VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 17 48 5. Kammer Vorsitz Meisser Richter Audétat, Racioppi, von Salis und Brunner Aktuar Gross URTEIL vom 2. Dezember 2019 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Felix Huber, Beschwerdeführerin gegen Regierung des Kantons Graubünden, vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, Beschwerdegegnerin 1 Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, Beschwerdegegnerin 2 und- 2 - B._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Curdin Conrad, C._____ und D._____, und E._____, F._____, alle vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey, G._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel, Beigeladene betreffend Ortsplanungsrevision- 3 - 1. Der H._____-hang in X._____ unterteilt sich in die Teilgebiete Nord und Süd. Beide Gebiete sind der Spezialzone H._____ (SZS) zugewiesen und werden räumlich durch die Via I._____ voneinander getrennt. Das G._____ im Westen, das B._____ im Norden und die etwas entfernter situierten K._____ und L._____ im Nordosten und Osten bilden eine Art "Hotelhalb- kreis" um den H._____-hang bzw. dessen Freiflächen im Nord- wie Südteil. Das Teilgebiet H._____ Nord befindet sich bergseitig der Via I._____ und ist teilweise bereits überbaut (so Parzellen 1482, 1480, 1915, 1716 und 1694), teilweise aber noch unüberbaut (so Parzellen 183, 1715, 926, 1665 sowie Südhang-/Freiflächenbereich von Parzelle 1694). Im Teilgebiet H._____ Süd unterhalb der Via I._____ liegt die Parzelle 1808, auf deren Nordwestteil sich heute das alte Postgebäude befindet. Der West- und Süd- westteil von Parzelle 1808 ist noch unbebaut. Weiter südlich befindet sich Parzelle 2354, die sich talwärts bis zur Via M._____ (Seestrasse bei X._____-ersee) erstreckt und ebenfalls zum Teil schon überbaut ist. Die mit einer Wohnbaute überbaute Parzelle 2396 und die Parzellen 1102 und 2395, beide südwestlich gelegen und nicht überbaut, zählen ebenfalls zum Teilgebiet H._____ Süd. Dieses wird somit südlich durch die Via M._____ und im Südosten und Norden durch die Via I._____ eingegrenzt. Vor dem Bau des alten Postgebäudes auf Parzelle 1808 befand sich dort das N._____, das im Jahre 19-- abbrannte. 2. Parzelle 219 der G._____ im Dorfzentrum der Gemeinde X._____ ist der Inneren Dorfzone (ID) zugewiesen. Seit 1896 befindet sich darauf das gleichnamige Fünfsternehotel für ein gehobenes Gästesegment. Parzelle 1694 der B._____ mit dem B._____ sowie Hotelresidenzen in Südhanglage im Teilgebiet H._____ Nord ist ebenfalls der SZS zugewiesen. Auch der SZS zugewiesen ist die im Teilgebiet H._____ Nord gelegene Parzelle 1915 der Stockwerkeigentümergemeinschaft P._____, u.a. mit den Stock- werkeigentümern/innen C._____, D._____ und E._____. Das Wohnhaus P._____ befindet sich oberhalb des G._____. Auch zur SZS gehört Parzelle - 4 - 1716 der Stockwerkeigentümergemeinschaft Q._____ u.a. mit der Stock- werkeigentümerin F._____. Das Wohn- und Geschäftshaus Q._____ befin- det sich unmittelbar nördlich der Via I._____. 3. Am 14. März 1999 beschlossen die Stimmberechtigten der Gemeinde X._____ eine Totalrevision der Ortsplanung. Gegenstand derselben bildete unter anderem das Gebiet des H._____-hangs. Am 29. Februar 2000 ge- nehmigte die Regierung des Kantons Graubünden diese Totalrevision der Ortsplanung und damit auch die Teilgebietsplanung H._____. 4. Im Jahr 2000 erwarb die A._____ die südlich an die Via I._____ anstos- sende Parzelle 1808 im Ausmass von 13'428 m 2 sowie die südlich daran angrenzende Parzelle 2354 im Ausmass von 12'846 m2. Sie hegte die Ab- sicht, das Areal zu überbauen. Um die planerischen Grundlagen unter an- derem für die Realisierung des öffentlichen Parkhauses H._____ mit über 600 Autoeinstellplätzen und mit der Einfahrt ab der Via M._____ und der Ausfahrt in den untersten Teil der Via I._____ gegenüber dem Bauernhof zu schaffen, verabschiedeten die Stimmberechtigten der Gemeinde X._____ am 2. Juni 2002 eine Revision der Teilgebietsplanung H._____ Süd. Parzelle 1808 wurde in die SZS umgezont und der GGP sowie der GEP H._____ 1999/2000 wurden im Bereich des Teilgebiets Süd aufgeho- ben und durch neue Pläne mit veränderten Baubereichen ersetzt. Unter anderem wurde für das Postareal ein Baubereich I ausgeschieden, welcher (nur) für den Fall der Beibehaltung des Umbaus und der Erweiterung des alten Postgebäudes in vier Baufelder (Baubereiche I/1, I/2, I/3 und I/4) un- terteilt wurde, mit abgestuften maximalen (Gebäude-) Höhenkoten bis zu 1'820 m.ü.M. Die zulässigen Nutzungen richteten sich nach Art. 59 und Art. 80 BG (Wohnbauten, Arbeitsstätten, Gastgewerbebetriebe, Einkaufszen- tren, Bauten für kulturelle- und Kongressnutzungen und Parkierungsanla- gen). Für den Fall des Abbruchs des Postgebäudes wurde unter III./b 1.2 der verabschiedeten Vorschriften ausdrücklich der vorgängige Erlass eines - 5 - revidierten GGP vorbehalten. Die Regierung genehmigte am 22. Oktober 2002 diese Teilrevision H._____ Süd (NUP 2002). In der Folge realisierte die A._____ zwischen 2003 und 2006 auf Parzelle 2354 das öffentliche Parkhaus H._____ sowie die darüber gelegene R._____ mit zahlreichen Wohnungen. 5. Am 16. September 2015 wurde zwischen der Gemeinde X._____ und der A._____ ein Planungsvertrag abgeschlossen, in dem festgestellt wurde, dass die Planungsrevision keine Planungsvorteile zur Folge habe, falls die zulässige Mehrnutzung bzw. Mehrhöhe im Vergleich zur NUP 2002 nur für die beabsichtigte Hotel- und Kliniknutzung beansprucht werde. Ferner sollte die Gemeinde berechtigt sein, die vorliegende Ortsplanungsrevision zu überprüfen und anzupassen, wenn innert 10 Jahren seit ihrer Rechts- kraft kein Baugesuch für das H._____ oder die Klinik S._____ eingereicht oder von einer rechtskräftig erteilten Baubewilligung kein Gebrauch ge- macht würde. 6. Am 18. Oktober 2015 beschloss die Stimmbevölkerung von X._____ im Verhältnis 63.6 % Ja- gegen 36.4 % Nein-Stimmen eine Teilrevision der Ortsplanung in Bezug auf das Teilgebiet H._____ Süd, womit die frühere Totalrevision vom 14. März 1999 auf die seither veränderten Verhältnisse im Teilgebiet H._____-hang angepasst werden sollte. Diese Abänderung umfasste folgende Planungsmittel: Teilrevision Bauge- setz, Art. 80 Abs. 1 (Spezialzone H._____), GGP H._____ Süd 1:1000 (um- fassend die Parzellen 1102, 1808, 2354, 2395 und 2396), GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan Verkehr, GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan Entsor- gung sowie die Bau- und Erschliessungsvorschriften H._____ Süd (BESS). Laut beschlossener Revisionsvorlage sollen mit den Baubereichen I-VII, welche u.a. eine flächenmässige Verkleinerung des Baubereichs I für ober- irdische Bauten, jedoch zwei zusätzliche Baubereiche für ein Klinikge- bäude (Baubereich II) und einen Verbindungstrakt (Baubereich III) vorsieht, - 6 - im Vergleich zur – rechtskräftigen – NUP 2002 erheblich grössere Gebäu- dehöhen ermöglicht werden. Zudem wurde die Möglichkeit geschaffen, das alte Postgebäude auf Parzelle 1808 abzubrechen. Basis dafür war das Richtprojekt H._____ und Klinik S._____ des Architekturbüros T._____ vom 9. September 2014, überarbeitet am 25. Mai 2015. Es sollten damit zur Hauptsache entlang der Via I._____ im Bereich des alten Postgebäu- des die raumplanerischen Grundlagen für den Bau eines neuen Hotels (5 Sterne) mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheit- lichen und sportlichen Nutzungen (Baubereich I), eines östlich des Hotels situierten separaten Klinikgebäudes als Ersatz für die ortsansässige Or- thopädieklinik S._____ mit Patientenzimmern und Arztpraxen (Bauberei- che II/1, II/2) sowie eines Zwischenbaus als Verbindung zwischen diesen Gebäudekomplexen für Technikräume sowie für Versorgungs- und Entsor- gungsanlagen (Baubereich III) geschaffen werden. Westlich des Hotels und auf dem Dach des Zwischentrakts im Baubereich III soll die Erstellung zweier öffentlich zugänglicher Aussichtsterrassen ermöglicht werden. Ge- genstand der Planung bildeten ausserdem eine mehrstöckige unter der Ho- telanlage vorgesehene Parkierungsanlage und ein Helikopterlandeplatz auf dem Dach des geplanten Klinikgebäudes. Art. 80 Abs. 1 BG lautet neu wie folgt (Ergänzungen kursiv): Die Spezialzone „H._____" ist für Wohnbauten und Arbeitsstätten eingeschlossen Gastgewerbebetriebe und Einrichtungen des Gesundheitswesens sowie für Bau- ten und Anlagen mit kultureller und Kongress-Nutzung bestimmt. Darüber hinaus sind in den im Generellen Erschliessungsplan- und Gestaltungsplan „H._____" vorgesehenen Bereichen öffentliche Parkierungsanlagen mit den dafür erforderli- chen Zufahrten zulässig. 7. Am 1. November 2016 ersuchte der Gemeindevorstand X._____ bei der Regierung um Genehmigung der Revisionsvorlage im Rahmen von Art. 49 KRG. Er reichte weitere Unterlagen ein, u.a. den Planung- und Mitwir- kungsbericht vom 27. Oktober 2015 gemäss Art. 47 RPV und das Richt- projekt 1:200, T._____ Architekten AG vom 25. Mai 2015.- 7 - 8. Am 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 2017, genehmigte die Regierung die am 18. Oktober 2015 beschlossene projektbezogene Nutzungsplanung H._____ Süd im Sinne der Erwägungen mit u.a. folgenden zusätzlichen Nutzungsauflagen: Auflagen bezüglich Nutzung des Gebäudes im Baubereich I: a) für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch das Volumen un- terhalb der Höhenkote von 1'820 m.ü.M., im Wesentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitli- chen, sportlichen, öffentlichen, gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen; allfällige Wohnungen für Mitarbeitende des betreffenden Hotelbe- triebs) genutzt werden. b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des Baus oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2 ZWG in der aktuell gültigen Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil von 20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen im Bau- bereich I nicht übersteigen darf. Zur Begründung führte die Regierung aus, dass einzelne Beschwerde- führende zutreffend darauf hingewiesen hätten, dass die beschlossenen Nutzungsplanungsvorschriften neben Hotel- und Kliniknutzung auch an- dere Nutzungsarten, wie Luxuswohnungen, zuliessen. Dies wäre nicht ge- rechtfertigt. Gemäss II/A. 1.2 Abs. 2 BESS seien Wohnnutzungen jedoch nur im bisherigen Rahmen von ca. 16'900 m² BGF und nur im Baubereich I zulässig. Werde kein Hotel erstellt, dürften Bauten mit anderen zulässigen Nutzungen (Wohnungen, Dienstleistungen, Gewerbe) in den Baufeldern I/1-I/4 die Höhenkote von 1'820 m.ü.M. nicht überschreiten (II/A. 1.4 Abs. 4 BESS). Über 1'820 m.ü.M. liegende Räume dürften nur für Hotelnutzun- gen beansprucht werden. Die Mehrhöhen gemäss GGP von ca. 10-17 m seien für einen Hotelbau bestimmt und nicht für Wohnbauten oder Ge- bäude mit gemischten Nutzungen. Es müsse sichergestellt werden, dass nicht nur das neu ermöglichte Zusatzvolumen oberhalb der Höhenkote von 1'820 m.ü.M., sondern das gesamte, im Baubereich I im Falle eines Hotel- baus mögliche Volumen, im Wesentlichen effektiv hotelmässig genutzt werde. - 8 - Die neuen BESS schlössen nicht aus, dass das Gebäudevolumen theore- tisch bis zur Höhenkote von 1'820 m.ü.M. überwiegend oder im Extremfall sogar ausschliesslich für Wohnnutzungen aller Art verwendet werden könnte und erst ab dieser Kote als Hotel genutzt würde. Dies rechtfertigte aber keinesfalls die zugestandenen Mehrhöhen mit den entsprechenden Beeinträchtigungen der Aussichten aus den benachbarten Liegenschaf- ten. Zudem sei in der Botschaft zuhanden der Volksabstimmung vom 18. Oktober 2015 die vorliegende Nutzungsplanung hauptsächlich mit der volkswirtschaftlichen Bedeutung eines neuen grossen Hotels in der oberen Kategorie begründet worden. Somit dränge sich eine entsprechende Auf- lage (lit. a) auf. Weiter erwog die Regierung, die Realisierung neuer Hotelanlagen hange regelmässig von der Möglichkeit der Querfinanzierung mit Zweitwohnun- gen ab. Es verstiesse gegen das Gebot der Baulandmobilisierung und der Verhältnismässigkeit, wollte man jegliche Zweitwohnungen im Zusammen- hang mit diesem Hotelprojekt ausschliessen. Angemessen wäre eine Be- grenzung der Hauptnutzfläche solcher Quersubventionierungszweitwoh- nungen auf 20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Woh- nungen gemäss Art. 8 Abs. 1 lit. c ZWG und nicht etwa auf 33 % gemäss Art. 8 Abs. 2 ZWG, unbesehen darum, ob sie im Eigentum des strukturier- ten Beherbergungsbetriebs blieben oder nicht. Somit dränge sich eine ent- sprechende Auflage (lit. b) auf. Dabei verstehe es sich, dass solche Quersubventionierungswohnungen ebenfalls dem speziellen Wohnnutzungsverbot oberhalb der Höhenkote von 1'820 m.ü.M. unterstünden. Für touristisch bewirtschaftete Wohnungen gemäss Art. 7 Abs. 2 ZWG sei keine Einschränkung, auch nicht für den Bereich über der Höhenkote von 1'820 m.ü.M., notwendig. Mit diesen Auflagen könne die geplante Hauptnutzung im Baubereich I als Hotel sichergestellt werden, ohne dass dafür eine Hotelzone ausgeschie- den werden müsste. Eine Hotelzone würde im Übrigen andere, ebenfalls - 9 - zonenkonforme Volumina bis zur Höhenkote von 1'820 m.ü.M. gänzlich ausschliessen. Gerade für den Fall, dass das Hotelprojekt aus irgendwel- chen Gründen doch nicht realisiert werden sollte, würde damit planerisch ein Stillstand geschaffen. Dies wäre unerwünscht. Der Baubereich II sei ausschliesslich für den Bau einer Klinik mit Patien- tenzimmern, Behandlungs- und Aufenthaltsräumen, Arztpraxen, für öffent- liche und gewerbliche Nutzungen und Dienstleistungsbetriebe bestimmt und nicht für Wohnungen. Auch im Zwischenbau (Baubereich III) seien Wohnnutzungen ausgeschlossen. Diesbezügliche Auflagen erübrigten sich. Wesentliche Abweichungen und Zusatznutzungen im Vergleich zur vorma- ligen Grundordnung H._____ Süd seien nur im Zusammenhang mit einem grossen Hotel- sowie einem Klinikbau überhaupt möglich, was eindeutig überwiegende öffentliche Interessen an der revidierten Planung mittels Mehrhöhen usw. zu begründen vermöge. 9. Gegen den Genehmigungsentscheid der Regierung vom 25. April 2017, Teilrevision der Ortsplanung „H._____ Süd", X._____, erhob die A._____ (Beschwerdeführerin) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden am 6. Juni 2017 Beschwerde (R 17 48) und beantragte Folgendes: 1. Es seien die Auflagen Ziff. 1.a) und 1.b) des Regierungsbeschlusses vom 25. April 2017 betreffend Genehmigung der Nutzungsplanung für das Gebiet H._____ Süd, X._____, vom 18. Oktober 2015 und der dazugehörigen Regie- rungsbeschwerdeentscheide Protokoll Nr. 356-361 vom 25. April 2017 ersatz- los aufzuheben; 2. Die Beschwerdeantwort sei der Beschwerdeführerin zur Stellungnahme bzw. Kenntnisnahme zuzustellen; 3. Die Verfahrenskosten seien der Beschwerdegegnerin aufzuerlegen und diese sei zu verpflichten, der Beschwerdeführerin eine angemessene Parteien- tschädigung zu zahlen. Die Beschwerde gegen Auflagen im Genehmigungsentscheid sei gestützt auf Art. 102 Abs. 1 KRG und Art. 49 Abs. 1 lit. d VRG beim Verwaltungs- gericht zu erheben, welches somit zuständig sei.- 10 - Die angefochtenen Auflagen 1.a) und 1.b) schränkten die vom Stimmvolk bestimmte Nutzung im Baubereich I ein und seien unzulässige Eingriffe in die Gemeindeautonomie. Eine Höhenentwicklung der Baute über 1'820 m.ü.M. sei (zugegebener- massen) nur dann planerisch gerechtfertigt, wenn diese Geschosse auch als Hotel genutzt würden. Es sei aber nicht einzusehen, weswegen eine Auflage einer gesamten Hotelnutzung auch dann gelten solle, wenn die Höhenkote von 1'820 m.ü.M. nicht überschritten werde, grundsätzlich also nach der Regelbauweise gebaut werde. Im Gegensatz zum GGP und dessen Vorschriften müssten gemäss ange- fochtener Auflage 1.a) auch öffentliche und gewerbliche Nutzungen sowie Dienstleistungsbetriebe einen allfälligen Hotelbetrieb ergänzen. Auch diese Verschärfung sei unbegründet. Die in der Volksabstimmung beschlossene Ziff. 1.1 BESS halte ausdrücklich fest, neben Hotelnutzungen seien öffent- liche und gewerbliche Nutzungen sowie Dienstleistungsbetriebe ohne funk- tionalen Zusammenhang mit dem Hotel gestattet. Es solle somit die Mi- schung verschiedener Nutzungen ermöglicht werden. Das Verbot einer Nutzungsdurchmischung widerspreche städtebaulichem Verständnis. Ohne raumplanerische Begründung würden so die Nutzungsbestimmun- gen verschärft. Keine gesetzliche Grundlage erlaube es, den Flächenanteil an Zweitwoh- nungen zur Querfinanzierung auf lediglich 20 % der Hauptnutzfläche von Hotels zu beschränken. Art. 38 Abs. 2 ZWG nenne einen Anteil von 33 %. Ein solcher Eingriff müsste mit einer kommunalen Ausführungsbestimmung zum ZWG begründet sein, welche die Möglichkeit einer Querfinanzierung abschliessend regelte. Eine solche Bestimmung gebe es im kommunalen Recht nicht. Raumplanerische Interessen an einer solchen Lösung seien nicht ersicht- lich. Es sei raumplanerisch nicht nachvollziehbar, weswegen die Möglich- keit der Querfinanzierung in H._____ Süd eingeschränkt werden solle. So- weit die Einschränkung mit öffentlichen Interessen begründet werde, sei - 11 - festzuhalten, dass die Gemeinde ihr Ermessen nicht pflichtwidrig ausgeübt habe und der angefochtene Beschluss und die Beschwerdeentscheide auch nicht konkret begründeten, weswegen diese Ermessensbetätigung pflichtwidrig gewesen sein solle. Gemäss Ziff. 1.1 BESS seien Wohnungen nach Massgabe des jeweils gel- tenden eidgenössischen, kantonalen und kommunalen Rechts gestattet. Gemäss den angefochtenen Auflagen 1.a) und 1.b) seien Wohnungen im Falle der Realisierung eines Hotels indessen nur für Mitarbeitende des Ho- telbetriebs oder als Zweitwohnungen zur Querfinanzierung gestattet. Tou- ristisch bewirtschaftete Wohnungen gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG seien nicht explizit geregelt. Gestützt auf das Legalitätsprinzip gehe die Be- schwerdeführerin davon aus, solche Wohnungen seien zulässig, wie es in Ziff. 1.1 BESS vorgesehen sei. Wäre dies nicht der Fall, wäre dies ein wei- terer Grund, die Auflagen aufzuheben. Zudem wäre ein Verbot touristisch bewirtschafteter Wohnungen nicht durchsetzbar. Das Verbot wäre auch raumplanerisch nicht begründbar, weil die Wohnungen touristisch genutzt würden und daher im gleichen Interesse wie die zulässige Hotelnutzung wären. Touristisch bewirtschaftete Suiten hätten nichts mit Zweitwohnun- gen zu tun, selbst, wenn sie Dritten gehörten, da diesen lediglich eine Rest- nutzung verbleibe. 10. Am 27. Juni 2017 beantragte die Regierung in ihrer Vernehmlassung die Abweisung der Beschwerde. Die Begründung für die angefochtenen Auflagen ergebe sich nicht aus dem Genehmigungsbeschluss, sondern aus den Beschwerdeentscheiden, je- weilige Ziff.16.4. An diesen Planungsbeschwerdeverfahren sei die Be- schwerdeführerin beteiligt gewesen. Die Begründung der Auflagen habe nicht auch in den Genehmigungsbeschluss aufgenommen werden müs- sen. Es sei nicht die Meinung der Regierung, die Hotelnutzungsauflage solle auch bei Nichtüberschreitung der Höhenkote von 1'820 m.ü.M. gelten. Die - 12 - Hotelnutzungsauflage gelte nur für den Fall, dass das gesamte, für den Fall eines Hotelbaus ermöglichte Gebäudevolumen ausgeschöpft werde. Werde nur bis zur besagten Kote gebaut, also ungefähr im Rahmen der rechtskräftigen Nutzungsplanung, gelte die Hotelnutzungsauflage nicht. Die Beschwerdeführerin beanstande zu Recht, dass nach der Auflagefor- mulierung der Regierung im Gegensatz zu Ziff. 1.1 BESS auch öffentliche und gewerbliche Nutzungen sowie Dienstleistungsbetriebe hotelergänzend sein müssten. Dies sei nicht die Meinung und lediglich die Folge einer ver- unglückten Formulierung. Das Gericht möge im Urteil an geeigneter Stelle eine entsprechende Berichtigung vornehmen, wonach „öffentliche und ge- werbliche Nutzungen sowie Dienstleistungsbetriebe" nicht zwingend hotel- ergänzend sein müssten. Die Begrenzung der Möglichkeit zur Erstellung von Zweitwohnungen zur Querfinanzierung auf 20 % sei begründet worden. Der Regierung er- scheine ein für die Hinterlieger derart voluminöses Gebäude in der Gesamt- interessenabwägung nur vertretbar, wenn das Volumen letztlich aus mög- lichst viel Hotel und möglichst wenig kalten Zweitwohnungen bestehe. Ho- tels seien in einem grösseren öffentlichen Interesse als kalte Zweitwohnun- gen. Gemäss Art. 3 Abs. 2 ZWG könnten Kantone Vorschriften erlassen, die die Erstellung und Nutzung von Wohnungen stärker einschränkten als das ZWG. Der Kanton Graubünden habe dies an die für die Ortsplanung zu- ständigen Gemeinden delegiert (Art. 35e KRVO). Die Kompetenz für Ver- schärfungen sei quasi an die Nutzungsplanung delegiert worden, was an- gesichts der Regelung auf gleicher Stufe (Grundordnung) einleuchte. Touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Sinne von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG seien trotz der angefochtenen Auflagen zulässig, jedenfalls dann, wenn sie die Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 2 Ingress sowie von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG erfüllten. Was es dazu im konkreten Fall brauche, werde im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens von der kommunalen Bau- behörde zu klären sein. Dies gelte auch für die Frage, ob solche Wohnun-- 13 - gen (Suiten) im Eigentum des Hotelbetreibers stehen müssten oder ob sie auch im Eigentum eines Dritten stehen dürften. 11. Am 11. August 2017 nahm die Gemeinde X._____ Stellung. Die Regierung gehe offenbar davon aus, dass die Hotelnutzungsauflage 1.a) [bis] wohl nur für den Fall gelte, dass das gesamte (für den Fall eines Hotelbaus) ermöglichte Gebäudevolumen ausgeschöpft werde. Sollte demgegenüber nur bis zu der Kote 1'820 m.ü.M. gebaut werden, dürfte die Hotelnutzungs- auflage nicht gelten. Wenn die Regierung sich in diesem Sinne in ihrer Ver- nehmlassung äusserte, würde die Beschwerde in diesem Punkt gegen- standslos. Allerdings sei die Gemeinde bei der projektbezogenen Sondernutzungspla- nung H._____ Süd immer davon ausgegangen, dass im Baubereich I tatsächlich auch ein Hotel gebaut werde und nicht nur eine Baute bis zu einer Höhenkote von 1'820 m.ü.M. für andere Zwecke. Dafür hätte die Ge- meinde kaum Hand geboten. Sollte die A._____ ihre Absichten jetzt geän- dert haben und nur ein Gebäude bis zur besagten Höhenkote realisieren wollen, behalte sich die Gemeinde deshalb weitere Planungsmassnahmen vor. Auch die Gemeinde sei nicht der Meinung, dass gemäss der Auflagenfor- mulierung in Ziff. 1.a) im Bereich bis zur Höhenkote 1'820 m.ü.M. die an sich zulässigen öffentlichen und gewerblichen Nutzungen sowie der Dienstleistungsbetriebe hotelergänzend sein müssten. Die Gemeinde gehe aber davon aus, dass dies auch nicht die Meinung der Regierung gewesen sei und der Passus „hotelergänzend" nur die Folge einer missverständli- chen Formulierung sei. Sollte die Regierung diese Meinung teilen, würde es die Gemeinde begrüssen, wenn das Gericht im Urteil an geeigneter Stelle diesen Punkt klarstellen würde. Die Gründe, welche die Regierung zur Begrenzung der Möglichkeit zur Be- stellung von nur 20 % der gesamten HNF von Zimmern und Wohnungen im Baubereich I für die Erstellung von Zweitwohnungen zur Querfinanzie-- 14 - rung aufgeführt habe, liessen sich dem angefochtenen Entscheid entneh- men. Die Regierung weise namentlich darauf hin, dass in der Gesamtinter- essenabwägung ein solch voluminöses Gebäude nur vertretbar sei, wenn das Volumen letztlich aus möglichst viel Hotel und möglichst wenig kalten Zweitwohnungen bestehe. Die Gemeinde schliesse sich dieser Meinung an. Antrag stelle der Gemeindevorstand aber nicht, aus Rücksicht auf den Entscheid des Stimmvolkes, welcher einer Lösung zugestimmt habe, wel- che hinsichtlich der Querfinanzierung weniger einschränkend sei. Was die Frage anbetreffe, ob touristisch bewirtschaftete Wohnungen gemäss Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG trotz regierungsrätlicher Auflagen zulässig seien, wolle sich die Gemeinde noch nicht festlegen. Mangels verwaltungs- und bundesgerichtlicher Praxis sei noch immer nicht klar, was unter touris- tisch bewirtschafteten Wohnungen genau zu verstehen sei, insbesondere, wie es sich diesbezüglich mit der rechtlichen Verselbständigung in Form von Stockwerkeigentum und der Eigennutzung verhalte. Es werde deshalb Sache des Baubewilligungsverfahrens sein, diese Frage abschliessend zu beantworten. 12. Am 18. August 2017 beantragte die B._____ (Beigeladene im Verfahren R 17 48 und Beschwerdeführerin im Verfahren R 17 44) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Zum Antrag auf Nichteintreten schrieb sie Folgendes: Die angefochtenen Auflagen seien vom Gericht nur dann zu beurteilen, wenn die gegen die Ortsplanungsrevision erhobenen Beschwerden R 17 44, R 17 45, R 17 46 und R 17 50 wider Erwarten abgewiesen würden. Werde jedoch die ange- fochtene Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd vom Verwaltungsge- richt aufgehoben, seien die im vorliegenden Verfahren R 17 48 gerügten Auflagen gegenstandslos. Die Weiterbehandlung der vorliegenden Be- schwerde sei deshalb auszusetzen, bis das Gericht im Hauptverfahren (üb- rige Beschwerden) entschieden habe.- 15 - Es stimme nicht, dass es keine gesetzliche Grundlage zur Einschränkung der Hauptnutzfläche von Hotels gemäss ZWG gebe. Die Regierung habe als Genehmigungsbehörde allein schon gestützt auf bundesrechtliche Be- stimmungen die Übereinstimmung der Planung mit den Vorschriften der Raumordnung und weiterer bundesrechtlicher Vorschriften raumrelevanter Natur zu überprüfen, auch mit dem ZWG. Gerade in den Fällen, in welchen ortsplanerische Erlasse parallel zum Genehmigungsverfahren auch mit Planungsbeschwerde angefochten würden, habe die Regierung die Plan- festlegung von Bundesrechts wegen mit voller Kognition zu prüfen und ei- ner umfassenden Zweckmässigkeit- und Angemessenheitskontrolle zu un- terziehen. Dazu gehöre eine plausible Güterabwägung zwischen dem Nut- zungsanspruch als Hotel und dem Schaden der Nachbarn infolge überdi- mensionierter Bauten. Eigentlich hätte die Regierung den Beschluss der Gemeindeversammlung aus ortsplanerischen Überlegungen aufheben müssen. Sie habe sich jetzt für einen Kompromiss entschieden und die Re- visionsvorlage mit den hier angefochtenen Auflagen genehmigt. In maiore minus sei die Regierung befugt und verpflichtet gewesen, die genannten Auflagen zu verfügen. Es gebe durchaus berechtigte Gründe für eine Beschränkung der HNF (Art. 8 Abs. 2 ZWG). Es solle sichergestellt werden, dass der Hotelneubau zur Hauptsache zu Hotelzwecken und nur in Nebennutzung und reduziertem Ausmass zu Wohnzwecken (Zweitwohnungen) diene. Ein Anteil von 20 % der HNF reiche dazu fraglos aus. Aus Art. 7 Abs. 2 ZWG ergebe sich zu- dem, dass in Bezug auf touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen laut Beschwerdeentscheid keine Beschränkungen bestünden. Die gerügten Auflagen seien nicht unzulässig und stellten keine unzulässi- gen Eingriffe in die Gemeindeautonomie von X._____ dar. Gegenteiliges werde von der Beschwerdeführerin nicht begründet. Werde auf die Beschwerde eingetreten, erweise sie sich als unbegründet und sei abzuweisen.- 16 - 13. Ebenfalls am 18. August 2017 beantragten D._____ und C._____ und E._____ (Beigeladene im Verfahren R 17 48 und Beschwerdeführer im Ver- fahren R 17 45) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Eventualiter sei die Beschwerde dahingehend gutzuheis- sen, dass der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit zum Erlass eines neuen Entscheides an die Vorinstanz zurückzuweisen seien. In den BESS sei der Baubereich I für die Erstellung eines Hotels mit Re- staurationsflächen und ergänzenden Nutzungen bestimmt worden. Woh- nungen seien nach Massgabe des geltenden Rechts gestattet. Über der Höhenkote von 1'820 m.ü.M. erstellte Räume dürften nur für Hotelnutzun- gen beansprucht werden. Die Regierung habe sodann die angefochtenen Auflagen 1.a) und 1.b) verfügt. Die Beschwerdeführerin könne sich aller- dings nicht auf die Verletzung der Gemeindeautonomie berufen, sondern nur die Gemeinde, welche dies aber nicht getan habe. Die Planungsvorlage H._____ Süd regle die Grundordnung. Werde diese angefochten, sei sie auf Rechtmässigkeit und Zweckmässigkeit zu über- prüfen. Die Regierung habe dies getan. Die Eigentumsgarantie werde da- durch nicht verletzt und die Auflagen seien auch nicht willkürlich. Eine Be- gründung dieser Vorwürfe durch die Beschwerdeführerin fehle. Die Eigen- tumsgarantie sei ohnehin nicht verletzt. Es sei der Rechtszustand gemäss NUP 2002 mit der heute vorliegenden Planungsvorlage zu vergleichen. Gemäss NUP 2002 sei nur ein Teil des damaligen Baubereichs I oberir- disch überbaubar gewesen und erst noch mit sehr eingeschränkten Höhen- koten. Wenn die Regierung im Beschwerdeentscheid festhalte, dass in der NUP 2002 H._____ Süd mit Höhenkoten von 1'820 m.ü.M. überbaubar ge- wesen sei, gelte dies nur für einen verschwindend kleinen Teilbereich. Alle übrigen Bereiche seien erheblich weniger intensiv überbaubar gewesen. Entlang der Via I._____ sei nur eine zweistöckige Bebauung möglich ge- wesen. Die jetzige Vorlage enthalte eine gewaltige Ausdehnung der über- baubaren Fläche und eine Steigerung der zulässigen Höhe um bis zu 6.5 - 17 - m auch ohne Erstellung eines Gesundheitshotels. Hinzu komme, dass nach den Vorstellungen der Regierung die Höhe noch erheblich um nicht weniger als 17.5 m gesteigert werden könne, wenn ein Hotel erstellt werde. Allerdings habe die Regierung hier Nutzungseinschränkungen verfügt, wel- che die Privilegierung auf die Hotelnutzung beschränkten. Dies sei in ihrer Überprüfungskompetenz gelegen. Gewaltig sei auch die Steigerung der zulässigen BGF. Im Beschwerdeent- scheid gehe die Regierung davon aus, dass nach den bisherigen Vorschrif- ten 16'900 m² BGF hätte erstellt werden können. Dies sei eine unbewie- sene Annahme. Wenn daraus abgeleitet werde, dass in diesem Umfang die Nutzung frei sei und auch Zweitwohnungen erstellt werden könnten, sei dies falsch. Zulässig wäre die Wiederherstellung von altrechtlichem Wohn- raum. Solcher sei aber in H._____ Süd in den Baufeldern II, III und IV kaum vorhanden. Die Steigerung der zulässigen BGF sei durch die Vergrösse- rung der Gebäudehöhe und durch die Auszeichnung des Baustandortes enorm. Dies zeige ein Vergleich der bisher zulässigen BGF mit der BGF des neuen Richtprojektes. Die Behauptung einer Verletzung der Eigen- tumsgarantie sei unbegründet. Die Erstellung touristisch bewirtschafteter Wohnungen oberhalb der Höhenkote von 1'820 m.ü.M. sei nicht zulässig. Nach Ziff. II. A. 1.1 BESS dürften die über eine Höhenkote von 1'820 m.ü.M. erstellten Räume nur für Hotelnutzungen beansprucht werden. Touristisch bewirtschaftete Wohnun- gen seien keine Hotelnutzung im Sinne dieser Bestimmung und Zweitwoh- nungen zur Querfinanzierung erst recht nicht. Dies sei der Beschwerdefüh- rerin bereits heute klarzumachen. Sollte das Verwaltungsgericht wider Erwarten der Auffassung sein, die Re- gierung hätte die einschränkenden Auflagen nicht erlassen dürfen, könnten nicht einfach diese Auflagen aufgehoben werden. Die Regierung sei näm- lich zur Auffassung gelangt, dass die Planungsvorlage in der vorliegenden Form nicht genehmigungsfähig sei. Deshalb müsste diesfalls die gesamte Vorlage an die Regierung zurückgewiesen werden zum Erlass eines neuen - 18 - Entscheides. Die Regierung könnte diesfalls die Genehmigungsfähigkeit der Vorlage mit anderen Auflagen herbeiführen. 14. Ebenfalls am 18. August 2017 beantragte F._____ (Beigeladene im Ver- fahren R 17 48 und Beschwerdeführerin im Verfahren R 17 46) die Abwei- sung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Eventua- liter sei die Beschwerde dahingehend gutzuheissen, dass der angefoch- tene Entscheid aufzuheben und die Angelegenheit zum Erlass eines neuen Entscheides an die Vorinstanz zurückzuweisen seien. Die Begründung ist mit derjenigen von D._____ und C._____ und E._____ identisch. 15. Ebenfalls am 18. August 2017 beantragte die G._____ (Beigeladene im Verfahren R 17 48 und Beschwerdeführerin im Verfahren R 17 50) die Ab- weisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerde der Beschwerdeführerin richte sich gegen den Genehmi- gungsentscheid der Regierung vom 25. April 2017. Bei den unter Ziff. 2-8 aufgeführten Parteien handle es sich nicht um Beschwerdegegnerinnen, sondern um Beigeladene. Entgegen der Darstellung in der Beschwerde sei hingegen die Gemeinde nicht Mitbeteiligte, sondern Beschwerdegegnerin. Die Beschwerdeführerin stehe nicht unter dem Schutz der Gemeindeauto- nomie und könne sich nicht darauf berufen. Auf Rügen, die mit der Gemein- deautonomie begründet würden, könne mangels Rechtsschutzinteresse nicht eingetreten werden. Es gebe eine gesetzliche Grundlage für eine Beschränkung der Hauptnutz- flächen von Hotels gemäss ZWG (Art. 26 RPG). Es gebe durchaus sachliche Gründe für eine Beschränkung der HNF gemäss Art. 8 Absatz 2 ZWG. Der Hotelneubau solle vor allem auch zu Hotelzwecken und nur in einem geordneten Ausmass zu Wohnzwecken für Zweitwohnungen genutzt werden. Dafür reiche ein Anteil von 20 % der HNF auf jeden Fall aus. Gegenteiliges sei von der Beschwerdeführerin nicht be- legt worden. Zudem bestünden in Bezug auf touristisch bewirtschaftete - 19 - Zweitwohnungen nach Art. 7 Abs. 2 ZWG gemäss den einschlägigen Be- schwerdeentscheiden keine Beschränkungen. 16. Am 29. September 2017 hielt die Beschwerdeführerin replicando an ihren Anträgen fest. Die Regierung bestätige in der Vernehmlassung vom 27. Juni 2017, dass die Hotelnutzungsauflage nicht gelte, sofern ein Gebäude nur bis zur Kote 1'820 m.ü.M. realisiert werde, wovon Vormerk zu nehmen sei. Auch öffentliche und gewerbliche Nutzungen sowie Dienstleistungsbe- triebe müssten nicht hotelergänzend sein, wovon ebenfalls Vormerk zu nehmen sei. Regierung und Gemeinde bejahten die Frage, ob touristisch bewirtschaf- tete Zweitwohnungen trotz der regierungsrätlichen Auflagen noch zulässig seien. Was an Konkretisierungen nötig sei, damit die betreffenden Woh- nungen den Voraussetzungen von Art. 7 Abs. 2 Ingress sowie Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG erfüllten, sei im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu klären. Somit sei davon Vormerk zu nehmen, dass touristisch bewirtschaf- tete Wohnungen uneingeschränkt und unabhängig von der Höhenlage auch über 1'820 m.ü.M. zulässig seien. Somit bleibe nur die Frage des zulässigen prozentualen Anteils an Zweit- wohnungen zur Querfinanzierung streitig. Auch die Beschwerdeführerin sei zur Anrufung der Gemeindeautonomie berechtigt (BGU 1C_572/2016, E.3.4). Weil die betreffenden Zweitwohnungen definitionsgemäss der Querfinan- zierung dienen müssten, zielten sie auf die Sicherstellung der wirtschaftli- chen Existenz des Hotels ab. Für dieses sei aber zu Recht ein raumplane- risches Interesse bejaht worden. Der von der Gemeinde definierte Anteil von Zweitwohnungen zur Querfinanzierung stehe somit nicht im Gegensatz zu den Interessen der Raumplanung, sondern unterstütze diese vielmehr. Die Regierung mache in ihrer Vernehmlassung geltend, die Reduktion des maximalen Anteils an Zweitwohnungen zur Querfinanzierung sei Bestand-- 20 - teil der kommunalen projektbezogenen Nutzungsplanung. Tatsache sei al- lerdings, dass die Gemeinde gar keine eigenständige Regelung des maxi- malen Anteils solcher Zweitwohnungen statuiert habe. Der nachträgliche Eingriff der Beschwerdegegnerin verletze die Gemeindeautonomie und sei materiell sachwidrig. Als willkürliche Eigentumsbeschränkung verletze die strittige Auflage auch die Eigentumsgarantie. Der Antrag der B._____ in ihrer Vernehmlassung, das Verfahren sei betref- fend die strittigen Auflagen auszusetzen bis in der Hauptsache (die Be- schwerden der Nachbarn) rechtskräftig entschieden sei, sei abzuweisen. Die Prozessökonomie erheische, dass das vorliegende Verfahren ohne Sistierung weitergeführt werde. Es sei zumal nur noch die Frage der Zweit- wohnungen zur Querfinanzierung offen. 17. Am 18. Oktober 2017 hielt die Regierung duplicando an ihren Anträgen fest. Umstritten sei nur noch die im angefochtenen Beschluss vorgenommene Limitierung des höchstzulässigen Flächenanteils für kalte Zweitwohnungen von 20 %. 18. Am 24. Oktober 2017 verzichtete die Gemeinde auf die Einreichung einer Duplik. 19. Am 27. Oktober 2017 hielt die G._____ duplicando an ihren Anträgen fest. Sie habe die Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd als Ganzes ange- fochten, weil sie verschiedentlich rechtswidrig sei. Auch mit den hier stritti- gen Auflagen werde die Teilrevision nicht rechtmässig. Sie verweise auf das Verfahren R 17 50 und die darin gemachten Ausführungen. Ihre Aus- führungen seien somit hypothetischer Natur. Nur unter hypothetischer An- nahme, dass die Teilrevision an sich rechtmässig wäre bzw. durch die Auf- lagen rechtmässig würde, wäre die materielle Rechtmässigkeit der Aufla-- 21 - gen selbst zu prüfen. Damit sei auch nicht ersichtlich, weswegen auf die Beschwerde nicht einzutreten sei. Die Beschwerdeführerin könne sich nicht auf die Gemeindeautonomie be- rufen. Die Gemeinde habe den Regierungsentscheid nicht angefochten. Nach Ansicht der Gemeinde als Trägerin des Rechts sei die Gemeindeau- tonomie offenbar nicht verletzt. Die Regierung habe eine Zweckmässig- keits- und Angemessenheitskontrolle vorzunehmen, es bestehe demnach nur ein beschränkter Autonomiebereich der Gemeinde, welcher durch die Auflagen in Ziff. 1.a) und 1.b) nicht verletzt sei. Der regierungsrätliche Ge- nehmigungsentscheid führe nicht zu einer unzulässigen Eigentumsbe- schränkung. Die vorliegend strittige Planung lasse ein Vielfaches der bis- herigen Ausnützung sowie eine über die Regelbauweise hinausgehende Überbauung zu. Zudem sei die Rüge verspätet. Die Beschwerde sei abzu- weisen. Der Antrag auf Berichtigung von der Regierung an das Gericht betreffend Formulierung sei unzulässig. Über das Recht hinaus, einen Entscheid in Wiedererwägung zu ziehen, habe die Regierung aber kein Verfügungs- recht über die Streitsache mehr. Beim Antrag handle es sich offensichtlich nicht nur um eine blosse Berichtigung. Die regierungsrätlichen Auflagen seien auf ihre Rüge zurückzuführen, wonach Ziff.1.1 BESS ungenügend sei. Gemäss Richtprojekt seien auch hotelfremde Nutzungen wie Wohnnut- zungen (Luxuswohnungen) oder im 6. und 7. Geschoss möglich. Aufgrund der BESS wäre nicht sichergestellt, dass der kolossale Bau mitten in X._____ am Ende nicht als Wohnbaute oder als Gewerbe- oder Dienstleis- tungszentrum genutzt würde. Dafür fehlte es am öffentlichen Interesse. Die Nutzung wäre auch in den unteren Stockwerken einzuschränken, da sonst der zwölfstöckige voluminöse Aufbau deshalb notwendig würde, weil in den tiefer liegenden Geschossen die Wohnnutzung oder andere hotelfremde Nutzung ermöglicht würde. Die Privilegierung im Bereich Gebäudevolumen sei demnach von vornherein zwingend auf die Hotelnutzung zu beschrän- ken. Die präzisierenden Auflagen der Regierung seien aufgrund der offen-- 22 - sichtlich anderen Absichten der Projektinitianten deshalb erforderlich und richtig gewesen. Im Genehmigungsentscheid habe die Regierung auf Seite 68 Klartext geredet. Zur Thematik der touristisch bewirtschafteten Wohnungen: Aus Ziff. 1.1 BESS ergebe sich, dass sie über der Höhenkote von 1'820 m.ü.M. erstell- ten Räume ausschliesslich für Hotelnutzungen beansprucht werden dürf- ten. Touristisch bewirtschaftete Wohnungen seien keine Hotelnutzung im eigentlichen Sinn und seien oberhalb besagter Kote unzulässig. Auch die Gemeinde habe im vorinstanzlichen Verfahren die Auffassung vertreten, solche Wohnungen seien oberhalb besagter Kote nicht zulässig. Es seien nur Räumlichkeiten, welche Hotelnutzung im engeren Sinne darstellten, zulässig. Das Gesundheitshotel sei offenbar von Beginn an in seiner wirtschaftlichen Existenz gefährdet und nur durch eine Querfinanzierung mittels Zweitwoh- nungen in seiner Existenz zu sichern. Das öffentliche Interesse an der Er- stellung eines Gesundheitshotels zumindest in dieser Megadimension sei in Zweifel zu ziehen. Oberhalb einer Höhenkote von 1'820 m.ü.M. seien solche (kalten) Zweitwohnungen unzulässig. 20. Am 16. November 2017 nahmen D._____ und C._____ und E._____ du- plicando Stellung und hielten an ihren Anträgen fest. Hier habe die Gemeinde auf die Autonomiebeschwerde verzichtet, weswe- gen sich die Beschwerdeführerin nicht darauf berufen könne. Im von den Beschwerdeführern zitierten Bundesgerichtsurteil 1C_572/2016 seien die Beschwerdeführer und die Gemeinde derselben Auffassung gewesen und hätten die Aufhebung eines Beschwerdeentscheides beantragt. Die Beschwerdeführerin interpretiere die Vernehmlassung der Regierung dahingehend, dass touristisch bewirtschaftete Wohnungen uneinge- schränkt und unabhängig von der Höhenlage zulässig seien. Dem stimme auch die Gemeinde zu. Die Regierung habe aber in ihrer Vernehmlassung festgehalten, die Hotelnutzungsauflage gelte nur für den Fall, dass das ge-- 23 - samte, für den Fall eines Hotelbaus mögliche Gebäudevolumen ausge- schöpft werde. Sofern dagegen nur bis Kote 1'820 m.ü.M. gebaut werde, gelte die Hotelnutzungsauflage nicht. Die Gemeinde anerkenne somit die Überlegungen der Regierung, welche die Begrenzung der Zweitwohnun- gen auf 20 % limitiert und damit eine Querfinanzierung im Sinne von Art. 8 Abs. 2 ZWG ausgeschlossen habe, gemäss welcher dauerhaft im Eigen- tum des strukturierten Beherbergungsbetriebs verbleibende Wohnungen 33 % betragen dürften. Aus den BESS könne ohne weiteres abgeleitet werden, dass oberhalb der Höhenkote von 1'820 m.ü.M. ausschliesslich eine reine Hotelnutzung zulässig sei. Weder Erst- noch Zweitwohnungen seien erlaubt, seien sie nun bewirtschaftet oder sollten sie der Querfinanzierung dienen. Es sei klar, dass das eidgenössische ZWG hier weniger streng wäre. Nachdem aber Kantone und Gemeinde strengere Vorschriften erlassen könnten, sei die Bestimmung der Gemeinde X._____ ebenso zulässig wie die Verschärfung durch die Regierung im Nutzungsplanverfahren. Die Regierung habe in ih- rem Entscheid ausgeführt, dass Zweitwohnungen nur unterhalb von 1'820 m.ü.M. zulässig seien und die Gemeinde habe die Richtigkeit dieser Über- legungen anerkannt. Soweit erkennbar existierten auf H._____ gar keine altrechtlichen Wohnun- gen im Sinne des ZWG, weswegen hier keine Besitzstandsgarantie greife. Ob im Fall der Überbauung H._____ Wohnungen mit Nutzungsbeschrän- kung gemäss Art. 7 ZWG oder Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung gemäss Art. 8 ZWG erstellt werden dürften, sei mehr als fraglich. 21. Am 16. November 2017 hielt auch F._____ duplicando an ihren Anträgen fest. U._____ und die STWEG Residenz R._____ seien weggefallen und von der STWEG Q._____ trete lediglich noch F._____ (V._____ sei bereits vor Beschwerdeerhebung verstorben) als Beschwerdeführerin auf.- 24 - Die Begründung ist mit derjenigen von D._____ und C._____ und E._____ identisch. 22. Am 29. März 2019 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Au- genschein durch, an welchem die Beschwerdeführerin durch den Vorsit- zenden, den Kommunikationschef, den Architekten/Projektplaner und ein Mitglied des Projektteams der OO._____-Gruppe (Bauherrschaft) in Be- gleitung ihres Rechtsvertreters RA Dr. iur. Felix Huber vertreten war. Von Seiten der Beschwerdegegnerin 1 (Regierung) waren der Jurist für Raum- planung DVS und der stellvertretende Amtsleiter ARE anwesend. Die Be- schwerdegegnerin 2 war durch den Gemeindepräsidenten, den Raumpla- ner, zwei Mitglieder des Bauamts und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Ot- mar Bänziger präsent. Von Seiten der Beigeladenen waren die Rechtsver- treter RA Dr. iur. Peter Curdin Conrad, RA MLaw Christian Fey und RA Dr. iur. Gieri Caviezel zugegen. Allen Anwesenden wurde anlässlich des Au- genscheins an fünf verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich zur Sache direkt vor Ort zu äussern. Zu Beginn des Augenscheins reichte die Beigeladene (vgl. Parallelverfahren R 17 50) ein Dossier Orts- planung H._____ Süd 'H._____' mit Situationsanalyse und Visualisierun- gen sowie ein Schreiben des Architekturbüros W._____ mit Beilage (Foto- dokumentation) betreffend 'W._____ Klinik S._____ & Y._____ X._____' und 'Neue Planung H._____ für Klinik S._____ und Y._____' zu den Akten. Nach der Power-Point-Präsentation am Ende des Augenscheins im Ge- meindesaal reichte der Architekt T._____ noch fünf 'Schwarz-Weiss' Fotos im Format A5 betreffend Richtprojekt/Visualisierung 'H._____ – Klinik S._____ X._____' zu den Akten. Die gezeigte Power-Point-Präsentation wurde vom Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber dem Gericht in Papier- form am 8. April 2019 nachgereicht. Das Gericht erstellte total 61 Fotos von den Gegebenheiten anlässlich der Ortsbegehung und fügte diese dem Pro- tokoll des Augenscheins bei.- 25 - 23. Mit Schreiben vom 10. April 2019 wurde den Parteien und Beteiligten das weitere Vorgehen in dieser Sache durch den Instruktionsrichter erläutert. In der Beilage wurde das Augenscheinprotokoll mit Beilagen und die Prä- sentation von Architekt T._____ allen involvierten Rechtsvertretern – aus- ser RA Dr. Huber, der die Präsentation eingereicht hat – sowie dem Juris- ten Raumplanung DVS in Papierform zugestellt. Die hängigen Verfahren wurden gestützt auf Art. 39 Abs. 2 lit. a VRG für dringlich erklärt. Die während des Augenscheins eingereichten Dokumente seien allesamt zu den Akten genommen worden. Von manchen dieser Dokumente besitze das Gericht nur ein Exemplar. Damit für die Einräumung des rechtlichen Gehörs nicht zu viel Zeit verstreiche, würden diese Unterlagen zunächst Herrn Rechtsanwalt Dr. Huber zur freigestellten Stellungnahme (auch zum Augenscheinprotokoll) bis 22. April 2019 zugestellt. Anschliessend könnten die Rechtsvertreter der Beschwerdeführer/-Innen und die Beschwerdegeg- nerinnen auf Voranmeldung hin Einsicht in diese Dokumente am Sitz des Verwaltungsgerichts nehmen. Zur bereits heute zugestellten Präsentation und zum ebenfalls bereits heute zugestellten Augenscheinprotokoll könn- ten sie freigestellt Stellung nehmen. 24. Mit Eingabe vom 17. April 2019 nahm der Rechtsvertreter (RA Dr. Huber) der Beschwerdeführerin (Bauherrschaft) zum Protokoll des Augenscheins vom 29. März/9. April 2019 Stellung und er beantragte, es seien die Beila- gen 2 (Text und Visualisierung) zum Augenschein aus dem Recht zu wei- sen (Antrag 1); und die Beilage 1 und die gerichtlichen Fotos am Augen- schein Nrn. 20, 21, 29, 30, 32, 44 und 45 seien bei der Entscheidfindung nicht zu beachten (Antrag 2); das Protokoll sei mit folgenden zwei Ergän- zungen zu vervollständigen (Antrag 3): a. (Am Standort 3) RA Huber verweist auf den Planungsrhythmus von ca. 15 Jahren gemäss RPG und die letzte wesentliche Änderung im Jahre 2002. b. (Am Standort 2) "RA Huber weist auf die erlassene Planungszone gemäss Publikation in der [………-] Post vom 11. März 2019 hin."- 26 - Die drei Anträge werden in der Folge begründet und folgende Dokumente angefügt: - Auszug Zeitung / Amtliche Anzeige: Erlass Planungszone - Erläuterungen zur Planungszone vom 11. März 2019 - ARE/GR Datenblatt für Gemeinde X._____ vom 20. März 2018 - 3 Karten zu Gemeinde-Datenblatt (Überbauungsstand; WMZ Ausbaugrad) 25. Am 25. April 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA MLaw Fey) der Beschwer- deführer in den Parallelverfahren R 17 45 und R 17 46 dem Gericht mit, dass er auf eine weitere Stellungnahme in Bezug auf das Augenscheinpro- tokoll und die mit Verfügung vom 16. April 2019 zur Einsicht angebotenen Unterlagen der Beschwerdeführerin/Bauherrschaft verzichte. Im Übrigen werde auf die (eigenen) mündlichen Äusserungen anlässlich des Augen- scheins (Protokoll S. 6) verwiesen. In Ergänzung früherer Eingaben werde noch eine detaillierte Kostennote eingereicht, wobei sein Aufwand je zur Hälfte auf die Verfahren (R 17 45 und 46) aufzuteilen sei. 26. Mit Eingabe vom 26. April 2019 erklärte der Rechtsvertreter (RA Dr. Bänzi- ger) der Beschwerdegegnerin 2 seinen Verzicht auf eine Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll. Allerdings werde noch einmal bekräftigt, dass dem Gemeindevorstand das durch den Rechtsvertreter (RA Dr. Caviezel) der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 vorgestellte Projekt W._____ bis anhin nicht bekannt gewesen sei und für ihn nach wie vor nur das von T._____ entwickelte Richtprojekt, welches Grundlage für die pro- jektierte Nutzungsplanung H._____ Süd gebildet habe, zur Diskussion stehe. Mit dem Versuch den Eindruck zu erwecken, das Richtprojekt T._____ stehe gar nicht mehr zur Debatte, habe der genannte Rechtsver- treter anlässlich des Augenscheins alles getan, um irgendwelche Annähe- rungen der (divergierenden) Standpunkte zu torpedieren. 27. Mit Schreiben vom 1. Mai 2019 äusserte sich der Rechtsvertreter (RA Dr. Caviezel) der Beschwerdeführerin (im Parallelverfahren R 17 50) zum zu- gestellten Augenscheinprotokoll dahingehend, dass er die eigenen Aussa-- 27 - gen an den Standorten 1, 3 und 5 im jeweils zitierten Wortlaut ergänzt, ver- vollständigt und/oder korrigiert haben möchte. So habe er am Standort 1 noch darauf hingewiesen, dass seine Mandantin aus dem Umfeld der Pro- jektanten mit einem gänzlich neuen Projekt konfrontiert worden sei und er habe dazu ein Schreiben von W._____ vom 19. März 2019 samt Visuali- sierung der neuen (Projekt-) Planung eingereicht. Seine Mandantschaft möchte gerne wissen, was es mit diesem angeblich neuen Projekt auf sich habe. Am Standort 3 sei noch das Votum von AA._____ in das Augen- scheinprotokoll aufzunehmen, wonach sich dieser beim Projekt BB._____' (Hotel-Seitenflügel) sehr darum bemüht habe, das Gebäude in das Ortsbild einzufügen (Sgraffiti/Dach etc.). Die bereits getätigte Investition in einen un- terirdischen Tunnel von Fr. 1.2 Mio. zur Verbesserung der Verkehrssitua- tion sei gestützt auf den Letter of Intent (LOI) vom März 2011 erfolgt, wel- cher von einer Gesamtplanung unter Einbezug von H._____ Nord ausge- gangen sei. Damit wären auch die verkehrstechnischen Probleme, die Wa- renannahme und die Parkierung für das gesamte Gebiet H._____ geregelt worden. Dies sei damals auch die Meinung der Gemeinde gewesen, wel- che in die Planung der Multifunktionshalle eingebunden gewesen sei. Die am Standort 5 (Gemeindesaal) gemachte Aussage sei dahingehend zu verstehen gewesen, dass anhand des grossen Reliefs sehr gut ersichtlich werde, dass sich die fehlende (ungenügende) Gesamtplanung im Gebiet H._____ auf das Gebiet H._____ Nord sehr negativ auswirke, weil eine Be- bauung dort durch die neu möglichen Baukuben äusserst präjudizierend wirken würde. 28. Am 1. Mai 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA Dr. Conrad) der Beschwer- deführerin im Verfahren R 17 44 dem Gericht mit, dass er den Ausführun- gen der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 (RA Dr. Cavie- zel) voll und ganz beipflichte. Zum Standort 3 seien noch die Aussagen des früheren Gemeindepräsidenten und seit Januar 2015 Mitglied des Verwal- tungsrats der Beschwerdeführerin (CC._____) ins Protokoll aufzunehmen. - 28 - Sinngemäss habe dieser darauf hingewiesen, es gehe aus dem von ihm während seiner Amtszeit unterzeichneten 'Letter of Intent" aus dem Jahre 2011 unmissverständlich hervor, dass es sich von Anbeginn und bis zum heute zur Diskussion stehenden Entscheid des Verwaltungsgerichts um eine generelle Planung des gesamten Gebietes H._____ (Nord und Süd) handle, was mit dem LOI vereinbart und bestätigt worden sei. 29. Mit Schreiben vom 8. Mai 2019 meldete sich der Rechtsvertreter der Be- schwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 (RA Dr. Caviezel) noch zu den Eingaben der Beschwerdeführerin vom 17. April 2019 (RA Dr. Huber) und der Beschwerdegegnerin 2 vom 26. April 2019 (RA Dr. Bänziger). Er wollte dazu klargestellt haben, dass eine Gruppe um die Projektanten (u.a. einem Vertreter der Klinik S._____) an sie herangetreten seien (und nicht umgekehrt), um das Projekt W._____ zu besprechen und weiterzuentwi- ckeln. Seine Mandantin sei ebenfalls zu einem Treffen eingeladen worden (weitere sollten folgen), die offenbar durch den heutigen Gemeindepräsi- denten vermittelt und in die Wege geleitet worden waren. Seiner Mandantin sei dabei (auch schriftlich) dargelegt worden, dass die 'Aussagen eng mit DD._____ abgestimmt' seien und dass dieser die Gruppe bevollmächtigt habe, auch 'ausdrücklich in seinem Namen zu sprechen'. Angesichts dieser Situation sei es nur legitim gewesen, dass er sich für seine Mandantin nach dem aktuellen Stand der Dinge in Sachen 'Projekt W._____' erkundigt habe. Die Beschwerdegegnerin 2 müsse ihre Intentionen falsch verstanden haben und es sei seiner Mandantin schon gar nicht darum gegangen, "ir- gendwelche Annäherungen der Standpunkte zu torpedieren", wie dies von Seiten der Beschwerdegegnerin 2 unterstellt werde. Vor diesem Hinter- grund sei auch die vorgebrachte Entrüstung der Beschwerdeführerin im Schreiben vom 17. April 2019 zu verstehen. Vielmehr habe es sich ihr Rechtsvertreter (zusammen mit dem Umfeld) selber zuzuschreiben, wenn hinsichtlich der Projekte Unklarheiten entstanden seien, welche dank ihrer Intervention am Augenschein nun ausgeräumt seien. - 29 - Auf die weiteren Argumente der Parteien oder Beigeladenen wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1.1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Genehmigungsentscheid/-beschluss vom 27. April, mitgeteilt am 3. Mai 2017, der Beschwerdegegnerin 1, worin die kommunale Nutzungsplanung der Beschwerdegegnerin 2 - ergänzt u.a. durch zwei zusätzliche Hotelnutzungsauflagen Ziff. 1a und 1b für ein in Aussicht gestelltes Neubauprojekt auf Parzelle 1808 - bestätigt wurde, wo- mit sich die Beschwerdeführerin und Eigentümerin/Bauherrin des Projekts auf Parzelle 1808 nicht einverstanden erklären konnte und deshalb dage- gen am 6. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhob und die Aufhebung der beiden zusätzlichen Nutzungs- auflagen beantragte. Beschwerdethema ist somit die Rechtmässigkeit und Vertretbarkeit der zwei angefochtenen Hotelnutzungsauflagen. 1.2. Nach Art. 33 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) muss das kantonale Recht wenigstens ein Rechtsmittel gegen Verfü- gungen und Nutzungspläne, die sich auf das RPG und seine kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen, vorsehen, das die Legitimation mindestens im gleichen Umfang wie für die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht (Art. 33 Abs. 3 lit. a RPG) und die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwer- debehörde (Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG) gewährleistet. Das allgemeine Be- schwerderecht laut Bundesrecht ergibt sich aus Art. 89 Abs. 1 des Bundes- gesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110). Demnach muss die Beschwerdeführerin am Verfahren vor der Vorinstanz teilgenommen haben und dort ganz oder teilweise unterlegen sein (lit. a; formelle Beschwer), - 30 - vom Entscheid oder Erlass besonders berührt sein (lit. b; materielle Be- schwer) und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Än- derung haben (lit. c; materielle Beschwer) ( H ÄNNI , Planungs-, Bau- und be - sonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 562 f.). 1.3. Laut Art. 49 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubün- den (KRG; BR 801.100) bedürfen Baugesetz und Pläne der Grundordnung wie auch Änderungen dieser Erlasse der Genehmigung durch die Regie- rung und treten mit dem Genehmigungsbeschluss in Kraft. Vorliegend wurde die vom Stimmvolk/Souverän der Beschwerdegegnerin 2 am 18. Ok- tober 2015 angenommene Nutzungsplanung von der Beschwerdegegnerin 1 mit Genehmigungsentscheid vom 27. April 2017 mit den aus Sicht der Beschwerdeführerin einschränkenden und deshalb von ihr auch angefoch- tenen (Hotelnutzungs-) Auflagen wie folgt abgeändert (Ziff. 1): a) für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das gesamte im Bau- bereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch das Volumen unterhalb der Höhen- kote von 1'820 m.ü.M., im Wesentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaurations- flächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sportlichen, öffentlichen, ge- werblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen; allfällige Wohnungen für Mita- rbeitende des betreffenden Hotelbetriebs) genutzt werden. b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des Baus oder Betriebs des Hotels nach Art. 8 Abs. 1 und 2 ZWG in der aktuell gültigen Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil von 20 % der gesamten Haupt- nutzfläche der Zimmer und der Wohnungen im Baubereich I nicht übersteigen darf. 1.4. Im konkreten Fall kommt daher Art. 102 Abs. 1 KRG zur Anwendung, ohne dass Planungsbeschwerde erhoben wurde und werden musste. Diese Be- stimmung schreibt verfahrensrechtlich (prozessual) das Folgende vor: Entscheide der Regierung über den Erlass von kantonalen Nutzungsplänen und Ersatz- ordnungen, über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen sowie über Pla- nungsbeschwerden können mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden (Hervorhebung mittels Unterstreichung durch Gericht erfolgt). Die Beschwerdeführerin ist deshalb – nach richtiger Ansicht der Beigelade- nen B._____ – zur Beschwerdeerhebung vor Verwaltungsgericht legitimiert (Art. 50 VRG) und das Verwaltungsgericht (in Fünfer-Besetzung) sachlich für die Streitentscheidung zuständig (Art. 43 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 49 Abs. - 31 - 1 lit. d VRG). Im Übrigen wurde die Beschwerde auch frist- und formgerecht (Art. 52 Abs. 1 i.V.m. Art. 38 Abs. 1 VRG) eingereicht. Auf die Beschwerde ist demzufolge einzutreten. 1.5. Zur Verfügung/Anordnung der vorgenannten (Nutzungs-) Auflagen macht die Beschwerdegegnerin 1 geltend, die Begründung für die angefochtenen Auflagen ergebe sich nicht aus dem Genehmigungsbeschluss, sondern aus den Beschwerdeentscheiden, so die jeweilige Ziff. 16.4. An diesen Pla- nungsbeschwerdeverfahren sei die Beschwerdeführerin beteiligt gewesen. Die Begründung der Auflagen habe nicht auch noch in den Genehmigungs- beschluss aufgenommen werden müssen. Die andere Ansicht wäre über- spitzt formalistisch. Dem gibt es hier nichts hinzuzufügen. 1.6. Zu den drei zusätzlich vorgebrachten Anträgen des Rechtsvertreters (RA Dr. Huber) der Beschwerdeführerin (Bauherrin) in der Eingabe vom 17. April 2019 zum Protokoll des Augenscheins vom 29. März/9. April 2019 gilt es festzuhalten, dass im Verwaltungsrecht des Kantons Graubünden (Art. 11 VRG) für die Ermittlung des Sachverhalts der Untersuchungsgrundsatz gilt, wonach die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln haben (Abs. 1) und die am Verfahren Beteiligten verpflichtet sind, an der Feststellung des Sachverhalts mitzuwirken (Abs. 2). Die Behörde erhebt die notwendigen Beweise, wobei sie an Begehren zur Ermittlung des Sach- verhalts nicht gebunden ist (Abs. 3). Eine Wegweisung von Beilagen aus dem Recht – so wie von der Beschwerdeführerin beantragt (Antrag 1) – ist in Art. 11 VRG aber nicht vorgesehen, womit dafür auch keine gesetzliche Grundlage existiert. Das Projekt 'W._____ Klinik S._____ & Y._____ X._____' und 'Neue Planung H._____ für Klinik S._____ und Y._____' ist im Übrigen nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Zum Antrag 2 (Nichtberücksichtigung einzelner Gerichtsfotos vom Augenschein) gilt es klarzustellen, dass sämtliche erstellten Gerichtsfotos anlässlich des Augen- scheins der eigenen Wahrnehmung des Gerichts vor Ort entsprechen und - 32 - das Gericht bei der Ermittlung des Sachverhalts von Amtes wegen frei und nicht an Parteibegehren gebunden ist. Dem Antrag 3 (Vervollständigung durch zwei Ergänzungen; vgl. dazu vorstehend im Sachverhalt Ziff. 18) wurde nachweislich stattgegeben. 2.1. In materieller Hinsicht sind vorliegend lediglich die im angefochtenen Ge- nehmigungsentscheid/-beschluss vom 27. April/3. Mai 2017 vorgenom- mene Limitierung des höchstzulässigen Flächenanteils für kalte Zweitwoh- nungen von 20 % (Ziff. 1b) sowie die Frage, ob oberhalb der Kote von 1'820 m.ü.M. auch touristisch bewirtschaftete Wohnungen gemäss Art. 7 Abs. 2 ZWG zulässig sind (Ziff. 1a), zu klären und zu beurteilen. 2.2. Ausgangspunkt ist, dass beide Beschwerdegegnerinnen eine Nutzungspla- nung wollen, welche die Voraussetzungen für die beabsichtigte Hotel- und Kliniknutzung und genügend Raum für diese Nutzungen schafft. Haupt- sächlich wollen die Beschwerdegegnerin 2 und – noch mehr – die Be- schwerdegegnerin 1 eine Nutzungsplanung für möglichst viel Hotel und möglichst wenig kalte Betten. Die von der Beschwerdegegnerin 1 beschlos- senen Auflagen Ziff. 1.a) und 1.b) sind als Beschränkungen zu verstehen, die in der von der Beschwerdegegnerin 2 beschlossenen kommunalen Nut- zungsplanung – welche je nach dem ein wesentlich grösseres Bauvolumen als bis anhin gestattet – die Erstellung von Wohnraum und anderen Nut- zungen im Gebiet minimieren, insbesondere durch •Beschränkung Hauptnutzfläche (HNF) für Quersubventionierungs- zweitwohnungen auf 20 % statt 33 % und Verbot der Erstellung sol- cher Wohnungen über 1'820 m.ü.M. (Die Beschwerdegegnerin 2 hatte diesbezüglich offensichtlich nichts Konkretes beschlossen – jedenfalls ist in den Beschlussunterlagen nichts zu finden –, weshalb sie im Beschwerdeverfahren lediglich ihr Einverständnis mit dieser Reduktion kundtat, jedoch auf die Stellung eines Antrags verzichtete);- 33 - •kalte Betten und Erstwohnnutzung (Wohnnutzung alter Art) und wei- tere Nutzungen (Dienstleistungen und Gewerbe) nur im bisherigen Rahmen von ca. 16'900 m2 BGF und nur für den Fall, dass kein Hotel erstellt wird und nur im Baubereich I; wird ein Hotel erstellt, ist im gan- zen Baubereich I nur Hotelnutzung zulässig und nur dann dürfen die vorgesehenen Höhen von ca. 10-17 m gemäss GGP ausgenützt wer- den; •Verunmöglichen der theoretischen Möglichkeit gemäss den neuen BESS, dass das Gebäudevolumen theoretisch bis zur Höhenkote von 1'820 m.ü.M. überwiegend oder im Extremfall sogar ausschliesslich für Wohnnutzungen aller Art verwendet werden könnte und erst ab dieser Kote als Hotel genutzt würde; •(Für touristisch bewirtschaftete Wohnungen nach Art. 7 Abs. 2 ZWG – laut Ansicht der Beschwerdegegnerin 1 – keine Einschränkung, auch nicht für den Bereich über der Höhenkote von 1'820 m.ü.M. notwendig. Die Beschwerdegegnerin 2 will sich diesbezüglich noch nicht festle- gen. Mangels verwaltungs- und bundesgerichtlicher Praxis sei noch immer nicht klar, was unter touristisch bewirtschafteten Wohnungen genau zu verstehen sei, insbesondere wie es sich bezüglich der recht- lichen Verselbständigung in Form von Stockwerkeigentum und der Ei- gennutzung verhalte.) Nach zutreffender Ansicht der Beschwerdegegnerinnen wird das anvisierte Ziel einer favorisierten Hotelnutzung mit diesen Auflagen erreicht. 2.3. Nach Ansicht der Beschwerdeführerin greifen diese Auflagen unzulässig in die Gemeindeautonomie und in die Eigentumsgarantie ein. Die raumpla- nungsrechtlichen Interessenabwägungen seien in einem demokratischen Prozess entschieden worden. Der planerische Ermessensspielraum sei - 34 - nicht verletzt worden. Dies mache die Beschwerdegegnerin 1 auch nicht geltend. Vielmehr habe sie ihr Ermessen anstelle desjenigen der Be- schwerdegegnerin 2 gesetzt. Diesbezüglich sei auch anzumerken, dass die Begründung des Beschlusses der Beschwerdegegnerin 1 in Ziff. 17 auf Seite 54 f. des Genehmigungsentscheids keinen Gesetzesverstoss rüge, sondern lediglich allgemeine Überlegungen darstelle, ohne eine Pflichtwid- rigkeit bei der Ermessensausübung der Beschwerdegegnerin 2 festzustel- len. 2.4. Gemäss NUP 2002 ist nur ein Teil des damaligen Baubereichs I oberirdisch überbaubar gewesen und erst noch mit sehr eingeschränkten Höhenkoten. Wenn die Beschwerdegegnerin 1 im Beschwerdeentscheid begründend festhält, dass in der NUP 2002 das Gebiet H._____ Süd mit Höhenkoten von 1'820 m.ü.M. überbaubar gewesen sei, gilt dies nur für einen ver- schwindend kleinen Teilbereich. Alle übrigen Bereiche sind erheblich weni- ger intensiv überbaubar gewesen. Entlang der Via I._____ wäre nur eine zweistöckige Bebauung möglich gewesen. Die jetzige Vorlage enthält eine grosse Ausdehnung der überbaubaren Fläche und eine Steigerung der zulässigen Höhe um bis zu 6.5 m auch ohne Erstellung eines Gesundheits- hotels. Hinzu kommt, dass die Höhe noch erheblich um nicht weniger als 17.5 m gesteigert werden kann, wenn ein Hotel erstellt wird. Allerdings hat die Beschwerdegegnerin 1 hier Nutzungseinschränkungen verfügt, welche die Privilegierung auf die Hotelnutzung beschränkten. Die Steigerung der zulässigen Bruttogeschossfläche (BGF) ist durch die Vergrösserung der Gebäudehöhe und durch die Auszeichnung des Baustandortes enorm. Die Behauptung einer Verletzung der Eigentumsgarantie ist deshalb unbegrün- det. 2.5. Gemäss Urteil des Bundesgerichts 1C_572/2016 vom 11. Juli 2017 E.3.4. kann eine nichtkommunale Beschwerdeführerin die Verletzung der Ge- meindeautonomie rügen, wenn die gerügte Verletzung Auswirkungen auf - 35 - ihre rechtliche oder tatsächliche Stellung hat. Dies ist hier der Fall, da die angefochtenen Auflagen die Beschwerdeführerin als Grundeigentümerin einschränken. Da indessen die Beschwerdegegnerin 2 die Auflagen der Beschwerdegegnerin 1 nicht angefochten hat (authentische Interpretation derselben) ist davon auszugehen, dass sich die Beschwerdegegnerin 2 in ihrem Spielraum selbst nicht unzulässig eingeengt sieht. Die Gemeindeau- tonomie ist vorliegend durch die verfügten Nutzungsbeschränkungen nicht verletzt, zumal die Beschwerdegegnerin 1 der Beschwerdeführerin im Rah- men ihrer Überprüfungsbefugnis zugesteht, dass (recte) "öffentliche und gewerbliche Nutzungen sowie Dienstleistungsbetriebe" nicht zwingend ho- telergänzend sein müssen und ohne funktionalen Zusammenhang mit dem Hotel gestattet sind und – mit dem Ziel vor Augen, möglichst wenig Wohn- nutzung und möglichst viel Hotelnutzung zu erreichen – die Fläche für die Quersubventionierungswohnungen auf 20 % der HNF beschränkt hat. Tou- ristisch bewirtschaftete Wohnungen – diese verfolgen dieselben öffentli- chen Interessen wie Hotelzimmer – im Sinne von Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG sind gemäss richtiger Auffassung von den Beschwerdegegnerinnen trotz den angefochtenen Auflagen zulässig, jedenfalls dann, wenn sie die Vor- aussetzungen von Art. 7 Abs. 2 Ingress sowie Art. 7 Abs. 2 lit. b ZWG er- füllen. Was es dazu im konkreten Fall braucht, wird im Rahmen des Bau- bewilligungsverfahrens von der kommunalen Baubehörde zu klären sein. Dies gilt auch für die Frage, ob solche Wohnungen im Eigentum eines Drit- ten stehen dürfen. Die gegenteilige Argumentation der Beigeladenen G._____ (Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50) in ihrer Duplik zur Thematik der touristisch bewirtschafteten Wohnungen greift angesichts der gleichen verfolgten Interessen wie reine Hotelnutzung zu kurz. Aus Ziff. 1.1 BESS ergebe sich, dass die über der Höhenkote von 1'820 m.ü.M. er- stellten Räume ausschliesslich für Hotelnutzungen beansprucht werden dürften. Touristisch bewirtschaftete Wohnungen seien keine Hotelnutzung im eigentlichen Sinn und oberhalb besagter Kote unzulässig. Auch die Be- schwerdegegnerin 2 habe im vorinstanzlichen Verfahren die Ansicht ver-- 36 - treten, solche Wohnungen seien oberhalb der genannten Kote nicht zuläs- sig. Es seien nur Räumlichkeiten, die Hotelnutzung im engeren Sinne dar- stellten, zulässig. Die Argumentation der Beschwerdeführerin, es gebe keine gesetzliche Grundlage für die Beschränkung der Fläche der quersub- ventionierten Wohnungen auf 20 % der HNF, ist von den zwei Beschwer- degegnerinnen überzeugend widerlegt worden. Nach Art. 3 Abs. 2 ZWG können die Kantone Vorschriften erlassen, die die Erstellung und Nutzung von Wohnungen stärker einschränken als das ZWG. Der Kanton Graubün- den hat dies an die für die Ortsplanung zuständigen Gemeinden delegiert (Art. Art. 22a KRG). Die Kompetenz für Verschärfungen ist gewissermas- sen an die Nutzungsplanung delegiert worden, was angesichts der Rege- lung auf gleicher Stufe (Grundordnung) einleuchtet. 2.6. Die zusätzlichen Nutzungsauflagen (Ziff. 1.a; Ziff. 1.b) im angefochtenen Genehmigungsentscheid/-beschluss vom 27. April/3. Mai 2017 sind damit – unter Berücksichtigung der präzisierten Formulierung von Ziff. 1.a (im Verlaufe des vorliegenden Verfahrens diesbezüglich bereits Teilanerken- nung durch beide Beschwerdegegnerinnen erfolgt) – rechtens und haltbar, was zur Abweisung der Beschwerde vom 6. Juni 2017 führt. 3.1. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG im Wesentlichen (zu 4/5) der in der Hauptsache unter- liegenden Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Aufgrund der erfolgten Teila- nerkennung durch beide Beschwerdegegnerinnen werden die Restkosten bzw. der Restanteil (von 1/5) je zur Hälfte (1/10) der Beschwerdegegnerin 1 und der Beschwerdegegnerin 2 auferlegt. 3.2. Aussergerichtlich haben die Beschwerdegegnerin 2 (Gemeinde) und die Beschwerdegegnerin 1 (Regierung) die materiell lediglich geringfügig ob- siegende Beschwerdeführerin (vgl. Urteilsdispositiv Ziff. 2) je für sich mit Fr. 2'392.80, insgesamt also mit Fr. 4'785.60 (ohne MWST), zu entschädi-- 37 - gen. Zur Ermittlung und Zusammensetzung dieses Betrags gilt es festzu- halten, dass die korrigierte Gesamthonorarnote des Rechtsvertreters der Beschwerdeführerin (RA Huber) Fr. 47'855.60 (bestehend aus: Arbeits- /Zeitaufwand 185.5 Std. à Fr. 240.-- [Fr. 44'520.--] plus 3 % Spesen [Fr. 1'335.60] und plus Pauschale für die Teilnahme am Augenschein [Fr. 2'000.--]) beträgt, wobei dieser Betrag mangels Spezifizierung in der Hono- rarnote je hälftig auf die beiden Verfahren R 17 48 [Fr. 23'927.80] und R 17 44/45/46/50 [Fr. 23'927.80]) aufzuteilen ist, und hier davon somit 1/5 (Fr. 4'785.60) der Parteientschädigung an die Beschwerdeführerin entspricht, wofür die beiden Beschwerdegegnerinnen je hälftig (Fr. 2'392.80) aufzu- kommen haben. Die Parteientschädigung an die Beschwerdeführerin im Verfahren R 17 48 zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen beläuft sich so- mit auf Fr. 4'785.60. 3.3. Den Beschwerdegegnerinnen 1 und 2, welche im Verfahren R 17 48 zu 4/5 obsiegt haben, steht nach Art. 78 Abs. 2 VRG keine Parteientschädigung zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegten. 3.4. Nach Art. 40 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 78 Abs. 1 VRG steht den vier Beigeladenen in den vier Verfahren R 17 44, 45, 46 und 50 anteilsmässig im Umfang ihres Obsiegens (4/5 durch vier Beigeladene = macht je 1/5) gegenüber der Beschwerdeführerin ebenso eine Parteientschädigung zu. Ihr Entschädigungsanteil errechnet sich im Einzelnen anhand der jeweils eingereichten Honorarnoten im Verfahren R 17 48. 3.4.1. Der Rechtsvertreter der Beigeladenen im Verfahren R 17 44 (RA Conrad) reichte dazu eine Honorarnote von Fr. 5'500.-- zu einem Stundenansatz von Fr. 270.-- (mit separater Honorarvereinbarung vom 9./13. November 2017 laut Art. 4 der Honorarverordnung für Rechtsanwälte/-Innen im Kan- ton Graubünden [HV; BR 310.250]), zzgl. Fr. 80.--/Std. als Entgelt für den Interessenwert, total somit Fr. 350.-- plus 8 % MWST/Std ein. Laut Praxis - 38 - des Verwaltungsgerichts wird aber kein Interessenwertzuschlag gewährt, weshalb die Honorarnote diesbezüglich unverändert bleibt. Aufgrund des Obsiegens (vgl. Urteilsdispositiv Ziff. 1 mit Abweisung der Beschwerde in der Hauptsache) und dem Anteil von 1/5 (von total 4/5) ergibt dies einen Betrag von Fr. 1'100.-- (1/5 von Fr. 5'500.--), welcher die Beschwerdefüh- rerin an den Anwalt (RA Conrad) zu entrichten hat. Weil die Beigeladene gemäss UID-Register (CHE 116.244.146) mehrwertsteuerpflichtig und da- mit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die Parteientschädigung ohne Mehr- wertsteuer zuzusprechen (vgl. dazu: Leiturteil PVG 2015 Nr. 19, VGU R 17 39/R 17 71 vom 26. Juni 2018 E. 7.2, R 17 32 vom 11. Mai 2017 E. 2c und R 16 58 vom 14. Februar 2017 E. 7b). Die kostenmässigen Auslagen für die Teilnahme am Augenschein vom 29. März 2019 (inkl. Studium des Au- genscheinprotokolls) werden vom Verwaltungsgericht ermessensweise auf pauschal Fr. 2'000.-- (1/5 davon macht Fr. 400.--) festgesetzt, womit die Beschwerdeführerin die Beigeladene im Verfahren R 17 48 mit total Fr. 1'500.-- (Fr. 1'100.-- plus Fr. 400.--; ohne MWST) zu entschädigen hat. 3.4.2. Der Rechtsvertreter der Beigeladenen im Verfahren R 17 50 (RA Caviezel) reichte im Verfahren R 17 48 eine Honorarnote in der Gesamthöhe von Fr. 4'455.16 (gegliedert in: Arbeits-/Zeitaufwand 1.5 Std. à Fr. 270.-- [Fr. 405.--] plus 8 % MWST [Fr. 32.40] und 12 St. à Fr. 300.-- [Fr. 3'600.--] plus 8 % MWST [Fr. 288.--] zzgl. Kleinspesenpauschale 3 % [Fr. 4'005.--; Fr. 120.15] plus 8 % MWST [Fr. 9.81]) ein. Die Honorarvereinbarung nach Art. 4 HV datiert vom 6. Dezember 2017 und legte einen Stundenansatz von Fr. 270.- - plus Spesenpauschale von 3 % und Reiseauslagenersatz von CHF 1.00 pro Km für PW-Fahrten bzw. 1. Klass-Tarif für Bahnfahrten fest. Eine Kür- zung dieser Honorarnote drängt sich nur bezüglich der Höhe des verrech- neten Stundenansatzes von Fr. 300.-- anstatt Fr. 270.-- (à 12 Std.) auf, was einen Zwischenbetrag von Fr. 3'240.-- plus 1.5 Std. à Fr. 270.-- [Fr. 405.-- ]; zusammen Fr. 3'645.--, plus 3 % Spesen [Fr. 109.35] und für die Teil- nahme am Augenschein pauschal Fr. 2'000.--, insgesamt also Fr. 5'754.35 - 39 - ergibt; davon 1/5 (von total 4/5) macht Fr. 1'150.90. Da die Beigeladene gemäss UID-Register (CHE 105.980.962) mehrwertsteuerpflichtig und da- mit vorsteuerabzugsberechtigt ist, ist die Parteientschädigung auch hier ohne Mehrwertsteuer zuzusprechen. Die Beschwerdeführerin hat die Bei- lagende im Verfahren R 17 50 demnach mit insgesamt Fr. 1'150.90 (ohne MWST) zu entschädigen hat. 3.4.3. Der gemeinsame Rechtsvertreter der Beigeladenen in den beiden Verfah- ren R 17 45 und R 17 46 reichte am 25. April 2019 eine ergänzende Kos- tennote von Fr. 5'346.35 (bestehend aus: Arbeits-/Zeitaufwand 17.85 Std. [inkl. Augenschein] à Fr. 270.-- [Fr. 4'819.50], zzgl. Auslagen [Fr. 144.60] und 7.7 % MWST [Fr. 382.25]) ein, wobei diese Honorarnote je hälftig auf das Verfahren R 17 45 (Fr. 2'673.175) und R 17 46 (Fr. 2'673.175) aufzu- teilen sei. Die Honorarvereinbarung laut Art. 4 HV datiert vom 15. Februar 2018, weshalb es am erhobenen Stundenansatz von Fr. 270.-- gestützt auf Art. 3 Abs. 1 HV nichts auszusetzen gibt. Mangels Präzisierung in der Ho- norarnote ist diese Gesamtkostennote von Fr. 5'346.35 je hälftig auf die Verfahren R 17 48 [Fr. 2'673.20] und R 17 44/45/46/50 [Fr. 2'673.20]) auf- zuteilen; das Gleiche gilt auch für die Honorarnote vom 28. Januar 2018 in der Gesamthöhe von Fr. 20'434.-- (davon ½ für das Verfahren R 17 45 [Fr. 10'217.--] und ½ für das Verfahren R 17 46 [Fr. 10'217.--]) des früheren (inzwischen verstorbenen) Rechtsvertreters dieser Beigeladenen im Ver- fahren R 17 48. Bei Halbierung der Gesamtkostennote von Fr. 25'780.35 (davon ½ bzw. Fr. 12'890.20 für Verfahren R 17 48 und ½ [Fr. 12'890.20] für Verfahren R 17 44, 45, 46, und 50) beträgt die Parteientschädigung im Verfahren R 17 45 bei einem Anteil von 1/5 (von total 4/5 im Verfahren R 17 48) demnach betragsmässig Fr. 2'578.05 (inkl. Barauslagen/MWST). Die Beschwerdeführerin hat die Beigeladenen im Verfahren R 17 45 für ihr Obsiegen im Umfang von 1/5 (von total 4/5) daher mit Fr. 2'578.05 zu ent- schädigen.- 40 - 3.4.4. Genau dasselbe gilt für die Beigeladene und ihren Rechtsvertreter im Ver- fahren R 17 46, weshalb die Beschwerdeführerin die Beigeladene auch im Verfahren R 17 48 mit Fr. 2'578.05 (inkl. MWST) zu entschädigen hat. 3.4.5. Zusammengefasst ergibt sich, dass die Beschwerdeführerin die Beigela- dene im Verfahren R 17 44 (Vertreten durch RA Conrad) mit Fr. 1'500.-- (1/5 von Fr. 7'500.--; ohne MWST), die Beigeladene im Verfahren R 17 50 (RA Caviezel) mit Fr. 1'150.90 (1/5 von Fr. 5'754.35; ohne MWST), die Bei- geladenen im Verfahren R 17 45 (RA Fey) mit Fr. 2'578.05 (1/5 von Fr. 12'890.20; inkl. MWST) sowie die Beigeladene im Verfahren R 17 46 (RA Fey) ebenfalls mit Fr. 2'578.05 (1/5 von Fr. 12'890.20; mit MWST) zu ent- schädigen hat, da so 4/5 (Umfang des Obsiegens der vier Beigeladenen im Verfahren R 17 48) erfasst und abgegolten sind. Umgekehrt haben die bei- den Beschwerdegegnerinnen die Beschwerdeführerin im Verfahren R 17 48 mit total Fr. 4'785.60 (Obsiegen im Umfang von 1/5 der hälftigen Ge- samtkostennoten von Fr. 23'927.80; ohne MWST) zu entschädigen.- 41 - Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde (R 17 48) wird in der Hauptsache abgewiesen. Die zusätz- lichen Auflagen Ziff. 1.a) und 1.b) betreffend Nutzung des Gebäudes im Baubereich I im angefochtenen Genehmigungsentscheid der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017 werden – vorbehältlich der nachstehenden Ziff. 2 des Urteilsdispositivs – geschützt. 2. Die Beschwerde wird zufolge Teilanerkennung insofern abgeschrieben und damit gegenstandslos, als die Regierung und die Gemeinde X._____ das Gericht ersucht haben, die zusätzliche Auflage Ziff. 1.a) anzupassen und zu präzisieren, die neu folgenden verbindlichen Wortlaut hat: a) für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen oberhalb der Höhenkote von 1'820 m.ü.M. zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaurationsflächen und ergän- zenden kulturellen, gesundheitlichen, sportlichen, öffentlichen, gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen; allfällige Wohnungen für Mitarbei- tende des betreffenden Hotelbetriebs) genutzt werden. Unterhalb der Höhen- kote von 1'820 m.ü.M. müssen öffentliche und gewerbliche Nutzungen sowie Dienstleistungsbetriebe nicht zwingend hotelergänzend sein. Die Hotelnut- zungsauflage gilt demzufolge nicht, sofern ein Gebäude nur bis zur Höhen- kote 1'820 m.ü.M. realisiert wird. 3. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 1'101.-- zusammen Fr. 6'101.-- gehen zu 4/5 zu Lasten der A._____ (für Abweisung der Beschwerde in der Hauptsache) sowie zu (je 1/10) zu Lasten der Gemeinde X._____ und der Regierung (für Teilanerkennung/Präzisierung Hotelnutzungsauflage) und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzver- waltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.- 42 - 4.1. Aussergerichtlich haben die Gemeinde X._____ und der Kanton Graubün- den (Regierung) die A._____ je mit Fr. 2'392.80, zusammen und total also mit Fr. 4'785.60 (ohne MWST), zu entschädigen. 4.2. Aussergerichtlich hat die A._____ die B._____ mit Fr. 1'500.-- (ohne MWST) zu entschädigen. 4.3. Aussergerichtlich hat die A._____ die G._____ mit Fr. 1'150.-- (ohne MWST) zu entschädigen. 4.4. Aussergerichtlich hat die A._____ C._____/D._____/E._____ mit Fr. 2'578.05 (inkl. MWST) zu entschädigen. 4.5. Aussergerichtlich hat die A._____ F._____ mit Fr. 2'578.05 (inkl. MWST) zu entschädigen. 5. [Rechtsmittelbelehrung] 6. [Mitteilungen] Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 17. Juni 2020 teilweise gutgeheissen (1C_49/2020).