Verwaltungsgericht 3. Kammer WBE.2022.296 / MW / jb (2022-000690) Art. 34 Urteil vom 28. März 2023 Besetzung Verwaltungsrichter Winkler, Vorsitz Verwaltungsrichter Michel Verwaltungsrichterin Steiger Gerichtsschreiber Wildi Beschwerde- führer 1 A._____ Beschwerde- führer 2 B._____ beide vertreten durch Dr. iur. Lukas Breunig, Rechtsanwalt, Stadtturmstrasse 19, 5400 Baden gegen Baukonsortium C._____, c/o E._____ AG, bestehend aus: Beschwerde- gegnerin 1.1 D._____ Beschwerde- gegnerin 1.2 E._____ AG vertreten durch lic. iur. Felix Weber, Rechtsanwalt, Hintere Bahnhofstrasse 6, Postfach, 5001 Aarau und Vorinstanzen Gemeinderat Q._____ vertreten durch Dr. iur. Beat Ries, Rechtsanwalt, Bleichemattstrasse 43, 5001 Aarau Regierungsrat des Kantons Aargau, Regierungsgebäude, 5000 Aarau - 2 - Gegenstand Beschwerdeverfahren betreffend Baubewilligung Entscheid des Regierungsrats vom 8. Juni 2022 Das Verwaltungsgericht entnimmt den Akten: A. Der Gemeinderat Q. legte vom 14. Mai bis zum 15. Juni 2020 das (überar- beitete) Baugesuch des Baukonsortiums C., bestehend aus der E. AG und D., für den Neubau der Überbauung "C." mit Wohn- und Geschäftsräumen, einer Tiefgarage sowie einer Änderung der Strasseneinmündung X- Strasse / Z-Strasse öffentlich auf. Innert der Auflagefrist erhoben u.a. A. und B. Einwendung. Das Departement Bau, Verkehr und Umwelt (BVU), Abteilung für Baubewilligungen, stimmte dem Bauvorhaben inkl. der Detail- erschliessung gemäss Gestaltungsplan "Y-Strasse" am 17. Juli 2020 unter Auflagen zu; gleichzeitig stimmte es dem Strassenbauprojekt (Baugesuch) unter Auflagen zu. Mit Entscheid vom 1. Februar 2021 hiess der Gemein- derat die Einwendungen teilweise gut und erteilte die Baubewilligung, unter Auflagen und Bedingungen. B. Auf Beschwerde von A. und B. hin fällte der Regierungsrat am 8. Juni 2022 folgenden Entscheid: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens vor dem Regierungsrat, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.–, den Kanzleigebühren und den Auslagen von Fr. 626.70, gesamthaft Fr. 3'126.70, werden den Beschwer- deführern, das heisst A. und B. unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt. Unter Berücksichtigung des geleisteten Kostenvorschusses von Fr. 2'500.– werden den Beschwerdeführern noch Fr. 626.70 in Rechnung gestellt. 3. Die Beschwerdeführer werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, dem Baukonsortium C., c/o E. AG, die ihm vor Regierungsrat entstande - nen Parteikosten in Höhe von Fr. 12'000.– zu ersetzen. 4. Die Beschwerdeführer werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflic htet, dem Gemeinderat Q. die diesem vor Regierungsrat entstandenen Par tei- kosten in Höhe von Fr. 10'000.– zu ersetzen. - 3 - C. 1. Gegen den am 14. Juni 2022 zugestellten Entscheid des Regierungsrats erhoben A. und B. am 13. Juli 2022 Verwaltungs gerichtsbeschwerde mit den Rechtsbegehren: 1. Der Entscheid des Regierungsrats des Kantons Aa rgau vom 8. Juni 2022 (SKRD.21.95) sei unter Neuregelung der Kostenfolgen aufzuheben und die Baubewilligung sei nicht zu erteilen. 2. Eventualliter sei der Entscheid des Regierungsrats des Kantons Aargau vom 8. Juni 2022 (SKRD.21.95) unter Neuregelung der Kostenfolgen auf- zuheben und die vorliegende Angelegenheit in Gutheissung der Verwal - tungsgerichtsbeschwerde mit verbindlichen Weisungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. 3. Subeventualiter sei Ziff. 3 des Entscheids des Regierungsrats des Kantons Aargau vom 8. Juni 2022 (SKRD.21.95) aufzuheben und die mit Ziff. 4 des angefochtenen Entscheids festgesetzte Parteientschädigung auf CHF 6'500.00 für den Beschwerdegegner 2 (Gemeinderat) festzusetzen. 4. Unter den gesetzlichen Kosten - und Entschädigungsfolgen (zzgl. Mehr - wertsteuer) zu Lasten der Beschwerdegegner. Zudem wurde folgender Verfahrensantrag gestellt: 5. Es sei ein Augenschein durchzuführen. 2. Der Gemeinderat beantragte mit Beschwerdeantwort vom 6. September 2022: 1. Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 13. Juli 2022 sei abzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdefüh - rer, bei deren solidarischer Haftbarkeit. Zum Verfahren 1. Auf die Durchführung eines Augenscheins sei zu verzichten. 2. Es sei die Bauherrschaft anzuweisen bzw. zu ermächtigen, die Bauprofile, wenigstens im Strassenbereich, zu entfernen. - 4 - 3. Das Baukonsortium C., bestehend aus D. sowie der E. AG, erstattete am 8. September 2022 eine Beschwerdeantwort mit dem Begehren: 1. Die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zuzüglich der gesetzlichen MWST). 4. Mit Beschwerdeantwort vom 13. September 2022 beantragte der Rechts- dienst des Regierungsrats namens des Re gierungsrats, die Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen. 5. In der Replik vom 22. November 2022 hielten die Beschwerdeführer an den in der Verwaltungsgerichtsbeschwerde gestellten Anträgen fest. In verfah- rensrechtlicher Hinsicht beantragten sie, die Bauprofile seien zu belassen. Ebenso hielten in der Duplik, vom 13. Dezember 2022 die Beschwerdegeg- nerinnen an den in der Beschwerdeantwort gestellten Begehren fest. 6. Mit Verfügung vom 16. Dezember 2022 wurde den Beschwerdegegnerin - nen (Bauherrschaft) im Sinn e der Erwägungen erlaubt, die Bauprofile im Strassenbereich einstweilen zu beseitigen, wobei eine erneute Profilierung für den Fall, dass eine verwaltungsgerichtliche Augensc heinsverhandlung durchgeführt wird, vorbehalten blieb. 7. Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 28. März 2023 beraten und ent - schieden. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: I. 1. Gegen letztinstanzliche Entscheide der Verwaltungsbehörden ist die Ver - waltungsgerichtsbeschwerde zulässig (§ 54 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Dezember 2007 [Verwaltungsrechtspfle - gegesetz, VRPG; SAR 271.200]). Das gilt auch in Bausachen (§ 61 Abs. 3 der Bauverordn ung vom 25. Mai 2011 [BauV; SAR 713.121]) sowie bei - 5 - Strassenbauprojekten (vgl. § 95 Abs. 4 Satz 3 des G esetzes über Raum- entwicklung und Bauwesen vom 19. Januar 1993 [Baugesetz, BauG; SAR 713.100]). Das Verwaltungsgericht ist somit zuständig. 2. Mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde können die unrichtige oder unvoll- ständige Feststellung des Sachverhalts sow ie Rechtsverletzungen gerügt werden (§ 55 Abs. 1 VRPG). Eine Ermessenskontrolle ist dagegen im Grundsatz ausgeschlossen (Umkehrschluss aus § 55 Abs. 3 VRPG). Bei kantonalen Strassenbauprojekten ist die Rüge der Unangemessenheit des zu beurteilenden Strassenbauprojekts aus rechtsstaatlichen Gründen hin- gegen zu hören und in diesem Zusammenhang ist auch zu prüfen, ob die gewählte Planvariante zweckmässig ist (vgl. Aargauische Gerichts - und Verwaltungsentscheide [AGVE] 2004, S. 183 ff.; statt vieler: Entscheid des Verwaltungsgerichts WBE.2021.140 vom 13. Dezember 2021, Erw. I/3 mit Hinweisen). II. 1. Die auf der Parzelle Nr. aaa sowie teilweise auf der Strassenparzelle Nr. bbb (X-Strasse) geplante Überbauung "C." besteht aus zwei Bau kör- pern – dem Haus A und den zusammengebauten Häusern B und C – mit gemeinsamer Tiefgarage sowie einem unter de m Tiefgaragengeschoss projektierten weiteren Untergeschoss. Gleichzeitig soll mit dem Vorhaben die Einmündung der X-Strasse / Z-Strasse geändert werden (Strassenbau- projekt). Die Parzelle Nr. aaa grenzt im Osten an die Z-Strasse (Kantons- strasse Kccc; Parzelle Nr. ddd) und im Norden an die X-Strasse (Gemein- destrasse; Parzelle Nr. bbb). Das Bauvorhaben soll in der Dorfzone D erstellt werden (Bauzonenplan so- wie § 5 Abs. 1 und § 6 der Bau - und Nutzungsordnung [BNO] der Ge - meinde Q. vom ______, mit seitherigen Änderungen). Die Dorfzone D dient dem Erhalt der Struktur sowie der Weiterentwicklung des Ortskerns. Sie ist für Wohnen, Gewerbe, Dienst leistungen, Gastronomi e, Büros und Ver - kaufsnutzung bis m ax. 3'000 m2 Nettoladenfläche pro Standort bestimmt. Öffentliche Tankstellen inkl. Nebenanlagen (Shop, Autowaschanlagen und dgl.) sind nicht zulässig (§ 6 Abs. 1 BNO). Die bestehenden Hauptgebäude sind in ihrem Baustil oder in ihrer Stellung für das Ortsbild wertvoll. Sie sind mit ihrer Umgebung grund sätzlich zu erhalten (§ 6 Abs. 2 BNO). Bauten dürfen umgebaut und umgenutzt werden, sofern der Schutzzweck dadurch nicht beeinträchtigt wird. Unter den gleichen Bedingun gen kann der Ge - meinderat Ergänzungsbauten bewilligen (§ 6 Abs. 3 BNO). Neu - und Er- satzbauten müssen sich nach den Kriterien von § 44 Abs. 1 dieser BNO gut in die bestehende Bebauung einfügen (§ 6 Abs. 4 BNO). Weitere Vor- gaben sind in den § 6 Abs. 5 – 8 BNO enthalten. Die vom Bauvorhaben - 6 - beanspruchte Parzelle Nr. aaa liegt überdies im Peri meter des Gestal - tungsplans "Y-Strasse" vom ______ 2004 / ______ 2005 (nachfolgend: Ge- staltungsplan). 2. 2.1. Gemäss § 111 Abs. 1 lit. a BauG betragen die vom Strassenmark gemes- senen Abstände für Bauten und Anlagen gegenüber Kantonsstrassen 6 m und gegenüber Gemeindestrassen 4 m; die Gemeinden können für Stütz- mauern, Böschungen und Parkfelder gegenüber Gemeindestras sen an - dere Abstände festlegen (für Einfriedigungen bis 0.80 m bzw. über 0.80 m bis 1.80 m sowie für einzelne Bäume siehe zudem die speziellen Vorgaben in § 111 Abs. 1 lit. c und d BauG). § 111 Abs. 2 BauG bestimmt, dass durch Sondernutzungspläne, kantonale Nutzungspläne sowie Sichtzonen die Ab- stände erhöht oder, namentlich zum Schutz von Ortsbildern, herabgesetzt oder aufgehoben werden können. Das Bauprojekt hält die in § 111 Abs. 1 lit. a BauG definierten Strassenab- stände sowohl zur Kantonsstrasse ( Z-Strasse) als auch zur Ge mein- destrasse (X-Strasse) unbestrittenermassen nicht ein: Das parallel zur der Kantonsstrasse geplante, langgezogene Gebäude A weist gegenüber der Strassenparzelle lediglich einen Abstand von ca. 0.8 bis 1.3 m auf. Das Gebäude B soll mit der nordwestlichen Ecke mit einem Abstand von weni- ger als 2 m vom Strassenmark der Kantonsstrasse entfernt zu liegen kom- men (Vorakten, act. 81 f.). Der gesetzliche Strassenabstand von 6 m wird damit – sowohl beim Gebäude A als auch beim Gebäude B – massiv un- terschritten. Darüber hinaus solle die erwähnte nordwestliche Ecke des Ge- bäudes B exakt auf der Parzellengrenze zur neu geplanten Gemein - destrasse zu liegen kommen (Vorakten, act. 18, 81 f.). Das Gebäude B hält entsprechend auch gegenüber der Gemeindestrasse den gesetzlichen Strassenabstand von 4 m klar nicht ein. 2.2. 2.2.1. Zu prüfen ist, ob für die dargelegte Unterschreitung des gesetzlichen Stras- senabstands (§ 111 Abs. 1 lit. a BauG) eine Grundla ge gemäss § 111 Abs. 2 BauG besteht. Die Vorinstanz erörterte, mit der Aufnahme von Tei- len der Bauparzelle in den Gestaltungsplan sei das in § 21 BauG geforderte wesentliche öffentliche Interesse an der Überbauung rechtskräftig kundge- tan. Mit der Grenzzi ehung des entsprechenden Peri meters bis an die Grenze der Kantonsstrasse werde ausserdem auch ohne Festlegung einer konkreten Baulinie zum Ausdruck gebracht, dass auch Flächen innerhalb des gesetzlichen Strassenabstands für die Überbauung in Anspruch ge - nommen werden dürften, mithin zulässig seien, wenn die anderen mit dem Gestaltungsplan verfolgten Ziele erfüllt seien. Angesichts der Aktenlage - 7 - würden mit dem Bauvorhaben auch die verfolgten und mit dem Gestal - tungsplan konkretisierten Zonenziele erfüllt. Abweichungen von der Regel- bauweise seien bei Erlass des Gestaltungsplans ausdrücklich vorgesehen gewesen. Die Dorfzone die ne dem Erhalt und der Weiterent wicklung des Ortskerns. Der Gestaltungsplan solle die Voraussetzungen schaffen, dass das bestehende Ortsbild erhalten und sinnvoll ergänzt werde. Der Gemein- derat könne ausserdem sämtliche Masswerte gemäss § 5 Abs. 1 BNO zur Dorfzone im Einzelfall ändern, falls der Zonenzweck nicht beeinträchtigt werde. Das Bauvorhaben führe mit der Schliessung der bestehenden Bau- lücke und seiner Torbildung bei der Einfahrt der Geme indestrasse in die Kantonsstrasse zu einer raumplanungsrechtlich erwünschten Verdichtung und Entwicklung des Ortskerns nach innen. Es sei somit auch angesichts der genannten Interessen nicht zu b eanstanden, dass die Bauten, die in - nerhalb des vom Gestaltungsplan ausgeschiedenen Perimeters zu stehen kämen, die Strassenabstän de nicht einhielten (angefochte ner Entscheid, S. 5; siehe auch Beschwerdeantwort Rechtsdienst Regierungsrat, S. 1 f., 3). 2.2.2. Die Beschwerdeführer bringen dagegen vor, die Voraussetzungen von § 111 Abs. 2 BauG zur Unterschreitung des Kantonsstrassenabstands seien nicht gegeben. Es gebe keinen Sondernutzungsplan, der das Bauen im Strassenabstandsbereich erlaube. Die Erschliessungs- und Bebauungs- studien heilten diesen Mangel nicht. Das Bauen im Abstandsbereich hätte durch den Gestaltungs plan selbst erlaubt werden müssen. Zudem seien die Studien nicht in einem vom Baugesetz vorgesehenen Planungsverfah- ren zustande gekommen. Im vorli egenden Verfahren dürfe ihnen keine Rechtswirkung zukommen. Es bleibe daher beim Strassenabstand von 6 m (Kantonsstrasse) bzw. 4 m (Gemeindestrasse). Das Bauen im Strassenab- stand bedürfe einer Ausnahmebewilligung gemäss § 67 BauG (Beschwer- de, S. 15 ff., insbesondere S. 19; ferner: Replik, S. 4 f., 6 f., 8 ff.). 2.2.3. Die Beschwerdegegnerinnen teilen die Ansicht der Vorinstanz. Der Gestal- tungsplan " Y-Strasse" sei weder formell noch materiell zu beanstan den. Sämtliche Strassen- und Grenzabstände, die der Gestaltungsplan nicht ex- plizit vorgebe, seien im Planungsprozess mit der Erschliessungs- und Be- bauungsstudie sorgfältig evaluiert und festgelegt worden. Sämtliche kanto- nalen und kommunalen Zustimmungen lägen vor (Beschwerdeantwort Be- schwerdegegnerinnen, S. 8 f., 10). 2.2.4. Der Gemeinderat äussert sich schliesslich nicht zur Argumentation der Vor- instanz. Er hält daran fest, dass die Voraussetzungen von § 67 BauG erfüllt seien (Beschwerdeantwort Gemeinderat, S. 6 ff.). - 8 - 2.3. Im Kanton Aargau gelten die Begriffe des Erschliessungsplans und des Ge- staltungsplans für die Sondernutzungsplanung (vgl. §§ 16 ff BauG; CHRIS- TIAN HÄUPTLI, in: Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2013, N. 17 zu Vorbem. zu §§ 16 bis 21). Mit einem Gestaltungsplan wird eine städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Ge samt- überbauung angestrebt und zu diesem Zweck eine Spezialbauordnung auf- gestellt (BGE 135 II 209, Erw. 5.2). § 21 BauG ermächtigt die Gemeinden, Gestaltungspläne zu erlassen, regelt die Vorausset zungen und bestimmt, dass von den all gemeinen Vorschriften der Nutzungspläne abge wichen werden darf; die Gemeinden haben auch die Kompetenz, den Gestaltungs- plan von gewis sen Gebieten in der Bauzone auszuschl iessen oder die möglichen Abwei chungen in der allgemeinen Nutzungsplanung vorzu - schreiben. Schliesslich ermöglicht § 21 BauG auch Privaten, Entwür fe zu einem Gestaltungsplan zu erstellen ( HÄUPTLI, a.a.O., N. 8 zu § 21). § 8 BauV kon kretisiert diese Vorgaben. Darüber hinaus sieht § 111 Abs. 2 BauG vor, dass (u.a.) durch Sondernutzungspläne die Strassenabstände erhöht oder, namentlich zum Schutz von Ortsbildern, herabgesetzt oder aufgehoben werden können. Wie abweichende Strassenabstände in einem Gestaltungsplan definiert werden, ist gesetzlich nicht weiter geregelt. Als planerische Mittel denkbar ist z.B., dass Baulinien (vgl. § 17 Abs. 2 BauG für den Er schliessungsplan) oder Baufelder festgelegt werden oder eine Regelung über Sondernutzungsvorschriften vorgenommen wird. Der Gestaltungsplan " Y-Strasse" bezweckt die Anpassung der beste hen- den kommunalen Überbauungspläne an die heutigen Bedürfnisse. Er schafft die Voraussetzung, dass das bestehende Ortsbild erhalten und sinnvoll ergänzt wird (§ 1 der Sondernutzungsvorschriften des Gestal - tungsplans [nachfolgend: SNV]). Die heutige Parzelle Nr. aaa, auf der das Bauvorhaben grösstenteils verwirklicht werden soll, liegt im gelb schraffier- ten Bereich des Gestaltungsplans . Dies bedeutet, dass die " Detailer- schliessung" mittels einer "separaten Erschliessungs- und Bebauungsstu- die in Absprache mit dem Gemeinderat und dem Kanton" erfolgt (Legende zum Gestaltungsplan ). Im Planungsbericht vom 1. Juli 2004 (Vorakten, act. 182 [kommunale Akten, Beilage 3]) wurde dazu festgehalten, für das unternutzte Teilgebiet a) – in welchem sich u.a. die heutige Parzelle Nr. aaa befindet – bedürfe es separater Erschliessungs- und Bebauungsstudien in Absprache mit dem Gemeinderat und dem Kanton; s obald seitens der Grundeigentümer Bebauungsabsichten beständen, würden diese "im Rah- men einer Gesamtplanung (Baubewilligungs - oder Sondernutzungsplan- verfahren) gelöst" (Planungsbericht, S. 8). Im Gestaltungsplan "Y-Strasse" sind im Weiteren Baulinien für Hauptbauten und Zwangsbaulinien Schutz- bereich Dorf festgehalten. Zur Baulinie für Hauptbauten wurde im Pla - nungsbericht zunächst festgehalten, für die Bestimmung der Strassenbau- linien im Gestaltungsplan seien grundsätzlich die gesetzlichen Ab stände nach § 111 BauG massgebend, d.h. gegenüber Kantonsstrassen (Keee / - 9 - Kccc) betrügen die Strassenabstände 6 m und gegenüber Gemeindestras- sen 4 m. Die Mehrzahl der bestehenden Gebäude entlang der Y-Strasse (Keee) wiesen indes ungesetzliche Strassenabstände auf. Da mit künftige Um- und Neubauten betreffend Einhaltung des Strassena bstands keine Nachteile hätten, würden für diese Gebäude im ungesetzli chen Be reich Baulinien gegenüber der Kantonsstrasse festgesetzt (vgl. Planungsbericht, S. 9). Zur Baulinie Schutzbereich Dorf wurde festgehalten, die Ortsdurch- fahrt Q. auf der Keee werde im Bereich der Dorfzone durch diverse, nahe an der Strasse stehende Gebäude charakterisiert. Dies werde aus gestal - terischen Gründen und aus Sicht des Ortsbildschutzes begrüsst . Der zur- zeit noch rechtskräftige kommunale Überbauungsplan " Y-Strasse" (vom ______ 1985) habe die ungesetzlichen Abstände legalisiert. Um entlang der Y-Strasse, im Schutzbereich Dorf, die Schliessung der letzten beste - henden Baulücke zu ermöglichen, werde im Gestaltungsplan auf den Par- zellen Nrn. fff und ggg eine Zwangsbaulinie festgesetzt (Planungsbericht, S. 11). Im Bereich der heutigen Parzelle Nr. aaa wurde im Gestaltungsplan dagegen weder eine Baulinie für Haupt bauten noch eine Zwangsbaulinie Schutzbereich Dorf festgelegt. Dies im Gegensatz zum Überbauungsplan "Y-Strasse" vom ______ 1985 / ______ 1986, welcher mit Inkrafttreten des Gestaltungsplans aufgehoben wurde (§ 9 SNV). In jenem Überbauungs- plan waren im Bereich der heutigen Parzelle Nr. aaa entlang der Kccc so- wie im Einmündungsbereich der X-Strasse "zwingende Baulinien" festge- legt worden ( kantonale Bei zugsakten BVU.AfB.18.715 , act. 151 [Bei - lage 3]). Solche oder andere Baulinien gelten heute im Bereich der Parzelle Nr. aaa jedoch – wie dargelegt – nicht mehr. Im Genehmigungsentscheid vom 12. Januar 2005 zum geltenden Gestaltungsplan hielt der Regierungs- rat fest, die dorfbildprägenden Fassadenlinien und Vorgärten würden durch Schutzbereiche und Baulinien angemes sen geschützt (vgl. Vorakten, act. 239 [Beilage 1]). 2.4. Aus dem Vorgesagten ergibt sich, dass gestützt auf den geltenden Gestal- tungsplan keine Baulinien bestehen, die im Bereich der Parzelle Nr. aaa eine Unterschreitung der gesetzlichen Strassenabstände (§ 111 Abs. 1 lit. a BauG) erlaubten bzw. die Bauherrschaft sogar dazu verpflichteten, mit einem Bauvorhaben die Strassenabstände zu unterschreiten. Im Gestal- tungsplan wurden auch keine B aufelder festgelegt, welche ein e Unter- schreitung der Strassenabstände legitimieren würde. Ebenso wenig wird in den Sondernutzungsvorschriften erlaubt, dass mit einem Bauvorhaben die gesetzlichen Strassenabstände unterschritten wer den dürfen, ohne dass es dazu einer Ausnahmebewilligung (§ 67 f. BauG) bedürfte. Die im Ge - staltungsplan enthaltene Vorgabe, wonach im (gelb) schraffierten Bereich die "Detailerschliessung" mittels einer "separaten Bebauungs - und Er - schliessungsstudie" in Absprache mit dem Gem einderat und dem Kanton erfolgt, bezieht sich – entsprechend dem klaren Wortlaut – nur auf die De- tailerschliessung und beinhaltet nicht, dass damit eine Unterschreitung der - 10 - gesetzlichen Strassenabstände für die Bebauung erlaubt würde. Solches lässt sich dem Gestalt ungsplan nicht ent nehmen. Die Ansicht der Vor - instanz, wonach die Erschliessungs - und Be bauungsstudie "Bestandteil des Sondernutzungsplans" bilde und innerhalb dessen Perimeters eine gut ausgewogene Herabsetzung der gesetzlichen Abstände (im Sinne von § 111 Abs. 2 BauG) erlaube (vgl. Beschwerdeantwort Rechtsdienst Regie- rungsrat, S. 2), trifft nicht zu. Die im Gestaltungsplan für die Detailerschlies- sung verlangte separate Erschliessungs- und Bebau ungsstudie ist viel- mehr Folge und nicht "Bestandteil" des Gestal tungsplans. Wäre letzteres der Fall, so könnten auf dem Weg einer für die Detailerschliessung erstell- ten Erschliessungs- und Bebauungsstudie Abweichungen von der Grund- nutzungsordnung (sowie von den gesetzlichen Strassenabstandsvorschrif- ten) vorgenommen werden, welche im rechtskräftigen Gestaltungsplan ge- rade nicht vorgesehen sind. Dies käme einer Umgehung des Planungsver- fahrens gleich, was unzulässig ist. Der vorliegende Fall zeigt dies exemp- larisch, die erstellte Erschliessungs- und Bebauungsstudie (wobei hier of- fenbleiben kann, welche Version nun massgebend sein soll [so geht etwa die Bauherrschaft von der 5. Erschliessungs- und Bebauungsstudie vom 18. Mai 2017 aus [Vorakten, act. 210 und 204 – Beilage 3], die Vorinstanz dagegen von der 4. Erschliessungs- und Bebauungsstudie vom Januar 2017 [ angefochtener Entscheid, S. 3] und da s BVU wiederum von der 3. Erschliessungs- und Bebauungsstudie vom August 2016 [Vorak ten, act. 124]) ist nich t Ergebnis eines Planungsverfahrens nach Baugesetz (§§ 22 ff. BauG). Sie ist keine planerische Grundlage , sondern – wie der Name sagt – eine Studie. Die Studie ist keine gesetzliche Grundlage und auch kein rechtsgenüglicher Ersatz für eine gesetzliche Grundlage. Eine Konstellation, in der entsprechend § 111 Abs. 2 BauG durch einen Son - dernutzungsplan die Strassenabstände herabgesetzt worden wären, liegt nicht vor. Es bleibt deshalb dabei, dass das Bauvorhaben die Strassenab- stände nicht einhält. Zu prüfen ist, ob für die Unterschreitung der Strassen- abstände eine Ausnahmebewilligung (§§ 67 f. BauG) erteilt werden kann. 3. 3.1. Eine erleichterte Ausnahmebewilligung gemäss § 67a BauG fällt von vorn- herein ausser Betracht, da bei den im Strassenabstand geplanten Bauten nicht von untergeordneten Bauten und Anlagen wie namentlich Klein- und Anbauten gesprochen werden kann (vgl. § 67a Abs. 1 BauG). Zu beurteilen ist, ob die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss § 67 BauG erfüllt sind. 3.2. 3.2.1. Die Vorinstanz prüfte § 67 BauG lediglich für denjenigen Teil des Projekts, welcher ausserhalb des Perimeters des Gestaltungsplans liegt (d.h. etwa - 11 - die Hälfte des Hauses B). Die hier vorgesehene Unterschreitung der Stras- senabstände sei auf eine Ausnahmebewilligung angewiesen. Ein Härtefall könne angesichts der grundsätzlichen Überbaubarkeit der Bauparzelle nicht begründet werden. Hingegen erachtete die Vorinstanz ausserordent- liche Verhältnisse als gegeben: Die Ausnahmesituation betreffe lediglich eine kleine Fläche, die erst aufgrund des (zusammen mit dem Bauprojekt behandelten) Strassenbauprojekts frei geworden sei und die Bebaubarkeit dieser Restfläche gerade zum Zweck habe. Das mit dem Strassenabstand generell zum Ausdruck gebrachte Freihalteinteresse sei hier nur noch auf das für die Verkehrssicherheit Nötigste beschränkt. Ausserdem stelle die Kantonsstrasse an diesem Streckena bschnitt eine künstliche Grenze des bebauten Ortskerns dar. Viele der entlang der Kan tonsstrasse bestehen- den Gebäude befänden sich – in Unterschreitung des Kantonsstrassenab- stands – direkt am Trottoir der Kantonsstrasse. Das Ge viert der Dorfzone im Bereich Z-Strasse und Y-Strasse zeichne sich an vielen Stellen – bis auf die Baulücke bei der heute im Wesentlichen als Parkplatz ge nutzten Bau- parzelle und der deutlich überdimensionierten Einfahrt in die Gemein - destrasse – durch eine Art Randbebauung mit relativ ausgeprägter Dichte aus. Mit der Ausnahmebewilligung für die nicht vom Gestaltungsplan um - fasste Restfläche würden nicht nur private oder wirtschaftliche, sondern mit der Siedlungs- und Verkehrsentwicklung insbeson dere auch wichtige öf - fentliche Interessen verfolgt (angefochtener Entscheid, S. 6). 3.2.2. Die Beschwerdeführer bringen vor, eine Ausnahmebewilligung komme mangels Vorliegen eines Härtefalls oder ausserordentlicher Verhältnisse nicht in Betracht. Die historische Situation entlang der Kantonsstrasse be- gründe keine ausserordentlichen Verhältnisse. Die Ausrichtung, die Er - scheinungsform und das Volumen des geplanten Gebäudes seien nicht mit der früheren Überbauung vergleichbar. Den Interessen des Ortsbildes wür- de auch ein Neubau genügen, der nicht oder nur in untergeordnetem Um- fang auf Ausnahmebewilligungen angewiesen wäre. Abgesehen davon sei das (frühere) Ortsbild im Zuge des Ausbaus der Kantonsstrasse in den Jah- ren 1970 bis 1980 nachhaltig zerstört worden. Ein einhe itliches Ortsbild, auf das r eferenziert werden könnte, existiere nicht meh r und lasse sich auch nicht wiederherstellen (Beschwerde, S. 20 ff.). Dass eine "Reparatur" erforderlich sei, könne sein; es leuchte indes nicht ein, weshalb dazu die Unterschreitung des Kantonsstrassenabstands notwendig sei. Es gäbe si- cherlich Überbauungsvarianten unter Einhaltung des Kantonsstrassen ab- stands oder zumindest einer geringeren Unterschreitung des Kantonsstras- senabstands. Es liege eine Normalsituation vor, wie sie für Kantons stras- senanstösser im Innerortsbereich und entlang der Z-Strasse häufig anzu- treffen sei (Beschwerde, S. 24 ff.). An der fehlenden Ausnah mesituation änderten auch das Fachgutachten der F. AG und die Lärmsituation nichts (vgl. Beschwerde, S. 27). Bezüglich des Abstands zur Gemeindestrasse seien die Voraus setzungen von § 67 BauG ebenfalls nicht erfüllt. Die - 12 - Schaffung einer Torwirkung, die Verbesserung des Ortsbilds oder die Kor- rektur von Strassenbausünden vergangener Generationen dürften in einer Vielzahl von Strassen wünschbar sein. Sofern solche Anliegen umgesetzt werden sollten, gebe es dafür den Weg der Sondernut zungsplanung. Ab- gesehen davon gebe es auch hier Überbauungsalterna tiven, welche den Strassenabstand einhielten oder diesen zumindest weni ger unterschritten (Beschwerde, S. 27 ff.). 3.2.3. Der Gemeinderat ist dagegen der Ansicht, die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung seien erfüllt. Er verweist dabei im Wesentlichen auf die Zustimmung des BVU, Abteilung für Baubewilligungen, vom 17. Juli 2020 sowie auf das Gutachten der F. AG. Das Fachgutachten lege die aus- serordentlichen Verhältnisse, welche die Erteilung einer Ausnahmebewilli- gung legitimierten, klar dar. Die historische Situation entlang der Kantons- strasse, das Ortsbild im Bereich der Kantonsstrasse und der Wunsch nach einem Lärmriegel rechtfertigten je einzeln, aber auch im gegenseitigen sich ergänzenden Zusammenspiel die Ertei lung einer Aus nahmebewilligung. Der knappe Strassenabstand sei aus ortsbaulicher Sicht nicht nur begrün- det, son dern erwünscht und die histori schen Bege benheiten verlangten diesen Abstand absolut. Im Übrigen verweist der Gemeinderat auf die Bau- bewilligung sowie die von ihm vor Vor instanz gemachten Ausführungen (vgl. Beschwerdeantwort Gemeinderat, S. 6 ff.). 3.2.4. Die Beschwerdegegnerinnen erachten die Voraussetzungen von § 67 BauG ebenfalls als erfüllt. Entlang der Kantonsstrasse befänden sich so - wohl nordöstlich als auch südwestlich der Parzelle historisch bedeutende Gebäude im Unterabstand zur Kantonsstrasse, weshalb ein Unterabstand der Bauten zur Kantonsstrasse aus ortsplanerischer Sicht erwünscht sei. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführ er seien nicht die Gebäude der einzelnen Strassen, sondern das Ortsbild als Ganzes zu beachten. Das historische Ortsbild habe unter Eingriffen gelitten, was durch die bewilligten Unterabstände zur Z-Strasse teilweise behoben werden könne – und ge- rade darin liege die gesetzlich verlangte Spezialität. Die Strassenabstands- vorschrift von § 111 BauG regle den Normalfall und nehme auf historische Begebenheiten wie etwa in der Vergangenheit begangene Bau sünden, welche – wie hier – im krassen Widerspruch zum Ortsbildschutz und zu den städtebaulichen Grundprinzipien stünden, keine Rücksicht. Eine Ausnah - mebewilligung sei deshalb nicht nur gerechtfertigt, sondern sogar geboten. Vorliegend sei bereits die aktuelle Situation aussergewöhnlich. Die Parzelle sei i m Moment eine störende Baulücke im ansons ten dicht überbauten Zentrum der Dorfzone. Eine zweckmässige Überbau ung unter Einhaltung aller Abstandsvorschriften sei kaum erreichbar. Die Verkehrssicherheitsin- teressen seien zudem lediglich auf das Nötigste beschränkt. Auch das Gut- achten verweise im Übrigen auf die historisch er wünschte Reparatur des - 13 - Ortskerns. In diesem Zusammenhang sei der Unterabstand begründet und erwünscht, damit der ehemalige Strassenraum der Z-Strasse wieder lesbar und besser gefass t werden könne (Beschwer deantwort Beschwerdegeg- nerinnen, S. 10 ff.; Duplik Beschwerdegegnerinnen, S. 5). 3.3. Das Verwaltungsgericht hatte sich schon verschiedentlich mit der Frage zu befassen, ob für Bauvorhaben im Unterabstand zu einer Strasse eine Aus- nahmebewilligung nach § 67 Abs. 1 BauG erteilt werden kann. Meistens, aber nicht immer, ging es dabei um Bauvorhaben privater Bauherren. Nach dem Wortlaut der erwähnten Bestimmung kommt eine Ausnahme nur bei Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse oder eines Härtefalls in Betracht, wenn es mit dem öffentlichen Wohl sowie Sinn und Zweck der Rechtssätze vereinbar ist, unter billiger Abwägung der beteiligten Interessen. § 67 Abs. 1 BauG verlangt somit nicht nur eine Interessenabwägung, sondern setzt kumulativ das Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse oder einer unzumutbaren Härte voraus. Ein Ausnahmetatbestand lässt sich nicht al - lein damit begründen, es bestünden keine öffentlichen (oder privaten) Inte- ressen an der Einhaltung des Strassenabstands bzw. d ie Ausnahme sei mit dem Sinn und Zweck des Rechtssatzes (von dem abgewichen wird) vereinbar. Es bedarf darüber hinaus ausserordentlicher Verhältnisse oder eines Härtefalls, die eine Ausnahme rechtfertigen. Das gilt auch dann, wenn öffentliche Interessen (an einem Bauwerk) beteiligt sind. Das Verwal- tungsgericht hat in seiner bisherigen Praxis stets strenge Anforderungen an das Vorliegen einer Ausnahmesituation gestellt; eine solche darf nicht leichthin angenommen werden, auch nicht in Bezug auf den gesetzli chen Strassenabstand. Die Frage, ob ausserordentliche Verhältnisse vorliegen, beurteilt sich ei - nerseits nach der Interessenlage: Die Umschreibung der Normtatbestände richtet sich an durchschnittlichen Lebenssituationen aus. Dem Gesetz liegt eine Interessenbeurteilung zugrunde, die der Gesetzgeber für diese typi - sche Lebenssituation durchgeführt hat. Einschränkungen, die sich aus die- ser Beurteilung ergeben, muss der Betroffene hinnehmen. Der zu entschei- dende Sachverhalt kann indessen von der Interessenlage her so ausseror- dentlich sein, dass angenommen werden muss, der Gesetzgeber habe die- sen Einzelfall stillschweigend ausgeschlossen, sei es, dass der Gesuch - steller durch die Einhaltung der Norm wesentlich schwerer getroffen wird, als dies dem Gesetzgeber bei der Normierung des Regelfalls vorschwebte, oder sei es, dass die öffentlichen oder privaten Interessen, welche norma- lerweise die Eigentumsbeschränkung verlangen, im konkreten Fall gar nicht vorliegen. Die Verhältnisse sind aussergewöhnlich, wenn der kon- krete Fall nach der Interessenlage von der durchschnittlichen Lebenssitua- tion abweicht, die der Gesetzgeber geregelt hat. Unter diesem Gesichts - punkt hat die Behörde, die eine Ausnahme in Erwägung zieht, zu prüfen, in - 14 - welchem Mass die Verhältnisse des Einzelfalls von der Interessenbeurtei- lung abweichen, die der Gesetzgeber vorgenommen hat. Sieht sich ein Bauherr Sachzwängen gegenüber, die er durch bauliche Vorkehren selber geschaffen und zu vertreten hat, vermag dies noch keine Ausnahmesitua- tion zu begründen. Bei der Beurteilung der Frage, ob aussergewöhnliche Verhältnisse vorlie - gen, ist ausserdem die im Gesetz angelegte Aufgabenteilung zwischen Le- gislative und Exekutive zu beachten. Die rechtsanwendende Behörde hat im Normalfall die gesetzliche G rundordnung zu respektieren, die der Ge - setzgeber in generell -abstrakter Form erlassen hat. Die Exekutivbehörde darf § 67 BauG nicht dazu missbrauchen, die gesetzliche Grundordnung auszuhöhlen oder das gesetzlich vorgegebene Verhältnis von Regel und Ausnahme zu korrigieren. Das wäre dann der Fall, wenn die Behörde die Ausnahmebestimmung so anwendet, dass die Regel zur Ausnahme wird, oder Ausnahmen auf Gründe stützt, die sich in einer Vielzahl der Fälle an- führen lassen. So stellt etwa die optimale Nutzung des Baugrundstücks ein allgemeines (privates) Interesse dar, das für sich allein keinen ausreichen- den Grund für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung bilden kann. Hätte der Gesetzgeber Gesichtspunkte berücksichtigen wollen, die in einer Viel- zahl der Fälle geltend gemacht werden können, hätte er die Grundordnung angepasst oder um gesetzliche Ausnahmegründe erweitert. Nach der ge - setzlich vorgegebenen Aufgabenteilung zwischen Legislative und Exeku - tive bietet § 67 BauG keine rechtliche Handhabe, in jedem E inzelfall eine individualisierte Würdigung der Interessen vorzunehmen. Sonst würde die gesetzliche Grundordnung ihres Anwendungsbereichs beraubt. Nur in be- sonders gelagerten Situationen darf und soll gestützt auf § 67 BauG eine individualisierte Interessenbeurteilung eingreifen (vgl. zum Ganzen: AGVE 2019, S. 99, Erw. 2.4.1 mit zahlreichen Hinweisen). 3.4. 3.4.1. Soweit die Bauherrschaft vorbringt, eine zweckmässige Überbauung unter Einhaltung aller Abstandsvorschriften wäre kaum erreichbar, kann dem nicht gefolgt werden. Die Parzelle Nr. aaa umfasst eine Fläche von 1'409 m2, liegt in der Ebene und wäre problemlos auch ohne Unterschrei - tung der Strassenabstände sinnvoll bzw. zweckmässig überbaubar. Von einem Härtefall kann keine Rede sein. Soweit es der Beschwerdegegnerin um die optimale Nut zung des Baugrundstücks geht, stellt dies zudem ein allgemeines (privates) Interes se und damit keinen Ausnahmegrund im Sinne von § 67 Abs. 1 lit. b BauG dar (siehe Erw. II/3.3). 3.4.2. Die Vorinstanz führte aus, dass lediglich ein Teil des Bauprojekts, nämlich etwa die Hälfte des Hauses B, auf eine Ausnahmebewilligung angewiesen sei. An anderer Stelle sprach sie davon, die Aus nahmesituation betreffe - 15 - "lediglich eine kleine Fläche" bzw. "eine Restfläche", welche aufgrund des Strassenbauprojekts zur Bebauung frei geworden sei (vgl. angefochtener Entscheid, S. 6). Dies trifft nicht zu, wie die Ausführungen in Erw. II/2.4 zei- gen. Betroffen sind nicht nur die Bauten auf der erwähnten "Restfläche", sondern sämtliche Bauten, welche die Stra ssenabstände gemäss § 111 Abs. 1 lit. a BauG nicht einhalten , namentlich auch das Haus A, welches auf seiner gesamten Länge den Strassenabstand gegenüber der Z-Strasse unterschreitet. Die Beurteilung der Ausnahmebewilligung durch die Vor - instanz basiert insoweit auf einer falschen Grundlage. Es geht nicht nur um einen Teil des Bauprojekts auf der "Restfläche" ausserhalb des Perimeters des Gestaltungsplans. 3.4.3. Der Gemeinderat und das BVU, Abteilung für Baubewilligungen, kamen zum Schluss, die projektierte n Unterschreitungen der Strassenabstände sei aus Gründen des Ortsbildschutzes notwendig, weshalb sie das Vorlie- gen ausserordentlicher Verhältnisse im Sinne von § 67 Abs. 1 lit. b BauG bejahten (vgl. Vorakten, act. 123 f., 134; Erw. II/3.2.3). Zur Begründun g stützten sie sich namentlich auf das "Gutachten zur ortsbaulichen Einpas- sung / Ergänzung zum Nachtrag" vom 30. Oktober 2017 / 5. Mai 2020 der F. AG (in: Vorakten, act. 182 [kommunale Akten, Beilage 1]; nachfolgend: Gutachten). Darin wurde der projektie rte knappe Strassenabstand des Hauses A zur Z-Strasse als "aus ortsbaulicher Sicht historisch begründet und erwünscht" be zeichnet. D er Bau (Haus A) setze die Gebäudezeile, welche beim I. seinen Anfang nehme, in selbstverständlicher Weise und aufgelockert fort. Der ehemalige Strassenraum der Z-Strasse werde damit an dieser Stelle wieder lesbar und räumlich besser gefasst (vgl. Gutachten, S. 4). Dieser Einschätzung sind jedoch die geltenden planerischen Grund- lagen entgegenzuhalten. Die heutige Parzelle Nr. aaa liegt – wie dargelegt – im Perimeter des Gestaltungsplans "Y-Strasse". Der Gestaltungsplan "Y- Strasse" bezweckt die Anpassung der (vor dem Inkrafttreten des Gestal - tungsplans) bestehenden kommunalen Überbauungspläne an die heutigen Bedürfnisse. Er schafft die Voraussetzung, dass das bestehende Ortsbild erhalten und sinnvoll ergänzt wird (§ 1 SNV). Deshalb wurden im Gestal- tungsplan u.a. Baulinien für Hauptbauten festgesetzt. Ein Grossteil dieser Baulinien findet sich entlang bestehender Gebäude (und z.T. unmittelbar neben diesen ) im westlichen Teil der Y-Strasse (Keee). Baulinien für Hauptbauten wurden im Gestaltungsplan aber auch entlang sämtlicher im Perimeter befindlichen Gebäude an der Z-Strasse (Kccc) (Gebäude Nrn. 55, 56 und fff) ausgeschieden. Neben den Baulinien für Hauptbauten wurde im Gestaltungsplan eine Zwangsbaulinie Schutzbe reich Dorf defi - niert. Eine solche Zwangsbaulinie wurde indes einzig auf den Parzellen Nrn. fff und ggg entlang der Y-Strasse ausgeschieden, um dort die Schlies- sung der "letzten b estehenden Baulücke" zu ermögli chen (vgl. Planungs- bericht, S. 11). Im Bereich der heutigen Parzelle Nr. aaa wurde im Gestal- tungsplan weder eine Baulinie noch eine Zwangsbaulinie festgelegt, um die - 16 - gesetzlichen Strassenabstände entlang der Z-Strasse (Kccc) und der X- Strasse aus Ortsbildschutzgründen herabzusetzen oder aufzuheben. Eine Herabsetzung oder Aufhebung der ge setzlichen Strassenabstände wurde auch nicht mit einer anderweitigen (planerischen) Massnahme vorgenom- men (siehe bereits Erw. II/2.3). Für den Strassenabstand massgebend sind deshalb, wie im Planungsbericht richtig festhalten, die gesetzlichen Ab - stände nach § 111 BauG, d.h. gegen über Kantonsstrassen (hier der Z- Strasse Kccc) 6 m und gegenüber Gemeindestrassen (hier der X-Strasse) 4 m (vgl. Planungsbericht, S. 9). Hinzu kommt, dass im vor dem Inkrafttre- ten des aktuellen Ge staltungspans geltenden Überbauungsplan " Y- Strasse" im Bereich der heutigen Parzelle Nr. aaa "zwingende Baulinien" festgesetzt waren (oben Erw. II/2.3), welche im Gestaltungsplan jedoch we- der übernommen noch anders angeordnet wurden; vielmehr wurde darauf ersatzlos verzichtet. Der erwähnte Überbauungsplan wurde mit dem In - krafttreten des Gestaltungsplans aufgehoben (siehe § 9 SNV). Dies alles zeigt, dass die Planungsbehörden auf eine Herabsetzung oder Aufhebung der gesetzlichen Strassenabstände im Bereich der heutigen Parzelle Nr. aaa bewusst und gewollt verzichteten. Da bei der Ausarbeitung des Gestaltungsplans konkret und parzellenscharf geprüft wurde, ob und wo für die im Perimeter befindlichen Grundstücke aus Gründen des Ortsbildschutzes eine Herabsetzung oder Aufhebung der gesetzlichen Strassenabstände erforderlich bzw. geboten ist und dies für den Bereich der heutigen Par zelle Nr. aaa verneint wurde (indem weder eine Baulinie noch eine Zwangsbaulinie festgesetzt und auch keine ander- weitige [planerische] Massnahme festgehalten wurde), kann konsequenter- weise auch keine Rede davon sein, dass beim zu beurteilenden Bauprojekt aus Gründen des Ortsbildschutze s aus serordentliche Verhältnisse (§ 67 Abs. 1 lit. b BauG) vorlägen, welche die im Bauvorhaben vorgese hene massive Unterschreitung der gesetzlichen Strassenabstände notwen dig machten bzw. sie sogar als geboten qualifizieren würden. Dies wäre wider- sprüchlich und würde den Gestaltungsplan zur Farce verkommen las sen, zumal auch nicht ersichtlich ist, dass sich die tatsächlichen Verhält nisse seit Erlass des Gestaltungsplans relevant verändert hätten. 3.4.4. Demgemäss liegt weder ein Härtefall vor (Erw. II/3.4.1) noch kann von aus- serordentlichen Verhältnissen gesprochen werden (Erw. II/3.4.3), weshalb es an einem Ausnahmegrund gemäss § 67 Abs. 1 lit. b BauG fehlt. Für die projektierte Unterschreitung der Strassenabstände fällt eine Ausnahmebe- willigung (§ 67 BauG) daher ausser Betracht. 4. Die Beschwerde erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Der an- gefochtene Entscheid, mit welchem die erteilte Baubewilligung geschützt - 17 - wurde, ist aufzuheben. Auf die weiteren Argumente der Beschwerdeführer muss unter diesen Umständen nicht eingegangen werden. III. 1. 1.1. Die Verfahrenskosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach Massgabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt. Den Behörden werden Verfahrenskosten nur auferlegt, wenn sie schwerwie - gende Verfahrensmängel begangen oder willkürlich entschieden haben (§ 31 Abs. 2 VRPG). Entsprechend dem Verfahrensausgang haben die obsiegenden Beschwer- deführer keine Verfahrenskosten zu tragen. Neben den Beschwerdefüh - rern hatten vor Verwaltungsgericht die Beschwerdegegnerinnen (§ 13 Abs. 2 lit. b i.V.m. Abs. 1 lit. a VRPG), die Vorinstanz (§ 13 Abs. 2 lit. e VRPG) und der Gemeinderat (§ 13 Abs. 2 lit. f VRPG) Parteistellung. Da den Behörden kein Grund gemäss § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG vorgeworfen werden kann, haben die Beschwerdegegnerinnen die verwaltungsgericht - lichen Verfahrenskosten zu bezahlen. 1.2. 1.2.1. Die Parteikosten werden im Beschwerdeverfahren in der Regel nach Mass- gabe des Unterliegens und Obsiegens auf die Parteien verlegt (§ 32 Abs. 2 VRPG). Anders als bei den Verfahrenskosten werden die Behörden bei den Parteikosten nicht privilegiert (vgl. § 32 Abs. 2 im Vergleich zu § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG). Nachdem die anwaltlich vertretenen Beschwerdeführer obsiegen, haben sie Anspruch auf Ersatz ihrer verwaltungsgerichtlichen Parteikosten (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29 VRPG). Diese sind ihnen von den Beschwerdegegnerin- nen, der Vorinstanz und dem Gemeinderat zu je 1/3 zu ersetzen. 1.2.2. Die Höhe der Parteientschädigung richtet sich nach Massgabe des Dekrets über die Entschädigung der Anwälte vom 10. November 1987 (Anwaltstarif; SAR 291.150 [nachfolgend: AnwT]). Gemäss § 8a Abs. 1 AnwT bemisst sich die Entschädigung in vermögensrechtlichen Streitsachen nach dem gemäss § 4 AnwT berechneten St reitwert. Innerhalb der vorgesehenen Rahmenbeträge richtet sich die Entschädigung nach dem mutmasslichen Aufwand des Anwaltes, nach der Bedeutung und der Schwierigkeit des Fal- les (§ 8a Abs. 2 AnwT). Die Entschädigung wird als Gesamtbetrag festge- setzt. Auslagen und Mehrwertsteuer sind darin enthalten (§ 8c AnwT). Geht die Entschädigung in Zivil- und Verwaltungssachen zu Lasten des Gemein- wesens, kann sie bei hohem Streitwert – was praxisgemäss bei über - 18 - Fr. 100'000.00 der Fall ist (vgl. Entscheid des Verwal tungsgerichts WBE.2017.345 vom 1. März 2018, Erw. III/1.2.2) – um bis zu 1/3 herabge- setzt werden (§ 12a Abs. 1 AnwT). In Bausachen geht das Verwaltungsgericht praxisgemäss von einer vermö- gensrechtlichen Streitsache aus, wobei der Streitwert in der Regel 10 % der Bausumme beträgt (vgl. AGVE 1992, S. 397, Erw. 2a; 1989, S. 283, Erw. 2a/aa; 1983, S. 249, Erw. 4a). Die Bausumme wird im Baugesuch mit Fr. 8'300'000.00 beziffert (Vorakten, act. 182 [kommunale Akten, Bauge - suchsdeckel]), womit der Streitwert Fr. 830'000.00 beträgt (vgl. angefoch- tener Entscheid, S. 12). Bei einem Streitwert über Fr. 500'000.00 bis Fr. 1'000'000.00 beträgt der Rahmen für die Entschädigung Fr. 7'000.00 bis Fr. 22'000.00 (§ 8a Abs. 1 lit. a Ziffer 5 AnwT). Der Streitwert (Fr. 830'000.00) liegt in der oberen Hälfte des Rahmens (über Fr. 500'000.00 bis Fr. 1'000'000.00). Die Schwierigkeit des Falles ist als durchschnittlich und der mutmassliche Aufwand des Anwalts ist als knapp mittel einzustufen. Zu berücksi chtigen ist dabei namentlich, dass die Be - schwerdeführer bereits vor Vorinstanz durch dieselbe Anwaltskanzlei ver- treten waren, wobei die Ar gumente vor Vorinstanz in weiten Teilen (und z.T. wortwörtlich) dieselben wie vor Verwaltungsgericht waren. Der mut- massliche Aufwand für die um fangreichen Rechtsschriften ist insoweit zu relativieren. Ohne Berücksichtigung von § 12a AnwT erscheint eine Ent - schädigung von Fr. 10'500.00 sachgerecht. Die Be schwerdegegnerinnen haben den Be schwerdeführern davon 1/3, d.h. Fr. 3'500.00 zu ersetzen. Die Anteile des Regierungsrats und des Gemein derats sind gestützt auf § 12a Abs. 1 AnwT jeweils um 1/4 herabzusetzen, d.h. letztere beiden ha- ben den Beschwerdeführern je Fr. 2'625.00 zu ersetzen. 2. 2.1. Aufgrund des verwaltungsgerichtlichen Verfahrensausgangs sind auch die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens neu zu verlegen. Die Beschwerde- führer sind auch in jenem Verfahren als obsiegend zu betrachten. Entspre- chend haben sie keine Verfahrenskosten zu tragen. Die Verfahrenskosten des Verfahrens vor dem Regierungsrat gehen zu Lasten der Beschwerde- gegnerinnen, da den Behörden kein Grund gemäss § 31 Abs. 2 Satz 2 VRPG vorgeworfen werden kann. 2.2. 2.2.1. Da die Beschwerdeführer bereits im vorinstanzlichen Verfahren anwaltlich vertreten waren und als obsiegend gelten, haben sie Anspruch auf Ersatz ihrer Parteikosten (§ 32 Abs. 2 i.V.m. § 29). Neben den Beschwerdeführern und den Beschwerdegegnerinnen hatte im vorinstanzlichen Verfahren der Gemeinderat Parteistellung (§ 13 Abs. 2 lit. e VRPG). Folglich haben die Beschwerdegegnerinnen und der Gemeinderat den Beschwerdeführern - 19 - die Parteikosten des Ver fahrens vor dem Regierungsrat je zur Hälfte zu ersetzen. 2.2.2. Bei der Festsetzung der Höhe der vorinstanzlichen Parteiko sten gilt auch hier zu berücksichtigen, dass der Streitwert in der oberen Hälfte des mass- geblichen Rahmens liegt. Die Schwierigkeit des Falles war durchschnittlich. Der mutmassliche Aufwand der Rechtsvertretung war mittel, d.h. im Ver - gleich zum Ver waltungsgerichtsverfahren etwas höher. Insgesamt er - scheint für das vor instanzliche Verfahren – ohne Berücksichtigung von § 12a Abs. 1 AnwT – eine Entschädigung in der Höhe von Fr. 12'000.00 sachgerecht. Die Beschwerdegegnerinnen haben den Beschwerdeführern davon 1/2, d.h. Fr. 6'000.00, zu ersetzen. Der Anteil des Gemeinderats ist gestützt auf § 12a AnwT um 1/4 herabzusetzen, wo mit der Gemeinderat den Beschwerdeführern Fr. 4'500.00 zu ersetzen hat. Das Verwaltungsgericht erkennt: 1. In Gutheissung der Beschwerde werden der Entscheid des Regierungsrats vom 8. Juni 2022 sowie die Baubewilligung des G emeinderats Q. vom 1. Februar 2021 aufgehoben. 2. 2.1. Die verwaltungsgerichtlichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 10'000.00 sowie der Kanzleigebühr und den Ausla - gen von Fr. 458.00, gesamthaft Fr. 10'458.00, sind von de n Beschwerde- gegnerinnen unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. 2.2. Die Beschwerdegegnerinnen werden unter solidarischer Haftbarkeit ver - pflichtet, den Beschwerdeführern für die vor Verwaltungsgericht entstande- nen Parteikosten Fr. 3'500.00 zu ersetzen. Der Regierungsrat und der Ge- meinderat Q. werden verpflichtet, den Beschwerdeführern für die vor Ver- waltungsgericht entstandenen Parteikosten je Fr. 2'625.00 zu ersetzen. 3. 3.1. Die Verfahrenskosten im Verfahren vor dem Regierungsrat, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.00, den Kanzleigebühren und den Ausla- gen von Fr. 626.70, insgesamt Fr. 3'126.70, sind von D. und der E. AG un- ter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen. - 20 - 3.2. D. und die E. AG werden unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, A. und B. für die im Verfahren vor dem Regierungsrat entstandenen Parteikosten Fr. 6'000.00 zu ersetzen. Der Gemeinderat Q. wird verpflichtet, A. und B. für die im Verfahren vor dem Regierungsrat entstan denen Partei kosten Fr. 4'500.00 zu ersetzen. Zustellung an: die Beschwerdeführer 1 und 2 (Vertreter) die Beschwerdegegnerinnen 1.1 und 1.2 (Vertreter) den Gemeinderat Q. (Vertreter) den Regierungsrat Mitteilung an: das Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung für Baubewilligungen Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten Dieser Entscheid kann wegen Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht, kantonalen verfassungs mässigen Rechten sowie interkantonalem Recht innert 30 Tagen seit der Zustellung mit Beschwerde in öffentlich-rechtli- chen Ange legenheiten beim Schweizerischen Bundesgericht , 1000 Lausanne 14, angefochten werden. Die Frist steht still vom 7. Tag vor bis und mit 7. Tag nach Ostern, vom 15. Juli bis und mit 15. August und vom 18. Dezember bis und mit 2. Januar. Die unterzeichnete Beschwerde muss das Begehren, wie der Entscheid zu ändern sei, sowie in gedrängter Form die Begründung, inwiefern der angefochten e Akt Recht verletzt, mit Angabe der Beweismittel enthalten. Der angefochtene Entscheid und als Beweismittel angerufene Urkunden sind beizu legen (Art. 82 ff. des Bun - desgesetzes vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht [Bundesgerichts- gesetz, BGG; SR 173.110]). - 21 - Aarau, 28. März 2023 Verwaltungsgericht des Kantons Aargau 3. Kammer Vorsitz: Gerichtsschreiber: Winkler Wildi