<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2021.00141</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=222504&amp;W10_KEY=13013464&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2021.00141</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 06.07.2022</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer (2. Rechtsgang)</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Grundstückgewinnsteuer/Mängel eines Obergutachtens zur Bestimmung des Verkehrswerts vor 20 Jahren. Kognition des Verwaltungsgerichts (E. 1). Berechnung des Grundstückgewinns und Abstellen auf den individuell nach allgemeinen Bewertungsgrundsätzen zu schätzenden Verkehrswert vor zwanzig Jahren (E. 2.1). Beweiswert amtlicher Gutachten und gerichtliche Überprüfungskompetenz (E. 2.2 f.); Schätzungstoleranz (E. 2.3). Vorliegend ist einzig der Verkehrswert vor 20 Jahren strittig und der Obergutachter wurde in zulässiger Weise an seine Pflichten ermahnt, während offengelassen werden kann, ob ein allfälliger Beizug von Hilfspersonen offenzulegen gewesen wäre (E. 3.1). Inhalt und Anwendungsbereich der obergutachterlich gewählten Residualwertmethode (E. 3.2.2). Das vorinstanzlich in Auftrag gegebene Nachtrags-/Obergutachten erweist sich nicht als hinreichend begründet und ist teilweise nicht nachvollziehbar (E. 3.2). Ausgangsgemässe Regelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen (E. 4) und Rechtsmittelbelehrung (E. 5). Rückweisung zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMAHNUNG">ERMAHNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTENSKOSTEN">GUTACHTENSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HILFSPERSON">HILFSPERSON</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: OBERGUTACHTEN">OBERGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PRIVATGUTACHTEN">PRIVATGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RESIDUALWERTMETHODE">RESIDUALWERTMETHODE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERGLEICHSMETHODE">VERGLEICHSMETHODE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN">VERKEHRSWERT VOR 20 JAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTERMITTLUNG">VERKEHRSWERTERMITTLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTGUTACHTEN">VERKEHRSWERTGUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG">VERKEHRSWERTSCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WALDFESTSTELLUNG">WALDFESTSTELLUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 93 BGG</span><br/><span class="gerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">§ 132 Abs. II StG</span><br/><span class="gerade">§ 213 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. I StG</span><br/><span class="gerade">§ 219 Abs. I StG</span><br/><span class="ungerade">§ 220 StG</span><br/><span class="gerade">§ 307 StG</span><br/><span class="ungerade">§ 7 VO StG</span><br/><span class="gerade">§ 183 ZPO</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=58198" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">SB.2021.00141</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">6. Juli 2022</a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, Verwaltungsrichterin Viviane Sobotich, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Felix Blocher. </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">In Sachen<br/> <br/> </p> <p class="MsoNormal"><span>1. A, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4. D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>5. E, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>6. F, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> Nrn. 2 bis 6 vertreten durch Nr. 1,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Nr. 1 vertreten durch RA G, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Gemeinde H, <br/> vertreten durch die Kommission fÃ¼r Grundsteuern, </span></p> <p class="MsoBodyText">diese vertreten durch RA I, </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, <br/> </span></b><b><span><br/> <br/> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer<br/> (2. Rechtsgang),</span></b></p> <p class="Einzug1"><span>hat sich ergeben:</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>A, B, C, D, E und F (nachfolgend: die Pflichtigen) sowie H waren AktionÃ¤re der Baugesellschaft K AG, welche ihrerseits EigentÃ¼merin der Liegenschaften Kat.-Nr. 01, GBBl 02 und Kat.-Nr. 03, GBBl. 04, in der Gemeinde H war. Mit Aktien-Kaufvertrag vom 29. Juli 2011 verkauften die Pflichtigen ihre Aktien an der Baugesellschaft K AG an die L AG zum Preis von Fr. â¦ Mit Veranlagungsentscheid vom 21. Mai 2013 setzte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde H die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ fest. WÃ¤hrend die Pflichtigen einen Verkehrswert der GrundstÃ¼cke vor 20 Jahren von Fr. â¦ (Fr. â¦/m<sup>2</sup>) verfochten, ging die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde H von einem solchen von Fr. â¦ (Fr. â¦/m<sup>2</sup>) aus. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die dagegen von den Pflichtigen und H erhobene Einsprache wurde nach der Einholung eines Gutachtens zur Bestimmung des Verkehrswertes vor 20 Jahren bei M AG teilweise gutgeheissen und die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ festgesetzt. Dabei ging die Kommission fÃ¼r Grundsteuern neu entsprechend dem eingeholten Gutachten von einem Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. â¦ (Fr. â¦/m<sup>2</sup>) aus. In ihrem Entscheid fÃ¼hrte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde H als Pflichtige die K AG als Partei auf. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Mit hiergegen erhobenem Rekurs vom 15. Januar 2014 liessen die Pflichtigen die Herabsetzung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer auf Fr. â¦ beantragen. Dabei stÃ¼tzten sich die Pflichtigen auf ein bei der N AG eingeholtes Privatgutachten, welches auf einen Verkehrswert vor 20 Jahren von Fr. â¦ (Fr. â¦/m<sup>2</sup>) schloss. Eventualiter liessen sie die Einholung eines Obergutachtens betreffend den Verkehrswert vor 20 Jahren beantragen. </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Einzelrichterentscheid vom 28. April 2014 hiess das Steuerrekursgericht den Rekurs teilweise gut und hob den Einsprachebeschluss vom 12. Dezember 2013 auf. Aufgrund der unrichtigen Parteibezeichnung sei die Sache zur Wiederholung des Einspracheverfahrens an die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde H zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>Die dagegen erhobene Beschwerde vom 7. Juli 2014 wurde mit Urteil vom 25. September 2014 durch das Verwaltungsgericht gutgeheissen. Das Verwaltungsgericht hielt fest, dass eine Verwechslung der Parteien ausgeschlossen sei und kein schwerwiegender Verfahrensfehler vorliege. Das Steuerrekursgericht hÃ¤tte der Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde H die Anweisung geben mÃ¼ssen, die Parteibezeichnung in der VeranlagungsverfÃ¼gung und im Einsprachebeschluss zu berichtigen. Anschliessend hÃ¤tte das Gericht in der Sache selbst entscheiden kÃ¶nnen. Dieser Entscheid erwuchs in Rechtskraft. Mit Beschluss vom 27. Januar 2015 korrigierte die Kommission fÃ¼r Grundsteuern der Gemeinde H die Parteibezeichnung ihres Entscheids.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Im Rahmen des hierauf weiter fortgefÃ¼hrten vorinstanzlichen Schriftenwechsels reichten die Pflichtigen am 23. MÃ¤rz 2015 ein neues, nach einer anderen Methode wiederum durch die N AG am 4. MÃ¤rz 2015 erstelltes Privatgutachten zu den Akten. Dieses kam zum Schluss, der Verkehrswert vor 20 Jahren habe Fr. â¦ betragen (Fr. â¦/m<sup>2</sup>). </p> <p class="Sachverhalt2">Am 3. Juni 2015 gab die dannzumal zustÃ¤ndige Referentin ein gerichtliches Gutachten bezÃ¼glich des Verkehrswerts der GrundstÃ¼cke Kat.-Nr. 01 und Nr. 03 in H in Auftrag und ernannte am 3. Juli 2015 Dipl. Arch. HTL/STV O als Experten. Nach der DurchfÃ¼hrung eines Augenscheins mit Referentenaudienz vom 18. Januar 2016 fertigte der gerichtliche Gutachter das Gutachten aus und nannte als Verkehrswert der beiden GrundstÃ¼cke vor 20 Jahren den Betrag von Fr. â¦ (Fr. â¦/m<sup>2</sup>).</p> <p class="Sachverhalt2">Am 6. Dezember 2016 entschloss sich die damalige Referentin der Vorinstanz schliesslich, ein Nachtrags-/Obergutachten in Auftrag zu geben. Am 6. April 2017 setzte sie P als Gutachter ein. Am 8. Juni 2018 erstattete dieser sein Gutachten und kam zum Schluss, auf das gerichtlich eingeholte Gutachten O kÃ¶nne nicht abgestellt werden. Der Verkehrswert vor 20 Jahren der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke liege bei Fr. â¦ (Fr. â¦/m<sup>2</sup>). Die anschliessend geplante Referentenaudienz musste aufgrund einer schweren Erkrankung des Experten verschoben werden. Infolge Pensionierung der bisherigen Referentin Ã¼bernahm am Steuerrekursgericht Q per 31. August 2020 die WeiterfÃ¼hrung des Verfahrens. Am 30. Juni 2020 reichte der Experte eine im Lichte der Einwendungen der Parteien erstellte ErgÃ¤nzung zu seinem Gutachten ein und schÃ¤tzte den Verkehrswert vor 20 Jahren neu auf Fr. â¦ (Fr. â¦/m<sup>2</sup>). </p> <p class="Sachverhalt2"><b>D. </b>Am 29. Oktober 2020 fand unter der Leitung des Referenten Q eine Referentenaudienz statt, wobei die VergleichsgesprÃ¤che ergebnislos verliefen. </p> <p class="Sachverhalt1">Ein im Zusammenhang mit der Referentenaudienz vom 29. Oktober 2020 erhobenes Ausstandsbegehren gegen den Referenten Q wies das Steuerrekursgericht am 17. Dezember 2020 ab, soweit es darauf eintrat. Der vom Ausstandsgesuch betroffene Q war an diesem Entscheid nicht beteiligt. Die hiergegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht am 21. April 2021 ab (SB.2021.00011). Dieses Urteil erwuchs in Rechtskraft.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>E. </b>Am 26. Oktober 2021 hiess das Steuerrekursgericht den Rekurs teilweise gut, soweit es auf diesen eintrat, und setzte die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ auf Fr. â¦ herab. Betreffend den umstrittenen Verkehrswert vor 20 Jahren folgte die Vorinstanz dem in der ErgÃ¤nzung vom 30. Juni 2020 zum Nachtrags-/Obergutachter verfochtenen Wert. Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens wurden den beiden Parteien grundsÃ¤tzlich je hÃ¤lftig auferlegt, wobei die Gutachterkosten von insgesamt Fr. â¦ (wovon allein Fr. â¦ fÃ¼r das Nachtrags-/Obergutachten) zu einem Drittel auf die Gerichtskasse genommen wurden.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 3. Dezember 2021 liessen die Pflichtigen dem Verwaltungsgericht sinngemÃ¤ss beantragen, der Rekursentscheid sei aufzuheben und die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Dabei sei die Vorinstanz zu verpflichten, die bestehenden Gutachten im Sinn der BegrÃ¼ndung der Pflichtigen ergÃ¤nzen zu lassen, eventualiter sei die Vorinstanz zu verpflichten, ein neues Gutachten betreffend den Verkehrswert vor 20 Jahren einzuholen, alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin.</p> <p class="Urteilstext"><span>WÃ¤hrend das Steuerrekursgericht auf eine Vernehmlassung verzichtete, beantragte das Gemeindesteueramt mit Beschwerdeantwort vom 5. Januar 2022 die Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese einzutreten sei. Ãberdies ersuchte es um die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung. Die Pflichtigen hielten in ihrer Replik vom 10. MÃ¤rz 2022 an ihren AntrÃ¤gen fest. Mit Duplik vom 17. MÃ¤rz 2022 Ã¤usserte sich die Beschwerdegegnerin einzig noch zur Frage der rechtsgÃ¼ltigen Unterzeichnung der Beschwerdeantwort.</span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung1"><span>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 153 Abs. 3 in Verbindung mit § 213 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</span></p> <p class="Erwgung1"><span>Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.</span><span> </span><span>h. auf ErmessenÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird erhoben von den Gewinnen, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). GrundstÃ¼ckgewinn ist der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt (§ 219 Abs. 1 StG). Als Erwerbspreis gilt der Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen des Erwerbers. Liegt die massgebende HandÃ¤nderung mehr als zwanzig Jahre zurÃ¼ck, darf der Steuerpflichtige den Verkehrswert des GrundstÃ¼cks vor zwanzig Jahren in Anrechnung bringen (§ 220 Abs. 1 und 2 StG). Der durch SchÃ¤tzung zu ermittelnde Verkehrswert entspricht dem Preis, der hierfÃ¼r im gewÃ¶hnlichen Ge­schÃ¤ftsverkehr mutmasslich zu erzielen gewesen wÃ¤re. Dieser Wert ist bei den Grund­steuern individuell nach allgemeinen BewertungsgrundsÃ¤tzen zu schÃ¤tzen (vgl. VGr, 28. September 2011, SB.2011.00010 = ZStP 2012, 90 ff., E. 2.1; VGr, 21. Februar 2018, SB.2017.00105, E. 1.1).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Amtliche Gutachten unterliegen wie Privatgutachten der freien BeweiswÃ¼rdigung durch die erkennende BehÃ¶rde. WÃ¤hrend Privatgutachten die Aussagekraft einer Parteibehauptung zukommt, gelten amtliche Gutachten als Beweismittel. Im Gegensatz zum Privatgutachter wird der amtliche Gutachter von der erkennenden BehÃ¶rde ausgewÃ¤hlt, instruiert und darauf hingewiesen, dass er unter Strafandrohung steht. Folglich besitzt das Privatgutachten wegen der fehlenden NeutralitÃ¤t des Gutachters nicht denselben Rang wie ein amtliches Gutachten. Von einem amtlichen Gutachten darf nicht ohne zwingende GrÃ¼nde abgewichen werden. Die erkennende BehÃ¶rde kann sich deshalb bei der BeweiswÃ¼rdigung auf die PrÃ¼fung beschrÃ¤nken, ob das amtliche Gutachten vollstÃ¤ndig, klar, gehÃ¶rig begrÃ¼ndet, frei von LÃ¼cken und WidersprÃ¼chen ist, auf zutreffenden tatsÃ¤chlichen Feststellungen beruht sowie ob der Gutachter hinreichende Sachkenntnis und die erforderliche Unbefangenheit gehabt hat (vgl. BGr, 6. Mai 2019, 2C_292/2018, E. 3.1.1; VGr, 16. November 2011, SB.2011.00018 = ZStP 2012, 323 ff., E. 2.3 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b><span>Hinsichtlich der Bewertungsmethodik hat ein oberinstanzliches Gericht einzig zu beurteilen, ob die Vorinstanz oder die begutachtende Fachperson eine Methode gewÃ¤hlt hat, die nachvollziehbar, plausibel, anerkannt ist, in vergleichbaren FÃ¤llen verbreitete Anwendung findet, begrÃ¼ndetermassen besser oder mindestens ebenso bewÃ¤hrt ist wie andere Methoden und den VerhÃ¤ltnissen im konkreten Einzelfall Rechnung trÃ¤gt (</span>BGr, 6. Mai 2019, 2C_292/2018, E. 3.1.2; <span>BGr, 18. September 2013, 2C_309/2013 und 2C_310/2013, E. 2.3.1, mit weiteren Hinweisen; VGr, 21. Februar 2018, SB.2017.00105, E. 3.2). </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Betreffend die SchÃ¤tzungstoleranz gehen Lehre und Rechtsprechung von einer in der Praxis anerkannten SchÃ¤tzungstoleranz von ± 10 % aus (BGr, 7. Juli 2017, 1C_90/2017 und 1C_91/2017, E. 2.3, mit Hinweis auf BGr 1. Mai 2002, 2P.40/2002, E. 4.2; Francesco Canonica in: Schweizerischer ImmobilienschÃ¤tzer-Verband SIV [Hrsg.], Die Immobilienbewertung, 2009, S. 40).</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Der Verkauf sÃ¤mtlicher Aktien der Baugesellschaft K AG vom 29. Juli 2011 erfÃ¼llt unbestrittenermassen die Voraussetzungen einer wirtschaftlichen HandÃ¤nderung an den GrundstÃ¼cken im Eigentum der verÃ¤usserten Gesellschaft. Vor Verwaltungsgericht ist einzig noch der Wert der Liegenschaften der Gesellschaft am 29. Juli 1991 (Wert vor 20 Jahren) umstritten. Hierzu finden sich die in der Prozessgeschichte angefÃ¼hrten Gutachten, welche Ã¼ber unterschiedliche Methoden auf Werte zwischen Fr. â¦ (Fr. â¦/m<sup>2</sup>) und Fr. â¦ (Fr. â¦/m<sup>2</sup>) schliessen. Die Vorinstanz stellt auf die AusfÃ¼hrungen von O im von ihr in Auftrag gegebenen Nachtrags-/Obergutachten vom 8. Juni 2018 ab, ergÃ¤nzt per 30. Juni 2020, und geht von einem Verkehrswert vor 20 Jahren in der HÃ¶he von Fr. â¦ (Fr. â¦/m<sup>2</sup>) aus. </p> <p class="Erwgung2">DemgegenÃ¼ber erheben der Pflichtigen eine Reihe von Einwendungen gegen das Gutachten O vom 8. Juni 2018/30. Juni 2020 und beantragen die RÃ¼ckweisung der Sache an die Vorinstanz zur ErgÃ¤nzung des Gutachtens, allenfalls mit dem Auftrag, ein neues Gutachten zu erstellen lassen. Nachdem auch die Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs im Zusammenhang mit dem Gutachten O gerÃ¼gt wird, ist dies angesichts der formellen Natur dieses Anspruchs vorweg zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.1 </b>Der Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r nach Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV) ist formeller Natur, weshalb dessen Verletzung grundsÃ¤tzlich ungeachtet der materiellen BegrÃ¼ndetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung desselben und Aufhebung des angefochtenen Entscheids fÃ¼hrt (BGE 137 I 195 E. 2.2; 135 I 187 E. 2.2; BGr, 18. Juni 2020, 2C_152/2020, E. 2.3). Eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs kann aber ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die MÃ¶glichkeit erhÃ¤lt, sich vor einer Rechtsmittelinstanz zu Ã¤ussern, die sowohl den Sachverhalt wie auch die Rechtslage frei Ã¼berprÃ¼fen kann (BGE 137 I 195 E. 2.3.2; BGr, 18. Juni 2020, 2C_152/2020, E. 2.3). GemÃ¤ss Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien dabei insbesondere Anspruch auf Ãusserung zur Sache vor FÃ¤llung des Entscheids, auf Abnahme ihrer erheblichen, rechtzeitig und formrichtig angebotenen Beweise und auf Mitwirkung an der Erhebung von Beweisen oder zumindest auf Stellungnahme zum Beweisergebnis (BGE 141 V 557 E. 3.1; 140 I 99 E. 3.4). </p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.1.2 </span></b>FÃ¼r den Beizug eines SachverstÃ¤ndigen finden gemÃ¤ss § 132 Abs. 2 StG in Verbindung mit § 7 der Verordnung zum Steuergesetz vom 1. April 1998 (StV) die Art. 183 bis 188 der Schweizerischen Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (ZPO) sinngemÃ¤ss Anwendung. Allgemein gilt, dass bei der Auftragserteilung an einen SachverstÃ¤ndigen oder Gutachter die Person des Beauftragten und das damit verbundene Vertrauen in seine Fachkompetenz und UnabhÃ¤ngigkeit im Vordergrund stehen. Der Auftrag zur Erstellung eines Gutachtens darf daher nur einer bestimmten natÃ¼rlichen Person erteilt werden und nicht einer Institution, da andernfalls die AusstandsgrÃ¼nde nicht beurteilt werden kÃ¶nnen (vgl. Felix Richner et al.<span>, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 4. A., ZÃ¼rich 2021, § 132 StG N. 34, auch zum Folgenden). Der Beauftragte darf bei der Ausarbeitung Hilfspersonen beiziehen, wobei vorliegend offenbleiben kann, ob dies vom Gericht zu bewilligen ist, soweit es um den Beizug <i>fachlicher Hilfspersonen</i> geht (vgl. bejahend Annette Dolge in: Karl SpÃ¼hler/<br/> Luca Tenchio/Dominik Infanger [Hrsg.], Schweizerische Zivilprozessordnung, Basler Kommentar, 3. A., Basel 2017, Art. 184 ZPO N 15). Der Beizug von Hilfspersonen ist jedoch vor dem Hintergrund des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r im Gutachten jedenfalls dann transparent zu machen, wenn die Mitwirkung Dritter am Gutachten Ã¼ber einen an sich formlos mÃ¶glichen Beizug von Hilfspersonen fÃ¼r untergeordnete TÃ¤tigkeiten wie Schreib- oder Kopierarbeiten (welcher auch keiner gerichtlichen Bewilligung bedarf), hinausgeht. Im Gutachten ist diesfalls genau offenzulegen, fÃ¼r welche AbklÃ¤rungen. TÃ¤tigkeiten und AuskÃ¼nfte welche Personen beigezogen wurden (Dolge, Art. 185 ZPO N. 4; vgl. auch BGE 144 IV 176 E. 4.2.4).</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.1.3 </span></b><span>Das von der Vorinstanz eingeholte Nachtrags-/Obergutachten umfasst 166 Seiten und es vergingen zwischen Auftragserteilung (April 2017) und Erstattung des Gutachtens (Juni 2018) sowie ErgÃ¤nzung desselben (Juni 2020) Ã¼ber drei Jahre. Den Akten sind Hinweise zu entnehmen, dass der Experte nicht alleine am Gutachten arbeitete. So spricht die Aktennotiz der vormaligen Referentin des Steuerrekursgerichts vom 10. Juli 2018 im Zusammenhang mit der Honorarrechnung des Gutachters unzweideutig davon, dass der Experte "die AufschlÃ¼sselung seiner von ihm und seinem Team durchgefÃ¼hrten ExpertentÃ¤tigkeit" Ã¼bersenden werde. Dies deckt sich im Ãbrigen mit AusfÃ¼hrungen auf der Homepage des Experten, wonach "[â¦]" sei. Der Umfang des Gutachtens und die darin bearbeiteten unterschiedlichen Fragestellungen sprechen ebenfalls dafÃ¼r, dass der Experte das Gutachten nicht alleine, sondern tatsÃ¤chlich "im Team" erstellt hat. Eine klare BestÃ¤tigung hierfÃ¼r fehlt indessen, da es der Experte unterlassen hat, den Stundenaufwand auch nur einigermassen nachvollziehbar offenzulegen: Die Aufstellung vom 10. Juni 2018 schlÃ¼sselt die erbrachten Leistungen weder nach Daten noch nach Leistungserbringern auf. Die von den Pflichtigen weiter angefÃ¼hrte Diskrepanz zwischen der in Aussicht gestellten reinen Korrektur der Berechnung und der dann tatsÃ¤chlich abgegebenen Stellungnahme wiederum ist nicht derart offensichtlich, dass deswegen darauf zu schliessen wÃ¤re, dass "jemand anderer" diese Stellungnahme verfasst haben kÃ¶nnte. Im Ãbrigen weisen weder der Text des Gutachtens noch andere UmstÃ¤nde auf den Beizug von weiteren Hilfspersonen. Schliesslich unterzeichnet der Gutachter das Gutachten und die ErgÃ¤nzung vom 30. Juni 2020 eigenhÃ¤ndig. Ob der Beizug von Hilfspersonen vorliegend wirklich die QualitÃ¤t erreichte, dass er offenzulegen gewesen wÃ¤re, kann indessen offengelassen werden, da dem Gutachten aus anderen GrÃ¼nden nicht gefolgt werden kann.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.4 </b>Der Gutachter ist sodann bei seiner Einsetzung mit VerfÃ¼gung vom 6. April 2017 ordentlich ermahnt worden, unter Hinweis auf die strafrechtlichen Folgen eines wissentlich falschen Gutachtens nach Art. 307 des schweizerischen Strafgesetzbuchs vom 21. Dezember 1937 (StGB). Eine formelle Entlassung aus der GutachtertÃ¤tigkeit ist durch die Vorinstanz nicht erfolgt. Auch wenn gesundheitliche Schwierigkeiten den Obergutachter dazu gezwungen haben, sein Amt zeitweise einzustellen, und er erst nach Ã¤rztlichen Behandlungen fÃ¼r diese Sache wieder tÃ¤tig wurde, ist nicht einzusehen, weswegen er vor Erstellung der ErgÃ¤nzung zum Gutachten hierfÃ¼r nochmals hÃ¤tte ermahnt werden mÃ¼ssen. Dem Gutachter musste bewusst sein, dass die ursprÃ¼ngliche Ermahnung weiterhin GÃ¼ltigkeit beanspruchen konnte. Die Pflichtigen kÃ¶nnen denn auch nicht ansatzweise darlegen, dass die TÃ¤tigkeit des Gutachters in irgendeiner Form in Verletzung der Vorgaben von Art. 307 StGB erfolgt wÃ¤re.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.1.5 </b>Ebenso wenig sind UmstÃ¤nde ersichtlich, welche die Vorinstanz zu einer Offenlegung von besonderen Fachkenntnissen ihrer Mitglieder verpflichtet hÃ¤tte. Das Gericht fÃ¼hrt zutreffend aus, inwieweit amtliche Gutachten vom zustÃ¤ndigen Richter zu Ã¼berprÃ¼fen sind (vgl. E. 2. a [S. 11] des angefochtenen Entscheids). An diese Vorgaben hÃ¤lt sich das Steuerrekursgericht im angefochtenen Entscheid. Besondere Fachkenntnis ausserhalb des Steuerrechts masst sich das Steuerrekursgericht auch in den weiteren ErwÃ¤gungen seines Urteils nicht an. Eine diesbezÃ¼gliche Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs der Pflichtigen ist nicht ersichtlich.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Der von der Vorinstanz eingesetzte Obergutachter hÃ¤lt in seinem Gutachten dafÃ¼r, dass die in den vorgÃ¤ngigen Gutachten angefÃ¼hrten VergleichsgrundstÃ¼cke und damit das Verfahren der Vergleichswertmethode zur Bestimmung des Verkehrswerts der streitbetroffenen GrundstÃ¼cke untauglich sei. Einzige Ausnahme sei das GrundstÃ¼ck Parzelle aKt.-Nr. 05 "R-Platz", welches allerdings bereits 1987 die Hand gewechselt habe und daher fÃ¼r die direkte Anwendung der Vergleichsmethode ausser Betracht falle. Deswegen hat sich der Obergutachter dazu entschieden, dass die LÃ¶sung "in einer aufwendigen und partiell von Lehre und Rechtsprechung abweichenden Kombination aus Residualwertmethode auf Basis einer Bebauungsanalyse mit sechs Szenarien, dies wegen der PBG-ZH Revision und des Waldabstandsverfahrens, unter Bezugnahme auf Referenzwerte des 'VergleichsgrundstÃ¼cks "R-Platz"' und unter BerÃ¼cksichtigung der konjunkturellen Situation am Stichtag" liege (Obergutachten). Unklar bleibt nach diesen AusfÃ¼hrungen, womit bzw. mit welcher anderen Methode (vgl. dazu E. 3.2.2) der Gutachter die Residualwertmethode zu kombinieren gedenkt. Auch das weitere Studium dieses Gutachtens erhellt dies nicht wirklich. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Die Residualwertmethode (auch RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnungs- oder Differenzmethode) geht vom hypothetischen Ertragswert nach einer Investition bzw. vom hÃ¶chstzulÃ¤ssigen Baukubus aus, der nach den gegebenen rechtlichen und tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnissen auf dem zu schÃ¤tzenden GrundstÃ¼ck errichtet werden kÃ¶nnte. Sie rechnet also mit hypothetischen ErtrÃ¤gen, die erst nach baulichen Investitionen (Neubau, Umbau, Umnutzung und dergleichen) erzielbar sind. Der Residualwert ist der Restwert, wenn vom hypothetisch maximal erzielbaren Ertragswert die zu dessen Erzielung erforderlichen Investitionskosten subtrahiert werden. Die Lehre bewertet diese Methode unterschiedlich: Die Residualwertmethode eigne sich etwa bei GrundstÃ¼cken, um unterschiedliche Investitionsvarianten zu vergleichen und den HÃ¶chstwert fÃ¼r die beste Variante zu bestimmen (Zweifel Martin/Hunziker Silvia/Margraf Olivier/Oesterhelt Stefan, Schweizerisches GrundstÃ¼ckgewinnsteuerrecht, ZÃ¼rich/Basel/Genf 2021, S. 355). Sie dÃ¼rfe indessen fÃ¼r Landbewertungen nicht angewendet werden (Francesco Canonica, Die Bewertung von Baurecht, Nutzniessung und Wohnrecht, Bern 2016, S 36). Richtigerweise solle die RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung nur zur StÃ¼tzung eines nach einem zuverlÃ¤ssigen Verfahren ermittelten Verkehrswerts herangezogen werden (<span>Richner<span> et al., § 220 StG N. 145).</span></span> Die BegrÃ¼ndung fÃ¼r die Vorbehalte gegenÃ¼ber dieser Methode liegen etwa darin, dass der Verkehrswert von Land die MarktverhÃ¤ltnisse vom Land berÃ¼cksichtigen mÃ¼sse (Nachfrage, Angebot, bezahlte Preise etc.). Nimmt man aber bei der Residualwertmethode als Ausgangsbasis eine hypothetische Ãberbauung, werden die MarktverhÃ¤ltnisse von Ã¼berbauten Liegenschaften Ã¼bernommen, statt jene von nichtÃ¼berbautem Land. Es kann also gar kein marktorientierter Landwert resultieren. Hinzu kommt, dass bei einer RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung die Erstellungskosten subtrahiert werden, d.<span> </span>h. der Landwert wÃ¤re direkt abhÃ¤ngig von den Baukosten (Canonica, S. 37 Fn. 7). Sodann reagiere die Residualwertmethode sensibel auf VerÃ¤nderungen in den Annahmen, weshalb eine Plausibilisierung des Ergebnisses unabdingbar sei (Eichholzer Michael/Ochsner Beat/Schmid Adrian, Immobilienmanagement, Handbuch fÃ¼r Immobilienentwicklung, Bauherrenberatung, Immobilienbewirtschaftung, 2. A., ZÃ¼rich etc. 2017, S. 566). Die Rechtsprechung steht der Residualwertmethode ebenfalls kritisch, aber nicht vÃ¶llig ablehnend gegenÃ¼ber (RB 1977 Nr. 85; VGr, 11. September 1984, SR 45/1984 fÃ¼r die SchÃ¤tzung einer Liegenschaft mit einer angefangenen Baute; BGE 102 Ib 353, E. 2; vgl. auch BVR 2013 S. 331 ff., 339). Das Bundesgericht erachtete die Anwendung der Residualmethode namentlich bei Objekten als naheliegend, die im Zeitpunkt der Bewertung keine Nachhaltigkeit mehr aufweisen und aus baulichen oder wirtschaftlichen GrÃ¼nden umfassende Investitionen verlangen, also fÃ¼r Liegenschaften, bei denen die Nachhaltigkeit des Ertrags nur mittels Umbau- oder Renovationsmassnahmen sichergestellt werden kann. Dies war etwa der Fall bei einer Privatentnahme, bei der feststand, dass der entnommene VermÃ¶genswert nach der Erwerbsaufgabe anders genutzt werden wÃ¼rde (BGr, 22. MÃ¤rz 2021, 2C_662/2020, E. 3.2.2 m.<span> </span>w.<span> </span>H.).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Der Obergutachter hat seine RÃ¼ckwÃ¤rtsrechnung auf der Basis von sechs mÃ¶glichen Bebauungs-Szenarien vorgenommen und versucht, diese Berechnung mittels der Referenzwerte der Ãberbauung ""R-Platz"" "so objektiv und nachvollziehbar wie mÃ¶glich zu Ã¼berprÃ¼fen". Unter anderem geht der Obergutachter dabei von einer Gesamtgewinnmarge der Projektentwickler beim "R-Platz" von 20 % aus. Ausgehend von diesen Grundlagen errechnete der Obergutachter einen Verkehrswert von rund Fr. â¦ Nach Korrektur eines Ãbertragungs-/Rechnungsfehler und weiteren Anpassungen hat der Obergutachter den Verkehrswert um rund Fr. â¦ auf Fr. â¦ korrigiert, wobei er insbesondere auch die Marge "Gewinn und Risiko" neu von 20 % auf 18 % gesenkt hat. Der vom Obergutachter so ermittelte Wert von Fr. â¦ liegt nun weniger als 10 % tiefer als der vom ersten Gerichtsgutachter O ermittelte Wert (Fr. â¦). Der erste Gerichtsgutachter O ist zu diesem Resultat unter Anwendung der Lageklassemethode und der Vergleichsmethode gekommen. Der vom Obergutachter eruierte Verkehrswert liegt damit in der SchÃ¤tzungstoleranz des vom ersten Gerichtsgutachter festgestellten Wertes (vgl. E. 2.4 vorstehend).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b>Die Pflichtigen bestreiten unter anderem die vom Obergutachter fÃ¼r das Projekt "R-Platz" angenommene Gesamtgewinnmarge und verweisen dazu auf eine Stellungnahme des Architekten, Planers und VerkÃ¤ufers des genannten Projekts. Dieser stellt die angenommene Gewinnmarge von 20 % rundweg in Abrede, bezeichnet diesen Wert als "utopisch und falsch". Die Gesamtabrechnung des Projekts "R-Platz" Ã¼ber Land- und GebÃ¤udekosten habe zu keiner GrundstÃ¼ckgewinnsteuer gefÃ¼hrt. In der Mitteilung zur Korrektur der Berechnung des Landwertes kommt der Obergutachter neu zum Schluss, die Marge "Gewinn und Risiko" sei nicht mehr auf 20 % festzusetzen, sondern auf 18 %. Die BegrÃ¼ndung hierfÃ¼r ist allerdings nur schwer nachvollziehbar: Im Nachtrags-/Obergutachten leitet der Obergutachter auf den Seiten 79 bis 88 die Projektmarge von 20 % ausfÃ¼hrlich und unter Verwendung weiteren Zahlenmaterials der Ãberbauung "R-Platz" her. In der ErgÃ¤nzung zum Nachtrags-/Obergutachten hÃ¤lt der Gutachter zunÃ¤chst fest, dass die fragliche Marge aufgrund seines erhobenen Zahlen­materials eigentlich 16,23 % betragen mÃ¼sse, und nicht 20 %. Die kalkulatorisch angestrebte Aufteilung dieser Marge habe wohl bei "bis ca. 11 % Gewinn und ca. 5 % Risiko" gelegen. Weswegen der Obergutachter dann doch auf eine Marge von 18 % schliesst, begrÃ¼ndet er damit, dass fÃ¼r einen Investor "mutmasslich eine kalkulatorische Gewinnmarge von etwa 8 % und eine Risikomarge von etwa 10 % in etwa der Situation angemessen" gewesen wÃ¤re. TatsÃ¤chlich zeigt sich exemplarisch an diesem Wert, wie sensibel die Residualmethode auf VerÃ¤nderungen in den Annahmen reagiert: Die Senkung der angenommenen Marge von 18 % um nur 1 % auf 17 % fÃ¼hrt zu einem um knapp Fr. â¦ hÃ¶heren Landwert (Marge 18 %: Fr. â¦, Marge 17 %: Fr. â¦Eine Senkung der Marge auf die gutachterlich fÃ¼r das Vergleichsprojekt hergeleiteten 16,23 % wÃ¼rde den Landwert gar auf Fr. â¦ erhÃ¶hen. </p> <p class="Urteilstext">Den Pflichtigen ist darin zuzustimmen, dass es an einer nachvollziehbaren BegrÃ¼ndung fÃ¼r die Festlegung dieser fÃ¼r das Resultat des Gutachtens sehr wesentlichen GrÃ¶sse im Kontext des Gutachtens und seiner ErgÃ¤nzung fehlt. Dies wÃ¤re eben umso mehr zu erwarten gewesen, als die ursprÃ¼nglich ausfÃ¼hrlich begrÃ¼ndeten und mit viel Zahlenmaterial hergeleiteten 20 % sich als falsch berechnet herausstellten: Wegen einer "falschen Bezugsbasis" war der Wert auf 16,23 % zu korrigieren. Weswegen der Obergutachter dann nicht diesen rechnerisch richtigen Wert von 16,23 % Ã¼bernommen hat, sondern diesen auf 18 % erhÃ¶ht, erschliesst sich dem Verwaltungsgericht nicht. Sodann ruft auch die Aussage des Architekten, Planers und VerkÃ¤ufers des Projekts "R-Platz", es sei im genannten Projekt letztlich gar kein Gewinn erzielt worden, eigentlich nach einer noch tiefer als 16,23 % anzusetzenden Marge. Mit diesem Vorgehen (der ErhÃ¶hung auf 18 %) ist der Obergutachter von einer ausfÃ¼hrlich begrÃ¼ndeten und ursprÃ¼nglich eingenommenen Haltung in der ErgÃ¤nzung seines Gutachtens plÃ¶tzlich abgewichen. </p> <p class="Urteilstext">Bei dieser Ausgangslage wÃ¤re vertieft zu begrÃ¼nden, weswegen der errechnete Wert von 16,23 % nicht verwendet werden soll, sondern um knapp 2 % auf 18 % erhÃ¶ht werden soll. Der eine Satz, in welchem der Obergutachter drei Mal "etwa" verwendet, reicht hierfÃ¼r nicht aus. Wohl steht dem Gutachter ein weites Ermessen zu und darf von ihm erwartet werden, dass er gerade bei der vorliegenden Aufgabestellung die Parameter mit Bedacht und sorgfÃ¤ltig auswÃ¤hlt und im Gesamtkontext gewichtet (BGE 102 Ib 353 E. 2). Indessen entbindet dies den Gutachter nicht davon, seine AusfÃ¼hrungen so nachvollziehbar zu begrÃ¼nden, dass das Gericht seine Ãberlegungen auch nachvollziehen kann. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.5 </b>Den Pflichtigen ist zudem darin zuzustimmen, dass sich die Frage stellt, inwieweit Projektrisiken im Nachtrags-/Obergutachten aufgrund der vorgenommenen Diskontierung nicht mehrfach berÃ¼cksichtigt wurden. Dies umso mehr, als gemÃ¤ss Vorinstanz Ã¼ber die Diskontierung des Baulands auch Risiken wie "offenkundige Verwerfungen im Immobilienmarkt" und das "nachweislich herrschende Hochzinsumfeld" bereits ausgeglichen worden sein sollen (vgl. angefochtener Entscheid S. 26). Weiter ist nicht nachvollziehbar, weshalb der kalkulierte Verkaufspreis der Parzelle "S" mit Fr. â¦/m<sup>2</sup> trotz unbestritten besserer Lage rund 11 % tiefer ausgefallen ist als beim Vergleichsobjekt "R-Platz" mit Fr. â¦/m<sup>2</sup>. Die hierfÃ¼r im Nachtrags-/Obergutachten (Rz. 316) gegebene ErklÃ¤rung, wonach "im konjunkturellen Umfeld des Stichtags die Preiskalkulation nicht zu aggressiv hÃ¤tte ausfallen dÃ¼rfen, um dem Projekt auch eine realistische Chance zu geben", vermag nicht zu Ã¼berzeugen. Auch in der obergutachterlichen Stellungnahme vom 30. Juni 2020 wird hierzu keine plausible ErklÃ¤rung nachgeschoben, sondern erneut pauschal auf die konjunkturelle Gesamtsituation per Bewertungsstichtag verwiesen. Es hÃ¤tte aber zumindest erlÃ¤utert werden mÃ¼ssen, weshalb dieses konjunkturelle Umfeld sich nicht gleichermassen auf die Preiskalkulation des Vergleichsobjekts auswirkte. Die hierfÃ¼r im vorinstanzlichen Entscheid angefÃ¼hrten ErklÃ¤rungsversuche â z.<span> </span>B. die Hinweise auf den gebietsweise nach 1991 erfolgten Preiszerfall und die Mitte 1991 zu antizipierende (negative) konjunkturelle Entwicklung â sind so aus dem Obergutachten nicht ersichtlich und betreffen grundsÃ¤tzlich den gesamten Markt und beide Vergleichsobjekte, weshalb sie einerseits auf Mutmassungen der in Bewertungsfragen selbst nicht fachkompetenten Vorinstanz fussen und andererseits als ErklÃ¤rung ungeeignet sind. Ãberdies ist auch nicht nachvollziehbar, weshalb der unbestrittenermassen erst <i>nach</i> dem Stichtag eingetretene Preiszerfall auf dem GrundstÃ¼cksmarkt in die Kalkulation einfloss bzw. als "konjunkturelles Umfeld des Stichtags" BerÃ¼cksichtigung fand.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.6 </b>Hinzu kommt, dass die Resultate des Gerichtsgutachtens O und des Nachtrags-/Obergutachten O nach dessen Korrektur innerhalb der von der Rechtsprechung anerkannten SchÃ¤tzungstoleranz liegen. Umso unverstÃ¤ndlicher sind aus dieser Sicht AusfÃ¼hrungen des Obergutachters in seinem Nachtrags-/ErgÃ¤nzungsgutachten, welche dem ersten Gerichtsgutachten unterstellen, von Anfang an auf zu hohen Werten aufgebaut zu haben und diesen Anfangsmangel noch "potenziert" zu haben. Damit stellt der Obergutachter tatsÃ¤chlich seine eigene gutachterliche Beurteilung ebenfalls infrage.</p> <p class="Erwgung3">Ebenso stellt sich bei dieser Sachlage die Frage, ob nicht doch Ã¼ber die vom Gerichtsgutachter verwendete und in der Lehre und Rechtsprechung vorbehaltlos akzeptierte Vergleichswertmethode, plausibilisiert mit Lageklassemethode und Residualwertmethode, ein der gerichtlichen ÃberprÃ¼fung standhaltendes Resultat erzielbar ist. Dies wÃ¼rde die im Nachtrags-/Obergutachten verfochtene und im vorinstanzlichen Entscheid Ã¼bernommene Auffassung doch infrage stellen, wonach vorliegend lediglich mit der umstrittenen und fÃ¼r reine LandwertschÃ¤tzungen wenig zuverlÃ¤ssigen Residualwertmethode ein korrektes Resultat zu erzielen sei. </p> <p class="Erwgung3">Sodann ist auch nicht hinreichend begrÃ¼ndet, weshalb die damalige HÃ¤ngigkeit des Waldfeststellungsverfahrens keinerlei Einfluss auf die Preiskalkulation hatte. Zwar ist anzunehmen, dass ein vorsichtiger Investor vor Abschluss des Waldfeststellungsverfahrens die WaldabstÃ¤nde nicht unterschritten hÃ¤tte. Gleichwohl hÃ¤tte grundsÃ¤tzlich von einem hÃ¶heren GrundstÃ¼ckwert ausgegangen werden mÃ¼ssen, solange der Ausgang des Waldfeststellungsverfahren noch offen war und unklar war, ob und welche Waldabstandsvorschriften inskÃ¼nftig einzuhalten waren (zur zunÃ¤chst unklaren Lage vgl. auch BGE 122 II 72 [die Pflichtigen betreffend]). Die blosse MÃ¶glichkeit inskÃ¼nftiger EinschrÃ¤nkungen der Ãberbaubarkeit wirkt sich zwar regelmÃ¤ssig negativ auf den Verkehrswert aus, der daraus resultierende Abschlag ist aber nicht identisch mit der Wertminderung, die aus bereits beschlossener EinschrÃ¤nkungen resultiert. WÃ¤hrend an manchen Stellen des Obergutachtens auf die Bebaubarkeit nach per Stichtag geltendem Recht verwiesen wird, wird in anderen auf zukÃ¼nftige Entwicklungen wie die Revision des PBG-ZH verwiesen, welche bewertungstechnisch adÃ¤quat abgebildet werden mÃ¼ssten. Im Obergutachten wird nicht hinreichend plausibel dargelegt, weshalb manche absehbaren VerÃ¤nderungen der Bebaubarkeit berÃ¼cksichtigt wurden, andere hingegen nicht.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.7 </b> Zusammenfassend erweist sich das Nachtrags-/Obergutachten als nicht hinreichend begrÃ¼ndet. Es kann auf dieses allein in der jetzt vorliegenden Fassung nicht abgestellt werden. </p> <p class="Erwgung3">Der angefochtene Entscheid ist daher in Gutheissung der Beschwerde aufzuheben und die Sache ist im Sinn der ErwÃ¤gungen zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Erwgung3">Ob das bestehende Nachtrags-/Obergutachten lediglich hinsichtlich der BegrÃ¼ndung zu ergÃ¤nzen ist oder ob ein gÃ¤nzlich neues Obergutachten zu erstellen ist, hat die Vorinstanz im nÃ¤chsten Rechtsgang zu entscheiden. Angezeigt sind â sollte am erstellten Nachtrags-/Obergutachten festgehalten werden â AbklÃ¤rungen zum allfÃ¤lligen Beizug von Hilfspersonen. Fraglos ist weiter, dass ein allfÃ¤llig neu zu bestellender Gutachter u.<span> </span>a. auf ein angemessenes Kostendach seiner Aufwendungen und die gesetzlichen Regeln um den Beizug von Hilfspersonen ausdrÃ¼cklich hinzuweisen wÃ¤re. Zudem ist dem Steuerrekursgericht in Erinnerung zu rufen, dass Rechtsfragen grundsÃ¤tzlich durch das Gericht und nicht gutachterlich abzuklÃ¤ren sind.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 StG).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Sodann steht der Beschwerdegegnerin keine ParteientschÃ¤digung zu (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 StG). Sie hat die Pflichtigen fÃ¼r das Beschwerdeverfahren mit insgesamt Fr. 8'000.- (Mehrwertsteuer inkl.) zu entschÃ¤digen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Ãber die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen des Rekursverfahrens hat die Vorinstanz im Neuentscheid zu befinden.</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung1"><span>Nach der Regelung in Art. 90 ff. des Bundesgesetzes Ã¼ber das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) sind letztinstanzliche kantonale RÃ¼ckweisungsentscheide, die der unteren Instanz einen Entscheidungsspielraum belassen, als Zwischenentscheide im Sinn von Art. 93 BGG zu qualifizieren (BGE 134 II 124 E. 1.3). Sie sind daher vor Bundesgericht nur direkt anfechtbar, wenn sie einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde (lit. b).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Entscheid des Steuerrekursgerichts vom 26. Oktober 2021 wird aufgehoben. Die Sache wird zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen an das Steuerrekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> Ãber die Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen des Rekursverfahrens hat das Steuerrekursgericht im Neuentscheid zu befinden.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 22'000.-; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 70.-</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 22'070.-</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Beschwerdegegnerin hat den BeschwerdefÃ¼hrenden fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 8'000.- (Mehrwertsteuer inklusive) zu bezahlen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:<br/> a) die Parteien;<br/> b) das Steuerrekursgericht;<br/> c) das Sekretariat der GeschÃ¤ftsleitung des kantonalen Steueramts.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>