<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SB.2013.00059</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=213265&amp;W10_KEY=13013528&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SB.2013.00059</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 18.09.2013</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Grundstückgewinnsteuer</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Voraussetzungen für einen Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffungen (E. 2): Die Grundstückgewinnsteuer wird bei vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines zum betriebsnotwendigen Anlagevermögen gehörenden Grundstücks aufgeschoben, soweit der Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines neuen oder zur Verbesserung eines eigenen Ersatzgrundstücks im Kanton verwendet wird (§ 216 Abs. 3 lit. g StG; Art. 12 Abs. 4 StHG). Dabei ist auf die tatsächlichen und nicht auf fiktive Verhältnisse abzustellen und irrelevant, ob äusserer Zwang oder aleatorische Elemente allenfalls eine betriebliche Nutzung verunmöglicht haben (E. 2) Vorliegend ist ein Steueraufschubstatbestand zu verneinen, da die veräusserte Liegenschaft aufgrund des Widerstands der Anwohnerschaft nie der beabsichtigten betrieblichen Nutzung zugeführt werden konnte und damit nie tatsächlicher Teil des betriebsnotwendigen Anlagevermögens geworden ist (E. 2.3 und 2.4). Voraussetzungen für den Schutz berechtigten Vertrauens in behördliche Auskünfte und Zusicherungen (E. 3.1): Mangels Nachweis einer ausreichenden Vertrauensgrundlage, mangels Gutgläubigkeit des Auskunftsadressaten und mangels Vertrauensbetätigung des Pflichtigen kommt ein Vertrauensschutz vorliegend nicht in Betracht und kann in antizipierter Beweiswürdigung auf eine weitergehende Beweiserhebung verzichtet werden (E. 3.2 und 3.3). Anrechenbarkeit wertvermehrender Aufwendungen (E. 4) und wertvermehrender Eigenleistungen (E. 5): Der Ersatz von Bodenbelägen stellt üblicherweise eine bei der Grundstückgewinnsteuer nicht abzugsfähige Unterhaltsmassnahme dar und wäre lediglich bei durch den Pflichtigen nachzuweisenden und vorliegend nicht ausreichend belegten Komfortverbesserungen zu einem Drittel der Kosten als wertvermehrend anrechenbar (E.4.3). Projektierungskosten unausgeführter Bauprojekte sind wertvermehrender und damit gemäss § 221 Abs. 1 lit. a StG abzugsfähiger Natur, wenn sie sich auf das Handänderungsobjekt beziehen, nicht bloss zum Schein erstellt und dem Erwerber rechtsgeschäftlich überlassen worden sind. Weiter muss das Bauprojekt in positiver und negativer Hinsicht geeignet erscheinen, die tatsächlichen Überbauungsmöglichkeiten des Grundstücks aufzuzeigen, so dass ihm ein objektiver liegenschaftlicher Wert zukommt (E. 5.2). Der hierfür beweisbelastete Pflichtige hat den Nachweis einer rechtsgeschäftlichen Überlassung nicht erbracht und dem sehr spezifischen und faktisch nicht sinnvoll umsetzbaren Bauprojekt kommt vorliegend kein objektiv-liegenschaftlicher Wert zu, weshalb die entsprechenden Projektierungskosten nicht abzugsfähig sind (E. 5.3). Abweisung der Beschwerde. </b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: BETRIEBSNOTWENDIGKEIT">BETRIEBSNOTWENDIGKEIT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZBESCHAFFUNG">ERSATZBESCHAFFUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZGRUNDSTÃCK">ERSATZGRUNDSTÃCK</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: ERSATZLIEGENSCHAFT">ERSATZLIEGENSCHAFT</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: GrundstÃ¼ckgewinn- und HandÃ¤nderungssteuern ST: GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER">GRUNDSTÃCKGEWINNSTEUER</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: PROJEKTIERUNGSKOSTEN">PROJEKTIERUNGSKOSTEN</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: STEUERAUFSCHUB">STEUERAUFSCHUB</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: TATSÃCHLICHE VERHÃLTNISSE">TATSÃCHLICHE VERHÃLTNISSE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERTRAUENSSCHUTZ">VERTRAUENSSCHUTZ</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN">WERTVERMEHRENDE AUFWENDUNGEN</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">Art. 5 Abs. III BV</span><br/><span class="gerade">Art. 9 Abs. III BV</span><br/><span class="ungerade">§ 28 Abs. III StG</span><br/><span class="gerade">§ 68 Abs. IV StG</span><br/><span class="ungerade">§ 216 Abs. III lit. g StG</span><br/><span class="gerade">§ 221 Abs. I lit. a StG</span><br/><span class="ungerade">Art. 12 Abs. IV StHG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 3 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"> </p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="77" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=19896" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">SB.2013.00059</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>Urteil</span></b></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><span>der 2. Kammer</span></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">vom <a id="VF_DAT_ENTSCHEID">18. September 2013</a></p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Andreas Frei<span> (Vorsitz)</span>, Verwaltungsrichterin Tamara NÃ¼ssle, Verwaltungsrichterin Silvia Hunziker, <a id="TN_AUTOTEXT_RICHTER"></a><a id="TN_AUTOTEXT_GS"></a>Gerichtsschreiber Felix Blocher.</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal">In Sachen</p> <p class="MsoNormal"> </p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Verein A, vertreten durch RA B,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>BeschwerdefÃ¼hrer, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel">gegen</p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Stadt M, <br/> vertreten durch den Grundsteuerausschuss,</span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Beschwerdegegnerin, </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="Zwischentitel"> </p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend GrundstÃ¼ckgewinnsteuer,</span></b></p> <p class="Zwischentitel">hat sich ergeben: </p> <p class="Sachverhalt1"><b>I. </b> </p> <p class="Sachverhalt2">Der Verein A bezweckt die FÃ¶rderung der SolidaritÃ¤t unter den Mitgliedern, die Pflege der Kultur und BrauchtÃ¼mer des Landes C sowie die Organisation von nationalen und religiÃ¶sen Feiern unter der BevÃ¶lkerung aus C. Weiter fÃ¶rdert und organisiert er AnlÃ¤sse, die zur Integration der BevÃ¶lkerung in der Schweiz und einer guten, nachbarschaftlichen Beziehung mit der Schweizer BevÃ¶lkerung beitragen sollen. </p> <p class="Sachverhalt2">Dem Verein A standen seit 1981 fÃ¼r VereinsanlÃ¤sse und als Vereinslokal gemietete RÃ¤umlichkeiten an der D-Strasse 01 in E zur VerfÃ¼gung. Das entsprechende MietverhÃ¤ltnis wurde durch die Vermieterin am 20. Juni 2006 per 31. Dezember 2006 gekÃ¼ndigt, jedoch auf Begehren des Vereins A in der Folge noch bis zum 31. Mai 2007 erstreckt und sodann einvernehmlich beendet. </p> <p class="Sachverhalt2">Bereits einige Jahre zuvor, am 12. April 1999 (Datum der HandÃ¤nderung), erwarb der Verein A fÃ¼r Fr. â¦ die Liegenschaft Kat. Nr. 02, ein Mehrfamilienhaus mit drei Wohnungen und einem Schopf an der F-Strasse 03 in G, in der Absicht, dieses anstelle der MietrÃ¤umlichkeiten an der D-Strasse 01 als Kulturzentrum und Gebetshaus zu nutzen. Obwohl die Baurekurskommission IV des Kantons ZÃ¼rich die hierzu am 12. MÃ¤rz 1999 erteilte Umbau- und Umnutzungsbewilligung weitgehend bestÃ¤tigte, fÃ¼hrte anhaltender Widerstand der Anwohner dazu, dass der Verein A noch wÃ¤hrend des hÃ¤ngigen baurechtlichen Beschwerdeverfahrens auf die Verwirklichung des entsprechenden Vorhabens verzichtete und einen aussergerichtlichen Vergleich mit den Anwohnern abschloss. Die Liegenschaft wurde in der Folge, teilweise aber auch bereits schon wÃ¤hrend des baurechtlichen Rekursverfahrens, an Dritte vermietet und am 24. Juli 2007 zum Preis von Fr. â¦ verkauft. Die EigentumsÃ¼bertragung wurde noch gleichentags im Grundbuch eingetragen.</p> <p class="Sachverhalt2">Mit Kaufvertrag vom 14. MÃ¤rz 2007, dessen grundbuchamtlicher Vollzug bis lÃ¤ngstens 1. Oktober 2007 aufgeschoben wurde, erwarb der Verein A fÃ¼r Fr. â¦ die Liegenschaft Kat. Nr. 04, ein Wohnhaus mit Werkstatt und 1'531 m<sup><span>2</span></sup> Land an der H-Strasse 05 in G, in der Absicht, dieses kÃ¼nftig als neues Vereinslokal und Moschee zu nutzen. Der Verein A war berechtigt, das neu erworbene Vertragsobjekt gegen eine monatliche EntschÃ¤digung von Fr. â¦ per sofort fÃ¼r Vereinszwecke zu nutzen. Nach Beendigung des MietverhÃ¤ltnisses Ã¼ber die RÃ¤umlichkeiten an der D-Strasse 01 befand sich das Kulturzentrum des Vereins an dieser neuen Adresse. Eine Baubewilligung fÃ¼r die beabsichtigte Umnutzung wurde am 2. Oktober 2008 erteilt. </p> <p class="Urteilstext">Im Zusammenhang mit der VerÃ¤usserung der Liegenschaft F-Strasse 03 auferlegte der Grundsteuerausschuss der Stadt M dem Verein A am 26. Februar 2010 eine GrundstÃ¼ckgewinnsteuer von Fr. â¦ und wies eine hiergegen erhobene Einsprache am 24. Februar 2012 ab.</p> <p class="Sachverhalt1"><b>II. </b> </p> <p class="Urteilstext">Ein hiergegen erhobener Rekurs des Pflichtigen wies das Steuerrekursgericht mit Entscheid vom 16. April 2013 ebenfalls ab. </p> <p class="Sachverhalt1"><b>III. </b> </p> <p class="Urteilstext">Mit Eingabe vom 10. Juni 2013 liess der Pflichtige dem Verwaltungsgericht beantragen, es sei die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer betreffend die HandÃ¤nderung des Objekts F-Strasse 03, G, Kat. Nr. 02 aufzuschieben. Eventualiter sei die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer unter BerÃ¼cksichtigung der Investitionen sowie der Aufwendungen des Pflichtigen im Zusammenhang mit der Nutzbarmachung des oben genannten Objekts F-Strasse 03 festzusetzen. Subeventualiter sei die Sache zur ergÃ¤nzenden AbklÃ¤rung des Sachverhalts an die Vorinstanz zurÃ¼ckzuweisen. Ferner verlangte er die Zusprechung einer ParteientschÃ¤digung.</p> <p class="Urteilstext">WÃ¤hrend der Grundsteuerausschuss der Stadt M die Abweisung der Beschwerde beantragte, verzichtete das Steuerrekursgericht auf Vernehmlassung.</p> <p class="Einzug1"><span>Die Kammer</span><span> erwÃ¤gt:</span></p> <p class="Erwgung1"><b>1. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>1.1 </b>Mit der Steuerbeschwerde an das Verwaltungsgericht in Grundsteuersachen kÃ¶nnen laut § 213 in Verbindung mit § 153 Abs. 3 des Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) alle Rechtsverletzungen, einschliesslich Ãberschreitung oder Missbrauch des Ermessens, und die unrichtige oder unvollstÃ¤ndige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts geltend gemacht werden.</p> <p class="Urteilstext">Das Verwaltungsgericht hat sich infolgedessen auf die reine Rechtskontrolle zu beschrÃ¤nken; dazu gehÃ¶rt auch die PrÃ¼fung, ob die Vorinstanzen den rechtserheblichen Sachverhalt gesetzmÃ¤ssig festgestellt haben. Dem Gericht ist es daher verwehrt, das vom Steuerrekursgericht in Ãbereinstimmung mit dem Gesetz ausgeÃ¼bte Ermessen auf Angemessenheit hin zu Ã¼berprÃ¼fen und so sein Ermessen anstelle desjenigen der Rekursinstanz zu setzen. Die PrÃ¼fungsbefugnis des Verwaltungsgerichts erstreckt sich lediglich auf rechtsverletzende Ermessensfehler, d.<span> </span>h. auf ErmessensÃ¼berschreitung und auf Ermessensmissbrauch (RB 1999 Nr. 147).</p> <p class="Erwgung2"><b>1.2 </b>Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht gilt das Novenverbot. FÃ¼r das Verwaltungsgericht ist somit die gleiche Aktenlage massgebend wie fÃ¼r das Steuerrekursgericht. Tatsachen oder Beweismittel, die nicht spÃ¤testens im Rekursverfahren behauptet bzw. vorgelegt oder angerufen worden sind, dÃ¼rfen infolgedessen im Beschwerdeverfahren grundsÃ¤tzlich nicht nachgebracht werden. Vom Novenverbot ausgenommen sind dagegen echte Noven, namentlich neue tatsÃ¤chliche Behauptungen und Beweismittel, die auf einem Revisions- oder Nachsteuergrund (§ 155 bzw. § 160 StG) beruhen oder der StÃ¼tzung von geltend gemachten Rechtsverletzungen dienen, die ihrer Natur nach neuer tatsÃ¤chlicher Vorbringen oder Beweismittel bedÃ¼rfen. Neue, erstmals vor Verwaltungsgericht gestellte Rechtsbegehren sind schliesslich allgemein zulÃ¤ssig, sofern sie sich nicht auf Tatsachen und Beweismittel stÃ¼tzen, welche unter das Novenverbot fallen (RB 1999 Nr. 149).</p> <p class="Erwgung1"><b>2. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>2.1 </b>Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird von den Gewinnen erhoben, die sich bei HandÃ¤nderungen an GrundstÃ¼cken oder Anteilen von solchen ergeben (§ 216 Abs. 1 StG). Dabei ist der GrundstÃ¼ckgewinn gemÃ¤ss § 219 Abs. 1 StG der Betrag, um welchen der ErlÃ¶s die Anlagekosten Ã¼bersteigt. Die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer wird indessen aufgeschoben bei vollstÃ¤ndiger oder teilweiser VerÃ¤usserung eines zum betriebsnotwendigen AnlagevermÃ¶gen gehÃ¶renden GrundstÃ¼cks, soweit der ErlÃ¶s innert angemessener Frist zum Erwerb eines neuen oder zur Verbesserung eines eigenen ErsatzgrundstÃ¼cks im Kanton verwendet wird (§ 216 Abs. 3 lit. g StG; Art. 12 Abs. 4 des Bundesgesetzes vom 4. Dezember 1990 Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG]).</p> <p class="Erwgung2"><b>2.2 </b>§ 216 Abs. 3 lit. g StG engt die steuerneutrale Ersatzbeschaffung auf den Bereich der zum betriebsnotwendigen AnlagevermÃ¶gen gehÃ¶renden GrundstÃ¼cke ein, indem es sich sowohl beim ausscheidenden als auch beim wiederbeschafften VermÃ¶gensgegenstand um ein betriebsnotwendiges Anlagegut handeln muss. Die Mittel aus dem Verkauf eines nicht betriebsnotwendigen Wirtschaftsguts kÃ¶nnen demnach nicht steuerneutral in betriebsnotwendiges AnlagevermÃ¶gen reinvestiert werden (vgl. Markus Reich/Marina ZÃ¼ger in: Martin Zweifel/Peter Athanas [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Teil I/Band 2a, 2. A., Basel etc. 2008, Art. 30 DBG N. 5). Betriebsnotwendig sind WirtschaftsgÃ¼ter, die nach ihrer Zweckbestimmung unmittelbar der Leistungserstellung des Betriebs dienen und ohne BeeintrÃ¤chtigungen des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses nicht verÃ¤ussert werden kÃ¶nnen (BGr, 16. September 2005, 2A.122/2005, E. 2.2.2; Markus Reich in: Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/1, 2. A., Basel etc. 2002, Art. 8 StHG N. 71, auch zum Folgenden und mit Hinweisen; Reich/ZÃ¼ger, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/2a, Art. 30 DBG N. 6). Die betriebsnotwendigen VermÃ¶genswerte bilden unerlÃ¤ssliche Bestandteile der betrieblichen Einheit; ihre VerÃ¤usserung wÃ¼rde zu einer substanziellen VerÃ¤nderung des Betriebs fÃ¼hren. Beurteilungsgrundlage der Betriebsnotwendigkeit bilden immer die betrieblichen VerhÃ¤ltnisse des Unternehmens. Ausgeschlossen ist jedoch die Ersatzbeschaffung von VermÃ¶gensgegenstÃ¤nden, die dem Unternehmen lediglich als VermÃ¶gensanlage oder durch ihren Ertrag dienen (vgl. § 28 Abs. 3 und § 68 Abs. 4 StG). </p> <p class="Urteilstext">Die Zuteilung eines Wirtschaftsguts zum Anlage- oder UmlaufvermÃ¶gen richtet sich nicht nach der Ã¤usseren Beschaffenheit, sondern nach der Zweckbestimmung, beziehungsweise ihrer zukÃ¼nftigen Funktion im Unternehmen sowie der Dauerhaftigkeit der getÃ¤tigten Investition (Reich/ZÃ¼gler, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/2a, Art. 30 DBG N. 7, mit Hinweisen; Richner et al., Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, 3. A., ZÃ¼rich 2013, § 68 N. 13). Das AnlagevermÃ¶gen dient dem Unternehmen demnach zur dauernden oder mehrmaligen Nutzung. AnlagegÃ¼ter werden somit nicht zum Zweck der VerÃ¤usserung, sondern zur wiederholten Nutzung und zum Verbrauch beschafft. WirtschaftsgÃ¼ter, die demgegenÃ¼ber laufend angeschafft und wieder verÃ¤ussert werden, bilden UmlaufvermÃ¶gen. GrundstÃ¼cke gehÃ¶ren demzufolge gewÃ¶hnlich zum AnlagevermÃ¶gen.</p> <p class="Erwgung2"><b>2.3 </b>Vorliegend macht der Pflichtige geltend, die fragliche Liegenschaft an der F-Strasse 03 ursprÃ¼nglich zur Entfaltung von VereinsaktivitÃ¤ten respektive zur Nutzung als neues Vereinslokal erworben zu haben, aufgrund fortwÃ¤hrenden Widerstands der Anwohner jedoch letztlich gezwungenermassen auf eine Ersatzliegenschaft an der H-Strasse 05 ausgewichen zu sein. Aufgrund des nachbarschaftlichen Widerstands sei ein Vereinsbetrieb an der F-Strasse 03 Ã¼ber lÃ¤ngere Zeit nicht, respektive nicht in dem Umfang, mÃ¶glich gewesen, wie im bisherigen Vereinslokal an der D-Strasse 01. </p> <p class="Urteilstext">Es ist unbestritten, dass die Liegenschaft an der F-Strasse 03 ursprÃ¼nglich als Ersatzobjekt fÃ¼r das bisherige Vereinslokal an der D-Strasse 01 erworben worden war und zu diesem Zweck Umbauten geplant waren. Die wesentlichen VereinsaktivitÃ¤ten wurden jedoch weiterhin an der ursprÃ¼nglichen Vereinsadresse D-Strasse 01 durchgefÃ¼hrt und die beabsichtigte langfristige Nutzung der an der F-Strasse 03 erworbenen Liegenschaft als Vereinslokal fand nie statt: So fanden an der F-Strasse 03 auch gemÃ¤ss den eigenen Angaben des Pflichtigen lediglich Verhandlungen mit den Nachbarn, Vorstandstagungen und (interne) Besprechungen Ã¼ber das weitere Vorgehen bezÃ¼glich F-Strasse/H-Strasse statt. Da diese AnlÃ¤sse primÃ¤r dazu dienten, Vorbehalte der Nachbarschaft aus dem Weg zu rÃ¤umen, kann von einer betrieblichen Nutzung im Sinn des eigentlichen Vereinszwecks keine Rede sein. Der Pflichtige hat selbst eingerÃ¤umt, dass die Liegenschaft an der F-Strasse 03 aufgrund des Widerstands der Nachbarschaft nicht wie gewÃ¼nscht als Vereinslokal genutzt werden konnte, weshalb letztlich auch die Liegenschaft an der H-Strasse 05 erworben worden sei. Die Liegenschaft F-Strasse 03 war sodann auch die meiste Zeit bis zum Verkauf (bewilligungswidrig) an Dritte vermietet worden. Eine betriebliche Nutzung zu Vereinszwecken war wÃ¤hrend dieser Zeit weitgehend ausgeschlossen. Als Korrespondenz- und Vereinsadresse sowie Vereinssitz wurde bis zum Umzug an die H-Strasse 05 weiterhin die ursprÃ¼ngliche Adresse an der D-Strasse 01 verwendet. GemÃ¤ss den eingereichten Unterlagen fanden auch ausserordentliche und ordentliche Generalversammlungen weiter an der alten Adresse an der D-Strasse 01 statt. Lediglich bei der Ausfertigung des GrundstÃ¼ckkaufvertrags fÃ¼r die Liegenschaft H-Strasse 05 vom 14. MÃ¤rz 2007 wurde â wohl auch mit Blick auf den angestrebten Aufschub der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer â die F-Strasse 03 als VereinslokalitÃ¤t angegeben, wobei auch dort wiederum zutreffend als Vereinssitz die bisherige Adresse an der D-Strasse 01 genannt wurde.</p> <p class="Urteilstext">Da damit eine tatsÃ¤chliche betriebliche Nutzung der Liegenschaft F-Strasse 03 nicht â oder zumindest nicht in einem betriebsnotwendigem Ausmass â stattgefunden hat, stellt sich zunÃ¤chst die Frage, ob die blosse Absicht, die Liegenschaft einer solchen Nutzung zuzufÃ¼hren, bereits ausreicht, einen Aufschubstatbestand im Sinn von § 216 Abs. 3 StG zu bilden. Weiter stellt sich die damit zusammenhÃ¤ngende Frage, ob die neu erworbene Liegenschaft an der H-Strasse 05 im hier interessierenden steuerrechtlichen Zusammenhang tatsÃ¤chlich ErsatzgrundstÃ¼ck fÃ¼r die zuvor erworbene Liegenschaft F-Strasse 03 bildet oder nicht viel mehr als Ersatz fÃ¼r die bisherigen MietrÃ¤umlichkeiten an der D-Strasse 01 zu betrachten ist. </p> <p class="Erwgung2"><b>2.4 </b>Die Verwirklichung eines Steueraufschubstatbestands bemisst sich grundsÃ¤tzlich nach den tatsÃ¤chlichen und nicht nach den fiktiven VerhÃ¤ltnissen (vgl. Reich/ZÃ¼gler, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/2a, Art. 30 DBG N. 6). Dies zeigt sich bereits daran, dass ein Steueraufschub bei gemischt genutzten BetriebsgrundstÃ¼cken nur anteilig fÃ¼r den betriebsnotwendigen Teil gewÃ¤hrt wird (vgl. 216 Abs. 3 lit. g StG). Wesentlicher ist jedoch, dass ein GrundstÃ¼ck erst dann dem Betrieb unmittelbar und somit betriebsnotwendig dient, wenn es auch tatsÃ¤chlich entsprechend genutzt wird (vgl. § 28 Abs. 3 und § 68 Abs. 4 StG). Die blosse Absicht einer zukÃ¼nftigen betriebsnotwendigen Nutzung dient dem Betrieb hingegen nicht unmittelbar und schafft noch keine gegenwÃ¤rtige Betriebsnotwendigkeit. Ein Steueraufschubstatbestand im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. g StG kann nur dann angenommen werden, wenn der notwendige Betrieb tatsÃ¤chlich und zeitnah vom verÃ¤usserten zum erworbenen GrundstÃ¼ck Ã¼bergeht. Im hier zu beurteilenden Fall hat jedoch ein entsprechender Wechsel vom verÃ¤usserten GrundstÃ¼ck an der F-Strasse 03 zum erworbenen GrundstÃ¼ck an der H-Strasse 05 nie stattgefunden: Beim Steueraufschubstatbestand von § 216 Abs. 3 lit. g StG wird ein GrundstÃ¼ck des betriebsnotwendigen AnlagevermÃ¶gens durch ein gleichermassen betriebsnotwendiges GrundstÃ¼ck des AnlagevermÃ¶gens ersetzt. Die Liegenschaft an der H-Strasse 05 kann (im Rahmen eines identischen Betriebszwecks) steuerrechtlich nicht zugleich Ersatzobjekt fÃ¼r die MietrÃ¤umlichkeiten an der D-Strasse 01 und die Liegenschaft an der F-Strasse 03 sein. Ebenso wenig sind die RÃ¤umlichkeiten an der D-Strasse 01 zunÃ¤chst durch die Liegenschaft an der F-Strasse 03 und diese sodann durch die Liegenschaft an der H-Strasse 05 ersetzt worden, wechselte der Pflichtige doch seinen tatsÃ¤chlichen Vereinsbetrieb direkt von den RÃ¤umlichkeiten an der D-Strasse 01 zur Liegenschaft an der H-Strasse 05, ohne je wesentliche VereinsaktivitÃ¤ten an der F-Strasse 03 entfaltet zu haben (vgl. E. 2.3 vorstehend). Der Erwerb der Liegenschaft H-Strasse 05 diente dem Pflichtigen somit als Ersatz fÃ¼r das bisherige Vereinslokal in der Liegenschaft D-Strasse 01. In diesem Sinn wurden die betriebsnotwendigen RÃ¤umlichkeiten an der D-Strasse 01 durch die neu betriebsnotwendig werdenden RÃ¤umlichkeiten an der H-Strasse 05 ersetzt. Hingegen war die Liegenschaft an der F-Strasse 03 tatsÃ¤chlich nie betriebsnotwendig und konnte damit auch nie Teil des betriebsnotwendigen AnlagevermÃ¶gens geworden sein: Die Liegenschaft hat nie unmittelbar der betrieblichen Leistungserstellung gedient und hÃ¤tte jederzeit ohne BeeintrÃ¤chtigung des betrieblichen Leistungserstellungsprozesses verÃ¤ussert werden kÃ¶nnen (vgl. BGr, 16. September 2005, 2A.122/2005, E. 2.2.2). Selbst die ursprÃ¼ngliche Absicht einer betrieblichen Nutzung wurde spÃ¤testens mit der Aufgabe der Bauprojekte und der (Wieder-)Vermietung an Dritte zugunsten einer Nutzung als Kapitalanlage aufgegeben. Steuerrechtlich ist die Liegenschaft an der H-Strasse 05 damit nicht Ersatzobjekt fÃ¼r die Liegenschaft an der F-Strasse 03, sondern fÃ¼r die (gemieteten) RÃ¤umlichkeiten an der D-Strasse 01. </p> <p class="Urteilstext">Damit mangelt es aber bereits an der vollstÃ¤ndigen oder teilweisen VerÃ¤usserung eines zum betriebsnotwendigen AnlagevermÃ¶gen gehÃ¶renden GrundstÃ¼cks, da betriebsnotwendig lediglich die MietrÃ¤umlichkeiten an der D-Strasse 01 waren. Da es hierbei allein auf die tatsÃ¤chliche betriebliche Nutzung und nicht auf die GrÃ¼nde eines Nutzungsverzichts ankommt, ist es entgegen der Ansicht des Pflichtigen auch gleichgÃ¼ltig, ob Ã¤usserer Zwang oder aleatorische Elemente eine betriebliche Nutzung der Liegenschaft F-Strasse 03 verhindert haben: Entscheidend ist allein der sich aus der Betriebsnotwendigkeit ergebende Zwang zur Wiederbeschaffung eines bereits betriebsnotwendigen GrundstÃ¼cks (vgl. Reich/ZÃ¼ger, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/2a, Art. 30 DBG N. 1). Ein Steueraufschubsgrund im Sinn von § 216 Abs. 3 lit. g StG liegt somit nicht vor. Weitere SteueraufschubsgrÃ¼nde im Sinn von § 216 Abs. 3 StG sind weder ersichtlich noch werden solche geltend gemacht.</p> <p class="Erwgung1"><b>3. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>3.1 </b>Jede Person hat nach Art. 9 Abs. 3 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV) Anspruch darauf, von staatlichen Organen nach Treu und Glauben behandelt zu werden (vgl. auch Art. 5 Abs. 3 BV). Hieraus leitet sich wiederum ein grundsÃ¤tzlicher Anspruch auf den Schutz berechtigten Vertrauens in behÃ¶rdliche AuskÃ¼nfte und Zusicherungen ab. Hingegen liegt kein berechtigtes und damit schutzwÃ¼rdiges Vertrauen vor, wenn es an einer zureichenden Vertrauensgrundlage mangelt, weil die Auskunft sich auf eine abweichende Sach- oder Rechtslage bezog oder inhaltlich zu wenig konkret oder nicht vorbehaltslos erteilt wurde. Ebenso wenig wird Vertrauensschutz gewÃ¤hrt, wenn der Vertrauensadressat nicht gutglÃ¤ubig erscheint, weil er die Unrichtigkeit der erteilten Auskunft oder eine allfÃ¤llige UnzustÃ¤ndigkeit des auskunftserteilenden BehÃ¶rdenmitglieds hÃ¤tte erkennen mÃ¼ssen. Da Vertrauensschutz sodann regelmÃ¤ssig eine nachteilige Vertrauensdisposition voraussetzt, ist zudem nur derjenige zu schÃ¼tzen, welcher tatsÃ¤chlich und gerade gestÃ¼tzt auf die erteilte Auskunft eine ohne Schaden nicht rÃ¼ckgÃ¤ngigmachbare und somit nachteilige Disposition getÃ¤tigt hat (vgl. hierzu BGE 114 Ia 209 E. 3; Richner et al., VB zu §§ 119â131, N. 57 ff. und Ulrich HÃ¤felin/Georg MÃ¼ller/Felix Uhlmann, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. A., ZÃ¼rich 2010, Rz. 668 ff., je mit weiteren Hinweisen).</p> <p class="Erwgung2"><b>3.2 </b>Am 26. Juni 2007 fand auf dem Steueramt M eine Besprechung statt, an welcher die SteuerbehÃ¶rde durch Frau I und der Pflichtige durch Herrn J vertreten wurde. AnlÃ¤sslich dieser Besprechung wurden steuerrechtliche Fragen bezÃ¼glich der beiden GrundstÃ¼cksgeschÃ¤fte erÃ¶rtert, wobei der genaue GesprÃ¤chsinhalt von den Beteiligten unterschiedlich wiedergegeben wird: So soll Frau I anlÃ¤sslich einer nachtrÃ¤glichen Besprechung vom 6. September 2011 ausgefÃ¼hrt haben, sich nicht mehr an den genauen Wortlaut der vorangegangenen Besprechung vom 26. Juni 2007 erinnern zu kÃ¶nnen, jedoch anlÃ¤sslich solcher Informationsbesprechungen jeweils mitzuteilen, dass keine Grundsteuern belastet wÃ¼rden, wenn die entsprechenden Voraussetzungen des Steuergesetzes erfÃ¼llt seien (so zumindest die eigene Darstellung des Pflichtigen zur Besprechung vom 6. September 2011 gemÃ¤ss Rekursschrift; zur analogen Darstellung durch das Steueramt vgl. immerhin mit handschriftlichen Korrekturen von I). Im Gegensatz dazu fÃ¼hrte Herr J aus, dass er Frau I den Sachverhalt "aus seiner Sicht" vollstÃ¤ndig geschildert und diese ihm auf die ausdrÃ¼ckliche Frage nach den Steuerfolgen des Liegenschaftsverkaufs mitgeteilt habe, dass alles "gut sei", die Sache fÃ¼r ihn erledigt sei und sie die notwendigen Unterlagen habe. Er habe sodann die bereits anlÃ¤sslich der Besprechung abgegebenen Unterlagen noch einmal per E-Mail zugestellt, um sicherzustellen, dass die SteuerbehÃ¶rde sÃ¤mtliche Unterlagen habe. Herr J nahm sodann auch in seinem Schreiben vom 31. Juli 2007 Bezug auf die Besprechung vom 26. Juni 2007. DemgemÃ¤ss habe er an der fraglichen Besprechung "den Sachverhalt, An- und Verkauf und Ersatzbeschaffung, geschildert und die notwendigen Unterlagen Ã¼berlassen". Der Brief endet sodann mit der Bitte, "unter diesen UmstÃ¤nden die GrundstÃ¼ckgewinnsteuer aufzuschieben" und dem Angebot, weitere Unterlagen nachzusenden, sollten diese benÃ¶tigt werden. </p> <p class="Erwgung2"><b>3.3 </b>Wer sich auf die bindende Wirkung einer unrichtigen BehÃ¶rdenauskunft berufen und damit eine Steuerminderung bewirken will, trÃ¤gt hinsichtlich der tatsÃ¤chlichen Voraussetzungen des Vertrauensschutzes die Beweislast (Richner et al., VB zu §§ 119â131 N. 77). Da diesfalls der Untersuchungsgrundsatz durch eine Mitwirkungsobliegenheit des beweisbelasteten Steuerpflichtigen gemildert wird, hat letztgenannter den relevanten Sachverhalt spÃ¤testens im Rekursverfahren substanziiert und unter genauer Nennung der erforderlichen Beweismittel darzulegen (ZStP 2008 Nr. 31 sowie RB 1975 Nr. 55, 1986 Nr. 49 und 1987 Nr. 35). Der Pflichtige hat bereits in seiner Stellungnahme zum Rekursverfahren vom 28. Januar 2013 und damit rechtzeitig die Befragung der GesprÃ¤chsteilnehmer I und J beantragt. Von einer entsprechenden Befragung kann jedoch aus verschiedenen GrÃ¼nden abgesehen werden: ZunÃ¤chst wÃ¤ren die Aussagen der genannten Personen aufgrund ihrer Verbindung zu den Parteien ohnehin kritisch zu wÃ¼rdigen und es erscheint zweifelhaft, ob diese trotz des langen Zeitablaufs noch verlÃ¤sslich zum genauen GesprÃ¤chsinhalt Auskunft geben kÃ¶nnten. Insbesondere erscheint aber im Sinn nachfolgender ErwÃ¤gungen der relevante Sachverhalt bereits ausreichend erstellt und die eigene Sachverhaltsdarstellung des Pflichtigen ungeeignet, einen Vertrauensschutztatbestand zu begrÃ¼nden, weshalb in antizipierter BeweiswÃ¼rdigung von weiteren AbklÃ¤rungen und Befragungen abgesehen werden kann (vgl. Alfred KÃ¶lz/JÃ¼rg Bosshart/Martin RÃ¶hl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons ZÃ¼rich, 2.A. ZÃ¼rich 1999, § 7 N. 10).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.1 </b>Wie sich bereits aus der Sachverhaltsschilderung von Herrn J ergibt, erteilte Frau I keinesfalls eine derart konkrete, vorbehaltslose und inhaltlich bestimmte Antwort, als dass diese als Grundlage fÃ¼r weitere Dispositionen des Pflichtigen ausgereicht hÃ¤tte: So mangelt es einer Antwort, wonach alles "gut sei" und die Sache fÃ¼r den GesprÃ¤chspartner erledigt sei, an der notwendigen PrÃ¤zision und inhaltlichen Bestimmtheit (vgl. HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 669): Selbst wenn sich die Antwort auf die Frage des Steueraufschubs â und nicht etwa auf die VollstÃ¤ndigkeit der abgegebenen Unterlagen ­â bezogen haben sollte, ist hieraus hÃ¶chstens implizit eine verbindliche Zusage zur SteuerneutralitÃ¤t der beabsichtigten Transaktionen herauszulesen, was wiederum kaum eine ausreichende Vertrauensgrundlage bildet. Zudem bezeichnete der Pflichtige im Kaufvertrag Ã¼ber die Liegenschaft H-Strasse 05 vom 14. MÃ¤rz 2007 die F-Strasse 03 als Adresse des Vereinslokals, obwohl die wesentlichen VereinsaktivitÃ¤ten zu diesem Zeitpunkt weiterhin in den RÃ¤umlichkeiten an der D-Strasse 01 stattfanden, welche auch weiterhin ausschliesslich als VereinslokalitÃ¤t genutzt wurden. Es finden sich keinerlei Hinweise dafÃ¼r, dass diese Falschangabe noch vor Auskunftserteilung gegenÃ¼ber dem auskunftserteilenden BehÃ¶rdenmitglied richtiggestellt wurde. Vielmehr ist davon auszugehen, dass eine allfÃ¤llige Auskunft auch gestÃ¼tzt auf die aktenkundig falsche Standortangabe des Vereinslokals erteilt wurde, zumal der Pflichtige selbst im vorliegenden Beschwerde- und vorangegangenem Rekursverfahren noch behauptete, dass die Liegenschaft H-Strasse 05 die Liegenschaft F-Strasse 03 als BetriebsstÃ¤tte ersetzt hÃ¤tte. Damit bezog sich die Auskunft, dass alles "gut sei", wohl auf einen anderen, nie realisierten Sachverhalt und entfaltet somit von vornherein keine vertrauensbildende Wirkung in Bezug auf die davon abweichenden, tatsÃ¤chlichen Gegebenheiten (vgl. HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 692).</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.2 </b>Der entsprechende Vertrauensschutz scheitert jedoch auch, weil selbst in die allenfalls abgegebene Zusicherung, dass alles "gut sei", offensichtlich nicht vorbehaltslos vertraut wurde: Herr J zog mit dem Angebot, weitere Unterlagen im Bedarfsfall nachzureichen, offenbar in Betracht, dass die SteuerbehÃ¶rde fÃ¼r einen Entscheid allenfalls noch solche Unterlagen benÃ¶tigen kÃ¶nnte. Hierauf lÃ¤sst auch seine eher vorsichtige Formulierung, dass er den Sachverhalt "aus seiner Sicht" vollstÃ¤ndig geschildert habe, schliessen, enthÃ¤lt diese doch den Vorbehalt, dass er unter UmstÃ¤nden ihm unwichtig erscheinende aber dennoch relevante Elemente weggelassen haben kÃ¶nnte. Ebenso lÃ¤sst die als blosse Bitte formulierte Passage zum Steueraufschub im Schreiben vom 31. Juli 2007 Zweifel daran aufkommen, dass diesbezÃ¼glich zuvor seitens des Steueramtes oder durch Frau I verbindliche ErklÃ¤rungen abgegeben wurden. Zwar gebietet es unter UmstÃ¤nden auch die HÃ¶flichkeit, eine bereits getroffene Vereinbarung oder Zusage als Bitte wiederzugeben. Aber auch im einleitenden Absatz desselben Schreibens ist lediglich die Rede davon, dass der Sachverhalt Frau I gegenÃ¼ber bereits anlÃ¤sslich der Besprechung vom 26. Juni 2007 geschildert worden sei. Eine verbindliche Zusage der SteuerneutralitÃ¤t bleibt hingegen gÃ¤nzlich unerwÃ¤hnt, was umso erstaunlicher erscheint, als der Pflichtige im fraglichen Schreiben selbst ein schriftliches BestÃ¤tigungsschreiben zum vorangegangenen GesprÃ¤ch sieht: Wie sich aus den eigenen AusfÃ¼hrungen des Pflichtigen in der Rekursstellungnahme vom 28. Januar 2013 ergibt, sollte das Schreiben vom 31. Juli 2007 als schriftliches BestÃ¤tigungsschreiben fÃ¼r die Besprechung vom 26. Juni 2007 dienen. HÃ¤tte das BestÃ¤tigungsschreiben jedoch tatsÃ¤chlich und rein deklaratorisch zu Beweiszwecken gedient, stellt sich die Frage, weshalb es erst nach dem steuerauslÃ¶senden Liegenschaftskauf vom 24. Juli 2007 versandt wurde und die eigentlich zu bestÃ¤tigende Zusage hinsichtlich des Aufschubs der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nicht einmal behauptet, sondern lediglich ausgefÃ¼hrt wurde, dass die notwendigen Unterlagen bereits eingereicht worden seien und der Sachverhalt geschildert worden sei. Das Schreiben bestÃ¤tigt somit hÃ¶chstens die Darstellung der SteuerbehÃ¶rde, wonach eine verbindliche Auskunft zur Frage eines Steueraufschubs erst nach Erhalt und Studium sÃ¤mtlicher relevanter Akten mÃ¶glich ist. </p> <p class="Urteilstext">Zudem kann ein BestÃ¤tigungsschreiben nicht nur zu deklaratorischen Beweiszwecken, sondern auch konstitutiv dazu dienen, einen unklaren Sachverhalt weiter zu klÃ¤ren, indem der Adressat zum aktiven Widerspruch oder einer schriftlichen, allenfalls auch stillschweigenden, BestÃ¤tigung der eigenen Auffassung bewegt werden soll (so z.<span> </span>B. beim kaufmÃ¤nnischen BestÃ¤tigungsschreiben, vgl. BGE 100 II 18 E. 3). Diesfalls hÃ¤tte das Schreiben vom 31. Juli 2007 keinesfalls den Vorbestand einer Vertrauensgrundlage belegt, sondern vielmehr erst dazu gedient, eine solche Vertrauensgrundlage (nachtrÃ¤glich) zu begrÃ¼nden.</p> <p class="Erwgung3">Der Pflichtige fÃ¼hrt weiter aus, dass ihm bereits anlÃ¤sslich des mÃ¼ndlichen GesprÃ¤chs eine schriftliche BestÃ¤tigung der gemachten AusfÃ¼hrungen in Aussicht gestellt worden sei, welche er in der Folge jedoch nicht erhalten habe. WÃ¤hrend der Pflichtige offenbar davon ausgeht, dass Herr J deshalb erst recht auf die (angeblich) gemachten Zusagen hÃ¤tte vertrauen dÃ¼rfen, ist das Gegenteil der Fall: Wer eine angekÃ¼ndigte schriftliche BestÃ¤tigung zu einer dispositionsrelevanten Zusicherung nicht erhÃ¤lt, wird in der Regel gut daran tun, von der TÃ¤tigung entsprechender Dispositionen abzusehen und sich zuerst durch entsprechende RÃ¼ckfragen abzusichern. Dies gilt selbst fÃ¼r den Fall, wo die schriftliche BestÃ¤tigung lediglich zu Beweiszwecken vereinbart und deklaratorisch eine bereits getroffene mÃ¼ndliche Zusicherung wiedergeben soll: Mit Bedacht agierende Personen sind auch in einem solchen Fall kaum gewillt, das Risiko einer spÃ¤teren Beweislosigkeit im Bestreitungsfall zu tragen. Es erscheint deshalb unglaubhaft, dass Herr J trotz ausstehendem BestÃ¤tigungsschreiben des Steueramtes weiterhin von einer Zusicherung des eigentlich noch schriftlich zu bestÃ¤tigenden Sachverhalts ausging. Der gleichen­orts gemachte ErklÃ¤rungsversuch, wonach Herr J mit dem Eingang des entsprechenden BestÃ¤tigungsschreiben an die Korrespondenzadresse des Vereins gerechnet habe, erscheint ebenfalls unzureichend, da jeder umsichtige Vertreter des Vereins sich des Eingangs eines derart wichtigen Schreibens versichert hÃ¤tte, bevor er im Vertrauen auf die noch nicht schriftlich bestÃ¤tigten Zusicherungen weitere Dispositionen getÃ¤tigt hÃ¤tte. Ebenso untauglich erscheint der ErklÃ¤rungsversuch in der Beschwerdeschrift vom 10. Juni 2013, wonach Frau I ja bereits anlÃ¤sslich der mÃ¼ndlichen Besprechung mitgeteilt habe, dass "alles in Ordnung sei" â und damit mitgeteilt habe, dass die Angelegenheit fÃ¼r sie eigentlich erledigt sei: Eine schriftliche BestÃ¤tigung hÃ¤tte vorliegend allein der Absicherung des Pflichtigen gedient, hÃ¤tte diese ihm doch einen steueraufschiebenden Sachverhalt bestÃ¤tigt. Es erscheint deshalb wiederum vertrauenszerstÃ¶rend, wenn ein derart wichtiges Schreiben in der Folge beim Pflichtigen nicht eingeht.</p> <p class="Urteilstext">Insbesondere die Formulierung des Schreibens vom 31. Juli 2007 lÃ¤sst fraglich erscheinen, ob Herr J bereits vor dem Verkauf der Liegenschaft an der F-Strasse 03 davon Ã¼berzeugt gewesen ist, die entsprechende Transaktion steuerneutral durchfÃ¼hren zu kÃ¶nnen. SpÃ¤testens das Ausbleiben der angekÃ¼ndigten schriftlichen BestÃ¤tigung des GesprÃ¤chsinhalts hÃ¤tte Zweifel an der ZuverlÃ¤ssigkeit einer entsprechenden Auskunft wecken mÃ¼ssen, wenn sie denn Ã¼berhaupt je in ausreichend bestimmter Form und fÃ¼r den hier zu beurteilenden Sachverhalt abgegeben worden ist. Da Herr J damit nicht vorbehaltslos auf eine (allenfalls abgegebene) Zusicherung des Vorliegens eines Steueraufschubstatbestands vertraut hat â oder zumindest aufgrund der UmstÃ¤nde hierauf nicht hÃ¤tte vertrauen dÃ¼rfen â erscheint er diesbezÃ¼glich bÃ¶sglÃ¤ubig, womit sich weder er noch der durch ihn vertretene Pflichtige erfolgreich auf Vertrauensschutz berufen kÃ¶nnen (vgl. HÃ¤felin/MÃ¼ller/Uhlmann, Rz. 682). Inwieweit Herr J darÃ¼ber hinaus auch bereits vor dem Liegenschaftsverkauf erkennen musste, dass nicht Frau I, sondern Herr K die zustÃ¤ndige Ansprechperson beim Steueramt M war, kann unter diesen UmstÃ¤nden offenbleiben.</p> <p class="Erwgung3"><b>3.3.3 </b>Selbst wenn Herrn J entgegen obenstehenden ErwÃ¤gungen zugestanden wÃ¼rde, gutglÃ¤ubig und berechtigt auf eine behÃ¶rdliche Zusage vertraut zu haben, erschiene immer noch das Vorliegen einer entsprechenden (nachteiligen) VertrauensbetÃ¤tigung zweifelhaft: Da der Mietvertrag Ã¼ber die RÃ¤umlichkeiten an der D-Strasse 01 auslief, brauchte der Pflichtige unbedingt neue RÃ¤umlichkeiten. Die RÃ¤umlichkeiten an der F-Strasse 03 erschienen ihm hierbei offenbar derart ungeeignet, dass selbst eine vorÃ¼bergehende Verlegung der VereinsaktivitÃ¤ten nicht in Betracht gezogen und bis zum Vorliegen einer anderen Alternative um Mieterstreckung an der D-Strasse 01 gebeten wurde. Eine bloss "pro forma" vorgenommene Verlegung von VereinsaktivitÃ¤ten an die F-Strasse 03 hÃ¤tte noch keinen Steueraufschub begrÃ¼ndet, wÃ¤hrend ein tatsÃ¤chlicher Wechsel wohl wiederum die Umsetzung der aufgrund der Ã¤usseren WiderstÃ¤nde bereits aufgegebenen Umbauten vorausgesetzt hÃ¤tte. Zudem wÃ¤re aufgrund laufender MietvertrÃ¤ge und des zu erwartenden Widerstands der Anwohner ohnehin fraglich gewesen, ob eine kurzfristige Zwischennutzung als VereinslokalitÃ¤t bei der Liegenschaft F-Strasse 03 Ã¼berhaupt mÃ¶glich gewesen wÃ¤re. Selbst der Pflichtige geht lediglich von einer eingeschrÃ¤nkten NutzungsmÃ¶glichkeit aus. Neben einer betrieblichen Zwischennutzung der hierzu eigentlich ungeeigneten Liegenschaft F-Strasse 03 wÃ¤re auch eine anderweitige Zwischennutzung der bereits erworbenen und fÃ¼r Vereinszwecke eigentlich viel besser geeigneten Liegenschaft H-Strasse 05 erforderlich geworden. Zudem diente der ErlÃ¶s des Verkaufs der Liegenschaft F-Strasse 03 dazu, einen Teil der Restschuld aus dem Kauf der Liegenschaft H-Strasse zu begleichen, womit sich bei einem aufgeschobenen Verkauf allenfalls Finanzierungsprobleme ergeben hÃ¤tten. Insgesamt wÃ¤re damit die Verlegung wesentlicher VereinsaktivitÃ¤ten an die F-Strasse 03 fÃ¼r den Pflichtigen kaum mÃ¶glich oder zumindest Ã¤ussert unattraktiv gewesen. Entgegen gegenteiliger Beteuerung des Pflichtigen erscheint somit fraglich, ob der zeitnahe Verkauf der Liegenschaft an der F-Strasse 03 nicht ohnehin erfolgt wÃ¤re, ohne dass dort zwischenzeitlich je wesentliche VereinsaktivitÃ¤ten entfaltet worden wÃ¤ren. </p> <p class="Urteilstext">Mangels Nachweis einer ausreichenden Vertrauensgrundlage, mangels GutglÃ¤ubigkeit des Auskunftsadressaten und mangels VertrauensbetÃ¤tigung des Pflichtigen kommt ein Vertrauensschutz vorliegend nicht in Betracht und auf eine weitergehende Beweiserhebung, insbesondere die Befragung der am GesprÃ¤ch vom 26. Juni 2007 beteiligten Personen, kann in antizipierter BeweiswÃ¼rdigung verzichtet werden. Damit ist die Beschwerde im Hauptpunkt abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>4. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>4.1 </b>Der Pflichtige beantragt eventualiter die gewinnmindernde BerÃ¼cksichtigung wertvermehrender baulicher Aufwendungen von mindestens Fr. â¦, da einfache SteinbÃ¶den durch BÃ¶den mit Keramik-Platten ersetzt worden seien.</p> <p class="Erwgung2"><b>4.2 </b>Wertvermehrende Aufwendungen sind bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer anrechenbar, wenn sie zu einer dauernden Verbesserung des GrundstÃ¼cks fÃ¼hren (§ 221 Abs. 1 lit. a StG). Davon abzugrenzen sind bei der Einkommens- respektive Gewinnsteuer zum Abzug zugelassene (§ 30 Abs. 2 und § 64 StG), bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer in der Regel jedoch nicht abzugsfÃ¤hige, bloss werterhaltende Aufwendungen wie die Kosten fÃ¼r Unterhalt, Ersatzinvestitionen, Renovationen, Instandstellungen und Reparaturen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern die Erhaltung bisheriger Werte ist und die in lÃ¤ngeren oder kÃ¼rzeren ZeitabstÃ¤nden wiederkehren (Richner et al., § 221 N. 30 ff.). Das Vorliegen abzugsfÃ¤higer, wertvermehrender Aufwendungen ist als steuermindernde Tatsache durch den Steuerpflichtigen nachzuweisen (vgl. VGr, 27. Februar 2008, SB.2007.00116, E. 2.3.1; Richner et al., § 132 N. 90 f., mit Hinweisen). </p> <p class="Erwgung2"><b>4.3 </b>Der Ersatz von BodenbelÃ¤gen stellt Ã¼blicherweise eine bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer nicht abzugsfÃ¤hige Unterhaltsmassnahme dar und wÃ¤re lediglich bei Komfortverbesserungen zu einem Drittel der Kosten als wertvermehrend anrechenbar (ZÃ¼rcher Steuerbuch Teil I, Merkblatt des kantonalen Steueramtes Ã¼ber die steuerliche AbzugsfÃ¤higkeit von Kosten fÃ¼r den Unterhalt und die Verwaltung von Liegenschaften vom 13. November 2009, Nr. 18/821, Rz. 49 Ziff. 3.3). Da weder nÃ¤here Angaben zur QualitÃ¤t der alten und neuen BÃ¶den noch sonstige aussagekrÃ¤ftige Belege zu den durchgefÃ¼hrten Arbeiten vorliegen, fehlt der durch den beweisbelasteten Pflichtigen zu erbringende Nachweis abzugsfÃ¤higer, wertvermehrender Aufwendungen. Aufgrund der eingereichten Belege (Abrechnung der L [in Nachlassliquidation] betreffend die Jahre 1999 bis 2007; Schlussbilanzen und Erfolgsrechnungen des Pflichtigen betreffend die Jahre 2000 bis 2006) lÃ¤sst sich zudem auch nicht ermitteln, inwieweit die geltend gemachten Kosten nicht bereits beim Unterhaltsaufwand verbucht und bei der Gewinnsteuer in Abzug gebracht worden sind, was eine nochmalige BerÃ¼cksichtigung bei der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ausschliessen wÃ¼rde (vgl. Richner et al., § 221 N. 33). Im Ãbrigen ist auf die nach wie vor zutreffenden ErwÃ¤gungen des Rekursentscheids zu verweisen, zumal der Pflichtige im Beschwerdeverfahren keine neuen Argumente vorgebracht hat, welche die vorinstanzliche EinschÃ¤tzung infrage stellen kÃ¶nnten. </p> <p class="Erwgung1"><b>5. </b> </p> <p class="Erwgung2"><b>5.1 </b>Eventualiter wird auch ein Abzug wertvermehrender Eigenleistungen in HÃ¶he von Fr. â¦ geltend gemacht, welcher sich aus den entsprechenden Kosten bei der Bauplanung und im Baubewilligungsverfahren (Fr. â¦) sowie aus damit zusammenhÃ¤ngenden Kosten einer Rechtsvertretung (Fr. â¦) zusammensetzen soll. Weiter wird ein anteiliger Immobilienaufwand im Zusammenhang mit dem projektierten, jedoch nicht zur AusfÃ¼hrung gelangten, Bauprojekt an der F-Strasse 03 geltend gemacht. </p> <p class="Erwgung2"><b>5.2 </b>Die Projektierungskosten unausgefÃ¼hrter Bauprojekte sind wertvermehrender und damit gemÃ¤ss § 221 Abs. 1 lit. a StG abzugsfÃ¤higer Natur, wenn sie sich auf das HandÃ¤nderungsobjekt beziehen, nicht bloss zum Schein erstellt und dem Erwerber rechtsgeschÃ¤ftlich Ã¼berlassen worden sind. Zudem muss das Bauprojekt in positiver und negativer Hinsicht geeignet erscheinen, die tatsÃ¤chlichen ÃberbauungsmÃ¶glichkeiten des GrundstÃ¼cks aufzuzeigen, sodass ihm ein objektiver liegenschaftlicher Wert zukommt (RB 1983 Nr. 66). Letzteres setzt ein ernsthaftes, auf das verÃ¤usserte GrundstÃ¼ck bezogenes und nicht ebenso gut anderweitig verwendbares Projekt voraus (RB 1983 Nr. 66 und 1978 Nr. 71; vgl. zum Ganzen auch Richner et al., § 221 N. 52 f.).</p> <p class="Erwgung2"><b>5.3 </b>Den Nachweis einer rechtsgeschÃ¤ftlichen Ãberlassung hat der hierfÃ¼r beweisbelastete Pflichtige auch im Beschwerdeverfahren nicht erbracht, weshalb diesbezÃ¼glich vollumfÃ¤nglich auf die vorinstanzlichen ErwÃ¤gungen verwiesen werden kann. DarÃ¼ber hinaus ist auch nicht ersichtlich, inwiefern das durchgefÃ¼hrte Projektierungsverfahren den Wert der Liegenschaft F-Strasse 03 objektiv gesteigert haben soll, handelt es sich doch letztendlich um ein zwar zunÃ¤chst baupolizeilich bewilligtes, jedoch aufgrund der zu erwartenden WiderstÃ¤nde der Anwohnerschaft noch im baurechtlichen Beschwerdeverfahren aufgegebenes und in dieser Form faktisch nicht sinnvoll umsetzbares Projekt. Aufgrund des sehr spezifischen Charakters des Bauprojekts und dessen vorzeitiger Aufgabe im baurechtlichen Beschwerdeverfahren ist nicht ersichtlich, inwiefern die hierfÃ¼r geleisteten Eigenleistungen geeignet sein kÃ¶nnten, dem GrundeigentÃ¼mer die baulichen NutzungsmÃ¶glichkeiten aufzuzeigen und damit von objektiv-liegenschaftlichem Wert wÃ¤ren. </p> <p class="Erwgung1"><b>6. </b> </p> <p class="Urteilstext">Nach den gemachten AusfÃ¼hrungen erscheint der rechtsrelevante Sachverhalt erstellt und das Verfahren spruchreif, womit auch die subeventualiter beantragte RÃ¼ckweisung an die Vorinstanz abzulehnen ist.</p> <p class="Urteilstext">Damit ist die Beschwerde sowohl im Hauptpunkt als auch hinsichtlich der gestellten Eventual- respektive Subeventualbegehren abzuweisen.</p> <p class="Erwgung1"><b>7. </b> </p> <p class="Erwgung1">Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten dem Pflichtigen aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG) und ist ihm keine ParteientschÃ¤digung zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 [VRG] in Verbindung mit § 152, § 153 Abs. 4 und § 213 Satz 2 StG).</p> <p class="Einzug1"><span>DemgemÃ¤ss erkennt <span>die Kammer</span>:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1. Die Beschwerde wird abgewiesen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>2. Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf <br/> Fr. 4'000.--; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> Fr. 120.-- Zustellkosten,<br/> Fr. 4'120.-- Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span>3. Die Gerichtskosten werden dem BeschwerdefÃ¼hrer auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span>4. Eine ParteientschÃ¤digung wird nicht zugesprochen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>5. Gegen dieses Urteil kann Beschwerde in Ã¶ffentlich-rechtlichen Angelegenheiten nach Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes erhoben werden. Die Beschwerde ist innert 30 Tagen, von der Zustellung an gerechnet, beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen.</span></p> <p class="Einzug2"><span>6. Mitteilung an:â¦</span></p> <p class="Urteilstext"> </p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>