<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2018.00058</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=218525&amp;W10_KEY=13013498&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2018.00058</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 12.09.2018</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 24.06.2019 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Direkte Bundessteuer 2012</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>[Privilegierte Liquidationsgewinnbesteuerung bei (Quasi-)Liegenschaftenhändlern; Art. 37b DBG] Art. 37b DBG ist auf Quasi-Liegenschaftenhändler anwendbar (E. 2). Der Pflichtige hatte das 55. Altersjahr vollendet, gab seine selbständige Erwerbstätigkeit im Jahr 2012 definitiv auf, erzielte im Zuge einer verzögerten Liquidation stille Reserven und nimmt die privilegierte Besteuerung von Art. 37b DBG erstmals in Anspruch. Damit sind die Voraussetzungen von Art. 37b DBG erfüllt (E. 3). Abweisung der Beschwerde.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESCHÃFTSVERMÃGEN">GESCHÃFTSVERMÃGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIEGENSCHAFTENHÃNDLER">LIEGENSCHAFTENHÃNDLER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LIQUIDATIONSGEWINN">LIQUIDATIONSGEWINN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT">SELBSTÃNDIGE ERWERBSTÃTIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STILLE RESERVEN">STILLE RESERVEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 37b Abs. I DBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=39249" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2018.00058</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">12. September 2018</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Elisabeth Trachsel, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Nicole Aellen.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Schweizerische Eidgenossenschaft, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Abteilung Recht der Hauptabteilung Direkte Bundessteuer, Verrechnungssteuer, Stempelabgaben, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">beide vertreten durch RA C, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Direkte Bundessteuer 2012,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A war bis zum 30. September 2007 bei der D AG im Bereich â¦ unselbstÃ¤ndig erwerbstÃ¤tig. Ab 1972 erwarb er diverse Liegenschaften, die letzte im Jahr 2011. Am 22. Juni 2012 verkaufte er die 1980 und 1993 je zu ½-Miteigentum erworbene Liegenschaft an der E-Strasse 01 in F. In seinem Liegenschaftenportfolio hÃ¤lt er fortan nur doch die im Jahr 2011 erworbene Liegenschaft an der G-Strasse 02 in F (Kanton I). Das kantonale Steueramt wies die verÃ¤usserte Liegenschaft dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zu. Den Gewinn von Fr. â¦ besteuerte es in der Folge als Einkommen aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit. Mit VeranlagungsverfÃ¼gung vom 29. Oktober 2015 veranlagte es A und B fÃ¼r die direkte Bundessteuer pro 2012 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die hiergegen von A und B erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt mit Einspracheentscheid vom 15. Juli 2016 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das Steuerrekursgericht hiess die von A und B dagegen erhobene Beschwerde vom 15. August 2016 mit Entscheid vom 16. Mai 2018 gut.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Am 27. Juni 2018 erhob die EidgenÃ¶ssische Steuerverwaltung (ESTV) gegen den Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 16. Mai 2018 Beschwerde. Sie beantragte, der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 16. Mai 2018 sei aufzuheben. A und B seien fÃ¼r die direkte Bundessteuer 2012 gemÃ¤ss dem Einspracheentscheid vom 15. Juli 2016 mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. â¦ zu veranlagen.</p> <p class="Urteilstext">Das kantonale Steueramt reichte am 17. Juli 2018 eine Vernehmlassung ein, wÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf eine Vernehmlassung verzichtete. Der Pflichtige beantragte mit seiner Beschwerdeantwort vom 23. Juli 2018, dass die Beschwerde abzuweisen und eine ParteientschÃ¤digung zuzuweisen sei; eventualiter sei die Sache zur Festsetzung des Entnahmegewinns oder -verlusts an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. Mit Eingabe vom 3. August 2018 nahm der Pflichtige zur Vernehmlassung des kantonalen Steueramts Stellung. Die ESTV reichte am 7. August 2018 eine Replik ein.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2">Die erstinstanzliche Beschwerde vor dem Steuerrekursgericht ermÃ¶glicht eine allseitige, unbeschrÃ¤nkte gerichtliche ÃberprÃ¼fung des Einspracheentscheids der VeranlagungsbehÃ¶rde auf alle MÃ¤ngel des Entscheids und des vorangegangenen Verfahrens hin (Rechts- und Ermessenskontrolle; Art. 140 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 Ã¼ber die direkte Bundessteuer [DBG]). Mit der zweitinstanzlichen Beschwerde wird infolgedessen das Urteil eines Gerichts und nicht ein Urteil einer VerwaltungsbehÃ¶rde angefochten. Das Verwaltungsgericht hat sich als zweitinstanzliches Gericht daher auf die Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken (BGE 131 II 548 E. 2.5). </p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Umstritten ist vorliegend, ob mit dem Verkauf der Liegenschaft E-Strasse 01 in F stille Reserven realisiert wurden und diese gemÃ¤ss Art. 37b DBG zu besteuern sind. Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt im Wesentlichen sinngemÃ¤ss vor, der Pflichtige kÃ¶nne sich als Quasi-LiegenschaftenhÃ¤ndler nicht auf Art. 37b Abs. 1 DBG berufen.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b>Ob Art. 37b Abs. 1 DBG vorliegend anwendbar ist, ist durch Auslegung zu ermitteln. Ausgangspunkt jeder Auslegung ist der Wortlaut des Gesetzes (grammatikalisches Element). Ist der Normtext nicht klar und sind verschiedene Interpretationen mÃ¶glich, muss unter BerÃ¼cksichtigung aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Dabei ist namentlich auf die Entstehungsgeschichte (historisches Element), auf den Zweck der Norm (teleologisches Element), auf die ihr zugrundeliegenden Wertungen und auf ihre Bedeutung im Kontext mit anderen Bestimmungen (systematisches Element) abzustellen. Bleiben bei nicht klarem Wortlaut letztlich mehrere Auslegungen mÃ¶glich, so ist jene zu wÃ¤hlen, die der Verfassung am besten entspricht (BGE 142 I 135 E. 1.1.1; BGr, 23. Mai 2017, 2C_1139/2016, 2C_1140/2016, E. 3.4.1). Das Bundesgericht lehnt es ab, die einzelnen Auslegungselemente einer PrioritÃ¤tsordnung zu unterstellen, und befÃ¼rwortet einen pragmatischen Methodenpluralismus (vgl. BGE 143 II 685 E. 4, mit Hinweis auf BGE 140 II 80 E. 2.5.3 sowie 139 IV 62 E. 1.5.4). Gefordert sei die sachlich richtige Entscheidung im normativen GefÃ¼ge, ausgerichtet auf ein befriedigendes Ergebnis der <i>ratio legis</i> (BGE 143 III 646 E. 3).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>GemÃ¤ss dem Wortlaut von Art. 37b Abs. 1 DBG ist die Summe der in den letzten zwei GeschÃ¤ftsjahren realisierten stillen Reserven getrennt vom Ã¼brigen Einkommen zu besteuern, wenn die selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit nach dem vollendeten 55. Altersjahr oder wegen UnfÃ¤higkeit zur WeiterfÃ¼hrung infolge InvaliditÃ¤t definitiv aufgegeben wird. EinkaufsbeitrÃ¤ge gemÃ¤ss Art. 33 Abs. 1 lit. d DBG sind abziehbar. Werden keine solchen EinkÃ¤ufe vorgenommen, so wird die Steuer auf dem Betrag der realisierten stillen Reserven, fÃ¼r den der Steuerpflichtige die ZulÃ¤ssigkeit eines Einkaufs gemÃ¤ss Art. 33 Abs. 1 lit. d DBG nachweist, zu einem FÃ¼nftel der Tarife nach Art. 36 DBG berechnet. FÃ¼r die Bestimmung des auf den Restbetrag der realisierten stillen Reserven anwendbaren Satzes ist ein FÃ¼nftel dieses Restbetrags massgebend, es wird aber in jedem Fall eine Steuer zu einem Satz von mindestens zwei Prozent erhoben.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>2.3.1 </span></b>Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung sind Quasi-LiegenschaftenhÃ¤ndler solche, die weder haupt- noch nebenberuflich Liegenschaftenhandel betreiben (BGr, 10. September 2015, 2C_27/2015, E. 1.4). Ob sich ein selbstÃ¤ndig, jedoch hÃ¶chstens nebenberuflich tÃ¤tiger (Quasi-)LiegenschaftenhÃ¤ndler auf Art. 37b DBG berufen kann, lÃ¤sst sich dem Wortlaut der Norm nicht entnehmen.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>2.3.2 </span></b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt vor, der Pflichtige habe â als Quasi-Liegen­schaften­hÃ¤ndler â kein Unternehmen gefÃ¼hrt und es habe auch an einem Betrieb gefehlt. GemÃ¤ss Wortlaut von Art. 37b DBG ist jedoch nicht erforderlich, dass ein Unternehmen bzw. ein Betrieb gefÃ¼hrt wurde. AusdrÃ¼cklich vorausgesetzt ist bloss, dass im Liquidations- und im Vorjahr stille Reserven realisiert wurden. Dies verlangt zwar nach GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen, auf welchem stille Reserven gebildet werden konnten, und damit nach einer selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit. Doch ist der Begriff der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit â und damit die MÃ¶glichkeit, GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen zu bilden â gemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung weiter als jener des Betriebs. So bildet jede irgendwie auf Erwerb gerichtete TÃ¤tigkeit einer Person eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit. Sie kann haupt- oder nebenberuflich, dauernd oder vorÃ¼bergehend ausgeÃ¼bt werden (zum Ganzen: BGr, 10. September 2015, 2C_27/2015, E. 2.1, mit weiteren Hinweisen). Der Wortlaut von Art. 37b DBG schliesst es folglich nicht aus, die Bestimmung vorliegend anzuwenden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Mit Art. 37b DBG wollte der Gesetzgeber die in den letzten beiden GeschÃ¤ftsjahren realisierten stillen Reserven (Liquidationsgewinn) von der ordentlichen Besteuerung des Einkommens abkoppeln. Die beiden Einkunftsarten â das Einkommen aus der Realisierung der stillen Reserven einerseits und jenes aus der ordentlichen GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit andererseits â sollten sich nicht gegenseitig beeinflussen. Ferner sollte die Progression auf den realisierten stillen Reserven gebrochen werden. Denn wÃ¤ren diese Gewinne Ã¼ber die Jahre kontinuierlich realisiert worden, wÃ¤ren sie gestaffelt und mit kleinerer Progressionswirkung in das steuerbare Einkommen geflossen (BGr, 29. Juli 2012, 2C_809/2011, E. 3.3). Aus den Gesetzesmaterialien geht hervor, dass letztlich eine LÃ¶sung nach dem Muster von Art. 38 DBG getroffen wurde. GemÃ¤ss Lehre entspricht diese LÃ¶sung den Vorstellungen des Gesetzgebers, wonach die akkumulierten stillen Reserven fÃ¼r den Unternehmer eine Vorsorgefunktion hÃ¤tten (vgl. zum Ganzen: Ivo P. Baumgartner, in Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer, 3. A., Basel 2017, Art. 37b N. 5 f., m.<span> </span>w.<span> </span>H.; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3. A., ZÃ¼rich 2016, Art. 37b N. 1, verweisen auf Art. 11 Abs. 5 StHG, der ausdrÃ¼cklich auf die Besteuerung als Kapitalleistung aus Vorsorge Bezug nehme). Indem Liquidationsgewinne wie Kapitalleistungen aus Vorsorgeeinrichtungen besteuert werden, sollte den kleinen und kleinsten Unternehmen, die ihre Mittel im Betrieb behielten, die MÃ¶glichkeit gegeben werden, ihre Altersvorsorge steuerbegÃ¼nstigt zu bestreiten. Im Differenzbereinigungsverfahren wurde Art. 37a Abs. 1 E-DBG noch dahingehend ergÃ¤nzt, dass die gesetzlich zulÃ¤ssigen EinkaufsbeitrÃ¤ge an Vorsorgeeinrichtungen gemÃ¤ss Art. 33 Abs. 1 lit. d DBG abziehbar sein sollten. Damit sollte die rechtliche Gleichbehandlung der selbstÃ¤ndig Erwerbenden, die ihr GeschÃ¤ft liquidieren, mit den Arbeitnehmern bei der Vorsorge hergestellt werden. Ferner sollte sichergestellt werden, dass Gewerbetreibende ohne ausreichende Altersvorsorge nicht gezwungen werden, sich in eine Vorsorgeeinrichtung einzukaufen, um kurz darauf die einbezahlten Mittel wieder zu beziehen. Deshalb war â als weitere ErgÃ¤nzung â vorgesehen, dass Steuerpflichtige so behandelt werden, wie wenn ein Einkauf in eine Vorsorgeeinrichtung mit anschliessendem Bezug stattgefunden hÃ¤tte, sofern sie nachweisen, dass ein Einkauf in eine Vorsorgeeinrichtung zulÃ¤ssig gewesen wÃ¤re (vgl. zur Entstehungsgeschichte ausfÃ¼hrlich: BGr, 29. Juli 2012, 2C_809/2011, E. 3.3 â 3.5, u.<span> </span>a. mit Hinweisen auf die Materialien sowie das ESTV-Kreisschreiben Nr. 28 vom 3. November 2010 betreffend die Besteuerung der Liquidationsgewinne bei definitiver Aufgabe der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit [fortan: KS 28]).</p> <p class="Erwgung3">Den Materialien lÃ¤sst sich nicht entnehmen, dass der Gesetzgeber Art. 37b DBG auf jene SelbstÃ¤ndigerwerbende einschrÃ¤nken wollte, die hauptberuflich tÃ¤tig sind. Dass er (auch) die progressionsverzerrende Wirkung von stillen Reserven brechen wollte, deutet im Gegenteil darauf hin, dass er ganz allgemein die auf einen Schlag zu besteuernden stillen Reserven im Blick hatte. So spricht auch das historische Auslegungselement nicht dagegen, Art. 37b DBG vorliegend anzuwenden.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Auch in gesetzessystematischer Hinsicht ist zu beachten, dass Art. 37b DBG dem Modell von Art. 38 DBG nachgebildet ist (vgl. vorne E. 2.4; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, a.<span> </span>a.<span> </span>O., Art. 38 N. 28). Aufgrund dieses inneren Zusammenhangs liegt es nahe, vorliegend auch die Rechtsprechung zu Art. 38 DBG heranzuziehen. Dieser zufolge statuiert Art. 38 DBG insoweit eine Sonderregelung, als Kapitalleistungen aus Vorsorge vom Ã¼brigen Einkommen gesondert und nur zu einem FÃ¼nftel der nach dem ordentlichen Tarif (Art. 36 DBG) berechneten Steuer erfasst wÃ¼rden. Dabei handle es sich um eine erhebliche steuerliche Privilegierung der Kapitalleistungen gegenÃ¼ber den Rentenleistungen, da die Letzteren vollumfÃ¤nglich und progressionswirksam mit dem Ã¼brigen Einkommen zu versteuern seien (vgl. BGr, 7. Juni 2011, 2C_156/2010, E. 4.3). Eine Schranke findet diese Privilegierung darin, dass Art. 38 DBG nicht extensiv zu interpretieren, sondern auf die in Gesetz und Verordnung umschriebenen FÃ¤lle von Kapitalleistungen zu beschrÃ¤nken sind. Mit anderen Worten ist der Begriff der Kapitalleistungen aus Vorsorge eng auszulegen (vgl. BGr, 7. Juni 2011, 2C_156/2010, E. 4.3). Dasselbe dÃ¼rfte grundsÃ¤tzlich auch fÃ¼r den Begriff des Liquidationsgewinns im Sinn von Art. 37b DBG gelten. Anzunehmen, ein Liquidationsgewinn im Sinn von Art. 37b DBG kÃ¶nne nur vorliegen, wenn die selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit hauptberuflich ausgeÃ¼bt wurde, griffe jedoch zu kurz. Denn damit wÃ¼rde nicht der Begriff des Liquidationsgewinns, sondern jener der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit â der im Normtext von Art. 37b DBG nicht vorkommt â eng ausgelegt. Eine derart eingeschrÃ¤nkte Anwendung von Art. 37b DBG findet in der Gesetzessystematik keine StÃ¼tze. Auch wÃ¼rde sie der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Begriff der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit zuwiderlaufen.</p> <p class="Urteilstext">Zum systematischen Auslegungselement gehÃ¶rt auch die Frage, ob es verfassungskonform ist, Art. 37b DBG im vorliegenden Fall (nicht) anzuwenden. Im Zentrum steht dabei der in Art. 127 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) geregelte Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit (sog. vertikale Steuergerechtigkeit; vgl. dazu RenÃ© Matteotti, Steuergerechtigkeit und Rechtsfortbildung, Bern 2007, S. 20 f.). Dieser besagt, dass die Steuerpflichtigen entsprechend ihrer LeistungsfÃ¤higkeit an die Steuerlasten beizutragen haben (BGE 137 I 145 E. 2.1; 133 I 206 E. 6.1). Der Grundsatz der Besteuerung nach der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit wird durch das Gesamtreineinkommensprinzip konkretisiert. Liquidationsgewinne werden â wenn auch zu einem tieferen Satz â von der Einkommenssteuer erfasst. Anders als beispielsweise die Steuerfreiheit privater Kapitalgewinne stellt die separate und mildere Besteuerung von Liquidationsgewinnen folglich hÃ¶chstens graduell eine systemwidrige Ausnahme dar. Hinzu kommt, dass mit Art. 37b DBG gerade der Konflikt zwischen dem PeriodizitÃ¤tsprinzip und dem Gebot der Besteuerung nach der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit gelÃ¶st werden sollte. Ziel der Bestimmungen ist es, die Liquidationsgewinne von SelbstÃ¤ndigerwerbenden periodengerecht im Jahr ihrer Realisation, jedoch derart zu besteuern, dass die Steuerlast auf den â in der Regel Ã¼ber mehrere Jahre geÃ¤ufneten â Liquidationsgewinnen mÃ¶glichst mit dem wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeitsprinzip Ã¼bereinstimmt (zum Ganzen: Reich/Cavelti, in Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizer Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden, 3. A. Basel 2017, Art. 11 N. 64; sinngemÃ¤ss auch Ivo P. Baumgartner, a.<span> </span>a.<span> </span>O., Art. 37b N. 4a). Mit der separaten Besteuerung von Liquidationsgewinnen soll eine Besteuerung nach der wirtschaftlichen LeistungsfÃ¤higkeit also erst ermÃ¶glicht werden.</p> <p class="Urteilstext">In systematischer Hinsicht spricht damit ebenfalls nichts dagegen, Art. 37b DBG vorliegend grundsÃ¤tzlich als anwendbar zu erklÃ¤ren. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.6 </b>Der Sinn und Zweck der zu untersuchenden Norm ergibt sich gemÃ¤ss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung namentlich aus der Entstehungsgeschichte (BGE 133 V 9 E. 3.6). Das teleologische Auslegungselement, die <i>ratio legis</i>, ist demnach in erster Linie ebenfalls aus den Absichten des Gesetzgebers, aus den von ihm getroffenen Wertungen zu erschliessen (BGE 130 III 76 E. 4.2, mit Hinweis auf BGE 129 III 335 E. 4; historisch-teleologisches Element). Da es sich bei Art. 37b DBG um eine relativ junge Norm handelt, kommt dem geltungszeitlich-teleologischen Element vorliegend keine eigenstÃ¤ndige Bedeutung zu.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.6.1 </b>Aus der in E. 2.4 dargestellten Entstehungsgeschichte und der dazu ergangenen bundesgerichtlichen Rechtsprechung ergeben sich drei Absichten des Gesetzgebers: Erstens sollen Liquidationsgewinne vom Einkommen aus ordentlicher ErwerbstÃ¤tigkeit abgekoppelt werden. Zweitens sollen sie separat vom Ã¼brigen Einkommen besteuert werden, um die (allfÃ¤llige) Progressionswirkung zu dÃ¤mpfen. Drittens sollen SelbstÃ¤ndigerwerbende mit dem Liquidationsgewinn ihre Altersvorsorge absichern kÃ¶nnen und in dieser Hinsicht mit unselbstÃ¤ndig Erwerbenden gleichgestellt werden. </p> <p class="Erwgung3"><b>2.6.2 </b>Eine tarifliche Benachteiligung entsteht bei sÃ¤mtlichen Kapitalgewinnen, bei welchen sich das Gewinnsubstrat im Laufe von mehr als einer Steuerperiode aufgebaut hat (Ivo P. Baumgartner, a.<span> </span>a.<span> </span>O., Art. 37b N. 4a). WÃ¤hrend einer Haltedauer von 32 Jahren kÃ¶nnen folglich ohne Weiteres stille Reserven gebildet werden, die eine erhebliche Progressionsverzerrung nach sich ziehen, wenn sie auf einen Schlag realisiert und gesamthaft besteuert werden. In diesem Punkt entspricht es der <i>ratio legis</i> von Art. 37b DBG, die Norm vorliegend grundsÃ¤tzlich als anwendbar zu erklÃ¤ren.</p> <p class="Erwgung3"><b>2.6.3 </b>Mit Blick auf den Pflichtigen erscheint es ferner nicht abwegig, anzunehmen, dass die Liegenschaft E-Strasse 01 bzw. die darauf ruhenden stillen Reserven auch einen Vorsorgezweck erfÃ¼llten: In der Steuerperiode 2011 und davor nahm er neben den LiegenschaftsertrÃ¤gen einzig eine AHV-Rente ein. Weitere Vorsorgeleistungen der zweiten oder dritten SÃ¤ule scheint er nicht â zumindest nicht in Rentenform â bezogen zu haben. Dass der Pflichtige hauptberuflich unselbstÃ¤ndig erwerbstÃ¤tig war, schadet nicht. Zwar soll Art. 37b DBG (auch) die selbstÃ¤ndig Erwerbenden, die ihr GeschÃ¤ft liquidieren, bei der Vorsorge mit den Arbeitnehmern gleichstellen (vgl. E. 2.4). Wer Art. 37b DBG nur auf Liquidationsgewinne von hauptberuflich selbstÃ¤ndig ErwerbstÃ¤tigen anwenden wollte, mÃ¼sste jedoch zwangslÃ¤ufig davon ausgehen, dass hauptberuflich unselbstÃ¤ndig ErwerbstÃ¤tige, die nur nebenbei eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit ausÃ¼bten, immer auch Ã¼ber eine genÃ¼gende Vorsorge verfÃ¼gen. Was unter einer genÃ¼genden Vorsorge zu verstehen ist, lÃ¤sst sich freilich kaum bestimmen. Zudem liegt auf der Hand, dass eine derart pauschale Sichtweise einigermassen realitÃ¤tsfern wÃ¤re. So oder anders wird in Anwendung von Art. 37b DBG aber ohnehin der gesamte Liquidationsgewinn privilegiert besteuert, also auch jener Teil, mit dem keine (allfÃ¤lligen) VorsorgelÃ¼cken gefÃ¼llt werden (kÃ¶nnten). Dem Kriterium, ob bereits eine genÃ¼gende Vorsorge besteht, kann aus all diesen GrÃ¼nden vorliegend keine eigenstÃ¤ndige Bedeutung zukommen. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.7 </b>Aus all dem folgt, dass Art. 37b DBG vorliegend anwendbar ist. Zu prÃ¼fen bleibt, ob die Voraussetzungen dieser Norm erfÃ¼llt sind.</p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Gibt eine steuerpflichtige Person ihre selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit aus AltersgrÃ¼nden auf, setzt eine privilegierte Besteuerung gestÃ¼tzt auf Art. 37b DBG kumulativ Folgendes voraus:</span></p> <p class="Erwgung2"><span>-<span> </span></span><span>Vollendung des 55. Altersjahrs;</span></p> <p class="Erwgung2"><span>-<span> </span></span><span>definitive Aufgabe der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit (BGE 143 II 661 E. 3.5);</span></p> <p class="Erwgung2">-<span> </span><span>Realisierung stiller Reserven im Zuge der Liquidation (</span>vgl. BGr, 8. Dezember 2016, 2C_1015/2015, E. 6). Allein die Tatsache, dass mit der Liquidation ein Einkommen bzw. Gewinn erzielt wurde, genÃ¼gt nicht fÃ¼r eine privilegierte Besteuerung (BGr, 8. Dezember 2016, 2C_1015/2015, E. 5.5 i.f.);</p> <p class="Erwgung2">-<span> </span><span>erstmalige Inanspruchnahme der privilegierten Besteuerung (BGE 143 II 661 E. 3.5). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Dass der Pflichtige das 55. Altersjahr vollendet hat, ist unbestritten. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht jedoch im Wesentlichen geltend, der Pflichtige habe seine selbstÃ¤ndige <span>ErwerbstÃ¤tigkeit</span> im Jahr 2012 noch nicht definitiv aufgegeben. Sie fÃ¼hrt aus, als Quasi-LiegenschaftenhÃ¤ndler kÃ¶nne der Pflichtige seine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit gar nie aufgeben â also weder durch Verkauf noch durch ÃberfÃ¼hrung einer Liegenschaft in das PrivatvermÃ¶gen. Selbst wenn der Quasi-LiegenschaftenhÃ¤ndler keine Liegenschaften mehr besitzen wÃ¼rde, bestehe immer noch die MÃ¶glichkeit, dass er auch spÃ¤ter noch im Nebenerwerb eine Liegenschaft kauft und wieder verkauft, was wiederum als gewerbsmÃ¤ssiger Liegenschaftenhandel qualifiziert werden mÃ¼sse.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Das Bundesgericht hat entschieden, dass nicht jeder, der einmal als (selbstÃ¤ndig erwerbender) LiegenschaftenhÃ¤ndler tÃ¤tig gewesen sei, bis zu seinem Tod als LiegenschaftenhÃ¤ndler gelten mÃ¼sse (BGE 125 II 113 E. 6c/aa, mit Hinweis auf BGE 112 Ib 79 E. 4b). Wie es sich bei Quasi-LiegenschaftenhÃ¤ndlern verhÃ¤lt, musste das Bundesgericht nicht prÃ¼fen. Insbesondere aus begriffslogischen GrÃ¼nden dÃ¼rften Quasi-LiegenschaftenhÃ¤ndler ihre selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit zwar in der Tat nur schwer â im Sinn von Art. 37b DBG â definitiv beenden kÃ¶nnen. So oder anders hat das Bundesgericht jedoch auch entschieden, dass die Erben eines (Quasi-)LiegenschaftenhÃ¤ndlers zunÃ¤chst in dessen selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit eintreten. In der Folge kÃ¶nnten sie die selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit des Erblassers fortsetzen oder beenden. Dies erlaube es ihnen, selbst zu entscheiden, ob sie die Steuerfolgen einer Privatentnahme im Zeitpunkt des Erbgangs eintreten lassen oder die Liegenschaften â zumindest vorerst â im GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen belassen wollten (vgl. zum Ganzen: BGr, 5. September 2017, 2C 732/2016, 2C 733/2016, E. 2.2.4, mit Hinweis auf BGE 140 V 241 E. 4.2 sowie 134 V 250 E. 5.2 und weitere Urteile). Wenn die Erben eines (Quasi)-LiegenschaftenhÃ¤ndlers zunÃ¤chst ebenfalls als solche gelten, die selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit in der Folge jedoch beenden und das GeschÃ¤fts- in das PrivatvermÃ¶gen Ã¼berfÃ¼hren kÃ¶nnen, muss dies fÃ¼r jemanden, der die selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit als Quasi-LiegenschaftenhÃ¤ndler nicht bloss geerbt, sondern selber begrÃ¼ndet hat, ebenfalls gelten. Sofern die vom Bundesgericht zur Abgrenzung der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit ent­wickelten Kriterien erfÃ¼llt sind, kann der Pflichtige seine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit ungeachtet dessen, ob er als Quasi-LiegenschaftenhÃ¤ndler oder als gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler zu qualifizieren ist, im Sinn von Art. 37b DBG definitiv beenden. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Mit der GeschÃ¤ftsaufgabe werden grundsÃ¤tzlich alle Aktiven und Passiven des Unternehmens endgÃ¼ltig und vollstÃ¤ndig liquidiert. Nach Abschluss der Liquidation wird in der Praxis eine geringfÃ¼gige selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit ohne feste Einrichtungen und ohne Personal toleriert, sofern das mutmassliche jÃ¤hrliche Nettoeinkommen aus dieser TÃ¤tigkeit inskÃ¼nftig die Eintrittsschwelle in die obligatorische Versicherungspflicht, also den Betrag nach Art. 2 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 25. Juni 1982 Ã¼ber die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG), nicht Ã¼berschreitet. Die selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit wird nicht bereits aufgegeben, wenn der Steuerpflichtige aufhÃ¶rt, die zur Einkommenserzielung charakteristische betriebliche Leistung zu erbringen. Massgebend ist vielmehr die letzte (wesentliche) Liquidationshandlung (zum Ganzen: BGr, 13. Juni 2016, 2C_1050/2015, 2C_1051/2015, E. 3.2, mit zahlreichen weiteren Hinweisen; vgl. auch KS 28, S. 3). So verlieren VermÃ¶genswerte ihre GeschÃ¤ftsvermÃ¶gensqualitÃ¤t nicht, wenn die GeschÃ¤ftstÃ¤tigkeit nur noch auf die Liquidation des GeschÃ¤ftsvermÃ¶gens gerichtet ist. Sie bilden GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen, selbst nachdem die aktive ErwerbstÃ¤tigkeit aufgegeben wurde. Das gilt auch fÃ¼r ein einzelnes VermÃ¶gensobjekt. Wurde der Ã¼brige GeschÃ¤ftsbetrieb liquidiert, bleibt es bis zu seiner VerÃ¤usserung oder Verwertung GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen (vgl. zum Ganzen und insbesondere zur sog. verzÃ¶gerten Liquidation: Markus Reich/Julia von Ah, in: Zweifel/Beusch [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz Ã¼ber die direkte Bundessteuer, 3. A., Basel 2017, Art. 18 N. 39, mit Hinweisen auf die Rechtsprechung).</p> <p class="Erwgung3">Aus den Akten geht hervor, dass der Pflichtige mindestens fÃ¼r die Steuerperiode 1987/1988 als gewerbsmÃ¤ssiger und nicht bloss als Quasi-LiegenschaftenhÃ¤ndler qualifiziert wurde (vgl. den Einspracheentscheid vom 30. April 1992). Er hatte insbesondere in den 1980er-Jahren mehrere Liegenschaften erworben und â nach kÃ¼rzerer oder lÃ¤ngerer Haltedauer â wieder verÃ¤ussert. GemÃ¤ss den unbestrittenen, vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen wurden die erzielten VerÃ¤usserungsgewinne, soweit ersichtlich, als Einkommen aus selbstÃ¤ndiger ErwerbstÃ¤tigkeit besteuert. Die Liegenschaft E-Strasse 01, die der Pflichtige im Jahr 1980 zu hÃ¤lftigem Miteigentum erwarb, wurde spÃ¤testens mit dem erwÃ¤hnten Einspracheentscheid vom 30. April 1992 dem GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen des Pflichtigen zugeordnet. Aus den Akten ergibt sich nicht und es wird auch nicht geltend gemacht, dass der Pflichtige der SteuerbehÃ¶rde zwischenzeitlich mitgeteilt hÃ¤tte, er wolle seine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit aufgeben und Ã¼ber die stillen Reserven abrechnen. Die Liegenschaft E-Strasse 01 bildete daher bis zu ihrem Verkauf GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen, was die BeschwerdefÃ¼hrerin zu Recht nicht bestreitet. Die VerÃ¤usserung im Jahr 2012 kann vor diesem Hintergrund auch als Liquidationshandlung einer verzÃ¶gerten Liquidation betrachtet werden. Der Umstand, dass der Pflichtige in den Jahren 2011/2012 die Liegenschaft G-Strasse 02 erwarb, wirft jedoch die Frage auf, ob es sich beim Verkauf der Liegenschaft E-Strasse 01 um die letzte wesentliche Liquidationshandlung handelte oder ob der Pflichtige seine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit weiterfÃ¼hrte. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Rechtsprechung und Lehre unterscheiden bei einem LiegenschaftenhÃ¤ndler drei Arten von Immobilien: solche, die fÃ¼r den Verkauf bestimmt sind und damit Handelsware (UmlaufvermÃ¶gen) bilden, Betriebsliegenschaften, d.<span> </span>h. unmittelbar dem Handelsbetrieb dienende Liegenschaften (AnlagevermÃ¶gen), sowie Kapitalanlageliegenschaften, die nur mittelbar durch ihren Ertrag als Kapitalanlage einem Unternehmen bzw. einem Privaten dienen. Normalerweise stellen Immobilien bei LiegenschaftenhÃ¤ndlern UmlaufvermÃ¶gen dar, d.<span> </span>h. sie sind weder Betriebs- noch Kapitalanlageliegenschaften. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass ein gewerbsmÃ¤ssiger LiegenschaftenhÃ¤ndler auch Kapitalanlageliegenschaften in seinem Liegenschaftsbestand hÃ¤lt. Eine solche Kapitalanlageliegenschaft gehÃ¶rt grundsÃ¤tzlich weiterhin zum PrivatvermÃ¶gen des Pflichtigen, soweit sie nicht als Vorratsimmobilie fÃ¼r den Liegenschaftenhandelsbetrieb erworben wurde (zum Ganzen: BGr, 6. Juni 2017, 2C_866/2016, E. 3.3, mit zahlreichen Hinweisen auf Lehre und Rechtsprechung). Daraus folgt, dass selbst gewerbsmÃ¤ssige LiegenschaftenhÃ¤ndler Liegenschaften privat verwalten kÃ¶nnen.</p> <p class="Erwgung3">Die Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrerin lÃ¤uft darauf hinaus, dass es neben dem gewerbsmÃ¤ssigen LiegenschaftenhÃ¤ndler und jenem Steuerpflichtigen, der Liegenschaften nicht zum Zweck der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit hÃ¤lt, eine dritte Kategorie gibt â nÃ¤mlich jene des Quasi-LiegenschaftenhÃ¤ndlers. Dem ist freilich nicht so. Massgebend sind in jedem Fall die vom Bundesgericht entwickelten Kriterien, anhand welcher der selbstÃ¤ndige (Quasi-)Liegenschaftenhandel von der privaten VermÃ¶gensverwaltung abgegrenzt werden kann. Zu prÃ¼fen ist dabei, ob eine Liegenschaft der selbstÃ¤ndigen ErwerbstÃ¤tigkeit funktional dient oder nicht. Die Vorinstanz kam diesbezÃ¼glich zum Schluss, dass die Liegenschaft G-Strasse 02 PrivatvermÃ¶gen darstellt. Die entsprechenden, vom Bundesgericht entwickelten Kriterien handelte die Vorinstanz umfassend und nachvollziehbar ab. Die BeschwerdefÃ¼hrerin setzte sich mit dem vorinstanzlichen Entscheid in diesem Punkt nicht auseinander. Damit genÃ¼gt die Beschwerdeschrift den Anforderungen an eine genÃ¼gende BegrÃ¼ndung nicht (Art. 145 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 140 Abs. 2 DBG). In der BegrÃ¼ndung muss dargelegt werden, inwiefern der angefochtene Entscheid an einem Rechtsmangel leidet. Dies setzt voraus, dass sich die Beschwerde substanziiert mit den massgeblichen ErwÃ¤gungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt. Das Verwaltungsgericht als eines der obersten kantonalen Gerichte ist nicht gehalten, gleich einer erstinstanzlichen BehÃ¶rde den angefochtenen Entscheid von Amtes wegen nach allen Seiten hin zu Ã¼berprÃ¼fen (vgl. VGr, 15. Januar 2016, SB.2016.00002, E. 3.1 [nicht auf www.vgrzh.ch publiziert]; VGr, 27. Januar 2016, VB.2015.00662, E. 1.1, bestÃ¤tigt mit BGr, 21. MÃ¤rz 2016, 2C_221/2016, E. 2.2).</p> <p class="Erwgung3">Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt einzig vor, dass beim Quasi-LiegenschaftenhÃ¤ndler jeder einzelne Verkauf separat zu betrachten sei. Deshalb sei es nicht sachgerecht, die im Eigentum des Pflichtigen verbleibende Liegenschaft G-Strasse 02 schon jetzt dem PrivatvermÃ¶gen zuzuordnen. Dass die Vorinstanz (je nach gewÃ¤hlter Begrifflichkeit verfrÃ¼ht) prÃ¼fte, ob die in den Jahren 2011 und 2012 erworbene Liegenschaft GeschÃ¤fts- oder PrivatvermÃ¶gen bildet, ist jedoch nicht zu beanstanden. Andernfalls mÃ¼sste es Quasi-LiegenschaftenhÃ¤ndler generell verwehrt sein, den Pauschalabzug von Art. 32 Abs. 4 DBG geltend zu machen. Denn dieser Abzug setzte voraus, dass sich die Liegenschaft im PrivatvermÃ¶gen befindet, was aber nach der von der BeschwerdefÃ¼hrerin vertretenen Begriffslogik erst geprÃ¼ft werden kÃ¶nnte, wenn die Liegenschaft verÃ¤ussert wird. </p> <p class="Erwgung3">Was das kantonale Steueramt vorbringt, lÃ¤sst die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen nicht als rechtsfehlerhaft erscheinen. Zwar ist aufgrund der im vorliegenden Verfahren neu eingereichten Unterlagen davon auszugehen, dass an der Liegenschaft G-Strasse 02 bauliche Massnahmen vorgenommen wurden (im Gegensatz dazu: E. 3h des angefochtenen Urteils). Im Beschwerdeverfahren gilt jedoch das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im vorinstanzlichen Verfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen (vgl. BGE 131 II 548 E. 2). Das kantonale Steueramt hÃ¤tte Gelegenheit gehabt, die fraglichen Unterlagen bereits im vorinstanzlichen Verfahren einzureichen. Sie macht keine Rechtsverletzung geltend, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedurft hÃ¤tte. Die im vorliegenden Verfahren eingereichten Dokumente kÃ¶nnen daher nicht berÃ¼cksichtigt werden.</p> <p class="Erwgung3">Alles in allem ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass die Liegenschaft G-Strasse 02 von Anfang an PrivatvermÃ¶gen bildete. Ob (unzulÃ¤ssigerweise) eine ÃberfÃ¼hrung vom GeschÃ¤fts- in das PrivatvermÃ¶gen stattgefunden hat, muss vor diesem Hintergrund nicht geprÃ¼ft werden. Die VerÃ¤usserung der Liegenschaft E-Strasse 01 im Jahr 2012 stellte damit die letzte wesentliche Liquidationshandlung dar. Folglich gab der Pflichtige seine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit im Jahr 2012 definitiv auf. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bestreitet, dass der Pflichtige beim Verkauf der Liegenschaft E-Strasse 01 stille Reserven realisieren konnte. Sie macht geltend, der Pflichtige habe keine BÃ¼cher gefÃ¼hrt, sodass weder stille Reserven Ã¼ber lÃ¤ngere Zeit hÃ¤tten gebildet noch eine Liegenschaft dem Umlauf- oder AnlagevermÃ¶gen hÃ¤tte zugeordnet werden kÃ¶nnen. Dem ist nicht zu folgen. Erstens konnte auch eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit vorliegen, wenn weder eine BuchfÃ¼hrungspflicht bestand noch freiwillig Buch gefÃ¼hrt wurde (vgl. BGr, 10. September 2015, 2C_27/2015, E. 2.1, mit weiteren Hinweisen). Und zweitens kÃ¶nnen stille Reserven auch gebildet und spÃ¤ter realisiert werden, wenn keine kaufmÃ¤nnische Buchhaltung gefÃ¼hrt wurde. Der Begriff der stillen Reserven ist zwar weder im DBG noch in den obligationenrechtlichen Bestimmungen Ã¼ber die kaufmÃ¤nnische BuchfÃ¼hrung definiert (BGr, 8. Dezember 2016, 2C_1015/2015, E. 5.4). Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung bedeutet der Umstand, dass der Begriff der stillen Reserven ein Begriff des Rechnungswesens sei, aus fiskalischer Sicht jedoch nicht, dass jene SelbstÃ¤ndigerwerbenden, die keine kaufmÃ¤nnische Buchhaltung fÃ¼hrten, keine stillen Reserven bilden kÃ¶nnten. Letztere verfÃ¼gten vielmehr ebenfalls Ã¼ber GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen. Mit dessen Realisierung kÃ¶nnten die darauf gebildeten stillen Reserven aufgelÃ¶st werden. Der Begriff der stillen Reserven ist nach dieser Rechtsprechung im Kontext der Steuern weiter als im Kontext des Rechnungswesens. Das Bundesgericht verlangt jedoch, dass das entsprechende Einkommen bei wirtschaftlicher Betrachtung durch die Realisierung von stillen Reserven erzielt wurde (BGr, 8. Dezember 2016, 2C_1015/2015, E. 5.6). </p> <p class="Urteilstext">Das ist vorliegend der Fall. Die Liegenschaft E-Strasse 01 befand sich unbestrittenermassen im GeschÃ¤ftsvermÃ¶gen â zunÃ¤chst je in hÃ¤lftigem Miteigentum des Pflichtigen und seines damaligen GeschÃ¤ftspartners, ab 1993 im Alleineigentum des Pflichtigen. Im Ãbrigen ergibt sich aus den Akten, dass fÃ¼r die Liegenschaft E-Strasse 01 Jahresrechnungen erstellt wurden. So erscheint es nicht nur aus wirtschaftlicher Sicht realistisch, sondern es war auch tatsÃ¤chlich ohne Weiteres mÃ¶glich, Abschreibungen vorzunehmen bzw. stille Reserven zu bilden. Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht nicht geltend, dass ein Teil der stillen Reserven realisiert wurde, als der Pflichtige die Liegenschaft E-Strasse 01 zu Alleineigentum Ã¼bernahm. Der steuerbare Liquidationsgewinn wurde im Veranlagungsverfahren auf Fr. â¦ beziffert. Mit Blick auf die lange Haltedauer von 32 Jahren und die Tatsache, dass die Liegenschaft bis zur VerÃ¤usserung massiv an Wert gewonnen hat, erscheint dieser Betrag nicht als Ã¼bermÃ¤ssig. Entsprechendes macht die BeschwerdefÃ¼hrerin denn auch nicht geltend. Alles in allem ist davon auszugehen, dass der Pflichtige beim Verkauf der Liegenschaft E-Strasse 01 stille Reserven in der HÃ¶he von Fr. â¦ realisierte.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>GemÃ¤ss bundesgerichtlicher Rechtsprechung kann Art. 37b DBG einer steuerpflichtigen Person nur einmal zugutekommen. Nimmt sie zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt erneut eine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit auf, so wird ein allfÃ¤lliger erneuter Liquidationsgewinn zusammen mit dem Ã¼brigen Einkommen zum ordentlichen Tarif besteuert (143 II 661 E. 3.4, mit weiteren Hinweisen). Dass der Pflichtige schon einmal von der privilegierten Besteuerung nach Art. 37b DBG profitieren konnte, behauptet die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht. Entsprechendes ergibt sich auch nicht aus den Akten. Da die Liegenschaft G-Strasse 02 von Beginn weg zum PrivatvermÃ¶gen des Pflichtigen gehÃ¶rt, kann er darauf keine stillen Reserven bilden. Angesichts seines Alters ist unwahrscheinlich, dass der Pflichtige seine selbstÃ¤ndige ErwerbstÃ¤tigkeit als LiegenschaftenhÃ¤ndler wieder aufnimmt und nochmals in den Genuss der privilegierten Besteuerung nach Art. 37b DBG kommen kÃ¶nnte.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2">Im Ergebnis ist festzuhalten, dass die Bestimmung von Art. 37b DBG vorliegend anwendbar ist und die Voraussetzungen dieser Norm erfÃ¼llt sind. Die mit VerÃ¤usserung der Liegenschaft E-Strasse 01 realisierten stillen Reserven im Betrag von Fr. â¦ sind damit privilegiert nach Art. 37b DBG zu besteuern.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerde ist abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Urteilstext">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (Art. 144 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 145 Abs. 2 DBG). Den Pflichtigen steht eine ParteientschÃ¤digung zu (Art. 144 Abs. 4 und Art. 145 Abs. 2 DBG in Verbindung mit Art. 64 Abs. 1â3 des Bundesgesetzes Ã¼ber das Verwaltungsverfahren vom 20. Dezember 1968 [VwVG]). </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'800.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 100.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 7'900.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft je eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'500.- (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>