<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2001.00269</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=106931&amp;W10_KEY=4467145&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2001.00269</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.10.2002</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Trotz der Zuständigkeit der Baudirektion zur Bewilligungserteilung für Bauvorhaben in einem überkommunal geschützten Ortsbild bleibt die kommunale Bewilligungsbehörde zur Anwendung der Kernzonenvorschriften ihrer Bau- und Zonenordnung zuständig (Bestätigung der Rechtsprechung vgl. VB.2001.00287).<br/><br/>Verletzung des Koordinationsgebots (E. 2). Fehlende Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nach § 220 PBG (E. 3). Auslegung einer kommunalen Kernzonenbestimmung durch die Baubehörde erweist sich nicht als rechtsverletzend (E. 4).<br/>Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSLEGUNG">AUSLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEREICHSLINIE">BAUBEREICHSLINIE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KERNZONENVORSCHRIFTEN">KERNZONENVORSCHRIFTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOORDINATIONSGEBOT">KOORDINATIONSGEBOT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERSTELLUNG">ÃBERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)">WEITERE BAUVORSCHRIFTEN (NUTZUNGSDICHTE, ABSTÃNDE ETC.)</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 220 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 341 PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 25a RPG</span><br/><span class="gerade">Art./§ 8 lit. IV BZO StÃ¤fa</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 5 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>I. A. Der Gemeinderat X verweigerte am 3. Oktober 2000 B die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung fÃ¼r ein DachflÃ¤chenfenster am GebÃ¤ude Vers.Nr. 01 auf dem Grund­stÃ¼ck Kat.Nr. 02 an der K-strasse in X und ordne­te unter Androhung der Ersatzvornahme die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands an. Im Weiteren wurde B aufgefordert, fÃ¼r einen am gleichen GebÃ¤ude ohne Baubewilligung erstellten Erker ein Baugesuch einzureichen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Hiergegen erhob B am 31. Oktober 2000 Rekurs an die Baurekurs­kom­mission und beantragte die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemÃ¤ss § 220 des Planungs- und Bau­gesetzes vom 7. September 1975 (PBG) fÃ¼r das streitige DachflÃ¤chenfenster. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>B. Mit VerfÃ¼gung vom 10. Januar 2001 verweigerte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich B die baurechtliche Bewilligung in Bezug auf den Ortsbildschutz fÃ¼r den Einbau des DachflÃ¤chenfensters und den Anbau des Erkers an der Westfassade. Gleich­zeitig lud sie die BaubehÃ¶rde X ein, fÃ¼r die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustandes zu sorgen. Diese VerfÃ¼gung der Baudirektion erÃ¶ffnete der Gemeinderat X mit seinem eigenen Beschluss vom 6. Februar 2001, womit B ebenfalls die Bewilligung fÃ¼r den Anbau eines Erkers verweigert und unter Androhung der Ersatzvornahme die Entfernung desselben innert 60 Tagen nach Rechtskraft des Entscheides angeordnet wurde. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Gegen die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 10. Januar 2001 und den Beschluss des Gemeinderates X vom 6. Februar 2001 liess B durch seinen Rechtsvertre­ter am 12. MÃ¤rz 2001 Rekurs an die Baurekurskommission erheben und die Aufhebung der angefochtenen Entscheide beantragen, soweit sie den Erkeranbau zum Gegenstand hat­ten. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die Baurekurskommission vereinigte mit Entscheid vom 10. Juli 2001 die Rekurs­verfahren. Sie hiess den Rekurs gegen den Beschluss des Gemeinderates X vom 3. Ok­tober 2000 gut und hob diese VerfÃ¼gung auf (Disp. Ziff. II Abs. 1 und 2). Die Rekurse gegen die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 10. Januar 2001 und den Beschluss des Gemeinderates X vom 6. Februar 2001 wies die Baurekurskommission ab und bestÃ¤tigte diese Anordnungen im beurteilten Umfang. Gleichzeitig ordnete sie die Wiederherstellung des recht­­mÃ¤ssigen Zustandes hinsichtlich DachflÃ¤chenfenster und Erker an. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrte die Baurekurskommission aus, das Bauvorhaben befinde sich im Perimeter des schutzwÃ¼rdigen Ortsbildes von kantonaler Bedeutung. GemÃ¤ss Ziff. 1.4.1.3 Anhang Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 (BauVV) sei die Baudirektion zur PrÃ¼fung von Baugesuchen in gestalterischer Hinsicht allein zustÃ¤ndig. Der Entscheid des Gemeinderats X vom 3. Oktober 2000 sei daher bereits mangels ZustÃ¤ndig­keit des Gemeinderats aufzuheben. In den Rekursen gegen die VerfÃ¼gung der Baudirek­tion vom 10. Januar 2001 und den Beschluss des Gemeinderats X vom 6. Februar 2001 wen­de sich der Rekurrent nicht mehr gegen die Verweigerung des DachflÃ¤chenfens­ters, sondern nur noch gegen die Verweigerung des Erkers und den entsprechenden Wieder­her­stellungsbefehl. Hinsichtlich des Erkers kam die Baurekurskommission zum Schluss, dieser sei wegen Ãberstellung des Baubereiches nicht bewilligungsfÃ¤hig. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Eingabe vom 11. September 2001 erhob B Beschwerde an das Verwaltungs­gericht. Er beantragte, den Entscheid der Baurekurskommission aufzuheben, so­weit das Oberlicht Streitgegenstand sei, und diese einzuladen, entweder eine neue koordi­nierte ErÃ¶ffnung der BeschlÃ¼sse des Gemeinderates und der Baudirektion zu verlangen oder seinen Rekurs vom 31. Oktober 2000 materiell zu behandeln. Mit einer weiteren Beschwerde vom 17. September 2001 (VB.2001.00272) liess B durch seinen Rechtsvertreter dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des Entscheides der Baurekurs­kom­mission vom 10. Juli 2001 beantragen, soweit darin die Verweigerungen des Erkers am GebÃ¤ude K-strasse in X bestÃ¤tigt worden seien. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Baurekurskommission und die kantonale Baudirektion beantragten Abweisung der Beschwerden. Der Gemeinderat X verzichtete auf eine Vernehmlassung. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die AusfÃ¼hrungen der Parteien in ihren Rechtsschriften werden â soweit rechtserheblich â in den nachfolgenden EntscheidgrÃ¼nden wiedergegeben. </span></p> <p class="MsoHeader"><span> </span></p> <p class="MsoHeader"><span>Die Kammer zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoHeader"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. Die von B erhobenen Beschwerden (Verfahren VB.2001.00269 und VB.2001.00272) wenden sich gegen den nÃ¤mlichen Entscheid der Baurekurskommisson vom 10. Juli 2001 und betreffen das gleiche Bauobjekt. Die Beschwerdeverfahren sind da­her aus prozessÃ¶konomischen GrÃ¼nden zu vereinigen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) Die Baurekurskommission hat in ihrem Entscheid vom 10. Juli 2001 den Re­­kurs von B gegen den baurechtlichen Entscheid des Gemeinderates X vom 3. Oktober betreffend DachflÃ¤chenfenster gutgeheissen und diesen Beschluss aufgehoben. Die Kommission hat hierzu ausgefÃ¼hrt, das Bauobjekt befinde sich im Perimeter des schutzwÃ¼rdigen Ortsbildes von kantonaler Bedeutung. GemÃ¤ss Ziff. 1.4.1.3 Anhang BauVV sei die Bau­­direktion zur PrÃ¼fung von diesbezÃ¼glichen Baugesuchen in gestalterischer Hinsicht zu­stÃ¤ndig. Bei der Beurteilung der Detailgestaltung habe die Baudirektion neben der kantonal­­rechtlichen Ãsthetik-Generalklausel auch die massgeblichen Kernzonen­vorschriften zu beachten (BEZ 2000 Nr. 30). Der Entscheid des Gemeinderates X vom 3. Oktober 2000 sei daher mangels ZustÃ¤ndigkeit des Gemeinderates aufzuheben. In den Rekursen gegen die Ver­fÃ¼gung der Baudirektion vom 10. Januar 2001 und den Beschluss des Gemeinderates X vom 6. Februar 2001 hingegen wende sich der Rekurrent nicht mehr gegen die Verweigerung des DachflÃ¤chenfensters, sondern nur noch gegen die Verweigerung des Erkers. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Diesen AusfÃ¼hrungen der Baurekurskommission hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer in seiner Beschwerde entgegen, der Entscheid der kantonalen Baudirektion sei ihm erst im Febru­ar 2001 zugestellt worden. Da dieser Entscheid hinsichtlich des Oberlichtes nicht von dem­jenigen des Gemeinderates abgewichen sei und da er bereits einen Rekurs deponiert habe, habe er keine besondere Veranlassung gesehen, einen weiteren Rekurs zu verfassen. Durch die fehlerhafte ErÃ¶ffnung der beiden Entscheide sei ihm materiell das Rekursrecht entzogen worden. Ein solches Vorgehen mÃ¼sse als Ã¼bertriebener Formalismus betrachtet werden. Vielmehr hÃ¤tte entweder eine neue umfassende ErÃ¶ffnung beider Entscheide erfolgen oder aber es hÃ¤tte sein Rekurs materiell auch gegen die deckungsgleiche Entscheidung der Baudirektion behandelt werden mÃ¼ssen. Die Bestimmungen Ã¼ber die Koordination der Verfahren sollten dazu fÃ¼hren, dass sich die Betroffenen im Dschungel der Vorschrif­ten leichter zurechtfÃ¤nden und Verfahren vereinfacht wÃ¼rden. Diese Regelung zum Anlass zu nehmen, um auf unfaire Weise den Rechtsschutz aufzuheben, sei unstatthaft. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Wie das Verwaltungsgericht mit Entscheid vom 9. November 2001 (RB 2001 Nr. 66 = BEZ 2001 Nr. 51) entschieden hat, ist die ZustÃ¤ndigkeit der Baudirektion gemÃ¤ss Ziff. 1.4.1 Anhang BauVV im Geltungsbereich einer Ã¼berkommunalen Schutzanordnung oder im Geltungsbereich eines Ã¼berkommunalen Inventars betreffend Ortsbildschutz nicht ausschliesslich und schliesst die ZustÃ¤ndigkeit der Ã¶rtlichen BaubewilligungsbehÃ¶rden zur Anwendung der kommunalen Kernzonenvorschriften nicht aus. Zu Unrecht hat daher die Vorinstanz die Bauverweigerung des Gemeinderates X vom 3. Oktober 2000 hinsichtlich des DachflÃ¤chenfensters infolge UnzustÃ¤ndigkeit des Gemeinderates aufgehoben. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Entsprechend § 12 Abs. 3 BauVV kann bei einer Bauverweigerung "einstweilen nur der ablehnende Einzelentscheid erÃ¶ffnet" werden; die weiteren Stellen sistieren das Verfahren, bis die Gesuchstellenden die Wiederaufnahme verlangen oder das Gesuch zurÃ¼ckziehen. Der Gemeinderat X ist entsprechend dieser Bestimmung vorgegangen. Da die Bau­di­rektion die Bauverweigerung allerdings ebenfalls mit VerfÃ¼gung vom 10. Januar 2001 aus­gesprochen hat, hÃ¤tte der Gemeinderatsbeschluss vom 3. Oktober 2000 indessen entspre­chend dem bundesrechtlichen Koordinationsgebot von Art. 25a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1997/6. Oktober 1995 (RPG) sowie laut § 12 BauVV mit der VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 10. Januar 2001, welche ebenfalls den Einbau des DachflÃ¤chenfensters zum Inhalt hatte, koordiniert, d.h. gemeinsam erÃ¶ffnet werden mÃ¼ssen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Zusammengefasst ergibt sich, dass die Baurekurskommission den Gemeinderatsbeschluss vom 3. Oktober 2000 zu Unrecht mangels ZustÃ¤ndigkeit aufgehoben hat. Auch wenn sie den Rekurs des BeschwerdefÃ¼hrers gegen diesen Gemeinderatsbeschluss formell guthiess, ist der BeschwerdefÃ¼hrer durch diesen Entscheid beschwert. Denn zusammen mit der Feststellung, dass gegen die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 10. Januar 2001 betreffend Oberlichter kein Rechtsmittel erhoben wurde, wurde ihm im Ergebnis eine materielle PrÃ¼fung seines Rekurses in diesem Punkt verweigert. Da die Sache spruchreif ist, erÃ¼brigt sich indessen eine RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz zur weiteren Behandlung und kann das Verwaltungsgericht direkt selber entscheiden (§ 64 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 14. Mai 1959/8. Juni 1997 [VRG]). <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. GemÃ¤ss Art. 8 Abs. 4 der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde X vom 14. MÃ¤rz 1994 (BZO) sind in der Kernzone einzelne in der DachflÃ¤che liegende Fenster von maximal 0,3 m<sup>2</sup> im Licht zulÃ¤ssig, sofern sie der Belichtung von NebenrÃ¤umen oder der zusÃ¤tzlichen Belichtung von HauptrÃ¤umen dienen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>a) Unbestrittenermassen weist das streitige Dachfenster ein Mass von 1,35 m<sup>2</sup> auf und Ã¼berschreitet daher in erheblichem Ausmass die gemÃ¤ss Art. 8 Abs. 4 BZO zulÃ¤ssige FensterflÃ¤che. Nach den AusfÃ¼hrungen des BeschwerdefÃ¼hrers in seinem Rekurs vom 31. Oktober 2000 ist das Oberlicht indessen "mangels geeigneter Vorschriften in der BZO gemÃ¤ss § 220 PBG" zu bewilligen. Zur BegrÃ¼ndung fÃ¼hrt er aus, die fragliche Liegenschaft Geren 6 weise ein flach geneigtes (15°) Walmdach auf mit weit auskragendem Vordach. Da­­durch sei optisch das Erscheinungsbild eines Flachdaches nachgeahmt worden. Das Ober­­licht sei von keinem Standpunkt aus, ausser aus der Vogelperspektive, als solches er­kennbar. In Art. 1 Abs. 2 BZO werde per Definition ein SchrÃ¤gdach ab 22,5° Neigung fest­gelegt. Somit kÃ¶nne Art. 8 Abs. 4 BZO nicht zur Beurteilung herangezogen werden. Das Oberlicht erhÃ¶he die WohnqualitÃ¤t der darunter liegenden Wohnung entscheidend. Durch die Anordnung in Ã¼ber 3 m HÃ¶he diene es hauptsÃ¤chlich der Belichtung der Wohnungs­trep­pe und des darunter liegenden fensterlosen Eingangsbereiches und somit auch in erheblichem Mass der Sicherheit. Ein kleines, 0,3 m<sup>2</sup> grosses Oberlicht kÃ¶nne diese Funktion nicht erfÃ¼llen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Der vom BeschwerdefÃ¼hrer zitierte Art. 1 Abs. 2 BZO legt fest, dass die â hÃ¶­he­re â Baumassenziffer fÃ¼r SchrÃ¤gdÃ¤cher BZ(S) nur fÃ¼r Bauten mit Dachneigungen von mindestens 22,5° angewendet wird. Diese Bestimmung beschrÃ¤nkt indessen in keiner Weise den Anwendungsbereich von Art. 8 Abs. 4 BZO, wonach einzelne DachflÃ¤chen­fenster ein Mass von max. 0,3 m2 aufweisen dÃ¼rfen. Wenn der Gemeinderat X das streitige Oberlicht als "in der DachflÃ¤che liegend" qualifizierte und damit die Anwendung von Art. 8 Abs. 4 BZO bejahte, so hat sie auf jeden Fall den ihr bei der Auslegung kommunalen Rech­tes zustehenden Beurteilungs- bzw. Ermessensspielraum nicht verletzt (RB 1982 Nr. 38, 1985 Nr. 114 lit. d Abs. 2). <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>GrÃ¼nde, welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von § 220 PBG rechtfertigen wÃ¼rden, sind keine zu erkennen. Es liegt kein HÃ¤rtefall vor, welcher ein Abweichen von der in der Kernzone vorgeschriebenen Regelbauweise rechtfertigen wÃ¼rde. Der in der Bau- und Zonenordnung festgehaltenen GrÃ¶ssenbeschrÃ¤nkung der DachflÃ¤chenfenster ist auch dann nachzukommen, wenn diese schlecht einsehbar sind. Die geltend gemachte Verbesserung der BelichtungsverhÃ¤ltnisse und der WohnqualitÃ¤t kÃ¶nnte generell bei jedem Oberlicht angefÃ¼hrt werden und wÃ¼rde letztlich zu einer â unzulÃ¤ssigen â generellen Nichtanwendung von Art. 8 Abs. 4 BZO fÃ¼hren. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass sowohl der Gemeinderat X mit seinem Beschluss vom 3. Oktober 2000 als auch die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich mit VerfÃ¼gung vom 10. Januar 2001 zu Recht die Bewilligung fÃ¼r das streitige DachflÃ¤chenfenster verweigert haben. </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. a) Mit VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 10. Januar 2001 und Beschluss des Gemeinderates X vom 6. Februar 2001 wurde B die nachtrÃ¤gliche baurechtliche Bewilligung des an der Westfassade erstellten Erkers mit der BegrÃ¼ndung verweigert, dieser trete als ortsfremdes Bauelement und aufgrund seiner auffÃ¤lligen gelben Farbe stark stÃ¶rend in Erscheinung. Aus Sicht des Ortsbildschutzes sei der Anbau des Erkers nicht bewilligungsfÃ¤hig. Er befinde sich gemÃ¤ss Kernzonenplan Y/Z ausserhalb des Baubereichs und widerspre­che Art. 3 Abs. 1 BZO, wonach bestehende GebÃ¤ude nur unter Beibehaltung des heutigen GebÃ¤udeprofils umgebaut und wieder aufgebaut werden dÃ¼rften. <br/> Die Baurekurskommission schÃ¼tzte in ihrem Entscheid vom 10. Juli 2001 diese Rechtsauffassung. Sie hielt in ihren ErwÃ¤gungen fest, der mit der Kernzonenvorschrift von § 50 Abs. 1 PBG angestrebte Schutz kulturhistorisch wertvoller Ãberbauungen kÃ¶nne sich oftmals nicht in der blossen Bewahrung der architektonischen Werte erschÃ¶pfen, sondern erfordere je nach den topografischen BezÃ¼gen und der bezweckten Wirkung auf weitere Dis­tanz einen mehr oder weniger ausgeprÃ¤gten Umgebungsschutz. § 50 Abs. 2 PBG gestat­te den Gemeinden, die Stellung der BaukÃ¶rper im Bedarfsfalle bis in alle Einzelheiten einschliesslich des Grund­risses vorzuschreiben. GemÃ¤ss Art. 3 Abs. 1 BZO dÃ¼rften bestehende GebÃ¤ude unter Beibehaltung des heutigen GebÃ¤udeprofils â mit Ausnahme von zulÃ¤ssigen Dachlukarnen â, des herkÃ¶mmlichen Erscheinungsbildes und unter dem Vorbehalt von Unterschutzstellungen ohne BerÃ¼cksichtigung von AusnÃ¼tzungsbeschrÃ¤nkungen gemÃ¤ss Art. 3 Abs. 3 BZO umgebaut oder wieder aufgebaut werden. Im Kernzonenplan vom 7. Ju­ni 1999 â wie auch bereits im frÃ¼heren Kernzonenplan â sei der Baubereich auf dem streitbetroffenen GrundstÃ¼ck ent­lang der Westfassade angesetzt. Der Baubereich definiere die FlÃ¤­che, in welcher ein GebÃ¤ude erstellt werden dÃ¼rfe. Die Grenze zwischen Baubereich und dem Ã¼brigen Bereich eines GrundstÃ¼ckes sei jedoch absolut. Der Baubereich unterschei­de sich damit von den Ã¤hnlichen Instituten, wie z.B. den Baulinien. Insbesondere kÃ¶nne die Ausnahmeregelung von § 100 PBG nicht auf Bauteile, die aus dem Baubereich ragen, angewandt werden. Dies folge schon allein aus den unterschiedlichen Zwecken, die durch die beiden Institute angestrebt wÃ¼rden. Ziel eines Baubereiches sei es, situationsgerecht die volumetrische Erhaltung des Ortsbildes festzulegen. Bezogen auf ein bestehendes GebÃ¤ude kÃ¶nnten dabei SpielrÃ¤ume geschaffen wer­den, indem der Bereich Ã¼ber das bestehende GebÃ¤ude hinaus ausgedehnt wÃ¼rde, oder aber der Baubereich fassadenbÃ¼ndig angesetzt werden, um die bestehende volumetrische Si­tuation zu erhalten. WÃ¤hrend das Bauver­bot im Baulinienbereich im Sinn von § 100 PBG gelockert werden kÃ¶nne, sei dies damit bei einer Baute, die Ã¼ber den Baubereich rage, schon allein durch den angestrebten Zweck des Baubereiches nicht mÃ¶glich. Darin unterscheide sich der Baubereich auch von den Abstandsbestimmungen. Die volumetrische Erhaltung des Ortsbildes werde durch die Definition des Baubereiches entlang der Westfassade erreicht. Dass dabei das Dach Ã¼ber die Fassade hinausrage, kÃ¶nne nicht dazu fÃ¼hren, dass deswegen auch andere GebÃ¤udeteile Ã¼ber den Baubereich hinausragen dÃ¼rften. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Diesen AusfÃ¼hrungen hÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer in seiner Eingabe vom 17. Sep­tember 2001 entgegen, die in der Bau- und Zonenordnung enthaltenen Baubereiche seien nicht derart eng zu verstehen, dass jegliche Ãberstellungen, wie sie etwa im Baulinienbereich hÃ¤ufig anzutreffen oder nach § 260 Abs. 3 PBG zulÃ¤ssig seien, von vornherein ausgeschlossen seien. Dass die Auffassung der Baurekurskommission nicht richtig sein kÃ¶nne, werde offensichtlich, wenn man sie mit der Argumentationsweise bezÃ¼glich der Vordachproblematik in Verbindung setze. Wenn eine "absolute" Geltung der fraglichen Bestimmung zu beachten wÃ¤re, mÃ¼sste dies ja auch fÃ¼r VordÃ¤cher gelten. Eine Rechtsgrundlage fÃ¼r die unterschiedliche Behandlung von VordÃ¤chern und anderen Bauteilen sei nicht ersichtlich. Gerade wenn man den vorliegenden Fall vor Augen habe, kÃ¶nne man nicht die Auffassung vertreten, VordÃ¤cher trÃ¤ten viel weniger in Erscheinung als andere Vorbauten. Das Dach des streitbetroffenen GebÃ¤udes Ã¼berrage die Fassaden auf allen Seiten markant; demgegenÃ¼ber trete der fragliche Erker nur in einem schmalen Bereich sichtbar unter dem Vordach in Erscheinung. Auch die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde selber sei offenbar bisher nicht der Meinung gewesen, die Grenze des Baubereiches sei absolut zu verstehen. Noch am 19. Juli 1999 habe sie auf der Nordseite des streitbetroffenen GebÃ¤udes einen zusÃ¤tzlichen Laubengang "jenseits" des Baubereiches bewilligt. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>aa) Allgemein dÃ¼rfen gemÃ¤ss Art. 3 Abs. 1 BZO in den Kernzonen bestehende GebÃ¤ude unter Beibehaltung des heutigen GebÃ¤udeprofils â mit Ausnahme von zulÃ¤ssigen Dach­lukarnen â, des herkÃ¶mmlichen Erscheinungsbildes und unter dem Vorbehalt von Un­terschutzstellungen umgebaut oder wieder aufgebaut werden. Die streitbezogene Liegenschaft des BeschwerdefÃ¼hrers liegt im Gebiet des Kernzonenplanes Y/Z. Die Westfassade dieses GebÃ¤udes deckt sich mit dem in diesem Plan ausgeschiedenen Bau­bereich, wÃ¤hrend der Erker die Baubereichslinie Ã¼berschreitet. Entsprechend Art. 4 Abs. 2 BZO sind innerhalb der Baubereiche Neu-, Um- und Ersatzbauten gestattet, wobei unter Abweichung von den kantonalrechtlichen Vorschriften Ã¼ber die Grenz- und GebÃ¤ude­abstÃ¤nde auf die Baubereichsgrenzen gebaut werden darf. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Streitig ist, ob und inwieweit die im Kernzonenplan eingetragenen Baubereiche Ã¼ber­­stellt werden dÃ¼rfen. Die Auslegung dieses in der kommunalen Bau- und Zonenordnung festgehaltenen kommunalen Begriffs durch die Ã¶rtliche BaubehÃ¶rde erlaubt eine gewisse ErmessensbetÃ¤tigung im Einzelfall, die nach § 50 Abs. 2 lit. c VRG der freien ÃberprÃ¼fung durch das Verwaltungsgericht entzogen ist (RB 1985 Nr. 114; Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Boss­hart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2.A., ZÃ¼rich 1999, § 50 N. 84 ff.). <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Der BeschwerdefÃ¼hrer hÃ¤lt dafÃ¼r, Baubereiche im Sinn von Art. 4 Abs. 2 BZO kÃ¶nnten mit VorsprÃ¼ngen, wie sie im Planungs- und Baugesetz zugelassen seien, Ã¼berstellt werden. VorsprÃ¼nge, welche Ã¼ber Begrenzungslinien hinaus ragen, lÃ¤sst dieses Gesetz in § 100 bei Baulinien, in § 260 Abs. 3 bei Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nden sowie in § 262 Abs. 2 beim Waldabstand zu. Wie die Vorinstanz aber zu Recht festgehalten hat, ist die Ziel­setzung dieser im Planungs- und Baugesetz geregelten Begrenzungslinien eine wesentlich andere als die Baubereichslinie im Sinn von Art. 4 BZO im Gebiet eines Kernzonenpla­nes. Die Baulinie beispielsweise dient der Sicherung bestehender und geplanter Anlagen und FlÃ¤chen (§ 96 Abs. 1 PBG); GebÃ¤udevorsprÃ¼nge, welche Ã¼ber die Baulinien hinausragen, mÃ¼ssen entschÃ¤digungslos beseitigt werden, sobald die AusfÃ¼hrung des Werkes oder der Anlage, wofÃ¼r die Baulinie festgesetzt worden ist, dies erfordert (§ 100 Abs. 1 PBG). Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nde dienen verschiedenen Ã¶ffentlichen und privaten Interessen und werden insbesondere aus feuer- und gesundheitspolizeilichen sowie stÃ¤dtebaulichen GrÃ¼nden festgelegt. Sie sind zudem unter gewissen Voraussetzungen einer nachbarlichen Vereinbarung zugÃ¤nglich (§ 270 Abs. 3 PBG). <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgegenÃ¼ber bezwecken Kernzonenbestimmungen die Erhaltung oder Erweiterung schutzwÃ¼rdiger Ortsbilder in ihrer Eigenart (§ 50 Abs. 1 PBG). Nach § 50 Abs. 2 PBG kann die Bau- und Zonenordnung in Kernzonen die Stellung der BaukÃ¶rper bis in alle Einzelheiten vorschreiben. Art. 3 und 4 der Kernzonenbestimmungen legen â jeweils situa­tionsgerecht â die volumetrische Erhaltung des Ortsbildes fest. Wie der Kernzonenplan Y/Z zeigt, werden die Baubereiche teilweise fassadenbÃ¼ndig festgesetzt, teilweise wird der Baubereich Ã¼ber das bestehende GebÃ¤ude hinaus ausgedehnt. Mit dieser Zielsetzung ist es offenkundig nicht vereinbar, wenn die Baubereichslinien generell mit ein­zelnen oberirdischen GebÃ¤udevorsprÃ¼ngen (vgl. § 100 Abs. 1 PBG) oder â analog der Regelung von § 260 Abs. 3 PBG bei Grenz- und GebÃ¤udeabstÃ¤nden â bis auf einen Drittel der FassadenlÃ¤nge mit 2 m in den Abstandsbereich hineinragenden Erkern und Balkonen Ã¼berstellt werden dÃ¼rften. Diese Rechtsauffassung wird auch durch die vorliegende konkre­te Situation erhÃ¤rtet, wo der Abstand zwischen Strassengrenze und westfassadenbÃ¼ndigem Baubereich teilweise lediglich 1,2 m betrÃ¤gt. Es ist offenkundig, dass ein so ausgestalteter Baubereich die BaukÃ¶rper absolut beschrÃ¤nkt und nicht noch mit VorsprÃ¼ngen Ã¼berragt werden darf. UnbegrÃ¼ndet ist auch der Hinweis des BeschwerdefÃ¼hrers auf die "Vordachprob­lematik". VordÃ¤cher sind konstruktionsbedingt und bei herkÃ¶mmlicher Ausgestaltung ortsbildmÃ¤ssig unproblematisch; sie kÃ¶nnen daher auf keinen Fall im vorliegend streitigen Zusammenhang GebÃ¤udevorsprÃ¼ngen wie Erkern gleichgesetzt werden. Schliesslich ist auch der im Rekurs vom 12. MÃ¤rz 2001 erwÃ¤hnte Hinweis auf die GebÃ¤ude L-strasse/M-weg, L-strasse und das Haus K-strasse unbe­helf­lich. Der BeschwerdefÃ¼hrer rÃ¼gt in seiner Beschwerde, dass sich die Vorinstanz nicht mit diesen "VergleichsfÃ¤llen" auseinandergesetzt habe. Wie die Baudirektion indessen in ihrer Vernehmlassung vom 17. April 2001 wie auch der Gemeinderat in seiner Stellungnahme vom 18. April 2001 an die Baurekurs­kommission unwidersprochen festgehalten haben, liegt die Liegenschaft K-strasse nicht in der Kernzone und ist schon aus diesem Grund mit dem zu beurteilenden Projekt nicht vergleichbar. Bei den VorsprÃ¼ngen an der L-strasse handelt es sich nach Auffassung der Baudirektion um Balkone und nicht um Erker, wÃ¤hrend der Gemeinderat beim GebÃ¤ude L-strasse darauf hinweist, dass der Erker im Obergeschoss der Liegenschaft L-strasse bei einem Umbauvorhaben als stÃ¶rend zu eliminieren wÃ¤re. Die angefÃ¼hrten Vergleichsobjekte sind somit von vornherein nicht geeignet, eine Abweichung von der rechtmÃ¤ssigen Auslegung von Art. 4 BZO zu be­grÃ¼nden oder zu rechtfertigen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Zusammengefasst ergibt sich, dass Gemeinderat und Baudirektion zu Recht die Baubewilligung fÃ¼r den eigenmÃ¤chtig erstellten Erker verweigert haben. Gegen die vom Gemeinderat X im Beschluss vom 6. Februar 2001 angeordnete Wiederherstellung des recht­mÃ¤ssigen Zustandes werden keine EinwÃ¤nde erhoben; diese ist denn auch offenkundig gesetzmÃ¤ssig (§ 341 PBG).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>5. Die Beschwerde erweist sich damit im Ergebnis als unbegrÃ¼ndet. Weil die Bauverweigerung bereits aufgrund des Entscheids der Baudirektion gerechtfertigt ist, braucht der zu Unrecht aufgehobene Entscheid der Gemeinde nicht wiederhergestellt und brauchen auch Dispositiv Ziffer II Abs. 1 und 2 des Rekursentscheids nicht korrigiert zu werden.<br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug1"><span>... </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="MsoHeader"><span> </span></p> <p class="MsoHeader"><span>DemgemÃ¤ss beschliesst die Kammer: </span></p> <p class="MsoHeader"><span> </span></p> <p class="MsoHeader"><span> </span></p> <p class="MsoHeader"><span>Die Beschwerdeverfahren VB.2001.00269 und VB.2001.00272 werden vereinigt; </span></p> <p class="MsoHeader"><span> </span></p> <p class="MsoHeader"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>und entscheidet:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>1.<span> </span></span><span>Die Beschwerden werden abgewiesen. <br/> <br/> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. ...</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>