Baurekursgericht des Kantons Zürich 1. Abteilung G.-Nr. R1S.2012.05110 BRGE I Nr. 0056/2013 Entscheid vom 22. März 2013 Mitwirkende Abteilungspräsident Felix Hess, Baurichter Walter Baumann , Ersatzrichter Jürg Trachsel, Gerichtsschreiberin Patricia Ochsenbein-Veglio in Sachen Rekurrent F. N., [….] gegen Rekursgegnerin Stadt Zürich, Stadthaus, 8001 Zürich betreffend Gemeindebeschluss vom 17. Juni 2012 (Urnenabstimmung); Änderung der Baulinien in Affoltern, Zürich 11 - Affoltern _______________________________________________________ R1S.2012.05110 Seite 2 hat sich ergeben: A. Mit Beschluss vom 5. Oktober 2011 zog der Gemeinderat der Stadt Zürich im Stadtkreis 11 Zürich -Affoltern die Baulinien in Revision und setzte sie neu fest. Dagegen wurde das Referendum ergriffen. Nachdem das Stim m- volk die Vorlage am 17. Juni 2012 angenommen hatte, wurde der B e- schluss am 17. August 2012 im kantonalen Amtsblatt Nr. 33 veröffentlicht. B. Hiegegen gelangte F. N. mit Rekurs eingabe vom 17. September 2012 rechtzeitig an das Baurekursgericht und beantragte, es sei die im B ereich der Parzellen Kat. -Nrn. AF3845 und AF4403 festgesetzte revidierte Baulinie aufzuheben, unter Kosten - und Entschädigungsfolge zulasten der Stadt Zürich. C. Mit Verfügung vom 18. September 2012 wurde das Vernehmlassungsve r- fahren eröffnet. In seiner Vernehmlassung vom 7. November 2012 bea n- tragte der Stadtrat , es sei der Rekurs abzuweisen ; gleichzeitig wurde ein Antrag auf Zusprechung einer Umtriebsentschädigung gestellt. D. Auf Gesuch vom 19. November 2012 hin wurde mit Verfügung vom 21. November 2012 ein zweiter Schriftenwechsel angesetzt. In der Replik vom 12. Dezember 2012 wiederholte der Rekurrent seinen auf Gutheissung des Rekurses lautenden Ant rag. Mit Verfügung vom 14. Dezember 2012 wurde die Stadt Zürich zur Duplik eingeladen. In seiner Eingabe vom 8. Ja- nuar 2013 hielt der Stadtrat an seinen Anträgen fest. E. Am 24. Januar 2013 führte eine Delegation des Baurekursgerichts einen Augenschein au f dem Lokal durch. Auf die Parteivorbringen und das E r- gebnis des Augenscheins wird, soweit zur Urteilsfindung erforderlich, in den Erwägungen Bezug genommen. R1S.2012.05110 Seite 3 Es kommt in Betracht: 1. Der Stadtrat von Zürich überprüfte mit Beschluss Nr. 2010/148 vo m 7. April 2010 die Baulinien im Quartier Affoltern, Kreis 11, auf ihre Aktualität und Richtplankonformität. Mit Beschluss vom 5. Oktober 2011 setzte der G e- meinderat der Stadt Zürich die Baulinien im Kreis 11 gemäss der Vorlage des Stadtrates neu fest. Mit dem vorliegend angefochten, auf ein Refere n- dum hin ergangenen Gemeindebeschluss vom 17. Juni 2012 stimmten die Stimmberechtigten der Baulinienfestsetzung im fraglichen Gebiet zu. Der Beschluss sieht – im Hinblick auf eine richtplanerisch vorgesehene neue Tramlinie – unter anderem die Rückversetzung der nördlichen Baul inie der Wehntalerstrasse im Bereich der Parzellen Kat. -Nrn. AF3845 und AF4403 vor. 2. Der Rekurrent ist Eigentümer der vorgenannten Grundstücke. Als solcher ist er von der Baulinie nrevision mehr betroffen als irgendwelche Dritte und somit zur Rekurserhebung legitimiert (§ 338a Abs. 1 des Planungs - und Baugesetzes [PBG]). 3. Der Stadtrat bestreitet die Notwendigkeit eines Augenscheins. Unbesehen von Parteianträgen obliegt der Entscheid, ob ein Augenschein nach § 7 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRG) durchzuführen ist oder nicht, dem Präsidenten bzw. dem Referenten des Baurekursgerichts (vgl. §§ 16 f. der Organisationsverordnung des Baurekursgerichts [OV BRG]). Vorliege nd waren die Voraussetzungen für die Durchführung eines Augenscheins e r- füllt, waren doch die Verhältnisse vor Ort entscheidrelevant und auf Grund der Akten noch unklar. Die Durchführung eines Augenscheins war damit zwingend (§ 7 VRG). R1S.2012.05110 Seite 4 4.1. Zur Begründung des Rekurses bringt der Rekurrent im Wesentlichen vor, es liege kein konkretes Projekt vor, welches die Linienführung einer künft i- gen neuen Tramlinie nach Affoltern darlege. Insbesondere sei noch offen, ob sie vom Bahnhof Oerlikon oder vom Milchbuc k her in die Wehnt a- lerstrasse führe. Durch die Rückversetzung der Baulinie im Bereich der r e- kurrentischen Grundstücke werde das auf der Parzelle Kat. -Nr. AF4403 stehende Hochhaus neu massiv angeschnitten. Weder die Absicht der E r- stellung einer Tramhaltestelle an jenem Standort noch die unter der Arkade beim Hochhaus verlaufende Fussgängerverbindung rechtfertigten das A n- schneiden des Gebäudes durch Baulinien oder gar einen Gebäudeabbruch. Eine Tramhaltestelle könne im Übrigen auch ohne Baulinienverschiebung realisiert werden. Zum einen genüge der heutige Baulinienabstand den hierfür geltenden Massstäben. Für die Anlage einer Tramhaltestelle stehe aber auch die vor den Parzellen Kat. -Nrn. AF2429, AF2377, AF3888, AF3889 und AF3845 (Wehntalerstrasse 294, 296, 29 8, 308 und 310) li e- gende, ca. 10 m tiefe Strassenausbuchtung zur Verfügung. Der durch die Baulinienrückversetzung und die Realisierung der Tramhaltestelle bedingte Abbruch des rekurrentischen Hochhauses und der übrigen damit zusa m- menhängenden Anlagen sei d amit nicht erforderlich. Unter diesen Umstä n- den stelle die angefochtene Massnahme eine Verletzung der Eigentumsg a- rantie (Art. 36 der Bundesverfassung [BV]) dar und missachte diese das Verhältnismässigkeitsprinzip. 4.2. Vernehmlassungsweise erwidert der Stadtrat, die strittige Baulinienführung verfolge sowohl verkehrstechnische als auch gestalterische Zwecke. Die Wehntalerstrasse sei als Staatsstrasse und regionale Veloroute klassiert. Im regionalen Richtplan sei eine nach Zürich -Affoltern führende Tramlini e eingezeichnet, welche zwischen 2019 und 2022 realisiert werde (vgl. ka n- tonales Agglomerationsprogram m "Stadt Zürich -Glattal"). Ferner sehe der kommunale Verkehrsplan im fraglichen Abschnitt einen Fussgängerbereich (Quartierzentrum Neu -Affoltern) vor; sodann sei die Wehntalerstrasse im städtischen Alleekonzept enthalten. Unabhängig von der Führung der Tramlinie stelle der Strassenbereich vor den rekurrentischen Liegenscha f- ten einen optimalen Standort für eine Tramhaltestelle dar. Sie liege im B e- reich des Q uartierzentrums Neu -Affoltern, biete eine Umsteigemöglichkeit auf die bestehenden Buslinien und trage dem städtischen verkehrstechn i- R1S.2012.05110 Seite 5 schen Grundsatz Rechnung, wonach Tramhaltestellen zueinander einen Abstand von rund 300 m aufzuweisen haben. Tramhaltestellen seien b e- hindertengerecht zu gestalten. Die entsprechenden städtischen Empfe h- lungen sähen eine Mindestlänge von 67 m vor (eine erhöhte Haltekante von 43 m, beidseitig Rampen von je 5 m , beidseitige 5 m lange Warteberei- che vor den Fussgängerstreifen sowie Signalisationsbereiche von je 2 m) vor. Der motorisierte Individualverkehr werde in der Regel um eine Halt e- stelle herumgeführt, weshalb auch Flächen für Fahrspurschwenkungen hinzuzurechnen seien. Im Übrigen sei d as Grundstück Kat. -Nr. AF4403 problemlos neu überbaubar. Eine Vergrösserung des Baulinienabstandes von 32 m auf 39 m sei angesichts der richtplanerischen Vorgaben und der Bedeutung des Strassenabschnittes gerechtfertigt und verhältnismässig. 4.3. Replicando h ält der Rekurrent hauptsächlich fest, ein Teilabbruch des Hochhauses auf der Parzelle Kat.-Nr. AF4403 erscheine aus baulichen und wirtschaftlichen Gründen geradezu abwegig; bei einem Neubau zeigten sich dagegen zahlreiche Probleme bezüglich des Anschlusses der rückwär- tig bestehenden zweigeschossigen Tiefgarage und bezüglich der Zufahrt s- rechte der östlich angrenzenden Grundstücke. In einem (fast vollständig) überbauten Gebiet sei bei der Planung und Erstellung einer neuen Traml i- nie auf bestehende Gebäude und Anlagen Rücksicht zu nehmen. Die vo r- handene, rund 80 m lange Strassenausweitung, die beim Grundstück Kat. - Nr. AF2429 beginne und bei der rekurrentischen Parzelle Kat. -Nr. AF3845 ende, genüge zur Erstellung einer Tramhaltestelle vollauf. Es sei deshalb nicht ersichtlich, weshalb die Baulinie auch im Bereich des rekurrentischen Grundstückes Kat.-Nr. AF4403 zurückversetzt , das darauf stehende Hoc h- haus abgebrochen und die Parzelle mit grossem Anpassungsaufwand neu überbaut werden müsse. In seiner Duplik erwidert der Stadtrat im Wesentlichen, die Wehntalerstra s- se weise im fraglichen Abschnitt zahlreiche Richtplaneinträge auf, welche umzusetzen seien. Die Baulinie nehme aber auch städtebauliche Funkti o- nen wahr. Das öffentliche Interesse an einer attraktiven Gest altung des im fraglichen Bereich vorgesehenen Quartierzentrums Neu -Affoltern sei g e- wichtig; dem könne nur mit der angefochtenen Baulinienrevision Rechnung getragen werden. Diesen richtplanerischen Anliegen könne zudem auch mit der Anlegung eines Trottoirs auf öffentlichem Grund entsprochen werden, R1S.2012.05110 Seite 6 sei doch die heutige Fusswegführung unbefriedigend. Eine Neuüberbauung der rekurrentischen Parzellen sei auch mit der neuen Baulinienführung möglich; im Falle einer Enteignung werde der Rekurrent denn auch vollu m- fänglich entschädigt . Im Übrigen sei en die konkrete Ausgestaltung der Tramhaltestelle sowie die Frage, ob bei einer allfälligen Beanspruchung der rekurrentischen Grundstücke die Bauten des Rekurrenten teilweise oder ganz abgebrochen werden müssten, nicht Ge genstand des Rechtsmitte l- verfahrens. 5.1. Baulinien dienen vor allem der Sicherung bestehender und geplanter Anl a- gen und Flächen (§ 96 Abs. 1 PBG). Je nach Zweckbestimmung stehen hierfür verschiedene Baulinienarten zur Verfügung. Zur Sicherung von Strassen, Wegen, Plätzen und Eisenbahnen – gegebenenfalls samt beglei- tenden Vorgärten, Lärmschutzanlagen, Grünzügen (z.B. Alleen) und Fahr- zeugabstellplätzen – gelangen Verkehrsbaulinien zur Anwendung (§ 96 Abs. 2 lit. a PBG). Neben der Schaffung bzw. Erha ltung unüberbaubarer Grünstreifen entlang der Strassen (sogenannte Vorgärten) bezwecken Ve r- kehrsbaulinien somit in erster Linie die Freihaltung des Landes für die A n- lagen des fliessenden Verkehrs . Darüber hinaus gewährleisten sie den an der Strasse stehenden Gebäuden eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung und verschaffen ihnen einen gewissen Schutz vor Immiss i- onen, die mit dem Strassenverkehr verbunden sind. Schliesslich erfüllen sie auch eine städtebauliche Funktion, indem sie öffentliche In teressen an der Gestaltung von Verkehrsräumen und Plätzen sowie der begleitenden Anl a- gen und Grünzüge wahrnehmen , wie namentlich im Strassenraum situierte Fahrzeugabstellplätze, Lärmschutzanlagen oder Alleen (§ 97 Abs. 2 PBG). 5.2. Baulinien sind nach Massgabe der Bedürfnisse festzusetzen, abzuändern und aufzuheben. Obwohl sie wie der Zonenplan auf lange Sicht ausgeric h- tete Institute zur Erzielung einer geordneten Überbauung darstellen, ist ihre Abänderung oder Aufhebung unter Beachtung der raumplaneris chen Grundsätze jederzeit möglich. Der betroffene Grundeigentümer hat kein wohlerworbenes Recht auf dauernde Beibehaltung eines bestimmten Ba u- ordnungs- oder Zonenregimes für seine Parzelle. Dies gilt selbstverstän d- lich auch für die Verkehrsplanung. Entsprechend dem Verlauf der baulichen R1S.2012.05110 Seite 7 Entwicklung oder in Übereinstimmung mit neuen, etwa die Problemkreise der raumpolitischen Zielsetzungen, der ortsbaulichen Gesamtstruktur oder der Infrastruktur beschlagenden Erkenntnissen müssen die bestehenden Vorschriften und Pläne von Zeit zu Zeit überprüft und muss unzweckmässig Gewordenes abgeändert werden. 5.3. Die Rechtsmittelinstanzen haben bei der Überprüfung nutzungsplaneri- scher Festsetzungen, bei welchen den Gemeindebehörden ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen eingeräumt werden muss, Zurückhaltung zu üben. Sie setzen in solchen Fällen ihr Ermessen nicht an die Stelle de s- jenigen der Planungsbehörde und dürfen nicht eine vertretbare Lösung durch eine andere bloss gleichermassen vertretbare ersetzen (VB.2007.00370 vom 19. März 2008, E. 2; VB.2006.00059 vom 20. Se p- tember 2006, E. 4.2, www.vgrzh.ch). Das Planungsermessen der Gemei n- de ist durch die kantonalen Gerichte zu respektieren (BGr 1A.170/2002 31. Oktober 2002 E. 4 Abs. 1, www.bger.ch). Die Rekursbehör den können zwar auch die Ermessensausübung durch die unteren Instanzen in vollem Umfang überprüfen (vgl. § 20 Abs. 1 VRG). Aufgrund der Gemeindeaut o- nomie dürfen sie jedoch nur dann korrigierend eingreifen, wenn sich die kommunale Lösung als klar unzweckmäs sig erweist oder wenn sie wegle i- tenden Grundsätzen und Zielen der Raumplanung widerspricht. Sie heben die kommunale Planfestlegung lediglich dann auf, wenn deren Unzwec k- mässigkeit oder die Unangemessenheit offensichtlich ist (vgl. Alfred Kölz/ Jürg Bosshar t/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegeg e- setz des Kantons Zürich, 2. A., Züric h 1999, § 20 Rz. 17 und 20; BGE 118 Ia 394 E. 2b). Es ist jedoch umfassend zu prüfen, ob die für die Rechtfertigung der Eigentumsbeschränkung geforderten öffentliche n Int e- ressen vollständig ermittelt und mit den entgegenstehenden privaten Int e- ressen richtig abgewogen worden sind und ob die Verhältnismässigkeit des Eingriffs in Beachtung der allfälligen Enteignungsfolge in dem im Ausfü h- rungsprojekt festzulegenden Ausmass gewahrt ist (BGE 118 Ia 394 E. 2b). 6. Die streitbetroffenen Grundstücke sind gemäss der Bau - und Zonenor d- nung der Stadt Zürich der dreigeschossigen Wohnzone mit einem Wohna n- teil von 66 % zugewiesen. Die Parzelle Kat. -Nr. AF3845 ist mit einem d rei- R1S.2012.05110 Seite 8 geschossigen Wohn- und Gewerbehaus überbaut. Dieses ist mit dem auf dem Grundstück Kat. -Nr. AF4403 stehenden achtgeschossigen Gebäude zusammengebaut. Im Erdgeschoss des Hochhauses befinden sich ve r- schiedene Betriebe, darunter im rückwärtigen Gebäudeteil eine Autowerk- statt und strassenseitig eine Tankstelle mit zwei Tanksäulen. Das Hoc h- haus bildet das westliche Ende der bei der Ausbuchtung der Wehnt a- lerstrasse bestehenden Häuserzeile. Die rechtskräftigen Baulinien verlaufen heute im hier interessierenden Ab- schnitt der Wehntalerstrasse asymmetrisch. Die südseitige Baulinie ist durchgehend in einem Abstand von 5 m zur Strassengrenze festgesetzt. Auf der Nordseite verläuft die Baulinie nach der Einmündung der Regen s- bergstrasse in die Wehntalerstrasse von der Parzelle Kat. -Nr. AF2429 im Osten bis rund zur Mitte des rekurrentischen Grundstücks Kat. -Nr. AF3845 entlang der Südfassade n der bestehenden Gebäude bzw. der Parzelle n- grenzen. In diesem Bereich verbreitert sich die Strassenfläche bis auf 34 m und umfasst e inen von den eigentlichen Fahrbahnen durch eine Bushalt e- stelle getrennten öffentlichen Parkplatz. In der Folge springt die Baulinie um 7 m vor und verläuft auf einer Länge von 11 m innerhalb des Strasseng e- biets. Danach hält sie ab dem rekurrentischen Grund stück Kat.-Nr. AF4403 einen durchgehenden Abstand von 7 m zur Strassengrenze ein. Bei einem Strassenquerschnitt von 20 m Breite beträgt der Baulinienabstand auf der Wehntalerstrasse bis zum Zehtenhausplatz durchgehend 32 m. Lediglich bei der Strassenverbreiterung ist ein Abstand von 39 m gegeben. Die revidierte nordseitige Baulinie soll neu im Bereich des rekurrentischen Grundstücks Kat.-Nr. AF3845 gesamthaft auf die Parzellengrenze bzw. auf die Strassenfassade des bestehenden Gebäudes zurück versetzt werden . Auf der westlich anstossenden Parzelle Kat. -Nr. AF4403 wird sie neu in e i- nem Abstand von 14 m zur Strassengrenze verlaufen und schneidet hier- durch das auf diesem Grundstück bestehende Hochhaus an. 7.1. Mit Blick auf die Eigentumsbeschränkungen, welche mit Baulinien einhe r- gehen, müssen konkrete Vorstellungen für den künftigen Strassenbau we- nigstens im Sinne eines generellen Projektes vorliegen. Eines ausgearbe i- teten, detaillierten Projektes bedarf es nicht. Das nach der bundesgerichtl i- chen Rechtsprechung überdies erforderliche aktuelle Interesse bezieht sich R1S.2012.05110 Seite 9 auf das Bedürfnis, künftige Hindernisse der Strassenführung durch die Zi e- hung von Baulinien auszuschalten. Baulinien sind gemäss der höchstrich- terlichen Rechtsprechung somit nicht erst dann zu ziehen, wenn die Stra s- se erstellt werden muss. Das aktuelle Interesse für die Baulinienfestsetzung liegt vielmehr gemäss Bundesgericht schon dann vor, wenn ersichtlich ist, dass die Erstellung über kurz oder lang notwendig sein wird (vgl. BGE 118 Ia 372). Dabei h aben die für die Festsetzung der Baulinien zuständigen Behörden allfälligen Verkehrsbedürfnissen vorausschauend und auf lange Sicht hinaus Rechnung zu tragen. Zur Erschliessung von Zürich -Affoltern sieht der regionale Verkehrs plan in Ergänzung der bestehenden Buslinien den Bau einer Tramlinie vor. Dieser Richtplan ist als ein generelles Projekt im Sinne der wiedergegebenen bu n- desgerichtlichen Rechtsprechung zu verstehen. Auch wenn der Strasse n- ausbau nicht in allen Details ausgearbeitet ist und allenfalls erst in Zukunft ausgeführt wird, ist damit vorliegend das von der bundesgerich tlichen Rechtsprechung verlangte aktuelle Bedürfnis gegeben. Dass der Bau einer Tramlinie die Erstellung von Haltestellen voraussetzt, ist offensichtlich. Ü b- lich und sinnvol l ist, diese an Verkehrskotenpunkten – wie Plätzen oder Strassenkreuzungen – anzusiedeln. Vorliegend drängt sich der Bereich bei der Strassenausbuchtung der Wehntalerstrasse geradezu auf. Diese liegt unmittelbar beim Zusammentreffen der – aus verschiedenen Verkehrskno- tenpunkten herkommenden – Regensbergstrasse mit der Wehntalerstras- se. Bereits heute befindet sich hier eine Haltestelle, welche von drei Busl i- nien bedient wird. Zudem beträgt die Entfernung zum nächsten Verkehr s- knotenpunkt (Kreuzung Binzmühle-, Glaubten- und Wehntalerstrasse) rund 400 m. Insoweit ist die Wahl des fraglichen Standortes für eine Tramhalt e- stelle nicht verfehlt. 7.2. Es stellt sich dennoch die Frage, ob die Anlegung einer Tramhaltestelle die angefochtene Baulinienrevision rechtfertigt. Gemäss dem Stadtrat sollen folgende Strassenanlagen durch die Baulinienverbreiterung gesichert we r- den:  2 Gehwege á je 2,50 m – 3,00 m  2 Baumreihen á je 2,00 m  2 Velostreifen á je 1,50 m – 2,00 m  4 Fahrbahnen (inkl. Abbiegespur) á je 3,00 m – 3,25 m R1S.2012.05110 Seite 10  2 Haltestelleninseln á je 3,00 m – 3,50 m  2 Tramtrassees (inkl. Bus) á je 3,25 m Dies ergibt einen Strassenquerschnitt von 36,5 m bis 40,5 m Breite. Ob die im "Alleenkonzept" der Stadt Zürich enthaltenen Baumreihen an der stark mit Verkehr belasteten Wehntalerstrasse – wie vom Rekurrenten angezwei- felt – sinnvoll sind, kann dahingestellt bleiben, da vorliegend die Zwec k- mässigkeit dieses als Arbeitspapier zu bezeichnenden Plan s nicht zu über- prüfen ist. Nichtsdestotrotz sind sie bei Bemessung des Baulinienabsta n- des zu beachten. Auch wenn die für die einzelnen Anlagen vorgesehenen Masse teilweise im obersten Bereich der von den Zu gangsnormalien vor- gegebenen Breiten liegen und ein reduzierter Strassenquerschnitt − etwa durch eine Zusammenlegung der Velostreifen mit den Gehwegen − denk- bar wäre, erweist sich der im Bereich der geplanten Haltestelle beabsichtig- te Baulinienabstand von 39 m dennoch als grundsätzlich vertretbar. Dies insbesondere auch angesichts des im kommunalen Richtplan festgelegten Fussgängerbereichs. 8. Obwohl nach dem Gesagten die Erforderlichkeit einer Revision der fragl i- chen Baulinien zur Erstellung der geplanten Tramlinie und Tramhaltestelle als gegeben zu erachten ist und ein Strassenausbau zu erwarten ist, stellt sich die Frage, ob die angefochtene Baulinienrückversetzung im Bereich der rekurrentischen Grundstücke dem Verhältnismässigkeitsprinzip en t- spricht und ob sie das Willkürverbot beachtet (Art. 29 der Bundesverfa s- sung [BV]). 8.1. Die heute beim rekurrentischen Grundstück Kat. -Nr. AF3845 teilweise im Strassenraum verlaufende Verkehrsbaulinie ist sinnlos bzw. erfüllt keine e r- kennbare planerische Au fgabe (mehr). Eine Anpassung an die tatsächl i- chen Gegebenheiten bzw. an das bestehende Strassengebiet ist daher hier erforderlich. Die Rückversetzung der Baulinie dient in diesem Bereich z u- dem der Gestaltung des Strassenraums. Durch die strittige Massnahme wird die Baulinie neu durchgehend auf die Parzellengrenze gesetzt, womit sie gleich wie bei den übrigen nordseits an die Strassenausweitung gre n- zenden Grundstücken Kat.-Nrn. AF2429, AF2377, AF3888 und AF3889 (Wehntalerstrasse 294, 296, 298 und 308) unmittelbar entlang der Gebä u- R1S.2012.05110 Seite 11 desüdfassaden verläuft. Die in jenem Bereich geplante Baulinienrevision erweist sich unter diesen Umstände sowohl als verhältnismässig wie auch zweckmässig. 8.2. Anders verhält es sich bei der beim rekurrentischen Grundstück Kat. -Nr. AF4403 geplanten Änderung der Baulinienführung. Durch die Rückverse t- zung der Baulinie um 7 m wird das bestehende achtgeschossige Gebäude erstmals um 5 m angeschnitten. Entgegen der Auffassung des Stadtrates lässt sich diese nutzungsplanerische Massnahme w eder mit verkehrstec h- nischen noch gestalterischen Gründen rechtfertigen. Es ist vielmehr davon auszugehen, dass eine verkehrplanerisch zweckmässige Lösung auch o h- ne einen derart schwerwiegenden Eingriff in das Eigentum des Rekurrenten möglich ist. 8.2.1. Anzuerkennen ist, dass eine Tramhaltestelle eine bestimmte Länge aufwe i- sen muss. Diese soll gemäss den Empfehlungen für die Planung von Strassenbahnanlagen auf dem Netz der Verkehrsbetriebe der Stadt Zürich vom August 2008 im Idealfall 67 m betragen (vgl. a ct. 10.13). Bereits die heute bestehende Bushalteinsel weist eine Ausdehnung von 78 m auf; die Strassenausweitung selbst ist von der Südwestecke des Grundstückes Kat.-Nr. AF3209 (bei der Einmündung der Regensbergstrasse) bis zur sü d- östlichen Ecke der fragl ichen rekurrentischen Parzelle rund 95 m lang. D a- mit bleibt nach dem Bau einer "Idealtramhaltestelle" auch ohne Ina n- spruchnahme der Parzelle Kat. -Nr. AF4403 genügend Raum für das Verschwenken der Fahrspuren des motorisierten Individualverkehrs. 8.2.2. Der Verlauf der revidierten Baulinien lässt sodann die Anordnung der b e- stehenden Überbauung rund um die Ausbuchtung der Wehntalerstrasse ausser Acht. Die Strassenausweitung erstreckt sich zwischen der Parzelle Kat.-Nr. AF3209 im Osten und dem rekurrentischen Grundstück Kat. -Nr. AF4403 im Westen. Sie wird durch die beiden darauf stehenden Gebäude – eine dreigeschossige Wohn - und Gewerbebaute sowie das rekurrent i- sche Hochhaus – flankiert, welche gegenüber den restlichen die Ausbuc h- tung umfassenden Bauten um je 5 m vorspringen; südlich wird sie durch R1S.2012.05110 Seite 12 die Bushalteinsel von der übrigen Strassenfläche getrennt. Damit entsteht eine bewusste architektonische und gestalterische Betonung der Strasse n- verbreiterung. Es trifft zwar zu, dass die neue Baulinienführung, welche bei der Ostfassade des auf der Parzelle Kat. -Nr. AF4404 stehenden Gebäudes wieder um 7 m vorspringt, einen ähnlichen Umfassungseindruck zu erze u- gen versucht. Dies gelingt jedoch nur kartographisch. Die bestehende ta t- sächliche Überbauungsstruktur und die e ffektive bauliche Wirklichkeit we r- den indessen missachtet, indem die Baulinienänderung bei der rekurrent i- schen Parzelle weder der optischen noch der faktischen Dominanz des r e- kurrentischen Hochhauses Rechnung trägt. Ein nachvollziehbares städt e- bauliches un d damit öffentliches Interesse an der fraglichen Revision ist nicht auszumachen. 8.2.3. Der Stadtrat rechtfertigt die Baulinienänderung auch mit der unbefriedige n- den, heute auf privatem Grund unter der Arkade des Hochhauses verla u- fenden Trottoirführung; de r Gehweg sei häufig durch Fahrzeuge überstellt. Zur Bekräftigung dieser Behauptung wird auf eine Street -View-Aufnahme von Google hingewiesen (act. 10.12). Zutreffend ist, dass zwei der auf di e- sem Bild abgebildeten Fahrzeuge mit je zwei Rädern auf die Stras senkante vor der Gebäudearkade abgestellt sind. Offensichtlich ist dabei aber, dass die eigentliche durch eine Dienstbarkeit gesicherte F ussgängerfläche nicht überstellt wird (vgl. act. 5.1, Dienstbarkeiten und Grundlasten, Beleg Nr. 493). Dass ferner über das Trottoir gefahren werden muss, um die rückwär- tige Zufahrt der rekurrentischen Unterniveaugarage zu erreichen, ist nichts Aussergewöhnliches und stellt in unserer mobilen Gesellschaft bei der E r- schliessung von Privatgrundstücken und von Betrieben den N ormalfall dar. Dass sodann der Gehweg von Fahrzeugen der Kunden der bestehenden mechanischen Werkstatt überstellt wird, ist nicht auszuschliessen, kann j e- doch mit polizeilichen Massnahmen geahndet werden. Diese Umstände genügen jedenfalls nicht, um eine ge wichtige Beeinträchtigung der Ve r- kehrssicherheit und damit ein öffentliches Interesse an eine r Rückverset- zung der Baulinie zu begründen. Im Bereich des Hochhauses könnte der Fussweg weiterhin unter der Arkade hindurch geführt werden. Zur Sich e- rung dieses F ussgängerbereichs wäre allenfalls eine Arkaden baulinie in Betracht zu ziehen. R1S.2012.05110 Seite 13 8.2.4.1. Die konkrete Ausgestaltung der Tramhaltestelle selbst ist nicht Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens. Soweit aber durch die strittige nutzungsplan e- rische Massnahme die Erstellung einer solchen Anlage gesichert werden soll, sind im Rahmen einer umfassenden Prüfung auch die allfälligen Au s- wirkungen auf das Privateigentum – wie ein eventuell notwendiger Abbruch von bestehenden Bauten und Anlagen – zu berücksichtigen. Offensichtlich ist zunächst, dass der Bau der Tramlinie samt Haltestelle den Abbruch der auf der rekurrentischen Parzelle Kat. -Nr. AF4403 vor dem Ge- bäude liegenden Tankstelle bereits aus Verkehrssicherheitsgründen erfo r- derlich machen wird. Die Beseitigung dieser bereits heute teilweise im Bau- linienbereich befindlichen Anlage ist nicht mit besonderen Schwierigkeiten und/oder besonderem finanziellem Aufwand verbunden. Das öffentlich e In- teresse an der Erstellung der Tramlinie und Tramhaltestelle überwiegt hier das private Interesse am Erhalt der Tankstelle, weshalb ein allfälliger Ab- bruch als verhältnismässig zu bezeichnen und hinzunehmen ist. 8.2.4.2. Die Rückversetzung der Baulinie um 7 m ermöglicht aber auch eine noch weitergehende Inanspruchnahme des Grundstücks Kat.-Nr. AF4403. Die Baulinie schneidet neu das bestehende Hochhaus um 5 m an und damit im Umfang von rund einem Drittel der Gebäudetiefe. Eine Beanspruchung e i- nes Teils der heute vom rekurrentischen Hochhaus überstellten Fläche und damit einen teilweisen oder vollständigen Abbruch des Hochhauses schliesst der Stadtrat denn auch nicht aus. Er führt hierzu aus, dass die r e- kurrentische Parzelle ohne weiteres neu überbaubar sei. Vorab ist festzustellen, dass ein Teilabbruch des im Baulinienbereich li e- genden Te ils des achtgeschossigen Gebäudes nicht ernsthaft in Betracht gezogen werden kann. Abgesehen davon, dass ein solcher offensichtlich nicht ohne ausserordentliche finanzielle und bauliche Aufwendungen mög- lich wäre, sprechen augenscheinliche gestalterisch -architektonische wie auch gewichtige statische Gründe gegen einen Teilabbruch des Gebäudes. Unter diesen Umständen erweist sich die gegenteilige, nicht weiter begrü n- dete Auffassung des Stadtrates als nicht nachvollziehbar. Als ebenfalls unverhältnismässig wäre ein vollständiger Abbruch des Hoc h- hauses zu bezeichnen. Es ist unbestritten, dass die Parzelle Kat. -Nr. R1S.2012.05110 Seite 14 AF4403 weiterhin überbaubar wäre. Der Stadtrat lässt jedoch ausser Acht, dass das rekurrentische Grundstück der dreigeschossigen Wohnzone W3 zugewiesen ist und ausserhalb der im Zonenplan ausgeschiedenen Hoc h- hausgebiete liegt. Ein Neubauprojekt auf der fraglichen Parzelle hätte d a- her einerseits die neue zurückversetzte Baulinie zu berücksichtigen und dürfte andererseits nicht mehr als drei Vollgescho sse aufweisen. Ein vol l- ständiger Abbruch des bestehenden achtgeschossigen Hochhauses hätte für den Rekurrenten offensichtlich eine wesentliche finanzielle Einbusse zur Folge. Ein Abbruch würde aber auch ansonsten zu baulichen und technischen, mit erheblichem finanziellem Aufwand verbundenen Schwierigkeiten führen. Dies im Hinblick auf die im rückwärtigen Teil der Parzelle befindliche Unte r- niveaugarage, welche mit dem zweiten Untergeschoss der auf dem Nac h- bargrundstück Kat.-Nr. AF3845 stehenden Baute verbun den ist (vgl. hierzu auch die Erwägungen der Hochhausbau bewilligung des Regierungsrates vom 5. Oktober 1961, act. 5.1). Angesichts des schwerwiegenden Eingriffs in das Eigentum des Rekurre n- ten – immerhin ist faktisch der Bestand des gesamten heutigen Hochhau- ses betroffen – stellt sich die Frage, ob als Grundlage für eine seriöse Int e- ressenabwägung zwischen dem öffentlichen Interesse an einer zweckmä s- sigen Tramhaltestelle und der damit verbundenen neuen Führung der Fahrspuren bzw. allenfalls auch des Fu ssgängerweges einerseits sowie dem privaten Interesse am Erhalt des bestehenden Hochhauses andere r- seits die verkehrstechnische Lösung nicht mindestens ein einigermassen konkretisiertes Projekt hätte erstellt werden müssen. Auf Grund der gros s- zügigen Abmessungen der heutigen Ausbuchtung der Wehntalerstrasse ist durchaus denkbar, dass eine planerische und verkehrstechnisch zwec k- mässige Lösung eine Beanspruchung des Bereichs des Hochhauses nicht erfordert. Dies ist insbesondere auch in Berücksichtigung des Ums tandes zu prüfen, dass weiterhin die Benützung des Fussweges unter der Arkade des Hochhauses möglich ist (siehe dazu auch Ziff. 8.2 und 8.2.3 der Erw ä- gungen dieses Urteils). 9. Aus allen diesen Erwägungen ergibt sich, dass der Rekurs insoweit teilwei- se gutzuheissen ist, als die angefochtene nutzungsplanerische Massnahme R1S.2012.05110 Seite 15 eine Zurückversetzung der Baulinie um 7 m beim Grundstück Kat. -Nr. AF4403 vorsieht. Die Stadt Zürich hat es bei der vorzunehmenden umfa s- senden Prüfung unterlassen, die der strittige n Baulinienrevision entgegen- stehenden privaten Interessen richtig zu ermitteln. Der Eingriff in das Ei- gentum erweist sich angesichts der al lfälligen Enteignungsfolge (BGE 118 Ia 394 E. 2b) als schwerwiegend und nicht gerech tfertigt. D ie Baulinienfestsetzung beim rekurrentischen Grundstück Kat. -Nr. AF4403 verletzt das Willkürverbot (Art. 9 BV), die Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und das Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 36 BV); sie ist d eshalb aufzuhe- ben. Die entsprechende Vorlage ist zur weiteren Behandlung und – allen- falls – zur erneuten Festsetzung an die Stadt Zürich zurückzuweisen. Dabei wäre die Festsetzung einer Arkadenbaulinie als wesentlich mildere Mas s- nahme, mit der das angestrebte Ziel voraussichtlich ebenfalls erreicht we r- den kann, zu prüfen. Im Übrigen ist der Rekurs abzuweisen. [….]