Baurekursgericht des Kantons Zürich 3. Abteilung G.-Nr. R3.2013.00098 BRGE III Nr. 0003/2014 Entscheid vom 22. Januar 2014 Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Müller, Baurichter Walter Linsi , Baurichter Eugen Staub, Gerichtsschreiber Gianfranco Greco in Sachen Rekurrierende O. H. und S. T, [….] gegen Rekursgegner Gemeinderat X, [….] betreffend Gemeinderatsbeschluss vom 28. Mai 2013; Verweigerung der Baubewill i- gung für ein Einfamilienhaus _______________________________________________________ R3.2013.00098 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 28. Mai 2013 (Versanddatum 31. Mai 2013) verweigerte der Gemeinderat X O. H. und S. T die Baubewilligung für den Ne ubau ei- nes Einfamilienhauses auf dem Grundstü ck Kat.-Nr. 8030 im Ortsteil Z der Gemeinde X. B. Hiergegen erhoben O. H. und S. T mit Eingabe vom 2 . Juli 2013 fristg e- recht Rekurs beim Baurekursgericht des Kantons Zürich und beantragten: "1. Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben; 2. die Akten seien an den Gemeinderat X zurückzuweisen zur vollständi- gen Beurteilung des Bauvorhabens und zur Erteilung der Baubewill i- gung; 3. unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Gemeinde X; (zum Verfahren) 4. es sei ein Abteilungs-Augenschein durchzuführen; 5. …" C. Mit Verfügung vom 3. Juli 2013 wurde der Rekurseingang vorgemerkt und das Vernehmlassungsverfahren eröffnet. D. Der Gemeinderat X beantragte mit Vernehmlassung vom 2. September 2013 die Abweisung des Rekurses und die Zusprechung e iner Umtrie b- sentschädigung. E. Am 4. September 2013 wurde den Rekurr ierenden Frist für die Erstattung einer Replik angesetzt, wovon sie mit Eingabe vom 24. September 2013 fristgerecht Gebrauch machten und an ihren Anträgen festhielten. Überdies stellten sie den Antrag: R3.2013.00098 Seite 3 "Es sei über alle Rekursverfahren, die gegen die Verweigerung der ba u- rechtlichen Bewilligungen auf den Grundstücken Kat.-Nrn. 8026-8031 in Z angestrengt worden sind, ein gemeinsamer Augenschein durchzuführen." F. Der Gemeinderat wurde mit Verfügung vom 30. September 2013 eingel a- den, zur Replik Stellung zu nehmen. G. Mit Präsidialverfügung vom 3. Oktober 2013 wurde der rekurrentische A n- trag auf Durchführung eines "gemeinsamen Augenscheins" abgewiesen. H. Am 21. Oktober 2013 erstattete der Gemeinderat fristgerecht seine Duplik und hielt an seinen Anträgen fest. I. Da die Rekurrienden mit Eingabe vom 25. Oktober 2013 um Durchführung eines dritten Schriftenwechsels ersuchten, wurde ihne n mit Verfügung vom 29. Oktober 2013 Frist für die Erstattung einer Triplik angesetzt. Diese reichten sie am 12. November 2013 fristgerecht ins Recht. J. Am 13. November 2013 führte die 3. Abteilung des Baurekursgerichts im Beisein der Parteien einen Augenschein auf dem Lokal durch. K. Der Gemeinderat reichte am 28. November 2013 fristgerecht seine Quadruplik ins Recht und hielt an seinen Anträgen fest. L. Auf die Vorbringen der Parteien und die anlässlich des Lokaltermins g e- machten Feststellungen wird, sow eit für die Entscheidfindung erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. R3.2013.00098 Seite 4 Es kommt in Betracht: 1. O. H. und S. T sind als Baugesuchsteller durch die Ve rweigerung der nachgesuchten Baubewilligung mehr als beliebige Dri tte oder die Allg e- meinheit in ihren eigenen Interessen betroffen und unstrittig im Sinne von § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes (PBG) zur Rekurserhebung legitimiert. Da auch die übrigen formellen Voraussetzu ngen erfüllt sind, ist auf den Rekurs einzutreten. 2. Das Baugrundstück Kat.-Nr. 8030 befindet sich gemäss der Bau - und Zo- nenordnung (BZO) der Gemeinde X in der Wohnzone mit Gewe rbeanteil. Es handelt sich um eines von acht Einfamilienhaus -Grundstücken, welche aus der ursprünglichen Parzelle (alt) Kat.-Nr. 7329 abparzelliert wurden (Kat.-Nrn. 8026-8033). Das von diesen Grundstücken gebildete Areal wird (zusammen mit zwei weiteren, nordseits angrenze nden Parzellen) u-förmig von der Kernzone von Z umschlossen. Zugänglich ist das Areal unter ande- rem durch die am östlichen Rand der Kernzone verlaufende Stra sse D. Das Baugrundstück befindet inmitten des durch Grun dstücksmutationen unterteilten ehemaligen Grundstücks Kat.-Nr. 7329. 3. Im angefochtenen Beschluss sowie im Schriftenwechsel hat die Vorinstanz u.a. ausgeführt, angrenzend an das ursprüngliche Grundstück (alt) Kat.-Nr. 7329 befänden sich drei Inventarobjekte in der Kernzone . Diese seien u n- ter den Nrn. 507, 516 und 517 im kommunalen Inventar erfasst und als teils hervorragend, teils gut bewertet worden. Das Bauvorhaben liege in e i- ner Entfernung von ca. 45 m bis 75 m zu diesen Objekten. Bei dieser nachbarlichen Nähe sei das Bauvorhaben geeignet, die Schutzobjekte zu beeinträchtigen. Die Vorschriften der Kernzone würden keinen genügenden Schutz bieten. Indessen seien die Voraussetzungen für die Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG gegeben und es könnten erhöhte gestalterische A n- forderungen verlangt werden. Ein von der Hochbauabteilung als zwec k- mässig erachteter p rivater Gestaltungsplan sei von der ursprünglichen R3.2013.00098 Seite 5 Grundeigentümerschaft abgelehnt worden. Diese habe die künftige Übe r- bauung der neuen Bauparzellen vielmehr mittels privat -rechtlicher Dienst- barkeitsverträge festgelegt. Da in der Folge (dennoch) ein "Einfa milien- haus-Baumusterquartier" zu entstehen drohte, habe die Hochbauabteilung die kantonale Natur - und Heimatschutzkommission (NHK) beauftragt, Randbedingungen für eine einheitliche Bebauung zu formulieren. Das g e- forderte NHK -Gutachten Nr. 07 -2012 sei am 18 . Juni 2012 erstattet und dessen Randbedingungen seien nach gemeindeinterner Prüfung den B e- troffenen erläutert worden. Das Bauvorhaben stehe im Widerspruch zur "Gestaltungsvorgabe" der Gutachter. Das Gebäude zeichne sich durch eine äusserst vielfältige Ge s- taltung mit verschiedenen Einzellösungen aus. Zur Belichtung der beiden Dachgeschosse seien Dachflächenfenster und auf jeder Dachseite Schleppgaube in maximaler Breite geplant. Auf der südlichen Dachseite sei eine Sonnenkollektor enanlage vorgesehen. Auf d er Ostseite sei ein Gar a- genanbau mit Pultdach für drei Motorfahrzeuge geplant, welcher mit der Velo-/Sitzplatz-überdachung des benachbarten Bauprojektes auf Kat.-Nr. 8031 zusammengebaut werden solle. Durch diesen Zusammenbau werde ein Durchblick zwischen d en Bauten verhindert und es entstehe ein une r- wünschter Gebäuderiegel. An der Westfassade sei ein eingeschossiger Anbau und an der Südfassade ein Erker unter einem Dachvorsprung vo r- gesehen. Über dem Hauseingang und dem südlichen Sitzplatz würden ve r- glaste V ordächer angefügt. An der südöstlichen Gebäudeecke sei eine grossflächige Terrainabgrabung für eine äussere Erschliessungstreppe und zur Belichtung des Untergeschosses projektiert. Zusammengefasst verweigerte die Vorinstanz die Erteilung der Baubewill i- gung, weil das Bauvorhaben den "Gestaltungsvorgaben" nicht entspreche. Sie auferlegte der Bauherrschaft, das Projekt "komplett nach den formulie r- ten Gestaltungsgrundsätzen gemäss dem Gutachten der Natur - und He i- matschutz-Kommission des Kantons Zürich (NHK -Gutachten) Nr. 07-2012" zu überarbeiten. 4.1. Gemäss § 238 Abs. 1 PBG sind Bauten, Anlagen und Umschwung für sich und in ihrem Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen U m- gebung im Ganzen und in ihren einzelnen Teilen so zu gestalten, dass e ine R3.2013.00098 Seite 6 befriedigende Gesamtwirkung erreicht wird; diese Anforderung gilt auch für Materialien und Farben. Diese Vorschrift enthält eine Grundanforderung an Bauten, Anlagen und Umschwung. Verlangt wird sowohl eine gewisse Qualität der Gestaltung in sich als au ch der Einordnung in die bauliche und landschaftliche Umg e- bung. Dabei erfasst die Norm über den Wortlaut ihres Randtitels ("Gesta l- tung") hinaus nicht nur die Gestaltungselemente wie beispielsweise die Dach- oder die Fassadengestaltung, sondern auch ortsbau liche Aspekte wie etwa die Stellung der Baukörper, soweit jene nicht durch speziellere Bauvorschriften geregelt sind. Die Frage, ob eine befriedigende Gesam t- wirkung erreicht wird, ist gestützt auf objektive, nachvollziehbare Kriterien zu beantworten. Bloss es Empfinden rechtfertigt keinen Eingriff in das E i- gentum. Nach § 238 Abs. 2 PBG ist auf Objekte des Natur - und Heimatschutzes besondere Rücksicht zu nehmen. In der Nachbarschaft von Schutzobjekten bzw. bei Änderungen an solchen ist demnach mehr als eine bloss befriedi- gende Gesamtwirkung zu verlangen. Was als Objekt des Natur - und Hei- matschutzes zu betrachten ist, ergibt sich aus der Aufzählung in § 203 Abs. 1 PBG. Eine förmliche Unterschutzstellung wird für die Anwendung von § 238 Abs. 2 PBG nicht vorausg esetzt. Vielmehr genügt es, dass sich die Schutzwürdigkeit aus objektiven Anhaltspunkten ergibt, was insbesondere bei der Aufnahme des Objektes in ein Inventar im Sinne von § 203 Abs. 2 PBG der Fall sein kann. 4.2. Gemäss der bisherigen verwaltungsgerichtl ichen Rechtsprechung (grun d- legend VB.2010.00127 vom 30. Juni 2010 in BEZ 2010 Nr. 28) hatte das Baurekursgericht zu berücksichtigen, dass den Gemeinden bei der Anwe n- dung der Ästhetikgeneralklausel ein erheblicher Ermessensspielraum z u- kommt. Bei der Überprüfung diesbezüglicher kommunaler Entscheide hatte sich die Rekursinstanz daher ungeachtet ihrer nach § 20 Abs. 1 des Ver- waltungsrechtspflegegesetzes (VRG) uneingeschränkten Kognition Z u- rückhaltung aufzuerlegen. Von dieser Rechtsprechung ist das Verwa l- tungsgericht mit dem Entscheid VB.2013.00468 vom 17. Dezember 2013 abgerückt. Das Gericht erkannte, dass das Baurekursgericht nicht nur b e- rechtigt, sondern auch verpflichtet sei, seine gesetzliche Überprüfungsb e- fugnis auszuschöpfen. Den Gemeinden stehe bei der A nwendung von § R3.2013.00098 Seite 7 238 PBG als Ausfluss der Gemeindeautonomie insofern ein gewisser Beu r- teilungsspielraum zu, als es in erster Linie der örtliche n Baubewilligungs- behörde obliege, die in dieser Norm verwendeten offenen Formulierungen ortsbezogen zu konkretisier en. Bei der Angemessenheitskontrolle des kommunalen Entscheides habe die Rekursinstanz die im konkreten Fall angeführten Entscheidgründe gebührend zu berücksichtigen und sich mit den Kriterien auseinanderzusetzen, welche von der Baubehörde im Ra h- men der or tsbezogenen Konkretisierung der Einordnungsvorschrift entw i- ckelt wurden. Abgesehen von der insoweit gebotenen Rücksichtnahme auf die Gemeindeautonomie rechtfertige sich keine weitergehende Einschrä n- kung der baurekursgerichtlichen Prüfungsbefugnis. 5.1. Zunächst ist zu prüfen, ob die Vorinstanz eine rechtliche Grundlage hat, um für das Baugrundstück "Gestaltungsvorgaben" als verbindlich zu erklären. Sie stützt sich hierbei auf § 238 Abs. 1 und 2 PBG. Dies mit der Begrü n- dung, das Bauvorhaben beeinträchtige Inventarobjekte. Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden. Voraussetzung, dass ein Ba u- vorhaben ein Inventarobjekt überhaupt tangieren kann, ist eine gewisse Nähe zu diesem und damit das Bestehen eines optischen Bezugs. Diese Ausganglage ist vorliegend nicht gegeben. Die Distanz zum nächstgeleg e- nen Inventarobjekt Nr. 516 (Grundstück Kat.-Nr. 8034) beträgt etwa 40 m. Bereits aufgrund dieser beachtlichen Di stanz ist nicht ohne weiteres davon auszugehen, dass ein bescheiden dimensioniertes Einfamilienha us (vgl. Erwägung 6) ein Inventarobjekt (vorliegend ein voluminöses ehemaliges Bauernhaus) optisch beeinträchtigen könnte. Hinzu kommt, dass sich zw i- schen dem Baugrundstück und dem fraglichen Bauernhaus die Grundst ü- cke Kat.-Nrn. 8032 und insbesondere 8033 befinden. Sobald diese Parze l- len überbaut sind, was aufgrund des aktenkundigen Bestehens von Übe r- bauungsabsichten in absehbarer Zeit der Fall sein dürfte (vgl. act. 18.5), kann kein optischer Bezug zwischen dem strittigen Bauvorhaben und dem nächstgelegenen Inventarobjekt Nr. 516 (mehr) hergestellt werden. Um e i- ne potentiellen Gefährdung der Inventarobjekte abschätzen zu können , ist sowohl die bestehende als auch die kurz vor der Realisierung stehende bauliche Situation zu berücksichtigen. Es geht nicht an, allein darauf abzu- stellen, dass der südwestliche Teil des ehemaligen Gesamtgrundstücks Kat.-Nr. 7329 derzeit noch unüberbaut ist und daher von dem in der Mitte R3.2013.00098 Seite 8 dieses Baubereichs gelegenen Rekursgrundstück derzeit noch Sichtko n- takt zum Inventarobjekt Nr. 516 besteht. Zu dem von der Vorinstanz übe r- dies erwähnten, rund 60 m entfernten Objekt Nr. 507 ( Kat.-Nr. 5917) ist ein Sichtkontakt aufgrund der zwischenzeitlich erfolgten Überbauung des nordöstlichen Teils von (alt) Kat.-Nr. 7329 (dortige neue Parzellen Kat.-Nrn. 8026-8028) bereits heute nicht mehr gegeben. Auch von der nördlich des Baugrundstückes verlaufenden, unwesentlich höher gelegenen S .-strasse aus betrachtet kann aufgrund der baulichen Situation eine p otentielle B e- einträchtigung des Objek ts Nr. 516 ausgeschlossen werden. Nach Volle n- dung der Bauprojekte auf den Parzellen rund um das Ba ugrundstück wird zwischen dem strittigen Einfamilienhaus und den von der Vorinstanz e r- wähnten Inventarobjekten keinerlei optischer Bezug (mehr) bestehen und somit kann auch eine Beeinträchtigung derselben ausg eschlossen werden. Dies gilt insbesondere auch für den anlässlich des A ugenscheins eing e- nommenen Standort beim Wendehammer der Strasse D. (südwestlich des Grundstückes Kat.-Nr. 8029). Von diesem S tandort aus seien, so die Da r- stellung der Vorinstanz, sowohl das Bauvo rhaben als auch die umliege n- den Inventarobjekte ersichtlich, weswegen sich das Ba uvorhaben "gut" ein- zuordnen habe. Tatsache ist vielmehr, dass nach Vollendung der Bautäti g- keit auf diesem Areal von diesem und von anderen Standorten auf öffentl i- chen Grund aus nicht nur das Einfamilie nhaus auf Kat.-Nr. 8033 zwischen dem strittigen Bauvorhaben und dem nächstgel egenen Inventarobjekt li e- gen wird, sondern auch das Einfamil ienhaus auf dem Grundst ück Kat.-Nr. 8032. Nach Vollendung der Bautäti gkeit kann kein zu berücksichtigender optischer Bezug zu einem Inventarobjekt (mehr) hergestellt werden. Die er- forderliche (enge) räumliche Bezi ehung, die g ewisse "Gestaltungsvorg a- ben" für das Baugrundstück allenfalls rechtfertigen könnte, fehlt. Damit basiert die von der Vorinstanz vorgenommene Würdigung auf einen unzutreffenden Sachverhalt und erweist sich deren Entscheid als nicht haltbar. 5.2.1. Die Natur- und Heimatschutz-Kommission des Kantons Zürich (NH K) wur- de beauftragt, Randbedingungen für eine einheitliche Bebauung der z u- künftigen acht Parzellen zu formulieren. Dies mit dem Ziel, eine gute E i- nordnung im Hinblick auf die angrenzende Kernzone und die Schutzobjekte in der Umgebung zu gewährleisten (act. 11.7). R3.2013.00098 Seite 9 Eine Gesamtbetrachtung der Kernzone und der angrenzenden Wohnzone des Ortsteils Z kann für die Siedlungsentwicklung zweckmässig und sin n- voll sein. Für eine Siedlungsplanung ist das NHK -Gutachten Nr. 07 -2012 vom 18. Juli 2012 sicherlich eine gute Basis. Für die Statui erung von über die BZO -Bestimmungen hinausgehenden Bauvorschriften für die acht Baugrundstücke kann das Gutachten aber nicht herangezogen werden. Für solche Einschränkungen wäre etwa der Erlass eines (öffentlichen) Gesta l- tungsplanes (§ 83 ff. PBG) oder allenfalls eine nutzungsplanerische Gesta l- tungsplanpflicht (§ 48 Abs. 2 PBG) in Betracht zu ziehen gewesen. Hierauf hat die Vorinstanz, aus welchen Gründen auch immer, verzichtet. Um den Schutz der inventarisierten Gebäude sicherzust ellen steht ihr somit allein § 238 Abs. 2 PBG zur Verfügung. Diese Bestimmung vermag aber für das Baugrundstück – wie bereits ausgeführt – aufgrund der Distanzen und der örtlichen baulichen Situation, keine Restriktionen zu bewirken. 5.2.2. Mit "Ergänzung 4" vom 20. März 2013 zum Gutachten Nr. 07 -2012 hat die NHK im Auftrag der Gemeinde (auch) eine projektspezifische Beurteilung des strittigen Bauvorhabens vorgenommen (act. 11.9). In dieser Ergä nzung empfahl sie der Gemeinde, "die Baubewilligung aufgrund d er mangelhaften Einordnung in die neu entstehende Gesamtüberbauung und damit auch die fehlende Rücksichtnahme auf die Schutzobjekte zu verweigern und eine Überarbeitung nach den Gestaltungsgrundsätzen, die im Gutachten NHK 07-2012 formuliert worden seien, zu fordern". Diese Gestaltungsgrundsätze lauten wie folgt: "Der Umgebungsschutz der inventarisierten Objekte der Umgebung verlangt eine ruhige und zurückhal- tende Gestaltung der benachbarten Neubauten. Werden daraus Rüc k- schlüsse für die gesamte Überbauung gezogen, ist zu folgern, dass die Farbpalette und die zulässigen Fassadenmaterialien stark eingeschränkt werden. Gedämpfte Farbtöne und der Verzicht auf unnötige und unmot i- vierte Materialwechsel entsprechen dem Charakter der bestehenden Ba u- ten am besten. Einfache Fensteröffnungen ohne Sprosseneinteilung helfen mit, eine angeme ssene Differenzierung zwischen Neubauten und Bestand zu erreichen und damit auch eine falsch verstandene Anpassung zu ve r- meiden. Zudem empfiehlt die NHK, als Referenz an die in verglei chbaren, landwirtschaftlich geprägten Ortsbildern am Siedlungsrand üblichen Bau m- gärten, in jeder Parzelle die Pflanzung eines Hochstammlaubbaums zu fo r- dern." R3.2013.00098 Seite 10 Der erste Satz der "Gestaltungsgrundsätze" belegt, dass die NHK selber davon ausgeht, dass für den Schutz der Inventarobjekte lediglich eine z u- rückhaltende Gestaltung "der benachbarten Neubauten" erforderlich ist. Die darüber hinaus für die gesamte Überbauung gezogenen Rückschlüsse mögen, wie bereits erwähnt, für eine Siedlungsplanung sinnvoll sein, si nd vorliegend aber mangels einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage für das strittige Bauvorhaben nicht weiter beachtlich. Dies gilt auch insoweit, als die NHK der Vorinstanz mit ihrem zweiten Gutachten die Ve rweigerung der Baubewilligung empfiehlt. Als Begründung führt sie zwar ergänzend aus, dass "aufgrund der Dichte der Überbauung und der guten Sichtba r- keit, insbesondere auch von der höher liegenden S .-strasse aus, der Dach- landschaft eine entscheidende Bedeutung für das Entstehen e ines Sie d- lungscharakters zukomme". Da das Baugelände aber sehr flach ist (vgl. S i- tuationsplan mit Höhenkurven, act. 11.10.06), kann von der nör dlich des Baugrundstückes verlaufenden S .-strasse, welche nur u nwesentlich höher gelegen ist als das Baugelände, das geplante Ei nfamilienhaus gar nicht störend in Erscheinung treten, insbesondere auch aus sie dlungsplaneri- scher Sicht nicht (vgl. act, 11.10.6 sowie act. 18.1 - 18.3). Zudem hält sich das Bauvorhaben aufgrund der Lage und der Grö sse der Parzelle s owie der privatrechtlichen Restriktionen, wie die Vorin stanz ja selber ane rkennt, weitgehend an die Gestaltungsempfehlungen der NHK. 6. Das geplante eingeschossige Einfamilienhaus mit zwei Dachgeschossen weist eine Länge von 12,26 m und eine Breite von 11 m auf. Der First des Satteldaches verläuft in Ost -West-Richtung und liegt auf einer Höhe von + 8,50 m ab Oberkante (OK) des weitgehend auf dem Niveau des gewac h- senen Bodens situierten Erdgeschosses. An der Ostfassade ist eine Gar a- ge für insgesamt drei M otorfahrzeuge vorgesehen, wovon aber ein Par k- platz unterirdisch projektiert ist. Der Zugang zu diesem erfolgt mittels eines Parkliftes. Die Höhe des Pultdaches der G arage liegt zwischen 3,55 m und 2,65 m. An der West - und an der Südf assade sind eingeschoss ige Vo r- sprünge mit Massen von 4 m x 2 m bzw. 3,66 m x 2 m vorgesehen. Insge- samt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit einer üblichen, in einer Wohnzone oftmals anzutreffenden architektonischen Gestaltung. Der ba u- lichen Umgebung gleicht es sich insofer n an, als die Richtung des Firstes identisch ist mit derjenigen der auf den nördlichen Bauparzellen ( Kat.-Nrn. R3.2013.00098 Seite 11 8026 bis 8028) bereits erstellten, zweigeschossigen Einfamilienhäuser. Das geplante Dach weist zwar eine Neigung von 37° auf und ist damit stei- ler als dasjenige des östlichen Nachbargebäudes ( Kat.-Nr. 8031, Neigung 24°). Da indessen nur ein Vollgeschoss projektiert ist, bleibt der First auf gleicher Höhe wie derjenige des östlichen Gebäudes und in etwa auch gleich hoch wie die Firste der weiteren umliegenden Einfamilienhäuser (vgl. act. 11.10.08 und act. 18.1 - 18.4). Die überdies geplanten beiden Schleppgauben, die zwei bescheiden dimensionierten Dachflächenfenster (78 cm x 98 cm) und die offensichtlich zeitgemässen Sonnenkoll ektoren für Warmwassererzeugung auf der Südseite des Daches stehen im Einklang mit den Dachvorschriften der BZO, sind im Quartier (auch in der Kernzone) teilweise bereits vorhanden und stehen der rechtsgenügenden Einordnung nicht im Wege (vgl. Fotografien Nrn. 2 -4 anlässlich de s Augenscheins im Protokoll, act. 1). An der südöstlichen Gebäudeecke ist zusätzlich eine Terrainabgrabung für eine äussere Erschliessungstreppe und zur Belichtung des Untergescho s- ses projektiert. Anlässlich des Augenscheines anerkannten die Rekurri e- renden zu Recht, dass diese Terrainveränderu ng unzulässig ist (vgl. Art. 40 bis BZO). Entgegen dem Dafürhalten der Vorinstanz ist aber keine u m- fassende Projektüberarbeitung erforderlich. Dieser Mangel erfordert ledi g- lich eine untergeordnete Umgestaltung des Unte rgeschosses und ist daher nebenbestimmungsweise, nämlich durch die Verpflichtung der Bauher r- schaft zur Nachreichung eines geänderten Untergeschossplanes, heilbar (§ 321 PBG). 7. Nach dem Ausgeführten ist der Rekurs gutzuheissen. Demgemäss ist der angefochtene Beschluss aufzuheben. Die Vorinstanz ist einzuladen, die Beurteilung des Bauvorhabens – mit Ausnahme der durch das Baurekurs- gericht bereits vorgenommene positive Würdigung der Einordnung – fort- zusetzen. 8.1. Bei der Verlegung der Verf ahrenskosten ist zu berücksichtigen, dass der rekurrentische Antrag auf Durchführung eines "gemeinsamen Auge n- scheins" den Erlass eines Zwischenentscheides erforderlich machte. Di e- R3.2013.00098 Seite 12 ser fiel zu Ungunsten der Rekurrierenden aus. Gestützt auf das Verurs a- cherprinzip sind ihnen die Verfahrenskosten für den Zwischenentscheid aufzuerlegen. [….]