Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 14. Januar 2014 (400 13 239) ________________________________________________________________ Obligationenrecht Mietrecht / Änderung der Nebenkostenabrede Besetzung Vizepräsidentin Barbara Jermann Richterich, Richter Edgar Schürmann (Referent), Richter René Borer; Gerichtsschreiber Andreas Linder Parteien A. ____, vertreten durch Advokat Daniel Borter, Fischmarkt 19, 4410 Liestal, Kläger gegen B. ____, C. ____, beide vertreten durch Advokat Jakob Trümpy, Albrechtsplatz 4, 4310 Rheinfelden, Beklagter und Berufungskläger Gegenstand Mietrecht / Nebenkosten Urteil des Bezirksgerichtspräsidenten Waldenburg vom 16. Juli 2013 A. A. ____ vermietet den Ehegatten B. ____ und C. ____ seit dem 1. Dezember 2004 die Liegenschaft R. ____ 1 in X. ____. Im Mietvertrag vom 19. August 2004 vereinbarten die Par- teien einen Mietzins von CHF 1‘700.00. Zudem wurde verm erkt, dass die „Nebenkosten Fr. 130.- inbegriffen“ seien. In der Folge verständigt en sich die Parteien auf einen Mietzins von monatlich CHF 1‘500.00, da zwei unbeheizte Zimmer im D achgeschoss von der Mieterschaft Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht nicht beansprucht wurden. Am 17. Oktober 2012 zeigte A. ____ den Mietern mittels des amtlich genehmigten Formulars an, dass der Mietzins von bisher CHF 1‘370.00 ab 1. Februar 2013 auf CHF 1‘570.00 erhöht werde, da die beiden Mansardenzim mer mittlerweile renoviert worden seien. Wegen gestiegenen Nebenkosten sei ab 1. Februar 2013 zudem für die Nebenkosten ein monatlicher Akontobetrag von CHF 260.00 zu leisten. Die Mieter fochten diese Änderungen bei der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten an. Im Rahmen einer anderen Mietstreitigkeit betreffend Mängel am Mietobjekt schlossen die Parteien im massgeblichen Rechtsmittelverfah- ren vor dem Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilun g Zivilrecht, am 10. Dezember 2012 ei- nen Vergleich und kamen unter anderem dabei überein, dass der Mietzins für das Mietobjekt inkl. Mansardenräume (unbeheizt) ab 1. Januar 2013 CHF 1'480.00 netto betrage. Mit amtlich genehmigtem Formular vom 17. Dezember 2012 teilte der Vermieter den Mietern mit, dass der Mietzins ab 1. Januar 2013 laut der Vereinbarung vom 1 0. Dezember 2012 neu CHF 1‘480.00 betrage. Zudem sei an die Nebenkosten ab 1. Januar 20 13 neu ein monatlicher Akontobetrag von CHF 207.00 zu leisten. Zur Begründung wurde dazu auf einen Urteilsvorschlag der Schlich- tungsstelle für Mietangelegenheiten vom 23. Februar 20 12 und eine frühere Mitteilung von Ver- tragsänderungen vom 19. Dezember 2011 verwiesen, womit der Wechsel von Nebenkosten- pauschale auf Akontosystem mitgeteilt worden sei. Am 14. Januar 2013 fochten die Mieter die Vertragsänderungen bei der Schlichtungsstelle für Mieta ngelegenheiten an. Nach gescheiter- tem Schlichtungsverfahren gelangte die Vermieterschaft mit Eingabe vom 18. März 2013 an das Bezirksgericht Waldenburg und beantragte, es sei fe stzustellen, dass der Mietzins für das Mietobjekt ab 1. Januar 2013 monatlich CHF 1'480.00 exklusiv Nebenkosten betrage und die Mieterschaft ab 1. April 2013 Nebenkosten von akonto mon atlich CHF 207.00 zu bezahlen ha- be. Anlässlich der Verhandlung vom 16. Juli 2013 vor d em Bezirksgericht Waldenburg bean- tragte die Mieterschaft die Abweisung der klägerischen Anträge, soweit auf diese eingetreten werde. B. Mit Entscheid vom 16. Juli 2013 trat der Bezirksgerichtsp räsident Waldenburg auf das Begehren um Feststellung, dass der Mietzins für das Mieto bjekt inkl. Mansardenräume (unbe- heizt) ab 1. Januar 2013 CHF 1'480.00 netto beträgt, nicht ein (Ziff. 1). Im Weiteren wurde fest- gestellt, dass die Mieterschaft der Vermieterschaft mit Wirkung ab 1. April 2013 Akonto Neben- kosten von monatlich CHF 207.00 zu bezahlen hat (Ziff. 2). Die Gerichtskosten von CHF 800.00 wurden den Parteien je zur Hälfte auferlegt und die Mieterschaft verpflichtet, der Vermieter- schaft eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 700.00 inkl. Spesen und MWST zu bezah- len (Ziff. 3). Der Bezirksgerichtspräsident Waldenburg e rwog im Wesentlichen, der Vermieter habe der Mieterschaft mit Formular vom 17. Oktober 2012 die Nebenkostenausscheidung‚ d.h. den Wechsel zur Erhebung von Akontobeiträgen detailli ert, klar und verständlich angezeigt: Aufgrund dieses Formulars sei klar, für welche Nebenkoste n der Vermieter inskünftig welchen Akontobeitrag erheben wolle. Am 10. Dezember 2012 hä tten die Parteien vor dem Kantonsge- richt einen Vergleich abgeschlossen, wonach der Mietzins a b. 1. Januar 2013 CHF 1‘480.00 netto betrage. Nach allgemeinem Verständnis sei unter d em Netto-Mietzins das für das Über- lassen eines Objektes geschuldete Entgelt exkl. Nebenkosten zu verstehen. Bezüglich der Ne- benkosten habe mit diesem Vergleich ein Systemwechsel stattgefunden. Mit dem Formular vom 17. Dezember 2013 habe der Vermieter lediglich eine rseits den Nettomietzins der kantonsge- richtlichen Abmachung und anderseits die Höhe der Akontobeiträge angepasst, und zwar letzte- Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht re in dem Sinne, als dass er diese teilweise reduziert habe. Da damit bezogen auf den Netto- mietzins keine Vertragsänderung und bezogen auf die Nebenkosten keine Vertragsänderung zu Lasten der Mieterschaft erfolgt sei, könnten diese Änd erungen auch nicht angefochten werden. Um unter den Parteien bezüglich der Nebenkosten für die Zukunft Klarheit zu schaffen, sei die Feststellung angezeigt, dass bezüglich Nebenkosten per 1. April 2013 Akontobeiträge in der Höhe von CHF 207.00 geschuldet seien. C. Mit Eingabe vom 11. September 2013 liess die Mietersch aft, vertreten durch Advokat Ja- kob Trümpy aus Rheinfelden, gegen den Entscheid des Bezir ksgerichtspräsidenten Walden- burg vom 16. Juli 2013 Berufung beim Kantonsgericht B asel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, einreichen. Sie beantragte, es sei in teilweiser Aufhe bung des besagten Urteils festzustellen, dass die Berufungskläger keine Nebenkosten schulden (Ziff . 2 des angefochtenen Entschei- des), unter o/e Kostenfolge bezüglich erster und zweiter Instanz zulasten des Berufungsbeklag- ten (Ziff. 3 des angefochtenen Entscheides). In der Be gründung wurde zusammengefasst ge- rügt, laut dem angefochtenen Urteil sollen im Mietver trag CHF 130.00 für Nebenkosten verein- bart gewesen sein. Ein Blick auf den Mietvertrag zeige indessen, dass gleichzeitig und einge- rahmt auch stipuliert worden sei, die Neben- und Betri ebskosten seien im Mietzins inbegriffen. Zudem seien sämtliche Neben- und Betriebskosten im Tite lblatt des Mietvertrages durchgestri- chen worden. Nebenkosten seien nur geschuldet, soweit es „besonders“ vereinbart worden sei. Die vom Vermieter stipulierte widersprüchliche und unvol lständige Regelung der Nebenkosten sei weder klar noch eindeutig. Die Nebenkosten seien dah er laut vertraglicher Regelung im Mietvertrag inbegriffen. Bereits ein Versuch des Berufu ngsbeklagten, mit Formular vom 17. Oktober 2012 die Nebenkosten neu zu regeln, sei von den Berufsklägern erfolgreich ange- fochten worden. Die Vereinbarung vom 10. Dezember 2012 vor Kantonsgericht habe das Prob- lem der Nebenkosten nicht beschlagen. Es sei lediglich u m den Mietzins gegangen. Das Prob- lem der Nebenkosten sei gerade ausgeklammert worden, da es erst bei der Schlichtungsbehör- de hängig gewesen sei. Hätte das Kantonsgericht in di esem Vergleich auch das Problem der Nebenkosten zwischen den Parteien regeln wollen, so hät te vereinbart werden müssen, ab wann welche Nebenkosten in welcher Art (Akonto oder pau schal) zu bezahlen gewesen wären. Der Vermieter könne wohl im Vertrag nicht ausgeschiedene Nebenkosten im Lauf des Mietver- hältnisses aus dem Mietzins ausscheiden. Dann müsse er aber den Mietzins entsprechend re- duzieren. Selbst wenn man im Vergleich vor Kantonsgeri cht eine Vereinbarung über eine pau- schale Bezahlung diverser Nebenkosten sehen wolle, bleibe der Versuch, mit Formular vom 17. Dezember 2012 zu Akontozahlungen zu wechseln, unzu lässig. Der Berufungskläger habe den Mietern in seinen Abrechnungen für die Jahre 2010 bis 2012 jeweils einfach einen Fünftel der Nebenkosten der Liegenschaft belastet, ohne darüber Auskunft geben zu können, wie die- ser pauschale Verteilschlüssel zustande gekommen sei. Ausserdem sei die Begründung im Formular vom 17. Dezember 2012 ungültig. Die Begründu ng müsse sich aus dem Formular selber ergeben und ein Hinweis auf frühere Mitteilung en genüge nicht. Die Bemerkung auf ei- nen abgelehnten Vorschlag vor Schlichtungsbehörde in ei nem früheren Verfahren sei auch in- haltlich nicht nachvollziehbar. Ebenso wenig genüge ei n Hinweis auf ein früheres Formular, zumal diese Vertragsänderung vom Bezirksgericht als rechtswidrig aufgehoben worden sei. Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht D. Der Vermieter liess mit Berufungsantwort vom 30. Oktob er 2013 durch Advokat Daniel Borter beantragen, dass die Berufung abzuweisen sei, unter o/e Kostenfolge. Im Mietvertrag vom 19. August 2004 sei festgehalten worden, dass der mon atliche Mietzins CHF 1'500.00 be- trage, "Nebenkosten CHF 130.00 inbegriffen". Mit die ser Formulierung sei unmissverständlich zum Ausdruck gebracht worden, dass der Vermieter für die Nebenkosten ein Entgelt verlange und dieses auf pauschal CHF 130.00 festgesetzt worden sei. Für die Mieter habe der Mietzins CHF 1‘370.00 und nicht CHF 1‘500.00 betragen, was sich zweifelsfrei aus ihrem Begehren um Mietzinsreduktion ergebe, in dem der bisherige Mietzin s mit CHF 1‘370.00 beziffert worden sei. Daraus müsse geschlossen werden, dass sie eine Pauschale von CHF 130.00 für Nebenkosten anerkannt hätten. Die Nebenkosten von pauschal CHF 130.00 hätten die Mieter seit Mietbeginn bis heute bezahlt. Am 10. Dezember 2012 hätten die P arteien vor dem Kantonsgericht einen Vergleich geschlossen, mit dem der Mietzins im gegenseiti gen Einverständnis auf monatlich CHF 1'480.00 netto festgesetzt worden sei. Da der Mietzins nun definitiv auf CHF 1‘480.00 net- to fixiert worden sei, habe der Vermieter sein Begehr en um Anpassung des Mietvertrages vom 17. Oktober 2012 zurückgezogen und den Mietern das nun bereinigte Formular „Vertragsände- rungen“ vom 17. Dezember 2012 zugestellt, in dem erneu t der Systemwechsel von pauschalen Nebenkosten zu effektiven Nebenkosten und Akontozahlunge n verlangt worden seien. Die Be- gründung im Urteil der Vorinstanz sei zutreffend. Wäre n die Mieter der Ansicht gewesen, dass der festgelegte Mietzins von CHF 1'480.00 pro Monat inkl . Nebenkosten betrage, hätten sie dies im Vergleich ausdrücklich festhalten müssen. Im Weite ren würden sich die Mieter selbst widersprechen, wenn sie in der Berufung vom 3. Septem ber 2012 das Begehren stellten, den bisherigen Mietzins von CHF 1‘370.00 zu reduzieren. Damit hätten sie explizit die pauschalen Nebenkosten von CHF 130.00 anerkannt. Die Mieter seien dabei zu behaften, dass ihnen nach Erhalt des Formulars vom 17. Oktober 2012 klar gewesen sei, für welche Nebenkosten der Vermieter inskünftig welche Akontobeiträge erheben wollte. Da ein Systemwechsel möglich sei, den Mietern die Vertragsänderung korrekt zugestellt wo rden sei und die Nebenkosten klar und eindeutig ausgewiesen worden seien, sei die Berufung abzuweisen und das vorinstanzliche Urteil einschliesslich des Kostenentscheids zu bestätigen. E. Mit Verfügung vom 31. Oktober 2013 wurde der Schrift enwechsel geschlossen und wur- den die Parteien zur Hauptverhandlung vor das Kantonsge richt, Abteilung Zivilrecht, geladen. Zur heutigen kantonsgerichtlichen Verhandlung vor der Dreierkammer sind die Berufungskläger mit Advokat Jakob Trümpy erschienen. Für den Berufungs beklagten, der aus gesundheitlichen Gründen nicht anwesend sein kann, ist Advokat Daniel Borter zugegen. Die Parteivertreter mel- den keine neuen Tatsachen und Beweismittel an. Die Mi eter und Berufungskläger teilen auf Frage des Gerichts mit, dass zur Zeit ein Mietzins von mon atlich CHF 1‘480.00 zuzüglich Ne- benkosten von CHF 130.00 geleistet werde. Nachdem die B erufungskläger eine vergleichswei- se Erledigung des Verfahrens ausschliessen, halten die R echtsvertreter der Parteien ihre Vor- träge. Der Advokat der Berufungskläger führt im Sinne e iner Präzisierung seiner Berufung aus, es werde nicht bestritten, dass eine feste Entschädigung der Nebenkosten von CHF 130.00 geleistet werde, allein der Wechsel zu Akontozahlungen sei unzulässig und mit dem System- wechsel sei eine verdeckte Mietzinserhöhung verbunden, in dem bisher inbegriffene Leistungen neu als Nebenkosten ausgeschieden würden. Im Übrigen ha lten die Rechtsvertreter in ihren Schlussvorträgen an den Rechtsbegehren und den wesentl ichen Begründungen der vorgeleg- Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht ten Rechtsschriften fest. Auf die mündlichen Ausführungen ist in den Erwägungen zurückzu- kommen, sofern sich dies als erforderlich erweist. Erwägungen 1. Gegen einen erstinstanzlichen Endentscheid in einer v ermögensrechtlichen Angelegen- heit ist die Berufung zulässig, sofern der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegeh- ren mindestens CHF 10'000.00 beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Mit „zuletzt aufrecht erhalten“ sind jene Rechtsbegehren gemeint, welche unmittelbar vor der Eröffnung des erstinstanzlichen Entscheides noch strittig waren. Unerheblich ist mithin, dass die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid vom 16. Juli 2013 überhaupt keine Vertragsä nderung zu Lasten der Mieterschaft ausmachen wollte. Der Streitwert berechnet sich in auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Ver- tragsverhältnissen als zwanzigfacher Betrag der umstritten en Jahresdifferenz. Dabei werden die gegen die Beklagten gerichteten Erhöhungsbegehre n zusammengerechnet. Im vorliegen- den Fall beantragen die Berufungskläger die Abweisung des Begehrens des Vermieters, es sei festzustellen, die Mieterschaft habe ab 1. April 2013 N ebenkosten von akonto monatlich CHF 207.00 zu bezahlen, soweit auf dieses eingetreten werde . Die Streitwertgrenze ist durch die Kapitalisierung des strittigen Betreffnises offensichtlich erreicht. Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begründeten Entscheides bzw. seit der nachträg- lichen Zustellung der Entscheidbegründung bei der Rec htsmittelinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Die schriftliche Begründung des Urteils de s Bezirksgerichtspräsidenten Walden- burg vom 16. Juli 2013 wurde den Beklagten laut Send ungsverfolgung am 12. August 2013 zugestellt. Die Rechtsmittelfrist ist durch Aufgabe der Berufung am 11. September 2013 allemal eingehalten, da für das vorliegende Verfahren die ges etzlichen Fristen bis und mit dem 15. August 2013 noch still standen (vgl. Art. 145 Abs. 1 lit. b ZPO). Weil auch der Kostenent- scheid zusammen mit der Hauptsache angefochten wurde, unterliegt er ebenfalls der Berufung. Sachlich zuständig für die Beurteilung des vorliegenden Falles ist laut § 6 Abs. 1 lit. c EG ZPO (SGS 221) die Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht d es Kantonsgerichts und es gilt das ver- einfachte Verfahren (Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO). Der Kostenvorschuss für das Rechtsmittelver- fahren in der Höhe von CHF 2‘000.00 wurde valuta 19. September 2013 fristgerecht geleistet. 2. Die Zulässigkeitsvoraussetzungen der Berufung sind von Amte s wegen zu prüfen. Das Kantonsgericht, Abteilung Zivilrecht, hat daher vorab zu untersuchen, ob die Berufung vom 11. September 2013 nebst den formellen auch den inha ltlichen Anforderungen zu genügen vermag. Art. 310 ZPO statuiert die zulässigen Berufung sgründe, nämlich die unrichtige Rechts- anwendung und die unrichtige Sachverhaltsfeststellung. Diese stecken den äusseren Rahmen für die Kognition der Rechtsmittelinstanz ab. Die ZPO legt nicht ausdrücklich fest, welchen An- forderungen die Begründung der Berufung zu genügen h at. Es erstaunt daher nicht, dass die Lehre gespalten und die Praxis dazu (noch) uneinheitlich ist (vgl. K UNZ , in: ZPO-Rechtsmittel, Berufung und Beschwerde, 2013, N 88 ff. zu Art. 311 Z PO mit Nachweisen). Nach Ansicht des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, gi lt kein eigentliches Rügeprinzip und muss es genügen, wenn sich der Berufungskläger ernsthaft mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzt. Insofern ist eine entscheidbezogene Be gründung erforderlich. In der Beru- fungsbegründung ist mithin darzulegen, aus welchen Grün den der angefochtene Entscheid falsch ist und deshalb abgeändert werden muss. Verlangt ist im Sinne einer sogenannten Be- Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht gründungslast, dass der Rechtsmittelkläger dem Berufungsg ericht erkennbar im Wesentlichen darlegt, inwiefern von der ersten Instanz Recht falsch ang ewendet und welcher Sachverhalt unrichtig festgestellt worden sein soll. Der gesetzliche n Begründungslast im Sinne einer ernst- haften Auseinandersetzung mit dem Entscheid der ersten Instanz genügen daher in einer Beru- fungsschrift weder blosse Wiederholungen der eigenen Vo rbringen vor erster Instanz, die von dieser bereits abgehandelt wurden, noch blosse Verweise in der Berufungsschrift auf die eige- nen Sachdarstellungen vor der ersten Instanz. Ungenügend ist sodann bloss allgemeine for- melhafte Kritik an den erstinstanzlichen Erwägungen, wie z.B. diese seien falsch, rechtswidrig oder willkürlich, ohne dass zugleich dargetan wird, waru m dem aus der Sicht der Berufung füh- renden Partei so sein soll. Der Berufungskläger hat die von ihm kritisierten Passagen des Ent- scheides wie auch die Dossierunterlagen, auf die er seine Kritik stützt, genau zu bezeichnen. Die Rechtsmittelinstanz muss nicht nach allen denkbaren mögl ichen Fehlern eigenständig for- schen (vgl. BLKGE 400 13 28 vom 16. Juli 2013; R EETZ /T HEILER , in: Kommentar zur Schweize- rischen Zivilprozessordnung, 2013, N 36 zu Art. 311 ZPO; KUNZ , a.a.O., N 82 ff. zu Art. 311 ZPO). Im vorliegenden Falle hält das Kantonsgericht Bas el-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, dafür, dass die Berufung der Mieter den umschriebenen V oraussetzungen zu genügen vermag. Der angefochtene Entscheid lässt in der Begründung die übliche Unterteilung zwischen Sach- verhalt und Erwägungen vermissen, so dass es den Berufungskl ägern nicht zum Nachteil ge- reichen kann, wenn sie ihre Berufungsgründe nicht weit er spezifizieren. Indem die Berufungs- kläger in der Rechtsschrift die einzelnen Ziffern der En tscheidbegründung sachbezogen rügen, liegt eine genügende Berufungsbegründung vor. Aus der Eingabe vom 11. September 2013 geht ausreichend deutlich hervor, weshalb der Entscheid d er Vorinstanz nach Ansicht der Mie- ter unrichtig sein soll. Zumal es sich darüber hinaus um eine Angelegenheit des vereinfachten Verfahrens handelt, welches bewusst niederschwellig und laienfreundlich konzipiert ist, erfüllt die Berufung vom 11. September 2013 die inhaltlichen Anforderungen. Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Berufung einzutreten. 3. Im vorinstanzlichen Verfahren machte der Kläger gelte nd, mit der Vereinbarung vom 10. Dezember 2012 vor dem Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, sei der Mietzins ab 1. Januar 2013 auf CHF 1'480.00 netto festgelegt w orden. Mit dem Wort „netto“ sei klarge- stellt, dass zusätzlich Nebenkosten geschuldet seien. Mit de m Formular für die Mitteilung von Vertragsänderungen sei den Mietern mitgeteilt worden , dass nicht mehr pauschale Nebenkos- ten erhoben, sondern die effektiven Kosten als Akontob etrag abgerechnet würden. Es sei ein entsprechendes Feststellungsinteresse gegeben, da der Mie tzins immer wieder bestritten wer- de. Die Beklagten beantragten Abweisung der klägerische n Anträge, soweit auf diese einzutre- ten sei. Bezüglich des Mietzinses fehle es überhaupt an einem Feststellungsinteresse und im Zusammenhang mit den Nebenkosten sei im Mietvertrag vere inbart, dass diese inbegriffen sei- en. Die Anforderungen an eine besondere Vereinbarung gemäss Art. 257a Abs. 2 OR, welche die Abwälzung der Nebenkosten auf den Mieter erlaubt, seien nicht erfüllt. Mit Urteil vom 16. Juli 2013 trat der Bezirksgerichtspräsident Waldenbur g auf das Begehren um Feststellung, dass der Mietzins CHF 1'480.00 netto beträgt, nicht ein und stellte im Weiteren fest, dass die Mieterschaft der Vermieterschaft mit Wirkung ab 1. Apr il 2013 Akonto Nebenkosten monatlich CHF 207.00 zu bezahlen habe. Im Rechtsmittelverfahren vo r dem Kantonsgericht Basel- Landschaft, Abteilung Zivilrecht, ist nun nicht mehr stre itig, dass der Mietzins für das Mietobjekt Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht inkl. Mansardenräume (unbeheizt) ab 1. Januar 2013 CHF 1'480.00 netto beträgt. Streitig ist vorliegend ausschliesslich noch die Reglung der Nebenkoste n des Mietobjekts R. ____ 1 in X. ____. Während die Mieterschaft vorab dafür hält, es f ehle überhaupt an einer klaren und ein- deutigen Ausscheidung der von ihnen zu tragenden Nebenkosten, ist der Vermieter der Ansicht, es sei ab 1. April 2013 ein gültiger Systemwechsel von Pauschale zu Akontozahlungen erfolgt. 4.1 Nach Art. 257a Abs. 2 OR hat der Mieter die Nebenkost en nur zu bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat. Diese Best immung bringt zum Ausdruck, dass die Kosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Der M ieter hat nur für diejenigen Neben- kosten aufzukommen, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Mangels einer speziellen Vereinbarung sind solche Kosten im Mietzins inb egriffen (BGE 121 III 460 E. 2a/aa; Urteil 4C.24/2002 vom 29. April 2002 E. 2.1, in: mp 2002 S. 164, je mit Hinweisen). Die beson- dere Vereinbarung wird in aller Regel eine ausdrückli che, meist eine schriftliche sein, kann je- doch auch formfrei erfolgen und sich gegebenenfalls aus den Umständen ergeben. Es handelt sich bei Art. 257 Abs. 2 OR nicht um eine Vorschrift, die besondere Erfordernisse an die Art und Form der Vereinbarung aufstellt. Die Bestimmung statui ert nach einhelliger Lehre und Recht- sprechung vielmehr eine besondere Auslegungsregel, nach der alle Nebenkosten, die nicht eindeutig als vom Mieter zu tragen vereinbart worden si nd, der Regel der Kostentragung durch den Vermieter entsprechend, vom Vermieter getragen w erden (Urteil 4P.323/2006 vom 21. März 2007 E. 2.1 mit Hinweisen). Nach der bundesgerich tlichen Rechtsprechung genügt der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusatz wie di e "Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume" nicht. Dem Mieter kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingu ngen ein Bild zu machen, welche Neben- kosten von ihm zu tragen sind. Vielmehr hat er Anspruch darauf, dass ihm nur diejenigen Ne- benkosten überbunden werden, die im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet werden. Nur wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen eine Konkret isierung der im Mietvertrag bereits zu Lasten des Mieters ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umständen auf deren Übernahme durch den Mieter geschlossen werden (Urteile 4A_141/2010 vom 25. August 2010 E. 2.3; 4A_185/2009 vom 28. Juli 2009 E. 2.4; 4P.323/2006 vom 21. März 2007 E. 2). Der Hinweis auf einen standardisierten Vertragszusat z wie die "Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume" genügt nicht. Dem Miet er kann nicht zugemutet werden, sich erst aufgrund einer sorgfältigen Konsultation der Vertragsbedingungen ein Bild zu machen, wel- che Nebenkosten von ihm zu tragen sind. Vielmehr hat e r Anspruch darauf, dass ihm nur dieje- nigen Nebenkosten überbunden werden, die im Vertrag e indeutig und genau bezeichnet wer- den. Nur wenn die allgemeinen Vertragsbedingungen ei ne Konkretisierung der im Mietvertrag bereits zu Lasten des Mieters ausgeschiedenen Nebenkosten bedeuten, kann daraus unter Umständen auf deren Übernahme durch den Mieter geschlosse n werden (Urteil 4C.250/2006 vom 3. Oktober 2006, E. 1.1, publ. in mp 2006 S. 274; Urteil 4P.323/2006 vom 21. März 2007 E. 2.1). 4.2 Die Berufungskläger beantragen, es sei festzustellen, da ss sie keine Nebenkosten schul- den. Die Parteien hätten im Mietvertrag vom 19. Augu st 2004 vereinbart, dass die Neben- und Betriebskosten im Mietzins inbegriffen seien. Zudem seie n sämtliche Neben- und Betriebskos- ten im Titelblatt des Mietvertrages durchgestrichen worden. Nebenkosten seien nur geschuldet, Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht soweit dies besonders vereinbart worden sei. Die vom Ve rmieter stipulierte widersprüchliche und unvollständige Regelung der Nebenkosten sei weder klar noch eindeutig. Die Nebenkosten seien daher laut vertraglicher Regelung im Mietvertrag inbegriffen. Anlässlich der heutigen Ver- handlung trägt der Rechtsvertreter der Mieter im Sinn e einer Präzisierung seiner Berufung vor, es werde nicht (mehr) bestritten, dass eine feste Entsch ädigung in der Höhe von CHF 130.00 an die Nebenkosten geleistet werde, allein der Wechsel zu Akontozahlungen sei unzulässig und mit dem Systemwechsel sei eine verdeckte Mietzinserhöhung verbunden, indem bisher inbegrif- fene Leistungen neu als Nebenkosten ausgeschieden würde n. Das Kantonsgericht Basel- Landschaft, Abteilung Zivilrecht, gelangt heute einhellig zum Schluss, dass die Mieter zusätzlich zum Mietzins Nebenkosten schulden. Es mag zwar zutreffend sei n, dass im Mietvertrag vom 19. August 2004 die zulasten der Mieter gehenden Neben kosten mit der gewählten Formulie- rung „Nebenkosten Fr. 130.- inbegriffen“ (zu) wenig g enau umschrieben waren und bei Ver- tragsschluss nicht hinreichend verständlich war, welche Auf wendungen mit der Pauschale im Einzelnen abgegolten werden. Immerhin ist zu vermerken , dass sich die Parteien nicht auf ei- nen sog. alles umfassenden Mietzins verständigten, sondern auch die Mieter immer davon aus- gingen, es sei damals ein monatlich fester Betrag von CHF 130.00 als Nebenkosten fixiert wor- den. Ausser Frage steht sodann, dass die Parteien im Rah men des Rechtsmittelverfahrens be- treffend Mängel am Mietobjekt am 10. Dezember 2012 ü berein gekommen waren, dass der Mietzins für das Mietobjekt inkl. Mansardenräume (unbehe izt) ab 1. Januar 2013 CHF 1'480.00 netto beträgt und sämtliche Ungewissheiten im Zusammen hang mit den Nebenkosten aus- drücklich nicht Gegenstand jenes Rechtsmittelverfahrens bild eten. Mit der Formulierung Miet- zins „netto“ wurde unmissverständlich zum Ausdruck gebracht, dass die Mieterschaft zusätzlich zum Mietvertrag Nebenkosten schuldet. Auf die heutige Na chfrage des Kantonsgerichts Basel- Landschaft, Abteilung Zivilrecht, räumen die Mieter de nn auch ein, dass sie zum Mietzins ge- mäss der besagten Vereinbarung bis heute zusätzlich eine Pa uschale von monatlich CHF 130.00 für die Nebenkosten leisten. Das Begehren d er Berufungskläger, es sei festzustel- len, dass sie gar keine Nebenkosten schulden, ist vor diesem Hintergrund abzuweisen. 5.1 Es bleibt zu untersuchen, ob die Feststellung des Bezirksge richts Waldenburg zutrifft, dass die Mieterschaft der Vermieterschaft mit Wirkung ab 1. April 2013 Akonto Nebenkosten monatlich CHF 207.00 zu bezahlen hat. Der Bezirksgerichtsp räsident ging davon aus, dass bezüglich der Nebenkosten mit dem vor Kantonsgericht am 10. Dezember 2012 abgeschlosse- nen Vergleich ein Systemwechsel stattgefunden habe. Mi t Formular vom 17. Dezember 2012 habe die Vermieterschaft lediglich einerseits den Nettom ietzins der kantonsgerichtlichen Abma- chung und anderseits die Höhe der Akontobeiträge angep asst, und zwar letztere in dem Sinne, als dass sie diese (gegenüber der Anzeige vom 17. Oktober 2 012) teilweise reduziert habe. Da damit bezogen auf den Nettomietzins keine Vertragsände rung und bezogen auf die Nebenkos- ten keine Vertragsänderung zu Lasten der Mieterschaft er folgt sei, könnten diese Änderungen (gar) nicht angefochten werden. Allein um unter den Parteien bezüglich der Nebenkosten Klar- heit zu schaffen, sei die Feststellung, dass bezüglich Neben kosten Akontobeiträge‚ und zwar in der Höhe von total CHF 207.00 geschuldet seien, unte r Bejahung eines entsprechenden Fest- stellungsinteressens angezeigt. Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht 5.2 Bei Mietverhältnissen über Wohnräume kann der Vermiete r einseitig eine Änderung der Nebenkostenregelung verlangen. Veränderte Umstände sind dafür nicht erforderlich. Die Ände- rung der Nebenkostenabrede kann vom Vermieter allerd ings nur unter Einhaltung der gesetzli- chen Voraussetzungen über die einseitige Vertragsänder ung vorgenommen werden. Dies gilt auch bei der Einführung neuer Nebenkosten. Gemäss Art. 269d Abs. 2 OR sind Mietzinserhö- hungen nichtig, wenn der Vermieter sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt, sie nicht begründet oder mit der Mitteilung die Kündigun g ausspricht. Dies gilt nach Abs. 3 auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonst wie den Mietvert rag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermin dern oder neue Nebenkosten einzu- führen. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichts w ird vom Gesetz eine qualifizier- te Schriftform vorgeschrieben, die nicht nur die Art, sondern auch den Inhalt der Mitteilung um- fasst (BGE 120 II 206 E. 3a). Die Begründung muss klar se in. Sie soll dem Mieter erlauben, sich ein Bild über Tragweite und Berechtigung der Miet zinserhöhung zu machen und ihm damit die Entscheidungsgrundlagen dafür verschaffen, ob er Einsprache erheben will oder nicht (BGE 118 II 130 E. 2b mit Hinweisen; 121 III 6 E. 3a). Di e in der Mitteilung für die Mietzinserhöhung angegebene Begründung bildet Teil der Willensäusserun g des Vermieters, mit der er sein Ge- staltungsrecht ausübt. Deren Sinn und Tragweite und in sbesondere deren Klarheit sind daher nach den üblichen Kriterien der Vertragsauslegung zu be stimmen. Der Vermieter hat sie man- gels eines übereinstimmenden Verständnisses der Parteien (Art. 18 OR) so gegen sich gelten zu lassen, wie sie der Mieter als Adressat nach den konkret en Umständen in guten Treuen ver- stehen durfte und musste (BGE 121 III 6 E. 3c; 118 II 1 30 E. 2b). Das gilt nicht nur für die Be- gründung eigentlicher Mietzinserhöhungen, sondern auch für die Begründung anderer einseiti- ger Vertragsänderungen, namentlich für die Einführu ng gesonderter Nebenkosten (BGE 121 II 460 E. 4). Dabei ist davon auszugehen, dass Nebenkosten d em Mieter nur dann gesondert be- lastet werden können und nicht im Nettomietzins inbegr iffen sind, wenn die Parteien dies aus- drücklich so vereinbart haben (Art. 257a Abs. 2 OR; vgl. oben E. 4). 5.3 Das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht , ist hiervor zur Überzeugung gelangt, dass die Mieter nebst dem Mietzins zurzeit eine pauschale Entschädigung in der Höhe von monatlich CHF 130.00 für die Nebenkosten des Mietobj ektes zu bezahlen haben. Die Vo- raussetzungen für eine Änderung der Nebenkostenregelung von Pauschalen zu Akontozahlun- gen erachtet das Kantonsgericht Basel-Landschaft, Abte ilung Zivilrecht, allerdings als nicht er- füllt. Der Umstand, dass einseitige Vertragsänderungen im laufenden Mietverhältnis in Abwei- chung vom Grundsatz pacta sunt servanda überhaupt zulässig sind, ruft danach, dass der Ver- mieter die besonderen Schutzvorschriften zugunsten des Mi eters in Art. 269d OR strikt zu be- achten hat. Entgegen der Ansicht der Vorinstanz kann das amtliche Formular vom 17. Oktober 2012, mit welchem der Vermieter für die Nebenkosten monatliche Akontozahlungen in der Höhe von CHF 260.00 geltend machte, nicht bemüht werden un d daraus in der Folge geschlossen werden, es liege nun gar keine Erhöhung der Nebenkost en vor, wenn der Vermieter mit dem amtlichen Formular vom 17. Dezember 2012 nur mehr Ako ntozahlungen für die Nebenkosten von monatlich CHF 207.00 beansprucht. Vor dem Hintergr und, dass der Vermieter die einseiti- ge Vertragsänderung vom 17. Oktober 2012 mit Schreiben vom 4. Januar 2013 an die Schlich- tungsstelle für Mietangelegenheiten ausdrücklich zurückgezogen hat, ist das amtliche Formular vom 17. Oktober 2012 nämlich gänzlich unbeachtlich gewor den und allein das amtliche Formu- Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht lar vom 17. Dezember 2012 massgebend. Die Bemerkungen i m besagten Formular für die Mit- teilung von Vertragsänderungen sind nun aber bezüglich der Änderung der Nebenkostenerhe- bung weder präzise noch klar und erfüllen die hiervor d argestellten Voraussetzungen an eine Begründung für eine Vertragsänderung klarerweise nicht . Wie die Mieterschaft zutreffend aus- führt, muss sich die Begründung aus dem Formular selbst er geben und ist ein Hinweis auf frühere Mitteilungen allemal ungenügend. Auch der Verweis auf einen (abgelehnten) Urteilsvor- schlag der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten vom 23. Februar 2012 ist untauglich. Rechtsfolge der inhaltlich ungenügenden Begründung der Mietzinserhöhung vom 17. Dezember 2012 ist von Gesetzes wegen deren Nichtigkeit (Art. 269d Abs. 2 OR). Im Ergebnis ist die Beru- fung folglich teilweise gutzuheissen und haben die Mie ter weiterhin eine Pauschale von monat- lich CHF 130.00 für die Nebenkosten des Mietobjektes R. ____ 1 in X. ____ zu bezahlen. 6.1 Im Weiteren wendet sich die Berufung der Beklagten ge gen den Kostenentscheid des Urteils vom 16. Juli 2013, insbesondere die Verteilung der Parteikosten. Der Bezirksgerichts- präsident Waldenburg auferlegte die Gerichtskosten den Parteien je zur Hälfte, verpflichtete die Mieterschaft jedoch, der Vermieterschaft eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 700.00 inkl. Spesen und MWST zu bezahlen. In der Begründung d es Urteils wurde dazu ausgeführt, die Beklagten hätten das Verfahren durch Einleiten ei nes Schlichtungsverfahrens verursacht. Bezogen auf die von ihr vor Schlichtungsstelle gestellten drei Rechtsbegehren vom 12. Novem- ber 2012, würden sie in zwei Punkten und bezogen auf d asjenige vom 14. Januar 2013 würden sie materiell vollumfänglich unterliegen. Es rechtfertig e sich daher, sie entsprechend dem Aus- gang des Verfahrens sowie zusätzlich dem Verursacherprinzi p folgend gestützt auf Art. 108 ZPO zu einer entsprechenden Parteientschädigung zu verpflichten. Die Berufungskläger monieren, die Vorinstanz habe die Parteikosten willkürlich verlegt. In Bezug auf die Rechtsbegehren vom 12. November 2012 seien sie nicht in zwei Punkten unter- legen, sondern der Berufungsbeklagte habe seine Vertra gsänderungen vom 17. Oktober 2012 zurückgezogen. Der Berufungsbeklagte lässt diese Ausführun gen bestreiten. Die Anpassung der Nebenkosten sei ausführlich belegt und begründet worden. 6.2 Grundsätzlich werden die Prozesskosten der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO) beziehungsweise nach dem Ausgang des Verfahr ens verteilt, wenn keine Partei vollständig obsiegt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Nach Art. 10 7 Abs. 1 ZPO kann das Gericht von den Verteilungsgrundsätzen gemäss Art. 106 ZPO abweichen und die Prozesskosten nach Ermes- sen verteilen, um besonderen Umständen Rechnung zu trag en, beispielsweise wenn eine Ver- teilung nach dem Ausgang des Verfahrens als unbillig erscheint (Art. 107 Abs. 1 lit. f ZPO). Das Gesetz räumt dem Gericht damit den Spielraum ein, auf Billigkeitserwägungen zurückzugreifen, wenn im Einzelfall die Belastung der unterlegenen P artei mit Prozesskosten als ungerecht er- scheint (BGE 139 III 33 E. 4.2 mit Hinweis). Die Vorin stanz hat vorliegend bei ihrem Kostenent- scheid grundsätzlich das Unterliegerprinzip von Art. 106 ZPO zur Anwendung gebracht, aller- dings zusätzlich noch unnötige Prozesskosten ausgemacht. Ar t. 108 ZPO sieht vor, dass Kos- ten, die sich als unnötig erweisen, nach dem Verursacherprinzip demjenigen aufzuerlegen sind, der sie verursacht hat. Das Kantonsgericht, Abteilung Zi vilrecht, kommt gestützt auf die Erwä- gungen zur Hauptsache zum Schluss, dass die Rüge der Mieter zum Kostenentscheid berech- tigt ist. Die vorstehenden Erwägungen haben gezeigt, dass die Mieter weiterhin eine Pauschale Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht von monatlich CHF 130.00 für die Nebenkosten des Mietobj ektes zu bezahlen haben und folg- lich eine hälftige Teilung der Prozesskosten angemessen ist . Weshalb dieser Teiler für die Par- teikosten nicht gelten sollte, ist folglich nicht plausib el. Es ist insbesondere nicht angebracht, allein für die Parteikosten nebst dem Unterliegerprinzi p von Art. 106 Abs. 2 ZPO zusätzlich noch das Verursacherprinzip gemäss Art. 108 ZPO zur Anwen dung zu bringen. Die Parteien haben sich daher in Abänderung von Ziffer 3 Satz 2 des Entscheides des Bezirksgerichtspräsi- denten Waldenburg vom 16. Juli 2013 für das Verfahren vor dem Bezirksgericht Waldenburg gegenseitig keine Parteientschädigungen auszurichten. 7. Abschliessend ist noch über die Verlegung der Prozesskost en für das vorliegende Rechtsmittelverfahren zu befinden, wobei wiederum die B estimmungen von Art. 106 f. ZPO anzuwenden sind, die auch im Berufungsverfahren gelten (S EILER , Die Berufung nach der Schweizerischen Zivilprozessordnung, Basel 2013, Rz. 1560). Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten der unterliegenden Partei auf erlegt. Hat keine Partei vollständig ob- siegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Ve rfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). Im vorliegenden Fall beantragte die Mieterschaft mit der Berufung, es sei festzustellen, dass man keine Nebenkosten schulde, während der Vermieter die Bestätigung des vorinstanzli- chen Entscheides verlangte, wonach die Mieter ab 1. Ap ril 2013 Akontozahlungen von CHF 207.00 an die Nebenkosten zu leisten hätten. Das Ka ntonsgericht Basel-Landschaft, Ab- teilung Zivilrecht, kam vorstehend zum Schluss, dass die M ieterschaft der Vermieterschaft wei- terhin eine Pauschale in der Höhe von monatlich CHF 13 0.00 für die Nebenkosten des Mietob- jektes R. ____ 1 in X. ____ zu bezahlen hat. Dieser Au sgang des Verfahrens rechtfertigt es, dass die Entscheidgebühr für das kantonsgerichtliche Verfa hren den Parteien je zur Hälfte auf- zuerlegen ist. Diese Gebühr für das Rechtsmittelverfahren wird in Anwendung von § 9 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 lit. h der Verordnung vom 15. November 2010 über die Gebühren der Gerichte (SGS 170.31; Gebührentarif) auf pauschal CHF 2‘000.0 0 festgelegt. Gleichfalls drängt es sich auf, dass die Parteien die Kosten der berufsmässigen Vertretung jeweils selbst zu tragen haben und folglich gegenseitig keine Parteientschädigungen au szurichten sind. Eine Anwendung von Art. 107 ZPO, der ein Abweichen von den Verteilungsgr undsätzen und die Verteilung der Pro- zesskosten nach Ermessen erlaubt, ist jedenfalls nicht angebracht. Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Berufung wird teilweise gutgeheissen. In Abänderung von Ziffer 2 des Entscheides des Bezirksgerichtspräsidenten Waldenburg vo m 16. Juli 2013 wird festgestellt, dass die Mieterschaft der Vermieter- schaft weiterhin eine Pauschale in der Höhe von monatlich CHF 130.00 für die Nebenkosten des Mietobjektes R. ___ _ 1 in X. ____ zu bezahlen hat. Im Weiteren haben sich die Parteien in Abänd e- rung von Ziffer 3 Satz 2 des Entscheides des Bezirksgerichtsp räsiden- ten Waldenburg vom 16. Juli 2013 für das Verfahren vo r dem Bezirks- gericht Waldenburg gegenseitig keine Parteientschädigun gen auszu- richten. Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht 2. Die Entscheidgebühr für das kantonsgerichtliche Verfa hren von CHF 2'000.00 wird den Parteien je zur Hälfte auferlegt. 3. Die Parteien haben sich für das Rechtsmittelverfahre n vor dem Kan- tonsgericht Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht, ge genseitig keine Parteientschädigungen auszurichten. Vizepräsidentin Barbara Jermann Richterich Gerichtsschreiber Andreas Linder