<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: VB.2006.00327</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=206394&amp;W10_KEY=13013559&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>VB.2006.00327</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 06.12.2006</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">1. Abteilung/1. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Baubewilligung</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Anbau eines Wohnraums und einer Gartenhalle an ein Einfamilienhaus auf Konzessionsland Unzulässige Überschreitung der absoluten Gesamtgebäudelänge: Die Überschreitung der gemäss Richtlinie I Ziff. 1 (betreffend Konzessionsverordnung) absolut auf 20 m beschränkten Gesamtlänge hat die Baudirektion mit der "relativ uferfernen Lage der Villa" begründet. Nachdem die Richtlinie ausdrücklich festhält, dass Erleichterungen erst bei einem Gewässerabstand von mehr als 30 m gewährt werden, ist diese Begründung für ein Abweichen von der auf 20 m beschränkten Länge unhaltbar (E. 5.2.1). Unzulässige Übertragung von Seeanstosslänge: Es ist mit der Zielsetzung der in den Richtlinien festgehaltenen Baubeschränkungen nicht zu vereinbaren, dass aufgrund der Berücksichtigung der Anstosslänge in einer Nichtbauzone, wie sie die Erholungszone grundsätzlich darstellt, zusätzliche Baumöglichkeiten in der angrenzenden Bauzone geschaffen werden. Die Seeanstosslänge, welche höchstens zur Hälfte als Mass der Gebäudelänge genutzt werden kann, definiert - wie die Ausnützung - die zulässige bauliche Grundstücksnutzung. Wenn die Seeanstosslänge in der Erholungszone mitgerechnet werden darf, stellt dies eine Übertragung einer baulichen Nutzungsmöglichkeit von einer Nichtbauzone in eine Bauzone dar, was direkt dem Zweck der Nichtbauzone widerspricht. Auch die Übertragung von Ausnützung ist nur innerhalb der (nämlichen) Bauzone zulässig und Ausnützungsübertragungen über eine Zonengrenze hinweg sind nur im Rahmen von Arealüberbauungen möglich. Solche Beschränkungen sollen einer aus Gründen des Landschafts- und Ortsbildschutzes unerwünschten Konzentration von Baukörpern entgegenwirken, weshalb sie in analoger Weise auf die hier zu entscheidende Frage angewandt werden können. Die vorgesehene Übertragung von Anstosslänge vom in der Erholungszone gelegenen Nachbargrundstück auf die Bauparzelle erweist sich auch aus dieser Sicht als unzulässig (E. 5.2.2). Gutheissung</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG">AUSNÃTZUNGSÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAURECHTSWIDRIGKEIT">BAURECHTSWIDRIGKEIT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BAUZONE">BAUZONE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERHOLUNGSZONE">ERHOLUNGSZONE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: GEBÃUDEHÃHE">GEBÃUDEHÃHE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: KONZESSIONSLAND">KONZESSIONSLAND</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUBAUÃHNLICH">NEUBAUÃHNLICH</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SEEANSTOSSLÃNGE">SEEANSTOSSLÃNGE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERGESCHOSSIGKEIT">ÃBERGESCHOSSIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ÃBERTRAGUNG">ÃBERTRAGUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UMGESTALTUNG">UMGESTALTUNG</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ZWEITER SCHRIFTENWECHSEL">ZWEITER SCHRIFTENWECHSEL</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art./§ 2.1 BZO Kilchberg</span><br/><span class="gerade">Art./§ 25 KonzessionsV</span><br/><span class="ungerade">Art./§ 27 KonzessionsV</span><br/><span class="gerade">§ 259 Abs. I PBG</span><br/><span class="ungerade">§ 357 Abs. I PBG</span><br/><span class="gerade">§ 58 VRG</span><br/><span class="ungerade">§ 2 WasserwirtschaftsG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="gerade">BEZ 2007 Nr. 3</span><br/><span class="ungerade">RB 2006 Nr. 75</span><br/> </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 2 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="Section1"> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Urteilstext">Die Baukommission Kilchberg bewilligte C am 29. August 2005 mit Nebenbestimmungen den Anbau eines Wohnraums und einer Gartenhalle an das Einfamilienhaus <span class="UrteilstextChar">auf dem GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 an der L-Strasse 03 in Kilchberg. Sie erÃ¶ffnete die VerfÃ¼gung am 20. September 2005 zusammen mit der VerfÃ¼gung der Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich</span> vom 13. September 2005, mit welcher dem Bauvorhaben die Bewilligung aufgrund der Landanlagekonzession (Konzessionsverordnung zum Wasserwirtschaftsgesetz vom 21. Oktober 1992 [KonzessionsV], LS 724.211) erteilt wurde.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Gegen <span class="UrteilstextChar">beide VerfÃ¼gungen erhob A Rekurs. Die Baurekurskommission </span>fÃ¼hrte am 11. April 2006 einen Augenschein durch und wies die vereinigten Rekurse am 6. Juni 2006 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Beschwerde vom 21. August 2006 liess A dem Verwaltungsgericht beantragen, der angefochtene Entscheid sowie der Beschluss der Baukommission Kilchberg vom 29. August 2005 und die VerfÃ¼gung der Baudirektion vom 13. September 2005 seien aufzuheben; unter Kosten- und EntschÃ¤digungsfolgen sowohl fÃ¼r das Rekurs- als auch fÃ¼r das Beschwerdeverfahren zulasten des privaten Beschwerdegegners.</p> <p class="Urteilstext">In ihren Vernehmlassungen vom 5. bzw. 12. September 2006 schlossen die Baurekurskommission sowie die Baudirektion Kanton ZÃ¼rich auf Abweisung der Beschwerde. Denselben Antrag â nebst Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung â liess am 18. September 2006 auch die Baukommission Kilchberg stellen. C liess sich nicht vernehmen.</p> <p class="Urteilstext">Auf die Parteivorbringen wird, soweit entscheidrelevant, in den nachfolgenden UrteilsgrÃ¼nden zurÃ¼ckgekommen.</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer </span><span>zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Das Verwaltungsgericht ist gemÃ¤ss § 41 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) fÃ¼r die Behandlung von Beschwerden gegen Entscheide der Baurekurskommissionen zustÃ¤ndig.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer ist als EigentÃ¼mer der sÃ¼dlich an das BaugrundstÃ¼ck anstossenden Parzelle Kat.-Nr. 02 <span class="UrteilstextChar">von der angefochtenen Baubewilligung mehr</span> als irgendwelche Dritte oder die Allgemeinheit in seinen eigenen tatsÃ¤chlichen oder rechtlichen Interessen betroffen und damit gestÃ¼tzt <span class="UrteilstextChar">auf § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7</span>. September 1975 (PBG) zur Beschwerde legitimiert. Da auch die Ã¼brigen Prozessvoraussetzungen erfÃ¼llt sind, ist auf die form- und fristgerechte Beschwerde einzutreten.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.3 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer lÃ¤sst die DurchfÃ¼hrung eines zweiten Schriftenwechsels beantragen. GemÃ¤ss § 58 Satz 2 VRG ist dessen Anordnung fakultativ. Aufgrund des GehÃ¶rsanspruchs in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung vom 18. April 1999 muss er dagegen dann stattfinden, wenn das Gericht auf neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und rechtliche Vorbringen abstellen will, die erst in der Beschwerdeantwort vorgebracht wurden (<span>Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2. A., ZÃ¼rich 1999,</span><span> </span>§ 58 N. 10). Auch aus Art. 6 Abs. 1 der EuropÃ¤ischen Menschenrechtskonvention ergibt sich nur dann ein Anspruch, sich zu den Eingaben einer Gegenpartei zu Ã¤ussern, wenn eine solche neue und mÃ¶glicherweise umstrittene rechtserhebliche Vorbringen enthÃ¤lt (vgl. BGr, 19. August 2004, 1A.43/2004 E. 2.4, www.bger.ch). Der EuropÃ¤ische Gerichtshof fÃ¼r Menschenrechte hat entschieden, dass grundsÃ¤tzlich die Parteien zu prÃ¼fen hÃ¤tten, ob eine Vernehmlassung neue Argumente enthalte und eine Stellungnahme erfordere (EGMR, 18. Februar 1997, NiderÃ¶st-Huber, 18990/91, § 29, http://hudoc.echr.coe.int). Wird indessen â wie hier â eine ReplikmÃ¶glichkeit schon in der Beschwerdeschrift beantragt, kann der BeschwerdefÃ¼hrer noch gar nicht beurteilen, ob aus seiner Sicht eine Stellungnahme zu den Eingaben der Beschwerdegegnerschaft oder der Vorinstanz erforderlich sein wird. Ein derartiger Antrag ist verfrÃ¼ht, weshalb die Vernehmlassungen dem BeschwerdefÃ¼hrer nur zur Kenntnisnahme zuzustellen sind, sofern diese nicht neue rechtserhebliche Vorbringen enthalten. HÃ¤lt der BeschwerdefÃ¼hrer eine Stellungnahme von seiner Seite fÃ¼r erforderlich, muss er eine solche unverzÃ¼glich nach Erhalt der Vernehmlassungen beantragen bzw. einreichen (BGE 132 I 42 E. 3.3.4).</p> <p class="Erwgung2">Vorliegend wurden die Vernehmlassungen dem BeschwerdefÃ¼hrer zur Kenntnisnahme zugestellt. Auf diese Zustellung hin hat der BeschwerdefÃ¼hrer nicht reagiert. FÃ¼r die EinrÃ¤umung einer ReplikmÃ¶glichkeit besteht deshalb keine Veranlassung.</p> <p class="Erwgung2"><b>1.4 </b>Der beantragte Augenschein ist nicht erforderlich, da sich der massgebliche Sachverhalt aufgrund des von der Vorinstanz am 11. April 2006 durchgefÃ¼hrten Augenscheins sowie der bei den Akten liegenden Fotografien und PlÃ¤ne mit ausreichender Deutlichkeit ergibt (RB 1995 Nr. 12 = BEZ 1995 Nr. 32, mit Hinweisen). Auf die bei dieser Gelegenheit gewonnenen Erkenntnisse darf auch im vorliegenden Beschwerdeverfahren abgestellt werden (RB 1981 Nr. 2).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das auf SeeauffÃ¼llungsgebiet (Landanlagegebiet bzw. Konzessionsland) mit Bewilligungsvorbehalt gelegene BaugrundstÃ¼ck ist gemÃ¤ss Bau- und Zonenordnung der Gemeinde Kilchberg vom 4. April 1995 (BZO) der Wohnzone W1 zugewiesen. Die Liegenschaft grenzt im Norden an einen unÃ¼berbauten, schmalen und lang gezogenen Landstreifen, der in der Erholungszone EA liegt. Ebenfalls unÃ¼berbaut ist die sÃ¼dlich benachbarte, in der Wohnzone W1 liegende Parzelle Kat.-Nr. 02 des BeschwerdefÃ¼hrers. Im Westen grenzt das BaugrundstÃ¼ck an die L-Strasse und im Osten an den ZÃ¼richsee.</p> <p class="Urteilstext">Das bestehende Wohnhaus weist einen nahezu quadratischen Grundriss, zwei Vollgeschosse sowie ein Unter- und ein Dachgeschoss auf. Auf der SÃ¼dseite befindet sich ein eingeschossiger rund 5.30 m langer Anbau. Letzterer soll abgebrochen und durch einen ebenfalls eingeschossigen Anbau von gut 11.30 m LÃ¤nge ersetzt werden. Der nÃ¶rdliche Teil des Anbaus soll wie bisher als Wohnraum dienen, der sÃ¼dliche Teil als Gartenhalle. Ãstlich des Anbaus, gegen den ZÃ¼richsee, ist eine Terrasse mit StÃ¼tzmauer vorgesehen. Im Weiteren sollen der sÃ¼dseitige Grenzzaun ersetzt bzw. verlÃ¤ngert, die Gartenanlage erneuert, eine Gasheizung installiert, anstelle des bisherigen nordseitigen Tankraums eine Pergola und ein Veloabstellplatz geschaffen, die Treppe zum Hauseingang umgestaltet und das Untergeschoss durch eine Rampe erschlossen werden.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Die Vorinstanz hat erwogen, das bestehende GebÃ¤ude sei insofern baurechtswidrig als es Ã¼bergeschossig sei (in der Wohnzone W1 sei nur ein Vollgeschoss zulÃ¤ssig) und die maximale GebÃ¤udehÃ¶he Ã¼berschreite. Zudem Ã¼berstelle es die Baulinie entlang der L-Strasse in einem Bereich von 10.3 m um bis zu 3 m. Das Bauvorhaben fÃ¼hre jedoch zu keinen weiter gehenden VerstÃ¶ssen gegen baurechtliche Vorschriften. Die zusÃ¤tzliche GeschossflÃ¤che werde im baurechtskonformen Erdgeschoss gewonnen und nicht etwa im nicht bauordnungskonformen ersten Obergeschoss. Die Erweiterung der GeschossflÃ¤che werde nicht beim baurechtswidrigen Teil des GebÃ¤udes vorgenommen und die Erweiterung sei an und fÃ¼r sich vorschriftskonform. Auch eine neubauÃ¤hnliche Umgestaltung des baurechtswidrigen GebÃ¤udes liege nicht vor. Die Erweiterung des Wohnraums sei von untergeordneter Bedeutung. Auch die Ã¼brigen im Innern des Wohnhauses vorgesehenen Massnahmen und die Umgestaltung des Gartens kÃ¶nnten nicht als einschneidend charakterisiert werden. Mit der kommunalen Vorinstanz sei sodann darauf hinzuweisen, dass der Rekurrent in keiner Weise darlege, inwiefern durch die Ãnderungen am baurechtswidrigen GebÃ¤ude nachbarliche oder Ã¶ffentliche Interessen tangiert wÃ¼rden.</p> <p class="Urteilstext">Die Vorinstanz hielt weiter fest, dass der streitbetroffene Anbau gleich doppelt den Richtlinien der KonzessionsV widerspreche. Einerseits werde mehr als die HÃ¤lfte der SeeanstosslÃ¤nge des BaugrundstÃ¼cks Ã¼berbaut und anderseits soll das GebÃ¤ude insgesamt eine LÃ¤nge von 21.7 m, also 1.7 m mehr als in den Richtlinien vorgesehen, aufweisen. Entgegen der rekurrentischen Ansicht sei die Ãbertragung von SeeanstosslÃ¤nge jedoch nicht von vornherein unzulÃ¤ssig. Vorliegend solle vom nÃ¶rdlich an das BaugrundstÃ¼ck angrenzenden und zur Erholungszone EA gehÃ¶rigen GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04 SeeanstosslÃ¤nge im Umfang von 9.25 m auf das BaugrundstÃ¼ck Ã¼bertragen werden; auf dem BaugrundstÃ¼ck wÃ¼rde damit ein insgesamt 21.7 m langes GebÃ¤ude mÃ¶glich. In der Erholungszone EA seien zwar die NutzungsmÃ¶glichkeiten der Bauten gegenÃ¼ber der Wohnzone W1 stark eingeschrÃ¤nkt; vom Umfang her seien aber in beiden Zonen maximal eingeschossige GebÃ¤ude zulÃ¤ssig. Die KonzessionsV regle die Bebauung der Landanlagegebiete bezÃ¼glich Baudichte und habe keinerlei Einfluss auf die zulÃ¤ssigen Nutzungen. Die unterschiedlichen NutzungsmÃ¶glichkeiten spielten daher bei der Beurteilung der Frage der ZulÃ¤ssigkeit der Ãbertragung von SeeanstosslÃ¤nge keine Rolle. Entscheidend sei vielmehr, dass in beiden Zonen GebÃ¤ude mit denselben Ã¤usseren Abmessungen erstellt werden kÃ¶nnten. Wenn die Baudirektion in stÃ¤ndiger Praxis die Ãbertragung von SeeanstosslÃ¤nge auch zwischen GrundstÃ¼cken verschiedener Zonen zulasse, so sei daran nichts auszusetzen. Auch bei der Bewilligung der Ãberschreitung der gemÃ¤ss Richtlinien maximal zulÃ¤ssigen GebÃ¤udelÃ¤nge habe die Baudirektion im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens gehandelt. Die Ãberschreitung der vorgesehenen 20 m um 1.7 m halte sich in einem vertretbaren Rahmen.</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Der BeschwerdefÃ¼hrer lÃ¤sst zunÃ¤chst vorbringen, das bestehende GebÃ¤ude sei baurechts- und baulinienwidrig (§ 357 Abs. 1 und § 101 PBG), weil es unzulÃ¤ssigerweise drei Vollgeschosse sowie ein anrechenbares Untergeschoss aufweise. Mit einer GebÃ¤udehÃ¶he von Ã¼ber 8 m Ã¼berschreite die Liegenschaft das zulÃ¤ssige Mass von 4.80 m deutlich. Sodann Ã¼berstelle das bestehende Wohnhaus die Baulinie der L-Strasse auf einer LÃ¤nge von 10.5 m um ca. 3 m. Weiter wird vorgebracht, das erweiterte GebÃ¤ude widerspreche den Vorgaben der Richtlinien der KonzessionsV in zweifacher Hinsicht. Einerseits werde mehr als die HÃ¤lfte der SeeanstosslÃ¤nge des BaugrundstÃ¼cks Ã¼berbaut und anderseits werde die HÃ¶chstlÃ¤nge von 20 m Ã¼berschritten. Entgegen der Auffassung der Baudirektion kÃ¶nne nicht von einer uferfernen Lage gesprochen werden, denn Erleichterungen wÃ¼rden die Richtlinien nur fÃ¼r 30 m vom See entfernte GrundstÃ¼cksbereiche vorsehen. Sodann sei das GebÃ¤ude frei einsehbar, soweit es nicht durch das im Seebereich stehende Bootshaus verdeckt werde, was in die erforderliche Gesamtbetrachtung mit einzubeziehen sei. Schliesslich wird vorgebracht, nach konstanter Rechtsprechung sei es unzulÃ¤ssig, die AusnÃ¼tzung von einer Zone auf die andere zu Ã¼bertragen, weil dies zu verpÃ¶nten Ãberbauungsverdichtungen und zu Ã¼berhÃ¶hten Bewerbungsdichten entlang der Zonengrenze fÃ¼hren wÃ¼rde. Da die BeschrÃ¤nkung der Ãberbauung von Landparzellen gerade eine Ã¼bermÃ¤ssige Baudichte am ZÃ¼richsee-Ufer verhindern wolle, sei auch ein Transfer von ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten Ã¼ber die "Abtretung" von SeeanstosslÃ¤nge vom NachbargrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04, das der Erholungszone EA zugeteilt sei, an das der Wohnzone zugeteilte BaugrundstÃ¼ck unzulÃ¤ssig. Es handle sich beim direkt an das BaugrundstÃ¼ck anstossenden GrundstÃ¼cksbereich um Ã¶ffentliches Weggebiet, das der Bewerbung der Erholungszone diene und nicht Ã¼berbaut werden dÃ¼rfe. Sodann seien die unterschiedlichen NutzungsmÃ¶glichkeiten der betroffenen Zonen bei einer Regelung, die eine Ã¼bermÃ¤ssige Baudichte einschrÃ¤nken und eine mÃ¶glichst lockere Ãberbauung erreichen wolle, entgegen der vorinstanzlichen Auffassung von zentraler Bedeutung. In der Erholungszone EA seien nur standortgebundene Anlagen fÃ¼r FestplÃ¤tze und Parkanlagen zulÃ¤ssig. Eine Ãbertragung von NutzungsmÃ¶glichkeiten aus dieser Zone in die Wohnzone W1 sei schlicht unhaltbar und damit willkÃ¼rlich. Von einer stÃ¤ndigen Praxis der Baudirektion der Ãbertragung von SeeanstosslÃ¤ngen auch zwischen GrundstÃ¼cken verschiedener Zonen, insbesondere von Nichtbaugebiet zu Baugebiet, kÃ¶nne keine Rede sein.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Urteilstext">Das bestehende Wohnhaus weist zwei Vollgeschosse auf und Ã¼berschreitet damit die laut Ziffer 2.1 BZO in der Bauzone <span class="UrteilstextChar">W1 zulÃ¤ssige Zahl von nur einem Vollgeschoss. Ferner wird die maximal zulÃ¤ssige GebÃ¤udehÃ¶he von 4.80 m um mehr als 3 m Ã¼bertroffen und die Baulinie entlang der L-Strasse auf einer LÃ¤nge von rund 10 m um bis zu 3 m Ã¼berstellt. Demnach ist von der Baurechtswidrigkeit der bestehenden </span>Baute auszugehen.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Unter diesen UmstÃ¤nden ist das Umbauvorhaben nach § 357 Abs. 1 PBG zu beurteilen. GemÃ¤ss dieser Bestimmung dÃ¼rfen bestehende Bauten und Anlagen, die Bauvorschriften widersprechen, umgebaut, erweitert und anderen Nutzungen zugefÃ¼hrt werden, sofern sie sich fÃ¼r eine zonengemÃ¤sse Nutzung nicht eignen, wenn keine Ã¼berwiegenden Ã¶ffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen; fÃ¼r neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften bleiben die erforderlichen Ausnahmebewilligungen vorbehalten. Diese so genannte erweiterte Besitzstandsgarantie (Konrad Willi, Die Besitzstandsgarantie fÃ¼r vorschriftswidrige Bauten und Anlagen innerhalb der Bauzonen, ZÃ¼rich 2003, S. 70 f.) schÃ¼tzt unter bisherigem Recht errichtete Bauten nicht nur in ihrem bisherigen Zustand, sondern lÃ¤sst neben NutzungsÃ¤nderungen auch Umbauten und Erweiterungen zu, ohne dass ihr Umfang ausdrÃ¼cklich beschrÃ¤nkt wird. Doch dÃ¼rfen die baulichen Ãnderungen nicht auf den weit gehenden Ersatz der bisherigen Bausubstanz hinauslaufen; solche neubauÃ¤hnliche Umgestaltungen wÃ¼rden den Rahmen der gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssigen Ãnderungen sprengen und mÃ¼ssten die Neubauvorschriften einhalten. NeubauÃ¤hnliche Umgestaltungen sind jedoch nur anzunehmen, wenn sie den Tatbestand der Gesetzesumgehung erfÃ¼llen (vgl. zum Ganzen BEZ 2006 Nr. 32, VGr. 19. Oktober 2005).</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Wie sich aus dem zweiten Satz von § 357 Abs. 1 PBG ergibt, mÃ¼ssen Ãnderungen an vorschriftswidrigen Bauten und Anlagen â wie Neubauten und Ãnderungen an baurechtskonformen GebÃ¤uden â grundsÃ¤tzlich dem geltenden Recht entsprechen. Neue oder weiter gehende Abweichungen von Vorschriften stellen daher keine im Rahmen von § 357 Abs. 1 PBG zulÃ¤ssigen Ãnderungen dar und kÃ¶nnen nur unter der strengen Voraussetzung der DispenswÃ¼rdigkeit bewilligt werden. â Neue RegelverstÃ¶sse liegen dann vor, wenn durch die Ãnderung einer vorschriftswidrigen Baute oder Anlage gegen eine Bauvorschrift verstossen wird, die zuvor nicht verletzt war. Von einer weiter gehenden Abweichung von Vorschriften im Sinn von § 357 Abs. 1 Satz 2 PBG ist auszugehen, wenn der bestehende Normverstoss durch die Realisierung eines Ãnderungsvorhabens noch verstÃ¤rkt wird (vgl. Willi, S. 123 ff.).</p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Das Bauvorhaben erreicht trotz der Vielzahl von baulichen Massnahmen offenkundig nicht das Ausmass einer neubauÃ¤hnlichen Umgestaltung der bestehenden baurechtswidrigen Baute (vgl. RB 1991 Nr. 69). Dies wird auch vom BeschwerdefÃ¼hrer im Rahmen des vorliegenden Verfahrens nicht mehr bestritten. Hingegen hÃ¤lt dieser an den EinwÃ¤nden fest, das Bauvorhaben verstosse gegen die Richtlinien der KonzessionsV bzw. sei die vorgesehene Ãbertragung von SeeanstosslÃ¤nge unzulÃ¤ssig.</p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>GemÃ¤ss § 27 KonzessionsV werden Gesuche fÃ¼r Bauten auf Landanlagen, fÃ¼r die in der Landanlagekonzession ein Bewilligungsvorbehalt besteht, nach § 25 KonzessionsV beurteilt. Da bei der Beurteilung solcher Gesuche ein erheblicher Ermessensspielraum besteht, hat die Baudirektion des Kantons ZÃ¼rich zur Vermeidung von rechtsungleichen Entscheiden mit VerfÃ¼gung vom 7. Juli 1995 (BaudirektionsverfÃ¼gung 1598/1995) Richtlinien erlassen. DemgemÃ¤ss werden konzessionsrechtliche Bewilligungen fÃ¼r bauliche VerÃ¤nderungen auf Landanlagen (Konzessionsland) am ZÃ¼richsee u.a. nach folgender Richtlinie erteilt (Richtlinie I Ziff. 1):</p> <p class="Urteilstext">"Konzessionsland darf auf hÃ¶chstens der HÃ¤lfte der SeeanstosslÃ¤nge Ã¼berbaut werden (GebÃ¤ude samt Nebenbauten wie BootshÃ¤user, Garagen usw.). Vom See her dÃ¼rfen die GebÃ¤ude keine zusammenhÃ¤ngende Ansicht von mehr als 20 m LÃ¤nge aufweisen. Bei einem GewÃ¤sserabstand der GebÃ¤ude von mehr als 30 m werden angemessene Erleichterungen von diesen Bestimmungen gewÃ¤hrt."</p> <p class="Erwgung2">Das GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 01 weist eine SeeanstosslÃ¤nge von 34.13 m auf. Die bestehenden GebÃ¤ude (Liegenschaft sowie Bootshaus) Ã¼berschreiten mit einer ÃberbauungslÃ¤nge von insgesamt 18.5 m das gemÃ¤ss Richtlinie zulÃ¤ssige relative Mass von 17.10 m (HÃ¤lfte der SeeanstosslÃ¤nge) bereits um 1.4 m. Durch die geplante Erweiterung, die zu einer GesamtlÃ¤nge von 21,5 m fÃ¼hrt, wird diese LÃ¤ngenbeschrÃ¤nkung zusÃ¤tzlich verletzt. Neu wird die Richtlinie auch insofern verletzt, als die GebÃ¤ude vom See her keine zusammenhÃ¤ngende Ansicht von mehr als 20 m LÃ¤nge aufweisen dÃ¼rfen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.1 </b>Die Ãberschreitung der gemÃ¤ss Richtlinien absolut auf 20 m beschrÃ¤nkten GesamtlÃ¤nge hat die Baudirektion mit der "relativ uferfernen Lage der Villa" begrÃ¼ndet. Nachdem die Richtlinie jedoch ausdrÃ¼cklich festhÃ¤lt, dass Erleichterungen erst bei einem GewÃ¤sserabstand von mehr als 30 m gewÃ¤hrt werden, ist diese BegrÃ¼ndung fÃ¼r ein Abweichen von der auf 20 m beschrÃ¤nkten GesamtlÃ¤nge unhaltbar. Insbesondere rechtfertigen die unterschiedliche Fassadengestaltung von Villa und Anbau (vgl. E. C der VerfÃ¼gung vom 13. September 2005) sowie die beschrÃ¤nkte Einsehbarkeit eines GebÃ¤udes (infolge entsprechender Bepflanzung oder Terraingestaltung) keine Erleichterung. Angesichts des Zwecks der Richtlinien, im Interesse der Rechtsgleichheit klare VerhÃ¤ltnisse im Einzelfall zu schaffen, geht es nicht an, die absolute Begrenzung der GebÃ¤udelÃ¤nge leichtfertig aufzuweichen.</p> <p class="Erwgung3"><b>5.2.2 </b>Der Ãberschreitung der sich aufgrund der AnstosslÃ¤nge ergebenden relativen LÃ¤ngenbeschrÃ¤nkung von 17.1 m soll damit begegnet werden, dass vom benachbarten GrundstÃ¼ck Kat.-Nr. 04, das im Eigentum der Gemeinde Kilchberg steht und der Erholungszone EA zugewiesen ist, 9.25 m SeeanstosslÃ¤nge auf das BaugrundstÃ¼ck Ã¼bertragen werden. Ob eine solche Ãbertragung zulÃ¤ssig ist, wird in den Richtlinien nicht geregelt und auch in der angefochtenen VerfÃ¼gung der Baudirektion nicht erÃ¶rtert.</p> <p class="Urteilstext">Der Wortlaut der Richtlinie, wonach hÃ¶chstens die HÃ¤lfte der SeeanstosslÃ¤nge Ã¼berbaut werden darf, schliesst das Zusammenrechnen der AnstosslÃ¤nge von zwei benachbarten GrundstÃ¼cken nicht von vornherein aus. Allerdings ist dabei der Zweck der in den Richtlinien festgehaltenen BaubeschrÃ¤nkungen im Auge zu behalten. Diese sollen dem in § 2 des Wasserwirtschaftsgesetzes vom 1. Januar 1993 (WasserwirtschaftsG) festgehaltenen Grundsatz Rechnung tragen, wonach im Rahmen von konzessionsrechtlichen Bewilligungen nebst dem erleichterten Zugang zu den Ã¶ffentlichen GewÃ¤ssern insbesondere auch gestalterische GrundsÃ¤tze (Schonung des Landschafts- und Ortsbilds sowie gute Gestaltung von baulichen VerÃ¤nderungen) zu beachten sind. Mit dieser Zielsetzung ist es nicht zu vereinbaren, dass aufgrund der BerÃ¼cksichtigung der AnstosslÃ¤nge in einer Nichtbauzone, wie sie die Erholungszone grundsÃ¤tzlich darstellt, zusÃ¤tzliche BaumÃ¶glichkeiten in der angrenzenden Bauzone geschaffen werden. Die SeeanstosslÃ¤nge, welche hÃ¶chstens zur HÃ¤lfte als Mass der GebÃ¤udelÃ¤nge genutzt werden kann, definiert â wie die AusnÃ¼tzung â die zulÃ¤ssige bauliche GrundstÃ¼cksnutzung (vgl. § 250 ff. PBG). Wenn die SeeanstosslÃ¤nge in der Erholungszone mitgerechnet werden darf, stellt dies eine Ãbertragung einer baulichen NutzungsmÃ¶glichkeit von einer Nichtbauzone in eine Bauzone dar, was direkt dem Zweck der Nichtbauzone widerspricht. Auch die Ãbertragung von AusnÃ¼tzung ist gemÃ¤ss § 259 Abs. 1 PBG nur innerhalb der (nÃ¤mlichen) Bauzone zulÃ¤ssig (BGr, 5. September 1997, ZBl 100/1999, S. 218 E. 2c) und AusnÃ¼tzungsÃ¼bertragungen Ã¼ber eine Zonengrenze hinweg sind nur im Rahmen von ArealÃ¼berbauungen mÃ¶glich (§ 72 Abs. 3 PBG). Solche BeschrÃ¤nkungen dienen einer aus GrÃ¼nden des Landschafts- und Ortsbildschutzes unerwÃ¼nschten Konzentration von BaukÃ¶rpern, weshalb sie in analoger Weise auf die hier zu entscheidende Frage angewandt werden kÃ¶nnen. Die vorgesehene Ãbertragung von AnstosslÃ¤nge vom in der Erholungszone gelegenen NachbargrundstÃ¼ck auf die Bauparzelle erweist sich auch aus dieser Sicht als unzulÃ¤ssig. Gegen diese sich aus der richtigen Anwendung von § 2 WasserwirtschaftsG ergebenden GrundsÃ¤tze ist mit dem Hinweis auf eine abweichende Praxis der Baudirektion nicht aufzukommen.</p> <p class="Urteilstext">Damit stellt das Bauvorhaben eine gemÃ¤ss § 357 Abs. 1 PBG unzulÃ¤ssige Erweiterung der bestehenden baurechtswidrigen Baute dar. In Gutheissung der Beschwerde sind deshalb der Entscheid der Baurekurskommission vom 6. Juni 2006 sowie die Baubewilligung vom 29. August 2005 und die Landanlagekonzession der Baudirektion vom 13. September 2005 aufzuheben. Die PrÃ¼fung der rechtsgenÃ¼genden Einordnung des Bauprojekts erÃ¼brigt sich damit.</p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext"><span>Bei diesem Verfahrensausgang sind die Kosten des Rekurs- und des Beschwerdeverfahrens dem Beschwerdegegner Nr. 1 zur HÃ¤lfte und den Beschwerdegegnern Nrn. 2 und 3 je zu einem Viertel aufzuerlegen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG; RB 2005 Nr. 12; VGr, 22. MÃ¤rz 2006, BEZ 2006 Nr. 34). Ausserdem hat der Beschwerdegegner Nr. 1 den BeschwerdefÃ¼hrer mit Fr. 3'000.- fÃ¼r das Rekurs- und das Beschwerdeverfahren zu entschÃ¤digen (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG).</span></p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet die Kammer:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird gutgeheissen. Der Entscheid der Baurekurskommission vom 6. Juni 2006, der Beschluss der Baukommission Kilchberg vom 29. August 2005 sowie die VerfÃ¼gung der Baudirektion Kanton ZÃ¼rich vom 13. September 2005 werden aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellungskosten,<br/> Fr. 4'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Kosten der Baurekurskommission sowie die Gerichtskosten werden </span><span>dem Beschwerdegegner Nr. 1 zur HÃ¤lfte und den Beschwerdegegnern Nrn. 2 und 3 je zu einem Viertel auferlegt</span><span>.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Der private Beschwerdegegner wird verpflichtet, dem BeschwerdefÃ¼hrer fÃ¼r das Verfahren vor beiden Instanzen eine ParteientschÃ¤digung von insgesamt Fr. 3'000.- zu bezahlen, zahlbar innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Entscheids.</span></p> <p class="Urteilstext">5. Mitteilung an â¦</p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>