<!DOCTYPE html> <html lang="fr"><head><meta charset="utf-8"/></head><body><div class="Section1"> <p class="MsoPlainText">A. B. est propriétaire de l'article x. du cadastre de Marin sur</p> <p class="MsoPlainText">lequel il a fait édifier un bâtiment appelé "Centre commercial M.".</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> La société anonyme F., à Oberbüren (ci-après : F.) est une</p> <p class="MsoPlainText">entreprise spécialisée dans la vente d'appareils électroménagers qui</p> <p class="MsoPlainText">exploite de nombreux points de vente en Suisse.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Les parties sont entrées en contact au printemps 1994 au sujet</p> <p class="MsoPlainText">de la location d'une surface de vente au premier étage du Centre Commer-</p> <p class="MsoPlainText">cial.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">B. Un litige a surgi entre parties dans les circonstances suivan-</p> <p class="MsoPlainText">tes :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Un premier projet de bail a été discuté (dossier de l'ARC, PJ</p> <p class="MsoPlainText">2). Ce projet prévoyait la location, dans la partie nord-est du premier</p> <p class="MsoPlainText">étage, d'une surface approximative de 1300 m2. Le loyer annuel était fixé</p> <p class="MsoPlainText">à 192 francs le m2, montant auquel s'ajoutait un forfait de 17.50 francs</p> <p class="MsoPlainText">par m2 et par an pour les charges. Le bail était conclu pour une durée de</p> <p class="MsoPlainText">5 ans. La mise à disposition de la surface louée devait avoir lieu au plus</p> <p class="MsoPlainText">tard le 1er juin 1995, date d'entrée en vigueur du bail. L'article 11 du</p> <p class="MsoPlainText">projet prévoyait ce qui suit : "Le bailleur déclare expressément que la</p> <p class="MsoPlainText">société T. a loué la surface à côté de la surface louée par la société F.</p> <p class="MsoPlainText">et que T. ouvrira ce point de vente en septembre 1995".</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le chiffre treize du projet prévoyait : "Si le locataire princi-</p> <p class="MsoPlainText">pal M. devait quitter le Centre Commercial et que la surface devait être</p> <p class="MsoPlainText">vide, le loyer pour F. se réduirait à 80 % du prix de l'année en cours,</p> <p class="MsoPlainText">applicable dès le mois suivant le départ de M.". Dans une seconde version,</p> <p class="MsoPlainText">légèrement modifiée par F. (D.5/2), le projet laisse subsister le chiffre</p> <p class="MsoPlainText">11 sans modification. En revanche, la surface a été réduite à 1200 m2.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Les parties ont prévu de signer le contrat le 28 avril 1995. Le</p> <p class="MsoPlainText">27 avril, soit la veille, à 11.50 heures, B. a adressé à K., directeur de</p> <p class="MsoPlainText">F., un fax dans lequel il rappelle le rendez-vous du lendemain et signale</p> <p class="MsoPlainText">deux fax de la maison T., l'un du 20 avril 1995, révélant une position</p> <p class="MsoPlainText">positive et l'autre du 25 avril 1995 fixant un rendez-vous au 5 mai, date</p> <p class="MsoPlainText">à laquelle le contrat devait enfin être signé avec T..</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le fax du 25 avril 1995 adressé par T. à B. est rédigé comme</p> <p class="MsoPlainText">suit : "Leider verschiebt sich der Entscheid weiterhin. Ich werde aber am</p> <p class="MsoPlainText">Freitag, 5. Mai 1995 mit P. (President of Central Europe) den Laden</p> <p class="MsoPlainText">besuchen. Den genauen Termin gebe ich Ihnen noch bekannt. Im weiteren gibt</p> <p class="MsoPlainText">es noch Probleme betreffend dem Mietvertrag, welche wir noch diskutieren</p> <p class="MsoPlainText">müssen : a) Indexierung, b) 500'000 Mindestmiete. Besten Dank für Ihre</p> <p class="MsoPlainText">Geduld". Dans son fax du 27 avril, B. a retranscrit comme suit le contenu</p> <p class="MsoPlainText">de ce fax : "Wir senden Ihnen auch einen weiteren Fax, worin die Firma</p> <p class="MsoPlainText">T. uns einen Termin für den 5. Mai bestätigt; an diesem Tag soll nun der</p> <p class="MsoPlainText">Vertrag mit T. unterschrieben werden" (D.5/4).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le demandeur terminait son fax du 27 avril 1995 en précisant que</p> <p class="MsoPlainText">ce renvoi l'empêchait de confirmer le chiffre 11 du bail, puis terminait</p> <p class="MsoPlainText">le fax comme suit : "Bitte teilen Sie uns schnellstens mit, ob Sie uns</p> <p class="MsoPlainText">anhand dieser Tatsache den morgigen Termin (28/04/95 um 09h00 im MARIN)</p> <p class="MsoPlainText">trotzdem bestätigen können, oder diese Angelegenheit Ihrerseits bis nach</p> <p class="MsoPlainText">dem 5. Mai veschoben werden soll" (D.5/4).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le rendez-vous du 28 avril a été maintenu. Y ont participé</p> <p class="MsoPlainText">K. et G., le demandeur lui-même et, pour la Banque Y., L.. Ce dernier, seul témoin des discussions entre parties, n'a pas compris</p> <p class="MsoPlainText">ou cherché à comprendre ce que disaient les cocontractants car ceux-ci</p> <p class="MsoPlainText">parlaient en allemand et L. ne comprend pas cette langue. La seule chose</p> <p class="MsoPlainText">qu'il ait pu rapporter de la discussion est : "Le mot T. a été prononcé à</p> <p class="MsoPlainText">quelques reprises" (D.9).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Interrogé le 23 septembre 1998, K. a déclaré : "J'ai bien reçu</p> <p class="MsoPlainText">le fax. Nous n'avons pas pour autant reporté la date de la signature du</p> <p class="MsoPlainText">contrat. Il fallait en effet aller vite pour que le magasin puisse être</p> <p class="MsoPlainText">ouvert avant les vacances d'été. Par ailleurs nous étions absolument</p> <p class="MsoPlainText">certains que T. viendrait. Je l'avais personnellement souvent entendu</p> <p class="MsoPlainText">confirmer par B.. De plus, lors de la séance de signatures, F. a lui</p> <p class="MsoPlainText">aussi obtenu cette assurance" (D.10).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Interrogé le même jour, B. a déclaré : "F. était effectivement</p> <p class="MsoPlainText">très intéressé que T. vienne dans le Centre. Lors de la signature du</p> <p class="MsoPlainText">contrat, je n'ai pas confirmé sa venue, et compte tenu du fax que T.</p> <p class="MsoPlainText">m'avait adressé, je ne pouvais pas introduire dans le contrat l'article 11</p> <p class="MsoPlainText">projeté. A cette occasion, j'ai confirmé mon fax du 27 avril 1995, et dit</p> <p class="MsoPlainText">que j'avais rendez-vous avec T. le 5 mai pour signer le contrat.</p> <p class="MsoPlainText">L'ouverture du magasin F. était prévue et annoncée pour le 14 septembre"</p> <p class="MsoPlainText">(D.11).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le contrat signé le 28 avril 1995 modifie les projets antérieurs</p> <p class="MsoPlainText">sur les points suivants :</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> - La surface est fixée à 1200 m2 approximativement (+/- 2 %).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> - Le chiffre 3.1 est complété par le passage suivant : "Ce loyer</p> <p class="MsoPlainText"> au m2 sera réduit à sFr. 155.-- tant que le 1er étage n'est</p> <p class="MsoPlainText"> pas occupé à 50%,; si le 1er étage est occupé entre 50% et</p> <p class="MsoPlainText"> 90%, le prix au m2 sera de sFr. 175.--. Seuls les commerces de</p> <p class="MsoPlainText"> détail pourront être pris en considération pour déterminer le</p> <p class="MsoPlainText"> taux d'occupation de ce 1er étage. Les clauses de ce paragra-</p> <p class="MsoPlainText"> phe sont valables pour la durée du présent bail".</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> - Le chiffre 4 qui fixe l'exclusivité accordée à F. prévoit une</p> <p class="MsoPlainText"> exception concernant T. (l'un des projets ne prévoyait aucune</p> <p class="MsoPlainText"> exception et l'autre prévoyait une exception pour T. et M.).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> - L'article 11 des projets est supprimé.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> - L'article 14 du contrat reprend l'article 15 de l'un des pro-</p> <p class="MsoPlainText"> jets et rappelle notamment l'exclusivité de la branche jouets</p> <p class="MsoPlainText"> accordée à T..</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le contrat prévu entre le demandeur et T. n'a pas été conclu. La</p> <p class="MsoPlainText">défenderesse affirme en avoir eu connaissance le 16 juin 1995, date de la</p> <p class="MsoPlainText">lettre dans laquelle elle invoque qu'elle serait la seule locataire du</p> <p class="MsoPlainText">premier étage alors qu'elle pouvait et devait déduire des informations</p> <p class="MsoPlainText">données par le demandeur lors des négociations qui ont précédé la</p> <p class="MsoPlainText">conclusion du contrat qu'il y aurait comme partenaire au premier étage à</p> <p class="MsoPlainText">la fois T. et U.. La défenderesse déclare dès lors se retirer du contrat :</p> <p class="MsoPlainText">"Diese neue Situation verunmöglicht uns, die vorgesehenen Fläschen zu</p> <p class="MsoPlainText">belegen, weshalb wir hiermit vom Mietvertrag zurücktreten" (D.5/6).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le 20 juin 1995, le demandeur invitait la défenderesse à respec-</p> <p class="MsoPlainText">ter les conditions du contrat en précisant qu'il n'avait "jamais voulu</p> <p class="MsoPlainText">s'engager et signer un contrat mentionnant d'éventuelles arrivées de</p> <p class="MsoPlainText">tiers".</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Les discussions ultérieures entre parties se sont avérées in-</p> <p class="MsoPlainText">fructueuses.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> F. s'est finalement installée au Centre commercial N., à Marin</p> <p class="MsoPlainText">également.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Quant à B., il a trouvé plusieurs preneurs pour le premier étage</p> <p class="MsoPlainText">de son Centre commercial. La surface qui semble correspondre à celle qui</p> <p class="MsoPlainText">était destinée à la défenderesse a été louée à la société V. SA, à</p> <p class="MsoPlainText">Sursee, selon bail du 13 juin 1996 et avenant du même jour. La surface</p> <p class="MsoPlainText">mentionnée est de 1300 m2 environ "dont 1210 m2 env. de part. fermée +</p> <p class="MsoPlainText">90m2 env. de part. extérieure". Le bail mentionne un loyer net minimum de</p> <p class="MsoPlainText">65'000 francs par an et un "loyer net effectif selon avenant 1 intégré au</p> <p class="MsoPlainText">présent bail" de "5 % du chiffre d'affaires brut réalisé directement ou</p> <p class="MsoPlainText">indirectement par le locataire, ..." (D.ARC, pièces jointes à la lettre de</p> <p class="MsoPlainText">Me R. du 13.10.1997).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">C. Dans son mémoire de demande du 17 novembre 1997, le demandeur</p> <p class="MsoPlainText">conclut au paiement de 510'814 francs avec intérêts à 5 % dès la date du</p> <p class="MsoPlainText">dépôt de la demande, sous suite de frais et dépens. Il allègue qu'il a</p> <p class="MsoPlainText">averti la défenderesse que T. ne signerait pas le contrat avant le 28</p> <p class="MsoPlainText">avril, que la défenderesse a désiré maintenir le rendez-vous et qu'elle a</p> <p class="MsoPlainText">signé un nouveau contrat dont le chiffre 11 avait été modifié, que le</p> <p class="MsoPlainText">loyer annuel par m2 variait selon le taux d'occupation de 155 à 175 puis à</p> <p class="MsoPlainText">192 francs, que le bail devait commencer le 1er juin 1995, que la surface</p> <p class="MsoPlainText">effective des locaux était de 1272 m2, qu'il a finalement trouvé un</p> <p class="MsoPlainText">repreneur des locaux (V.SA), que le loyer a dû être revu à la baisse et</p> <p class="MsoPlainText">est de 145 francs par m2 et par an, charges comprises, que le bail a été</p> <p class="MsoPlainText">conclu pour une durée minimum de 5 ans et devait se renouveler d'année en</p> <p class="MsoPlainText">année sauf dédite d'une des deux parties, que le congé donné par la</p> <p class="MsoPlainText">défenderesse est un congé extraordinaire au sens de l'article 266g CO de</p> <p class="MsoPlainText">telle sorte que le tribunal doit statuer sur les conséquences pécuniaires</p> <p class="MsoPlainText">du congé anticipé, que la défenderesse doit 10 mois de loyer, du 1er août</p> <p class="MsoPlainText">1995 au 31 mai 1996, le bailleur ayant renoncé à percevoir un loyer pour</p> <p class="MsoPlainText">les mois de juin et de juillet 1995, ainsi que les charges pour une année,</p> <p class="MsoPlainText">que cela représente 164'300 francs de loyer et 22'260 francs de charges,</p> <p class="MsoPlainText">que le loyer, compte tenu de l'occupation de la surface, pour le mois de</p> <p class="MsoPlainText">juin 1996 aurait été de 18'285 francs de telle sorte que la défenderesse</p> <p class="MsoPlainText">doit, après déduction du montant encaissé du locataire de remplacement, la</p> <p class="MsoPlainText">somme de 2'915 francs, qu'ensuite, de juillet 1996 à fin mai 2000, la</p> <p class="MsoPlainText">différence de loyer s'élève à 321'339 francs.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">D. Dans sa réponse du 14 janvier 1998, la défenderesse conclut au</p> <p class="MsoPlainText">rejet de la demande dans toutes ses conclusions, sous suite de frais et</p> <p class="MsoPlainText">dépens. Elle allègue que la venue de T. apparaissait toujours comme</p> <p class="MsoPlainText">certaine, que les parties n'ont jamais envisagé que cette entreprise</p> <p class="MsoPlainText">puisse ne pas s'installer au Centre M., que sa venue ne représentait</p> <p class="MsoPlainText">qu'une formalité de sorte que les représentants de la défenderesse ont</p> <p class="MsoPlainText">accepté de biffer l'article 11 du contrat afin de ne pas constater un fait</p> <p class="MsoPlainText">inexact, que cela ne changeait rien à la condition posée, que toutes les</p> <p class="MsoPlainText">références à T. ont été maintenues parce que personne ne doutait de sa</p> <p class="MsoPlainText">venue et du fait que le bail serait signé le 5 mai 1995, que le demandeur</p> <p class="MsoPlainText">lui-même était tout à fait rassurant à ce sujet, qu'elle a appris le 16</p> <p class="MsoPlainText">juin 1995 que T., ainsi que U., dont elle escomptait également la</p> <p class="MsoPlainText">présence, avaient renoncé à signer un bail avec le demandeur, qu'elle a</p> <p class="MsoPlainText">considéré que les conditions mises à sa venue n'étaient plus remplies de</p> <p class="MsoPlainText">telle sorte qu'elle prit contact le même jour avec le demandeur pour lui</p> <p class="MsoPlainText">indiquer qu'elle invalidait le contrat.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C O N S I D E R A N T</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. La compétence de la Ie Cour civile du Tribunal cantonal est don-</p> <p class="MsoPlainText">née tant en raison du for (art.274b/1 litt.a CO) qu'en raison de la matiè-</p> <p class="MsoPlainText">re.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. a) La défenderesse invoque un vice du consentement qui aurait</p> <p class="MsoPlainText">pour conséquence que le contrat qu'elle a signé avec le demandeur ne l'o-</p> <p class="MsoPlainText">bligerait pas.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> C'est ce moyen qui doit être examiné en premier lieu puisque son</p> <p class="MsoPlainText">admission aurait pour conséquence un rejet de la demande.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) Le contrat n'oblige pas celle des parties qui, au moment de</p> <p class="MsoPlainText">conclure, était dans une erreur essentielle (art.23 CO). Selon l'article</p> <p class="MsoPlainText">24 al.1 ch.4 CO, l'erreur est essentielle notamment lorsqu'elle porte sur</p> <p class="MsoPlainText">des faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui se prévaut de</p> <p class="MsoPlainText">son erreur de considérer comme des éléments nécessaires du contrat.</p> <p class="MsoPlainText"> Le Tribunal fédéral s'est prononcé à de nombreuses reprises sur</p> <p class="MsoPlainText">l'application de l'article 24 al.1 ch.4 CO à des cas où l'une des parties</p> <p class="MsoPlainText">invoquait une erreur relative à un fait futur. Dans un arrêt du 5 mai</p> <p class="MsoPlainText">1992, il relève qu'il faut, pour qu'une erreur puisse être retenue, d'une</p> <p class="MsoPlainText">part, que la partie dans l'erreur accepte faussement qu'un résultat futur</p> <p class="MsoPlainText">se produira sûrement (sei sicher) et, d'autre part, que le contractant ait</p> <p class="MsoPlainText">pu reconnaître, selon la bonne foi en affaires, que cette certitude cons-</p> <p class="MsoPlainText">tituait une condition du contrat pour l'autre partie (ATF 118 II 297,</p> <p class="MsoPlainText">cons.2b). Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral retient que la capacité</p> <p class="MsoPlainText">d'une personne à diriger une entreprise ne peut constituer une erreur de</p> <p class="MsoPlainText">base. La Ie Cour civile relève notamment : "{Unerlässliche Voraussetzung }</p> <p class="MsoPlainText">{für eine erfolgreiche Berufung auf einen Grundlagenirrtum bleibt indes, }</p> <p class="MsoPlainText">{dass es sich dabei um einen Irrtum über eine objektiv wesentliche Vert}-</p> <p class="MsoPlainText">{ragsgrundlage und nicht bloss um eine auf Hoffnung gründende spekulative }</p> <p class="MsoPlainText">{Erwartung gehandelt hat. Der Irrende muss sich m.a. W. über einen bestim}-</p> <p class="MsoPlainText">{mten Sachverhalt geirrt haben, den er nach Treu und Glauben im Geschäfts}-</p> <p class="MsoPlainText">{verkehr als notwendige Vertragsgrundlage betrachten durfte }(BGE 113 II</p> <p class="MsoPlainText">27)" (arrêt précité, cons.2c). Dans un arrêt du 11 juillet 1991, la IIe</p> <p class="MsoPlainText">Cour civile du Tribunal fédéral avait à trancher un cas d'erreur lors de</p> <p class="MsoPlainText">la conclusion d'une convention sur les effets accessoires du divorce : "{Il }</p> <p class="MsoPlainText">{ressort des faits constatés par l'instance précédente de manière à lier le }</p> <p class="MsoPlainText">{TF que la demanderesse savait lorsqu'elle a signé la convention de divorce }</p> <p class="MsoPlainText">{que des tractations relatives à la vente étaient en cours. Elle pouvait à }</p> <p class="MsoPlainText">{tout le moins le déduire de l'attestation bancaire que le défendeur a pré}-</p> <p class="MsoPlainText">{senté lors de la conclusion de la convention. C'est également à juste ti}-</p> <p class="MsoPlainText">{tre qu'il a été retenu à l'encontre de la demanderesse qu'elle devait sa}-</p> <p class="MsoPlainText">{voir que la valeur intrinsèque de la participation du défendeur à l'entre}-</p> <p class="MsoPlainText">{prise D. était bien supérieure à sa valeur fiscale. La demanderesse ne }</p> <p class="MsoPlainText">{peut donc sur ce point s'en prendre qu'à elle-même si, en raison de son }</p> <p class="MsoPlainText">{incrédulité quant à la conclusion d'un contrat de vente, elle a mésestimé }</p> <p class="MsoPlainText">{la valeur de la participation. Il faut certes donner raison à la recouran}-</p> <p class="MsoPlainText">{te lorsqu'elle fait remarquer que, pour une contestation selon l'art.24 }</p> <p class="MsoPlainText">{al.1er ch.4 CO, il est en principe sans importance que ce soit seulement }</p> <p class="MsoPlainText">{par négligence que le lésé s'est trouvé dans l'erreur. Mais elle oublie }</p> <p class="MsoPlainText">{qu'une partie contractante ne doit pas compter avec un comportement négli}-</p> <p class="MsoPlainText">{gent de son cocontractant. En application des règles de la bonne foi, on }</p> <p class="MsoPlainText">{doit tirer certaines conclusions du comportement de chaque partie. Lors}-</p> <p class="MsoPlainText">{qu'une partie ne se préoccupe pas au moment de conclure un contrat d'élu}-</p> <p class="MsoPlainText">{cider une question déterminée bien qu'il soit évident qu'elle doit trouver }</p> <p class="MsoPlainText">{une réponse, l'autre partie peut en principe en conclure que cette ques}-</p> <p class="MsoPlainText">{tion est sans importance pour le cocontractant en vue de la conclusion du }</p> <p class="MsoPlainText">{contrat. En application des règles de la bonne foi, il peut donc arriver }</p> <p class="MsoPlainText">{qu'une attitude qui s'avère par la suite avoir été dictée seulement par la }</p> <p class="MsoPlainText">{négligence empêche le lésé de se prévaloir de ce qu'un fait déterminé }</p> <p class="MsoPlainText">{constituait une condition nécessaire pour la conclusion du contrat. Dès }</p> <p class="MsoPlainText">{lors que la recourante ne s'est pas préoccupée du montant de la vente bien }</p> <p class="MsoPlainText">{qu'elle ait su que des tractations étaient en cours à ce sujet, et que le }</p> <p class="MsoPlainText">{défendeur pouvait reconnaître cet état de fait, elle ne saurait se préva}-</p> <p class="MsoPlainText">{loir de ce qu'en application des règles de la bonne foi, elle considérait }</p> <p class="MsoPlainText">{comme un élément essentiel du contrat le fait que le prix de vente de la }</p> <p class="MsoPlainText">{participation dans l'entreprise D. ne soit pas aussi élevé. Le recours en }</p> <p class="MsoPlainText">{réforme s'avère par conséquent infondé sur ce point}" (ATF 117 II 218,</p> <p class="MsoPlainText">cons.3b, JT 1994 I 167, cons.3b). Dans un arrêt du 18 novembre 1958, le</p> <p class="MsoPlainText">Tribunal fédéral a admis l'erreur dans laquelle se trouvait l'acheteur</p> <p class="MsoPlainText">d'une installation de nettoyage chimique en observant que cet acheteur,</p> <p class="MsoPlainText">simple profane, avait tout lieu de tenir pour vraies les indications qui</p> <p class="MsoPlainText">lui avait données la venderesse qui était du métier (ATF 84 II 515, JT</p> <p class="MsoPlainText">1959 I 306). Le Tribunal fédéral a également retenu l'erreur dans une af-</p> <p class="MsoPlainText">faire concernant la vente d'un immeuble avec auberge. Lors de la conclu-</p> <p class="MsoPlainText">sion du contrat, tant l'acheteur que le vendeur étaient persuadés que la</p> <p class="MsoPlainText">patente d'auberge serait accordée à l'acheteur. Aucune des parties n'avait</p> <p class="MsoPlainText">pensé à l'existence de la clause de besoin qui allait entraîner le refus</p> <p class="MsoPlainText">de la patente (ATF 55 II 184, JT 1930 I 86).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> c) En l'espèce, il est évident que la défenderesse attachait une</p> <p class="MsoPlainText">importance considérable à la présence d'autres commerces au premier étage</p> <p class="MsoPlainText">du centre commercial. Le demandeur ne l'ignorait pas. Il avait lui-même</p> <p class="MsoPlainText">intérêt à louer la totalité de la surface. Dans la première phase de leurs</p> <p class="MsoPlainText">négociations, les deux parties imaginaient qu'un contrat de bail serait</p> <p class="MsoPlainText">conclu entre le demandeur et T. avant même la signature de leur propre</p> <p class="MsoPlainText">contrat, raison pour laquelle l'article 11 relatif à T. avait été</p> <p class="MsoPlainText">introduit dans les deux projets. Le 27 avril 1995, les deux parties ont su</p> <p class="MsoPlainText">que ce fait qu'elles tenaient pour certain était devenu un fait incertain.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> aa) Le 27 avril, la défenderesse a reçu le fax du demandeur ain-</p> <p class="MsoPlainText">si que la copie des deux fax que T. avait envoyé à B.. Aucun de ces trois</p> <p class="MsoPlainText">documents ne devait l'amener à conserver sa certitude quant à la</p> <p class="MsoPlainText">conclusion d'un contrat entre T. et le demandeur. Certes, le fax de B.</p> <p class="MsoPlainText">parle de signature du contrat le 5 mai, mais l'emploi du verbe "sollen" en</p> <p class="MsoPlainText">fait une probabilité et non une certitude. De langue maternelle allemande,</p> <p class="MsoPlainText">les organes de la défenderesse ne pouvaient être induit en erreur par le</p> <p class="MsoPlainText">verbe utilisé par un cocontractant également de langue maternelle</p> <p class="MsoPlainText">allemande. Le fait que B. mentionnait en outre la nécessité de renvoyer la</p> <p class="MsoPlainText">signature du contrat si l'article 11 devait être maintenu constituait en</p> <p class="MsoPlainText">outre un élément important du fax. A la lecture des deux annexes, les</p> <p class="MsoPlainText">organes de la défenderesse devaient se montrer d'autant plus prudents</p> <p class="MsoPlainText">qu'il n'y est pas question de signature le 5 mai mais de la visite du</p> <p class="MsoPlainText">magasin par un personnage apparemment haut placé dans la hiérarchie de</p> <p class="MsoPlainText">T..</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Ainsi, le 27 avril 1995, lorsque la défenderesse a pris la déci-</p> <p class="MsoPlainText">sion de maintenir le rendez-vous du lendemain, elle était en possession de</p> <p class="MsoPlainText">documents qui devaient l'amener à retenir que la conclusion d'un contrat</p> <p class="MsoPlainText">entre le demandeur et T. était un fait incertain.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> bb) De l'interrogatoire de K. et de celui de B., il ne résulte</p> <p class="MsoPlainText">pas que, le 28 avril, le second aurait écarté l'incertitude créée par les</p> <p class="MsoPlainText">fax de T.. Certes B. a dit qu'il avait rendez-vous le 5 mai pour signer le</p> <p class="MsoPlainText">contrat, mais il ne faisait par là que répéter le contenu de son fax et</p> <p class="MsoPlainText">exprimait plus ses désirs que la réalité. La situation eût été différente</p> <p class="MsoPlainText">si, lors des discussions du 28 avril, immédiatement avant la signature du</p> <p class="MsoPlainText">contrat, le demandeur avait affirmé que les incertitudes de la veille</p> <p class="MsoPlainText">étaient écartées. Or, il ne résulte pas de l'interrogatoire de K. que tel</p> <p class="MsoPlainText">a été le cas.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> cc) Pour apprécier ce que savaient ou devaient savoir les par-</p> <p class="MsoPlainText">ties, leur formation et leurs connaissances du monde des affaires est im-</p> <p class="MsoPlainText">portante comme l'a relevé maintes fois le Tribunal fédéral. G. et K., qui</p> <p class="MsoPlainText">ont signé le contrat pour la défenderesse, ne sont pas ce que le Tribunal</p> <p class="MsoPlainText">fédéral appelle de "simples profanes", mais bien des hommes d'affaires</p> <p class="MsoPlainText">expérimentés qui se trouvent à la tête d'une entreprise qui figure parmi</p> <p class="MsoPlainText">les plus importantes de sa branche en Suisse. Tous deux devaient savoir,</p> <p class="MsoPlainText">après avoir pris connaissance des fax de T., que la conclusion d'un</p> <p class="MsoPlainText">contrat par cette société n'était pas certaine. L'envoi sur place du</p> <p class="MsoPlainText">président de la société pour la région d'Europe Centrale devait amener des</p> <p class="MsoPlainText">hommes d'affaires avisés à penser que les organes supérieurs de T.</p> <p class="MsoPlainText">n'avaient pas encore pris de décision. Rien ne permettait d'exclure que</p> <p class="MsoPlainText">les locaux prévus ne plaisent pas au président qui allait les visiter le 5</p> <p class="MsoPlainText">mai. Tout commerçant avisé devait également savoir que si T. trouvait un</p> <p class="MsoPlainText">centre commercial plus conforme à ses intérêts avant de s'être engagé</p> <p class="MsoPlainText">définitivement avec le demandeur, le contrat ne serait pas conclu.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> dd) Les représentants de la défenderesse auraient pu, dans la</p> <p class="MsoPlainText">mesure où la conclusion d'un contrat entre le demandeur et T. était un</p> <p class="MsoPlainText">événement incertain, conditionner l'engagement de F. à l'arrivée de cet</p> <p class="MsoPlainText">événement (art.151 CO). Ils ne l'ont toutefois pas fait et ont accepté que</p> <p class="MsoPlainText">l'article 11 des projets ne figure pas dans le contrat signé le 28 avril</p> <p class="MsoPlainText">1995.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> d) Ainsi, dès le 27 avril 1995, la défenderesse savait où à tout</p> <p class="MsoPlainText">le moins aurait dû savoir que la conclusion d'un bail entre le demandeur</p> <p class="MsoPlainText">et T. était un fait incertain qui dépendait d'une décision des organes de</p> <p class="MsoPlainText">cette dernière société. Les documents dont elle disposait écartaient toute</p> <p class="MsoPlainText">autre interprétation et la défenderesse n'a pas prouvé que le demandeur</p> <p class="MsoPlainText">l'aurait trompée, le 28 avril, en affirmant que T. se serait,</p> <p class="MsoPlainText">postérieurement à son dernier fax, définitivement décidée à signer. Le</p> <p class="MsoPlainText">moyen tiré de l'erreur est dès lors mal fondé et il y a lieu d'examiner le</p> <p class="MsoPlainText">bien-fondé de l'action du demandeur.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. a) C'est à tort que le demandeur invoque l'article 266g al.2 CO</p> <p class="MsoPlainText">pour fonder sa prétention en dommages-intérêts (Higi, Commentaire zuri-</p> <p class="MsoPlainText">chois du Code des obligations, no 67 ad art.266g).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> La créance alléguée se fonde en réalité sur les articles 97 ss</p> <p class="MsoPlainText">CO. Ne pouvant obtenir l'exécution du contrat, le demandeur y a renoncé, a</p> <p class="MsoPlainText">loué à un tiers la surface qui correspondait (en tous cas approximative-</p> <p class="MsoPlainText">ment) à celle de la défenderesse et a ouvert action en dommages-intérêts.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le débiteur qui, fautivement, n'exécute pas son obligation doit</p> <p class="MsoPlainText">réparer le dommage subi par le créancier s'il existe un rapport de causa-</p> <p class="MsoPlainText">lité entre l'inexécution et le dommage.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> b) En l'espèce, l'inexécution a été réalisée le 16 juin 1995</p> <p class="MsoPlainText">lorsque la défenderesse a manifesté clairement sa volonté de "se retirer</p> <p class="MsoPlainText">du contrat" (Engel, Traité des obligations en droit suisse, 1997, p.706).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> aa) La défenderesse, qui connaissait son obligation, n'avait pas</p> <p class="MsoPlainText">conclu sous l'emprise d'une erreur essentielle et n'était pas empêchée</p> <p class="MsoPlainText">d'occuper les locaux par une cause indépendante de sa volonté a commis une</p> <p class="MsoPlainText">faute, "un manquement à la diligence due" (Engel, op.cit., p.712).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> bb) Le demandeur résume le dommage allégué en trois postes qui</p> <p class="MsoPlainText">en constituent en réalité six, chacun comprenant le loyer et les charges.</p> <p class="MsoPlainText">Pour la première période qui va du 1er juin 1995 au 31 mai 1996, pendant</p> <p class="MsoPlainText">laquelle les locaux étaient inoccupés, le loyer dû par la défenderesse au-</p> <p class="MsoPlainText">rait été de 164'300 francs. Pour la même période, les charges se seraient</p> <p class="MsoPlainText">élevées à 22'260 francs. Pour calculer le dommage qu'il allègue avoir subi</p> <p class="MsoPlainText">en juin 1996, le demandeur retient une occupation de l'étage inférieure à</p> <p class="MsoPlainText">50 % et déduit du loyer et des charges le montant qu'il touchait de</p> <p class="MsoPlainText">V.SA. Il fait le même calcul pour la période qui va du 1er juillet 1996 à</p> <p class="MsoPlainText">l'échéance du contrat, soit le 31 mai 2000, mais avec une occupation</p> <p class="MsoPlainText">supérieure à 70 %.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Le demandeur n'a prouvé l'existence et le montant du dommage</p> <p class="MsoPlainText">qu'à concurrence de 164'300 francs. Ce montant correspond à la période</p> <p class="MsoPlainText">pendant laquelle la surface d'environ 1200 m2 destinée à la défenderesse</p> <p class="MsoPlainText">était vide. Le demandeur n'a pu en tirer aucun profit et il n'a pu la lou-</p> <p class="MsoPlainText">er à un tiers qu'à partir du 1er juin 1996.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En ce qui concerne les charges, le demandeur ne pouvait en ré-</p> <p class="MsoPlainText">clamer la totalité alors que les locaux n'étaient pas occupés. Les charges</p> <p class="MsoPlainText">prévues par le contrat qui liait les parties devaient être perçues "à for-</p> <p class="MsoPlainText">fait" selon le chiffre 3.2 du contrat qui prévoit toutefois : "Ce forfait</p> <p class="MsoPlainText">peut être revu dans les deux sens, après chaque décompte annuel, pour la</p> <p class="MsoPlainText">période suivante". Des locaux vides n'ont pas à être ventilés et chauffés</p> <p class="MsoPlainText">comme des locaux qui accueillent des clients. Aucune eau chaude n'est con-</p> <p class="MsoPlainText">sommée et les frais d'entretien des parties communes sont réduits. Le de-</p> <p class="MsoPlainText">mandeur n'a ni allégué ni prouvé le montant effectif des charges.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> En ce qui concerne le loyer et les charges dès le mois de juin</p> <p class="MsoPlainText">1996, la preuve d'un dommage n'est pas rapportée à défaut d'allégués et de</p> <p class="MsoPlainText">preuves concernant le loyer effectivement payé par V.SA en application de</p> <p class="MsoPlainText">l'avenant au bail conclu entre le demandeur et cette société, document qui</p> <p class="MsoPlainText">prévoit un loyer de 5 % du chiffre d'affaires.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> cc) L'inexécution du contrat par la défenderesse est la cause de</p> <p class="MsoPlainText">la perte de loyer subie par le demandeur (Engel, op.cit., p.482 ss).</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> d) Les conditions de réparation de l'inexécution sont remplies à</p> <p class="MsoPlainText">concurrence de 164'300 francs. La demande doit être déclarée bien fondée</p> <p class="MsoPlainText">pour ce montant avec intérêts au taux de 5 % dès le 17 novembre 1997. La</p> <p class="MsoPlainText">demande est mal fondée pour le surplus.</p> <p class="MsoPlainText">5. Vu le sort de la cause, le demandeur n'obtenant qu'un peu moins</p> <p class="MsoPlainText">du tiers du montant de ses conclusions, les frais de justice seront parta-</p> <p class="MsoPlainText">gés par moitié et les dépens compensés.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> Par ces motifs,</p> <p class="MsoPlainText"> LA Ie COUR CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">1. Condamne F. à payer à B. la somme de 164'300 francs avec intérêts à 5 %</p> <p class="MsoPlainText"> dès le 17 novembre 1997.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">2. Rejette la demande pour le surplus.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">3. Arrête à 9'960 francs les frais de justice avancés par le demandeur, et</p> <p class="MsoPlainText"> les met par moitié à la charge de chacune des parties.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">4. Compense les dépens.</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText">Neuchâtel, le 8 mars 1999</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> AU NOM DE LA Ie COUR CIVILE</p> <p class="MsoPlainText"> Le greffier L'un des juges</p> <p class="MsoPlainText"> </p> <p class="MsoPlainText"> </p> </div></body></html>