<!DOCTYPE html PUBLIC "-//W3C//DTD XHTML 1.0 Transitional//EN" "http://www.w3.org/TR/xhtml1/DTD/xhtml1-transitional.dtd"> <html lang="en" xml:lang="en" xmlns="http://www.w3.org/1999/xhtml"> <head><meta charset="utf-8"/> <title>Verwaltungsgericht des Kantons ZÃ¼rich: SR.1999.00015</title> <link href="/findinfo/stylesheets/main.css" rel="stylesheet" type="text/css"/> </head> <body> <!-- HEADER --> <table> <tr> <td colspan="5"> <table border="0" cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td class="submenu_sel" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/standard.htm">Standard Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/xhtmltemplates/advanced.htm">Erweiterte Suche</a></td> <td> | </td> <td class="submenu" nowrap="nowrap"><a href="/findinfo/help/index.htm">Hilfe</a></td> </tr> </table> </td> </tr> </table> <!-- /HEADER --> <br/> <!-- ZUM ERSTEN TREFFER --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br/><br/> </td> <td align="right"> <a href="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getDocument&amp;cSprache=GER&amp;nF30_KEY=105473&amp;W10_KEY=13013581&amp;nTrefferzeile=1&amp;Template=standard/results/printviewdocument.fiw" target="_blank"><img align="bottom" alt="" src="/findinfo/images/icons/drucken.gif" title="Druckansicht"/><span> </span>Druckansicht</a> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /ZUM ERSTEN TREFFER --> <!-- Metadaten --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <table cellpadding="0" cellspacing="0"> <tr> <td nowrap="nowrap" width="180"><b>GeschÃ¤ftsnummer: </b></td> <td><b>SR.1999.00015</b></td> <td width="100%"> </td> </tr> <tr> <td>Entscheidart und -datum: </td> <td colspan="4">Endentscheid vom 19.04.2000</td> </tr> <tr> <td>SpruchkÃ¶rper: </td> <td colspan="4">2. Abteilung/2. Kammer</td> </tr> <tr> <td>Weiterzug: </td> <td colspan="4">Dieser Entscheid ist rechtskrÃ¤ftig.</td> </tr> <tr> <td>Rechtsgebiet: </td> <td colspan="4">Steuerrecht</td> </tr> <tr> <td><b>Betreff: </b><br/><br/></td> <td colspan="4"><b>Nachsteuer 1991</b><br/><br/></td> </tr> <tr> <td colspan="5"><br/><b>Neue Tatsachen im Sinn von § 102 Abs. 1 aStG müssen die Schätzungsgrundlage betreffen. Eine ungenügende Bewertung durch die Veranlagungsbehörde, welche auf genauere Untersuchung des Sachverhalts verzichtet hat, führt nicht zur Erhebung einer Nachsteuer. Bestätigung der 25% Abweichungsregel bei Differenz zwischen ermitteltem Verkehrswert (... Mio.) und Verkaufswert (... Mio.).</b></td> </tr> </table> </td> <td> </td> <td align="right" class="stiwos" nowrap="nowrap" rowspan="6" width="203"> <table cellpadding="0" cellspacing="0" width="100%"> <tr> <td>Stichworte:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade"><acronym title="HR: Urteile: Steuerrecht UR: Nach- und Strafsteuern ST: NACHSTEUERPFLICHT">NACHSTEUERPFLICHT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: NEUE TATSACHE">NEUE TATSACHE</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: SCHÃTZUNGSGRUNDLAGE">SCHÃTZUNGSGRUNDLAGE</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: UNGENÃGENDE BEWERTUNG">UNGENÃGENDE BEWERTUNG</acronym></span><br/><span class="ungerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: VERKEHRSWERT">VERKEHRSWERT</acronym></span><br/><span class="gerade"><acronym title="HR: - UR: - ST: 25%-REGEL">25%-REGEL</acronym></span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Rechtsnormen:</td> </tr> <tr> <td> <span class="ungerade">§ 102 lit. I aStG</span><br/><span class="gerade">§ 167 aStG</span><br/><span class="ungerade">§ 181 aStG</span><br/> </td> </tr> <tr><td height="2px"></td></tr> <tr> <td>Publikationen:</td> </tr> <tr> <td> - keine - </td> </tr> <tr> <td>Gewichtung:<br/> (1 von hoher / 5 von geringer Bedeutung)</td> </tr> <tr> <td> Gewichtung: 4 </td> </tr> </table> </td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Metadaten --> <!-- Dokument --> <table width="100%"> <tr> <td width="20"> </td> <td> <br><br/> <div class="WordSection1"> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span>Verwaltungsgericht</span></p> <p class="Kopf1"><span>des Kantons ZÃ¼rich</span></p> <p class="Kopf1"><span>2. Abteilung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Kopf1"><span><img alt="" height="78" src="/cgi-bin/nph-omniscgi.exe?OmnisPlatform=WINDOWS&amp;WebServerUrl=&amp;WebServerScript=/cgi-bin/nph-omniscgi.exe&amp;OmnisLibrary=JURISWEB&amp;OmnisClass=rtFindinfoWebHtmlService&amp;OmnisServer=JURISWEB,127.0.0.1:7000&amp;Parametername=WWW&amp;Schema=ZH_VG_WEB&amp;Source=&amp;Aufruf=getImage&amp;nF38_KEY=49926" width="123"/></span></p> </td> </tr> </table> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><a id="GA_GESCH_NR"><span>SR.1999.00015</span></a></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Entscheid</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span> der 2. Kammer</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vom 19. April 2000</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Mitwirkend: AbteilungsprÃ¤sident Martin Zweifel (Vorsitz), Verwaltungsrichterin Leana Isler Reich, Ersatzrichter Christian MÃ¤der, GerichtssekretÃ¤r Michael Beusch.</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>In Sachen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>1. A</span><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>2. B</span><span>,</span></p> <p class="MsoNormal"><span>beide vertreten durch RA C, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekurrierende,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>gegen</span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>Staat ZÃ¼rich,</span><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>vertreten durch das kantonale Steueramt, </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>Rekursgegner,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><b><span> </span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><b><span>betreffend Nachsteuer 1991,</span></b></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span> </span></p> <p class="MsoNormal"><span>hat sich ergeben:</span></p> <p class="Einzug1"><span>I. Die D AG verÃ¤usserte am 5. April 1990 die GrundstÃ¼cke E-Strasse 01, 02/03 und 04 in F fÃ¼r Fr. â¦ an ihren HauptaktionÃ¤r A und dessen Ehefrau B. Im Einzelnen handelt es sich um fol­gende Objekte:</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <table border="1" cellpadding="0" cellspacing="0" class="MsoNormalTable"> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Bezeichnung</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Lage</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>FlÃ¤che</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>GebÃ¤ude</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> </span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Kat.Nr. 05</span></p> <p class="Einzug1"><span>Vers.Nr. 06</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>E-Strasse 01</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>115 m<sup>2</sup></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Wohnhaus 2½-geschossig; Garten</span></p> <p class="Einzug1"><span>Baujahr 1818; Totalumbau 1990</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Kat.Nr. 07</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span> </span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>75 m<sup>2</sup></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Garten</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Kat.Nr. 08</span></p> <p class="Einzug1"><span>Vers.Nr. 09</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>E-Strasse 02/03</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>2'489 m<sup>2</sup></span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Mehrfamilienhaus 2½-geschossig</span></p> <p class="Einzug1"><span>Baujahr 1818; Totalumbau 1990</span></p> </td> </tr> <tr> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Kat.Nr. 10</span></p> <p class="Einzug1"><span>Vers.Nr. 11</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>E-Strasse 04</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>-</span></p> </td> <td valign="top"> <p class="Einzug1"><span>Wohn- und Gewerbehaus 2½-geschossig</span></p> <p class="Einzug1"><span>Baujahr 1955; Totalumbau 1985</span></p> </td> </tr> </table> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>In der EinschÃ¤tzung der Eheleute A und B fÃ¼r die Staats‑ und Gemeinde­steuern 1991 vom 4. MÃ¤rz 1993 bemass der SteuerkommissÃ¤r den Steuerwert dieser Liegen­schaf­ten gemÃ¤ss damaliger Praxis auf 60% der Anlagekosten von Fr. â¦. Die EinschÃ¤tzung erwuchs in Rechtskraft.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>AnlÃ¤sslich der Veranlagung der D AG betreffend die Direkte Bun­dessteuer 1991/1992 und des nachfolgenden Rekursverfahrens verstÃ¤ndigten sich die Par­teien in einer Referentenaudienz vom 18. August 1998 darauf, dass den genannten Liegen­schaften ein Verkehrswert von Fr. â¦ zugekommen sei. Im Sinn dieser Ã¼berein­stim­menden SchÃ¤tzung erledigte die Bundessteuer-Rekurskommission das Verfahren am 24. August 1998 (V 24/1998); bei den Staats‑ und Gemeindesteuern 1991 wirkte sich die entsprechende Korrektur des Ãbernahmewerts dieser Liegenschaften mangels eines steuer­baren Ertrags nicht aus.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>II. In der HÃ¶herbewertung der genannten GrundstÃ¼cke erblickte das kantonale Steu­eramt, Abteilung Spezialdienste, eine zuvor unbekannt gebliebene geldwerte Leistung, wel­che A im Jahr 1990 zugeflossen sei. Aus diesem Grund auferlegte es den Ehe­leuten A und B am 8. Juni 1999 fÃ¼r das Steuerjahr 1991 eine Nachsteuer von Fr. â¦. Die dagegen erhobene Einsprache wies das kantonale Steueramt am 29. Ju­li 1999 ab.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>III. Mit Rekurs vom 17. September 1999 liessen A und B dem Verwaltungsgericht beantragen, den Einspracheentscheid aufzuheben und das Nach­steuer­verfahren einzustellen. Ausserdem verlangten sie eine ParteientschÃ¤digung.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das kantonale Steueramt schloss in seiner Rekursantwort vom 7. Oktober 1999 auf Abweisung des Rekurses.</span></p> <p class="MsoNormal"><span>Das Verwaltungsgericht zieht in ErwÃ¤gung:</span></p> <p class="Einzug1"><span>1. a) Ergibt sich aufgrund neuer Tatsachen oder Beweismittel, dass eine EinschÃ¤t­zung zu Unrecht unterblieben oder eine rechtskrÃ¤ftige EinschÃ¤tzung ungenÃ¼gend ist, so wird nach § 102 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 8. Juli 1951 (aStG), der vorliegend gemÃ¤ss § 269 des am 1. Januar 1999 in Kraft getretenen Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 (StG) zur Anwendung gelangt, die ungenÃ¼gend veranlagte Steuer als Nachsteuer erhoben.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Vorausgesetzt ist demnach ein Steuerausfall des Gemeinwesens; ein solcher liegt vor, wenn die EinschÃ¤tzung des Steuerpflichtigen materiell gesetzwidrig ausgefallen ist. Die ungenÃ¼gende EinschÃ¤tzung muss sodann auf einer mangelhaften Sachverhaltsfeststel­lung beruhen, die darauf zurÃ¼ckzufÃ¼hren ist, dass der veranlagenden BehÃ¶rde im Zeitpunkt der EinschÃ¤tzung rechtserhebliche Tatsachen nicht bekannt gewesen sind (RB 1982 Nr. 92, auch zum Folgenden; Reimann/Zuppinger/SchÃ¤rrer, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuerge­setz, 3. Band, Bern 1969, § 102 N. 24-28; Klaus Vallender in: Kommentar zum Schweize­rischen Steuerrecht I/1, Basel und Frankfurt am Main 1997, Art. 53 StHG N. 7 ff.).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Massgebend fÃ¼r die Beurteilung der Frage, ob der gesetzwidrige Steuerausfall auf­grund neuer Tatsachen oder Beweismittel entdeckt worden sei, ist der Aktenstand im Zeit­punkt der EinschÃ¤tzung. Tatsachen, die damals aus den Akten nicht ersichtlich waren, gel­ten als neu (Reimann/Zuppinger/SchÃ¤rrer, § 102 N. 30 mit Verweisungen), selbst wenn sie der SteuerkommissÃ¤r bei besserer Untersuchung hÃ¤tte erfahren kÃ¶nnen. Denn dieser braucht sich zwar nicht auf die Richtigkeit der SteuererklÃ¤rung oder anderer Angaben des Steuerpflichtigen zu verlassen, kann es aber ohne Verletzung der Untersuchungspflicht tun (RB 1978 Nr. 51; Reimann/Zuppinger/SchÃ¤rrer, § 102 N. 32 und § 71 N. 48; Zuppin­ger/ SchÃ¤rrer/Fessler/Reich, Kommentar zum ZÃ¼rcher Steuergesetz, ErgÃ¤nzungsband, Bern 1983, § 102 N. 32). Er darf nÃ¤mlich vermuten, dass der Steuerpflichtige richtig deklariere und ihm wahrheitsgemÃ¤ss Auskunft erteile (Martin Zweifel, Die Sachverhaltsermittlung im Steuerveranlagungsverfahren, ZÃ¼rich 1989, S. 25). Auch im Ãbrigen kann und muss der SteuerkommissÃ¤r den Sachverhalt, das Gebot des rechtlichen GehÃ¶rs vorbehalten, nicht nach allen Richtungen ausleuchten (Reimann/Zuppinger/SchÃ¤rrer, § 102 N. 47-52; Zweifel, S. 24 ff.). Nur wenn er einen als erheblich erkennbaren, aber noch unklaren oder unvoll­stÃ¤n­digen Sachverhalt nicht weiter geklÃ¤rt hat, sind die betreffenden nachtrÃ¤glich festge­stellten Tatsachen nicht neu (RB 1983 Nr. 58; Reimann/Zuppinger/SchÃ¤rrer, § 102 N. 33; Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten ZÃ¼rcher Steuergesetz, 1999, § 160 N. 38).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Die Unklarheit oder UnvollstÃ¤ndigkeit des als erheblich erkennbaren Sachverhalts muss offensichtlich sein, d.h. in die Augen springen. Die versÃ¤umte SachverhaltsabklÃ¤rung bedingt mit anderen Worten eine grobe Missachtung der Untersuchungspflicht durch den SteuerkommissÃ¤r, die den Kausalzusammenhang zwischen der ungenÃ¼genden Deklaration und der ungenÃ¼genden Veranlagung unterbricht (RB 1994 Nr. 47 = StE 1994 B 97.41 Nr. 7). So nimmt auch das Bundesgericht in seiner Rechtsprechung zur direkten Bundes­steuer an, der Kausalzusammenhang zwischen der nicht gehÃ¶rigen Deklaration des Steuer­pflich­tigen und dem Steuerausfall werde unterbrochen, "wenn die UnzuverlÃ¤ssigkeit der Steuer­erklÃ¤rung und der ihr beigefÃ¼gten Belege der EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde bekannt war oder hÃ¤tte bekannt sein mÃ¼ssen, und von dieser wider besseres Wissen oder aus Nach­lÃ¤s­sig­keit nicht beachtet wurde" (Urteil vom 29. MÃ¤rz 1946, ASA 14, S. 488; KÃ¤nzig/Beh­nisch, Die di­rekte Bundessteuer, III. Teil, 2. A., Basel 1992, Art. 129 N. 64 ff.).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Das hier anwendbare alte Steuergesetz spricht sich nicht zur Frage aus, ob eine im Nachhinein als mangelhaft erkannte SchÃ¤tzung eine neue Tatsache darstelle, welche ein Nachsteuerverfahren rechtfertige. Art. 53 Abs. 1 Satz 2 des Bundesgesetzes vom 14. De­zem­ber 1990 Ã¼ber die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG) bestimmt, dass eine ungenÃ¼gende Bewertung allein nicht zur Erhebung einer Nach­steuer fÃ¼hre. Die gleiche Regelung enthalten Art. 151 Abs. 2 des gleichzeitig erlassenen Bundesgesetzes Ã¼ber die direkte Bundessteuer wie auch § 160 Abs. 2 des zÃ¼rcherischen Steuer­gesetzes vom 8. Juni 1997. Von einer Nachbesteuerung ist somit dann abzusehen, wenn der Steuerpflichtige Einkommen, VermÃ¶gen, Reingewinn oder Eigenkapital in der SteuererklÃ¤rung genau und vollstÃ¤ndig angegeben hat und deren Bewertung anerkannt worden ist, sich die Bewertung aber nachtrÃ¤glich als ungenÃ¼gend herausstellt (Vallender, Art. 53 StHG N. 15, auch zum Folgenden). Auch ein Irrtum der Steuerverwaltung Ã¼ber den rechtserheblichen Sachverhalt oder eine falsche Rechtsanwendung (Subsumtionsirrtum) kÃ¶n­nen nicht Anlass zu einer Nachsteuer geben (Blumenstein/Locher, System des Steuer­rechts, 5. A., ZÃ¼rich 1995, S. 307 f. und 310). Eine Nachsteuer fÃ¤llt auch dann ausser Be­tracht, wenn die UnvollstÃ¤ndigkeit der Veranlagung "est due uniquement Ã une erreur in­tellectuelle des organes du fisc, qui rÃ©sulte d'une fausse interprÃ©tation ou d'une fausse appli­cation de la loi. </span><span>Les rÃ¨gles de la bonne foi s'opposent Ã ce que le contribuable subisse les in­con­vÃ©nients d'un rappel d'impÃ´ts qu'il ne tenait qu'Ã l'administration d'Ã©viter" (VGr GE, 20. </span><span>September 1994, StE 1995 B 97.3 Nr. 2). Lagen Wertangaben seitens des Steuer­pflich­tigen vor, so kann die Unrichtigkeit dieser Angaben im Nachsteuerverfahren nur dann kor­rigiert werden, wenn mittels neuer Tatsachen festgestellt wird, dass diese vom Steuer­pflich­tigen gelieferte Grundlage fÃ¼r die Bewertung bzw. SchÃ¤tzung unrichtig oder unvoll­stÃ¤ndig war (betreffend Privatanteil vgl. VGr, 1. April 1993, StE 1994 B 101.2 Nr. 16 = ZStP 1993, 288). Nachdem sie eine Bewertung nur summarisch vorgenommen hat, darf die SteuerbehÃ¶rde nicht auf diese im Nachsteuerverfahren zurÃ¼ckkommen mit der Be­grÃ¼n­dung, die Bewertung hÃ¤tte besser abgeklÃ¤rt werden mÃ¼ssen. Ebensowenig rechtfertigt eine neue SchÃ¤tzungspraxis die Erhebung von Nachsteuern (Richner/Frei/Kaufmann, § 160 N. 40).</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>2. In den Entscheiden RB 1996 Nr. 56 sowie RB 1993 Nr. 29 (= StE 1993 B 44.12.2 Nr. 2; je mit weiteren Hinweisen auf Rechtsprechung und Lehre), welche Grundsteuerstreitigkeiten betreffen, hat das Verwaltungsgericht grundsÃ¤tzliche Ãber­le­gungen zur Frage angestellt, unter welchen UmstÃ¤nden dem Verkaufspreis fÃ¼r ein Grund­stÃ¼ck rechts­geschÃ¤ftliche Bedeutung zukomme. Dabei hat das Gericht festgehalten, dass die §§ 167 und 181 aStG fÃ¼r die Bemessung des ErlÃ¶ses im Regelfall auf den vereinbarten, durch Ã¶f­fentliche Urkunde als wahr beglaubigten Kaufpreis abstellten; denn dieser gebe im Sinn einer in der Lebenserfahrung grÃ¼ndenden natÃ¼rlichen Vermutung den Verkehrswert des verÃ¤us­serten GrundstÃ¼cks wieder. Dem liege die Meinung des Gesetzgebers zugrunde, dass ein VerÃ¤usserer keinen fiktiven, sondern nur den tatsÃ¤chlich erzielten Gewinn ver­steuern mÃ¼sse. Sofern zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem nach anerkannten Methoden geschÃ¤tzten Verkehrswert des GrundstÃ¼cks ein offensichtliches, in die Augen springendes MissverhÃ¤ltnis von mindestens 25% des Verkehrswerts bestehe, entfalle nach der Recht­spre­chung des Verwaltungsgerichts die ursprÃ¼ngliche Vermutung, wonach der vereinbarte Preis den Verkehrswert als "objektiven" Wert des GrundstÃ¼cks widerspiegle; vielmehr grei­fe die Vermutung Platz, dass dem vereinbarten Preis keine rechtsgeschÃ¤ftliche Bedeu­tung zukomme. Solchenfalls mÃ¼sse statt auf jene Leistung auf den Verkehrswert des Grund­stÃ¼cks als Ersatzwert abgestellt werden, weil sich ‑ unter Vorbehalt des Unrichtig­keitsnachweises ‑ die Annahme rechtfertige, dass im Umfang des Differenzbetrags zwi­schen Kaufpreis und Verkehrswert weitere Leistungen fÃ¼r die Verschaffung des Grundei­gentums vereinbart worden seien.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Das Abstellen auf den Verkehrswert als Ersatzwert unter den erwÃ¤hnten Vorausset­zungen komme namentlich bei GrundstÃ¼ckgeschÃ¤ften zwischen Kapitalgesellschaften und ihnen nahestehenden Personen in Betracht. Wenn der Erwerber AktionÃ¤r und/oder Ange­stellter der verÃ¤ussernden Gesellschaft sei und der vereinbarte Kaufpreis mindestens 25% unter dem Verkehrswert liege, so spreche eine in der Lebenserfahrung grÃ¼ndende Vermu­tung dafÃ¼r, dass mit der Differenz verdeckt ein Gewinn bzw. ein Arbeitsentgelt ausgerich­tet werden solle, der Vertragspreis also unbekÃ¼mmert um Fragen nach der ZivilrechtsgÃ¼l­tigkeit der Preisabrede ‑ unter Vorbehalt des Unrichtigkeitsnachweises ‑ keine rechtsge­schÃ¤ft­liche Bedeutung habe.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>3. a) In der angefochtenen VerfÃ¼gung, auf welche der Einspracheentscheid ohne nÃ¤here BegrÃ¼ndung verweist, stellt sich das kantonale Steueramt auf den Standpunkt, der SteuerkommissÃ¤r habe "gutglÃ¤ubig" davon ausgehen dÃ¼rfen, dass der vereinbarte Kaufpreis bzw. der Ãbertragungswert dem Verkehrswert entsprochen habe. Ein "Quervergleich" mit den Steuerakten der D AG aus der EinschÃ¤tzungsabteilung 14 hÃ¤tte allen­falls eine Sistierung bewirken bzw. eine rechtskrÃ¤ftige EinschÃ¤tzung verhindern kÃ¶nnen, doch habe fÃ¼r den SteuerkommissÃ¤r weder ein triftiger Grund noch eine Verpflichtung zu einer solchen Untersuchungsmassnahme bestanden. Von einer qualifizierten Missachtung der Untersuchungspflicht kÃ¶nne daher nicht gesprochen werden. Die vom Verwaltungsge­richt entwickelte 25%-Regel habe nur die Funktion einer Beweisregel, indem ein Wertun­terschied von mindestens diesem Ausmass die Vermutung begrÃ¼nde, dass mit der Diffe­renz ein Gewinn bzw. ein Arbeitsentgelt ausgerichtet werde. Hingegen gehe es nicht dar­um, dem die Gesellschaft beherrschenden AktionÃ¤r einen unterpreislichen Erwerb von Ge­schÃ¤ftsgrundstÃ¼cken zu ermÃ¶glichen. Gerade hier komme die 25%-Regel nicht zum Zug, weil "der tatsÃ¤chliche rechtsgeschÃ¤ftliche Wille der Parteien Ã¼ber den effektiven Ver­kehrs­wert feststeh[e], was aus dem [...] Entscheid der Bundessteuer-Rekurskommission zwei­felsohne hervorgeh[e]. In diesem Fall [werde] die auf der 25%-Regel basierende na­tÃ¼rliche Vermutung des Zuflusses einer geldwerten Leistung durch den mittels SchÃ¤t­zungs­gutach­ten nachgewiesenen und anerkannten Verkehrswert konsumiert bzw. geradezu be­stÃ¤­tigt". Der vereinbarte Kaufpreis von Fr. â¦ habe daher um Fr. â¦ unter dem "recht­mÃ¤ssig" auf Fr. ... ermittelten Verkehrswert gelegen; deshalb sei dem Pflich­tigen Nr. 1 am 5. April 1990 in der HÃ¶he des Differenzbetrags eine geldwerte Leis­tung zugeflossen, welche mit einer Nachsteuer zu erfassen sei.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>WÃ¤hrend die Rekurrierenden schon das Vorliegen einer neuen Tatsache bestreiten und Ã¼berdies die erwÃ¤hnte 25%-Regel fÃ¼r anwendbar erachten, was die Erhebung einer Nach­steuer ausschliesse, hÃ¤lt das kantonale Steueramt an der angefochtenen VerfÃ¼gung fest.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>b) Das Grundbuchamt F Ã¼bermittelte dem Gemeindesteueramt am 6. April 1990 die HandÃ¤nderungsanzeige bezÃ¼glich des streitbetroffenen Liegenschaftenhandels. Auf diesem amtlichen Formular waren ‑ mit Ausnahme des Erschliessungsgrades, der sich aus der kommunalen Nutzungsplanung allerdings weitgehend hÃ¤tte bestimmen lassen ‑ die fÃ¼r eine SchÃ¤tzung wesentlichen Angaben enthalten. Demnach waren die SchÃ¤tzungs­grund­lagen den SteuerbehÃ¶rden bekannt. Dass die Pflichtigen allfÃ¤llige fÃ¼r die Werter­mitt­lung wesentliche Angaben den SteuerbehÃ¶rden verheimlicht oder absichtlich falsch dekla­riert hÃ¤tten, wird weder vom Rekursgegner behauptet noch enthalten die Akten dies­be­zÃ¼g­liche Anhaltspunkte. Es wÃ¤re Sache des (kantonalen oder kommunalen) Steueramts gewe­sen, zusÃ¤tzliche Erhebungen zur Beschaffenheit der verÃ¤usserten Liegenschaften oder zu deren Wert anzustellen. Wenn die zustÃ¤ndige EinschÃ¤tzungsbehÃ¶rde unter solchen Um­stÃ¤n­den auf eine umfassendere Sachverhaltsermittlung verzichtet, stellt dies nicht unbe­dingt eine Verletzung ihrer Untersuchungspflicht dar. Freilich legte der zu beurteilende Sach­ver­halt nÃ¤here AbklÃ¤rungen durchaus nahe; einerseits wegen der ‑ praktisch auf Iden­titÃ¤t hin­auslaufenden ‑ engen wirtschaftlichen Verflechtung zwischen den Vertragsparteien und an­derseits wegen der namhaften Bedeutung der Transaktion. Gegen weitere Untersu­chungs­handlungen sprach immerhin der Umstand, dass die Gemeinde G im Rahmen der Ver­an­lagung der GrundstÃ¼ckgewinnsteuer ‑ nach unwidersprochen gebliebener Behaup­tung der Rekurrierenden ‑ den Kaufpreis von Fr. â¦ als ErlÃ¶s im Sinn von § 167 aStG akzeptierte, diesem Wert also rechtsgeschÃ¤ftliche Bedeutung zuerkannt hat. Auf je­den Fall darf den Rekurrierenden, die ihren Verfahrenspflichten ‑ wie hier ‑ in gehÃ¶riger Wei­se nachgekommen sind, aus dem Verzicht der BehÃ¶rde auf eine grÃ¼ndlichere Untersu­chung des Sachverhalts und/oder der Rechtslage, die allenfalls zu einer genaueren SchÃ¤t­zung ge­fÃ¼hrt hÃ¤tte, kein Nachteil erwachsen. Nur wenn bezÃ¼glich der SchÃ¤tzungsgrundlage neue Tat­sachen vorliegen, ist die Erhebung von Nachsteuern zulÃ¤ssig. Im vorliegenden Fall je­doch hat sich die SchÃ¤tzungsgrundlage, auf der sowohl die ursprÃ¼ngliche wie auch die nach­trÃ¤gliche EinschÃ¤tzung basieren, nicht verÃ¤ndert. Demzufolge fehlt es an einer neuen Tatsache im Sinn von § 102 Abs. 1 aStG; unter dem Regime der harmonisierten Gesetz­ge­bungen von Bund und Kanton ist diese Rechtsfolge nach den AusfÃ¼hrungen in E. 1b ge­setzlich verankert.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>Dass den Ã¼bertragenen Liegenschaften am Stichtag des 5. April 1990 Ã¼berhaupt ein Fr. â¦ Ã¼bersteigender Wert zugekommen ist, erscheint nach den heute vorliegen­den Akten wohl als wahrscheinlich, ist jedoch nicht mit Sicherheit ausgewiesen. Der Re­kurs­gegner verkennt, dass selbst methodisch einwandfreie SchÃ¤tzungen stets eine gewisse Bandbreite aufweisen (Wolfgang Naegeli/Heinz Wenger, Der LiegenschaftenschÃ¤tzer, 4. A., ZÃ¼rich 1997, S. 10; vgl. ferner Schweiz. Vereinigung kantonaler GrundstÃ¼ckbewer­tungs­experten, SchÃ¤tzerhandbuch. Bewertung von Immobilien, 1998, v.a. S. 39 ff. und 44 ff.). Ein solches SchÃ¤tzungsermessen rÃ¼hrt einmal daher, dass in methodischer Hinsicht zwar Leitlinien bestehen, nach denen eine Bewertung vorzunehmen ist, kaum aber ver­bind­liche Richtlinien (vgl. Richner/Frei/Kaufmann, § 220 N. 92 ff.; Kaspar Fierz, Wert und Zins bei Immobilien, 3. A., ZÃ¼rich 1998, S. 147 ff., weicht in verschiedener Hinsicht von den Be­wertungsregeln ab, welche Rechtsprechung und Lehre entwickelt haben). Sodann fallen Unterschiede bei den zahlreichen Einzelfaktoren, aus denen sich eine SchÃ¤tzung ge­wÃ¶hn­lich zusammensetzt, ins Gewicht. Ferner weist fast jedes Objekt Besonderheiten der Lage, der Beschaffenheit, der rechtlichen VerhÃ¤ltnisse oder der VerkÃ¤uflichkeit auf, fÃ¼r die ein allgemein anerkanntes Bewertungsschema fehlt. Wie das Verwaltungsgericht einmal bei­lÃ¤ufig erwÃ¤hnt hat, kann die SchÃ¤tzungsbandbreite bis ungefÃ¤hr 30% ausmachen (ZStP 1996, S. 206). Weil sich der Verkehrswert nach dem Gesagten gewÃ¶hnlich nur nÃ¤herungs­weise bestimmen lÃ¤sst, macht bei der PrÃ¼fung der Frage, ob dem vereinbarten ErlÃ¶s rechts­geschÃ¤ftliche Bedeutung zukomme, die erwÃ¤hnte 25%-Praxis des Verwaltungsgerichts durch­aus Sinn. Im vorliegenden Fall gilt es zu berÃ¼cksichtigen, dass der anlÃ¤sslich der Ver­an­lagung der D AG im Rekursverfahren festgestellte Ãbertragungswert nicht auf dem Weg einer grÃ¼ndlichen SchÃ¤tzung ermittelt, sondern nach einer erst vorlÃ¤ufi­gen Untersuchung seitens des gerichtlich bestellten Experten im Rahmen einer Vergleichs­verhandlung zustande gekommen ist. Von welchen Ãberlegungen der Gutachter sich hat leiten lassen, ist daher nur summarisch aktenkundig. Die Anerkennung eines SchÃ¤tzungs­vorschlags im Rekursverfahren bedeutet nicht unbedingt, dass der Pflichtige von der Rich­tigkeit einer SchÃ¤tzung Ã¼berzeugt ist; vielmehr will er damit den Rechtsstreit beenden. Mit­hin hat der Rekursgegner den Nachweis einer Unterbesteuerung nicht erbracht.</span></p> <p class="Einzug1"><span> </span></p> <p class="Einzug1"><span>4. Die Verfahrenskosten sind dem unterliegenden Rekursgegner aufzuerlegen (§ 151 Abs. 1 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG) und den obsiegenden Rekurrierenden steht eine ParteientschÃ¤digung zu (§ 152 in Verbindung mit § 153 Abs. 4 StG und § 17 Abs. 2 des Ver­wal­tungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959/8. Juni 1997).</span></p> <p class="MsoNormal"><span>DemgemÃ¤ss entscheidet das Verwaltungsgericht:</span></p> <p class="Einzug2"><span>1.<span> </span></span><span>Der Rekurs wird gutgeheissen. Der Einspracheentscheid vom 29. Juli 1999 sowie die VerfÃ¼gung vom 8. Juni 1999 betreffend Nachsteuerauflage des kantonalen Steueramts fÃ¼r das Steuerjahr 1991 werden aufgehoben.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>2.<span> </span></span><span>Die GerichtsgebÃ¼hr wird festgesetzt auf<br/> Fr. 10'000.‑‑; die Ã¼brigen Kosten betragen:<br/> <u>Fr. 60.‑‑</u> Zustellungskosten,<br/> <u>Fr. 10'060.‑‑</u> Total der Kosten.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>3.<span> </span></span><span>Die Gerichtskosten werden dem Rekursgegner auferlegt.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>4.<span> </span></span><span>Der Rekursgegner wird verpflichtet, den Rekurrierenden eine ParteientschÃ¤digung von Fr. 2'000.‑ (Mehrwertsteuer inbegriffen) zu bezahlen.</span></p> <p class="Einzug2"><span> </span></p> <p class="Einzug2"><span>5.<span> </span></span><span>Mitteilung an â¦</span></p> </div> <br/><br/> </br></td> <td width="20"> </td> </tr> </table> <!-- /Dokument --> <!-- FOOTER --> <p class="fusszeile"></p> <!-- /FOOTER --> </body> </html>