VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 23 77 5. Kammer Vorsitz Zanolari Hasse RichterIn Brun und Audétat Aktuar ad hoc Erhard URTEIL vom 22. Oktober 2024 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ und A.B._____, B._____, alle vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Matthias Kuster, Beschwerdeführer gegen Gemeinde C._____, vertreten durch Rechtsanwältin MLaw Caterina Ventrici, Beschwerdegegnerin 1 und D._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Fritz Frey, - 2 - Beschwerdegegnerin 2 betreffend Baubewilligung / Baueinsprache- 3 - I. Sachverhalt: 1. Am 13. Juni 2022 reichte die D._____ AG, mit Sitz in E._____, als Eigentümerin der Parzelle 5121 in C._____ bei der Baubehörde der Gemeinde C._____ ein Baugesuch für den Umbau des auf dem Grundstück stehenden Einfamilienhauses ein. Das Grundstück mit einer Baulandfläche von 1'403 m2 liegt gemäss Zonenplan in der Wohnzone mit einer Ausnützungsziffer (AZ) von 0.2. Auf der Bauparzelle lastet ein im Grundbuch eingetragenes Wegrecht zugunsten der Parzelle 3483. Die bestehende Zufahrt zur Parzelle 3483 liegt im nordwestlichen Teil der Parzelle 5121. 2. Im Rahmen der im ordentlichen Verfahren (Baugesuch Nr. 2022-0094) erfolgten Publikation erhoben A._____ und A.B._____, Miteigentümer des an der Bauparzelle angrenzenden Grundstücks 3483 in C._____, sowie B._____, Alleineigentümer des ebenfalls an der Bauparzelle angrenzenden Grundstücks 5518 in C._____, jeweils am 18. Juni 2022 Einsprache und beantragten die Ablehnung des Baugesuchs. 3. Mit Einspracheentscheid des Gemeindevorstands vom 23. März 2023, mitgeteilt am 21. Juli 2023, wurden die Einsprachen abgewiesen und mit Baubewilligung vom 21. Juli 2023 erteilten der Gemeindevorstand und die Bauverwaltung dem Baugesuch die Bewilligung unter Auflagen. 4. Dagegen erhoben A._____, A.B._____ und B._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer 1, 2 und 3) am 4. September 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten die Aufhebung der Baubewilligung sowie des Einspracheentscheids und die Abweisung des Baugesuchs. Prozessualiter beantragten sie, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Nachdem sowohl die Gemeinde C._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 1) als auch - 4 - die D._____ AG (nachfolgend: Beschwerdegegnerin 2) mit ihren Eingaben vom 18. September 2023 dagegen keine Einwände erhoben hatten, erteilte die Instruktionsrichterin am 19. September 2023 der Beschwerde die aufschiebende Wirkung. 5. Die Beschwerdegegnerin 2 beantragte in ihrer Beschwerdeantwort vom 16. Oktober 2023 die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne, und es seien die angefochtene Baubewilligung und der ebenfalls angefochtene Einspracheentscheid der Vorinstanz zu bestätigen. 6. Die Beschwerdegegnerin 1 beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 17. Oktober 2023 die kosten- und entschädigungsfällige Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. 7. In einem zweiten Schriftenwechsel hielten die Parteien unverändert an ihren gestellten Anträgen fest und vertieften ihren Standpunkt. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften, den angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid sowie die weiteren Akten wird, sofern erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. II. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.1. Angefochten ist der Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 23. März 2023, mitgeteilt am 21. Juli 2023, sowie die Baubewilligung (Baugesuch Nr. 2022-0094) vom 21. Juli 2023. Der Einspracheentscheid bildet zusammen mit der Baubewilligung den Bauentscheid i.S.v. Art. 46 Abs. 1 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110). Bezüglich der Problematik der separat erlassenen Entscheide in der Gemeinde C._____ trotz klarer Regelung in Art. 4a Abs. - 5 - 1 des Baugesetzes der Gemeinde C._____ vom 15. Mai 2022 (BauG) wird auf das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden (VGU) R 23 83/86 vom 26. Juni 2024 E.1.4.1 f. verwiesen. Der Bauentscheid ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden ist gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) somit gegeben. 1.2. Zur Beschwerde ans Verwaltungsgericht ist legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat (Art. 50 VRG). Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung wird in Plangenehmigungs- und Bewilligungsverfahren zur Errichtung von Bauten und Anlagen die Legitimation von Nachbarn regelmässig ohne nähere Prüfung bejaht, wenn deren Liegenschaft an das Baugrundstück angrenzt oder sich in einem Umkreis von bis zu rund 100 m befindet. Die Beschwerdeführer als Eigentümer der unmittelbar angrenzenden Nachbarparzellen erfüllen diese Voraussetzung ohne Weiteres, weshalb sie zur Beschwerde legitimiert sind. Darüber hinaus gibt die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde zu keinen weiteren Bemerkungen Anlass, sodass darauf einzutreten ist. 1.3. In materieller Hinsicht streitig und nachfolgend zu prüfen ist die Erstellung der Baugespanne, die Vollständigkeit der Baugesuchsunterlagen, die Einhaltung der maximal zulässigen AZ, die Gebäudelänge und -höhe sowie die Beeinträchtigung des Wegrechts, welches zu Gunsten des Grundstücks 3483 auf der Bauparzelle lastet. Dem prozessualen Antrag der Beschwerdeführer, wonach der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen sei, ist die Instruktionsrichterin gestützt auf Art. 53 Abs. 2 VRG mit prozessleitender Verfügung vom 19. September 2023 nachgekommen, weshalb er nicht mehr Beschwerdethema ist.- 6 - 1.4. In ihrer Beschwerde vom 4. September 2023 haben die Beschwerdeführer einen Antrag auf Durchführung eines Augenscheins gestellt, um die Nachteile der heutigen Zufahrt über die Bauparzelle zur Parzelle 3483 zu erfassen. Der rechtserhebliche Sachverhalt ergibt sich aus den Akten, weshalb ein Augenschein zur Beantwortung der vorliegend zu entscheidenden Fragen als nicht notwendig erscheint. In antizipierter Beweiswürdigung lehnt das Verwaltungsgericht den Beweisantrag somit ab und verzichtet auf die Durchführung eines Augenscheins. 1.5. Weiter stellten die Beschwerdeführer in ihrer Beschwerde vom 4. September 2023 ein Editionsbegehren auf Berechnung der Hauptnutzfläche (HNF). Es fehle eine solche Berechnung sowohl für die Bestandesbaute als auch für das Neubauprojekt. Die massgebende HNF ist im Plan "Berechnungen" (Akten der Beschwerdegegnerin 1 [Bg1-act.] 2) ausgewiesen, weshalb das entsprechende Editionsbegehren sich als gegenstandslos erweist. 2.1. Bezüglich der Erstellung der Baugespanne erachtet die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Einspracheentscheid, dass die Voraussetzungen nach Massgabe von Art. 43 KRVO erfüllt seien. Die Einsprecher seien in der Lage gewesen, die Höhe und Gestalt der Baute zu erkennen. 2.2. Die Beschwerdeführer monieren in ihrer Beschwerde die Erhöhung der Umfassungsmauer der Garage der Beschwerdegegnerin 2 auf der Nordwestseite um einen Meter. Weiter bemängeln sie, dass die gemäss den Plänen vorgesehene Überdachung nicht mit Bauvisieren angezeigt worden sei. Zusätzlich sei ebenfalls nicht klar ersichtlich, ob und wie weit die Vordachkonstruktion in die von den Beschwerdeführern 1 und 2 genutzte Zufahrt zu ihrem Grundstück 3483 hineinrage. Wegen der fehlenden Profilierung seien die Nachbarn davon ausgegangen, dass die - 7 - Umfassungsmauer der Garage unangetastet bleibe. Die Beschwerdeführer hätten erst nach Sichtung sämtlicher Baugesuchsunterlagen in groben Zügen erkennen können, welche baulichen Änderungen von der Bauherrschaft geplant seien. 2.3. Die Beschwerdegegnerin 2 hält in ihrer Vernehmlassung fest, es treffe eben gerade nicht zu, dass die Umfassungsmauer der Garage erhöht werden soll. Vielmehr weise die Umfassungsmauer die gleiche Höhe wie die heutige Baute auf, was aus den Plänen ersichtlich sei. Erneuert werde einzig die erforderliche Absturzsicherung von 1 m Höhe, die teilweise aus Mauer und teilweise als Vordach ausgebildet werde und das heute bestehende Schutzgeländer aus Metall ersetzen soll. Die Dimensionen der neuen Absturzsicherung seien aber die Gleichen wie jene der bestehenden Absturzsicherung, weshalb eine Aussteckung derselben nicht erforderlich sei. Wie den Plänen entnommen werden könne, seien die Eckpunkte der geplanten Garage gleich gross oder sogar kleiner als die bestehende Mauer. Die bestehende Mauer hätte für die Profilierung dieser kleineren Punkte abgetragen werden müssen, was nicht verlangt werden könne. Duplicando haltet die Beschwerdegegnerin 2 fest, dass das nach Aussen in Erscheinung tretende Bauvolumen nur geringfügig verändert werden soll und eine Profilierung nur dort möglich sei, wo neues Gebäudevolumen entstehe, was vorliegend nicht der Fall sei. 2.4. Es ist nun zu prüfen, ob die Vorgaben zur Profilierung nach Art. 43 KRVO verletzt worden sind. Bei Bauvorhaben, die nach aussen in Erscheinung treten, ist gleichzeitig mit der Einreichung des Baugesuchs ein Baugespann aufzustellen. Dieses muss die Lage, Höhe und Gestalt der Baute klar erkennen lassen. Aufschüttungen und Böschungen von mehr als 0.8 m Höhe sind ebenfalls zu profilieren (Art. 43 Abs. 1 KRVO). Ebenfalls ist die Höhenlage des Erdgeschosses an den Profilen zu markieren und die Grenzsteine sind freizulegen (Art. 43 Abs. 2 KRVO). - 8 - Gleichzeitig mit der materiellen Vorprüfung prüft die kommunale Baubehörde, ob das Baugespann richtig gestellt ist, worauf sie unter Umständen eine angemessene Frist zur Verbesserung einräumt (Art. 44 Abs. 1 und 2 KRVO). Die Vorschrift von Art. 43 KRVO ist nicht Selbstzweck (VGU R 19 32 vom 16. Februar 2021 E.2.12.2). Der Sinn und Zweck von Baugespannen ist die Darstellung der Umrisse respektive Dimensionen einer geplanten Baute für interessierte Dritte. Ist die Baute bereits erstellt, sind deren Umrisse real ersichtlich und müssen somit nicht mehr durch Bauprofile erkenntlich gemacht werden. Bei bestehenden Umrissen der Baute entfällt nämlich die Notwendigkeit der Informations- und Profilierungspflicht (VGU R 22 100 vom 26. September 2023 E.3.2). 2.5. Die heutige Anlage präsentiert sich entlang des Zugangswegs zum Grundstück 3483 als hinterfüllte Mauer mit einer Brüstung/Absturzsicherung aus Metall (vgl. Fotodokumentation Bestand "Ansicht Westfassade" [Bg1-act. 2]). Nach den Plänen "Grundrisse UG & EG, Berechnungen, Massstab 1:100" (Bg1-act. 2) wird die heutige Mauer entlang des Zufahrtwegs kürzer ausfallen und das geplante Vordach wird den heutigen Grundriss nicht überragen. Auf dem Querschnitt B-B (Plan "Fassaden & Schnitte" [Bg1-act. 2]) ist ersichtlich, dass die Oberkante der neuen Garage etwas tiefer ausfallen wird und die Absturzsicherung, die wie eine Mauer mit dem Vordach ausgestaltet wird, die heute bestehende Absturzsicherung aus Metall nicht überragen wird. Aufgrund dieser Gegebenheiten sind die geplanten Änderungen nach Ansicht des Gerichts nicht durch Bauprofile erkenntlich zu machen, da sich die neuen innerhalb der bestehenden Umrisse befinden werden. 2.6. Selbst wenn im vorliegenden Verfahren die Profilierung als ungenügend zu qualifizieren gewesen wäre, wäre eine Heilung des rechtlichen Gehörs möglich, wenn Behörden und mögliche Anfechtungsberechtigte nach Einsicht in die Pläne über den ungenau profilierten Bauteil ein - 9 - hinreichendes Bild gewonnen hätten. Denn eine unrichtige und selbst eine fehlende Profilierung stellt keinen Nichtigkeitsgrund dar. Ebenso reicht eine Nichtprofilierung eines Gebäudeteils nicht für einen Widerruf der Baubewilligung aus (VGU R 18 93 vom 5. Juni 2019 E.4.2; VGU R 14 31 vom 9. September 2014 E.2c; vgl. zum Ganzen MÄDER, Das Baubewilligungsverfahren, Diss. Zürich 1991, Rz. 286 ff.; LEUTENEGGER, Das formelle Baurecht der Schweiz, 2. Aufl., Bern 1978, S. 155). Da das vorliegende Bauprojekt öffentlich aufgelegen hat, war es für die Beschwerdeführer denn auch möglich, in die Pläne Einsicht zu nehmen und ihre Interessen zu wahren. Ihre in der Replik vorgetragene Begründung, es sei mit der vorliegenden Art und Weise der Profilierung weder möglich eine Vorstellung vom Projekt und seiner Beziehung zur Umgebung zu erhalten noch sei es Nachbarn, die keine Einsicht in die Baugesuchsakten genommen hätten, möglich, den Umfang der geplanten Arbeiten auch nur im Ansatz zu erkennen, geht damit ins Leere. 2.7. Im Lichte des Gesagten kann den Beschwerdeführern nicht gefolgt werden, dass Art. 43 Abs. 1 KRVO verletzt worden wäre, weshalb sich ihre Rüge in diesem Punkt als unbegründet erweist. 3.1. Zur streitigen Ausnützung macht die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Einspracheentscheid Ausführungen zu den zum Zeitpunkt der Erstellung des Wohnhauses auf Parzelle 5121 im Jahr 2005 geltenden kommunalen Bestimmungen in Bezug auf die Nebenräume. Gemäss der Beschwerdegegnerin 1 seien Saunas, Fitnessräume und Wellnessanlagen gestützt auf Art. 53 BauG nicht als Bruttogeschossfläche (BGF) angerechnet worden. Seit der Baugesetzesrevision (beschlossen am 27. November 2011) und einer weiteren Teilrevision (beschlossen am 28. November 2021, genehmigt am 14. Februar 2022) habe die Gemeinde Saunas und Fitnessräume aus der Kategorie der Nebenräume nach Art. 53 BauG entfernt. Seitdem würden Saunas, Fitnessräume und - 10 - Wellnessanlagen zur BGF gerechnet. Zum Zeitpunkt der damaligen Baueingabe habe die Wohnbaute dem damals gültigen Baugesetz entsprochen. Durch die Änderungen des Baugesetzes erfülle das Wohnhaus die baugesetzlichen Bestimmungen nun nicht mehr. Die Parzelle gelte aufgrund der Anrechenbarkeit des Wellnessbereichs als übernutzt. In Bezug auf die durch die Baugesetzesrevisionen erfolgte Übernutzung des fraglichen Grundstücks sei Art. 81 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) anwendbar. Demnach sei es zulässig, das Wohnhaus umzubauen. Es seien keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen erkennbar, die dem geplanten Umbau entgegenstünden. Die Überschreitung der maximal zulässigen BGF werde mit dem Umbau sogar verkleinert. Ferner handle es sich bis zum 3. Mai 2025 um eine kommunale Erstwohnung nach Art. 32a Abs. 2 BauG, welche zwar heute leer stehe, was aber nicht dem Verbot, bis dahin die Wohnbaute zu anderen als Erstwohnungszwecken zu nutzen, zuwiderlaufe. 3.2.1. Die Beschwerdeführer rügen die unterbliebene Berechnung der korrekten BGF durch die Vorinstanz (Beschwerdegegnerin 1). Im Jahr 2005 hätte die Beschwerdegegnerin 2 den Pool/Spabereich als Nebenraum (NR) ausweisen können, was ihr ermöglicht habe, eine BGF von 331.876 m2 zu realisieren. Ausserdem habe sie sich damals auf den Ausnützungsbonus von 20 % berufen können, wonach unter der damaligen Rechtslage eine höhere Ausnützung zulässig gewesen sei, soweit die entsprechende Wohnbaute für die Dauer von 20 Jahren ausschliesslich als Erstwohnung genutzt werde. Die Beschwerdegegnerin 2 stelle sich nun auf den Standpunkt, es sei gar keine Erhöhung der Ausnützung vorgesehen, sondern ganz im Gegenteil führe das geplante Projekt sogar zu einer Reduktion derselben. Entgegen dieser Meinung habe sich die BGF nicht - 11 - vermindert, sondern vergrössert und es fehle gänzlich an einer Berechnung. 3.2.2. Gemäss Baugesuchsformular nehme die Beschwerdegegnerin 2 die Flächenberechnung gleich wie im Jahr 2005 vor, indem sie den Pool- und Spabereich nicht der BGF zurechne, sondern als NR betrachte. Entgegen dieser Darstellung rechnet sie dann allerdings den Pool- und Spabereich nicht als NR, sondern qualifiziert diesen als BGF und weise dann eine Reduktion der BGF von 8.10 m 2 aus, obschon die BGF gemäss eigenen Berechnungen von 331.876 m2 auf 415.60 m2 steige. Es sei unzutreffend, dass die vergrösserte BGF allein den Änderungen in der Baugesetzgebung zuzuschreiben sei, wonach die strittige Fläche zuvor als NR, heute aber als BGF zu zählen sei. Ausschlaggebend sei primär, dass der Pool- und Spabereich bereits im Jahr 2005 fälschlicherweise den NR zugewiesen worden sei, was damals nicht der geltenden Rechtslage entsprochen habe. Insofern sei die Parzelle bereits nach dem Bauprojekt im Jahr 2005 übernutzt gewesen. Im Jahr 2005 sei gemäss dem damaligen Baugesuch eine NR-Fläche von 138.157 m2 und eine BGF von 331.876 m2 ausgewiesen worden. Heute werde eine BGF von 415.60 m2 und eine NR-Fläche von 65.30 m2 ausgewiesen. Dies entspreche einer faktischen Vergrösserung der BGF. Gemäss einer korrekten Berechnung sei, ausgehend von einer BGF ohne Pool/Spa von 280.30 m2 sowie einer Zurechnung des Pools/Spa zur NR-Fläche, entsprechend 200.60 m 2, die zulässige NR-Fläche von 117.60 m2 um 83 m2 überschritten. Letzteres sei der BGF zuzurechnen und es resultiere eine BGF von 363.30 m 2. Dies zeige, dass, wenn man Gleiches mit Gleichem vergleiche, die BGF mit dem geplanten Projekt vergrössert werde. Eine Berechnungsweise, wonach die im Jahr 2005 als NR deklarierte Flächen heute einfach der BGF zugeschlagen würden, sodass zusätzliche NR-Fläche geschaffen werden könne, greife zu kurz. - 12 - 3.2.3. Eine Gesamtbetrachtung der Totalflächen im Jahr 2005, entsprechend 449.48 m2, sowie jener des neuen Baugesuchs, entsprechend 480.90 m2, ergäbe, dass die Beschwerdegegnerin 2 die Liegenschaft um rund 30 m 2 erweitern möchte. Sollte Art. 81 KRG überhaupt zur Anwendung gelangen, so sei zu prüfen, ob ein Umbau basierend auf der vormals - nach altem Recht - erteilten Baubewilligung zu einer weiteren Übernutzung führe. Das öffentliche Interesse an der Einhaltung der Zonenordnung und an der rechtsgleichen Behandlung würde dafür sprechen, dass ein Umbau im vorliegenden Ausmass, der faktisch zu einer Überbauung weit über das zulässige Mass hinaus führt, gegen die Erteilung der Baubewilligung spräche. Zudem entstehe bei einer Bausumme von CHF 1.2 Mio. sowie aufgrund der baulichen Massnahmen ein unzulässiger Neubau. 3.2.4. In diesem Zusammenhang rügen die Beschwerdeführer, die Gemeinde habe zwar im Rahmen der bestehenden kommunalen Erstwohnungsverpflichtung festgestellt, dass diese am 3. Mai 2025 auslaufe. Die Gemeinde habe überprüft und festgestellt, dass die Wohnung gegenwärtig nicht genutzt werde. Weitere Ausführungen zum Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG; SR 702) seien jedoch unterblieben. Sinngemäss wäre der erhöhte 30 % Bonus für die Berechnung der AZ bei Erstwohnungen nicht zu berücksichtigen. Bei der gegebenen Parzellengrösse von 1'400 m2 und der maximal zulässigen AZ von 0.2 wäre eine BGF von 280 m 2 zulässig. Bereits im Jahr 2005 wurde aber - unter Inanspruchnahme des Bonus - eine solche von 331.876 m2 realisiert und heute werde um eine Baubewilligung mit einer BGF von 415.60 m2 ersucht. Da faktisch eine Zweitwohnung vorliege, könne die Bauherrschaft grundsätzlich keinen Ausnützungsbonus mehr in Anspruch nehmen. Auch dadurch werde der bestehende, rechtswidrige Zustand in Bezug auf die Übernutzung noch verstärkt.- 13 - 3.3.1. Die Beschwerdegegnerin 2 stellt sich in ihrer Beschwerdeantwort auf den Standpunkt, dass es sich vorliegend um einen Umbau eines bestehenden Gebäudes handle. Die Schwelle zu einer neubauähnlichen Umgestaltung werde bei diesem Projekt bei weitem nicht erreicht. Die geplanten Umbauten würden den Schutz der bestehenden Investitionen bezwecken. Sowohl die Grundkonstruktion des Gebäudes wie auch dessen Erscheinungsbild blieben im Wesentlichen erhalten. Öffentliche und nachbarliche Interessen würden durch die Umbauten nicht beeinträchtigt. Da beim Umbau von der bewilligten Ausnützung der Bestandsbaute auszugehen sei, ändere die Gesetzesrevision bezüglich der im Jahr 2005 als NR deklarierten Räume (wie Sauna, Pool und Fitness) nichts daran, dass das bestehende Wohnhaus mit der vorhandenen Ausnützung materiell rechtmässig erstellt worden sei und damit Besitzstandsgarantie geniesse, obwohl das Grundstück aufgrund der Gesetzesänderung heute als übernutzt zu betrachten sei. Die heute bestehende Ausnützung werde durch das Bauprojekt nicht erhöht, sondern im Gegenteil mit dem Teilabbruch des Wohnzimmers im Obergeschoss (OG) um 10.50 m 2 reduziert. Es sei zu beachten, dass im Jahr 2005 die BGF noch ohne Umfassungswände gerechnet worden sei, wogegen heute das Aussenmass bis 30 cm Wandstärke massgebend sei. Daraus folge, dass die BGF des Bestandes nach der heute gültigen Grundlage zu errechnen sei, und erst anschliessend die BGF des Umbauprojekts ermittelt werden könne. Nur so könne Gleiches mit Gleichem verglichen werden. 3.3.2. Bezüglich der damit einhergehenden ZWG-Implikation führt die Beschwerdegegnerin 2 aus, es handle sich um eine altrechtliche Wohnung nach Art. 10 ZWG. Solange die bis 3. Mai 2025 bestehende Erstwohnungsverpflichtung Geltung habe, handle es sich um eine kommunale Erstwohnung. Dadurch, dass die Wohnbaute leer stehe, liege keine Verletzung der Nutzungsbeschränkung vor. Nachdem die - 14 - Hauptnutzfläche (HNF) des Wohnhauses keine Erweiterung erfahre, könne ein Konflikt mit dem ZWG von vornherein nicht vorliegen. 3.4.1. Die Beschwerdegegnerin 1 vertritt in ihrer Vernehmlassung die Meinung, es seien nur die Umbauarbeiten zu beurteilen. Im Vergleich zum Bestand sehe das vorliegende Bauprojekt nebst der Garagenerweiterung hauptsächlich innere Umbauten vor, welche keinen Einfluss auf die BGF- Berechnung hätten. Lediglich im Erdgeschoss (EG) werde ein Teil des heute bestehenden Kellerraums in eine Sauna mit einer Grösse von 3.70 m2 umgebaut. Ebenfalls im EG werde mit der Garage der Skiraum erweitert. Die dafür neu einzuziehenden Wände hätten keinen Einfluss auf die BGF-Berechnung. Ebenfalls keinen Einfluss hat die Umnutzung des Büros als Fitnessraum. Das Wohnzimmer im OG werde in seiner Grösse reduziert. Die BGF im OG werde dadurch verringert. Die Umbauarbeiten im Dachgeschoss (DG) hätten keinen Einfluss auf die BGF-Berechnung. Die beschriebenen Umbauten stünden im Einklang mit Art. 81 KRG und es seien keine entgegenstehenden Interessen ersichtlich. 3.4.2. Ob die Liegenschaft ab dem Jahr 2025 als Zweitwohnung genutzt werden könne, sei nicht im Rahmen dieses Verfahrens zu beurteilen, weshalb Ausführungen bezüglich der Ausnützung im Zusammenhang mit dem ZWG nicht Teil des Streitgegenstandes seien. 3.5. Replicando führen die Beschwerdeführer aus, es entbehre jeglicher Grundlage, dass die Beschwerdegegnerin 1 heute den als NR deklarierten Skiraum, Keller und Technikraum, als nicht relevant für die Flächenberechnung betrachten wolle. Entgegen den Ausführungen der Beschwerdegegnerin 1 seien nicht nur die neu geplante Sauna und die Verkleinerung des bestehenden Wohnzimmers für die Flächenberechnung relevant, sondern auch die restlichen Erweiterungen und Umbauten, so wie sie die Beschwerdegegnerin 2 selbst im - 15 - Baugesuch darstelle. Es sei willkürlich, diese als NR qualifizierten Räume, umzuqualifizieren. Vielmehr weise das vorliegende Baugesuch eine nicht bewilligbare BGF aus. 3.6.1. Es ist nun zu prüfen, ob die Vorinstanz (Beschwerdegegnerin 1) die kommunalen Bestimmungen hinsichtlich der Bemessung der BGF sowie der NR-Fläche bei der Beurteilung des geplanten Umbaus korrekt angewendet hat. 3.6.2. Im Jahr 2005 galt folgende Regelung in Art. 53 BauG: "Nebenräume wie Saunas, Fitnessräume, Bastelräume, Ventilationsanlagen, Klimaanlagen, Waschküchen, Keller, Heiz-, Tank- und Maschinenräume sowie Korridore, Treppen, inkl. Aussentreppenanlagen, welche anrechenbare Räume erschliessen, Windfänge und Lifte gelten grundsätzlich als anrechenbare Flächen. Nicht angerechnet werden jedoch Nebenraumflächen in Zonen mit einer Nutzung bis 0.2, soweit sie nicht mehr als 35 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche messen, ...". Nach der Revision im Jahr 2011 hatte Art. 53 BauG den folgenden Wortlaut: "Nebenräume werden nur angerechnet, wenn sie mehr als 35 % der maximal zulässigen Bruttogeschossfläche betragen. Als Nebenräume gelten Bastelräume, Technikräume, Waschküchen, Keller, Heizräume, Lifte und ausserhalb der Wohnung liegende Korridore und Treppenanlagen (inkl. Aussentreppen)". Nach einer weiteren Teilrevision (beschlossen am 28. November 2021, genehmigt am 14. Februar 2022) wurde Art. 53 BauG nochmals angepasst und es gilt nun der folgende Wortlaut: "Nebenräume werden nur angerechnet, wenn sie mehr als 35 % der maximal zulässigen Bruttogeschossfläche betragen. Als Nebenräume gelten Bastelräume, Waschküchen und dergleichen". 3.6.3. Gemäss der Beschwerdegegnerin 1 hat sie mit der letzten Teilrevision eine Praxisänderung vollzogen, wonach Sauna und Fitnessräume nicht - 16 - mehr unter die NR-Fläche fallen, sondern unter der BGF zu berücksichtigen sind. In dieses Ermessen bezüglich der Praxisänderung einzugreifen, besteht nach Ansicht des Gerichts kein Anlass. 3.6.4. Es ist unbestritten, dass die AZ in der Wohnzone mit einer AZ von 0.2 gemäss Zonenschema (Art. 61 BauG) mit dem Faktor 0.2 zu berechnen ist, und zwar sowohl nach neuem als auch nach altem Recht. Mit dem im Jahr 2005 geltenden Bonus von 20 % für Erstwohnungen für die Dauer von 20 Jahren ergab sich für die Parzelle 5121 mit einer Fläche von 1'403 m2 zuzüglich 280.60 m 2, mithin gesamthaft 1'683.60 m 2, eine BGF von 336.72 m 2. Ausgehend davon konnten 35 %, entsprechend 117.852 m2, als NR deklariert werden. Die diese Zahl übersteigende Fläche musste der BGF hinzugerechnet werden. Mithin war im Jahr 2005 eine Gesamtfläche von 454.572 m 2 zonenkonform. Die im Jahr 2005 bewilligte Gesamtfläche betrug 449.48 m 2 (gemäss unbestritten gebliebener Berechnung der Beschwerdeführer), bestehend aus einer BGF von 331.876 m 2 und einer NR-Fläche von 117.60 m 2. Da aufgrund des damaligen Rechts Sauna und Fitnessräume als NR galten, konnte der Pool-/Spabereich mit einer Fläche von 71 m2 ohne Weiteres zur NR- Fläche gezählt werden, weshalb die Baubewilligung zu Recht erteilt worden ist. Die Beschwerdeführer können denn auch nicht begründet darlegen, weshalb es sich um eine faktische Zweitwohnung handelt. Der Umstand, dass die damals als Erstwohnung eingetragene Wohnung nunmehr leer steht, ist jedenfalls ohne in der Vergangenheit liegende Kriterien ungenügend für die Annahme eines Regelverstosses, weshalb sich die Rüge der Beschwerdeführer in diesem Punkt als unbegründet erweist. 3.6.5. Nach den seit den Jahren 2012/2022 massgebenden Bestimmungen der kommunalen Bauordnung gilt als anrechenbare BGF die Summe aller Geschossflächen im Aussenmass bis 30 cm Wandstärke und für Wohn- - 17 - und Arbeitszwecke ausgebaute Dachgeschosse mit einer lichten Höhe von mindestens 1.60 m (Art. 53 Abs. 2 BauG). Entgegen der irrigen Auffassung der Beschwerdegegnerin 2, die Wandstärke bis zu 30 cm werde erst heutzutage angerechnet, gilt dieser Grundsatz in der hier interessierenden Gemeinde bereits vor Erlass der im Jahr 2005 geltenden Bauordnung (vgl. VGU R 1998 789 vom 26. Januar 1999 E.3a; VGU R 1999 40 vom 17. März 2000 E.5). NR werden zur BGF nur angerechnet, wenn sie mehr als 35 % der maximal zulässigen Bruttogeschossfläche betragen; als solche gelten Bastelräume, Waschküchen und dergleichen (Art. 53 Abs. 3 BauG). Nicht angerechnet werden nach Art. 53 Abs. 4 lit. a BauG unter anderem Einstellräume für Motorfahrzeuge, Technikräume, Keller, Abstellräume für Geräte wie Ski- und Veloräume und dergleichen, Heizräume, Lifte und ausserhalb der Wohnung liegende Korridore und Treppenanlagen (inkl. Aussentreppen). Aufgrund der unglücklichen Formulierung im Ingress von Abs. 4 ist nicht klar, ob die aufgeführten Räume überhaupt als NR-Fläche zu qualifizieren sind oder ob sie bloss nicht als NR-Fläche an die BGF anzurechnen sind. Letztere Schlussfolgerung ergibt sich aus der Kombination des Wortlauts von Abs. 3 und 4 und der Systematik. Dass aber im Umkehrschluss ein Einstellraum für Motorfahrzeuge als NR-Fläche in der Baueingabe zu bezeichnen wäre, kann nicht vom Gesetzgeber gewollt sein, ebenso wenig überdimensionierte Kellerbereiche, die nicht mehr als NR-Flächen auszuweisen wären. Historisch betrachtet waren in der Gemeinde C._____ Bastelräume und Waschküchen stets als NR zu betrachten. Vor der letzten Teilrevision waren auch die Keller und Technikräume als NR klassifiziert. In seiner Botschaft zur Teilrevision der Ortsplanung "Vorgezogene Teilrevision Baugesetz" hielt der Gemeindevorstand zu Art. 53 BauG fest, die Lockerung bei der Beschränkung von Nebenräumen sei sinnvoll und erwünscht, berge aber die Gefahr von übermässig grossen Bauten (Botschaft zur Teilrevision der Ortsplanung "Vorgezogene - 18 - Teilrevision Baugesetz" vom 14. Oktober 2021, S. 9 [zit. Botschaft BauG]). Es solle konsequent alles zur NR-Fläche gerechnet werden, was nicht Bruttogeschossfläche sei und die Nebenflächen gleichzeitig mit einem höheren Prozentsatz beschränkt werden. Im Rahmen der anstehenden Totalrevision sei eine Harmonisierung der Baubegriffe nach IVHB anzustreben. Im Lichte der Auslegung des Sinn und Zwecks der massgebenden kommunalen Bestimmung sind aufgrund der durch die Beschwerdegegnerin 2 gestützt auf Art. 32b Abs. 1 BauG ausgewiesenen NR der Skiraum mit 11.90 m 2, der Keller mit 21.60 m 2 sowie der Technikraum mit 17.60 m 2 mit insgesamt 51.10 m 2 nicht der BGF anzurechnen. Die massgebende NR-Fläche der Waschküche von 11.20 m2 und 3 m 2 für den Lift im EG gemäss Art. 15 Abs. 1 der Ausführungsbestimmungen beträgt 14.20 m2 und liegt unter der Schwelle von 35 %, sodass diese Räume nicht der BGF anzurechnen sind. Die massgebende BGF für den geplanten Umbau beträgt demnach 415.60 m2 (inkl. Pool/Spabereich von 71 m 2) und die ausgewiesene NR-Fläche beträgt 65.30 m2, was gesamthaft eine Fläche von 480.90 m2 ergibt. 3.6.6. An dieser Stelle sei auch erwähnt, dass die kommunale Bauordnung bezüglich der Ausnützung von der kantonalen Definition abweicht. Das kantonale Recht schreibt den Gemeinden vor, dass die im Baugesetz enthaltenen Zonenvorschriften den Zonenzweck, die zulässige Art der Nutzung und für die Bauzonen die zusätzliche Regelbauweise zu enthalten haben (Art. 24 Abs. 3 KRG). Das Mass der Nutzung wird durch Gebäudeabmessungen und Nutzungsziffern bestimmt (Art. 25 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 KRG), wobei auf Letztere verzichtet werden kann, wenn das Mass der Nutzung durch Gebäudeabmessungen oder andere planerische Massnahmen hinreichend bestimmt ist (vgl. Art. 25 Abs. 3 KRG). Da die - 19 - Gemeinde C._____ Ausnützungsziffern erlassen hat, richtet sich deren Definition nicht nach Art. 37a KRVO (Art. 37 Abs. 2 Satz 1 KRVO). 3.6.7. Gemäss Art. 61 Abs. 4 BauG kann der Ausnützungsbonus von 30 % gewährt werden, wenn die Wohnbaute für die Dauer von 20 Jahren Erstwohnungen enthält. Ohne entsprechende Auflage in der Baubewilligung darf nach Massgabe von Art. 61 Abs. 5 BauG der Ausnützungsbonus nicht gewährt werden. Vorliegend enthält die Baubewilligung vom 21. Juli 2023 keine derartige Auflage, weshalb die BGF ohne AZ-Bonus zu berechnen ist. Ausgehend von einer Grundstücksfläche von 1'403 m 2 resultiert mit dem Faktor 0.2 eine zulässige BGF von 280.60 m 2, weshalb die bestehende Wohnbaute sowohl mit einer BGF von 311.319 m2 (ohne Pool/Spa) als auch mit einer solchen von 415.60 m2 (inkl. Pool/Spabereich) nicht mehr den geltenden Vorschriften entspricht. 3.6.8. Selbst wenn der AZ-Bonus für Erstwohnungen gewährt werden würde, wäre die geplante Baute selbst dann nicht zonenkonform. Ausgehend von einem Bonus von 30 % ergibt sich bei einer Fläche von 1'403 m 2 eine privilegierte Zusatzfläche von 420.90 m 2 und es resultiert eine rechnerische Fläche von 1'823.90 m 2. In Anwendung der AZ 0.2 ergibt dies eine zulässige BGF von 364.78 m 2 und eine maximal zulässige NR- Fläche von 127.673 m 2, gesamthaft 492.453 m 2. Das neue Baugesuch weist eine BGF von 415.60 m 2 (inkl. Pool/Spa) und NR-Fläche von 65.30 m2 aus, was gesamthaft eine Totalfläche von 480.90 m 2 ergibt. Durch die eigene Praxisänderung der Gemeinde C._____, wonach Pools und Spabereiche zur BGF zu zählen sind, übersteigt die geplante Baute somit auch die privilegierte BGF von 364.78 m2 ohne Weiteres. 3.7.1. Es ist deshalb zu Recht zu prüfen, ob der geplante Umbau den Schutz der Besitzstandsgarantie nach Art. 81 KRG geniesst. - 20 - 3.7.2. Die von den Beschwerdeführern zitierte Zürcher Praxis zur Bestandswahrung hat das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden in VGU R 23 83/86 vom 26. Juni 2024 geprüft und für den Kanton Graubünden anwendbare Grundsätze zu Art. 81 KRG herausgeschält. Gemäss Zürcher Praxis ist die Feststellung von neubauähnlichen Umgestaltungen nur mit grosser Zurückhaltung auszuüben und als solche nur dann anzunehmen, wenn sie den Tatbestand einer Gesetzesumgehung erfüllten (Urteile des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich VB.2017.00057 vom 31. August 2017 und VB.019.00660 vom 19. März 2020). 3.7.3. Gemäss der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden zu Art. 81 KRG ist die Erhaltung und die Erneuerung einer bestehenden Baute ohne Weiteres bereits gestützt auf die Eigentumsgarantie gestattet. Darüber hinaus gehende Eingriffe (Umbau, angemessene Erweiterung, teilweise Nutzungsänderung) sind unter anderem nur dann zulässig, wenn die bestehende Rechtswidrigkeit (wozu auch die Zonenwidrigkeit gehört) nicht verschärft wird (vgl. statt vieler VGU R 23 83/86 vom 26. Juni 2024 E.4.5). 3.7.4. Es ist unbestritten oder zumindest nicht ausdrücklich bestritten, dass das vorliegende Projekt im Lichte der Rechtsprechung durch die Eingriffe in die Substanz und die punktuellen Änderungen in der Raumaufteilung einen Umbau darstellt, und es sich nicht um eine blosse Erneuerung der bestehenden Baute handelt. Als unbegründet erweist sich vorab das Argument der Beschwerdeführer mit Verweis auf das Urteil des Bundesgerichts 1C_478/2019 vom 8. Mai 2020, wonach beim geplanten Bau gar ein Wiederaufbau vorliege. Es ist weder vorgesehen, dass die heute stehende Wohnbaute abgebrochen wird noch, dass neue Wohnbauten auf der Parzelle entstehen sollen, weshalb sich die Sachlage im Vergleich zum zitierten Bundesgerichtsurteil hier anders präsentiert. Im - 21 - vorliegenden Projekt erfährt einzig die bestehende Anlage einen umfassenden Abbruch und Neuaufbau der Garage. 3.7.5. Es stellt sich vordergründig die Frage, welche Vergleichsgrössen überhaupt als tauglich für die Feststellung der Verschärfung und insbesondere bezüglich der Berechnung der heute bestehenden BGF und der geplanten BGF heranzuziehen sind. 3.7.6. Nach dem allgemeinen Gleichheitssatz ist Gleiches nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich zu behandeln (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 8. A., Zürich/St. Gallen 2020, Rz. 572). Ein Verstoss gegen das Gleichheitsgebot liegt dann vor, wenn rechtliche Unterscheidungen getroffen werden, für die kein vernünftiger Grund ersichtlich ist, oder wenn Unterscheidungen unterlassen werden, die sich aufgrund der Verhältnisse geradezu aufdrängen würden, d.h., wenn Gleiches nicht nach Massgabe seiner Gleichheit gleich und Ungleiches nicht nach Massgabe seiner Ungleichheit ungleich behandelt wird. Vorausgesetzt wird, dass sich die ungerechtfertigte Gleich- bzw. Ungleichbehandlung auf eine wesentliche Tatsache bezieht (vgl. BGE 131 I 1 E.4.2). 3.7.7. Das Gericht erachtet es im Lichte des Gleichheitssatzes nach Art. 8 Abs. 1 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) als korrekt, die bestehende BGF anhand der heute geltenden kommunalen Vorgaben bezüglich NR-Fläche, wonach der Pool- und Spabereich der BGF zuzurechnen ist, mit 423.70 m2 zu errechnen und die geplanten BGF mit 415.60 m2 auszuweisen. Da eine BGF von 415.60 m 2 aber selbst nach altem Recht zonenwidrig gewesen wäre, kann dieser Vergleich nicht zur Prüfung der Verschärfung des rechtswidrigen Zustandes herangezogen werden. Ein Blick in den Plan "Baueingabe - 22 - Berechnungen" (Bg1-act. 2) zeigt, dass die schraffierten Geschossflächen "Bestand" und "Bauprojekt", mit Ausnahme des Wohnzimmers im Obergeschoss, kongruent sind. Ein Vergleich mit der alten BGF über 331.876 m2 würde dem Gleichheitssatz zuwiderlaufen, da sich die Rechtswidrigkeit im vorliegenden Fall nicht aus dem Umbau der bestehenden Baute an sich ergibt, sondern vielmehr aus der Praxisänderung der Gemeinde, dass der Pool- und Spabereich nunmehr der BGF zuzurechnen ist. Bei der – seitens der Beschwerdeführer zu Recht aufgeworfenen – Gesamtbetrachtung der Totalflächen, bestehend aus BGF und NR-Fläche, im Jahr 2005, entsprechend 449.48 m 2, sowie jener des neuen Baugesuchs, entsprechend 480.90 m2, ergibt sich indes, dass sich die Gesamtfläche aufgrund des geplanten Ausbaus der NR- Flächen hingegen vergrössert, womit der baurechtswidrige Zustand nach Ansicht des Gerichts verschärft und in unzulässiger Weise perpetuiert wird. Eine Erweiterung zur Vergleichsfläche um rund 30 m 2 kann nicht mehr als massvoll im Sinne der Besitzstandsgarantie eingestuft werden, weshalb die Gemeinde hier das ihr zustehende Ermessen über Gebühr strapaziert hat. Dieser Schluss ist insbesondere im Hinblick auf die anstehende Totalrevision der Grundordnung vertretbar, wonach die Gemeinde C._____ gemäss Botschaft die Definition der Nutzungsziffern nach IVHB in die kommunale Grundordnung überführen möchte (Botschaft BauG, S. 9). Die IVHB definiert die Geschossflächenziffer (GFZ) als das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen (GF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche (IVHB vom 22. September 2005, Anhang 1: Begriffe und Messweisen, Ziff. 8.2). Die Summe aller Geschossflächen besteht aus den folgenden Komponenten: Hauptnutzflächen (HNF), Nebennutzflächen (NNF), Verkehrsflächen (VF), Konstruktionsflächen (KF), Funktionsflächen (FF). Nicht angerechnet werden Flächen, deren lichte Höhe unter einem vom Gesetzgeber vorgegebenen Mindestmass liegt. Eine Gesamtbetrachtung der BGF und - 23 - der NR-Fläche nach heutigem kommunalen Recht drängt sich demnach bei der Prüfung der Besitzstandsgarantie auf. 3.7.8. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt somit als begründet, weshalb der angefochtene Bauentscheid schon aus diesem Grund aufzuheben ist. Aufgrund dieses Ergebnisses erübrigt sich die Prüfung der ZWG-Implikation bezüglich der Nutzungsbeschränkung nach Art. 11 Abs. 2 und 4 ZWG. 3.7.9. Im Lichte der Beschwerdegutheissung wären die übrigen Rügen der Beschwerdeführer nicht weiter zu prüfen. Da es sich jedoch vorliegend nicht um ein reformatorisches Urteil handelt, sondern mit der Kassierung des fehlerhaften Entscheids um ein kassatorisches, ist der Entscheid an die Vorinstanz zur erneuten Beurteilung zurückzuweisen. Da sich das Verwaltungsgericht aber nur einmal mit einer Sache materiell zu befassen hat, sind die übrigen Rügen ebenfalls zu prüfen. 4.1. Zur gerügten Gebäudelänge hält die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Einspracheentscheid fest, dass der in den Baugesuchsunterlagen befindliche Längsschnitt C-C und der Schemaschnitt D-D belegen würden, dass der Zwischenbau (Garagenteil) bei der Berechnung der Gebäudelänge nicht zu mitberücksichtigen sei, da er die beiden sichtbaren Baukörper nicht verbinde. Selbst wenn der überschüttete Garagenzwischenteil teilweise über dem gewachsenen Terrain liegen würde, wäre die Mitberücksichtigung in Bezug auf die Gebäudelänge fraglich. 4.2. Die Beschwerdeführer machen in ihrer Beschwerde geltend, es ergebe sich aus dem Baugesuchsplan betreffend Fassaden und Schnitte (insbesondere aus der Süd-West-Ansicht), dass die komplette strassenseitige Gebäudefront hin wuchtig in Erscheinung trete und das - 24 - gewachsene Terrain über die komplette Länge überrage. Der Schnitt C-C sei sehr weit hangseitig gewählt worden, so dass daraus keineswegs ableitbar sei, dass die strassenseitige Fassade unter Terrain erbaut werde. Auch der Schemaschnitt D-D zeige entgegen den Ausführungen der Gemeinde nicht, dass der Verbindungsteil komplett unterirdisch zu liegen komme. Dieser Schnitt zeige klar, dass die geplante Mauer beim Verbindungsteil zusammen mit den einzelnen Gebäudeteilen als zusammengebaute Einheit, die über dem gewachsenen Terrain liegt, wahrgenommen wird. Damit werde die maximal zulässige Gebäudelänge überschritten. 4.3. Die Beschwerdegegnerin 1 stellt sich in ihrer Vernehmlassung auf den Standpunkt, dass sich bei Sichtung aller Pläne die Auffassung der Beschwerdeführer, wonach der Anschein erweckt werde, dass das bestehende Einfamilienhaus und die über das massgebende Terrain hinausragende Garage mittels eines oberirdischen Gebäudeteils verbunden seien, als unzutreffend erweise. Im Baueingabeplan Süd-West- Ansicht sei die Stützmauer/hinterfüllte Mauer ersichtlich, bei welcher es sich indes nicht um ein Gebäude handle und bei der Berechnung der Gebäudelänge keine Bedeutung habe. Das bestehende Einfamilienhaus und die über das massgebende Terrain hinausragende Garage werde nicht mittels eines oberirdischen Gebäudeteils, sondern mittels einer unter dem massgebenden Terrain liegenden Baute verbunden. Entsprechend sei die Gebäudelänge der über dem massgebenden Terrain liegenden Gebäude separat zu ermitteln. Diese würden je für sich die Gebäudelänge nicht überschreiten. 4.4. Die Beschwerdegegnerin 2 stellt sich auf den Standpunkt, dass das Wohnhaus und die Garage keine über dem gewachsenen Terrain liegende bauliche Verbindung aufweisen, sondern nur unterirdisch miteinander verbunden seien. Entsprechend würden Garage und Wohnhaus bei der - 25 - Bestimmung der Gebäudelänge nicht zusammengerechnet bzw. bei der Bestimmung des kleinsten Rechtecks nicht zusammen berücksichtigt werden. Das Wohnhaus und die Garage würden einen Gebäudeabstand von 8.30 m aufweisen, was einer Zusammenrechnung der Gebäudelängen entgegenstehe. Die grösste Seite des kleinsten Rechtecks des Wohnhauses weise eine Länge von 17.90 m auf. Die Stützmauer zum Parkplatz hin zähle nicht zur Gebäudelänge. 4.5. Replicando führten die Beschwerdeführer an, dass bereits das Wohnhaus zusammen mit dem neu geplanten Skiraum, die über dem gewachsenen Terrain liegen würden, die maximal zulässige Gebäudelänge überschreiten. Gemäss Situationsplan betrage die Länge vom Pool bis zum Skiraum fast 30 m, was unzulässig sei. 4.6. Duplicando vertrat die Beschwerdegegnerin 2 die Meinung, dass der Ski- und Technikraum sich unter dem massgeblichen Terrain befinden würden und folglich nicht nach aussen in Erscheinung treten. Es würden oberirdisch keine Veränderungen stattfinden, weshalb in diesem Bereich auch keine die Gebäudelänge beeinflussende Fassadenlinie entstehen könne. 4.7. Gemäss Art. 61 BauG (Zonenschema) beträgt die maximale Gebäudelänge in der betreffenden Zone unbestrittenermassen 18 m. Als Gebäudelänge gilt die grösste Seite des kleinsten Rechteckes, welches das Gebäude umfasst (Art. 56 Abs. 1 BauG). Niedere An- und Nebenbauten bis zu 3 m Gebäudehöhe sind nur mitzurechnen, wenn durch sie Baukörper verbunden werden, die unter sich weniger als den zonengemässen Abstand aufweisen, ihre Grundfläche grösser als 40 m 2 ist und der Baukörper Wohn- und Arbeitsräume enthält (Art. 56 Abs. 2 BauG). Diese Voraussetzungen sind kumulativ zu erfüllen. - 26 - 4.8. Die Einstellhalle soll auf der Höhe des Untergeschosses fünf Parkfelder umfassen (siehe Plan "Grundrisse UG & EG" [Bg1-act. 2]). Der nördliche Teil der Garage umfasst drei Parkfelder und die lichte Höhe dieses Teils ist in keinem Plan vermasst, was gegen Art. 103 Abs. 2 lit. d BauG verstösst. Sie beträgt jedoch in Anwendung des Massstabs 1:100 bei gemessenen 4.2 cm rund 4.20 m; die lichte Höhe bei den anderen beiden Parkfeldern ist mit 2.40 m ausgewiesen (siehe Plan "Fassaden und Schnitte" [Bg1-act. 2]). Die Verbindung der Garage zum Wohnhaus erfolgt über eine Treppe beim Technikraum (lichte Höhe 1.95 m) ins EG beim Skiraum (lichte Höhe 2.11 m) (vgl. Pläne "Grundrisse UG & EG" und "Fassaden und Schnitte" [Bg1-act. 2]). Entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 handelt es sich beim tieferen Teil der Garage nicht um eine Verbindungsbaute, sondern um einen Teil der Garage. Dieser Teil soll gemäss Projekt aufgeschüttet und bepflanzt werden. Die Aufschüttung soll mit einer Stützmauer von 1 m Höhe zum Vorplatz hin gestützt werden. Aus dem Längsschnitt C-C lässt sich erkennen, dass der höhere Teil der Garage über dem gewachsenen Terrain zu stehen kommt und der tiefere Teil unterhalb; sodann befindet sich der Teil mit der Erschliessung zum Wohnhaus wiederum über dem gewachsenen Terrain. Aus dem Plan Erdgeschoss (Plan "Grundrisse UG & EG [Bg1-act. 2]) lässt sich auch unschwer erkennen, dass im EG eine Türe ins Treppenhaus zur Garage führt. Aus dem Schemaschnitt D-D lässt sich bloss der Teil der Garage mit der lichten Höhe von 2.40 m (tieferer Teil) erkennen, wogegen der höhere Teil mit einer Höhe von rund 4.20 m und der Erschliessungsteil mit Skiraum mit einer Gesamthöhe von 4.21 m nicht im Schnitt ersichtlich sind. Anhand der schemenhaften Abbildung der Garage im EG, welche über zwei weitere Parkplätze verfügt (vgl. Plan "Grundrisse UG & EG" [Bg1-act. 2]) und eingedenk der Tatsache, dass sich auf dieser Höhe der obere Teil des Erschliessungsteils befindet, sowie des Verlaufs des gewachsenen Terrains lässt sich unschwer - 27 - erkennen, dass der Schemaschnitt D-D überaus vorteilhaft gewählt worden ist. Selbst wenn die Beschwerdegegnerin 1 angesichts dessen eine Nachbesserung der Pläne angeordnet hätte, so ist auf dem Längsschnitt C-C ersichtlich, dass der Baukörper, der die Einstellhalle, die Treppe und den Technik- sowie den Skiraum beinhaltet, nach den Begriffen des IVHB einen Unterniveaubau darstellt, dessen Fassadenlinie zu weiten Teilen über dem gewachsenen Terrain zu liegen kommt, mit Ausnahme der hinterfütterten Mauer, und von Süden her sichtbar ist. Durch die Aufschüttung erfolgt eine Unterbrechung der Fassadenlinie und somit liegen zwei voneinander zu beurteilende Baukörper vor. Der Hinweis der Beschwerdeführer bezüglich der Nord-Ost-Ansicht geht ins Leere, da der Kleintierstall weder am Wohnhaus noch an die Garage angebaut ist. 4.9. Die Gebäudelänge der über dem Terrain ersichtlichen Gebäudeteile ist somit separat zu berechnen. Der An-/Nebenbau mit Technik- und Skiraum samt Treppenhaus weist zum Wohnhaus weniger als den zonengemässen Abstand auf. Hingegen befinden sich darin keine Wohn- und Arbeitsräume, weshalb die Beschwerdegegnerin 1 zu Recht die Voraussetzungen nach Art. 56 Abs. 2 BauG nicht als erfüllt betrachtete. Dies ist aber nur der Fall, sofern der Skiraum nicht eine Gebäudehöhe von mehr als 3 m aufweist. Ob dem jedoch so ist, kann aus den Plänen nicht eruiert werden (siehe nachstehend). Somit kann die Anrechnung dieses Teils an die Gesamtlänge nicht beurteilt werden. Der angefochtene Entscheid erweist sich in dieser Hinsicht als fehlerhaft und ist deswegen auch in diesem Punkt zu kassieren. 5.1. Weiter stellt die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Entscheid fest, das Gebäude mit einer Gesamthöhe von gerundet 6.70 m (7.655 + 5.745 + 5.575 + 7.71 = 26.685 ./. 4 = 6.67) halte die gemäss Zonenschema zulässige Gebäudehöhe von 7.50 m ein. - 28 - 5.2. Die Beschwerdeführer monieren, die Beschwerdegegnerin 2 rechne vor, dass die Gebäudehöhe 6.67 m betrage, indem sie wohl den Durchschnitt der Differenz der Höhe des gewachsenen Terrains an den Hauptgebäude- ecken zum Schnittpunkt mit dem Dachabschluss berechne. Weder die Beschwerdegegnerin 1 noch die Beschwerdegegnerin 2 legten allerdings dar, woher sie die entsprechenden Daten genommen hätten. Auf den Plänen sei - soweit ersichtlich - nirgends ein Plan der amtlichen Vermessung auffindbar, der die Höhe des gewachsenen Terrains bei den Hauptgebäudeecken angebe. Es sei lediglich angegeben, auf welcher Höhe sich die Traufe beim Bestandesbau befinde. Es sei noch nicht einmal klar, ob bei den Berechnungen berücksichtigt worden sei, dass sich die Hauptgebäudeecken durch die Verlängerung des Vordaches nicht dort befinden, wo sie auf den Plänen angegeben seien, sondern an den jeweiligen Ecken des verlängerten Vordaches. 5.3. Die Beschwerdegegnerin 2 führt in ihrer Vernehmlassung aus, der geplante Umbau werde an der Gebäudehöhe des bestehenden Wohnhauses nichts verändern und die Höhenlinien seien mit den Höhenangaben des Geometers im Umgebungsplan abgebildet. Die Gebäudeecken blieben durch die Verlängerung des Vordachs unverändert. Bei der Verlängerung des Vordachs müsse die maximale Firsthöhe von 10.50 m beachtet werden, was unbestritten der Fall sei. 5.4. Replicando führen die Beschwerdeführer an, die Gebäudeecken würden sich durch das Bauvorhaben verschieben, indem das Dach weiter vorgezogen werde und der überdachte Balkon mitsamt seitlichen Stützmauern zu einer erhöhten Gebäudelänge führe. Zudem sei der Skiraum, der eine Einheit mit dem Wohnbau bilde, ebenfalls in Bezug auf die massgeblichen Gebäudeecken zu berücksichtigen. All diese über dem massgeblichen Terrain liegenden Erweiterungen des ursprünglichen Gebäudes befänden sich auf der im Gelände tiefer liegenden Seite und - 29 - seien von der Gemeinde nicht berücksichtigt worden. Mangels Feststellung der relevanten Punkte auf dem gewachsenen Terrain sei gar nicht feststellbar, wie hoch die geplante Baute sein werde. 5.5. Gemäss Zonenschema (Art. 61 BauG) beträgt in der betreffenden Wohnzone die maximale Gebäudehöhe 7.50 m. Als Gebäudehöhe gilt nach Art. 55 Abs. 1 BauG das Mittel aller Hauptgebäudeecken, gemessen vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit dem Dachabschluss (Oberkante Ziegel, Blech, Eternit, Steinplatte, etc.). Bei Abgrabungen sind die Gebäude- und die Firsthöhe vom neu gestalteten Terrain aus zu messen (Abs. 3). Bestehen unterschiedliche Höhen an einer Gebäudeecke (Geländesprung, Stützmauer etc.), so ist das arithmetische Mittel als Höhe festzulegen (Abs. 4). Bei gegliederten Bauten wird die Gebäude- und Firsthöhe für jeden Baukörper separat ermittelt. Als Gliederung gilt nur ein Vor- oder Rücksprung von mindestens 3 m, der vom Terrain bis zum Dach reicht (Abs. 5). Die Baugesuchsunterlagen müssen gemäss Art. 103 Abs. 2 lit. c und d BauG Pläne aller Fassaden im Massstab 1:100 mit bestehenden und neuen Terrainlinien, einschliesslich Höhenkoten, Quer- und Längsschnitte 1:100 mit vollständigen Angaben über Stockwerk- und Gebäudehöhe, Strassenhöhe, alter und neuer Geländeverlauf bis zur Grenze (mit Höhenangaben) enthalten. 5.6. Gemäss der Praxis der Gemeinde wird die Gebäudehöhe entlang der Hauptgebäudeecken vom gewachsenen Boden bis zum Schnittpunkt mit dem Dachabschluss gemessen (vgl. Duplik Beschwerdegegnerin 1, S. 5). Wenn sich die Gebäudeecken des Wohnbaus (=Hauptgebäude) selbst - trotz Profilierung des neuen Firstes - nicht verändern, bleibt die Gebäudehöhe dieselbe. Diese Überlegung ist grundsätzlich nicht zu beanstanden, greift im hier zu prüfenden Fall angesichts der weiteren Bestimmungen in Art. 55 BauG zu kurz. Da sich an der Nordwestfassade unterschiedliche Höhen am Hauptgebäude aufgrund des Anbaus mit dem - 30 - Skiraum samt Erschliessung resp. der Stützmauer ergeben (vgl. insbesondere Plan "Fassaden und Schnitte" Ansicht Süd-West [Bg1- act. 2]), wäre nach Massgabe von Art. 55 Abs. 4 BauG das arithmetische Mittel an dieser Gebäudeecke festzulegen. Weiter ist eine Prüfung der Gebäudegliederung gemäss Art. 55 Abs. 5 BauG vorzunehmen und zu beurteilen, ob der Ski- raum mit der Erschliessungsanlage einen separaten Baukörper darstellt oder nicht. In dieser Hinsicht erweisen sich die eingereichten Pläne als unvollständig. Zwar wird das Terrain in der Ansicht Süd-West mit 1'550.85 angegeben und für das EG wird dann eine bestehende Oberkante von +2.72 (gemäss Situationsplan OK mit 1'553.42, gemäss Querschnitt B-B OK mit 1'553.72 [Bg1-act. 2]) angegeben. Es lässt sich aber nirgends verifizieren, ob dies auch der Gebäudehöhe des Skiraums samt Erschliessungsanlage entspricht, da nur dessen Raumhöhe in den Plänen vermasst ist. Auch lässt sich nicht exakt festhalten, ob der Skiraum samt Erschliessungsanlage als Vorsprung von mindestens 3 m zu qualifizieren ist und damit nicht zur Hauptgebäudeecke zu zählen wäre. Auch die Berechnung der Hauptgebäudehöhe ist nicht stimmig. Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 gehen von 4 Höhen der Hauptgebäudeecken von 7.655, 5.745, 5.575 und 7.71 m aus. Gemäss Situationsplan ist die traufseitige Gebäudehöhe der Punkte B5 und B6 mit einer Höhenkote von 1'559.15 ausgewiesen. Unter Berücksichtigung der Höhenkote des fertigen EG mit 1'551 ergibt sich für die beiden Gebäudeecken eine Höhe von 8.15 m. Gemäss der Ansicht Süd-West befindet sich der Punkt B3 oberhalb von 1'551; eingedenk der Höhenkote von 1'558.65 ergibt dies eine Höhe von 7.65 m. Die Ecke B2 liegt über gewachsenem Terrain von 1'553.11. Unter Berücksichtigung der Höhenkote von 1'558.65 resultiert somit eine Höhe von 5.54 m. Anhand dieses Vergleichs lassen sich von der Berechnung der Beschwerdegegnerin 1 insgesamt zwei Höhen nachvollziehen, die - 31 - übrigen beiden indes nicht, was auf die Unvollständigkeit der Pläne zurückzuführen ist. 5.7. Damit erweist sich die Beschwerde auch in diesem Punkt als begründet, weshalb der bereits kassierte Bauentscheid an die Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen ist. 6. Schlussendlich rügen die Beschwerdeführer, dass der geplante Umbau das vorhandene Wegrecht, welches zulasten des Baugrundstücks im Grundbuch eingetragen ist, noch weiter belaste. Soweit die Rügen der Beschwerdeführer 1 und 2 bezüglich des Wegrechts zugunsten ihrer Parzelle 3483 dessen öffentlich-rechtlichen Aspekt betreffen, erweist sich die Beschwerde als unbegründet, da der Neubau der Garage samt Vordach innerhalb der heutigen Linien erfolgt und die Zufahrt damit nicht enger wird. Art. 79 Abs. 2 KRG sieht vor, dass Bauten und Anlagen den anerkannten Regeln der Baukunde zu genügen haben und weder bei der Erstellung noch durch ihren Bestand und ihre Nutzung Personen, Tiere und Sachen gefährden dürfen. Im Übrigen übernehmen Kanton und Gemeinden durch die Bewilligung und Kontrolle von Bauten und Anlagen keine Haftung für deren Konstruktion, Festigkeit, Materialeignung und Sicherheit der ausgeführten Bauten und Anlagen (Art. 93 Abs. 2 KRG). Im Lichte dessen erweisen sich die Rügen der Beschwerdeführer bezüglich Neigung und Eisbildung auf der Zufahrtsstrasse als dingliche Rügen. Im Generellen Erschliessungsplan ist bloss die F._____ gestützt auf Art. 45 KRG als private Dorf- und Quartierstrasse mit öffentlichem Fusswegrecht klassifiziert, weshalb sich allfällige SVG-Implikationen höchstens bei der Einmündung der Zufahrtstrasse in die F._____ ergeben. Inwiefern aber die heutige Situation durch den geplanten Bau diesbezüglich negativ verändern werden würde, können die Beschwerdeführer nicht substantiiert darlegen. Da der zonenkonforme Grenzabstand der neuen Baute zur - 32 - Strasse hin eingehalten ist, erübrigen sich Weiterungen zur Verkehrssicherheit. 7.1. Bei diesem Verfahrensausgang gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG je hälftig zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen 1 und 2. Das Verwaltungsgericht erachtet dabei vorliegend eine Staatsgebühr von CHF 4'000.00, zuzüglich Kanzleiauslagen, für angemessen. 7.2. Nach Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei die durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Vorliegend wird die Parteientschädigung dem Ausgang des Verfahrens entsprechend zugunsten der obsiegenden Beschwerdeführern 1, 2 und 3 resp. zulasten der unterliegenden Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 zugesprochen. Ausgangspunkt dafür ist die eingereichte Honorarnote der Rechtsvertretung der obsiegenden Parteien. Nach Art. 2 Abs. 1 der Verordnung über die Bemessung des Honorars der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (HV; BR 310.250) setzt die urteilende Instanz die Parteientschädigung der obsiegenden Partei nach Ermessen fest. Dabei geht sie gemäss Art. 2 Abs. 2 Ziff. 1 HV vom Betrag aus, welcher der entschädigungsberechtigten Partei für die anwaltliche Vertretung in Rechnung gestellt wird, soweit der vereinbarte Stundenansatz zuzüglich allfällig vereinbartem Interessenwertzuschlag üblich ist und keine Erfolgszuschläge enthält. Als üblich gilt gemäss Art. 3 Abs. 1 HV ein Stundenansatz von CHF 210.00 bis CHF 270.00. Weiter wird vorausgesetzt, dass der geltend gemachte Aufwand angemessen und für die Prozessführung erforderlich ist (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 2 HV) und die geforderte Entschädigung nicht eine von der Sache beziehungsweise von den legitimen Rechtsschutzbedürfnissen her nicht gerechtfertigte Belastung der unterliegenden Partei zur Folge hat (Art. 2 Abs. 2 Ziff. 3 HV).- 33 - 7.3. Die Rechtsvertretung der Beschwerdeführer reichte mit Schreiben vom 8. Januar 2024 ihre Honorarnote über CHF 6'634.69 und die Honorarvereinbarung vom 6. Juli 2022 ein. Gemäss Abrechnung setzt sich die Honorarnote aus einem Honorar von CHF 6'160.00 (22 h à CHF 280.00) und der MWST von CHF 474.69 (7.7 % auf CHF 6'066.67 + 8.1 % auf CHF 93.33) zusammen. 7.4. Die Praxis des Verwaltungsgerichts (Praxisänderung vom 5. September 2017, vgl. dazu VGU U 16 92 vom 25. Oktober 2017 E.13b, S 17 15 vom 27. September 2017 E.7b und R 18 17 vom 18. September 2019 E.9.2.1) geht gestützt auf die HV dahin, dass bei Einreichen einer Honorarvereinbarung der geltend gemachte Stundenansatz übernommen wird, sofern er den Ansatz von CHF 270.00 nicht überschreitet. Ist Letzteres der Fall, wird er auf CHF 270.00 herabgesetzt. Angesichts dieser Praxis ist die Honorarnote der Rechtsvertretung der Beschwerdeführer anzupassen, indem nicht ein Stundenansatz von CHF 280.00, sondern ein solcher von CHF 270.00 zur Anwendung gelangt. Dies ergibt folgende Berechnung: 22 Stunden à CHF 270.00 entsprechend CHF 5'940.00 zuzüglich Mehrwertsteuer von CHF 457.75 (bestehend aus 7.7 % auf gerundet CHF 5'850.00, entsprechend CHF 450.45, + 8.1 % auf gerundet CHF 90.00, entsprechend gerundet CHF 7.30), was ein Honorar von total CHF 6'397.75 (inkl. MWST) ergibt. Die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 haben die Beschwerdeführer somit aussergerichtlich, je zur Hälfte, mit total CHF 6'397.75 (inkl. MWST) zu entschädigen.- 34 - III. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Einspracheentscheid des Gemeindevorstandes C._____ vom 23. März 2023, mitgeteilt am 21. Juli 2023, und die Baubewilligung vom 21. Juli 2023 betreffend das Baugesuch Nr. 2022-0094 werden aufgehoben. Die Sache wird zur Neubeurteilung an die Gemeinde C._____ zurückgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus - einer Staatsgebühr von CHF 4'000.00 - und den Kanzleiauslagen von CHF 744.00 zusammen CHF 4'744.00 gehen hälftig zulasten der Gemeinde C._____ und der D._____ AG. 3. Die Gemeinde C._____ und die D._____ AG haben A._____, A.B._____ und B._____ aussergerichtlich je zur Hälfte mit insgesamt CHF 6'397.75 (inkl. MWST) zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]