<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2000.00325</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105863&amp;W10_KEY=13013580&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2000.00325</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 21.12.2000</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 20.06.2001 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Abgaberecht ohne Steuern</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Wasser- und Abwassergebühren</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Vereinbarkeit einer Gebührennachforderung für ursprünglich nicht erfasste Wasserbezüge mit dem Grundsatz des Vertrauensschutzes Das Verhältnis zwischen Versorgungsbetrieb und Bezügerin untersteht vorliegend dem öffentlichen Recht (E. 1b). Nicht mehr Streitgegenstand ist der Wasserverbrauch der Jahre 1989-1994 (E. 1d). Die Rechnungen der Beschwerdegegnerin stellten keine Verfügungen dar, die in Rechtskraft erwachsen konnten (E. 2b). Rechnungen können grundsätzlich Vertrauensgrundlagen darstellen (E. 2c aa). Die Angabe der abgelesenen Zähler stellt keinen Vorbehalt bezüglich nicht erfasster Wasserbezüge dar (E. 2c bb). Der massgebende Sachverhalt hat sich vor der allfälligen Vertrauenbetätigung der Beschwerdeführerin nicht geändert. Vielmehr sind die Parteien lange Zeit übereinstimmend von einem falschen Sachverhalt ausgegangen (E. 2c cc). Der Beschwerdeführerin kann nicht unterstellt werden, sie habe die fehlerhafte Installation veranlasst oder gekannt. Hingegen hätte sie als professionelle Liegenschaftenverwalterin bemerken müssen, dass die ursprünglich erfassten und fakturierten Wasserverbrauchshöhen unrealistisch tief waren (E. 2c dd). Der nicht erfasste Verbrauch ist nachträglich zu schätzen (E. 3a). Die Verbrauchsschätzungen der Beschwerdegegnerin anhand der nachträglichen Messungen sind nicht zu korrigieren (E. 3b, c). Ein höherer Leerwohnungsbestand in den fraglichen Jahren ist bei der Schätzung zu berücksichtigen (E. 3d). Entsprechende Verbrauchsminderungen werden dadurch kompensiert, dass die Schätzung der Beschwerdegegnerin den höheren (Kalt-)Wasserverbrauch dieser Jahre nicht berücksichtigt (E. 3e). Die Beschwerdeführerin kann der -gegnerin nicht entgegenhalten, sie habe einen Teil des nicht erfassten Wasserverbrauchs an eine Dritte weitergeleitet (E. 3f).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BGE">BGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Abgaberecht ST: GEBÃHREN">GEBÃHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTER GLAUBE">GUTER GLAUBE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHNUNG">RECHNUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSÃNDERUNG">SACHVERHALTSÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNG">SCHÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Staats- und Verfassungsrecht UR: Artikel 8, 9, 29 ff BV ST: TREU UND GLAUBEN">TREU UND GLAUBEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERFÃGUNG">VERFÃGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSGRUNDLAGE">VERTRAUENSGRUNDLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VORBEHALT">VORBEHALT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WASSERBEZUG">WASSERBEZUG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WASSERGEBÃHR">WASSERGEBÃHR</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 9 BV</span><br/><span class="ungerade">§ 1 VRG</span><br/><span class="gerade">Art. 3 ZGB</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Einzug1"><span>I. Am 29. MÃ¤rz 1999 sandte die Finanzverwaltung der Gemeinde X der Ge­nossen­schaft A eine Akonto-Rechnung von Fr. 59'576.80 fÃ¼r die Lieferung und Entsorgung des Warmwassers in den Jahren 1989-1998 in ihren Liegenschaften an der Z-strasse in X. Nach gescheiterten Verhandlungen stell­te die Finanzverwaltung der A am 25. No­vem­­ber 1999 die Schlussrechnung Ã¼ber Fr. 60'346.55 fÃ¼r die Jahre 1994-1998 zu. Eine da­gegen gerichtete Einsprache wies der Gemeinderat X am 3. Januar 2000 vollumfÃ¤nglich ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. Die Genossenschaft A erhob gegen den Beschluss des Gemein­derats X am 10. Februar 2000 Rekurs an den Bezirksrat, der ihn am 12. Juli 2000 abwies.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Am 19. September 2000 wandte sich die Genossenschaft A mit Beschwer­­de an das Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Beschlusses des Bezirksrats, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerin. Der Bezirksrat beantragte am 11. Oktober 2000 die Abweisung der Beschwerde, ebenso die Gemeinde X mit Eingabe vom 27. November 2000.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen einen Rekursentscheid des Bezirksrats und ist nach § 19c Abs. 2 und § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997 (VRG) grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig. Die Beschwerdefrist von 30 Ta­gen gemÃ¤ss § 53 VRG ist wegen der zwischen der Zustellung des angefochtenen Beschlusses und der Einreichung der Beschwerde liegenden Gerichtsferien (§ 71 VRG in Ver­bindung mit § 140 des Gerichtsverfassungsgesetzes vom 13. Juni 1976) gewahrt.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Das VerhÃ¤ltnis zwischen einem kommunalen Versorgungsbetrieb in der Form ei­ner unselbstÃ¤ndigen Ã¶ffentlichrechtlichen Anstalt einerseits und den Anstaltsbenutzern anderseits wird nicht einheitlich dem Ã¶ffentlichen oder dem privaten Recht unterstellt; in der Praxis sind vielmehr beide LÃ¶sungen anzutreffen (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 3. A., ZÃ¼rich 1998, Rz. 1052 ff.). Diese Beziehung zwi­­schen Anstalt und Benutzer ist dann Ã¶ffentlichrechtlicher Natur, wenn durch sie ein be­sonderes RechtsverhÃ¤ltnis begrÃ¼ndet wird, kraft dessen die Anstalt ihren Benutzern gegenÃ¼ber mit obrigkeitlicher Gewalt entgegentritt. Massgebend ist dabei insbesondere, ob unmit­­telbar Ã¶ffentliche Zwecke verfolgt werden oder die Gewinnstrebigkeit im Vordergrund steht und ob die BenÃ¼tzung der Anstalt einseitig durch Rechtsnormen geregelt wird oder zwi­schen den Beteiligten frei ausgehandelt werden kann (BGE 105 II 234 E. 2; HÃ¤felin/MÃ¼l­­ler, a.a.O.). Vorliegend handelte die Beschwerdegegnerin in ErfÃ¼llung Ã¶ffentlicher Auf­­­­gaben (vgl. § 1 der Verordnung Ã¼ber die Wasserversorgung vom 14. Oktober 1992 und § 7 des EinfÃ¼hrungsgesetzes zum GewÃ¤sserschutzgesetz vom 8. Dezember 1974). Ãberdies ist davon auszugehen, dass das VerhÃ¤ltnis zwischen Wasserlieferant und -bezÃ¼ger sowie zwi­­schen Abwasserverursacher und -entsorger einseitig durch Ã¶ffentliches Recht geregelt ist, insbesondere durch das Reglement Wasserversorgung vom 22. September/10. De­zem­ber 1986, die Kanalisationsverordnung vom 1. Juli/11. Dezember 1985 sowie die Verordnung Ã¼ber GebÃ¼hren an Abwasseranlagen vom 1. Juli 1985, alles Erlasse der Beschwerdegegnerin. Es liegt damit eine Ã¶ffentlich-rechtliche Angelegenheit im Sinn von § 1 VRG vor, zu deren Beurteilung das Verwaltungsgericht zustÃ¤ndig ist.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist â entgegen der missverstÃ¤ndlichen Bezeichnung â selbst eine juristische Person in Form einer Genossenschaft (act. --). Ihre Legitimation steht nicht im Zweifel. Somit hat das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde einzutreten. Wegen des Streitwerts der Angelegenheit von Ã¼ber Fr. 60'000.- hat die Kammer zu befinden (§ 38 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) Nicht mehr umstritten und damit auch im Beschwerdeverfahren nicht Streitgegen­stand ist der Wasserverbrauch der BeschwerdefÃ¼hrerin zwischen 1989 und 1994 (Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 52 N. 3). DiesbezÃ¼glich geht auch die Beschwerdegegnerin davon aus, dass entsprechende Forderungen verjÃ¤hrt sind bzw. wÃ¤ren (act. --).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. a) Der dem angefochtenen Entscheid zu Grunde liegende Sachverhalt ist zwischen den Parteien dem Grundsatz nach unumstritten: Die BeschwerdefÃ¼hrerin bezog zwischen 1989 und 1999 von der Beschwerdegegnerin einen Teil des verbrauchten Wassers ohne Bezahlung, da es am ZÃ¤hler vorbeilief. Umstritten ist jedoch die HÃ¶he dieses nicht ab­­gegoltenen Verbrauchs. Die BeschwerdefÃ¼hrerin bestreitet ihre Schuldpflicht zudem grundsÃ¤tzlich mit Argumenten des Vertrauensschutzes.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Rechnungen eines Gemeinwesens fÃ¼r erbrachte Leistungen stellen im Allgemeinen keine VerfÃ¼gungen dar. Anders verhÃ¤lt es sich nur, wenn die Rechnung alle Elemente einer VerfÃ¼gung enthÃ¤lt (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 19 N. 15; RB 1992 Nr. 1), d.h. eine einseitige, hoheitliche, verbindliche und erzwingbare Anordnung einer BehÃ¶rde an die Adresse ei­ner bestimmten Person darstellt (HÃ¤felin/MÃ¼ller, Rz. 685 ff.). Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt vor, der VerfÃ¼gungscharakter der fraglichen Rechnungen ergebe sich aus der Tatsache, dass die GemeindebehÃ¶rde dem Rechnungsadressaten eine achttÃ¤gige Einsprachefrist gewÃ¤hre (act. --). Dies trifft fÃ¼r die Rechnungen vom 30. Januar 1995 und vom 20. Feb­­ruar 1996 nicht zu. Auf den Formularen befindet sich zwar eine Rubrik "Rechtsmittel:", doch ist diese offengelassen (act. --). Nichts auf diesen Rechnungen deutet darauf hin, dass es sich bei ihnen um VerfÃ¼gungen handle, die mangels Ergreifung eines Rechtsmittels in Rechtskraft er­wachsen kÃ¶nnten. Die Rechnungen vom 28. Januar 1997, 30. Januar 1998 und 8. Februar 1999 (act. --) enthalten zwar den Stempelaufdruck "allfÃ¤llige Einspra­chen sind innert 8 Ta­gen anzubringen". Dieser Hinweis ist jedoch zu unbestimmt, um aus einer "gewÃ¶hnlichen" Rechnung eine rechtskraftfÃ¤hige VerfÃ¼gung zu machen. Aus dem Gesamtkontext muss­te ein EmpfÃ¤nger die genannte EinsprachemÃ¶glichkeit nicht als fÃ¶rmliches Rechtsmittel, sondern als blosse Einwendung an die rechnungstellende Verwaltungs­behÃ¶rde auffassen, auf die hin erst eine VerfÃ¼gung erlassen wird (vgl. HÃ¤felin/MÃ¼ller, Rz. 1410 ff.). Vorliegend steht der GebÃ¼hrennachforderung durch die Beschwerdegegnerin somit keine Rechtskraft for­derungs­begrÃ¼ndender VerfÃ¼gungen entgegen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt weiter vor, einer nachtrÃ¤glichen GebÃ¼hrenbelas­tung stehe der Grundsatz des Vertrauensschutzes entgegen. Eine Rechnung stelle eine besondere Art einer behÃ¶rdlichen Auskunft dar. Wer eine solche erhalten habe, dÃ¼rfe in der Regel davon ausgehen, dass die Angelegenheit damit erledigt sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>aa) Rechnungen kÃ¶nnen grundsÃ¤tzlich vertrauensbegrÃ¼ndende Wirkung haben. Wem fÃ¼r eine bestimmte Leistung Rechnung gestellt wurde, darf grundsÃ¤tzlich davon ausgehen, dass damit die gesamte Leistung abgegolten ist (RB 1997 Nr. 60; VGr, 30. Januar 1992, VB 91/0087, E. 4 = RB 1992 Nr. 1). Die streitbetroffenen Rechnungen richteten sich an die BeschwerdefÃ¼hrerin. Aufgrund ihres Inhalts und der allgemeinen Lebenserfahrung durfte diese annehmen, dass damit ihr gesamter Wasserbezug im angegebenen Zeitraum in Rechnung gestellt werde. Den Rechnungen eignete damit die fÃ¼r eine Vertrauensgrundlage vorausgesetzte Bestimmtheit (vgl. HÃ¤felin/MÃ¼ller, Rz. 564 ff.).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>bb) Die Beschwerdegegnerin wendet ein, die Rechnungen hÃ¤tten sich nur auf die da­rin angegebenen ZÃ¤hler bezogen, es fehle ihnen deshalb die vorausgesetzte Vorbehaltlosigkeit. Dieser Einwand wÃ¤re stichhaltig, wenn die Beschwerdegegnerin nachtrÃ¤glich den durch andere ZÃ¤hler gemessenen, aber irrtÃ¼mlich nicht in die periodischen Rechnungen auf­genommenen Wasserverbrauch sich hÃ¤tte entgelten lassen wollen und ihr VersÃ¤umnis fÃ¼r die BeschwerdefÃ¼hrerin erkennbar gewesen wÃ¤re. Es geht hingegen nicht an, in der An­gabe der ZÃ¤hlernummer einen Vorbehalt bezÃ¼glich irgendwelcher nicht erfasster Wasserbe­­zÃ¼ge zu erblicken. Den fraglichen Rechnungen kann die Eignung als Vertrauensgrundlage deshalb nicht a priori abgesprochen werden.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>cc) Ebenso unzutreffend ist das weitere Vorbringen der Beschwerdegegnerin, sie sei nicht an ihre ursprÃ¼ngliche Aussage (d.h. die periodischen Rechnungen) gebunden, da sich der massgebende Sachverhalt seither geÃ¤ndert habe. Dieser Vorbehalt einer Ãnderung der Sach- oder Rechtslage bezieht sich auf den Fall, dass eine Privatperson im Wissen um diese Ãnderung auf eine davor erteilte Auskunft oder Zusicherung vertraut und gestÃ¼tzt darauf Dispositionen trifft. Das Wissen (oder fahrlÃ¤ssige Nichtwissen) um die Sachverhalts- oder RechtsÃ¤nderung fÃ¼hrt dazu, dass die Person nicht von der weiteren Geltung der ursprÃ¼nglichen Vertrauensgrundlage ausgehen darf. Hier liegt jedoch eine ganz andere Konstellation vor: Beide Parteien sind ursprÃ¼nglich, bei Ausstellung und Begleichung der fraglichen Rech­­nungen, von einem falschen Sachverhalt ausgegangen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin nahm danach Dispositionen vor, von denen sie behauptet, sie verunmÃ¶glichten ihr eine ÃberwÃ¤lzung der nachtrÃ¤glich verlangten GebÃ¼hren auf ihre Mieter. Wiederum spÃ¤ter stellte sich heraus, dass die Parteien wÃ¤hrend Jahren von falschen tatsÃ¤chlichen Annahmen ausgegangen waren. Erst diese Kenntnisnahme wirkte â falls schÃ¼tzenswertes Vertrauen jemals bestand â vertrauenszerstÃ¶rend.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>dd) Strittig ist weiter, ob die BeschwerdefÃ¼hrerin um den nicht erfassten Wasserbrauch wusste oder hÃ¤tte wissen sollen und ihr damit der zur Bildung von Vertrauen notwendige gute Glauben fehlte. Da ein Nachweis guten Glaubens nicht mÃ¶glich ist, ist in ana­loger Anwendung von Art. 3 des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs (ZGB) dessen Vorhandensein zu vermuten und der bÃ¶se Glaube bzw. fahrlÃ¤ssiges Nichtwissen (Art. 3 Abs. 2 ZGB) zu beweisen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat die Liegenschaften an der Z-strasse in X nicht selbst erstellt, sondern am 30. Januar 1991 in einer betreibungsamtlichen Versteigerung erstanden (act. --). Somit kann ihr selbst nicht unterstellt werden, sie ha­be bereits bei Planung und Bau die unvollstÃ¤ndige AusrÃ¼stung ihrer GebÃ¤ude mit WasserzÃ¤hlern veranlasst, gekannt oder wenigstens kennen mÃ¼ssen. Wegen der Art des Erwerbs ist ihr auch das Wissen oder WissenmÃ¼ssen der Erstellerin der WohnblÃ¶cke nicht zuzurech­nen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Es ist somit zu prÃ¼fen, ob die BeschwerdefÃ¼hrerin die fehlerhafte Installation selbst veranlasste, davon wusste oder sie hÃ¤tte bemerken mÃ¼ssen. Die Beschwerdegegnerin geht davon aus, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin selbst einen zweiten Haupthahnen zwecks IrrefÃ¼hrung habe anbringen lassen, benennt jedoch keine Anhaltspunkte dafÃ¼r. Solche ergeben auch aus den Akten nicht mit genÃ¼gender Deutlichkeit. Insbesondere lÃ¤sst sich dies kaum aus den Wasserrechnungen fÃ¼r die Jahre 1991-1999 (act. --) ableiten. Diese weisen zwar eine Ã¼ber diese Zeitspanne insgesamt sinkende Tendenz des (Kalt-)wasserverbrauchs aus (vgl. die Ãbersicht in act. --), jedoch ohne kontinuierlichen Verlauf, aber mit deutlichen "SprÃ¼ngen" (insbesondere grosse Abnahmen von 1991/92 zu 1992/93 und von 1995 zu 1996), fÃ¼r die eine ErklÃ¤rung fehlt. Jedenfalls ist kein Zusammenhang dieser Schwankungen des ordentlich gemessenen Wasserverbrauchs mit dem aufgrund von Messungen aus dem Jahr 1999 festgelegten und danach in Rechnung gestellten (Warm-)wasserver­brauch (act. --) herzustellen. Die Schwankungen lassen sich nicht damit erklÃ¤ren, dass zeitweise auch das Warmwasser Ã¼ber den ZÃ¤hler gelaufen sein kÃ¶nnte. Es ist deshalb davon auszugehen, dass die fehlerhafte Installation bereits bestand, als die BeschwerdefÃ¼hrerin die Liegenschaften an der Z-Strasse erwarb.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Sehr auffallend ist allerdings die Tatsache, dass der aufgrund nachtrÃ¤glicher Messungen durch die Beschwerdegegnerin festgelegte, ursprÃ¼nglich weder erfasste noch in Rech­nung gestellt (Warm)wasserverbrauch je nach Vergleichsjahr das gut Doppelte bis bei­nahe das Vierfache des ordentlich fakturierten Verbrauchs ausmacht (vgl. act. --). Demnach ist der BeschwerdefÃ¼hrerin zwischen 1991 und 1999 nur jeweils ein FÃ¼nftel bis ein Drittel ihres gesamten Wasserverbrauchs in Rechnung gestellt worden. Daran Ã¤ndert sich nichts Grundlegendes, wenn man die Kritik der BeschwerdefÃ¼hrerin an der Berechnung des Warmwasserverbrauchs in ihrem Rekurs an die Vorinstanz als berechtigt ansehen will (act. --). Die dort erhobenen RÃ¼gen vermÃ¶gen den rechnerischen jÃ¤hrlichen Verbrauch um hÃ¶chstens 20 % zu senken. Die Beschwerdegegnerin weist in ihrer Rekursantwort (act. --) zu Recht darauf hin, dass ei­ner professionellen Liegenschaftenverwaltung, die diesbezÃ¼glich Ã¼ber Erfahrungswerte und VergleichsmÃ¶glichkeiten verfÃ¼gt, auffallen musste bzw. es ihr nicht hÃ¤tte entgehen dÃ¼rfen, dass der Ã¼berwiegende Teil des Wasserverbrauchs in den Liegenschaften an der Z­stras­se gar nicht erfasst und abgerechnet wurde. Unter diesen UmstÃ¤nden kann sich die Be­schwerdefÃ¼hrerin nicht auf guten Glauben berufen. Dass die Beschwerdegegnerin an der ver­sÃ¤umten Erfassung und Fakturierung des Warmwasserverbrauchs wohl ebenso eine Schuld trifft, vermag sie nicht zu entlasten. Eine nachtrÃ¤gliche GebÃ¼hrenbelastung ist somit zulÃ¤ssig.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. a) Der Warmwasserverbrauch der BeschwerdefÃ¼hrerin in den noch streitbetroffenen Jahren 1994-1998 wurde nie erfasst und kann nachtrÃ¤glich nicht mehr festgestellt, sondern nur aufgrund von Vergleichswerten und weiteren Indizien geschÃ¤tzt werden. Ein solches Vorgehen ist zulÃ¤ssig (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 51 N. 7). Die BeschwerdefÃ¼hrerin kann sich der nachtrÃ¤glichen Sachverhaltsfeststellung nicht mit dem Vorbringen entziehen, es gehe vorliegend um "einen rein hypothetischen Verbrauch", zumal sie den der Forderung zugrunde liegenden Sachverhalt grundsÃ¤tzlich anerkennt (act. --). Das Verwaltungsgericht Ã¼berprÃ¼ft solche SchÃ¤tzungen mit einer gewissen ZurÃ¼ckhaltung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Die BeschwerdefÃ¼hrerin bemÃ¤ngelt erstens, die Beschwerdegegnerin sei in ihrer VerfÃ¼gung zu Unrecht von einem an ZÃ¤hler Nr. 1 gemessenen durchschnittlichen Was­ser­verbrauch von 0.47 m<sup>3</sup> pro Tag ausgegangen (act. --); gemÃ¤ss der Ablesung vom 10. De­zem­ber 1999 (vgl. act.--) sei von einem Verbrauch von nur 0.34 m<sup>3</sup> pro Tag auszugehen. FÃ¼r den tieferen Wert spricht zwar, dass er dem Verbrauch einer lÃ¤ngeren Periode entspricht und deshalb an sich grÃ¶ssere ReprÃ¤sentativitÃ¤t fÃ¼r sich beanspruchen kann. Die Mes­sung, auf die sich die Beschwerdegegnerin stÃ¼tzt, klammert jedoch jahreszeitliche Effekte weitgehend aus und erfasst eine genÃ¼gend lange und aussagekrÃ¤ftige Periode. Es trifft somit nicht zu, dass die spÃ¤tere Messung klar ein zutreffenderes Bild vermittelt, sodass die Sachverhaltsermittlung der Beschwerdegegnerin insoweit â und umso mehr bei Beachtung der gebotenen ZurÃ¼ckhaltung (siehe E. a) â nicht korrigiert werden muss.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>c) Dasselbe ist sinngemÃ¤ss zur Verbrauchsmessung am ZÃ¤hler Nr. 2 zu sagen. Es kann somit offenbleiben, ob die Messung wie in der Rechnung ausgewiesen am 31. De­zem­ber 1999 oder, wie die Beschwerdegegnerin behauptet, am 10. Dezember 1999 durchgefÃ¼hrt wurde. Es erscheint jedoch fragwÃ¼rdig, gestÃ¼tzt auf eine blosse Behauptung der Be­schwerdegegnerin und entgegen ihrer Rechnung (act. --), ohne ersichtlichen Beleg, von einer ZÃ¤hlerablesung am 10. Dezember statt am 31. Dezember 1999 auszugehen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>d) GrundsÃ¤tzlich zu berÃ¼cksichtigen sind Tatsachen, welche die VerbrauchsschÃ¤tzung der Beschwerdegegnerin als zu hoch erscheinen lassen. Insbesondere ist ein in der Vergangenheit hÃ¶herer Leerwohnungsbestand zu berÃ¼cksichtigen, wenn er durch die BeschwerdefÃ¼hrerin nachgewiesen wird. Zu Recht kritisiert sie die ErwÃ¤gung der Vorinstanz, in der diese den verbrauchsmindernden Faktoren die verjÃ¤hrten Forderungen der Beschwer­degegnerin entgegenhÃ¤lt (act. --).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>GemÃ¤ss den Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin in ihrer Rekursschrift kÃ¤me somit eine Reduktion des Warmwasserverbrauchs und damit der Forderung der Beschwerdegegnerin um ca. 5 % in Betracht. Wie es sich damit genau verhÃ¤lt, kann jedoch aus folgendem Grund offenbleiben:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>e) Die WarmwasserverbrauchsschÃ¤tzung ging von einer Messung des Warmwasser­verbrauchs aus dem Jahr 1999 aus und legte die Annahme zugrunde, der Warmwasserverbrauch der Jahre 1994-98 sei gleich hoch gewesen. Dies wirkte sich zugunsten der Beschwer­defÃ¼hrerin aus, hÃ¤tte es doch mindestens ebenso nahe gelegen, den gegenÃ¼ber 1999 hÃ¶heren gemes­senen und in Rechnung gestellten Kaltwasserverbrauch der Jahre 1994-98 â ins­be­son­dere den­je­nigen ­von 1994 und 1995 â (vgl. act. --) bei dieser SchÃ¤tzung zu berÃ¼cksichtigen. Der durchschnittliche Jahresverbrauch dieser Zeitperiode betrug ca. 1340 m<sup>3</sup> und lag damit ungefÃ¤hr einen Viertel hÃ¶her als derjenige des Jahrs 1999. Rechnerische Verbrauchsminderungen aufgrund des Leerwohnungsbestands vergangener Jahre werden dadurch zumindest kompensiert.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>f) Zustimmend zu verweisen im Sinn von § 28 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 70­ VRG ist auf die ErwÃ¤gungen der Vorinstanz betreffend das Vorbringen der Beschwer­defÃ¼hrerin, ein Teil des geschÃ¤tzten Warmwasserverbrauchs entfalle nicht auf sie, sondern auf drei von der Y AG verwaltete Liegenschaften, die es von ihr bezÃ¶gen.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Die Beschwerde ist damit in der Hauptsache abzuweisen. AusgangsgemÃ¤ss hat die BeschwerdefÃ¼hrerin die Kosten zu tragen (§ 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 70 VRG). Vorliegende Streitsache rechtfertigte aufgrund ihres Streitwerts und der sich stellenden Rechtsfragen auch fÃ¼r ein Gemeinwesen den Beizug eines Anwalts. Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat deshalb die Beschwerdegegnerin zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 VRG; KÃ¶lz/Boss­hart/RÃ¶hl, § 17 N. 19 f.). Die von der Vorinstanz fÃ¼r das Rekursverfahren angesetzte ParteientschÃ¤digung von Fr. 4'500.- erscheint jedoch auch fÃ¼r beide RechtsgÃ¤nge zusammen zu hoch und ist auf Fr. 3'000.- zu reduzieren.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen. </p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">...</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>