9. Juni 1994 949 Mietrecht frais accessoires des logements LCAP dans toute la Suisse et d'éliminer les différences régionales et cantonales. Le cas échéant, ces frais peuvent être contestés auprès des autorités de conciliation compétentes. La réglementation claire définie dans la LCAP garantit l'appli- cation de critères uniformes dans tous les baux à loyer quant aux frais accessoires. Ce procédé offre des avantages non né- gligeables tant aux bailleurs qu'aux locataires. En revanche, dans la construction de logements ne béné- ficiant pas de l'aide publique, libre choix est laissé aux par- ties de décider si les frais accessoires doivent être payés sé- parément. La LCAP du 4 octobre 1974 est en vigueur depuis le 1 er janvier 1975. Le modèle d'abaissement s'est imposé et est considéré comme un moyen efficace pour remédier à la pénurie de loge- ments. Il est appliqué uniformément dans tout le pays. En ce qui concerne l'article 5 alinéa 2 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux com- merciaux, il faut souligner que la même disposition avait déjà valeur dans l'ancien droit (art 5a let. g de l'ordonnance concernant des mesures contre les abus dans le secteur loca- tif); elle n'a donné lieu à aucune critique et engendre aucun problème dans son application. C'est pourquoi le Conseil fédéral n'est pas porté à modifier la réglementation en vigueur qui, par ailleurs, a fait ses preu- ves dans la pratique. Il propose en conséquence de rejeter la motion. Schriftliche Erklärung des Bundesrates Déclaration écrite du Conseil fédéral Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion. #ST# 93.3460 Motion de Dardel Hypothekarzinssenkung. Auswirkung auf die Mietzinse Répercussion de la baisse des intérêts hypothécaires sur les loyers Wortlaut der Motion vom 5. Oktober 1993 Der Bundesrat wird ersucht, den Räten einen Entwurf zu ei- nem dringlichen Bundesbeschluss zu unterbreiten, der a den Bundesrat ermächtigt, bei Hypothekarzinssenkungen eine allgemeine Mietzinssenkung anzuordnen; b. die Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer berechtigt, sich dieser Mietzinssenkung ganz oder teilweise zu widersetzen, indem sie allen Mieterinnen und Mietern ein entsprechend be- gründetes Schreiben zukommen lassen; c. den Mieterinnen und Mietern ermöglicht, dieses Schreiben mit Beschwerde an die Schlichtungsstelle anzufechten. Texte de la motion du 5 octobre 1993 Le Conseil fédéral est invité à présenter aux Chambres fédéra- les un projet d'arrêté fédéral urgent: a autorisant le Conseil fédéral à décréter une baisse générale des loyers en cas de baisse des intérêts hypothécaires; b. réservant aux propriétaires le droit de s'y opposer totale- ment ou partiellement en adressant à chaque locataire une for- mule officielle dûment motivée; c. permettant au locataire de contester cet avis sur formule officielle par une requête adressée à la Commission de conci- liation. Mitunterzeichner - Cosignataires: Aguet, Bäumlin, Boden- mann, Carobbio, Caspar-Hutter, Danuser, Duvoisin, Eggen- berger, Fankhauser, von Feiten, Gross Andreas, Haering Bin- der, Hämmerle, Herczog, Hubacher, Ledergerber, Leemann, Leuenberger Ernst, Rechsteiner, Steiger Hans, Strahm Rudolf, TschäppätAlexander, Vollmer, Zbinden, Zisyadis, Züger (26) Schriftliche Begründung - Développement par écrit Les loyers, en Suisse, ont explosé à la faveur de la hausse des intérêts hypothécaires. Les bailleurs ont fait valoir tous les moyens prévus par la loi et il s'en est suivi une hausse géné- rale des loyers de plus 35 pour cent, soit le double de l'aug- mentation du coût de la vie en trois ans et demi. Dans le courant de 1993, les intérêts hypothécaires ont com- mencé de baisser de manière importante. Mais les bailleurs ne répercutent pas cette baisse sur les loyers ou, dans le meilleur des cas, ne la répercutent que de manière très insuffisante. Or, une baissé générale des loyers est souhaitable pour plu- sieurs raisons: a En ne répercutant pas (ou pas suffisamment) la baisse des intérêts hypothécaires sur les loyers, les propriétaires encais- sent une augmentation de leurs revenus de manière totale- ment injustifiée. A l'heure où les salaires sont soumis à des pressions à la baisse (nominale ou, en tout cas, réelle), les propriétaires peu- vent être légitimement invités à contribuer à l'effort collectif en supportant simplement de renoncer à une hausse injustifiée de leurs revenus. b. Selon un sondage MIS Trend de Lausanne, 21 pour cent des locataires de Suisse supportent un loyer supérieur à 33 pour cent de leurs revenus et 31 pour cent des locataires aux revenus les plus modestes (en dessous de 5000 francs par mois) consacrent plus du tiers de leurs revenus au paie- ment du loyer. Or, il est admis actuellement que le loyer implique une dé- pense de 20 pour cent au plus du revenu (il y a 20 ans, on parlait de 15 pour cent du revenu). C'est dire si les loyers ont explosé en peu d'années et s'ils enfoncent des centaines de milliers de personnes dans de grandes difficultés. Une baisse générale des loyers soulagerait nombre de difficultés, tout en réduisant le montant des aides sociales des cantons et com- munes. c. Une baisse des loyers aurait par ailleurs l'avantage de déga- ger des moyens supplémentaires pour une augmentation de la consommation des biens et des services, autrement dit, elle aurait l'avantage de contribuer à la relance nécessaire de l'économie. La procédure de baisse de loyer prévue par la loi est trop com- plexe, trop lente et trop astreignante. Elle est donc insuffisante pour provoquer une baisse générale des loyers. Il faut donc modifier cette procédure par un changement légal institué par arrêté urgent Le taux des intérêts hypothécaires a baissé de 7 à 6 pour cent en 1993. Les perspectives de baisses supplémentaires sont très vraisemblables dans un avenir proche. Il y a lieu pour le Parlement de prendre des mesures par un arrêté fédéral ur- gent, qui prévoirait que: 1. Le Conseil fédéral est autorisé à décréter une baisse géné- rale de tous les loyers pour les taux équivalant à ceux prévus actuellement dans la loi et l'ordonnance d'application. 2. Le bailleur qui conteste partiellement ou totalement devoir accorder la baisse prévue par le Conseil fédéral devra alors notifier cette contestation au locataire sur la formule officielle en indiquant les motifs pour lesquels il refuse totalement ou partiellement la baisse décrétée par le gouvernement. 3. Le locataire pourra alors à son tour contester la notification du propriétaire auprès de la Commission de conciliation. Schriftliche Stellungnahme des Bundesrates vom 17. November 1993 Rapport écrit du Conseil fédéral du 17 novembre 1993 Conformément à l'article 270a du Code des obligations, le lo- cataire peut, entre autres, demander une diminution du loyer s'il aune raison d'admettre que la chose louée procure au bail- leur un rendement excessif à cause d'une notable modifica- tion des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais. Le bailleur doit présenter par écrit sa demande de di- minution au bailleur. Si ce dernier ne donne pas suite à la de-Droit de bail 950 N 9 juin 1994 mande ou s'il ne répond pas, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours. On constate ainsi que la législation en vigueur octroie déjà au locataire la possibilité de faire valoir ses droits en cas de baisse des intérêts hypothécaires et de demander une diminution de loyer. Bien que le Conseil fédéral ait une certaine compréhension pour la demande du motionnaire, force est de constater qu'une réduction générale des loyers, décidée par le biais d'un arrêté fédéral urgent, entraînerait de grandes difficultés dans la pratique et que des collisions entre divers instruments juridiques seraient inéluctables. L'élément de l'usage local ou de l'usage dans le quartier en particulier ainsi que les réserves figurant dans les contrats individuels de baux à loyer seraient pratiquement vidés de leur substance. Enfin, les loyers s'éloi- gneraient encore davantage du marché. Le Conseil fédéral n'entend pas suivre le motionnaire lui de- mandant de présenter aux Chambres un projet d'arrêté fédé- ral urgent Cela étant, il faut cependant bien constater que cer- tains locataires ignorent leurs droits ou hésitent à en faire usage. C'est pourquoi le Conseil fédéral invite les bailleurs à procéder aux baisses de loyer économiquement indiquées, faute de quoi les bases légales devraient faire l'objet d'un réexamen approfondi. Schriftliche Erklärung des Bundesrates Déclaration écrite du Conseil fédéral Le Conseil fédéral propose de transformer la motion en pos- tulat #ST# 93.3677 Interpellation Hegetschweiler Fragen zum Bericht der Studienkommission Marktmiete Commission d'étude «Loyer libre» Diskussion - Discussion Siehe Seite 660 hiervor - Voir page 660 ci-devant Le président: M. Carobbio communique qu'il retire sa motion. Je rappelle que nous débattons sur l'ensemble des interven- tions. Baumberger Peter (C, ZH): Bevor ich zu meiner Motion komme, habe ich noch zwei, drei Vorbemerkungen, nachdem ich in der Diskussion zu den parlamentarischen Initiativen ver- schiedentlich angegriffen worden bin - angegriffen einfach deswegen, weil die Leute offenbar nur die Titel der Vorstösse lesen und nicht die Texte. Auch wenn ich Präsident des Hauseigentümerverbandes Win- terthur bin, verfolgen diese Motion und das, was wir wollen und worüber wir abgestimmt haben, entgegen dem, was von selten organisierter Mieter gesagt wurde, keine gegen die Mie- ter gerichteten Ziele. Die Motion strebt auch keine finanzielle Umverteilung an, wie das von Herrn Strahm Rudolf erwähnt wurde, im Sinne von: Gewinne privat, Kosten dem Staat Es geht vielmehr- auch in meiner Motion, ich bitte Sie, diese zu lesen - um den schrittweisen Übergang, ausdrücklich unter Beibehaltung des Schutzes vor Missbrauch. Die Motion will dies im Interesse der besseren und sozialeren Wohnraumversorgung gerade für Familien und für jüngere Leute, und sie will es auch zur Förderung der Investitionen auf dem Wohnungsmarkt Meine Motion definiert diese Begriffe anders als der Mieterverband in der kürzlich publizierten Bro- schüre. In dieser Broschüre schreibt der Mieterverband auf Seite 5, es gehe darum, bei der Marktmiete die staatlichen Re- gulierungen betreffend missbräuchliche Mietzinse abzuschaf- fen. So steht es nur dort, jedoch nicht in meiner Motion. Meine Motion behält diese Missbrauchsgesetzgebung vor. Auch alle, die für die parlamentarischen Initiativen Hegetschweiler gestimmt haben, wollen den Schutz der Mieter vor Missbräu- chen beibehalten. Wir alle wissen, dass die Wohnbauproduktion nach wie vor un- genügend ist, um wirklich Markt zu schaffen. Wir sollten auch wissen, dass es nicht vertretbar ist, ein Drittel und mehr der Wohnungsbauproduktion nun mit staatlicher Unterstützung zu realisieren. Auch hier werden mir Aussagen unterstellt, wel- che ich nicht gemacht habe. Ich habe nie gesagt, es seien 1 Milliarde Franken Bundesgelder verloren und dergleichen. Es stimmt anderseits auch nicht, was in der erwähnten Bro- schüre steht: Es geht nicht nur um die 100 Millionen Franken Direkthilfe des Bundes, sondern es sind viele Millionen Fran- ken der Kantone und der Gemeinden zu berücksichtigen. Ich mache lediglich immer wieder darauf aufmerksam, dass die Eventualleistungen des Bundes, diese Bürgschaften, letztlich doch gefährdet sein können und gefährdet sein werden, näm- lich dann, wenn sich die Schere öffnet zwischen den laufen- den Erhöhungen der Mietzinse - alle zwei Jahre nach WEG - und den Löhnen, die möglicherweise nicht mehr mit der glei- chen Schnelligkeit zu steigen vermögen. Diese Gefährdung besteht Für alle Fachleute - ich möchte das im einzelnen nicht wieder- holen, Herr Jaeger hat darüber gesprochen - liegt es auf der Hand, dass der überdehnte Mieterschutz, und nur um diesen geht es, heute zu volkswirtschaftlichen Nachteilen führt. Ich verweise auf die neueste Umfrage Farago (1993, Band 54 der Schriftenreihe «Wohnungswesen»). Diese hat aufgezeigt, dass das Mietrecht nicht nur zu einer Zurückhaltung der Inve- storen und damit zu Nachteilen für die Mieter geführt hat, son- dern dass es auch ein Hindernis für die zunehmend wichtige Erneuerung - ich erinnere an die Wohnbaubestände der sech- ziger Jahre - von Altwohnungen darstellt Auch der Göhner- Merkur-Chef hat übrigens - Sie haben das am 3. März in der «Handelszeitung» gelesen - ganz klar gesagt, das Mietrecht sei eindeutig die Investitionsbremse. Wir müssen da tatsäch- lich etwas unternehmen. Der Bericht der Studienkommission Marktmiete ist erst her- ausgekommen, nachdem der Bundesrat in seiner Stellung- nahme vom 5. Mai 1993 beantragt hatte, meine Motion in ein Postulat umzuwandeln. Der Bundesrat hatte damals auf die- sen Bericht verwiesen und gesagt: Wenn wir mehr wissen, können wir entscheiden. Heute wissen wir mehr, deshalb müssen wir entscheiden und dem Bundesrat den Auftrag ge- ben, nun das Nötige vorzukehren. Der Bericht der Studienkommission Marktmiete, diese gelben Bücher, die Sie gelesen haben oder vielleicht auch nicht - ich muss feststellen, dass beispielsweise Frau Kollegin Misteli oh- nehin nur den Titel meiner Motion gelesen hat und nicht deren Inhalt -, hat sich nun zu Recht einerseits mit der reinen Markt- miete befasst; die sogenannte reine Marktmiete ist das, was die Leute vom Mieterverband meinen, was ich aber mit meiner Motion nicht meine. Ich habe den Begriff anders definiert. Im Zusammenhang mit der Marktmiete ist klar: Da kommen auch die Probleme der Subjekthilfe, des Wohngeldes, zum Tragen. Aber, Frau Misteli, Sie haben auch das nicht fertigge- lesen ; selbst in jenem Fall sind - auch gemäss Bericht der Stu- dienkommission - diese Mehrausgaben durch die künftigen Mehrerträge bezahlbar, das soll heissen, durch die auf den Er- trägen zu bezahlenden Steuern. Im übrigen ist wie bisher nicht zu erwarten, dass die Vermieter die Möglichkeiten voll aus- schöpfen würden. Verdienstvollerweise hat sich die Studienkommission Markt- miete andererseits auch mit Teilschritten, mit einem schrittwei- sen Übergang zu mehr Markt, befasst Es geht dabei um die Verstärkung der Marktelemente - Ortsüblichkeit usw. -, das wurde alles schon gesagt Die Kontroverse, die darüber in Gang gebracht wurde, ob eine Revision von Artikel 34septies Absatz 1 der Bundesverfassung notwendig wäre, können wir beiseite lassen. Sie ist gegenstandslos, weil der Mieterschutz- artikel auch gemäss meiner Motion beibehalten werden soll. Das steht in meiner Motion; man muss nur den Text lesenlSchweizerisches Bundesarchiv, Digitale Amtsdruckschriften Archives fédérales suisses, Publications officielles numérisées Archivio federale svizzero, Pubblicazioni ufficiali digitali Motion de Dardel Hypothekarzinssenkung. Auswirkung auf die Mietzinse Motion de Répercussion de la baisse des intérêts hypothécaires sur les loyers In Amtliches Bulletin der Bundesversammlung Dans Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale In Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale Jahr 1994 Année Anno Band II Volume Volume Session Sommersession Session Session d'été Sessione Sessione estiva Rat Nationalrat Conseil Conseil national Consiglio Consiglio nazionale Sitzung 09 Séance Seduta Geschäftsnummer 93.3460 Numéro d'objet Numero dell'oggetto Datum 09.06.1994 - 08:00 Date Data Seite 949-950 Page Pagina Ref. No 20 024 118 Dieses Dokument wurde digitalisiert durch den Dienst für das Amtliche Bulletin der Bundesversammlung. Ce document a été numérisé par le Service du Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale. Questo documento è stato digitalizzato dal Servizio del Bollettino ufficiale dell'Assemblea federale.