VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN R 14 78 5. Kammer bestehend aus Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat und Verwaltungsrichterin Moser, Aktuarin ad hoc Lazzarini URTEIL vom 16. Dezember 2014 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, Beschwerdegegnerin betreffend Bauauflage- 2 - 1. Am 19. Januar 1965 verkaufte B._____ an C._____ und D._____ den südlichen Teil von Parzelle 231. Unter Punkt 2 des Kaufvertrages wurde u.a. Folgendes vereinbart: "Die Käufer verpflichten sich das Einfamilienhaus mit mindestens 1 m Abstand vom Grundstück des Verkäufers zu erstellen. (…)". Die heutigen Eigentümer der Parzelle 231 (nach Mutation Parzelle 4231) sind die Eheleute E._____. A._____ ist der gegenwärtige Eigentümer der Nachbarparzelle 427 (nach Mutation Parzelle 4427). Er stellte am 16. Ja- nuar 2014 bei der Gemeinde X._____ ein Baugesuch um Renovation des auf seiner Parzelle befindlichen Hauses Assek-Nr. 2-129 und Erstellung eines Erweiterungsbaus mit einem Wohnraum im EG sowie einem unge- heizten Materialraum im UG. 2. A._____ und die Eheleute E._____ versuchten zunächst im Gespräch eine Einigung betreffend den Grenzabstand für die Erstellung des Erwei- terungsbaus an die Liegenschaft von A._____ zu erzielen. Infolge Unei- nigkeit reichten die Eheleute E._____ am 7. Februar 2014 ein Schlich- tungsgesuch beim Vermittleramt Y._____ ein und begehrten um Klärung des Sachverhalts bezüglich der auf den Parzellen 4231 und 4427 gelten- den Grenzabstände. An der Vermittlungsverhandlung vom 27. Februar 2014 wurde festgestellt, dass sich die Parteien nicht geeinigt hätten, und dass der Klägerschaft die Klagebewilligung erteilt werde. In der Folge verzichteten die Eheleute E._____ auf die Einreichung der Klage. 3. Am 26. Juni 2014 teilte der Gemeindevorstand X._____ A._____ mit, dass der geplante Erweiterungsbau nur einen Abstand von knapp 1 m zu Parzelle 4231 aufweise. Gemäss Baugesetz der Gemeinde X._____ müsse der Abstand mindestens 2.5 m betragen oder es sei der Gemeinde - 3 - ein Näherbaurecht vorzulegen. Da mit den Grundeigentümern von Parzel- le 4231 keine Einigung für ein Näherbaurecht habe erzielt werden kön- nen, könne sein Baugesuch in der vorliegenden Form nicht bewilligt wer- den. 4. Am 14. Juli 2014 teilte A._____ der Gemeinde X._____ mit, im Grund- buch sei ein Näherbaurecht zulasten von Parzelle 4231 und zugunsten von Parzelle 4427 eingetragen. Zudem hätten die Eheleute E._____ auf einen Weiterzug der zivilrechtlichen Klage verzichtet. Daraus könne die stillschweigende Duldung seines Bauvorhabens abgeleitet werden. Sein Gesuch sei zu bewilligen oder allenfalls rechtsgenüglich abzulehnen. 5. Daraufhin verfügte der Gemeindevorstand X._____ am 7. August 2014 die Erteilung der Baubewilligung gemäss Baugesuch vom 16. Januar 2014, verbunden mit der Auflage, dass A._____ der Gemeinde X._____ vor Baubeginn die erforderlichen Belege für den Nachweis eines Näher- baurechts zu Parzelle 4231 beizubringen habe. Zur Begründung führte die Gemeinde X._____ aus, der Abstand des geplanten Erweiterungs- baus zu Parzelle 4231 unterschreite den kantonal- und kommunalgesetz- lichen Grenzabstand von 2.5 m. Bezüglich des bestehenden Näherbau- rechts verweise A._____ im Schreiben vom 14. Juli 2014 auf den Beleg 1/65 des Grundbuchs und beziehe sich somit auf den Kaufvertrag vom 19. Januar 1965. Der Gemeindevorstand X._____ sei der Ansicht, Inhalt und Umfang des Näherbaurechts ergäben sich eindeutig aus diesem Kaufvertrag. Demzufolge beziehe sich das Näherbaurecht nur auf das zu erstellende Einfamilienhaus und es sei nicht genereller Natur, weshalb es nicht auf weitere, zukünftig zu erstellende Bauten angewendet werden könne. Ausserdem führe der geplante Erweiterungsbau auf Parzelle 4427 zu einer Ausdehnung des Näherbaurechts und damit zu einer Mehrbelas- tung von Parzelle 4231, was der belastete Grundeigentümer nicht dulden - 4 - müsse. Eine anderweitige Vereinbarung betreffend Näherbaurecht als diejenige im Kaufvertrag vom 19. Januar 1965 habe A._____ nicht vorge- legt. Das Bauvorhaben könne in dieser Form nicht bewilligt werden. Folg- lich sei die Anordnung der Auflage gerechtfertigt. 6. Gegen den Entscheid des Gemeindevorstands erhob A._____ (nachfol- gend Beschwerdeführer) am 25. August 2014 (Poststempel) Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte, es sei die in Punkt 2 der Baubewilligung angeordnete Auflage betreffend den Nachweis des Näherbaurechts zu Parzelle 4231 aufzuheben. Zur Be- gründung führte er im Wesentlichen aus, nach diversen Verhandlungen mit den Eheleuten E._____ sei keine Einigung über das Bauvorhaben er- zielt worden. Es könne jedoch davon ausgegangen werden, dass die Eheleute E._____ seinem Vorhaben stillschweigend zugestimmt hätten und das vorhandene Näherbaurecht akzeptieren würden, weil sie eine entsprechende Zivilklage nicht prosequiert hätten. 7. Am 5. September 2014 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Nach ihrem Dafürhalten beinhalte der Kaufvertrag vom 19. Januar 1965 lediglich ein Näherbaurecht für das bestehende Einfamilienhaus. Eine Ausdehnung des Näherbaurechts würde zu einer Mehrbelastung des belasteten Grun- deigentümers führen. Sodann bedeute der Verzicht auf die Zivilklage nicht, dass sich die Parteien über das Näherbaurecht geeinigt hätten. Die Errichtung einer Grunddienstbarkeit bedürfe nämlich der öffentlichen Be- urkundung. Eine stillschweigende Vereinbarung erfülle diese Formvor- schrift nicht. 8. Die Eheleute E._____ (nachfolgend Beigeladene) wurden am 24. Oktober 2014 i.S.v. Art. 40 VRG zum Verfahren beigeladen. Am 28. Oktober 2014 - 5 - teilten sie dem Gericht mit, dass sie sich an den Kaufvertrag vom 19. Ja- nuar 1965 hielten. Das Näherbaurecht gelte nur für das bestehende Ein- familienhaus. Im Jahr 1965 sei dieses Haus zudem mit lediglich 50-57 cm Abstand an die Grenze gebaut worden. Darüber hinaus habe der Be- schwerdeführer vor ca. zwölf Jahren einen Brennholzschopf ohne Bau- bewilligung und ohne Näherbaurecht erstellt. Gegen diesen hätten die Beigeladenen nicht remonstriert, weil er sie nicht gestört habe. 9. Am 17. November 2014 (Eingang beim Gericht) antwortete der Be- schwerdeführer auf die Stellungnahme der Beigeladenen, er habe sie über den geplanten Erweiterungsbau ausführlich informiert, und die Bei- geladenen hätten ihm gegenüber erwähnt, sie würden ihm keine Steine in den Weg legen. Der erwähnte Holzschopf sei im Übrigen gebaut worden, bevor die Beigeladenen Eigentümer von Parzelle 4231 geworden seien. Der Beschwerdeführer sei weiterhin der Meinung, das im Grundstück- kaufvertrag vom 19. Januar 1965 festgelegte Näherbaurecht gelte auch für den geplanten Erweiterungsbau. Er sei auch bereit, seinen Nachbarn auf der gleichen Fläche das Näherbaurecht einzuräumen, wie er den An- bau plane, nicht aber auf das ganze Grundstück oder an einem anderen Ort auf dem Grundstück. Vorher verzichte er auf den Anbau. Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erfor- derlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Nach Art. 49 Abs. 1 lit a. des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden. Anfechtungsobjekt des vorliegenden Be-- 6 - schwerdeverfahrens bildet der Entscheid der Gemeinde X._____ vom 7. August 2014, worin dem Beschwerdeführer die Baubewilligung für sein Baugesuch vom 16. Januar 2014 u.a. mit der Auflage erteilt wurde, er ha- be der Gemeinde vor Baubeginn zu belegen, dass er über ein Näherbau- recht zu Parzelle 4231 verfüge. 2. Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den ange- fochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an sei- ner Aufhebung oder Änderung hat. Vom Entscheid besonders berührt ist derjenige, der stärker als jedermann betroffen ist und in einer besonderen und beachtlichen Beziehung zur Streitsache steht. Unbestrittenermassen ist der Beschwerdeführer durch den Entscheid der Gemeinde X._____ vom 7. August 2014 beschwert, da ihm die darin angeordnete Auflage be- treffend den Nachweis eines Näherbaurechts faktisch verwehrt, mit sei- nem geplanten Bauvorhaben zu beginnen. 3. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen (Art. 52 Abs. 1 VRG). Gegen den Entscheid der Gemeinde X._____ vom 7. August 2014 reichte der Beschwerdeführer am 25. August 2014 (Poststempel) Beschwerde beim Verwaltungsgericht ein. Die Beschwerde wurde somit fristgerecht – und unter Vorbehalt der nachfolgenden Erwägungen – auch formgerecht beigebracht. 4. a) Streitig und zu prüfen ist im vorliegenden Fall, ob die öffentlich-rechtlichen Bestimmungen betreffend die Einhaltung der Bauabstände nach Art. 75 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) eingehalten sind, oder ob aufgrund einer Vereinbarung zwi- schen den Parteien die Unterschreitung der in den kantonalen und kom- munalen Gesetzen festgelegten Bauabständen beabsichtigt wurde. Damit - 7 - geht auch die Prüfung einher, ob die Gemeinde X._____ die Auflage be- treffend den Nachweis eines Näherbaurechts vor Baubeginn zu Recht verfügte. b) Art. 75 KRG bestimmt unter dem Titel Bauabstände, dass bei der Erstel- lung von Gebäuden gegenüber jedem Nachbargrundstück ein Grenzab- stand von 2.5 m einzuhalten ist, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Abstände vorschreibt. Dieser Minimalabstand ist gemäss Art. 107 Abs. 2 KRG unmittelbar anwendbar und geht abwei- chenden kommunalen Vorschriften vor. Art. 13 des Baugesetzes der Ge- meinde X._____ vom 13. Dezember 2012 erwähnt für die Grenzabstände, dass diese gemäss Zonenschema einzuhalten sind. Nach Art. 9 dieses Baugesetzes betragen der grosse und kleine Grenzabstand je nach Wohnzone mindestens 2.5 m und höchstens 4.0 m. Der Beschwerdefüh- rer setzt sich mit den genannten gesetzlichen Regelungen in seinen Rechtsschriften nicht auseinander. Die Beschwerdegegnerin hingegen verweist im Entscheid vom 7. August 2014 unter Bezugnahme auf die kantonalen Grenzabstandsvorschriften ausdrücklich darauf, dass Bau- vorhaben und Zweckänderungen erst bewilligt werden, wenn alle Vor- schriften des kommunalen, kantonalen und eidgenössischen Rechts ein- gehalten sind (Art. 89 Abs. 1 KRG). In Anbetracht der gesetzlichen Rege- lungen und in Würdigung der ihm vorliegenden Beweise kommt das Ge- richt vorliegend zum Schluss, dass das Bauvorhaben des Beschwerde- führers den öffentlich-rechtlichen Minimalvorschriften des KRG sowie denjenigen des Baugesetzes der Gemeinde X._____ widerspricht. Bei der Errichtung des Erweiterungsbaus auf dem Grundstück des Beschwerde- führers beabsichtigt dieser lediglich einen Grenzabstand von 1 m einzu- halten, obwohl das Gesetz einen minimalen Grenzabstand von 2.5 m vor- sieht. Eine Unterschreitung dieser Minimalvorschrift wäre nur rechtens, wenn der Beschwerdeführer mit den Beigeladenen eine Vereinbarung - 8 - über ein entsprechendes Näherbaurecht abgeschlossen hätte (Art. 77 Abs. 1 KRG). Die Gemeinde X._____ hat folglich korrekt gehandelt, in- dem sie die Baute nicht bewilligt hatte, weil die Erstellung des Erweite- rungsbaus auf Parzelle 4427 den kantonalen und kommunalen Vorschrif- ten über die Grenzabstände widerspricht. 5. a) Gestützt auf Art. 77 Abs. 1 KRG kann die kommunale Baubehörde Unter- schreitungen der im KRG und im Baugesetz der Gemeinde festgelegten Bauabstände bewilligen, wenn eine Vereinbarung der Betroffenen vorliegt und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen (vgl. Botschaft KRG-Revision, Heft Nr. 3/2004 – 2005, S. 346). Die kommunale Baubehörde verfügt die Anmerkung der Unterschreitung im Grundbuch. Das Verwaltungsgericht hat bereits beiläufig entschieden, dass eine Ver- einbarung nach Art. 77 Abs. 1 KRG keiner Formvorschrift – auch nicht der einfachen Schriftlichkeit – unterliegt und daher mündlich geschlossen werden kann (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubün- den R 11 58 vom 1. November 2011 E.2b; Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden R 08 77 vom 28. April 2009 E.3a m.w.H.). Ob- wohl die einfache Schriftlichkeit zur Begründung eines Näherbaurechts keine Gültigkeitsvoraussetzung ist, dürfte diese Formvorschrift im Hin- blick auf eine Anmerkung im Grundbuch sowie zur Vermeidung von Strei- tigkeiten im Zusammenhang mit der Rechtsnachfolge für eine Vereinba- rung über die Unterschreitung der kantonalen bzw. kommunalen Bauab- stände i.S.v. Art. 77 Abs. 1 KRG naturgemäss und aus Praktikabilitäts- sowie Beweisgründen einzuhalten sein. b) Der Beschwerdeführer ist der Meinung, die Vereinbarung betreffend das Näherbaurecht im Kaufvertrag vom 19. Januar 1965 beziehe sich auch auf die im Baugesuch vom 16. Januar 2014 begehrte Erstellung des Er- weiterungsbaus. Folglich sei die von der Beschwerdegegnerin verfügte - 9 - Auflage betreffend den Nachweis eines Näherbaurechts vor Baubeginn unzulässig. Dem halten die Beschwerdegegnerin sowie die Beigeladenen entgegen, dieses Näherbaurecht könne nicht generell auf sämtliche, zukünftig zu erstellende Bauten ausgedehnt werden, weil es nur für die Erstellung des Einfamilienhauses eingeräumt wurde. Den Ausführungen des Beschwerdeführers ist entgegenzuhalten, dass den Akten keine schriftliche Vereinbarung über ein entsprechendes Näherbaurecht bei- liegt. Der Beschwerdeführer hält denn auch fest, dass er mit den Beigela- denen lediglich fruchtlose Gespräche über das Näherbaurecht auf den Parzellen 4231 und 4427 geführt habe, womit er implizit belegt, dass eine Vereinbarung über das infrage stehende Näherbaurecht auch mündlich nicht zustande gekommen ist. Aus den Akten ergibt sich ferner, dass die Beigeladenen dem Beschwerdeführer unter der Bedingung ein Näherbau- recht eingeräumt hätten, wenn dieser ebenfalls bereit gewesen wäre, ih- nen ein entsprechendes Recht einzuräumen. Der Beschwerdeführer lehn- te diesen Lösungsvorschlag jedoch ab, weil er durch einen möglichen Bau der Beigeladenen eine Abwertung seines Grundstücks befürchtete. Sodann kann der Beschwerdeführer aus der Tatsache, dass seine Nach- barn auf die Prosequierung der von ihnen eingereichten Zivilklage ver- zichtet hätten, keine stillschweigende Duldung seines Bauvorhabens bzw. die Begründung des Näherbaurechts zugunsten seiner Parzelle ableiten. Mit der einlässlichen Begründung der Vorinstanz, weswegen die Auflage betreffend den Nachweis des Näherbaurechts zu Recht verfügt wurde, setzt sich der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde kaum auseinan- der. Auch in der beschwerdeführerischen Antwort auf die Stellungnahme der Beigeladenen verweist er lediglich auf die Anwendbarkeit der vertrag- lichen Regelung im Grundstückkaufvertrag vom 19. Januar 1965 und nimmt Stellung zu der das Beschwerdethema nicht tangierenden Angele- genheit mit dem auf seinem Grundstück befindlichen Holzschopf. Darüber hinaus enthielt die Stellungnahme keine rechtswesentlichen Tatsachen, - 10 - mit welcher der Beschwerdeführer auf die Begründung der Vorinstanz Bezug nahm und abweichend davon den Nachweis für das Vorhanden- sein eines Näherbaurechts zu Parzelle 4427 erbrachte. Bei dieser Aus- gangslage ist davon auszugehen, dass zwischen den betroffenen Grun- deigentümern weder eine mündliche noch schriftliche Vereinbarung über ein entsprechendes Näherbaurecht zustande gekommen war. 6. Die Beschwerdegegnerin vertritt ferner die Ansicht, die kommunale Bau- behörde könne eine Unterschreitung der Grenzabstände erst bewilligen, wenn ein öffentlich beurkundeter und im Grundbuch aufgenommener Dienstbarkeitsvertrag ein Näherbaurecht zwischen den betroffenen Grun- deigentümer regle. Der Auffassung der Beschwerdegegnerin, wonach die Unterschreitung des im vorliegenden Falles geltenden gesetzlichen Grenzabstandes von 2.5 m der öffentlichen Beurkundung bedarf, kann nach dem Gesagten nicht gefolgt werden (vgl. E. 5a). Eine Vereinbarung gemäss Art. 77 Abs. 1 KRG muss lediglich nachgewiesen werden. Trotz- dem dürfte Art. 77 Abs. 1 KRG für eine Anmerkung im Grundbuch natur- gemäss zumindest die (einfache) Schriftlichkeit voraussetzen. Den Akten kann im vorliegenden Fall jedoch entnommen werden, dass zwischen den Parteien keine Vereinbarung i.S.v. Art. 77 KRG zustande gekommen ist. Damit erübrigt sich im konkreten Fall die Beurteilung über eine Eintra- gungspflicht im Grundbuch. 7. Abschliessend sei erwähnt, dass eine Verwaltungsbehörde oder eine kommunale Exekutivbehörde nach kantonsgerichtlicher Rechtsprechung nicht autoritativ darüber befinden kann, wenn über das seiner Rechtsnatur nach offensichtlich zivilrechtliche Element „Vereinbarung zwischen den Betroffenen“ in Art. 77 Abs. 1 KRG der Streit eskaliert. Wird innerhalb ei- nes öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahrens – unter Privatrechts- subjekten – streitig, ob oder mit welcher Tragweite zwischen ihnen ein - 11 - Vertrag betreffend Näherbaurecht, sei es mit dinglicher Wirkung im Sinne einer Grunddienstbarkeit gemäss Art. 730 ff. des Schweizerischen Zivil- gesetzbuches (ZGB; SR 210), zustande gekommen ist, sind für die ab- schliessende Beurteilung der zivilrechtlichen Wirkungen die Zivilgerichte mit dem entsprechenden Rechtsmittelweg zuständig (vgl. Urteil des Kan- tonsgerichts vom 9. Januar 2006 ZF 05 68, S. 9 E.a/aa). Dabei dürften die Zivilgerichte für die Ermittlung von Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit auf die in Art. 738 ZGB vorgeschriebene Stufenordnung zurückgreifen (vgl. BGE 130 III 554 E.3.1 m.w.H.; BGE 128 III 169 E.3a). Im vorliegen- den Fall werden die Parteien demnach auf den Zivilweg verwiesen, sofern über die Auslegung des in Punkt 2 des Grundstückkaufvertrages vom 19. Januar 1965 geregelten Näherbaurechts Uneinigkeit besteht. 8. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Beschwerdeführer der Rechts- mittelinstanz nicht rechtsgenüglich dargelegt hat, dass für den Erweite- rungsbau ein Näherbaurecht zu Parzelle 4427 besteht. Weil das Näher- baurecht nach dem Gesagten somit nicht nachgewiesen ist, hat die Be- schwerdegegnerin die Baubewilligung zu Recht mit der Auflage verbun- den, dass der Beschwerdeführer vor Baubeginn den Nachweis über ein entsprechendes Näherbaurecht zu erbringen habe. 9. Die Beschwerde ist im Sinne der Erwägungen abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Die Gerichtskosten bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'500.-- gehen bei diesem Verfahrensausgang nach Art. 73 Abs. 1 VRG zu Lasten des Beschwerdeführers. Eine ausserge- richtliche Entschädigung steht der Beschwerdegegnerin nach Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegt hat.- 12 - Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 295.-- zusammen Fr. 1'795.-- gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung die- ses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]