<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2018.00027</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=219830&amp;W10_KEY=4480702&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2018.00027</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.12.2019</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Eine Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist am Bundesgericht noch hÃ¤ngig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Bauen in lärmbelasteten Gebieten; Ausnahmebewilligung.<br/><br/>Die massgebenden IGW werden überschritten. Es ist nicht strittig, dass das Bauvorhaben auf die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV angewiesen ist (E. 5.1).<br/><br/>Das Bundegericht verlangt, dass vor Erteilung einer Ausnahmebewilligung für ein Bauvorhaben alle in Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen zur Einhaltung der IGW geprüft werden müssen. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung stellt nach dem Willen des obersten Gerichts eine "ultimo ratio" dar, welche erst in Betracht kommt, wenn erstellt ist, dass sämtliche verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden sind (E. 5.3).<br/><br/>Aus den Akten ist nicht erkennbar, ob bzw. welche baulichen oder gestalterischen Alternativen geprüft worden sind. Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, inwiefern die Anordnung und Ausrichtung der Wohnungen lärmschutzrechtlich optimiert sein soll. Bei den getroffenen Massnahmen handelt es sich denn auch durchwegs um Ersatzmassnahmen, um die Auswirkungen der Grenzwertüberschreitungen zu mildern. Damit haben die Vorinstanzen den Nachweis, dass sämtliche verhältnismässigen Massnahmen ausgeschöpft worden sind, nicht erbracht (E. 5.5). <br/><br/>Gutheissung und Rückweisung zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen.</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNAHMEBEWILLIGUNG">AUSNAHMEBEWILLIGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSRICHTUNG">AUSRICHTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAULICHE MASSNAHMEN">BAULICHE MASSNAHMEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSCHLIESSUNG">ERSCHLIESSUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GESTALTUNG">GESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GRUNDRISS">GRUNDRISS</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: IMMISSIONSGRENZWERTE">IMMISSIONSGRENZWERTE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: Urteile: Verwaltungsrecht UR: Umweltschutz ST: LÃRMSCHUTZ">LÃRMSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMSCHUTZMASSNAHMEN">LÃRMSCHUTZMASSNAHMEN</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃRMSCHUTZRECHT">LÃRMSCHUTZRECHT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: LÃFTUNGSFENSTERPRAXIS">LÃFTUNGSFENSTERPRAXIS</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEBENBESTIMMUNG">NEBENBESTIMMUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WESENTLICHE ÃBERSCHREITUNG">WESENTLICHE ÃBERSCHREITUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WOHNKOMFORT">WOHNKOMFORT</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 31 Abs. 1 LSV</span><br/><span class="gerade">Art. 31 Abs. 2 LSV</span><br/><span class="ungerade">§ 321 Abs. 1 PBG</span><br/><span class="gerade">Art. 22 USG</span><br/><span class="ungerade">Art. 22 Abs. 1 USG</span><br/><span class="gerade">Art. 22 Abs. 2 USG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable" width="0"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>1. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" id="Bild 1" src="https://vgrzh.djiktzh.ch/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=https://vgrzh.djiktzh.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=45426" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal">VB.2018.00027</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 1. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">18. Dezember 2019</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Lukas Widmer<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Maja SchÃ¼pbach Schmid, Verwaltungsrichterin Sandra Wintsch, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Jonas Alig. </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer,</span></b><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.<b> </b>Baukonsortium C, bestehend aus:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<b> </b>D, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.2<b> </b>E AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.3 F GmbH, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1.1<span> </span></span><span>â 1.3 c/o J AG, </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. Einfache Gesellschaft, bestehend aus:</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.1<b> </b>F GmbH, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>2.2<b> </b>E AG, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoBodyText">alle vertreten durch RA K, </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>3.<b> </b>Baukommission RÃ¼schlikon, vertreten durch RA G, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>4.<b> </b>Baudirektion Kanton ZÃ¼rich, <br/> <br/> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerschaft, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b>betreffend Baubewilligung,</b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Mit Beschluss vom 9. MÃ¤rz 2017 erteilte die Baukommission RÃ¼schlikon dem Baukonsortium C die Baubewilligung fÃ¼r ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen und einer Unterniveaugarage auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02 an der H-Strasse in RÃ¼schlikon. Gleichzeitig erÃ¶ffnet wurde die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion ZÃ¼rich BVV 03 vom 13. MÃ¤rz 2017.</p> <p class="Urteilstext">Ebenfalls mit Beschluss vom 9. MÃ¤rz 2017 bewilligte die Baukommission RÃ¼schlikon der F GmbH und der E AG die Erstellung eines Mehrfamilienhauses mit sieben Wohnungen und einer Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 an der I-Strasse 05 in RÃ¼schlikon. Auch in diesem Fall wurde die GesamtverfÃ¼gung der Baudirektion BVV 06 vom 16. MÃ¤rz 2017 gleichzeitig mit der Baubewilligung erÃ¶ffnet.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die gegen diese Baubewilligungen von A erhobenen Rekurse vereinigte das Baurekursgericht ZÃ¼rich und wies sie mit Entscheid vom 21. November 2017 ab, soweit es darauf eintrat.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Dagegen gelangte A am 15. Januar 2018 mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht und stellte den Antrag, es seien der angefochtene Entscheid sowie die BeschlÃ¼sse der Baukommission RÃ¼schlikon vom 9. MÃ¤rz 2017 und die BaudirektionsverfÃ¼gungen vom 13. bzw. 16. MÃ¤rz 2017 aufzuheben und die Baubewilligung zu verweigern; eventuell seien der angefochtene Entscheid aufzuheben und das Verfahren zum Neuentscheid an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen, ein Augenschein durchzufÃ¼hren sowie die von der Vorinstanz festgesetzte UmtriebsentschÃ¤digung auf zweimal Fr. 1'500.- herabzusetzen. Die Beschwerdegegnerschaft sei zur Ãbernahme der Kosten und zur Zahlung einer ParteientschÃ¤digung zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer an den BeschwerdefÃ¼hrer zu verpflichten.</p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 9. Februar 2018 beantragte das Baurekursgericht ZÃ¼rich ohne weitere Bemerkungen die Abweisung der Beschwerde. Am 15. Februar 2018 stellte auch die Baudirektion ZÃ¼rich unter Verweis auf die Mitberichte der Volkswirtschaftsdirektion, Amt fÃ¼r Verkehr, vom 12. Februar 2018 bzw. des Tiefbauamts, Fachstelle LÃ¤rmschutz, vom 13. Februar 2018 den Antrag auf Abweisung der Beschwerde. Mit Eingabe vom 19. Februar 2018 beantragte die Bauherrschaft die vollumfÃ¤ngliche Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolge (zuzÃ¼glich Mehrwertsteuer) zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. Die Baukommission RÃ¼schlikon stellte am 21. Februar 2018 ebenfalls den Antrag auf Abweisung der Beschwerde, unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen zulasten des BeschwerdefÃ¼hrers. Mit Eingabe vom 19. MÃ¤rz 2018 erstattete der BeschwerdefÃ¼hrer seine Replik unter Festhalten an AntrÃ¤gen und BegrÃ¼ndung. Die Baukommission RÃ¼schlikon liess sich dazu am 11. April 2018 vernehmen. Die Stellungnahme der Baudirektion ZÃ¼rich erfolgte am 12. April 2018. Mit Eingabe vom 13. April 2018 erstattete die Bauherrschaft ihre Duplik. Zur Duplik und den Vernehmlassungen der kommunalen BaubewilligungsbehÃ¶rde sowie der Baudirektion liess sich der BeschwerdefÃ¼hrer mit Eingabe vom 9. Mai 2018 vernehmen. Am 31. Mai 2018 erstattete die Bauherrschaft eine weitere Stellungnahme, zu welcher der BeschwerdefÃ¼hrer am 18. Juni 2018 Stellung nahm. Mit Eingabe vom 23. August 2018 verzichtete die Bauherrschaft ausdrÃ¼cklich auf eine weitere Stellungnahme.</p> <p class="Urteilstext">Nachdem die Parteien das Verwaltungsgericht am 21. November 2018 â aufgrund aussergerichtlicher Bestrebungen mit dem Ziel einer gÃ¼tlichen Einigung â um Sistierung des Verfahrens ersucht hatten und auch die kommunale BaubewilligungsbehÃ¶rde einer Sistierung zustimmte, wurde das Beschwerdeverfahren mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 13. Dezember 2018 einstweilen sistiert und die Parteien aufgefordert, dem Verwaltungsgericht bis spÃ¤testens 31. MÃ¤rz 2019 mitzuteilen, ob das Verfahren fortgesetzt werden kÃ¶nne. Im Anschluss erfolgte eine zweimalige VerlÃ¤ngerung der Sistierung des Verfahrens auf Wunsch der Parteien. Am 14. August 2019 beantragte die zwischenzeitlich durch einen anderen Rechtsvertreter vertretene Bauherrschaft die Fortsetzung des Verfahrens. Der BeschwerdefÃ¼hrer stellte am 3. September 2019 den Antrag, es sei dem Fortsetzungsbegehren der Bauherrschaft keine Folge zu geben und das Verfahren sei weiterhin sistiert zu halten. Mit PrÃ¤sidialverfÃ¼gung vom 5. September 2019 wurde das Beschwerdeverfahren wiederaufgenommen.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Das Verwaltungsgericht ist zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde nach § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 lit. a des Verwaltungsgerichtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) zustÃ¤ndig. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die BaugrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01 und 02 liegen gemÃ¤ss der geltenden Bau- und Zonenordnung in der Wohnzone W3 und grenzen im Osten an die H-Strasse. Sie sollen mit einem Mehrfamilienhaus samt Unterniveaugarage Ã¼berbaut werden. Auf dem im Westen an diese Parzellen angrenzenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 soll ebenfalls ein Mehrfamilienhaus mit zugehÃ¶riger Unterniveaugarage errichtet werden. Die Erschliessung beider Unterniveaugaragen soll Ã¼ber eine gemeinsame Ein- und Ausfahrt an der H-Strasse erfolgen, d.<span> </span>h. die Zufahrt zur hinterliegenden Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 erfolgt Ã¼ber die Unterniveaugarage auf der Parzelle Kat.-Nr. 01.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer macht geltend, das Bauvorhaben auf dem GrundstÃ¼ck Kat.‑Nr. 01 kÃ¶nne aus lÃ¤rmschutzrechtlichen GrÃ¼nden nicht bewilligt werden. Die gewÃ¤hrten LÃ¤rmerleichterungen seien bundesrechtswidrig. Ausserdem rÃ¼gt er eine Verletzung von § 240 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) und macht geltend, die Erschliessungsproblematik kÃ¶nne nur mittels eines Quartierplans gelÃ¶st werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Urteilstext">Der BeschwerdefÃ¼hrer liess sich zum Fortsetzungsbegehren der Bauherrschaft dahingehend vernehmen, es sei dem Begehren keine Folge zu geben. Laut seiner Darstellung wurde fÃ¼r die Ãberbauung der Parzelle Kat.-Nr. 04 zwischenzeitlich ein Alternativprojekt eingereicht, wogegen offenbar ein Rekurs eingereicht wurde; das Verfahren sei beim Baurekursgericht hÃ¤ngig.</p> <p class="Urteilstext"><span>Die Sistierung eines Verfahrens steht grundsÃ¤tzlich im Widerspruch zum Beschleunigungsgebot bzw. zum Anspruch auf Beurteilung innert angemessener Frist (Art. 29 Abs. 1 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 [BV]). Sie soll daher nur ausnahmsweise und aus triftigen GrÃ¼nden erfolgen. Dem Verwaltungsgericht steht beim Entscheid Ã¼ber eine Sistierung ein erhebliches Ermessen zu (Martin Bertschi/Kaspar PlÃ¼ss in: Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich [VRG], 3. A., ZÃ¼rich etc. 2014 [Kommentar VRG], Vorbemerkungen zu §§ 4â31 N. 38 f.). Nachdem das vorliegende Beschwerdeverfahren schon wÃ¤hrend einiger Monate sistiert war und zwischen den Parteien offensichtlich keine einvernehmliche LÃ¶sung gefunden werden konnte, rechtfertigt sich eine weitere Verfahrenssistierung gegen den Willen der Bauherrschaft nicht. Dies gilt umso mehr, als das Alternativprojekt offenbar nur die Parzelle Kat.-Nr. 04 betrifft und die Ãberbauung des GrundstÃ¼cks Kat.-Nr. 01 nicht beschlÃ¤gt.</span></p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>GemÃ¤ss Art. 22 des Bundesgesetzes Ã¼ber den Umweltschutz vom 7. Oktober 1983 (Umweltschutzgesetz, USG) werden Baubewilligungen in lÃ¤rmbelasteten Gebieten fÃ¼r neue GebÃ¤ude, die dem lÃ¤ngeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte (IGW) nicht Ã¼berschritten werden (Abs. 1). Liegt eine Ãberschreitung der Immissionsgrenzwerte vor, so werden Baubewilligungen nur erteilt, wenn die RÃ¤ume zweckmÃ¤ssig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusÃ¤tzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Abs. 2 von Art. 22 USG). Art. 31 Abs. 1 der LÃ¤rmschutzverordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) prÃ¤zisiert, dass Neubauten und wesentliche Ãnderungen von GebÃ¤uden mit lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤umen nur bewilligt werden dÃ¼rfen, wenn die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden kÃ¶nnen durch die Anordnung der lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume auf der dem LÃ¤rm abgewandten Seite des GebÃ¤udes (lit. a) oder durch bauliche oder gestalterische Massnahmen, die das GebÃ¤ude gegen LÃ¤rm abschirmen (lit. b). KÃ¶nnen die Immissionsgrenzwerte durch Massnahmen nach Absatz 1 nicht eingehalten werden, so darf die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn an der Errichtung des GebÃ¤udes ein Ã¼berwiegendes Interesse besteht und die kantonale BehÃ¶rde zustimmt (Abs. 2 von Art. 31 LSV).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Die im Kanton ZÃ¼rich â wie auch in anderen Kantonen â geÃ¼bte Vollzugspraxis, wonach es genÃ¼gte, dass die Immissionsgrenzwerte an mindestens einem zur LÃ¼ftung geeigneten Fenster jedes lÃ¤rmempfindlichen Raumes eingehalten werden (sog. LÃ¼ftungsfensterpraxis), wurde vom Bundesgericht als bundesrechtswidrig beurteilt. Das Gericht fÃ¼hrte aus, dass die LÃ¼ftungsfensterpraxis zur AushÃ¶hlung des vom Gesetzgeber gewollten Gesundheitsschutzes fÃ¼hre. GenÃ¼ge es nÃ¤mlich fÃ¼r die Baubewilligung, wenn die Immissionsgrenzwerte am ruhigsten Fenster jedes lÃ¤rmempfindlichen Raumes eingehalten werden, kÃ¶nne sich die Projektgestaltung auf die Abschirmung der hinterliegenden LÃ¼ftungsfenster beschrÃ¤nken; weitere Massnahmen wÃ¼rden aus KostengrÃ¼nden nicht ergriffen und kÃ¶nnten auch nicht verlangt werden. Um dem raumplanerischen Interesse an einer Siedlungsentwicklung nach innen gerecht zu werden, kÃ¶nnten aber Ausnahmebewilligungen erteilt werden (vgl. BGE 142 II 100, E. 4.4). In seinen jÃ¼ngsten Entscheiden hÃ¤lt das Gericht fest, dass Bauvorhaben, die aus raumplanerischer Sicht wÃ¼nschenswert erschienen, <i>eine Ausnahmebewilligung</i> erteilt werden kÃ¶nne, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht wesentlich Ã¼berschritten seien, sofern deren Einhaltung nicht in stÃ¤dtebaulich befriedigender Weise erreicht und mittels LÃ¼ftungsfenstern an den lÃ¤rmabgewandten Seiten und allfÃ¤lligen weiteren Massnahmen ein angemessener Wohnkomfort sichergestellt werden kÃ¶nne (BGE 142 II 100 E. 4.6, BGr, 10. August 2016, 1C_313/2015 und 1C_317/2015 E. 3.5 sowie BGr 2. April 2019, 1C_106/2018 E. 4.3). Nach Auffassung des Bundesgerichts muss vor Erteilung der Ausnahmebewilligung nachgewiesen werden, dass <i>alle in Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen geprÃ¼ft worden sind</i>. Erst wenn erstellt sei, dass sÃ¤mtliche verhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Massnahmen ausgeschÃ¶pft worden seien, komme als ultima ratio die GewÃ¤hrung einer Ausnahme in Betracht (SubsidiaritÃ¤t) (vgl. BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018 E. 4.7).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>In Anlehnung an die neue bundesgerichtliche Rechtsprechung hat die Fachstelle LÃ¤rmschutz der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich ihre <i>Vollzugspraxis</i> angepasst. Die Erteilung von Ausnahmebewilligungen gemÃ¤ss Art. 31 Abs. 2 LSV wird an folgende Voraussetzungen geknÃ¼pft (vgl. www.laerm.zh.ch/bauen/Ausnahmebewilligung trotz LÃ¤rm/Alle Wohnnutzungen entlang von Kantons- und Gemeindestrasse und Bahnlinien im Siedlungsraum):</p> <p class="EinzugZitat"><span>"</span><span> </span><span>- Vorgesehen sind Neubauten oder wesentliche Umbauten mit neuer Wohnnutzung in stÃ¤dtischen oder stÃ¤dtisch geprÃ¤gten Siedlungsgebieten, also dort, wo aus raumplanerischen GrÃ¼nden (haushÃ¤lterische Nutzung, Verdichtung nach innen, Anbindung an den Ã¶ffentlichen Verkehr) trotz hoher LÃ¤rmbelastung urbaner Wohnraum geschaffen werden soll.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>Bei den LÃ¤rmquellen handelt es sich um Gemeinde- oder Kantonsstrasse im Siedlungsgebiet, deren StrassenrÃ¤ume stÃ¤dtebaulich wichtig sind und deshalb nicht durch abweisende LÃ¤rmschutzbauten belastet werden sollen. Bei Bahnlinien trifft dies weniger zu, bei Autobahnen gar nicht.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>Der Anteil gewerblicher oder nicht lÃ¤rmempfindlicher Nutzung entspricht dem raumplanerisch zulÃ¤ssigen oder zumindest zweckmÃ¤ssigen Mass.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>Alle zumutbaren LÃ¤rmschutzmassnahmen sind ausgeschÃ¶pft. Dazu zÃ¤hlen neben der lÃ¤rmoptimierten Stellung der GebÃ¤udekÃ¶rper auch die lÃ¤rmgÃ¼nstige Anordnung der Wohnungsgrundrisse.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>Mit der Anordnung der BaukÃ¶rper (Riegelbauten) werden lÃ¤rmgeschÃ¼tzte AussenrÃ¤ume geschaffen.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>Mit gestalterischen Massnahmen am GebÃ¤ude (Erker, Atrien sowie Loggien und Balkone, die jedoch nicht aus LÃ¤rmschutzgrÃ¼nden gebaut werden) kÃ¶nnen die IGW nicht an jedem Fenster der lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume eingehalten werden.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>Sind diese Voraussetzungen erfÃ¼llt, so kÃ¶nnen fÃ¼r gelbe RÃ¤ume (=RÃ¤ume, bei denen die IGW am LÃ¼ftungsfenster eingehalten werden) Ausnahmen beantragt werden. Soll fÃ¼r rote RÃ¤ume (=RÃ¤ume, bei denen die IGW an allen Fenstern Ã¼berschritten sind) eine Ausnahme erteilt werden, so sind folgende zusÃ¤tzlichen Voraussetzungen zu erfÃ¼llen:</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>Pro Wohneinheit wird maximal fÃ¼r ein Drittel der WohnrÃ¤ume eine Ausnahmebewilligung erteilt.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>Alle Wohneinheiten verfÃ¼gen Ã¼ber WohnrÃ¤ume, die lÃ¤rmabgewandt orientiert sind und deren Belastungen am LÃ¼ftungsfenster die fÃ¼r eine akzeptable WohnqualitÃ¤t angemessenen IGW der ES II nicht Ã¼berschreiten.</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>Die Wohnungen verfÃ¼gen Ã¼ber einen ruhigen Aussenbereich (Balkon, Sitzplatz, Terrasse; Mindesttiefe 2 m und MindestflÃ¤che 6 m2), dessen Belastung am Tag den IGW der ES II nicht Ã¼berschreitet (lÃ¤rmexponiertester Empfangspunkt, 1.5 m Ã¼ber Boden).</span></p> <p class="EinzugZitat"><span>-<span> </span></span><span>Die Gemeinde begrÃ¼ndet das fÃ¼r die Ausnahmebewilligung notwendige Ã¼berwiegende Interesse an einer Wohnnutzung gegenÃ¼ber dem LÃ¤rmschutz."</span></p> <p class="EinzugZitat"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Unbestritten ist vorliegend, dass die LÃ¤rmbelastung beim auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 geplanten Bauvorhaben an der am stÃ¤rksten belasteten Fassade am Tag 66 dB(A) (6.00 Uhr bis 22.00 Uhr) bzw. 60 dB(A) in der Nacht (22.00 Uhr bis 6.00 Uhr) betrÃ¤gt. Die massgebenden IGW fÃ¼r die Wohnnutzung in der ES II werden damit um maximal 6 dB(A) am Tag bzw. maximal 10 dB(A) in der Nacht Ã¼berschritten (vgl. LÃ¤rmgutachten vom 29. November 2016). Ebenfalls nicht strittig ist demzufolge, dass das Bauvorhaben auf die Erteilung einer Ausnahmebewilligung im Sinn von Art. 31 Abs. 2 LSV angewiesen ist.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Laut der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung kommt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung infrage, wenn die Immissionsgrenzwerte <i>nicht wesentlich Ã¼berschritten</i> werden. Wie strikt das Bundesgericht diese Voraussetzung gehandhabt wissen will bzw. ab wann von einer wesentlichen Ãberschreitung der IGW in diesem Zusammenhang auszugehen ist, welche die Erteilung einer Ausnahmebewilligung zum vornherein ausschliessen, lÃ¤sst sich den zitierten Entscheiden nicht mit Sicherheit entnehmen. Die neue kantonale Vollzugspraxis lÃ¤sst diese Voraussetzung unbeachtet. Bei einer Ãberschreitung der IGW von 6 dB(A) tagsÃ¼ber bzw. 10 dB(A) nachts ist jedenfalls von einer deutlichen Ãberschreitung auszugehen (so auch das LÃ¤rmgutachten). GemÃ¤ss Bundesgericht kann eine Ãberschreitung der IGW tagsÃ¼ber um bis zu 4 dB(A) nicht mehr als unwesentlich qualifiziert werden (BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018 E. 4.7). </p> <p class="Erwgung2">Die Frage, ob die Ãberschreitung der IGW im Licht der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung einer Ausnahmebewilligung im vorliegenden Fall generell im Wege stÃ¼nde, kann im vorliegenden Fall indessen offenbleiben. Ebenfalls nicht geprÃ¼ft zu werden braucht, ob die neue kantonale Vollzugspraxis, welche diese in allen Entscheiden des Bundesgerichts angefÃ¼hrte Voraussetzung der nicht wesentlichen Ãberschreitung der IGW nicht auffÃ¼hrt, den Anforderungen der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gerecht wird. Wie nachfolgend aufgezeigt wird, fehlt es vorliegend nÃ¤mlich an einer anderen Voraussetzung fÃ¼r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung, welche sich nicht nur mit aller Deutlichkeit aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, sondern auch aus der kantonalen Vollzugspraxis ergibt.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Das Bundegericht verlangt, dass vor Erteilung einer Ausnahmebewilligung fÃ¼r ein Bauvorhaben alle in Betracht fallenden baulichen und gestalterischen Massnahmen zur Einhaltung der IGW geprÃ¼ft werden mÃ¼ssen. Die Erteilung einer Ausnahmebewilligung stellt nach dem Willen des obersten Gerichts eine ultima ratio dar, welche erst in Betracht kommt, wenn erstellt ist, dass sÃ¤mtliche verhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Massnahmen ausgeschÃ¶pft worden sind (SubsidiaritÃ¤t, vgl. BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018 E. 4.7). Diese Voraussetzung fÃ¼r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung findet in der kantonalen Vollzugspraxis darin Ausdruck, dass alle zumutbaren LÃ¤rmschutzmassnahmen auszuschÃ¶pfen sind. Dazu zÃ¤hlt ausdrÃ¼cklich die lÃ¤rmoptimierte Stellung der GebÃ¤udekÃ¶rper und die lÃ¤rmgÃ¼nstige Anordnung der Wohnungsgrundrisse. Ausserdem sind mit der Anordnung der BaukÃ¶rper lÃ¤rmgeschÃ¼tzte AussenrÃ¤ume zu schaffen (vgl. vorstehend E. 4.3).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.4 </b>Das Baurekursgericht erachtet diese Voraussetzung beim vorliegenden Bauvorhaben als erfÃ¼llt. Es hat dazu ausgefÃ¼hrt, dass die Einhaltung der IGW offensichtlich nicht in stÃ¤dtebaulich befriedigender Art und Weise erreicht werden kÃ¶nne. Das von Westen nach Osten lÃ¤nglich verlaufende GrundstÃ¼ck lasse namentlich keinen Spielraum fÃ¼r einen Riegel zur H-Strasse hin oder gar einen L-fÃ¶rmigen Grundriss zu, der zugegebenermassen ganz andere SpielrÃ¤ume fÃ¼r die lÃ¤rmschutztechnisch optimale Anordnung der lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume erÃ¶ffnen wÃ¼rde. Die Zuwendung der relativ kurzen GebÃ¤udebreitseite zur H-Strasse hin ermÃ¶gliche angesichts der unverÃ¤nderbaren GrundstÃ¼cksform immerhin eine bestmÃ¶gliche Platzierung der lÃ¤rmempfindlichen RÃ¤ume, sodass mÃ¶glichst wenige von ihnen Fenster mit ImmissionswertÃ¼berschreitungen aufweisen wÃ¼rden. Die Wohnungsausrichtung gegen SÃ¼den und Norden, wo sich die GebÃ¤udelÃ¤ngsseiten befÃ¤nden, sei unter den gegebenen UmstÃ¤nden die lÃ¤rmschutztechnisch optimalste GebÃ¤udeform. Von einer GrenzwertÃ¼berschreitung betroffen seien vorliegend insbesondere die seewÃ¤rts gerichteten Fensterbereiche. Hingegen wÃ¼rden alle von IGW-Ãberschreitungen betroffenen RÃ¤ume im Sinn einer Massnahme gemÃ¤ss der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung Fenster aufweisen, welche ohne Ãberschreitung der Immissionsgrenzwerte geÃ¶ffnet werden kÃ¶nnten. Bei diesen Fenstern handle es sich um geschickt angeordnete Auskragungen an den Seitenfassaden. Zusammen mit der Anordnung des BaukÃ¶rpers sowie den optimierten Grundrissen, ferner mit den hoch schallabsorbierenden Deckenunterschichten der Balkone sowie TerrassenvordÃ¤chern und den mindestens bis 1 m HÃ¶he schalldichten BalkonbrÃ¼stungen seien alle vernÃ¼nftigerweise denkbaren Massnahmen ausgeschÃ¶pft worden, um einen angemessenen Wohnkomfort sicherzustellen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.5 </b>Dieser Auffassung der Vorinstanz kann nicht beigepflichtet werden. Das Bauvorhaben unterscheidet sich sowohl hinsichtlich der Ausgestaltung des BaukÃ¶rpers als auch hinsichtlich der gewÃ¤hlten Wohnungsgrundrisse in keiner Weise von der Bauweise, wie sie bisher klassischerweise an Lagen mit Seesicht gewÃ¤hlt wird: Es sollen Wohnungen geschaffen werden, bei welchen mÃ¶glichst viele WohnrÃ¤ume auf den See ausgerichtet sind. Vier Wohnungen und deren lÃ¤rmempfindliche RÃ¤ume sind beinahe vollstÃ¤ndig auf die H-Strasse ausgerichtet. Auch deren AussenrÃ¤ume (SitzplÃ¤tze und Balkone) sind Ã¼berwiegend auf die stark befahrene Staatsstrasse ausgerichtet (vgl. GrundrissplÃ¤ne). Aus den Akten ist nicht erkennbar, ob bzw. welche baulichen oder gestalterischen Alternativen geprÃ¼ft worden sind. Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, inwiefern die Anordnung und Ausrichtung der Wohnungen lÃ¤rmschutzrechtlich optimiert sein soll, wie dies die Vorinstanz anfÃ¼hrt.</p> <p class="Urteilstext">Das LÃ¤rmgutachten verweist zwar auf die neueste bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach LÃ¼ftungsfenster keine ausreichende Massnahme zur Einhaltung der Grenzwerte mehr seien. Die Beurteilung des Bauvorhabens erfolge aber weiterhin in Anlehnung an die bisherige Praxis, wobei folgende GrundsÃ¤tze Geltung hÃ¤tten: an jedem Fenster eines lÃ¤rmempfindlichen Raums sei der IGW einzuhalten. Bei verbleibenden Ãberschreitungen seien alle Massnahmen am GebÃ¤ude gemÃ¤ss LSV auszuschÃ¶pfen. Das LÃ¼ftungsfenster gelte als Massnahme zur Optimierung und als Argument fÃ¼r die InteressenabwÃ¤gung zur Erteilung einer Ausnahmebewilligung. Bei den getroffenen Massnahmen handelt es sich denn auch durchwegs um Ersatzmassnahmen, um die Auswirkungen der GrenzwertÃ¼berschreitungen zu mildern. Darunter fallen etwa die Auskragungen an den Seitenfassaden, die schallabsorbierenden Deckenunterschichten der Balkone sowie TerrassenvordÃ¤cher und die schalldichten BalkonbrÃ¼stungen. Alle diese Massnahmen fallen nicht unter die vom Bundesgericht genannten gestalterischen und baulichen Leistungen wie Grundrissgestaltung, abgewinkelte Fassaden etc. (vgl. BGr, 2. April 2019, 1C_106/2018 E. 4.6 f.).</p> <p class="Urteilstext">Damit haben die Vorinstanzen den Nachweis, dass sÃ¤mtliche verhÃ¤ltnismÃ¤ssigen Massnahmen ausgeschÃ¶pft worden sind, nicht erbracht. Insbesondere wurde nicht in nachvollziehbarer und Ã¼berzeugender Weise dargelegt, weshalb beim Bauvorhaben mit der Stellung des GebÃ¤udekÃ¶rpers sowie der Anordnung der Wohnungsgrundrisse unter lÃ¤rmrechtlichen Aspekten das Optimum erreicht worden sein soll. Dies ist denn auch nicht ersichtlich. Zwar ist das BaugrundstÃ¼ck nicht sehr gross, sodass hinsichtlich der Anordnung des Bauvolumens ein beschrÃ¤nkter Spielraum besteht. Weshalb aber beispielsweise keine andere Anordnung der Wohnungsgrundrisse mÃ¶glich wÃ¤re, die mit Blick auf die LÃ¤rmsituation eine Verbesserung bewirken wÃ¼rde, ist nicht nachvollziehbar. Es mag zwar zutreffen, dass dies zu einigen Einbussen hinsichtlich der Seesicht fÃ¼hren kÃ¶nnte. Dass dies in stÃ¤dtebaulicher Hinsicht nicht auf befriedigende Art und Weise mÃ¶glich wÃ¤re, erscheint hingegen wenig plausibel. Insbesondere mÃ¼sste eine verbesserte Grundrissanordnung nicht zwingend zu fensterlosen Fassaden entlang der H-Strasse fÃ¼hren, wie dies die Bauherrschaft behauptet. Die kantonale Fachstelle fÃ¼r LÃ¤rmschutz fÃ¼hrt in ihrer Stellungnahme zur Beschwerde an, es sei fraglich, ob an dieser Lage unter lÃ¤rmschutzrechtlichen Ãberlegungen bessere LÃ¶sungen mÃ¶glich wÃ¤ren. Genau diese Frage hÃ¤tte durch die Vorinstanzen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung in nachvollziehbarer Weise beantwortet werden mÃ¼ssen.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.6 </b>Zusammenfassend fehlt es an einer der Voraussetzungen fÃ¼r die Erteilung einer Ausnahmebewilligung, welche nach der Rechtsprechung lediglich als ultima ratio infrage kommt. Das Bauvorhaben ist daher unter lÃ¤rmschutzrechtlichen Aspekten nicht bewilligungsfÃ¤hig. Die Beschwerde erweist sich in diesem Punkt als begrÃ¼ndet. Dies fÃ¼hrt zur Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung fÃ¼r den Neubau auf den GrundstÃ¼cken Kat.-Nrn. 01 und 02.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Erwgung2">Wie bereits ausgefÃ¼hrt wurde, soll die Erschliessung der Unterniveaugarage auf dem hinterliegenden GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 Ã¼ber die Unterniveugarage auf der Parzelle Kat.-Nr. 01 Ã¼ber die H-Strasse erfolgen. Nachdem die Baubewilligung fÃ¼r das Bauvorhaben auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 bzw. 02 aufzuheben ist, ermangelt es der hinterliegenden Parzelle an einer ErschliessungslÃ¶sung. Eine fehlende Erschliessung stellt einen schwerwiegenden baurechtlichen Mangel dar, der nicht ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden kann (vgl. § 321 Abs. 1 PBG). Eine nebenbestimmungsweise Heilung des Mangels kommt daher zum vornherein nicht infrage. Die Baubewilligung fÃ¼r das Mehrfamilienhaus samt Unterniveaugarage auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 ist demzufolge bereits aus diesem Grunde ebenfalls aufzuheben. Ob eine gemeinsame Erschliessung der BaugrundstÃ¼cke Ã¼ber die H-Strasse die Vorschrift von § 240 Abs. 3 PBG verletze und daher eine QuartierplanbedÃ¼rftigkeit bestehe, wie dies der BeschwerdefÃ¼hrer geltend macht, braucht daher an dieser Stelle nicht beurteilt zu werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>7.1 </b>Zusammenfassend ist die Beschwerde gutzuheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 21. November 2017 sowie die beiden Baubewilligungen vom 9. MÃ¤rz 2017 (inkl. GesamtverfÃ¼gungen der Baudirektion vom 13. MÃ¤rz bzw. 16. MÃ¤rz 2017) sind aufzuheben. </p> <p class="Erwgung2">Die Angelegenheit ist zur Neuregelung der Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen fÃ¼r das Rekursverfahren an das Baurekursgericht zurÃ¼ckzuweisen. </p> <p class="Erwgung2"><b>7.2 </b>AusgangsgemÃ¤ss sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens der Beschwerdegegnerschaft aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine ParteientschÃ¤digung steht bei diesem Ergebnis weder den Bauherrschaften noch der BaubewilligungsbehÃ¶rde zu (§ 17 Abs. 2 VRG). Hingegen ist die Bauherrschaft zu einer angemessenen ParteientschÃ¤digung an den BeschwerdefÃ¼hrer zu verpflichten.</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid des Baurekursgerichts vom 21. November 2017 sowie die die Ãberbauung der GrundstÃ¼cke Kat.-Nrn. 01/02 bzw. Kat.-Nr. 04 betreffenden Baubewilligungen vom 9. MÃ¤rz 2017 und die GesamtverfÃ¼gungen der kantonalen Baudirektion vom 13. MÃ¤rz bzw. 16. MÃ¤rz 2017 werden aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die Angelegenheit wird zur Neuregelung der Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen des Rekursverfahrens an das Baurekursgericht zurÃ¼ckgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 9'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 520.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 9'520.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Die Kosten werden der privaten Beschwerdegegnerschaft Nrn. 1.1 bis 1.3 zu je 1/12, unter solidarischer Haftung fÃ¼r 1/4, und Nrn. 2.1 und 2.2 zu je 1/8, unter solidarischer Haftung fÃ¼r einen Viertel, sowie den Beschwerdegegnerinnen Nrn. 3 und 4 zu je einem Viertel auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Die private Beschwerdegegnerschaft Nrn. 1.1 bis 1.3 bzw. Nrn. 2.1 und 2.2 werden jeweils unter solidarischer Haftung untereinander verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer eine ParteientschÃ¤digung von je Fr. 750.- (Nrn. 1.1, 1.2, 1.3) bzw. je Fr. 1'125.- (Nrn. 2.1 und 2.2) zu bezahlen (insgesamt Fr. 4'500.-), zahlbar innert 30 Tagen ab Rechtskraft dieses Urteils.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>7. Mitteilung an â¦</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>