, besondern Aspekt als sachge-</span><br/> <span class="ft6">recht. Namentlich wenn längere Zeit vor dem Stichtag keine Ver-</span><br/> <span class="ft6">gleichspreise verfügbar sind, kann es hilfreich sein, Vergleichspreise,</span><br/> <span class="ft6">die innerhalb eines gut überblickbaren Zeitraums nach dem Stichtag</span><br/> <span class="ft6">erzielt wurden, in die Beurteilung mit einzubeziehen, um den Verlauf</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Enteignungsrecht</span> <span class="page_no">209</span></div> <div class="page" id="S5"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">der Preiskurve in der Spanne zwischen dem letzten Vergleichswert</span><br/> <span class="ft6">vor dem Stichtag und dem per Stichtag festzulegenden Verkehrswert</span><br/> <span class="ft6">zu interpretieren. Über eine Interpretationshilfe geht indessen der</span><br/> <span class="ft6">Einbezug solcher Vergleichspreise nicht hinaus. Es bleibt dabei, dass</span><br/> <span class="ft6">für die Bestimmung des Verkehrswerts ausschliesslich in der Vergan-</span><br/> <span class="ft6">genheit erzielte Vergleichspreise unmittelbar massgebend sind; sie</span><br/> <span class="ft6">bilden die Beurteilungsgrundlage. Ist die zeitliche Nähe zum Stichtag</span><br/> <span class="ft6">ausreichend, bzw. sind die Vergleichspreise unter diesem Aspekt ge-</span><br/> <span class="ft6">eignet, den Verkehrswert am Stichtag zu indizieren, muss es dabei</span><br/> <span class="ft6">ohne Ausblicke auf die Zeit nach dem Stichtag sein Bewenden ha-</span><br/> <span class="ft6">ben.</span><br/> <span class="ft6">d) Die Schätzungskommission hat festgestellt, innerhalb der</span><br/> <span class="ft6">massgebenden Zeitperiode finde sich in der Gemeinde Niederlenz -</span><br/> <span class="ft6">abgesehen von einem am 16. Mai 1989 auf der Parzelle Nr. 1642 im</span><br/> <span class="ft6">"Oberen Lenzhardfeld" begründeten selbständigen und dauernden</span><br/> <span class="ft6">Baurecht - kein einziges Grundstück, das in der Industriezone liege</span><br/> <span class="ft6">und diesbezüglich zum Vergleich tauglich sei. In dieser Situation</span><br/> <span class="ft6">komme auch den für Bauland in der Wohnzone bezahlten Preisen</span><br/> <span class="ft6">eine Bedeutung zu. Wie die Fachrichter der Schätzungskommission</span><br/> <span class="ft6">aufgrund ihrer langjährigen Erfahrung wüssten, entspreche der Preis</span><br/> <span class="ft6">von Bauland in der Industriezone bei normaler Konjunkturlage etwa</span><br/> <span class="ft6">der Hälfte des Preises, der für Wohnbauland erzielt werde. In Phasen</span><br/> <span class="ft6">mit grossen Schwankungen erreiche der Industrielandpreis dagegen</span><br/> <span class="ft6">oft nur noch einen Drittel des Wohnbaulandpreises, was gegen</span><br/> <span class="ft6">Schluss der Immobilienpreishausse Ende der Achtzigerjahre wohl</span><br/> <span class="ft6">der Fall gewesen sei. Der hier relevante Stichtag liege zu Beginn</span><br/> <span class="ft6">dieser durch fast exponentiell ansteigende Immobilienpreise gekenn-</span><br/> <span class="ft6">zeichneten Endphase. Es sei deshalb davon auszugehen, dass sich die</span><br/> <span class="ft6">Industrielandpreise noch immer auf ungefähr der Hälfte des Preises</span><br/> <span class="ft6">für Wohnbauland belaufen hätten. Im Weitern könne unter Zugrunde-</span><br/> <span class="ft6">legung der Preise, die zuletzt für die im Streit liegenden Grundstücke</span><br/> <span class="ft6">bezahlt worden seien, der Verkehrswert für Industrieland im Sinne</span><br/> <span class="ft6">einer Kontrollrechnung zur "Hälfteregel Wohnzone", angelehnt an</span><br/> <span class="ft6">die prozentuale Preissteigerung in den andern Bauzonen, extrapoliert</span><br/> <span class="ft6">werden. Dabei würden die früher bezahlten Preise um die um die</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">210</span></div> <div class="page" id="S6"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">Hälfte reduzierte prozentuale Wertsteigerung der Vergleichszonen</span><br/> <span class="ft6">erhöht.</span><br/> <span class="ft6">Die Beschwerdeführerinnen bezeichnen die "Regel", wonach</span><br/> <span class="ft6">der Baulandpreis in der Industriezone etwa der Hälfte bis einem Drit-</span><br/> <span class="ft6">tel des Wohnbaulandpreises entspreche, unter Berufung auf einen</span><br/> <span class="ft6">von ihnen konsultierten "erfahrenen und renommierten Immobilien-</span><br/> <span class="ft6">treuhänder" als nicht haltbar, und sie unterlegen diesen Einwand mit</span><br/> <span class="ft6">Vergleichswerten aus der Gemeinde Niederlenz und verschiedenen</span><br/> <span class="ft6">Nachbargemeinden. Das Verwaltungsgericht teilt diese Bedenken.</span><br/> <span class="ft6">Die angeführte Gesetzmässigkeit zwischen den Preisen für Industrie-</span><br/> <span class="ft6">und Wohnbauland gibt es namentlich darum nicht, weil die</span><br/> <span class="ft6">Nachfrage nach derartigem Land von gänzlich unterschiedlichen</span><br/> <span class="ft6">Faktoren abhängt. Die Schätzungskommission weist selber zu Recht</span><br/> <span class="ft6">darauf hin, dass bei Bauland für Wohnzwecke nicht nur ökonomische</span><br/> <span class="ft6">Faktoren wie die Ausnützungsziffer, sondern auch ideelle Aspekte</span><br/> <span class="ft6">wie die Lage des Grundstücks oder die persönliche Situation der</span><br/> <span class="ft6">Interessenten die Preisbildung massgeblich beeinflussten. Bei</span><br/> <span class="ft6">Industrieland spielen derartige Gesichtspunkte praktisch keine Rolle.</span><br/> <span class="ft6">Zudem sind die Nutzungsmöglichkeiten und die lagemässigen</span><br/> <span class="ft6">Gegebenheiten von Gemeinde zu Gemeinde anders. Die der Ver-</span><br/> <span class="ft6">kehrswertbestimmung zugrunde zu legende Preisstatistik hat sich</span><br/> <span class="ft6">deshalb auf die Industriezone zu beschränken, und eine Auswertung</span><br/> <span class="ft6">der in den Wohnzonen erzielten Landpreise kann unterbleiben.</span><br/> <span class="ft6">3. Die Anwendung der vorstehend aufgeführten Grundsätze auf</span><br/> <span class="ft6">den vorliegenden konkreten Einzelfall ergibt Folgendes:</span><br/> <span class="ft6">a) In der massgebenden Zweijahresperiode vor dem Stichtag</span><br/> <span class="ft6">(11. Juni 1988) gab es, wie dies bereits die Schätzungskommission</span><br/> <span class="ft6">angemerkt hat, in der Gemeinde Niederlenz keinen eigentlichen Han-</span><br/> <span class="ft6">del für Industriezonenland. Die einzige diesbezügliche Handände-</span><br/> <span class="ft6">rung betrifft die Parzelle Nr. 1026, welche mit Kaufvertrag vom</span><br/> <span class="ft6">12. Juni 1986 von der Beschwerdeführerin 2 an die N. AG zu einem</span><br/> <span class="ft6">Preis von Fr. 177.--/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">veräussert wurde. (...).</span><br/> <span class="ft6">Sofern es sich um einen marktüblichen Preis handelt, steht</span><br/> <span class="ft6">nichts entgegen, das Rechtsgeschäft vom 12. Juni 1986 hier zu be-</span><br/> <span class="ft6">rücksichtigen, auch wenn es sich um ein im Streite liegendes Grund-</span><br/> <span class="ft6">stück handelt. Die Frage der Marktüblichkeit ist dabei zu bejahen.</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Enteignungsrecht</span> <span class="page_no">211</span></div> <div class="page" id="S7"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">Zunächst können die Auszonungsbestrebungen, welche damals in der</span><br/> <span class="ft6">Gemeinde Platz griffen und darin gipfelten, dass am 22. Dezember</span><br/> <span class="ft6">1986 eine Initiative auf Zuweisung u.a. der Parzelle Nr. 1026 zum</span><br/> <span class="ft6">übrigen Gemeindegebiet eingereicht wurde, kaum auf den Kaufpreis</span><br/> <span class="ft6">abgefärbt haben, da sich die Käuferin mit der im Kaufvertrag verein-</span><br/> <span class="ft6">barten Rücktrittsklausel für den Fall, dass ihr eine Baubewilligung</span><br/> <span class="ft6">für den geplanten Industrieneubau rechtskräftig verweigert werden</span><br/> <span class="ft6">sollte, eines entsprechenden Risikos entledigte. Zudem hatte die</span><br/> <span class="ft6">Gemeindeversammlung noch am 30. November 1984 einen Antrag</span><br/> <span class="ft6">auf Auszonung der Industriezone 2 nördlich des Lenzhardwegs</span><br/> <span class="ft6">deutlich abgelehnt. Die Beschwerdeführerinnen weisen sodann in</span><br/> <span class="ft6">diesem Zusammenhang darauf hin, dass sich die Verkäuferin (und</span><br/> <span class="ft6">Beschwerdeführerin 2) das Recht ausbedungen habe, bei der Über-</span><br/> <span class="ft6">bauung der Parzelle Nr. 1026 sämtliche Erd-, Baumeister- und</span><br/> <span class="ft6">Zimmereiarbeiten ausführen zu können; sie habe also den Verkauf</span><br/> <span class="ft6">nicht nur nach dem Preis, sondern auch unter dem Blickwinkel der</span><br/> <span class="ft6">Auftragsbeschaffung bewertet. Es mag sein, dass der Kaufpreis ohne</span><br/> <span class="ft6">die Unternehmerverpflichtung etwas höher vereinbart worden wäre,</span><br/> <span class="ft6">aber von erheblicher Relevanz kann dieser Umstand auch nicht ge-</span><br/> <span class="ft6">wesen sein, wurde doch die Übertragung der Arbeiten an "ortsübli-</span><br/> <span class="ft6">che, mittlere Konkurrenzpreise und Bedingungen" geknüpft.</span><br/> <span class="ft6">b) Es versteht sich von selbst, dass beim Vorliegen eines einzi-</span><br/> <span class="ft6">gen Vergleichspreises, der zudem ganz am Anfang der Beurtei-</span><br/> <span class="ft6">lungsperiode erzielt wurde, ohne weitere schlüssige Indikatoren kein</span><br/> <span class="ft6">repräsentatives Bild entsteht. Der Blick auf die Verhältnisse in den</span><br/> <span class="ft6">Nachbargemeinden bzw. der näheren Region erweist sich deshalb als</span><br/> <span class="ft6">unumgänglich. Vorgängig muss festgelegt werden, nach was für Kri-</span><br/> <span class="ft6">terien allfällige Vergleichsgrundstücke heranzuziehen sind. Dies wie-</span><br/> <span class="ft6">derum hängt von der Qualität der Grundstücke ab, für welche die</span><br/> <span class="ft6">Enteignungsentschädigung festzulegen ist.</span><br/> <span class="ft6">In den vorangegangenen Entscheiden hat das Verwaltungsge-</span><br/> <span class="ft6">richt die im "Lenzhardfeld" gelegenen Grundstücke der Beschwer-</span><br/> <span class="ft6">deführerinnen als für eine allfällige Überbauung geeignet und ins-</span><br/> <span class="ft6">besondere als groberschlossen qualifiziert. Sie seien eben, rechteckig</span><br/> <span class="ft6">geformt und genügend gross. Die verkehrsmässige Anbindung er-</span><br/> <span class="ft6">folge über den Lenzhardweg, der ein Teil der um die Industriezone 1</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">212</span></div> <div class="page" id="S8"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">herumführenden Ringstrasse sei; die kanalisationsmässige Entwässe-</span><br/> <span class="ft6">rung sowie Wasser- und Energieversorgung seien ebenfalls</span><br/> <span class="ft6">gewährleistet. Zulässig waren in der Industriezone 2, in welcher sich</span><br/> <span class="ft6">die fraglichen Grundstücke befanden, Industrie-, Gewerbe- und</span><br/> <span class="ft6">Dienstleistungsbetriebe (Art. 45 Abs. 1 der Bauordnung der Ge-</span><br/> <span class="ft6">meinde Niederlenz vom 30. November 1984 / 31. Mai 1988 [BO</span><br/> <span class="ft6">84]). Störende Betriebe waren zugelassen, soweit benachbarte</span><br/> <span class="ft6">Wohngebiete keinen übermässigen Einwirkungen ausgesetzt waren</span><br/> <span class="ft6">(Art. 45 Abs. 2 BO 84). Der für die Industriezone 2 geltende</span><br/> <span class="ft6">Immissionsgrad 3 ("störend") galt für Betriebe, von denen starke</span><br/> <span class="ft6">Beeinträchtigungen ausgehen (Art. 38 lit. c i.V.m. Art. 39 Abs. 2 BO</span><br/> <span class="ft6">84). Im Zusammenhang mit der Immissionsproblematik führte das</span><br/> <span class="ft6">Verwaltungsgericht aus, die Parzellen Nrn. 1026, 1580, 1581 und</span><br/> <span class="ft6">1582 lägen weit von den Wohnzonen der Gemeinde Niederlenz</span><br/> <span class="ft6">entfernt, weshalb sie ohne Störungspotential auf Anwohner überbaut</span><br/> <span class="ft6">werden könnten; dieser Vorteil werde allerdings durch die häufige</span><br/> <span class="ft6">Westwindlage sowie den Umstand relativiert, dass der motorisierte</span><br/> <span class="ft6">Verkehr entweder über Lenzburg oder - von Norden her kommend -</span><br/> <span class="ft6">durch das Dorf Niederlenz fahren müsse, um zur Industriezone zu</span><br/> <span class="ft6">gelangen.</span><br/> <span class="ft6">Gestützt auf diese - nie bestrittenen - Ausführungen dürfen Lage</span><br/> <span class="ft6">und Nutzungsmöglichkeiten der umstrittenen Grundstücke als gut</span><br/> <span class="ft6">bezeichnet werden. Die Lagequalität wird zudem durch die nahe</span><br/> <span class="ft6">Autobahn erhöht (vom "Lenzhardfeld" zum Autobahnanschluss</span><br/> <span class="ft6">Aarau-West sind es etwa 4.5 km, zum Autobahnanschluss Lenzburg</span><br/> <span class="ft6">etwa 3.8 km). Bei der Heranziehung von Vergleichspreisen aus an-</span><br/> <span class="ft6">dern Gemeinden ist auf ähnlich situierte, zumindest groberschlossene</span><br/> <span class="ft6">Grundstücke von ungefähr gleicher Fläche abzustellen. Vergleichbar</span><br/> <span class="ft6">sind sodann nur unüberbaute Grundstücke. Zu berücksichtigen ist</span><br/> <span class="ft6">ferner, dass die dienstbarkeitsvertraglich gesicherte Möglichkeit zur</span><br/> <span class="ft6">Realisierung eines Bahnanschlusses den Wert von Industrieland eher</span><br/> <span class="ft6">erhöht. Vernachlässigbar ist dagegen - entgegen der Meinung der</span><br/> <span class="ft6">Schätzungskommission -, dass auf der westlich angrenzenden Par-</span><br/> <span class="ft6">zelle Nr. 666 eine Schiessanlage betrieben wird; auf eine Industrie-</span><br/> <span class="ft6">baute wirkt sich deren Konfliktpotential schon deshalb nicht</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Enteignungsrecht</span> <span class="page_no">213</span></div> <div class="page" id="S9"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">nennenswert aus, weil der Schiesslärm erfahrungsgemäss grössten-</span><br/> <span class="ft6">teils ausserhalb der ordentlichen Arbeitszeiten anfällt.</span><br/> <span class="ft6">c) aa) Bereits die Schätzungskommission hat für die Jahre 1986</span><br/> <span class="ft6">bis 1989 Industrielandpreise in den vier Gemeinden Dintikon, Hun-</span><br/> <span class="ft6">zenschwil, Schafisheim und Seon erhoben. Das Verwaltungsgericht</span><br/> <span class="ft6">hat seinerseits von den Gemeinden Birr, Brunegg, Dintikon, Eglis-</span><br/> <span class="ft6">wil, Hendschiken, Hunzenschwil, Lenzburg, Lupfig, Mägenwil, Mö-</span><br/> <span class="ft6">riken-Wildegg, Othmarsingen, Rupperswil, Schafisheim und Seon</span><br/> <span class="ft6">die vollständigen Grundstücksmutationen in der Industriezone im</span><br/> <span class="ft6">Zeitraum vom 1. Juni 1986 bis 30. Juni 1989 einverlangt. Die</span><br/> <span class="ft6">tabellarische Übersicht zeigt dabei das folgende Bild (berücksichtigt</span><br/> <span class="ft6">sind ausschliesslich <i>unüberbaute</i> Grundstücke):</span><br/> <span class="ft6">(...)</span><br/> <span class="ft6">bb) Im Folgenden ist zu prüfen, welche dieser Vergleichspreise</span><br/> <span class="ft6">bei der Festsetzung des Verkehrswerts per 11. Juni 1988 schlüssige</span><br/> <span class="ft6">Anhaltspunkte liefern können.</span><br/> <span class="ft6">aaa) (...)</span><br/> <span class="ft6">bbb) Unter den verbleibenden Handänderungsgeschäften, wel-</span><br/> <span class="ft6">che innerhalb der Vergleichsperiode getätigt wurden, sind naturge-</span><br/> <span class="ft6">mäss in erster Linie jene relevant, welche möglichst nahe beim</span><br/> <span class="ft6">Stichtag (11. Juni 1988) liegen, weil dann bei der Extrapolation auf</span><br/> <span class="ft6">diesen Tag am wenigsten Ungenauigkeiten in Kauf genommen wer-</span><br/> <span class="ft6">den müssen. (...).</span><br/> <span class="ft6">Zu den Extrapolationsmöglichkeiten (vorne Erw. 2/c) ergibt</span><br/> <span class="ft6">sich was folgt:</span><br/> <span class="ft8">· Der Verkauf der 12'407 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">haltenden Parzelle Nr. 570 in</span><br/> <span class="ft6">Dintikon ist am 22.</span> <span class="ft6">Januar 1988 zu einem Preis von</span><br/> <span class="ft6">Fr. 2'605'470.-- bzw. umgerechnet Fr. 210.--/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">erfolgt. Am</span><br/> <span class="ft6">5.</span> <span class="ft6">Juli 1989 ist dasselbe Grundstück zum Preis von</span><br/> <span class="ft6">Fr. 3'722'100.-- bzw. umgerechnet Fr. 300.--/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">weiterver-</span><br/> <span class="ft6">äussert worden. Geht man von einer linearen Preissteigerung</span><br/> <span class="ft6">zwischen dem 22. Januar 1988 und dem 5. Juli 1989 aus,</span><br/> <span class="ft6">betrug der Wert der Parzelle Nr. 570 am Stichtag somit rund</span><br/> <span class="ft6">Fr. 240.--/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">.</span><br/> <span class="ft8">· Die Veräusserung der 9'574 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">haltenden Parzelle Nr. 1005</span><br/> <span class="ft6">in Hunzenschwil ist am 22. Juni 1987 zu einem Preis von</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">214</span></div> <div class="page" id="S10"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">Fr. 1'972'244.-- bzw. umgerechnet Fr. 206.--/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">erfolgt. Am</span><br/> <span class="ft6">28. September 1988 ergab der Verkauf der - im gleichen Ge-</span><br/> <span class="ft6">biet ("Neuland") gelegenen - Parzelle Nr. 1006 im Halte von</span><br/> <span class="ft6">8'043 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">den Preis von Fr. 2'091'180.-- bzw. umgerechnet</span><br/> <span class="ft6">Fr. 260.--/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">. Geht man wiederum von einer linearen Preis-</span><br/> <span class="ft6">steigerung aus, ergibt sich für den Stichtag ein Wert von</span><br/> <span class="ft6">knapp Fr. 250.--/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">.</span><br/> <span class="ft8">· Der Verkauf der 20'443 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">haltenden Parzelle Nr. 1943 in</span><br/> <span class="ft6">Seon ist am 6.</span> <span class="ft6">Januar 1988 zu einem Preis von</span><br/> <span class="ft6">Fr.</span> <span class="ft6">3'986'385.-- bzw. umgerechnet Fr.</span> <span class="ft6">195.--/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">erfolgt.</span><br/> <span class="ft6">Ebenfalls zum Preis von Fr. 195.--/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">ist am 15. Januar 1988</span><br/> <span class="ft6">die im gleichen Gebiet ("Birren") gelegene Parzelle Nr. 3437</span><br/> <span class="ft6">im Halte von 2'508 m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">gehandelt worden, wobei die Einwoh-</span><br/> <span class="ft6">nergemeinde Seon als Verkäuferin auftrat. An sich drängt</span><br/> <span class="ft6">sich hier die Überlegung auf, ob der Umstand, dass die</span><br/> <span class="ft6">Gemeinde mit Kaufvertrag vom 6. Januar 1987 dasselbe</span><br/> <span class="ft6">Grundstück zum Preis von Fr. 72.--/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">erworben hatte, eine</span><br/> <span class="ft6">Hochrechnung des diesbezüglichen Preissteigerungsfaktors</span><br/> <span class="ft6">auf den Stichtag erlaubt. Davon ist nun freilich abzusehen,</span><br/> <span class="ft6">weil der Vergleich der beiden Erwerbspreise vom 6. Januar</span><br/> <span class="ft6">1987 und vom 15. Januar 1988 eine mit Sicherheit unrealisti-</span><br/> <span class="ft6">sche Steigerungsquote von (auf das Jahr umgerechnet) 71%</span><br/> <span class="ft6">ergibt (siehe dazu hinten Erw. d/cc).</span><br/> <span class="ft6">d) aa) Ausgangspunkt für die Bestimmung des Verkehrswerts</span><br/> <span class="ft6">bildet der am 12. Juni 1986 erzielte Preis von Fr. 177.--/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">für die</span><br/> <span class="ft6">Parzelle Nr. 1026 (vorne Erw. a). Von einer Hochrechnung auf den</span><br/> <span class="ft6">Stichtag anhand von Vergleichspreisen in der Gemeinde selber muss</span><br/> <span class="ft6">hier abgesehen werden. Aktenkundig ist zwar die Begründung eines</span><br/> <span class="ft6">selbständigen und dauernden Baurechts auf der Parzelle Nr. 1642 im</span><br/> <span class="ft6">"Oberen Lenzhardfeld", öffentlich beurkundet am 16. Mai 1989.</span><br/> <span class="ft6">Rein von der zeitlichen Situierung her könnte der dem Baurechtszins</span><br/> <span class="ft6">zugrunde gelegte Bodenpreis von Fr. 150.--/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">im Rahmen der</span><br/> <span class="ft6">Preiskurvenbestimmung herangezogen werden (vorne Erw. 2/c). Dies</span><br/> <span class="ft6">verbietet sich aber, weil ein Bodenwert, der bei tendenziell steigen-</span><br/> <span class="ft6">den Landpreisen unter einem rund drei Jahre vorher für ein Grund-</span><br/> <span class="ft6">stück im gleichen Gebiet erzielten Preis liegt, von vornherein nicht</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Enteignungsrecht</span> <span class="page_no">215</span></div> <div class="page" id="S11"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">relevant sein kann. Mit der Schätzungskommission ist das Verwal-</span><br/> <span class="ft6">tungsgericht im Übrigen der Ansicht, dass ein in einem Baurechts-</span><br/> <span class="ft6">vertrag angenommener Bodenpreis nicht ohne weiteres einem ge-</span><br/> <span class="ft6">handelten Marktwert gleichgestellt werden kann, weil die Rahmen-</span><br/> <span class="ft6">bedingungen anders sind als bei einem Kaufvertrag.</span><br/> <span class="ft6">bb) Insgesamt stehen somit vier Vergleichspreise für die Fest-</span><br/> <span class="ft6">setzung des Verkehrswerts am Stichtag (11. Juni 1988) zur Verfü-</span><br/> <span class="ft6">gung. Das Verwaltungsgericht geht dabei davon aus, dass bezüglich</span><br/> <span class="ft6">der Eignung zur Überbauung (Lage, Form, Beschaffenheit) und des</span><br/> <span class="ft6">Erschliessungsgrads keine hier ins Gewicht fallenden Unterschiede</span><br/> <span class="ft6">bestehen. Näher zu betrachten ist lediglich die Qualität der Anbin-</span><br/> <span class="ft6">dung an die Autobahn. Diesbezüglich hat die Schätzungskommission</span><br/> <span class="ft6">erwogen, die Industriezone von Hunzenschwil liege ungleich besser</span><br/> <span class="ft6">als die Grundstücke der Beschwerdeführerinnen. Während jene</span><br/> <span class="ft6">direkt am Autobahnanschluss Aarau-Ost gelegen sei, führten die</span><br/> <span class="ft6">Wege vom "Lenzhardfeld" zur Autobahn durch Lenzburg hindurch.</span><br/> <span class="ft6">Dieser Unterschied müsse sich in einer deutlichen Preisdifferenz</span><br/> <span class="ft6">auswirken. Unter dem Erschliessungsaspekt sei Niederlenz eher mit</span><br/> <span class="ft6">Seon vergleichbar, dessen Industriezone ebenfalls nicht direkt an der</span><br/> <span class="ft6">Autobahn liege, wobei die Distanz zum Autobahnanschluss aber län-</span><br/> <span class="ft6">ger sei. Das Verwaltungsgericht misst diesem Kriterium hier weniger</span><br/> <span class="ft6">Bedeutung bei; Distanzunterschiede von 1 - 4 km zur Autobahn sind</span><br/> <span class="ft6">in der Regel für einen Industriebetrieb irrelevant.</span><br/> <span class="ft6">cc) Die Anwendung der statistischen Methode (vorne Erw. 2/b)</span><br/> <span class="ft6">kann somit auf vier vergleichbaren Landwerten basieren. Die beiden</span><br/> <span class="ft6">Werte aus den Gemeinden Dintikon und Hunzenschwil von Fr. 240.--</span><br/> <span class="ft6">/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">bzw. Fr. 250.--/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">sind dabei bereits anhand von Vergleichsprei-</span><br/> <span class="ft6">sen in den betreffenden Gemeinden selber auf den Stichtag hochge-</span><br/> <span class="ft6">rechnet. Bei den beiden Werten aus den Gemeinden Niederlenz</span><br/> <span class="ft6">(Veräusserungsdatum: 12. Juni 1986) und Seon (Veräusserungsda-</span><br/> <span class="ft6">tum: 6./15. Januar 1988) rechtfertigt es sich, die Extrapolation auf-</span><br/> <span class="ft6">grund der allgemeinen Preissteigerung vorzunehmen, welche im</span><br/> <span class="ft6">damaligen Zeitraum bei den Industrielandpreisen zu verzeichnen</span><br/> <span class="ft6">war. Aus den von den Beschwerdeführerinnen ins Recht gelegten</span><br/> <span class="ft6">Bodenpreisstatistiken der Kantone und Zürich und Basel-Landschaft</span><br/></div> </div> <div class="header"><span class="year">2004</span> <span class="title">Verwaltungsgericht</span> <span class="page_no">216</span></div> <div class="page" id="S12"> <div role="main"><br/> <span class="ft6">(gemäss Auskunft des Chefs des Statistischen Amts führt der Kanton</span><br/> <span class="ft6">Aargau keine derartige Statistik) lässt sich herauslesen, dass</span><br/> <span class="ft8">· im Kanton Zürich (ohne Stadt Zürich) seit dem Jahr 1983,</span><br/> <span class="ft6">als die Preise nach einer Stabilisierungsphase deutlich anzu-</span><br/> <span class="ft6">ziehen begannen, die durchschnittliche jährliche Zuwachs-</span><br/> <span class="ft6">rate auf den Gewerbe- und Industriebaulandpreisen bis 1988</span><br/> <span class="ft6">24% (Schnitt = Preise je m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">mit m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">-Gewicht), 20% (Mittel =</span><br/> <span class="ft6">arithmetisches Mittel der m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">-Preise) und 15% (Median =</span><br/> <span class="ft6">Wert, unter und über dem jeweils die Hälfte der Werte liegt)</span><br/> <span class="ft6">betrug sowie zwischen 1987 und 1988 die Preise um 21%</span><br/> <span class="ft6">(Schnitt), 26% (Mittel) und 12% (Median) stiegen,</span><br/> <span class="ft8">· im Kanton Basel-Landschaft die durchschnittliche jährliche</span><br/> <span class="ft6">Zuwachsrate auf den Baulandpreisen in den Industriezonen</span><br/> <span class="ft6">zwischen 1985 und 1990 22% betrug.</span><br/> <span class="ft6">Dem entsprechen in etwa auch die Preissteigerungen, welche</span><br/> <span class="ft6">die Parzelle Nr. 570 in Dintikon (auf das Jahr umgerechnet 29%) und</span><br/> <span class="ft6">die Parzelle Nr. 1005 in Hunzenschwil (auf das Jahr umgerechnet</span><br/> <span class="ft6">21%) mitgemacht haben. Die Annahme einer jährlichen Steigerungs-</span><br/> <span class="ft6">quote von 20% dürfte der damaligen Realität im Kanton Aargau bzw.</span><br/> <span class="ft6">in Niederlenz und seiner Region am nächsten kommen. Demzufolge</span><br/> <span class="ft6">betragen die Landwerte per Stichtag für die Parzelle Nr. 1026 in</span><br/> <span class="ft6">Niederlenz Fr. 248.--/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">(+ 40%) und für die Parzellen Nrn. 1943</span><br/> <span class="ft6">und 3437 in Seon Fr. 215.--/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">(+ 10%). Das arithmetische Mittel</span><br/> <span class="ft6">der vier Werte ergibt für die Parzellen Nrn. 1026, 1580, 1581 und</span><br/> <span class="ft6">1582 einen Verkehrswert per 11. Juni 1988 von Fr. 238.--/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span> <span class="ft6">bzw.</span><br/> <span class="ft6">gerundet Fr. 240.--/m</span><span class="ft7"><sup>2</sup></span><span class="ft6">.</span><br/></div> </div> </body> </html>