© Kanton St.Gallen 2024 Seite 1/15 Publikationsplattform Kanton St.Gallen und St.Galler Gemeinden Fall-Nr.: 20-10243, 21-124 Stelle: Generalsekretariat Bau- und Umweltdepartement Instanz: Bau- und Umweltdepartement Publikationsdatum: 17.03.2022 Entscheiddatum: 23.02.2022 BUDE 2022 Nr. 018 Art. 12 Abs. 1 Bst. b NHG, Art. 12b NHG, Art. 20 Abs. 1 ZWG. Vorliegend genügt die lediglich im kommunalen Publikationsorgan veröffentlichte Bauanzeige nicht, um das Verbandsbeschwerderecht sinnvoll und rechtzeitig wahrnehmen zu können. Die Vorinstanz hat namentlich die Anforderungen von Treu und Glauben überspannt, indem sie das Nichteintreten auf die rund einen Monat nach Ablauf der Auflagefrist erhobene Einsprache einzig mit Verweis auf Art. 20 Abs. 1 Satz 1 ZWG begründete (Erw. 3.8). BUDE 2022 Nr. 18 finden Sie im angehängten PDF-Dokument.Kanton St.Gallen Bau- und Umweltdepartement 20-10243/21-124 Entscheid Nr. 18/2022 vom 23. Februar 2022 Rekurrenten 1 Rekurrentin 2 A.___ und B.____, C.___ und D.___, E.___, F.___, alle vertreten durch MLaw Michael Nagel, Rechtsanwalt, Marktplatz 4, 9004 St.Gallen G.___, vertreten durch lic.iur. Rudolf Schaller, Rechtsanwalt, Boulevard Georges-Favon 13, 1204 Genève gegen Vorinstanz Gemeinderat X.___ (Entscheid vom 25. Juni 2020) Rekursgegnerin H.___, vertreten durch Dr.iur. Walter Locher, Rechtsanwalt, Museum- strasse 35, 9004 St.Gallen Betreff Baubewilligung (Neubau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage) Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 2/14 Sachverhalt A. I.___ ist Eigentümer von Grundstück Nr. 001, Grundbuch X.___, in X.___ und Hauptaktionär der H.___. Das Grundstück liegt gemäss gel- tendem Zonenplan der Gemeinde X.___ vom 27. Juli 2011 teils in der Wohnzone (WE), teils in der Wohn -Gewerbezone (WG2) und teils in der Landwirtschaftszone. Das unüberbaute Grundstück befindet sich an einem von Norden nach S üden abfallenden Hang, wobei der südliche Teil in der WG -Zone liegt und an die A.___strasse (Kantonsstrasse) angrenzt. B. a) Mit Baugesuch vom 25. November 2019 beantragte die H.___ beim Gemeinderat X.___ die Baubewilligung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit Tiefgarage im unteren, südlichen Teil des Grundstücks Nr. 001. Gemäss Unterlagen ist die Erstellung von acht Wohnungen als Erstwohnungen geplant. b) Das Baugesuch lag vom 10. bis 23. Dezember 2019 öffentlich auf. Innert der Auflagefrist erhoben A.___ und B.____ (Eigentümer von Grundstück Nr. 002), X.___, C.___ und D.___ (Eigentümer von Grundstück Nr. 003), X.___, und E.___ (Eigentümer von Grundstück Nr. 004), alle vertreten durch MLaw Michael Nagel, Rechtsanwalt, St.Gallen, sowie F.___ (Eigentümer von Grundstück Nr. 005), Einsprache gegen das Bauvorhaben beim Gemeinderat X.___. Mit Schreiben vom 23. Januar 2020 erhob auch die G.___, vertreten durch lic.iur. Rudolf Schaller, Rechtsanwalt, Genève, Einsprache gegen das Bauvorhaben. Sie rügte insbesondere, das Bauvorhaben hätte im kantonalen Amtsblatt veröffentlicht werden müssen, weshalb die Einsprache nicht als verspätet angesehen werden könne. Zudem verlangte sie die Zustellung der Baugesuchsunterlagen. In materieller Hinsicht vermutete die Einsprecherin insbesondere eine Umgehung der Vorschriften der Zweitwohnungsgesetzgebung. c) Mit Beschluss vom 25. Juni 2020 erteilte der Gemeinderat X.___ die Baubewilligung und trat auf die Einsprache der G.___ infolge Ver- spätung nicht ein. Eine Publikation des Baugesuchs im kantonalen Amtsblatt sei nicht notwendig gewesen, weshalb die Publikation kor- rekt erfolgt sei. Auf die nachträgliche Einsprache könne deshalb nicht eingetreten werden. Die öffentlich-rechtlichen Einsprachen von A.___ und B.____, C.___ und D.___, E.___ sowie F.___ wurden – genauso wie die privatrechtliche Immissionseinsprache von C.___ und D.___ – abgewiesen. Soweit die Einsprache von C.___ und D.___ darüber hin- aus privatrechtlichen Charakter habe, wurde sie auf den Zivilrechts- weg verwiesen. Das Begehren von A.___ und B.____ , C.___ und D.___ sowie E.___ um Erlass einer Planungszone bzw. Bewilligungs- stopps sowie um Sistierung wurde ebenfalls abgewiesen. Der Ein- spracheentscheid wurde zusammen mit der Baubewilligung mit Schreiben vom 16. Dezember 2020 zugestellt. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 3/14 C. a) Gegen diesen Beschluss erhoben A.___ und B.____, C.___ und D.___, E.___ sowie F.___, alle vertreten durch MLaw Michael Nagel, Rechtsanwalt, St.Gallen, mit Schreiben vom 29. Dezember 2020 Re- kurs (Nr. 20-10243; nachfolgend Rekurs 1) beim Baudepartement (seit 1. Oktober 2021: Bau - und Umweltdepartement). Mit Rekursergän- zung vom 20. Januar 2021 werden folgende Anträge gestellt: 1. Es sei der Entscheid des Gemeinderates X.___ vom 14. Dezember 2020 betreffend Erteilung der Baubewil- ligung inkl. Einspracheentscheid betreffend Bauge- such Nr. 2019 -115, Neubau Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage auf dem Grundstück Nr. 001, Grundbuch X.___, A.___strasse 37, X.___ aufzuheben und es sei die Baubewilligung nicht zu erteilen; 2. Verfahrensantrag: bereits entsprochen; 3. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt. zulasten der Rekursgegnerin. Zur Begründung wird insbesondere geltend gemacht, die Zuteilung zur Bauzone sei in Bezug auf das Baugrundstück akzessorisch zu über- prüfen und eine Baubewilligung würde das Ergebnis der zukünftigen Ortsplanungsrevision in unzulässiger Weise präjudizieren. Im Übrigen sei das Vorhaben nicht mit der Zweitwohnungsgesetzgebung verein- bar. Schliesslich halte das geplante Gebäude mehrere Regelbauvor- schriften nicht ein. b) Gegen diesen Beschluss erhob auch die G.___ durch ihren Rechtsvertreter mit Schreiben vom 4. Januar 2021 Rekurs (Nr. 21- 124; nachfolgend Rekurs 2) beim Baudepartement. Es werden fol- gende Anträge gestellt: 1. Die Baubewilligung vom 14. Dezember 2020 und der Einspracheentscheid vom 25 . Juni 2020 seien aufzu- heben. 2. Die Sache sei an die Gemeinde zurückzuweisen, mit der Auflage, auf die Einsprache von G.___ einzutreten und einen neuen Entscheid zu fällen. 3. Das Baugesuch der H.___ Nr. 2019-115 sei abzuwei- sen. 4. Die Akten des Baubewiligungs- und Rekursverfahrens seien dem Rechtsvertreter der G.___ zuzustellen un- ter Ansetzung einer Frist von dreissig Tagen für eine erweiterte Begründung des Rekurses. 5. Es sei von der Regierung des Kantons St.Gallen ein Fachbericht zu r Frage der Richtplananpassung mit Bezug auf die Gemeinde X.___ anzufordern. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 4/14 6. Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulas- ten der Bauherrschaft oder der Gemeinde. Zur Begründung wird im Wesentlichen geltend gemacht, das Bauge- such sei zu Unrecht nicht im kantonalen Amtsblatt und auch nicht 30 Tage lang veröffentlicht worden. Es sei nicht nur eine Verletzung der Zweitwohnungsgesetzgebung gerügt, sondern auch eine Anpas- sung des Nutzungsplans verlangt worden. Aufgrund der verweigerten Akteneinsicht hätten diese Vorbringen nicht weiter substantiiert wer- den können. Vorhaben, welche das Verbandsbeschwerderecht aus- lösten, seien hinreichend präzis im kantonalen Amtsblatt zu publizie- ren oder schriftlich zu eröffnen. Umweltschutzorganisationen stehe überdies das Beschwerderecht gegenüber sämtlichen Rechtsakten bezüglich Umwelt- und Naturschutz zu, soweit sie Bundesaufgaben beträfen. An der Nichtzulassung der Rekurrentin im Baubewilligungs- verfahren bestehe kein schutzwürdiges Interesse der Vorinstanz. Der Entscheid verletze den Anspruch auf rechtliches Gehör. Für den Fall, dass der Mangel im Rekursverfahren geheilt werden könne, werde zu- dem die Ungültigkeit des Nutzungsplans gerügt. Zudem verstosse das Bauvorhaben gegen die Zweitwohnungsgesetzgebung. D. a) Mit Vernehmla ssung vom 24. Februar 2021 nimmt die Vorinstanz zum Rekurs 1 Stellung. Zur Begründung wird ausgeführt, es bestehe in X.___ aktuell kein Angebot für Erstwohnungen. Die Vorinstanz überprüfe regelmässig sämtliche Liegenschaften mit Erst- wohnungseintrag. Es könne zudem nicht bei jedem Baugesuch eine Überprüfung der Bauzonenzuteilung gefordert werden, da die Vorinstanz Auszonungsflächen gesichert habe. b) Mit Vernehmlassung vom 1. März 2021 beantragt die Rekurs- gegnerin, vertreten durch Dr.iur. Walter Locher, Rechtsanwalt, St.Gal- len, den Rekurs 1 un ter Kosten- und Entschädigungsfolge abzuwei- sen, soweit darauf einzutreten sei. Zur Begründung wird im Wesentli- chen geltend gemacht, die Voraussetzungen für eine vorfrageweise Überprüfung der Nutzungsplanung seien vor liegend nicht erfüllt. So- dann seien die Vorgaben der Zweitwohnungsgesetzgebung ohne Wei- teres eingehalten. Auch das bäuerliche Bodenrecht stehe dem Bau- vorhaben nicht entgegen. Schliesslich entspreche das Bauvorhaben auch den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften. c) Mit Vernehmlassung vom 12. April 2021 beantragt die Rekursgegnerin durch ihren Rechtsvertreter, auf den Rekurs 2 unter Kostenfolge nicht einzutreten, eventualiter den R ekurs abzuweisen. Zur Begründung wird geltend gemacht, auf den Rekurs sei mangels Unterzeichnung nicht einzutreten. Der Rekurs wäre jedoch auch abzu- weisen, da die Dauer und Publikationsart des Baugesu chs nicht zu beanstanden seien. Zudem sei offen, ob die Rekurrentin 2 vorliegend überhaupt zur Einsprache legitimiert gewesen wäre, da es sich um Erstwohnungen handle. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 5/14 d) Mit Amtsbericht vom 18. Juni 2021 führt das Amt für Raument- wicklung und Geoinformation (AREG) zum Rekurs 1 aus, eine allfällige Auszonung des Baugrundstücks wäre raumplanerisch nicht unzweck- mässig. Zudem sei trotz Auszonungsprogramm der Vorinstanz nicht ausgeschlossen, dass die streitige Fläche als potentielle Auszonungs- fläche in Betracht komme. Es könne vorliegend sodann ein Rechts- missbrauch bei der Bewilligung von Erstwohnungen nicht ausge- schlossen werden. Schliesslich sei darauf hinzuweisen, dass in den meisten Zweitwohnungsgemeinden ein beträchtliches Potential zur Umnutzung von Zweit- in Erstwohnungen vorhanden sei. e) Mit Amtsbericht vom 18. J uni 2021 führt das AREG zum Rekurs 2 aus, die Legitimation der Rekurrentin 2 sei gegeben. Zudem könne ein Rechtsmissbrauch beim Zweitwohnungsbau n icht ausge- schlossen werden. f) Mit Schreiben vom 30. Juli 2021 nimmt die Rekurrentin 2 zur Vernehmlassung der Rekursgegnerin sowie zum Amtsbericht des AREG Stellung. Ergänzend wird ausgeführt, die Baubewilligung sei ohnehin nichtig, da sie insbesondere auf einem ungültigen Nutzungsplan beruhe. g) Mit separaten Eingaben vom 9. August 2021 nimmt die Rekurs- gegnerin zu den Amtsberichten des AREG zu den Rekursen 1 und 2 Stellung. Einleitend weist die Rekursgegnerin in der Stellungnahme zu Rekurs 1 darauf hin, das Grundstück befinde sich direkt an der Kan- tonsstrasse in geringer Distanz zum Rheintal sowie dem Unteren Toggenburg mit zahlreichen Arbeitsplätzen. Es handle sich durchwegs um Erstwohnungen, welche als Hauptwohnsitze konzipiert seien, was auch durch die verfügte Nutzungsbeschränkung im Grundbuch ausge- wiesen werde. Der Amtsbericht des AREG verletze hinsichtlich der Auszonungsfrage sodann die Gemeindeautonomie und basiere auf ei- ner rechtswidrigen Argumentationsweise. Schliesslich liege kein Rechtsmissbrauch bzw. keine Umgehung der Zweitwohnungsgesetz- gebung vor und auch die bundesgerichtliche Rechtsprechung werde unzutreffend wiedergegeben. In Bezug auf Rekurs 2 wird vorgebracht, auf die Einsprache sei zu Recht wegen Verspätung nicht eingetreten worden, weshalb der Rekurs 2 abzuweisen sei. h) Am 20. August 2021 reicht die Rekurrentin 2 eine Kurz-Stellung- nahme ein. i) Mit separaten Schreiben vom 1. September 2021 ergänzt das AREG seine Amtsberichte vom 18. Juni 2021 insbesondere mit Aus- führungen zum Publikationserfordernis sowie der Auflagefrist von Bau- gesuchen im Bereich des Zweitwohnungsgesetzes sowie des Natur - und Heimatschutzes. Grundsätzlich sei den beschwerdeberechtigten Organisationen der Zugang zum Recht frühzeitig durch entsprechende Publikation im kantonalen Amtsblatt oder durch direk te Mitteilung zu gewähren. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 6/14 j) Mit Eingabe vom 28. September 2021 nimmt die Rekurrentin 2 zum ergänzten Amtsbericht Stellung. k) Mit separaten Stellungnahmen vom 2. November 2021 äussert sich die Rekursgegnerin zu den ergänzten Amtsberichten des AREG sowie den Stellungnahmen der Rekurrentin 2. l) Mit Schreiben vom 30. November 2021 reicht die Rekurrentin 2 eine weitere Stellungnahme zur Frage des Publikationserfordernisses ein. E. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensbeteiligten in den vor- genannten Eingaben wird – soweit erforderlich – in den Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1 Die beiden Rekursverfahren stehen im gleichen sachlichen Zu- sammenhang und werfen teilweise dieselben Sachverhalts- und Rechtsfragen auf. Zudem hat auch die Vorinstanz über die entspre- chenden Einsprachen in einem Entscheid entschieden. Es ist somit zweckmässig, die Rekurse 1 und 2 verfahrensrechtlich zu vereinigen und durch einen einzigen Entscheid zu erledigen (VerwGE B 2015/96 und B 2015/97 vom 26. Oktober 2016 Erw. 1; GVP 1972 Nr. 30). 1.2 Die Zuständigkeit des Bau - und Umwelt departementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP). 1.3 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Entgegen der Vorbringen der Rekursgegnerin ist zu- mindest das der Rekursinstanz vorliegende Exemplar der Rekurs- schrift des Rechtsvertreters der Rekurrentin 2 vom 4. Januar 2021 un- terzeichnet. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf die Rekurse 1 und 2 ist einzutreten. 2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a PBG). Der angefochtene Entscheid erging am 25. Juni 2020 . Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben „Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG“ vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Ju- ristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt wer- den. Im Übrigen gelangen weiterhin das BauG und das entsprechende Baureglement zur Anwendung Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 7/14 3. Vorab ist in Rekurs 2 darüber zu befinden, ob die Vorinstanz zu Recht auf die Einsprache der Rekurrentin 2 wegen Verspätung nicht eingetreten ist. 3.1 Gemäss Art. 12b des Bundesgesetzes über den Natur- und Hei- matschutz (SR 451; abgekürzt NHG) müssen Verfügungen und Gesu- che (wenn das kantonale Recht ein Einspracheverfahren vorsieht) den beschwerdeberechtigten Organisationen durch schriftliche Mitteilung oder durch Veröffentlichung im Bundesblatt oder im kantonalen Publi- kationsorgan zur Kenntnis gebracht werden; die öffentliche Auflage dauert in der Regel 30 Tage, nach der bundesgerichtlichen Rechtspre- chung (BGE 135 II 78 Erw. 2, S. 80 ff.) mindestens aber 20 Tage. Sinn und Zweck von Art. 12b NHG ist es sicherzustellen, dass das Ver- bandsbeschwerderecht effektiv gewährleistet ist. Die Veröffentlichung muss so gefasst sein, dass sich die Organisationen e in Bild von der Art und Tragweite des geplanten Vorhabens machen können ( Bot- schaft des Bundesrates vom 26. Juni 1991 über die Änderung des Bundesgesetzes über den Natur - und Heimatschutz, BBl 1991 III 1140 f. [nachfolgend: Botschaft zum NHG] ; PETER M. KELLER, NHG- Kommentar, Zürich 2019, Art. 12b Rz. 5; Urteil des Bundesgerichtes 1C_301/2016 vom 4. Januar 2017 Erw. 3.5 mit Hinweisen). Weiter führt der Bundesrat in der Botschaft zum NHG aus (BBl 1991 III 1141): In der Regel genügt eine zusammenfassende Darstel- lung, die aber zumindest den genauen Ort (in der Re- gel mit Koordinaten), Zweck, Art, Umfang und summa- rische Hinweise auf die raumplanerische Zonenzuge- hörigkeit enthält, betroffene Schutzgebiete, die in In- ventaren des Bundes oder der Kantone aufgefüh rt sind, nennt und angibt, wo die näheren Unterlagen ein- gesehen werden können. 3.2 Gemäss Art. 20 Abs. 1 Satz 1 des Bundesgesetzes über Zweit- wohnungen (SR 702; abgekürzt ZWG) richten sich die Ausschreibung von Baugesuchen und die Mitteilungen von Bauentscheid en aus- schliesslich nach den jeweiligen kantonalen Vorgaben. Baugesuche in Anwendung des ZWG müssen damit auch gegenüber Gemeinden und Organisationen nicht unbedingt im zentralen kantonalen Publikations- organ veröffentlich werden; als kantonale Publikationso rgane i.S.v. Art. 12b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 NHG gelten im Anwendungsbereich des ZWG vielmehr auch andere Publikationsorgane (z.B. kommunale oder regionale Amtsblätter), die das kantonale Recht für die Aus- schreibung von Baugesuchen vorsieht. Hingegen befreit Art. 20 Abs. 1 Satz 1 ZWG nicht davon, dass gegenüber Gemeinden und Organisa- tionen zumindest eine schriftliche Mitteilung oder eine Publikation der Bauentscheide bzw. der Baugesuche erfolgen muss. Deren Kenntnis- nahme muss nämlich für die (gesamtschweizerisch und im öffentlichen Interesse tätigen) Organisationen möglich sein; die entsprechenden kantonalen Verfahrensvorschriften dürfen die Wahrnehmung ihres Be- schwerderechts weder verunmöglichen noch übermässig erschweren. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 8/14 Als Sonderregelung ist Art. 20 A bs. 1 Satz 1 ZWG eng auszulegen. Sobald mit dem Bauvorhaben eine andere Bundesaufgabe verbunden ist (z.B. bei Erstellung ausserhalb der Bauzonen oder im Gewässe r- raum), sind die Anforderungen von Art. 12b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 NHG vollumfänglich zu erfüllen (KELLER, a.a.O., Art. 12b Rz. 10 f.). 3.3 Im vorliegenden Fall hat die Rekurrentin 2 unbestrittenermassen erst einen Monat nach Ablauf der Auflagefrist – welche bis 23. Dezem- ber 2019 dauerte – am 23. Januar 2020 Einsprache gegen das fragli- che Bauvorhaben erhoben (nachdem sie der Vorinstanz mit E -Mail vom 20. Januar 2020 die Kenntnisnahme des Baugesuchs mitgeteilt und Akteneinsicht verlangt hat). Dabei rügte sie insbesondere eine Verletzung von Art. 75b der Bundesverfassung (SR 101; abgekürzt BV) und verlangte erneut Akteneinsicht zur Vervollständigung der Ein- sprache. Ebenfalls ist unbestritten, dass das fragliche Baugesuch nicht nach Art. 12b NHG im kantonalen Publikationsorgan publiziert oder durch schriftliche Mitteilung eröffnet wurde. 3.4 Die Rekurrentin 2 gehört fraglos zu den nach Art. 12 Abs. 1 Bst. b NHG beschwerdebefugten Organisationen im Bereich des Na- tur- und Heimatschutzes (vgl. Anhang der Verordnung vom 27. Juni 1990 über die Bezeichnung der im Bereich des Umweltschutzes sowie des Natur- und Heimatschutzes beschwerdeberechtigten Organisatio- nen [SR 814.076]). Wie sich aus dem Titel des 1. Abschnitts des NHG ergibt ("Naturschutz, Heimatschutz und Denkmalpflege bei Erfüllung von Bundesaufgaben"), steht die Verbandsbeschwerde jedoch nur of- fen, soweit der angefochtene Entscheid die Erfüllung einer Bundes- aufgabe im Sinn von Art. 78 Abs. 2 BV und Art. 2 NHG betrifft. Was unter der Erfüllung einer Bundesaufgabe im Sinn von Art. 78 Abs. 2 BV zu verstehen ist, führt Art. 2 Abs. 1 NHG in nicht abschliessender Weise aus (vgl. dazu BGE 139 II 271 Erw. 9.1). 3.5 Das Bundesgericht bejahte bereits mehrfach die Beschwerdele- gitimation von Natur - und Heimatschutzverbänden im Bereich der Zweitwohnungsgesetzgebung (vgl. BGE 139 II 271 Erw. 11.2). Ob Verbände nach Art. 12 NHG legitimiert sind, die Einleitung eines Nut- zungsplanverfahrens zur Überprüfung und allfälligen Redimensionie- rung der Bauzone zu beantragen, hat das Bundesgericht bisher offen- gelassen (Urteil des Bundesgerichtes 1C_511/2018 vom 3. Septem- ber 2019 Erw. 5.3. 2). Selbst wenn diese Frage vereint wird, hat der Verband jedenfalls im Grundsatz das Recht, in einem Baubewilli- gungsverfahren die vorfrageweise Überprüfung des Nutzungsplans zu verlangen (BGE 145 II 83 Erw. 5.1), sofern eine Bundesaufgabe in Frage steht (BGE 123 II 337 Erw. 3 mit Hinweisen; T. TANQUEREL, in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Nutzungsplanung, Zürich 2016, N 32 zu Art. 21). Letzteres ist in Bezug auf Art. 15 RPG – zumindest seit der Revision dieser Bestimmung im Jahr 2012 – der Fall (BGE 142 II 509 Erw. 2). Damit wird gegen Neu- einzonungsentscheide im Interesse der haushälterischen Bodennut- zung und der Schonung von Natur und Landschaft die Möglichkeit der Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 9/14 Verbandsbeschwerde nach Art. 12 NHG eröffnet. Offen bleibt trotz die- ses richtungsweisenden Entscheids des Bundesgerichtes, ob die ide- elle Verbandsbeschwerde auch für die in Art. 15 Abs. 2 RPG statuierte Pflicht zur Reduktion überdimensioniert er Bauzonen zur Anwendung kommt. Gemäss REBSAMEN (mit Verweis auf Thurnherr und Aemiseg- ger) muss diese Frage als Folge der neuen bundesgerichtlichen Rechtsprechung in den Entscheiden Disentis/Mustér und Adligenswil bejaht werden: "Werden Neueinzonungen als Bundesaufgabe qualifi- ziert, muss dies daher auch für die Reduktion überdi mensionierter Bauzonen gelten. Vor diesem Hintergrund ist den Natur- und Heimat- schutzorganisationen das Recht zuzugestehen, Verletzungen der Re- duktionspflicht geltend zu machen, zumal auch diese dem Schutz von Natur und Landschaft dient" ( P. REBSAMEN, Nachhaltigkeit in der Bo- dennutzung und Förderung der Siedlungsentwicklung nach innen: Rechtliche Umsetzung, Diss. Zürich/St.Gallen 2021, S. 465 f.). 3.6 Die Vorinstanz begründet das Nichteintreten wegen Verspätung in erster Linie damit, dass das Baugesuch korrekt i.S.v. Art. 139 PBG publiziert worden sei. Folglich sei eine nachträgliche Einsprache nicht mehr möglich. Gemäss Art. 20 Abs. 1 Satz 1 ZWG richte sich die Aus- schreibung von Baugesuchen und die Mitteilung von Bauentscheiden abschliessend nach den jeweilige n kantonalen Vorgaben. Diese Re- gelung gehe Art. 12b NHG insbesondere im Anwendungsbereich des Zweitwohnungsgesetzes als spezielle Bestimmung vor. 3.7 Bei der Gemeinde X.___ handelt es sich gemäss Gemeindeportrait im kantonalen Richtplan um eine Auszonungsgemeinde, welche die Wohn- und Mischzonen um 13,2 ha reduzieren muss. Ebenso weist die Gemeinde den höchsten Zweitwohnungsanteil (63 ,3 Prozent) im Kanton St.Gallen aus (vgl. Amtsberichte AREG vom 18. Juni 2021 und 1. September 2021). 3.8 Im vorliegenden Fall gen ügte die lediglich im kommunalen Publikationsorgan veröffentlichte Bauanzeige offensichtlich nicht, um das Verbandsbeschwerderecht sinnvoll und rechtzeitig wahrnehmen zu können. Selbst wenn Art. 20 Abs. 1 Satz 1 ZWG im Bereich der Zweitwohnungsgesetzgebung Art. 12b NHG vorgehen sollte, hätte vorliegend das Baugesuch entweder im kantonalen Amtsblatt publiziert oder den beschwerdeberechtigten Organsationen ander - weitig bekannt gegeben werden müssen. Zumindest wäre die Rekurrentin 2 aufgrund der vorliegenden Umstände nachträglich zum Verfahren zuzulassen gewesen. Die Rekurrentin 2 hat nämlich bereits in der Einsprache angedeutet, nicht nur Rügen in Bezug auf das Zweitwohnungsgesetz erheben zu wollen, was ihr – sofern eine Bun- desaufgabe betroffen wäre – grundsätzlich zustehen würde (vgl. Erw. 3.2 und Erw. 3.5). Überdies erscheint wahrscheinlich, dass die Rekurrentin 2 im Wissen um die raumplanungrechtliche Einordnung des betroffenen Baugrundstücks (geplante Erstwohnungen, Lage, potentielle Auszonungsfläche etc.) auch anderweitige Rügen vorgebracht hätte. Durch die Ablehnung des Akteneinsichtsgesuchs blieb der Rekurrentin 2 diesbezüglich eine eingehendere Begründung Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 10/14 jedoch verwehrt. Es entspricht einem allgemeinen, aus dem Grundsatz von Treu und Glauben und dem Vertrauensschutz (Art. 5 Abs. 3 und Art. 9 BV) abgeleiteten Rechtsgrundsatz, dass den Parteien aus einer mangelhaften Eröffnung kein Nachteil erwachsen darf (vgl. Art. 1 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Art. 38 des Bundesgesetzes über das Verwaltungsverfahren [SR 172.021; abgekürzt VwvG]). Auch von der betroffenen Person wird allerdings verlangt, dass sie ihrerseits nach Treu und Glauben handelt. Sie darf nicht einfach zuwarten, sondern muss verfahrensrechtliche Einwendungen so früh wie möglich, das heisst nach Kenntnisn ahme eines Mangels bei erster Gelegenheit vorbringen. Dies gilt auch bei mange lhafter Publikation oder Anzeige gemäss Art. 12b NHG (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_301/2016 und 1C_303/2016 vom 4. Januar 2017 Erw. 3.5.2 mit Hinweisen). Da die Rekurrentin 2 umgehend nach Kenntnisnahme des Baugesuchs tätig wurde, kann ihr vorliegend kein ungebührlich langes Zuwarten zur Last gelegt werden , zumal die Kenntnisnahme des Bauvorhabens einen Monat nach Ablauf der Auflagefrist unter den gegebenen Umständen ohne Weiteres erklärbar ist. Schliesslich ist zu beachten, dass die fragliche Bauanzeige den Gegenstand des Baugesuchs nur allgemein wiedergibt und der raumplanungsrechtliche Hintergrund (Erst- bzw. Zweitwohnung en; potentielle Auszonungs - fläche etc.) darin mit keinem Wort erwähnt wird. Demzufolge hat die Vorinstanz namentlich die Anforderungen von Treu und Glauben an die beschwerdebefugten Verbände gemäss Art. 12b NHG überspannt, indem sie das Nichteintreten einzig mit Verweis auf die Publikationsvorschrift von Art. 20 Abs. 1 ZWG begründete. Die Vorinstanz ist zu Unrecht nicht auf die (nachträgliche) Einsprache der Rekurrentin 2 eingetreten. Der Rekurs 2 ist daher gutzuheissen, der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zur materiellen Prüfung (nach Gewährung der Akteneinsicht und Möglichkeit zur Er- gänzung der Einsprache) und zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen, zumal auch keine Eventualbegründung über die materiellen Vorbringen der Rekurrentin 2 vorgenommen wurde und deren Rügen allenfalls noch gar nicht vollständig bekannt sind. 3.9 Soweit die Rekurrentin 2 die Nichtigkeit des angefochtenen Entscheids geltend macht, kann ihr nicht gefolgt werden. Aufgrund der mangelhaften Publikation leidet die Verfügung nicht an einem derart schweren Mangel, dass gesamthaft betrachtet von ihrer Nichtigkeit auszugehen wäre (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 1C_630/2014 vom 18. September 2015 Erw. 3.3 mit Hinweisen). Ebenso ist unter den gegebenen Umständen keine Nichtigkeit aufgrund einer Ungültigkeit des Nutzungsplans ersichtlich (vgl. Urteil des Bundesgericht es 1C_555/2020 vom 16. August 2021 Erw. 7). 4. Die Aufhebung des angefochtenen Entscheids in Rekurs 2 hat zur Folge, dass antragsgemäss auch der Rekurs 1 gutzuheissen ist. Da Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 11/14 gleichzeitig über das Baugesuch sowie sämtliche Einsprachen zu ent- scheiden ist (Art. 157 Abs. 1 PBG), hat die Vorinstanz auch über die Einsprachen der Rekurrenten 1 erneut zu entscheiden. 5. 5.1 Aus verfahrensökonomischen Gründen stellt sich die Frage, in- wieweit bei diesem Verfahrensausgang noch auf die materiell-rechtli- chen Rügen in den Rekursen 1 und 2 einzugehen ist. Bei einer Rück- weisung haben die Einsprecher grundsätzlich Anspruch darauf, dass ihre Einsprache von einer unbefangenen Verwaltungsbehörde ohne Einwirken sachfremder Umstände entschieden wird. Auch haben sie einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass die zuständige Baubehörde zuerst über ihre Einsprachen entscheidet, ohne sich dabei an Vorga- ben der Rekursinstanz halten zu müssen. Aus diesem Grund legt sich die Rekursinstanz Zurückhaltung bei der materiellen Beurteilung von erhobenen Rügen im Rahmen eines obiter dictums auf. Mit Blick auf die angeordnete Neubeurteilung und nachdem sich die Beteiligten im Rahmen der Rekursverfahren bereits ausführlich haben vernehmen lassen, ist es aus prozessökonomischen Überlegungen angezeigt, auf einige umstrittene Punkte insbesondere in Bezug auf die Regelbau- vorschriften in der gebotenen Kürze einzugehen. 5.2 Gemäss Art. 32 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde X.___ vom 11. Juni 2014 dürfen Dachaufbauten, Dacheinschnitte und Dach- flächenfenster höchstens 60 Prozent der jeweiligen Gebäudeseite ein- nehmen. Das Bauvorhaben sieht gemäss den Baugesuchsunterlagen auf der Südseite zwei als Kreuzgiebel ausgestaltete Dachgauben m it einer Länge von insgesamt 18,40 m (vgl. Plan Grundriss Dachge- schoss) vor, welche sich über mehr als 60 Prozent der Gebäudelänge (25 m) erstrecken. Die Vorinstanz hat mit Verweis auf die Zürcher-Pra- xis im Einspracheentscheid vom 25. Juni 2020 ausgeführt, bei Kreuz- giebeln komme die fragliche Baureglementsbestimmung nicht zur An- wendung. Dies widerspricht – zumindest soweit noch das Bau G An- wendung findet – der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, wo- nach anders als im Kanton Zürich Kreuzgiebeldächer als Dachaufbau- ten gelten und somit die entsprechenden Längenbeschränkungen ein- zuhalten haben (vgl. GVP 1996 Nr. 2; BDE Nr. 23/2018 vom 30. April 2018 Erw. 4, bestätigt durch VerwGE B 2018/117 vom 30. November 2018 Erw. 4.2). Ebenfalls ist darauf hinzuweisen, da ss der Niveau- punkt als Referenzpunkt zur Ermittlung der Gebäudehöhe stets vom Schwerpunkt jenes Teils des Gebäudevolumens bestimmt wird, der den gewachsenen Boden durchschneidet. Veränderungen am Gebäu- devolumen unter- oder oberhalb dieser Schnittebene habe n keinen Einfluss auf die Festlegung des Niveaupunkts und damit auf die Ge- bäudehöhe (GVP 2008 Nr. 102). Vorliegend (vgl. Schnitt- und Fassa- denplan) schneidet zumindest das zweite Untergeschoss das gewach- sene Terrain auf der Südseite (östlich und westlich), weshalb diese Bereiche bei der Berechnung des Niveaupunkts ebenfalls zu berück- sichtigen wären (vgl. BDE Nr. 96/2020 vom 13. Oktober 2020 Erw. 6.3.2; BDE Nr. 124/2020 vom 10. Dezember 2020 Erw. 10.1.2; BDE Nr. 2/2021 vom 11. Januar 2021 Erw. 5.5.2; BUDE Nr. 6/2022 vom 24. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 12/14 Januar 2022 Erw. 3.4). Schliesslich überschreitet wohl zumindest das nicht allseits unter dem gestalteten Terrain liegende zweite Unterge- schoss – selbst ohne Einfahrtsbereich – die vorgegebene Gebäude- länge (vgl. Grundrissplan 2. UG). 6. Zusammenfassend ergibt sich, dass die Vorinstanz zu Unrecht nicht auf die Einsprache der Rekurrentin 2 eingetreten ist. Die angefochtene Baubewilligung vom 14. Dezember 2020 und der Einspracheentscheid des Gemeinderates X.___ vom 25. Juni 2020 sind deshalb aufzuhe- ben. Die Rekurse 1 und 2 erweisen sich als begründet und sind im Sinn der Erwägungen gutzuheissen. 7. 7.1 Vorliegend hat die Vorinstanz das Nichteintreten auf die Ein- sprache der Rekurrentin 2 fälschlicherweise allein mit Art. 20 Abs. 1 ZWG begründet und damit eine nicht korrekte rechtliche Würdigung vorgenommen. Es liegt deshalb kein Anwendungsfall von Art. 95 Abs. 2 VRP vor, weshalb die amtlichen Kosten nach dem Erfolgsprin- zip zu verlegen sind. Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teil- weise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt für beide Re- kursverfahren zusammen Fr. 4'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührenta- rifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Aus- gang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten der Rekursgegnerin zu überbinden. 7.2 Der von der J.___ in Rekurs 1 am 7. Januar 2021 geleistete Kos- tenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 7.3 Der von der Rekurrentin 2 am 22. Januar 2021 geleistete Kos- tenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten. 8. Die Rekurrenten 1, die Rekurrentin 2 und die Rekursgegnerin stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten. 8.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und ange- messen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschä- digung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unter- liegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung ( SR 272) fi nden sachgemäss Anwendung (Art. 98ter VRP). 8.2 Die Rekurrenten 1 und die Rekurrentin 2 obsiegen mit ihren An- trägen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtliche r Hin- sicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters recht- fertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Ent- schädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 13/14 mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) in Re- kurs 1 ermessensweise auf Fr. 2'750.–, zuzüglich der beantragten 4 % Barauslagen ( Fr. 110. –), insgesamt also Fr. 2'860. – (zuzüglich Mehrwertsteuer) festzulegen; sie ist von der Rekursgegnerin zu be- zahlen. In Rekurs 2 ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwen- dung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 HonO ermessensweise eben- falls auf Fr. 2'750.– festzulegen; auch sie ist von der Rekursgegnerin zu bezahlen. Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehr- wertsteuer gestellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO in Rekurs 2 nicht zum Honorar hinzugerech- net. 8.3 Da die Rekursgegnerin mit ihren Anträgen unterliegt, hat sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen. Entscheid 1. a) Der Rekurs Nr. 20 -10243 von A.___ und B.____ , C.___ und D.___, E.___, sowie F.___, wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. b) Der Rekurs Nr. 21-124 der G.___, wird im Sinn der Erwägungen gutgeheissen. c) Die Baubewilligung sowie der Einspracheentscheid des Gemeinderates X.___ vom 25. Juni 2020 werden aufgehoben. 2. a) Die H.___ bezahlt eine Entscheidgebühr von Fr. 4'000.–. b) Der am 7. Januar 2021 von der J.___ geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. c) Der am 22. Januar 2021 von der G.___ geleistete Kostenvor- schuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet. 3. a) Das Begehren von A.___ und B.____, C.___ und D.___, E.___ und F.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten in Rekurs Nr. 20- 10243 wird gutgeheissen. Die H.___ entschädigt A.___ und B.___ , C.___ und D.___ , E.___ und F.___ ausseramtlich mit insgesamt Fr. 2'860.– zuzüglich Mehrwertsteuer. b) Das Begehren der G.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten in Rekurs Nr. 21-124 wird gutgeheissen. Die H.___ entschädigt die G.___ ausseramtlichen mit Fr. 2'750.–. Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 18/2022), Seite 14/14 c) Das Begehren der H.___ um Ersatz der ausseramtlichen Kosten wird abgewiesen. Die Vorsteherin Susanne Hartmann Regierungsrätin