<!DOCTYPE html> <!DOCTYPE html> <html class="no-js" data-vp-page-id="44733704" data-vp-page-template="article" lang="de"> <head> <!--CDP_HEAD_START--> <!--CDP_HEAD_END--> <meta charset="utf-8"/> <meta content="ie=edge" http-equiv="x-ua-compatible"/> <meta content="width=device-width, initial-scale=1" name="viewport"/> <meta content="../og" name="repository-base-url"/> <meta content="2023-02-01T18:34Z" name="source-last-modified"/> <meta content="1.4" name="Help Center Version"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=414083b8-65b8-4a26-aed0-52632e84d0a4" rel="icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/OGB.png?inst-v=414083b8-65b8-4a26-aed0-52632e84d0a4" rel="apple-touch-icon"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2010-nr-3" rel="canonical"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2010-nr-3" hreflang="de" rel="alternate"/> <link href="https://rechtsprechung.tg.ch/og/rbog-2010-nr-3" hreflang="x-default" rel="alternate"/> <!-- HelpCenter 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III/1 des Baurechtsvertrags vereinbarten die Vertragsparteien: </p><p>"1. Baurechtszins</p><p></p><p>Der Bauberechtigte bezahlt dem jeweiligen GrundeigentÃ¼mer einen jÃ¤hrlichen Baurechtszins von Fr. 1'846.20 (Franken eintausendachthundertsechsundvierzig 20/100), d.h. Fr. 1.70 pro m<sup>2</sup>, zahlbar jeweils jÃ¤hrlich im voraus auf den 1. Januar. Der erste Jahreszins ist fÃ¼r das Jahr 1981 auf den 1. Januar 1981 zu bezahlen. </p><p>JÃ¤hrlich wird ein Preisvergleich nach Index-Punkten vorgenommen. Der Baurechtszins von Fr. 1.70 pro m<sup>2 </sup>entspricht dem Index fÃ¼r Konsumentenpreise am 1. Oktober 1980 = 109,5 Punkte (September 1977 = 100 Punkte). </p><p>FÃ¼r die Berechnung des jeweiligen neuen Baurechtszinses gilt jeweils der Indexstand am 1. Oktober vor der FÃ¤lligkeit."</p><p></p><p> b) Die BerufungsklÃ¤ger (GrundeigentÃ¼mer) machten geltend, fÃ¼r Bauland in vergleichbarer Lage kÃ¶nne ein Kaufpreis von Fr. 350.00 bis Fr. 400.00 pro m<sup>2</sup> erzielt werden; bei Zugrundelegung des Mittelwerts und unter BerÃ¼cksichtigung des Landanteils der ServitutsflÃ¤che liege der Realwert bei Fr. 376'975.00. Bei einem Zinssatz von 3% ergebe sich daher ein angemessener Baurechtszins von Fr. 11'310.00, welcher Ã¼ber 340% des vom Berufungsbeklagten tatsÃ¤chlich bezahlten Betrags von Fr. 3'303.15 liege. Der Vertrag sei daher gestÃ¼tzt auf den Grundsatz "clausula rebus sic stantibus" an die verÃ¤nderten VerhÃ¤ltnisse anzupassen. </p><p> 2. GrundsÃ¤tzlich sind VertrÃ¤ge so zu halten, wie sie abgeschlossen wurden ("pacta sunt servanda")[1]. Wird das VerhÃ¤ltnis von Leistung und Gegenleistung aber nachtrÃ¤glich infolge ausserordentlicher und unvorhersehbarer Ãnderungen der UmstÃ¤nde erheblich gestÃ¶rt, so kann das Beharren des GlÃ¤ubigers auf seinem Vertragsanspruch als rechtsmissbrÃ¤uchlich erscheinen, wenn eine wucherische Ausbeutung dieses MissverhÃ¤ltnisses vorliegt[2]. Dies entspricht der so genannten "clausula rebus sic stantibus", welche unterstellt, dass die Parteien bei Vertragsabschluss stillschweigend vom Fortbestand bestimmter VerhÃ¤ltnisse ausgingen. Bei lÃ¤ngerfristigen VerhÃ¤ltnissen mÃ¼ssen die Parteien damit rechnen, dass sich die zur Zeit des Vertragsabschlusses bestehenden VerhÃ¤ltnisse spÃ¤ter Ã¤ndern. Sehen die Parteien davon ab, eine Anpassung an voraussehbare Ãnderungen vorzusehen, so ist von einem Verzicht auf eine Vertragsanpassung auszugehen. Waren die nachtrÃ¤glich eingetretenen UmstÃ¤nde jedoch nicht vorauszusehen, so kann von einem ausdrÃ¼cklichen oder sinngemÃ¤ssen Verzicht auf eine Vertragsanpassung nicht die Rede sein. Dabei ist die Voraussehbarkeit auch dann zu verneinen, wenn eine Ãnderung der VerhÃ¤ltnisse, wie etwa die Ãnderung der gesetzlichen Grundlagen, als solche zwar vorhersehbar war, nicht aber deren Art, Umfang und Auswirkungen auf den Vertrag[3].</p><p> 3. Die Parteien vereinbarten einen Baurechtszins von Fr. 1.70 pro m<sup>2</sup>. Wie sie den Zins genau berechneten, geht aus den Akten nicht hervor; zudem ist weder der damalige Bodenpreis fÃ¼r das GrundstÃ¼ck noch der damalige Hypothekarzins bekannt. Es ist allerdings davon auszugehen, dass sich die damaligen Vertragsparteien, wie Ã¼blich[4], am Wert des baurechtsbelasteten GrundstÃ¼cks orientierten. Seit 1980 sind die Bodenpreise angestiegen; die Hypothekarzinse liegen nach einem starken Anstieg heute tiefer als bei Vertragsabschluss. Es liegen daher unbestrittenermassen verÃ¤nderte VerhÃ¤ltnisse vor. </p><p> 4. a) Die WertÃ¤nderung eines GrundstÃ¼cks war (wie die WertÃ¤nderung von Aktien[5]) ein vorhersehbarer Umstand, welcher die Anwendung der "clausula rebus sic stantibus" grundsÃ¤tzlich ausschliesst. Den ursprÃ¼nglichen Vertragsparteien war es denn auch durchaus bewusst, dass sich die VerhÃ¤ltnisse Ã¤ndern kÃ¶nnten; sie nahmen aus diesem Grund eine Indexklausel in den Baurechtsvertrag auf und entschlossen sich damit, den Baurechtszins an die allgemeine Teuerung anzubinden. Die Parteien hÃ¤tten durchaus auch ein anderes Modell fÃ¼r die Anpassung des Baurechtszinses wÃ¤hlen kÃ¶nnen; dass dafÃ¼r verschiedene MÃ¶glichkeiten bestanden, war bei Abschluss des Vertrags bekannt[6]. Das System, welches die Parteien wÃ¤hlten, hat zunÃ¤chst den Vorteil der Einfachheit[7]. Durch die feste Anbindung an einen bestimmten Index werden zudem allfÃ¤llige (teure) Streitigkeiten zwischen dem GrundeigentÃ¼mer und dem Baurechtsnehmer vermieden: Soll der Baurechtszins alle fÃ¼nf Jahre an die "neuen, verÃ¤nderten gesamtwirtschaftlichen VerhÃ¤ltnisse" angepasst werden, so muss jeweils ein neutraler Experte beauftragt werden, den Landwert nach Massgabe der aktuellen wirtschaftlichen VerhÃ¤ltnisse neu zu bestimmen. Dabei bestehen zwischen GrundeigentÃ¼mer und Baurechtsnehmer meist grosse Meinungsunterschiede[8]. Ferner enthielt der Entscheid, den Vertrag an die allgemeine Teuerung, nicht aber an den Bodenpreis oder die Hypothekarzinsen anzubinden, auch eine Wertung des Risikos: WÃ¤hrend der Konsumentenpreisindex zumindest lÃ¤ngerfristig mit grÃ¶sster Wahrscheinlichkeit kontinuierlich ansteigt, kÃ¶nnen die Bodenpreise und insbesondere die Hypothekarzinsen grÃ¶sseren Schwankungen unterliegen. Die MÃ¶glichkeit, dass sich die Bodenpreise und die Hypothekarzinsen im Vergleich zur Teuerung anders entwickeln kÃ¶nnten, war bei Abschluss des Vertrags ebenfalls vorhersehbar: WÃ¤hrend der Landesindex der Konsumentenpreise in den Jahren vor dem Vertragsabschluss kontinuierlich anstieg, war zu Beginn der 1970er-Jahre ein starker Anstieg der Immobilienpreise zu verzeichnen. Dieser Phase folgte ein RÃ¼ckgang ab 1974/75, abgelÃ¶st durch einen Wiederanstieg bis 1981/82[9]. </p><p> b) Die Tatsache, dass die Bindung an den Teuerungsindex im Vergleich mit anderen denkbaren Anpassungsmethoden nun zu einem relativ tiefen Baurechtszins fÃ¼hrt, hat nicht zur Folge, dass der Zins, entgegen der Vereinbarung der Parteien, an den inzwischen gestiegenen Bodenpreis anzupassen wÃ¤re. Seit dem Abschluss des Vertrags verÃ¤nderten sich weder die Teuerung noch der Hypothekarzins oder der Bodenpreis in einem ausserordentlichen und vÃ¶llig unvorhersehbaren Ausmass. Vielmehr lagen diese VerÃ¤nderungen innerhalb des Risikos, welchem der von den Parteien auf eine Dauer von hundert Jahren abgeschlossene Vertrag zwangslÃ¤ufig unterliegt, und welches die Parteien mit der Bindung des zu bezahlenden Baurechtszinses an den Konsumentenpreisindex bereits abschliessend regelten. Daher ist der Vertrag nicht in Anwendung der "clausula rebus sic stantibus" abzuÃ¤ndern. Langfristig kÃ¶nnte mit der Anbindung an die Teuerung im Ãbrigen unter UmstÃ¤nden auch ein hÃ¶herer Baurechtszins erreicht werden als mit der von den BerufungsklÃ¤gern geforderten Anpassung an den Bodenpreis und den aktuell massgeblichen Hypothekarzinsfuss: ZunÃ¤chst zeigte die Immobilienkrise in den 90er Jahren, dass GrundstÃ¼cke auch an Wert verlieren kÃ¶nnen; so gingen die Preise fÃ¼r Wohneigentum im Kanton ZÃ¼rich zwischen 1990 und 1999 um mehr als 20% zurÃ¼ck[10]. Der Hypothekarzinsfuss, welcher beim Abschluss des Baurechtsvertrags 4% betrug[11], stieg bis im Jahr 1992 bis auf 7% an und liegt nun bei 3%, somit tiefer als bei Vertragsabschluss. DemgegenÃ¼ber kann auch die Teuerung schnell ansteigen: Weil sich der Landesindex der Konsumentenpreise zwischen September 1966 und Januar 1973 um 34% erhÃ¶ht hatte, wurde im Jahr 1973 von einer Anbindung eines langfristigen Vertrags an den Konsumentenpreis gewarnt, da die finanzielle Belastung in einem kaum mehr tragbaren Mass anwachsen kÃ¶nne[12]. </p><p> 5. a) Selbst wenn man davon ausginge, dass die Entwicklung der Bodenpreise fÃ¼r die Parteien unvorhersehbar gewesen wÃ¤re, wÃ¤re eine Anpassung des Vertrags nur dann angezeigt, wenn das VerhÃ¤ltnis von Leistung und Gegenleistung derart gestÃ¶rt wÃ¤re, dass das Beharren des GlÃ¤ubigers auf seinem Vertragsanspruch geradezu eine wucherische Ausbeutung des MissverhÃ¤ltnisses und damit einen offenbaren Rechtsmissbrauch darstellen wÃ¼rde[13].</p><p> b) Der Berufungsbeklagte hat fÃ¼r das Jahr 2008 einen Baurechtszins von Fr. 3'303.15 zu bezahlen. Das von den BerufungsklÃ¤gern eingereichte Verkehrswertgutachten vom 20. Juni 2007 bezifferte den Verkehrswert des erschlossenen Baulands auf Fr. 377'000.00. Der Baurechtszins betrage 3%[14] vom aktuellen Verkehrswert, somit Fr. 11'310.00 pro Jahr. Der Gutachter hatte den Auftrag, den heutigen Verkehrswert des erschlossenen Lands ohne Einbezug der Baurechtsdienstbarkeit festzustellen und bekannt zu geben, in welcher HÃ¶he sich nach heutiger Vorstellung der Baurechtszins bewegen mÃ¼sste. Er schÃ¤tzte das GrundstÃ¼ck in seinem erschlossenen Zustand; massgebend wÃ¤re aber der Wert des unerschlossenen GrundstÃ¼cks, denn der Berufungsbeklagte hatte gemÃ¤ss Ziff. II.1.b des Baurechtsvertrags sÃ¤mtliche Erschliessungskosten und BeitrÃ¤ge zu bezahlen. Zudem ging der Gutachter zu Unrecht von einem ruhigen Standort aus. Er berÃ¼cksichtigte zwar, dass das GrundstÃ¼ck im Westen an die Gewerbezone angrenzt und daher mit mÃ¤ssig stÃ¶renden Betrieben gerechnet werden mÃ¼sse; keinen Einfluss in die Bewertung fand aber die Tatsache, dass sich das GrundstÃ¼ck nahe einer Bahnlinie befindet, auf welcher der Personen- und GÃ¼terverkehr in letzter Zeit stark zugenommen hat, was auch vermehrt zu Klagen der Anwohner Ã¼ber die damit verbundenen LÃ¤rmimmissionen fÃ¼hrte. Aufgrund der gestiegenen Immissionen und der Tatsache, dass das Land dem Berufungsbeklagten unerschlossen zur VerfÃ¼gung gestellt wurde, ist von einem tieferen als dem vom Gutachter ermittelten GrundstÃ¼ckswert auszugehen; eine gravierende StÃ¶rung des VerhÃ¤ltnisses zwischen dem eingerÃ¤umten Baurecht und dem Baurechtszins ist aus dieser Sicht nicht auszumachen. Eine erneute AbklÃ¤rung des genauen heutigen GrundstÃ¼ckswerts erÃ¼brigt sich allerdings, da eine AbÃ¤nderung des Vertrags bereits aufgrund der Voraussehbarkeit der Wertsteigerung ausgeschlossen ist. Ausserdem ist festzuhalten, dass den GrundeigentÃ¼mern das GrundstÃ¼ck nach Ablauf des Baurechtsvertrags wieder unbelastet zufÃ¤llt und sie in diesem Zeitpunkt vollumfÃ¤nglich von einer Wertsteigerung profitieren kÃ¶nnen.</p><p>Obergericht, 15. Oktober 2010, ZBO.2009.9</p><p>Eine dagegen erhobene Beschwerde wies das Bundesgericht am 22. November 2010 ab, soweit es darauf eintrat (4A_375/2010).</p><p></p><hr/><p>[1] Wiegand, Basler Kommentar, Art. 18 OR N 97</p><p>[2] BGE 122 III 97; BGE vom 30. Oktober 2002, 4C.246/2002, Erw. 3.5</p><p>[3] BGE 127 III 305</p><p>[4] Isler, Basler Kommentar, Art. 779a ZGB N 16 ff.</p><p>[5] BGE vom 30. MÃ¤rz 2004, 4C.49/2004</p><p>[6] Isler, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, Diss. ZH 1973, S. 135 ff.; Leemann, Berner Kommentar, Art. 779 ZGB N 53</p><p>[7] Fierz, Wert und Zins bei Immobilien, 3.A., S. 282</p><p>[8] Fierz, S. 292</p><p>[9] Roth, Immobilienpreise und Geldpolitik, Referat anlÃ¤sslich der PrÃ¤sidentenkonferenz des HauseigentÃ¼merverbands Schweiz vom 30. November 2002, S. 8, vgl. www.snb.ch; Publikationen; Referate</p><p>[10] Vgl. www.zkb.ch; EigenheimCenter; Marktinfos; Wohneigentumsindex (ZWEX)</p><p>[11] Vgl. www.mietrecht.ch; Hypo-Referenzzins; Tabelle: "ZinssÃ¤tze/Refinanzierung"</p><p>[12] Isler, Der Baurechtsvertrag und seine Ausgestaltung, S. 135</p><p>[13] BGE 127 III 305, 122 III 98, 107 II 347 f.</p><p>[14] Damals aktueller Hypothekarzins von 3,25% ./. Reduktion von 0,25%</p><p></p><p></p> <div class="table-overlay full reveal article__content" data-vp-id="js-table-overlay"> <i18n-message attribute="title" i18nkey="modal.cta.close.label"> <button class="close-button table-overlay__close" data-close="" title="Close modal" type="button"> <span aria-hidden="true">×</span> </button> </i18n-message> <div class="table-overlay__content"></div> </div> </section> </div> </main> </div> </div> <footer class="footer hc-footer-background-color" data-vp-component="footer"> <div class="grid lg:flex footer--alignment hc-footer-font-color vp-container"> <div class="flex hc-footer-font-color"> <img alt="" class="footer__logo" src="../__assets-414083b8-65b8-4a26-aed0-52632e84d0a4/image/1x1.gif"/> </div> <div class="grid"> <div class="footer__links"> <a class="hc-footer-font-color" href="https://obergericht.tg.ch/" rel="noopener"> Obergericht </a> <span class="footer__links--separator">/</span> <a class="hc-footer-font-color" href="https://verwaltungsgericht.tg.ch/" rel="noopener"> Verwaltungsgericht </a> </div> <ul class="footer__attribution-line--copyright hc-footer-font-color"> <li> <i18n-message i18nkey="footer.copyright.label" options='{ "date": "2025", "by": "Kanton Thurgau" }'> Copyright © 2025 Kanton Thurgau </i18n-message> </li> <li> <span aria-hidden="true">•</span> <i18n-message i18nkey="footer.poweredBy.label">Powered by</i18n-message> <a href="https://www.k15t.com/go/scroll-viewport-cloud-help-center" rel="noopener nofollow"> Scroll Viewport </a> &amp; <a href="https://www.atlassian.com/software/confluence" rel="noopener nofollow"> Atlassian Confluence </a> </li> <li id="vp-js-cookies__reset-link"></li> </ul> </div> </div> </footer> <div id="vp-js-mobile__navigation"></div> <div class="vp-error-log"> <div class="vp-error-log__backdrop"></div> <div class="vp-error-log__modal"> <div class="vp-error-log__header"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.header.label" ns="common"> JavaScript errors detected </i18n-message> </div> <div class="vp-error-log__content"> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.0" ns="common"> Please note, these errors can depend on your browser setup. </i18n-message> </p> <ul data-error-log-list=""> <template class="vp-error-log__item--template"> <li></li> </template> </ul> <p> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.content.1" ns="common"> If this problem persists, please contact our support. </i18n-message> </p> </div> <div class="vp-error-log__footer"> <a class="vp-button vp-button--primary" href="https://k15t.jira.com/servicedesk/customer/portal/3" rel="noopener"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.support.label" ns="common"> Contact Support </i18n-message> </a> <a class="vp-button vp-button--secondary" id="error-log-close-button" tabindex="0"> <i18n-message i18nkey="preview.errorLog.cta.close.label" ns="common"> Close </i18n-message> </a> </div> </div> </div> </body> </html>