VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 24 40 5. Kammer Vorsitz Stöhr RichterIn Brun und Audétat Aktuarin Kuster URTEIL vom 17. Dezember 2024 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ AG in Liquidation, vertreten durch die ausseramtliche Konkursverwalterin B._____ AG, wiedervertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Flavia Buchli Jörimann, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde C._____, vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Corina Caluori, Beschwerdegegnerin betreffend nachträgliches Baubewilligungsverfahren- 2 - I. Sachverhalt: 1. Im Jahr 1987 erhielt die A._____ AG eine Bewilligung für den Bau einer Arbeiterunterkunft mit Kantine auf der heutigen Parzelle Nr. Z._____ in der Gemeinde C._____. 2. Nachdem die A._____ AG in Konkurs gegangen war, übernahm die ausseramtliche Konkursverwalterin B._____ AG die Verwaltung der Konkursmasse. 3. Mit Schreiben vom 1. September 2023 gelangte die Baubehörde der Gemeinde C._____ an die A._____ AG in Liquidation und teilte ihr unter anderem mit, es sei nicht gesetzeskonform, dass das ehemalige Personalhaus (Arbeiterunterkunft mit Kantine) auf der Parzelle Nr. Z._____ an Dritte vermietet werde. 4. Hierzu nahm die A._____ AG in Liquidation am 22. September 2023 wie folgt Stellung: Die Gebäude mit Wohnnutzung auf der Parzelle Nr. Z._____ seien rechtmässig erstellt und seit der Erstellung rechtmässig genutzt worden. Diesbezüglich bestehe aufgrund von Art. 81 KRG eine Besitzstandsgarantie. Das Personalhaus werde als Zwischenlösung teilweise an Firmen für deren Bauarbeiter vermietet. Der Gemeinde C._____ sei bekannt, dass sie sich in Liquidation befinde und die Konkursverwaltung gehalten sei, den Schaden für die Gläubiger möglichst klein zu halten. Aufgrund der Planungszone [...] könne zurzeit keine andere Nutzung der Parzelle ins Auge gefasst werden; auch ein Verkauf sei aufgrund der herrschenden Ungewissheit bezüglich des Schicksals der Parzelle Nr. Z._____ kaum möglich. 5. In der Folge forderte die Baubehörde der Gemeinde C._____ die A._____ AG in Liquidation mit Entscheid vom 13. Oktober 2023 unter anderem dazu auf, für die Nutzungsänderung des Personalhauses für - 3 - Fremdpersonal ein Baugesuch mit allen notwendigen Unterlagen im Doppel bis am 30. November 2023 ans Bauamt einzureichen. 6. Hiergegen erhob die A._____ AG in Liquidation am 26. Oktober 2023 Rekurs beim Gemeinderat von C._____ mit dem sinngemässen Antrag, die Aufforderung zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs sei vollumfänglich aufzuheben, eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 7. Nach der Durchführung eines doppelten Schriftenwechsels wies der Gemeinderat von C._____ den Rekurs mit Entscheid vom 29. Januar 2024, mitgeteilt am 23. Februar 2024, ab, soweit er darauf eintrat. In seiner Begründung stellte er zusammenfassend fest, der kommunalen Baubehörde komme in jedem Fall die Kompetenz zu, ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren von Amtes wegen einzuleiten, um die Rechtmässigkeit der festgestellten Nutzungsänderung (Wohnnutzung durch betriebsfremde Arbeitnehmer) zu prüfen. Ob durch die Zweckänderung Vorschriften des materiellen Rechts verletzt würden, sei Gegenstand des eingeleiteten nachträglichen Baubewilligungsverfahrens. Die Einleitung des Baubewilligungsverfahrens durch die Baubehörde sei jedenfalls vorliegend offensichtlich zulässig. 8. Hiergegen erhob die A._____ AG in Liquidation (nachfolgend: Beschwerdeführerin) am 12. April 2024 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den Anträgen, der Rekursentscheid des Gemeinderats von C._____ vom 29. Januar 2024 sei vollumfänglich aufzuheben und es sei festzustellen, dass für die Parzelle Nr. Z._____ in der Gemeinde C._____ kein nachträgliches Baubewilligungsverfahren einzuleiten sei. Begründend hielt sie im Wesentlichen fest, im vorliegenden Fall liege keine Nutzungsänderung vor. - 4 - 9. Mit Schreiben vom 6. Mai 2024 teilte die Gemeinde C._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) mit, sie verzichte mit Verweis auf den umfassenden Rekursentscheid vom 29. Januar 2024 auf die Einreichung einer ausführlichen Vernehmlassung und beantrage die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin. Im Wesentlichen hielt sie was folgt fest: Vorliegend sei unbestritten, dass die Beschwerdeführerin aufgrund ihres Konkurses ihre Geschäftstätigkeit habe aufgeben müssen und seitdem nicht mehr ihr eigenes Personal in ihren Personalunterkünften untergebracht sei. Unabhängig davon, ob in der Vergangenheit möglicherweise auch Personal von anderen Unternehmungen in den Unterkünften untergebracht gewesen sei, sei unbestritten, dass heute ausschliesslich betriebsfremdes Personal dort untergebracht sei. Damit hätten aus ihrer Sicht Anhaltspunkte i.S.v. Art. 61 Abs. 2 KRVO dafür bestanden, dass die jetzige Nutzung nicht mehr baurechtskonform sein könnte. Dies habe es auf jeden Fall gerechtfertigt, von Amtes wegen ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren einzuleiten. 10. Demgegenüber hielt die Beschwerdeführerin in ihrem Schreiben vom 16. Mai 2024 der Vollständigkeit halber fest, es lägen entgegen den Behauptungen der Beschwerdegegnerin keine Anhaltspunkte für eine Verletzung von Bauvorschriften vor. Es habe keine Zweckänderung stattgefunden, weshalb keine Anhaltspunkte dafür bestünden, dass die jetzige Nutzung nicht mehr baurechtskonform sein könnte. Deshalb rechtfertige es sich eben gerade nicht, ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren einzuleiten. Auf die weiteren Vorbringen der Parteien, den angefochtenen Rekursentscheid sowie die weiteren Akten wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.- 5 - II. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen den Rekursentscheid des Gemeinderats von C._____ vom 29. Januar 2024, mitgeteilt am 23. Februar 2024. Gegen Entscheide von Gemeinden, die bei keiner anderen Instanz angefochten werden können und weder nach kantonalem noch nach eidgenössischem Recht endgültig sind, kann gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG (BR 370.100) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerde geführt werden. Die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde fällt demzufolge in die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts. Als formelle und materielle Adressatin des angefochtenen Entscheids ist die Beschwerdeführerin davon überdies berührt und sie hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, weshalb sie gemäss Art. 50 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert ist. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten (Art. 52 Abs. 1 VRG). 2. Streitig und nachfolgend zu prüfen ist, ob die Beschwerdeführerin zu Recht dazu aufgefordert wurde, für die Nutzung des Personalhauses durch betriebsfremdes Personal ein nachträgliches Baugesuch einzureichen. Dass das Personalhaus auf der Parzelle Nr. Z._____ in der Gemeinde C._____ spätestens seit dem Konkurs der Beschwerdeführerin nicht mehr durch betriebseigenes Personal genutzt, sondern an Drittfirmen zur Unterbringung von Arbeitern vermietet wird, ist dabei unbestritten (vgl. etwa Beschwerde S. 3 Ziff. 1 sowie Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin S. 2, zweiter Absatz). 3. Gemäss Art. 61 Abs. 2 KRVO (BR 801.110) fordert die kommunale Baubehörde die Betroffenen auf, ein nachträgliches Baugesuch einzureichen, sofern die Baukontrolle Anhaltspunkte für eine Verletzung von Bauvorschriften ergibt. Stellt die zuständige Behörde bei der Prüfung des nachträglichen Baugesuchs eine Verletzung materieller - 6 - Bauvorschriften fest, eröffnet sie ein Verfahren auf Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands und ein Bussverfahren (Art. 61 Abs. 3 KRVO). Beim Entscheid, ob ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren durchzuführen ist, steht der örtlichen Baubehörde ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Bestehen Anhaltspunkte, dass ein bewilligungspflichtiger Sachverhalt vorliegen könnte, hat die Baubehörde im Zweifelsfall ein nachträgliches Baubewilligungsverfahren einzuleiten (WIPF/DIENER, in: Fritzsche/Bösch/Wipf/Kunz [Hrsg.], Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 1, Planungsrecht, Verfahren und Rechtsschutz, 7. Aufl. 2024, S. 817). 3.1. Die Beschwerdegegnerin begründet das Vorliegen von Anhaltspunkten für eine Verletzung von Bauvorschriften damit, dass im Personalhaus auf der Parzelle Nr. Z._____ spätestens seit dem Konkurs der Beschwerdeführerin nur noch betriebsfremdes Personal untergebracht werde. Da die geltende Zonenvorschrift die Wohnnutzung auf Betriebspersonal beschränke, liege demnach eine relevante Zweckänderung vor. 3.2. Demgegenüber ist die Beschwerdeführerin der Auffassung, es lägen keine Anhaltspunkte für eine Verletzung von Bauvorschriften vor, zumal keine Nutzungsänderung stattgefunden habe. Dies begründet sie im Wesentlichen damit, dass gestützt auf die Baubewilligung vom _____ 1987 sowie die damalige Bauordnung keineswegs davon auszugehen sei, dass die Nutzung der Parzelle Nr. Z._____ in der Gemeinde C._____ bisher bzw. vor dem Konkurs der A._____ AG lediglich durch betriebseigenes Personal erfolgt sei. 3.3. Vorliegend steht fest, dass sich die Parzelle Nr. Z._____ in der Gemeinde C._____ gemäss heutigem Zonenplan in der Arbeitszone B befindet (vgl. https://geo.gr.ch/). Gemäss Art. 61 des aktuellen Baugesetzes der Gemeinde C._____, von der Regierung genehmigt am _____ 1993, ist - 7 - diese Zone für Produktions- und Dienstleistungsbetriebe bestimmt. Bei der Erstellung eines existenzsichernden Betriebes ist eine Wohnung für Betriebspersonal zulässig. Wohnnutzungen in bestehenden Gebäuden können zudem gegen Revers bewilligt werden, wenn diese nachweislich zu günstigen Bedingungen saisonalem Betriebspersonal vorbehalten sind. Weitere Wohnnutzungen sind nicht zulässig (vgl. auch Akten der Beschwerdeführerin [Bf-act.] 13). Der Wortlaut dieser Bestimmung deutet darauf hin, dass die Nutzung von Arbeiterunterkünften in der Arbeitszone B gemäss heutigem Recht dem betriebseigenen Personal vorbehalten ist (vgl. auch Rekursentscheid Erwägungs-Ziff. 6 in fine). Vor diesem Hintergrund und angesichts dessen, dass das Personalhaus auf der Parzelle Nr. Z._____ spätestens seit dem Konkurs der Beschwerdeführerin unbestrittenermassen nicht mehr durch betriebseigenes Personal genutzt, sondern an Drittfirmen zur Unterbringung von Arbeitern vermietet wird, steht die Gesetzes- und Zonenkonformität der Nutzung des Personalhauses somit durchaus in Frage, d.h. es bestehen Anhaltspunkte für eine Verletzung von Bauvorschriften und es liegt damit mindestens Klärungsbedarf im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens vor (vgl. auch Rekursentscheid Erwägungs-Ziff. 7). Zwar lässt sich den Akten entnehmen, dass der Beschwerdeführerin am _____ 1987 die Bewilligung für den Bau einer Arbeiterunterkunft mit Kantine auf der heutigen Parzelle Nr. Z._____ in der Gemeinde C._____ erteilt wurde (vgl. Bf-act. 9). Besagte Parzelle befand sich damals in der Gewerbezone (vgl. Bf-act. 9 S. 2), welche gemäss Art. 15 der Bauordnung der Gemeinde C._____ vom _____ 1975 wie folgt umschrieben wurde: In der Gewerbezone sind nur Gewerbe- und Kleinindustriebetriebe mit mässiger Immission zugelassen. Wohnbauten dürfen in dieser Zone nicht errichtet werden. Ausgenommen sind maximal zwei Wohnungen pro Betrieb und ausgesprochene Arbeiterunterkünfte und Kantinenbetriebe - 8 - (vgl. Bf-act. 10). Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin lässt sich allein aufgrund des Wortlauts dieser Bestimmung und des Inhalts der Baubewilligung vom _____ 1987 indessen nicht sagen, ob neben der Nutzung der Arbeiterunterkunft durch betriebseigenes Personal auch die Nutzung durch betriebsfremdes Personal bewilligt wurde. Diese Frage, wozu sich bislang weder die Vorinstanz (vgl. Rekursentscheid Erwägungs- Ziff. 6) noch die Baubehörde der Gemeinde C._____ (vgl. dazu die Duplik der Baubehörde der Gemeinde C._____ vom 22. Dezember 2023 [Bf- act. 12] i.V.m. deren Vernehmlassung vom 15. November 2023 [Bf-act. 8]) hinreichend klar äusserten, gilt es ebenfalls im Rahmen des mit der Einreichung des nachträglichen Baugesuchs eingeleiteten Baubewilligungsverfahrens zu klären, wobei – je nach Ergebnis – bei der Beurteilung des nachträglichen Baugesuchs unter anderem auch der in Art. 81 Abs. 1 und 2 KRG (BR 801.100) verankerten Besitzstandsgarantie Rechnung zu tragen sein wird. 4. Nach dem Gesagten erweist sich die Aufforderung der Beschwerdeführerin zur Einreichung eines nachträglichen Baugesuchs für die Nutzung des Personalhauses durch betriebsfremdes Person als gerechtfertigt (vgl. Art. 61 Abs. 2 KRVO). Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, weshalb sie abzuweisen ist. 5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten zulasten der unterliegenden Beschwerdeführerin (Art. 73 Abs. 1 VRG). Dabei rechtfertigt es sich, die Staatsgebühr gestützt auf Art. 75 Abs. 2 VRG auf CHF 2'000.00 festzulegen. Der in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegenden Beschwerdegegnerin steht kein Anspruch auf eine Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG). - 9 - III. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend aus - einer Staatsgebühr von CHF 2'000.00 - und den Kanzleiauslagen von CHF 194.00 zusammen CHF 2'194.00 gehen zulasten der A._____ AG in Liquidation. 3. Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilung]