<!DOCTYPE html> <html lang="it"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td colspan="2" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="5" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=4427" width="3"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><img alt="" height="24" src="http://www.sentenze.ti.ch/cgi-bin/nph-omniscgi?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=www.sentenze.ti.ch&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,193.246.182.54:6000&amp;Parametername=WWWTI&amp;Schema=TI_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=4428" width="21"/></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Incarto n.<br/> </span><a id="IN_NUMERO">12.98.00255</a></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="ID_LUOGO"><span>Lugano</span></a></p> <p class="MsoNormal"><a id="IN_DATA_DECISIONE">25 marzo 1999</a>/fb</p> <p class="MsoNormal"> </p> </td> <td colspan="3" valign="top"> <p class="MsoNormal">In nome<br/> della Repubblica e Cantone<br/> del Ticino</p> </td> <td><p class="MsoNormal"> </p></td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"><a id="IN_ISTANZA_SPEC"><b><span>La seconda Camera civile del Tribunale d'appello</span></b></a></p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td colspan="6" valign="top"> <p class="MsoNormal"> </p> </td> </tr> <tr> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> <td></td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>composta dei giudici:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Cocchi, presidente <br/> Chiesa e Zali</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>segretario:</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="MsoNormal"><span>Petrini</span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="R1">sedente per giudicare nella causa ordinaria appellabile OA.94.95 della Pretura di Mendrisio-Sud, promossa con petizione 17 maggio 1993 da</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> __________ </p> <p class="R1"> __________</p> <p class="R1"> rappr. dall'avv. __________ </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> contro</p> <p class="R1"> <b> __________</b></p> <p class="R1"> rappr. dall'avv. __________ </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">con cui gli attori hanno chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 118’975.-- oltre interessi a titolo di minor valore e risarcimento danni, domanda ridotta a fr. 68’975.-- oltre interessi in corso di causa;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Domanda avversata dalla convenuta, che ha postulato la reiezione della petizione, e che il Pretore con sentenza 13 ottobre 1998 ha accolto per fr. 23’116.-- oltre interessi;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Appellanti entrambe le parti:</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">- gli attori con gravame 10 novembre 1998 postulano la riforma del querelato giudizio senso di ammettere la petizione per fr. 51’246.80 oltre interessi;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">- la convenuta con appello del 13 novembre 1998 ne chiede invece la riforma nel senso di respingere la petizione;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Appelli ai quali i resistenti si oppongono, postulandone la reiezione con protesta di spese e ripetibili;</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,</p> <p class="R1">posti a giudizio i seguenti punti di questione</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">1.<span> </span>- se deve essere accolto l’appello di __________ e __________ </p> <p class="R1">2.<span> </span> - se deve essere accolto l’appello di __________</p> <p class="R1">3. - tassa di giustizia e ripetibili</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Ritenuto</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>in fatto:</b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> A. </b>Il 17 aprile 1992, con atto pubblico rogato dal notaio avv. __________ (doc. A), gli attori hanno acquistato dalla convenuta il fondo n. __________ del comune di __________ al prezzo di fr. 590’000.--.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> B. </b>Con la petizione gli attori sostengono che il bene venduto sarebbe gravato da numerosi difetti, in particolare infiltrazioni d’acqua dal tetto, per il che essi, invocando l’art. 205 CO, postulano il risarcimento del minor valore e dei danni subiti nella misura di fr. 118’975.--.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> C. </b>La convenuta si è opposta alla petizione rilevando che l’acquisto sarebbe stato preceduto da un’accurata ispezione della casa effettuata da persona dell’arte. La notifica dei difetti sarebbe tardiva, mentre del tutto contestate sarebbero le voci di danno esposte dagli attori.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> D. </b>Gli attori in corso di causa hanno ridotto la loro pretesa a fr. 68’975.--, di cui fr. 56’000.-- di minor valore e fr. 12’975.-- per risarcimento danni.</p> <p class="R1"> Le parti hanno per il resto sostanzialmente mantenuto le rispettive tesi e domande, contestando nel contempo quelle della parte avversaria.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> E. </b>Nel giudizio qui impugnato il Pretore, data la tempestività della notifica dei difetti, ha ammesso l’esistenza del vizio costituito dalle infiltrazioni d’acqua per il quale potrebbe essere rivendicato un minor valore di fr. 23’116.--, mentre andrebbero respinte tutte le altre pretese degli attori.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> F. </b>Nel proprio l’appello gli attori invocano la malafede della venditrice, e con essa l’applicabilità dell’art. 203 CO, affermando che essa avrebbe loro mentito sul tema delle infiltrazioni d’acqua, sicché la venditrice non potrebbe prevalersi di un’eventuale ritardata notifica dei difetti.</p> <p class="R1"> Non potrebbe inoltre essere condivisa la decisione sul minor valore dell’abitazione, dovendosi ritenere un costo di riparazione dei difetti di fr. 31’800.--, e pertanto un minor valore di fr. 41’121.80.</p> <p class="R1"> Dovrebbe inoltre essere censurata la decisione relativa ai danni supplementari, ammontanti a fr. 10’125.--, che andrebbero ammessi in forza dell’art. 97 CO, norma secondo cui la colpa sarebbe presunta, di modo che a torto il Pretore avrebbe imputato agli attori la mancata dimostrazione della responsabilità della convenuta. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> La convenuta censura invece il giudizio pretorile per il motivo che la notifica dei difetti del 18 ottobre 1992 sarebbe a mente sua tardiva, non avendo gli attori dimostrato la data in cui le asserite infiltrazioni si sarebbero verificate.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> G. </b>Delle argomentazioni dei resistenti ai gravami avversari -dei quali è postulata la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili- si dirà, per quanto necessario, nei successivi considerandi.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Considerato</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b>in diritto:</b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>1.</b> Secondo l’art. 201 cpv. 3 CO, applicabile anche in materia di compravendita immobiliare in virtù del rinvio di cui all’art. 221 CO, quando vengano scoperti difetti che non erano riconoscibili mediante l’ordinario esame del bene venduto deve esserne data notizia al venditore subito dopo la scoperta, altrimenti la cosa si ritiene accettata anche rispetto a tali difetti (da ultimo: <b>II CCA</b> 1° marzo 1999 in re R./C.).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 2. </b>Nel caso che ci occupa, le parti hanno inteso escludere la garanzia per i difetti visibili, tale è infatti il senso della clausola n. 3 del contratto, ed inoltre hanno differito al 15 settembre 1992 la consegna del bene oggetto della vendita è stata (doc. A, punto 2), data in cui si è pertanto resa possibile la suddetta verifica dell’immobile ai sensi di legge.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 2.1 </b>Secondo quanto ammesso dalla stessa parte convenuta (doc. 4), non è stato possibile riscontrare la presenza di umidità di sorta -fatta salva una vecchia macchia- né in occasione delle visite effettuate prima dell’acquisto, e neppure il giorno della consegna dell’immobile.</p> <p class="R1"> Se ne deve necessariamente concludere che a quel momento il difetto costituito dalle infiltrazioni di umidità non era visibile, mentre risulta dalle deposizioni di __________ e dell’arch. __________ che alcuni vizi della costruzione furono constatati -tra questi le fissurazioni capillari sulla facciata esterna- e che in considerazione di queste manchevolezze fu concordata una riduzione di fr. 30’000.-- del prezzo di vendita. </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 2.2 </b>La prima notifica dei difetti reca la data del 18 ottobre 1992 (doc. E), ed è pertanto avvenuta a solo circa un mese dalla consegna, periodo durante il quale vi sono state ripetute e nel complesso abbondanti precipitazioni (atto Xa). Dagli atti risulta che subito dopo l’acquisto gli attori fecero eseguire il tinteggio delle pareti interne e la sistemazione del parquet (doc. G, F, N), lavori che sono stati terminati entro il 30 settembre, come si evince dalle deposizioni __________ e __________. </p> <p class="R1"> Queste opere sono state danneggiate dalle lamentate infiltrazioni, che gli attori affermano essere successive alla fine dei lavori, circostanza che la convenuta non contesta (appello, punto 8, pag. 5).</p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b> 2.3 </b>Essa considera nondimeno non fornita la prova della tempestività della notifica dei difetti, ritenendo arbitraria la deduzione del Pretore secondo cui la segnalazione del 18 ottobre sarebbe stata riferita alle precipitazioni di giorni 15-17, piuttosto che a quelle del 27-29 settembre o del 1-6 ottobre.</p> <p class="R1"> Si tratta di una doglianza ingiustificata.</p> <p class="R1"> E’ ben vero che la parte che si prevale della garanzia per i difetti dell’opera o del ben acquistato è di principio gravata dell’onere di dimostrare la tempestività della loro notifica, il che include anche la dimostrazione del momento in cui il difetto è apparso (per tante: <b>Rep</b>. 1993, pag. 197 e segg.), ma non va disatteso che lo scopo della norma non è quello di vanificare i diritti di garanzia con l’imposizione di un onere probatorio proibitivo alla parte danneggiata dall’inadempienza del partner, ma è invece quello di proteggere il venditore o l’appaltatore dall’abuso insito nel comportamento di chi, manifestamente, dimostra con la propria inazione di non ritenersi danneggiato da determinati vizi della prestazione, per poi prevalersi ugualmente nei confronti del partner. </p> <p class="R1"> In un caso come quello in rassegna -manifestazione di infiltrazioni d’acqua dopo ripetute precipitazioni- è addirittura evidente la difficoltà in cui si vengono a trovare gli acquirenti per rapporto all’onere probatorio che li grava. Non potendosi pretendere che essi portino la prova testimoniale del momento in cui si evidenzia la prima goccia d’acqua o il primo segno d’umidità -nemmeno la convenuta giunge ad affermare una simile tesi- un testimone ancorché prontamente chiamato sul luogo potrebbe solo riscontrare la presenza di umidità, senza poterla attribuire alle piogge di quel giorno o a quelle di qualche giorno prima, per cui qualora le tracce di umidità si fossero in concreto realmente verificate poco prima del 18 ottobre 1992, gli attori non potrebbero portare la prova della tempestività del loro agire, potendosi sempre opporre la possibilità di attribuire l’inflitrazione alle piogge precedenti; d’altro canto è chiaro che se gli attori avessero effettivamente atteso due settimane per effettuare la segnalazione, questa sarebbe tardiva.</p> <p class="R1"> L’impasse deve essere risolto in favore dei venditori: da un lato costituisce indicazione della comune esperienza il fatto che vi è maggiore probabilità che delle infiltrazioni di acqua si verifichino in occasione di reiterate precipitazioni, e non già al primo temporale; d’altro canto non figura nella specie alcun riscontro tecnico atto ad invalidare la conclusione cui è giunto il Pretore, né un qualsiasi elemento di giudizio che permetta di stabilire che gli attori hanno colpevolmente atteso nell’effettuazione della segnalazione.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 2.4 </b>Gli attori invocano l’art. 203 CO per giustificare la mancata notifica di parte dei difetti emersi in corso di causa.</p> <p class="R1"> A torto.</p> <p class="R1"> Secondo tale norma, infatti, la limitazione dell’obbligo di garanzia per omessa o tardiva notifica non può essere invocata dal venditore che ha intenzionalmente ingannato l’acquirente, sia dissimulando con astuzia dei difetti, oppure assicurando determinate qualità. Il dolo, che deve essere dimostrato dall’acquirente, va ammesso laddove il venditore abbia dissimulato dei difetti per indurre il compratore alla stipula, se lo ha dissuaso dall’effettuazione della verifica del bene venduto, oppure se lo ha indotto a tralasciare la notifica dei difetti (<b>ICCTF</b> 19 febbraio 1997 in re T./M.), mentre il solo fatto che il venditore abbia fornito delle assicurazioni al compratore non esime quest’ultimo dalla verifica e dalla notifica (<b>DTF</b> 107 II 419). </p> <p class="R1"> Come rettamente ritenuto dal Pretore, non vi è concreto la prova di un simile comportamento da parte della venditrice. I venditori lo vorrebbero dedurre dalle assicurazioni da lei fornite in merito all’assenza di infiltrazioni provenienti dal tetto, ma la loro tesi è legata a mere supposizioni, in particolare quella per cui episodi di infiltrazioni come quello dell’ottobre del 1992 si sarebbero necessariamente già verificati in precedenza, dalla cui mancata verifica discende l’impossibilità di ammettere l’esistenza della volontà della convenuta di ingannarli.</p> <p class="R1"> Né è lo stesso per le asserite infiltrazioni in altre parti della casa, che la venditrice avrebbe dolosamente sottaciuto, non essendoci alcuna prova certa della loro pretesa conoscenza da parte della venditrice oppure della volontà di ingannare gli acquirenti. In altri termini, per quelle infiltrazioni che il perito ha ritenuto visibili, il silenzio della venditrice non può essere inteso quale dolo, mentre per quelle infiltrazioni che nemmeno il perito ha potuto riscontrare la mancata segnalazione non si saprebbe ascrivere a volontà dolosa piuttosto che all’ignoranza del vizio.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 3. </b>Stante l’inapplicabilità dell’art. 203 CO, ed in assenza di altre censure sul tema, non vi è motivo di derogare al giudizio impugnato sulla questione dell’ammontare dei costi di riparazione computabili nel calcolo del minor valore, che deve effettivamente essere limitato alle sole posizioni concernenti i difetti tempestivamente segnalati, e non va invece esteso al costo di riparazione di tutti i difetti evidenziati dal perito. Ne discende la conferma dell’indicazione in fr. 23’116.-- del minor valore computabile.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 4. </b>Gli attori insorgono infine contro la mancata aggiudicazione in loro favore di fr. 10’125.-- per il risarcimento dei danni causati dai difetti in questione, ritenendo non condivisibile la reiezione di tale pretesa da parte del Pretore per il motivo che non sarebbe stata provata la colpa della convenuta o l’esistenza del nesso causale tra le presunte mancanze di informazione e il preteso danno.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 4.1 </b>Il giudizio pretorile è condivisibile nella misura in cui afferma che l’art. 205 CO, diversamente da quanto avviene per l’azione redibitoria di cui all’art. 208 CO, non prevede una disposizione esplicita che consenta al compratore di chiedere in aggiunta al minor valore anche il risarcimento del danno subito (<b>II CCA</b> 11 settembre 1995 in re A. AG/B. SA; <b>Giger</b>, Berner Kommentar, n. 53 e segg. ad art. 208 CO), e che perciò l’esame di tale pretesa avviene -nell’ambito della medesima, e non di un’altra causa come erroneamente inteso dagli appellanti (pag. 7)- nell’ottica degli art. 97 e segg. CO (<b>DTF</b> 108 II 104; <b>II CCA</b> citata; <b>Giger</b>, opera citata, n. 24 ad Vorbemerkungen zu Art. 197-210 CO; <b>Honsell/Vogt/Wiegand</b>, OR I, 2. edizione, n. 6 ad Vorbemerkungen zu Art. 197-210 CO).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 4.2 </b>Il Pretore non può invece essere seguito laddove afferma che gli attori non avrebbero fornito la prova della colpa della convenuta e dell’esistenza del nesso causale tra le presunte mancanze di informazioni sui difetti e i pretesi danni (consid. 7.2.1, pag. 5).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 4.2.1 </b>Il nesso causale deve in primo luogo sussistere tra le infiltrazioni d’acqua tempestivamente notificate -e quindi ascrivibili alla convenuta- e i pretesi danni.</p> <p class="R1"> Così inteso, è manifesto che il nesso di causalità adeguata non sussiste per le pretese relative alle opere di pittura e di parchettista eseguite subito dopo l’acquisto della casa (fr. 5’550.-- e fr. 1’550.-- di cui ai doc. G e H), trattandosi -per ammissione degli attori (petizione, punto 7.1, pag. 7)- di interventi di manutenzione, in quanto tali deliberati per il motivo della normale usura dell’immobile prima del verificarsi delle lamentate infiltrazioni, e non della riparazione di danni causati da tali infiltrazioni.</p> <p class="R1"> Infondata è inoltre la pretesa di fr. 375.-- relativa all’intervento della ditta __________, trattandosi di spesa manifestamente non connessa con i lamentati difetti dell’immobile.</p> <p class="R1"> Ne segue che si tratta di posizioni non risarcibili, mentre potrebbero invece esserlo i costi di eventuali interventi fatti per eliminare i danni arrecati dalle infiltrazioni a quelle opere di fresca esecuzione, ma simili pretese -segnatamente quella di fr. 1’500.-- per “lamatura e laccatura pavimenti + tinteggiatura” e quella di fr. 1’200.-- per “intervento sul davanzale della cucina” (appello, punto 4.2, pag. 7)- non risultano essere state presentate negli allegati introduttivi degli attori, e sono pertanto irricevibili in questa sede (art. 78 e 321 CPC).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> 4.2.2 </b>Diviene pertanto pleonastico il rilievo del fatto che il giudizio impugnato disattende che per l’art. 99 cpv. 1 CO la colpa del debitore è presunta, così che essa non doveva perciò essere dimostrata dagli attori, mentre era invece la convenuta -che non vi è riuscita- a doversi discolpare, rimanendo questa precisazione senza conseguenze pratiche.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Ne deriva, ai sensi dei considerandi, la reiezione di entrambi i gravami.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Tassa di giustizia, spese e ripetibili seguono la soccombenza delle parti (art. 148 CPC).</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1">Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"><b> </b></p> <p class="R1"><b>dichiara e pronuncia</b></p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>I.</b> L’appello 10 novembre 1998 __________ è respinto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>II.</b> Le spese della procedura d’appello consistenti in:</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> a) tassa di giustizia fr. 750.--</p> <p class="R1"> b) spese fr. 50.--</p> <p class="R1"> T o t a l e fr. 800.--</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> già anticipati dagli appellanti, restano a loro carico, con l’obbligo solidale di rifondere alla convenuta complessivi fr. 1’200.-- per ripetibili di appello.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>III.</b> L’appello 13 novembre 1998 __________ è respinto.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>IV.</b> Le spese della procedura d’appello consistenti in:</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> a) tassa di giustizia fr. 750.--</p> <p class="R1"> b) spese fr. 50.--</p> <p class="R1"> T o t a l e fr. 800.--</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> già anticipati dall’appellante, restano a suo carico, con l’obbligo di rifondere agli attori complessivi fr. 1’200.-- per ripetibili di appello.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> <b>V.</b> Intimazione: - __________</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> Comunicazione alla Pretura di Mendrisio-Sud.</p> <p class="R1"> </p> <p class="R1"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span>Il presidente Il segretario</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> </div></body></html>