<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2013.00055</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213281&amp;W10_KEY=4467110&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2013.00055</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.09.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Quartierplan</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Kostenverteiler im Quartierplanverfahren.<br/><br/>Für die Verteilung der Erstellungskosten ist das Erschliessungsinteresse des einzelnen Grundeigentümers massgebend (E. 3.1). Den baulich ausnützbaren Flächen im Waldabstandsbereich kommt grundsätzlich kein vermindertes Erschliessungsinteresse mit entsprechender Kostenbefreiung zu (E. 3.2). Abweichungen von dieser Regelung müssen jedoch zur Einhaltung des Äquivalenzprinzips zulässig sein. Vorliegend ist die grundsätzlich mögliche Nutzungsübertragung der Baumasse auf benachbarte Grundstücke kaum realisierbar, weshalb der rein hypothetische Nutzungstransfer für das Erschliessungsinteresse nicht zu berücksichtigen ist (E. 3.3). Die Berücksichtigung einer gegenüber den bestehenden Verhältnissen erhöhten Ausnützung, welche durch Landumlegung erzielt werden kann, erscheint unter den gegebenen Verhältnissen als zulässig, soweit diese Möglichkeiten konkret ersichtlich sind (E. 3.4). <br/>Verletzung der Begründungspflicht durch die Vorinstanz, die bezüglich Erschliessungs-, Administrativkosten und Landabzug keine Differenzierung in der Berechnung vorgenommen hat (E.4). <br/><br/>Teilweise Gutheissung und Rückweisung an die Vorinstanz.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ADMINISTRATIVKOSTEN">ADMINISTRATIVKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNG">AUSNÃTZUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSINTERESSE">ERSCHLIESSUNGSINTERESSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNGSKOSTEN">ERSCHLIESSUNGSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSTELLUNGSKOSTEN">ERSTELLUNGSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: HYPOTHETISCH">HYPOTHETISCH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDABZUG">LANDABZUG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LANDUMLEGUNG">LANDUMLEGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NUTZUNGSTRANSFER">NUTZUNGSTRANSFER</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLANKOSTEN">QUARTIERPLANKOSTEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERBAUBARKEIT">ÃBERBAUBARKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT">ÃBRIGES PLANUNGS- UND BAURECHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WALDABSTAND">WALDABSTAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WALDABSTANDSGEBIET">WALDABSTANDSGEBIET</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">Art. 29 Abs. II BV</span><br/><span class="ungerade">§ 138 Abs. IV PBG</span><br/><span class="gerade">§ 146 PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 177 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 259 Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 10 Abs. I VRG</span><br/><span class="gerade">§ 19a Abs. II VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=19256" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2013.00055</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3.Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">19. September 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea <br/> Rotach, Verwaltungsrichter Matthias Hauser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin MichÃ¨le Babst.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>Stadt BÃ¼lach, <br/> vertreten durch den Stadtrat,<br/> dieser vertreten durch RA A,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>und</span></p> <span><br/> </span> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>C, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>E, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Quartierplan,</b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Stadtrat BÃ¼lach leitete am 3. September 2008 im Gebiet "F-Strasse/G-Strasse/H-Strasse" aufgrund mangelnder verkehrstechnischer Erschliessung, unbefriedigender Entsorgungssituation, sanierungsbedÃ¼rftiger Werkleitungen und ungenÃ¼gend geregelter RechtsverhÃ¤ltnisse ein Quartierplanverfahren ein. Mit Beschluss vom 13. Juni 2012 setzte der Stadtrat den Teilquartierplan "F-Strasse/G-Strasse/H-Strasse" fest. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Erben von K (C, D als Erbin von I, E sowie J) waren zu diesem Zeitpunkt EigentÃ¼mer der Parzelle Kat.-Nr. 01, die in den Perimeter des Teilquartierplans fÃ¤llt. Sie reichten am 3. Juli 2012 Rekurs gegen den Beschluss des Stadtrats BÃ¼lach beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich ein und beantragten die Befreiung der gesamten WaldabstandsflÃ¤che auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 von der Belastung mit Quartierplanko­sten.</p> <p class="Urteilstext">Das Baurekursgericht hiess den Rekurs mit Entscheid vom 6. Dezember 2012 gut, hob den Stadtratsbeschluss vom 13. Juni 2012 betreffend Festsetzung des Teilquartierplans "F-Strasse/G-Strasse/H-Strasse" hinsichtlich der die Erschliessungskammer "G-Strasse" betreffenden Verteilung der Kosten und des diesbezÃ¼glichen Landabzugs sowie bezÃ¼glich der Verteilung der Verfahrenskosten auf und lud den Stadtrat ein, den Quartierplan dementsprechend neu festzusetzen.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><b>A. </b>Dagegen erhob die Stadt BÃ¼lach am 21. Januar 2013 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Wiederherstellung des Festsetzungsbeschlusses vom 13. Juni 2012 im entsprechenden Ausmass, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. Mit Eingabe vom 25. Februar 2013 reichte die Quartierplankommission der Stadt BÃ¼lach ein Sitzungsprotokoll vom 20. Februar 2013 ein, womit die HandÃ¤nderung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 von den Erben K an B als AlleineigentÃ¼merin bewilligt wurde.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>B. </b>B fÃ¼hrte in ihrer Stellungnahme vom 8. MÃ¤rz 2013 aus, ihr sei als neue AlleineigentÃ¼merin bewusst, die Rechte und Pflichten im Rahmen des Teilquartierplans zu Ã¼bernehmen. Die Position als Beschwerdegegnerin im laufenden Beschwerdeverfahren, wie auch eine Kostenbeteiligung, lehne sie aber ab. C fÃ¼hrte am 12. MÃ¤rz 2013 aus, er betrachte sich nicht mehr als legitimiert, die Streitsache im Namen der Erben weiterzufÃ¼hren, da die Erben von K nun nicht mehr GrundeigentÃ¼mer seien. Mit Schreiben vom 10. Juni 2013 teilte er dem Verwaltungsgericht mit, dass seine Mutter, J, im April 2013 verstorben und die Erbengemeinschaft K aufgelÃ¶st sei. Zudem legte er die Vertretung der Ã¼brigen Erben nieder.</p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht nahm B mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 30. Mai 2013 neu als Beschwerdegegnerin in das vorliegende Verfahren auf; die Erben von K wurden als Mitbeteiligte aufgenommen. Die Parteien liessen sich dazu nicht mehr vernehmen.</p> <p class="Sachverhalt2"><b>C. </b>Mit VerfÃ¼gung vom 27. Mai 2013 genehmigte die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich den Teilquartierplan "F-Strasse/G-Strasse/H-Strasse" im Sinn der ErwÃ¤gungen. Das Baurekursgericht beantragte am 20. Juni 2013 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zustÃ¤ndig<span>.</span></span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Das vorliegend im Streit liegende GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 wurde von den Erben des K an B verkauft. Die neue GrundeigentÃ¼merin bekennt, verpflichtet zu sein, sÃ¤mtliche Rechte und Pflichten im Rahmen des Teilquartierplans zu Ã¼bernehmen. FÃ¼r die Erstellungs- und Verfahrenskosten im Quartierplan ist der jeweilige GrundeigentÃ¼mer kostenpflichtig, bzw. kann mit einem Landabzug belastet werden. Das vorliegende Verfahren knÃ¼pft somit zur Bestimmung der Beschwerdegegnerschaft an das Eigentum an einem GrundstÃ¼ck an; geht dieses an einen Dritten Ã¼ber, so hat der Dritte den Prozess in dem Stadium, in dem er sich befindet, zu Ã¼bernehmen. Daher ist B als Beschwerdege</span>g<span>nerin im vorliegenden Verfahren zu fÃ¼hren. Die Erben des K waren bei Beschwerdeerhebung noch selbst GrundstÃ¼ckseigentÃ¼mer und damit im vorliegenden Verfahren als Mitbeteiligte zu behandeln. Das Rubrum ist aufgrund der AuflÃ¶sung der Erbengemeinschaft des </span>K<span> sowie des Todes von </span>J<span> entsprechend anzupassen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.3 </span></b><span>Das Baurekursgericht hiess den Rekurs gut und hob den erstinstanzlichen Beschluss hinsichtlich der die Erschliessungskammer "G-Strasse" betreffenden Verteilung der Kosten und des diesbezÃ¼glichen Landabzugs (inkl. Geldausgleich) sowie bezÃ¼glich der Verteilung der Verfahrenskosten auf. Sie lud die BeschwerdefÃ¼hrerin ein, den Quartierplan </span>dementsprechend<span> im Sinn der ErwÃ¤gungen zu Ã¼berarbeiten und neu festzusetzen. RÃ¼ckweisungsentscheide sind grundsÃ¤tzlich Zwischenentscheide, die gemÃ¤ss § 41 Abs. 3 in Verbindung mit § 19a Abs. 2 VRG nach Art. 92 und 93 Abs. 1 lit. a und b </span>des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 (<span>BGG</span>)<span> nur dann angefochten werden kÃ¶nnen, wenn sie entweder einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil bewirken kÃ¶nnen oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeifÃ¼hren und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten fÃ¼r ein weitlÃ¤ufiges Beweisverfahren ersparen wÃ¼rde.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Ein nicht wiedergutzumachender Nachteil besteht vorliegend darin, dass die Gemeinde durch den RÃ¼ckweisungsentscheid gezwungen ist, entgegen ihrer Auffassung eine neue Anordnung zu erlassen, um alsdann ihren eigenen Entscheid anzufechten (vgl. auch BGE 133 II 409 E. 1.2). Folglich ist die Anfechtung des Urteils des Baurekursgerichts vor Verwaltungsgericht zulÃ¤ssig.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.4 </span></b><span>Aufgrund von § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 2 lit. b VRG sind Gemeinden zur Beschwerde berechtigt, wenn sie eine Verletzung ihrer Gemeindeautonomie geltend machen kÃ¶nnen. Dies ist nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts in Quartierplanverfahren grundsÃ¤tzlich der Fall, namentlich im Hinblick auf ihre treuhÃ¤nderische Stellung gegenÃ¼ber den Quartierplanbeteiligten zur Verteidigung eines erzielten Interessenausgleichs (VGr, 10. Mai 2012, VB.2011.00052, E. 1.3b; RB 1991 Nr. 7). Da die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen ebenfalls erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 ist ca. 75 m lang und wird im SÃ¼den durch die Nachbarparzelle Kat.-Nr.</span> <span>02 begrenzt. Im SÃ¼dwesten ist es ca. 25 m breit und grenzt an die auszubauende Strasse "G-Strasse", im Nordosten verfÃ¼gt es Ã¼ber eine Breite von ungefÃ¤hr 7</span>,<span>4 m. Nordwestlich grenzt das GrundstÃ¼ck an einen Wald. Im Abstand vo</span>n<span> 15 m zur Waldgrenze und um die nÃ¶rdliche Ecke des auf der Parzelle stehenden Wohnhauses verlÃ¤uft eine Waldabstandslinie.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Die QuartierplanbehÃ¶rde bezog fÃ¼r die Berechnung des Landabzugs die volle GrundstÃ¼cksflÃ¤che von Kat.-Nr. 01 im alten Bestand (1'421 m<sup>2</sup>) ein und gewichtete sie mit einem Erschliessungsgrad von 20 %. FÃ¼r die Erschliessungskosten fÃ¼r den Strassenbau, die SiedlungsentwÃ¤sserung und die Wasserversorgung wurde das GrundstÃ¼ck in drei Bautiefen von je 30 m (gemessen von der Strasse "G-Strasse") eingeteilt, wobei jeweils die erste Bautiefe zu 100 % bzw. 50 %, die zweite zu 50 % bzw. 25 % belastet wurde und die dritte Bautiefe von der Kostenbeteiligung befreit wurde. In den Kostenverlegern fÃ¼r den Ringschluss der Wasserleitung, die Kehrichtstandorte sowie fÃ¼r die Verfahrenskosten wurde die neue GrundstÃ¼cksflÃ¤che (1'308 m<sup>2</sup>) zu 100 % gewichtet.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Das Baurekursgericht kam zum Schluss, dass das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin zu Unrecht mit seiner gesamten FlÃ¤che in den Kostenverleger einbezogen wurde, weil damit der beschrÃ¤nkten Ãberbaubarkeit nicht Rechnung getragen worden sei. Das GrundstÃ¼ck sei nur insoweit abzugs- bzw. kostenpflichtig, als die zonengemÃ¤sse bauliche AusnÃ¼tzung auf dem GrundstÃ¼ck selbst konsumiert werden kÃ¶nne, denn nur in diesem Mass bestehe auch ein ErschliessungsbedÃ¼rfnis. Hypothetische MÃ¶glichkeiten eines Nutzungstransfers seien dabei nicht zu berÃ¼cksichtigen, hingegen sei den GrundstÃ¼ckseigentÃ¼mern die konkrete MÃ¶glichkeit einer Landumlegung anzurechnen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt, das Baurekursgericht habe mit seinem Entscheid in ihren Ermessensspielraum bei der Ausgestaltung der Aufteilung der quartierplanlichen Lastenverteilung zwischen den betroffenen GrundeigentÃ¼mern eingegriffen. Ob die theoretisch mÃ¶gliche AusnÃ¼tzung vollumfÃ¤nglich konsumiert werden k</span>Ã¶<span>nn</span>e<span>, sei unmassgeblich. </span>Sie<span> wendet ein, das Regelungsprogramm des vorliegenden Teilquartierplans sei auf die betreffende Erschliessung sowie auf Teilmassnahmen fÃ¼r Ver- und Entsorgung beschrÃ¤nkt, weshalb ein den Mitbeteiligten und ihren unmittelbaren Nachbarn unterbreiteter Vorschlag zur Landumlegung nicht habe durchgesetzt werden kÃ¶nnen. Die AusnÃ¼tzung der WaldabstandsflÃ¤che kÃ¶nne jedoch auf benachbarte GrundstÃ¼cke Ã¼bertragen werden. Zudem stehe der Beschwerdegegnerin die MÃ¶glichkeit offen, den Grenzverlauf Ã¼ber ein Grenzbereinigungsverfahren nach §</span> <span>178 PBG oder Ã¼ber ein weiteres auf Umlegung der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn.</span> <span>01 und 02 beschrÃ¤nktes Teilquartierplanverfahren zu korrigieren. Sie stellt sich auf den Standpunkt, das ganze damit realisierbare AusnÃ¼tzungspotenzial mÃ¼sse fÃ¼r die Verlegung der Erschliessungskosten berÃ¼cksichtigt werden.</span><span> </span><span>Die undifferenzierte Behandlung der Lastenverteilung bezÃ¼glich Landabzug, Baukosten und Administrativkosten widerspreche zudem der gesetzlichen Regelung.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.4 </span></b><span>Die Ausgestaltung der Kostenverleger und des Landabzugs enthÃ¤lt auch planerische und technische Fragen, weshalb der Gemeinde als QuartierplanbehÃ¶rde dabei Ermessen zukommt. Dieses hat sie pflichtgemÃ¤ss auszuÃ¼ben, wobei sie an die Rechtsgrundlagen des Quartierplanrechts gebunden ist und insbesondere das Ãquivalenzprinzip und das Gleichbehandlungsgebot zu beachten hat (vgl. E. 3.2). Bei der Befolgung der rechtlichen Vorgaben handelt es sich um eine Rechtsfrage, welche sowohl das Baurekursgericht als auch das Verwaltungsgericht frei Ã¼berprÃ¼fen (vgl. § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a VRG).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Nach § 146 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bestimmt der Quartierplan, wie die Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen und AusrÃ¼stungen zu tragen sind. Massgebend ist dabei in erster Linie das Interesse an den betreffenden Anlagen (§ 146 Abs. 2 PBG). FÃ¼r die Verteilung der Erstellungskosten ist das objektive Interesse des einzelnen GrundeigentÃ¼mers an der betreffenden Erschliessung, Ausstattung und AusrÃ¼stung massgebend. Ein Interesse besteht dabei nicht nur an den direkt benÃ¼tzten ZugÃ¤ngen, Zufahrten und Leitungen, sondern auch an solchen Erschliessungen, welche die Verkehrs- oder ErschliessungsverhÃ¤ltnisse im Quartier allgemein verbessern oder Immissionen aus dem Strassenverkehr reduzieren. Eine Kostenbelastung ist auch dann mÃ¶glich, wenn das GrundstÃ¼ck bereits erschlossen war, aber durch den Quartierplan aufgewertet wird (VGr, 30. Juni 2011, VB.2010.00492, E. 3, nicht publiziert).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Bei der Festlegung der Kostenperimeter ist einerseits eine gewisse Schematisierung zulÃ¤ssig, denn das VerhÃ¤ltnis unter den Quartierplanbeteiligten ist von einem gewissen SolidaritÃ¤tsgedanken beherrscht, mit welchem eine allzu strenge Individualisierung des Erschliessungsinteresses im Widerspruch stÃ¼nde. Anderseits hat der einzelne Kostenanteil nach dem Ãquivalenzprinzip im richtigen VerhÃ¤ltnis zu stehen zum Vorteil, den der GrundeigentÃ¼mer aus den Quartierplananlagen zieht. Zudem ist bei der Kostenverlegung nach dem Rechtsgleichheitsgebot ein vernÃ¼nftiger und gerechter Interessenausgleich unter den Quartierplangenossen anzustreben (Peter Kleb, Kosten und EntschÃ¤digungen im zÃ¼rcherischen Quartierplanverfahren, ZÃ¼rich 2004, S. 136 ff.). </span></p> <p class="Urteilstext">Nach dem Ãquivalenzprinzip ist die Kostenbelastung von GrundstÃ¼cksflÃ¤chen, die keinen Erschliessungsbedarf haben, weil sie baulich nicht ausnÃ¼tzbar sind, nicht zulÃ¤ssig. Bei der Belastung von FlÃ¤chen im Waldabstandsbereich ist deshalb zu unterscheiden zwischen FlÃ¤chen, die baulich voll ausnÃ¼tzbar sind und solchen, die nicht in die AusnÃ¼tzungsberechnung miteinbezogen werden dÃ¼rfen (VGr, 23. Oktober 1991, VB.1990/0059, 0064 und 0134 in BEZ 1991 Nr. 34). GemÃ¤ss § 259 Abs. 2 PBG fallen WaldabstandsflÃ¤chen, soweit sie mehr als 15 m hinter der Waldabstandslinie liegen, bei der Berechnung der fÃ¼r die AusnÃ¼tzung massgeblichen GrundflÃ¤che ausser Ansatz. Anders verhÃ¤lt es sich indessen bei innerhalb einer Bauzone liegendem Land, das zwar im Waldabstandsbereich liegt, nach § 259 Abs. 2 PBG aber in die AusnÃ¼tzungsberechnung einbezogen werden darf. Solche FlÃ¤chen sind baulich voll ausnÃ¼tzbar. Auch wenn in diesem Bereich keine oberirdischen Bauten erstellt werden kÃ¶nnen (§ 262 PBG), kann der AusnÃ¼tzungsanteil der ParzellenflÃ¤che ausserhalb des Abstandsbereiches realisiert werden. Den baulich ausnÃ¼tzbaren FlÃ¤chen im Waldabstandsbereich kommt daher grundsÃ¤tzlich kein vermindertes Erschliessungsinteresse mit entsprechender Kostenbefreiung zu (Kleb, S. 181 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Abweichungen von dieser Regelung mÃ¼ssen jedoch zur Einhaltung des Ãquivalenzprinzips zulÃ¤ssig sein. Nach der Rechtsprechung des Baurekursgerichts richtet sich die Kostenbelastung bei einer bereits bestehenden Ãbernutzung beispielsweise nach der tatsÃ¤chlich realisierten AusnÃ¼tzung, und nicht nach der realisierbaren baulichen AusnÃ¼tzung (BRKE IV, 12. Februar 2009 Nrn. 0019â0021/2009, E. 4.2 in BEZ 2009 Nr. 35). </span>Auch wenn<span> eine Baute â trotz Bauverbot â vollstÃ¤ndig im Waldabstandsbereich und teilweise im nicht ausnÃ¼tzbaren Bereich</span> liegt<span>, </span>erachtet<span> die Vorinstanz die Unterscheidung zwischen baulich ausnÃ¼tzbarem und baulich nicht ausnÃ¼tzbarem Land </span>als <span>nicht massgebend.</span> Somit kann unter UmstÃ¤nden von einer schematischen Verteilung der Erschliessungskosten aufgrund der ausnÃ¼tzbaren GrundstÃ¼cksflÃ¤che abgesehen werden.</p> <p class="Urteilstext">Dementsprechend ist auch vorliegend auf die besonderen VerhÃ¤ltnisse RÃ¼cksicht zu nehmen. Es ist unbestritten, dass das strittige GrundstÃ¼ck wegen der WaldabstandsflÃ¤che faktisch nicht Ã¼berbaubar ist. Unter BerÃ¼cksichtigung der Baulinie sowie des in Ziff. 4.1.1 der Bau- und Zonenordnung der Stadt BÃ¼lach (BZO) vorgesehenen kleinen Grundabstands von 4 m zur Nachbarparzelle bliebe eine Ã¼berbaubare FlÃ¤che von ca. 105 m<sup>2</sup> in der Form eines spitz zulaufenden Dreiecks, unter Einhaltung des grossen Grundabstands von 8 m verbliebe gar keine ausreichende FlÃ¤che mehr. Zwar hat das Verwaltungsgericht in einem Entscheid vom 29. Oktober 1997 festgehalten, dass der schematische VerlegungsschlÃ¼ssel fÃ¼r die Kostenverteilung unter mehreren GrundeigentÃ¼mern auch nicht durch den Hinweis auf die infolge privater Absichten und Dispositionen "freiwillig" herbeigefÃ¼hrte UnÃ¼berbaubarkeit eines GrundstÃ¼ckteils in Frage gestellt werden kann; zumal diesfalls die Realisierung der aus der BauverbotsflÃ¤che resultierenden AusnÃ¼tzung grundsÃ¤tzlich ebenfalls mÃ¶glich bleibt, wenn nicht auf der nÃ¤mlichen Parzelle, so doch mittels Ãbertragung auf ein DrittgrundstÃ¼ck (VGr, 29. Oktober 1997, VB.1997.00098, E. 2, nicht publiziert). Vorliegend ergibt sich jedoch die UnÃ¼berbaubarkeit nicht aus einem privaten Bauverbot, sondern aufgrund einer WaldabstandsflÃ¤che, die den grÃ¶ssten Teil des GrundstÃ¼cks ausmacht (ca. 77 %). Die grundsÃ¤tzlich mÃ¶gliche NutzungsÃ¼bertragung der Baumasse gemÃ¤ss Ziff. 12.2 BZO auf benachbarte GrundstÃ¼cke innerhalb der gleichen Bauzone ist bei den vorliegenden VerhÃ¤ltnissen kaum realisierbar. Die benachbarten GrundstÃ¼cke von GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 verfÃ¼gen entweder selbst Ã¼ber grÃ¶ssere Baumassenreserven, die sie noch nicht ausgenÃ¼tzt haben, oder kÃ¶nnen aufgrund der tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse nicht weiter Ã¼berbaut werden. Unter diesen UmstÃ¤nden erscheint es nicht verhÃ¤ltnismÃ¤ssig, einen nur in der Theorie mÃ¶glichen Nutzungstransfer fÃ¼r das Erschliessungsinteresse zu berÃ¼cksichtigen. Die Vorinstanz hat daher zu Recht entschieden, dass die rein hypothetische MÃ¶glichkeit eines Nutzungstransfers fÃ¼r die Kostenverteilung ausser Betracht fÃ¤llt. </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span>Die BerÃ¼cksichtigung einer gegenÃ¼ber den bestehenden VerhÃ¤ltnissen erhÃ¶hten AusnÃ¼tzung, welche durch Landumlegung oder Grenzbereinigung erzielt werden kann, erscheint unter den gegebenen VerhÃ¤ltnissen als zulÃ¤ssig, soweit diese MÃ¶glichkeiten konkret ersichtlich sind, wie dies die Vorinstanz festgehalten hat. Hinsichtlich der 2. GrundeigentÃ¼merversammlung wurde eine MÃ¶glichkeit, die Ãberbaubarkeit des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 durch Landumlegung zwischen diesem und dem benachbarten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 zu verbessern</span>, vorgeschlagen<span>. Die EigentÃ¼merschaft des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 02 war mit einer Landumlegung nicht einverstanden. </span>Schlussendlich beantragten auch <span>die Mitbeteiligten der Quartierplankommission, auf die Grenzkorrektur zulasten Kat. Nr. 02 sei zu verzichten.</span><span> </span>Die BerÃ¼cksichtigung der MÃ¶glichkeiten zur Verbesserung der AusnÃ¼tzbarkeit muss nicht zwingend mit einem konkreten Vergleichsprojekt vorgenommen werden. Vielmehr kann auch in pauschalisierender Form den vorliegenden Gegebenheiten Rechnung getragen werden. Zudem sind dabei auch die <span>Unsicherheit bezÃ¼glich der Realisierbarkeit solcher erst noch vorzunehmende</span>r<span> Landumlegungen </span>sowie der entsprechende Aufwand zu berÃ¼cksichtigen. <span>Hingegen widersprÃ¤che es den vorn dargelegten GrundsÃ¤tzen, nicht nur konkret ersichtliche, sondern darÃ¼ber hinaus auch zusÃ¤tzliche AusnÃ¼tzungen auf Grund bloss hypothetisch mÃ¶glicher Grenzbereinigungen oder Landumlegungen zur berÃ¼cksichtigen. Demzufolge ist die Beschwerde abzuweisen, soweit sie sich gegen die von der Vorinstanz angeordnete Ãberarbeitung des Kostenverteilers fÃ¼r die Erschliessung richtet.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Die Kosten der Gemeinde fÃ¼r die Aufstellung des Quartierplans sind grundsÃ¤tzlich nach § 177 Abs. 1 PBG unter BerÃ¼cksichtigung besonderer VerhÃ¤ltnisse von den beteiligten GrundeigentÃ¼mern samt Zins im VerhÃ¤ltnis der FlÃ¤chen ihrer neuen GrundstÃ¼cke zu bezahlen. GemÃ¤ss § 138 Abs. 4 PBG sind bei der Landumlegung nach FlÃ¤chen die AbzÃ¼ge den GrundstÃ¼cken des Altbestands entsprechend dem Erschliessungsgrad im alten und neuen Bestand prozentual gleichmÃ¤ssig zu belasten, fÃ¼r gemeinschaftliche Ausstattungen und AusrÃ¼stungen jedoch nur insoweit, als sie ihnen zugutekommen.</span> Damit gelten fÃ¼r die Verteilung der Kosten der Gemeinde fÃ¼r die Aufstellung des Quartierplans und fÃ¼r den Landabzug andere Bemessungsregeln als fÃ¼r die Verteilung der Erschliessungskosten.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>Das Baurekursgericht schloss aus seinen ErwÃ¤gungen zum reduzierten ErschliessungsbedÃ¼rfnis, dass "aus demselben Grund sich auch die in den Kostenverlegern Strassenbau, Regenabwasser, Wasserversorgung, Ringleitung, Kehrichtabstellplatz und Verfahrenskosten fÃ¼r das rekurrentische GrundstÃ¼ck massgebenden Kostenperimeter als nicht gerechtfertigt</span> erweisen"<span>. Es fehlt jedoch an einer eingehenden BegrÃ¼ndung, weshalb die Administrativkosten und der Landabzug fÃ¼r das GrundstÃ¼ck der Beschwerdegegnerin neu festzulegen sind.</span></p> <p class="Erwgung2"><span class="UrteilstextChar"><b><span>4.3 </span></b></span><span>Die BegrÃ¼ndung eines Entscheids muss so abgefasst sein, dass die Betroffenen ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kÃ¶nnen</span><span> (</span>vgl. <span>Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999</span>; <span>§ 10 Abs. 1 VRG sowie</span><span> BGE 136 I 184 E. 2.2.1)</span><span>. Das ist nur mÃ¶glich, wenn sich sowohl die Betroffenen als auch die Rechtsmittelinstanzen Ã¼ber die Tragweite des Entscheids ein Bild machen kÃ¶nnen. In diesem Sinn mÃ¼ssen wenigstens kurz die Ãberlegungen genannt werden, von denen sich die BehÃ¶rde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stÃ¼tzt (BGE 126 I 97 E. 2b; 123 I 31 E. 2c; Michele Albertini, Der verfassungsmÃ¤ssige Anspruch auf rechtliches GehÃ¶r im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern <span class="UrteilstextChar">2000, S. 402 ff.). </span></span></p> <p class="Urteilstext">Obwohl die rechtlichen Grundlagen zur Verteilung der verschiedenen Kosten bzw. zur Vornahme des Landabzugs an unterschiedliche Voraussetzungen anknÃ¼pfen (vgl. § 138, § 146 und § 177 PBG), hat das Baurekursgericht bei der Beurteilung des Rekurses diesbezÃ¼glich keine Differenzierung vorgenommen. Indem die Vorinstanz hinsichtlich der Quartierplanverfahrenskosten und des Landabzugs ohne weitere AusfÃ¼hrungen auf eine ungerechtfertigte Kostenverteilung durch die BeschwerdefÃ¼hrerin geschlossen hat, hat sie ihre BegrÃ¼ndungspflicht verletzt. In der ungenÃ¼genden BegrÃ¼ndung des vorinstanzlichen Entscheids liegt eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches GehÃ¶r.</p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.4 </span></b><span>Nach der Rechtsprechung kann eine nicht besonders schwerwiegende Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs ausnahmsweise als geheilt gelten, wenn die Betroffenen die MÃ¶glichkeit erhalten, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu Ã¤ussern, welche die von der GehÃ¶rsverletzung betroffenen Aspekte mit derselben Kognition Ã¼berprÃ¼fen kann wie die Vorinstanz. Ausnahmsweise kann auch bei einer schwerwiegenden Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs von einer RÃ¼ckweisung abgesehen werden, wenn dies zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnÃ¶tigen VerzÃ¶gerungen fÃ¼hren wÃ¼rde, die mit dem Interesse der betroffenen Parteien an einer befÃ¶rderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wÃ¤ren (BGE 133 I 201 E. 2.2). Dies ist vorliegend nicht der Fall. G</span><span>rundsÃ¤tzlich kann einer Partei nicht zugemutet werden, zur Verwirklichung der BegrÃ¼ndungspflicht ein Rechtsmittel ergreifen. Ausserdem wird das AbschÃ¤tzen der Prozessaussichten vor dem Einlegen des Rechtsmittels durch die mangelhafte BegrÃ¼ndung verunmÃ¶glicht (vgl. VGr, 17.</span> <span>MÃ¤rz 2010, SR.2009.00009, E. 2.4.2). Daher ist die Sache an das Baurekursgericht zur AusfÃ¤llung eines neuen begrÃ¼ndeten Entscheids zurÃ¼ckzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.1 </span></b><span>Folglich ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen. BezÃ¼glich Quartierplan­verfahrenskosten und Landabzug ist die Sache zum neuen Entscheid an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. Die Vorinstanz wird bei ihrem neuen Entscheid Ã¼ber eine allfÃ¤llige Neuverlegung der Rekurskosten zu befinden haben.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b><span>Nach §</span><span> </span><span>65a Abs. 2 in Verbindung mit §</span><span> </span><span>13 Abs.</span><span> </span><span>2 Satz</span><span> </span><span>1 VRG sind die Verfahrenskosten in der Regel der unterliegenden Partei aufzuerlegen. Daneben kÃ¶nnen die Kosten nach Satz 2 der Vorschrift auch nach dem Verursacherprinzip auferlegt werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kann auch eine Vorinstanz fÃ¼r kostenpflichtig erklÃ¤rt werden, wenn die Aufhebung ihres Entscheids allein auf Verfahrensfehler zurÃ¼ckging (VGr, 10. Mai 2012, VB.2011.00052, E. 6.3</span><span> mit weiteren Hinweisen). Vorliegend rechtfertigt es sich demnach, die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin sowie der Vorinstanz je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen. Da keine der Parteien Ã¼berwiegend obsiegt, sind keine ParteientschÃ¤digungen zuzusprechen (vgl. § 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Der vorliegende RÃ¼ckweisungsentscheid stellt einen Zwischenentscheid dar. Ein solcher lÃ¤sst sich unter den Voraussetzungen von Art. 93 Abs. 1 BGG weiterziehen (vgl. E. 1.3).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Disp.-Ziff. I des Entscheids des Baurekursgerichts vom 6. Dezember 2012 wird insoweit aufgehoben, als damit der Rekurs bezÃ¼glich Landabzugs sowie der Verteilung der Verfahrenskosten gutgeheissen wurde. Die Sache wird an das Baurekursgericht zum Neuentscheid im Sinn der ErwÃ¤gungen zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Disp.-Ziff. III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 6. Dezember 2012 wird aufgehoben und das Baurekursgericht hat Ã¼ber die Verlegung der Rekurskosten in seinem Neuentscheid zu befinden.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 210.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'210.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin zulasten der Quartierplanrechnung und der Vorinstanz je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Es werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann im Sinn der ErwÃ¤gungen Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an:â¦</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>