<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2012.00015</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213041&amp;W10_KEY=4467111&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2012.00015</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 10.07.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">3. Abteilung/3. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Das Bundesgericht hat eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen diesen Entscheid am 04.06.2014 abgewiesen.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Abbruchbefehl</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Befehl zum Abbruch von Terrassenüberdachungen des Hotelrestaurants auf dem Üetliberg.<br/>Der Umstand, dass die Rekursinstanz die Parteistellung des beigeladenen Zürcher Heimatschutzes nicht prüfte, stellt im vorliegenden Fall keinen Begründungsmangel dar (E. 2). Im Zusammenhang mit der Frage, wie gross der Umfang der abzubrechenden Bauten ist, liegt eine geringfügige Gehörsverletzung vor, die im Beschwerdeverfahren geheilt werden kann (E. 3 und 5).<br/>Die Anordnung der Baubehörde, die Verglasung und Überdachung der Süd- und Rondoterrasse des Hotelrestaurants auf dem Gipfel des Üetlibergs abzubrechen, erweist sich als verhältnismässig: Die Bauherrin handelte bösgläubig, indem sie die fraglichen Bauten - in Kenntnis der Baubewilligungspflicht - ohne Bewilligung erstellte. Der Befehl, die rechtswidrig erstellten Bauten wieder abzubrechen, dient raumplanungsrechtlichen Interessen, die höher zu gewichten sind als die gegenläufigen wirtschaftlichen Interessen der Restaurantbetreiberin (E. 6). <br/>Der Umstand, dass der Zürcher Kantonsrat vor drei Jahren eine Änderung des (behördenverbindlichen) Richtplans verabschiedete, um dem Interesse, den Üetliberg als Naherholungsziel zu nutzen, besser gerecht zu werden, führt nicht zu einer "Legalisierung" der vorschriftswidrig erstellten Bauten (E. 7). <br/>Das Recht, das möglicherweise künftig gelten wird, steht dem Befehl, die illegal erstellten Bauten abzubrechen, nicht entgegen. Die Baudirektion hat zwar vor einem Jahr einen Gestaltungsplan für den Gipfelbereich des Üetlibergs festgesetzt. Dagegen wurde aber ein Rechtsmittel erhoben, das zur Zeit vor dem Regierungsrat hängig ist; der Entscheid wird beim Verwaltungsgericht und hernach beim Bundesgericht angefochten werden können. Unter diesen Umständen ist nicht davon auszugehen, dass der Gestaltungsplan mit einiger Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft rechtskräftig werden wird (E. 8).<br/>Die Halbjahresfrist, die die Behörde der Bauherrin ansetzte, um die unrechtmässig erstellten Bautenabzubrechen, ist nicht zu beanstanden (E. 9). Die Vorinstanz durfte im Rahmen des Rekursentscheids Ersatzmassnahmen androhen für den Fall, dass die Bauherrin es unterlässt, die unrechtmässig erstellten Bauten innert Frist abzubrechen. Zwar verletzte die Vorinstanz das rechtliche Gehör der Bauherrin, indem sie diese über die in Aussicht stehende reformatio in peius (Androhung von Ersatzmassnahmen) nicht informierte und ihr keine Gelegenheit gab, den Rekurs zurückzuziehen. Die Gehörsverletzung wurde indessen im Verfahren vor dem Verwaltungsgericht geheilt (E. 10). Die Beschwerde ist praktisch vollständig abzuweisen und nur insoweit gutzuheissen, als die Verfahrenskosten, die die Vorinstanz der Bauherrin auferlegte, infolge Gehörsverletzung zu reduzieren sind (E. 12). Abweichende Auffassung einer Minderheit des Spruchkörpers (Antrag auf Sistierung des Verfahrens). </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ABBRUCHBEFEHL">ABBRUCHBEFEHL</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUBEWILLIGUNG">BAUBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BEGRÃNDUNGSPFLICHT">BEGRÃNDUNGSPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BÃSGLÃUBIGKEIT">BÃSGLÃUBIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZVORNAHME">ERSATZVORNAHME</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNGSPLAN">GESTALTUNGSPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTLICHES GEHÃR">RECHTLICHES GEHÃR</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RECHTSÃNDERUNG">RECHTSÃNDERUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: REFORMATIO IN PEIUS">REFORMATIO IN PEIUS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: RICHTPLAN">RICHTPLAN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TERRASSE">TERRASSE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UETLIBERG">UETLIBERG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT">VERHÃLTNISMÃSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WIEDERHERSTELLUNG">WIEDERHERSTELLUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZUSTELLKOSTEN">ZUSTELLKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Planungs- und Baurecht ST: ZWANGSMASSNAHMEN">ZWANGSMASSNAHMEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">§ 338a Abs. II PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 341 PBG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>3. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=17963" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">VB.2012.00015</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 3. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">10. Juli 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Rudolf Bodmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Bea <br/> Rot­ach, Verwaltungsrichter Martin Kayser, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Kaspar PlÃ¼ss.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><a id="RU_AUTOTEXT_DRITT_N"><span>Hotel Uto Kulm AG, vertreten durch RA A,</span></a></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Bau- und Planungskommission Stallikon, vertreten durch RA B, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">und</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. ZÃ¼rcher Heimatschutz ZVH, vertreten durch RA C, <a id="BT_Z_PLZ_N"></a></span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Mitbeteiligte, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Abbruchbefehl,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Hotel Uto Kulm AG betreibt auf dem Uetliberg ein Hotel-Restaurant. Im Laufe der Zeit verglaste sie die Rondo- und die SÃ¼dterrasse, Ã¼berdachte diese mit Kunststoffbahnen und baute fÃ¼r die SÃ¼dterrasse einen Fluchtwegsteg (Kat.-Nr. 01). Die nachtrÃ¤gliche Bewilligung dieser Bauten wurde von der Baudirektion und letztinstanzlich vom Bundesgericht im Wesentlichen verweigert (Urteil 1C_328/2010 vom 7. MÃ¤rz 2011). Daraufhin ordnete die Bau- und Planungskommission Stallikon den Abbruch der genannten Bauten innerhalb von sechs Monaten seit Rechtskraft der Wiederherstellungsanordnung an, ebenso des am Eingang der SÃ¼dterrasse gelegenen Windfangs. In ihrem Beschluss vom 24. Mai 2011 verpflichtete die Kommission das Unternehmen Ã¼berdies zur Leistung eines Vorschusses fÃ¼r die durch die Kontrolle der RÃ¼ckbaumassnahmen voraussichtlich entstehenden Kosten.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Auf Rekurs der Hotel Uto Kulm AG hob das Baurekursgericht am 22. November 2011 die Kostensicherstellungspflicht auf. Im Ãbrigen wies es den Rekurs ab und drohte fÃ¼r den Fall, dass der RÃ¼ckbau nicht innerhalb von sechs Monaten erfolge, die Ersatzvornahme durch die BaubehÃ¶rde auf Kosten der Hotel Uto Kulm AG an. Schliesslich verpflichtete es das Unternehmen zur Tragung von sieben Achteln der Verfahrenskosten sowie zur Leistung von UmtriebsentschÃ¤digungen an die Bau- und Planungskommission Stallikon sowie die im Laufe des Rekursverfahrens beigeladene ZÃ¼rcherische Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz (im Folgenden: ZÃ¼rcher Heimatschutz).</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext"><b>A.</b> Mit Beschwerde vom 6. Januar 2012 beantragte die Hotel Uto Kulm AG dem Verwaltungsgericht die Aufhebung des Urteils des Baurekursgerichts, soweit dieses den Rekurs abgewiesen und die Ersatzvornahme angedroht hatte, die Verneinung der Legitimation des im Rekursverfahren beigeladenen ZÃ¼rcher Heimatschutzes, die RÃ¼ckweisung zur Neubeurteilung an das Baurekursgericht und eventualiter die vollumfÃ¤ngliche Gutheissung des gegen den Abbruchbefehl erhobenen Rekurses. Weiter beanstandete die Hotel Uto Kulm AG die Bemessung der Zustellungskosten im Rekursverfahren und verlangte fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren eine UmtriebsentschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">Die Bau- und Planungskommission verzichtete mit Eingabe vom 19. Januar 2012 auf eine Beschwerdeantwort. Das Baurekursgericht ersuchte am 27. Januar 2012 ohne weitere Bemerkungen um Beschwerdeabweisung. Der ZÃ¼rcher Heimatschutz beantragte mit Beschwerdeantwort vom 15. Februar 2012 die Abweisung der Beschwerde und verzichtete am 24./26. Februar 2012 auf eine Stellungnahme zur Eingabe der Baudirektion. Die Hotel Uto Kulm AG beantragte mit Eingabe vom 10. MÃ¤rz 2012 die Abweisung der vom Heimatschutz gestellten AntrÃ¤ge. Die Baudirektion verzichtete mit Eingabe vom 26. MÃ¤rz 2012 auf eine Stellungnahme.</p> <p class="Urteilstext"><b>B.</b> Die Baudirektion genehmigte mit VerfÃ¼gung vom 2. MÃ¤rz 2012 den Gestaltungsplan Uto Kulm Uetliberg. Dagegen erhob der ZÃ¼rcher Heimatschutz am 30. MÃ¤rz 2012 Rekurs an den Regierungsrat. In der Folge Ã¼berliess er dem Verwaltungsgericht eine Kopie der genannten Rekursschrift. Die Hotel Uto Kulm AG nahm dazu am 21. Juni 2012 Stellung.</p> <p class="Urteilstext"><b>C.</b> Mit Eingabe vom 28. MÃ¤rz 2012 wies die Hotel Uto Kulm AG auf einen Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. MÃ¤rz 2012 hin, mit dem fÃ¼r ihre Gartenwirtschaft und ihre Lounge eine Bewilligung bis Ende 2015 erteilt wurde. Die Baudirektion verzichtete mit Eingabe vom 24. April 2012 darauf, zu diesem Entscheid Stellung zu beziehen und verwies stattdessen auf einen Mitbericht des Amts fÃ¼r Raumentwicklung vom 19. April 2012. Der ZÃ¼rcher Heimatschutz wies mit Eingabe vom 7. Mai 2012 darauf hin, dass der Entscheid des Baurekursgerichts unhaltbar sei und verwies zur BegrÃ¼ndung auf eine dagegen gleichentags erhobene Beschwerde. Die Hotel Uto Kulm AG nahm dazu am 18. Mai 2012 Stellung. Das Verwaltungsgericht hob den Entscheid des Baurekursgerichts vom 20. MÃ¤rz 2012 mit Urteil vom 25. Oktober 2012 auf (VB.2012.00297). Eine Beschwerde gegen das genannte Urteil ist zurzeit beim Bundesgericht hÃ¤ngig.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>IV. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschluss vom 12. Juli 2012 erwog das Verwaltungsgericht, dass das Baurekursgericht in seinem Entscheid vom 22. November 2011 unter anderem die Ersatzvornahme angedroht habe. DemgegenÃ¼ber habe der Beschluss der Bau- und Planungskommission Stallikon vom 24. Mai 2011 keine solche Anordnung enthalten. Das Urteil des Baurekursgerichts enthalte damit eine AbÃ¤nderung zum Nachteil der Hotel Uto Kulm AG. Da Letztere im Rekursverfahren keine Gelegenheit erhalten hatte, ihren Rekurs zurÃ¼ckziehen, <span>setzte ihr das Verwaltungsgericht eine zehntÃ¤gige Frist an, um sich zum RÃ¼ckzug der entsprechenden AntrÃ¤ge zu erklÃ¤ren.</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Mit Beschwerde vom 16. August 2012 beantragte die Hotel Uto Kulm AG dem Bundesgericht die Aufhebung des genannten Beschlusses. Das Verwaltungsgericht und der ZÃ¼rcher Heimatschutz liessen sich dazu mit Eingaben vom 29. August 2012 bzw. 8. Oktober 2012 vernehmen. Mit VerfÃ¼gungen vom 18. September 2012 bzw. 3. Oktober 2012 erkannte das Bundesgericht der Beschwerde aufschiebende Wirkung zu. Nachdem sich die Hotel Uto Kulm AG zur Vernehmlassung des Verwaltungsgerichts mit Eingabe vom 12. November 2012 hatte vernehmen lassen, verneinte das Bundesgericht mit Urteil 1C_376/2012 vom 6. Dezember 2012 einen nicht wiedergutzumachenden Nachteil, weshalb es auf die Beschwerde nicht eintrat. </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Die ZustÃ¤ndigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a </span>des <span>Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG). Die Ã¼brigen Sachurteilsvoraussetzungen sind ebenfalls erfÃ¼llt. Auf die Parteistellung der privaten Mitbeteiligten wird gesondert eingegangen (dazu sogleich).</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht geltend, dass die Vorinstanz die Legitimation der ZÃ¼rcherischen Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz nicht Ã¼berprÃ¼ft habe. Dadurch habe die Vor­instanz das Recht auf einen begrÃ¼ndeten Entscheid und damit den GehÃ¶rsanspruch der BeschwerdefÃ¼hrerin verletzt. Wegen der formellen Natur des genannten Anspruchs ist diese RÃ¼ge als Erstes zu behandeln.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Aufgrund von § 28 Abs. 1 VRG mÃ¼ssen die Rekursinstanzen ihre Entscheide begrÃ¼nden. Der Gesetzgeber konkretisierte damit den verfassungsrechtlichen GehÃ¶rsanspruch sowie das daraus fliessende Recht auf Beachtung rechtlicher und tatsÃ¤chlicher Vorbringen. Aufgrund der Verpflichtung der Gerichte zur BegrÃ¼ndung ihrer Entscheide kÃ¶nnen die Verfahrensbeteiligten ersehen, dass bzw. inwieweit ihre Eingaben auch tatsÃ¤chlich berÃ¼cksichtigt wurden.</p> <p class="Urteilstext">Nach der Rechtsprechung muss ein Entscheid so begrÃ¼ndet sein, dass sich die unterlegene Verfahrenspartei Ã¼ber seine Tragweite Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die nÃ¤chsthÃ¶here Instanz weiterziehen kann (BGE 135 III 513 E. 3.6.5). Die BegrÃ¼ndung muss sich nicht mit jedem Einwand ausdrÃ¼cklich auseinandersetzen und jedes einzelne Parteivorbringen ausdrÃ¼cklich widerlegen, sondern kann sich vielmehr auf die fÃ¼r den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschrÃ¤nken (BGE 133 III 439 E. 3.3). Es genÃ¼gt mithin, dass der Betroffene erkennen kann, weshalb sein Rechtsmittel abgewiesen wurde, und er den Entscheid sachgerecht anfechten kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Der vorinstanzliche Entscheid begrÃ¼ndet nirgendwo explizit, weshalb die Parteistellung des beigeladenen ZÃ¼rcher Heimatschutzes bejaht wurde. Nun ist es allerdings nicht so, dass die Legitimation der Verfahrensbeteiligten stets explizit geprÃ¼ft bzw. begrÃ¼ndet werden mÃ¼sste. So wird auch im vorliegenden Urteil die Legitimation der BeschwerdefÃ¼hrerin zur Anfechtung des vorinstanzlichen Entscheids nicht ausdrÃ¼cklich begrÃ¼ndet, da offensichtlich ist, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin durch das Urteil des Baurekursgerichts beschwert ist. Eine besondere BegrÃ¼ndung von Sachurteilsvoraussetzungen wie der Beschwerdeberechtigung oder der Fristeinhaltung ist nur dann notwendig, wenn unklar oder umstritten ist, dass die entsprechenden Erfordernisse erfÃ¼llt sind. Dadurch wird vermieden, Entscheidungen mit formelhaften ErwÃ¤gungen zu Gesichtspunkten zu Ã¼berladen, die selbstverstÃ¤ndlich sind oder sich aus einer stÃ¤ndigen (Eintretens-)Praxis ergeben. Damit ist im Folgenden zu prÃ¼fen, ob ohne Weiteres davon ausgegangen werden konnte, dass die private Mitbeteiligte im vorinstanzlichen Verfahren miteinzubeziehen war.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Im vorliegenden Fall verletzte die Vorinstanz ihre BegrÃ¼ndungspflicht nicht, indem sie sich mit der Parteistellung des ZÃ¼rcher Heimatschutzes nicht auseinandersetzte: Wer sich â wie der ZÃ¼rcher Heimatschutz â gemÃ¤ss § 338a Abs. 2 PBG gegen Bewilligungen fÃ¼r Bauten ausserhalb der Bauzonen wehren darf, muss sich naturgemÃ¤ss auch fÃ¼r die damit verbundenen Vollzugsanordnungen einsetzen kÃ¶nnen (Abbruchbefehle, Ersatzmassnahmen etc.). Entsprechend hat auch das Verwaltungsgericht in einem frÃ¼heren, ebenfalls einen Abbruchbefehl gegenÃ¼ber der BeschwerdefÃ¼hrerin betreffenden Fall die Parteistellung des ZÃ¼rcher Heimatschutzes implizit bzw. ohne BegrÃ¼ndung anerkannt (VGr, 18. Dezember 2008, VB.2008.00444). Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass die Legitimation des ZÃ¼rcher Heimatschutzes im Rekursverfahren nicht umstritten war. <span>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht dies zwar geltend, unter Hinweis auf Ziff. 3 ihrer Stellungnahme vom 27. September 2011. Doch weder in dieser Stellungnahme noch in sonstigen Rekurseingaben der BeschwerdefÃ¼hrerin ist ein entsprechendes Vorbringen enthalten. Der Vorwurf, die Vorinstanz habe das rechtliche GehÃ¶r der BeschwerdefÃ¼hrerin verletzt, erweist sich somit in diesem Punkt als unbegrÃ¼ndet. </span></p> <p class="Erwgung2"><b>2.5 </b>Eine GehÃ¶rsverletzung liegt ferner auch insofern nicht vor, als die Vorinstanz dem ZÃ¼rcher Heimatschutz eine ParteientschÃ¤digung zusprach. Soweit sich die Nebenfolgen, wie hier, aus dem Entscheid in der Sache ergeben, mÃ¼ssen sie nicht gesondert begrÃ¼ndet werden. Eine BegrÃ¼ndung der EntschÃ¤digungsfolgen wÃ¤re hier nur dann erforderlich gewesen, wenn der privaten Mitbeteiligten der angemessene Ersatz ihrer Vertretungskosten abgesprochen worden wÃ¤re. Dies war aber nicht der Fall. In Bezug auf die Nebenfolgen liegt damit ebenfalls kein BegrÃ¼ndungsmangel vor. </p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht weiter geltend, dass der Abbruchbefehl verschiedene GebÃ¤udeteile betrifft, die von der nachtrÃ¤glich verweigerten Baubewilligung durch die Baudirektion gar nicht erfasst worden seien. In diesem Zusammenhang rÃ¼gt die BeschwerdefÃ¼hrerin auch GehÃ¶rsverletzungen (dazu sogleich in E. 3.4), sodass die entsprechenden RÃ¼gen ebenfalls vorab zu prÃ¼fen sind.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt hinsichtlich des soeben Gesagten als Erstes, dass die Baudirektion den beim Eingang der SÃ¼dterrasse gelegenen Windfang nicht in ihre Beurteilung der materiellen RechtmÃ¤ssigkeit miteinbezogen habe. Er kÃ¶nne damit nicht Gegenstand des Abbruchbefehls sein.</p> <p class="Urteilstext">Der genannte Windfang wurde von der Beschwerdegegnerin mit VerfÃ¼gung vom 10. Februar 2005 als ErgÃ¤nzung der unterirdischen Toilettenanlage nachtrÃ¤glich bewilligt. Die Baudirektion erwog in ihrer VerfÃ¼gung vom 13. MÃ¤rz 2009 zu Recht, dass die Beschwerdegegnerin fÃ¼r eine solche Bewilligung keine abschliessende ZustÃ¤ndigkeit besass. Beim Windfang handelt es sich demnach um eine nur formell rechtmÃ¤ssige, materiell dagegen im Wesentlichen kompetenzwidrig bewilligte und damit im Ergebnis rechtswidrige Baute. Die Bewilligung fÃ¼r solche Bauten kann auch nach deren Vollendung widerrufen werden, wenn dafÃ¼r gewichtige Ã¶ffentliche Interessen bestehen (Christoph Fritzsche/Peter BÃ¶sch/Thomas Wipf, ZÃ¼rcher Planungs- und Baurecht, Band 1, 5. A., ZÃ¼rich 2011, S. 364). Sowohl die Baudirektion als auch die Beschwerdegegnerin gingen davon aus, dass fÃ¼r einen Widerruf solche Interessen vorhanden sind. Diese EinschÃ¤tzung ist rechtskonform. Denn der Windfang bildet letztlich Bestandteil der von der BeschwerdefÃ¼hrerin insgesamt vorgenommenen nicht bewilligungsfÃ¤higen Erweiterungen. Letzteres wurde von der Vorinstanz, vom Verwaltungsgericht sowie vom Bundesgericht rechtskrÃ¤ftig entschieden (vgl. statt allen das Urteil des Bundesgerichts vom 7. MÃ¤rz 2011, 1C_328/2010, E. 3.3 und 4.4). Die fÃ¼r die fehlende BewilligungsfÃ¤higkeit jener Bauten sprechenden Interessen waren bzw. sind auch bei der Frage des Widerrufs der Bewilligung fÃ¼r den Windfang zu berÃ¼cksichtigen. Die Beschwerdegegnerin hat den beim Eingang der SÃ¼dterrasse gelegenen Windfang folglich zu Recht in ihren Abbruchbefehl miteinbezogen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt sodann vor, dass die vom Abbruchbefehl betroffenen Bauten bereits (teilweise) bewilligt worden seien.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.1 </b>Die Beschwerdegegnerin erteilte der BeschwerdefÃ¼hrerin am 5. Dezember 2000 die Bewilligung fÃ¼r den Ersatz und die Erweiterung der bestehenden Sonnenstoren Ã¼ber der Terrasse. In ihrem Beschluss vom 10. August 2005 stellte sie fest, dass im unteren Teil der SÃ¼dterrasse GlaswÃ¤nde und eine Ãberdachung erstellt worden seien. Aufgrund der QualitÃ¤t der Terrasse schloss die Beschwerdegegnerin nicht nur auf eine Komfortsteigerung, sondern auch auf eine Nutzungsintensivierung, sodass ein nachtrÃ¤gliches baurechtliches Bewilligungsverfahren geboten erscheine. Sie forderte die BeschwerdefÃ¼hrerin dementsprechend dazu auf, unter anderem in Bezug auf die genannten Punkte ein Baugesuch einzureichen. Dieser Aufforderung kam die BeschwerdefÃ¼hrerin mit einem Gesuch vom 8. Februar 2006 nach. Letzteres umfasste verschiedene bauliche Anpassungen sowie Erneuerungen und ErgÃ¤nzungen verschiedener Bauteile.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.2 </b>Die fÃ¼r die Bewilligung des Gesuchs zustÃ¤ndige Baudirektion fÃ¼hrte in ihrer VerfÃ¼gung vom 13. MÃ¤rz 2009 aus, dass die SÃ¼d- und die Westterrasse ohne Baubewilligung zu einem ganzjÃ¤hrig benutzbaren Wintergarten umgenutzt worden seien. Sie verweigerte deshalb eine nachtrÃ¤gliche Ausnahmebewilligung. Damit stellte die Baudirektion gleichzeitig klar, dass die ursprÃ¼nglich von der Beschwerdegegnerin erteilte Bewilligung vom 10. August 2005 Ã¼berschritten worden war. Die BeschwerdefÃ¼hrerin kann folglich aus dem Umstand, dass ursprÃ¼nglich Sonnenstoren bewilligt wurden, nichts zu ihren Gunsten ableiten. Vielmehr wird aufgrund der Akten ersichtlich, dass der heutige bauliche Istzustand erheblich von der ursprÃ¼nglich erteilten Bewilligung abweicht. Die Beschwerdegegnerin durfte demzufolge darauf bestehen, dass der rechtmÃ¤ssige Zustand wiederhergestellt werde. Denn die Vorschrift von § 341 PBG betreffend die "Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands" erfasst nicht nur gÃ¤nzlich ohne Bewilligung erstellte Bauten, sondern auch solche, die den Umfang der ursprÃ¼nglich erteilten Bewilligung (bei Weitem) sprengen (vgl. etwa VGr, 30. August 2011, VB.2010.00652, E. 3.2 und 6).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.2.3 </b>Soweit sich einzelne untergeordnete Bauelemente noch an die ursprÃ¼nglich erteilte Bewilligung halten, mÃ¼ssen sie zwangslÃ¤ufig vom Abbruchbefehl mit erfasst werden. So wÃ¼rde es zum Beispiel keinen Sinn machen, auf bzw. um die Terrassen rechtswidrig erstellte Bauten abzureissen und einzelne Sonnensegel stehen zu lassen. Die entsprechenden RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrerin erweisen sich insoweit als unbegrÃ¼ndet.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin beanstandet weiter, dass sich der Abbruchbefehl auch auf die Verglasung des Fluchtwegstegs bezieht.</p> <p class="Urteilstext">Die Beschwerdegegnerin ordnete in ihrem Beschluss vom 24. Mai 2011 an, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin den vollstÃ¤ndigen Abbruch der nicht bewilligten Bauten vorzunehmen habe. Letzteres prÃ¤zisierte sie bezÃ¼glich des Metallstegs wie folgt:</p> <p class="EinzugZitat"><span>"Fluchtwegsteg</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Metallsteg im Westen und SÃ¼den der SÃ¼d-Terrasse. Zu einem spÃ¤teren Zeitpunkt bergseitig mit Glas verkleidet."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Urteilstext">Wie aus der Rekursantwort der Beschwerdegegnerin hervorgeht, wurde die spÃ¤ter hinzugefÃ¼gte Glasverkleidung bloss (prÃ¤zisierend) erwÃ¤hnt. Mit dem Abbruchbefehl wurde damit nicht verlangt, dass diese Verkleidung zu beseitigen sei. Dies erscheint denn auch folgerichtig, da die Glasverkleidung offenbar Gegenstand eines zurzeit laufenden oder allenfalls bereits abgeschlossenen Bewilligungsverfahrens vor der Baudirektion ist. Die Glasverkleidung ist folglich anders als von der BeschwerdefÃ¼hrerin behauptet nicht Thema des zu beurteilenden Abbruchbefehls und befindet sich damit ausserhalb des Gegenstands des vorliegenden Rechtsmittelverfahrens.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht schliesslich geltend, dass sich die Vorinstanz mit den von ihr erhobenen und in den vorangehenden ErwÃ¤gungen behandelten EinwÃ¤nden nicht auseinandergesetzt und damit ihren GehÃ¶rsanspruch verletzt habe. Dies trifft nicht zu. Die Vorinstanz hielt vielmehr fest, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin aus der Baubewilligung fÃ¼r die Sonnenstoren nichts ableiten kÃ¶nne, da sie die Sonnenstoren durch ein Dach ersetzt habe. Weiter wies die Vorinstanz darauf hin, dass der Windfang Bestandteil der AusgangsverfÃ¼gung der Baudirektion bildete. Dass die Glasverkleidung des Fluchtwegs nicht Gegenstand des Abbruchbefehls bildet, wurde im angefochtenen Entscheid zwar nicht ausdrÃ¼cklich festgehalten. Dabei handelt es sich jedoch insgesamt um einen untergeordneten Punkt. Der angefochtene Entscheid mag insoweit nicht vollstÃ¤ndig begrÃ¼ndet sein. Falls man darin jedoch eine GehÃ¶rsverletzung sehen wollte, erschiene der entsprechende Mangel als geringfÃ¼gig.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt eine Reihe weiterer GehÃ¶rsverletzungen. So habe die Vorinstanz bei ihrem Entscheid nicht berÃ¼cksichtigt, dass eine RichtplanÃ¤nderung erfolgt sei. Dies trifft nicht zu. Das Baurekursgericht hat ausdrÃ¼cklich darauf hingewiesen, dass der Kantonsrat einer Teilrevision des Richtplans zugestimmt habe. In der Folge stellte es nicht auf die RichtplanÃ¤nderung als solche ab, sondern darauf, dass der darauf gestÃ¼tzte Gestaltungsplan noch nicht in Kraft getreten ist. Damit verwarf das Gericht den Einwand der BeschwerdefÃ¼hrerin, dass der Richtplan behÃ¶rdenverbindlich ist und die InteressenabwÃ¤gung durch die Ãnderung dieses Plans anders ausfallen mÃ¼sse.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt sodann, dass sich die Vorinstanz nicht mit dem Vorwurf auseinandergesetzt habe, dass der BeschwerdefÃ¼hrerin von der Beschwerdegegnerin eine Rechnung zur Zahlung der Verfahrenskosten zugestellt wurde. Dabei geht sie darÃ¼ber hinweg, dass der Abbruchbefehl der Beschwerdegegnerin noch nicht rechtskrÃ¤ftig ist und sie somit entsprechende Rechnungen bis zur Rechtskraft des Befehls ignorieren kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt schliesslich, dass es die Vorinstanz unterlassen habe, die Frage der Schwere des Verstosses gegen das anwendbare Recht in Bezug auf jede Baute im Einzelnen zu prÃ¼fen. Das trifft zwar zu. Eine GehÃ¶rsverletzung liegt deswegen jedoch nicht vor. Das Baurekursgericht nahm bezÃ¼glich des RÃ¼ckbaus eine GesamtwÃ¼rdigung vor. Damit verwarf es die Rechtsauffassung der BeschwerdefÃ¼hrerin, wonach eine EinzelfallprÃ¼fung vorzunehmen sei. Zu mehr war die Vorinstanz aufgrund des verfassungsmÃ¤ssigen GehÃ¶rsanspruchs nicht verpflichtet. Auf die entsprechenden materiellrechtlichen RÃ¼gen der BeschwerdefÃ¼hrerin wird in anderem Zusammenhang zurÃ¼ckzukommen sein (hinten E. 6.2).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Nach dem Gesagten wurde der vorinstanzliche Entscheid in den massgeblichen Punkten vollstÃ¤ndig begrÃ¼ndet. Eine UnvollstÃ¤ndigkeit mag man darin sehen, dass die Auswirkungen des Abbruchbefehls auf die Glasverkleidung des Fluchtwegs nicht explizit festgehalten wurden (vorn E. 3.4). Welche Rechtsfolgen diese UnvollstÃ¤ndigkeiten und damit insoweit einhergehende GehÃ¶rsverletzungen haben, ist im Folgenden zu prÃ¼fen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Eine GehÃ¶rsverletzung fÃ¼hrt nicht unter allen UmstÃ¤nden zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Die Rechtsprechung lÃ¤sst vielmehr die sogenannte Heilung zu, wenn der Verstoss gegen den GehÃ¶rsanspruch nicht besonders schwer wiegt und die unterlassene GehÃ¶rsgewÃ¤hrung in einem Rechtsmittelverfahren nachgeholt wird, das eine PrÃ¼fung im gleichen Umfang wie im vorinstanzlichen Verfahren gestattet (BGE 133 I 201 E. 2.2; VGr, 29. Juni 2011, VB.2011.00066, E. 2.2.3, je mit Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Im vorliegenden Fall verfÃ¼gt das Verwaltungsgericht Ã¼ber dieselbe Kognition wie bereits die Vorinstanz, da es ausschliesslich um die Beurteilung von Rechtsfragen, nÃ¤mlich den Umfang bzw. die ZulÃ¤ssigkeit des Abbruchbefehls, geht. Damit ist zu prÃ¼fen, wie schwer die GehÃ¶rsverletzung wiegt. Betrifft die fehlende BegrÃ¼ndung einen zentralen Punkt einer rechtlichen Auseinandersetzung, stuft sie das Verwaltungsgericht als schwer ein (insbes. VGr, 16. Oktober 2003, VB.2003.00093, E. 2.2; 11. Juli 2005, VB.2005.00001, E. 2.2). Eine Heilung ist in solchen FÃ¤llen hÃ¶chstens ausnahmsweise mÃ¶glich. Im vorliegend zu entscheidenden Fall geht es freilich anders als in den soeben zitierten Urteilen nicht um einen Kernpunkt des vor­instanzlichen Entscheids. Denn hier hat das Baurekursgericht die wesentlichen Punkte, die fÃ¼r seine Entscheidung ausschlaggebend waren, eingehend begrÃ¼ndet. Die nicht begrÃ¼ndeten Punkte betreffen letztlich Nebenaspekte, die â gemessen am gesamten Umfang der Auseinandersetzung â als untergeordnet erscheinen. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Die GehÃ¶rsverletzung wiegt nach dem Gesagten nicht schwer, und die betreffenden Beanstandungen konnten im vorliegenden Verfahren Ã¼berprÃ¼ft werden. Damit besteht aufgrund der Rechtsprechung kein Grund, den vorinstanzlichen Entscheid wegen einer GehÃ¶rsverletzung aufzuheben. Letztere wird jedoch bei der Verlegung der Verfahrenskosten zu berÃ¼cksichtigen sein.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht in materieller Hinsicht geltend, dass der Abbruchbefehl unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig und vertrauensverletzend sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.1 </b>Zur Vollstreckung von VerfÃ¼gungen dienen die Mittel des Verwaltungszwangs. Die gesetzliche Grundlage fÃ¼r die Anordnung solcher verwaltungsrechtlicher Sanktionen bildet im ZÃ¼rcher Planungs- und Baugesetz wie bereits ausgefÃ¼hrt § 341 betreffend die "Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands". Voraussetzung fÃ¼r die Anordnung von Zwangsmassnahmen ist wie bei allem staatlichen Handeln die Einhaltung des VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeitsgrundsatzes (Art. 5 Abs. 2 BV). Ein Abbruchbefehl ist nach stÃ¤ndiger Rechtsprechung dann unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn die Abweichung vom gesetzmÃ¤ssigen Zustand gering ist und die berÃ¼hrten allgemeinen Interessen den Schaden, der dem EigentÃ¼mer durch den Abbruch entstÃ¼nde, nicht zu rechtfertigen vermÃ¶gen (BGE 132 II 21 E. 6; VGr, 8. Februar 2012, VB.2011.00530, E. 5.3.1). Dabei sind auch prÃ¤judizielle Aspekte zu berÃ¼cksichtigen (VGr, 12. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00383, E. 7.3.2). GeringfÃ¼gig ist eine Abweichung vom Erlaubten dann, wenn nur um Weniges von der materiellen Vorschrift abgewichen wird und sie der Bauherrschaft keinen oder nur einen geringen Nutzen bringt.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.2 </b>Im vorliegenden Fall fÃ¤llt auf, dass mehrere Bauten ohne Bewilligung erstellt wurden und diese den Charakter und das Ã¤ussere Erscheinungsbild des Hotel-Restaurants grundlegend verÃ¤nderten. Die Umnutzung der SÃ¼d- und Westterrasse zum ganzjÃ¤hrig nutzbaren Wintergarten entspricht nach den Berechnungen der Baudirektion einer Erweiterung von Ã¼ber 500 Quadratmetern. GegenÃ¼ber den ursprÃ¼nglich bewilligten Bauten stellt dies einen betrÃ¤chtlichen Unterschied dar. Betrachtete man, wie dies die BeschwerdefÃ¼hrerin anregt, jede rechtswidrig erstellte Baute fÃ¼r sich allein, mag es durchaus sein, dass bei einzelnen Bauten die Abweichungen von den Bauvorschriften eher geringfÃ¼gig anmuten. FÃ¼r die Frage der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit eines Abbruchbefehls, der, wie hier, mehrere sachlich, betriebswirtschaftlich und architektonisch miteinander zusammenhÃ¤ngende Bauten betrifft, kann eine solche Einzelfallbetrachtung jedoch nicht massgeblich sein. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass die ohne Bewilligung erstellten Bauten <i>in ihrer Gesamtheit </i>wesentlich von den anwendbaren Vorschriften abweichen. Damit ist zu prÃ¼fen, ob andere GrÃ¼nde gegen die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands sprechen.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.3 </b>Weichen eine Baute fÃ¼r sich oder mehrere Bauten in ihrer Gesamtheit erheblich von den materiellen Bauvorschriften ab, kann nach der Rechtsprechung bloss aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands verzichtet werden (vgl. RB 2000 Nr. 106 = BEZ 2000 Nr. 23, mit Hinweisen). Solche GrÃ¼nde liegen vor, wenn die Bauherrschaft gutglÃ¤ubig annahm, zur BauausfÃ¼hrung ermÃ¤chtigt zu sein und wenn der Beibehaltung des ungesetzlichen Zustands keine gewichtigen Ã¶ffentlichen Interessen entgegenstehen (RB 1985 Nr. 118 = BEZ 1986 Nr. 22, mit Hinweisen). Wer nicht in gutem Glauben handelte, muss in Kauf nehmen, dass dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmÃ¤ssigen Zustands erhÃ¶htes Gewicht beigemessen wird und die ihm entstehenden Nachteile nicht oder nur in geringem Mass berÃ¼cksichtigt werden (BGr, 26. April 2010, 1C_397/2009, E. 4.1 mit Hinweisen; VGr, 12. MÃ¤rz 2008, VB.2007.00383, E. 7.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.4 </b>Sieht man von der unzustÃ¤ndigkeitshalber erteilten Bewilligung fÃ¼r die Erstellung eines Windfangs ab, wurde die letzte fÃ¼r das vorliegende Verfahren massgebliche Bewilligung fÃ¼r den Hotel- bzw. Restaurantumbau im Jahr 2002 erteilt. Die Baudirektion hatte der BeschwerdefÃ¼hrerin im Jahr zuvor mitgeteilt, dass mit dem Umbau des HauptgebÃ¤udes zum Seminarhotel das raumplanungsrechtlich zulÃ¤ssige Mass fÃ¼r Erweiterungen ausgeschÃ¶pft sei. Vor der Umnutzung der SÃ¼d- und Westterrasse zu einem ganzjÃ¤hrigen benutzbaren Wintergarten hatte das beschwerdefÃ¼hrende Unternehmen soweit ersichtlich keine Bewilligungen eingeholt. Auch fÃ¼r den in der Folge notwendig gewordenen Fluchtwegsteg liegt soweit erkennbar keine Bewilligung vor. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wurde bei ihren Bauvorhaben durch ein ArchitekturbÃ¼ro unterstÃ¼tzt. Letzteres wusste oder hÃ¤tte zumindest wissen mÃ¼ssen, dass solche Arbeiten einer vorgÃ¤ngigen Bewilligung bedÃ¼rfen. Dieses Wissen muss sich die BeschwerdefÃ¼hrerin anrechnen lassen (vgl. VGr, 21. April 2005, VB.2005.00008, E. 2.3). Sie kann sich demzufolge nicht auf GutglÃ¤ubigkeit berufen. Es trifft zwar zu, dass in den Akten fÃ¼r die Zeit unmittelbar nach der Erstellung der rechtswidrigen Bauten keine Schritte der Beschwerdegegnerin dokumentiert sind, um den rechtmÃ¤ssigen Zustand wiederherzustellen. Fest steht jedoch, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin im FrÃ¼hjahr 2005 durch die Beschwerdegegnerin darÃ¼ber informiert wurde, dass verschiedene Bauten ohne Bewilligung erstellt worden seien. Zudem hielt es das Verwaltungsgericht in einem Entscheid aus dem Jahr 2005 fÃ¼r fraglich, ob der von der BeschwerdefÃ¼hrerin gefÃ¼hrte Hotelbetrieb als standortgebunden zu bezeichnen sei (Urteil vom 12. Dezember 2005, VB.2005.00324, E. 5.3). Das Gericht bezeichnete damals die der BeschwerdefÃ¼hrerin fÃ¼r den Umbau zum Seminarhotel erteilten Bewilligungen aus den Jahren 2000 und 2001 als sehr grosszÃ¼gig. Von daher ist nicht ersichtlich, weshalb sich die BeschwerdefÃ¼hrerin auf GutglÃ¤ubigkeit berufen kÃ¶nnte. FÃ¼r das Absehen von der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands aus GrÃ¼nden des Vertrauensschutzes bleibt damit kein Raum.</p> <p class="Erwgung2"><b>6.5 </b>Die Vorinstanz hat die infrage stehenden Ã¶ffentlichen und privaten Interessen umfassend gegeneinander abgewogen. So erwog sie insbesondere, dass die VerstÃ¶sse gegen die baurechtlichen Vorschriften schwer wiegen, gewichtige Ã¶ffentliche Interessen raumplanerischer und baurechtlicher Natur bestÃ¼nden, die BeschwerdefÃ¼hrerin seit 2001 wisse, dass das zulÃ¤ssige Mass fÃ¼r bauliche Erweiterungen mit dem Umbau des HauptgebÃ¤udes zum Seminarhotel ausgeschÃ¶pft sein wÃ¼rde, die rechtswidrigen Bauten eigenmÃ¤chtig erstellt worden seien und die BeschwerdefÃ¼hrerin aus den illegal erstellten Bauten einen hohen wirtschaftlichen Nutzen gezogen habe. Auf diese ErwÃ¤gungen kann zustimmend verwiesen werden (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 Satz 2 VRG). Wie von der Vorinstanz zu Recht ausgefÃ¼hrt kommt es nicht auf die Bau- und RÃ¼ckbaukosten an, wenn bei schwerwiegenden VerstÃ¶ssen, wie hier, keine Vertrauensgrundlage fÃ¼r die Annahme besteht, dass keine baurechtliche Bewilligung notwendig sei (vgl. VGr, 18. Dezember 2008, VB.2008.00444, E. 4.1 am Ende = BEZ 2009 Nr. 3).</p> <p class="Erwgung2"><b>6.6 </b>Eine mildere Massnahme als ein vollstÃ¤ndiger Abbruch der rechtswidrig erstellten Bauten ist vorliegend nicht denkbar. Wenn man zum Beispiel bloss die mobilen Schiebefenster auf der SÃ¼dterrasse entfernte, blieben die anderen rechtswidrig erstellten Bauten weiterhin bestehen und wichen nach wie vor erheblich von den ursprÃ¼nglich erteilten Bewilligungen ab, soweit Letztere Ã¼berhaupt vorliegen. Die vorliegend angeordnete Massnahme ist damit erforderlich, um die massgebenden Ã¶ffentlichen Interessen zu verwirklichen. Sie erweist sich auch als zumutbar, zumal die BeschwerdefÃ¼hrerin von der Rechtswidrigkeit der Erweiterungen wusste bzw. zumindest hÃ¤tte wissen mÃ¼ssen. Es ist zwar offensichtlich, dass die BeschwerdefÃ¼hrerin ein betrÃ¤chtliches wirtschaftliches Interesse an der WeiterfÃ¼hrung ihres Betriebs hat. Auf der anderen Seite bestehen gewichtige raumplanerische und baurechtliche Interessen an der Durchsetzung der rechtskrÃ¤ftig gewordenen Bewilligungsverweigerung. Letztere Ã¼berwiegen im vorliegenden Fall nicht zuletzt auch angesichts des fÃ¼r einen Rechtsstaat fundamentalen Grundsatzes, dass rechtskrÃ¤ftig gewordene Anordnungen der BehÃ¶rden durchzusetzen sind.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin macht schliesslich geltend, dass der Abbruchbefehl darÃ¼ber hinweggehe, dass sich das fÃ¼r den Hotelbau massgebende Recht Ã¤ndere bzw. geÃ¤ndert habe.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Nach der Rechtsprechung des Verwaltungs- und des Baurekursgerichts kann ein Abbruchbefehl dann unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig sein, wenn die baurechtswidrige Baute dank einer unmittelbar bevorstehenden RechtsÃ¤nderung materielle RechtmÃ¤ssigkeit erlangen wird (VGr, 18. Dezember 2008, VB.2008.00444, E. 4.3, mit Hinweisen = BEZ 2009 Nr. 3; BRKE II Nr. 0151/2008 vom 19. August 2008 = BEZ 2009 Nr. 16). Entscheidend ist dabei, wann und mit welcher Wahrscheinlichkeit mit der neuen Festsetzung gerechnet werden kann.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>Im kantonalen Richtplan gehÃ¶rte der Uto Kulm bislang zum Landwirtschaftsgebiet. Der Regierungsrat gelangte im FrÃ¼hjahr 2009 zur Auffassung, dass diese Ausscheidung der Bedeutung des Gebiets als beliebtes Ausflugziel nicht mehr gerecht werde. Er beantragte deshalb dem Kantonsrat die Ãnderung des Richtplans, um so eine Grundlage fÃ¼r den Erlass eines Gestaltungsplans zu schaffen (Weisung und Antrag des Regierungsrats vom 25. MÃ¤rz 2009, wie die auch im Folgenden zitierten Dokumente zu finden unter dem Punkt âAbgeschlossene Verfahrenâ auf www.richtplan.zh.ch). Der Kantonsrat folgte dem Vorschlag der Regierung und entschied im FrÃ¼hsommer 2010, dass der Kanton fÃ¼r Erholungsgebiete von kantonaler Bedeutung kantonale Freihaltezonen ausscheidet. BezÃ¼glich des hier interessierenden Gebiets legte er sodann Folgendes fest:</p> <p class="EinzugZitat">"<span>FÃ¼r den Uto Kulm setzt [der Kanton] einen kantonalen Gestaltungsplan fest, der die Ã¶ffentlichen Interessen an der Nutzung des Aussenraumes (Wanderweg, Ausflugsrestaurant, Aussichtspunkt, Erhaltung des Lebensraums von Tier- und Pflanzenwelt, dauernd Ã¶ffentlich zugÃ¤nglicher und grosszÃ¼giger Aussichtspunkt, Waldpflegekonzept, archÃ¤ologische FundstÃ¤tte, Einhaltung der Schutzziele des BLN-Gebiets) sichert, die zulÃ¤ssigen Bauten und Anlagen und deren Nutzung festlegt sowie die notwendigen verkehrlichen Regelungen (Fahrtenkontingent, Controlling) trifft."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>(Beschluss des Kantonsrats vom 28. Juni 2010 zur Landschaft Uto Kulm im Rahmen des kantonalen Richtplans).</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Erwgung2"><b>7.3 </b>Der Kantonsrat diskutierte auch den Inhalt des Gestaltungsplans, der ihm im Entwurf vorlag. Der Gestaltungsplan bzw. dessen Entwurf legt insbesondere die betrieblich nutzbaren und die Ã¶ffentlich zugÃ¤nglichen Bereiche fest und definiert, inwieweit eine gastronomische Nutzung des Plangebiets zulÃ¤ssig ist. GemÃ¤ss Art. 10 Abs. 1 des Entwurfs sind Bauten und Anlagen fÃ¼r einen Gastgewerbebetrieb wie zum Beispiel ein (Seminar-)Hotel oder ein Restaurant zulÃ¤ssig. GemÃ¤ss dem Kommissionsberichterstatter sollte mit der Ãnderung des Richtplans eine konfliktfreiere Situation mÃ¶glich gemacht und ein Schlussstrich unter die Fehlentscheide der Vergangenheit gezogen werden (Protokoll des ZÃ¼rcher Kantonsrats fÃ¼r das Jahr 2010, S. 11445 f.). Die RichtplanÃ¤nderung wurde im kantonalen Amtsblatt vom 9. Juli 2010 publiziert. Am 12. Januar 2011 genehmigte der Bundesrat die Teilrevision Landschaft Uto Kulm. Seit diesem Genehmigungsentscheid gilt der Bereich Uto Kulm (Ausflugsrestaurant mit Aussichtspunkt samt Turm) als Erholungsgebiet von kantonaler Bedeutung. Ein solches wird von § 23 Abs. 1 lit. c PBG als FlÃ¤che definiert, die der Erholung der BevÃ¶lkerung dient und bei der dieser Zweck gegenÃ¼ber anderen Nutzungen Ã¼berwiegt. Der entsprechende Kantonsratsentscheid unterstand bzw. untersteht weder dem obligatorischen noch dem fakultativen Referendum.</p> <p class="Erwgung2"><b>7.4 </b>Dass die Ãnderung des Richtplans fÃ¼r das Gebiet Uto Kulm bereits abgeschlossen ist, bedeutet noch keine RechtsÃ¤nderung, die die vorschriftswidrig erstellten Bauten materiell rechtmÃ¤ssig erscheinen lassen. Der Richtplan ist nach Art. 9 Abs. 1 RPG wohl behÃ¶rdenverbindlich, und eine Ãnderung kann bei der InteressenabwÃ¤gung im Rahmen der Erteilung einer nachtrÃ¤glichen Baubewilligung berÃ¼cksichtigt werden. Im vorliegenden Verfahren geht es jedoch nicht darum, dass nachtrÃ¤glich eine Bau<i>bewilligung</i> erteilt wurde. Hier ist vielmehr Ã¼ber den <i>Vollzug </i>einer rechtskrÃ¤ftig gewordenen <i>Bewilligungsverweigerung </i>zu entscheiden. Schon von daher kann das Verfahren der Richtplanung nicht ausschlaggebend sein. Entscheidend ist vielmehr, in welchem Verfahrensstadium sich der bereits erwÃ¤hnte Gestaltungsplan befindet.</p> <p class="Erwgung1"><b>8. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>8.1 </b>Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung lÃ¤sst sich ein einstweiliger Verzicht auf die Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands nur dann rechtfertigen, wenn die RechtsÃ¤nderung mit einiger Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklicht wird (VGr, 18. Dezember 2008, VB.2008.00444, E. 4.3 = BEZ 2009 Nr. 3). Damit ist im vorliegenden Fall zu prÃ¼fen, wie wahrscheinlich ein baldiges Inkrafttreten des Gestaltungsplans ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.2 </b>Der Kanton regelte im Dezember 2011 die Einzelheiten der Nutzung, Gestaltung und Erschliessung mit der BeschwerdefÃ¼hrerin und den Standortgemeinden ZÃ¼rich und Stallikon in einem Nutzungsvertrag. Damit war die Grundlage fÃ¼r den Gestaltungsplan gegeben, der in der Folge von der Baudirektion Anfang Februar festgesetzt und im Amtsblatt vom 2. MÃ¤rz 2012 verÃ¶ffentlicht wurde. Gegen die Festsetzung rekurrierte unter anderen der ZÃ¼rcher Heimatschutz an den Regierungsrat (vgl. etwa die NZZ vom 29. MÃ¤rz 2012, www.nzz.ch). Das Verfahren ist dort soweit ersichtlich noch hÃ¤ngig.</p> <p class="Urteilstext">Rekursen kommt aufgrund von § 25 Abs. 1 VRG grundsÃ¤tzlich aufschiebende Wirkung zu. Das Inkrafttreten des Gestaltungsplans wurde durch die Rekursverfahren verzÃ¶gert. Welchen Umfang die Befugnis der Rechtsmittelinstanzen bei der ÃberprÃ¼fung des Gestaltungsplans hat (vgl. dazu u.a. BGr, 10. April 2012, 1C_181/2012, E. 1.3), ist fÃ¼r die Frage des Inkrafttretens im Kern unerheblich. Ausschlaggebend ist vielmehr, dass den Rechtsmitteln jedenfalls grundsÃ¤tzlich aufschiebende Wirkung zukommt. Ausschlaggebend ist weiter, dass der Entscheid des Regierungsrats gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a VRG an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden kann. Schliesslich kann auch vor Bundesgericht die GewÃ¤hrung der aufschiebenden Wirkung beantragt werden. Das Inkrafttreten des Gestaltungsplans wird sich damit mit grosser Wahrscheinlichkeit erheblich verzÃ¶gern. Anders als in einem vom Bundesgericht entschiedenen Fall, in dem der Zeitpunkt der Geltung neuen Rechts absehbar war (BGr, 15. MÃ¤rz 2012, 1C_187/2011, E. 3.4), ist der genannte Zeitpunkt hier ungewiss. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.3 </b>Die von der BeschwerdefÃ¼hrerin geltend gemachte Ãnderung des massgeblichen Rechts wird sich nach dem Gesagten in naher Zukunft nicht mit einiger Wahrscheinlichkeit verwirklichen. Der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt kann von daher mit jenem verglichen werden, der einem Urteil aus dem Jahr 1984 zugrunde lag. Dort bestand das Verwaltungsgericht auf der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands, da der entgegenstehende Wohnanteilplan zwar bereits geÃ¤ndert worden war, dagegen jedoch Rechtsmittel ergriffen wurden. Wann der Wohnanteilplan in Kraft treten wÃ¼rde, war deshalb ungewiss. Das Verwaltungsgericht erkannte in der lÃ¼ckenlosen und gleichmÃ¤ssigen Anwendung des geltenden Rechts ein gewichtiges Ã¶ffentliches Interesse (VGr, 22. August 1984, VB 40/1984 und 84/1984, E. 6c am Ende). Es sind keine GrÃ¼nde ersichtlich, weshalb von dieser Rechtsprechung abgewichen und der vorliegende Fall anders entschieden werden sollte.</p> <p class="Erwgung2"><b>8.4 </b>Der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt kann im Ãbrigen nicht mit FÃ¤llen verglichen werden, in denen der Zeitpunkt des mÃ¶glichen Inkrafttretens einer RechtsÃ¤nderung absehbar war. So schob das Verwaltungsgericht in einem Fall die angeordnete Absenkung eines Dachstocks auf, bis feststehe, ob der Dachstock nach kÃ¼nftigem Recht bewilligt werden kÃ¶nne. Es begrÃ¼ndete dies damit, dass die Volksabstimmung Ã¼ber das kÃ¼nftige Recht voraussichtlich bereits im Jahr nach Ergehen des Urteils stattfinde (VGr, 24. August 1990, VB 90/0117, E. 2c, auch zum Folgenden; Ã¤hnlich auch VGr, 4. September 1986, VB 91/1983, E. 3 sowie in der Prozessgeschichte unter IV.). Damit spreche eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafÃ¼r, dass der baurechtswidrige Zustand in absehbarer Zeit durch eine GesetzesÃ¤nderung entfalle. Eine solche Wahrscheinlichkeit ist im hier zu beurteilenden Fall gerade nicht gegeben, da gegen den Gestaltungsplan mehrere Rechtsmittel ergriffen werden kÃ¶nnen. Im soeben zitierten Fall aus dem Jahr 1990 konnte gegen das neue Recht nur noch die staatsrechtliche Beschwerde ergriffen werden; wegen deren fehlender aufschiebender Wirkung wÃ¤ren damals nur vorsorgliche Anordnungen infrage gekommen, die ohnehin nur in seltensten AusnahmefÃ¤llen gewÃ¤hrt wurden (vgl. BGr, 5. November 2001, 2P.263/2001, E. 2b/bb; Walter KÃ¤lin, Das Verfahren der staatsrechtlichen Beschwerde, Bern 1994, S. 380 f.). Ãhnlich wie im soeben zitierten Fall entschied das Verwaltungsgericht sodann rund ein Jahr spÃ¤ter, als es um den Abbruch eines Wintergartens ging. Die Volksabstimmung Ã¼ber das neue Recht stand in jenem Fall unmittelbar bevor, sodass das Verwaltungsgericht den Vollzug der Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands aufschob (VGr, 23. August 1991, VB 91/0031, E. 4; Ã¤hnlich auch VGr, 8. November 1982, VB 100/1982, E. 4b). Die MÃ¶glichkeit des Inkrafttretens des neuen Rechts stand damit in all den soeben zitierten FÃ¤llen entweder unmittelbar bevor oder war zumindest absehbar. FÃ¼r den hier zu entscheidenden Fall kann daraus folglich nichts abgeleitet werden. Gemeinsam ist den FÃ¤llen nur, dass das Inkrafttreten neuen Rechts offen war. WÃ¤hrend dort die Bereinigung des Schwebezustands absehbar war, ist dies hier nicht der Fall. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.5 </b>Wie die BeschwerdefÃ¼hrerin betont, geht es ihr nicht darum, dass die Bauten nach <i>kÃ¼nftigem </i>Recht beurteilt werden. Sie verlangt vielmehr, dass vor Inkrafttreten des neuen Rechts keine negative Entscheidung ergeht und somit die Anwendung des <i>geltenden </i>Rechts bis zum Inkrafttreten des neuen Rechts ausgesetzt wird. Die BeschwerdefÃ¼hrerin begrÃ¼ndet diesen Standpunkt mit einem Hinweis auf BGE 118 Ia 510. Dort ging es um die Frage, ob ein nach der Bewilligungserteilung erfolgter Wegfall der planungsrechtlichen Baureife im kantonalen Rechtsmittelentscheid noch berÃ¼cksichtigt werden darf.</p> <p class="Urteilstext">Der vorliegend zu beurteilende liegt freilich anders als der vom Bundesgericht entschiedene Fall. Dort hatte das Bundesgericht die Auslegung einer Vorschrift zu beurteilen, die selbst explizit kÃ¼nftige planungsrechtliche Festlegungen anspricht. GemÃ¤ss dem dort anzuwendenden § 234 PBG ist ein GrundstÃ¼ck baureif, "wenn es erschlossen ist und wenn durch die bauliche Massnahme keine noch fehlende oder durch den Gemeinderat beantragte planungsrechtliche Festlegung nachteilig beeinflusst wird". Nach dem Urteil des Bundesgerichts will die Vorschrift die Entscheidungsfreiheit der PlanungsbehÃ¶rden sicherstellen, indem sie Vorhaben einstweilen untersagt, die geplante neue Festlegungen negativ beeinflussen (BGE 118 Ia 510 E. 4d S. 513). KÃ¼nftigen Planfestsetzungen wird auf diese Weise eine <i>negative Vorwirkung </i>zuerkannt, indem Bauten nur noch bewilligt werden, wenn sie die vorgesehene planerische Neuordnung nicht beeintrÃ¤chtigen. Darum geht es im vorliegenden Fall jedoch nicht. ZunÃ¤chst besteht keine gesetzliche Vorschrift, nach der bei der Frage der Wiederherstellung kÃ¼nftige planungsrechtliche Festlegungen zu berÃ¼cksichtigen wÃ¤ren. Auch geht es hier nicht darum, die Entscheidungsfreiheit der PlanungsbehÃ¶rden zu gewÃ¤hrleisten. Vielmehr soll verhindert werden, dass Bauten abgerissen werden, die im Zeitpunkt des Rechtsmittelentscheids voraussichtlich bewilligungsfÃ¤hig sein werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>8.6 </b>Nach dem genannten Urteil des Bundesgerichts muss <span>bei der Beurteilung der intertemporalrechtlichen Anwendung von § 234 PBG die Bedeutung der zeitlichen und sachlichen BeschrÃ¤nkung der negativen Vorwirkung beachtet werden (BGE 118 Ia 510 E. 4d S. 514). Eine negative Vorwirkung spielt hier freilich keine Rolle, da mit einem Abbruch der rechtswidrig erstellten Bauten die kÃ¼nftige Rechtsentwicklung weder erschwert noch verhindert wird. Sobald und soweit der Gestaltungsplan in Kraft tritt, ist es der BeschwerdefÃ¼hrerin unbenommen, gestÃ¼tzt auf diese (dannzumal allenfalls bestehende) neue Rechtslage Baugesuche einzureichen. Ihren Entscheid, Bauten ohne Bewilligung zu erstellen, traf sie demgegenÃ¼ber noch unter der Geltung des alten bzw. derzeitigen Rechts. Solange das Inkrafttreten des neuen Rechts nicht in naher Zukunft zu erwarten ist, kann die BeschwerdefÃ¼hrerin daraus fÃ¼r ihre zuvor getroffenen Entscheidungen nichts ableiten.</span></p> <p class="Erwgung2"><b>8.7 </b>Folgte man der Argumentation der BeschwerdefÃ¼hrerin, wÃ¼rde die verwaltungsgerichtliche Rechtsprechung zur BerÃ¼cksichtigung bevorstehender PlanÃ¤nderungen bei Abbruchbefehlen letztlich obsolet, da in solchen FÃ¤llen die Anwendung des bestehenden Rechts stets ausgesetzt und abgewartet werden mÃ¼sste, bis das neue Recht in Kraft tritt. Unerheblich wÃ¤re dabei, ob das Inkrafttreten des neuen Rechts gewiss oder ungewiss wÃ¤re, ebenso der voraussichtliche Zeitpunkt des Inkrafttretens. Damit wÃ¼rden Abbruchbefehle unnÃ¶tig bzw. hinfÃ¤llig, sobald ein PlanÃ¤nderungsverfahren in Gang gesetzt wird. Solches ist weder gesetzlich vorgesehen noch wird es von der verwaltungs- oder der bundesgerichtlichen Rechtsprechung verlangt. Damit ist an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten, wonach allfÃ¤lliges kÃ¼nftiges Recht einer Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands nicht entgegensteht, soweit dessen Inkrafttreten in naher Zukunft wenig wahrscheinlich ist.</p> <p class="Erwgung1"><b>9. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin rÃ¼gt weiter, dass die fÃ¼r den RÃ¼ckbau angesetzte Frist von sechs Monaten zu kurz bemessen und damit unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>9.1 </b>Die Frist zur Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands muss nach der Rechtsprechung so bemessen werden, dass der Verpflichtete nach dem gewÃ¶hnlichen Lauf der Dinge selber das Notwendige vorkehren kann (VGr, 23. Dezember 2004, VB.2004.00416, E. 4.1, auch zum Folgenden). Zu berÃ¼cksichtigen ist, in welchem Ausmass der Betroffene auf die Beschaffung von ErsatzrÃ¤umen angewiesen ist, ferner die fÃ¼r die Beschaffung von ErsatzrÃ¤umen notwendige Zeit. Sodann ist das bei der Fristansetzung zu berÃ¼cksichtigende Ã¶ffentliche Interesse an der mÃ¶glichst unverzÃ¼glichen Wiederherstellung des rechtmÃ¤ssigen Zustands umso stÃ¤rker zu gewichten, je gravierender gegen materiellrechtliche Bauvorschriften verstossen wird. Es gilt abzuwÃ¤gen, wie dringlich die Durchsetzung der Norm bzw. Beseitigung des Normverstosses im Licht der Ã¶ffentlichen Interessen ist und wie lange die Vollstreckung mit RÃ¼cksicht auf die persÃ¶nliche bzw. unternehmerische Situation des Verpflichteten aufgeschoben werden soll. In der Praxis hat sich ein Regelmass von drei Monaten herausgebildet (vgl. Christian MÃ¤der, Das Baubewilligungsverfahren, ZÃ¼rich 1991, Rz. 669 mit Hinweisen auf von diesem Regelmass abweichenden Fristen).</p> <p class="Erwgung2"><b>9.2 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin muss bzw. musste nun bereits seit einiger Zeit damit rechnen, die rechtswidrig erstellten Bauten abbrechen zu mÃ¼ssen. Bei der Bemessung der LÃ¤nge der Frist hatte die Beschwerdegegnerin sodann zu berÃ¼cksichtigen, dass die Bauten erheblich von den materiellrechtlichen Vorschriften abweichen. Es ist damit nicht ersichtlich, inwiefern die Beschwerdegegnerin bei der Bemessung der Frist ihr Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeÃ¼bt haben sollte.</p> <p class="Erwgung1"><b>10. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>10.1 </b>Die Vorinstanz drohte in ihrem Entscheid die Ersatzvornahme durch die Beschwerdegegnerin an, falls der angeordnete RÃ¼ckbau nicht innerhalb der angesetzten Frist erfolgt. Die BeschwerdefÃ¼hrerin bringt in diesem Zusammenhang vor, dass die Ersatzvornahme nicht Gegenstand der AusgangsverfÃ¼gung und damit rechtswidrig sei.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.2 </b>GemÃ¤ss § 27 VRG kann die Rekursinstanz die angefochtene Anordnung zum Nachteil des Rekurrenten abÃ¤ndern. Eine solche Schlechterstellung ist aufgrund von Art. 29 Abs. 2 BV allerdings nur dann zulÃ¤ssig, wenn die RekursbehÃ¶rde den Rekurrenten und allfÃ¤llige weitere betroffene Parteien zuvor anhÃ¶rt (so explizit auf Bundesebene Art. 62 Abs. 3 VwVG). Zudem muss dem Rekurrenten in diesem Zusammenhang Gelegenheit gegeben werden, seinen Rekurs zurÃ¼ckzuziehen (vgl. BGE 129 II 385 E. 4.4.3; 118 V 182 E. 2d; VGr, 18. Dezember 2003, VB.2003.00359, E. 2.2). Dadurch soll der rekurrierenden Partei die MÃ¶glichkeit eingerÃ¤umt werden, durch den RÃ¼ckzug ihres Rechtsmittels eine Verschlechterung ihrer Rechtsstellung abzuwenden bzw. den Status quo abzusichern.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.3 </b>Die Vorinstanz fÃ¼hrte im vorliegenden Fall keine AnhÃ¶rung durch. Das Verwaltungsgericht erwog deshalb in seinem Zwischenentscheid vom 12. Juli 2012, dass die Vorinstanz dadurch das rechtliche GehÃ¶r der BeschwerdefÃ¼hrerin verletzt habe. Gleichzeitig rÃ¤umte es der BeschwerdefÃ¼hrerin Gelegenheit ein, sich zu einem allfÃ¤lligen RÃ¼ckzug jener AntrÃ¤ge zu erklÃ¤ren, die sie im Rahmen des Rekursverfahrens hÃ¤tte zurÃ¼ckziehen kÃ¶nnen, wenn ihr damals das rechtliche GehÃ¶r zur beabsichtigten reformatio in peius gewÃ¤hrt worden wÃ¤re. Die BeschwerdefÃ¼hrerin zog ihre AntrÃ¤ge in der Folge nicht zurÃ¼ck. In Ziffer 6.2 ihrer gegen den Zwischenentscheid erhobenen Beschwerde fÃ¼hrte sie vielmehr aus, dass ein RÃ¼ckzug ihrer AntrÃ¤ge fÃ¼r sie nicht infrage kÃ¤me.</p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrerin wurde nach dem Gesagten nachtrÃ¤glich Gelegenheit gegeben, sich zu Ã¤ussern. Eine Heilung der GehÃ¶rsverletzung der Vorinstanz ist nach den vorn in E. 5.2 f. wiedergegebenen GrundsÃ¤tzen zulÃ¤ssig. Auch wenn sich die RÃ¼ge der BeschwerdefÃ¼hrerin damit in der Sache als stichhaltig erweist, ist ihre Beschwerde auch in diesem Punkt abzuweisen, da der Verfahrensmangel nachtrÃ¤glich kompensiert wurde.</p> <p class="Erwgung2"><b>10.4 </b>Die BeschwerdefÃ¼hrerin brachte in Ziffer 9 ihrer gegen den Zwischenentscheid des Verwaltungsgerichts erhobenen Beschwerde vor, dass das Baurekursgericht zum Erlass von Zwangsanordnungen nicht befugt gewesen sei. Sein Entscheid sei deshalb bereits wegen sachlicher bzw. funktioneller UnzustÃ¤ndigkeit nichtig. Dabei Ã¼bersieht die BeschwerdefÃ¼hrerin allerdings, dass die Vorinstanz vorliegend ausschliesslich die Ersatzvornahme androhte. Die Ersatzvornahme kann auch bereits im Erkenntnisverfahren, mithin zusammen mit dem Wiederherstellungs- bzw. dem Abbruchbefehl angedroht werden (Fritzsche/BÃ¶sch/Wipf, Band 1, S. 477 und 489). Es sind keine GrÃ¼nde ersichtlich, weshalb dem Baurekursgericht die Befugnis gefehlt haben sollte, die Ersatzvornahme anstelle der Beschwerdegegnerin anzudrohen. Es ist zwar richtig, dass die Beschwerdegegnerin diesbezÃ¼glich Ã¼ber einen gewissen Spielraum verfÃ¼gt. Der Vorinstanz steht jedoch im Wesentlichen derselbe Spielraum zu. Von dieser Ermessensfreiheit hat sie im vorliegenden Fall Gebrauch gemacht. Inwiefern die AusÃ¼bung dieses Ermessens rechtsverletzend gewesen sein sollte, ist nicht erkennbar; dies umso weniger, als zwischen der AbbruchverfÃ¼gung und der angedrohten Ersatzvornahme ein enger sachlicher Zusammenhang besteht. Die in der Beschwerde und den gegen den Zwischenentscheid des Verwaltungsgerichts erhobenen RÃ¼gen erweisen sich insoweit als unzutreffend.</p> <p class="Erwgung1"><b>11. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die BeschwerdefÃ¼hrerin beanstandet schliesslich die Bemessung der vorinstanzlichen Zustellkosten.</p> <p class="Erwgung2"><b>11.1 </b>Die GebÃ¼hren des Baurekursgerichts werden seit Anfang 2011 in der GebÃ¼hrenverordnung des Verwaltungsgerichts vom 23. August 2010 (GebV VGr) geregelt (vgl. deren § 1 Abs. 1). GemÃ¤ss § 5 Abs. 1 GebV VGr wird fÃ¼r jede am Verfahren beteiligte Partei eine Portopauschale von Fr. 30.- in Rechnung gestellt. Bei Verfahren mit mehr als einem Schriftenwechsel oder mit anderen fristauslösenden Zustellungen erhÃ¶ht sich die Portopauschale um je Fr. 20.- (§ 5 Abs. 2 GebV VGr).</p> <p class="Erwgung2"><b>11.2 </b>Am vorinstanzlichen Verfahren waren vier Parteien beteiligt. Aus dem Protokoll des Baurekursgerichts ergibt sich, dass insgesamt vier fristauslÃ¶sende Zustellungen erfolgten. Damit betrugen die Zustellkosten pro Partei Fr. 70.- und somit insgesamt Fr. 280.-. Die Vorinstanz hat die Zustellkosten damit rechtmÃ¤ssig bemessen.</p> <p class="Erwgung1"><b>12. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>12.1 </b>Nach dem Gesagten erweist sich die Beschwerde einzig insofern begrÃ¼ndet, als der Anteil der Rekurskosten, die der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt wurden, aufgrund der festgestellten GehÃ¶rsverletzungen bzw. BegrÃ¼ndungsmÃ¤ngel zu reduzieren ist (vgl. E. 5.4). Im Ãbrigen ist die Beschwerde abzuweisen. Insbesondere erscheint eine andere als die von der Vorinstanz vorgenommene Verlegung der ParteientschÃ¤digungen nicht angezeigt. </p> <p class="Erwgung2"><b>12.2 </b>Aufgrund von § 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der weitgehend unterliegenden Partei aufzuerlegen. Daneben kÃ¶nnen die Kosten nach Satz 2 der Vorschrift auch nach dem Verursacherprinzip auferlegt werden. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts kann auch eine Vorinstanz fÃ¼r kostenpflichtig erklÃ¤rt werden, wenn die Aufhebung ihres Entscheids oder eine nachtrÃ¤gliche Heilung allein auf Verfahrensfehler zurÃ¼ckging (vgl. VGr, 10. Mai 2012, VB.2011.00052, E. 6.3; 13. Januar 2011, VB.2010.00714, E. 5.1; 11. Januar 2006, VB.2005.00357, E. 4.2; 11. Juli 2005, VB.2005.00001, E. 4.2; 19. Mai 2004, VB.2004.00015, E. 3.2; 11. Februar 2004, VB.2003.00400, E. 4; vgl. auch VGr, 16. Juli 2008, VB.2008.00133, E. 2).</p> <p class="Urteilstext">Im vorliegenden Fall unterlag die BeschwerdefÃ¼hrerin praktisch vollumfÃ¤nglich. In einem Punkt rÃ¼gte sie jedoch zu Recht einen Verfahrensmangel, nÃ¤mlich dort, wo sie nicht vorgÃ¤ngig zur angedrohten Ersatzvornahme angehÃ¶rt wurde. Deshalb sind der BeschwerdefÃ¼hrerin bloss zwei Drittel der Verfahrenskosten aufzuerlegen. Aufgrund der unterlassenen AnhÃ¶rung ist das Baurekursgericht an den Gerichtskosten zu einem Sechstel zu beteiligen. Im Ãbrigen gehen allfÃ¤llige GehÃ¶rsverletzungen auf untergeordnete und fÃ¼r die Verlegung der Verfahrenskosten folglich nicht ausschlaggebende BegrÃ¼ndungsmÃ¤ngel zurÃ¼ck (Unterlassen einer separaten PrÃ¼fung der Legitimation des im vorinstanzlichen Verfahrens beigeladenen ZÃ¼rcher Heimatschutzes). Der verbleibende Sechstel der Gerichtskosten ist demgemÃ¤ss auf die Gerichtskasse zu nehmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>12.3 </b>Bei der Bemessung der HÃ¶he der Gerichtskosten ist hier neben dem Zeitaufwand insbesondere auch das tatsÃ¤chliche Streitinteresse zu berÃ¼cksichtigen (vgl. § 65a Abs. 1 VRG), das im vorliegenden Fall nicht unerheblich erscheint (vgl. E. 6.6).</p> <p class="Erwgung2"><b>12.4 </b>Eine ParteientschÃ¤digung steht der BeschwerdefÃ¼hrerin angesichts ihres weitgehenden Unterliegens nicht zu. Die Beschwerdegegnerin hat keine ParteientschÃ¤digung beantragt und im Ãbrigen ohnehin auf eine Beschwerdeantwort verzichtet. Die private Mitbeteiligte hat dagegen eine Vernehmlassung eingereicht und einen Antrag auf eine UmtriebsentschÃ¤digung gestellt. Die im vorliegenden Verfahren zu beurteilenden Rechtsfragen waren komplex, ging es neben der Frage der VerhÃ¤ltnismÃ¤ssigkeit des angeordneten Abbruchs um die Auswirkungen der Ãnderungen in der Richt- und Nutzungsplanung. Damit erscheint der Beizug eines Rechtsvertreters gerechtfertigt (vgl. § 17 Abs. 2 lit. a VRG). Die BeschwerdefÃ¼hrerin ist demgemÃ¤ss zur Leistung einer UmtriebsentschÃ¤digung an die private Mitbeteiligte zu verpflichten.</p> <p class="Erwgung2"><b>12.5 </b>Das vorliegende sowie damit zusammenhÃ¤ngende Verfahren stiessen in der Ãffentlichkeit auf ein betrÃ¤chtliches Interesse. Um sicherzustellen, dass die Verfahrensbeteiligten zeitgleich vom vorliegenden Entscheid erfahren, wird ihnen dieser vorab per Fax zustellt und ihnen die Zustellung vorher telefonisch angekÃ¼ndigt. </p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird Dispositiv-Ziffer III des Entscheids des Baurekursgerichts vom 22. November 2011 insoweit aufgehoben, als er die Rekurskosten zu sieben Achteln der BeschwerdefÃ¼hrerin auferlegt. Die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 5'280.- werden stattdessen zu fÃ¼nf Achteln der Hotel Uto Kulm AG, zu einem Achtel der Bau- und Planungskommission Stallikon und zu einem Viertel der Kasse des Baurekursgerichts auferlegt. Im Ãbrigen wird die Beschwerde abgewiesen. </span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 12'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 580.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 12'580.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden zu zwei Dritteln der BeschwerdefÃ¼hrerin und zu einem Sechstel dem Baurekursgericht auferlegt. Im Ãbrigen werden sie auf die Gerichtskasse genommen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die BeschwerdefÃ¼hrerin wird verpflichtet, der ZÃ¼rcherischen Vereinigung fÃ¼r Heimatschutz eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 5'000.- auszurichten (Mehrwertsteuer inbegriffen), zahlbar innerhalb von 30 Tagen ab Rechtskraft des vorliegenden Entscheids.</span></p> <p class="Einzug2"><span>Im Ãbrigen werden keine ParteientschÃ¤digungen zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung anâ¦</span></p> <p class="Urteilstext"><span>Abweichende Meinung einer Minderheit der Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"><span>(§ 71 VRG in Verbindung mit § 124 des Gesetzes Ã¼ber die Gerichts- und BehÃ¶rdenorganisation im Zivil- und Strafprozess vom 10. Mai 2010 [LS 211.1])</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Aus folgenden GrÃ¼nden ist das Verfahren einstweilen zu sistieren: </span></p> <p class="MsoNormal"><b>1.</b> Die Auffassung der Mehrheit, das vorliegende Verfahren nicht zu sistieren, hat die BestÃ¤tigung eines Abbruchbefehls zur Folge, der sich im heutigen Zeitpunkt als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig erweist. <span>Sowohl die Legislative als auch die Exekutive haben die ihnen zur VerfÃ¼gung stehenden Anstrengungen getroffen, um die RechtmÃ¤ssigkeit der vom Abbruchbefehl betroffenen Bauten wiederherzustellen (vgl. E. 7.2, 7.3 und 8.2). Das neue Recht ist einzig deshalb noch nicht in Kraft getreten, weil gegen den von der Baudirektion am 6. Februar 2012 festgesetzten Gestaltungsplan ein Rechtsmittel erhoben wurde. WÃ¤re kein Rechtsmittel erhoben worden oder wÃ¤re dieses rechtskrÃ¤ftig abgewiesen worden, so dÃ¼rfte kein Abbruch der illegal erstellten Bauten angeordnet werden, da die vom Abbruchbefehl betroffenen Bauten gemÃ¤ss Gestaltungsplan im Baubereich liegen. Umgekehrt wÃ¼rde der Abbruch der fraglichen Bauten unausweichlich, wenn sich der Gestaltungsplan im Rechtsmittelverfahren als rechtswidrig erweisen sollte. In dieser Situation erscheint ein sofortiger Wiederherstellungsbefehl jedenfalls dann unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig, wenn der Abbruch und allfÃ¤llige spÃ¤tere Wiederaufbau der fraglichen Bauten â wie hier â mit grossem baulichen Aufwand bzw. hohen Kosten verbunden ist. Diesen UmstÃ¤nden muss das Verwaltungsgericht dadurch Rechnung tragen, dass es das vorliegende (nicht besonders dringliche) Verfahren einstweilen sistiert, bis Ã¼ber die RechtmÃ¤ssigkeit des Gestaltungsplans rechtskrÃ¤ftig entschieden ist. </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>2.</span></b><span> Die Auffassung der Minderheit der Kammer entspricht der bisherigen Rechtsprechung, wonach ein Abbruchbefehl als unverhÃ¤ltnismÃ¤ssig zu erachten ist, wenn eine RechtsÃ¤nderung, die zur RechtmÃ¤ssigkeit der vom Abbruchbefehl betroffenen Baute fÃ¼hrt, mit einiger Wahrscheinlichkeit in naher Zukunft verwirklicht wird (VGr, 18. Dezember 2008, VB.2008.00444, E. 4.3 = BEZ 2009 Nr. 3). Das Verwaltungsgericht ging bis anhin stets davon aus, dass eine fÃ¼r eine Sistierung genÃ¼gend hohe Wahrscheinlichkeit einer RechtsÃ¤nderung besteht, wenn â wie im vorliegenden Fall â das PlanÃ¤nderungsverfahren abgeschlossen worden ist und die betreffende RechtsÃ¤nderung lediglich aufgrund eines laufenden Rechtsmittelverfahrens noch nicht in Kraft trat (VGr, 4. September 1986, VB 91/1983, E. 3 und 4 [20-monatige Sistierung des Verfahrens]; VGr, 8. November 1982, VB 100/1982, E. 4b). Sogar wÃ¤hrend der kantonalen <i>Gesetzgebungsphase</i> erachtete das Verwaltungsgericht die Wahrscheinlichkeit, dass das Parlament bzw. die BevÃ¶lkerung der betreffenden RechtsÃ¤nderung zustimmen und die Gerichte allfÃ¤llige dagegen gerichtete Rechtsmittel abweisen, als genÃ¼gend gross, um das Verfahren zu sistieren (VGr, 24. August 1990, VB 90/0117, E. 2c, Leitsatz publiziert in RB 1990 Nr. 85; VGr, 23. August 1991, VB 91/00331, E. 4). Ist zum Entscheidzeitpunkt hingegen weder das Richt- noch das Gestaltungsplanungsverfahren abgeschlossen, so geht das Gericht â zu Recht â davon aus, dass eine Ãnderung des Rechts nicht genÃ¼gend wahrscheinlich ist, um eine Sistierung zu rechtfertigen (VGr, 18. Dezember 2008, VB.2008.00444, E. 4.3 = BEZ 2009 Nr. 3). Einzig in einem 1984 ergangenen Entscheid erachtete das Verwaltungsgericht es als angebracht, auf eine Sistierung des Wiederherstellungsverfahrens zu verzichten, obwohl die PlanÃ¤nderung bloss aufgrund eines hÃ¤ngigen Rechtsmittelverfahrens noch nicht in Kraft getreten war. Dieses Urteil betraf indessen nicht einen Abbruchbefehl, sondern lediglich die Anordnung, BÃ¼rorÃ¤ume wieder einer Wohnnutzung zuzufÃ¼hren, wofÃ¼r keine bauliche VerÃ¤nderung nÃ¶tig war (VGr, 22. August 1984, VB 40+84/1984, E. 6c). Diese Konstellation lÃ¤sst sich nicht mit dem vorliegenden Fall vergleichen, in dem der Abbruch und der mÃ¶gliche Wiederaufbau der betroffenen Bauten mit erheblichen baulichen VerÃ¤nderungen und entsprechend hohen Kosten verbunden ist. </span></p> <p class="MsoNormal"><span> FÃ¼r richtiges Protokoll,<br/> der Gerichtsschreiber:</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>