<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VR.2001.00001</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106298&amp;W10_KEY=13013577&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VR.2001.00001</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.09.2001</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht ist auf eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen diesen Entscheid am 19.04.2002 nicht eingetreten.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Enteignungsrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Erschliessungskosten</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bei vorzeitiger Erschliessung dürfen den privaten Grundeigentümern die gesamten Kosten überwälzt werden. Das Verwaltungsgericht ist zuständig. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen über die Beschwerde. Zu entscheiden hat die Kammer (E. 1a). Der Rekurs der Gemeinde kann als durch Rückzug erledigt abgeschrieben werden (E. 1b). Dem Antrag, die Gemeinde habe die Grundstücke zu enteignen, kommt keine selbständige Bedeutung zu (E. 1c). Auf Zeugeneinvernahmen und einen Augenschein ist zu verzichten (E. 1d). Zu beurteilen ist, ob die Rekurrentin für das Land zu entschädigen ist und ihr die Strassenbaukosten zu ersetzen sind, nicht aber, ob die Gemeinde den Übergang der Strassen ins öffentliche Eigentum erreichen und deren Fertigstellung erzwingen kann (E. 2). Die Rekurrentin hatte Mitte der 80er-Jahre keinen Anspruch auf Groberschliessung durch die Gemeinde (E. 3a). Zwischen den Parteien ist ein öffentlicher Vertrag zustandegekommen, auch wenn die Rekurrentin der Offerte der Gemeinde nicht schriftlich zugestimmt hat (E. 3b). Die Offerte der Gemeinde beinhaltete keine Entschädigung für das Land und die Baukosten. Dies war gerechtfertigt, weil im Wesentlichen nur die Rekurrentin von der Erschliessung profitierte. Diese ist auf ihrer Zustimmung zu behaften (E. 3c). Nach Lehre und Rechtsprechung sind Erschliessungsverträge zulässig (E. 4a). Es ist zulässig, bei vorzeitiger Erschliessung die Kosten vollständig den interessierten Privaten zu überwälzen (E. 4b). Dass die Gemeinde mit anderen Privaten abweichende Vereinbarungen über die Kostenübernahme einging, widerspricht der Rechtsgleichheit nicht (E. 5). Aus den weiteren Vorbringen vermag die Rekurrentin nichts zu eigenen Gunsten abzuleiten (E. 6). Der Rekurs ist damit abzuweisen (E. 7). BGE-Nr. 1A.187/2001</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Staats- und Verfassungsrecht UR: Artikel 8, 9, 29 ff BV ST: ANSPRUCH AUF GLEICHBEHANDLUNG">ANSPRUCH AUF GLEICHBEHANDLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BGE">BGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSKOSTEN">ERSCHLIESSUNGSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSVERTRAG">ERSCHLIESSUNGSVERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FORMERFORDERNIS">FORMERFORDERNIS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GLEICHBEHANDLUNG">GLEICHBEHANDLUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃFFENTLICHER VERTRAG">ÃFFENTLICHER VERTRAG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSGLEICHHEIT">RECHTSGLEICHHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAGLICH">VERTRAGLICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERWALTUNGSRECHTLICHER VERTRAG">VERWALTUNGSRECHTLICHER VERTRAG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORZEITIG">VORZEITIG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 8 lit. I BV</span><br/><span class="ungerade">§ 93 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 11 lit. II QuartierplanV</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Die A AG war Mitte der 80er-Jahre EigentÃ¼merin des spÃ¤ter parzel­lierten GrundstÃ¼cks mit der damaligen Kat.-Nr. 1 im Gebiet X in der Gemeinde W. Das mehr als 30'000 m<sup>2</sup> haltende GrundstÃ¼ck grenzte im Nordosten an die damals noch trottoirlose O-strasse, im Nord- und SÃ¼dwesten an die Flurwege Kat.-Nr. 2 (heute: R-Strasse) und 3 (heute: S-Stras­se) sowie sÃ¼dÃ¶stlich an die Strasse T bzw. deren gradlinige VerlÃ¤ngerung an. Das Areal war weder hinsichtlich der Strassen noch der Ver- und Entsorgungs­leitungen groberschlossen. Der kommunale Verkehrsplan vom 17. Mai 1982 bezeichnete die erwÃ¤hnten Flurwege als geplante Sammelstrassen. Der kommunale Erschlies­sungsplan vom 30. Januar 1984/ 29. Oktober 1985 wies die ganze S-Strasse und den nordÃ¶stlichen, an die O-strasse anschliessenden Teil der R-Strasse der zweiten Etappe (1990-94) zu.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Weil die A AG das GrundstÃ¼ck dennoch mÃ¶glichst bald Ã¼berbauen wollte, liess sie Erschliessungsstudien erstellen, welchen der Gemeinderat mit Beschluss Nr. 387 vom 5. November 1985 grundsÃ¤tzlich zustimmte. Mit Be-schluss Nr. 37 vom 28. Januar 1986 unterbreitete der Gemeinderat der A AG und einem weiteren Bauinteressenten (EigentÃ¼mer des westlich an die geplante Obstgarten- strasse anschliessenden Areals U , damals Kat.-Nr. 4) einen Vorschlag fÃ¼r die Erschliessung des Gebiets HÃ¤geler/Schwanden. Danach erklÃ¤rte sich die Gemeinde bereit, auf einen Quartierplan zu verzichten, sofern die beiden GrundeigentÃ¼mer die Grober­schlies­sung unter Ãbernahme des Ã¼berwiegenden Teils der Kosten selbst ausfÃ¼hrten und die Stras­sen samt Kanalisationsleitungen und Beleuchtung nach ihrer Fertigstellung unentgeltlich an die Gemeinde abtrÃ¤ten. Die angesprochenen GrundeigentÃ¼mer stim­mten diesem Vorschlag nie ausdrÃ¼cklich zu. Indessen reichte die A AG im MÃ¤rz 1986 ein Projekt fÃ¼r den Bau des hier interessierenden letzten Abschnitts der R-Strasse samt Kanalisation ein. Mit Beschluss Nr. 118 vom 25. MÃ¤rz 1986 genehmigte der Gemeinderat W dieses Strassenbauvorhaben. Die A AG liess in der Folge die Strasse bauen, die im Herbst 1987 bis auf den heute noch feh­lenden Deckbelag fertig gestellt war und seither von der Ãffentlichkeit benutzt wird.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 14. Juni 1989 ersuchte die A AG den Gemeinderat W um RÃ¼ckerstattung der von ihr bezahlten Kosten der Kanalisation in der R-Strasse in der HÃ¶he von Fr. 193'796.75. In der Folge entspann sich eine Korrespondenz zwischen den Rechtsvertretern der Parteien; im Ergebnis lehnte die Gemeinde das Begehren der A AG ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 28. April und am 8. Mai 1995 ersuchte die A AG den Gemeinderat W erneut um KostenrÃ¼ckerstattung, diesmal sowohl fÃ¼r die Kosten des Stras­sen- wie des Kanalisationsbaus, als auch um EntschÃ¤digung fÃ¼r eingeworfenes Land. Der Gemeinderat W lehnte dieses Gesuch am 17. Oktober 1995 ab. Im gleichen Beschluss forderte er die A AG auf, bis 30. Juni 1996 fÃ¼r die Behebung der SchÃ¤den an der Tragschicht der R-Strasse und den Einbau des Deckbelags besorgt zu sein. Anschliessend habe innert zwei Monaten die unentgeltliche Ãbertragung ins Ã¶ffent­liche Eigentum zu erfolgen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die A AG gelangte gegen diese VerfÃ¼gung entsprechend der Rechtsmittelbelehrung an die Baurekurskommission II. Diese hiess den Rekurs am 30. April 1996 gut, soweit sie darauf eintrat, und hob die Anordnungen betreffend die Vollendung der Bauarbeiten und die Ãbernahme der Strassenparzelle in das Ã¶ffentliche Eigentum auf. Zur Beurteilung des Begehrens um RÃ¼ckerstattung bzw. Ãbernahme der Kosten fÃ¼r die R-Strasse erachtete sich die Baurekurskommission II als unzustÃ¤ndig; vielmehr sei das Verfahren nach dem Gesetz vom 30. November 1879 Ã¼ber die Abtretung von Privatrechten (AbtrG) einzuschlagen. Der Entscheid der Baurekurskommission erwuchs unangefochten in Rechtskraft.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Noch wÃ¤hrend das Verfahren vor Baurekurskommission hÃ¤ngig war, ersuchte die A AG die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich, die Gemeinde W gestÃ¼tzt auf § 93 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Fertigstellung der Groberschliessungsanlagen R-Strasse /S-Strasse inklusive Kanalisation anzuhalten und die Gesuchsgegnerin zu verpflichten, der Gesuchstellerin die in diesem Zusammenhang vorgeschossenen Kosten der Erstellung und der Landabtretung zu­rÃ¼ckzuerstatten. Die Baudirektion lehnte das Gesuch am 25. Juli 1997 ab, im Wesentlichen deshalb, weil es nicht der Sinn von § 93 PBG sei, bei lÃ¤ngst erstellten Groberschlies­sungs­anlagen den GrundeigentÃ¼mern zur RÃ¼ckerstattung von vorgestreckten Kostenanteilen zu verhelfen. Den gegen diesen Entscheid erhobenen Rekurs der A AG wies der Regierungsrat am 16. Juni 1998 ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Am 7. Januar 1997 ersuchte die Gemeinde W das Statthalteramt des Bezirks W um Einleitung des SchÃ¤tzungsverfahrens. Das Statthalteramt Ã¼berwies die Akten am 8. Januar 1997 der SchÃ¤tzungskommission II. Diese sistierte vorerst das Verfahren, mit Blick auf das bei der Baudirektion bzw. anschliessend beim Regierungsrat hÃ¤ngige Verfahren. Nachdem die Parteien am 24. November bzw. 21. Dezember 1998 um Fort­setzung des SchÃ¤tzungsverfahrens ersucht hatten, fÃ¼hrte die SchÃ¤tzungskommission II am 13. April 1999 eine SchÃ¤tzungsverhandlung mit den Parteien durch. Dabei beantragte die Gemeinde W als KlÃ¤gerin</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>1. Es sei festzustellen, dass der A AG gegenÃ¼ber der KlÃ¤gerin kein Anspruch auf RÃ¼ckerstattung irgendwelcher Baukosten oder auf eine EntschÃ¤digung fÃ¼r Landabtretungen im Zusammenhang mit der R-Strasse sowie dem Trottoir an der S-Strasse zustÃ¼nden.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>2. Es sei festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet sei, an der R-Strasse den Deckbelag einzubringen sowie die Ã¼brigen Fertigstellungsarbeiten auszufÃ¼hren.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>3.-6. (Verschiedene AntrÃ¤ge im Zusammenhang mit der Erhebung von MehrwertsbeitrÃ¤gen bei den AnstÃ¶ssern).</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Beklagte beantragte, die Gemeinde W sei zu verpflichten, der Beklagten die GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 5 in N von 315 m<sup>2</sup> und Kat.-Nr. 6 in N von 942 m<sup>2</sup> formell zu enteignen und sie dafÃ¼r mit Fr. 700.-/m<sup>2</sup> = Fr. 879'200.- [richtig: Fr. 879'900.-] zu entschÃ¤digen. Zudem beantragte die Beklagte Kosten­ersatz fÃ¼r die Bauarbeiten an der R-Strasse im Betrag von Fr. 193'796.- fÃ¼r die Kanalisation und Fr. 369'051.- fÃ¼r die Strasse, sowie die Verzinsung dieser BetrÃ¤ge seit dem 1. Oktober 1987.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die SchÃ¤tzungskommission II fÃ¼hrte einen zweiten Schriftenwechsel und drei weitere â interne â SchÃ¤tzungsverhandlungen durch. Mit Entscheid vom 26. September 2000 hiess sie den Hauptantrag der KlÃ¤gerin gut und stellte fest, dass die KlÃ¤gerin der Beklagten weder die Kosten des Strassenbaus und der Kanalisation des letzten TeilstÃ¼cks der R-Strasse noch die Landkosten der Moosbach- und S-Strasse zu bezahlen habe. Auf die AntrÃ¤ge betreffend die formelle Enteignung des der Beklagten gehÃ¶renden Stras­sen- und Trottoirgebiets und betreffend Fertigstellung der R-Strasse trat die SchÃ¤tzungskommission nicht ein, jene betreffend die MehrwertsbeitrÃ¤ge schrieb sie als gegenstandslos geworden ab. Die Verfahrenskosten auferlegte sie der KlÃ¤gerin. Der Entscheid wurde den Parteien â nachdem die KlÃ¤gerin am 4. Dezember 2000 beim Verwaltungsgericht Aufsichtsbeschwerde gegen die SchÃ¤tzungskommission II wegen RechtsverzÃ¶gerung erhoben hatte â am 22. Dezember 2000 zugestellt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>IV. Die A AG meldete gegen den Entscheid der SchÃ¤tzungskommission II am 16. Januar 2001 Rekurs an (VR.2001.00001), ebenso die Gemeinde W am 22. Januar 2001 (VR.2001.00002). Die A AG (fortan: Rekurrentin) reichte den begrÃ¼ndeten Rekurs innert der ausnahmsweise und ohne PrÃ¤judiz erstreckten Frist am 15. MÃ¤rz 2001 ein, wÃ¤hrend die Gemeinde W (fortan: Rekursgegnerin) erklÃ¤rte, sie verzichte auf die Einreichung einer Rekursschrift.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Rekurrentin erneuerte vor Verwaltungsgericht im Wesentlichen ihre bereits der SchÃ¤tzungskommission II gestellten AntrÃ¤ge, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge. Die Rekursgegnerin beantragte am 21. Mai 2001 die Abweisung des Rekurses und die BestÃ¤tigung des angefochtenen Entscheids, ebenfalls unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge. Auch die SchÃ¤tzungskommission beantragte am 18. April 2001 die Abweisung des Rekurses, ohne dazu nÃ¤her Stellung zu nehmen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Vorbringen der Parteien werden, soweit erforderlich, in den nachfolgenden ErwÃ¤gungen wiedergegeben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung des vorliegenden Rekurses nach § 46 Abs. 2 AbtrG zustÃ¤ndig. Das Verfahren richtet sich dabei nach den Bestimmungen Ã¼ber die Be­schwerde an das Verwaltungsgericht (RB 1998 Nr. 44 = BEZ 1998 Nr. 23). Auf­grund des Streit­werts der Angelegenheit ist gemÃ¤ss § 38 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) die Kammer zur Entscheidung berufen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Da die Rekursgegnerin auf die Anfechtung des Entscheids der SchÃ¤tzungskommis­sion II vom 26. September 2000 verzichtet hat, kann das Verfahren VR.2001.00002 als durch RÃ¼ckzug des Rekurses erledigt abgeschrieben werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die SchÃ¤tzungskommission II ist auf den Antrag der Rekurrentin, die Gemeinde W sei zu verpflichten, die im Streit liegenden GrundstÃ¼cke formell zu enteignen, nicht eingetreten, weil sie unzustÃ¤ndig sei. Das Abtretungsgesetz verleihe ihr keine Kom­petenz, die Einleitung einer formellen Enteignung zu befehlen. Vorliegend wÃ¤re daher in erster Linie zu prÃ¼fen, ob die SchÃ¤tzungskommission II zu Recht auf den fraglichen Antrag nicht eingetreten ist. Sollte dies nicht der Fall sein, hÃ¤tte das Verwaltungsgericht selbst zu entscheiden oder â vorzugsweise â die Sache zur Beurteilung zurÃ¼ckzuweisen (§ 64 Abs. 1 VRG). Es erÃ¼brigt sich indessen, auf diese prozessuale Frage einzugehen. Das auf Enteignung gerichtete Begehren der Rekurrentin soll offenkundig nur die Grundlage fÃ¼r ihr eigentliches Anliegen schaffen, die EntschÃ¤digung fÃ¼r Baukosten und fÃ¼r das Land der Re­kurrentin, welches fÃ¼r die R-Strasse und das Trottoir an der S-Strasse eingesetzt wurde. Ob ein solcher Anspruch besteht, ist auf jeden Fall im vorliegenden Verfahren materiell zu prÃ¼fen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Die Akten geben Ã¼ber den massgeblichen Sachverhalt hinreichend Aufschluss. Auf die beantragte Einvernahme verschiedener Zeugen ist daher zu verzichten, ebenso auf einen Augenschein.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. Umstritten ist, ob die Rekursgegnerin der Rekurrentin das Land zu enteignen und zu entschÃ¤digen hat, welches diese fÃ¼r die R-Strasse und das Trottoir an der S-Strasse eingebracht hat. Weiter liegt im Streit, ob die Rekursgegnerin der Rekurrentin in diesem Zusammenhang entstandene Baukosten zu ersetzen und zu verzinsen hat. Nicht zu beurteilen ist hingegen, ob bzw. wie die Rekursgegnerin den Ãbergang der R-Strasse und der S-Strasse ins Ã¶ffentliche Eigentum erreichen kann, wenn keine Ent­eignungspflicht besteht. Eben so wenig ist zu entscheiden, ob und wie die Rekursgegnerin die Fertigstellung der R-Strasse erzwingen kann.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Entscheid Ã¼ber die RekursantrÃ¤ge hÃ¤ngt im Wesentlichen davon ab, ob zwischen den Parteien hinsichtlich dieser Fragen ein rechtsgÃ¼ltiger Vertrag besteht und ob die darin vorgesehene LÃ¶sung allenfalls wegen eines Widerspruchs zu zwingendem Recht nicht durchgesetzt werden kann.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die sich in diesem Zusammenhang stellenden Fragen tatsÃ¤chlicher und rechtlicher Natur betreffen keine Aspekte, hinsichtlich derer der angefochtene Entscheid im Sinn von § 51 AbtrG als Expertenbericht zu berÃ¼cksichtigen wÃ¤re. Die ÃberprÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts richtet sich daher ohne EinschrÃ¤nkung nach den §§ 50 f. VRG.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. a) Vorweg ist festzuhalten, dass die Rekurrentin Mitte der Achtzigerjahre keinen Anspruch auf den Bau der fehlenden Groberschliessungsanlagen durch die Rekursgegnerin hatte. Der Bau dieser Anlagen war gemÃ¤ss dem kommunalen Erschliessungsplan vom 30. Januar 1984 bzw. 29. Oktober 1985 erst in der zweiten Etappe (1990-94) vorgesehen. Daher trifft auch die Feststellung der SchÃ¤tzungskommission II zu, dass die Beklagte ihr GrundstÃ¼ck in den Achtzigerjahren wegen mangelnder Baureife gemÃ¤ss §§ 233 ff. PBG nicht hÃ¤tte Ã¼berbauen kÃ¶nnen. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die SchÃ¤tzungskommission II hat erwogen, mit der Einreichung eines Detailprojekts fÃ¼r den Bau der R-Strasse zur Genehmigung durch den Gemeinderat und dem anschliessenden Bau der Anlagen habe die Rekurrentin den Vorschlag des Gemeinderats vom 28. Januar 1986 (vgl. Ziff. I der Prozessgeschichte und nachfolgend E. 3c) konklu­dent angenommen. Daher sei ein Ã¶ffentlichrechtlicher Vertrag Ã¼ber den Strassenbau und dessen definitive finanzielle Regelung zu Stand gekommen. Die Parteien bekrÃ¤ftigen auch vor Verwaltungsgericht ihre Auffassung, dass Ã¼ber den Strassenbau und die Widmung der Strasse zu Ã¶ffentlichem Gebrauch eine Ã¶ffentlichrechtliche Vereinbarung vorliege. Unterschiedlicher Auffassung sind sie allerdings hinsichtlich der Abmachungen, die Ã¼ber die Kos­tentragung getroffen worden sein sollen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>In der Tat ist das Verhalten der Beteiligten als Vertragsschluss durch konkludentes Verhalten zu wÃ¼rdigen. Der Vertrag regelt den Bau und die Finanzierung einer Erschlies­sung und ist damit unbestrittenermassen Ã¶ffentlichrechtlicher Natur. Er untersteht deshalb dem kantonalen Ã¶ffentlichen Recht. Soweit darauf die allgemeinen Prinzipien des Bundeszivilrechts Anwendung finden, bilden diese Teil des kantonalen Ã¶ffentlichen Rechts (RB 2000 Nrn. 153 und 154 = ZBl 101/2000, S. 596 E. 4a mit Hinweis). Fragen lÃ¤sst sich immerhin, ob das Vorliegen eines gÃ¼ltigen Vertrags nicht deswegen zu verneinen sei, weil er nicht schriftlich, sondern nur durch konkludentes Verhalten abgeschlossen wurde. Das Bundesgericht hat in BGE 99 Ib 115 E. 3a offen gelassen, ob ein Ã¶ffentlichrechtlicher Vertrag der Schriftform bedÃ¼rfe. Die Lehre bejaht dies Ã¼berwiegend (vgl. die Nachweise bei Vera Marantelli-Sonanini, Erschliessung von Bauland, Bern 1997, S. 146; bejahend auch Pierre Tschannen/Ulrich Zimmerli/Regina Kiener, Allgemeines Verwaltungsrecht, Bern 2000, S. 241). Insbesondere wird darauf hingewiesen, dass die Schriftform aus GrÃ¼nden der Rechtssicherheit zu verlangen sei, und dass es keinen Grund gebe, den Abschluss von VertrÃ¤gen durch eine BehÃ¶rde geringeren Formerfordernissen zu unterwerfen als den Erlass von VerfÃ¼gungen (Pierre Moor, Droit administratif, Bd. II, Bern 1991, S. 264). Dieser Ã¼berzeugenden Auffassung ist grundsÃ¤tzlich beizupflichten. Vorliegend ist allerdings zu beachten, dass ein schriftlicher, in die Form einer VerfÃ¼gung gekleideter Vorschlag des Gemeinderats vom 28. Januar 1986 vorlag bzw. vorliegt, der sich zu allen wesentlichen Aspekten Ã¤usserte, so dass der Formmangel nur darin besteht, dass die private Vertragspartei nie schriftlich ihre Zustimmung zu diesem Vorschlag erklÃ¤rt hat. Hingegen liegt eine (eindeutige) Annahme des Vorschlags durch konkludentes Verhalten vor. Nachdem noch heute beide Parteien vom Vorliegen eines Vertrags ausgehen und sich auch fÃ¼r die Bestim­mung des Vertragsinhaltes (unter anderem) auf den erwÃ¤hnten Vorschlag des Gemeinderates berufen, wÃ¤re es Ã¼berspitzt formalistisch, das Vorliegen eines gÃ¼ltigen Vertrags allein wegen der fehlenden schriftlichen Annahme durch die Rekurrentin zu verneinen. Das Verwal­tungsgericht nahm Ã¼brigens bereits in seinem Urteil VB.2000.00025 vom 10. Mai 2000, E. 4b/bb an, es liege ein gÃ¼ltiger Vertrag vor, wobei es sich allerdings mit der Frage der erforderlichen Form nicht weiter auseinandersetzte (vgl. auch VGr, 14. April 2001, VR.2000.00006, einsehbar Ã¼ber http://www.vgrzh.ch/rechtsprechung/ search.html).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Im vorliegenden Zusammenhang ohne Bedeutung ist, dass auf die Ãbertragung von Grundeigentum gerichtete VertrÃ¤ge grundsÃ¤tzlich Ã¶ffentlich zu beurkunden sind (BGE 112 II 107, E. 2; Marantelli-Sonanini, S. 146).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Im Beschluss vom 5. November 1985, in welchem der Gemeinderat W seine grundsÃ¤tzliche Zustimmung zum Erschliessungskonzept der Rekurrentin fÃ¼r das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 1 erklÃ¤rte, stellte er noch eine Kostenbeteiligung der Gemeinde an den im Generellen Kanalisationsprojekt enthaltenen Kanalisationsleitungen in Aussicht. Im Beschluss vom 28. Januar 1986 kam er auf diesen Punkt zurÃ¼ck. Er erwog, dass einem vorzeitigen Baubeginn, d.h. vor dem fÃ¼r die Grob­erschliessung vorgesehenen Zeitpunkt, dann nichts entgegenstehe, wenn die Gemeinde dadurch nicht mit Kosten belastet werde. Das gelte sowohl fÃ¼r die Strassen, wie auch fÃ¼r die Kanalisationsleitungen. FÃ¼r diesen Fall sei § 11 der Quartierplanverordnung vom 18. Jan­uar 1978 (QPV) wegleitend, dessen Abs. 2 lautet: "Die Kosten fÃ¼r den im Sinne von § 93 PBG vorzeitigen Bau solcher Anlagen [der Groberschliessung] sind von den Gesuchstellern vorzuschiessen; das Gemeinwesen kann Ã¼ber die Pflicht zur Bevorschus­sung hinaus die vorzeitige Erstellung solcher Anlagen von einer vollumfÃ¤nglichen KostenÃ¼bernahme durch die Gesuchsteller abhÃ¤ngig machen." Weiter zÃ¤hlen die ErwÃ¤gungen auf, welche Anlagen zur Groberschliessung der GrundstÃ¼cke der Rekurrentin und des weiteren interessierten GrundeigentÃ¼mers (D ) gehÃ¶ren, um wie folgt fortzufahren:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> "GemÃ¤ss § 11 Abs. 2 der Quartierplanverordnung kÃ¶nnte also die Gemeinde von den bauwilligen GrundeigentÃ¼mern die Baukosten fÃ¼r die erwÃ¤hnten Strassen und Kanalisationen vorschiessen lassen oder aber sie zu einer vollumfÃ¤nglichen KostenÃ¼bernahme veranlassen. Der Gemeinderat mÃ¶chte einen Mittelweg beschreiten und kann sich mit folgender Regelung einverstanden erklÃ¤ren:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1Tab"><span>Anlagen</span><span> KostenÃ¼bernahme durch</span></p> <p class="Einzug1Tab"><i><span>VerlÃ¤ngerung R-Strasse </span></i></p> <p class="Einzug1Tab"><span>- Landerwerb A AG</span></p> <p class="Einzug1Tab"><span>- Strassenbau A AG</span></p> <p class="Einzug1Tab"><span>- Kanalisationsleitung A AG</span></p> <p class="Einzug1Tab"><span>- Strassenbeleuchtung Gemeinde</span></p> <p class="Einzug1Tab"><span> </span></p> <p class="Einzug1Tab"><i><span>VerlÃ¤ngerung S-Strasse </span></i></p> <p class="Einzug1Tab"><span>- Landerwerb D </span></p> <p class="Einzug1Tab"><span>- Strassenbau D </span></p> <p class="Einzug1Tab"><span>- Kanalisationsleitung lÃ¤ngs des GrundstÃ¼cks</span></p> <p class="Einzug1Tab"><span> Kat.-Nr. 7 der Gemeinde Gemeinde</span></p> <p class="Einzug1Tab"><span>- Kanalisationsleitung lÃ¤ngs der GrundstÃ¼cke</span></p> <p class="Einzug1Tab"><span> A AG/D D / A AG</span></p> <p class="Einzug1Tab"><span>- Strassenbeleuchtung Gemeinde</span></p> <p class="Einzug1Tab"><span> </span></p> <p class="Einzug1Tab"><i><span>M-strasse</span></i></p> <p class="Einzug1Tab"><span>- Kanalisationsleitung Gemeinde</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Weiter wird begrÃ¼ndet, weshalb die Gemeinde nicht fÃ¼r die Landkosten fÃ¼r die Strassen aufkomme, und wÃ¶rtlich ausgefÃ¼hrt:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> "SelbstverstÃ¤ndlich haben die beiden privaten GrundeigentÃ¼mer selber fÃ¼r den Bau der erwÃ¤hnten Anlagen besorgt zu sein und sie nach Fertig­stellung unentgeltlich der Gemeinde abzutreten.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> Die vorstehend dargelegte LÃ¶sung darf als angemessen bezeichnet werden. Auf ein Quartierplanverfahren kann verzichtet werden. Den beiden GrundeigentÃ¼mern wird so ermÃ¶glicht, ihr Land rasch und nicht erst in den Jahren 1990 - 1994 zu Ã¼berbauen und daraus Nutzen zu ziehen. Dieser Vorteil kommt ausschliesslich ihnen zu. Zwar stos­sen auch die GrundstÃ¼cke des Kantons (Landwirtschaftliche Schule) und der Primarschulgemeinde an die kÃ¼nftige R-Strasse . Es ist aber bekannt, dass die Landwirtschaftliche Schule bestrebt ist, ihr Land auch kÃ¼nftig landwirtschaftlich zu nutzen, und es ist in keiner Weise anzunehmen, dass die Primarschulgemeinde in absehbarer Zeit auf ihrem Land ein Schulhaus errichten wird. </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> Die finanzielle Belastung der Gemeinde entsprechend dem hier zur Diskussion gestellten Vorschlag steht heute noch nicht fest. Gewiss ist einzig, dass sie nicht selber die Aufwendungen fÃ¼r die Kanalisationsleitung in der zu verlÃ¤ngernden S-Strasse lÃ¤ngs ihres GrundstÃ¼ckes Kat.-Nr. 7 zu tragen haben wird. Beabsichtigt ist, dieses Land zu verkaufen, wobei fÃ¼r die Erschliessungskosten im Kaufpreis ein Anteil enthalten sein wird. FÃ¼r die Baukosten fÃ¼r die Strassenbeleuchtung an der verlÃ¤ngerten R-Strasse und der verlÃ¤ngerten S-Strasse sowie die Kosten fÃ¼r die Kanalisationsleitung in der M-strasse werden den Stimmberechtigten sehr wahrscheinlich Kreditbegehren vorgelegt werden mÃ¼ssen."</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diese ErwÃ¤gungen, auf die das Dispositiv ausdrÃ¼cklich Bezug nimmt, lassen keinen ernsthaften Zweifel zu, dass der Gemeinderat den beiden bauwilligen GrundeigentÃ¼mern die Kosten der Groberschliessung durch die Obstgarten- und die R-Strasse (samt Kanalisation) ganz und definitiv Ã¼berwÃ¤lzen wollte, abgesehen von den Kosten fÃ¼r die Stras­senbeleuchtung. Wohl lÃ¤sst sich die Einleitung fÃ¼r sich allein gelesen noch so verstehen, dass die Gemeinde lediglich anstrebte, nicht vor dem fÃ¼r die Groberschliessung vorgesehenen Zeitpunkt mit Kosten belastet zu werden. Die weiteren ErwÃ¤gungen stellen aber klar, dass sie von der in § 11 Abs. 2 QPV gegebenen, weiter gehenden MÃ¶glichkeit Gebrauch machen wollte, mit der als Mittelweg bezeichneten EinschrÃ¤nkung, dass sie die Kos­ten der Stras­senbeleuchtung zu Ã¼bernehmen bereit war. Dass die Gemeinde die Kosten der Grob­erschliessung von Kat.-Nr. 7 (bis auf weiteres) zu tragen bereit war, ist nicht inkonsequent, da vorgesehen wurde, diese Kosten im Rahmen des Verkaufs des GrundstÃ¼cks auf den KÃ¤ufer zu Ã¼berwÃ¤lzen. Die Haltung des Gemeinderats wird auch einleuchtend begrÃ¼ndet damit, dass ausser den beiden angesprochenen GrundeigentÃ¼mern auf absehbare Zeit niemand am vorgesehenen Ausbau der Groberschliessung interessiert war bzw. daraus einen Nutzen zog.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Auffassung der Rekurrentin, es sei klar, dass der Ausbau der Obstgarten- und der R-Strasse samt Kanalisation im Interesse der ganzen Gemeinde W gelegen habe, Ã¼berzeugt demgegenÃ¼ber nicht. Einerseits leuchtet die Aussage der Rekursgegnerin ein, dass die nordwestlich der R-Strasse gelegenen GrundeigentÃ¼mer (Kanton und Primarschulgemeinde) am Ausbau dieser Stras­se kein Interesse hatten, und anderseits trifft es nicht zu, dass dieser Ausbau fÃ¼r die Erschliessung des V von wesentlicher Bedeutung war. Dieses Gebiet war im fraglichen Zeitraum bereits erschlossen und weitestgehend Ã¼berbaut, woran auch die Tatsache nichts Ã¤ndert, dass ein einzelnes GrundstÃ¼ck am V (Kat.-Nr. 8 ) neu an die Kanalisation in der R-Strasse statt an jene in der O-strasse angeschlossen wurde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>In diesem Zusammenhang ist auch festzuhalten, dass der Entscheid, die R-Strasse bis zur O-strasse auszubauen, auf dem freien Willen der Rekurrentin beruhte. Zur Verwirklichung der am 14. Oktober 1986 bewilligten ArealÃ¼berbauung hÃ¤tte es ihr wohl freigestanden, nur ein kÃ¼rzeres StÃ¼ck zu bauen. Jedenfalls hat die Rekursgegnerin nie den Vollausbau dieser Strasse verlangt. Indessen beabsichtigte die Rekurrentin offenbar, auch den nÃ¶rdlichsten Teil von Kat.-Nr. 1 zu Ã¼berbauen, wozu sie die Erschliessung Ã¼ber die R-Strasse vorsah.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Dass die Rekursgegnerin von einer definitiven Kostenregelung entsprechend ihrem soeben ausfÃ¼hrlich wiedergegebenen Vorschlag ausging, ist schliesslich auch der Baubewilligung fÃ¼r die Groberschliessung vom 25. MÃ¤rz 1986 zu entnehmen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Rekurrentin muss sich daher darauf behaften lassen, dass sie dem in sich klaren und widerspruchsfreien Vorschlag der Rekursgegnerin zustimmte, indem sie ein entsprechendes Bauprojekt fÃ¼r die Groberschliessung einreichte und nach dessen Genehmigung auch umgehend zu realisieren begann. Daran Ã¤ndert auch die Tatsache nichts, dass die Bau­bewilligung fÃ¼r die ArealÃ¼berbauung vom 14. Oktober 1986 eine zumindest unklare ErwÃ¤gung enthÃ¤lt, indem zur Erschliessung ausgefÃ¼hrt wird, diese stehe zur Zeit auf privater Basis und ohne Mitfinanzierung durch die Gemeinde im Bau. Es sei "auch zum heutigen Zeitpunkt nicht bekannt, wann eine KostenrÃ¼ckerstattung durch die Gemeinde an die heutige Bauherrschaft" erfolge. Sicher werde dies nicht vor 1990 erfolgen. Wenn die Rekursgegnerin heute geltend macht, dieser Hinweis beziehe sich bestenfalls auf die Auszahlung allfÃ¤lliger MehrwertsbeitrÃ¤ge Dritter, so ist dem entgegenzuhalten, dass solche BeitrÃ¤ge nie zur Diskussion standen und namentlich im Vorschlag vom 28. Januar 1986 nicht erwÃ¤hnt werden. Vielmehr lÃ¤sst die gewÃ¤hlte Formulierung bei unbefangener LektÃ¼re ohne Weiteres den Schluss zu, dass ihre Autoren davon ausgingen, grundsÃ¤tzlich werde die Gemeinde zu gegebener Zeit eine KostenrÃ¼ckerstattung zu leisten haben. Sie Ã¤ndert aber nichts daran, dass der von der Rekurrentin akzeptierte und in der Bewilligung vom 25. MÃ¤rz 1986 bestÃ¤t­igte Vorschlag der Gemeinde vom 28. Januar 1986 keine solche RÃ¼ckerstattungs- bzw. Kostenbeteiligungspflicht vorsah, abgesehen von den Kosten der Strassenbeleuchtung. Mass­geblich ist die Auslegung des Vorschlags der Gemeinde nach Vertrauens­prinzip. Dem Vorschlag ist daher jener Sinn zu geben, den ihm die Rekurrentin <i>im Zeitpunkt des Empfangs</i> auf Grund der ihr damals bekannten UmstÃ¤nde in guten Treuen beilegen musste. Da­bei musste sie davon ausgehen, dass die Gemeinde keinen Vertrag ab­schlies­sen wollte, der mit dem Ã¶ffentlichen Interesse in Widerspruch steht (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., ZÃ¼rich 1998, Rz. 888 mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Auf die Frage, ob sich aus den Abmachungen der Gemeinde mit der F AG Folgerungen fÃ¼r ihr RechtsverhÃ¤ltnis mit der Rekurrentin ergeben, ist weiter hinten einzugehen (E. 5).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. a) Nach heute herrschender Lehre und Praxis sind Ã¶ffentlichrechtliche VertrÃ¤ge zwischen einem Gemeinwesen und einem Privaten zulÃ¤ssig, wenn ein Rechtssatz diese Hand­lungsform vorsieht oder dafÃ¼r zumindest Raum lÃ¤sst, und sofern sie vom Gesetz nicht ausgeschlossen wird (vgl. HÃ¤felin/MÃ¼ller, Rz. 862 ff.). Der Ã¶ffentlichrechtliche Ver­trag Ã¼ber eine privat erstellte Erschliessung kann als typischer Fall eines zulÃ¤ssigen solchen Vertrags angesehen werden (HÃ¤felin/MÃ¼ller, Rz. 872; Marantelli-Sonanini, S. 138 ff.). Das Verwaltungsgericht geht fÃ¼r den Kanton ZÃ¼rich grundsÃ¤tzlich von nichts anderem aus, auch wenn sich die Inhalte der Vereinbarungen bisweilen als unzulÃ¤ssig erweisen (vgl. ZBl 101/2000, S. 596).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Rekurrentin stellt in Frage, dass die vertraglich vereinbarte Verpflichtung zur Ãbernahme der Baukosten und zur unentgeltlichen Landabtretung die gesetzlichen Schranken einhalte. In einer â allerdings nicht nÃ¤her begrÃ¼ndeten â Lehrauffassung ist es als nicht gesetzeskonform bezeichnet worden, dass § 11 Abs. 2 QPV den vorzeitigen Erschlies­sungsbau von einer vollumfÃ¤nglichen KostenÃ¼bernahme durch den Gesuchsteller abhÃ¤ngig macht (Christian Lindenmann, BeitrÃ¤ge und GebÃ¼hren fÃ¼r die Erschliessung nach zÃ¼rcherischen Planungs- und Baurecht, ZÃ¼rich 1989, S. 82). Die Ã¼brige Lehre ist gegenteiliger Ansicht. In der Kommentierung des ZÃ¼rcher Quartierplanrechts (Peter MÃ¼ller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum ZÃ¼rcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, WÃ¤denswil 1985) wird die vollumfÃ¤ngliche KostenÃ¼berwÃ¤lzung bei der vorzeitigen Erschliessung ohne Weiteres als zulÃ¤ssig angesehen (vgl. § 128 N 1 b, § 146 N 1b/bb und § 166 N 4b). Marantelli-Sonanini argumentiert, dass ErschliessungsvertrÃ¤ge vom Gemeinwesen ohne Vorbehalt einer Krediterteilung durch das zustÃ¤ndige Organ nur dann abgeschlossen werden dÃ¼rfen, wenn sie fÃ¼r das ursprÃ¼nglich erschlies­sungspflichtige Gemeinwesen mit Sicherheit kostenneutral sind (S. 154 f.). Damit wird die ZulÃ¤ssigkeit einer vollstÃ¤ndigen KostenÃ¼berwÃ¤lzung vorausgesetzt. Auch Fridolin StÃ¶ri geht in seinem von der Rekurrentin erwÃ¤hnten Aufsatz von der ZulÃ¤ssigkeit der vollstÃ¤ndigen KostenÃ¼berwÃ¤lzung aus (Grob- und Feinerschliessung durch die GrundeigentÃ¼mer, PBG-aktuell 3/96, S. 9 f.). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Verwaltungsgericht hat in seinem die Rekurrentin betreffenden Urteil vom 16. Dezember 1992 (RB 1992 Nr. 73) offen gelassen, ob der Auffassung Lindenmanns zu folgen sei. Jedenfalls sei zu beachten, dass die Regelung von § 11 QPV auf den Vollzug eines genehmigten Quartierplans zugeschnitten sei. Wo wie vorliegend ein Quartierplanverfahren nie durchgefÃ¼hrt worden sei, sei wohl fÃ¼r eine Eigenfinanzierung von Groberschliessungsanlagen durch vorzeitig Bauende ein grÃ¶sserer Spielraum vorauszusetzen. Auch in BEZ 1997 Nr. 6 hat das Verwaltungsgericht (allerdings eher nebenbei) unter Hinweis auf § 11 Abs. 2 QPV festgehalten, dass die Privaten beim vorzeitigen Bau von Grob­erschliessungsanlagen allenfalls definitiv kostenpflichtig werden kÃ¶nnen (E. 2c). An dieser Auffassung ist auch nach erneuter PrÃ¼fung festzuhalten. Durch die vorzeitige Erschliessung erhÃ¤lt der GrundeigentÃ¼mer die MÃ¶glichkeit, Land, welches zuvor meist nur einen landwirt­schaftlichen Ertrag abwirft, als Bauland zu nutzen, was eine um Vielfaches hÃ¶here Rendite ermÃ¶glicht. Auf diese Weise wird er dafÃ¼r entschÃ¤digt, dass er Erschlies­sungs­kosten, die er im Normalfall nur zum Teil Ã¼bernehmen mÃ¼sste, voll zu tragen hat, wenn dies vertraglich so vereinbart wurde. Eine Verletzung der Eigentumsgarantie liegt in einer entsprechenden Vereinbarung jedenfalls nicht. Inwiefern eine solche einfaches Gesetzesrecht verletzen sollte, ist ebensowenig zu sehen. Namentlich beruft sich die Rekurrentin zu Unrecht auf die Erschliessungspflicht der Gemeinde. Eine solche bestand in den Achtziger­jahren, als der Vertrag abgeschlossen und zum grÃ¶sseren Teil auch vollzogen wurde, klar­er­weise nicht.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. Die Rekurrentin macht geltend, die Rekursgegnerin habe der F AG fÃ¼r den Bau der 1. Etappe der R-Strasse ebenfalls die Kosten zurÃ¼ckerstattet, obwohl sie auch mit der F AG eine Regelung getroffen gehabt habe, nach welcher eine Kos­tenbeteiligung der Gemeinde ausgeschlossen worden sei. Das sei unbillig. Zudem habe die Rekursgegnerin einen Teil der R-Strasse auf eigene Kosten realisiert.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Die Rekursgegnerin hat der F AG gestattet, den 1. Teil bzw. die 1. Etappe der R-Strasse als Erschliessung der Industrie- und Gewerbezone im Gebiet P vorzeitig zu bauen. In der Projektgenehmigung vom 29. Februar 1984 wird ausgefÃ¼hrt, dass die GrundeigentÃ¼merin die Kosten des Strassenbaus allein zu tragen habe, wÃ¤hrend eine Kostenbeteiligung an der gleichzeitig zu erstellenden Kanalisation grund­sÃ¤tzlich mÃ¶glich und von der Gemeindeversammlung auch bereits bewilligt sei. Da der entsprechende Beschluss aber noch nicht rechtskrÃ¤ftig sei, mÃ¼sse die private Bauherrschaft diese Kosten bevorschussen, wenn sie mit dem Strassenbau nicht zuwarten wolle, bis die politische Gemeinde Ã¼ber den Kredit verfÃ¼gen kÃ¶nne. GemÃ¤ss Disp.-Ziff. 3 fiel da­her eine Kostenbeteiligung der Politischen Gemeinde ausser Betracht. In der Folge realisierte die F AG den bewilligten Strassenabschnitt, wobei sie auch die Kosten der Strassenbeleuchtung zu Ã¼bernehmen hatte. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 13. August 1986 teilte die Rekursgegnerin der F AG mit, auf deren Begehren um RÃ¼ckerstattung der Kosten fÃ¼r die Kanalisation und eine Kostenbeteiligung am Strassenbau kÃ¶nne "momentan noch nicht eingetreten werden, da der Rechtstitel, die BeitrÃ¤ge zu sprechen", fehle. Soweit mit diesem Brief der Eindruck erweckt wurde, es handle sich nur um eine Frage der Zeit, bis beide Kostenerstattungsgesuche gutgeheissen wÃ¼rden, besteht ein Widerspruch zur VerfÃ¼gung vom 29. Februar 1984. Hingegen stimmt er grundsÃ¤tzlich mit einem internen, vom Gemeindeschreiber verfassten Arbeitspapier vom 15. Juli/14. Aug. 1986 Ã¼berein, gemÃ¤ss welchem eine Kos­tenbeteiligung der Gemeinde an der R-Strasse , 1. Etappe, grundsÃ¤tzlich angebracht sei. Diesem Papier ist nebenbei zu entnehmen, dass der Bau der 2. Etappe der R-Strasse zeitlich vorgezogen worden sei mit der Konsequenz, dass jener Strassenabschnitt nach QuartierplangrundsÃ¤tzen, d.h. also auf Kosten der GrundeigentÃ¼mer, gebaut werde.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Am 9. Dezember 1986 gelangte die F AG an die Rekurrentin und verlangte eine EntschÃ¤digung fÃ¼r die BenÃ¼tzung des von der F AG erstellten Teils der R-Strasse bzw. den Anschluss an die darin verlegte Kanalisationsleitung. DarÃ¼ber beschwerte sich die Rekurrentin bei der Rekursgegnerin, welche daraufhin klarstellte, dass die F AG die Strasse zwar ohne Kostenbeteiligung der Gemeinde erstellt habe, deswegen aber nicht berechtigt sei, die Rekurrentin an der (entschÃ¤digungslosen) BenÃ¼tzung der bzw. am Anschluss an die errichteten Groberschliessungsanlagen zu hindern. Am 26. Mai 1987 beschloss die Rekursgegnerin schliesslich, der F AG die Kosten des Kanalisationsbaus in der R-Strasse zurÃ¼ckzuerstatten, obwohl die 1. Etappe des kommunalen Erschliessungsplans, zu der dieser Teil der R-Strasse gehÃ¶rt, vom Regierungsrat nach wie vor nicht genehmigt war. Massgebend sei, dass dieser Kanalisationsabschnitt mehrheitlich von anderen GrundeigentÃ¼mern genutzt werden kÃ¶nne. Im Sinn eines Entgegenkommens wurde der zu bezahlende Bei­trag in beschrÃ¤nktem Umfang verzinst.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) FÃ¼r den Bau des 1. Abschnittes der R-Strasse musste die G AG 654 m<sup>2</sup> ihrer Parzelle Kat.-Nr. 9 abtreten. Die Rekursgegnerin erklÃ¤rte sich mit Be­schluss vom 29. Januar 1985 bereit, dieses Land fÃ¼r Fr. 65'400.- zu kaufen und fÃ¼r den Strassenbau zur VerfÃ¼gung zu stellen. Sie erwog, ihr Vorgehen bedeute einen gewissen Widerspruch zur VerfÃ¼gung vom 29. Februar 1984, gemÃ¤ss welcher sich die Ge­meinde an den Kosten der Erstellung der R-Strasse nicht beteilige. Dennoch sei es gerechtfertigt: Einerseits werde der Ã¼berwiegende Teil dieser Kosten nach wie vor von der F AG getragen. Anderseits werde die R-Strasse spÃ¤ter, wenn im Gebiet Schwanden Ãberbauungen aktuell wÃ¼rden, die Funktion einer Sammelstrasse gemÃ¤ss Verkehrsplan erhalten und eine Kostenbeteiligung der Gemeinde ohnehin gegeben sein. Schliess­lich verwies die Rekursgegnerin auf ihren Vertrag mit der G AG, der sie das fragliche Land im Jahr 1980 verkauft hatte.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Mit Beschluss vom 9. Juli 1985 genehmigte der Gemeinderat das Projekt des 1. TeilstÃ¼ckes der II. Etappe der R-Strasse samt Kanalisation. Es handelt sich um einen ca. 100 m langen Strassenabschnitt nach der Kreuzung mit der P-strasse, der an den von der F AG erbauten ersten Abschnitt anschliesst. Der Gemeinderat erwog, der Bau kÃ¶nne voraussichtlich mit dem Verkauf des an die neue Strasse anstossenden Gemeindelandes finanziert werden, so dass kein Kredit der StimmbÃ¼rger eingeholt werden mÃ¼sse. Zum Teil hatte die Rekursgegnerin das anstos­sende Land sogar bereits vorher als erschlossenes Bauland an die Firma H AG verkauft (nachmalige Parzelle Kat.-Nr. 10 ).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Es liegt im Wesen vertraglicher Abreden, dass mit unterschiedlichen Vertragspartnern unterschiedliche Abreden getroffen werden kÃ¶nnen. Das Gemeinwesen ist zwar auch dann, wenn es VertrÃ¤ge abschliesst, an die allgemeinen GrundsÃ¤tze des rechtsstaatlichen Handelns gebunden und hat daher insbesondere den Grundsatz der rechtsgleichen Behandlung zu beachten. Das schliesst aber nicht aus, dass nach Massgabe der konkreten Gegebenheiten VertrÃ¤ge mit unterschiedlichen Inhalten abgeschlossen werden. Die vorstehend wiedergegebenen BeschlÃ¼sse und Vereinbarungen zeigen, dass sich die Rekursgegnerin nicht restlos klar darÃ¼ber war, inwieweit sie sich an der Finanzierung der 1. Etappe der R-Strasse beteiligen mÃ¼sse. Die Vereinbarung mit der F AG bzw. die ihr er­teilte Baubewilligung vom 29. Februar 1984 geht davon aus, dass die Strassenbaukosten auf die F AG Ã¼berwÃ¤lzt werden dÃ¼rften und die Kanalisationsbaukosten durch das Gemeinwesen zu tragen seien. Aus den ErwÃ¤gungen im Beschluss vom 29. Januar 1985 geht hingegen hervor, dass die Rekursgegnerin allenfalls mit einer Pflicht rechnete, sich an den eigentlichen Strassenbaukosten beteiligen zu mÃ¼ssen. Aus diesen Unklarheiten kann die Rekurrentin jedoch nichts fÃ¼r sich ableiten.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>aa) Einerseits kann der Rekursgegnerin keine relevante Ungleichbehandlung gleich­artiger Sachverhalte vorgeworfen werden. Der von der F AG gebaute Teil der R-Strasse war gemÃ¤ss dem am 30. Januar 1984 von den Gemeindeversammlung ange­nommenen, aber vom Regierungsrat noch nicht genehmigten Erschliessungsplan der 1. Etappe zugewiesen, im Gegensatz zum spÃ¤ter von der Rekurrentin errichteten Teil dieser Strasse. Das hatte unmittelbare Folgen fÃ¼r die kommunale Baupflicht (bzw. hÃ¤tte sie gehabt, wenn der Regierungsrat dem Erschliessungsplan in diesem Punkt nicht die Genehmigung verweigert hÃ¤tte, was 1984 indessen noch nicht zu erwarten war). </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Zwar lag auch der kÃ¼rzere, von der Gemeinde finanzierte Abschnitt der R-Strasse entlang alt Kat.-Nr. 11 in der 2. Erschliessungsetappe. Hier hatte die Gemeinde indessen bereits Land zum Preis von erschlossenem Bauland verkauft und konnte mit einem Verkauf des Ã¼brigen Landes zu entsprechenden Preisen innert nÃ¼tzlicher Frist rechnen. Im Ergebnis bezahlten die neuen LandeigentÃ¼mer die Erschliessung, nicht anders als dies mit der Rekurrentin ausgehandelt wurde. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Was weiter die F AG angeht, so ist festzuhalten, dass trotz der teilweise widersprÃ¼chlichen ErwÃ¤gungen in den zitierten BeschlÃ¼ssen im Ergebnis die Rekursgegnerin nur die Kosten fÃ¼r die Kanalisation, nicht aber fÃ¼r den Strassenbau Ã¼bernommen hat, wird vom Beitrag abgesehen, den sie durch die Einwerfung des der G AG abgekauf­ten Landes leistete. Dieses "Entgegenkommen" lÃ¤sst sich etwa mit jenem vergleichen, das die Gemeinde durch die Ãbernahme der Kosten fÃ¼r die Strassenbeleuchtung gegenÃ¼ber der Rekurrentin zeigte. Die Kanalisation im 1. Abschnitt der R-Strasse kommt nun ganz offensichtlich auch den weiter oben bauenden AnstÃ¶ssern zu Gute, namentlich der Re­kurrentin, wÃ¤hrend wie vorne erwÃ¤hnt der Anschluss einer oder allenfalls einiger Liegen­schaften am V an diese Kanalisation von zweitrangiger Bedeutung ist. Jedenfalls kann der Rekursgegnerin nicht vorgeworfen werden, in diesem Punkt eine Ungleichbehandlung vorgenommen zu haben, welche die Vereinbarung mit der Rekurrentin als rechtswidrig und deshalb unbeachtlich erscheinen lÃ¤sst. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Anderseits fÃ¼hren die erwÃ¤hnten BeschlÃ¼sse auch nicht zu einer anderen Auslegung des Vorschlags, den die Rekursgegnerin der Rekurrentin im Januar 1986 unterbreitete. FÃ¼r die Frage, wie die Rekurrentin diesen Vorschlag im guten Treuen auffassen musste, kann es von vornherein nur auf jene Ãusserungen ankommen, welche die Rekursgegnerin in jenem Zeitpunkt bereits gemacht hatte, womit es z.B. keine Rolle spielt, wie sie sich im Sommer des gleichen Jahrs zu ihren Verpflichtungen gegenÃ¼ber der F AG Ã¤usserte. Ende Januar 1986 lag nur die Bewilligung vom 29. Februar 1984 vor, gemÃ¤ss welcher der Strassenbau klar von der interessierten GrundeigentÃ¼merin finanziert werden sollte, wÃ¤hrend hinsichtlich der Kanalisation eine Bevorschussung vorgesehen war. Ferner mochte die Rekurrentin allenfalls Kenntnis vom Beschluss vom 29. Januar 1985 besitzen, obwohl ihr dieser zu Recht nicht zugestellt worden war. Diese Dokumente bieten keinesfalls einen hin­reichenden Anlass, den Vorschlag, den die Rekursgegnerin der Rekurrentin im Januar 1986 unterbreitete, dahingehend auszulegen, dass statt einer definitiven KostenÃ¼berwÃ¤lzung eine Bevorschussung gemeint sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>6. a) Es bedarf keiner weiteren AusfÃ¼hrungen, dass die Vereinbarung, welche die Rekurrentin mit der I AG Ã¼ber den Abtausch von Land fÃ¼r den Stras­sen- bzw. Trottoirbau getroffen hat, an ihren Verpflichtungen gegenÃ¼ber der Rekursgegnerin nichts Ã¤ndert.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die Vereinbarung vom 14. April 1992, gemÃ¤ss welcher die Rekursgegnerin das Trottoir entlang der O-strasse gegen EntschÃ¤digung des Landwerts Ã¼bernahm, lÃ¤sst sich mit der vorliegend streitigen gerade nicht vergleichen. Jedenfalls kann die Rekurrentin aus der Tatsache, dass sich die Rekursgegnerin zur Ãbernahme der erwÃ¤hnten Trottoirs bereit erklÃ¤rte, nicht ableiten, der 1986 abgeschlossene Vertrag, der eine andere LÃ¶sung vorsah, sei rechtswidrig.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>7. Zusammenfassend ergibt sich, dass sich die Rekurrentin Anfang 1986 durch konkludentes Handeln in rechtsgÃ¼ltiger Weise damit einverstanden erklÃ¤rt hat, den hier streitigen Teil der R-Strasse samt Kanalisation auf eigene Kosten zu errichten und das dafÃ¼r nÃ¶tige Land unentgeltlich zur VerfÃ¼gung zu stellen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Es erÃ¼brigt sich daher, auf die Kritik einzugehen, wonach die Rekursgegnerin in rechtsmissbrÃ¤uchlicher Weise eine Anpassung ihres Erschliessungsplans unterlassen habe, um so ihrer RÃ¼ckzahlungspflicht aus dem Weg zu gehen. Eine solche RÃ¼ckzahlungspflicht besteht auf Grund des massgeblichen Vertrags von vornherein nicht. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Weiter ergibt sich aus der rechtlichen Situation und dem tatsÃ¤chlichen Verhalten der Parteien, dass die R-Strasse nicht im Ã¶ffentlichen Verfahren errichtet wurde, weshalb die Rekurrentin nicht beanspruchen kann, dass ihr das zur VerfÃ¼gung gestellte Land formell enteignet werde. Eine andere, hier aus verfahrensrechtlichen GrÃ¼nden nicht zu entscheidende Frage ist es, ob ein vertraglicher Anspruch auf unentgeltliche EigentumsÃ¼bertragung an die Gemeinde besteht.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die RekursantrÃ¤ge erweisen sich damit als unbegrÃ¼ndet und sind abzuweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>8. ...</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Der Rekurs VR.2001.00002 wird als durch RÃ¼ckzug erledigt abgeschrieben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Der Rekurs VR.2001.00001 wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>