<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00160</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=210897&amp;W10_KEY=4467118&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00160</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 13.07.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 07.03.2012 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Durchsetzung von Auflagen</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Nebenbestimmung betreffend die Erstellungspflicht von Abstellplätzen aus dem Jahr 1976. Eintragung von Grunddienstbarkeiten.<br/><br/>Gesetzliche Grundlagen für die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge vor und nach dem 1. Juli 1978 (E. 4.1).<br/><br/>Eine gesetzliche Grundlage, einen Grundeigentümer eines Drittgrundstücks in "nützlicher Entfernung" des Baugrundstücks mittels einer Nebenbestimmung zu verpflichten, dem Baugrundstück ein Benutzungsrecht an Parkplätzen einzuräumen, besteht nicht. Eine solche Verpflichtung würde einen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie darstellen und bedürfte einer ausdrücklichen gesetzlichen Grundlage. In Beachtung dieser Rechtslage wurde damals alleine die Bauherrin und nicht auch der Eigentümer des Grundstücks verpflichtet, die Benutzungsrechte dinglich durch einen Eintrag im Grundbuch sicherzustellen (E. 4.2.2).<br/><br/>Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts verwirkt die Befugnis, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands zu verlangen, nach 30 Jahren. Diese Befristung steht somit im vorliegenden Fall der vom Beschwerdeführer verlangten Eintragung der Grunddienstbarkeiten ebenfalls entgegen (E. 4.4).<br/><br/>Abweisung.<br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABSTELLPLATZ">ABSTELLPLATZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG">EIGENTUMSBESCHRÃNKUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSTELLUNGSPFLICHT">ERSTELLUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDDIENSTBARKEIT">GRUNDDIENSTBARKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REVERS">REVERS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SICHERUNGSMASSNAHMEN">SICHERUNGSMASSNAHMEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWIRKUNG">VERWIRKUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 242 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 244 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 245 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 246 Abs. I PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2011 Nr. 53 S. 13</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=13505" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00160</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">13. Juli 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Robert Wolf, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Tschirky.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESF_1_1_4"><span>A,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="Anonym_Ruolo_BESG_1_2_10"><span>Gemeinderat BachenbÃ¼lach,</span></a><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Durchsetzung von Auflagen,</b></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben: </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Schreiben vom 2. September 2008 und 5. Mai 2009 verlangte A, EigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01, B-Weg 02, vom Gemeinderat BachenbÃ¼lach, es sei in Vollzug der Baubewilligung vom 29. Juni 1976 der Eintrag eines Benutzungsrechts fÃ¼r zwei Garagen als Grunddienstbarkeit zulasten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 und zugunsten seines GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 im Grundbuch durchzusetzen. Mit Beschluss vom 12. Januar 2010 lehnte der Gemeinderat BachenbÃ¼lach dieses Gesuch ab.</p> <p class="Urteilstext"><b>II. </b></p> <p class="Urteilstext">Hiergegen erhob A am 22. Februar 2010 Rekurs an den Bezirksrat BÃ¼lach. Dieser trat mit Beschluss vom 8. Dezember 2010 im Sinn seiner ErwÃ¤gungen auf den Rekurs nicht ein. </p> <p class="Urteilstext"><b>III. </b></p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 3. MÃ¤rz 2011 beantragte A dem Verwaltungsgericht, den Rekursentscheid aufzuheben sowie die Eintragung von Dienstbarkeiten (BenÃ¼tzungsrechte fÃ¼r [je] zwei Garagen) zulasten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 und zugunsten des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 durch den Beschwerdegegner im Grundbuch durchzusetzen, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen (zuzÃ¼glich MwSt.) zulasten des Beschwerdegegners. </p> <p class="Urteilstext">Der Gemeinderat BachenbÃ¼lach beantragte, auf die Beschwerde nicht einzutreten, eventuell diese abzuweisen. Zur BegrÃ¼ndung verwies er auf seine Rekursvernehmlassung vom 30. April 2010. Der Bezirksrat BÃ¼lach stellte den nÃ¤mlichen Antrag. </p> <p class="Urteilstext">Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden, soweit rechtserheblich, in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Soweit der BeschwerdefÃ¼hrer geltend macht, die Vorinstanz habe das rechtliche GehÃ¶r verletzt, ist darauf hinzuweisen, dass die BegrÃ¼ndung eines Entscheids zwar so abgefasst sein muss, dass der Betroffene ihn sachgerecht anfechten kann, die entscheidende BehÃ¶rde sich aber auf die wesentlichen Gesichtspunkte beschrÃ¤nken darf und sich nicht mit jeder tatsÃ¤chlichen Behauptung und mit jedem rechtlichen Einwand zu befassen und diese einzeln zu widerlegen hat (BGE 126 I 97 E. 2b; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 10 N. 40). </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer wurde im vorliegenden Fall aufgrund der BegrÃ¼ndung der Vorinstanz hinreichend in die Lage versetzt, den Entscheid sachgerecht anzufechten. Der Vorwurf der Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs erweist sich somit als unbegrÃ¼ndet. </p> <p class="Urteilstext">Zudem ergibt sich der massgebliche Sachverhalt aus den Akten mit ausreichender Deutlichkeit, weshalb auf die vom BeschwerdefÃ¼hrer beantragten weiteren Beweiserhebungen verzichtet werden kann (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dem vorliegenden Streitfall liegt folgender Sachverhalt zugrunde: </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Der Gemeinderat BachenbÃ¼lach erteilte am 8. Januar 1974 der C AG mit Sitz in D die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r ein Einfamilienhaus mit angebautem Garagentrakt auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03, B-Weg 04, in BachenbÃ¼lach. Der Garagentrakt umfasst sieben AutoeinstellplÃ¤tze, nÃ¤mlich zwei EinstellrÃ¤ume fÃ¼r je zwei Autos und einen Einstellraum fÃ¼r drei Autos. GemÃ¤ss Absatz 6 der ErwÃ¤gungen und Disp.-Ziff. 1.8 waren fÃ¼r das Bauvorhaben wenigstens drei AbstellplÃ¤tze fÃ¼r Motorfahrzeuge bereitzustellen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Am 2. MÃ¤rz 1976 erteilte der Gemeinderat BachenbÃ¼lach der E AG mit Sitz in D die baurechtliche Bewilligung fÃ¼r zwei EinfamilienhÃ¤user auf den angrenzenden GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 05, B-Weg 02 und 06, in BachenbÃ¼lach. GemÃ¤ss ErwÃ¤gung b des Baubeschlusses sind pro Haus bereits frÃ¼her zwei Garagen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 erstellt worden; zusÃ¤tzlich seien fÃ¼r Besucher der beiden HÃ¤user zwei weitere AbstellplÃ¤tze entlang der F-Strasse im Baulinienbereich vorgesehen. Die Baubewilligung erfolgte unter der Auflage, dass die BenÃ¼tzungsrechte fÃ¼r (je) zwei Garagen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 vor Baubeginn dem Gemeinderat schriftlich nachzuweisen seien (Disp.-Ziff. 1.6). </p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Schreiben vom 22. MÃ¤rz 1976 teilte die E AG dem Gemeinderat BachenbÃ¼lach mit, die sieben Garagen auf Kat.-Nr. 03 seien aufgrund des schon frÃ¼her eingereichten Projekts fÃ¼r die Erstellung von drei EinfamilienhÃ¤usern erstellt worden. Es liege im Interesse des derzeitigen EigentÃ¼mers dieser Liegenschaft, G, dass die BenÃ¼tzungsrechte von je zwei Garagen zugunsten der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 05 eingerÃ¤umt wÃ¼rden. Dem Schreiben war die unterschriftliche ErklÃ¤rung des EigentÃ¼mers des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 (G) beigefÃ¼gt, dass er sich mit der "EinrÃ¤umung der BenÃ¼tzungsrechte zG Kat. 01 und 05 einverstanden" erklÃ¤re. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Mit Beschluss vom 29. Juni 1976 genehmigte der Gemeinderat BachenbÃ¼lach die AusfÃ¼hrungsplÃ¤ne fÃ¼r die beiden am 2. MÃ¤rz 1976 bewilligten EinfamilienhÃ¤user auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 05, B-Weg 02 und 06. Gleichzeitig nahm er davon Kenntnis, dass sich der GrundeigentÃ¼mer von Kat.-Nr. 03, G, zur EinrÃ¤umung der erforderlichen BenÃ¼tzungsrechte fÃ¼r die Autoein- und -abstellplÃ¤tze bereit erklÃ¤rt habe, und verpflichtete die Bauherrschaft, "diese BenÃ¼tzungsrechte fÃ¼r die beiden BaugrundstÃ¼cke dinglich durch einen Eintrag im Grundbuch/Grundregister dauernd sicherzustellen", wobei die EintrÃ¤ge ohne Zustimmung des Gemeinderats BachenbÃ¼lach nicht aufgehoben werden dÃ¼rften. In der Folge unterblieb ein derartiger Eintrag. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 (B-Weg 04) wurde am 30. MÃ¤rz 1984 von G an H verkauft; heutiger EigentÃ¼mer ist I. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 (B-Weg 02) wurde vom BeschwerdefÃ¼hrer und dessen Ehegattin mit Kaufvertrag vom 16. Oktober 2001 und Eintragung im Grundregister vom 20. MÃ¤rz 2002 von J erworben. Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 05 (B-Weg 06) steht heute im Eigentum von K und L. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der Bezirksrat BÃ¼lach begrÃ¼ndete in seinem Beschluss vom 8. Dezember 2010 die Rekursabweisung damit, die Gemeinde BachenbÃ¼lach gehe heute wie damals davon aus, dass die fraglichen GrundstÃ¼cke in Ã¶ffentlich-rechtlicher Hinsicht genÃ¼gend erschlossen seien. Dabei falle auf, dass in der eigentlichen Baubewilligung vom 2. MÃ¤rz 1976 bezÃ¼glich BenÃ¼tzungsrechte fÃ¼r zwei Garagen zwar ein schriftlicher Nachweis verlangt worden sei, jedoch (noch) kein Eintrag im Grundprotokoll/Grundregister; ein solcher sei nur bezÃ¼glich der AbstellplÃ¤tze (entlang der F-Strasse im Baulinienbereich) verlangt worden. Dies erklÃ¤re wohl, dass die im Beschluss vom 29. Juni 1976 verlangte dauernde Sicherstellung mittels Eintrag im Grundprotokoll/Grundregister nicht durchgesetzt worden oder sogar in Vergessenheit geraten sei, allerdings nur betreffend die BenÃ¼tzungsrechte fÃ¼r die Garagen. Es kÃ¶nne unter Ã¶ffentlich-rechtlichen Gesichtspunkten nicht angehen, gegenÃ¼ber einem gutglÃ¤ubigen Dritterwerber nun nach Ã¼ber dreissig Jahren zulasten seines GrundstÃ¼cks einen entsprechenden Eintrag zu fordern. Auf den Rekurs sei daher nicht einzutreten. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer in seiner Beschwerdeschrift entgegen, 1975 habe G die bewilligte Liegenschaft einschliesslich sieben Garagen erstellt. Ein Teil der nÃ¶rdlichsten der sieben Garagen stehe auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb die BewilligungsbehÃ¶rde keinen Nachweis eines Ãberbaurechts in den Akten eingetragen bzw. verlangt habe. G sei (damals) auch EigentÃ¼mer der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 05 gewesen, wÃ¤hrend die E AG lediglich Bauherrin gewesen sei. Die Garagen seien vom Erbauer wie vom KÃ¤ufer wÃ¤hrend langer Zeit zur BenÃ¼tzung zur VerfÃ¼gung gehalten worden. Mit Gemeinderatsbeschluss vom 29. Juni 1976 sei die Eintragung dinglicher Benutzungsrechte in Form der EinrÃ¤umung einer Dienstbarkeit verlangt worden; in dieser Auflage sei darauf hingewiesen worden, dass eine LÃ¶schung ohne Bewilligung des Gemeinderats nicht zulÃ¤ssig sei. Der Rechtsgrund fÃ¼r die Verpflichtung sei in der Bedingung zu finden, welche schon der Baubewilligung zugrunde gelegt worden und die auch ohne Eintragung im Grundbuch rechtswirksam geworden sei. Dieser Baubewilligung sei zu entnehmen, dass das GrundstÃ¼ck zugunsten des NachbargrundstÃ¼cks zu belasten sei und nicht bloss der jeweilige GrundeigentÃ¼mer verpflichtet werden kÃ¶nne. Es handle sich um eine reine Grunddienstbarkeit. </p> <p class="Urteilstext">Die unterschriftlich bestÃ¤tigte Verpflichtung sowohl des GrundeigentÃ¼mers sÃ¤mtlicher drei GrundstÃ¼cke und der als Bauherrin auftretenden Gesellschaft, die wiederum von derselben Person beherrscht worden sei, sei kein bloss obligationenrechtliches GrundgeschÃ¤ft zwischen Nachbarn gewesen, sondern eine VerpflichtungserklÃ¤rung von drei rechtlich verschiedenen InteressentrÃ¤gern (in Personalunion) gegenÃ¼ber der BewilligungsbehÃ¶rde, deren Auflage erfÃ¼llen zu wollen. Es wÃ¤re allenfalls zu prÃ¼fen, ob der RechtsÃ¼bergang der Liegenschaft Kat.-Nr. 03 eine Unterbrechung der Verpflichtung hÃ¤tte zur Folge haben kÃ¶nnen. Der heutige EigentÃ¼mer (I) kÃ¶nne allerdings nicht als gutglÃ¤ubiger Erwerber eines GrundstÃ¼cks ohne die infrage stehenden Dienstbarkeiten betrachtet werden, weil er damals beim vorherigen EigentÃ¼mer und gleichzeitigen Bauherrschaft der NachbarhÃ¤user gearbeitet habe und vor dem Kauf Einblick in alle Details habe nehmen kÃ¶nnen. Es sei zwar zutreffend, dass kein Nachbar durch Ã¶ffentliches Recht verpflichtet werden kÃ¶nne, dem NachbargrundstÃ¼ck Parkraum zur VerfÃ¼gung zu stellen. Verpflichte sich aber ein GrundeigentÃ¼mer zur <i>dinglichen EinrÃ¤umung</i> von Parkraum, wÃ¼rden die entsprechenden Rechte an das NachbargrundstÃ¼ck gebunden und zwar unabhÃ¤ngig vom jeweiligen EigentÃ¼mer des dienstbarkeitsbelasteten GrundstÃ¼cks. Das betroffene GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 sei korrekt in die Ã¶ffentlich-rechtliche EigentumsbeschrÃ¤nkung eingebunden worden. Der GrundeigentÃ¼mer des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 03 habe sich faktisch zugunsten seiner GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 05 eine Dienstbarkeit eingerichtet, die einerseits einem baulichen BedÃ¼rfnis entsprochen und anderseits eine zwingende baurechtliche Auflage erfÃ¼llt habe. </p> <p class="Urteilstext">Die VerjÃ¤hrungsfrist von 30 Jahren entspreche lediglich der PraktikabilitÃ¤t und einer gewissen Fairness. Im Einzelfall seien hingegen andere Ãberlegungen anzustellen. Vorliegend sei bereits im allerersten Beschluss festgehalten worden, dass die Eintragung nicht lÃ¶schbar sei, solange die Liegenschaften Kat.-Nrn. 01 und 05 bebaut seien. Bis zum Zeitpunkt der LÃ¶schung mÃ¼sse folglich auch eine Eintragung mÃ¶glich sein, da eine Nichteintragung negativ als "unbewilligte LÃ¶schung" betrachtet werden mÃ¼sse. Umgekehrt entstehe ein (manifestes) Interesse an einer Eintragung zugunsten eines berechtigten GrundstÃ¼cks faktisch erst, wenn die tatsÃ¤chliche AusÃ¼bung der Dienstbarkeit vom belasteten GrundeigentÃ¼mer nicht mehr zugelassen werde. Das sei hinsichtlich der Liegenschaft Kat.-Nr. 01 erst mit dem Erwerb der Liegenschaft durch den BeschwerdefÃ¼hrer im Jahr 2002 und der Verweigerung der Nutzung durch I der Fall gewesen. Zudem habe sich der Beschwerdegegner auf den Standpunkt gestellt, sie kÃ¶nne den streitigen Anspruch erst dann durchsetzen, wenn die F-Strasse durchgehend gemacht werde. Dies sei seit ca. fÃ¼nf Jahren der Fall. Vorliegend sei somit keine Verwirkung eingetreten und ein zu diskutierender VerjÃ¤hrungsbeginn liege je nach Betrachtungsweise fÃ¼nf, sieben oder 26 Jahre zurÃ¼ck. </p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die Auflage in der baurechtlichen Bewilligung vom 2. MÃ¤rz 1976 fÃ¼r die beiden EinfamilienhÃ¤user auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 05, wonach vor Baubeginn die BenÃ¼tzungsrechte fÃ¼r (je) zwei Garagen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 schriftlich nachzuweisen seien, sowie in der ergÃ¤nzenden Baubewilligung vom 29. Juni 1976, wonach die Bauherrschaft die BenÃ¼tzungsrechte fÃ¼r die Autoein- und -abstellplÃ¤tze fÃ¼r die beiden BaugrundstÃ¼cke dinglich durch einen Eintrag im Grundbuch/Grundregister dauernd sicherzustellen habe, stellt eine Nebenbestimmung zu einer Baubewilligung dar. Der Grundsatz der GesetzmÃ¤ssigkeit gilt auch fÃ¼r Nebenbestimmungen. Diese mÃ¼ssen jedoch nicht ausdrÃ¼cklich in einem Rechtssatz vorgesehen sein. Wo eine ausdrÃ¼ckliche gesetzliche Grundlage fehlt, kann sich die ZulÃ¤ssigkeit der Nebenbestimmung auch aus dem Gesetzeszweck sowie aus dem mit der Hauptanordnung verfolgten Ã¶ffentlichen Interesse ergeben (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich 2010, Rz. 918; Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Markus MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 3. A., Bern 2009, § 28 Rz. 95â97). </p> <p class="Urteilstext"><span>Gesetzliche Grundlage fÃ¼r die Erstellungspflicht von AbstellplÃ¤tzen fÃ¼r Motorfahrzeuge bilden heute die §§ 242 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG). Diese Bestimmungen wurden indessen erst auf den 1. Juli 1978 (OS 46, 833) in Kraft gesetzt, waren mithin bei Erlass der streitbetroffenen Nebenbestimmungen noch nicht anwendbar. Vor Erlass des Planungs- und Baugesetzes ermÃ¤chtigte § 60a des Baugesetzes fÃ¼r Ortschaften mit stÃ¤dtischen VerhÃ¤ltnissen vom 23. April 1893 in der Fassung vom 24. Mai 1959 die BaubewilligungsbehÃ¶rde, bei der Bewilligung von Neubauten und eingreifenden Umbauten vom Bauherr auf privatem Grund die Herrichtung angemessener AbstellflÃ¤chen fÃ¼r Motorfahrzeuge zu verlangen. Da die Bestimmungen von §§ 242 ff. PBG diese gesetzliche Grundlage und die Praxis hierzu bis auf einige Neuerungen, insbesondere bezÃ¼glich der Statuierung verschiedener ErsatzlÃ¶sungen (vgl. hierzu Fritz Frey, Die Erstellungspflicht von AbstellplÃ¤tzen fÃ¼r Motorfahrzeuge nach zÃ¼rcherischem Recht, Winterthur 1987, S. 3), Ã¼bernahmen, kann nachfolgend auf die neurechtlichen Bestimmungen abgestellt werden. Davon gehen auch die Parteien aus. </span></p> <p class="Erwgung2"><a id="_Ref298777208"><b>4.2 </b>GemÃ¤ss §§ 242 ff. PBG zÃ¤hlt das Vorhandensein einer genÃ¼genden Anzahl von AutoabstellplÃ¤tzen fÃ¼r Bewohner, BeschÃ¤ftigte und Besucher zu den Grundanforderungen an Bauten und Anlagen. Die AbstellplÃ¤tze mÃ¼ssen laut § 244 Abs. 1 PBG auf dem BaugrundstÃ¼ck oder in nÃ¼tzlicher Entfernung davon liegen. Kann die Parkplatzerstellungspflicht nicht realiter erfÃ¼llt werden, sind unter den in § 245 Abs. 2 PBG genannten Voraussetzungen ErsatzlÃ¶sungen mÃ¶glich, nÃ¤mlich in erster Linie die Schaffung oder Beteiligung an Gemeinschaftsanlagen und, wenn dies "innert nÃ¼tzlicher Frist" nicht mÃ¶glich ist, die Leistung einer Ersatzabgabe (§ 246 Abs. 1 PBG).</a></p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>Bei ParkplÃ¤tzen besteht ein erhebliches Interesse daran, dass sie ihrer Zweckbestimmung erhalten bleiben, solange hierfÃ¼r ein Bedarf besteht (BEZ 1986 Nr. 49). Dies verlangt entsprechende rechtliche Sicherungsmassnahmen, wenn PflichtabstellplÃ¤tze auf DrittgrundstÃ¼cken realisiert werden. Infrage kommt eine dingliche Sicherung mittels Eigentumsrechten, Baurechten oder Grunddienstbarkeiten. Nach der Praxis des Verwaltungsgerichts kann die Sicherung auch durch langjÃ¤hrige MietvertrÃ¤ge erfolgen; werden diese gekÃ¼ndigt und wird damit die Abstellplatzpflicht nicht mehr realiter erfÃ¼llt, kann die Erhebung einer Ersatzabgabe eingreifen (RB 1987 Nr. 74; vgl. hierzu Frey, S. 58 f. sowie Fritz Frey, AusgewÃ¤hlte Fragen zur Erstellungspflicht von AbstellplÃ¤tzen, PBG aktuell 3/1999 S. 8 f.). </p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.2 </b>Die Auflage in der baurechtlichen Bewilligung vom 2. MÃ¤rz 1976, vor Baubeginn die BenÃ¼tzungsrechte fÃ¼r (je) zwei Garagen auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 schriftlich nachzuweisen, bzw. in der ergÃ¤nzenden Baubewilligung vom 29. Juni 1976, wonach die Bauherrschaft die BenÃ¼tzungsrechte fÃ¼r die AutoeinstellplÃ¤tze und -abstellplÃ¤tze fÃ¼r die beiden BaugrundstÃ¼cke dinglich durch einen Eintrag im Grundbuch/Grundregister dauernd sicherzustellen habe, verpflichtete alleine die Bauherrschaft als Baubewilligungsadressatin. Eine gesetzliche Grundlage, einen GrundeigentÃ¼mer eines DrittgrundstÃ¼cks in "nÃ¼tzlicher Entfernung" des BaugrundstÃ¼cks mittels einer Nebenbestimmung zu verpflichten, dem BaugrundstÃ¼ck ein Benutzungsrecht an ParkplÃ¤tzen einzurÃ¤umen, besteht nicht. Eine solche Verpflichtung wÃ¼rde einen schweren Eingriff in die Eigentumsgarantie darstellen und bedÃ¼rfte einer ausdrÃ¼cklichen gesetzlichen Grundlage. GemÃ¤ss geltender Rechtslage kann eine derartige Verpflichtung im Rahmen von planungsrechtlichen Vorkehrungen wie z.<span> </span>B. eines Quartierplanes (§§ 123 ff., insbesondere § 139 Abs. 1 PBG) oder eines Gestaltungsplanes (§§ 83 ff. PBG; RB 2004 Nr. 60 = BEZ 2004 Nr. 46, E. 4.2.2) oder bei ausdrÃ¼cklicher Anordnung eines Gemeinschaftswerks (§ 222 PBG) statuiert werden, nicht aber einfach mittels Auflage in einer Baubewilligung wie hier (vgl. auch BRKE I Nr. 0049/2008, 29. Februar 2008, BEZ 2008 Nr. 43, hinsichtlich der Anmerkung eines Parkplatzreverses zulasten eines DrittgrundstÃ¼cks). Die Verpflichtung zur Schaffung einer hinreichenden Anzahl von PflichtabstellplÃ¤tzen trifft allein den Baugesuchsteller bzw. GrundeigentÃ¼mer des BaugrundstÃ¼cks. Gleiches gilt fÃ¼r die hinreichende rechtliche Sicherung von PflichtabstellplÃ¤tzen, wenn der Baugesuchsteller diese entsprechend § 244 Abs. 1 PBG "in nÃ¼tzlicher Entfernung" auf DrittgrundstÃ¼cken zu realisieren gedenkt. Der Gemeinderat BachenbÃ¼lach hat denn auch seinerzeit korrekt in Beachtung dieser Rechtslage in seiner VerfÃ¼gung vom 29. Juni 1976 allein <i>die Bauherrschaft verpflichtet, </i>die BenÃ¼tzungsrechte dinglich durch einen Eintrag im Grundbuch sicherzustellen (Disp.-Ziff. 2). Diese Verpflichtung hat der Gemeinderat BachenbÃ¼lach alleine an die Bauherrin, d.<span> </span>h. die Y AG, gerichtet und nicht auch formell dem EigentÃ¼mer von Kat.-Nr. 03 als VerfÃ¼gungsadressaten erÃ¶ffnet. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die Beschwerde ist somit schon aus diesen GrÃ¼nden abzuweisen. Daran Ã¤ndert nichts, dass sich der damalige GrundeigentÃ¼mer von Kat.-Nr. 03 auf dem Schreiben der E AG (Bauherrin) an die Gemeinde mit der EinrÃ¤umung der Benutzungsrechte zugunsten von Kat.-Nrn. 01 und 05 "einverstanden" erklÃ¤rte. Diese ErklÃ¤rung hatte nicht zur Folge, dass er nunmehr als EigentÃ¼mer des NachbargrundstÃ¼cks aus der Baubewilligung gegenÃ¼ber der BaubehÃ¶rde direkt rechtlich zur Realisierung der PflichtabstellplÃ¤tze bzw. zur rechtlichen Sicherung derselben auf dem DrittgrundstÃ¼ck verpflichtet gewesen wÃ¤re mit der Folge, dass die BaubehÃ¶rde die Eintragung des dinglichen Benutzungsrechts als Grunddienstbarkeit zulasten dessen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 im Grundbuch hÃ¤tte anordnen kÃ¶nnen. Unmassgeblich ist weiter, ob die ParkplatzbenÃ¼tzung tatsÃ¤chlich wÃ¤hrend lÃ¤ngerer Zeit gewÃ¤hrt wurde und ob die Garagen die GrundstÃ¼cksgrenze Ã¼berstellen. Dabei handelt es sich um zivilrechtliche Fragen, welche gemÃ¤ss § 1 Satz 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) vor den Zivilgerichten geltend zu machen sind. Schliesslich ist auch nicht entscheidrelevant, ob die GrundstÃ¼cke seinerzeit, d.h. 1976, dem nÃ¤mlichen GrundeigentÃ¼mer (G) gehÃ¶rten, nachdem diese heute verschiedene EigentÃ¼merschaften aufweisen. </p> <p class="Erwgung2"><b>4.4 </b>Mit der Vorinstanz und dem Gemeinderat BachenbÃ¼lach ist schliesslich festzuhalten, dass der vom BeschwerdefÃ¼hrer verlangten Eintragung von Grunddienstbarkeiten als BenÃ¼tzungsrecht an je zwei Garagen in Vollzug der seinerzeitigen VerfÃ¼gungen von 1976 auch GrÃ¼nde der Verwirkung entgegen stehen. Es kann diesbezÃ¼glich auf die BegrÃ¼ndung im Beschluss des Gemeinderats BachenbÃ¼lach vom 12. Januar 2010 und des Rekursentscheids vom 8. Dezember 2010 verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Nach der bundesgerichtlichen Praxis (BGE 107 Ia 121 ff.) verwirkt die Befugnis, die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands zu verlangen, nach 30 Jahren. Diese Befristung gilt auch im vorliegenden Fall. Es kommt hinzu, dass â wie in E. 4.2 erwÃ¤hnt â als gesetzliche Folge die Ersatzabgabe (§ 246 PBG) eingreift, wenn ein GrundeigentÃ¼mer keine oder nur eine ungenÃ¼gende Anzahl eigener AbstellplÃ¤tze erstellt. Verliert ein GrundeigentÃ¼mer, wie hier, die auf einem DrittgrundstÃ¼ck geschaffenen PflichtabstellplÃ¤tze, so kann ihn die BaubewilligungsbehÃ¶rde erneut zur Schaffung von eigenen ParkplÃ¤tzen verpflichten oder aber, wenn dies nicht mÃ¶glich ist, eine Ersatzabgabe verfÃ¼gen. Es fehlt ihr aber die gesetzliche Grundlage, um den DritteigentÃ¼mer zu verpflichten, die AbstellplÃ¤tze weiterhin zur VerfÃ¼gung zu stellen. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerde abzuweisen ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem BeschwerdefÃ¼hrer aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 <span>VRG</span>). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihm nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 3'060.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt. </span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14 einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>