<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2011.00348</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=211186&amp;W10_KEY=4467118&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2011.00348</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 25.10.2011</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Inventarentlassung/Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Inventarentlassung und Baubewilligung: Schutzwürdigkeit, Situationswert, Gutachten, Kognition.<br/><br/>Obwohl das Vorhandensein genügender Originalsubstanz in erster Linie für die Frage der Zeugenschaft massgebend ist, stellt es überdies auch einen Aspekt dar, den es im Rahmen der anschliessenden Interessenabwägung zu berücksichtigen gilt (E. 3.2.3). <br/><br/>Bestehen - wie vorliegend - begründete Zweifel an der richtigen gutachterlichen Beurteilung einer Sachfrage, drängt sich in der Regel die Einholung einer Oberexpertise auf (E. 3.3.3). Indem die Vorinstanz dem Gebäude entgegen dem von der Stadt eingeholten Gutachten und ohne eingehende Sachverhaltsabklärung die wirtschaftliche Zeugenschaft abgesprochen hat, verletzte sie die Untersuchungsmaxime (E. 3.3.5). <br/><br/>Da sich der Stadtrat weder im Inventarentlassungsbeschluss noch im Rekursverfahren zum Situationswert des Gebäudes explizit geäussert hat, kann er sich nicht auf seinen autonomen Beurteilungsspielraum berufen und ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, die Schutzwürdigkeit des Objekts mit voller Kognition zu überprüfen (E. 3.4.1 f.). Aufgrund der bei der Beurteilung der Frage geübten Zurückhaltung beruht der Rekursentscheid daher auf einer ungenügenden Sachverhaltsfeststellung (E. 3.4.4). Der Entscheid ist hinsichtlich der Inventarentlassung aufzuheben und die Sache zur weiteren Untersuchung des Sachverhalts, insbesondere zur Einholung eines Obergutachtens, an die Vorinstanz zurückzuweisen (E. 4).<br/><br/>Teilweise Gutheissung und Rückweisung.<br/><br/><br/></b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNDUNG">BEGRÃNDUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Natur- und Heimatschutz ST: DENKMALPFLEGE">DENKMALPFLEGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GUTACHTEN">GUTACHTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: INVENTARENTLASSUNG">INVENTARENTLASSUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KOGNITIONSUNTERSCHREITUNG">KOGNITIONSUNTERSCHREITUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SACHVERHALTSABKLÃRUNG">SACHVERHALTSABKLÃRUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZWÃRDIGKEIT">SCHUTZWÃRDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SITUATIONSWERT">SITUATIONSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SUBSTANZERHALTUNG">SUBSTANZERHALTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZEUGENSCHAFT">ZEUGENSCHAFT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 203 Abs. I lit. c PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 20 Abs. I lit. b VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=14086" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2011.00348</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">25. Oktober 2011</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter FranÃ§ois Ruckstuhl, Verwaltungsrichter Hans Peter Derksen, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Robert Lauko. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. C AG, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Stadtrat Uster, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Inventarentlassung/Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 14. September 2010 entliess der Stadtrat Uster das Wohn- und GeschÃ¤ftshaus Assek.-Nr. 01 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 02 an der F-Strasse 03 in Uster aus dem kommunalen Inventar der schÃ¼tzenswerten Bauten und bewilligte der C AG den Abbruch des GebÃ¤udes sowie die Errichtung eines neuen Wohn- und GeschÃ¤ftshauses. Gleichzeitig wurde fÃ¼r das Neubauvorhaben die Bewilligung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 26. Juli 2010 in Bezug auf den Ã¼berkommunalen Ortsbildschutz erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die hiergegen von der ZÃ¼rcherischen Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz (ZVH) erhobenen Rekurse wies das Baurekursgericht nach DurchfÃ¼hrung eines Delegationsaugenscheins mit Entscheid vom 13. April 2011 ab, soweit es auf sie eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 30. Mai 2011 beantragte die ZVH dem Verwaltungsgericht, den Beschluss vom 14. September 2010 aufzuheben und festzustellen, dass es sich beim GebÃ¤ude Assek.-Nr. 01 um ein Schutzobjekt handle; demgemÃ¤ss sei die Sache zur Festsetzung der erforderlichen Schutzmassnahmen an den Stadtrat Uster zurÃ¼ckzuweisen. Eventuell sei die Sache zur materiellen Behandlung des Rekurses gegen die Baubewilligung vom 14. September 2010 und gegen die ortsbildschutzrechtliche Bewilligung vom 26. Juli 2010 an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der Beschwerdegegnerschaft. </p> <p class="Urteilstext">Am 15. Juni 2011 nahm das Baurekursgericht zur Beschwerde Stellung und beantragte ihre Abweisung. Denselben Antrag stellte die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich am 23. Juni 2011. </p> <p class="Urteilstext">Die C AG und der Stadtrat Uster schlossen am 03. bzw. 26. August 2011 auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten der BeschwerdefÃ¼hrerin. </p> <p class="Urteilstext">In ihren Stellungnahmen vom 22. September bzw. 11. Oktober 2011 hielten die ZVH wie auch die C AG an ihren AntrÃ¤gen fest.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach Feststellung der Vorinstanz handelt es sich beim streitbetroffenen GebÃ¤udekomplex um ein in der Kernzone K3 gelegenes Wohn- und GeschÃ¤ftshaus, bestehend aus drei zusammengebauten GebÃ¤udeteilen (siehe Rekursentscheid E. 4.1). TraufstÃ¤ndig zur F-Strasse steht ein dreigeschossiges Wohnhaus mit LadengeschÃ¤ft und einem eingeschossigen Anbau mit Terrasse an der Nordostecke der gegen den G-Bach gerichteten Giebelfassade. Westlich angebaut ist ein ebenfalls dreigeschossiges Wohnhaus, dessen nordÃ¶stliche Giebelfassade direkt an den G-Bach anschliesst. Ein zweigeschossiger Ãkonomieanbau bildet den westlichen Abschluss des GebÃ¤udekomplexes. Das GebÃ¤ude wird als H bezeichnet, soll doch an diesem Ort noch bis ca. 1921 geschmiedet worden sein. </p> <p class="Urteilstext">Das Objekt befindet sich im Perimeter des inventarisierten Ortsbildes von regionaler Bedeutung Uster. Uster ist gemÃ¤ss Bundesinventar der schÃ¼tzenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) zugleich als Ortsbild von nationaler Bedeutung eingestuft, wobei das streitbetroffene GebÃ¤ude in einem Gebiet mit Erhaltungsziel A liegt. Letzteres besteht gemÃ¤ss den ErlÃ¤uterungen zum ISOS unter anderem in der integralen Erhaltung sÃ¤mtlicher Bauten und Anlageteile sowie in einem Verbot von Neubauten; als geeignete Massnahme seien Schutzmassnahmen fÃ¼r Einzelbauten vorzusehen.</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin hÃ¤lt die Entlassung des Wohn- und GeschÃ¤ftshauses Assek.-Nr. 01 fÃ¼r unzulÃ¤ssig. Dieses weise einen hohen denkmalpflegerischen Eigenwert auf. Die WÃ¼rdigung der Vorinstanz, wonach das GebÃ¤ude entgegen dem Gutachten von I keine Zeugenschaft fÃ¼r eine wirtschaftliche Epoche ablegen kÃ¶nne, sei rechtsverletzend. Nachdem sie das vom Beschwerdegegner 2 eingeholte Gutachten fÃ¼r die Beurteilung der Zeugenschaft fÃ¼r unbrauchbar gehalten habe, habe sich die nicht Ã¼ber die nÃ¶tigen Kenntnisse verfÃ¼gende Vorinstanz auf ihre eigene Meinung abgestÃ¼tzt, anstatt ein weiteres Fachgutachten einzuholen. Der kurze und unvorbereitete Delegationsaugenschein habe aber nur eine sehr oberflÃ¤chliche Beurteilung des Objekts ermÃ¶glicht. Ferner habe die Vorinstanz Ã¼ber die unter den Parteien nicht streitige Frage der Zeugeneigenschaft entschieden, ohne diesen Gelegenheit zur vorgÃ¤ngigen Stellungnahme einzurÃ¤umen. Damit habe sie das rechtliche GehÃ¶r der BeschwerdefÃ¼hrerin verletzt und sich unzulÃ¤ssigerweise Ã¼ber die (vertretbaren) EinschÃ¤tzungen des Gutachters sowie des Beschwerdegegners 2 hinweggesetzt. Richtigerweise handle es sich beim streitbetroffenen GebÃ¤ude um einen Zeugen der Zeit des Ãbergangs vom Markt- zum Industrieort, mithin einer bestimmten wirtschaftlichen Epoche. Dem Objekt komme auch ein hoher Situations- und Ensemblewert zu. Vom GebÃ¤ude sei ausserdem genÃ¼gend originale Bau- und Kernsubstanz fÃ¼r eine Unterschutzstellung erhalten.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>GemÃ¤ss dem Wortlaut von § 203 Abs. 1 lit. c des Planungs- und Baugesetzes<span> vom 7. September 1975 (PBG)</span> muss ein Schutzobjekt entweder als wichtiger Zeuge erhaltenswert sein oder die Landschaften oder Siedlungen wesentlich mitprÃ¤gen. In der Praxis werden diese beiden Eigenschaften zuweilen als Eigenwert und als Situationswert bezeichnet (vgl. Walter Engeler, Das Baudenkmal im schweizerischen Recht, ZÃ¼rich/St. Gallen 2008, S. 139). Nach der Rechtsprechung hat bei der PrÃ¼fung der Frage, ob ein Objekt Schutz verdient, eine sachliche, auf wissenschaftliche Kriterien abgestÃ¼tzte Gesamtbeurteilung Platz zu greifen, welche den kulturellen, geschichtlichen, kÃ¼nstlerischen und stÃ¤dtebaulichen Zusammenhang eines Bauwerks mitberÃ¼cksichtigt (VGr, 3. September 2009, VB.2009.00219, E. 3.3; BGE 118 Ia 384 E. 5a). Die SchutzwÃ¼rdigkeit kann sich auch aus dem Zusammenspiel von Eigenwert und dem Situationswert eines Objekts ergeben (VGr, 19. Februar 2003, VB.2002.00295, E. 3; vgl. RB 1997 Nr. 73). </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei der Anwendung von § 203 Abs. 1 lit. c PBG hat die verfÃ¼gende BehÃ¶rde zunÃ¤chst die darin enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe auszulegen und obliegt ihr als Teil der Sachverhaltsermittlung die KlÃ¤rung der denkmalpflegerischen Bedeutung des infrage stehenden Objekts, wozu nÃ¶tigenfalls Expertisen oder Stellungnahmen von Fachgremien einzuholen sind. Anschliessend hat die BehÃ¶rde zu prÃ¼fen, ob die denkmalpflegerische Bedeutung das Objekt zum "wichtigen Zeugen" oder zu einem wesentlich prÃ¤genden Teil einer Siedlung oder Landschaft im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG macht; das Ergebnis der Sachverhaltsfeststellung â und mithin auch die Stellungnahmen von Fachleuten und -gremien â wÃ¼rdigen die rechtsanwendenden BehÃ¶rden frei (§ 7 Abs. 4 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Der </span>fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndigen BehÃ¶rde kommt eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und ErmessensbetÃ¤tigung zu, deren Handhabung die Rechtsmittel-instanzen nicht frei Ã¼berprÃ¼fen kÃ¶nnen (RB 1982 Nr. 37). <span>Das Verwaltungsgericht mit seiner gemÃ¤ss § 50 VRG von vornherein eingeschrÃ¤nkten Kognition hat deshalb namentlich zu prÃ¼fen, ob die fÃ¼r die Unterschutzstellung zustÃ¤ndige VerwaltungsbehÃ¶rde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollstÃ¤ndig und gewissenhaft untersucht und gewÃ¼rdigt hat (VGr, 5. Februar 2009, BEZ 2009 Nr. 23 = VB.2008.00481, E. 2.1).</span></p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>In seinem Inventarentlassungsbeschluss vom 14. September 2010 stÃ¼tzte sich der Beschwerdegegner 2 auf die Schutzempfehlung des Gutachters I. Danach sei die Baugruppe an der F-Strasse 03 in Uster Teil der kleingewerblich genutzten Bebauung entlang des G-Bachs, zu der neben der Schmiede eine Gerbe und eine Posamenterei gehÃ¶rt haben. Der in Etappen Ã¼ber mehrere Jahrhunderte entstandene GebÃ¤udekomplex sei exemplarisch fÃ¼r die kleingewerbliche Struktur mit zusammengebauten GebÃ¤udeteilen. Der Ã¶stliche Teil gehÃ¶re gleichzeitig zur Bebauung an der F-Strasse mit dreigeschossigen, traufstÃ¤ndigen und in kleinen AbstÃ¤nden stehenden GebÃ¤uden. Innerhalb dieser baulichen Umgebung stelle das Inventarobjekt einen wichtigen Zeugen einer wirtschaftlichen Epoche dar und prÃ¤ge die Siedlung mit. Nach tiefgreifenden Umbauten und Sanierungen sei jedoch wenig originale Bausubstanz vorhanden. Darum sei ein Ersatzbau mÃ¶glich, wobei das Volumen an der F-Strasse mit Geschossigkeit und Traufe, die AbstÃ¤nde zu Strasse und G-Bach und der Durchgang entlang des Bachs gewahrt bleiben sollen.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Die Vorinstanz hÃ¤lt das Ergebnis der Inventarentlassung fÃ¼r richtig, ihre BegrÃ¼ndung jedoch fÃ¼r verfehlt (Rekursentscheid E. 4.4.2): Es sei ein Widerspruch in sich, das GebÃ¤ude als wichtigen Zeugen im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG zu bezeichnen und gleichzeitig festzustellen, dass zu wenig Originalsubstanz vorhanden sei, womit der Zeuge beseitigt werden kÃ¶nne. Die Qualifikation eines GebÃ¤udes als wichtiger Zeuge schliesse dessen Abbruch aus. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Diese ErwÃ¤gung erweist sich als unprÃ¤zis. Zwar trifft es vom Grundsatz her zu, dass von einem GebÃ¤ude ein gewisses Mass an Originalsubstanz vorhanden sein muss, damit es Ã¼berhaupt als wichtiger Zeuge einer Epoche und damit als Schutzobjekt nach § 203 Abs. 1 lit. c PBG infrage kommt. Allerdings schliesst die Qualifikation als wichtiger Zeuge den Abbruch des Objekts nicht zwangslÃ¤ufig aus, bedarf es doch fÃ¼r dessen Unterschutzstellung einer umfassenden InteressenabwÃ¤gung, bei welcher das <span>Ã¶ffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts hÃ¶her zu werten ist als entgegenstehende Ã¶ffentliche und private Interessen</span> (<span>RB 1992 Nr. 62</span>). Nur wenn sich die Unterschutzstellung des GebÃ¤udes im konkreten Fall als verhÃ¤ltnismÃ¤ssig erweist, darf sie angeordnet werden. Obwohl das Vorhandensein genÃ¼gender Originalsubstanz in erster Linie fÃ¼r die Frage der Zeugenschaft massgebend ist, stellt es Ã¼berdies auch einen Aspekt dar, den es im Rahmen der anschliessenden InteressenabwÃ¤gung zu berÃ¼cksichtigen gilt. Je mehr originale Bausubstanz vom wichtigen Zeugen erhalten ist, desto grÃ¶sser wird in der Regel das Ã¶ffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung sein. </p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.4 </b>Vor diesem Hintergrund ist die Schutzempfehlung des Gutachters dahin zu verstehen, dass dieser dem GebÃ¤ude trotz geringer Originalsubstanz noch eine wichtige Zeugenschaft attestiert, eine Unterschutzstellung jedoch mit Blick auf die tiefgreifenden Umbauten und Sanierungen ablehnt.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Wenn die Vorinstanz weiter davon ausgeht, das Ã¼ber sehr lange Zeit in mehreren Etappen erstellte, verÃ¤nderte und vielfÃ¤ltig genutzte GebÃ¤ude lege Ã¼ber keine bestimmte wirtschaftliche Epoche Zeugnis ab, weil aus heutiger Sicht nicht mehr viel auf die ehemalige Schmitte bzw. die kleingewerbliche Nutzung schliessen lasse, weicht sie in ihrer Tatsachenfeststellung von der gutachterlichen EinschÃ¤tzung des Zeugenwerts ab. Dass sich der Rekursentscheid im Ergebnis an die Empfehlung des Gutachtens hÃ¤lt und gegen eine Unterschutzstellung ausspricht (vgl. Vernehmlassung des Baurekursgerichts vom 15. Juni 2011, S. 2), Ã¤ndert hieran nichts, zumal die Vorinstanz fÃ¼r ihre rechtliche WÃ¼rdigung einen Sachverhalt zugrunde legt, welcher nicht der gutachterlichen Feststellung entspricht.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Von Gutachten, die durch die zustÃ¤ndige BehÃ¶rde eingeholt wurden, soll beim Rechtsmittelentscheid nicht ohne triftige GrÃ¼nde abgewichen werden. Besteht kein Anlass, an der Unab­hÃ¤ngigkeit und Sachkunde der beauftragten Fachpersonen zu zweifeln, so ist namentlich von den tatsÃ¤chlichen Feststellungen des Gutachtens nur dann abzuweichen, wenn dieses nicht klar begrÃ¼ndet ist oder wenn es IrrtÃ¼mer, LÃ¼cken oder WidersprÃ¼che aufweist (vgl. VGr, 4. Mai 2005, VB.2005.00009, E. 2.1; 23. Januar 2003, VB.2002.00351, E. 4b). Ein solcher Fall liegt hier vor. GemÃ¤ss der Schutzempfehlung des Gutachters, die auf einem summarischen historischen Abriss und einer kurzen Bestandesaufnahme der einzelnen GebÃ¤udeteile basiert, sei das GebÃ¤ude Zeuge einer wirtschaftlichen Epoche. Um welche Epoche es sich dabei handeln soll, prÃ¤zisiert das Gutachten nicht. Die unsubstanziierte Behauptung, der Ã¼ber mehrere Jahrhunderte entstandene GebÃ¤udekomplex sei exemplarisch fÃ¼r die kleingewerbliche Struktur mit zusammengebauten GebÃ¤udeteilen, ist nicht geeignet, um eine wichtige Zeugenschaft fÃ¼r eine wirtschaftliche Epoche zu begrÃ¼nden. Nicht nÃ¤her ausgefÃ¼hrt wird im Gutachten zudem, weshalb das GebÃ¤ude trotz prÃ¤gender Wirkung auf die Siedlung nicht erhaltenswert sei (vgl. unten E. 3.4.1).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Bestehen â wie vorliegend â begrÃ¼ndete Zweifel an der richtigen gutachterlichen Beurteilung einer Sachfrage, drÃ¤ngt sich in der Regel die Einholung einer Oberexpertise auf (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 25). Vom Beizug eines Obergutachters ist abzusehen, wenn sich die Unklarheiten durch ein ErgÃ¤nzungsgutachten oder eine persÃ¶nliche Befragung des SachverstÃ¤ndigen aufhellen lassen oder wenn die Rekursinstanz dank ihres Fachwissens und des liquiden Sachverhalts den Zweifel sofort beseitigen kann (KÃ¶lz/Bosshard/RÃ¶hl, § 7 N. 24 f.). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.4 </b>Nach Ansicht der Vorinstanz ist die Geschichte des Hauses schon aufgrund der vorhandenen Unterlagen nur bruchstÃ¼ckhaft bekannt und kann noch weniger â insbesondere von nicht fachspezifisch ausgebildetem Publikum â am Haus selbst erkannt oder nachvollzogen werden (Rekursentscheid E. 4.4.2). Mit dieser Aussage gesteht die Vorinstanz ein, dass die Geschichte des GebÃ¤udes aufgrund der bisherigen Untersuchungen nur unzureichend dokumentiert ist. Somit lÃ¤sst sich nicht von vornherein ausschliessen, dass eine vertiefte Untersuchung wichtige, fÃ¼r eine allfÃ¤llige wirtschaftliche oder sonstige Zeugenschaft entscheidende Fakten zutage fÃ¶rdern kÃ¶nnte. Wohl mÃ¼ssen <span>die Zeichen fÃ¼r die jeweilige Entwicklungs- und Nutzungsphase am GebÃ¤ude selbst oder an seiner Umgebung ablesbar sein, damit sie zu dessen SchutzwÃ¼rdigkeit beitragen (VGr, 20. Dezember 2007, VB.2007.00366, E. 4.8). Doch kÃ¶nnen aus anderen Quellen gewonnene Erkenntnisse hilfreich sein fÃ¼r eine gezielte Untersuchung der Bausubstanz auf allfÃ¤llige Zeugenmerkmale. </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Dass das streitbetroffene Objekt Ã¼ber hinreichende Anhaltspunkte verfÃ¼gt, um als wichtiger Zeuge einer Epoche zu gelten, wurde mit dem Gutachten weder schlÃ¼ssig be- noch widerlegt. Insbesondere weist der Gutachter seine Behauptung, tiefgreifende Umbauten und Sanierungen hÃ¤tten zum weitgehenden Verlust der originalen Bausubstanz gefÃ¼hrt, nicht im Einzelnen nach. Der erlÃ¤uternde Bericht beschrÃ¤nkt sich auf eine kurze Beschreibung der GebÃ¤udeteile ohne Angabe, welche davon noch original sind. Eine eingehende Beschreibung der Bausubstanz wÃ¤re aber umso mehr zu erwarten gewesen, als derselbe Gutachter im Inventareintrag vom Dezember 2005 den originalen Bestand des GebÃ¤udes noch als "erhaltenswert" (4 von 6 Punkten) und dessen baulichen Zustand als "bedeutend, gut" (5 von 6 Punkten) eingestuft hatte. Die Fotodokumentation auf S. 9 ff. des Gutachtens und der von der Vorinstanz durchgefÃ¼hrte Delegationsaugenschein kÃ¶nnen eine fachmÃ¤nnische Untersuchung des GebÃ¤udes nicht ersetzen. Damit ist die Tatsachenlage zum gegenwÃ¤rtigen Zeitpunkt nicht genÃ¼gend erforscht, um eine abschliessende denkmalschutzrechtliche WÃ¼rdigung des Objekts vornehmen zu kÃ¶nnen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.5 </b>Indem die Vorinstanz dem GebÃ¤ude entgegen dem Gutachten und ohne eingehende SachverhaltsabklÃ¤rung die wirtschaftliche Zeugenschaft abgesprochen hat, verletzte sie die im Rekursverfahren geltende Untersuchungsmaxime (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 12). Zugleich missachtete sie das rechtliche GehÃ¶r der BeschwerdefÃ¼hrerin, welche zu der im erstinstanzlichen Verfahren noch unbestrittenen Frage der wirtschaftlichen Zeugenschaft des GebÃ¤udes hÃ¤tte vorgÃ¤ngig angehÃ¶rt werden mÃ¼ssen (<span>RB 1982 Nr. 6; BGE 114 Ia 97 E. 2a</span>). Denn trotz offensichtlicher MÃ¤ngel des Gutachtens war es der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht zuzumuten, sich bereits in der Rekursschrift vorsorglich zum Problem der zu bezeugenden Epoche zu Ã¤ussern und dadurch mÃ¶glicherweise Zweifel am eigenen Standpunkt zu wecken.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b> </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.1 </b>Ãber den Situationswert der Immobilie Ã¤ussert sich der Beschwerdegegner 2 im Inventarentlassungsbeschluss nicht explizit und beschrÃ¤nkt sich auf die Wiedergabe der gutachterlichen Schutzempfehlung (siehe oben E. 3.2.1). In seiner Rekursvernehmlassung ad Ziff. III.A.11 bemerkte der Beschwerdegegner 2 lediglich, dass der Situations- und Ensemblewert gemÃ¤ss Inventarblatt nur mit dem PrÃ¤dikat "gut" eingestuft worden sei und das GebÃ¤ude in WÃ¼rdigung der intensiven Auseinandersetzung mit dem fraglichen Ortsbild (hinsichtlich des geplanten Ersatzbaus) aus dem Inventar entlassen werden kÃ¶nne. Weshalb das gemÃ¤ss Inventarblatt einen bedeutenden Stellenwert aufweisende und als erhaltenswert eingestufte Objekt (Schutzziel: Objektschutz nach § 203 PBG; Erhalten der Kubatur mit Fassaden, DachflÃ¤chen und mit der zum G-Bach offenen Galerie) nicht <i>in seiner Substanz</i> zu schÃ¼tzen sei, begrÃ¼ndet der Beschwerdegegner 2 weder im Rekurs- noch im Beschwerdeverfahren. Seine AusfÃ¼hrungen betreffen zum grÃ¶ssten Teil die VertrÃ¤glichkeit des Ersatzbaus mit dem Ortsbild von Uster. UnerÃ¶rtert bleibt auch die Tatsache, dass das GebÃ¤ude als Teil eines Ortsbilds von nationaler Bedeutung mit Erhaltungsziel A gemÃ¤ss ISOS mittels Einzelschutzmassnahme in seiner Substanz zu erhalten sei (siehe oben E. 1). Im Ãbrigen missversteht der Beschwerdegegner 2 den Rekursentscheid, soweit er annimmt, ein Objekt sei nur dann schutzwÃ¼rdig, wenn ihm zugleich Zeugeneigenschaft wie auch eine ortsprÃ¤gende Wirkung zukomme (siehe Beschwerdeantwort vom 26. August 2011 ad Ziff. II.A.9.a+b). </p> <p class="Erwgung3"><span>Mit der BegrÃ¼ndung des Beschwerdegegners 2 wird mithin nicht nachvollziehbar, dass er seinen Entscheid nach objektiven Kriterien und unter BerÃ¼cksichtigung aller massgeblichen SachumstÃ¤nde gefÃ¤llt hat.</span> Unter dem Eindruck der anderslautenden kommunalen, regionalen und nationalen InventareintrÃ¤ge hÃ¤tte der Stadtrat fÃ¼r eine Inventarentlassung aber insbesondere aufzeigen mÃ¼ssen, dass vom GebÃ¤ude in seiner bestehenden Bausubstanz und Erscheinung (Fassaden, Fenster, DachflÃ¤chen usw.) keine prÃ¤gende Wirkung auf das Ortsbild ausgeht und planerische Schutzmassnahmen zum Ortsbildschutz ausreichen (vgl. RB 1997 Nr. 73 E. 2). </p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>Hat der Stadtrat die Inventarentlassung in dieser Weise unzureichend begrÃ¼ndet, so kann er sich nicht auf seinen autonomen Beurteilungsspielraum berufen und ist die Rekursinstanz nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, die SchutzwÃ¼rdigkeit des Objekts im Licht der erhobenen RÃ¼gen uneingeschrÃ¤nkt, das heisst unter Einsatz ihrer vollen Kognition, zu Ã¼berprÃ¼fen; andernfalls muss sie sich eine Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 verletzende Unterschreitung ihrer ÃberprÃ¼fungsbefugnis vorwerfen lassen <span>(vgl. VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55 = VB.2006.00026, E. 3.3).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b>Die Vorinstanz geht in E. 4.5.4 des Rekursentscheids nach einer Kritik an der BegrÃ¼ndung des Beschwerdegegners 2 davon aus, dieser sei mit den VerhÃ¤ltnissen vor Ort bestens vertraut und habe sich mit dem Ortsbild und der Rolle des Inventarobjekts eingehend auseinandergesetzt. Zudem habe die Stadtbildkommission im Jahr 2009 GrundsÃ¤tze fÃ¼r die bauliche Gestaltung entlang des G-Bachs erarbeitet. Auch dies lasse erkennen, dass sich die BehÃ¶rden Ã¼ber die Bedeutung und den Charakter des Gebiets im Klaren seien. Schliesslich habe die BaubehÃ¶rde berÃ¼cksichtigt, dass das Inventarobjekt in der Kernzone und im Bereich eines Ortsbildes von Ã¼berkommunaler Bedeutung liege. Daraus ergebe sich, dass die BaubehÃ¶rde Ã¼ber die Inventarentlassung in Kenntnis des relevanten Sachverhalts entschieden habe, weshalb sich eine RÃ¼ckweisung zur erneuten Beurteilung erÃ¼brige. Sodann hÃ¤lt die Vorinstanz fest, dass der Entscheid des Beschwerdegegners 2 vertretbar sei, und fÃ¼hrt dies im Wesentlichen auf eine begrenzte Einsehbarkeit und Ausstrahlungskraft des GebÃ¤udes zurÃ¼ck.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.4 </b>Entgegen der vorinstanzlichen Vernehmlassung vom 15. Juni 2011, S. 3, lassen diese AusfÃ¼hrungen nicht erkennen, dass die Vorinstanz die PrÃ¼fung des Situationswerts mit voller Kognition vorgenommen hÃ¤tte. Insbesondere der Hinweis auf die Ortskenntnis des Beschwerdegegners 2 und der Ausdruck "vertretbar" zeigen auf, dass das Baurekursgericht bei der Frage ZurÃ¼ckhaltung Ã¼bte. HierfÃ¼r spricht auch die Tatsache, dass es am 1. MÃ¤rz 2010 lediglich einen Delegationsaugenschein durchfÃ¼hrte, womit sich <span>nur die Referentin und der Gerichtsschreiber ein ausreichendes Bild von der Ãrtlichkeit machen konnten. Eine nachvollziehbare ErmessensbetÃ¤tigung setzt aber die Kenntnis der massgeblichen SachumstÃ¤nde voraus, bei der Beurteilung des Situationswerts eines Schutzobjekts also insbesondere seiner baulichen Umgebung (VGr, 1. November 2006, BEZ 2006 Nr. 55 = VB.2006.00026, E. 3.4); </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.</span></b></p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.1</span></b><span> Der Rekursentscheid beruht somit zum einen auf einer ungenÃ¼genden Sachverhaltsfeststellung; zum anderen hat die Vorinstanz die ihr zukommende Kognition unterschritten. Der Rekursentscheid ist somit hinsichtlich der Inventarentlassung aufzuheben.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4.2</b></p> <p class="Urteilstext">Hebt das Verwaltungsgericht die angefochtene Anordnung auf, so entscheidet es selbst (§ 63 Abs. 1 VRG) oder es weist die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurÃ¼ck, so insbesondere dann, wenn der Tatbestand ungenÃ¼gend festgestellt worden ist (§ 64 Abs. 1 VRG).</p> <p class="urteilstext0"><span>Hier ist eine RÃ¼ckweisung zur weiteren Untersuchung des Sachverhalts, insbesondere zur Einholung eines Obergutachtens Ã¼ber die SchutzwÃ¼rdigkeit des streitbetroffenen GebÃ¤udes, unumgÃ¤nglich. Das Verwaltungsgericht kÃ¶nnte zwar die ungenÃ¼gende Sachverhaltsfeststellung nachholen (vgl. VGr, 4. Mai 2011, VB.2009.00608); eine eigene ErmessensausÃ¼bung, wie sie hier aufgrund der ungenÃ¼genden ErmessensbetÃ¤tigung des Stadtrats geboten ist, steht dem Verwaltungsgericht gemÃ¤ss § 50 VRG jedoch nicht zu. Die Akten sind deshalb unter teilweiser Gutheissung der Beschwerde zur PrÃ¼fung der SchutzwÃ¼rdigkeit des Wohn- und GeschÃ¤ftshauses Assek.-Nr. 01 im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. c PBG an das unter den gegebenen UmstÃ¤nden Ã¼ber volle Kognition verfÃ¼gende Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. </span></p> <p class="urteilstext0"><b><span>5.</span></b></p> <p class="urteilstext0"><span>Bei diesem Ergebnis ist auf den Eventualantrag betreffend Nichteintreten auf den Rekurs gegen den Ersatzneubau nicht einzugehen. Nur und erst wenn feststeht, dass das GebÃ¤ude aus dem Inventar zu entlassen ist, erÃ¶ffnet sich die MÃ¶glichkeit zur Realisierung des Ersatzbaus. In diesem Fall wird der BeschwerdefÃ¼hrerin auch insoweit der Beschwerdeweg an das Verwaltungsgericht offenstehen und ihr eine erneute Anfechtung des vorliegend angefochtenen Rekursentscheids mÃ¶glich sein.</span></p> <p class="urteilstext0"><b><span>6.</span></b></p> <p class="urteilstext0"><span>Da die BeschwerdefÃ¼hrerin mit ihrem Hauptantrag gegen die vom Beschwerdegegner 2 offensichtlich mangelhaft begrÃ¼ndete Inventarentlassung nur teilweise durchdringt, rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten der BeschwerdefÃ¼hrerin und dem Beschwerdegegner 2 je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 VRG; vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 13 N. 21). Ãber die Verlegung der Rekurskosten wird das Baurekursgericht im zweiten Rechtsgang zu entscheiden haben. Entsprechend dem Verursacherprinzip hat der Beschwerdegegner 2 die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren zu entschÃ¤digen (vgl. § 17 Abs. 2 lit. b VRG; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 17 N. 33). <span class="urteilstextchar">Angesichts des teilweisen Obsiegens ist eine reduzierte ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- angemessen</span>.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>7.</b></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Rahmen der Rechtsmittelbelehrung ist darauf hinzuweisen, dass ein RÃ¼ckweisungsentscheid nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts einen Zwischenentscheid darstellt, der nur angefochten werden kann, wenn die Voraussetzungen von Art. 93 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 erfÃ¼llt sind (BGE 133 II 409 E. 1.2, S. 412 unten).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen. Der Rekursentscheid vom 13. April 2011, soweit damit der Rekurs im Verfahren G-Nr. R3.2010.00151 abgewiesen wurde, und der Beschluss des Stadtrats Uster vom 14. September 2010 werden aufgehoben. <span>Die Sache wird im Sinn der ErwÃ¤gungen zur ergÃ¤nzenden Untersuchung und neuen Entscheidung bezÃ¼glich der Inventarentlassung an das Baurekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 8'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 200.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 8'200.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin und dem Beschwerdegegner 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der Beschwerdegegner 2 <span>wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin eine reduzierte ParteientschÃ¤digung von Fr. 1'500.- zu entrichten, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Entscheids.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>