VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 20 85 5. Kammer Vorsitz Meisser Richter Audétat und Racioppi Aktuarin Maurer URTEIL vom 14. September 2021 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Stefan Metzger, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde B._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, Beschwerdegegnerin 1 und- 2 - C._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Benno Burtscher, Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baubewilligung (Widerruf)- 3 - I. Sachverhalt: 1. Am 25. Oktober 2017 erhoben die Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) D._____, Via E._____, in B._____ und unter anderem A._____, Miteigentümerin der Wohnung Nr. 12 der Liegenschaft D._____ (Parzelle F._____), Einsprache gegen das Baugesuch der C._____ AG betreffend den Abbruch des bestehenden Wohnhauses G._____, Via H._____, in B._____ (Parzelle I._____) und den Neubau eines Wohn- und Geschäfts- hauses mit drei altrechtlichen Wohnungen zu je 153.35 m² Bruttoge- schossfläche (BGF) im 1.–3. Obergeschoss, welche gestützt auf Art. 11 Abs. 3 ZWG um 30 % der vorbestandenen Hauptnutzfläche (HNF) erwei- tert werden sollten, mit einer Erstwohnung mit 42.94 m² BGF im Erdge- schoss und einem Büro mit 39.45 m² BGF. 2. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 20., mitgeteilt am 27. August 2018, wies der Gemeindevorstand B._____ die Einsprachen der STWEG D._____ sowie der weiteren Einsprecher ab und bewilligte das Baugesuch der C._____ AG mit Auflagen. Er begründete den Entscheid hinsichtlich der Einhaltung der Bestimmungen der Zweitwohnungsgesetzgebung im Wesentlichen damit, dass der Abbruch und Neubau des Wohn- und Ge- schäftshauses mit drei altrechtlichen Wohnungen, welche gestützt auf Art. 11 Abs. 3 Zweitwohnungsgesetz (ZWG; SR 702) um maximal 30 % der vorbestehenden Hauptnutzfläche erweitert werden sollen, ohne Nut- zungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG, zulässig sei. Der Ent- scheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 3. Am 28. Januar 2019 erteilte der Gemeindevorstand B._____ betreffend den Abbruch und Neubau des Wohn- und Geschäftshauses auf Par- zelle I._____ die Bewilligung unter anderem für die unterirdische Erweite- rung der Erstwohnung im Erdgeschoss und die komplette Grundrissüber-- 4 - arbeitung (Projektänderung). Auch dieser Entscheid erwuchs unangefoch- ten in Rechtskraft. 4. Am 7. Oktober 2019 begann die C._____ AG mit der Projektrealisierung. Die Baugrubensicherung wurde mit dem Wintereinbruch Dezember 2019 fertiggestellt und im September 2020 waren die Rohbauarbeiten im Gange. 5. Mit Schreiben vom 19. Juni 2020 machten die Rechtsanwältin A._____ und die STWEG D._____ die Gemeinde B._____ auf die Urteile des Bun- desgerichts 1C_478/2019 und 1C_479/2019 vom 8. Mai 2020 aufmerk- sam, wonach altrechtliche Bauten zwar abgebrochen und wiederaufge- baut, nicht aber gleichzeitig mit Zweitwohnungen erweitert werden dürfen, und verlangten diesbezüglich einen Entscheid in Form einer anfechtbaren Verfügung. Die C._____ AG verzichtete am 26. Juni 2020 auf eine Stel- lungnahme. 6. Der Gemeindevorstand B._____ entschied am 6., mitgeteilt am 9. Juli 2020, die Gemeinde sehe trotz des erwähnten Bundesgerichtsurteils vom 8. Mai 2020 wegen überwiegenden öffentlichen und privaten Interessen von einem Widerruf der rechtskräftigen Baubewilligungen vom 20. August 2018 und 28. Januar 2019 ab; die C._____ AG dürfe ihr Bauvorhaben auf Parzelle I._____ gestützt auf diese Baubewilligungen weiter umsetzen. Der Gemeindevorstand B._____ begründete seinen Entscheid im Wesent- lichen damit, dass der Baubeginn bereits am 7. Oktober 2019 erfolgt sei und sich die Rechtslage seit Inkrafttreten des ZWG nicht geändert habe. Ein Widerruf der Baubewilligung vom 20. August 2018 stehe ausser Dis- kussion: Begonnene Bauvorhaben wie jenes der C._____ AG, bei welchen altrechtliche Wohnungen abgebrochen, wiederaufgebaut und um 30 % der am 11. März 2012 vorbestandenen Hauptnutzfläche erweitert werden sol- len, sollten auch fertig gebaut werden dürfen. Der Widerruf sämtlicher er-- 5 - teilter Baubewilligungen würde einerseits zu einem riesigen wirtschaftli- chen Schaden führen und andererseits stünden jahrelang begonnene Bauvorhaben in der Gegend, welche das Orts- und Landschaftsbild stark beeinträchtigen würden. Bei der Einreichung des Baugesuchs sei noch nicht bekannt gewesen, wie die gerichtliche Beurteilung betreffend diese Frage erfolgen würde. Die Baubehörde habe sich beim Entscheid betref- fend die Baubewilligung auf die Vollzugshilfe des DVS zum ZWG abge- stützt. Die überwiegenden Interessen der Bauherrschaft und Gründe des Vertrauensschutzes sprächen dafür, dass das Bauvorhaben fertig umge- setzt werden könne. Das Urteil des Bundesgerichts führe nicht zur Nich- tigkeit rechtskräftig erteilter Baubewilligungen, denn es gelte eine Bestan- desgarantie. 7. Gegen diesen Entscheid erhob A._____ (nachfolgend Beschwerdeführe- rin) am 25. August 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kan- tons Graubünden. Sie beantragte die Aufhebung der Verfügung vom 6. Juli 2020 und die Rückweisung der Angelegenheit im Sinne der Erwä- gungen an die Baubehörde, unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen. Die Beschwerdeführerin führte dazu im Wesentlichen an, Streitgegenstand vor Verwaltungsgericht bilde die Aufhebung des Entscheides vom 6. Juli 2020, die unvollständige und un- richtige Feststellung des Sachverhaltes durch die Gemeinde sowie Rechtsverletzungen inklusive fehlende Begründung. Die Gemeinde hätte prüfen müssen, ob aufgrund der erwähnten Bundesgerichtsurteile vom 8. Mai 2020 die Baubewilligung nicht doch noch mit einer Nebenbestim- mung verknüpft werden müsste, nämlich mit einer Erstwohnungsauflage im Sinne von Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG. Mit derartigen Auflagen wäre dem Gebot der Verfassungs- und Bundesgesetzkonformität Beachtung gege- ben worden, ohne dass die Baubewilligung hätte widerrufen werden müs- sen. Durch die Verknüpfung der Baubewilligung mit einer Nebenbestim-- 6 - mung entstünde ein legaler Zustand. Die C._____ AG, bei der es sich um eine Finanzgesellschaft handle, könne sich nicht auf die Bestandesgaran- tie berufen. Der hier verfolgte Bauzweck werde durch die Statuten der Ge- sellschaft eigentlich nicht einmal abgedeckt. Die Beschwerdegegnerin 1 habe diese Überlegungen nicht gemacht bzw. nicht einmal in Erwägung gezogen, weshalb die Angelegenheit im Interesse der Durchsetzung des Zweitwohnungsbauverbots unter Aufhebung des angefochtenen Ent- scheids an die Beschwerdegegnerin 1 zurückzuweisen sei, wobei diese in der Folge den Sachverhalt zu ergänzen und zu prüfen habe, ob und wel- che Wohneinheiten allenfalls doch ohne die oberwähnte Auflage realisiert werden dürften und welche Wohneinheiten noch mit einer Erstwohnungs- auflage zu versehen seien. Eine solche Anhörung (recte: Anordnung) sei geeignet und erforderlich, um dem Bundesrecht zum Durchbruch zu ver- helfen, was höherrangiger sei als das private Interesse. Die Baubewilli- gung bleibe so bestehen und es dürfe gebaut werden. 8. In ihrer Vernehmlassung vom 2. September 2020 beantragte die Ge- meinde B._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Sie führte dazu im Wesentlichen aus, dass eine Anfechtung der Baubewilli- gung und wie auch der Projektänderung beim Verwaltungsgericht mit der Begründung, Erweiterungen im Sinne von Art. 11 Abs. 3 ZWG dürften nicht für die Zweitwohnungsnutzung verwendet werden, durch die Be- schwerdeführerin unterblieben sei, so dass der Baubescheid auch ihr ge- genüber rechtskräftig und verbindlich geworden sei. Aufgrund dessen könne auf das Widerrufsbegehren von Vornherein nicht eingetreten wer- den, da dieser Rechtsbehelf nicht dazu da sei, im ordentlichen Verfahren verpasste Fristen wiederherzustellen. Die Beschwerdeführerin führe wei- ter nicht aus, worin die unvollständige Sachverhaltsfeststellung bestehen solle. Der Gemeindevorstand habe die Eingabe vom 19. Juni 2020 zu - 7 - Recht als Widerrufsgesuch behandelt, was zunächst die Prüfung der Wi- derrufsvoraussetzungen beinhalte und danach die Prüfung, ob aufgrund der erwähnten bundesgerichtlichen Urteile die seinerzeit erteilte Baubewil- ligung geändert werden dürfe. Die Beschwerdeführerin übersehe, dass nicht nur die Aufhebung der Baubewilligung, sondern auch deren Ergän- zung mit eigentumsbeschränkenden Nebenbestimmungen Gegenstand eines Widerrufs sein könne. Die geäusserte Kritik sei fehl am Platz, da die Beschwerdeführerin in ihrem Gesuch an den Gemeindevorstand nicht ein- mal gesagt habe, was für eine Änderung verlangt werde, und nie von ir- gendwelchen ergänzenden Nebenbestimmungen gesprochen habe. Für einen Widerruf fehle es schon an der ersten Voraussetzung im Sinne von Art. 25 Abs. 1 lit. a VRG, da sich die Sach- oder Rechtslage nicht geändert habe; auf die Auslegung von Gesetzesvorschriften durch die Gerichte könne es in diesem Zusammenhang nicht ankommen. Es erscheine im Weiteren fraglich, ob die Öffentlichkeit ein Interesse daran habe, dass in die vielen Zweitwohnungsnutzungen eingegriffen werde, obwohl diese rechtskräftig bewilligt worden seien. In der Schweiz gebe es zahllose ähn- lich gelagerte Fälle wie den vorliegenden. Ein mit einer solchen Nebenbe- stimmung verbundener Eingriff würde die betroffenen Eigentümer schwer treffen, da es wirtschaftlich einen grossen Unterschied ausmache, ob die 30 %ige Erweiterungsfläche als Erst- oder Zweitwohnung genutzt werden könne. Die Preisdifferenzen solcher Wohnungen bewegten sich bekannt- lich in der Grössenordnung von 30 bis 50 %. Damit sprächen sehr wohl finanzielle Gründe gegen die beantragte Verknüpfung der Baubewilligung mit einer Erstwohnungsverpflichtung. Es sei zudem schleierhaft, weswe- gen sich die C._____ AG nicht auf die Bestandesgarantie im Sinne von Art. 11 ZWG berufen können solle. Dies hänge sicherlich nicht vom statu- tarischen Zweck der Gesellschaft ab. Grundsätzlich könnten Verfügungen, die aufgrund eines Einsprache- und Ermittlungsverfahrens ergingen, nicht widerrufen werden. Dies gelte insbesondere für Baubewilligungen, von de-- 8 - nen der Berechtigte bereits Gebrauch gemacht und entsprechende erheb- liche Investitionen getätigt habe. Sowohl ein Widerruf wie auch die Aufer- legung von Nebenbestimmungen tangierten die privaten Interessen der Bauherrschaft. Die vom Gemeindevorstand angestellten Erwägungen schlössen jede Änderung aus, also auch verschärfende Nebenbestim- mungen. 9. Mit Vernehmlassung vom 24. September 2020 beantragte die C._____ AG (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) auf die Beschwerde sei nicht einzu- treten, eventualiter sei sie abzuweisen. Sie begründete dies ihm Wesent- lichen damit, dass auf die Rüge der unvollständigen und unrichtigen Fest- stellung des Sachverhalts mangels Substantiierung nicht einzutreten bzw. die Beschwerde in diesem Punkt aufgrund ihrer Unbegründetheit abzuwei- sen sei. Im Weiteren lege die Beschwerdeführerin nicht dar, worin die von der Beschwerdegegnerin 1 begangenen Rechtsverletzungen bestünden und weshalb eine Begründung in der angefochtenen Verfügung fehle. Die Anwendung von Art. 25 VRG durch die Beschwerdegegnerin 1 sei korrekt erfolgt. Auch die Rüge, wonach Art. 25 VRG verletzt worden sei, erweise sich als unbegründet. Die Sach- und Rechtslage habe sich seit dem Bau- und Einspracheentscheid vom 20. August 2018 nicht geändert. Geändert habe sich lediglich die Auslegung von Art. 11 Abs. 3 ZWG durch das Bun- desgericht. Eine geänderte Gerichts- und Verwaltungspraxis stelle keinen Grund für einen Widerruf dar (vgl. VGU R 13 184 und 185). Deshalb sei die Beschwerde abzuweisen. Verfügungen, die aufgrund eines eingehen- den Einsprache- und Ermittlungsverfahrens ergangen seien, insbeson- dere Baubewilligungen, könnten grundsätzlich nicht widerrufen werden. Die Beschwerdeführerin habe sich bereits im vorangehenden Verfahren als Einsprecherin beteiligt, und die in diesem Zusammenhang ergangenen Bau- und Einspracheentscheide nicht angefochten. Vor diesem Hinter- grund erweise sich der von ihr geforderte Widerruf als rechtsmissbräuch-- 9 - lich, so dass die Beschwerde auch aus diesem Grund abzuweisen sei. Die Gemeinde habe grosses Interesse daran, dass bereits begonnene Bau- vorhaben unter den bewilligten Voraussetzungen fertig gestellt werden dürften. Angesichts der erheblichen Wertdifferenz zwischen Erst- und Zweitwohnungen gelte es zu vermeiden, die Grundlagen für den Investiti- onsentscheid der Bauherrschaft (nachträglich) mit zusätzlichen Erstwoh- nungsauflagen zu ändern und dadurch die Fertigstellung und/oder die be- absichtigte Nutzung zu gefährden oder gar zu verunmöglichen. Nebst ei- nem riesigen finanziellen Schaden hätte dies auch negative Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild, was nicht im Interesse der Allgemein- heit sein könne. Hinzu komme das überwiegende private Interesse der Be- schwerdegegnerin 2 an der Fertigstellung des Bauvorhabens ohne zu- sätzliche Erstwohnungsauflage. Es sei allgemein bekannt, dass der Preis- unterschied zwischen einer Erstwohnung und einer Zweitwohnung rund 50 % betrage. Vorliegend bedingten die schwierige (und überdurchschnitt- lich teure) Baugrubensicherung eine Realisierung der erwähnten Wohnun- gen ohne Nutzungsbeschränkung. Bei einem Widerruf der Baubewilligung in diesem Punkt erwüchse der Beschwerdegegnerin 2 ansonsten ein im- menser finanzieller Schaden. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften, den angefochtenen Entscheid sowie die übrigen Akten wird, soweit erforderlich, in den nach- stehenden Erwägungen eingegangen.- 10 - II. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren ist die Verfügung des Ge- meindevorstandes der Gemeinde B._____ vom 6., mitgeteilt am 9. Juli 2020, worin dieser von einem Widerruf der rechtskräftigen Baubewilligun- gen vom 20. August 2018 und 28. Januar 2019 absah und feststellte, dass die Beschwerdegegnerin 2 ihr Bauvorhaben auf Parzelle I._____ gestützt auf die rechtskräftigen Baubewilligungen weiter umsetzen dürfe. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) unterliegen insbesondere Entscheide von Gemeinden der verwaltungsgerichtlichen Beschwerde, sofern sie nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eid- genössischem Recht endgültig sind. Gemäss Art. 50 VRG ist zur verwal- tungsgerichtlichen Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe- bung oder Änderung hat oder durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Die Beschwerdeführerin ist im vorinstanzlichen Verfahren mit ihrem Antrag auf Widerruf der Baubewilligungen nicht durchgedrungen und Mit- eigentümerin der Wohnung Nr. 12 der Liegenschaft D._____ (Parzelle F._____), welche unmittelbar an die Bauparzelle I._____ angrenzt, und somit von der angefochtenen Verfügung berührt und hat ein schutzwürdi- ges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des Entscheides. Auf die im Übrigen form– und fristgerecht erhobene Beschwerde (vgl. Art. 52 Abs. 1 und Art. 38 VRG) ist somit einzutreten. 2.1. Gemäss Art. 51 Abs. 1 lit. a und b VRG erstreckt sich die Überprüfungs- befugnis des Verwaltungsgerichtes im Beschwerdeverfahren auf Rechts- verletzungen, einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermes- sens, sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhal- tes. Das Verwaltungsgericht überprüft somit den Sachverhalt und die - 11 - Rechtsfragen frei. Dagegen beurteilt es nicht, ob der angefochtene Ent- scheid zweckmässig oder angemessen sei. 2.2. Die Beschwerdeführerin rügt zum einen eine unvollständige und unrichtige Feststellung des Sachverhalts durch die Beschwerdegegnerin 1. Sie ver- weist zunächst auf Seite 3 der Prozesseingabe (Ziff. III) mit Bezug auf den Sachverhalt auf die angefochtene Verfügung und erhebt dann auf Seite 4, oben (Ziff. IV/A), widersprüchlich generell und ohne Begründung den Vor- wurf, der Sachverhalt sei unter anderem unvollständig und unrichtig fest- gestellt worden. Für das Gericht ist nicht nachvollziehbar, worin die unvoll- ständige Sachverhaltsdarstellung überhaupt bestehen soll. Mangels einer Begründung ist deshalb auf diesen Punkt der Beschwerde nicht einzutre- ten. 2.3. Dasselbe gilt für den Vorwurf der Beschwerdeführerin, die Beschwerde- gegnerin 1 habe Recht verletzt, die angefochtene Verfügung sei ungenü- gend begründet. Die Beschwerdeführerin legt dabei zum einen nicht dar, weshalb eine Begründung in der angefochtenen Verfügung fehlen soll. Gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eid- genossenschaft (BV; SR 101) haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Wesentlicher Bestandteil des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist die Begründungspflicht. Die Begründung soll verhindern, dass sich die Behörde von unsachlichen Motiven leiten lässt, und dem Betroffenen er- möglichen, die Verfügung gegebenenfalls sachgerecht anzufechten. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheids ein Bild machen können. In diesem Sinn müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Dies bedeutet indessen nicht, dass sie sich ausdrücklich mit jeder tat- beständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinander-- 12 - setzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentli- chen Gesichtspunkte beschränken (vgl. statt vieler: BGE 133 I 270 E.3.1 m.w.H.). Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts ist aus dem ange- fochtenen Entscheid durchaus ersichtlich, von welchen Überlegungen sich die Beschwerdegegnerin 1 hat leiten lassen und worauf sich ihr Entscheid stützte. Darüber hinaus hat sie sich mit den Voraussetzungen des Wider- rufs auseinandergesetzt, so hielt sie fest, sie sehe keinen Anlass dazu, die formell rechtskräftigen Baubewilligungen zu widerrufen, da die Vorausset- zungen dafür nicht gegeben seien. Das Vorbringen der Beschwerdeführe- rin läuft somit ins Leere, so dass sich die Gehörsrüge von vornherein als unbegründet erweist. Der Vollständigkeit halber gilt es zudem darauf hin- zuweisen, dass es der Beschwerdeführerin durchaus möglich war, den Entscheid vom 6. Juli 2020 sachgerecht anzufechten. Dass das vorin- stanzliche Verfahren nicht zu dem von der Beschwerdeführerin gewünsch- ten Ergebnis geführt hat, ist keine Frage des rechtlichen Gehörs, sondern der materiellen Beurteilung der Sache. Darauf ist nachfolgend einzuge- hen. Die Beschwerdeführerin bringt zum anderen nicht vor, was für Rechtsver- letzungen die Beschwerdegegnerin 1 begangen haben soll. Es wird einzig ausgeführt, die Beschwerdegegnerin 1 hätte bei pflichtgemässer Anwen- dung des Rechts im hier angefochtenen Entscheid prüfen müssen, ob nicht widerrufsweise eine Erstwohnungsverpflichtung auf die Liegenschaft zu legen gewesen wäre. Dieses Argument wurde aber von der Beschwer- deführerin im vorgängigen Baubewilligungsverfahren nicht vorgebracht, so dass diese Rüge verspätet erfolgte und nicht mehr zu hören ist. 3.1. Vorliegend strittig ist, ob die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht vom Wider- ruf der rechtskräftigen Baubewilligungen vom 20. August 2018 und 28. Ja- nuar 2019 abgesehen hat.- 13 - 3.2. Unbestritten ist, dass die kommunalen Baubewilligungen vom 20. August 2018 und 28. Januar 2019 (1. Projektänderung) formell in Rechtkraft er- wachsen sind. Auf diese Baubewilligungen kann infolge deren formeller Rechtskraft nicht ohne Weiteres zurückgekommen werden. Vielmehr ist ein gesetzlicher oder in der Rechtsprechung anerkannter Rückkommens- titel erforderlich, wobei solche aber auch nicht dazu dienen dürfen (formell) rechtskräftige Entscheide immer wieder in Frage zu stellen oder die Vor- schriften über die Rechtsmittelfristen zu umgehen (vgl. BGE 143 II 1 E.5.1, 137 I 69 E.2.2 f., 127 II 306 E.7a; Urteil des Bundesgerichts 1C_8/2019 vom 20. Mai 2019 E.4.1 f. und 6.4; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemei- nes Verwaltungsrecht, 8. Aufl., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 1224 f. und 1250 ff.). Die bundesgerichtliche Rechtsprechung setzt für den Widerruf einer rechtskräftigen Verfügung voraus, dass dem Interesse an der richtigen An- wendung des objektiven Rechts der Vorrang vor den Interessen der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes zukommt. Ein Widerruf kommt in der Regel nicht in Betracht, wenn die Verfügung in einem Ver- fahren ergangen ist, in welchem die sich gegenüberstehenden Interessen allseitig zu prüfen und gegeneinander abzuwägen waren (z.B. Baubewilli- gungsverfahren), und wenn der Private im berechtigten Vertrauen von ei- ner ihm durch die fragliche Verfügung eingeräumten Befugnis bereits Ge- brauch gemacht hat, sofern dies erhebliche Investitionen erfordert und zu einem Zustand geführt hat, der nur unter Vernichtung gutgläubig geschaf- fener Werte wieder beseitigt werden kann. Diese Regel gilt indessen nicht absolut. Ein Widerruf kann in solchen Konstellationen trotzdem in Frage kommen, wenn er durch ein besonders gewichtiges öffentliches Interesse geboten ist. Dies kann namentlich der Fall sein, wenn der bewilligte Bau die öffentliche Sicherheit, z.B. den Gewässerschutz oder die Sicherheit und Gesundheit von Personen gefährdet. Einzubeziehen sind alle Aspekte - 14 - des Einzelfalls (vgl. zum Ganzen: BGE 144 III 285 E.3.5; 137 I 69 E.2.3 und E.2.6, 109 Ib 246 E.4b; Urteile des Bundesgerichts 1C_8/2019 vom 20. Mai 2019 E.4.2 und 6.2, 1C_382/2017 vom 16. Mai 2018 E.2.2, 1C_740/2013 vom 6. Mai 2015 E.5.2, 1C_14/2008 vom 25. Februar 2009 E.5.2, je mit Hinweisen). Nach den Regelungen im VRG dürfen (kommunale) Behörden auf (formell rechtskräftige) Verfügungen in Form der Wiedererwägung (Art. 24 VRG), des Widerrufs (Art. 25 VRG) und der Revision (Art. 67 VRG) zurückkom- men. Der Widerruf gemäss Art. 25 VRG ist rechtsprechungsgemäss nur auf ursprünglich fehlerfreie bzw. erst nachträglich fehlerhaft oder rechts- widrig gewordene (Dauer-)Verfügungen anzuwenden, weil sich die Sach- und Rechtslage gegenüber der ursprünglichen Entscheidungsgrundlage geändert hat (Abs. 1 lit. a; vgl. Urteile des Bundesgerichts 2C_339/2017 vom 24. Mai 2018 E.2.2, 2C_115/2011 vom 22. November 2011 E.3.1 f., 1C_217/2010 vom 3. Februar 2011 E.3.2; Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] A 16 36, 16 42 vom 15. Dezember 2016 E.9b [in PVG 2017 Nr. 33 nicht publizierte Erwägung]; Botschaft der Regierung des Kantons Graubünden an den Grossen Rat vom 30. Mai 2006 zur Optimierung der kantonalen Gerichtsorganisation [Justizreform], Heft Nr. 6/2006–2007, S. 545). Eine geänderte Gerichts- und Verwaltungspraxis stellt keinen Grund für einen Widerruf dar (vgl. VGU R 13 184 und 185, E.4e; WIEDER- KEHR/RICHLI, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Bd. I, Bern 2012, Rz. 2685 f.). Der Widerruf kann erfolgen, wenn keine überwiegenden öf- fentlichen oder privaten Interessen dem Widerruf entgegenstehen (Art. 25 Abs. 1 lit. b VRG; vgl. Urteil des Bundesgerichts 1C_8/2019 vom 20. Mai 2019 E.4.2). Diese Bestimmung setzt voraus, dass ein Verwaltungsakt we- gen wesentlich geänderter Sach- oder Rechtslage nicht (mehr) gesetzes- konform ist. Die Verfügung war also bei ihrem Erlass rechtmässig. Der Widerruf ist daher auf so genannte Dauerverfügungen zugeschnitten, d.h. - 15 - solche, die ein Rechtsverhältnis angesichts eines in einem bestimmten Zeitpunkt gegebenen Sachverhaltes regeln, wobei jedoch die Rechtsfol- gen in die Zukunft wirken und auch Veränderungen erfahren können, wie auch der rechtserhebliche Sachverhalt späteren Wandlungen unterworfen sein kann (vgl. GYGI, Zur Rechtsbeständigkeit von Verwaltungsverfügun- gen in ZBl 83 S. 149 ff, 159; PVG 2008 Nr. 12, VGU A 04 36). Nachfolgend ist also zu prüfen, ob gestützt auf den erwähnten, gesetzlichen Rückkom- menstitel das Absehen der Beschwerdegegnerin 1 von einem Widerruf auf die von ihr erteilten Baubewilligungen mit der (im angefochtenen Ent- scheid) vorgebrachten Begründung rechtens war. 3.3. Die Beschwerdeführerin erhob im Baubewilligungsverfahren am 25. Okto- ber 2017 Einsprache gegen das Baugesuch der Beschwerdegegnerin 2 betreffend den Abbruch des bestehenden Wohnhauses G._____, Via H._____, in B._____ (Parzelle I._____) und den auf dieser Parzelle ge- planten Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses. Nicht Inhalt dieser Einsprache waren allfällige Verletzungen der Zweitwohnungsgesetzge- bung. Trotzdem hat die Beschwerdegegnerin 1 im Bau- und Einspra- cheentscheid vom 20., mitgeteilt am 27. August 2018, die Einhaltung der Zweitwohnungsgesetzgebung auf den Seiten 12–14 erläutert und explizit die Ansicht vertreten, dass die Frage, ob die mögliche Erweiterung von 30 % der vorbestanden HNF der altrechtlichen Wohnungen auch bei ei- nem Abbruch und Wiederaufbau beansprucht werden dürfe, zu bejahen sei. Sie stützte sich dabei auf die Vollzugshilfe des Departements für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden (DVS) und schloss, dass die Wohnungen im 1., 2. und 3. Obergeschoss des projektierten Neubaus demnach ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 7 Abs. 1 ZWG bewil- ligt werden könnten. Weder die Beschwerdeführerin noch andere Einspre- cher haben gegen diesen Bau- und Einspracheentscheid Beschwerde an das Verwaltungsgericht erhoben. Wie die Beschwerdegegnerinnen richtig - 16 - anführen, ist es nicht Aufgabe des Widerrufsverfahrens, im Rechtsmittel- verfahren Versäumtes nachzuholen. Genau das beabsichtigt die Be- schwerdeführerin aber, wenn sie mit einem Begehren um Wiedererwä- gung versucht, die damalige Baubewilligung aus dem Jahre 2018 (und die Projektänderung von 2019) ungeschehen zu machen. Zwar verlangt sie nicht, dass wiedererwägungsweise die gesamte Baubewilligung aufgeho- ben werden soll, jedoch stellt sie sinngemäss den Antrag, dass die Ge- meinde prüfen müsse, welche Wohnungen als altrechtlich und welche als Erstwohnungen genutzt werden können, wobei sie natürlich davon aus- geht, dass die drei neuen altrechtlichen Wohnungen eben erweitert wor- den sind und somit den erwähnten Bundesgerichtsentscheiden widerspre- chen, so dass sie nicht gesetzmässig sind. Das dargelegte Vorgehen der Beschwerdeführerin, das Verwaltungsverfahren abzuwarten, um Rügen vorzubringen, die sie bereits im Rahmen der Baubewilligungen hätte vor- bringen müssen, widerspricht dem Grundsatz von Treu und Glauben, den staatliche Behörden wie auch Private zu beachten haben, und der sich u.a. in einem Verbot widersprüchlichen Verhaltens und dem Verbot des Rechtsmissbrauchs auswirkt. Die Beschwerdeführerin verniedlicht zudem zu Unrecht die gravierenden Verluste, welche eine Nutzungsänderung von altrechtlichen Wohnungen zu Erstwohnungen mit sich bringen würde (siehe Seite 5 der Beschwerdeschrift: "Eine solche Anhörung (recte: An- ordnung) ist geeignet und erforderlich, um dem Bundesrecht zum Durch- bruch zu verhelfen. Das ist höherrangig zum privaten Interesse. Die Bau- bewilligung bleibt ja bestehen. Es darf gebaut werden."), ergibt sich doch aus den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Ent- scheid sowie aus der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin 2 klar, welcher finanzieller Schaden der Beschwerdegegnerin 2 durch die Ver- knüpfung der Baubewilligung mit einer Erstwohnungsauflage gemäss Art. 7 Abs. 1 lit. a ZWG erwachsen würde.- 17 - 3.4. Geht man weiter richtigerweise davon aus, dass die Voraussetzungen für einen Widerruf gemäss Art. 25 VRG hier nicht gegeben sind, weil sich die Rechts- und Sachlage in der Zwischenzeit nicht geändert hat (sondern ein- zig die Auslegung von Art. 11 Abs. 3 ZWG durch das Bundesgericht), und insbesondere im Sinne der Argumentation der Beschwerdegegnerin 1 das öffentliche Interesse an der Verhinderung von Bauruinen gross ist, sowie das Interesse der Bauherrschaft, in ihrem Interesse gestützt auf eine rechtskräftige Baubewilligung zu bauen und entsprechend gebaut zu ha- ben, ebenfalls überwiegt, so hat die Beschwerdegegnerin 1 in korrekter Anwendung von Art. 25 VRG von einem Widerruf der rechtskräftigen Bau- bewilligungen abgesehen, womit sich der angefochtene Entscheid vom 6., mitgeteilt am 9. Juli 2020, als rechtens erweist, und die Beschwerde somit abzuweisen ist. 4.1. Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Gerichtskosten zulasten der un- terliegenden Partei (vgl. Art. 73 Abs. 1 VRG). Die Staatsgebühr wird auf CHF 3'000.-- festgesetzt und ist der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. 4.2. Die Beschwerdeführerin wird bei diesem Verfahrensausgang verpflichtet, die Beschwerdegegnerin 2 für ihren Aufwand gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG aussergerichtlich zu entschädigen. Für deren Bemessung kann auf den vom Rechtsvertreter gemachten Aufwand von insgesamt 6 ⅛ Stunden gemäss Honorarnote vom 2. Oktober 2020 abgestellt werden. Damit hat die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin 2 für das vorliegende Verfahren eine Parteientschädigung von CHF 1'698.65 (inkl. MWST) zu bezahlen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschä- digung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsie- gen (Art. 78 Abs. 2 VRG). Von dieser Regel abzuweichen, besteht hier kein Anlass.- 18 - III. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird. 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus - einer Staatsgebühr von CHF 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von CHF 409.-- zusammen CHF 3'409.-- gehen zulasten von A._____. 3. Aussergerichtlich hat A._____ die C._____ AG mit insgesamt CHF 1'698.65 (inkl. MWST) zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen] [Mit Urteil 1C_660/2021 vom 20. Dezember 2022 hat das Bundesgericht die gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist.]