Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht Vom 19. April 2016 (410 16 45) ____________________________________________________________________ Obligationenrecht Art. 257e Abs. 1 OR: Frage der Verrechnung der geleisteten Mietkaution mit Mietzinsaus- ständen durch den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Vermieter die Sicherheitsleistung nicht nach den Vorgaben von Art. 257e Abs. 1 OR hinterlegte. Besetzung Präsident Roland Hofmann; Gerichtsschreiberin Karin Arber Parteien A.____ AG (vormals A.____ GmbH) vertreten durch Advokat Andreas Béguin, Picassoplatz 8, Postfach 330, 4010 Basel, Beschwerdeführerin gegen B.____ AG vertreten durch Advokat Alexander Heinzelmann, Wasserturmplatz 3, Postfach 349, 4410 Liestal, Beschwerdegegnerin Gegenstand provisorische Rechtsöffnung Beschwerde gegen das Urteil des Präsidenten des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft Ost vom 10. Dezember 2015 Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Mit Urteil vom 10. Dezember 2015 bewilligte der Präsid ent des Zivilkreisgerichts Basel- Landschaft Ost der B.____ AG die provisorische Rechtsöffnu ng in der Retentionsbetreibung Nr. 000 des Betreibungsamtes Basel-Landschaft gegen die Schuldnerin A.____ GmbH für die Forderung von CHF 83‘284.00 nebst Zins zu 5% seit dem 1 3. Juli 2015 sowie für die Retenti- onsvollzugskosten von CHF 151.00. Die Zahlungsbefehlskosten von CHF 103.30 sowie die Gerichtsgebühr von CHF 2‘000.00 auferlegte er der Gesuchsbeklagten und verpflichtete sie zur Leistung einer Parteientschädigung an die Gesuchsklägeri n von CHF 1‘972.10. Die betriebene Forderung basiert auf ausstehenden Mietzinsen. B. Mit Eingabe vom 18. Februar 2016 an das Kantonsgerich t Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, erklärte die Gesuchsbeklagte, welche in der Z wischenzeit in eine Aktiengesellschaft mit dem Namen A.____ AG umgewandelt wurde, die Besch werde gegen den Entscheid des Zivilkreisgerichtspräsidenten vom 10. Dezember 2015. Sie beantragte die Gutheissung der Be- schwerde und die teilweise Aufhebung des angefochtenen Urteils dahingehend, als die proviso- rische Rechtsöffnung lediglich für eine Forderung von C HF 40‘272.60 nebst Zins zu 5% seit 13. Juli 2015 sowie für die Retentionskosten im Betrag von CHF 75.50 zu bewilligen und das weitergehende Rechtsöffnungsbegehren abzuweisen sei. Die Zahlungsbefehlskosten sowie die vorinstanzlichen Gerichtskosten seien den Parteien je hälf tig aufzuerlegen und die ausseror- dentlichen Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens seien wet tzuschlagen. Eventualiter sei in teilweiser Aufhebung des angefochtenen Urteils die Sa che zur Neubeurteilung an die Vor- instanz zurückzuweisen. Alles unter o/e-Kostenfolge. Die Besc hwerdeführerin machte geltend, die Vorinstanz habe zu Unrecht die Verrechnung mit der nicht gesetzeskonform hinterlegten Kaution für unzulässig gehalten. Die Verrechnung sei im Betrag von mindestens CHF 43‘011.10 zuzulassen. C. Mit Stellungnahme vom 21. März 2016 beantragte die B eschwerdegegnerin die Abwei- sung der Beschwerde unter o/e-Kostenfolge zu Lasten der Beschwerdeführerin. Sie stellte sich auf den Standpunkt, es liege keine Verrechnungserklärung vor. Weiter machte sie geltend, aus- stehende Mietzinse könnten nicht mit der Sicherheitslei stung verrechnet werden, selbst dann nicht, wenn die Kaution nicht entsprechend Art. 257e Abs. 1 OR hinterlegt worden sei. D. Die Präsidentin des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abt eilung Zivilrecht, schloss mit Verfügung vom 22. März 2016 den Schriftenwechsel und or dnete den Entscheid aufgrund der Akten an. Erwägungen 1. Nicht berufungsfähige erstinstanzliche Entscheide sind ge mäss Art. 319 lit. a ZPO mit Beschwerde anfechtbar. Rechtsöffnungsentscheide sind nicht berufungsfähig (Art. 309 lit. b Ziff. 3 ZPO), weshalb gegen den vorliegend angefochtenen Entscheid lediglich das Rechtsmittel der Beschwerde gegeben ist. Gemäss Art. 321 ZPO ist die Besch werde gegen Entscheide, die im summarischen Verfahren ergangen sind - was auf Rechtsöff nungsentscheide zutrifft (vgl. Art. Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht 251 lit. a ZPO) - innert 10 Tagen seit Zustellung schr iftlich und begründet bei der zuständigen Rechtsmittelinstanz einzureichen. Die vorinstanzliche Ent scheidbegründung wurde dem Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin am 9. Februar 2 016 zugestellt. Folglich ist die Be- schwerde vom 18. Februar 2016 rechtzeitig erfolgt. Die sachliche Zuständigkeit des Kantonsge- richtspräsidiums, Abteilung Zivilrecht, ergibt sich aus § 5 Abs. 1 lit. b EG ZPO (SGS 221). Nachdem auch die weiteren Formalien erfüllt sind, ist auf die vorliegende Beschwerde einzutre- ten. 2.1 Gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO sind im Beschwerdeverfahren neue Anträge, neue Tatsa- chenbehauptungen und neue Beweismittel ausgeschlossen, denn es geht nicht um die Fortfüh- rung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern im Wesentlich en um eine Rechtskontrolle des vorinstanzlichen Entscheids. Dieses Novenverbot ist umfassend und gilt sowohl für echte wie auch für unechte Noven (DIETER FREIBURGHAUS / SUSANNE AFHELDT , in: Thomas Sutter-Somm / Franz Hasenböhler / Christoph Leuenberger [Hrsg.], Komm entar zur Schweizerischen Zivilpro- zessordnung, 3. Auflage, Zürich / Basel / Genf 2016, Ar t. 326 N 3 f.). Es ist mithin zu prüfen, ob die Vorinstanz gestützt auf die ihr vorgelegenen Akten richtig geurteilt hat. 2.2 Die Beschwerdegegnerin bringt vor, die Beschwerdefüh rerin habe bei der Vorinstanz den Kautionsbetrag, welchen sie verrechnen wolle, weder ziff ernmässig bezeichnet noch durch ent- sprechende Belege nachgewiesen. Die entsprechenden Einza hlungsbelege seien von der Be- schwerdeführerin erst mit der Beschwerde eingereicht wor den und dürften daher nicht berück- sichtigt werden. Dasselbe gelte für die Zusatzvereinbarun g vom 31. Januar 2010 zum Mietver- trag vom 10. Dezember 2009 und die darauf basierende Zinsrechnung der Beschwerdeführerin. 2.3 Die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 10. Dezember 2009, welche vom 31. Januar 2010 datiert, befindet sich in den vorinstanzl ichen Akten und wurde von der Be- schwerdeführerin an der vorinstanzlichen Verhandlung eing ereicht. Es handelt sich bei dieser Zusatzvereinbarung somit um kein Novum, so dass diese zu ber ücksichtigen ist. Dagegen be- finden sich die Einzahlungsbelege nicht in den vorinstanzl ichen Akten. Diese wurden mit der Beschwerde als Beilage 6 zusammen mit der Zusatzvereinba rung erstmals im Beschwerdever- fahren eingereicht. Es handelt sich bei den Einzahlungs belegen somit um neue Beweismittel, welche angesichts des Novenverbots von Art. 326 Abs. 1 ZPO nicht berücksichtigt werden kön- nen. 2.4 Die Beschwerdeführerin führte in der Beschwerde aus, die Kaution von CHF 38‘741.40 sei zu verzinsen und berechnet aufgrund des vereinbarten Zinses sowie der banküblichen Zin- sen einen Gesamtbetrag inkl. Zinsen von CHF 43‘011.10, welcher zu verrechnen sei. In diesem Zusammenhang rügt die Beschwerdeführerin eine offensic htlich unvollständige Ermittlung bzw. Feststellung des Sachverhaltes durch die Vorinstanz und die fehlende Erwahrung durch nicht erfolgte Protokollierung der geltend gemachten Höhe d er erhobenen Verrechnungseinrede, trotz entsprechender Behauptung und vorliegender Bewe isstücke. Die Beschwerdegegnerin führte aus, soweit sie sich erinnern könne, habe die Beschwerdeführerin vor der Vorinstanz den Kautionsbetrag weder ziffernmässig bezeichnet, noch durch Belege nachgewiesen. Dasselbe gelte für die Zinsberechnung, welche bestritten werde . Aus dem vorinstanzlichen Protokoll geht nicht hervor, dass die Beschwerdeführerin bei der Vorinst anz eine Zinsberechnung anstellte Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht und die Verrechnung im Gesamtbetrag inkl. Zinsguthabe n von CHF 43‘011.10 erklärte. Für das Beschwerdeverfahren ist auf das vorinstanzliche Protokoll abzustellen, zumal die Beschwerde- führerin nicht vorbringt, sie habe ein Gesuch um Proto kollberichtigung bei der Vorinstanz ge- stellt. Da dem vorinstanzlichen Protokoll keine Ausführun gen zu den Zinsberechnungen zu ent- nehmen sind, handelt es sich diesbezüglich um neue Vorbri ngen, welche in Anwendung von Art. 326 Abs. 1 ZPO nicht berücksichtigt werden können. A uf die Bezifferung der Kaution als solche wird in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. 3. Zwischen den Parteien waren im erstinstanzlichen Rechtsöffnungsverfahren verschiedene Punkte umstritten. Gegenstand des vorliegenden Beschwerde verfahrens ist lediglich noch, ob die geleistete Mietkaution mit der in Betreibung gesetzten Forderung für ausstehende Mietzinse verrechnet werden kann und allenfalls in welcher Höhe. 3.1 Die Vorinstanz liess die Verrechnung nicht zu. Sie führt e dazu aus, es treffe zwar zu, dass der Vermieter entsprechend Art. 257e Abs. 1 OR die v om Mieter geleistete Sicherheitskaution auf einem auf den Namen des Mieters lautenden Bankkonto zu hinterlegen habe. Dies bedeute jedoch nicht, dass im Falle eines Verstosses gegen diese Pf licht die Sicherheitskaution unbe- sehen als vorausbezahlter Mietzins behandelt werden könne, da die entsprechende Sicher- heitskaution auch in einem solchen Fall den Zweck behalt e, dem sie gewidmet sei. Auch wenn die Beschwerdegegnerin anlässlich der mündlichen Rechtsö ffnungsverhandlung explizit einge- räumt habe, dass sie die von der Beschwerdeführerin gelei stete Mietkaution nicht ordnungsge- mäss auf einem speziellen und auf deren Namen lautenden Mietkautionskonto hinterlegt habe, könne die Mietkaution nicht mit der betriebenen Forderung verrechnet werden. 3.2 Die Beschwerdeführerin macht geltend, der Vermieter habe nach Beendigung des Miet- verhältnisses die vom Mieter an den Vermieter bezahlte, aber nicht gesetzeskonform hinterlegte Kaution dem Mieter ungeschmälert herauszugeben und könne sie nicht mit eigenen Ansprü- chen verrechnen. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz könne sich der Vermieter daher nach Beendigung des Mietverhältnisses bei nicht ordnungsg emässer Hinterlegung der Sicher- heitsleistung nicht auf den Zweck der Sicherheitskaution berufen. Daher stehe der Beschwerde- führerin das Recht zur Verrechnung der Sicherheitsleistu ng mit den ausstehenden Mietzinsen zu. Die Vorinstanz habe in Verletzung von Art. 257e O R und Art. 120/124 OR sowie Art. 125 Ziff. 1 OR das Verrechnungsrecht abgelehnt und die Re chtsöffnung auch im Umfang der qua Verrechnung getilgten (allfälligen) Mietzinse gesetzesw idrig bewilligt. Zur Ausübung des Ver- rechnungsrechts durch den Mieter sei nach Beendigung de s Mietverhältnisses eine Inver- zugsetzung des säumigen Vermieters nicht mehr erforderli ch, da eine gesetzeskonforme Hin- terlegung der Sicherheitsleistung nach Beendigung des M ietverhältnisses nicht mehr möglich sei. 3.3 Die Beschwerdegegnerin entgegnet, die Vorinstanz habe entscheiden müssen, ob die in Betreibung gesetzte Forderung im Zeitpunkt der Betre ibung zu Recht bestanden habe oder nicht. Zu diesem Zeitpunkt sei das Mietverhältnis noch nicht beendet gewesen. Die Einwendun- gen, welche sich auf die angebliche Verrechnungserklärung beziehen würden, seien daher von vorneherein unbeachtlich. Die Vorinstanz habe die gelt ende Rechtslage korrekt zusammenge- fasst. Die Mietzinskaution behalte ihren Zweck, nämlich d ie Leistung einer Sicherheit für die Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht Vermieterschaft für allfällige ausstehende Mietzinse und andere Forderungen aus dem Mietver- hältnis, auch wenn die Sicherheitsleistung nicht gesetzeskonform hinterlegt worden sei. 3.4 Die betriebene Forderung von CHF 83‘284.00 gründet auf ausstehenden Mietzinsen für die ersten drei Quartale des Jahres 2015. Es ist unbestri tten, dass die Beschwerdeführerin per 30. September 2015 den Mietvertrag kündigte. Die Beschw erdegegnerin hat sodann an der vorinstanzlichen Rechtsöffnungsverhandlung vom 10. Dezember 2015 zugestanden, dass sie die von der Beschwerdeführerin geleistete Mietkaution nicht bei einer Bank auf einem Sparkon- to, das auf den Namen der Beschwerdeführerin lautet, hinterlegte. 3.5 Leistet der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen eine Sicherheit in Geld oder in Wert- papieren, so muss der Vermieter gemäss Art. 257e Abs. 1 OR diese Sicherheit bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Nam en des Mieters lautet, hinterlegen. Es handelt sich mithin um eine Pflicht des Vermieters. Wäh rend der Dauer des Mietverhältnisses kann der Mieter vom Vermieter die Hinterlegung verlang en und diese notfalls gerichtlich durch- setzen. Der Anspruch des Mieters auf die Hinterlegung der Mietkaution besteht allerdings nur so lange, wie auch das Mietverhältnis besteht. Bei Beend igung des Mietverhältnisses geht die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters auf Hinterleg ung unter und an ihre Stelle tritt die Her- ausgabe- bzw. Rückerstattungspflicht des Vermieters. Wir d die Sicherheit gesetzeskonform hinterlegt, kann der Mieter grundsätzlich nicht mit Mie tzinsen verrechnen. Wird die geleistete Sicherheit jedoch vom Vermieter nicht ordnungsgemäss hinterlegt, kann der Mieter die geset- zeskonforme Hinterlegung der Kaution fordern und bei V erzug des Vermieters mit fälligen Miet- zinsen verrechnen (siehe zum Ganzen: BGE 127 III 273 E. 4c bb; ZK - PETER HIGI , Zürich 1994, Art. 257e OR, N 30 und 33; L ACHT ET AL ., Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, N 13/3.9 auf S. 224 und N 15.2/2.2.6 auf S. 265; SV IT-Kommentar zum schweizerischen Miet- recht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2008, Art. 257e N 16 und 18; P ETER HEINRICH , in: Handkom- mentar zum Schweizer Privatrecht, 2. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2012, Art. 257e OR, N 5 f.). Es ist unbestritten, dass die Beschwerdegegnerin die von de r Beschwerdeführerin geleistete Mietkaution nicht auf ein Sparkonto, welches auf den N amen der Beschwerdeführerin lautet, hinterlegte. Aus dem Schreiben der Beschwerdeführerin an die Beschwerdegegnerin vom 20. Juli 2015 geht hervor, dass sie damals nicht wusste, ob die Beschwerdegegnerin die geleis- tete Sicherheit auf ein Sparkonto hinterlegte oder ni cht. Ob die Beschwerdeführerin die Be- schwerdegegnerin betreffend Hinterlegung der Sicherhei tsleistung in Verzug setzte, kann je- doch offen bleiben. Denn nachdem das Mietverhältnis am 30. September 2015 endete, trat an die Stelle der Pflicht der Beschwerdegegnerin zur Hint erlegung die Herausgabe- bzw. Rücker- stattungspflicht. Die von der Beschwerdeführerin geleist ete Kaution, welche von der Beschwer- degegnerin nicht gesetzeskonform hinterlegt wurde, war somit nach diesem Datum von der Be- schwerdegegnerin an die Beschwerdeführerin zurückzuerstatte n. Die vorinstanzliche Verhand- lung und Entscheidfällung fand am 10. Dezember 2015 st att, als das Mietverhältnis bereits be- endet war. Folglich durfte die Beschwerdeführerin die Verrechnung mit ihrem Rückerstattungs- anspruch erklären. Der Einwand der Beschwerdegegnerin, im Zeitpunkt der Betreibung sei das Mietverhältnis noch nicht beendet gewesen, ist nicht rel evant, denn eine Verrechnungserklä- rung kann auch erst im Rechtsöffnungsverfahren erfolge n und selbst für eine Gegenforderung erklärt werden, welche erst nach Zustellung des Zahlung sbefehls erfüllbar geworden ist (siehe Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht BSK SchKG I – D ANIEL STAEHLIN , Art. 82 N 85 und N 93 f.; KUKO-SchKG – D OMINIK VOCK , Art. 82 N 39). Die Verrechnung der Mietkaution mit d er in Betreibung gesetzten Forderung für ausstehende Mietzinse ist daher im vorliegenden Fall zulässig. Es trifft zwar zu, dass die Sicherheitsleistung nicht einfa ch als vorausbezahlter Mietzins behan- delt werden kann. Eine Verrechnung bleibt allerdings in gewissen Konstellationen, wie dies dar- gestellt wurde, möglich, sofern die Verrechnung erklär t wird. Der von der Vorinstanz zitierte Bundesgerichtsentscheid 4C.67/2002 bzw. die sich darauf b eziehende Literaturstelle im Basler Kommentar zu Art. 257e OR, S. 1402, wonach die Sicher heitsleistung nicht einfach als voraus- bezahlter Mietzins behandelt werden könne, weil die Ka ution trotz vertragswidrigen Verhaltens des Vermieters den Zweck behalte, dem sie gewidmet sei, betrifft eine andere Sachlage als hier vorliegend. Im erwähnten Bundesgerichtsentscheid hatte die Mietpartei zum einen keine Ver- rechnung erklärt, so dass das Bundesgericht gar nicht prüf te, ob eine solche zulässig gewesen wäre. Zum anderen handelte es sich um eine Kündigung n ach Art. 257d OR wegen Zahlungs- rückständen des Mieters und in diesem Zusammenhang um die Frage, ob die Ausstände innert der Frist von 30 Tagen bezahlt worden seien. Eine allfällige spätere Verrechnungserklärung war daher nicht von Bedeutung. Im hier vorliegenden Fall geht es jedoch um ein Rechtsöffnungsver- fahren, so dass die Verrechnungserklärung auch noch während des Verfahrens erfolgen durfte. 4. Zwischen den Parteien ist umstritten, ob von der Beschwerdeführerin überhaupt eine Ver- rechnungserklärung erfolgte. 4.1 Die Beschwerdeführerin führte aus, sie habe der in Be treibung gesetzten Mietzinsforde- rung die Verrechnung mit der von ihr bezahlten Mietzin skaution im Betrag von CHF 38‘741.40 zuzüglich Zinsen entgegengehalten. Die Verrechnungserklär ung sei mit Schreiben der Be- schwerdeführerin an die Beschwerdegegnerin vom 20. Juli 2015 erfolgt und von der Gegenpar- tei unbeantwortet geblieben. Die Verrechnungserklärun g sei an der vorinstanzlichen Rechtsöff- nungsverhandlung bestätigt bzw. wiederholt worden. Un ter den Parteien sei unbestritten, dass die Beschwerdeführerin die Kaution im Betrag von CHF 38‘741.40 geleistet habe, diese von der Beschwerdegegnerin jedoch nicht hinterlegt worden sei. 4.2 Die Beschwerdegegnerin stellt sich auf den Standpunkt, das Schreiben vom 20. Juli 2015 stelle keine Verrechnungserklärung dar, sondern ledigl ich eine Offerte der Beschwerdeführerin, dass die Beschwerdegegnerin den als Kaution geleisteten Betrag von CHF 38‘741.40 für die ausstehenden Mietzinse für das 3. Quartal 2015 verwenden könne. Weiter gehe aus besagtem Schreiben hervor, dass der Beschwerdeführerin nicht klar g ewesen sei, ob diese Kaution auf einem Mietzinskonto liege oder nicht. Wenn die Beschwerd eführerin somit keine Kenntnis da- von gehabt habe, ob die Beschwerdegegnerin Zugriff auf die geleistete Mietkaution hatte oder nicht, könne sie folglich auch keine Verrechnung erklären. 4.3 Diese Ausführungen der Beschwerdegegnerin sind unbehe lflich. Eine Verrechnungserklä- rung kann auch erst im Rechtsöffnungsverfahren erfolge n und selbst für eine Gegenforderung erklärt werden, welche erst nach Zustellung des Zahlungsbefehls erfüllbar geworden ist (DANIEL STAEHLIN , a.a.o., Art. 82 N 85 und N 93 f.; DOMINIK VOCK , a.a.o., Art. 82 N 39). Selbst wenn das Schreiben vom 20. Juli 2015 keine Verrechnungserklärung darstellen sollte, ist die Verrechnung Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht daher aufgrund der Erklärung in der vorinstanzlichen Re chtsöffnungsverhandlung dennoch zu berücksichtigen. Dass die Verrechnung in der vorinstanzlichen Verhandlung vom 10. Dezember 2015 erklärt wurde und dort Thema war, geht aus dem vo rinstanzlichen Verhandlungsprotokoll klar hervor. So erklärte der Rechtsvertreter der Beschwer deführerin an dieser Verhandlung, die Kaution sei nie gesetzeskonform hinterlegt worden und könne daher den noch offenen Mietzin- sen verrechnungsweise entgegen gehalten werden. Die Besc hwerdebeklagte liess dagegen an der vorinstanzlichen Verhandlung ausführen, die Kaution könne nicht verrechnet werden. Somit war an der Rechtsöffnungsverhandlung die Verrechnung mi t der Kaution beantragt und war explizit Thema. Dass es sich bei der Kaution um den Betra g von CHF 38‘741.40 handelt, geht sowohl aus der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 10. D ezember 2009 hervor, welche der Vorinstanz von der Beschwerdeführerin an der Verhan dlung eingereicht wurde, sowie aus dem Schreiben vom 20. Juli 2015, in welchem die Beschwer deführerin diesen Betrag ebenso bezifferte. Die Beschwerdegegnerin hat die Leistung di eser Kaution nie bestritten. Vielmehr hat sie diese bestätigt, indem sie zum einen zugestand, dass sie die Kaution nicht auf ein Sparkon- to auf den Namen der Beschwerdeführerin hinterlegt h abe und zum anderen im Zusammen- hang mit der Verrechnung immer selber von der Kautio n sprach, ohne je vorzubringen, diese sei gar nicht oder nicht im vollen Umfang geleistet wo rden. Es kann daher ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die Kaution von CHF 38‘741.40 von der Beschwerdeführerin an die Beschwerdegegnerin bezahlt wurde. 4.4 Die Ausführung der Beschwerdeführerin, die Verrechnu ngserklärung vom 20. Juli 2015 sei unbeantwortet geblieben, ist unzutreffend, da die Beschwerdegegnerin im Rechtsöffnungs- gesuch vom 16. September 2015 darauf Bezug nahm. Die E ntgegnungen der Beschwerdegeg- nerin, es habe der Beschwerdeführerin klar sein müssen, dass die Beschwerdegegnerin mit der angebotenen Verrechnung nicht einverstanden gewesen sei, andernfalls sie nicht im vollen Um- fang der geschuldeten Mietzinse Retention und alsdann Betreibung angehoben hätte, sind nicht verständlich, da der Zahlungsbefehl der Beschwerdeführeri n am 15. Juli 2015 zugestellt wurde und sie ab diesem Zeitpunkt Kenntnis hatte, ihr Schreib en vom 20. Juli 2015 dagegen erst da- nach erfolgte. Die Ausführungen der Parteien zur Frage, ob mit Schreiben vom 20. Juli 2015 die Verrechnung erklärt worden sei oder nicht und ob dies es Schreiben beantwortet wurde oder nicht, sind jedoch ohnehin nicht von Belang, da die B eschwerdeführerin spätestens an der vor- instanzlichen Rechtsöffnungsverhandlung vom 10. Dezember 2 015 die Verrechnung erklärte und dies auch zu diesem Zeitpunkt noch tun durfte. Die Beschwerdegegnerin hatte am 10. De- zember 2015 aufgrund des damals bereits beendeten Mietve rhältnisses einen Rückerstat- tungsanspruch für die von ihr geleistete Kaution, wel che die Beschwerdegegnerin jedoch nicht gesetzeskonform hinterlegte (siehe Erwägung vorstehende Erwägung Ziffer 3.5). Folglich steht der Beschwerdegegnerin die Verrechnung mit der von ihr geleisteten Kaution von CHF 38‘741.40 zu. 4.5 Zu klären gilt, ob die Verrechnung auch für die Zinsen aus der Mietkaution zuzulassen ist, welche die Beschwerdeführerin insgesamt auf CHF 4‘270.00 bezifferte. Was die Verzinsung der Mietkaution anbelangt, kann auf die vorstehende Erwäg ung Ziffer 2.4 verwiesen werden. Den Akten ist nicht zu entnehmen, dass die Beschwerdeführerin im vorinstanzlichen Verfahren die Verrechnung mit der Zinsforderung geltend machte un d diese bezifferte, so dass es sich bei Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht den diesbezüglichen Ausführungen im Beschwerdeverfahr en um unzulässige Noven handelt. Die Einzahlungsbelege liegen überdies nicht in den vor instanzlichen Akten, so dass die Vor- instanz, selbst wenn die Verrechnung mit der Zinsforde rung geltend gemacht worden wäre, mangels Nachweis des Zahlungsdatums der Mietkaution den Zinsbetrag ohnehin nicht hätte berechnen bzw. überprüfen können. Die Beschwerdeführe rin kann sich hinsichtlich der Ver- rechnung mit den Zinsforderungen auch nicht auf ihr Sc hreiben vom 20. Juli 2015 berufen. In diesem Schreiben an die Beschwerdegegnerin teilte sie m it, die Kaution im Betrag von CHF 38‘741.40 könne für die offenen Mietzinse verwendet wer den. Was die Zinsbeträge betrifft, er- klärte sie für diese dagegen keine Verrechnung, sondern verlangte explizit die Überweisung der Zinsbeträge. Eine Bezifferung der Zinsbeträge und die Verrechnung mit diesen wurden von der Beschwerdeführerin somit weder im Schreiben vom 20. Juli 2015 noch im vorinstanzlichen Ver- fahren erklärt, so dass die geltend gemachten Zinsen im Betrag von insgesamt CHF 4‘270.00 nicht verrechnet werden können. 4.6 Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Beschw erdeführerin die geleistete Kaution mit der in Betreibung gesetzten Forderung aus Mietzinsausständen verrechnen darf, weil die Beschwerdegegnerin die geleistete Kaution en tgegen der Bestimmung von Art. 257e Abs. 1 OR nicht bei einer Bank auf einem Sparkonto, da s auf den Namen der Beschwerdefüh- rerin lautet, hinterlegte. Die Beschwerdeführerin erkl ärte die Verrechnung mit der Mietkaution, wobei unbestritten ist, dass die Kaution CHF 38‘741.40 beträgt und von der Beschwerdeführerin geleistet wurde. Dagegen geht aus den vorinstanzlichen A kten weder hervor, dass die Zinsbe- träge von der Beschwerdeführerin beziffert wurden, noch dass sie die Verrechnung mit den Zinsbeträgen erklärte. Folglich ist die Verrechnung lediglich mit der Kaution von CHF 38‘741.40 zuzulassen, ohne Berücksichtigung der Zinsforderung. Die pr ovisorische Rechtsöffnung ist da- her in Abänderung des angefochtenen Entscheids für de n Betrag von CHF 44‘542.60 (CHF 83‘284.00 - 38‘741.40 = 44‘542.60) nebst Zins zu 5% seit dem 13. Juli 2015 zu gewähren. 5. Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens sind entsprechend der nunmehr zu bewilli- genden provisorischen Rechtsöffnung im Betrag von ledigli ch CHF 44‘542.60 neu zu verlegen. Die Beschwerdegegnerin beantragte im vorinstanzlichen Ve rfahren die provisorische Rechts- öffnung für den Betrag von CHF 83‘284.20. Indem diese im Betrag von CHF 44‘542.60 bewilligt wird, dringt die Beschwerdegegnerin zu rund 53% durch. Entsprechend diesem Verfahrensaus- gang sind die vorinstanzlichen Gerichtskosten von CHF 2‘000.00 den Parteien je zur Hälfte auf- zuerlegen und jede Partei hat für ihre eigenen Parte ikosten des vorinstanzlichen Verfahrens aufzukommen. Die Retentionsvollzugskosten von CHF 151.00 s owie die Zahlungsbefehlskos- ten von CHF 103.30 sind entsprechend dem Verfahrensausg ang von den Parteien ebenfalls je zur Hälfte zu tragen. Folglich ist die provisorische Recht söffnung für die Retentionsvollzugskos- ten im Betrag von CHF 75.50 zu bewilligen. 6. Im Beschwerdeverfahren beantragt die Beschwerdeführerin die Bewilligung der provisori- schen Rechtsöffnung für den Betrag von CHF 40‘272.60 bzw. die Verrechnung mit dem Betrag von CHF 43‘011.10. Die Verrechnung wird nunmehr für CHF 38‘741.40 bewilligt und die Kos- tenverteilung des vorinstanzlichen Verfahrens entsprechend dem Antrag der Beschwerdeführe- rin angepasst. Damit dringt Beschwerdeführerin zu mehr als 90% und somit grossmehrheitlich durch. Die Kosten für das Rechtsmittelverfahren sind ent sprechend dem Ausgang des Be- Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht schwerdeverfahrens in Anwendung von Art. 106 Abs. 2 i.V.m . Art. 95 ZPO der Beschwerde- gegnerin aufzuerlegen. Die Entscheidgebühr für das Bes chwerdeverfahren wird dabei in An- wendung von Art. 61 i.V.m. Art. 48 der Gebührenverord nung zum Bundesgesetz über Schuld- betreibung und Konkurs (GebV SchKG) auf pauschal CHF 750.00 festgelegt. Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin eine angemessene Parteientschädigung zu entrichten. Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin hat keine Honorarnote eingereicht, so dass die Parteientschädigung gestützt auf § 18 Abs. 1 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte (TO, SGS 178.112) vom Gericht festgesetzt wird, wobei in Anwendung von § 2 Abs. 1 TO die Berechnung nach dem Zeitaufwand erfolgt. Für die Bemühungen des Rechtsver- treters der Beschwerdeführerin wird für das vorliegend e Beschwerdeverfahren ein Zeitaufwand von 7 Std. als angemessen erachtet. Dies ist auch in Anb etracht des vom Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin geltend gemachten Aufwands von 5 Std . 45 Min. verhältnismässig, zumal für das Erstellen der Beschwerdeschrift in der Regel mehr Zeit benötigt wird als für das Verfas- sen der Beschwerdeantwort. Analog zu dem vom Rechtsvertre ter der Beschwerdegegnerin mit Honorarnote vom 21. März 2016 geltend gemachten Ansat z, wird für den Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin die Stunde ebenfalls zu CHF 275.00 berechnet. Die Auslagen werden auf CHF 20.00 geschätzt. Die Parteientschädigung beläuft si ch folglich insgesamt auf CHF 1‘945.00 (7 Std. à CHF 275.00 zuzüglich Auslagen v on CHF 20.00). Die Mehrwertsteuer ist nicht zu berücksichtigen, weil die mehrwertsteuerpfli chtige Beschwerdeführerin die an ihren für geschäftlich begründete Zwecke beauftragten Anwalt geleisteten Mehrwertsteuern als Vor- steuern von ihrer eigenen Mehrwertsteuerrechnung abziehe n kann (vgl. Art. 28 ff. MWSTG; Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV, MWST-Branchen-Inf o 19, Gemeinwesen, Bern 2010, Rz. 80; B ENEDIKT A. SUTER /C RISTINA VON HOLZEN , in: Thomas Sutter-Somm/Franz Hasenböh- ler/Christoph Leuenberger, Kommentar zur Schweizerische n Zivilprozessordnung, 3. Aufl., Zü- rich/Basel/Genf 2013, Art. 95 N 39). Eine mehrwertste uerpflichtige Partei erleidet mithin durch die Mehrwertsteuer keinen zu entschädigenden Schaden, da sie mit deren Bezahlung gleichzei- tig (bzw. in der gleichen Periode) einen gleich hohen geldwerten, liquiden und sicheren An- spruch gegenüber der Mehrwertsteuerverwaltung erwirbt. Die Abrechnungsmethode der Partei, der eine Prozessentschädigung zuzusprechen ist, ist dabei ohne Einfluss und nicht zu berück- sichtigen (OGer ZH vom 19.07.2005, ZR 2005, N 76, E. I II.2; Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, vom 09.05.2011 E. 4.5, publiziert im Internet). Die Par- teientschädigung ist somit auf insgesamt CHF 1‘945.00 inkl. Auslagen festzulegen. Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht Demnach wird erkannt: ://: I. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird d as Urteil des Präsiden- ten des Zivilkreisgerichts Basel- Landschaft Ost vom 10. Dezember 2015 aufgehoben und durch folgenden Entscheid ersetzt: "1. In der Retentionsbetreibung Nr. 000 des Betreibun gsamtes Basel - Landschaft wird die provisorische Rechtsöffnung bewillig t für eine Forderung von CHF 44‘542.60 nebst Zins zu 5% seit de m 13. Juli 2015 sowie für die Retentionskosten von CHF 75.50. Das weitergehende Rechtsöffnungsbegehren wird abgewiesen. 2. Die Zahlungsbefehlskosten von CHF 103.30 sowie die Gerichtsge- bühr von pauschal CHF 2‘000.00 werden den Parteien je zur Hälfte auferlegt. Jede Partei hat für ihre eigenen Parteikosten aufzukommen. 3. Für die hälftigen Beträge gemäss Ziffer 2 hiervor bz w. den Betrag von insgesamt CHF 1‘051.65 kann ebenfalls die Fortsetzu ng der Betreibung verlangt werden.“ II. Die Entscheidgebühr für das Beschwerdeverfahren von CHF 750.00 wird der Beschwerdegegnerin auferlegt. Die Beschwerdegegnerin hat der Beschwerdeführerin für das Be- schwerdeverfahren eine Parteientschädigung von CHF 1‘94 5.00 (inkl. Auslagen von CHF 20.00, MWST nicht zu berücksichtigen) zu bezahlen. Präsident Roland Hofmann Gerichtsschreiberin Karin Arber