<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2020.00614</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=221122&amp;W10_KEY=13013476&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2020.00614</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.03.2021</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neubau eines MFH mit 6 Wohnungen und einer Tiefgarage: Zulässigkeit der Ausnützungsübertragung, Einordnung und Gestaltung. Bei einer sogenannten Ausnützungsübertragung wird eine noch nicht genutzte Grundstücksfläche einer benachbarten Parzelle dem zu bebauenden Grundstück angerechnet. Über die Zulässigkeit derartiger Übertragungen enthält das PBG keine Regelung. Gemäss § 259 Abs. 1 PBG bildet die massgebliche Grundfläche zur Bestimmung der zulässigen Ausnützung (vgl. § 251 lit. a i.V.m. § 254 PBG) die von der Baueingabe erfasste Fläche der baulich noch nicht ausgenützten Grundstücke oder Grundstücksteile der Bauzone. Aus dieser Bestimmung leiten Lehre und Praxis ab, dass Ausnützungsübertragungen zwischen verschiedenen, der nämlichen Bauzone zugehörigen Parzellen grundsätzlich zulässig sind. Eine quantitative Begrenzung für Ausnützungsübertragungen innerhalb der nämlichen Bauzone kennt das Gesetz ebenfalls nicht. Solange das Baupolizeirecht keine Regelung zur maximal übertragbaren Fläche enthält, findet diese ihre Grenze primär an der Einhaltung der übrigen Baupolizei- und Zonenvorschriften. Eine Einschränkung kann sich insofern ergeben, als die Ausnützungsübertragung nicht zu einer § 238 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz führen darf (E.3.2). Die Rechtsprechung zum Ermessensspielraum der Behörde bei der gestalterischen Beurteilung gemäss § 238 PBG gilt auch im Zusammenhang mit der strittigen Ausnützungsübertragung (E.3.3). Entgegen der Baukommission macht allein die Einhaltung der Grundmasse die geplante Baute in optischer Hinsicht noch nicht quartierverträglich. Die geplante bauliche Dichte verträgt sich mit Blick auf die bauliche Umgebung nicht mehr mit den Anforderungen von § 238 Abs. 1 PBG. Die Erhöhung des Bauvolumens gegenüber der Regelbauweise um 11,6 % würde die Nutzungsordnung faktisch ausser Kraft setzen (E.3.4). Zudem hat die Baukommission dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung in Überschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert; ihr Entscheid ist sachlich nicht vertretbar (E.4.3). Abweisung.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN">BAUBEWILLIGUNG UND BAUBEWILLIGUNGSVERFAHREN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: EINORDNUNG">EINORDNUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERMESSEN">ERMESSEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHUTZOBJEKT">SCHUTZOBJEKT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 238 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 238 Abs. II PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=51925" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2020.00614</p> <p class="MsoNormal">VB.2020.00641</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">18. MÃ¤rz 2021</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sidentin Maja SchÃ¼pbach Schmid<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichter Peter Sprenger, Verwaltungsrichter AndrÃ© Moser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiberin Laura Diener.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>1. Baukommission RÃ¼schlikon, <br/> vertreten durch RA Aund/oder M.A. B, </span></a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. C, vertreten durch RA D, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrende, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal">1.1.<b> </b>E<b>,</b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span>1.2.<b> </b>F,<b> </b>beide vertreten durch RA G,</span></p> <p class="MsoBodyText"> </p> <p class="MsoNormal"><span>2.<b> </b>H, vertreten durch RA J, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>I, vertreten durch RA N,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>C,<b> </b>vertreten durch RA D,</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Baukommission RÃ¼schlikon, </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch RA A und/oder M.A. B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <b><span><br/> </span></b> <p class="MsoNormal"><b> </b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2"><span>Die Baukommission RÃ¼schlikon erteilte C am 12. Dezember 2019 unter Bedingungen und Auflagen die </span>baurechtliche Bewilligung<b> </b><span>fÃ¼r den Abbruch der bestehenden GebÃ¤ude Assek.-Nr. 01 und 02 auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 03 an der K-Strasse 04 sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohneinheiten und einem Studio, einer Unterniveaugarage mit 14 FahrzeugabstellplÃ¤tzen und einem Aussenparkplatz.</span></p> <p class="Sachverhalt2">Dagegen rekurrierten E und F am 10. Februar 2020 beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragten die Aufhebung des Beschlusses. Gleichentags erhob auch H Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, den Entscheid aufzuheben. I rekurrierte am 13. Februar 2020 ebenfalls beim Baurekursgericht und beantragte die Aufhebung des Entscheids. Am 27. Mai 2020 fÃ¼hrte die 2. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. Mit Entscheid vom 21. Juli 2020 vereinigte das Baurekursgericht die drei Rekurse, hiess sie gut und hob den Beschluss der <span>Baukommission RÃ¼schlikon vom 12. Dezember 2019 auf.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Gegen diesen Entscheid <span>erhob die </span><span>Baukommission RÃ¼schlikon<span> am 10. September 2020 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich [VB.2020.00614] und beantragte, den angefochtenen Entscheid </span>aufzuheben und <span>die Baubewilligung vom </span>12. Dezember 2020 [recte: 2019] zu bestÃ¤tigen</span>. Eventuell sei der <span>angefochtene Entscheid </span><span>aufzuheben</span> und die Sache zur Beurteilung der weiteren RÃ¼gen an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. <span>Sodann verlangte sie eine ParteientschÃ¤digung fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zulasten der Beschwerdegegnerschaft.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>C erhob am 14. September 2020 gegen den Entscheid des Baurekursgerichts ebenfalls <span>Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich [VB.2020.00641] und beantragte, den angefochtenen Entscheid </span>aufzuheben und <span>die beantragte baurechtliche Bewilligung wiederherzustellen</span></span>. Eventuell sei der <span>angefochtene Entscheid </span><span>aufzuheben</span> und die Akten zur ergÃ¤nzenden Beurteilung und zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. <span>Sodann verlangte er eine ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Baurekursgericht beantragte am 5. Oktober 2020 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Die </span><span>Baukommission RÃ¼schlikon<span> beantragte am 6. Oktober 2020, die Verfahren VB.2020.00614 und VB.2020.00641 zu vereinigen und die Beschwerde in VB.2020.00641 gutzuheissen. Mit Beschwerdeantwort vom 14. Oktober 2020 beantragte </span>H <span>die Beschwerden abzuweisen, soweit auf diese einzutreten sei, die Verfahren VB.2020.00614 und VB.2020.00641 zu vereinigen sowie eine ParteientschÃ¤digung zulasten der BeschwerdefÃ¼hrenden. Tags darauf beantragte auch I, die Beschwerden abzuweisen sowie eine ParteientschÃ¤digung. </span></span>E und F <span>beantragten am 19. Oktober 2020 unter EntschÃ¤digungsfolgen ebenfalls die Abweisung der Beschwerden.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 21. Oktober 2020 wurden die Beschwerdeverfahren VB.2020.00614 und VB.2020.00641 vereinigt. Die nachfolgenden Zitate beziehen sich, wo </span>nicht<span> <span>anders vermerkt, auf die Akten im Verfahren VB.2020.00614.</span></span></p> <p class="Urteilstext"><span>Am 4. November 2020 replizierte </span><span>C <span>unter Festhaltung an den gestellten AntrÃ¤gen. Die Replik der </span>Baukommission RÃ¼schlikon<span> erfolgte am 17. November 2020 mit unverÃ¤nderten AntrÃ¤gen. </span></span>E und F duplizierten am 4. Dezember 2020 unter Beibehaltung der bisherigen AntrÃ¤ge; ebenso wie H am 10. Dezember 2020. I verzichtete stillschweigend auf das Einreichen einer Duplik. Die <span>Baukommission RÃ¼schlikon und C verzichteten mit Eingaben vom </span>16. Dezember 2020 beziehungsweise <span>7. Januar 2021 </span>auf eine weitere Stellungnahme. </p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b><span>Das Verwaltungsgericht ist fÃ¼r die Behandlung der vorliegenden Beschwerden nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b><span>Der BeschwerdefÃ¼hrer 2 (aus VB.2020.00641) ist als Bauherr ohne Weiteres und unbestrittenermassen gestÃ¼tzt auf § 338a des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) bzw. § 49 in Verbindung mit § 21 Abs. 1 VRG zur Beschwerde legitimiert.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b><span>Die Baukommission RÃ¼schlikon <span>(BeschwerdefÃ¼hrerin 1, aus VB.2020.00614) </span>rÃ¼gt eine Verletzung der Gemeindeautonomie (<span>Art. 50 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 (BV) und Art. 85 der Kantonsverfassung vom 27. Februar 2005 [KV]</span>)<span>. </span>Als eigenstÃ¤ndige Kommission i.</span><span> </span><span>S.</span><span> </span><span>v. § 51 des Gemeindegesetzes (GG) vom 17. Mai 2009 (vgl. Art. 40 Gemeindeordnung RÃ¼schlikon vom 17. Mai 2009) kommt ihr Organeigenschaft zu (§ 5 Abs. 1 lit. c Ziff. 3 GG), weshalb sie befugt ist, selber Ã¼ber den Weiterzug zu entscheiden, wenn â wie vorliegend â ihre Anordnung im Rechtsmittelverfahren aufgehoben oder abgeÃ¤ndert wurde (Mischa Morgenbesser<span>/Lorenzo Marazotta in: Tobias Jaag/Markus RÃ¼ssli/Vittorio Jenni [Hrsg.], Kommentar zum ZÃ¼rcher Gemeindegesetz, ZÃ¼rich etc. 2017, § 172 N. 3</span>). Aufgrund ihrer Eigenschaft als BaubewilligungsbehÃ¶rde ist die Gemeinde als TrÃ¤gerin hoheitlicher Gewalt berÃ¼hrt und zur Autonomiebeschwerde befugt (§ 49 i.</span><span> </span><span>V.</span><span> </span><span>m. § 21 Abs. 2 lit.</span> b VRG; BGE 145 I 52, E. 3; Martin Bertschi in: <span>Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 3. A. ZÃ¼rich/Basel/Genf 2014 [Kommentar VRG], § 21, N. 118 bei Fn. 407</span><span>). </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Da sich die </span><span>Baukommission RÃ¼schlikon <span>in vertretbarer Weise auf ihre Gemeindeautonomie als Beschwerdegrund beruft, ist ihre Beschwerdelegitimation zu bejahen. Ob die beanspruchte Autonomie tatsÃ¤chlich besteht und im konkreten Fall verletzt wurde, ist keine Frage des Eintretens, sondern der materiellen Beurteilung der Beschwerde (VGr, 12. Mai 2016, VB.2016.00052/VB.2016.00055, E. 2 mit Hinweisen; BGr, 4. September 2017, 1C_161/2017, E. 1; BGE 140 I 90 E. 1.1 mit Hinweisen; Martin Bertschi, Kommentar VRG, § 21 N. 118).</span></span></p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b><span>Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt; auf die Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b><span>Das streitbetroffene BaugrundstÃ¼ck liegt gemÃ¤ss geltender Bau- und Zonenordnung der Gemeinde RÃ¼schlikon vom 10. April 2001 (BZO) in der Wohnzone W2A in der zweiten Bautiefe und grenzt gegen Osten an den zur inventarisierten GebÃ¤ude L gehÃ¶renden Park (Kat.-Nr. 05). Die nÃ¶rdlich und nordÃ¶stlich gelegenen Parzellen Kat.-Nrn. 06 und 07 sowie die Ã¶stlich angrenzenden und nordÃ¶stlich weiterfÃ¼hrenden Wegparzellen Kat.-Nrn. 08 und 09 stehen im Eigentum der beiden TÃ¶chter des Bauherrn. Letzterer plant, die zwei bestehenden Altbauten Assek.-Nrn. 01 und 02 abzubrechen und durch ein Mehrfamilienhaus mit Unterniveaugarage zu ersetzen. Ein Teil der dazu erforderlichen AusnÃ¼tzung soll von den beiden Wegparzellen Kat.-Nrn. 08 und 09 sowie von der Parzelle Kat.-Nr. 06 auf die Bauparzelle transferiert werden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Strittig waren und sind einerseits die HÃ¶he der <span>AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung und <span>des dadurch gegenÃ¼ber der Regelbauweise um 11,6 % erhÃ¶hten Bauvolumens sowie </span>andererseits die Einordnung und Gestaltung der Neubaute. Die Baukommission macht geltend, das Baurekursgericht habe diesbezÃ¼glich in zweifacher Hinsicht in ihre Gemeindeautonomie eingegriffen und diese verletzt. Sie wehrt sich gegen den Vorwurf des Baurekursgerichts, sie habe sich bei der Beurteilung des Bauprojekts von unsachlichen Kriterien leiten lassen. Es habe kein Anlass bestanden, in ihr pflichtgemÃ¤ss ausgeÃ¼btes Ermessen einzugreifen. Ãhnlich rÃ¼gt auch der Bauherr, das Baurekursgericht habe die sachlich vertretbare Argumentation der Baukommission in rechtsverletzender Weise durch seine eigene WÃ¼rdigung ersetzt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung wird in den Bau- und Zonenordnungen durch AusnÃ¼tzungs-, Ãberbauungs-, FreiflÃ¤chen- und Baumassenziffern festgelegt (§ 251 lit. a PBG <span>in der bisherigen Fassung; vgl. Abs. 2 der Ãbergangsbestimmungen zur Ãnderung vom 14. September 2015</span>). FÃ¼r die vorliegend massgebende <span>Wohnzone W2A wurden d</span>ie Ãberbauungsziffer und <span>die FreiflÃ¤chenziffer</span>, welche die zulÃ¤ssige GebÃ¤udeflÃ¤che im VerhÃ¤ltnis zur GrundstÃ¼cksflÃ¤che beschrÃ¤nken (vgl. § 254 PBG), <span>auf 25 % festgelegt (Art. 18 Abs. 1 BZO). D</span>ie Ãberbauungsziffer erhÃ¶ht sich in dieser Zone um 7,5, wenn auf ein Vollgeschoss verzichtet wird und eine Reduktion der maximalen GebÃ¤udehÃ¶he um mindestens 3 m erfolgt (<span>Art. 18 Abs. 3 BZO</span>). <span>ZulÃ¤ssig sind gemÃ¤ss Art. 18 Abs. 1 BZO ferner zwei Vollgeschosse, eine GebÃ¤udehÃ¶he von 8,1 m und eine GebÃ¤udelÃ¤nge von 30 m. Schliesslich muss der Grundabstand nach dieser Bestimmung mindestens 6 m betragen. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Bei einer sogenannten AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung wird eine noch nicht genutzte GrundstÃ¼cksflÃ¤che einer benachbarten Parzelle dem zu bebauenden GrundstÃ¼ck angerechnet (VGr, 19. September 2013, VB.2012.00800 = </span>BEZ 2014 Nr. 2, E. 3.4; <span>BGr, 27. Juni 2013, </span>1C.52/2013, E. 5.2; <span>3. Oktober 2008, 1C_416/2007, E. 2.1 mit Hinweisen). </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b><span>Ãber die ZulÃ¤ssigkeit derartiger Ãbertragungen enthÃ¤lt das PBG keine Regelung. GemÃ¤ss § 259 Abs. 1 PBG bildet die massgebliche GrundflÃ¤che zur Bestimmung der zulÃ¤ssigen AusnÃ¼tzung die von der Baueingabe erfasste FlÃ¤che der baulich noch nicht ausgenÃ¼tzten GrundstÃ¼cke oder GrundstÃ¼ckteile der Bauzone (vgl. § 251 lit. a i.</span><span> </span><span>V.</span><span> </span><span>m. § 254 PBG). Aus dieser Bestimmung leiten Lehre und Praxis ab, dass AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen zwischen verschiedenen, der nÃ¤mlichen Bauzone zugehÃ¶rigen Parzellen grundsÃ¤tzlich zulÃ¤ssig sind (BGr, 27. Juni 2013, 1C_52/2013, E. 5.2 </span>und 5.3; 6. Mai 2011, 1C_576/2010, E. 2.6<span>; 5. September 1997,</span><span> </span><span>1P.193/1997 = ZBl 100/1999, S. 218 E. 2c mit Hinweisen). </span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.2.2 </span></b>Eine quantitative Begrenzung fÃ¼r AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen innerhalb der nÃ¤mlichen Bauzone kennt das Gesetz ebenfalls nicht. <span>Solange das Baupolizeirecht keine Regelung zur maximal Ã¼bertragbaren FlÃ¤che enthÃ¤lt, findet diese ihre Grenze primÃ¤r an der Einhaltung der Ã¼brigen Baupolizei- und Zonenvorschriften (BGr, 16. Oktober 2014, 1C_228/2014, E. 2.5 mit Hinweis auf BGr, 19. Mai 2005, 1P.134/2005, E. 3.1 und 3.4). Eine EinschrÃ¤nkung kann sich dagegen insofern ergeben, als die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung nicht zu einer §</span> <span>238 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz fÃ¼hren darf (VGr, 2. MÃ¤rz 2017, VB.2016.00493, E. 2.4; 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2 </span>= BEZ 2010 Nr. 28<span>; </span>25. Oktober 2006, VB.2006.00272, E. 3.3 = <span>BEZ 2006 Nr. 54; BEZ 1994 Nr. 15; Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf/Daniel Kunz, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, 6. A., ZÃ¼rich 2019, S. 822 und 931).</span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>§ 238 Abs. 1 PBG fordert, dass Bauten im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten sind, dass sie sich befriedigend in ihre bauliche und landschaftliche Umgebung einordnen. D<span>ie durch § 238 Abs. 1 PBG geforderte RÃ¼cksichtnahme verlangt eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens. Ein GebÃ¤ude, dessen Volumen sich aus der Umgebung heraushebt, ist daher besonders sorgfÃ¤ltig zu gestalten. B</span><span>esonders hohe Anforderungen sind dabei dann zu erfÃ¼llen, wenn gemÃ¤ss § 238 Abs. 2 PBG auf Objekte des Natur- und Heimatschutzes RÃ¼cksicht zu nehmen ist<span> (VGr, 28. MÃ¤rz 2007, VB.2007.00036, E. 3.3 mit weiterem Hinweis).</span></span> Um den Anforderungen von § 238 PBG zu genÃ¼gen, ist im Einzelfall zu prÃ¼fen, ob die AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung zu einem BaukÃ¶rper fÃ¼hrt, welcher den Rahmen der zonengemÃ¤ssen, durch Bauvorschriften und Parzellenanordnung geprÃ¤gten Ãberbauungsstruktur sprengen und sich deshalb nicht mehr befriedigend in die bauliche Umgebung einordnen wÃ¼rde (VGr, 4. Mai 2017, VB.2016.00784, E. 4.6.1; <span>11. April 2017, </span>VB.2016.00676, E. 4.3 = BEZ 2017 Nr. 12; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf/Kunz, S. 931). </p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b>GrundsÃ¤tzlich obliegt es den Gemeinden, § 238 PBG und die darin verwendeten offenen Formulierungen ortsbezogen zu konkretisieren. <span>Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung darf das Baurekursgericht nicht bereits von der kommunalen Anwendung von </span>§ 238 PBG<span> abweichen, wenn es unter Beachtung der Argumente der BaubehÃ¶rde seine abweichende gestalterische EinschÃ¤tzung begrÃ¼ndet. Vielmehr darf es den Einordnungsentscheid der kommunalen BehÃ¶rde nur aufheben, wenn diese bei der Anwendung von </span>§ 238 PBG <span>ihren durch die Gemeindeautonomie gewÃ¤hrleisteten Beurteilungs- und Ermessensspielraum Ã¼berschritten hat. Dies trifft nicht nur zu, wenn ihr Einordnungsentscheid sachlich nicht mehr vertretbar und damit willkÃ¼rlich ist. Da die kommunale BehÃ¶rde ihr Ermessen pflichtgemÃ¤ss ausÃ¼ben muss, hat sie dabei vom Sinn und Zweck der anzuwendenden Regelung auszugehen und neben dem WillkÃ¼rverbot auch das Rechtsgleichheitsgebot, das VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsprinzip und das Ã¼bergeordnete Gesetzesrecht zu beachten. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Eine kommunale BehÃ¶rde Ã¼berschreitet daher den ihr bei der Anwendung von </span>§ 238 PBG<span> zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum auch dann, wenn sie sich von unsachlichen, dem Zweck dieser Regelung fremden ErwÃ¤gungen leiten lÃ¤sst oder die GrundsÃ¤tze der Rechtsgleichheit und der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit verletzt. Bei der PrÃ¼fung der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit sind die lokalen Ã¤sthetischen Interessen gegenÃ¼ber den privaten und den Ã¼berkommunalen Ã¶ffentlichen Interessen an der Errichtung der geplanten Baute abzuwÃ¤gen. Dabei mÃ¼ssen insbesondere die Interessen an der Erreichung der Zielsetzungen der Raumplanung des Bundes berÃ¼cksichtigt werden, weshalb die Rechtsmittelinstanz die Gemeindeautonomie nicht verletzt, wenn sie einen kommunalen Einordnungsentscheid aufhebt, der diesen Ã¶ffentlichen Interessen nicht oder unzureichend Rechnung trÃ¤gt (zum Ganzen: BGE 145 I 52 E. 3.6). Dies gilt auch bezÃ¼glich der gestalterischen Beurteilung eines Bauvorhabens im Zusammenhang mit der vorliegend strittigen AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht seinerseits darf einen Einordnungsentscheid nicht auf Angemessenheit, sondern bloss auf Rechtsverletzungen einschliesslich Ermessensmissbrauch, -Ã¼berschreitung und -unterschreitung hin Ã¼berprÃ¼fen (§ 50 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 VRG; VGr, 17. Dezember 2013, VB.2013.00468, E. 4.2 f.).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span>GemÃ¤ss den tatsÃ¤chlichen Feststellungen des Baurekursgerichts betrÃ¤gt die massgebliche GrundflÃ¤che des BaugrundstÃ¼cks vorliegend 516 m<sup>2</sup>. Bei einer zulÃ¤ssigen Ãberbauungsziffer von 25 % wÃ¤re darauf folglich die Realisierung eines HauptgebÃ¤udes mit einer oberirdischen GebÃ¤udeflÃ¤che von 129 m<sup>2</sup> mÃ¶glich (vgl. § 256 PBG). Geplant ist indes eine oberirdische GebÃ¤udeflÃ¤che von 189 m<sup>2</sup>. Die um 60 m<sup>2</sup> (46,5 %) grÃ¶ssere GebÃ¤udeflÃ¤che soll mittels Ãbertragung von AusnÃ¼tzungsreserven der benachbarten GrundstÃ¼cke ermÃ¶glicht werden (50 m<sup>2</sup> vom GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 06 sowie 6 m<sup>2</sup> bzw. 4 m<sup>2</sup> von den WeggrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 08 und 09). Damit wÃ¼rde sich die Ãberbauungsziffer um 11,6 % von 25 % auf 36,6 % erhÃ¶hen.</span></p> <p class="Erwgung3"><b><span>3.4.1 </span></b>Das geplante GebÃ¤ude weist die maximal mÃ¶gliche HÃ¶he von 8,10 m und eine GebÃ¤udelÃ¤nge von 15,64 m auf. Es hÃ¤lt somit die gesetzliche GebÃ¤udelÃ¤nge von maximal 30 m ein und auch die maximale Geschossanzahl wird mit einem anrechenbaren Untergeschoss, zwei Vollgeschossen und zwei Dachgeschossen nicht Ã¼berschritten (vgl. Art. 18 Abs. 1 BZO). Insoweit bewegt sich das Bauprojekt (unbestrittenermassen) in dem von den Ã¼brigen Bau- und Zonenvorschriften vorgegebenen Rahmen. <span>Entgegen der Baukommission macht allein die Einhaltung der Grundmasse die geplante Baute allerdings noch nicht quartiervertrÃ¤glich. </span>Als Erstes ist daher <span>nachfolgend </span>die strittige HÃ¶he der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung beziehungsweise <span>die Einbettung des dadurch erhÃ¶hten Volumens in das bauliche und landschaftliche Gesamtumfeld zu Ã¼berprÃ¼fen. </span></p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.2 </b>WÃ¤hrend die Baukommission die Ansicht vertrat, das Neubauprojekt Ã¼berborde mit seinen Abmessungen und seiner Gestaltung im Quartier nicht und das Vorliegen der negativen Voraussetzungen verneinte, steht die Baute gemÃ¤ss Baurekursgericht zur GrundstÃ¼cksflÃ¤che in einem VerhÃ¤ltnis, welches die Ãberbauungsstruktur im Quartier sprenge. Letzterem stimmte der Baukommission mit Blick auf den sogenannten Schwarzplan insofern zu, als sich der Neubau in seiner GrundflÃ¤che nicht von den umliegenden GebÃ¤uden abhebe. Ein isolierter Blick auf die Abmessungen des geplanten GebÃ¤udes und deren Vergleich mit denjenigen der umliegenden Bauten reiche jedoch nicht fÃ¼r die Beurteilung, ob das Projekt zu einer § 238 PBG verletzenden Konzentration der Bausubstanz fÃ¼hre. Hierzu gehÃ¶rten auch das VerhÃ¤ltnis zwischen GebÃ¤ude und FlÃ¤che innerhalb des BaugrundstÃ¼cks und ein entsprechender Blick auf die umliegenden GrundstÃ¼cke. Bei genauerer Betrachtung des Katasterplans erscheine die nicht Ã¼berbaute GrundstÃ¼cksflÃ¤che im Vergleich zu den umliegenden GrundstÃ¼cken als zu klein oder umgekehrt der geplante Bau auf dem relativ kleinen BaugrundstÃ¼ck als Ã¼bermÃ¤ssig gross. Dieser Eindruck habe sich am Augenschein bestÃ¤tigt, wobei anzumerken sei, dass die an drei GebÃ¤udeseiten geplanten, sich Ã¼ber beide Vollgeschosse bis auf 1 m Ã¼ber das gewachsene Terrain erstreckenden Erker mit einer Tiefe von 1 m bzw. 1,5 m nicht einmal ausgesteckt gewesen seien. Das Baurekursgericht liess in der Folge offen, ob die Erker als solche im Sinn von § 256 Abs. 2 PBG zu qualifizieren oder ob diese an die Ãberbauungsziffer anzurechnen wÃ¤ren, bezog sie indes bei der Frage der Einordnung mit ein. Es erwog, das ohnehin quartieruntypische VerhÃ¤ltnis von GebÃ¤ude und Umschwung wÃ¼rde durch die Erker zusÃ¤tzlich verstÃ¤rkt.</p> <p class="Urteilstext">Weiter fÃ¼hrte das Baurekursgericht zusammengefasst aus, das Argument der Baukommission, das Bauvorhaben bewege sich innerhalb der Vorgaben von Art. 18 Abs. 1 BZO verfange nicht. Bei den in dieser Bestimmung vorgegebenen Massen handle es sich um Maximalmasse, welche immer im VerhÃ¤ltnis zur GrundstÃ¼cksgrÃ¶sse stehen mÃ¼ssten, was nicht zuletzt durch die Ãberbauungsziffer ausgedrÃ¼ckt werde. So kÃ¶nnte auf dem 23,7 m langen GrundstÃ¼ck kein 24 m langes GebÃ¤ude erstellt werden, wie auf dem benachbarten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 07, welches Ã¼ber 36 m lang sei. Die angefÃ¼hrten weiteren Bauten in der Umgebung mit Ã¤hnlichen oder hÃ¶heren GebÃ¤udegrundflÃ¤chen befÃ¤nden sich allesamt auf grÃ¶sseren GrundstÃ¼cken.</p> <p class="Urteilstext">Ãberdies sei fÃ¼r die Wohnzone W2A ohnehin bereits die hÃ¶chste maximale Ãberbauungsziffer fÃ¼r Wohnzonen in RÃ¼schlikon vorgesehen. Diese kÃ¶nne zwar bei Verzicht auf ein Vollgeschoss und Reduktion der GebÃ¤udehÃ¶he um 7,5 Prozentpunkte erhÃ¶ht werden (Art. 18 Abs. 3 BZO, vgl. E. 3.1), das vorliegende Bauprojekt sehe jedoch eine ErhÃ¶hung um gar 11,6 % ohne einen solchen Verzicht (sondern mittels AusnÃ¼tzungstransfer) vor. DarÃ¼ber hinaus wÃ¼rden auch noch Erker angehÃ¤ngt, wodurch das GebÃ¤udevolumen optisch sogar noch vergrÃ¶ssert werde. Eine ErhÃ¶hung um 11,6 Prozentpunkte, welche die Nutzungsordnung nicht faktisch ausser Kraft setzen wÃ¼rde, sei hÃ¶chstens unter den Voraussetzungen von Art. 18 Abs. 3 BZO und ohne die Erker denkbar.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.4.3 </b>Als Erstes hat das Baurekursgericht zutreffend festgehalten, eine Auseinandersetzung der Baukommission mit dem VerhÃ¤ltnis des geplanten GebÃ¤udevolumens zur verfÃ¼gbaren GrundstÃ¼cksflÃ¤che und der im Quartier vorherrschenden Ãberbauungsstruktur sei kaum ersichtlich. Die RÃ¼ge, die Vorinstanz habe die sachlich vertretbare WÃ¼rdigung der Baukommission durch ihre eigene Beurteilung ersetzt, verfÃ¤ngt daher nicht. Mit den zitierten AusfÃ¼hrungen hat das Baurekursgericht sodann einlÃ¤sslich begrÃ¼ndet, weshalb es die fÃ¼r einen AusnÃ¼tzungstransfer erforderlichen Voraussetzungen als nicht erfÃ¼llt erachtet. Es wird einleuchtend aufgezeigt, unter welchen Aspekten das Gericht dem geplanten Neubau eine <span>Einbettung des erhÃ¶hten Volumens in das bauliche und landschaftliche Gesamtumfeld</span> abspricht. Auf die entsprechenden ErwÃ¤gungen kann verwiesen werden (<span>§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG</span>). </p> <p class="Erwgung2"><span>Massgeblich ist nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, ob sich die projektierte Baute mit dem erhÃ¶hten Volumen so in die bauliche und landschaftliche Umgebung einpasst, sodass trotz dieses volumetrischen SpannungsverhÃ¤ltnisses und des vergleichsweise geringeren Umschwungs eine befriedigende bzw. gute Gesamtwirkung erreicht wird (VGr, 11. April 2017, VB.2016.00676, E. 4.4).</span> Das Baurekursgericht kam in dieser Hinsicht zu Recht zum Schluss, insgesamt ergebe sich der Eindruck einer fÃ¼r diese GrundstÃ¼cksflÃ¤che viel zu massiven Baute, welche die durch Bauvorschriften und Parzellenanordnung geprÃ¤gte Ãberbauungsstruktur sprenge. Wie sich aus dem Folgenden ergibt, hÃ¤lt diese Beurteilung der ÃberprÃ¼fung durch das Verwaltungsgericht stand (vgl. dazu auch sogleich unter E. 4).</p> <p class="Erwgung2">Die Bestimmungen Ã¼ber die zulÃ¤ssige AusnÃ¼tzung gewÃ¤hrleisten nicht die einheitliche Ãberbauung einer Zone mit gleich grossen Bauten, weshalb der Vergleich der BeschwerdefÃ¼hrenden mit umliegenden Liegenschaften nicht verfÃ¤ngt. Die GrÃ¶sse der Bauten wird bei sÃ¤mtlichen AusnÃ¼tzungsbestimmungen von der ParzellengrÃ¶sse abhÃ¤ngig gemacht, welche sehr unterschiedlich sein kann. Es kommt daher sehr wohl auf die ParzellengrÃ¶sse an. Denn mit den AusnÃ¼tzungsbestimmungen soll erreicht werden, dass in der Bauzone gesamthaft gesehen eine gewisse Baudichte nicht Ã¼berschritten wird (BGr, 16. Oktober 2014, 1C_228/2014, E. 2.5 mit Hinweis auf BGr, 9. Februar 2005, 1P.459/2004, E. 4.2.3). Die Vorinstanz nennt daher den entscheidenden Punkt, wenn es die Nutzungsordnung als faktisch ausser Kraft gesetzt erachtet und damit sinngemÃ¤ss ausfÃ¼hrt, die fÃ¼r die betroffene Zone angestrebte bauliche Dichte werde durch die vorgesehene Ãbertragung von AusnÃ¼tzungsflÃ¤che untergraben. Inwiefern der vorinstanzliche Vergleich mit der Ãberbauungsstruktur in der Zone nicht angezeigt sein sollte, ist vor dem Hintergrund der zitierten Rechtsprechung nicht ersichtlich und wird vom Bauherrn auch nicht weiter dargelegt. Ebenso wenig fÃ¼hrt er nachvollziehbar aus, wo sich die Vorinstanz in ihren AusfÃ¼hrungen widersprochen haben sollte.</p> <p class="Urteilstext">Auch wenn die verdichtete Bauweise mit Blick auf die Ziele und GrundsÃ¤tze des RPG (Bundesgesetz Ã¼ber die Raumplanung vom 22. Juni 1979) zunehmend an Bedeutung gewinnt und keine gesetzlich geregelte Obergrenze fÃ¼r AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen besteht, vertrÃ¤gt sich die geplante und von der Baukommission zugelassene bauliche Dichte mit Blick auf die bauliche Umgebung â wie das Baurekursgericht zu Recht erwog â nicht mehr mit den Anforderungen von § 238 PBG. Insbesondere nachdem das RPG eine <i>hochwertige</i> Siedlungsentwicklung nach innen verlangt (Art. 8a Abs. 1 lit. c RPG), was voraussetzt, dass auf kommunale Schutzobjekte soweit mÃ¶glich RÃ¼cksicht genommen wird (BGr, 10. Dezember 2020, 1C_318/2020, E. 6.4). Die Baukommission stimmt grundsÃ¤tzlich zu, dass der verbleibende Umschwung im VerhÃ¤ltnis zum BaukÃ¶rper verglichen mit anderen Objekten kleiner ausfÃ¤llt. Die geltend gemachten, in der Umgebung vorhandenen baulichen Reserven stehen einer derartigen AusnÃ¼tzung mit Blick auf die Einordnung jedoch gerade entgegen. Entgegen dem Vorbringen der Baukommission ist die Nutzung des Umschwungs bei der Beurteilung der Einordnung des GebÃ¤udevolumens nicht relevant. Garagenrampen, SitzplÃ¤tze und Ãhnliches haben auf das Erscheinungsbild des HauptgebÃ¤udes in dieser Hinsicht keinen Einfluss. Dass keine besonderen GebÃ¤ude geplant sind und die dafÃ¼r zur VerfÃ¼gung stehende Ãberbauungsziffer von 5 % nicht konsumiert wurde, vermag das <span>volumetrische SpannungsverhÃ¤ltnis von Baute(n) und GrundstÃ¼cksflÃ¤che schliesslich nicht zu verbessern, sondern wÃ¼rde dieses im Gegenteil verschlimmern. </span></p> <p class="Erwgung2">Einen Anhaltspunkt, welche bauliche Dichte noch zonenvertrÃ¤glich ist, stellt die Regelung von Art. 18 Abs. 3 BZO dar, welche eine ErhÃ¶hung der Ãberbauungsziffer bis auf 32,5 % zulÃ¤sst, dafÃ¼r jedoch Kompensationen fordert. Bei ArealÃ¼berbauungen ist in der massgeblichen Zone â bei besonders guter Gestaltung â sodann bloss eine ErhÃ¶hung auf 27 % mÃ¶glich (Art. 48 BZO). Es darf ferner nicht vergessen werden, dass die Ãberbauungsziffer das VerhÃ¤ltnis zwischen GrundstÃ¼cks- und GebÃ¤udeflÃ¤che beschrÃ¤nkt (§ 254 Abs. 1 i.<span> </span>V.<span> </span>m. § Art. 256 Abs. 1 PBG), um FlÃ¤che freizuhalten und die ausreichende Belichtung und Besonnung benachbarter GebÃ¤ude sicherzustellen (vgl. BGr, 20. April 2016, 1C_463/2015, E. 3.1; BGE 127 I 44, E. 2d). Auch wenn das Baurekursgericht zutreffend ausfÃ¼hrte, eine Kombination von AusnÃ¼tzungstransfer und NÃ¤herbaurecht sei zulÃ¤ssig, erscheint deren GrÃ¶ssenordnung vorliegend auch vor dem Hintergrund des Nachbarschutzes fragwÃ¼rdig. Schliesslich ist zu bedenken, dass sich die geplante Baute in unmittelbarer Nachbarschaft zum inventarisierten GebÃ¤ude L befindet, welches von einer grosszÃ¼gigen Parkanlage umgeben ist und sich das AusnÃ¼tzungsausmass erst recht nicht mit den Anforderungen von § 238 Abs. 2 PBG vertrÃ¤gt. Das Argument der beabsichtigten Konzentration des Bauvolumens in die zweite Baureihe ist daher ebenfalls nicht zielfÃ¼hrend. <span>Zusammenfassend erweist sich die baurekursgerichtliche Beurteilung des AusnÃ¼tzungstransfers anhand der Kriterien der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung als rechtmÃ¤ssig und verletzt die Gemeindeautonomie der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.1 </span></b><span>Strittig ist nicht nur die an § 238 PBG gemessene Einordnung des geplanten Bauvolumens in die Ãberbauungsstruktur im Zusammenhang mit der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung, sondern auch die gemÃ¤ss</span> <span>§ 238 PBG gestellten Anforderungen an die Einordnung und Gestaltung. Vorliegend massgebend ist aufgrund des benachbarten Inventarobjekts GebÃ¤ude L</span> <span>§ 238 Abs. 2 PBG, wonach a</span>uf Objekte des Natur- und Heimatschutzes besondere RÃ¼cksicht zu nehmen ist. <span>Die durch § 238 PBG geforderte RÃ¼cksichtnahme verlangt, wie gesehen (vgl. E. 3.1), einerseits eine auf die bauliche Umgebung abgestimmte Gliederung des zulÃ¤ssigen Bauvolumens. Andererseits ist ein GebÃ¤ude, dessen Volumen sich aus der Umgebung heraushebt, besonders sorgfÃ¤ltig zu gestalten (VGr, 24. November 2015, VB.2015.00065, E. 5.3; VGr, 30. Juni 2010, VB.2010.00127, E. 4.4.2 = BEZ 2010 Nr. 28; Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, S. 660).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.2 </span></b><span>Die Baukommission wehrt sich gegen den Vorwurf </span><span>des Baurekursgerichts, sie habe sich bei der gestalterischen Beurteilung des Bauprojekts von unsachlichen Kriterien leiten lassen und macht einen unzulÃ¤ssigen Eingriff in ihren Ermessenspielraum geltend. <span>Hinsichtlich der vorinstanzlichen und der verwaltungsgerichtlichen Kognition bei der ÃberprÃ¼fung von § 238 Abs. 2 PBG kann vollumfÃ¤nglich auf das in E. 3.3 Gesagte verwiesen werden.</span></span></p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.1 </b>In seinem Beschluss attestierte die Baukommission dem Bauvorhaben eine gute Gestaltung und Einordnung. Sie fÃ¼hrte dazu aus, der NeubaukÃ¶rper selbst zeichne sich durch eine moderne und zeitgenÃ¶ssische Architektursprache aus, die auch auf die modernen WohnbedÃ¼rfnisse reagiere. Durch die klare Formen- und Materialsprache entstehe ein elegantes und homogenes Gesamterscheinungsbild. Auch bezÃ¼glich GrÃ¶sse, Stellung und KÃ¶rnigkeit ordne sich das Vorhaben gut in die bestehende Bebauungsstruktur und Umgebung ein. </p> <p class="Urteilstext">ErgÃ¤nzend begrÃ¼ndete die Baukommission ihre Ansicht in der Rekursantwort damit, die gestalterische Ausbildung beziehungsweise die Kubatur sowie die architektonischen Elemente des BaukÃ¶rpers orientierten sich am umliegenden Gebiet, welches von Einzel- und Mehrfamilienbauten mit unterschiedlicher baulicher Ausgestaltung geprÃ¤gt sei. Sowohl die Fenster im Dachbereich, die Erker als auch die Balkone wÃ¼rden eine Verfeinerung der Fassaden und einen angemessenen Ãbergang zu den angrenzenden Liegenschaften schaffen. Durch die HÃ¶henstaffelung werde zudem eine gute MassstÃ¤blichkeit erreicht. Sodann nehme die Gestaltung der Dachform Bezug auf die umliegenden GebÃ¤ude und fÃ¼gten sich harmonisch in das Gebiet ein. Da die Baute zudem in der zweiten Bautiefe zu stehen komme, bestehe kein optischer Bezug zur K-Strasse beziehungsweise zur M-Gasse.</p> <p class="Erwgung3"><b><span>4.2.2 </span></b><span>Das Baurekursgericht fÃ¼hrte zur BegrÃ¼ndung seines abweichenden Einordnungsentscheids zusammengefasst aus, das BaugrundstÃ¼ck befinde sich in zweiter Bautiefe und sei von Ein- und MehrfamilienhÃ¤usern mit gegen aussen klar abgegrenzten, grosszÃ¼gigen Gartenanlagen umgeben. Gegen Osten grenze es an den Park des inventarisierten GebÃ¤udes L.</span></p> <p class="Urteilstext">Unter Hinweis auf act. â¦ erwog das <span>Baurekursgericht, v</span>on einem eleganten, homogenen Erscheinungsbild kÃ¶nne kaum die Rede sein. Vielmehr handle es sich um eine inhomogene und durch die VorsprÃ¼nge, Abgrabungen und Dachgestaltung sehr unruhig wirkende Baute. Ein besonderer Gestaltungswille sei allenfalls dahingehend erkennbar, dass vom Untergeschoss mit dem muldenfÃ¶rmigen Aussenbereich bis zum von Dachfenstern, -aufbauten und -einschnitten geprÃ¤gten Dachgeschoss der Wohnraum mÃ¶glichst optimal nutzbar sei. FÃ¼r den bei der Beurteilung von § 238 PBG relevanten Aussenbereich resultiere dadurch jedoch sicher keine gute Gestaltung. Von einer klaren Formensprache kÃ¶nne ebenfalls nicht die Rede sein. Der Baute fÃ¼r sich kÃ¶nne allenfalls mit gutem Willen noch eine befriedigende Gestaltung attestiert werden. Im Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung vermÃ¶ge sie sich durch die den Quartiercharakter sprengende Volumenmassierung indes nicht einmal befriedigend, geschweige denn gut einzuordnen.</p> <p class="Erwgung3"><b>4.2.3 </b><span>Anders als bei der AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragung hat die Baukommission ihre Ansicht bezÃ¼glich der Einordnung und Gestaltung spÃ¤testens in den Rekursantworten â und damit rechtzeitig â ausreichend begrÃ¼ndet. Die Vorinstanz hat sich indes in ihrem Entscheid damit auseinandergesetzt und <span>das Fehlen einer Beziehung zwischen der voluminÃ¶sen Baute mit unruhiger Fassadengestaltung zur baulichen und landschaftlichen Umgebung in nachvollziehbarer Weise begrÃ¼ndet. </span></span></p> <p class="Erwgung2"><span>Wenn die Baukommission vorbringt, die Vorinstanz habe bestÃ¤tigt, dass die geplante Baute den Einordnungsanforderungen genÃ¼ge, verkennt sie zweierlei: Erstens beurteilte die Vorinstanz die Gestaltung der Baute an sich zu Recht als hÃ¶chstens befriedigend. Erforderlich wÃ¤re indes aufgrund des benachbarten Inventarobjekts GebÃ¤ude L eine <i>gute</i> Gestaltung im Sinn von § 238 Abs. 2 PBG. Zweitens ist nicht bloss eine gute Gestaltung der Baute an sich erforderlich, sondern auch deren gute Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umgebung fÃ¼r die ErfÃ¼llung der Voraussetzungen von § 238 Abs. 2 PBG.</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Durch die zweigeschossige Dachform vermag die Baute allenfalls kleiner erscheinen. Eine aufgrund des dennoch grossen Volumens erforderliche besonders sorgfÃ¤ltige Gestaltung ist jedoch nicht erkennbar. Erforderlich wÃ¤re eine ruhigere, zurÃ¼ckhaltendere Gestaltung. Die mit den Erkern ausladende Fassadengestaltung, die quartieratypische Befensterung sowie die zweistÃ¶ckige, Ã¼berladene Dachgestaltung bewirken ein auffÃ¤lliges Erscheinungsbild und erreichen das PrÃ¤dikat einer besonders sorgfÃ¤ltigen beziehungsweise guten Gestaltung nicht. </span></p> <p class="Erwgung2"><span>Dass sich die geplante Baute in der zweiten Bautiefe befindet, Ã¤ndert daran nichts; ebenso wenig fÃ¼hrt die HeterogenitÃ¤t des Quartiers mit Bauten Ã¤hnlich grossen Volumens zu einer abweichenden Beurteilung. Sodann ist die voluminÃ¶se, grundstÃ¼cksausfÃ¼llende Baute nicht nur quartieruntypisch, sondern lÃ¤sst auch jegliche RÃ¼cksichtnahme auf das unmittelbar benachbarte, in grosszÃ¼giger Parklandschaft liegende Inventarobjekt vermissen. Die mit dem GebÃ¤ude L korrespondierende Wahl des Zinnendachs reicht dazu nicht aus.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>4.3 </span></b><span>Zusammengefasst hat die Baukommission dem Projekt die erforderliche gute Gestaltung in Ãberschreitung ihres Ermessensspielraums attestiert; ihr Entscheid ist nach dem Gesagten sachlich nicht vertretbar. Die geplante Baute erweist sich als nicht bewilligungsfÃ¤hig. Demnach hat das Baurekursgericht seine Kognition nicht Ã¼berschritten und verletzt der angefochtene Entscheid die Gemeindeautonomie der Baukommission nicht. Die angefochtene Aufhebung der Baubewilligung durch das Baurekursgericht ist demnach als rechtskonform zu beurteilen. Dies fÃ¼hrt zur Abweisung der Beschwerde.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b><span>AusgangsgemÃ¤ss sind die Gerichtskosten den unterliegenden BeschwerdefÃ¼hrenden je zur HÃ¤lfte aufzuerlegen (§ </span>70 <span>in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Ein Anspruch auf eine ParteientschÃ¤digung steht ihnen bei diesem Ergebnis von vornherein nicht zu (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>5.2 </span></b><span>Hingegen sind sie zu gleichen Teilen zu verpflichten, der anwaltlich vertretenen Beschwerdegegnerschaft 1 und 2 (gemeinsam) sowie 3 und 4 (je einzeln) eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 6'000.-) zu bezahlen (§ 17 Abs. 2 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. <span>Die Beschwerden werden abgewiesen.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 7'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 525.--</u> Zustellkosten,<br/> <u>Fr. 7'525.--</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. <span>Die Gerichtskosten werden den </span><span>BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 je zur HÃ¤lfte auferlegt.</span></span></p> <p class="Einzug2"><span>4. <span>Die </span><span>BeschwerdefÃ¼hrenden 1 und 2 werden zu gleichen Teilen <span>verpflichtet, der Beschwerdegegnerschaft 1 (gemeinsam) sowie 2 und 3 (je einzeln) eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 2'000.- (insgesamt Fr. 6'000.-) zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Urteils.</span></span></span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>