Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2021 176 Entscheid vom 5. Mai 2022 Besetzung lic.iur. Achilles Humbel, Präsident lic.iur. Karl Gasser, Richter Irene Thalmann, Richterin MLaw Manuel Gamma, Gerichtsschreiber Parteien 1.A.________, 2.B.________, 3.C.________, Beschwerdeführer, alle vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. D.________, substitu- iert durch MLaw DA.________, ebenda, gegen 1.Gemeinderat Freienbach, Unterdorfstrasse 9, Postfach 140, 8808 Pfäffikon, vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. E.________, 2.Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz, 3.Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Post- fach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, 4.F.________, Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung)2 Sachverhalt: A.F.________ sind je hälftige Miteigentümer des Grundstücks KTN G.________ (Baugrundstück) an der M.________-strasse __01 in N.________, Gemeinde Freienbach. Am 14. April 2020 reichte FA.________ ein Baugesuch für den Neubau eines Wohn- und Gewerbegebäudes mit einer Erdsondenwär- mepumpenanlage auf dem Baugrundstück bei der Gemeinde Freienbach ein. Das Bauobjekt "Erdsondenwärmepumpenanlage" wurde separat im Amtsblatt Nr. __ vom ______ 2020 publiziert und öffentlich aufgelegt, wogegen keine Ein- sprache erhoben wurde. Das Bauobjekt "Wohn- und Gewerbegebäude" wurde im einer Woche früher erschienenen Amtsblatt Nr. __ vom ______ 2020 publiziert und öffentlich aufgelegt, wogegen C.________ einerseits sowie A.________ und B.________ anderseits mit separaten Eingaben je vom 7. Mai 2020 öffentlich- rechtliche Einsprache erhoben (Vi-act. III-01/B15 f.). B.Nachdem F.________ am 28. Mai 2020, 17. Juli 2020 sowie am 11. August 2020 Projektanpassungen eingereicht (vgl. angefocht. RRB Sachverhalt lit. B) und C.________ sowie A.________ und B.________ am 2. September 2020 mit einer gemeinsamen Eingabe Stellung bezogen hatten (Vi-act. III-01/B19), ent- schied der Gemeinderat Freienbach gestützt auf den Gesamtentscheid des Amts für Raumentwicklung (ARE) vom 14. Dezember 2020 (Vi-act. III-01/B2) mit Be- schluss (GRB) Nr. 440 vom 16. Dezember 2020 was folgt (Vi-act. III-01/B1): 1. Die Einsprache von C.________ wird abgewiesen. 2. Die Einsprache von A.________ und B.________ wird abgewiesen. 3. Die Einsprache der Erbengemeinschaft O.________ sel. wird abgewiesen. 4. Die Bewilligung für das Wohn- und Gewerbegebäude mit Erdsonden- Wärmepumpenanlage, KTN G.________, M.________-strasse __01, N.________, wird im Sinne der Erwägungen und mit nachfolgenden Aufla- gen, Bedingungen und Vorbehalten erteilt: 4.1 Bei den Lärmschutzwänden im Dachgeschoss ist weisses Klarglas zu verwenden. (…) 4.2 Die Massnahmen zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte gemäss dem Lärmschutznachweis sind vollumfänglich umzusetzen. Insbeson- dere sind transparente Bauteile (Festverglasungen) verlangt. (4.3 - 4.19 behindertengerechte Ausführung; Erholungs- und Spielflächen; Parkieren von Fahrzeugen; Absperrung während der Bauzeit; Sichtfelder; lärmintensive Arbeiten; Umgebungsgestaltung; Farb- und Materialkonzept; Nachbarrecht EGzZGB; Baurichtlinie Luft; Abweichungen von den Planunterlagen; Meldepflicht; Nachführung der projektierten Bauten durch G. AG; Bestätigung durch G. AG; fristgerechte Nachführung; Missachtung der Bauvorschriften; Vorbehalt technische Brandschutz- und Kanalisationsbewilligungen).3 5. Der Bauherrschaft werden die Gesamtentscheide (sic) des Amtes für Rau- mentwicklung vom 14. Dezember 2020, die Beurteilung der kommunalen Brandschutzfachstelle vom 8. Mai 2020 und das Ergebnis der abwasser- technischen Prüfung vom 21. September 2020 eröffnet. Die darin enthalte- nen Auflagen bilden Bestandteil dieser Bewilligung und sind in allen Teilen zu beachten, ebenso die Allgemeinen Bauvorschriften. (6. - 9. Baufreigabe; Beiträge und Gebühren; Rechtsmittelbelehrung; Zufertigung). C.Gegen diesen GRB Nr. Nr. 440 vom 16. Dezember 2020 liessen C.________, A.________ sowie B.________ am 12. Januar 2021 mit gemein- samer Eingabe beim Regierungsrat Verwaltungsbeschwerde erheben mit dem (Haupt-)Antrag, der Beschluss Nr. 440 des Gemeinderats Freienbach vom 16. Dezember 2020 sowie der Gesamtentscheid des ARE vom 14. Dezember 2020 seien aufzuheben (Vi-act. I-01). D.Mit RRB Nr. 676/2021 vom 28. September 2021 entschied der Regierungs- rat wie folgt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Der angefochtene Beschluss Nr. 440 der Vorinstanz 1 vom 16. Dezember 2020 wird von Amtes wegen mit der Dispositiv-Ziff. 4.20 bzw. folgender Auflage ergänzt: "Die Dreieckfensterflächen in der Dachgeschoss-Ebene 05 sind auf eine Fensterfläche von 2 m 2 zu verdoppeln. Das umstrittene Dreieckfenster auf der Westseite im Zimmer 1 muss vollständig öffenbar sein und darf nicht nur als Kippfenster ausgestaltet werden." 3. Die Verfahrenskosten (inklusive Kanzleikosten) im Betrag von Fr. 1500.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt (…). 4.1 Den Beschwerdegegnern wird eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 1200.-- zugesprochen, welche zu je einem Drittel (Fr. 400.--) von den Beschwerdeführern 1 bis 3 (diese unter solidarischer Hartbarkeit) zu tragen ist. 4.2 Der anwaltlich vertretenen Gemeinde Freienbach wird eine Parteientschädigung von insgesamt Fr. 900.-- zugesprochen, welche zu je einem Drittel (Fr. 300.--) von den Beschwerdeführern 1 bis 3 (diese unter solidarischer Haftbarkeit) zu tragen ist. (5. - 7. Rechtsmittelbelehrung; Zustellung; Zustellung elektronisch). E.Gegen diesen RRB Nr. 676/2021 vom 28. September 2021 (Versand am 5.10.2021) lassen A.________, B.________ sowie C.________ mit gemeinsa- mer Eingabe vom 26. Oktober 2021 rechtzeitig Beschwerde beim Verwaltungs- gericht des Kantons Schwyz erheben mit den folgenden Rechtsbegehren: 1. Der Beschluss Nr. 676/2021 des Regierungsrats des Kantons Schwyz vom 28. September 2021 sei aufzuheben. 2. Das im Amtsblatt des Kantons Schwyz Nr. __ vom ______ 2020 (S. ___) publizierte Baugesuch (Wohn- und Gewerbegebäude) für die Liegenschaft 4 M.________-strasse __01, N.________ SZ, KTN G.________, Gemeinde Freienbach, sei abzuweisen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zzgl. MwSt zu Lasten der Vor- instanzen und der Beschwerdegegner. F.Mit Vernehmlassung vom 4. November 2021 beantragt das Sicherheitsde- partement, die Beschwerde sei unter Kostenfolge zulasten der Beschwerdeführer abzuweisen. Das ARE hält in der Vernehmlassung vom 17. November 2021 fest, die Verwal- tungsgerichtsbeschwerde sei aus kantonaler Sicht abzuweisen. Die Beschwerdegegner lassen mit Vernehmlassung vom 15. November 2021 beantragen, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzu- treten ist, unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MwSt) zu Lasten der Be- schwerdeführer. Den sinngemäss gleichen Antrag lässt der Gemeinderat ver- nehmlassend am 31. Dezember 2021 stellen. G.Mit Replik vom 7. März 2022 halten die Beschwerdeführer an den mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 26. Oktober 2021 gestellten Anträgen fest. Mit Schreiben vom 28. März 2022 teilt der Gemeinderat seinen Verzicht auf eine Duplik mit. Am 30. März 2022 lassen die Beschwerdegegner duplizierend an Ih- ren Rechtsbegehren in der Vernehmlassung vom 15. November 2021 festhalten. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1.1Die Bauliegenschaft KTN G.________ mit einer Nord-Süd-Ausdehnung von ca. 42 m und einer Ost-West-Ausdehnung von ca. 20 m liegt gemäss dem kom- munalen Zonenplan zum überwiegenden Teil in der Wohn- und Gewerbezone 3 Geschosse (WG3). Ein ca. 5 m breiter Streifen im Halte von 104 m 2 im südlichen Bereich des Baugrundstücks wird von der Industriezone 2 (I2) erfasst und ist zu- dem mit einer Gestaltungsplanpflicht belegt (vgl. Auszug aus dem ÖREB- Kataster; angefochtener RRB Erw. 1.6 und 4.2 f.). Das Baugrundstück grenzt im Norden an die M.________-strasse (KTN H.________) und an die überbauten Grundstücke KTN I.________ im Westen, im Gesamteigentum der Beschwerde- führer Ziff. 1 und 2, und KTN J.________ im Osten, im Miteigentum der Be- schwerdeführer Ziff. 3. Im südlichen Bereich schliessen sodann KTN K.________ (Südwest) sowie KTN L.________ an das Baugrundstück an; ca. 80 m in südli- cher Richtung vom Baugrundstück entfernt verläuft sodann die Autobahn A3. Diese Grundstücke liegen ebenfalls in der WG3.5 1.2Die geplante Baute nimmt mit ihren Grundrissen im Wesentlichen den Grundstückverlauf auf (vgl. Situationsplan [Plan-Nr. BG006] 1:500 vom 30.3.2020, rev. 20.5.2020; Plan EG / Tiefgarage [Plan-Nr. BG001] 1:100 vom 30.3.2020, rev. 9.7.2020). Sie besteht aus 5 Ebenen ("Ebene 01" bis "Ebene 05" [von unten nach oben]), mithin aus Unterschoss (UG), Erdgeschoss (EG), 1. Obergeschoss (1. OG), 2. Obergeschoss (2. OG) und Dachgeschoss (DG). Im trapezförmigen UG (die südliche Breite von ca. 18.87 m ist der Grundstückgrenze entsprechend leicht "geneigt"; die nördliche Breite misst ca. 17.64 m; die Längen messen 32.29 m und 29.88 m), befindet sich die Tiefgarage mit 16 Parkplätzen, einem Platz für "Velo/Mofa", ein "Lager/Kinderw." und ein Treppenhaus inkl. Lift; in die geplante Tiefgarage wird über eine nördliche Rampe eingefahren, die west- und östlich von je einem (Besucher-)Parkplatz ("BP") flankiert wird (Plan EG / Tiefgarage [Plan-Nr. BG001], Ebene 01 UG Tiefgarage). Das EG umfasst eine 1-Zimmer-Wohnung und eine 2.5-Zimmer-Wohnung, je mit Wintergarten, ei- nen Veloraum (mit Zugang von Osten her über eine Rampe), den Eingang mit Treppenhaus und Lift, 9 Kellerräume, Lagerflächen sowie einen Technikraum (Plan EG / Tiefgarage [Plan-Nr. BG001], Ebene 02 EG). Im 1. OG befinden sich neben dem Treppenhaus mit Lift ebenfalls zwei Wohnungen (2.5- und 3.5- Zimmer-Wohnung), je mit Wintergarten und Balkon, sowie im südlichen Bereich eine Büro- bzw. Gewerbefläche mit Loggia und "Balkon zum Spielplatz"; im Aus- senbereich sind südlich ein Sitzplatz sowie ein Spielplatz geplant. Im 2. OG sind neben Treppenhaus mit Lift und WC zwei 2.5-Zimmer-Wohnungen, je mit Win- tergarten und Balkon, sowie ebenfalls eine Büro- bzw. Gewerbefläche mit Loggia und nördlichem Balkon vorgesehen (Plan 1. OG Umgebung / 2. OG [Plan Nr. BG002] 1:100 vom 30.3.2020, rev. 20.5.2020). Das DG mit 4 Lukarnen um- fasst ebenfalls zwei 2.5-Zimmer-Wohnungen, je mit Balkon den nördlichen Lu- karnen vorgelagerten "Glaswand als Lärmschutz", Treppenhaus mit Lift sowie Büro- und Gewerbefläche mit WC und Balkon (Plan DG / Schnitt A - A / B - B [Plan Nr. BG003] 1:100 vom 30.3.2020, rev. 20.5.2020). 2.1Der Gemeinderat erwog im GRB Nr. 2020-005 vom 16. Dezember 2020 u.a., die Parzelle sei hinreichend erschlossen und das Neubauprojekt mit geplan- ter Wohn- und Büronutzung entspreche dem Zonenzweck (Erw. 3.2 [in fine] f.). Der Neubau werde sich gut in die bauliche Umgebung und ins Strassenbild ein- fügen; damit die Glaswände für den Lärmschutz im DG-Bereich nicht störend und nicht als Fassaden in Erscheinung träten, sei festzusetzen, dass diese mit weis- sem Klarglas auszuführen seien (Erw. 4; vgl. Erw. 11.7 und 13.2). Das DG sei von der Ausnützung befreit (Erw. 5.1). Die Vorgabe der WG3, wo drei Vollge- schosse zulässig seien, werde eingehalten - das Bauvorhaben weise zwei Voll-6 geschosse (1. und 2. OG) sowie zwei Unter- und ein Dachgeschoss(e) auf (Erw. 5.2). Das heutige, in den Plänen plausibel dargestellte Terrain bilde das massgebende gewachsene Terrain (Erw. 5.3). Die Bauherrschaft ermittle an der Nordfassade eine zulässige Gebäudehöhe von 8.43 m; ein Hangneigungsbonus werde nicht beansprucht (Erw. 5.4). Die zulässige Firsthöhe betrage 14 m; die grösste Firsthöhe werde mit 13.92 m an der Nordfassade ermittelt; alle weiteren Firsthöhen der Hauptbaute würden ebenfalls eingehalten (Erw. 5.5; vgl. Erw. 13.3). Die Vorgabe von max. 40 m Gebäudelänge werde mit der sich im EG ergebenden grössten Länge von 22.54 m eingehalten (Erw. 5.6). Der südli- che Teil des EG stelle eine unterirdische Baute dar; das Gleiche gelte für das UG; die Grenzabstände von 1 m für unterirdische Bauten und solche, die das gewachsene Terrain nicht oder um nicht mehr als 1 m überragen, würden allsei- tig eingehalten (Erw. 5.7). Die Südfassade sei die betroffene Gebäudeseite, wo ein grosser Grenzabstand einzuhalten sei; dieser werde deutlich bzw. ausreichend ausgewiesen (Erw. 5.8; vgl. Erw. 11.1). Die kleinen Grenzabstände an der (gestaffelten) Nord-, an der Ost- sowie Westfassade - auch unter Berücksichtigung eines Mehrlängenzu- schlags - als auch die Gebäudeabstände seien ausgewiesen bzw. würden ein- gehalten (Erw. 5.9 f.). Zum Fahrbahnrand würden die Bauten den geforderten (Strassen-)Abstand ein- halten (Erw. 5.11; vgl. Erw. 11.3). Die Ausnützungsziffer (AZ) sei eingehalten (Erw. 5.12; vgl. Erw. 11.2). Der Nachweis genügender Abstellplätze werde erbracht, die Anordnung der Park- plätze erfülle die Anforderungen der VSS-Vorgaben und mit dem ausgewiesenen "Mass von 3.00 m (3% Neigung" ab dem strassenabgewandten Trottoirrand" werde die Ausfahrt auf die Strasse übersichtlich erstellt (Erw. 6.1-6.3; vgl. Erw. 13.4). Die 102.4 m 2 für gut besonnte Kinderspielplätze und Erholungs- flächen seien hinreichend (Erw. 6.4). Gemäss Lärmschutznachweis könnten nicht an allen Empfangspunkten die massgebenden Immissionsgrenzwerte eingehalten werden; allerdings seien hierbei festverglaste Fenster betroffen und die jeweiligen Räume könnten über eine Öffnung ohne Überschreitung natürlich entlüftet werden; der Beschreibung des Nachweises der Bewilligungsfähigkeit könne gefolgt werden; eine Ausnah- mebewilligung sei nicht notwendig (Erw. 6.5; vgl. Erw. 11.5 und 13.1). Betreffend behindertengerechtes Bauen seien Auflagen in die Baubewilligung aufzunehmen; der Energienachweis liege vor; sämtliche Umgebungsgestaltun-7 gen stellten Anlagen dar, deren abstandsmässige Auswirkungen als dem Privat- recht unterstehende Sachverhalte der Nachbarrechte zu betrachten und nach EGzZGB zu beurteilen seien (Erw. 6.6-6.8). 2.2Der Regierungsrat erwog im angefochtenen RRB im Wesentlichen sinn- gemäss, es sei nicht zu beanstanden, dass der Gemeinderat unter Berücksichti- gung sämtlicher Umstände und seines grossen Ermessensspielraums die Einhal- tung des grossen Grenzabstandes an der "(am stärksten nach der südlichen Himmelshälfte orientierten) Südfassade verlangt" habe und nicht an der längeren Westfassade; unbestritten sei, dass auch nach Norden ein grosser Grenzabstand eingehalten wäre (Erw. 1.6). Die in § 65 Abs. 2 PBG definierte Messweise des Strassenabstandes vom Fahr- bahnrand aus gelte auch für den grösseren Strassenabstand gemäss Art. 21 Abs. 1 lit. c BauR; die Auslegung des Gemeinderats, dass der Strassenabstand vom Fahrbahnrand bzw. vom mit dem Fahrbahnrand zusammenfallenden Trot- toirrand aus gemessen werden müsse, sei daher korrekt (Erw. 3.2). Bei den geplanten Festverglasungen ohne Öffnungsmechanismus handle es sich um transparente Fassadenteile und nicht um Fenster; Immissionsgrenzwertüber- schreitungen könnten an diesen keine vorliegen. Die Einhaltung der "erhöhten Anforderungen an die Schalldämmung" habe das ARE im Gesamtentscheid vom 14. Dezember 2020 mit einer Auflage verbindlich sichergestellt. Der beschwerde- führerischen Befürchtung, die südlichen Räume im DG könnten als Wohnung statt als Büros genutzt werden, könne nicht gefolgt werden (Erw. 5.2). Nachdem die Beschwerdegegner im Sinne einer Rügeanerkennung einer Ver- doppelung der Dreiecksfensterflächen im DG mittels Auflage zustimmten, sei die Verdoppelung entsprechend sicherzustellen. Der Einwand, wonach es sich mög- licherweise nur um ein Kippfenster handle, könne damit entkräftet werden, dass in der Auflage festzuhalten sei, dass es sich bei dem Dreiecksfenster nicht um ein Kippfenster handeln dürfe und dieses vollständig öffenbar sein müsse (Erw. 5.3). 3.Soweit die Beschwerdeführer vor dem Regierungsrat noch geltend ge- macht hatten, i) dass - unter Verweis auf BGE 145 I 156 (i.Sa. A. vs Gemeinderat Wollerau; ZBl 2019 S. 155 ff.) - der Grenzabstand nicht nur gegenüber der Grundstücksgrenze, sondern auch gegenüber der Zonengrenze eingehalten werden müsse, und ii) dass auf dem Grundstück KTN G.________ Bauten auf einem der Gestaltungsplanpflicht unterliegenden Gebiet errichtet werden sollen, ohne dass der dafür notwendige Gestaltungsplan vorliege (vgl. angefochtener RRB Erw. 4), haben sie diese Rüge mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 8 26. Oktober 2022 nicht mehr vorgetragen. Erst mit der Replik vom 7. März 2022 erneuern sie diese Rüge (S. 5 Rz. 15). Indes kann hierfür vollumfänglich auf die zutreffenden und zu bestätigenden Erwägungen des angefochtenen RRB ver- wiesen werden (Erw. 4.1; vgl. Duplik der Beschwerdegegner vom 30.3.2022 S. 5). Soweit sie sich auf den VGE III 2020 115 vom 23. November 2020 bezie- hen, hat der Regierungsrat zu Recht auf die fehlende Vergleichbarkeit hingewie- sen. Zu beurteilen war in jenem Fall im Rahmen eines Vorbescheidverfahrens die Zulässigkeit eines Erschliessungssträsschens zu einer Drittparzelle über eine der Gestaltungsplanpflicht unterliegenden Parzelle, ohne dass bereits ein Gestal- tungsplan bestand. 4.1 Die Beschwerdeführer rügen betreffend Strassenabstand, der Wortlaut von Art. 21 BauR sei entgegen der Ansicht des Gemeinderats eindeutig. Sofern ein Trottoir vorhanden sei, sei der Abstand gemäss Art. 21 Abs. 1 BauR ab diesem, von der Fahrbahn abgewandten Rand einzuhalten. Ansonsten wäre der Aus- druck "Trottoirrand" überflüssig. Vorliegend sei der Strassenabstand von 5 m un- ter Berücksichtigung des Trottoirs gegenüber dem UG nicht eingehalten (Be- schwerde S. 3 f. Rz. 4 f.; vgl. S. 5 Rz. 10 i.f.). Der Regierungsrat schütze die An- sicht des Gemeinderats mit der Begründung, Art. 21 Abs. 1 BauR verletze über- geordnetes Recht. Dem sei nicht so (S. 4 Rz. 6). Der Gesetzgeber habe bei öf- fentlichen Strassen zwei verschiedene Abstände (Trottoirabstand und Abstand zur eigentlichen Strassenfläche) und bei Privatstrassen lediglich einen Abstand (Abstand zur eigentlichen Strassenfläche) bestimmt; er habe es unterlassen, auch bei Privatstrassen einen Abstand ab dem Strassenraum (d.h. Trottoir) fest- zulegen. Insofern bestehe ein Gestaltungsspielraum der Gemeinden, weitere bzw. grössere Strassenabstände vorzusehen, wovon die Gemeinde in Art. 21 Abs. 1 BauR Gebrauch gemacht und einen zusätzlichen Strassenabstand ab dem Trottoirrand festgelegt habe (S. 4 f. Rz. 7 ff.). Darüber hinaus erwähnten "weitere Gemeinden bei den Strassenabständen ebenfalls den Trottoirrand", was zeige, dass mehrere Gemeinden vom Gestaltungsspielraum Gebrauch gemacht hätten (S. 5 Rz. 11). Unabhängig davon lege die Gemeinde mit Art. 21 Abs. 1 BauR faktisch einen grösseren Abstand - um die Breite des Trottoirs - fest, sofern ein solches vorhanden sei, was gemäss § 52 Abs. 2 PBG ausdrücklich erlaubt sei (S. 5 Rz. 12 f.). Anzumerken sei zudem, dass der Regierungsrat das BauR vor Erlass auf seine Rechtmässigkeit hin überprüft und genehmigt habe, weshalb es erstaune, wenn er nun der Ansicht sei, Art. 21 BauR verletze übergeordnetes Recht und könne deshalb nicht im Sinne des klaren Wortlauts angewandt werden (S. 5 f. Rz. 14). Die Voraussetzungen einer Ausnahmebewilligung seien nicht gegeben; die Baute könne anders geplant werden (S. 6 Rz. 15). 9 4.2.1Der Abstand gegenüber öffentlichen Strassen richtet sich nach den Vor- schriften der Strassengesetzgebung (§ 65 Abs. 1 PBG). Bei Privatstrassen, die nicht dem Gemeingebrauch gewidmet sind, "ist zwischen Fassade und Fahr- bahnrand ein Abstand von mindestens 3 m einzuhalten" (§ 65 Abs. 2 PBG). 4.2.2Art. 21 Abs. 1 BauR regelt die Strassenabstände wie folgt: Wo durch Baulinien keine anderen Masse vorgesehen sind, gelten bei Neubauten ab Fahrbahn- bzw. Trottoirrand folgende Abstandsbestimmungen: a) (…) b) (…) c) In allen übrigen Zonen, mindestens 5 m. d) Gegenüber Kantonsstrassen gelten die kantonalen Vorschriften. 4.2.3Bei der M.________-strasse handelt es sich unbestrittenerweise um eine Privatstrasse. Auf die M.________-strasse ist das Strassengesetz folglich nicht anwendbar (vgl. § 2 Abs. 1 StraG). Die Anwendbarkeit von Art. 21 Abs. 1 BauR setzt voraus, dass die Bestimmung nicht gegen übergeordnetes Recht verstösst. Die Prüfung dieser Frage unterliegt nicht der Gemeindeautonomie. Verstösst die Bestimmung gegen übergeordnetes Recht, erübrigt sich grundsätzlich eine Aus- legung (vgl. VGE III 2018 180 vom 25.3.2019 Erw. 4.1). Eine solche führt indes, wie nachfolgend aufgezeigt, zum Ergebnis, dass Art. 21 Abs. 1 BauR in Verein- barkeit mit übergeordnetem Recht angewendet werden kann und wird: 4.3.1Bei Art. 21 Abs. 1 BauR handelt es sich um kommunales Recht. Die Ge- meindeautonomie schliesst die Auslegung und Anwendung des kommunalen Rechts mit ein (vgl. BGE 136 I 395 Erw. 3.2.3; VGE III 2019 124 vom 23.1.2020 Erw. 4.1). Die Gemeinde ist in einem solchen Fall kraft ihrer Doppelstellung als Gesetzgeberin und Rechtsanwenderin in besonderem Masse dazu berufen, den Sinngehalt des umstrittenen Begriffs zu ermitteln. Sie verfügt über sämtliche Ma- terialien, vermag ihre Entscheidung auf eine umfassende Kenntnis der örtlichen Verhältnisse zu stützen und ist am ehesten in der Lage, die künftige Entwicklung vorauszusehen. Insbesondere in Zweifelsfällen, wenn die Auslegung schwierig ist und in besonderem Masse örtliche Verhältnisse zu würdigen sind, kommt der Entscheidung der Gemeinde besonderes Gewicht zu. Mit Rücksicht auf Wesen und Schutzfunktion der Gemeindeautonomie rechtfertigt es sich, der Gemeinde in derartigen Fällen einen Beurteilungsspielraum im soeben umschriebenen Sin- ne zuzuerkennen (BGE 96 I 369 Erw. 4; vgl. sinngemäss Urteil BGer 1C_499/2014 vom 25.3.2015 Erw. 4.1 ff.; VGE 1026/98 vom 22.7.1998 Erw. 2a). Hebt die kantonale Behörde eine vertretbare Entscheidung der Gemeinde auf, verletzt sie die Gemeindeautonomie (vgl. VGE III 2019 124 vom 23.1.2020 Erw. 4.1; III 2019 31 vom 25.7.2019 Erw. 3.2.3). 10 Die Gemeindeautonomie hat jedoch dort ihre Grenzen, wo sich eine Auslegung mit dem Wortlaut sowie mit Sinn und Zweck des Gesetzes nicht mehr vereinba- ren lässt (vgl. Häuptli, in: A. Baumann u.a., Kommentar zum Baugesetz des Kan- tons Aargau, Bern 2013, § 13 N 23). Auch wenn die übergeordnete Behörde bei der Auslegung von kommunalem Recht sich in Berücksichtigung der Gemein- deautonomie bei der Auslegung von unbestimmten Rechtsbegriffen insofern Zurückhaltung aufzuerlegen hat, als dass sie vertretbare Entscheidungen der kommunalen Behörden zu akzeptieren hat (vgl. § 46 Abs. 2 und § 55 Abs. 3 Verwaltungsrechtspflegegesetz [VRP; SRSZ 234.110] vom 6.6.1974), bedeutet dies mithin nicht, dass die Kommunalbehörde bei der Anwendung des vom kommunalen Gesetzgeber aufgestellten und vom Regierungsrat genehmigten Rechts frei ist. Sie ist an das kommunale Recht gebunden (Selbstbindung; VGE III 2017 225 vom 15.5.2018 Erw. 2.1.3 m.w.H.). 4.3.2Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der massgeblichen Be- stimmung. Vom klaren, das heisst eindeutigen und unmissverständlichen Wort- laut darf nach der Rechtsprechung nur ausnahmsweise abgewichen werden, wenn triftige Gründe dafür bestehen, dass er nicht den wahren Sinn der Bestim- mung wiedergibt. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Interpretati- onen möglich, so muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente (sog. Methodenpluralismus, wobei die einzelnen Auslegungselemente keiner hierarchischen Prioritätsordnung un- terstehen). Dabei kommt es namentlich auf den Zweck der Regelung, die dem Text zugrunde liegenden Wertungen sowie auf den Sinnzusammenhang an, in dem die Norm steht. Die Entstehungsgeschichte ist zwar nicht unmittelbar ent- scheidend, dient aber als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erkennen (BGE 141 II 220 Erw. 3.3.1; BGE 140 II 495 Erw. 2.3.2, je mit Hinweisen). Insbesonde- re bei jungen Gesetzen ist der Wille des historischen Gesetzgebers jedoch von erheblicher Bedeutung und darf nicht ohne weiteres übergangen werden (BGE 140 V 8 Erw. 2.2.1; vgl. auch VGE III 2019 124 vom 23.1.2020 Erw. 4.2; III 2016 151+152 vom 25.4.2017 Erw. 7.2). 4.4Zu prüfen ist insbesondere, wie die Formulierung/Abgrenzung "Fahrbahn- bzw. Trottoirrand" in Art. 21 Abs. 1 BauR zu verstehen ist. 4.4.1Der Wortlaut "Fahrbahn- bzw. Trottoirrand" ist offenkundig interpretations- bedürftig und kann unterschiedlich verstanden werden. Ein Trottoir hat einen fahrbahnseitigen (innerer Trottoirrand) und fahrbahnabgewandten (äusserer Trot- toir-) Rand. "Bzw." als Abkürzung für beziehungsweise kann einerseits "oder; oder vielmehr, genauer gesagt", anderseits "im anderen Fall" bedeuten (vgl. htt-11 ps://www.duden.de/rechtschreibung/beziehungsweise, eingesehen am 10.2.2022). Dies hilft nicht weiter. Deutsches Synonym zu "Trottoir" ist "Bürgersteig" oder "Gehsteig" (htt- ps://www.duden.de/rechtschreibung/Trottoir). Die Bedeutung von Bürgersteig wird von Duden als "[mit einer Bordsteinkante von der Fahrbahn abgeteilter] er- höhter Gehweg" umschrieben; Bordstein wiederum als "(gegenüber der Fahr- bahn erhöhte) steinerne Einfassung des Bürgersteigs, durch die der Bürgersteig von der Fahrbahn abgegrenzt wird" ( https://www.duden.de/rechtschre- ibung/Bordstein). Dies spricht dafür, "Trottoirrand" im Sinne der Vorinstanzen als den inneren Trottoirrand zu verstehen. 4.4.2In systematischer Hinsicht fällt auf, dass in Art. 21 Abs. 2 BauR betreffend den Strassenabstand bei Bauten, die einen Vorplatz bedingen, in der Regel ein Mindestabstand von 7.50 m "ab Fahrbahnrand" zu wahren ist. An ausgebauten Strassen darf auf Seiten, an denen kein Trottoir vorgesehen ist, der Abstand auf 6 m reduziert werden. in den 7.50 m ist mithin eine (angenommene) Trottoirbreite von 1.5 m eingeschlossen; die 7.50 m bemessen sich zwangsläufig ab dem inne- ren Trottoirrand, der mit dem Fahrbahnrand zusammenfällt. Es ist nicht davon auszugehen, dass dem Fahrbahnrand bzw. Trottoirrand innerhalb einer Bestim- mung verschiedene Bedeutungen zugemessen werden. 4.4.3Was den Zweck des Strassenabstandes anbelangt (teleologische Ausle- gung), haben die diesbezüglichen Vorschriften verkehrsplanerische, verkehrspo- lizeiliche und wohnhygienische Bedeutung (Zaugg/Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bd. I, 5. Aufl. 2020, Art. 12 N 15; vgl. bereits VGE 1035/97 vom 24.10.1997 Erw. 3b). Mehr und mehr sind auch siedlungsgestalteri- sche Gesichtspunkte von Bedeutung (vgl. Baumann, in Baumann et al., Kom- mentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, Bern 2013, § 67a N 3 m.H.). Während Baumann an derselben Textstellt "primär die öffentlichen Interessen an der ungehinderten Abwicklung des Verkehrs […] sowie solche an der Erhaltung des Planungsspielraums und der Landerwerbsmöglichkeit für die Bedürfnisse des zukünftigen Strassenbaus" bedient sieht, ist dem Element Wohnhygiene heute ebenfalls ein gewichtiger Stellenwert beizumessen. Trottoirs sind grundsätzlich den Fussgängern vorbehalten, während die Fahr- bahn den motorisierten (lärmigen Verkehr) aufnehmen. Weder in verkehrspolizei- licher (Art. 21 Abs. 1 BauR findet sich unter dem Titel "VI. Verkehrssicherheit") noch wohnhygienischer Hinsicht sind mit den Fussgängern in der Regel nen- nenswerte negative Einflüsse verbunden, die es von anliegenden Bauten fernzu- halten gilt. Das Bedürfnis eines Minimalabstandes bleibt auf die Fahrbahn be-12 schränkt. Es ist so kein Grund ersichtlich, weshalb dort, wo sich (zufälligerweise) ein Trottoir befindet, der Abstand zur Fahrbahn um die Trottoirbreite vergrössert werden sollte, was überdies abhängig von der Trottoirbreite unterschiedliche Ab- stände zur Folge hätte. 4.4.4Das Strassengesetz (StraG; SRSZ 442.110) vom 15. Dezember 1999, das zwar auf Privatstrassen nicht anwendbar ist (vgl. vorstehend Erw. 4.2.3) definiert in § 3 StraG den Strassenraum. Dieser umfasst u.a. "die Fahrbahnen samt Rad- und Gehwegen". Nach § 41 Abs. 2 StraG beziehen sich die Abstände auf die Strecke: (lit. a) vom Fahrbahnrand bis zur Gebäudefassade oder bis zum der Strasse nächstgelegenen Teil der Anlage; (lit. b) vom äusseren Rand des Stras- senraumes bis zur Stockgrenze der Bäume und Sträucher (Abs. 1 Bst. b und c) oder bis zum der Strasse nächstgelegenen Rand der Einfriedung, Abschluss- mauer und Böschung (Abs. 1 Bst. d). Das StraG unterscheidet somit zwischen Fahrbahn und Strassenraum, der u.a. auch das Trottoir umfasst. Ebenso wird bei der Abstandsbemessung differenziert nach Fahrbahnrand und Strassenraum; gegenüber Bauten und Anlagen wird da- bei auf den Fahrbahnrand abgestellt, d.h. ohne Berücksichtigung von Rad- und Gehwegen, wozu auch Trottoirs zu zählen sind. § 65 Abs. 2 PBG, welche Be- stimmung den Strassenabstand gegenüber Privatstrassen normiert, übernimmt die Differenzierung nach Fahrbahn(rand) und Strassenraum nicht. Bei öffentli- chen wie bei privaten Strassen stellt das kantonale Recht somit ausschliesslich auf den Fahrbahnrand ab. Im Sinne der Einheit der Rechtsordnung drängt sich ein einheitliches Verständnis von Fahrbahn und - dem BauR soweit ersichtlich nicht bekannten - Strassenraum auf und somit auch ein Abstellen auf den Fahr- bahnrand bei der Abstandsbemessung. Wenn für den Fall, dass ein Trottoir be- steht, von "bzw. Trottoirrand" die Rede ist, ist dies folglich als - durchaus miss- verständliche - Präzisierung der Abgrenzung der Fahrbahn vom Trottoir, also als innerer Trottoirrand zu verstehen. 4.4.5Mit Blick auf § 65 Abs. 2 PBG ist auch die Gesetzeshistorie von Interesse (hierzu vgl. VGE 654/90 vom 3.4.1991 Erw. 4.a [publ. in EGV-SZ 1991 Nr. 5 S. 13 f.]). Demgemäss war die kantonale Mindestvorschrift in § 65 Abs. 2 PBG im Vorfeld der kantonsrätlichen Genehmigung umstritten, sowohl grundsätzlich als auch hinsichtlich der Messweise: Noch im Entwurf für das Vernehmlassungsver- fahren sei vorgesehen gewesen: "… kein Gebäudeteil näher als 3 m an die Strassengrenze". Der Strassenabstand wolle in erster Linie bewirken, dass vom Verkehrsaufkommen her bedeutungsvoll werdende Privatstrassen sowohl von der Verkehrssicherheit wie von der Ausbaumöglichkeit her nicht von zu nahe an die Strasse erstellten bauten beeinträchtigt werden. Zu diesen Ausbaumöglich-13 keiten kann auch die Errichtung eines Trottoirs gezählt werden. Der Strassenab- stand gemessen ab Fahrbahnrand - und nicht ab Strassengrenze (welche als Aussengrenze des heute im StraG definierten Strassenraumes verstanden wer- den darf) - bei Privatstrassen dürfte demnach dem gesetzgeberischen Willen entsprochen haben. 4.4.6Das von der Gemeinde vertretene und vom Regierungsrat geschützte Normverständnis stimmt im Übrigen mit der langjährigen kommunalen Praxis überein (vgl. GRB Nr. 440 vom 16.12.2020 S. 15 Erw. 11.3; Vernehmlassung vom 30.12.2021, S. 3 unten). Bereits mit RRB Nr. 733/2005 vom 14. Juni 2005 hat der Regierungsrat erwogen, entgegen der Auffassung des damaligen Be- schwerdeführers werde der Strassenrand vom Rand der Fahrbahn aus gemes- sen, nicht aber vom Trottoirrand. Zwar bezog sich der Regierungsrat dabei auf § 41 Abs. 2 lit. a StraG (bzw. damals noch StrV), hielt jedoch fest, dass der Strassenabstand jedenfalls unabhängig von der Frage der Qualifikation eingehal- ten werde. Vor Verwaltungsgericht war diese Frage, soweit ersichtlich, nicht mehr strittig (vgl. VGE 1033/05 vom 28.9.2005 Ingress lit. B i.V.m. Erw. 1.2 viertes Lemma). Es kann somit auch kein Widerspruch zu übergeordneten kantonalen Vorschrif- ten (§ 65 Abs. 2 PBG) festgestellt werden. Gleichwohl ist festzuhalten, dass es einer Gemeinde nicht benommen ist, einen grösseren Mindestabstand vorzu- sehen (§ 52 Abs. 1 PBG), als die in § 65 Abs. 2 PBG erwähnten 3 m. Auf keine Autonomie könnte sich die Gemeinde hingegen berufen für die Definition des Fahrbahnrandes. Wie gezeigt wird mit der Formulierung "bzw. Trottoirrand" nur präzisiert, dass damit die Abgrenzung Fahrbahnrand/Trottoirrand (d.h. der innere Trottoirrand für die Abstandsbemessung massgebend) ist. 5.1Die Beschwerdeführer machten geltend, der grosse Grenzabstand sei an der Westfassade einzuhalten. Die vorinstanzliche Auffassung (vgl. vorstehend Erw. 2.1 f.) sei nicht korrekt (vgl. Beschwerde S. 6 Rz. 16, 19). Die Westfassade sei die am stärksten nach der südlichen Himmelshälfte gerichtete längere Ge- bäudeseite; die Südseite sei lediglich eine schmale Gebäudeseite, wo sich nur Büros befänden. Bei den besonnten Fassaden befände sich die Wohnnutzung hauptsächlich im Bereich der Westfassade, welche deshalb die am stärksten be- sonnte Hauptwohnseite sei (S. 7 f Rz. 20, 22 f.). Der grosse Grenzabstand müs- se auch aus Schutz der Nachbarschaft, namentlich hinsichtlich KTN I.________, gegenüber der Westfassade eingehalten werden. Die Einhaltung des grossen Grenzabstandes auf der Südseite diene zweckwidrig lediglich der besseren Aus- nützung des Baugrundstücks. Das Baugrundstück könne auch sinnvoll überbaut 14 werden, wenn der grosse Grenzabstand auf der Westseite einzuhalten sei (S. 8 f. Rz. 25 ff.). 5.2.1Der Grenzabstand ist die kürzeste Verbindung zwischen Grenze und Fas- sade (§ 59 Abs. 1 Satz 1 PBG). Für Bauten bis und mit 20 m Gebäudehöhe be- trägt der Grenzabstand 50% der Gebäudehöhe, mindestens aber 3 m (§ 60 Abs. 1 PBG). 5.2.2Gemäss Art. 25 Abs. 2 BauR ist auf die Hauptfassade gegenüber der am stärksten nach der südlichen Himmelshälfte gerichteten längeren Gebäudeseite ein grosser Grenzabstand einzuhalten, wo die Zonenvorschriften einen solchen enthalten. Der kleine Grenzabstand ist auf die übrigen Gebäudeseiten anzuwen- den. In Zweifelsfällen bestimmt der Gemeinderat die für den grossen Grenzab- stand massgebliche Gebäudeseite. Kommt eine Fassade an eine Baulinie zu lie- gen, so bildet diese den Grenzabstand. Nach Art. 25 Abs. 3 Satz 1 BauR beträgt in den Wohnzonen, den Wohn- und Gewerbezonen der kleine Grenzabstand 60%, der grosse Grenzabstand 100% der nach Art. 31 BauR errechneten Gebäudehöhe, mindestens aber 4 m. 5.3.1Der grosse Grenzabstand bezweckt einen schematisch-abstrakten Schutz der Nachbarschaft vor Immissionen ideeller Art wie vor einem optisch erdrücken- den Anblick einer in unmittelbarer Nähe hochragenden Fassade oder einem da- mit verbundenen Schattenwurf. Es liegt im Interesse des Bauherrn und der Nachbarn, zwischen Gebäude und Grenze auf jener Seite mehr Raum zu schaf- fen, zu der sich das Gebäude orientiert. Dem grossen Grenzabstand kommt auch eine wohn- und arbeitshygienische Bedeutung zu und er trägt zur Verhinderung einer übermässigen Überbauungsdichte bei. Bei der Auslegung des kommunalen Rechts im Zusammenhang mit dem im kantonalen Recht nicht vorgesehenen grossen Grenzabstand kommt dem Gemeinderat ein grosser Beurteilungsspiel- raum zu, wobei dem Wortlaut der konkreten Bauvorschrift primäre Beachtung zu schenken ist (VGE III 2020 163 vom 22.1.2021 Erw. 3.2.2; VGE III 2018 2 vom 17.5.2018 Erw. 5.3.1). Namentlich der Aspekt der Wohnhygiene legt ein Abstel- len auf die Hauptwohnseite, welche in der Regel nach Süden oder Westen ge- richtet ist, nahe (VGE III 2018 2 vom 17.5.2018 Erw. 5.3.1; VGE III 2015 166 vom 18.2.2016 Erw. 3.1). Für die Bestimmung der Hauptwohnseite ist nicht zwingend die Anzahl der Zimmer ausschlaggebend, sondern die Häufigkeit der Nutzung der Räumlichkeiten (in der Regel Wohn-, Esszimmer, Aufenthaltsräume; vgl. VGE III 2019 93 vom 23.1.2020 Erw. 5.2.3; VGE III 2014 191 vom 28.1.2015 Erw. 4.4; VGE 1035/05 vom 27.10.2005 Erw. 2.3; Duplik der Beschwerdegegner vom 30.3.2022 S. 3 Rz. 5). 15 5.3.2Zur Bestimmung der Seite, auf welcher der grosse Grenzabstand gelten soll, kommen gemäss Art. 25 Abs. 1 BauR grundsätzlich zwei Kriterien zur An- wendung. Zum einen ist zu prüfen, welche Gebäudeseite am stärksten nach der südlichen Himmelsrichtung ausgerichtet ist, zum andern ist bei den nach Süden ausgerichteten Gebäudeseiten auf die längere Gebäudeseite abzustellen, wobei das Verhältnis zwischen diesen beiden Kriterien nicht geregelt wird (vgl. VGE III 2019 93 vom 23.1.2020 Erw. 5.2.4 betr. Reichenburg). Wenn der Gemeinderat die massgebende Fassade in Zweifelsfällen bestimmen kann, steht dies für das erhebliche Ermessen des Gemeinderates bei der Anwendung und Auslegung von Art. 25 Abs. 1 BauR (VGE III 2018 2 vom 17.5.2018 Erw. 5.3.2; vgl. VGE III 2012 150 vom 17.1.2013 Erw. 1.3 mit Hinweis auf VGE III 2011 172 vom 21.3.2012 Erw. 1.2). 5.4.1Im konkreten Fall haben die Vorinstanzen ihr Augenmerk auf das Kriterium der am stärksten nach der südlichen Himmelsrichtung ausgerichteten Gebäude- seite gerichtet. Dieses Kriterium sehen sie naheliegenderweise mit übereinstim- mender Auffassung bei der Südfassade als erfüllt (angefochtener RRB Erw. 1.6; GRB Nr. 440 vom 16.12.2020 Erw. 5.8, 11.1). 5.4.2Mehrfamilienhäusern bzw. Wohn- und Geschäftshäusern mit Dimensionen wie den vorliegenden und mehreren Wohnungen pro Geschoss ist es inhärent, dass die Bestimmung der Hauptwohnseite zwangsläufig mit Schwierigkeiten ver- bunden bzw. unter Umständen nicht möglich ist (VGE III 2019 93 vom 23.1.2020 Erw. 5.3.1; vgl. Duplik der Beschwerdegegner vom 30.3.2022 S. 4 Rz. 6). 5.4.3Vorliegend befinden sich auf allen Ebenen (EG, 1. OG, 2. OG sowie DG) Wohn-/Esszimmer sowie Zimmer der jeweiligen beiden Wohnungen im Norden sowohl auf der West- wie der Ostseite. Aufgrund dieser Wohnungsanordnung, Raumeinteilung wie auch der vorgesehenen Situierung der Büro-/Gewerbe- flächen (vgl. Pläne Nr. Pläne BG002 und BG003, je [rev.] vom 20.5.2020) kann keine eigentliche Hauptwohnseite erkannt bzw. definiert werden. Auf der Südsei- te sind im 1. OG, 2. OG und DG Büroräumlichkeiten. Zwar kann bei der Südfas- sade somit nicht von einer (Haupt-)Wohnseite gesprochen werden. Eine solche ist indes mit den Vorinstanzen auch nicht bei der langen Westfassade auszuma- chen, nachdem - spiegelbildlich - Wohnungen auch auf der Ostseite vorgesehen sind und als deren gemeinsame Hauptausrichtung die Nordseite bezeichnet wer- den müsste. Bei dieser Nordfassade wird gemäss den soweit ersichtlich unbe- stritten gebliebenen Feststellungen der Vorinstanzen auch der grosse Grenzab- stand eingehalten (vgl. angefochtener RRB Erw. 1.6; GRB Nr. 440 vom 16.12.2020 Erw. 11.1; Vernehmlassung der Beschwerdegegner S. 5 Rz. 13). 16 Dem grossen Grenzabstand kommt wie gesagt neben der wohnhygienischen auch eine arbeitshygienische Bedeutung zu. Diesem Aspekt kommt vorliegend angesichts der südlich anschliessenden Lärmquellen (Industriezone und Auto- bahn A3) eine besondere Bedeutung zu. Zudem lässt sich die Verweildauer in Büroräumlichkeiten ohne weiteres mit einer Wohnnutzung vergleichen. Ergän- zend lässt der grosse Grenzabstand im Süden im konkreten Fall auch ausrei- chend Raum für die geplanten Spiel- und Erholungsflächen mit Besonnung und abseits von der M.________-strasse (vgl. Art. 22 Abs. 1 BauR; GRB Nr. 440 vom 16.12.2020 Erw. 6.4). Der Gemeinderat verweist im Weiteren auch auf ähnlich beschaffene und bereits überbaute Grundstücke südlich entlang der M.________-strasse, welche auch keinen grossen Grenzabstand im Bereich der Westfassade aufwiesen, was un- bestritten geblieben ist (vgl. GRB Nr. 440 vom 16.12.2020 Erw. 11.1 S. 14). 5.4.4In Würdigung der geplanten Räumlichkeiten sowie der planerischen Rah- menbedingungen gibt die Anwendung des grossen Grenzabstandes auf die ge- gen Süden gerichtete Schmalseite somit keinen Anlass zur Beanstandung und erweist sich auf jeden Fall als vertretbar. Damit kann gleichzeitig auch dem raumplanungsrechtlich bedeutsamen Gebot der haushälterischen Nutzung des Bodens (Art. 1 Abs. 1 RPG) Rechnung getragen werden mit einer Förderung des verdichteten Bauens als Zielsetzung der am 15. Juni 2012 erfolgten Änderung des RPG (in Kraft seit 1.5.2014; vgl. VGE III 2018 216 vom Erw. 5.4.1). 5.4.5Der sinngemässen Argumentation der Beschwerdeführer, mit der Einhal- tung nur des kleinen Grenzabstandes werde der Schutz der Nachbarschaft unter- laufen (namentlich übermässige Überbauungsdichte, unzumutbarer Schatten- wurf/erheblich eingeschränkte bzw. unmögliche natürliche Besonnung [Be- schwerde S. 8 Rz. 25]) kann bereits aus grundsätzlichen Überlegungen nicht ge- folgt werden. Der grosse Grenzabstand ist von Gesetzes wegen nur auf einer Seite zu wahren. Die damit verbundenen Vorteile können auf den anderen drei Seiten zwangsläufig nicht zum Tragen kommen. Hieraus lässt sich jedoch nicht auf dort in unzumutbarer Weise betroffene Nachbarinteressen schliessen. Die kleinen Grenzabstände verfolgen aus nachbarlicher Sicht grundsätzlich das glei- che Ziel und stellen es sicher. 6.1Schliesslich monieren die Beschwerdeführer, der Regierungsrat habe die Einhaltung der Lärmschutzvorschriften lediglich rudimentär überprüft und sei auf die Vorbringen der Beschwerdeführer nicht eingegangen. Er habe die Immissi- onsgrenzwerte als eingehalten erachtet, was nicht korrekt sei (Beschwerde S. 9 Rz. 28). Die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung seien nicht gege-17 ben (S. 10 Rz. 30). An diversen Fenstern würden die Immissionsgrenzwerte überschritten. Offenbar sehe man die Lösung darin, dass diese Fenster fest ver- schlossen würden und dass pro Raum nur noch ein Lüftungsfenster bestehe. Die Festverglasungen bei den Fenstern mit Grenzwertüberschreitungen seien bloss vorgesehen, um eine Ausnahmebewilligung zu umgehen, was nicht im Sinne der Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) vom 15. Dezember 1986 sei. Solche Festverglasungen seien auch aus wohnhygienischen Gründen weder sinnvoll noch zweckmässig und verhinderten eine energetisch sinnvolle Stosslüftung. Die Festverglasungen seien nicht zulässig bzw. es sei so zu beurteilen, wie wenn es sich bei den Festverglasungen um normale Fenster handelte; bei ihnen seien die Lärmimmissionen ebenfalls zu ermitteln und die Immissionsgrenzwerte seien einzuhalten. Die Grenzwerte würden gemäss Gutachten bei Festverglasungen an mehreren Messpunkten überschritten (S. 10 f. Rz. 32). Für den Fall der Zulassung von Festverglasungen bringen die Beschwerdeführer vor, der Regierungsrat stütze sich auf die Vollzugshilfe von Cercle Bruit, ohne weitere Aspekte miteinzubeziehen (S. 11 Rz. 33 f.). Allerdings sei selbst die Ein- haltung der Anforderungen gemäss Vollzugshilfe "(Schalldämmung max. um 5 dB höher als bei der restlichen Fassade; Einhaltung der SIA 181 bei der ge- samten Fassade)" nicht nachgewiesen. Die genannten Voraussetzungen dürften nicht erfüllt sein und die transparenten Fassadenbauteile wären diesfalls selbst nach der Vollzugshilfe als Fenster zu beurteilen, wo die Immissionsgrenzwerte eingehalten werden müssten. Gemäss Regierungsrat genüge eine Auflage im Gesamtentscheid, welche den Nachweis der Einhaltung der SIA-Norm 181 ver- lange; allerdings beruhe die Erteilung der Baubewilligung auf unklaren Gegeben- heiten ohne den entsprechenden Nachweis und die Darlegung, dass die Schall- dämmung um max. 5 dB höher sei als bei der restlichen Fassade. Der Nachweis sei vor Baubewilligungserteilung einzuholen oder - sollte das Verwaltungsgericht anderer Ansicht sein - als Bedingung und nicht als Auflage in die Baubewilligung aufzunehmen (S. 11 f. Rz. 35). 6.2.1Gemäss Art. 22 Abs. 1 USG werden Baubewilligungen für neue Gebäude, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, unter Vorbehalt von Abs. 2 nur erteilt, wenn die Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden. Sind die Immissionsgrenzwerte überschritten, so werden Baubewilligungen für Neubau- ten, die dem längeren Aufenthalt von Personen dienen, nur erteilt, wenn die Räume zweckmässig angeordnet und die allenfalls notwendigen zusätzlichen Schallschutzmassnahmen getroffen werden (Art. 22 Abs. 2 USG). Das bedeutet gemäss Art. 31 Abs. 1 LSV, dass die lärmempfindlichen Räume auf der dem Lärm abgewandten Seite des Gebäudes angeordnet sind (lit. a), oder dass bauli-18 che oder gestalterische Massnahmen das Gebäude gegen Lärm abschirmen (lit. b). Können die Immissionsgrenzwerte durch diese Massnahmen nicht einge- halten werden, so darf die Baubewilligung nur erteilt werden, wenn an der Errich- tung des Gebäudes ein überwiegendes Interesse besteht und die kantonale Behörde zustimmt (Art. 31 Abs. 2 LSV). Die Belastungsgrenzwerte sind gemäss Art. 40 Abs. 2 LSV auch überschritten, wenn die Summe gleichartiger Lärmimmissionen, die von mehreren Anlagen er- zeugt werden, sie überschreitet. Dies gilt nicht für die Planungswerte bei neuen ortsfesten Anlagen (Art. 7 Abs. 1). 6.2.2Gemäss Anhang 3 Ziff. 2 LSV betragen die Immissionsgrenzwerte für Strassenverkehrslärm in der ES III 65 dB(A) bei Tag und 55 dB(A) bei Nacht. Bei Räumen in Betrieben (Art. 2 Abs. 6 Bst. b LSV), die in Gebieten der ES I, II oder III liegen, gelten um 5 dB(A) höhere Planungswerte und Immissionsgrenzwerte (Art. 42 Abs. 1 LSV). 6.3.1Das "Lärmgutachten bezüglich Strassenlärm (Autobahn A3)" der P.________ AG vom 26. Mai 2020 (nachstehend: Gutachten; in: Vi-act. III- 01/Mappe "Gesuchsunterlagen"; Vi-act. II-03/Baumappe) ist in die fünf Kapitel 1. Situation und Aufgabenstellung, 2. Belastungsgrenzwerte, 3. Lärmberechnung, 4. Bewilligung in lärmbelasteten Gebieten und 5. Beurteilung gegliedert; es folgen Beilagen, auf welche in den Kapiteln regelmässig verwiesen wird. 6.3.2Unter Ziff. 1.1 nennt das Gutachten als Grundlage u.a. die "Ermittlung Strassenlärm durch das Bundesamt für Strassen, ASTRA," vom 3. Oktober 2019 (vgl. Beilagen 3.1 f.) sowie das "Merkblatt zur Vollzugshilfe 'Anforderungen an Bauzonen und Baubewilligungen in lärmbelasteten Gebieten' des Cercle Bruit, Amt für Umweltschutz des Kantons Schwyz, April 2018". Als "massgebende Lärmquellen" bezeichnet das Gutachten "Strassenlärm: Autobahn A3". Die Lärmberechnung basiert auf den Daten für die Verkehrslärmberechnung der Autobahn A3 des ASTRA. Betreffend "Lärmschutzmassnahmen Strassenlärm" wird festgehalten, dass bei einer Lukarne an der nach Nordosten orientierten Wohnung im DG eine Glaswand zur Abschottung berücksichtigt werde und dass die vorgelagerten, südwestlich gelegenen Bauten eine Abschattung auf einzelne Fassadenbereiche bewirkten. Die Beurteilung ergibt (vgl. Ziff. 5.1), dass - die Anforderungen an den IGW bei den Büros auf allen Ebenen eingehalten werden; - im EG, 1. und 2. OG die Grenzwerte am Tag nirgends und in der Nacht bei je einem Zimmer an der Ostfassade (1. und 2. OG) um 2 resp. 3 dB(A) über-19 schritten werden, wobei festgehalten wird, dass beide Zimmer über ein nach Norden ausgerichtetes Fenster verfügen, an welchen der Nachtgrenzwert ein- gehalten werde; die "überschrittene[n] Fenster" müssten festverglast werden; - im DG bei der nach Westen orientierten Wohnung die Anforderungen an den IGW sowohl am Tag als auch in der Nacht an der nach Westen orientierten Lukarne überschritten werden, das Zimmer jedoch über ein "Dreiecksfenster (5%)" über die Nordseite der Lukarne belüftet werden könne; das frontseitige Lukarnenfenster müsse festverglast sein. Das Gutachten erachtet das Projekt unter Ziff. 5.2 bezüglich Lärmschutz nach der Vollzugshilfe des Kantons Schwyz als bewilligungsfähig. Das Lüftungsfenster als massgebender Empfangspunkt werde vom Bundesgericht als nicht USG- und LSV-konform bezeichnet. Ausnahmebewilligungen seien aber weiterhin möglich. 6.4Im Rahmen des kantonalen Verfahrens wurde der Lärmschutz, insbeson- dere die Voraussetzung für eine Bewilligung nach Art. 31 Abs. 1 LSV i.V.m. An- hang 3 LSV, durch das Amt für Umwelt und Energie (AfU) geprüft (Vi-act. III- 01/B2 [= Gesamtentscheid vom 14.12.2020] S. 6). Es erachtete die Immissions- grenzwerde für den Strassenlärm mit den unter den Auflagen erwähnten Mass- nahmen als eingehalten, worauf das ARE mit Gesamtentscheid vom 14. Dezem- ber 2020 die kantonale Baubewilligung unter den Auflagen und Nebenbestim- mungen der zuständigen Stellen erteilte (Vi-act. III-01/B2 S. 11). Den entspre- chenden Auflagen zufolge müssen die Aussenbauteile der vom Lärm übermässig betroffenen Räume (auch bei den vorgesehenen transparenten Fassadenbautei- len) die erhöhten Anforderungen an die Schalldämmung für den Luftschall exter- ner Quellen nach SIA 181 erfüllen; ansonsten sind die Mindestanforderungen einzuhalten. Sodann dürfen die transparenten Fassadenbauteile keinen Öff- nungsmechanismus oder entsprechende Vorrichtungen dafür aufweisen und de- ren Schalldämmung darf maximal um 5 dB von den restlichen Fassadenbauteilen abweichen. Mit Mitbericht vom 22. Januar 2021 (in: Vi-act. III-01 = Vernehmlassung des ARE vom 27.1.2021) hielt das AfU zum Lärmschutz u.a. fest, die geplanten transpa- renten Fassadenbauteile würden nicht als Fenster im Sinne der LSV gelten, weshalb eine Lärmbeurteilung entfalle. Gemäss Regierungsratsbeschluss Nr. 652/2020 vom 6. September 2020 müsse "pro Wohn- oder Arbeitsraum min- destens ein Fenster (mit eingehaltenem LSV-Grenzwert) vorhanden sein", was mit dem Baugesuch erfüllt werde. Transparente Fassadenbauteile erhöhten den Wohnkomfort, da sie den Lichteinfall auch an Wänden ermöglichten, welche gemäss LSV keine Fenster erlaubten. Gemäss Cercle Bruit müsse, wenn nebst dem Lüftungsfenster mit eingehaltenen Immissionsgrenzwerten keine anderen 20 öffenbare Fenster vorhanden seien, dieses Lüftungsfenster mindestens 10% der Bodenfläche betragen; die Fläche des Dreieckfensters im Zimmer des DG sei zu gering. Das ARE stellte in der zit. Vernehmlassung vom 27. Januar 2021 den entsprechenden Antrag, dem der Regierungsrat mit Disp.-Ziff. 2 des angefochte- nen Beschlusses folgte. 6.5.1Das Lärmgutachten und der Regierungsrat (vgl. angefochtener RRB Erw. 5.1) stellen grundsätzlich zu Recht auf die Vollzugshilfe 2.00, Planen und Bauen in lärmbelasteten Gebieten vom "25. September 2020 (Version 2016)" (nachfolgend Cercle-Bruit-Richtlinie) ab: Fachlich abgestützte private Richtlinien, wie namentlich die von der Vereinigung kantonaler Lärmschutzfachleute (Cercle Bruit) herausgegebene Vollzugshilfe, können als Entscheidungshilfe für eine ob- jektivierte Betrachtung berücksichtigt werden (VGE III 2019 9 vom 24.10.2019 Erw. 4.3.1). Auch das AfU stellt in seinem "Merkblatt Planen und Bauen in lärm- belasteten Gebieten" (nachfolgend Merkblatt AfU) auf diese Richtlinie ab, wobei darin kantonale Besonderheiten und Präzisierungen festgehalten werden (zit. Merkblatt Ziff. 1). 6.5.2Gemäss der Cercle-Bruit-Richtlinie ist namentlich bei der Überbauung einer Parzelle abzuklären, ob im Umkreis des Projektes relevante Lärmquellen vor- handen sind wie insbesondere Strassen und Industrie- und Gewerbeanlagen (Ziff. 2.1). Besteht Unsicherheit über die Relevanz von Lärmquellen, ist Rück- sprache mit der Gemeinde oder mit der Fachstelle des Kantons zu nehmen. Sind keine Daten über die Lärmbelastung vorhanden, so wird die Lärmbelastung durch eine aktuelle Erhebung (Begehung vor Ort, Messung und Gutachten eines Akustik- Ingenieurbüros) ermittelt (vgl. Ziff. 2.1). Angeführt werden sodann Lärmschutzmassnahmen (Massnahmen an der Quel- le, Nutzungsanordnung, Anordnung und Dimension der Gebäudekörper, Grund- rissgestaltung/Anordnung der lärmempfindlichen Räume, Gestalterische Mass- nahmen, Lärmschutzwände/-wälle, Massnahmen, die nicht dem Lärmschutz nach Art. 31 Abs. 1 LSV dienen; vgl. Ziff. 3.1 - 3.7). Rund um den Ermittlungsort "in der Mitte der offenen Fenster" habe sich in den verschiedenen Kantonen ein unterschiedlicher Vollzug etabliert. Die sogenannte «Lüftungsfensterpraxis», wo das am wenigsten lärmbelastete und zur Lüftung ausreichende Fenster eines Raumes als massgebender Ermittlungsort gelte und damit Grenzwertüberschrei- tungen bei stärker lärmexponierten Fenstern erlaube, ohne dafür eine Ausnahme nach Art. 31 Abs. 2 LSV beantragen zu müssen, sei somit bundesrechtswidrig. Baugesuche, bei welchen die Grenzwerte nicht bei allen Fenstern von lärmemp- findlichen Räumen eingehalten würden, benötigten eine Ausnahmebewilligung nach Art. 31 Abs. 2 LSV. 21 Fenster im Sinne der LSV seien Fenster mit Öffnungsmechanismus bzw. mit Rahmen und Flügel, auch wenn diese verschraubt sind. Transparente Fassa- denbauteile ohne Öffnungsmechanismus seien keine Fenster, sofern ihre Schall- dämmung nur unwesentlich (max. 5 dB) von der Schalldämmung der restlichen Fassadenbauteile abweiche und die Schalldämmung der Gesamtfassade den erhöhten Anforderungen der SIA 181 genüge. Mit solchen Umgehungslösungen liessen sich zwar Ausnahmebewilligungen vermeiden, sie wären aber weder wohnhygienisch sinnvoll noch aus Sicht des Lärmschutzes zweckmässig. Das of- fene Fenster schaffe eine Verbindung zum Aussenraum und vermittle ein Gefühl, im Freien zu sein. Die meisten Menschen empfänden dieses Gefühl als Summe typischer Sinneswahrnehmungen wie sehen, hören, spüren und riechen. Deshalb genüge ein Blick ins Freie durch eine beinahe unsichtbare Glaswand nicht, damit sich dieses Gefühl einstelle (Ziff. 4.2). 6.5.3Gemäss dem Merkblatt AfU müssen lärmempfindliche Räume u.a. folgende Voraussetzungen erfüllen: das Fenster muss direkt oder indirekt (über Balkon, Loggia, Atrium) ins Freie führen; mindestens über ein Fenster mit eingehaltenen Grenzwerten gemäss LSV verfügen; eine Fensterfläche von mindestens 10% der Bodenfläche des lärmempfindlichen Raumes aufweisen (Ziff. 3). Unter Ziff. 4 wird festgehalten, die anerkannten Massnahmen zum Schutz vor Lärmimmissionen seien in der Vollzugshilfe umfassend erläutert; als nicht zulässige Lärmschutz- massnahmen i.S.v. Art. 31 Abs. 1 LSV sowie als nicht erlaubte Massnahmen im Kanton Schwyz werden u.a. "transparente Fassadenbauteile / Festverglasungen" genannt. Präzisierend wird in Ziff. "5.1.3 Transparente Fassadenbauteile / Fest- verglasungen ohne Öffnungsmechanismus" festgehalten, Anträge für Ausnah- men nach Art. 31 Abs. 2 LSV liessen sich für einzelne Fenster mit transparenten Fassadenbauteilen bzw. Festverglasungen vermeiden. Aus Sicht des Wohnkom- forts seien Festverglasungen bei Wohnbauten jedoch ungeeignet und aus Sicht des Gesetzgebers lärmrechtlich auch nicht beabsichtigt. Pro lärmempfindlichem Wohn- und Arbeitsraum müsse gemäss RRB Nr. 652/2020 vom 6. September 2020 mindestens ein Fenster vorhanden sein. Fenster erfüllten einen wichtigen Zweck, nämlich die offene Verbindung von innen nach aussen. Ein Raum mit ausschliesslicher Festverglasung und kontrollierter Raumbelüftung sei nicht be- willigungsfähig. Festverglasungen erschwerten zudem die Aussenreinigung, be- sonders für die oberen Geschosse müsse dies technisch aufwändig gelöst wer- den. 6.6.1Vor dem Hintergrund von Art. 40 Abs. 2 LSV, wonach die Belastung gleich- artiger Lärmquellen (z.B. mehrere Strassen, die auf einen Empfängerpunkt wir- ken) energetisch addiert werden (vgl. Merkblatt Amt für Verkehr und Tiefbau / 22 Amt für Umwelt des Kantons Solothurn vom Oktober 2003]) fällt vorab - wenn- gleich ungerügt - auf, dass das Gutachten als massgebende Lärmquelle lediglich den "Strassenverkehrslärm: Autobahn A3" nennt. Das Baugrundstück liegt - wie erwähnt - unmittelbar an der M.________-strasse, welche namentlich in eine Wohn- und Gewerbezone, wo sich das Baugrundstück befindet, sowie in die angrenzende Industriezone führt. Von der M.________- strasse erschlossen werden im Umfeld der Bauparzelle verschiedene Betriebe, so ein Sanitärunternehmen (Q.________ GmbH, M.________-strasse __), ein Metallbauunternehmen (R.________ AG, M.________-strasse __), eine Schrei- nerei (S.________ AG, M.________-strasse __) und die T.________ AG (die u.a. die Entwicklung, Herstellung und Montage sowie den Handel mit Bauele- menten aller Art bezweckt), ebenfalls an der M.________-strasse __; weiter scheinen dort auch ein Taxiunternehmen (U.________) sowie ein Treuhandbüro (V.________) domiziliert zu sein. Diese Unternehmen verursachen zweifelsohne ebenfalls ein gewisses Verkehrsaufkommen mit einem entsprechenden Lärm. 6.6.2Es kann bei der M.________-strasse daher grundsätzlich nicht von vorn- herein von einer nicht relevanten Lärmquelle im Sinne der Cercle-Bruit-Richtline (Ziff. 2.1) ausgegangen werden, die nicht zu berücksichtigen ist. Eine Begrün- dung dafür, weshalb der Strassenlärm der M.________-strasse nicht in die Be- rechnung miteingeflossen ist, lässt sich weder dem Gutachten noch - soweit er- sichtlich - den übrigen Akten und vorinstanzlichen Beschlüssen entnehmen. Eine solche Begründung ist jedoch geboten, nachdem die nördlichen Lüftungsfenster bei den lärmempfindlichen Räumen, bei welchen das Gutachten (bei den Zweit- fenstern) west- (DG) und ostseitig (1. und 2. OG) IGW-Überschreitungen festge- stellt hat, gegen die M.________-strasse gerichtet sind. Es kommt hinzu, dass die IGW bei verschiedenen anderen Messpunkten nur knapp eingehalten werden konnten (z.B.: ostseitig 54 bzw. 55 dB[A] in der Nacht bei Wohnen/Essen/Küche bzw. Zimmer 1 der östlichen Wohnung im EG [Gutach- ten, Beilagen 2.1 und 4.2]; westseitig 54 bzw. 55 dB[A] in der Nacht der westli- chen Wohnung im 2. OG [Gutachten, Beilagen 2.2 und 4.6]; 54 dB[A] in der Nacht beim Empfangspunkt E3 bei im DG [Gutachten, Beilagen 2.3 und 4.7]). Auch tagsüber weist das Gutachten Beurteilungspegel von regelmässig über 60 dB(A) aus. Zu erinnern ist, dass gemäss Art. 40 Abs. 2 LSV die Summe gleichar- tiger Lärmimmissionen massgeblich sind. Angesichts dieser nur knapp bzw. ge- rade noch eingehaltenen IGW bedarf es grundsätzlich keiner erheblichen zusätz- lichen Lärmquelle für eine Überschreitung der IGW. In diese ergänzenden Ab- klärungen und Beurteilungen sind auch die allfälligen Immissionen einzuschlies- sen, welche durch ein- und ausfahrende Fahrzeuge in/aus der geplanten Tiefga-23 rage generiert werden (vgl. VGE III 2019 231 vom 20.3.2020 Erw. 3.7.2). Hierzu lassen sich dem Gutachten wie den übrigen Akten auch keine Angaben entneh- men. 6.7.1Angesichts dieser Rückweisung bräuchte auf die (weiteren) Rügen betref- fend Lärmschutz nicht weiter eingegangen zu werden. Es rechtfertigt sich aus prozessökonomischen Gründen trotzdem - ohne dass der Beurteilung abschlies- sender oder verbindlicher Charakter zukommt (vgl. VGE III 2018 130 Erw. 5.1 f. m.w.H.) - kurz auf den Einwand der Beschwerdeführer einzugehen, die transpa- renten Fassadenbauteile müssten wie Fenster behandelt werden bzw. dort müssten entsprechende Messungen wie an einem offenen Fenster durchgeführt werden. 6.7.2Gemäss dem Gesamtentscheid des ARE vom 14. Dezember 2020 darf die Schalldämmung der transparenten Fassadenteile maximal um 5 dB von den rest- lichen Fassadenteilen abweichen (S. 6 Ziff. 3 lit. b; vgl. vorstehend Erw. 6.1, 6.4, 6.5.2; vgl. auch Gesundheits-, Sozial- und Umweltdirektion Kanton Uri, Merkblatt Lärmschutz, September 2019, Ziff. 1.8 u. 5.7.2; Tiefbauamt Kanton Thurgau, Bauen in lärmbelasteten Gebieten, Vollzugshilfe, Juli 2018, Ziff. 2.9). 6.7.3Die Beschwerdeführer weisen darauf hin, dass das Bundesgericht mit BGE 122 II 33 Erw. 3a festgehalten hat, dass auch nicht oder nur teilweise öffenbare Fenster als massgebliche Ermittlungsorte beurteilt werden müssen. Im erwähn- ten Bundesgerichtsentscheid wurde die Rechtslage insofern geklärt, als die Be- lastungsgrenzwerte auch an Fenstern eingehalten werden müssen, die sich nicht öffnen lassen, beispielsweise an verschraubten Fenstern. Unklar blieb hingegen, ob dies auch für verglaste Fassaden oder Fassadenteile zu gelten hat (VLP- ASPAN Raum & Umwelt 4/2009, S. 11). 6.7.4Im Urteil BGE 142 II 100 hat das Bundesgericht erkannt, dass die bisherige "Lüftungsfensterpraxis" dem geltenden Umweltschutzrecht widerspricht. Es hat unter anderem auch festgestellt, dass passive Schallschutzmassnahmen - ein- schliesslich fest verschlossene Fenster - nach ständiger Rechtsprechung keine baulichen und gestalterischen Massnahmen im Sinne von Art. 31 Abs. 1 lit. b LSV darstellten, weil dadurch die Immissionen nur im Rauminnern, nicht aber am offenen Fenster reduziert werden könnten. Art. 39 Abs. 1 LSV verlange eine Messung am offenen Fenster, ohne Rücksicht darauf, ob dieses als Lüftungs- fenster benutzt werde oder überhaupt geöffnet werden könne. Zudem werde indi- rekt auch der Schutz von Aussenräumen gewährleistet: Müsse der Planungs- bzw. der Immissionsgrenzwert am offenen Fenster eingehalten werden, bedeute dies, dass der Lärmpegel auch in der Umgebung (Balkone, Vorgärten etc.) nur 24 unwesentlich darüber liege (Erw. 3.7). Nicht mehr zu prüfen hatte das Bundesge- richt, ob das im Obergeschoss der zu beurteilenden Einfamilienhäuser vorgese- hene Zimmer mit transparenten Fassadenbauteilen und künstlicher Lüftung den Anforderungen des Bundesumweltrechts (Art. 22 USG) und des kommunalen Rechts genüge (BGE 142 II 100 Erw. 5 [nicht publiziert]). 6.7.5Diese Rechtsprechung wurde seither bestätigt (BGE 145 II 189 [1C_212/2018 vom 24.4.2019, frz.] und insbesondere Urteil BGer 1C_275/2020 vom 6.12.2021). In Analyse und Würdigung dieser Rechtsprechung ist das Tief- bauamt des Kantons Zürich in seinem (aktualisierten; Februar 2022) Merkblatt "Informationen zum Bauen im Lärm, Teil A, Anforderungen für den Nachweis der Lärmschutzoptimierung von Bauprojekten" zum Ergebnis gekommen, dass mit der jüngsten bundesgerichtlichen Rechtsprechung die Differenzierung zwischen Festverglasungen und transparenten Fassadenteilen mit einer Differenz von mehr oder weniger als 5 dB zu derjenigen der restlichen Fassade hinfällig ge- worden ist (S. 8 oben). Dies hätte mithin zur Folge, dass für das Bauvorhaben eine Ausnahmebewilligung i.S.v. Art. 31 Abs. 2 LSV erforderlich wäre, was die Prüfung der entsprechenden Voraussetzungen erfordert. 7.Zusammenfassend werden der RRB Nr. 676/2021 vom 28. September 2021 sowie der GRB Nr. 440 vom 16. Dezember 2020 und der Gesamtentscheid vom 14. Dezember 2020 aufgehoben. Die Sache wird im Sinne der Erwägungen zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung und neuem Entscheid an die Baubewil- ligungsbehörden (Gemeinderat; ARE) zurückgewiesen. 8.1Eine Rückweisung der Sache zu weiterer Abklärung und zu neuem Ent- scheid (mit noch offenem Ausgang) gilt nach ständiger Praxis für die Frage der Auferlegung der Gerichtskosten (wie auch der Zusprechung einer Parteientschä- digung) als Obsiegen der Beschwerde führenden Partei, und zwar unabhängig davon, ob die Rückweisung überhaupt beantragt oder ob das entsprechende Be- gehren im Haupt- oder im Eventualantrag gestellt wurde (vgl. Urteil BGer 1C_266/2020 vom 4.1.2021 Erw. 4, mit Hinweis auf BGE 141 V 281 Erw. 11.1 und Urteil 1C_283/2019 vom 24.7.2020 Erw. 5, je mit Hinweisen; Urteil BGer 1C_597/2014 vom 1.7.2015 Erw. 6.1). 8.2Die Kosten des regierungsrätlichen Verfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- sind neu je zur Hälfte von den Beschwerdegegnern (Fr. 750.--) und der Gemein- de Freienbach (Fr. 750.--) zu tragen (Art. 72 Abs. 2 VRP). 8.3Die Beschwerdegegner und die Gemeinde Freienbach haben den beanwal- teten Beschwerdeführern zudem für das regierungsrätliche Beschwerdeverfahren 25 eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (§ 74 Abs. 1 VRP). Diese wird in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, der in §§ 14 und 15 ordentlicheweise für das Honorar in Verfahren vor Verwaltungsbehörden einen Rahmen von Fr. 200.-- bis Fr. 4'800.--, vor dem Verwaltungsgericht einen solchen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht und in § 2 die Bemessungskriterien erwähnt, unter Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf je Fr. 600.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) (insgesamt Fr. 1'200.--) festgelegt. 8.4Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt von Fr. 2'700.-- sind dem Aus- gang des Verfahrens entsprechend je zu einem Drittel (Fr. 900.--) den Be- schwerdegegnern (unter solidarischer Haftbarkeit), der Gemeinde Freienbach sowie dem Kanton aufzuerlegen (Art. 72 Abs. 2 VRP). 8.5Die Beschwerdegegner (unter solidarischer Haftbarkeit), die Gemeinde Freienbach und der Kanton haben den beanwalteten Beschwerdeführern zudem eine Parteientschädigung auszurichten. Diese wird in Beachtung der vorstehend erwähnten Grundsätze (Erw. 8.3) und unter Ausübung des pflichtgemässen Er- messens auf insgesamt Fr. 2'400.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festgesetzt, wobei jeweils ein Drittel (je Fr. 800.--) zu Lasten der entschädigungspflichtigen Verfahrensbeteiligten geht. 9.Rückweisungsentscheide, mit denen eine Sache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückgewiesen wird, sind in der Regel Zwischenentscheide, welche nur unter der Voraussetzung von Art. 92 und 93 des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) vom 17. Juni 2005 beim Bundesge- richt anfechtbar sind (vgl. Urteil BGer 2C_525/2013 + 2C_526/2013 vom 2.7.2013 Erw. 2 mit Hinweisen). Mithin ist fraglich, ob gegen diesen Zwi- schenentscheid eine selbständige Beschwerdemöglichkeit ans Bundesgericht gegeben ist. Um allen Eventualitäten gerecht zu werden, wird dieser Entscheid gleichwohl mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen, wobei die Parteien daraus im Falle eines Weiterzuges nichts zu ihren Gunsten ableiten können. 26 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. In Gutheissung der Beschwerde werden der RRB Nr. 676/2021 vom 28. September 2021 sowie der GRB Nr. 440 vom 16. Dezember 2020 und der Gesamtentscheid vom 14. Dezember 2020 aufgehoben und die Sache wird im Sinne der Erwägungen zur ergänzenden Sachverhaltsabklärung und neuem Entscheid an die Baubewilligungsbehörden zurückgewiesen. 2.1 Die Verfahrenskosten des regierungsrätlichen Beschwerdeverfahrens von insgesamt Fr. 1'500.-- werden neu im Umfang von Fr. 750.-- den Be- schwerdegegnern (diesen unter solidarischer Haftbarkeit) sowie von Fr. 750.-- der Gemeinde Freienbach auferlegt. 2.2 Die Beschwerdegegner (diese unter solidarischer Haftbarkeit) und die Ge- meinde Freienbach haben den Beschwerdeführern für das regierungsrätli- che Verfahren eine Parteientschädigung (inkl. Barauslagen und MwSt) von je Fr. 600.-- (insgesamt Fr. 1'200.--) zu bezahlen. 3.1 Die Kosten des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens (Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) von insgesamt Fr. 2'700.-- werden je zu einem Drittel (je Fr. 900.--) den Beschwerdegegnern (diesen unter solidari- scher Haftbarkeit), der Gemeinde Freienbach und dem Kanton auferlegt. Der von den Beschwerdeführern am 5. November 2021 geleistete Kosten- vorschuss von Fr. 2'500.-- ist ihnen aus der Gerichtskasse zurückzuerstat- ten. Die Beschwerdegegner und die Gemeinde Freienbach haben ihre Be- treffnisse von je Fr. 900.-- innert 30 Tagen seit Zustellung des Entscheids auf das Postkonto 60-22238-6 des Verwaltungsgerichts zu überweisen. Auf das Inkasso des Anteils des Kantons wird verzichtet. 3.2 Die Beschwerdegegner (unter solidarischer Haftbarkeit), die Gemeinde Freienbach sowie der Kanton haben den beanwalteten Beschwerdeführern eine Parteientschädigung von je Fr. 800.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) (insgesamt Fr. 2'400.--) zu entrichten. 4. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lau- sanne 14, erhoben werden (Art. 42 und 82ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht [BGG; SR 173.110] vom 17.6.2005).27 Soweit die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nicht zulässig ist, kann in derselben Rechtsschrift subsidiäre Verfassungsbe- schwerde* erhoben und die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 113ff. BGG). 5. Zustellung an: - den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R) - den Rechtsvertreter der Beschwerdegegner (2/R) - den Rechtsvertreter des Gemeinderats Freienbach (2/R) - den Regierungsrat (EB) - das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB) - das kantonale Amt für Raumentwicklung (EB) - und das Bundesamt für Umwelt BAFU, 3003 Bern (A) Schwyz, 5. Mai 2022 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Ru- mantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 18. Mai 2022