<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2004.00314</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=204593&amp;W10_KEY=13013567&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2004.00314</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 11.11.2004</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff. RPG</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Vorentscheid zur Umnutzung einer zonenfremden Gewerbebaute zu einer Wohnnutzung: Die Berechtigung zum Einreichen des Baugesuchs hängt nicht vom Eigentum am Baugrundstück ab, sondern ist vom Nichteigentümer lediglich durch eine entsprechende Erklärung des Grundeigentümers nachzuweisen, weshalb die Beschwerdeführerin zur Beschwerde legitimiert ist (E.1). Die Beschwerdeführerin begründet ihr Gesuch allein gestützt auf Art. 37a RPG und Art. 43 RPV (E.2). Bei der streitbetroffenen Baute handelt es sich um eine zonenfremde gewerbliche Baute (E.3.1 und 3.2). Die Rechtsprechung zu Art. 24c Abs. 2 RPG, dass die Möglichkeit der teilweisen Änderung nur einmal ausgeschöpft werden darf, lässt sich nicht auf zonenfremde Gewerbebauten gemäss Art. 37a RPG übertragen. Art. 43 Abs. 1 RPV sieht Erweiterung und Zweckänderung als selbstständige und nebeneinander zu verwirklichende Massnahmen vor. Daraus ergibt sich, dass die Ausschöpfung einer bereits früher erfolgten Erweiterung der beabsichtigten Umnutzung nicht entgegensteht (E.3.3). Art. 37a RPG lässt auch Umnutzungen von Gewerbebauten zu Wohnzwecken zu, wenn die Schranken von Art. 43 RPV eingehalten sind. Teilweise Gutheissung der Beschwerde und Rückweisung an den Regierungsrat (E.3.4). Kostenfolge (E.4).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃNDERUNG">ÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN">AUSNAHMEBEWILLIGUNGEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LEGITIMATION">LEGITIMATION</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSSCHUTZINTERESSE">RECHTSSCHUTZINTERESSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STANDORTGEBUNDENHEIT">STANDORTGEBUNDENHEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMNUTZUNG">UMNUTZUNG</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 310 Abs. III PBG</span><br/><span class="ungerade">Art. 24c Abs. III RPG</span><br/><span class="gerade">Art. 37a RPG</span><br/><span class="ungerade">Art. 43 RPV</span><br/><span class="gerade">Art. 43 Abs. I RPV</span><br/><span class="ungerade">§ 21 lit. a VRG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2005 Nr. 1 S. 4</span><br/><span class="ungerade">RB 2004 Nr. 66 S. 133</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b><span>I. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>A ersuchte am 28. November 2002 beim Gemeinderat C, es sei ihr im Sinne eines Vorentscheides die Umnutzung des Ausflugsrestaurants D in der Landwirtschaftszone C zu Wohn- und BÃ¼rozwecken in Aussicht zu stellen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baudirektion wies das Gesuch am 27. Februar 2003 ab. Von dieser VerfÃ¼gung nahm der Gemeinderat C mit Beschluss vom 8. April 2003 Vormerk.</span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>II. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen diese beiden Entscheide erhob A Rekurs an den Regierungsrat des Kantons ZÃ¼rich und beantragte, die Bewilligung zur Umnutzung zu Wohn- und BÃ¼rozwecken sei ihr in Aufhebung der beiden Entscheide in Aussicht zu stellen.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Regierungsrat wies den Rekurs am 19. November 2003 ab, soweit er nicht gegen­standslos geworden sei. </span></p> <p class="Sachverhalt1"><b><span>III. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Gegen den Rekursentscheid erhob A am 16. Januar 2004 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und erneuerte ihren vor Rekursinstanz gestellten Antrag. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die Baudirektion und die Staatskanzlei beantragten am 3. bzw. 9. Februar 2004 ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. In seiner Vernehmlassung vom 10. Februar 2004 schloss sich der Bauausschuss des Gemeinderates C dem Rekursentscheid des Regierungsrats an. Zudem wurde darauf hingewiesen, dass A die betroffenen GrundstÃ¼cke am 25. November 2003 verkauft und Ã¼bereignet habe, was ihre Legitimation infrage stelle. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Auf telefonische Anfrage des Verwaltungsgerichts vom 27. Februar 2004 bestÃ¤tigte der Rechtsvertreter von A den Verkauf und kÃ¼ndigte eine schriftliche Eingabe an. Am 18. MÃ¤rz 2004 trat das Verwaltungsgericht auf die Beschwerde mangels Rechtsschutzinteresses der BeschwerdefÃ¼hrerin nicht ein. Wegen Verletzung des rechtlichen GehÃ¶rs hob das Bundesgericht diesen Entscheid auf Verwaltungsgerichtsbeschwerde hin am 6. Juli 2004 auf. Im wieder aufgenommenen Beschwerdeverfahren Ã¤usserte sich die BeschwerdefÃ¼hrerin am 3. September 2004 zu ihrem Rechtsschutzinteresse. Die Gemeinde C sowie die kantonale Baudirektion verzichteten auf eine Stellungnahme dazu.</span></p> <p class="Urteilstext"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span> zieht in ErwÃ¤gung:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Erwgung1"><b><span>1. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.1 </span></b><span>Zum Rekurs oder zur Beschwerde ist berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berÃ¼hrt ist und ein schutzwÃ¼rdiges Interesse an deren Ãnderung oder Aufhebung hat (§ 21 lit. a des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG]). Mit dem Verkauf einer von einer Baubewilligung erfassten Liegenschaft fÃ¤llt das Rechtsschutzinteresse des Gesuchstellers an der Bewilligung hÃ¤ufig dahin, jedoch kann es unter gewissen UmstÃ¤nden fortbestehen, wenn der Gesuchsteller etwa die Berechtigung zum Bauen trotz Verkauf behÃ¤lt, eine entsprechende Verpflichtung zur FortfÃ¼hrung des Bewilligungsverfahrens Ã¼bernommen oder die Bewilligung zumindest zugesichert hat. Die Berechtigung zum Einreichen des Baugesuchs hÃ¤ngt denn auch nach § 310 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) nicht vom Eigentum am BaugrundstÃ¼ck ab, sondern ist vom NichteigentÃ¼mer lediglich durch eine entsprechende ErklÃ¤rung des GrundeigentÃ¼mers nachzuweisen (vgl. § 5 lit. m der Bauverfahrensverordnung vom 3. Dezember 1997 [BVV]). Aus diesem Grunde erachtet es das Verwaltungsgericht als zulÃ¤ssig, wenn ein Baugesuchsteller das einmal eingeleitete Baubewilligungsverfahren auch nach Verkauf des GrundstÃ¼cks alleine fortsetzt (RB 1987 Nr. 6 E. 3 = BEZ 1988 Nr. 5 E. 4a). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.2 </span></b><span>Das Gesuch um Erlass eines Vorentscheides wurde von der BeschwerdefÃ¼hrerin gestellt und im Rekursverfahren verfochten, als sie noch GrundeigentÃ¼merin war. Noch vor Zustellung des Rekursentscheides Ã¼bereignete sie die betroffene Liegenschaft jedoch am 25. November 2003 auf vier KÃ¤ufer, ohne den Regierungsrat darÃ¼ber zu informieren. In ihrer Beschwerdeschrift vom 16. Januar 2004 bezeichnete sie sich allerdings noch als<br/> EigentÃ¼merin des D-Areals. In ihrer Eingabe vom 3. September 2004 macht die BeschwerdefÃ¼hrerin nun im Wesentlichen geltend, ihrem Rechtsvertreter sei die EigentumsÃ¼bertragung nicht bekannt gewesen. Die KÃ¤ufer hÃ¤tten schon bei Abschluss des Kaufvertrages im FrÃ¼hjahr 2003 gewÃ¼nscht, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin das Bewilligungsverfahren im eigenen Namen weiterfÃ¼hre, und wÃ¼rden hiermit ausdrÃ¼cklich ihr EinverstÃ¤ndnis mit der Beschwerdeeinreichung durch die BeschwerdefÃ¼hrerin erklÃ¤ren.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Da das Verwaltungsgericht im vorliegenden Verfahren nicht als zweite gerichtliche Instanz entscheidet, sind die neuen tatsÃ¤chlichen Behauptungen der BeschwerdefÃ¼hrerin im Beschwerdeverfahren zulÃ¤ssig (§ 52 Abs. 2 VRG e contrario). Zur Wahrung des Anspruchs auf GewÃ¤hrung des rechtlichen GehÃ¶rs sind die neuen Vorbringen auch noch im Nachgang an die Beschwerdeschrift zu hÃ¶ren. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>1.3 </span></b><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin war im Bewilligungs- sowie im Rekursverfahren als Grund­eigentÃ¼merin ohne weiteres legitimiert, den Vorentscheid zu verlangen und dessen Verweigerung anzufechten. Im Beschwerdeverfahren bezieht sie ihre Legitimation nunmehr aus der Zustimmung der neuen EigentÃ¼merschaft. Das erforderliche Rechtsschutzinteresse ist daher gegeben. Auf die Beschwerde ist einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>2. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.1 </span></b><span>Das Restaurant D wurde 1766 erstellt und seither als Landgasthof gefÃ¼hrt. Im Jahre 1983 wurde das GebÃ¤ude umgebaut und durch einen Anbau erweitert, wodurch sich die bisher nutzbare FlÃ¤che von 374.9 m<sup>2</sup> um 441 m<sup>2 </sup>vergrÃ¶sserte. Die Baubewilligung dafÃ¼r hatte der Gemeinderat C am 14. September 1983 erteilt (Genehmigung der Baudirektion am 6. Oktober 1983), nachdem er dies bereits am 7. September 1982 vorentscheidsweise in Aussicht gestellt hatte (Genehmigung der Baudirektion am 11. Oktober 1982).</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.2 </span></b><span>Im Streit liegt ein Vorentscheid Ã¼ber die Frage der BewilligungsfÃ¤higkeit einer Umnutzung des Restaurants zu Wohn- und BÃ¼rozwecken. Zur BegrÃ¼ndung ihres Gesuches stÃ¼tzt sich die BeschwerdefÃ¼hrerin ausschliesslich auf Art. 37a des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (RPG) in Verbindung mit Art. 43 der Raumplanungsverordnung vom 28. Juni 2000 (RPV). </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Nach Art. 37a RPG regelt der Bundesrat, unter welchen Voraussetzungen ZweckÃ¤nderungen gewerblich genutzter Bauten und Anlagen zulÃ¤ssig sind, die vor dem 1. Januar 1980 erstellt wurden oder seither als Folge von Ãnderungen der NutzungsplÃ¤ne zonenwidrig geworden sind. Nach Art. 43 Abs. 1 RPV sind solche ZweckÃ¤nderungen und Erweiterungen unter verschiedenen kumulativ zu erfÃ¼llenden Voraussetzungen (lit. a-f) zulÃ¤ssig. Dazu gehÃ¶rt insbesondere, dass die Baute oder Anlage rechtmÃ¤ssig erstellt oder geÃ¤ndert worden ist (lit. a). Sodann darf die zonenwidrig genutzte FlÃ¤che um maximal 30 Prozent erweitert werden, wobei Erweiterungen innerhalb des bestehenden GebÃ¤udevolumens nur zur HÃ¤lfte angerechnet werden (Abs. 2). Eine Erweiterung um mehr als 100 m<sup>2</sup> ausserhalb des bestehenden GebÃ¤udevolumens ist nur zulÃ¤ssig, wenn dies fÃ¼r die FortfÃ¼hrung des Betriebes erforderlich ist (Abs. 3).</span></p> <p class="Erwgung2"><span>Mit Art. 37a RPG verfolgte der Gesetzgeber das Ziel, den sich ausserhalb der Bauzonen befindlichen Gewerbebetrieben jene Umstrukturierungen und Strukturbereinigungen zu ermÃ¶glichen, die zwecks Erhaltung der KonkurrenzfÃ¤higkeit erforderlich sind (Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung, Neues Raumplanungsrecht, ErlÃ¤uterungen zur Raumplanungsverordnung und Empfehlungen fÃ¼r den Vollzug, Bern 2000, S. 47 ff.). HierfÃ¼r dehnt die Sondernorm von Art. 43 RPV die Grenzen der Bestandesgarantie fÃ¼r Gewerbebauten gegenÃ¼ber der Grundnorm von Art. 24c RPG etwas aus, lÃ¤sst insbesondere auch vollstÃ¤ndige ZweckÃ¤nderungen zu und zieht fÃ¼r Erweiterungen weniger restriktive quantitative Grenzen (Peter Karlen, Die Ausnahmebewilligung nach Art. 24-24d RPG in: ZBl 102/2001, S. 291, S. 302 mit Hinweisen). </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>2.3 </span></b><span>Der Regierungsrat erwog im angefochtenen Entscheid, aus den Akten ergebe sich nicht zweifelsfrei, ob die Bewilligung und Genehmigung fÃ¼r die 1983 erfolgte Erweiterung gestÃ¼tzt auf Art. 24 Abs. 1 aRPG (RPG in der damals geltenden Fassung) fÃ¼r eine standortgebundene Nutzung oder gestÃ¼tzt auf Art. 24 Abs. 2 aRPG fÃ¼r eine teilweise Ãnderung einer zonenwidrigen Baute erteilt worden sei. Die Frage kÃ¶nne aber offen bleiben, da eine Umnutzungsbewilligung in beiden FÃ¤llen nicht in Aussicht gestellt werden kÃ¶nne. Falls eine standortgebundene Nutzung vorliege, komme Art. 37a RPG als lex specialis zu Art. 24c RPG von vornherein nicht zur Anwendung, da die Wohn- und BÃ¼ronutzung ihrerseits nicht standortgebunden sei. Falls nur eine Erweiterung eines nicht standortgebundenen Betriebs bewilligt worden sei, sei die Umnutzung deshalb nicht zulÃ¤ssig, weil das Erweiterungspotenzial bereits 1983 vollstÃ¤ndig ausgeschÃ¶pft worden sei.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt dagegen im Wesentlichen vor, die bauliche Erweiterung von 1983 sei als Ãnderung einer zonenwidrigen, nicht standortgebundenen Baute zu qualifizieren. Das Vorentscheidgesuch habe eine reine Umnutzung zum Gegenstand. Der Regierungsrat verkenne den grundlegenden Unterschied zwischen Umnutzung und Erweiterung. Nur fÃ¼r Erweiterungen gelte ein beschrÃ¤nktes Erweiterungsmass, hingegen seien vollstÃ¤ndige Umnutzungen auch dann zulÃ¤ssig, wenn der ursprÃ¼ngliche Betrieb nachtrÃ¤glich geÃ¤ndert worden sei. Die Art. 37a RPG und Art. 43 RPV sÃ¤hen nicht vor, dass das Umnutzungsprivileg mit einer Erweiterung verwirkt sei; dies entspreche auch nicht dem Sinn der Gesetzesrevision.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>3. </span></b><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.1 </span></b><span>Das Restaurant D ist eine zonenfremde gewerbliche Baute und wurde vor dem 1. Januar 1980 erstellt. Damit sind die in Art. 37a RPG und Art. 43 Abs. 1 lit. a RPV aufgestellten zeitlichen Erfordernisse erfÃ¼llt. </span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.2 </span></b><span>Der Regierungsrat ging zu Recht davon aus, dass die Anwendung von Art. 37a RPG ausgeschlossen sei, wenn der derzeitige Betrieb im Jahr 1983 als standortgebunden gemÃ¤ss Art. 24 Abs. 1 aRPG bewilligt worden sei. Eine unter der Herrschaft des RPG als standortgebunden bewilligte Baute ausserhalb der Bauzonen kann nicht als "zonenwidrig geworden" im Sinne von Art. 37a RPG und Art. 43 RPV betrachtet werden, da der Zweck einer solchen Baute ja von Anfang an und unabhÃ¤ngig von allfÃ¤lligen Erlass- oder PlanÃ¤nderungen zonenwidrig war. Davon geht offenbar auch die BeschwerdefÃ¼hrerin aus.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Der Zweck des Restaurants D erforderte weder in den achtziger Jahren noch heute einen Standort ausserhalb der Bauzonen im Sinne von Art. 24 Abs. 1 aRPG oder Art. 24 lit. a. RPG. Zwar kÃ¶nnen grundsÃ¤tzlich auch Restaurants wie Berg- und Ausflugsrestaurants als standortgebunden gelten (vgl. etwa RB 1981 Nr. 120 = ZBl 83/1982, S. 267; BGE 117 Ib 266; BGr, 28. September 1988, ZBl 90/1989, S. 537 E. 5), jedoch liegt das Restaurant D nur gerade 250 m von den sÃ¼dlich gelegenen Wohnbauzonen entfernt und bedarf auch mit Bezug auf die im Norden liegenden Sportanlagen der Gemeinde keines Standortes ausserhalb der Bauzonen. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Aufgrund der Akten ist in der Tat nicht ganz eindeutig, gestÃ¼tzt auf welche Rechtsgrundlage die 1983 vollzogene Erweiterung bewilligt wurde. In einem ersten Projekt hatten die damaligen EigentÃ¼mer noch beabsichtigt, das Restaurant durch den Neubau eines 190 m</span><sup><span>2</span></sup><span> grossen, vor der Scheune gelegenen Saales zu vergrÃ¶ssern. Dazu hatte das Amt fÃ¼r Raumplanung in einer Stellungnahme vom 26. Februar 1981 betreffend die beiden GaststÃ¤tten D und SchÃ¼tzenhaus ausgefÃ¼hrt, dass die NÃ¤he zu den Siedlungsgebieten und der Standort an einer wichtigen regionalen Verbindungsstrasse eine Einstufung als abgelegenes Berg- oder Ausflugsrestaurant verbÃ¶ten und daher von einer spezifischen Standortgebundenheit nicht gesprochen werden kÃ¶nne. Im Zusammenhang mit den bestehenden Sportanlagen und deren geplanten Erweiterung kÃ¶nnten die beiden GaststÃ¤tten zwar als Attribute der Erholungseinrichtungen eingestuft werden, deswegen seien sie aber nicht unbedingt auf einen bestimmten Standort ausserhalb der Bauzonen angewiesen. Der Fortbestand der GaststÃ¤tten und eine angemessene Erweiterung kÃ¶nne im Zusammenhang mit der geplanten Erweiterung der Sportanlagen immerhin als zweckmÃ¤ssig erachtet und gestÃ¼tzt auf Art. 24 Abs. 2 aRPG bewilligt werden. Da die vorgesehene Erweiterung des Restaurants D zu einer Verdoppelung der GaststÃ¤ttenrÃ¤ume fÃ¼hre, mÃ¼sse sie aber als unangemessen hoch taxiert werden. In der Folge Ã¤nderten die EigentÃ¼mer das Projekt dahingehend, dass die Erweiterung (GastrÃ¤ume: von 64 m</span><sup><span>2</span></sup><span> auf 163 m</span><sup><span>2</span></sup><span>) unterhalb der DachflÃ¤che der Scheune verwirklicht wÃ¼rde. GestÃ¼tzt auf Art. 24 Abs. 2 aRPG erachtete der Gemeinderat C auch diese VergrÃ¶sserung als zu umfangreich und verweigerte am 18. Januar 1982 einen entsprechenden Vorentscheid. Nach einer weiteren Reduktion des Projektes (gesamte ErweiterungsflÃ¤che 189.6 % anstelle von 209.4 %) gewÃ¤hrte der Gemeinderat nunmehr am 7. September 1982 den ersuchten Vorentscheid, ohne sich allerdings erneut zur rechtlichen Grundlage zu Ã¤ussern. Die nachfolgende Baubewilligung konnte sich ohne weitere AusfÃ¼hrungen zu den Rechtsgrundlagen auf den Vorentscheid stÃ¼tzen. Aufgrund dieser Vorgeschichte darf angenommen werden, dass sich die kommunale BewilligungsbehÃ¶rde bei ihrem Entscheid auf Art. 24 Abs. 2 aRPG stÃ¼tzte. Ob auch die Baudirektion bei der Genehmigung des Vorentscheides am 11. Oktober 1982 von dieser Rechtsgrundlage ausging, ist allerdings zweifelhaft. Entgegen ihren frÃ¼heren AusfÃ¼hrungen erwog sie hier nÃ¤mlich, die beabsichtigte Erweiterung kÃ¶nne, obwohl sie den Rahmen der gemÃ¤ss § 357 PBG zulÃ¤ssigen angemessenen Erweiterung sprenge, als standortgebundene Nutzung genehmigt werden. Dieser nicht weiter begrÃ¼ndeten und in sich etwas widersprÃ¼chlichen Bemerkung darf jedoch im vorliegenden Zusammenhang kein ausschlaggebendes Gewicht zugemessen werden. Angesichts der vorausgegangenen detaillierten Auseinandersetzung der Baudirektion mit der Frage der Standortgebundenheit, diente der Hinweis offenkundig dazu, das grundsÃ¤tzlich als zweckmÃ¤ssig erachtete Erweiterungsprojekt zu legitimieren, obwohl damit die zu beachtenden Erweiterungsgrenzen gesprengt wurden.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.3 </span></b><span>Nach der Rechtsprechung zu Art. 24 Abs. 2 aRPG und zu Art. 24c Abs. 2 RPG darf die MÃ¶glichkeit der teilweisen Ãnderung nur einmal ausgeschÃ¶pft werden. Demnach sind fÃ¼r die Beurteilung der Frage, ob die IdentitÃ¤t der Baute im Wesentlichen gewahrt sei, alle seit In-Kraft-Treten der Erlass- oder PlanÃ¤nderung vollzogenen Ãnderungen zu berÃ¼ck­sich­tigen (BGE 127 II 215 E. 3a und b mit Hinweisen).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Es ist fraglich, ob und inwieweit sich diese Rechtsprechung auf die Umnutzung zonenfremder Gewerbebauten gemÃ¤ss Art. 37a RPG Ã¼bertragen lÃ¤sst. Dabei ist zu beachten, dass die IdentitÃ¤t der Baute gemÃ¤ss Art. 42 Abs. 3 RPV nur im Anwendungsbereich von Art. 24c RPG im Wesentlichen gewahrt werden muss, wÃ¤hrend Art. 43 RPV eine solche EinschrÃ¤nkung bei Bewilligungen nach Art. 37a RPG gerade nicht kennt. Diese Bestimmungen erÃ¶ffnen fÃ¼r gewerbliche Bauten wesentlich weiter gehende ÃnderungsmÃ¶glichkeiten und lassen insbesondere auch die vollstÃ¤ndige ZweckÃ¤nderung zu (Bundesamt fÃ¼r Raumentwicklung, ErlÃ¤uterungen, S. 47), was nach der Rechtsprechung zu Art. 24 Abs. 2 aRPG gerade zum Verlust der IdentitÃ¤t der Baute fÃ¼hrt (vgl. BGE 113 Ib 303). Art. 43 RPV unterwirft denn auch in seinen Abs. 2 und 3 nur gerade die Erweiterung einer flÃ¤chenmÃ¤ssigen BeschrÃ¤nkung. Die vorne dargelegte Rechtsprechung basiert letztlich auf der Ãberlegung, dass ein Baugesuchsteller weder davon profitieren soll, dass er eine Ãnderung oder Erweiterung in mehreren Schritten ausfÃ¼hrt, noch bei einer schrittweisen Ãnderung oder Erweiterung schlechter gestellt sein soll, als wenn er diese in einer einmaligen Baumassnahme realisiert hÃ¤tte. Insofern sind alle bereits vollzogenen und geplanten baulichen Massnahmen stets gesamthaft zu betrachten und in Vergleich zum ursprÃ¼nglichen Referenzzustand zu wÃ¼rdigen. Nicht anders ist auch bei der Anwendung von Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV vorzugehen. Dies fÃ¼hrt jedoch noch nicht zum Schluss, dass eine einmal realisierte Erweiterung jede spÃ¤tere Umnutzung verunmÃ¶glicht, sondern hat nur zur Folge, dass die geplante Umnutzung so zu beurteilen ist, wie wenn sie gleichzeitig mit der bereits realisierten Erweiterung erfolgen wÃ¼rde. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Art. 43 Abs. 1 RPV sieht Erweiterung und ZweckÃ¤nderung als selbststÃ¤ndige und nebeneinander zu verwirklichende Massnahmen vor. Weder der Wortlaut der Bestimmung noch deren Sinn und Zweck oder die Materialien dazu legen die Annahme nahe, dass die beiden Ãnderungsarten sich gegenseitig ausschliessen und ein Baugesuchsteller nur die eine oder andere vollziehen kann. Daraus ergibt sich im vorliegenden Fall, dass die AusschÃ¶pfung einer bereits frÃ¼her erfolgten Erweiterung der beabsichtigten Umnutzung nicht entgegensteht.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Vorliegend liegt eine reine ZweckÃ¤nderung ohne Erweiterung der bestehenden BetriebsflÃ¤che im Streit. Soweit die Baudirektion im angefochtenen Entscheid von einer Wohnraumerweiterung â dies allerdings im Zusammenhang mit der Anwendung von Art. 24c RPG â spricht, kann dem nicht gefolgt werden. Betriebsleiterwohnung, Personal- und GÃ¤stezimmer im Obergeschoss sind betriebszugehÃ¶rig und haben daher als gewerblich genutzte FlÃ¤chen zu gelten. Das hat bereits der Regierungsrat im angefochtenen Entscheid richtig gestellt (E. 9a). Der vorgesehenen ZweckÃ¤nderung kann daher die bereits 1983 erfolgte Erweiterung nicht entgegengehalten werden. Die Umnutzung des Restaurants D zu BÃ¼rorÃ¤umen ist demnach zulÃ¤ssig, falls die weiteren Voraussetzungen von Art. 43 RPV erfÃ¼llt sind. Ob dies hier der Fall ist, haben die beiden Vorinstanzen noch nicht geprÃ¼ft.</span></p> <p class="Erwgung2"><b><span>3.4 </span></b><span>Fraglich ist jedoch, ob Art. 37a RPG in Verbindung mit Art. 43 RPV auch eine ZweckÃ¤nderung zur Wohnnutzung zulÃ¤sst. Der Rekursentscheid Ã¤ussert sich nicht zu dieser Frage. Die Baudirektion hat die Frage in der angefochtenen VerfÃ¼gung unter Hinweis auf die Zielsetzung der Gesetzesrevision verneint. </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Im Wortlaut der beiden Bestimmungen findet sich kein Anhaltspunkt dafÃ¼r, dass Art. 37a RPG bzw. Art. 43 RPV von vornherein nur Umnutzungen von Gewerbe zu Gewerbe zulassen wÃ¼rde. Obwohl das Hauptmotiv fÃ¼r Art. 37a RPG darin bestand, gewerbliche Umstrukturierungen zu erleichtern, beschrÃ¤nkt sich die bundesrÃ¤tliche AusfÃ¼hrungsnorm dazu keineswegs auf solche und verlangt einzig bei Ãberschreiten des absoluten Masses der externen Erweiterungen gemÃ¤ss Art 43 Abs. 3 RPV die FortfÃ¼hrung des Betriebes. Entgegen der Auffassung der Baudirektion kann Art. 37a RPG gerade nicht als Spezialfall der teilweisen Ãnderung verstanden werden, da dieser Sondertatbestand den Rahmen der Bestandesgarantie explizit weiter zieht als der Grundtatbestand von Art. 24c Abs. 2 RPG und auch vollstÃ¤ndige ZweckÃ¤nderungen zulÃ¤sst. Soweit in den ErlÃ¤uterungen des Bundesamtes fÃ¼r Raumentwicklung (S. 47) auf das Motto </span><span>"</span><span>Gewerbe bleibt Gewerbe</span><span>"</span><span> hingewiesen wird, steht dies nicht im Zusammenhang mit der vorliegend interessierenden Frage. Das Motto wurde vielmehr in dem Sinne relativiert, als nicht jede Umwandlung in eine andere gewerbliche Nutzung ohne BerÃ¼cksichtigung der Auswirkungen auf Raum und Umwelt bewilligt werden mÃ¼sse. Auch aus den Materialien ergeben sich keine Hinweise darauf, dass der Gesetzgeber unter Art. 37a RPG eine ZweckÃ¤nderung in Richtung Wohnnutzung ausschliessen wollte. Angesichts des Umstandes, dass die Wohnnutzung in der Regel weniger Auswirkungen auf Raum und Umwelt hat als eine gewerbliche Nutzung, muss daher angenommen werden, dass der neue Art. 37a RPG auch Umnutzungen von Gewerbebauten zu Wohnzwecken zulÃ¤sst, wenn die Schranken von Art. 43 RPV eingehalten sind (vgl. Karlen, S. 302). Allerdings dÃ¼rfte eine derartige vollstÃ¤ndige ZweckÃ¤nderung zur Folge haben, dass damit das Privileg, welches Art. 37a RPG nur fÃ¼r gewerbliche Bauten und Anlagen gewÃ¤hrt, fÃ¼r die umgenutzte Wohnbaute nicht mehr beansprucht werden kann (vgl. VGr, 8. Juli 2004, VB.2003.00416 E. 4.3, www.vgrzh.ch; eine Beschwerde gegen diesen Entscheid ist derzeit beim Bundesgericht hÃ¤ngig).</span></p> <p class="Urteilstext"><span>DemgemÃ¤ss ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und die Sache an den Regierungsrat zurÃ¼ckzuweisen, um die weiteren Voraussetzungen fÃ¼r einen positiven Vorentscheid zu prÃ¼fen.</span></p> <p class="Erwgung1"><b><span>4. </span></b><span> </span></p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten der BeschwerdefÃ¼hrerin zu einem Viertel und der Beschwerdegegnerin 1 zu drei Vierteln aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist ausserdem fÃ¼r ihre Umtriebe im Beschwerdeverfahren angemessen zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Ãber die Verlegung der Rekurskosten inklusive ParteientschÃ¤digungen hat der Regierungsrat in seinem Neuentscheid zu befinden. </span></p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug1">DemgemÃ¤ss entscheidet <span>die Kammer</span>:</p> <p class="Einzug1"> </p> <p class="Einzug2">1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und die Sache zur Neubeurteilung im Sinne der ErwÃ¤gungen an den Regierungsrat zurÃ¼ckgewiesen.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 3'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 150.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 3'150.-- Total der Kosten.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">3. Die Gerichtskosten werden der BeschwerdefÃ¼hrerin zu einem Viertel und der Beschwerdegegnerin 1 zu drei Vierteln auferlegt.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">4. Die Beschwerdegegnerin 1 wird verpflichtet, der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r das Beschwerdeverfahren eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.- zu entrichten (Mehrwertsteuer inbegriffen), zahlbar innerhalb von 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Einzug2">5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, Verwaltungsgerichtsbeschwerde beim Bundesgericht erhoben werden.</p> <p class="Einzug2"> </p> <p class="Urteilstext"><span>6. Mitteilung an â¦.</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>