<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2004.00427</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204765&amp;W10_KEY=13013567&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2004.00427</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 20.01.2005</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine staatsrechtliche Beschwerde gegen diesen Entscheid am 18.08.2005 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Festsetzung des Quartierplans</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Amtlicher Quartierplan; Entschädigung für die Abtretung von Fussweg- und Flurwegparzellen einer Flurgenossenschaft, die das Quartierplangebiet durchziehen. Flurwege sind ganz oder teilweise aufzuheben, wenn sie nicht mehr (nur) der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung dienen. In eingezonten Gebieten hat die Aufhebung im Quartierplanverfahren zu erfolgen (E. 2.1). Nach § 138 Abs. 1 PBG sind in die Masse der beteiligten Grundstücke die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen, Wege und Gewässer sowie Flur- und Genossenschaftswege miteinzubeziehen. Nach § 139 Abs. 3 PBG besteht für die Flächen aufzuhebender öffentlicher Strassen und Gewässer ein Anspruch auf Zuteilung eines Baugrundstücks nur soweit, als diese Flächen nicht für entsprechende neue Anlagen benötigt werden. Gemäss Abs. 4 derselben Bestimmung haben Flurwegberechtigte, deren Grundstücke ausserhalb des Quartierplangebietes liegen, und Eigentümer landwirtschaftlicher Genossenschaftswege keinen Zuteilungsanspruch und ein Entschädigungsanspruch entsteht in diesen Fällen lediglich für die Aufhebung von Genossenschaftswegen und nur unter der Voraussetzung, dass nicht mit entsprechenden neuen Anlagen Ersatz geschaffen wird. Die Zufahrt zu den betroffenen Grundstücken muss aber für die bisherige Nutzung gewahrt bleiben (E. 2.2). Damit soll durch § 139 Abs. 4 PBG verhindert werden, dass an einer Überbauung uninteressierte Flurweggenossen, deren Grundstücke ausserhalb des Quartierplangebietes liegen, ein Quartierplanverfahren blockieren könnten (E. 2.3). Vorliegend besteht kein Anspruch auf Entschädigung der Abtretung der Genossenschaftswege, denn durch die neuen Quartierstrassen besteht Realersatz in Form eines unentgeltlichen land- und forstwirtschaftlichen Wegrechts; die bestehenden Flur- und Fusswege müssen ausgebaut und saniert werden, es handelt sich deshalb um "neue Anlagen" im Sinne von § 139 Abs. 4 PBG (E. 3). Über den Anspruch auf Entschädigung der Vorinvestitionen ist erst nach der Baukostenabrechnung nach der Erstellung der Anlagen zu entscheiden (E. 3.6.3). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ENTSCHÃDIGUNG">ENTSCHÃDIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)">ERSCHLIESSUNG (ANFORDERUNGEN, DURCHFÃHRUNG, FINANZIERUNG)</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FLURWEG">FLURWEG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: FUSSWEG">FUSSWEG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: QUARTIERPLAN">QUARTIERPLAN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: SONDERNUTZUNGSPLÃNE">SONDERNUTZUNGSPLÃNE</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 107 Abs. lV LwG</span><br/><span class="gerade">Art. 108 Abs. I LwG</span><br/><span class="ungerade">Art. 108 Abs. I Ziff. b LwG</span><br/><span class="gerade">Art. 111 Abs. I LwG</span><br/><span class="ungerade">Art. 112 Abs. l LwG</span><br/><span class="gerade">Art. 115 LwG</span><br/><span class="ungerade">§ 138 PBG</span><br/><span class="gerade">§ 138 Abs. IV PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 139 Abs. IV PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>A. </span></b><span>Anfang der 90er Jahre wurden MÃ¶glichkeiten untersucht, wie im noch unerschlossenen und unÃ¼berbauten Gebiet Maienried der Stadt Y, nahe der Gemeinde Z, eine bessere Gestaltung des Strasseneinschnittes der Salomon-Hirzel-Strasse und zugleich ein wirksamer LÃ¤rmschutz sowie eine Ãberbauung realisiert werden kÃ¶nnten. Am 25. MÃ¤rz 1992 beschloss der Stadtrat Y die Einleitung des Quartierplanverfahrens Maienried. Der Perimeter des amtlichen Quartierplans Maienried wird im Norden durch den Maienriedweg, die forstrechtliche Waldgrenze und die Grenze der Bauzone W2 1.2, im Osten durch die Taggenbergstrasse, im SÃ¼den durch die Salomon-Hirzel-Strasse und im Westen durch die WÃ¼lflingerstrasse, die Neftenbachstrasse und die Bauzonengrenze begrenzt. Zweck des Quartierplanverfahrens ist die Sanierung der bestehenden Erschliessung im Gebiet Halden-Maienried sowie die Herstellung der Baureife der bisher nicht erschlossenen GrundstÃ¼cke. Gleichzeitig mit dem Quartierplan Maienried wurde der private Gestaltungsplan Maienried ausgearbeitet, der im Wesentlichen die erforderlichen LÃ¤rmschutzmassnahmen zur EindÃ¤mmung der von der Autobahn A1 (Ausfahrt X) sowie der Salomon-Hirzel-Strasse ausgehenden LÃ¤rmimmissionen enthielt. </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>B. </span></b><span>Das umschriebene Quartierplangebiet wird von mehreren Fuss- und Flurwegen im Besitz der Flurweggenossenschaft A durchzogen. Von Westen her wird das Quartierplangebiet gegenwÃ¤rtig mit der als Stichstrasse ausgebauten Haltenrebenstrasse erschlossen, die sich auf HÃ¶he des Ãbergangs der Salomon-Hirzel-Strasse in die WÃ¼lflingerstrasse als Flurweg absetzt (Kat.-Nr. 1, 2, 3), mittig durch das Quartierplangebiet fÃ¼hrt und in den Maienriedweg mÃ¼ndet. Von dieser EinmÃ¼ndung Richtung Westen verlÃ¤uft der Maienriedweg annÃ¤hernd parallel nÃ¶rdlich zur Haltenrebenstrasse, verengt sich etwas auf HÃ¶he der Liegenschaft Kat.-Nr. 4 und fÃ¼hrt ebenfalls als Flurweg weiter (Kat.-Nr. 5, 6). Wiederum nÃ¶rdlich davon verlÃ¤uft ein in die Taggenbergstrasse einmÃ¼ndender Flurweg, der Taggenbergweg (Kat.-Nr. 7, 8). Die Flurwege sind durch verschiedene Fusswege miteinander verbunden. Den Maienriedweg verbindet ein in mehreren Kurven verlaufender Fussweg (Kat.-Nr. 9) mit dem Taggenbergweg. Vom Maienriedweg aus fÃ¼hrt auch ein Zugang zu einem kleinen Wasserfall (Taggenbergfall, Kat.-Nr. 10). Die Haltenrebenstrasse wird am Ende des ausgebauten Teils nach SÃ¼den durch einen Fussweg mit der Salomon-Hirzel-Strasse verbunden (Kat.-Nr. 11, 12); derselbe Fussweg bildet die Verbindung zwischen ausgebautem und nicht ausgebautem Teil der Haltenrebenstrasse. Nach Norden besteht kurz vor dem Ende des ausgebauten Teils der Haltenrebenstrasse aus eine Verbindung in den Maienriedweg ebenfalls mittels eines Fussweges (Kat.-Nr. 13). Ein weiterer Verbindungsweg findet sich etwa in der Mitte des als Naturstrasse weitergefÃ¼hrten Teils der Haltenrebenstrasse (Kat.-Nr. 14). </span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>C. </span></b><span>Das im Quartierplan vorgesehene Erschliessungskonzept sieht vor, die bestehenden Erschliessungsstrassen Haltenrebenstrasse, Rebenweg und Maienriedweg als Stichstrassen mit WendemÃ¶glichkeit auszubauen, ebenso den Taggenbergweg. Durchgehende Verbindungen sind nur fÃ¼r Notzufahrten, Ã¶ffentliche Dienste, Radfahrer und FussgÃ¤nger vorgesehen. Das Gebiet westlich des Taggenbergbaches wird zur Haltenrebenstrasse hin erschlossen, das restliche Gebiet im Wesentlichen zum Maienriedweg hin. Die bestehenden Fuss- und Flurwege werden weitgehend in das Erschliessungskonzept Ã¼bernommen, in unterschiedlicher PrÃ¤gung ausgebaut (teilweise verbreitert, mit Wendeplatz und Belag versehen) und teilweise leicht angepasst. So wird der sich heute als Flurweg fortsetzende Teil der Haltenrebenstrasse direkt in deren ausgebauten Teil gefÃ¼hrt (Wegfall von Kat.-Nr. 1 und 12). Ãber die RebenwegbrÃ¼cke wird eine neue Stichstrasse mit WendemÃ¶glichkeiten erstellt (Rebenweg). Die direkte Verbindung zwischen der Haltenreben- und der Salomon-Hirzel-Strasse wird unterbrochen, indem der Fussweg nunmehr in die neue Stichstrasse (Rebenweg) mÃ¼ndet (neu V15).</span></p> <p class="Sachverhalt2"><b><span>D. </span></b><span>Am 11. September 1997 fand die erste GrundeigentÃ¼merversammlung statt. Am 22. November 1998 verlangte die Flurgenossenschaft unter anderem, sie sei fÃ¼r die drei Flurwege innerhalb des Quartierplangebiets sowie fÃ¼r die Fusswege zu entschÃ¤digen. Zudem sei auf die Ãffnung des Taggenbergbaches zu verzichten. Diese Begehren wurden an der zweiten GrundeigentÃ¼merversammlung vom 15. Dezember 1998 abgelehnt. Am 8. MÃ¤rz 1999 reichte die Flurgenossenschaft A eine Aufstellung Ã¼ber getÃ¤tigte Vorinvestitionen fÃ¼r die Wege im Quartierplangebiet ein, die sie entschÃ¤digt haben wollte. Mit Beschluss vom 27. Oktober 1999 setzte der Stadtrat Y den amtlichen Quartierplan Maienried fest. Der Beschluss wurde am 5. November 1999 im kantonalen Amtsblatt publiziert. FÃ¼r das vorliegende Verfahren von Interesse ist, dass die Fuss- und Flurwege der Flurgenossenschaft A (Kat.-Nr. 6, 13, 7, 9, 2, 3, 8, 5, 14, 11, 12, 1) als bestehende ErschliessungsflÃ¤chen unentgeltlich in die Quartierplanmasse eingeworfen wurden. Zudem sollte der Taggenbergbach geÃ¶ffnet und mit den beidseitigen BÃ¶schungen zweckmÃ¤ssig und hochwassersicher ausgestaltet werden, was zur Ausscheidung von drei Bachparzellen (B1, B2 und B3) fÃ¼hrte.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dagegen wandte sich die Flurgenossenschaft mit einem am 6. Dezember 1999 erhobenen Rekurs an die Baurekurskommission IV und verlangte die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses bzw. des festgesetzten Quartierplans. Sie verlangte die EntschÃ¤digung der FlÃ¤chen der innerhalb des Quartierplangebietes bestehenden drei Flurwege und der Fusswege sowie den Verzicht auf die Ãffnung des Taggenbergbaches. Die Rekurskommission setzte der Stadt Y Frist zur Vernehmlassung an. Er lud sie zudem ein, den Quartierplangenossen vom Rekurs Kenntnis zu geben, ihnen die Gelegenheit einzurÃ¤umen, den Rekurs einzusehen und sich dazu zu Ã¤ussern, was die Stadt Y am 27. Dezember 1999 erledigte. Am 10. Februar 2000 beantragte die Stadt Y die Abweisung des Rekurses und verlangte die koordinierte Behandlung mit allfÃ¤lligen Rekursen gegen die Festsetzung des Bachausbauprojektes "Taggenbergbach". Die StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaften Haltenrebenstrasse 100-122 (Kat.-Nr. 15) sowie Haltenrebenstrasse Nr. 45-53 (Kat.-Nr. 16) erhoben ihrerseits Rekurs mit dem Antrag, ihre GrundstÃ¼cke seien nicht oder nicht wie vorgesehen mit Administrativkosten zu belasten (Verfahren VB.2004.00297, entschieden am 22. Oktober 2004). Ferner beantragten sie die Abweisung des Rekurses der Flurgenossenschaft A. Nach mehrfacher Sistierung nahm die Baurekurskommission IV das Verfahren am 4. September 2003 wieder auf. Die Flurgenossenschaft A war damit soweit einverstanden, dass das Rekursverfahren nicht die Offenlegung des Taggenbergbaches betraf. Am 26. August 2004 traf die Baurekurskommission IV folgenden Entscheid:</span></p> <p class="Einzug2">I. Mit Bezug auf den Rekursantrag 1 lit. c (Verzicht auf die Ausdolung des Taggenbergbaches) wird das Verfahren unter der neuen G.-Nr. R4.2004.00086 fortgefÃ¼hrt.</p> <p class="Einzug2">II. Der Rekurs wird teilweise gutgeheissen.</p> <p class="Einzug2"> DemgemÃ¤ss wird der Beschluss des Stadtrates Y vom 27. Oktober 1999 insoweit aufgehoben, als eine EntschÃ¤digungspflicht fÃ¼r die abgetretene Parzelle Kat.-Nr. 10 verneint worden ist. Die Sache wird zur ergÃ¤nzenden AbklÃ¤rung im Sinne der ErwÃ¤gungen und neuen Beschlussfassung an die Vorinstanz zurÃ¼ckgewiesen.</p> <p class="Einzug2">III. (Kosten)</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baurekurskommission IV sprach der Stadt Y zugunsten der Quartierplanrechnung eine UmtriebsentschÃ¤digung von Fr. 700.- (inklusive Mehrwertsteuer) zu. Ausserdem wurde der Stadtrat eingeladen, den Ã¼brigen Quartierplangenossen von diesem Entscheid der Baurekurskommission IV mit Hinweis auf die Rechtsmittelbelehrung (Dispositiv-Ziffer V) Kenntnis zu geben. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Dagegen erhob die Flurgenossenschaft A am 29. September 2004 Beschwerde beim Verwaltungsgericht und verlangte, es sei der Entscheid der Baurekurskommission IV vom 26. August 2004 insoweit aufzuheben, als ihr Rekurs abgewiesen worden sei. Der Flurgenossenschaft sei die Summe von Fr. 386'280.- fÃ¼r die Abtretung der FlurwegflÃ¤chen zuzusprechen, eventualiter Fr. 275'061.- fÃ¼r Vorleistungen fÃ¼r die durch den Quartierplan ohne Ãnderungen Ã¼bernommenen Flurwege. Ferner sei ein Amtsbericht der Volkswirtschaftsdirektion zu den Fragen der RechtsansprÃ¼che von Flurgenossenschaften in Quartierplanverfahren allgemein und im vorliegenden, besonderen Fall einzuholen. Schliesslich sei ein Augenschein vor Ort durchzufÃ¼hren; alles unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zu Lasten der Stadt Y. Die Stadt Y beantragte in der Beschwerdeantwort, die Beschwerde sei vollumfÃ¤nglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Einholung eines Amtsberichts der Volkswirtschaftsdirektion erÃ¼brige sich, da das Verwaltungsgericht Ã¼ber die erforderlichen Fach- und Sachkenntnisse verfÃ¼ge. Da es um reine Rechtsfragen gehe, erÃ¼brige sich auch der beantragte Augenschein vor Ort. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Nach § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ist zum Rekurs und zur Beschwerde berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Ãnderung hat. Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist durch den angefochtenen Entscheid, soweit er die Flur- und Fusswege innerhalb des Quartierplangebietes umfasst, berÃ¼hrt und beschwert. Die Beschwerdelegitimation ist somit gegeben. Zur Behandlung eines Rekurses gegen eine Quartierplanfestsetzung ist grundsÃ¤tzlich die Baurekurskommission zustÃ¤ndig (vgl. dazu Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999, § 19 N. 93 ff., N. 108), gegen deren Entscheid die Beschwerde an das Verwaltungsgericht offensteht (§ 41 VRG; KÃ¶lz/Boss­hart/RÃ¶hl, § 19 N. 101; § 41 N. 14+34; Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., ZÃ¼rich 1999, Rz. 384). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin anerkennt den angefochtenen Entscheid insoweit, als aufgrund der teilweisen Gutheissung des Rekurses die Parzelle Kat.-Nr. 10 (Taggenbergfall) mit einer FlÃ¤che von 77 m<sup>2</sup> nicht mehr Streitgegenstand bildet. Sie ist zwar bereit, die in Frage stehenden WegflÃ¤chen an die Beschwerdegegnerin abzutreten, jedoch nicht unentgeltlich. Die Beschwerdegegnerin ihrerseits erklÃ¤rte sich einverstanden, die Parzelle Kat.-Nr. 10 zum Ertragswert zu entschÃ¤digen. Vorliegend geht es daher einzig um die Frage, ob die Fuss- und Flurwege der BeschwerdefÃ¼hrerin im Rahmen des Quartierplanverfahrens entschÃ¤digungslos an die Beschwerdegegnerin abzutreten sind.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.3 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin verlangt die Vornahme eines Augenscheins. Sie begrÃ¼ndet dies damit, dass die abzutretenden WegflÃ¤chen beinahe vollstÃ¤ndig, jedenfalls mit wenigen VerÃ¤nderungen, fortbestehen und grÃ¶sstenteils auch fortan zu landwirtschaftlichen Zwecken sowie durch FussgÃ¤nger und Velofahrer benÃ¼tzt wÃ¼rden. Die bestehenden WegflÃ¤chen, vollstÃ¤ndig und fachgerecht auf 3.50 m Breite ausgebaut, seien durchwegs tauglich als Quartiererschliessungsmassnahmen und brauchten nicht durch neue Anlagen ersetzt zu werden, weshalb die Quartierplanbeteiligten dadurch erhebliche Einsparungen erzielen kÃ¶nnten. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Eine Pflicht zur Vornahme eines Augenscheins besteht nur dann, wenn die tatsÃ¤chlichen VerhÃ¤ltnisse auf andere Weise Ã¼berhaupt nicht abgeklÃ¤rt werden kÃ¶nnen (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 42). Das ist vorliegend nicht der Fall. Wie sich aus dem Quartierplanbericht vom 10. September 2003 â auf den sich beide Parteien beziehen â sowie aus der Beschwerdeantwort ergibt, wird zwar die LinienfÃ¼hrung der Flur- und Fusswege weitgehend beibehalten, die Wege werden aber in verschiedener Hinsicht ausgebaut (Verbreiterung, WendeplÃ¤tze etc.). Es trifft daher nicht zu, dass die vorhandenen Flur- und Fusswege unbesehen zur Quartiererschliessung Ã¼bernommen werden kÃ¶nnten, weshalb sich ein Augenschein erÃ¼brigt. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.4 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin verlangt sodann den Beizug eines Amtsberichts der Volkswirtschaftsdirektion zu den Fragen der RechtsansprÃ¼che von Flurgenossenschaften im Quartierplanverfahren allgemein und im vorliegenden besonderen Fall. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Amtsberichte sind mÃ¼ndliche oder schriftliche Angaben einer BehÃ¶rde oder Amtsstelle zuhanden der fÃ¼r ein Verwaltungsverfahren zustÃ¤ndigen anderen BehÃ¶rde Ã¼ber bestimmte Tatsachen und VerhÃ¤ltnisse, Ã¼ber welche diese aufgrund ihrer TÃ¤tigkeit besondere Sachkenntnisse besitzt (KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 7 N. 31). Die BeschwerdefÃ¼hrerin begrÃ¼ndet den Antrag auf Beizug eines Amtsberichts nicht. Sie legt nicht dar, weshalb sich die VerhÃ¤ltnisse im vorliegenden Fall als "besonders" erweisen und welche Rechtsfragen damit geklÃ¤rt werden sollten. Der Antrag ist deshalb abzuweisen.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.5 </span></b><span>Wie aus dem Sachverhalt hervorgeht, waren die Quartierplangenossen Ã¼ber die Rekurserhebung der heutigen BeschwerdefÃ¼hrerin orientiert, ebenso Ã¼ber den Rekursentscheid der Vorinstanz. Mit Ausnahme der StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaften Haltenrebenstrasse Nr. 100-122 und Nr. 45-53 haben sie sich am Rekursverfahren nicht beteiligt (vorn II). </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Unter Beiladung wird allgemein der Einbezug weiterer Personen ins Verfahren verstanden, welche Parteistellung beanspruchen kÃ¶nnen, bisher jedoch nicht am Verfahren beteiligt waren. Die Beiladung dient der Prozessbeteiligung einer Person, die zwar schutzwÃ¼rdige Interessen am Ausgang des Verfahrens hat, jedoch von der Vorinstanz nicht als Partei zugelassen worden ist (vgl. Felix Huber, Die Beiladung insbesondere im ZÃ¼rcher Baubewilligungsverfahren, ZBl 90/1989, S. 234). Die beiden StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaften, deren GrundstÃ¼cke am bereits ausgebauten Teil der Haltenrebenstrasse liegen, sind vom Ausbau der Flur- und Fusswege zur Erschliessung des Quartierplangebietes nicht betroffen und entsprechend weder am Kostenverleger "Fahrbahnen" noch am Kostenverleger "Wege/Trottoirs" beteiligt. Ihre Beschwerde im Verfahren VB.2004.00297 richtete sich einzig gegen die ihnen auferlegten Verfahrens- und Vollzugskosten. Es fehlt ihnen daher ein schutzwÃ¼rdiges Interesse am Ausgang des vorliegenden Beschwerdeverfahrens, weshalb auf eine Beiladung verzichtet werden kann. Die Ã¼brigen Quartierplangenossen haben sich am Rekursverfahren nicht beteiligt und damit â in Analogie zum Baubewilligungsverfahren â ihr Recht zur Anfechtung des Rekursentscheides verwirkt (vgl. KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 21 N. 111), weshalb sich auch diesbezÃ¼glich eine Beiladung erÃ¼brigt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Als Wege zur Erschliessung land- oder forstwirtschaftlicher GrundstÃ¼cke, deren Anlage oder Verbesserung durch den Staat unterstÃ¼tzt werden kann, gelten unter anderem Flurwege. Die FlurwegeigentÃ¼mer oder Genossenschaftsmitglieder kÃ¶nnen die Wege unbeschrÃ¤nkt zur land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung ihrer GrundstÃ¼cke befahren oder begehen. FussgÃ¤nger sind berechtigt, Flur-, Genossenschafts- und Holzabfuhrwege ohne besondere Erlaubnis zu benÃ¼tzen. Die Wege sind durch die EigentÃ¼mer dauernd ihrem Zweck entsprechend zu unterhalten. Flurwege sind ganz oder teilweise aufzuheben, wenn sie nicht mehr der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung dienen. In eingezonten Gebieten kann die Aufhebung im Quartierplanverfahren oder durch die zustÃ¤ndige Direktion von Amtes wegen erfolgen (§§ 108 Abs. 1 lit. b, 110 Abs. 1, 111 Abs. 1, 112 Abs. 1, 115 Abs. 1 und 3 des Landwirtschaftsgesetzes vom 2. September 1979, LG). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Nach § 138 Abs. 1 PBG sind in die Masse der beteiligten GrundstÃ¼cke die FlÃ¤chen aufzuhebender Ã¶ffentlicher Strassen, Wege und GewÃ¤sser sowie Flur- und Genossenschaftswege miteinzubeziehen. Nach § 139 Abs. 3 PBG besteht fÃ¼r die FlÃ¤chen aufzuhebender Ã¶ffentlicher Strassen und GewÃ¤sser ein Anspruch auf Zuteilung eines BaugrundstÃ¼cks nur soweit, als diese FlÃ¤chen nicht fÃ¼r entsprechende neue Anlagen benÃ¶tigt werden. Nach Abs. 4 derselben Bestimmung haben Flurwegberechtigte, deren GrundstÃ¼cke ausserhalb des Quartierplangebiets liegen, und EigentÃ¼mer landwirtschaftlicher Genossenschaftswege keinen Zuteilungsanspruch. Ein EntschÃ¤digungsanspruch entsteht in diesen FÃ¤llen lediglich fÃ¼r die Aufhebung von Genossenschaftswegen und nur unter der Voraussetzung, dass nicht mit entsprechenden neuen Anlagen Ersatz geschaffen wird. Die Zufahrt zu den betroffenen GrundstÃ¼cken muss aber fÃ¼r die bisherige Nutzung gewahrt bleiben.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Flur- und Genossenschaftswege im Geltungsbereich des Quartierplans sind regelmÃ¤ssig aufzuheben. Die Aufhebung der Flurwege innerhalb von Bauzonen erfolgt unmittelbar durch den Quartierplan, ohne dass die Volkswirtschaftsdirektion zustimmen mÃ¼sste. Die Weggenossenschaft ist zur Aufhebung von Gesetzes wegen verpflichtet, wenn dies in einem Quartierplan erforderlich ist. EigentÃ¼mer von ausserhalb des Quartiers gelegenen flurwegberechtigten GrundstÃ¼cken haben demgemÃ¤ss nur Anspruch auf Realersatz im Sinne eines unentgeltlichen land- und forstwirtschaftlichen Wegrechts auf den neuen Quartierstrassen, ebenso Weggenossenschaften (Peter MÃ¼ller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/ Werner Zuppinger, Kommentar zum ZÃ¼rcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, ZÃ¼rich 1985, § 139 N. 6 b/aa). Dasselbe ergibt sich aus der Weisung des Regierungsrates vom 5. Dezember 1973 zum damaligen § 107 Abs. 4 PBG, der diesbezÃ¼glich der heutigen Fassung von § 139 Abs. 4 PBG entspricht. Mit Hilfe von § 107 Abs. 4 PBG sollte verhindert werden, dass an einer Ãberbauung uninteressierte Flurweggenossen, deren GrundstÃ¼cke ausserhalb des Quartierplangebiets liegen, ein Quartierplanverfahren blockieren kÃ¶nnten. Ihre Interessen seien mit einer GewÃ¤hrleistung der fÃ¼r die bisherige Nutzung ihrer GrundstÃ¼cke notwendigen Zufahrt hinreichend gewahrt (ABl 1973/II, S. 1649 ff., 1674 und 1833).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.4 </span></b><span>Flurwege sind fÃ¼r die Erschliessung von Bauvorhaben nicht brauchbar. Die als NaturstrÃ¤sschen ausgebildeten Flurwege genÃ¼gen weder in ihrem Ausbau noch in ihrer Breite den Anforderungen, die aufgrund der Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 in tatsÃ¤chlicher Hinsicht an GebÃ¤udezufahrten zu stellen sind. In rechtlicher Hinsicht ist die Benutzung von Flurwegen eingeschrÃ¤nkt. Sie stehen nur jenem Verkehr offen, der durch die landwirtschaftliche Bewirtschaftung bedingt ist. Erschliessen sie Bauten, die nicht der Landwirtschaft dienen, werden sie ihrem Zwecke entfremdet und sind aufzuheben. Die Kompetenz zur Aufhebung von Flurwegen und GemeindestrÃ¤sschen ergibt sich aus der Zweckbestimmung des Quartierplanverfahrens, die alle Massnahmen zulÃ¤sst, welche fÃ¼r die baureife Erschliessung des Quartierplangebietes notwendig sind. Die landwirtschaftliche Bewerbung der QuartierplangrundstÃ¼cke, die nach Abschluss des Verfahrens weiterhin ausgeÃ¼bt werden darf, wird durch die Aufhebung der Flurwege nicht verunmÃ¶glicht. Der landwirtschaftliche Verkehr kann sich auf den neuen Quartierplanstrassen abwickeln (vgl. Peter Wiederkehr, das zÃ¼rcherische Quartierplanrecht, Dietikon-ZÃ¼rich 1972, S. 44 f.). </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Vorliegend ist die Flurgenossenschaft A, deren Sitz ausserhalb des Quartierplangebietes liegt, EigentÃ¼merin der in Frage stehenden Fuss- und Flurwege. Wie bereits dargestellt, wird das bestehende Netz von Flur- und Fusswegen im Quartierplangebiet zu dessen baurechtlicher Erschliessung weitgehend Ã¼bernommen, demnach einem anderen als einem landwirtschaftlichen Zweck zugefÃ¼hrt. Sie sind entsprechend aufzuheben, wobei ein Realersatz nur in Form eines unentgeltlichen land- und forstwirtschaftlichen Wegrechts auf den neuen Quartierstrassen zu gewÃ¤hren ist (vorn E. 2.3). Wie schon die Vorinstanz zutreffend dargelegt hat, worauf zu verweisen ist (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 2 VRG), besteht in diesem Sinn im Erschliessungssystem des Quartierplangebietes (dazu vorn I/C) ein Realersatz zur weiteren landwirtschaftlichen Nutzung. Eine EntschÃ¤digung ist daher nicht geschuldet, wie die Beschwerdegegnerin zurecht festhÃ¤lt. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist allerdings der Meinung, dass vorliegend keine neuen Anlagen als Ersatz fÃ¼r die Zufahrt zu den landwirtschaftlichen GrundstÃ¼cken geschaffen wÃ¼rden. Vielmehr liessen sich die meisten Flurstrassen und -wege der BeschwerdefÃ¼hrerin ohne VerÃ¤nderung in deren FlÃ¤che und in der physischen Beschaffenheit als Fuss- und Fahrwege Ã¼bernehmen. Indem dem Quartierplan bestehende, erschliessungsrechtlich einwandfrei qualifizierte Wege und Strassen von vornherein zur VerfÃ¼gung stÃ¼nden, welche erst noch vollstÃ¤ndig und fachgerecht auf 3.50 m Breite ausgebaut und in bestem Zustand unterhalten seien, liessen sich enorme Einsparungen fÃ¼r alle quartierplanbeteiligten Bauwilligen erzielen. Es handle sich hier somit nicht um VerkehrsflÃ¤chen, welche Ã¼blicherweise im Rahmen des Quartierplanverfahrens in eigentlichen breiteren Quartierstrassen untergingen, auf welchen anschliessend die Flurgenossen noch geduldet seien, wÃ¤hrend diese Quartierplanstrassen primÃ¤r dem Verkehr zu den BaugrundstÃ¼cken dienten. Vorliegend blieben die WegflÃ¤chen der Flurgenossenschaft beinahe vollstÃ¤ndig, jedenfalls mit wenigen VerÃ¤nderungen fortbestehen und dienten nur in geringem Mass â auf bestimmten kurzen Abschnitten â der Zufahrt zu BaugrundstÃ¼cken. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.1 </span></b><span>Vorerst trifft nicht zu, dass die Flurwege einheitlich auf eine Breite von 3.50 m ausgebaut sind und als Erschliessungsstrassen und -wege im Quartierplangebiet flÃ¤chenmÃ¤ssig praktisch unverÃ¤ndert erhalten bleiben. So weisen der nicht ausgebaute Teil der Haltenrebenstrasse (Kat.-Nr. 2, 3) sowie des Maienriedwegs nach der Verengung bei Kat.-Nr. 4 (Kat.-Nr. 5, 6) Ã¼ber weite Strecken eine Breite von bloss 3 m auf. Dasselbe gilt fÃ¼r einen Teil des Taggenbergweges (Kat.-Nr. 7). Wie sich zudem aus der GegenÃ¼berstellung der Flur- und Fusswege "Alter Bestand" und "Neuer Bestand" im Quartierplan ergibt, nimmt die FlÃ¤che insbesondere des Maienriedwegs und der Haltenrebenstrasse markant zu. Insgesamt ergibt sich eine Zunahme der FlÃ¤che um etwa 10 %. Weiter kann nicht gesagt werden, die WegflÃ¤chen der Flurgenossenschaft dienten nur auf bestimmten kurzen Abschnitten der Zufahrt zu den BaugrundstÃ¼cken. So dienen etwa die HÃ¤lfte des Maienriedwegs und die HÃ¤lfte der gegenwÃ¤rtig nicht ausgebauten Haltenrebenstrasse ab EinmÃ¼ndung in den Maienriedweg als Stichstrassen der Erschliessung grÃ¶sserer Bauparzellen. Zudem wird die Verbindung zwischen dem ausgebauten Teil der Haltenrebenstrasse und dem noch auszubauenden Teil (ab EinmÃ¼ndung in den Maienriedweg) nicht nur als Radweg, sondern auch als Notzufahrt und Zufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste ausgebaut. Damit wird die gesamte Haltenrebenstrasse fÃ¼r die Erschliessung benÃ¶tigt.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.2 </span></b><span>Wie die Vorinstanz zutreffend ausgefÃ¼hrt hat, worauf wiederum zu verweisen ist (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG), weisen die bestehenden Genossenschaftswege nur teilweise eine genÃ¼gende Dimensionierung auf; sie mÃ¼ssen fÃ¼r die Quartiererschliessung ausgebaut werden und sind sanierungsbedÃ¼rftig. Dies gilt zunÃ¤chst fÃ¼r das westliche TeilstÃ¼ck des Maienriedweges und den Ã¶stlichen Bereich der Haltenrebenstrasse (Kat.-Nr. 5, 2, 3) sowie fÃ¼r den Taggenbergweg (Kat.-Nr. 8). Damit kÃ¶nne nicht gesagt werden, die GrundstÃ¼cke, welche Ã¼ber das abgetretene Weggebiet erschlossen wÃ¼rden, profitierten von den bereits erstellten Strassen. Die BeschwerdefÃ¼hrerin geht darauf im Detail nicht ein, sondern hÃ¤lt wie schon im Rekursverfahren bloss generell fest, dass die bestehenden Anlagen vollstÃ¤ndig und fachgerecht ausgebaut und in bestem Zustand erhalten seien (vorn E. 3.2). Die Beschwerde erweist sich insofern als wenig substantiiert und ist daher nicht geeignet, die Feststellungen der Vorinstanz in Frage zu stellen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.3 </span></b><span>TatsÃ¤chlich ergibt sich aus dem Quartierplanbericht, dass die bestehenden Flur- und Fusswege saniert (z.B. neue BelÃ¤ge) und ausgebaut (Breite, WendeplÃ¤tze, Ausweichstellen) werden mÃ¼ssen. So wird der Ã¶stliche Teil der Haltenrebenstrasse bis zur EinmÃ¼ndung in den Maienriedweg massiv auf 5 m Fahrbahn- (inkl. Bankett) und 2 m Trottoiranteil verbreitert und mit einem Kehrplatz versehen (Kat.-Nr. 3, neu V5). Verbreitert wird auch der Mittelteil der bisher nicht ausgebauten Haltenrebenstrasse (Teil von Kat.-Nr. 2, neu V6) entlang der Parzelle D Erben (Kat.-Nr. 6828, neu R2), und zwar so, dass er auch als Notzufahrt dient. Es liegt auf der Hand, dass als Naturstrasse ausgebildete Flurwege kaum genug Tragkraft aufweisen, um als Notzufahrt fÃ¼r Fahrzeuge der Ã¶ffentlichen Dienste zu taugen. Der Maienriedweg wird beidseitig verbreitert auf ca. 3 m Fahrbahn- und ca. 1.5 m Trottoiranteil und mit einem Kehrplatz versehen (Kat.-Nr. 5, neu V8/V9/V24). Erst ab dem Kehrplatz bleibt der Maienriedweg als Zugang zu den GrundstÃ¼cken Kat.-Nr. 17, 18, 19, 20, 21 und E1 und zum forstwirtschaftlichen Unterhalt unverÃ¤ndert erhalten. Die Baukosten nur fÃ¼r die erwÃ¤hnten Fahrbahnen "Mitte" inklusive Bankett belaufen sich auf ca. Fr. 965'000.-. Es ist deshalb von erheblichen Eingriffen in die bestehenden Flurwege auszugehen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.4 </span></b><span>Ausgebaut und saniert wird auch der Taggenbergweg (Bankett, OberflÃ¤chensanierung, neu chaussieren; Kat. Nr. 8, neu V10). Er dient als MischverkehrsflÃ¤che; fÃ¼r den Begegnungsfall von Lastwagen mit Personenwagen sind Ausweichstellen notwendig. Am westlichen Ende der Strasse â vor dem unverÃ¤ndert als Flurweg weiter bestehenden kurzen ReststÃ¼ck (Kat.-Nr. 7) â wird ein Wendeplatz eingerichtet. Die Kosten fÃ¼r den Ausbau (nur Baukosten Fahrbahn) auf ca. 2.35 m Fahrbahn- und ca. 1.15 m Trottoiranteil belaufen sich auf etwa Fr. 84'000.-. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.5 </span></b><span>Aber auch die Fusswege werden saniert und teilweise ausgebaut. So wird der Verbindungsweg "West" zwischen Haltenrebenstrasse und Maienriedweg (Kat.-Nr. 13, neu V20) neu erstellt und wegen des GefÃ¤lles mit Treppen versehen. Weiter Ã¶stlich, etwa auf HÃ¶he des neu zu erstellenden Wendeplatzes der Haltenrebenstrasse (vorn E. 3.2.3) wird ein neuer Verbindungsweg "Ost" zum Maienriedweg gebaut und ebenfalls wegen des starken GefÃ¤lles mit Stufen versehen (V14). Die bisher bestehende Verbindung zwischen der Haltenreben- und der Salomon-Hirzel-Strasse, die neu den Wendeplatz der Haltenreben- und der neu zu erstellenden Stichstrasse Rebenweg verbindet, wird ausgebaut und wegen des GefÃ¤lles teilweise mit Stufen versehen. Auch insofern wird ersichtlich, dass die bestehenden Fusswege keineswegs ohne bauliche Anpassungen Ã¼bernommen werden kÃ¶nnen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.6 </span></b><span>Nach dem AusgefÃ¼hrten trifft nicht zu, dass die bestehenden Flur- und Fusswege nicht durch neue Anlagen ersetzt werden, wie die BeschwerdefÃ¼hrerin vorbringt. Wohl dienen die bestehenden Flur- und Fusswege weitgehend als Basis fÃ¼r die Zufahrt bzw. den Zugang zum Quartierplangebiet. Indessen sind erhebliche Eingriffe in das bestehende Flur- und Fusswegnetz, wie dargestellt, notwendig, insbesondere auch zur TragfÃ¤higkeit von Lastwagen und Fahrzeugen der Ã¶ffentlichen Dienste. Es handelt sich dabei um derart erhebliche Eingriffe, dass durchaus von neuen Anlagen gesprochen werden kann. Ein Anspruch auf EntschÃ¤digung lÃ¤sst sich aus den Vorbringen der BeschwerdefÃ¼hrerin daher nicht ableiten. Zudem ist zu bedenken, dass mit dem Ãbergang der Flur- und Fusswege von der BeschwerdefÃ¼hrerin an die Beschwerdegegnerin diese in Zukunft von deren Unterhalt, Haftung, Beleuchtung etc. befreit ist.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, das Baugebiet in der "Oberen Fuchshalde" bleibe ausschliesslich Ã¼ber den Flurweg Kat.-Nr. 8 erschlossen. Indem die Flurgenossenschaft ihre Wege fÃ¼r den Zweck der Erschliessung von Bauland zur VerfÃ¼gung stellte, wozu sie aufgrund der Landwirtschaftsgesetzgebung nicht verpflichtet gewesen wÃ¤re, und die Wege stets in ordnungsgemÃ¤ssem Zustand unterhalten habe, habe sie der Beschwerdegegnerin einen grossen uneigennÃ¼tzigen Dienst erwiesen. Es sei deshalb billig, wenn eine EntschÃ¤digung fÃ¼r die Abtretung der VerkehrsflÃ¤chen zugesprochen werde. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.3.1 </span></b><span>Nach § 110 Abs. 2 und 3 LG bedarf die anderweitige als die land- und forstwirtschaftliche BenÃ¼tzung eines Flurweges durch einen Beteiligten der Zustimmung der Mehrheit der Ã¼brigen EigentÃ¼mer oder der Genossenschaft. Die Zustimmung ist zu erteilen, wenn der Ausbaustand des Wegs fÃ¼r den vorgesehenen Gebrauch genÃ¼gt und dieser den land- und forstwirtschaftlichen Verkehr nicht wesentlich beeintrÃ¤chtigt. Die Auferlegung einer EntschÃ¤digung sowie der Kosten eines allfÃ¤lligen Ausbaus bleiben vorbehalten. Die BeschwerdefÃ¼hrerin gibt keine Auskunft darÃ¼ber, ob und wann sie welchen Dritten konkret die anderweitige BenÃ¼tzung des Flurweges zur Erschliessung der "Oberen Fuchshalde", allenfalls gegen EntschÃ¤digung, gestattet hat. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.3.2 </span></b><span> Aus den genannten Bestimmungen erhellt, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r die Benutzung des Flurwegs Kat.-Nr. 8 und 7 zur strassenmÃ¤ssigen Erschliessung des Baugebiets "Obere Fuchshalde" â sofern sich eine solche Ã¼berhaupt als notwendig erwiesen hÃ¤tte â eine EntschÃ¤digung von den Nutzern hÃ¤tte verlangen kÃ¶nnen. Allerdings ist einzig die Parzelle Kat.-Nr. 26 im Bereich des Endes des Taggenbergwegs (Kat.-Nr. 7) tatsÃ¤chlich Ã¼berbaut und ist ein Zugang dazu auch vom vorgesehenen Kehrplatz auf dem Taggenbergweg mÃ¶glich. Im Ãbrigen wird der Taggenbergweg (Kat.-Nr. 8, neu V10) als MischflÃ¤che mit ca. 2.35 m Fahrbahnanteil und ca. 1.15 m Trottoiranteil ausgebaut, was einen mÃ¤chtigeren Unterbau fÃ¼r den Fahrbahnanteil erfordert (vorn E. 3.2.4). Der Taggenbergweg wird daher nicht unverÃ¤ndert in das Quartierplanverfahren Ã¼bernommen, weshalb eine EntschÃ¤digungspflicht im Rahmen des Quartierplanverfahrens nicht besteht. Eine EntschÃ¤digungspflicht fÃ¼r den bisher â falls Ã¼berhaupt â als Zufahrt zur "Oberen Fuchshalde" genutzten Taggenbergweg hÃ¤tte zudem nicht die Beschwerdegegnerin getroffen, sondern allfÃ¤llige AnstÃ¶sser als Nutzer. Die beschriebenen UmstÃ¤nde reichen jedenfalls nicht dazu aus, generell eine EntschÃ¤digungspflicht der Beschwerdegegnerin fÃ¼r die Abtretung der Flur- und Fusswege festzulegen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beanstandet weiter, dass die GrundeigentÃ¼mer im Beizugsgebiet der frÃ¼heren Melioration im Sinn von § 119 LG verpflichtet gewesen seien, Land gegen EntschÃ¤digung des Verkehrswertes fÃ¼r die Anlegung der Wege zur VerfÃ¼gung zu stellen. Die Vorinstanz fÃ¼hrte demgegenÃ¼ber aus, die GrundeigentÃ¼mer des Quartierplan-Beizugsgebiets bzw. deren RechtsvorgÃ¤nger als Mitglieder der Genossenschaft hÃ¤tten im Rahmen der seinerzeitigen GÃ¼terzusammenlegung unentgeltlich Land fÃ¼r den Bau der Anlagen abgetreten und seien indirekt mit ihren GenossenschaftsbeitrÃ¤gen fÃ¼r die Unterhaltskosten des Erschliessungswerks aufgekommen. Die Beschwerdegegnerin ihrerseits beruft sich auf § 139 Abs. 4 PBG und verneint einen EntschÃ¤digungsanspruch, selbst wenn damals die Wegparzellen zum Verkehrswert entschÃ¤digt worden sein sollten. </span></p> <p class="Erwgung3"><span>Es kann dahingestellt bleiben, ob die GrundeigentÃ¼mer im Rahmen einer frÃ¼her erfolgten Melioration eine EntschÃ¤digung in HÃ¶he des landwirtschaftlichen Verkehrswertes erhalten haben oder nicht. Massgebend fÃ¼r das vorliegende Verfahren ist, dass der BeschwerdefÃ¼hrerin nach § 139 Abs. 4 PBG Realersatz nur in Form eines unentgeltlichen land- und forstwirtschaftlichen Wegrechts auf den Quartierstrassen zusteht (vorn E. 2.3, 3.1). Daran vermag der Umstand, dass betroffene GrundeigentÃ¼mer im Rahmen einer frÃ¼heren Melioration allenfalls eine EntschÃ¤digung fÃ¼r die Abtretung von Land zur Erstellung der Flurwege erhalten haben sollen, nichts zu Ã¤ndern. Im Ãbrigen geht die BeschwerdefÃ¼hrerin nicht darauf ein, ob fÃ¼r die Erstellung und Verbesserung der Wege damals staatliche Leistungen ausgerichtet wurden, wozu die MÃ¶glichkeit bestanden hÃ¤tte (§ 121 LG) und die bei einer allfÃ¤lligen EntschÃ¤digung zu berÃ¼cksichtigen wÃ¤ren. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.5 </span></b><span>Neu wird der bisher nicht ausgebaute Teil der Haltenrebenstrasse kurz vor dem Ende des ausgebauten Teils direkt in diese hineingefÃ¼hrt. Damit ergibt sich eine direkte Verbindung vom schon ausgebauten Teil der Haltenrebenstrasse in deren Fortsetzung, in den neu auszubauenden, bislang als Flurweg bestehenden Teil (Kat.-Nr. 2, neu V21), so dass der bisher â mangels direkter Verbindung â notwendige Umweg Ã¼ber den Verbindungsweg zwischen der Salomon-Hirzel- und der Haltenrebenstrasse entfÃ¤llt; durch diese neue StrassenfÃ¼hrung entfallen die Parzellen Kat.-Nr. 1 und 12 (vorn I/B+C). Die BeschwerdefÃ¼hrerin verlangt einen Geldausgleich fÃ¼r die Wegparzelle Kat.-Nr. 1. Die nicht mehr verwendete FlÃ¤che betrage immerhin etwa 110 m<sup>2</sup>, die zu entschÃ¤digen seien. Ebenso sei ein Geldausgleich fÃ¼r die â aufgehobene â RestflÃ¤che des Verbindungsweges zwischen der Salomon-Hirzel- und der ausgebauten Haltenrebenstrasse (Kat.-Nr. 12) zu leisten. Zurecht fÃ¼hrt die Beschwerdegegnerin dazu aus, dass fÃ¼r die Parzellen Kat.-Nr. 1 und 12 Realersatz geschaffen wurde. Ist aber Realersatz geschaffen worden, der die BenÃ¼tzung der Haltenrebenstrasse fÃ¼r den land- und forstwirtschaftlichen Verkehr nicht nur weiterhin ermÃ¶glicht, sondern auch erleichtert, besteht kein Anspruch auf EntschÃ¤digung. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.6 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beruft sich fÃ¼r den geltend gemachten Anspruch auf EntschÃ¤digung der Vorinvestitionen auf die ÃberwÃ¤lzung der Vorleistungen fÃ¼r die Erstellung der Haltenrebenstrasse durch die E AG. Wer nachgewiesen quartierplangerechte Erschliessungsvorleistungen zugunsten einer â oder mehrerer â Quartierplananlagen getÃ¤tigt habe, dem stehe auf den Zeitpunkt der Baukostenabrechnung ein Anspruch auf entsprechende Gutschriften zu. Dieser Grundsatz entspreche dem VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip, wonach seitens der BehÃ¶rde nicht mehr an Erschliessungsanlagen verlangt werden dÃ¼rfe, als fÃ¼r die gesetzlich vorgeschriebene quartierplangerechte Erschliessung erforderlich sei. Ebenso verhalte es sich mit den durch die Flurgenossenschaft erstellten Weg- und StrassenflÃ¤chen, die heute unverÃ¤ndert, sprich unbesehen, durch das Quartierplanverfahren und schliesslich durch die Stadt Y Ã¼bernommen werden kÃ¶nnten. Ein Recht, das der E AG zugestanden werde, soll auch der BeschwerdefÃ¼hrerin zustehen. Entsprechend habe sie am 8. MÃ¤rz 1999 eine Aufstellung Ã¼ber Vorinvestitionen in die unverÃ¤ndert verbleibenden VerkehrsflÃ¤chen erstellt. Zum Anspruch auf RÃ¼ckvergÃ¼tung quartierplangerechter Vorinvestitionen habe sich die QuartierplanbehÃ¶rde nicht geÃ¤ussert, worin eine Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs liege. Die Beschwerdegegnerin betrachtet die AntrÃ¤ge der BeschwerdefÃ¼hrerin als verfrÃ¼ht, da die Frage der "Vorleistungen" im Zusammenhang mit den Erstellungskosten im Rahmen des Baus der Erschliessungsanlagen aktuell werde und damit erst bei der Bauabrechnung zu berÃ¼cksichtigen sei. Die Vorinstanz hielt den Vergleich mit dem im Eigentum der E AG stehenden StrassenstÃ¼ck (Haltenrebenstrasse, Kat.-Nr. 27) fÃ¼r nicht zulÃ¤ssig und sah weder eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebotes noch eine Berechtigung der EntschÃ¤digungsforderungen. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.6.1 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin brachte den Vorwurf der Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs bereits im Rekursverfahren vor. Ob die QuartierplanbehÃ¶rde beim geschilderten Vorgehen das rechtliche GehÃ¶r der BeschwerdefÃ¼hrerin verletzt hat oder nicht, kann indessen dahingestellt bleiben. Die Rechtsprechung nimmt Ã¼berwiegend an, der Mangel der GehÃ¶rsverweigerung werde geheilt, wenn die unterlassene AnhÃ¶rung, Akteneinsicht oder BegrÃ¼ndung in einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt werde, das eine PrÃ¼fung im gleichen Umfang wie durch die Vorinstanz erlaubt. Eine RÃ¼ckweisung der Sache zur GewÃ¤hrung des rechtlichen GehÃ¶rs wÃ¼rde bloss zu einem formalistischen Leerlauf und zu einer unnÃ¶tigen VerlÃ¤ngerung des Verfahrens fÃ¼hren (Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. A., ZÃ¼rich etc. 2002, Rz. 1710; KÃ¶lz/Bosshart/RÃ¶hl, § 8 N. 48 f.; HansjÃ¶rg Seiler, Abschied von der formellen Natur des rechtlichen GehÃ¶rs, SJZ 100/ 2004, S. 377, 380). Die RekursbehÃ¶rde verfÃ¼gt aber Ã¼ber umfassende Kognition (KÃ¶lz/ Bosshart/RÃ¶hl, § 20 N. 5), und die Frage einer allfÃ¤lligen EntschÃ¤digung fÃ¼r Vorleistungen wurde von ihr entschieden, so dass der behauptete Mangel der GehÃ¶rsverletzung spÃ¤testens im vorinstanzlichen Verfahren als geheilt betrachtet werden muss. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.6.2 </span></b><span>Es trifft nicht zu, dass die Weg- und StrassenflÃ¤chen der BeschwerdefÃ¼hrerin im Quartierplangebiet unverÃ¤ndert, das heisst unbesehen, durch das Quartierplanverfahren und schliesslich durch die Stadt Y Ã¼bernommen werden kÃ¶nnten (vorn E. 3.2.6). Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin erwÃ¤hnte Aufstellung vom 8. MÃ¤rz 1999, welche die unverÃ¤ndert verbleibenden VerkehrsflÃ¤chen betreffen soll, enthÃ¤lt durchaus VerkehrsflÃ¤chen, die verÃ¤ndert werden (dazu im Detail vorn E. 3.2). </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.6.3 </span></b><span>Es ist unbestritten und auch im Quartierplanbericht festgehalten, dass nachgewiesene Vorleistungen zugunsten einer Quartierplananlage den entsprechenden EigentÃ¼mern zum Zeitpunkt der Baukostenabrechnung nach Erstellung der Anlagen gutgeschrieben werden. Der Antrag der BeschwerdefÃ¼hrerin auf EntschÃ¤digung ihrer Vorleistungen erweist sich daher, wie die Beschwerdegegnerin zu Recht festhÃ¤lt, grundsÃ¤tzlich als verfrÃ¼ht.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.6.4 </span></b><span>Zu bedenken ist dabei allerdings, dass der Bau der Erschliessungsanlagen auf Kosten der betroffenen GrundeigentÃ¼mer erfolgt (§ 167 Abs. 2 PBG). Die BeschwerdefÃ¼hrerin hat mit Ausnahme der abzutretenden Flur- und Fusswege kein Grundeigentum im Quartierplangebiet. Eine EntschÃ¤digung fÃ¼r Vorinvestitionen in die bestehenden Flur- und Fusswege kÃ¶nnten daher ohnehin nur diejenigen GrundeigentÃ¼mer geltend machen, welche vom Kostenverleger fÃ¼r die Zufahrtsstrassen und -wege betroffen und Mitglied der BeschwerdefÃ¼hrerin sind, welche sie indirekt Ã¼ber ihre BeitrÃ¤ge mitfinanziert haben (§ 54 Abs. 1 LG). FÃ¼r Vorinvestitionen in Flur- und Fusswege, die wie vorliegend mit einigem Aufwand den BedÃ¼rfnissen des Quartierplangebiets angepasst und erweitert werden mÃ¼ssen â die KostenschÃ¤tzung belÃ¤uft sich gesamthaft immerhin auf rund Fr. 1'400'000.- â, sieht das Gesetz aber lediglich Realersatz in Form eines unentgeltlichen land- und forstwirtschaftlichen Wegrechts vor (vorn E. 2.3). </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.6.5 </span></b><span>Zu Unrecht beruft sich die BeschwerdefÃ¼hrerin auf das von der E AG finanzierte und ausgebaute StÃ¼ck der Haltenrebenstrasse. Die Strassenparzelle Kat.-Nr. 27 wurde durch die bauwillige E AG Ende der 60er Jahre fÃ¼r die baurechtliche Erschliessung erstellt und gehÃ¶rt zum bereits jetzt ausgebauten Teil der Haltenrebenstrasse. Dabei hat die E AG offenkundig die Anteile der damals noch nicht bauwilligen GrundeigentÃ¼mer am Bau der Haltenrebenstrasse vorgestreckt (vgl. Wiederkehr, S. 73 f.). Mit den ausstehenden EinkaufsbetrÃ¤gen der am Ende der Haltenrebenstrasse Ã¼ber diese zu erschliessenden GrundstÃ¼cke sollen Strasse und Kanalisation auf der ganzen LÃ¤nge saniert und die von der E AG vorgeschossenen Bau- und Landerwerbskosten fÃ¼r die Strassenparzelle Kat.-Nr. 27 abgegolten werden. Dies betrifft die Parzellen der StockwerkeigentÃ¼mergemeinschaften Haltenrebenstrasse 74-96 und 50-72 (Kat.-Nr. 22, 23), die Parzelle von F (neu E2, ehemals Kat.-Nr. 24) und von D Erben (neu R1, ehemals Kat.-Nr. 25), wobei die beiden LetzterwÃ¤hnten die Sanierungskosten allein zu tragen haben. Im Unterschied zu den Flur- und Fusswegen der BeschwerdefÃ¼hrerin handelt es sich bei der Haltenrebenstrasse um eine bereits gut ausgebaute, zur baurechtlichen Erschliessung gebrauchsfertige Strasse, die mit der Kanalisation zusammensaniert wird. Die Flur- und Fusswege dienten dagegen gerade nicht der baurechtlichen, sondern der land- und forstwirtschaftlichen Erschliessung der GrundstÃ¼cke innerhalb des Quartierplangebietes, weshalb sie geringere Anforderungen an den Ausbau erfÃ¼llen. Diese VerhÃ¤ltnisse lassen sich nicht mit dem von der E AG ausgebauten Teil der Haltenrebenstrasse vergleichen. </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.6.6 </span></b><span>Entsprechend erÃ¼brigt sich der Beizug eines Amtsberichts des Strasseninspektorats der Stadt Y zum geltend gemachten Investitionsvolumen und zum Zustand der durch den Quartierplan zu Ã¼bernehmenden Strassen und Wege. </span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Demnach ist die Beschwerde abzuweisen. Bei diesem Ausgang sind die Kosten des Verfahrens der BeschwerdefÃ¼hrerin aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht ihr nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss </span><span><a id="Text25"></a>entscheidet</span><span> </span><span>die Kammer</span><span>:</span></p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 12'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 60.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 12'060.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt.</p> <p class="Einzug2">4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</p> <p class="Einzug2">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>