Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 7. März 2023 (400 22 183) ____________________________________________________________________ Obligationenrecht Mietzinsherabsetzung bei indexiertem Mietzins: Gemäss Art. 13 Abs. 4 VMWG kann eine Überprüfung nicht nur bis zur letzten einseitig erklä rten Mietzinsänderung stattfinden, sondern rückwirkend bis zur letzten aufgrund einer Veränderung des Referenzzinssatzes erfolgten Mietzinsanpassung (E. 5). Besetzung Präsident Roland Hofmann, Richterin Barbara Jermann Richterich (Ref.), Richter Philippe Spitz; Gerichtsschreiberin Karin Wiesner Parteien A.____ AG , vertreten durch Advokat Lukas Polivka, NEOVIUS AG, Hirschgässlein 30, Postfach, 4010 Basel, Klägerin gegen B.____ , vertreten durch Advokat Andreas Béguin, Picassoplatz 8, Postfach 330, 4010 Basel, Beklagte und Berufungsklägerin C.____ , vertreten durch Advokat Andreas Béguin, Picassoplatz 8, Postfach 330, 4010 Basel, Beklagter und Berufungskläger Gegenstand Miete Berufung gegen den Entscheid der Gerichtspräsidentin des Zivilkreisge- richts Basel-Landschaft West vom 23. Juni 2022 Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. B.____ und C.____ (Mieter) schlossen am 6. Februar 201 5 einen Mietvertrag über eine 5.5-Zimmer-Attikawohnung mit Mietbeginn per 1. Apri l 2015 mit der A.____ AG als Vermieterin ab. In diesem Vertrag wurde ein monatlicher Nettomie tzins von CH 3'500.00 mit einer Index- klausel sowie eine Mindestmietdauer bis 31. März 2020 vereinbart. Mit Schreiben vom 2. Juni 2017 stellten die Mieter unter Bezugnahme auf den ge senkten Referenzzinssatz für Hypothe- ken ein Begehren um Herabsetzung des Nettomietzinses. Di e Vermieterin gewährte jedoch keine Herabsetzung des Mietzinses, da bei Mietverträgen, die auf eine feste Dauer von mindes- tens fünf Jahren abgeschlossen worden seien, der Mietzins dem Schweizerischen Landesindex für Konsumentenpreise unterstehe und nicht dem Referenzzinssatz. Mit Schreiben vom 4. März 2020 stellten die Mieter aufgrund des gesunkenen Refer enzzinssatzes für Hypotheken erneut ein Herabsetzungsbegehren bezüglich ihrer Nettomiete au f den nächstmöglichen Kündigungs- termin. B. Am 17. April 2020 reichten die Mieter ein Schlichtun gsgesuch bei der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten ein und beantragten die Her absetzung des Mietzinses ab 1. Juli 2020 auf das zulässige Mass, mindestens jedoch auf CHF 3'215.00. Eventualiter sei der monatliche Nettomietzins auf CHF 3'402.00 herabzusetzen. Da anlässl ich der Schlichtungsverhandlung keine Einigung unter den Parteien erzielt werden konnt e, unterbreitete die Schlichtungsstelle den Parteien einen Urteilsvorschlag. Dieser wurde von d er Vermieterin abgelehnt, so dass ihr am 13. Januar 2021 die Klagebewilligung ausgestellt wurde. C. Im Nachgang zur Schlichtungsverhandlung und vor Zustellu ng des Urteilsvorschlags setzte die Vermieterin den monatlichen Nettomietzins per 1. Juli 2020 auf CHF 3'393.00 herab. D. Mit Klage vom 15. Februar 2021 beantragte die Verm ieterin beim Zivilkreisgericht Basel- Landschaft West, es sei das Begehren der Mieter auf Hera bsetzung des monatlichen Netto- mietzinses von bisher CHF 3'500.00 mit Wirkung per 1. Jul i 2020 auf das zulässige Mass, min- destens auf CHF 3'215.00 abzuweisen, sofern und soweit auf das Begehren eingetreten wer- den könne resp. sich dieses nicht als gegenstandslos erweise. Alles unter o/e- Kostenfolge. E. In ihrer «Klagantwort / Widerklage» vom 7. September 2021 beantragten die Mieter die Abweisung der Klage. Überdies sei der monatliche Net tomietzins von bisher CHF 3'500.00 mit Wirkung ab 1. April 2020, eventuell ab 1. Juli 2020, auf das zulässige Mass herabzusetzen, mindestens auf CHF 3'215.00. Unter o/e-Kostenfolge. F. Mit Entscheid vom 23. Juni 2022 hiess die Gerichtspräside ntin des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West die Klage gut und wies das Begehr en, den monatlichen Nettomietzins mit Wirkung ab 1. April 2020, eventualiter ab 1. Ju li 2020, auf das zulässige Mass, mindestens auf CHF 3'215.00 herabzusetzen, ab. Es wurde festgehalt en, dass der monatliche Nettomiet- zins mit Wirkung ab 1. Juli 2020 auf CHF 3'393.00 reduzi ert wurde. Die Gerichtsgebühr von CHF 1'500.00 wurde den Mietern auferlegt. Überdies h atten die Mieter der Vermieterin eine Parteientschädigung von CHF 9'960.65 zu bezahlen. Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht G. Gegen diesen Entscheid reichten die Mieter, vertreten d urch Advokat Andreas Béguin, beim Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrech t, mit Eingabe vom 12. September 2022 Berufung mit folgenden Rechtsbegehren ein: 1. Es sei in Gutheissung der Berufung der angefochtene Entscheid aufzuheben. 2. Es sei der monatliche Nettomietzins gemäss Mietver trag vom 6. Februar 2015 für die 5,5-Zimmer- Attikawohnung im 2. OG am X.____weg 4 in Z.____ von CHF 3'500.00 mit Wirkung ab 1. Juli 2020 auf CHF 3'215.00 herabzusetzen. 3. Es seien die o/e Kosten des erst- und zweitinstan zlichen Verfahrens der Berufungsbeklagten, Kläge- rin, Vermieterin und Widerbeklagten aufzuerlegen. H. Die Vermieterin als Berufungsbeklagte, vertreten dur ch Advokat Lukas Polivka, bean- tragte in ihrer Berufungsantwort vom 18. Oktober 2022 die Abweisung der Berufung, sofern und soweit darauf eingetreten werden könne. Unter o/e Kostenfolge. I. Das Präsidium des Kantonsgerichts schloss mit Verfügung vom 19. Oktober 2022 den Schriftenwechsel, wobei allfällige freiwillige Bemerku ngen nach der Praxis zum unbedingten Replikrecht innert 10 Tagen seit Zustellung der Verfüg ung zu erfolgen hätten. Zugleich wurde den Parteien der Entscheid aufgrund der Akten in Aussicht gestellt. J. In ihrer Replik vom 31. Oktober 2022 hielten die Miet er vollumfänglich an ihren Rechts- begehren gemäss Berufung vom 12. September 2022 fest. A uf die Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. K. Mit Eingabe vom 3. November 2022 teilte die Berufun gsbeklagte mit, dass sie auf eine Stellungnahme zur Replik verzichte und dass die Ausführungen in der Replik als bestritten zu gelten hätten. Erwägungen 1.1 Gegen einen Endentscheid in vermögensrechtlichen Stre itigkeiten kann Berufung erho- ben werden, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechter haltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (vgl. Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 ZPO). Der Streitwert wird durch die gestellten Rechtsbegehren bestimmt, wobei Zinsen und K osten des laufenden Verfahrens so- wie allfällige Eventualbegehren nicht hinzugerechne t werden (vgl. Art. 91 Abs. 1 ZPO). Wird eine unbefristete Mietzinssenkung oder -erhöhung angef ochten, gilt als Kapitalwert der zwan- zigfache Betrag der jährlichen Mietzinsdifferenz als Stre itwert. Vorliegend wird eine Herabset- zung des monatlichen Mietzinses von CHF 3'393.00 auf CHF 3'215.00 beantragt, woraus ein Streitwert von CHF 42'720.00 resultiert. Der für die Berufung erforderliche Strei twert von CHF 10'000.00 ist somit zweifellos erreicht. 1.2 Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begründe- ten Entscheids bei der Rechtsmittelinstanz einzureichen (vg l. Art. 311 Abs. 1 ZPO). Der schrift- lich begründete Entscheid der Gerichtspräsidentin des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht vom 23. Juni 2022 ist dem Rechtsvertreter der Mieter gem äss Sendungsverfolgung der Schweizerischen Post am 3. August 2022 zugestellt worden. Ihre Berufung vom 12. September 2022, welche gleichentags bei der Schweizerischen Post zu m Versand aufgegeben wurde, ist innert der aufgrund des Fristenstillstandes bis 15. Augu st 2022 (vgl. Art. 145 Abs. 1 lit. b ZPO) verlängerten Rechtsmittelfrist und damit rechtzeitig erfo lgt. Der mit kantonsgerichtlicher Verfü- gung vom 13. September 2022 auf CHF 2'500.00 festgese tzte Kostenvorschuss ist ebenfalls fristgerecht bezahlt worden. Die Dreierkammer des Kant onsgerichts Basel-Landschaft, Abtei- lung Zivilrecht, ist gemäss § 6 Abs. 1 lit. c EG ZPO zur Beurteilung der vorliegenden Berufung zuständig. 1.3 Mit der Berufung kann gemäss Art. 310 ZPO die unricht ige Rechtsanwendung (lit. a) und die unrichtige Feststellung des Sachverhalts (lit. b) ge ltend gemacht werden. Die Mieter bean- standen eine Verletzung von Art. 269b OR sowie von Art . 270a OR und rügen die unrichtige bzw. unvollständige Feststellung des entscheidrelevanten Sa chverhalts und die unrichtige Rechtsanwendung durch die Vorinstanz. Es werden folglich zulässige Berufungsgründe ge- mäss Art. 310 ZPO geltend gemacht, so dass auf die Berufung einzutreten ist. 2. Die Vorinstanz stellte im angefochtenen Entscheid zunäc hst fest, die Parteien hätten eine zulässige Indexierung des monatlichen Nettomietzins es von CHF 3'500.00 vereinbart und den frühestmöglichen Kündigungstermin auf den 31. Mär z 2020 festgelegt, wobei die Kündi- gungsfrist drei Monate betrage. Strittig sei nun, ob , wann und in welcher Höhe die Mieter allen- falls einen Anspruch auf Herabsetzung des vereinbarten Mietzinses hätten. Die Mieter seien der Auffassung, sie hätten rechtzeitig vor Ablauf der unkündb aren Vertragsdauer ein Herabset- zungsbegehren gestellt, weshalb in Anwendung der relat iven Methode die Kostenstände im Zeitpunkt des Mietbeginns mit denjenigen im Zeitpunkt des Ablaufs der Indexierung zu verglei- chen seien. Daraus resultiere ein monatlicher Senkungsans pruch von CHF 285.00 mit Wirkung ab 1. April 2020, eventualiter ab 1. Juli 2020. Die Mieter hätten zu beweisen, dass sie rechtzei- tig auf den Zeitpunkt des Ablaufs der Indexdauer ein Senkungsbegehren gestellt hätten. Gelin- ge ihnen dieser Beweis nicht, bestehe kein weitergehend er Anspruch auf Senkung der Netto- miete, als er bereits vermieterseits zugestanden worden sei. Gemäss dem klaren Wortlaut des Senkungsbegehrens vom 4. März 2020 sei dieses aufgrund d er am Vortag publizierten Sen- kung des Referenzzinssatzes eingereicht worden. Darin werde mit keinem Wort auf den Ablauf der Mindestmietdauer am 31. März 2020 Bezug genommen. Deshalb könne das Schreiben nicht dahingehend verstanden werden, dass eine Senkung p er Ablauf der Indexierung verlangt worden wäre. Überdies sehe Art. 270a Abs. 1 OR eine H erabsetzung des Mietzinses lediglich auf den nächstmöglichen Kündigungstermin vor, wodurch di e Einhaltung der vertraglich verein- barten Kündigungsfrist vorausgesetzt werde. Es sei somi t festzustellen, dass die Mieter mit ih- rem Schreiben vom 4. März 2020 nicht rechtzeitig auf den Ablauf der Mindestmietdauer am 31. März 2020 ein Senkungsbegehren gestellt hätten. Unter Berücksichtigung der dreimonatigen Kündigungsfrist sei das Senkungsbegehren per 30. Juni 2020 wirksam und damit erst nach Ab- lauf der vereinbarten Mindestmietdauer bzw. Indexieru ng des Nettomietzinses. Folglich komme die unwiderlegbare Vermutung zum Tragen, dass die Parteien den Nettomietzins bei Ablauf der Indexierung als angemessen bzw. als nicht missbräuchlich b etrachtet hätten. Deshalb könnten Mietzinsanpassungen nur noch geltend gemacht werden, wen n sich wesentliche Veränderun- Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht gen gegenüber denjenigen Kostenfaktoren eingestellt h ätten, die im Zeitpunkt gegolten hätten, in dem erstmals auf den Ablauf der vertraglichen Mind estfrist hätte gekündigt werden können. Dieser Rechtslage habe die Vermieterin mit ihrer Redu ktion des Nettomietzinses auf CHF 3'393.00 per 1. Juli 2020 Rechnung getragen. Diese Berechnung sei von den Mietern nicht bestritten worden und habe demnach als anerkannt zu gelten. Zusammenfassend sei die Klage gutzuheissen und das Begehren der Mieter abzuweisen. Gle ichzeitig sei festzustellen, dass der monatliche Nettomietzins für die Wohnung mit Wirkung ab 1. Juli 2020 auf CHF 3'393.00 redu- ziert worden sei. 3. Die Mieter als Berufungskläger führen in ihren beide n Eingaben aus, entgegen der unzu- treffenden Auffassung der Vorinstanz könnten die Partei en frühestens auf den Zeitpunkt des Ablaufs der festen Vertragsdauer und damit auch später unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist eine Anpassung des Mietzinses verlangen. Bei indexierten Verträgen sei dabei grundsätzlich der Zeitpunkt bzw. die Kostensituation bei Vertragsschluss massgebend. Die Vo- rinstanz habe zu Unrecht festgestellt, dass bei einem Ver zicht der Parteien, eine Mietzinsan- passung geltend zu machen, unwiderlegbar vermutet werde, beide Parteien würden den aktuel- len Mietzins für nicht missbräuchlich erachten, so dass folgende Mietzinsanpassungen nur noch bei wesentlichen Veränderungen geltend gemacht werden könnten. Gestützt auf diese unzutref- fende Beurteilung sei das Reduktionsbegehren abgewiese n worden. Das Bundesgericht habe in BGE 147 III 32 seine Praxis geändert und festgehalt en, dass nach Ablauf der Anfangsmiet- dauer – unabhängig von der Dauer der Fortführung des Mietverhältnisses – unter Berufung auf die relative Methode eine Mietzinsänderung verlangt werden könne. Somit sei eine Anpassung des Mietzinses nicht bloss auf den Zeitpunkt des Ablaufs der 5-jährigen Indexklausel, sondern auch später möglich. Entgegen der unzutreffenden Auff assung der Vorinstanz habe das Bun- desgericht in besagtem BGE klargestellt, dass nicht vermutet werden könne, der letzte indexier- te Mietzins erbringe dem Mieter (recte: Vermieter) ei ne genügende Rendite. Daraus ergebe sich, dass für die Berechnung der Mietzinsanpassung nach Ablauf der Gültigkeit der Indexklau- sel die Basiskonditionen bzw. der Referenzzinssatz zum Zeitp unkt des Abschlusses des Miet- vertrags – vorliegend 5. Februar 2015 – massgebend seie n. Bereits in BGE 123 III 76 habe das Bundesgericht festgehalten, dass bei der Indexmiete nich t von der Vermutung ausgegangen werden dürfe, mit dem an Ende der Gültigkeit der Ind exklausel eines Mietvertrags mit indexier- ten Mietzinsen geltenden Mietzins erziele der Vermieter eine genügende Rendite, wenn allein die Erhöhung der Teuerung auf den Mietzins abgewälzt w erden könne und alle anderen Erhö- hungsfaktoren unberücksichtigt blieben. Die Vorinstanz habe somit in unrichtiger Rechtsanwen- dung die mieterseits auf den 1. Juli 2020 geltend gem achte und als gerichtsnotorisch «nachge- wiesene» Veränderung des Hypothekarzinses/Referenzzinses von 2% auf 1.25% unberücksich- tigt gelassen, welche zu einer Nettomietzinssenkung von 8.26% berechtigten. Die seit Vertrags- schluss als letzte rechtsverbindliche Mietzinsfestsetzung aufgelaufene Teuerung mache zu 40% + 0.122156% aus, so dass sich insgesamt ein mieterseiti ger Senkungsanspruch von 8.137804% errechnen lasse. Daraus resultiere ein monatl icher Senkungsanspruch von CHF 285.00. Damit ergebe sich ab Juli 2020 eine neue N ettomiete von CHF 3'215.00 pro Mo- nat. Der geltend gemachte Senkungsanspruch sei ausgewi esen und in Aufhebung des ange- fochtenen Entscheids bzw. Gutheissung der Berufung zuzusprechen. Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht 4. In ihrer Berufungsantwort weist die Vermieterin die Behauptungen der Mieter als bestrit- ten zurück und erklärt, die Ausführungen der Mieter seie n umso weniger nachvollziehbar, als sie nicht mehr an ihrem Antrag auf Herabsetzung des M ietzinses per 1. April 2020, sondern nunmehr per 1. Juli 2020 festhalte. Grundsätzlich sei f estzustellen, dass die Mieter in ihrer Be- rufung nicht in Abrede stellten, ihr Mietzinsherabsetzungsbegehren vom 2. Juni 2017 nicht frist- gerecht prosequiert und ihr zweites Mietzinsherabsetzun gsbegehren vom 4. März 2020 nicht auf den Ablauf der Indexdauer per 1. April 2020, sondern auf den 1. Juli 2020 gestellt zu haben. Überdies beriefen sich die Mieter im vorliegenden Verfa hren auf eine neue Argumentation, wel- che verspätet erfolge und nicht zu hören sei. Die Vorinstanz habe korrekt ausgeführt, dass nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung bei indexierten Mietve rträgen die Kostenfaktoren zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses für ein Mietzinsher absetzungsbegehren nach relativer Methode nur dann massgebend seien, wenn die Mietparte i die entsprechende Mietzinsherab- setzung unter Beachtung der Vorgaben von Art. 270a OR auf den Zeitpunkt des Auslaufens der Indexdauer verlangt habe. Fordere die Mietpartei hin gegen eine Mietzinsherabsetzung erst auf einen späteren Zeitpunkt, seien für die Beurteilung d es Mietzinsherabsetzungsanspruchs dieje- nigen Kostenfaktoren massgebend, die zum Zeitpunkt geg olten hätten, zu welchem das Miet- verhältnis hätte gekündigt werden können, somit späteste ns auf den Zeitpunkt des Auslaufens der Indexdauer. Deshalb sei in Bestätigung des vorinsta nzlichen Entscheids die vorliegende Berufung abzuweisen. 5. Art. 270a Abs. 1 OR besagt, dass der Mieter den Mietzi ns als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung auf den nächstmöglichen Kündigungst ermin verlangen kann, wenn er Grund zur Annahme hat, dass der Vermieter wegen eine r wesentlichen Änderung der Berech- nungsgrundlagen, vor allem wegen einer Kostensenkung, e inen nach den Artikeln 269 und 269a OR übersetzten Ertrag aus der Mietsache erzielt. Ha uptanwendungsfall von Art. 270a Abs. 1 OR bildet eine Reduktion des Referenzzinssatzes, der vierteljährlich vom Eidgenössi- schen Volkswirtschaftsdepartement publiziert wird. Haben d ie Parteien die Anwendung einer Art. 269b OR entsprechenden Indexklausel vereinbart, so r ichtet sich der Anspruch auf eine allfällige Veränderung des Mietzinses ausschliesslich nach d en Veränderungen des vereinbar- ten Landesindexes der Konsumentenpreise. Eine umfassende Überprüfung des Mietzinses auf Missbräuchlichkeit bei veränderten Kostenfaktoren, insbeso ndere eine Mietzinsreduktion zufol- ge rückläufiger Entwicklung der Referenzzinssätze, ist dab ei frühestens auf den Ablauf der ver- traglich vereinbarten Mindestdauer bzw. auf den nächsten Kündigungstermin möglich ( ROHRER BEAT , in: Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft - SVIT (Hrsg.), Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl., Zürich - Basel - Genf 2018, N 6 ff. zu Art. 270a). Verzichten die Parteien darauf, auf den erstmöglichen K ündigungszeitpunkt (identisch mit dem Ablauf derjenigen Phase ihrer Vertragsbeziehung, in der die Indexklausel Anwendung findet), eine Mietzinsanpassung geltend zu machen, so wird unwi derlegbar vermutet, beide Parteien würden den aktuellen Mietzins als angemessen bzw. nicht missbräuchlich erachten. Sie können in der Folge Mietzinsanpassungen nur noch geltend mach en, wenn sich wesentliche Verände- rungen gegenüber den Kostenfaktoren, die im Zeitpunkt galten, in dem erstmals auf den Ablauf der vertraglichen Mindestfrist hätte gekündigt werden kön nen, eingestellt haben ( ROHRER BEAT , SVIT-Kommentar, a.a.O., N 35 zu Art. 269b). Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht Aus der vorstehenden Lehre und Rechtsprechung ergibt si ch auf den Zeitpunkt, ab dem die Parteien den Vertrag nicht mehr auf mindestens fünf Jah re verlängern wollen, die folgende Konsequenz für allfällige Mietzinsanpassungen nach relativer Methode: Mit Bezug auf die Krite- rien des Teuerungsausgleichs auf dem risikotragenden Ka pital und der Kostensteigerungen gilt als Basis der Zeitpunkt, in dem der Vertrag letztmals ver längert worden ist, weil auf den ent- sprechenden Kündigungstermin beidseits eine Mietzinsüberprüfung hätte geltend gemacht wer- den können. Einzig mit Bezug auf den Referenzzinssatz b esteht aufgrund von Art. 13 Abs. 4 VMWG eine Ausnahme: Es können Veränderungen geltend gemacht werden seit dem Zeit- punkt, in dem der Mietzins zuletzt ausdrücklich unter Beruf ung auf dieses Kriterium angepasst worden ist ( ROHRER BEAT , SVIT-Kommentar, a.a.O, N 38 zu Art. 269b). Gemäss bundesge- richtlicher Rechtsprechung stellt Art. 13 Abs. 4 VMWG insofern eine Lücke bei der relativen Berechnungsmethode dar, die es geringfügig anzupassen g ilt, indem eine Überprüfung nicht nur bis zur letzten einseitig erklärten Mietzinsänderun g stattfindet, sondern bis zur letzten auf- grund einer Veränderung des Referenzzinssatzes erfolgte n Mietzinsanpassung ( SARA BRUTSCHIN , in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., 2016, N 17. 5.3). Die Schlichtungsbehörde und das Gericht müssen Art. 13 Abs. 4 VMWG von Amtes wegen a nwenden. Immer wenn eine An- passung des Mietzinses infolge Änderung des Referenzzinssatzes für Hypotheken zu beurteilen ist, ist zu prüfen, ob frühere Veränderungen des Hypothe karzinses berücksichtigt worden sind (SARA BRUTSCHIN , Mietrecht, a.a.O., N 19.3.8). 6. Wie die Vorinstanz korrekt feststellte, haben die Mi eter mit Schreiben vom 4. März 2020 nicht rechtzeitig auf den Ablauf der Mindestmietdauer am 31. März 2020 ein Senkungsbegeh- ren gestellt. Aufgrund der dreimonatigen Kündigungsf rist ist das Senkungsbegehren deshalb erst per 30. Juni wirksam. Im Unterschied zum vorinstanzli chen Verfahren beantragen die Mie- ter im Berufungsverfahren nunmehr eine Senkung des Mie tzinses per 1. Juli 2020. Unter Be- rücksichtigung der Ausführungen unter Ziffer 5 hiervor e rgibt sich für das vorliegende Sen- kungsbegehren per 1. Juli 2020 die folgende Konsequenz: Mit Bezug auf die Kriterien des Teu- erungsausgleichs auf dem risikotragenden Kapital und de r Kostensteigerungen gilt als Basis der 31. März 2020. Jedoch besteht aufgrund von Art. 13 Abs. 4 VMWG mit Bezug auf den Refe- renzzinssatz eine Ausnahme: Entgegen den vorinstanzlichen Erwägungen können Verände- rungen seit dem Zeitpunkt geltend gemacht werden, in dem der Mietzins zuletzt ausdrücklich unter Berufung auf dieses Kriterium angepasst worden ist, demnach auf den Zeitpunkt des Ver- tragsabschlusses. Da vorliegend eine Senkung des Mietzinses aufgrund des tieferen Referenz- zinssatzes für Hypotheken verlangt wird, hat das Gerich t Art. 13 Abs. 4 VMWG von Amtes we- gen anzuwenden. Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschluss es am 6. Februar 2015 betrug der gültige Referenzzinssatz für Hypotheken 2%. Per 1. Juli 2 020 sank der Referenzzinssatz für Hypotheken auf 1.25%. Eine Senkung des Referenzzinssatzes vo n einem Viertel Prozent be- rechtigt bei einem Referenzzinssatz von weniger als 5% zu einer Mietzinssenkung von 3%. Ei- ne Zinssenkung vom 2% auf 1.25% berechtigt somit zu e iner Mietzinssenkung von 3 x 3% = 9%. Die Formel zur Berechnung der Senkung lautet: (Erhöhungssatz x 100) / (100 + Erhö- hungssatz) = Senkungssatz. Im vorliegenden Fall berechnet sich die Mietzinssenkung daher wie folgt: 900 / 109 = 8.256880%. Die Mieter beantr agen einen mieterseitigen Senkungsan- spruch per 1. Juli 2020 von 8.137804% oder von CHF 285.0 0 pro Monat. Dem gilt es zu ent- sprechen. In Gutheissung der Berufung ist demnach der ang efochtene Entscheid aufzuheben Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht und die Nettomiete für die 5.5-Zimmer-Attikawohnung ab 1. Juli 2020 auf CHF 3'215.00 pro Monat zu senken. Da die Vermieterin als Klägerin im erst instanzlichen Verfahren nunmehr als unterliegend zu gelten hat, sind ihr die ordentlichen Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens aufzuerlegen und sie hat den Mietern eine Parteientschädigung zu bezahlen. Der Rechtsvertre- ter der Mieter macht in seiner vorinstanzlich eingereichten Honorarnote eine Entschädigung von CHF 8'493.00 inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer geltend , welche tarifkonform ist und ange- messen erscheint. Somit hat die Vermieterin den Mietern eine Parteientschädigung von CHF 8'493.00 zu leisten. 7. Sodann ist über die Verteilung und Liquidation der Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten sowie der Parteientschädigung (Art. 95 Ab s. 1 ZPO), im Berufungsverfahren zu befinden. In der Regel werden die Prozesskosten der unt erliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO), vorliegend somit der Vermieterin. Die E ntscheidgebühr wird in Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V. mit § 8 Abs. 1 lit. f Ziff. 3 der Ve rordnung über die Gebühren der Gerichte (SGS 170.31; Gebührentarif) für das zweitinstanzliche Verfahr en auf pauschal CHF 2’500.00 festge- legt und der Vermieterin auferlegt. Die Höhe der Pa rteientschädigung bzw. die Kosten der be- rufsmässigen Vertretung sind nach dem Streitwert zu best immen (§ 2 Abs. 2 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte [TO; SGS 178.112]). Der Rechtsvertreter der Mieter macht in seiner Honorarnote vom 31. Oktober 2022 eine Parteientschädigung von CHF 6'980.15 geltend, basierend auf einem Grundhonorar von CHF 6'450.00 zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer. Für den vorliegenden Streitwert von CHF 42'720.00 sie ht die Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte (TO, SGS 178.112) in § 7 Abs. 1 ein Grundhonorar von CHF 3‘300.00 bis 6‘450.00 vor. Vor erster Instanz beantragte der Rechtsvertreter der Mieter ein Grundhonorar von CHF 6'000.00. Gemäss § 10 TO ist das Grundhonorar für d ie Vertretung vor zweiter Instanz nach den für die erste Instanz geltenden Grundsätzen zu berechnen, so dass entgegen dem geltend gemachten Grundhonorar von CHF 6'450.00 von einem Grundhonorar von CHF 6'000.00 auszugehen ist. Für das zweitinstanzliche Ve rfahren rechtfertigt sich gestützt auf § 10 TO die Reduktion des erstinstanzlichen Grundhonora rs auf CHF 4'500.00. Zuzüglich der geltend gemachten Auslagen im Betrag von CHF 37.10 sow ie der Mehrwertsteuer resultiert somit eine von der Vermieterin an die Mieter zu bezah lende Parteientschädigung von CHF 4'886.45. Demnach wird erkannt: Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht ://: 1. Die Berufung wird gutgeheissen. Demgemäss wird der Ent scheid der Gerichtspräsidentin des Zivilkreisgerichts Basel- Landschaft West vom 23. Juni 2022 (Verfahren 150 21 381 III) aufgehoben und durch folgende Dispositivziffern ersetzt: «1. Die Klage wird abgewiesen und das Widerklage- Begehren der Beklagten, den monatlichen Nettomietzins für die 5.5-Z immer- Attikawohung im 2. OG am X.____weg 4 in Z.____ von bisher CHF 3'500.00 mit Wirkung ab 1. Juli 2020 auf CHF 3'2 15.00 her- abzusetzen, wird gutgeheissen. 2. Die Gerichtsgebühr beträgt CHF 1'500.00 und wird der Klägerin auferlegt. Die Forderung des Staates wird mit dem geleisteten Ko stenvor- schuss verrechnet. Die Klägerin hat den Beklagten eine Parteientschädigun g von CHF 8'493.00 (inkl. Auslagen und MWSt von CHF 607.20) zu be- zahlen.» 2. Die Entscheidgebühr von CHF 2'500.00 für das Berufungsverfahren wird der Berufungsbeklagten auferlegt. Die Berufungsbeklagte hat den Berufungsklägern CHF 2'5 00.00 zu er- setzen. Die Berufungsbeklagte hat den Berufungsklägern eine Pa rteientschädi- gung von CHF 4'886.45 (inkl. Auslagen von CHF 37.10 und MWSt von CHF 349.35) zu bezahlen. Präsident Roland Hofmann Gerichtsschreiberin Karin Wiesner Gegen diesen Entscheid hat die Berufungsbeklagte am 17. Mai 2023 Beschwerde beim Bun- desgericht erhoben (4A_252/2023).