Entscheid des Kantonsgerichts Basel-Landschaft, Abteilung Zivilrecht vom 13. März 2012 (400 2011 246) ____________________________________________________________________ Sachenrecht / Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht Vorkaufsrecht des Pächters Besetzung Vizepräsidentin Barbara Jermann Richterich, Richter Ren é Borer (Ref.), Richter Edgar Schürmann; Gerichtsschreiber Hansruedi Zweifel Parteien A.____, vertreten durch Advokat Reto Gantner, Fischmarkt 20/22, Postfach 593, 4410 Liestal, Kläger und Berufungskläger gegen B.____, vertreten durch Rechtsanwalt Caspar Baader, Ochsengasse 19/21, 4460 Gelterkinden, Beklagter Gegenstand Sachenrecht Berufung gegen das Urteil des Bezirksgerichts Waldenburg vom 17. Mai 2011 Seite 2 http://www.bl.ch/kantonsgericht A. Mit Kaufvertrag vom 07.12.2005 erwarb der Beklagte u. a. die Parzelle Nr. 480, GB X.____. Die entsprechende Handänderung wurde am 10.0 1.2006 im GB X.____ eingetragen. Am 30.01.2006 erklärte der Kläger gegenüber dem Grun dbuchamt Y.____, dass er an dieser Parzelle das Vorkaufsrecht nach Art. 47 des Bundesgesetze s über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) ausübe. Dieses Schreiben leitete das Grundbucha mt Y.____ am 15.02.2006 an den Beklagten weiter. Mit Klage vom 14.12.2007 beantragte der Kläger, ihm die Parzelle Nr. 480, GB X.____, als Eigentum zuzuweisen, den Beklagten als Eig entümer dieser Parzelle zu lö- schen, den Kläger als Eigentümer dieser Parzelle einzut ragen und das Grundbuchamt entspre- chend anzuweisen, unter o/e-Kostenfolge zulasten des Beklagten. Der Beklagte beantragte, die Klage sei abzuweisen, eventualiter für den Fall der Gutheissung der Klage sei der Kläger wider- klageweise zu verurteilen, dem Beklagten den von diesem für die Parzelle Nr. 480, GB X.____, bezahlten Kaufpreis von CHF 73'200.00 sowie die von d iesem bezahlten Handänderungssteu- ern von CHF 931.25 zu bezahlen, unter o/e-Kostenfolge zulasten des Klägers. Mit Urteil vom 17. Mai 2011 wies das Bezirksgericht Waldenburg die Klag e ab, auferlegte die Gerichtskosten von CHF 15'000.00 inkl. Expertisekosten dem Kläger und verurteilte den Kläger, dem Beklagten eine Parteientschädigung von CHF 17'316.55 inkl. Spes en und MWST zu bezahlen. Das Be- zirksgericht erwog dabei Folgendes: Es sei unbestritten, dass es sich bei der fraglichen, vom B eklagten käuflich erworbenen Parzel- le um ein landwirtschaftliches Grundstück gemäss BGBB handle . Damit der Kläger das Vor- kaufsrecht des Pächters erfolgreich für sich beanspruchen könn e, müsse er anspruchsbegrün- dend u.a. Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewerb es sein oder wirtschaftlich über ein solches verfügen. Damit ein Betrieb ein landwirtschaftli ches Gewerbe im Sinne des BGBB dar- stelle, müsse dieser eine bestimmte Limite von Standarda rbeitskräften (SAK) erreichen, welche für den massgeblichen Zeitpunkt 0.75 betragen habe. Zudem sei für die Beurteilung, ob ein sol- ches Gewerbe vorliege, auch die Möglichkeit zu berücksich tigen, fehlende Gebäude zu erstel- len oder vorhandene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, wenn die entsprechen- den Aufwendungen für den Betrieb tragbar seien. Der Gerichtsexperte habe in seiner Expertise vom 04.02.2010 bzw. in seinem ergänzenden Bericht vom 03. 05.2010 ausgeführt, dass der klägerische Betrieb im Januar 2006 0.466 SAK erforder t habe, und dass die Aufwendungen für Erstellung, Instandstellung, Umbau oder Ersatz der für eine ortsübliche Bewirtschaftung fehlen- den Gebäude für den Betrieb nicht tragbar seien. Fo lglich könne nicht davon ausgegangen werden, dass der Kläger im Januar 2006 Eigentümer eine s landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne des BGBB gewesen sei. Damit sei eine wesentliche Voraussetzung für das Vorkaufsrecht des Pächters nicht erfüllt. Mit Eingabe vom 22.11.2010, welche nach dem Schluss des Schriftenwechsels erfolgt sei, habe der Kläger weitere Beweismittel, nämlich die "Gutacht en" Dr. C.____ und D____ AG einge- reicht. Solche seien aber aufgrund der Eventualmaxime mi t der ersten Rechtsschrift einzurei- chen. Bei den erwähnten "Gutachten" handle es sich nicht um echte Noven. Der Instruktions- richter habe diese Eingabe daher zu Recht unter zivilprozessualen Gesichtspunkten als verspä- tet zurückgewiesen. Selbst bei zivilprozessualer Zulassung könnten die Privatgutachten das gerichtliche Gutachten nicht erschüttern, weshalb auf d as gerichtliche Gutachten abzustellen und gestützt darauf davon auszugehen sei, dass der Kläge r nicht Eigentümer eines landwirt- schaftlichen Gewerbes im Sinne des BGBB sei. Mangels Nachweises eines landwirtschaftlichen Gewerbes ste he dem Kläger kein Vorkaufs- Seite 3 http://www.bl.ch/kantonsgericht recht nach Art. 47 Abs. 2 BGBB zu, weshalb die Klage abzuweisen sei. Folglich sei nicht weiter zu prüfen, ob der Kläger seine Ausübungserklärung wirkun gslos gegenüber dem Grundbuch- amt Y.____ statt gegenüber dem Beklagten ausgeübt hab e, und ob seitens des Klägers die gesetzliche Mindestpachtdauer erfüllt sei. B. Gegen dieses Urteil erhob der Kläger mit Eingabe vom 13.09.2011 Berufung und bean- tragte die Aufhebung des angefochtenen Urteils, die F eststellung, dass der Kläger zum Zeit- punkt der Ausübung des Vorkaufsrechts über ein landwirtscha ftliches Gewerbe verfügt habe, und die Rückweisung zur Neubeurteilung an die Vorinstan z. Eventualiter sei dem Kläger die Parzelle Nr. 480, GB X.____, als Eigentum zuzuweisen, d er Beklagte als Eigentümer dieser Parzelle zu löschen und der Kläger als Eigentümer diese r Parzelle einzutragen. Das Grund- buchamt Y.____ sei entsprechend anzuweisen. Im Fall der Rückweisung sei auch der Kosten- entscheid neu zu fällen, oder im Fall eines reformator ischen Urteils seien die ordentlichen Kos- ten des erstinstanzlichen Verfahrens dem Beklagten aufzuer legen und sei dem Kläger für das erstinstanzliche Verfahren eine noch zu beziffernde Part eientschädigung zuzusprechen. Unter o/e-Kostenfolge zulasten der Gegenpartei. Er begründete seine Anträge wie folgt: Der Experte habe Art. 7 BGBB falsch angewendet, weil e r die effektive und objektive Nutzung des Hofes Z.____ unbeachtet gelassen habe. Er habe die Berücksichtigung der Nutzung durch die Landwirte E.____ (0.174 SAK) und F.____ (0.192 SAK) versäumt, was sich aus der Experti- se ergebe. Hinzu komme die SAK für die 1.0 ha, die der Kläger selber für Futtergewinnung be- wirtschafte (0.048 SAK). Insgesamt habe der Hof Z.____ im Januar eine SAK-Limite vom 0.81 aufgewiesen, womit er ein landwirtschaftliches Gewerbe se i. Das Konzept funktioniere und sei landesüblich. Es fehlten keine Gebäude, um ein Betrieb zu sein, weshalb es gar keine weiteren Investitionen brauche. Die Frage der Tragbarkeit von I nvestitionen müsse daher gar nicht mehr gestellt werden. Indem der Experte die SAK-Limite unko rrekt ermittelt habe und unzutreffend von der Notwendigkeit von Investitionen ausgegangen sei, habe er das BGBB nicht richtig an- gewendet. Die Vorinstanz hätte aufgrund der klaren Hi nweise die erheblichen Fehler des Gut- achtens erkennen und dessen Korrektur zulassen müssen. Ferne r habe die Vorinstanz, obwohl der Kläger eine nachträglich entdeckte vermutliche Befangenheit des Experten geltend gemacht habe, seinen Antrag auf Oberexpertise abgewiesen und nur die bisherige Expertise ergänzen lassen. Wäre die Vorinstanz ihrer Pflicht zur Rechtsanwend ung und Beweisabnahme nachge- kommen, wäre mindestens eine umfassendere Ergänzung des G utachtens nötig gewesen. So- mit sei nicht nur die Expertise falsch, sondern auch das U rteil der Vorinstanz. Sofern das Kan- tonsgericht dieser Betrachtungsweise nicht folge, aber die Expertise vom 02./04.2010 als wider- legt erachte, sei eine erneute Expertise zur Frage, ob der Hof Z.____ Ende Januar 2006 ein landwirtschaftliches Gewerbe gemäss BGBB gewesen sei, unabdingbar. Folge man der Auffassung nicht, dass der Hof Z.____ be reits aufgrund der aktuellen Nutzung, die keiner weiteren Investitionen bedürfe, ein landwir tschaftliches Gewerbe gemäss BGBB sei, so sei zu prüfen, ob unter Berücksichtigung eines objektiven Betriebskonzepts und der dafür notwendigen Investitionen eine tragbare wirtschaftliche Grundlage als landwirtschaftliches Ge- werbe geschaffen werden könne. In der Expertise seien ke ine Überlegungen gemacht worden, welches Betriebskonzept grundsätzlich wirtschaftlich aufgehe n und damit objektiv sinnvoll sein könnte. Das vom Experten gewählte Bewirtschaftungskonzept sei übertrieben und sei offenbar so gewählt worden, dass eine Tragbarkeit abgelehnt werd en könne. Hinsichtlich Sanierungsbe- Seite 4 http://www.bl.ch/kantonsgericht darf des Wohnhauses widerspreche sich der Experte selbst . Für das Wohnhaus sei gar keine Investition notwendig, weil die Substanz genügend und das Haus bewohnbar sei. Ferner sei gar nicht erforderlich, dass ein Landwirt, der Mutterkühe ha lte, auf dem Hof selber wohne. Folglich sei der Hof Z.____ auch ohne Wohngebäude bewirtschaftb ar. Ein Bewirtschaftungskonzept mit 10 Mutterkühen sei ausreichend und wesentlich kostengünstiger sowie für den Hof Z.____ trag- bar. Die aus Sicht des Experten notwendigen Investiti onen seien somit übertrieben. Es müsse bloss ein Mutterkuhstall für 10 Mutterkühe und deren K älber errichtet werden, wofür CHF 100'000.00 ausreichten. Zudem müssten weder Futter - noch Güllelagerraum erstellt wer- den. An Remisenfläche würden zusätzliche 50 m2 ausreichen , wofür Kosten von CHF 17'000.00 einzusetzen seien. Die notwendigen Investi tionen in Maschinen und Geräte würden sich auf CHF 10'000.00 reduzieren. Bei diesem tr agbaren Bewirtschaftungskonzept ergebe sich eine SAK-Limite von 0.757. Damit sei der Hof Z.____ im Januar 2006 ein landwirt- schaftliches Gewerbe gemäss BGBB gewesen. Die Expertise erw eise sich als falsch, weshalb darauf nicht abgestellt werden dürfe. Weiter hätten der Experte und die Vorinstanz das Real teilungsverbot des Art. 58 BGBB ausser Acht gelassen. Zudem entspreche der beantragte Erwerb der Parzelle Nr. 480, GB X.____, im vorliegenden Fall der Zielsetzung des BGBB, das bäuerli che Grundeigentum und Strukturver- besserungen zu fördern. Nicht vorhersehbar seien Auslassungen und Verfehlungen de s Experten. Vor dem Vorliegen der Expertise habe der Kläger nicht damit rechnen müsse n, dass der Experte nur auf eine vom Berufungskläger selbst getätigte Arbeit zum Zeitpunkt der Expertise abstellen werde. Ebenso wenig habe er voraussehen können und müssen, dass der Exp erte ein Betriebskonzept zur Frage der Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Ge bäude zu erstellen, in Form einer Maxi- mallösung annehmen werde. Ob ein landwirtschaftliches Ge werbe vorliege, sei eine Rechtsfra- ge. Erst nach Kenntnis der Beantwortung dieser Fragen durch den Experten habe der Kläger die entsprechenden klärenden Ergänzungen verlangen könne n. Es treffe daher nicht zu, dass die Fragen Ziff. 1.1 und 1.2 der Eingabe vom 01.04.2 010 des Klägers verspätet erfolgt seien. Die Vorinstanz hätte diese Anträge nicht abweisen dürfe n, sondern sie dem Experten vorlegen oder ein Ergänzungs- resp. Obergutachten einholen müsse n. Ferner sei es falsch gewesen, dass die Vorinstanz die Fragen Ziff. 1.3 und 1.4 gemäss Eingabe vom 01.04.2010 des Klägers mangels Relevanz nicht zugelassen habe. Die mit Eingabe vom 22.11.2010 des Klägers eingereichten Parteigutachten seien echte Noven, habe doch der Kläger erst nach Eingang der Verfügung vom 20.04.2010 davon ausgehen müs- sen, dass weder der Experte noch das Gericht Art. 7 BGBB korrekt anwenden würden. Erst auf diesen Zeitpunkt hin sei die Notwendigkeit entstanden, durch Vorlage weiterer Parteigutachten darzulegen, weshalb die vom Experten vertretene Ansicht falsch sei. Die Vorinstanz hätte daher diese Parteigutachten nicht aus dem Recht weisen dürfe n, sondern sich damit befassen müs- sen. Gemäss diesen ausgewiesenen Fachpersonen erreiche de r Hof Z.____ unter gewissen Voraussetzungen doch die erforderliche SAK von 0.75. Fol glich hätte das Gericht bei dieser Ausgangslage nicht mehr einfach auf die Ergebnisse der Expertise abstellen dürfen. Der Kläger erfülle auch die weiteren Voraussetzungen des Pächtervorkaufrechts, sei doch die Familie des Klägers seit 1963 Pächter der Parzelle Nr. 480, GB X.____. Die Pachtdauer belaufe sich daher auf viel mehr als die Mindestpachtdauer gemäss Bundesgesetz über die landwirt- schaftliche Pacht (LPG). Die an das Grundbuchamt Y.____ gerichtete Ausübungserklärung des Seite 5 http://www.bl.ch/kantonsgericht Vorkaufsrechts vom 30.01.2006 sei von der Bezirksschreiberei Y.____ am 15.02.2006 an den Beklagten weiter geleitet worden. Der Zugang der Aus übungserklärung innert der Dreimonats- frist an den richtigen Empfänger sei damit erstellt. Fe rner sei die Klage innert der zweijährigen Verwirkungsfrist eingereicht worden. Die Klage hätte daher gutgeheissen werden müssen. C. Mit Berufungsantwort und Eventual-Anschlussberufung vom 26 .10.2011 beantragte der Beklagte die Abweisung der Berufung. Eventualiter, für den Fall der Gutheissung der Berufung sei der Kläger aufgrund der Eventual-Anschlussberufung zu verurteilen, dem Beklagten den bezahlten Kaufpreis von CHF 73'200.00 sowie die von di esem bezahlten Handänderungssteu- ern von CHF 931.25 zu zahlen. Subeventualiter sei fü r den Fall der Gutheissung der Berufung und Abweisung der Eventual-Anschlussberufung die Streits ache zur Neubeurteilung der Klage und gleichzeitig der bereits vor 1. Instanz erhobenen W iderklage an die Vorinstanz zurückzu- weisen. Unter o/e-Kostenfolge zulasten des Klägers. Zur Begründung führte er was folgt aus: Dass der Experte die aktuell vorhandene SAK falsch ermitt elt habe, sei unzutreffend. Vielmehr habe der Experte zu Recht auf sämtliche im Eigentum des Klägers stehenden Grundstücke abgestellt und bei viehloser Bewirtschaftung erforderlich e Arbeitskräfte von 0.45 SAK berech- net. Da der Kläger bereits im Januar 2006 gar keine Ti erhaltung mehr habe betreiben können, habe der Experte bewusst keine Viehhaltung miteinbezog en. Es gehe gar nicht um die fehlen- den eigenen Tiere, sondern um die fehlende Möglichkeit, Tiere selbst zu halten, weil der Betrieb diese Möglichkeit von den Gebäuden her gar nicht herge be. Stelle man auf die Nutzung mit Tieren Dritter (z.B. der Landwirte E.____ und F.____ ) ab, so würde diese tierische Produktion gar nicht auf dem Betrieb des Klägers basieren, sondern auf den Gebäuden dieser beiden an- deren Landwirte. Zudem entspreche es keiner landesüblichen Bewirtschaftung, wenn ein Bauer keine eigenen Ställe habe und all seine Tiere über Wi nter in fremden Gebäuden unterbringe. Daher habe der Experte eine richtige objektive Betrac htung vorgenommen und sei für die Be- wirtschaftung des Hofes Z.____ in heutigem Zustand zu Re cht von einer viehlosen Produktion ausgegangen, wofür unter Berücksichtigung der Korrektur gemäss seiner ergänzenden Stel- lungnahme lediglich 0.466 SAK notwendig seien und nich t die vom Gesetz verlangten 0.75 SAK. Der Kläger beziehe für seine Berechnungen zu Unrecht eine Tierhaltung ein und errechne so einen Bedarf von 0.81 SAK für den fraglichen Zeitpun kt. Er verkenne dabei aber, dass die auf- genommene Nutzung von Teilflächen durch Tiere andere r Landwirte weder vom Arbeitskräfte- bedarf noch von der Wertschöpfung her gesehen eine tie rische Produktion darstelle, die dem Hof des Klägers zugerechnet werden könne, sondern nur d en Betrieben dieser Drittlandwirte. Der für die Futterproduktion auf den 9,53 ha landwir tschaftliche Nutzfläche (LN) des Klägers erforderliche Arbeitskräftebedarf sei vom Experten ordn ungsgemäss mit 0.028 SAK pro ha resp. total mit 0.267 SAK berechnet worden. Aufgrund des desolaten Zustandes, insbesondere der Ökonomiegebäude, könnten diese nicht mehr als Grundlage einer tierischen landwirtschaft- lichen Produktion angerechnet werden. Auch das für die Bewirtschaftung notwendige Maschi- nen- und Geräteinventar sei nur bedingt vorhanden und befinde sich in einem schlechten Zu- stand. Da der Hof Z.____ im aktuellen, viehlosen Zustand die untere SAK-Limite von 0.75 nicht erfülle, stelle er kein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB dar. Im Gegensatz zur Behauptung des Klägers verfüge der Ho f Z.____ nicht mehr über funktions- tüchtige zeitgemässe und damit auch für eine landesüblich e Bewirtschaftung geeignete Wohn- Seite 6 http://www.bl.ch/kantonsgericht und Ökonomiegebäude. Das Vorhandensein von Wirtschafts- und Wohngebäuden sei ein we- sentliches Merkmal eines landwirtschaftlichen Gewerbes und Grundlage der landwirtschaftli- chen Berufstätigkeit. Zwar sei zur Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliege, auch die Frage der Erneuerung von Bauten und deren w irtschaftliche Tragbarkeit zu prüfen. Wenn die Erstellung der Gebäude nicht wirtschaftlich sei, existiere jedoch kein Gewerbe. Somit sei entscheidend, ob eine Sanierung oder ein Neubau fe hlender betriebsnotwendiger Gebäude wirtschaftlich tragbar sei. Auf dem Hof Z.____ sei fü r die Sanierung des Wohngebäudes und des Ökonomiegebäudes für eine landwirtschaftliche Produk tion mit Investitionen von CHF 721'000.00 resp. für einen Neubau von CHF 911'000 .00 zu rechnen. Eine derartige Inves- tition sei aber gemäss Experte für einen Betrieb mit 9,5 ha LN nicht tragbar. Das Bundesgericht verlange ein objektives, landesübliches und zukunftsorien tiertes Bewirtschaftungskonzept, wie dies im Gerichtsgutachten ausgearbeitet und von der Vor instanz geschützt worden sei. Der Kläger unterstelle dem Gutachter zu Unrecht, er sei für das Bewirtschaftungskonzept von einer "Maximallösung" ausgegangen. Der Gutachter habe die Maxi malvariante mit Milchviehhaltung zufolge fehlender Lieferrechte und des dafür wesentlich grösseren Investitionsbedarfs zum vornherein ausgeschlossen. Umgekehrt könne mit einem reine n Ackerbaubetrieb die SAK- Limite von 0.75 nicht erreicht werden. Daher habe de r Experte zu Recht eine heute für solche Betriebe landesübliche Bewirtschaftungsform mit Mutterkü hen samt Kälbern vorgeschlagen, wobei er die Zahl der vernünftigerweise haltbaren Ti ere zu Recht anhand der vorhandenen be- triebseigenen Futterbasis und einer ausgeglichenen Nährst offbilanz ermittelt und auch nachge- wiesen habe. Die Bausubstanz des Wohnhauses habe der Expe rte noch als akzeptabel beur- teilt. Hingegen sei er zum Schluss gekommen, dass der inn ere und äussere Zustand des Wohngebäudes nicht mehr dem heutigen landesüblichen Standard entspreche. Das Wohnhaus müsste daher mindestens stark saniert oder durch einen N eubau ersetzt werden. Die vom Ex- perten getroffene Annahme, die Sanierung des Wohnhau ses koste CHF 280'000.00 resp. des- sen Neubaukosten CHF 467'000.00, sei sicher nicht willkürl ich. Die Behauptung des Klägers, dass bei einer Mutterkuhhaltung keine ständige Anwesenhe it des Landwirts auf dem Gewerbe erforderlich sei und deshalb auf eine Investition für d as Wohnhaus verzichtet werden könne, treffe nicht zu. Der Experte habe die Investitionskosten für das Wohnhaus daher zu Recht in die Tragbarkeitsberechnung miteinbezogen. Das eigene Betriebskonzept des Klägers basiere nicht auf einer objektiven, sondern auf einer rein subjektiven Betrachtungsweise. Mit einer geringeren Tierzahl von 10 Mutterkühen samt Kälbern gehe der Klä ger von einem Konzept aus, bei wel- chem das Futterproduktionspotential der 9,53 ha LN überhaupt nicht zur Veredelung durch eine viehwirtschaftliche Produktion ausgenutzt werde. Eine der artige Unternutzung sei nicht landes- üblich. Die vom Kläger berechneten Investitionskosten von total CHF 117'000.00 für Stall und Remise basierten auf einer einfachen Ausführung und nicht auf einer bei objektiver Betrachtung landes- und ortsüblichen Bauausführung, wie sie zu einem landes- und ortsüblichen Betriebs- konzept gehöre. Zudem werde die Richtigkeit der klägeri schen Berechnungen bestritten. Der Vorschlag, die benötigten Maschinen könnten gemietet we rden, entspreche nicht einem lan- desüblichen Bewirtschaftungskonzept. Ein diesbezüglicher Investitionsbedarf von CHF 30'000.00 sei gemäss Gerichtsgutachten an der unte ren Grenze. Der Gutachter sei zu Recht zum Ergebnis gekommen, dass der Hof Z.____ bei An nahme eines landwirtschaftlichen Betriebskonzepts mit 17 Mutterkühen samt Kälbern einen S AK-Bedarf von 0.961 aufweisen würde, dass aber die erforderlichen Investitionen nicht tragbar seien und somit der Hof Z.____ Seite 7 http://www.bl.ch/kantonsgericht kein landwirtschaftliches Gewerbe darstelle. Das Realteilungsverbot gemäss Art. 58 Abs. 1 BGBB komme nur dann zum Tragen, wenn ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliege, was die Vorinstanz zu Recht abgelehnt habe. Somit er- übrige sich eine Prüfung einer allfälligen Verletzung des Realteilungsverbots. Die Ziele des BGBB würden mit dem vorinstanzlichen Entscheid nicht verletzt. Dass die vom Kläger mit Eingabe vom 01.12.2008 an den Experten gerichteten Fragen vom Experten nicht oder nicht korrekt beantwortet worden seien, werde bestritten. Dass die Vorin- stanz nicht allen Anträgen der klägerischen Eingabe vom 01 .04.2010 gefolgt sei, sei nicht zu beanstanden. Die klägerischen Fragen 1.1. und 1.2 in der erwähnten Eingabe hätten keine ech- ten Ergänzungs- und Erläuterungsfragen dargestellt und seien im übrigen vom Experten bereits beantwortet worden. Die klägerischen Fragen 1.3 und 1. 4 habe die Vorinstanz zu Recht als irrelevant abgelehnt. Da der Experte nach Ansicht der Vo rinstanz alle gestellten Fragen schlüs- sig beantwortet habe und der Kläger keinen konkreten H inweis gemacht habe, wieso er nach- träglich an der Integrität des Experten zweifle, habe für die Vorinstanz zu Recht kein Grund be- standen, eine Oberexpertise einzuholen. Mit der kläge rischen Eingabe vom 22.11.2010 seien keine echten Noven eingereicht worden. Zudem seien die Berechnungen von Dr. C.____ und der D____ AG reine Parteibehauptungen und würden ma teriell bestritten, zumal die denselben unterstellten Konzepte und Investitionen keiner landesüblichen Bewirtschaftung entsprächen. Ferner habe der Kläger die Ausübungserklärung des Vorkau fsrechts nicht dem Eigentümer zu- kommen lassen, sondern der Bezirksschreiberei Y.____. Selb st wenn sie trotz des falschen Adressaten als rechtzeitig betrachtet würde, erfülle d er Kläger die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts des Pächters auch mangels Ab laufs der gesetzlichen Mindest- pachtdauer nicht. D. Mit Eingabe vom 08.12.2001 beantragte der Kläger, das Rechtsbegehren Ziff. 2 der Even- tualanschlussberufung im Umfang von CHF 931.25 sei abzuweisen, unter o/e Kostenfolge. E. Zur Hauptverhandlung erscheinen die Parteien persönlich , jeweils in Begleitung ihres Rechtsbeistands. Beide Parteien halten an ihren Anträgen und an ihren Begründungen gemäss ihren schriftlichen Eingaben fest. Erwägungen 1. Der Entscheid der Vorinstanz ist nach dem 1. Januar 2011 und damit nach Inkrafttreten der neuen Schweizerischen Zivilprozessordnung (CH ZPO; SR 272) ergangen, so dass diese für das Rechtsmittelverfahren zur Anwendung gelangt (Ar t. 405 Abs. 1 CH ZPO). Gegen einen Endentscheid in vermögensrechtlichen Streitigkeiten mit einem Streitwert von mindestens CHF 10'000.00 kann gemäss Art. 308 Abs. 1 lit. a und A bs. 2 CH ZPO Berufung erhoben wer- den. Mit Berufung kann gemäss Art. 309 CH ZPO unrichti ge Rechtsanwendung oder/und un- richtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden. Die Berufung ist schriftlich und begründet innert 30 Tagen seit Zustellung des begründ eten Entscheides bei der Rechtsmit- telinstanz einzureichen (Art. 311 Abs. 1 CH ZPO). Die S treitwertgrenze ist im vorliegenden Fall klar erreicht. Der angefochtene Entscheid wurde dem Klä ger am 15.08.2011 zugestellt. Die Rechtsmittelfrist ist durch die Berufung vom 13.09.2011 somit eingehalten. Der Kläger rügt die Seite 8 http://www.bl.ch/kantonsgericht unrichtige Anwendung des BGBB und des Zivilprozessrechts, womit er zulässige Berufungs- gründe geltend macht. Gemäss § 6 Abs. 1 lit. d EG ZPO i st die Dreierkammer der Abteilung Zivilrecht des Kantonsgerichts für die Beurteilung von Be rufungen gegen Entscheide der Drei- erkammern der Bezirksgerichte sachlich zuständig. Da auch d ie übrigen Formalien für das Rechtsmittel der Berufung eingehalten sind, ist auf diese einzutreten. 2.1 Gemäss Art. 47 Abs. 2 BGBB hat der Pächter bei der Ve räusserung eines landwirtschaft- lichen Grundstücks ein Vorkaufsrecht, wenn: a. die gesetzliche Mindestpachtdauer gemäss LPG abgelaufen ist und b. der Pächter Eigentümer eines landwirtschaftlichen Ge werbes ist oder wirtschaftlich über ein solches verfügt und das gepachtete Grundstück im ortsübliche n Bewirtschaftungsbereich die- ses Gewerbes liegt. Unbestritten ist, dass die vom Beklagten käuflich erworbe ne Parzelle Nr. 480, GB X.____, ein landwirtschaftliches Grundstück gemäss Art. 6 BGBB ist und d ass der Kläger im Zeitpunkt der Veräusserung dieser Parzelle deren Pächter gewesen ist. Strittig ist, ob der Kläger im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts (30.01.2006) Eigentümer eines landwirtschaftlichen Gewer- bes nach Art. 7 BGBB gewesen ist. Das Kantonsgericht, A bt. Verwaltungs- und Verfassungs- recht, hat im Beschwerdeverfahren betr. Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks zur Frage, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe nach Art. 7 BGBB vorliegt, keine Stellung genommen, sondern festgehalten, dass die Voraussetzungen betreffend das Vorkaufs- recht des Pächters vom Zivilrichter zu beurteilen sind (v gl. Verf. Nr. 810 06 343/223, Urteil vom 10.10.2007 E. 3.2.3). 2.2 Gemäss Art. 7 Abs. 1 BGBB gilt als landwirtschaftliches Ge werbe eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftli- chen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens drei Viertel einer Standardarbeitskraft (SAK) nötig sind ( am 30.01.2006 geltende Fassung des BGBB). Gemäss Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB ist bei der Beu rteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, zudem u.a. zu berücksichtigen: die Mö glichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vorhandene umzubauen, insta nd zu stellen oder zu ersetzen, wenn die entsprechenden Aufwendungen für den Betrieb tra gbar sind. Das Vorhandensein von Wirt- schafts- und Wohngebäuden ist ein wesentliches Merkmal eines landwirtschaftlichen Gewerbes und Grundlage der landwirtschaftlichen Berufstätigkeit. Zwar können fehlende Gebäude neu erstellt werden. Es existiert jedoch kein Gewerbe, wenn die Erstellung der Gebäude nicht wirt- schaftlich ist (vgl. Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl., Art. 7 N 23). Zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört normalerwei se auch ein Wohnhaus. Dieses Erfor- dernis besteht besonders bei Betrieben mit Tierhaltun g, wo eine täglich mehrmalige Überwa- chung notwendig ist. Solche Betriebe können nur dann ei n Gewerbe darstellen, wenn nahe ge- nug bei den Ställen auch ein Wohnhaus vorhanden ist. Fehlt es, muss die Erstellung wirtschaft- lich tragbar sein (vgl. Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl., Art. 7 N 25). Die Gesamtheit von Gebäuden und Anlagen muss als Grund lage für die landwirtschaftliche Produktion dienen können. Das heisst, dass die Beurteilun g unabhängig von der tatsächlichen Nutzung, nach objektiven Kriterien vorzunehmen ist. Es wir d davon ausgegangen, wie das Ge- werbe genutzt werden könnte, wenn die vorhandenen Gru ndlagen als wirtschaftliche Einheit Seite 9 http://www.bl.ch/kantonsgericht bewirtschaftet würden. Die Anwendung des Gesetzes kann nicht von der tatsächlichen Nutzung abhängig gemacht und damit dem Einflussbereich des Gr undeigentümers überlassen werden (vgl. Das bäuerliche Bodenrecht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl., Art. 7 N 39; BGE 121 III 278 E. 3.c). Die Vorinstanz hat zur Beantwortung der Frage nach dem Vorliegen eines landwirt- schaftlichen Gewerbes nach Art. 7 BGBB ein Gutachten eing eholt. Es fragt sich, ob die Vorin- stanz das Rechtsgutachten von G.____, dipl. Ing.-Agr. ETH, Schweizerischer Bauernverband, Treuhand und Schätzungen, vom 02.02.2010 mit Ergänzun gen vom 03.05.2010 zu Recht als Grundlage für das angefochtene Urteil herangezogen ha t, oder ob die Vorinstanz mangels Schlüssigkeit dieses Gutachtens nicht darauf hätte abstellen dürfen. 2.3 Der Gerichtsexperte verneinte für den massgeblichen Stich tag das Vorliegen eines land- wirtschaftlichen Gewerbes explizit (vgl. Gerichtsgutachten S. 8 Ziff. 1.2 zur Frage 1 von Advokat Reto Gantner sowie S. 11 Ziff. 3.1.1), und zwar aus fo lgenden Gründen: Der Wohnteil des Ge- bäudes befinde sich in einem mässigen Zustand, wobei der Wohnraum stark renovierungsbe- dürftig sei. Der Ökonomieteil des Gebäudes sei ruinö s; das Dach sei teilweise eingebrochen und der ehemalige Futterraum oberhalb der Stallunge n weise starke Verformungen auf. Die Hocheinfahrt zum ehemaligen Futter- und Streulager se i eingestürzt. Der Ökonomieteil könne daher nicht mehr genutzt werden. Der Schopf bestehe aus einer Remisefläche im Erdgeschoss ohne befestigten Boden und einem nicht befahrbaren Lagerraum im Obergeschoss und befinde sich in einem mittleren Zustand (vgl. Expertise S. 14 Z iff. 3.2.2.2). Gemäss Angaben des Klä- gers würden seit Winter 2003/2004 keine Nutztiere mehr auf dem Hof Z.____ gehalten. Auf- grund der beschriebenen Gebäudesituation sei davon auszugehen, dass bereits per 30.01.2006 auf dem Hof Z.____ keine Nutztiere mehr hätten gehalt en werden können (vgl. Expertise S. 16 Ziff. 3.3.1). Die im Eigentum des Klägers stehende lan dwirtschaftliche Nutzfläche (LN) betrage 9,53 ha. Für den Futterbau sei gewisses Maschinen- und G eräteinventar vorhanden. Die Gerä- te seien allgemein in einem schlechten Zustand, aber funktionsfähig oder mit verhältnismässi- gem Aufwand reparierbar (vgl. Expertise S. 17 Ziff. 3.3.3). Aufgrund des desolaten Zustands, insbesondere der Ökonomiegebäude, könnten diese nicht m ehr als Grundlage der landwirt- schaftlichen Produktion dienen. Der ehemalige Viehstall sei einsturzgefährdet und könne weder als Viehstall noch als Remise- oder Lagerraum genutzt w erden. Das notwendige Maschinen- und Geräteinventar sei nur bedingt vorhanden und be finde sich in einem schlechten Zustand. Zur Bewirtschaftung des Hofes Z.____ im aktuellen, viehl osen Zustand seien 0.45 SAK nötig (vgl. Expertise S. 18 Ziff. 4.1 und Anhang 2 sowie S . 21-25 Ziff. 4.5-4.11). Gemäss Ergän- zungsbericht vom 03.05.2010 ergebe sich nach Vornahme de r Hangkorrektur, dass für eine solche Bewirtschaftung 0,466 SAK notwendig seien. Damit werde das SAK-Kriterium von 0.75 nicht erfüllt. Die Angaben des Klägers zu den bewirtschaf tenden Personen (E.____, F.____, Kläger) seien ihm bekannt, jedoch für die Beurteilung der ihm unterbreiteten Fragen nicht rele- vant gewesen. Dass auf dem Hof Z.____ im aktuellen Zustand keine Nutzt ierhaltung möglich ist resp. am massgeblichen Stichtag möglich gewesen ist, wird auch vom Kläger anerkannt. Daher ist die Aussage des Experten, aktuell sei nur eine viehlose Bewi rtschaftung des Hofs Z.____ möglich, nachvollziehbar und einleuchtend. Aufgrund der wirtscha ftlichen Einheit eines landwirtschaftli- chen Gewerbes ist die Anrechnung von SAK gemäss Art. 3 Abs. 2 lit. b Landwirtschaftliche Begriffsverordnung (LBV) nur für Nutztiere, die auf dem betreffenden Gewerbe gehalten werden Seite 10 http://www.bl.ch/kantonsgericht können, zulässig. Andernfalls würden dem zu beurteilenden Gewerbe Arbeitsleistungen und Wertschöpfungen hinzugerechnet, die in anderen landwir tschaftlichen Gewerben von Drittland- wirten anfallen. Die Berechnung des Klägers, die Arbei tsleistung für die Nutztiere der Bauern E.____ (0.174 SAK) und F.____ (0.192 SAK) seinem Gew erbe hinzuzurechnen, vermag daher die Schlüssigkeit der Expertise in diesem Punkt nicht zu erschüttern. Das Gleiche gilt auch für den vom Kläger geltend gemachten, auf Tierhaltung ba sierenden Faktor für die Futtergewin- nung auf 1 ha (0.048 SAK), der die Möglichkeit der Ti erhaltung auf dem Hof Z.____ vorausset- zen würde, welche aber im aktuellen Zustand gerade nich t gegeben ist. Folglich bestimmt sich die massgebliche SAK für die Bewirtschaftung im aktuelle n Zustand gemäss Art. 3 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 LBV, was unter Berücksichtigung der Zuschläge für Hanglagen, für Hochstamm- Feldobstbäume und für betriebseigenen Wald 0.466 SAK ergibt (vgl. Anhang 2 zur Expertise sowie Ergänzungsbericht, S. 2). Bei dieser Berechnung ist unerheblich, ob der Kläger die 9.53 ha LN allein bewirtschaftet oder ob die Parzell en Nrn. 481 und 484 fremd genutzt werden, weil die Gewerbebestimmung nach objektiven Kriterien zu erfolgen hat. Die Ausführungen des Experten auf S. 19 Ziff. 4.2 und im Anhang 3 sind somi t nicht entscheidrelevant. Die Rüge des Klägers, der Experte habe die SAK-Ermittlung nicht kor rekt vorgenommen und das Vorliegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes im aktuellen Zustand und ohne Investitionen am massgeb- lichen Stichtag zu Unrecht verneint, erweist sich folglich als unbegründet. 2.4 Zu prüfen ist daher, ob auf dem Hof Z.____ unter Ber ücksichtigung eines objektiven Be- triebskonzepts und der dafür notwendigen Investitionen eine tragbare wirtschaftliche Grundlage als landwirtschaftliches Gewerbe geschaffen werden kann. Dabei sollen das in Zukunft Sinnvol- le und bei realistischer Betrachtung Erreichbare massgebe nd sein (vgl. Das bäuerliche Boden- recht, Kommentar zum BGBB, 2. Aufl., Art. 7 N 113). D er Experte prüfte verschiedene Bewirt- schaftungskonzepte und hielt vorweg fest, dass die bestehe nden Ökonomiegebäude für jede Form der Nutzung erneuert werden müssten, weshalb ein Konzept zu wählen sei, welches zu einer tiefen finanziellen Belastung für den Betrieb f ühre und gleichzeitig das SAK-Kriterium von mindestens 0.75 SAK erfülle. Bei reinem Ackerbaubetri eb und bei Obstanbau in Obstanlagen sei es nicht möglich, die SAK-Limite zu erreichen. Der Anbau von arbeitsintensiven Spezialkul- turen sei in dieser Klimazone nicht geeignet. Aufgrund des nicht vorhandenen Milch- Lieferrechts und des grossen Investitionsbedarfs falle Mil chviehhaltung ausser Betracht. Als ortsübliche Bewirtschaftungsform verbleibe die Mutterkuhh altung. Unter Berücksichtigung einer ausgeglichenen Nährstoff- und Futterbaubilanz ergebe si ch auf der zur Verfügung stehenden Fläche von 9.53 ha LN ein Viehbestand von 17 Mutterkü hen mit Kälbern resp. 16.49 Gross- vieheinheiten (GVE). Damit liege der Eigenversorgungsgrad beim Raufutter bei rund 105 % und die Düngerbelastung deutlich unter der zulässigen Limite gemäss Art. 14 Gewässerschutzge- setz (GSchG). Mit diesem Bewirtschaftungskonzept weise der Hof Z.____ eine SAK-Belastung von 0.961 auf (vgl. Expertise Ziff. 4.3 und Anhänge 4 und 6 sowie Ergänzungsbericht S. 2). Entgegen der Ansicht des Klägers ist das vom Experten gewäh lte Bewirtschaftungskonzept keine Maximallösung, sondern eine zukunftsgerichtete Beurt eilung, wie der Hof Z.____ bei ei- ner ortsüblichen Bewirtschaftung sinnvoll genutzt werden könnte. Der Kläger anerkennt die Mut- terkuhhaltung grundsätzlich als ortsübliches Bewirtschaftungskonzept. Die von ihm vorgeschla- gene Anzahl Nutztiere (10 Mutterkühe mit Kälbern) ergi bt beim Raufutterbedarf jedoch einen Eigenversorgungsgrad von 176,55 %, was einer Unternutzung der Futterbasis des Hofs Z.____ Seite 11 http://www.bl.ch/kantonsgericht gleichkommt. Eine solche Unternutzung entspricht in ke iner Weise einem zukunftsgerichteten und landesüblichen Bewirtschaftungskonzept. Vielmehr stellt der Verzicht auf die hofeigene und damit sinnvolle Nutzung der vorhandenen Futterbasis eine n subjektiven Entscheid des jeweili- gen Gewerbeeigentümers dar, der nicht in die Beurtei lung einzufliessen hat. Dass der Experte keine Maximallösung gewählt hat, wird zudem auch durch die von Dr. C.____ in seiner Berech- nung vom 09.09.2010 als landesüblich erachtete Bewirtsch aftung mit 15 Mutterkühen resp. 15 GVE bestätigt (vgl. aus dem Recht gewiesene, aber in den Akten belassene Beilage 2 zum Schreiben des Klägers an das Bezirksgericht Waldenburg vom 22.11.2010, Berechnung 2). Das Betriebskonzept des Klägers (vgl. Eingabe des Klägers vom 0 1.04.2010 Ziff. 25 samt Beilagen) ist daher nicht geeignet, die Schlüssigkeit des Gutachten s hinsichtlich des gewählten Bewirt- schaftungskonzepts in Frage zu stellen. Nach Meinung des Experten ist für den Wohn- und für de n Ökonomieteil ein Neubau erforder- lich, wobei beim Wohnteil eine Sanierung (rund 60 % der Neubaukosten) grundsätzlich möglich sei. Die Kosten einer einfachen Sanierung des Wohnteils würden auf rund CHF 280'000.00 und diejenigen eines Neubaus auf CHF 467'500.00 geschätzt. D ie Kosten des Neubaus eines Mut- terkuhstalls für 17 Mutterkühe mit Kälbern würden auf C HF 360'000.00 und diejenigen des Neubaus einer Remise auf CHF 100'000.00 geschätzt. Fü r rund CHF 30'000.00 müssten Ma- schinen und Geräte angeschafft und repariert werden, d amit eine ortsübliche Bewirtschaftung möglich sei. Für den Neustart brauche es ein Tierkapit al von CHF 51'000.00 (vgl. Expertise S. 26 Ziff. 5.1, 5.2 und 5.4). Anders als im vom Kläge r angeführten Bundesgerichtsentscheid 1C_67/2007 geht es im vorliegenden Fall nicht um die Z onenkonformität einer neu in der Land- wirtschaftszone zu erstellenden Wohnbaute (Aussiedlung), welche voraussetzt, dass aus be- trieblichen Gründen die ständige Anwesenheit der bewirtschaftenden Personen erforderlich und die nächste Wohnzone weit entfernt und schwer erreichbar ist. Hier geht es vielmehr um die Frage, ob ein bestehendes Wohngebäude, welches bereits ausserhalb der Bauzone liegt und Bestandteil eines Hofs ist, saniert oder allenfalls durch einen Neubau ersetzt werden kann, da- mit anschliessend eine landesübliche Bewirtschaftung möglich wird, für welche mindestens drei Viertel einer Standardarbeitskraft nötig sind. Deshalb ergibt sich aus dem erwähnten Entscheid im Hinblick auf die Frage, ob für das gewählte Bewirtschaftungskonzept ein Wohnhaus auf dem Hof Z.____ erforderlich ist, gar nichts. Zudem beträgt die Distanz zur Wohnzone der Gemeinde H.____ rund 1 km und damit deutlich mehr als im erwäh nten Bundesgerichtsentscheid (100 m). Wenn es wie im vorliegenden Fall von den Raumplanungsvo rschriften her zulässig ist, auf dem Hof selbst ein Wohnhaus zu erstellen, erscheint es sachger echt, die entsprechenden Investiti- onskosten für den Wohnteil des Hofs Z.____ miteinzubezie hen. Die Aussage des Experten, dass zumindest eine Sanierung wenn nicht ein Neubau des Wohnhauses nach objektiven Krite- rien notwendig ist, ist aufgrund der detaillierten Be schreibung des Gebäudezustands im Gut- achten nachvollziehbar und einleuchtend. Die vom Experten geschätzten Kosten für die Sanie- rung oder den Neubau des Wohnhauses können nicht als übermässig hoch bezeichnet werden. Die vom Experten eingesetzten Kosten pro Mutterkuhplatz v on CHF 21'150.00 liegen im mittle- ren Bereich gemäss statistischer Baukostenauswertung für S tallgebäude für Mutterkuhhaltung inkl. Futter- und Hofdüngerlager (vgl. Quellennachwei s in der Expertise S. 27 Ziff. 5.4). Die An- gemessenheit dieser Kosten wird auch durch einen Vergleich mit der von Dr. C.____ genannten Bandbreite für die Kosten pro Mutterkuhplatz von CHF 17'301.00 bis CHF 28'675.00 (vgl. aus dem Recht gewiesene, aber in den Akten belassene Beil age 2 zum Schreiben des Klägers an Seite 12 http://www.bl.ch/kantonsgericht das Bezirksgericht Waldenburg vom 22.11.2010, Tragbarkeit sberechnung) bestätigt. Der vom Kläger vorgeschlagene "Fahrradständerstall" entspricht ei ner einfachsten Bauweise (vgl. wie- derum Dr. C.____ a.a.O.). Dieses Vorbringen ist dahe r nicht geeignet, die Landesüblichkeit der vom Experten errechneten Investitionskosten von CHF 360' 000.00 für den Mutterkuhstall in Frage zu stellen. Das Gleiche gilt auch für die Kosten des Neubaus einer Remise von CHF 100'000.00, bewegt sich doch auch diese Position im Rahm en der mittleren Kosten gemäss statistischer Baukostenauswertung (vgl. Quellennachweis in der Expertise S. 27 Ziff. 5.4). Die Berechnung eines Investitionsbedarfs von CHF 30'000.00 für Maschinen und Geräte stellt eine zurückhaltende Schätzung dar. Sämtliche Annahmen und Sc hätzungen des Experten für die Berechnung der wirtschaftlichen Tragbarkeit der notwen digen Investitionen sind damit schlüs- sig. Dass die Tragbarkeitsberechnung unter Zugrundelegu ng der sachgerechten Annahmen und Schätzungen des Experten dazu führt, die Tragbarkeit für den Z.____hof zu verneinen (vgl. Expertise S. 28 ff. Ziff. 5.6), ist an sich nicht bestrit ten. Bloss geht der Kläger von anderen, je- doch nicht objektiven, sondern subjektiven und deshalb un beachtlichen Kriterien aus. Mangels wirtschaftlicher Tragbarkeit können somit auch nicht noc h zu sanierende bzw. neu zu erstellen- de Gebäude berücksichtigt werden bei der Frage, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt. 2.5 Aufgrund der obigen Erwägungen steht fest, dass weder die Expertise betreffend das Vor- liegen eines landwirtschaftlichen Gewerbes nach Art. 7 BG BB mangelhaft ist noch eine unrich- tige Rechtsanwendung von Art. 7 BGBB durch die Vorinsta nz vorliegt. Die Vorinstanz hat des- halb zu Recht verneint, dass der Kläger die Voraussetzung für das Vorkaufsrecht des Pächters gemäss Art. 47 Abs. 2 lit. b BGBB erfüllt. Ob die üb rigen Voraussetzungen für das Vorkaufs- recht des Pächters gegeben sind, kann somit offen gelassen werden. 3. Da der Hof Z.____ per Stichtag kein landwirtschaftlich es Gewerbe im Sinn von Art. 7 BGBB gewesen ist, kommt das Realteilungsverbot gemäss Art . 58 Abs. 1 BGBB gar nicht zum Tragen. Der Kläger stösst daher mit seiner Rüge der Verletzung von Art. 58 BGBB ins Leere. 4. Welche Ziele das BGBB verfolgt, ist bei der Auslegung d er einzelnen Gesetzesbestim- mungen als ein Element der Auslegung zu berücksichtigen. Hingegen können aus dem pro- grammatischen Gesetzeszweck keine Rechtsansprüche abgeleitet werden. Der Kläger hat auch nicht dargelegt, welche übrigen Bestimmungen des BGBB - abgesehen von Art. 7 und Art. 47 BGBB (vgl. dazu E. 2) - die Vorinstanz verletzt haben so ll. Deshalb ist die Rüge des Klägers, die Ziele des BGBB würden mit dem angefochtenen Entscheid verletzt, unbehelflich. 5.1 Bei der Beurteilung der Frage, ob die Vorinstanz das Zivilprozessrecht unrichtig angewen- det hat, sind diejenigen Gesetzesbestimmungen massgebend, welche gemäss Art. 404 Abs. 1 CH ZPO für das erstinstanzliche Verfahren anwendbar gewesen sind, d.h. die §§ 149-158 Zivil- prozessordnung des Kantons Basel-Landschaft (ZPO BL) hinsi chtlich des Expertiseverfahrens und § 120 ZPO BL hinsichtlich des Novenrechts. Gemäss § 15 5 ZPO BL teilt der Richter den Sachverständigen eine Darstellung des Sachverhalts mit u nd bezeichnet genau die Fragen, welche sie schriftlich zu beantworten haben. Laut § 156 ZPO BL muss das schriftliche Gutach- ten der Sachverständigen eine bestimmte und klare Beant wortung der gestellten Frage unter Angabe der Gründe enthalten. Das Gerichtspräsidium st ellt den Parteien gemäss § 157 ZPO BL das Gutachten zu und setzt ihnen Frist zur Stellu ng von Ergänzungs- und Erläute- Seite 13 http://www.bl.ch/kantonsgericht rungsanträgen oder eines begründeten Gesuchs um eine Oberexpertise. Das Gerichtspräsidi- um ist verpflichtet, offensichtlich unvollständige, unklare oder ungenügend begründete Exper- tenberichte ergänzen zu lassen. Eine Oberexpertise ist laut § 158 ZPO BL u.a. dann anzuord- nen, wenn der Befund des Sachverständigen mit Grund an gefochten wird. Ob der Befund mit Grund angefochten wird, hat der Richter aufgrund der ihm zustehenden freien Beweiswürdi- gung nach pflichtgemässem Ermessen zu entscheiden. Er w ird die Frage bejahen und eine Oberexpertise anordnen, wenn ihm die gegen das Gutachte n erhobenen Einwendungen als stichhaltig erscheinen und ihn das Gutachten nicht über zeugt. Dagegen darf er von der Anord- nung einer Oberexpertise absehen, wenn er sich aufgru nd sachlicher Würdigung des Gutach- tens und des Ergebnisses des übrigen Beweisverfahrens ein z uverlässiges Urteil über den Sachverhalt bilden und seinen Entscheid treffen kann (vg l. Weibel/Rutz, Gerichtspraxis zur ba- sellandschaftlichen ZPO, 4. Aufl., S. 192). Gemäss § 120 Abs. 2 ZPO ist die Berücksichtigung neuer Tatsachen und Beweismittel nur zulässig, wenn die Parteien den Nachweis leisten, dass es ihnen unmöglich war, diese früher anzugeben. 5.2 Der Bezirksgerichtspräsident Waldenburg unterbreitete mi t Verfügung vom 17.06.2009 dem Experten sämtliche von den Parteien eingereichten Fragen, darunter auch die vier Fragen des Klägers gemäss dessen Eingabe vom 01.12.2008. Entgeg en der Ansicht des Klägers hat der Experte diese Fragen beantwortet (vgl. Expertise S. 8) und die Antworten auch klar und nachvollziehbar begründet (vgl. Expertise S. 35 ff. mit weiteren Verweisen). Die Vorinstanz war deshalb nicht verpflichtet, die Expertise von Amtes weg en ergänzen zu lassen. Die Parteien konnten Ergänzungs- und Erläuterungsbegehren stellen und um die Einholung einer Oberex- pertise ersuchen. Die Ergänzungsfragen 1.1 und 1.2 gem äss Eingabe des Klägers vom 01.04.2010 sind Teilaspekte der Frage, ob der Hof des Klägers am massgeblichen Stichtag ein landwirtschaftliches Gewerbe nach Art. 7 Abs. 1 BGBB da rgestellt hat. Dies ist das zentrale Thema des Expertiseverfahrens, weshalb die explizite Ein reichung dieser Teilfragen aufgrund der im basellandschaftlichen Zivilprozess geltenden Eventua lmaxime bereits vor Erstellung des Gutachtens hätte erfolgen müssen. Der Experte hat diese Fragen ohnehin bereits mit seinem Bericht vom 02.02.2010 beantwortet (vgl. Expertise S. 18 Ziff. 4.1, S. 35 Ziff. 6.2 und Anhang 2). Die Ergänzungsfragen 1.3 und 1.4 gemäss Eingabe d es Klägers vom 01.04.2010 betreffen die Frage, ob Investitionen in betriebsnotwendige Gebäude für den Betrieb wirtschaftlich tragbar wären (Art. 7 Abs. 4 lit. b BGBB). Der Kläger versucht damit jedoch, subjektive Kriterien einzu- bringen, indem er ein auf seine Bedürfnisse zugeschnitt enes Betriebskonzept unterstellt, und lässt dabei ausser Acht, dass das gewählte Betriebskonzept einer landesüblichen Bewirtschaf- tung entsprechen muss. Selbst wenn der Experte diese Fr agen beantworten würde, liesse sich mangels Beachtung der massgeblichen, objektiven Kriteri en mit der Fragestellung des Klägers nicht beurteilen, ob der Hof Z.____ ein landwirtschaf tliches Gewerbe im Sinn von Art. 7 Abs. 1 i.V.m. Abs. 4 lit. b BGBB ist. Die Vorinstanz hat diese Fragen daher zu Recht als irrelevant be- zeichnet. Das Vorgehen der Vorinstanz, ausser den Fragen zur geltend gemachten Fehlerhaf- tigkeit der Berechnung der Hangneigungen und zur Auswirkung der Mitteilung des Klägers vom 26.01.2010 betreffend die Nutzung aller Parzellen d es Klägers auf das Ergebnis der Expertise keine weiteren Ergänzungsfragen zuzulassen (vgl. Verfügu ng des Bezirksgerichtspräsidenten Waldenburg vom 20.04.2010, Erw. Ziff. 5 und 6 sowie Dispositiv Ziff. 3), ist folglich nicht zu be- anstanden. Da es dem Kläger nicht gelungen ist, der Vor instanz aufzuzeigen, dass die Experti- Seite 14 http://www.bl.ch/kantonsgericht se - abgesehen von einem Rechenfehler bei der Berechnu ng des Zuschlags für die Hangnei- gung - fehlerhaft oder widersprüchlich ist, wurde der Antrag des Klägers vom 01.04.2010 auf Anordnung einer Oberexpertise zu Recht abgewiesen. Da s Gutachten ist insbesondere nach Vorliegen des Ergänzungsberichts vom 03.05.2010 klar, vo llständig und schlüssig. Dass das Ergebnis des Gutachtens die Meinung des Klägers nicht bestätigt hat, ist nach ständiger Recht- sprechung kein Grund für die Anordnung einer Oberexpertise. Die Eingabe des Klägers vom 22.11.2010 erfolgte zwar in nert der mit Verfügung vom 01.11.2010 eingeräumten Frist, aber nach dem Schluss d es Schriftenwechsels. Die Frist bot den Parteien nur die Gelegenheit, in den Rechtsschrift en bereits gestellte, aber bislang vom instruierenden Gerichtspräsidenten noch nicht berücksichtigt e Beweisanträge nochmals explizit zu stellen. Das Vorbringen neuer Tatsachen oder Beweism ittel nach Schluss des Schriften- wechsels war hingegen nur unter den Voraussetzungen von § 120 Abs. 2 ZPO BL zulässig. Die der klägerischen Eingabe vom 22.11.2010 beigelegten P rivatgutachten datieren bereits vom Juli resp. September 2010 und hätten somit bereits eini ge Monate resp. Wochen früher als am 22.11.2010 der Vorinstanz eingereicht werden können. Zudem ging es dem Kläger mit der er- wähnten Eingabe und den beigelegten Privatgutachten darum, Einwände gegen die Stichhaltig- keit der Expertise zu erheben. Dies hätte er aber bere its innert der ihm mit Verfügung vom 09.02.2010 eingeräumten und bis 01.04.2010 erstreckten Frist tun können und in Beachtung der im basellandschaftlichen Zivilprozess geltenden Event ualmaxime auch tun müssen. Die Vorinstanz hat daher die Eingabe vom 22.11.2010 zu Rec ht als verspätet aus dem Recht ge- wiesen (vgl. Verfügung vom 25.01.2011). Aber selbst wenn die Privatgutachten nicht als unzulässig e Noven, sondern als echte Noven oder allenfalls als rechtliche Ausführungen und Rechtsb ehauptungen qualifiziert würden, wel- che nicht unter die Novenschranke von § 120 ZPO BL fielen (vgl. DIKE-Komm. ZPO, Art. 229 N 4; Stämpflis Handkommentar ZPO, Art. 229 N 5; Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozess- recht, § 10 N 42), würde deren Berücksichtigung, wie ber eits die Vorinstanz zutreffend bemerkt hat (vgl. Urteil des Bezirksgerichts Waldenburg vom 17.05 .2011, E. 3), nichts am Ergebnis än- dern: Bei den beiden Privatgutachten ist nicht dargele gt, welche Fragen der Kläger zur Beant- wortung unterbreitet hat. Es fehlt daher bereits im Grundsatz an der Vergleichbarkeit der Privat- gutachten mit dem Gerichtsgutachten. Sie vermögen somit die Schlüssigkeit des Gerichtsgut- achtens nicht in Frage zu stellen. Auch inhaltlich verm ögen sie keine stichhaltigen Einwendun- gen gegen die Schlüssigkeit der Expertise zu begründen. Die Mischformen in der Bewirtschaf- tung des Hofs Z.____ gemäss den Parteigutachtern Dr. C._ ___ (Berechnung 1) und D____ AG (Berechnung bei ganzjähriger Tierhaltung) mit je 8 Mutterkühen und 4.8 Milchkühen erfüllen die Anforderungen an eine landesübliche Bewirtschaftung ni cht, muss sich doch heute ein Betrei- ber eines landwirtschaftlichen Gewerbes zwischen Milchprodu ktion und Mutterkuhhaltung ent- scheiden. Zudem lassen diese beiden Berechnungen unberü cksichtigt, dass auf dem Hof Z.____ gar keine funktionstauglichen Ställe mehr für die Tierhaltung zur Verfügung stehen, bzw. die D____ AG nimmt sogar explizit an, dass die Gebäude zur Unterbringung der Tiere vorhan- den waren. Eine bloss halbjährliche Sömmerung von Rinde rn kann kein landwirtschaftliches Gewerbe darstellen (BGE 135 II 324 E. 5.3 = Praxis 201 0 Nr. 15 E. 5.3), weshalb die Berech- nung der D____ AG bei halbjähriger Tierhaltung nicht als ortsübliches Bewirtschaftungskonzept für ein landwirtschaftliches Gewerbe betrachtet werde n kann. Eine Tragbarkeitsberechnung für Investitionen findet sich bloss bei der Berechnung 2 von Dr. C.____, der jedoch nur die Investi- Seite 15 http://www.bl.ch/kantonsgericht tion für den Mutterkuhstall in einfachster Bauausführu ng (sog. Fahrradständerstall) mit Futterla- ger und Jauchegrube, aber ohne den notwendigen Maschineneinstellraum und ohne Wohnhaus berücksichtigt. Ein derart niedriger Investitionsbedarf entspricht aber nicht einer objektiven Be- urteilung des tatsächlichen Investitionsbedarfs im Hinbli ck auf eine zukunftsgerichtete, landes- übliche Bewirtschaftung des Hofs Z.____ (vgl. auch E. 2.4. hievor). 6. Aufgrund der vorstehenden Erwägungen unterliegt der K läger mit seiner Berufung voll- ständig. Zufolge Abweisung der Berufung wird die Event ualanschlussberufung gegenstandslos. Daher sind in Anwendung von Art. 106 Abs. 1 CH ZPO sämt liche Prozesskosten des Beru- fungsverfahrens dem Kläger aufzuerlegen. Die Gerichtsgebühr ist gestützt auf § 9 Abs. 1 i.V.m. § 8 Abs. 1 lit. f Gebührentarif (GebT) auf pauschal C HF 5'000.00 festzulegen. Die Parteient- schädigung berechnet sich gemäss Art. 105 Abs. 2 CH ZPO i .V.m. § 2 Abs. 1 und § 7 Abs. 1 sowie § 10 der Tarifordnung für die Anwältinnen und Anwälte nach Streitwert. Da die vom Rechtsbeistand des Beklagten eingereichte Honorarnote n ach Stundenaufwand betragsmässig im Rahmen des Grundhonorars bei einem Streitwert von C HF 50'000.00 bis CHF 100'000.00 liegt, ist die Parteientschädigung in der beantragten Höhe zuzusprechen. Demnach wird erkannt: ://: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die Gerichtsgebühr von CHF 5'000.00 wird dem Beru fungskläger aufe r- legt. Der Berufungskläger hat dem Berufungsbeklagten ei ne Parteien t- schädigung von CHF 8'829.00 inkl. Auslagen und inkl. MWST von CHF 654.00 zu bezahlen. Mitteilung an Parteien Vorinstanz Vizepräsidentin Barbara Jermann Richterich Gerichtsschreiber Hansruedi Zweifel Das Bundesgericht hat mit Urteil vom 20. September 2012 die gegen diesen Entscheid erhobe- ne Beschwerde abgewiesen, soweit es darauf eingetreten ist (5A_345/2012).